湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初1190号原告：汤继业，男，1976年3月15日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。原告：宋传芳，女，1975年6月27日出生，汉族，住所同上。以上二原告共同委托诉讼代理人：黄伟、王俊，湖北民基律师事务所律师。被告：宜昌清能置业有限责任公司，统一社会信用代码914205066703745970，住所地:宜昌市夷陵区夷兴大道51号。法定代表人：廖虔华，该公司总经理。委托诉讼代理人：田军、刘飞，湖北前锋律师事务所律师。被告：湖北清江物业有限责任公司,统一社会信用代码91420500177606980U，住所地宜昌市东山大道95号。法定代表人：刘劲松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：项炯明，湖北楚贤律师事务所律师。原告汤继业、宋传芳与被告宜昌清能置业有限责任公司（以下简称清能置业公司）、湖北清江物业有限责任公司（以下简称清江物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月24日作出（2017）鄂0506民初2490号民事判决书，原告及被告清能置业公司不服判决提起上诉。2019年3月22日，宜昌市中级人民法院作出（2019）鄂05民终194号民事裁定，以原一审判决认定基本事实不清，可能影响本案案件实体处理，故撤销原审判决，发回本院重审。该案发回后，本院于2019年4月18日登记立案，同年5月28日，本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告汤继业、宋传芳的委托诉讼代理人黄伟、王俊，被告清能置业公司委托诉讼代理人田军、刘飞，被告清江物业公司委托诉讼代理人项炯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤继业、宋传芳向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告损失为：房屋损失121689.77元、评估费5000元、鉴定费9000元、清江润城物业损失费4542.3元、租赁房屋费170800元、租赁期间物业费4636元。以上共计315668.07元。2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月21日，清江物业公司物业管理人员在巡查时发现原告清江润城3号楼404房因下水道污水从厨房主下水管进户处入口漫入原告房屋，导致原告房屋地板、家具、门、门框、墙壁、墙纸等被水泡，原告发现上述情况后，立即告知被告清能置业公司，得知造成此次事故的原因在于被告装修职工宿舍时，将同单元2楼的厨房改造为卧室，并改变了原设计的厨房主下水管道位置，将厨房主下水管道直管变成急弯管道，同时拆除了该厨房下水管的入户管道，最终导致原告房屋被水浸泡。被告清江物业公司未能尽到监督管理责任导致被告清能置业公司在装修过程中私自改下水道，二被告的行为给原告造成了巨大损失，原告于2014年至2017年期间，多次找二被告协商处理此事，但是被告置之不理，为维护原告权益，特诉至法院，望判如所请。为支持其诉讼请求，原告汤继业、宋传芳在原审和重审中向本院提交了原被告身份信息、房权证及土地使用证、《汤继业、宋传芳位于夷陵区清江润城3号楼3-404号因被水浸泡导致的装修损失资产评估报告》（以下简称《损失资产评估报告》）、《受损因果关系鉴定报告》、房屋租赁费及租赁期间物业损失、房东证明、房屋产权证、租赁合同、物业费、请示、关于404房屋渍水分析报告、整改明细统计表、现场照片、2018年6月6日《催款通知书》、被告清江物业公司《情况说明》、《湖北省增值税电子普通发票》、催款通知单以及申请证人肖某出庭作证等证据材料。被告清能置业公司辩称：1．原告诉称事实没有依据，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称广州仲恒鉴定公司）出具的《受损因果关系鉴定报告》是错误的，该鉴定报告不应该采纳，请求驳回原告诉请。