湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0103民初7812号原告：刘巧林，男，1975年6月18日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。被告：卢祖松，男，1976年3月28日出生，土家族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：丁浩，湖北协立律师事务所律师。第三人：中国长江航运集团有限公司（原中国长江航运（集团）总公司），住所地武汉市江岸区沿江大道89号。法定代表人：张锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：王大湘，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：冯道东，男，系该公司员工。第三人：武汉磐溪商贸有限公司，住所地武汉市江汉区舞台巷小区6栋1单元1层13号。法定代表人：庄瑞娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋燃，男，该公司员工。原告刘巧林与被告卢祖松、第三人中国长江航运集团有限公司（以下简称长航集团）、武汉磐溪商贸有限公司（以下简称磐溪商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘巧林及其委托诉讼代理人钱开明、卢祖松的委托诉讼代理人丁浩、长航集团的委托诉讼代理人王大湘和冯道东、磐溪商贸公司的委托诉讼代理人宋燃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘巧林向本院提出诉讼请求：1.确认2017年11月25日刘巧林与卢祖松就坐落于武汉市江汉区西马新村45号至48号第22栋1-4单元1层1、2室（出租面积约30平方米）《房屋（门面）租赁合同》有效。2.要求卢祖松将诉请第一项房屋腾退给刘巧林。3.卢祖松向刘巧林支付诉请第一项房屋租金31800元，从2018年5月25日起暂计至2018年11月24日止。4.卢祖松向刘巧林支付诉请第一项房屋占用费暂计5300元，从2018年11月24日起、按每月5300元计算，直至实际腾退为止。5、卢祖松承担本案诉讼费。事实与理由：坐落于武汉市江汉区西马新村45号至48号第22栋1-4单元1层1、2室房屋（建筑面积为70平方米），原属于长航集团所有。从2013年6月起刘巧林租赁上述房屋至今。2014年12月20日，刘巧林与长航集团下属武汉长燃实业有限公司（以下简称长燃公司）签订了《武汉市房屋租赁合同》并书面允许刘巧林转租。该合同约定：租期从2013年7月1日起至2018年12月31日止。2016年11月1日，刘巧林与长航集团和长燃公司签订三方《协议》，上述合同权利义务转由长航集团承接。2017年12月该诉争房屋由磐溪商贸公司竞买所得。2017年12月2日，刘巧林与长航集团、磐溪商贸公司签订《三方协议》确认，租金已交至2018年1月31日、原合同约定的租期截止2018年12月31日及原租赁合同其他条款没有变更及解除。2017年11月25日，刘巧林就诉争房屋的一部分（出租面积约30平方米）转租给卢祖松并签订了《房屋（门面）租赁合同》，约定每月租金5300元，合同截止时间为2018年11月24日。卢祖松以房屋上述事件的发生为由，不履行合同义务，故刘巧林提出上述诉讼请求。卢祖松辩称，刘巧林与磐溪商贸公司之间的租赁关系，因刘巧林违约转租被磐溪商贸公司解除，刘巧林与卢祖松之间不存在租赁关系。卢祖松与磐溪商贸公司签订了合法有效的诉争房屋租赁合同，刘巧林无权要求卢祖松腾退诉争房屋及支付租金。本案涉及的基础租赁关系正在由江汉区人民法院审理，该案审理结果对本案有直接影响，建议本案中止审理；鉴于卢祖松与磐溪商贸公司签订租赁合同，卢祖松保留向刘巧林追讨其多付租金、押金及违约金的权利。综上，请求驳回刘巧林的诉请。长航集团述称，2017年12月2日，长航集团与磐溪商贸公司、刘巧林签订《三方协议》明确约定，自2017年11月23日起诉争房屋相关的租赁事项及租金支付事宜全部由磐溪商贸公司与刘巧林另行处理，长航集团与本案无关。刘巧林所述的长航集团同意其转租诉争房屋与事实不符。磐溪商贸公司述称，刘巧林违反合同约定，未经同意进行转租，磐溪商贸公司于2018年3月22日通过公证送达向刘巧林发出《解除房屋租赁合同通知书》，告知其《房屋租赁合同》解除。