上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9205号上诉人（原审原告、反诉被告）：何玉珑，男，1987年2月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张惠芬，女，1956年2月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江根宝，男，1956年5月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江宁，男，1982年11月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：徐军，上海宇钧律师事务所律师。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨恕，上海宇钧律师事务所律师。原审原告、反诉被告：蒋青梅，女，1988年1月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人何玉珑因与被上诉人江根宝、江宁、张惠芬及原审原告、反诉被告蒋青梅房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初78063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何玉珑上诉请求：维持一审判决第一、第三、第五、第六项，撤销一审判决第二、第四项，改判江根宝、江宁、张惠芬向何玉珑双倍返还定金60万元，并赔偿何玉珑以100万元购房款为基数，自2018年9月7日起至实际返还100万元日止的利息损失；本案一审、二审案件受理费由江根宝、江宁、张惠芬承担。事实和理由：2018年6月3日，何玉珑与江根宝、江宁、张惠芬在居间方XX有限公司（以下简称XX公司）的介绍下签订《房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定何玉珑向江根宝、江宁、张惠芬购买位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉诉房屋）。根据买卖合同第八条的约定，本合同生效后，双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。故买卖合同中对交易税费的负担已经做出了明确约定。由此可以认定买卖合同第二条约定的675万元转让价格为税费各自负担的价格而非房东到手价格。江根宝、江宁、张惠芬提供的协议书上何玉珑的签字也非本人签字。故此后江根宝、江宁、张惠芬要求何玉珑承担交易税费，缺乏依据，何玉珑有权拒绝签订网签备案的上海市房地产买卖合同。应认定系江根宝、江宁、张惠芬违约导致买卖合同未能继续履行。关于何玉珑主张的利息损失。依据买卖合同补充条款（一）第6条的约定，何玉珑已经于9月3日发出解除合同通知，9月4日江根宝、江宁、张惠芬收到，故江根宝、江宁、张惠芬应于9月7日前返还何玉珑100万元，故何玉珑主张的利息损失具有相应的依据，依法应得到支持。被上诉人江根宝、江宁、张惠芬共同答辩称，不同意何玉珑的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告、反诉被告蒋青梅未具答辩意见。蒋青梅、何玉珑向一审法院提出诉讼请求：1、确认何玉珑与江根宝、江宁、张惠芬签订的《房地产买卖合同》于2018年9月4日解除；2、江根宝、江宁、张惠芬双倍返还定金60万元；3、江根宝、江宁、张惠芬返还蒋青梅、何玉珑已支付的房款70万元；4、江根宝、江宁、张惠芬支付蒋青梅、何玉珑已付款的利息损失（以100万元为基数，自2018年9月7日起至江根宝、江宁、张惠芬返还该款之日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；5、江根宝、江宁、张惠芬赔偿蒋青梅、何玉珑自2018年6月3日起至其返还100万元之日，每月6,500元的房租损失；6、本案诉讼费由江根宝、江宁、张惠芬承担。江根宝、江宁、张惠芬向一审法院提出反诉请求：1、确认何玉珑与江根宝、江宁、张惠芬签订的买卖合同于2018年10月19日解除；2、要求何玉珑、蒋青梅支付违约金135万元（扣除何玉珑、蒋青梅已付的100万元房款外，何玉珑、蒋青梅还需支付35万元）。一审法院认定事实：2018年6月3日，何玉珑与江根宝、江宁、张惠芬经案外人XX公司居间介绍，就买受人（乙方）何玉珑向卖售人（甲方）张惠芬、江根宝、江宁购买涉诉房屋签订买卖合同。买卖合同第二条约定房产转让价为675万元及双方权利义务；合同补充条款（一）第4条约定：除甲乙双方一致确认变更交易条件，双方授权居间方根据本合同的约定录入、备案、打印《上海市房地产买卖合同》示范文本，甲乙双方最晚不得晚于2018年9月31日（此处系笔误，应为2018年9月30日）前签订该示范文本用于办理贷款、审税、过户等相关事宜。……第6条违约责任中甲方违约责任第（2）点约定：“甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。