广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初18262号原告:广州高田投资有限公司，住所地广州市天河区林和东路281号21层06-1。法定代表人:符朝华，职务总经理。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林朝银，女，该公司员工，联系地址同该公司。被告：上誉花园业主委员会，住所地广州市越秀区天河路45号之9-25。负责人：陈德华，职务主任。委托诉讼代理人：张贵强，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔明，广东大篆律师事务所实习律师。原告广州高田投资有限公司与被告上誉花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于某19年4月26日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋晶、林朝银，被告的委托诉讼代理人张贵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法认定被告未经业主大会表决通过，于某18年10月24日向广州天伦物业管理有限公司发出的《关于物业服务合同不自动续约的函》无效；2、依法撤销被告发出的《关于召开2018年业主大会会议的通知》；3、依法撤销被告于某18年9月29日至2018年11月18日在上誉花园召开2018年度业主大会会议表决通过的《招投标选聘物业服务企业工作方案》；4、依法撤销被告于某18年12月19日作出的《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》；5、依法撤销被告于某19年1月15日作出的《中标公告》；6、依法撤销被告于某19年4月7日发出的《关于表决决定》、《关于上誉花园小区物业服务交接的函》。事实和理由：原告是越秀区天河路45号之十四即上誉花园会所栋的业主。上誉花园自2009年起由广州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦公司）提供前期物业服务，2015年6月，小区成立了业主委员会即被告。经业主大会表决，被告代表全体业主与天伦公司签订了《上誉花园物业服务委托合同》，并续签至2018年12月31日。2018年10月24日，被告未经业主大会决定向天伦公司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，通知天伦公司期满不再续约。2018年9月28日被告向小区全体业主发出《关于召开2018年业主大会会议的通知》，定于某18年9月29日至2018年11月3日召开业主大会，对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决，后大会延期15天，到11月18日结束。2018年11月18日，被告发出《关于公示2018年度业主大会表决结果的通知》。2018年12月19日，被告发出《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》。2019年1月15日，被告发出《中标公告》。2019年3月16日，被告发出《关于公示对物业选聘表决结果的通知》。2019年4月17日，被告发出《关于〈上誉花园物业选聘〉表决决定的公告》及《关于上誉花园小区物业服务交接的函》。原告作为上誉花园小区唯一的商业物业业主，从始至终根本未收到任何召开业主大会通知，未被邀请参与选聘物业服务企业事项的任何一个程序，被告亦未向原告派发过任何选票，被告的行为严重侵犯了原告的合法权利。同时，被告违规操纵“业主大会”，超出被告的职权范围直接草拟《招投标选聘物业服务企业工作方案》，并利用自身便利条件组织业主进行投票，进而直接选聘物业服务企业，无视原告的异议，被告的行为直接侵犯了全体业主对选聘、解聘物业服务企业这一重大事项的投票权。综上，原告认为被告践踏原告的业主地位，代为选聘广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）为上誉花园小区物业服务企业的行为不符合《民法总则》第161条第二款，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定。并且，广州市住房和城乡建设局等单位联合发出的《关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》第三部分第8小点也明确选聘、解聘物业服务企业不得通过业主大会授权、委托等方式由业主委员会决定。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、原告诉请撤销被告2018年10月24日向天伦公司发出的《关于物业服务合同不自动续签的函》（下称该函）没有依据。(一）原告的理由是该函超出被告权限。被告没有提前三个月召开业主大会对《上誉花园物业服务委托合同》（2017-001号）（下称物业合同）期满后是否续约进行表决，没有取得“双过半”的业主同意，也没有进行业主满意度调查的情况下，擅自发函通知天伦公司合同期满不续约，违反相关法律、法规的规定及物业合同的约定，导致原告及其他业主无法就该涉及业主亲身利益的问题参与和发表意见，被告的行为严重损害了原告作为业主的合法权益。(二）被告认为，该函既没有违反法律规定，也没有违反合同约定，更没有损害原告作为业主的合法权益，原告主张撤销该函的理由不成立。1、被告发出该函符合物业合同的约定。（1）物业合同第十八条约定：“甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满两个月前书面通知对方”。