汉中市汉台区人民法院     民事判决书           (2019)陕0702民初1324号     原告汉中市鑫源房地产开发有限责任公司，住所地，汉中市汉台区中山街挂匾巷1号。    法定代表人：刘绍平，该公司董事长。   组织机构代码：91610700295448493Q。  委托代理人韩杰，陕西嘉盟律师事务所律师。   委托代理人欧振雄，陕西华沃律师事务所律师。     被告王平，男，汉族，住陕西省旬邑县太村镇南宫村七组。   被告杨琳琳，女，汉族，住汉中市汉台区莲湖路。   第三人中国农业银行股份有限公司汉中市汉台区支行   营业场所，陕西省汉中市汉台区兴汉路陈家营什字东。   负责人王炜，该支行行长。   委托代理人罗郁晓，雒剑，支行员工。     原告汉中市鑫源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫源房产公司）与被告杨琳琳、王平及第三人中国农业银行股份有限公司汉中市汉台区支行（以下简称农行汉台区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告鑫源房产公司委托代理人韩杰、欧振雄，第三人农行汉台区支行委托代理人罗郁晓、雒剑庭参加诉讼。被告杨琳琳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，被告王平经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。   原告鑫源房产公司向本院提出以下诉讼请求，l、判令解除原被告签订的《商品房预售合同》；2、判令被告于《商品房预售合同》解除后七日内配合原告办理注销该合同的网签备案登记；3、判令被告向原告支付代偿本息共计77873元；4、判令被告按合同约定支付违约金8219．43元(暂计算至2019年3月4日)；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由，2013年8月15日，原被告双方签订了《商品房预售合同》（合同编号为：YS0057XXX）,明确约定由被告购买原告开发的天河望江郡XXXXXX，房屋代码为XXXX；房屋总价款为444000元；付款方式为被告付清总房款的30%即134000元，并在合同签订后及时提交按揭资料，余款310000元，按照银行贷款合同执行。同时，依据《商品房预售合同补充协议》第九条约定：“借款合同生效后，买受人应按照期向银行足额偿还借款本息，出卖人为买受人履行代偿义务后，买受人应当在五日内将代偿本息归还给出卖人，并按日向买受人支付代偿本息5‰的违约金；若买受人连续三期或者累计六期未向银行足额支付本息导致银行要求出卖人回购该房屋时，出卖人有权从即日起解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，且无条件收回房屋，买受人已经支付的首付款归出卖人所有，买受人无权要求返还，并且出卖人有权追究买受人的其他违约责任。”自2015年起，被告因自身原因不再向贷款银行正常还贷，导致贷款银行自2015年4月22日开始从原告账户内扣划款项，截止2018年9月27日已经扣划77873元。为此，原告多次向二被告发出书面的《催款通知单》。被告拒不还款的行为已经构成违约，为此原告将行使解除权解除与被告签订的《商品房预售合同》，并要求被告配合注销该合同的网签备案登记，承担违约责任。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告归还代偿款截止2019年9月20日共计88260.81元，并按同期银行贷款利率支付代偿款利息至2019年3月4日共计8219.43元。   被告王平未到庭亦未进行答辩。   被告杨琳琳答辩称，1、我和王平在2016年12月已经离婚了，在(2016)陕0702民初3031号民事调解书中约定了案涉房屋的债务由王平偿还，房屋也归他所有；2、我现在也愿意偿还借款，支付后期房款，但是必须要把房屋名字变更成我的。   第三人农行汉台区支行答辩称，原告诉状上说的很清楚，因二被告多次未能按时还款行为已经严重违约，我们要求原告回购案涉房屋。   原告鑫源房产公司为支持其诉讼请求，提供以下证据：第一组，1、原告的营业执照复印件一份，2、被告王平身份证复印件，3、被告杨琳琳身份证复印件，证明原、被告主体适格；第二组，《商品房预售合同》及补充协议，证明原被告于2013年8月15签订了商品房预售合同及补充协议，合同中被告的按揭贷款为3l万元，原告享有合同约定的解除权并可以要求被告承担违约金的赔偿责任。第三组，1、天河望江郡客户按揭还贷明细，2、中国农业银行保证金支付业务凭证，3、催交款通知四份，4、2018年12月21日三秦都市报登报通知，该组证据证明：1、原告代被告向银行支付到期贷款本息的统计及数额的事实；2、原告按照合同约定承担了阶段性的连带保证责任，并多次向被告发出书面通知催告，履行了催告义务，故原告有权要求被告支付代偿本息。第四组，《销售不动产统一发票》，证明被告支付购房款134000元的事实。第五组、1、第三人银行要求原告回购房屋的通知，证明原被告双方约定的合同解除条件成就；2、《个人购房担保借款合同》，证明原告作为被告向第三人借款的担保人，已经代被告向第三人履行了担保责任，被告应该向原告归还代偿的本息。   被告杨琳琳质证认为，对原告提交的证据的真实性均无异议，但是我在2015年l2月偿还了房屋贷款6800元，希望原告核实。   第三人农行汉台区支行对原告提交证据的真实性均无异议。   被告杨琳琳为支持其辩解理由，提交以下证据，1、(2016)陕0702民初3031号民事调解书，2、2015年12月3日银行转账，证明在原告多次催收后我归还银行贷款6800元；3、强制执行申请书，证明（2016)陕0702民初3031号民事调解书中的调解协议王平没有履行，我在申请执行阶段。   原告鑫源房产公司质证认为：对2015年12月3日的6800元还款真实性合法性无异议；对调解书证据真实性合法性无异议，但是对关联性不予以认可，调解书中约定的情形与本案无关，对强制执行申请书质证意见和调解书的意见一致。   第三人农行汉台区支行对被告杨琳琳提交的证据无异议。   被告王平及第三人农行汉台区支行未向本庭提交证据。   