上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初22439号原告：倪晓峰，男，1972年7月5日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：周伟(系倪晓峰之妻)，女，1975年9月10日出生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。被告：上海长悦物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：吴剑嵘，董事长。委托诉讼代理人：张政，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈孝，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告倪晓峰与被告上海长悦物业管理有限公司(以下简称长悦公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月18日就本案进行了证据交换。原告倪晓峰及原告的委托诉讼代理人周伟、李庆春，被告长悦公司的原委托诉讼代理人李哲(被告已撤销委托)到庭参加诉讼。审理中，根据原告的申请，本院委托上海房屋质量检测站对上海市长宁区威宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)渗漏水损坏范围进行鉴定。后发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。渗漏水损坏范围司法鉴定意见书出具后，本院又根据原告的申请，通过上海市高级人民法院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对涉讼房屋损坏修复进行工程审价。本案于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告倪晓峰及原告的委托诉讼代理人周伟、李庆春，被告长悦公司的委托诉讼代理人陈孝到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。原告倪晓峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因清洗水箱事故造成的财产损失50,000元(伍万元,暂估,以评估为准);2.判令被告在小区内公布此次清洗水箱事故的真相,并向原告公开赔礼道歉；3.判令本案诉讼费用及相关评估费用由被告承担。审理中，原告明确上述第1、3项诉请如下：1.判令被告赔偿原告除地板外的装饰工程修复费用14,949.39元、地板损失20,777.18元、其他损失20,540元(包括小厨宝1,058元、净水器3,080元、扫地机1,249元、鞋柜1,153元、租金每月14,000元)，以上共计56,266.57元;3.判令本案鉴定费、评估费、鉴定人员交通费由被告承担。事实与理由：原告居住涉讼房屋,是被告的物业服务区域。由于被告清洗水箱发生事故,造成多户业主家和公共水表间漏水,但被告应对态度却是：先“掩盖事实”,继而“躲”、“拖”：被曝光后,不得不表面应付,但又态度傲慢。这种物业服务态度让作为业主的原告无法忍受,只能诉诸法律维权，经过如下：2018年7月3日,被告贴出停水清洗水箱通知,定于7月9日清洗水箱。7月9日停水清洗水箱后,当天晚上至7月10日水压极其不稳。后来得知是压力阀坏了,过高的水压致使原告厨房间净水器主过滤机头脱落,家中水漫金山(由于原告当时家中无人,故损失很大),涉讼房屋装修严重受损,地板翘起发霉、门框和门因膨胀产生裂纹无法关闭、厨柜开裂、小家电受损等,严重影响到原告日常生活。但被告非但不协助处理满屋子的水,却趁忙乱擅自修复出水点,企图掩盖事实,还好原告拍照留有证据(现场有帮忙邻居也可作证)。事发后,原告主动联系被告。但被告矢口否认,并将责任全部推给原告，说都是管子老化、安装不规范的原因。且事发后被告负责人一直没有出现。被告一直在躲避。在居委进楼道了解,得知越来越多业主家及公共水表间漏水事实后,被告还是对原告损失置之不理,态度傲慢,根本不像一家服务企业。原告又将情况向居委会反映。后居委会派楼组长进行核实。确认清洗水箱后有十余户业主家发生漏水,公共水表间也发生水管爆裂漏水问题。