物业合同退一万步，即使该函的内容需要业主大会决议，在决议通过前应属效力待定。2018年11月18日业主大会决议通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》时，相应地确认了不与天伦公司自动续签合同，即追认了该函的内容，该函变为有效，不应被撤销。4、更为重要的是，该函并未损害原告的合法权益。该函的目的是为了保护包括原告在内的全体业主的合法权益，即通过招投标的方式，公开选聘质价双优的物业公司，更好地为全体业主提供服务。同时，能否公开选聘物业公司，最终取决于包括原告在内的业主的表决(意志），该函并未剥夺原告的表决权。5、（2019)粤01民终14474号民事判决书已经确认该函合法有效。二、原告诉请撤销被告2018年9月28日发出的《关于召开2018年业主大会会议的通知》（下称该通知）没有依据。(一）原告的理由是该通知的程序不合法，没有提前15日或20日公告会议时间、地点、议题和议程，而是在公示的次日就召开，导致包括原告在内的许多业主来不及了解清楚业主大会需讨论的事项，住户在被告工作人员误导下草率投票，也没有将业主大会相关事项提前向业主公示，没有让包括原告在内的每一位业主知道何时召开业主大会、会议内容及需要表决的事项。(二）被告认为，该通知的程序符合法律规定。1、该通知载明了会议召开的时间（2018年9月29日-2018年11月3日）、地点（上誉花园）、议题（对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决），议程（通知规定2018年9月29日至2018年10月18日为公示期、异议期，会议采用书面征求意见的形式；通知附件2规定2018年10月19日至2018年11月3日为投票期，并可视具体情况延长，附件2并规定了业主大会表决程序的相关事项）。2、会议通知及有关附件于2018年9月28日通过上誉花园微信公众平台向业主公示，并通知所在地的街道和居委会，同时在小区公告栏内公告至少20天。3、被告在该通知中将会前20天的公示期也称为会议期，虽然表述不严谨，但该通知附件2明确规定投票期在20天的公示期即异议期之后，且异议期内无一人提出异议。对于通过书面征求意见的方式召开的业主大会，投票起始日才是业主大会的开始日。因此，并不存在原告所称的通知次日即召开业主大会，也不存在业主是在不清楚大会决议事项受误导投票的情况。三、2018年11月18日业主大会的召开程序及决议内容均合法有效，原告主张撤销招投标方案于法无据。1、该次业主大会的召开程序合法。理由如前第二条（二）款1项所述。2、会议表决程序合法。2018年11月18日，在被告办公室，在越秀区黄花岗街道水荫南居委会工作人员见证下，业主代表及业主委员会对《招投标选聘物业服务企业工作方案》的书面表决结果进行开票统计。涉案上誉花园小区总户数为701户，建筑总面积为118486平方。统计结果为：参加投票的业主人数为603户（投票率86.02%)，同意的业主占业主总人数的68%，同意的业主的专有面积长小区建筑总面积的65.83%，符合法律“双过半”的规定。3、会议召开形式合法。该次业主大会会议采用书面征求意见的形式。被告既在上誉花园微信公众平台及小区公告栏内公示了包括表决票在内的会议资料，又通过上门、电话、短信、微信、邮件、快递等各种方式，将表决票送达每一户业主。4、大会决议事项没有侵害原告的合法权益。理由如前第一条(二）款4项所述。5、表决结果及相关文件通过上誉花园微信公众平台及小区公示栏公示（30日以上）。6、关于原告主张的解聘原物业和聘用新物业应当单独作为一个表决事项。根据《招投标选聘物业服务企业工作方案》内容可知，对该方案进行表决，意味着不再与天伦公司自动续签合同。如表决不通过，则与天伦公司续签；如表决通过，则视天伦公司是否投标及中标而确定是否续签。没有必要单独对解聘原物业进行表决。四、被告根据业主大会表决通过的招投标方案，获得业主大会的授权，拟定相应的招标文件并发布公告公示，合法有效，原告主张撤销《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》没有依据。五、被告根据业主大会的授权依法组织招投标，并于2019年1月15日，在广州市公证处的公证下进行开标、评标，最终确定万科公司中标。被告依中标结果作出《中标公告》向小区业主公示，合法有效，不应撤销。六、上誉花园业主大会再次表决通过万科公司为中标单位并与之签订物业服务合同。(一）被告再次组织召开业主大会。2019年1月23日，被告依法通知于2019年2月21日-3月16日期间，通过书面征询意见的方式，组织召开业主大会，会议议题是对是否同意万科公司为中标人并与之签订物业服务合同进行表决。通知同时规定，2019年1月24日-2月20日为公示期。(二）业主大会决议再次“双过半”通过万科公司为中标单位并与之签订物业服务合同。2019年3月16日，被告在街道居委工作人员、业主代表的监督下。对表决票进行查验、统计。统计结果为：同意业主占业主总人数的比例为65.34%;同意业主专有面积占小区建筑物面积的比例为63.84%，符合“双过半”的规定，决议通过。(三）被告依法对业主表决票统计结果进行公示（公示时间为2019年3月17日起至2019年4月16日止）。公示期间无人对表决结果提出异议。综上所述，被告发出的不自动续签的函合法有效；被告两次依法组织召开业主大会，通过的关于《招投标选聘物业服务企业工作方案》即不与天伦公司自动续聘的决议，以及选聘万科物业为新的物业服务机构的决议均合法有效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。于某退一万步，即使该函的内容需要业主大会决议，在决议通过前应属效力待定。2018年11月18日业主大会决议通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》时，相应地确认了不与天伦公司自动续签合同，即追认了该函的内容，该函变为有效，不应被撤销。