湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2823民初2486号原告（反诉被告）:裴治琴，女，1987年1月21日出生，汉族，农民，住湖北省保康县,原告（反诉被告）：任方，系原告裴治琴之夫，1982年8月11日出生，汉族，农民，住湖北省巴东县,二原告共同委托诉讼代理人：钟安国，湖北硒都律师事务所律师，代理权限：特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：黄典，湖北硒都律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：巴东县乾峰房地产开发有限公司，住所地：湖北省巴东县野三关镇名相路新颜村五楼，统一社会信用代码：91422823795938560Y。法定代表人：程银锁，巴东县乾峰房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：邓学勋，巴东县乾峰房地产开发有限公司会计，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：侯明峰，湖北夷水律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告(反诉被告)裴治琴、任方与被告（反诉原告）巴东县乾峰房地产开发有限公司（以下简称乾峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理。本案在审理过程中，乾峰公司以涉案房屋未经验收合格，且验收、办证时间无法确定为由向本院提起反诉。本院经审查后，依法受理。2019年9月20日，本院依法适用简易程序对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理，原告裴治琴、任方的委托诉讼代理人黄典，被告乾峰公司的委托诉讼代理人邓学勋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴治琴、任方向本院提出诉讼请求：1、判令乾峰公司依据合同约定向裴治琴、任方交付房屋；2、判令乾峰公司向裴治琴、任方自2017年2月1日起至房屋实际交付之日止按照每日115元的标准支付逾期交房违约金，计算至裴治琴、任方起诉之日为100510元；3、本案诉讼费由乾峰公司承担。事实与理由：裴治琴、任方与乾峰公司于2016年7月29日签订《商品房买卖合同》，约定乾峰公司将其开发的位于巴东经济开发区谭家村××小区××单元××房以230000元的价格出售给裴治琴、任方。合同约定的房屋交付期限为2017年1月31日前，但乾峰公司未按合同约定书面通知裴治琴、任方办理交付手续。乾峰公司逾期交房的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。裴治琴、任方为维护自身合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，望依法判决准予裴治琴、任方的诉请。符合合同的约定，请求法院依法驳回裴治琴、任方的诉讼请求。乾峰公司向本院提出反诉请求：判令解除乾峰公司向本院提出反诉请求：判令解除裴治琴、任方与乾峰公司签订的《商品房买卖合同》。事实与理由：2015年2月10日，裴治琴、任方与乾峰公司签订了《商品房买卖合同》（预售），购买乾峰公司开发的锦文花园19幢A单元10层A01号房，合同总价274029元。因施工方一再拖延，且建筑单位施工能力不足，至今未完工，巴东县住建局、质检站、设计单位多次下文要求整改，但建筑单位至今未完成整改，致使项目至今未经验收。鉴于此，项目到目前不能验收，验收和办证时间均不能确定。乾峰公司认为，鉴于项目实际，涉案《商品房买卖合同》的目的根本不能实现。为此，鉴于合同目的无法实现，乾峰公司愿意退房和支付违约金。乾峰公司为维护其合法权益，依法提起反诉，恳请法院依法支持乾峰公司的诉讼请求。裴治琴、任方辩称，乾峰公司的反诉请求无法律及事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月23日，巴东县乾峰投资有限公司在巴东县工商行政管理局注册登记成立，其经营范围为：房地产开发、土石方开挖、市场开发、政策允许的农副产品、建材购销。2018年4月24日，巴东县乾峰投资有限公司的名称变更为乾峰公司。2016年7月29日，裴治琴、任方（买受人）与巴东县乾峰投资有限公司（出卖人）签订合同编号为ESZ201609739的《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于巴东××××谭家村片区地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为巴国用（2009）第215号。该地块土地面积为39093.88平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年6月25日至2079年6月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名锦文花园，建设工程规划许可证号为巴建工字第（2014）048号，施工许可证号为422823201410090101；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为巴东县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鄂巴预售字（2014）006号；买受人购买的商品房为锦文花园第19幢C单元11层01号房，该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米,建筑层数地上21层，地下1层；该商品房建筑面积共130.49平方米，其中套内建筑面积104.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.68平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米1800.00元，总金额为人民币贰拾叁万肆千捌百捌拾贰元整。该房屋价款不含有线电视、宽带、电话初装费以及办理两证的相关税费；买受人于2016年7月29号一次性付总房款234882.00元整；出卖人应当在2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、因设计变更，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。3、因政府关于城市规划调整或因政府相关联部门的原因造成延期、延误的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。如果出现本合同第八条特殊原因第1、3点所述情况，出卖人不承担逾期交房的违约责任。该合同还对面积确认及面积差异处理、规划设计变更、交接、产权登记、保修责任等相关事宜作了详细约定。