广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3592号原告（反诉被告）:广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社,住所地广州市花都区花山镇龙口村。负责人：江家威。委托诉讼代理人：梁汉锋，广东诺标律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟镜波，男，1962年9月19日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈国威，广东邱吴姚律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫学卓，广东同门律师事务所律师。第三人：广州市花都区花山镇龙口村经济联合社,住所地广州市花都区花山镇龙口村。负责人：范桂凌。原告广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社（以下简称龙口村第三经济社）与被告钟镜波，第三人广州市花都区花山镇龙口村经济联合社（以下简称龙口村联合社）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，被告钟镜波提出反诉，本院经审查后予以准许，并决定将本诉与反诉合并审理，分别于2019年4月24日及2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告龙口村第三经济社（反诉被告，以下统称原告）的委托诉讼代理人梁汉锋，被告钟镜波（反诉原告，以下统称被告）及其委托诉讼代理人陈国威、莫学卓到庭参加诉讼，第三人龙口村联合社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙口村第三经济社向本院提出诉讼请求:1．请求确认被告与第三人分别于2002年4月26日签订的《租赁合同》及于2002年6月18日签订的《补充协议》无效，被告将涉案土地交还给原告使用。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告与第三人在未经原告召开村民会议表决讨论，擅自以原告的名义将属于原告所有的涉案土地出租给被告，严重侵害原告及原告村民权益，且涉案的《租赁合同》及《补充协议》的相关条款严重违反国家有关的强制性、禁止性的法律规定，故《租赁合同》及《补充协议》应属无效合同。为维护原告的合法权益不受侵害，故诉诸法院，请求法院依法判决。被告钟镜波辩称，我方认为原告提供的租赁合同及补充协议合法有效，理由如下：1.该合同和补充协议是双方真实意思表示，合法有效；2.租赁合同和补充协议没有违反法律强制性规定，合同法司法解释第14条规定，合同法第52条所称的强制性规定是指效力性强制性规定，而村民委员会组织法第24条规定以及该法第4章全部条款均是对村民委员会内部议事的管理规定，并非效力性强制性规定，合同一方内部管理性规定不能约束合同相对方，我国法律并无任何条款明确规定禁止经济合作社对外签订合同；3.根据广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见第10、13、17条，均认定当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时在起诉前已被批准为建设用地的，不影响合同效力，且应认定有效；4.根据2017年12月21日最高院审判（2017）最高法民终572号二审判决书第16页，一审法院即广东高级人民法院及二审法院最高院均认定村民委员会组织法所规定的民主原则立法本意在于保护村民合法议事权，而本案中原告村民至今均未就本案合同签订及合同内容提出过异议，并造成履行障碍，因此我方认为租赁合同及补充协议应认定有效，请求法院驳回原告的诉请，维护我方的合法利益。另外，现行村民委员会组织法修订于2010年，该法第24条第8项规定，处分财产是要经过村民委员会讨论决定，涉案合同签订于2002年，应适用1998年的村民委员会组织法，该法第19条规定村委会讨论决定的事项，但是该条款没有规定以出租等形式处分财产需要经过村委会讨论决定，所以当时签订合同没有违反村民委员会组织法。被告钟镜波反诉称：1.判令原告恢复租地边界，西端向外19米，包括现在的“中发厂”和违建的“小产权楼”，立即拆除，从拆除交付地面之日起，由被告按约使用十八年;2．判令原告拆除违建在公路控制线内的“综合楼”及占用了被告用地的临建铁皮房，拆除后土地移交被告，从移交日起使用伍十年;3.判令原告赔偿由于拖延为被告办理报建手续而导致被告经济损失1020600元，工程测量费27450.68元及税费1553.8元；4．判令由原告承担全部诉讼费用。