呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初1641号原告（反诉被告）：内蒙古金石物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区光明西街咱家小区西区办公楼2楼201、202室。法定代表人：张建英，该公司总经理。委托诉讼代理人：石长江，男，该公司员工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李文生，内蒙古尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告（反诉原告）：付学东，男，呼和浩特市铁路局信息技术所副科长，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李月婷，内蒙古秀合律师事务所律师。原告内蒙古金石物业服务有限责任公司与被告付学东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，被告付学东于2019年5月20日提起反诉，本院决定将本诉、反诉合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人石长江、李文生、被告（反诉原告）付学东及其委托诉讼代理人李月婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古金石物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠的2015年1月1日至2018年12月31日物业费总计13392元；2、请求依法判令被告支付违约金2530元（实际金额计算到2018年12月31日）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因购买了内蒙古呼和浩特市××区入住此小区，在办理入住手续时，被告与开发商内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司签订了《业主临时管理规约》，约定被告入住后2-2105室按3.95元/平方米·月的标准，以每一年度提前10日向内蒙古金石物业服务有限责任公司预交一年物业管理费。被告入住后，委托原告在此小区成立业主委员会前临时为此小区提供物业服务，原告在被告入住时即向此小区提供服务。被告现拒绝交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业费总计13392元，为此，原告工作人员多次催缴，被告至今仍未缴纳所欠费用。依据《民事诉讼法》、《物业管理条例》的相关规定，特提起诉讼。依照《业主临时管理规约》第五章三十二条、第九章五十四条规定，计算违约金为2530元。请求依法支持原告的诉讼主张，以维护原告的合法权益。被告付学东辩称，1、物业公司与开发公司系关联企业，双方约定物业费用属于恶意串通损害公共利益的情况；2、原告的服务严重不符合甲级标准，应当降低收费标准；3、原告出租业主公共车位、公共电梯内的广告，应当向业主公示收费并返还业主；4、该房屋系个人居住，公寓性质不应当按照商业收费；5、原告诉请的2015年度物业费已经超过诉讼时效，应当驳回；6、因为原告服务不合格，被告不支付物业费是一种抗辩权。我们是2011年购买房屋，该物业的服务达不到服务的要求，我丢失物品物业不给调监控，停车位置也被物业占用，没有业主的停车地方，小区内的消防不达标，物业的服务、绿化等都没有，收费高。小区公共区域的收费没有公示，小区外墙不美观、脏，物业大厅装修等都侵害了业主的权益。反诉原告付学东向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判决反诉被告降低物业服务费用标准至2元/平方米/月；2、请求人民法院判决反诉被告退还因其提供不合格物业而收取的物业费5107.75元；3、请求人民法院依法判决反诉被告依法公开小区物业全部收入、支出明细账目（包括物业服务人员工资；物业公共部位及公共设施日常运营维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共有部位、公共设施设备及公众责任保险费用；物业服务企业利润；法定税收等）；4、请求人民法院依法判决反诉被告依法公开小区物业所有广告收益、公共大厅出租收益和公共停车场收益明细；5、由反诉被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：反诉原告购买了位于内蒙古呼和浩特市××区入住此小区，于2011年12月30日在办理入住手续时，反诉原告与开发商内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司签订了《业主临时管理规约》，约定按3.95元/平方米/月的标准向反诉被告交纳物业服务费，反诉被告按《呼和浩特市住宅小区物业管理物业标准》的甲级标准向反诉原告提供物业服务。入住后反诉原告如约履行了自2012年1月1日至2015年1月1日的物业费缴纳义务，但反诉被告未按约定提供甲级标准的物业服务，具体如下：1、未每日清理物业服务区域的垃圾，未每日提供物业服务区域清洁卫生服务。公共卫生环境脏、乱、差，连乙级服务标准都达不到。2、未提供公共区域绿化服务。整栋建筑公共区域无任何绿化区域。3、未保持建筑外墙玻璃的干净整洁。几年未擦拭外墙玻璃，上面沾满了厚厚的一层灰尘。4、未经全体业主同意将公共大厅部位出租给他人用于商业用途。5、公共停车场管理混乱，未经全体业主同意将公共停车场对外营业收取高额的停车费用，对业主也同样收取高额的停车费。反诉被告上述不合格物业服务行为极大的影响了反诉原告对房屋的正常使用，反诉原告想要将房屋租赁给他人使用，因反诉被告的不合格物业服务使得无人愿意租赁房屋，给反诉原告造成了极大的经济损失。反诉原告多次要求反诉被告整改服务不到位的情况，反诉被告均不予理会。因反诉被告未如约履行符合甲级标准的物业服务，且无整改的意愿，反诉原告无法如约支付自2015年至今的物业服务费用。反诉被告未如约提供甲级标准的物业服务，因此，反诉原告有权要求其降低物业服务费用标准要求其返还其提供不合格物业服务而收取的物业费。反诉被告未经全体业主同意私自将属于共有区域的大厅私自出租给他人用于商业用途牟取暴利，侵犯了全体业主对共有区域的使用权，且有楼梯广告收益、建筑外墙广告收益、公共大厅出租收益、公共停车场收益的情况均未予以公开。因此反诉原告要求其公开。综上所述，反诉原告为维护自己的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，向贵院提起反诉，望贵院判令所请。反诉被告内蒙古金石物业服务有限责任公司辩称，一、反诉原告大部分诉讼请求错误，缺乏事实依据和法律依据：1、物业费的收费标准变动根据物权法规定需要双过半的业主同意，不是反诉原告通过诉讼可以解决的；2、答辩人认为服务合格，不存在退还物业服务费的情况；3、物业已经在大厅进行公示；4、部分账目核实完就会公布，不存在公共大厅，公共大厅的所有人为内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，停车场属于内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司。二、反诉原告叙述存在错误。答辩人有证据证明其提供的物业服务良好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1、2012年5月25日，内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（甲方）与内蒙古金石物业服务有限责任公司（乙方）签订了《前期物业服务合同示范文本》，约定由乙方对云鼎商业中心提供前期物业服务，物业类型为商业。