上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10879号上诉人（原审被告）：陈金富，男，1954年11月25日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：周根妹，女，1957年7月19日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王毓鸣，上海市万达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐冰昕，男，1980年2月18日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：孙文贞，女，1982年1月31日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：唐冰昕（系孙文贞丈夫），身份事项同上。上诉人陈金富、周根妹因与被上诉人唐冰昕、孙文贞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初10194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈金富、周根妹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：两上诉人因需购买经济适用房，售卖上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）于被上诉人，并就上诉人户籍问题于2016年8月23日在徐家汇派出所达成新的协议，被上诉人申请将上诉人一家的户籍冻结在涉案房屋内。上诉人积极申请经济适用房，但直至2019年1月上诉人才获准选房。但被上诉人却言而无信又提起诉讼要求上诉人承担违约责任。故请求二审法院撤销一审判决。被上诉人唐冰昕、孙文贞答辩称：户籍冻结并不等同于同意将户籍暂留在涉案房屋内，上诉人逾期迁出户籍应承担违约责任，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。唐冰昕、孙文贞向一审法院起诉请求：判令陈金富、周根妹支付逾期迁出户口违约金，自2016年8月25日起至户口迁出为止，按每日总房款万分之五（每日1,125元）计算。一审审理中，唐冰昕、孙文贞确定诉请违约金金额为15万元。一审法院认定事实如下：2016年3月27日，陈金富、周根妹（出售方、甲方）与唐冰昕、孙文贞（买受方、乙方）签订《房地产买卖居间协议》，甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价225万元。若该房地产上有户口，则甲方应于签订示范文本（即《上海市房地产买卖合同》）后108日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止，上述款项户口迁出保证金可从尾款等中扣除。2016年5月9日，唐冰昕、孙文贞（买受人、乙方）与陈金富、周根妹（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款225万元。若该房屋上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后108日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出时止。付款方式：首期房款113万元（包含5万元定金）在签订本合同当日支付给甲方；第二期房款110万元通过银行贷款方式支付；尾款2万元在甲方交房给乙方，双方签署《房屋交接书》，由乙方支付给甲方，相关费用的结算日期以交接之日为准。2016年3月27日，唐冰昕、孙文贞支付陈金富、周根妹定金5万元；2016年5月9日，唐冰昕、孙文贞支付陈金富、周根妹房款108万元。2016年7月26日，涉案房屋登记于唐冰昕、孙文贞名下。2016年8月10日，唐冰昕通过银行贷款方式支付周根妹110万元。2016年8月21日，买卖双方就涉案房屋进行了交接，就水电煤、物业管理费、钥匙等进行了结算和交接，并签署了《房屋交接书》。尾款2万元甲方签收处，甲方未签字。2016年8月23日，唐冰昕和孙文贞在徐家汇派出所出具申报户口事项申请书，内容为：我和妻子孙文贞是上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋产权人，现申请将该地址原户口户籍人陈金富、周根妹、陈某2三人的户口就地冻结。下有平卫星（双方陈述此人为徐家汇派出所户籍警察）：同意陈金富、周根妹、陈某2三人户口冻结，只出不进。2019年4月25日，孙文贞向周根妹转账2万元，周根妹表示收到该款项。一审审理中，唐冰昕和孙文贞表示其户口已迁入涉案房屋处。