广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1840号原告：中国工商银行股份有限公司四会支行。住所地：四会市城中街道拱桥直街一号。统一社会信用代码：914412841955312227。负责人：曾健敏，该支行行长。委托诉讼代理人：黄德中，工商银行四会支行员工。委托诉讼代理人：陈啟彪，中国工商银行股份有限公司肇庆分行员工。被告：封建都，男，汉族，1982年11月27日出生，住河南省内乡县。被告：吴迎春，女，汉族，1984年1月3日出生，住河南省镇平县。被告：四会市鼎城房地产开发有限公司，住所地：四会市龙甫镇冲垌工业区（办公楼）一楼。统一社会信用代码：914412847848790591。法定代表人：邝海辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云飞，广东安驰律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司四会支行（以下简称工行四会支行）与被告封建都、吴迎春、四会市鼎城房地产开发有限公司（以下简称鼎城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄德中、被告鼎城公司的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼，被告封建都、吴迎春经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理。该案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除封建都、吴迎春、鼎城公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告封建都、吴迎春向原告偿还借款本息348062.37元，其中借款本金325291.57元，利息22770.8元（利息截止至2019年1月20日，此后利息[包括罚息、复利，下同]按中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日另计）；3、判令原告对被告封建都、吴迎春提供的作为借款抵押物位于四会市大沙镇誉城大道金凯盛誉城誉海湾5栋二座3101号的房地产（房地产预告登记证明：粤房地预登四字第0100026474号）享有优先受偿权；4、判令被告鼎城公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。事实和理由：2015年4月20日，被告封建都、吴迎春、鼎城公司与我行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[一手贷]字[肇庆分]行[四会]支行[2015]年[0000525]号），被告封建都、吴迎春向我行借款37万元，借款用于购买四会市大沙镇誉城大道金凯盛誉城誉海湾5栋二座3101号的房地产，借款期限20年（自2015年4月20日至2035年4月20日止），合同约定从放款日次月起按月等额本金还款；借款由被告封建都、吴迎春提供所购买的位于购买四会市大沙镇誉城大道金凯盛誉城誉海湾5栋二座3101号房地产设定抵押，房屋建筑面积101.55平方米，并到房地产管理部门办理抵押登记（房地产预告登记证明：粤房地预登四字第0100026474号），借款同时由鼎城公司提供保证担保。我行根据《个人购房借款/担保合同》约定于2015年4月20日发放了贷款37万元，但被告封建都、吴迎春未按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务。截至2019年1月20日，借款当期连续逾期16期，累计逾期18期，共积欠借款本息348062.37元，包括本金325291.57元（其中未到期本金300624.85元，逾期本金24666.72元），利息22770.8元。经我行多次向借款人催收均无结果，被告的行为已构成违约，严重损害我行的合法权益。被告封建都、吴迎春没有在答辩期限内向本院提交书面答辩意见，也没有向本院提交相应证据。被告鼎城公司辩称，1、对于原告诉求2被告尚欠的本金及利息，开发商无法确认具体金额，请法院依法确认；2、根据物权法、担保法规定，本案既有物的担保也有人的担保，应当由抵押物优先受偿，所以开发商应当先处置被告誉海湾3101的房产。原告向本院提交证据如下：1．欠款余额清单，证明欠款余额；2.借款凭证，证明借款事实；3.《《个人购房借款/担保合同》，证明被告借款及担保的事实；4.房地产预告登记证明，证明案涉房产已经办理抵押登记；5.居民身份证，证明被告封建都、吴迎春的身份证明；6.离婚证，证明被告封建都、吴迎春的婚姻状况；7.居民户口本，证明被告封建都、吴迎春的户籍证明；8.中国邮政快递单、中国工商银行个人逾期贷款催收通知书，证明原告向被告债权催收；9.四会市鼎城房地产开发有限公司企业机读档案资料，证明被告鼎城公司的工商登记信息；10.不动产登记资料，证明案涉房屋的不动产登记情况。被告鼎城公司对原告提供证据的质证意见如下：对证据1、7三性由法院依法核实；对证据2-6、8、9无异议。被告鼎城公司未向本院提交相应证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年4月20日，原告（贷款人）与被告封建都、吴迎春（借款人）、鼎城公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告封建都、吴迎春向原告借款37万元用作购买位于四会市大沙镇誉城大道金凯盛誉城誉海湾5栋二座3101房；借款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入鼎城公司的银行账户；借款还款方式为按月等额本金还款法（按月计息），借款人自愿选择每月10日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任；被告封建都、吴迎春自愿向贷款人提供四会市大沙镇誉城大道金凯盛誉城誉海湾5栋二座3101号房屋作为抵押担保；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权采取下列措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等有借款人承担等合同内容。