广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0224民初347号 原告：宋祥知，男，1966年3月22日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：覃显明，融安县法律服务所法律工作者。 被告：孟园芳，女，1978年6月7日出生，汉族，原住广西柳州市柳南区磨滩路三区7栋2单元702室，现住广西融安县。 被告：覃俊杰，男，1969年9月28日出生，壮族，原住广西融安县大将镇才妙村才妙屯6号，现住广西融安县。 被告：张满平，男，1972年8月12日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 原告宋祥知与被告孟园芳、覃俊杰、张满平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告宋祥知及其委托诉讼代理人覃显明到庭参加诉讼，被告张满平到庭参加诉讼，被告孟园芳、覃俊杰经本院依法公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、对原告被查封的白沙路2号之一保利大江郡12栋2单元31-1号房产予以解封；二、恳请法院依法确认原告于2017年6月27日与被告一签订的《房屋买卖合同》有效，房屋产权为原告所有；三、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月27日双方在平等、自愿、协商一致的原则基础下，签订了一份（二手房）《房屋买卖合同》，房屋买卖是通过柳州市世华（中介）公司介绍。合同签订后，双方均已按合同内容履行，于2017年11月29日办理了房产手续，原告已取得了该房屋的《不动产权证》并已居住至今，无任何房产纠纷。熟料，因为被告一、二尚欠被告三的债务，被告三向法院起诉，法院作出判决后被告三向融安县人民法院申请执行。融安县人民法院在执行中将案外人原告的合法财产白沙路2号之一的保利大江郡12栋2单元31-1号（房产）查封，显然不妥，因为2018年12月20日原告已向融安县人民法院执行庭提出执行异议申请，可是法院执行庭没有对查封的房产查清核实事实，作出了（2019）桂0224执异4号执行裁定书，驳回原告的异议请求、实际原告购房是经中介公司介绍，并协助办理了相关手续，且原告已交纳了全部购房款2055000元，取得了柳州市国土资源管理局颁发的0089103号《不动产权证书》。为维护原告的合法财产权益，特请求依法确认原告与被告签订《房屋买卖合同》有效，房屋产权为原告所有，以利于法院的依法执行。 原告对其陈述事实提供的证据有： 1.融安县人民法院（2019）桂0224执异4号民事裁定书，用以证明原告宋祥知对案涉房产提出执行异议，但是被融安县人民法院驳回了异议请求； 2.房屋买卖合同、收款收据、中国建设银行客户回单，用以证明通过柳州市世华房地产中介公司介绍，2017年6月27日，宋祥知与孟园芳就保利大江郡12栋2单元3101号房达成买卖协议，孟园芳已经收到宋祥知支付的所有购房款2055000元； 3.柳州市世华房地产中介公司个人在职证明，用以证明陈科任、高学力、曹全钖是柳州市世华房地产中介公司正式在职员工； 4.银行卡消费记录、收款收据，用以证明宋祥知购买保利大江郡12栋2单元3101号房款汇入柳州市世华房地产中介公司款项，其中房款总额2055000元，中介服务费20000元； 5.物业费清单、税收完税证明、住宅专项维修资金专用收据、中国建设银行汇款单据、中国建设银行个人贷款还款凭证、收款收据、中国建设银行个人贷款还款凭证、税收缴款书、中国建设银行个人贷款对账单，用以证明孟园芳委托世华房地产中介公司偿还保利大江郡12栋2单元3101号房所有费用明细； 6.“房易安”开户/变更回单、“房易安”资金到账回单、柳州市存量房买卖合同，用以证明柳州市房产交易中心规定，全款购买房屋买卖双方协商最低资金监管人民币1000元，而非全部房款； 7.说明书、房屋买卖合同（景秀园）、房屋所有权证（景秀园），用以证明宋祥知为了购买保利大江郡12栋2单元3101号房，于2017年7月24日出售景秀园顺风区6栋4单元601号房产，房款为960000元人民币； 8.不动产权证，用以证明2017年11月29日，白沙路2号之一保利大江郡12栋2单元31-1房产的权利人已经登记为原告，原告取得了不动产权证。 被告孟园芳、覃俊杰依照法律的规定有答辩、举证和对原告提交的证据进行质证的权利，被告孟园芳经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，在法定期限内既未提出答辩和提供证据，也未到庭参加诉讼活动，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。 被告张满平辩称：不同意原告的诉讼请求，当时我已经申请查封了这套房屋，但是被告还买卖这套房屋，是不合法的。 被告对其辩称没有提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证，根据民事诉讼证据规则的相关规定，本院认定如下： 对于原告提供的证据，被告张满平的质证意见如下：对于证据1，真实性没有异议；对于证据2，被告没有房产证，怎么进行交易的，对宋祥知和孟园芳之间的房屋买卖交易表示怀疑；对于证据3，这些人我不认识，我不知道；对于证据4，对于买卖过程不清楚；对于证据5，对这些费用不知道；对于证据6，不清楚；对于证据7，不知道该清楚；对于证据8，我已经申请查封了该房屋，但是为什么宋祥知与孟园芳之间还能进行房屋买卖交易，还能办证，对此表示怀疑。