上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0106民初13585号 原告：王连平，男，1964年1月27日出生，汉族，住上海市静安区。 委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。 被告：上海永和企业(集团)有限公司，住所地上海市静安区。 法定代表人：陈兴宝，董事长兼总经理。 被告：上海市闸北区彭浦镇白遗桥村民委员会，住所地上海市静安区。 负责人：陈兴宝。 上述两被告共同委托诉讼代理人：陶建国，上海政明律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：李企荣，上海胜超律师事务所律师。 原告王连平与被告上海永和企业(集团)有限公司(以下简称永和公司)、被告上海市闸北区彭浦镇白遗桥村民委员会(以下简称白遗桥村委会)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月17日进行了证据交换，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告王连平及其委托诉讼代理人肖志威、沈女义，两被告共同委托诉讼代理人陶建国、李企荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告偿付因无法交付上海市原平路物华园528弄20号302室(以下简称原平路302室，153.33平方米)、24号301室(以下简称原平路301室，126.21平方米)房屋的违约赔偿，计16,772,400元(按上海市高平路458弄永和馨苑279.54平方米房屋的平均市价折算，暂按60,000元/平方米计算)；2.本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告申请了房屋市场价值评估，遂变更诉讼请求为：1.两被告向原告偿付因无法交付原平路301室、原平路302室房屋的折价赔偿款14,814,000元；2.本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：永和公司系白遗桥村委会的子公司，白遗桥村委会直接及间接持有永和公司100%的股权。1998年8月3日，永和公司与案外人上海浦联房地产发展有限公司(以下简称浦联公司)签订《合作开发协议》，约定双方共同开发物华园，所建房屋为产权性质；建成后，永和公司得房96%，由永和公司安排销售、转让或出租；浦联公司得房4%。 原告于2000年至2003年期间，挂靠在案外人上海宝伦建筑工程有限公司(以下简称宝伦公司)，以该公司名义为物华园项目提供部分工程项目的施工建设。2002年10月16日，永和公司、案外人上海利易商贸有限公司(以下简称利易公司)与宝伦公司就物华园项目的施工结算签订《协议书》，约定宝伦公司同意用永和公司所欠工程款购买其下属的C块物华园住房，包括本市原平路XXX弄XXX号XXX室(529,781元)、20号302室(572,995元)、29号601室(627,622元)、24号301室(434,976元)，合计2,165,374元；永和公司同意按2,165,374元支付，浦联公司亦在协议上盖章确认。因施工实际由原告完成，故宝伦公司确认包括上述4套房屋的相关权益均由原告个人享有。2003年6月30日，被告出具《工程款结算清单》，并经原告于同年8月6日签字确认，双方就工程款事宜已无争议。 上述《协议书》中的原平路XXX弄XXX号XXX室、29号601室房屋均已过户至原告指定的案外人名下，但被告却将另外两套房产出售给了白遗桥村其他村民。为此，原告与白遗桥村委会于2011年6月10日达成一致意见，原平路301室房屋归村民陈立群所有，原告本应得到的房屋面积126.21平方米由白遗桥村委会负责解决。同年10月11日，永和公司及白遗桥村委会就本市原平路302室出具处理意见，决定在农民分房的房屋中(即本市高平路458弄永和馨苑)给予同样面积的分房。2015年永和馨苑第一批分房名单上本来已有原告名字，但由于被告的问题未予兑现。经沟通，时任永和公司董事长、白遗桥村副村长张国良口头答应在第二批分房中予以解决。2016年11月，原告再次发函催促永和公司尽快落实房屋，但永和公司2017年9月4日明确表示无法履行。原告曾诉至法院要求以永和馨苑房屋进行代替交付，但生效判决认定无实际交付可能。 《协议书》约定的原平路301室、原平路302室房屋买卖无法继续履行，永和公司作为签约主体应按照上述两套房屋2017年9月4日的市场价值对原告进行补偿。在协议后续处理过程中，白遗桥村委会参与并作出承诺，且系永和公司的主要股东，故应当承担连带赔偿责任。 被告永和公司、白遗桥村委会共同辩称，不同意原告的诉讼请求。王连平及白遗桥村委会均不是《协议书》的签约主体，故诉讼主体不适格。《协议书》不是房屋买卖合同，只是以房抵债。即便协议无法履行，也只能主张支付工程款，而非赔偿房款。