上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12195号上诉人（原审原告）：姜美萍，女，1962年6月5日生，汉族，住上海市黄埔区。委托诉讼代理人：顾積伟，上海福一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾振华，女，1954年10月25日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王心宇，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：水成宝，男，1955年10月23日生，汉族，住上海市静安区。上诉人姜美萍因与被上诉人顾振华、水成宝房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜美萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》第三条第3款C项约定：该房屋可上市交易时被上诉人协助上诉人办理产权过户手续，以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内由被上诉人配合上诉人办理过户，被上诉人不得以任何理由拖延过户。上诉人认为既然约定了被上诉人不得以任何理由拖延过户，即便协议后有约定的5年过户条款，也不能阻碍上诉人在房屋可以过户时主张过户的权利。另外，在一审中被上诉人明确表示不愿意继续履行合同，已经属于预期违约。根据有关规定，应当责令双方继续履行。一审法院应当参照该规定，做出继续履行的判决。被上诉人也可以提供担保以保证合同继续履行。综上，请求支持上诉人的上诉请求。顾振华辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。水成宝未发表答辩意见。姜美萍向一审法院起诉请求：判令姜美萍、顾振华双方就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖协议》继续履行，顾振华协助将房屋过户至姜美萍名下。一审法院认定事实：2015年2月13日，姜美萍作为购买方（乙方）与顾振华作为出售方（甲方）及案外人上海XX事务所作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方购买甲方系争房屋，购买总价款为人民币800,000元（以下同），甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款400,000元作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于合同签订后五日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。待系争房屋房地产权证办理下来五日内支付350,000元，待系争房屋产权证满五年可上市交易过户时支付尾款50,000元；甲方承诺自该房屋权利转移（送件并取得收件收据）之日起十日内迁出系争房屋内的户口（若有），逾期未迁出的，每逾期一日，支付该房屋成交价万分之五的赔偿金，直至迁出为止；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时支付40,000元作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件的确认凭据。该合同还对双方其他权利义务等内容进行了约定。2015年3月21日，姜美萍作为购买方（乙方）与顾振华作为出售方（甲方）及案外人上海XX事务所作为见证方（丙方）签订《房地产买卖协议》一份，约定乙方购买甲方系争房屋，建筑面积为69.18平方米；总房价款为800,000元，支付方式为：乙方于2015年3月23日前以现金方式（银行转账）支付给甲方购房款540,000元（含定金40,000元），由甲方签收。待甲方房地产权证办理出来15日内，乙方以现金方式（银行转账）支付给甲方第二笔购房款210,000元，由甲方签收。待甲、乙双方共同赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式（转账）支付尾款50,000元；甲方于2015年3月23日前把钥匙交给乙方；在本协议签订后，如果甲方未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，则甲方双倍支付乙方已支付的所有购房款作为违约金，且甲方自愿赔偿乙方装修费用150,000元。关于产权过户时间，该合同第三条第3款C项约定甲方接到办理以甲方权利人的产权证的通知后七个工作日内，甲方办理产权证，并承诺该房产可上市交易时能办理产权过户手续，以后或是在国家政策允许办理产权过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续。（因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续），甲方不得以任何理由拖延过户日期。每逾期一日，甲方应当按照总房价款的千分之十向乙方支付赔偿金。