杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初2304号 原告（反诉被告）：杭州富阳物美商业有限公司，统一社会信用代码：91330183668026526E，住所地：杭州市富阳区富春街道龙浦街196号。 法定代表人：种晓兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩晶，女，1993年12月25日出生，汉族，住杭州市江干区，系该公司法务。 被告（反诉原告）：戚晓春，女，1975年10月18日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：施敏鹏，杭州市富阳区明珠法律服务所法律工作者。 原告杭州富阳物美商业有限公司（以下简称物美公司）诉被告戚晓春租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理。本案依法适用简易序，于2019年5月7日公开开庭进行审理。后戚晓春提起反诉，本院予以受理并对本诉和反诉合并审理，转为普通程序并组成合议庭，于2019年7月22日、8月14日公开开庭进行审理。第一、二次庭审中，物美公司的委托诉讼代理人韩晶，戚晓春及委托诉讼代理人施敏鹏均到庭参加诉讼。第三次庭审中，物美公司的委托诉讼代理人韩晶，戚晓春的委托诉讼代理人施敏鹏到庭参加诉讼，戚晓春申请的证人彭某、张某出庭作证。本案已审理终结。 原告物美公司起诉请求：1、解除涉案A013-2商铺《场地租赁合同》；2、戚晓春支付违约金22800元；3、戚晓春支付自2018年5月至2018年12月间物业管理费4000元及利息476.33元（利息以500元/月为基数，按银行同期贷款利率的四倍暂计至2019年4月1日），2019年1月电费及电费设施服务费合计275.52元；4、戚晓春支付剩余未支付的履约保证金14148元及利息2290.8元（利息以14148元为基数，按银行同期贷款利率的四倍暂计至2019年4月1日）；5、戚晓春支付自2019年2月1日起场地占用费至将租赁场地恢复原状归还物美公司之日，以月租金7100元为基数暂计至2019年4月1日，计14200元（上述合计58190.65元）；6、本案诉讼费由戚晓春承担。本案审理中，物美公司撤回第一项诉求，并变更利息为违约金。 事实和理由：案涉双方就位于杭州市富阳区物美大卖场内A013-2商铺租赁事宜签署《场地租赁合同》，租赁期限2018年5月1日到2019年4月30日，面积43平方米。合同履行期间，戚晓春欠缴2018年5月到12月的物业管理费、未足额缴纳履约保证金，同时多次延期缴纳租金。经多次催讨，仍未按照租赁合同第4.3条约定在每季度25日前支付次季度租金、物业管理费等费用。2019年1月7日，戚晓春缴纳1月租金及物业管理费后未缴纳任何费用，但自2月至今仍私自占用案涉租赁场地，严重影响物美公司正常经营，违反了合同4.1、4.3、5.2.1、6.1.1条约定，已构成违约。依据租赁合同第14.2、15.1、15.2、16条约定，解除合同并有权要求戚晓春支付履约保证金、物业管理费、违约金并归还适于租赁状态的场地。因无权占用租赁场地给物美公司的损失由戚晓春承担。现起诉望支持上述请求。 原告物美公司就所诉事实向本院提交如下证据材料: 1、场地租赁合同1份，证明戚晓春承租A013-2商铺，约定戚晓春按约缴纳租金、水电费、物业管理费、履约保证金； 2、2018年5月-2019年1月商铺缴费通知单11份及小票9份，证明戚晓春未按约缴纳物业管理费、未足额缴纳履约保证金，同时多次延期缴纳租金的事实； 3、收据1份，证明戚晓春向物美公司缴纳8652元保证金，仍欠缴14148元保证金的事实； 4、租赁场地现场照片6张（打印件），证明物美公司催缴未果，戚晓春未履行给付义务后仍占用场地到诉讼发生的事实。 被告戚晓春答辩称，一、没有故意欠缴物业管理费，对未足额缴纳履约保证金问题存在重大争议，责任不在戚晓春。戚晓春与物美公司的场地租赁发生于2013年7月1日，当时承租的场地编号为A035，双方签订为期一年租赁合同，戚晓春不仅按期足额支付租金，而且依约交纳履约保证金12648元。2014年6月30日第一份合同期满后至2018年9月13日期间，双方未签订书面合同，但双方租赁关系处于持续状态，因戚晓春诚信经营，按时交费（包括租金及电费等），期间双方相安无事。需要指出的是，2015年2月，戚晓春的前夫彭某租赁的A013-2商铺（当时经营的是鞋子）撤柜，经与物美公司协商一致，戚晓春经营的杉杉服饰从原来的A035搬至现在的A013-2商铺，而原来的A035商铺由物美公司另行出租给他人（经营“张亮麻辣烫”）。这是原租赁合同履行过程中有关租赁场地的变动，是合同变更，从多年来双方相安无事的情形判断，对这一变更合同双方是认可的。商铺变动牵涉到装修，未经出租人同意是无法想象的。 案涉《场地租赁合同》是2018年9月14日补签的，租赁期间为2018年5月1日至2019年4月30日。起码在2019年9月14日前，戚晓春不知道有每月500元物业管理费需交纳，2018年5月1日至2018年9月14日期间的物业管理费虽然应当交纳，但绝对不能说成拖欠。