4、更为重要的是，该函并未损害原告的合法权益。该函的目的是为了保护包括原告在内的全体业主的合法权益，即通过招投标的方式，公开选聘质价双优的物业公司，更好地为全体业主提供服务。同时，能否公开选聘物业公司，最终取决于包括原告在内的业主的表决(意志），该函并未剥夺原告的表决权。5、（2019)粤01民终14474号民事判决书已经确认该函合法有效。二、原告诉请撤销被告2018年9月28日发出的《关于召开2018年业主大会会议的通知》（下称该通知）没有依据。(一）原告的理由是该通知的程序不合法，没有提前15日或20日公告会议时间、地点、议题和议程，而是在公示的次日就召开，导致包括原告在内的许多业主来不及了解清楚业主大会需讨论的事项，住户在被告工作人员误导下草率投票，也没有将业主大会相关事项提前向业主公示，没有让包括原告在内的每一位业主知道何时召开业主大会、会议内容及需要表决的事项。(二）被告认为，该通知的程序符合法律规定。1、该通知载明了会议召开的时间（2018年9月29日-2018年11月3日）、地点（上誉花园）、议题（对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决），议程（通知规定2018年9月29日至2018年10月18日为公示期、异议期，会议采用书面征求意见的形式；通知附件2规定2018年10月19日至2018年11月3日为投票期，并可视具体情况延长，附件2并规定了业主大会表决程序的相关事项）。2、会议通知及有关附件于2018年9月28日通过上誉花园微信公众平台向业主公示，并通知所在地的街道和居委会，同时在小区公告栏内公告至少20天。3、被告在该通知中将会前20天的公示期也称为会议期，虽然表述不严谨，但该通知附件2明确规定投票期在20天的公示期即异议期之后，且异议期内无一人提出异议。对于通过书面征求意见的方式召开的业主大会，投票起始日才是业主大会的开始日。因此，并不存在原告所称的通知次日即召开业主大会，也不存在业主是在不清楚大会决议事项受误导投票的情况。三、2018年11月18日业主大会的召开程序及决议内容均合法有效，原告主张撤销招投标方案于法无据。1、该次业主大会的召开程序合法。理由如前第二条（二）款1项所述。2、会议表决程序合法。2018年11月18日，在被告办公室，在越秀区黄花岗街道水荫南居委会工作人员见证下，业主代表及业主委员会对《招投标选聘物业服务企业工作方案》的书面表决结果进行开票统计。涉案上誉花园小区总户数为701户，建筑总面积为118486平方。统计结果为：参加投票的业主人数为603户（投票率86.02%)，同意的业主占业主总人数的68%，同意的业主的专有面积长小区建筑总面积的65.83%，符合法律“双过半”的规定。3、会议召开形式合法。该次业主大会会议采用书面征求意见的形式。被告既在上誉花园微信公众平台及小区公告栏内公示了包括表决票在内的会议资料，又通过上门、电话、短信、微信、邮件、快递等各种方式，将表决票送达每一户业主。4、大会决议事项没有侵害原告的合法权益。理由如前第一条(二）款4项所述。5、表决结果及相关文件通过上誉花园微信公众平台及小区公示栏公示（30日以上）。6、关于原告主张的解聘原物业和聘用新物业应当单独作为一个表决事项。根据《招投标选聘物业服务企业工作方案》内容可知，对该方案进行表决，意味着不再与天伦公司自动续签合同。如表决不通过，则与天伦公司续签；如表决通过，则视天伦公司是否投标及中标而确定是否续签。没有必要单独对解聘原物业进行表决。四、被告根据业主大会表决通过的招投标方案，获得业主大会的授权，拟定相应的招标文件并发布公告公示，合法有效，原告主张撤销《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》没有依据。五、被告根据业主大会的授权依法组织招投标，并于2019年1月15日，在广州市公证处的公证下进行开标、评标，最终确定万科公司中标。被告依中标结果作出《中标公告》向小区业主公示，合法有效，不应撤销。六、上誉花园业主大会再次表决通过万科公司为中标单位并与之签订物业服务合同。(一）被告再次组织召开业主大会。2019年1月23日，被告依法通知于2019年2月21日-3月16日期间，通过书面征询意见的方式，组织召开业主大会，会议议题是对是否同意万科公司为中标人并与之签订物业服务合同进行表决。通知同时规定，2019年1月24日-2月20日为公示期。(二）业主大会决议再次“双过半”通过万科公司为中标单位并与之签订物业服务合同。2019年3月16日，被告在街道居委工作人员、业主代表的监督下。对表决票进行查验、统计。统计结果为：同意业主占业主总人数的比例为65.34%;同意业主专有面积占小区建筑物面积的比例为63.84%，符合“双过半”的规定，决议通过。(三）被告依法对业主表决票统计结果进行公示（公示时间为2019年3月17日起至2019年4月16日止）。公示期间无人对表决结果提出异议。综上所述，被告发出的不自动续签的函合法有效；被告两次依法组织召开业主大会，通过的关于《招投标选聘物业服务企业工作方案》即不与天伦公司自动续聘的决议，以及选聘万科物业为新的物业服务机构的决议均合法有效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。18年12月31日期满。被告退一万步，即使该函的内容需要业主大会决议，在决议通过前应属效力待定。2018年11月18日业主大会决议通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》时，相应地确认了不与天伦公司自动续签合同，即追认了该函的内容，该函变为有效，不应被撤销。4、更为重要的是，该函并未损害原告的合法权益。