安徽省旌德县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1825民初1054号原告（反诉被告）：旌德县粮食物资储备中心，住所地旌德县政务中心1号楼3楼。法定代表人：徐永保，该中心主任。委托诉讼代理人：王玉友，安徽刘三毛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建平，该中心科员。被告（反诉原告）：姚家统，男，1969年7月22日生，汉族，居民，住安徽省旌德县。委托诉讼代理人：傅建平，安徽徐健律师事务所律师。原告（反诉被告）旌德县粮食物资储备中心与被告（反诉原告）姚家统租赁合同纠纷一案。本院于2019年9月16日立案后，被告（反诉原告）姚家统提起反诉。本院依法适用简易程序,于2019年10月9日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）旌德县粮食物资储备中心的委托诉讼代理人王玉友、朱建平，被告（反诉原告）姚家统及其委托诉讼代理人傅建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旌德县粮食物资储备中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的房屋、土地租赁关系，被告拆除租用土地上的建筑房屋，返还租赁物；2、判令被告支付欠付租金（自2015年9月1日至返还租赁物之日止），暂计至2019年9月1日为31200元；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月1日被告为开办旌德中粮塑料厂与旌德县粮食企业资产清（查管）理工作领导小组签订一份《土地租用协议》，约定租用原告约200平方米的土地用于建库房，租期一年，年占用费1200元。同时，被告还租用北门油厂院内办公室及面粉库，约定租期一年，年租金7800元。鉴于由被告自行承担承租房屋的维修费用，从2010年9月1日开始，按每年7800元支付租金。从2015年9月1日起，被告不再支付租金。原告多次催收未果，诉至法院。姚家统辩称，1、本案是房屋租赁合同纠纷，答辩人认为本案原告主体不适格，首先被告承租的旌阳镇河西路260号的土地和房产是旌德县俞村粮油工贸有限公司，工商登记信息显示旌德县俞村粮油工贸有限公司仍然存在，该公司没有破产，也没有进行财产清算，所以原告没有资格处置该公司的财产；其次出租方的主体是旌德县粮食企业资产清理工作领导小组，该领导小组与原告是什么关系，从原告提交的证据上看，原告是承接了旌德县粮食企业资产管理中心的权利和义务，但无证据证明原告承接了旌德县粮食企业资产清理工作领导小组的权利和义务。因此，原告作为本案的原告主体资格不适合。2、答辩人作为被告主体不适格，被告与旌德县粮食企业资产清理工作领导小组签订了两份协议，实际承租人是旌德县中粮塑料袋厂，并非是姚家统个人，所以本案的被告应是旌德县中粮塑料袋厂。3、答辩人承租土地和房屋经营塑料袋厂，在2015年8月份之前一直没有拖欠租金，在2015年8月份，答辩人承租的车间屋顶垮塌，将塑料袋厂的设备损坏，车间内所有的电路设施都损坏，导致该塑料袋厂无法继续经营，答辩人多次向原告提出修复及补偿方案，原告方的**答复，承诺修缮费用在修理方案作出了后，向领导汇报后予以解决，但是实际上并没有解决，此后塑料袋厂一直没有经营，屋顶也是答辩人花费了两万多元自行修缮的，因此答辩人才没有按期缴纳租金。姚家统向本院提出反诉请求：1、判令旌德县粮食物资储备中心赔偿机械设备损失40000元；2、判令旌德县粮食物资储备中心向反诉人支付租赁房维修费26000元；3、诉讼费由旌德县粮食物资储备中心承担。事实和理由：2009年9月，反诉人因开办旌德中粮塑料厂租用北门老油厂院内一块空地及油厂内办公室和面粉库，起初反诉人如约支付租金。2015年8月一连几天大雨，面粉厂（塑料厂生产车间）屋顶整体垮塌，造成大部分设备损毁，电路设施全部毁损。嗣后，反诉人找到被反诉人方工作人员**，协商出租房的修复和设备损失问题，**当时提出了修理方案，并表示损失问题要向领导汇报后再协商处理。后因无法联系**，此事没有得到及时解决。反诉人出于无奈，自行雇人将倒塌的出租屋修复，材料和人工费合计26000元。反诉人多次要求被反诉人解决维修费和损失问题未果，致使反诉人开办的旌德中粮塑料厂停业至今。反诉人为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院支持反诉人反诉请求。旌德县粮食物资储备中心辩称，反诉人的反诉请求无事实和法律依据：1、2009年9月1日反诉人与旌德县粮食企业资产清（查管）理工作领导小组签订为期一年的《房屋租赁协议》，租用北门油厂院内办公室及面粉库，年租金为7800元，协议明确约定房屋维护、维修由反诉人承担。按常理，房租一般不断增加，但鉴于由反诉人自行承担承租房屋的维修费用，从2010年9月1日开始，反诉人只按每年7800元付支付租金。因此，即使有房屋漏雨、垮塌现象，也并非被反诉人责任，其损失应由反诉人自行承担。2、反诉人无任何证据证明案涉房屋整体垮塌并对其车间设备、电路设施造成毁损的事实。反诉人主张的机器设备损失及维修费用均无证据佐证。2015年之前反诉人的中粮塑料厂已经停产。3、被反诉人出租给反诉人的房屋结构完好，不属于危房，与其连为一体的出租给徽墨厂黄某的库房，至今完好，可以佐证。4、反诉人的反诉请求已过诉讼时效。反诉人在反诉状中称，2015年8月份一场大雨，导致面粉库屋顶垮塌，塑料厂设备毁损，反诉人于2019年10月8日才提出赔偿损失及维修费用的诉讼请求，明显已过诉讼时效。综上，请人民法院查明事实，在支持被反诉人诉讼请求的同时，依法驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：2009年9月1日，姚家统与旌德县粮食企业资产清（查管）理工作领导小组分别签订《土地租用协议》、《房屋租用协议》各一份。