长期以来，包括戚晓春在内的物美超市承租户都是在物美超市发出《商铺缴费通知单》后才根据该通知单交费。戚晓春每次收到《商铺缴费通知单》后全都及时交费。需要指出的是，2019年4月17日下午，物美公司为了制造戚晓春违约假象，在戚晓春刚撤回（2019）浙0111民初1247号案件的起诉，本案[（2019）浙0111民初2304号]立案情况下，在A013-2商铺门口张贴戚晓春从未收到过的两张《商铺缴费通知单》，企图造成戚晓春拖欠费用的假象来蒙骗法官，此事，戚晓春已报警，警方也到场处置过了。 至于履约保证金。案涉《场地租赁合同》签订于2018年9月14日，约定的履约保证金为22800元，然物美公司于2018年9月17日发给戚晓春的《商铺缴费通知单》让戚晓春交纳的商铺保证金为8652元（已于次日交纳）。戚晓春因为在前一个合同履行中交纳过12648元，自然认为是在原来交费基础上补交的。如果物美公司当时认为原先的12648元其有权没收或扣除，此时的通知金额应当是22800元。如果原先的12648元未没收或扣除，此时通知补交的金额应当为10152元才对。反正戚晓春依据通知补交了8652元，前后相加为21300元。如果说按22800元标准，也只欠了1500元，而且由于物美公司原因，这区区1500元才未及时交纳。 至于2013年交纳的12648元保证金是否应当被扣除。戚晓春认为这是引起本案纠纷的症结所在。物美公司无法否定一个事实，2018年12月26日17时12分，物美公司工作人员卢杭芳通过微信发给戚晓春一张图片，这张图片名为“证明”，居然有戚晓春的“签名”，证明的文字内容完全是捏造的，而戚晓春的签名则是他人仿冒的。物美公司如此做法目的只有一个，那就是吞没戚晓春的资金，并要求戚晓春在12648元被没收情形下，按22800元交足履约保证金，戚晓春不同意，那么就拒收你的租金，切断你的电源，强行把你赶走（提前终止了合同），还要诬告拖欠费用，让你承担违约责任（支付违约金22800元）。 本案中物美公司要求戚晓春再支付履约保证金14148元的依据是什么呢？都已提前终止合同了，还要法院判决解除合同，继续履行合同已无可能，又无必要，况且戚晓春已先后交了21300元履约保证金了。履约保证金如果依约返还是不计息的，那么剩余保证金即使拖欠，也不应当计息，因为这不是债务，而是一种担保资金。如果要这样计息，那么2013年收取12648元保证金，2018年9月18日收到8652元保证金是否已存入银行，并从银行赚取了利息呢？物美公司的1-4项诉讼请求中除4000元物业管理费应依约补交外，均是缺乏事实和法律依据的。 二、物美公司要求戚晓春支付场地占用费14200元没有道理。2018年12月25日前，本案双方尚未发生矛盾。2018年12月26日物美公司抛出伪造的“证明”才引发纠纷。纵观后来发生的事实，物美公司先后三次切断电源，勒令戚晓春于2019年2月8日撤出商铺（戚晓春无奈之下已将商品搬出），哪里有出租人将承租人赶出租赁场地，还要继续收取租金（场地占用费）的道理。 综上所述，物美公司自己提前终止合同，是违约方，却诬告守约方，其诉讼请求大部分是站不住脚的，望依法审理并作出公正判决。 被告戚晓春向本院提交如下证据材料： 1、场地租赁合同2份，证明：⑴原被告间的租赁关系自2013年7月1日开始；⑵第二份场地租赁合同在2019年4月30日到期，2018年9月补签合同； 2、商铺缴费通知单1份及收据2份，证明戚晓春前后缴纳履约保证金为21300元； 3、业务凭证2份，证明戚晓春缴纳2019年1月份租金7100元及1月物业管理费500元； 4、照片（打印件）2份，证明物美公司多次切断电源，时间为2018年12月28日1次、2019年1月1日1次、2019年2月28日1次； 5、微信截图7份（打印件），证明物美公司伪造证明，企图没收戚晓春原先缴纳的12648元保证金，并要求戚晓春撤柜；微信聊天； 6、出警记录1份及照片2份（打印件），证明物美公司所提交的门上通知单是2019年4月17日贴，是在本案立案后贴。 7、证人彭某、张某出庭进行了作证。 被告戚晓春向本院反诉请求物美公司：一、返还履约保证金21300元，支付违约金42600元，赔偿损失45000元；二、负担反诉费用。审理中，戚晓春撤回赔偿损失45000元的诉求。 事实和理由：2013年8月21日，戚晓春与物美公司签订一份《场地租赁合同》，承租了物美公司一个铺位用于经营杉杉服饰，租赁期限为12个月。戚晓春依约支付租金，还支付了履约保证金12648元。合同期满后，2014年7月1日至2018年4月30日期间未签订合同，但租赁关系处于持续状态。2018年9月14日，按物美公司要求重新签订《场地租赁合同》，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日。2018年9月17日，戚晓春依合同约定及物美公司通知补交商铺保证金8652元，至此，戚晓春所交纳履约保证金总额达到21300元。2018年12月中旬，物美公司要求戚晓春再补交“押金”12648元，戚晓春不认可，为此物美公司管理人员卢杭芳通过微信发给戚晓春一张伪造的“证明”，企图吞没戚晓春原先交纳的12648元保证金，戚晓春不承认这张“证明”系其签名出具。