广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终8950号上诉人（原审被告）：佛山生生农贸城有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道。法定代表人：高粤防，该公司经理。委托诉讼代理人：罗永东，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳紫君，广东宝言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市三水区宏益资产管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道。法定代表人：何健强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张栩，广东百浩律师事务所律师。原审第三人：佛山市三水区市场监督管理局，住所地广东省佛山市三水区西南街道。负责人：区显波，该局局长。委托诉讼代理人：陈志劲，广东华法律师事务所律师。上诉人佛山生生农贸城有限公司（以下简称生生公司）因与被上诉人佛山市三水区宏益资产管理有限公司（以下简称宏益公司）、原审第三人佛山市三水区市场监督管理局（以下简称三水市监局）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1543民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。生生公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，改判驳回宏益公司的全部诉讼请求（不服一审判决金额合计687745.11元，违约金计算至一审判决作出日2019年6月17日）；2.案件全部诉讼费用由宏益公司承担。事实和理由：一、涉案租赁合同无效。（一）没有合法的规划报建手续无效。首先，三水市监局于一审提供的证据1《临时建筑工程审批表》只是对证据2《复函》第一项工程（即西南市场东侧建筑面积800平方米和附图中以“北”部分）的规划报建，一审判决认定涉案铁棚属于《临时建筑工程审批表》批准之内不当。其次涉案租赁物为《复函》记载的第2项“不属于违法建设”的“市场经营用地”，没有任何规划报建手续。三水区规划局违反《城乡规划法》第六十四、六十六条，称涉案没有任何报建手续的临时建筑不是违法建筑，不产生法律效力，本案不应采信。况且，《复函》早在2013年5月20日已明确要求拆除或整个涉案租赁物，三水市监局未拆除、整改，反而于2013年6月28日将其出租，进一步证实了出租行为的违法性。最后，合法的土地登记和用地手续，是建筑物规划报建的前提。涉案租赁物至今未见上述权属证明文件，再次佐证了涉案租赁物是违法建筑的法律事实。（二）临时建筑超过使用期限无效。一审判决认定涉案铁棚建设经三水市建设局城乡规划科同意，涉案租赁物归属临时建筑。而《临时建筑工程审批表》中记载批准使用年限为2年，涉案铁棚建设于2000年9月，涉案合同签订时间为2013年6年，即使按临时建筑最长法定适用年限五年也严重超期，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同司法解释）第三条的规定，涉案租赁合同无效。（三）三水市监局无民事行为能力无效。三水市监局作为西南市场的主管行政机关从事有利益牵达的出租行为违反公序良俗，损害公共利益。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第九十七条的规定，三水市监局可以从事为履行职能所需要的民事活动。而将涉案铁棚出租给生生公司显然不符合该规定。三水市监局不具备签订涉案租赁合同的民事行为能力，不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为有效的构成要件中的主要条件。其次，三水市监局作为直接管理西南市场的行政机关，未经有权机关批准，将涉案权属不明的铁棚以自己的名义出租给市场经营主体并牟取利益，与其法定职责有冲突，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，损害了公共利益和公共秩序。三水市监局在签订涉案租赁合同后已意识到不当，这也是涉案租赁合同各项内容双方没有实际履行的原因。