西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初11255号原告（反诉被告）：王江平，男，汉族，1986年5月28日出生，住西安市雁塔区。原告（反诉被告）：南美庆，女，汉族，1988年1月21日出生，住西安市雁塔区。共同委托代理人：刘贺炎，陕西德尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘旭升，男，汉族，1987年8月24日出生，住西安市雁塔区。被告（反诉原告）：王阳，女，汉族，1988年2月28日出生，住西安市雁塔区。共同委托代理人：于晓雪，湖北驰纵律师事务所律师。共同委托代理人：梅状，湖北驰纵律师事务所律师。第三人：西安德昭房地产营销策划有限公司，住所地:西安市雁塔区。法定代表人:任楠，该公司总经理。委托代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。委托代理人：南漫漫，该公司员工。原告王江平、南美庆（反诉被告）与被告刘旭升、王阳（反诉原告）及第三人西安德昭房地产营销策划有限公司（以下简称“德昭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，被告刘旭升、王阳提出反诉，本院一并受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王江平及其委托代理人刘贺炎，被告的委托代理人于晓雪、第三人德昭公司的的委托代理人高峰、南漫漫均到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）王江平、南美庆诉称，2019年3月14日,原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定：被告将自己位于西安市高新区XX城XX幢XX室的房屋作价1450000元出售给原告。合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告支付定金20000元，并向第三人支付29000元的中介费。之后被告却违反合同约定未在约定的2019年4月20日前办理出售房屋的抵押注销手续；并且被告于2019年5月9日无理向原告发函单方解除合同，构成根本性违约。被告违约后，原告多次希望与被告友好协商处理纠纷，均遭拒绝，故诉至法院要求判令：1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》；2、被告返还原告20000元定金；3、被告赔偿原告违约金290000元及中介费29000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）刘旭升、王阳辩称，原告主张解除《房屋买卖合同》没有法律及事实依据。原告是违约方，不享有法定解除权，返还20000元定金的主张无事实依据，原告主张违约金29万元所依据的法律错误。综上，原告的诉求及理由均无法成立，请求法院依法全部驳回。被告（反诉原告）刘旭升、王阳反诉称，2019年3月14日，原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，合同约定被告将位于西安市高新区XX城XX幢XX室的房屋作价1450000元出售给原告。但合同并未明确约定支付房款日期，合同签订后原告经被告催告一直未能支付任何购房款，被告于2019年5月8日向原告致《房款催告函》，原告并未理会，已构成根本违约。现向法院提出反诉要求：1、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》；2、原告向被告支付的定金不予退还；3、原告向被告支付实际损失7800元；4、本案诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）王江平、南美庆反诉辩称，同意被告要求解除合同的反诉请求，在合同履行中系被告违约导致合同不能履行，被告拒绝履行合同，至今未办理本案所涉房屋的抵押注销手续。被告未经原告同意发函单方对合同主要条款作出变更，并要求单方解除合同的行为构成根本违约，被告违约应按照合同约定向原告支付合同总价款20%的违约金。被告已经构成根本违约，依据西安市房管局规定的房屋交易流程，支付房款系以买卖双方签订网签合同及资金监管为前提条件，而办理资金监管须以被告解除房屋抵押为前提条件，被告至今未办理房屋的注销抵押手续，故被告反诉要求原告不退还定金并赔偿损失的反诉请求，无事实及法律依据，应予驳回。第三人德昭公司称，原、被告双方在第三人公司的居间下签订本案房屋买卖三方合同，第三人已经尽到居间人的合理义务，在合同履行中其并无过错，系被告未按照合同约定在2019年4月20日办理抵押注销手续，并拒绝与原告签订网签合同，办理资金监管，最终导致合同无法继续履行，其同意解除三方合同。经审理查明，2019年3月7日，原告王江平（买方）与第三人德昭公司（居间人）签订《买卖保证金协议》，约定：“一、委托事项：西安德昭房地产营销策划有限公司兹为中介提供居间服务，买卖坐落于陕西省西安市雁塔区富鱼路与经十三路交汇处东方米兰国际城11幢2004室房屋一套。