广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初11425号原告：粤金融资租赁有限公司，住所地广东省广州市南沙区双山大道3号，统一社会信用代码91440101MA5AQ1H75N。法定代表人：姜小恺，系该司总经理。委托诉讼代理人：黄晓敏、李集闻，分别系广东鸿麓律师事务所律师、实习律师。被告：广州市溪谷商业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路，统一社会信用代码91440101M5APWQQ7H。法定代表人：许小洁，系该司总经理。委托诉讼代理人：庄凯恩，系该司职员。被告：许小洁，女，1990年11月9日出生，汉族，住广东省陆丰市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：邓瑶滔，系广东纵横天正律师事务所律师。原告粤金融资租赁有限公司（以下简称粤金公司）与被告广州市溪谷商业管理有限公司（以下简称溪谷公司）、许小洁租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告粤金公司的委托诉讼代理人黄晓敏、李集闻，被告溪谷公司和许小洁的共同委托诉讼代理人邓瑶滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤金公司向本院提出诉讼请求：1.溪谷公司退还粤金公司已支付的首月租金及服务费46706元（即定金）、租赁保证金163350元、免租期物业服务费2581元、水电费周转金3630元，合计216267元；2.溪谷公司加倍返还粤金公司已支付的定金46706元（庭审中追加）；3.溪谷公司自2018年9月27日起至实际退还款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算向粤金公司支付上述款项的利息；4.许小洁对溪谷公司的上述债务承担连带清偿责任。5.两被告承担本案的诉讼费及保全的担保费2000元。事实和理由：2018年9月27日，粤金公司与溪谷公司签订房屋租赁协议约定：粤金公司向溪谷公司承租位于广州市天河区珠江西路17号之一53层自编05单元，租赁期限自2018年11月4日至2020年11月3日；由溪谷公司做二次消防验收，消防验收后再收楼；在2018年10月25日前办理案涉物业的交付手续。同日，粤金公司按照协议向许小洁个人账户支付首月租金及服务费46706元、租赁保证金163350元、免租期物业服务费2581元、水电费周转金3630元，合计216267元（含定金46706元）。2018年11月26日，粤金公司向溪谷公司发出律师函，要求溪谷公司尽快完成消防验收，在案涉物业未经过消防验收前其暂不收楼。溪谷公司向粤金公司出具《关于的复函》，证明该复函未对涉案物业的消防验收问题进行回复。2018年12月3日，粤金公司向溪谷公司再次发出律师函，函告最迟于2019年1月4日前将已通过二次消防验收且同时具备其他投入使用条件的案涉物业交付给粤金公司使用。2019年1月4日，粤金公司向溪谷公司发出《解除通知书》，通知解除房屋租赁协议，并要求于2019年1月15日前退还所有已付租金、租赁保证金及水电周转金。溪谷公司回函，同意解除房屋租赁协议，但不同意返还租赁保证金、首月租金及服务费、水电周转金、免租期物业服务费。同月15日，粤金公司到涉案场地询问溪谷公司做二次消防的进展，溪谷公司口头承诺在当周可以收到消防回执，也确认是由溪谷公司进行二次消防。同年2月14日，粤金公司向溪谷公司发出最后律师函，函告租赁合同已于2019年1月4日解除，并要求溪谷公司立即退还所有已付租金、租赁保证金、免租期物业服务费及水电费周转金。案涉物业于2019年3月27日才通过消防验收，才能投入使用，超过约定的交楼期限5个月，也超过粤金公司要求解除合同的时间2019年1月4日。因此，溪谷公司没有在约定时间交付案涉物业，致使粤金公司签订合同的目的无法实现，构成根本违约。根据《合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条等规定，粤金公司已于2019年1月4日通知溪谷公司解除合同，溪谷公司应立即退还已付租金、租赁保证金、免租期物业服务费及水电费周转金。许小洁作为自然人独资有限责任公司溪谷公司的法定代表人及唯一股东，又利用个人账户收取本应由溪谷公司收取的款项，与溪谷公司财务混同。根据《公司法》第六十三条的规定，应当对溪谷公司应退还款项及利息承担连带清偿责任。