该函的目的是为了保护包括原告在内的全体业主的合法权益，即通过招投标的方式，公开选聘质价双优的物业公司，更好地为全体业主提供服务。同时，能否公开选聘物业公司，最终取决于包括原告在内的业主的表决(意志），该函并未剥夺原告的表决权。5、（2019)粤01民终14474号民事判决书已经确认该函合法有效。二、原告诉请撤销被告2018年9月28日发出的《关于召开2018年业主大会会议的通知》（下称该通知）没有依据。(一）原告的理由是该通知的程序不合法，没有提前15日或20日公告会议时间、地点、议题和议程，而是在公示的次日就召开，导致包括原告在内的许多业主来不及了解清楚业主大会需讨论的事项，住户在被告工作人员误导下草率投票，也没有将业主大会相关事项提前向业主公示，没有让包括原告在内的每一位业主知道何时召开业主大会、会议内容及需要表决的事项。(二）被告认为，该通知的程序符合法律规定。1、该通知载明了会议召开的时间（2018年9月29日-2018年11月3日）、地点（上誉花园）、议题（对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决），议程（通知规定2018年9月29日至2018年10月18日为公示期、异议期，会议采用书面征求意见的形式；通知附件2规定2018年10月19日至2018年11月3日为投票期，并可视具体情况延长，附件2并规定了业主大会表决程序的相关事项）。2、会议通知及有关附件于2018年9月28日通过上誉花园微信公众平台向业主公示，并通知所在地的街道和居委会，同时在小区公告栏内公告至少20天。3、被告在该通知中将会前20天的公示期也称为会议期，虽然表述不严谨，但该通知附件2明确规定投票期在20天的公示期即异议期之后，且异议期内无一人提出异议。对于通过书面征求意见的方式召开的业主大会，投票起始日才是业主大会的开始日。因此，并不存在原告所称的通知次日即召开业主大会，也不存在业主是在不清楚大会决议事项受误导投票的情况。三、2018年11月18日业主大会的召开程序及决议内容均合法有效，原告主张撤销招投标方案于法无据。1、该次业主大会的召开程序合法。理由如前第二条（二）款1项所述。2、会议表决程序合法。2018年11月18日，在被告办公室，在越秀区黄花岗街道水荫南居委会工作人员见证下，业主代表及业主委员会对《招投标选聘物业服务企业工作方案》的书面表决结果进行开票统计。涉案上誉花园小区总户数为701户，建筑总面积为118486平方。统计结果为：参加投票的业主人数为603户（投票率86.02%)，同意的业主占业主总人数的68%，同意的业主的专有面积长小区建筑总面积的65.83%，符合法律“双过半”的规定。3、会议召开形式合法。该次业主大会会议采用书面征求意见的形式。被告既在上誉花园微信公众平台及小区公告栏内公示了包括表决票在内的会议资料，又通过上门、电话、短信、微信、邮件、快递等各种方式，将表决票送达每一户业主。4、大会决议事项没有侵害原告的合法权益。理由如前第一条(二）款4项所述。5、表决结果及相关文件通过上誉花园微信公众平台及小区公示栏公示（30日以上）。6、关于原告主张的解聘原物业和聘用新物业应当单独作为一个表决事项。根据《招投标选聘物业服务企业工作方案》内容可知，对该方案进行表决，意味着不再与天伦公司自动续签合同。如表决不通过，则与天伦公司续签；如表决通过，则视天伦公司是否投标及中标而确定是否续签。没有必要单独对解聘原物业进行表决。四、被告根据业主大会表决通过的招投标方案，获得业主大会的授权，拟定相应的招标文件并发布公告公示，合法有效，原告主张撤销《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》没有依据。五、被告根据业主大会的授权依法组织招投标，并于2019年1月15日，在广州市公证处的公证下进行开标、评标，最终确定万科公司中标。被告依中标结果作出《中标公告》向小区业主公示，合法有效，不应撤销。六、上誉花园业主大会再次表决通过万科公司为中标单位并与之签订物业服务合同。(一）被告再次组织召开业主大会。2019年1月23日，被告依法通知于2019年2月21日-3月16日期间，通过书面征询意见的方式，组织召开业主大会，会议议题是对是否同意万科公司为中标人并与之签订物业服务合同进行表决。通知同时规定，2019年1月24日-2月20日为公示期。(二）业主大会决议再次“双过半”通过万科公司为中标单位并与之签订物业服务合同。2019年3月16日，被告在街道居委工作人员、业主代表的监督下。对表决票进行查验、统计。统计结果为：同意业主占业主总人数的比例为65.34%;同意业主专有面积占小区建筑物面积的比例为63.84%，符合“双过半”的规定，决议通过。(三）被告依法对业主表决票统计结果进行公示（公示时间为2019年3月17日起至2019年4月16日止）。公示期间无人对表决结果提出异议。综上所述，被告发出的不自动续签的函合法有效；被告两次依法组织召开业主大会，通过的关于《招投标选聘物业服务企业工作方案》即不与天伦公司自动续聘的决议，以及选聘万科物业为新的物业服务机构的决议均合法有效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。于某退一万步，即使该函的内容需要业主大会决议，在决议通过前应属效力待定。2018年11月18日业主大会决议通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》时，相应地确认了不与天伦公司自动续签合同，即追认了该函的内容，该函变为有效，不应被撤销。4、更为重要的是，该函并未损害原告的合法权益。该函的目的是为了保护包括原告在内的全体业主的合法权益，即通过招投标的方式，公开选聘质价双优的物业公司，更好地为全体业主提供服务。同时，能否公开选聘物业公司，最终取决于包括原告在内的业主的表决(意志），该函并未剥夺原告的表决权。