福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15464号 原告：厦门市公园投资开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西路489号，统一社会信用代码91350200155155947M。 法定代表人：陈晖，该公司经理。 委托诉讼代理人：庄佳良，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莹颖，北京中银（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门多亿网络技术有限公司，住所地福建省厦门市思明区万寿路35号B栋第一层104室，统一社会信用代码91350203568409204U。 法定代表人：黄俊勇，该公司经理。 原告厦门市公园投资开发有限公司（以下简称公园投资公司）与被告厦门多亿网络技术有限公司（以下简称多亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告公园投资公司的委托诉讼代理人庄佳良、吴莹颖，被告多亿公司的法定代表人黄俊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 公园投资公司向本院提出诉讼请求：1．确认公园投资公司与多亿公司在2016年9月签订的《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》已于2019年5月22日解除；2．多亿公司立即腾空并按照现状向公园投资公司移交厦门市万寿路35号B区之二房屋；3．多亿公司支付公园投资公司自2018年7月1日起至2019年5月25日期间的租金89385.83元及其逾期支付违约金（每月租金的逾期支付违约金，自当月21日起计算，均按每日千分之三的标准计算至实际支付之日止）；4．多亿公司支付公园投资公司自2019年5月26日起的房屋占有使用费（按每日9076.1元的标准，计算至实际返还房屋之日止）；5．多亿公司支付的履约保证金24753元归公园投资公司所有。 事实和理由：2016年9月，公园投资公司与多亿公司签订一份《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定：公园投资公司将厦门市万寿路35号B区之二房屋出租给多亿公司，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，每月租金为8251元；多亿公司应于每月20日前付清当月租金，若逾期支付租金，应按日千分之三向公园投资公司支付违约金；逾期支付租金超过三个月的，公园投资公司有权单方解除合同并追索拖欠的租金及占用费，占用一天的占用费按照月租金的110%支付；多亿公司应支付公园投资公司履约保证金24753元，若多亿公司违约，公园投资公司有权没收履约保证金；租赁期满，多亿公司须在三日内搬出租赁房屋。合同期内，公园投资公司依约履行义务，但多亿公司自2018年7月1日起未再支付租金；公园投资公司多次催要，多亿公司均无付款行为。鉴于多亿公司未支付租金的行为已经构成违约，公园投资公司于2019年5月21日通过EMS向多亿公司邮寄《律师函》，通知多亿公司解除《房屋租赁合同》并要求多亿公司在3日内腾空移交租赁房屋。多亿公司于2019年5月22日签收该邮件。但多亿公司至今未履行返还房屋等义务，应承担相应的法律责任。 多亿公司辩称，1．《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2019年8月31日。多亿公司承租的房屋在2019年3月27日因电路老化引发火灾，损失近170万元，多亿公司积极向开元街道办事处协商解决方案，公园投资公司不应在多亿公司最困难的时候解除房屋租赁关系。2．前两年，多亿公司几次遭遇水灾，开元街道办事处给予了缓交租金等支持，多亿公司也按照缓交方案来履行合同。多亿公司多次请求公园投资公司对租赁房屋老旧老化、园区出入人员复杂等消防及治安隐患进行协同处理；公园投资公司有对房屋的排水下水道口进行疏通并增设了台风挡水挡板。多亿公司再次遭遇火灾后已经面临倒闭，希望公园投资公司能够给予扶持及帮助。3．发生水灾后，多亿公司只能使用部分租赁房屋，且房屋的下水道等基础设施还存在缺陷。因此，公园投资公司不应当再要求多亿公司支付逾期支付租金的违约金；且其主张的违约金也明显过高，应按银行贷款利率计算。公园投资公司主张的房屋占有使用费也明显过高，应按原租金标准计算。多亿公司受灾严重，希望能得到相应的支持，公园投资公司不应没收多亿公司支付的履约保证金。