四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初4344号 原告：杨美英，女，1963年2月22日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告：徐树峰，男，1956年5月1日出生，汉族，住拉萨市城关区。 二原告委托诉讼代理人：周三明，四川法典律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：周晓，四川捷思律师事务所律师。 被告：四川利东农牧股份有限公司，住所地四川省简阳市壮溪乡光华村4组壮灵街104号，统一社会信用代码91512000579610106G。 法定代表人：王利民，董事长。 委托诉讼代理人：魏红英，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：邱斌，四川领邦律师事务所律师。 被告：四川省大华农产品市场管理有限公司，住所地四川省简阳市石桥镇回龙寺村，统一社会信用代码91512081MA62K1TL85。 法定代表人：郑炼，执行董事。 委托诉讼代理人：陈利，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘方，四川领邦律师事务所律师。 原告杨美英与被告四川利东农牧股份有限公司（以下简称利东公司）、四川省大华农产品市场管理有限公司（以下简称大华公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年2月12日转为普通程序。因徐树峰是本案必要共同诉讼当事人，本院依法予以追加，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨美英、徐树峰及其委托诉讼代理人周三明、周晓，被告利东公司的委托诉讼代理人邱斌、魏红英，被告大华公司的委托诉讼代理人刘方、陈利到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解一个月。2019年8月9日，因案情复杂，经批准，本案依法延长审限六个月。本案现已审理终结。 杨美英、徐树峰向本院提出诉讼请求：1.判令利东公司、大华公司连带赔偿杨美英、徐树峰各项损失及违约金200000元；2.判令利东公司按照行业标准及商品房买卖合同约定，修建杨美英、徐树峰所购买的位于简阳市，11号楼1-195、1-196号商铺的隔墙，并安装水电；3.判令大华公司将杨美英、徐树峰所购买的上述商铺交由其自行管理。事实和理由：2013年前后，利东公司在全国各地通过网络等方式宣传其将在简阳市石桥镇回龙寺建国际农产品物流中心，打造西南冷链中心，并修建30万吨的冷冻库，物流中心外规划有客运中心等设施。杨美英、徐树峰与利东公司签订了购买商铺的合同，在利东公司与大华公司要求下杨美英、徐树峰与大华公司签订了《商铺出租及管理委托合同》（以下简称《委托合同》），并约定由大华公司代杨美英、徐树峰按合同约定收房。合同签订后，大华公司按约向杨美英、徐树峰支付了租金。2017年《委托合同》到期后，杨美英、徐树峰发现所购商铺以及配套设施均与购买时宣传画册、沙盘中显示的内容不一致，所购买的仅是摊位，无隔墙，无法确定具体位置，未完成水电安装入户，所建商铺的层高不够。利东公司没有按照宣传画册修建各楼栋间的连廊、室内手扶电梯、客运中心、30万吨冻库，未完成成都市八里庄冻品市场搬迁和冷链第一城的建设，完全改变了业态。利东公司的上述违约行为，利东公司应承担违约责任和赔偿损失。在利东公司强行要求和诱导下与大华公司签订《委托合同》，该合同系商品房买卖合同的从合同，受托人大华公司在明知利东公司违反合同约定的情况下与利东公司共同完成交接房，并向杨美英、徐树峰隐瞒利东公司违约事实，其共谋的违约行为给杨美英、徐树峰造成极大的损失，利东公司和大华公司应当承担连带赔偿责任。为了维护杨美英、徐树峰的合法权益，故起诉至法院。 利东公司辩称，1.杨美英、徐树峰违反“一案一诉”的基本原则，本案不能同时审理商品房买卖合同关系及委托合同关系。2.宣传画册所载明的内容属于要约邀请，而非要约，不属于合同内容。（1）利东公司已修建5万吨冻库，年仓储量远超过宣传画册中载明的30万吨。（2）政府曾规划在大华国际农产品物流中心一期外修建客运中心，后因控规调整，客运中心重新选址，非利东公司所能决定。（3）成都八里庄市场搬迁至大华物流中心属于政府主导的商业招商行为，因客观原因导致未能承接。最后，一期8、9号楼之间、10、11号楼之间的连廊需要待所有项目完工后统一修建，利东公司承诺修建上述连廊。3.利东公司已及时全面履行了合同义务，并为杨美英、徐树峰办理了商铺产权证。