广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8192号上诉人（原审被告）：刘志昌，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：苏波，广东龙灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：温彩健，广东龙灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区西樵镇崇北村国北股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：刘纯登，社长。委托诉讼代理人：李松花，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明锷，广东南天明律师事务所实习律师。上诉人刘志昌因与被上诉人佛山市南海区西樵镇崇北村国北股份合作经济社（以下简称国北股份合作经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初3487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘志昌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回国北股份合作经济社的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由国北股份合作经济社负担。事实和理由:一、一审法院认为双方于2014年9月29日签订的《土地承包合同》无效的事实认定不清，适用法律错误。(一)双方均认可《土地承包合同》的效力，双方对该合同的效力并无异议并一直依约履行至合同期满。因此，一审法院不能机械地认为《土地承包合同》无效。(二)涉案《土地承包合同》并没有违反法律强制性规定，《土地承包合同》合法有效，一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而非管理性或资质性的强制性规定，虽然《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”，第十七条规定第(一)项规定“维持土地的农业用途，不得用于非农建设”，第六十条第一款规定“承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚”，但上述规定及《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条的规定并未绝对禁止农用地用于非农建设，只是必须依法履行相关手续，否则应当由有关行政主管部门依法予以处罚，同时刘志昌在一审时陈述其承包土地属于滩地农用地，故相关法律法规均属于管理性强制性规定，不是效力性的强制性规定，不能得出涉案《土地承包合同》无效的结论。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：“建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；”而双方签订的《土地承包合同》第五条约定“涉案土地必须用于堆放陶瓷沙，不允许随意改变其使用用途和破坏地貌”，刘志昌堆放的陶瓷沙是临时性的，其堆放陶瓷沙的行为并不会导致农业用地功能性丧失。刘志昌没有将涉案农用地转为建设用地，所以涉案土地并不需要办理建设用地手续。双方签订的合同自始至终合法有效，对合同双方均有约束力。再次，刘志昌承包的涉案土地是刘志昌的父亲于2002年开始承包，用于修建临时码头。2002年7月3日，南海市水利局出具《关于****机械土石方工程队修筑临时上落码头的批复》(南水字[2002]100号)，批复同意在涉案土地上外滩岸线停泊浮船作为临时码头；临时码头在使用期间，工程队负责维修养护上落码头车辆所途经的堤段等。刘志昌及其家属十几年来一直按照政府批文合法使用涉案土地做临时码头、临时堆放陶瓷沙，并办理了相关工商登记手续，刘志昌并无违反相关法律禁止性规定，双方之间的《土地承包合同》合法有效。二、一审法院认为刘志昌在占有使用租赁物期间，应支付占有使用费给国北股份合作经济社，并且不支持刘志昌主张的两个月搬迁期无需支付占用费，属事实认定不清，适用法律错误。(一)2018年1月1日至2019年2月28日期间国北股份合作经济社继续发包涉案土地，期间没有任何生产、不产生任何收益。国北股份合作经济社在合同期满前已将涉案土地经营权发包，并在合同期满后继续将涉案土地发包出去，继续发包期间，即从2018年1月至2019年1月9日国北股份合作经济社与案外人彭某签订《土地租赁合同》时，国北股份合作经济社对涉案土地没有进行任何生产，而是筹备招投标工作，等待竞标人签订新的《土地租赁合同》后，向新的竞投人收取相应租金收益，国北股份合作经济社继续发包期间不产生任何收益。(二)刘志昌自2017年9月5日后没有再经营涉案土地，未因涉案土地取得任何收益，《土地承包合同》到期后，国北股份合作经济社未履行与刘志昌继续签新的《土地承包合同》的义务，新的竞投人及国北股份合作经济社又怠于行使场地及设备转让事宜，应自行承担相应场地占有损失。