黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1181民初328号原告：北安市交通运输局。住所：黑龙江省北安市交通路二十四号。统一社会信用代码：112311810018797589。负责人：李颖，职务：该局局长。委托诉讼代理人：徐立新，男，该局纪检书记。委托诉讼代理人：赵连荣，男，黑龙江天平律师事务所律师。被告：北安市吉瑞房地产开发有限责任公司。住所：黑龙江省黑河市北安市电业街东工行南。统一社会信用代码：91231181684893734X。法定代表人：宋继丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆海霞，女，黑龙江仲伟良律师事务所律师。被告：北安市瑞馨房地产开发有限公司。住所：黑龙江省黑河市北安市东三道街和谐家园办公楼。统一社会信用代码：91231181695221466A。法定代表人：周永生，该公司总经理。委托诉讼代理人：金玉石，男，该公司经理。被告：周泉，男，1967年9月13日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘杨，女，黑龙江剑桥律师事务所律师。原告北安市交通运输局(以下简称交通局)与被告北安市吉瑞房地产开发有限责任公司（以下简称吉瑞公司）、北安市瑞馨房地产开发有限公司（以下简称瑞馨公司）、周泉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告交通局委托诉讼代理人徐立新、赵连荣,被告吉瑞公司委托诉讼代理人陆海霞,被告瑞馨公司委托诉讼代理人金玉石及被告周泉委托诉讼代理人刘杨到庭参加诉讼，第二次庭审时原告交通局委托诉讼代理人赵连荣，被告吉瑞公司委托诉讼代理人陆海霞，被告瑞馨公司法定代表人周永生及被告周泉委托诉讼代理人刘杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交通局向本院提出诉讼请求：1.要求被告吉瑞公司、瑞馨公司在已建成的北安市塞外名苑写字楼给原告在原位置回迁700平方米办公室（1-2层），如不能回迁要求二被告按每平方米4500.00元价格予以补偿，补偿金额为3150000.00元，并给付装修款500000.00元；2.要求被告吉瑞公司、瑞馨公司向原告支付违约金4599000.00元（3000.00元×0.1%×2190天）；3.要求被告周泉对上述补偿款及违约金承担连带给付责任；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年1月10日被告吉瑞公司与原告签订《回迁协议》，协议主要内容为：1.吉瑞公司拆迁原告位于北安市兆麟九委约600平方米办公室及院内三个车库；2.吉瑞公司在拆迁原告房屋土地上新建的楼房给原告回迁建筑面积为700平方米的办公室，一楼单独给原告设有收发室，并设有一部电梯通往回迁给原告的办公室；3.双方不找差价；4.原告应于2010年5月1日将拆迁房屋腾空交由吉瑞公司拆除；5.吉瑞公司应在2011年11月30日前向原告交付回迁房屋，如建高层交房时间延期一年。上述合同签订后原告已按合同约定履行了义务。在合同履行过程中被告吉瑞公司将合同权利义务单方转移给了被告吉瑞公司股东周泉，并由被告周泉对原告的房屋进行了拆除。房屋拆除后被告周泉投资的被告瑞馨公司在该土地上建设了北安市塞外名苑写字楼。现北安市塞外名苑写字楼早已建成，但原告至今也没有实际得到回迁房屋。由于被告吉瑞公司同原告签订了《回迁协议》，其又单方将合同权利义务转移给被告瑞馨公司股东周泉，后被告周泉所投资的瑞馨公司在拆迁原告房屋土地上建设了北安市塞外名苑写字楼。依据法律规定被告吉瑞公司、瑞馨公司应承担《回迁协议》约定的义务。被告周泉作为瑞馨公司的股东，对外签订合同承接应由被告瑞馨公司独立行使的经营权，有意逃避债务。其行为属公司股东滥用公司独立法人地位和股东有限责任，有意逃避债务，严重损害了债权人的权益。依照《公司法》第二十条（三）款：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。的规定，被告周泉应对被告吉瑞公司、被告瑞馨公司应承担的债务承担连带责任。吉瑞公司委托诉讼代理人辩称，1.被告吉瑞公司不是本案适格被告，不应承担责任。吉瑞公司于2009年7月29日签订过《回迁协议》，但该协议没有实际履行，吉瑞公司从该工程中撤出后，由被告周泉承建全部工程，原告对此是知情且认可的，2010年1月10日形成的《回迁协议》不是吉瑞公司签订，吉瑞公司对该《回迁协议》不知情也不认可，其上面加盖的吉瑞公司系周泉个人私刻。2.