湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初3399号原告：梁莛伟，男，1975年4月29日出生，汉族，居民身份证住址湖北省嘉鱼县，委托诉讼代理人：程洪波、罗萍萍，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：方贤华，男，1972年3月11日出生，汉族，居民身份证住址湖北省嘉鱼县，被告：刘凤红，女，1971年11月20日出生，汉族，居民身份证住址湖北省嘉鱼县，上述被告共同委托诉讼代理人：张其林，湖北扶轮律师事务所律师。原告梁莛伟与被告方贤华、刘凤红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因被告方贤华、刘凤红下落不明，本院于2019年4月16日在《人民法院报》刊登公告，向被告方贤华、刘凤红送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。公告期满后，由审判员李永明担任审判长，与人民陪审员宋之茀、彭开莉组成合议庭，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告梁莛伟及其委托诉讼代理人程洪波、罗萍萍，被告方贤华、刘凤红及其共同委托诉讼代理人张其林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁莛伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告方贤华、刘凤红返还原告梁莛伟租金、装修费21万元及逾期付款损失28420元（按照年利率6%计算，暂计至2018年12月31日，实际逾期付款损失计算至清偿之日止），以上合计238420元；2、判令被告方贤华、刘凤红共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：方贤华与刘凤红系夫妻关系。2015年8月25日，梁莛伟与刘凤红签订《房屋租赁合同》，承租刘凤红转租的武汉市武昌区临江大道江滩三期第169-173号门面（面积共250平方米），租期暂定自2015年9月1日至2016年8月31日（自实际交付之日起算，免租期一周），租金为年租金18万元，每年租金比上一年递增10%，租金按年支付至刘凤红指定账户，另因租赁房屋已经装修，梁莛伟应向刘凤红一次性缴纳装修费20万元，且双方同意上述装修费用按总时长5年分摊，如果梁莛伟租用时间满5年，则刘凤红不再返还梁莛伟支付的装修费用，若使用年限不足五年，则按五年的总天数平均分摊，刘凤红扣除梁莛伟分摊的装修费用后，余额返还给梁莛伟。刘凤红向梁莛伟提供了其与武昌区水务局劳务服务公司的《租赁合同》及武昌区水务局劳务服务公司出具的转租授权书，授权刘凤红有权对外转租。2015年8月26日，梁莛伟向刘凤红预付了承租上述门面的定金5万元。2015年9月8日，梁莛伟按照方贤华、刘凤红的要求，向方贤华、刘凤红支付租金及装修费38万元，具体支付方式为抵扣拖欠借款2.5万元，向水务局支付228400元，向戴晶晶支付12万元，以现金形式支付6600元。以上，梁莛伟向方贤华、刘凤红支付租金及装修费共计43万元。2015年10月9日，方贤华、刘凤红向梁莛伟交付了承租门面。根据合同约定，租期自2015年10月9日起算，免租期一周。租赁期限到期后，因方贤华、刘凤红的债权人干扰并霸占承租门面，梁莛伟无法继续承租，不得以从承租门面中退出。按照合同约定，方贤华、刘凤红应返还梁莛伟多付的租金5万元及装修费16万元，梁莛伟多次向方贤华、刘凤红催还未果。梁莛伟为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告方贤华、刘凤红共同辩称，虽然方贤华、刘凤红出具了三张3万元、2.5万元、6600元租金的收条，但方贤华、刘凤红并未收到上述款项，上述收条系因被告方贤华、刘凤红差欠梁莛伟借款38万元，梁莛伟采取软、硬暴力方式致使方贤华、刘凤红无奈之下出具的，请求法庭依法移送公安机关侦查梁莛伟以非法占有为目的套路贷行为及涉嫌虚假诉讼犯罪的行为，并驳回梁莛伟的诉讼请求。