此后，物美公司先后于2018年12月28日、2019年1月1日至1月7日及2019年2月8日至今三次切断戚晓春承租店铺的电源，并勒令戚晓春于2019年2月8日撤离物美超市。 戚晓春认为，物美公司提前单方终止合同属违约，给戚晓春造成一定经济损失，特反诉望判如所请。 被告戚晓春就反诉提交如下证据材料： 1、场地租赁合同2份，证明原被告自2013年8月到2019年4月30日存在租赁关系，物美公司2019年2月8日提前终止合同； 2、商铺缴费通知单1份及收据2份，证明戚晓春前后缴纳履约保证金21300元； 3、业务凭证2份，证明戚晓春缴纳2019年1月份租金7100元及物业管理费500元； 4、商铺场地照片（打印件），证明物美公司三次切断戚晓春电源，时间是2018年12月、2019年1月、2月，提前终止合同的事实； 5、微信截图7份（打印件），证明物美公司伪造证明，企图没收保证金12648元是造成案涉双纠纷的根源，物美公司要求戚晓春撤柜、补缴14000多保证金，要求2、3、4月租金一起缴，否则就要撤柜； 6、缴费通知单2份及出警详情单各1份，证明物美公司制造戚晓春违约假象，因为照片中的缴费通知单是2019年4月17日（戚晓春另案起诉及撤诉那一天）下午张贴，故戚晓春报警。 原告物美公司就反诉答辩称，一、戚晓春诉称其自2014年7月至2018年4月持续租赁A035商铺并不属实。A035商铺的《场地租赁合同》已于2015年2月28日因戚晓春单方违约而解除。2013年，戚晓春因租赁物美公司场所内A035(卖场入口烟柜旁商铺)商铺事宜签署《场地租赁合同》一份，面积33㎡，租金6324元，租赁期限2013年7月1日至2014年6月30日。租期届满后，双方拟协商续签事宜，但在此期间物美公司发现戚晓春在租赁期内长期无证经营。至2015年2月，戚晓春已多次逾期缴纳租金且因自身经营原因私自停业并提前撤柜，租金支付至2015年2月28日止，此后就A035租赁房屋未向物美公司缴纳任何费用，戚晓春行为已构成违约，12648元履约保证金作为损失赔偿，物美公司依据《场地租赁合同》第14.2条之约定不予退还符合双方约定，且A035《场地租赁合同》第5.2.1条之约定已明确履约保证金返还之日，即使戚晓春现在主张其不知晓12648元履约保证金已作为违约金被收取，戚晓春自知道或者应当知道返还条款起至今要求返还履约保证金亦已过诉讼时效。二、在A013-2商铺《场地租赁合同》履行期间，戚晓春多次违约，物美公司有权依据合同相关规定要求其赔偿违约损失。2018年，双方就租赁A013-2商铺(进入卖场后电梯旁)签署《场地租赁合同》一份，面积43㎡，租金7100元，租赁期限2018年5月1日至2019年4月1日。合同签订后，戚晓春违反《场地租赁合同》4.1、4.3、5.2.1、6.1.1条之约定，存在欠缴2018年5月一2018年12月物业管理费及履约保证金、逾期缴纳租金情形。物美公司多次向戚晓春催讨，告知戚晓春需补齐物业管理费、下一季度租金等费用，但戚晓春置之不理，甚至在拒缴租金后仍占用租赁场地，已构成严重违约。三、戚晓春基于A013-2《场地租赁合同》要求返还8652元履约保证金、支付违约金没有合同依据。其主张物美公司单方终止本合同，但物美公司未有强制戚晓春搬离的举动，也依约提供租赁场地直至租赁期限终止。场地内部分商品系由戚晓春自行搬离，供电问题系因戚晓春拖欠租金后物美公司依据合同约定采取的合理催缴行为。即使不提本案谁为违约方，根据A013-2《场地租赁合同》第15.1条之约定“甲方违约的，除应将乙方交纳的履约保证金返还外，还应当以履约保证金的一倍数额为限向乙方支付赔偿金”，戚晓春诉讼请求中的违约金42600元也系计算错误，本合同项下其仅向物美公司缴纳8652元履约保证金，应当以乙方交纳的履约保证金的一倍计算违约金。四、当事人只能基于一种法律关系提起诉讼。戚晓春基于不同租赁事实及法律关系提起反诉于法无据。 综上，戚晓春的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回。 原告物美公司就反诉提交如下证据材料： 1、A013-2场地租赁合同1份，证明戚晓春承租A013-2商铺，约定戚晓春按约缴纳租金，水电费、物业管理费、履约保证金的事实； 2、2018年5月到2019年1月商铺缴费通知单11份及收票小票10份，证明戚晓春未按约缴纳物业管理费、未足额缴纳履约保证金、同时多次延期缴纳租金、物业管理费违约的事实； 3、A013-2收据1份，证明戚晓春向物美公司缴纳8652元保证金，仍欠缴14148元保证金的事实； 4、A013-2租赁场地现场照片1组6张（打印件），证明物美公司催缴未果，戚晓春未履行义务，仍占用场地到诉讼日止； 5、A035场地租赁合同1份，证明2013年7月到2015年2月，戚晓春承租A035商铺，应按约缴纳该合同项下履约保证金12648元的事实； 6、2015年5月A035商铺缴费通知单、收费小票各1份（复印件），证明2015年4月，A035商铺已租赁给案外人经营“纽巴伦”使用，案涉双方就A035商铺再无发生租赁关系； 7、国家企业信用公示系统1份（打印件），证明戚晓春在A035商铺租赁期间长期无证经营的事实。 