河北省隆尧县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0525民初1771号原告：隆尧县供销合作社，住所地隆尧县康庄路93号。法定代表人：徐文英，该供销合作社主任。委托诉讼代理人：张素坤，河北昭庆律师事务所律师。被告：王淑棉，女，1964年7月14日出生，汉族，退休职工，住隆尧县。委托诉讼代理人：张素朴，系被告丈夫。委托诉讼代理人：刘志坤，河北冀凯律师事务所律师。原告隆尧县供销合作社与被告王淑棉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆尧县供销合作社委托诉讼代理人张素坤、被告王淑棉及其委托诉讼代理人张素朴、刘志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆尧县供销合作社向本院提出诉讼请求：1、责令被告限期腾清租赁原告的楼房上下三间并补交租赁费按月租每间25000元÷12自2019年7月11日至本判决执行完毕止。2、责令被告限期腾清多占的楼上七间并给付租赁费自2019年7月11日至腾清之日止。3、责令被告给付欠缴的一楼三间八个月租赁费8000元及二楼十六间（隔间）八个月租金2133元（2017年11月1日至2018年7月1日）。4、责令被告限期把改变原告租赁物结构恢复原状。事实和理由：2018年6月原告下属的日杂商场通过公开招租竞价拍卖的方式把临街门市上下十三间出租出去，当时由王志贤以310000元中标，2018年7月12日,日杂商场与王志贤签订了《隆尧县供销合作社日杂商场租赁合同》，同日经原告同意，王志贤把其承租的权利、义务转让给被告，三方就租赁事宜又签订了《合同概括转让三方协议》，接着被告又征得日杂商场同意与戎某、王某、杨书平签订了《转让协议》，约定被告将其转租的日杂商场的部分房屋租赁使用权转让给戎某、王某、杨书平三人。现今租赁合同到期，被告没有与原告续签合同，但对原告几次通知要求其搬离原告的租赁房屋，无效。另外，被告在使用原告房屋期间未经原告允许擅自改变租赁房屋结构，2012年11月1日承租原告本案所涉楼房，合同到期后，被告多占八个月，所欠租赁费一楼8000元、二楼2133元(2017年11月1日至2018年7月1日）,多次催要不给。为维护原告的合法权益，依法提出诉讼请求，要求解决。王淑棉辩称，依据被告与出租方2018年7月12日签订的转让协议，被告已经在协议到期后要求续租楼房，租赁费为每年每间15000元，出租方应当与被告签订续租合同，贵院应依法驳回其要求腾清租赁楼房并按照25000元每间缴纳租赁费的请求。被告没有多占楼上七间，其要求被告给付该租赁费没有法律依据，被告和原告有其他经济纠纷，原告方拖欠被告的房租款1万元和货款、养老金、押金等费用，该费用数额远超过其要求被告支付的一楼三间和二楼十六间的租金，被告要求以此款项与欠缴的原告八个月租金10133元抵销，被告没有在租赁期限内改变原告租赁房屋结构，其该项请求应依法驳回。对原告提交的2018年7月12日转让协议、2018年7月12日合同概括转让三方协议、隆尧县供销合作社日杂商场租赁合同真实性、合法性、关联性认可，但我方认为依据原告和出租方隆尧县供销合作社日杂商场与被告及戎某、王某、杨书平等人签订了转让协议，第五条约定在2019年7月11日租赁到期后出租方应当与原告续签三年租赁合同，租赁费为每年每间15000元，在合同到期后，被告已经向原告方要求续签合同，原告方也就应当按照双方约定与被告续签，因此原告方要求被告腾清租赁的楼房上下三间，并按照25000元每年每间缴纳租赁费没有事实依据。对原告提交的三份通知真实性、合法性、关联性均有异议，从2019年6月12日隆尧县供销合作社日杂商场和县社安全科会议通知，内容并不真实，在租赁期限内，被告方并未违背租赁合同的约定，改变大楼结构。