辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初842号 原告（申请执行人）：吉林银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区延安路9号20层A、B、C、D、E号21层C号。 负责人：梁晓，该分行行长。 委托诉讼代理人:**，男，该分行职员。 委托诉讼代理人：符静，男，该分行职员。 被告（案外人）：黄涛，男，1974年2月22日生，满族，住辽宁省大连经济技术开发区。 被告（案外人）：滕银双，女，1975年12月30日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：段中卫，辽宁开尔律师事务所律师。 被告（被执行人）：孙光，男，1971年6月5日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 原告吉林银行股份有限公司大连分行(以下简称“吉林银行”)与被告黄涛、滕银双、孙光申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林银行的委托诉讼代理人**和符静，被告黄涛、滕银双及二人的共同委托诉讼代理人段中卫，被告孙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉林银行向本院提出诉讼请求：准许继续执行位于瓦房店市聚缘旅店占用的房屋（以下简称“案涉房产”）。事实和理由：1.原告申请执行的案涉房产,系原告与被执行人孙光办理银行业务的抵押房产,且抵押权设立已在相关部门办理了产权登记,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经依法登记,不发生效力”。被告黄涛、被告滕银双虽于2012年与被执行人孙光签订了《购房合同书》,但没有实际完成交易、办理产权过户,未取得房屋所有权,由此二者之间是房屋买卖关系,对案涉房产享有的是基于合同关系而产生的债权,因物权属于法定权利，而债权仅为约定权利,所以物权优先于债权,本案中原告优先主张抵押权于法有据,而被告只能另案主张违约损害赔偿;2.原告的抵押优先受偿权业经大连市中级人民法院(2018)辽02民初15号民事判决书确权,判决书明确认定,原告“对孙光名下位于瓦房店市总面积为8001平米的21处商业用房以及位于瓦房店市面积为3331.95平米的国有土地使用权享有抵押权,对上述抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权”,因此原告依法申请强制执行案涉房产符合法律规定,应予法律保护;3.根据法院同案不能有两个判决或裁定的原则,原告已经取得了抵押优先受偿的权利,就应该享有处置该资产后,对所得价款优先受偿的对等权利,(2019)辽02执异244号执行裁定书的认定结果明显与(2018)辽02民初15号判决认定的抵押权优先受偿相矛盾。4.抵押合同第五条抵押物的占有和保管,约定“未经抵押权人书面同意,抵押人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其它任何方式全部或者部分处分抵押物;经抵押权人书面同意的,处分抵押物所得价款应用于提前清偿或向抵押权人指定的第三方提存”,案涉房产的处置,没有经过原告的同意,所得价款也并没有归还对应债权。综上,为了保障法律公正,维护原告的合法权益,保护国有资产完整，提起本案诉讼。 被告黄涛、滕银双辩称：不同意原告的诉讼请求。1.本案属于物权优先于债权的例外情形，该例外情形在实践中是有充分的法律依据的。2.本案原告所享有的抵押权人优先受偿权与被告作为买受人所享有的物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。3.本案被告对房屋未办理产权过户不存在过错，但本案原告在办理案涉房产抵押贷款手续过程中却存在重大过错。 被告孙光辩称：不同意原告的诉讼请求，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条第4项的规定，买受人没有及时办理产权变更登记不存在过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实： 吉林银行与被执行人许颖利、瓦房店市劲松园林绿化有限公司、吕明莉、姜时峰、孙光金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月20日作出（2018）辽02民初15号民事判决，一、被告瓦房店市劲松园林绿化有限公司于判决发生法律效力之日起十日内偿还原告吉林银行本金24999999.62元及利息（截至2017年12月21日，欠利息585132.41元、罚息5353833.29元、复利681277.80元，合计6620243.50元,自2017年12月22日起至借款清偿之日，以24999999.62元为基数，按年利率7.28％上浮50%的罚息利率计收罚息及复利）；二、原告吉林银行对被告瓦房店市劲松园林绿化有限公司上述第一项债务就被告孙光名下位于瓦房店市总面积为8001平米的2l处商业用房(权证号分别为：瓦房权证非住宅字第60002326-××8、60002340-××号)以及位于瓦房店市，面积为3331.95平米，土地使用权证号为瓦国用(2012)第164号的国有土地使用权享有抵押权，对上述抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权,被告孙光承担担保责任后有权向被告瓦房店市劲松园林绿化有限公司追偿；三、被告孙光、吕明莉对被告瓦房店市劲松园林绿化有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任，被告孙光、吕明莉承担清偿责任后，有权在各自承担清偿责任的范围内向被告瓦房店市劲松园林绿化有限公司追偿；四、被告许颖利在其与被告孙光的共同财产范围内，被告姜时峰在其与被告吕明莉的共同财产范围内对被告瓦房店市劲松园林绿化有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任，被告许颖利、姜时峰承担清偿责任后，有权在各自承担清偿责任的范围内向被告瓦房店市劲松园林绿化有限公司追偿。