广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终12362号上诉人（原审被告）：江小丽，女，汉族，1972年7月30日出生，住广东省潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：蔡炫城，男，汉族，1972年12月7日出生，住广东省潮州市湘桥区，系江小丽的丈夫。被上诉人（原审原告）：佛山市南海瑞安物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黎成坚，经理。委托诉讼代理人：夏汉芝，广东商融律师事务所律师。上诉人江小丽因与被上诉人佛山市南海瑞安物业管理有限公司（以下简称瑞安公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初12861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月16日判决：“一、江小丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海瑞安物业管理有限公司支付2017年8月至2019年5月的物业管理费3115.42元及2017年8月至2019年2月公摊电费688.7元；二、驳回佛山市南海瑞安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（佛山市南海瑞安物业管理有限公司已预交），由佛山市南海瑞安物业管理有限公司负担11.24元，江小丽负担13.76元，江小丽应负担部分应于本判决生效之日起十日内迳付还予佛山市南海瑞安物业管理有限公司，本院不另收退。”江小丽不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判减免江小丽缴纳物业管理费5027元，公摊电费691.3元，违约金1191.62元，合计6909.92元；2.本案一审、二审诉讼费由瑞安公司承担；3.瑞安公司停止对小区业主的违法违规违约侵害，并立即依法依约予以整改。其上诉的主要内容为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、瑞安公司明知开发商在没有向政府有关行政部门办理任何合法手续情况下，仍允许开发商在小区内大兴土木非法进行违建易燃易爆高危的液化气站及工程，侵害了业主的生命权益。瑞安公司没有依据相关法律法规履行法定义务，未维护小区物业管理对违建的易燃易爆高危气站进行有效干预并向政府行政主管部门进行举报，未及时制止开发商的违建行为，未尽到相应的责任和义务。二、瑞安花园瑞景阁、瑞兴阁楼高33层，两条逃生步梯所装防火门使用非阻燃的木夹板材料制造，不符合消防安全标准。经本案业主及物业使用人多次向瑞安公司及行政主管部门投诉，相关行政主管部门检查后责令限期整改，但瑞安公司仍拒绝整改。瑞安公司上述行为违反《瑞安花园前期物业管理服务协议》第一条第一款第一项“对房屋共有部分、共有设施设备、…等项目进行维修、修缮、服务与管理。第二条第二款：……共用设施是指……消防设施……。”的约定。瑞安公司作为负有小区防火安全责任的物管公司，不依约履行职责并进行有成效的整改，严重威胁本案业主及物业使用人的人身财产安全。三、瑞安公司不仅未充分履行服务管理职责，还带头违章乱搭建，至今仍未拆除，违反了《广东省物业管理条例》第五十三条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。”、第五十五条第五款：“（严禁）违法搭建建筑物、构筑物；第六款：（严禁）损坏或者擅自占用，改建物业共用部位。”的规定，也违反了《瑞安花园前期物业管理服务协议》第一条第一款第十项“不得占用本物业的共有部位、共用设施设备或改变其原使用功能”及第三条第一款“新区无违反规划私搭乱建；旧区私搭、乱建现象无新增”的约定，损害本案业主及物业使用人的合法权益。四、瑞安公司未依法依约公布相关信息，构成违法违约。瑞安公司十多年来未按《广东省物业管理条例》第四十九条“物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况…”的规定履行法定义务，也没有履行《瑞安花园前期物业管理服务协议》第一条第一款第八项“每半年或一年向乙方公布物业管理费用收支账目”约定的义务。五、瑞安公司十多年来从未将小区共有收益向全体业主进行公示。根据《佛山市物业管理办法》第四十九条“……未成立业委会的，物业服务企业应当将物业管理区域内的共有收益单列账户管理。每季度的开支情况在物业管理区域的显著位置公示，同时报建建设单位和居（村）民委员会备案。”瑞安公司应当向本案业主及全体业主公布小区公共收益情况报表，履行法律义务。瑞安公司未依法履行义务，损害了本案业主及全体业主的合法权益，构成违法违约。六、瑞安公司未按《瑞安花园前期物业管理服务协议》第一条第一款第一项“对房屋共有部分…服务和管理”及第三条第四款第二项“保持公共场所清洁，无随意占用和堆放杂物”的约定履行义务，未对瑞兴阁、瑞景阁的消防公共通道进行有效的安全管理，致瑞兴阁小卖部门前及瑞景阁牛奶店门前出现占道经营、乱堆乱放，影响了本案业主及物业使用人的通行安全、人身财产安全。综上，瑞安公司未尽管理服务义务，损害了全体业主包括本案业主的合法权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条规定以及《瑞安花园前期物业管理服务协议》的规定和合同的相对性原则，本案业主作为合同当事人，在瑞安公司作为合同的另一方先违反合同约定的情况下，完全有权要求减免物业费。