重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0112民初18225号原告：绿城物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道68号2幢1-12-9，统一社会信用代码91500000581475070G。负责人：胡华忠，总经理。委托诉讼代理人：王金婷，重庆扬义律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦俪丹，重庆扬义律师事务所实习律师。被告：马奇慧，女，1984年9月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司与被告马奇慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称“绿城物业公司重庆分公司”）的委托诉讼代理人王金婷，被告马奇慧到庭参加了诉讼。后继续适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人王金婷、秦俪丹，被告马奇慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年1月至2018年12月物业服务费8845.92元；2.判令被告按应付物业服务费金额每日千分之二的标准支付从逾期付款之日起至缴清全部物业服务费之日止的滞纳金，暂计至2019年3月20日应支付的滞纳金为11366.91元。事实和理由：被告系原告所管理的象屿两江公元的业主。被告于2013年10月17日与重庆象屿置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购得重庆象屿两江公元。被告与原告于2015年6月13日签订《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》，全面委托原告对其居住的住宅小区进行物业管理，委托管理期限自2014年5月30日起至2017年5月29日止(协议期限以项目一期物业交付时间2014年5月30日为前提，若实际交付时间有调整则协议自动调整)。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积￥2.2元/㎡的标准向原告缴纳物业服务费，如被告逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了双方签署的《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼请求判如所请。被告马奇慧辩称，我同意交纳物业服务费，但是不同意交滞纳金，也不同意承担诉讼费。我不缴纳物业服务的原因是：1.二幢楼下漏水严重，下面有个架空层，漏出来的污水很臭；2.邻居房屋漏水，经常找我们麻烦，我家并未漏水，原告处理不到位导致邻里关系紧张；3.小区外来人员进出原告不登记，导致小区存在安全隐患；4.小区监控不到位，灯光不明亮；5.我收到传票就去交物业费，原告要求我多交3000元律师费，所以我至今没有缴纳物业服务费；6.至于滞纳金，我认为只有行政单位作出决定才会有滞纳金产生，原告起诉的滞纳金不合法。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月21日，以重庆象屿置业有限公司为甲方、绿城物业服务集团有限公司为乙方，就象屿两江公元小区通过选聘的方式，双方签订了《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》1份。该合同主要约定：1.物业名称：象屿两江公元；项目名称：重庆象屿大竹林项目；物业类型：高层、商业用房、多层、地下车库；物业坐落位置：重庆市北部新区大竹林组团，总建筑面积433164平方米。2.合同期限自2014年5月30日起至2017年5月29日止（本合同期限是以本项目一期物业交付时间2014年5月30日为前提，若实际交付时间有调整的则本合同期限自动相应调整）。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同（应签订合同补充协议），甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。3.物业服务费标准为（按建筑面积计算）：高层2.2元/月•平方米（含公共能耗费），多层3.5元/月•平方米（不含公共能耗费）。4.物业服务费用及能耗费每六个月预缴一次，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月上旬履行交费义务。该合同还对物业服务事项、双方的权利与义务、专项维修资金的管理和使用、违约责任等进行了约定。该合同于2013年4月25日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局办理了备案手续（其前期物业管理服务合同备案证明为北新物备[2013]第37号）。2015年2月11日，重庆市物价局对重庆象屿大竹林项目的住宅物业服务费标准进行了备案，备案的标准为：高层2.2元/月•平方米（含电梯费、公摊水电费），别墅（多层）：3.5元/月•平方米（不含公共能耗费）。2015年6月13日，以原告绿城物业公司重庆分公司为甲方，被告马奇慧为乙方，双方签订《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》1份，该合同约定的物业服务收费标准、服务期限等内容与《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》中约定的内容一致。上述物业服务合同签订后，原告为象屿两江公元高层住宅区域提供物业服务至今。2016年1月1日至2018年12月31日期间，被告未向原告交纳物业服务费用。原告于2018年10月31日向被告邮寄了《关于限期付清拖欠物管费等费用的律师函》（以下简称“《律师函》”）等材料催收物业服务费用，但被告仍未向原告缴纳上述期间的物业服务费用。庭审中，被告对其辩称的二幢楼下漏水严重，下面有个架空层，漏出来的污水很臭；邻居房屋漏水，经常找我们麻烦，我家并未漏水，原告处理不到位导致邻里关系紧张；小区外来人员进出原告不登记，导致小区存在安全隐患；小区监控不到位，灯光不明亮等抗辩意见，未提供证据予以证明。本案在审理过程中，经实地查看，原告为象屿两江公元小区提供的物业服务在公共区域服务方面存在瑕疵。另查明，原告绿城物业公司重庆分公司系位于重庆市北部新区大竹林组团G26-3/02、G22-1/02号地块项目（即重庆象屿大竹林项目）象屿两江公元小区的物业服务企业。重庆象屿大竹林项目有高层住宅和多层住宅。原告绿城物业公司重庆分公司就象屿两江公元小区的高层住宅和多层住宅区分区域进行物业服务。被告马奇慧系位于重庆市渝北区XX大道X号X幢房屋的所有权人，该房屋建筑面积为111.69平方米，系高层住宅。2019年7月19日，原告要求被告给付物业服务费及滞纳金诉至本院。上述事实，有当事人举示的房屋产权查询信息、前期物业服务合同及备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、律师函及EMS快递单、当事人的陈述等在案佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，开发商重庆象屿置业有限公司与绿城物业服务集团有限公司于2014年12月21日签订的《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》并经有关部门备案，以及原、被告之间签订的《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对象屿两江公元小区的全体业主均具有约束力。合同期限届满前，原告作为物业服务企业为象屿两江公元提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。合同期限届满后，原告继续为象屿两江公元小区提供了物业服务，原、被告之间存在事实的物业服务关系，被告也应向原告支付相应的物业服务费。根据合同的约定，结合重庆市物业服务收费备案表中载明的内容，物业服务期内，被告交纳物业服务费的标准为2.2元/月•平方米。2016年1月1日至2018年12月31日期间（共计36个月），其中2017年5月30日至2018年12月31日期间，系《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》约定的履行期限届满后原告继续为小区业主提供物业服务的期间，双方存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用收费标准，应参照合同标准执行，因此，2016年1月1日至2018年12月31日期间，被告应交纳的物业服务费为8845.85元（2.2元/月•平方米×111.69平方米×36个月）。原告诉讼请求中超过被告应当给付的物业服务费金额，本院不予支持。被告对其辩称的二幢楼下漏水严重，下面有个架空层，漏出来的污水很臭；邻居房屋漏水，经常找我们麻烦，我家并未漏水，原告处理不到位导致邻里关系紧张；小区外来人员进出原告不登记，导致小区存在安全隐患；小区监控不到位，灯光不明亮等抗辩意见，未提供证据予以证明。因此，被告的上述抗辩意见证据不充分，理由不成立，本院不予支持。对于滞纳金，经本院实地查看，原告提供的物业服务在公共区域服务方面存在瑕疵故本院认为原告提供的物业服务在服务质量上存在瑕疵。因此，对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马奇慧在本判决生效之日起三日内，给付原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司物业服务费8845.85元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元（已减半收取），由原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司负担130元，被告马奇慧负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 邹富奎二〇一九年十月十八日法官助理 曾 莉书 记 员 李玉洁