河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0623民初1888号原告：曹秀英，女，1976年12月7日出生，汉族，住北京市宣武区施家胡同19号，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴雨冰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德明，男，1975年4月1日出生，汉族，住北京市石景山区金顶街五区5栋702号。现住北京市西城区。系原告丈夫。被告：河北华银房地产开发有限公司。住所地：涞水县石亭镇。法定代表人：庞文剑，职务：董事长。统一社会信用代码：91130623670311633P。委托诉讼代理人：魏金锁，男，1976年1月4日出生，汉族，住河北省保定市北市区。该公司法务经理。原告曹秀英与被告河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告曹秀英及其委托诉讼代理人吴雨冰、张德明，被告华银公司的委托诉讼代理人魏金锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹秀英向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令被告协助原告支付剩余购房款54万元；3、依法判令被告履行房屋交付义务，将位于的天鹅湖金峪谷生态休闲居住区C12-2-301房屋交付原告；4、依法判令被告履行协助过户义务，到产权登记机关办理房屋权属资料备案，并协助原告办理不动产权属证书；5、依法判令被告承担逾期交房和逾期办理房屋权属资料备案的违约责任，暂计至2019年8月13日，共计332929元；6、本案诉讼费用和保全费用由被告承担。事实和理由：2011年7月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），原告购买由被告开发的位于的天鹅湖金峪谷生态休闲居住区C12-2-301号房屋，原告支付首期购房款830040元，并约定剩余房款540000元由原告通过银行按揭的方式支付。合同约定被告应于2013年12月31日前将房屋交付原告，但被告始终拒绝办理房屋交付手续以及履行协助办理产权过户登记义务。原告认为，被告违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益。经双方协商未果，诉至人民法院，望判如所请。被告华银公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，原告要求继续履行合同及交付房屋的请求不成立。被告曾多次通知原告办理银行按揭贷款手续，但原告无正当理由拒不办理，已构成违约，被告有权依据合同约定行使解除权，被告于2017年4月5日向原告发出解除合同的律师函，已通知原告房屋收回，双方的合同已解除，原告的诉请不成立，请依法驳回原告诉请。在庭审过程中，原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：证据1、《商品房买卖合同》一份。证明于2011年7月22日，原告购买由被告开发的天鹅湖金峪谷生态休闲居住区C12-2-301号房屋。证据2、商品房备案信息查档记录。来源于涞水县住房保障和房产管理中心。证明被告于2016年2月10日将案涉房屋办理房屋登记备案，已超过商品房预售管理办法要求的备案时限，导致原告无法按合同约定申请贷款。证据3、关于曹秀英申请获取天鹅湖金峪谷项目预售及备案情况的复函。由涞水县住房保障和房产管理中心出具。证明案涉房屋预售许可证于2015年4月10日办理。被告在与原告签订合同时虚构房屋已取得预售许可证的事实，被告销售房屋行为违法。证据4、银行流水单。由中国工商银行北京分行出具。证明原告于2011年7月5日、2011年7月17日、2011年7月22日分别向被告支付购房款10000元、50000元、770040元，合计支付购房款830040元，已超房屋总价款的百分之六十。证据5、销售不动产统一发票。被告于2012年12月3日出具。证明被告收到购房款830040元的事实。证据6、商品房预售合同登记备案申请表。被告于2015年7月22日向涞水县住房保障和房产管理局申请备案。证明被告隐瞒双方于2011年7月22日签订合同的事实，为逃避监管责任，将2015年7月22日作为双方签约的时间并以此向主管部门办理预售备案。证据7、天鹅湖生态休闲居住区入住通知书。被告于2018年3月12日向原告发出。证明被告通知原告案涉房屋已通过竣工验收，具备交付条件，可以办理入住手续。证据8、原告与被告销售顾问的微信聊天截屏。证明被告向原告隐瞒房屋办理预售备案的事实。证据9、原告于2019年5月12日（顺风）、6月27日（中国邮政）向被告邮寄的催要交款账户函及邮寄凭证。证明原告于2019年4月30日得知案涉房屋已办理登记备案手续后，要求被告提供付款账户支付剩余购房款，但被告不予回复。经质证，被告认为证据1、3、6系复印件，未发表质证意见；对证据2的真实性认可，但与本案无关联性；对证据4银行流水单和证据5发票的真实性认可；对证据7的真实性认可，对关联性不认可；证据8与本案无关联性；对证据的9真实性、关联性、证明目的均不认可。本院认为，原告提供的证据1、3、6经与原件核对无误，具有真实性，合法性，本院予以认定，同时对案涉房屋于2015年4月10日取得房屋预售许可证的事实予以确认；证据2、4、5、7经被告质证对真实性无异议，本院对其真实性予以认定，同时对案涉房屋于2016年2月10日办理房屋登记备案手续的事实予以确认，对原告已向被告支付购房款830040元的事实予以确认；对证据8、9的真实性予以认定，但不能达到原告的证明目的。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1、房屋的销售许可证。证明案涉房屋手续齐全。证据2、销售人员和原告配偶的微信聊天截屏。证明被告向原告多次催促交款，原告未按时交的情况下被告发律师函与原告解除合同。经原告质证，原告对证据1的三性均认可，但对证明目的不认可。在原告购房时被告未取得销售许可证，被告存在违法销售情形。对证据2聊天记录的真实性、关联性认可，但对证明目的不认可。1、被告存在重大违约行为且违约在先，依法不应享有合同解除权。合同解除权是赋予合同守约方的救济，而不是对合同违约方不诚实行为的保护。