当事人围绕诉讼请求提供了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月20日，刘巧林与长燃公司签订一份《武汉市房屋租赁合同》。该合同约定：长燃公司将武汉市香港路252号房屋（建筑面积70平方米，实际坐落于武汉市江汉区西马新村45#~48#第22栋1-4单元1层1，2室）出租给刘巧林，租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日；刘巧林擅自将房屋转租或分租给第三人，长燃公司有权解除合同，收回房屋。后诉争房屋转由长航集团负责经营管理后，长燃公司与长航集团、刘巧林于2016年11月1日签订一份《协议》，约定将长燃公司与刘巧林签订的《房屋租赁合同》中长燃公司承担的责任、权利和义务全部转移给长航集团承担。2017年12月2日，磐溪商贸公司与长航集团、刘巧林三方签订一份《三方协议》，该协议中三方同意自2017年11月23日起前述《武汉市房屋租赁合同》及《协议》中长航集团所有的权利义务全部转移给磐溪商贸公司，该租赁合同及协议的出租人由长航集团变更为磐溪商贸公司，刘巧林承租的房屋系武汉市江汉区西马新村45#~48#第22栋1-4单元1层1，2室的一部分，刘巧林交付房屋租金至2018年1月31日。长航集团及刘巧林承诺除本协议载明的租赁合同及协议外，长航集团及刘巧林未就该房屋租赁作出其他任何口头或书面约定。2019年1月15日，诉争房屋所有权登记至磐溪商贸公司名下。刘巧林在承租诉争房屋期间将诉争房屋分别转租给卢祖松等三人，并于2017年与卢祖松签订一份《房屋（门面）租赁合同》。该合同约定：租赁期限自2017年11月25日起至2018年11月24日止；每月租金5300元，卢祖松应于每季度提前一月向刘巧林交纳下个季度租金15900元。合同签订后，卢祖松依约向刘巧林交纳了租金。2018年3月22日，磐溪商贸公司向刘巧林以及卢祖松等三人邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，以“因你方违反合同约定，未经同意非法转租”为由，解除《武汉市房屋租赁合同》，但刘巧林表示其并未收到。现磐溪商贸公司实际占有诉争房屋并已于2018年4月3日与卢祖松等三人重新建立租赁关系。因磐溪商贸公司与刘巧林就承租权问题无法达成一致，故磐溪商贸公司诉至本院。本院于2019年9月3日作出（2018）鄂0103民初5866号民事判决。该判决已发生法律效力。因刘巧林与卢祖松就《房屋（门面）租赁合同》应否继续履行问题发生争议，故刘巧林诉至本院。本院认为，刘巧林与卢祖松签订的《房屋（门面）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。故对刘巧林要求确认该合同有效的诉讼请求，本院予以支持。刘巧林与长燃公司之间的《武汉市房屋租赁合同》约定，如刘巧林擅自将房屋转租或分租给第三人，长燃公司有权解除合同，收回房屋。磐溪商贸公司与长航集团、刘巧林之间的《三方协议》中，长航集团及刘巧林承诺除本协议载明的租赁合同及协议外，长航集团及刘巧林未就该房屋租赁作出其他任何口头或书面约定。此时，刘巧林并未向磐溪商贸公司出示关于长燃公司可以转租的书面说明，故刘巧林在本案中提交的该书面说明的真实性存疑。即使该书面说明是真实的，长航集团及刘巧林的上述承诺所产生的法律后果是：该书面说明仅对于长航集团及长燃公司发生法律效力，而对于磐溪商贸公司没有法律约束力。刘巧林将诉争房屋转租给卢祖松，应经磐溪商贸公司书面同意。磐溪商贸公司取得诉争房屋所有权后，发现刘巧林未经其同意将诉争房屋转租给卢祖松等三人，行使合同解除权，解除了诉争《武汉市房屋租赁合同》，并已实际占有诉争房屋。在此情形下，刘巧林要求卢祖松将诉争房屋腾退给刘巧林的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。磐溪商贸公司于2018年4月3日与卢祖松等三人重新建立租赁关系。且诉争《武汉市房屋租赁合同》、《房屋（门面）租赁合同》租赁期限均已届满，刘巧林要求卢祖松支付从2018年5月25日起至实际腾退止的房屋租金和房屋占用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘巧林与被告卢祖松于2017年11月签订的《房屋（门面）租赁合同》有效；二、驳回原告刘巧林的其他诉讼请求。案件受理费5800元减半收取为2900元，由原告刘巧林负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  付若林二〇一九年十月二十四日书记员  王蓝晴