山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初1468号原告：毛维清，男，1987年3月12日出生，汉族，浩学辅导中心负责人，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：王宏立，山东鲁石律师事务所律师。被告：衣军霞，女，1974年4月17日出生，汉族，无业，户籍地山东省栖霞市，现住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：闫建锋，山东劳尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔方圆，山东劳尔律师事务所律师。第三人：烟台开发区宝丰房地产经纪有限公司，住所地烟台经济技术开发区天山路7号楼内8号，统一社会信用代码91370600749890172G。法定代表人：孙国清，经理。委托诉讼代理人：沙金刚，公司业务员。原告毛维清诉被告衣军霞、第三人烟台开发区宝丰房地产经纪有限公司（以下简称宝丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛维清及诉讼代理人王宏立，被告衣军霞及诉讼代理人闫建锋、孔方圆，第三人宝丰公司诉讼代理人沙金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛维清向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金260000元；3.依法判决第三人向原告返还定金20000元；4.判决被告承担案件诉讼费用及其他一切费用。诉讼过程中，第3项请求变更为判令被告返还原告定金20000元，第三人予以协助。事实和理由：2019年5月3日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于烟台经济技术开发区万元的价格出售给原告，第三人代被告收取原告定金人民币2万元；合同第九条约定：任何一方擅自终止本合同，应向对方按照总房款的20%支付违约金。合同签订后，原告依约支付了定金。但是经过第三人及原告数次催促被告履行合同义务，被告却以各种理由拖延，后被告明确告知不再履行合同。被告擅自终止合同，使原告的合同目的无法实现，因此请求解除。被告严重违反诚实信用原则，应当按照合同约定按房屋总价款的20%向原告支付违约金，望判如所请。被告衣军霞辩称，不同意解除原、被告签订的房屋买卖合同。被告方没有违约，不应当支付违约金。房屋买卖合同约定的违约金过高。被告没有收取定金，定金是由第三人收取，也由第三人保管，即使返还也应当由第三人返还。第三人宝丰公司述称，在房屋买卖合同当中第三条有明确规定，我方代为被告收取甲方的定金。如果合同解除，同意协助返还。本院经审理认定如下：烟台经济技术开发区嵩山路29-1号楼内710号房屋（用途为住宅，建筑面积227.51平方米，以下简称涉案房屋）所有权人为被告衣军霞。2019年5月3日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）及第三人宝丰公司（中介方）签订房屋买卖合同。合同约定被告以总价款130万元整将涉案房屋卖予原告，宝丰公司代甲方收取乙方的定金2万元；具体付款时间约定乙方负责贷款解押，乙方首付30万元，贷款100万元；违约责任约定任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款的20%支付违约金。2019年5月3日，原告以转账方式向宝丰公司交付定金2万元。2019年5月5日，宝丰公司向原告出具定金收据，并代为保管。2019年5月10日左右，被告另行与其他中介公司签订买卖合同，以137万元出卖涉案房屋。据原告提供的银行流水显示，2019年6月28日，原告的62×××19中国工商银行卡账户内收到他人汇入56万元。原告称这是筹备的首付款资金。另查明，原告因本案支出诉讼保全保险费780元。原告主张被告已于2019年5月23日明确告知原告不将涉案房屋卖予原告，其拒绝履行合同的原因是被告另行与另一家房产中介签订了买卖合同。为证明其主张，原告提交了原告、被告及第三人业务员沙金刚三方于2019年5月23日的谈话录音一份。该录音载明：“沙金刚：你又去和人家签合同了。衣军霞：所以说今天这个事也可能是个好事，要不我朋友和律师说，你再白叨叨这个房子了……。沙金刚：没有，一开始那个谁跟我说完之后，我说你这是无视法律啊，你搁我家签完了，你卡的一下又搁别人家签，你这是没把法律放眼里啊。衣军霞：当时我就是想来拖一拖，该怎么把房子处理了，那个房贷催这么急，就是。毛维清：但这个事情，这个事情都是咱俩签完了合同之后，才后续发生的，对不对。衣军霞：对。……沙金刚：你（衣军霞）今天来的目的，第一呢是给人家毛经理表示道歉，第二呢表示房子不卖了，告诉人家。衣军霞：对，这个事情，不卖了，我早和于经理也说了。