四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0504民初1365号 原告（反诉被告）：王光海，男，1986年7月15日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：沈留杰，四川九狮律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张炜，男，1984年10月20日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：何婧、梁雨婷，四川云务律师事务所律师。 原告王光海与被告张炜租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告张炜提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告王光海及其委托诉讼代理人沈留杰和被告的委托诉讼代理人何婧、梁雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王光海向本院提出诉讼请求：1.判令被告张炜支付原告王光海开办的泸州市龙马潭区快洁毛巾配送服务部拆迁补偿款162118元；2.判令被告张炜支付原告王光海违约金2万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：王光海为开办洗涤厂，于2012年12月租用张炜位于龙马潭区房屋，双方于2017年12月1日签订《房屋租房合同》，约定：第三条，企业搬迁损失以及搬迁费赔偿款由政府赔偿给乙方；第十一条，甲乙双方必须恪守合同，若任何一方违约，须向另一方支付违约金2万元。合同签订后，王光海进行装饰、装修并购置设备设施，开办了泸州市龙马潭区快洁毛巾配送服务部，并办理了营业执照。今政府拆迁张炜房屋，对王光海开办的服务部的机器设备设施搬迁、存货及办公用品搬迁及构筑物损失进行了资产评估，评估值为174320元。后下调7%补偿了162118元，该款项已支付至张炜账户，但张炜拒不支付给王光海，为此诉至法院，请求依法判决。 被告（反诉原告）张炜辩称，1.王光海未付租金违约，应当支付租金并承担违约责任；2.本案双方租赁合同关系是因遇国家征地而自行终止，出租人张炜无过错，拆迁补偿款中关于机器设备搬迁费用和存货搬迁费用张炜同意支付给王光海，但构筑物补偿费用应归属张炜。 反诉原告（本诉被告）张炜向本院提出反诉请求：1.判令王光海向张炜支付2018年12月1日至2019年1月31日的房屋租金5435元；2.判令王光海支付张炜违约金2万元；3.因反诉产生的诉讼费用由王光海承担。事实和理由：2017年12月1日，张炜与王光海签订《房屋租赁合同》，其中第三条约定“每年提前15日交下年房租，若乙方不能缴纳房租，则视为违约，甲方有权终止合同”、第十一条约定“任何一方违约，须向另一方支付违约金2万元”。根据合同约定，王光海应于2018年11月前缴纳第二年度的租金，2019年1月31日，政府要求搬迁倒房，王光海搬迁，但至今未支缴纳2019年度的房租，也未支付截至搬迁倒房之日止的房屋。王光海的行为已构成违约，应承担支付2万元违约金的责任。为此提起反诉，请求依法判决。 反诉被告（本诉原告）王光海辩称，1.张炜已于2018年11月5日将房屋移交给拆迁部门，已不属于张炜所有，王光海不应向其支付租金；2.王光海不存在违约，张炜未按合同约定将拆迁款支付给王光海，是被告违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议身份信息、《房屋租赁合同》、营业执照、收条、《移交房屋确认书》、安宁街道齐家社区建构附补偿发放表、《资产评估报告》、《泸州市龙马潭区集体土地房屋拆迁补偿和货币还房安置协议书》、泸州市商业银行的银行存单、泸州市龙马潭区安宁街道齐家社区居民委员会证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 王光海为证明其服务部内构筑物系自己添附，提交了证人王某1、王某2的证言。被告质证认为对证人证言的真实性、合法性、关联性不予认可，不能说明客观事实，证人无施工依据。张炜为反驳王光海，证明服务部内构筑物除《构筑物评估明细表》中第17项是王光海添附，其余均由张炜添附，提交了齐家社区村民出具的证明、调查笔录、用电申请书及收条（复印件）、照片。王光海质证认为对村民出具的证明及调查笔录的真实性、合法性、关联性不予认可，证人应当出庭作证，无法确认有无此人，对用电申请书真实性不予认可，与评估报告上的电缆线内容不一致，不能达到张炜的证明目的，对照片的真实性不予认可，是支撑房屋雨棚彩钢瓦的钢管，非洗涤厂内构筑物清单的钢管。 