湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初2498号、2496号、2500号、2501号、2497号、2499号、2495号原告：张正江，男，汉族，1975年9月26日出生，住大冶市。原告：段高山，男，汉族，1998年10月17日出生，住大冶市。原告：石晓慧，女，汉族，1992年11月16日出生，住大冶市。原告：吕炜，男，汉族，1991年12月22日出生，住大冶市。原告：石青苹，女，汉族，1993年4月20日出生，住大冶市。原告：陈中柱，男，汉族，1971年11月7日出生，住大冶市。原告：彭凯，男，汉族，1984年4月11日出生，住大冶市陈贵镇官堂垴村彭贵新村湾123号。公民身份号码：420281198404116215。以上原告的委托诉讼：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称黄石正宏房地产公司），住所地：黄石市湖滨大道1236号。法定代表人：刘正德，公司经理。委托诉讼代理人：姜建国，男，1969年12月9日生，汉族，住大冶市。系公司员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘安德，男，1964年5月12日生，汉族，住大冶市。系公司员工，代理权限：特别授权。原告张正江、段高山、石晓慧、吕炜、石青苹、陈中柱、彭凯分别诉被告黄石正宏房地产公司商品房买卖合同纠纷七案，本院均于2019年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告张正江、段高山、石晓慧、吕炜、石青苹、陈中柱、彭凯的委托诉讼代理人陈家麒、被告黄石正宏房地产公司的委托诉讼代理人姜建国、刘安德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张正江的诉讼请求：1、请求法院判令被告继续协助原告办理房产证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起，以553369元为基数、按年利率5.655%标准计算至2019年3月11日的违约金23469元，2019年3月11日之后的违约金按上述标准计算直至办理房产证之日止；3请求由被告承担本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用。原告段高山的诉讼请求：1、请求法院判令被告继续协助原告办理房产证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起，以732000元为基数、按年利率5.655%标准计算至2019年4月1日的违约金31100元，2019年4月1日之后的违约金按上述标准计算直至办理房产证之日止；3请求由被告承担本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用。原告石晓慧的诉讼请求：1、请求法院判令被告继续协助原告办理房产证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起，以397096元为基数、按年利率5.655%标准计算至2019年3月11日的违约金17449元，2019年3月11日之后的违约金按上述标准计算直至办理房产证之日止；3请求由被告承担本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用。原告吕炜的诉讼请求：1、请求法院判令被告继续协助原告办理房产证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起，以548575元为基数、按年利率5.655%标准计算至2019年4月1日的违约金23266元，2019年3月11日之后的违约金按上述标准计算直至办理房产证之日止；3请求由被告承担本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用。原告石青苹的诉讼请求：1、请求法院判令被告继续协助原告办理房产证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起，以583691元为基数、按年利率5.655%标准计算至2019年4月1日的违约金24755元，2019年4月1日之后的违约金按上述标准计算直至办理房产证之日止；3请求由被告承担本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用。原告陈中柱的诉讼请求：1、请求法院判令被告继续协助原告办理房产证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起，以625367元为基数、按年利率5.655%标准计算至2019年3月11日的违约金27483元，2019年3月11日之后的违约金按上述标准计算直至办理房产证之日止；3请求由被告承担本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用。原告彭凯的诉讼请求：1、请求法院判令被告继续协助原告办理房产证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起，以610000元为基数、按年利率5.655%标准计算至2019年4月1日的违约金25871元，2019年4月1日之后的违约金按上述标准计算直至办理房产证之日止；3请求由被告承担本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用。