合同签订以后，裴治琴、任方在巴东县乾峰投资有限公司为其优惠购房款4882元后，向巴东县乾峰投资有限公司支付购房款共计230000.00元。后，巴东县乾峰投资有限公司未在2017年1月31日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给裴治琴、任方。2019年7月26日，裴治琴、任方以乾峰公司逾期交房违约为由诉至法院，要求判如所请。庭审中，裴治琴、任方以乾峰公司自述涉案房屋不具备交付条件，且交付时间无法确定为由向本院申请撤回要求乾峰公司交付房屋的诉讼请求，只要求判令乾峰公司因逾期交房应向裴治琴、任方支付的违约金以及本案的诉讼费用由乾峰公司承担。另查明，涉案商品房未经验收合格，且验收时间无法确定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，裴治琴、任方与巴东县乾峰投资有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效，裴治琴、任方与巴东县乾峰投资有限公司均应按照合同的约定全面履行各自的义务。巴东县乾峰投资有限公司系乾峰公司的前身，巴东县乾峰投资有限公司更名后，原巴东县乾峰投资有限公司的债权债务已转为乾峰公司的债权债务。因此，裴治琴、任方向乾峰公司主张权利，符合法律规定。乾峰公司在裴治琴、任方履行支付购房款的义务后，理应按照合同约定在2017年1月31日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给裴治琴、任方，其至今仍未交付房屋，实属违约，应按照《商品房买卖合同》“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”的约定，承担支付逾期交房违约金的违约责任。因此，对于裴治琴、任方要求乾峰公司自2017年2月1日起至实际交付房屋之日止按日万分之五即日115元（230000元×0.0005元=115元）的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。庭审中，乾峰公司以约定的违约金日万分之五过高，且涉案房屋交付时间无法确定为由，辩称双方约定的违约金过分高于实际损失。本院认为,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述司法解释的规定，人民法院对违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。具体到本案，首先，乾峰公司并未根据“谁主张，谁举证”的原则向本院提交证据证明双方约定的违约金过分高于实际损失的事实；其次，合同签订后，裴治琴、任方积极支付乾峰公司购房款，但乾峰公司却未在合同约定的期限内将经验收合格且符合合同约定的房屋交付给裴治琴、任方，存在过错；最后，涉案合同系乾峰公司提供的格式合同，且逾期付款违约金的计算标准亦为打印而非手写，由此可知，逾期付款违约金的计算标准系乾峰公司单方面提供的格式条款，现乾峰公司以其房屋未经验收合格，且交房时间无法确定为由主张约定的违约金过分高于实际造成的损失，有违公平及诚实信用原则。综上所述，本院认定裴治琴、任方与乾峰公司对逾期付款违约金计算标准的约定，符合法律规定，尚不存在明显过高的情形。故，对于乾峰公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。庭审中，裴治琴、任方以乾峰公司自述涉案房屋不具备交付条件，且交付时间无法确定为由向本院申请撤回要求乾峰公司交付房屋的诉讼请求，系其真实意思表示，且符合法律规定，本院予以准许。庭审中，裴治琴、任方要求乾峰公司继续履行合同，而乾峰公司则以涉案房屋验收合格及交房时间无法确定致使合同目的无法实现为由要求解除合同。因此，反诉的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》是否已如乾峰公司所述不能实现其目的亦或不具备继续履行的条件。本院认为，首先，裴治琴、任方与乾峰公司签订《商品房买卖合同》后，已全面履行支付购房款的义务，而乾峰公司至今未将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给裴治琴、任方，已构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，裴治琴、任方作为守约方享有解除合同的权利，而乾峰公司作为违约方不享有解除合同的权利。而且裴治琴、任方在庭审中明确表示不同意解除合同，要求乾峰公司继续履行合同。因此，乾峰公司作为违约方要求解除合同，不符合合同约定；其次，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。乾峰公司与裴治琴、任方签订《商品房买卖合同》，其目的在于将案涉房屋出售给裴治琴、任方后获得购房款。而本案，裴治琴、任方已全额支付乾峰公司购房款230000.00元，对于乾峰公司来说，其与裴治琴、任方签订《商品房买卖合同》的目的已实现；最后，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据上述法律的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，可以允许违约方解除合同。根据乾峰公司庭审陈述，案涉房屋已建成，仅未经验收合格，且大部分业主已入住，乾峰公司只需积极组织案涉房屋验收合格，便可向裴治琴、任方交付房屋。而且，乾峰公司亦未向本院提交证据证明继续履行涉案《商品房买卖合同》所需的财力、物力已超过合同双方基于合同履行所获得的利益。因此，涉案合同尚具备继续履行的条件。综上所述，乾峰公司要求解除其与裴治琴、任方签订的《商品房买卖合同》，既不符合合同约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告巴东县乾峰房地产开发有限公司自2017年2月1日起至锦文花园第19幢C单元11层01号房实际交付之日止以230000元为基数按照日万分之五的标准支付原告裴治琴、任方逾期交房违约金。其中2017年2月1日至2019年6月30日的逾期交房违约金为100050元，限本判决生效后30日内付清。2019年7月1日后的逾期交房违约金，限每满6个月支付一次，至实际交房之日不足6个月的，限实际交房之日付清；二、驳回被告巴东县乾峰房地产开发有限公司的全部反诉请求。上述给付金钱义务，如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2310元，减半收取计1155元，原告裴治琴、任方已预交，由被告巴东县乾峰房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费80元，减半收取计40元，被告巴东县乾峰房地产开发有限公司已预交，由被告巴东县乾峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郑永娥二〇一九年十月十五日书记员  张华丽附本案判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。