事实与理由：1998年初，被告到花都××镇××村寻地投资办厂，后签订了租地合同，并在免租期后于2000年10月13日由原告村民代表测量实用面积，以我方的“实用面积”计收租金，由村民代表江永廉、江家洪、曾丽容、江海常共同签名。同年底我方计划在租地地块的106国道边建临时业务部，时任生产队长江永廉前来向我请求，说三队在龙口片中经济最差，是唯独没有物业的一个队，请求我方让他们生产队出资建设，并提出可能资金不够，请我方支持，我方同意并约定商铺首要满足我方使用。后来，我为生产队招商引资，从花东又招来了商人黄生，由于当时只有我的用地申请了建筑红线，生产队找不到其他的可以建设的用地，又请求我“从东方机械的合约用地内，西端边界内退出19米”，并肯定了我方用地权利。2003年2月24日，由于龙口三队更换了新的队长，新的队长未经我方同意，在我的合约用地范围内建临时铁皮房，后我方提出异议后拆除，为了减轻生产队的负担，我方承担了当时的全部被拆除的建筑材料费用，后又经花山镇陈尧辉镇长找到我，请求我为了发展经济着想，暂时容许其在我的用地上临建暂时使用，并保证是临时使用，以后由我继续使用。在2008年我方接到龙口村委经济联社等多方催促，并经第三经济社社长亲自找到我，令我按合同办理“土地证”。我方认为《租用合同》等均是有效的，应受法律保护，且我方己多次作出了牺牲，得到了后任村长村民的认同支持，我方多次付出了合同对价款。合同应得到尊重，但原告既然提出其中部份无效，就应返还原租地，拆除违建物，拆除非法的“小产权”楼等，拆除全部违法地上物，交回被告使用。现依法反诉，请求法院查明事实，分清是非，明确责任，违法违纪应移交相关部门处置，请判如所诉。原告龙口村第三经济社针对反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人龙口村联合社没有到庭应诉，亦没有针对本诉及反诉提交书面意见。经审理查明：涉案土地位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西，土名“田园化”，于1998年取得建设用地规划许可证（编号98106），载明用地单位：花山镇龙口经济合作社三队，项目名称：商业住宅，面积：11012.85平方米；于2008年12月18日取得土地使用权证（花集用2008第90300129号），载明使用权人：龙口村第三经济社，用途：城镇住宅用地，使用权类型：划拨，使用权面积：9744.69平方米；于2017年3月27日办理新的不动产权证（粤2017广州市不动产权第08236839号），载明权利类型：集体土地所有权,权利性质：土地：划拨，用途：城镇住宅用地。2002年4月26日，龙口村联合社与钟镜波签订《租用合同》，该合同抬头载明：出租方（甲）花都××镇××村第三经济社，承租方（乙）东方机械维修部，约定：甲方将位于106国道龙口村段土名田园化，第三经济社的自留地面积7759.20平方米的空土地租给乙方使用。一、土地租用期由2002年5月1日至2020年4月30日止为期十八年。二、租金第一年为40740元，第二、三、四、五年每年租金为46560元。以后每五年递增12%，即第六年、第十一年各递增12%，第十六年开始每年每亩租金7000元。付款规定每年的租金乙方分两期，每六个月为一期支付租金给甲方，即每年的七月十五日，一月十五日为缴款日期……六、在租用期间，乙方没有违反上述条约，甲方不得以任何理由转租或停止乙方使用。否则甲方要赔偿乙方一切经济损失。租期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权。七、乙方需建厂房或建设施，由甲方负责申请办理，费用由乙方负责租期满后，所建的砖石水泥结构建筑物不得拆除，若要拆除，须征得甲方同意。八、在国家有关部门强制性地要求办理《土地使用证》的情形下，甲方必须出资办理《土地使用证》给乙方使用，如甲方无法出资办理，需要乙方出资，必须按每亩80000元的价格，减去办证费用后，一次性补交付清余额款项给甲方，由办好证后乙方使用50年。合同还就双方其他权利义务进行了约定。该合同落款处甲方由龙口村联合社盖章，江永廉签字。2002年6月18日，钟镜波（乙方）与龙口村联合社（甲方）签订补充协议，约定：“由于第三经济社的请求，从东方机械的合约用地内，西端边界向内退让出19米，相应在东边近综合楼相应地补偿15米给东方机械维修部使用，北面约9-3米空地提供给东方机械使用。租期改为2002年7月1日至2025年6月30日止，为期23年，租金的缴交，第一年40740元，第六年租金为46560元以后每五年递增12%，即第十一年，第十六年，各递增12%。第二十一年开始，每年每亩租金7000元。付款规定每年的租金乙方分两期付，每六个月为一期支付租金给甲方，即每年的7月15日，1月15日为缴款日期。原合约的第一、第二点相应更改以本补充协议为准。”