最后，无论从国家禁止党政机关经商、办企业目的分析，还是具体到本案三水区政府将涉案租赁物划归三水市监局管理，就是考虑到党政机关仅能从事与其法定职能相关的活动。二、合同无效的请求权基础实为不当得利，但三水市监局并无实际损失，生生公司亦无受益、并未使用涉案租赁物至2018年12月31日。首先，支付租金的对价义务是承租人取得对租赁使用权、收益权，合同有效的租金支付应有对价，合同无效之占有使用费更应当由实际占用和使用的对价关系。宏益公司或三水市监局应完成《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定的“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。本案的证据无法证明生生公司持续占有使用租赁物的事实，无法证明生生公司因合同无效获得利益。涉案铁棚早应拆除，其上没有合法权益存在，债权人在本案中亦无实际损失。本案不适用租赁合同司法解释第五条的规定。其次，我国合同法第一百一十九条规定了扩大损失部分不予赔偿的规则。三水市监局作为出租人，在生生公司未履行合同、从未支付租金和租赁保证金的情形下，放任涉案铁棚任人使用，没有采取适当措施致使损失扩大，更无权要求生生公司支付占有使用费。再次，宏益公司仅凭生生公司未书面交还租赁物，主张生生公司应支付持续至今的占有使用费，缺乏法律依据且与交易习惯相悖。最后，宏益公司提供的《终止合同情况说明》，其内容的核心是生生公司没有占有使用涉案租赁物，请二审法院予以审查。三、宏益公司不是本案的债权人。根据合同相对性的原则以及《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条的规定，三水市监局才是本案的债权人，宏益公司既非物权人已非债权人，仅是按政府文件履行代管职责的代理人。代理行为的效力仅及于资产移交后的将来。至于在案证据《资产移交通知书》等记载的权利义务全部转接，综合全案宏益公司与三水市监局没有合同权利概括转让的真实意思表示;如有,则该行为因违反《中华人民共和国合同法》第八十八条而无效。宏益公司辩称:一、涉案租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。（一）宏益公司提交的《复函》及三水市监局提交的《临时建筑工程审批表》足以证明。涉案铁棚是经过主管部门批准建设，根据租赁合同司法解释第二条的规定，涉案合同法有效。（二）三水市监局提交的《关于西南市场周边三处建筑物涉嫌违章搭建的复函》证明主管部门佛山市三水区发展规划和统计局确认涉案铁棚不是违法建设，不是必须拆除的建筑物。该函对三宗涉嫌违章建筑作出认定，其中第1、第3宗建筑物均明确认定为超过批准使用期限的临时建筑，需要拆除，而对涉案铁棚则认定为不属违法建设。所以本案不适用租赁合同司法解释第三条的规定，涉案合同不是无效合同。违法建设的认定属于行政机关的行政职能，法院作为司法机关无权认定涉案铁棚是否违法建设，而且行政主管部门已对该事实作出认定，在该函未被依法撤销的情况下，可以作为法院审理案件认定事实的依据。（三）涉案合同未违反我国民法通则第五十五条，民法总则第九十七条的规定，三水市监局虽然是行政机关，但不代表其没有民事行为能力。涉案合同是双方的真实意思表示，且没有违反法律或社会公共利益，签订合同是为了保护国家利益，充分利用国家资产，避免国有资产受损或流失。二、生生公司一直占有使用涉案租赁物。宏益公司接管涉案租赁物后，会同三水市监局于2018年2月2日向生生公司发出资产移交通知书，催收拖欠的租金和违约金。生生公司于2018年3月向宏益公司回复了《终止合同情况说明》，称其承租涉案物业是为了用作蔬菜和西江鱼摆卖，蔬菜与西江鱼回迁后，至此对该物业没有使用。证明合同签订后，生生公司有实际使用涉案物业，三水市监局有向其交付租赁物。虽然生生公司辩称其回迁后没有再使用涉案物业，但没有证据证明生生公司向三水市监局交还了该物业。即便生生公司在租赁期内放弃使用物业，也是生生公司对自己权利的放弃，不能免除其交纳租金的义务。生生公司于2018年3月才向宏益公司要求终止合同，证明其在此之前没有提出过终止合同，更未交还涉案租赁物。宏益公司于2019年3月4日向生生公司送达了《关于拆除西南市场工商铁棚的通知》，要求生生公司完成铁棚内租户的清场工作。宏益公司在2019年3月15日去拆除铁棚时，清场工作已经完成，证明生生公司可以管理控制铁棚内的摊贩，实际持续占有使用涉案铁棚。生生公司在上诉状中称一审判决实质上否定其持续占有使用租赁物属断章取义，一审判决的原话是“即便被告自行搁置不用”，是假设条件，不是对事实的认定。