济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0191民初2887号 原告（反诉被告）：济南奥瑞特经贸有限公司，住所济南市历城区董家镇五里堂村西。 法定代表人：于莉，总经理。 委托诉讼代理人：张玉玲，山东高信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭先平，山东高信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南千禧亚虎实业有限责任公司，住所济南市高新区舜风路322号生产厂3号楼2-101室。 法定代表人：陈庆国，董事长。 委托诉讼代理人：严玫，山东众英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫，山东众英律师事务所律师。 第三人：济南农村商业银行股份有限公司槐荫支行，营业场所济南市槐荫区经十路29716号。 负责人：白国庆，行长。 委托诉讼代理人：于彬，山东国曜律师事务所律师。 原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司（以下简称奥瑞特公司）与被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司（以下简称千禧亚虎公司）、第三人济南农村商业银行股份有限公司槐荫支行（以下简称农商行槐荫支行）合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）奥瑞特公司的委托诉讼代理人郭先平，被告（反诉原告）千禧亚虎公司的委托诉讼代理人严玫、李鑫，第三人农商行槐荫支行的委托诉讼代理人于彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 奥瑞特公司向本院提出诉讼请求：1.千禧亚虎公司继续履行双方2013年11月5日签订的《土地转让协议书》，将土地使用权过户登记至奥瑞特公司名下；2.千禧亚虎公司赔偿奥瑞特公司经济损失1000万元；3.本案诉讼费、保全费均由千禧亚虎公司承担；4.判令奥瑞特公司立即向农商行槐荫支行清偿以历城国用（2011）第0500026号土地使用权抵押的贷款并解除抵押权（证号：历城他项2014第0500118号、历城他项2014第0500100号）；5.确认在千禧亚虎公司不履行向农商行槐荫支行清偿银行贷款义务的情况下，奥瑞特公司有权代替千禧亚虎公司向农商行槐荫支行偿还历城国用（2011）第0500026号土地使用权抵押的贷款，抵押权消灭。奥瑞特公司在代偿后享有追偿权并可在应付千禧亚虎公司的土地款范围内抵销，不再向千禧亚虎公司支付。事实与理由：2013年11月5日，奥瑞特公司与千禧亚虎公司签订《土地转让协议书》，千禧亚虎公司将位于济南市历城区董家镇五里堂村西的出让土地使用权转让给奥瑞特公司，土地使用证号为历城国用（2011）第0500026号，土地面积16168平方米；土地使用权转让总价款1260万元；千禧亚虎公司收到奥瑞特公司支付首付款后，以千禧亚虎公司为主导，立即开始土地过户工作。奥瑞特公司按约向千禧亚虎公司支付了土地款，但千禧亚虎公司以种种理由不予办理土地转让过户手续。因千禧亚虎公司以涉案土地作为抵押在农商行槐荫支行处办理抵押贷款，在抵押权存续期间，土地使用权过户手续无法变更至奥瑞特公司名下。为了保证财产流转，充分发挥物的效益，同时，又能保障农商行槐荫支行抵押权不受侵害、实现利益平衡，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，设定抵押权的财产受让人可以依法行使涤除权以消灭抵押负担。为补正奥瑞特公司、千禧亚虎公司双方《土地转让协议书》的效力，履行合同并保障抵押权人的利益，主张第四、五项诉讼请求。维护奥瑞特公司的合法权益，诉至法院，望判如所请。 千禧亚虎公司辩称，一、千禧亚虎公司和奥瑞特公司签订的《土地转让协议书》已于2018年6月27日依法解除，故千禧亚虎公司无需继续履行。根据双方签订的《土地转让协议书》约定，奥瑞特公司目前仍有9291703.77元土地转让款经催告后未支付。鉴于此，千禧亚虎公司向奥瑞特公司邮寄了《关于解除的通知函》，其已于2018年6月27日签收。经催告后仍无故拒绝支付，已构成根本违约。综上，双方签订的《土地转让协议书》已经解除，千禧亚虎公司无需继续履行2013年11月5日签订的协议，将土地使用权过户登记至奥瑞特公司名下。