江苏省盐城市亭湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0902民初4760号 原告：绿地地产集团盐城东部置业有限公司，住所地：盐城市亭湖区。 法定代表人：许光华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卞国民、王龙龙，江苏盐海中亚律师事务所律师。 被告：徐怀国，男，1980年7月22日出生，住盐城市盐都区。 第三人：詹建军，男，1991年6月21日出生，住盐城市亭湖区。 原告绿地地产集团盐城东部置业有限公司（以下简称绿地地产盐城公司）与被告徐怀国、第三人詹建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地地产盐城公司的委托诉讼代理人卞国民、王龙龙，被告徐怀国，第三人詹建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿地地产盐城公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除《租赁合同》，并判令被告徐怀国立即腾空租赁房屋。2、判令被告徐怀国立即支付欠付租金合计54860元（2018年1月1日-2018年5月31日、2018年10月1日-2019年5月31日）且按年利率6%计算至实际给付之日止的利息损失，并承担自合同解除之日起至实际交付房屋之日止按月租金4220元的标准计算房屋占用使用费。3、判令被告支付的保证金归原告所有，并承担违约金6752元。4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月7日，被告徐怀国与原告绿地地产盐城公司签订租赁合同一份，该合同对租赁房屋基本情况、租赁期限及用途、保证金、租金、合同解除、违约责任等都作了明确约定。合同签订后，原告绿地地产盐城公司按约定将房屋交付给被告徐怀国使用，但被告仅支付了第一年的第一期租金12660元及保证金4220元，第一年的剩余租金及第二年租金未支付。嗣后，原告委托律师于2019年2月18日向被告邮寄送达了律师函，要求被告立即支付拖欠租金，但被告收到后并未履行，该租金经多次催要未果。 被告徐怀国辩称，1、从2018年1月份到现在，原告中途一直没有向我收过房租。因为当初在绿地做的工程项目，后原告将绿地的一套房子给我抵工程款，即现在的12-4栋705室。当时工抵款是46万元，房子总价是90万元，因为工抵款办不了贷款，只能一次性将剩余房款交清。我准备交剩余房款的时候，先去看了一下12-4栋705室，发现房子当时已经租给另外的客户。我当时就提出来我继续交钱，承租人应当搬出。绿地销售公司、经办人和我一起去找租房子的人，租房子的人提出十几万的装修索赔，销售公司说如不行就另外拿一间房子你自己装修一下，然后就拿了现在的房子902室，我当时交了一个季度的租金，也没有做手续。当时原告答应用705的房租做三方协议，从2018年1月份到现在三方协议也没下来，也没有人向我收取房租，一直到今年的5月份，绿地的销售公司换了，然后跑过来向我要房租。我也向有关人员反映了，他们同意过来和我协商，但是不知道为什么又起诉了，不知道从何说起。请求法院依法处理。 经审理查明：2017年9月7日，出租人（甲方）绿地地产盐城公司与承租人（乙方）徐怀国签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将坐落于盐城市亭湖区希望大道58号绿地蓝海写字楼902室（以下简称案涉房屋）一间租赁给乙方办公使用，房屋租赁期限从2017年10月1日起至2020年9月30日止，共计三年，乙方享有十二个月的免租期；年租金为50640元，乙方应向甲方交纳保证金4220元;合同第七条第三项约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方承担违约责任：。2、拖欠租金、物业费、水、电费及其他费用等达三十日以上的；……；第八条第三项约定：乙方未按时向甲方支付租金和本合同约定的其他费用，每逾期一天，按当年租金总额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方已缴纳的保证金及已缴纳的租金不予返还，同时按合同约定年租金总额的20%向甲方支付违约金。合同签订后，原告绿地地产盐城公司将案涉房屋交付给被告徐怀国使用，被告支付了第一年的第一期租金12660元及保证金4220元，第一年的剩余租金及第二年租金未支付。2019年2月18日，原告委托律师向被告邮寄送达了律师函，要求被告立即支付拖欠租金，但被告未履行，双方为此发生纠纷，原告遂诉至本院。 另查明：因绿地地产盐城公司差欠徐怀国妻弟刘洪发工程款,双方拟以房抵款,后刘洪发将该项权利转让给徐怀国、刘洪清夫妇。2017年8月25日，绿地地产盐城公司（出卖人）与刘洪清（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定绿地地产盐城公司将坐落于盐城市亭湖区希望大道58号绿地商务城第12幢4-705室房屋出卖给刘洪清，房屋总价为90万元。合同签订后，徐怀国支付了部分房款46万元（工程款抵冲，包含徐怀国补足的4000多元）。后徐怀国在准备交付余款时发现该房屋已于2017年6月1日被绿地地产盐城公司出租给了案外人詹建军。 再查明：2016年10月23日，绿地地产盐城公司与詹建军签订《房屋租赁协议》一份，约定绿地地产盐城公司将坐落于盐城市亭湖区希望大道58号绿地商务城第12幢4-705室出租给詹建军使用，房屋租赁期限从2017年6月1日起至2020年5月31日止。 庭审中，被告徐怀国向本院提供了与原绿地公司工程部经办人的电话录音资料一份，拟证明徐怀国与绿地公司经协商以705室的房屋抵充工程款，后经协商由绿地公司将902室房屋出租给徐怀国，并以705室房屋的租金抵充902室房屋的租金。原告绿地公司对被告徐怀国提供的该份录音证据不予认可。本院认为，被告徐怀国提供的该份录音证据真实有效，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据。 上述事实，有租赁协议、商品房买卖合同、收款收据、录音资料和当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本案经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。 本院认为，原告绿地地产盐城公司与被告徐怀国之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，被告徐怀国未按约交纳租金，原告绿地地产盐城公司有权提出解除租赁合同并要求被告徐怀国腾空租赁房屋、按合同约定支付租金和占用费以及违约金的主张。但综合本案全部证据和事实可以看出，徐怀国之所以承租案涉房屋，是因为绿地地产盐城公司未履行与刘洪清之间签订的关于705室房屋买卖合同约定的义务，即在未解除房屋买卖合同的情况下将705室房屋出租给了案外人詹建军使用，并无法实际交付房屋，致使合同目的不能实现，后徐怀国在绿地地产盐城公司相关部门和经办人员的建议下才同意承租，二者之间具有法律上的关联性。绿地地产盐城公司依法有协助义务，即将705室租金抵冲902室的租金，但因绿地地产盐城公司的原因导致各方当事人未能达成相关协议，未能实现以705室租金抵冲902室租金的目的，直接导致被告徐怀国未按约交纳租金，应视为绿地地产盐城公司怠于履行协助义务，构成违约。根据相关法律规定，双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于被告徐怀国未按约交纳租金系绿地地产盐城公司违约所导致的，双方因违约应承担的违约责任，可以相互抵消。故本院对原告关于解除租赁合同、被告徐怀国立即腾空租赁房屋、支付欠付租金合计54860元（2018年1月1日-2018年5月31日、2018年10月1日-2019年5月31日）且按年利率6%计算至实际给付之日止的利息损失、并承担自合同解除之日起至实际交付房屋之日止按月租金4220元的标准计算的房屋占用使用费、被告支付的保证金归原告所有并承担违约金6752元的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告绿地地产集团盐城东部置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1340元，减半收取670元，由原告绿地地产集团盐城东部置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员  蔡 克 二〇一九年十月十日 法官助理  刘梦君 书 记 员  陈文静 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。