广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9198号上诉人（原审被告，反诉原告）：王德富，男，汉族，住安徽省六安市裕安区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：周加宁，女，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人王德富因与被上诉人周加宁租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王德富上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案移送广东省佛山市人民法院审理。事实和理由：一、根据双方签订的合同，周加宁要求王德富必须依法、合法经营，王德富于合同签订前已经告知周加宁其急需办理营业执照。二、双方签订合同后，南海区狮山市场监管局要求王德富需依法办理工商登记及食品经营许可证后方可经营，否则将被罚款。后经询问，因原公司未迁出和注销，均无法办理证照。王德富因此停业等待并多次电话联系周加宁，周加宁回复称可以办理，只是王德富不去办理。2018年2月后王德富通过个人资源办理证照，基本不再找周加宁。三、王德富无法办理营业执照是因为周加宁未及时返还原租户的押金，合同并未履行解除手续，且原租户未迁移注册地址所致。周加宁却于2018年1-2月期间始终坚称可以正常办理证照，造成王德富支付了租金却无法正常经营。四、王德富因不能正常合法经营而要求解除租赁合同，理由正当且合法。二审期间，王德富明确其上诉请求为：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.支持王德富的反诉请求。王德富补充上诉的事实和理由如下：1.南海区市场监督管理局的复函表明涉讼商铺至少在2018年9月之前无法办理营业执照。周加宁知道王德富需要办理营业执照，也保证涉讼商铺可以办理。2.涉讼商铺无法办理营业执照的根本原因在于周加宁与前承租人的租赁合同关系并未解除，押金未退回。周加宁在与前承租人存在事实租赁关系的情况下便于王德富签订涉讼合同，请二审法院予以核实。周加宁辩称，周加宁只负责协助办理营业执照，王德富第一次要求配合的时候，地址和合同地址不一致，因此双方于2018年2月25日重新签订了一份租赁合同，一直到九月份，王德富才反映无法办理。周加宁和前租赁人的租赁关系和本案无关。周加宁起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.王德富支付周加宁38500元（暂计2018年7月至2019年1月，王德富应支付至实际返还商铺之日止）租金，周加宁有权没收20000元押金；3.王德富腾空并返还位于佛山市南海区狮山镇**路**花园*区*座*-转角铺给回周加宁；4.案件的诉讼费由王德富承担。周加宁在诉讼中确认双方于2019年3月20日对涉讼商铺进行交接，并撤回第3项诉讼请求。王德富向一审法院反诉请求：1.周加宁退还王德富所交的38500元租金和20000元押金；2.周加宁赔偿王德富定制货架、发光字、壁灯、广告、水电材料和安装费共计21052元；3.周加宁赔偿王德富食品损坏及过期费5180元；4.周加宁赔偿王德富中介费2750元；5.反诉费用由周加宁承担。。一审法院认定事实：涉讼商铺坐落佛山市南海区狮山镇**路**花园*区*座*-转角铺，登记权属人为周加宁。2017年12月8日，周加宁（出租人、甲方）与王德富（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁标的物为狮山镇*商贸*区*号铺，租期从2017年12月10日至2019年12月9日止，每月租金5500元，按月支付，支付时间为每月的10号前，租赁前必须交第一个月租金及20000元押金，该押金到合同期满时如数退回，但不计利息；乙方如果超过10天仍未交纳当月租金给甲方，甲方有权终止本合同，收回该物业，租金逾期滞纳金每日租金百分之一计算；乙方承租涉讼商铺作为办公及商业之用；乙方可在涉讼商铺进行室内、外装饰改造，费用由乙方自行负担，但装饰改造不得损害涉讼商铺之建筑架构、外立面、设备和设施，亦不得违反任何法律和行政法规；本租赁合同期满，乙方在涉讼商铺所进行的装修归甲方所有及恢复原有分隔墙体，甲方不给予经济补偿；在合同期内，如乙方由于自身经营的发展和需要，要求解除合同提前退回该商铺，作为乙方自动终止合同，甲方没收全部押金。双方并约定其他权利义务。因上述《商铺租赁合同》约定的标的物地址与产权证地址不一致，双方于2018年2月25日重新签订另一份《商铺租赁合同》，约定租赁标的物为佛山市南海区狮山镇**路**花园*区*座*-转角铺，其他约定内容与第一份《商铺租赁合同》一致。2018年9月17日，周加宁通过微信向王德富催收7、8、9月的租金，并称9月28号前还不交三个月的租金，周加宁要收回商铺，周加宁去过几次商铺都没有营业，加上一把挂锁，中介有钥匙。王德富称去了几次工商都无法办理工商登记，之前租户公司一直挂在现铺位，这期间有上级部门检查，王德富必须配合关门。周加宁回复称去过行政服务中心以业主身份注销了之前的登记，没有理由办不到的。