河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初4628号原告（反诉被告）信阳泰来商务宾馆有限公司。法定代表人牛琦俊，公司总经理。委托代理人胡明才，河南信申律师事务所律师。被告（反诉原告）羊山新区前进街道办事处三桥社区居民委员会。负责人候保才，居委会主任。委托代理人刘希旺，河南问通律师事务所律师。原告（反诉被告）信阳泰来商务宾馆有限公司（以下简称泰来公司）诉被告（反诉原告）羊山新区前进街道办事处三桥社区居民委员会（以下简称三桥居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰来公司的法定代表人牛琦俊及其委托代理人胡明才、被告三桥居委会的负责人候保才、委托代理人刘希旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰来公司诉称，2017年10月，法定代表人牛琦俊个人独资的泰来公司竞得信阳市国土资源局公开挂牌出让的位于羊山新区新二十四大街以西、信茶大道北侧，编号为WG2017-1301号地块的国有建设用地使用权。2017年11月1日，信阳市国土资源局与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，原告全部支付了土地出让金，并办理了国有建设用地使用权证。该宗地块出让前，被告建有一栋社区服务平台，建筑面积4808平方米，未办理房屋产权证。该宗地块出让时，将该宗地内已建的社区服务平台一并出让给原告，出让价格为1771.8254万元（依据评估报告），依据三方（羊山新区前进街道办事处、被告、原告法定代表人）协议书，原告法定代表人已向被告全部支付了该房屋全部价款。但是，被告拒不为原告开具购房款发票，并交纳出让房屋相关税款及人防易地建设费，导致原告无法办理房屋产权证书等手续，原告的法定代表人无奈只得到税务机关替被告代开房屋出让款发票及办理人防手续，并代被告垫交了应由被告交纳的税款944973.55元和人防易地建设费254205.93元。综上，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定，特诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告替被告所交纳的被告出让房屋价款的应缴税款944973.55元及利息；2、被告返还原告替被告所交纳的被告出让房屋应缴的人防易地建设费254205.93元及利息；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告三桥居委会答辩并反诉称，一、牛琦俊为实现房地一体，设立泰来公司之前，同意承担房屋办证一切税费的行为效果，应及于设立后的泰来公司。2013年5月21日，牛琦俊通过信阳阳光拍卖有限公司竞得社区服务平台现状建筑4808平方米（不含建筑所占划拨土地使用权），成交价1500万元，约定现状建筑办理房产证所产生的一切税、费，均由牛琦俊自行承担，该行为效果应及于泰来公司，应由泰来公司承担办证一切税费。牛琦俊设立泰来公司时间为2017年9月1日，在其竞得房屋收回之后，2017年9月21日市国土资源局公告出让宗地及房屋之前。该段期间，国土资源局未公开出让，泰来公司也非竞得人，但公司注册地址已在牛琦俊原竞得房屋位置，也能说明牛琦俊设立泰来公司，是为了承继其原竞得房屋，实现房地一体目的，且泰来公司仅牛琦俊一名股东，泰来公司应承继其设立人牛琦俊行为后果。二、牛琦俊未向三桥社区支付全部房款，仅向阳光拍卖公司支付1000万元，该款未转让给泰来公司，也无法转让，因三方协议已约定牛琦俊原竞得房屋收回后与土地一并出让，如被其他主体竞得，由前进办事处向牛琦俊支付相应房屋价值。三、三桥社区未取得房屋购买方泰来公司支付的1771.8254万元房款，不存在缴纳增值税法定义务，泰来公司法定代表人牛琦俊申报三桥社区房屋交易增值额，纳增值税944973.55元，无法律和约定依据，泰来公司也无追偿权。四、人防工程建设发生在房屋建设环节，人防易地建设费与房屋交易环节无关，泰来公司诉请房屋交易应支付该费用，无法律上的依据，也无追偿依据。