广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终9021号上诉人（原审原告）：莫水源，男，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：关伟均，广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴绮慈，广东维盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市正华土地开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：黄进豪。委托诉讼代理人：李正，广东碧辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴升南，广东碧辉律师事务所律师助理。原审第三人：郁南县农村信用合作联社，住所地广东省云浮市郁南县。法定代表人：蔡碧伟。委托诉讼代理人：陈智敏，该社员工。上诉人莫水源因与被上诉人肇庆市正华土地开发有限公司（以下简称正华公司）、原审第三人郁南县农村信用合作联社（以下简称郁南农信社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。莫水源上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认莫水源与正华公司于2013年7月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.本案一、二审诉讼费用由正华公司承担。事实与理由：（一）莫水源与正华公司签订的《国有土地使用权及房屋转让合同》《房屋租赁合同》等所有合同和资料，都是合同当事人的真实意思表示，合法有效。2013年7月3日，莫水源与正华公司签订《国有土地使用权及房屋转让合同》，约定正华公司将涉案标的物转让给莫水源，莫水源为此向正华公司支付了定金100万元。但其后因正华公司无力履行合同约定事项，双方协商达成一致意见，由正华公司将涉案标的物租赁给莫水源，故双方又在2013年7月16日签订了《房屋租赁合同》。为了明晰双方关于《国有土地使用权及房屋转让合同》《房屋租赁合同》的权利义务关系，双方又在2013年8月21日签订《协议书》，明确由于涉案标的物未能办理过户，正华公司同意将涉案标的物出租给莫水源使用。如涉案标的物变更登记到莫水源名下，则《房屋租赁合同》项下双方的租赁关系解除，反之则继续履行《房屋租赁合同》，莫水源支付的转让款作租赁费及按金。（二）正华公司对涉案标的物的处分属于有权处分，其与莫水源之间签订的合同不存在恶意串通，也不存在损害第三人利益的情形。本案中，郁南农信社在明知涉案标的物存在出租的情况下仍然发放贷款，应由其自行承担法律风险。（三）一审法院仅依其推理即作出不支持莫水源的诉讼请求的判决，与客观事实不符。一审法院未查明本案客观事实，作出错误判决，应予以撤销或发回重审。为此，莫水源提出上诉，请求二审法院依法查明事实，维护莫水源的合法权益。正华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。郁南农信社述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。莫水源向一审法院起诉请求：1.判决确认莫水源与正华公司于2013年7月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.本案受理费由正华公司承担。一审法院查明事实：2013年7月3日，莫水源与正华公司签订《国有土地使用权及房屋转让合同》，约定由正华公司将其所有的位于佛山市高明区********的国有土地使用权及房屋转让给莫水源，转让标的为1330万元，首期定金为100万元，应在签订合同之日起三个工作日内支付，第二期1130万元，应于签订合同之日起一个月内由正华公司存入郁南农信社存管账户，余款100万元在办妥转让标的过户手续后三个工作日内支付。合同还明确提到涉案标的物已于2012年3月20日抵押给郁南农信社（他项权证号为佛他052012XXXX）。莫水源明确表示已知晓转让标的现状（包括抵押、土地及房屋的其他现状），并愿意按现状购买。2013年7月10日，莫水源向正华公司支付了100万元定金。正华公司也将涉案标的物交付给莫水源。2013年7月16日，就同一标的物，在前述转让合同未解除的情况下，莫水源又与正华公司签订《房屋租赁合同》，约定将正华公司所有的位于佛山市高明区********的房屋出租给莫水源，租赁期限为20年，自2013年7月16日至2033年7月30日，前7年的租金为20000元／月，后13年的租金为25000元／月，租金支付方式为每月5号以前将当月租金汇至正华公司指定的银行账户。合同签订后，莫水源未向正华公司支付过任何租金，截止2019年3月，需要给付的租金超过130万元。2013年8月6日，莫水源又将涉案标的物中的房产以每月62000元的租金转租给徐某明用于某涛酒店经营使用，并约定租金每两年递增5%。经查，正华公司与某涛酒店成立时的股东都是郑某新、黄某、刘某，正华公司的股权结构一直未发生变化，某涛酒店则于2014年4月2日股东变更为黄某、刘某、徐某明、欧某伟，其中徐某明为执行董事。另查，2015年3月26日，为担保郁南县昊源实业有限公司向郁南农信社借款2000万元，正华公司在涉案不动产上设定了最高额抵押，抵押权人为第三人郁南农信社，他项权证号分别为粤房地他项权证佛字第0520150XX号、佛高他项（2015）第0600XXX号。