广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）0604民初1745号原告：佛山市东业世邦物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎华富北路2号一座一幢七楼自编701，统一社会信用代码91440604570194257A。法定代表人：蔡庆波。委托诉讼代理人：陆志强，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥威，广东恒益律师事务所律师。被告：郑广超，男，1976年12月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：王凌凯，广东远墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖彩鹅，广东盈安律师事务所律师。原告佛山市东业世邦物业服务有限公司诉被告郑广超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。因本案需要以另一案件的裁判结果作为依据，本案中止审理，并在该案作出判决并生效后，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费、公共能源费等费用38755.2元；2、判令被告向原告支付违约金8275.12元（违约金以欠付物业服务费、公共能源费为基数，每日按千分之一计算，自欠付费用之日起计至清偿之日止，暂计至2018年12月11日，违约金为8275.12元）；以上合计47030.32元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年8月29日与广东东成立亿集团有限公司（以下称“东成公司”）签订《租赁合同》（以下称“租赁合同”），同日，原被告双方签订《佛山市东成立亿产业园物业服务协议》（以下称“物业服务协议”），约定由原告为被告承租位于佛山市禅城区华富北路2号二座自编A4-5001号物业（以下称“承租房屋”）提供物业管理服务，物业服务期自2016年10月1日至2021年9月30日，物业服务费标准为2936元/月（按自然季度支付），水电费、公共能源费等费用按照被告实际使用量按照约定单价计算。物业服务协议签订后，原告已根据协议约定就承租房屋向被告提供物业管理服务，截至2017年10月1日前，被告均能依约支付物业服务费、水电费、公共能源费等。自2017年10月1日起，被告便陆续开始拖欠物业服务费及公共能源费等费用，经原告多次催告、敦促后仍怠于履行支付物业服务费及其他费用的义务。2018年10月26日，经多番催促被告依约支付租金、物业服务费及其他费用无果后，东成公司根据租赁合同的约定，向被告发出《解除通知书》提出解除合同，根据物业服务协议的约定，物业服务协议同时终止。至此，被告已合计欠付物业服务费及公共能源费等费用38755.2元。此外，根据物业服务协议约定，被告应自欠付费用之日起按每日千分之一的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特起诉。被告辩称，罗成心是本案物业服务协议的实际主体和实际使用人，所有的合同义务由罗成心承担，被告不是实际的合同主体，无需对原告承担基于物业服务协议的合同义务和责任，理由如下：1、涉案房屋最初是罗成心作为承租方与广东东成立亿集团有限公司签订意向租赁协议书，并由罗成心向广东东成立亿集团有限公司支付租赁意向金，后罗成心因为办厂需要，与被告签订委托协议，由被告代其与原告签订物业服务协议，在委托协议约定，物业服务合同项下的义务由罗成心承担，租赁物业实际由罗成心使用，涉及的费用由罗成心缴付。2、在物业服务协议期间，涉案房屋由罗成心使用，水电费、物业费是罗成心支付，被告从未使用涉案房屋，对拖欠水电费物业费毫不知情；3、原告收取的物业服务费水电费是直接向罗成心收取，在催收费用是直接与罗成心联系，最后解除协议也是与罗成心联系，原告是知悉罗成心是涉案物业直接使用人。因此被告不是物业服务合同的实际主体，不是本案的适格被告，请求驳回原告的诉请。补充：一、原告诉请的物业服务费、公共能源费金额与事实不符。1、被告自2018年第一季度才开始拖欠物业服务费，且根据（2019）粤0604民初1746号判决和《物业服务协议》约定，《物业服务协议》已于2018年5月31日终止，故被告欠付的物业服务费应为2018年1月至5月的物业服务费共14680元。2、原告主张按物业服务费10%收取公共能源费没有任何事实依据和法律依据。根据《物业服务协议》第二条第（4）款约定：“……公共能耗费用，根据实际耗用量按计租面积分摊方式进行收取。”原告未提供公共能耗费用的实际耗用量依据，也未提供按计租面积分摊计算的具体计算方式，应承担举证不能的责任。事实上，2018年上半年该物业所在园区到处维修改造，基本没有产生公共能耗，原告按照物业服务费10%收取公共能源费的主张没有任何事实和法律依据，不应得到支持。二、原告诉请的违约金计算标准明显过高，依法应予下调。1、原被告签订的《物业服务协议》完全是原告提供的格式合同，其中关于逾期付款违约责任的条款明显规定过高，不合理地加重了被告的责任，故《物业服务协议》约定的逾期违约金依法应属无效。