经庭审举证、质证，对当事人提交的证据材料，当事人的质证意见及本院认证如下： 一、对物美公司本诉提交的证据，戚晓春质证如下： 对证据1的真实性、合法性及关联性无异议，不能达到证明目的，本院予以认定。 对证据2，2019年2月17日缴费通知单没有收到，已经停业了，另外无异议。本院对2019年2月17日的缴费通知单不予认定，其余均予认定。 对证据3无异议，本院予以认定。 对证据4的真实性无异议，但不能达到证明目的，因为被物美公司赶走了，没有占用场地，东西已经搬掉，架子不需要了，故没有清理。照片中的缴费通知单没有收到，是2019年4月17日下午贴的，戚晓春为此报了警，本院对形式真实性予以认定。 二、对戚晓春本诉提交的证据，物美公司质证如下： 对证据1的真实性、合法性无异议，A035商铺合同在2015年2月已经终止，与本案无关，本院予以认定。 对证据2的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，A035商铺保证金与本案无关，对A013-2无异议，本院予以认定。 对证据3的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，2019年1月7日才缴纳，实际应在2018年12月25日缴纳，已经拖欠，本院予以认定。 对证据4无异议，2018年12月28日、1月1日未断电，因没有交钱，本院对真实性予以认定。 对证据5，前3份是复印件不认可，后4张没有当事人身份，不认可。本院对含有四份微信图片显示内容的形式真实性予以认定，其他均不予认定。 对证据6的真实性无异议，对待证事实有异议，不能证明待证事实。照片是我们贴的，因为欠缴，并不是在2019年4月17日贴的，是以前贴的，本院对形式真实性予以认定。 三、对证人证言，物美公司认为，对彭建辉证言的真实性、合法性及关联性有异议，不能证明待证事实：㈠证人基本事实陈述不清，证言内容与法庭已查明事实相矛盾，证词缺乏可信性；㈡证人与戚晓春曾为配偶关系并孕育子女，证人回答问题时受戚晓春多次提醒，且事发经过太久，其证言会受感情、时间或其他因素影响，有失公平；㈢证人称其与物美公司沟通将其妻即戚晓春租赁A035场地调换至证人租赁的A025-2场地一事并无证据证明。戚晓春签署A035《场地租赁合同》第11条约定“未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁场地转让、转租给任何人”，戚晓春应当并已知晓物美公司对卖场内租赁场地的管理规定，且法官询问协商转保证金后续如何，证人称时间太长了，就不了了之了。从证人的回答中并未见其与物美公司就调换商户或转保证金达成过任何意见。对张某的证言，对证词所涉及的根据合同约定缴费事实无异议，但对证明目的有异议。戚晓春履行缴费义务依据为合同约定，在合同已明确缴费时间、方式情况下，戚晓春有义务自觉主动缴纳费用。两位证人对商铺缴费通知单的作用均陷入认识误区，通知单仅作为提醒使用，并不能作为戚晓春拒绝、迟延缴费的理由。关于缴费通知单张贴时间的证词，证人在回答法院、物美公司的问题中也多次表示“记不太清”、“不是时时刻刻都关注对门情况”，同时证人也未明确陈述张贴日期。该部分证言存有瑕疵，并不能证明待证事实，不予采信。对上述证人证言，本院结合其他证据综合审查后处理。 四、对戚晓春反诉提交的证据材料，物美公司质证如下： 对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，内容有差异，A035合同上第一页没有同时续签的盖章，对证明目的有异议，不能证明中间签订合同的事实，本院对真实性予以认定。 对证据2的真实性、合法性无异议，缴费通知单写8652元的原因是当时我们要求戚晓春缴纳22800元，戚晓春说物美公司曾经有一笔钱，工作人员不清楚这个事实，依据戚晓春写了一张8652元的单子，缴费之后也给了相应凭证，后跟财务核对后，戚晓春说的是在另外一个场地的保证金。对收据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，是针对两份不同租赁合同缴纳的保证金，本院予以认定。 对证据3无异议，本院予以认定。 对证据4中的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，不能证明物美公司切断电源的事实，本院对真实性予以认定。 对证据5的质证意见与本诉质证意见一致，本院对四份微信图片显示内容的形式真实性予以认定，其他均不予认定。 对证据6的真实性、合法性无异议，照片不知道何时拍的，不能证明待证事实，本院对真实性予以认定。 五、对物美公司反诉提交的证据材料，戚晓春质证如下： 对证据1的真实性、合法性及关联性无异议，但不能达到证明目的，本院予以认定。 对证据2的真实性无异议，但2018年11月16日、12月25日，2019年1月10日、2月17日的通知单均没有收到，对小票没有意见。本院对2019年2月17日的通知单不予认定，其余均予认定。 