辽宁省铁岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1221民初1792号 原告：铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市凡河新区。 法定代表人：李辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋杰，辽宁文化律师事务所律师。 被告：张子珍，女，1965年生，朝鲜族，农民，户籍所在地铁岭市银州区，现住铁岭市新城区。 委托诉讼代理人：张海臣，男，系铁岭市凡河新区莲花湖街道水木华园社区推荐。 原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司与被告张子珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司委托诉讼代理人宋杰、被告张子珍及其委托诉讼代理人张海臣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的物业费总计6933元及利息（2014年10月1日一2019年12月31日，共计63个月）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告是物业公司与业主关系，被告2012年08月15日入住铁岭市莲花湖1号小区，房屋面积91.70平方米，物业费每平米1.2元。原告对本小区依法进行物业管理工作，在原告提供服务期间，被告从2014年10月1日起一直未缴纳物业管理费。经原告多次对其催缴，被告均未履行缴纳物业费义务。根据相关法律、法规规定，请求法院判令被告给付拖欠的物业费6933元及利息。 被告张子珍辩称，原告公司进驻莲花湖1号小区的时间是2015年7月1日，在此之前小区物业由盛宝凯业公司负责，在此期间的物业费原告无权主张；2015年7月至2017年9月末，在未经小区业主同意的情况下原告公司与莲花湖1号小区开发商签订的服务合同，此时小区已经建成四年，物业公司应与小区全体业主签订物业服务合同，而其与开发商签订的合同应属无效，此期间物业费被告不应向原告缴纳；2017年4月10日，小区业主委员会成立，2017年5月15日得到新城区管委会备案。9月12日，业主委员会向原告公司送达了解聘通知书，告知其于9月20日至30日离开莲花湖1号小区。9月20日通过竞聘方式辽宁玛雅物业公司中标，并于2017年10月1日进入莲花湖1号小区，该公司进驻后，小区的环境焕然一新，得到业主认可，但由于原告公司拒不退出，导致玛雅公司进驻10天后撤出莲花湖1号小区。2017年9月30日由于业主委员会聘用的物业公司已经入住，此时原告公司与开发商签订的物业服务合同已经到期，原告向被告收取2017年10月1日以后的物业费没有法律依据；另外，原告在提供物业服务期间未尽到服务义务，小区维护、保洁、绿化、安保等方面都存在很多问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的返还进户费通知单、物业缴费通知单、收费通知单、被告入住个人信息、房屋入住验收单等证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交1、物业费催缴通知单4张，证明原告每年向被告主张权利。被告认为原告主张不能成立，经审查，该组证据中三张户名为被告张子珍，本院予以采信；一张户名为陈永生，与本案不具有关联性，故对该份证据不予采信。2、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，证明原告公司是经有关部门批准的合法企业。被告认为该组证据与本案无关。经审查，本院对该组证据予以采信。3、物业服务合同2份、补充协议一份、授权委托书一份。证明盛宝凯业公司及开发商与原告签订物业服务合同，原告有权向被告收取物业费。被告对开发商与盛宝凯业公司签订的前期物业服务合同无异议，对开发商与原告签订的合同有异议，认为在小区建成并入住几年后，开发商无权再委托物业公司，该合同属无效合同。委托书也不能作为原告的收费依据。本院认为，该组证据来源合法，内容真实，与本案相关联，故对该组证据予以采信。4、照片11张，证明原告履行了物业服务管理义务。被告未发表质证意见。本院认为，该组证据只能证明工人作业，不能达到原告的证明目的，故对该组证据不予采信。被告提交证据1、照片11张、光盘1张，证明原告公司服务不到位，小区环境脏乱差。原告认为，该组证据不能证明拍照地点，不能达到被告的证明目的。本院认为，该组照片均为局部拍摄，不能证明拍摄地为原告服务小区，故对该组证据不予采信。2、业主委员会备案证、表决事项、解聘原告通知、合同、光盘。证明业主委员会成立及聘用了新物业公司，并通知原告撤出。原告对该组证据真实性有异议，认为业主委员会成立程序不合法，且涉及该内容的诉讼正在二审当中。本院认为，该组证据中虽有部分证据为复印件，但其能够与被告提交的第3组证据相互认证，故对该组证据予以采信。3、证人孙某、薛某、袁某、郑某的证言，证明莲花湖1号小区前期物业是盛宝凯业公司，与业主签订物业服务合同的也是盛宝凯业公司，小区业主委员会于2017年成立，同时证明物业服务不到位。原告认为，该四名证人均是欠缴物业费的业主，与被告有利害关系，为欠付找理由。