第七条物业服务收费条款约定：物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为：公寓：8元/月·平方米，商业物业：13元/月·平方米。第八条约定：业主或者物业使用人应于物业交付使用日之日起承担其物业的服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年前30日内履行交费义务。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。2、2012年10月25日，建设单位内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司出具《临时管理规约示范文本》，第五条约定：物业名称为云鼎，坐落位置××区交界处，物业类型为商业。第三十一条物业服务收费条款约定：物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为：公寓：3.95元/月·平方米，写字间：8元/月·平方米，商业物业：13元/月·平方米。3、2011年12月30日，被告付学东在承诺书承诺人处签字，承诺第一条约定：确认已详细阅读（建设单位）制定的“业主临时管理规约”（以下简称“临时管理规约”）。承诺第五条约定：凡购买公寓的业主，如改变用途用于办公写字间一律按写字间标准收费。如入住时按公寓标准交费，入住后乙方发现已改变用途，须按实际用途补交物业费，否则视为违约，乙方有权停止有关服务。4、2012年5月25日，内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司出具证明载明：“云鼎商业中心房屋面积为98㎡以下物业服务费按3.95元/㎡/月收取，房屋面积为98㎡以上的物业服务费用按8元/㎡/月收取；房屋面积为98平方米以下的物业服务费差价4.05元/㎡/月，由内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司给内蒙古金石物业服务有限责任公司补贴”。5、被告系内蒙古呼和浩特市××区的业主，原被告双方认可的该房屋面积为70.63平方米，被告拖欠原告2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：1、原告的各项诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持；2、被告的反诉请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。针对第一个争议焦点，虽然2012年10月25日建设单位制定的《临时管理规约示范文本》中确定物业费收费标准为公寓3.95元/月·平方米，写字间8元/月·平方米，商业物业13元/月·平方米，但物业买受人本案被告却在早于该示范文本制定前的2011年12月27日已签署了承诺书，本院无法确定该承诺书中所指的业主临时管理规约即是2012年10月25日建设单位所制定的临时管理规约，故本院对于上述临时管理规约中确定的事项不予采信。原告为依法成立具有物业管理服务资质从事物业管理服务的物业服务企业，原告与被告所在小区的建设单位签订了《前期物业服务合同示范文本》，对该小区的物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务等均进行了约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故该《前期物业服务合同示范文本》对业主具有约束力。原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告作为业主已实际接受了原告提供的物业服务，原告有权请求业主交纳相应的物业费。对于被告辩称2015年度物业费已经超过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，原告并未提供证据证明其曾经向被告催要过物业费导致诉讼时效发生中断的相关证据，故本院对被告2015年度物业费超过诉讼时效的抗辩理由予以支持。虽然《前期物业服务合同示范文本》内约定物业费为8元/平方米/月，但因原告自愿要求被告按照3.95元/平方米/月交纳物业费，并以3.95元/平方米/月的标准向本院提起民事诉讼，故被告应向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费10044元。被告拖欠2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费未交，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于原告诉请的违约金，根据《前期物业服务合同示范文本》约定被告应在每年前30日内履行缴费义务，故违约金应从每年的1月31日起计算，违约金依法计算为1413元。针对第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，反诉原告的第一项反诉请求请求人民法院依法判决反诉被告降低物业服务费用标准至2元/平方米/月，第二项反诉请求请求人民法院判决反诉被告退还因其提供不合格物业而收取的物业费5107.75元以及第三项反诉请求请求人民法院依法判决反诉被告依法公开小区物业全部收入、支出明细账目（包括物业服务人员工资；物业公共部位及公共设施日常运营维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共有部位、公共设施设备及公众责任保险费用；物业服务企业利润；法定税收等），因上述请求于法无据，本院不予支持。对于第四项反诉请求中请求人民法院判决反诉被告依法公开小区公共大厅出租收益和公共停车场收益明细的诉讼请求，因反诉原告没有证据证明大厅是否由反诉被告出租，也没有证据证明停车场是否属于公共面积，故本院对该反诉请求不予支持。对于第四项反诉请求中请求依法公开小区物业所有广告收益的诉请，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应当予以支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”，故本院支持反诉原告要求公开云鼎共有区域的广告收益的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告付学东于本判决生效后十日内一次性给付原告内蒙古金石物业服务有限责任公司物业费10044元；二、被告付学东于本判决生效后十日内一次性支付原告内蒙古金石物业服务有限责任公司违约金1413元；三、驳回原告内蒙古金石物业服务有限责任公司其他诉讼请求；四、反诉被告内蒙古金石物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内公开云鼎共有区域广告收益；五、驳回反诉原告付学东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费200元，由被告付学东负担144元，原告内蒙古金石物业服务有限责任公司负担56元；反诉部分案件受理费30元，由反诉原告付学东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 康 宁审 判 员 姜 薇人民陪审员 云文燕 二〇一九年十月二十二日书 记 员 侯 静附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应当予以支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。