上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12814号原告：上海锦龙物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：许经锡，董事长。委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖，上海市晨升律师事务所律师。被告：旭特安和美科技(上海)股份有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高如芹，总经理。委托诉讼代理人：涂茜，上海文飞永律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭辉，上海文飞永律师事务所律师。原告上海锦龙物业管理有限公司与被告旭特安和美科技(上海)股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月28日、同年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李璐佳、李颖，被告的委托诉讼代理人涂茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海锦龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的自2018年4月至2019年8月期间的物业费215,434.90元；二、判令被告支付原告滞纳金(按应缴费用每日千分之三计算至判决生效之日止)。诉讼中，原告将第二项诉讼标的明确为58,027.97元(按应交费用的日千分之一计算)。事实和理由：2014年5月，原告受开发商上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司委托，为上海好明电子科技有限公司(以下简称好明公司)实际使用的上海市松江区莘砖公路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX室提供物业管理服务。2018年3月之前的物业管理费为每月每平方米11.27元，之后物业管理费为每月每平方米13.3元。2015年12月21日，因公司发展需要，好明公司所有对外业务合并至被告，因此，好明公司与原告签订的《物业管理服务协议》中应尽义务由被告承担，但经原告多次催收，被告自2018年4月起拖欠租金至今。现原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告旭特安和美科技(上海)股份有限公司辩称：同意按照物业费收费标准每平方米11.27元向原告交付物业费，对原告擅自提高的每平方米13.30元物业费收费标准，被告不予认可，也不同意承担滞纳金。本院经审理认定事实如下：原、被告双方对以下事实没有争议。原告系位于上海市松江区新桥镇莘砖公路XXX号上海漕河泾开发区松江高科技园二期(1)工业园区的物业服务单位，好明公司系该工业园区内第34幢1001室(建筑面积369.05平方米)、1002室(建筑面积365.43平方米)、1004室(建筑面积218.35平方米)工业厂房的业主，于2018年6月7日取得沪(2018)松字不动产权第019149号权证，合计建筑面积952.83平方米。2014年5月12日，原告与好明公司签订《松江高科二期物业管理服务协议》，约定由原告为好明公司提供物业服务义务，好明公司自2014年5月15日起计付物业费，逾期交纳的，自逾期之日起，按日交纳应交费用千分之三滞纳金。2015年12月21日，好明公司与被告共同签订《致上海好明电子科技有限公司客户》书，载明“因公司发展需要，自2015年12月22日原上海好明电子科技有限公司所有对外业务合并至旭特安和美科技(上海)股份有限公司”。之后，一直由被告向原告交纳物业费，并已经按原合同约定的物业费收费标准11.27元付清了2018年3月底前的物业费。自2018年4月起，原告要求被告按照调整后的每平方米13.3元收费标准交付物业费，但被告认为原告提高收费标准不符合法律程序，至今尚未向原告支付自2018年4月之后的物业费，原告催讨未果，曾经于2018年11月21日向本院提起诉讼，后于2019年5月13日撤诉。现原告以其诉称的事由，提起本次诉讼。原、被告双方争议的事实是：原告将物业费收费标准自每平方米11.27元调整到每平方米13.3元是否合法。原告围绕争议的事实提供的证据及被告的质证意见如下：第一组证据。原告与开发商上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司签订的《物业服务合同》四份，证明原告系园区前期物业服务单位，双方约定的物业服务期限自2013年7月至2020年2月止。被告对该证据的真实性无异议，但认为其已经按照2016版合同第七条第(二)项规定的物业费收费标准每平方米11.27元履行了支付物业费义务，对2018版合同规定的物业费收费标准每平方米13.30元不予认可。第二组证据。1、原告与好明公司于2014年5月12日签订的《松江高科二期物业管理服务协议》，证明原告依据该协议第二十二条的规定，可将调价方案报请园区批准，对物业服务费作相应调整。被告对该证据真实性予以确认，对证明的事实不持异议。2、《松江高科二期物业管理规约》，证明原告依据该规约第六十二条的规定，可报请园区批准，对物业服务费作相应调整。被告认为该规约系原告与上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司单方制作，其不予认可，且也没有收到该规约。第三组证据。《物业费调整告知书签收表》、《上海锦龙物业管理有限公司4月调价后已缴费明细》表。证明2018年4月1日，园区物业费调整的情况说明，已有三分之二以上业主签字同意，已按新收费标准交费的业主及建筑面积均已超过三分之二。被告认为对《物业费调整告知书签收表》其无法核实业主签名的真实性，由法庭进行审核。对已缴费明细表由原告自行制作，被告不予认可。第四组证据。《上海市不动产登记薄》、《备忘录》。证明园区共有业主68户(总建筑面积156,505.73平方米)，其中54户业主已与原告签订同意物业费调整的备忘录，实际已有59户业主(合计建筑面积149,967.46平方米)按新收费标准交纳了物业费，尚有包括被告在内的9户业主(总建筑面积6,538.27平方米)未按调整后收费标准交纳物业费。被告质证认为该组证据已过举证期限，且一部分业主签署的备忘录时间在2018年4月1日后或者未注明时间，故即使按照调价后的业主同意数超过三分之二，其效力也不及于被告。经审核，原告提供的证据符合真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案原告作为建设单位上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司选聘的上海漕河泾开发区松江高科技园二期(I)园区的前期物业服务单位，对该小区进行物业服务，被告作为该小区的业主应当按约向原告支付物业服务费。现原、被告一致确认被告已经付清截至2018年3月前的物业费，故本院对该节事实予以确认。本案争议焦点是原告与建设单位签订的2018版《物业服务合同》第七条第(二)项对园区内物业费收费标准的约定是否有效。对此，原告提供了其向园区内183户房屋实际使用人送达物业管理费调整的情况说明签收单及园区54户业主与原告签订的同意按新收费标准交纳物业费的备忘录，且有59户业主实际已按调整后的收费标准交纳物业费，该59户业主之物业合计建筑面积为149,967.46平方米，而园区业主总数为68户，园区建筑总面积156,505.73平方米。据此，同意按新收费标准交纳物业费的业主数及合计的建筑专有部分面积已超过园区总业主数及建筑总面积的三分之二，符合《物业管理条例》第十二条第三款规定的数量标准，故该物业合同约定的物业费的收费标准应当认定有效，对全体业主具有约束力，被告应当按照该合同约定的办公楼收费标准每平方米13.30元交纳物业费。然而，经原告以律师函催讨及诉讼方式向被告主张物业费，被告至今拒绝支付，故应当承担违约责任，向原告支付逾期付款滞纳金。对原告主张的滞纳金，根据原告与好明电子公司签订的《松江高科二期物业管理服务协议》第五条约定，每月10日前交纳当月物业费，逾期交纳的，自逾期之日起，按日交纳应交费用千分之三滞纳金，诉讼中，原告自愿降低滞纳金计算标准为日千分之一，主张滞纳金58,027.97元，于法不悖，本院予以准许。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告旭特安和美科技(上海)股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司自2014年4月至2019年8月期间物业服务费215,434.90元；二、被告旭特安和美科技(上海)股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司逾期交纳物业费的滞纳金58,027.97元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,402元，减半收取2,701元，由被告旭特安和美科技(上海)股份有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇一九年十月三十日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。