五、泰来公司未履行房屋交易价1771.8254万元的付款义务，三桥社区享有履约抗辩权，且依法不应当开具税票。综上，恳请法院查明事实，依法驳回泰来公司诉请。同时，为维护三桥社区收取房屋交易价的合法权益，提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付房屋交易价款1771.8254万元及利息（以1771.8254万元为基数，从反诉被告竞得土地及地上房屋之日即2017年10月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计息至实际清偿完毕之日止）；2、本案反诉费用由反诉被告承担。经审理查明，被告三桥居委会原名为信阳市羊山新区前进街道办事处三桥社区服务中心（以下简称三桥社服中心），后更名为三桥居委会，为信阳市羊山新区前进街道办事处（以下简称前进办事处）下属的基层群众性自治组织特别法人，类型为居民委员会。2010年11月，前进办事处为满足解决三桥居委会拆迁群众、失地农民的生活、技能培训、就业等问题的需要，经过审批，拟建设社区服务平台（包括主楼、辅楼等）基础设施（以下称之为三桥社区服务中心工程），并成立相应的建设领导组织，即：前进办事处社区平台和农贸市场建设领导小组。2011年7月28日，前进办事处社区平台和农贸市场建设领导小组发布信阳市羊山新区前进办事处三桥社区服务中心工程施工招标公告，河南五建第二建筑安装有限公司中标。牛琦俊个人挂靠在河南五建第二建筑安装有限公司名下，借用该公司资质与发包人三桥社服中心签订《建设工程施工合同》和《项目合作合同》，承包上述三桥社区服务中心工程，自筹资金建设。该工程竣工验收后，工程费用被政府相关部门审定为22132947.22元，被告三桥居委会实际支付工程款700万元，余额未支付。2013年5月6日，被告三桥居委会将上述三桥社区服务中心工程中的五层楼房（具体为三桥社区居委会社区平台旁座东朝西的五层楼房一栋，建筑面积4808平方米，以下称之为涉案房屋）进行公开拍卖，牛琦俊以1500万元的价格拍得。牛琦俊通过信阳阳光拍卖有限公司向三桥居委会实际支付房款1000万元，余额500万元未支付。之后，被告三桥居委会又以支付工程款的名义将上述1000万元，退还牛琦俊。2016年6月，前进办事处拟收回包括涉案房屋占用范围内的土地在内的一宗划拨土地使用权（编号为羊山新区-373号），改为商业商务用地，连同该宗土地上的建筑物即涉案房屋一并挂牌出让，涉案房屋的价值定为1771.8524万元。在挂牌出让前，前进办事处（甲方）、被告三桥居委会（乙方）、牛琦俊（丙方）三方，经过协商，签订三方协议，约定如下：为妥善解决三桥社区平台靠西侧五层楼资产拍卖后相关手续办理问题，实现地产和房产相统一，就新区-373号土地5147.62平方米，其中净地2687.85平方米和该宗土地上坐落房产（4808平方米），拟采取“现状”挂牌出让相关事宜，达成如下协议（以下简称三方协议）：一、甲方、乙方代表羊山新区认可2013年5月21日丙方通过信阳阳光拍卖有限公司竞得（4808平方米）该宗地上房产确认价格1500万元整。二、甲、乙、丙三方同意按程序对新区-373号土地及其坐落在该宗地上的房产进行“现状”挂牌出让。三、丙方同意由甲方代表羊山新区收回该宗地上房产。并聘请双方认可有资质的评估机构信阳市三维资产评估事务所对房产进行评估，评估价值为1760万元。四、甲方、乙方鼓励丙方积极参与该宗地和房产竞拍，如果竞得该宗地和房产所有权，丙方足额按时缴纳土地出让金，丙方不再支付房产价值1760万元；如果该宗地和房产被他方竞得，甲方负责一个月内支付丙方房产价值金额1760万元。庭审中，关于牛琦俊竞得该宗地和房产所有权，不再支付房产价值1760万元的原因，牛琦俊解释称三方在协商过程中，已达成用该房产价值抵付被告三桥居委会应付的上述三桥社区服务中心工程款的意向，所谓不再支付该房产价值，实际上是以房抵债。被告三桥居委会对牛琦俊的上述解释，未提出相反意见。