经查，证人王某1、王某2的证言可相互佐证，证实王光海对其租用的涉案房屋具有添附构筑物的事实，本院予以采信。对张炜提交的证据，因证明材料上签字的村民及调查笔录上的被调查人徐绍银未到庭作证，无法核实该组证据的真实性，故本院不予采信；同时用电申请表及收条无原件可进行核实，照片上所显示的钢管非《资产评估报告》所附照片上洗涤厂内构筑物设施，故与本案无关，对上述证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理后认定事实如下：王光海系泸州市龙马潭区快洁毛巾配送服务部的经营者。2017年12月1日，张炜（甲方）与王光海（乙方）签订《房屋租房合同》，约定：经甲乙双方友好协商甲方将位于龙马潭区的房屋出租给乙方作为洗涤厂使用。二、合同期限2年，从2017年12月1日起至2019年12月1日止；三、年租金为32000元／年，每年提前15日交下年房租，若乙方不能缴纳房租，则视为违约，甲方有权终止合同；四、如遇国家征地，本合同自行终止，双方均不算违约，甲方需退乙方所缴剩余房租（房租截止时间应为政府要求乙方搬迁倒房为止），1.因征地原因，甲方房屋应得赔偿款及按政府有关政策应由甲方所得的搬迁补偿费由政府赔偿给甲方；2.企业搬迁损失以及企业搬迁费赔偿款由政府赔偿给乙方；十一、甲乙双方必须恪守合同，若任一方违约，须向另一方支付违约金2万元。同日，张炜收到王光海支付的2017年12月1日至2018年12月1日房租32000元。 因川南城际铁路建设需要，上述房屋所在地需被征收。2018年11月5日，吴小燕向泸州市龙马潭区土地统征中心出具《移交房屋确认书》，载明“应城市建设需要，对川南城际铁路征地范围内的齐家社区12社张炜户房屋依法拆迁，现你中心已对我户房屋依法补偿安置到位，我户已搬迁完毕，且房屋残值已无再利用价值，从签订此确认书之日起我户将房屋交由你中心处置”。2018年11月29日，甲方泸州市龙马潭区安宁街道办事处与乙方户主吴小燕签订《泸州市龙马潭区集体土地房屋拆迁补偿和货币还房安置协议书》，载明“乙方张炜（户主），根据建设川南城际铁路（龙马潭段）用地建设征地项目需要，甲方对安宁街道齐家社区12社集体土地予以征收，涉及乙方房屋拆迁……签订协议如下：乙方房屋面积共计884.95㎡，房屋补偿款共计705743元，构筑物补偿款共计39999元，两项合计745742元……乙方应于协议签订后3日内搬迁完毕，将房屋交于甲方拆除，并放弃残值”。后张炜于2018年11月30日已领取完拆迁补偿款。2019年1月30日，上述房屋断水、电、气。次日，王光海搬离上述房屋。2019年1月2日该房屋被推倒。 2019年1月3日，四川荣盛资产评估事务所受泸州市龙马潭区人民政府安宁街道办事处委托对位于齐家村12组4号洗涤厂内的构筑物价值、机器设备设施、存货及办公用品搬迁费用进行评估，并作出《资产评估报告》。该报告载明资产评估值总计174320.86元，分别为机器设备搬迁费评估值53640元、存货搬迁费评估值8600元、构筑物评估值112080.86元。庭审中，王光海及张炜均认可张炜实得洗涤厂补偿款为174320.86元下调7%后的162118元，现泸州市龙马潭区人民政府安宁街道办事处已于2019年3月29日向张炜支付该款。另，张炜同意按评估值机器设备搬迁费53640元、存货搬迁费8600元下调7%后支付给王光海。 同时查明，吴小燕与张炜系夫妻关系。王光海于2013年开始租赁张炜房屋并开设泸州市龙马潭区快洁毛巾配送服务部。庭审中，王光海称洗涤厂内构筑物均由其添附，并对添附原因、过程、使用情况进行了说明。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。承租人王光海与出租人张炜签订的《房屋租房合同》系双方真实意思表示，合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。因涉案房屋、土地被征收拆迁，符合《房屋租房合同》第四条约定本合同自行终止的情形，即王光海与张炜之间的租赁合同关系已终止履行，现双方应按约将合同履行期间的债权债务关系进行结算及清算。本案争议焦点为：一、关于王光海是否欠付租金的问题；二、王光海应得款项的确定。现评述如下： 一、关于王光海是否欠付租金的问题。现租赁合同已终止，王光海作为承租人应支付租金至合同终止时止。因此，首先，应当确定《房屋租房合同》的终止履行时间。本院认为，张炜作为房屋所有权人，将房屋出租给王光海并收取租金，系张炜基于其拥有房屋所有权而对该不动产享有收益的权利的实现，即在张炜对房屋不具有所有权时，其将房屋对外出租及收益的权利显然将不存在。