葫芦岛市连山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1402民再2号 再审申请人（原审被告）：葫芦岛市金科房地产开发有限公司，住所地龙港区龙程街28号二层B区9号。 法定代表人刘红锋，系该公司经理。 委托诉讼代理人徐颖，系辽宁大鸣律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：陈碧莹，女，1981年4月5日生，汉族，工人，现住葫芦岛市连山区。 委托诉讼代理人周红梅，系辽宁山盟律师事务所律师。 再审申请人葫芦岛市金科房地产开发有限公司因与被申请人陈碧莹合同纠纷一案，不服本院（2017）辽1402民初3522号民事判决书，向本院申请再审。本院于2018年11月12日作出（2018）辽1402民申40号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人葫芦岛市金科房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐颖、被申请人陈碧莹及委托诉讼代理人周红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葫芦岛市金科房地产开发有限公司申请再审称，申请人与被申请人于2010年11月26日签订了《购房意向书》，被申请人购买了申请人开发的金科蓝湾小区2号楼2单元1101室建筑面积为78.13平方米，房屋总价款220,327.00元，被申请人于签订合同同日交纳了房款。《购房意向书》签订后，金科蓝湾项目的规划非因申请人的原因发生变化，由原来的21栋楼变成现在的19栋楼，所以被申请人购买的楼号发生变化，申请人电话通知过被申请人调整楼号，而被申请人一直都没有来调整。现被申请人因申请人不能如期交付房屋要求解除合同。一审法院作出的判决违背了申请人与被申请人意思自治原则，侵害了申请人的合法利益。《购房意向书》第五条关于违约责任约定很明确，如申请人不能按期交付房屋，需按照中国人民银行同期活期利率计算支付利息。要求撤销（2017）辽1402民初3522号民事判决书，依法将判决书第二项的利息改判为自2010年11月26日起以220,327.00元为基数，按中国人民银行同期活期利率计算支付利息至给付完毕止；本案原审、再审诉讼费由再审被申请人承担。 陈碧莹辩称，再审申请人严重违约，给申请人造成的损失应予赔偿。原审判决按中国人民银行同期贷款利率支付利息有法律依据。《购房意向书》违约责任中仅约定了违约金计算方法，没有约定违约金计算的基数，再审申请人应该以被申请人为购买房屋而贷款产生的实际损失为计算违约金的基数进行赔偿。 陈碧莹向本院起诉请求：1、请求解除与被告的购房合同，被告返还购房款220，327.00元，并自2010年11月26日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；2、被告承担本案的诉讼费用。本院原审认定事实：2010年11月26日，徐鲲鹏与被告金科公司签订购房意向书，合同约定：“一、乙方（即徐鲲鹏）购买甲方（即本案被告金科公司）开发兴建的金科蓝湾小区房屋情况如下：2号楼2单元1101号住宅，建设面积为78.13㎡，销售单价为2820元/㎡，销售总价为人民币220327元。二、付款方式与期限：甲、乙双方约定2010年11月26日乙方向甲方支付全额房款人民币220327元。……三、项目交工日期：项目于2012年12月31日交付使用。……五、违约责任：1、如甲方未按约定日期交付房屋，需按中国人民银行同期活期利率向乙方买受人个体支付违约金……七、争议的解决办法：本协议在履行过程中若发生争议，由甲、乙双方协商解决，如协商不成可依法向葫芦岛市仲裁委员会申请仲裁。”2010年9月29日，徐鲲鹏交付诚意金5万元；2010年11月26日，徐鲲鹏交付购房款170327元。2017年10月25日，原告陈碧莹及案外人徐鲲鹏与被告签订关于购房意向书补充协议，双方一致同意将原购房协议书中的争议解决方式一项变更为：“本合同在履行中发生争议时，双方协商解决，协商不成，双方均有权向人民法院起诉。” 另查明，原告陈碧莹与案外人徐鲲鹏原系夫妻关系。2010年10月22日，徐鲲鹏与中国农业银行葫芦岛金汇支行签订了《担保与抵押合同》，其中：借款人：徐鲲鹏；抵押人：陈碧莹、徐鲲鹏；保证人：葫芦岛市住房置业担保有限责任公司；合同约定徐鲲鹏办理公积金贷款，借款金额20万元，贷款期限：20年，自2010年10月25日起至2030年10月24日止。2012年9月3日，原告陈碧莹与徐鲲鹏离婚纠纷一案经葫芦岛市连山区人民法院调解，准予原告陈碧莹与徐鲲鹏离婚，婚后共同财产坐落于葫芦岛市连山区金科蓝湾小区2号楼2单元1101号楼房归原告陈碧莹所有（面积78.13平方米，交款人姓名为徐鲲鹏）。 本院原审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，虽然徐鲲鹏与被告签订的是《购房意向书》，但该意向书中具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告金科公司已经按照该合同书的约定收取了全部房款220327元，因此该《购房意向书》应认定为商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应依照约定各自履行合同义务。徐鲲鹏已依约履行了相关付款义务，而被告未能在合同约定期限内交付案涉房屋，并已将案涉房屋调整给第三人，其行为已构成违约，应当承担违约责任。虽然原告陈碧莹不是签订购房意向书的当事人，但原告与徐鲲鹏原系夫妻关系，案涉房屋为婚后共同财产，离婚时双方协议此房屋归原告所有，因此原告对案涉房屋具有本案诉权。关于被告应如何承担违约责任的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告在合同签订后，又将涉案房屋调整给他人，导致原告不能取得该房屋，故原告要求解除与被告的购房合同，本院依法予以支持，被告应返还已付购房款及利息、赔偿损失。现原告要求返还购房款利息损失按照中国人民银行同类贷款利率自交款之日计算至全部房款退还之日止的理由并无不当，本院予以支持。 本院原审判决：一、解除徐鲲鹏与被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司于2010年11月26日签订的购房协议。二、被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十五日内返还原告陈碧莹房款220327元及利息（自2010年11月26日起以220327元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息至给付完毕之日止）。 本院再审查明事实与原审查明的事实相一致，再审予以确认。 本院再审认为,根据再审申请人的再审申请以及被申请人的答辩及原审双方的陈述意见,本案争议的焦点是再审申请人应当按照什么标准向被申请人支付违约金。葫芦岛市金科房地产开发有限公司与陈碧莹之间签订的《购房意向书》明确约定如未按约定日期交付房屋，需按中国人民银行同期活期利率向买受人个体支付违约金。因《购房意向书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，而根据法律规定合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，再审申请人严重违约，被申请人提出解除合同的情况下，《购房意向书》关于违约责任的约定条款仍然有效，再审申请人应严格按照《购房意向书》的约定承担违约责任，即按中国人民银行同期活期利率支付违约金。 综上，再审申请人葫芦岛市金科房地产开发有限公司再审请求及理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之的规定，判决如下： 一、维持本院（2017）辽1402民初3522号民事判决第一项； 二、撤销本院（2017）辽1402民初3522号民事判决第二项； 三、再审申请人葫芦岛市金科房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还被申请人陈碧莹房款220327.00元及利息（自2010年11月26日起以220327.00元为基数，按中国人民银行同期活期利率计算支付利息至给付完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2302.00元，由再审申请人葫芦岛市金科房地产开发有限公司承担，再审案件受理费1000.00元，由被申请人陈碧莹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判长  陈天文 审判员  赫 牛 审判员  赵志凤 二〇一九年十月八日 书记员  吕昕燃