同年7月27日，应原告的要求天山星城居委会进行了调解(其间,7月17日和7月26日被告又分别贴出了维修下水直立管及水泵间变频器调试的停水通知)。调解时被告再次否认将责任全部推给原告,原告认为被告一直在拖延时间、推卸责任。为此原告不得不继续进行维权活动,将上述情况反映至上级部门、12345热线和媒体渠成热线。同年8月1日至15日。向12345及渠成热线反映后,物业依旧推卸责任,除一次通报调查结果、一次上门查看情况外,没有一次面对面的调解,只有从12345、居委的回复中得知物业愿意人情补偿。但一直到现在物业也没有对原告有任何正面表态。同年8月17日，原告不得不找了正规装修公司进行了局部整修的预算,其中不包括漏水有可能对地暖造成的损失。同年8月16日物业沈明越经理来电说让保险公司来看,得知8月15日物业公司报案,21日鼎和保险公司拍照、要走了产权证、身份证、照片、视频等资料。答复最晚8月31日给回复的。一直没有回复。8月31日原告致电鼎和客服热线、客服告知被告报案原由是被告更换水泵的时候压力不稳造成原告家中水管破裂的,原告要求被告答复,但被告置之不理。为此,9月5日原告聘请律师向被告寄送了《律师函》,但被告至今未回复。物业是服务企业,原告是按时交物业费的。为了解决问题。原告一次次跑。但这家物业感觉高高在上。对上级对业主完全不一样。虽然在此过程中被告为应付12345热线、媒体渠成热线及被告上级主管部门答复被告愿意修复受损的地板及木框,但至今被告答复相关部门后,也没有致电或来人告知原告要如何进行修复。同年9月1日原告反映各部门,9月12日收到书面回复。一直到9月底没有人和单位联系过原告。所谓回复也只是被告为了应付上级。原告认为：被告作为一家物业服务企业,理应做好相关工作。清洗一次水箱就发生这么多事。究竟是什么原因?该原因应当在小区公布,并采取措施避免重犯。在整个损害事件中,被告隐瞒事实,无视小区业主的合法权益,没有体现出物业企业应有的职业道德和行为规范。为维护自身合法权益,原告只得向法院起诉,请求法院支持原告的诉请。被告长悦公司辩称，被告在涉讼房屋漏水当天进行过小区的水箱清洗，变频器也曾发生过故障，水压不稳也是事实，但变频器发生故障会自动切换模式，被告对变频器的使用不存在任何的过错。漏水原因系原告安装净水设备不当导致的，涉讼房屋漏水与被告进行小区水箱清洗、变频器发生故障之间不存在因果关系。况且，原告净水器的漏水只是小区的个案，不具有普遍性，难以据此推断系被告清洗水箱造成的。原告主张的另行租房费用无损失依据，且房屋修缮无需搬出房屋。原告主张的租金金额也过高。综上所述，被告希望法院驳回原告主张的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。不动产权证书、用户手册、停水通知、天山星城居民区协调会会议记录、调查统计说明、业主群微信截屏、情况说明、录音文字内容、上海新长宁(集团)有限公司出具的文字材料、照片、证人证言、两份司法鉴定意见书等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人，被告系涉讼房屋所在小区的原物业服务公司。2018年7月3日，被告在涉讼房屋所在小区内张贴停水通知，告知业主2018年7月9日停水清洗水箱。2018年7月9日，被告清洗涉讼房屋小区水箱。当天，小区水压出现不稳状况，涉讼房屋厨房内一台净水器机头亦发生脱落状况，水从脱落处大量流出，因房屋内无人致涉讼房屋内大面积积水。第二日，原告及家人返回涉讼房屋后将屋内积水清理。之后，原告与被告就赔偿事宜经过多次协商均无果，两原告诉至法院，要求判如所请。审理中，被告自认清洗小区水箱后，变频器发生故障，致涉讼房屋所在小区部分业主家中水压不稳。被告的原委托诉讼代理人在证据交换庭审中曾确认小区多户业主曾因水压不稳等问题向被告报修过，还表示愿意承担原告损失5,000元至10,000元。审判人员 现场勘查过涉讼房屋。原告向本院提出申请，要求对涉讼房屋漏水损坏范围进行鉴定，本院向上海房屋质量检测站出具委托鉴定函。之后，上海房屋质量检测站出具了一份司法鉴定意见书。鉴定意见如下：1、经现场检测分析，被鉴定涉讼房屋部分装修受潮损坏情况属实。损坏范围包括所有房间的部分装修。2、涉讼房屋装修受潮损坏现状一定程度影响一个房屋的正常使用，应尽快给与修缮。3、修缮建议(1)东南卧：部分木地板虽有变色、变形、开裂，但仍可继续使用；木门套拆换、木门扇拆装。