（1）关于隔墙和水电安装的问题，利东公司修建的大华国际商铺一、二期均为商场模式，属于虚拟产权式商铺，符合当时的法律及政策，所建设的商铺依法报规报建，并已竣工验收合格，不涉及实体隔墙及水电安装入户的问题；杨美英、徐树峰将案涉一期9号楼3-136号商铺委托大华公司经营管理长达5年之久，以及在交纳11号楼1-195、1-196号商铺购房款时一次性抵扣了租金，并将案涉商铺的使用权委托给利东公司，表明其应当知晓商铺系无实体隔墙和水电入户；杨美英、徐树峰要求修建隔墙将严重违反消防、水电及通道等建筑物设计强制性规范，造成全体业主实质损害。（2）关于层高的问题，案涉商铺符合规划，并竣工验收合格，利东公司未违反合同约定。综上，利东公司与杨美英、徐树峰签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合同合法有效，利东公司无任何违约行为，应驳回其诉讼请求。 大华公司辩称，1.大华公司与利东公司系独立的法人，杨美英、徐树峰与利东公司、大华公司之间形成了两个不同的法律关系，两份合同没有主从性，且合同中未约定承担连带责任，其诉请于法无据。2.杨美英、徐树峰与大华公司签订的《委托合同》是双方真实意思表示，合同合法有效。案涉商铺为产权式商铺，未进行实体墙分割，不具备独立经营条件，杨美英、徐树峰与其他业主形成按份共有的物权关系，在使用和经营上具有整体和不可分割性，杨美英、徐树峰主张收回商铺，势必影响其他出租人的利益，为保障大华国际整体业主的利益，不能退还商铺。3.签订合同后，大华公司积极跟进办理房屋交接、宣传、招商、业态规划布局等事宜，并为此付出巨大财力人力。大华公司按合同约定已全面履行了义务，无任何违约行为，不应当承担赔偿责任，应驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年12月23日，杨美英、徐树峰原告与利东公司签订了《商铺买卖合同》，约定购买利东公司修建的位于简阳市。当日，杨美英、徐树峰与大华公司（原为简阳大华物流市场管理有限公司，2014年3月27日变更为四川省大华农产品市场管理有限公司）签订了《商铺出租及管理委托合同》（以下简称《委托合同》），约定杨美英、徐树峰将其购买的位于简阳市委托给大华公司统一对外出租、统一经营管理；委托期间为5年，从2012年12月23日至2017年12月22日止；在合同期内，大华公司按约定标准按季度向杨美英、徐树峰支付租金；杨美英、徐树峰委托大华公司办理本合同项下商铺的收房工作；合同期满，杨美英、徐树峰可以委托大华公司代为出租商铺或自行出租管理等内容。合同签订后，杨美英、徐树峰按期收取了约定租金。 2013年4月3日，杨美英再次购买利东公司修建的位于简阳市，分别与利东公司签订了两份《补充协议》，约定将上述商铺从2013年4月3日到2019年4月2日止的使用权委托给利东公司，在该商铺交房之日按交房程序将该商铺交付相应承租户。上述两个商铺的合同价款采用一次性抵扣6年租金的方式实际收取，并以实收价款办理了备案登记。 2013年4月3日，利东公司就杨美英、徐树峰所购买上述一期9号楼3-136号商铺与杨美英签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，同时将《商铺买卖合同》收回。《商品房买卖合同》约定：“（1）杨美英购买利东公司修建的位于简阳市石桥镇回龙寺大华国际农产品物流中心一期9号楼（以下简称一期9号楼）3-136号营业用房，预测建筑面积为25.61平方米，总价为178,315元；（2）出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付该商品房，交房时应当符合三项条件，即已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；（3）上水、下水、电于2013年11月30日达到验收标准；（4）除不可抗力外，出卖人逾期交付商品房的，逾期在90日之内的，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金，合同继续履行；逾期在90日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；（5）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”。此外，《商品房买卖合同》附有房屋平面图,平面图中商铺以实线分割,无标高和图例符号。 大华公司与利东公司于2013年9月18日办理了一期9号楼整栋的交接，交接书中的交接资料均为：营业执照、房地产开发企业资质证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、平面图、业主信息表、施工图、分户图等。利东公司于2015年1月28日办理了一期9号楼的房屋初始登记。2017年利东公司为杨美英、徐树峰办理了一期9号楼3-136号商铺的产权证，产权证上载明为共同共有，无四至界限。 2012年8月1日，经原简阳市规划局审批通过的规划图显示大华国际农产品物流中心一期外有客运中心，一期8号和9号楼、10号和11号楼间有连廊。