四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初1871号 原告：四川恒正投资集团有限公司。住所地：泸州市纳溪区紫阳路一段218号1号楼1－4号。统一社会信用代码：91510500754748146W。 法定代表人：刘琼莲，总经理。 委托诉讼代理人：张英，四川眀炬（泸州）律师事务所律师。 被告：泸州中茂购物中心有限公司，住所地：泸州市龙马潭区鱼塘镇望江路二段10号1号楼1层101号门市，统一社会信用代码：91510504314425837X。 法定代表人：袁祖彬，总经理。 被告：袁祖彬，男，生于1975年7月7日，汉族，住四川省泸县。 被告：杨万连，女，生于1975年4月18日，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 三被告委托诉讼代理人：朱松林，四川国梁律师事务所律师。 三被告委托诉讼代理人：赵剑徽，四川国梁律师事务所律师。 第三人：泸州市恒一物业服务有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区紫阳路一段218号1号楼1-4号，统一社会信用代码：91510503754746351N。 法定代表人：张杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李晓云，女，生于1995年3月10日，汉族，公司职工，住四川省资阳市雁江区。 原告四川恒正投资集团有限公司（以下简称“恒正公司”）与被告泸州中茂购物中心有限公司（以下简称“中茂公司”）、袁祖彬、杨万莲、第三人泸州市恒一物业服务有限公司（以下简称“恒一公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒正公司的委托诉讼代理人张英，被告中茂公司的法定代表人袁祖彬、被告中茂公司、袁祖彬、杨万连的委托诉讼代理人赵剑徽、朱松林，第三人恒一公司的委托诉讼代理人李晓云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒正公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除第三人恒一公司与被告中茂公司于2017年5月3日签订的编号为：20170417【紫阳首座】《商铺租赁补充协议》；2、判令被告中茂公司腾退所租赁的房屋、场地，并返还原告；3、判令被告中茂公司向原告支付2019年1月1日起返还房屋、场地之日止的租金（暂计至2019年7月30日金额为359008.91元）；4、判令被告中茂公司向原告支付逾期支付租金的违约金（违约金以拖欠租金为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，暂计至2019年7月30日，金额为9109.8元；5、判令被告袁祖彬、杨万连在未出资范围内对于被告中茂公司不能清偿的上述债务承担补充清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告中茂公司系被告袁祖彬、杨万连共同出资1000万元组建的有限责任公司，系由被告袁祖彬原个体经营的泸州市龙马潭区中茂购物中心发展成立。原告自2014年8月与泸州市龙马潭区中茂购物中心陆续签订三份房屋租赁合同，将自己位于纳溪区使用。2017年5月3日，原告委托第三人恒一公司与被告中茂公司作为甲方与被告中茂公司在原三份租赁合同的基础上签订了编号为20170417的紫阳首座商铺租赁补充协议。之后，被告中茂公司屡次拖欠租金，2018年11月9日，纳溪区人民法院出具了（2018）川0503民初2889号民事判决书，判决解除前三份租赁合同，被告中茂公司支付原告截止2018年8月31日的租金718823元；2019年6月13日，纳溪区人民法院作出（2019）川0503民初176号民事判决书，判决被告中茂公司给付原告恒正公司截止2018年12月31日所欠房屋租赁费969299元及违约占用资金利息损失5564元，合计974863元。上述两份民事判决书发生法律效力后，被告中茂公司不仅未按照判决书内容履行租金支付义务，还继续拖欠2019年1月1日之后的租金，并继续占有使用房屋至今。原告认为，被告长期拖欠租金的行为已构成根本违约，符合法定的解除合同的条件。被告袁祖彬、杨万连作为被告中茂公司的股东，未足额实缴出资，且与公司存在人格混同，应在其未出资范围内对于被告中茂公司不能清偿的债务承担补充清偿责任。原告遂起诉至法院，请求判如所请。 