事实和理由：2016年4月至2017年10月间，就被告黄石市正宏房地产开发有限公司开发的、位于大冶市××大道西侧、××以东××为0020180196地块上定名为金湖星城的商品房买卖相关事宜，原告张正江、段高山、石晓慧、吕炜、石青苹、陈中柱、彭凯分别与被告签订商品房买卖合同。合同签订后，上述原告方依约履行了付款义务。但时至今日，被告方违反合同约定，导致至今不能办理房权证。故现上述原告诉至法院，请求法院支持上述原告诉求。被告黄石正宏房地产公司辩称，一、原告第1项诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。2016年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买答辩人开发的“金湖星城”项目的房星。该项目竣工验收后，答辩人于2018年底将该项目办理不动产权资料报大冶市不动产登记中心备案。2019年1月6日，答辩人已经为原告办理了金湖星城的《首次不动产权属登记证明》。至此，答辩人已经履行完毕涉案房屋买卖合同第十五条约定的义务。2019年1月7日，答辩人在金湖星城小区内、正宏物业办公室门前张贴通知，通知金湖星城的各位业主到公司销售部领取办理不动产权证资料。2019年4月11日，答辩人在《东楚晚报》刊登产《再次通知》，再次通知业主领取办理不动产权证资料，但原告未来领取办理该房屋不动产权证的资料。由此可见，只要原告前来领取《首次不动产权属登记证明》，其即可办理并取得该房屋的不动产权证书，但其不领取该办证资料责任不在答辩人。因此，答辩人已经完成涉案房屋买卖合同约定的义务，原告的第1项诉讼请求主张，无事实和法律依据，依法应予驳回。二、原告第2项诉讼请求无合同约定依据，不应得到支持。1、原告主张逾期办证的起算时间节点错误。2018年6月20日，答辩人将涉案房屋移交给原告张正江；原告段高山至今未受领房屋；2018年7月28日，将涉案房屋移交给原告石晓慧；2018年3月28日，将涉案房屋移交给原告吕炜；2018年2月28日，将涉案房屋移交给原告石青苹；2018年4月15日，将涉案房屋移交给原告陈中柱；2018年3月5日，将涉案房屋移交给原告彭凯；原告在当日虽受领了该房屋。依据涉案房屋买卖合同第十五条的约定，逾期办证的起算时间节点为房屋交付后满180日的次日，因此2018年6月20日后满180日的次日，即2018年12月20日为逾期办证的起算时间节点。原告主张逾期办证的起算时间节点为2018年7月1日，明显错误。黄石市中级人民法院已生效的（2019）鄂02民终65号《民事判决书》确认涉案房屋在2018年5月28日具备交房条件。2、原告向答辩人主张逾期办证的违约金，无合同约定依据，不应得到支持。根据涉案房屋买卖合同第十五条约定，若因答辩人的责任，导致原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，原告只能在选择退房的情况下，才能按约定向答拼人主张违约责任。现原告选择不退房，其无权依据该约定向答辩人主依逾期办证的违约责任。2018年6月20日，答辩人将涉案房屋移交给原告使用时。2018年6月20日、7月28日、3月28日、4月11日、4月15日，原告张正江、石晓慧、吕炜、彭凯、陈中柱分别与答辩人签订了《补充协议书》。根据该协议书2条的约定，原告己明确放弃了主张逾期办证的违约金，明显有悖该补充协议的约定，有违诚实信用的原则和禁止反言原则。因此，原告向答辩人主张逾期办证的违约金，并无合同约定依据，依法不应得到支持。综上所述，答辩人已履行完毕协助原告办证的合同义务，原告主张逾期办证的违约金无合同约定依据，原告的两项诉讼请求于法无据故恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“金湖星城”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由被告黄石正宏房地产公司开发。2016年4月至2017年10月间，原告张正江、段高山、石晓慧、吕炜、石青苹、陈中柱、彭凯分别与被告黄石正宏房地产公司签订了《商品房买卖合同》各一份，约定原告张正江、段高山、石晓慧、吕炜、石青苹、陈中柱、彭凯分别购买被告开发的位于大冶市××大道西侧“金湖星城”项目第3幢1单元12201号（建筑面积126.34㎡、房款553369元）、第5幢1单11601号（建筑面积145.28㎡、房款732000元）、第3幢1单元10803号（建筑面积98.78㎡、房款397096元）、第3幢1单元12204号（建筑面积120.46㎡、房款548575元）、第3幢1单元13001号（建筑面积126.34㎡、房款583691元）、第7幢2单元23001号（建筑面积138.05㎡、房款625367元）、第6幢1单元13001号（建筑面积127.09㎡、房款610000元）商品房各一套，合同还分别约定了价款。合同第八条约定交房期限为2017年12月30日前，交房条件为该商品房经验收合格。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供（住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地房权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的（此处空白）％向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告张正江、段高山、石晓慧、吕炜、石青苹、陈中柱、彭凯按合同约定均履行了付清购房款的义务。