案件进入执行程序后，本院于2019年1月22日向被执行人许颖利、瓦房店市劲松园林绿化有限公司、吕明莉、姜时峰、孙光送达了执行通知书。2019年1月29日，本院作出（2019）辽02执182号民事裁定及协助执行通知，查封被执行人孙光名下房产（瓦房权证非住宅字第60002326号—××号、60002340号—××号）。查封期限三年。同日，瓦房店市不动产登记中心向本院出具回执，已按要求查封，60002326号—60002338号、60002340号—××号房屋已有抵押登记。案外人黄涛和滕银双对查封案涉房产提出书面异议。本院于2019年5月31日作出（2019）辽02执异244号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。吉林银行对该裁定不服，向本院提起本案申请执行人执行异议之诉。 另查，2011年7月4日，孙光与黄涛签订《购房协议》，约定孙光将位于公建房卖给黄涛，房号：6号，面积331平方米，每平方米造价5000元整。交定金20万元整。房款总价160万元整。余款两个月内付清。2011年9月4日，孙光与黄涛、滕银双签订《购房合同书》，双方约定购买房屋。该合同书未约定房号，建筑面积及房屋总价款与双方签订的《购房协议》一致。合同另约定，出卖人于2011年11月4日前将房屋交付买受人使用。2011年7月4日，黄涛通过银行转账方式向孙光支付20万元。2011年9月5日，滕银双通过银行转账方式向孙光支付50万元。2011年11月21日，滕银双通过银行转账方式向孙光支付30万元。2011年11月25日，滕银双通过银行转账方式向孙光支付40万元。2012年3月10日，辽宁省瓦房店市卫生局颁发《卫生许可证》载明：单位名称：瓦房店市聚缘旅店；负责人：滕银双。2012年8月2日，辽宁省瓦房店市公安消防大队《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》瓦公消安检许字[2012]第8号载明：场所名称：瓦房店市聚缘旅店；地址：瓦房店市；场所所在建筑名称：孙光商业用房；消防安全责任人：滕银双。2019年1月31日，瓦房店市市场监督管理局颁发的个体工商户《营业执照》载明：瓦房店市聚缘旅店经营场所位于辽宁省大连市瓦房店市，经营者黄涛。2019年5月31日，滕银双向本院在中国农业银行股份有限公司大连沙河口支行开设的账号34×××46内汇款20万元人民币。 再查，2015年1月16日，孙光与吉林银行就案涉房产设定了抵押登记。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，黄涛、滕银双要求排除对案涉房产执行的法律依据是《执行异议和复议规定》第二十八条。该条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定的目的在于保护善意购房人的权益，但必须是以上四个条件同时满足的情况下，才能排除执行。本案中，黄涛、滕银双与被执行人孙光在法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同并支付了大部分购房款，并已将剩余价款按照人民法院要求交付执行。黄涛、滕银双于2012年以案涉房产作为经营场所的事实可以证明其于法院查封前已合法占有案涉房产。被执行人孙光在庭审中已明确表示案涉房产未办理产权变更登记是由于其将案涉房产进行了抵押，可见，黄涛、滕银双对房屋未办理产权过户亦不存在过错。综上，黄涛、滕银双的异议，符合上述法律规定的条件，可以排除对案涉房产的执行，故对吉林银行要求继续执行案涉房产的请求不予支持。 关于吉林银行提出生效判决已确认其对案涉房产享有抵押优先受偿权一节，本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。但上述司法解释第二十八、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。根据《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条的规定，符合该两条规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。具体到本案，即使吉林银行对案涉房产享有抵押权，对案涉房产折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权，黄涛、滕银双对案涉房产享有的物权期待权因符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，足以排除吉林银行对案涉房产的强制执行。故对吉林银行此项主张不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回吉林银行股份有限公司大连分行的诉讼请求。 案件受理费19200元，由吉林银行股份有限公司大连分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘小南 审判员  刘冬艳 二〇一九年十月二十二日 书记员  宋 敏 附相关法律法规： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。