山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4908号上诉人（原审被告）：蓬莱中海联房地产开发有限公司,住所地蓬莱市南关路西首武霖村。法定代表人：方继生，经理。委托诉讼代理人：孙荣娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴孝男，男，1991年9月14日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：战志军，蓬莱德源法律服务所法律工作者。原审被告：刘来国，男，1976年4月28日出生，汉族，住蓬莱市，现服刑于莱西市北墅监狱。委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。上诉人蓬莱中海联房地产开发有限公司（以下简称中海联公司）因与被上诉人吴孝男、原审被告刘来国商品房销售合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。中海联公司的委托诉讼代理人孙荣娟、刘永福，吴孝男的委托诉讼代理人战志军，刘来国的委托诉讼代理人王立文参加诉讼。本案现已审理终结。中海联公司上诉请求：请求二审法院依法撤销蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1912号民事判决，依法驳回吴孝男的诉讼请求。事实与理由:一、一审法院认定事实存在错误。首先，吴孝男提供《商品房买卖合同》中加盖中海联公司公章是假的。该公章系刘来国本人私刻中海联公司行政公章，刘来国用该私刻行政公章在《商品房买卖合同》上盖印，该事实一审法院应当做出明确认定，但判决书中未予明确认定。中海联公司与吴孝男之间事实上没有签订《商品房买卖合同》。其次，吴孝男提供收款收据一审法院认定系中海联公司行为，该认定错误。该财务专用章（2）是中海联公司交给烟台东方产业发展有限公司（以下简称东方公司），并未交付给刘来国。刘来国手中控制管理使用财务章（2）不是中海联公司的授权。即使东方公司将该财务章（2）交付给刘来国使用，因该财务章（2）产生任何行为后果由东方公司负责。第三、吴孝男《商品房买卖合同中》中32号楼1单元501室已经备案在张秋兰名下，吴孝男与刘来国私下签订商品房买卖合同无效。二、一审法院认定刘来国系项目实际控制人，签字行为构成表见代理错误。《紫荆山庄二期工程项目转让协议》一审庭审因系复印件且未注明该复印件来源，因此中海联公司对真实性不予认可。虽然蓬莱市人民法院刑事判决书证据中体现了该转让协议，但刑事案件审判并未涉及具体内容，所以中海联公司在本案审理中说明民事案件审理必须对转让协议的真实性、合法性及关联性进行审查认定。转让协议系中海联公司与东方公司之间签订的书面协议，权利义务由中海联公司及东方公司遵守。转让协议第三条双方的权利和义务第（二）款第6项约定：东方公司负责办理项目转让的一切手续，费用东方公司负责，中海联公司无条件提供相关手续并予以配合。合同约定中海联公司无条件提供相关手续并予以配合的是办理项目转让手续。东方公司没有按照转让协议约定办理转让手续，责任应由东方公司承担。转让协议中约定东方公司对项目进行独立开发建设和营销工作，中海联公司保证不干涉东方公司项目的建设和经营管理。在东方公司没有办理转让手续且也未付清中海联公司项目转让款情况下，商品房预售许可证取得后，销售房产只能由中海联公司盖章对外签订合同，该种情况销售合同才具有法律效力。经查2012年1月8日中海联公司与东方公司签订《项目转让协议》，中海联公司与东方公司存在合同关系，而不是与刘来国存在合同关系。刘来国不是中海联公司职工，刘来国代表东方公司在《项目转让协议》中签字，刘来国代表的是东方公司而不是中海联公司。《城市房地产管理法》第三十七条：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。在东方公司未办理转让手续的情况下本案房地产销售必须由中海联公司对外签订合同，东方公司、刘来国及任何第三人都不得对外销售房地产，否则无效，一审法院认定刘来国表见代理的说法显然与客观事实情况不符。三、刘来国涉嫌犯罪被蓬莱市人民法院判决有期徒刑11年，其自行私刻中海联公司行政公章签订商品房买卖合同行为无效。刘来国涉嫌非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪被蓬莱市人民法院判处有期徒刑11年。蓬莱法院判决书第6页倒数第7行认定：刘来国以其实际控制的蓬莱东方置业有限公司名义向社会公开售楼集资,在取得商品房预售许可证前,共从82户购房户处收取预交房款1871.8114万元。2015年6月19日办理了商品房预售许可证，公安机关、法院对于办理预售许可证之后的犯罪行为没有侦查没有判决。