根据原告提交的证据，吉瑞公司不应承担责任。原告提交的《合作协议书》中的内容是吉瑞公司与周泉之间关于项目建设使用资质的约定，而原告提交的证据可以证明周泉是使用瑞馨公司的资质对案涉工程开发建设的。3.原告起诉违反法定程序。2010年1月10日形成的《回迁协议》中约定了发生争议应提交北安市仲裁委员会裁决，故该案应提交北安市仲裁委员会进行裁决。4.该案已超过法定的诉讼时效期限，2010年1月10日形成的《回迁协议》中约定了回迁房屋的时间，在原告起诉时已超过法定诉讼时效期限，应依法驳回其诉讼请求。5.瑞馨公司提交的《协议书》能够证明案涉房屋虽然登记在瑞馨公司名下，但实际归周泉所有，通过现场勘查也能够证明原告已将水泥运送到周泉向其交付的回迁房屋中，周泉已经履行了回迁义务，现原告又不同意回迁,说明原告在回迁过程中也存在过错，对损失的扩大应承担责任。瑞馨公司委托诉讼代理人辩称，被告周泉与瑞馨公司系挂靠关系，周泉使用瑞馨公司的资质进行开发建设，通过周泉与瑞馨公司签订的《协议书》可以证明案涉工程系周泉个人所有的项目，该项目的回迁事宜应由周泉个人负责，瑞馨公司不应承担责任。周泉委托诉讼代理人辩称，不认可原告的诉讼请求，周泉不应对原告承担任何责任。1.周泉与原告之间没有任何合同关系，回迁协议系与吉瑞公司签订，应由吉瑞公司履行交付回迁房屋及相应违约责任。虽《合作协议书》系周泉与吉瑞公司签订，但该协议内容并没有明确约定吉瑞公司将对原告的责任转移给周泉。2.案涉工程拆迁及建设时周泉是瑞馨公司的法定代表人及股东，当时周泉对外签订有关合同是职务行为，并非是周泉本人私自签订，案涉工程实际由瑞馨公司开发建设，建成的房屋亦登记在瑞馨公司名下。本案中也没有证据证明周泉存在公司法第二十条第三款规定的行为，故不应承担责任。原告主张的500000.00元装修款也没有依据。交通局为支持其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：一、瑞馨公司在北安市市场监督管理局登记的档案材料25页。旨证明，瑞馨公司于2009年12月16日成立，周泉为瑞馨公司的发起人和股东，其持股比例为50%，瑞馨公司成立时的法定代表人为张显，2013年6月20日瑞馨公司的法定代表人变更为周泉。吉瑞公司委托诉讼代理人质证意见：对该组证据无异议。瑞馨公司委托诉讼代理人质证意见：对该组证据无异议。周泉委托诉讼代理人质证意见：对该组证据真实性无异议，但该证据还可以证明周泉是当时瑞馨公司的监事，其身份为该公司员工，周泉对外的行为应当由公司负责。二、2009年12月22日吉瑞公司与周泉签订的《合作协议书》1份。旨证明，周泉向吉瑞公司支付了前期投资及利润9000000.00元，坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区由周泉承接全部的法律关系，该项目由周泉使用吉瑞公司的名义独自开发，故周泉开发建设的案涉工程系使用吉瑞公司的资质，实际开发人是周泉。吉瑞公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据真实性无异议，但该证据不能证明周泉系使用吉瑞公司资质对瑞馨小区进行开发建设，瑞馨公司成立于2009年12月22日，该协议上有周泉本人的签字并加盖了北安市瑞馨建筑工程有限公司的公章，说明此时吉瑞公司已从案涉工程项目中退出，2010年1月10日形成的回迁协议，并不是吉瑞公司所为，吉瑞公司不应承担任何责任。瑞馨公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据无异议。周泉委托诉讼代理人质证意见：对该证据真实性无异议，但该协议签订时瑞馨公司已经成立，周泉任瑞馨公司监事，故周泉签订该协议是代表瑞馨公司，并非挂靠吉瑞公司。三、北安市人民政府作出的北政发[2011]22号文件1份。旨证明，2009年9月18日吉瑞公司竞得位于交通路以东、电业街以南的2562.9平方米国有土地建设使用权，该土地使用权于2011年6月21日被北安市政府收回。吉瑞公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据真实性无异议，该证据还可以证明瑞馨公司虽于2009年9月18日取得土地建设使用权，但该土地使用权于2011年6月21日被北安市政府收回，吉瑞公司并没有对该土地实施开发建设，吉瑞公司因该土地开发建设对外签订的所有协议均因政策性不能而无效。瑞馨公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据无异议。周泉委托诉讼代理人质证意见：对该证据真实性无异议，但该证据与周泉无关。四、2010年1月10日吉瑞公司与原告签订的《回迁协议》1份。