四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7685号 原告（反诉被告）：何永连，女，1981年9月3出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：单毅，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯静，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王丹，女，1995年4月6日，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：夏海波，四川川蓉律师事务所律师。 第三人：谭林，男，1977年9月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 第三人：资阳农村商业银行股份有限公司小院支行。住所地：四川省资阳市雁江区小院镇西大街99、101、103号。 负责人：叶辉。 原告何永连与被告王丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，根据原告何永连的申请，本院依法追加谭林和资阳农村商业银行股份有限公司小院支行（简称资阳农商行小院支行）作为第三人参加诉讼；同时，被告王丹向本院提出反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，本诉和反诉案件公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）何永连的委托诉讼代理人单毅、侯静，被告（反诉原告）王丹及其委托诉讼代理人夏海波，第三人谭林到庭参加诉讼。第三人资阳农商行小院支行经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何永连向本院提出本诉诉讼请求：1．判令撤销谭林代何永连与王丹于2018年5月16日签订的《成都市存量房买卖合同》；2．判令王丹于判决生效之日起五日内清偿完毕向资阳农商行小院支行所借贷款本金和利息；如王丹逾期未履行上述义务，何永连在王丹逾期之日起三十日内代王丹向资阳农商行小院支行清偿王丹所借的贷款本金和利息，何永连代王丹清偿的贷款本金和利息（含罚息）有权向王丹追偿；3．判令王丹在上述贷款本息清偿完毕之日起五日内，协助资阳农商行小院支行办理成都市锦江区海椒市街x号［权证号：川（2018）成都市不动产权第x号］的注销抵押登记，并承担办理注销抵押登记产生的全部费用；4．判令王丹在案涉房屋抵押权涤除起五日内，协助何永连将该房屋恢复登记至何永连名下，并承担变更登记所产生的全部费用；5．案件受理费、保全费等费由王丹承担。事实和理由：2015年11月，蒋森林与何永连共同向谭林借款。2015年11月24日，谭林为保障还款要求何永连以其所有的位于成都市锦江区房屋为其借款提供抵押担保，何永连同意并办理了抵押登记。同日，为进一步保障还款，何永连在谭林的强烈要求下与谭林前往四川省成都市国力公证处，在公证员面前，何永连向谭林出具了《委托书》，委托谭林代为办理案涉房屋产权交易相关事宜。2015年11月26日，谭林领取了他项权证书并扣留了案涉房屋不动产登记证书。2018年5月16日，谭林未告知何永连所有交易细节的情况下，与王丹签订了《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋出卖给王丹，现案涉房屋已过户登记至王丹名下。何永连认为，谭林利用其优势地位代何永连与王丹签订的《成都市存量房买卖合同》在签订过程中存在重大误解的情形，订立合同显示公平。据此，何永连为了保护自身的合法权益，提起诉讼。 王丹向本院提出反诉诉讼请求：1．判令何永连立即向王丹交付位于锦江区的房屋；2．判令何永连向王丹支付房屋占用费21000元（自2018年6月起，按月1500元，暂计算至2019年7月，实际计算至何永连交付之日止）；3．本案诉讼费由何永连承担。事实和理由：2018年5月16日，王丹与何永连协商一致签订《成都市存量房买卖合同》［成存房买（自2018）第935417号］，合同约定王丹以300000元的价格购买何永连单独所有的位于成都市锦江区房屋，王丹向何永连支付了全部购房款，并于2018年5月16日办理了房屋产权变更登记手续，但何永连一直未向王丹交付案涉房屋，王丹多次向何永连要求交付房屋，何永连均予以拒绝。综上，何永连的行为严重侵害了王丹的合法权益，特提起反诉。 王丹针对本诉辩称，1．根据公证书，谭林有权代理出卖何永连的房屋，何永连与王丹签订房屋买卖合同，不存在显失公平或者重大误解的情形，且何永连行驶撤销权已经超过了除斥期间；2．何永连的第2、3项诉讼请求，系王丹与资阳农商行小院支行之间的金融借款合同关系，与本案无关，何永连没有义务也没有权利代王丹归还银行的本金和利息。