北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初1132号原告：刘学艳，女，1963年2月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵显光，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：昌伶芬，北京市东卫律师事务所律师。被告：北京新中关摩尔商业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦。法定代表人：王铁肩，总经理。被告：北京海湾京城房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦10层办公B1012。法定代表人：韩涛，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张伟，北京市康达律师事务所律师。原告刘学艳与被告北京新中关摩尔商业管理有限公司（以下简称摩尔公司）、北京海湾京城房地产开发有限公司（以下简称海湾公司）不当得利委托合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘学艳委托诉讼代理人赵显光、昌伶芬、被告摩尔公司、海湾公司共同委托诉讼代理人何江文、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘学艳向本院提出诉讼请求：1．判令摩尔公司向我返还2016年12月13日至2017年12月11日期间的所有租金收益347906．28469324．26元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准向我支付上述款项从2019年1月3日起至判决生效之日的利息损失；2．判令摩尔公司向我提供2016年12月13日至2017年12月11日的房屋出租合同复印件；3．判令海湾公司对第一项诉讼请求中的金钱给付义务承担连带责任；本案的诉讼费用由摩尔公司、海湾公司依法承担。事实和理由：2006年1月21日，我与海湾公司签署了《北京市商品房买卖预售合同》及其补充协议，购买其开发建设的“海湾国际中心”商业单元×房屋，房屋建筑面积153．05平方米，其中套内建筑面积79．21平方米，并已取得该房屋所有权。同时，我还与摩尔公司和海湾公司签订《“海湾国际中心”商业面积统一经营公约》（以下简称旧公约），约定我将房屋交由摩尔公司经营管理，相应的管理费用包括但不限于推广费用、招商费用均由管理机构承担；我有权选择第一种固定比例租金收益方式和第二种实际租金收益方式，并选择了第一种收益方式；自2010年1月1日起至第一个统一经营管理期结束，不再按照5．1款的约定收取固定租金回报，更改为收取按照该铺位面积产生的实际租金收入扣除5．1．5款所示的税费和管理机构收取的资产管理费（该资产管理费每年为1．5个月平均月租金，每年上半年租金支付中扣除）后得出的净租金收入；旧公约有效期截止日为2016年12月12日。旧公约到期前选定新管理机构，由全体产权人以书面投票方式决定，投票权以其拥有的套内建筑面积占商场总套内建筑面积的比例为标准计算。旧公约到期前，由于两公司隐瞒了海湾公司占有全部商铺总建筑面积70%份额的事实，且摩尔公司是海湾公司的全资子公司，具有直接利益关系，所以在70%投资人反对下，摩尔公司在海湾公司支持下继续成为第二届管理机构。由于摩尔公司在新《“新中关大厦”商业面积统一公约》（以下简称新公约）中新设多处对投资人极为不利的条款，使含我在内的部分投资人至今拒绝签署，形成了摩尔公司事实上进行统一经营管理，但双方无合同约束的争议状态。由于租金的确定和分配、经营管理费用的范围和金额、违约责任等核心权利义务关系处于不确定状态，摩尔公司在公约到期后借机肆意占有我的租金并克扣各项费用，导致我的利益受损，争议至今形成本案诉讼。新公约仍然规定投资人可选择两种收益方式，第一种为返还租金收益方式：乙方每1个月按照甲方所购买商铺的实际承租商户所支付的租金向甲方支付投资收益（其中扣除相应的资产管理费，每年为年度1．5个月平均月租金，在每次租金支付中按比例扣除）及相关法定税费。如按这种返还租金收益方式，若该房屋处于空置（无论何种情况的空置）或免租期，摩尔公司无需向投资人支付租金，这不合理地排除了管理人失职和不作为等过错责任。第二种为固定比例租金收益方式：管理人每年按投资人购买该商铺总价款的11%向投资人支付商铺的投资收益，但基数与此前10年基数相同；物价上涨和商铺租金上涨的收益均被管理人占有，很不公平。新公约规定对本商场包括其公共空间进行统一经营，相应的管理费用包括但不限于推广费用、招商费用均由管理机构承担，由此发生的费用和收益管理机构有权取得。业主不得于任何情况下基于任何理由要求自行经营该商铺，这不合理地排除投资人在原管理公约中的自行经营权利。摩尔公司由海湾公司直接指定成为第一届管理机构，且摩尔公司是海湾公司成立的全资子公司，具有利害关系。海湾公司是被管理房屋的所有权人，同时指定管理公司，这样的做法与其他房屋的所有权人必然存在权利上的不平等和利益冲突。两公司自始隐瞒海湾公司一人独有全部商业房屋超过70%产权份额的事实。旧公约仅以持有的产权面积这一项指标设定投票权比例，排除了《物权法》第七十六条规定的产权人人数比例的条件，这成就了海湾公司的绝对控制权，但对分散的产权人很不公平。管理机构利用原公约旧公约排除多数产权人自由选择下一届管理机构的权利，选举程序形同虚设。新公约有很多显而易见排除投资人合法权益的条款以及设定自己超额利益、排除自身起码责任的条款。