黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初3607号原告：王海涛，男，1987年4月5日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。被告：王金亮，男，1993年3月14日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被告：哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区南京路长青家园1号楼7号。法定代表人：刘鹏，经理。原告王海涛与被告王金亮、哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司（以下简称鑫喆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王海涛到庭参加诉讼，王金亮、鑫喆房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王海涛向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与王金亮、鑫喆房地产公司在2019年3月28日所签订的房屋买卖合同及2019年3月30日所签订的补充协议；2.要求鑫喆房地产公司将原告已交的40000元购房定金返还给原告；3.要求王金亮按定金罚则向原告支付40000元；4.案件受理费由二被告承担。事实和理由：2019年3月28日，原告通过鑫喆房地产公司与王金亮签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同约定被告将位于哈尔滨市呼兰区利民大道富佳新天地二期9栋5单元701室的房屋以208000元价格出售给原告，原告支付了部分定金。2019年2月20日，原告与二被告又签订了补充协议，约定被告确定于2019年4月4日对案涉房屋进行更名，原告再补12000元交定金，补交后的定金总额为40000元。在更名当日原告给被告交付购房的全款，如未交付全款视为原告违约。在原告与被告签订补充协议后，原告依据该补充协议的约定支付了40000元定金并由鑫喆房地产公司保管，但在签订补充协议后，王金亮以案涉房屋无法更名为由拒不履行合同，至今也未将案涉房屋更名到原告名下,而且鑫喆房地产公司也以合同未解除为由拒绝将原告已交的40000元定金返还给原告，故原告诉至法院。王金亮在本院向其调查时辩称，房子不是他的，其是帮朋友宋鑫卖房，但宋鑫并未出具授权手续。其和鑫喆房地产公司认识，就把该房产挂到了中介。后鑫喆房地产公司告知原告要买房，头一天看完了，第二天就签了合同，字是其签的，签完合同后说等宋鑫回来签个补充协议，原告就把定金交到了鑫喆房地产公司。其不知道这个房子现在是否是宋鑫的，现在找不到宋鑫了，打电话有时候接有时候不接。签订补充协议时宋鑫也到场了，因为房屋买卖居间合同不是宋鑫所签，中介就没有要求宋鑫签字，而是继续由其代签。补充协议里说更名不成功三方无责。鑫喆房地产公司在本院向其调查时辩称，王金亮在其处登记一套房源，其不知是否王金亮为房主，看房时现找的开锁公司开的门，当时其负责人刘鹏和王金亮在场。后来中介多次想去取钥匙，然后被告就把钥匙送来了，带原告看完房子，就约被告来签约，被告以房主身份过来签约。合同上写的很清楚，如果更不了名三方解约，如果能更名就签补充协议。签合同时谈到晚上十一点多，当时太晚了无法核实房主真实性，买方也知道这个情况。签约完毕后原告交了17000元的定金，当时没交够说三日内补齐。三方签补充协议时，任何人也没说明谁是真的房主，当时说能更名。其只认准合同上的人，也不知道房主是谁，该房产没有房产证，房产局是查不到的。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、收据、补充协议，拟证明原告与二被告签订房屋买卖居间服务合同和补充协议，原告已经交付定金40000元的事实。以上证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：宋鑫对王金亮称位于哈尔滨市呼兰区利民大道富佳新天地二期9栋5单元701室房屋是其所有，委托王金亮为其卖房。王金亮到鑫喆房地产公司登记了房源，该公司未要求王金亮出具房产证及授权委托书。2019年3月28日，王金亮、王海涛与鑫喆房地产公司签订《房屋买卖居间服务合同》，约定以208000元成交价格卖给王海涛。合同中第六条约定，甲乙双方应按居间方规定时间交付更名过户、贷款等相关文件资料及手续，乙方应按规定时间向居间方交付全额房款（现金交易）或者首付款（贷款交易）。如因其中一方原因致使房屋买卖不能如约履行，每逾期一日违约金需向守约方赔偿总房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动放弃。乙方放弃定金不退（扣除居间服务费及代办费，其余定金赔付甲方），甲方放弃应按定金额度的2倍赔偿乙方，同时居间方将定金扣除居间服务费及代办费，剩余部分退还给乙方。2019年3月30日，签订补充协议时宋鑫到场，鑫喆房地产公司未要求宋鑫出具房产证或对王金亮的授权委托书，也未要求宋鑫补签《房屋买卖居间服务合同》，仍然由王金亮代宋鑫签订补充协议。此期间看房时，王金亮提供的钥匙并不能打开房门，随后三方找来开锁公司才得以进入室内看房。三方签订补充协议，约定于2019年4月4日进行更名，更名当日买方给卖方交付全款，如未交付购房款视为买方违约。合同签订后王海涛向鑫喆房地产公司共支付定金40000元，由居间方鑫喆房地产公司代管。到了更名日期，宋鑫拒不出面，王金亮也无法联系到宋鑫，案涉房屋无法更名，故原告诉至法院。本院认为，本案所涉房产所有权人并不是王金亮，其称宋鑫为所有权人，也未提交产权证予以证明，该套房产在不动产登记部门未登记。在签订合同过程中，王海涛与鑫喆房地产公司未对房屋产权所有人进行核实，本院在开发商处查询到房屋的买受人为许晓南，本案中无任何证据显示宋鑫为该房产的真正权利人，故三方签订的《房屋买卖居间服务合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力。故王海涛要求解除与王金亮、鑫喆房地产公司《房屋买卖居间服务合同》及《补充协议》的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院不予支持。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案三方所签合同无效，居间方所收受的40000元定金应返还王海涛。《合同法》第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”鑫喆房地产公司作为从事房产交易的居间方，其应当知道房产产权信息是影响房屋买卖的决定因素，其有义务查明产权信息，向买方如实报告房产情况，从而促成交易，但其未尽到居间方的审查义务，明知王金亮并非房屋所有权人，在签订合同时未要求王金亮出具该套房产的产权证及其有权卖房的手续，在宋鑫到场时，也未对房屋所有权人进行核实，鑫喆房地产公司在签订合同过程中存在过错，故其要求从40000元定金中扣除中介服务费的抗辩主张，本院不予支持。王海涛作为房产买受方，在签订合同过程中明知王金亮并非产权人，仍然与其签订合同，在宋鑫到场时也未要求与宋鑫签订合同，自身存在过错，故本案不应适用定金罚则。综上所述，对王海涛要求鑫喆房地产公司返还40000元定金的诉讼请求，本院予以支持。对王海涛要求王金亮按定金罚则赔偿40000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条规定，判决如下：一、被告哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告王海涛定金40000元；二、驳回原告王海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原告王海涛负担450元，由被告王金亮与哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司共同负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  张春秋二〇一九年十月十五日法官助理杨宇桐书记员胡天阳