海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2019)琼0271民初1410号原告：海南房江湖旅居通信息科技服务有限公司。法定代表人：凌某。委托诉讼代理人：李某，海南惠海律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴某，海南惠海律师事务所律师。被告：海南天企实业有限公司。法定代表人：刘某1。第三人：三亚上品华庭地产有限公司。法定代表人：张某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某。委托诉讼代理人：刘某2。第三人：海南链家旅居产业科技服务有限公司三亚分公司。负责人：裴某。委托诉讼代理人：蔡某。原告海南房江湖旅居通信息科技服务有限公司（以下简称房江湖公司）诉被告海南天企实业有限公司（以下简称天企公司），第三人三亚上品华庭地产有限公司（以下简称华庭公司）居间合同纠纷一案，本院2019年1月24日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月31日第一次公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加海南链家旅居产业科技服务有限公司三亚分公司（以下简称链家公司）作为第三人参加诉讼，并于2019年7月29日第二次公开开庭进行了审理，原告房江湖公司的委托诉讼代理人李某，被告天企公司的法定代表人刘某1，第三人华庭公司的委托诉讼代理人王某，第三人链家公司的委托诉讼代理人蔡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房江湖公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告向原告支付佣金1423602元及利息（按年利率6%计，以1423602元为本金，自起诉之日始计至实际支付之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于三亚市凤凰路北侧妙林田洋的华庭·时光里项目的楼盘由第三人华庭公司开发建设，被告为第三人华庭公司的销售总代理商，为顺利销售该项目，被告委托原告进行代理分销，双方签订了两份《华庭·时光里分销合同》，合同约定：委托期限自2016年至2017年7月31日；被告应向原告支付佣金计付标准为成交第1套，按5%，第2-4套，按6%。第5-8套，按7%，第8套以上，按8%；依月为单位计提佣金。自2016年11月2日至2017年3月4日，原告为被告提供了15位客户，促成15位买受人与第三人三亚上品华庭地产有限公司顺利签订《商品房买卖合同》，成功销售了该项目的15套房屋。依照分销合同第四条约定的佣金计提标准，被告共应支付1423602元佣金。原告认为，《华庭·时光里分销合同》是双方真实意思表示，被告向原告支付佣金的条件已成就，经多次催告仍不支付，严重违反了原告合法利益，且现已无法联系到被告，有理由相信被告已无法履行合同义务。分销合同第九条约定，协商不成的，任何一方可向项目所在地法院起诉，故原告起诉，请求判如所请。被告天企公司辩称，我方对合同公章的真实性存在疑义。原告提出的佣金计算方式有误，合同明确标出，以月为单位计提佣金，结算佣金应当按照《成交确认单》中备注的比例计算。我方计算总金额为83万余元。根据原告提供的《成交确认单》，客户来源大多数为链家公司，而被告从未与链家公司签订分销合同，且与链家之间存在竞争关系，故不认可这部分成交确认单的效力。高小松、赵月清、唐冬杰三套房屋的成交确认单未加盖被告公章，要能够确认是被告公司员工签字，才予认可。第三人华庭公司辩称，本案原、被告因分销合同产生的纠纷与第三人没有关系。第三人不清楚原、被告之间合同纠纷，对本案不承担责任。第三人链家公司辩称，原告房江湖公司属于链家集团在海南的分公司，房江湖公司与链家公司事实上属于一家公司，实际工作中两公司人员高度重合，最早签合同是用原告名义，所以确认单上的链家实际代表原告公司。本院经审理查明如下事实，原告房江湖公司、被告天企公司、第三人链家公司均是从事房地产经纪的公司。第三人华庭公司开发建设了“华庭·时光里”项目（以下简称涉案项目）。2016年9月9日，第三人华庭公司与被告天企公司签订《华庭·时光里代理销售合同》，约定天企公司为涉案项目全国的独家销售代理。此后，被告天企公司（甲方）与原告房江湖公司（乙方）先后签订两份《华庭·时光里分销合同》，约定原告为涉案项目的分销合作方，为被告提供客户输送服务。其中，第一份合同约定分销期限自2016年至2016年11月31日，成交第1套，按4%提点，成交第2-4套，按5%提点，成交第5-8套，按6%提点，成交第8套以上（含8套）按7%提点，在协议期限内，销售业绩以月为单位计提佣金。