广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初11154号原告：珠海正方资产运营有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道东1199号泰福国际金融大厦第六层办公3-1号单元，统一社会信用代码：914404003981264892。法定代表人：周丹。委托诉讼代理人：王斌，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健聪，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：张立准，男，汉族，1954年7月16日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杨威龙，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华，广东文证律师事务所律师。原告珠海正方资产运营有限公司与张立准房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海正方资产运营有限公司的委托诉讼代理人王斌、王健聪、被告张立准及其委托诉讼代理人杨威龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海正方资产运营有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即腾退并向原告交付位于珠海市××大街××巷的房屋；2.判令被告向原告支付房屋占用费共计人民币19816.6元（以月租金2900元为基数，自2019年1月1日起付至被告实际腾退房屋之日，暂计至起诉日为人民币19816.6元，计算标准为2900/30×205）；3.判令被告向原告支付逾期交还房屋违约金共计人民币29725元（根据每逾期一日按月租金2900元的5%收取，自2019年1月1日起付至被告实际腾退房屋之日，暂计至起诉日为29725元，计算标准为2900×5%×205）；4.判令被告对租赁房屋恢复原状；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告承租属于原告经营管理的位于珠海市××大街××巷的房屋（原地址：珠海市南屏镇中横街北祠堂仓），租赁期限自2018年01月01日至2018年12月31日止，月租金为2900元。租赁期限届满后，被告未按照《房屋租赁合同》的约定向原告交还房屋，且拒绝向原告支付房屋占用费并非法侵占该物业。原告于2019年4月25日向被告发出《关于限期搬离的通知》要求被告腾退、搬离房屋并要求被告支付占用费、管理费和违约金，但被告拒绝接受并当场撕毁该《通知》。另外，被告在没经原告同意的情况下，私自聘请施工人员于2019年1月17日对该房屋已封存的两个大门进行了拆除，并于2019年1月20日在原拆除的两个大门口安装了卷闸门，但钥匙拒绝交由原告保管。综上所述，原告认为被告的行为侵犯了原告对于该房屋享有的合法权益，给原告造成了严重的经济损失，应当承担相应的违约责任和侵权责任。为了维护原告的合法权益，原告根据《房屋租赁合同》的约定以及法律的相关规定提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。在诉讼过程中，原告珠海正方资产运营有限公司撤回第四项诉讼请求，即原告的诉讼请求变更为：1.判令被告立即腾退并向原告交付位于珠海市××大街××巷的房屋；2.判令被告向原告支付房屋占用费共计人民币19816.6元（以月租金2900元为基数，自2019年1月1日起付至被告实际腾退房屋之日，暂计至起诉日为人民币19816.6元，计算标准为2900/30×205）；3.判令被告向原告支付逾期交还房屋违约金共计人民币29725元（根据每逾期一日按月租金2900元的5%收取，自2019年1月1日起付至被告实际腾退房屋之日，暂计至起诉日为29725元，计算标准为2900×5%×205）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。原告珠海正方资产运营有限公司为其诉称向本院提交如下证据：1.营业执照、核准变更登记通知书；2.张立准的身份证复印件；3.房屋所有权证；4.房产、场地移交协议书、珠海市香洲区粮食系统移交清单；5.房屋租赁合同；6.关于限期搬离的通知；7.物业经营委托书；8.张立准拒收《关于限期搬离的通知》的现场照片；9.移交协议书。被告张立准辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第一，张立准认为原告的诉讼主体不适格，其对涉案房产并没有合法的权利来源，所以原告无权向张立准主张权利。涉案房产登记在珠海经济特区南屏粮油贸易公司名下，本案没有任何证据证明原告得到了涉案房产的产权人的授权或者委托。第二，退一步讲，假设原告对涉案房产享有相关权利，但由于其与被告签订的租赁合同属于格式合同，其中2018年1月15日所签订的租赁合同中的第七条、第十三条第二款是排除原告义务的条款，而且是不公平的条款，属于霸王条款，没有证据显示原告在与被告签订该合同时对该条款进行了明确的解释并协商，所以该条款是无效的，对被告不具有约束力。既然该条款不具有约束力，那么作为出租一方就有义务对其租赁物进行维护和修缮以使其达到可以安全居住的条件，但由于原告拒绝对租赁物进行维护和修缮，导致涉案房屋由于台风等影响不能正常居住，所以被告有权拒绝向原告支付相关的租金。双方在租赁合同中约定的违约金严重偏高，与双方合同中的权利义务并不对等，该合同条款也是无效的，请求法院依法驳回其违约金的诉讼请求或者降低违约金的计算标准。