黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0225民初3264号原告：曲鹏祥，男，1981年9月25日出生，汉族，无业，住黑龙江省甘南县。原告：刁艳玲，女，1984年6月15日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县。二原告共同委托诉讼代理人：刁艳军，男，1988年6月10日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县。被告：甘南县建达房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码9123022566388078－J，住所地甘南县甘南镇幸福街。法人代表：王新，职务经理。委托诉讼代理人：吴立山，甘南县浩翔房地产开发有限公司法律顾问。原告曲鹏祥、刁艳玲诉被告甘南县建达房地产开发有限责任公司（以下简称甘南建达公司）房屋买卖合同纠纷一案本院2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人刁艳军、被告甘南建达公司及其委托诉讼代理人吴立山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告提出诉讼请求：一、要求判令被告立即为二原告办理房产证；二、判令被告承担本案的诉讼费用；三、判令被告向二原告支付逾期办理房产证的违约金65000.00元。事实与理由：二原告于2013年1月28日与被告签订《商品房买卖合同》向被告购买了全通小区综合楼4单元701室的房屋，二原告支付完所有房款后，于2013年1月28日取得了正式购买房屋发票，合同签订后，二原告依约履行了付款义务，并于2013年1月28日收楼入住，被告有义务及时为二原告办理房产证，但被告至今办理，由于双方在房产合同中约定逾期办理房产证的违约金，因此，原告要求被告按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利率的标准计算逾期办理房产证的违约金，并在规定期限办理好相关房产证，若被告逾期仍未办理，致使房产合同无法履行的，二原告要求解除购房合同并要求被告返还购房款，赔偿损失。被告辩称，在2013年1月28日，案外人刁艳军（本案中原告的诉讼代理人）与被告签订了商品房买卖合同，买卖的房屋即为本案涉案房屋，合同签订的当日刁艳军向张兴源交付的13万元楼款，转到被告处顶抵上述的买楼款，被告为刁艳军开具了收据，此后在2017年和2018年刁艳军提出将他购买的该楼房购买人的名字换成刁艳玲，由于该房屋产权证尚未办理到刁艳军的名下，所以被告同意将购买人变更为刁艳玲，但需要刁艳军、刁艳玲共同到被告处进行变更登记，但由于刁艳玲在外地打工，一直不能前来进行变更登记，此事也就拖了下来，直到2019年6月25日刁艳玲与刁艳军共同来到被告单位，将原刁艳军购买的全通小区综合楼4单元701室变更为刁艳玲，刁艳军将原与被告签订的商品房买卖合同和交款收据交回，另换成刁艳玲与被告签订的商品房买卖合同和交款收据，日期仍然写为2013年1月28日（原据原与刁艳军签订合同和出具收据的日期），现在原告刁艳玲起诉持有的合同收据即为2019年6月25日的换据，被告认为自换据以后，被告应该为原告刁艳玲办理产权登记证，被告有义务为原告办理产权证。但是原告起诉自2013年1月28日之后的违约金要求是按照最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释17条、18条主张权利，不具有事实和法律依据，其应该在2019年6月25日以后主张违约金。原、被告围绕争议焦点进行了举证、质证。二原告提供的证据有：证据一、2013年1月30日二原告刁艳玲、曲鹏祥与被告签订的《商品房买卖合同》原件一份，证明买房人是刁艳玲和曲鹏翔，双方成立商品房买卖合同关系，房屋的具体位置是全通小区综合楼4单元701室，房屋的面积为75.4平方米。被告质证称对合同的真实性没有异议，此合同即为2019年6月25日由原买受人刁艳军换成刁艳玲、曲鹏祥，日期倒签为2013年1月30日，而收款收据依然写为2013年1月28日，都是换据。证据二、2013年1月28日被告为原告刁艳玲出具的面额为13万元的购房收据原件一张，证据号为1361161，说明如下：由于原收据字迹不清，无法办理产权证，2019年6月25日二原告以字迹不清为由找被告更换为新收据，落款日期仍然写为2013年1月28日，收据上的左下角标注有换据字样。证明原告交付了房屋全部价款。被告质证称对此证据的真实性没有异议，与我方的存根一致，该收据确实是2019年6月25日由原为刁艳军开据13万元的收据换成刁艳玲名字的收据，不是因为字迹不清，而是变更了房屋买受人由刁艳军变更为刁艳玲。被告出示证据有：证据三、2013年1月28日被告为刁艳军开具的13万元购房交款收据原件一张及张兴源出具的收13万元工程款收据原件一张，其中被告出具的收据中标注交款人是刁艳军，交款事由记载：收全通楼4单元701室楼款（顶账）。