2019年6月12日隆尧县供销合作社和供销合作社日杂商场这个通知，被告方并没有拖欠一楼三间的8000元，和二楼十六间的2133元，这是因为原告方拖欠被告的商品款、养老保险费用、押金等钱款，被告方主张以上述款项与该费用抵销，经抵销后，被告方不拖欠其租赁费。由于原告和被告互负债务，种类均是金钱给付，被告对原告的债权也已经到期，依据合同法第九十九条之规定，被告方可以将自己的债务与原告方所欠债务抵销，对原告方所欠被告债务，超出部分我方主张抵顶以后发生的房屋租赁费用。出示证据：关于对2018年后房屋租赁模式调整的通知。在拍卖之前原告方曾经有一个拍卖公告，其中第四条要求2017年11月所欠房租的，需交所欠房租后才可报名参加竞价，结合原告提交的三份合同也可以证明被告方受让概括转让租赁物与原告方和日杂商场王志贤签订协议，侧面可以证明被告应当是不欠原告的2017年11月之前的房租。对证据2019年7月29日通知真实性、合法性、关联性均不认可，首先该通知内容显示2019年7月11日租赁合同已到期，如要继续租赁，要和出租方协商一致后重新签订租赁合同。该表述与原告证据1第五条约定相矛盾，而且被告也没有在自己租赁的一楼三间、二楼三间之外再多占出租人任何房屋，而且日杂商场主体在隆尧县人民法院2019年6月5日出具的（2019）冀0525民初825号民事判决中已经查明不具有独立法人资格，其在该通知上签章应属无效。2018年7月12日转让协议已经明确原告与被告续租合同的三年期限，和每年每间15000元的租金，因此双方续签合同不需要另外协商，被告在自己租赁的楼上楼下三间之外没有占用其他的租赁物。对原告与戎某、王某租赁合同及补充协议各一份真实性没有异议，对其合法性和关联性均有异议。对两份补充协议的真实性、合法性、关联性均有异议。以上证据的出租方均为日杂商场，其不具有独立民事主体资格，其与他人签订的协议应属无效，而且补充协议只是说楼上租赁物没有交给承租人使用，对应减少承租人每年每间5000元租赁费，并没有证明楼上房屋是何种原因没有交付承租人，不能证明被告使用超占原告方的租赁物。对原告提交的2012年11月1日杂商场与被告签订的合同真实性、合法性、关联性均有异议，首先，该租赁合同乙方签字并非王淑棉书写，而且隆尧县供销社日杂商场当时的负责人也不是赵某，原告方在此期间2012年左右曾与日杂商场签订过协议，日杂商场使用的是椭圆章，并非圆章。提交暂收条，证明双方房租2017年前的在赵某出具暂收条时已经结清。出示赵某书写的欠商品款、养老金、押金的条，证明原告方欠被告的款项合计42516.8元，书写内容为2018年6月28日。出示王淑棉银行账户明细，证明2018年7月26日赵某转给王淑棉24万元，该证据结合原告证据转让协议可以证明原告方在此日期仍欠被告应当转交的戎某、王某、杨书平三人2018年7月12日至2019年7月11日期间的租金1万元，根据转让协议原告方应通过赵某转交给被告租金25万元。出示场所经营证明，该证据系日杂商场在与被告方签订概括转让协议和转让协议的第二天向隆尧县市场监督管理局出具的场所使用证明。其证明附有隆尧县日杂商场与王志贤2018年7月12日签订的租赁合同，该证据证明日杂商场在与被告签订概括转让协议和转让协议之后，又将合同约定的租赁楼房使用权交给王志贤使用，导致被告方不能按照合同约定使用楼上三间。以上证据证明在双方签订租赁楼上楼下三间的协议以后，原告方违反合同约定，导致被告和其他几名租赁人不能正常使用租赁的楼房，应当由原告方承担相应的违约责任，我方保留向其追究违约责任的权利。由于原告方拖欠转交的房租一万元及拖欠我方商品款、养老金、押金等钱款，因此双方应当续签合同，并按照每间、每年15000元续签合同，以原告方所欠我方钱款52516.8元抵顶应当支付给原告的租赁费用。