2017年9月21日，信阳市国土资源局在互联网上发布2017年第十三批国有建设用地使用权网上挂牌出让公告，该公告第2条载明：“WG2017-1301号宗地（注：本案涉案房屋所坐落的该宗土地）现状出让，该宗地已按规划部门要求配建一栋社区服务平台，建筑面积4808平方米，目前尚未办理房屋产权证，在该宗土地公开出让时，将宗地内已建的社区服务平台一并出让。经羊山新区管委会测算，4808平方米社区服务平台房产价值1771.8254万元。出让后，社区服务平台房产价值费用由竞得人另行支付”。原告泰来公司竞得该宗土地及坐落在该宗土地上的涉案房屋，于2017年11月1日与信阳市国签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同已履行完毕。原告泰来公司在办理涉案房屋的权属证书时，方知晓被告三桥居委会未依法依规缴纳涉案房屋的地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、增值税等税费合计944973.55元，以及人防易地建设费254205.93元，累计1199179.48元。另查明，原告泰来公司于2017年9月1日成立，类型为一人独资公司，牛琦俊为该公司的法定代表人、股东。在本案涉案房屋与其所在宗地一并挂牌出让前，牛琦俊已实际占有该房屋，并以该房屋所在地为住所，注册成立了原告泰来公司。审理中，牛琦俊将上述三方协议第四条约定的权利无偿转让给原告泰来公司，并通知了被告三桥居委会。上述事实有当事人陈述、三桥社服中心工程建设审批手续、工程建设合同及合作协议、工程预支款凭证、拍卖报告书、土地拍卖公告、三方协议、债权转让文书等证据予以证实。本院认为，一、尽管在办理三桥社区服务中心工程审批手续及该工程招投标过程中，以前进办事处及其设立的社区平台和农贸市场建设领导小组名义进行，但是，签订该工程的建设工程施工合同的发包人是被告三桥居委会，牛琦俊挂靠在河南五建第二建筑安装有限公司名下，借用该公司资质签订并实际履行《建设工程施工合同》和《项目合作合同》，合同的实际双方应当是被告三桥居委会和牛琦俊。从牛琦俊履行《建设工程施工合同》和《项目合作合同》的过程来看，被告三桥居委会对牛琦俊的挂靠和借用资质的行为是明知的，其双方的上述签订、履行《建设工程施工合同》和《项目合同合同》行为违反了效力性强制性法律规定，依法应认定《建设工程施工合同》和《项目合作合同》为无效合同。因三桥社区服务中心工程已经竣工验收并交付使用，依法牛琦俊可以参照合同约定向工程发包人即被告三桥居委会主张支付工程价款的权利，牛琦俊对被告三桥居委会就未付工程价款享有债权。二、被告三桥居委会虽然以公开拍卖的方式就涉案房屋与牛琦俊达成交易协议，但是，该交易协议并未实际履行完毕。之后，前进办事处、牛琦俊、三桥居委会达成并履行三方协议，导致交易的房屋被收回、牛琦俊已支付的购房款被退还的结局。实际上三方以协商一致的方式解除了上述拍卖交易协议，上述拍卖交易协议约定对交易双方当事人不再具有约束力。故，被告三桥居委会以该拍卖交易协议约定为由，主张涉案房屋相关税费应当由最终的买受人即原告泰来公司承担的抗辩意见不成立，本院不予采纳。三、对三方协议约定内容的认定，不能单纯地仅从该协议的字面意思去理解、认识，应当综合考察该协议形成的历史原因、签订背景、签订过程，结合前进办事处与三桥居委会之间系领导与被领导、管理与被管理的特殊关系，牛琦俊系原告泰来公司唯一股东、法定代表人等实际情况，根据合同目的、交易习惯和诚实信用原则，来合理认定合同当事人签订该协议时的真实意思。具体到本案，（一）涉案房屋系牛琦俊施工建设的三桥社区服务中心工程的的一部分，牛琦俊对被告三桥居委会就该工程未付工程款享有约1500万元的债权；涉案房屋已经拍卖程序被牛琦俊购得，且房屋价款亦约定为1500万元，被告三桥居委会与牛琦俊互负的工程款债务金额与购房款债务金额基本相当；（二）在上述背景条件下，三方协议第二、三、四条约定的真实意思应理解为：1.协商一致解除原拍卖交易协议，拍卖标的物即涉案房屋返还；2.重新评估涉案房屋的财产价值，均认可重新评估的价格1760万元，同时在牛琦俊拍得该房屋的条件下，与应付牛琦俊工程款债务进行概括抵销，抵销金额为1760万元，牛琦俊依约定对三桥居委会享有1760万元的债务抵销权；3.如牛琦俊未拍得涉案房屋，则前进办事处代为支付重新约定的应付工程款1760万元。