钟镜波表示其从1998年就承租涉案土地，在1998年与龙口村联合社也签订了租赁合同，后来龙口村联合社表示要补充约定租金递增的条款，遂在2002年重新签订上述合同，为此提交2000年10月13日由机械维修部与龙口村第三生产队代表签订的用地面积协议以及2002年钟镜波与花都区花山镇龙口村民委员会签订的未交用地管理费协议予以佐证。钟镜波表示涉案土地原为荒地，钟镜波在1998年承租后投入建设，1999年在涉案土地建了800平方米的钢结构车间，两层的办公宿舍楼，钟镜波在涉案场地经营东方机械维修部（个体工商户，钟镜波为经营者）。2001年，钟镜波准备在涉案土地兴建综合楼，龙口村第三经济社表示没有物业租金收入并提出由其兴建该综合楼，该综合楼建成之后，因该综合楼占用钟镜波承租的500平方米土地，为了给予钟镜波补偿，将上述合同的租期变更为30年，在2003年，龙口村第三经济社换届选举将原队长江永廉变更为江德谦，江德谦要求在上述租赁合同签字确认，遂再次签订一份《租用合同》，将租期明确变更为30年，该合同倒签至与原合同日期2002年4月26日一致，甲方盖章改为龙口村龙口经济合作社，由江德谦、江永廉签字。钟镜波表示当时龙口村第三经济社叫第三生产队，并非法人机构，没有公章，就由其上级单位龙口村龙口经济合作社盖章，其中龙口村联合社是龙口村龙口经济合作社的上级单位。龙口村第三经济社表示其未参与上述合同的签订，故对该合同的签订情况均不清楚，认为当时签订租赁合同并未经过村民会议表决同意，违反民主表决的法律规定，故认为上述合同及补充协议无效。钟镜波表示上述合同均在龙口村委会签订的，当时龙口村第三经济社和村委会的工作人员均表示涉案租赁合同是经过龙口村第三经济社的社员在当地榕树头讨论，但没有看到相关会议纪要等文件。钟镜波表示龙口村联合社于2003年在涉案土地建设一个占地为400平方米的仓库并出租给他人使用。2007至2008年期间钟镜波陆续增加构筑物，2011年建了三层的混凝土结构建筑物，2012年搭建一个钢结构的仓库，钟镜波1999年时在涉案场地经营东方机械维修部，后该维修部于2003年6月18日注销，注销后钟镜波在涉案场地经营新注册的东方机械维修厂至今。钟镜波表示其在1998年承租时使用土地面积为11000多平方米，2000年当时村里为了给予钟镜波优惠就只按7759.20平方米收取租金，后来2008年办证时国土部门核实涉案土地的面积为9744.69平方米，但其实际使用面积为12000多平方米，钟镜波认为这是1998年当地为了招商引资给予他的优惠。钟镜波表示涉案土地上所有建筑物、构筑物均未办理规划报建手续。龙口村第三经济社表示不清楚钟镜波在涉案土地上投入建设的情况。钟镜波表示涉案土地原为农用地，1998年由钟镜波出资办理土地性质变更并以龙口村第三经济社的名义办理了建设用地规划许可证，2008年国土部门发通知表示涉案土地可以办理权属证书，龙口村第三经济社表示资金不足，如果不及时办证，土地将会收回，遂由钟镜波出资20多万元办理土地使用权证，为此钟镜波提交催缴拖欠地价款通知书及两张发票予以佐证，其中通知书载明“花山镇龙口经济合作社三队：你单位经文件批复，同意使用位于花山镇106国道西地段的土地16.519亩作综合楼建设用地，但至今仍未缴交（缴清）用地税费，请收到本通知之日30天内前往广州市国土资源和房屋管理局花都区分局用地科办理交款手续，否则我局将按有关规定对所批出的用地进行处置。”落款为该局盖章，日期为2008年3月13日；其中一张发票为2008年10月20日向财政局支付广州市花都区花山龙口经济合作社三队106国道西的耕地占用税44190.93元，纳税人为花山镇龙口经济合作社三队，另一张发票为2008年10月30日向国土部门支付耕地开垦费及征地管理费合计180298.99元，缴款单位为东方工程机械修理厂。钟镜波表示2008年之间的租金已按合同约定通过现金的方式向龙口村联合社的财务支付完毕，2008年涉案土地办证之后，根据租用合同第八条的约定，扣除已付的办证费用，之后在2010年1月28日、2010年2月12日以广州市花都区花山东方工程机械修理厂的名义分别向龙口村第三经济社支付100000元及844814.08元，两笔款均备注：付合同款，据此认为已付清全部租金，并认为根据合同享有涉案土地从办证之后50年的使用权。钟镜波认为办证之后，其与龙口村第三经济社之间成立土地使用权转让合同关系。龙口村第三经济社不确认钟镜波的陈述，认为钟镜波的陈述不属实，钟镜波主张的2008年之前现金支付的租金没有收到，且认为龙口村第三经济社在2008年时账户有存款每年收入不低于80万元，在龙口村第三经济社资金充足的情况下无须钟镜波代付办证费用，且即使涉案土地不办证，龙口村第三经济社按租赁合同约定的租金标准收取租金至合同期满总租金可达400多万元，而钟镜波支付的办证费及之后支付的一次性补交款项合计才100多万元，认为钟镜波支付了100多万元获得涉案土地50多年的使用权，侵害了集体利益，龙口村第三经济社认为涉案土地属于划拨用地，无法转让，若是转让关系，当时应该直接办证至钟镜波名下，认为二者之间是租赁关系，但该租赁合同并未经过民主决议，故要求确认合同无效并返还土地。