刘志昌的设备因存在安全问题于2017年9月5日被佛山市南海区市场监督管理局指令立即停止使用设备，之后刘志昌便没有实际经营涉案土地，也未因涉案土地取得任何收益。《土地承包合同》到期后，刘志昌依约依法享有对涉案土地的优先承包权，刘志昌一直要求继续承包涉案土地，也一直等待国北股份合作经济社的回复，国北股份合作经济社迟迟不与刘志昌续签新的《土地承包合同》，也没有发出要求刘志昌搬离相关设备的任何通知。根据2017年3月16日佛山市南海区**镇**社区居民委员会发布的《2017-2019年度**镇**居委会辖区临时装卸点经营权公开竞投说明书》第十一条第3项的规定，无论刘志昌是否继续主张优先承包权，国北股份合作经济社要求竞标人必须与刘志昌签订场地和设备转租和转让事宜，刘志昌是等待竞投人前来协商场地及设备转让事宜，竞投人怠于行使上述义务，国北股份合作经济社也怠于行使督促义务，竞投人及国北股份合作经济社应承担相应占有使用损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，国北股份合作经济社无权要求刘志昌支付2018年1月1日至2019年2月28日期间的占有使用费。(三)国北股份合作经济社承认了合同期满后的2个月搬迁期且允许刘志昌于2019年2月18日前自行清理期间无权要求占有使用费。根据双方于2014年9月29日签订的《土地承包合同》第九、第十一条约定，合同期满后刘志昌最多享有2个月的搬迁物资的期限，该期限不属于承包期，也不属于占有使用期，不应计算占有使用费，又根据国北股份合作经济社于2019年2月13日向刘志昌发出《关于自行清理**村国北股份合作社排站***村沙坦地可动物资的通知》，该通知允许刘志昌在2019年2月18日前将存放于涉案地块一切物资自行清理完毕，也就是说由于国北股份合作经济社以及新的竞投人怠于行使与刘志昌协商好涉案场地和设备的转租和转让事宜，并签订好转租和转让合同，而刘志昌一直要求继续承包涉案土地，后国北股份合作经济社单方变更了搬迁物资的期限，刘志昌也于2019年2月28日搬离相关设备。国北股份合作经济社允许的搬迁期限内无权要求占有使用费。三、本案一、二审的全部诉讼费用由国北股份合作经济社承担。被上诉人国北股份合作经济社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。国北股份合作经济社向一审法院提出诉讼请求：1.判决刘志昌支付自2018年1月1日至实际返还发包土地之日的承包款；2.确认国北股份合作经济社、刘志昌于2014年9月29日签订的《土地承包合同》于2017年12月31日终止；3.判决刘志昌返还发包土地（土名：****地，面积为19.62亩）；4.判决土地的地上的建筑物、构筑物及其附属设施，以及其他滞留的动产全部归国北股份合作经济社所有；5.本案诉讼费用由刘志昌负担。一审法院查明：2014年9月29日，刘志昌（乙方）与国北股份合作经济社（甲方）签订《土地承包合同》：甲方经民主议定，将****土地进行发包。承包面积：13080.07平方米，合19.62亩。（不含南边8米路）承包期限为三年零三个月，即从2014年10月1日起至2017年12月31日止。在承包期内乙方只有土地使用权，没有土地所有权和转让权。在承包期内，该土地租金为每年每亩3000元，即乙方向甲方共缴交承包款总额为191295元正。即从2014年10月1日至2017年12月31日，每年缴交承包款58860元；乙方必须于每年5月1日至10日一次性缴交承包款。2014年的承包款必须在合同签订后15天内缴清，如乙方超期一个月仍未缴交承包款的，视为乙方毁约，甲方有权无条件收回发包的土地，并没收乙方的按金和不动产作补偿，本合同即时作废。甲方提供给乙方承包经营的土地，乙方必须按合同规定用于堆放陶瓷沙，不允许随意改变其使用用途和破坏地貌。该地的回填示高按承包地块路边对开小屋窗口中间为地面高度全面执平。承包期满后，属于乙方的物资限于一个月内搬迁完毕，按双方确定高度扫平，归还土地给甲方。逾期搬迁一切物资（含不动产和可动产）归甲方所有，如甲方继续发包时，在同等条件下，乙方优先承包。若甲方期满后不再发包土地，可动产物资归乙方所有，属乙方的物资限于两个月内搬迁完毕，将承包的土地归还甲方，逾期一切物资含不动产（建筑物）和可动产等归甲方所有。若甲方继续发包，在同等条件下，乙方有权优先承包。若乙方不继续承包，建筑物归甲方所有，其余可动产属乙方所有。属乙方所有的一切物资，限于一个月内搬迁完毕，并要清理干净地上的一切废物，逾期一切物资《含不动产（建筑物）和可动产》等全部归甲方所有。但甲方必须在合同期满前半年将续约条款告知乙方，以便乙方考虑。合同期满，一切可动产包括水、电设施一个月内乙方自行拆走，水泥地面不准打掉，建筑物归甲方所有。2017年3月16日，案外人佛山市南海区**镇**社区居民委员会（下简称“**居民委员会”）发布《2017—2019年度**镇**居委会辖区临时装卸点经营权公开竞投说明书》对**居委会辖区堤外滩地政府规划设置的临时砂石装卸场经营权公开方式进行竞投。说明书载明：竞投底价20万元/年（堤外滩地临时砂石场不包含区水务局收取的河道管理范围内河滩地占用管理费12元/平方米/年）。该底价不包括土地租赁价及堤围、道路修复及路面保洁费，具体土地租赁价格由竞得者与现沙场租地使用者自行协商处理。