安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖18民终1269号上诉人（原审原告）：蔡顺林，男，1971年1月31日出生，汉族，驾驶员，户籍地安徽省郎溪县，现住安徽省郎溪县。上诉人（原审原告）：窦年琴，女，1972年8月1日出生，汉族，农村居民，户籍地安徽省郎溪县，现住安徽省郎溪县。被上诉人（原审被告）：郎溪百利置业有限公司，住所地郎溪县建平镇中港东路北侧。法定代表人：曹康荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：施峥嵘，该公司员工。委托诉讼代理人：梅迪，安徽梅志宏律师事务所律师。上诉人蔡顺林、窦年琴因与被上诉人郎溪百利置业有限公司（以下简称百利置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2019）皖1821民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡顺林、窦年琴上诉请求：撤销一审判决，改判百利置业公司承担逾期交房违约金25833.8元，并自起诉之日起按照年利率6%计算逾期付款利息。事实和理由：1.一审判决认定其主张逾期交房违约金超过诉讼时效错误。自2016年2月4日交房后，蔡顺林、窦年琴多次到百利置业公司要求办理房产证并结算相关违约金及办证违约金，百利置业公司曾分两次向其出具结算清单。因百利置业公司多次口头承诺会尽快办理，但一直拖延未支付，其与小区其他住房户才诉至法院。2.依据人之常情，蔡顺林、窦年琴巨资购买房屋，房屋产权证未办理，不存在不向百利置业公司主张权利，本案存在诉讼时效中止情形。百利置业公司辩称，蔡顺林、窦年琴的上诉所称事实不属实，其上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蔡顺林、窦年琴向一审法院起诉请求：1.百利置业公司支付逾期交房违约金25833.8元，并从起诉之日起按照年利率6%计算逾期付款利息损失；2.百利置业公司支付逾期办理产权证违约金4150元，并从起诉之日起按照年利率6%计算逾期付款利息损失。一审法院认定事实：百利置业公司系郎溪县书香丽景小区的开发商。2014年2月18日，蔡顺林、窦年琴（买受人）与百利置业公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014预0000563），蔡顺林、窦年琴向百利置业公司购买书香丽景小区E幢××号预售商品房一套，合同约定房屋建筑面积为108.41㎡，商品房总价为415000元，首付款为125000元，余下290000元于2014年2月18日同时办理银行按揭。合同第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2015年5月30日前将经分期综合验收合格的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于买受人未能及时结清房款或未能及时办理银行按揭的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按照下列第1，2项处理：1.…。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。同时，百利置业公司与蔡顺林、窦年琴签订《合同补充协议》1份，该协议第四条第3项约定：“买受人应在本合同签订起15日内，按照银行规定完成银行按揭合同办理；若因买受人原因致按揭贷款不能在合同约定之日前全部到出卖人账户，即视为买受人逾期付款；买受人按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任”。蔡顺林、窦年琴支付购房首付款125000元，2014年9月4日，中国银行郎溪支行发放个人住房贷款290000元至百利置业公司账户。2016年2月4日，百利置业公司通知蔡顺林、窦年琴接收房屋。2016年2月18日，百利置业公司与蔡顺林、窦年琴办理房屋交接手续，将房屋交付蔡顺林、窦年琴使用。百利置业公司分别于2014年2月27日、2016年4月26日开具销售不动产统一发票，付款方为蔡顺林、窦年琴，收款方为百利置业公司，金额分别为125000元和292367元，两项合计房款总额为417367元。2019年3月21日，蔡顺林、窦年琴诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，蔡顺林、窦年琴与百利置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。蔡顺林、窦年琴依照合同约定完成了支付购房款义务，百利置业公司应当依照合同及补充协议约定，于2015年5月30日将房屋交付蔡顺林、窦年琴使用。