广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终872号上诉人（原审原告）：罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：罗定市兴业路7号二楼，统一社会信用代码：91445381562628027Q。法定代表人：陈团。委托诉讼代理人：赖荷，该公司员工。委托诉讼代理人：莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱远栋，男，1974年9月26日出生，汉族，住罗定市（公司宿舍）。上诉人罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称：御丰公司）与被上诉人朱远栋商品房预售合同纠纷一案，不服广东省罗定市人民法院作出（2019）粤5381民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人御丰公司的委托诉讼代理人赖荷、莫美莲、被上诉人朱远栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御丰公司上诉请求：一、撤销（2019）粤5381民初187号民事判决，依法改判上诉人于2015年2月15日将符合收楼条件的商品房交付给被上诉人。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决遗漏以下对上诉人不利的事实。1、上诉人于2015年2月12日取得结论合格的《鸿禧华庭商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》时，涉案商品房已经符合合同约定的交付使用条件。对上述重要事实，上诉人原审时提交了证据3予以证实，一审判决书第4页第二自然段也表述了上诉人提交的证据有建筑工程竣工验收报告，但却没有认定查明该份证据所要证明的内容，因而作出错误判决。2、根据一审庭审时被上诉人陈述所称，其第二次收到上诉人的收楼通知书时，于2016年11月第一次前往其购买的商品房查看，发现部分天花板位置被楼上业主钻穿，但此时是因为已经有人在其商品房内进行修补，所以被上诉人才正好发现这一问题，而在此之前天花板是否被楼上业主钻穿，什么时候钻穿，被上诉人明确表示不知道；在此之后天花板是否已经修复完毕不再存在质量瑕疵被上诉人也不知道。这至少说明，被上诉人于2015年2月15日收到上诉人收楼通知后不按约定前来办理收楼手续是没有正当理由的，因为此时天花板并没有被钻穿，此时涉案房产也不存在质量问题。在2016年11月涉案房产被楼上业主装修钻穿，这本来不属于上诉人的责任，但即使存在被钻穿，该问题也已经及时得到处理，事后被上诉人再以此为由拒绝接受房产没有事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误。认定上诉人是否按合同约定完成交付义务是以开发商在交付条件成就后及时履行收楼通知义务为准，而不是以买受人前来办理接收房屋的手续为准。原审判决将“开发商交楼”等同于买受人“办理收楼”手续，从而做出错误判决。对于该问题的理解，以往罗定市人民法院和云浮市中级人民法院大量类似案件的生效判决书都是以开发商在交付条件成就后及时履行通知义务的时间认定为实际交付时间，例如罗定市人民法院（2016）粤5381民初2655号民事判决书、罗定市人民法院（2016）粤5381民初88、133、3046、3047、3092号民事判决书、罗定市人民法院（2016）粤5381民初2966、2967、2968、2970、2972、3012-3015号民事判决书、罗定市人民法院（2017）粤5381民初811号民事判决书、云浮市中级人民法院（2017）粤53民终1483号民事判决书、云浮市中级人民法院（2017）粤53民终450号民事判决书等，但一审判决与上述已经发生法律效力的多份判决结果相反，这不仅损害了上诉人的合法权益，也给守法民众带来困惑，严重损害了生效法律问题的权威性。因此，一审法院据此认定上诉人没有提交证据证明上诉人于2015年2月15日已经将符合交付条件的商品房交付给被上诉人使用，同样属于认定错误。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，维护上诉人合法权益。朱远栋辩称：一审法院适用法律正确，应驳回御丰公司的上诉，维持一审判决。理由如下：一、御丰公司主张其于2015年2月15日已履行通知朱远栋收楼的义务，无任何事实和法律依据。首先，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，案涉房屋符合交楼条件后，应由御丰公司办理交接手续。但御丰公司提交的收楼通知时，落款单位为罗定市家福物业服务有限公司，该通知不符合双方关于收楼通知的约定。故该收楼通知与本案无关，不能作为本案认定事实的依据。其次，御丰公司一审提交的EMS快递单现时，寄出人为鸿禧华庭，收件人为朱远栋，但寄出的是什么文件，并无相关证据显示。且该快递单无收件人签名。经查EMS全球邮政特快专递官网，并无御丰公司所提交的单号为“1095095595014”的物流信息。最后朱远栋从未收到御丰公司所称其于2015年2月15日寄出的收楼通知书或一审提交的收楼通知书。因此，御丰公司主张其于2015年2月15日已履行通知朱远栋收楼义务，无任何事实和法律依据。二、案涉房屋质量存在严重瑕疵，朱远栋有权拒收。朱远栋一审出示且经御丰公司质证的相关视频显示，2016年11月，朱远栋发现案涉房屋天花被楼上业主钻穿。自朱远栋发现房屋前述质量问题后，多次要求御丰公司及鸿禧华庭小区物管公司处理，但御丰公司及物管公司均不予理会。案涉房屋的质量问题严重影响房屋的安全可靠性，房屋使用功能受到严重影响。由于案涉房屋质量存在严重瑕疵，根据相关法律规定，朱远栋有权拒收房屋。一审庭审中，双方均确认朱远栋尚未收楼。在房屋交付前，房屋质量问题由御丰公司负责处理，御丰公司上诉称“在2016年11月涉案房产被楼上业主装修钻穿，这本来也属于上诉人的责任”没有任何法律语句。且自2016年11月之后，御丰公司从未通知朱远栋收楼。故案涉房屋天花被楼上业主钻穿，存在质量严重瑕疵，朱远栋有权拒收房屋。综上，应由御丰公司向朱远栋发出收楼通知书，以物管公司名义通知朱远栋既不符合《商品房买卖合同》的约定，也没有法律语句。根据本案现有证据无法证实御丰公司在2015年2月15日向朱远栋邮寄收楼通知书，且朱远栋已收到该邮件。案涉房屋质量存在严重瑕疵，朱远栋有权拒收。因此，一审法院适用法律正确，依法应驳回御丰公司的上诉，维持一审判决。