现在的经营管理机构事实上不能代表大多数投资人的合法权益，明显是为自身谋取超额利润甚至不义之财，而广大投资人的利益根本无法得到有效保障。鉴于摩尔公司实际经营管理争议房屋的实际情况以及涉案房屋的实际用途等情况，我可以接受争议房屋由对方实际经营管理的现状，但不能同意对方制定的明显侵害我合法权益、成就自身超额利益的新公约，不承认新公约对我的约束力。由于双方尚未建立合同关系，现我结合原公约旧公约的内容，并参考新公约具有可行性、较为合理的条款，提出本案的诉讼请求，力求公平合理地解决双方争议。我认为，摩尔公司应向我返还税后收益，对方可以扣除合理的管理费用，具体理由如下：2016年12月13日至2017年12月11日，我不默认也不追认摩尔公司按照固定收益比例投资收益，我有权提出异议。摩尔公司应将出租房屋的收益扣除税款后全部返还我，我与对方没有签订书面委托经营合同，双方只存在事实上的委托经营管理关系，具体的权利义务关系不明确，摩尔公司自行决定以某种方式进行管理、自行决定扣除某种比例的经营管理费，或按照房屋购买价的某种比例支付投资，我不予认可。摩尔公司以月租金的12．5%计收资产管理费，异议期间实际收取的月资产管理费为7465．54元，据此可知我房屋的实际月租金应为59724．32元。自2016年12月13日至2017年12月11日共计12个月少1天，租金为716691．84元，代扣缴税款16182．93元；摩尔公司已支付租金为231184．65元，剩余租金为469324．26元，应予返还。摩尔公司和海湾公司是子母公司关系，摩尔公司成为管理机构是因为海湾公司具有决定权，海湾公司对摩尔公司在公约中的部分违约责任承担担保责任，因此海湾公司对摩尔公司损害我的利益的行为承担连带责任。总之，摩尔公司与海湾公司二者具有直接利害关系，利用自身的优势地位，在对本案商铺实施统一经营管理过程中，设定和执行损害其他投资人合法权益的管理方式。并且在此基础上，以无正当理由扣留我的房屋租金和收益，故我诉至法院，望判如所请。海湾公司、摩尔公司共同辩称，刘学艳于2006年1月21日签约购买海湾公司开发的位于北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦×号商铺（以下简称涉案商铺），购房款为2800000万元，并与我们签订公约，将涉案商铺交由摩尔公司进行统一经营管理，约定第一届统一经营期限至2016年12月12日届满，摩尔公司向刘学艳支付购房款一定比例固定收益，海湾公司为该付款义务提供保证担保。我们均已依约履行。第一届统一经营期限届满前，摩尔公司依约向刘学艳等全体产权人发出《通知函》《投票函》等文件，最终占套内面积绝大多数的产权人同意继续实施统一经营，并继续选任摩尔公司作为第二届管理机构，且分别与摩尔公司和海湾公司续签新公约，可选择返还实际租金或固定比例租金收益方式，两种方式各有利弊，前者由管理机构和产权人共享租金上涨红利，共担将来实体商业低迷风险，后者旱涝保收，产权人享受稳定收益不承担经营风险。然而刘学艳等个别产权人拒不执行全体产权人选择第二届管理机构的一致意见，也不在第二届统一经营期限内明确选择收益方式，更不配合管理机构在争议解决期间对外出租商铺及时止损，甚至多次滋扰商户，破坏经营，至今既未续签新公约，也未就收益方式作出明确选择。涉案商铺原租给呷哺呷哺商户使用，但刘学艳将我们及呷哺呷哺商户诉至海淀区人民法院，要求腾退并返还商铺，导致商户于2017年12月31日与摩尔公司解除合同，搬离商铺，摩尔公司为此付出较重合同代价。摩尔公司于2017年12月22日向刘学艳发出书面告知函，建议其如愿成为商铺实际经营者，可尽快提交书面申请文件申请或推荐优质商户给摩尔公司，并明确如对方既不书面同意摩尔公司在诉讼期间继续招租止损，又不愿按照上述两种建议处理，涉案商铺将被迫无限期空置。然而刘学艳既不申请承租，又不能推荐优质商户，导致涉案商铺自2018年1月1日起空置。摩尔公司于2018年3月14日、26日两次向刘学艳发函征询是否同意出租涉案商铺，但均未得到确认。摩尔公司对涉案商铺的管理经营权后得到生效法律文书确认，为及时止损，摩尔公司对涉案商铺的管理经营权后得到生效法律文书确认，为及时止损，摩尔公司于2018年5月24日筛选到优质商户，并书面告知刘学艳。新商户于2018年6月1日迁入涉案商铺。2016年2月13日至2018年6月20日期间由于刘学艳未明确选择收益方式，摩尔公司按照固定比例向刘学艳支付收益，并扣除因刘学艳原因导致涉案商铺空置给公司造成的经济损失，并将收益支付情况及扣除情况于2018年6月25日书面告知刘学艳，对方未提异议。刘学艳至今未签新公约，亦未明确选择返还实际租金的收益方式，其主张摩尔公司向其返还2016年12月13日至2017年12月11日期间的所有租金和其他收益无事实基础，其主张的利息损失亦无事实及法律基础。摩尔公司与刘学艳之间属于事实上的委托合同关系，在无合同约定情形下，参照有关房屋租赁合同及物权法相关处理意见和摩尔公司在与刘学艳合作期间形成的多份函件，摩尔公司在诉争期间应按照初始购房款百分之十一的方式向刘学艳支付收益，也实际足额向原告支付了争议期间的收益，摩尔公司已经按照旧公约确定收益标准向刘学艳支付了争议期间的收益，刘学艳并未遭受经济损失。涉案商铺在该期间应返还554826．27元，摩尔公司已实际返还206919．99元，差额为347906．28元。摩尔公司已经按照原公约确定收益标准支付刘学艳收益，刘学艳并未遭受经济损失。摩尔公司取得收益具有合法根据，刘学艳主张的不当得利法律关系不成立。