山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初3551号原告：日照市成大新能源科技有限公司，住所地日照市东港区天津路中段，统一社会信用代码91371102663541983X。法定代表人：张连军，总经理。委托诉讼代理人：刘鑫，山东海洋律师事务所律师。被告：王加波，男，1963年9月8日出生汉族，农民，住日照市东港区。原告日照市成大新能源科技有限公司与被告王加波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告日照市成大新能源科技有限公司（以下简称成大公司）的法定代表人张连军及委托诉讼代理人刘鑫、被告王加波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成大公司向本院提出以下诉讼请求：1.依法判令被告王加波支付原告拆迁补偿款、搬迁费、应退还的租赁费及改建费等200000元；2.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：原告成大公司与被告王加波于2013年12月31日签订了《房屋厂区租赁合同》，由原告承租位于相家官庄和安家代疃的厂房，为此原告另进行了翻建、装修，并加盖了厂房。后厂房拆迁，被告要求原告进行搬迁并解除了《房屋厂区租赁合同》，按照合同约定，被告在厂房拆迁时应给与原告补偿款，但被告没有按照协议履行，也没有支付搬迁费，退还相应的租赁费。被告王加波辩称：政府拆迁赔偿款被告已经与原告结清，有收款条及原告同意之后在被告合同上的签字为证，被告与原告不存在合同争议，账目已经结清了。原告改大门的时候被告是同意的，但是当时原告说走的时候会给改回来。原告与被告之间的租赁合同已于2019年3月13日解除合同，被告退还了2019年的租赁费3万元。搬迁费原告应该问党委政府要，党委政府补偿给被告的钱，应该给原告的被告都已经给了。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告成大公司向本院提交了如下证据：证据一、房屋厂区租赁合同复印件一份，证明原、被告双方于2013年12月31日签订了《房屋厂区租赁合同》，由原告租赁被告位于房屋，租赁期限为2014年1月1日起至2029年1月1日止，2019年度租金为4万元，根据合同第四条第7小条的约定，原告出资建设的房屋及设施，当该厂房被征用时原告取得赔偿的80%；证据二、地上附着物补偿协议书照片打印件一份，证明原告租赁的厂房被征用，被告签订补偿协议，被告获得赔偿471632.55元；证据三、资产评估报告照片打印件一份，证明厂房被拆迁时评估赔偿的明细表，其中初步统计原告建设的房屋及设施191759.67元，部分物品搬迁费15500元；证据四、照片打印件一宗，证明拆迁房屋情况，以及原告在厂房及院落内还存放有大量的其他设备和物品，因被告没有提前告知原告涉案房屋已经由政府进行拆迁，导致原告准备不足，为此支出了额外的搬迁费；证据五、原告自绘的厂区租赁房屋分布图及相应照片三张；证据六、照片17张，证明原告存放的物品及设备情况以及搬迁的情形；证据七、搬迁费收据一份，证明原告额外支出了搬迁费78000元。对于原告成大公司提交的证据，被告王加波发表如下质证意见：对证据一无异议，但该合同双方已于3月13日解除；对证据二没有异议，但是这是被告与政府之间的事，与原告无关，这个一直在被告家，对原告证据来源有异议；对证据三资产评估明细表打印件没有异议，但是对原告统计的其建设的房屋及设施明细有异议，被告提交的资产评估明细表里打钩的才是原告建设的，其他不一致的，是被告建设的，不是原告的，不应该补偿给原告，部分物品搬迁费政府没有补偿，所以不应该由被告赔给原告；对证据四的关联性有异议，政府没有给这个钱；对证据五，西屋的西墙和北墙原来是被告的，原告确实进行了加高；对证据六认为该部分搬迁费原告应该向南湖政府和看守所要，这是政府行为，不是被告的行为；对证据七，被告明确表示不到庭质证，本院将依法进行认证。被告王加波向本院提交了如下证据：证据一、房屋厂区租赁合同原件及复印件各一份，证明原、被告之间约定的厂区租赁合同的相关事项以及双方于2019年3月13日解除了该合同；证据二、资产评估明细表复印件一份，其中打钩的是被告认可的由原告建设的项目，其中划三角符号的是和原告有争议的，证明被告应该补偿给原告的项目和数额；证据三、两张收条、一张明细表的原件及复印件各一份，证明被告于2019年1月16日补偿给原告法人张连军改建、维护拆迁补偿费等100000元，双方约定剩余拆迁补偿款下次一次性结清，后被告又于2019年3月19日支付给原告法人张连军动迁、拆迁、搬迁补偿费50000元。对于被告王加波提交的证据，原告质证称：对于证据一真实性无异议，但张连军在2019年3月13日签字说明合同已解除，并不是确认合同解除日期为2019年3月13日，合同的解除日期应该从拆迁公告发布，并由被告通知原告搬迁时解除，被告是在2018年12月份通知的原告，原告认为合同解除日期为2018年12月31日，且被告租给原告的房屋其中在南边过道的西侧部分并没有交付给原告，其部分由被告另行租给他人，每年一万元，但被告一直按照原合同的租赁价格收取租金，原告认为应将多收的一万元予以退还；对证据二真实性无异议，但对于原告的建设部分应以原告的统计表为准；对于证据三中的收条真实性无异议，但其中的内容明确说明了不仅是拆迁补偿款，还包括未拆迁部分，原告租赁房屋后进行维护、装修、建设的补偿，并不是双方对于拆迁补偿已经结算完毕，对于被告的计算表，系被告自行统计，对此不予认可，从中扣东屋3000元、传峰2000元，也没有任何的依据。