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。莫水源请求确认其与正华公司于2013年7月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效，但其却未能提供充分的证据证明其与正华公司之间存在真实的租赁合同关系，一审法院对其诉讼请求不予支持。理由如下：第一，莫水源通过与正华公司签订《国有土地使用权及房屋转让合同》取得涉案不动产的占有、使用、收益和处分权利后，尚未超过一个月的约定付款期限，仅仅在13天后，且在该转让合同未解除的情况下，又与正华公司签订《房屋租赁合同》，明显与常理不符。莫水源诉称是因为正华公司自身原因导致不能办理过户手续，双方才重新签订《房屋租赁合同》，但莫水源的说法显然与事实不符，因为莫水源在与正华公司签订《国有土地使用权及房屋转让合同》时已经知晓转让标的已经抵押给郁南农信社，并表示愿意按现状购买，在约定的付款期限未届满的情况下，莫水源又如何得知涉案标的物不能办理过户手续，故其说法是自相矛盾的。而且，即使双方要重新签订《房屋租赁合同》，也应当先解除《国有土地使用权及房屋转让合同》，并在《房屋租赁合同》中明确约定已经支付的100万元定金转为租金。第二，正华公司和某涛酒店的主要股东都是郑某新、黄某、刘某，某涛酒店的经营者徐某明完全可以直接与正华公司签订房屋租赁合同，没有必要通过莫水源承租涉案房屋后再与莫水源签订房屋租赁合同。第三，合同约定租金的支付方式为“每月5号以前将当月租金汇至甲方指定的银行账户”，但莫水源除了按照转让合同的约定向正华公司交付了100万元定金后，并没有向正华公司支付过任何租金，即使按照莫水源所说100万元定金用于抵扣租金，按照双方合同约定，截止2019年3月，莫水源需要支付给正华公司的租金高达130多万元，已经远远超过可以抵扣的金额，而正华公司居然也从来不向莫水源追讨租金，这显然也不符合常理。第四，正华公司出租给莫水源的租金是前7年每月20000元，后13年每月25000元，而莫水源将同一标的物出租给徐某明，则一开始就按62000元每月收取租金，且每两年递增5%，很明显，正华公司与莫水源关于租金的约定远远低于市场租金水平，而莫水源对此不能做出合理解释。综上，莫水源与正华公司之间虽然表面上签订了《房屋租赁合同》，但该合同并没有真正得到履行，属于恶意串通，损害第三人利益的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，双方之间签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，故对莫水源请求确认其与正华公司签订的《房屋租赁合同》合法有效的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：驳回莫水源的诉讼请求。一审案件受理费50860元，由莫水源负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，碧涛公司成立于2011年8月30日，登记住所地为佛山市高明区********。另查明，一审法院在执行（2015）佛明法执字第633号案件过程中，莫水源向一审法院提出执行异议，既主张正华公司已将涉案标的物转让给莫水源，又主张正华公司已将涉案标的物出租给莫水源。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是涉案租赁合同的效力。莫水源上诉主张，涉案租赁合同为有效合同。本院认为，首先，莫水源在其与正华公司签订的《国有土地使用权及房屋转让合同》未解除的情况下，又签订《房屋租赁合同》，与常理相悖。莫水源上诉主张，因正华公司的原因无法办理过户手续，双方才重新签订《房屋租赁合同》。本案中，莫水源与正华公司签订的《国有土地使用权及房屋转让合同》载明，莫水源知晓涉案标的物已办理抵押手续且明确表示愿意按现状购买。因此，在涉案转让合同约定的付款期限尚未届满的情况下，莫水源无从得知涉案标的物不能办理过户手续。莫水源的上诉主张与事实不符，本院不予采信。其次，一审法院在执行（2015）佛明法执字第633号案件过程中，莫水源向一审法院提出执行异议，既主张正华公司已将涉案标的物转让给莫水源，又主张正华公司已将涉案标的物出租给莫水源，莫水源的前述主张相互矛盾。再次，正华公司和某涛酒店的主要股东高度重合，正华公司与莫水源签订涉案租赁合同前，某涛酒店已在涉案标的物内经营，某涛酒店的经营者徐某明完全可以直接与正华公司签订房屋租赁合同而无需通过莫水源高价转租涉案标的物。再次，涉案租赁合同约定的租金明显低于市场租金水平。正华公司将涉案标的物出租给莫水源的租金是前七年每月20000元、后十三年每月25000元，而莫水源与徐某明签订的租赁合同中约定的租金为每月62000元，且每两年递增5%。莫水源对此未能作出合理解释。综上，本院认为，莫水源与正华公司签订的《房屋租赁合同》并非当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，涉案租赁合同属于恶意串通损害第三人利益的合同，依法应认定为无效。综上所述，莫水源的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50860元，由上诉人莫水源负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十月八日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