5、（2019)粤01民终14474号民事判决书已经确认该函合法有效。二、原告诉请撤销被告2018年9月28日发出的《关于召开2018年业主大会会议的通知》（下称该通知）没有依据。(一）原告的理由是该通知的程序不合法，没有提前15日或20日公告会议时间、地点、议题和议程，而是在公示的次日就召开，导致包括原告在内的许多业主来不及了解清楚业主大会需讨论的事项，住户在被告工作人员误导下草率投票，也没有将业主大会相关事项提前向业主公示，没有让包括原告在内的每一位业主知道何时召开业主大会、会议内容及需要表决的事项。(二）被告认为，该通知的程序符合法律规定。1、该通知载明了会议召开的时间（2018年9月29日-2018年11月3日）、地点（上誉花园）、议题（对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决），议程（通知规定2018年9月29日至2018年10月18日为公示期、异议期，会议采用书面征求意见的形式；通知附件2规定2018年10月19日至2018年11月3日为投票期，并可视具体情况延长，附件2并规定了业主大会表决程序的相关事项）。2、会议通知及有关附件于2018年9月28日通过上誉花园微信公众平台向业主公示，并通知所在地的街道和居委会，同时在小区公告栏内公告至少20天。3、被告在该通知中将会前20天的公示期也称为会议期，虽然表述不严谨，但该通知附件2明确规定投票期在20天的公示期即异议期之后，且异议期内无一人提出异议。对于通过书面征求意见的方式召开的业主大会，投票起始日才是业主大会的开始日。因此，并不存在原告所称的通知次日即召开业主大会，也不存在业主是在不清楚大会决议事项受误导投票的情况。三、2018年11月18日业主大会的召开程序及决议内容均合法有效，原告主张撤销招投标方案于法无据。1、该次业主大会的召开程序合法。理由如前第二条（二）款1项所述。2、会议表决程序合法。2018年11月18日，在被告办公室，在越秀区黄花岗街道水荫南居委会工作人员见证下，业主代表及业主委员会对《招投标选聘物业服务企业工作方案》的书面表决结果进行开票统计。涉案上誉花园小区总户数为701户，建筑总面积为118486平方。统计结果为：参加投票的业主人数为603户（投票率86.02%)，同意的业主占业主总人数的68%，同意的业主的专有面积长小区建筑总面积的65.83%，符合法律“双过半”的规定。3、会议召开形式合法。该次业主大会会议采用书面征求意见的形式。被告既在上誉花园微信公众平台及小区公告栏内公示了包括表决票在内的会议资料，又通过上门、电话、短信、微信、邮件、快递等各种方式，将表决票送达每一户业主。4、大会决议事项没有侵害原告的合法权益。理由如前第一条(二）款4项所述。5、表决结果及相关文件通过上誉花园微信公众平台及小区公示栏公示（30日以上）。6、关于原告主张的解聘原物业和聘用新物业应当单独作为一个表决事项。根据《招投标选聘物业服务企业工作方案》内容可知，对该方案进行表决，意味着不再与天伦公司自动续签合同。如表决不通过，则与天伦公司续签；如表决通过，则视天伦公司是否投标及中标而确定是否续签。没有必要单独对解聘原物业进行表决。四、被告根据业主大会表决通过的招投标方案，获得业主大会的授权，拟定相应的招标文件并发布公告公示，合法有效，原告主张撤销《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》没有依据。五、被告根据业主大会的授权依法组织招投标，并于2019年1月15日，在广州市公证处的公证下进行开标、评标，最终确定万科公司中标。被告依中标结果作出《中标公告》向小区业主公示，合法有效，不应撤销。六、上誉花园业主大会再次表决通过万科公司为中标单位并与之签订物业服务合同。(一）被告再次组织召开业主大会。2019年1月23日，被告依法通知于2019年2月21日-3月16日期间，通过书面征询意见的方式，组织召开业主大会，会议议题是对是否同意万科公司为中标人并与之签订物业服务合同进行表决。通知同时规定，2019年1月24日-2月20日为公示期。(二）业主大会决议再次“双过半”通过万科公司为中标单位并与之签订物业服务合同。2019年3月16日，被告在街道居委工作人员、业主代表的监督下。对表决票进行查验、统计。统计结果为：同意业主占业主总人数的比例为65.34%;同意业主专有面积占小区建筑物面积的比例为63.84%，符合“双过半”的规定，决议通过。(三）被告依法对业主表决票统计结果进行公示（公示时间为2019年3月17日起至2019年4月16日止）。公示期间无人对表决结果提出异议。综上所述，被告发出的不自动续签的函合法有效；被告两次依法组织召开业主大会，通过的关于《招投标选聘物业服务企业工作方案》即不与天伦公司自动续聘的决议，以及选聘万科物业为新的物业服务机构的决议均合法有效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。18年10月24日通知天伦公司物业合同不再自动续签，符合合同的约定的期限。（2）被告发出该函得到业主大会授权。物业合同是2016年度业主大会表决通过的，其中第十八条、第二十一条、第二十五条均规定甲方即被告是决定、通知终止物业合同的主体。《物业管理条例》第十五条（五）款及《广东省物业管理》第二十四条第（六）款均规定，业主委员会的法定职责之一是业主大会赋予的其他职责。物业合同前述条款的约定即是业主大会赋予被告的职责，是对被告的授权。（3）该函没有违反法律规定。物业合同第十八条关于提前两个月通知不续约的约定，具有法律效力。该函依据有效的合同约定而发，合法有效。《物权法》、《物业管理条例》均没有规定物业服务合同期满前召开业主大会的期限。《广东省物业管理条例》第五十条第（一）款虽然规定“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业”，但该条例是地方法规。