因为此款不是直接交款是顶账而来，是因为被告方欠张兴源施工款，所以用工程款13万元顶抵的刁艳军付购房款，我方存根号是3003371号，该联属于第三联是复写而成，被告持有的应该是第二联，第三联尚且十分清楚第二联应该更加清楚，不存在字迹不清换据的问题，此原据现装订在被告单位2013年7月记账凭证薄第5册第190号记账凭证中，证明目的是实际买楼人是刁艳军并非刁艳玲。二原告质证称对被告出具的3003371号收据没有异议，对张兴源出具的收据不知情。证据四、2019年6月25日刁艳玲、刁艳军共同为被告出具的承诺书原件一份，该承诺书标明：全通综合楼4单元701室（面积75.47平方米），现由刁艳军将此楼转给刁艳玲，现此房屋产权人为刁艳玲，如此房发生任何产权等经济纠纷由刁艳军、刁艳玲负责，与被告无任何关系，有承诺人刁艳玲、刁艳军的签名捺印。证明案涉房屋确实是刁艳军在2013年1月28日先买后于2019年6月25日变更为刁艳玲所买，该房原则上讲应属于刁艳军将房卖给刁艳玲，属于二手房，刁艳玲应该缴纳二手房税款，但被告为了成全刁氏姐弟的需求，所以同意了变更而且给予更换了原始商品房买卖合同和交款收据。二原告质证称对此证据的真实性和证明目的均没有异议。对以上双方无异议的证据本院予以确认其效力，因证据一与二原告无异议的证据三、四在签订时间和内容上相互矛盾，所以本院对其证明目的不予确认。根据当事人的陈述及证据采信意见，本院查明以下事实：2013年1月28日案外人刁艳军购买了被告位于全通综合楼4单元701室（面积75.47平方米）房屋，房屋价值13万元，双方签订了《商品房买卖合同》，被告为刁艳军开具了13万元购房款交款收据。刁艳军于合同签订当日收楼入住。此间，刁艳军与被告协商要求将买受人由刁艳军变更为刁艳玲，被告同意其变更请求，但是由于刁艳玲在外地打工就没有办理，直至2019年6月25日刁艳玲、刁艳军与被告达成协议，全通综合楼4单元701室的买受人由刁艳军变更为刁艳玲。被告将原合同和交款收据收回后，于当日与刁艳玲、曲鹏祥签订了日期为2013年1月30日的《商品房买卖合同》、出具了日期为2013年1月28日交款人为刁艳玲的13万交款收据。另查明，案涉房屋并没有办理产权证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方应诚实、全面的按照合同约定履行义务。本案中，双方自愿签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意识表示，不违反相关法律和行政法规，应当认定双方买卖关系成立。原告从被告处购买房屋，未办理房屋产权登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，即“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证并转移标的物所有权的义务”，所以，二原告要求被告立即协助办理房屋产权过户手续的诉求，本院予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）…………；（二）…………；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以，二原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的诉求，本院予以支持，违约金的起算时间应从双方签订买卖合同之日即2019年6月25日起延后90日（2019年9月23日）计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条第一百三十六条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款第三项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条之规定，判决如下：被告甘南县建达房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即到甘南县不动产登记部门协助二原告将位于甘南县甘南镇全通综合楼4单元701室的房屋登记在二原告名下；被告甘南县建达房地产开发有限责任公司向二原告支付自2019年9月23日起至办理完产权证时止的逾期办理房产证的违约金（计算方式为：按照已付购房款13万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；驳回二原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4200.00元，减半收取2100.00元，由原告负担700.00元，被告负担1400.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  贾传富二〇一九年十月三十一日书记员  吕 航