该合同第三条第3款K项约定该房屋可上市交易过户手续时，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本内容与本合同（包括附属法律文书和补充协议）约定不一致的，以本协议为准，其他约定：1、此合同价为甲方到手价，本次交易中所产生的税费均由乙方承担。2、因该房屋为商业动迁房，甲乙双方约定自该房地产权证登记满五年了15日内在过户。该合同第五条特别告知第4款约定现丙方已向甲、乙双方告知：由于该房产为动迁房，自产证登记日满三年才可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起五年后十五个工作日内办理产权过户手续，本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议，甲乙双方各自承担相应后果。该合同还对双方其他权利义务等内容进行了约定。姜美萍作为甲方（委托方）与案外人上海XX事务所作为乙方（居间方）签订《佣金确认单》一份，载明甲方确认经乙方服务，完成系争房屋买卖业务，成交金额为800,000元，佣金金额为15,000元，于签订房屋买卖合同之日支付。一审另查明，2015年2月13日，顾振华作为收款人向姜美萍出具《定金收据》一份，载明：本人顾振华（出售方）兹收到姜美萍（购买方）购买本人所有的位于松江区XX路XX弄XX号XX室房屋而支付的定金40,000元整。双方约定，其中20,000元为定金，另20,000元为姜美萍借给顾振华。2015年3月21日，顾振华作为收款人向姜美萍出具《房款收据》一份，载明：今收到购买方姜美萍购买出售方顾振华所有的位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋购房款而支付的房款500,000元整。2015年6月6日，顾振华作为收款人再次向姜美萍出具《房款收据》一份，载明：今收到购买方姜美萍购买出售方顾振华所有的位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋购房款而支付的房款210,000元整。一审再查明，顾振华与水成宝系夫妻关系，双方于1997年5月19日登记结婚。2011年3月18日，水成宝作为乙方在《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》上签字，该协议约定的拆迁对象为上海市XX路XX号房屋。被拆迁人为水克刚（已故），房屋承租人为水成宝，计入顾振华。2014年6月17日，顾振华作为购房人签字确认《配套商品房供应单》，其中载明被拆迁的原住房地址为上海市XX路XX号，户主姓名为水成宝，拆迁人为上海XX有限公司，认购人姓名为顾振华，认购房屋为系争房屋。一审还查明，2015年5月26日，系争房屋产权经核准登记于顾振华名下。系争房屋于2017年7月25日补发了房地产权证，目前，该房屋仍登记于顾振华名下。一审中，顾振华提交其作为借款人与姜美萍作为出借人于2015年3月21日签订的《借款协议》一份，欲证明涉案房屋买卖合同仅是该借款协议的担保形式，姜美萍、顾振华双方真实意思是借款。该借款协议约定顾振华向姜美萍借款1,600,000元，借款期限自2015年3月23日起至系争房屋上市交易过户给姜美萍之日止。还款方式为顾振华将系争房屋过户给姜美萍时，则该协议自动失效。对此，姜美萍认为该借款协议确系其本人所签，但根据借款期限、还款方式的约定可以看出该借款协议实际上是履行涉案房屋买卖合同的担保，双方并无真实的借贷合意，姜美萍并未给付顾振华任何借款。水成宝不认可该借款协议的真实性，认为即使有效，也与其无关，仅是姜美萍与顾振华之间发生的借贷关系。另，姜美萍提交2019年4月13日下午其与顾振华等人之间的录音光盘及文字整理稿各一份，欲证明录音中未涉及借款事宜，双方系围绕姜美萍需补偿顾振华多少钱款以继续履行涉案房屋买卖合同而进行协商的。该录音第4分钟顾振华弟弟陈述：我姐姐两年之前卖这个房子的时候，我们做弟弟的都不知道，如果我知道的话也肯定不会给她卖。5分8秒姜美萍代理人询问：你的意思就是稍微加点价钱上去对不对，如果是不加钱的话，那这个合同你们是不认可的，是不是这个意思。那么你怎么说，因为你是自己签合同的。5分19秒顾振华回复：我总归要加点钱。对此，顾振华对录音资料真实性无异议，但认为其中仅能反映顾振华不愿意履行房屋买卖合同，无法显示出顾振华的意思是出售房屋，且录音产生于双方协商过程中，无法作为诉讼中对顾振华不利的证据。水成宝认为该录音资料真实性无法确认，但能反映姜美萍与顾振华是在其不知情的情况下伙同进行所谓的房屋买卖的。一审中，姜美萍陈述其已居住于系争房屋四年多，目前仍由其居住在内；顾振华与水成宝一致确认，出售系争房屋前其二人是分居状态，均不居住于系争房屋内。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、姜美萍与顾振华之间成立的是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系；二、若房屋买卖合同关系成立，姜美萍购房过程中是否善意；三、若房屋买卖合同真实有效，姜美萍要求顾振华继续履行涉案房屋买卖合同协议，协助将系争房屋产权过户登记至其名下的条件是否成就。