甘肃省白银市平川区人民法院   民事判决书   （2019）甘0403民初1662号   原告：滕富强   被告：白银市平川区融通小额贷款股份有限公司，住所地：甘肃省白银市平川区中区南路国泰陶瓷建材城8幢9号。   法定代表人：武鹤荣   委托诉讼代理人：武坤   被告：刘清春   原告滕某与被告白银市平川区融通小额贷款股份有限公司（以下简称：融通小额贷款公司）、刘某案外人执行异议之诉一案，本院作出（2018）甘0403民初3033号民事判决书，宣判后，融通小额贷款公司不服该判决，提起上诉，白银市中级人民法院以认定事实不清、证据不足为由作出（2019）甘04民终451号民事裁定书，裁定撤销该判决，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滕某，被告融通小额贷款公司的委托诉讼代理人武某2、李某，被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   滕某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对位于××区住房采取的查封措施；2.请求依法确认位于××区系滕某出资购买并享有权利；3.本案案件受理费由融通小额贷款公司、刘某承担。事实和理由：2017年6月1日，刘某与融通小额贷款公司借款合同纠纷一案，平川区法院作出（2017）甘0403财保35号民事裁定书，裁定查封刘某名下位于××区楼位于××区房一套，期限为三年。2017年10月24日，平川区法院作出（2017）甘0403民初1042号民事判决书，判令刘某对王育祥所负债务借款本金280000元及利息190213.33元承担连带清偿责任。后融通小额贷款公司申请执行该套房屋。2018年11月30日，滕某对（2017）甘0403财保35号保全裁定提出异议，平川区法院受理后，于2018年12月12日作出（2018）甘0403执异7号执行裁定书，裁定驳回滕某的异议。滕某认为刘某与白银昊慈药业虽于2009年达成房屋买卖协议，但仅支付了30000元定金，后双方协商一致已解除原房屋买卖合同。滕某遂与白银昊慈药业达成购房协议，并分期付清了全部房款。2010年，滕某与白银市平川区金源物业管理中心签订了物业合同，支付了物业费、装修费等一系列费用，居住使用房屋至今。2017年5月26日，在办理房产证时，滕某才得知该房屋预告登记在刘某名下，刘某保证会给滕某办理该房屋过户手续。后因为办理房屋过户需缴纳税费26000多元，加之家在靖远，不打算在平川长期居住，想把房子转让，为避免两次过户，少交税，就再未办理过户手续。后该房屋被平川区法院查封。   融通小额贷款公司辩称，根据滕某的陈述和买房的经过，滕某与昊慈药业形成了债权债务关系，物权没有发生转移。房屋转移必须是物权行为，必须到法定机关登记才能生效，现在房屋登记在刘某名下，是刘某个人财产，执行保全案件中融通小额贷款公司有权申请查封房屋，实现债权。2014年9月，刘某与昊慈药业就涉案房屋签订购房合同，2015年交了房款126373元，税务机关出具了税票、完税证明。2017年3月8日刘某以出让的方式办理了该房的房产证，完善了房屋产权登记手续。   刘某辩称，其可能在2007、2008年在昊慈药业购买了该套房屋，当时交了30000元，后来因为其给别人担保，信用记录不行，公积金贷款办不下来，昊慈药业就将定金退还了。2016年滕某告知其该套房屋在其名下，昊慈药业的魏雪柏让其办理一下过户手续。后其到房产大厅办理，结果房产办事大厅工作人员告知房屋预告登记无法注销，只能办理在其名下再更改。其因为再买房子就变成二套房，不同意办理。魏雪柏告知办好马上过户。魏雪柏找了一个姓陈的人，拿了几张空表让其填了，称房屋办到其名下，然后过户给滕某。该套房屋房产证办了下来，其和滕某一起领了证，由滕某拿着。然后去税务局咨询后得知过户费用需要两万多。滕某说费用过高，他要回靖远，等一段时间再办。过了几个月，滕某说办理过户，结果房子因为自己担保贷款，被融通小额贷款公司申请保全。其没有向昊慈药业交过126373元房款。   