江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1081民初3104号 原告(反诉被告)：扬州华宏建筑安装工程有限公司，住所地扬州市文汇东路180号金马大厦1-301。 法定代表人：毕强，总经理。 委托诉讼代理人：周福伟，上海通普亦达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李伟国，男，1980年11月13日生，汉族，住扬州市广陵区。 原告（反诉被告）扬州华宏建筑安装工程有限公司（以下简称华宏公司）与被告（反诉原告）李伟国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华宏公司的委托诉讼代理人周福伟、被告（反诉原告）李伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法判令李伟国给付房屋转让款450000元及逾期利息（自应付而未付之日起按年利率7.125%计算至实际付清之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月25日，原、被告签订合同书一份，约定原告将位于仪征市房屋转让给被告，转让价格110万元。其后，原告为被告办理了上述房屋的过户手续，该房屋于2017年2月3日登记于被告名下。合同书约定，被告应在过户后十日内支付100万元，余款10万元在被告完成楼梯和窗户改造后支付。后被告一直未按约定时间付清转让款，因此应当依法支付逾期付款利息。被告分别于2017年4月17日和2019年3月15日支付50万元、15万元。 被告李伟国辩称，第一，华宏公司主张的剩余房款与事实不符。本人所购的是仪征市，合同价款是110万元，本人实际已支付70万元，尚未支付房款为40万元。因为滕玉林是案涉房屋的实际所有人，在该房屋的买卖协商过程中，滕玉林曾以借款的方式从本人处预支房款5万元，原告在2017年7月4日发给我的指示付款通知书中对此5万元是认可的。第二，本人没有逾期支付，因此不存在逾期付款利息问题。原告因欠刘集政府150万元，曾指示本人，要求本人直接向刘集镇政府支付剩余房款。因原告与刘集政府之间未能达成一致意见，刘集政府要求我暂时不要支付，而直到第一次诉讼前，原告也没有要求本人直接向其支付。原告指示本人向刘集政府支付剩余房款的原因是涉案房屋存在重大瑕疵即水电未独立分户。在第一次诉讼前，原告一直答应协调解决此问题，第一次诉讼作撤诉处理，也是因为有关水电问题存在争议，在水电问题解决前，或者在解决水电问题的责任方明确前，原告不应当要求我支付剩余房款，故本案自然不存在逾期付款利息的问题。第三，在涉案房屋的重大瑕疵解决前，原告不应要求我支付剩余房款，且应当承担因此给我造成的重大损失。通水通电，是房屋实现居住和使用功能的基本要求，这一点原告是承认的，也答应设法解决该问题，但毕竟没有能够解决该问题。因为滕玉林的不幸去世，有关问题的解决存在很大难度，但原告现在只谈权利不谈义务是不合适的。本人所购房屋原计划用于经营，因该房屋存在重大瑕疵，给本人造成了重大损失，因此在水电问题解决之前，本人不仅有权拒绝支付剩余房款，还将提出反诉，要求原告赔偿本人的损失。 被告（反诉原告）李伟国向本院提出反诉请求：1、判令原告完善房屋配套设施，开通供水和供电；2、判令原告因所售房屋存在严重瑕疵而给我造成的损失5.5万元（暂计算至2018年）；3、要求原告承担案件诉讼费用。事实和理由：我曾与原告签订合同书一份，合同约定原告将位于仪征市转让给我，转让价格为110万元。合同签订后，双方办理了房屋产权过户手续。但是，该房屋存在严重瑕疵，没有供水和供电。虽然事后原告承诺尽快解决水电问题，但时至今日仍未能解决。因没有水电，导致我一直无法自用，拖了一年多才将该房屋出租给他人经营饭店，但因没有独立的水电，严重影响了出租的租金，给我造成了损失。 原告（反诉被告）华宏公司辩称，被告的反诉请求无事实和法律依据，因为根据双方签订的合同书第六条的约定内容可知，被告对于房屋水电使用情况是清楚的，且在购买该房屋之前就以现状使用该房屋，涉案房屋并非是水电不通，只是水电没有独立开户，案涉房屋并非住宅，按照供电供水部门的现行规定，非住宅不需要水电独立开户，而是作为一个整体水电开户，因此，被告要求赔偿显然没有事实和法律依据。 当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、借条、还款计划书打印件、指示付款通知复印件，该借条借贷双方系滕玉林与李伟国，非原、被告双方；华宏公司虽在解决其与仪征市刘集镇政府的借贷纠纷过程中向刘集镇政府相关部门发送了还款计划书和指示付款通知，但并未向李伟国送达，即未有证据能够证明华宏公司向李伟国作出指示付款和以滕玉林向李伟国所借5万元冲抵购房款的意思表示，且刘集镇政府并未接受华宏公司所提出的还款计划，而是最终通过诉讼调解的方式解决了其与华宏公司之间的借贷纠纷，故上述滕玉林向李伟国所借5万元不能在本案购房款中予以冲抵，李伟国亦不能以还款计划书和指示付款通知来证明双方变更了原合同中关于付款方式和付款时间的约定，故本院对李伟国提交的该组证据不予认定。2、照片打印件、收条、房屋租赁契约，该组证据能够证明李伟国在购买涉案房屋后使用房屋的相关情况，本院予以认定。 对于本案基本事实，本院认定如下：2016年12月24日，案外人滕玉林向李伟国出具金额为5万元的借条一份，同日，李伟国向滕玉林转账支付5万元。2016年12月25日，华宏公司与李伟国签订合同书一份，约定华宏公司将其所有的位于仪征市出售给李伟国，合同对价格、付款方式及其他相关权利义务进行了约定。