2012年12月18日，一期9号楼的施工图设计文件在原简阳市住房和城乡规划建设局备案。2013年5月20日，利东公司取得一期9号楼的预售许可证。2014年9月25日，利东公司取得一期9号楼的规划验收合格证。2015年1月19日，一期9号楼竣工验收，建筑高度为14.7米，层数三层，无自动扶梯，竣工图纸上显示各商铺间用虚线相连。一期9号楼于2015年1月26日办理了竣工验收备案。利东公司现已修建5万吨的冻库，并竣工验收，投入使用。案涉商铺现状：一期8号和9号楼、10号和11号楼之间未修建连廊，商铺无隔墙。受当前经济形势影响，大华公司对部分业态做了相应调整，现海宁皮革精品馆、大华国际汽贸城等已入驻经营。 另查明，利东公司对外宣传画册上载明以下内容：楼栋间有连廊；大华国际物流港-西南出海通道唯一的国际化商贸物流基地；一期项目为大华国际农产品物流中心，400亩19万平方米商贸交易大市场，逾30万吨冻库仓储量，逾10亿巨资打造，功能全面升级，逾300亿冷链第一城；大华国际农产品物流中心功能定位为专业经营农牧产品及其加工制品的商贸物流中心和大西南农牧产品配送基地，政府指定承接成都八里庄冻品市场等整体搬迁；政府主导，统一招商，统一经营，统一管理等。 诉讼中，原简阳市房地产管理局向本院出具说明，载明“合同附图不能作为认定为实体隔墙的依据”；原简阳市规划局向本院出具说明，载明“8#、9#楼之间，10#、11#楼之间有连廊，因项目为分栋建设、分栋验收，连廊无法统一修建，建设单位书面承诺待项目全面建成竣工后，完善连廊修建。” 再查明，2017年以来，案涉大华国际商铺部分业主先后向原简阳市商务局等有关部门信访反映所购商铺合同纠纷相关事项。 以上事实，有《商品房买卖合同》及附件房屋平面图、宣传画册、杨美英和徐树峰的产权证、《委托合同》、《补充协议》、情况说明、房屋（商铺）交接书、国有土地使用权证和房屋所有权证，原简阳市规划局于2012年8月通过的规划设计图、竣工图，利东公司申请法院调取的《简阳市商务局关于大华国际商铺相关信访事项的回复》、大华国际农产品物流中心一期冷库竣工验收报告，原简阳市规划局、原简阳市住房和城乡规划建设局、原简阳市房地产管理局有关案涉商铺的报规报建档案资料，推广宣传费用汇总表和明细表、及相关财务票据、照片，本院对案涉商铺的现场进行走访形成录像光盘、企业名称变更核准通知书、原简阳市房地产管理局、原简阳市规划局的说明等证据予以佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。 对当事人有争议的证据，本院认证如下：杨美英、徐树峰提交张永秋与利东公司签订的商品房买卖合同（预售）、何华明商铺隔墙处理函复印件和吴显秀商铺隔墙处理函原件、杨蝉伊与利东公司签订的《商铺买卖合同》、简阳亿联合同签约审批单和简阳亿联置业发展有限公司与徐涛签订的商品房买卖合同、谢晓敏房产办证申请档案和两本房产证等证据，以及利东公司提交的（2015）川民提字第24号民事判决书、大华公司和利东公司提交的商信处[2018]8号《信访事项处理意见书》等证据，均与本案不具有关联性，本院不予确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。杨美英、徐树峰与利东公司、大华公司签订的《商品房买卖合同》、《委托合同》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议焦点：一、案涉商铺的性质；二、商品房买卖合同关系及委托合同关系能否一并审理；三、利东公司、大华公司是否存在违约行为；四、利东公司、大华公司是否承担责任；五、商铺是否能收回自行管理。 一、关于案涉商铺的性质问题。虚拟产权式商铺是指开发商将商品房分割成若干个较小的无物理隔断的商铺对外进行销售和办理产权，商铺没有明确的四至界限，商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权要受到一定的限制，主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有、使用或经营商铺；二是委托经营期满后，业主行使占有、使用权利必须服从大多数业主的共同决定。本案中，案涉商铺符合虚拟产权式商铺的特征。 二、关于案涉两个法律关系能否一并审理问题。本案中，案涉两个法律关系所对应的事实相互牵连，所涉及当事人权利与义务密切相关，合并审理方能查清案件事实，妥善处理纠纷，故对利东公司、大华公司抗辩本案违背“一案一诉”基本原则的意见，本院不予采纳。鉴于此，本案案由确定为合同纠纷。 三、关于利东公司、大华公司是否存在违约行为。 1.利东公司所建商铺与宣传画册不符是否构成违约的问题。杨美英、徐树峰主张宣传画册中客运中心、30万吨冻库、冷链第一城建设、成都八里庄市场搬迁、手扶电梯的修建、连廊构成要约，利东公司修建商铺不符合以上约定构成违约。