百利置业公司抗辩称本案超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案双方约定2015年5月30日交房，2016年2月4日实际交房，蔡顺林、窦年琴2019年3月21日向法院提起诉讼，主张逾期交房违约金，应适用《民法总则》规定的三年诉讼时效。依《商品房买卖合同》第九条约定,出卖人逾期交房超过30日的,应自约定的最后交付期限的第二天起,按日向买受人支付已付款万分之2.5的违约金。该条对逾期交房违约金约定按日计付且起算点明确,逾期交房违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算，该违约金诉讼时效的起算点应为自买受人主张逾期交房违约金之日向前推三年即为2016年3月22日。故蔡顺林、窦年琴主张逾期交房违约金请求权已超过诉讼时效，且未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据,不予支持。关于蔡顺林、窦年琴主张逾期办证违约金请求，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。本案实际交房时间为2016年2月4日,依合同约定，百利置业公司应于2016年5月5日前将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案，同理，亦应适用三年诉讼时效，蔡顺林、窦年琴2019年3月21日主张逾期办证违约金的请求，未超过诉讼时效，予以支持。蔡顺林、窦年琴主张的逾期办证违约金利息部分，经审查，双方合同中虽约定了逾期办证违约金计算方式，但对付款时间并无约定，应当从蔡顺林、窦年琴主张之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决：一、郎溪百利置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付蔡顺林、窦年琴逾期办证违约金4150元及利息（利息自2019年3月21日起，以4150元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）；二、驳回蔡顺林、窦年琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，减半收取计275元，由蔡顺林、窦年琴负担200元，郎溪百利置业有限公司负担75元。二审中，蔡顺林、窦年琴提举一份结算清单，说明其称该结算清单系2017年9月份陈传霞当着王建雷的面从其财务电脑中打印出来的，其向百利置业公司主张逾期交房违约金，陈传霞说因其按揭贷款延期，反而欠公司利息13267.5元，截至2017年9月份百利置业公司应当承担逾期交房利息是25833.75元，两比后差额为12566.25元，该结算清单已经清楚注明，但是陈传霞以还未最终形成结算为由拒不签字。拟证明其曾于2017年9月份向百利置业公司主张权利。百利置业公司质证认为，该结算清单没有经办人签字，对证据的“三性”不认可，蔡顺林、窦年琴的证明目的不成立。本院向陈传霞、王建雷电话核实该份结算清单出具的经过，该二人对蔡顺林、窦年琴陈述的内容予以否认，因该结算清单无经办人签名亦未加盖百利置业公司的公章，真实性无法核实，本院依法不予认定。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，法院不应对诉讼时效问题进行主动审查和裁判，但因百利置业公司一、二审均对诉讼时效提出抗辩，故诉讼时效是本案审理中必须审查的范围之一。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，其公力救济权归于消灭的一种时效制度，即胜诉权利归于消灭。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。关于蔡顺林、窦年琴主张支付逾期交房违约金25833.8元的诉请，经审理查明，百利置业公司于2016年2月4日实际交付房屋，蔡顺林、窦年琴自此知道房屋实际逾期交付249天，其主张逾期交房违约金的诉讼时效应当自此开始计算三年即截止2019年2月4日。蔡顺林、窦年琴二审中提举的结算清单因其上无经办人签名、亦未加盖百利置业公司的印章，百利置业公司对该份结算清单予以否认，蔡顺林、窦年琴据此主张其曾于2017年9月份向百利置业公司主张逾期交房违约金，从而引起诉讼时效中断，因无其他证据佐证，本院二审对其主张的此节事实实难认定。综上，蔡顺林、窦年琴一、二审均未能提举有效证据证明本案诉讼时效存在中断、中止、延长的法定情形，也未在法律规定的诉讼时效期间内主张权利，已经丧失胜诉权。蔡顺林、窦年琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人蔡顺林、窦年琴负担。本判决为终审判决。审判长  陈月银审判员  赵 萍审判员  李 娜二〇一九年十月十四日书记员  杨 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……