江西省赣州经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣0791执异33号 异议人（案外人）：江西温商投资集团有限公司，统一社会信用代码：91360702664791968U，住所地：江西省赣州市章贡区杨公路5号4-5号楼一层。 法定代表人：王定金，系该公司执行董事。 委托代理人：胡义金，男，汉族，1986年10月26日生，住赣州经济技术开发区，系公司员工。 委托代理人：康仁兵，男，汉族，1981年11月16日生，住赣州市崇义县，系公司员工。 申请执行人：赣州润川典当有限公司，公司注册号：360735110000799，住所地：江西省赣州市石城县琴江镇兴隆步行街商住楼1-11、2-11店面。 法定代表人：刘巍，系该公司董事长。 被执行人：郭建军，男，汉族，1974年9月13日生，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：管晓靓，女，汉族，1976年1月21日生，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：黄伟坚，男，汉族，1969年8月3日生，住江西省赣州市章贡区，现居住于赣州市。 被执行人：巫琼，女，汉族，1974年10月19日生，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：黄伟英，女，汉族，1975年9月24日生，住江西省赣州市。 被执行人：钟小军，男，汉族，1973年9月7日生，住江西省瑞金市。 被执行人：朱玉华，女，汉族，1971年6月30日生，住江西省瑞金市。 在本院执行申请执行人赣州润川典当有限公司（下称“润川典当公司”）与被执行人郭建军、黄伟坚、管晓靓、巫琼、黄伟英借款合同纠纷及申请执行人润川典当公司与被执行人钟小军、朱玉华、黄伟坚、巫琼、黄伟英借款合同纠纷两案中，异议人江西温商投资集团有限公司（下称“温商投资公司”）于2018年6月11日对本院（2017）赣0791执553号、（2017）赣0791执839号公告要求赣州市××城市广场××、××楼××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃房屋租赁户、使用户在2018年5月20日之前迁出房屋并准备进行评估、拍卖的执行措施提出书面异议。本院受理后，作出（2018）赣0791执异15号裁定书，驳回了异议人的异议请求。异议人不服向赣州市中级人民法院提起复议，赣州市中级人民法院作出（2018）赣07执复96号执行裁定书，裁定撤销本院作出的（2018）赣0791执异15号异议裁定，发回本院重新作出裁定。本院依法重新组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人温商投资公司称，要求立即解除对位于赣州市××城市广场××、××楼××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃房屋腾房执行措施，法院要求异议人腾房的执行措施存在严重的错误。理由是：一、法院（2017）赣0791执553号、（2017）赣0791执839号公告要求异议人腾房没有事实根据和法律依据。本案所涉房屋虽然发生变更登记，登记所有权人为管晓靓、钟小军、黄伟英。但依据异议人于2014年4月16日与被执行人郭建军、钟小军、江西同远科技发展有限公司、江西地凯鞋业有限公司、管晓靓签订《商铺转让合同1》，合同约定异议人将上述房产转让给郭建军、钟小军，合同签订后郭建军只支付了部分购房款给异议人。但异议人根据合同约定提前将商铺过户登记给买受人，以便买受人融资并支付剩余购房款。根据合同约定，房产过户登记至钟小军、管晓靓等名下后，异议人并不会将房屋实际交付给买受人占有使用，只有在买受人付清全部购房款后，异议人才负有交付房屋的义务。由于郭建军等人对剩余购房款7818414元一直不予支付，于是异议人向法院提起诉讼，江西省高院作出（2016）赣民终462号二审民事判决，判决确认上述《商铺转让合同1》合法有效并且郭建军、钟小军应向异议人支付剩余购房款及利息。因此，异议人与郭建军、钟小军等人签订的《商铺转让合同1》系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，房屋的实际使用权人为异议人，异议人也实际占有、使用、管理该房屋，异议人享有的该房屋的相关权利依法也应受到保护。郭建军、钟小军至今未向异议人支付剩余购房款，由此可以认定上述房产的交付条件尚不具备，由于交付条件不具备，房屋所有权虽然发生了转移，但是涉案房产的占有、使用、收益权并未发生转移，上述房屋仍由异议人实际占用、管理、使用。因此异议人根本不存在腾房。法院在未查明该房屋转让过程中的相关事实的情况下，由此所作出的执行裁定书及公告要求异议人予以腾房是没有法律依据的。二、房屋所有权人在未履行其合同付款义务前无权要求异议人向其交付房屋，抵押权人更不能超越所有权人的权限要求异议人迁出上述房屋。三、异议人不否认上述房产的所有权人，更不否认法院对涉案房产进行评估、拍卖程序存在问题，关键是拍卖之后的所得款项必须先满足异议人的商铺转让款付款要求后，异议人才存在腾房的义务。 