本院经审查认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8符合证据的真实性、合法性、关联性的规定，这些证据相互关联，形成了完整的证据链，能够反映案件真实情况，可以作为认定案件事实的根据；被告提供的证据7的真实性、合法性符合法律规定，但是并没有相关的房款转账记录和房款收据，不能证明该房产交易已经完成，无法证明待证事实，因此本院不予认定。 为了进一步查明案件事实，本院依法向柳州市世华房地产中介有限公司调取了孟园芳委托柳州市世华房地产中介有限公司偿还保利大江郡12栋2单元3101所有费用明细表、柳州市世华房地产中介有限公司收取孟园芳中介服务费收款收据、交建设银行诉讼费柜员机业务回执以及在本院调取的（2016）桂0224民初158号民事调解书、（2017）桂0224执71号之二执行裁定书，经过质证，原告表示对证据的三性均无异议；被告张满平表示对（2016）桂0224民初158号民事调解书、（2017）桂0224执71号之二执行裁定书没有异议；对费用明细、收款收据、业务回执有异议。本院经审查认为，本院调取的证据与原告提供的证据相互关联，形成了完整的证据链，能够反映案件真实情况，可以作为认定案件事实的根据。 综合全案证据，本院认定以下案件事实：2017年6月27日，原告宋祥知、被告孟园芳与经纪公司柳州市世华房地产中介有限公司的经办人曹全钖三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告孟园芳将其所有的位于柳州市保利·大江郡12栋2单元31-1房产出售给原告宋祥知，购房款为2055000元。 2017年6月11日，原告宋祥知刷卡消费10000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司作为诚意金，中介公司经手人曹全钖、出纳莫慧桃出具收款收据收到该款项；2017年6月26日，原告宋祥知刷卡消费50000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司作为首付定金，中介公司经手人周东雅、出纳莫慧桃出具收款收据收到该款项；2017年6月27日，原告宋祥知刷卡消费20000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司作为中介服务费，中介公司经手人高学力、出纳莫慧桃出具收款收据收到该款项；2017年6月27日，原告宋祥知通过银行转账940000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司总经理陈科任账户作为房款，中介公司经手人高学力、出纳莫慧桃出具收据收到该款项；2017年10月12日，原告宋祥知刷卡消费50000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司作为房款，中介公司经手人高学力出具收据收到该款项；2017年10月18日，原告宋祥知通过银行转账750000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司高级营业经理作为房款；2017年11月3日，原告宋祥知分三次刷卡消费100000元、100000元、55000元，共计255000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司作为房款，中介公司经手人曹全钖、出纳莫慧桃出具收款收据收到该款项。原告宋祥知汇入柳州市世华房地产中介有限公司的购房款总额为2055000元，中介服务费为20000元。 柳州市世华房地产中介有限公司在收到原告宋祥知汇入的购房款后，先后将购房款用于支付被告孟园芳应付的税费、贷款等费用，支付给被告孟园芳以及收取中介服务费，以上款项共计2055000.61元。详细明细如下：2017年6月27日，被告孟园芳收到购房定金60000元；2017年6月29日，交纳物业费及滞纳金2666.3元；2017年6月29日，交纳契税81868.8元；2017年6月29日，交纳住宅专项维修资金12504.1元；2017年7月10日，支付建设银行案件受理费8985元；2017年7月10日，支付律师代理费51015元；2017年7月10日，偿还建设银行贷款及违约金143635.66元；2017年7月19日，支付办理房产证加急费用2000元；2017年7月19日，因被告孟园芳需偿还私人欠款，支付了30000元给被告孟园芳；2017年9月8日，偿还建设银行贷款8541.8元；2017年9月19日，支付购房款10000元给被告孟园芳；2017年10月9日，偿还建设银行贷款8541.80元；2017年10月18日，偿还建设银行全部贷款1302298.59元；2017年10月22日，偿还保利大江郡项目代垫逾期银行本息17040.15元；2017年11月15日，交纳教育费附加、地方教育附加、个人所得税、城市维护建设税、增值税共计125440元；2017年11月15日，交纳契税41428.57元；2017年11月15日，交纳柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管1000元；2017年11月15日，被告孟园芳收到购房剩余尾款86400元；2017年11月30日，柳州市世华房地产中介有限公司收取被告孟园芳支付的中介服务费61634.84元。 