2018年5月22日，“金湖星城”项目（含讼争房屋）通过人防、环保、绿化、消防、设计、施工、工程监理及建设主管部门均验收合格。2018年5月29日，被告再次登报通知未收房的业主收房。2019年1月6日，不动产登记部门对被告黄石正宏房地产公司开发的“金湖星城”颁发了不动产首次登记权属证明。2019年1月7日，被告黄石正宏房地产公司在金湖星城小区内物业办公室门前张贴《通知》，通知金湖星城的各位业主到公司销售部领取办理不动产权证资料。2019年4月11日，被告黄石正宏房地产公司在《东楚晚报》刊登产《再次通知》，再次通知金湖星城各位业主前来领取办理不动产权证资料。原告张正江于2018年6月20日已领取房屋钥匙，原告段高山至今尚未领取房屋钥匙，原告石晓慧于2018年7月28日后已领取房屋钥匙，原告吕炜于2018年3月28日领取房屋钥匙，原告石青苹于2018年2月28日已领取房屋钥匙，原告陈中柱于2018年4月15日已领取房屋钥匙，原告彭凯于2018年3月5日已领取房屋钥匙。原告张正江、石晓慧、吕炜、彭凯、陈中柱分别与被告签订的《补充协议书》约定，原告不得就未建室内部分墙体及所谓逾期交房等问题再以任何形式和理由要求被告承担法律责任。2018年度，中国人民银行一年期贷款利率为4.35%。事后，上述原告以被告违约办理房权证，要求被告承担违约责任，因而形成诉讼。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。原告已履行了付款的义务，被告正宏公司应按约交付合格房屋，其未按约交房相应违约责任。合同约定了交房标准，应当依合同约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件的要求。实质要件指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。涉案商品房在2018年5月22日才符合上述条件标准。被告正宏公司登报通知业主再次领取房屋之日2018年5月29日，该通知时间应为原告知晓符合交房条件的时间，也是被告应承担违约交房责任的截止时间。被告正宏公司于2019年1月7日在“金湖星城”小区区域内，以张贴通知的形式，通知各位业主前来领取办理不动产权证资料。该通知合法、有效，并不违反法律的禁止性规定，应当予以认定。根据合同约定，被告正宏公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得首次不动产权属登记证明，故被告正宏公司承担逾期协助办理房权证违约责任的起始时间，应当是：1.2018年5月29日前不符合交房条件已经交付的房屋，自房屋验收合格并具备交付条件之日（2018年5月29日）满180天之日（即2018年11月25日）起至正宏公司通知各业主领取办理不动房权证登记资料日期（即2019年1月7日）；2.2018年5月29日后交房的，以实际交房时间之日满180日起至正宏公司通知各业主领取办理不动房权证登记资料日期（即2019年1月7日）。故原告张正江、吕炜、石青苹、陈中柱、彭凯要求被告承担违约的请求，予以支持。由于双方当事人对逾期协助办理房权证的违约金标准没有约定，其违约金计算标准可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告张正江、吕炜、陈中柱分别与被告签订了《补充协议书》，但原告张正江、吕炜、陈中柱并没有明确放弃逾期办证的违约金，属于约定不明或者没有约定的情形，故被告提出的此项观点，不予采信，应当承担逾期违约办证的违约责任。原告段高山、石晓慧其要求被告支付逾期协助办理房权证违约金，无事实和法律依据，本院对其该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄石市正宏房地产开发有限公司在合同约定的义务范围内继续协助原告张正江、段高山、石晓慧、吕炜、石青苹、陈中柱、彭凯办理涉案房屋产权证；二、被告黄石市正宏房地产开发有限公司应当赔偿原告张正江逾期协助办理产权证违约金1800元（按已付购房款553369元，自2018年5月29日起计算至2019年1月7日止）、吕炜逾期协助办理产权证违约金3654.6元（按已付购房款548575元，自2018年5月29日起计算至2019年1月7日止）、石青苹逾期协助办理产权证违约金3888.6元（按已付购房款583691元，自2018年5月29日起计算至2019年1月7日止）、陈中柱逾期协助办理产权证违约金4166.2元（按已付购房款625367元，自2018年5月29日起计算至2019年1月7日止）、彭凯逾期协助办理产权证违约金4063.9元（按已付购房款610000元，自2018年5月29日起计算至2019年1月7日止），上述款项的违约金数额均按中国人民银行同期贷款利率的130%标准计算，并于本判决生效之日后十日内付清；三、驳回原告段高山、石晓慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七案受理费合计2942元，由被告黄石市正宏房地产开发有限公司负担250元，原告张正江负担338元、段高山负担578元、石晓慧负担238元、吕炜负担332元、石青苹负担370元、陈中柱负担438元、彭凯负担398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费2942元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 碧人民陪审员 李 燕人民陪审员 陆建霞二〇一九年十月二十九日书 记 员 邓 丹