第二份合同约定分销期限自2016年12月1日至2017年7月31日，成交第1套，按5%提点，成交第2-4套，按6%提点，成交第5-8套，按7%提点，成交第8套以上（含8套），按8%提点，在协议期限内，销售业绩以月为单位计提佣金。两份合同均约定，原告填写《华庭时光里分销商客户成交确认单》，送被告审核，被告应在核实后5日内支付分销商代理佣金。业绩归属确认采用有效期内首次带客到访并签订到访确认单为原则。两份合同甲方处署名均为“许嫚嫚”，并加盖了被告天企公司的公章。合同还约定了其他事项。2019年1月24日，原告向本院起诉，请求判如所请。诉讼中，原告主张原告与被告之间存在居间关系，基于两份分销合同，经原告共成交了17套房屋，基于第一份分销合同2套，基于第二份分销合同15套。其中，第一份合同成交的第1套即客户名为罗煜东的房屋，被告已付清佣金，第2套即客户为高小松的房屋，按照合同约定，该房屋的佣金计提比例为房屋成交价的5%，被告未付该房屋的佣金。第二份分销合同中，成交的第1套即客户为许淑文的房屋，被告已付清佣金，第2套至第15套即客户分别为王艳、赵月清、姜德志、赵尚贤、张玉珍、赵桂花、付荷叶、韩鹏飞、杜金伟、唐冬杰、陈荣华、郑卫平、孙云亮、樊伟伟的房屋中，按照合同约定，客户为王艳、赵月清、姜德志的三套房屋，佣金计提比例为房屋成交价的6%，客户为赵尚贤、张玉珍、赵桂花的三套房屋，佣金计提比例为房屋成交价的7%，客户为付荷叶、韩鹏飞、杜金伟、唐冬杰、陈荣华、郑卫平、孙云亮、樊伟伟的八套房屋，佣金计提比例为房屋成交价的8%，该十四套房屋的佣金被告均未支付。即被告共拖欠经原告成交的15套房屋的佣金。原告对其主张，分别提供了相应房屋的《分销客户成交确认单》、客户确认单、备案信息、认购协议、商品房买卖合同、银行业务回单、收款说明、交易凭证等证据。经审查，第一份分销合同的2套房屋中：第1套房屋客户为罗煜东，该房屋《分销客户成交确认单》显示，成交时间为2016年9月25日，成交总价为660000元，分销商名称为“海南链家旅居科技产业服务有限公司”，置业顾问许嫚嫚、案场经理李鸿沅签字，并加盖被告公司公章，备注栏注明：“分销提点4%”，银行业务回单及收款说明显示，该套房屋成交价为660000元，佣金计提比例为4%，佣金为26400元，扣除10%代理费后，被告已向其支付该房屋的佣金23760元；第2套房屋客户为高小松，《商品房买卖合同（预售）》显示，成交总价为1645420元，《分销客户成交确认单》显示，成交时间为2016年11月3日，成交总价为1850000元，分销商名称为“海南链家地产”，置业顾问许嫚嫚、案场经理李鸿沅签字，未加盖被告公司公章，备注栏注明：“分销提点4%”。第二份分销合同的15套房屋中：第1套房屋客户为许淑文，《分销客户成交确认单》显示，成交时间为2016年12月3日，成交总价为670000元，分销商名称“链家旅居东部七区”，案场经理李鸿沅签字，未加盖被告公司公章，备注栏注明“5个点”，《中国光大银行贷记通知》显示，付款单位为海南天企实业有限公司，收款单位为海南房江湖旅居通信息科技服务有限公司，付款金额30150元。第2套房屋客户为王艳，《分销成交确认单》显示，成交时间为2016年12月30日，成交总价为1220000元，分销商名称为“链家地产”，置业顾问赵佳宁、案场经理李鸿沅签字，加盖了被告公司公章，备注栏注明：“分销提点5%”。客户为赵月清的房屋为第3套，《客户确认单》显示该套房屋业绩归属于“海南××区）”，《成交确认单》载明房屋成交总价为1240000元，成交日期为2016年12月31日，业务员为“天企吴师”，该《成交确认单》未加盖被告公司公章，原告亦未提供该套房屋的《分销客户成交确认单》。第4套房屋客户为姜德志，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年1月6日，成交总价为1248000元，分销商名称为“链家旅居”，案场经理熊继蓉签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“点位5%”。第5套房屋客户为赵尚贤，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年1月11日，成交总价为1195000元，分销商名称为“链家旅居”，案场经理熊继蓉签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“分销点位5%”。第6套房屋客户为张玉珍，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年1月11日，成交总价为1195000元，分销商名称为“链家”，案场经理李鸿沅签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“分销点位6%”。