刘学艳已确认摩尔公司对涉案房屋有权占有，有关统一经营的系列生效判决亦认定摩尔公司对包括刘学艳两间商铺在内的新中关大厦商业面积的占有属于有权占有，故无法定义务返还孳息。刘学艳已收到摩尔公司支付的合理收益，并未遭受经济损失，刘学艳主张按照返还实际租金收益方式支付收益无法律依据。摩尔公司继续执行原公约旧公约的收益标准具有法律依据，取得收益正当且合法。原两商户与摩尔公司签订的租赁合同内容属于商业秘密，摩尔公司负有保密义务，未经原两商户书面许可不得出示给第三方。但因租金标准对产权人选择第二届统一经营期限内的收益方式具有相当的决策意义，故摩尔公司已将租金标准告知刘学艳，其也查看过租赁合同原件。摩尔公司可再次将租金标准告知刘学艳，但不能将租赁合同复印件提供给对方，且刘学艳主张的不当得利纠纷争议标的是金钱之债不存在出示房屋出租合同的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺位于海湾公司开发建成的“海湾国际中心”（现更名为“新中关大厦”）该大厦商业部分包括项目地下一层、地下一层夹层、一层、二层、三层、四层、地下影院租赁范围及五层会所租赁范围（以下简称商场），各楼层被分割为大小不一的小商铺，部分对外出售。涉案商铺系开放式商铺，四周无完整的墙体分割，不构成有墙有顶的封闭空间。2005年3月21日，海湾公司投资设立了北京新中关摩尔资产管理有限公司，该公司企业名称后于2015年12月30日变更为本案的摩尔公司。2006年1月21日，刘学艳（买受人，乙方）与海湾公司（出卖人，甲方）签订《北京市商品房买卖/预售合同》和公约。公约有关约定如下：“鉴于：……乙方购买涉案商铺将用于投资经营，并愿意委托甲方或甲方指定的管理机构对该房屋与其他相邻的商业面积统一进行商业规划、经营，并根据本公约及其附件中约定收取该房屋的租金收入；……定义：……4．统一经营管理：指根据本公约由统一经营管理机构（定义见下）实施的对本商场的统一管理、统一商业规划、统一招租的经营活动；5．统一经营管理机构（以下简称管理机构）：依据本公约相关细则确定，其中第一届（自本公约签署后至2016年9月30日）乙方同意统一经营管理机构为本公约甲方或甲方指定的管理公司（以下简称第一届管理机构）；……第一条陈述及保证……1．2为本公约之目的，乙方做出如下陈述及保证：乙方对其所购买的“海湾国际中心”的该房屋具有合法的、完整的处分权，不存在任何权利瑕疵；乙方同意对该房屋进行统一的物业管理、统一的经营管理、统一商业规划和统一招租，同意在必要时统一经营管理机构可以将几个产权人拥有的出租单元共同出租给一个承租商户。乙方将遵守买卖合同和《[物业管理公约]》及本公约的有关规定，履行向甲方支付总房价款及相关费用等其他责任和义务……；2．5该房屋合同约定建筑面积：153．05平方米，其中套内建筑面积79．21平方米。（实际面积应以产权登记部门确认的实测面积为准）；第四条统一经营管理和统一招租：4．1乙方购买该房屋的目的为投资经营，为保障租金收入，乙方同意将该房屋交由管理机构进行统一商业规划、统一招租、统一经营管理（包括物业管理，管理机构有权将物业管理工作外判给一家市场声誉良好的专业物业管理公司负责实施）；4．2乙方授权管理机构办理如下事项：4．2．1对该房屋与“海湾国际中心”商业部分进行统一的规划、招商；4．2．2与承租商户进行招租事项的谈判协商，并以管理机构的名义与承租商户订立关于出租单元的租赁合同，管理机构全权确定所有关于租赁的价格、汇率等相关事宜，乙方对该出租合同予以完全认可；4．2．3代为向该房屋承租商户按期收取房屋租金；4．2．4自收取的房屋租金中，代为缴纳因房屋租赁行为而发生的法定税费（乙方因拥有该房屋所有权而发生的法定税费由乙方自行缴纳）；4．2．5签署及处理与上述委托事项办理有关的一切文件；4．2．6为免疑义，管理机构对本商场包括其公共空间进行统一经营，相应的管理费用包括但不限于推广费用、招商费用均由管理机构承担，由此发生的费用和收益管理机构有权取得；4．2．7乙方成为该房屋实际经营者的情况：乙方购买该房屋用途为商业，乙方明确该房屋应是“海湾国际中心”商业整体的一部分，为保证和实现“海湾国际中心”作为第一流大厦的档次、品质和所有产权人共同的经济利益，乙方如有成为该房屋实际经营者（承租商户）的意向，则乙方仍需事先向管理机构提出申请，并在获得批准后签署所有承租商户需签署的法律文件，需遵守管理机构制订的统一管理、统一商业规划、统一招租等方面的所有规定及物业管理公约规定，并需按期缴纳除租金以外的物业管理费、推广费等商场运营、管理费用，履行所有承租商户的责任和义务，遵守所有的管理规定和罚则，根据管理机构对外招商的业态形式、租户品牌之市场档次进行经营，否则，乙方将承担相应的违约责任。在乙方成为该房屋实际经营者的同时，乙方自动放弃本公约规定的所有该房屋的租金支付及保证和附件中规定的回购保证；4．3第一个统一经营期限：自本公约签署之日，乙方即授权第一届管理机构对该房屋进行统一经营管理、统一商业规划、统一招租，并对此前的招商工作予以追认。第一个统一经营期限为自该房屋满足买卖合同约定的房屋交付条件后第91日（90日为三个月的装修免租期）起算，满10年终止；4．4本商场第二届及以后所有各届的统一经营管理机构及其管理年限将由全体产权人以书面投票的方式决定。产权人的投票权以其所拥有的出租单元的套内建筑面积占本商场总套内建筑面积的比例为标准计算。第一届（或当前届）管理机构将于第一个统一经营期限（或当前统一经营期限）届满前第四个月之内向全体产权人发出关于本商场继续统一经营管理事宜的《通知书》及《投票函》。