北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初4394号原告：吴凤云，女，1955年3月13日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：吴永高，北京金诚同达律师事务所律师。被告：李桂兰，女，1939年2月4日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：吴云生，男，1971年6月3日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：吴云旺，男，1973年11月14日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：肖凤瑜（被告吴云旺之妻），1972年11月8日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：吴凤霞，女，1966年5月2日出生，汉族，住北京市顺义区。原告吴凤云与被告李桂兰、吴云生、吴云旺、吴凤霞确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴凤云及其委托诉讼代理人吴永高，被告李桂兰、吴云生、吴凤霞、吴云旺及被告吴云旺的委托诉讼代理人肖凤瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴凤云向本院提出诉讼请求：1.确认吴学礼、被告李桂兰与被告吴云生、吴云旺于1995年1月12日签订的赠与书无效；2.确认被告吴云旺与被告吴凤霞于1996年10月15日签订的赠与书无效；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李桂兰与吴学礼系夫妻关系，被告吴云生、吴云旺、吴凤霞系吴学礼与李桂兰的子女，原告系吴学礼的女儿、李桂兰的继女，现吴学礼已经去世。1995年1月12日，吴学礼、被告李桂兰与被告吴云旺、吴云生签订赠与书，约定将×村（同下×村）自己所有的五间正房分割赠与被告吴云生和吴云旺。1996年10月15日，被告吴云旺与被告吴凤霞签订赠与书，约定将上述受赠房屋即怀柔县怀柔镇×村×二条111号部分房产转赠被告吴凤霞，原告在2018年才知道上述赠与行为。原告认为，首先，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条，原告为上述房屋所有权人和相应宅基地使用人，吴学礼、被告李桂兰及被告吴云旺之无权处分不动产行为无效，原因如下：涉案×村房产坐落于×村×二条111号宅基地上，该宅基地使用权人为原告，该宗宅基地原为被告李桂兰父亲所有，其因家庭经济困难，于1973年以230元价格将涉案房屋卖给×村村民杨淑琴；1973年底，因原告当时在食品厂做合同工，手里有些积蓄，父亲吴学礼和原告商量，由原告出钱270元将该宗宅基地及地上房屋买了回来；父亲吴学礼名下已有一处宅基地（即现在登记为94号的宅基地），共计400多平方米，名下不能再有宅基地，另外被告吴云生、吴云旺当时年纪尚小，并且按照村里规定，父亲吴学礼的宅基地可以划分为两块分给两个儿子，涉案宅基地经村里批准即登记在原告名下；1993年北京市统一的农村宅基地确权登记时，该宗宅基地仍然继续登记在原告名下，并颁发农村宅基地使用权证书，原告基于对父亲吴学礼的信任将该证书委托父亲进行保管；父亲吴学礼去世后，被告李桂兰拒不返还原告的农村宅基地使用权证；1981年原告和父亲吴学礼共同出资，在涉案宅基地上翻建5间房子，父亲认同房屋所有权归原告，为减轻父亲的家庭负担，由父亲将房屋出租，租金交给父亲用于补贴家用；原告在办理宅基地登记时属于×村村民，符合宅基地取得条件，原告取得宅基地经过合法程序并办理了登记，是涉案宅基地合法权利人，父亲吴学礼及被告对涉案宅基地和房产属于原告均是认可的，以下事实可以佐证：（1）上世纪八十年代中期，被告吴云生结婚时，借口和父母