江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1123民初1060号原告：陈卫军，男，1980年10月3日出生，汉族，经商，家住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：俞香明，系江西司达律师事务所律师。被告：江西玉虹房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇玉虹路西1号楼。法定代表人：饶梅枝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：毛坤满，系江西淮玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴叶姗，系江西淮玉律师事务所律师。第三人：刘裕灵，男，1976年9月30日出生，汉族，江西省玉山县人，经商，家住江西省玉山县。原告陈卫军与被告江西玉虹房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈卫军的委托诉讼代理人俞香明、被告江西玉虹房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴叶姗、第三人刘裕灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈卫军向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理玉山县玉虹?玫瑰花城11幢1单元1301号房屋所有权转移登记手续；2、判令被告向原告支付违约金9.2万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月10日，原告陈卫军与被告江西玉虹房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定原告向被告购买玉山县玉虹?玫瑰花城11幢1单元1301号房屋，该房屋总价款为人民币肆拾陆万元整，合同约定被告须在2016年6月30日前将上述房屋的所有权证办至原告名下，否则被告按本合同房屋总价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告按约向原告交付了上述房屋，但至今未将上述房屋的所有权证办至原告名下，故原告诉至法院，要求处理。被告江西玉虹房地产开发有限公司辩称，1、该份合同是原告与第三人刘裕灵串通签订的，被告对该份购房合同不知情，被告没有授权第三人出卖涉案房屋，而且合同中约定的付款方式、违约责任等不合理，合同签订时间也与实际签订的时间不相符。2017年5月9日刘裕灵向被告出具了一份承诺书，该承诺书明确本案所涉及的房屋在当时是出售给仇水华的，而不是出售给原告的，所以原告诉称2015年4月10日与被告签订商品房买卖合同是不真实的；2、本案所涉及的房屋所有权属被告公司所有，2017年5月，第三人刘裕灵已将该房屋作价56万元抵偿第三人在玫瑰花城项目名下的隐名股东姚必峰拖欠被告的投资款，被告向第三人开具了收款收据，第三人没有收取购房款的权利。被告及玫瑰花城项目部从来没有收到过原告的购房款，被告保留向原告主张支付购房款的权利。按照合同约定，原告应当向被告支付购房款后，被告才有义务给原告办理房屋产权证，被告享有后履行抗辩权；3、原告与第三人之间所达成的以房抵债协议与被告及玫瑰花城项目部没有任何关联。综上所述，请求法庭驳回原告诉讼请求。第三人刘裕灵述称，原告起诉的内容全部是事实，第三人对原告的诉讼请求无异议。原告与被告之间签订商品房买卖合同的落款时间是2015年4月10日，但签订合同的时间更晚，该份合同是第三人本人与原告签订，合同签好之后再由被告公司加盖公章的，而不是第三人拿着被告公司加盖公章的空白合同与原告签订的。玫瑰花城房地产开发项目土地是由被告拍卖成交所得，当时土地款是2,400万元，后被告以5,000万元的价格将玫瑰花城项目土地转让给第三人，之后，第三人应被告的要求将玫瑰花城项目土地25%的股份转让给被告，该项目最终由第三人和被告合伙开发，第三人在该房地产项目占75%股份，被告占25%股份。该房地产项目从2007年12月25日开工至2011年左右房地产项目全部竣工。房屋竣工之后，为加快房屋销售，第三人与被告协商，将已建好的部分房屋按各自所占的比例，将房屋直接分配给第三人和被告名下，当时总共拿出400多套房屋进行了分配。