江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初4938号原告：郭丽红，女，1975年1月23日生，户籍地江苏省宿迁市经济开发区，现住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：王建，宿迁市宿豫区顺河法律服务所法律工作者。被告：沈志远，男，1986年3月17日生，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：宿迁兴泰房产经纪有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区锦泰花园松花江路商铺14号。法定代表人：单芹芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟金仟，江苏岸东律师事务所律师。被告：侍波，男，1987年1月29日生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张梦维，江苏律鼎律师事务所律师。原告郭丽红与被告沈志远、宿迁兴泰房产经纪有限公司（以下简称兴泰公司）、侍波房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告郭丽红及其委托诉讼代理人王建、被告兴泰公司的委托诉讼代理人韩光升、被告侍波的委托诉讼代理人张梦维到庭参加诉讼。被告沈志远经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭丽红向本院提出诉讼请求：1.解除郭丽红与沈志远签订宿豫区尚东一号1幢3单元908室房屋买卖合同；2.沈志远返还购房款500000元并赔偿损失200000元；3.兴泰公司、侍波对沈志远应给付郭丽红的款项承担赔偿责任；4.兴泰公司退还中介费5000元；5.本案诉讼费用由沈志远、兴泰公司、侍波承担。在诉讼过程中，郭丽红明确：第二项诉讼请求中主张的损失为自2017年10月24日起至实际给付之日止，按300元/天计算，暂计算至2019年9月17日为207900元；第三项诉讼请求中主张兴泰公司、侍波对沈志远应给付郭丽红的款项承担连带清偿责任。事实和理由：2017年10月24日，郭丽红通过兴泰公司和侍波介绍并促成与被告沈志远签订涉案房屋及储藏室、车位买卖合同一份，总价款为780000元，郭丽红按合同约定己支付沈志远购房款50万元（含定金50000元），余款280000元在涉案房屋产权证办理后再进行贷款支付，兴泰公司收取郭丽红中介费5000元。2017年10月31日，沈志远将涉案房屋交付郭丽红，郭丽红添置暖气、防盗门等生活必须物品，郭丽红一家人居住到2018年6月，后发现本院已于2017年10月13日查封并要求拍卖该房屋，2018年6月21日，郭丽红向本院提出执行异议，后被驳回。郭丽红认为沈志远无法将涉案房屋产权过户，合同目的无法实现，房屋买卖合同应予解除。兴泰公司、侍波没有尽到审查义务，存在过错，造成郭丽红损失，兴泰公司、侍波应承担赔偿责任。被告沈志远未作答辩。被告兴泰公司辩称：涉案买卖合同关系发生在郭丽红与沈志远之间，沈志远将不符合法定条件的房屋出卖给郭丽红，沈志远应承担责任。兴泰公司并非买卖合同相对人，也没有过错，故请求驳回郭丽红对兴泰公司的诉讼请求。被告侍波辩称：侍波既不是涉案房屋所有权人，也不是中介方，不应承担任何责任，请求驳回郭丽红对侍波的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：郭丽红及家人计划购买房屋一套，因此，郭丽红婆婆于2017年10月24日上午前往宿迁壮诚房产营销策划有限公司（以下简称壮诚公司），该公司工作人员侍波接待了郭丽红婆婆，后侍波带郭丽红婆婆前往现场查看其推荐的相关房屋，郭丽红婆婆对其推荐的房屋并不满意，期间，侍波及郭丽红婆婆遇到兴泰公司工作人员也带顾客查看房屋，该工作人员向侍波及郭丽红婆婆表示兴泰公司还有一些房源并推荐涉案房屋，侍波及郭丽红婆婆表示同意去现场查看。当日下午，侍波带郭丽红及其婆婆前往涉案房屋进行现场查看。在现场查看后，郭丽红便与沈志远、兴泰公司签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定：“出卖方（以下简称甲方）：沈志远买受方（以下简称乙方）：郭丽红中介方：兴泰公司（简称丙方）甲方现有房屋一套，经宿迁兴泰房产经纪有限公司介绍，在甲乙双方友好公平合法的协商下，甲方自愿出售给乙方，为保证交易得以顺利进行和明确双方权利义务以及保证双方的合法权益……特订立本合同，以资共同遵守。一、甲方房屋位于尚东壹号1栋908室……三、上述房屋成交总价款人民币78万元（大写柒拾捌万元整）四、乙方在签订本合同时支付购房定金人民币伍万元给甲方。甲方收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则双倍返还乙方定金，乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此套房屋，否则定金归甲方所有。五、付款方式：甲乙双方协商，双方同意按以下方式支付房款。房款构成：定金+首付款+银行拨款+交房押金……（2）乙方在2017年10月31日前，支付甲方首付房款人民币贰拾万元整，在11月30号前再支付首付款壹拾伍万元整，剩余壹拾万元首付款于买方钱到位再支付于甲方，尾款于卖方房产证办来后再进行贷款交易……七、甲方与乙方付清房款当日内将房屋及合同约定的设施交付给乙方，如有逾期按每日300元支付违约金给乙方，直至房屋交付之日为止……十、违约责任1、乙方逾期支付甲方房款的，按每日300元支付违约金直至房款付清为止。