大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初14号原告：大连新世界广场国际有限公司。住所地：大连市中山区友好路101号（曼哈顿大厦2座1105室）。法定代表人：饶辉明，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：江丛峰，系辽宁瑾华律师事务所律师。被告：朱旭，男，1970年11月27日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：荆友霖，系北京大成（大连）律师事务所律师。原告大连新世界广场国际有限公司诉被告朱旭房屋租赁合同纠纷一案，原告大连新世界广场国际有限公司于2018年3月26日起诉，本院于2018年6月1日作出（2018）辽0202民初2926号民事判决，被告朱旭不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院审理后于2018年9月30日作出（2018）辽02民终6196号民事裁定书，以原审判决在未查清朱旭抗辩事由是否成立的情况下，判决给付全部租金欠妥为由，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江丛峰、被告的委托诉讼代理人荆友霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即向原告支付房屋租金109356.17元及违约金61395.67元（违约金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止），总计170751.84元；2、要求被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年5月15日签订的《租赁协议书》，原告将位于大连市中山区.30平方米房屋租赁给被告使用。租赁期限自2012年6月1日起至2018年7月31日止。第一个月的租金，被告应于该月开始前10日内付；以后每月的租金，被告应于每月开始前20日内支付。第十条2规定，被告未按时如数向原告支付租金及其他应付的任何费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向原告支付违约金。2012年9月27日原被告双方签订《补充协议》，将租赁期限由2012年6月1日起至2018年7月31日止变更为2013年3月1日起至2019年4月30日止，租赁期限共6年2个月。2015年8月27日双方签订《补充协议（二）》，约定2015年9月1日至2017年2月28日，租金为人民币11455.64元；2017年3月1日至2019年2月28日，租金为人民币15622.31元/月；2019年3月1日至2019年4月30日，租金为人民币15605.64元/月。现被告已欠交2017年11月至2018年5月的租金共计109356.17元。但虽经原告多次催要，但被告一直拒不支付。为维护自己的合法权益，特此诉到贵院，望贵院依法公正判决。被告朱旭辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。同时，原告主张的违约金过高，应该按照中国人民银行同期贷款利率计算，被告拒交租金系履行抗辩权。第一，被告承租的案涉房产一直漏水不能解决，不符合交付、使用条件，导致被告无法使用房产，未能达到签订合同的目的。第二，被告享有先履行抗辩权。其一，双方签订的合同为房屋租赁合同，从合同约定内容看，双方互负对待给付义务。其二，原告违约后的损害赔偿之债务先于被告支付租金之债务。从形式上看，原告必须交付符合合同目的、可正常使用的房屋的在先义务，而案涉房产数次漏水，且至今不能解决。在被告支付租金后，原告的违约行为（没有不可抗力的免责事由）产生了向被告的违约损害赔偿，也就是说，因原告违约而使被告遭受损害，双方之间的原合同债务就转化为损害赔偿的债权债务关系。被告是债权人，对原告享有债权，而原告是债务人，对被告负有债务。也可以说该违约损害赔偿系转化的损害赔偿之债。通常认为它与原合同的债权或履行请求权具有同一性，或者说违约损害赔偿请求权，为原合同债权的扩张或变更。因此，被告要求原告负损害赔偿之债务与原告请求被告履行后期租金的债务具有同一性。而被告请求原告履行损害赔偿之债务先于原告请求被告支付租金之债务。另外，房屋租赁合同作为继续性合同，随着履行时间的推移在被告与原告之间会不断产生新的权利义务，其履行具有持续性。损害赔偿之债与租金之债具有牵连性。其三，原告未履行损害赔偿之债务。在原告没有完全履行该债务之前，被告当然享有先履行抗辩权。根据《合同法》第67条之规定：“先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告拒绝支付租金的要求符合先履行抗辩权的法定条件。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：原、被告于2012年5月15日签订的《租赁协议书》，原告将位于地大连市中山区.30平方米房屋租赁给被告使用。租赁期限自2012年6月1日起至2018年7月31日止。第一个月的租金，被告应于该月开始前10日内付；以后每月的租金，被告应于每月开始前20日内支付。第十条2规定，被告未按时如数向原告支付租金及其他应付的任何费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向原告支付违约金。2012年9月27日原、被告双方签订《补充协议》，将租赁期限由2012年6月1日起至2018年7月31日止变更为2013年3月1日起至2019年4月30日止，租赁期限共6年2个月。2015年8月27日双方签订《补充协议（二）》，约定2015年9月1日至2017年2月28日，租金为人民币11455.64元；2017年3月1日至2019年2月28日，租金为人民币15622.31元/月；2019年3月1日至2019年4月30日，租金为人民币15605.64元/月。2018年1月11日晚8时，案涉房屋南塔8F设备层内暖风机管线受冻爆裂引发跑水，积水穿过7F天花板流至地面，造成天花板及地面地毯浸水受损。2018年2月7日下午4时，案涉房屋后厨房区域库房内消防喷淋头受冻爆裂引发跑水，致使后厨房区域及走廊、餐厅部分地毯淹水。大连侨乐物业服务有限公司对上述区域清理了积水。原告在本院（2018）辽0202民初7734号案件中，向本院申请司法鉴定，本院经大连市中级人民法院委托大连中宏资产评估有限公司、大连光华工程造价咨询事务所有限公司进行评估，大连中宏资产评估有限公司出具评估报告，评估结论为委估资产在评估基准日现况下，按照评估价值确定其价值，最终确定价值为19891元。大连光华工程造价咨询事务所有限公司就维修方案工程造成出具司法鉴定意见书，鉴定意见为本次现场勘查落实的维修范围内的项目工程造价为37999元。本院认为，原、被告双方签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。现原告已依约履行了自己的义务，交付了案涉房屋，但其于2018年1月11日和2018年2月7日两次设备受冻爆裂引发跑水，给被告造成了损害，至今未能恢复原状。被告辩称无法使用案涉房屋并基于合同无法实现而行使先履行抗辩权拒缴租金，本院予以采信。因双方均未向本院提供证据证明案涉房屋的合理修复时间，原告诉请被告给付2017年11月至2018年5月的房屋租金，损害事实发生在2018年1月11日，故被告应给付原告2018年1月11日前的租金，余下租期本院酌定为案涉房屋的合理修复时间。故原告诉请被告支付房屋租金109356.17元及违约金61395.67元，扣除合理修复时间，被告应给付原告租金36452.06元（15622.31元×2+15622.31元÷30×10），因房屋水淹的责任在原告，故原告诉请被告支付违约金61395.67元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告朱旭支付原告大连新世界大厦有限公司房租36452.06元，于本判决生效之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新世界大厦有限公司的其他诉讼请求；案件受理费3720元，由原告大连新世界大厦有限公司负担2926元，由被告朱旭负担794元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宋晓辉人民陪审员  张 健人民陪审员  孙亚芹二〇一九年十月十七日书 记 员  袁秀娜