事实上本案仍然涉嫌犯罪，吴孝男陈述购房款中15万元通过转账转给刘来国公司姓汤的工作人员，其他是以现金方式在刘来国办公室交给刘来国，但实际未提供任何款项流动证明，请求法院对此种付款方式不予认定。即使吴孝男给付金现金是真实的，该款项也是被刘来国个人占有使用被其挥霍。该部分款项对于刘来国来说仍然构成犯罪，其自行私刻中海联公司行政公章签订商品房买卖合同行为无效。四、一审法院适用法律错误。《合同法》第四十四条：依法成立的合同自成立时生效。《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应符合下列条件：……。”商品房预售条件具备不等于签订的商品房买卖合同有效，加盖私刻中海联公司行政公章的合同也是无效的。请二审法院查明事实，依法公断。吴孝男辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。刘来国述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决、吴孝男向一审法院起诉请求：1、依法确认吴孝男、中海联公司2015年8月29日签订的售楼合同书合法有效；2、案件受理费由中海联公司承担。一审法院认定事实：吴孝男称其与中海联公司于2015年8月29日签订商品房买卖合同，约定购买中海联公司开发的蓬莱紫荆国际山庄二期32#楼1单元501室，其提交的商品房买卖合同载明商品房销售依据为“买方购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为蓬莱市住房和规划建设管理局，商品房预售许可证号为蓬房预许字（2015）第017号，批准预售的楼号为蓬莱紫荆国际山庄二期30#-33#，35#-37#，批准预售的总数195套。”房款总金额460000元，付款方式为一次性付款，卖方应当在2017年12月31日前，将符合约定的商品房交付买方使用。第二十六条预告登记记载“买方申请预告登记，应在预告合同生效后15日内，由买卖双方共同或按照合同约定向蓬莱市房地产管理处办理预购商品房的预告登记；卖方未按约定与买方申请预告登记，买方可单方申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”合同尾部卖方处盖有“中海联公司”印章，签有“刘来国”名字，买方签章处签有“吴孝男”名字。吴孝男提交的NO.6170359收款收据，载明时间为2015年9月2日，收到吴孝男32#楼1单元501户460000元，盖有中海联公司财务专用章（2）。吴孝男称购房款中150000元通过转账转给刘来国公司姓汤的工作人员，其他以现金形式于2015年9月2日在刘来国的办公室交给刘来国，由赵烁出具收据，房款系向几个亲戚所凑。中海联公司对合同书中中海联公司的公章真实性不认可，称该公章是刘来国私刻公章加盖的，对刘来国的签名，称刘来国既不是中海联公司的职工，中海联公司也没有授权刘来国作为代理人销售房产，另合同中吴孝男本人没有签字，中海联公司与吴孝男之间没有签订商品房买卖合同，利用虚假公章属于违法行为，对合同的合法性不认可；对收据的真实性不认可，称经手人赵烁不是中海联公司的职工，中海联公司没有收到吴孝男的购房款，吴孝男所述用现金方式付款与惯例不符，收据中的负责人、会计、出纳、记账均没有人签名，刘来国认可吴孝男全款买房，承认收到吴孝男的全款并用于开发房地产，称合同中签字像是刘来国本人签字，对真实性暂予确认，收款收据的公章是中海联公司给刘来国使用的，并没有私刻公章，从其他的判决书中也体现不出刘来国有私刻公章的行为，赵烁是东方置业公司的会计。吴孝男称其要求确认与中海联公司的买卖合同有效，起诉刘来国的目的是要求其到庭说明与中海联公司的关系，买房行为是通过刘来国完成的。中海联公司提交从芝罘区人民法院执行局执行卷宗中复印的刘来国的询问笔录一份、山东衡信司法鉴定中心的鉴定意见书一份、青岛市公安局刑事警察支队技术处作出的文件检验鉴定书一份，证明刘来国供述2014年夏天，其在烟台三站附近联系制作一枚中海联公司的行政章，鉴定意见书证明其使用私刻的假印章办理了相关业务，并称私刻公章一案在烟台芝罘区侦查中。吴孝男认为刘来国如有上述行为，不代表其手中合同的公章是假的，他们之间确实存在相互盖章的行为，在售楼盘中海联公司确实出售过，该证据与本案没有关联，无法证实吴孝男合同的公章是假的。刘来国认为该证据不能证明刘来国有私刻公章的事实，假设笔录是真的，刘来国也陈述与中海联之间相互盖章行为，章是盖的还是私刻的无法确认。另查，2018年8月刘来国因犯非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，被蓬莱市人民法院判处有期徒刑，该案刑事判决查明刘来国于2011年底欲接收蓬莱中海联房地产开发有限公司负责开发的蓬莱紫荆国际山庄二期项目，因无开发房地产资质，于2012年1月以烟台东方产业发展公司挂靠人的名义，委托烟台东方产业发展有限公司与蓬莱中海联房地产开发有限公司签订项目转让协议，后实际负责该项目开发。