四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8482号 原告：成都博瑞房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区青羊大道97号19楼。 法定代表人：傅心宇，董事长。 委托诉讼代理人：石金凤，系成都博瑞房地产开发有限公司员工。特别授权。 被告：成都颐品流香餐饮管理有限公司，住所地成都市青羊区东坡路2号一层。 法定代表人：袁艺。 被告：袁泉，男，汉族，1970年9月15日出生，住成都市金牛区。 原告成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞房地产公司）诉被告成都颐品流香餐饮管理有限公司（以下简称颐品流香公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博瑞房地产公司的委托诉讼代理人石金凤到庭参加了诉讼，被告颐品流香公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 博瑞房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认博瑞房地产公司与颐品流香公司成都颐品流香餐饮管理有限公司签订的《临街店铺租赁合同》已于2018年12月29日解除；2.颐品流香公司向博瑞房地产公司支付自2017年3月1日起至2017年6月30日止欠付的租金562655.44元，且每逾期一日按逾期未付款的千分之二向博瑞房地产公司支付违约金（暂计至2019年6月4日为518768.32元）；3.颐品流香公司向博瑞房地产公司支付自2017年11月1日起至2018年12月29欠付的租金731866.86元，并按年利率24%的标准向博瑞房地产公司支付逾期利息损失至全部款项清偿完毕为止（暂计至2019年6月4日为187639.42元）；4.颐品流香公司向博瑞房地产公司房屋占用使用费595700.39元（按照最后一个月日租金的两倍自2018年12月29日起至拆铺完工为止，暂计至2019年6月4日）；5.颐品流香公司向博瑞房地产公司支付违约金231714.27元；6.颐品流香公司向博瑞房地产公司支付拆铺费用300000元；7.袁泉为上述第2、3、4、5、6项诉讼请求承担连带担保责任；8.本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）均由颐品流香公司、袁泉承担。事实和理由：2010年7月20日，博瑞房地产公司与颐品流香公司签订《临街店铺租赁合同》，约定博瑞房地产公司将位于成都市东坡路2号、4号、8号，东坡路2号2层1号、2号、3号店铺出租给颐品流香公司使用，合同约定店铺租赁面积2494.04平方米，租赁期限自2010年7月23日起至2017年7月22日。2017年8月22日博瑞房地产公司与颐品流香公司签订补充协议，约定颐品流香公司分三次向博瑞房地产公司支付拖欠租金993522.43元，颐品流香公司签订协议后支付了部分款项，尚欠562655.44元未支付。同日，博瑞房地产公司与颐品流香公司续签了上述《临街店铺租赁合同》，租赁期限自2017年7月23日至2020年7月22日，租赁面积2494.04平方米，其中2017年7月23日至2018年7月22日的租金为49880.8元/月，2018年7月23日至2019年7月22日的租金为56913.99元/月。同日，袁泉与博瑞房地产公司签订《担保函》，约定袁泉不可撤销的担保颐品流香公司能全部、严格履行服务协议的约定，在履行上述合同过程中出现逾期支付租金、损害赔偿等违约情形，袁泉愿意承担保证责任，并代为支付所有款项。合同签订后，博瑞房地产公司按约履行了租赁合同约定的义务，但颐品流香公司自2017年3月1日起一直拖欠租金。为维护合法权益，故向法院起诉。审理中，博瑞房地产公司自愿申请撤回要求颐品流香公司拆铺费用300000元的诉讼请求。 颐品流香公司未到庭进行答辩，也未向本院提交证据。 博瑞房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，颐品流香公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证，本院对博瑞房地产公司提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下： 1.2010年7月20日，博瑞房地产公司（甲方）与成都鼎泰丰餐饮管理有限公司（乙方）签订《店铺租赁合同书》，约定甲方将位于成都市东坡路***号商铺出租给乙方，租赁面积为2494.04平方米，租赁期限为7年加3年，即第一个租赁阶段从2010年7月23日至2017年7月22日，本租赁阶段期满前180日，乙方须就继续承租该店铺第二个租赁阶段的事宜与甲方进行协商，协商一致后，甲乙双方签订第二个租赁阶段，为期3年（从2017年7月23日起至2020年7月22日）的续租合同。