对证据3、5无异议，本院予以认定。 对证据4中照片的真实性无异议。对缴费通知单，该照片是2019年4月份张贴的，不是以前贴的，没有收到，那天发现就报警了，本院对形式真实性予以认定。 证据6与本案无关，本院不予认定。 对证据7的真实性无异议，是有无证经营存在，但物美公司没有强调，可以后续补办的，本院予以认定。 根据当事人的陈述及确认的有效证据，本院认定事实如下： 2013年8月，物美公司（甲方、出租方）与戚晓春（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》一份，就戚晓春承租物美公司位于物美富阳店场地相关事项进行了约定，主要内容为：2.1乙方承租的场地位于甲方富阳店壹层，编号为A035。乙方在租赁场地开商铺，经营杉杉品牌。2.3租赁场地按现状交付。现有装修及设施状况，由甲乙方在“商户基本信息表”（附近二）中加以载明，该附件作为甲方按本合同约定向乙方交付租赁场地和乙方向甲方交还该场地的验收依据。商户信息表“主要设备、设施”栏载明“无”。3.1乙方租赁期限为12个月，自2013年7月1日到2014年6月30日止。4.1场地乙方应付月租金6324元，即日6.3元/㎡。4.3租金为预付，即乙方在每月25日前将下月租金以现金、支票形式直接交付甲方财务部门或电汇到以下账户：邮政储蓄银行庆春路支行；账号：10050426419001090105015。5.2履约保证金5.2.1乙方进驻场地前，须另行缴纳相当于两个月租金的款项12648元作为履约保证金。如乙方单方提前终止本合同，甲方将不退还履约保证金。本合同终止时，在乙方将无人占据的符合本合同9.2.10条款的场地交还甲方，在扣除乙方的损坏赔偿费以及其他债务、费用（如有）后，甲方应于乙方将场地交还给甲方90日内将履约保证金余额无息退还给乙方。5.2.2乙方未按本合同约定向甲方缴纳租金、费用或违约金、赔偿金，甲方有权从履约保证金中扣收该笔款项，如不足支付，甲方有权要求乙方就欠缴部分补交。6.1.1甲方在每月核查乙方商户仪表，双方确认仪表显示数字，乙方在每月查表后5日内按本合同约定标准将相关费用交给甲方，电费为1.12元/度。8.1.6甲方有权根据甲、乙双方的经营情况提前收会或更改乙房租赁区域，但必须提前30日通知乙方，本合同相应变更。9.2.1乙方应负责办理包括商铺营业执照在内的一切商铺合法经营所需的证照。9.2.2乙方应按合同约定，按时、足额缴纳租金及各项费用。9.2.10本合同期满时，乙方应将租赁场地完好交回甲方，使其处于适合租赁的状态，甲方保留要求乙方将该场地恢复原状的权利。14.2约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，且不退还保证金，……。14.2.1乙方未取得营业执照，擅自开展经营活动或进行不法经营的；14.2.2未按本合同约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到十日；14.2.3未征得甲方同意，擅自将该场地或部分场地转让或转租给他人，或者对该场地抵押以及以任何方式与他人共享该场地。14.2.7乙方未经甲方同意提前撤柜。15.1条本协议生效后，除本合同另有约定外，经双方协商一致方可终止本合同，否则提前终止合同的一方视为违约。甲方违约的，除应将乙方缴纳的履约保证金返还外，还应当以履约保证金一倍数额为限向乙方支付赔偿金；乙方违约的，无权要求甲方返还履约保证金并按履约保证金的一倍向甲方支付违约金。如属双方过错的，由双方分别承担违约责任。15.2乙方未按本合同约定交纳租金或有关费用，每逾期一日，按未交金额的10%向甲方支付违约金。合同期满后，或合同期内终止、解除本合同时，乙方在甲方的限期内没有清空租赁场地的，甲方有权单方面委托公证机关或自行清理租赁场地的全部物品、设施、设备，并将该场地另行出租，因此发生的全部费用由乙方承，前述行为给乙方造成损失的全部由乙方自行承担。17.2乙方违反本合同义务或法定义务，给甲方造成损失的，应赔偿甲方损失，甲方可从履约保证金中扣收。合同对其他权利义务作了约定。合同签订后，戚晓春进场经营，时间约为2013年7月（或8月左右）。2014年2月25日，戚晓春支付物美公司商铺保证金12648元，物美公司开具了收据。2014年5月16日，戚晓春办理了所在商铺个体工商户营业执照。戚晓春在A035商铺一直经营到2015年2月底。该A035商铺截至2015年2月底的租金已支付完毕。 2016年6月（或7月左右），戚晓春更换到物美公司所在商场A013-2号商铺经营。2018年9月14日，物美公司（甲方、出租方）与戚晓春（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》一份，该合同就戚晓春承租物美公司位于物美富阳店场地相关事项进行了约定，主要内容为，约定：2.1乙方承租的场地位于甲方富阳店F1层，编号为A013-2。乙方在租赁场地开商铺，经营百货品类。2.3租赁场地按现状交付。现有装修及设施状况，由甲乙方在“商户基本信息表”（附近二）中加以载明，该附件作为甲方按本合同约定向乙方交付租赁场地和乙方向甲方交还该场地的验收依据。