山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初1364号原告：马祥印，男，1985年12月14日出生，汉族，现住济南市。原告：邱萃丽，女，1983年2月8日出生，汉族，无业，现住济南市。委托诉讼代理人：马祥印（邱萃丽之夫），男，1985年12月14日出生，汉族，现住济南市。被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：姜文明，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴斌，山东辰静律师事务所律师。原告马祥印、邱萃丽与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月30日公开开庭进行了审理，原告马祥印亦系原告邱萃丽的委托诉讼代理人，被告绿地地产的委托诉讼代理人潘松（原委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告马祥印亦系原告邱萃丽的委托诉讼代理人，被告绿地地产的委托诉讼代理人张兴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马祥印、邱萃丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿地地产向马祥印、邱萃丽支付截止起诉之日的延期办证违约金50537.68元（自2017年1月10日至2019年2月28日止）；2.请求判令绿地地产修理地下二层通道层高不足一米五处，以排除妨碍消除危险；3.修理马祥印、邱萃丽马桶位置，以便缓解堵塞，并赔偿马祥印、邱萃丽损失1000元；4.本案诉讼费用由绿地地产承担。庭审中，马祥印、邱萃丽明确违约金请求：以已付房款为基数，2017年1月10日至2019年2月28日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；明确第二项诉求为该处楼梯口高度提升到2米；放弃第三项诉讼请求中要求绿地地产修理马桶位置的内容。事实和理由：一、绿地地产未按约定履行义务，应承担违约责任，双方在合同中约定的产权登记违约金数额过低，损害马祥印、邱萃丽利益，且是明显不平等的格式条款。1、2013年5月16日,原绿地地产双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，由马祥印、邱萃丽购买绿地公司开发的某号房间。合同签订后，马祥印、邱萃丽按照合同约定履行了付款义务，而绿地地产却未按照合同约定的交付时间及交付条件向马祥印、邱萃丽交付标的物，同时,绿地地产违反合同第十五条关于产权登记的约定的义务，致使马祥印、邱萃丽长期无法取得房地产权属证书。绿地地产的行为严重侵犯了马祥印、邱萃丽的合法权益，故应承担违约责任。2、根据双方商品房买卖合同第十五条第2款约定:“买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.5%向买受人支付违约金。”该违约金约定的数额明显过低且不合理。该违约金属于逾期办证的违约金是针对出卖方未按期向产权登记机关备案行为而规定的惩罚性条款,即出卖方延期的天数越多，承担的违约责任应当越大，而根据该条约定，无论出卖方延期办证多长时间，都只是一次性支付已支付房款0.5%的违约金，因此，该条约定失去了惩罚性的本意,该条款约定的违约金比例过低，严重侵害了马祥印、邱萃丽的合法权益。3、该条款的规定属于开发商减轻自己责任的格式条款，根据双方补充合同第五条“对于买受人逾期提交资料或者预交税费,或者未按照通知要求重新提交材料、文件，则每延迟一日向绿地地产支付总价款万分之一的违约金”。而对于绿地地产应承担责任的违约金却仅规定了一次性支付总房款0.5%，作为合同的制定方，该条款明显属于加重对方责任而减轻自己责任的格式条款，应当撤销。二、马祥印、邱萃丽购买的楼房地下二层一过道楼梯口，仅有1.50米左右，马祥印、邱萃丽每天都要从此进入车库，严重影响马祥印、邱萃丽的通行。马祥印、邱萃丽及业主均多次在此处发生碰头的事故，均被碰的头破血流。其他业主也多次发生类似事情，尤其是抱着孩子通过时，很容易碰到孩子的头部，存在很高安全隐患。马祥印、邱萃丽及业主多次向绿地地产单位及物业反映，绿地地产均置之不理。绿地地产作为该楼的开发单位应当合理规划、设计，并严格组织施工确保安全。绿地地产对上述问题存在明显的错误,应当及时修复。三、绿地地产交付马祥印、邱萃丽的房屋卫生间存在马桶位置移位的情况，致使马祥印、邱萃丽使用极其不便,马祥印、邱萃丽向绿地地产提出的修复方案，绿地地产不同意，绿地地产提供的修复方案，不但不能解决原来存在的实际问题，反而重新导致新的问题出现，导致马祥印、邱萃丽马桶经常出现堵塞的情况。马祥印、邱萃丽还为绿地地产的修复施工多支付了部分费用，绿地地产的行为严重侵害了马祥印、邱萃丽的合法权益，应当及时修复，排除妨碍。综上，绿地地产交付房屋存在诸多的问题，给马祥印、邱萃丽使用过程中造成了很多不便，特别是绿地地产没有及时向产权登记机关备案，导致马祥印、邱萃丽无法办理产权登记，严重损害了马祥印、邱萃丽的利益，特诉至贵院，望判如所请。