江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初1775号 原告：李寒建，男，1970年1月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王灿，江苏非圆律师事务所律师。 被告：江苏永业集团公司，住所地徐州市铜沛路186号。 法定代表人：刘荣甫，该公司总经理。 被告：徐州市泉山区人民政府永安街道办事处，住所地永安广场。 负贵人：何文东，该办事处主任。 委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱磊，江苏同瑞律师事务所实习律师。 第三人：袁忠彬，男，1971年10月3日生，汉族，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：刁长江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 原告李寒建与被告江苏永业集团公司（以下简称“永业公司”）、徐州市泉山区人民政府永安街道办事处（以下简称“永安办事处”）、第三人袁忠彬确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李寒建、永安办事处委托诉讼代理人况世同、朱磊、第三人袁忠彬委托诉讼代理人刁长江到庭参加了诉讼。被告永业公司经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告李寒建向本院提出诉讼请求：1、判令两被告订立的关于xx小区A-1-a、1-b房屋买卖合同无效。2、案件受理费由两被告负担。事实和理由：第三人袁忠彬于2003年10月31日获得xx小区A-1-a、1-b房屋所有权，2012年6月6日，袁忠彬将以上房屋出售给原告。后原告发现被告永安办事处占有以上房屋，在诉讼中查实，被告永业公司于2006年8月29日与被告永安办事处订立以上房屋买卖合同，永安办事处占有此房屋。两被告的行为导致原告虽对以上房屋享合法所有权，但无法享有使用权，原告的合法权益受到侵害。原告认为第三人袁忠彬于2003年10月31日即获得以上房产登记所有权，而两被告于2006年6月6日订立房屋买卖合同，因此，以上房屋所有权在2003年10月31日以后与两被告没有任何关联性。两被告擅自将袁忠彬的以上房屋订立买卖合同系非法行为，更属无效行为。第三人袁忠彬将以上房屋出售给原告，原告于2012年6月获得以上房产登记所有权。目前，被告办事处非法占有以上房屋，导致原告的合法权益受到严重损害，综上，请求人民法院依法支持原告诉求。 被告永业公司未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。 被告永安办事处辩称，原告诉请无事实和法律依据，涉案房屋在出卖给被告永安办事处之前实际所有人为永业公司，2001年永业公司因煤建西南村危房改造开发涉案地块，在开发过程中拆除部分永安办事处房屋，双方于2001年9月20日已经签订补偿协议，后由于安置房屋调整及办事处为永业公司代缴税款59万多元，双方于2006年8月29日重新签订买卖合同，替代了原拆迁转让协议，并于2006年8月28日将合同约定的房屋交付给永安办事处。在此之前的涉案房屋一直由永业公司控制并对外出租，交付后至今由永安办事处合法占有并对外出租。第三人袁忠彬在2003年10月31日获得房屋产权证，但其仅为名义上的产权人，其身份为永业公司法定代表人刘荣甫司机，登记在其名下目的是为了永业公司获得贷款解决永业公司的资金需求。在交付给永安办事处的五套房产中2003年时永业公司为了贷款有两套登记在刘荣甫名下，有两套登记在袁忠彬名下，仅有一套登记在永业公司名下，包括涉案房屋在内的三套房屋。自2003年开始诉讼已经十几个诉讼，诉讼过程中法庭也曾要求永业公司提交财物原始凭证，永业公司因丢失为由拒不提供，袁忠彬2003年3月10日取得房屋所有权证，但曾未占有使用该房屋，也未向永安办事处主张过权利，这充分印证永业公司和袁忠彬之间没有真实的买卖关系，仅是配合公司贷款而已。原告同时购买的单套房屋e房屋的买卖合同已被生效的判决确认无效，无效的理由之一就是买卖房屋属于个人生活中的重大事项，作为买房人在不知道房屋现状的情况下即签订买卖合同，并且在购买后不要求卖方过户，其买卖行为本身即存在和永业公司恶意串通的行为。虽然本案中涉案房屋的名义卖方是第三人袁忠彬，但实际卖方是永业公司，作为原告对这一点也是知情，所以其一次性购买三套房屋的合同同样都应当认定无效。根据合同法及司法解释永安办事处和永业公司签订买卖合同不存在法定的无效事由，涉案合同也已被生效裁判文书确认有效，综上原告诉请不应当得到支持。 第三人袁忠彬述称，第三人自2003年10月至2012年6月确实代永业公司持有案涉房屋即A-a-b门面房，第三人并非该门面房实际权利人。第三人在配合永业公司将该房屋出售给李寒建之前并不知道2006年6月28日永安办事处和永业公司签订过买卖合同。且不论2006年8月29日的合同效力如何，第三人认为永安办事处从未取得过案涉房屋的所有权。即便2006年6月28日合同有效，引发的仅仅是永安办事处和永业公司之间合同之债的法律关系并没有引起物权变动。李寒建和永业公司之间签订了合同支付了房款，重要是的办理了房屋产权的变更登记，法律上应当认定李寒建取得了案涉房屋的所有权。第三人在配合永业公司将房屋出售给李寒建过程中收到过李寒建按照永业公司的指示支付的49.8万元并非第三人收到了李寒建的购房款，实质上是第三人收到永业公司的还款。法律意义上其实不存在第三人与李寒建之间的商品房交易与李寒梅交易实质对象是永业公司。被告方答辩时讲述主要过程都是真实的，但袁忠彬并不是刘荣甫的驾驶员，袁忠彬是永业公司的高管。被告在答辩时讲到李寒建购买三套房屋的合同均被生效判决认定判决无效，理由是有恶意串通的情形，这一讲法不全面，针对e房屋的合同生效判决确实有类似的认定，但与A-a/b房屋的买卖合同尚未经过司法确认，不能够等同于e买卖合同。