被告张立准没有向本院提交证据。经审理查明，原告珠海正方资产运营有限公司原名称珠海市正方投资开发有限公司，于2019年1月3日经珠海市香洲区工商行政管理局核准变更为现名称。案涉位于珠海市××东祠堂××（现地址××大街××）的不动产的所有权人为珠海经济南屏粮油贸易公司。2006年，珠海市香洲区粮食总公司、珠海市香洲正方控股有限公司、珠海市香洲区国有资产管理办公室签订一份《房产、场地移交协议书》，约定珠海市香洲区粮食总公司将包括本案案涉不动产在内的33处不动产及场地移交给珠海市香洲正方控股有限公司经营管理。2015年11月23日，珠海市香洲正方控股有限公司向原告出具一份《物业经营委托书》，内容为：为明确物业经营管理权责，提高物业经营收益，经研究，将珠海市香洲正方控股有限公司的业务资产【详见附件（包括案涉不动产）】，自2016年1月1日起委托珠海正方资产运营有限公司经营管理。2018年1月15日，原告珠海正方资产运营有限公司作为甲方与乙方被告张立准签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于珠海市××大街××巷房屋（建筑面积482.51平方米）以现状出租给乙方作为住宅使用；租赁期限一年，计租时间自2018年1月1日起至2018年12月31日止；每月租金人民币2900元，在每月10日前缴纳，如逾期交付租金，除仍应及时如数不交外，还应按欠款额每日万分之五支付滞纳金；签订合同时，乙方必须向甲方缴纳租房履约定金人民币6000元（原合同已缴交定金人民币5000元），乙方需另外补交定金人民币1000元，作为租金及室内外设施的保证金，租赁期满结清租金、水电费等所有费用并验收各原有设施完好无损，履约定金无息退还乙方；乙方在使用租赁房屋期间所产生的一切费用由乙方负责缴付，包括但不限于物业管理费、清洁费、治安费、水费、电费、电梯使用费等，并由乙方直接向相关部门交纳；鉴于甲方是按房屋现状出租，并按现状确定租金，故在租赁期间内，乙方不得对房屋质量问题提出异议，租赁房屋及其设施出现损坏或发生故障的，乙方承诺及时报告甲方并由乙方负责维修，由乙方承担维修费用，乙方拒不维修的，甲方有权代为维修，维修费用由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋全部或部分转租他人，甲方同意转租的，转租终止期限不得迟于乙方的租赁期限；因乙方拖欠租赁、管理费、水电费等，甲方可暂停供水、供电，乙方对此不持异议；乙方租赁期未满，提前终止合同的，须提前三个月通知甲方，经甲方同意，乙方结清租金及各项费用后可按规定迁离，但乙方所付的履约定金不予退还，乙方对租赁房屋所有的装修、装饰无偿归甲方所有；乙方应按规定用途使用出租房屋，如乙方将出租房屋用于其他用途的须甲方书面同意，并按规定办理改变房屋用途的报批手续，改变用途后的房产权益全部归甲方所有，改变用途的费用由乙方承担；合同有效期内，发生下列情形之一的，合同自动解除，双方互不承担责任。（1）发生不可抗力或双方确认的意外事件，使合同无法履行；（2）因城市规划和市、区政府要求等原因，确需要拆迁、改造、改建、扩建、改变用途或使用该出租房屋时，甲方应书面通知乙方，乙方应无条件服从，并在通知送达后三个月内自行搬迁及自负费用，交还场地，甲方在收取乙方应缴的租金、管理费、水电费等相关费用后，退还履约定金，甲方不负责任何其他费用和赔偿，互不追究违约责任。有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回房屋，没收履约定金，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。（1）乙方拖欠租金、管理费一个月以上的；（2）乙方所欠各项费用合计相当于一个月租金、管理费的；（3）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途或将出租房屋进行装修的；（4）乙方不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（5）未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租他人的；（6）乙方在出租房屋内有违法、犯罪行为被查处的；甲方依据上述情形解除合同的，乙方接到通知后三日内迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方，但租房履约定金乙方无权要求退还，形成附合的装饰、装修设施无偿归甲方所有；有下列情形之一，乙方有权解除合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿。（1）甲方延迟交付出租房屋一个月以上的；（2）在租赁期内，未经乙方书面同意，甲方将出租房屋转租他人；乙方依据上述情形解除合同，应及时通知甲方，及时迁离出租房屋，有权要求甲方双倍返还租房履约定金，以及退还多收的预交款项；合同提前或期满终止后，乙方应迁离出租房屋，将房屋交还甲方，搬迁时不得影响房屋结构，房内已形成附合的装饰装修无偿归甲方所有；乙方逾期一个月不迁离并不交还出租房屋给甲方，甲方有权单方自行收回出租房屋，收房过程中产生的一切损失及后果由乙方自负，房屋内一切财物视为乙方放弃物由甲方另行处理；合同期满或提前解除时，乙方必须按时迁出并搬清属于乙方所有财物（已形成附合的装饰装修除外），如乙方未按时交还出租房屋，除继续支付租金及其他费用外，每逾期一天则向甲方偿还月租金、管理费5%的违约金，逾期交房超过一个月，甲方有权自行收回房屋，若出租房屋内有乙方的余物则视为乙方放弃所有权，甲方有权进行处理，乙方保证不提出任何异议并自愿承担一切后果；合同期限届满，乙方需继续租用出租房屋的，应在有效期满之日前三个月向甲方提出书面续租要求，双方续租达成协议的，应重新签订合同；双方约定通知的方式为书面通知，甲方的地址为：珠海市香洲区创业路186号，乙方的地址为：南屏中横街二巷8号；等等。