福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初5371号 原告：吴杰铭，男，1955年11月8日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告：李金福，男，1944年9月21日出生，汉族，住漳州市芗城区。 两原告的委托诉讼代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。 两原告的委托诉讼代理人：屈冬梅，福建九鼎律师事务所律师。 被告：欧少杰，男，1981年3月1日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：周双古，福建格论律师事务所律师。 第三人：漳州鑫源典当有限责任公司，住所地漳州市胜利东路九龙大厦东侧1-7号，统一社会信用代码91350600156510672A。 法定代表人：欧少杰，董事长。 委托诉讼代理人：陈维琅，福建格论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张顺南，福建格论律师事务所律师。 原告吴杰铭、原告李金福与被告欧少杰、第三人漳州鑫源典当有限责任公司（以下简称鑫源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴杰铭、李金福向本院提出诉讼请求：1、判令解除吴杰铭与欧少杰于2014年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令欧少杰将本案《房屋租赁合同》项下位于漳州市交还吴杰铭、李金福；3、判令欧少杰向吴杰铭、李金福支付自2019年2月8日起至2019年6月7日止的租金4万元及违约金6000元；4、判令欧少杰自2019年6月8日起至房屋实际交还之日止按每月11500元（包含每月租金1万元和违约金1500元）的标准向吴杰铭、李金福计付占用费。事实与理由：2014年1月15日，李金福作为甲方与欧少杰作为乙方签订《股权转让内部协议书》，对鑫源公司股权转让等事宜做了约定，该协议书第三条明确约定：“漳州鑫源典当有限责任公司的固定资产及衍生部份是原股东的共有财产（详见清单），不属于本次转让范围。转让后的公司营业场所不变仍在原址办公，其办公场所租赁合同由甲、乙双方另行商定。对原股东共有房地产等产权，乙方予以充分确认，并保证随时随地配合办理原股东相关产权、财产权益开具公司证明等应尽义务。”同日，欧少杰作为鑫源公司的新股东“福建海翔水产有限公司”的法定代表人，与公司老股东“漳州市融鑫金银饰品经营部”的法定代表人林彩英作为共同承诺人，案外人欧国强作为担保人，共同向吴杰铭、李金福作出《承诺书》，明确：“漳州鑫源典当有限责任公司固定资产‘漳州市胜利东路九龙大厦东侧店面1-7号，建筑面积壹佰伍拾叁平方米’和‘漳州市芗城区新浦路尾土白地段，地号540969-1，用途工业，用地面积壹仟壹佰叁拾柒点贰肆平方米’，属原股东李金福、吴杰铭两位先生共有。”并承诺：“保证上述两块固定资产虽现仍挂“漳州鑫源典当有限责任公司”名下，但其所有权益属李金福、吴杰铭两先生，不受承诺人及任何人和单位的擅自处份和侵犯（包括设定抵押、担保和租赁等作为），保证其他股东没有任何异议。……”根据以上约定可知，漳州市（以下简称涉讼房产）的实际产权人为李金福和吴杰铭。2014年2月4日，吴杰铭作为出租方、欧少杰作为承租方签订了《房屋租赁合同》，双方约定：出租方将位于涉讼店面176.88ｍ2租给承租方作为鑫源公司使用，租期自2014年2月8日至2020年2月7日，前三年租金为100000元／年，后三年租金为120000元／年，租金每一年缴一次，于每年元月8日前由承租方向出租方一次性缴清；承租方逾期支付租金的，除仍应如数补交外，应支付违约金，逾期十天以内的，按月租金的5%支付，十天以上的每十天各增加5%支付违约（不足十天的按十天计付）；承租方拖欠租金累计达壹个月的，出租方有权终止合同并收回房屋。