内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初1405号原告(反诉被告)：张向阳，男，1972年5月29日出生，公民身份号码150426197205293792，汉族，无职业，住赤峰市红山区。委托诉讼代理人：张喜春，内蒙古乐民律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱志勇，内蒙古乐民律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古龙腾房地产开发有限公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人：何金辉，执行董事。委托诉讼代理人：仪虹，内蒙古大川律师事务所律师。委托诉讼代理人：白凤武，内蒙古大川律师事务所律师。原告（反诉被告）张向阳诉被告（反诉原告）内蒙古龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告张向阳的委托诉讼代理人张喜春、邱志勇，被告龙腾公司的委托诉讼代理人白凤武、仪虹两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张向阳向本院提出诉讼请求：要求判令被告履行合同义务向原告交付龙腾国际商业广场公寓楼5号-1-1-2505房屋。事实和理由：2017年9月18日，我与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了座落于赤峰市红山区桥北组团赤锡路以西、锡伯河街以南龙腾国际商业广场公寓楼5号-1-1-2505房屋。合同约定被告于2018年12月31日前将上述房屋交付给我使用。合同签订后，我依约交付了房款。现涉案房屋早已竣工达到交付条件并已经向其他业主进行了交付。被告拒不履行交付房屋的义务，违反了《商品房买卖合同》的约定。为维护我的合法权益，故诉至法院，诉请如前。龙腾公司辩称，原告所述与事实不符，原告没有按约定交付全部房款。2017年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《公积金客户网签协议书》，原告出具了《公积金贷款保证承诺书》，并办理了商品房网签备案登记。原告在我公司的多次催促下一直未按约定支付剩余尾款，已构成根本性违约，因此我公司已通知解除合同收回房屋，原告要求履行合同，没有事实及法律依据，恳请人民法院驳回其诉讼请求。龙腾公司向本院提出反诉请求：1.请求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2017-0020972）及补充合同，并协助我公司注销网签备案登记；2.请求判令反诉被告支付反诉原告违约金319547元。2017年9月18日，张向阳与我公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，并在行政部门进行了备案登记，约定我公司将商业广场公寓楼5号楼-1-1-2502号房屋出售给张向阳，总价款1049547元，首付款319547元，约定尾款办理按揭贷款。同日，张向阳与我公司签订《公积金客户网签协议书》，张向阳在缴纳了首付款319547元后，一直未办理贷款，经我公司多次催要，拒不办理贷款，其已构成根本性违约。依据双方签订的《商品房买卖合同》及张向阳出具的《公积金贷款保证承诺书》我公司有权直接收回房产，并将购房首付款作为违约金不予退还。2019年3月5日，龙腾公司在《红山晚报》发出公告，因张向阳的严重违约行为，给公司造成经济损失，公司解除与其签订的合同，收回房产，并将缴纳的首付款作为违约金予以扣除。为了维护我公司的合法权益，故提出反诉，望支持上述诉求。张向阳反诉辩称，反诉原告主张解除双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议不符合《合同法》所规定的法定解除条件，于法无据，与事实不符。我分别于2016年8月25日、2016年10月24日、2017年9月18日向龙腾公司支付房屋定金2万元、购房首付款192744元、106803元，合计交付首付款319547元。合同约定楼房总价款为1049547元，其余价款730000元办理贷款。我依约向龙腾公司贷款银行赤峰市红山区农村信用合作联社财税大厅分社提交相关按揭贷款材料，申请按揭贷款。审批通过后，我、龙腾公司在赤峰市红山区农村信用合作联社财税大厅分社于2018年9月12日签订了《按揭贷款抵押担保借款合同》，贷款剩余房款73万元。在该合同第七条明确约定借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入内蒙古龙腾房地产开发有限公司账户，后来非因我的原因迟迟未将该笔贷款划入龙腾公司的账户。现所购买的房屋已经竣工且已经向业主交付，约定2018年12月31日交付房屋的日期已过。2019年3月4日，我将自筹的73万元房款转到龙腾公司的指定账户，龙腾公司不明原因将该款退回。2019年3月5日，我再次转款，再次被退回。我已积极履行了义务，龙腾公司要求解除合同，不符合《合同法》第94条的规定。我办理的是商业按揭贷款，《公积金客户网签协议》、《公积金贷款保证承诺书》对我不具有约束力，且属于格式条款，不能成为反诉原告主张违约及解除合同的依据。