溪谷公司、许小洁共同辩称：不同意粤金公司的诉讼请求。案涉物业已于2019年3月27日完成建设消防验收。由于涉案场地是联合办公场所，需要整体租户进场后才能统一办理消防验收，且对此溪谷公司员工曾与粤金公司的员工沟通过。涉案场地多个商户已于2019年1月2日起成功办理营业执照。由此可见该场地的正常使用不受影响。根据合同约定，溪谷公司需按照合同的交付标准向粤金公司交付租赁物，租赁物已符合合同约定的交付标准。2018年11月23日、26日，溪谷公司曾要求粤金公司验收租赁物，但粤金公司均不愿意过来验收。经审理查明：2018年9月27日，溪谷公司（甲方）与粤金公司（乙方）签订编号为（2018）粤A字第0927号《房屋租赁协议》约定：乙方承租甲方位于广州市天河区珠江西路xx号之一53层自编05单元（以下简称租赁物业）；租赁期限自2018年11月4日起至2020年11月3日止，其中2018年10月25日起至2018年11月3日为免租期，此免租期用于乙方装修，免租期间免收租金，但使用物业产生的相关费用（包括但不限于……）由乙方承担。租金及服务费及支付方式约定：……乙方应按上表约定将次月租金及服务费支付至甲方指定账号，账号信息如下……户名：许小洁。租赁定金、首月租金及服务费，租赁保证金约定：1．乙方须于2018年9月28日前向甲方指定账户支付定金46706元……；2．乙方须于2018年9月28日前支付甲方租赁保证金、首月租金及服务费，水电费周转金、免租期物业服务费等共计216267元……乙方可在该项金额中扣除第1点中已支付的定金，该定金作为部分租赁保证金；如下所示：a)首月租金及服务费46706元；b)租赁保证金163350元；c)免租期物业服务费2581元；d)水电费周转金3630元；共计216267元……。房屋移交约定：1．双方约定于2018年10月25日前办理租赁物业移交手续，甲方应按照附件2标准向乙方交付租赁物业……。关于交房现状和装修的约定：1．租赁物业交房状态描述为已装修，装修描述（详见附件二）……。违约责任约定：……如果甲方无法继续为乙方提供本合同约定的服务及工作场所，则本合同终止，甲方须双倍返还乙方缴交的租赁保证金及水电周转金，但乙方需支付终止日之前的每月租金以及乙方已使用的附加服务费用……。2018年9月27日，溪谷公司向粤金公司出具《代收款证明函》，该函载明：许小洁现任我司广州市溪谷商业管理有限公司总经理职务，是法定代表人，可代收广州市天河区珠江西路17号广晟国际大厦53层单元租金等其他款项；……户名许小洁。2018年9月27日，粤金公司用李媛媛的银行账户汇款216267元给许小洁，溪谷公司则出具收据，分别载明收到粤金公司交来广州市珠江西路17号广晟国际大厦5305单元水电费周转金3630元、租赁保证金163350元、首月租金46706元。2018年11月26日，粤金公司发律师函给溪谷公司，该函载明：一、依据委托人提供的资料显示，贵公司与委托人签订《房屋租赁协议》约定委托人向贵公司承租案涉物业，案涉物业交房状态描述为已装修，装修描述（详见附件二），贵公司应按《房屋租赁协议》附件2的标准向委托人交付案涉物业；2018年11月26日，贵公司向委托人发出未经贵公司加盖公章的《催收楼通知书》，要求委托人于2018年11月27日前办理案涉物业的有关收楼手续。二、依据委托人口述显示：委托人针对《房屋租赁协议》中没有提及案涉物业具体面积及平图一事，已与贵公司多次沟通，但贵公司表示无法提供案涉物业具体面积及平面图；同时，委托人向贵公司了解案涉物业是否已经通过消防二次验收的时，贵公司表示案涉物业未通过消防二次验收。三、在假设委托人提供的资料及其口述均为真实有效的情况下，本所接受委托人的委托，郑重函告贵公司：（一）《房屋租赁协议》未约定案涉物业具体面积及贵公司不能向委托人提供平面图，使委托人无法准确区分案涉物业的具体位置及布局。因此，委托人无法收楼，更无法使用。（二）案涉物业未经过消防二次验收，按照《消防法》的相关规定是不得投入使用的。因此，在案涉物业不得投入使用的情况下，委托人依据《房屋租赁协议》的约定向贵公司提出异议，并请贵公司尽快对案涉物业进行整改。因此，委托人在案涉物业未经过消防二次验收前暂不收楼。