二、奥瑞特公司诉请赔偿1000万元损失没有事实和法律依据，其逾期支付的土地转让款已超过合同约定转让款的约五分之四，且自协议签订之日起便占用案涉土地至今已5年有余，其没有任何损失。 另补充答辩：一、奥瑞特公司在本案中其增加诉讼请求申请书中主张,为补正双方签订的《土地转让协议书》（以下简称“协议书”）的效力，要求行使涤除权解除涉案土地的抵押，可见奥瑞特公司认为双方签订的协议书应属有效。退一步讲,即便奥瑞特公司不行使涤除权,按照最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知（法办【2011】442号）“未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效”，仍应认定涉案合同有效。二、根据千禧亚虎公司与奥瑞特公司签订的协议书第二条第2项约定“待乙方付清全部价款后，甲方将土地使用权证办理至乙方名下”，可见涉案土地使用权证办理至奥瑞特公司名下的条件是奥瑞特公司向千禧亚虎公司支付完毕全部土地转让款后，双方再进行涉案土地的过户，而不是在涉案土地仍存在抵押权的情况下进行过户，且根据双方协议书第二条第3项约定“甲方已在该宗土地设立抵押权（抵押贷款金额为：800万元）在乙方未付清全部土地款前，乙方同意承担与该抵押贷款产生的利息（按照相关银行规定于每月还款日前，将相关利息付至甲方指定账户，具体数额以银行的相关付款凭据为准）”，亦可见，奥瑞特公司对千禧亚虎公司于涉案土地上设定抵押权是明知的，虽然千禧亚虎公司又对设定的800万抵押权的贷款合同进行展期并于2014年11月28日办理第二次抵押，但从奥瑞特公司在千禧亚虎公司办理展期并进行第二次抵押后仍继续付息足可说明其对该贷款的展期及抵押是明知且同意的，千禧亚虎公司未偿还完毕银行贷款，消除涉案土地抵押权的原因系奥瑞特公司未按照合同约定时间及时支付涉案土地使用权转让款项所致。 农商行槐荫支行述称，一、本案农商行槐荫支行参加本案诉讼，为适格的主体。二、因农商行槐荫支行未参与奥瑞特公司、千禧亚虎公司之间的《土地转让协议书》的签订及履行过程，故请求依法裁判。三、本案系合同纠纷，合同有效期内，千禧亚虎公司仅依据涉案《土地转让协议书》对涉案土地享有债权上的权利。根据物权法第十四条之规定，由于涉案土地已经抵押给农商行槐荫支行，并办理抵押权登记，根据物权优于债权的原则，无论涉案合同是继续履行或解除，均不影响农商行槐荫支行对涉案土地的抵押权。 千禧亚虎公司向本院提出反诉请求：1.依法确认千禧亚虎公司与奥瑞特公司于2013年11月15日签订的《土地转让协议书》已于2018年6月27日解除；2.依法判决奥瑞特公司将历城国用(2011)第0500026号土地及地上建筑物恢复原状，并返还给千禧亚虎公司；3.依法请求奥瑞特公司向千禧亚虎公司支付2013年11月5日至2018年8月14日历城国用(2011)第0500026号土地的租金共计223.70万元(2018年8月15日至实际返还土地之日的租金继续计算)；4.依法请求奥瑞特公司向千禧亚虎公司支付2016年12月21日起至2019年6月20日的历城国用(2011)第0500026号土地的800万元贷款利息1411329.36元(2019年6月20日至实际返还土地之日的利息按照银行同期浮动利率继续计算)；5.依法请求奥瑞特公司向千禧亚虎公司支付违约金4228560元(以1260万元为基数，自2014年10月31日暂计算至2019年6月5日，2019年6月6日至实际返还土地之日的违约金继续计算)；6.本案诉讼费、鉴定费、律师费等全部费用由奥瑞特公司负担。事实及理由：千禧亚虎公司与奥瑞特公司双方于2013年11月5日签订《土地转让协议书》，约定“千禧亚虎公司将位于济南市历城区董家镇五里堂村西16168平方米土地使用权(土地使用权证号为：历城过用【2011】第0500026号，以下简称“涉案宗地”)及地上月3000平方米建筑物以人民币1260万元的价格转让给奥瑞特公司，奥瑞特公司需于上述协议签订后3日内支付60万元、剩余款项自合同签订之日起分三年付清，即2014年10月31日前支付400万元；2015年10月31日前支付400万元；剩余400万元应于2016年10月31日前付清”。另外，上述协议还约定“千禧亚虎公司已在涉案宗地设立抵押权(抵押贷款金额为800万元)，在奥瑞特公司未付清全部土地款项前，奥瑞特公司同意承担与该抵押贷款产生的利红息。该宗土地交付奥瑞特公司使用后，因该宗土地使用所产生的税金及费用由奥瑞特公司承担(包括土地使用税等)”。