被告中茂公司辩称，被告中茂公司未及时支付原告恒正公司房屋租金是事实，但原因不在于被告中茂公司，而是由于原告恒正公司两年前错误计算了房屋租金，且冻结了被告公司及股东的财产，造成被告公司资金无法流动。不同意解除与原告恒正公司的房屋租赁合同，希望与原告恒正公司协商处理支付欠付租金的事项。 被告袁祖彬、杨万连辩称，被告中茂公司是独立经营的有限责任公司，以公司财产对外承担债务。被告袁祖彬、杨万连是被告中茂公司的股东，被告袁祖彬以实物出资，购买的固定资产都已经登记在册，被告杨万连的现金出资也已经用于公司的租金支出及员工工资等开支。购买固定资产及现金出资在公司的现金日记账中都有对应记录，该现金日记账均为记账当年打印保存，变更工商登记时交相关部门存档，不存在更改的情形。被告袁祖彬、杨万连已经足额履行了出资义务，也不存在个人财产与公司财产混同的情况，不是本案的适格主体，不应当对公司债务承担补充清偿责任。 第三人恒一公司述称：其公司与原告恒正公司签订《前期物业服务合同》，并受原告恒正公司委托与被告中茂公司签订部分租赁合同，被告中茂公司至今未支付经法院依法判决生效的969299元租金及违约占用资金利息损失5564元，已经构成根本违约，对原告起诉要求解除与被告的租赁合同无异议。 经审理查明：恒正公司系从事房地产开发业务的有限公司；中茂公司由袁祖彬个体经营的原泸州市龙马潭区中茂购物中心（以下简称“中茂中心”，现已注销）发展成立，系袁祖彬和杨万莲共同出资1000万元（其中袁祖彬以实物认缴600万元，杨万莲以现金认缴400万元）组建的有限公司，主要从事批发兼零售等业务；恒一公司系从事物业服务业务的有限责任公司。 恒正公司开发建设位于泸州市纳溪区，于2014年5月15日与恒一公司签订《前期物业服务合同》，委托恒一公司对该商住楼进行物业管理。其中第一条约定：物业交付后，恒一公司提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人），业主享有合同权利，履行合同义务。第三十条约定：合同期限自2014年6月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务合同生效时止。 2014年8月7日，恒正公司作为甲方与乙方中茂中心签订《[紫阳首座]房屋租赁合同》（简称第一份租赁合同）约定：“一、租赁场所：1、甲方将位于泸州市纳溪区[紫阳首座]133号1栋1号楼负一层附一号建筑面积1371.19㎡及负二层附二号建筑面积1337.35㎡场地出租给乙方。……二、租赁期限:1、租赁期限从2014年10月1日至2024年9月30日；2、甲方须于2014年8月10日前将租赁场地移交给乙方。三、租金标准：1、租金单价为:负一层人民币30元/㎡/月(1371.19㎡)，月租金合计人民币41136元,第二层人民币40元/㎡/月(1337.35㎡），月租金合计人民币53494元。……6、乙方应于2014年8月7日向甲方一次性支付3月的租金，合计人民币283890元，以后乙方应每3月向甲方预缴一次租金，预缴时间为每次应缴租金前十日内。四、双方的权利义务……五、水、电、气费及支付方式：租赁期内，每月水、电、气费由乙方承担，乙方按有关部门或物业管理公司制订的收费标准在规定的时间内付清（具体见附件《前期物业服务合同》）。六、违约责任：1、若乙方逾期缴纳租金，甲方应从逾期付款之日起按欠缴金额每日6‰缴付滞纳金，若逾期15天，则甲方有权解除合同，保证金不予退还……八、其他约定：……4、合同期限届满或因本合同规定的其他原因提前解除，乙方所有可移动的活动设施、设备及其相应的招牌广告等应于期满或终止之日起的一周内撤离，逾期不撤离，甲方视为乙方遗弃物品有权处理，同时乙方对其硬化装修等不得人为损坏，并完整无偿移交甲方…… 2014年10月，恒正公司作为甲方与乙方中茂中心签订《[紫阳首座]房屋租赁合同》（合同编号：20150101，下称第二份租赁合同）约定：“一、租赁场所：1、甲方将位于泸州市纳溪区[紫阳首座]133号2栋、2号楼负二层建筑面积为802㎡场地出租给乙方（其中300㎡用于卖场，502㎡用于仓库）。……二、租赁期限：1、租赁期限从2014年10月1日至2019年9月30日，2、甲方须于2014年10月1日前将租赁场地移交给乙方……三、租金标准：1、从2014年10月1日至12月30日：甲方租赁给乙方场地(802㎡)的租金单价为人民币15元/㎡/月，月租金合计人民币12030元。2、从2015年1月1日起：甲方租赁给乙方场地的租金单价为：用于卖场的场地月租金人民币25元/㎡/月（300㎡），用于仓库的场地月租金为人民币15元/㎡/月（502㎡），月租金合计为人民币15030元（如租期内乙方需把租赁作为仓库的场地改变用途，需书面告知甲方并获得甲方同意后方可调整，调整用途后的租赁单价另议）……6、乙方应于2015年1月1日向甲方一次性支付3月的租金，合计人民币45090元，以后乙方应每3月向甲方预缴一次租金，预缴时间为每次应缴租金前十日内。