2、根据合同违约责任的损失补偿原则，依据原告迟延收到物业服务费等费用的可预见损失，原告诉请的每日千分之一的违约金标准明显过高，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算完全可弥补原告迟延收款的损失。故本案逾期付款的违约金标准依法应予下调，建议按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准确定。综上，原告诉请的物业服务费和公共能源费与事实不符，所主张的违约金明显过高，请法院查清事实后依法作出公正判决。诉讼中，原告举证如下：1、《租赁合同》，证明被告于2016年8月29日与东成公司签订租赁合同，明确约定了被告承租东成公司名下房屋的租赁条件。2、《佛山市东成立亿产业园物业服务协议》，证明被告与东成公司签订租赁合同当日，原被告签订物业服务协议，明确约定了被告承租东成公司名下房屋的物业服务条件。3、东成立亿产业园交铺确认书，证明被告已于2016年9月6日确认接收其向东成公司承租的房屋。4、《委托经营证明》，证明2017年1月1日起，东成公司委托佛山市城优物业服务有限公司（以下称“城优公司”）对东成公司名下房屋进行管理，城优公司的代理行为，东成予以认可。5、缴费通知单，证明因被告逾期缴费，原告与东成公司多次自行或通过城优公司向被告书面通知催费。6、《租赁合同》解除通知书及催费通知函，证明经多次向被告催告无果后，东成公司于2018年10月26日通知被告解除租赁合同，根据协议约定，物业服务协议同时解除。7、内部工作请示、产业园水电分摊分析数据表，证明原告依照物业合同第二（4）条向被告收取相应的公共能耗费用具有相应的法律和事实依据。诉讼中，被告举证如下：1、《委托协议》，证明被告郑广超受罗成心委托，代理罗成心与原告签订物业服务协议，所有合同权利由罗成心享有，所有合同义务和责任由罗成心承担。罗成心是实际的物业服务协议主体。2、《意向租赁协议书》，证明涉案物业的意向租赁协议书由罗成心签订，罗成心是实际的物业承租人和使用人。3、专用收据（诚意金），证明涉案物业的租赁诚意金由罗成心支付，罗成心是实际的物业使用人。4、租赁保证金收据，证明涉案物业的租赁保证金由罗成心缴付，物业实际由罗成心承租和使用。5、微信聊天记录截屏10页（对话人：罗成心与原告工作人员），证明原告一直与罗成心联系沟通，向罗成心催收物业服务费以及相关租赁事宜等。罗成心是实际的物业使用人。在2018年5月31日原告将涉案房屋内属于罗成心所有的家具生产设备等物品清空并更换门锁，实际已收回涉案房屋，单方终止了物业服务协议。6、缴费通知函及附件（2018年5月应收租金明细表、租金违约金计算、物业管理费违约金计算、2018年5月应收物业管理费水电费明细表），证明截止到2018年5月24日，罗成心欠原告的物业服务费16953.03元、水电费2055.2元。7、（2019）粤0604民初1746号案判决书，证明被告与本案争议的物业出租方东成公司签订的租赁合同已于2018年5月31日效力终止，本案物业服务协议的也于2018年5月31日效力终止。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告举证的证据1、2、3，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据4、5、6，被告虽未确认真实性，但经核对原件，本院对证据的真实性予以确认；证据7，内部工作请示无原件核对，产业园水电分摊分析数据表无原、被告任何一方签名盖章，故本院不予确认。被告举证的证据1、2，经核对原件，本院确认其真实性；证据3、4、6、7，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据5，原告未确认真实性，又无原件核对，本院不予确认。经审理查明：2016年8月29日，东成公司与被告郑广超签订《租赁合同》，约定被告承租佛山市禅城区华富北路2号二座自编A4-5001号物业。同日，原告（原名称为佛山市东业物业管理有限公司，于2017年4月13日登记变更为现名称）作为甲方、被告作为乙方签订了《佛山市东成立亿产业园物业服务协议》，明确：乙方与东成公司签订《佛山市东成立亿产业园租赁合同》，甲方为该公司依法委托的物业管理公司，为乙方承租的物业提供物业管理服务。本协议与租赁合同同时生效，同时终止。协议主要约定：承租物业为A4栋五层自编5001号；物业服务期自2016年10月1日至2021年9月30日，物业服务费标准为4元/平方米/月，每月2936元。园区内发生的公共能耗费用，根据实际耗用量按计租面积分摊方式进行收取。协议第三条还约定，物业服务费：自本协议约定的物业服务期起算之日开始计收，每3个月为一个支付周期，乙方应于每个支付周期起算后10日内到甲方物业管理处缴交或以银行转账形式支付到甲方指定账户。逾期未支付的，每逾期一天按应交纳金额的1%向甲方支付违约金。水电费及公共能源费用：甲方每月抄取乙方水、电、公共能耗等读数，并发放相关缴费通知书，乙方须在收到缴费通知书之日起10日内交纳全部费用，逾期未交纳的，每逾期一日按应付款项的1%向甲方支付违约金。