上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9214号上诉人（原审被告）：上海德良机械制造有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥东路905弄20号乙。法定代表人：吴忠良，总经理。委托诉讼代理人：侯毅，上海市申房律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海浦东新区银飞船用配件厂，住所地上海市浦东新区景明路560号2号厂房。法定代表人：王志刚，董事长。委托诉讼代理人：赵忠敏，上海知诚律师事务所律师。上诉人上海德良机械制造有限公司（以下简称德良公司）因与被上诉人上海浦东新区银飞船用配件厂（以下简称银飞配件厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初13301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德良公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：一、根据《厂房租赁合同》约定，租赁期间如发生不可抗力因素和有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，上诉人不作任何赔偿给被上诉人。故被上诉人除设备迁移费之外，无论上诉人是否取得停产停业损失补偿，被上诉人不得向上诉人主张。根据口径，停产停业损失的计算方式，以有证面积作为计算标准，上诉人作为该有证面积的所有权人，显然对该项补偿享有所有权。二、在上诉人与拆迁单位签订的拆迁补偿安置协议及结算单等材料中，均没有关于被上诉人应有的设备迁移费项目，征收单位作为案外人在本案诉讼中出具的情况说明不应予以采信。若上诉人在签订补偿协议时知道其中包括了被上诉人的费用，显然不会与征收单位轻易签订补偿协议。根据拆迁口径，上诉人实际仅得人民币（以下币种同）405万元补偿款，并没有因为被上诉人的因素而增加其实际所得款项。被上诉人银飞配件厂辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。德良公司向一审法院起诉请求：1、判令德良公司支付银飞配件厂可搬迁设备补偿费323,426.40元；2、判令德良公司支付银飞配件厂不可搬迁设备补偿费191,963.20元；3、判令德良公司支付银飞配件厂停产停业补偿费248,920元。一审法院认定事实：2011年6月2日，银飞配件厂（乙方）与德良公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，其中约定甲方将位于XX路XX弄XX号内部分厂房或仓库租赁给乙方使用，租赁物面积1350平方米；租赁期限为6年，从2011年7月15日起至2017年7月14日止；2011年7月15日至2014年7月14日每年租金325,215元，2014年7月15日至2017年7月14日每年租金345,215元，乙方先支付租金，后使用厂房，付款时间为每年的7月5日和1月5日。2016年6月28日，银飞配件厂（乙方）与德良公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，其中约定甲方将位于XX路XX弄XX号内部分厂房或仓库租赁给乙方使用，租赁物面积889平方米；租赁期限为壹年，从2017年7月15日起至2018年7月14日止；每年租金269,322元，乙方先支付租金，后使用厂房，付款时间为每年的7月5日和1月5日。合同第十条约定，租赁期间如发生不可抗力因素和有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，则甲方不作任何赔偿给乙方。但甲方应协助乙方得到属于乙方的设备拆迁费。2017年7月，上海市浦东新区康桥镇人民政府（以下简称康桥镇政府）发布《“康桥镇XX小区”综合整治地块集体土地非居住房屋补偿操作口径》（以下简称《操作口径》），有证建筑补偿中的设备搬迁补偿规定：凡列入搬迁的设备，应由企业提供设备购置发票、企业纳税依据、会计报表、固定资产账册等用以证明该设备符合该企业生产经营范围所需，且尚在正常使用的相关凭证，经街镇征收中心（或用地单位与代甲方）、跟踪审计事务所、征收事务所、评估公司等部门结合摄像、评估等结果，集体予以核定。所有核定内容均由相关单位审核人员签字确认。被核定为企业正常使用的可搬迁生产经营设备，按评估确定的搬迁费和安装费予以补偿（或按设备资产现值评估价为依据作相应补偿）。被核定为无法恢复使用的设备，按照重置价结合成新结算的费用进行补偿，由具有资质的资产估价机构进行评估。