双方当事人围绕其主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。滕某向本院提交了以下证据：1.甘（2017）平川区不动产权第0001051号房产证，用以证明出证日期是2017年5月11日，房屋竣工时间是2009年，刘某交款是2009年，其购买是2010年。2.物业管理服务委托合同，用以证明2009年6月至2010年的物业管理费是其交的。3.购房款、物业费用、太阳能等费用收据，用以证明其缴纳房款的数额还有附带的太阳能等费用。4.2010年4月其与物业签订的缴纳费用的协议，用以证明金源物业是昊慈药业委托的物业公司。5.购买装修材料的合同，用以证明涉案房屋一直是其在使用，也是其在交费。6.执行裁定书、民事判决书。7.身份证复印件，用以证明其身份证上的地址和本案诉争房屋是一致的。融通小额贷款公司质证后对证据本身没有异议，对证明目的有意见，认为只能说明滕某与物业公司签订了物业管理合同，2009年至2010年5月30日就终止了，其他收据只能证明滕某使用该房屋，不能证明对房屋享有所有权。刘某质证后无意见。   融通小额贷款公司向本院提交了以下证据：（2018）甘0403民初3033号民事判决书、（2018）甘0403执异7号民事裁定书，以及办理诉争房屋提交的平川房屋转移登记申请表、询问笔录、房地产买卖契约、完税证明、购房税务证明，房屋交易与产权告知单，所有权登记转移审核意见等。用以证明房屋登记在刘某名下，刘某对王育祥的贷款有责任，房子在刘某名下，融通小额贷款公司是为实现债权申请保全。滕某质证后认为房地产买卖契约不真实，2015年10月份平川没有这么便宜的房子，2009年的房子已经是这个价格了，其房款、热水器等共交了12.6万元；完税证明等材料都是围绕合同，都是相关联的，都是矛盾的，证明目的不成立。刘某质证后认为，房地产买卖契约是其签的，签的都是空白的表，其没有交过钱，办房产证时其签字了，房子没有买。对判决书和裁定书没有意见，房屋查封时不知道，后来到法院说了该房屋不是自己的。   滕某向本院提交原审中申请调取的以下证据：1.交付房款的收条，2.昊慈药业关于涉案房屋办理房产证的说明，3.（2018）甘0403执异7号卷宗中对昊慈药业工作人员陈景贤的询问笔录。证明涉案房屋是滕某购买。融通小额贷款公司质证后认为收条是复印件，真实性存疑，应当提交原件，只能证明滕某与昊慈药业有债权债务关系，不能证明涉案房屋是滕某购买；陈景贤的陈述因牵扯昊慈药业一房二卖，有利昊慈药业，不应采信。刘某质证后无意见。本次庭审中，滕某申请调取其与昊慈药业签订的购房合同，该合同存于（2018）甘0403执异7号卷宗中，用以证明涉案房屋是其购买。融通小额贷款公司质证后对合同的真实性有异议，滕某的手印不是红的，是复印件，昊慈药业补盖了红章子，不能证明滕某购买涉案房屋。即使购买了，也不影响刘某和昊慈药业之间的房屋买卖关系，刘某滕某与昊慈药业只有债权债务关系，没有物权关系。刘某质证后无意见。   滕某申请昊慈药业法定代表人魏雪柏、平川区房管局工作人员李月红出庭作证，用以证明涉案房屋房产证办理等相关事宜。李月红经本院电话通知，其表示房产登记业务都是依法办理，涉及涉案房屋办证具体情况其不清楚，不出庭作证。魏雪柏经本院通知出庭作证，陈述称：涉案房屋建于2009年。2009年后半年刘某找其要买房子，当时房源不多了，只剩下六楼了，就调了六楼。刘某付不了全款，只能交定金，剩余的办理住房公积金贷款。其同意后，刘某就提交了资料，交了两万或三万首付款，报到房产局，办理了预告登记。有预告登记，刘某就可以办理住房公积金贷款。后来刘某说住房公积金贷款办不了，几个月后，应该是2010年刘某说把房子转给滕某了，他们俩不太熟。滕某2010年在白银城市信用社上班、调查昊慈药业的时候，得知小区有房子，了解了这个房子后，说他要这个房子，就让他们俩自己商量。后来刘某说他们商量好了，滕某把3万元退给他了。自己就让滕某过来变合同，后来这两个人拖拖拉拉的，也没上心。又过了几个月三方面对面把事情说清楚了，其跟滕某签了合同。报到房产局，房产局李月红说变不了，系统已经上去了，预告证已经打印出来了。为了这个事自己找了几次李月红，都没办法更改，就给他们说等着房产证下来他们俩过个户就行了。