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月，公园投资公司（作为甲方）与多亿公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市万寿路35号B区之二房屋按现状出租给乙方使用，总建筑面积250平方米，租赁期限三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止；每月租金为8251元，乙方应于每月20日前付清当月租金；乙方应向甲方支付24753元作为合同履约保证金，到合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将履约保证金无息退还乙方，若乙方违约，甲方有权没收履约保证金；租赁期间，乙方应规范用火、用电、用气，并对相应管线、设施设备的安装和使用承担全部安全责任；租赁期满，乙方须在三日内搬出租赁房屋，并将租赁房屋及其配套设备（乙方经甲方同意自行配备的除外）交还甲方，交还时房屋及其配套设施的状态必须符合本合同约定的标准；租赁期满或其他任何原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还给甲方的，每逾期一天，乙方按本合同最后一期月租金的110%向甲方支付房屋占用费。该合同第四十五条还约定“乙方逾期支付租金的，乙方须按日千分之三向甲方支付逾期违约金；乙方逾期支付租金超过三个月的，甲方有权单方解除本合同并追索拖欠租金和占用费。” 上述合同签订后，多亿公司支付了公园投资公司履约保证金24753元并陆续支付租金。 2019年5月21日，公园投资公司通过EMS国内标准快递向多亿公司邮寄一份《律师函》，以多亿公司自2018年5月起不再交纳租金为由，通知多亿公司解除《房屋租赁合同》、没收履约保证金，并要求多亿公司在3日内腾空移交租赁房屋。多亿公司于2019年5月22日签收该邮件。 审理中，双方当事人确认多亿公司已支付截止至2018年6月30日的租金，此后的租金未予以支付；多亿公司至今仍占有租赁房屋。公园投资公司还陈述，多亿公司所称的火灾并非发生于本案所涉租赁房屋，且公园投资公司并未同意多亿公司缓交租金。 本院认为，公园投资公司与多亿公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，《房屋租赁合同》第四十五条明确约定，多亿公司逾期支付租金的，应按日千分之三支付违约金，逾期支付租金超过三个月的，公园投资公司有权解除合同并追索拖欠租金和占用费。多亿公司自2018年7月1日起未再支付租金，其行为已经构成违约。因此，公园投资公司在2019年5月21日发出《律师函》通知多亿公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合前述合同约定及法律规定，本院确认《房屋租赁合同》已于《律师函》到达多亿公司的2019年5月22日解除。现公园投资公司要求多亿公司支付自2018年7月1日起至2019年5月25日期间的租金89385.83元及其逾期支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。但公园投资公司主张违约金按每日千分之三的标准计算，确实过高，充分考虑当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院调整为自合同解除之日起按月利率2%计算。《房屋租赁合同》解除后，多亿公司负有按约定在三日内返还租赁房屋的义务，但多亿公司至今仍占有租赁房屋。因此，现公园投资公司要求多亿公司腾空移交租赁房屋并支付自2019年5月26日起的房屋占有使用费，符合法律规定，本院酌情予以支持；考虑目前租赁市场行情、合同履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定房屋占有使用费参照每月租金的110%即每月9076.1元计算。多亿公司未按合同约定支付租金已经构成违约，故公园投资公司根据《房屋租赁合同》的约定主张不予返还多亿公司履约保证金，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认厦门市公园投资开发有限公司与厦门多亿网络技术有限公司在2016年9月签订的《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》已于2019年5月22日解除； 二、厦门多亿网络技术有限公司于本判决生效之日起十日内将厦门市万寿路35号B区之二房屋腾空并按现状返还给厦门市公园投资开发有限公司； 三、厦门多亿网络技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门市公园投资开发有限公司自2018年7月1日起至2019年5月25日期间的租金89385.83元及其逾期支付违约金（以89385.83元为基数，按月利率2%的标准，自2019年5月22日起计算至实际支付租金之日止）； 四、厦门多亿网络技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门市公园投资开发有限公司房屋占有使用费（按每月9076.1元的标准，自2019年5月26日起计算至实际返还房屋之日止）； 五、厦门多亿网络技术有限公司支付的履约保证金24753元归厦门市公园投资开发有限公司所有； 六、驳回厦门市公园投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3122元，减半收取计1561元，由厦门市公园投资开发有限公司负担298元，厦门多亿网络技术有限公司负担1263元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一九年十月二十四日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。