湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1221民初1074号 原告:湖南君天物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼，统一社会信用代码：91430102740628661Q。 法定代表人：何坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：方晓，男，系该公司项目财务经理。 委托诉讼代理人：吴翠珍，女，系该公司客服。 被告：包田菊，女，汉族，1974年2月21日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。 原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）与被告包田菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告君天物业公司的委托诉讼代理人方晓、吴翠珍，被告包田菊及其委托诉讼代理人覃朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告包田菊缴纳拖欠的物业服务费等费用共计16068元，其中物业服务费14608元，违约金1460元。2、由被告包田菊承担本案的诉讼费用。事实及理由：2007年9月15日，原告君天物业公司由湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称湖南万隆公司）依法选聘对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务，原告君天物业公司严格依约履行了义务，但被告包田菊自2016年4月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告君天物业公司多次催缴均无结果。现根据相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告包田菊辩称，1、原告君天物业公司与湖南万隆公司签定的《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》，湖南万隆公司已依法通知原告君天物业公司，终止了前期物业服务合同，且原告君天物业公司在2014年办理收费审批后（有效期为一年），再没有向物价部门办理审批，原告君天物业公司依据前期物业合同约定的政府审批收费依据已于2015年8月12日到期失效。2016年以后，因国家政策调整收费标准改为登记制，但原告君天物业公司一直未与小区业主委员会协商，签订新的物业服务合同，因而原告君天物业公司向被告包田菊收取物业服务费没有合法依据，应当依法驳回原告君天物业公司的诉讼请求。2、原告君天物业公司按1.3元/平方米向被告包田菊收取物业服务费，没有合法依据，并且价质不符，收费明显不合理。①、被告包田菊购买的房屋不是别墅，只是多层大套型住宅，不能按照别墅的标准收取物业服务费。②、原告君天物业公司按1.3元/平方米向被告包田菊收取物业服务费没有合法依据。③、原告君天物业公司2014年8月向中方县物价局申报的住宅前期公共性物业服务收费申报审核表，有效期为一年，一年后应当重新申报，但原告君天物业公司没有重新申报，到2015年8月12日审核的收费标准到期已失效。④、原告君天物业公司的收费标准明显偏高。⑤、对原告君天物业公司没有提供服务的部分，应当扣减物业服务费。⑥、原告君天物业公司服务不到位，给被告包田菊及全体业主造成较大的损失。3、原告君天物业公司的物业服务存在严重的服务不到位的问题，质价严重不相符，被告包田菊要求降低收费标准或拒绝交纳物业服务费合理合法。①、小区内的安防技防设施长期不维护。②、小区内的公共设施与设备长期不维护。③、小区内园林景观、绿化、道路长期不维护。④、小区内环境卫生管理、保洁服务不到位。⑤、小区内大型公共设施维护管理服务不到位。⑥、对个别业主侵占公共用地的行为不制止，对乱搭乱建的行为不采取措施，严重损害了广大业主的合法权益。综上，原告君天物业公司向被告包田菊收取物业服务费没有合法的依据，并且原告君天物业公司向被告包田菊收取物业费的收费标准已经失效，原告君天物业公司的物业行为存在严重的“质价不相符合”的问题，请求法院依法驳回原告君天物业公司的诉讼请求。如果法院判决向原告君天物业公司支付物业服务费，也应当按照“质价相符”的物业原则，判令原告君天物业公司降低收费标准。 本院经审理认定事实如下：原告君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商湖南万隆公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对物业服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项均作了约定，其中第七条约定“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用”；第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定“未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金”；该合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止。合同签订后，原告君天物业公司成为万隆房地产公司选聘的对万隆&维也纳森林小区进行物业管理服务的服务机构，对该小区进行物业管理服务。