上述协议签订后，千禧亚虎公司按约将涉案宗地交付奥瑞特公司，奥瑞特公司于2013年11月8日向千禧亚虎公司支付60万元土地转让款后至今未再向千禧亚虎公司支付后续土地转让款。千禧亚虎公司认为双方签订上述协议至今，奥瑞特公司仍有1200万土地转让款尚未支付，其行为属根本违约。千禧亚虎公司有权请求解除双方之间签订的上述协议，千禧亚虎公司已于2018年6月26日向奥瑞特公司发送了《关于解除的通知函》，奥瑞特公司已于2018年6月27口签收该通知函，双方签订的上述协议现已依法解除。奥瑞特公司无故拒绝支付剩余转让款，且拒绝将涉案宗地及地上建筑物返还并支付相应租金的行为侵犯了千禧亚虎公司的合法权益，为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。 奥瑞特公司答辩反诉称一、在千禧亚虎公司、奥瑞特公司2013年11月5日签订《土地转让协议书》前，千禧亚虎公司以涉案土地作为抵押取得800万元贷款，在抵押期间，千禧亚虎公司将土地使用权转让给奥瑞特公司但未将转让抵押物的情况通知抵押权人，该土地使用权转让行为违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。据此，千禧亚虎公司转让土地使用权前，应征得抵押权人的同意。因千禧亚虎公司违约在先，并致使涉案土地抵押权至今未解除，奥瑞特公司享有不安抗辩权，千禧亚虎公司不享有解除权，因此，千禧亚虎公司诉讼请求于法无据，应予驳回。二、在千禧亚虎公司、奥瑞特公司2013年11月5日签订《土地转让协议书》后，未经奥瑞特公司同意，千禧亚虎公司违反约定，于2014年11月、12月以涉案土地使用权作为抵押物，在山东济南润丰农村合作银行槐西支行办理两笔抵押贷款，至2018年11月7日，抵押权仍未解除。因千禧亚虎公司违约增加抵押贷款金额且至今未消除抵押权，导致土地使用权不能办理至奥瑞特公司名下，千禧亚虎公司作为违约方，不享有解除权。千禧亚虎公司隐瞒客观事实，恶意提出解除合同的意向，于法无据，因此，请贵院依法驳回千禧亚虎公司的诉讼请求。三、奥瑞特公司不存在无故拒绝支付土地转让款的行为，千禧亚虎公司、奥瑞特公司在合同履行中已经对《土地转让协议书》约定转让款支付方式进行变更，奥瑞特公司应付土地款由待双方对账结算，在应付款项不明的情况下，奥瑞特公司仍陆续付款、为千禧亚虎公司关联企业提供贷款担保等履行行为，超过了《土地转让协议书》应付转让款责任，足以保障了千禧亚虎公司的利益。千禧亚虎公司称奥瑞特公司无故拒绝支付转让款与事实不符，其主张不能成立。另补充，一、根据《土地转让协议书》第二条第2项付款方式“如双方发生业务往来，乙方可用相应应收业务款抵扣，双方共同完善结算手续”的约定，双方至今尚未结算抵扣款，千禧亚虎公司所称无故拖欠的事实，自始就不存在。二、关于2014年10月千禧亚虎公司另行办理的800万元贷款与290万元贷款问题属于千禧亚虎公司违约在先，奥瑞特公司享有不安抗辩权，在千禧亚虎公司未提供履约担保的情况下，奥瑞特公司有权拒绝支付剩余土地款。三、经济损失1000万元问题：1.工程款556万元；2.已付款313万元；3.贷款担保315万元。在以上事实基础上，奥瑞特公司不必另行向千禧亚虎公司支付土地款。但是，因千禧亚虎公司本身原因，致使本土地存在他项权抵押金额1090万元。根据双方《土地转让协议书》第五条违约责任第1项之约定：甲方应如约将土地使用权证过户至乙方名下，如非甲方原因不能为乙方办理土地的过户登记手续，仍应由乙方在本地块使用年限内使用土地，直到办理至乙方名下为止。如甲方原因导致土地使用权证不能办理乙方名下，甲方应保证乙方正常使用该宗土地并享有宗地的所有权益。如给乙方造成其它经济损失的，甲方应予赔偿。由于出让人原因至今不能办理土地使用证过户至奥瑞特公司的名下，千禧亚虎公司仍应确保奥瑞特公司在土地使用年限内使用土地并由此给奥瑞特公司造成的经济损失。 农商行槐荫支行述称，同对本案本诉陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。千禧亚虎公司提交的证据3奥瑞特公司于2013年11月8日向千禧亚虎公司支付首期土地转让款及贷款利息共计641333.33元（其中41333.33元为贷款利息）的山东省农村信用社（合作银行）网内联行汇划贷方补充报单。农商行槐荫支行提交的证据一诉讼主体说明及山东银监局关于农商行开业的批复，证明润丰合作银行槐西支行与千禧亚虎公司的债权债务由农商行槐荫支行承继；证据二贷款账卡及利率变动明细表两份及活期查询，证实涉案贷款的发放及利息偿还情况。 