绿地地产辩称，关于马祥印、邱萃丽的第一项诉讼请求，绿地地产同意按照合同约定支付因办证产生的违约金，绿地地产认为该项诉求没有任何事实依据和法律依据，依法应予驳回；关于第二项诉讼请求，绿地地产认为马祥印、邱萃丽对该项诉求不具有诉权，本案系商品房预售合同纠纷，而该项诉求涉及的并非是商品房内的建筑，属于公共区域，而该公共区域的施工，也是按照经批准的规划设计进行建设，该楼宇已综合验收，即规划核实完毕，也不具备变更的事实依据，该项诉求依法应予驳回；关于马祥印、邱萃丽的第三项诉讼请求，绿地地产在向马祥印、邱萃丽交房时，该楼宇已取得房屋建筑工程竣工验收备案单，已通过验收，涉案房屋内的马桶位置，是基于马祥印、邱萃丽的使用要求而变更的，由此引发的一切责任，应由马祥印、邱萃丽自己承担，而且马祥印、邱萃丽的该项诉求中的修理马祥印、邱萃丽马桶位置不具有可操作性，位置是无法修理的，因此该项诉求依法应予驳回；关于第四项诉讼请求，本案系因马祥印、邱萃丽的上述三项请求而产生，绿地地产同意按照合同约定支付违约金，因此本案的责任应由马祥印、邱萃丽承担，诉讼费应由马祥印、邱萃丽承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即马祥印、邱萃丽提交的商品房买卖合同、发票、交房通知单、办理不动产权证的通知、照片等，绿地地产提交的验收备案单复印件、分期综合验收备案证明复印件、证明复印件、办理不动产通知复印件等，本院认定事实如下：2015年5月16日，马祥印、邱萃丽与绿地地产签订《商品房买卖合同》，约定马祥印、邱萃丽购买绿地地产开发的位于某号房产。房款总金额为576407元；绿地地产应于2015年8月20日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付马祥印、邱萃丽使用，并在房产交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款的0.5%向买受人支付违约金；双方还约定了其他内容。合同签订后，马祥印、邱萃丽向绿地地产支付了所购房产的总房款576407元。但绿地地产未按上述期限向马祥印、邱萃丽交付房产，迟至2016年1月5日，绿地地产通知马祥印、邱萃丽于2016年1月10日上午办理交房手续。2015年8月27日，涉案房产取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2018年12月27日，涉案房产取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。2019年2月20日，绿地地产通知马祥印、邱萃丽于2019年2月28日来其售楼处交纳不动产权证确权所需资料。庭审中，绿地地产申请专家证人马传超到庭，专家认为马祥印、邱萃丽主张的第二项诉讼请求中因不利通行要求提高涉案房产所在楼栋即某单元地下二层电梯间通往车库的楼梯口高度，表示经楼栋设计单位现场勘查，确定整改方案，可将楼梯口高度提高到2.2米左右，不包括管道的高度。马祥印、邱萃丽对专家证人意见未提异议。庭审中，马祥印、邱萃丽与绿地地产就第三项诉讼请求达成一致意见：绿地地产不再为马祥印、邱萃丽所有的涉案房产卫生间内马桶进行移位改造，绿地地产就其该项主张赔偿其损失1000元。本院认为。关于该逾期办理房屋产权登记违约责任，双方签订的商品房买卖合同中明确约定了出卖人在房产交付使用后365日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款的0.5%向买受人支付违约金。绿地地产通知马祥印、邱萃丽于2016年1月10日接收其所购买的商品房，故逾期办理房屋产权登记时限应为2016年1月10日之后第365日次日即2017年1月10日，绿地地产迟至2019年2月20日才通知马祥印、邱萃丽于2月28日交纳涉案房产办理房屋权属证书确权所需资料，故绿地地产违反了合同的时限约定，应当支付逾期办证违约金。关于绿地地产应支付马祥印、邱萃丽的逾期办证违约金数额问题，马祥印、邱萃丽主张按应按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算逾期办证违约金，绿地地产主张按《商品房买卖合同》约定即已付购房款的0.5%支付逾期办证违约金，逾期办证系一种持续性违约，现逾期违约时间达两年余，按合同约定的计算方式无法弥补马祥印、邱萃丽的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，考虑违约原因、时间等因素，本院酌定绿地地产按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付马祥印、邱萃丽的逾期办证违约金。综上，绿地地产应支付马祥印、邱萃丽逾期办证违约金，金额为以576407元为基数，自2017年1月10日至2019年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。马祥印、邱萃丽主张绿地地产将绿地国际花都A2地块某单元地下二层电梯间至地下车库通道高度提高，具体为由原来的1.5米改造升至2米，绿地地产在庭审中同意将上述通道高度调整为2.2米（不包括管道高度），马祥印、邱萃丽对此无异议，故对马祥印、邱萃丽该项请求本院予以支持，改造时间以九十日为宜，但改造过程必须依照相关法律规定进行。马祥印、邱萃丽主张绿地地产支付马桶位置移位损失1000元，并放弃主张绿地地产对马桶移位改造的要求，双方对此已达成协议，绿地地产同意支付1000元，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马祥印、邱萃丽逾期办证违约金，金额为以576407元为基数，自2017年1月10日至2019年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；二、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起九十日内将绿地国际花都A2地块某单元地下二层电梯间至地下车库通道楼梯口高度提升到2米（不包括管道高度）（改造过程需符合相关法律规定）；三、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马祥印、邱萃丽马桶位置移位损失1000元；四、驳回原告马祥印、邱萃丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元，由原告马祥印、邱萃丽负担288元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李振花人民陪审员  韩春华人民陪审员  牛晋英二〇一九年十月三十一日法官 助理  薛 原书 记 员  董 恺