反诉原告主张支付违约金319547元，无事实依据及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2017年9月18日，张向阳（乙方）与龙腾公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定张向阳购买龙腾公司开发建设的位于赤峰市红山区桥北组团赤锡路以西、锡伯河街以南龙腾国际商业广场公寓楼5号-1-12502号房屋，建筑面积为158.91平方米，总价款为1049547元，首付款319547元。张向阳于2016年8月25日、2016年10月24日、2017年9月18日分三笔向龙腾公司支付涉案房屋定金20000元、首付款192744元、首付款106803元，合计319547元，龙腾公司出具等额收据三枚、增值税普通发票一枚，剩余房款办理贷款。同日，张向阳（乙方）与龙腾公司（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第二条关于付款的补充约定为：1、在《商品房买卖合同》签订后7天内，乙方必须到公积金缴纳所在地住房公积金管理中心提交符合住房公积金贷款要求的完整资料及缴清相关费用。在《商品房买卖合同》签订后45个工作日内，通过公积金管理中心的贷款审批。3、如乙方逾期未向甲方指定的银行或公积金管理中心提交符合按揭银行或公积金管理中心要求的完整资料及缴清相关费用，则视为逾期付款。4、乙方承诺签订商品房买卖合同前己向按揭银行或公积金管理中心确认按揭贷款方式的可行性，并己具备按揭贷款条件。无论何种原因（包括但不限于国家调整按揭政策、购房人资信状况不佳等）导致乙方未获得按揭贷款或者获得按揭银行或公积金管理中心批准的贷款额度不足，乙方应在收到甲方通知后7日内向甲方付清全部剩余房款。5、无论何种原因，乙方没有按照本合同及补充协议约定的期限付清全部房款的，视为乙方付款违约，甲方有权解除合同，并要求乙方按本补充协议约定承担违约责任。7、在本合同约定的房屋交付日或甲方通知的房屋交付日前，如乙方尚未付清购房款，或存在本条约定的违约行为，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所有欠款为止。如因乙方存在本条约定的违约行为导致本合同解除，甲方有权不再向乙方交房。双方特别明确，本款约定效力优于所有双方相关约定。第三条：关于逾期付款责任：若乙方未按约定付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：1、逾期不超过7日（含）的，从逾期之日起乙方按日向甲方支付购房款千分之三的违约金；2、逾期超过7日、不超过15日（含）的，从逾期之日起乙方按日向甲方支付购房款千分之四的违约金；3、逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，并扣除乙方总房款的30%为违约金；如甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自乙方逾期付款之起，乙方按日向甲方支付购房款千分之五的违约金；且在乙方付清房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。注：己交清房款客户和按揭客户不受本协议第二、第三条款的约束。第十一条：违约责任：1、乙方在签署本合同之前如己向甲方支付认购定金，由该认购定金在本合同签署后即转为乙方在本合同项下的购房款的组成部分。2、如因乙方原因导致本合同及所有补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。2017年9月18日张向阳与龙腾公司签订《公积金客户网签协议书》，协议书中对逾期付款的违约责任约定与《商品房买卖合同补充协议》第三条第3款的约定一致。同日，张向阳为承诺人，龙腾公司为被承诺人，签订《公积金贷款保证承诺书》，张向阳承诺无论何种原因，导致未获得公积金管理中心的贷款批准，或因准备的办理公积金贷款需要的材料、文件和手续不齐备致使无法办理公积金贷款的，以及因自身条件不具备无法办理公积金贷款的，应于无法办理公积金贷款之日起15日内将剩余拖欠购房尾款一次性交付给被承诺人，否则承诺人前期所支付的购房首付款，将作为承诺人的违约金，被承诺人不予退还。2018年9月12日，张向阳、案外人吴玉霞、龙腾公司与赤峰市红山区农村信用社合作联社财税大厅分社三方签订《按揭贷款抵押担保借款合同》，以涉案房屋申请抵押贷款，贷款金额730000元，借款期限为2018年9月12日至2028年9月10日,赤峰市红山区农村信用社合作联社财税大厅分社对该笔贷款未予发放。再查明，2019年3月4日、2019年3月5日张向阳以银行汇款方式，向龙腾公司支付剩余房款730000元，龙腾公司拒收，此款原路退回张向阳。2019年3月5日，龙腾公司在红山晚报上刊登违约告知函，告知张向阳由于其逾期违约未办理银行按揭贷款等手续，给公司造成了严重的不良影响及经济损失，致使合同目的不能实现。郑重通知张向阳将收回房产解除合同，并扣除所支付的所有房款作为违约金，因逾期导致的经济损失及违约责任问题将由张向阳全部承担。又查明，龙腾公司业务员曾给张向阳的手机发微信。