黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0826民初1857号原告：王艳红，女，1978年9月15日出生，汉族、无职业，住桦川县。委托诉讼代理人：黄海军，系原告之夫。委托诉讼代理人：王承军，系桦川县中心法律服务所法律工作者。被告：黑龙江鼎业房地产开发有限公司。住所地佳木斯市前进区光华社区。法定代表人：杨学明，总经理。委托诉讼代理人：贺德君，系黑龙江孙振明律师事务所律师。原告王艳红与被告黑龙江鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳红的委托诉讼代理人黄海军、王承军，被告鼎业公司的委托诉讼代理人贺德君到庭参加诉讼。本现已审理终结。原告王艳红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告履行交付房屋增值税发票并换发机打商品房销售合同义务；2、判令被告向原告赔偿因其违约给原告造成的直接损失4万元；3、案件受理费由被告承担。审理过程中变更诉讼请求，请求赔偿损失2万元。事实和理由：2018年8月13日，原告在被告江畔人家小区购买13栋1单元301室，交易价格为226292元（含税价格），面积为86.01平方米。购买款是用案外人田春山与被告抵账交付，当时三方对抵账交付方式均无异议，且田春山与被告的购房款已经结算完毕，被告也于当日为原告开具《水木年华商品房认购协议》和收据，并交付房屋钥匙，被告还口头承诺房屋手续可以随时办理，原告依约实际占用使用该房屋至今。在原告取得该房屋后，于2019年3月6日，原告将涉案房屋以203000元的价格出卖给董某，承诺在2019年5月6日为董某办理房屋过户手续，并收取其定金人民币2万元。原告于2019年7月2日与被告协商索要机打合同和发票未果后，依约双倍赔偿了购买人董某4万元。现被告以与案外人田春山有经济纠纷为由，拒不履行合同义务，给原告造成房屋不能正式登记并赔偿董某4万元，使经济损失进一步扩大。原告认为，合同具有相对性，被告与原告签订了商品房认购书，出具了购房收据，并交付了房屋的钥匙，原、被告之间买卖合同就依法成立并生效，被告不能依与案外人有经济纠纷为由抗辩其应当履行的法定附随义务，而应当向原告交付机打合同和带增值税的发票，并赔偿因其违约而给原告造成的损失2万元。其委托诉讼代理人认为，一、本案的原告主体资格适，被告以原告未在买受协议上签字为由，主张认购协议无效，既无事实基础也无法律规定。首先，在原、被告签订《水木年华商品房认购协议》时，原告王艳红在现场，系被告代替原告填写的身份证号码和电话号码；其次，按照一般社会人的理解，认购协议在谁的手里，就应当认定为谁是权利人；第三、按照《合同法》的规定：合同一方已经履行了合同的主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中田春山已与被告结算完毕，被告也给原告出具了认购书、抵帐收据、交付了案涉房屋钥匙，原告也依约占有使用了该房屋，应当视为本认购协议成立并生效。因此，被告主张原告未在协议上签字，协议无效的主张依法不能成立。二、原、被告之间依法形成了商品房买卖关系。2018年8月13日原告以田春山对被告享有的砖款债权抵帐为原告支付了购房款226292元，被告为原告出具了《水木年华商品房认购协议》、收款凭证并交付了案涉房屋的钥匙，原告依法占有使用该房屋至今。该购房认购协议系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，购房双方达成了购房合意，认购协议成立并产生法律效力，依法应当受法律保护。