旨证明，该协议约定了吉瑞公司拆迁的原告所有的房屋及车库，吉瑞公司给原告回迁房屋，同时约定了回迁房屋的位置、面积、回迁时间及违约责任。该证据同时可以证明双方签订该协议时，吉瑞公司已经取得了被拆迁房屋所在位置的土地使用权。吉瑞公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据真实性有异议，该证据上的吉瑞公司法定代表人签字不是宋继丹所签，公章也不是吉瑞公司加盖的。瑞馨公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据无异议。周泉委托诉讼代理人质证意见：因周泉没有参与，故对该份协议不清楚，但该协议上没有约定回迁房屋必须是一、二层，只能体现700平方米的回迁面积。五、《挂牌出让国有建设用地使用权成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《建设项目竣工环境保护验收申请》、北安市发展和改革局北发改字[2011]141号文件、《建设工程施工合同》各1份。旨证明，吉瑞公司被北安市政府收回的2562.9平方米国有土地使用权被瑞馨公司取得，瑞馨公司在该土地上开发建设了北安市塞外名苑综合写字楼，该工程于2012年8月20日开工，于2013年12月30日竣工，原告所有的房屋及车库于2010年至2011年7月28日被周泉拆除。吉瑞公司委托诉讼代理人质证意见：对该组证据真实性无异议，该组证据可以证明吉瑞公司没有参与案涉工程的开发建设，该案与吉瑞公司无关，吉瑞公司不应承担任何责任。瑞馨公司委托诉讼代理人质证意见：对该组证据无异议。周泉委托诉讼代理人质证意见：对该组证据真实性无异议，但该组证据不能证明是周泉拆迁了原告所有的房屋，该组证据可以证明案涉工程系瑞馨公司开发建设，文件上均加盖的瑞馨公司的公章和法定代表人名章，周泉的行为为职务行为，不是个人行为。六、黑龙江银祥房地产价格评估有限公司出具的司法鉴定意见书1份、鉴定费发票1张。旨证明，被告方应给原告回迁的位于北安市塞外名苑综合写字楼的700平方米房屋价值为3513000.00元，鉴定费用为28665.00元。吉瑞公司委托诉讼代理人质证意见：对该组证据无异议。瑞馨公司委托诉讼代理人质证意见：对该组证据无异议。周泉委托诉讼代理人质证意见：对该组证据无异议。吉瑞公司为支持其抗辩理由向本院提交如下证据：2009年7月29日吉瑞公司与原告签订的《回迁协议》1份。旨证明，吉瑞公司于2009年7月29日吉瑞公司与原告签订的《回迁协议》签订的回迁协议并未实际履行，此后双方未再签订任何协议。交通局委托诉讼代理人质证意见：对该证据真实性无异议，但签订该协议后双方又签订了1份《回迁协议》，应当以后签订的回迁协议约定内容为准。瑞馨公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据不清楚。周泉委托诉讼代理人质证意见：周泉未参与签订该协议，故对该证据不清楚。瑞馨公司为支持其抗辩理由向本院提交如下证据：《协议书》1份。旨证明，该协议第四条约定了案涉回迁房屋系周泉个人财产，应由周泉个人承担责任。交通局委托诉讼代理人质证意见：对该证据真实性无异议，1.该协议是2016年3月16日签订，此时周泉仍是瑞馨公司的股东；2.瑞馨公司是案涉工程的实际开发单位，瑞馨公司仍应向原告承担责任。吉瑞公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据无异议，该协议能证明案涉房屋归周泉个人所有，房屋登记在瑞馨公司名下，瑞馨公司应按照协议约定为原告办理回迁安置的相应手续。周泉委托诉讼代理人质证意见：对该证据有异议，该协议上没有周泉本人的签字，现无法与周泉本人核实。瑞馨公司于2015年11月18日进行了投资人变更，周泉退出瑞馨公司，周桂春、周桂英入股，工商登记的投资人变更时间与协议不一致，故不认可该协议。周泉为支持其抗辩理由向本院提交如下证据：房屋所有权证2份。旨证明，案涉塞外名苑综合写字楼的两份房屋所有权证体现的建筑面积分别为4544.96平方米、3888.30平方米，所有权人为瑞馨公司，瑞馨公司有能力给原告回迁房屋，原告的利益没有受损。交通局委托诉讼代理人质证意见：该证据为复印件，无法确认其真实性。瑞馨公司委托诉讼代理人质证意见：该证据为复印件，无法确认其真实性。吉瑞公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据真实性无异议，该证据可以证明案涉工程为瑞馨公司开发建设，建成的房屋登记在瑞馨公司名下，应用该房屋对原告进行回迁安置。