三、涉案租赁物属国有资产，宏益公司、三水市监局均是代管人，代管权的转移无须征得生生公司的同意。生生公司签订了涉案租赁合同且持续占有使用涉案租赁物，应按合同约定支付租金，并承担相应的违约责任，其不能无偿使用国有资产，否则侵害的是国家利益。三水市监局发表意见称，涉案租赁合同合法有效。第一，涉案铁棚在建时有办理报建手续，且于2013年三水区规划局也通过复函的方式明确涉案铁棚不属于违法建筑。第二，三水市监局虽然属于行政机关，但同样拥有民事行为能力，与生生公司所签订的租赁合同符合公平、自愿的法律原则，更没有违反相关法律法规的禁止性规定。综上，根据相关司法解释的规定，涉案租赁合同合法有效，生生公司应履行支付租金的义务。即便认定合同无效，生生公司仍应参照合同约定的标准支付占有使用费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回生生公司的上诉。宏益公司向一审法院起诉请求：1.判令生生公司向宏益公司支付2013年11月1日至2018年12月31日止拖欠的租金共计1032902.22元；2.判令生生公司向宏益公司支付自逾期之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，按年利率24%，暂计至2019年3月1日逾期付款违约金为794200.14元（计算方式详见附表）；3.案件诉讼费用由生生公司承担。一审法院认定事实：2013年6月28日，佛山市三水区工商行政管理局（以下简称“三水工商局”）作为出租方（甲方）、生生公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于西南街道**路14巷二座东南面铁棚面积为338平方米租赁给乙方作经营市场用途；租赁期限为15年（即2013年11月1日至2028年10月31日止），2013年8月至10月三个月为装修免租期；租金第一年（2013年11月1日至2014年10月31日）每月租金为人民币15000元，租金从第二年起每年递增5%,即2014年11月1日至2015年10月31日每月租金为人民币15750元，以后逐年以此类推，第15年（即2027年11月1日至2028年10月31日）每月租金为人民币29701元；租金交纳方式为：1.合同签订后5天内，乙方向甲方支付租赁期的最后6个月的租金作为合同保证金，即2028年5至10月份的租金共计人民币178206元。同时，乙方需向甲方支付第一年的租金，即2013年11月1日至2014年10月31日的租金共计人民币180000元。以上两项合计358206元。2.以后的租金按年度交付，乙方必须在每年的11月10日前向甲方一次性支付当年的租金，乙方逾期未交付租金的，视为延期履行，如延期交付租金的，逾期一天按应缴租金的3%向甲方支付违约金；乙方逾期三个月仍不交付租金及违约金的，视作违约，甲方有权收回场地，并不退还合同保证金，从而引起的一切后果由乙方负责。2015年8月17日，三水工商局划入区市场监督管理局。2016年9月5日，佛山市三水区人民政府办公室发布三府办[2016]10号通知，根据《广东省人民政府转发国务院关于改革和完善国有资产管理体制若干意见的通知》，结合我区实际情况，经区政府研究，决定将全区党政机关、事业单位及其下属企业（包括全资、控股和参股企业、经济实体）的国有资产集中统一移交区公有资产管理办公室（以下简称“三水公资办”）管理。2018年1月19日，三水市监局作为移交方（甲方）、宏益公司作为接收方（乙方）双方签订《资产移交协议书》一份，根据上述三府办[2016]10号文件，双方本着实现公有资产有效管理、明晰权责的原则，就移交事宜订立协议：甲方将其原有的14项国有资产（详见附件《资产移交清单》，其中序号14指向涉案铁棚）移交乙方，并于2018年1月19日前完成移交工作，经双方代表清点确认后视为移交完成。甲方权利义务中约定，本协议签订后，甲方应及时与乙方共同向使用人发出资产移交通知书，通知使用人向乙方继续履行合同约定。乙方权利义务中约定，自资产移交之日起，资产的所有权和义务已转嫁乙方，乙方负有资产管理、维护、安全消防等应由乙方承担的所有责任，同时亦享有资产收益、处置等所有权利。其中该协议第三条约定，本协议列出的问题及甲方没有列出，但属移交前已经发生或已存在的涉及移交资产所引发的一切欠款欠税欠费、纠纷和历史遗留问题等均由甲方负责承担和处理。