毛维清：于总给我打电话了，说那个衣大姐不卖给你了，他就是这么跟我说的。”第三人对录音的真实性及证明内容没有异议。被告质证称，对录音的真实性没有异议，但是被告在录音中并没有明确说不卖涉案房屋，只是说打听打听再说，原告在2019年5月29日已经起诉，但原告实际具备首付款能力打入账户的时间是2019年6月28日，在原告起诉的时候，原告并不具备合同约定的首付款30万元的支付能力，原、被告双方签订合同，原告只是缴纳了2万元定金，并没有实际履行合同第四条约定，既没有缴纳首付款，也没有履行被告房屋贷款解押的事宜。合同第九条违约金20%的约定过高，应当依法予以调整或以原告方的实际损失为准，或适用定金罚则。截止到庭审，原告没有履行合同义务，被告也没有明确不出卖该涉案房屋，被告虽与其他公司签订过房屋买卖合同，但是后来该合同解除了，没有履行。现在被告愿意继续履行合同。本院认为，涉案《房屋买卖合同》是原、被告及第三人真实、自愿意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人各方应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。涉案《房屋买卖合同》虽然对具体付款时间及解押时间约定不明，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，该条款约定不明并不导致合同无法履行，在债权人无催告的情况下，债务人有权在合理的期限内履行债务。根据原、被告提交的证据，被告未曾催告原告履行付款及解押的义务，而原告已按约定向第三人缴纳了定金，并着手筹备了首付款资金。在被告并未催告、原告并未告知其不能在合理期限内履行债务，且被告亦无证据证明原告不能履行的情况下，被告私自认定原告不能在合理期限内履行债务，缺乏事实依据。被告据此将涉案房屋另卖，并于2019年5月23日明确拒绝履行买卖合同，系被告违约，应由被告承担违约责任。被告虽在庭审过程中表示房屋另卖的合同已经解除，愿意继续履行合同，但因房屋买卖合同标的较大，关系原告家庭重大利益，在被告明确不履行合同的情况下，原告有权另行选择购买房屋及时止损。被告现在要求继续履行合同，导致原告之前的合同目的无法实现，本院不予支持。因涉案《房屋买卖合同》中既约定了定金亦约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，原告选择适用违约金条款符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张违约金过高，申请调整。本院认为，虽然原告主张因为买房子已经将原有房屋出卖，并在外租房，且现阶段房屋已上涨近40万元，但原、被告双方于2019年5月3日签订房屋买卖合同后，被告已于2019年5月23日已告知原告不卖了，原告应及时止损。因此原告要求被告依据合同约定按总房款额的20%即26万元支付违约金确实过分高于实际损失。因原告未对实际损失的具体数额提交证据，亦未申请评估，为节省司法资源，避免当事人诉累，综合考虑本案系被告违反诚实信用原则，为提高房价而违反合同约定，且被告在合同签订后7日内就将房价上涨7万元与他人另行签订合同等情形，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院酌情调整违约金为12万元。房屋买卖合同解除后，应返还原告缴纳的2万元定金，因系第三人代收且保管，第三人表示同意返还，本院支持由第三人返还。原告因申请财产保全而支出的保险费用780元，因不属于诉讼费用的范围，且原告选择适用违约金条款而非主张赔偿实际损失，而《房屋买卖合同》对此亦无约定，故原告的此项请求本院不予支持。综上所述，因被告违反诚实信用原则不履行合同约定，本院依法支持原告解除房屋买卖协议的请求，合同解除后，被告应根据自身的过错程度及原告的损失状况支付违约金12万元。本案调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定，判决如下：一、解除原告毛维清与被告衣军霞于2019年5月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告衣军霞于本判决生效之日起十日内向原告毛维清支付违约金120000元；三、第三人烟台开发区宝丰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毛维清返还定金20000元；四、驳回原告毛维清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5600元减半收取2800元，由原告毛维清负担1250元，被告衣军霞负担1550元；诉讼保全费1820元，由被告衣军霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘肖婧二〇一九年十月十六日书记员  盛婷婷