2018年9月24日至29日期间，周加宁多次微信告知王德富，周加宁已到行政服务中心对前租户未迁走工商登记进行处理，并约王德富当面解决问题。王德富则称多次去到工商部门都无法办理营业执照，没有当面解决的必要。2018年10月22日，王德富微信告知周加宁，在中介的现场监督下，王德富今天去店里取了点资料，王德富的富硒大米已长虫子。周加宁回复称，后天回狮山，双方约个时间一起解决问题。王德富认为双方诉求相差太大，谈不谈没有实际意义，周加宁有诚意就把条件告知中介，王德富接受就约时间签和解协议。2018年12月15日，周加宁微信询问王德富是否继续租赁涉讼该商铺，并告知之前王德富称办不了营业执照的事情，周加宁去了解情况得知系王德富去办理时没有告知工作人员原使用涉讼商铺地址的营业执照挂了异常，所以让王德富错觉办不了，其实是可以正常办理的。2018年12月22日，王德富微信告知周加宁，今天王德富会去店铺清查。2018年12月30日，王德富微信告知周加宁，今天王德富去店铺清点检查食品的现状。2018年12月31日，周加宁微信联系王德富“如果你不想租了直接说出来，如果还想继续组，请你清楚说出你的想法”，王德富回复称周加宁如认为王德富违约，可以直接追究王德富的责任。2019年1月2日，周加宁微信告知王德富，那把锁周加宁已于十一月二十几号已拿走了。2019年1月17日，周加宁提起本案诉讼，王德富于同年2月3日收到一审法院送达的起诉状等应诉材料。另查明，2018年10月8日查询的个体户机读档案登记资料显示，佛山市南海*茶叶行登记的经营场所为佛山市南海区狮山镇**路**花园**区*座*-转角铺。一审法院向佛山市南海区市场监督管理局发函调查，该局复函称，1.如佛山市南海**茶叶行已不在涉讼租赁物开展经营活动且未办理经营场所变更登记或注销登记的，经属地市场监管（工商）局企业监督管理部门依职能对该情况进行核查，并根据核查结果将该商事主体列入经营异常名录的，该地址可由新商事主体登记住所使用。申请人申请住所登记时，应另外提交不动产权利人出具的书面证明；2.经查，佛山市南海区狮山镇**路**花园*区*座*-转角铺房地产权属人周加宁于2018年9月21日向该局反映了佛山市南海**茶叶行不在核准经营场所经营及未办理迁出登记，该局根据《个体工商户年度报告暂行办法》第十五条的规定对佛山市南海**茶叶行进行核查，已于2018年9月21日将其标记为经营异常状态，该地址可由新商事主体登记住所（经营场所）使用，王德富可携带相关申请材料向该局提出商事主体设立登记，根据《行政许可法》、《企业登记程序规定》及《广东省上是登记条例》的相关规定要求，如申请人提交材料齐全且符合法定形式，该局将依法作出登记决定。诉讼中，周加宁陈述称楼上房屋漏水问题一直都有，直至2018年7月左右楼上新业主装修完成后就修复了。王德富陈述称从承租商铺开始就一直漏水，直至2018年5、6月左右修复，在搬离涉讼商铺时对物品进行清点，存在发霉的大米，其中香米损失3638元（535斤×进货价6.8元/斤），糙米损失418元（110斤×进货价3.8元/斤），另有米粉损失99元，两盆腊梅损失300元，合计损失4455元。一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自权利义务。王德富自2018年7月起以涉讼商铺漏水及不能办理营业执照为由没有向周加宁交纳租金，并主张周加宁退还已付租金。由于双方一致确认在王德富欠租前漏水问题已经解决，漏水问题解决前涉讼商铺一直由王德富占有使用，王德富未举证漏水问题对其使用商铺造成影响，对王德富所称漏水的理由，一审法院不予采纳。关于办理营业执照的问题，双方在涉讼合同中未约定周加宁应协助王德富办理营业执照的内容，但合同约定承租涉讼商铺是作为办公及商业之用，而营业执照是合法商业经营的重要前提，基于民法的诚实信用原则，周加宁应负有协助王德富在涉讼商铺的地址申领营业执照的义务。虽然佛山市南海**茶叶行已使用涉讼商铺地址办理工商登记，亦未办理经营场所变更登记或注销登记，但是通过工商部门的复函，可见王德富可通过周加宁的协助而使用涉讼商铺地址办理营业执照。王德富并未就其要求周加宁协助办理营业执照进行举证，通过周加宁提交双方的微信聊天记录可以反映，王德富于2018年9月17日告知周加宁因涉讼商铺地址被占用而无法办理营业执照，周加宁于2018年9月21日到工商部门反映情况，由工商部门标记为异常状态，后周加宁向王德富告知可办理营业执照，并欲与王德富当面协商解决问题，而王德富坚称不可办理并影响其经营，但亦从未就此向周加宁提出解除合同或不再承租涉讼商铺。因此，无证据显示周加宁未尽协助办理营业执照义务，王德富称涉讼商铺地址已被使用办理营业执照影响到其使用涉讼商铺没有依据，王德富据此拒付租金及主张周加宁返还已付租金38500元，一审法院不予支持。王德富自2018年7月起拖欠租金，根据合同约定，周加宁有权解除合同，一审法院确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年2月3日向王德富送达应诉材料之日解除。合同约定在合同期内如王德富由于自身经营的发展和需要，要求解除合同提前退回该商铺，作为王德富自动终止合同，周加宁没收全部押金。可见出于王德富原因导致合同解除的，周加宁有权没收押金。