在一起生活不方便，当时父亲吴学礼找原告商量想到涉案宅基地上房屋居住，因该房屋原告暂时不用，出于亲情考虑，同时为不让老父亲为难，原告同意了父亲的请求，同时强调涉案宅基地和房屋是原告的，后来被告吴云生、吴云旺亦搬到涉案宅基地上房屋居住；（2）1995年，被告吴凤霞以在村里居住接送孩子上学方便为由，找原告商量能否借住涉案宅基地西边两间半居住，因当时该房屋已经借住给父亲吴学礼，被告吴凤霞提前做好吴学礼的沟通工作，念及姐妹情分，原告同意了被告吴凤霞的请求，但声明原告对涉案宅基和房屋享有所有权；（3）1996年春节前，被告吴云生、吴凤霞到原告家拜年，提出现在房子比较潮，为改善居住条件请求原告同意他们重新将房子进行翻建，念及亲情，原告并未阻止，当时原告说“反正我也不收你们租金，你们看着收拾一下呗”，但再次强调涉案宅基地和房屋的所有权归原告所有；（4）1996年夏天，父亲吴学礼专门到原告店里，向原告提出要涉案宅基地和房屋的所有权，说要给被告吴云生、吴云旺，原告当场拒绝；（5）本次×村拆迁过程中，被告吴云生、吴凤霞亦多次和原告进行协商拆迁补偿分配事宜，正是基于对原告是涉案宅基地及房屋所有权人的事实的认可。其次，被告吴云生、吴云旺、吴凤霞接受赠与时均不是×村村民，故上述赠与行为违反我国土地管理法中关于农村宅基地管理的法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，被告之间签订的两份赠与协议也应无效。被告李桂兰辩称：涉案房屋和宅基地不是原告向杨淑琴购买的，杨淑琴还在世，可以作证；涉案房屋是我父亲李生的，后来我哥哥去参军时表示让我好好照顾父亲，房子就归我了；我的父母去世以后，我自己住在涉案房屋里，后来我招亲招到吴学礼，他才搬进涉案房屋；涉案房屋也是我翻建的，房子也并没有出租过。被告吴云生辩称：涉案房屋并不是原告向杨淑琴购买的，我问过杨淑琴，她说没有这回事，所以原告没有诉讼主体资格；涉案房屋最开始买的是宅基地，后来才在上面盖的房子；原告关于上世纪八十年代中期我因为结婚向她要涉案房屋的说法不属实；原告提供的宅基地登记卡和原告的名字有出入，我对宅基地登记卡不认可，并且涉案房屋的宅基地登记在原告名下也不能证明该宅基地的使用权属于原告，根据房随地走的原则，吴学礼可以将宅基地使用权赠与给两个儿子；原告并未在1981年对涉案房屋进行过翻建；原告办理宅基地登记卡时并不是×村村民；1996年春节前，我和吴凤霞也没有去原告家拜过年，我们也没找原告要过房产证；此次涉案房屋拆迁的时候，我们也没有找过原告协商拆迁利益分配事宜；原告称吴学礼名下已有宅基地所以不能再享有第二块宅基地，没有法律依据；我和吴云旺在获赠涉案房屋时虽然不是×村村民，不能享有该村宅基地，但是按照地随房走的原则，这个宅基地就应该归我方使用。被告吴云旺辩称：我不知道涉案房屋的来源，我父亲赠给我的房子是我两万元卖给吴凤霞的。被告吴凤霞辩称：原告在诉状中陈述的内容都不是事实，我从吴云旺处得到的部分涉案房屋并不是我跟吴云旺购买的，是吴云旺初期欠我大约3万元，他把房子给了我，我就不要那3万元了。本院经审理查明：吴学礼与李桂兰系夫妻，原为北京市怀柔区怀柔镇×村（以下简称×村）村民，二人婚后育有六名子女，其中四女为吴凤霞、长子为吴云生、次子为吴云旺。吴学礼在其与李桂兰结婚前育有一女吴凤云。吴云生、吴云旺于1990年3月6日转为非农业户口，吴凤霞于1993年5月27日转为非农业户口。吴凤云于1975年9月24日因招工将户口迁出×村。坐落于北京市怀柔区怀柔镇×二条111号院内的原有房屋原为李桂兰之父李生所有，李生去世后，该处房屋由李桂兰继承。1993年12月8日，原怀柔县怀柔镇×村村民委员会为该村111号宅基地发放编号为272号的宅基地登记卡，该登记卡显示户主姓名为吴凤云；建房时间为1982年2月24日；宅基地实际占地面积为218.15平方米；宅基地东西长13.55米、南北长16.1米；宅基地东至杜连发、西至街道、南至巷道、北至巷道；丈量者徐福明。