湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初684号原告李九凤，女，汉族，1971年11月出生，住武汉市青山区。原告郑宝仲，男，汉族，1971年2月出生，住武汉市青山区。以上俩原告共同委托诉讼代理人甘海英、何秀（均为特别授权），湖北国涵律师事务所律师。被告鄂州恒大房地产开发有限公司，住所地鄂州市滨湖东路恒大影城2-15室。法定代表人孔德恒，董事长。委托诉讼代理人马文凤（一般代理），系该公司员工。被告金碧物业有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖新技术开发区珞瑜东路22号恒大华府A地块1栋2层5室、6室、22室、21室、23室。负责人雷梦婕，总经理。被告金碧物业有限公司，住所地深圳市南山区海街区科苑南路3239号阿里云大厦T3座10楼联庆。法定代表人徐力，董事长。被告金碧物业有限公司鄂州分公司，住所地鄂州市华容区庙岭镇金碧大道88号东北岸综合楼1楼。法定代表人雷梦婕，总经理。以上三被告共同委托诉讼代理人金剑（一般代理），金碧物业有限公司武汉分公司员工。被告毕扬搏（曾用名杨搏），男，1998年12月出生，住武汉市。委托诉讼代理人毕灵敏（特别授权），系被告毕扬搏之母。委托诉讼代理人张远平（特别授权），湖北众之声律师事务所律师。原告李九凤、郑宝仲与被告鄂州恒大房地产开发有限公司（以下简称“鄂州恒大公司”）、金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称“金碧武汉分公司”）、金碧物业有限公司（以下简称“金碧公司”）、金碧物业有限公司鄂州分公司（以下简称“金碧鄂州分公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于于2018年11月22日作出（2018）鄂0703民初831号民事判决书；原告李九凤、郑宝仲不服该判决，提起上诉；鄂州市中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）鄂07民终329号民事裁定书，发回本院重新审理。本院于2019年6月5日重新立案后，依原告李九凤、郑宝仲的申请，依法追加毕扬搏为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，由审判员姜大良任审判长，与审判员熊莉、人民陪审员胡金辉组成合议庭，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告李九凤及委托诉讼代理人甘海英，被告鄂州恒大公司的委托诉讼代理人马文凤，被告金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司的委托诉讼代理人金剑，被告毕扬搏的委托诉讼代理人毕灵敏、张远平，均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告李九凤、郑宝仲请求依法判令被告向原告赔偿直接损失236，959.22元、其他损失50，000元、鉴定费6，000元，共计292，959.22元；本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：原告于2012年6月21日购买被告鄂州恒大公司位于××区××北岸××天下产权式公寓××楼××单元××、××号房屋，被告金碧武汉分公司为该小区物业管理公司。2014年11月该房屋装修完毕，原告偶尔在此居住。2018年4月，因二楼楼栋总管入户水阀失效漏水，被告金碧武汉分公司未及时察觉、抢修，拖延数日后才告知原告漏水事宜，导致原告房屋室内装修大面积损坏，事后拒绝赔偿。二楼房屋未售出，无人居住。2018年7月11日，经湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司评估，原告遭受直接损失为236，959.22元，其他损失50，000元。综上，被告鄂州恒大公司开发的房屋存在质量问题导致原告受损，应当承担相应赔偿责任。被告金碧武汉分公司未尽到管理职责，应当与被告鄂州恒大公司承担连带赔偿责任。为维护合法权益，原告依据《中华人民共和国侵权责任法》相关规定向法院起诉，请求判如所请。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《不动产权证》[鄂（2016）鄂州市不动产权第0010765号]和《不动产权证》[鄂（2016）鄂州市不动产权第0011012号]，拟证实两原告为恒大金碧天下产权式公寓16号楼独单元1层11号房、12号房的权利人。证据二、销售不动产统一网络发票，拟证实被告鄂州恒大房地产开发有限公司为上述房屋的开发商、销售方。证据三、《钥匙托管承诺书》（编号：WHWY-KF02-F03）、《区域防火责任书》，拟证实被告金碧物业有限公司武汉分公司为上述房屋的物业管理公司。证据四、《商品房买卖合同》，拟证明毕扬搏系恒大金碧天下产权式公寓16号楼独单元2层12号房屋的权利人。证据五、现场检查图片及《情况说明》，拟证明原告房屋受损系毕扬搏家卫生间马桶软管漏水所致。