欧少杰至今未缴交2019年度的租金，吴杰铭、李金福于2019年5月8日向其发《律师函》要求其结清拖欠的租金，否则将终止合同并要求其承担违约责任等。但是，欧少杰仍然拒不缴交。吴杰铭、李金福因此诉至法院。 欧少杰辩称，1、吴杰铭、李金福并非涉讼房产的所有权人，涉讼房产系鑫源公司的资产，吴杰铭不具有涉讼房产的处分权（出租权），故其无权依据与欧少杰签订的《房屋租赁合同》主张权利。鑫源公司提出，涉讼房产系其公司财产，吴杰铭、李金福虽系鑫源公司原股东，但股东个人无权处置鑫源公司财产，欧少杰要求吴杰铭、李金福出示涉讼房产相关权利凭证，但吴杰铭、李金福并未出示，故吴杰铭、李金福要求欧少杰交纳租金没有合法权属依据；2、公司是独立的法人，股东在完成出资、公司成立后，公司在法律人格上独立，公司的财产也独立于股东。涉讼房产系鑫源公司的财产，即独立于鑫源公司任何一个股东的财产，无论是李金福个人与欧少杰签订的《股权转让协议》，还是吴杰铭个人与欧少杰签订的《房屋租赁合同》均属不当处置鑫源公司财产的越权行为，故吴杰铭、李金福的处分行为无效。此外，《股权转让协议》第三条虽约定鑫源公司的固定资产及衍生部分是原股东的共有财产，但鑫源公司原股东除吴杰铭、李金福外，还有漳州市融鑫金银饰品经营部、漳州市旧机动车交易中心和黄惟三个股东，李金福个人不具有处分权限；3、鉴于涉讼房产权属尚有争议，权属到底属于鑫源公司还是吴杰铭、李金福二人所共有，欧少杰认为应当待吴杰铭、李金福与鑫源公司确定权属争议后再行主张权利，故应驳回吴杰铭、李金福的诉讼请求。 鑫源公司述称，1、案涉房产系鑫源公司财产，吴杰铭并非案涉房产所有人，不具有房产合法权属，故其与欧少杰签订的《房屋租赁合同》无效，其收取租金不具有合法性；2、吴杰铭、李金福混淆了股东个人与公司的关系，根据公司法的规定，股东完成出资、公司成立后，公司是独立的法人，且公司的财产独立，故鑫源公司成立后，案涉房产已经成为公司的财产，吴杰铭、李金福均不能以个人名义处分已属于鑫源公司的案涉房产；李金福与欧少杰签订的《股权转让协议》仅是李金福个人对其股权的转让，未经公司全体股东表决决议，李金福个人无权在《股权转让协议》中就涉讼房产的权属作出确认或其他处分；此外，案涉房产亦非吴杰铭所有，未经鑫源公司同意，吴杰铭无权以个人名义与欧少杰签订《房屋租赁合同》，该合同系未经授权处分他人财产，故该合同无效，吴杰铭收取租金没有合法依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认： 1、1995年12月26日，漳州市鑫源典当行作为乙方与漳州市芗城区芝山镇经济联合社、漳州市芗城芝山商品房经营公司作为甲方签订一份《定购商品房合同书》，约定（摘要）：乙方向甲方购买位于漳州市区间店面，建筑面积计153平方米，作为其办公场所，每平方米售价3600元，总价550800元；乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方预付购房总价款的20%计110160元作为购房定金，余购房款440640元应于1996年3月31日前付清；甲方在收到购房定金后即交付七间店面的钥匙给乙方，在乙方交清购房款后为乙方出具产权登记证明书。签订合同后，漳州市鑫源典当行于1996年1月5日、1996年4月30日、1996年8月1日依次交纳购房款110160元、30万元、85560元，于1997年4月23日交纳固定资产投资方向调节税24786元。2002年4月，漳州市鑫源典当行经福建省经济贸易委员会审批同意转制为有限责任公司，公司名称为漳州鑫源典当有限责任公司，法定代表人李金福，公司住所漳州市胜利东路九龙大厦东侧1-7号，股东及出资情况为漳州市芗城国光工贸有限公司出资150万、漳州市旧机动车交易中心出资25万、李金福出资150万、吴杰铭出资150万元、黄惟出资25万元。2002年5月17日，鑫源公司注册成立。 2、2007年3月22日，鑫源公司的股东变更为：黄惟出资25万元、李金福出资140万元、吴杰铭出资140万元、漳州市旧机动车交易中心出资25万元、漳州市融鑫金银饰品经营部出资170万元。