一审审理中，陈金富、周根妹、陈某2表示其户籍仍在涉案房屋处，是为了申请徐汇区的经济适用房，若户口迁至他处，则无法申请徐汇区的经济适用房。一审法院认为，陈金富、周根妹与唐冰昕、孙文贞签订的上海市房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。合同约定陈金富、周根妹应在签订《上海市房地产买卖合同》之日起108日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，现陈金富、周根妹一家户口仍未迁出，陈金富、周根妹的行为违反合同约定，应按约承担相应违约责任。陈金富、周根妹抗辩户口未迁出经唐冰昕、孙文贞同意，一审法院认为，唐冰昕、孙文贞留存于派出所的申请书仅显示唐冰昕、孙文贞申请冻结陈金富、周根妹一家三口户籍，不能推断出唐冰昕、孙文贞同意陈金富、周根妹户籍不迁出，故陈金富、周根妹该抗辩意见，不予采信。陈金富、周根妹抗辩其户口留存于涉案房屋处为申请经适房之用，未对唐冰昕、孙文贞造成损害，且唐冰昕、孙文贞主张违约金过高。根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，因唐冰昕、孙文贞未向法院提供其因陈金富、周根妹户籍未迁出造成实际损失的证据，因此陈金富、周根妹辩称唐冰昕、孙文贞主张的违约金过高的意见，法院予以采纳。一审法院综合考虑合同履行程度、陈金富、周根妹过错程度对违约金额酌情予以调整。因系陈金富、周根妹违约，故本案诉讼费均由陈金富、周根妹承担。综上，一审法院于二○一九年七月一日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作出判决：陈金富、周根妹于判决生效之日起十日内支付唐冰昕、孙文贞逾期迁出户口的违约金8万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,650元，由陈金富、周根妹负担。二审期间，陈金富、周根妹提供2018年6月6日徐汇区住房保障局颁发的经济适用房申请户登录证明、2019年1月16日的选房确认书，证明陈金富、周根妹一家符合本市共有产权保障房购买条件并已经选定保障房。后又补充提供案外人陈某1（系陈金富之弟）同意接受陈金富、周根妹以及陈某2三人的户籍迁入陈某1拥有的本市徐汇区XX路XX弄XX号XX室公房（以下简称乐山路房屋）内的证据，证明陈金富、周根妹本可以将户籍迁入陈某1房中，但因被上诉人同意保留而未迁出。唐冰昕、孙文贞对上诉人提供的第一组、第二组证据的真实性没有异议，但认为不能达到其证明目的，现陈金富一家的户籍仍未迁出。本院认为，第一组证据真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2016年8月23日，孙文贞的户籍迁入涉案房屋。2018年6月6日，本市徐汇区住房保障中心经审核后确认陈金富一家三口符合本市共有产权保障房购买条件（户型为二居室），发放登录证明。陈金富胞兄陈某1系乐山路房屋的承租人。2016年8月1日，陈某1向徐家汇派出所出具同意接受陈金富一家三口入户申请书，同意该三人户籍迁入乐山路房屋。本院认为，本案的争议焦点为：陈金富、周根妹一家户籍未按约迁出，是否系被上诉人同意，陈金富、周根妹是否应承担逾期迁出的违约责任。虽然陈金富、周根妹一再强调唐冰昕、孙文贞同意其户籍可以一直保留至其经济适用房取得之日，但双方签订的房地产买卖合同从未提及经济适用房申请以及户籍可以持续保留的条款，反而约定户籍应在2016年8月25日前迁出；唐冰昕、孙文贞2016年8月23日的户口冻结申请也无法推出其同意陈金富、周根妹的户籍可以继续保留，事实上在唐冰昕、孙文贞申请冻结户籍的当日，孙文贞的户籍随即迁入涉案房屋，可以印证唐冰昕、孙文贞所述其冻结户籍系为迁入自己户籍，而非陈金富、周根妹所述系允许其保留。至于陈金富、周根妹陈述其本可以将户籍迁走，却因唐冰昕、孙文贞同意而未迁移，本院认为即使存在陈某1同意陈金富一家户籍迁入的事实，也仅可证明陈金富、周根妹最终未将户籍迁离涉案房屋一事，而无法证明陈金富、周根妹同意其将户籍继续保留在涉案房屋内；按照常理推断，唐冰昕、孙文贞购买学区房，自然希望其户籍能尽早迁入涉案房屋内，在陈金富、周根妹有地方可迁户籍的情况下，仍然同意继续保留户籍，有违常理。故一审法院以现有证据不能推断出唐冰昕、孙文贞同意陈金富、周根妹户籍保留，并综合考虑各种因素后酌情让陈金富、周根妹支付一定违约金，本院表示认同，予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,800元，由上诉人陈金富、周根妹负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十月二十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……