证据六、视频，拟证明杨搏收房时发现卫生间马桶软管漏水，已告知金碧物业有限公司鄂州分公司并要求其关闭阀门，物业公司对原告房屋受损存在严重过错。证据七、视频、图片，拟证明原告家财物受损情况。证据八、《报告书》、鉴定发票，拟证明原告房屋受损的原因及损失金额为236959.22元，原告已支出鉴定费用6000元。证据九、《武汉市住宅室内装饰装修工程施工合同》，拟证明上述房屋原装修情况。被告鄂州恒大公司辩称，鄂州恒大公司不是涉案房屋的侵权人，本案涉案房屋已经出售，漏水原因是原告楼上房屋漏水造成的，楼上房屋也已经出售给毕扬搏，鄂州恒大公司不应当承担侵权责任。被告鄂州恒大公司为支持其辩称意见，向本院提交《商品房买卖合同》，拟证明原告楼上业主为杨搏，现名毕扬搏。被告金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司辩称，金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司不应承担责任。原告所诉漏水原因没有事实依据，所以不存在需要金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司抢修。武汉分公司并非案涉小区的服务单位，不应为本案被告。鄂州分公司是有能力承担本案责任的主体，金碧物业公司可以不作为本案被告来承担相应责任。本案原告财产损失是因为楼上业主马桶软管破裂漏水导致，与物业公司没有任何关联。物业公司发现原告有漏水痕迹情况，立即关闭了水阀，也及时通知了楼上楼下的业主，对该突发情况采取了相应的处理措施，已经尽到了物业管理的职责和义务。故原告所诉赔偿，不应由物业公司承担。被告金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、交房流程表、业主资料卡、物品领用登记表，拟证实鄂州恒大金碧天下16栋212房已经出售，2013年6月23日已完成验房收楼，该房屋业主为毕扬搏。证据二、住宅使用说明书、住宅质量保证书，拟证实16栋212房室内电气管线、给水排水管道质量保修期限为两年。证据三、16栋212房漏水照片，拟证实经现场查看漏水原因为16栋212室马桶后软管破裂导致。证据四、前期物业管理服务协议（2份），证明案涉项目的服务单位是金碧物业有限公司鄂州分公司。被告毕扬搏辩称，原告房屋受损事实不否认，但与其房屋漏水没有必然的因果关系，不排除同为二楼的211房间漏水的事实。如果是其房屋漏水导致，也是物业公司失职造成。故原告所诉赔偿没有事实依据，不应支持，毕扬搏不应承担赔偿责任。被告毕扬搏为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、调查笔录(高扬程)一份、微信聊天记录一份，拟证明如果鄂州恒大金碧天下小公寓16-111、16-112房间损失是16-212房间漏水所致，也是物业公司没有尽到管理职责所为。证据二、钥匙托管承诺书、钥匙借用登记表、免收物业承诺函，拟证明毕扬搏与被告金碧物业有限公司武汉分公司成立物业委托合同关系。证据三、前台值班登记表一份，拟证明16-211房间也存在漏水的事实，不排除16-111、16-112房间损失由16-211漏水所致。证据四、前期物业管理服务协议（2份），拟证明案涉项目的服务单位是金碧物业有限公司鄂州分公司。经庭审举证质证，本院对当事人提交的证据认定如下：（一）关于原告李九凤、郑宝仲的证据。五被告对原告提供的证据一、证据二、证据四、证据七没有异议。被告鄂州恒大公司、金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司对原告提供的证据五、证据七无异议，被告毕扬搏对原告提供的证据六没有异议。被告鄂州恒大公司、金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司对原告提供的证据三有异议，认为鄂州市分公司是其物业服务单位，其他公司不是其物业服务单位，对《钥匙托管承诺书》真实性有异议，印章没见过。被告鄂州恒大公司、金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司、毕扬搏对原告提供的证据五中的情况说明有异议，认为情况说明只加盖了公章，没有人签字，不能作为证据使用，不能够证明原告受损属毕扬搏家软管漏水所致。被告鄂州恒大公司、金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司对原告提供的证据六有异议，认为看不到何时拍摄，只能看出是发生漏水之后拍摄，物业公司工作人员并没有当场作出任何回复。被告毕扬搏对原告提供的证据七有异议，认为看不到受损情况。五被告对原告提供的证据八有异议，认为这个报告书是原告单方面委托鉴定的，不能够作为其补偿依据，所述内容和原告所诉赔偿是否有必然关联存在异议，不是评估受损的价值，报告已经过期，发票与本案无关联。五被告对原告提供的证据九有异议，认为对合同真实性持有异议，无法核实，也达不到证明目的。