广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初6095号原告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市增城新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰。委托诉讼代理人：魏兆升、谭佩岚，广东岭南律师事务所律师。被告：欧超群，女，1986年11月9日出生，汉族，住广东省吴川市。原告广州市东凌房地产开发有限公司与被告欧超群装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）的委托诉讼代理人谭佩岚、被告欧超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市东凌房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期装修款项382778元以及违约金（即2018年11月19日起以382778为基数×日万分之十×实际逾期天数，那么2018年11月19日起暂计至2019年7月15日，实际违约金应计至应付装修款清偿之日止）；二、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年11月19日签订了《广州市商品房买卖合同（预售〉》，由被告购买原告开发的位于增城区××街××房，同日签订了《委托装修协议》(下称“协议”)，协议约定由原告为被告的上述房屋提供装修服务，被告向原告支付装修总价款546826元。根据协议第一条第三项的约定，被告已支付部分装修款，剩下382778元装修款应于2018年11月19日前向原告支付。后因被告未能按期支付，原告于2018年11月22日向被告发出《催款通知函》，要求其履行支付装修款的义务。但直至今日，被告仍未向原告支付拖欠的装修款，根据协议第四条第一款的约定：“如果甲方未能按照本协议约定将装修款足额支付给乙方，…逾期超过60天，乙方有权解除本协议，并收取甲方装修款总额30%的违约金，如乙方不选择解除本协议的，则甲方应从付款逾期之日起按照当期应付装修款每日万分之十的标准向乙方支付违约金。”现被告逾期付款超过60天，按照双方的约定原告有权要求被告支付预期的装修款以及承担相应的违约责任。被告拖欠原告装修款的行为已经严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益免受侵害，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特诉至法院，望法院判如所请。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：“被告向原告支付违约金98756.72元（以382778为基数×日万分之十×实际逾期天数，从2018年11月19日起计至2019年8月4日止）。”被告欧超群辩称：一、在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时，东凌公司在未告知欧超群双合同风险和不利因素的情况下，欺骗欧超群签订《委托装修协议》，装修款远远超过市场价格而导致合同显失公平，在原告在2018年10月19日催促交付装修款时，欧超群立即回复了告知函，申请解除与东凌公司签订的《委托装修协议》。另一方面，东凌公司为规避政府限价强制要求买方与其签订双合同，《委托装修协议》并未对装修材料、设计方案等进行具体约定，表面上为装修协议，实质上是双方关于购房款的支付协议，属于双方虚假意思表示行为，应为无效合同。二、东凌公司在政府实行“限价令”，严格管控房价的背景下，采用将房价拆分为毛坯房与装修两部分进行销售的方案，以此规避政府对房价的管控，并且逃避国家税务管理。东凌公司“双合同”拆分行为违反了《合同法》、《商品房销售明码标价规定》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》等相关法律法规。东凌公司的行为侵害了国家利益、社会公众利益。另一方面，在购置房产时，东凌公司使用格式化合同要求欧超群签署才可以购置房产，根据《消费者权益保护法》第二十四条规定，单方面为经营者免除责任，加重消费者责任，应属无效的格式条款。在签订合同时，由于购房者处于弱势地位，东凌公司工作人员在签订合同时说明具体房款拆分后总额外，并没有向欧超群具体说明逾期支付房款的违约条款。从《委托装修协议》第四条关于违约责任和协议终止的条款来看，欧超群的权利和东凌公司根本不对等，东凌公司利用其强势地位极大加重购房者的义务，如第四条第一、二、三款，显失公平。因此，请求法院对这些条款予以撤销或认定无效。三、此次购置房产，是欧超群首套唯一购置房产，夫妻两人无法使用公积金贷款，肩负一百多万元的购房首期债务。欧超群按国家规定申请使用公积金，但东凌公司销售人员多次拒绝，要求欧超群必须使用商业贷款，在不懂得法律的情况下，听从东凌公司销售人员的安排，申请了商业贷款，造成极大经济损失。欧超群请求东凌公司赔偿经济损失36000元并为欧超群变更贷款方式，即将购房商业贷款变更为公积金贷款。四、根据《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”东凌公司销售人员没有向欧超群明示以上办法，并且违背国家法律管控，分割拆零销售商品房住宅，造成欧超群极大经济损失和困扰，严重侵害了欧超群的权利，包括：（一）东凌公司双合同行为导致欧超群高额的首付款压力，剥夺了欧超群享受住房贷款的低利息政策的权利。（二）缺乏对装修标准的约定，东凌公司多采取简单装修甚至是粗制装修的方式应付欧超群，装修质量难以保证又缺乏监督和救济。