经批准用于生产经营的非居住房屋，停产停业损失补偿如下：一奖期内签约的，按有证建筑面积每平方米250-350元补偿。2017年8月8日，上海市浦东新区康桥镇城镇建设管理中心（XX城XX中心）发布《“康桥镇XX小区”综合整治地块集体土地非居住房屋协议搬迁补偿补充操作口径公告》（以下简称《补充操作口径》），对原操作口径补充如下：对于工业建设用地虽经政府批复（有土地批复），但房屋建筑无证的，经有关部门认定视作为有证建筑的，各类补偿总额不得超过有土地批复每亩100万元；超过每亩100万元的，按每亩100万元结算；未超过每亩100万元的，按实结算。该公告还明确：经有关部门认定视作为有证建筑、未见证建筑的补偿、补贴标准，仅适用于签约期限内达成补偿协议的企业，如该类企业在签约期内无法达成协议的，不再享受上述补偿、补贴标准，将按有关拆违政策规定处理。如原操作口径与本补充口径有冲突的，以本补充口径为准。经康桥镇政府委托，上海纬临房地产估价有限公司对XX路XX弄内德良公司所涉的房屋、装修、附属设施、移装/物资、设备搬迁等进行估价。结论为：房屋2531.80平方米评估价格3,417,479元、装饰装修评估价格260,010元、附属设施评估价格340,460元、移装/物资评估价格3,550元、设备搬迁评估总价1,078,691元（其中德良公司360,680元、承租户银飞配件厂718,011元）。2017年8月，康桥镇政府（甲方）、上海市A事务所有限公司（实施单位，以下简称A事务所）、德良公司（乙方）签署《上海市集体土地非居住房屋补偿协议》（以下简称《补偿协议》），约定乙方房屋坐落于XX镇XX路XX弄，经政府相关部门认定，视作为有证建筑面积1683平方米，2007年1月1日至2011年12月31日期间建成的违章建筑848.8平方米，批复工业用地4.05亩。第二条补偿、补贴内容：（一）视作为有证建筑房屋的补偿，1、房屋建筑面积1683平方米，补偿费2,627,802元，2、装饰装潢、附属设施补偿费413,245元，3、设备搬迁补偿费736,769元，4、货物搬迁补偿/元，5、配电增容补偿费83,000元，6、停产停业损失补偿费589,050元，7、奖励费共计608,209.40元（其中速签奖励费304,104.70元、速搬奖励费304,104.70元），8、营业执照变更费20,000元。9.其他补偿费/元。（二）未见证建筑的补偿、补贴（无）。（三）2007年1月1日至2011年12月31日期间建成的违章建筑，共计奖励/元。上述（一）至（三）项补偿、补贴、奖励等合计5,078,075.40元，对于超过批复土地每亩100万元的，则按每亩100万元结算；未超过每亩100万元的，按实结算……甲方实际支付给乙方的协议搬迁补偿金额405万元。以上补偿费已包括所有补偿费。乙方的房屋如有租赁的，则由乙方负责与承租户协商解决。乙方与承租户不得以任何理由再提出补偿要求。乙方在签订本协议后20天内，即2017年9月6日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。同月，由德良公司盖章确认的《“康桥镇XX小区”综合整治地块集土非居协议搬迁补偿结算表》（以下简称《补偿结算表》）记载：企业名称德良公司及租赁户，有土地批复视作为有证建筑房屋的补偿:房屋补偿费2,627,802元、装潢补偿费184,566元、附属设施补偿费228,679元、可搬迁设备补偿费404,283元、不可搬迁设备补偿费332,486元、配电增容补偿费83,000元、停产停业损失补偿费589,050元（建筑面积1683平方米，单价为每平方米350元）、速签奖励费304,104.70元、速搬奖励费304,104.70元、营业执照变更补偿费20,000元，以上合计5,078,075.40元，补偿金额（总补偿款有证建筑不超过每亩100万元）405万元。2017年8月，A事务所、康桥城建中心、上海上审会计师事务所有限公司（以下简称上审会计事务所）、上海市B公司（以下简称B公司）共同盖章确认的《征收补偿企业现场确认单》显示：企业名称为德良公司，1、房屋建筑评估价格3,417,479元，补偿金额2,627,802元；2、装饰装潢评估价格260,010元，补偿金额184,566元；3、附属设施评估金额344,010元，补偿金额228,679元；4、可恢复机械设备评估金额166,680元，补偿金额（空白）；5、无法恢复机械设备评估价格194,000元，补偿金额92,532元……7、停产停业费补偿金额589,050元；8、奖励费补偿金额608,209.40元……10、配电增容补偿费83,000元；11、营业执照变更补偿费20,000元；合计4,433,838.40元。2017年9月1日，德良公司将房屋交付康桥镇政府、A事务所拆除。2018年2月13日，康桥镇政府给付德良公司405万元。