梁莛伟与刘凤红所签《房屋租赁合同》没有公正性，并且没有实际履行，该合同系借贷纠纷后的附属物，合同目的不具有正当性，合同约定五间门面年租金18万元是低于市场价格的，同时期方贤华、刘凤红与顺丰快递公司签订的同样的五间门面的年租金为30万元，且梁莛伟在合同中要求方贤华、刘凤红为其另行提供门面免费使用。20万元装修费应当由梁莛伟承担，合同所涉五间门面系新装修用于汽修的门面，即便是方贤华、刘凤红依据其与案外人的装修合同也是需要花费20万元装修费的。庭审中梁莛伟提供的证人系梁莛伟的合伙人，存在利害关系，梁莛伟亦承认合同所涉门面是其与另外三人合伙经营五洲汽车维修店，截至本案庭审时，该维修店还在经营，故装修费用即便是分期计算，那也应当是计算四年的。梁莛伟事实上是2015年9月11日接收合同所涉五间门面的。方贤华、刘凤红实际只收到梁莛伟22.84万元，而其中12万元系梁莛伟支付案外人戴晶晶的，方贤华、刘凤红并未收到此款。梁莛伟非法扣押方贤华、刘凤红与武昌水务局签订的合同及授权书，致使方贤华、刘凤红损失重大。梁莛伟与案外人合伙经营汽修，截至2019年7月31日，梁莛伟及其合伙人一直在使用合同所涉房屋，且梁莛伟所注册的公司及其经营地址均在案涉房屋内。梁莛伟所举借条、收条，均发生在方贤华、刘凤红不能如期偿还借款期间，请求法院将梁莛伟涉嫌犯罪部分的情节移送公安机关侦查，并驳回梁莛伟的诉讼请求。本院经审理认定法律事实如下：方贤华与刘凤红系夫妻关系。2014年10月8日，武汉市武昌区水务局劳动服务公司向刘凤红出具《转租授权书》，载明：就刘凤红承租的本单位自有物业（物业地址：武汉市武昌区临江大道江滩169号-209号）转租及相关事宜，许可刘凤红转租上述物业中的部分或全部，并授权你对上述物业行使物业管理权，确认刘凤红对上述物业的租赁期限不少于五年（自2014年10月8日起算）。2015年1月4日，武汉市武昌区水务局劳动服务公司（甲方）与刘凤红（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于武汉市武昌区临江大道江滩40间门面，面积1190平方米（不含公用卫生间、楼梯间）租予乙方合法经营使用；租赁期限为1年，自2015年1月1日至2015年12月31日；年租金为428400元，租金采取先付费后使用的方式，第一次缴纳租金214200元，第二次缴纳租金214200元；为保证乙方切实履行合同，签约时乙方应向甲方缴纳保证金10万元，租赁期届满时，甲方凭合同和保证金收据原件返还保证金余额（不计利息）。同时，双方另签订了《安全责任协定书》。2015年4月27日，梁莛伟与方贤华、刘凤红签订《借款合同》，约定方贤华、刘凤红向梁莛伟借款52万元，还款时间为2015年10月26日，还款方式为从借款次日起，每月26日前还款2万元，余款期满一次付清，合同还约定了违约金等其他事项。同日，方贤华与刘凤红向梁莛伟出具借条及收条，并承诺将其位于武汉市蔡甸区大集街后官湖东方夏威夷的房产一套及江滩门面租金收入作为还款保证。梁莛伟向刘凤红银行转账52万元。2015年8月25日，刘凤红与梁莛伟签订《房屋租赁合同》，约定梁莛伟承租刘凤红位于武汉市武昌区临江大道江滩三期第169号-173号门面（面积共250平方米）；承租房屋用途为汽车美容及保养、洗车、换油、钣金油漆；刘凤红另行免费提供其办公区中靠近长江二桥的一间办公室给梁莛伟使用，使用该间办公室发生的水电费由梁莛伟承担；租赁期限同刘凤红与武汉市武昌区水务局劳动服务公司签订的租赁合同的租期同步，刘凤红与梁莛伟的房屋租赁合同每年一签，租赁期限暂定为2015年9月1日至2016年8月31日止（自实际交付之日起算，免租期一周）；年租金为18万元，每年的租金比上一年递增10%；合同签订当日，梁莛伟应一次性支付租金，租金按年支付到刘凤红指定的尾号为4659的工商银行账户；因合同的标的物刘凤红已经装修，梁莛伟同意于合同签订当日向刘凤红一次性缴纳装修费20万元，上述装修费用按总时长5年分摊，如果梁莛伟租赁时间满5年，则刘凤红不再返还梁莛伟支付的装修费用，若租赁时间不足5年，则按5年的总天数平均分摊，刘凤红扣除梁莛伟分摊的装修费用后，余额返还给梁莛伟。