双方于2017年2月3日办理了上述房屋的过户登记，李伟国分别于2017年4月17日和2019年3月15日向华宏公司支付房款50万元、15万元。 本院认为，买受人应当按照约定的数额和时间支付价款。本案中，华宏公司与李伟国签订的房屋买卖合同书依法成立并生效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行相应的义务。双方在合同书中明确约定了两期购房款的分期给付条件，目前两个分期付款条件均已成就，李伟国作为房屋买受人，应当履行向华宏公司履行支付剩余购房款45万元的义务。关于李伟国提出的要求以案外人滕玉林向其所借5万元冲抵购房款，收到华宏公司指示付款通知和刘集镇政府暂停付款通知而未付购房款的抗辩理由，本院认为，因该借条借贷双方系滕玉林与李伟国，非原、被告双方；含有以该5万元借款冲抵购房款内容的指示付款通知和还款计划书是在华宏公司与刘集镇政府协商解决双方之间借贷纠纷过程中，由华宏公司向刘集镇政府作出，未有充分证据能够证明华宏公司直接向李伟国送达指示付款通知或作出相应的意思表示，且该还款计划书最终并未被刘集镇政府接受和履行，故该5万元借款债权不能冲抵涉案购房款，李伟国关于未按期支付购房款的抗辩理由不能成立。关于李伟国提出的在华宏公司未能解决房屋用水用电独立开户的问题前，不应当支付剩余房款的抗辩理由，本院认为，第一，涉案购房合同书约定的付款方式为“甲方将该房产过户给乙方后的10天内支付给甲方人民币壹佰万元整；余款拾万元整，在乙方完成楼梯和窗户改造后，一次性支付”，涉案房屋已完成过户登记和楼梯、窗户的改造，双方约定的付款条件已成就，李伟国理应支付剩余房款；第二，鉴于涉案房屋的特殊情况，双方在合同书中特别约定了新开楼梯和窗户，并约定了华宏公司需予以必要协助，且以此作为李伟国支付剩余10万元房款的前提条件，但双方在合同书全文中并未提及水电的独立开户问题，更未以此作为李伟国支付购房款的条件；第三，在李伟国购买涉案房屋前，其已长期承租使用该房屋，清楚知悉房屋的现状，如水电独立开户问题确实对房屋的使用存在重大影响，其势必会在合同中明确约定华宏公司的该项义务，但双方实际并未约定，而从李伟国承租、购买涉案房屋至目前，涉案房屋虽未水电独立开户，但一直也在经营使用，尚未达到导致合同目的不能实现的程度，综上，李伟国以华宏公司未解决房屋用水用电独立开户问题为由拒绝支付剩余房款的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，其提出的要求华宏公司完善房屋配套设施，开通供水和供电并赔偿损失的反诉请求均不能成立。双方在合同书中未约定逾期付款违约金及该违约金的计算方法，李伟国未按合同约定支付购房款，华宏公司有权要求以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准7.125%计算逾期付款违约金；关于计算的时间节点，涉案房屋于2017年2月3日完成过户登记，故李伟国应予2017年2月13日前支付华宏公司100万元；双方未约定完成楼梯和窗户改造的期限，李伟国称其在2018年10月25日完成窗户和楼梯的改造，已距双方合同签订近两年，现华宏公司主张李伟国未在其认可的合同签订后一年的合理期限内完成窗户和楼梯的改造，即主张从2017年12月26日起计算第二期10万元购房款的逾期付款利息损失，并无不当，依法应予支持，故李伟国应给付华宏公司的截止2019年3月15日的逾期付款违约金为88916.1元（100万元*7.125%÷365天*62天+50万元*7.125%÷365天*253天+60万元*7.125%÷365天*445天），并应继续给付逾期付款利息（以45万元为基数，自2019年3月16日起按照年利率7.125%计算至实际给付之日止）。 综上，李伟国应给付华宏公司购房款45万元、截止2019年3月15日的逾期付款违约金88916.1元，合计538916.1元，并继续给付逾期付款违约金（以45万元为基数，自2019年3月16日起按照年利率7.125%计算至实际给付之日止），李伟国的反诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李伟国于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)扬州华宏建筑安装工程有限公司购房款450000元、截止2019年3月15日的逾期付款违约金88916.1元，合计538916.1元，并继续给付逾期付款违约金（以450000元为基数，自2019年3月16日起按照年利率7.125%计算至实际给付之日止）； 二、驳回被告（反诉原告）李伟国的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费8050元，依法减半收取4025元，由被告（反诉原告）李伟国负担，此款原告(反诉被告)扬州华宏建筑安装工程有限公司已垫付，由被告（反诉原告）李伟国于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)扬州华宏建筑安装工程有限公司。案件反诉受理费1175元，依法减半收取588元，由被告（反诉原告）李伟国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费用9225元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 员  周 超 二〇一九年十月三十一日 法官助理  徐曦舟 书 记 员  王 青