贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5974号原告：胡小红，男，1975年1月28日出生，汉族，安徽省安庆市望江县人，身份证住址安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人（特别授权）：张安权，贵州贵信（施秉）律师事务所专职律师。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里经济开发区中昊大道1号。法定代表人：姜上桥，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天律师事务所专职律师。原告胡小红与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡小红及其委托诉讼代理人张安权，被告凯威房产公司的委托诉讼代理人郭晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡小红向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告城市基础设施未按约交付违约金1376.05元；2、判决被告支付原告公共服务设施未按约交付违约金1376.05元；3、判决被告从2016年1月1日起向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止（按已付购房款的日万分之一计算，暂算至2018年10月1日，共计1004天，暂计27630.98元）；4、判决被告从2016年7月1日起向原告支付逾期交付办理商品房所有权转移登记文书违约金至实际交付办理涉案商品房所有权转移登记文书之日止（按已付购房款的日万分之一计算，暂算至2018年10月1日，共计822天，暂计22622.18元）；5、判决被告从2017年10月1日起向原告支付租房补偿金至实际交房之日止（按1000元／月计算，暂算至2018年10月1日，12个月，暂计12000元）；6、案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年11月1日,原、被告签订《商品房买卖合同》（下称“合同”,合同编号为20150015XX）,合同约定原告购买被告承建的位于凯威现代物流城东区房屋,房屋面积106.67㎡,2884.49元／㎡,购房款共计275209元；同时约定交房日期为2015年12月31日前,若逾期超过90日未交房,原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被告按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金;合同还约定城市基础设施和公共服务设施如在约定期限内未达到交付使用条件的,被告还应按照购房款总额的0.5%分别支付违约金；被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后,原告支付购房全款275209元。嗣后,因交房期限届满,被告未能按约交付房屋,且原告在外租房居住的事实客观存在，故于2017年10月19日被告与原告就延期交房事宜达成意向并签订《关于延期交房的谅解协议》，该协议约定：“在原有合同规定交房日期至实际交房日止甲方按日支付其所交实际购房款万分之一违约补偿的同时,从2017年10月1日开始至实际交房日止再对乙方（原告）进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算租房补偿）,…”。鉴此,原告认为,原、被告签订《商品房买卖合同》的事实客观存在,原告已经按照合同约定履行支付购房全款义务，被告未按时履行合同义务，应承担违约责任。故原告为维护自身合法权益,特向法院起诉，并提出前述诉讼请求。凯威房产公司辩称：一、对城市基础设施与公共服务设施,被告不承担违约责任。商品房买卖合同中,双方约定了城市基础设施与公共服务设施违约金计算方式,但没有约定城市基础设施与公共服务设施达到使用条件的具体日期,对交付城市基础设施与公共服务设施的具体时间,双方没有达成合意,该约定违约金合同行为不成立。原告要求支付该部分违约金,没有事实依据,相似案例有山东省济宁市任城区人民法院(2018)鲁0811民初9255号、(2016)鲁0811民初11945号民事判决。二,逾期交房违约金：胡小红与被告签订了关于延期交房的谅解协议,谅解协议对原来的买卖合同进行了变更。谅解协议约定,交房日期延至2017年12月31日,交房日期是买卖合同的主要内容之一,也是衡量交房是否逾期的唯一标准。对原告,被告承担此交房日期之后逾期交房的违约责任。但同时,谅解协议约定了违约金以停车位抵扣,原告违反诚信原则,拒不确认抵扣,依据谅解协议第7条规定,原告明确表示如有违反愿意放弃赔偿等所有权利。因此,被告对原告不承担逾期交房的违约责任。三、转移登记违约金：最高人民法院司法解释有明确规定,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定,商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日出卖人承担违约责任。上述房屋在原告起诉时没有交付使用，原告要求转移登记违约金,没有事实依据。即使该转移登记违约金得到支持,逾期交房违约金也涵盖了该转移登记违约金,被告请求减除该转移登记违约金。四、房租损失没有法律依据,被告不承担。本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，胡小红、虎归枝与凯威房产公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：胡小红购买凯威房产公司开发的凯威现代物流城（东区）第5号楼2单元1层2-X-X号房，房屋建筑面积为106.67㎡，房款总价为275209元。根据合同约定，1、凯威房产公司承诺在2015年12月31日前向原告交付该商品房，并在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2、逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。3、城市基础设施（上、下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。4、公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。