杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初11734号 原告：方有生，男，1953年12月4日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：方东东，男，1989年7月25日出生，汉族，住址同上，系原告儿子。 被告：杭州居初房地产代理有限公司，统一社会信用代码91330108583241366X，住所地杭州市滨江区浦沿街道浦沿路715号银爵世纪4-5商铺。 法定代表人：范爱娟，总经理。 委托诉讼代理人：钟云峰、吴伊君，浙江海邦律师事务所律师。 原告方有生诉被告杭州居初房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方东东、被告委托诉讼代理人钟云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方有生诉称：原、被告于2016年5月26日签订房屋租赁合同一份，约定原告将萧山区丰北二苑4幢1单元2901室房屋出租给被告使用，租赁用途为居住。原告于2019年5月25日傍晚上楼查看消防安全隐患，进入2901室后发现室内通道存在手推车（上有电瓶车充电电瓶）及箩筐（内有食用油、筷子等餐具）等物品，在客厅存放大量餐盘、盛具等餐具，在客厅边的小卧室摆放着二大一小的电饭锅、一个烧水壶、一口大锅、一台冰箱及一张上下铺双人床，在厨房发现私自安装了2台天然气餐饮大灶台。灶台上置饭店食堂专用大锅，天然气管未经燃气公司同意私自接取，以上情况明显超过了一般居住做饭的限度，改变了该合同约定房屋居住的用途，用来作为食品加工点，给原告房屋及公共安全带来了巨大安全隐患，以上情况均有现场照片及视频为证。原告发现以上情况后遂在5月25日晚电话通知被告前来案涉房屋现场查看，被告相关人员到达现场后承认案涉房屋确实存在严重的消防安全隐患，经核实现场已被被告擅自改为员工食堂，食物加工好后再运至望京写字楼供员工食用。原告在现场提出因被告违反合同约定，并有群租的嫌疑，要求与被告解除房屋租赁合同，而被告在原告提出解除合同的情况下，要求原告赔付100000元违约金，原告遂于当晚向钱江世纪城派出所报警，派出所警员出警后责令被告拆除现场食品加工设施，但原告于5月26日返回现场查看时，案涉房屋内所有食品加工设施并未拆除。被告已违反了杭州市房屋租赁管理规定第二十一条第二款、案涉房屋租赁合同第三条、第八条、第十二条。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告关于杭州市萧山区宁围街道丰北二苑4幢1单元2901室房屋的房屋租赁合同；2.被告保持房屋及设施、设备的完好状态，按时搬出、交还钥匙；3.被告向原告支付违约金100000元；4.被告承担全部诉讼费用。审理中，原告明确其要求解除合同的理由，其一即被告改变了房屋租赁用途；其二即被告欠缴电费超过1000元。 被告杭州居初房地产代理有限公司辩称：一、被告并没有改变房屋用途，该房屋用途仍然是居住。员工内部食堂是指设立于企事业单位、为供应其内部职工、学生等就餐的场所。但从原告提交的照片来看，卧室中生活用品一应俱全，充满生活气息，并没有出现员工在该房屋内就餐的情况，因此被告并未将案涉房屋改为员工食堂。二、原告称被告已经违反《杭州市房屋租赁管理规定》和房屋租赁合同，并非事实。该管理规定第二十一条规定，承租人应当遵守下列规定：……（二）按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变租赁房屋使用性质，或者实施其他违法建设行为。实际上被告并未改变租赁房屋使用性质，且规定上是要求应当遵守，但并未将上述事由作为合同解除之事由。被告认为，原告可以督促被告按规定使用房屋，但不能以此为由要求解除房屋租赁合同。况且被告已经要求次承租人拆除灶台、恢复原状。被告认为该行为不属于合同列明的变动房屋结构亦或是改变住房用途。因此，原告并不能以此为由要求解除租赁合同。三、原告要求被告支付违约金100000元，但被告认为约定的违约金过高，且被告并未违约，不应支付违约金。四、原告认为被告欠缴电费，而事实上普通用电客户均是采用先用电后交费的形式，在交款期限内足额缴纳电费就没有影响。目前被告还在交款期限内，并非租赁合同中所称的所欠费用，因此原告所称并非事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.照片打印件二十三张、视频光盘一份，欲证明被告将案涉房屋用途更改为食品加工点的事实；2.电费欠费催缴通知单一份，欲证明被告已经欠费超过1000元；3.