经审理查明，2013年8月15日，原告鑫源房产公司与被告王平、杨琳琳签订了《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS0057XXX,合同约定由二被告购买原告开发的天河望江郡XXXXXXX，房屋代码为XXXXX；房屋建筑面积为120.63㎡，总价款为444000元；付款方式为被告付清总房款的30%即134000元，并在合同签订后及时提交按揭资料，余款310000元，按照银行贷款合同执行。同时，《商品房买卖合同补充协议》第九条约定：“借款合同生效后，买受人应按期向银行足额偿还借款本息，若买受人未能按期向银行足额偿还借款本息，出卖人为买受人履行代偿义务后，买受人应当在五日内将代偿本息归还给出卖人，并按日向出卖人支付代偿本息5‰的违约金；若买受人连续三期或者累计六期未向银行足额支付本息导致银行要求出卖人回购该房屋时，出卖人有权从即日起解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，且无条件收回房屋，买受人已经支付的首付款归出卖人所有，买受人无权要求返还，并且出卖人有权追究买受人的其他违约责任。”2013年8月15日，原被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》一份，合同载明：“王平向农行汉台区支行借款31万元用于购买天河望江郡4号楼2单元605室房屋，借款期限为240个月，借款采取等额本息还款方式；本借款合同项下的担保采用阶段性保证＋抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的登记手续完成之日起，为借款人债务承担连带保证责任。”合同签订后，第三人于2013年11月25日发放了该笔借款。自2015年1月24日之后，二被告未再向贷款银行正常还贷，2015年4月22日农行汉台区支行开始从原告账户内扣划款项，截止2019年9月20日已经从原告账户内扣划案涉房屋的按揭贷款88260.81元。为此，原告多次找二被告，并向其发出书面的《催款通知单》，其中2015年12月3日，被告杨琳琳归还按揭贷款6800元。2018年9月20日，第三人农行汉台区支行向原告发出《担保人履行责任通知书》，要求鑫源房产公司立即履行担保责任，并回购天河望江郡小区XXXXXXXX。2019年10月16日，第三人向原告发出《扣划保证金告知书》，载明：“……因王平、杨琳琳已经违反借款合同中按月还本付息的约定，已经严重违约，我行将从贵公司在我行开立的保证金账户中全额扣划贷款本息，扣划数额为252661.05元。”同日，第三人从原告在农行设立的保证金账户内扣划252661.05元，其中本金250913.44元，利息1738.82元。   另查明，原告表明愿意在解除合同后，将被告已经支付的购房款在扣减了代偿本金及违约金后退还原告；就案涉房屋二被告支付首付款134000元，归还按揭贷款本金59086.56元（310000元-250913.44元），共计支付房款193086.56元。   上述事实有原被告提交的证据及庭审笔录在卷予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。   本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，被告王平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实作出判决。依法成立的合同受法律保护。原告鑫源房产公司与被告王平、杨琳琳签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及原告鑫源房产公司与被告王平、杨琳琳、农行汉台区支行签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。（一）关于合同解除的问题，《商品房买卖合同补充协议》第九条约定：“借款合同生效后，买受人应按期向银行足额偿还借款本息，若买受人未能按期向银行足额偿还借款本息，出卖人为买受人履行代偿义务后，买受人应当在五日内将代偿本息归还给出卖人，并按日向出卖人支付代偿本息5‰的违约金；若买受人连续三期或者累计六期未向银行足额支付本息导致银行要求出卖人回购该房屋时，出卖人有权从即日起解除与买受人签订的《商品房买卖合同》。”被告王平、杨琳琳未按合同约定按时支付购房按揭贷款已长达四年之久，导致第三人农行汉台区支行要求原告回购房产，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定解除合同，根据该法第九十六条第一款的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，原告于2019年3月12日向本案提起诉讼，本院向被告杨琳琳送达了起诉状副本及相关材料，并向王平公告送达了起诉状副本及相关材料，因此应当认为自起诉状副本送达王平时（2019年6月20日）合同解除，对此本院予以确认。自2015年4月22日起至2019年9月20日，原告共计代二被告向银行归还按揭贷款本息88260.81元，原告要求二被告归还代偿款本金88260.81元及代偿款利息8219.43元的请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以支持。原被告签订《商品房预售合同》时进行了网签备案登记，原告要求被告协助解除网签手续，合法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告汉中市鑫源房地产开发有限责任公司与被告杨琳琳、王平于2013年8月15日签订的《商品房预售合同》于2019年6月20日解除。   二、被告王平、杨琳琳于本判决生效后十日内向原告汉中市鑫源房地产开发有限责任公司支付代偿款本金88260.81元，并支付代偿款利息8219.43元。   三、被告王平、杨琳琳于本判决生效后十日内配合原告汉中市鑫源房地产开发有限责任公司涤除天河望江郡4号楼2单元605室房屋的网签备案登记。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费1952元，由被告王平、杨琳琳负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。              审判长张妍    人民陪审员吴珊    人民陪审员张玉波                                二〇一九年十月三十一日                       (院印)   书记员 江 韬         1