上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10446号上诉人（原审原告，反诉被告）：太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司，注册地上海市闵行区都会路1885号第7幢602-2室。法定代表人：TAKASHIYAMASHITA（山下贵嗣），董事长。委托诉讼代理人：程甦，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈啸，上海市光明律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：上海久帅工贸有限公司，注册地上海市闵行区颛桥镇安乐董家队，实际经营地上海市闵行区颛桥镇灯辉路1158号。法定代表人：牟可可，执行董事。委托诉讼代理人：滕云，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张岱元，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司（以下简称晶鑫公司）与被上诉人上海久帅工贸有限公司（以下简称久帅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初20506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人晶鑫公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、四项；2、判令久帅公司退还租赁保证金人民币144,076.03元（币种下同），退还2018年4月1日起至2018年6月7日的租金、物业费合计105,655.76元。事实与理由：1、涉案土地已被纳入土地征收范围，晶鑫公司于2017年9月28日向久帅公司发出《提前终止合同告知书》，告知内容是双方签订的《厂房租赁合同》于2018年3月31日解除。2、久帅公司明知上海市闵行区XX路XX号1幢房屋（以下简称系争厂房）列入征地动迁，但对晶鑫公司故意隐瞒，存在过错，造成晶鑫公司损失，应对合同解除承担全部法律责任。被上诉人久帅公司辩称，不同意上诉人晶鑫公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。晶鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》于2018年3月31日解除；2、判令久帅公司退还租赁保证金144,076.03元；3、判令久帅公司退还晶鑫公司2018年4月1日起至2018年6月7日期间的租金及物业管理费计105,655.76元。久帅公司向一审法院提起反诉请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》于2018年6月30日解除；2、判令晶鑫公司支付久帅公司2018年6月7日起至2018年6月30日，24天的租金37,024.51元；3、判令晶鑫公司支付久帅公司2018年6月7日至2018年6月30日，1个月的物业管理费1,101.92元；4、判令晶鑫公司支付久帅公司2018年2月至2018年6月30日拖欠的水费27.34元，电费11,550元（基本电费2,310元/月）；5、判令晶鑫公司支付久帅公司解除合同违约金288,152.08元。一审法院认定的事实：久帅公司系涉案厂房的房地产权利人。2016年3月3日，晶鑫公司（承租方、乙方）与久帅公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，双方约定：甲方将位于上海市闵行区XX镇XX路XX号1号厂房租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为1,101.92平方米；租赁物功能为工业用厂房；租赁期限为5年，从2016年6月7日起至2021年6月6日止；乙方如需续租，则应在租赁期限届满日的6个月以前向甲方书面提出续租申请，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先承租权；本合同的租赁保证金为首月租金的3倍，即144,076.03元；自起租之日起三年内，房屋租金为每天每平方米1.40元，按每年365天计算，年租金为563,081.12元，物业管理费为每月每平方米1元，共1,101.92平方米，合计物业管理费每年13,223.04元，此后每年房屋租金和物业管理费以上一年为基准各递增10%；乙方应于本合同签订之后3天内，向甲方一次性支付租赁保证金144,076.03元，甲方开出收款收据给乙方；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费以及依据本合同约定乙方因其租赁行为所应承担的一切费用后，甲方应按本合同规定向乙方交还租赁保证金；房屋租金和物业管理费支付方式为每半年一付，先付后用，合同生效开始首期房屋租金和物业管理费共288,152.08元，自签订之后三天内一次性付清。合同第十一条关于提前终止合同，双方约定：未经对方书面同意任何一方不得擅自提前终止本合同，如确需提前解约，须提前6个月书面通知对方，在双方法定代表人书面签字并盖章同意前提下，乙方缴清合同终止日为止的全部费用并将租赁物交还给甲方验收后，甲方将保证金还给乙方（双方互不追究对方违约责任）；未经对方同意情况下，一方擅自解除合同的，守约方有权按合同11.3条执行，追究对方违约责任。如甲方违约提前终止合同，应支付半年租金288,152.08元违约金给乙方。