山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0302民初1852号原告（反诉被告）:韩光，男，1980年5月28日出生，汉族，周村区村民，现住本村。委托诉讼代理人：王海燕，山东翟誉博律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨玉君，男，1987年12月8日出生，汉族，淄川区村民，现住本村。被告（反诉原告）：满婷，女，1988年2月12日出生，汉族，淄川区村民，现住本村。共同委托诉讼代理人：张光通，山东鲁川律师事务所律师。原告（反诉被告）韩光与被告（反诉原告）杨玉君、满婷确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理，后因案情复杂本案转为普通程序并于2019年8月28日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告韩光及其委托诉讼代理人王海燕，被告杨玉君、满婷及其共同委托诉讼代理人张光通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韩光向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的位于张店区的房屋买卖合同合法有效；2.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，原告与两被告系朋友关系。原告与两被告签订房屋买卖合同1份及附件2份，约定原告购买两被告位于张店区户的房产1套，双方在附件1中对房款支付情况进行了约定，第一，甲方自签订合同之日起五年内支付房款首付并支付五年利息合计178321元，待房款付清，甲乙双方做房产证变更手续；第二，自合同签订之日起，所购房产贷款由乙方缴纳，缴费实际数额以银行当期利率还款为准；第三，交房后对房屋进行改造及装修费用由乙方负担。附件2的借条系双方对附件1第1条中甲方支付的首付款进行了协商处理，且约定原告于2019年6月30日前还清，否则房产不予过户，并收回房产。双方达成买卖意向后，两被告将上述房产交付给原告占有使用，原告按照约定每月向被告转款用于偿还银行的房产贷款，且原告出资进行了装修并一直居住，但未办理房产变更登记手续。2018年下半年，两被告因房产价格上涨明确表示反悔，不再接受原告用于偿还房贷的欠款，且以种种理由一再要求原告从该上述房产内搬离。原告与被告多次协商未果。为维护合法权益，特提起诉讼，要求判如所诉。被告（反诉原告）杨玉君、满婷辩称：第一，原告所诉诉讼请求与事实理由自相矛盾，其诉讼请求为要求确认合同效力，但其事实理由却是对双方合同履行中出现的违约责任和违约事实的认定，并不是根据合同法相关规定，要求确认合同效力的法定依据；第二，原告所诉与本案事实不符，本案买卖合同的效力不及于被告满婷，满婷为涉案房屋所有权人和共有人，原告对此明知，而与被告杨玉君个人签订买卖合同，该份合同不具备真实性，原告明知杨玉君无处分权，仍然与其签订合同，符合明知处分权人无权处分且具有重大过失的法定情形，涉案合同项下的标的物原告不属于善意取得，另外，从二被告与山东嘉亿置业有限公司签订的商品房买卖合同和杨玉君与原告签订的个人商品房买卖合同确定的日期可以看出，签订日期为同年同月同日，原告完全可以从山东嘉亿公司购买房屋，而没有必要多支出费用从被告手中购买二手房，由此证实原、被告对涉案合同不具备签订履行的真实意思表示，同时，原告在签订合同之后，没有按照合同约定履行支付定金的合同义务，也没有向抵押权人支付过贷款，已经构成根本违约。由于涉案买卖合同项下的房屋没有经过房屋共有人同意，根据法律规定，不得出卖，同时由于涉案房屋已设立抵押权利，原告和被告杨玉君均未告知抵押权人，两人签订买卖合同处分房屋的行为属于无效行为。物权法对此有明确的规定，未告知抵押权人，房屋不得处分。由于原告在签订合同时，明知二被告为夫妻关系，没有经过满婷同意，擅自与杨玉君签订买卖合同，且在合同签订后拒不履行合同义务，导致涉案合同目的不能实现，按照法律规定，对其诉讼请求，应依法予以驳回。