太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8616号原告：张月雷，男，1988年3月18日出生，汉族，个体工商户，住太原市。被告：白改梅，女，1971年2月24日出生，汉族，太原市人。委托诉讼代理人：白喜根（与被告系姐弟关系），男，1972年12月8日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：白喜梅（与被告系姐妹关系），女，1975年4月13日出生，汉族，住太原市。原告张月雷与被告白改梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张月雷，被告白改梅及其委托诉讼代理人白喜根、白喜梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张月雷向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付装修补偿金50000元；退还原告押金5000元；退还原告预付房租29655元；赔偿原告财产损失25100元，以上合计109755元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月23日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于太原市小店区西温庄乡北王名村裕华路21号的房屋租赁给原告，租赁期限从2017年7月23日起至2022年7月22日，租金每年33000元，原告预付房屋押金5000元，且约定租赁期间被告不得以除拆迁以外的其他原因拒租，否则被告支付原告50000元，作为装修补偿。2019年2月21日，被告提出解除合同，原告要求被告支付装修补偿金，并退还押金及预付房租，但被告不同意，并多次要求原告搬离租赁房屋，后原、被告多次协商无果。2019年9月4日，原告迫于无奈搬离租赁房屋，未拆卸冷库和空调。综上所述，被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失和精神压力。为此，原告诉至法院。白改梅辩称，否认原告的诉讼请求。被告本来就没有拒租，有证据和证人证言可以证明。原告对房屋装修、承重结构和卷闸门进行了破坏没有修复，还有暖气费和打伤被告的医药费没有支付。房屋实际还在租赁期间，没有正式解除合同。原告用被告房屋的地址注册的公司还进行了年检。合同约定，解除合同要提前两个月告知房东，原告把房屋破坏无法二次出租。房屋现状是空置状态。原告的东西没有搬走，钥匙也没有归还。房屋的地下打了膨胀螺丝，地板已经损坏，承重墙有70公分的两个大洞。房屋空置就损失钱。房屋被破坏的根本不能居住。房屋本来盖的就是库房的结构。被告所建的房屋是新房。原告是第一任住户。房屋现在破损严重，要求原告将房屋修复到不影响二次使用的状态或恢复原状，预算大概所需费用16000元。原告在装修时只说简装，贴地砖、墙砖和吊顶，并未告知被告会在房屋承重墙上打洞，打洞的直径有70公分左右，给房屋的主体结构造成了严重损毁，现要求原告修复加固，不影响二次出租，所需费用经有资质的专业人士预算报价需105388.3元。库房的卷闸门现已损毁，悬在半空无法使用，修复所需费用2000元。原告还需支付被告2018年冬季欠付的取暖费2500元。原告需赔付打伤被告丈夫眼睛的各项费用，即医药费2200元、误工费7000元、护理费1400元、交通费200元、营养费700元，共计11500元，视力严重下降后续治疗费不明。上述各项费用共计137388.3元，应由原告承担。原告还应注销用被告房屋所办理的包括工商营业执照在内的任何手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月23日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同内容为：甲方将位于山西省太原市小店区西温庄乡北王名村裕华路21号的房屋面积为308平方米，功能为食品加工，租赁期限为10年，从2017年7月23日起至2022年7月22日，租金每年33000元，2022年7月23日起至2027年7月22日，租金每年36000元。乙方需预先支付房屋押金5000元整。如有私自破坏房屋结构，押金不退，用于维修费用。房租每年一付，乙方应于房屋合同到期3个月前向甲方支付下一期租金。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，并应负责租赁物的维护、保养，并保证在合同终止时房屋主体的完整正常，甲方对此有检查监督权。乙方在租赁期间应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏的应负责维修，费用由乙方承担。如在租赁期间三年之内如遇拆迁，甲方免乙方一年房租。三年之后如遇拆迁房租不免。租赁期间，甲方除了拆迁不得以其他借口拒租给承租方，否则由甲方给予乙方支付50000元作为装修补偿。在租赁期内如乙方必须对租赁物进行装修、改建，要事先向甲方说明、改建设计方案，并经甲方同意后，进行合理改建。乙方确需提前解约，须提前2个月通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因合同所产生的费用。合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方原价支付租金，但甲方有权坚持收回租赁物。合同还约定了其他事项。2017年7月23日，被告向原告交付租赁房屋。原告于2019年5月21日向被告支付2019年7月23日至2020年7月22日的租金26000元。原告于2019年7月27日通过微信告知被告其自愿搬走，与房东无关，于2019年9月23日前搬走。原告于2019年7月底至8月初搬离租赁物，于2019年9月23日前不再使用租赁房屋。上述事实，有房屋租赁合同、微信转账记录、微信聊天记录、照片及庭审笔录等在案为凭。本院认为，本案的争议焦点：1、原告提供的《房屋租赁合同》的真实性如何认定。2、被告是否存在拒绝出租房屋的情形。关于焦点1，被告抗辩原告提供的《房屋租赁合同》的原件和提交的复印件不一致不予认可，但通过比对原告提供的复印件与其提交的原件除在合同的首页有被告白改梅出具收到预付房租收条的内容外，其他与被告提供的《房屋租赁合同》内容相一致，故对原告提供的《房屋租赁合同》的真实性，本院予以认可。原告张月雷与被告白改梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋。原告向被告支付房租。关于焦点2，根据微信聊天记录显示原告系自愿搬走，与被告无关，故原告主张被告拒绝出租房屋要求支付装修补偿金50000元的诉请，理由与证据不足，本院不予支持。关于押金5000元，根据协议约定，如有私自破坏房屋结构，押金不退，现被告提供的证据不足以证明原告私自破坏了房屋结构，故原告主张被告退还押金5000元，本院予以支持。关于房租，原告已向被告交纳了2019年7月23日至2020年7月22日的租金26000元。原告于2019年7月29日已告知被告其于2019年9月23日之前搬离租赁房屋。因此，《房屋租赁合同》已实际未再履行。原告主张除向被告支付的26000元房租外，还有被告的丈夫向原告的借款，该年度房租已全部付清，被告认可向原告借款2000元，但该借款元与本案非同一法律关系，本案不作处理。被告应向原告退还的房租为20500元（即26000元－33000元÷12月×2月）。关于原告主张的财产损失25100元，原告未提供相关证据予以证明，故原告的该项主张，本院不予支持。关于被告抗辩原告应赔偿的修复费用、欠付的暖气费、注销相关手续的意见，被告未提起反诉，故本院不予处理。关于被告抗辩原告需赔付打伤被告丈夫眼睛的各项费用，因与本案非同一法律关系，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告白改梅于本判决生效之日起十日内向原告张月雷退还押金5000元、房租20500元。二、驳回原告张月雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1247元（原告已预交），由原告张月雷负担957元，被告白改梅负担290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 田晓彩 二○一九年十月三十一日书记员 葛雪媛