请求驳回何永连的全部诉讼请求。 何永连针对反诉辩称，王丹在明知授权委托书中没有进行定价授权，在明知交易成交价明显低于市场公允的市场价格，在明知谭林系何永连的债权人和案涉房屋抵押权人的情况下，在明知这一交易并非正常的房屋买卖交易的前提下，利用了何永连对于整个交易细节不知情，谭林并未将交易的细节向何永连披露的有利地位，利用了何永连对本次交易缺乏判断的基础的前提下，进行了本次交易，其行为导致本次交易显失公平和违反等价原则，合同依法应当予以撤销，故王丹请求何永连交付案涉房屋的诉讼请求没有事实和法律依据。对于王丹的第2项诉讼请求，因该房屋系何永连所有，买卖合同被撤销后，王丹诉请支付该款项没有事实和法律依据。 谭林陈述，何永连和蒋森林借款后未归还，谭林有权处置何永连的抵押房产，王丹支付的购房款用于冲抵的何永连未归还的借款。由于办理过户手续时，何永连的丈夫蒋森林在场，所以事后没有告诉何永连。 资阳农商行小院支行未出庭参加诉讼，也未陈述意见和提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年11月24日，何永连与谭林签订《借款协议》，约定何永连向谭林借款550000元；借款期限为2015年11月24日至2016年6月30日；何永连以其所有的位于成都市锦江区房屋（建筑面积62.55平方米）提供抵押担保。同日，何永连向谭林出具《委托书》，载明何永连委托谭林代为办理下列事宜：1．办理上述房产还款的相关一切事宜（包括提出还款申请、缴纳相关费用、领取产权证）；2．到房产管理部门办理上述房产的注销抵押登记、注销顺位抵押登记手续、并领取注销抵押后的产权证相关事宜；3．查询上述房屋档案，出售上述房产，签订上述房产的买卖合同，支付房产买卖过户相关税费；收取售房款，办理上述房屋专项维修资金的缴纳及转移过户并与中介机构协商签订相关文件；4．到房产管理部门办理上述房产买卖产权交易过户的相关手续；5．办理并领取国有土地使用证，领证后协助买方到国土管理部门办理上述房产的国有土地使用权的转移过户登记的相关手续；6．如遇买方为按揭房，受托人有权办理上述房产按揭的一切相关手续，或者以受托人的名义开户并激活账户及银行卡，收取上述房产的首付款及按揭购房款；7．依法向税务机关申请及办理免征营业税、个人所得税的相关手续，办理领取购房补贴的相关事宜。2015年11月26日，双方办理了案涉房屋的抵押登记，谭林取得了《他项权证》（他权1477277）。2015年11月27日，双方在四川省成都市国力公证处对上述《委托书》办理了公证。 2018年5月16日，谭林作为何永连的委托代理人，与王丹签订《成都市存量房买卖合同》，约定何永连将案涉房屋以300000元价格出售给王丹。之后，王丹向谭林支付了购房款。2018年5月21日，谭林与王丹共同办理了案涉房屋过户登记手续，王丹取得房屋不动产权证书［川（2018）成都市不动产权第0171859号］。2018年5月23日，王丹以案涉房屋作抵押担保，向资阳农商行小院支行金融借款460000元，并办理了抵押登记。 另查明，案涉房屋一直由何永连居住使用至今。2019年5月31日，何永连向公安机关报警，接警内容记载：“何永连2019年5月31日16时报案称，2019年5月29日10时11分接到自称是王丹的律师打来的电话，说王丹买了我的房子（海椒市街13号5栋3单元6楼18号）一年多了，叫我搬出去，因为我根本不知道，所以来报警”。 以上事实，有当事人的身份证明材料、《借款协议》、《委托书》、《公证书》、《成都市存量房买卖合同》、不动产权证、不动产登记信息查询摘要等证据以及当事人的当庭陈述在案为证。 本院认为，虽然何永连与谭林存在债权债务关系，何永连以其自有的位于成都市海椒市产对其债务提供抵押担保并办理了抵押登记，但对双方同时签订的《委托书》，无证据表明不是双方的真实意思表示，且《委托书》约定的内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。谭林作为何永连出售房屋的委托代理人，在何永连的授权范围内与王丹签订《成都市存量房买卖合同》，王丹事前知道谭林与何永连的委托代理关系，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同有效且直接对何永连、王丹具有约束力。下面对本案争议的问题分别阐述如下： 1、关于撤销权行使的期限问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”规定，何永连向谭林出具《委托书》的时间为2015年11月24日，谭林与王丹签订《成都市存量房买卖合同》的时间为2018年5月16日，根据当事人的陈述，谭林并未将签订房屋买卖合同的情况告知何永连，也无相应证据证明何永连于2018年5月16日已知道合同签订的事实，又根据何永连于2019年5月31日向公安机关报警的登记，其自认于2019年5月29日知道案涉房屋被出售的事实，故本院认定其可以行使撤销权的起始时间为2019年5月29日。