三、本案中案外人田春山以砖款债权为原告抵帐购房系三方真实意思表示，不违反法律规定，应当认定原告作为买受人已经实际支付了购房款。这一点最高院（2019）最高法民终1560号民事裁定书中已有判例可以证明。四、被告以与案外人田春山尚有经济纠纷为抗辩理由，来拒绝履行其应当履行的售房后合同义务构成违约。作为开发企业应当遵守诚实守信的原则，为其客户出具办理不动产登记所需证明文件，这是房产开发企业的法定义务。被告与田春山的经济纠纷在三方已实际结算完毕情况下，已与本诉没有法律上的利害关系了，被告应当另行诉讼来维护自己的合法权益。五、原告基于对法律的信仰、对开发企业的信赖，对涉案房产再行转卖具有法律上的可期待性。因为被告拒绝履行出具机打购房合同和增值税发票，导致原告违约赔偿案外人董某双倍定金，与被告的违约有法律上的因果关系，因此，被告负有赔偿责任。综上，原告认为，原、被告之间的房屋买卖关系依法成立并生效，被告应当依约向原告出具机打合同、增值税发票等配合原告进行不动产登记，被告借与案外人田春山尚有经济纠纷为由不构成拒绝履行后合同义务的抗辩。因此，原告请求人民法院依法判令被告继续履行后合同义务，并赔偿原告的经济损失2万元。被告鼎业公司辩称，一、关于本案的事实，2017年12月14日，桦川县苏家店镇建筑材料厂的田春山为答辩人提供多孔砖、小红砖，截止到2018年8月13日，答辩人欠付砖款173290元。答辩人与案外人田春山协商用水木年华13号楼1单元3层1号门住宅抵顶砖款，住宅面积86.01平方米，每平方米2631元，总金额为226292元，2018年8月13日，田春山为答辩人出具收据，注明以水木年华13#1-3-1抵砖款173290元，11#13#砖款全部结清，欠购房款53002元。同日，案外人田春山向答辩人出具承诺书，承诺自愿将涉案房屋更改为王艳红，如今后出现一切法律纠纷，由本人负责，与开发公司无关。进户补交房款53002元，欠款人同意不给更名人办理进户。被答辩人持有的《水木年华商品房认购协议书》并没有发生法律效力，被答辩人未签字。被答辩人、案外人并没有补交53002元房款，未办理入户手续、缴纳物业费等各项费用。这也是为何未与被答辩人签订正式房屋买卖合同的真正原因。二、被答辩人向答辩人主张的4万元经济损失没有任何事实和法律依据。1、被答辩人未在《水木年华商品房认购协议书》上签字确认，该协议书没有任何法律效力，缴款单位体现被答辩人的收据也不具备法律效力，被答辩人不存在向答辩人支付收据体现的226292元购房款的事实。根据《民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案答辩人与被答辩人并不是双方真实的商品房买卖合同关系，表象行为隐藏的民事法律行为是答辩人以涉案房屋抵顶案外人田春山的砖款，抵顶后田春山尚欠答辩人53002元的房款，田春山自愿将该房屋更改为被答辩人，答辩人与被答辩人存在商品房买卖合同关系并正式签订房屋买卖合同的前提是答辩人收到补交剩余53002元的购房款，但至今答辩人未收到补交的房款。据此，被答辩人无权利处置涉案房屋，如果真实存在经济损失，也应由其自行负责，与答辩人无关。2、不排除被答辩人与案外人董某恶意串通，虚构虚假的《房屋买卖合同》、收条，恶意的向答辩人主张支付经济损失。根据常理，如果在个人手里购房，应首先知悉卖房者在开发商买房子的真假，要与售楼处进行核对，了解房屋状况，买完后与售楼处更改购房协议。案外人董某对房屋未作了解，直接与被答辩人签订了仅四条约定的《房屋买卖合同》，明显违背常理。被答辩人明知房屋未缴纳进户费，答辩人因未全部缴纳购房款而未与其签订正式房屋买卖合同的情况下，被答辩人与案外人董某签订《房屋买卖合同》，并仅约定2个月保证为其办理过户，无法过户赔偿双倍定金，明显违背常理。