第7套房屋客户为赵桂花，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年1月14日，成交总价为1195000元，分销商名称为“链家旅居”，案场经理熊继蓉签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“佣金点位5%”。第8套房屋客户为付荷叶，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年2月5日，成交总价为760000元，分销商名称为“海南链家旅居产业科技服务有限公司”，案场经理熊继蓉签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“佣金点位5%”。第9套房屋客户为韩鹏飞，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年2月6日，成交总价1310000元，分销商名称为“房江湖旅居通”，置业顾问许嫚嫚、案场经理熊继蓉签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“分销提点5%”。第10套房屋客户为杜金伟，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年2月10日，成交总价1180000元，分销商名称为“链家旅居东六”，案场经理李鸿沅签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“佣金四个点位”。第11套房屋客户为唐冬杰，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年2月14日，成交总价1290487元，分销商名称为“链家旅居”，置业顾问许嫚嫚及案场经理李鸿沅签字，未加盖被告公司公章，备注栏注明“分销点佣4%”。第12套房屋客户为陈荣华，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年2月19日，成交总价为1380621元，分销商名称为“海南链家旅居”，案场经理李鸿沅签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“分销4个点”。第13套房屋客户为郑卫平，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年2月20日，成交总价为1961600元，分销商名称为“海南链家旅居产业科技服务有限公司”，案场经理李鸿沅签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“点位4%”。第14套房屋客户为孙云亮，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年2月20日，成交总价为1328800元，分销商名称为“链家”，案场经理李鸿沅签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“分销点位4%”。第15套房屋客户为樊伟伟，《分销成交确认单》显示，成交时间为2017年2月22日，成交总价为1448392元，分销商名称为“房江湖旅居通”，案场经理熊继蓉签字，加盖被告公司公章，备注栏注明“佣金点位4%”。诉讼中，被告抗辩称，因被告未与链家公司签订分销合同，拒绝支付分销商为链家公司的部分佣金。对于与原告公司签署的成交确认单，加盖被告公司公章的，被告予以认可，客户为高小松、赵月清、唐冬杰的三套房屋的成交确认单未加盖被告公司公章，要能够确认是被告公司员工签字，才予认可。庭审中，被告不同意原告主张的佣金计算方式，表示佣金的计算应当以《分销成交确认单》的备注为准。原告认为，按照合同约定，佣金的计算方式与被告填写的备注无关。第三人华庭公司认为，按照行业惯例是以成交确认单的备注为准。第三人链家公司表示，在成交确认单上备注是天企公司的特殊做法而非行业惯例。另查明，诉讼中，被告表示，两份分销合同的订立均是员工“许嫚嫚”的个人行为，未获得被告公司授权，两份合同上的公章颜色不一致，对两份分销合同的真实性表示质疑，要求核实合同上公章的真实性，但被告并未提交书面鉴定申请。庭审中，原告表示其对成交确认单上备注栏中备注的计取佣金比例内容未提出过异议。第三人华庭公司表示案涉房屋的买卖均已成交，被告表示其未对原告或第三人链家公司支付过原告所主张的15套房屋的销售佣金，并确认李鸿沅为其公司的案场经理。再查明，诉讼中，原告与第三人链家公司共同出具一份声明书，载明“2016年8月，房江湖公司与链家公司签订《房江湖旅居通分销合作框架协议》，建立战略合作伙伴关系，整合人力资源和平台资源，在合作过程中存在渠道共享，工作人员交叉作业的情况，所有工作业绩和成交量两公司合并计算，对于自2016年8月1日至2017年12月31日期间因分销合同产生的佣金，链家公司完全同意房江湖公司以其自身名义对外主张权利”等内容。