第一届（或当前届）管理机构将于该《通知书》中提出管理机构继续统一经营的商业条件，包括酬金条件、经营期限等事宜，乙方应当按照该《通知书》规定的时间和地点寄回其签署的合法有效《投票函》，乙方有权在该投票函中提名下一届的管理机构。第一届（或当前届）管理机构在合法的第三方公证监督下将按照该《通知书》规定的日期和方式对所有生效《投票函》进行统计并公证。未能按时寄回的将按弃权处理。产权人寄回的合法有效投票将按照提名的多数票当选原则作为全体产权人选择管理机构的一致意见，参与本公约的产权人均应执行该投票结果。第七条违约责任……7．2乙方违反本公约约定，在委托统一经营期间擅自收回该房屋或违背本公约规定，或经营期届满后不执行经全体产权人书面投票形成的一致意见，导致统一经营管理无法继续进行的，视为根本违约，乙方应于收到甲方书面通知后的5日内向甲方支付相当于第5条约定的保证租金总额的违约金，并对由此造成的甲方/管理机构向其他产权人以及承租商户赔偿的损失承担全部补偿责任，并且甲方在本公约以及其他法律文件中向乙方做出的租金支付、回购承诺自动失效。附件：公约第五条补充：5．1现甲方指定委托北京新中关摩尔资产管理有限公司为“海湾国际中心”第一届管理机构，第一届管理机构在第一个统一经营期限内对于该房屋内的租金给予以下保证：5．1．1……第一届管理机构每年按乙方购买该房屋总价款的一定比例向乙方支付该房屋的固定保证租金，该固定保证租金将按照本条约定比例计算每六个月支付一次……该房屋的总价款为人民币2800000元（以下简称“房屋总价”），相应各年的固定保证租金金额为：第一年为196000元，第二年为房屋总价的252000元，第三年至第十年均为房屋总价的308000元；5．1．3承租商户支付的租金低于约定的乙方应收的固定保证租金金额的，不足部分由第一届管理机构补足。承租商户支付的租金高于约定的固定保证租金的，高出部分由管理机构获得，并向承租商户出具发票；5．3．1乙方限于在2009年12月1日至2009年12月31日期间内向管理机构送达书面申请，可要求自2010年1月1日起到第一个统一经营管理期结束，不再按照5．1款的约定收取固定租金回报，更改为收取按照该铺位面积产生的实际租金收入扣除5．1．5款所示的税费和管理机构收取的资产管理费（该资产管理费每年为1．5个月平均月租金，每年上半年租金支付中扣除）后得出的净租金收入。2007年8月24日，刘学艳取得涉案商铺房屋所有权证。载明建筑面积152．8平方米，套内建筑面积79．21平方米。2016年7月，摩尔公司、海湾公司向包括刘学艳在内的新中关大厦商业面积业主发出《北京新中关摩尔商业管理有限公司致各位业主的通知函》、《关于选举“北京新中关摩尔商业管理有限公司作为第二届新中关商业面积统一经营管理机构投票函》（以下简称《投票函》）、《致各位业主的公开信》等文件。主要内容为：希望各位业主继续选任其作为第二届管理机构，各位业主可以自主选择“返还租金”收益方式或者选择继续按原《公约》确定的“固定比例”收益方式，具体条款详见附件新公约，已随信一并邮寄给各位业主，若无异议，请由产权人本人进行填写、签署后，务必于2016年8月15日前快递寄回摩尔公司，甲方信息务必填写完整、准确、字迹清晰，并对其中第5．1条的收益方式作出明确选择。若各位业主未能在8月15日前将相关文件寄回摩尔公司，或未就收益方式作出明确选择，将视为各位业主同意选择其作为第二届管理机构，其将继续按照原《公约》向各位业主支付固定比例收益。新公约中的附件：第五条补充部分载明了“返还租金”收益方式和固定比例收益方式，业主可以选择其一。2016年8月23日，摩尔公司在北京市国度律师事务所律师见证并全程录像下，对收到的《投票函》、《复函》进行统计，律师见证结论为：选择“同意”的计71份，合计22071．78票；选择“不同意”或在《复函》中明确表示“不同意”的计93份，合计3901．51票；选择“弃权”或按弃权处理的共55户，合计2233．21票。该统计表显示，海湾公司亦是新中关大厦商场业主，其所占商业面积占总商业面积超过70%。摩尔公司后将统计结果在其网站上公告，并于2016年8月25日申请北京市中信公证处对其在互联网上浏览网页的内容及过程进行了保全证据公证。2016年8月26日，摩尔公司在新京报上对统计结果进行公告，主要内容为：投票的总票数为28206．50票，选择同意选择摩尔公司作为新中关大厦第二届管理机构22071．78票，占比78．25%；选择不同意的3901．51票，占比13．83%；弃权票2233．21票，占比7．92%。根据投票统计结果，摩尔公司成为新中关大厦商业面积第二届管理机构；鉴于以上情况，请未与摩尔公司续签第二届《公约》的业主，及时与该公司联系并办理续签手续，以免给各业主造成不必要的损失及可能因此产生的违约责任。后包括孙晓青在内的少数业主向摩尔公司送达了业主联名函，不认可选举结果，要求委托期限届满后返还房屋。2016年11月11日，刘学艳向涉案商铺租户发送《关于2016年12月12日以后继续租赁或终止租赁的通知函》，主要内容为通知租户在公约到期终止前与其协商续租事宜，如不续租或无法协商，到期后返还涉案商铺。2016年11月22日，海湾公司就其与商铺业主刘学艳之间关于公约项下的争议向北京仲裁委员会申请仲裁，并于2017年5月18日变更仲裁请求，请求裁决：1、刘学艳履行公约第4．4条，在第二届统一经营期限内（2016年12月13日至2026年12月31日）将涉案房屋交由摩尔公司统一经营，并确认针对第二届统一经营的新公约（除附件“第五条补充”外）内容对刘学艳具有约束力，若刘学艳不明确选择第二届统一经营期限内的收益方式，摩尔公司自2016年12月13日起至2026年12月31日期间，每年按总房款的2800000元的11%（即每年308000元）向刘学艳支付固定收益，每六个月支付一次，海湾公司承担保证责任；2．