浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初3014号 原告：淳安县恒邦物业管理股份有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇鼓山大道379号五楼。 法定代表人：徐建平,董事长。 委托诉讼代理人：胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。 被告：上海不凡物业管理有限公司，住所地：上海市浦东新区川沙新镇车站路22号203室。 法定代表人：张月师，总经理。 委托诉讼代理人：张弘强，张帝伟，公司员工。 原告淳安县恒邦物业管理股份有限公司（以下简称恒邦物业）诉被告上海不凡物业管理有限公司（以下简称不凡物业）侵权责任纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理。经原告恒邦物业申请并提供担保，本院对不凡物业价值800000元的财产采取了保全措施。本案依法由审判员孙婷适用简易程序于2019年7月22日第一次公开开庭进行审理，原告恒邦物业的委托诉讼代理人胡爱平，被告不凡物业的委托诉讼代理人张弘强、张帝伟到庭参加诉讼。于2019年9月11日第二次公开开庭进行了审理，原告恒邦物业的委托诉讼代理人胡爱平，被告不凡物业的委托诉讼代理人张弘强、张帝伟到庭参加诉讼。因案情复杂转为普通程序于2019年10月16日第三次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年6月1日至2015年5月31日期间，千岛湖镇明珠花园小区由原告提供物业管理和服务。2015年5月，原告与当时的千岛湖镇明珠花园业主委员会移交工作时，原告尚有管理期间应收取但未收取的物业管理费1112325.7元。2015年6月18日，千岛湖镇明珠花园业主委员会与上海不凡物业管理有限公司签订《明珠花园物业服务合同》，合同期限自2015年6月1日至2018年5月30日止。合同期内被告于2015年6月17日注册成立上海不凡物业管理有限公司淳安分公司并领取营业执照。期间，均以上海不凡物业管理有限公司和淳安分公司的名义向明珠花园业主收取物业费。其中被告擅自收取了原告合同期内的物业费797069.66元，拒绝支付给原告，使原告遭受了重大经济损失。起诉要求判令被告赔偿千岛湖镇明珠花园小区原告管理服务期间应收取而被被告擅自收取并拒绝支付给原告的物业服务费797069.66元。 被告答辩称：1、原告主张物业欠费的相对方应该是业主，现在原告向不凡物业主张对象错误，而且该主张也已经超过诉讼时效。2013年6月1日至2015年5月31日期间，明珠花园小区是由原告负责管理服务，这期间的物业费应该由原告收取。原告也提交了证明物业费收取及业主欠费情况，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。原告完全可以按此条司法解释向业主主张自己的权利，而不是四年后制作一些所谓的证明证据向第三方主张，显然主体不适格，且诉讼时效已经超过。2、根据司法解释，若不凡物业收取了非不凡物业服务期间的费用也应该是退还给业主而不是原告，业主与原告发生合同关系，业主向原告欠付费用有一定理由或者纠纷存在，本案中法院不能在业主未到场的情况下判定业主应当全额向原告付费。司法解释第9条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。明确物业服务企业多收取的费用应当退还给业主。目前部分业主已经向不凡物业主张这项权利，且在部分案件中已经得到兑现，即将2015年1-5月的物业费抵扣2018年1-5月未交的物业费。（2019）浙0127民初2698号案件即为这样的情况。3、原告出具的朱唯立的证明，不凡物业不认可。