原告举示第一组、第二组、第三组、第五组、第六组证据，各方当事人对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院确认以上证据效力。原告举示第四组证据为2010年1月10日吉瑞公司与原告签订的《回迁协议》，吉瑞公司称该协议上的法定代表人签字不是宋继丹所签，公章也并非吉瑞公司加盖，但吉瑞公司未提交证据证实其主张，也未向本院申请司法鉴定，故本院确认该证据效力。吉瑞公司提交的2009年7月29日吉瑞公司与原告签订的《回迁协议》，瑞馨公司及周泉并非该协议当事人，而原告认可其真实性，故本院确认该证据效力；被告瑞馨公司提交的《协议书》，原告、吉瑞公司认可其真实性，该证据系周泉妻子宋继勇作为周泉代理人在该协议上签字，周泉委托诉讼代理人称该协议没有周泉签字，又无法与周泉本人进行核对，故提出异议，本院庭审时要求周泉委托代理人可通知周泉本人到本院对该证据进行核对，周泉本人未在上述期限内到本院核对该证据，其于2019年9月30日向本院邮寄了对该证据的书面质证意见，周泉称其并未委托其妻子宋继勇签订该协议，宋继勇是在受胁迫的情况下签订该协议，因该协议于2016年签订，周泉并未主张撤销该协议，且未提供证据证实宋继勇是在受胁迫的情况下签订该协议，本院为查明本案事实要求周泉本人出庭参加庭审，但周泉无正当理由两次庭审均为到庭，其应承担相应不利后果，故本院确认该证据效力；周泉提交的房屋所有权证，瑞馨公司认可案涉房屋登记在瑞馨公司名下，故本院确认其证据效力。根据当事人的举证及本院对证据的认证，结合当事人委托诉讼代理人庭审过程中的陈述，本院确定本案事实如下：1.2009年7月29日原告与被告吉瑞公司签订《回迁协议》1份，该协议内容为：拆迁人(以下称甲方):北安市吉瑞房地产开发有责任公司，被拆迁人(以下称乙方)北安市交通局。为了改善交通局的办公环境，甲、乙双方根据《黑龙江省城市房屋拆迁管理办法》的规定，经协商一致，现就房屋拆迁补偿事宜，签订如下协议:第一条、被拆迁房屋坐落于北安市××委，地号为145，为乙方所有。第二条、甲、乙双方协商一致，决定以回迁的方式对乙方予以补偿。第三条、甲方征占乙方的面积为600m（平方米）的机关办公室(即现有楼房的一层以上部分，具体数据以实际测量为准)和院内的车库，共计用地面积为1178.1m（平方米）。第四条、乙方同意接受甲方提供的新落成楼房的建筑面积为800m（平方米）的空间作为回迁房用于办公。第五条、协议双方在履行协议的过程中，发生争议的，应当本着平等协商的原则解决。第六条、本协议的未尽事宜，协议双方可以签订补充协议。第七条、本协议经双方签章后，自签约之日起生效。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：北安市吉瑞房地产开发有限责任公司，宋继丹；乙方：北安市交通局，李春波。签约日期：2009年7月29日。2.2009年12月22日被告吉瑞公司与被告周泉签订《合作协议书》1份，该协议内容为：甲方:北安市吉瑞房地产开发有限责任公司，乙方:周泉。甲、乙双方于2009年4月共同出资，开发建设吉瑞小区项目,现双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议:一、甲方授权给乙方在吉瑞小区项目中享有对吉瑞小区楼房的销售权利，并对销售所取得的资金独自设立账目，结收的款项归乙方所有；二、乙方销售吉瑞小区的房屋应当按照前期销售的价格继续销售，如销售价格有所变动，应征得甲方的同意；三、前期针对吉瑞小区发生的投资款项就此结算完毕，继续投资则由乙方承担；四、开发建设吉瑞小区项目所发生的税、费等必要开支由乙方承担；五、乙方需向甲方支付900万元人民币(玖百万元)，协议签订之日起3个工作日内支付400万元，2010年2月1日前支付200万元，2010年4月1日前支付200万元，项目竣工后支付100万元；六、乙方未按本协议第五条约定的时间支付相应的款项或者不按照法律规定销售房屋，甲方有权收回对吉瑞小区的销售权，同时乙方应当将已经收取的房屋销售款项交付给甲方；七、乙方在本项目结束后，仍可无偿使用甲方的资质，但应当在甲方留有备案，对无备案的行为甲方不承担任何法律责任；八、因乙方向甲方支付的900万中包含瑞馨住宅小区项目的利润50万，故坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区由乙方接承全部的法律关系，与甲方不发生任何法律关系；九、因乙方向甲方支付的900万中包含吉瑞小区项目二期的利润，故吉瑞小区项目的二期工程由乙方以甲方名义独自开发建设，甲方将不再参与利润分配；十、本协议自双方签字盖章之日起生效，在本协议履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，提交北安市人民法院；十一、任何一方违约，需向非违约方承担因此而造成的全部损失。