2012年6月，刘来国在未取得国有土地使用权证、未取得建筑工程施工许可证的情况下，启动项目建设工程，并在未取得预售许可证的情况下，自2013年5月18日开始，以其实际控制的蓬莱东方置业有限公司名义向社会公开售楼集资，在取得商品房预售许可证前，共从82户购房户处收取预交房款1871.8114万元。刘来国将收取的资金存入其控制的个人账户，部分资金用于归还高息借款，造成无法向购房户交付房屋和退还房款。紫荆山庄二期30#-33#、35#-37#住宅楼（20855.2平方米），于2015年6月19日办出商品房预售许可证。一审法院认为：刘来国以中海联公司名义与吴孝男签订了商品房买卖合同，当时中海联公司已办理了预售许可证，合同中盖有中海联公司印章，不论该印章是否是刘来国私刻，刘来国系案涉项目的实际控制人，并在合同中签字，使吴孝男在交易中对其产生合理信赖，刘来国行为构成表见代理，对案涉商品房买卖合同的效力，一审法院依法予以确认。故对吴孝男的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同的履行问题，应根据实际情况再行确定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，判决：吴孝男与中海联公司签订的关于蓬莱紫荆国际山庄二期32#楼1单元501室的商品房买卖合同有效。案件受理费100元，由中海联公司承担。二审中，中海联公司提交自烟台房产交易网查询的涉案房屋备案情况打印件，证明涉案房屋已经在蓬莱市建设管理局备案，主张经蓬莱紫荆山街道办事处到蓬莱市建设局查询，涉案房产登记在案外人张秋兰名下。吴孝男和刘来国对该证据的真实性和证明内容均不予认可，认为该证据并非相关行政机关出具的证明证据材料，且与本案不具有关联性。本院认为，本案争议的焦点是合同的效力问题，即使涉案房屋现已备案登记至案外人名下，也不会影响合同的效力，故该证据与本案无关。已生效的蓬莱市人民法院（2017）鲁0684刑初54号刑事判决书载明，2012年1月8日，中海联公司与烟台东方产业发展有限公司签订项目转让协议，约定中海联公司将蓬莱紫荆山庄二期工程项目开发权及土地使用权转让给烟台东方产业发展有限公司。土地可以不过户，烟台东方产业发展有限公司继续以中海联公司名义办理相关建设手续、销售承建的商品房。2012年6月16日，双方签订补充协议约定项目转让后烟台东方产业发展有限公司使用中海联公司财物专用章。中海联公司在本案审理中称烟台东方产业发展有限公司和中海联公司签订的项目转让协议至今没有解除，刘来国只付了500万元，其他均未履行。并称刘来国和购房户签合同必须要到中海联公司备注签字盖印，必须以中海联公司的名义办理。刘来国没有权利在与吴孝男签订的商品房买卖合同中签字。刘来国已经卖出去的房子中有40套房子到中海联盖了中海联公司的印章。对于中海联公司上诉状中谈到的刘来国私刻印章的问题，中海联公司称指的是刘来国私刻财务专用章（2），称虽然中海联公司将财务专用章（2）交给了东方产业发展有限公司，但之后把章收回来了，具体时间记不清了，中海联公司怀疑刘来国盖的财务专用章（2）是假的，但无证据证明。其也无证据证明2015年9月2日刘来国在收据中盖财务专用章（2）前已收回的财务专用章（2）。刘来国系烟台东方产业发展有限公司蓬莱分公司的负责人。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争执焦点：中海联公司与吴孝男签订的商品房买卖合同是否对中海联公司发生效力。已生效刑事判决书认定刘来国实际负责对蓬莱紫荆国际山庄二期项目进行开发，因自身没有房地产开发资质，遂以烟台东方产业发展有限公司名义与中海联公司签订项目转让协议，并约定以中海联公司的名义办理相关建设手续、销售承建的商品房。刘来国以中海联公司的名义与吴孝男签订商品房买卖合同，刘来国在向吴孝男出具的收款收据上盖有中海联公司财务专用章（2）。基于刘来国实际负责开发蓬莱紫荆山庄二期及向吴孝男出具的收款收据上盖有中海联公司财务专用章（2）的事实，吴孝男完全有理由相信刘来国的行为代表中海联公司的职务行为。中海联公司主张刘来国私刻印章未提交证据证明，本院不予确认。涉案房地产开发项目相关建设手续齐全，已取得预售许可证，故中海联公司与吴孝男签订的商品房买卖合同合法有效，该合同对中海联公司发生效力综上所述，中海联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蓬莱中海联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月二十五日书记员  杨晓丹