原租地方期满后，按集体议事程序处理该土地。竞得临时装卸经营权的竞投人必须在竞得日起10天内与现经营者协商好本说明所指场地和设备的转租和转让事宜，并签订好转租和转让合同，并于签订好转租和转让合同后3天内与招租人签订经营权合同。刘志昌为法定代表人的佛山市南海区**砂石有限公司参与了本次竞投，但并未竞得该项目的承包经营权。国北股份合作经济社、刘志昌在庭审中确认该经营权竞投的范围包含了涉讼土地上的两个码头。2018年3月23日，国北股份合作经济社发布《**镇**村国北股份合作经济社海边地招租项目竞价说明书》对位于崇北村国北股份合作经济社排站南新开村沙坦地向社会公开竞价出租。本次出租的土地面积为22.64亩。该竞价说明书载明：报名的竞价人以及保证金的汇款人应与参与竞价会的竞价人一致，否则招租人将拒绝其参加竞价会议。该次竞价于2018年3月30日公开进行，仅有刘志昌为法定代表人的佛山市南海区**砂石有限公司参与了该次竞价。同日，国北股份合作经济社出具《参与竞价资格确认书》：由于招标文件第四大点竞价保证金规定：报名的竞价人以及保证金的汇款人应与参与竞价人一致，否则招租人将拒绝其参加竞价会议。本次竞价人是佛山市南海区**砂石有限公司，存款人是刘志昌，不符合资格。现取消资格。2018年12月21日，国北股份合作经济社再次发布《**镇**村国北股份经济合作社排站***村**地招租项目竞价说明书》对上述土地进行公开竞价出租，并在2018年12月28日进行了公开竞投。刘志昌参与了该次竞投，但并未竞得该项目的承租权。2019年1月4日，刘志昌收到国北股份合作经济社发出的《关于自行清理**村国北股份合作社排站***村**地可动产物资的通知》告知刘志昌涉讼土地承包合同已于2017年12月31日到期，该地块已于2018年12月28日通过**镇公共资源交易平台公开竞价招标，并由他人投得，要求刘志昌于2019年1月9日将存放于上述地块一切物资自行清理完毕。2019年2月13日，刘志昌再次收到国北股份合作经济社发出的《关于自行清理**村国北股份合作社排站***村**地可动产物资的通知》，国北股份合作经济社要求刘志昌于2019年2月18日前清理涉案土地上的物资。刘志昌分别于2019年1月29日、2月18日向国北股份合作经济社寄送律师函要求对涉讼土地行使优先承包权与国北股份合作经济社续签涉讼土地的承包合同。另，国北股份合作经济社、刘志昌均确认涉讼土地为农业用地。涉讼土地刘志昌用于堆放陶瓷沙。国北股份合作经济社在庭后提交补充说明：涉讼土地已交付给案外人彭某，正式交付日期为2019年3月1日，因为原土地合同到期，原承租方刘志昌经多次告知仍未对原承包土地上的吊机、铲车、地磅等不动产物资进行撤离，造成新承租方不能正常使用，国北股份合作经济社于2019年2月28日组织清理现场。彭某已按照合同规定按照正式交付日期交付租金。刘志昌在庭审中确认：码头经营权招标后，中标人并无和刘志昌签订转租和设备转让合同，故一直没有进去经营。刘志昌在合同期满后一直要求继续承包涉讼土地，于2019年2月28日将吊机和设备搬走。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。国北股份合作经济社、刘志昌双方均确认涉讼土地为农业用地，且未举证证明涉讼土地办理了建设用地手续，即本案租赁土地目前仍为农民集体所有的农业用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”、第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，可见法律对农民集体所有的农业用地作非农业建设性使用实行严格限制。根据上述同一法律第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”，农民集体所有的土地用于非农业建设使用，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，国北股份合作经济社、刘志昌签订土地承包合同约定将农民集体所有的农业用地用于堆放陶瓷沙，但并没有依法取得将农业用地作建设用地使用的用地手续，其行为违反法律强制性规定，故刘志昌与国北股份合作经济社于2014年9月29日签订的《土地承包合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律效力，国北股份合作经济社主张涉讼《土地承包合同》于2017年12月31日终止，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。国北股份合作经济社诉请刘志昌返还涉讼土地，但国北股份合作经济社在庭后提交说明其已于2019年2月28日对涉讼土地进行清场，并于2019年3月1日将涉讼土地正式交付予案外人使用，现已不存在刘志昌返还涉讼土地的问题，国北股份合作经济社的该项诉请，一审法院不予处理。虽然国北股份合作经济社、刘志昌之间的租赁合同无效，但刘志昌在占有使用租赁物期间，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费给国北股份合作经济社。