据此答辩人认为，被答辩人与董某签订《房屋买卖合同》，支付双倍定金的事实是不真实的，请法院依据《民事诉讼法》第一百一十二条规定，依法驳回其请求，追究王艳红与董某虚假诉讼的责任。综上所述，答辩人认为，基于上述事实与理由，被答辩人的主张不应被支持，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告王艳红围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、2018年8月13日鼎业公司水木年华项目部为原告出具的《房屋认购协议书》一份，2018年8月13日被告为原告出具的购房收据一份，证明原告购买了水木年华13栋1单元301室，面积86.01平米的事实。证明被告销售案涉房屋价款为226292元，收款方式为抵账。经庭审质证，被告认为：对《认购协议》质证意见是，鼎业公司出具协议的真实性没有异议，对证明问题有异议，该认购协议认购人买受人处原告方未签字确认，没有发生法律效力，原、被告双方不存在商品房买卖关系，体现的王艳红的名字是依据2018年8月13日案外人田春山向鼎业公司出具的承诺书，由鼎业公司的工作人员填写王艳红的名字（挂名）。对收据的质证意见是，鼎业公司加盖项目部印章的真实性没有异议，对证明问题有异议，原告并未向鼎业公司支付收据体现金额的购房款，原、被告双方也不存在抵账的事实，本案的事实是鼎业公司以涉案房屋抵顶案外人田春山的砖款，抵顶后，田春山尚欠鼎业公司53002元，田春山自愿将涉案房屋更名为原告，原、被告存在商品房买卖合同关系并签订正式房屋买卖合同的前提是鼎业公司收到补交的剩余购房款，但至今未收到。本院经审查认为，由于被告对原告出示的证据的真实性没有异议，本庭对该份证据的真实性予以确认。该证据系原件，由原告持有，虽然在买受人处没有原告的签名，但被告承认该房屋系抵账给案外人田春山的砖款，结合被告举证的证据一，其认可该抵账房屋更改为王艳红，该协议书上认购人为王艳红，记载的身份证号码也与本案原告的身份证号码一致，说明被告对该房屋的买受人为原告是明知的，故应当认定原、被告双方存在商品房买卖合同关系，交款方式为抵账。证据二、2018年12月份照片一张，证明原告在同鼎业公司水木年华项目部开具认购协议书和抵款收据后，取得了案涉房屋的钥匙，并实际占有管理和控制的事实。经庭审质证，被告认为：未见过原告本人，该照片不能体现是本案争议的房屋，对真实性和证明问题、合法性均有异议，一户有一把锁，有装潢钥匙和正式的房屋钥匙，装潢钥匙是为了便于工作使用，施工方有，随时随地维修使用，售楼处有，看房使用，物业有，夜间出现漏水漏电情况使用，本案的事实是原告带着体现原告名字的认购协议从售楼处拿走装潢钥匙，未返还，称去公司办理入户，但并未补交剩余房款，并未办理入户手续，装潢钥匙未返还给鼎业公司，正式的钥匙包仍在鼎业公司，原告未经允许非法占有涉案房屋。鼎业公司也未正式将房屋交付给原告。本院经审查认为，虽然被告对原告出具的证据的真实性和要证明的问题均有异议，但结合双方对事实的陈述及证据之间的互相认证情况，可以认定原告对涉案的房屋实际占有。证据三、原告与案外人董某签订的买卖合同一份、董某为原告出具的退还4万元定金收条一份，证明原告基于对鼎业公司的信任将房屋转售给董某，市价为203000元，承诺2019年5月6日前为案外人董某办理不动产落户手续，因被告违约未履行商品房买卖附随义务造成原告违约，原告向董某赔偿双方定金的事实。经庭审质证，被告认为：对证据的真实性和证明问题均有异议，案外人董某未与售楼处进行核对，也未了解房屋的相关状况，如果真实签订了房屋买卖合同也未到售楼处进行备案更改购房协议，直接与原告签订了仅四条的简易房屋买卖合同，不符合常理，该合同第三条体现甲方保证此房屋产权清晰，无抵押，无债务纠纷，在原告明知房屋未缴纳进户费用，未缴纳全部购房款与董某签订的房屋买卖合同仅约定了两个月保证为其办理过户也不符合常理，结合原告方当庭将经济损失4万元变更为2万元，不排除双方恶意串通损害鼎业公司的利益。