湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初2807号原告：乔淑英，女，1963年2月12日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原告：赵某，女，2005年6月15日出生，汉族，住永州市冷水滩区。法定代理人：伍群，女，1982年6月2日出生，汉族，住永州市冷水滩区，系原告赵某母亲。被告：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地冷水滩区凤凰园银竹花园。法定代表人：何华吉。委托诉讼代理人：黎洪波，湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：桂林市源享酒店管理有限公司，住所地桂林市象山区凯山路101号6栋1-8号门面。法定代表人：李平。被告：桂林银行股份有限公司，住所地桂林市中山路76号。法定代表人：王能，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蒙永法，桂林银行股份有限公司员工，代理权限为一般授权。原告乔淑英、赵某诉被告永州吉发房地产开发有限公司、桂林市源享酒店管理有限公司、桂林银行股份有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告乔淑英、赵某及法定代理人伍群，被告永州市吉发房地产开发有限公司委托诉讼代理人黎洪波、被告桂林银行股份有限公司委托诉讼代理人蒙永法到庭参加诉讼。被告桂林市源享酒店管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔淑英、赵某向本院提出诉讼请求：一、判令桂林市源享酒店管理有限公司与桂林银行股份有限公司于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告已经购买的房产抵押无效。二、诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告乔淑英、赵某于2010年10月21日与被告永州市吉发房地产开发有限公司签订《门面（商铺）买卖合同》，约定永州市吉发房地产开发有限公司将其位于冷水滩区凤凰园银竹家园，栋号为Ｃ栋一层，编号为Ｄ40门面房转让给乔淑英与赵某。合同签订后，原告按约定向永州市吉发房地产开发有限公司支付了房款，永州市吉发房地产开发有限公司向原告交付了房屋钥匙，原告遂使用该房屋至今。原告多次要求永州市吉发房地产开发有限公司依约同原告去办理房屋产权过户变更登记手续，但永州市吉发房地产开发有限公司以各种理由推诿、拒绝。之后，原告起诉了永州市吉发房地产开发有限公司，经法院组织调解，永州市吉发房地产开发有限公司同意把房子过户给原告。后原告在维权的过程中得知永州市吉发房地产开发有限公司与被告桂林市源享酒店管理有限公司恶意串通，于2014年9月1日签订了《永州市商品房买卖合同》，永州市吉发房地产开发有限公司以3000元一平方米极低的价格，将本已出卖给原告的房产转让给桂林市源享酒店管理有限公司，损害了原告的合法利益。原告诉至法院，请依法判决永州市吉发房地产开发有限公司、桂林市源享酒店管理有限公司签订的《永州市商品房买卖合同》无效，后经法院判决确认买卖合同无效。之后，原告又起诉了永州市房产局，法院判决撤销了永州市房产局颁发的永房权证冷字第××号房屋所有权证。原告申请法院强制执行，办理不动产证过户手续，但桂林市源享酒店管理有限公司将原告已经购买且使用多年的房子抵押给了被告桂林银行股份有限公司，法院无法执行，必须撤销抵押。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告永州市吉发房地产开发有限公司辩称：1、永州市吉发房地产开发有限公司于2018年7月30日由永州市中级人民法院受理破产，已经进入破产程序，由于公司管理混乱，相关财务资料缺失，掌握的情况只有一部分。2、据我们了解，该笔贷款，是永州市吉发房地产开发有限公司原法定代表人，利用桂林源享酒店管理有限公司，向桂林银行融资贷款，该笔贷款原实际用于永州市吉发房地产开发有限公司的装修，但是该笔贷款，并没有实际进入永州市吉发房地产开发有限公司账户。3、本案涉及的不动产房屋，向桂林银行贷款评估价格远远超过市场价格。4、永州市吉发房地产开发有限公司承认认可涉案的不动产先出售给原告，再通过桂林市源享酒店管理有限公司向桂林银行贷款。被告桂林银行股份有限公司辩称：1、从合同法角度而言，原告要求确认抵押无效没有法律依据和事实依据。2、从物权法的角度来看，答辩人是涉案抵押房地产的善意取得人，已取得涉案抵押房地产的合法担保物（他项权）拥有对世权，能对抗包括原告在内的所有人，答辩人的抵押权应该受到保护。3、从有关法律程序规定来说，也不应支持原告的诉讼请求。4、原告的购买权不可能对抗更不可能优先于答辩人的抵押权。被告桂林市源享酒店管理有限公司未到庭应诉，亦未提交答辩状。双方当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织双方当事人进行了质证、认证，对双方确认的证据备卷佐证，经庭审调查核实，本院经审理查明事实如下：原告乔淑英、赵某于2010年10月21日与被告永州市吉发房地产开发有限公司签订《门面（商铺）买卖合同》，约定永州市吉发房地产开发有限公司将其位于冷水滩区凤凰园银竹家园，栋号为Ｃ栋一层，编号为Ｄ40门面房转让给乔淑英和赵某。合同签订后，原告按约定向永州市吉发房地产开发有限公司支付了房款，原告使用该房至今。原告在购门面后多次要求永州市吉发房地产开发有限公司按照合同约定同原告去办理房屋产权过户变更登记手续，但永州市吉发房地产开发有限公司以各种理由推诿、搪塞，并没有为原告去办理产权过户变更登记手续。