2018年2月，银飞配件厂诉至法院，要求判如所请。另查明，2018年7月，法院受理（2018）沪0115民初52248号德良公司诉康桥镇政府、A事务所互易合同纠纷一案，并依法通知银飞配件厂作为第三人参加诉讼，德良公司诉请将《补偿协议》第二条中设备搬迁补偿费736,769元变更为92,532元。2018年11月，法院判决驳回德良公司的诉讼请求。德良公司不服上述判决，提起上诉。2019年1月31日，上海市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。在上述案件审理过程中，康桥城建中心于2018年7月6日出具《关于“康桥镇XX小区”综合整治地块协议搬迁承租人上海浦东新区银飞船用配件厂四方认定的情况说明》（以下简称《关于四方认定的情况说明》），主要内容为2017年8月18日四方认定人员对德良公司及承租人银飞配件厂进行了现场勘察；最终件袋送审时因工作人员疏忽，遗漏了银飞配件厂的《征收补偿企业现场确认单》，但不影响最终搬迁补偿结果，跟踪审计单位审核意见中也体现了整体金额。A事务所、上审会计事务所、B公司也在该《情况说明》上盖章，确认属实。2018年7月20日，康桥城建中心及A事务所出具《情况说明》，部分内容为：在实际结算中，产权人和承租人的搬迁各类补偿结算总额超过集建每亩100万元的封顶线，故封顶搬迁补偿总额为405万元。由于承租人银飞配件厂在产权人租赁的4.05亩土地上，同样在进行生产经营，这是客观存在的事实，让其搬离时，也必然会产生设备搬迁和停产停业损失，故在设备搬迁和停产停业损失补偿中，也必然包含着对承租人的补偿。根据政策只认定产权人为签约主体，而承租人的搬迁补偿是由产权人负责的。2018年9月14日，A事务所出具《关于产权人德良公司和承租人银飞配件厂设备补偿情况说明》（以下简称《设备补偿情况说明》），载明：一、德良公司全部建筑面积2531.8平方米，其中有证面积（法院注：实际应为“视作为有证建筑面积”，下同）1683平方米，全幢动力线、电表板等不宜搬迁设备评估139,200元，按有证面积比66.474%，认定不宜搬迁设备费用92,532元。二、银飞配件厂承租德良公司2号、3号厂房，2号厂房400.16平方米为无证建筑，该厂房内设备不予认定、评估和补偿；3号厂房658.8平方米为有证建筑，该厂房可搬迁设备394,951元，不宜搬迁设备213,700元；2、3号厂房全幢的监控设施、空调移装、动力线等经评估为可搬迁设备15,000元、不宜搬迁设备42,200元，按照3号厂房所占面积比62.212%，认定3号厂房涉及可搬迁设备9,332元、不宜搬迁设备26,254元。三、通过上述计算，德良公司和银飞配件厂合计可补偿的可搬迁设备补偿费为404,283元，不宜搬迁设备补偿为费用92,532元+239,954元=332,486元。四、实际补偿情况。根据操作口径第一条规定，德良公司经政府批复的集体土地工业建设用地为4.05亩，各类补偿款总额（包含承租人银飞配件厂补偿）为5,078,075.40元，已超过每亩100万元的封顶标准，故实际按405万元标准补偿，折率为79.75%。为公平公正起见，承租人银飞配件厂的补偿款也应按79.75%的折率相应打折，即644,237元×79.75%=513,779元，故承租人银飞配件厂实际补偿513,779元比较合理。审理中，银飞配件厂、德良公司确认租赁物地址为XX镇XX路XX弄XX号，银飞配件厂租赁其中2号、3号厂房，上述房屋均无房地产权证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、银飞配件厂是否有权享有相关拆迁利益。二、如银飞配件厂有权获得拆迁利益，具体金额为何。针对争议焦点一，德良公司与拆迁单位签订的《补偿协议》中约定：“以上补偿费已包括所有补偿费，乙方的房屋、场地如有租赁的，则由乙方负责与承租户协商解决，乙方与承租户不得以任何理由再提出补偿要求……。”协议附件《补偿结算表》中的企业名称记载为“上海C有限公司及租赁户”。根据上述内容可知，归属于承租人即银飞配件厂的补偿一并包含在上述补偿协议中。此外，康桥城建中心及A事务所出具的《情况说明》也明确：承租人银飞配件厂在租赁土地上进行生产经营，让其搬离时，也必然会产生设备搬迁和停产停业损失，故在设备搬迁和停产停业损失补偿中，也必然包含着对承租人的补偿。根据政策只认定产权人为签约主体，而承租人的搬迁补偿是由产权人负责。综上，法院认为，归属于银飞配件厂的补偿一并包含在《补偿协议》中，银飞配件厂有权获得相应的设备搬迁及停产停业损失补偿费。德良公司辩称租赁合同约定租赁期间发生拆迁行为，德良公司不作任何赔偿，故德良公司不享有停产停业补偿。对此，法院认为，首先，涉案2、3号房屋无产权证，缺乏合法建造手续，根据相关法律规定，银飞配件厂、德良公司签订的《厂房租赁合同》为无效合同。