黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初1011号原告：哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区中源大道10688号。法定代表人：蒋有强，职务董事长。委托诉讼代理人：高镜博，男，1977年2月11日出生，汉族，该单位办公室主任。委托诉讼代理人：马丽敏，女，1983年11月15日出生，汉族，该单位员工。被告：宫加君，男，1977年8月12日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省依兰县。原告哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司（以下简称综合开发公司）与被告宫加君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告综合开发公司的委托诉讼代理人马丽敏到庭参加诉讼。被告宫加君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故依法缺席审判。本案现已审理终结。综合开发公司向本院提出诉讼请求：1.解除综合开发公司与宫加君签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》（以下简称《商品房买卖合同》）；2.本案诉讼费用由宫加君承担。事实和理由：2015年7月16日，综合开发公司与宫加君签订《商品房买卖合同》（合同编号：151××××9826），合同约定综合开发公司向宫加君出卖位于哈尔滨市松北区××与××路××单元××号房屋，总价款为633,890元。合同第六条第三款约定，宫加君应于2015年7月16日向综合开发公司缴纳全部购房款的31%即193,890元作为首付款，余款69%即440,000元作为商业贷款于2015年8月31日前付款。合同第七条明确约定“1.逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。”综上所述，宫加君未按约定支付购房款，不论依据双方约定还是法定，综合开发公司都有权解除涉案合同，请法院支持综合开发公司诉讼请求。如双方解除《商品房买卖合同》，综合开发公司放弃要求宫加君按照《借款协议》偿还借款的债权请求权和代其偿还银行房屋按揭贷款的追偿权。宫加君未出庭、未答辩。综合开发公司围绕诉讼请求依法提交了证据，宫加君未举示证据、未质证。对本案证据，本院认定如下：证据1.2015年7月16日《商品房买卖合同》，该证据可以证明综合开发公司与宫加君存在房屋买卖法律关系，故本院予以采信。证据2.（2018）黑0109刑初433号刑事判决书、（2019）黑01刑终71号刑事裁定书，该证据可以证明涉案合同与案外人姚凤芹有关联。姚凤芹以帮助“零首付”购房、签订合同后给予高额回报或者办理贷款的名义，从社会上招揽宫加君等34名无真实购房意愿且无购房能力的人，与综合开发公司签订购房合同，姚凤芹以此方式骗取综合开发公司佣金1,430,000余元。故本院予以采信。证据3.《借款协议》一份、《保证协议》一份、宫加君身份证复印件一份，该证据可以证明宫加君与综合开发公司签订《借款协议》，姚凤芹作为宫加君的借款担保人与综合开发公司签订《保证协议》，但结合证据2可以确定宫加君不具有履行合同的真实意思表示，故本院予以采信。证据4.《贷款情况表》一份，该证据可以证明宫加君的贷款及还款情况，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年7月16日，经姚凤芹介绍，宫加君与综合开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：151××××9826），购买综合开发公司开发的位于松北区××与××路××单元××房。合同主要内容为：第六条付款方式及期限。……3.其他方式：约定金额：193,890元（人民币），付款方式：现金，约定付款时间2015-07-16，交纳比例:31%；约定金额440,000元（人民币），付款方式：商业贷款，约定付款时间：2015-8-31，交纳比例：69%。第七条买受人逾期付款的违约责任。……买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……该《商品房买卖合同》一式三份，由综合开发公司持有一份，由宫加君持有二份。2015年7月16日，综合开发公司与宫加君签订《借款协议》，主要内容为，宫加君购买综合开发公司开发的前述案涉房屋，总价款为633,890元；宫加君向综合开发公司借款193,890元，作为购买本套住宅的装修以及办理进户的费用；宫加君将在8个月期限内按照分期付款方式支付给综合开发公司；付款方式为5期，签订本协议之日起必须缴纳第1期首付款金额20,000元，但综合开发公司又在该《借款协议》尾页上手写标注：“自银行按揭贷款放款之日起，30个工作日内交齐无息借款首期20,000元（贰万元）。”第2期2015年10月30日付款40,000元，第3期2015年11月30日付款40,000元，第4期2016年1月30日付款40,000元，第5期2016年3月30日付款53,890元；如宫加君不按期限约定还款，需向综合开发公司支付借款总额20%的违约金；如宫加君2期满未还款，需向综合开发公司支付借款总额两倍的违约金；宫加君未付清借款期间，综合开发公司不为其办理房屋产权证手续，宫加君付清欠款以前，综合开发公司保留房屋所有权；如宫加君办理产权证，须向房屋登记主管部门办理房屋抵押登记，否则不予办理产权证；进户钥匙需宫加君首付款还清后由综合开发公司交予。综合开发公司当庭称该《借款协议》签订后，宫加君未向综合开发公司还款，亦未向综合开发公司主张交付房屋，并承认上述款项被宫加君作为《商品房买卖合同》的首付款交付综合开发公司。2015年7月16日，姚凤芹与综合开发公司签订《保证协议》约定，宫加君与综合开发公司签订的前述《借款协议》为主合同，姚凤芹为宫加君的上述借款提供连带保证责任。