对当事人有争议的证据，本院经审查认为： 1.针对奥瑞特公司提交的证据1及千禧亚虎公司提交的证据一《土地转让协议书》的真实性本院予以确认。该协议系双方真实意思表示，虽约定内容涉及设有抵押权的土地转让问题，且在协议签订时，未告知抵押权人农商行槐荫支行，但双方均已按照协议内容，履行了协议主张义务，且农商行槐荫支行至庭审结束，均未对该转让协议效力提出异议，视为其对该转让行为的追认，故涉案协议书为合法有效协议，双方均应严格按照协议内容履行，该协议书可作为认定本案基本事实的依据，本院予以采信。 2.针对奥瑞特公司提交的证据2济南市不动产登记中心历城分中心出具证明两份的真实性本院予以确认，该证据可以证实涉案土地抵押贷款情形，即：千禧亚虎公司于2014年11月28日以涉案土地作为抵押贷款800万元、2014年12月26日以涉案土地作为抵押贷款290万元。但是否存在违约行为，仅凭该证据不足以证实，故其证明目的本院不予采信。 3.针对奥瑞特公司提交的证据3，2016年4月12日对千禧亚虎公司告知函的回复、邮寄查询回单及证据4，2018年7月2日通知函、查询回单，以及千禧亚虎公司提交证据4，2016年4月5日千禧亚虎公司向奥瑞特公司发出的《告知函》及快递发送单；证据5千禧亚虎公司于2018年6月27日向奥瑞特公司发送的《关于解除的通知函》和快递发送单、中国邮政速递网查询回单的真实性本院予以确认。该函件仅能作为双方就合同履行情况的各自陈述与主张，并不能作为认定事实的依据。因千禧雅虎公司向奥瑞特公司邮寄解除通知函后，奥瑞特公司在法定期限内，明确表示不同意解除，故涉案协议尚未解除。故该证据的证明目的本院不予采信。 4.针对奥瑞特公司提交的证据5腾骐世家一、二期工程《施工合同》9份及结算表的真实性本院予以确认，但结合庭审中双方的陈述，该合同及结算单系与济宁腾琪置业发展有限公司之间的往来，且双方并未进行结算，其中款项无法直接作为认定本案事实的依据，且作为本案土地转让款的抵扣款也不符合双方合同约定程序。另，一期工程何时完工、结算数额在该宗证据中无法体现，二期工程开工时间为2015年。综上，该证据不能证实奥瑞特公司的主张，该证据本院不予采信。 5.针对奥瑞特公司提交的证据6付款明细表及千禧亚虎公司提交的证据7奥瑞特付贷利息明细表，经双方核对，该二份证据中显示金额为奥瑞特公司向千禧亚虎公司支付的相关款项，但仅有2013年11月8日的60万元为土地转让款，其他款项为奥瑞特公司按照合同约定向千禧亚虎公司支付的土地税金及贷款利息。故该证据并不足以证实奥瑞特公司已经按照合同约定向千禧亚虎公司支付了土地转让款。 6.针对奥瑞特公司提交的证据7照片13张，仅为打印件，且与本案无关联性，本院不予采信。 7.针对奥瑞特公司提交的证据8，2018年7月9日千禧亚虎作为原告起诉的民事起诉状一份的真实性本院予以确认，该证据中对于2013年的业务往来款抵扣了2708,296.23元，至今仍有9,291,703.77元转让款未付的事实，系千禧亚虎公司的自认，本院予以确认，该证据可以证实奥瑞特公司的主张，故该证据本院予以采信。 8.针对奥瑞特公司提交的证据9工商登记企业信用信息公示报告的真实性本院予以确认，但即使可以作为抵扣款，也许经双方的结算确认，故该证据不足以证实奥瑞特公司的主张，故该证据本院不予采信。 9.针对千禧亚虎公司提交的证据2土地证及地上建筑物交付照片一宗（附奥瑞特公司封装光盘一张）的真实性本院予以确认，结合庭审中双方的陈述及相关证据，千禧亚虎公司已将涉案土地交付奥瑞特公司使用，完成合同约定的交付义务。但该证据不足以证实奥瑞特公司抗辩的千禧亚虎公司先行违约的情形。 10.针对千禧亚虎公司提交的证据6《价值评估报告》及鉴定费发票的真实性本院予以确认，该证据可以证实涉案土地自2013年11月5日至2018年8月14日金数额为223.7万元，鉴定费为5万元的基本事实，故该证据本院予以采信。 11.针对千禧亚虎公司提交的证据8《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》的真实性本院予以确认，该证据可以证实2014年11月28日的800万元抵押贷款系奥瑞特公司与千禧亚虎公司签订的《土地转让协议书》中约定的已有800万元抵押贷款的展期的事实，故该证据与本案具有关联性，该证据本院予以采信。 12.针对千禧亚虎公司提交的证据9奥瑞特公司付土地税明细表虽系千禧亚虎公司单方制作，但奥瑞特公司作为相关款项付款方，未能提交证据予以推翻，应承担举证不能的法律后果，故该证据本院予以采信。 