江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初1331号 原告：盐城市悦融商业管理有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道依云小镇2号楼201、202、203、204、205、209室。 法定代表人：张铁军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任满军，江苏大直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，男，盐城市悦融商业管理有限公司员工。 被告：曹恒祥，男，1982年4月6日出生，汉族，居民，住盐城市（强岑拳击馆）。 委托诉讼代理人：胡成红，江苏中盐律师事务所律师。 原告盐城市悦融商业管理有限公司（以下简称悦融公司）与被告曹恒祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告悦融公司委托诉讼代理人任满军、王超，被告曹恒祥及其委托诉讼代理人胡成红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 悦融公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告和被告于2015年6月22日签署的《商业房屋租赁合同》以及2017年9月5日签署的《补充协议》，租金交至2018年8月20日；2、请求判令被告支付交还房屋之前的租金及其房屋占用费、水电费、物业费等合计人民币3万元（暂主张3万元，最终按实计算）；3、请求判令被告承担本案的公证费用和诉讼费用；4、请求依法判决原告有权不予退还合同保证金17233元。事实和理由：原、被告于2015年6月22日签订了一份《商业用房租赁合同》，约定被告承租位于盐城市商铺，建筑面积574.41平方米，合同还约定了租金、物管费、合同解除的条件、违约责任等。合同签订后，原告按约完成全部义务，被告却不履行合同约定，该合同约定，未经原告的书面同意，被告不得擅自改变经营业务（第三条第一项），不得进场装修施工，不得对该房屋作任何结构上改变或附加建筑（第七条第一项），不得违反租赁合同约定的用途，自行或安排他人在该房屋内留宿（第八条第五项）。2017年9月5日双方针对物业费、水电费等事项签署了《补充协议》。2018年9月份，被告向原告口头提出装修要求，并提供了一张《平面布置图》。从该图纸上看，被告直接改变租赁房屋的结构，改变了租赁房产的租赁用途，也安排了床铺等。且被告未经原告同意的情况下擅自进场装修施工。原告随即向被告致函并直接到被告施工现场当面告知不同意被告进行装修的意见，要求被告停止施工，并要求被告承担违约后果。但是被告并未停止装修。目前，原告对被告的装修情况进行了现场公证。2018年9月1日原告致函被告，要求被告停止装修，并通知解除《商业房屋租赁合同》。2018年10月24日再次当场送达《律师函》，并于2018年10月26日寄送《律师函》，要求被告停止装修，并通知解除合同、交还房产。但是被告对此均不予理会。原告不得已才具文起诉，望判如所请。 原告悦融公司提交的主要证据为：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件以及原告的企业信用信息公示报告，证明原告的前身是叫盐城市天和资产管理有限公司，是原告与被告签订的租赁合同，原告具有诉讼主体资格；2、2015年6月22日双方签订的商业房屋租赁合同，证明双方有租赁合同关系，在合同中明确约定被告不得擅自改变经营业务，不得经常装修施工，不得对该房屋做任何结构上的改变或附加建筑，不得违反租赁合同约定的用途，自行或安排他人在该房屋内留宿；3、2017年9月5日双方签署的补充协议，证明双方就案涉房屋的水电费、管理费进行了补充约定；4、2018年10月12日盐都公证处的公证书一份，证明被告未经允许擅自装修的事实，被告改变了房屋的结构，在室内搭建楼板，并安排了有床铺的房间；5、装修平面图，来源于被告，证明被告对房屋要求进行装修并且安排了床位，但原告没有同意，保留了该份材料，证明被告违约；6、2018年9月1日的复函及EMS详情单，证明原告不同意被告的装修要求。 曹恒祥辩称：1、对原告的诉讼请求不予认可，不同意解除合同，及上涨租金;2、对事实和理由部分中，原告所陈述的被告违反合同约定情形的相关内容不予认可，我方未违约，其陈述的情况不存在。 曹恒祥提交的主要证据为：1、盐城中院2017苏09民终2846号民事判决书，证明原告未经被告同意擅自切断被告的水电导致其无法经营，其原因是原告单方面擅自要求提高房屋的租金，被告不同意，后要求直接解除合同，在遭到被告的不同意后，原告第一次提起诉讼要求解除与被告之间的租赁合同，一审法院判决不予支持，后原告不服上诉至中院，二审维持；2、盐都法院2017苏0903民终7378号民事判决以及盐城中院2018苏09民终3428号民事调解书，证明内容是因原告擅自切断水电导致被告的经营设施产生损失，以及经营额降低，故一审法院判决原告赔偿损失4万元，后原告不服上诉至盐城中院，后二审法院在2018年9月底调解结案；3、录音光盘一份及文字记录两份，证明原告的负责人之一王超与被告于2018年10月23日上午的对话内容，说明被告在2018年7、8月份就到原告处交纳租金以及相关费用，当时王超不同意收费用，因为双方官司还没结束，等官司打完再交。且王超也说你们赶紧过来装修等内容。