广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初4974号原告：罗进居，男，1946年4月3日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告：罗建中，男，1977年3月20日出生，汉族，住广州市黄埔区。共同委托诉讼代理人：陈英，广州市黄埔区鱼珠街法律服务所的工作人员。共同委托诉讼代理人：李永铭，男，住广州市海珠区，系原告罗进居、罗建中所在社区推荐的公民。被告：广州社建房地产投资有限公司，住所地广州市天河区珠村东横三路7号208。法定代表人：潘丽颜。原告罗进居、罗建中诉被告广州社建房地产投资有限公司（以下简称“社建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月10日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗建中，原告罗进居、罗建中的共同委托诉讼代理人陈英、李永铭到庭参加诉讼。被告社建公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告罗进居、罗建中向本院提出诉讼请求：1.判令被告社建公司为原告罗进居、罗建中办理所购房屋的房产证；2.判令被告社建公司按双方签订的商品房预售合同约定支付原告罗进居、罗建中逾期办理房产证的违约金406006.49元（从2016年9月26日起至被告起诉之日即2019年4月29日，共945天，每日以859273元的0.05%计算），后续违约金仍以每日按859273元的0.05%计至成功办理房屋产权证之日止；3.判令本案诉讼费用由被告承担。原告罗进居、罗建中后变更第二项诉请为判令被告社建公司按双方签订的《商品房预售合同》约定支付原告罗进居、罗建中逾期办理房产证的违约金366479.93元（从2016年12月27日起至原告起诉之日即2019年4月29日，共853天，每日按已付的购房款859273元的0.05%计算）。事实与理由：2014年2月18日社建公司作为甲方与罗进居、罗建中签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，罗进居、罗建中以总房价859273元购买社建公司开发的位于广州市黄埔区鹤景路375号大院商业住宅楼（自编××号）幢××层××号房。罗进居、罗建中以贷款按揭的方式支付房款，并已足额支付房款给社建公司。合同约定，社建公司应在2016年2月25日前交付商品房。在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为罗进居、罗建中办妥产权登记。社建公司于2016年2月25日向罗进居、罗建中交付了商品房，但社建公司不按约定时间为罗进居、罗建中办理《房地产权证》，至今未办理。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规规定，由于出卖人的原因，买受人在约定期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。依照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金”，即社建公司需支付违约金给罗进居、罗建中。为此，罗进居、罗建中特向法院提起诉讼，请求法院支持罗进居、罗建中的诉讼请求。被告社建公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年3月7日，社建公司（甲方）与罗进居、罗建中（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》），约定：乙方所购商品房为鹤景路375号大院4号商业住宅楼（自编××号）幢××层××号房，房屋地址为黄埔区鹤景路375号大院××号××房，房屋建筑面积为63.49平方米，房价款总金额为859273元，甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款609273元自本预售合同网上签订之日起0天内支付，剩余房款250000元须于2014年3月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任约定，一次性付款、分期付款及按揭付款的情形下，如乙方未能按照买卖合同第八条约定的期限将应付房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款/未支付房价款/未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2016年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，甲方应自本合同第十三条约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应按本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十九条，规划、设计的变更第三款约定，乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。第二十一条产权登记约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。若甲方未在规定时间或上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定，2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金;逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。双方于同日还签订了《商品房预售合同》附件七补充协议，约定：第四条产权办理，关于买卖合同第二十一条的补充约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下：乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部房款及税费（包括但不限于按《商品房买卖合同》第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），并且在甲方规定的时间内向甲方提交办产权证所需的相符的有关资料和证明文件，否则导致延迟办证的相关责任，由乙方自行承担。