刘学艳向海湾公司支付违约金2912000元（自2006年12月13日暂计算至2016年12月12日）；3．刘学艳承担本案仲裁费用。2017年1月19日，刘学艳以返还原物纠纷为案由将涉案商铺租户呷哺呷哺餐饮管理有限公司（以下简称呷哺呷哺公司）、摩尔公司、海湾公司诉至本院，请求判令腾退涉案商铺，支付占用费及利息、律师费及利息。刘学艳后撤回起诉。2017年6月29日，摩尔公司就涉案商铺向刘学艳转账143733．33元。审理中，摩尔公司称该款项系支付2016年12月13日至2017年6月12日的涉案商铺对应收益。2017年9月18日，北京仲裁委员会作出了内容驳回海湾公司全部仲裁申请的裁决，认为“……本案合同（即公约）是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦无其他法律规定的无效情形，故应属有效。对于本案合同第4．4条，仲裁庭亦认定有效。……双方同意用第4．4条的约定方式选出统一经营管理机构，是一种典型的自我规制，是私人主体自愿制定规则并在内部自愿实施，其内容、方式的选择由参与人决定，符合合同自由或意思自治原则，应属有效。……根据第4．4条的约定，对签署本案合同的双方而言，其同意按第4．4条的规则选出统一经营管理机构，虽在选择统一经营管理机构的程序约定中，需一并提出主要商业条件，但因仅限于选出统一经营管理机构，应认定为锁定了缔约对象，处于缔约阶段，而非已实际缔结合同。具体缔结合同，尚需合同各方当事人就合同诸条款进行磋商并达成一致。……虽有第4．4条的约定，但被申请人并未与选出的统一经营管理机构缔约，被申请人享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不能强制或干预其缔约。基于此，被申请人履行本案合同第4．4条，仅可以得出其同意按第4．4条选出第二届统一经营管理机构，但由于被申请人并未实际缔结合同，申请人并无要求被申请人将本案房屋交由管理机构统一经营的合同依据。同时，被申请人并未在新公约上签字，即被申请人并未就新公约与合同相对方达成一致意见，仲裁庭不能确定此合同对被申请人有约束力并产生相应的合同后果。……虽强制缔约义务可以对意思自治进行程度不同的限制，但本案情形不属于《合同法》规定的强制缔约义务范畴，故仲裁庭不能采信申请人的此观点，亦不能支持其上述请求。……本案仅存在被申请人未与统一经营管理机构订约的情形，而全体产权人书面投票形成的一致意见是选出统一经营管理机构，并不能确定申请人和被申请人之间的合同价格，故认可统一经营管理机构并不等同于实际缔约，即被申请人未与选出的统一经营管理机构缔约亦不等同于“不执行经全体产权人书面投票形成的一致意见”；申请人亦并无证据证明被申请人存在“不执行经全体产权人书面投票形成的一致意见”及“导致统一经营管理无法继续进行”的情况。故仲裁庭不能采信申请人认为被申请人根本违约的意见，对于申请人要求被申请人支付违约金的请求，仲裁庭不能支持。”2017年12月22日，摩尔公司向刘学艳发送《告知函（一）》称：阁下所有的新中关大厦×商铺已由我司与其他相邻商铺合并出租给“呷哺呷哺”商户经营使用。由于阁下拒不执行全体产权人选择管理机构的一致意见，不续签公约，并将“呷哺呷哺”商户诉至海淀区人民法院。法院至今未作出阶段性判决（一审判决），我司亦不能向“呷哺呷哺”商户提供由阁下出具的诉讼期间同意出租的书面承诺。为避免诉累，“呷哺呷哺”商户决定于2017年12月31日终止《租赁合同》，并搬离×位置。考虑到阁下商铺的上述情况，我司现将后续处理事宜告知如下：……我司诚恳希望与阁下共同寻找解决问题的最大公约数，在最终的生效法律文书作出之前，努力避免商铺空置，以免造成贵我两方不必要的经济损失。若阁下同意诉讼期间由我司继续招租的，请于收到本函之日起三日内，以书面方式同意我司继续对×商铺招租……若阁下不予书面同意我司继续招租，我司建议阁下考虑下述两种方式：（一）若阁下有成为×商铺实际经营者的意向，请于收到本函之日起三日内，依据公约第4．2．7条向我公司提出书面申请文件，并将拟经营项目、品牌名称等具体情况以书面情况告知我司，我司招商人员将及时与阁下联系确定后续事宜。（二）阁下亦可推荐优质租户给予我司，并将该租户的品牌、经营项目、经营业绩等情况如实告知我司，我司收到具体信息后将及时与阁下推荐之租户进行接洽并评估。若阁下既不书面同意我司在诉讼期间招租，又不愿按照本函第二条方式处理，阁下应自2018年1月1日起赔偿我司物业费损失及管理费损失。×商铺2017年6月13日至2017年12月12日期间按照原《公约》产生的固定比例租金，我司将优先抵消阁下欠付我司的物业费及管理费损失。我司亦将自“呷哺呷哺”退租之日起，即自2018年1月1日起停止向阁下支付收益。鉴于商铺空置期间我司损失一直在不断扩大，故在商铺空置期结束前，我司将暂缓支付阁下2017年6月13日至2017年12月12日期间税后固定收益。我司物业费收取标准为每平方米每月75元，阁下商铺套内建筑面积合计79．21平方米，每月应缴纳物业管理费5940．75元，请阁下于每日历月最后一日17点（以到账时间为准）前预先支付我司下一个月应付之物业管理费，支付账户如下，如延期支付，每逾期一天按照逾期支付款项的千分之五支付违约金。账户信息如下：1．银行名称：建设银行阜成路支行；2．银行账户×××；3．户名北京新中关摩尔商业管理有限公司。我司管理费收取标准为对应商铺年租金的12．