广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4949号原告：钱雪花，女，1962年11月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈志刚，内蒙古义源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。被告：广州市瑶台经济发展公司，住所地广州市越秀区广园西路瑶台大街7号。法定代表人：严冠生，职务总经理。被告：广州市瑶台实业有限公司，住所地广州市越秀区矿泉街瑶台大街7号二楼。法定代表人：陈金泉，职务董事长。两被告的委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人：童春燕，广东法则明律师事务所律师。原告钱雪花诉被告广州市瑶台经济发展公司（以下简称瑶台发展公司）、广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱雪花及其委托诉讼代理人陈志刚，被告瑶台发展公司的法定代表人严冠生及两被告的委托诉讼代理人李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告办理位于广州市广园西路瑶池西街xx号xxx房房产登记手续。2、判令两被告支付违约金100000元（按房款总价款30%及银行同期贷款利率计自2004年2月15日至今；因被告未办理产权证造成的损失12800元；因被告未能及时办理产权证导致原告孩子读书费用造成的损失）。事实和理由：原、被告双方于2004年2月15日签订《广州市房地产买卖合同》，约定被告将位于广州市白云区广园西路瑶池西街xx号xxx房转让给原告，交易价格为118000元。签订合同时，原告将40000元作为定金支付给被告，余款78000元在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给被告，双方不按规定日期办理过户手续视为违约。合同签订后，原告已向被告付清定金40000及78000元余款全部缴清，被告将涉案xxx房交付原告使用至今。但经原告多次催促，被告均以各种理由拖延办理房地产登记手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。两被告共同辩称：涉讼房屋的项目是在90年代，是当时瑶台村村委会为了解决村民住房问题，用集体土地申请了该项目的建房。在建房时涉案地块是集体土地，由于在建筑过程中村里资金不足，在建筑过程中只有框架，无法进行装修。在此情况下，借款建房，为了还款出卖了一部分的房屋。在出售房屋和买方签订合同时，地块还是集体用地。按照当时的政策，出卖房屋是不合法的，合同应当是无效的。且原告并非是本村的村民，合同是无法履行。直到2008年，涉案地块的购房者要求解决地块问题，申请将集体土地转性为国有土地，转性后仍是以划拨用地的方式取得国有土地的使用权。按照法律和政策规定，需要购房者按照当时的国土部门确定的标准补交土地出让金是可以办证的。被告瑶台发展公司是通知了所有的购房者，包括原告通过张贴通知等方式，当时由于购房者不同意补缴土地出让金，且原告是否符合相关限购条件也不清楚等。在此情况下，办证是搁置了。根据了解，现在要求办证是需要补缴土地出让金，标准是远高于当时的房价。如原告愿意补缴土地出让金被告同意配合其办证，如原告不同意补缴，且当时不是具备房地产的资格。基于城市房地产管理法第40条的规定划拨转让时，土地出让金是由受让方承担，所以应是由原告承担。且根据合同法及民法通则公平原则规定，原告购房价格仅是118000元，仅是集体土地购买价格，在转性后房屋价值显著增长，价格的增值部分享有者是原告。根据公平原则，土地出让金也是由原告承担。且根据合同法司法解释二第二十六条的规定也是符合情势变更原则。在合同签订四年后，才转为国有土地，涉及了补缴土地出让金，这是在签订合同时无法预料的非商业风险。该情况是合同签订后在履行时出现的变化。如原告补缴土地出让金，同意继续履行合同。如原告不同意补缴土地出让金，则合同无法继续履行。同意协助原告办理房产证过户手续，但办理房产证是买卖双方均负有相应的责任。作为买方（原告）在办证过程中，包括提供相应的身份及相关其他资料证件，证明其符合广州市房地产的买受人的相关条件。其次，按法律和相关政策缴纳应该由买受人缴纳的税费，本案中原告还需要依法补缴土地出让金。由于在签订买卖合同后，原告在被告多次的催促下，无履行上述义务，导致无法办理房产证，责任在原告。另原告诉请的违约金无事实和法律依据，因为违约金是合同约定的违约后果，所以违约金必须在合同中有明确的违约条款且该条款合法为前提。但双方签订的买卖合同并无约定违约金条款，且对何时办证和过户均无约定，且目前无法办证的原因，被告并无过错。故原告主张的违约金无事实和法律依据。未办理房产证是原告自身未履行相应的义务导致未办理房产证。根据双方签订的房屋买卖合同，合同中无约定具体的办理房产证的时间，只要原告具备相应的条件及履行了相应的义务，就不存在逾期办证。因此，原告主张违约金无事实和法律依据。双方在签订买卖合同时，涉讼房屋所在的土地是集体土地，原告也并非是本村的村民，在签订买卖合同时并不具备办证的条件。2008年涉案房屋的土地转为国有土地时，被告瑶台发展公司多次催促原告履行相应的义务。现原告单方提出要求被告配合其办证，原告也负有相应的义务。涉案房屋所在地块情况当时土地是集体土地，被告瑶台发展公司建设项目时并不是普通的房地产开发，因为经济原因销售了一部分房屋，原告不是本村村民，所以销售行为不合法，当时合同是无效的。