国北股份合作经济社主张其于2019年2月28日收回涉讼土地，刘志昌未举证证明其在合同期满后有将涉讼土地清空并返还予国北股份合作经济社，且刘志昌在庭审中亦表明其一直要求继续承包土地于2019年2月28日才将吊机和设备搬走，故一审法院采信国北股份合作经济社的主张。刘志昌辩解称国北股份合作经济社将涉讼土地临时装卸点的经营权发包出去导致刘志昌无法正常经营，但刘志昌在庭审中确认中标人在中标后一直没有进场经营，刘志昌的该项辩解不成立。刘志昌主张合同期满后有两个月的搬迁期不应支付占有使用费，但并未举证证明双方有就此进行约定，一审法院不予支持。刘志昌应向国北股份合作经济社支付2018年1月1日至2019年2月28日期间的占有使用费68670元（4905元/月×14个月）。关于国北股份合作经济社诉请涉讼土地上的建筑物、构筑物及其附属设施，以及其他滞留的动产全部归国北股份合作经济社所有的问题。国北股份合作经济社、刘志昌均未举证证明涉讼土地上的建筑物、构筑物有办理规划报建手续、存在合法物权，国北股份合作经济社主张土地上的建筑物、构筑物及其附属设施归其所有，缺乏依据，一审法院不予支持。合同约定了在刘志昌违约的情形下，涉讼土地上的动产归国北股份合作经济社所有，但是合同无效，违约条款亦无效，国北股份合作经济社主张涉讼土地上滞留的动产归国北股份合作经济社所有，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘志昌应于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费68670元予国北股份合作经济社；二、驳回国北股份合作经济社的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取697.06元，由刘志昌负担。二审期间，刘志昌向本院提交了如下证据：证据1.佛山市南海区**砂石有限公司营业执照；证据2.佛山市南海区西樵**沙场营业执照；证据3.佛山市南海****机械土石方工程队企业信息信用公示资料及工商变更信息；证据4.《关于****机械土石方工程队修筑临时上落码头的批复》（南水字[2002]100号）；证据1至证据4拟证明刘志昌承租涉案土地，并依相关政府部门批准在涉案土地经营临时码头、临时堆放陶瓷沙，刘志昌并未违反相关法律禁止性规定，涉案《土地租赁合同》合法有效；证据5.土地租用合同两份、协议书一份，拟证明刘志昌合法承包涉案土地的历史事实。经核查，本院认证如下：对于刘志昌提交的上述证据1至4，并不能充分有效的证明其所主张的证明内容，故本院不予采信；对于证据5，因该证据与本案不具有直接关联性，故本院不予采信。二审期间，国北股份合作经济社未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.涉案《土地承包合同》是否合法有效；2.刘志昌应否向国北股份合作经济社支付占有使用费68670元。关于涉案《土地承包合同》的效力问题。刘志昌上诉主张一审判决认定涉案《土地承包合同》无效，适用法律错误。对此，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述条款为法律强制性规定，即由于涉案土地为农用地，在未办理农用地转用审批手续之前，禁止将涉案土地用于非农业建设。双方在涉案《土地承包合同》中约定将涉案土地用于堆放陶瓷沙，且租赁期限超过三年，并非刘志昌所陈述的临时堆放陶瓷沙，因此该合同因符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”规定之情形而无效。一审判决认定涉案《土地租赁合同》无效，定性准确，本院予以维持。关于刘志昌应否向国北股份合作经济社支付占有使用费68670元的问题。涉案租赁合同无效，但刘志昌在占有使用租赁物期间，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费给国北股份合作经济社。根据法院查明的事实以及当事人的自认可知，刘志昌直至2019年2月28日才将吊机和设备搬离涉案租赁物，虽然国北股份合作经济社将涉讼土地临时装卸点的经营权发包予案外人，但案外人在中标后一直没有进场经营，截止到2019年3月1日，国北股份合作经济社才将涉案土地交付予以案外人使用，对该事实刘志昌亦明确表示确认，故一审法院判令刘志昌应向国北股份合作经济社支付其占用涉案土地期间即2018年1月1日至2019年2月28日的占有使用费68670元，处理正确，本院予以维持。至于刘志昌主张合同期满后有两个月的搬迁期不应支付占有使用费，但并未举证证明双方就搬迁期无需支付占有使用费进行约定之事实，且国北股份合作经济社对此并不予确认，其诉讼请求明确为要求刘志昌支付自2018年1月1日至实际返还涉案土地之日的占有使用费，故刘志昌的该项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘志昌的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1394.12元，由上诉人刘志昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月十六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