原告主张的房屋价格计算方式也无事实和法律依据，因王连平自2002年起从未向两被告主张过权利，如其在2002年就提出履行，系争2套房屋是可以过户的，房屋增值部分不应作为赔偿依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年12月，王连平将永和公司、白遗桥村委会诉至本院，并以浦联公司为第三人，要求判令永和公司、白遗桥村委会在白遗桥村村民安置房屋范围内向其交付建筑面积为279.54平方米的房屋，具体为上海市高平路458弄永和馨苑XXX号XXX室(113.84平方米)、1202室(113.84平方米)、1201室(61.2平方米)，超出9.34平方米由其按照市场价向永和公司、白遗桥村委会支付；浦联公司配合办理上述房屋过户手续。2018年4月26日，本院做出(2017)沪0106民初48924号民事判决，驳回王连平的全部诉讼请求。该判决书事实查明部分载明：“永和公司成立于1997年，白遗桥村委会系其4名股东之一；其余3名股东均由白遗桥村委会全资持股。 1998年8月3日，永和公司与浦联公司签订《合作开发协议书》，约定双方合作开发永和居住区(南块)编号C地块；前期开发手续由浦联公司负责，永和公司承担包括征地、动迁、施工等全部建设费用，施工建设亦由永和公司主要负责；基地所建房屋均属产权性质，可以办理产权证；建成后按建筑面积由永和公司得房96%，由浦联公司得房4%。该项目于2001年竣工，建成后即为位于本市静安区原平路528弄的物华园，系商品房，2002年初始登记产权人为浦联公司。后白遗桥村委会与浦联公司协商一致，物华园的销售由白遗桥村委会负责。审理中，浦联公司表示，物华园房产的实际处理权属于两被告。 2002年，永和公司、宝伦公司、利易公司签订《协议书》，约定由于在白遗桥村多项施工建设中，永和公司欠宝伦公司工程款，故宝伦公司同意用永和公司所欠工程款购买物华园4套房屋，即原平路XXX弄XXX号XXX室(529,781元)、20号302室(498,322.5元)、29号601室(627,622元)、24号301室(380,000元)，合计2,035,725.5元，作为宝伦公司收取永和公司工程款及支付给利易公司材料款处理。除上述打印字体内容，该协议书上另有盖有“浦联公司物华园售楼专用章”的手写字：“根据村委领导指示精神，4套住房价格调整为17号801室529,781元、20号302室572,995元、29号601室(627,622元)、24号301室(434,976元)，合计2,165,374元”，以及有“张国良”签字的手写字迹“根据二委决议，同意支付2,165,374元”。审理中，两被告认可宝伦公司确实为物华园项目进行了部分施工，但工程价款不确定；上述协议的相对方是宝伦公司而非原告，两被告当时并不知晓原告挂靠在宝伦公司；对于该协议的手写内容不予认可，认为系事后添加。 2008年之后，白遗桥村委会(乙方)与浦联公司(甲方)签订《关于永和南块E块开发的协议书》，约定甲方同意出让E块开发商品房基地给乙方建造农民动迁安置房，乙方重新办理与农民安置房开发建设相关的一切手续；甲方对开发不垫资、不承担一切经济责任；乙方在建设中，用到甲方印章办理相关手续时需提前预约等。该项目建成后即为位于本市高平路458弄的永和馨苑，2015年11月4号核准登记办理了权利人为浦联公司的初始登记。2016年起，该小区部分房产被转移登记，但原告主张的3号1102、1202、1201室目前仍登记在浦联公司名下，面积分别为113.84、113.84、61.2平方米。 2011年10月11日，永和公司出具《关于物华苑XXX号XXX室房的处理意见》，称物华园20号302室(153.33平方米)原定作为工程款抵扣给“宝伦公司(王连平)”，现经查该房屋已被销售。经与永和公司董事长和董事会协商，决定在农民分房的房屋中给予同样面积分房。该意见上另有手写“根据2003年二套班子决定，以工程款作为抵押，因此房已分与村民，故同意在E块中给予补给。”王宏兴在该意见上手写“同意上述意见”。 2016年11月21日，原告向永和公司发函，要求在永和馨苑中按原承诺面积兑现两套房屋。2017年9月4日，永和公司回函表示程序或实体上均无法履行。同月，宝伦公司出具《情况说明》，表示原告于2000年至2003年期间挂靠于该公司，以宝伦公司名义为物华园项目提供部分工程施工；由于实际施工均系原告完成，故由于该项目施工获得的全部权益归原告个人所有；《协议书》签订后，由永和公司、白遗桥村委会直接与原告操作及沟通四套房屋的买卖事宜。…… 对于有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提供的工程款结算清单、工程决算表等证据均为复印件，且两被告不予认可，故对上述证据本院不予采纳。2.原告提供的《关于物华园24号301室的处理意见》，两被告虽不予认可，但经办人王宏兴已当庭确认，故本院对其真实性予以确认。2011年6月10日，王宏兴、原告、案外人陈立群签署上述处理意见，确认物华园24号301室由陈立群所有，原告原定分房面积126.21平方米“由村负责解决”，该处理意见签字后原定所有有关此事的所有文件都作废。3.原告提供的张国良的证人证言，因证人未到庭接受质询，且两被告均不予认可，故本院不予采纳。” 