广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3421号原告：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地：广州市越秀区中山四路芳草街26号3楼。法定代表人：杨辉，主任。委托诉讼代理人：陆智君，女，系原告的工作人员。委托诉讼代理人：陈诗钰，女，系原告的工作人员。被告：林成彬，男，1970年6月2日出生，汉族，身份证住址：广东省海丰县。委托诉讼代理人：翁林霞，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦海波，广东高睿律师事务所律师。原告广州市城市更新项目建设管理办公室与被告林成彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人陆智君、陈诗钰，被告委托诉讼代理人麦海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市城市更新项目建设管理办公室的诉讼请求：1.判令被告向原告支付从起诉状副本送达之日起至其2019年7月23日止的违约金，违约金标准为每月14638元（租赁合同第21条第2款）；2.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告前身为广州市危房改造建设管理所。2016年3月6日，经广州市机构编制委员会编字【2016】101文件批准更名为现在的名称，即广州市城市更新项目建设管理办公室。根据批准，原告负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作。广州市荔湾区德星路9号负一层B区7号商铺系原告管业。原被告双方就诉争物业的租赁事宜签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，根据合同约定，被告向原告承租了诉争物业用于商业用途，租赁期限从2013年7月1日起至2014年6月30日，月租金为人民币14638元。租赁合同到期后，原告已经告知不再续签租约，并要求被告清退诉争物业，可被告一直占用诉争物业至2019年7月23日。同时，根据租赁合同关于违约责任的约定“租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方（原被告）未续订合同而甲方（原告）要求收回房屋，乙方（被告）拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外（房屋占用费比照租金收取），并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”原告认为，原告依据职责对包括诉争物业在内的物业进行统一使用、管理。原被告双方租赁合同到期后，在双方伟续签租约的情况下，原告有权要求被告交还诉争物业。被告不顾原告多次催促，拒不交还场地的行为，已经严重侵犯原告的合法权益。被告林成彬答辩：我方不同意支付违约金。第一，我方已经交还涉案房屋，已经足额缴纳所欠的租金，再要求我方按照租金的100%支付违约金，显然对我方不公平。即便要支付违约金，也恳请法院对违约金的标准进行调整，因为按照2018年广州市房屋参考价德星路商业用房价格为195元每建筑平方米，而涉案商铺面积为68.43平方米，商铺为负一层，租金参考价为首层的60%，故按照参考价，涉案商铺的参考租金仅为8006.31元/月。第二，原告主张的起诉状副本送达之日开始计算违约金，但因我方在收到起诉状副本之前，双方存在租赁关系，而我方在此之前也未收到任何原告要求我方搬出租赁物的通知，因此也应当给予我方搬迁的宽限期，违约金的计算时间也应在该宽限期之后计算。经审理查明，广州市荔湾区德星路9号负一层B区7号铺，建筑面积68.43平方米，为代管产，管业单位为广州市危房改造建设管理所。广州市机构编制委员会于2016年3月6日批复同意广州市危房改造建设管理所更名为广州市城市更新项目建设管理办公室，主要任务包括负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作，负责城市更新范围内公共配套设施的督建和移交。2013年，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将广州市荔湾区德星路9号负一层GB7号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，作商业用途，建筑面积68.43平方米。租赁期限为2013年7月1日至2014年6月30日，月租金额14638元；租金按月结算，乙方在每月的第10日前缴付给甲方。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告起满30日，视为已送达；送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金，等等。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》签订后，合同双方依约履行，涉案商铺由被告使用。合同期限届满后，原被告未就涉案商铺续签租赁合同，但被告仍按原合同约定的租金标准向原告支付涉案商铺租金。2019年5月15日，本院向被告送达起诉状副本。2019年7月23日，原被告办理涉案商铺的交接手续，被告将涉案商铺交还给原告。原告确认被告已支付房屋使用费至2019年7月23日。原告为证明其曾要求被告解除租赁关系，清退涉案商铺，向本院提交了《收回房屋通知书》、EMS快递单、现场张贴收回房屋通知书照片、EMS妥投证明。被告陈述，不确认原告曾向其主张解除租赁关系和清退商铺，根据被告打印的邮政查询记录，没有相应邮件的妥投信息，被告没有收到相关通知函件，原告也无法证实其到涉案商铺现场张贴通知书的时间。被告为证明涉案商铺实际租金价格，向本院提交了《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》《2018年广州市房屋租金参考价适用说明》《商业用房租金参考价》等证据，证据可证明涉案商铺位的租金仅为8006.31元/月。庭审中，原告陈述广州市荔湾区德星路9号负一层B区7号铺与合同上荔湾区德星路9号负一层GB7部位，两地址是对应的，面积也是对应的。本院认为，原被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。租赁合同于2014年6月30日期限届满，双方之间没有就涉案商铺续签合同，但被告仍向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，原被告在前述租赁期届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，原告可以在合理期限前通知被告解除双方之间的租赁关系。虽然原告称本案起诉前其曾要求被告解除租赁关系，清退涉案商铺，但其所提证据不能证明其该项主张，本院不予采信。涉案商铺租赁关系应当在原告起诉后本院向被告送达起诉状副本时解除，即涉案商铺租赁关系于2019年5月15日解除。租赁关系解除后，原告要求收回涉案商铺，被告未予腾退交还，依双方约定被告除支付房屋占用费外，还应承担房屋占用费100%的逾期交房违约金，原告关于逾期交房违约金的诉讼请求，可予支持。被告关于调整违约金标准的意见，缺乏依据，本院不予采信。但依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，原告解除合同应当在合理期限之前通知承租人；被告在本案中关于逾期交房违约金宽限期的主张，依据合理，本院予以支持。结合本案实际情况，本院确定该逾期交房违约金期间为2019年6月1日至2019年7月23日，违约金标准为14638元/月。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林成彬就广州市荔湾区德星路9号负一层B区7号铺向原告广州市城市更新项目建设管理办公室支付自2019年6月1日起至2019年7月23月止的逾期交房违约金25499元；二、驳回原告广州市城市更新项目建设管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费310元，由原告广州市城市更新项目建设管理办公室负担69元，被告林成彬负担241元。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年十月三十日书记员  魏冬菊黄辉燕