上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1362号原告(反诉被告)：谢后金，男，1965年11月14日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：于佃亮，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海泰洪实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴华，总经理。委托诉讼代理人：谢文波，上海李东方律师事务所律师。原告(反诉被告)谢后金与被告(反诉原告)上海泰洪实业有限公司(以下简称“泰洪公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，泰洪公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谢后金及委托诉讼代理人于佃亮，被告(反诉原告)泰洪公司的法定代表人吴华及委托诉讼代理人谢文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)谢后金向本院提出诉讼请求：1.判令泰洪公司返还谢后金保证金人民币(币种下同)14,700元,租金44,902元,计59,602元；2.判令泰洪公司赔偿谢后金装修损失50,000元。诉讼过程中，谢后金变更诉讼请求为：1.判令泰洪公司返还谢后金保证金14,700元,租金17,640元；2.判令泰洪公司赔偿谢后金装修损失30,480元；同时，增加诉讼请求：3.判令谢后金与泰洪公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月17日解除。事实和理由：2014年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁上海市闵行区联达路XXX号XXX幢XXX室房屋，计租面积70平方米，经营范围是餐饮，经营品牌老鸭粉丝汤，合同期限五年。合同约定租金每月7,350元，从第三年起，租金每年递增10%。合同签订之时，被告收到原告谢后金保证金14,700元及相应的租金和卫生费。2016年2月，原告谢后金委托案外人对104室、105室进行装修，所有的装修费用大概在182,000元，于2016年3月29日装修完毕。原告为餐饮店，曾投入空调、监控、餐具、收银机、桌椅、装饰灯一盏及厨房全套设备等。然装修不久后，涉案房屋不能正常使用，导致租赁合同不能继续履行，造成原告损失，被告应该承担赔偿责任。合同签订之后,被告曾经承诺为原告办理餐饮服务许可证等经营餐饮的证书，但至今被告都未能为原告办理任何经营餐饮的执照。原告根本不能合法经营，不能进行饿了么、美团等网络销售。并且原告在2015年被相关部门进行过处罚。2016年2月26日，门面招牌等装饰，也被工商部门以违法经营为由损坏，导致原告不能经营。被告提供的场地根本不能进行相应的餐饮服务，导致原告不能正常合法经营。最近，原告发现涉案房屋权属性质是工业用地，而工业用地根本不能办理餐饮类和娱乐类个体工商户营业执照和法人营业执照及相应卫生许可证。原告将涉案房屋用于餐饮，主要面对上海地铁八号线沈杜公路站出入的乘客。2016年4月18日，地铁上海八号线沈杜公路站开始改建，将涉案的租赁房屋与地铁站隔离，导致上海八号线沈杜公路站出来的乘客无法进入涉案房屋消费,也就意味着涉案房屋根本不能在对外营业，原告承租涉案房屋已无任何意义。原告找到被告解决问题,要求被告退还押金房租赔偿损失等。被告告知原告，一起找大房东，让大房东免除房租赔偿损失，被告免除原告的房租。2016年5月，原告与被告一起去找大房东理论，还发生冲突。最后大房东告诉原告等租客，不要再去找大房东，这一层已经免租。被告亦通知原告免租金，等沈杜公路地铁站修好再说。2018年，上海八号线沈杜公路站修好，但是之前的隔离墙变成消防栏杆，仍与涉案的房屋隔离，并且沈杜公路站也没有在此处有出口。涉案房屋不能再作为原告租赁的房屋正常经营使用，故被告涉嫌违约应该承担责任。由于被告的单方面原因，导致双方的《房屋租赁合同》不能继续顺利履行。被告违约。原告与被告多次沟通，要求被告退还保证金租金和赔偿各类损失，但是被告不予解决。原告为维护自身权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告泰洪公司辩称，双方签订的合同应于2018年11月20日解除，解除原因是被告向原告发函，要求原告付款，后原告未付款，故解除。被告不同意退还租金，房屋已经交付原告使用。租赁保证金在原告付清租金后，同意退还。因原告违约在先，故不同意赔偿装修损失。退一步讲，双方已于2019年2月1日交接房屋。双方合同已经履行仅剩一个多月，即使法院判决被告承担装修损失，也应该是1,593.30元为限，应符合客观事实及依据。1.合同租期应是2019年10月30日为止，然原告从2016年7月1日起就没有支付过租金。此前支付的合同是已经履行完毕的租金。2.双方的合同没有到期，被告没有作出任何承诺帮助办理餐饮许可证。2016年，原告要求被告协助办理餐饮许可，后餐饮许可办理成功。原告没有交付租金，已构成违约，被告亦向原告发过函件。