本院认为，原告提交的证据一、证据二，因被告认可其真实性，且该证据形式与内容符合法律规定，可以证实两原告为恒大金碧天下产权式公寓16号楼独单元1层11号房、12号房的权利人。鄂州恒大房地产开发有限公司为上述房屋的开发商、销售方。原告提交的证据三，依据被告方的陈述，可以认定被告金碧鄂州分公司为涉案房屋的物业管理人。原告提交的证据四可以证实毕扬搏系恒大金碧天下产权式公寓16号楼独单元212号房的权利人。证据七视频、图片，因被告认可原告房屋因漏水受损的事实，可以证明原告家财物受损状况。原告提供的证据五、证据六，结合庭审当事人陈述可以证实毕扬搏家卫生间马桶软管漏水。原告提供的证据八、证据九，该报告书记载的内容为原告房屋当时受损的金额为236959.22元，支出鉴定费用6000元，结合原告房屋受损的事实，且被告方未提出重新鉴定申请，故可以证实原告房屋受损后的金额为236959.22元及支出鉴定费用6000元。（二）关于被告鄂州恒大公司提供的证据。原告李九凤、郑宝仲，被告金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司，被告毕扬搏，均认可其具有真实性。本院认为被告鄂州恒大公司提供的商品房买卖合同，可以证明毕扬搏系恒大金碧天下产权式公寓16号楼独单元212号房的权利人。（三）关于被告金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司的证据。被告鄂州恒大公司对被告金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司提供的证据，没有异议。原告李九凤、郑宝仲对被告金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司提供的证据三、四没有异议。对证据一的真实性没有异议，但认为交房流程表和物品领用登记表写的是武汉分公司，业主资料卡填写是被告鄂州分公司，所以两公司都应该为本案责任公司；住宅使用说明书没有异议，但住宅质量保证书质保期限应该从使用起算，应该从2018年3月份起算。被告毕扬搏对被告金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司的证据提供的证据一没有异议，对证据二的质证意见与原告的质证意见一致。对证据三有异议，认为证明目的不能达到。对证据四证明目的有异议，认为武汉分公司也签订了合同，武汉分公司应该是本案被告。本院认为，被告金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司提供的证据，可以证实原告李九凤、郑宝仲受损房屋的物业管理公司为被告金碧鄂州分公司，16栋212室马桶软管破裂存在漏水，涉案原告的房屋于2012年6月21日购买，被告毕扬搏的房屋于2013年1月26日购买，予以采信。（四）关于被告毕扬搏的证据。原告李九凤、郑宝仲对被告毕扬搏对提供的证据一、证据二没有异议。对证据三证明目的有异议，认为其房屋漏水，与本案没有关联性。被告鄂州恒大公司、金碧武汉分公司、金碧公司、金碧鄂州分公司对被告毕扬搏提供的证据有异议。对证据一，认为证言不足以还原本案事实情况。对证据二，认为只是保管钥匙，没有其他服务，免收物业承诺函与本案无关。对证据三的真实性没有异议，但认为登记是他家漏水。本院认为，被告毕扬搏提供的证人证言显示发现马桶软管破裂存在漏水后报物业维修并要求关闭阀门，证人出庭陈述了相关事实,本院予以采信。前台值班登记表记载被告毕扬搏邻居发现被告毕扬搏家门口有积水及停水报物业处理，不能够证实被告毕扬搏隔壁有漏水情况。被告金碧武汉分公司与被告毕扬搏签订物业委托合同，但该物业实际由被告金碧鄂州分公司负责。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2012年6月21日，原告李九凤、郑宝仲与被告鄂州恒大公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告鄂州恒大公司开发的位于××区××北岸××天下产权式公寓××楼××单元××、××号房屋。2012年6月19日，原告与被告金碧鄂州分公司签订了前期物业服务协议，约定由金碧鄂州分公司负责物业服务。2013年1月26日，被告毕扬搏与被告鄂州恒大公司签订《商品房买卖合同》，被告毕扬搏购买了被告鄂州恒大公司开发的位于××区××北岸××天下产权式公寓××楼××单元××号房屋。同日，被告毕扬搏与被告金碧鄂州分公司签订了前期物业服务协议，约定由金碧鄂州分公司负责物业服务。2016年12月11日、2016年12月19日，原告分别办理了该房屋产权和土地使用权证。2014年11月，原告将两套房屋打通装修完毕，原告偶尔在此居住。2018年3月，被告毕扬搏之母准备委托中介出售涉案房屋时，发现马桶周围存在漏水，要求物业公司关闭阀门及维修。2018年4月19日，鄂州恒大金碧天下物业服务中心维修部人员对16号楼巡查时发现16号楼212号房主即被告毕扬搏家门口有大面积积水，怀疑该户家中渗水，将被告毕扬搏家水阀关闭，并通知被告毕扬搏家人和原告。因原告和毕扬搏属于非常住户，当天毕扬搏和原告未能及时到场确定漏水情况。