本院对原告成大公司及被告王加波提交的证据，经质证无异议的，予以确认并在卷作证，对对方有异议的证据，本院将结合关联证据及当事人陈述进行综合认定。通过当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年12月31日，原告成大公司（乙方）与被告王加波（甲方）签订《房屋厂区租赁合同》，约定原告租赁被告所有的坐落于日照市东港区的房屋厂区，该租赁房屋总建筑面积540平米，房屋类型为砖瓦结构，厂区总占地面积为3330.6平米。租赁期限自2014年1月1日起到2029年1月1日止，共计15年。租金及租金支付方式为：自2014年1月1日到2029年1月1日计15年总租金为人民币陆拾伍万圆整。按年度支付，并要遵循先交款后使用的原则。租金的收取按每五年为一个标准段，即：2014年1月1日到2019年1月1日为第一个五年段，本段时间的年租金为人民币叁万元整，总租金为人民币拾伍万圆整；2019年1月1日到2024年1月1日为第二个五年段，本段时间的年租金为人民币肆万元整，总租金为人民币贰拾万圆整；2024年1月1日到2019年1月1日为第三个五年段，本段时间的年租金为人民币陆万元整，总租金为人民币叁拾万圆整。合同第四、7条约定，合同期内，若遇国家及相关部门对该房屋厂区征用时，所给予的赔偿，乙方自己出资建设的房屋及设施，甲乙双方应按2:8的比例合理分配，即甲方占20%，乙方占80%。合同签订后，原告成大公司向被告王加波支付了2014年1月1日至2019年1月1日的租金共计150000元以及2019年的租金40000元。因涉案土地在日照市看守所迁建项目范围内，2019年2月2日，被告王加波（乙方）与日照市东港区民委员会、日照市东港区南湖镇安家代疃村民委员会（甲方）签订《地上附着物补偿协议》，协议约定为积极配合日照市看守所迁建项目，依据有关法律法规和政策规定，经甲乙双方协商同意，本着公平、公正的原则，就乙方所有的位于335省道（现313省道）北、鲁南监狱西南的1699.89平米（以日照市国土资源局东港分局提供的征地域为准）地上附着物补偿及土地补偿达成如下协议：一、补偿金额。地上附着物补偿费。依据日照众信地产评估事务所出具的资产评估报告【日众信评咨字（2018）字第43号】，地上附着物补偿价值为人民币471632.55元（大写：肆拾柒万壹仟陆佰叁拾貮元伍角伍分），不含资产评估报告中资产明细表31至38条款红线外部分……上述协议签订后，被告王加波于2019年2月4日电话通知原告成大公司的法人张连军搬迁事宜，原告于2019年3月13日腾空涉案土地。被告王加波支付给原告法人张连军房屋改建、维护、拆迁补偿费等100000元，后又支付张连军动迁、拆迁、搬迁补偿费50000元，被告王加波主张以上150000元中包含了其退还原告的2019年的房租费30000元。原、被告协商一致解除了《房屋厂区租赁合同》。还查明，对于资产评估报告书【日众信评咨字（2018）字第43号】所附资产评估明细表载明的补偿项目，原、被告双方没有争议的为：第6项搅拌釜(迁移费4000元)、第7项铁梯（552元）、第9项吊顶（461.55元）、第12项太阳能（迁移费200元）、第13项狗窝（50元）、第16项干粉搅拌机（迁移费8000元）、第17项粉碎机（迁移费300元）、第18项水泥地面（1324.8元）、第19项卷帘门（1000元）、第20项油罐2m（1000元）、第21项油罐2.6m（1500元）、第23项花砖地面(360元)、第24项花砖地面（480元）、第25项花砖地面（684元）、第26项水泥地面（513元）、第28项锅炉（迁移费500元）、第29项配电盘（900元）、第30项化粪池（400元）系完全由原告所建或所有；第5项厂棚（6615元）系由原告建设，但东墙系由被告之前所建，第14项简易房（25575元）系由原告建设，但北墙系由被告之前所建，第15项厂房（133048.32元）系由原告建设，但北墙、西墙系由被告之前所建，后原告又进行了加高。原、被告双方有争议的为：原告主张第22项偏厦、第53项监控、第63项电缆、第65项电缆系原告所有或所建，被告对此不予认可，因原告未提交证据予以证明，故本院对原告主张的第22项偏厦、第53项监控、第63项电缆、第65项电缆系其建设或所有不予认定，对相关诉讼请求不予支持。另查明，原告成大公司与被告王加波分别作为证据向本院提交的《房屋厂区租赁合同》中的承租方不一致，原告提交的合同载明的承租方为日照市美路达交通设施有限公司，被告提交的合同载明的承租方为张连军、刘俊山，因两份合同内容一致，且合同末页乙方代表人处均加盖了日照市成大新能源科技有限公司的公章，并有成大公司法人张连军的签字，涉案厂房实际为成大公司所用，故本院认定涉案《房屋厂区租赁合同》的双方当事人为原告成大公司与被告王加波。