原告是与业主之间发生物业服务合同纠纷，原告与不凡物业不存在任何法律关系，请求驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交如下证据材料： 1、千岛湖镇明珠花园业主委员会与恒邦物业签订的《明珠花园物业服务合同》1份（复印件，与原件核对一致），证明2013年6月1日至2015年5月31日期间明珠花园小区由原告负责管理服务的事实； 2、2015年工作移交清单及物业费收费、欠费情况表1份（原告制作），证明原告与业主委员会在2015年5月工作移交时尚有应收取而未收取的物业费的事实； 3、变更工商登记材料1份（打印件，加盖杭州市工商行政管理局档案专用章），证明原告公司名称2017年由淳安县恒邦物业管理有限公司变更为淳安县恒邦物业管理股份有限公司； 4、千岛湖镇明珠花园业主委员会与不凡物业签订的《明珠花园物业服务合同》1份（复印件，与原件核对一致），证明2015年6月1日至2018年5月31日期间明珠花园小区由被告负责管理服务的事实； 5、协议书1份（原件）、证明1份（原件）、明珠花园物业费台账及汇总1份（打印件）、淳安县公安局110处警现场情况登记表1份（原件）、上海不凡物业管理有限公司淳安分公司营业执照1份（复印件，与原件核对一致），证明朱唯立与被告共同投资管理明珠花园小区并退出服务的事实。期间被告擅自收取恒邦物业2015年5月30日前服务期间应收未收物业费484424元的事实。上海不凡物业管理有限公司淳安分公司的负责人是朱唯立。截至张帝伟报警当天，被告收取了物业费484424元； 6、明珠花园物业费及台账汇总1份（复印件）、情况说明1份（原件），证明截至2018年5月，被告擅自收取原告服务期间应收取未收取的物业费797069.66元。截至2018年5月底，被告的侵权行为是持续的； 7、朱唯立的证人证言，为了证明第五组证据中明珠花园物业费台账及汇总的来源。邵小剑的证人证言，为了证明第六组证据中明珠花园物业费及台账汇总的来源及情况说明的来源； 8、承诺书5份（原件）、台账5份（复印件），证明原告根据邵伟民提交的台账对明珠花园五个小区的部分业主进行了核实，以证明邵伟民提交的台账真实性。 被告质证如下：对证据1无异议；证据2，物业费收取情况不清楚；对证据3无异议；对证据4无异议；证据5，协议书是真实的，因为朱唯立没有出资，所以就退股了。对朱唯立出具的证明不认可。对分公司的营业执照无异议。对报警记录无异议。对台账及汇总表有异议，系原告自己制作，不清楚来源，不予认可；证据6，台账及汇总表是复印件，不予认可。情况说明是明珠花园第四届业委会出具的，而不凡物业是与第三届业委会发生关系，也是与第三届业委会进行交接的，所以证明的内容不真实；证据7，邵小剑的证言都是其个人认为，也不知道邵伟民台账的具体来源。朱唯立因与不凡物业有矛盾，所以制作了假的台账；证据8，原告是付费要求业主对物业费交纳情况进行签名或捺印的，据被告了解，原告是按照15元/户的标准付费的，钱是支付给业主的。 被告向本院提交： 1、汇总清单1份（不凡物业自制），证明2016年3月30日之后，不凡物业收取的2015年5月30日之前的物业费及2018年1-5月份物业费欠费情况； 2、U盘1个，证明原告提交的业主签字的台账系付费获得，不应该被采信。 原告对被告提交的汇总清单三性均有异议。被告应该提交管理期间所有的物业费票据，尤其是朱唯立在分公司负责期间的物业费收取情况。对U盘中的内容，陈锡财与邵伟民与被告法定代表人张月师的对话中，并没有明确15元每户的费用是给谁的。原告提交的证据8中的台账是委托明珠花园小区现在的物业服务公司“钱塘物业”的保安上门核实的，原告确实支付给钱塘物业的保安15元/户的误工费，不是如被告陈述，15元是支付给业主的。 本院向双方出具2019年8月26日邵伟民询问笔录1份，原告对该笔录无异议。被告认为询问笔录的内容与本案无关，邵伟民陈述的内容未经被告认可，提供的台账也未经不凡物业盖章确认。 本院对原告提供的证据认证如下：证据1，予以采信。合同中约定原告在明珠花园小区服务期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止；因邵伟民是明珠花园第三届业委会成员，明珠花园小区的原始台账由每个小区的岗亭保安保管，邵伟民提交的证据6，明珠花园一区、二区、三区、四区的物业费台账系邵伟民从岗亭保安处获得，比照证据2恒邦物业提交的台账并结合邵伟民的询问笔录，证据2本院均予以采信，证据6中一、二、三、四区物业费的台账及邵伟民的询问笔录本院均予以采信；证据3、4，本院予以采信；证据5，协议书本院予以采信，从该份协议书内容可知，朱唯立在2015年6月1日至2016年3月期间负责明珠花园小区物业服务。