2011年12月23日，黄惟向鑫源公司出具退股申请函及授权委托书，表明其持有鑫源公司10%的股权，其中5%计25万元由其本人持有，另5%计25万元由漳州旧机动车交易中心代为持有，因其近年一直在国外，一直无参与经营，其申请股权退回，收到50万元后，申请函生效，今后鑫源公司与其将无任何关系，并委托黄娜佳代为办理股权转让事宜、代为收款等。鑫源公司于2011年12月31日、2012年1月4日、2012年1月5日、2012年1月6日、2012年1月9日各转账45000元，于2012年1月10日转账25000元，合计转账25万元至黄娜佳银行账户。2011年12月27日，漳州市旧机动车交易中心向鑫源公司出具一份函件，记载其持有鑫源公司5%股权股份计25万元请求退出，退出后典当行所产生的债权债务与其无关，如同意其请求，请将股权股份25万元汇入漳州市旧机动车交易中心，汇入之日起正式生效，待以后办理股权股份转让时，其予以配合办理。同日，鑫源公司转账25万元至漳州市旧机动车交易中心的银行账户。 3、2014年1月15日，李金福与欧少杰签订一份《股权转让内部协议书》，记载（摘要）：一、双方经协商就鑫源公司转让事宜达成一致如下：此次转让经国家主管部门同意采用先变更后增资的合法程序进行，完成后保留原股东漳州市融鑫金银饰品经营部出资170万元、保留原股东吴杰铭出资130万元、新增法人股东漳州市海翔水产有限公司出资480万元……三、鑫源公司的固定资产及衍生部分是原股东的共有财产，不属本次转让范围，转让后的公司营业场所不变仍在原址办公，其办公场所租赁合同由李金福与欧少杰双方另行商定，对原股东共有房地产等产权，欧少杰予以充分确认，并保证随时随地配合办理原股东相关产权、财产权益开具公司证明等应尽义务……。 4、2014年1月15日，漳州市融鑫金银饰品经营部、福建海翔水产有限公司、吴杰铭、鑫源公司、欧国强出具一份承诺书，记载（摘要）：根据2014年1月15日《股权转让内部协议书》第三条的约定，“漳州鑫源典当有限责任公司”的固定资产及衍生部分是原股东的共有财产，不属本次转让范围，即鑫源公司固定资产“漳州市胜利东路九龙大厦东侧店面1-7号，建筑面积壹佰伍拾叁平方米”和“漳州市芗城区新浦路尾土白地段，地号540969-1，用途工业，用地面积壹仟壹佰叁拾柒点贰肆平方米”，属原股东李金福、吴杰铭两位共有；现新法人股东福建海翔水产有限公司法人代表欧少杰和老法人股东漳州市融鑫金银饰品经营部法人代表林彩英郑重承诺：A、保证上述两块固定资产虽现仍挂“漳州鑫源典当有限责任公司”名下，但其所有权益属李金福、吴杰铭，不受承诺人及任何人和单位的擅自处分和侵犯（包括设定抵押、担保和租赁等作为），保证其他股东没有任何异议；B、保证随时随地帮助办理李金福、吴杰铭上述两块固定资产的转让、变更手续和有关证明出具；C、如漳州鑫源典当有限责任公司发生新的法定代表人或股权变更，承诺人应明白无误告知和维护李金福、吴杰铭的此项权益；D、若承诺人和担保人违反本承诺，应承担由此造成的经济损失和法律责任。上述承诺由承诺人提供欧国强作为连带责任保证人。 2014年4月15日，鑫源公司的股东由黄惟、李金福、吴杰铭、漳州市旧机动车交易中心、漳州市融鑫金银饰品经营部变更为吴杰铭、漳州市融鑫金银饰品经营部、福建海翔水产有限公司。 5、2014年2月4日，吴杰铭与欧少杰签订一份《房屋租赁合同》，约定（摘要）：（1）吴杰铭将位于漳州市.88平方米）租给欧少杰作为鑫源公司使用；（2）租赁期6年，出租方从2014年2月8日至2020年2月7日将出租房屋交付承租方使用，并计收租金，承租方拖欠租金累计达一个月的，出租方有权终止合同，收回房屋；（3）租金每平方米每月46.6元，合计月租8334元，年租10万元，前三年租金共计30万元，租金每一年缴一次，于每年1月8日前由承租方向出租方一次性缴清，承租方不能借故拖延；后三年租期2017年2月8日至2020年2月7日止租金每年12万元，于每年1月8日前由承租方一次性缴清；（4）承租方逾期支付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金，逾期十天以内的，按月租金的5%支付，十天以上的每十天各增加5%支付违约金（不足十天的按十天计）；（5）出租场地维护押金1万元由承租方于合同生效日预付，合同履约后退还，如遇承租方单方面违约，则该押金归出租方所有。