2018年1月15日，宏益公司、三水市监局共同向生生公司发出《资产移交通知书》，内容为“你承租位于三水区西南街道**路十四巷五座1、2号，中山西路云秀市场C座一层、西南市场工商铁棚的物业所有权已移交宏益公司。自即日起原由三水工商局（现更名为三水市监局）与你公司签订的租赁合同（包括但不限于至2018年1月底止所拖欠的全部租金，未含违约金），及其相关的权利义务全部转由宏益公司承接。请你接本通知后15个工作日内与宏益公司联系，并办理相关手续及清缴拖欠的所有租金、违约金等”。生生公司于2018年2月2日签收该通知书。2018年4月12日，宏益公司向生生公司发出三宏益通[2018]23号《关于限期缴交西南市场工商铁棚租金的通知》，因生生公司承租位于西南市场的工商铁棚已于2018年1月份由三水市监局移交宏益公司，该租赁物业在移交后权利义务亦由其司承接，故催促生生公司于2018年4月20日前缴纳2018年1、2月份租金合计36466元，逾期计收违约金。生生公司于2018年4月12日签收该通知书。2018年4月20日，宏益公司向生生公司发出三宏益通[2018]25号《关于尽快缴清西南街道中山西路云秀市场C座一层等租赁物业相关费用的通知》，根据《佛山市三水区公有资产管理办公室关于接收经营性国有资产的函》（三公资函[2017]152号），宏益公司于2018年1月份接收了三水市监局出租给生生公司位于西南街道文锋路十四巷五座1、2号和云秀市场C座一层及西南市场工商铁棚的物业，接收后两次书面通知生生公司缴清费用，现再次通知生生公司尽快缴清租赁物业的所有相关费用。生生公司于2018年4月20日签收该通知书。2018年8月13日，宏益公司向生生公司发出三宏益通[2018]53号《关于尽快缴交西南市场工商铁棚租金的通知》，通知生生公司尽快履行租赁合同条款，缴纳2018年1至7月份租金，逾期，将通过法律途径解决。生生公司于2018年8月13日签收该通知书。2018年3月，生生公司向宏益公司发出《终止合同情况说明》一份，内容为：我司2013年6月28日向三水工商局承租的西南街道**路*巷*座东南面铁棚面积为338平方米的场地，原用作蔬菜与西江鱼临时摆卖，待镇卫生院改建完工后回迁。期间我司按合同要求缴交合同保证金和租金，但都予以退回，再与签约单位探究，给予回复是因物业归属情况不详，先搁置。由于不能按合同约定缴交保证金及租金，蔬菜与西江鱼回迁后，我司对该物业至此没有使用。特此终止与三水工商局于2013年6月28日签订的关于西南街道**路*巷*座东南面铁棚的租赁合同。2018年4月28日，宏益公司向生生公司发出三宏益函[2018]31号《关于终止西南市场工商铁棚租赁关系的复函》，内容为：你司承租我司新接收位于西南市场工商铁棚物业，于2018年3月份向我司申请终止租赁关系。经讨论，请你司缴清所有款项后，我司再进一步与你司协商关于终止西南市场工商铁棚租赁关系的事宜。生生公司于2018年4月28日签收该复函。2019年2月，三水公资办向佛山市三水区国裕信息管理有限公司（以下简称“国裕公司”）发出三公资[2019]8号《关于拆除西南市场东门南侧棚架的通知》，决定由国裕公司负责对位于西南街道西南市场东门南侧私自搭建的棚架于2019年3月15日前完成拆除工作。2019年2月3日，国裕公司向宏益公司发出三国裕通[2019]2号《关于拆除西南市场东门南侧棚架的通知》，根据三公资[2019]8号文件精神，委托宏益公司对位于西南街道西南市场东门南侧私自搭建的棚架于2019年3月15日完成拆除工作。2019年2月28日，宏益公司向生生公司发出三宏益通[2019]9号《关于拆除西南市场工商铁棚的通知》，内容为：你公司使用的位于西南市场的工商铁棚，已于2019年1月份起由三水公资办统一收回，由国裕公司进行统一管理，根据相关文件要求，需于2019年3月15日前对西南市场工商铁棚进行拆除，请你公司于2019年3月1日前完成铁棚内租户的清场工作，并缴纳2019年1、2月份租金。生生公司于2019年3月1日签收该通知。现涉案铁棚已于2019年3月15日由宏益公司拆除。另查明，2013年5月20日，佛山市三水区发展规划和统计局南部规划直属局向三水市监局出具三发规（南）建函[2013]19《关于西南市场周边三处建筑物涉嫌违法搭建的复函》，其中第2点明确：由三水区工商局出资搭建的位于西南市场东南面的约500平方米钢结构棚架于1996经三水市政府批准，拆除了所在地的四层工商局住宅楼建造而成，同时还将该地块纳入为西南市场经营用地，因此我局认为该棚架不属违法建设。三水市监局也提供了该涉案铁棚的建筑工程审批表，该表显示涉案铁棚建设经三水市建设局城乡规划科同意。