本协议一式两份，双方各执一份，双方持有的协议具有同等的法律效力。甲方：宋继丹，乙方：周泉，承建商：北安市瑞馨建筑工程有限公司。签订日期：2009年12月22日。3.2010年1月10日原告与被告吉瑞公司签订《回迁协议》1份，该协议内容为：拆迁人(以下称甲方)：北安市吉瑞房地产开发有限责任公司，被拆近人(以下称乙方):北安市交通局。为了改善交通局的办公环境，甲、乙双方根据《黑龙江省城市房屋拆迁管理办法》的规定，经协商一致，现就房屋拆迁补偿事宜，达成如下协议:第一条、被拆迁房屋坐落于北安市××委，地号为145，为乙方所有。第二条、甲、乙双方协商一致，决定以回迁的方式对乙方予以补偿；第三条、甲方征占乙方的面积为600余平方米的机关办公室(即现楼房的一层以上部分，具体数据以实际测量为准)和院内的车库，共计用地面积为1178.1平方米。第四条、由甲方在一楼为乙方单独开门，一楼设收发室，并设一部电梯至回迁办公室所在楼层。第五条、乙方同意接受甲方提供的新落成楼房的建筑面积为700平方米的空间作为回迁房用于办公，乙方不补差价，原则上在原地回迁，如甲方提供新址回迁时需经乙方同意。第六条、乙方有权派员监督新建楼房的施工及建设进程。第七条、甲方在建新楼时，应将乙方回迁办公面积装修好，费用由甲方负责，具体使用办公室面积，装修标准材质，由甲、乙双方共同协商。第八条、乙方在回迁面积的基础上，另向甲方购买500-600平方米面积作为办公室和会议室。楼层与乙方回迁办公室在同一楼层，价格预（予）以优惠，此房屋按成本价格上浮貳佰元每平方米，低于房屋零售价格，并在协议后乙方预交伍拾万元预付房款，其余房款在甲方交付回迁时由乙方ー次交齐。新购办公室和会议面积由甲、乙双方商定，装修由甲方与乙方回迁面积同时装修，装修人工费用由甲方负责，材料费用由乙方负责。第九条、在乙方入住新楼前，乙方需将本协议第八条约定的差额向甲方结清。第十条、因乙方现在办公条件与改善后的办公条件的差异，所以房屋被动迁至入住新楼的过渡期由乙方自行解决办公地点问题，甲方不提供临时过渡周转用房。第十一条、乙方应于2010年5月1日将房屋腾空，经甲方验收合格，并交由甲方拆除。第十二条、甲方应于2011年11月30日前将回迁办公室交给乙方使用(如建高层施工期为二年，如建多层施工期为一年)，因甲方的原因未履行本协议约定义务，甲方应当承担逾期履行的民事责任，按被拆迁房屋价值的每日0.1%支付违约金。乙方未按期向甲方缴纳安置用房差的，甲方有权暂缓向乙方交付安置用房。第十三条、乙方交通局相关人员如购买新建住宅乙方应予以市场价每200元/m（平方米）以上的优惠价格。第十四条、协议双方在履行协议的过程中。发生争议的，应当本着平等协商的原则解决。协商不成，提交北安市仲裁委员会裁决，如裁决不成，由北安市人民法院判决。第十五条、本协议经双方签章后，自签约之日生效。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：北安市吉瑞房地产开发有限责任公司，宋继丹；乙方：北安市交通局，李春波。签约日期：2010年1月10日。4.瑞馨公司于2009年12月16日成立，发起人为周泉、周永生、周明辉，三人持股比例分别为50%、25%、25%。瑞馨公司成立时法定代表人为张显，2013年6月20日瑞馨公司法定代表人变更为周泉，现瑞馨公司法定代表人变更为周永生，周泉不再为瑞馨公司股东。在原告与吉瑞公司签订两份《回迁协议》时，吉瑞公司已经取得了原告被拆迁房屋所在位置的土地使用权，该使用权于2011年6月21日被北安市政府收回，后于2011年7月27日经挂牌竞买，该土地使用权由被告瑞馨公司竞得。2011年8月4日本案所涉工程通过立项审批，2012年5月6日瑞馨公司与北安市瑞馨建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，原告的被拆迁房屋所在位置实际由被告瑞馨公司进行开发，并在该位置上建设了北安市塞外名苑综合写字楼，该楼房性质为高层，楼房层数为地上12层。现该工程已竣工验收，但至今未向原告交付回迁房屋。5.2016年3月10日周泉（该协议甲方）代理人宋继勇（系周泉妻子）与周富（该协议乙方）、周明辉（该协议丙方）、周永生（该协议丁方）、周桂春、周桂英（该协议戊方）签订《协议书》1份，该协议第四条约定：塞外名苑项目和通北天鑫购物中心项目，虽然挂靠在瑞馨公司名下，但该项目资产不属于瑞馨公司法人资产，属于甲方个人所有财产，并承诺对甲方在资产经营过程中发生的抵押、借贷、资产过户等相关事项，无条件提供帮助和支持。