本院认为，原告成大公司与被告王加波签订的《房屋厂区租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且合法有效。原、被告双方已协商一致解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，故如果原、被告对合同中关于拆迁补偿的事宜尚未结算完毕，原告有权要求被告按照合同约定支付剩余未付款项。对于资产评估明细表中由原告成大公司所有的动产（第6项搅拌釜、第12项太阳能、第16项干粉搅拌机、第17项粉碎机、第28项锅炉），补偿的迁移费应全部由原告成大公司所有，被告王加波应将该部分迁移费支付给原告成大公司，即4000元+200元+8000元+300元+500元=13000元。对于资产评估明细表中由原告成大公司出资建设的房屋及设施（第7项铁梯、第9项吊顶、第13项狗窝、第18项水泥地面、第19项卷帘门、第20项油罐2m、第21项油罐2.6m、第23项花砖地面、第24项花砖地面、第25项花砖地面、第26项水泥地面、第29项配电盘、第30项化粪池），被告应按《房屋厂区租赁合同》合同第四、7条的约定将补偿款的80%支付给原告，即（552+461.55+50+1324.8+1000+1000+1500+360+480+684+513+900+400）元×80%=7380.28元。原、被告均认可，资产评估明细表中的第5项厂棚系原告建设，但东墙系被告之前建设，第14项简易房系原告建设，但北墙系被告之前建设，第15项厂房系原告建设，但北墙、西墙系被告之前建设，后原告又进行了加高。根据资产评估明细表第5项、第14项、第15项以及原告提交的厂区房屋分布图，可以看出厂棚东墙为6.3米，简易房北墙为15.5米，厂房北墙为12.2米，西墙为25.6米。根据资产评估明细表第2项、第4项可知，每米墙的评估价值为172元，故第5项厂棚、第14项简易房、第15项厂房中由被告王加波之前所建的墙体总评估价值为（6.3+15.5+12.2+25.6）米×172元/米=10251.2元，该费用应归被告王加波所有。原告自建部分的80%应归原告所有，故对第5项厂棚、第14项简易房、第15项厂房被告王加波需支付给向原告的补偿款为：[（6615+25575+133048.32）-10251.2]元×80%=123989.696元。对于原告成大公司要求被告支付其搬迁费78000元的诉讼请求，本院认为，首先，对于搬迁费原告仅提交了日照市东港区鸿运来搬家服务公司出具的收据一张，未提交其他证据予以佐证，对该证据的真实性本院不予认定；其次，退一步讲，即使该收据是真实的，原告在庭审中陈述因被告未提前通知其涉案土地被征用，导致其准备不足，为此额外支出了搬迁费78000元，但根据本院查明的事实，被告系于2019年2月4日通知原告，原告于2019年3月13日腾空完毕，可见，被告已经给了原告充分的准备时间，且原、被告双方未在合同中约定搬迁费用承担问题，故原告要求被告承担搬迁费78000元的诉讼请求缺乏合同或法律依据，本院不予支持。对于原告成大公司提出的要求被告王加波退还其2019年度的租金40000元的诉讼请求，本院查明，原告系于2019年3月13日搬离，故被告应向原告退还的租金应为40000-[40000/12×（2+13/31）]=31935.48元。对于原告成大公司提出的因被告未按约定向原告出租部分房屋而应向原告退还2014年至2018年的部分租金共计5万元(每年1万元，共5年)的诉讼请求，因原告未提交充分证据证明被告未按约定向其出租部分房屋,且若如原告所述被告有部分房屋未向其出租,而原告又按合同约定的数额向被告支付了2019年的租金40000元,与常理不符,故对原告要求被告退还其2013年至2018年的部分租金5万元的诉讼请求,本院不予支持。综上，被告王加波应支付给原告成大公司的拆迁补偿费为13000元+7380.28元+123989.696元=144369.976元，应退还的租赁费为31935.48元。因被告已向原告支付了150000元，且根据被告陈述，该150000元中的30000元为退还原告的租赁费，剩余120000元为支付原告的拆迁补偿费，故被告还需向原告支付拆迁补偿费24369.976元，被告还需向原告退还租赁费1935.48元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十八条之规定，本院判决如下：一、被告王加波于本判决生效之日起七日内向原告日照市成大新能源科技有限公司支付拆迁补偿费24369.976元；二、被告王加波于本判决生效之日起七日内向原告日照市成大新能源科技有限公司退还租赁费1935.48元；三、驳回原告日照市成大新能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告负担3734元，由被告负担566元；保全费1520元，由原告负担1320元，由被告负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 李 君人民陪审员 崔 斌人民陪审员 朱忠伟二〇一九年十月十日法官助理张伟书记员申庆丽