……①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；……④甲方无正当理由单方要求解除本合同的”。乙方违约责任第（2）点约定：“乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。……甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②乙方无正当理由单方要求解除合同的。”一审法院另查明：2018年6月3日，何玉珑、蒋青梅、江根宝、江宁、张惠芬五人在涉诉房屋内签约，在场人员另有蒋青梅、何玉珑之子（2岁）、何玉珑父母及XX公司工作人员余某（音）、谭某、程某六人。除买卖合同之外，江根宝、江宁、张惠芬提供落款时间为手写的“2018年6月3日”、买受方（乙方）为“何玉珑”的协议书（与下文出现的“税费协议书”是同一材料）一份，该协议书第1条（3）点约定：“若《上海市房地产买卖合同》约定的房价未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意：①按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费全部由乙方承担。……”何玉珑当庭表示从未签署过该协议书并申请对该份协议书上落款处的“何玉珑”签名进行笔迹鉴定。浦东新区法院依法委托司法鉴定科学研究院对江根宝、江宁、张惠芬提供的2018年6月3日的协议书落款处何玉珑的签名进行鉴定，司法鉴定科学研究院于2019年1月24日出具司法鉴定意见书，结论为检材《协议书》上需检的“何玉珑”签名不是何玉珑本人所写。何玉珑为本次鉴定预付鉴定费11,300元。经质证，何玉珑、蒋青梅对鉴定意见书及鉴定费金额均无任何异议，张惠芬、江根宝、江宁对鉴定意见书的真实性及鉴定费金额无异议，但认为鉴定结果中鉴定人员的主观意见占据很大因素，对鉴定结论不予认可。经法院释明，江根宝、张惠芬、江宁表示由于协议书形成时在场人员众多，不确定落款处的“何玉珑”签名到底是何人所签，这也给鉴定带来巨大的困难，故不再就该协议书上落款处的“何玉珑”系何人所签申请笔迹鉴定。何玉珑确认为筹措购房资金，做到心中有数，中介工作人员确曾告知过其涉诉房屋交易中产生的税费金额为40余万元，但并未告知税的具体组成；张惠芬则认为何玉珑明确知晓本次交易中应承担的税费总共为40余万元，涉诉房屋的挂牌价格原为695万元，作为让步，张惠芬将房价下调20万元，并向何玉珑开玩笑称本次交易的一半税费都是由江根宝、江宁、张惠芬承担的，何玉珑则对此表示不记得了。一审法院还查明：何玉珑于2018年6月3日至7月31日期间共向江根宝、江宁、张惠芬支付定金30万、房款70万，合计100万元。本案一审审理中，江根宝、江宁、张惠芬申请居间方XX公司的工作人员程某、谭某到庭作证。证人程某称其为涉诉房屋本次交易的经手人，与下家即何玉珑、蒋青梅方认识，曾带两人看过房。2018年6月3日签约当天认识江根宝、江宁、张惠芬一家。当天，程某及同事余某、门店经理谭某陪同何玉珑、蒋青梅至江根宝、江宁、张惠芬家签署买卖合同及税费表、信息确认书等其他材料。涉诉房屋系上家江根宝一家满五唯一的非普通住宅，买卖合同上约定的房款675万元系上家的到手价。协议书原件有两份，其中一份由何玉珑签好名后由证人带回公司存档，直至2018年8月5日协商第一次网签当日交给了上家张惠芬，另一份原件则给了何玉珑。8月5日当天原本大家准备签约了，可下家何玉珑以税费协议书不是他所签为由拒绝网签，故当日没有网签成功。证人谭某称，证人系XX公司（后更名为Z公司）的门店经理，先认识下家即何玉珑，并带其看过房子。2018年6月3日，证人谭某带着业务员余某（音）、程某陪同下家前往房东家里签约，当时签署的文件有买卖合同、限购告知书及包含税费承担内容的协议书两份。正常情况下税费协议书应该都是一式三份，但由于签约当日是在房东家中所签，故证人不确定到底有几份协议书，但证人公司里肯定是有一份备案的。后来下家何玉珑称协议书上的名字不是他所签，证人要求其重新签署也遭到下家拒绝，下家同时表示拒绝网签。6月3日之后，证人也曾继续与上下家沟通过税费方面的问题，上家即张惠芬一家愿意让一点，但下家何玉珑不认可。在上海交易房产，卖家提出的房价款均为其到手价，这是行规。经质证，何玉珑对证人程某的证言表示，其从未签署过协议书，证人8月6日从公司总部调取的协议书原件与何玉珑8月5日看到的那份复印件不一致，而江根宝、江宁、张惠芬提供的那份协议书是何玉珑起诉时才提供给江根宝、江宁、张惠芬的，不认可协议书上除签名外的其他手写内容为余某所签。对于证人谭某的证言表示，同样不认可证人关于协议书上除何玉珑签名部分以外的其余手写部分均为余某所写。江根宝、江宁、张惠芬则对于两名证人的证言表示认可。2、江根宝、江宁、张惠芬表示涉诉房屋在本案审理期间低价另售他人，何玉珑表示其知晓江根宝、江宁、张惠芬已将涉诉房屋另售他人的事实。一审法院认为，何玉珑与江根宝、江宁、张惠芬签订的买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。本案双方争议焦点在于买卖合同中涉诉房屋的房价是否为卖方的到手价?买卖合同第二条约定模糊，仅约定了房产转让款为675万元，并未明确该金额是否为房东到手价，据何玉珑理解，该合同无明确约定，房屋买卖中上下家各自产生的税、费均应各自承担。