山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1625民初1830号原告：博兴县锦秋街道东关社区居民委员会，住所地山东省博兴县锦秋街道东关村，统一社会信用代码：55371625B47932155N。法定代表人：王建中，系该社区居委会主任。委托诉讼代理人：霍连台，山东东城律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾建博，系该社区党支部书记。被告：刘士锋，男，1964年4月2日出生，汉族，现住山东省博兴县。委托诉讼代理人：李哲，山东鲁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦云云，山东鲁杰律师事务所律师。原告博兴县锦秋街道东关社区居民委员会与被告刘士锋土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告博兴县锦秋街道东关社区居民委员会的委托诉讼代理人霍连台、栾建博，被告刘士锋的委托诉讼代理人李哲、芦云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博兴县锦秋街道东关社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.请依法确认原被告于2016年6月30日签署的《合作办校协议书》为无效合同；2.请依法判令被告立即从其占有的原告集体资产（现为北京博苑一中幼儿园）中搬走并将该出资产交给原告；3.本案诉讼费、送达费等所有诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年7月4日，原告方将位于博兴县锦秋街道东关村内博城六路一中街11号的院落及院内的房产（以下简称“该院落”）等以合作办校的名义租给了路巍并按照一年一签的方式先后签订了数份《合作办校协议书》，其中最后的一份协议书于2016年7月3日到期。到期前后，有数位村民找到当时的村干部，要求承包（实为租赁）该院落。在这种情况下，原告方当时的村两委的个别人没有按照《村民委员会组织法》第二十四条的规定召开村民会议讨论，就于2016年6月30日，在和路巍签订的《合作办校协议书》还没到期的情况下，违反我国《村民委员会组织法》、《合同法》等规定，将该院落租赁给了被告，强行将路巍赶出了该院落。隔了两个月后，村两委才于2016年8月30日在村两委委员中有一人明确表示反对的情况下，由村两委中的另外五个人决定“关于阳光书院租赁问题，执行原租赁方合同”。但在实际操作中，有关经办人员不仅没有采取招标等竞争手段力争使集体财产保值增值，而是将该院落直接私下租给了被告，而且原村委会的个别工作人员（同时也是被告的亲戚或亲叔兄弟）后来还将原租赁合同中的一年一签的方式改成了一次性签署12年，将原租赁合同中的重要内容划掉，还在村集体经济相当紧张的情况下，在与被告的协议书内容之外为该院落投资了两万余元给被告打了混凝土地面、改造了厕所、防水、刷墙面等。在2018年1月1日原告村两委换届后，在反映上述问题，经原告方初步估算，2016年该院落的年租金应至少在15万元以上，而原被告签订的《合作办校协议书》中却将自2016年以后的十二年内的年承包费（实为租金）均定为了4.5万元。由此已经并继续给原告的集体利益造成了重大损失。被告刘士锋辩称，一、原、被告于2016年6月30日签订的《合作办校协议书》并未违反《合同法》第五十二条之规定，《协议书》系双方真实意思表示，并经双方自愿签字盖章，已经合法成立生效，双方应按协议书内容继续履行，理由如下：1.从协议书签订的主体以及签订的程序来看，原被告双方系法律上平等主体，且本案原告的主体性质是居民委员会，涉及其发生的法律纠纷应适用《中华人民共和国城市居民委员会组织法》，而不应再适用《村民委员会组织法》；原告在诉状中所述的适用《村民委员会组织法》并且需履行村民议事程序是错误的，本案的裁判应依法根据原告的主体性质适用《城市居民委员会组织法》的相关规定，因《城市居民委员会组织法》对居委会对外签订协议遵循自治原则，也未在签订程序上进行限制，因此，涉案协议书的签订主体和签订程序并不违反《城市居民委员会组织法》的规定，也没有违反《合同法》第五十二条之规定，涉案协议书应予有效；2.从协议书的内容来看，本案的案由也非土地租赁合同纠纷，而是基于涉案协议书发生的纠纷，案由应为合同纠纷，原被告双方发生的是互负权利义务并互惠互利的合作关系；具体表现为原告为被告创办幼儿园提供场所并收取适当报酬，被告负责幼儿园办园的一切事宜并给原告处居民子女入学提供便利条件并给予相关优惠，基于以上约定可以看出，原被告间的关系应是合作关系；3.