浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2298号上诉人（原审被告）：嘉兴卡缤纺织有限公司，住所地嘉兴市秀洲区智富中心46幢502室，统一社会信用代码91330401MA28A4GA7G。法定代表人：刘萍，系公司总经理。委托诉讼代理人：张春元、吕菲菲，浙江天鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张新华，男，1976年10月30日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被上诉人（原审原告）：顾琴，女，1979年10月13日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：汤尚义，浙江泰豪律师事务所律师。上诉人嘉兴卡缤纺织有限公司（以下简称卡缤公司）因与被上诉人张新华、顾琴房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初2801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日受理后依法组成合议庭,于2019年9月26日公开开庭审理了本案。卡缤公司委托诉讼代理人张春元、吕菲菲，张新华、顾琴委托诉讼代理人汤尚义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卡缤公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回张新华、顾琴的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由张新华、顾琴承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实与查明双方无异议的事实有出入,导致认定事实错误。一审对张新华、顾琴未依照合同约定向卡缤公司提供发票的事实避而不谈，认定本案事实同原告陈述一致。一审庭审已查明张新华、顾琴确未履行合同约定的提供发票的义务，该事实属于卡缤公司的唯一抗辩理由，一审应依法就该事实是否成立予以分析并作出认定。二、一审适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条解除双方租赁合同，属适用法律错误。1.本案符合该法第六十七条的规定，卡缤公司依法享有先履行抗辩权。卡缤公司与原房东嘉兴创新园发展有限公司（以下简称创新园公司）签订的《物业租赁合同》附件4第一条约定：“甲方应在收到租金后7日内为乙方提供抵扣率为5%的增值税发票。”卡缤公司、张新华、顾琴、创新园公司三方协议约定由张新华、顾琴承继创新园公司在该《物业租赁合同》中约定的全部权利义务，因此张新华、顾琴应在收到租金7日内履行提供约定税率的增值税发票的义务。张新华、顾琴收到2018年度租金及2019年度第一季度的租金后，都应当履行提供约定发票的合同义务。张新华、顾琴收取租金后连续多次不履行提供发票的合同义务，卡缤公司有权援引《中华人民共和国合同法》第六十七条拒绝其相应的履行要求，即拒绝支付租金。卡缤公司的行为不属于违约，而是法律赋予卡缤公司维护自身权益的合法行为。2.在张新华、顾琴拒不提供发票的情况下，首先应依据案涉合同第14.12条协商解决争议，即便协商不成，张新华、顾琴亦应按照第16.1条发出解约通知。张新华、顾琴购入尚在租赁诚然，张新华、顾琴可以提起诉讼提出解除租赁合同，但就本案争议起因、延期付款时间的长短、金额、履行顺序等因素综合考虑，张新华、顾琴迳行起诉的做法是欠缺法律支持的。期内的办公房屋，亦明确承诺依据买卖不破租赁原则概括承受原出租方的全部权利义务，理应全面适当履行其合同义务，而不是只享受收取租金的权利，不履行提供发票的义务。一审无视合同义务的先后履行顺序，判决解除合同，违背合同稳定性原则，使合同双方权利义务处于失衡状态。张新华、顾琴二审共同答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确。卡缤公司在上诉状中已自认2019年4月1日之后的租金未付，根据双方物业租赁合同和主体变更三方协议，卡缤公司已构成违约，应按约承担违约责任。一审已查明双方存在租赁合同关系，并且卡缤公司不按约支付租金，卡缤公司唯一的抗辩理由是张新华、顾琴未履行提供发票的义务，根据《中华人民共和国合同法》以及最高院司法判例，交付租金是合同主要义务，开具发票只是随附义务，因此卡缤公司不能以拒付租金来抗辩张新华、顾琴开具发票的随附义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及物业租赁合同第14.11条的约定，卡缤公司逾期支付已过30天，张新华、顾琴于80天后起诉解除双方合同，一审适用法律正确。张新华、顾琴不开具发票是因为卡缤公司要求开具17%的增值税发票，而非合同约定的5%增值税发票。一审起诉前，张新华、顾琴曾致电卡缤公司，要求其按约支付租金，但是其拒不履行该义务。提起诉讼是张新华、顾琴的权利。张新华、顾琴一审诉讼请求：1、判令解除张新华、顾琴与卡缤公司双方房屋租赁关系，卡缤公司立即腾退嘉兴市秀洲区智富中心46幢502室，支付尚欠租金31576.48元及违约金9472.94元（租金要求计算至实际腾退之日，违约金按所欠租金的30%计算）；2、判令卡缤公司承担张新华与顾琴因本案诉讼支出的律师费8000元。一审法院经审理认定：2018年前，卡缤公司与原房东创新园公司签订《物业租赁合同》一份，双方约定由卡缤公司租赁创新园公司所有的嘉兴市秀洲区智富中心46幢502室，面积351.2平方米，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2019年1月1日至2019年12月31日的租金为0.62元/平方米/天。