原告所述下余1万元是粉刷款应提交证据。申请法院调取的国家信访局信访材料，证明合同到期，被告曾要求与原告续签合同。本院经审理认定事实如下：2018年6月原告下属的日杂商场通过公开招租竞价拍卖的方式把临街门市上下十三间出租出去，当时由王志贤以310000元中标。2018年7月12日日杂商场与王志贤签订了《隆尧县供销合作社日杂商场租赁合同》，同日经原告同意，王志贤把其承租的权利、义务转让给被告，三方就租赁事宜又签订了《合同概括转让三方协议》，接着被告又征得日杂商场同意与戎某、王某、杨书平签订了《转让协议》，约定被告将其转租的日杂商场的部分房屋租赁使用权转让给戎某、王某、杨书平三人。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，根据证人赵某证言，王淑棉自2012年就一直租赁原告下属日杂商场大楼门市北起1、2、3间带楼上三间房屋，2018年11月，赵某发现王淑棉擅自将二楼两块楼板拆下，安装升降架，就通知王淑棉恢复原貌。2019年6月12日，隆尧县供销合作社安全科、隆尧县供销合作社日杂商场又以书面通知形式通知王淑棉立即恢复原貌，否则出租方就取消承租人下一年的房屋租赁使用权，不再和承租人续签下一年的房屋租赁合同。王淑棉接到通知后，未将擅自改变的结构部分恢复原状，所以原告有权拒绝与被告续签2019年7月11日之后的房屋租赁合同。另外，原告要求被告缴纳2017年11月1日至2018年7月1日的租赁费，并告知被告，如不交清，出租方不再续签房屋租赁合同。王淑棉未在原告通知的期限内缴纳该期间的租赁费。原告据此也有权拒绝与被告续签2019年7月11日之后的房屋租赁合同。王淑棉称日杂商场负责人赵某应退还10000元租金，但从赵某提交的录音看，该10000元和被告主张和原告抵顶的其它费用属另外的法律关系，被告可另行主张。综上，被告应腾退租赁原告的楼房上下三间。自2019年7月11日至今，被告未腾退租赁原告的楼房上下三间，所以，自2019年7月11日至被告腾清该楼房上下三间之日，被告应按原被告之间合同约定的月租每间25000元÷12支付逾期腾房的租赁费。王淑棉持有二楼钥匙，王淑棉又没有其他人也有二楼钥匙的证据，结合证人王某、戎某证言，被告王淑棉应自2019年7月12日起按原告与其他租户约定的每间每年5000元支付二楼七间逾期腾房的租赁费至腾清之日止。自2017年11月1日至2018年7月日，王淑棉未缴纳其租赁的三间门市及楼上16间房屋的租赁费，所以，王淑棉应当缴纳其租赁的三间门市的租赁费8000元和二楼十六间的租赁费2133元。王淑棉在租赁原告房屋期间，擅自改变所租赁房屋结构，致该房屋存在安全隐患，王淑棉应承担恢复原状的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告于本判决生效后十日内腾清租赁原告的楼房上下三间并补交租赁费按月租每间25000元÷12自2019年7月11日至本判决执行完毕止。二、被告于本判决生效后五日内腾清多占的楼上七间并按每间每年5000元给付租赁费自2019年7月11日至腾清之日止。三、被告于本判决生效后五日内给付原告欠缴的一楼三间八个月租赁费8000元及二楼十六间（隔间）八个月租金2133元（2017年11月1日至2018年7月1日）。四、被告于本判决生效后十五日内把改变原告的房屋结构恢复原状。如在本院指定期限内未能恢复原状，应支付相应的替作费用。案件受理费减半收取计52元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  褚瑞华二〇一九年十月三十一日法官助理高飞书记员杨冠勋