同日，原告就涉案房屋向登记机关申请办理商品房预售合同备案登记。合同签订前，胡小红向凯威房产公司支付了购房定金20000元。合同签订当日，胡小红向凯威房产公司支付了购房首付款125209元。2016年3月18日，胡小红向凯威房产公司支付购房款100000元。2016年4月7日，胡小红向凯威房产公司支付购房尾款30000元。胡小红共计向凯威房产公司支付购房款275209元。因双方意见分歧较大，本案经本院调解未果。同时查明：2017年10月19日，以凯威房产公司为甲方，以胡小红为乙方，双方签订有一份《关于延期交房的谅解协议》，该协议主要约定，甲乙双方就延期交房一事，经平等对话、充分协商达成共识：乙方于2015年11月1日与甲方签订的编号为20150015XX号《商品房买卖合同》规定的交房日期至实际交房日止，由甲方按照乙方所交购房款的万分之一进行补偿。双方同意交房日期延至2017年12月31日。在原合同规定交房日期与实际交房日止甲方按日支付其所交实际购房款万分之一违约补偿的同时，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对乙方进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算租房补偿），上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方。甲方保证抵扣给乙方停车位使用权的唯一性。另查明：2018年8月，原告自行对讼争的房屋换锁装修入住。再查明：作为涉案商品房买受人之一的胡桂枝，未作为本案原告起诉被告，但其已向本院提交了自愿放弃其在本案中的实体权利的说明。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状及原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。一、关于城市基础设施未按约交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现在原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施未按约交付违约金为275.21元（275209元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为275.21元（275209元×0.1%）。二、关于逾期交房违约金及逾期交付办理商品房所有权登记文书违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”。结合本案，双方所签《商品房买卖合同》、《关于延期交房的谅解协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院对其真实性、合法性、有效性予以确认，上述合同和协议对双方当事人均具有约束力。上述合同已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，且原告已于2018年8月装修入住，虽双方在《关于延期交房的谅解协议》中约定凯威房产公司确认进驻装修不是交房，但胡小红确认其已于2018年8月装修入住，视为其认可涉案房屋符合交付条件，且胡小红未提供证据证明在此之后的逾期交房的实际损失，结合双方在延期交房的谅解协议中约定在原合同规定交房日期与实际交房日止甲方按日支付其所交实际购房款万分之一违约补偿的约定，本院兼顾合同的履行情况及公平原则确定涉案逾期交房违约金应从2016年1月1日计算至2018年8月1日为25952.21元（275209元×943天×0.0001）；逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金从2016年7月1日计算至2018年10月1日为22622.18元（275209元×822天×0.0001），从2018年10月2日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以购房总价款275209元为基数，按日万分之一计算。三、关于租房补偿金的问题。凯威房开公司从约定的交房时间至原告自行换锁装修入住期间，造成原告的经济损失是客观存在的，同时本案租房补偿金的约定是在凯威房开公司一再违约并取得胡小红谅解的前提下达成的，约定从2017年10月1日起对胡小红进行的租房补偿，完全系双方的自愿行为，从公平原则和诚实信用原则全面衡量，本院对胡小红的租房补偿金予以部分支持，即凯威房开公司按《关于延期交房的谅解协议》的约定从2017年10月1日起每月支付原告胡小红租房补偿1000元直至胡小红2018年8月装修入住，合计10000元（1000元×10个月）。胡桂枝自愿放弃其在本案中的实体权利系其对自己的民事权利作出的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡小红城市基础设施未按约交付违约金275.21元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金275.21元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡小红支付2016年1月1日至2018年8月1日逾期交房违约金25952.21元；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡小红支付从2016年7月1日至2018年10月1日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金22622.18元，从2018年10月2日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，以购房款275209元为基数，按日万分之一计算；四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡小红从2017年10月1日至2018年8月1日的房屋租金补偿金10000元。五、驳回原告胡小红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取713元，由原告胡小红负担65元，被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  杨凯鹏二〇一九年十月二十二日法官助理覃庆伟书记员覃庆伟（代）