朱唯立出具的证明内容提到，在与张月师合伙期间尚有应支付给朱唯立的费用没有结清，但是据本院查实，2016年8月23日，上海不凡物业管理有限公司淳安分公司起诉朱唯立民间借贷纠纷一案，要求朱唯立归还借款50000元并支付相应利息，双方最终调解结案，被告朱唯立返还借款本金50000元并约定了其他条款。若朱唯立认为不凡物业尚有费用应该支付，那按常理应该与前述民间借贷案件一并处理，故朱唯立的证明及其提供的台账，本院均不予采信。对分公司的营业执照无异议；证据6中2018年明珠公馆店面物业费及明珠花园五区物业费台账系从明珠花园第四届业委会处复印而来，而不凡物业也是与明珠花园第四届业委会进行的交接，结合淳安千岛湖明珠花园业主委员会出具的情况说明，不凡物业向业委会提供了明珠花园小区2015年至2018年物业费台账的电子打印件，故证据6中的这两份台账及情况说明，本院予以采信；证据7，因朱唯立与被告之间存在利益关系，故对朱唯立的证言，本院不予采信。邵小剑的证言，本院将结合其他证据在本院认为中一并论述；证据8，对已经核对交纳物业费情况的业主，经确认，本院予以采信。 被告的证据，不凡物业在2016年3月份至2018年7月份之间收取了108户业主的物业费，其中包括2015年1月至5月之间的物业费、2014年1月至2015年5月之间的物业费、2013年1月至2015年5月之间的物业费，对该事实本院予以确认；对陈锡财、邵伟民跟张月师的通话记录中无法得知，15元每户的费用是原告支付给业主，以要求原告在台账上签字或捺印，故两份通话记录，本院均不予采信。 根据上述证据的分析认定，结合当事人的陈述及举证责任，本院认定本案事实如下： 2013年7月20日，千岛湖明珠花园业主委员会与淳安县恒邦物业服务有限公司签订《明珠花园物业服务合同》一份，约定自2013年6月1日起至2016年5月31日期间由淳安县恒邦物业服务有限公司为明珠花园小区提供物业服务。合同签订后，淳安县恒邦物业服务有限公司实际服务期限为2013年6月1日起至2015年5月31日止。2017年11月14日，淳安县恒邦物业服务有限公司更名为淳安县恒邦物业管理股份有限公司。2015年6月18日，千岛湖明珠花园业主委员会与上海不凡物业管理有限公司签订《明珠花园物业服务合同》一份，约定自2015年6月1日起至2018年5月30日期间由不凡物业为明珠花园小区提供物业服务。2015年6月17日，上海不凡物业管理有限公司淳安分公司成立，负责人为朱唯立，由该分公司实际履行对明珠花园小区的物业服务并收取相关费用，由朱唯立负责。在恒邦物业及不凡物业服务期间，物业费均由各区保安收取，各区的物业费原始台账也存放至各区保安岗亭内。 另查明，2018年5月18日，明珠业委会正处于换届改选启动阶段，不凡物业与业委会不再适合签订新一届物业服务合同，而已签的物业服务合同于5月31日到期，考虑到小区物业不能出现脱管以及业委会换届的周期，明珠业委会和不凡物业公司签订了《补充协议》一份，约定：2018年5月31日本届合同结束后，不凡物业公司仍旧正常开展工作继续为小区的业主服务直至新一届业委会成立并选聘物业成功，2018年8月，千岛湖镇明珠花园小区业主大会选举产生新一届业委会，并于同年11月，选聘了新的物业服务公司。2018年10月31日，不凡物业公司退出明珠花园小区，2018年11月1日，不凡物业公司与明珠业委会就有关物品和材料进行了移交。 不凡物业在2015年6月1日之后收取了部分2015年5月31日之前的物业费。根据邵伟民提供的明珠花园小区台账计算，不凡物业收取恒邦物业服务期间的物业费为797069.66元，被告自认收取2015年5月31日之前的物业费为37529.5元。 本院认为，根据不凡物业与明珠业委会签订的《明珠花园物业服务合同》第三十五条的约定：本合同期限暂定三年，自2015年6月1日起至2018年5月30日止……，不凡物业实际服务期限自2015年6月1日起至2018年10月31日，也即不凡物业只能收取实际服务期间内的相关费用。