广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4232号 上诉人（原审被告）：张某娣，女，1951年2月1曰生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：周某金，男，1963年4月15日生，壮族，住广西柳州市柳北区。 被上诉人（原审原告）：柳州市建云物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市潭中西路26号鑫柳家园2-1号，统一社会信用代码：9145020456158259XB。 法定代表人：梁建周，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林春吉，女，汉族，1993年4月27日出生，住广西博白县，该公司法务。 上诉人张某娣与被上诉人柳州市建云物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张某娣上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或诉讼请求。2、一审和二审的案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、海洲嘉园是国家对农垦垦区的一个重点扶贫项目之一，是棚户区改造全额性集资房，根据国办发(2014)36号文第五条第二款规定：完善社区公共服务。新建安置住房小区要及时纳入街道和社区管理。安置住房小区设有实施管理的社区，居民委员会应组织做好物业服务工作。二、据以上精神，海洲嘉园交房已达三年，为何建设单位又与被上诉人签订合同，作为合同的甲方对被上诉人在履行合同中起不到任何监督物业服务质量的作用，同时亦未对业主公布合同条约，根据《合同》第三十条约定，合同的甲方才是被上诉人重点追诉人，为何只单起诉上诉人。根据广西壮族自治区物业管理条例第三十八条规定：自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日起发生的前期费用，由物业建设单位承担，自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担，物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。三、在合同订立和履行中，被上诉人运用了欺诈手段，根据《合同法》第52条规定，涉案合同应视为无效合同。四、一审中，上诉人提出被上诉人违反国家物业管理条例第六十条和第六十一条规定，但一审法院只字不提，可见一审法院有失公正。五、合同第一条和第四款载明小区总建筑面积有10万平方米，如此阔大的面积，被上诉人所聘卫生清扫员才两个人，服务质量可想而知。六、从合同的内容看，合同甲方应负有不可推卸的责任，敬请二审法院予以追究。 被上诉人柳州市建云物业服务有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 柳州市建云物业服务有限公司向一审法院起诉请求：１．判令张某娣向柳州市建云物业服务有限公司支付房屋物业服务费755.12元，违约金679.61元，共计1434.73元（暂计至2018年4月30日，以后另计）；2.本案诉讼费由张某娣承担。 一审法院认定事实：柳州市建云物业服务有限公司是一家从事物业服务的有限责任公司，张某娣是柳州市海洲嘉园小区的业主。2016年12月30日，柳州市海洲嘉园小区的建设方广西农垦国有沙塘农场与柳州市建云物业服务有限公司签订一份《海洲嘉园前期物业服务合同》，该合同约定：广西农垦国有沙塘农场选聘柳州市建云物业服务有限公司为海洲嘉园小区提供前期物业服务，合同约定的物业服务期间为2017年1月1日起至2019年12月31日止，但约定如果在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费由业主按物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：多层住宅楼物业服务费为0.5元/平方米/月、独栋别墅区物业服务费为100元/套/月、商铺物业服务费为1元/平方米/月，一楼柴房为0.25元/平方米/月、闲置房（指未出售的住宅）为0.25元/平方米/月；业主（物业买受人）应于前期物业管理服务协议签订之日起交纳物业服务费，纳入管理范围的已竣工但尚未出售，或者因广西农垦国有沙塘农场原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由广西农垦国有沙塘农场按50%交纳；合同还就柳州市建云物业服务有限公司提供物业服务的内容、质量标准以及违约责任等内容进行了约定。2018年11月27日，柳州市建云物业服务有限公司向广西农垦国有沙塘农场发函告知因海洲嘉园小区收费标准低、收缴率低，导致柳州市建云物业服务有限公司亏损、收不抵支，决定于2018年12月31日零时整正式退出海洲嘉园小区物业服务工作。