安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0311民初3285号 原告:蚌埠市龙晟置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区沫河口镇工业园滨河壹号20号楼101室，统一社会信用代码91340300050178659P(1-1) 法定代表人:林云辉，公司经理。 委托诉讼代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。 被告:徐家锋，男，汉族，1959年10月2日出生，住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：周波，安徽周波律师事务所律师。 原告蚌埠市龙晟置业有限公司与被告徐家锋商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蚌埠市龙晟置业有限公司的委托诉讼代理人徐国庆、被告徐家锋及其委托诉讼代理人周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蚌埠市龙晟置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原被告之间合同编号为201606070007、201606070012、201606070013、201606070014、201606070015、201606070016的《商品房买卖合同(预售)》无效；2.依法判决确认被告为上述第一项的《商品房买卖合同(预售)》项下房屋办理的备案登记无效；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月7日，原告蚌埠市龙晟置业有限公司、陈辉与被告徐家锋签订《借款协议书》，约定原告向被告借款人民币200000元，在原告“不能按期还款时，乙方有权以每套30万元收归乙方所有并有权处置所有用于抵押的房产。如甲方在约定期限内还清所有借款，乙方必须无条件配合甲方办理退房手续。”为保证借款合同得以实现，双方同时签订了合同编号分别为20160607000(21幢2单元101、201)、201606070012(21幢2单元102、202)、201606070013(21幢3单元101、201)、201606070014(21幢2单元301、401)、201606070015(21幢2单元302、402)、201606070016(21幢3单元301、401)《商品房买卖合同(预售)》。但是，合同签订之后，原告并未收到被告的打款，借款合同并未实际履行。原告认为，首先，本案名为房屋买卖，实为民间借货，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此，本案的基础关系应为民间借贷法律关系，另外借款合同属于实践合同，自出借人实际履行出借义务时成立并生效。本案中被告并未实际打款，借款合同并未生效。其次，《商品房买卖合同(预售)》是为担保借款合同履行而订立，借款合同未生效，《商品房买卖合同(预售)》丧失存在的基础。最后，该借款合同明确约定“甲方逾期不能还清所借全部借款，乙方有权以每套30万元收归乙方所有…”属于流押契约，根据我国《担保法》和《物权法》规定，流押契约的约定应属无效。由于房屋买卖合同无效，那么，基于房屋买卖合同产生的房屋预告登记行为也应当无效。综上所述，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告徐家锋辩称：一、原告陈述事实错误，被告已于2016年5月7日前给付原告205万元，原告陈述借款合同未履行是错误的；二、原告陈述名为买卖实为借贷是错误的，原被告及陈辉之间已经发生借贷行为，由于原告无力偿还，以房抵债转为商品房买卖是双方真实意思表示，依法有效。原告请求依法不成立，应驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年5月7日之前，被告徐家锋通过其本人账户转账、其家属账户转账、存款等方式向案外人陈辉支付借款共计205万元。原告蚌埠市龙晟置业有限公司（甲方）、案外人陈辉（甲方）、被告徐家锋（乙方）签署的《借款协议书》载明“经甲乙双方协商，甲方向乙方借款人民币贰佰万元整。乙方用‘龙晟置业有限公司滨河壹號小区21号楼6套花园洋房（以甲方开票确定房号）’，如甲方逾期不能还清所借的全部借款，乙方有权以每套30万元收归乙方所有并有权处置所有用于抵押的房产。如甲方在约定的还款期限内还清所有借款，乙方必须无条件配合甲方办理退房手续。”。2016年6月7日，原告与被告签署了编号为201606070007、201606070012、201606070013、201606070014、201606070015、201606070016的《商品房买卖合同(预售)》。2019年5月，被告徐家锋将上述合同进行了备案登记。 本院认为，本案的争议焦点在于原被告双方签署的《商品房买卖合同(预售)》的行为性质及效力。 被告徐家锋辩称原告蚌埠市龙晟置业有限公司诉讼涉及的房屋均为原告以房屋抵顶欠款。为支持其抗辩理由，被告徐家锋提交了其与案外人陈辉的转账凭证、存款单、其与原告蚌埠市龙晟置业有限公司及案外人签订的《借款协议书》、原告出具的收款收据。本院认为，被告提交的上述证据彼此关联并相互印证，能够形成证据锁链，能够证明被告徐家锋向陈辉提供借款，后被告与原告及案外人陈辉签署的协议实质上是对前序债务的确认，原告蚌埠市龙晟置业有限公司作为共同借款人负有偿还借款的义务。原告以其在《收款收据》上载明的收款方式系转账为由，称其未收到借款，借款合同未生效，缺乏事实及法律依据，原告证据不足，本院不予支持。 原告蚌埠市龙晟置业有限公司及案外人签订的《借款协议书》中约定以原告的房产作为抵押。案涉《借款协议书》在未明确约定还款期限的情况下，直接约定“如甲方逾期不能还清所借的全部借款，乙方有权以每套30万元收归乙方所有并有权处置所有用于抵押的房产”。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。根据该规定，上述约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉《借款协议书》约定其他内容依然有效。 原告与被告于2016年6月7日签订案涉《商品房买卖合同(预售)》的行为系双方履行《借款协议书》的行为，《商品房买卖合同(预售)》实质上系《借款协议书》的担保，原告以签署《商品房买卖合同(预售)》的形式为被告的债权提供担保，系双方真实意思表示，该行为合法有效，原告签署的《商品房买卖合同(预售)》并不因此而无效。被告辩称双方签订的《商品房买卖合同(预售)》系原告的抵债行为。本院认为，被告提供的《借款协议书》载明了借款利率，被告未能提供证据证实其已经催告相关借款人在合理期间内返还借款、也未能证明双方已经就相关借款进行结算，而辩称双方签定《商品房买卖合同(预售)》是以物抵债，缺乏事实依据和法律依据，被告的证据不足，本院对其此节抗辩理由不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告蚌埠市龙晟置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费40元，由原告蚌埠市龙晟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 刘 强 二〇一九年十月十八日 书记员 董素玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。