不凡物业收取了2015年6月1日之前原告服务期间应收取的物业费，侵害了原告的财产权益，而案由为财产损害赔偿纠纷中的财产损害赔偿是指物权受到侵权后的损害赔偿，本案原告以该案由起诉不妥。本院将案由调整为侵权责任纠纷。 不凡物业抗辩其与原告不发生合同关系且原告主张已经超过诉讼时效。原被告间不存在合同关系属实，但是被告也认可收取了恒邦物业服务期间应该由恒邦物业收取的物业费，而且根据被告提交的证据，在2018年8月份还收取了部分业主在2015年1-5月份的物业费，也即被告的侵权行为一直持续。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案应从被告侵权行为实施终了之日起计算，故原告的起诉未超过诉讼时效，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 至于原告主张的金额，不凡物业认可物业费收费原始台账存放在各区岗亭保安处，而且部分物业费也由保安收取。若被告对原告提交的证据有异议，应提交反驳证据，虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”也即“谁主张，谁举证”，但本案在被告服务期间，被告收取的物业费情况，被告应该最清楚，且应该有相应的收款收据或者其他相应凭证，故应由被告举证证明未收取原告服务期间应该收取的物业费。被告在第一次开庭时提出，2015年6月1日至2016年3月30日朱唯立负责期间的部分物业费并没有交给被告，朱唯立也未将该期间收取的物业费台账及其他资料移交给被告，2016年3月30日之后，由被告另一工作人员也即本案被告的委托诉讼代理人之一张帝伟到千岛湖明珠花园具体负责，张帝伟在庭审中陈述朱唯立管理期间分公司的账目混乱，物业费收取也很混乱。既然被告知道了前述状况，理应对朱唯立期间的物业费收费情况进行调查整理，以便之后的物业费正常收取。被告代理人认为与朱唯立之间的民间借贷纠纷就是对朱唯立负责期间物业费的结算，不符合常理，被告处应该存有其服务期间所有的物业费收费台账及收据，所以被告虽然在第二次开庭提交了部分在2016年3月份之后收取的108户业主在2015年6月1日之前交纳的物业费台账，并不能证明被告就只收取了该108户业主在2015年6月1日之前的物业费。原告在第三次开庭时提交的经过300户业主核实的物业费台账，也可以进一步证实邵伟民提交的物业费台账的真实性，虽然被告庭审中提出该证据系原告通过支付给签字捺印的业主相应费用才取得，但通过被告提交的两段通话记录并不能证明该事实，在庭审中，被告也明确表示不会再对签字捺印的300户业主核对，故被告未提供反驳证据，应该承担举证不能的后果，本院对原告主张的诉讼金额予以支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告上海不凡物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告淳安县恒邦物业管理股份有限公司物业服务费797069.66元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11770元，保全费4520元，合计16290元，由被告上海不凡物业管理有限公司负担。 原告淳安县恒邦物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告上海不凡物业管理有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙 婷 人民陪审员  童全玉 人民陪审员  汪丽琴 二〇一九年十月十七日 书 记 员  王红良 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 第十五条第（四）项（四）返还财产； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。