宋继勇、周富、周桂春、周桂英在该协议上签字，周明辉、周永生未签字。庭审时现瑞馨公司法定代表人周永生明确表示，北安市塞外名苑综合写字楼的房屋实际均由周泉控制，虽上述房屋所有权登记在瑞馨公司名下，但瑞馨公司不是实际控制人。6.原告在本案立案前向本院申请了诉前财产保全，经本院审查，原告的申请符合法律规定，本院作出（2018）黑1181财保494号之一民事裁定书，扣留了周泉在黑河市中级人民法院的执行款8240000.00元，扣留期限为1年，保全申请费5000.00元原告已预交。7.本院于2019年4月17日组织各方当事人到北安市塞外名苑综合写字楼当时的房屋情况进行了勘查，到场人有原告委托诉讼代理人徐立新、吉瑞公司委托诉讼代理人陆海霞、瑞馨公司法定代表人周永生及本院工作人员。因本院自立案起无法与周泉取得联系，诉讼过程中本院只能与周泉委托诉讼代理人刘杨联系，本次勘查亦是本院与刘杨通过电话联系，由刘杨与周泉沟通后，由周泉派人去勘查现场提供的房屋钥匙。经勘查，原告被拆迁房屋位置上新建成的房屋基本处于空置状态，房屋结构二楼及以上房屋基本为一室一卫的公寓式住宅。原告委托诉讼代理人徐立新称周泉曾经与原告商议给原告回迁位于北安市塞外名苑综合写字楼B座处的3楼房屋，但因合同约定给原告的回迁房屋应在原位置回迁，故原告没有同意。8.在本案诉讼过程中，原告方向本院申请对以下事项进行鉴定：1.位于北安市交通路东、电业街南的建筑面积701.25平方米办公室及132平方米车库被拆迁时的房屋价格；2.位于北安市塞外名苑需回迁的700平方米办公室的价格（包括一楼面积50平方米,二楼及以上面积650平方米，按被拆迁房屋原址以上房屋均价计算）；3.位于北安市塞外名苑需回迁的700平方米办公室的装修费用。对于原告的第1项鉴定申请，鉴定机构以被拆迁房屋已处于灭失状态，且无当时的相应影响资料，鉴定机构亦查找不到2010年时的相关市场案例，故无法进行评估为由，将该项鉴定申请退回；原告的第3项鉴定申请因无法确定回迁房屋的具体位置，亦无法进行鉴定。原告的第2项鉴定申请，经黑龙江银祥房地产价格评估有限公司作出黑银祥[2019]房估司鉴字128号鉴定意见书，鉴定结果为原告被拆迁房屋位置上新建成的房屋1层单价为9368.00元每平方米，2层及以上房屋平均单价为4684.00元每平方米，合计总价为3513000.00元（9368.00元×50平方米＋4684.00元×650平方米）。鉴定费用为28665.00元原告方已预交。9.本案经两次开庭审理，第一次庭审时被告委托诉讼代理人刘杨出庭参加庭审，周泉本人未出庭。为查明本案事实，本院要求周泉委托诉讼代理人刘杨通知周泉本人须出庭参加庭审，并告知其如无正当理由拒不出庭将承担相应不利后果，第二次开庭时刘杨称已将上述内容通知周泉，但周泉本人仍未出庭参加庭审。10.在第二次开庭审理时，原告方称经鉴定已确认回迁房屋的价格，另两项鉴定申请无法进行鉴定，故变更诉讼请求如下：1.要求被告吉瑞公司、瑞馨公司在已建成的北安市塞外名苑写字楼给原告在原位置回迁700平方米办公室（1-2层），如不能回迁要求二被告按司法鉴定价格3513000.00元予以补偿，并给付装修款500000.00元；2.要求被告吉瑞公司、瑞馨公司给付原告违约金（自2012年12月1日起至回迁完毕或付清补偿款之日止，按本金3513000.00元，年利率6.55%计算）；3.要求被告周泉对上述补偿款及违约金承担连带给付责任；4.由被告承担本案的诉讼费用。11.另查明，2012年12月1日时中国人民银行同期贷款基准年利率为6.55%（5年以上）。本院认为，本案的争议焦点为以下几点：一、吉瑞公司是否应向原告承担责任。本案中原告与吉瑞公司分别于2009年7月1日、2010年1月10日签订两份《回迁协议》，两份回迁协议的内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，协议合法有效。双方在第一份《回迁协议》中约定吉瑞公司应给原告回迁建筑面积为800平方米的房屋作为回迁房用于办公，第二份《回迁协议》中约定吉瑞公司应给原告回迁建筑面积为700平方米的房屋作为回迁房用于办公，原告不补差价，原则上在原地回迁，如提供新址回迁需经原告同意。因第二份《回迁协议》签订的时间晚于第一份《回迁协议》，故应视为双方对相应回迁事宜作出变更，回迁房屋面积应以第二份《回迁协议》约定的700平方米为准。2009年12月22日吉瑞公司与周泉签订《合作协议书》，该协议约定了周泉需向吉瑞公司支付9000000.00元，该9000000.00元中包含瑞馨住宅小区项目的利润500000.00元，故坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区（即案涉工程）由周泉接承全部的法律关系，与吉瑞公司不发生任何法律关系。