商户信息表“主要设备、设施”栏为“—”。3.1乙方租赁期限为12个月，自2018年5月1日到2019年4月30日止。4.1场地乙方应付月租金7100元，即日3.47元/㎡。4.3租金为预付，即乙方在每季25日之前将下季租金以现金、支票形式直接交付甲方财务部门或电汇到以下账户：___。5.2履约保证金5.2.1乙方在2018年5月1日前，须另行缴纳相当于叁个月租金的款项22800元作为履约保证金。如乙方单方提前终止本合同，甲方将不退还履约保证金。本合同结束时，在乙方将无人占据的符合本合同9.2.10条款的场地交还甲方，在扣除乙方的损坏赔偿费以及其他债务、费用（如有）后，甲方应于乙方将场地交还给甲方90日内将履约保证金余额无息退还给乙方。5.2.2乙方未按本合同约定向甲方缴纳租金、费用或违约金、赔偿金，甲方有权从履约保证金中扣收该笔款项，如不足支付，甲方有权要求乙方就欠缴部分补交。6.1.1甲方在每月核查乙方商户仪表，双方确认仪表显示数字，乙方在每月查表后5日内按本合同约定标准将相关费用交给甲方，电费为1.19元/度，物业管理费500元/月。6.1.2乙方在每月10日前，按以下约定标准支付下月费用：水费—元/月、电费—元/月、燃气—元/月、空调费—元/月、物业管理费—元/月。10.2.1乙方应负责办理包括商铺营业执照在内的一切商铺合法经营所需的证照。10.2.2乙方应按合同约定，按时、足额缴纳租金及各项费用。10.2.10本合同期满时，乙方应将租赁场地完好交回甲方，使其处于适合租赁的状态，甲方保留要求乙方将该场地恢复原状的权利。14.2约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，且不退还保证金，……。14.2.1乙方未取得营业执照，擅自开展经营活动或进行不法经营的；14.2.2未按本合同约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到五日，同时在该情形下，甲方有权停电、停水及封闭乙方经营场所；14.2.3未征得甲方同意，擅自将该场地或部分场地转让或转租给他人，或者对该场地抵押以及以任何方式与他人共享该场地。15.1条本协议生效后，除本合同另有约定外，经双方协商一致方可终止本合同，否则提前终止合同的一方视为违约。甲方违约的，除应将乙方缴纳的履约保证金返还外，还应当以履约保证金一倍数额为限向乙方支付赔偿金；乙方违约的，无权要求甲方返还履约保证金并按履约保证金的一倍向甲方支付违约金。如属双方过错的，由双方分别承担违约责任。15.2乙方未按本合同约定交纳租金或有关费用，每逾期一日，按未交金额的10%向甲方支付违约金。合同期满后，或合同期内终止、解除本合同时，乙方在甲方的限期内没有清空租赁场地的，甲方有权单方面委托公证机关或自行清理租赁场地的全部物品、设施、设备，并将该场地另行出租，因此发生的全部费用由乙方承，前述行为给乙方造成损失的全部由乙方自行承担。17.2乙方违反本合同义务或法定义务，给甲方造成损失的，应赔偿甲方损失，甲方可从履约保证金中扣收。合同对其他权利义务作了约定。 自2018年4月到2019年1月，物美公司向戚晓春开具10份商铺缴费通知单，催缴纳项目主要为租金及电费，明细分别为：2018年4月16日，商铺租金7100元（5月1日到5月31日）、电费455.84元（3月15日到4月15日），小票显示交款时间2018年4月25日（以下同）。5月16日，商铺租金7100元（6月1日到6月30日）、电费436.8元（4月16日到5月15日），交款时间5月25日。6月15日，商铺租金7100元（7月1日到7月31日）、电费445.76元（5月15日到6月15日），交款时间6月25日。7月16日，商铺租金7100元（8月1日到8月31日）、电费424.48元（6月15日到7月15日），交款时间7月25日。8月16日，商铺租金7100元（9月1日到9月30日）、电费430.08元（7月15日到8月15日），交款时间8月24日。9月17日，商铺租金21300元（10月1日到12月31日）、电费435.68元（8月15日到9月15日），交款时间9月25日。10月16日，电费340.48元（9月15日到10月15日），交款时间10月23日。11月16日，电费468.16元（10月15日到11月16日），交款时间11月24日。12月25日，电费150.96元（11月15日到12月15日）、电费设施服务费134.14元（11月15日到12月15日），交款时间2018年12月25日。2019年1月10日通知单载明的商铺租金为7600元，交款时间2019年1月7日。审理中，双方确认7100元为租金，500元为物业费。 另查明，2018年9月17日，物美公司向戚晓春发商铺缴费通知单一份，催缴款项为商铺保证金8652元，戚晓春予以签收。2018年11月20日，戚晓春缴纳保证金8652元，物美公司开具了收据。2019年4月17日，戚晓春因案涉商铺问题报警。富阳公安局城东派出所出警。