上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初12514号原告(反诉被告)叶天宇，男，1977年12月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人李丽、范唯，上海市金马律师事务所律师。被告(反诉原告)上海米策企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人汤李养。委托代理人李德权、张佳俊，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告叶天宇与被告上海米策企业管理有限公司(以下称“米策公司”)及反诉原告米策公司与反诉被告叶天宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)叶天宇及其委托代理人李丽，被告(反诉原告)米策公司的委托代理人李德权、张佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶天宇诉称，原被告于2017年9月就系争房屋即本市中山北路XXX号长城大厦B1楼A区A32商铺签署了《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租商铺用于餐饮，租期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，月租金18000元。合同签订后，原告按约向被告支付的费用有：房租、租房押金、营业执照注销押金、水电充值卡押金、网络费使用费、垃圾清运费、装修期间的水电费与服务费等。2017年12月11日，原告开始营业，2018年5月19日，被告持消防部门出具的商铺整改通知要求原告停业且无法确定恢复营业的日期，还欲就此事与原告签署补充协议，商场于2018年5月20日停电、5月21日被查封后，原告当即撤场再未经营，该商铺属于开放式布局，停业期间商场总入口被闭锁，原告对商铺不再具有控制权。2018年9月18日，原告通过查询得知，商场消防验收仍未合格。2019年2月28日，双方至租赁现场对物品进行了清点并作书面确认后，原告在保持商铺原状的情形下离场。原告认为，当事人之间的租赁合同合法有效，被告应按约交付符合租赁用途的商铺，但其在签订合同时未向原告出具商铺符合交付条件的证明，其于诉讼中提供的、形成于2019年1月31日的《建设工程消防意见书》所针对的为建设工程消防安全而非营业性公众聚集场所的消防安全，不能证实商铺在消防安全方面已具备营业条件。因此，被告的行为已构成违约并导致合同目的无法实现，租赁合同应当解除，考虑到经营活动不具备继续的可能性，商铺内的装修与设备对原告而言不再具有使用价值且已此损失已提起了赔偿，故该商铺可由被告随时收回，同时，原告投入了大量资金后仅运营商铺半年即被迫停业，被告应返还相应费用并作出经济赔偿。以上事实由当事人之间的租赁合同、原告在租赁期间向被告支付各类费用的凭证、原告为装修与添置设备所签署的合同及付费凭证、原告的物料损失清单、原告与中介、加盟方之间的合同及付费凭证、原告与员工之间的合同及工资、培训费及遣散费付费凭证等各类证据予以证实。现提起诉讼，请求判令：一、涉案租赁合同于原告停业之日即2018年5月21日解除；二、被告退还费用及赔偿损失共计262460.14元，其中应退还的费用为：2018年5月21日至2018年5月31日的剩余租金6600元、租房押金36000元、营业证照注销押金5000元、水电充值卡押金200元、已交但尚未使用的水费1597.8元及电费3000元、已交但尚未使用的2018年5月23日以后的网络费1956.16元、已交但尚未使用的2018年5月21日至2018年5月31日的剩余垃圾清运费110元；应赔偿的装修期间服务费与水电费、固定装修残值及经营所需的各类橱柜设备、收银设备、电器设备的价值共计128641.84元；应赔偿的中介费、加盟费、员工培训费共计28000元；应赔偿的物料损失费、员工工资与遣散费共计48043.33元，上述损失赔偿部分中的装修残值与设备价值不申请司法评估，由法院酌定；三、本案受理费由被告承担。被告米策公司辩称，一、租赁合同签署时，商铺所在的商场在消防方面整体验收合格，根据租赁合同约定，原告作为商户进驻后，应自行办理消防的“二次验收”，在此过程中，相关部门确认消防安全存在瑕疵，但该瑕疵既可能源自于商场，也可能系原告造成，在瑕疵成因至今不明的情形下，不能将责任完全归于被告；二、被告于2018年5月21日收到消防部门的整改通知后向包括原告在内的全部商户作了告知，但该商铺属于开放式布局，即便此后未再开展经营活动，也仍处于原告的控制之下，直至2019年2月28日双方在对物品进行清点确认后商铺仍维持原状，目前现场状况不明，如原告要求解除合同的，其应先将设备拆除、商铺恢复原状并携可移动物品迁离，在此之前被告无法接收场地并保留向原告追索商铺通过消防验收后至原告实际交还商铺期间的租金及使用费；三、根据消防部门于2019年1月31日、2019年3月7日出具的《建设工程消防意见书》、营业前消防安全检查合格证可以证明，商铺在消防安全方面已验收合格，原告可以继续经营，因其延迟支付了2018年3至5月的租金，如其拒绝履约的，被告有权就此提起反诉。