四、牛琦俊与原告泰来公司之间为相互独立的民事主体，双方之间关于1760万元债务抵销权的转让，不违反法律规定，合法有效。原告泰来公司通过受让方式，依法取得对被告三桥居委会1760万元的债务抵销权。五、涉案房屋及其所在宗地的挂牌出让公告，明确载明涉案房屋的价格为1771.8254万元，原告泰来公司作为竞拍人对此是明知的，其在明知涉案房屋价格的情况下，仍然参与竞拍，竞拍成功并成交，以其行为表明其同意受此价格约定的约束，并按此价格履行付款义务。综上所述，被告三桥居委会作为涉案房屋的出卖人，反诉请求原告泰来公司按挂牌出让公告约定的价格1771.8254万元支付购房款，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于原告泰来公司与牛琦俊的特殊关系，可以认定上述三方协议第四条约定的抵销权行使条件成就，原告泰来公司依据其合法受让的针对被告三桥居委会的1760万元债务抵销权，主张抵销1760万元购房款债务，有事实和法律依据，本院亦予以支持。抵销后，原告泰来公司仍应承担的涉案房屋购房款余额为118254元。被告三桥居委会对出卖的不动产即涉案房屋，除负有实物的交付义务外，而且负有权利交付的义务。依据诚实信用原则和交易习惯，对于交易的不动产上存在的权利瑕疵，出卖人负有采取补救措施、以消除该权利瑕疵的合同义务；该项合同义务应当包括：对于该不动产在建设、审批手续过程中，依法缴纳的各项税费。未缴纳的，出卖后，出卖人负有补缴的义务。本案中，涉案房屋的地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、人防易地建设费均属于上述应当缴纳的各项税费之列。依据现行税法的相关规定，被告三桥居委会作为出卖人负有缴纳交易不动产的增值税、请求税务部门开具增值税发票，并将该增值税发票交付买受人即原告泰来公司的后合同义务。被告三桥居委会怠于履行上述合同义务，原告泰来公司因客观需要或基于防止损失扩大的目的代为缴纳的，其缴纳的费用、税款金额应视为因被告三桥居委会违约行为所造成的损失，原告泰来公司就其代为缴纳的费用、税款金额，依法有权要求被告三桥居委会承担相应的清偿责任。故，原告泰来公司请求被告三桥居委会给付其代为支付的上述1199179.48元税费，有事实和法律依据，本院予以支持。原告泰来公司本诉请求的利息损失，及被告三桥居委会反诉请求的利息损失，均无法律依据，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百条、第一百零七条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下:（2019）被告羊山新区前进街道办事处三桥社区居民委员会给付原告信阳泰来商务宾馆有限公司代缴的各项税费合计1199179.48元；（2019）原告信阳泰来商务宾馆有限公司给付被告羊山新区前进街道办事处三桥社区居民委员会购房款余额118254元；（2019）驳回原告信阳泰来商务宾馆有限公司的其他本诉请求；（2019）驳回被告羊山新区前进街道办事处三桥社区居民委员会的其他反诉请求。上述第一项、第二项判决确定的金钱给付义务，相互抵销后，被告羊山新区前进街道办事处三桥社区居民委员会仍应给付原告信阳泰来商务宾馆有限公司1080925.48元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15592元，由被告羊山新区前进街道办事处三桥社区居民委员会负担；反诉受理费64055元，原告信阳泰来商务宾馆有限公司负担428元，被告羊山新区前进街道办事处三桥社区居民委员会负担63627元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院，并自递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，在交费后5日内将交费凭证交至本院，否则，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  蒋 荟审判员  王晓蕾二〇一九年十月十五日书记员  齐 眉