山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5125号上诉人（原审原告）：宋文君，男，1952年5月9日出生，汉族，无固定职业，住烟台经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：烟台诚信置业有限责任公司，住所地烟台经济技术开发区黄河路9号法定代表人：李惠波，总经理。委托诉讼代理人：曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。上诉人宋文君因与被上诉人烟台诚信置业有限责任公司（以下简称诚信置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。宋文君与诚信置业公司的委托诉讼代理人曲成功参加诉讼。本案现已审理终结。宋文君上诉请求：一、判令诚信置业公司依法补交坐落于烟台市芝罘区土地出让金，并办理该房商品房产权证和国有土地使用权证；二、依法改判支持宋文君诉讼请求或发回重审；三、本案诉讼费用均由诚信置业公司承担。事实和理由：一、一审认定宋文君的诉讼请求与合同约定不符，违背事实和法律。在涉案《商品房买卖合同》中，明确载明合同标的是商品房，且宋文君系按照当时商品房价格购买的涉案房屋，一审诉请为办理商品房的产权证书，一审认定该诉请与《商品房买卖合同》不符，违背事实。一审认定“合同中明确载明了房屋土地用途为医疗用地，故签订合同时宋文君对涉案房屋土地为非住宅用地应是明知的”，既违背事实，有违背法律。涉案合同第十四条第3项的条款用语为“目前”（即非永久），含有准备改变之意。涉案房屋正是由该合同所称的“目前”产权人烟台市工人疗养院转到诚信置业公司名下的。一审将目前认定为永久是错误的。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”诚信置业公司在购买烟台市工人疗养院的涉案房屋时就应当缴纳该房屋的土地出让金，否则即违法。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审依法予以改判，支持宋文君上诉请求。诚信置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。宋文君向一审法院起诉请求：诚信置业公司依约给宋文君办理坐落于烟台市芝罘区闻海公寓（以下简称闻海公寓）1206号商品房和Ｃ1××1号商品房的房产证和国有土地使用权证。庭审中，宋文君明确诉讼请求为：诚信置业公司依约给宋文君办理闻海公寓1206号商品房和Ｃ1××1号商品房住宅性质的不动产权证。一审法院认定事实：2008年6月11日，宋文君和诚信置业公司在签订的合同编号为1206号的《商品房买卖合同》中约定，诚信置业公司将其位于闻海公寓1206号、建筑面积45.61平方米的房屋出售给宋文君。宋文君和诚信置业公司双方议定的房产价格为建筑面积每平方米7159元，房款总计326500元；签约本合同时付清首付款96522元，余款230000元于2008年6月30日前付清。宋文君于2008年7月31日前将房款全部付清的前提下，诚信置业公司将上述商品房交付给宋文君使用。该房屋经综合验收合格之日起120天内办理房屋产权证明，所需费用按国家有关规定，由宋文君和诚信置业公司双方各自承担。诚信置业公司已明确告知宋文君该房屋目前产权登记人为烟台市工人疗养院，该房屋的土地用途为医疗用地，宋文君自愿购得该房屋。同时，该合同附件1载明诚信置业公司承诺于2009年12月31日前办理产权证。同日，宋文君和诚信置业公司在签订的合同编号为Ｃ1××1号的《商品房买卖合同》中约定：诚信置业公司将其位于闻海公寓Ｃ1××1号、建筑面积16.42平方米的房屋出售给宋文君。宋文君和诚信置业公司双方议定的房产价格房款总计56000元，宋文君于签合同之日一次性付清房款56000元。宋文君于2008年7月31日前将房款全部付清的前提下，诚信置业公司将上述商品房交付给宋文君使用。该房屋经综合验收合格之日起120天内办理房屋产权证明，所需费用按国家有关规定，由宋文君和诚信置业公司双方各自承担。诚信置业公司明确告知宋文君该房屋目前产权登记人为烟台市工人疗养院，该房屋的土地用途为医疗用地，宋文君自愿购得该房屋。合同签订后，宋文君向诚信置业公司缴纳了闻海公寓1206号、Ｃ1××1号房产的购房款，诚信置业公司将上述房产交付给宋文君。2018年，诚信置业公司取得坐落于烟台市芝罘区房屋的不动产权证书[证号为鲁（2018）烟台市芝不动产权第0032356号]，证书中载明房屋用途为医疗卫生用地/非住宅，附记处载明了此证包括涉案的1206号房屋。另查，2015年7月23日，宋文君将诚信置业公司诉至一审法院，要求诚信置业公司支付宋文君闻海公寓1206、C1××1号房产的逾期办证违约金107109.98元（自2013年7月23日起以总房款382522为基数以中国人民银行同期贷款利率计算至2015年7月23日止），并继续计算至诚信置业公司实际办证之日止。一审法院立（2015）芝民一初字第715号案。2016年3月11日，一审法院作出（2015）芝民一初字第715号民事判决书，查明：“庭审中，宋文君提交了一审法院2014年10月29日作出的、已发生法律效力的（2012）芝民一初字第620号民事判决书，该判决确认：2010年4月21日，诚信置业公司取得房屋所有权证（烟房权证芝字第××号），房产证载明该楼房规划用途为非住宅，此证包含地下室和167套房屋，坐落地址为烟台市芝罘区。2010年6月30日，诚信置业公司取得了国有土地使用权证（烟国用2010第100361号），土地用途为医疗卫生用地，使用权类型为出让，终止日期为2044年6月8日。