异议人温商投资公司为证明其主张提交了以下证据：1、（2017）赣0791执553号、（2017）赣0791执839号公告；2、江西省高级人民法院民事判决书（2016）赣民终462号民事判决书；3、异议人与被执行人郭建军、钟小军等人于2014年4月16日签订的《商铺转让合同1》。 本院查明，申请执行人润川典当公司与被执行人郭建军、黄伟坚、管晓靓、巫琼、黄伟英借款合同纠纷及申请执行人润川典当公司与被执行人钟小军、朱玉华、黄伟坚、巫琼、黄伟英借款合同纠纷两案经赣州市中级人民法院作出（2015）赣中民二初字第50号民事判决、（2015）赣中民二初字第49号民事判决，被执行人巫琼对（2015）赣中民二初字第50号民事判决不服，向江西省高级人民法院上诉，江西省高级人民法院于2016年12月20日作出（2016）赣民终568号民事判决，两案判决确定了润川典当公司对被执行人所有的位于赣州市××城市广场××、××楼××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃房屋享有优先受偿权。 案件生效后，被执行人均未履行生效债务，故润川典当公司向赣州市中级人民法院申请强制执行。后经赣州市中级人民法院将此案指定本院执行。本院依据生效判决于2018年2月24日作出（2017）赣0791执553号之一执行裁定、（2017）赣0791执839号执行裁定，对被执行人所有的位于赣州市××城市广场××、××楼××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃房屋进行拍卖、变卖，并于2018年5月7日依据上述两份裁定，作出（2017）赣0791执553号、（2017）赣0791执839号公告要求赣州市××城市广场××、××楼××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃房屋租赁户、使用户在2018年5月20日之前迁出房屋，启动评估、拍卖和变卖程序。异议人温商投资公司以涉案房产拍卖款应支付完毕被执行人拖欠异议人款项后才腾房为由向本院提出异议。 另查明，2014年4月16日，温商投资公司与郭建军、钟小军签订《商铺转让合同1》，约定温商投资公司以11571690元的总价出让位于滨江城市广场八、九号楼××号房产，温商投资公司在收到全部的购房款后，即将房屋交付给郭建军、钟小军占有使用；江西同远科技发展有限公司、江西地凯鞋业有限公司、管晓靓对郭建军、钟小军履行该协议提供担保，若违约，对郭建军、钟小军违约造成温商投资公司的全部损失承担连带赔偿责任。后因郭建军、钟小军未支付剩余7818414元购房款，温商投资公司在赣州市中级人民法院提起商品房销售合同纠纷，此案后经江西省高级人民法院作出二审判决，判决郭建军、钟小军向温商投资公司支付所拖欠购房款及违约金，江西同远科技发展有限公司、江西地凯鞋业有限公司、管晓靓承担连带清偿责任。此案判决生效后，由章贡区人民法院正在执行过程中。 再查明，赣州市××城市广场××、××楼××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃房屋（权证号：S003XXXX、S00XXX、S00353XXX、S0035XXX）登记在钟小军、朱玉华名下，上述四处房产为2014年12月26日钟小军、朱玉华向润川典当公司借款办理了抵押登记。赣州市滨江城市广场XX、X号楼X层商场X#、X#、X#房屋（权证号：S0035XX1、S003XXXX、S003XXX7）登记在郭建军、管晓靓名下，赣州市滨江城市广场X、XX号楼X层商场X、X#、X#、X#房屋（权证号：S0035XXX1、S0035XXX、S00353XXX、S00353XXX）登记在黄伟英名下，上述七处房产为2014年4月10日郭建军、管晓靓向润川典当公司借款办理了抵押登记。 本院认为，异议人温商投资公司提出解除对涉案房屋的腾房措施的理由不足以排除本院执行，对异议人温商投资公司的异议请求不予支持。理由如下：一是温商投资公司签订的《商铺转让合同1》的合同相对人为郭建军、钟小军，而涉案房产中，赣州市XX广场X、X号楼X层商场X#、X#、X#、X#房屋所有权人为钟小军、朱玉华，X#、X#、XX#、XX#房屋所有权人为郭建军、管晓靓，X#、XX#、XX#、X#房屋所有权人为黄伟英，合同相对人与涉案房屋所有权人不一致；二是涉案房产均办理了合法的抵押登记，润川典当公司享有抵押权，异议人温商投资公司对郭建军、钟小军享有的是债权，抵押权的实现优先于债权的实现，本院依据已生效的法律文书处置涉案房产，以实现润川典当公司的抵押权，并无不当；三是对于异议人温商投资公司的债权实现，涉案房产处置变现后，异议人仍可就有争议部分款项的优先受偿权问题进行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人江西温商投资集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向赣州经济技术开发区人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘光华 人民陪审员  周黎生 人民陪审员  廖肇忠 二〇一九年十月二十九日 代理书记员  曾 菲