浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初7628号原告：温州市黎明新型鞋材有限公司，住所地：浙江省温州市双屿鹿城工业区奇伟路8号。法定代表人：李建新，董事长。委托诉讼代理人：陈章洋，浙江光正大律师事务所律师。被告：温州市永丰超市有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区黄龙六区商住楼一层103、二层202号。法定代表人：周金松，总经理。委托诉讼代理人：薛进军，浙江嘉瑞成律师事务所律师。第三人：林才生，男，汉族，1967年10月9日出生，住江西省新余市分宜县。第三人：陈兆云，男，汉族，1972年9月10日出生，住浙江省温州市鹿城区。原告温州市黎明新型鞋材有限公司（以下简称黎明鞋材公司）与被告温州市永丰超市有限公司（以下简称永丰超市）、第三人林才生、陈兆云排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎明鞋材公司的法定代表人李建新及其委托诉讼代理人陈章洋、被告永丰超市的法定代表人周金松及其委托诉讼代理人薛进军到庭参加诉讼，第三人林才生、陈兆云经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告黎明鞋材公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付占用使用费（自2018年4月1日起至被告实际腾空完毕向原告返还房屋之日止，租金标准按照被告与第三人签订的《场地租赁合同》约定的77万元／年暂计算至2019年6月1日共计898333元）；2.判令被告向原告支付强三优二土地收益金159730.07元（其中2017年4月至2018年9月按2150平方米计算金额为83817.7元；2018年10月至2019年5月按2150平方米计算金额为75912.37元）；3.判令被告向原告支付税费130079.95元（其中2017年4月至2017年12月按2150平方米计算金额为49604.14元；2018年1月至2019年5月按2150平方米计算金额为80475.81）；4.判令被告于判决生效之日起十日内腾空其占用的位于温州市鹿城区，并向原告黎明鞋材公司交付；5.判令被告于判决生效之日起十日内将温州市鹿城区双屿工业区奇伟路8号房屋的装修改造部分恢复原状，包括安全拆除一楼至二楼的扶手电梯并封闭缺口、安全拆除二楼的宿舍区和办公区隔档、安全拆除二楼吊顶、清理遗留杂物；6.确认原告有权在被告拒不履行或未及时履行恢复原状义务的情况下自行修复温州市鹿城区双屿工业区奇伟路8号房屋，相应修复费用由被告承担，若被告遗留的电梯等设备在原告拆除过程中损坏的，原告不承担赔偿责任；7.确认原告对被告滞留在温州市鹿城区双屿工业区奇伟路8号一层的扶手电梯享有留置权，有权就拍卖、变卖该套扶手电梯所得的价款优先受偿；8.本案诉讼费、公告费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自有坐落于温州市鹿城区房屋，2015年4月16日，原告将该房屋出租给第三人陈兆云、林才生及温州金鹿购物广场有限公司（已注销），三方签订《房屋租赁合同》一份，由于第三人的违约行为（欠原告租金85余万元，自2017年4月16日起暂计至2018年4月15日），原告于2018年4月20日发律师函解除与第三人之间的《房屋租赁合同》，并经鹿城区人民法院民事判决确认原告与第三人之间的《房屋租赁合同》于2018年4月20日解除。被告永丰超市法定代表人周金松与第三人陈兆云、林才生于2017年1月1日签订的《场地租赁合同》，系第三人基于《房屋租赁合同》中的转租权而订立的次租赁合同。据原告了解发现，被告与第三人之间订立的《场地租赁合同》租期自2017年4月1日至2024年4月15日，每年租金77万元，被告仅仅支付了一年的租金，即自2018年4月1日后，被告便未支付任何租金而无偿占用了该场地，鉴于此，原告方多次向被告催告，要求其腾空或与原告方签订租赁合同支付租金等方式消除侵权行为。原告于2019年4月21日在被告门店上张贴相应腾空通知，要求被告及时腾空、恢复原状，但被告至今仍占用房屋，拒不腾空亦不支付占用使用费。另外，被告曾诉至鹿城区人民法院，主张其在与第三人签订的《超市转让协议》中以45万元折价受让了超市的装饰装修设备，故对涉案房屋内的装饰装修物享有所有权，在受让超市经营权和相关装饰装修设备的所有权后，其又对超市进行了必要的装修改造才开始营业，诉请要求原告赔偿装修损失。