2018年12月3日，溪谷公司通过微信发出落款日期为2018年11月29日、未加盖公章的《关于的复函》给粤金公司，该复函载明：贵司须以先交租后使用的方式承租，租金及服务费按月支付，每月06日前一次性交付予我司；若贵司拖欠租金及服务费，逾期三天后从逾期之日起，每日须支付所拖欠租金及服务费3%金额之滞纳金，若贵司拒付上述滞纳金，合同期满后我司有权在租赁保证金中扣除；双方约定我司应按合同附件2（详见本文附件1）标准向贵司交付租赁物业；如我司按照约定的标准及期限向贵司移交租赁物业，贵司未按前述日期办理接受租赁物业手续的本协议约定的租赁期和免租期的起止日期不因此顺延；贵司逾期七天不接收租赁物业的，我司有权解除本合同、没收定金或租赁保证金、水电周转金和其他费用，并将物业另行出租；其后，我司将符合交付条件的租赁物业交付至贵司，并于2018年11月26日向贵司发出《催收楼通知书》，通知贵司于2018年11月27日前到广州市天河区珠江西路17号广晟国际大厦5305单元办理收楼手续，逾期不来办理，根据合同约定视作贵司已收楼；根据贵司与我司双方签订的合同约定，我司交付的租赁物已符合双方协商一致约定的“交付标准”，贵司却以各种理由拒接收楼。现我司再次声明，请贵司法人代表或委托人带齐以下资料于2018年11月29日前来办理收楼手续……，逾期不来办理，根据合同约定视作贵司已于2018年11月27日收楼。2018年12月3日，粤金公司向溪谷公司再次发出律师函，该函载明：由于贵公司的《复函》仍未提及解决案涉物业二次消防问题的方案及时间；因此，本所受委托人委托，依据委托人的意见第二次函告贵公司如下内容：……三、《房屋租赁协议》附件2是作为贵公司在提供可以顺利投入使用的案涉物业时，委托人与贵公司之间对于案涉物业的交付标准。但由于案涉物业目前仍未通过二次消防验收，案涉物业属于法律规定不得投入使用的物业，而负责二次消防验收的责任在于贵公司。因此，《房屋租赁协议》附件2的约定并不能免除贵公司负责案涉物业通过二次消防验收的责任；四、请贵公司最迟于2019年1月4日前将已通过二次消防验收（需向委托人提供相关部门出具的证明或通知等其他手续）且同时具备其他投入使用条件的案涉物业交付委托人使用……六、对于贵公司于2018年12月3日向委托人发送《复函》，但《复函》却要求委托人于2018年11月29日办理收楼手续提出异议。2019年1月4日，粤金公司向溪谷公司发出《解除通知书》，该通知载明：……截止至本通知书发出之日，贵公司仍未办妥案涉物业的消防验收手续；鉴于上述情况，我公司认为贵公司的行为已严重违反相关法律规定，我公司一直向贵公司要求办妥案涉物业的消防验收手续并给予了合理的时间，但贵公司仍未办妥；现我公司因贵公司迟延交付案涉物业的行为迟迟无法正常开业经营，已造成严重损失，合同目的亦无法实现。为此，我公司正式通知贵公司如下内容：，一、自2019年1月4日起，解除我公司与贵公司签订的编号为（2018）粵A字第0927号《房屋租赁协议》；二、贵公司应当于2019年1月15日前向我公司指定收款账户退还所有我公司已付租金、租赁保证金及水电周转金，合共213686元。2019年1月30日，溪谷公司向粤金公司发出《关于解除的函》，该函载明：我司已于2018年11月23日通知贵司接收租赁物业，贵司却以诸多理由推托收楼手续。无奈时至今日，贵司依然未按约办理收楼手续，更未按约定支付租金，为了依法保障我司的合法权益，促使此事尽快得以解决，我司特向贵司正式通知如下：本函件送达贵司之日视为正式与贵司解除《房屋租赁协议》[协议编号：(2018)粤A字第0927号]，贵司已支付的租赁保证金、首月租金及服务费、水电周转金、免租期物业服务费共计216267元依合同约定不作退回。2019年2月14日，粤金公司向溪谷公司发出律师函，该函载明：……特函告贵公司如下内容：第一，委托人已于2019年1月4日向贵公司发出《解除通知书》，委托人与贵公司的租赁合同关系已于2019年1月4日解除；贵公司应另行出租案涉物业，避免因合同解除造成更大损失。第二，由于贵公司的违约行为，委托人已经于2019年1月4日解除与贵公司的租赁合同关系，贵公司无权没收委托人已付租金、租赁保证金及水电周转金……。2019年4月3日，粤金公司为申请本案财产保全，向广东合润融资担保有限公司支付了担保服务费2000元。2019年5月17日，溪谷公司收到了本案的起诉状等。溪谷公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东是许小洁。在庭审中，溪谷公司提交了广州共盈投资咨询有限公司、中企腾飞商业保理有限公司、广州金淘金资产投资管理有限公司的营业执照图片，广州市消防支队穗应急消审字(2018)第1396号建设工程消防设计审核意见书和穗应急消验字(2019)第0299号建设工程消防验收意见书图片，以证明案涉物业符合交付标准。