根据上述理由，被告认为，如租赁关系必须解除的，则应以原告付租的截止日即2018年5月31日为合同解除日，对原告向被告支付各项费用的名目与数额不持异议，但网络使用、垃圾清运等与经营相关的、已支出的费用不应退还，营业执照注销费用应在原告注销经营证照后方能退还，押金可在双方对各自损失达成一致的情形下酌情返还，可移动设备及与经营成本相关费用的如加盟费、培训费、物料费、人工工资等不属于直接损失而不应由被告承担赔偿责任。此外，原告未提供证据证明其主张赔偿的设备属于不能拆除或不能移动，被告对装潢及设备的现状也不了解，故装潢残值及设备的价值可由法院酌定。综上所述，对原告诉请不能同意。反诉原告米策公司诉称，根据涉案《商铺租赁合同》，反诉被告每月应付租金18000元，须在租金到期日前十五日足额支付下一期三个月的租金，否则反诉原告有权终止租赁合同，如逾期交租的，每拖欠一日，须按本金的5%支付滞纳金。按上述约定，反诉被告应于2018年2月13日支付2018年3月至5月的租金54000元，实际须付48000元，该款于2018年3月9日支付了18000元、于2018年3月11日支付了30000元，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告支付滞纳金5820元(按日千分之五计，2018年2月13日至2018年3月8日以48000元为本金，2018年3月9日至2018年3月11日以30000元为本金)；二、本案受理费由反诉被告负担。反诉被告叶天宇辩称，根据当事人之间的约定，反诉被告的原开业日期应定为2017年12月7日，因消防验收问题延至2017年12月11日，故交租期限也作了相应的顺延，此系当事人协商一致的结果，反诉原告也出具了租金收据。同时，商铺因消防安全验收不合格而被责令停业整顿，反诉原告对此存在过错而无权收取租金及滞纳金。综上，对反诉原告的诉请不能同意。经审理查明，2017年9月20日，原告作为承租方、米策公司作为出租方签订《商铺租赁合同》一份，主要约定内容有：承租方将系争商铺用于经营餐饮，签约前通过现场勘查确认商铺符合交付标准及经营需求，待原告自行办理经营证照、消防开业检查等手续后方可正式经营；租期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，月租金18000元，合同签署当日支付首期租金54000元与押金36000元，押金可在合同期满、出租方收回场地后退还，如承租方有违约行为则由出租方没收押金及租金；承租方必须在租金到期日前提前15天足额支付下期租金，逾期按实欠租金的5%支付滞纳金，逾期15天则出租方有权终止租赁关系收回房屋；装修免租期为45天，承租方在装修时自行办理消防“二次验收”，装修期间按每平方米28元支付与监察管理、垃圾清运、保安相关的服务费，装修押金5000元待装修检验合格后退还，每户商铺均需安装油烟油水的净化、排放、分离装置；水费单价按6元计、电费单价按1.45元计，均以充值的方式准时支付，餐厨与生活垃圾由商厦统一处理并收费；承租方应在合同期满或提前解除之日起5天内办理营业执照的迁移或注销手续，由出租方退还剩余押金。上述合同签订后，原告向米策公司支付了一系列费用，主要包括2018年3月11日至2018年5月31日的租金48000元、租房押金36000元、营业证照撤销押金5000元、装修服务费1523元、装修水电费300元、电费5000元、水费2000元、水卡押金100元、电卡押金100元、网络费3500元、2018年3月27日至2018年5月31日的生活垃圾清运费640元等，部分由米策公司出具收据。租赁期间，原告被米策公司告知消防部门对经营场所发送了整改通知，遂撤离场地。2018年6月1日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。2019年1月31日，上海市普陀区公安消防支队就长城大厦内使用功能为“餐饮”、层数为“地下一层局部”的装修建设工程出具《建设工程消防验收意见书》，确认该工程消防验收综合评定为合格。2019年2月28日，租赁双方对商铺内的物品及设备进行了清点并制作清单。本案诉讼过程中，米策公司提起反诉，请求判决如其反诉诉请。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，出租方应提供符合约定用途的房屋，在商铺租赁关系中，消防安全能否达标显然是判断商铺是否符合经营条件的重要标准。