呼和浩特市玉泉区人民法院民事裁定书（2019）内0104民初2997号原告：王志强，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：周连平，内蒙古典泽律师事务所律师。被告：王磊，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张哲榕，内蒙古百宁律师事务所律师。原告王志强与被告王磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志强及其委托诉讼代理人周连平，被告王磊及其委托诉讼代理人张哲榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即交付原告位于呼和浩特市××区房屋。2、请求判令被告按每月2000元的标准给付原告自2015年3月28日起至房屋交付原告之日止的房屋使用费。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月19日，原告与被告签订了房屋买卖协议，约定被告将位于××园房屋以650000元出售给原告，房屋性质为回迁房，现回迁房手续上名称为被告，将来办房产证时被告有义务配合原告将名字变更为原告。被告必须在2016年3月25日前将此房产名称变更为原告。协议签订后，原告依约履行了全部付款义务，被告也依约将上述房屋的房屋拆迁回迁安置住房合同变更为原告，且原告于2016年6月14日领取了销售不动产发票，但被告至今未将该房屋交付给原告占有使用。原告多次催促被告交付房屋，被告以种种理由拖延，无奈原告诉至贵院。综上，原告认为，被告逾期未交房长达四年多之久，其行为已构成根本违约，并严重侵害了原告的合法权益。据此，原告依据《合同法》及《民事诉讼法》第一百一十九条等相关法律规定，诉至贵院恳请法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告王磊辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，原被告之间从未达成过真实的商品房买卖合同，也从未向被告支付650000元购房款。事实上，被告于2015年3月25日向原告借款签订的房屋买卖协议，原告让被告作的担保。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月19日，原告王志强与被告王磊签订一份房屋买卖协议。协议约定被告王磊将位于××园房屋以650000元出售给原告王志强，房屋性质为回迁房，现回迁房手续上名称为被告王磊，将来办房产证时被告王磊有义务配合原告王志强将名字变更为原告王志强。被告王磊必须在2016年3月25日前将此房产名称变更为原告王志强。协议签订后，2015年3月28日原告王志强通过个人转账将375000元支付给被告王磊，被告王磊也依约将上述房屋的房屋拆迁回迁安置住房合同回迁人名字变更为原告王志强，在2016年4月22日被告王磊出具担保书，承诺现因个人原因需将该房屋产权人名字变更为王志强，2016年5月30日被告王磊（出卖人）与原告王志强（买受人）签订房屋买卖协议，约定被告王磊因个人原因该房屋转卖给原告王志强，双方同意将该房屋产权人王磊变为王志强，请贵公司给予办理，办理过程中及办理后如有一切法律事宜由我们双方承担，与贵公司无关。故双方将房屋拆迁回迁安置住房合同签字日期签在2014年8月11日。另查明，债务人王磊于2015年3月25日向债权人宋丽萍借款人民币500000元，还款期限2016年3月25日，月利率2.5%，每月25日为结息日。债务人如期不能归还债权人的借款，债权人有权利将王磊名下蒙西文化广场B座1单元10楼西户1001号房屋抵此借款，担保人有连带还款责任，债务人和债权人在借条上均未签字。在原告王志强与被告王磊通话录音中，被告王磊协商还款事宜，原告王志强未予否认，并说这些年我帮你不少了，有合同按合同走就行了。被告提供照片显示原告王志强到被告王磊办公场所的情景。庭审中，证人苏某出庭作证称，原告王志强和被告王磊于2015年5月前到其单位让其在原被告面前当以房屋做抵押办借款手续的见证人，苏某说在签借款合同时只能当见证人，不承担连带责任。被告王磊和苏某在合同上签完字后将借据交给原告王志强。以上事实有房屋买卖协议、银行转账记录、房屋拆迁安置住房合同、销售不动产发票、承诺书、电话录音、照片、借条、证人证言和庭审笔录予以证实。本院认为，原被告之间究竟是民间借贷关系还是因房屋买卖合同关系形成的债权债务关系是本案争议焦点。本案中，虽然原告王志强主张其与被告王磊之间形成房屋买卖合同关系，但是，首先根据原告王志强提供房屋买卖协议及当庭陈述的事实，双方在房屋买卖协议履行的过程中，原告王志强于2015年3月28日通过个人转账将375000元支付被告王磊，但房屋买卖合同中对房屋的面积、付款日期、交房日期、违约责任等情况均未约定，过户日期系一年以后，被告王磊也没有交付房屋，原被告的行为明显不符合房屋买卖的常理及交易习惯。其次、该协议所约定的成交价650000元，根据房屋的面积计算，明显低于玉泉区蒙西文化广场同期商品房销售的价格。再有、原告王志强诉称已全部付清购房款650000元，但只有银行流水证明其向被告王磊支付了375000元，其余以现金275000元支付的购房款没有证据证明，被告王磊也不予认可。同时，根据被告王磊提供的证据及当庭陈述的事实，原告王志强向被告王磊支付的375000元不能认定为购房款。首先，被告王磊向原告王志强借款500000元，约定月利率2.5%，借款期限从2015年3月25日至2016年3月25日，被告王磊如期不能归还原告王志强的借款，原告王志强有权将变更王磊名下蒙西文化广场B座1单元10楼西户1001号房屋抵此借款，担保人有连带还款责任。虽然被告王磊出示借据显示上述内容无原告的签字，但担保人苏某以证人身份出庭作证，苏某证实原告王志强和被告王磊于2015年5月前到苏某单位让其在原被告面前当以房屋做抵押办借款手续的见证人，苏某说在签借款合同时只能当见证人，不承担连带责任。被告王磊和苏某在合同上签完字后将借据交给原告王志强。同时，被告王磊提供的电话录音在与原告王志强通话中协商还款事宜，原告王志强未予否认。被告王磊提供的照片系原告王志强到被告王磊工作的场所催要债务。上述证据相互映证原告王志强与被告王磊之间存在借贷关系。再从房屋买卖价款650000元及付款375000元数额看，被告王磊向原告王志强借款500000元，按照月利率2.5%计算10个月的利息为125000元（500000元×2.5%×10月），原告王志强预先从借款本金500000元中扣除10个月利息125000元，将剩余375000元出借给被告王磊。因被告王磊到期不能偿还借款500000元，按照借条约定再延长一年，仍按照月利率2.5%计算12个月的利息为150000元（500000元×2.5%×12月），由原来借款本金500000元加上利息150000元合计本息650000元，故双方约定由被告王磊以房做抵押担保签订上述房屋买卖协议，房屋价款定为650000元，原告王志强有权将变更王磊名下蒙西文化广场B座1单元10楼西户1001号房屋抵此借款。被告王磊到期不能偿还借款，原告王志强依据上述房屋买卖协议诉请收回房屋。综上，原告王志强提供的证据并不足以证明双方存在真实的房屋买卖合同关系，本院采信被告王磊的抗辩主张，认为原被告之间签订的房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，即当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”经本院释明后，原告王志强仍坚持原诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，裁定如下：驳回原告王志强的起诉。案件受理费5150元，退还原告王志强。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 二○一九年十月二十三日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。