2015年3月9日，被告包田菊与湖南万隆公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告包田菊购买了万隆&维也纳森林小区第271栋B396号房，该商品房为住宅，建筑层数地上三层，地下一层，建筑面积267.63平方米；补充协议第十条物业管理约定：“1、前期物业管理（指甲方通知交房期起至业主委员会成立并确定新的物业管理公司前），甲方依法确定适当的物业管理公司后，在甲、乙双方办理交房手续时，由乙方与物业管理公司签约并向物业管理公司交纳物业管理费。物业管理费标准按小区实际情况，报经房产管理机构备案后执行。乙方承诺：在甲方通知交房期起至业主委员会成立前，不论是否装修和搬入房屋居住，均按前述条款交纳物业管理费。如不及时交纳物业管理费时，物业管理公司有权依据本条款向乙方主张权利。2、正式物业管理，交房率达到规定比例后，由业主自行选举业主委员会，选聘物业管理公司，甲方不予干涉。”2015年3月20日，被告包田菊与湖南万隆公司对房款及有关费用进行了结算，办理了交房手续，被告包田菊成为万隆＆维也纳森林小区的业主。同日，原、被告签订了《物业服务交费协议》，约定双拼别墅物业费标准为1.3元/月.平方米，按季度预交，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用。第五条的违约责任约定“乙方未能按时足额交纳相关费用的，每逾期一天按应缴费总额的千分之三的标准累计计算向甲方支付违约金……”。本协议期限自签订之日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止。被告包田菊购房后交纳物业服务费至2016年3月31日，自2016年4月1日后，被告包田菊未交纳物业服务费。现双方因物业服务合同的效力、物业服务质量、价格标准等原因发生争执纠纷。本案在审理过程中，被告包田菊提交了照片等证据证明原告君天物业公司的物业服务质量存在瑕疵。 另查明:万隆＆维也纳森林小区业主成立了业主委员会,并于2016年11月29日报中方县物业管理中心备案。2016年12月11日、26日,业主委员会通知原告君天物业公司,认为物业管理存在众多问题,要求整改,2016年12月21日、29日,原告君天物业公司就相关问题进行了回复。2017年3月10日、6月6日,湖南万隆公司二次致函维也纳森林小区业主委员会，前期物业合同依约终止，要求业主委员会尽快落实选聘或续聘物业公司。2015年5月13日，中方县物价局对万隆＆维也纳森林小区住宅前期公共性物业服务收费进行了审批，审批的双拼别墅物业费标准为1.3元/月.平方米，暂试行一年。此后，政府相关部门未再对该小区的物业服务收费标准进行过审批。2016年以后，因国家政策调整，改为登记备案，收费标准执行市场调节价。2019年7月2日，原告君天物业公司就万隆＆维也纳森林小区物业收费是属于需政策审批范围或市场调节价，是否需登记备案，向中方县发改委发出请示涵。同年7月11日，中方县发改委在该请示涵上批示：根据省发改委《关于印发〈湖南省定价目录〉的通知》（湘发改价调〔2015〕860号）和《关于印发〈湖南省物业服务收费管理办法〉的通知》（湘发改价调〔2017〕4号）之相关规定，万隆维也纳小区应严格执行以上两个文件中关于物业服务收费的政策。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业服务交费协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同所约定的义务。原告君天物业公司依约提供了物业服务，被告包田菊作为业主在接受了原告君天物业公司提供的服务后，应按照合同约定及时交纳物业服务费。故原告君天物业公司要求被告包田菊交纳2016年4月1日至2019年9月30日的物业服务费14608元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告包田菊未按协议约定及时交纳物业服务费，构成违约，但鉴于原告君天物业公司的物业服务存在一定瑕疵，原告君天物业公司要求按被告包田菊按所欠金额的10%承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告已签订了《物业服务交费协议》，原告君天物业公司是基于《物业服务交费协议》中所约定的收费标准予以收取物业服务费，符合法律规定，故被告包田菊提出原告君天物业公司收取物业服务费没有合法依据及按1.3元/平方米向被告包田菊收取物业服务费，没有合法依据的辩解理由不能成立，本院不予支持，在原、被告没有签订新的《物业服务交费协议》，对收费标准予以调整前，被告包田菊要求降低收费标准或拒绝交纳物业服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下： 一、限被告包田菊在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费14608元（2016年4月1日至2019年9月30日）； 二、驳回原告湖南君天物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费201元，减半收取100.5元，由原告湖南君天物业管理有限公司负担10.5元，被告包田菊负担90元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 李 怀 志 二〇一九年十月三十一日 书记员 林余立文 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。