广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2640号上诉人（原审原告）：劳礼君，女，1987年8月14日出生，汉族，住广东省开平市**************，现住广东省开平市********************。公民身份号码：450************82X。上诉人（原审原告）：劳荣添，男，1987年3月21日出生，汉族，住广东省开平市**************，现住广东省开平市********************。公民身份号码：440************918。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：邝思衡，广东知成律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：开平恒祥房地产开发有限公司，住所地广东省开平市*************************。统一社会信用代码：914************458。法定代表人：辛某1。委托诉讼代理人：冯海铃，女，该公司员工。上诉人劳礼君、劳荣添、开平恒祥房地产开发有限公司（以下简称恒祥公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。劳礼君、劳荣添上诉请求：1.撤销一审判决，支持劳礼君、劳荣添的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由恒祥公司承担。事实与理由：一、一审法院认定违约金按已交付房价款每日万分之三的标准确属较高，并调整为每日万分之二依据不足。双方合同附件十一补充协议第四条第2点对逾期交付责任约定，“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人支付买受人已付房价款万分之三的违约金”。上述约定与劳礼君、劳荣添逾期付款同样是按每日万分之三计付违约金，双方的权利义务对等，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，恒祥公司存在逾期交楼的违约行为，应当按照承诺承担违约责任。现恒祥公司事后认为违约金过高，作为违约一方，也没有提供确切的证据证实违约金过高的事实，一审法院参考购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格和开平市富琳房产公司系列案等因素考虑，认为万分之三的计付标准“较高”是片面且不合理的。首先，根据合同的履行情况，恒祥公司是违约一方，逾期交楼的违约金既有补偿的性质，更有惩罚的性质；其次，违约金的计算方式可参照占用劳礼君、劳荣添资金造成的损失，该计算方式不超过年利率24%的标准；再次，一审法院参考富琳房产系列案(按万分之二调整违约金)依据不足，在同类型的江门市领美投资有限公司系列案中，却是按万分之三计算违约金的；最后，因本案恒祥公司的违约行为，使得劳礼君、劳荣添多次往返武汉与开平，也因为恒祥公司的拒绝协商，劳礼君、劳荣添不得已采取诉讼的方式进行维权，造成劳礼君、劳荣添相关误工费、交通费、诉讼成本等等损失，一审法院最后并未考虑上述因素，也仅仅认定按每日万分之三计算属于“较高”，并不是过高，属于法律允许的范围之内，也应当充分尊重当事人的处分权，不应调整计算标准。二、一审法院认定房屋交付时间为2019年2月12日不当。劳礼君、劳荣添曾于2019年2月12日对涉案房屋进行查验，一审法院却将查验房屋的时间视为房屋的交付时间，属认定事实不清。恒祥公司无法按照约定的时间交付房屋后，一直没有要求劳礼君、劳荣添收楼的意思表示，劳礼君、劳荣添催告恒祥公司出示涉案楼房竣工验收的情况未果。2019年2月12日劳礼君、劳荣添到涉案房屋了解房屋的建设情况，并当场指出房屋有大片的瓷砖剥落、大面积的瓷砖空鼓、地脚线突出墙面，及没有按照约定安装可视对讲、安装木门等质量问题，恒祥公司一一记录在案。当时双方不是在办理收楼手续中的查验行为，恒祥公司没有要求劳礼君、劳荣添收楼的同时也没有承诺在限期内进行整改。双方《商品房买卖合同(预售)》第十一条第(二)项约定了恒祥公司应当将收楼的相关材料书面通知劳礼君、劳荣添，并出示验收合格证明文件，否则，劳礼君、劳荣添有权拒绝接受；第十一条第(三)项第3点约定查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，因当时双方没有签署商品房交接单，恰恰说明了双方均没有收楼的意思表示，因此，一审法院将验楼时间视为收楼时间不当。恒祥公司辩称，一审法院对于违约金的标准予以调低是公正的，维持一审的违约金标准。恒祥公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判逾期期限为2018年8月31日至2019年1月25日止（共146天）；2.劳礼君、劳荣添承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院判决认定恒祥公司“逾期期限为2018年8月31日至2019年2月11日”，该认定事实明显有误。根据《商品房销售合同》补充协议第三条第1款约定，“该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设验收备案所需的全部文件”，恒祥公司已于2019年1月25日向开平市住房和城乡建设局递交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，达到交付条件，且已致电通知劳礼君、劳荣添前往办理交付手续，已充分履行对劳礼君、劳荣添的通知义务，但劳礼君、劳荣添以房屋存在质量问题一直未予收楼。恒祥公司认为逾期交楼期限应为自2018年9月1日起至2019年1月25日止(共146天)，因劳礼君、劳荣添原因一直不予收楼的期限不应由恒祥公司承担违约责任。劳礼君、劳荣添辩称，恒祥公司逾期交楼后至本案一审开庭审理前一直没有出示关于验收合格的文件给劳礼君、劳荣添，也没有收到过恒祥公司收楼的通知。劳礼君、劳荣添于2019年6月24日才正式收楼，因此相关的逾期交楼的违约金应该计算至2019年6月。劳礼君、劳荣添向一审法院起诉请求：1.判决恒祥公司支付逾期交楼违约金34960元（暂计至2019年3月24日，余款以568450元为基数，从2019年3月25日起按日利率万分之三计算至2019年5月10日）。2.本案诉讼费由恒祥公司承担。一审法院认定事实：坐落于开平市***************、10幢的商品房，由恒祥公司开发，并取得预售许可证。2016年11月25日，恒祥公司和劳礼君、劳荣添签订了合同编号为HY201611250024的《商品房买卖合同（预售）》，劳礼君、劳荣添向恒祥公司购买位于开平市***************、10幢1801的商品房，预测建筑面积为100.02平方米，房屋总价款为568450元。合同第九条约定商品房交付条件：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告。”第十一条交付期限约定为：“出卖人应当自2018年8月30日前向买受人交付该商品房……”等等。附件十一补充协议，“第三条约定：关于该商品房交付条件与交接手续，1.该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交办理该商品房建设验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品测绘报告作为交付条件。2.