广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初29277号原告刘为明，男，1980年2月1日出生，汉族。委托诉讼代理人颜业祺，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人杨峰，广东瀛尊律师事务所实习律师。被告文学林，男，1978年8月16日出生，汉族。委托诉讼代理人林嘉鼎，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人贺奇琦，广东普罗米修（龙岗）律师事务所实习律师。原告刘为明诉被告文学林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜业祺、被告的委托代理人林嘉鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年8月18日，原告与案外人王金芳签订《转让合同书》，约定原告以35万元的价格受让的汽车美容店，案外人王金芳应协助原告与汽车美容店所使用商铺的出租方签订为期5年的租赁合同，并约定原告应向出租方支付转让附加费5万元（签订受让合同前已和出租方协商过租赁期限延长的事宜，出租方提出要额外支付5万元才同意）。原告按约定支付了35万元的转让款，并取得了涉案汽车美容店的资产及经营权。原告受让上述汽车美容店时，107号商铺的剩余租赁期限为三年左右，原告因长期经营的需要，提出要求租赁期限延长至五年并以原告的名义重新签订租赁合同，被告提出需要原告支付5万元的转让附加费才同意。2015年8月20日原告向被告支付了5万元转让附加费。2018年9月1日，原、被告双方签订了《店铺租赁使用合同书》，约定被告将上述铺位出租给原告，租期为5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日，租金为每月3.2万元，原告应向被告支付租赁保证金6.4万元。前述合同签订后，原告根据合同约定履行了全部义务。2017年11月7日起，原告陆续收到深圳市中级人民法院（2016）粤03执恢105号案件的执行裁定书、协助执行通知书、通知书等法律文书，原告才知道107号店铺己于2011年2月24日抵押给案外人兴业银行股份有限公司深圳分行（以下简称“兴业银行”），并由深圳市福田区人民法院查封至2017年9月22日。因兴业银行实现抵押权，该107号店铺所有权己强制转让给买受人贾志宇，原告与被告的租赁合同对贾志宇不具有约束力。原告知悉上述情形之后，一直与被告沟通，要求被告解决租赁合同后续履行遇到的障碍，但被告并未解决。原告不得不与新的产权人贾志宇进行协商租赁事宜，但由于贾志宇提出租金按每月5万元计算，超出原告的承担能力，协商无法达成一致之后，由于新的产权方拟切断107店铺的电源，原告不得不于2017年12月22日与贾志宇方签订了关于限期搬离锦文阁107铺的协议，并最终被迫于2017年12月30日搬离了该店铺。原告受让106号及107号店铺后，为了长期经营，对店铺进行了全面的改造装修，花费了装修费用288896元，其中107号店铺花费201909元。后因原告被迫搬离107号店铺，必须聘请装修公司对106号及107号铺进行分割及重新装修，花费装修费用3.9万余元。因场地变小，原告部分设备作废处理，损失人民币5.61万元。现因被告将已抵押且被查封的107号店铺出租给原告，且未告知，导致原告不能继续使用涉案的107号店铺，导致原告遭受巨额损失，前期的经营投入全部作废，原告支出的转让费、装修费、设备投入等全部无法收回。综上，原、被告双方租赁合同关系成立并合法有效，原告己经按照合同约定履行全部义务，由于被告隐瞒了房屋出租前已被查封的事实，且在出租店铺时未通过书面形式告知原告上述店铺设有抵押权，导致原告无法继续租赁使用该房屋，导致原告损失。依据相关法律规定，原告诉至法院请求判令：1、确认原、被告双方签订的《商铺租赁使用合同书》已于2017年12月30日解除；2、被告向原告退还租赁保证金64000元以及转让附加费50000元；3、被告赔偿原告损失299294元（其中转让费损失96325元，原装修损失107869元，搬迁装修损失39000元，设备损失56100元）；4、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、被告与案外人董林丽于2011年签订房屋租赁合同并办理登记备案手续及律师见证，该合同约定涉案房屋原所有权人将涉案房屋出租给被告，租期为十五年，上述房屋租赁合同是双方真是意思表示，该合同约定被告可将涉案房屋全部或部分转租给他人，故而被告对涉案房屋享有出租、转租权。原、被告签订店铺租赁使用合同书，约定的期限在被告承租的有效期内，并且原告也实际使用涉案房屋，被告对出租的行为无过错。原告在诉状中称被告隐瞒房屋在出租前已经被查封的事实不属实，被告承租涉案房屋时没有发生查封，被告也支付了长期的租金，被告有出租、转租的权利，在未依法认定租赁合同无效的前提下，被告的承租权、转租权受法律保护，故此，原、被告之间签订的合同，被告并无过错。根据双方签订的合同约定，被告不应承担原告诉称的法律责任。2、原告要求退还租赁保证金及第二、三、四项诉讼请求没有事实及法律依据。原告没有证据证实其主张。