云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初1301号原告：***，男，1982年5月28日出生，汉族，居民，住内蒙古包头市青山区。委托诉讼代理人：杨树芳，云南八进律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨思源，云南八进律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博，男，系该公司职员。代理权限：特别授权。原告***与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人杨树芳、杨思源，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行原、被告于2011年10月11日签订的《房屋租赁合同》及2013年8月16日签订的《补充协议》，由被告支付欠原告的房屋租金228507.78元（应支付2014年、2015年租金各47104.08元、2016年租金40091.46元、2017年、2018年租金各47104.08元，上述租金均为含税租金）；2.判令被告支付原告违约金130613.23元，以上二项合计359121.01元；3.判令被告以租金228507.78元为基数按日利率0.05％计算支付自2019年4月13日起至租金实际清偿之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于弥勒市湖泉湾1号住宅区，建筑面积为74.98平方米的房屋租赁给被告用于经营酒店式公寓，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金由净租金和租赁税费组成，按原告所购房屋价款的8％计算（该房屋价款为588801元），被告每年应向原告支付的租金为47104.08元，租金支付方式为每年一付，即在每个租赁年度开始的第一个月内付清。2013年8月16日，双方签订《补充协议》，约定将租期延长至2018年12月31日。《房屋租赁合同》签订后，原告按要求将房屋交付给被告管理、使用，但被告仅按合同约定支付了第一年的租金。第二年租期开始后（即2014年1月1日起），被告就未支付当年租金，经原告多次催讨，被告于2017年3月8日与原告签订《［湖泉湾1号］2016年返租公寓租金分期支付协议》，该协议载明，由于被告公司资金周转困难，无力一次性支付客户2016年全额租金，2016年应发原告租金43736.14元（扣除税费以后的净租金），分12期支付，每期支付3644.68元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日以前支付。该协议签订后，被告仅支付了原告一期租金3644.68元，尚欠40091.46元，之后原告又多次向被告催要租金，被告均拒绝支付。根据双方签订的《房屋租赁合同》，自每个租赁年度开始的第一个月内被告就应当支付该年度的租金。被告未按合同约定支付租金的行为已经构成违约，被告除应支付租金外，还应按合同约定承担违约责任，遂起诉。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，原告的起诉已过诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定延付或者拒付租金的诉讼时效是一年，原告起诉主张的租金已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.《商品房购销合同》《房屋租赁合同》《补充协议》各1份、发票2份，欲证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同对双方的权利义务进行了约定。2.《[湖泉湾Ⅰ号]2016年返租公寓租金分期支付协议》复印件1份，欲证实因被告未支付2016年度租金，2017年3月8日，双方对2016年的租金金额及支付方式重新进行约定。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告就其答辩理由向本院提交云南省农村信用社电子银行转账凭证复印件1份，欲证实2017年4月28日，被告转账支付原告2016年返租第一期租金3644.68元。经质证，原告对被告提交的证据无异议。本院经对上述证据审核后认为，原、告提交的证据，经质证对方均无异议，该证据来源合法、内容真实，能够证明其待证事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年10月11日，原告与云南昆润高鸿投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告向云南昆润高鸿投资有限公司购买暂定名称为“弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”的商品房中第3幢第10层07号房屋，房屋建筑面积为74.98平方米，每平方米价格为7836.05元，房屋总价为587547元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，云南昆润高鸿投资有限公司按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由云南昆润高鸿投资有限公司于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若云南昆润高鸿投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2013年8月16日，原告与云南昆润高鸿投资有限公司签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，至2018年12月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。自2013年1月1日起至2013年12月31日止的租金被告已实际支付。2017年3月8日，双方签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金43736.14元，分12期支付，每期支付3644.68元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年4月28日，被告向原告转账支付2016年第一年返租租金3644.68元。因被告未按期支付原告剩余租金，原告遂向本院起诉要求解决。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。案涉房屋的实际购房款为588801元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。被告应支付原告自2014年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金为231875.72元（588801元×8%×5年－3644.68元），原告主张房屋租金228507.78元，放弃部分系其对自身权利的处分，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故本院支持由被告支付原告租金228507.78元（含税）。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。综上所述，被告应支付原告截至2019年4月12日的违约金为130456.84元[47104.08元×0.0005×（1896天＋1531天＋401天＋800天＋435天）＋3644.68元×0.0005×（26天＋710天＋679天＋649天＋618天＋587天＋557天＋526天＋496天＋465天＋434天＋406天）]。原告主张违约违约金130613.23元，对超出部分，不予支持。原告主张违约金按日万分之五计算至租金付清之日止，符合双方的合同约定，对原告的该项诉讼请求，予以支持。原告主张由被告履行双方于2011年10月11日签订的《房屋租赁合同》及2013年8月16日签订的《补充协议》，该租赁合同及补充协议的履行期限已届满，合同的权利义务终止，对该项诉讼请求不予支持。被告辩解租金已过诉讼时效，虽然《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方签订长达六年的租赁合同及补充协议，无疑是基于长期合作和互信，原告未在当期租金履行期限届满时立即向被告主张支付租金，与其说是放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对被告的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。双方签订的补充协议约定的履行期至2018年12月31日届满，按照公平原则及诚实信用原则，在租赁合同持续履行的前提下，原告对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求被告依约履行支付义务，且原告提起诉讼尚未超过最后一期租金的诉讼时效。故被告主张租金已过诉讼时效法律依据不足，对该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告***自2014年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金228507.78元、截至2019年4月12日的违约金130456.84元，合计358964.62元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年4月13日起至租金付清之日止的违约金。二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6686元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  程 平审 判 员  董惠敏人民陪审员  何云刚二〇一九年十月十二日书 记 员  杨飞龙