该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。3.为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房，同意在办理该商品房交付手续时对该商品房进行查验。4.买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换产生的所有费用，更换期间按每日三十元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定标准不一致以外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的补偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。第四条逾期交付责任，按逾期时间，分别处理，不作累加。……2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起十天内通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退回买受人已付购房款，出卖人并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人支付买受人已付房价款万分之三的违约金。”签订合同后，劳礼君、劳荣添向恒祥公司付清了全部购房款568450元。房屋建设过程中，恒祥公司因自身问题，未能于2018年8月30日前将涉案商品房交付给劳礼君、劳荣添使用。2019年2月12日，劳礼君、劳荣添、恒祥公司办理验房手续，劳礼君、劳荣添在验房情况登记表记载：“大厅可视对讲机未安装，地脚线突出墙面，墙身毛噪，厨房瓷砖空鼓脱落离层，防水质量差，大阳台门框不正、门锁难锁上，书房房门不对，合同约定为木门。主卧间：木地板不平整，墙身毛噪，两个插座之间有空缝、能看见电线；主人房厕所：洗漱柜下水管扭曲，墙身瓷砖空鼓、脱落、离层、无防水层；共用厕所：问题同主人房厕所。”。除上述购房合同及补充协议外，双方没有就房屋交付、逾期交付违约责任等签订其他补充协议。因恒祥公司逾期交房，遂引起本次诉讼。另查明，案涉的商品房“住宅天玺湾9、10号楼”工程项目于2019年1月25日办理竣工验收手续，同年1月30日经开平市住房和城乡建设局同意工程验收备案。一审法院经审理，判决：一、开平恒祥房地产开发有限公司应自一审判决生效之日起10日内支付2018年8月31日至2019年2月11日的逾期交付商品房违约金18758.85元给劳礼君、劳荣添；二、驳回劳礼君、劳荣添的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费337元，由开平恒祥房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对劳礼君、劳荣添、恒祥公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为:1.涉案商品房交付条件和时间应如何确定；2.涉案商品房逾期交房违约金应如何计算。关于涉案商品房交付条件和时间的问题。根据双方签订的《附件十一补充协议》第三条“关于该商品房交付条件与交接手续，1.该商品房的交付条件以本条约定为准该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交办理该商品房建设验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品测绘报告作为交付条件……4.买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任……”的约定，该商品房的交付条件除了应当具有当地政府行政主管部门递交办理该商品房建设验收备案所需的全部文件外，还应当不存在地基基础和主体结构问题或导致无法正常居住使用的质量问题等。本案中，劳礼君、劳荣添在2019年2月12日进行办理验房手续时，发现该房屋:“……主人房厕所：洗漱柜下水管扭曲，墙身瓷砖空鼓、脱落、离层、无防水层；共用厕所：问题同主人房厕所。”而厕所无防水层是不能够正常居住使用的，故本院认为，2019年2月12日涉案商品房并没有达到交付的条件。对于涉案房屋的实际交付时间问题，恒祥公司没有提供相关的证据予以证明，本院采信劳礼君、劳荣添的主张，认定涉案房屋的实际交付时间为2019年6月24日（逾期时间共298天）。一审法院认定涉案房屋的交付时间为2019年2月12日有误，本院予以纠正。劳礼君、劳荣添的该项上诉主张理据充足，本院予以支持。恒祥公司上诉涉案房屋的交付时间为2019年1月25日依据不足，本院不予支持。关于涉案房屋逾期交房违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，恒祥公司应于2018年8月30日前向劳礼君、劳荣添交房，而恒祥公司不能够举证证明已在约定时间将符合条件的房屋交付给劳礼君、劳荣添，已违反了双方合同的上述约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，恒祥公司依法应承担违约责任。虽然双方当事人在《附件十一补充协议》第四条约定逾期超过90日后交房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，如果约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求对约定的违约金予以核减。本案中，恒祥公司在审理期间以双方合同约定的违约金过高为由，请求法院予以核减，而劳礼君、劳荣添未能举证证明因恒祥公司逾期交房造成其实际损失的情况，故一审法院综合考虑双方合同的履行情况、涉案房屋所处同地段同类房屋的租金价格等因素，对双方约定的违约金予以调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金并无不当，本院予以维持。故恒祥公司应当向劳礼君、劳荣添支付逾期交房的违约金共计33879.62元（568450元×298天×2‱＝33879.62元）。劳礼君、劳荣添上诉主张应当按照万分之三来计算逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，劳礼君、劳荣添及恒祥公司的上诉请求有理部分，应予支持；理据不足部分，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初1333号民事判决；二、开平恒祥房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向劳礼君、劳荣添支付逾期交付商品房违约金33879.62元；三、驳回劳礼君、劳荣添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费337元，由开平恒祥房地产开发有限公司负担。二审案件受理费674元，由劳礼君、劳荣添负担112.3元，开平恒祥房地产开发有限公司负担561.7元。开平恒祥房地产开发有限公司已向本院预交337元，开平恒祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内再向本院缴纳二审案件受理费224.7元。劳礼君、劳荣添二审预交了337元，本院予以退回224.7元。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 梅晓凌审 判 员 李 翔二〇一九年九月二十七日法官助理 刘 俊书 记 员 李静雯赵金兰