上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初200号原告：上海市嘉定工业区泾河村民委员会，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张聪，主任。委托诉讼代理人：顾毓，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王润华，上海志道律师事务所律师。被告：东昊石油集团有限公司，住所地上海市嘉定区。诉讼代表人：王云飞，东昊石油集团有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲非，上海市金茂律师事务所律师。第三人：蔡清荣，男，汉族，1969年9月20日生，住福建省石狮市南洋路XXX号。委托诉讼代理人：吴朝红，北京盈科(厦门)律师事务所律师。原告上海市嘉定工业区泾河村民委员会(下称“泾河村委会”)与被告东昊石油集团有限公司(下称“东昊公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法追加蔡清荣为本案第三人参与诉讼，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾毓、王润华、被告的委托诉讼代理人严海平、第三人蔡清荣及委托诉讼代理人吴朝红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2005年1月1日签订的《土地租赁协议书》；2、判令第三人将4.25亩土地返还给原告；3、判令被告支付2008年1月1日至2019年1月18日期间4.25亩土地租金，第三人支付2019年1月19日起至4.25亩土地实际返还之日止的土地租金，按照每亩5,000元计算。事实和理由：2005年1月1日，原、被告签订《土地租赁协议书》一份，约定原告将位于上海航天环境工程有限公司东侧和南侧土地共计25.67亩出租给被告，其中东侧土地为21.42亩，南侧土地为4.25亩，租赁期限为15年，自2005年1月1日起至2019年12月31日止，土地租赁费为每年每亩5,000元，先付后用，每年租金在当年度第一个月内一次性付清；被告租用土地后依法用地，不得擅自搭建任何建筑物等。协议签订后，原告即按约将土地交付给被告使用。被告支付土地租金至2007年12月31日。2008年，被告征用了租赁土地中东侧的21.42亩土地，并继续租赁南侧4.25亩土地，且擅自在上面搭建建筑物。自2008年起，被告拖欠4.25亩土地租金至今，显属违约。2019年1月，第三人通过司法拍卖从被告处受让了4.25亩土地上的建筑物，现为该土地的实际占用人和使用人，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，关于诉请1，管理人未接受到被告的任何材料，对原、被告之间的土地租赁合同不了解，土地上的厂房已经被江苏省南通市中级人民法院(下称“南通中院”)拍卖，由法院裁决。关于诉请3，管理人对相关租金约定的情况不了解；从原告提交的证据来看，原、被告之间的《土地租赁协议书》约定租赁土地分为东侧土地和南侧土地，在东侧土地被被告征收以后，被告就再也没有向原告支付过土地租金，原告也没有向被告催讨过南侧4.25亩土地的租金。因此，管理人有理由怀疑，在东侧土地被征收后，原、被告曾就南侧土地不再支付租金达成过协议。退一步讲，即使该份租赁协议持续有效，原告关于2016年之前租金的诉请，超过了诉讼时效，不应得到支持。第三人述称，第一，原告不是案涉土地的合法所有权人，就案涉土地没有合法权利来源，不是本案适格主体，无权就本案纠纷提起诉求。第二，案涉土地租赁合同是伪造的虚假合同，原、被告双方没有真实的租赁关系。首先，案涉合同内容系伪造，合同中所提及的上海航天环境工程有限公司经国家企业信用信息网查询，无此主体。一个虚假的主体，不可能在案涉土地周边有不动产物权，故原告诉状中所称案涉4.25亩土地是在上海航天环境工程有限公司南侧这个陈述完全失实；第二，被告在2003年就案涉土地已经规划主管部门核准选址建造厂房，2006年也就案涉土地产权进行勘验界定办理产权，2007年6月签订土地出让合同，取得了案涉21.42亩土地的建设用地使用权，不可能还在2008年向原告支付2007年的土地租金。从原告提交的证据可以看到在长达十多年的时间，被告均没有向原告支付过土地租金，因此原、被告可能存在恶意串通，损害国家、集体及第三人利益的行为或者可能存在意图以某种合法形式掩盖非法目的的行为。根据相关法律法规的规定，村委会是村民自治组织，没有经过村集体合法程序表决，村委会是无权处分和主张村集体用地的相关权益的，更不能违法出租集体土地用于非农建设，故原告的行为严重违反了国家关于土地管理的相关规定及侵害了村民的集体权益。