根据《合同法》第52条第（5）项及法释〔2009〕5号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。2、该函不是选聘或解聘的决定，不需要业主大会先行表决。该函仅是在程序上告知天伦公司合同期满“不再自动续签”，告知天伦公司依法召开业主大会表决公开选聘物业服务企业，并且函中明确表示欢迎天伦公司参加竞聘。该函不是在实体上决定选聘或续聘。物业合同是否续签、是否续聘取决于天伦公司：如果天伦公司参加竞标，得到多数业主的认可中标，则合同续签；如果天伦公司不参加竞标或没有中标，则合同不续签。因此，该函不需要业主大会先行表决。3、退一万步，即使该函的内容需要业主大会决议，在决议通过前应属效力待定。2018年11月18日业主大会决议通过《招投标选聘物业服务企业工作方案》时，相应地确认了不与天伦公司自动续签合同，即追认了该函的内容，该函变为有效，不应被撤销。4、更为重要的是，该函并未损害原告的合法权益。该函的目的是为了保护包括原告在内的全体业主的合法权益，即通过招投标的方式，公开选聘质价双优的物业公司，更好地为全体业主提供服务。同时，能否公开选聘物业公司，最终取决于包括原告在内的业主的表决(意志），该函并未剥夺原告的表决权。5、（2019)粤01民终14474号民事判决书已经确认该函合法有效。二、原告诉请撤销被告2018年9月28日发出的《关于召开2018年业主大会会议的通知》（下称该通知）没有依据。(一）原告的理由是该通知的程序不合法，没有提前15日或20日公告会议时间、地点、议题和议程，而是在公示的次日就召开，导致包括原告在内的许多业主来不及了解清楚业主大会需讨论的事项，住户在被告工作人员误导下草率投票，也没有将业主大会相关事项提前向业主公示，没有让包括原告在内的每一位业主知道何时召开业主大会、会议内容及需要表决的事项。(二）被告认为，该通知的程序符合法律规定。1、该通知载明了会议召开的时间（2018年9月29日-2018年11月3日）、地点（上誉花园）、议题（对《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决），议程（通知规定2018年9月29日至2018年10月18日为公示期、异议期，会议采用书面征求意见的形式；通知附件2规定2018年10月19日至2018年11月3日为投票期，并可视具体情况延长，附件2并规定了业主大会表决程序的相关事项）。2、会议通知及有关附件于2018年9月28日通过上誉花园微信公众平台向业主公示，并通知所在地的街道和居委会，同时在小区公告栏内公告至少20天。3、被告在该通知中将会前20天的公示期也称为会议期，虽然表述不严谨，但该通知附件2明确规定投票期在20天的公示期即异议期之后，且异议期内无一人提出异议。对于通过书面征求意见的方式召开的业主大会，投票起始日才是业主大会的开始日。因此，并不存在原告所称的通知次日即召开业主大会，也不存在业主是在不清楚大会决议事项受误导投票的情况。三、2018年11月18日业主大会的召开程序及决议内容均合法有效，原告主张撤销招投标方案于法无据。1、该次业主大会的召开程序合法。理由如前第二条（二）款1项所述。2、会议表决程序合法。2018年11月18日，在被告办公室，在越秀区黄花岗街道水荫南居委会工作人员见证下，业主代表及业主委员会对《招投标选聘物业服务企业工作方案》的书面表决结果进行开票统计。涉案上誉花园小区总户数为701户，建筑总面积为118486平方。统计结果为：参加投票的业主人数为603户（投票率86.02%)，同意的业主占业主总人数的68%，同意的业主的专有面积长小区建筑总面积的65.83%，符合法律“双过半”的规定。3、会议召开形式合法。该次业主大会会议采用书面征求意见的形式。被告既在上誉花园微信公众平台及小区公告栏内公示了包括表决票在内的会议资料，又通过上门、电话、短信、微信、邮件、快递等各种方式，将表决票送达每一户业主。4、大会决议事项没有侵害原告的合法权益。理由如前第一条(二）款4项所述。5、表决结果及相关文件通过上誉花园微信公众平台及小区公示栏公示（30日以上）。6、关于原告主张的解聘原物业和聘用新物业应当单独作为一个表决事项。根据《招投标选聘物业服务企业工作方案》内容可知，对该方案进行表决，意味着不再与天伦公司自动续签合同。如表决不通过，则与天伦公司续签；如表决通过，则视天伦公司是否投标及中标而确定是否续签。没有必要单独对解聘原物业进行表决。四、被告根据业主大会表决通过的招投标方案，获得业主大会的授权，拟定相应的招标文件并发布公告公示，合法有效，原告主张撤销《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》没有依据。五、被告根据业主大会的授权依法组织招投标，并于2019年1月15日，在广州市公证处的公证下进行开标、评标，最终确定万科公司中标。被告依中标结果作出《中标公告》向小区业主公示，合法有效，不应撤销。六、上誉花园业主大会再次表决通过万科公司为中标单位并与之签订物业服务合同。(一）被告再次组织召开业主大会。2019年1月23日，被告依法通知于2019年2月21日-3月16日期间，通过书面征询意见的方式，组织召开业主大会，会议议题是对是否同意万科公司为中标人并与之签订物业服务合同进行表决。通知同时规定，2019年1月24日-2月20日为公示期。(二）业主大会决议再次“双过半”通过万科公司为中标单位并与之签订物业服务合同。2019年3月16日，被告在街道居委工作人员、业主代表的监督下。对表决票进行查验、统计。统计结果为：同意业主占业主总人数的比例为65.34%;同意业主专有面积占小区建筑物面积的比例为63.84%，符合“双过半”的规定，决议通过。(三）被告依法对业主表决票统计结果进行公示（公示时间为2019年3月17日起至2019年4月16日止）。