本院经审查认为，虽然被告对证据的真实性和要证明的问题均有异议，但结合证人出庭作证所陈述的事实，本庭对董某购买原告房屋的事实予以认定。证据四、证人董某出庭作证，其证明的内容为：2019年3月份，我买黄海军（原告之夫）家房子，黄海军答应我2019年5月份能给我办理房产证，我俩签合同时候说5月份办理完所有房屋手续，交了2万元定金，如果不能办理应当双倍返还我定金，到今年7月份还没有办理，我跟原告也去被告处几次，都没有办理成，就让原告把定金返给我了。经庭审质证，原告认为：该证人证言系其亲身经历，所说证言客观真实。经庭审质证，被告认为：对真实性和证明问题均有异议，一、作为一个买房人，自己购买的房屋的具体楼房号说不清，违背常理。二、当庭称房屋买卖合同家里就有，又称双方协商签订的，并且当庭称去了鼎业公司三次，合同约定2019年5月6日前无法将该房屋产权过给乙方视为甲方违约赔偿乙方双倍定金，在原告方已经违约的情况下7月份又找到鼎业公司，违背常理。三、通过证人的当庭陈述也证实了被告方所称的案外人田春山欠付鼎业公司剩余购房款而没有为其办理过户手续和入户手续。本院经审查认为，结合双方的陈述，对证人与原告争议的房屋发生过买卖关系的事实予以认定，对于原告的诉讼请求，将根据证据适用法律进行认定。被告鼎业公司围绕抗辩主张向本院提供如下证据：证据一、收据一份、承诺书一份，证明截止到2018年8月13日鼎业公司欠付砖款173290元，与案外人田春山协商用水木年华13号楼1单元3层1号门住宅抵顶砖款，住宅面积是86.01平米，每平米2631元，总金额是226292元，田春山为鼎业公司出具收据注明以涉案房屋抵顶砖款173290元，11号楼13号楼砖款全部结清，欠购房款53002元，同日田春山向鼎业公司出具承诺书，承诺自愿将涉案房屋更改为王艳红，如今后出现一切法律纠纷由田春山负责与开发公司无关，进户补交房款53002元，欠款本人同意不给更名人办理进户。经庭审质证，原告认为：首先这是一份田春山的证人证言，证人应该到庭接受质询，否则根据民事诉讼法规定该份证据客观性、真实性、合法性都不能成立；其次被告举示的该两份证据系鼎业公司与苏家店镇第一砖厂关于用砖与抵债的事实，与本案并无关联，因此这两份证据在客观真实性、合法性、关联性都没有出庭人员证实的情况下，再加上该两份证据系砖厂与鼎业公司的商务关系，不能对抗原告诉讼主张。本院经审查认为，由于原告对被告出示证据的真实性和要证明的问题均有异议，法庭认为这份收款收据是案外人苏家店镇砖厂为被告出具的收砖款收据，田春山本人出具的承诺书的对象为本案被告，没有体现出与本案原告有关联，因此本庭对被告举出这两份证据与本案具有关联性不予以认定。证据二、涉案房屋正式的钥匙包及照片，证明原告持有的是装潢钥匙，在售楼处拿走装潢钥匙未返还，称去鼎业公司办理入户手续，但一直未补交剩余房款，未办理入户手续，装潢钥匙一直未返还鼎业公司，并非法占有涉案房屋。正式的钥匙包里的钥匙如果使用后装潢钥匙就作废不能再使用，鼎业公司并未将房屋交付给原告。经庭审质证，原告认为：对该物证的客观真实性、合法性、关联性均有异议，该钥匙盒写明13栋1单元301是人为写明的，无法证实真伪，对于其主张的原告是装潢钥匙也无法证实，在没有提交其他证据佐证的情况下，我们认为鼎业公司给我方的钥匙就是合法的，我方也未非法占有案涉房屋。本院经审查认为，由于原告对证据真实性、关联性均存在异议，且装潢钥匙与正式使用钥匙在入户前对进入房屋均有相同的功能，本庭对被告要证明的问题不予认定。