其次，即使合同有效，从合同第十条条款文义看，双方仅约定如果发生拆迁，德良公司不作赔偿给银飞配件厂，但并未否定银飞配件厂应得的相关拆迁利益。综上，德良公司以合同约定为由否认银飞配件厂应得停产停业损失补偿，缺乏依据，法院不予支持。德良公司又辩称银飞配件厂的补偿结算表记载停产停业损失补偿为0。对此，法院认为，德良公司所称的银飞配件厂补偿结算表并未加盖相关单位印章，最终的补偿以德良公司与拆迁单位签订的《补偿协议》及所附《补偿结算表》为准，协议所附《补偿结算表》明确对象为德良公司及其租赁户，停产停业损失补偿为589,050元，故德良公司的该项辩称，亦缺乏依据，法院不予支持。针对争议焦点二：结合《操作口径》、《补偿结算表》、《征收补偿企业现场确认单》、《关于四方认定的情况说明》、《设备补偿情况说明》等可知，德良公司与相关单位签订的《补偿协议》中记载的设备搬迁补偿费736,769元包含德良公司的不可搬迁设备补偿费92,532元，银飞配件厂的不可搬迁设备补偿费239,954元，银飞配件厂的可搬迁设备补偿费404,283元。德良公司辩称，根据银飞配件厂资产负债表推算银飞配件厂的设备搬迁补偿款为12万元，缺乏依据，法院不予支持。关于停产停业损失补偿，根据《操作口径》、《补偿协议》、《补偿结算表》、《设备补偿情况说明》等可知，系按照“视作为有证建筑面积”予以计算（1683平方米×350元/㎡）。银飞配件厂租赁的2号房屋为无证建筑，不属于“视为有证建筑面积”范畴，故不应计算该部分的补偿面积。银飞配件厂租赁的3号房屋经有关部门认定为“视作为有证建筑面积”，故应计算相应的停产停业损失补偿。因《补充操作口径》对“视作为有证建筑面积”的各类补偿总额有所限制，德良公司实际取得补偿金额为405万元。因此，对于银飞配件厂应得的设备搬迁补偿费（包含可搬迁设备及不可搬迁设备）及停产停业损失补偿费，由法院根据德良公司与相关部门签订的《补偿协议》及德良公司实际所得动迁利益等，一并酌定为697,666元。一审法院审理后作出判决：上海德良机械制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海浦东新区银飞船用配件厂设备搬迁补偿费、停产停业损失补偿费合计697,666元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,443.10元，由上海浦东新区银飞船用配件厂负担666.10元，上海德良机械制造有限公司负担10,777元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉案租赁房屋没有取得房地产权证，缺乏合法建造手续，故上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》应属无效。本案的争议焦点是被上诉人是否有权享有相关拆迁利益以及其可获得的具体利益份额。上诉人首先主张，根据双方的合同约定，除设备迁移费外，被上诉人不得向上诉人主张任何拆迁利益。设备迁移费也没有体现在《补偿协议》等文件中，故被上诉人也无权向上诉人主张设备迁移费。但本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同因违法强制性规定而无效，上诉人主张的合同条款已不能适用，即使该约定有效，根据文意解释，该约定也仅免除了上诉人的违约赔偿责任，但并没有否认被上诉人应享有的拆迁利益。而根据《补偿协议》及《补偿结算表》中对补偿主体的相关表述以及拆迁单位出具的《情况说明》等若干文件内容，均可以证明被上诉人在本次动迁中产生了设备迁移费及停产停业损失，而上述损失的补偿款也已包含在了《补偿协议》之中，故被上诉人有权向上诉人主张相应的拆迁利益，获得相应的设备搬迁及停产停业损失补偿费。关于被上诉人可获得的具体拆迁利益，应以《补偿协议》及其《补偿结算表》中的内容作为依据。一审结合与上述协议相对应的《操作口径》、《征收补偿企业现场确认单》、《关于四方认定的情况说明》、《设备补偿情况说明》等拆迁单位出具的文件，确定被上诉人所应享有的设备迁移及停产停业损失补偿款的具体数额，并根据相关动迁操作口径在补偿总额上的限制，在此基础上对被上诉人可取得的补偿款进行了酌定，具有事实依据，合法合理，本院予以支持，在此不再赘述。综上所述，德良公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,776元，由上诉人上海德良机械制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十月二十三日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……