设计单位宜昌风行建筑设计有限公司(以下简称风行设计公司)及监理单位湖北清江工程管理咨询有限公司（以下简称清江咨询公司）出具的证明，通过原设计图纸和现场进行比对，没有改动情况，施工单位（注：深圳市特艺达装饰设计工程有限公司，以下简称深圳艺达公司）也出具了证明，证明是按照设计图纸进行施工，对厨房管道没有进行修改。广州仲恒鉴定公司没有要求查看系统图，只有系统图才能看出管道是否改变。2．广州仲恒鉴定公司经营范围是房屋安全鉴定、建筑消防设施鉴定，其没有鉴定原告房屋返水原因的资质，该鉴定报告不应采纳。3．原告房屋2011年9月30日已经交房，管道保修期为2年，原告房屋返水发生在2014年，其要求被告清能置业公司承担责任没有依据。4．原告在2017年9月提起诉讼，超过诉讼时效。5．原告诉状中陈述的关于被告在装修职工宿舍时把厨房改装成卧室等，把厨房主下水管道直管变成急弯管道，同时拆除了该厨房下水管的入户管道，最终导致原告房屋被水浸泡，这与事实不符，客观事实是被告将二楼有改造成职工宿舍的行为，但并不涉及任何与水路相关的改造，原告的损失与被告之间没有关联性。故此，请法院驳回原告的诉讼请求。为支持其答辩意见，被告清能置业公司在原审和重审中向本院提交了竣工验收备案证、3期楼栋号与工程楼栋号对照表、风行设计公司证明及企业信息、清江咨询公司证明及营业执照、深圳艺达公司证明及营业执照、广州仲恒鉴定公司企业信息、照片、3号楼排水系统图等证据材料。在重审时，被告清能置业公司申请证人施某、杨某出庭作证，以证实虽然清能置业公司对3号楼同单元同方位的2楼部分进行了物理改造，但没有对对应的2楼部位的排水管道进行改造变动。被告清江物业公司辩称：1．本案属于侵权纠纷，不属于物业纠纷，被告清江物业公司不是案涉物业的相邻权利人，原告起诉清江物业公司事实不清，法律关系混乱；2．根据原告诉状所诉清能置业公司行为涉及到相关物业的相邻权使用问题，清江物业公司仅受小区业主委托，对物业提供服务的公司，不是案涉下水管道的权利人、使用人、受益人，清江物业公司按照物业合同的约定对小区的污水管线等定期进行清掏，尽到了物业服务合同约定的业务，被告清江物业公司在本案中没有过错，不应为原告所诉损害结果承担赔偿责任。综上，原告诉讼请求与被告清江物业公司没有关系，请求清江物业公司赔偿没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对清江物业公司诉讼请求。为支持其答辩意见，被告清江物业公司在重审中向本院提交了清江物业公司对清江润城3号楼进行清掏记录等证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院结合原告的诉讼意见、被告的答辩意见以及举证、质证和庭审情况，综合判定如下：1．对于原告提交的身份信息、房产权证及土地使用证等三份证据，被告清能置业公司对真实性均予以认可，故对上述证据，本院予以采信和确认。对原告提交的《损失资产评估报告》和《受损因果关系鉴定报告》二份证据，被告清能置业公司提出异议，认为与被告管道现场情况和事实不相符；对原告提交的房屋租赁费及租赁期间物业损失、房东证明、房屋产权证、租赁合同、物业费等证据提出异议，认为与清能置业公司无关，并没有发生租赁费用；对原告提交的请示证据，被告清能置业公司提出异议，认为系复印件，不予认可；对原告提交的404房屋渍水分析报告、整改明细统计表证据，被告清能置业公司提出异议并不予认可；对重审时原告提交的催款通知单，被告清能置业公司认为与原告的主张没有关联性；对原告申请证人肖某的出庭证言，被告清能置业公司对真实性有异议，认为即便租赁合同存在，合同是否有真实履行，对租赁合同而言应结合出租方和承租方之间有没有真实的交易以及承租方实际居住社区证明，如果没有这些证据证明，不能认定原告在外承租房屋的事实。被告清江物业公司对原告提交的上述证据质证认为，与其没有关系。本院经审查认为，原告提交的原被告身份信息，提交的房产证、土地使用证、《受损因果关系鉴定报告》、《损失资产评估报告》、房屋租赁费及租赁物业费证明、房东身份证明、房屋产权证、清江润城物业费催缴单等证据真实、合法，且与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以采信。2．