河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初4294号原告：刘佳良，男，汉族，1996年7月26日出生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：杨昊郁，河南安多律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：籍静文，河南安多律师事务所实习律师。被告：洛阳升龙置业有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：秦思，河南陆达律师事务所执业律师。原告刘佳良与被告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘佳良的委托诉讼代理人杨昊郁、籍静文，升龙公司的委托诉讼代理人张青磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘佳良向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除升龙公司与刘佳良签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0219191）；2.判令升龙公司返还刘佳良购房款1710628元及利息（以1710628元为基数，自升龙公司收款之日起，按年息6%计算至购房款及利息、违约金等全部返款之日），利息暂计至2019年5月29日为586339.87元；3.判令升龙公司向刘佳良支付违约金781977.87元；4.判令升龙公司向刘佳良赔偿契税完税金68425.12元；5.本案诉讼费用、保全费由升龙公司负担。事实与理由：2013年7月，刘佳良与升龙公司达成对升龙公司所有的位于洛阳市××区西××、××村××广场××区××商业××号房屋的购买意向，并签订书面协议，约定该房屋以人民币1710628的总价格出售给刘佳良，后刘佳良按约分别于2013年8月31日和2013年9月25日以银行转账（刷卡支付）的方式分两次向升龙公司足额支付了全部购房款，升龙公司给刘佳良出具了收据。2013年10月9日，刘佳良、升龙公司正式签订编号为YS0219191号《商品房预售合同》，合同约定升龙公司将上述房屋出售给刘佳良，同时约定出卖人应当在2015年12月31日前，将依照国家和人民政府的有关规定，将经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房将承担相应的违约责任。2013年11月7日，刘佳良交纳了契税金，至此，刘佳良已履行完作为买受人的全部合同义务。2015年12月31日，交房期限届满，但升龙公司至今也未向刘佳良交付房屋。刘佳良曾多次到商场内查看，现场一片狼藉，连续两年来没有任何施工进展，室内一片漆黑，甚至连电梯都没有安装，刘佳良购买的房屋至今也未达到交付使用的条件，根本无法满足房屋的使用需求。按照合同约定，升龙公司应于房屋交付使用后360日将办理房屋产权登记需由开发商提交的资料报产权登记机关备案，升龙公司至今未完成备案手续，致使刘佳良至今不能取得房产证，升龙公司应承担违约责任。升龙公司的行为构成严重违约，故刘佳良诉至法院，望判如所请。升龙公司辩称，本案商品房买卖合同约定了逾期交房应当支付刘佳良逾期交房违约金，但未约定刘佳良因逾期交房享有合同解除权，根据最高院司法解释，法律没有规定或当事人没有约定合同解除权的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限是3个月，对方当时没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。在本案中，合同约定的交付期限是2015年12月31日，逾期交付的刘佳良给予升龙公司60日的宽限期，也就是刘佳良的解除权自2016年3月1日至2017年3月1日，其未在该期间内行使法定的解除权，在本案中，刘佳良既没有合同解除权，也没有法定的解除权，其主张解除合同，没有事实和法律依据。刘佳良要求支付违约金781977.87元，没有事实和法律依据。财政部国家税务局的财税201132号文件，已经明确规定，解除购房合同的，退还已经缴纳的契税，刘佳良主张升龙公司赔偿其契税，没有法律依据。如法院判决解除合同，刘佳良可凭缴纳契税的凭证到税务局要求退还相关的契税。综上，请求依法驳回刘佳良的诉求。本院经审理查明，2013年10月9日，升龙公司（出卖人）与刘佳良（买受人）签订编号为YS0219191的《商品房预售合同》，约定：刘佳良购买××区西××、××村××广场××区××商业××号房，房屋代码为783245，建筑面积104.37平方米，总价款1710628元整；买受人按商业按揭贷款方式付款，于2013年10月9日签订合同已付清首付房款860628元整（含定金），并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽限期，如宽限期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金……刘佳良与升龙公司还签订有《补充协议》一份，约定根据刘佳良与升龙公司签订的编号为YS0219191《商品房预售合同》的约定，因刘佳良未能获得银行按揭贷款，现经双方协商，刘佳良同意将付款方式改为一次性付款，并于2013年9月30日前补交剩余房款850000元。刘佳良于2013年8月31日向升龙公司支付购房款860628元，于2013年9月25日向升龙公司支付购房款850000元，共计支付1710628元。刘佳良认为升龙公司未在合同约定的期限内将房屋交付其使用。升龙公司表示其已按照约定地址通知刘佳良办理了交房手续，并提交了2016年2月22日洛阳晚报复印件一份，该期报纸版面载明有交房公告一则。另查明，刘佳良因购买涉案房屋于2013年11月7日缴纳契税68425.12元。本院认为：本院所涉《商品房预售合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。刘佳良诉称升龙公司未在合同约定的期限内向其交付房屋，升龙公司辩称已按照约定地址通知刘佳良办理了交房手续，并提交了2016年2月22日洛阳晚报复印件一份，该期报纸版面载明有交房公告一则。本院认为，购房人是特定群体，升龙公司应当持有每名购房人联系方式，其在洛阳晚报发布交房公告无法保证有效地通知到每名购房人，升龙公司没有提供证据证明刘佳良收到了交房通知，也无法证明刘佳良拒绝收房，且升龙公司不能证明本案所涉房屋已符合交付条件，故本院认定涉案房屋没有完成交付，对升龙公司的上述辩称，不予采信。刘佳良依约向升龙公司支付了购房款，升龙公司未依约将符合交房条件的商品房交付刘佳良使用，构成违约。现刘佳良诉至本院，要求解除其与升龙公司签订的《商品房预售合同》，升龙公司辩称刘佳良行使解除权已超过了法定期限。本院认为，刘佳良与升龙公司在《商品房预售合同》中约定“出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期”，双方对宽展期到期后仍不能交房的，何时可以行使解除权没有约定，故对升龙公司关于刘佳良合同解除权已经消灭的辩称，本院不予采纳，对刘佳良要求解除其与升龙公司签订《商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，升龙公司应将收取刘佳良的1710628元购房款予以退还。因升龙公司对本案合同的解除存在过错，故升龙公司应当向刘佳良承担相应的违约责任。关于刘佳良诉求的利息损失，本院酌定升龙公司自收款之日起至实际履行之日止，按照年利率6%向刘佳良支付利息，即自2013年8月31日起至2013年9月24日止，以860628元为基数，按照年利率6%支付利息共计3585.95元。自2013年9月25日起至实际履行之日止，以1710628元为基数，按照年利率6%向刘佳良支付利息。关于刘佳良诉求的违约金，根据《商品房预售合同》的约定，升龙公司应向刘佳良支付已付房款价0.5%的违约金，计算为8553.14元（1710628元×0.5%）。关于刘佳良诉求的68425.12元契税完税金的损失，本院认为，刘佳良可以其他方式挽回损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除刘佳良与洛阳升龙置业有限公司于2013年10月9日签订的编号为YS0219191的《商品房预售合同》；二、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还刘佳良购房款1710628元；三、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘佳良利息3585.95元；四、洛阳升龙置业有限公司以1710628元为基数，按照年利率6%向刘佳良支付自2013年9月25日起至实际履行之日止的利息；五、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘佳良违约金8553.14元；六、驳回刘佳良的其它诉讼请求。如洛阳升龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31979元，减半收取15989.5元，保全费5000元，由洛阳升龙置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  马宏良二〇一九年十月十七日书记员  任思梦