广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初6818号原告：陈丹，女，1988年6月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张耀洲、李耀华，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：平康（广州）养老产业开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区文昌南路88号D10铺。法定代表人：张继发。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁月嫦，女，1954年5月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，是黄国伟母亲。被告：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：邓跃文，男，1968年10月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：叶鉴洪，男，1968年10月29日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告陈丹诉被告平康（广州）养老产业开发有限公司（以下简称：平康公司）、斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称：斜阳里公司）、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文、叶鉴洪房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈丹及其委托诉讼代理人张耀洲，被告斜阳里公司委托诉讼代理人徐兆明，被告叶鉴洪到庭参加诉讼。被告平康公司、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：?1、依法解除原告所签《不动产认购书》、《不动产买卖合同(含补充协议)》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《（财富星）合同书》等相关的合同。2、判定被告平康公司、被告斜阳里公司退还原告所付的定金、购房款、团购服务费、税费及手续费等合计人民币460058元；3、判令被告平康公司、被告斜阳里公司连带向原告支付逾期过户及交付违约金人民币323628元（违约金以人民币323628元为基数，按每日3‰的标准，从2017年12月1日计至定金、购房款、团购服务费、税费等款项全部退还为止，以已付楼款为限）；4、判令被告杨少辉、被告叶鉴洪对上述的第2项、第3项诉讼请求承担连带清偿责任；5、依法判令被告黄国伟、被告张继发、被告邓跃文在未足额出资范围内对上述第2、第3项诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2017年8月，原告收到被告平康公司派发的宣传单，宣传主题为“投资养老，定选西关”，主要宣传内容为“首个一站式养老综合配套公寓”、“以房养老，高枕无忧，十年即回本”、“产权式LOFT智能公寓，养老与投资均安枕无忧”等。2017年8月7日原告到达被告平康公司，被告平康公司再次就其销售的养老公寓对原告进行推销介绍，并承诺采取售后返租的方式，十年收回成本。基于被告平康公司的承诺，原告决定购买位于荔湾区文昌南路88号E110铺的不动产（以下统称涉案不动产）。被告平康公司立即与原告签订了《不动产认购书》（认购书编号：?NoRP0000055），同时根据被告平康公司的要求原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“云康居”成交确认书》（编号：H000088）。《不动产认购书》约定：“原告以认购总价633628元的价款购买涉案不动产，原告、被告平康公司于2018年8月8日签订《不动产买卖合同》等签约文件。”签署了《不动产认购书》与《“云康居”成交确认书》后，原告根据被告平康公司的要求向被告斜阳里公司的账户支付定金人民币1万元。2017年8月9日，原告与被告平康公司签订了《不动产买卖合同》（合同编号：YP4110），且一并签署了《不动产工程施工委托合同》（合同编号：VIPP4110）、《财富星合同书》（CP4110）与《不动产委托经营管理合同》（AP4110）。《不动产买卖合同》约定“原告以633628元的价格购买涉案不动产，原告于2017年8月8日前支付定金10万元、支付首期楼款10万元、2018年8月14日前支付首期楼款123628、预付税费及手续19315元，楼价余款31万元原告在签订本合同之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款。被告平康公司应当在2018年1月1日前且收齐全部楼款及预收代缴税费、手续费后3个工作日内书面通知原告办理交付手续并将涉案不动产交付原告、20个工作日内完成不动产交易过户手续，否则自逾期之日起按照已付楼款千分之三的标准按日计算违约金。”合同签订后，原告根据被告平康公司的要求于2018年8月7、8日向被告斜阳里公司支付定金和首期楼款共计19万元；2018年8月9日向广州大牌信息技术咨询服务有限公司支付团购信息服务费10万元；于2018年8月15日向被告斜阳里公司支付楼款123628元、预付税费及手续费19315元。2017年10月12日，原被告签订《补充协议》，《补充协议》约定：“原合同约定的[剩余楼款31万元由原告向银行申请按揭贷款，被告在银行出具同意贷款意向书20个工作日内申办不动产过户交易手续]变更为[在原告付清楼款前，被告提前到2017年12月1日前申办不动产过户交易手续，原告同意协助被告平康公司办理涉案房屋的抵押登记，抵押登记权人由被告平康公司指定，抵押债权数额为人民币31万元。在办理不动产登记手续及抵押登记手续后，原告分十年按月向甲方归还楼款及利息，年利率为5.88%，在2017年12月至2027年11月期间每月5日前按照等额本息方式归还本金、利息合计3422.98元]”。