以此计算，截止起诉时，何永连行使撤销权的时间并未超过上述法律规定。故王丹提出何永连行驶撤销权已经超过了除斥期间的主张，本院不予支持。 2、关于《成都市存量房买卖合同》是否应当被撤销的问题。何永连作为合同相对方，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，如果订立的合同存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平等情形时，有权请求撤销。本案中，何永连向谭林出具的《委托书》明确授权谭林具有代为出售房屋、收取售房款、办理过户手续等权利，且对房屋出售价格无约定或限制，案涉房屋被谭林代为出售的事实对何永连而言不存在重大误解的情形；王丹根据《委托书》有理由相信签订的《成都市存量房买卖合同》是何永连自愿的真实意思表示，并无证据表明王丹在签订合同时知道何永连不知情，故王丹应属善意受让人。关于显失公平，何永连提出房屋售价明显低于市场价格的主张缺乏事实依据，房屋价格是谭林所定，如果何永连认为房屋出售价格偏低，也是其与谭林之间的事情，王丹对此并无过错，若何永连认为谭林在代理其签订合同时存在过错而给其造成了损害，可另案主张权利；但对于何永连与王丹之间，不能因为交易偏低就认定是显失公平。庭审中，何永连还提出谭林与王丹恶意串通的主张，但未提交证据予以证明，对此本院不予支持。据此，何永连提出订立的合同存在重大误解、显失公平等情形的主张不成立，请求撤销合同的诉讼请求，本院不予支持。王丹取得房屋产权是基于《成都市存量房买卖合同》，且已完成过户登记，是善意取得人，何永连要求王丹将房屋恢复办理登记至何永连名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 3、关于何永连提出王丹清偿或由何永连代为清偿王丹与资阳农商行小院支行金融借款本金和利息的问题。本院认为，王丹与资阳农商行小院支行之间的金融借款合同关系，与何永连无法律上的直接利害关系，何永连提出的此项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 4、关于何永连交付房屋及支付房屋占用费的问题。交付房屋，是房屋买卖合同中出卖方的义务。本案中，合同未约定交付房屋的具体时间，在王丹履行了付款义务且合同对房屋交付未具体约定的情况下，王丹可根据具体情况随时要求何永连交付房屋，此即符合公平原则，又符合交易习惯，故王丹要求何永连交付房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。案涉房屋已于2018年5月21日登记至王丹名下，依照《中华人民共和国物权法》规定，王丹是所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。在何永连应交付而未交付期间，王丹有权要求其支付房屋占用费以补偿损失。王丹要求按每月1500元支付房屋占用费，与当前的市场价格基本相符，本院予以同意。由于双方合同中并未约定房屋交付时间，本院认为以王丹向何永连主张权利之日起计算为宜。根据查明的事实，王丹委托律师已于2019年5月29日通知何永连交付房屋，故本院认定何永连应支付的房屋占用费为每月1500元，自2019年5月30日起计算至实际交付房屋时止。 综上所述，王丹提出的交付房屋以及部分支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持；王丹多主张的房屋占用费以及何永连提出的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百零二条,《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）何永连于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王丹交付位于四川省成都市锦江区房屋； 二、原告（反诉被告）何永连于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王丹支付房屋占用费（自2019年5月30日起，按每月1500元的标准计算至实际交付房屋时止）； 三、驳回原告（反诉被告）何永连的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取6400元，保全费5000元，反诉案件受理费减半收取6505元，由原告（反诉被告）何永连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李彤 二〇一九年十月十四日 书记员  干家