上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初16003号原告：朱哲敏，男，1996年5月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱成志，男。委托诉讼代理人：何芳，女。被告：上海舒仁房地产咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张涛，总经理。未到庭委托诉讼代理人：俞健，上海道舍律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云禾，上海道舍律师事务所律师。被告：上海祥源房地产有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王莉伟。原告朱哲敏与被告上海舒仁房地产咨询有限公司(以下简称舒仁公司)、上海祥源房地产有限公司(以下简称祥源公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人朱成志、何芳、被告委托诉讼代理人俞健、张云禾到庭参加诉讼，被告祥源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱哲敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告之前所付团购费40,000元；2、被告退还原告之前所付服务费10,000元；3、被告退还原告之前所付10,000元定金；4、被告赔偿原告的利息损失；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在祥源公司的佳源梦想广场现场售楼处,选中了17幢79号401室。祥源置业顾问卞兰要求在开盘前先付10,000元定金,原告于2016年6月7日支付了10,000元定金。2016年6月30日,楼盘开盘销售,卞兰要求原告签署《柘林佳源新都订购协议》,并于当天再次支付40,000元。2016年9月6日,原告在佳源现场售楼处签预售合同,办理贷款700,000元,又支付760,000元整。但是祥源给原告开具的增值税发票是750,000元,比实际支付的少了10,000元。小结一下,10,000元定金+40,000元团购费+从增值税发票中挪出的10,000元=60,000元。至此,算上贷款,原告一共支出70+76+114=151万元整。但是2016年9月6日,原告拿到的与祥源公司的预售合同上写明房屋总价款为145万整。原告还收到了抬头写有舒仁公司的三张收据：第一张金额40,000元标注团购费,第二张金额10,000元标注服务费,第三张金额10,000元未写标注。在2017年7月份,上海市奉贤区市场监督管理局对被告舒仁公司在代理销售佳源三期房产中,“通过高于房产备案价的价格报价,再以团购费等优惠形式降低房产销售价格,使客户的上海市商品房预售合同价格低于备案价格,但客户实际支出价格高于房产的备案价格”,认定为违法销售,进行了行政处罚。原告通过正常手续拿到了这份由奉贤区市场监督局开具的行政处罚决定书的复印件(奉市监案处字(2017)第XXXXXXXXXXXX号)。祥源公司还存在先于预售许可证售房的违法事实。根据《商品房预(销)售承诺书》(见附件)第3条—“在未取得商品房预售许可证前,不以预订,预约,认购或预收订金,意向金等名义变相预售”。祥源的预售许可证是2016年9月3日获得的(见网上房地产截图),然而其在2016年6月30日就要求签署《柘林佳源新都订购协议》并收取订金。祥源还存在超备案价5%的上浮范围售房的违法事实。根据网上房地产截图,79号的最低报价是15,400。这里的最低报价是指所有室的备案价中的最低者。再根据祥源公司打印的79号价目表(见附件价目表),价格最低的是103的16,927.26元。上涨5%是15,400*1.05=16,170﹤16,927.26元。实际上,经推算,16,927.26元相比15,400上涨接近10%。祥源公司在销售过程中隐瞒关键信息,未能做到诚实售房。祥源公司在整个销售大楼里没有以任何书面公示或者口头告知的形式通知原告《柘林佳源新都订购协议》中的甲方会是舒仁公司。由于整个购房过程都在佳源的销售大楼内进行(包括收钱,订合同,开收据),与原告交流的是祥源集团置业顾问一一卞兰,所以我们认为《柘林佳源新都订购协议》中的甲方会是祥源公司,直到拿到协议时发现盖的章是舒仁的。而在此之前原告根本不知道有舒仁的存在。以上事实违反了国家发改委关于发布商品销售明码标价的通知(2011)548号)中第六条,第七条,第九条,第十三条,第十四条,第十五条。可以看出,舒仁公司向原告收取了房屋预售合同标明的价款以外的费用合计60,000元。舒仁公司向原告提价来为收取团购费,服务费创造收费空间的做法同上海市奉贤区市场监督管理局的行政处罚决定书中所陈述的违法事实吻合。原告作为舒仁公司违法销售的受害方,要求舒仁公司按诉讼请求赔偿原告。由于当时整个购房过程都是在祥源公司的销售大厅内进行,《柘林佳源新都订购协议》的签署,订购协议前和订购协议时交付团购费,服务费和定金等事项都是在卞兰的要求下进行的,协议也是卞兰交回到原告手中的,而卞兰是祥源公司的置业顾问(有当时的名片为证),所以祥源公司清楚地知道协议上会盖舒仁公司的章而不是祥源公司的章。祥源公司十分清楚他的代理商舒仁的这一违法行为。从结果上看,10,000+40,000元未体现在发票中,而是写在了一个之前并未出现的舒仁公司所开的收据里,还有祥源收的10,000元更是从发票中转移到了舒仁的收据里。所以原告认为祥源是明知代理商超出授权违法加价而纵容不管,根据民法总则第一百六十七条：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为,或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的,被代理人和代理人应当承担连带责任。”