庭审中，第三人链家公司表示案涉房屋成交确认单上的“链家旅居”字样均代表原告房江湖公司。以上事实，有华庭·时光里分销合同、客户确认单、备案信息、认购协议、商品房买卖合同、银行业务回单、收款说明、交易凭证、分销成交确认单、声明书及当事人陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间《分销合同》效力问题；2、本案原告诉讼主体资格问题；3、原告的诉讼请求是否成立。一、关于原、被告之间的《分销合同》效力问题。被告在诉讼中主张两份分销合同的订立均是员工“许嫚嫚”的个人行为，未获得被告公司授权，但该两份《分销合同》均加盖了被告公司公章，且对于与原告公司签署的加盖了被告公司公章的分销成交确认单，被告予以认可，基于被告已向原告支付经原告成交的罗煜东、许淑文两套房屋相应佣金的事实，亦可认定原、被告之间存在分销合同关系，虽然被告对合同上的公章真实性表示质疑，要求核实合同上公章的真实性，但其并未提交书面鉴定申请，结合合同履行的事实，应当认定该两份《分销合同》上被告的公章为真实的。该两份《分销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。二、关于本案原告诉讼主体资格问题。原告据以向被告主张佣金的主要依据为分销成交确认单，即分销成交确认单系确认原告基于其与被告之间的《分销合同》，完成了代理分销合同关系中其作为分销商带客户看房促成销售主要义务的凭证。本案中，原告所提交的15套未付佣金房屋的分销成交确认单上所载的分销商名称有“海南链家旅居科技产业服务有限公司”、“海南链家地产”、“海南链家旅居”、“房江湖旅居通”等，而根据原告与第三人链家公司出具的《声明书》可知，房江湖公司与链家公司之间存在分销合作关系，在实际工作中，存在工作人员交叉作业的情况，即存在公司人格混同，诉讼中，第三人链家公司表示案涉房屋成交确认单上的“链家旅居”字样均代表原告公司，而在合同履行中，在支付客户为罗煜东、许淑文的房屋佣金时，虽然《分销成交确认单》所载分销商是海南链家旅居科技产业服务有限公司、链家旅居，但被告公司实际上系向原告公司付款，即被告对原告与第三人链家公司两者人格混同的事实是知情的，故案涉15套未付佣金房屋的分销成交确认单上虽然载有链家公司及原告公司等不同的分销商，但实际上均为原告公司分销，权利义务归于原告，应认定案涉房屋的分销主体均为原告公司。原告基于《分销合同》，完成了作为分销商带客户看房的义务，促成了案涉15套房屋的成交，其有权要求被告支付相应的佣金，本案原告诉讼主体适格。三、关于原告诉讼请求是否成立的问题。原告要求被告向其支付客户分别为高小松、王艳、赵月清、姜德志、赵尚贤、张玉珍、赵桂花、付荷叶、韩鹏飞、杜金伟、唐冬杰、陈荣华、郑卫平、孙云亮、樊伟伟共15套房屋的佣金，被告以其未与链家公司签订分销合同为由，主张拒绝支付分销成交确认单上分销商为链家公司的房屋佣金，但根据前述，该15套房屋的分销主体均为原告公司，分销成交确认单上所载分销商名称并不能否认原告基于其与被告之间的《分销合同》而完成的分销任务的事实，故被告的该主张缺乏事实根据，本院不予支持。关于被告应付佣金的问题。根据《分销合同》第四条的约定，原告完成分销任务后应填写分销成交确认单，并送被告审核，被告在核实后5日内支付分销代理佣金，即原告要求被告支付佣金的前提条件应是分销成交确认单经被告核实确认。本案中，被告应付佣金的数额关键在于对经被告核实的分销成交确认单的数量的认定及佣金计提比例的确定。（1）、对经被告核实的分销成交确认单的数量的认定。原告主张的前述15套房屋，除了客户为赵月清的房屋以外，其余14套房屋均有相应的分销成交确认单，该14份分销成交确认单中，有12份加盖了被告公司公章，对该部分被告予以认可，客户为高小松、唐冬杰的二份分销成交确认单未加盖被告公司公章，被告认为要能够确认是被告公司员工的签字，才予认可，客户为赵月清的房屋仅有成交确认单，且未加盖被告公司公章，被告不予认可。经审查，《分销合同》对分销成交确认单审核的方式未做具体约定。根据合同法规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。按照一般的交易习惯，分销成交确认单需要由案场经理、置业顾问等人签字，该行为亦是核实的方式，而在合同的实际履行中，客户为许淑文的房屋，分销成交确认单上并未盖有被告公司公章，仅有案场经理李鸿沅及置业顾问聂静的签名，被告公司亦向原告支付了相应佣金。即案场经理、置业顾问在分销成交确认单上签名的行为应当视为被告对该分销成交确认单予以了核实。因此，虽然客户为高小松、唐冬杰的二份分销成交确认单未加盖被告公司公章，但该两份分销成交确认单上均有案场经理李鸿沅及置业顾问的签字，故应当视为该两套房屋的分销成交确认单亦经过被告的核实确认。