1995年1月12日，吴学礼、李桂兰与吴云生、吴云旺签订一份赠与书，该赠与书载明：“赠与人：吴学礼，男，一九三〇年二月十九日出生，原怀柔县工业品公司退休职工，现住怀柔县怀柔镇×村。赠与人：李桂兰，女，一九三九年二月十号出生，怀柔县怀柔镇×村农转非人员，现住本村。以上二位赠与人自愿将座落在本村东街北头属于自己所有的后院五间正房（四破五）东边的两间半（包括铁门）和房前的两间南棚子以及压水机赠与给长子吴云生所有；西边的两间半和西棚子一间半、南棚子两间、厕所自来水及管道赠与给二儿子吴云旺所有，但厕所、压水机、自来水二受赠人可共同使用。该赠与事项经赠与人和受赠人签字后即发生法律效力。”次日，双方就上述赠与事项在原北京市怀柔县公证处进行了公证。1996年10月15日，吴云旺签署一份赠与书，该赠与书载明：“赠与人：吴云旺，男，一九七三年十一月十四日出生，现住怀柔县怀柔镇×村。受赠人：吴凤霞，女，一九六六年五月二日出生，现住怀柔县怀柔镇×村。我，吴云旺是怀柔县怀柔镇×村东街北头后院正房西边砖木结构两间半、西棚子一间半、南棚子两间、厕所、自来水及管道产权的所有人。我自愿将后院上述房产、财产赠送给吴凤霞。”吴云生与吴凤霞于1995年11月19日分别获得原怀柔县怀柔镇人民政府颁发的村民建房施工许可证后，吴云生在上述院落内建造了东房和南房各两间，吴凤霞在上述院落内建行了西房和南房两间。2006年10月19日，吴云生、吴凤霞分别获得北京市规划委员会怀柔分局颁发的建设工程规划许可证，后均将院内正房进行了翻建。2017年11月，北京城建兴胜房地产开发有限公司与吴凤云签订《怀柔新城03街区×、钓鱼台及东关棚户区改造项目宅基地房屋搬迁补偿协议》（编号：2-XY-02），随后将上述房屋进行了拆除。现原告与被告因拆迁补偿问题产生了纠纷。本案审理过程中，经本院调查，原×村村民杨淑琴表示其从未从李桂兰父亲李生处购买过房屋，亦未向吴凤云出售过房屋。本案审理过程中，经本院向原×村土地员徐福明调查，徐福明表示坐落于北京市怀柔区怀柔镇×二条111号院内的原有房屋原为李桂兰之父所有，在1993年制作宅基地登记卡时，只要是居住在宅基地房屋内的成年人都可以被登记为宅基地使用权人，并不是严格到必须登记宅基地的实际权利人为使用人。本案审理过程中，原告向本院提交了宅基地登记卡、赠与书、证明信等证据，拟证明其主张，被告表示对上述证据的真实性认可，但认为宅基地登记卡记载内容有误；被告向本院提交了派出所证明信、房屋所有权证、房屋翻建手续、邻居宅基地登记卡、×村村民出具的证明、赠与合同公证书等证据，拟证明其主张，原告表示认可上述证据的真实性，但不认可其与本案的关联性。上述事实，有当事人提交的证据、本院调查笔录、谈话笔录及当事人陈述等在案为证。本院认为，本案中，吴凤云虽主张其为×村111号院的房屋所有权人和相应宅基地使用人，但其提供的在案证据并不足以证明上述主张，故关于其认为吴学礼、李桂兰及吴云旺因对上述房屋缺乏处分权导致其各自签订的赠与书无效的主张，本院不予支持。本案中，吴云生、吴云旺及吴凤霞在接受×村111号院内房屋的赠与时虽已不是×村农民，但吴学礼与吴云生、吴云旺签订赠与书的时间为1995年1月12日，吴云旺与吴凤霞签订赠与书的时间为1996年10月15日，在双方签约时适用的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正版）并不禁止城镇居民使用农村宅基地，仅需履行相应的审批手续。吴凤霞、吴云生于2006年翻建房屋时，取得了规划部门颁发规划许可证，应视为其宅基地使用权已经过合法审批。故本院对原告认为被告吴云生、吴云旺、吴凤霞不符合受赠条件的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告吴凤云的全部诉讼请求。案件受理费5800元，由原告吴凤云负担（已交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王启军人民陪审员  赵凤彪人民陪审员  马春海二〇一九年十月二十八日法官 助理  夏 婷书 记 员  杜 奎