微信截图内容为：2018年3月21日星期三“张哥您好，我是龙腾国际杨嘉樾，麻烦您尽快递交贷款资料，以便信贷员办理贷款手续，有事跟我联系，我的电话：13384768689”；2018年9月12日星期三“通知：今天下午3：00，到桥北红山区政府东侧地税局一楼农村信用社签抵押合同，夫妻双方带身份证，户口本，结婚证原件复印件，先开卡，找王浩，提前去开卡昂。在银行签完字，来售楼处找我盖章”；2018年10月8日星期一“通知：今天下午3：30到红山区房产二楼办理抵押手续，带上身份证原件及复印件，还有房子的抵押手续，带100元钱，找咱们信贷员曹珊珊”；2018年10月23日星期二“通知：明天上午9：00到红山区政府东侧地税局一楼农村信用社签字放款，带身份证，银行卡找王浩，然后到售楼处来找我开票”；2018年10月29日星期一“通知：今天下午3：00，到红山区政府东侧地税局一楼农村信用社签字放款，带身份证，银行卡找王浩，然后到售楼处找我开票”；2018年10月31日星期三“关于逾期违约通知：尊敬的张向阳先生您好，您与内蒙古龙腾房地产开发有限公司（以下简称我公司）于2017年9月18日签署了《商品房买卖合同》及补充协议，根据协议中的相关约定，您应该在45个工作日之内配合我公司办理银行按揭贷款等相关手续，我公司己通过电话、微信等方式多次通知您，鉴于您到目前为止，多次无故拖延的违约行为，给我公司造成了严重的不良影响及经济损失，现公司郑重通知您，因逾期导致的违约责任问题将由您全部承担，特此通知，内蒙古龙腾房地产开发有限公司2018年10月31日。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《公积金客户网签协议书》、公积金贷款保证承诺书、微信截图、违约告知函、交纳购房款收据、《按揭贷款抵押担保借款合同》、中国建设银行客户回单及原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的当庭陈述在卷予以佐证，足以认定。本院认为，张向阳与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同，对双方均具有拘束力。《商品房买卖合同中》约定的剩余购房价款的支付方式为办理贷款，通过《商品房买卖合同补充协议》中关于付款的补充约定内容可知，办理贷款方式有公积金贷款及银行按揭贷款。虽《公积金客户网签协议书》及承诺书的签订时间晚于《按揭贷款抵押担保借款合同》的时间，但通过微信截图可以证实，2018年10月29日，龙腾公司业务员还发微信告知张向阳到信用社签字放款，到售楼处开票，通过上述行为，可以认定双方采用了银行按揭贷款的方式支付剩余购房款。《按揭贷款抵押担保借款合同》签订后，张向阳经龙腾公司通过微信等方式催告并未履行签字放款的义务，2018年10月31日，龙腾公司通过微信方式告知了张向阳己违约的事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，龙腾公司己享有合同的解除权，故对龙腾公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持；对合同解除后张向阳是否应支付违约金319547元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定可知，合同解除导致合同关系归于消灭，合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。本案为商品房买卖合同，张向阳支付首付款后，未支付购房余款，龙腾公司亦未交付涉案房屋，因此，龙腾公司要求张向阳以首付款抵顶违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，龙腾公司应将张向阳支付的购房首付款319547元返还给张向阳。张向阳亦有协助龙腾公司注销网签备案登记的义务。综上所述，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条及上述法律之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张向阳与被告（反诉原告）内蒙古龙腾房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-0020972）及《商品房买卖合同补充协议》；二、原告（反诉被告）张向阳于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）内蒙古龙腾房地产开发有限公司办理注销网签备案登记；三、被告（反诉原告）内蒙古龙腾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张向阳购房首付款319547元；四、驳回原告张向阳的诉讼请求；五、驳回反诉原告内蒙古龙腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3097元（张向阳预交50元，内蒙古龙腾房地产开发有限公司预交3047元），由原告（反诉被告）张向阳负担50元，由被告（反诉原告）内蒙古龙腾房地产开发有限公司负担3047元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 王 丽人民陪审员 张炜彤人民陪审员 杨 洋 二〇一九年十月二十一日书 记 员 郭静雯