结合本案，2018年11月5日吴小燕签署了《移交房屋确认书》，虽该确认书上载明“现你中心已对我户房屋依法补偿安置到位，我户已搬迁完毕，且房屋残值已无再利用价值，从签订此确认书之日起我户将房屋交由你中心处置”，但实际张炜此时未与泸州市龙马潭区安宁街道办事处就拆迁补偿达成一致意见，即此时并未“补偿安置到位”，故2018年11月5日的《移交房屋确认书》不能产生涉案房屋物权变动的效力。而2018年11月29日吴小燕与泸州市龙马潭区安宁街道办事处签订《泸州市龙马潭区集体土地房屋拆迁补偿和货币还房安置协议书》，协议中载明了安置补偿费用及“乙方应于协议签订后3日内搬迁完毕，将房屋交于甲方拆除，并放弃残值”，现庭审中张炜对该协议并无异议，即在2018年11月29日张炜与泸州市龙马潭区安宁街道办事处就房屋征收、拆迁补偿等达成一致意见，该协议合法有效，此时征收行为成立并生效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，此时涉案房屋因人民政府征收行为发生物权变动，所有权转移至人民政府，张炜不再享有，即张炜不再对该房屋享有对外出租及收益的权利，因此，此时《房屋租房合同》终止履行。其次，关于王光海是否欠付租金的问题。现王光海已支付租金至2018年12月1日，合同终止履行时间为2018年11月29日，故王光海已按约支付完毕合同履行期间的租金。对张炜主张王光海应支付租金至倒房之日止的请求，因张炜自签订《泸州市龙马潭区集体土地房屋拆迁补偿和货币还房安置协议书》后已对房屋不享有所有权，其主张收益租金的请求于法无据，本院不予支持；对张炜主张王光海违约的请求，因与查明事实不符，本院不予支持。 二、王光海应得款项的确定。张炜对设备搬迁费53640元、存货搬迁费8600元应由王光海享有不持异议，本院予以确认。双方争议点为构筑物补偿款的归属问题，对此，本院认为，首先应确定洗涤厂内构筑物的添附人。王光海称构筑物均由其添附，并提交了证人证言进行佐证，且对构筑物的添附原因、过程及使用情况进行了说明。张炜虽辩称案涉构筑物是由其添附，但未进一步提交充分有效证据予以反驳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，张炜对其抗辩未提交有效证据加以佐证，应自行承担举证不能的法律后果，据此，本院根据现有证据，依法确认构筑物的添附人为王光海。其次，关于构筑物补偿款的归属。本院认为，应当有约定的从约定，在没有约定的情况下，租赁物上的构筑物归属问题应按添附制度处理。现在王光海与张炜无约定的情况下，租赁物上的构筑物因政府征地拆迁被拆除，作为所有权人其有权获得相应的构筑物拆迁补偿款，故该款应当依据“谁投资、谁受益”的基本原则来予以确定。王光海作为构筑物的添附人，该补偿款是由其投资建设添附构筑物后才能获得的，同时，现租赁期限尚未届满，因拆迁致合同终止，对承租人王光海的装修残值的补偿，应以拆迁人泸州市龙马潭区安宁街道办事处的补偿额为准，故该款应由王光海享有。综上，王光海应得补偿款为设备搬迁费53640元、存货搬迁费8600元、构筑物补偿款112080.86元，合计174320元（保留整数），在下调7%后，实得款项为162118元。该款泸州市龙马潭区安宁街道办事处已支付给张炜，应由张炜支付给王光海。王光海认为张炜未向其支付补偿款系违约，应承担违约责任。本院认为，本案合同系因政府征收房屋致终止履行，该行为不归责于任何一方，双方均未违约；同时，合同中虽约定“企业搬迁损失以及企业搬迁费赔偿款由政府赔偿给乙方”，但该约定系二人内部约定，不可约束第三方拆迁补偿款支付人泸州市龙马潭区安宁街道办事处。该办事处根据张炜系房屋所有人而向其支付补偿款并无不当，张炜领取该补偿款的行为并不构成违约，故王光海诉请张炜支付违约金2万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张炜于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王光海拆迁补偿款162118元； 二、驳回本诉原告王光海的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告张炜的诉讼请求。 本案本诉案件受理费3942元，本院减半收取1972元，诉讼保全费1420元，合计3391元，由被告（反诉原告）张炜承担；反诉案件受理费440元，本院减半收取220元，由被告（反诉原告）张炜承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  代春桃 二〇一九年十月十二日 书记员  曾鸣林