上述《房屋租赁合同》签订后，欧少杰于2014年2月7日、2015年2月17日、2016年2月17日各支付租金10万元，于2018年1月25日支付2018年房产占用费10万元，吴杰铭分别就此出具收条交由欧少杰收执。2019年2月8日起的租金欧少杰至今未付。2019年5月29日，吴杰铭、李金福提起本案诉讼。 本院认为，吴杰铭与欧少杰签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，受法律保护。1、关于合同能否解除以及腾退房屋问题，依照合同约定以及往年支付租金的交易惯例，欧少杰应于2019年1月8日前支付2019年2月8日至2020年2月7日的租金，但欧少杰至今未付，拖欠租金超过一个月，已构成违约，按照《房屋租赁合同》关于承租方拖欠租金累计达一个月出租方有权终止合同收回房屋的约定，吴杰铭、李金福请求解除吴杰铭与欧少杰签订的《房屋租赁合同》并要求欧少杰返还租赁物的诉求合法有据，应予支持；2、关于尚欠租金，合同约定后三年即2017年2月8日至2020年2月7日止租金每年12万元（即每月租金1万元），虽2018年的租金欧少杰仅支付10万元，欧少杰据此主张双方以实际行为协商将合同后三年租金变更为每年10万元，吴杰铭、李金福予以否认，欧少杰该主张证据不足，本院不予采纳，故欧少杰应向吴杰铭、李金福支付从2019年2月8日至腾退返还房屋之日止按每月1万元计付的租金；3、关于违约金，依照双方签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，租金逾期支付十天以内的，按租金的5%支付，十天以上的每十天各增加5%，吴杰铭、李金福主张从2019年2月8日起按每月1500元计收违约金未加重对方当事人负担，符合法律规定，应予支持。欧少杰、鑫源公司辩称讼争房产为鑫源公司所有，吴杰铭、李金福未经授权处分他人财产，故本案《房屋租赁合同》无效，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，无权处分行为并非合同无效的法定情形，且鑫源公司知晓吴杰铭、李金福的处分行为，本案不存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情况，故欧少杰、鑫源公司该主张本院不予认可，至于欧少杰、鑫源公司所称的讼争房屋权属争议，双方可另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告吴杰铭与被告欧少杰于2014年2月4日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告欧少杰应于本判决发生法律效力之日起一个月内腾空漳州市并返还原告吴杰铭、原告李金福； 三、被告欧少杰应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告吴杰铭、原告李金福支付从2019年2月8日起至实际返还房屋之日止按每月1万元计算的租金； 四、被告欧少杰应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告吴杰铭、原告李金福支付从2019年2月8日起至还清欠付租金之日止按每月1500元计付的违约金。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2700元，减半收取计1350元，由被告欧少杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员     二〇一九年十月二十一日 书记员  林芳 附法律条文： 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。