如乙方违约提前终止合同，应支付288,152.08元违约金给甲方（甲方不退还乙方租赁保证金且乙方应另外向甲方补足差额）。合同第十三条免责条款，双方约定：在租赁期内，该地块遇国家征地拆迁等事宜，双方无条件服从，本合同自然终止，乙方搬迁事项由乙方自行负责，并且双方互不作任何赔偿，租赁费计算到乙方实际搬迁之日。政府拆迁补偿安置费用按相关法律法规的规定进行分割。若乙方未按拆迁公告指定的时间搬迁的，乙方无权享受相应拆迁安置补偿，全部拆迁安置补偿费用由甲方享有，乙方因此给甲方造成的任何损失均由乙方赔偿。若在本合同期限内，政府发出了拆迁或征用、征收公告，但在本合同租赁期内未实际进行拆除工作，乙方正常使用租赁物至合同期满的，乙方无权享有政府拆迁安置补偿，全部安置补偿费用由甲方享有。合同第十八条关于通知，双方约定：根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以乙方租赁甲方地址为准并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。双方另对其余事项作了约定。上述《厂房租赁合同》签订后，晶鑫公司向久帅公司支付了租赁保证金144,076.03元以及2018年1月7日至2018年6月6日的租金288,152.08元。2016年7月29日，闵行区规划和土地管理局向颛桥XX村被征地范围内集体经济组织和村民发布《拟征地告知书》，内容为：根据沪闵规土许选[2016]第49号批文，国家拟征收你村东西黄组范围内集体土地；位置东至横泾港，南至剑川路，西至北竹港，北至吴泾支线；用途为土地储备；本告知书发布后，闵行区房屋土地征收中心会同镇(乡)人民政府或者街道办事处以及村(居)民委员会在拟征地范围内组织开展下列调查确认工作：对拟征土地的权属、地类、面积等现状进行调查、对地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查、对房屋及宅基地的权属、面积、房屋用途等情况进行调查；拟征收土地范围内的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人,在本告知书发布之日起十五日内,持土地权属证书、房屋权属证书和财产权凭证或其他有关证明材料,到颛桥镇建设管理办公室确认征地财物调查结果,征地财物调查结果确认期限至2016年8月12日。2016年10月11日，上海市闵行区人民政府发布《征收土地方案公告》，内容为：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施(中华人民共和国土地管理法)办法》，2016年9月21日上海市人民政府以沪府土[2016]567号批文批准征收集体土地。批准征收集体土地的机关:上海市人民政府；建设用地用途:商业办公；征收土地的位置(四至范围):东至横泾港、南至剑川路、西至北竹港、北至吴泾支线。被征地单位和征地面积:闵行区颛桥镇XX村21,339.90平方米,其中农用地0平方米、建设用地21,339.90平方米、未利用地0平方米。闵行区颛桥镇XX村XX村民小组17,298.70平方米,其中农用地3,822.40平方米、建设用地12,548.80平方米、未利用地927.50平方米，合计征收土地38,638.60平方米,其中农用地3,822.40平方米、建设用地33,888.70平方米、未利用地927.50平方米。在征收土地范围内,根据《拟征地告知书》(沪[闵]拟征地告[2016]第041号、沪[闵]拟征地告[2016]第042号)的要求,尚未办理补偿登记的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人、在本公告发布之日起十五日内,持土地权属证书、房屋权属证书、财产权凭证,到颛桥镇建设管理办公室办理征地补偿登记。征地补偿登记期限至2016年10月25日。本公告公布后,由闵行区土地管理部门组织征地事务机构拟定土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿安置方案,经闵行区人民政府批准后,依法组织实施。晶鑫公司得知涉案厂房已被列入政府征收土地的范围内，故于2017年9月28日向久帅公司以邮寄方式送达《提前终止合同告知书》，内容为：我司晶鑫公司向贵司租赁以下两处厂房（上海市闵行区XX路XX号1号厂房），因我司方面的原因需要提前在2018年3月31日提前终止合同。依据贵我双方签署的厂房租赁合同关于提前终止合同之相关条款第十一条11.1款的约定，今以书面方式告知贵司，具体事宜有待贵我双方另行商榷。久帅公司于2017年9月29日收到该信件。2017年9月30日，久帅公司向晶鑫公司发送《关于提前退租问题的回复》，称：希望继续按新合同约定承租使用厂房，履行到租赁期满为止，因此不同意提前退租。若未经同意提前退租，系根本违约，晶鑫公司除须支付截止到2018年3月31日的全部租金外，还须额外支付六个月租金数额的违约金。2017年10月12日，久帅公司通过电子邮件向晶鑫公司告知：不同意晶鑫公司提前退租或根据合同约定除须支付到期租金同时须额外支付违约金。2018年3月，晶鑫公司搬离了涉案厂房，并将厂房钥匙于2018年6月邮寄给久帅公司，双方未办理交接手续。2018年5月25日，久帅公司向晶鑫公司邮寄《房屋租金和物业管理费及水电费催交函》，要求晶鑫公司支付租金和物业管理费、水电费及上述费用的滞纳金。邮件被晶鑫公司拒签后退回。当日，久帅公司又通过电子邮件的形式向晶鑫公司发送催交函。2018年6月23日，久帅公司向晶鑫公司邮寄《关于退租房屋恢复原状及办理交接事项的函》，告知晶鑫公司即使提前退租也必须将厂房恢复原状交付久帅公司后才视为退租完成，现晶鑫公司对现状未做任何清理导致久帅公司无法交接使用，要求晶鑫公司对厂房恢复原状后交付久帅公司作为退租日。