广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初7345号原告：黄娟，女，1986年8月16日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司员工。原告黄娟与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序,于2018年8月10日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭转换普通程序，于2019年2月22日、10月17日公开开庭审理了本案。原告黄娟的委托诉讼代理人王美舟三次庭审均到庭，被告白云公司的委托诉讼代理人雷连梅（之后变更了代理人）到庭参加了第一、二次庭审，张哲、杨栩锋到庭参加了第三次庭审。诉讼中，双方当事人向本院申请30天的调解期，期限届满双方当事人未达成一致意见。本案现已审理终结。原告黄娟向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延迟交楼违约金，每日按总房款630179元万分之一标准，从2017年8月31日起计至被告具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气后实际交付房屋给原告之日止，暂计算至起诉日为19158元；2.被告向原告支付延迟交楼赔偿金（按照有资质的评估机构评估的涉案房屋租金标准，从2017年8月31日起计至被告具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气后实际交付房屋给原告之日止，扣除第一项诉请判决金额，暂计到起诉日为3842元,以上两项暂计至起诉日合计为23000元）；3.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告黄娟变更诉讼请求为：1.被告向原告支付延迟交楼违约金，违约金标准为经评估的租金标准即按建筑面积8元/平方/月的标准902.72元，从2017年8月31日计至被告具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气证明文件后实际交付房屋给原告之日止，暂计至2019年2月28日为17151.68元）；2.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告黄娟再次变更诉讼请求为：1.被告向原告支付延迟交楼违约金，违约金标准为经评估的租金标准即按建筑面积20元/平方/月的标准2257元，从2017年8月31日计至被告具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气证明文件后实际交付房屋给原告之日止，暂计至2019年2月28日为17151.68元）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月30日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于广州市花都区颐和山庄E区G3栋904房。合同约定被告应于2017年8月30日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气的房屋交付原告使用。合同签订后，原告履行了合同的全部义务。2017年，被告通知原告将延迟交楼，但至今没有通知原告收楼。被告的行为己构成违约，应当承担违约责任，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告白云公司辩称，一、原告主张迟延交楼违约金明显过高，应以合同约定的不超过总房款的2%为准。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，因为被告的原因迟延交房的，合同继续履行，被告应每日按原告已付房款的0.01%的标准向原告支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。因此，原告黄娟的迟延交楼违约金应以12603.94元为限。二、原告主张迟延交楼赔偿金没有事实和法律依据。1、原告既主张迟延交楼违约金，又主张迟延交楼赔偿金，属于对被告同一违约行为造成的同一损失的重复主张，没有依据；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在本案中，《商品房买卖合同》已经明确约定了迟延交楼损失赔偿额的计算方法，原告又主张按照租金标准支付迟延交楼赔偿金，明显不符合法律规定；3、原告并未提交任何证据证明其因被告的违约行为造成的实际损失。三、《商品房买卖合同》中关于迟延交楼违约金的约定是经被告与原告协商达成的一致意见，是原告的真实意思表示，法院应尊重合同当事人之间的约定。《商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第二十三条约定，甲（被告）乙（原告）双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定，甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均具有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。综上所述，请求法院支持被告的答辩意见，依法驳回原告的全部诉讼请求。补充意见：我方不同意原告变更诉讼请求，原告变更诉请已经超过法定期限，即使有新的事实出现，至第二次开庭已经超过一个多月，原告未提出任何变更诉请的申请；其次，原告当庭已经明确表示不再变更诉请，又提出变更的请求，明显违反禁止反言的原则；合同已经明确约定了违约金计算标准，约定违约金标准不得变更，原告提出按租金标准计算损失违反了合同约定。本院经审理认定事实如下：白云公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2016年7月30日，黄娟与白云公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。约定：黄娟（买方）为乙方，白云公司为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇颐林八街3号云梯山庄E区第G3栋904房。该商品房建筑面积共112.84平方米，其中套内建筑面积91.51平方米。该商品房按建筑面积计房价，单价为每平方米6886.65元，总金额630179元，付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2017年8月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条约定的延期交房的违约责任为：甲方未能按合同规定期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第六条约定：双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。第二十七条约定：本补充协议为《商品房买卖合同》的补充或修订，《商品房买卖合同》与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。本补充协议从双方签章之日起生效。此外，合同及附件还对其他内容进行了约定。合同签订后，黄娟向白云公司支付了全部房款。截至法庭辩论终结前，白云公司尚未通知黄娟收楼；涉案房屋所在楼宇尚未取得工程竣工验收备案表，不具备交楼条件。诉讼中，黄娟申请本院依法委托评估机构对涉案房屋自2017年8月31日起至2018年8月31日止的市场租金损失进行评估。根据广州市华盟价格事务所有限公司出具的价格评估结论书，涉案房屋自2017年8月31日至2018年8月31日止的市场租金损失为8元×112.85平方米×13个月=11735元。为此，黄娟支付评估费3450元。黄娟对该评估结论书的真实性、合法性无异议，但认为评估价格低了，评估报告的截止日期为2018年8月31日，黄娟同意之后的租金标准参照评估报告的标准执行。白云公司对评估结论书的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，认为合同已约定了违约金计算标准及不得对该标准进行变更，原告坚持评估租金损失，由此产生的评估费应由原告自行承担。本院认为，白云公司与黄娟签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。黄娟已向白云公司支付了全部房价款，白云公司未在合同约定的期限内将符合法定和约定条件的房屋交付给黄娟使用，构成违约，应承担迟延交楼的违约责任。对于迟延交楼违约金，根据合同第十四条的约定，迟延交楼违约金应按每日总房款0.01%的标准，从2017年8月31日起计付，违约金总额以总房款的2%为限。因涉案合同已明确约定了逾期交楼违约金的计付标准，且根据合同补充协议第二十三条、第二十四条的约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为双方的真实意思表示。因此，黄娟以其实际损失高于合同约定的违约金标准，主张按每月租金2257元的标准计付违约金至白云公司实际交付房屋之日依据不足，对其该项诉请本院不予采纳。综上，经计算，白云公司迟延交楼200天以上，违约金计算已超过总房款630179元的2%，即12603.58元，故对于黄娟主张白云公司支付迟延交楼违约金12603.58元，本院予以支持，黄娟超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄娟支付迟延交楼违约金12603.58元；二、驳回原告黄娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由原告黄娟负担170元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担205元；鉴定费3450元，由原告黄娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  任识和人民陪审员  曾雪云二〇一九年十月二十八日书 记 员  孙雪芳陈晓敏刘赟