王连平不服，提起上诉。2019年2月22日，上海市第二中级人民法院做出(2018)沪02民终6034号民事判决，确认一审法院认定的事实无误，判决驳回上诉，维持原判。 本案审理中，王连平申请对原平路301室、原平路302室房屋在2017年9月4日的市场价值进行评估。经司法委托程序，上海国衡房地产估价有限公司于2019年5月29日出具沪国衡估字(2019)第0198号房地产估价报告，估价结果为原平路302室单价为52,280元/平方米，总价8,016,000元；原平路301室单价为53,860元/平方米，总价6,798,000元；两套房屋总价14,814,000元。2019年8月7日，上海国衡房地产估价有限公司出具补充评估意见，估价结果为原平路302室于2011年6月10日的市场单价为21,770元，总价3,338,000元；原平路301室于2011年6月10日的市场单价为22,430元，总价2,831,000元；两套房屋总价6,169,000元。王连平为此先后支付评估费31,200元、4,000元。王连平对两份评估意见均无异议，但认为虽然2011年各方已明确原平路301室、原平路302室房屋买卖已无法履行，但双方并未解除合同，而是形成了新的合意，并有相应的履行行为，新的合意直至2017年9月才明确不能履行，故房屋价值计算节点应以2017年9月为准。两被告对两份评估意见不予认可，认为报告中未明确对比对象，评估机构应将对比对象的真实数据提交给法院作为其出具评估结论的依据，否则完全有理由相信估价结果是不真实的。针对两被告对评估结论的异议，评估机构出具书面情况说明称，根据《房地产估价规范》规定，房地产估价项目至少由一名参加该项目的注册房地产估价师负责实施估价对象实地查勘工作，本次评估查勘程序符合上述规定；估价报告中已载明了估价方法和测算步骤，但估价对象的整体测算内容为公司内部留档资料，不作为公开资料向案件当事人提供。 本院认为，2002年永和公司、宝伦公司、利易公司签订的《协议书》系各方真实意思表示，合法有效。该协议中，宝伦公司购买4套房屋的意思表示明确，合同各方系合意将永和公司欠付宝伦公司的工程款转化为购房款，上述交易安排并不违反法律、行政法规的强制性规定。在民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，尽管购房款源于当事人之间存在的施工合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致的意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意，应予认可。 《协议书》的签订方虽是宝伦公司，但所涉工程款实由挂靠在宝伦公司名下施工的王连平取得，宝伦公司认可王连平享有《协议书》的权利，《协议书》的履行由亦王连平实际操作，后续永和公司出具的处理意见等材料也可证明永和公司认可王连平为《协议书》的实际权利人。综上，王连平具有本案诉讼主体资格。 《协议书》未约定过户时间，故王连平及永和公司都可随时要求履行。永和公司将原平路301室、原平路302室房屋出售给案外人，导致房屋买卖无法继续履行，显属违约，王连平有权向其主张赔偿损失。王连平根据上述2套房屋的市场价值确认损失赔偿额，系以协议履行后的可得利益为标准，具有法律依据。但王连平最迟于2011年6月即得知上述两套房屋无法交易，故参照2011年6月房屋市场交易价格确定其损失额较为合理。两被告虽不认可上海国衡房地产估价有限公司出具的评估意见，但该鉴定机构具有合法资质，估价报告中已载明了估价方法和测算步骤，具体参照对象并非法定应公示的内容，评估程序亦不违反相关法规的规定，故本院对其做出的评估意见予以采纳，并参照该意见酌情确认永和公司应赔偿王连平6,169,000元。至于王连平主张白遗桥村委会应承担连带赔偿责任，本院认为，《协议书》未能继续履行的违约责任应由永和公司承担，白遗桥村委会并非《协议书》的签约主体，在后续沟通中白遗桥村委会仅有王宏兴的表态，尚不足以证明白遗桥自愿承担连带赔偿责任，故王连平该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、被告上海永和企业(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王连平6,169,000元； 二、驳回原告王连平的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110,684元，由原告王连平负担64,592元，由被告上海永和企业(集团)有限公司负担46,092元；评估费35,200元(王连平已垫付)，由被告上海永和企业(集团)有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  刘志宏 审 判 员  陈 钰 人民陪审员  梁钟芳 二〇一九年十月十二日 书 记 员  张 蕾 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。 ……