结果房产证耽搁了，到2016年、2017年才办下来。办下来就给滕某说了，在一个小区住着，还催了几次说赶紧变过来，滕某因过户费比较高就耽搁下了。之后就再没有消息了。滕某和刘某商量了，房子刚开始办给刘某，再转给滕某，通过售房部走手续了，向房管局提交的办理房产证所需的材料是虚的，是为了将房产证办理在刘某名下，刘某并没有交126373元的房款，房子没有卖给刘某。当时房款都是滕某交的。房子是委托开发，售房部是恒泰的，办房产证是昊慈公司办的。执行异议卷宗里的购房合同不是本人经办，是陈景贤签的，合同原件在哪自己不知道。   刘某未提交相关证据材料。   庭审后，昊慈药业就涉案房屋买卖情况向本院提交了情况说明。内容为：1.该房屋最初出售给刘某，因刘某办理按揭住房公积金贷款，平川区房产局登记办理了《房屋预告登记证》。后由于刘某个人原因，贷款未能审批通过，造成刘某无力购买该房屋并退回后该房屋出售给滕某。2.由于我公司工作人员疏忽，未将刘某《房屋预告登记证》及时注销，导致该房产证只能办在刘某名下。后为了尽快办理房产证，本公司出具了证明、收条等，而完税证明刘某本人只签了个字，并没有实际缴纳任何资金，所有资金由滕某支付。3.滕某原购房合同在办理房产证过程中，由于我公司工作人员疏忽，不慎丢失。在法院了解滕某与刘某房屋买卖过程中，提供给法院的复印件，是事后补签的。由于我公司工作人员疏忽，未盖公章就复印了。4.该房屋实际所有人是滕某。以上情况，真实有效，若有不实，我公司愿承担相应责任，请法院工作人员实地调查，了解本小区相关住户。滕某认为该份说明属实，没有意见。融通小额贷款公司认为该份说明牵扯昊慈药业一房二卖，是为开脱责任出具的证明，不应采信；房屋所有权应以正规合同和房产登记部门为准，不是哪个公司说是谁的就是谁的。刘某认为该份说明真实。   庭审后，滕某补充提交了交付房款的收条原件和昊慈药业售房人员背书了办理房产费用、水电费、剩余房款的物业服务协议，收条原件用以证明其向昊慈药业交付了购房款，背书协议用以证明其向昊慈药业交付了办理诉争房屋房产手续的费用、水电费用、剩余房款，昊慈药业当时未向其出具收条，在物业服务协议的背面注明欠收条。融通小额贷款公司质证认为，收条原件只能证明双方形成的是债权债务关系，物业服务协议只能证明2009年6月30日至2010年5月30日的物业服务委托合同，不能证明滕某对诉争房屋具有所有权；背书的房款总额143954元，和背书的剩余款项5461元加上130000元对不上，来源说不清。刘某质证后无意见。   根据双方当事人的陈述、举证、质证等情况，本院对证据效力作如下认定：滕某在庭审中提及的证据1、2、3、4、5、6、7，可以作为认定本案相关事实的依据。证据1甘（2017）平川区不动产权第0001051号房产证在证明涉案房屋的基本情况的同时，由滕某提交能够证明该房产证由滕某持有；证据2、3、4、5、7可以证明涉案房屋建成后，即由滕某居住使用。对上述证据本院予以确认。滕某提交的交付房款的收条，与其陈述，以及原审中申请法院调取的证据昊慈药业关于涉案房屋办理房产证的说明、陈景贤的询问笔录相印证，可以证实其向昊慈药业交纳房款购买了房屋。滕某提交的有背书的物业服务合同，因无其他证据佐证，对其证明效力不予认定。融通小额贷款公司提交的证据可以证实涉案房屋房产登记在刘某名下，融通小额贷款公司因此申请保全，但不足以证明诉争房屋归刘某所有。   昊慈药业庭审后提交的说明内容与其在执行异议审查提交的说明、陈景贤的询问笔录、法定代表人魏雪柏证言所反映出的基本事实一致，与滕某、刘某的庭审陈述相互印证，形成完整的证据链。可以证实：因登记在刘某名下的诉争房屋《房屋预告登记证》未注销，导致滕某无法办理房产登记，只能在刘某名下办理房产登记，昊慈药业以刘某的名义向房管局提供了房产登记材料，将房产登记在刘某名下。昊慈药业作出的合同丢失补签等解释虽能成立，但滕某作为房屋购买者始终未向法庭提交书面购房合同有违常理，双方提交的证据不能足以证明双方签订了书面购房合同。   