被告（反诉原告）杨玉君、满婷向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉人与被反诉人解除2014年6月30日双方签订的房屋买卖合同；2.本案诉讼费用、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人杨玉君未经反诉人满婷同意与被反诉人签订房屋买卖合同1份，约定反诉人杨玉君将涉案房屋转让给被反诉人，由于该房屋系反诉人的父亲出资首付为其购买，反诉人杨玉君为房屋共有人，其未经登记所有人满婷同意不得擅自处分该房屋。同时在反诉人杨玉君与被反诉人签订的合同中约定被反诉人于合同签订之日支付定金162110.00元，剩余房款由被反诉人偿还银行按揭贷款，合同订立后，被反诉人没有按照合同约定履行支付定金的义务，也没有向银行偿还按揭贷款，被反诉人不履行合同债务的行为致使双方的合同目的不能实现，反诉人杨玉君在处分该房产时，没有告知抵押权人，也没有经过抵押权人同意，涉案房屋转让给被告的行为不得对抗抵押权人，双方签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定和被反诉人根本违约，符合合同解除的法定情形，现提起反诉，要求判如所诉。原告（反诉被告）韩光辩称，第一，两原告诉求解除的前提是合同合法有效，两原告对合同效力的自认符合实际情况，与被告韩光的诉求相吻合，被告韩光也予以认可；第二，被告韩光不同意解除合同，本案也不存在解除合同的法定事由；第三，被告坚持认为两原告不享有解除权，即使享有也早已灭失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告韩光提供的商品房买卖合同复印件、商品房个人买卖合同及附件、装修施工合同及补充协议、九创装饰收款收据、产权产籍证明各1份，被告对此无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告韩光提供的农业银行借记卡转账明细2份、支付宝截图2份、微信转账1份，被告满婷、杨玉君提供的欠条3份、说明1份、证明1份，双方对该两组证据的真实性予以认可，本院予以采信。对于原告韩光提供的录音2份，本院认为该录音系原告韩光与被告杨玉君的谈话录音，双方未达成一致意见，不能作为结算依据，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月30日，被告满婷、杨玉君与山东嘉亿置业有限公司签订商品房买卖合同1份，被告满婷、杨玉君购买嘉亿国际一期第2#A幢1单元011103号房，单价为每平米5455.64元，总金额481460.00元，被告于2014年6月30日首付人民币144460.00元，剩余房款337000.00元以银行按揭方式支付。同日，原告韩光与被告杨玉君签订房屋买卖合同及附件1份，合同约定原告购买被告嘉亿国际一期第2#A幢1单元011103号房，每平米5655.64元，总价499110.00元；原告于合同签订之日向被告支付定金162110.00元，剩余房款337000.00元由原告向银行按揭支付；房屋交付期限于合同签订之日起30日内；附件约定原告自合同签订之日起5年内支付房屋首付款162110.00元，并支付5年利息16211.00元，合计178321.00元；房款付清双方做房产证变更手续，截止时间为2019年6月30日，逾期未付清房款，被告杨玉君有权不予变更房产过户，并索要未付清款项3%违约金；交房后对房屋进行的改造及装修费用由原告韩光负担，若原告韩光未按期交付房款，被告杨玉君收回房产，装修费用不予退回。附件1另载明借条1份，借条载明“今韩光为购买位于嘉亿国际一期第2A-1-1103的房产，借杨玉君现金合计162110.00元并支付五年利息16211.00元，合计178321.00元，双方定于2019年6月30日前还清所有欠款，否则房产不予过户，并收回房产”。2015年5月3日，原告韩光为被告满婷出具欠条1份，欠条载明“今欠满婷现金捌万捌仟元正”。2016年5月18日，原告韩光与淄博九创装饰工程有限公司签订装修工程施工合同、样板房优惠补充约定，原告韩光对涉案房屋进行了装修，并于2016年6月入住至2018年12月。