2019年4月25日，原告向被告发出一份《关于限期搬离的通知》，内容为：根据双方2018年1月15日所签订的《房屋租赁合同》约定，张立准承租了原告经营管理的物业珠海市××大街××巷，合同租赁期已于2018年12月31日到期。由于张立准自2019年1月1日起拒绝支付上述物业场地占用费并非法侵占上述物业至今。根据相关法律规定以及合同约定，张立准的行为严重侵害了原告的合法权益。因此，特通知如下：1.双方就珠海市××大街××巷物业于2018年1月15日所签订的房屋租赁合同，合同期已于2018年12月31日解除并终止。2.根据合同第17条规定，张立准除应继续支付租金及其他费用外，还应每天按月租金、管理费的5%支付违约金，逾期交房超过一个月，原告有权自行收回房屋，若出租房屋内有余物的则视为放弃所有权，原告有权进行处理，张立准保证不提出任何异议并自愿承担一切后果。综上，请张立准务必于2019年5月30日前腾退、搬离上述物业并到原告处办理退租手续，同时支付完毕拖欠的租金、管理费和违约金等相关费用。如在2019年5月30日前仍未腾退该物业并归还给原告，由此产生的一切后果及法律责任，由张立准自行承担。2019年4月29日，原告的工作人员将上述通知上门送达给被告，但是被告拒绝签收。至本案审理终结时，被告张立准尚未搬离案涉租赁场地。本院认为，原告珠海正方资产运营有限公司与被告张立准签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。案涉的租赁物租赁期限届满后，被告张立准仍然继续使用租赁物，故原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，原告珠海正方资产运营有限公司可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知被告张立准。2018年4月29日，原告珠海正方资产运营有限公司向被告张立准发出《通知》，明确向被告作出其解除案涉合同的意思表示。原告珠海正方资产运营有限公司行使合同解除权，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，被告张立准应当将租赁物交还给原告珠海正方资产运营有限公司。原告请求被告立即腾退并交还位于珠海市××大街××（面积482.51平方米）的房屋，理据充分，本院予以支持。案涉租赁合同解除后，被告仍未将案涉房屋交还给原告，故应按合同约定的租金标准向原告支付场地占用费，直至被告将案涉商铺交还原告或原告实际接收案涉商铺之日止。关于原告请求被告支付逾期交还房屋按每日按月租金的5%支付违约金，明显已经超过了原告的实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、被告的违约程度以及原告的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金的计算标准调整为以月租金人民币2900元为基数，按日万分之五计算，且违约金应自原告通知被告自行腾退到期日的次日起计算。关于被告提出原告不是本案适格主体的问题。案涉租赁房屋登记的产权人为珠海经济特区南屏粮油贸易公司，因该公司已经被告吊销营业执照，其上级主管部门珠海市香洲区粮食总公司根据相关的政策和文件，在珠海市香洲区国有资产管理办公室的监管下将包括案涉房屋在内的多处房屋及场地交由珠海市香洲正方控股有限公司经营管理，其后珠海市香洲正方控股有限公司将包括案涉房屋在内的多处房屋及场地委托原告进行经营管理，故原告有权将案涉房屋对外出租，且案涉的租赁合同亦由原告与被告签订，被告提出本案原告主体不适格的理由不成立，本院不予采信。关于被告提出案涉租赁合同为原告提供的格式合同，对于免责条款原告没有向被告明确释明，因此对被告不发生效力的问题。被告长期向原告租赁案涉的房屋，并且双方签订过多份内容一致的租赁合同，在合同履行过程中，被告均按照合同约定履行义务，且从未合同条款内容向原告提出过异议，表明其对于合同的条款非常的清晰，故对被告的该项抗辩理由，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告张立准于判决生效之日起三十日内腾退位于珠海市香洲区南屏北大街6巷（面积482.51平方米）的房屋，并将房屋交还给原告珠海正方资产运营有限公司。二、被告张立准于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海正方资产运营有限公司支付自2019年1月1日起至被告张立准腾退并将案涉房屋交还原告珠海正方资产运营有限公司之日止的场地占用费（按每月场地使用费人民币2900元计算）；三、被告张立准本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海正方资产运营有限公司支付拖欠违约金（以月租金人民币2900元为基数，自2019年6月1日起至被告张立准腾退并将案涉房屋交还原告珠海正方资产运营有限公司之日止，按每日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1018元，由被告张立准负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  黄静梅人民陪审员  张慕萍二〇一九年十月二十四日书 记 员  周慧敏朱迪