黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初3048号原告：大庆市百思佳物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区青龙街东侧、凤凰街南侧轩辕小区商服3楼202室，统一社会信用代码91230603583820050W。法定代表人：李双，该公司总经理。委托诉讼代理人：于海生，男，该公司员工。被告:宇庆，男，1979年7月14日出生，汉族，中国人民武装警察部队大庆市消防支队让胡路区消防大队现役军人，住黑龙江省大庆市龙凤区，原告大庆市百思佳物业管理有限公司（以下简称百思佳物业公司）与被告宇庆物业服务合同纠纷一案。本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告百思佳物业公司的委托诉讼代理人于海生，被告宇庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百思佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付物业服务费9,821.1元、违约金5,377.2元，共计15,198.4元；2.请求依法判令被告承担诉讼费。事实和理由：2012年3月30日原告与中国人民武装警察部队大庆市消防支队签订了物业服务委托合同，合同约定由原告向甲方建设的大庆市龙凤区轩辕小区提供物业管理服务，原告负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯费和地下停车位的费用，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费等费用时，从逾期之日起每日按照每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。被告系上述物业轩辕小区3号楼2单元501室的业主，按约定应向原告缴纳2019年的物业管理费人民币2,455.3元、2018年的物业管理费人民币2,455.3元、2017年的物业管理费人民币2,455.3元、2016年的物业管理服务费人民币2,455.3元，共计9,821.2元。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳，产生违约金5,377.2元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行缴纳义务，故原告诉至法院请求支持原告的诉讼请求。被告宇庆辩称，因为原告物业服务不到位不达标，所以暂时没有交费，物业费交纳标准应按照庆政发[2006]21号文件关于印发大庆市物业服务收费管理办法的通知，大庆市住宅物业收费分等服务标准，原告提供了什么服务，根据民事诉讼证据规则及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定应由原告出具证据予以证实，原告没有出示相关的收费许可证，提供物业服务达标的证明或者证据，物业公司没有给业主提供达标的物业服务，不应该向原告主张收取全额的物业费。他有证据可以证明原告没有按照要求提供物业服务，2016年2月之前的物业服务收费标准是每月1.443元每平方米，即每年是17.32元每平方米。原告百思佳物业公司为主张自己的诉讼请求，向法庭提交了如下证据：证据一、大庆市住宅物业服务内容备案表复印件三份、物业管理委托合同复印件两份(经核对与原件一致)、关于平安家园小区物业服务的说明四份，欲证明原告公司与中国人民武装警察部队大庆市消防支队签署了物业管理委托合同，原告依照合同依法提供物业服务，原告公司对涉案小区按照大庆市住宅物业服务内容备案表的服务内容提供物业服务，大庆市龙凤区龙政社区进行监督该小区物业的履行情况。被告质证称，对真实性无异议，但对证明问题有异议。原告与中国人民武装警察部队大庆市消防支队签订的物业服务合同，该小区业主不予认可，现在双方已经不存在物业服务关系，原告公司更换法人小区业主并不知情，原告公司向小区提供物业服务并未经过业主同意，双方应在协商基础上，分别与业主重新签订物业服务合同，但是原告并没有经过业主同意与业主重新签订物业服务合同，而是与中国人民武装警察部队大庆市消防支队签订了物业管理服务合同。经审查，被告对该组证据的真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以采信。证据二、百思佳物业业主（住户）资料卡复印件一份、原、被告签订的物业管理服务合同复印件一份、收楼声明书复印件一份(经核对与原件一致)，欲证明被告于2012年3月30日入住轩辕小区××楼××单元××室，2012年3月30日被告与原告签订了物业管理服务合同，原告向被告提供物业服务。经质证被告无异议，本院予以采信。证据三、物业费催缴通知单五份，欲证明被告拖欠原告自2016年3月29日至2019年3月28日止，4年的物业费，总额是9,821.2元，已向被告进行催缴。经质证被告无异议，本院予以采信。被告宇庆向法庭提交了如下证据：证据一、大庆市住宅物业服务收费管理办法打印件一份，欲证明原告的物业服务没有达到该收费标准的最低标准，且没有提供相应的物业服务。原告质证称，对真实性无异议，对证明问题有异议，被告公司物业收费价格是根据大庆物价局的规定按项收费，该证据无法证实被告公司物业服务不达标。经审查，原告对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。证据二、照片24张，欲证明原告没有按照收费标准提供物业服务，1.综合管理服务最低收费标准，管理人员每日巡查小区一次以上、24小时受理业主或者使用人报修、公开办事制度收费标准、收费项目，原告根本没有做到上述最低要求；2.公共区域清洁卫生没有物业人员清理，全部为业主自主清扫，业主的垃圾都是放到大路边，由城管的保洁车拉走；3.没有公共区域的秩序维护人员，更没有人员在小区内巡逻，也没有设置简易的交通标志；4.缺失公共区域绿化，楼前树木没有人管理，只有个别的活着；5.共用部位和共用设备设施日常运行保养维修没有人进行维修养护。原告质称，对真实性及证明问题均有异议，被告公司每天早晨保安人员交接班，在大约4点多被告公司的垃圾车进入小区，清理生活垃圾，外围保洁2名，全天候8小时内清扫外围的垃圾，外围的保洁人员对小区的绿化进行清剪、打草，给小区的绿化带做造型，被告公司的工程人员24小时接业主投诉电话，然后规定在5分钟内到业主家，处理业主投诉，被告公司的保安班长，每2小时，在小区巡逻，门岗24小时不间断保安人员值岗。对业主提供的照片，车辆在通道上停置的现象，被告公司履行了贴单通知的义务，绿化面积达到了百分之90以上，公共部位公共设施被告公司有工程服务记录表，每天都有维护维修服务记录，每天都在做养护，关于车库照片和实际不符，被告公司已经进行了维修，楼顶墙体破损，应由开发商进行在保修期内维修，超过保修期启动维修基金进行维修。