2015年4月20日，原告按照约定发放37万元贷款给被告封建都、吴迎春指定的收款人被告鼎城公司。《借款凭证》约定借款期限自2015年4月20日起至2035年4月20日，借款当期执行利率为年利率5.9%，借款逾期利率为年利率8.85%。2015年5月22日，案涉的位于四会市大沙镇誉城大道金凯盛誉城誉海湾5栋二座3101号房屋办理了预告商品房抵押权预告登记[证号为粤房地预登四字第0100026474号]，预告登记权利人为原告，尚未办理抵押他项权证。2018年9月5日，原告以邮寄方式向被告封建都、吴迎春及鼎城公司发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收》通知书一份，大致内容为：截止2018年7月26日，被告封建都、吴迎春已连续10期未依合同约定还款，共拖欠我行贷款本息29270.29元。2019年6月14日，因被告封建都、吴迎春未能按时足额归还借款本息，原告向本院提起本案诉讼。截止至2019年1月20日，被告封建都、吴迎春借款当前连续逾期16期，累计逾期18期，共拖欠原告借款本息348062.37元，包括本金325291.57元（其中未到期本金300624.85元，逾期本金24666.72元），利息（包括罚息、复利）22770.8元。原告提起诉讼后，被告封建都、吴迎春、鼎城公司均没有履行还款的义务。另查明，被告封建都、吴迎春系夫妻关系，于2010年8月30日办理结婚登记手续。本院认为，被告封建都、吴迎春因购房需要以被告鼎城公司为担保向原告借款37万元，各方当事人签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该借款合同为有效合同，双方由此形成的借贷关系合法有效，受法律保护。根据查明的事实，被告封建都、吴迎春没有按照合同的约定按时足额归还借款本息，截止2019年1月20日，被告封建都、吴迎春仍拖欠原告借款本金325291.57元（含逾期本金24666.72元）、利息（包括罚息、复利）22770.8元，已构成违约，应承担违约责任。根据借款合同的约定，原告要求解除《个人购房借款/担保合同》和要求被告封建都、吴迎春一次性清偿全部借款本金及利息的诉求，理据充分，本院予以支持。被告封建都、吴迎春应向原告清偿全部剩余借款本息合计348062.37元，包括本金325291.57元（其中未到期本金300624.85元，逾期本金24666.72元），利息（包括罚息、复利）22770.8元；上述利息、罚息及复利暂计至2019年1月20日，之后产生的利息、罚息及复利按照中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日止。关于原告主张对被告封建都、吴迎春所有的位于四会市大沙镇誉城大道金凯盛誉城誉海湾5栋二座3101号房屋享有优先受偿权的诉求，被告封建都、吴迎春以其所购商品房为原告设定担保，原告与被告封建都、吴迎春并就上述贷款抵押物办理了预告抵押登记手续，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物的抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，预告登记并不等同于物权登记，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告主张对拍卖、变卖被告封建都、吴迎春所有的位于四会市大沙镇誉城大道金凯盛誉城誉海湾5栋二座3101号的房屋所得的款项享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告鼎城公司承担连带清偿责任的问题，根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告鼎城公司作为借款保证人；其担保方式为阶段性连带责任保证；保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。由于被告鼎城公司不能证明抵押房屋已办妥房地产权证以及正式的抵押登记手续，故应对被告封建都、吴迎春的债务承担连带清偿责任。对于被告鼎城公司辩称案涉债务既有物的担保又有保证，其仅应对物的担保以外的债务承担保证责任。但是由于案涉房屋尚未办理抵押登记，根据担保法有关规定，该抵押关系尚未生效，因此本案物的担保并未生效，被告鼎城公司仍应对案涉债务承担连带保证责任。为此，本院对被告鼎城公司上述答辩意见不予采纳。被告鼎城公司承担保证责任后，有权向被告封建都、吴迎春追偿。被告封建都、吴迎春经本院依法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、第四十七条的规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司四会支行与被告封建都、吴迎春、四会市鼎城房地产开发有限公司于2015年4月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告封建都、吴迎春应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司四会支行清偿借款本息合计348062.37元，其中借款本金325291.57元（含逾期本金24666.72元）、利息（包括罚息、复利）22770.8元，利息（包括罚息、复利）暂计至2019年1月20日，之后产生的利息(包括罚息、复利)按照中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日止；三、被告四会市鼎城房地产开发有限公司对上述第二判项确定的债务承担连带清偿责任，被告四会市鼎城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告封建都、吴迎春追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6520.93元，由被告封建都、吴迎春、四会市鼎城房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  彭静雯人民陪审员  柳 琼人民陪审员  罗云英二〇一九年十月十一日书 记 员  徐梓文