米策公司自认租房过程中曾接行政部门的通知就涉案商铺相关的消防安全问题进行整改，又无法提供当时商铺已通过消防安全验收的证据，在此情形下，商户因商铺不符合经营条件而停业的行为事出有因，由此产生的后果应由米策公司承担主要责任；同时，原告作为承租商铺的经营者，对于从业必备的资质与条件显然更为了解，为避免商业风险，其理应在租房时对即将投入运营的商铺之软硬件包括消防安全验收合格证明等进行必要的核查而无论租赁合同是否对此作了形式上的约定，其在接收商铺并完成装修后，直至接出租方通知方确定商铺在消防安全方面存在隐患而停业，足以表明其对上述核查义务有所懈怠，故在本次停业事故中应承担次要责任。根据查明的事实，至少在消防部门于2019年初对商铺所在的建筑工程出具消防验收意见书之前，无证据表明涉案商铺在消防安全方面的隐患已被消除，鉴于该隐患存在的长期性，当事人签署的商铺租赁合同之目的显然不再具有实现的可能与必要，原告要求解除合同于法有据，本院予以支持。在无确凿证据表明当事人曾对解约达成合意或一方曾收到另一方的单方解约通知的前提下，本院以原告提起诉讼之日为解约日。合同解除后，应按租赁双方的各自过错对权利义务进行结算，具体的结算内容围绕当事人的本反诉进行，包括：一、原告弃置租赁场地内的装修与设备并确认商铺可由米策公司收回，则米策公司可自行清场，从原告接收商铺之日至租赁合同解除日，其作为房屋的使用方应向米策公司支付租金而无论是否实际经营，鉴于商铺在消防安全方面的瑕疵，应付租金的数额由本院在合同原定租金的基础上予以酌减并在原告已付的租金中扣除，多收取的租金则由米策公司返还；二、押金的性质为保障合同关系得以继续，现租赁合同既已解除，米策公司再占有原告支付的押金类钱款于法无据，应予返还，唯“营业执照撤销押金”一项，顾名思义应以原告完成店铺经营证照的注销作为该费用的返还条件，故在原告未提供相关证据的情形下，该押金可由米策公司暂扣而不予返还；三、装修期间发生的服务费与水电费、租赁期间发生的各类垃圾清运费与水电费、网络费均系原告为达到经营目的而向米策公司支付，其中部分属于已完成结算的费用、部分则属于有待按实结算的预付费用，在经营不利而解约之后，此类费用作为损失或尚未结算的钱款同样可按当事人的过错程度由米策公司作部分返还，考虑到费用数额较低，加之商铺在经营活动停止后租赁双方又缺乏正常有效的沟通渠道，再要求双方通过校对账目或核实水电费计量等方式对部分费用进行结算徒增成本与不便，故米策公司须返还的钱款数额由本院予以酌定并合并支付而不再按类目进行单独结算；四、原告为商铺投入的装修与设备添置费属于合同解除后原告无法继续经营所产生的经济损失，应由米策公司予以赔偿，因与该损失相关的证据比如装修与购物的付款凭证等均由原告单方出具，证明效力不足，在当事人对装修与设备的价值均同意由法院酌定的基础上，本院对米策公司的赔偿责任根据案情予以认定，考量的因素有双方的过错责任、原告提供的与装修及购物支出相关的证据、租赁过程中财产的折旧程度等；五、除上述应返还或应赔偿费用外，鉴于自身的过错程度及经济损失的关联度与对应证据的证明效力不足，对原告要求米策公司赔偿的其他费用不予支持，此外，即使原告对部分租金的支付略有延迟，但此类行为属履约瑕疵而非根本性违约，在租赁合同解除后当事人已按各自责任分担后果的前提下，考虑到客观案情，本院对米策公司再要求原告支付逾期付租滞纳金的反诉不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告叶天宇与被告上海米策企业管理有限公司就上海市中山北路XXX号长城大厦B1楼A区A32商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年6月1日解除；二、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告叶天宇租金人民币4000元；三、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告叶天宇租房押金、水电充值卡押金人民币36200元；四、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告叶天宇装修期间的水电费、装修期间的服务费、垃圾清运费、租赁期间的水电费、网络费人民币1000元；五、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶天宇装修及设备损失人民币60000元；六、对原告叶天宇的其余诉请不予支持；七、对反诉原告上海米策企业管理有限公司的反诉诉请不予支持。本案受理费人民币3900元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  葛秀宝人民陪审员  王敏莹二〇一九年十月二十三日书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。