直至2008年，涉案项目所在土地才转化为国有土地，虽然此时条件发生了变化。被告瑶台发展公司多次催促原告提交相关材料并缴纳相关税费包括土地出让金办证，但是原告拒不配合，导致办证事宜搁置。后来由于原告本身都不具备广州市户口，根据广州市房地产限购政策也无法办证。客观情况发生变化，双方签订合同时无法预见，不属于不可抗力，即合同履行过程中的情势变更。原告拒不承担缴纳土地出让金义务，才导致合同无法继续履行，被告并无任何违约行为。经审理查明：2004年2月15日，原告与被告瑶台发展公司签订《广州市房地产买卖合同》，约定双方就下列房产订立本合同，房地产座落于广州市白云区广园西路瑶池西街xx号xxx房，该房地产结构九层，出售部位为该屋B幢3梯204单元，建筑面积38平方米；交易价格为118000元，签订本合同时，买方已按房地产交易价40000元作为定金支付给卖方，余额78000元，应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方；卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约等。被告瑶台发展公司分别于2004年1月7日、2月15日、3月29日、4月21日、4月26日、2013年1月11日向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交来认购瑶台中心花苑B栋3梯204单元定金10000元、房款30000元、房款40000元、综合税费1947元、房款20000元、房款10771元。据房产登记号为2014登记字1058xxx号的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案xxx房的所有权登记在被告瑶台实业公司名下，登记时间为2014年12月9日。庭审中，被告陈述已于2004年3月30日将涉案房屋交付原告使用至今。原告并非瑶台村村民。目前原告尚有7229元的房款未付，该款由被告通知时才支付。被告瑶台发展公司确认涉案房屋原告还有7229元未支付。再查明：本院作出的（2019）粤0104民初4971号民事判决书查明：广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字［1999］第53号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区瑶台村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为被告瑶台实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街53至xx号的权属人为被告瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为13144.05平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续；白云区瑶台瑶池西街53号之一，61至65号的权属人为被告瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为10808平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续。被告瑶台发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，成立时间为1988年2月24日，经营范围为房地产咨询服务、物业租赁（凭有效委托书和产权证出租）、物业管理。被告瑶台实业公司是被告瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，成立时间为2004年3月3日，经营范围为物业管理、商品信息咨询、场地出租（限广园西路14号）。本院认为：虽然原告与被告瑶台发展公司于2004年签订《广州市房地产买卖合同》时，涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，涉案房屋已经于2014年12月9日登记在被告瑶台实业公司名下，已具备办理过户登记手续的条件。被告瑶台发展公司应承担协助原告办理涉案房屋过户登记手续的合同义务。被告瑶台实业公司作为被告瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，对原告购买及使用涉案房屋的事实理应知悉，且自涉案土地转为国有性质至今一直没有提出异议，现涉案房屋登记在被告瑶台实业公司名下，被告瑶台实业公司也理应承担协助原告办证的义务。关于逾期办证违约金的问题。原、被告在签订买卖合同时，涉案房屋所在土地性质为集体所有，原告并非涉案集体土地的村民，双方对于当时无法办证均存在过错。故原告主张逾期办证违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告钱雪花到房管部门办理将广州市广园西路瑶池西街xx号xxx房的产权过户到原告钱雪花名下的登记手续。二、驳回原告钱雪花的其他诉讼请求本案受理费8500元，由原告钱雪花负担2300元，被告广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司共同负担6200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  张雪琼人民陪审员  梁大中二〇一九年十月二十二日书 记 员  戚志滨