祥源公司作为被代理人,应当承担连带责任,在舒仁公司无法支付赔偿时,代其支付。但是证据更直接指向祥源公司利用傀儡代理商舒仁公司偷税漏税,谋取法外利益。若如此,祥源则更要作为赔付的第一执行者,还要接受更多法律惩罚。被告舒仁公司辩称，不同意原告诉请。被告系案涉楼盘的代理销售商，为原告提供额外的服务，包括带看房、房源锁定、装修咨询、与开发商合同咨询等，原告也自愿按约支付相应费用。且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告祥源公司提供书面答辩意见，称原告主张的钱款非祥源公司收取，与祥源公司无关，原告要求祥源公司退还没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括原告提供的收据、上海市商品房预售合同、行政处罚决定书等以及被告提供的柘林佳源新都联合分销合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，原告与被告舒仁公司签订《柘林佳源新都订购协议》，协议约定，乙方(原告)向甲方(舒仁公司)定购柘林佳源新都17幢79号401室，预测面积89.15平方米，单价17,808.98元，总金额1,587,670元。2016年6月30日乙方支付定金40,000元，2016年7月15日至22日内乙方支付房款402,793元，在乙方完成签订《商品房预售合同》当日，办妥贷款手续，贷款金额1，030,000元。以上价格已优惠，逾期付款或不及时办理贷款优惠取消。乙方如未能在约定期限内付款，甲方对乙方在本协议中所预定的房屋不再保留，可自行处理。甲方如在约定期限内未保留乙方预订的房屋，将按相关法律规定支付乙方违约金。付40,000元抵80,000元，按时签约，当天认购优惠1%，折后总价1,472，793元+40,000元团购费。当天原告向被告舒仁公司支付10,000元，舒仁公司出具了收据。2016年9月5日，原告与祥源公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向祥源公司购买上述房屋，房屋面积89.15平方米，房屋总价1,450,000元。合同签订后，原告按约向祥源公司支付房款。当日，原告朱哲敏又分两笔向舒仁公司支付了10,000元服务费和40,000元团购费。案涉房屋现已过户登记至原告名下。另查明，2017年7月14日，上海市奉贤区市场监督管理局向舒仁公司发出奉市监案处字(2017)第XXXXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》，认为舒仁公司在在2016年9月3日代理销售祥源公司的“柘林佳源新都”房产项目过程中,通过高于房产备案价的价格报价：再以团购费等优惠形式降低房产销售价格,使客户的上海市商品房预售合同价格低于备案价格,但客户实际支出价格高于房产的备案价格。违反了《上海市人民政府办公厅印发关于本市贯(国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知实施意见的通知》(沪府办发(2013)20号)、《上海市发展改革委关于贯彻落实的通知》(沪发改价督(2011)006号)与《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》(沪房管市[2009]213号)等规定的行政措施,属于《上海市价格管理条例第二十一条第一款规定不执行“政府的行政措施”的违规行为。依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条和《上海市市场监督管理行政处罚程序规定》第三十七条的规定，以及《上海市价格管理条例》第三十三条第一款第(四)项的规定,综合考虑以上情况,上海市奉贤区市场监督管理局给予以下行政处罚：1、警告；2、罚款人民币伍万元整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告朱哲敏与被告舒仁公司签订的《柘林佳源新都订购协议》，从合同内容看，应为商品房预约订购合同，是双方真实意思的表示。合同签订后，原告先向舒仁公司支付了10,000元。原告与开发商即祥源公司完成了房屋预售合同的签订后，也确定了商品房的价格，该房屋的总价低于双方预定合同的价格。在签订商品房预售合同的当日，原告又支付了10,000元服务费和40,000元团购费给舒仁公司。故本院认为，原告是清楚被告舒仁公司系案涉楼盘的代理销售商身份，且在原告购房过程中舒仁公司提供了相关的服务，收取相关的费用，原告也是明知并接受的。事实上，在2016年上海楼市价格发生较大波动及政府对楼市调控的市场背景下，普通购房者获取合适的交易机会相对不易，原告对其额外履行金钱给付行为的意义及风险应有足够的认识。现房屋预售合同已经实际履行，房屋也已交付原告使用，原告交付案涉款项订立预约的行为目的已经达到。原告以被告舒仁公司在2016年9月代理销售期间的违规行为要求返还案涉款项本院不予认可。被告祥源公司与上述款项的收取无关联性，原告要求祥源公司承担返还责任的请求，亦不予支持。被告祥源公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，应承担可能对其不利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告朱哲敏的诉讼请求。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由原告朱哲敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一九年十月三十一日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决