四、双方的权利义务：……2、乙方的权利和义务：……（2）甲方场地交付状况为房屋现状。乙方可根据需要在租赁区域内进行装修、改造，但其费用全部自理，设计图纸和施工方案须事先报有关部门批准、认可，并与该项目的物管签订《装饰装修管理协议》并办理相关手续后方可进场施工。经有关部门验收合格后，乙方才能投入使用。……五、水、电、气费及支付方式：租赁期内，每月水、电、气费由乙方承担，乙方按有关部门或物业管理公司制订的收费标准在规定的时间内付清（具体见附件《前期物业服务合同》）。六、违约责任：1、若乙方逾期缴纳租金，甲方应从逾期付款之日起按欠缴金额每日6‰缴付滞纳金，若逾期15天，则甲方有权解除合同，保证金不予退还……5、无论何种原因乙方提出提前终止本合同，乙方须提前30天通知甲方，在与甲方协商达成一致，甲方法定代表人书面同意的前提下，可以协商提前终止或变更本合同。否则，视为乙方违约，保证金不予退还，乙方应一次性向甲方支付与三个月租金等额的违约金……八、其他约定：……6、若甲乙双方协商解除合同或乙方违约解除合同或合同期届满，甲方对乙方所进行的装修不予补偿，乙方在退场时应保持房屋良好的状态…… 2015年10月12日，恒正公司委托恒一公司作为甲方与乙方中茂中心签订《[紫阳首座]房屋租赁合同》(合同编号:20151010，简称第三份租赁合同)约定:“一、租赁位置、面积:甲方将位于泸州市纳溪区[紫阳首座]133号2栋2号楼负二层中贸超市仓库邻车位3个，建筑面积为56.58㎡车库出租给乙方用于仓库扩充。二、租赁期限从2015年10月10日至2020年10月9日。三、租金标准：1、租金标准：乙方租赁区域租金按建筑面积计算，租金单价为人民币15元/㎡/月，月租金合计为人民币849元。……5、本合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付一季度的租金，合计人民币2547元，以后乙方应每一季度向甲方预缴一次租金，且必须提前10天缴纳。十四、违约责任:1、若乙方逾期缴纳租金,甲方应从逾期付款之日起按欠缴金额每日6‰缴付滞纳金，若逾期15天，则甲方有权解除合同，保证金不予退还。十六、其他约定……6、乙方入住甲方物业期间，应严格遵守甲方物业管理相关规定，履行缴纳物业管理费、装修保证金、建筑垃圾清运费等义务。接受甲方物业公司的管理和服务。 上述三份房屋租赁合同履行过程中，恒正公司、中茂公司于2017年1月口头协议解除第一份房屋租赁合同中关于建筑面积为1371.19㎡房屋的租赁关系。 2017年5月3日，恒正公司委托恒一公司作为甲方与乙方中茂公司签订《［紫阳首座］商铺租赁补充协议》（合同编号：20170417，下称第四份租赁合同）约定：“对中茂中心租赁恒正公司物业，分别于2014年8月7日及2015年10月1日签订的原租赁合同作以下调整：一、现租赁商铺位置、面积修改为：1、甲方将位于泸州市纳溪区，建筑面积为1337.35㎡商业出租给乙方；2、甲方将位于泸州市纳溪区，建筑面积802㎡商业出租给乙方；3、甲方将位于泸州市纳溪区卖场后车库，建筑面积为200㎡车库出租给乙方。二、现租赁期限修改为：1、租赁期限从2017年1月1日至2024年12月31日止。三、现租金标准、递增比例：1、乙方租赁区域租金按建筑面积计算（1）［紫阳首座］133号1号楼负二层附二号租金单价为人民币35元／㎡／月，物业管理费按租赁面积按实计算，单价为人民币1.6元／㎡／月。（2）［紫阳首座］133号2号楼负二层租金单价为人民币15元／㎡／月，物业管理费按租赁面积按实计算，单价为人民币0.8元／㎡／月。（3）［紫阳首座］133号2号楼负二层卖场后车库租金单价为人民币4元／㎡／月，此租金从2017年4月1日起算，不计物管费。2、递增率：第二年开始即从2018年1月1日起，每年的租金在上一年的租金基础上递增5%。3、租金支付方式：商铺实行先交租后使用的原则，按季度提前支付。乙方须提前10日向甲方支付一个季租金。4、合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付季度的租金，合计人民币178911元，以后乙方应每一季度向甲方预缴一次租金，且必须提前10天缴纳。5、原有租赁合同保证金283890元充抵133号1号楼负一层附一号及133号1号楼负二层附二号2016年10月1日至2016年12月31日的租金，133号2号楼负二层及3个车位2016年10月1日至2016年12月31日的租金于签订本协议之日补足。