根据本院审查认证的证据，结合当事人的陈述，本案基本事实如下：2017年12月14日起桦川县苏家店镇建筑材料厂的田春山为被告公司提供多孔砖、小红砖，截止到2018年8月13日，经结算被告欠付砖款173290元。被告与案外人田春山协商用水木年华13号楼1单元3层301室住宅抵顶砖款，住宅面积86.01平方米，每平方米2631元，总金额为226292元，2018年8月13日，田春山为被告出具收据，注明以水木年华13#1-3-1抵砖款173290元，11#13#楼砖款全部结清，欠购房款53002元。同日，案外人田春山向被告出具承诺书，承诺自愿将涉案房屋更改为王艳红，如今后出现一切法律纠纷，由本人负责，与开发公司无关。进户补交房款53002元，欠款人同意不给更名人办理进户。因案外人田春山在原告处按揭购买汽车需首付款，原告与田春山议定用田春山在被告处取得的涉案房屋价款缴纳，同日，被告为原告出具一份《水木年华商品房认购协议》及226292元的收据一份，认购人及交款单位均注明是原告王艳红，收款方式为抵账。后原告取得该房屋部分钥匙而进入该房屋至今。2019年3月6日，原告与案外人董某签订《房屋买卖合同》一份，欲将该房屋出售，约定价款为203000元，并收取定金2万元，同时约定于2019年5月6日前为董某办理落户手续，因被告未给原告办理落户手续，致使原告不能为董某办理相关手续，而赔付董某4万元。本院认为，双方当事人争议的焦点为：一、《水木年华商品房认购协议》的主体及效力问题；二、案外人董某的经济损失承担的主体。一、根据当事人的陈述及对证据的审查与认定，应当认定本案原、被告双方系该协议的主体。1、原告是该协议书原件的持有人，虽然原告未在协议书的落款处签名，但被告认可用该房屋的价款冲抵欠田春山的砖款，并按照田春山的指意将该房屋实际购买人更改为原告王艳红，在协议书的认购人（乙方）处标明为王艳红，且在收据上亦注明交款单位为王艳红，行为人均系被告工作人员，标注的身份证号码与本案原告的身份证号码一致，价款为该房屋的全部，说明被告认可合同的相对方为本案原告。至于被告与田春山的债权债务关系，被告不能提供证据证明与原告有关联，其应当另行主张权利。2、该协议约定的内容不违反相关法律、法规的规定，不存在欺诈、胁迫等情形，房屋价款系双方议定，故属有效合同，其条款基本具备商品房买卖合同的必备条款，具备商品房买卖合同的性质，交付房屋、为买受人出具必需的落户手续是出卖人应当履行的义务，故被告应当履行交付房屋并出具落户手续。二、案外人董某的经济损失承担的主体问题。由于原告对争议的房屋只是取得准物权，在未办理本人所有权登记的情况下就与案外人董某签订了《房屋买卖合同》，并约定了定金责任，此时原、被告之间的物权转移尚未完成，因此其不具备对争议的房屋有处分权，故造成的损失应由其自行承担。综上，原、被告双方签订的《水木年华商品房认购协议》系双方及案外人田春山的真实意思表示，内容不违反相关规定，双方均应履行各自的权利义务，被告为原告出具了《水木年华商品房认购协议》，开具了购房款收据，原、被告及田春山之间抵账行为亦系共同认可，因此，被告就应当履行该协议，为原告办理落户手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原、被告履行2018年8月13日签订的《水木年华商品房认购协议》，于本判决发生法律效力后，为原告办理落户手续；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5294元减半收取2647元由被告负担，与上款一并执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审判员 张 宏二〇一九年十月三十一日书记员 刘皆成