3.被告从未同意免租，与诉状所述不同。同时，泰洪公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.确认双方上述《房屋租赁合同》于2018年11月25日解除；2.判令原告向被告支付拖欠租金从2016年7月1日起直至迁出上海市闵行区联达路XXX号XXX幢XXX室房屋为止按照每月8,800元；3.判令原告向被告承担违约金14,700元；4.判令原告向被告归还上述房屋。诉讼过程中，泰洪公司撤回第4项诉请。反诉事实和理由：泰洪公司和谢后金系租赁关系，谢后金从泰洪公司处承租涉案房屋，双方于2014年4月1日签订了位于上海市闵行区联达路XXX号XXX幢XXX室《房屋租赁合同》。合同第一条约定租赁期限从2014年4月1日至2019年3月30日止，租金为每月7,350元，第二条约定租金采取付6押2支付方式，第三条约定租金从第三年起按照每年递增10%计算。谢后金起初承租期间都能按时支付租金，而从2016年7月1日至今谢后金未支付租金。为此，泰洪公司多次通过微信、电话等方式通知谢后金支付租金，且于2018年11月20日发函给谢后金要求支付租金，谢后金均以各种理由推脱不支付。泰洪公司认为，双方签订租赁合同虽未到期，但谢后金不支付租金行为已经违反了合同约定。谢后金的行为损害了泰洪公司合法权益，故提起诉讼。针对反诉，谢后金辩称，不同意泰洪公司的诉讼请求。2016年7月1日起，涉案房屋已经不能正常使用，亦不适合经营使用，故原告不应该支付任何的房租。原告无任何违约行为。被告诉请不符合法律规定。2018年10月17日，原告已经起诉解除合同。故合同应该是2018年10月17日解除。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于上海市闵行区联达路XXX号内，产权人为案外人上海嘉豪印刷器材有限公司(以下简称嘉豪公司)。2014年4月1日，泰洪公司(出租方，签约甲方)与谢后金(承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市闵行区联达路XXX号4幢104房屋出租给乙方使用。租用期5年，自2014年4月1日至2019年3月30日止。租金标准为3.50元/日/平方米，乙方承租面积约70平方米，乙方每月应支付租金7,350元。合同期满，在同等条件下乙方有优先承租权。二、付款方式：租金6个月一付，计44,100元；同时应交纳2个月的保证金，计14,700元；交纳停车费见附件，卫生费计600元/半年，由此，本合同签订3日内乙方合计应交纳租金、保证金、卫生费合计59,400元。以后的租金、停车费和卫生费必须提前10天内交清。乙方未能在规定期内交清下期租金的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除租赁合同，保证金不退，作为乙方违约的赔偿金。乙方必须无条件清场，如有不主动清场的，甲方有权强制清场，在清场中所造成的一切后果全由乙方负责。三、从第三年起，租金每年递增10%。六、租赁期间经甲方书面同意，乙方可对租用范围内进行修理改造装饰，但必须使用防火安全材料，依照消防法规要求施工，确保消防安全和房屋安全。其改造装饰修理费用均由乙方自理。在改造装饰修理中不符合消防安全要求的也由乙方自负。合同期满或中途停业，乙方不得拆除改造装饰修理部分，必须保留原样，不得堵塞填埋，要保持畅通。上述合同签订后，泰洪公司将涉案房屋交付谢后金使用。2018年11月20日，泰洪公司向谢后金发出《告知函》，要求谢后金于收到后三日内支付拖欠的租金，否则将解除合同并保留追究其违约责任。庭审中，谢后金认可收到该函件。审理中，双方确认谢后金已交租金至2016年6月30日,谢后金已支付泰洪公司保证金14,700元。2019年2月23日，泰洪公司与谢后金办理了房屋交接，谢后金向泰洪公司返还了房屋。诉讼中，经谢后金申请，本院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对位于上海市闵行区联达路XXX号XXX幢XXX室装修现值进行审价。该公司于2019年7月12日向本院出具《关于闵行区联达路XXX号XXX幢XXX室装修现值的鉴定报告》沪建经咨(2019)第327号，鉴定结论为：(一)、原、被告无争议部分的房屋装修造价为47,799元。(二)、原、被告有异议部分为一项，按原告意见经测算该装修现值为9,560元(租赁期限为2014年3月至2019年12月)；按被告意见，经测算该装修现值为7,648元(租赁期限为2014年3月至2019年10月)。另查明，2016年4月因8号线地铁施工，对涉案房屋的通行产生一定影响，谢后金及其他租户与泰洪公司的法人一起向嘉豪公司提出要求免租的要求，但未能协商一致。还查明，2016年8月22日，本院受理案外人嘉豪公司诉泰洪公司房屋租赁合同纠纷一案，本院查明，嘉豪公司于2016年6月16日作出的承诺书载明，嘉豪公司于2011年9月1日将位于上海市闵行区联达路XXX弄XXX号XXX层大楼1-5层出租给泰洪公司使用，按照双方签订租赁合同第六条约定，嘉豪公司需提供联达路10米宽车道，西侧地铁口提供4-6米的人行通道。