当日的出警记录显示，民警到达现场后，经了解戚晓春因店铺押金单子问题与物美负责部发生纠纷，物美负责部一直催发房租款，双方同意走法律途径解决问题。本案审理中，戚晓春称张贴的显示日期为2018年11月25日（2018年5月1日到2018年12月合计8个月租金差额）、2019年11月20日商铺缴费通知单（补缴A013—2保证金14148元）在2019年4月17日张贴故报警，而物美公司称是在以前张贴的。就案涉商铺现场情况，戚晓春称商铺商品已全部搬离，剩余一些架子等不需要的什物没有清除。物美公司承认在2019年2月曾切断A013-2号商铺电源一次，原因是没有缴纳2019年2月租金，按理应该是2018年12月预缴2019年1月到3月租金。 审理中，物美公司否认曾向戚晓春通知解除A013-2租赁合同，戚晓春则称没有书面通知过，但是用断电及微信通知来解除案涉合同。戚晓春对应付物美公司自2018年5月到2018年12月间的物业费4000元，以及2019年1月电费272.52元没有异议。 本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，民事诉讼法第六十四条第一款定有明文，物美公司作为本诉原告，戚晓春作为反诉原告，均应对各自权利主张依据的事实举证证明。物美公司第一项诉求为要求戚晓春支付违约金22800元。物美公司该诉请的依据为A013-2租赁合同第14.2、15.1条，查14.2条约定，乙方（指戚晓春）有下列行为之一时，物美公司有权单方解除合同且不退还保证金，造成损失的，有权要求赔偿。该条约定看，当戚晓春发生该条约定的违约情形时，物美公司并不具有请求支付违约金的权利。又查合同15.1条约定，本协议生效后，除本合同另有约定外，经双方协商一致方可终止本合同，否则提前终止合同的一方视为违约。甲方违约的，除应将乙方缴纳的履约保证金返还外，还应当以履约保证金一倍数额为限向乙方支付赔偿金；乙方违约的，无权要求甲方返还履约保证金并按履约保证金的一倍向甲方支付违约金。如属双方过错的，由双方分别承担违约责任。从该条内容可知，合同当事人适用本条请求对方按履约保证金一倍数额支付违约金的条件为对方发生单方提前终止合同行为，而从物美公司举证及本案查明的事实看，戚晓春对A013-2商铺租赁合同并无单方提前终止合同的行为，故物美公司依据该条要求戚晓春支付22800元违约金没有事实依据，本院不予支持。 关于物业管理费、利息及电费。审理中，戚晓春对应付物美公司物业管理费4000元及电费275.52元并无异议，对物美公司该部分诉求本院予以支持。至于物业管理费利息。查系争4000元物业费为A013-2商铺租赁合同项下2018年5月1日到同年12月发生的费用，而该A013-2商铺租赁关系实际发生自2016年6月（或7月左右），书面租赁合同于2018年9月14日补签，此前并未对物业费缴纳等事项作出约定。从补签的书面租赁合同看也未明确约定该合同具有溯及既往效力，故戚晓春对2018年9月前发生的物业费自当不存在逾期缴纳行为，但对2018年10月（含10月）之后的物业费自当应依据补签的合同约定缴纳，否则自当构成逾期及违约，此在租赁合同第15.2条已有明确约定，基于此，戚晓春应对2018年10月到同年12月间应缴未缴的物业费1500元承担支付违约金的责任。至于计付标准，因物美公司已调整按人民银行同期贷款利率四倍计算，也不损害戚晓春的利益，本院予以采纳。 关于履约保证金及利息。本院认为，戚晓春是否应再补缴履约保证金，自应根据案涉租赁合同约定及保证金的性质判定，就本租赁合同而言，物美公司无权要求戚晓春再继续缴纳保证金，理由在于：其一，查合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同中，承租人的主要义务为支付租金，保证金是否缴纳并非承租人的主要义务。又查租赁合同5.2条约定，履约保证金5.2.1乙方在2018年5月1日前，须另行缴纳相当于叁个月租金的款项22800元作为履约保证金。如乙方单方提前终止本合同，甲方将不退还履约保证金。本合同结束时，在乙方将无人占据的符合本合同9.2.10条款的场地交还甲方，在扣除乙方的损坏赔偿费以及其他债务、费用（如有）后，甲方应于乙方将场地交还给甲方90日内将履约保证金余额无息退还给乙方。显然，租赁合同约定承租人缴纳保证金的目的为因承租人原因产生损失、费用及其他债务时出租人可抵扣的保障，具有担保出租人租赁合同项权利的具有金钱质的功能，故自当以保证金的实际交付为生效前提；其二，案涉租赁合同到期日为2019年4月30日，到期后双方不再继续履行该租赁合同，保证金条款自亦到期，失去继续履行的效力及设立其之根本目的，自无再补交的前提和必要。鉴于此，物美公司要求戚晓春支付剩余履约保证金14148元及利息的诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于场地占用费。查案涉租赁合同第2.3约定，租赁场地按现状交付。现有装修及设施状况，由甲乙方在“商户基本信息表”（附近二）中加以载明，该附件作为甲方按本合同约定向乙方交付租赁场地和乙方向甲方交还该场地的验收依据。商户信息表“主要设备、设施”栏为“—”。