对于客户为赵月清的房屋，原告未能提供相对应的分销成交确认单，且在成交确认单上亦无被告公司盖章或被告案场经理、置业顾问的签名确认，即无法确认该套房屋的成交经过被告的核实确认，对此原告应承担举证不能的不利后果，故对该套房屋的佣金主张，本院不予支持。综上，应认定客户分别为高小松、王艳、姜德志、赵尚贤、张玉珍、赵桂花、付荷叶、韩鹏飞、杜金伟、唐冬杰、陈荣华、郑卫平、孙云亮、樊伟伟的共14套房屋的分销成交确认单经过了被告的核实，原告要求被告支付相应佣金的条件已成就，故原告诉求被告支付该14套房屋的佣金，本院予以支持。（2）、关于佣金计提比例的确定。对于提成的比例，原告主张根据《分销合同》第四条第1款的规定，按销售套数，依照合同约定的比例计提，被告则认为应当根据分销成交确认单上备注栏备注的比例为准。本院认为，虽然《分销合同》第四条第1款明确约定以销售房屋数量，按比例计提，但《分销合同》第四条第2款对于佣金结算条件及方式亦做了“原告填写《华庭时光里分销商客户成交确认单》，送被告审核，被告应在核实后5日内支付分销商代理佣金”的约定，即分销成交确认单实际上是双方针对分销是否成交进行确认的重要凭证，也是原告据以要求被告支付佣金的依据，而原告在将分销成交确认单送被告核审后，被告在备注栏中对佣金比例作为了明确，原告对此未提出异议，且以分销成交确认单作为要求被告支付佣金的主要依据，可见原告对分销成交确认单所载的内容予以了认可，应当认定在合同的实际履行中，原告与被告就佣金的计提比例达成了约定，即按照备注栏的备注比例计提佣金，这亦符合一般的交易习惯。因此，佣金应按照分销成交确认单备注栏中备注的比例计算。涉案14套房屋的佣金计算方式具体为：高小松房屋总价1645420元，按4%计提佣金，佣金为65816.8元；王艳房屋总价1220000元，按5%计提佣金，佣金为61000元；姜德志房屋总价1248000元，按5%计提佣金，佣金为62400元；赵尚贤房屋总价1195000元，按5%计提佣金，佣金为59750元；张玉珍房屋总价1195000元，按6%计提佣金，佣金为71700元；赵桂花房屋总价1195000元，按5%计提佣金，佣金为59750元；付荷叶房屋总价760000元，按5%计提佣金，佣金为38000元；韩鹏飞房屋总价1310000元，按5%计提佣金，佣金为65500元；杜金伟房屋总价1180000元，按4%计提佣金，佣金为47200元；唐冬杰房屋总价1290487元，按4%计提佣金，佣金为51619.48元；陈荣华房屋总价1380621元，按4%计提佣金，佣金为55224.84元；郑卫平房屋总价1961600元，按4%计提佣金，佣金为78464元；孙云亮房屋总价1328800元，按4%计提佣金，佣金为53152元；樊伟伟房屋总价1448392元，按4%计提佣金，佣金为57935.68元。以上14套房屋佣金共计827512.8元。关于利息的问题，被告未及时支付佣金的行为造成原告损失，应当承担违约责任，赔偿损失。本案中，原、被告双方未约定利息及违约赔偿的具体方式，原告的损失实际为被告占用资金期间的利息损失，故原告主张要求自起诉之日起以年利率6%计息，没有法律依据，利息应以827512.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日即2019年1月24起计至实际清偿债务之日止。综上所述，被告应向原告支付佣金827512.8元及利息（利息以827512.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年1月24起计至实际清偿债务之日止），对原告超出部分的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第五项、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告海南天企实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南房江湖旅居通信息科技服务有限公司支付佣金827512.8元及利息（利息以827512.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年1月24起计至实际清偿债务之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17612.42元（原告已预交），由被告海南天企实业有限公司负担10237.77元，原告海南房江湖旅居通信息科技服务有限公司负担7374.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 黄立平审判员 吴坤泰审判员 罗 立二Ο一九年十月二十二日书记员 唐东阳附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。