《补充协议》签订后，原告依约每月向被告斜阳里公司支付楼款及利息人民币3422.98元，但是被告平康公司并未依照《补充协议》的约定在2017年12月1日前为原告申办过户登记手续，经原告多次催告至今仍未办理，且被告平康公司、被告斜阳里公司已人去楼空，《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》与《不动产委托经营管理合同》约定的义务亦均未履行。鉴于被告平康公司的严重违约行为，原告到房管局查册方知涉案房屋的产权人并非被告平康公司。综上所述，原告与被告平康公司签订的《不动产买卖合同》、《补充协议》、《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》、《不动产委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应依照合同的约定履行义务，现被告平康公司拒不履行为原告办理房屋产权过户登记手续的行为严重损害了原告的合法权利，原告有权要求解除合同并依照合同的约定向原告支付违约金。此外，被告平康公司在2018年2月5日进行了股东变更登记，股东由被告斜阳里公司、被告杨少辉变更为被告黄国伟、被告张继发，变更前后股东均未履行足额出资义务，根据相关法律规定，被告斜阳里公司、被告杨少辉、被告黄国伟、被告张继发应在未足额出资的范围内承担责任；其次，被告平康公司与被告斜阳里公司存在相同股东，且存在业务混同、财产混同的情形；最后，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“云康居”成交确认书》中约定的团购信息服务费实质为购房款，即广州大牌信息技术咨询服务有限公司，亦是该涉案不动产买卖合同的履约方，且广州大牌信息咨询服务有限公司已注销，被告邓跃文是该公司的股东且未足额履行出资义务。所以六被告应对涉案不动产买卖合同承担连带责任。被告斜阳里公司辩称：原告的诉讼请求第2项、第3项与斜阳里公司有关，对于这两项请求，斜阳里公司是不同意的，理由是斜阳里公司与房屋业主黄丽容有约定，房屋的买卖是经过房主同意，功能是用作爱居家养老公寓项目，由黄丽容委托被告斜阳里公司进行房屋销售，按照养老公寓的功能进行装修以及报请政府部门办理消防手续，由于政府部门对于居家养老的消防申请不予批准，导致文昌南路88号四楼整个居家养老项目不能实现，那么斜阳里公司认为这个责任应该是由黄丽容作为房主来承担，所以被告不同意原告的第2、3项诉请。另外，如果法庭认为确实需要判决违约金，那么被告也认为每天的3‰的标准过高，恳请法庭将标准调低到按照同期中国人民银行的贷款利率计算违约金。被告叶鉴洪辩称：我方从来没有收过任何的房款，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不同意原告的所有诉讼请求。被告平康公司、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文没有答辩。经审理查明：2017年8月7日，原告与被告平康公司签订了《不动产认购书》。在《不动产认购书》约定：原告以认购总价633628元的价款购买位于广州市荔湾区文昌南路88号E110铺，原告需在2017年8月7日支付定金10000元，应于2018年8月8日前与被告平康公司签订《不动产买卖合同》等内容。当日，原告向被告斜阳里公司的账户支付定金10000元。2017年8月7日，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“云康居”成交确认书》。《“云康居”成交确认书》约定原告认购“云康居”E110单位，总价633628元，原告须到指定地点签订该不动产的《不动产认购书》，原告确认参与此次广州大牌信息技术咨询服务有限公司举办的团购优惠活动，所缴纳的100000元团购信息服务费用于购房优惠，团购费不抵入之后的购房款等内容。2017年8月9日，原告向广州大牌信息技术咨询服务有限公司支付了100000元。2017年8月9日，原告与被告平康公司签订了《不动产买卖合同》、《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》与《不动产委托经营管理合同》。《不动产买卖合同》约定“原告以633628元的价格购买涉案不动产，原告于2017年8月8日前支付定金10万元、支付首期楼款10万元、2018年8月15日支付首期楼款123628、预付税费及手续19315元，楼价余款31万元原告在签订本合同之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款。被告平康公司应当在2018年1月1日前且收齐全部楼款及预收代缴税费、手续费后3个工作日内书面通知原告办理交付手续并将涉案不动产交付原告、20个工作日内完成不动产交易过户手续，否则自逾期之日起按照已付楼款千分之三的标准按日计算违约金。”原告于2017年8月8日向被告斜阳里公司支付首期楼款共计19万元，并由平康公司出具收据；于2017年8月15日向被告斜阳里公司支付楼款123628元、预付税费及手续费19315元，并由斜阳里公司出具收据。2017年10月12日，原告与被告平康公司签订《补充协议》，《补充协议》约定：“原合同约定的[剩余楼款31万元由原告向银行申请按揭贷款，被告在银行出具同意贷款意向书20个工作日内申办不动产过户交易手续]变更为[在原告付清楼款前，被告提前到2017年12月1日前申办不动产过户交易手续，原告同意协助被告平康公司办理涉案房屋的抵押登记，抵押登记权人由被告平康公司指定，抵押债权数额为人民币31万元。在办理不动产登记手续及抵押登记手续后，原告分十年按月向甲方归还楼款及利息，年利率为5.88%，在2017年12月至2027年11月期间每月5日前按照等额本息方式归还本金、利息合计3422.98元”。原告从2017年12月至2018年4月支付了5期房款，每期3423元共17115元。另查明，案涉商铺登记产权人为被告叶鉴洪，没有证据证明收取了原告的购房款。被告平康公司至今没有为原告办理案涉房屋的产权过户及交付商铺手续。斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由杨少辉变更为黄国伟、张继发。