6、在本协议签订之日，乙方须向甲方支付商铺租赁履约保证金50000元。四、退租的相关说明：1、同意乙方关于［紫阳首座］133号1号楼负一层附1号建筑面积为1371.19㎡的商业退租，退租时间按照2016年12月31日止。2、关于该负一层退租商业，在扶梯洞口处乙方须按照甲方要求做封闭处理，该层外墙广告位（临紫阳大道方向）乙方需退还给甲方，且乙方不得侵占共有消防通道，如有异议，双方根据实际情况协商解决。3、乙方应遵守甲方委托人恒一公司就物业服务管理及收费的相关约定和物业管理公约。五、原泸州市龙马潭区中茂购物中心现已更名为泸州中茂购物中心有限公司，原合同内容除本合同更改部分外，其他约定继续有效。本协议是针对原有合同相关条款的补充和修改，其余条款按照原有合同内容严格执行。 恒正公司曾于2018年10月10日向本院起诉袁祖彬及中茂公司租赁合同纠纷案，该案所涉四份租赁合同与本案所涉四份租赁合同完全一致。本院于2018年11月9日作出（2018）川0503民初2889号民事判决确认：恒正公司为案涉四份租赁合同的房屋权利所有人，截止2018年6月，恒正公司陆续收到的租金、保证金合计为3462464元；截止2018年8月31日，中茂公司尚欠恒正公司租金718823元。并判决解除案涉第一、二、三份租赁合同，驳回恒正公司要求袁祖彬承担租金及滞纳金的诉讼请求。该判决作出后，恒正公司不服上诉，后于2019年1月9日撤回上诉，该判决发生法律效力。 2019年1月17日，恒一公司起诉中茂公司物业服务合同纠纷案，该案所涉四份租赁合同中《前期物业服务合同》与本案所涉合同完全一致。本院审理后于2019年2月28日作出（2019）川0503民初70号民事判决，驳回恒一公司诉讼请求，该判决已发生法律效力。 2019年2月1日，恒正公司再次向本院起诉中茂公司、袁祖彬、杨万连租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2019）川0503民初176号民事判决确认：涉及恒正公司与中茂公司陆续签订的四份租赁合同中的租赁房屋和场地，其中面积为1337.35㎡的房屋，被告中茂公司现作为超市卖场正常经营使用，租金按36.75元/㎡/月计算；紫阳首座133号2号楼负二层建筑面积802㎡中719.5㎡于2018年12月30日由恒正公司收回，中茂公司仅保留82.5㎡作为冻库使用，该部份租金标准为15.75元/㎡；面积为200㎡的场地（包含第三份合同中的56.58㎡场地），中茂公司未再继续经营使用。截止2018年12月31日，中茂公司应支付恒正公司租金969299元及违约金5564元。 认定上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提交的原、被告双方身份信息、恒正公司与中茂中心签订的第一份和第二份租赁合同，恒正公司委托恒一公司与中茂中心签订的第三份租赁合同，恒正公司委托恒一公司与中茂公司签订的第四份租赁合同；本院（2018）川0503民初2889号生效民事判决书；（2019）川0503民初176号民事判决书及案件材料在卷佐证，上述证据经庭审质证、认证，符合本案证据的客观性、关联性和合法性，可以作为本案案件事实的定案证据。 本院认为，根据我国《合同法》第四十四条、四十五条的规定，依法成立的合同自成立时生效，附生效条件的合同，自条件成就时生效。依法成立的合同，对合同双方当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。本案原、被告之间因房屋租赁所涉四份租赁合同，皆符合合同的生效要件，对原告恒正公司和被告中茂公司皆具有约束力。虽然第一、二、三份租赁合同依法解除，但根据双方对第四份租赁合同中约定“原合同内容除本合同更改部分外，其他约定继续有效。本协议是针对原有合同相关条款的补充和修改，其余条款按照原有合同内容严格执行”的内容，前三份合同中除第四份合同更改部分的约定，其他约定仍然对原、被告双方具有约束力。针对本案上原告恒正公司与被告中茂公司争议的焦点，本院逐一认定如下： 一、关于原、被告双方签订的房屋租赁合同是否应当解除的问题。本院认为，租赁合同签订的目的在于原告恒正公司出租自有的房屋以收取房屋租金，被告中茂公司作为承租人，其主要义务是支付租金。本院作出的（2018）川0503民初2889号、（2019）川0503民初176号民事判决均认定被告中茂公司长期拖欠原告恒正公司房屋租金，且被告中茂公司也自认本院判决生效后其至今未对前期欠付租金履行支付义务。