结合双方当事人的陈述，举证、质证及本院认证情况，审理查明事实如下：2009年，刘某购买了昊慈药业位于××区房屋，向昊慈药业缴纳了购房款3万元，并办理了房屋预告登记，后因住房公积金贷款无法办理，遂不再购买该套房屋，但双方未注销房屋预告登记。2010年，滕某购买了该套房屋，向昊慈药业交纳房款、太阳能等相关费用130000元，并装修后居住至今。期间与白银市平川区金源物业管理中心签订了物业合同，支付了物业费等费用。2014年至2015年，昊慈药业作为出让人，以刘某作为受让人，双方签订了该套房屋登记申请表，制作了房屋登记信息询问笔录，签订了房地产买卖契约，办理了房屋完税证明。2017年5月，白银市国土资源局平川分局颁发了甘（2017）平川区不动产权第0001051号房产证，权利人为刘某，坐落为平川区兴平北路21号2幢601室。该房产证现由滕某持有。   另查，融通小额贷款公司于2017年6月1日向本院提出诉前财产保全申请，本院于当日作出（2017）甘0403财保35号民事裁定，裁定查封了刘某名下位于××区楼位于××区房一套，期限为三年。后融通小额贷款公司诉王育祥、刘某借款合同一案，本院于2017年10月24日作出（2017）甘0403民初1042号民事判决，判决刘某对王育祥向融通小额贷款公司的给付内容负连带清偿责任。滕某于2018年11月30日对（2017）甘0403财保35号保全裁定提出书面异议，本院受理后，于2018年12月12日作出（2018）甘0403执异7号执行裁定，裁定驳回其异议申请。   本院认为，本案的争议焦点是滕某对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   一、刘某对诉争房屋是否享有民事权益。刘某是执行案件的被执行人，案外人对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益的前提是被执行人刘某对诉争房屋不享有民事权益。在诉争房屋的执行异议审查，以及之后异议之诉的原审、重审中，刘某始终自认对诉争房屋没有民事权益，认可滕某是房屋真实权利人，房屋出售方昊慈药业也始终主张诉争房屋未出售给刘某，而是出售给了滕某。融通小额贷款公司庭审中提交了诉争房屋房产证办理在刘某名下的登记材料，并据此认为诉争房屋登记在刘某名下，刘某享有物权，是刘某个人财产。如果刘某是房屋的真实权利人，房屋建成后由滕某居住十年之久，只能是刘某将诉争房屋转让、出租或无偿借与给滕某居住，这显然与本案审理查明事实和常理不符。融通小额贷款公司抗辩昊慈药业“一房二卖”，将诉争房屋出售给刘某和滕某，如该事实存在，刘某放任滕某居住使用诉争房屋长达十年，既未向昊慈药业也未向滕某主张权利，显然也与常理不符。因此，刘某对诉争房屋未享有民事权益。   二、滕某对诉争房屋是否享有民事权益。本院认为，房屋产权登记证书是不动产的权利外观，房屋产权登记薄虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体法上的法律关系存在与否。虽然诉争房屋房产证办理在刘某名下，昊慈药业与滕某签订购房合同的真实性无法认定，但滕某提交的证据足以证明其向昊慈药业支付了购房款，并自房屋建成后长期占有、居住使用至今的事实，虽无法认定是否存在购房合同，但购房的事实无法否定，真实性应予认定。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持，对滕某要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求应予支持。   综上所述，滕某是诉争房屋的购买人和实际所有权人。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下:   一、不得执行位于××区房屋；   二、确认位于××区房屋为滕某所有。   案件受理费2900元，由白银市平川区融通小额贷款股份有限公司承担。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。   审 判 长 曾俊楷   审 判 员 张志花   人民陪审员 魏明瑞     二〇一九年十月二十四日   法官 助理 周莎莎   书 记 员 张任瑞