北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初66281号原告：富纯，男，1951年10月8日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张静芳（原告富纯之妻），女，1950年6月11日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：徐嶓，女，1975年3月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，1992年7月6日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职工。原告富纯（以下简称原告）诉被告徐嶓（以下简称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人张静芳，第三人之委托诉讼代理人吴杰到庭参加了诉讼，被告到庭参加了2019年10月14日庭审，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加2019年10月25日庭审，本院依法缺席开庭审理本案，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除我与被告于2018年11月15日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.要求被告将位于北京市朝阳区xxx西路x号院x号楼x门901房屋腾退并交还给我（屋内我方物品以2018年11月26日交接单为准）；3.要求被告按照每月2.1万元的标准支付自2019年6月1日起至将房屋腾退并交还给我之日的租金；4.要求被告支付违约金2.1万元。事实和理由：我与被告2018年11月15日签订了《北京市房屋租赁合同》，我按照合同约定履行了全部义务，但被告未按照合同约定履行其按期支付租金的义务，截止到2019年6月10日已累计逾期2次无故拖欠房租。虽经我与物业、中介多方多次催要，被告不予回复且至今未履行付款义务，其行为已严重违反了合同约定，故现诉至法院。被告辩称：合同情况属实，我租这个房子是自住的，我交过两期房租，租金交至2019年5月31日，还有一个月房租的押金。房屋钥匙还在我这，我六月底提出过要把房子交给原告，但是他们不收，我的东西六月底就搬走了。我不同意原告的诉讼请求，原告存在违约。2018年11月15日我在中介的带领下去看房子，然后就签了合同，后来11月26日房子交接给我，交接以后发现看房子的时候有的很多家具、家电都没有了，严重影响我使用。我跟原告提出这些问题，他们迟迟不给我解决，导致我无法正常使用房屋。交接单属实，交接单上的物品当时都在，没有问题，我说的东西都不在交接单上。而且房屋是军产房，不能出租的，这个在签合同的时候也没有告诉我，我认为合同是无效的。第三人述称，双方主要矛盾是空调，被告提出空调一直没有装，要求给装上，原告从网上购买，寄到房屋处，被告拒收了，就我们了解，原告催促被告签收，我们也转达过空调寄来的事实，但是被告一直没有签收。6月底、7月初被告又通过我公司租了新的房子，当时说过要交房，但是被告要求签署无责解约协议，要求确认就提前解约事宜双方均无异议，且互不承担违约责任，原告同意交房但是不同意无责解约，所以双方没有谈妥。被告提出把钥匙交给我方，但是我方没有权利代收钥匙，所以钥匙没有交，收房也没有做。8月31日再次约定交房，当时签了承诺交房的字据，但是也没有交成，因为双方还是对违约的事没有谈妥。在刚入住的时候，除了空调的问题，被告反映过窗纱的问题，当时原告已经维修好了。6月开始被告不交租金了，我方介入协调过，被告就是认为还没有装空调，热了一个多月，所以不交租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定原告将位于北京市朝阳区xxxx西路x号院x号楼x门901室（以下简称901房屋）出租给被告，房屋权属状况：甲方对该房屋享有所有权，甲方或其代理人持有购房合同，证书编号为A住字北京分行xxx支行xxxx年xxxx号。租赁期限为2018年12月1日至2020年11月30日，租金标准2.1万元，租金支付方式押一付三，首期租金及押金应于2018年11月15日支付，以后每期租金应于期限届满前提前7日支付，支付日期分别为2019年2月23日、2019年5月23日、2019年8月23日。乙方不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同。乙方有上述违约情形导致合同解除的，应按月租金100%向甲方支付违约金。甲方迟延交付房屋达10日或者交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全的或者不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。2018年11月26日双方签署物业清单，原告将房屋交付给被告。