2019年3月21日，宏益公司因生生公司未付租金、违约金等提起本案诉讼。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。2013年6月28日，三水工商局与生生公司签订的《租赁合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，内容未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效合同。生生公司辩称涉案铁棚未经报建许可亦未取得不动产登记、且三水工商局不具备签订民事合同的行为能力利用国有资产从事非职务活动，故涉案租赁合同应属无效。对此，三水市监局（原三水工商局）已提交了涉案铁棚的建筑工程审批表，该表显示铁棚建设经相关规划部门同意，且佛山市三水区发展规划和统计局南部规划直属局[2013]19号《关于西南市场周边三处建筑物涉嫌违法搭建的复函》也明确涉案铁棚不属违法建设，故涉案铁棚系三水工商局系经主管部门批准建设的，三水工商局就该铁棚与生生公司签订的租赁合同，并不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定的租赁合同无效情形，生生公司以此为由辩称合同无效，一审法院不予采纳。另，法律并未禁止行政机关作为一般民事主体，对其所有或合法占有、使用的建筑物对外出租进行管理、收益等，此亦未违反公序良俗，生生公司以此为由辩称合同无效，缺乏法律依据，一审法院亦不予采纳。关于宏益公司是否为适格主体的问题。根据已查明事实，2016年9月佛山市三水区政府经研究决定将全区党政机关、事业单位及其下属企业的国有资产集中统一移交三水公资办管理，而宏益公司亦是根据该决定于2018年1月与三水市监局签订《资产移交协议书》，由三水市监局将包含涉案铁棚在内的资产移交宏益公司管理，且协议乙方（宏益公司）权利义务中约定，乙方负有资产管理等应由乙方承担的所有责任，其中必然包含租金管理责任，且根据2018年1月15日宏益公司与三水市监局共同向生生公司发出的《资产移交通知书》中的“西南市场工商铁棚的物业所有权已移交宏益公司。自即日起原由三水工商局（现更名为三水市监局）与你公司签订的租赁合同（包括但不限于至2018年1月底止所拖欠的全部租金，未含违约金），及其相关的权利义务全部转由宏益公司承接”的内容，也可明确宏益公司享有涉案租金的管理权利，即便资产移交协议第三条存在移交前发生的欠费纠纷由三水市监局处理的相反约定，但三水市监局作为第三人加入诉讼后亦认可由宏益公司作为权利人进行主张，故宏益公司主体适格，依法享有涉案租金的相关权利，生生公司关于宏益公司主体不适格的辩称，一审法院不予采纳。关于涉案铁棚是否已交付使用的问题。涉案租赁物系已搭建好的铁棚，并不存在交付使用的客观障碍，在合同签订后，生生公司即合法享有铁棚的占用、使用权利，生生公司主张涉案铁棚并未实际交付，但并未提供证据予以证明支持，且根据2018年3月生生公司向宏益公司发出《终止合同情况说明》及2018年4月宏益公司对此的复函内容均可推知涉案铁棚已实际交付生生公司使用，即便生生公司自行搁置不用，也不代表宏益公司未予交付，故生生公司关于涉案铁棚未交付使用的辩称，一审法院亦不予采纳。关于宏益公司诉请部分租金是否超出诉讼时效的问题。涉案租赁合同对租赁15年期间每一年的租金约定按期支付，此属于继续性债权，诉讼时效应结合每期租金的给付约定分别适用诉讼时效，生生公司辩称宏益公司部分租金诉请已超诉讼时效合理，一审法院予以采纳。结合租金给付时间的约定，一审法院对仅支持2016年11月1日起至2018年12月31日止的租金，合计465452.22元（2016年11月1日至2017年10月31日租金208372.56元+2017年11月1日至2018年10月31日租金218791.2元+2018年11月1日至2018年12月31日租金38288.46元）。另外，对于逾期付款违约金，合同每日1%标准过高，宏益公司主动调低违约金标准合理，一审法院对逾期付款违约金从每期租金履行期限届满次日开始按年利率24%予以支持。