诉讼中，钟镜波坚持认为涉案租赁合同及补充协议是有效的，因此撤回第一、二项反诉请求，变更反诉请求为：1.判令原告赔偿由于拖延为被告办理报建手续而导致被告经济损失1020600元、工程测量费27450.68元及税费1553.80元；2．判令由原告承担全部诉讼费用。针对其反诉主张，钟镜波提交其与案外人林增涛于2015年2月1日签订的《土地租赁合同》、工程测量资料、发票、结算表及龙口实验学校图纸等证据，认为其本来打算在涉案土地与他人××广东省××实验学校，因涉案土地登记在龙口村第三经济社名下，但龙口村第三经济社拒绝配合盖章办理有关办学手续，最后导致项目无法实施，故要求龙口村第三经济社赔偿相关损失。另查，2008年之前龙口村龙口经济合作社由龙口村一队、二队、三队及四队村民小组组成，龙口村龙口经济合作社是龙口村联合社的下级单位，2008年由多队一社变更为一队一社，变更后龙口村第三经济社为独立的合作社，并依法启用自己的公章，对其所有的集体资产各自民主管理、核算与收益。现龙口村龙口经济合作社已不存在，龙口村联合社为龙口村第三经济社的上级单位。本院认为，关于钟镜波与龙口村联合社在2002年签订的《租用合同》、补充协议以及钟镜波与龙口村龙口经济合作社在2003年签订的《租用合同》，虽然盖章为龙口村联合社及龙口村龙口经济合作社，但结合合同抬头处记载为龙口村第三经济社、2002年、2003年龙口村第三经济社未刻有独立的公章、甲方签字人江永廉、江德谦为龙口村第三经济社的时任队长以及涉案土地的权属人为龙口村第三经济社等事实，本院确认涉案两份租用合同及补充协议的相对方为钟镜波与龙口村第三经济社。涉案土地为划拨的集体土地，并非国有土地，钟镜波并未就涉案土地签订土地使用权转让合同，且龙口村第三经济社并不确认二者为土地使用权转让关系，故钟镜波主张涉案土地办证后二者转为土地使用权转让合同关系，依据不足，本院不予采纳。本案的争议焦点为涉案合同及补充协议的效力，根据本案查明的事实，钟镜波在2002年之前已承租涉案土地并投入建设，之后因租赁面积、期限等条款的变更重新订立合同，且在2002年订立合同之后支付租金、继续投入建设大型的建筑物、构筑物，并利用涉案场地经营机械维修厂至今。涉案土地位于龙口××××经济社辖区范围内，龙口村第三经济社认为从未收取租金亦不清楚钟镜波在涉案土地投入建设以及使用的情况，明显与常理不符，本院不予采信。涉案合同履行至今已有十七年之余，龙口村第三经济社未能举证证明其在该合同履行期间对于合同的签订提出过异议并造成履行障碍，在此情况下，龙口村第三经济社以涉案合同未经村民会议表决讨论为由主张无效，有违诚实信用原则，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，故龙口村第三经济社要求确认钟镜波与龙口村联合社签订的《租用合同》及补充协议在租赁期限超过20年的部分无效（从2022年5月2日之后的部分无效），合理有据，本院予以支持，但在2002年5月1日至2022年5月1日合同期内的部分有效。因龙口村第三经济社未对钟镜波与龙口村龙口经济合作社签订的合同主张权利，故对该合同本院不作处理。关于龙口村第三经济社要求钟镜波返还涉案土地的诉请，本院已于2019年10月11日作出的（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定予以处理，故在本判决不予处理。关于钟镜波反诉要求龙口村第三经济社赔偿损失问题，因钟镜波未能举证证明其存在损失1020600元，且钟镜波明知涉案土地登记在龙口村第三经济社名下仍与他人签订合作合同，由此带来合同无法履行而产生的损失应由钟镜波自行承担，故钟镜波反诉要求龙口第三经济社赔偿经济损失1020600元、工程测量费27450.68元及税费1553.80元，依据不足，本院均不予支持。第三人龙口村联合社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告钟镜波与第三人广州市花都区花山镇龙口村经济联合社于2002年4月26日签订的《租用合同》及2002年6月18日签订的《补充协议》在租赁期限超过20年的部分无效，即从2022年5月2日之后的部分无效；二、驳回原告广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社的其他诉讼请求；三、驳回被告钟镜波的全部反诉请求。本诉案件受理费13170.20元，由原告广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社负担11452.35元，由被告负担1717.85元；反诉案件受理费7123元，由被告钟镜波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  张 峻人民陪审员  朱小玲二〇一九年十月十一日书 记 员  邓国靖