从协议书的履行情况看，原被告双方自2016年6月30日签订协议后，原告依约于2016年10月提供了场地钥匙，被告按时交纳场地承包费，被告将涉案场地重新装修后（装修及办园成本投入至少255万元），办理了幼儿园相关的设立手续，运营至今已将近两年；二、被告基于与原告签订的《合作办校协议书》，对涉案场所有偿使用有合同依据，不存在非法占用的事实，也是基于此协议，被告对原本已经大部分废弃的涉案场所投入大量的人力、财力、物力装修至现状（博兴县博苑幼儿园现状），从而才使原本已经接近废弃状态的涉案场所重新利用，涉案场所即使产生升值，也是因为被告的后期装修改造行为，而非涉案场所原本状态产生，从而并没有给原告造成损失；三、原告应按协议书继续履行，也有利于维护博兴县教育秩序的稳定，保障博兴县博苑幼儿园相关近200多个家庭幼儿享有就近择优享受幼儿教育的权利；基于与原告签订的协议书的信赖利益，被告创设的博兴县博苑幼儿园经博兴县教育局、博兴县民政局、博兴县公安局、博兴县消防部门、博兴县卫生计生部门等审查验收，准予登记注册，并于2017年12月16日起正式营运至今，在博兴县教体局等相关部门的监督领导下，现有在园幼儿130余名，2019年准入园幼儿30名（已在教体局网站登记报名），2019年自主意向准入园幼儿50余名，基于以上事实，为维护市场秩序合同的稳定性，保障博兴县博苑幼儿园正常营运，保障200余个家庭的正常生活，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告的起诉没有任何法律依据和事实根据，本案产生的根本原因是居委会新旧领导班子换届所引发，恳请法庭考虑到本案被告创办的幼儿园本身的社会公益性质，为了博兴县教育事业的稳定发展，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据和事实如下：原告提交：一、村两委部分委员会议纪要一份（原件在刑警队）。拟证实1.该会议违反了《村民委员会组织法》的相关规定；2.对照证据1、3证明证据1协议书的内容违反了本会议纪要的内容；3.其他证明事项。被告对此提出异议，认为该份证据与本案没有必然的关系，原告的集体性质为居民委员会而不是村民委员会，其依据村委会组织法所做的相关协议是不符合法律规定，该证据系复印件没有原件无法核实真实性；二、原告与路巍签订的《合作办校协议书》两份。拟证实1.对照证据1、2证明证据1协议书的内容违反了证据2的内容；2.证明原告与路巍订立的协议书采取的是一年一签的方式签订；3.其他证明事项。被告对此提出异议，认为该份证据与本案无关，该协议合同期满已经终止；三、记账凭证及收款收据共4页。拟证实1.在村集体经济相当紧张的情况下，在与被告的协议书内容之外为该院落投资了两万余元给予原告处。被告打了混凝土地面、改造了厕所、防水、刷墙面等；2.其他证明事项。被告对此提出异议，认为当时粉刷墙面是为了博兴县创城，是博兴县锦秋办事处拨款对破旧建筑物进行粉刷而非居委会投资粉刷，同时也能证明涉案房产当时也是破败不堪的；四、《通知》一份。拟证实1.证明被告方拒不同意原告关于双方解除《合作办校协议书》的主张；2.其他证明事项。被告对此提出异议，认为《合作办校协议书》是基于平等法律主体在双方合议的前提下签订的是合法有效的，任何一方都无权违背合同法的相关规定，单方提出对合同的解除，同时证明只有合同是合法有效成立的前提下，才存在合同解除的问题，原告既然提到合同的解除，首先是对合同的效力是认可的，合同的无效是自始无效，不存在合同的解除问题；五、原告所述与村民路巍签订合同到期后，有原告村的三位村民相继找到当时的村干部提出了承包（实为租赁）该涉案院落，但是当时的村干部暗箱操作没有按照公开公平公正的方式对涉案院落进行发包的事实。被告对此提出异议，认为该份证据中的三位村民，应该出庭质证，同时该证据与本案无关联性，东关村居委会最终选择了签订合同的相对方是刘士锋，并且该合同已经实际履行；六、村两委关于涉案纠纷的报告一份。拟证实原告所诉的事实。被告对此提出异议，认为这是原告的陈述，从证据的角度讲不具备证据的效力，不应该被法庭采纳。被告提交：一、《收款收据》3份，存款转账业务凭证1份。拟证实按照原被告双方签订的《合作办校协议书》的约定，被告分别于2016年7月25日支付2016年7月6日至2017年7月5日承包费、2017年9月12日支付2017年7月6日至2018年7月5日承包费、2018年6月20日支付2018年7月6日至2019年7月5日承包费，原告收到上述费用后为被告出具收据三份、2019年6月17日被告通过存款转账的方式将2019年7月6日至2020年7月5日承包费交付至原告在街道办的农经账管账户中；证明协议签订后，双方按协议履行权利义务，合作关系一直持续至今。