公示期间无人对表决结果提出异议。综上所述，被告发出的不自动续签的函合法有效；被告两次依法组织召开业主大会，通过的关于《招投标选聘物业服务企业工作方案》即不与天伦公司自动续聘的决议，以及选聘万科物业为新的物业服务机构的决议均合法有效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。经审理查明：原告是广州市越秀区天河路45号之十四101房（建筑面积1175.68平方米，规划用途商业）及广州市越秀区天河路45号之十四夹1.203房（建筑面积1022.19平方米，规划用途商业）的权属人。被告是上誉花园的业主委员会。2016年12月26日，天伦公司（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对坐落在广州市越秀区天河路45号之9-25号的上誉花园住宅小区提供物业服务；甲方有权自行或者委托进行年度业主满意度调查，并公布调查结果，甲方有权要求乙方配合协助进行满意度调查，乙方配合协助时，需要遵守甲方制定的满意度调查规定，应当保障业主满意度调查的真实性和公正性，不得诱导或者误导业户，满意度调查的同时或者甲方觉得必要的时候，进行全体业主针对是否继续履行合同的投票；物业服务期限为贰年，自2017年1月1日至2018年12月31日；甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满两个月前书面通知对方；根据前述满意度调查约定，全体业主赞同进行续约的投票达不到双过半的，合同终止；服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满两个月前书面通知乙方，乙方应自接到续约通知之日壹个月内回复甲方；服务期限届满两个月前，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，按照本合同，服务期限自动延续壹年等。2018年10月24日，被告向天伦公司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，写明：鉴于贵司与我委签订的服务合同期限将于今年底届满，为保障小区物业服务品质及全体业主共同选聘物业服务企业的权利，促进小区竞争性选聘物业服务企业工作常态化，现我委正式通知贵司，在《上誉花园物业服务委托合同》期满后不再续约。我委依法召开业主大会，公开选聘贵司服务期满后为上誉花园小区提供物业服务的企业。届时也欢迎贵司积极参选。2018年9月28日，被告向上誉花园全体业主发出《关于召开2018年业主大会会议的通知》，通知内容主要为：业主委员会定于2018年9月29日至2018年11月3日在上誉花园召开2018年年度业主大会会议。业委会起草制定了《招投标选聘物业服务企业工作方案》由业主大会表决。本次业主大会采用书面征求意见形式进行，全体业主通过签署《表决票》的方式表达意见。并随通知附《招投标选聘物业服务企业工作方案》、业主大会表决程序相关规定、《表决票》、《异议表》。前述通知所附《招投标选聘物业服务企业工作方案》中载明：选聘方式为招投标，招标方式为邀请招标，向不少于3个或以上物业管理企业发出投标邀请书；业主大会授权事项包括有：授权业主委员会与中标单位签署《物业服务合同》后，如中标单位不是广州市天伦物业管理有限公司，则要求天伦公司依法与业主委员会办理物业退出小区及相关交接手续；授权业主委员会对于执行本方案提起诉讼等。同年10月28日，被告再向全体业主发出《关于2018年业主大会截止日期延期的公告》，决定将业主大会会议延长15天，即2018年11月18日结束。同年11月18日，被告向全体业主发出《关于公示2018年度业主大会表决结果的通知》，随通知附《2018年度业主大会表决结果汇总统计》及《唱票明细表》。根据《2018年度业主大会表决结果汇总统计》显示，对于招投标选聘物业服务企业工作方案的表决结果中，同意的业主人数为477人，占业主总人数的比例为68%；同意业主的专有部分面积之和为77997平方米，占小区建筑物总面积的比例为65.83%。同年12月19日，被告向全体业主发出《关于2018年度业主大会会议决定的公告》，写明：2018年度业主大会会议就《招投标选聘物业服务企业工作方案》进行表决的结果于2018年11月19日至2018年12月18日期间在本小区显著位置进行了公示，同时，业主可以登录微信公众号查看本人投票结果。公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将业主大会会议作出的决定公告如下：《招投标选聘物业服务企业工作方案》通过。同日，被告向全体业主发出《关于公示上誉花园邀请招标文件的公告》。2019年1月15日，被告向全体业主发出《中标公告》，称经依法组成的评标小组评审并经公证处进行了公证确定中标单位为广州市万科物业服务有限公司，中标公示时间为2019年1月16日至1月22日。同月22日，广东省广州市广州公证处出具编号为（2019）粤广广州第006059号的《公证书》，其中写明该公证处委派公证员于2019年1月15日前往广州麓湖国际酒店五楼的会议室在现场监督招投标的评选活动。该《公证书》中另附《评分汇总表》、《评标报告》以及照片。同月23日，被告再向全体业主发出《关于上誉花园物业服务选聘工作的公示》，称业委会于2019年1月6日向包括原告在内的四家物业公司发出投标邀请函，因原告不参与竞聘之余还于1月7日向其他物业公司发出《关于上誉花园业委会违规情况的告知函》，致使中海物业、保利物业放弃参与选聘，被告为此再向广州和融物业、奥园物业发出邀请函。业委会于2019年1月16日对选聘结果进行公告公示，如有业主对于公示内容有查询、建议或者异议的，应于公示期结束前递交书面意见等。