围绕上述争议焦点，一审法院逐一作如下阐述。一、关于姜美萍与顾振华之间成立何种法律关系的问题一审法院认为，房屋买卖合同是买受方支付价款，出售人交付房屋并转移所有权的买卖关系，对于买受方而言意在取得房屋所有权。本案姜美萍、顾振华双方之间成立的是房屋买卖合同关系，理由为：一、姜美萍举证的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议及佣金确认单等已形成完整的证据链，可充分证明双方在中介居间下就系争房屋买卖交易进行了详细约定，且顾振华出具的三份收据均明确载明款项性质为购房款，各笔房款支付时间亦与合同约定的付款条件相符。二、签订借款协议后，姜美萍并未另行向顾振华支付任何借款，而借款协议约定的借款金额与涉案房屋买卖协议约定的若顾振华违约应承担的违约金金额一致，且借款协议约定的借款期限和还款方式明显有违一般的民间借贷交易习惯，同时，本案《房地产买卖居间协议》成立于《借款协议》之前，姜美萍对于借款协议并非双方真实意思表示，而系顾振华履行房屋买卖协议担保的解释，更显合理，一审法院予以确认。三、结合姜美萍举证的录音内容来看，顾振华从未提及借款事宜，双方仅是就如何解决系争房屋产权过户事宜进行协商。并且在一审法院询问顾振华借款情况时，顾振华亦无法说明具体的借款过程和款项交付等情况。综上，顾振华辩称双方系民间借贷关系的意见一审法院不予采信。二、关于姜美萍在购买系争房屋过程中是否善意的问题虽顾振华、水成宝系夫妻关系，但涉案《配套商品房供应单》系顾振华作为唯一认购人签字确认，在当时系争房屋房地产权证尚未办下来的情况下，姜美萍依据该《配套商品房供应单》与作为唯一认购人的顾振华签订房屋买卖协议并无不当，且事后系争房屋确实仅登记于其一人名下。另，根据顾振华、水成宝庭审陈述，出售系争房屋前其二人是分居状态，均不居住于系争房屋内。基于不动产公示公信原则及房屋当时居住现状，姜美萍作为买受人有理由相信顾振华系系争房屋的完全权利人或者出售系争房屋是顾振华、水成宝共同的意思表示。且合同约定的房价款符合当时动迁安置房的市场行情，姜美萍作为买受人已按约支付房款，并占有使用系争房屋4年之久，期间顾振华、水成宝均未提出过任何异议，故一审法院认为《房地产买卖协议》应属合法有效。相反，水成宝并无证据证明姜美萍存在过错，亦无法证明姜美萍存在与顾振华恶意串通损害其合法权益的情形，故对于其辩称姜美萍并非善意购房人的意见，一审法院不予采纳。三、关于姜美萍要求房屋产权过户的诉请能否得到支持的问题姜美萍、顾振华之间签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守按约履行各自的合同义务。然而从庭审情况看，顾振华显已不愿履行相应的合同义务，姜美萍并未以顾振华违约为由主张解除合同，而是要求继续履行涉案的《房地产买卖协议》。关于房屋产权过户时间，姜美萍主张适用《房地产买卖协议》第三条第3款C项的约定，然该合同第三条第3款K项及合同第五条特别告知均一致约定，系争房屋应自顾振华取得产权登记之日起五年后十五个工作日内办理产权过户手续。且从行文内容来看，第三条第3款K项条款系加粗划横线特别标注，合同第五条系特别告知条款，故一审法院经综合分析认定本案宜适用第三条第3款K项及合同第五条特别告知有关房屋产权过户的约定，由于目前系争房屋产权过户的条件尚未成就，现姜美萍要求顾振华继续履行合同协助办理系争房屋产权过户登记手续的诉讼请求，一审法院实难支持。待系争房屋符合合同约定的产权过户条件后，姜美萍可另行主张权利。一审法院判决：驳回姜美萍的诉讼请求。案件受理费11,800元，减半收取5,900元，财产保全申请费4,520元，合计诉讼费10,420元，由姜美萍负担（已付）。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，被上诉人顾振华表示如法院认定合同有效，被上诉人愿意继续履行合同。本院认为，一审判决已认定上诉人与被上诉人顾振华签订的《房地产买卖协议》属有效合同，双方均应恪守按约履行各自的合同义务。鉴于被上诉人并未提起上诉，因此本案二审的争议焦点为上诉人现要求被上诉人协助办理系争房屋产权过户手续的请求能否支持。由于《房地产买卖协议》第三条第3款C项与合同第三条第3款K项及第五条特别告知就产权过户时间的约定不一致，一审法院综合分析认定本案适用合同第三条第3款K项及第五条特别告知中有关产权过户时间的约定并无不当，本院予以认同。被上诉人二审审理中已表示在合同有效的情况下，愿意继续履行合同，故上诉人可待合同约定的过户条件满足时（即自顾振华取得产权登记之日满五年后十五个工作日内）要求被上诉人配合过户。上诉人另认为被上诉人应当为继续履行合同提供担保，但买卖合同对此并无约定，故上诉人该观点，本院不予采纳。综上所述，上诉人姜美萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,800元，由上诉人姜美萍负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇一九年十月二十二日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；