河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0825民初2508号原告：任文安，男，1984年出生，汉族，住温县。被告：河南天盛房地产开发有限公司，住所地：温县古温大街59号。法定代表人：岳新年，执行董事。第三人：河南盛弘尚都百货有限公司，住所地：温县人民大街5号。法定代表人：张升辉，执行董事。委托诉讼代理人：陈恭，河南豫星律师事务所律师。原告任文安与被告河南天盛房地产开发有限公司（以下简称：河南天盛公司），第三人河南盛弘尚都百货有限公司（以下简称：河南盛弘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂及追加第三人参加诉讼，案件转为普通程序审理，同年8月22日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告任文安，第三人河南盛弘公司的委托诉讼代理人陈恭到庭参加诉讼，被告河南天盛公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任文安向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2014年2月27日签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告立即将诉争房屋腾清交付原告；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年2月27日，经原、被告双方协商，原告（甲方）将自己的位于温县振兴路财富广场2-130号门面房租赁给被告（乙方）河南天盛房地产开发有限公司，双方于当日签订房屋租赁合同一份。合同第一条约定：租赁期限自2014年4月14日至2023年4月14日。第二条约定：前三年每年叁万陆仟元，三年后按市场价双方协商调整，每个合同年度起始日前15天内将下年租金一次性交清。第八条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，若乙方的下列行为给甲方造成损失，由乙方负责赔偿，（2）未按约定时间交纳租金，拖延25天以上的。合同签订后，被告按合同约定交纳租金至2019年4月14日。按照合同约定，被告应在15天内将下年租金一次性交清，但经原告多次催要，被告至今未将2019年度租金支付于原告。依照双方签订的房屋租赁合同第八条（2）项以及合同法相关规定，现原告诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告河南天盛公司在法定期限内未予答辩。第三人河南盛弘公司述称，原告第一、二项诉讼请求不能成立，租赁合同的标的物现在由第三人合法使用，原告主张的诉讼请求侵害第三人的承租权，法院不应支持，依法应予驳回。理由如下：一、第三人与原告不存在租赁合同关系，但第三人与被告河南天盛公司具有合法有效且正在履行的租赁合同关系。二、原、被告签订的租赁合同晚于第三人与被告河南天盛公司签订房屋租赁合同的时间，原、被告签订合同时，原告明知第三人与被告签订的合同已在履行，第三人已在合法使用承租标的物用于经营活动，应当意识到合同的风险。因此，本案房屋租赁的连环状态，出现不能及时收取租金的局面，其间第三人没有任何过错，但原告有大部分责任。三、第三人与被告河南天盛公司的租赁合同关系与本案没有直接的法律关系。原告的租金损失以及合同权利不能影响第三人的合法权利。四、原告可以诉求被告支付租金以及违约金，第三人可以在应向被告支付租金的限额内代为支付这些款项，前提是人民法院给第三人出示协助执行通知书。在本案之前，被告河南天盛公司曾经起诉第三人，要求人民法院解除被告与第三人之间的租赁合同，人民法院判决驳回。综上所述，第三人在原告租金权益受损中没有过错，原告与被告的租赁合同因涉及第三人正当合法使用、解除合同势必会损害第三人的合法权益，因此请求人民法院驳回原告的第一、二项诉讼请求。根据原告起诉意见及第三人的陈述意见，归纳案件争议焦点：1、原、被告之间所签订的租赁合同能否解除；2、原告的诉讼请求能否支持。围绕争议焦点，原告举证及第三人质证意见：1、房屋所有权证、天盛财富广场一层平面图各一份，证明原告对租赁房屋享有合法的所有权及原告房屋的坐落位置。2、房屋租赁合同一份，证明原、被告存在房屋租赁合同关系，合同约定被告应每年4月14日前15日内支付租金35000元，但被告未按约支付原告2019年4月14日至2020年4月15日的租金，被告的行为已构成违约，故应解除房屋租赁合同。第三人对1号证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，产权证上共有人为成飞飞，登记时间是2013年8月14日，此时第三人与被告公司所签订的租赁合同已履行半年，在签订合同时，被告向第三人所提供的房产证明、土地使用证是完整的，原告所持房产证登记时间晚于第三人与被告签订租赁合同的时间，故与第三人没有关联性。对2号证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，原告所持房产证登记时间晚于第三人与被告签订租赁合同的时间，在此期间第三人已经所有案涉房屋开办超市，故与第三人没有关联性。围绕争议焦点，被告河南天盛公司未向法庭提供相关证据。围绕争议焦点，第三人提供证据及原告质证意见：1、被告与第三人签订的租赁合同一份，证明第三人与被告之间具有房屋租赁合同关系，且本合同自签订后至今仍在履行中。2、补充协议一份，证明从2013年3月1日开始每年租金变更为162万元。3、营业执照、拍卖成交确认书、国有土地使用权挂牌出让成交确认书复印件、被告河南天盛公司与原告协商划定的租赁范围图各一份及国有土地使用权证，房屋产权证复印件各两份，证明被告河南天盛公司租赁给第三人的房屋是以人民大街西侧、振兴路北侧，建筑面积为5900多平方米的建筑大楼，当时名称为“建业服饰广场”。被告与第三人签订租赁合同时，提供这些手续，证明被告是这栋楼的产权人及土地使用权人。4、（2019）豫0825民初523号民事判决书一份，证明被告主张要求解除第三人与被告之间的租赁合同，已经法院判决依法驳回，另证明第三人不欠被告租金。