2017年11月29日，柳州市国土资源局登记并颁发桂（2017）柳州市不动产权第0089103号不动产权证给原告宋祥知，对坐落于柳州市保利·大江郡12栋2单元31-1的国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权进行了确认。 另查明，张满平与孟园芳、覃俊杰装饰装修合同纠纷一案，本院经审理于2016年6月20日作出（2016）桂0224民初158号民事调解书，确认双方当事人达成的调解协议：“一、被告孟园芳、覃俊杰确认尚欠原告张满平装修款项163500元，被告自愿从2016年10月起，每月月底之前偿还原告不少于5000元，最迟至2017年12月底前还清，被告孟园芳以其位于柳州市保利·大江郡四栋二单元31楼1号房作为上述还款的保证，若出卖上述房屋，则应还清所有欠款；二、本案减半收取案件受理费1785元、公告费260元，被告自愿负担，在付清上述款项时一并交纳。”民事调解书生效后，孟园芳、覃俊杰未按调解协议履行，张满平向本院申请强制执行。2017年12月21日，本院以孟园芳与宋祥知以明显低于市场价格交易房产，有恶意串通转移孟园芳财产的可能为由，作出了（2017）桂0224执71号之二执行裁定书，该裁定书裁定：“查封宋祥知所有的位于柳州市保利·大江郡12栋2单元31-1的房产，查封期限为三年。”2017年12月22日，本院到柳州市国土资源局办理了查封手续。2019年1月8日，宋祥知对本院查封其所有的位于柳州市保利·大江郡12栋2单元31-1的房产提出书面异议，本院经过审理于2019年1月30日作出（2019）桂0224执异4号执行裁定书，该裁定书裁定：“驳回案外人宋祥知的异议请求。”宋祥知对（2019）桂0224执异4号执行裁定书不服，于2019年3月12日向本院提起执行异议之诉。 综合归纳本案原、被告双方的诉辩理由，本案的争议焦点是：原告对位于柳州市保利·大江郡12栋2单元31-1号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 本院认为，一、原告宋祥知、被告孟园芳与经纪公司柳州市世华房地产中介有限公司的经办人曹全钖三方于2017年6月27日签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告孟园芳以2055000元的价格将其所有的位于柳州市保利·大江郡12栋2单元31-1房产出售给原告宋祥知。该合同系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；二、合同签订后，原告宋祥知履行了支付2055000元购房款的义务，柳州市世华房地产中介有限公司在收到原告宋祥知汇入的购房款后，先后将购房款用于支付被告孟园芳应付的税费、贷款等费用，支付给被告孟园芳以及收取中介服务费；三、2017年11月29日，柳州市国土资源局登记并颁发桂（2017）柳州市不动产权第0089103号不动产权证给原告宋祥知，对坐落于柳州市保利·大江郡12栋2单元31-1号的国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权进行了确认，原告宋祥知已经取得了柳州市保利·大江郡12栋2单元31-1房产的所有权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五第一款第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，原告宋祥知以2055000元的价格购买了案涉房产，并得到了案涉房产的不动产权证，原告宋祥知取得了案涉房产的所有权，该所有权足以排除强制执行，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。至于被告张满平辩称已经申请查封了这套房屋，但是被告孟园芳还买卖这套房屋，是不合法的意见，本院认为，原告与被告孟园芳签订的《房屋买卖合同》的时间是在2017年6月27日，案涉房产的不动产权证的登记、颁发的时间是在2017年11月29日，而本院作出（2017）桂0224执71号之二执行裁定书的时间是在2017年12月21日，查封案涉房产的时间是2017年12月22日，房屋买卖、产权登记在前，房产查封在后，不存在被告张满平辩称的房屋已经查封还买卖的行为，对于被告张满平的辩称，本院不予采信。 被告孟园芳、覃俊杰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定的规定，判决如下： 一、确认原告宋祥知与被告孟园芳于2017年6月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效，柳州市保利·大江郡12栋2单元31-1房产的所有权属于原告宋祥知所有； 二、解除对柳州市保利·大江郡12栋2单元31-1房产[不动产权证号：（2017）柳州市不动产权第0089103号]的查封，不得执行上述房产。 案件受理费100元，由被告张满平负担；公告费600元，由被告张满平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  吴华文 审 判 员  余功文 人民陪审员  廖 昱 二〇一九年十月二十八日 法官 助理  周 龙 书 记 员  石 爽