房屋租赁合同复印件一份，欲证明被告存在违反合同约定第八条的违约情形；4.公证书复印件一份，欲证明案涉房屋归原告所有。经质证，被告认为对证据1中房屋照片和视频真实性没有异议，对关联性有异议，该组证据仅能反映拍摄时的情况，但不能证明被告改变了租房用途，亦不能证明该房屋已被用于食品加工，况且相应的天然气灶已经拆除；对证据2的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，普通用电客户都是按照先用电后交费的形式，在缴款期限内足额缴纳电费就不存在拖欠的情况，对用电也没有任何影响，如果是欠款，电力公司的催交通知上会列明是陈欠电费，并产生相应滞纳金，因此不存在原告所称被告欠电费的情况；对证据3三性均无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明被告违约；对证据4三性无异议。经审查，本院认为，证据1、2、3、4真实性被告均无异议，对其真实性予以确认，至于上述证据是否足以证明原告欲证内容本院将在说理部分阐述。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1.照片三份及视频一份（上传至移动微法院），欲证明被告已经将案涉房屋内进行了整改，且把天然气灶拆除，其他的餐具均已搬空；2.电费缴纳凭证截屏一份，欲证明被告已经缴纳7月份电费1082.70元，目前不存在拖欠电费的情况；3.转租合同一份，欲证明案涉房屋的转租情况。经质证，原告认为，证据1反映的天然气灶已经拆除的情况原告并不质疑，但被告提到案涉房屋仅仅住了5个人，却有二三十人的餐具，显然不符合常理；对证据2无异议，但是被告缴费时间超过了截止时间即8月14日；对证据3无异议。经审查，本院认为，证据1、2、3原告均无异议，本院对其证明力予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2016年5月26日，原告作为甲方与被告作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将位于杭州市萧山区房屋出租给乙方，用途为居住；该房屋租赁期共120个月，即从2016年7月20日起至2026年7月19日止；每年租金47000元，每年一付，提前半个月支付，先付款后使用；甲方同意乙方装修、转租，并隔成两套出租等权利义务条款。另合同第八条约定，租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……4、改变本合同约定的租赁用途；……7、承租人所欠各项费用达1000元以上。合同第十一条约定，租赁期间，乙方有本合同第八条所列行为的，应按照本合同中的100000元向甲方支付违约金。现被告已付清截至2020年7月19日止的租金。2019年5月，被告将案涉房屋转租给案外人。同年5月26日，原告家人查看案涉房屋时发现房屋内使用了两台天然气灶，并有可供多人使用的餐具摆置于房间内，故向当地派出所报警。后次承租人已将上述天然气灶进行了拆除，但因原告认为被告使用案涉房屋期间存在安全隐患、且主张被告已将租赁房屋改为员工食堂，并存在拖欠电费的行为，要求与被告解除租赁关系未果，故双方纠纷成讼。 本院认为：原告在本案中要求解除租赁合同之理由即被告改变了合同约定的租赁用途和被告欠缴电费，违反了合同约定。被告则抗辩认为被告不存在原告主张的违约情形。关于被告是否改变房屋租赁用途之问题，从原告提供的现场照片来看，该房屋仍然为供租客居住使用，即便厨房使用问题上与普通家庭使用相比较灶具较多，但仍不能否定该房屋用于居住。况且厨房使用问题也已经由实际使用人进行了整改，故本院认为，原告所称房屋内状况尚不足以构成改变租赁用途。关于是否欠缴电费的问题。从双方履行情况来看，被告使用房屋产生的电费均由被告自行向电力部门进行缴纳，且原告所称被告未缴的电费被告也已经实际缴纳，故原告所称欠缴电费事由并不成立。综上，本院认为原告主张解除案涉租赁合同之理由均不能成立，故对原告要求解除案涉租赁合同的诉请不予支持。至于原告主张的违约金，本案中原告主张的违约情形并不存在，故本院对原告关于违约金的诉请亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 驳回方有生的全部诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由方有生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年十月三十一日 书记员  董向勇