据此，原告认为，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》已于2018年4月20日解除，被告作为次承租人已丧失对涉案房屋的合法使用权，但是被告既不与原告直接签订租赁合同或向原告支付场地使用费，又不向原告妥善交还房屋，迟迟不拆除电梯致使原告无法回收房屋另行出租或自行使用，令原告费解。原告若自行拆除，恐又引发被告争讼；另外，拆除电梯、填补地面空洞等修复工作存在较大的安全风险和修复费用支出，应由被告妥善履行恢复原状义务。故原告诉至法院。被告永丰超市辩称，原告与第三人的租赁合同于2018年11月28日在另案中经双方确认于2018年4月20日解除，是对解除事实的追认，但该合同效力在2018年4月20日并未真正解除合同，被告直至收到（2019）浙0302民初2669号民事判决之后，才得知上述事实，故原告与第三人的租赁合同解除效力不及于被告；关于租金支付的事实，原告诉称不属实，被告已经支付的租金至2018年10月17日，且被告于2018年10月16日已经腾空搬离返还租赁场地，不存在拖欠租金或者占有使用费，且原告主张的数额及起算日期也是错误的。关于强三优二土地收益金，没有事实依据；关于税费计算，被告租赁的场地是1200平米，实际使用至2018年10月16日，原告诉称计算的面积、起算之日是错误的；原告已另案起诉第三人，尚在审理过程中，存在相同诉讼标的，部分诉讼请求混同，属于重复起诉，依法应予驳回；原告主张的恢复原状是基于侵权行为主张，该租赁部分在合同解除之前，被告是合法使用的过程，不存在侵权，恢复原状的主体是第三人，诉请涉及的办公区、宿舍区隔断以及二楼吊顶是已经形成附合的装修，不属于被告的拆除义务，应当驳回。所谓留置权的诉请没有法律依据，根据物权法规定，留置权的前提是合法占有债务人财产，但被告租赁相关房屋，合法使用相关范围并添置相关设施，原告及第三人仅享有收取租金的权利，不享有被告所有的物品包括扶手电梯，原告不享有合法占有电梯的权利，故应当驳回。第三人林才生、陈兆云未作答辩。经本院审理查明：原告黎明鞋材公司系温州市鹿城区双屿工业区奇伟路8号房屋（钢混6层，建筑面积：12311.87平方米；混合2层，建筑面积：377.39平方米；混合1层，建筑面积：101.06平方米，设计用途：非居住）的所有权人，其于2015年4月16日将上述房屋出租给温州金鹿购物广场有限公司（现已注销），后于2016年10月20日将合同主体改签为林才生、陈兆云。2017年1月1日，金鹿购物广场陈兆云、林才生（作为甲方）与永丰超市（作为乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定甲方同意将金鹿购物广场二楼，面积约2150平方米出租给乙方作为超市使用，租期时间自2017年4月1日至2024年4月15日止，为期八年，租金770000元/年，以后每年租金按房东合同递增，在每年租期开始1个月前支付，租金为一年一付，一次性全额付清。乙方在租赁期间需承担所有相关税费（含房产税），甲方不承担任何税费。在签订合同时，乙方应向甲方缴纳20万元作为履约保证金。合同签订后，永丰超市依约支付了第一年租金77万元及押金20万元。为办理工商登记，黎明鞋材公司与永丰超市于2017年3月1日签订一份《房屋租赁合同》，约定永丰超市承租金鹿购物广场二楼计建筑面积1200平方米，租赁期限自2017年3月1日至2022年2月28日。后因林才生、陈兆云未依约向黎明鞋材公司支付租金，经双方协商一致，金鹿购物广场在2018年1月9日张贴一份《通告》，载明自2018年1月1日起，金鹿广场各商户的租金由出租方李建新派人代收，交租时双方必须有代表人到场开出发票签字为效，租金由出租方收取，否则交租失效等内容。2018年3月15日，林才生、陈兆云与永丰超市法定代表人周金松签订一份《补充协议》，确定2018年4月1日起，年租金调整为60万元，此后租金可汇入原房东李建新指定账户。2018年3月18日，林才生、陈兆云出具一份《同意书》，同意永丰超市将2018年4月1日至2019年3月30日年租金60万元汇入房东李建新指定的账户，金鹿购物广场出具收款凭据予以确认。因黎明鞋材公司法定代表人未签字确认，故永丰超市未付租金。2018年3月18日，黎明鞋材公司在金鹿购物广场张贴《通知》，载明因承租人林才生、陈兆云未按约支付租金，将于2018年3月18日起停止向商场供应水电。