后周泉作为发起人和股东的瑞馨公司在原告被拆迁房屋的位置上建成北安市塞外名苑综合写字楼。吉瑞公司与周泉签订《合作协议书》并未经过原告同意，吉瑞公司与瑞馨公司也未再行与原告签订《回迁协议》对原回迁事项作出更改，虽《合作协议书》中约定了由周泉接承全部的法律关系，但该《合作协议书》系吉瑞公司与周泉之间的约定，其中关于吉瑞公司的免责条款不对原告发生法律效力。现瑞馨公司在原告被拆迁房屋上已建成北安市塞外名苑综合写字楼，该工程已办理竣工验收，所有权登记在瑞馨公司名下，但瑞馨公司至今未向原告交付回迁房屋。虽吉瑞公司实际未在原告的被拆迁房屋位置上进行开发建设，现可回迁的房屋其也不是所有权人，但《回迁协议》系原告与吉瑞公司签订，现原告也未得到回迁房屋，故吉瑞公司应按照合同约定向原告承担相应的违约责任。吉瑞公司委托诉讼代理人抗辩称吉瑞公司不应向原告承担责任的观点，本院不予采纳。吉瑞公司委托诉讼代理人抗辩称2010年1月10日形成的《回迁协议》上的公司公章及法定代表人签字均不是吉瑞公司所为，但未提交证据证明其主张成立，也未向本院申请对公章及签字的真实性进行鉴定，吉瑞公司该项抗辩观点，本院不予采纳。吉瑞公司委托诉讼代理人抗辩称2010年1月10日形成的《回迁协议》中约定了发生争议应提交北安市仲裁委员会裁决，故该案应提交北安市仲裁委员会进行裁决。因北安市并未设立《回迁协议》约定管辖的仲裁机构，而吉瑞公司未与原告达成关于仲裁事项的补充协议，故该仲裁条款无效，吉瑞公司该项抗辩，本院不予采纳。吉瑞公司委托诉讼代理人抗辩称该案已超过法定的诉讼时效期限，因原告所有的原房屋已被拆迁，其通过产权置换而对回迁房屋拥有物权，现原告要求被告交付回迁房屋的诉讼请求，属于物权请求权，故不适用诉讼时效的规定，吉瑞公司该项抗辩观点，本院不予采纳。二、瑞馨公司是否应向原告承担责任。瑞馨公司股东周泉与吉瑞公司签订《合作协议书》，该协议约定了坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区（即案涉工程）由周泉承接全部的法律关系，后瑞馨公司作为开发主体在原告的被拆迁房屋位置上建成北安市塞外名苑综合写字楼，建成房屋的所有权登记在瑞馨公司名下，瑞馨公司的行为应视为对其股东周泉与吉瑞公司签订《合作协议书》的认可。瑞馨公司作为案涉工程的开发主体，其应按《合作协议书》的约定，代吉瑞公司依据2010年1月10日形成的《回迁协议》履行对原告交付回迁房屋的义务，但至今其未向原告交付回迁房屋，故其应向原告承担相应的违约责任。庭审时瑞馨公司委托诉讼代理人辩称周泉与其公司系挂靠关系，但未提供证据证明其主张成立，且当时周泉本人为瑞馨公司的发起人及持股50%的股东，案涉工程建成后的房屋所有权亦登记在瑞馨公司名下，故瑞馨公司的该项抗辩观点，本院不予采纳。瑞馨公司委托诉讼代理人辩称现案涉工程建成后的房屋所有权虽登记在瑞馨公司名下，但实际控制人为周泉，应由周泉对原告承担责任，因案涉房屋所有权登记在瑞馨公司名下，其对上述房屋有处分的权利，虽2016年3月10日形成的《协议书》第四条约定了塞外名苑项目虽然挂靠在瑞馨公司名下，但该项目资产不属于瑞馨公司法人资产，属于周泉个人所有财产，而原告并非该协议的当事人，其约定内容不对原告发生法律效力，故瑞馨公司的该项抗辩理由，本院不予采纳。三、周泉是否应向原告承担责任。周泉为瑞馨公司的发起人及持股50%的股东，其与吉瑞公司签订《合作协议书》中明确约定了坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区（即案涉工程）由周泉接承全部的法律关系，后瑞馨公司在原告的被拆迁房屋位置上建成北安市塞外名苑综合写字楼后。2013年6月20日瑞馨公司法定代表人变更为周泉，2016年3月10日周泉委托其妻子宋继勇签订《协议书》约定了塞外名苑项目资产周泉个人所有财产，庭审时原告委托诉讼代理人称被拆迁房屋是向周泉交付，瑞馨公司法定代表人称现案涉工程建成后的房屋所有权虽登记在瑞馨公司名下，但实际控制人为周泉，本院组织的现场勘验时亦是周泉派员提供的案涉房屋钥匙。通过对以上事实分析，周泉本人应知瑞馨公司将案涉工程建成后，瑞馨公司应按《合作协议书》的约定，代吉瑞公司依据2010年1月10日形成的《回迁协议》履行对原告交付回迁房屋的义务，而周泉在未给原告交付回迁房屋的情况下，签订《协议书》约定塞外名苑项目资产为其个人所有财产，并实际控制上述案涉房屋，导致原告至今也未取得回迁房屋，其行为已严重损害了原告的利益。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应对公司的债务承担连带责任。