居间人现已提供该房屋资料予买方详阅，现买方承购条件与卖方出售条件尚有差距，买方愿意支付保证金5000元予居间人代为斡旋；保证金在签订本《保证金协议》时一次性支付；二、委托人的承购条件：委托人对该房产认购金额为1450000元；三、斡旋期限：自即日起至2019年3月31日止；四、协议双方的权利义务：1、本协议经卖方签字同意买方承购条件时斡旋即告成功，保证金即转定金；2、房产过户的各项税费均由买卖双方按照双方约定自行承担；3、买方在斡旋期间内不得随意撤回保证金，否则因此所造成的损失均由买方自行承担；4、斡旋成功后，若因可归责于卖方事由至解除协议者，卖方应赔偿委托销售总金额的4%作为赔偿金支付于买方，同时买方同意将所得赔偿金的50%给付西安德昭房地产营销策划有限公司作为服务佣金；5、斡旋成功后，居间人应在24小时内通知买方。如因买方的原因在斡旋成功后30日内无法告知买方或通知后拒不出面签署《买卖定金合同》及《西安市存量房买卖合同》，则买方所缴纳的保证金不予退还。本保证协议自斡旋成功后第31日起自动终止；五、注意事项：1、本保证金协议经卖方签字确认之后叁拾个工作日内，委托人须签订《买卖定金合同》，并将不高于房屋成交价额20%的房款存至履约保证金专户。同时，买方、卖方及银行签订《代办履约保证委托书》以维护双方的合法权益；2、在保证金期间，买方如变换联系方式的，应先行通知居间人，否则造成的一切损失自行承担。六、违约责任：本协议自当事人签字确认后，如买方不履行本协议之约定，所付保证金不再退还。七、其他约定事项：1、此价位为卖方净拿价格，中间所产生的过户费、税费（契税、个税）、中介费等费用全部由买方承担；2、买方所缴纳的税费以国家实时政策为准；3、卖方必须在产权变更当日配合买方和居某某进行大修基金更名；4、此房产在过户交接前所产生的物业费、水电费等相关费用均由卖方承担；5、买方以商业贷款方式购买此房。八、本合约自双方签字或盖章后生效。九、本协议一式一份，由西安德昭房地产营销策划有限公司留档。兹因斡旋期限届满斡旋不成功的，买方在签订本协议时曾付保证金，西安德昭房地产营销策划有限公司将无息返还于买方且经买方签收无误后，买方不得再对居间人及卖方有任何请求或主张。”被告刘旭升、王阳于2019年3月9日在此协议下方签字同意出售房屋。2019年3月14日，原告王江平、南美庆（乙方）与被告刘旭升、王阳（甲方）及第三人德昭公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定：乙方购买由甲方所售的坐落于西安市高新区XX城XX幢XX室房屋；该房屋所有权证号为：陕（2017）西安市不动产权第1354940号；房屋已设立抵押，抵押权人为刘旭升、王阳，抵押登记日为2015年8月，甲方应于2019年4月20日前办理抵押注销手续；房屋成交价格1450000元；合同对付款方式的约定：1、甲乙双方约定，本合同签订当日，乙方支付20000元作为定金给甲方；2、乙方以商业贷款方式购买此房产；3、乙方所缴纳的税费以国家实时政策为准；4、产权变更当天，由西安市不动产登记管理中心对产权进行核实，确定甲方产权清晰无异议，全部房款（包含定金）由西安市不动产登记局进行资金监管，待产证为发证状态，房款自动划转至甲方预留账户；居间服务费29000元，由乙方向丙方支付；甲乙双方应在2019年5月31日办理房屋权属移转登记手续，否则按照本合同第十一条的规定承担违约责任。合同对违约责任的约定为：第十一条（三）其他违约责任：2.任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之零点伍的违约金；逾期超过柒日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之贰拾向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起伍日内退换乙方全部已付房款。合同对生效、变更或补充方式的约定为：“第十四条：本合同自甲乙丙三方签字（盖章）之日起生效。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充”。其他约定：甲乙双方约定于4月30日之前，乙方办理完成天朗蓝湖树房产交易手续，若交易顺延，本次房产交易相应顺延至6月30日前办理产权移转手续。同日，原告向被告王阳支付定金15000元，第三人将原告交予第三人的保证金5000元作为定金交予被告。被告向原告出具《收条》，载明：“今收到王江平、南美庆购买位于西安市高新区XX城XX幢XX室的房屋定金20000元整。”，原告向第三人德昭公司支付中介费29000元，第三人德昭公司对此出具有《房屋中介专用收据》，载明：“交款人：王江平、南美庆，收款项目：中介费29000元，收款事由：XX城XX幢XX室中介费”。另查，2019年5月9日，被告向原告发送《房款催告函》一份，载明：“王江平、南美庆，合同中未约定房款的具体支付方式和支付期限，按照交易习惯买方应在合同签订后三日内支付首付款，一般为房款总价的20%-30%，首付款支付后买卖合同生效，但你方从合同签订至今一直未支付首付款，也没有任何沟通联系，三方合同并未实质生效。现本人向你郑重致函如下：1、请你方配合我方在本催告函收到3日内支付首付款（首付款不得低于合同总价款30%），并配合办理网签，支付方式按合同约定。2、如你方未在指定时间内支付首付款，我方将按照规定，解除于2019年3月14日签订的房屋买卖三方合同，并将追究你方迟延支付首付款的违约责任，并赔偿我方信赖利益损失以及全部经济损失；3、我方将不再另行通知径行采取法律措施，你方将承担由此产生的各种费用，包括但不限于诉讼费、律师费等；专告此函，望慎思并谨慎对待。”