一审法院未追究瑞安公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定的管理义务的责任，认为本案业主所主张的权益不符合规定，要求本案业主自行向相关行政管理部门投诉解决，违背公平合理的民法基本原则。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误。针对江小丽的上诉，瑞安公司辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果公正，依法应予维持。二、本案业主上诉请求缺乏事实和法律依据，不应支持。理由如下：第一，本案的性质是物业服务合同纠纷，双方签订的《瑞安花园前期物业管理服务协议》是双方行使权利、履行义务的合法依据。根据权利义务对等原则，物业公司按协议提供了服务，就应当享有收取物业管理费的权利；同样，本案业主享受了物业公司提供的小区公共管理服务，就应当按约定履行支付物业管理费的义务，否则构成违约。第二，关于小区液化气站的问题，并不是物业公司的管理范畴所能解决的问题，物业公司只有协调的义务，没有整改的能力和义务。一审法院对此已经作了审查，相关主管部门已作了答复，相关媒体也作了报导，如果连政府部门都无法协调解决，本案业主将责任推给物业公司就是强人所难。第三，凡涉及公共设施的维修、更换，属于小区的公共利益，物业公司的管理行为没有侵犯本案业主个人的任何利益。根据《前期物业管理服务协议》第三条第九项约定，物业公司负责房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修急修做到及时、合格，尽量减低对用户的影响；第四条约定，物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施在装修、更新、改造的费用。因此，本案业主提出电梯、防火门等设施需要更换，不是物业公司免费处理的合同范畴。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（五）、（六）项规定，涉及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；改造、重建建筑物及其附属设施的决定事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。瑞安公司必须征求业主意见，无权自行处理。物业公司曾就此上门征询意见，投票结果均未符合达到三分之二同意的法定条件。第四，关于对公共通道环境、占道经营的管理问题。瑞安公司严格按合同约定，保障小区公共道路、通道的畅通，维护停车秩序及环境卫生。对于不遵守业主公约的业主，物业公司只能说服、疏导、清理。涉案小区老旧、人数多、范围大、人员复杂，管理有难度，但瑞安公司一直尽心尽力进行管理。根据2019年度上半年业主满意度抽查结果显示，综合满意达93%以上，获得了业主赠送的锦旗及主管部门颁发的荣誉证书，服务质量是值得肯定的。综上，请求二审法院驳回业主的上诉请求。二审期间，上诉人江小丽向本院提交如下证据：1.取缔瑞安花园黑气站维权倡议书一份，2.光盘一张，3.照片3张，拟证明案涉小区违建气站，要求还业主市政天然气，小区环境卫生脏乱差。被上诉人瑞安公司向本院提交获得荣誉及奖励的图片若干张，拟证明瑞安公司在案涉小区的物业管理期间，连续多年获得业主及主管部门表彰和肯定，瑞安公司的物业服务质量是良好的，广大业主是满意的。本院组织各方当事人对上述证据进行了证据交换和质证,各方当事人发表了质证意见。经审查，本院认定如下：江小丽提交的证据1、2、3，瑞安公司对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；瑞安公司提交的获得荣誉及奖励的图片若干张，本院对上述证据的真实性予以确认。经审理，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。江小丽上诉主张因瑞安公司提供的物业服务质量不合格，应减免其物业管理费、公摊电费、违约金合计6909.92元。经审查，双方当事人签订的《瑞安花园前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面切实履行合同义务。江小丽要求减免上述费用的理据不足，理由如下：首先，因物业管理的服务对象为全体业主，对物业管理服务质量的认定应综合物业管理区域内房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理以及环境卫生、日常秩序等情况进行整体考量。瑞安公司已依约向包括江小丽在内的业主提供了上述主要物业管理服务。关于违约金，一审判决认定江小丽无需向瑞安公司支付违约金，江小丽上诉主张要求减免违约金已无必要。综上，江小丽上诉主张减免物业管理费、公摊电费的理据不足，本院不予支持。一审判决认定江小丽应向瑞安公司支付2017年8月至2019年5月的物业管理费3115.42元及2017年8月至2019年2月公摊电费688.7元，处理并无不当，本院予以维持。江小丽上诉主张瑞安公司停止对小区业主的违法违规违约侵害，并立即依法依约予以整改。因江小丽一审诉讼中并未提出反诉，其在二审提出属于新的主张，本院对此不予审查。综上所述，江小丽的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江小丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇一九年十月二十五日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