平康公司原为斜阳里公司、杨少辉投资成立的自然人投资或控股的有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由斜阳里公司、杨少辉变更为黄国伟、张继发。广州大牌信息技术咨询服务有限公司登记注册成立于2014年9月5日，注册资本1000000元，法定代表人邓跃文。2016年5月30日，法定代表人由杨少辉变更为邓跃文，股东由杨少辉、汤志成变更为邓跃文。2018年2-3月份，邓跃文作为公司唯一股东申请办理公司注销，3月7日的股东会决议显示清算组成员为邓跃文，4月27日通过股东会决议写明公司在经营过程中所产生的一切债权债务已清理完毕，如有遗漏均由清算组及全体股东负责处理，4月28日公司核准注销。原告在2018年9月20日起诉要求继续履行合同，于2019年5月7日变更诉讼请求要求解除合同，本院于2019年5月8日向平康公司等被告公告送达变更诉讼请求的诉状副本。原告在庭审时将被告邓跃文对第2、3项请求承担连带清偿责任的理由为被告邓跃文未足额出资变更为对公司债务未完成清偿义务，但是没有请求解除与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“云康居”成交确认书》。本院认为：原告与被告平康公司就产权人为叶鉴洪的案涉商铺虽签订有《不动产买卖合同》，但被告平康公司不能提供证据证实叶鉴洪在签订合同前同意或签订合同后追认将涉案房屋出卖给原告，现原告至今未收楼和取得案涉商铺产权证，原告与被告平康公司签订的上述合同目的不能实现，故原告要求解除与被告平康公司签订的《不动产认购书》、《不动产买卖合同(含补充协议)》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《（财富星）合同书》予以支持。因本院于2019年5月8日公告送达，故认定上述合同自2019年5月8日起解除。合同解除，被告平康公司应当退还原告已付购房款340743元、税费19315元。对于被告斜阳里公司是否需对被告平康公司的债务承担连带责任问题。因被告斜阳里公司并非合同相对方，其收取原告的购房款及税费没有合法的依据，且收到原告的购房款及税费后亦无证据证明移转给被告平康公司，因此，被告斜阳里公司应对被告平康公司返还购房款、税费承担连带责任。由于《“云康居”成交确认书》是由原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订，并由广州大牌信息技术咨询服务有限公司收取原告的10万元，故原告要求应当由被告平康公司和斜阳里公司承担返还责任，没有合同依据，本院对此不予支持。因原告在本案没有主张解除与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“云康居”成交确认书》，而且该公司已经注销，对于该公司向原告收取的10万元团购费，原告可以另案主张权利。关于股东承责问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，涉案《不动产买卖合同》的债权债务发生在杨少辉转让一人公司股权之前，杨少辉不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故杨少辉应对斜阳里公司的债务承担连带责任。2018年2月5日后，斜阳里公司变更为非一人公司，原告要求现股东黄国伟、张继发承担连带责任的依据不足，本院不予支持。对于原告以被告邓跃文未对公司债务履行清偿义务而对第2、3项诉讼请求承担连带责任的问题，由于本院前述已经驳回原告要求被告平康公司和被告斜阳里公司返还团购费10万元的诉求，故原告要求被告邓跃文承担连带责任的主张没有事实依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告叶鉴洪承担连带责任的问题。被告平康公司以自己的名义与原告签订《不动产买卖合同》，合同双方为原告和被告平康公司，被告叶鉴洪并非合同主体，原告并无证据证明被告叶鉴洪委托平康公司出售案涉房屋，故被告叶鉴洪对被告平康公司承担连带清偿责任没有事实根据和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。被告平康公司、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈丹与被告平康（广州）养老产业开发有限公司签订的《不动产认购书》、《不动产买卖合同(含补充协议)》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《（财富星）合同书》于2019年5月8日解除。二、在判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司、被告斜阳里养老产业投资有限公司共同向原告陈丹退还广州市荔湾区文昌南路88号XXX号铺的购房款340743元，并从2017年12月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息至实际还清款项之日止。三、在判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司、被告斜阳里养老产业投资有限公司共同向原告陈丹退还广州市荔湾区文昌南路88号XXX号铺的税费款19315元。四、被告杨少辉对被告平康（广州）养老产业开发有限公司在上述第二、第三项的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告陈丹的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8200元，由原告陈丹负担2300元，被告平康（广州）养老产业开发有限公司、斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担5900元；本案财产保全费3688元，由被告平康（广州）养老产业开发有限公司、斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 邓    彪人民陪审员 姜  元  筠人民陪审员 何  颖  瑜二〇一九年十月十六日书 记 员 刘卿翼邹贤宇