5、协助执行通知书一套，证明温县人民法院在2019年3月18日向第三人下达协助执行通知书，冻结了第三人238万元，要求第三人不得向被告河南天盛公司支付租金238万元。原告对第三人所举证据无异议。因被告河南天盛公司在建建业服饰广场时，向原告父亲借款，后被告无力偿还借款，将案涉房产抵给原告，原告办理了房产证。当事人针对争议焦点提供的证据，经本院组织当事人进行证据交换、质证，当事人对证据真实性无异议，本院对当事人所举证据的真实性，予以采信，并在卷佐证。根据原告及第三人的陈诉意见及有效证据，本院确认案件基本事实如下：2013年3月1日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：甲方（被告）出租给乙方（第三人）位于温县振兴路与人民大街交叉口西北角天盛公司商业物业（原建业服饰广场）的建筑物（租赁标的）建筑面积：一层约3000平方米，二层约4000平方米，三层全部但不包括“商务快捷酒店”的现有部分，楼顶归乙方使用，可搭建临时建筑物；租赁期限共10年，自2013年4月15日起至2023年4月14日止；租金及支付方式：第一个租赁期间自2013年4月15日至2014年4月14日，租金每年125万元（其中2013年4月15日至2013年10月14日租金62.5万元），由郑州市建业综合量贩有限公司代交。第二个租赁期间自2014年4月15日至2017年4月14日，租金每年135万元，第三个租赁期间自2017年4月15日至2021年4月14日，租金在第一年租金的基础上递增，根据市场情况双方协商确定，但最高涨幅不超过第一年租金的50％。第四年租赁期间自2021年4月15日至2023年4月14日，租金每年200万元。乙方承租不满一个月的，租金以实际承租日×日租金（年租金除以365天）计算。乙方租金支付方式为半年交付一次，前半年应在每年的2月15日前交付，后半年应在每年的11月20日前支付，如遇法定节假日顺延。乙方支付租金支付租金的方式为现金或转账支付，甲方不接受承兑汇票结算。甲方应向乙方提供银行账号，并应在收到每半年租金后次月月底前向乙方开具发票。在合同期内乙方可以转租或转借他人使用租赁房屋，但全部转租需经甲方同意。乙方有下列情况的之一，甲方可单方终止合同，无条件收回房屋：1.乙方未经甲方允许改变房屋主体结构；2.乙方理由租赁房屋进行非法活动损害公共利益或甲方利益的；3.乙方逾期支付租金超过30天的。违约责任：乙方不得拖欠租金，乙方逾期30天仍未支付的，甲方有权终止合同，且该权利的行使不影响甲方在实际收回租赁物期间向乙方收取租金以及由此产生的逾期期间的滞纳金，滞纳金按欠交费用日的万分之五计算。合同签订后，原、被告均按约履行了合同义务。2017年6月2日，被告与第三人签订了《补充协议》，协议约定自2017年4月15日至2021年4月14日，每年租金调整为162万元，其他项目仍按原合同执行。2013年8月14日，被告将已租赁给第三人使用的案涉房屋（位于温县人民大街××财富广场××楼××号，建筑面积43.18平方米的门面房）一间出售给原告，双方共同办理了房屋所有权变更登记，将案涉房屋登记在原告名下。双方签订了房屋租赁合同，约定由被告租赁原告的房屋。2014年2月27日，原、被告签订房屋租赁合同一份，载明：甲方（原告）将位于温县振兴路财富广场2-130号门面房租赁给乙方（被告）河南天盛房地产开发有限公司使用；租赁期限自2014年4月14日至2023年4月14日止，前三年租金每年36000元，三年后按市场价双方协商调整，每个合同年度起始日前15天内将下年度租金一次交清；乙方在租赁期限内有权转租，但转租期限不得超过本合同租赁期限；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，若乙方的下列行为给甲方造成损失，由乙方负责赔偿。1、租赁期满，乙方没有再续签新合同的；2、未按约定时间交纳租金，拖欠25天以上的；3、从事违法经营活动、危害公共利益的；4、其他违约行为。合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租权；本合同双方签字或盖章后生效。原告在合同上签名，被告在合同上加盖了公司印章。合同签订后，原、被告均按合同约定履行了合同义务，被告将租金支付至2018年4月14日。按合同约定，被告应于2019年4月14日前15日内将2019年租金36000元一次交清，但经原告催要，被告至今未支付。为此，原告诉至本院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的房屋租赁合同及被告与第三人签订的房屋租赁合同，均系签约当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求解除租赁合同的问题。本案中，被告在租赁合同履行期间，将已租赁给第三人使用的案涉门面房出售给原告，原告在办理房产过户登记后，依法取得案涉房产的所有权。双方就案涉房屋签订了租赁合同，原告将案涉房屋返租给被告，双方之间形成了租赁合同关系。因被告在租赁合同履行期间，未按合同约定向原告支付租金，被告的行为构成了违约。原告根据租赁合同的约定要求解除其与被告签订的租赁合同，符合合同的约定，本院予以支持。关于原告要求被告返还租赁房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，原、被告之间的租赁合同的解除，不影响第三人与被告所签订的租赁合同效力。且案涉房屋现由第三人作为商场货运电梯间使用，与第三人租赁经营的商场形成一整体，若将案涉门面房返还原告，将对第三人的经营造成影响，故原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下：一、解除原告任文安与被告河南天盛房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同；二、驳回原告任文安的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告河南天盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王鸿元人民陪审员  郑继雷人民陪审员  崔保鑫二〇一九年十月二十八日书 记 员  张方严