第三，案涉的土地使用权及地上建筑物、附属物等是第三人通过网络拍卖合法取得，且已经过法院的生效法律文书确权，故不论案涉土地的权属，即原告主张的法律关系性质或者民事行为的效力如何，原、被告双方均不得损害第三人的合法权益。第三人并非是基于涉案的租赁合同而取得的这4.25亩土地的地上构筑物和附属物的，而是通过司法拍卖以起拍价2.1倍的高溢价合法获得前述物权。而且在南通中院执行阶段进行评估、拍卖时，原告并没有提出任何异议或提起诉讼，现原告要求第三人返还土地、支付土地租金，无事实和法律的依据。而且该行为严重侵害了第三人的合法权益。如果因此造成了第三人的损失，原告应当承担全部责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东昊公司的历史名称为上海东昊油品有限公司。2005年，泾河村委会(甲方)与东昊公司(乙方)签订《土地租赁协议书》一份，约定甲方的土地位于上海航天环境工程有限公司东侧和南侧，计25.67亩，其中东侧土地为21.42亩，南侧土地为4.25亩，租赁给乙方；期限为15年，自2005年1月1日起至2019年12月31日止；土地租赁费每年每亩5,000元，年租金为128,350元；先付后用，每年的租金在当年度第一个月内一次性付清；乙方租用土地后应依法用地，不擅自搭建任何建筑物，反之责任自负等。上述合同签订后，泾河村委会将25.67亩土地交付给东昊公司使用。东侧的21.42亩土地，东昊公司(受让方、乙方)和上海市嘉定区房屋土地管理局(出让方、甲方)于2007年6月29日签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区工业区娄塘3街坊15/1宗地块，地块总面积为14,186平方米的土地使用权出让给乙方，出让用途为工业用地，出让年限为50年，出让金为1429,949元等。东昊公司受让上述土地后，经批准建造了厂房，并于2008年6月25日取得了沪房地嘉字(2008)第013434号上海市房地产权证。南侧的4.25亩土地(下称“系争土地”)，东昊公司承租后未经政府相关部门批准擅自搭建建筑物。东昊公司仅支付土地租赁费至2007年底。另查明，2018年3月，南通中院依法委托对东昊公司位于上海嘉定嘉唐公路XXX号工业用途的房地产市场价值进行评估。同年5月12日，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司出具编号为(苏通)金土地(2017)(房估)字第1475号《房地产估价报告》，结论为：经过测算，确定估价对象在正常市场条件下，于价值时点2018年3月14日，评估房地产市场总价值为1,960.7万元，其中(区域一)出让土地及地上构筑物、附属物的价值为1,705.05万元；(区域二)地上构筑物、附属物的价值为255.65万元。上述区域一即东昊公司受让取得的21.42亩土地使用权；区域二即系争土地上的建筑物、构筑物。2018年10月，南通中院于淘宝网司法拍卖网络平台就位于上海市嘉定区嘉唐公路XXX号工业厂房发布拍卖公告，并特别提醒：上海市嘉定区规划和土地管理局工业区管理所及上海市嘉定区城市管理行政执法局执法大队工业区中队2018年8月认定区域二(村集体用地)上建筑物、构筑物未办理建设用地手续，要求自行予以整改，否则进行联合整治，因此买受人拍卖区域二(村集体用地)上建筑物、构筑物后可能作为违章建筑被强制拆除，甚至面临无拆除补偿的风险等。2018年10月15日，蔡清荣以4115.49万元竞得上述拍卖标的。2019年1月14日，南通中院出具(2017)苏06执141号之十七执行裁定书，裁定：一、被执行人东昊石油集团有限公司名下位于上海市嘉定区嘉唐公路XXX号工业用途房地产【其中土地坐落于上海市嘉定区嘉定工业区303街坊15/3宗，土地使用权证号为沪房地嘉字(2013)第002853号，原证号为沪房地嘉字(2008)第013434号，无证建筑物、构筑物、附属物详见江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司出具编号为(苏通)金土地(2017)(房估)字第1475号估价报告】归买受人蔡清荣(身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX)所有，其所有权自本裁定送达买受人蔡清荣时起转移；……三、未办理初始登记的建筑物、构筑物、附属物按现状由买受人蔡清荣取得，自本裁定送达买受人蔡清荣时取得。上述执行裁定书于同年1月18日送达蔡清荣。再查明，2018年12月28日，本院根据花旗银行(中国)有限公司上海分行的申请，裁定受理东昊石油集团有限公司破产清算一案。2019年2月18日，本院经上海市高级人民法院随机摇号确定，指定上海沪港金茂会计师事务所有限公司担任东昊石油集团有限公司管理人，王云飞担任管理人负责人。审理中，泾河村委会向本院提交了上海市嘉定区规划和自然资源局工业区管理所出具的《情况说明》一份，载明“位于嘉唐公路XXX号西侧、上海航天环境工程有限公司南侧地块4.25亩权属属嘉定工业区泾河村邵家组，该地块未取得合法建设用地手续属违法用地，其上建筑物为违章建筑”。