广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初2206号原告：韶关市建设开发总公司，住所地：韶关市武江区****（教育学院旁）江滨华庭201、202之四之五室。法定代表人：陈志刚，经理。委托诉讼代理人:袁志强，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人:李烈，广东天行健律师事务所律师。被告：洪毅，男，汉族，1974年3月11日出生，住广东省韶关市武江区。原告韶关市建设开发总公司与被告洪毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市建设开发总公司的委托诉讼代理人李烈到庭参加诉讼，被告洪毅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市建设开发总公司向本院提出诉讼请求：1、判令请求确认2019年8月6日解除原告与被告签订的《物业租赁合同》；2、请求判令被告立即向原告腾退位于韶关市*****（25）1101房；3、请求判令被告向原告支付拖欠租金10560元及违约金12467.52元（违约金按0.3%/日的标准计算自欠款之日起至2019年9月23日止）；4、请求判令被告自2019年8月6日起至2019年9月23日止按每月960元标准向原告计付占用费1536元；5、请求判令被告已交纳的履约保证金1000元不予退还；6、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月签订《物业租赁合同》，约定原告将位于韶关市*****（25）1101房出租给被告使用，租赁期限自2015年7月16日起至2018年6月30日止，租金为每月人民币480元。租期届满后，原告明确告知被告需续租则要自行参加公开竞价招租。但被告却未能参与竞租，也未清场并向原告腾退物业。原告于2019年8月1日向被告发送催告函，因被告未能在2019年8月5日前结清所欠费用，于2019年8月6日解除双方租赁合同关系。根据合同约定，被告逾期不交还物业的，在被告占用租赁物直至交还的期间，原告按租赁合同期满时的租金标准双倍向被告收取物业占用费，履约保证金不予退还。为维护原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告洪毅未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示，被告洪毅未到庭质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2015年7月16日，原告韶关市建设开发总公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《物业租赁合同》，主要内容为：第一条：甲方将位于韶关市*****（25）1101房，面积约95.91平方米（面积若存在误差，以实际交付为准，但租金价款不作调整），出租给乙方作居住使用。第二条：租赁期限：自2015年7月16日起至2018年6月30日止。第三条：每月租金为人民币480元，乙方须在每月5日前向甲方支付当月租金。逾期未付的，每逾期一天按欠付租金的3‰向甲方支付违约金。第四条：在签订合同时，乙方须向甲方支付不少于两个月租金的履约保证金人民币1000元。租赁合同期满、终止或解除，在乙方交回的租赁物甲方通过验收且乙方无任何违约的情形下，甲方凭乙方提交的履约保证金收据原件，将履约保证金不计利息返还给乙方。第十七条：租赁合同期满、终止或解除，乙方需在租赁合同期满、终止或解除之日起5天内清场，并将租赁物及附属设施设备完好交还甲方。逾期不交还的，甲方按租赁合同期满时或解除合同时的租金标准的双倍向乙方收取占用租赁物期间的占用费；甲方有权采取停水停电措施，造成的损失由乙方自行负责；履约保证金不予退还，履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方相应的损失；甲方将依法律途径强制收回租赁物。第十九条：租赁期间乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，将租赁物收回，且履约保证金不予退还，履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方相应的损失：（一）拖欠租金超过30天的；······。第二十三条：甲方有关文书在无法直接送达给乙方的情况下（包括但不限于乙方拒收、无法联系等情形），乙方在本合同中填写的联系地址为甲方邮寄送达地址，甲方以专递邮寄至该地址的，视为送达。