2016年4月由于8号线地铁施工，导致上述4-6米的地铁人行通道被封闭，嘉豪公司也无法另行提供10米宽车道，对泰洪公司以及1楼商户造成损失。嘉豪公司同意泰洪公司年租金减少支付300,000元，待上述地铁人行通道打开，能提供10米宽车道，租金按照双方在2011年9月1日签订《租赁合同》约定履行。据此，本院作出一审判决，在扣除承诺书中减免的300,000元后判决泰洪公司于本判决生效之日起十日内支付嘉豪公司2016年4月至2017年3月期间的租金1,312,500元；驳回嘉豪公司的其余诉讼请求。再查明，谢后金于2016年9月2日办出营业执照，经营范围为：餐饮服务、馄饨、饺子店，不产生油烟。上述事实，由谢后金提供的《房屋租赁合同》、收款收据、(2013)闵民五(民)初字第781号民事判决书、(2016)沪0112民初24662号民事判决书、上海市房地产权证，泰洪公司提供的《房屋租赁合同》、催告函、《关于闵行区闵行区联达路XXX号XXX幢XXX室装修现值的鉴定报告》等证据及当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，泰洪公司、谢后金签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。谢后金未按约定向泰洪公司支付租金，系谢后金违约，应承担相应的责任。因谢后金未能按约支付租金，泰洪公司向其发出解除合同的函，要求解除合同符合合同约定，且谢后金亦确认收到该函，故泰洪公司主张合同于2018年11月25日解除，本院予以支持。泰洪公司向谢后金主张拖欠的租金及合同解除后的房屋使用费符合合同约定，于法不悖，本院亦予以支持。谢后金抗辩，合同履行期限内，因房屋的产权性质导致无法办理营业执照，泰洪公司存在过错；因地铁施工的原因，导致其无法经营，故要求泰洪公司退还已支付的2016年4月18日至同年6月30日的租金，且不再支付之后的租金及房屋使用费。对此，本院认为，首先，双方并未约定由泰洪公司代为办理营业执照，故在合同履行多年后谢后金再以无法办理营业执照为由要求追究泰洪公司责任、要求泰洪公司退还已付租金的主张本院不予采信。其次，根据现有证据显示，2016年4月18日开始，8号线地铁施工确实对包括涉案房屋在内的道路通行造成一定影响，结合已生效的民事判决书所作的判决内容，对谢后金应付租金及使用费予以20%的减免比较合理，谢后金应按约定租金金额的80%支付欠付租金及使用费。对谢后金已付租金的2016年4月18日至同年6月30日期间的租金，虽泰洪公司不同意退回，然根据实际影响，本院亦酌定泰洪公司退还20%。由于本案系谢后金违约，存在过错，其要求泰洪公司承担装修损失，并无合理依据，故对谢后金主张要求泰洪公司承担上述费用，本院不予支持。至于泰洪公司主张的违约金，虽然谢后金未支付租金是事实，存在过错，但地铁8号线的施工也确实给谢后金的经营产生一定影响，存在客观事实，故本院酌定违约金为7,350元。此外，泰洪公司收取的谢后金支付的保证金，其应退还给谢后金。因双方在诉讼期间已办理了房屋交接，泰洪公司已经收回房屋，故对泰洪公司撤回要求谢后金返还房屋的诉讼请求本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)谢后金与被告(反诉原告)上海泰洪实业有限公司就上海市闵行区联达路XXX号4幢104房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年11月25日解除；二、被告(反诉原告)上海泰洪实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)谢后金自2016年4月18日至2016年6月30日期间的房屋租金3,933.96元；三、被告(反诉原告)上海泰洪实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)谢后金保证金14,700元；四、原告(反诉被告)谢后金于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海泰洪实业有限公司自2016年7月1日起至2018年11月25日止的租金197,838.67元；五、原告(反诉被告)谢后金于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海泰洪实业有限公司自2018年11月26日起至2019年2月23日止的房屋使用费20,599.23元；六、驳回原告(反诉被告)谢后金其余本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,370.50元，由原告(反诉被告)谢后金负担870.50元，被告(反诉原告)上海泰洪实业有限公司负担500元；反诉案件受理费2,860.46元，由原告(反诉被告)谢后金负担2,288.37元，被告(反诉原告)上海泰洪实业有限公司负担572.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  石定伟人民陪审员  樊 燕二〇一九年十月二十九日法官 助理  李睿培书 记 员  李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。