经审查，该组照片可以证明原告在提供物业服务时确实存在一些瑕疵，本院对原告提供物业服务时存在瑕疵的事实予以采信。证据三、证人王某的证人证言，欲证明被告物业服务不到位，收费标准不合理。证人王某出庭接受质询，本院对证人王某关于原告在提供的物业服务存在瑕疵的证言予以采信。证据四、证人董某的证人证言，欲证明被告物业服务不到位，收费标准不合理，小区绿化卫生服务不到位。证人董某出庭接受质询，本院对证人董某关于原告在提供的物业服务存在瑕疵的证言予以采信。依据原告的陈述及有效证据，本院确认下列案件事实：原告百思佳物业公司系依法成立的物业服务企业。被告宇庆于2012年3月30日入住其购买的案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队建设的大庆市龙凤区轩辕小区××楼××单元××室。同日原告百思佳物业公司（甲方）与被告宇庆（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同中约定原告百思佳物业公司对本小区行使服务管理；六、收费标准及用途：1.小区物业管理费：按建筑面积每平方米每户每年21.11元/平方米（含电梯费），A3栋2单元5层1号，姓名宇庆，建筑面积125平方米；2.地下车位管理980元/年；3.为保证小区环境，收取业主装修垃圾清运费200元/户；4.如因政策、物价等因素影响，收费标准将做相应调整；5.乙方逾期不交纳物业管理服务费、停车费将按规定每天加收3‰的滞纳金；6、物业管理服务费是对小区内房屋建筑公用泊位、设施、设备和附属建筑、卫生、交通、治安及日常小修维护管理、消耗等费用，其费用不含对房屋建筑、公用部位、公用设施、小区市政公用设施的大中修，如发生大中修，甲方按项目统一修缮，所发生费用按规定依据项目标准由乙方与小区内其它业主共同分摊并向甲方交纳。乙方房屋自用部分的结构、给排水、电器、暖气设施的日常管理、维修等行为必须符合国家省市级规定要求，所发生的维修费用由乙方自行负责，如因乙方自行管理不当，造成一切损失由乙方自行负责。2014年2月9日案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队（甲方）与原告百思佳物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同中约定甲方建设大庆市龙凤区轩辕小区物业，委托乙方实行物业管理；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.759元（二楼以上含二楼带电梯费）向业主或物业使用人收取；本合同期限自2014年2月9日起至2015年2月8日止。2015年2月9日案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队（甲方）与原告百思佳物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同中约定甲方建设大庆市龙凤区轩辕小区物业，委托乙方实行物业管理；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.759元（二楼以上含二楼带电梯费）、电梯运行费每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金；本合同期限自2015年2月9日起至2016年2月8日止。因大庆市龙凤区平安家园小区（原大庆市龙凤区轩辕小区）未能选举产生业主委员会，由该物业所在地的大庆市龙凤区龙政社区龙兴居委会代行业主委员会的职责，同意由原告百思佳物业公司继续为该小区提供物业服务，服务期间为2016年2月9日起至2020年2月8日止物业服务内容、标准以原合同约定为准。2016年12月1日原告百思佳物业公司对被告宇庆进行了书面催交，要求被告宇庆于2016年12月20日前缴纳2016年3月29日至2017年3月28日物业费2,455元。2017年8月1日原告百思佳物业公司对被告宇庆进行了书面催交，要求被告宇庆于2017年8月25日前缴纳2016年3月29日至2017年3月28日物业费4,910元。2018年9月1日原告百思佳物业公司对被告宇庆进行了书面催交，要求被告宇庆于2018年9月18日前缴纳2016年3月29日至2018年3月28日物业费7,365元。2019年5月30原告百思佳物业公司对被告宇庆进行了书面催交，要求被告宇庆于2019年6月15日前缴纳2016年3月29日至2019年3月28日物业费9,820元。被告宇庆未按照约定向原告百思佳物业公司交纳2016年3月29日至2019年3月28日物业费9,820元。本院认为，原告百事佳物业公司与案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队于2015年2月9日签订物业管理委托合同履行期限届满后，因涉案大庆市龙凤区平安家园小区（原大庆市龙凤区轩辕小区）未能选举产生业主委员会，该物业所在地的大庆市龙凤区龙政社区龙兴居委会代行业主委员会的职责，同意由原告百思佳物业公司继续为该小区提供物业服务，故该物业管理委托合同对小区业主具有约束力。原告百思佳物业公司作为物业服务企业依据物业合同向被告宇庆提供物业管理服务时确实存在一些瑕疵，但被告宇庆所出示的证据不能充分证明原告百思佳物业公司存在的瑕疵已达到减免或不缴纳物业服务费的程度，因此在原告百思佳物业公司履行了物业服务义务后，被告宇庆应按照合同约定向原告百思佳物业公司交纳物业服务费，原告百思佳物业公司已进行书面催交，故原告百思佳物业公司主张被告宇庆支付物业服务费9,820元的诉讼请求，本院予以支持。原告百思佳物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，应听取业主的意见，积极整改物业服务中存在的问题，提高物业服务的质量，被告宇庆未按约定交纳物业费系因原告百思佳物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，并非恶意拖欠，故对原告百思佳物业公司主张被告宇庆支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告宇庆于本判决生效之日起七内给付原告大庆市百思佳物业管理有限公司物业服务费9,820元；二、驳回原告大庆市百思佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取90元，原告大庆市百思佳物业管理有限公司负担32元，被告宇庆负担58元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨跃龙二〇一九年十月十四日书记员  马莎莎附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。