双方并约定了其他权利和义务。2015年8月26日，方贤华向梁莛伟出具收条，载明：今收到梁莛伟门面预付定金5万元。2015年9月8日，梁莛伟、方贤华、刘凤红与戴晶晶共同签订《会议纪要》，载明：刘凤红愿意将水务局五个门面承租给梁莛伟，梁莛伟同意支付刘凤红38万元（除扣留梁莛伟应收的个人借款2.5万元），立即同刘凤红一起到银行办理转账水务局228400元租金；另外同时支付戴晶晶12万元，应支付给陈丹菲的5万元推迟到2015年12月31日前，戴晶晶同意将其中五个门面装修完交给梁莛伟使用，戴晶晶尽量在20天内完成装修；若以上条款如期完成，方贤华同意由戴晶晶、梁莛伟来参与刘凤红出租门面及现场监督收付款，收入50%支付给戴晶晶和梁莛伟处理，剩下50%由方贤华自己偿还其他债务。2015年9月10日，梁莛伟出具《收条》，载明：今收到临江大道武昌水务局门面169-173号钥匙全套。2015年9月11日，刘凤红向梁莛伟出具《收条》，载明：今收到梁莛伟江滩门面三期169-173号部分租金12万元。2015年9月14日，刘凤红向梁莛伟出具《收条》，载明：今收到梁莛伟江滩门面（三期）租金及装饰款228400元。并由刘凤红备注：江滩门面169-173号以方贤华签字竣工生效。2015年9月19日，刘凤红向梁莛伟出具《收条》，载明：今收到梁莛伟门面租金2.5万元。2015年9月25日，刘凤红向梁莛伟出具《收条》，载明：今收到梁莛伟租金6600元。刘凤红陈述，该笔款项系抵扣刘凤红应向梁莛伟支付的借款利息。2015年10月9日，方贤华、刘凤红将武汉市武昌区临江大道江滩三期第169号-173号门面正式交付梁莛伟使用。梁莛伟与刘杰、杜小西、李某就合作经营汽车美容、洗车、换油及钣金油漆项目签订《合作协议》，约定合作项目以个体商户（或公司）形式经营，名称暂定为五洲汽保，经营地址为武昌水务集团江滩三期门面第169号至173号，办公室（一间）；项目投资额暂定为50万元，梁莛伟、刘杰、杜小西、李某各出资12.5万元，占股25%，各方出资于协议生效之日起3日内汇入指定的梁莛伟名下尾号为9859的银行账户；合作期限自2015年9月10日起至门面租期终止之日；各方按照占股比例分配利润、承担亏损。2015年12月3日，梁莛伟以武汉市武昌区临江大道江滩三期第169-173号门面为住所地注册成立湖北五洲兄弟商贸有限公司，梁莛伟、梁莛胜为该公司股东，梁莛伟为该公司法定代表人，2018年12月10日变更公司法定代表人为**。2016年5月15日，向阳与方贤华签订《出资人协议》，约定向阳与方贤华共同出资设立股份合作制公司，注册地址武昌区临江大道169-209号，注册资本417万元；方贤华以厂房、租金、现有全部门面（位于武昌区临江大道169-209号40间）等投入折现167万元，占出资额的40%；向阳以现金250万元出资，占出资额的60%。双方并约定了其他权利和义务。嗣后，向阳与杜小西签订《房屋租赁合同》，约定向阳将位于武汉市武昌区临江大道169-173号房屋租予杜小西用于汽车修理、汽车美容经营使用；租赁期限自2016年8月26日至2017年12月1日；自2016年8月26日至2016年11月30日租金为4.5万元，自2016年12月1日至2017年12月1日，每月租金9000元。方贤华、刘凤红对向阳与杜小西签订《房屋租赁合同》，在庭审中予以认可。梁莛伟陈述，其与杜小西等人达成的《合作协议》自2016年8月26日之后由杜小西独自经营。梁莛伟以方贤华、刘凤红的债权人于2016年8月26日干扰并霸占案涉房屋，导致梁莛伟无法继续承租使用案涉房屋，并从案涉房屋退出经营为由，诉至法院，要求判如所请。