但根据江根宝、江宁、张惠芬及到庭的居间工作人员的理解，按照上海地区二手房交易的行规或惯例，无特殊注明的情况下，房屋买卖合同中出现的房款金额均应为房东的到手价，居间方的工作人员也多次跟何玉珑明确过是买家承担本次交易的全部税费。现在合同欠缺明确性且江根宝、江宁、张惠芬无有力证据证明曾告知何玉珑合同价为卖家到手价的前提下，何玉珑及江根宝、江宁、张惠芬均要求按照对己方有利的方向对买卖合同进行解释，最终致使双方未能签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》，应认定为双方各自对合同内容理解的不同，不可归责于任何一方。何玉珑及江根宝、江宁、张惠芬于2018年8月5日、8月26日两次均因税、费何人承担问题产生不可调和的矛盾致使约定的网签均未能如期进行，且再无可商榷余地，何玉珑于2018年9月初向江根宝、江宁、张惠芬发函要求解除买卖合同，江根宝、江宁、张惠芬于同月4日收到该函，该日应视为买卖合同解除之日。合同解除后，江根宝、江宁、张惠芬向何玉珑已收取的购房定金30万元及购房款70万元应予返还。江根宝、江宁、张惠芬关于买卖合同于2018年10月19日解除的反诉请求，不予支持。鉴于双方各自对买卖合同约定的内容理解有偏差，本次交易不成非双方主观故意违约，故对于何玉珑要求江根宝、江宁、张惠芬双倍返还购房定金、支付已付房款100万元自2018年9月7日起的利息损失的诉讼请求均不予支持。何玉珑要求江根宝、江宁、张惠芬支付自2018年6月3日起至已付房款100万元返还之日期间每月租金6,500元的诉讼请求并无合同和法律依据，且双方房屋买卖合同未能正常履行不可归责于买卖任何一方，江根宝、江宁、张惠芬在何玉珑明确拒绝网签、收到解除买卖合同函后将涉诉房屋低价另售他人且未从中获益，非恶意破坏本次交易，故对何玉珑要求江根宝、江宁、张惠芬支付房屋租金的诉讼请求不予支持。同理，何玉珑亦无违约的故意，对于江根宝、江宁、张惠芬要求其支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。另，蒋青梅与何玉珑虽系夫妻关系，但非买卖合同当事人，非本案适格主体，故对于其诉讼请求，不予支持。一审法院审理后于2019年4月10日作出判决：一、何玉珑与张惠芬、江根宝、江宁签订的《房地产买卖合同》于2018年9月4日解除；二、张惠芬、江根宝、江宁于判决生效之日起十日内返还何玉珑购房定金30万元；三、张惠芬、江根宝、江宁于判决生效之日起十日内返还何玉珑购房款70万元；四、驳回何玉珑其余的诉讼请求；五、驳回蒋青梅全部的诉讼请求；六、驳回江根宝、江宁、张惠芬全部的诉讼请求。本诉案件受理费16,708元，减半收取计8,354元，由何玉珑、蒋青梅负担1,454元，由江根宝、江宁、张惠芬负担6,900元；财产保全费5,000元，由何玉珑、蒋青梅负担1,750元，由江根宝、江宁、张惠芬负担3,250元。反诉案件受理费16,950元，减半收取计8,475元，由江根宝、江宁、张惠芬负担；鉴定费11,300元，由江根宝、江宁、张惠芬负担。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：涉诉房屋买卖合同第八条约定，本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定的支付。本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人是否就买卖涉诉房屋的交易税费负担达成一致。上诉人主张根据买卖合同第八条的约定，交易税费由双方各自负担。被上诉人主张675万元系被上诉人到手价，交易税费由上诉人承担。买卖合同第八条虽然约定了双方应按国家及本市的有关规定缴纳税费。但一则，XX公司的经办人到庭作证，陈述双方约定675万元系被上诉人到手价。XX公司作为涉诉房屋交易的居间方，居间并协调双方签订了买卖合同，其证言具有相应的可信度。二则，上诉人在签订买卖合同时，知晓本次交易的税费金额为40多万元。税费负担作为交易的成本之一，是交易双方应予考虑的重要因素之一。在筹集购房款时，税费数额也是上诉人考虑交易能力的因素之一。上诉人关于其清楚税费总额而不清楚买受人应负担之金额的陈述，有违常理。三则，在上海市二手房的交易过程中，也存在房屋交易价格为出卖人到手价的交易惯例。综合上述分析，一审法院最终认定示范文本的上海市房地产买卖合同未能签订的责任不可归责于任何一方，尚属合理，本院予以维持。上诉人关于系被上诉人违约导致示范文本的上海市房地产买卖合同未能签订的上诉意见，本院不予采纳。由此，上诉人的上诉请求，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人何玉珑的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,300元，由上诉人何玉珑负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十月二十二日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……