13.针对千禧亚虎公司提交的2015年7月13日奥瑞特公司发给济宁腾骐置业发展有限公司的工作联系单，及2015年7月17日济宁置业发给奥瑞特的工程回复单的真实性本院予以确认，通过该联系单中所体现的时间节点及涉及的工程，表明系2013年开工的一期工程，在2015年尚未达到竣工验收条件，故该证据可以证实千禧亚虎公司的主张，该证据本院予以采信。 14.针对千禧亚虎公司提交的委托代理合同及发票的真实性本院予以确认，该证据可以证实千禧亚虎公司为本案诉讼支付的律师费情况，故该证据本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月5日奥瑞特公司与千禧亚虎公司签订《土地转让协议书》，约定：千禧亚虎公司将其所有的历城国用(2011)第050006号土地转让给奥瑞特公司，土地面积16168平方米，土地用途为:工业用地，使用权类型:出让。土地使用期限至2051年9月27日。转让价格为1260万元。另合同约定：在本协议签订后3日内，奥瑞特公司支付60万元，剩余款项自合同签订之日奥瑞特公司分三年内付清，即:2014年10月31日前付400万元，2015年10月31日前付400万元，剩余400万元奥瑞特公司应于2016年10月31日前付清。如双方发生业务往来，奥瑞特公司可用相应应收业务款抵扣，双方共同完善结算手续。另合同约定：奥瑞特公司、千禧亚虎公司双方共同办理土地过户登记手续，以千禧亚虎公司为主导进行办理，奥瑞特公司支付完首付款后，双方立即开始该宗土地过户的前期准备工作……待奥瑞特公司付清全部价款后，千禧亚虎公司将土地使用权证办理至奥瑞特公司名下。另协议约定千禧亚虎公司已在涉案土地上设有800万元抵押，在奥瑞特公司未付清全部土地款项前，奥瑞特公司同意承担与该抵押贷款产生的利息(按照相关银行规定于每月还款日前，将相关利息付至千禧亚虎公司指定账户，具体数额以银行的相关付款凭据为准）。该宗土地交付给奥瑞特公司使用后，因该宗土地使用所产生的税金及费用由奥瑞特公司承担。另，协议约定：在奥瑞特公司支付收付款后，千禧亚虎公司即将该宗土地交付奥瑞特公司。另，协议约定：千禧亚虎公司保证该土地权属合法，千禧亚虎公司已将该宗土地的抵押情况告知奥瑞特公司，在本合同签订后千禧亚虎公司未经奥瑞特公司书面同意不得进行其他出租、抵押、出售。否则，千禧亚虎公司承担给奥瑞特公司造成的所有经济损失。另合同约定：千禧亚虎公司应如约将土地使用权证过户至奥瑞特公司名下，如非千禧亚虎公司原因不能为奥瑞特公司办理土地过户登记手续，仍应由奥瑞特公司在本地块使用年限内使用土地，直到办理至奥瑞特公司名下为止。如千禧亚虎公司原因导致土地使用权证不能办理至奥瑞特公司名下，千禧亚虎公司应保证奥瑞特公司正常使用该宗土地并享有宗地的所有权益。如给奥瑞特公司造成其它经济损失的，千禧亚虎公司应予赔偿。如奥瑞特公司无故终止合同，除应按实际使用天数向千禧亚虎公司支付相应租金并将土地恢复原样后归还千禧亚虎公司外，还应按总合同金额的20%承担违约金。奥瑞特公司未能如约支付土地转让款及履行本协议的其他义务，应以土地转让总价款每日万分之二的违约金支付给千禧亚虎公司并承担由此给千禧亚虎公司造成的一切损失，授权千禧亚虎公司在其承包的山东腾骐集团及其所属公司的未付的工程款范围内直接抵扣相关款项。 上述协议签订后，奥瑞特公司于2013年11月8日向千禧亚虎公司支付土地转让款60万元。2013年的业务往来款抵扣2708296.23元。至今尚欠土地转让款9,291,703.77元未支付。 另查明，千禧亚虎公司于2014年11月28日以涉案土地作为抵押贷款800万元、2014年12月26日以涉案土地作为抵押贷款290万元 另查明，千禧亚虎公司于2018年6月27日向奥瑞特公司邮寄送达《关于解除的通知函》，但千禧亚虎公司于2018年7月2日回复函件明确表示不同意解除双方签订的《土地转让协议书》，并以诉讼的形式主张继续履行双方签订的《土地转让协议书》。 另查明，因千禧亚虎公司申请，本院委托山东国润资产评估有限公司就涉案土地自2013年月5日至2018年8月14日止的租金总的市场价位进行评估，该公司作出《价值评估报告》（国润价报字[2019第02011号），载明：含增值税的租金总额为223.7万元，其中2018年1月1日至2018年8月14日租金为30.60万元，月租金为4.08万元（30.60万元/225天*30天）。千禧亚虎公司为此支付鉴定费5万元。 