原告所购房屋当时是分配给第三人的，第三人第一次是将该套房屋出让给仇水华，因仇水华未按时间支付房款，该套房屋被退还给第三人，后第三人于2015年4月10日将该套房屋出售给陈卫军。因第三人欠原告借款46万元，故当时约定原告用该笔借款直接抵付购房款。本案原告所购房屋是被分配至第三人名下的，第三人有权处置，且第三人将该房屋出售给原告时，被告是同意并加盖公司印章的。原告与第三人之间未签订过以房抵债的协议，第三人与被告也没有向原告出具购房款的收款收据，因为第三人与被告各自所分配的房屋都是由各自想办法出售，各自收款，各自售房所得购房款归各自所有，按照当时的惯例都是没有向购房者出具收据，而是由公司协助购房者直接到房屋管理部门办理房屋登记手续的。后因第三人与被告公司法定代表人饶梅枝的丈夫祝作标私人之间存在矛盾，故被告公司对第三人所出让的房屋不配合办理房屋产权证。第三人认为被告应当配合原告将相关房屋产权手续办理到原告的名下。原告陈卫军围绕诉讼请求依法提交了：1、商品房买卖合同一份；2、2011年3月23日第三人刘裕灵向被告出具的领条复印件一份；3、玉虹?玫瑰花城合作开发协议复印件一份；4、房屋划分清单复印件一份；5、载明黄爱英所购房屋领条、合同、房屋产权证以及王为胜所涉房屋领条、商品房买卖合同、产权证复印件各一份作为证据；被告提供了：1、2017年5月9日刘裕灵出具的承诺书复印件一份；2、2016年10月10日第三人与姚必峰向被告公司出具的承诺书复印件一份；3、2017年5月份江西玉虹房地产玫瑰花城项目部出具收款收据复印件一份；4、文检鉴定意见书一份作为证据；第三人提供了2011年3月23日出具的领条复印件一份；编号201104457号、201104405号商品房买卖合同复印件各一份作为证据。本院认为，原、被告提供的上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年元月12日，以被告江西玉虹房地产开发有限公司为甲方，第三人刘裕灵为乙方双方签订了一份《玉虹?玫瑰花城合作开发协议》，协议约定：甲、乙双方合作开发玉虹?玫瑰花城项目，甲、乙双方所占的比例为：甲方占25%，乙方占75%。合同还就其他事项进行了约定。项目房屋建好后，被告与第三人按照双方签订的协议对房屋进行了分割，由各自对所分得的房屋以被告的名义进行销售。2010年8月2日，被告与第三人共同确认案涉房屋即11-1-1301号归第三人处理。2011年3月28日，被告的总经理祝作标在第三人出具的包括案涉11-1-1301号房屋在内的以房抵款领条上签字“同意退回投资款壹佰柒拾陆万肆仟伍佰壹拾元”。2016年10月10日，第三人刘裕灵和案外人姚必锋向被告出具承诺书，承诺：“一、本人名下隐名股东周一凡、姚必锋等股东涉及项目的结算事宜（包括本人与周一凡、姚必锋分配项目未销售房屋涉及的多退少补工作）全部由本人负责处理，概与祝作标、玉虹公司无关。二、自2016年10月10日开始，本人自愿按照持有项目75%股份比例承担工程价款结算、缴纳税费、退还购房户多收取的购房款、退还保证金等尾续事宜。三、因处理尾续事宜时需现金支付的，本人自愿及时按照75%股份比例筹集，若现金不足的，则同意以已分配至本人名下的房屋折抵。刘裕灵（签名）、姚必锋（签名）”2017年5月9日，第三人刘裕灵向被告出具承诺书，承诺书载明“贵公司2012年1月9日出售给仇水华的玫瑰花城11-1-1301号房屋，因仇水华逾期支付购房房款，本人负责直接处理掉该套房屋，并由本人与仇水华直接结算，若因此产生的经济责任等均由本人承担，概与贵公司无关。”2017年5月，被告向刘裕灵（姚必峰）开具了票号为0084731金额为56万元的收款收据，票据内载明“刘裕灵代姚必峰交投资款及还款，由玫瑰花城11-1-1301房屋抵此款江西玉虹房地产开发有限公司玫瑰花城项目部财务专用章（印章）吴敏群（印章）”原告陈卫军与被告江西玉虹房地产开发有限公司签订了一份落款时间为2015年4月10日的《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、原告向被告购买玉山县玉虹?