《土地租用协议》约定，甲方（旌德县粮食企业资产清（查管）理工作领导小组）同意将北门老油厂土地一块约200平方米租赁给旌德县中粮塑料厂作为建设库房用地；租期暂定一年（2009年9月1日至2010年8月31日），占用费1200元全年一次性付清。《房屋租用协议》约定，姚家统租用北门油厂院内办公室、面粉库各一间，租期一年，年租金7800元（签订合同之日起一次性交清全年租金）。《房屋租用协议》第五条载明“乙方（姚家统）应做好房屋维护工作，确保房屋安全。如发生人身安全事故，乙方自行承担责任，甲方不负任何连带经济责任。乙方应做好安全防火和清洁卫生工作。租赁期内，房屋漏雨及门窗等修理，乙方自行维修，费用乙方自理”。上述协议到期后，双方未续签合同，姚家统占有使用租赁物至今，姚家统支付了2015年8月31日之前的租金，2015年9月1日之后的租金未支付。庭审中，姚家统认可2015年之后旌德县粮食物资储备中心每年向其电话催收租金的事实。另查明，姚家统系旌德县中粮塑料袋厂的独资投资人。涉案租赁物权利人为安徽省旌德县俞村粮油工贸有限公司，安徽省旌德县俞村粮油工贸有限公司属原旌德县粮食局系统的国有企业，2000年12月7日旌德县粮食局以粮办（2000）72号《关于县粮食系统企业改革方案的请示》向旌德县企业改革工作领导组请示，要求对包括安徽省旌德县俞村粮油工贸有限公司在内的9家企业进行改制，旌德县深化工业企业改革领导组于2000年12月22日以旌深改字（2000）17号《关于县粮食系统10户企业改革方案的批复》对旌德县粮食局的请示予以批准。2008年10月9日旌德县机构编制委员会以旌编（2008）26号文件同意成立旌德县粮食企业资产管理中心。旌德县粮食局为对粮食企业资产强化管理于2009年4月29日以粮办（2009）25号文件成立旌德县粮食企业资产清（查管）理工作领导小组，由旌德县粮食企业资产清（查管）理工作领导小组负责资产清理具体工作，资产清理纳入旌德县粮食企业资产管理中心管理。2019年3月29日中共旌德县委机构编制委员会以旌编（2019）4号文件撤销旌德县粮食企业资产管理中心管理，设立旌德县粮食物资储备中心，旌德县粮食物资储备中心主要职能中载明“负责单位闲置资产的调剂、处置，促进资产有效使用与优化配置；负责办理资产的出租、维护，并办理相关事宜”。本院认为，旌德县粮食企业资产清（查管）理工作领导小组与姚家统签订《土地租用协议》、《房屋租用协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。因旌德县粮食企业资产清（查管）理工作领导小组是原旌德县粮食局为其粮食企业资产清理成立的临时机构，旌德县粮食企业资产清（查管）理工作领导小组清理的资产纳入旌德县粮食企业资产管理中心管理。现旌德县粮食企业资产管理中心机构已撤销，其职能由旌德县粮食物资储备中心承继。故姚家统在本诉中抗辩认为旌德县粮食物资储备中心不具有本案本诉原告主体资格的理由不能成立。姚家统本诉抗辩认为涉案租赁物的实际承租人是旌德县中粮塑料袋厂，本院对涉案《土地租用协议》、《房屋租用协议》两份合同签订主体进行审查，认为《土地租用协议》合同的相关内容尽管体现了承租人使用租赁物是用于建旌德县中粮塑料袋厂库房，但该份合同在签约方签名处只有姚家统个人签名，未盖旌德县中粮塑料袋厂印章，工商登记信息显示旌德县中粮塑料袋厂亦是姚家统个人独投资设立，《房屋租用协议》的内容中体现的合同主体以及签约主体均为姚家统，故姚家统该项抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条和第二百二十七条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”“承租人无正当理由未支付租金或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，因双方合同约定租赁期的到期时间是2010年8月31日，到期后双方未续签合同，但姚家统继续占有使用房屋至今，旌德县粮食物资储备中心亦未提出异议，双方为不定期租赁关系。姚家统承租后仅支付了2015年8月31日之前的租金，之后的租金未履行，其行为构成违约。故旌德县粮食物资储备中心要求解除双方的租赁合同并支付欠付租金的请求符合法律规定，本院予以支持。涉案《房屋租用协议》对租赁物的维护修理义务明确约定由承租人姚家统承担，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，根据上述约定和法律规定，姚家统在使用租赁物时，租赁物在其实际管控中，其应对租赁物安全、维护尽谨慎的注意义务，因其未尽到对租赁物的维护责任，致使租赁物对其使用的机械设备造成损坏，出租人不应承担赔付义务。故姚家统反诉要求旌德县粮食物资储备中心赔付其设备损失和支付其租赁物维修费的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、旌德县粮食物资储备中心与姚家统签订的《土地租用协议》、《房屋租用协议》于本判决生效之日解除；二、姚家统于本判决生效之日起三十日内将其在租赁土地上的房屋予以拆除清空、租赁房屋内的物品腾空返还给旌德县粮食物资储备中心；三、姚家统于本判决生效之日起三十日内按照7800元/年的标准向旌德县粮食物资储备中心支付2015年9月1日起至租赁物实际返还之日止的租金和租赁物使用费；四、驳回姚家统的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费290元，反诉受理费730元，合计1020元由姚家统负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  贺国元二〇一九年十月二十二日书记员  吴宏丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。