原告对此提出异议，认为该收款收据上也明确注明是租赁费而不是合作等其他费用，由此也证明了本案应该是由租赁场所及房屋的纠纷；对个人活期存款支取凭证汇款，该事宜原告方并不知道；二、《装修合同》2份，《消防工程施工合同》1份，证明1份，收据4份，装修前涉案场所照片15份，装修后照片18份，前后装修对比图16份；钢结构施工现场图4份。拟证实协议签订后，因涉案场所处于闲置危房无法正常使用状态，若用于办园必须重新加固装修，原告于2016年10月初交付钥匙后，被告让装修工人入场开始施工，从装修前后对比图中明显看出，被告对涉案场所重新进行钢结构固化装修，房顶修复工程，内外墙装修装饰（包括水电暖的施工），院落重新整修（室外草坪、环山球场、环廊、树屋搭建）、消防系统工程等大型装修工程；为此被告支出基础内外装费用175万元，消防系统工程施工费45万元；消防楼梯、门窗等费用35万元，锅炉费及安装费合计4550元；以上装修投入共计2554550元。原告对此提出异议，认为该份证据中装饰装修费用的问题，1.因为这些费用以及合同涉及到案外人其是否真实，我们无法查证；2.最重要的是这里边的施工合同以及收款收据是非法的，因为这些人的施工违法了国家相应的施工资质，其所提供的所谓的收款收据数额最高的达到了170多万，没有发票，既违反了财经规定也违反了税收规定，故对该份证据不予也不应采信；3.对证据二中的装修前后对比图，其中有部分所谓装修前的照片没有参照物，不能说明是涉案场所在装修前的照片，而且本案的涉案场所在被告方接收以前一直是由案外人路巍正常使用，所以我方不予认可；三、山东省学前教育办园许可证1份，登记注册合格证1份，民办非企业单位登记证书1份，博兴县民政局第（2018）28号文件1份，博兴县教育局（2017）19号文件1份；消防备案凭证及情况表各2份；建筑可靠性及抗震性能鉴定报告一份，食品经营许可证1份；园长证书3份。拟证实基于与原告签订的协议书，被告对涉案场所重新整修后，创园相关材料经博兴县教育局、博兴县民政局、博兴县公安局、博兴县消防部门、博兴县卫生计生部门等审查验收，准予登记注册，被告儿媳柳亚男任园长，并于2017年12月16日起正式营运至今。原告对此提出异议，认为该份证据中的鉴定报告，恰恰证明我方租给被告方的房屋是合格的。对于上述证据，本院认定如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院认为，本案的焦点为涉案合作协议书的效力如何认定。首先，涉案协议书有原告方当时的党支部书记、村委会主任共同签字，并加盖了原告单位的公章，被告作为合同一方主体，基于对合同上签字人员身份和原告单位法人公章的信赖，原告方作为合同一方主体形式合法。涉案协议已签订履行三年多时间，被告按约交纳了租赁费，原告也进行了实际收取，被告对所租赁的场所进行了实际使用。基于以上事实，原告方及本村居民对涉案协议的存在及履行情况，应当是广泛知晓的。即使在当时签订涉案协议时程序上存在瑕疵，也应当由原告方承担相应的过错责任，但并不致涉案协议无效。因此对原告方主张涉案协议的签订违反《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的民主认定程序、损害集体利益的理由，不予支持。其次，被告租赁涉案场所用途是开办幼儿园，只对本村入园幼儿收费具有一定优惠，双方无论是在经济利益方面，还是社会利益方面都是互惠互利的，具有一定的合作性质，而不是单纯的商业行为，双方主体的权利义务是对等的，涉案协议约定租赁期限为十二年，但并不超过《中华人民共和国合同法》规定的二十年的期限，合同履行期限内，如果发生形势变更的情形，同等地段租赁费价格发生重大变化，涉案协议约定的租赁费数额过低，双方可协商变更。再次，被告所办的幼儿园承担着一定区域内幼儿教育的功能，具有社会公益性质，且被告已办理了开办幼儿园的相关许可证件，并进行了场地改造，涉案协议继续履行，无论以经济利益方面，还是社会利益方面，都具有积极作用。综上，原告诉求确认涉案协议无效并要求被告返还涉案场所的主张，无事实和法律依据，对其诉求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告博兴县锦秋街道东关社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告博兴县锦秋街道东关社区居民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  郭其华二〇一九年十月八日法官助理郭丽萍书记员张雯茹