该楼房现已具备办理分户登记的条件，已有部分业主办理了房屋所有权证”。认为：“根据已发生法律效力的（2012）芝民一初字第620号民事判决书所确认的事实，涉案的烟台市芝罘区闻海公寓的大房产证和土地使用权证书已登记在诚信置业公司的名下，已有买受人办理了过户登记手续，故涉案房屋具备了办理分户登记的条件。对于闻海公寓1206号房屋，根据双方签订的1206号商品房买卖合同附件1，诚信置业公司应于2009年12月31日前办理产权证，故宋文君请求诚信置业公司就该套房屋按中国人民银行同期贷款利率支付2013年7月23日至2015年7月23日逾期办证违约金之主张，理由正当，予以支持；对于闻海公寓C1××1号房屋，宋文君庭审中自认双方签订的C1××1号商品房买卖合同不包含合同附件1的事实，故诚信置业公司就该房屋的办证义务应以合同第十条约定的“该房屋经综合验收合格之日起120天内办理房屋产权证明”内容为准，本案中宋文君未能举证证明闻海公寓C1××1号房屋已经综合验收合格，故宋文君关于诚信置业公司就该房屋支付逾期办证违约金之主张，证据不足，依法不予支持”。一审法院最终判决诚信置业公司向宋文君支付房屋逾期办证违约金39294.91元（以326522元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2013年7月23日计算至2015年7月23日），并继续计付至诚信置业公司实际办证之日止；驳回宋文君其他诉讼请求。该判决一审生效。本案庭审中，宋文君称：签订合同时的土地性质确实是医疗用地，诚信置业公司当时口头承诺在办证之前变更土地使用的用途，所以宋文君才按照住宅的价格购买了房屋。2013年诚信置业公司通知宋文君办理非住宅性质的产权证，与合同约定不符，宋文君拒绝办理，之后诚信置业公司的营业地变更，宋文君联系不上诚信置业公司。宋文君听说是因诚信置业公司没有补交医疗用地的相关费用，故只能办理非住宅的产权证书，闻海公寓包括了3-8、3-7、3-6三个大证，分属三个不同的对外销售房屋的公司，销售价格是一样的，另两个公司缴纳了相关费用，将医疗用地转为出让土地，业主办理的产权证是住宅性质的产权证。与诚信置业公司签署商品房买卖合同时宋文君是以当时住宅的市场价格购买，结合房屋的设计，涉案的两套房产均是住宅性质，宋文君要求诚信置业公司按照住宅性质办理不动产权证，其中的C1××1号房产在合同上并没有注明是小棚，约定了应办理房屋产权证明，诚信置业公司也未告知宋文君该房产是小棚，故诚信置业公司亦应办理C1201房产的产权证。诚信置业公司表示：签订合同时诚信置业公司未向宋文君口头承诺过变更土地用途，诚信置业公司告知过宋文君C1××1号房屋是小棚不能办证，C即代表储存间的首字母，1206房产所配备的储存间小棚实际标注为1211，1211就是宋文君合同中所涉的C1201。诉讼中，经一审法院向烟台市芝罘区自然资源局不动产登记查询部门查询，坐落于烟台市芝罘区房屋的不动产登记信息为，1206号房屋权利人为本案诚信置业公司，不动产性质为市场化商品房，用途为非住宅，1605号房屋权利人为烟台丰年实业开发有限公司，不动产性质为市场化商品房，用途为住宅；未查询到C1201或1211号房屋的相关信息。经一审法院释明，宋文君明确表示坚持其诉讼请求。一审法院认为，2008年6月11日宋文君和诚信置业公司签订的合同编号为1206号、Ｃ1××1号的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。依据上述《商品房买卖合同》的约定，诚信置业公司应为宋文君办理房屋的产权证书。合同中明确载明了房屋的土地用途为医疗用地，故签订合同时宋文君对涉案房屋所用土地为非住宅用地应是明知的，宋文君虽称诚信置业公司曾承诺会变更土地性质，但诚信置业公司对此不予认可，宋文君亦未能证据证明，故对宋文君该主张一审法院不予采纳。根据庭审调查情况，涉案的闻海公寓1206号房屋现仅能办理非住宅性质的产权证书，闻海公寓C1××1号房屋现不具备办证条件，在一审法院释明后，宋文君仍坚持要求诚信置业公司协助办理上述房屋住宅性质的不动产权证书，宋文君的诉讼请求与合同约定不符，在事实上亦不具备履行条件，对此不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：驳回宋文君的诉讼请求。一审案件受理费100元，由宋文君负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，2008年6月11日宋文君与诚信置业公司签订的合同编号1206号《商品房买卖合同》第十四条第三款明确约定“甲方（诚信置业公司）已明确告知乙方（宋文君）该房屋目前产权人登记人烟台市工人疗养院，该房屋的土地用途为医疗用地，乙方自愿购买”，该约定是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故宋文君在签订《商品房买卖合同》时对涉案房屋所用土地为非住宅用地的事实是明知的。现涉案房屋不具备办理住宅性质不动产权证书的条件，且诚信置业公司未同意变更涉案土地性质，宋文君亦无证据证明诚信置业公司曾承诺为其办理土地性质为住宅用地的权属证书，故一审法院对宋文君的诉请不予支持正确，本院予以确认。综上所述，宋文君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宋文君负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月二十一日书记员  孙晓雯