另查明，2015年1月26日，经山东银监局批准，济南农村商业银行股份有限公司成立，原润丰合作银行终止，其债权、债务由济南农村商业银行股份有限公司享有、承担。济南农商行槐荫支行系济南农村商业银行股份有限公司下设分支机构，原润丰合作银行槐西支行的债权、债务由农商行槐荫支行享有、承担。 本院认为，本案为合同纠纷。2013年11月5日，千禧亚虎公司与奥瑞特公司签订的《土地转让协议书》系双方真实意思表示，且双方已按协议约定履行了部分协议义务，虽约定内容涉及设有抵押权的土地转让问题，且在协议签订时，未告知抵押权人农商行槐荫支行，但农商行槐荫支行至庭审结束，均未对该转让协议效力提出异议，视为其对该转让行为的追认，故涉案协议书为合法有效协议，双方均应严格按照协议内容履行。 关于双方是否存在违约行为的问题。结合庭审中双方的陈述及庭审中双方提交的证据，首先，从付款情况上看，奥瑞特公司仅按照协议约定，向千禧亚虎公司支付土地转让款60万元，其他款项为其按照合同约定应支付的土地税金及银行贷款利息，即使存在2013年的业务往来款抵扣2708296.23元的情形，奥瑞特公司仍存在在2014年10月31日前未按照协议约定支付第二笔款项400万元的违约情形。另，奥瑞特公司主张其为千禧亚虎公司进行担保，但2014年10月31日前，担保数额为多少，担保期限是否届满，均未提交证据予以佐证，故其以此为由主张其履行不安抗辩权，不向千禧亚虎公司支付土地转让款的理由不成立。且，合同约定了明确的付款节点，虽其抗辩双方之间存在应收业务款，但经庭审，依据双方的陈述及提交的证据，不足以认定双方已经按照合同约定，完善了结算手续，抵扣款数额为确定有效的，可以作为涉案土地转让款的抵扣款，且依据奥瑞特公司提交的欲证实抵扣款的相关合同等材料，抵扣款发生于2015年，且数额不足2014年10月31日前应支付的400万元。综上，奥瑞特公司存在未按协议约定支付土地转让款的实质性违约行为。其次，千禧亚虎公司在2014年11月28日对涉案协议书约定的800万元抵押贷款进行展期，不宜认定为违约行为。1.涉案协议签订时，该宗土地即存在800万元抵押贷款，奥瑞特公司系明知；2.因涉案协议书约定，用奥瑞特公司支付的土地转让款优先偿还贷款，但存在奥瑞特公司未能如约支付土地转让款致使该笔800万元贷款展期的情形；3.在展期后，奥瑞特公司继续支付该笔贷款产生的银行利息，视为其知悉贷款并认可该笔贷款。其以涉案协议签订时，并未明确贷款的具体情况为由进行抗辩，因其在签订合同时负有基本的审慎审查义务，其未尽该义务，应承担相应责任。综上，该800万元抵押贷款不宜认定为千禧亚虎公司的违约行为。最后，关于2014年12月26日，千禧亚虎公司新设290万元抵押贷款的行为，系千禧亚虎公司违反双方签订的协议书约定，私自设立，应认定为千禧亚虎公司的实质性违约行为。综上双方在合同履行中均存在实质性违约行为。 关于本诉请求。 因双方在合同履行过程中，均存在实质性违约行为，且奥瑞特公司已经停止按照协议约定支付银行贷款利息，且千禧亚虎公司已行使其合同解除权，另，依据庭审中双方的陈述及相关证据，双方合同目的无法实现，依据合同法第九十四条规定，涉案合同无法继续履行。故奥瑞特公司主张千禧亚虎公司继续履行双方于2013年11月5日签订的《土地转让协议书》，将土地使用权过户登记至奥瑞特公司名下的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于奥瑞特公司主张的千禧亚虎公司赔偿奥瑞特公司经济损失1000万元的诉讼请求。庭审中，奥瑞特公司明确该部分主张包含：1.未结工程款500万左右（腾骐项目一期、二期未结工程款），但具体数额未确定，2.奥瑞特公司为千禧亚虎公司担保的，已经逾期的315万元，3.双方经核对，确认的款项3438273.75元。对于奥瑞特公司主张的未结工程款500万左右，一是数额不确定，二是未经双方结算，且与本案不具有必然关联性，故本院不予支持。对于奥瑞特公司主张的已经逾期的315万元担保，未实际发生，不能认定为其损失，故本院不予支持。对于其主张的其已经向千禧亚虎公司支付的双方确认的3438273.75元，该部分款项系因双方协议约定的，因奥瑞特公司向千禧亚虎公司购买涉案土地所支付的款项，其中包含土地转让款、银行贷款利息及土地税金，因奥瑞特公司未能明确每种类型款项的具体数额，基于双方合同解除，该款项中部分款项应予以返还，但因奥瑞特公司未能区分该部分款项应予以返还数额，本院不予支持。 