乙方在租赁期限届满后，若乙方继续占用租赁场所的，甲方没有书面提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期租赁；若甲方就乙方继续占用租赁场所提出书面异议，乙方继续占用租赁场所不能视为合同租金延期或合同续订，占用期间乙方需按日支付相当于本合同项下日租金150%的使用费给甲方。租金标准：2010年7月23日起至2011年1月22日为免租期，自2011年1月23日至2011年7月22日，租金单价为80元/平方米，月租金为199523元，第一个租赁年度租金总额为1197138元；2011年7月23日起至2012年7月22日止，第二个租赁年度租金总额为2394276元；2012年7月23日至2014年7月22日止，租金单价为84元/平方米，月租金209974元，第三个租赁年度租金总额为2513988元；2013年7月23日至2014年7月22日止，租金单价为88.2元/平方米，月租金219974元，第四个租赁年度租金总额为2639688元；2014年7月23日至2015年7月22日止，租金单价为92.61元/平方米，月租金230973元，第五个租赁年度租金总额为2771676元；2015年7月23日至2016年7月22日止，租金单价为97.24元/平方米，月租金242520元，第六个租赁年度租金总额为2910240元；2016年7月23日至2017年7月22日止，租金单价为102.1元/平方米，月租金254641元，第七个租赁年度租金总额为3055692元。第一、二个租赁年度的租金每三个月结算，乙方于每三个月开始前的5个工作日内交付给甲方或甲方授权委托人，自第三个租赁年度起，租金按每六个月结算，由乙方在每六个月开始前的5个工作日内交付给甲方或甲方授权委托人。签订本合同后五个工作日内，乙方应先支付2011年1月23日起至2011年4月22日的租金598569元、履约保证金500000元给甲方，保证金在乙方装修完成后5个工作日内，甲方向乙方无息退还300000元，剩余保证金在本合同履行完毕时，若乙方全部履行其义务且无违约行为，则甲方在合同到期后5个工作日内无息全额退还，若乙方未履行与甲方在本合同中约定的相关费用或违约，则甲方可从乙方所交纳保证金中直接扣除其未履行费用。甲方于2010年7月23日将店铺移交给乙方，乙方需书面签收。乙方未按本合同规定的时间支付店铺租金、履约保证金、商业管理费、水电费及其他应由甲方代收代缴费用的视为违约，乙方逾期支付上述任何款项在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款外，每逾期一日，乙方向甲方支付应付款2‰的违约金；超过30日的，甲方有权单方面终止合同并收回店铺，乙方除应支付逾期应付款外，还应按合同当年租金总额的3%向甲方支付违约金，乙方的装修损失自行承担。甲方有权在一方未按照合同约定在租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还房屋逾期7日后，选择公证人员、律师、无利害关系的第三方在场的前提下开启房屋的门锁并更换，将可移动物品搬出该房屋，将房屋腾空收回；对于可移动的物品，甲方在搬出后有权向乙方收取仓储费用。 2.2011年7月15日，成都鼎泰丰餐饮管理有限公司更名为成都颐品流香餐饮管理有限公司，并办理了工商变更登记。 3.2017年8月22日，博瑞房地产公司（甲方）与颐品流香公司（乙方）签订《临街店铺租赁合同》，约定甲方将位于成都市***号店铺出租给乙方，租赁期限自2017年7月23日至2020年7月22日；甲方于2017年7月23日将店铺交付给乙方。租金标准：2017年7月23日至2018年7月22日，20元/月/平方米，月租金49880.8元，年租金598569.6元；2018年7月23日至2019年7月22日，22.82元/月/平方米，月租金56913.99元，年租金682967.88元；2019年7月23日至2020年7月22日，25.78元/月/平方米，月租金64296.35元，年租金771556.2元。甲方向乙方交付店铺前，乙方应先支付2017年7月23日至2017年8月31日止的租金（即第一个租赁年度第一笔租金）64362.32元，2017年9月1日起，乙方于每月25号至当月最后一天向甲方或甲方委托人预缴下月租金。本合同签订后7个工作日内，乙方应向甲方交付履约保证金200000元。本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后2日内，乙方应当将店铺恢复原状交还甲方。