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2011年11月30日，被告与案外人董林丽签订《房屋租赁使用合同书》约定，被告承租董林丽名下107号商铺，租赁期间为2012年2月1日至2027年1月31日止。2015年8月18日，原告刘为明与案外人王金芳签订《转让合同书》，约定王金芳将其经营的铺位的汽车美容店转让给原告，转让价格为350000元。合同第三款第4点约定，因房屋展期到五年租期业主（被告）所收的另外人民币伍万元附加费，不在转让费之列，由原告在签订租赁协议时自行支付给业主（被告）。2015年8月20日，原告与案外人黎玉华签订《房地产租赁合同书》约定，黎玉华将其名下106号商铺出租给原告。租赁面积为105.67平方米。租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日止。2015年9月1日，原告与被告签订《店铺租赁使用合同书》约定，被告将107号商铺转租给原告。租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日止。租赁面积为245.24平方米。《店铺租赁使用合同书》第四条约定，租金按每月32000元整收取，于当月5号之前付清。签订本合同后被告向原告收取64000元整作为房屋租赁保证金，合同正常期满后押金无息退还。当日，被告将107号商铺交付给原告使用。2017年9月22日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03执恢105号之一执行裁定书裁定，因涉案107号商铺的产权人董林丽发生借款合同纠纷，涉案房产经网络司法变卖，转让给案外人贾志宇所有。所有权自裁定送达贾志宇时起转移。2017年12月6日，深圳市中级人民法院向原、被告发出（2016）粤03执恢105号通知书，载明：“本院查明：上述房产系本案抵押物，已于2011年2月24日抵押给申请执行人兴业银行股份有限公司深圳分行，并由福田区人民法院查封至2017年9月22日。2012年8月24日，被执行人董林丽未经申请执行人兴业银行股份有限公司深圳分行同意，将上述房产出租给文学林。2015年8月20日，文学林又擅自将上述查封房产出租给刘为明”，并认为“本案中上述房产设定抵押在前，发生租赁在后，承租人文学林在查封期间，未经查封法院准许，擅自将查封房产转租给刘为明使用，所签订的租赁合同对新的产权人贾志宇不具有约束力。因此，本院认为上述房产存在的租赁合同关系应当依法予以除去，并将追究文学林妨害执行的法律责任”。原告收到上述法律文书后，就涉案107号商铺的后续事宜及赔偿问题与被告进行协商，未得到解决。期间，原告就涉案107号商铺的续租问题与新产权人贾志宇协商。因双方未协商一致，原告与贾志宇于2017年12月12日签订《关于限期搬离锦文阁107铺的协议》约定，原告不再续租107号商铺，并限期搬离。据原告陈述，其已于2017年12月30日搬离涉案107号商铺。另查明：一、被告确认收到原告租赁押金64000元及50000元转让费，但主张50000元的性质为解除原租赁合同以及财务成本增加的补偿费。二、原告与案外人深圳市建工装饰设计工程有限公司（以下简称建工公司）于2015年9月1日签订《装修工程施工合同》，约定对涉案106、107号铺进行装修，工程造价为132690元，承包方式为包工包料（仅限报价单所列项目）。具体付款方式为：合同签订后即付预付款92883元，工程竣工验收后结清尾款33172.5元，工程质保金6634.5元在工程竣工验收后六个月结清。原告与建工公司于2015年12月27日又签订了《得朋宝马专修增加工程》，约定增加工程总价48272元。根据原告提交的其本人的招商银行户口历史交易明细表及其借用刘为春的平安银行个人账户汇总信息清单显示：原告于2015年9月7日向建工公司转账支付53076元；2015年9月17日向建工公司转账支付39807元；2015年10月4日向建工公司转账支付48272元；2016年1月28日向建工公司转账支付16704.2元及33172.5元；2016年8月10日向案外人王成云支付10500元作为消防申报工程款；2017年5月1日向案外人胡浩支付6634.5元作为垫付装修尾款。上述转账装修款项合计为197666.2元，消防工程款项为10500元。三、原告与案外人深圳市城顺发装饰设计工程有限公司（以下简称城顺发公司）于2018年1月3日签订《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，约定城顺发公司对涉案106号铺进行隔墙改造，工程造价决算总计为37051.1元（不含税金）。根据原告提交的其本人的招商银行户口历史交易明细表显示：原告于2018年1月5日向城顺发公司转账支付15000元；2018年1月17日向城顺发公司转账支付15000元及1937元；2018年2月11日向城顺发公司转账支付6000元。上述转账款项合计37937元。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《店铺租赁使用合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。根据查明事实，涉案107号商铺是被告从原所有权人董林丽处承租而来，转租给原告使用。现根据深圳市中级人民法院相关法律文书显示，贾志宇成为涉案商铺新的所有权人，原、被告之间的租赁合同对贾志宇不具有拘束力。