合同约定2013年12月31日前交付房屋，但直到2017年被告发出解除函时案涉房屋依然不具备交付条件，被告于2018年3月发入住通知时案涉房屋才具备入住条件，也就是被告存在重大违约在先，依法不具有解除权。2、被告以自己的实际行为否认解除函的法律效力。2018年3月12日被告向原告发出入住通知书，通知原告办理入住手续，可见被告自己也不认为合同已解除。另外原告在收到解除函后，向被告销售人员提出不同意解除合同。并且该解除函也不具备外在的表现形式和标志，不存在解除的法律后果。本院认为，被告提供的证据1系相关部门颁发，具有真实性、合法性，本院予以认定；证据2经原告质证，对真实性无异议，故本院对其真实性予以认定，但该证据不能证明被告解除合同的正当性，不能达到被告的证明目的。综上，根据原、被告的陈述和认定的证据，本院确认如下事实：2011年7月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于的天鹅湖金峪谷生态休闲居住区C12-2-301号房屋，建筑面积205.14平方米，房屋总价款为人民币1370041元；商品房预售许可证号为“保（涞）房预售证2011第005号”，建设工程规划许可证号为“建字第130623200900155号”，施工许可证号为“130623X11008号”。合同第八条约定，被告于2013年12月31日前交付房屋。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。2、出卖人自本合同约定交房日期起，按买受人已交付房价款日万分之壹向买受人支付违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01％向买受人支付违约金。原告于2011年6月5日、7月17日、7月22日分别向被告支付10000元、50000元、770040元，合计支付购房款830040元。合同约定剩余房款540000元，由原告通过银行按揭的方式支付。原告因案涉房屋未取得商品房预售许可证及未办理登记备案为由，未与银行办理按揭手续。2017年4月5日，被告发出律师函，因原告未提交申请贷款所需资料、与按揭银行签订借款协议，被告要求依合同约定解除合同。2018年3月12日，被告向原告发出天鹅湖生态休闲居住区入住通知书，通知原告办理房屋入住手续。原告认为，被告发入住通知书是对之前律师函解除合同的否定，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，被告应协助原告支付剩余购房款540000元，按合同约定协助原告办理房屋交付及产权过户登记，并承担原告逾期交房、逾期办理房屋权属资料备案的违约责任。经查，2015年4月10日，案涉房屋取得商品房预售许可证；2016年2月10日，案涉房屋办理登记备案。本院认为，解决本案纠纷应从以下几个方面予以考虑：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效。原、被告双方于2011年7月22日签订《商品房买卖合同》，合同签订时案涉房屋未取得商品房预售许可证明。被告于2015年4月10日取得商品房预售许可证明，原告于2019年8月13日向本院提起诉讼，根据法律规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效，故原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自应尽的义务。二、《商品房买卖合同》是否已解除。合同签订后，原告按约定交付首期房款，被告主张以原告未能在约定期限内将剩余房款办理银行按揭贷款为由，于2017年4月5日向原告发出律师函提出解除合同，原告在收到解除函后，向被告销售人员提出了不同意解除合同的意见。原、被告双方并未对是否解除合同达成一致意见。并且，被告又于2018年3月12日向原告发出入住通知书，通知原告办理房屋入住手续，可以视为被告对之前发出的律师函解除合同意思表示的否定，故原、被告双方的《商品房买卖合同》尚未解除。三、《商品房买卖合同》能否继续履行。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，且合同尚未解除，根据合同法的保护交易原则，应最大限度的保护合同双方当事人的合法权益，寻求利益的最大化，继续履行合同可减少原、被告双方的损失，故双方的《商品房买卖合同》应当继续履行。四、违约责任的承担方式、计算方法。原告要求被告承担自2013年12月31日起按照日万分之一支付未按约定时间逾期交房的违约金，计算的起算点及标准符合双方在合同中的约定，本院予以支持。被告于2018年3月12日向原告发出入住通知书，原告应当及时办理入住手续，但原告并未积极办理，其后产生的相关费用及责任应由原告自行负担，故对原告主张要求被告承担2018年3月12日之后的逾期交房的违约责任，本院不予支持。因此，违约金的计算方法为：本金数额应按《商品房买卖合同》约定的买受人已交付的房价款830040元计算，每日万分之一，时间为自约定的交房日期2013年12月31日起至原告发出入住通知书日期2018年3月12日止，计1531天，共830040元×1531天×万分之一=127079元。关于原告主张依据合同第十五条，要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约金，因案涉房屋并未实际交付，故原告主张要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告协助支付剩余购房款、交付房屋、协助履行过户义务、办理房屋权属资料备案、协助办理不动产权属证书，上述条款的履行均涉及案外人，并非被告一人能够独立完成。同时，原、被告双方对上述内容在合同中均有明确约定，双方均应按照合同约定严格履行。如被告拒绝履行，原告可针对具体违约行为另案诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告曹秀英与被告河北华银房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方按合同约定继续履行合同；二、被告河北华银房地产开发有限公司向原告曹秀英支付逾期交房违约金127079元；三、驳回原告曹秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6293元，减半收取计3147元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  李新宇二〇一九年十月十七日书记员  邵天缘