对于被告清能置业公司在原审时提交的竣工验收备案证、清江润城3期楼号对照表、风行设计公司证明及企业信息、清江咨询公司证明及营业执照、深圳艺达公司证明及营业执照、广州仲恒鉴定公司企业信息、照片、3号楼排水系统图等证据材料，原告质证认为，对于被告清能置业公司在重审时申请风行设计公司相关专业技术人员施某的出庭证言，清江咨询公司相关专业技术人员杨某的出庭证言，原告质证认为，清江咨询公司监理人员在厨房改造中不是监理人员，是否动了排水管道并不清楚，监理人员的证言不应得到采信。被告清江物业公司对施某、杨某的出庭证言没有发表质证意见。本院审查认为，对于被告清能置业公司在原审时提交的竣工验收备案证、3期楼号对照表、风行设计公司证明及企业信息、清江咨询公司证明及营业执照、深圳艺达公司证明及营业执照、广州仲恒鉴定公司企业信息、照片、3号楼排水系统图等证据材料的真实性予以认定，对于能否达到被告清能置业公司的证明目的，需结合其他证据进行综合认定，对于重审时，被告申请证人施某、杨某的出庭证言，本院予以采信和确认，但能否达到被告清能置业公司的证明目的，需结合其他证据进行综合判定。3．对于被告清江物业公司在重审时向本院提交了清江物业公司对清江润城3号楼进行清掏记录等证据材料，原告质证对其真实性有异议，并认为，该图片显示的时间与真实的时间是否对应无法核实，故对其证明目的有异议，物业公司的过错不在于没有疏通管道等，故图片与本案没有关联性，达不到被告清江物业公司的证明目的。被告清能置业公司没有质证意见，并认可原告的质证意见。同时认为，清江物业公司如果严格尽到了相关职责，房屋是否进行改造应该是知晓的。本院审查认为，对于被告清江物业公司提交的现场勘查的照片等证据的真实性予以认定，但能否达到被告清江物业公司的证明目的，需结合其他证据进行综合判定。4．被告清能置业公司在原审中对《受损因果关系的鉴定报告》提出书面异议，因该异议涉及相关专业判断，通常需要鉴定机构作出书面回复或者要求鉴定人员出庭接受质询，以保证程序上的正当性。2019年5月15日，本院通知广州仲恒鉴定公司接受当事人双方的质询。同年5月23日，广州仲恒鉴定公司针对被告的质询，作出了《回复函》。原告和被告清江物业公司对《回复函》没有异议。被告清能置业公司对《回复函》提出异议，认为鉴定意见中没有说明水路改造的事实依据，应不予采纳。被告清能置业公司当庭提出鉴定申请，申请对清江润城北区3号楼同单元同方位的排水管道是否与原设计排水管道是否是一样的进行鉴定。本院审查认为，广州仲恒鉴定公司针对被告清能置业公司的质询出具的书面《回复函》，回答了被告清能置业公司的质询，本院认为该回复是真实的、合法的，且与本案有关联性，对本案事实具有证明力，应予以采信。对被告清能置业公司申请对“3号楼404房与同单元同方位的2楼部位现排水管道与原设计施工排水管道布置是否一致进行鉴定。”本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《诉讼证据规定》）第二十五条、第二十七条、第二十八条的规定，鉴定机构有正当理由没有出庭，且已按要求对清能置业公司的异议进行了书面回复，该回复有效。故被告清能置业公司申请鉴定的理由不成立，本院不予准许。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：1．原告汤继业、宋传芳系清江润城北区3号楼404号房业主，被告清能置业公司系3号楼204号房屋业主。2014年11月，原告房屋遭到厨房下水管道污水返水浸泡，房屋墙壁、地板、家具浸水受损。由于双方对3号楼204号房厨房改造与原告404号房屋返水受损有无因果关系和原告404号房屋返水受损金额存在争议。原审庭审中，原告向本院提出申请，对案涉房屋受损与3号楼同单元同方位2楼厨房改造存在因果关系及房屋财产损失进行鉴定。2．2018年1月16日，广州仲恒鉴定公司出具仲恒鉴字【2017】SW3361号《受损因果关系鉴定报告》认定，清江润城3号楼204号房屋改造后情况：作为卧室使用，现在东北角厨房排水管走向在天面处已改道，原厨房排水管从卧室穿过梁底走在客厅南面墙上部暗箱内，在东南角拐弯落地穿过楼板到首层，直线平走段与图纸显示不符。清江润城3号楼404号返水原因是改造后排水管道弯头转向的增加缓冲了水流，加上管道坡度不明显，排水不顺畅，厨房餐余垃圾长期积留下引起管道堵塞。清江润城3号楼404号房屋被水浸泡与3号楼同单元同方位的2楼厨房改造有因果关系。3．2018年4月23日，湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称华审资产评估公司）出具鄂华审资鉴字（2018）009号《损失资产评估报告》，该评估报告认定，清江润城3号楼3-404号房屋装饰装修损失评估价值为100030.99元。