原告于2016年6月1日起诉了永州市吉发房地产开发有限公司，经本院组织调解，2016年7月13日本院作出（2016）湘1103民初1685号调解书，被告永州市吉发房地产开发有限公司在2016年9月30日之前为原告乔淑英办理位于永州市冷水滩区商铺2个门面房的房屋所有权证和国有土地使用权证。后原告在维权过程中得知，永州市吉发房地产开发有限公司与被告桂林市源享酒店管理有限公司于2014年9月1日签订了《永州市商品房买卖合同》，将本已出卖给原告的房产Ｄ40门面房以3000元一平方米的价格转让给桂林市源享酒店管理有限公司。原告诉至本院，本院依法作出（2016）湘1103民初3829号民事判决书，判决该买卖合同无效。原告起诉永州市房产局，本院作出（2017）湘1103行初3号行政判决书，判决撤销了永州市房产局颁发的永房权证冷字第××号房屋所有权证。原告申请法院强制执行，办理不动产证过户手续，但桂林市源享酒店管理有限公司已于2014年9月23日与被告桂林银行股份有限公司签订了《抵押合同》，将涉案房产抵押给了被告桂林银行股份有限公司，法院无法执行，原告为维护合法权益，向本院起诉。本院认为，虽然被告永州市吉发房地产开发有限公司已经进入了破产程序，但本案是确认抵押权无效纠纷，不是被告永州市吉发房地产开发有限公司的债务纠纷，也不牵涉到被告永州市吉发房地产开发有限公司的财产问题，并且此案牵涉的财产不属于被告永州市吉发房地产开发有限公司的破产财产，所以此案不属于“有关债务人的民事诉讼”。本案的争议焦点为桂林银行对涉案房屋抵押权是否有效。原告购买被告永州市吉发房地产开发有限公司出售的商品房后，被告永州市吉发房地产开发有限公司又同桂林市源享酒店管理有限公司串通，把房子过户给桂林市源享酒店管理有限公司，桂林市源享酒店管理有限公司又将已售房屋抵押给桂林银行用于贷款，现原告主张桂林银行抵押权无效。抵押权作为担保物权的一种，其设定的前提是抵押人对抵押物享有所有权，因此需认定本案房屋抵押是否有效应以准确界定涉案房屋的权属状态为基础，即原告与被告桂林市源享酒店管理有限公司谁享有涉案房屋的所有权，谁是房屋的真实权利人。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释一》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条司法解释已明确，不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。在现实生活中，不动产登记簿登记的权利人可能与真实权利人不一致，登记的权利人可能并非真实权利人。涉案房屋虽然登记在桂林市源享酒店管理有限公司名下，但之前永州市吉发房地产开发有限公司已将房屋出售给了原告，原告已经完成相应的付款义务。且原告之前起诉了永州市吉发房地产开发有限公司，法院确认永州市吉发房地产开发有限公司要把房屋过户给原告，之后原告又起诉撤销了桂林市源享酒店管理有限公司的购房合同及房产证，故原告应为所购房屋的真实权利人，桂林市源享酒店管理有限公司对涉案房屋无处分权。桂林市源享酒店管理有限公司的无权处分行为，即以涉案房屋设定抵押的行为是否有效，应依据真实权利人原告是否行使追认权而定，但原告并未追认桂林市源享酒店管理有限公司的行为有效。被告桂林银行提出其在签订抵押合同及完成抵押登记的过程中没有过错，即其抗辩主张为“善意取得”。桂林银行的行为是否构成善意取得。是抵押权是否有效的关键。桂林银行属专业的商业银行，按照《中华人民共和国商业银行法》第七条、第八条的规定，商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况，严格审查借款人的资信状况是商业银行履职的法定义务。桂林市源享酒店管理有限公司作为借款人，桂林银行应该对桂林市源享酒店管理有限公司的资信状况严格审查。桂林市源享酒店管理有限公司名义上是有限责任公司，经营范围是酒店管理、对酒店项目的投资、酒店用品批发、零售、物业管理。但实际上是一个为贷款需要而创办的，没有企业业务，没有投资，没有核心团队，没有纳税经营的空壳公司。桂林市源享酒店管理有限公司本身没有资产，没有抵押财产，可是桂林银行对桂林市源享酒店管理有限公司的资信状况并没有进行审查，也没有核实桂林市源享酒店管理有限公司的纳税情况、了解公司的经营业务及贷款用途。并且，桂林银行在发放贷款时，应该将抵押物作详细的调查和了解。在发放贷款时，这些门面已经被原告占有、装修并使用。但其因违反法定的审慎义务之过错而“未知道”，因此桂林银行在贷款行为时存在重大过失，其关于成立善意取得抵押权的抗辩理由不能成立。原告是涉案房屋的真实权利人，在未经原告同意的情况下，桂林市源享酒店管理有限公司与桂林银行设定的抵押权无效，依法应予撤销。因此，对原告请求确认桂林市源享酒店管理有限公司与被告桂林银行于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告已经购买的房产抵押无效的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国商业银行法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告桂林市源享酒店管理有限公司与被告桂林银行股份有限公司于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告乔淑英、赵某已经购买的房产抵押无效。本案受理费800元，由被告永州市吉发房地产开发有限公司、桂林市源享酒店管理有限公司、桂林银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐建平二〇一九年十月二十三日书记员  苏志文