故周泉应对瑞馨公司需对原告履行的义务承担连带责任。综上所述，瑞馨公司作为开发主体在原告的被拆迁房屋位置上建成北安市塞外名苑综合写字楼，建成房屋的所有权登记在瑞馨公司名下，其应向原告履行交付回迁房屋的义务。按照2010年1月10日原告与吉瑞公司签订《回迁协议》的约定，在被拆迁房屋原位置上为原告回迁面积为700平方米办公室。因该协议约定了为原告一楼设收发室，原告庭审时明确要求回迁收发室的面积为50平方米，原告该项要求合理，故原告要求被告瑞馨公司在本判决生效之日起十日内在被拆迁房屋位置上向其交付700平方米回迁房屋（一层50平方米，二层及以上650平方米）的诉讼请求，本院予以支持。因《回迁协议》并未约定回迁房屋楼层必须位于1-2层，故原告要求回迁房屋必须位于1-2层的诉讼请求，本院不予支持。如瑞馨公司未在本院规定期限内向原告交付符合回迁条件的房屋，则瑞馨公司、吉瑞公司应按照鉴定意见评估的回迁房屋价值3513000.00元对原告予以折价补偿。按照2010年1月10日原告与吉瑞公司签订《回迁协议》的约定，向原告交付回迁房屋的时间为2011年11月30日前(如建高层施工期为二年，如建多层施工期为一年)，因北安市塞外名苑综合写字楼为高层，故应向原告交付回迁房屋的时间应为2012年11月30日前，因至今瑞馨公司也未向原告交付回迁房屋，虽然《回迁协议》约定了如未按约定时间向原告交付回迁房屋，按被拆迁房屋价值的每日0.1%支付违约金，但因现被拆迁房屋已不存在，不能通过司法鉴定确认被拆迁房屋的价值，导致无法计算违约金的数额，被告方至今已逾期交付回迁房屋近7年，实际上给原告造成了损失，根据公平原则，原告要求瑞馨公司、吉瑞公司给付违约金（自2012年12月1日起至回迁完毕或付清回迁补偿款之日止，以3513000.00元为基数，参照2012年12月1日时中国人民银行同期贷款基准利率为6.55%计算）的诉讼请求合理，本院予以支持。如瑞馨公司未在本院规定期限内向原告交付符合回迁条件的房屋，则被告周泉应对上述折价补偿款及违约金承担连带给付责任。虽2010年1月10日原告与吉瑞公司签订《回迁协议》中约定了应将原告的回迁办公面积装修好，费用由吉瑞公司负责，装修标准材质，由双方共同协商，但双方未具体约定装修费用的数额，现因无法确定回迁房屋具体位置，亦无法通过司法鉴定确认该装修数额，故原告要求被告给付回迁房屋装修款500000.00元的诉讼请求，对该数额缺乏相应证据予以证明，故原告该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国仲裁法》第十条、第十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十条规定，判决如下：一、被告北安市瑞馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内在原告北安市交通运输局所有的被拆迁房屋位置上向原告交付700平方米回迁房屋（一层50平方米，二层及以上650平方米）；二、如被告北安市瑞馨房地产开发有限公司未在本院规定期限内向原告北安市交通运输局交付符合回迁条件的房屋，则被告北安市吉瑞房地产开发有限责任公司、北安市瑞馨房地产开发有限公司应给付原告回迁房屋折价补偿款3513000.00元；三、被告北安市吉瑞房地产开发有限责任公司、北安市瑞馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北安市交通运输局违约金（自2012年12月1日起至回迁完毕或付清回迁补偿款之日止，以3513000.00元为基数，参照2012年12月1日时中国人民银行同期贷款基准年利率为6.55%计算）；四、被告周泉对上述第二项、第三项承担连带给付责任；五、驳回原告北安市交通运输局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38904.00元，由原告北安市交通运输局负担4847.00元，由被告北安市吉瑞房地产开发有限责任公司、北安市瑞馨房地产开发有限公司共同负担34057.00元，由被告周泉连带负担；鉴定费28665.00元、保全申请费5000.00元，由被告北安市吉瑞房地产开发有限责任公司、北安市瑞馨房地产开发有限公司共同负担，由被告周泉连带负担；公告费260.00元，由被告周泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省黑河市中级人民法院。审 判 长  刘 亮审 判 员  冯 涛人民陪审员  杨雅清二〇一九年十月十五日书 记 员  刘秀丽书 记 员  赵埠寒