宏益公司超出部分的租金及逾期付款违约金主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、生生公司于判决发生法律效力之日起十日内向宏益公司支付2016年11月1日起至2018年12月31日止的租金465452.22元；二、生生公司于判决发生法律效力之日起十日内向宏益公司支付逾期付款违约金（计算方式为：①208372.56元从2016年11月11日起按年利率24%标准计算至生生公司付清租金之日止；②218791.2元从2017年11月11日起按年利率24%标准计算至生生公司付清租金之日止；③38288.46元从2018年11月11日起按年利率24%标准计算至生生公司付清租金之日止）；三、驳回宏益公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取即10622元，由宏益公司负担6817元，生生公司负担3805元。二审期间，生生公司、宏益公司及三水市监局均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合生生公司的上诉请求、宏益公司的答辩意见及三水市监局的意见，归纳本案二审的争议焦点为：涉案合同的效力；宏益公司作为原告主体是否适格；生生公司是否应向宏益公司支付租金及逾期付款违约金。关于争议焦点一。生生公司上诉主张，涉案租赁物未经合法报建，且三水市监局无民事行为能力，故涉案租赁合同无效。首先，三水市监局提交的《三水市临时建筑（房屋维修）工程审批表》证实，涉案租赁物（铁棚）的建设经相关规划部门同意。而佛山市三水区发展规划和统计局南部规划直属局[2013]19号《关于西南市场周边三处建筑物涉嫌违法搭建的复函》也明确涉案铁棚不属违法建设。故涉案铁棚系三水工商局系经主管部门批准建设，三水工商局就该铁棚与生生公司签订的涉案租赁合同不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定的租赁合同无效情形。其次，法律并未禁止行政机关作为一般民事主体对其所有或合法占有、使用的建筑物对外出租进行管理、收益等，三水工商局就涉案铁棚与生生公司签订租赁合同亦未违反公序良俗。综上，生生公司的该上诉理由于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。经查，2016年9月佛山市三水区人民政府经研究决定将全区党政机关、事业单位及其下属企业的国有资产集中统一移交三水公资办管理，而宏益公司亦是根据该决定于2018年1月与三水市监局签订《资产移交协议书》，由三水市监局将包含涉案铁棚在内的资产移交宏益公司管理，协议约定宏益公司负有资产管理等应由其承担的所有责任，其中必然包含租金管理责任。宏益公司与三水市监局于2018年1月15日也向生生公司发出《资产移交通知书》，明确宏益公司享有涉案租金的管理权利。虽然资产移交协议第三条存在移交前发生的欠费纠纷由三水市监局处理的约定，但三水市监局作为原审第三人参加诉讼后认可由宏益公司主张涉案权利，故宏益公司作为本案原告主体适格。生生公司关于宏益公司不是本案债权人、无权主张权利的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。生生公司上诉主张，其未持续占有使用涉案租赁物，不应向宏益公司支付租金及逾期付款违约金。经查，生生公司于2018年3月向宏益公司发出的《终止合同情况说明》表明，其曾将涉案铁棚用作蔬菜与西江鱼临时摆卖，只因不能按合同约定缴交保证金及租金，遂于蔬菜与西江鱼回迁后没有再使用。由此可知，生生公司在一审期间主张宏益公司从未交付涉案租赁物并不属实。生生公司虽主张蔬菜与西江鱼回迁后其没有再使用涉案铁棚，但未提供证据予以证明，且与涉案铁棚一直存在摊贩摆卖的实际情况不符。如生生公司的主张属实，则其于2018年3月前一直未向三水市监局或宏益公司告知该事实并返还涉案铁棚，且在宏益公司催收租金前从未主张解除合同，不符合常理。故本院认定生生公司持续占有使用涉案租赁物。因宏益公司诉请的部分租金已超过法定的诉讼时效，一审判决生生公司应向宏益公司支付2016年11月1日起至2018年12月31日止的租金465452.22元及相应的逾期付款违约金并无不当，本院予以维持。生生公司的该上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，生生公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10677元，由上诉人佛山生生农贸城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月十五日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