2、因甲乙双方任何一方原因延迟办理产权过户的，延迟方必须支付给对方每日300元违约金直至办理完毕时止。3、甲乙双方任何一方隐瞒事实或改变买卖意向或违反本合同以及违反国家相关法律法规，造成本合同无法履行，视为违约，按本合同第四条和十一条及相关法律约定，违约方承担经济赔偿责任……十一、甲方签订本合同视为甲方房屋共有人（包括但不限于其配偶）已同意按本合同约定出售此套房屋，如因甲方共有人以及一切原因致使本合同无法履行的，甲方承担违约责任，5日内退回定金并赔偿乙方定金等额的违约金、退回已收首付款并支付同期消费贷款利率四倍的利息……2017年10月24日”。郭丽红于合同签订当日向兴泰公司支付中介费5000元，向沈志远支付了定金50000元，又于2017年10月29日、11月30日、2018年1月3日分别支付沈志远首付款200000元、150000元、100000元。沈志远将房屋交付郭丽红。兴泰公司向本院提供声明书一份。声明书载明：“今跟兴泰地产合作成交一套尚东壹号1栋908室，收到中介费5000元整，如果中途房子出现查封或保全造成房屋无法进行交易，中介费5000元退回买房手中声明人：侍波2017年10月24日”。但侍波对该声明书不予认可。另查明，本院在审理刘浩与吴昊、沈志远民间借贷纠纷一案过程中，根据刘浩的申请于2017年10月13日查封涉案房屋，后该案进入执行程序，在本院执行过程中，郭丽红向本院提出执行异议要求停止执行涉案房屋，后被驳回。上述事实，有商品房买卖合同书、收据、收条、银行汇款业务凭单、银行取款凭证、银行交易明细、（2018）苏1311执异54号执行裁定书及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案房屋被查封而致使郭丽红与沈志远签订的房屋买卖合同目的不能实现，郭丽红可以解除合同，并要求沈志远返还购房款，还有权要求沈志远赔偿损失。关于郭丽红主张的损失，合同约定的“支付同期消费贷款利率四倍的利息”高于年利率24%，故本院支持自2017年10月25日起至2017年10月29日止，以50000元为基数，按年利率24%计算；自2017年10月30日起至2017年11月30日止，以250000元为基数，按年利率24%计算；自2017年12月1日起至2018年1月3日止，以400000元为基数，按年利率24%计算；自2018年1月4日起计算至实际给付之日止，按300元/天计算。兴泰公司作为居间人向郭丽红报告订立合同机会，提供订立合同媒介服务，并收取郭丽红中介费5000元，郭丽红与兴泰公司形成居间合同关系，郭丽红在本案中一并向出卖人和居间人主张返还购房款和赔偿损失，系两种不同法律关系，本不应一并审理，但本案的居间合同系从本案《房屋买卖合同书》中产生，本院从定纷止争、减少当事人诉累出发，对居间合同关系一并予以处理。兴泰公司作为专业的房产中介公司，在向郭丽红推介涉案房屋前，有能力也应当进行必要的、审慎的审查、核实，尤其是审核房屋的权属及是否存在影响房屋过户的情况，但兴泰公司未尽审核义务，未能提供涉案房屋被查封的信息导致郭丽红遭受财产损失，兴泰公司应对郭丽红的财产损失应承担相应的责任。关于兴泰公司应承担的责任范围，本院认为，兴泰公司若审核并告知郭丽红涉案房屋被查封情况，则郭丽红不会签订合同及支付购房款，且系因沈志远原因致使郭丽红款项支出后无法实现合同目的，兴泰公司应当返还郭丽红中介费，并对郭丽红的财产损失即沈志远未能清偿的购房款及损失承担补充清偿责任。郭丽红还主张侍波应承担连带清偿责任，本院认为，涉案房屋买卖合同系郭丽红、沈志远、兴泰公司三方签订，侍波并非合同相对人，且本案郭丽红财产损失这一损害后果系沈志远隐瞒涉案房屋被查封及兴泰公司未尽审核义务的过错行为造成，郭丽红要求侍波承担连带清偿责任缺乏法律依据，故对郭丽红的该主张本院不予支持。沈志远经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭丽红与被告沈志远、宿迁兴泰房产经纪有限公司于2017年10月24日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告沈志远于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郭丽红返还购房款500000元并赔偿损失（损失计算方法：自2017年10月25日起至2017年10月29日止，以50000元为基数，按年利率24%计算；自2017年10月30日起至2017年11月30日止，以250000元为基数，按年利率24%计算；自2017年12月1日起至2018年1月3日止，以400000元为基数，按年利率24%计算；自2018年1月4日起计算至实际给付之日止，按300元/天计算）；三、被告宿迁兴泰房产经纪有限公司对上述债务承担补充清偿责任；四、被告宿迁兴泰房产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日三日内返还原告郭丽红中介费5000元；五、驳回原告郭丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10850元，减半收取计5425元，由沈志远、宿迁兴泰房产经纪有限公司共同负担（原告已预付，原告同意被告于履行义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10850元。审判员  张帅二〇一九年十月二十二日书记员  邓曼附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。