御丰公司向一审法院起诉请求：1、确认御丰公司于2015年2月15日已经将符合交付条件的商品房交付给朱远栋。2、诉讼费用由朱远栋负担。一审法院认定事实：御丰公司是鸿禧华庭商住小区的房地产开发商，2014年11月16日，御丰公司作为出卖人与朱远栋作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为鸿禧华庭商住小区1栋2903房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为500000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址，电话不详或有变更，而没有及时准确通知出卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此而引起的一切责任买受人负责，出卖人有权解除合同。同日，朱远栋与御丰公司签订《鸿禧华庭商住小区前期物业管理服务合同》，合同甲方为罗定市家福物业服务有限公司（以下简称“物业公司”），乙方为朱远栋，在合同上作为甲方签章的是御丰公司。2015年2月15日，御丰公司通过物业公司以物业公司的名义向朱远栋寄出《收楼通知》，通知朱远栋称开发商于2015年2月15日交付商品房给业主。朱远栋没有到物业公司处或御丰公司办理交付手续。2016年11月，御丰公司再次通过中国邮政EMS向朱远栋寄出收楼通知书，朱远栋收到通知后前往其购买的商品房查看，发现商品房的客厅和主人房的天花板部分位置被楼上业主在装修时钻穿，商品房存在质量瑕疵，经与御丰公司和物业公司沟通处理无果，至今尚未办理收楼手续。案经调解，双方尚未能就收楼事宜达成一致意见。另查明：2018年4月11日，物业公司曾以朱远栋拖欠物业服务费为由诉至一审法院，主张朱远栋应从2015年2月15日起支付物业服务费，要求朱远栋支付从2015年9月1日起（免除半年即2015年2月15日至2015年8月30日）的物业服务费及违约金，一审法院认定在御丰公司通知朱远栋收楼的时间晚于合同约定的交付时间以及朱远栋购买的商品房存在质量瑕疵，而朱远栋与御丰公司沟通处理无果的情况下，朱远栋没有办理收楼手续具有一定的合理性；同时，物业公司在该案中也没有提供证据证实朱远栋已实际使用涉案的商品房接受物业公司提供的物业服务，故驳回了物业公司的诉讼请求。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。御丰公司与朱远栋签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据朱远栋与御丰公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定，御丰公司应当在2014年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给朱远栋使用；并在商品房达到交付使用条件后，书面通知朱远栋办理交付手续。本案中，根据御丰公司提交的证据，御丰公司于2015年2月15日向朱远栋寄出《收楼通知》，通知朱远栋收楼；在朱远栋没有前往办理收楼手续的情况下，御丰公司于2016年11月向朱远栋再次寄出收楼通知书。朱远栋在2016年11月收到收楼通知后前往涉案商品房查看，发现商品房存在质量瑕疵，并就此质量瑕疵与御丰公司和小区的物业服务公司进行沟通处理未果，朱远栋至今仍未办理收楼手续。因此，御丰公司只是在2015年2月15日向朱远栋寄出《收楼通知》，通知朱远栋收楼，朱远栋并没有收楼。在朱远栋尚未办理收楼手续且与御丰公司存在产生纠纷的可能性的前提下，不能认定御丰公司已经于2015年2月15日将符合交付条件的商品房交付给朱远栋，且在诉讼过程中，御丰公司亦未能提供证据证实其已经于2015年2月15日将符合交付条件的商品房交付给朱远栋使用，故御丰公司的诉讼请求，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回罗定市御丰兆业房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元（罗定市御丰兆业房地产开发有限公司已预交），由罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担。二审期间，御丰公司围绕上诉请求向本院提交以下证据：（2018）粤5381民初884号民事判决书及庭审笔录，拟证明朱远栋在（2018）粤5381民初884号的庭审中承认开发商于2015年2月15日通知其收楼的事实，因当时朱远栋不在罗定，所以没有收楼。朱远栋向本院提交以下证据：1、录音、视频光1张盘，拟证明朱远栋于2018年12月份到物管公司协商如何解决涉案房屋问题；2、1095095595014号物流详细单，拟证明朱远栋没有收到御丰公司2015年2月15日的收楼通知书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明，御丰公司向一审法院提交的1095095595014号EMS全球邮政特快专递单，没有载明邮寄的物品，也没有收件人签收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：御丰公司主张已于2015年2月15日将符合交付条件的商品房交付给朱远栋的诉讼请求是否应予支持。御丰公司认为案涉商品房具备房屋交付条件，御丰公司已履行通知义务，于2015年2月15日以邮寄的方式向朱远栋发出书面的收楼通知，请求确认御丰公司于2015年2月15日将符合收楼条件的商品房交付给朱远栋。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条、十一条约定，御丰公司应于2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给朱远栋使用。商品房达到交付使用条件后，御丰公司应当书面通知朱远栋办理交付手续。本案中，御丰公司向一审法院提供的快递单未能反映邮寄的物品，也没有收件人朱远栋签收，朱远栋亦否认收到该《收楼通知》，御丰公司提供的证据不足以证实其履行了书面通知义务。御丰公司请求确认基于2015年2月15日已将符合交付条件的商品房交付给朱远栋，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，御丰公司的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十月十七日书记员  何卓璇