5%，空置期间阁下应参照“呷哺呷哺”年租金标准的12．5%赔偿我司管理费损失。最后，若阁下有意出售×商铺，我司愿意积极配合寻找、推荐合适的买家。我司一向尊重阁下作为商铺产权人之权利，也敦促阁下恪守诚实信用原则，充分履行原公约旧公约，认清并理解商场经营管理工作的艰巨和复杂，合理设定诉求……我司随时欢迎阁下与我司友好协商处理后续事宜，以期妥善解决争议，最大限度维护贵我两方共同之利益！2018年3月1日，摩尔公司向刘学艳发送《告知函》称：我司在此前已分别多次向您发出告知函进行说明，寻求您的配合。但遗憾的是，至今未收到您的承诺文件，两间店铺也分别空置至今，您与我公司因为商铺的空置都遭受了较大的经济损失，且损失还在不断扩大，截止2018年2月28日，×已给我司造成物业费及管理损失合计35337．56元。2018年3月14日，摩尔公司向刘学艳发送《关于是否同意出租×及×商铺的征询函》，称：阁下与我公司因第二届统一经营所涉争议，分别在北京市第一中级人民法院及北京仲裁委员会审理程序中。我司虽不认可阁下主张，但赞赏阁下通过法律程序表达诉求的方式。但生效民事判决和生效仲裁裁决的形成过程，我司认为，在诉讼及仲裁期间，商铺的持续出租方符合贵我两方的根本利益，贵我双方完全没有必要因为正常的诉讼及仲裁程序而遭受更大的经济损失。及时止损是贵我双方现在共同的义务，我司再次敦请阁下慎重考量。阁下涉案商铺及×商铺原商户已经退租，现处于空置状态。自两间商铺空置至今，我司一方面积极征求阁下同意出租止损的意见，另一方面尽最大努力招租筛选优质商户。此前我司已筛选到一部分相当优质的商户，但由于阁下不配合出具同意出租的函件，导致意向租户最终未能签约，我司深以为憾！2018年2月28日会谈及3月7日下午仲裁开庭中，我司再次向阁下传递了继续出租商铺尽快结束空置期以便及时止损的建议，虽未得到阁下积极回应，但阁下亦未明确拒绝。我司经过努力，再次为阁下涉案商铺及×商铺筛选到优质商户，现将承租条件告知阁下：（一）×的意向租户为“MOFAN”，经营品牌服装（女装），租赁期为两年，自2018年4月1日起至2020年3月31日止。免租期一个月，自2018年4月1日至2018年4月30日。第一年租金为每月每平方米1000元，第二年租金为每月每平方米1050元。（二）涉案商铺的意向租户为“友唱”，经营“友唱”品牌点唱机及系列产品，租赁期一年，自2018年4月1日起至2019年3月31日。免租期20天，自2018年4月1日起至2018年4月20日止。租金为每月每平方米650元。现我司再次征询阁下意见，若阁下同意出租，请在收到本函之日起三日内向我司出具同意出租的函件或说明，我司收到函件并经意向商户认可后，我司将与意向商户签署《租赁合同》及相关协议，以尽快结束商铺空置期。若阁下不同意出租，亦请阁下向我司出具明确意见，我司将暂时停止招租活动，并将视阶段性法律文书的判决结果决定后续事宜。再次敦请阁下暂时放下成见，共同努力止损！2018年3月26日，摩尔公司向刘学艳发送《告知函（三）》称：2018年3月23日黄勇先生自称受您委托来我司磋商×及×商铺出租事宜，现就相关问题说明如下：1．黄勇先生认为我司目前筛选的意向商户“MOFAN”及“友唱”租金水平未达预期，明确表示不同意将涉案商铺及×商户出租给该两家商户。2．黄勇先生考虑出售涉案商铺及×商铺，希望我司尽可能筛选租金条件更理想的商户。我司暂无法确认黄勇先生的意见是否为您真实意思表示，未免疑义，请于收到本函之日起三日内，提交对黄勇先生书面授权文件和您不同意我司将两间商铺出租给“MOFAN”及“友唱”的回函。否则，我司将视为您未对我司2018年3月14日《关于是否同意出租×及×商铺的征询函》进行回复！2018年5月24日，摩尔公司向刘学艳发送《告知函（四）》称：现生效判决已确认我司作为管理机构有权占有并对外出租未续签公约业主的商铺，为及时止损，履行管理机构之统一经营义务，我司积极为×商铺筛选优质商户，并最终确定为“愉悦龙盟”。该商户租期自2018年6月1日至2020年5月31日，第一年租金标准为580元/月/平米，第二年租金标准为680元/月/平米，免租期为2018年6月1日至2018年6月30日，我司将与该商户订立《租赁合同》。在阁下就收益方式作出明确选择前，我司将继续按照公约确定之固定比例收益方式向阁下支付收益，请注意查收！2018年6月25日，摩尔公司向刘学艳发送《告知函（五）》称：阁下×商铺，我司自2018年6月1日起出租给“愉悦龙盟”商户经营使用。因阁下原因导致商铺空置，致使我司2018年1月1日至2018年5月31日遭受物业费及资产管理费损失合计80546．67元（见附件结算单）。阁下商铺2017年下半年返款税后收益143733．33元及2017年12月13日至2017年12月31日及2018年6月1日至2018年6月12日返款税后收益24264．66元，共计167997．99元，在扣除上述80546．67元后，我司还需支付阁下收益87451．32元，我司将在2018年6月30日前向阁下支付。在阁下未签署第二届《统一经营公约》，未对第二届统一经营期限内收益方式作出明确选择前，我司将继续按照公约约定收益比例及支付方式按期足额向阁下支付投资收益！2018年6月29日，摩尔公司就涉案商铺向刘学艳转账元87451．32元。审理中，摩尔公司称该款项系支付2017年6月13日至2018年6月12日的涉案商铺对应收益。2018年12月26日，摩尔公司就涉案商铺向刘学艳转账元143733．33元。审理中，摩尔公司称该款项系支付2018年6月13日至2018年12月12日的涉案商铺对应收益。