原告后与贾志宇协商租赁事宜未果，贾志宇要求原告限期搬离。在此情形下，被告转租涉案房产的权利基础已经丧失，涉案转租合同客观上无法继续履行。原告据此主张解除涉案租赁合同，系合法行使合同的解除权。关于涉案租赁合同解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据原告提交的被告认可的微信聊天记录显示，原告收到107号商铺所有权人变更的法律文书后，一直与被告就解决方案进行协商，直到2017年12月23日17点58分，原告向被告发出微信通知如下：“文总下午好，自新业主拿到产权后多次到店主张权益，法院也曾两度到店下达通知，新业主并提出下一步断水断电限期搬离，已经影响到店面客户和员工。为不进一步影响店面经营，公司管理层召集投资人会议磋商：考虑目前新业主过高租金要求和较短的租期条件，店面无法承受继续经营，以店面也没有时间与新业主持久僵持下去，最终决定店面缩小经营规模，安排时间有序退场，并就当初107铺出租房未明确告知房屋存在潜在风险无法履行足月而导致承租人投资损失予以追偿。昨天新业主又到店主张收回房子，并要求限期搬离。为不中断店面正常经营，经过沟通最终与新业主达成《限期搬离107铺协议》。后续文总可以通过法律主张你的权益，也看文总什么时间方便沟通我们的投资损失事宜？目前的状况也不是我们所有人愿意见到的，感谢文总一直以来的支持”。该微信内容已经明确表明了解除涉案107号商铺租赁合同的意思表示，故本院认定，双方之间的《店铺租赁使用合同书》已于2017年12月23日解除。关于被告是否向原告返还租赁保证金和转让附加费。涉案合同因被告违约而解除，原告请求返还租赁履约保证金64000元，本院依法予以支持。关于转让附加费50000元。被告主张该50000元为解除原租赁合同以及财务成本增加的补偿费，但原告与王金芳签订的《转让合同书》中已经明确该笔费用为房屋展期到五年租期被告所收的附加费，故本院对被告的主张不予采信。本院根据合同的实际履行情况，酌定被告向原告返还转让附加费27500元。关于被告赔偿损失的数额。本院认为，因提供合法适租的房产系出租人的义务，现涉案租赁合同因被告违约而解除，原告有权要求被告赔偿相应的损失。原告主张其损失构成为转让费损失96325元、原装修损失107869元、搬迁装修损失39051.1元及设备损失56100元，合计299294元。关于装修损失。原告提交的《装修工程施工合同》、《得朋宝马专修增加工程》及银行转账支付凭证基本能相互印证，本院对该证据予以采信，认定原告支付装修工程款197666.2元。原告另提交了注明“得朋宝马汽车维修文锦阁店”消防工程款收款收据（编号1202575）一张，与向案外人王成云支付10500元消防申报工程款的银行转账支付凭证能相互印证，故本院对该笔费用亦予以确认。此外，原告提交了一组收款收据、销售单以证明其购买了其他装修材料、设施设备，本院认为，原告提交的收款收据、销售单，系由案外人出具且均非购销发票，亦未提供任何支付凭证，难以确定其与涉案商铺装修的关联性，本院对此不予采纳。综上，原告对承租的106、107商铺支付装修、消防工程费用总计208166.2元，本院根据合同实际履行情况、两商铺的面积比例以及租赁期限折旧等因素，酌定被告赔偿原告装修损失80000元。关于转让费损失。因转让费350000元系原告向王金芳支付，并非本案被告收取，原告请求被告支付转让费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于设备折价损失。原告提交的搬迁处理的设备清单为其自行制作，亦未提交任何设备购买及折价处理的交易凭证予以佐证，故其主张设备折价处理损失56100元，本院不予支持。关于搬迁装修损失。原告提交的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》及银行转账交易明细能证明原告搬离107号商铺后，对两商铺进行了隔墙改造，且原告为此支付搬迁改造装修费用37937元。因隔墙装修工程亦为原告继续经营106号商铺的需要，故本院酌定被告赔偿原告50%的装修费用，即18968.5元。综上，被告须赔偿原告装修、搬迁改造装修费用损失总计98968.5元（80000+18968.5），对原告诉求中的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘为明与被告文学林于2015年9月1日签订的《店铺租赁使用合同书》于2017年12月23日解除；二、被告文学林应在本判决生效之日起十日内，向原告刘为明赔偿装修、搬迁改造装修损失98968.5元；三、被告文学林应在本判决生效之日起十日内，向原告刘为明返还租赁保证金64000元；四、被告文学林应在本判决生效之日起十日内，向原告刘为明返还转让费27500元；五、驳回原告刘为明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7499元（已由原告预交），由原告刘为明负担4097元，被告文学林负担3402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 肖  晓  璐二〇一九年十月十一日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。