又查，原、被告及第三人未约定网签时间及首付款金额与贷款金额，被告亦认可原告以商业贷款方式购买此房，产权变更当天，将购房款存入资金监管账户。再查，2014年12月2日，西安市住房保障和房屋管理局发布《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》，载明：“一、自2015年1月1日，在城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约（以下简称：网签）系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。”庭审中，原告向本院提交2019年7月11日“西安市房地产经纪机构备案＆二手房交易管理系统”系统截图一份，载明涉案房屋仍在抵押状态。被告称本案所涉买卖合同有重大漏洞，未约定具体交款日期，首付款金额也未约定，保证金协议原告亦未履行，是第三人告知被告不要办理解押手续，并要求不退还原告交纳的定金，赔偿其损失。第三人表示系第三人履行居间义务督促履行合同义务，从未要求被告不履行合同义务，不办理解押手续，保证金协议系原告与第三人签订，系原告委托第三人与被告协商购买房屋事宜，被告在合同签订后签字系同意出售房屋的行为，被告并非保证金协议的一方主体。上述事实，有《买卖保证金协议》、《房屋买卖三方合同》、《收条》、《房款催告函》及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，合同具有严格的相对性。原告王江平与第三人德昭公司签订的《买卖保证金协议》，系原告王江平委托第三人代其就本案所涉房屋的买卖条件与被告斡旋。原告王江平与第三人德昭公司签订签订该协议后，被告在协议上签字仅系确认同意出售本案所涉房屋的行为，被告并非该协议的一方当事人，且该协议明确载明协议自斡旋成功后第31日起自动终止，故本案所涉原、被告及第三人之间的买卖合同关系，应以原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》为依据，被告以原告王江平与第三人德昭公司签订的《买卖保证金协议》认为原告违约，明显无事实及法律依据。原告王江平、南美庆与被告刘旭升、王阳及第三人德昭公司签订的《房屋买卖三方合同》显系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，应属合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。本案所涉合同约定，双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。被告向原告发送《房款催告函》要求对合同进行补充约定，但原、被告未就补充协议达成一致意见，未签订补充协议。被告在《房屋买卖三方合同》签订后已收取原告的定金20000元，被告亦应依约于2019年4月20日前办理抵押注销手续，现本案所涉房屋仍处抵押状态。如合同有未约定的事项，原、被告及第三人应当按照西安市房管局提供的，网签合同及资金监管协议进行补充，或依据合同法规定进行填补，被告所述合同有重大漏洞并不对本案所涉房屋买卖合同履行造成任何阻碍。基于以上事实，被告的行为明显对原告构成违约，被告应当向原告承担返还定金及合同约定的违约责任。合同约定违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金，故对于原告要求被告返还原告20000元定金，赔偿原告违约金290000元及中介费29000元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告反诉要求原告向被告支付的定金不予退还，支付实际损失7800元的反诉请求，无事实及法律依据，故本院依法不予支持。当事人协商一致可以解除合同。庭审中，原、被告均要求解除《房屋买卖三方合同》，第三人亦同意解除，现各方当事人一致同意解除合同，故本院依法予以确认。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王江平、南美庆与被告刘旭升、王阳及第三人西安德昭房地产营销策划有限公司于2019年3月14日签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告刘旭升、王阳于本判决生效之日起十日内向原告王江平、南美庆返还定金20000元、支付违约金290000元、赔偿中介费29000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告刘旭升、王阳其余反诉请求。本案本诉案件受理费6385元，由被告刘旭升、王阳承担。因原告王江平、南美庆已预交，被告被告刘旭升、王阳应于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。反诉费用8925元，由被告刘旭升、王阳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 何 燕审判员 赵琳君审判员 李多萌二〇一九年十月二十二日书记员 王小波打印：相丽华校对：王小波2019年月日送达1