广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19419号原告：佛山市海鹏物业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区兆祥路8号首层P1号。统一社会信用代码914406047470558190。法定代表人：徐春媚。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所实习律师。被告：巫奕惠，女，1977年7月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：杜宏钊，与被告为夫妻关系。原告佛山市海鹏物业管理有限公司与被告巫奕惠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费1321.35元、水电费88.55元；2、被告向原告支付自2015年3月1日至实际清偿之日的违约金1072.9元（违约金以1321.35元为基数，按照每月2%计算，暂计至2019年6月1日）；以上合计共2482.8元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年11月20日，原告与华远西小区第二届业主委员会（以下简称华远西小区业委会）就佛山市禅城区华远西小区的物业服务事宜签订了《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》。被告是佛山市禅城区华远西路25号3梯708房业主，该房面积为114.87平方米。根据《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》约定，原告为被告提供物业服务，被告以每月住宅物业管理费为0.5元/平方米的标准向原告支付物业管理服务费用。房屋的公共能源按实结算。被告应自觉缴费，逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。原告已依约提供物业服务，但被告自2015年1月起欠缴物业管理费、车位费、水电费。原告曾多次向被告催收，但被告仍拒不交纳。现原告诉至法院，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告辩称，被告是在本案中才第一次看到合同，被告已经与车位费和物管费一起缴纳完毕，并无拖欠物管费，被告从未收到原告的催缴，原告离开前几个月，被告单车房被撬，但是原告不了了之。诉讼中，原告举证如下：1、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告是涉案物业的权利人。2、《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，证明根据《物业管理委托服务合同》约定，物业管理服务费标准为：住宅物业管理费为0.5元/平方米，停车收费为每个车位150元/月。业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，应从交付的次月1日起按应交付的千分之一（按日）交纳违约金。3、法律服务合同、缴费通知书、录音摘要，证明原告在撤场后曾经委托案外人进行催缴费用。录音摘要也反映原告曾经催缴过。4、补正材料通知书，证明原告最早主张权利的时间是2019年4月30日。5、收据一份，证明被告在2015年1月缴纳了2013年12月到2014年12月的物业费和水电分摊费，但没有包含停车费。诉讼中，被告未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据3，《法律服务合同》、录音与本案无关，本院不予确认；缴费通知书没有原告、被告的印章或签名，本院不予确认。其余原告提交的证据，经核对，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月20日，原告（乙方）与华远西小区业委会（甲方）签订《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，双方就华远西小区的物业服务有关事宜协商订立本合同，主要约定：甲方授权，代表全体业主签订本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同的规定，承担相应义务。乙方根据本合同向业主或物业使用人收取物业服务费。乙方提供的物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位的清洁卫生，公共绿化，车辆停放秩序管理等。本合同物业服务期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。物业管理服务费标准（按月收取）：住宅按建筑面积0.5/㎡/月收取；停车收费按每个车位150元/月收取。全体业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。公共能源费按实结算，由乙方向业主或物业使用人按各自所占用的房屋建筑面积比例和规约共同分摊。另查明一：被告系涉案佛山市禅城区华远西路25号708房的产权人之一，建筑面积114.87平方米。另查明二：在另案中本院查明，2016年6月27日，华远西小区业委会向原告发出《整改通知书》，并抄送主要内容：“贵公司根据物管合同自2013年12月1日进驻禅城区华远西小区提供物管服务以来，一直未按合同的约定提供三级物业管理服务，小区的治安管理、卫生服务、公共停车管理、绿化管理、公共设施维护及管理等方面严重未能达到服务标准。……2016年6月本小区第三届业主委员会成立后，本业委会应广大业主的要求，于2016年6月12日晚上，在季华居委会及热心业主的见证下，约谈了贵公司的领导及管理人员，向贵公司口述下达了要求贵公司对所提供的物业管理服务进行整改的指令，限贵公司在2016年6月18日前自查自纠，在进行全面服务质量整改的前提下，同时向本业委提交《物业管理服务整改承诺书》。……本业委会经过商量，决定拒绝接受贵公司的所谓《物业管理服务整改承诺书》……同时，在此向贵公司下达《整改通知书》，要求贵公司按以下时间及要求，对贵公司所提供的物业管理服务进行全面整改……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与华远西小区业委会签订的《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。原告在签订物业管理服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。至于被告提出的已缴清物业费、车位费的抗辩，因未对此举证证明，本院不予支持。关于原告主张被告支付公摊水电费的诉请。原告提交的证据不足以证明其已实际垫付相应的公摊水费、电费以及已向被告列明该费用的分摊方式，故本院对该诉请不予支持。经查明，原告对涉案小区的管理服务确存在一定瑕疵，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持，望以此促进原告在今后的物业服务中积极提高物业管理服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告巫奕惠于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海鹏物业管理有限公司支付2015年1月至2016年11月的物业费1321.35元；二、驳回原告佛山市海鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市海鹏物业管理有限公司负担13元，由被告巫奕惠负担12元。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年十月二十一日书记员  潘有鹏