另，因双方合同无法继续履行，故奥瑞特公司主张的奥瑞特公司立即向农商行槐荫支行清偿以历城国用（2011）第0500026号土地使用权抵押的贷款并解除抵押权（证号：历城他项2014第0500118号、历城他项2014第0500100号）及确认在千禧亚虎公司不履行向农商行槐荫支行清偿银行贷款义务的情况下，奥瑞特公司有权代替千禧亚虎公司向农商行槐荫支行偿还历城国用（2011）第0500026号土地使用权抵押的贷款，抵押权消灭。奥瑞特公司在代偿后享有追偿权并可在应付千禧亚虎公司的土地款范围内抵销，不再向千禧亚虎公司支付的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于反诉请求。 因双方在合同履行过程中，均存在实质性违约行为，且奥瑞特公司已经停止按照协议约定支付银行贷款利息，且千禧亚虎公司已行使其合同解除权，另，依据庭审中双方的陈述及相关证据，双方合同目的无法实现，依据合同法第九十四条规定，涉案合同无法继续履行。故对于千禧亚虎公司主张的与奥瑞特公司于2013年11月15日签订的《土地转让协议书》解除的诉讼请求本院予以确认。另，虽千禧亚虎公司于2018年6月27日向奥瑞特公司主张解除合同，但奥瑞特公司以回函及诉讼的形式明确表示不同意解除合同，故2018年6月27日，双方合同并未解除。依据双方合同履行情况及庭审落实情况，本院确认双方签订的涉案合同于本判决生效之日起解除。 基于双方合同解除，依据合同法第九十七条规定，奥瑞特公司应将历城国用(2011)第0500026号土地及地上建筑物恢复原状，并返还给千禧亚虎公司，同时，千禧亚虎公司应将奥瑞特公司已经向其支付的土地转让款及贷款利息予以返还。但因本案中奥瑞特公司未予以主张。基于公平原则，合同权利义务对等原则，对于千禧亚虎公司的该项诉讼请求本院不予支持。且因涉案土地地上建筑物双方并未进行交接，恢复原状条件并不成就，千禧亚虎公司可在条件成就后，另行主张权利。 基于双方合同如奥瑞特公司无故终止合同，应按实际使用天数向千禧亚虎公司支付相应租金并将土地恢复原样后归还千禧亚虎公司的约定，及涉案评估结果，奥瑞特公司应向千禧亚虎公司支付2013年11月5日至2018年8月14日历城国用(2011)第0500026号土地的租金共计223.70万元；而千禧亚虎公司主张2018年8月15日至实际返还土地之日的租金，以2018年评估值，计算月租即4.08万元为计算基数，不违反相关法律规定，本院予以支持。综上，本院支持奥瑞特公司向千禧亚虎公司支付2013年11月5日至2018年8月14日历城国用(2011)第0500026号土地的租金共计223.70万元，2018年8月15日至实际返还土地之日的租金，以租金4.08万元/月计算。 另，因双方合同解除，依据合同法第九十七条之规定，对于未履行部分不再继续履行，故千禧亚虎公司主张奥瑞特公司支付2016年12月21日起至2019年6月20日的历城国用(2011)第0500026号土地的800万元贷款利息1411329.36元(2019年6月20日至实际返还土地之日的利息按照银行同期浮动利率继续计算)的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 另，因双方在合同履行过程中均存在实质性的违约，故千禧亚虎公司向奥瑞特公司主张违约金及律师费无事实及法律依据，本院不予支持。 另，基于千禧亚虎公司、奥瑞特公司之间合同解除后的相关诉求，因双方未在本案中主张，双方均可另案主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司与被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司于2013年11月5日签订的《土地转让协议书》于本判决生效之日起解除； 原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司自2013年11月5日起至2018年8月14日止历城国用(2011)第0500026号土地的租金共计223.70万元，自2018年8月15日起至实际返还土地之日止的租金，以租金4.08万元/月计算； 驳回原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司主张的被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司继续履行双方于2013年11月5日签订的《土地转让协议书》，将土地使用权过户登记至原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司名下的诉讼请求； 