本院认为，四证人虽欠缴物业费，但不能以此证明与被告存在利害关系，且该证言与其他证据能够相互认证，故对该组证据部分予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铁岭盛宝房地产开发有限公司开发的铁岭新城区莲花湖1号小区于2012年建成并投入使用，同年，该公司与铁岭盛宝凯业物业有限公司签订莲花湖1号小区物业服务合同，约定由铁岭盛宝凯业物业有限公司为该小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2012年8月至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订物业服务委托合同，约定由原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司为铁岭新城区莲花湖1号小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。2015年7月1日，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司入驻莲花湖1号小区，开始为该小区提供物业服务。2017年4月10日，莲花湖1号小区业主委员会成立，并于同年5月15日得到新城区管委会备案。9月12日，业主委员会向原告住顺物业公司送达通知，告知其于9月20日至30日与新物业公司办理交接手续。9月20日业主委员会通过竞聘方式聘用辽宁玛雅物业公司为小区提供物业服务，该公司于2017年10月1日进入莲花湖1号小区，10天后撤出莲花湖1号小区。被告张子珍于2012年08月15日入住铁岭市莲花湖1号小区60号楼，面积91.7㎡，物业服务费每月每平1.2元，截止2018年12月31日，被告张子珍共欠缴物业费5612元。 本院认为，被告张子珍于2012年8月15日入住莲花湖1号小区60号楼，接受该小区前期物业铁岭盛宝凯业物业有限公司的服务，并缴纳了2012年8月至2014年10月的物业费，双方形成了物业服务合同关系，被告理应按时全额向铁岭盛宝凯业物业有限公司缴纳此期间的物业费；《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。依据该法律规定，债权人向债权受让人转移债权后，债权人作为通知义务人应当向债务人发出通知。本案中，原告未提交证据证明债权人即铁岭盛宝凯业物业有限公司已将债权转让事项通知被告张子珍，故该债权转让行为对被告张子珍不发生法律效力，据此，原告根据铁岭盛宝房地产开发有限公司、铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司及铁岭盛宝凯业物业有限公司三方签订的物业服务委托（补充）合同及委托书，要求被告张子珍向其缴纳2014年10月至2015年7月物业费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 2017年4月10日，莲花湖1号小区业主委员会成立，并经铁岭市新城区管委会备案，同年10月1日，由该物业管理委员会聘用的辽宁玛雅物业公司进入莲花湖1号小区，开始为该小区提供物业服务。原告公司与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订的物业服务委托合同第六条规定：委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。据此，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司对莲花湖1号小区的物业服务至2017年9月30日终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。依据该法律规定，原告要求被告张子珍缴纳2017年10月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持 2015年7月1日至2017年9月30日，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司接受铁岭盛宝房地产开发有限公司的委托，入驻莲花湖1号小区，为该小区提供物业服务。在此期间，原、被告虽未签订书面物业服务合同，但被告接受原告公司物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，被告理应按时向原告公司缴纳在此期间的物业费即：91.7㎡×1.2元×27月＝2971.08元。因原被告双方在支付利息问题上无明确约定，且无相关法律规定，故对原告请求被告支付逾期给付利息的诉讼请求不予支持；关于被告张子珍答辩称原告公司在小区维护、保洁、绿化、安保等方面服务不到位一节，因被告未能提交充分有效证据证明此节事实存在，故对被告该项辩解不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下： 一、被告张子珍于本判决生效后十日内，一次性支付原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司物业费2971.08元。 二、驳回原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，已减半收取25元，由被告张子珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  赵凯 二〇一九年十月二十二日 书记员  刘泽