玫瑰花城11幢1单元1301号房屋，该房屋总价款为肆拾陆万元整；2、付款方式：一次性付款，签订本合同时房款已一次性付清46万元；3、被告应当于2015年6月30日前将经综合验收合格的商品房交付给原告使用；4、被告应当在商品房交付使用后的180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告应于2016年6月30日前将房屋所有权证办理至原告的名下，否则被告按本合同房屋总价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，因被告对原告与第三人以江西玉虹房地产开发有限公司名义签订的《商品房买卖合同》有异议，被告不同意协助原告办理有关产权登记手续，故原告诉至法院，要求处理。在本案审理中，被告向本院申请要求对原告提供的《商品房买卖合同》中的“江西玉虹房地产开发有限公司”的印章、附件一房屋平面图上盖有的“江西玉虹房地产开发有限公司”印章真伪进行鉴定；同时要求对合同落款处江西玉虹房地产开发有限公司的印章与刘裕灵的签字之间的先后顺序进行鉴定。本院依法委托江西求实司法鉴定中心进行鉴定。2019年7月18日，江西求实司法鉴定中心作出赣求司（2019）文鉴字第0507号文检鉴定意见书，鉴定意见为：一、编号为GF-2000-0171，2015年4月10日的《商品房买卖合同》出卖人（签章）处“江西玉虹房地产开发有限公司”的印文与样本一中同名印文是同一枚印章盖印。二、《附件一：房屋平面图》中“江西玉虹房地产开发有限公司”印文与样本二中同名印文不是同一枚印章盖印。三、编号为GF-2000-0171,2015年4月10日的《商品房买卖合同》出卖人（签章）处留有的“江西玉虹房地产开发有限公司”印文处与该处“刘裕灵”签名字迹的形成时序为先朱后墨，即先盖印后书写。本院认为，根据查明的事实，被告与第三人（包括周一凡、姚必锋）存在合作开发“玉虹?玫瑰花城”项目的事实，第三人与被告之间也存在分配项目房屋由各自处理（以被告名义销售）的事实。但被告与第三人对案涉的房屋存在纠纷，亦即对案涉房屋应由谁处理存在争议？原告陈卫军与刘裕灵签订了加盖了被告江西玉虹房地产开发有限公司印章的《商品房买卖合同》，且第三人认为案涉房屋是按合伙协议分配由其处理的房屋，其以该屋抵偿了欠原告的46万元债款。但根据原、被告及第三人提供的证据显示，该房屋开始是卖给刘建荣后转给仇水华，最后才转给陈卫军。从被告提供的2017年5月9日第三人向被告出具的承诺书看，至少2017年5月9日第三人与被告之间对案涉房屋尚存在纠纷而且当时的业主是仇水华而不是陈卫军，否则第三人无须向被告出具承诺书，由此可以判断第三人与陈卫军是在2017年5月9日后才签订《商品房买卖合同》，根据江西求实司法鉴定中心作出赣求司（2019）文鉴字第0507号文检鉴定意见书的鉴定意见，该《商品房买卖合同》的形成是先盖印，后书写。也就是原告与第三人签订的《商品房买卖合同》是用加盖了被告公司印章的空白合同签订的，不是签好合同后再到被告公司加盖印章的。根据被告提供的第三人与案外人姚必锋于2016年10月10日向被告出具的承诺书和被告开具的票号为0084731记载了“刘裕灵代姚必峰交投资款及还款，由玫瑰花城11-1-1301房屋抵此款江西玉虹房地产开发有限公司玫瑰花城项目部财务专用章吴敏群（私章）”内容的收款收据，本院认为，该收款收据与第三人和姚必锋向被告出具的承诺书相符，案涉房屋第三人已于2017年5月作价56万元抵偿了第三人名下隐名股东姚必锋拖欠被告的投资款，由此第三人丧失了对案涉房屋的处分权，该房屋应由被告处分。虽原告与第三人签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”换言之，无处分权人在处分他人财产时，未经权利人追认或订立合同后未取得处分权的，合同无效。而本案中，被告对第三人刘裕灵与原告之间所达成的以房抵债不予认可，故第三人刘裕灵与原告之间所达成的以房抵债协议与被告无关，对被告不具有法律约束力。被告有权拒绝原告要求办理房屋所有权转移登记手续的请求，被告正当行使权利的行为不构成违约。因原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故本院不予支持。被告的辩解与本案事实及法律规定相符，予以采纳；第三人的陈述与本案事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告陈卫军的全部诉讼请求。案件受理费8,940元，由原告陈卫军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  徐文乐人民陪审员  廖新华人民陪审员  吴流水二〇一九年十月三十日书 记 员  吴 云