上述事实由原告梁莛伟提交的《房屋租赁合同》一份，转租授权书一份，《租赁合同》一份，安全责任协定书一份，收条五份，《会议纪要》一份，说明一份，《房屋租赁合同》复印件一份，《合作协议》一份，证人李某证言一份，武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初536号民事判决书一份；被告方贤华、刘凤红提交的《房屋租赁合同》一份，中国建设银行个人活期账户交易明细一份，短信截图两张，武汉市公安局武昌区分局徐家棚街派出所询问笔录一份，照片三张，湖北五洲兄弟商贸有限公司企业信用信息一份，收条一份，《出资人协议》一份，武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初536号民事判决书及证明书各一份；本院依法调取的武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初536号案卷一份及原、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告梁莛伟与被告刘凤红所签《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，未损害国家和社会公共利益，合同合法有效。被告刘凤红、方贤华辩称案涉合同租金明显低于市场价值，违背其真实意愿，且各方未按照合同约定履行的意见，没有事实依据，本院依法不予采信。本合同租赁期限自被告方贤华、刘凤红实际向原告梁莛伟交付案涉房屋时，即2015年10月9日，扣除一周免租期，自2015年10月16日起算至2016年10月15日，年租金18万元。被告刘凤红、方贤华于2015年10月9日将案涉房屋交由原告梁莛伟承租使用至2016年8月26日，原告梁莛伟向被告刘凤红、方贤华支付定金5万元、租金18万元及装修费20万元。原告梁莛伟与案外人杜小西等人就合作经营汽车美容等项目签订《合作协议》，并由原告梁莛伟以案涉房屋为住所地成立湖北五洲兄弟商贸有限公司开展经营，原告梁莛伟至今为该公司股东之一。被告方贤华以厂房、租金、武昌区临江大道169-209号40间门面作为出资与案外人向阳签订《出资人协议》。案外人向阳与案外人杜小西签订《房屋租赁合同》，约定案外人杜小西自2016年8月26日至2017年12月1日承租使用案涉房屋经营汽车美容等业务，并支付相应租金。根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”之规定，案外人杜小西承租案涉房屋经营汽车美容等业务应属履行其与原告梁莛伟等人所签的《合作协议》的经营活动，应由全体合伙人承担民事责任，湖北五洲兄弟商贸有限公司仍在案涉房屋开展经营，且原告梁莛伟是该公司股东，故对于原告梁莛伟诉称2016年8月26因被告方贤华、刘凤红的债权人干扰并霸占案涉房屋，导致原告梁莛伟无法继续承租使用案涉房屋，并从案涉房屋退出经营的意见，本院依法不予采信。对于原告梁莛伟要求方贤华、刘凤红返还装修费的主张，本院依法不予支持。被告方贤华、刘凤红应据实向原告梁莛伟返还多收取的2016年8月26日至2016年10月15日的房屋租金25151元（180000元÷365天×51天）及定金50000元，并应按照年利率6%向原告梁莛伟支付自2016年8月26日至款项清偿之日止的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告方贤华、刘凤红于本判决生效之日起十日内向原告梁莛伟返还租金25151元；二、被告方贤华、刘凤红于本判决生效之日起十日内向原告梁莛伟返还定金50000元；三、被告方贤华、刘凤红于本判决生效之日起十日内以上述一、二判项中实际所欠款项为基数，按照年利率6%向原告梁莛伟支付自2016年8月26日至款项清偿之日的利息损失；四、驳回原告梁莛伟其他诉讼请求。本案案件受理费4876元，公告费260元，共计5136元，由被告方贤华、刘凤红负担602元，由原告梁莛伟负担4534元（此款原告梁莛伟已垫付，被告方贤华、刘凤红连同上述款项一并支付给原告梁莛伟）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  李永明人民陪审员  宋之茀人民陪审员  彭开莉二〇一九年十月二十三日法官助理李士杰书记员徐欣