被告中茂公司上述行为已经构成根本违约，致使合同目的无法实现，对原告恒正公司要求解除第三人恒一公司代表其与被告中茂公司签订的20170417【紫阳首座】《商铺租赁补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原、被告双方争议的紫阳首座133号2号楼负二层卖场后建筑面积为200㎡车库自2018年12月31日后是否由被告中茂公司继续租赁使用的问题。根据本院现场勘查的情况，该200㎡车库位于802㎡车库之后，四周封闭，需穿过802㎡车库才能到达。（2019）川0503民初176号民事判决书中审理认定，802㎡车库已经于2018年12月31日由原告恒正公司收回，并作隔断处理，自802㎡车库由原告恒正公司收回后，被告客观上已经无法使用该200㎡车库,原、被告双方关于该部份的租赁关系，已经通过实际行为解除。原告恒正公司及第三人恒一公司提出被告中茂公司保留了802㎡车库中的82.5㎡作为冻库使用，可以通过该部份使用200㎡车库，但未提供相应证据予以证明，同时与本院审理查明的事实不符，本院不予支持。 三、关于被告中茂公司自2019年1月1日起应支付的租金及违约金计算的问题。对本院生效法律文书确定的标准原、被告双方均不持异议，即紫阳首座133号1号楼负二层附二号建筑面积为1337.35㎡的房屋，按36.75元/㎡/月计算租金；紫阳首座133号2号楼负二层82.5㎡的房屋，按15.75元/㎡/月计算租金，被告中茂公司2019年1月1日之后继续租赁使用的，仍按上述标准计算租金。违约金以所欠房屋租金为基数，按同期中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止。 四、关于原告恒正公司主张被告袁祖彬、杨万连未足额出资，应对公司债务承担补充支付责任的问题。原告向本院提交了被告中茂公司的基本账户银行流水，认为该银行流水中没有被告袁祖彬、杨万连缴纳出资的记录及由公司账户支付相应开支的记录，主张被告袁祖彬、杨万连未足额缴纳出资、个人资产与公司财产混同。被告袁祖彬、杨万连、中茂公司向本院提交了被告中茂公司2014年至2017年的现金日记账、固定资产购买票据、流动资金费用单据等证据，证明被告袁祖彬、杨万连已履行出资义务，被告袁祖彬作为公司法定代表人，履行公司购买固定资产的职责。本院认为，被告袁祖彬、杨万连、中茂公司提交的固定资产票据、租金票据等与现金日记账相互印证，其中载明了被告袁祖彬、杨万连以其投资款用以购买资产、装修及用于支付房屋租金、职工工资等费用，且均以公司收支记录。被告袁祖彬、杨万连的出资及公司支出未通过被告中茂公司的基本账户流转并不足以认定被告袁祖彬、杨万连未履行足额出资义务或者被告袁祖彬、杨万连的个人资产与公司财产混同。原告恒正公司未提供充分的证据证明其主张，对其要求被告袁祖彬、杨万连对被告中茂公司的债务承担补充责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第三条、第二十七条、第二十八条的规定，判决如下： 一、解除第三人泸州市恒一物业服务有限公司与被告泸州中茂购物中心有限公司于2017年5月3日签订的编号为：20170417的【紫阳首座】《商铺租赁补充协议》； 二、被告泸州中茂购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内腾退、返还原告四川恒正投资集团有限公司位于紫阳首座133号1号楼负二层附二号建筑面积为1337.35㎡的房屋及紫阳首座133号2号楼负二层82.5㎡的房屋； 三、被告泸州中茂购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川恒正投资集团有限公司支付2019年1月1日后的租金（紫阳首座133号1号楼负二层附二号建筑面积为1337.35㎡的房屋按36.75元/㎡/月计算，紫阳首座133号2号楼负二层82.5㎡的房屋按36.75元/㎡/月计算，至返还房屋为止）； 四、被告泸州中茂购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川恒正投资集团有限公司逾期支付房屋租金的违约金（以本判决第三项确认的违约金为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率计算至付清为止）； 五、驳回原告四川恒正投资集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6822元，减半收取3411元，财产保全费3020元，由被告泸州中茂购物中心有限公司承担3411元，原告四川恒正投资集团有限公司承担3020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  吴玳瑛 二〇一九年十月二十一日 书记员  陈 琳