2018年3月28日，原告韩光为被告满婷出具欠条1份，欠条载明“今借满婷现金伍万圆正，以韩光与曹慧共有大众牌汽车作为抵押，车号为鲁Ｃ×××××，利息2200元/月，若满婷需要本金，提前十天通知韩光”。2018年8月13日，原告韩光为被告杨玉君出具欠条1份，载明“今使用杨玉君现金贰万圆用于九创装饰进货，销售额5%作为利润或每月支付3000元作为利润，今借杨玉君现金贰万圆正”。2018年10月26日，韩光为杨玉君出具说明1份，说明载明“截止2018年10月26日之前，韩光杨玉君账目分清，韩光欠杨玉君房款每月1500×3个月=4500元，（10月20日-1月20日），11月15日之前付清，押金500元，共计5000元”。2018年11月30日，原告韩光出具证明1份，载明“截止2018年11月30日，韩光与杨玉君、满婷之间的账目、欠条、往来帐款全清”，原告韩光及被告杨玉君在证明上签字确认。另查明，原、被告之间还有其他业务往来，原告韩光自2016年9月入住至2018年11月期间，通过银行卡转账、微信支付、支付宝支付等方式向被告满婷、杨玉君转款，每次数额不等，每月次数不等。自2016年9月入住至2018年6月，原告韩光共计支付被告满婷房款46159.00元。另查明，截止2019年6月30日，原告未足额支付被告房屋首付款162110.00元及利息16211.00元合计178321.00元。本院认为，原告韩光与被告杨玉君于2014年6月30日签订的商品房个人买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，被告满婷认为其为涉案房屋所有权人，原告韩光与涉案房产的共有人杨玉君签订的本买卖合同的效力不及于被告满婷，且原告韩光明知被告杨玉君无处分权，仍然与其签订合同，符合明知处分权人无权处分且具有重大过失的法定情形，涉案合同项下的标的物原告不属于善意取得，本院认为，原告韩光与被告杨玉君签订合同后，原告韩光对涉案房屋进行了装修，并多次向被告满婷支付宝及微信帐户转房款，故被告满婷对原告韩光与被告杨玉君之间的商品房个人买卖合同是知情的，是认可的，故本院对原告韩光与被告杨玉君于2014年6月30日签订的商品房个人买卖合同效力予以确认，故对原告要求确认原告韩光与被告杨玉君签订的商品房个人买卖合同合法有效的诉讼请求本院予以支持。合同签订后，原告韩光对涉案房屋进行装修并于2016年6月入住。原告韩光主张事实付房款为57200.00元，因有的月份以电器抵账，有转账记录的为50859.00元，被告认为原告主张已支付的房款没有达到按揭贷款足额的数额，而是原、被告双方存在业务关系而产生的相关的债务抵消，本院认为原告、被告之间除房屋买卖业务外还有其他业务往来，原、被告对双方的业务往来未进行结算，根据原告提供的交易明细本院认定2016年9月至2018年6月期间原告韩光共向被告满婷支付房款46159.00元，对于原告以两台洗衣机抵顶房款4700.00元的主张，本院认为就本案而言，购房款与其他业务往来不宜混同，故不予支持。根据原告韩光与被告杨玉君的商品房个人买卖合同的约定，房屋首付款162110.00元及利息16211.00元合计178321.00元，原告应于2019年6月30前支付，原告韩光未按期支付，构成违约，故对于被告（反诉原告）满婷、杨玉君要求依法解除原告韩光与被告杨玉君的商品房个人买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除的时间为2019年7月1日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项之规定，判决如下：一、韩光与杨玉君于2014年6月30日签订的商品房个人买卖合同合法有效；二、韩光与杨玉君于2014年6月30日签订的商品房个人买卖合同于2019年7月1日解除；案件受理费100元，由满婷、杨玉君负担；反诉费50元，由韩光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  王光寅审 判 员  徐修旭人民陪审员  胡立顺二〇一九年十月二十日代理书记员  高玲燕