如乙方未办理店铺交还手续或店铺交换时状况不符合合同约定，甲方有权自行采取清理、更换、维修等措施，由此产生的费用由乙方承担，且在甲方整改期间，乙方仍应承担店铺的占用费（占用费为最后一个月日租金的两倍）用于弥补甲方此期间租金损失。同日，博瑞房地产公司（甲方）与颐品流香公司（乙方）签订《临街店铺租赁合同补充协议》，载明甲乙双方经协议一直，同意乙方继续承租甲方位于成都市***号店铺，确认乙方拖欠甲方租金993522.43元，乙方承诺分三次结清，即2017年8月30日前支付200000元，2017年10月30日前支付300000元，2018年2月28日前支付493522.43元；若乙方未按本协议约定付款的，则每逾期一日按未付款的2‰向甲方支付违约金，同时甲方有权立即终止2017年8月22日签订的《临街商铺租赁合同》并视为乙方违约。同时甲乙双方除同意增加内容外，原《租赁合同》其余条款继续有效适用。 4.2017年8月22日，袁泉出具《担保函》载明颐品流香公司于2017年8月22日与博瑞房地产公司签订了《临街店铺租赁合同》及补充协议，承租成都市东坡路2号、4号、8号，东坡路2号2层1号、2号、3号店铺，同日，博瑞房地产公司与颐品流香公司签订了《临街店铺租赁合同》，袁泉不可撤销的担保颐品流香公司能全面、严格履行上述租赁合同及补充协议、商业服务协议，如颐品流香公司违反租赁合同及补充协议，商业服务协议相关约定或在履行上述任一合同过程中出现逾期支付租金、商业管理费及其他费用、损害赔偿等违约情形，袁泉愿意承担保证责任，并代为支付所有款项。 5.2018年3月1日，成都优品道实业有限公司向颐品流香公司送达《费用催缴函》，载明颐品流香公司拖欠2017年7月至2018年3月的租金812059.44元，并要求颐品流香公司在2018年3月2日缴清所欠费用。2018年12月29日，博瑞房地产公司及成都优品道实业有限公司共同向颐品流香公司发送《解约函》，告知解除与颐品流香公司签订的《临街店铺租赁合同》及《临街店铺商务服务协议》。颐品流香盖章确认收到该《解约函》，并注明颐品流香公司于2018年3月3日停止经营。 6.2019年4月26日，博瑞房地产公司及成都优品道实业有限公司共同向颐品流香公司发出《限期还款及原状交还店铺通知函》，告知颐品流香公司在接到函件后3日内结清欠付费用，并于2019年5月10日前将恢复原状的房屋交还博瑞房地产公司。2019年6月18日，博瑞房地产公司及成都优品道实业有限公司再次共同向颐品流香公司发出《遗留物资处置通知函》，告知颐品流香公司未在2019年5月10日前将房屋恢复原状并交还，博瑞房地产公司将根据合同约定行使收回店铺的权利及处置店铺内遗留物资。2019年7月25日，博瑞房地产公司及成都优品道实业有限公司共同向颐品流香公司发出《清理店铺通知函》，告知颐品流香公司将于2019年8月1日委托第三方对店铺遗留物资进行处理，并拆除店铺装修及恢复店铺原状。上述函件博瑞房地产公司均通过EMS邮件向颐品流香公司送达并张贴在租赁房屋处。 7.2017年6月30日颐品流香公司向博瑞房地产公司交纳300000元，2017年8月5日交纳99825.96元，2017年9月30日交纳50000元，2017年10月18日交纳80000元，2017年11月10日交纳15451.54元，2017年11月24日交纳200000元，2017年12月31日交纳200000元，上述款项经抵扣后，颐品流香公司仍欠付博瑞房地产公司2017年3月1日至2017年6月30日的租金。 另查明，青羊区东坡路2-16号1层及东坡路2号2层1-5号房屋的所有权人为博瑞房地产公司。 审理中，1.博瑞房地产公司陈述颐品流香公司交纳的履约保证金200000元尚未进行抵扣；颐品流香公司的租金交纳至2017年10月31日；博瑞房地产公司根据补充协议约定，将双方2010年签订的合同中第七个租赁年度的月租金调整为140663.86元/月。 2.博瑞房地产公司提交与四川海振建设工程有限公司签订的《搬运合同》，用于证明位于成都市***号商铺已经于2019年8月19日由博瑞房地产公司按照双方的合同约定，委托四川海振建设工程有限公司完成了腾退和物品清理。 本院认为，（一）博瑞房地产公司与颐品流香公司签订的临街店铺租赁合同》及补充协议经双方签字盖章确认，为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。博瑞房地产公司于2018年12月29日向颐品流香公司发函要求解除合同，颐品流香公司收到该函件并予以确认，故博瑞房地产公司主张其与颐品流香公司签订的《临街店铺租赁合同》及补充协议已经于2018年12月29日解除的诉讼请求，本院予以支持。 （二）根据博瑞房地产公司与颐品流香公司签订的《临街店铺租赁合同》及补充协议约定，颐品流香公司在每月25日至当月最后一天前向博瑞房地产公司支付租金，现颐品流香公司从2017年11月1日起未再向博瑞房地产公司支付租金，且根据双方补充协议的约定还尚欠2017年3月1日至2017年6月30日的租金， 其行为已经构成违约，故博瑞房地产公司主张颐品流香公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同的约定，颐品流香公司应当支付从2017年3月1日至2017年6月30日的租金为562655.44元（140663.86元/月×4个月）；同时双方的合同已经于2018年12月29日解除，因此颐品流香公司还应当支付从2017年11月1日至2018年12月29日期间的租金，其中2017年11月1日至2018年6月30日的租金为399046.4元(49880.8元/月×8个月)，2018年7月1日至2018年7月30日的租金为51922.69元（49880.8元/月÷31天×22天+56913.99元/月÷31天×9天），2018年8月1日至2018年12月29日的租金为280898.08元（56913.99元/月×4个月+56913.99元/月÷31天×29天），以上共计1294522.61元，同时颐品流香公司向博瑞房地产公司交纳了履约保证金200000元，根据合同约定该保证金可以用于租金的冲抵，故颐品流香公司应当向博瑞房地产公司支付的租金为1094522.61元（1294522.61元-200000元）。 （三）违约责任。博瑞房地产公司与颐品流香公司在合同第9.4条约定，颐品流香公司应当在合同终止后2日内将房屋返还，否则应当向博瑞房地产公司支付店铺占用费，双方签订的合同已经于2018年12月29日解除，颐品流香公司应当在2018年12月31日前将租赁房屋返还给博瑞房地产公司，在博瑞房地产公司向其发出催告后仍未履行返还义务，根据提供的证据，能够确认颐品流香公司在合同解除后仍继续使用房屋，博瑞房地产公司在2019年8月19日按照合同约定代为履行了腾退及清理义务，因此颐品流香公司应当向博瑞房地产公司支付从2019年1月1日至2019年8月19日期间的房屋占有使用费。双方在合同中约定占有使用费按照最后一个月日租金的两倍计算，即3671.87元/天（56913.99元/月÷31天×2倍），故颐品流香公司应当支付的房屋占有使用费为848201.97元（3671.87元/天×231天）。关于博瑞房地产公司主张颐品流香公司支付租金的逾期利息损失及违约金，本院认为，双方在合同中已经约定以支付房屋占用费作为对租金损失的弥补，且博瑞房地产公司未提供证据证明其存在其他损失，故对博瑞房地产公司主张的逾期利息损失及违约金的诉讼请求，本院不予支持。 （四）关于袁泉连带清偿责任的问题。袁泉于2017年8月22日向博瑞房地产公司出具《担保函》承诺为颐品流香公司承担连带保证责任，同时根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，现博瑞房地产公司要求袁泉对颐品流香公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。 综上，对博瑞房地产公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，缺席判决如下: 一、确认成都颐品流香餐饮管理有限公司与成都博瑞房地产开发有限公司2017年8月22日签订的《临街店铺租赁合同》及补充协议于2018年12月29日解除； 二、成都颐品流香餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都博瑞房地产开发有限公司支付租金1094522.61元； 三、成都颐品流香餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都博瑞房地产开发有限公司支付房屋占有使用费848201.97元； 四、袁泉对上述第二、三项给付义务向成都博瑞房地产开发有限公司承担连带清偿责任，袁泉在承担清偿责任后有权向成都颐品流香餐饮管理有限公司进行追偿； 五、驳回成都博瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31827元，成都颐品流香餐饮管理有限公司承担23812元，成都博瑞房地产开发有限公司承担8015元；公告费300元，由成都颐品流香餐饮管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 黄 静 人民陪审员 徐 红 人民陪审员 陈祥凤 二〇一九年十月三十一日 法官 助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