广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初21449号 原告：张国明，男，1965年10月16日出生，汉族，身份证住址广州市天河区， 委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玄斐，广东太平洋律师事务所律师。 被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。 法定代表人：林远兴，董事长。 委托诉讼代理人：胡开欣，该司工作人员。 原告张国明与被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）商品房买卖纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张国明及其委托诉讼代理人毛楚龙、黄玄斐。被告恒安公司的委托诉讼代理人胡开欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张国明向本院提出诉讼请求：1、判令双方继续履行商品房买卖合同；2、判令被告恒安公司于本判决生效之日后十日内协助原告办理位于广州市白云区新广从公路西侧、白云机场东侧云山锦绣家园A2栋904房（现地址：广州市白云区金信路云锦街253号904房）的不动产权证；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2010年12月17日，原、被告双方签订了《认购书》，约定原告以总价1593010元，首付803010元，银行按揭79万元的方式购买涉案房屋。随后，原告陆续支付了803010元。后因被告的原因无法办理按揭手续，余款未付。直至2018年4月28日应被告要求向其指定的公司支付了其中房款5万元。2019年4月21日经广州市税务稽查局协调，被告同意原告以代为缴纳税款的方式支付余下74万元房款。原告应被告的要求于2011年8月6日收楼，并开始居住在该房屋至今，被告一直没有为原告向房屋登记机关申请办理不动产权证。特此，原告向法院提起诉讼。 被告广州市恒安房地产开发有限公司辩称：一、不动产登记暂行条例规定没有办理首次登记的，不得办理转移登记。上述为强制性法规，不得违背。原告要求被告协助办理不动产权证，实质是要求被告办理房屋的转移登记。由于补交土地出让金的问题没有解决，政府暂停为涉案项目办理大确权手续。在上述情况下，无法办理转移登记。二、根据情势变更原则，原告应当根据法律规定调整房屋单价。本案项目需要补交土地出让金1.1亿元。这一因素是双方签订合同时无法预见、无法控制的因素。原告认购涉案房屋时，单价仅为1万元/平方米，现已升值到5、6万元/平方米。被告认为只有调升房价才显得公平合理。三、根据房管部门阳光家缘显示，涉案房屋被查封，不能办理过户登记。四、原告只有符合限购政策才可以办理房产证。五、因政府原因无法办证，双方的合同无法履行，双方可以解除合同。如果原告认为其合同目的无法实现，可以申请解除合同。 经审理查明： 2010年12月17日，张国明（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定乙方认购云山锦绣家园自编A1-A5栋A2栋904号房，建筑面积83.36平方米，优惠后总房价为1593010元。乙方需承担包括物业专项维修基金，契税，印花税，《商品房买卖合同》预约登记费，测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计25742元。后张国明向恒安公司陆续支付了全部购房款。 上述认购书签订后，双方一直未签订商品房买卖合同。恒安公司至今未组织办理涉案房地产项目的竣工验收手续。苏少林自收楼后，占有、使用涉案房屋至今。 2019年4月18日，广州市不动产登记中心作出（2019）查询00347号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：暂无云山锦绣家园A2栋904房的有效查封信息，信息核查时间为2019年4月18日。 本院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函本院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。 同年7月11日，广州市房地产档案馆出具《购房资格证明》，证明张国明具有购房资格。 另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，本院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函本院，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。 再查明，2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：云山锦绣花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。 恒安公司不能提供上述预售许可证注明的项目平面图。 经查询，广州市住房和城乡建设局业务数据公示平台“阳光家缘”网站中云山锦绣花园（自编A1-A5栋）项目销控表显示涉案房屋的状态为“未纳入预售”。 根据广州市铁路运输中级人民法院（2016）粤71行终902号行政判决书查明的相关事实，涉案房地产项目存在超规划面积建设、被行政处罚且未按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金的情形。 以上事实，有《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》、收据、复函、《依申请信息公开答复书》、《购房资格证明》、《广东省广州市商品房预售许可证》、销控表、（2016）粤71行终902号行政判决书以及当事人陈述等证据证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方2007年7月21日签订的《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，该认购书签订后，张国明已经支付了全部购房款，恒安公司也已履行主要义务，将涉案房屋交付给张国明使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》、《依申请信息公开答复书》、复函以及广州市国土资源和规划委员会向本院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，故苏少林要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 对于恒安公司的抗辩意见，本院认为，在恒安公司收取了全部购房款、涉案房屋无办证障碍及张国明具有购房资格的事实前提下，恒安公司拒绝协助张国明办证并无法律依据，故本院对其抗辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 于本判决生效之日起三十日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告张国明办理位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋904房的不动产权证。 本案受理费100元，由被告广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 人民陪审员  黄瑞仪 人民陪审员  何就娟 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  林嘉仪 冼颖斯