姚凤芹保证在宫加君未履行到期债务时，能够及时代为向综合开发公司偿还其尚未获得清偿的剩余款项；姚凤芹以个人渠道向前进家园销售处导送意向购房客源，每成交一套，综合开发公司以成交房源每平方米600元的金额支付给姚凤芹作为佣金提点；佣金部分待指定房源银行按揭房款，开发商向姚凤芹支付佣金总额的70%；此部分佣金结完后，姚凤芹有责任和义务督促客户在银行按揭房款30个工作日内向开发商偿还首付款20,000元无息借款；待客户还清首付无息借款100%，并办理完产权登记证、他项权证后，综合开发公司支付姚凤芹佣金剩余30%部分；合作期间，姚凤芹有责任和义务督促客户及时办理房屋产权证、他项抵押证。签订《商品房买卖合同》后，宫加君与中国建设银行股份有限公司香坊支行（以下简称建行香坊支行）签订《个人住房（商业用房）借款贷款合同》，贷款440,000元，综合开发公司为宫加君提供阶段性担保。根据综合开发公司提供的《贷款情况表》显示，住房按揭贷款发放后，宫加君名下建设银行贷款账户自2015年8月27日至2016年4月27日还款8期，共计21,236.73元后，宫加君未再偿还贷款，综合开发公司于2018年10月24日代宫加君结清剩余全部按揭贷款本息共计487,970.40元。其间，姚凤芹的办事人员将宫加君的《商品房买卖合同》退还给综合开发公司。另查明，已生效的黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109刑初433号刑事判决书、黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01刑终71号刑事裁定书记载，经审理查明：2015年5月，姚凤芹来到被害单位综合开发公司，谎称其有购房客户资源，可以帮助该公司销售房屋，并分得提成款，但购房人要在签订合同后分期偿还购房首付款。后经协商，双方约定由姚凤芹为购房人分期偿还首付款提供担保，其提成款在按揭贷款后支付70%，剩余提成款在首付款付清后支付。2015年5至8月，姚凤芹以帮助“零首付”购房，签订合同后给予高额回报，或帮助办理贷款的名义，从社会上招揽34名无真实购房意愿且无购房能力的人，与综合开发公司签订购房合同、首付款借款合同，并与银行签订房屋抵押借款合同，姚凤芹共从综合开发公司获得提成款共计1,432,114.92元。因上述“购房人”未按期偿还贷款，银行于2016年开始扣划综合开发公司的贷款保证金，后该公司联系“购房人”，发现上述人员均系受姚凤芹欺骗签订合同，遂向公安机关报案。2018年12月28日，（2018）黑0109刑初433号判决认定姚凤芹以非法占有为目的，以帮助综合开发公司销售房屋为名，骗取提成款，数额特别巨大，其行为构成诈骗罪。哈尔滨市中级人民法院于2019年1月29日（2019）黑01刑终71号裁定维持上述判决。本院认为，房屋买卖是指当事人约定一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的行为。本案中，案涉《商品房买卖合同》虽然载明出卖人应当在2013年7月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但宫加君与综合开发公司2015年7月16日才签订合同，上述房屋交付时间对双方不应具有约束力。宫加君与综合开发公司签订的《借款协议》中关于“进户钥匙需宫加君首付款还清后由综合开发公司交予”的约定，应视为双方对《商品房买卖合同》中涉及的房屋交付另行设定了条件。在姚凤芹为宫加君的前述借款与综合开发公司签订的《保证协议》中约定，“姚凤芹有责任和义务督促客户在银行按揭房款30个工作日内向开发商偿还首付款20,000元无息借款”与综合开发公司在宫加君的《借款协议》尾页上手写标注：“自银行按揭贷款放款之日起，30个工作日内交齐无息借款首期20,000元（贰万元）”的内容相吻合，故《借款协议》中的借款首付款即交付涉案房屋条件中的“首付款”应认定为20,000元。在交借款首付款20,000元即能领取进户钥匙的情况下，宫加君未履行该付款义务又不主张进户，致使房屋交付的条件未成就，其行为与一般善良购房人惯常行为不符。故宫加君虽未到庭、未答辩，但其以违约的方式阻止进户条件成就的行为、不合常理的不主张进户的行为，均表明宫加君无真实购房的意愿。本应由宫加君持有的《商品房买卖合同》由姚凤芹的办事人员退回综合开发公司的行为，亦表明宫加君无真实购房或继续合同履行合同的意愿。根据本案查明的事实，在姚凤芹诈骗犯罪案件中，宫加君系姚凤芹以帮助“零首付”购房、签订合同后给予高额回报或帮助办理贷款的名义，从社会上招揽的34名无真实购房意愿且无购房能力人员中的一员。综合上述情况，本院认定，综合开发公司在案涉《商品房买卖合同》的签订及履行中，系被欺诈一方。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。综合开发公司依法享有对涉案《商品房买卖合同》的撤销权，但其并未主张行使上述权利且主张合同合法有效，系对自身民事权利的处分，不违反法律规定，故案涉《商品房买卖合同》仍为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因宫加君以其违约行为表明无真实购房的意愿，也致使出卖人综合开发公司未实质上收取到案涉房屋价金，双方签订的《商品房买卖合同》根本目的均无法实现。故综合开发公司要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第二项、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司与宫加君于2015年7月16日签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号：151××××9826）。案件受理费100元、公告费560元，合计660元（哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司已预付），由宫加君负担，并于本判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  文华英人民陪审员  任学杰人民陪审员  王 岩二〇一九年十月二十四日法官助理李朝阳书记员张越超