2018年7月1日，久帅公司将涉案房屋另行出租他人。一审法院另查明，涉案房屋截止2018年2月的水电欠费为2,799.34元、3月的电费为2,772元。一审法院认为：晶鑫公司与久帅公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。关于拆迁问题，双方约定“若在本合同期限内，政府发出了拆迁或征用、征收公告，但在本合同租赁期内未实际进行拆除工作，乙方正常使用租赁物至合同期满的，乙方无权享有政府拆迁安置补偿，全部安置补偿费用由甲方享有。”故即使涉案地块发生拆迁，只要未到拆除阶段，晶鑫公司仍可正常使用房屋的，即应继续履行租赁合同直到租期届满。由于晶鑫公司于2017年9月28日向久帅公司寄送之《提前终止合同告知书》中记载“因我司方面原因需要提前终止合同”，故合同解除系晶鑫公司单方面提出，且未得到久帅公司同意。鉴于晶鑫公司于2018年3月已实际搬离涉案房屋，久帅公司对此也明确知晓，故一审法院确认上述合同于2018年3月31日解除，导致合同解除的责任在于晶鑫公司。合同解除后，晶鑫公司应及时与久帅公司办理交接手续，付清各项欠费，将房屋恢复原状后返还久帅公司。晶鑫公司搬离时未及时与久帅公司办理交接手续，直到2018年6月方才将房屋钥匙寄给久帅公司，故晶鑫公司要求退还2018年4月1日起至6月7日止的租金及物业费，一审法院不予支持。至2018年7月1日，久帅公司将房屋另行出租，但2018年6月7日至6月30日期间，房屋空置，相应的租金和物业管理费38,000余元系久帅公司遭受的损失。由于双方对合同解除的违约责任有明确约定“如甲方违约提前终止合同，应支付半年租金288,152.08元违约金给乙方。如乙方违约提前终止合同，应支付288,152.08元违约金给甲方（甲方不退还乙方租赁保证金且乙方应另外向甲方补足差额）。”，故没收保证金也是承担违约责任的一种方式。晶鑫公司认为违约金过分高于久帅公司的实际损失，要求调低，一审法院以久帅公司的空置损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为由久帅公司没收保证金足以弥补合同解除后其遭受的经济损失，且能体现违约金的惩罚性，故支持由久帅公司没收晶鑫公司的租赁保证金，此系晶鑫公司承担解除合同违约金的方式。一审法院于2019年5月30日作出民事判决：一、确认太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司与上海久帅工贸有限公司签订的《厂房租赁合同》于2018年3月31日解除；二、现在上海久帅工贸有限公司处的租赁保证金144,076.03元归上海久帅工贸有限公司所有；三、太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海久帅工贸有限公司截止2018年2月的水电欠费2,799.34元、2018年3月的电费2,772元；四、驳回太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司其余诉讼请求；五、驳回上海久帅工贸有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币5,045.98元、财产保全费人民币1,240.38元，由太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计人民币4,202.80元，由太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司负担25元，由上海久帅工贸有限公司负担4,177.80元。二审审理期间，上诉人晶鑫公司提供的2017年7月15日公司邮件复印件及一份未签署的《厂房租赁合同补充协议》，证明久帅公司要求晶鑫公司接受其意见。久帅公司不认可上述材料。经审查，本院认为上述材料不属于二审新证据，且无法实现晶鑫公司的证明目的。经审理查明，一审法院认定的本案《厂房租赁合同》第十三条并无“若在本合同期限内，政府发出了拆迁或征用、征收公告，但在本合同租赁期内未实际进行拆除工作，乙方正常使用租赁物至合同期满的，乙方无权享有政府拆迁安置补偿，全部安置补偿费用由甲方享有”的内容，其他事实一审法院认定无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，既然双方当事人均认可系争《厂房租赁合同》的解除之日为2018年3月31日，那么双方争议焦点就在于解除合同的违约责任由谁承担。从本案的基本事实看，一审法院认定晶鑫公司承担违约责任并无不当，本院依法予以维持。晶鑫公司虽然提出系争土地已经划入动迁等抗辩，但是并不能合理解释其提前解约的行为，故一审法院不采信该抗辩，本院亦同。基于晶鑫公司的违约行为，一审法院判决其承担保证金没收的违约责任，并无不当，本院依法予以维持。晶鑫公司虽然提前搬离涉案厂房，但并未实际与久帅公司办理了交接手续，不能视为其已经向久帅公司返还了涉案厂房。久帅公司认可于2018年6月7日收到晶鑫公司寄送的涉案厂房钥匙时为双方交接完毕，故晶鑫公司要求久帅公司返还已收取的2018年4月1日至2018年6月6日的租金、物业费，于法无据，本院难于支持。综上所述，上诉人太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,045.98元，由上诉人太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十月三十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……