就第三人所知永业公司的真实意愿是要将涉案房屋出售给李寒建。无论如何第三人仅仅是代永业公司持有涉案房屋，不具有任何实质意义上的权利义务，故第三人不应当承担本案的任何民事责任。 根据原告举证及其当庭陈述，本院确认如下事实： 2001年9月永业公司在开发建设梅苑小区期间，拆除了原徐州市泉山区西关街道办事处（以下简称西关办事处）下属的西关办事处商业公司位于煤建路xx号房屋一处，拆除建筑面积138.94平方米，赔偿款为180622元。2001年10月11日，西关办事处和永业公司签订《商品房买卖合同》，约定西关办事处购买永业公司开发的xx小区B楼f、g号门面房，房屋面积150平方米，总价款为375000元，拆迁赔偿款作为购买xx小区B楼f、g号门面房的房款。同日，永业公司向西关办事处商业公司出具收据一份，该收据“摘由”一栏注明“拆迁补偿款抵门面房款，xx小区B楼f号、g号门面”。2004年12月16日，西关办事处为完成税收任务为永业公司代开建筑税发票17800000元，开票单位为徐州市泉山区建筑施工服务中心（原徐州市建筑施工管理处）。2004年12月29日，永业公司向西关办事处出具了欠徐州市泉山区建筑施工管理处建筑发票税金592740元的欠条。2005年西关办事处并入永安办事处。2006年8月29日，被告永安办事处和永业公司签订《买卖合同》，约定：“……二、甲方（永业公司）将xx小区B楼-c、d号门面房（建筑面积为59.53平方米＋59.53平方米=119.06平方米）、A楼-a、b号门面房（建筑面积为59.53平方米＋59.53平方米=119.06平方米）、e号门面房（建筑面积为89.73平方米）（以上共计建筑面积为327.85平方米）自愿出卖给乙方（永安办事处）……合计乙方应向甲方支付的房屋总价款为：人民币捌拾叁万叁仟伍佰伍拾元整（小写为￥833550.00元）；三、原乙方（即西关办事处）购买xx小区B楼f、g号门面房时支付的180622元房款视为乙方支付了本合同第二条约定的等额房款；四、甲方于本合同签订时共计欠乙方营业税592740元，现双方同意以甲方欠乙方的该笔营业税款与乙方应向甲方支付的等额房款相抵消，即甲方不再向乙方缴纳该笔营业税，乙方按本合同第二条规定应向甲方支付的房款也相应减少；五、双方按本合同第二、三、四条约定相互冲抵后，乙方还欠甲方房款60188元，待该房产产权证办好后一次性向甲方支付……十一、甲方保证销售的房屋在乙方取得房屋权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因（指政府有关部门、不可抗力事件和乙方以外的原因），在乙方取得该房屋权属证书时仍存债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；十二、甲方应当在商品房交付使用后壹年内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并给乙方办理好产权证。如因甲方的责任（指政府有关部门、不可抗力事件和乙方因素以外的原因），导致乙方不能在本条约定的期限届满后九十日内取得房屋权属证书的，乙方可以退房……”。合同订立前一天即2006年8月28日，永业公司与被告永安办事处办理了交接手续，把合同项下的A楼、B楼门面房交付永安办事处，并通知房屋承租人与永安办事处办理租金缴纳等手续。 2012年6月6日，原告李寒建从xx小区A-1-b室房屋登记所有权人袁忠彬处购得涉案房屋，并于2012年6月18日办理了房屋产权过户手续，但袁忠彬未将涉案房屋交付原告。 2015年4月3日，永业公司以“永安办事处未按照约定代缴税款，致使双方签订房屋买卖合同的目的无法实现”为由向本院提起诉讼，请求判决解除永安办事处与永业公司于2006年8月29日签订的《买卖合同》。本院于2015年6月29日作出判决，驳回了永业公司的诉讼请求。永业公司对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，该院于2015年10月12日作出（2015）徐民终字第3523号民事判决书，认定了2006年8月29日《买卖合同》所涉房屋永业公司已交付永安办事处并由永安办事处实际占有使用，合同双方对《买卖合同》已实际履行，判决驳回上诉，维持原判。 2016年3月9日，原告李寒建以“原告为该房屋的合法产权人，孔建华（涉案房产承租人）、永安办事处无端占用xx小区A-1-b室房屋”为由诉讼至徐州市铜山区人民法院，请求其排除妨害，迁出xx小区A-1-b室，该院于2016年6月17日作出（2016）苏0312民初2142号民事判决书，驳回了原告李寒建的诉讼请求。李寒建对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，该院于2016年12月2日作出（2016）苏03民终4497号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告永安办事处和永业公司签订的2006年8月29日《买卖合同》系双方基于拆迁补偿所签订的协议，系双方真实意思表示，且该合同签订时原告李寒建未与第三人袁忠彬就涉案房屋签订买卖合同，原告李寒建在2006年8月29日该买卖合同签订时未取得涉案房屋的合法产权，不能证明永安办事处和永业公司恶意串通损害原告的利益，其合同不存在无效的情形，故原告的诉讼请求无法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告李寒建的诉讼请求。 案件受理费8770元，由原告李寒建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  汤文平 人民陪审员  冷旭东 人民陪审员  马步合 二〇一九年十月八日 书 记 员  丁雅琳