被告在组织召开业主大会期间曾向越秀区黄花岗街道、越秀区黄花岗街道水荫南居委会提交《关于召开2018年业主大会会议的通知》及附件材料，并邀请街道及居委的工作人员现场监督指导开票点票。此外，被告在组织召开前述业主大会期间将召开业主大会会议通知、大会表决结果以及邀请招标等文件均已在小区内业主委员会公告栏张贴公示。2019年1月5日，天伦公司向涉案小区全体业主发出《致上誉花园全体业主的公开信》，称被告发出的《关于物业合同不自动续约的函》并不符合法规的要求，且严重削弱了清洁、绿化等外包单位的合作信心，增加了原告的工作难度等。同月7日，天伦公司向被告邀约招标的物管公司发出《关于上誉花园业委会违法违规情况的告知函》，称被告存在诸如未及时召开业主大会对是否续聘物业服务企业进行表决、没有按照法律要求将召开业主大会的决定提前向业主进行公告等违反法律规定或合同约定的行为，等等。2019年4月17日，被告向全体业主发出《关于表决决定》，称根据《广州物业管理暂行办法》的有关规定，业主就上誉花园物业选聘进行表决的结果于2019年3月17日至2019年4月16日期间在本小区显著位置进行了公示，同时，业主可以登录微信公众号查看本人投票结果。公示期间收到自称“广州高田投资有限公司”来函异议，但是根据广州天伦物业管理有限公司依据政府有关部门要求向业委会提供的业主清册中未有此业主。收到自称及“B1403黄彩云”来函异议。两者均未按照公示要求提供业主身份证明材料，且异议内容不属于本次公示异议范围，异议不予受理。未收到业主对表决结果的异议。现将业主大会会议作出的决定公告如下：广州市万科物业服务有限公司为上誉花园物业服务中标人，业委会代表全体业主与广州市万科物业服务有限公司签订经过公示的物业服务合同。同日，被告向天伦公司发出《关于上誉花园小区物业服务交接的函》，称按上誉花园小区业主大会的决定，2019年4月17日上誉花园业主委员会与广州市万科物业服务有限公司签订《物业服务合同》，交接日期定为2019年4月30日。请贵司于交接日期前，按《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十四条，向业主委员会移交以下相关资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好交接工作：(一）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备等物品；(二）物业管理服务期间配置的固定设施设备；(三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;(四）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料，已代收的服务费用、预收的物业服务费用或装修押金等其他应当移交的财物；(五）移交管理期间主要财务资料的复印件；(六）业主房屋产权清册（含商铺、车位）等相关资料；(七）其他应当移交的资料和财物。附件一：《关于公示对物业选聘进行表决结果的通知》附件二：《关于〈上誉花园物业选聘〉表决决定的公告》等。同日,被告与万科公司签订《上誉花园物业服务委托合同》，约定由被告委托万科公司对广州市越秀区天河路45号之9-25号进行物业管理，期限自2019年4月18日至2022年4月17日。另查明：2019年2月20日，天伦公司向本院提起诉讼，请求：1.确认被告（即本案被告）发出的《关于物业合同不自动续约的函》无效；2.确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。本院于2019年6月21日做出（2019）粤0104民初9307号民事判决：驳回原告广州天伦物业管理有限公司的诉讼请求。天伦公司不服上述判决向广州市中级人民法院提起了上诉，广州市中级人民法院于2019年8月15日做出（2019）粤01民终14474号民事判决：驳回上诉，维持原判。该二审判决书的部分内容为：……本院二审期间……上誉花园业委会提交了以下证据：《越秀区物业管理行政执行责令改正违法行为通知书》，该证据拟证明因天伦公司违法拒不退出上誉花园小区，广州市越秀区房屋管理局物业管理科于2019年6月26日作出行政决定，责令天伦公司于2019年7月7日退出上誉花园物业管理区域。天伦公司认为：对该证据形式上的真实性予以确认，不确认其关联性，该函件是在《关于物业服务合同不自动续签的函》发出之后作出，天伦公司收到该通知书后就立即向房管局提出异议了，相关行政复议正在处理中……。本院认为：被告基于与天伦公司签订的《上誉花园物业服务委托合同》的期限在2018年12月31日届满，在2018年10月24日向天伦公司发出《关于物业服务合同不自动续约的函》，之后召开业主大会，对于招投标选聘物业服务企业进行投票，得到双过半通过，因此，被告针对该活动所发出的一系列函件，都是在得到业主大会的授权而进行。另《关于物业服务合同不自动续约的函》已由生效法律文书确认为有效，故原告请求确认被告发出的《关于物业服务合同不自动续约的函》无效并请求撤销被告所发出的一系列函件理由不成立，本院均不予支持。综上所述，依照，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第一款、第十五条第（一）、（二）、（三）项的规定，判决如下：驳回原告广州高田投资有限公司的全部诉讼请求。本案本诉受理费100元，由原告广州高田投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省广州市中级人民法院预交受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  蔡永辉人民陪审员  朱铭沛人民陪审员  罗晓芬二０一九年十月二十八日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