2019年3月18日庭审中，刘学艳称其要求返还租金的模式为扣除管理费，参考第二版新公约，按租金收益12．5%扣除成本收益返还；其要求对方返还租金和支付利息损失的依据为其系涉案商铺的产权人，基于物权出租；双方没有书面委托管理合同，存在事实上的委托管理关系；对方对涉案商铺系有权占有，系基于原公约旧公约4．4条款延续至今；其主张经营流水的依据为诉争期间涉案商铺的租户星巴克公司与摩尔公司签约，约定经营流水由摩尔公司收取；对方承担连带责任的依据是两公司实为一个整体，有利害关系；摩尔公司、海湾公司称应按照固定比例返还租金，且其已经实际按原购房款的11%进行返还。第一届统一经营期满后双方没有合同关系，处于新公约缔约过程；摩尔公司作为第二届统一经营管理机构有权占有涉案商铺；双方均认可诉争期间，摩尔公司就涉案商铺一共向刘学艳支付了231184．65元。2019年3月20日，摩尔公司提交涉案商铺收益情况的说明，有关内容如下：一、摩尔公司已实际向业主刘学艳支付×商铺自2016年12月13日至2017年12月12日期间收益情况的说明：摩尔公司按第一届公约确定之收益方式，即按初始购房款的11%固定比例计算应支付刘学艳税后收益金额为287466．66元；在扣除该商铺空置期间产生的物业费及资产管理费80546．67元后，摩尔公司实际支付刘学艳收益金额为206919．99元。该笔款项分别于：1）2017年6月29日银行转账交付刘学艳143733．33元（此款为2016年12月13日至2017年6月12日期间收益金额）；2）2018年6月29日银行转账支付刘学艳87451．32元（此款包含2017年6月13日至2017年12月22日期间收益金额63186．66元，以及2017年12月13日至2018年6月12日期间金额24264．66元）。二、刘学艳在《民事起诉状》中第五项第（3）条计算摩尔公司应返还租金的数额存在错误的说明：刘学艳在诉状中叙述摩尔公司“已经支付租金为143733．33元”，实际此金额仅为其2016年12月13日至2017年6月12日期间收益金额，摩尔公司还在2018年6月29日支付刘学艳2017年6月13日至2017年12月22日期间收益金额63186．66元，故摩尔公司2016年12月13日至2017年12月22日期间共支付刘学艳租金206919．99元。三、如按“返还实际租金”收益方式计算2016年12月13日至2017年12月11日期间收益金额的说明：×商铺套内面积为79．21㎡，在此期间租赁给予商户“呷哺呷哺”，租金单价分别为754元/月/平米，如按返还实际租金收益方式计算，在扣除12．5%资产管理费后，税后金额为554826．27元。2019年5月23日庭审中，刘学艳称诉争期间，双方没有合同关系，对方占有其房屋所收取的收入都是没有法律依据和合同依据，故是一种法律上的不当得利行为，依法应当返还。2019年9月10日庭审中，经本院释明，刘学艳明确其依据双方事实上的委托合同关系提出本案诉讼请求，其为简化本案审理，选择返还实际租金收益方式计算其收益，并不表示其接受该方式。摩尔公司称其收益情况说明中的空置时间系从2017年12月12日之后开始计算。刘学艳方称认可摩尔公司按固定收益返还的租金金额，但不同意按固定收益返还。刘学艳方主张如果以固定收益方式返还租金，还必须签订第二版公约，但是其不同意签署第二版公约，因为新公约包含很多制约其权利的、不合理的约定。另查，摩尔公司（甲方）与呷哺呷哺公司（乙方）就涉案商铺签订的租赁合同第16条保密条款约定：16．1甲乙双方须对在签订和履行本租赁合同的过程中所接触到的任何与本租赁合同、与北京新中关项目有关的任何文件、资料、图纸、技术、商业信息、以及与本租赁合同任何一方相关的、不能通过公共渠道获得的上述保密信息，承担保密义务。16．2未经对方事先许可，任何一方不得将上述保密信息向本租赁合同之外的任何第三方进行转让、公开、纰漏、复制或做出任何评价，否则，守约方有权向违约方追究其应付的法律责任。16．3本条上述规定的责任和义务不随本租赁合同的效力的终止和解除而相应的终止和解除。本院认为，刘学艳与摩尔公司、海湾公司签订的旧公约期限届满后，拒绝签订新公约，摩尔公司依据旧公约4．4条约定的选任方式和后续的投票统计结果，已被合法选任为新中关大厦商场的第二届统一经营管理机构，有权对该商场进行统一经营管理，且在诉争期间对涉案商铺实施了统一经营管理，刘学艳与摩尔公司亦认可双方存在事实上的委托合同关系，故刘学艳与摩尔公司在诉争期间形成事实上的委托合同关系。刘学艳与海湾公司并未签订书面合同或形成事实上的合同关系，其以海湾公司与摩尔公司系同一整体，有利害关系为由要求海湾公司对其第一项诉讼请求承担连带责任，两公司虽系关联企业，但仍系独立法人主体，其该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。刘学艳请求判令摩尔公司向其提供涉案商铺出租合同复印件，根据本案查明事实，摩尔公司并未阻碍其自行查阅合同原件，其亦自行查阅过合同原件，而合同中存在保密条款，考虑到涉案商铺所在商场统一经营的特殊性，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于刘学艳主张的租金收益一节，双方争议焦点在于刘学艳主张按返还实际租金收益方式来计算租金收益，摩尔公司主张按返还固定比例租金收益方式来计算租金收益。本院认为，观点1：刘学艳依据不当得利法律关系要求摩尔公司向其返还租金，提供商铺出租合同复印件。根据相关法律规定，不当得利是指没有合法原因取得利益致使对方受损的法律事实。