2018年4月20日，毕扬搏和原告到达现场，打开毕扬搏家水阀后发现是该户马桶后软管破裂导致渗水。事后原告带来原装修负责人现场查看损失，物业负责人及维修人员均在场，三方就赔偿问题未能达成一致意见。原告委托湖北永信房地产土地资产评估咨询有限公司对其损失进行评估。2018年7月11日，湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司作出《房屋室内重新装修工程造价咨询报告书》，预算编制金额为236，959.22元，支出鉴定费用6，000元。本院认为，本案争议焦点如下：（一）、原告房屋损失是否由被告毕扬搏房屋渗漏造成。各方当事人均认可原告房屋确实存在因为漏水导致受损事实，考虑到原告和被告毕扬搏属于楼上和楼下的邻居关系,且被告毕扬搏房屋确实存在漏水情况,而被告毕扬搏辩称可能属于其他原因导致原告房屋受损，而被告毕扬搏提供的前台值班登记表记载被告毕扬搏邻居发现被告毕扬搏家门口有积水及停水报物业处理，而非其他原因漏水。根据原、被告当庭陈述及提供的视频资料，可以认定原告房屋的受损系因被告毕扬搏房屋的软管破裂导致渗水造成。（二）责任承担的方式。被告毕扬搏作为212号房屋的所有人,根据被告毕扬搏的陈述及提供的证据,其在前期查看房屋时即发现存在漏水现象,向被告物业公司的工作人员反映，但被告毕扬搏明知其房屋存在漏水的情况下,并未进行检查、更换或维修,且无人在房屋中时未尽到谨慎义务，造成漏水,致原告房屋财产受损,故被告毕扬搏在本案中理应承担相应的赔偿责任。被告金碧鄂州分公司在被告毕扬搏前期查看房屋时即发现存在漏水现象,其向被告物业公司的工作人员反映漏水情况，要求关闭阀门的情况下，应及时排查原因、通知相关业主、采取措施防止损失进一步扩大。根据原、被告双方陈述,物业公司作为专业部门并未就此安全隐患及时提出解决方案,其怠于履行管理、通知、协助义务致使水管漏水隐患未能及时整改是对原告造成损害并致损失扩大的重要原因,故被告金碧鄂州分公司亦应承担相应赔偿责任。根据原告、被告毕扬搏与被告鄂州恒大公司签订的商品房买卖合同,房屋已经过了保修期,故被告鄂州恒大公司不应该承担责任。因金碧鄂州分公司不具备法人资格，被告金碧公司作为金碧鄂州分公司的开办单位，应该对金碧鄂州分公司承担的责任承担连带责任。原告未经有关部门批准擅自打通两套房屋，导致两套房屋大面积渗水，对于损失的扩大也有责任，亦应承担责任。根据原告财产损坏的状况及公平原则,经本院综合考量被告毕扬搏、被告金碧鄂州分公司的行为对原告所遭受损害的原因力大小，对原告所遭受的损失，被告毕扬搏承担50%的赔偿责任，被告金碧鄂州分公司承担25%的赔偿责任，原告自行承担25%的责任。（三）原告损失数额的认定。结合原告房屋受损的事实，且被告方对鉴定报告未提出重新鉴定申请，该鉴定报告所列项目亦属于因漏水导致的财产损失，故可以根据评估部门出具工程造价鉴定报告认定原告的财产损失为人民币236959.22元、鉴定费6000元，合计242959.22元。根据上述承担责任的比例，被告毕扬搏承担121，479.61元，被告金碧鄂州分公司承担60，739.81元。原告没有提交充分的证据证明存在其他损失的项目和金额,相应的诉讼风险自行承担，本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十二条、第十五条、第十九条,《中国人民共和国物权法》第十五条、第三十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告毕扬搏于本判决生效之日起十日内赔偿原告李九凤、郑宝仲房屋漏水造成的经济损失人民币121，479.61元；二、被告金碧物业有限公司鄂州分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李九凤、郑宝仲房屋漏水造成的经济损失人民币60，739.81元，被告金碧物业有限公司承担连带赔偿责任。如果被告毕扬搏、金碧物业有限公司鄂州分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李九凤、郑宝仲的其他诉讼请求。本案受理费5694元，由原告李九凤、郑宝仲负担1423.50元，被告毕扬搏承担2847元，被告金碧物业有限公司鄂州分公司负担1423.50元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院；对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，上诉案件期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位为湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行为中国农业银行鄂州市分行鄂城支行17×××619761，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为0711-3587670。审 判 长  姜大良审 判 员  熊 莉人民陪审员  胡金辉二〇一九年十月十六日书 记 员  王 芳