4．被告清能置业公司认为鉴定报告不应该被采用，并提供设计单位风行设计公司、监理单位清江咨询公司、施工单位深圳艺达公司书面《证明》、照片一组及排水管系统图，拟证明3号楼204号房屋厨房管道没有进行改动，广州仲恒鉴定公司无进行房屋返水原因的鉴定资质，申请重新进行鉴定。对此，原告认为出具《证明》的公司与被告具有利害关系，上述《证明》不具备真实性，且对关联性亦不予认可，因无法从图纸看出管道是否改动，亦无法确认图纸真实性，故应以专业评估机构出具的鉴定报告为准。另查明，2019年5月23日，广州仲恒鉴定公司针对被告清能置业公司的异议和质询，在重审时以书面《回复函》答复如下：“根据现场检查的情况以及原设计图纸，返水前的厨房排水管从现在的卧室穿过梁底走在客厅南面墙上部暗箱内，在东南角拐弯落地穿过楼板（见鉴定报告第4页的图2），且排水管平走段坡度不明显，与图纸不符。而对平行管道开仓结果显示，管道西端转弯头内壁吸附有餐余垃圾，且有轻微积水，管道中段内壁吸附有比较大量的餐余垃圾，东端弯头处附有餐余垃圾（见照片17至照片20），故是管道堵塞引起上部房屋返水。因此404室房屋被水浸泡与同方位的2楼厨房改造有关系。”还查明，1．2018年6月6日，被告清江物业公司向原告宋传芳出具《催款通知书》，通知原告应于同年6月25日前缴付物业费4078.80元（109.03平方米×0.85元/月×44个月）；上述欠费时间为2014年11月1日至2018年6月30日。2019年1月9日，被告清江物业公司向原告出具《情况说明》，证明原告宋传芳于2019年1月9日结清2014年1月至2016年4月的物业费2595.48元（发票号码：49269131）。当日，被告清江物业公司向原告开具《湖北省增值税电子普通发票》一份，物业管理服务费金额为2966.40元（备注：3-404，2016.5-2018.12）。同年5月23日，被告清江物业公司向原告出具《催款通知单》，通知原告宋传芳应于同年5月30日前缴付（2019年1月1日至2019年5月31日）物业费463.50元。2．2019年5月28日，宜昌市房屋交易和产权中心出具《现有住房查询结果证明》，证明原告宋传芳未有房屋在宜昌市城区（不××区）登记。同日，宜昌市××区不动产登记中心出具《现有住房查询证明》，证明原告汤继业、宋传芳除位于夷陵区发展大道99号清江润城3号楼404房（建筑面积109.03平方米）在夷陵区不动产登记中心有登记外，原告宋传芳未有其他房屋在宜昌市××区进行登记。上述事实，有原告提交的身份证信息、房产权证及土地使用证、《受损因果关系鉴定报告》、《损失资产评估报告》、房屋租赁费及租赁期间物业损失、房东证明、房屋产权证、《租赁合同》、物业费、请示、关于404房屋渍水分析报告、整改明细统计表、现场照片、2018年6月25日之前的物业费4078.8元；2019年1月至5月清江润城物业的《催款通知单》、住房查询结果证明、不动产登记信息查询记录以及申请证人肖某出庭作证等证据材料；有被告清能置业公司提交的竣工验收备案证、3期楼栋号对照表、风行设计公司证明及其企业信息、清江咨询公司证明及营业执照、深圳艺达公司证明及营业执照、广州仲恒鉴定公司企业信息、照片、清江润城3号楼排水系统图等证据材料以及证人施某、杨某出庭证言；有被告清江物业公司提交的对清江润城3号楼进行清掏的记录等证据材料；有重审时原告提交的催款通知书以及催款通知单等证据材料和广州仲恒鉴定公司的《回复函》以及各方当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案双方争议的焦点主要有以下几点：一是被告清能置业公司在3号楼204号房屋厨房改造与原告房屋返水受损有无因果关系。二是被告清能置业公司在原审中对受损因果关系的鉴定报告提出书面异议，2019年5月23日，广州仲恒鉴定公司针对被告的质询，作出了书面答复。该答复能否作为定案的证据和依据。三是被告清江物业公司提出在本案中没有过错，是否应承担责任。四是原告房屋返水受损后各项损失如何确认。为了对双方的争议焦点及涉案合同项下的权利、义务作出全面、明晰的认定，本院从以下几个方面进行论述。