2018年12月4日，柳州市建云物业服务有限公司在海洲嘉园小区内粘贴公告，称经广西农垦国有沙塘农场领导决定同意柳州市建云物业服务有限公司于2018年12月30日24时退出海洲嘉园的物业管理工作。现柳州市建云物业服务有限公司诉至该院，要求张某娣支付2017年1月1日至2018年4月30日期间拖欠的物业费755.12元及相应的违约金。一审法院另查明，张某娣的房屋面积为94.39平方米，柳州市海洲嘉园住宅小区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，应予以支持。该案中，柳州市建云物业服务有限公司向法庭提供的证据证明了柳州市建云物业服务有限公司为包括张某娣在内的柳州市海洲嘉园小区的业主提供了物业服务，柳州市建云物业服务有限公司要求张某娣支付物业服务费，应予以支持，但结合张某娣向该院提供的证据以及该院查明的相关事实，柳州市建云物业服务有限公司在向柳州市海洲嘉园小区的业主提供物业服务的过程中确实存在诸多瑕疵，按照公平对等原则，该院酌情认定张某娣应按前期物业服务合同约定标准的80%向柳州市建云物业服务有限公司支付物业服务费，即张某娣应向柳州市建云物业服务有限公司支付2017年1月1日至2018年4月30日期间物业服务费604.1元（94.39平方米×0.5元/平方米/月×16个月×80%），柳州市建云物业服务有限公司主张超出部分，本院不予支持。关于违约金的问题，虽然柳州市建云物业服务有限公司与广西农垦国有沙塘农场之间签订的《海洲嘉园前期物业服务合同》约定业主不按时足额支付物业服务费的应按欠款金额每天千分之四的标准支付违约金，但按照上述违约金条款约定的标准，业主逾期一年不支付物业服务费的，其需支付的违约金已超过应付的物业服务费数额，该约定加重了小区业主的责任，属于无效条款。此外，柳州市建云物业服务有限公司在提供物业服务的过程中也存在诸多瑕疵，柳州市建云物业服务有限公司在此情形下要求张某娣支付违约金亦缺乏依据，综上所述，对于柳州市建云物业服务有限公司主张的违约金，该院不予支持。 据此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张某娣于本案判决生效之日起十日内向柳州市建云物业服务有限公司支付2017年1月1日至2018年4月30日期间的物业服务费604.1元；二、驳回柳州市建云物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（柳州市建云物业服务有限公司已预交），由柳州市建云物业服务有限公司负担29元，由张某娣负担21元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对于一审查明的事实，上诉人认为一审遗漏查明了被上诉人未能按照合同约定的服务项目提供良好的物业服务，但一审法院在说理部分已经认定了被上诉人在向柳州市海洲嘉园小区业主提供物业服务的过程中确实存在诸多瑕疵，并酌情认定上诉人向被上诉人按照前期物业服务合同约定标准的80%向被上诉人支付物业服务费，故上诉人的该项事实异议本院不再重复确认。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人系被上诉人提供物业服务的柳州市海洲嘉园小区的业主，柳州市建云物业服务有限公司与广西农垦国有沙塘农场签订的《海洲嘉园前期物业服务合同》系前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故该合同对上诉人亦具有法律约束力。上诉人认为该合同是由建设单位即广西农垦国有沙塘农场签订，且其未起到监督物业服务质量的作用，也未公布合同条款，应当由建设单位承担相应责任的主张无合同与法律依据，本院不予支持。上诉人还辩称被上诉人提供的物业服务质量未达到合同约定，存在诸多问题，被上诉人无权向其主张物业费。对此本院认为，被上诉人确实为上诉人提供了物业服务，上诉人也实际接受了被上诉人的物业服务，虽然被上诉人提供的物业服务在某些环节及区域存在瑕疵，但并未构成根本违约，根据权利义务对等原则，上诉人仍应向被上诉人支付相应的物业费。一审法院酌情认定上诉人向被上诉人按照前期物业服务合同约定标准的80%向被上诉人支付物业服务费，并驳回了被上诉人请求支付违约金的诉讼请求，与被上诉人的违约情形及本案的实际情况相符，本院予以维持。 关于上诉人提出被上诉人存在欺诈，涉案合同属于无效合同的主张。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人既未能明确说明被上诉人的具体欺诈行为，也未能举证证明被上诉人确实存在欺诈的事实或涉案合同存在法律规定的无效情形，其应承担举证不能的不利后果。 综上所述，上诉人提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人张某娣已预交），由上诉人张某娣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇一九年十月二十三日 法官助理 蒋晓明 代书记员 雷冰宇