另外2018年10月23日下午被告到原告的财务室交纳费用后，对方不同意收的内容；4、照片十三张，证明被告在承租的房屋内进行了二次装修，该装修仅仅是根据作为拳击场所的用途进行的布局改变，并没有像原告所称的改变主体结构未经同意。 根据原被告依法提交的证据，本院组织双方进行了证据交换质证。被告对原告提供的证据1、2、3、4三性无异议；对证明内容有异议，不存在原告所诉称的违约情形；证据5三性有异议，不存在原告诉称的向其提交平面图的情况；证据6当中复函的真实性有异议，被告并未收到该复函。原告对被告的证据1、2真实性、合法性无异议，关联性有异议，该案件是因为被告拖延缴纳租金才引起的诉讼，而不是要求提高租金；证据3原告不收租金是因为原告已经向被告发出解除合同的通知，为了减少矛盾，我方暂时先不收；证据4真实性无异议，但从照片可以看出主体结构已经全部被被告所改变，本来是6米挑高的楼已经被隔成两层，装修也没有按照合同约定，我方也没有同意。 根据原告的起诉和被告的答辩，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年6月22日，原盐城市天和资产管理有限公司（以下简称天和管理公司）作为出租人与曹恒祥签订一份商业用房租赁合同，约定，曹恒祥承租位于盐城市商铺，建筑面积574.41平方米；租赁期限为10年，即自2015年6月22日至2025年8月20日；承租人在该房屋经营拳击俱乐部；租金支付：承租人承租该房屋，租赁期内合计租金为490000元，其中，2015年6月22日至2015年8月20日为装修期，2015年8月21日至2016年8月20日、2016年8月21日至2017年8月20日、2017年8月21日至2018年8月20日、此后每隔年度租金均为41000元，直到最后两个年度租金分别为71000元和91000元，承租人应于租金到期前三个月缴纳下一年度租金；出租人对依云小镇实行统一物业管理，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.5元、商业管理费每月每平方米1.6元（未约定具体支付时间）；未经出租人同意，被告不得擅自改变经营业务（第三条第一项），不得进场装修施工，不得对该房屋作任何结构上改变或附加建筑（第七条第一项），不得违反租赁合同约定的用途，自行或安排他人在该房屋内留宿（第八条第五项）。第十二条违约责任条款，出租人有权解除合同情形中有承租人未按约定按期足额支付租金、物业费、水电费等任意费用，逾期超过十五天的，其他严重违反合同或违反合同但经催告拒不整改的行为。合同还约定了承租人交纳保证金等其他事项。 合同签订后，天和公司交付房屋，曹恒祥进行装饰装潢后经营强岑拳击俱乐部，并于2015年7月20日交纳截止2016年8月20日的租金41000元、物业费17233元、商业管理费11029元，还于同日交纳合同保证金17233元、物业装修保证金17233元、装修服务费2873元，亦交纳水电费等。2016年7月29日，曹恒祥又交纳了2016年8月21日至2017年8月20日期间的租金41000元，水费459元（截止2016年6月）、公摊水费1312元，合计42771元。2016年8月，双方为履行合同问题发生争议，各自向法院提起诉讼。期间，双方多次发生争执，并报警，最终双方未协商解决。嗣后，原告诉至本院。本次诉讼，庭审中，原告主张解除合同的依据为：2018年9月份，被告向原告口头提出装修要求，并提供了一张《平面布置图》。从该图纸上看，被告直接改变租赁房屋的结构，改变了租赁房产的租赁用途，也安排了床铺等。且被告未经原告同意的情况下擅自进场装修施工。原告随即向被告致函并直接到被告施工现场当面告知不同意被告进行装修的意见，要求被告停止施工，并要求被告承担违约后果。但是被告并未停止装修。目前，原告对被告的装修情况进行了现场公证。经本院现场勘验，被告的装修拳击场馆未改变房屋主体结构，是搭建洗浴休息室，并同意在合同到期后全部拆除。诉讼中，经原告同意，被告向原告结清了2020年8月20日前应缴纳的全部费用。 另查明，天和公司于2016年10月9日经工商变更登记，将天和公司名称变更为悦融公司，法定代表人变更为张铁军。 本院认为，本案原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。双方为履行合同问题发生争议，均应当积极妥善解决问题，保持合同的稳定性。原告主张解除合同，是否符合法定解除条件。本案中被告已交足下一年2020年8月20日前的租金，物业管理费和商业管理费用。双方租期较长，因租赁经营的需要，被告对经营的拳击馆进行必要的装修，未改变主体结构，未构成根本违约。故原告主张解除合同，既不符合合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。当然，被告既然不同意解除合同，应当积极履行合同，服从原告的统一管理。对原、被告的其他诉辩称，本院均不予采信。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下： 驳回原告盐城市悦融商业管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7513.5元，由原告盐城市悦融商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行，帐号：52×××89）。 审 判 长  陈晓娟 人民陪审员  吴士才 人民陪审员  郝苏保 二〇一九年十月十六日 书 记 员  花 培 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。