2018年4月1日，林才生、陈兆云与永丰超市法定代表人周金松签订一份《补充协议》，约定将租金的支付方式变更为半年一付，永丰超市为金鹿购物广场垫付的水电费127000元及押金200000元，总计327000元作为2018年4月1日至2018年10月17日的租金，剩余租金应于2018年11月之前支付。2018年10月16日，永丰超市腾空金鹿购物广场二楼并结清水电，林才生、陈兆云在《交接确认书》上签字确认（交接确认书上载明“若租赁房屋内存在其他物品，金鹿购物广场（陈兆云、林才生）有权自行处置”已划除）。现双方就腾空产生的权利义务内容产生争议，并诉至本院。另查明：永丰超市曾于2018年10月26日起诉黎明鞋材公司，主张黎明鞋材公司于2018年3月18日采取停水停电措施、后于2018年9月、10月采取挖土机拆墙等侵权行为，导致其无法正常营业，故要求赔偿超市装修损失、果蔬损失、电梯转让款损失，本院于2019年4月29日作出（2019）浙0302民初2669号民事判决，驳回永丰超市的诉请。该案已生效。黎明鞋材公司于2018年4月27日向本院提交起诉材料，要求解除其与陈兆云、林才生于2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》并腾空奇伟路8号房屋，支付自2017年4月16日至2018年4月15日止的租金、合同解除后的占有使用费及违约金，没收保证金及支付水费等。陈兆云、林才生提起反诉，要求解除双方的房屋租赁合同，返还租赁保证金、剩余租金、支付违约金并赔偿各类经济损失等。该案尚在审理过程中，2018年11月28日经双方一致确认涉案租赁合同于2018年4月20日解除。本案审理期间，永丰超市当庭明确放弃对电梯设备的权利主张。以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案系转租合同产生的纠纷，经庭审查明，永丰超市已于2018年10月16日腾空涉案房屋，且经林才生、陈兆云签字确认交接，故黎明新型鞋材公司主张要求永丰超市腾空房屋并要求将涉案房屋的装修改造部分恢复原状，如不修复则承担相应修复费用等诉请，没有事实依据，本院不予支持。关于占有使用费的计算金额及期限问题，因黎明鞋材公司与林才生、陈兆云之间的《房屋租赁合同》业经双方协商一致于2018年4月20日解除，故永丰超市自该时间节点已无权占有使用涉案房屋，虽永丰超市提供补充协议载明其已将2018年4月1日至2018年10月17日的租金支付给林才生、陈兆云，结合金鹿购物广场已张贴通知自2018年1月起的租金直接由出租方李建新派人收取，永丰超市与林才生、陈兆云于2018年4月已签订《补充协议》确认涉案房屋租金调整为60万元/年，且直接支付给黎明鞋材公司法定代表人李建新指定的收款人，黎明鞋材公司亦将上述材料作为己方证据提供，应视为各方已就2018年4月之后的租金支付金额和支付方式业已达成一致意见，故永丰超市与林才生、陈兆云之间自行签订协议支付自2018年4月1日至2018年10月16日租金的行为，对黎明鞋材公司不发生效力。关于占有使用费的截止日期，由于永丰超市曾在（2019）浙0302民初2669号一案中主张涉案房屋内的电梯所有权，直至本案庭审中才明确放弃该电梯所有权，故占有使用费计算日期应计算至法庭辩论终结之日即2019年8月20日止。综上，永丰超市应按年租金60万元向黎明鞋材公司支付自2018年4月20日至2019年8月20日止的占有使用费，共计800000元（600000元/12月×16月）。由于永丰超市已在本案中明确放弃电梯所有权，故黎明鞋材公司主张享有留置权，依据不足，本院不予支持。由于本案系排除妨害纠纷，黎明鞋材公司基于物权主张权利，并非房屋租赁合同，故其主张要求永丰超市支付强三优二土地收益金和税费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条的规定，判决如下：一、被告温州市永丰超市有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市黎明新型鞋材有限公司自2018年4月20日至2019年8月20日止的占有使用费800000元；二、驳回原告温州市黎明新型鞋材有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元，减半收取7710元，由原告温州市黎明新型鞋材有限公司负担1810元，由被告温州市永丰超市有限公司负担5900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇一九年十月九日书记员  黄一歆