构成不当得利需同时具备三个构成要件，一是一方获得利益；二是一方获益无法律根据；三是致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。本案中，摩尔公司与刘学艳就涉案商铺虽未签订新公约，但摩尔公司作为第二届统一经营管理机构，有权占有涉案商铺并对其进行统一经营，故其取得涉案商铺收入并非无法律根据，刘学艳经本院释明，坚持主张本案诉争法律关系为不当得利法律关系，与本院根据案件事实作出的认定不一致，故其依据不当得利法律关系要求摩尔公司向其返还租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘学艳以海湾公司与摩尔公司系同一整体，有利害关系为由要求海湾公司承担上述诉讼请求的连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘学艳要求摩尔公司向其提供商铺出租合同复印件，根据本案查明事实，摩尔公司并未阻碍其自行查阅合同原件，其亦自行查阅过合同原件，而合同中存在保密条款，考虑到涉案商铺所在商场统一经营的特殊性，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。观点2：根据相关法律规定，不当得利是指没有合法原因取得利益致使对方受损的法律事实。构成不当得利需同时具备三个构成要件，一是一方获得利益；二是一方获益无法律根据；三是致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。本案中，在第一届统一经营管理结束后，刘学艳与摩尔公司并未签订新公约，双方并无合同关系，摩尔公司取得涉案商铺收入并无法律根据，属于不当得利，在扣除其为维护涉案商铺经营所支出的必要税费后，应当向刘学艳返还。关于返还金额，刘学艳主张返还扣除12．5%管理费用后的全部租金，摩尔公司主张按照原公约刘学艳选择的固定比例返还，本院认为，刘学艳未与摩尔公司签订新公约，故其主张缺乏依据，摩尔公司主张参考双方在原公约约定的固定租金比例返还，该主张合理，本院予以采纳，认定摩尔公司应向刘学艳返还租金收益287466．66元。摩尔公司已返还206919．99元，故仍应返还80546．67元。摩尔公司主张扣除涉案商铺空置期间产生的物业费及资产管理费损失80546．67元，上述费用产生于2017年12月12日至2018年6月1日，并非刘学艳主张的诉争期间，且摩尔公司亦未对此提出反诉，故其仍应向刘学艳返还上述扣除款项，并应按照中国人民银行同期贷款利率标准向刘学艳支付上述款项自2019年1月3日起至判决生效之日止的利息损失。刘学艳以海湾公司与摩尔公司系同一整体，有利害关系为由要求海湾公司承担上述诉讼请求的连带责任，两公司虽系母子公司，但仍系独立法人主体，刘学艳的该主张缺乏法律依据，本院不予支持。刘学艳要求摩尔公司向其提供商铺出租合同复印件，根据本案查明事实，摩尔公司并未阻碍其自行查阅合同原件，其亦自行查阅过合同原件，而合同中存在保密条款，考虑到涉案商铺所在商场统一经营的特殊性，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。观点3：根据相关法律规定，不当得利是指没有合法原因取得利益致使对方受损的法律事实。构成不当得利需同时具备三个构成要件，一是一方获得利益；二是一方获益无法律根据；三是致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。本案中，在第一届统一经营管理结束后，刘学艳与摩尔公司并未签订新公约，双方并无合同关系，摩尔公司取得涉案商铺收入并无法律根据，属于不当得利，在扣除其为维护涉案商铺经营所支出的必要费用后，应当向刘学艳返还。关于返还金额，摩尔公司主张按照原公约刘学艳选择的固定比例返还，本院认为，刘学艳虽未与摩尔公司签订新公约，但其在本案中明确主张摩尔公司明确主张按新公约约定的对其更有利的返还实际租金收益方式来返还租金收益，其主张并无不当，本院予以采纳，认定摩尔公司应向刘学艳返还租金收益554826．27664671．96元。摩尔公司已返还206919．99206919．99元，故仍应返还347906．28838747．18元,并应按照中国人民银行同期贷款利率标准向刘学艳支付上述款项自2019年1月3日起至判决生效之日止的利息损失。摩尔公司主张扣除涉案商铺空置期间产生的物业费及资产管理费损失80546．67元，上述费用产生于2018年1月1日至2018年5月31日，并非刘学艳主张的诉争期间，且摩尔公司亦未对此提出反诉，故其仍应向刘学艳返还上述扣除款项，并应按照中国人民银行同期贷款利率标准向刘学艳支付上述款项自2019年1月3日起至判决生效之日止的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京新中关摩尔商业管理有限公司于本判决生效后七日内向刘学艳返还租金收益347906．28元,并按照中国人民银行同期贷款利率标准向刘学艳支付上述款项自2019年1月3日起至判决生效之日止的利息损失；二、驳回刘学艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行返还财产的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6721元，由刘学艳负担50元；北京新中关摩尔商业管理有限公司负担6671元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  苏云泉人民陪审员  李 钊二〇一九年十月二十四日书 记 员  崔 丽