第八条其他事项约定，2.买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一。罗进居、罗建中提交的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋已经预告登记，产权人为罗进居、罗建中。2014年5月22日，该房屋办理抵押权预告登记至中国建设银行股份有限公司广东省分行名下，债权数额为250000元，不动产义务人为罗进居、罗建中。社建公司于2014年5月8日向罗进居、罗建中开具859273元的涉案房屋售房款发票。罗进居、罗建中称社建公司于2016年2月25日将涉案房屋交付其使用。罗进居、罗建中主张其已向社建公司交纳了代收的契税，并已向广州市物业专项维修资金管理中心缴交了专项维修基金。为此，其提交社建公司于2014年3月6日开具的《收据》以及广州市物业专项维修资金管理中心于2013年12月11日出具的《广州市物业专项维修资金交存凭证》作为证据，其中《收据》载明“今收到罗进居、罗建中交来鹤林苑5号楼××梯××房契税”8593元，《广州市物业专项维修资金交存凭证》显示鹤林苑鹤景路375号大院4号××栋××业主交存6666.45元。本院于2019年4月28日向广州市不动产登记中心发函询问黄埔区鹤景路375号大院4号、5号、6号等有关房屋权属情况及办理产权过户是否存在障碍。2019年6月3日，广州市不动产登记中心回函称“涉案房屋涉及项目为鹤林苑商业住宅楼（自编××号），开发企业为社建公司，该项目领取预售许可证20010099号，并经穗国土规划验[2016]163号同意规划验收，项目整体尚未办理首次登记……你院向我局送达过户的协执文书后，若房屋不存在查封或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持生效的法律文书和协执回执等资料申请办理不动产权登记”。罗进居、罗建中在诉讼中表示：一、办理产权证过程中如产生相关税费，同意先由罗进居、罗建中承担。二、清楚可能存在无法办证以及产生其他费用的风险，经本院释明后仍坚持诉讼请求，如无法办证，将另行主张权利。以上事实，有《商品房预售合同》及附件、发票、收据、《广州市物业专项维修资金交存凭证》、调查函、复函、广州市不动产登记查册表以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，社建公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核罗进居、罗建中提交的证据基础上对本案进行裁判。罗进居、罗建中与社建公司于2014年3月7日签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于逾期办理房屋权属证书违约金问题。本案中，罗进居、罗建中已依照《商品房预售合同》的约定按期支付完毕涉案房屋的所有购房款及相应税费，已依约履行了合同义务。社建公司于2016年2月25日将涉案房屋交付罗进居、罗建中使用，其亦应当按照合同约定于商品房交付后210个工作日即2016年12月26日前为罗进居、罗建中办理产权登记，但直至本案庭审之日，社建公司仍未履行上述合同义务，故应当按照合同约定自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向罗进居、罗建中支付违约金。虽社建公司与罗进居、罗建中签订的买卖合同补充协议变更逾期办证的违约金标准为0.01%，但上述关于变更逾期办证违约金标准所涉买卖合同条款为社建公司逾期交房、变更设计规划、逾期办证的违约责任，而对第十条罗进居、罗建中逾期付款的违约金标准仍按0.05%计算，二者对比显失公平，故上述补充协议中变更逾期办证违约金标准的条款属于加重对方责任、减轻自身义务的条款，对双方并无约束力。罗进居、罗建中依照买卖合同的约定每日按该商品房总价款的0.05%的标准计算逾期办证违约金合理，本院予以支持。依照上述约定，社建公司应以859273元为基数，按每日0.05%的标准，向罗进居、罗建中支付从2016年12月27日起至《房地产权证》办至罗进居、罗建中名下之日止的逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金具有补偿性质，因此，逾期办证违约金应以859273元为限。关于办理涉案房屋权属证书的问题。根据广州市规划和自然资源局的复函可知涉案房屋尚未办理首次登记，而依照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款的规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”。因此，只有在办理首次登记后，涉案房屋才具备办理房屋权属证书的法定条件。依据《商品房预售合同》第二十二条约定，如逾期办证达到120日的，则罗进居、罗建中有权在该120日届满之日起半年内解除合同。但经本院释明，罗进居、罗建中仍坚持其诉请，故对于罗进居、罗建中要求社建公司为其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，本院予以驳回。罗进居、罗建中可待涉案房屋具备办证条件后另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州社建房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗进居、罗建中支付逾期办证的违约金(违约金以859273元为基数，按每日0.05%的标准，从2016年12月27日起计至《房地产权证》办至原告罗进居、罗建中名下之日止，违约金以859273元为限)；二、驳回原告罗进居、罗建中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6797.20元，由被告广州社建房地产投资有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  王丽红人民陪审员  臧玉林二〇一九年十月二十八日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