合同另约定，合同期满后，或合同期内终止、解除本合同时，乙方在甲方的限期内没有清空租赁场地的，甲方有权单方面委托公证机关或自行清理租赁场地的全部物品、设施、设备，并将该场地另行出租，因此发生的全部费用由乙方承，前述行为给乙方造成损失的全部由乙方自行承担。现查明戚晓春撤离案涉商铺后，搬离了商品，但遗留了其不需要的架子等什物，该情形自不符合合同约定，构成违约，物美公司自当有权要求戚晓春赔偿场地占用费损失。至于损失起算日期及标准，物美公司诉请从2019年2月1日起算，该日期与合同约定到期日2019年4月30日不符，鉴于物美公司否认曾解除A013-2租赁合同，故场地占用费自不应从2019年2月1日起算，而应从2019年5月1日起算，标准参照原租赁合同约定的月7100元执行。另需指出的是，根据租赁合同约定，合同期满后，或合同期内终止、解除本合同时，乙方在甲方的限期内没有清空租赁场地的，甲方有权单方面委托公证机关或自行清理租赁场地的全部物品、设施、设备，并将该场地另行出租。由此可知，当发生戚晓春腾退租赁场地不符合合同约定时，物美公司按约具有责令戚晓春限期腾退，自行处置及另行出租的权利，而物美公司未行使该项权利致使相应损失扩大时，自应对扩大损失自负责任，此在合同法第一百一十九条第二款亦定有明文。故本院酌情确定戚晓春赔偿物美公司相当于1个月（即2018年5月1日到2018年6月1日）租金的场地占用费损失计7100元。 关于戚晓春反诉要求返还履约保证金21300元。查戚晓春就A035租赁合同向物美公司缴纳保证金12684元。依据该租赁合同14.2约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，且不退还保证金，……。14.2.1乙方未取得营业执照，擅自开展经营活动或进行不法经营的。审理中，戚晓春认可A035商铺进场经营后未办理营业执照，而根据现查明的事实看，也确实直到2014年5月才办理营业执照，已构成违约，物美公司按约自有权不予退还该合同项下保证金。至于A013-2商铺租赁合同项下保证金8652元。查租赁合同14.2约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，且不退还保证金，……。14.2.2未按本合同约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到五日，同时在该情形下，甲方有权停电、停水及封闭乙方经营场所。根据已查明的事实及本判决前述认定，虽然戚晓春对物美公司要求其补缴保证金有异议，但这并不妨碍其按A013-2号租赁合同约定缴纳2019年第一季度租金，而戚晓春未按约全部缴纳2019年第一季度租金，也未按约缴纳2018年10月到2018年12月的物业管理费1500元属实，已构成违约，物美公司依该条自有权不予退还8652元保证金。戚晓春要求返还履约保证金21300元的反诉请求本院不予支持。 关于戚晓春反诉要求支付A013-2租赁合同项下违约金42600元。从戚晓春该主张的事实看，系认为物美公司违约提前单方解除合同，方式为切断电源、微信通知解除等。本案审理中，物美公司认可曾因戚晓春未按约缴纳租金及费用切断过一次电源，但未单方解除合同。查案涉租赁合同14.2.2约定，未按本合同约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到五日，同时在该情形下，甲方有权停电、停水及封闭乙方经营场所。从该条约定看，并不能得出切断电源的行为即为单方解除合同，两者自当有别。至于微信解除合同，从现查明的事实看也不能对此予以明确反映，故戚晓春的本违约金反诉诉求不具有事实依据，本院不予支持。 综上所述，对物美公司、戚晓春诉求中合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、戚晓春支付杭州富阳物美商业有限公司自2018年5月1日到2018年12月31日止物业管理费4000元，并就2018年10月1日到2018年12月30日的每月物业费500元支付到2019年4月1日截止的违约金合计123元（起始日为上月的11日，按人民银行同期贷款利率的四倍支付执行）； 二、戚晓春支付杭州富阳物美商业有限公司电费275.52元 三、戚晓春支付杭州富阳物美商业有限公司场地占用费7100元。 上述一、二、三款项，戚晓春于本判决生效后十日内付清。 四、驳回杭州富阳物美商业有限公司的其他本诉诉讼请求； 五、驳回戚晓春的反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1255元，由杭州富阳物美商业有限公司承担1008元，戚晓春承担247元。反诉案件受理费1239元，应收698元，由戚晓春承担。 杭州富阳物美商业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，戚晓春于本判决生效之日起七内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  蒋 明 人民陪审员  陈增爱 人民陪审员  何 伟 二〇一九年十月十六日 代书 记员  孙明霞