粤金公司对上述证据的真实性和合法性均无异议，但认为：上述营业执照，只能证明上述公司已在工商部门注册登记，不能证明涉案物业已通过消防验收，达到适租标准，能够投入使用；穗应急消审字(2018)第1396号建设工程消防设计审核意见书的出具日期是2018年11月7日，证明了溪谷公司在2018年10月25日约定的交楼日期届满后才申请消防设计审核，且该审核意见书第四款明确“该工程竣工后，应向消防机构申报消防验收，合格后方可投入使用”；穗应急消验字(2019)第0299号建设工程消防验收意见书，证明案涉物业2019年3月27日才通过消防验收，才能投入使用。以上事实，有粤金公司提交的《房屋租赁协议》、《代收款证明函》、中信银行《个人电子转帐凭证》、《收据》、《律师函》、《关于律师函的复函》、《解除房屋租赁协议通知书》、《关于解除房屋租赁协议》、《担保服务费发票》；溪谷公司和许小洁提交的溪谷公司、广州共赢投资咨询有限公司、中企腾飞商业保险有限公司、广州金淘金资产投资管理有限公司营业执照，广州市消防支队穗应急消审字(2018)第1396号建设工程消防设计审核意见书、穗应急消验字(2019)第0299号建设工程消防验收意见书等证据；以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，涉案的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。案涉物业于2019年3月27日通过消防验收，才符合交付条件，相比双方约定的房屋移交日期2018年10月25日已迟延超过5个月，这期间溪谷公司无法履行合同，导致粤金公司无法实现合同目的，构成了根本性违约。粤金公司行使法定解除合同权利通知解除合同后，溪谷公司应当及时退还租赁保证金等，并按照合同约定双倍返还定金。因此，粤金公司要求溪谷公司退还租赁保证金、免租期物业服务费、首月租金及服务费、水电费周转金、双倍返还定金，支付担保服务费，均合法有据，本院予以支持。上述应还款项利息问题，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，合乎常理，本院予以支持。但是，起算时间应该从解除通知的“2019年1月15日”的次日起；而且当时的解除通知和本案起诉状中均没有主张双倍返还定金，故计算加倍定金的利息的时间应该从粤金公司在庭审中明确追加的次日即2019年7月25日起。溪谷公司属于自然人独资有限责任公司，许小洁作为股东收取了案涉的上述款项，未证明个人财产与公司财产不存在混同。因此，粤金公司要求许小洁对溪谷公司的上述债务承担连带责任，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州市溪谷商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内退还租赁保证金163350元、免租期物业服务费2581元、首月租金及服务费46706元、水电费周转金3630元，共216267元给原告粤金融资租赁有限公司，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算自2019年1月16日起至实际清偿之日止的利息；二、被告广州市溪谷商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内加倍返还定金46706元给原告粤金融资租赁有限公司，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算自2019年7月25日起至实际清偿之日止的利息。三、被告广州市溪谷商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付本案财产保全的担保费2000元给原告粤金融资租赁有限公司；四、被告许小洁对被告广州市溪谷商业管理有限公司的上述款项共262973元及各款项相应的利息承担连带清偿责任；五、驳回原告粤金融资租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5340元，由被告广州市溪谷商业管理有限公司、许小洁负担5290元，由原告粤金融资租赁有限公司负担50元；保全费1625元，由被告广州市溪谷商业管理有限公司、许小洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  赵飞龙人民陪审员  丘东友人民陪审员  张黛乔二〇一九年十月十六日书 记 员  何靖文李翠汝