据此，本院依法向原、被告及第三人就合同效力进行释明。对此，泾河村委会要求确认就系争土地签订的《土地租赁协议书》无效，系争土地上的建筑物予以拆除，按照拆违标准予以补偿。东昊公司表示由法院依法处理。蔡清荣表示若认定合同无效，则要求泾河村委会承担全部过错，即赔偿其拍卖成交价中的同比例价格。泾河村委会同意就蔡清荣的损失在本案中一并予以处理。本院认为，系争土地经政府土地管理部门证实系未取得合法建设用地手续属违法用地，东昊公司在未经相关政府部门批准的情况下在系争土地上搭建建筑物，违反了法律的强制性规定，故泾河村委会与东昊公司签订的《土地租赁协议书》中涉及系争土地的部分当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因蔡清荣通过司法拍卖取得了系争土地上无证建筑物的使用权，系争土地实际由蔡清荣占有使用，合同被确认无效后，蔡清荣丧失了继续占有使用系争土地的依据，故泾河村委会诉请蔡清荣返还系争土地，合法有据，本院予以支持。由于系争土地具有使用价值，泾河村委会参照合同约定的租金标准要求东昊公司支付2008年1月1日至2019年1月18日期间的土地使用费，要求蔡清荣支付2019年1月19日起至实际返还之日止的土地使用费，符合法律规定。因涉案合同被确认无效，故东昊公司关于诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。经核算，东昊公司欠付泾河村委会土地使用费234,797.95元。鉴于本院已受理东昊公司破产清算一案，根据法律规定，本院确认泾河村委会对东昊公司享有债权234,797.95元。合同被确认无效后，由于土地上的构筑物等无法搬离，蔡清荣要求泾河村委会赔偿损失，泾河村委会亦同意在本案中一并处理，本院根据泾河村委会和东昊公司签订《土地租赁协议书》的过错分担。泾河村委会作为系争土地的出租人，对系争土地的性质显然知晓，但其仍将未取得合法建设用地手续的土地予以出租，具有过错；东昊公司作为承租人，应对承租土地的性质保持足够谨慎，在出租人为村委会的情况下，东昊公司显然应当注意到土地的性质，且在租赁协议明确约定其不得擅自搭建任何建筑物的情况下，仍未经批准在系争土地上搭建建筑物，亦具有过错。本案中，泾河村委会和东昊公司过错程度相当，应各担50%的责任。蔡清荣明知系争土地上的构筑物为无证建筑，仍予竞标，故属东昊公司的50%责任由蔡清荣自负。根据(苏通)金土地(2017)(房估)字第1475号估价报告的结论，系争土地上的构筑物、附属物的价值为255.65万元，故泾河村委会应承担其中的1,278,250元。蔡清荣要求泾河村委会按照其拍卖成交价赔偿损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条及《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第六、第七款之规定，判决如下：一、确认原告上海市嘉定工业区泾河村民委员会与被告东昊石油集团有限公司签订的《土地租赁协议书》中涉及嘉唐公路XXX号西侧、上海航天环境工程有限公司南侧4.25亩土地的部分无效；二、第三人蔡清荣应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离位于嘉定区嘉唐公路XXX号西侧、上海航天环境工程有限公司南侧4.25亩土地并将上述土地返还给原告上海市嘉定工业区泾河村民委员会；三、确认原告上海市嘉定工业区泾河村民委员会对被告东昊石油集团有限公司享有债权234,797.95元；四、第三人蔡清荣应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市嘉定工业区泾河村民委员会自2019年1月19日起至实际返还土地之日止的土地使用费(按每年21,250元计算)；五、原告上海市嘉定工业区泾河村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿第三人蔡清荣损失1,278,250元。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,487.50元，由被告东昊石油集团有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春人民陪审员  胡中礼人民陪审员  封敬球二〇一九年十月二十一日法官 助理  方 靖书 记 员  吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。三、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条管理人履行下列职责：……（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；……