驳回原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司主张被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司向其支付损失1000万元的诉讼请求； 驳回原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司主张的其立即向第三人济南农村商业银行股份有限公司槐荫支行清偿以历城国用（2011）第0500026号土地使用权抵押的贷款并解除抵押权（证号：历城他项2014第0500118号、历城他项2014第0500100号）的诉讼请求； 驳回原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司主张的确认在被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司不履行向第三人济南农村商业银行股份有限公司槐荫支行清偿银行贷款义务的情况下，原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司有权代替被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司向第三人济南农村商业银行股份有限公司偿还历城国用（2011）第0500026号土地使用权抵押的贷款，抵押权消灭。驳回原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司在代偿后享有追偿权并可在应付被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司的土地款范围内抵销，不再向被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司支付的诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司主张的原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司支付其2016年12月21日起至2019年6月20日的历城国用(2011)第0500026号土地的800万元贷款利息1411329.36元(2019年6月20日至实际返还土地之日的利息按照银行同期浮动利率继续计算)的诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司主张的原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司支付其4228560元(以1260万元为基数，自2014年10月31日暂计算至2019年6月5日，2019年6月6日全实际返还土地之日的士约金继续计算)的诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司主张的原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司支付其律师代理费的诉讼请求。 驳回被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司主张的原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司将历城国用(2011)第0500026号土地及地上建筑物恢复原状，并返还的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81800元，由原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司负担；反诉案件受理费51281元，由原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司负担20339元，由被告（反诉原告）济南千禧亚虎实业有限责任公司负担30942元；鉴定费50000元由原告（反诉被告）济南奥瑞特经贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  曲劲松 人民陪审员  张希田 人民陪审员  赵凤兰 二〇一九年十月三十日 书 记 员  胡晓明