庭审中，就双方争议过程，原告表示，被告在2019年2月23日没有交房租，我们催要房租时被告提出床板与纱窗有问题，后被告于2019年3月15日支付房租；房屋主卧原先没有空调，被告看房时提出要安装空调，我同意安装，但是提出因涉及布线的问题，安装时我应在场，此后被告没有再提，我因家中有事也未再提，5月23日应交纳下期房租，被告提出未装空调影响其生活品质，我在网上购买空调，被告未签收，也未交纳房租。就此原告提交了支付凭证打印件，证明其2019年3月18日支付纱窗维修费用；原告提交了购买记录打印件，证明其2019年4月1日购买床板；原告提交了其亲属与被告微信沟通记录打印件，其中2019年5月25日原告方：“合同约定是5月23号交房租，你这样我们没法给你装空调”，2019年5月26日被告：“上次就催你们赶快装空调，这都多长时间了”，原告方：“空调的事上次说完你再没消息，而且看情况你也经常在外地，我想着五月天气热之前一定给你装上”，被告：“照你的意思我不给你把这个房租交上你这空调就不给我安”；原告提交了空调购买记录打印件及物业公司证明信，证明其2019年5月27日网购空调送至901房屋，被告未签收及领取。庭审中，就双方协商交房的过程，原告提交了其与第三人工作人员鲍贵洲及“小刘”沟通记录打印件，其中2019年6月13日原告：“鲍经理，有后续进展了吗”，2019年7月6日鲍贵洲：“给客户打电话，没人接”，2019年7月9日原告：“被告还打算搬吗，我们又催了她两次，人家可是根本不答复呀”，鲍贵洲回复：“我再问问”。2019年7月9日“小刘”：“按租户这边的意思，如果咱们不签和平解约协议，租户就不交接房屋”。第三人对鲍贵洲沟通记录认可，对“小刘”的沟通记录表示因其已离职，不发表意见；原告还提交了被告书写的内容为：“今晚七点交钥匙”的字据以及其与被告2019年8月30日至31日的短信记录打印件（被告8月31日短信内容：“今天是周末太忙了下周我联系您”）。第三人表示对证据真实性不发表意见，但认可当时联系好晚上交房，被告也写了字据，但是最后未交成。法庭辩论结束后，原告到庭确认，被告已于2019年10月30日将房屋腾退并交还。庭审中，原告表示901房屋系部队分配的安置房，属于经济适用房性质，未取得产权证，仅有个人购房借款合同，合同编号为“A住字北京分行xxx支行xxxx年xxxx号”，系为购买901房屋向中国工商银行贷款所签。另查，庭审中，第三人表示被告2019年6月22日通过其公司签约承租了新房屋，合同约定的交付日期是6月24日，起租日期是7月1日，月租金18300元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，901房屋虽未取得房产证，但原告系合法使用权人，现无证据表明原、被告就该房屋出租事宜签订的《北京市房屋租赁合同》存在无效情形，合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。通过庭审中相关证据，可以看出在合同履行过程中双方存在争议，原告所提供的房屋存在一定程度的瑕疵，被告因此迟延支付第二期及第三期房租。被告支付第二期房租后原告解决了纱窗及床板问题；在第三期房租支付问题上，虽然原告在沟通过程中要求被告先支付房租后安装空调的处理略有不当，但在被告未支付房租的情况下，仍网购空调，可见其已经积极履行合同义务、以期解决问题；被告不签收空调，且至今仍未支付6月1日起的房屋租金，构成违约。第三人虽对原告与“小刘”的沟通记录不发表意见，但该记录与第三人陈述中的双方协商交房的过程相符，本院对其真实性予以采信。现无证据表明原告违约情形达到约定的合同解除条件，被告无权单方解除合同，更无权要求原告与其签署无责解约协议。被告6月底已经另行签约租赁新的房屋，却以无责解约为条件拒不交接房屋，亦不支付房屋租金，行为明显不当。现被告迟延支付房屋租金符合合同约定条件，原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告到庭确认被告已经将房屋腾退并交还，对该项诉讼请求本院不再进行处理。被告无故占用房屋应继续支付房屋租金，至其实际将房屋腾退并交还给原告之日止，经核算，欠付租金为104300元。就违约金，被告反映的纱窗及床板问题系被告支付第二期房租后才解决，主卧空调在合同签订后数月内仍未安装，导致后续争议，虽上述问题并非根本性问题，未对被告使用房屋产生严重影响，考虑到原告房屋确属存在一定程度瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告富纯与被告徐嶓于二〇一八年十一月十五日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、被告徐嶓于本判决生效后七日内向原告富纯支付自二〇一九年六月一日起至二〇一九年十月三十日的房屋租金十万零四千三百元。三、驳回原告富纯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百五十元，由原告富纯负担四百元（已交纳），由被告徐嶓负担一千一百五十元（原告富纯已预交，被告徐嶓于本判决生效后七日内支付给原告富纯）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇一九年十月三十一日书记员 秦雅维