关于宣传画册内容是否构成要约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定销售广告和宣传资料是否构成要约应当同时具备以下要件：一是销售广告和宣传资料的内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；二是该说明和允诺必须明确具体；三是销售广告和宣传资料的内容对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。本案中，利东公司宣传画册载明的客运中心及冷链第一城建设、成都八里庄市场搬迁的内容，不属于规划范围内的房屋及相关设施，不属于要约；30万吨冻库仓储量系对商铺配套设施的说明和允诺，内容较为明确具体，对买受人是否订立商品房买卖合同以及价格有一定的影响，但尚不构成重大影响，故不属于要约；对于室内手扶电梯，在宣传画册及项目报规、报建的材料均无体现，且双方签订的商品房买卖合同中亦未约定，不属于要约；对于连廊，规划图显示一期8、9号楼和10、11号楼之间有连廊，且利东公司承诺修建，应视为商品房买卖合同内容，利东公司未完成连廊的修建属于违约行为。 2.利东公司未修建隔墙、未完成水电入户的行为是否属于违约行为的问题。杨美英与利东公司签订的一期9号楼3-136号商铺的《商品房买卖合同》第三条、第五条仅是商品房建筑面积、套内面积的表述，并未明确约定所购商铺为实体墙分隔，合同附件房屋平面图虽有实线分割，但无对墙体材质、标高、尺寸等图例要件的说明，结合原简阳市房地产管理局的说明，认定合同约定有实体隔墙的依据不足；《商品房买卖合同》中未约定水电入户，仅约定水电达到验收标准，现商铺已竣工验收，故杨美英、徐树峰主张利东公司未修建隔墙和水电安装入户构成违约证据不足，本院不予支持。 3.层高是否违反合同约定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》未明确约定具体层高，现案涉商铺已竣工验收合格，杨美英、徐树峰主张所购商铺层高不够依据不足，本院不予支持。 4.利东公司、大华公司是否存在违约交接房的问题。杨美英与利东公司签订的一期9号楼3-136号商铺的《商品房买卖合同》明确约定交房时应取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等资料，利东公司违反《商品房买卖合同》的约定，在未取得竣工验收合格的情况下，向受托方大华公司进行交房。大华公司作为受托方，在利东公司不具备交房条件的情况下，接收了案涉商铺，大华公司、利东公司的上述行为属于违约行为。 四、关于利东公司、大华公司是否承担责任。 通过上文所述，本案中存在未修建连廊和未按合同约定交接房的违约事实，利东公司、大华公司是否承担责任，本院评析如下：对于未修建连廊的违约事实，连廊不是商品房买卖合同主要内容，商品房买卖合同中未对连廊的违约责任进行约定，杨美英、徐树峰也未提供证据证明其因此而受到的损失。 对于违约交接房的事实，首先，案涉商铺系虚拟产权式商铺，与一般商品房交房程序不同，杨美英、徐树峰将接房的权利和一期9号楼3-136号商铺的使用权让渡给了大华公司，利东公司按合同约定将商铺交由大华公司，大华公司对外招商运营，交接房程序已经完成。其次，杨美英、徐树峰于合同签订后即按期收取了投资收益，早于约定交房时间即2013年11月30日一年左右，且案涉商铺在合同履行期间已符合交付条件，该违约行为未对杨美英、徐树峰利益造成实际损失。杨美英、徐树峰提供的证据亦不足以证明其损失，故对杨美英、徐树峰主张利东公司、大华公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 五、关于商铺是否能收回并自行管理。 虽然双方签订的《委托合同》约定合同期满，杨美英、徐树峰可以委托大华公司代为出租商铺或自行出租管理，但鉴于案涉商铺系虚拟产权式商铺，涉及业主众多，业主个体权利的行使受大多数业主的限制，基于项目统一打造、统一经营、统一管理的实际情况，如果单个业主收回商铺，将对其他业主产生重大不利影响，需根据大多数业主的意见予以处理。故对杨美英、徐树峰主张收回一期9号楼3-136号商铺的诉讼请求，本院不予支持。 本案中，杨美英、徐树峰起诉的一期11号楼1-195、1-196号商铺所在楼栋、签订合同的主体、销售模式、交房方式等权利义务内容与一期9号楼3-136号商铺均不同，不宜在本案中一并审理，杨美英、徐树峰可另案主张权利。 综上所述，对杨美英、徐树峰的全部诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨美英、徐树峰的全部诉讼请求。 案件受理费4,300元，由原告杨美英、徐树峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉娟 审 判 员  赵春梅 人民陪审员  何 建 二〇一九年十月十七日 书 记 员  白 燕