河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初23780号原告某股份有限公司郑州分行，营业场所为郑州市金水区金水路299号,统一社会信用代码91410100727025903N。负责人董琢理，行长。委托代理人李佳佳、李亚航（实习），河南杰瑞律师事务所律师。被告贾某，男，汉族，1976年1月2日出生,住址河南省周口市项城县。被告王某，女，汉族，1977年6月27日出生,住址河南省周口市。被告河南某置业有限公司，住所地河南省郑州市经济技术开发区，统一社会信用代码914101007708913560。法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人王淑玉，河南成务律师事务所律师。原告某股份有限公司郑州分行（以下简称“原告”）诉被告贾某、王某、河南某置业有限公司（以下简称“某置业”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李佳佳、李亚航，被告某置业委托代理人王淑玉到庭参加诉讼，被告被告贾某、王某经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告贾某、王某偿还借款本金375506.65元、利息及罚息(利息及罚息自2019年6月28日起按《个人购房借款(综合)合同》的约定计算至实际清偿完毕之日)，以上本息暂合计为375506.65元；2、依法判令河南某置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；3、依法判令原告对被告贾某名下的位于管城回族区商城东路北、未来大道东5号楼1单元5层西户的房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费等原告为实现债权的费用均由上述三被告负担。事实与理由：2007年6月27日，原告与被告贾某、河南某置业有限公司签订《个人购房借款(综合)合同》一份，合同约定：被告贾某的贷款金额为49万元，贷款期限为360月，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准；贷款利率在中国人民银行公布的同期、同档次的贷款基准利率的基础上下浮15%；还款方式为等额本息还款法；逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮30%执行等，上述债务由被告河南某置业有限公司提供保证担保。被告王某承诺与贾某共同归还借款并承担连带清偿责任。为担保上述债权的实现，原告与被告贾某签订《郑州市预购商品房抵押合同》一份，被告贾某以其所有的位于管城回族区商城东路北、未来大道东5号楼1单元5层西户的房屋提供抵押担保，担保范围为主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等；且已办理了郑州市预购商品房押登记证明，证明号为0707022329。2007年6月28日，原告向被告贾某发放贷款49万元，被告贾某、王某多次逾期归还欠款，已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告贾某、王某未答辩。被告某置业辩称，一、因被告贾某个人原因导致未办理房产证，因此答辩人不应承担保证责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定可知，办理房产证的义务主体为购买者本人，房产开发商履行的是一种协助义务，即开发商仅仅需要协助提供必要的证明文件即可。答辩人已于2014年2月26日将办理房产证需要的所有资料交给了被告贾某配偶，因此，答辩人已经依照法律规定履行了义务。但截止目前，因被告贾某个人原因导致未办理房产证，且实际上涉案小区的其他业主全部已经办理了房产证。因此，应视为答辩人的保证责任已经消灭，原告无权要求答辩人承担保证责任。二、原告浦发银行怠于办理房屋抵押登记，被告某公司的阶段性连带保证责任免除。银行及时办理抵押登记系其当然合同义务。涉案《借款合同》已签订十年有余，但至今银行并未敦促贾某办理抵押登记，其怠于履行义务的行为等于无效延长开发商的保证时间，有违担保法的精神，亦有违诚实信用原则及公平原则。因此，不能无期限延长保证期间，是阶段性担保的应有之义。故此情形下，开发商的保证责任应当予以免除。三、根据“物保优于人保”的原则，原告应首先就涉案房屋的担保实现其债权。本案中，涉案房屋已经进行了预抵押登记，且早已具备不动产抵押登记条件，根据《物权法》第一百七十六条以及《担保法》第二十八条的规定，为了平衡保护各方当事人利益，保障交易安全，原告应首先就涉案房屋的抵押担保实现其债权。因此，即使让被告某公司承担保证责任，也仅对原告抵押权实现之外未清偿部分债务承担清偿责任。综上，为维护答辩人合法权益，请求贵院依法驳回原告对答辩人的诉请。经审理查明：2007年6月27日，原告与被告贾某、被告某置业签订《个人购房借款(综合)合同》一份，约定,合同项下被告贾某的贷款金额为49万元，用于购买位于管城回族区商城东路北、未来大道东某官邸5号楼1单元5层西户的房屋。贷款期限为360月，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准；贷款利率在中国人民银行公布的同期、同档次的贷款基准利率的基础上下浮15%；每期还款日为20日；还款方式为等额本息还款法；逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮30%执行等，被告某置业为被告人贾某的上述借款提供阶段性连带责任担保。被告王某签署《共同还款声明》《声明》，表明其同意与被告贾某共同归还借款并承担连带清偿责任，同意将共有财产位于管城回族区商城东路北、未来大道东某官邸5号楼1单元5层西户房产抵押给原告作为借款的担保。同日，被告贾某与原告签订《郑州市预购商品房抵押合同》，约定被告贾某自愿将位于管城回族区商城东路北、未来大道东某官邸5号楼1单元5层西户的房屋向原告提供抵押担保，并约定如被告贾某在债务履行期间内连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，原告有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿借款。2007年6月28日，原告向被告贾某指定的收款人河南某置业有限公司账户支付了49万元贷款。2007年6月30日，被告贾某为案涉房屋办理了郑州市预购商品房抵押登记证明（证明号：0707022329）。原告提交的贷款台账查询单显示，被告贾某累计逾期还款次数为40次。庭审中，原告陈述截至2019年8月12日，被告贾某尚欠原告本金374336.30元。被告贾某名下位于管城回族区商城东路北、未来大道东某官邸5号楼1单元5层西户的房产尚未办理房屋所有权证及他项权利证书。本院认为，原告与被告贾某、被告某置业签订的《某个人购房借款（综合）合同》和原告与被告贾某签订的《郑州市预购商品房抵押合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告依约向被告贾某履行了发放贷款的义务，被告贾某多次未依约按时偿还借款本息，构成违约，原告要求其提前清偿全部借款本息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告王某承诺自愿与被告贾某共同还款并承担连带清偿责任，原告请求被告王某与被告贾某共同偿还借款本息，合法有据，本院予以支持。被告贾某将位于管城回族区商城东路北、未来大道东5号楼1单元5层西户的房屋向原告提供抵押担保，但该房屋尚未办理正式抵押登记，抵押权未依法设立，原告请求对该房产享有优先受偿权，本院不予支持。被告某置业自愿为被告贾某的借款提供阶段性连带责任保证，其保证责任自被告王振军所抵押的房产办理房屋所有权证解除，因上述房屋尚未办理房屋所有权证，故原告请求被告某置业对被告贾某的借款承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾某、王某于本判决生效后十日内偿还原告某股份有限公司郑州分行借款本金374336.3元及利息（含罚息）【利息（含罚息）自2019年8月12日起按《某个人购房借款（综合）合同》的约定计算至实际清偿之日止】。二、被告河南某置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告河南某置业有限公司承担保证责任后，有权向被告贾某追偿。三、驳回原告某股份有限公司郑州分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1562元，由被告贾某、王某、河南某置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 鸽二〇一九年十月十四日书记员 董婧波