一、关于被告清能置业公司在3号楼204号房屋厨房改造中与原告所有的3号楼404号房屋返水受损有无因果关系问题根据《诉讼证据规定》第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”原告汤继业、宋传芳所有的清江润城北区3号楼404号房屋因被告清能置业公司所有清江润城北区3号楼204号房屋厨房排水管改造返水受损，主张被告清能置业公司应对其损失予以赔偿，该主张有广州仲恒鉴定公司出具的《受损因果关系鉴定报告》结论，即“清江润城3号楼404号房屋被水浸泡与3号楼同方位的2楼厨房改造有因果关系”予以支持。在审理过程中，被告清能置业公司对上述鉴定报告不予认可，提出异议。为公正审理本案，本院在重审时依照《民事诉讼法》第一百三十六条，《诉讼证据规定》第五十九条的规定，通知广州仲恒鉴定公司的鉴定人员出庭作证并接受当事人质询。2019年5月23日，广州仲恒鉴定公司对清能置业公司的《受损因果关系鉴定报告》异议书进行了书面答复，该答复再次说明，原告房屋被水浸泡与被告对清江润城北区3号楼同单元同方位的2楼厨房改造有因果关系。因此，广州仲恒鉴定公司依据双方提交的图纸以及相关规定，出具的《受损因果关系鉴定报告》和《回复函》，对本案事实具有证明力，本院予以采信，应依法得到认可和确认。二、关于被告清能置业公司向本院申请重新对案涉受损房屋与其所有房屋“排水管道与原设计施工排水管道布置是否一致”进行司法鉴定是否允许的问题2019年5月31日，被告清能置业公司向本院提交“司法鉴定申请书”，要求就“清江润城北区3号楼404号房与同单元同方位的2楼部位现排水管道与原设计施工排水管道布置是否一致”进行司法鉴定，其实质就是否定和不认可上述《受损因果关系鉴定报告》。本院认为，该案在原审时对原告的案涉房屋受损因果关系问题已委托有鉴定资质的鉴定机构进行了鉴定，且鉴定机构是原被告双方选定，鉴定程序合法，在重审时，本院通知鉴定机构出庭接受质询，鉴定机构因特殊原因不能出庭，但向本院出具了《回复函》。根据《诉讼证据规定》第二十七条规定，“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；(二)鉴定程序严重违法的；(三)鉴定结论明显依据不足的；(四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”被告清能置业公司申请对案涉房屋进行鉴定，既不符合上述司法解释规定，也会使对方当事人产生合理的怀疑。因被告清能置业公司作为开发商，既是该3号楼2楼房屋的所有人，又是该2楼房屋的使用和改造单位，至今仍对该房屋占有使用，若重新启动鉴定程序，很容易将2楼排水管道与原设计布置一致，从而使对方当事人产生合理的怀疑。同时，“清江润城北区3号楼404房与同单元同方位的2楼部位现排水管道与原设计施工排水管道布置是否一致”，并不能改变《受损因果关系鉴定报告》中“清江润城3号楼404号房屋被水浸泡与3号楼同单元同方位的2楼厨房改造有因果关系”以及《回复函》中“404室房屋被水浸泡与同方位的2楼厨房改造有关系”的结论。据此，在被告清能置业公司没有提交新证据的情况下，其抗辩主张《受损因果关系鉴定报告》存在“做出结论的事实依据错误”理由不成立。故此，《受损因果关系鉴定报告》认定事实清楚，程序合法，被告清能置业公司申请重新鉴定，本院不予准许和支持。三、关于被告清江物业公司提出在本案中是否存在过错，是否应承担责任的问题依据《诉讼证据规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告主张被告清江物业公司作为物业公司，未能尽到监督管理责任，导致被告清能置业公司在装修过程中私自改下水道，请求被告清江物业公司共同承担赔偿责任。本院认为，本案属侵权纠纷，不属于物业纠纷。被告清能置业公司在装修改造清江润城北区3号楼2楼房屋过程中，被告清江物业公司受小区业主委托，对业主提供物业服务，不是案涉下水管道的权利人、使用人、受益人，依常理无法也不能对开发商所有的房屋改造进行有效的管理，且从被告清江物业公司提供的相关证据来看，清江物业公司按照物业合同的约定，对物业小区内的污水管线等定期进行了清掏，已履行了物业服务合同约定的义务。被告清江物业公司在本案中并没有过错，不应为原告所诉损害结果承担赔偿责任。故此，原告请求被告清江物业公司赔偿其房屋损失没有事实和法律依据，本院不予支持。