付款方式为：在支付首期租金后，乙方（卡缤公司）支付租金的周期以季度为计算单位，乙方应于本季度末月的15日前向甲方预先支付下季度的租金。乙方逾期支付本合同约定的租金等各项费用的，每逾期一日则应按照逾期之款项的千分之三向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同。守约方有权要求违约方赔偿因此所遭受的经济损失包括诉讼费、律师费等。2018年9月5日，创新园公司将本案所涉房屋转让给张新华与顾琴，相应的权利义务由张新华与顾琴承受。2019年，卡缤公司未能支付租金。一审另查明，2019年6月1日，张新华、顾琴与浙江泰豪律师事务所签订委托代理协议一份，将张新华、顾琴与卡缤公司的房租租赁纠纷一案委托浙江泰豪律师事务所代理，并支付了代理费8000元。卡缤公司已按约足额支付2018年度及2019年第一季度的租金，现尚欠2019年4月1日至2019年6月30日租金19816.96元。一审法院经审理认为，卡缤公司与创新园公司签订的房屋租赁合同系当事人意思自治表示，未违反国家强制性效力性规定，应属有效。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，创新园公司将本案所涉房屋出售给张新华、顾琴，相应的权利义务亦由张新华、顾琴承受。本案中，张新华、顾琴应按约交付其所出租的房屋，卡缤公司应按约支付租金及其他费用并按约使用其所租赁的场地。卡缤公司未能按约于2019年3月15日前支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金，显属违约，应承担相应的民事责任。故对张新华、顾琴主张要求卡缤公司支付所欠租金及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。本案中双方所约定的违约金为按未履行合同部分金额的每日0.3%计算，显然过高，依法应予调整，且卡缤公司亦请求酌情调整，依据上述司法解释的规定，并结合本案的实际情况，一审法院酌定以9472.94元为限，按中国人民银行同期同类贷款年基准利率的1.5倍，自卡缤公司逾期的次日即2019年3月16日起，计算至卡缤公司实际履行之日止。张新华、顾琴主张要求解除租赁合同，符合合同的约定，一审法院予以支持，合同解除日期为卡缤公司收到一审法院发送的诉状日期，即2019年6月15日。合同解除后，卡缤公司应当返还租赁物，故对张新华、顾琴主张卡缤公司腾退并交付所租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。但考虑到卡缤公司所租赁的房屋用于经营，腾退需要一定的时间，故一审法院酌定给予一月的宽限期。张新华、顾琴另主张要求卡缤公司支付实现债权的律师代理费，符合合同的约定，一审法院予以支持，但相应的费用过高，且卡缤公司亦请求酌情调整，一审法院结合本案的实际情况，酌定律师费为3000元。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张新华、顾琴与卡缤公司签订的《物业租赁合同》于2019年6月15日解除；二、卡缤公司于判决生效后三十日内腾退并交付其向张新华、顾琴所租赁的嘉兴市秀洲区智富中心46幢502室房屋，并支付自2019年4月1日至卡缤公司实际腾退之日止的租金（以物业合同中所约定的租金计算）；三、卡缤公司于判决生效之日起十日内支付张新华、顾琴违约金（以9472.94元为限；以19816.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款年基准利率的1.5倍，自2019年3月16日起，计算至卡缤公司实际履行之日止）；四、卡缤公司于判决生效之日起十日内支付张新华、顾琴实现债权的律师代理费3000元；五、驳回张新华、顾琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取513元，财产保全费520元，合计1033元，由张新华、顾琴负担533元，卡缤公司负担500元，于判决生效之日起七日内交纳一审法院。二审中,张新华、顾琴提供中国农业银行汇款短信凭据复印件，证明一审判决后卡缤公司已在2019年7月24日依照一审判决第二项履行，卡缤公司对一审判决服判的事实。卡缤公司发表质证意见如下：真实性无异议，对待证事实有异议，一审判决后卡缤公司履行了支付义务，但卡缤公司已上诉，不认同一审解除双方合同的判项。本院认证意见：真实性予以认定，但不能证明待证事实，不应采纳。卡缤公司未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主合同义务为提供符合约定的租赁房屋，开具发票仅为出租人的附随义务。卡缤公司作为承租人其主合同义务为支付租金，该义务与张新华、顾琴开具租金发票的附随义务不构成对等义务，张新华、顾琴未开具发票不能构成卡缤公司行使先履行抗辩权拒付租金的正当理由。此外，双方合同亦未约定若张新华、顾琴未提供发票时卡缤公司可以拒付租金。因此，卡缤公司拒付租金的理由不成立，其未按合同约定支付租金，构成根本违约。根据双方订立的物业租赁合同第14.2条约定，卡缤公司逾期支付租金超过30日的，张新华、顾琴有权解除合同。合同约定张新华、顾琴在卡缤公司逾期支付租金30日的情况下享有解除合同的权利，张新华、顾琴虽未发出解除合同的通知，但其起诉后要求解除合同的意思表示已到达卡缤公司，合同因张新华、顾琴行使约定解除权而解除，一审对合同解除的处理及认定正确。张新华、顾琴有无履行开具发票的义务，不影响本案的审理，对此争议，双方可以另行解决，一审对此节事实未作认定并无不当。综上所述，卡缤公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人嘉兴卡缤纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十月十四日书记员 陈 诚