（三）欧超群在以后要流转该房屋时面临着高额的税费问题。五、欧超群在2019年8月4日已交齐了382778元装修款。经审理查明：2017年11月19日，东凌公司（甲方、卖方）与欧超群（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买增城区××街××房。合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）953760元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2019年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。合同附件七约定“……第八条买卖合同第十条变更为1、对于买方除定金及首期款之外的所有房款逾期付款在60日之内，自本合同约定的付款期限届满的第二天起至实际全额付清款项之日止，买方应每日向卖方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，买卖合同继续履行……”。同日，欧超群（甲方、委托方）与东凌公司（乙方、受托方）就涉案房屋签订《委托装修协议》，约定“……现甲方委托乙方对该商品房进行装修。……第一条装修款及其支付……1.2本次装修的总价款为人民币546826元。……1.3甲方选择以下第2种付款方式支付装修款：……（2）甲方在签订本协议前支付装修款总额的30%，即164048元；甲方在2018年11月19日前支付装修款总额的70%，即382778元；……第二条装修交付2.1为方便甲方收楼，在乙方根据该商品房的买卖合同约定将该商品房交付给甲方前，甲方同意乙方或乙方指定的装修公司提前进入该商品房进行本次装修，本次装修的交付时间是2019年11月30日。……。2.3交付时，如装修存在质量问题的，由乙方按照本协议约定及法律规定履行装修质量保修义务。甲方不得以装修存在质量问题、装修实际价值低于约定价值而拒绝接收乙方的装修或要求乙方退还装修款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。……第四条违约责任和协议终止4.1如果甲方未能按照本协议约定将装修款足额支付给乙方，每逾期一天，甲方应当向乙方支付当期应付装修款万分之五的违约金；逾期超过60天，乙方有权解除本协议，并收取甲方装修款总额30%的违约金，如乙方不选择解除本协议的，则甲方应从付款逾期之日起按照当期应付装修款每日万分之十的标准向乙方支付违约金。……第五条其他5.1甲方确认在签订本协议之前已详细阅读所有条款，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，甲方对本协议内容无任何误解，双方自愿订立本协议。……”。协议后附《装修标准》。在本案的审理过程中，双方确认以下，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款已支付完毕，《委托装修协议》约定的第一期款项已经支付完毕，第二期款项于2019年8月4日支付完毕；涉案房屋尚未交付给欧超群使用；《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托装修协议》约定的款项加起来是总楼价款，即《委托装修协议》约定的装修款实际是购房款的一部分。本院认为：东凌公司与欧超群就涉案房屋于2017年11月19日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同日，双方就涉案房屋签订《委托装修协议》，该两份合同均由东凌公司提供给欧超群签订，而且《委托装修协议》中条款约定简单，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。如上所述，《委托装修协议》所约定的款项作为涉案房屋的对价，欧超群负有支付义务。至于欧超群支付上述款项的期限如何确定问题，双方在签订《委托装修协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，本院应予以参考上述双方约定的付款日期，即欧超群应在2018年11月19日前支付382778元给东凌公司，现欧超群未在上述期限支付款项，其迟延付款的行为已构成违约。东凌公司主张欧超群支付违约金，理据充分，本院予以支持。但关于违约金的计算标准问题，因该382778元实际为购房款，故按照《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件中约定的关于延期支付购房款违约金的计算方式予以计算上述款项的违约金，符合实际情况。即违约金应以382778元为本金，按日利率万分之二从2018年11月20日起计至2019年8月4日止，计得违约金为19751.34元。东凌公司起诉请求的违约金标准理据不足，本院予以纠正。至于欧超群要求原告赔偿经济损失36000元并为欧超群变更贷款方式，因欧超群未在本案提起反诉，故本案不予处理。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告欧超群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市东凌房地产开发有限公司支付违约金19751.34元；二、驳回原告广州市东凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1135元，由原告广州市东凌房地产开发有限公司负担985元，被告欧超群负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十月二十一日书记员  陈雪冰唐静