现合同因王德富拖欠租金而解除，一审法院对周加宁主张没收押金20000元的请求予以支持，对王德富主张退还押金的请求不予支持。合同因王德富违约解除，其主张周加宁赔偿中介费损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于2018年7月1日至商铺返还之日即2019年3月20日的租金，虽然周加宁于2018年9月17日将涉讼商铺加锁，但王德富在周加宁上锁前已经没有开门营业，上锁后周加宁及时将上锁的原因及事实告知王德富，同时告知王德富中介处有钥匙，在周加宁上锁期间王德富曾进出涉讼商铺，周加宁在2018年11月中下旬把锁拿走，随后王德富也多次出入涉讼商铺，可见周加宁加锁的事实并未对王德富使用涉讼商铺造成实质影响，期间周加宁也从未提出搬离涉讼商铺，故王德富应当向周加宁支付上述期间的租金47548.39元（5500元/月×8个月+5500元÷31天×20天），一审法院对周加宁主张王德富支付租金的请求予以支持。关于王德富主张的定制货架、发光字、壁灯、广告、水电材料和安装费，王德富未举证证明相关费用，周加宁认为货架王德富可以自行处理，部分加固装修并非必要，灯具及荧光石是王德富使用商铺自然损耗的更新。由于王德富主张的装饰装修并非全部都是已形成附合的，未形成附合的王德富可自行拆除，合同约定租赁期限为两年，王德富于2019年3月20日搬离，实际租赁期限将近一年四个月，至于剩余租赁期内装饰装修残值损失，因王德富违约导致租赁合同解除，其无权就该损失向周加宁主张权利，应由其自行承担，一审法院对王德富相关请求不予支持。关于王德富主张食品过期损坏、腊梅损坏的费用，虽然王德富举证存在大米发霉的事实，但其举证不足以证明该部分的损失金额，且考虑周加宁加锁的时间不长，在加锁期间王德富亦多次出入涉讼商铺，其完全可以对放置里面的食品及种植的腊梅进行及时处理，避免出现过期损坏的情况，因此王德富主张周加宁承担食品及腊梅损坏的费用，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认周加宁与王德富签订的《商铺租赁合同》于2019年2月3日解除；二、王德富应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2019年3月20日的租金47548.39元予周加宁；三、王德富已支付的押金20000元归周加宁所有；四、驳回王德富的全部反诉请求。本诉受理费减半收取计1670元，由王德富负担。反诉受理费减半收取计993.53元，由王德富负担。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：1.一审法院认定的违约责任是否正确；2.王德富的反诉请求应否得到支持。关于争议焦点一。王德富上诉主张，涉讼商铺不能办理营业执照造成无法正常经营，其要求解除合同合理、合法，一审判决其向周加宁支付租金及没收押金不当。经查，涉讼合同虽未约定周加宁须协助王德富办理营业执照及协助的具体内容，但合同约定涉讼商铺作办公及商业之用，而营业执照是合法商业经营的重要前提，基于诚实信用原则，周加宁应负有协助王德富在涉讼商铺的地址申领营业执照的义务。根据佛山市南海区市场监督管理局的复函，涉讼商铺的原经营主体佛山市南海**茶叶行虽然未办理经营场所变更登记或注销登记，但经周加宁申请该局已于2018年9月21日已将其列入异常名录，涉讼商铺的地址可由新商事主体登记住所（经营场所）使用，王德富可携带相关申请材料（包括周加宁出具的书面证明）向该局提出商事主体设立登记。由此可知，王德富可通过周加宁的协助使用涉讼商铺的地址办理营业执照。结合涉讼合同于2017年12月8日签订，王德富于2019年9月17日周加宁催其支付7-9月租金时才提出无法办证的问题，而周加宁已积极予以处理的实际情况。一审判决对认定王德富主张因无法办理营业执照影响其使用涉讼商铺没有依据，王德富自2018年7月起拖欠租金构成违约，应向周加宁支付拖欠的租金47548.39元及已付押金20000元归周加宁所有，并无不妥，本院予以维持。王德富的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，涉讼租赁合同因王德富的违约行为而解除，故王德富反诉请求周加宁退还租金及押金，缺乏理据，本院不予支持。对于王德富主张的定制货架、发光字、壁灯、广告、水电材料和安装费，因王德富未就相关费用进行举证，且上述装饰装修中未形成附合的部分王德富可自行拆除，其余装修残值部分综合考虑合同未履行的时间不长及王德富属违约方的情况，一审判决对王德富的该诉请不予支持并无不妥，本院予以维持。至于王德富主张的货物损坏及过期费用，因该损失的产生与王德富的违约行为及疏于管理存在因果关系，故一审法院据此驳回王德富的反诉请求，处理妥当，本院予以维持。综上所述，王德富的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400.6元，由上诉人王德富负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十四日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