四、关于原告房屋返水受损后各项损失如何确认问题依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，由于被告清能置业公司并未提交相反证据予以推翻《损失评估报告》和《受损因果关系鉴定报告》以及《回复函》，故对于上述损失评估报告和鉴定报告，本院予以采信。对原告损失，被告清能置业公司应予赔偿。经庭审质证，本院对原告因房屋返水遭受损失的赔偿范围，依法确认如下：1.关于原告主张房屋损失121689.77元（评估机构评估损失系按79%计算，应按照100%计算，加上垃圾清运费）。依照《损失评估报告》认定，房屋装饰装修损失评估价值为100030.99元。被告清能置业公司抗辩该报告不应被采用，但并未提交相反证据予以推翻，故对于该报告，本院予以采信。原告主张的房屋损失计算方式没有依据，本院确认原告房屋装饰装修损失为100030.99元。2.关于原告主张租赁房屋费170800元、租赁期间物业费4636元，原告房屋因返水受损的事实客观存在，房屋受损后需要另行租房居住，但原告诉请从租房之日起按每月2800元计算房屋租费损失过高。本院认为，对具体赔偿金额，应根据原告房屋面积、房屋所在地段市场价格、修复房屋所需花费的时间等酌定，故本院参考宜昌市××区的房屋租赁费市场价格，按照1800元/月计算租金。至于租金计算时间，本院认为，在3号楼404房屋被水浸泡受损后，原告有义务减少损失进一步扩大，被告清能置业公司亦应该积极作为来减轻原告的损失，由于双方均有过错，本院根据司法鉴定结论出具的时间，认为原告的租金计算到《损失评估报告》出具之日为宜，即计算到2018年4月，故上述房屋租赁费为73800元（1800元/月×41个月）。对于原告主张在外租赁房屋期间物业费损失问题，因本院已支持原告在外租房期间的租费损失，故对原告的该项请求，本院不予支持。3.关于原告主张清江润城物业损失费4542.30元，虽有被告清江物业公司向原告出具的《情况说明》和《湖北省增值税电子普通发票》收据在卷佐证，但被告清江物业公司作为服务方，已为清江润城北区提供了各项物业服务，原告作为业主实际获得了物业服务带来的便利，应依合同约定向被告支付物业服务费，在原告没有证据证明被告清江物业公司存在服务瑕疵和过错的情况下，对原告的该项请求，本院亦不予支持。4.关于原告主张评估费5000元、鉴定费9000元，有华审资产评估公司和广州仲恒鉴定公司开出的湖北增值税普通发票在卷佐证，本院予以确认并予以支持。综上，原告损失合计为187830.99元。依照依据《中华人民共和国物权法》第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”故此，原告的诉讼请求部分成立，部分不成立，对成立的部分予以支持，对不成立的部分不予支持。对于被告清能置业公司抗辩“原告房屋2011年9月30日已经交房，管道保修期为2年，原告房屋返水发生在2014年，其不应该承担责任”主张，因本案为侵权纠纷，并非由管道质量问题引起纠纷，故其主张不予采信。至于被告清能置业公司主张“原告起诉超过诉讼时效”主张，本院认为，原告房屋受损以后，其主张赔偿的行为一直进行未间断，其诉讼未过诉讼时效，故被告清能置业公司认为原告所诉已过诉讼时效的抗辩主张本院不予采信。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国物权法》第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条、第五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，本案经审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告宜昌清能置业有限责任公司在本判决发生效力后三十日内向原告汤继业、宋传芳赔偿损失187830.99元。二、驳回原告汤继业、宋传芳其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。费4650元，由原告汤继业、宋传芳负担593元，被告宜昌清能置业有限责任公司负担4057元（上述费用原告已预交，由被告宜昌清能置业有限责任公司直接支付给原告）。如不服如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  肖 杰人民陪审员  江文成人民陪审员  黄淑华二〇一九年十月十二日书 记 员  王 红