卫生间：木门套拆换、木门扇拆装。东北卧：木门套、木门扇拆换；部分木地板虽有变形、变色，但仍可继续使用。厅、走道：东墙修粉涂料；地砖及相邻踢脚板拆换。西北卧(原餐厅)：部分木地板虽有变色、变形、开裂，但仍可继续使用；木门套、门扇拆换。厨房：木门套、木门扇拆换；北侧台盆下部木柜底板、门扇拆换，所有下柜踢脚板拆换。(2)修缮施工时应做好修复部位以外装饰及家具的遮盖保护。本院还就涉讼房屋修复范围的修复费用通过上海市高级人民法院委托进行工程审价。审价单位上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司出具了一份工程审价司法鉴定意见书。鉴定意见如下：涉讼房屋修复费用分为两部分：第一部分为除地板外的装饰工程，修复费用为14,949.39元。第二部分为地板工程，修复费用为20,777.18元(法院要求按100%修复比例暂计)，具体修复比例由法院根据实际情况进行调整。上海房屋质量检测站鉴定人员在质询中表述涉讼房屋木地板尚有利用价值，不需要更换，总体上可使用。涉讼房屋的损坏修复需要一个月的施工期，会影响居住。鉴定人员质询中还认为受损地板的重置价格应该不止2万多元。原告向鉴定人员预付了出庭交通费用300元。原告自认因水压不稳，小厨宝拆除后未敢使用。原被告双方均认可法院可通过询价确定涉讼房屋的租金价格，本院向专业房屋中介机构询价涉讼房屋市场租金每月10,000元。原被告还确认法院如认定被告承担赔偿责任，原告主张的损失金额由法院进行酌定。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本案主要的争议焦点为被告是否应承担涉讼房屋漏水损失的民事责任及损失的具体构成。本院认为，根据现有证据证实，被告清洗水箱后致小区水压不稳，小区有业主家中水管脱落的情况发生。根据上述事实，再以生活常识判断，过高的水压导致原告净水器机头脱落，大量的漏水造成原告涉讼房屋内的损失。原告作为涉讼房屋的业主与被告之间建立了物业服务合同关系，被告作为涉讼房屋所在小区选聘的物业公司对小区内房屋及设施、设备进行维修、养护、管理等活动导致的损害后果应承担违约责任。原告的损失与被告履行合同的违约存在关联性，被告依法应向原告承担违约责任，赔偿原告的损失。被告主张原告存在过错的抗辩，并无证据予以佐证，且相关抗辩对原告使用涉讼房屋的设施、设备要求过高，本院因此不予采纳。原告以鉴定意见书确定的修复金额主张除地板外的装饰工程修复费用，本院予以确认。原告主张地板之外的装饰工程损失有两份司法鉴定意见书加以确定，且原被告均未提出异议，故本院予以采纳。估价鉴定报告确定的系重置造价，无其他证据证明该价格不合理，本院因此确认该造价。本院在此造价基础上考虑地板尚有继续使用的价值，酌定被告赔偿原告地板损失14,544元。原告主张的其他物损中，小厨宝并未损坏，原告只是拆下未使用，原告主张赔偿的理由不成立。关于净水器、扫地机、鞋柜损失，根据现场情况，考虑适当合理补偿。鉴定人员预估1个月的修复期无证据佐证不合理，本院因此确认。修复期间原告在外租房亦属合理，本院采纳专业中介机构提供的市场租金价格。综上所述，被告应向原告赔偿损失44,629.39元。至于原告主张的第2项诉讼请求。本院认为，原告主张被告承担的法律责任为违约后的赔偿责任，原告主张的第2项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告上海长悦物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪晓峰因漏水造成的损失44,629.39元；二、驳回原告倪晓峰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费11,500元、鉴定人员交通费300元(原告倪晓峰均已预缴),由被告上海长悦物业管理有限公司负担。案件受理费1,206元(原告倪晓峰已预缴)，由原告倪晓峰负担249.40元，被告上海长悦物业管理有限公司负担956.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长张沁审判员李冬人民陪审员沈建伟二〇一九年十月二十九日书记员李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。