自2018年1月起，被告开始拖欠物业服务费，原告多次上门张贴催费通知函，其中2018年6月5日的催费通知函显示，截至2018年5月24日，被告欠原告的物业服务费为16953.03元、水电费2055.2元。2019年1月16日，本院受理（2019）粤0604民初1746号东成公司与郑广超租赁合同纠纷一案，该案判决确认东成公司与郑广超签订的《租赁合同》已于2018年5月31日解除。该判决已发生法律效力。另查明，根据原告提交的《郑广超欠付物业服务费、能源费违约金计算表》，2017年10月1日、11月1日、12月1日、2018年2月1日、3月1日、5月1日、6月1日、8月1日、9月1日，欠付费用均为293.6元，2018年1月1日、4月1日、7月1日的欠付费用均为9101.6元，2018年10月1日欠付的费用为8808元。庭审中，原告陈述：公摊水电费在本案中主要是公摊电费，案涉房屋所在的整个产业园是与电力公司有最低用电价的约定，即当产业园的总体用电量未达到最低标准时，按照最低用电保底价计算，在2017年底到2018年期间，案涉房屋所在产业园确实每月均无法达到最低用量标准，故对于电费公摊费用，原告均按照电力公司要求的最低标准价以及各租户的实际租用面积进行计算，在本案中即以0.4元每平方的单价乘以被告承租房屋的面积734平方米计算得出。在2017年10月前被告均确认并交纳相应费用。庭审中，双方确认：（2019）粤0604民初1746号判决书除确定租赁合同解除时间为2018年5月31日外，还认定被告为租赁合同的当事人，并承担租赁合同的权利义务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的物业服务协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行。被告未依约交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。被告虽提出系受罗成心委托签订合同，但生效判决已判定被告为租赁合同的当事人，并承担租赁合同的权利义务，且原告明确不向罗成心主张权利，故涉案违约责任应由被告承担。若被告确有证据证明系受罗成心委托，在承担责任后可依法向其主张权利。关于物业服务费。生效判决已认定被告与出租方的租赁合同于2018年5月31日解除，且根据物业服务协议约定，该协议与租赁合同同时生效，同时终止，则被告自此不应认定为涉案物业的实际使用人，亦无证据证明被告此后仍享受原告提供的物业管理服务，故被告应承担的物业服务费应截至2018年5月31日。结合被告陈述及原告提交的《郑广超欠付物业服务费、能源费违约金计算表》，可以确定被告从2018年1月1日起拖欠物业服务费，则被告共拖欠5个月的物业服务费，共14680元（2936元×5）。对原告主张超出部分，本院不予支持。关于物业服务费的违约金。被告未依约交纳物业费用，构成违约，原告有权按照合同计收违约金，但合同约定的违约金标准为日百分之一、原告诉请的日千分之一，均属标准过高，且被告提出异议，应予调整。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，本院将违约金标准调整为年利率24%。根据约定，物业服务费自协议约定的物业服务期起算之日开始计收，每3个月为一个支付周期，乙方应于每个支付周期起算后10日内支付，逾期支付则计收违约金，据此计算，2018年1月10日前，被告应支付2018年1、2、3月的物业服务费共8808元，则从2018年1月11日起应以该金额为基数按年利率24%计算违约金，计至2018年12月11日逾期335天，违约金为1967.12元（8808×24%÷360×335）；以此类推，2018年4月10日前应支付的2018年4、5月的物业服务费5872元，计至2018年12月11日逾期245天的违约金为959.09元，以上违约金合计2926.21元，2018年12月12日后至实际清偿日止的违约金应以14680元的未付部分为基数按年利率24%计算。关于公共能源费及违约金。根据约定，公共能源费根据实际耗用量按计租面积分摊方式进行收取，原告每月抄取被告水、电、公共能耗等读数，并发放相关缴费通知书，被告须在收到缴费通知书之日起10日内交纳全部费用，而原告未举证证明其已依约每月抄取公共能耗等读数并通知被告，即无法证明被告欠交公共能源费的具体金额，且原告提交的证据不足以证明其已实际垫付相应的公共能源费，因此，原告主张的公共能源费及违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑广超在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市东业世邦物业服务有限公司支付2018年1月至5月的物业服务费14680元及违约金2926.21元（违约金暂计至2018年12月11日，此后至实际清偿日止的违约金以14680元的未付部分为基数按年利率24%计算）；二、驳回原告佛山市东业世邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费488元，由原告佛山市东业世邦物业服务有限公司负担305元，由被告郑广超负担183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年十月二十九日书记员  潘有鹏