合同签订后，被告依约向原告支付了人民币1000元作为履约保证金，原告则将房屋交付给被告使用。此后，被告拖欠部分租金，原告多次催追租金、催告续租无果，故原告于2019年8月1日向被告合同中提供的送达地址发送一份《催告函》，主要内容为：双方合同到期后，原告曾多次以口头、书面、律师函等方式催缴欠费，但被告至今仍占用物业并拖欠相关费用至今。现原告郑重致函：请被告在2019年8月5日前结清所欠费用。如被告到期仍未能付清所欠款项，则本函作为解除合同通知，于2019年8月6日解除双方租赁合同关系。被告应当在2019年8月11日前腾退租赁场地，已交押金不予退还，且原告将通过法律途径解决纠纷，并追究被告相应违约责任。原告为维护其自身合法权益，故提起本案诉讼。诉讼中，原告韶关市建设开发总公司陈述被告洪毅已于2019年9月23日清场完毕，并向其支付了2017年10月至2019年9月的租金人民币11520元，双方亦已办理了交接手续。同时，原告还提交一份违约金和占用费明细清单，主张2017年10月至2019年9月的租金共计11520元，违约金的起始日分别为拖欠租金当月的1日；占用费起始日为2019年8月6日，截止日为2019年9月23日，共计48天。上述事实有身份证复印件、营业执照、物业租赁合同、通知、EMS单据、现场照片、律师函、催告函等证据及法庭笔录予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告韶关市建设开发总公司与被告洪毅签订的《物业租赁合同》依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告拖欠原告租金，经原告多次催追被告直至2019年9月23日才履行相关义务，被告应当承担民事责任。由于双方在合同中约定：拖欠租金超过30天的，原告有权单方解除合同。现被告存在合同约定可以解除合同的情形，原告通过发送《催告函》的方式明确表示双方已于2019年8月6日解除合同，且双方已办理交接手续，故原告主张要求确认双方签订的《物业租赁合同》已于2019年8月6日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于被告已将涉案房屋交还给原告，并已支付了2017年10月至2019年7月的租金人民币10560元，故本院对原告的相关请求不作处理。关于违约金的问题，虽合同第三条约定：被告须在每月5日前向原告支付当月租金，逾期未付的，每逾期一天按欠付租金3‰向原告支付违约金，但该约定过分高于造成的损失，本院对违约金予以适当调整，原告主张的违约金应分别从每月的6日开始按年利率24%计算至2019年9月23日止为宜，即480元×24%÷365天×8771天=2768.27元，超出部分本院不予支持。关于占用费的问题，根据合同第十七条约定：被告需在租赁合同解除之日起5天内清场，并将租赁物及附属设施设备完好交还原告。逾期不交还的，甲方按租赁合同解除合同时的租金标准的双倍向被告收取占用租赁物期间的占用费······；履约保证金不予退还，履约保证金不足以弥补原告损失的，被告还应赔偿原告相应的损失。第十九条约定：拖欠租金超过30天的，原告有权单方解除合同，将租赁物收回，且履约保证金不予退还，履约保证金不足以弥补原告损失的，被告还应赔偿原告相应的损失。原告发函要求被告在2019年8月11日前腾退租赁场地，故原告主张要求被告支付的占用费应从2019年8月12日开始计算至2019年9月23日止，即共计人民币1376元（960元/月÷30天×43天）。结合双方关于逾期交还租赁物按租金标准的双倍收取占用费、履约保证金用于弥补原告损失的约定以及被告向原告多支付人民币960元的情况，应对占用费和违约金进行相应抵扣，故被告还需向原告支付违约金人民币2184.27元（2768.27元＋1376元－1000元－960元），原告超出部分以及不予退还履约保证金的主张，依据不足，本院不予支持。被告洪毅经合法传唤未到庭参加诉讼，未对原告韶关市建设开发总公司提供的证据和陈述事实提出异议，应对此承担不利的法律后果，本院根据庭审中查明的证据和事实依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告韶关市建设开发总公司与被告洪毅签订的《物业租赁合同》已于2019年8月6日解除；二、被告洪毅应于本判决生效之日起五日内支付拖欠2017年10月至2019年7月期间租金的违约金人民币2184.27元给原告韶关市建设开发总公司；三、驳回原告韶关市建设开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，减半收取计178元，由被告洪毅负担。本判决为终审判决。审判员  严桥洋二〇一九年九月二十九日书记员  陈 茹