贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初47号原告（反诉被告）：王锐，男，1994年12月14日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王孝国，男，1969年9月26日出生，苗族，住贵州省凯里市。系王锐之父。委托诉讼代理人（特别授权）：赵明科，贵州贵黔律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州凯地置业有限公司。住所地贵州省凯里市金山大道88号凯里恒大城综合楼。法定代表人：张丹，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。系该公司法务部法务员。原告王锐诉被告贵州凯地置业有限公司（以下简称凯地置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年7月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2018年5月10日作出（2017）黔2601民初2740号民事判决书。原告王锐和被告凯地置业公司不服判决，提出上诉。2018年11月7日，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院作出（2018）黔26民终1890号《民事裁定书》，以一审判决认定案件基本事实不清、错误，可能影响案件公正判决为由，裁定发回本院重新审理。本院于2019年1月2日重新立案。法庭辩论终结前，被告凯地置业公司提出反诉。本院依法组成合议庭，于2019年3月27日、10月3日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王锐的委托诉讼代理人王孝国、赵明科，被告（反诉原告）凯地置业公司的委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告王锐向本院提出诉讼请求：1、判决被告因履行合同义务不符合约定而给原告造成的损失6543551.17元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一、被告履行合同义务不符合约定，给原告造成损失。2013年6月30日被告与原告在凯里签订了2013002189号《商品房买卖合同》，约定被告将其凯里市开怀片区凯雷路南侧，凯里一中新校区东侧的凯里恒大城第3幢（又称“3号楼盘”）第一层1-3号框剪结构的商品用房出卖给原告。该房建筑面积180.57㎡，套内建筑面积175.09㎡，按套内建筑面积计算购房价款，单价12565.78元/㎡，总价款2200142元。买受人于2015年6月30日前付清购房款；该商品房土地使用权年限自2011年1月28日起至2054年1月27日止。合同还约定：1、原告买受的该房屋套内175.09㎡的地面及空间完整，无任何障碍物，是面临大街的商铺（被告方和客户通称之为“外铺”）；2、设计变更影响到买受人所购商品房使用功能的出卖人应在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人选择是否退房，买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失；双方协商按法律规定进行赔偿；协商、调解不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。原告于2014年6月28日前付清全部购房款2200142元，全面履行了合同义务。从2013年6月30日双方签订合同之日起至2016年3月31日被告向原告交房之日止，原告未收到被告的任何书面通知。2016年3月31日被告向原告交房时，原告才发现所购房屋的房内地面和空间被侵权——被告在原告买受的商铺内增设了两堵固定墙，临街部分只剩宽8.53m、深8.20m,面积为69.95㎡的铺面可作商铺使用；其余105.14㎡铺面的地面及其空间由于增设了固定障碍物，只能作库房使用，原告所购的临街“商业用房”丧失了商铺的整体使用功能。被告在履行合同义务时变更原告所购房屋的房内设计，并且不通知原告，故意违反2013002198号《商品房买卖合同》第十七条的约定，给原告造成了重大的损失。原告之父王孝国与被告方曾多次协商如何处理被告的上述违约行为给原告造成的损失，但被告方明确表示不能拆除在原告的商铺中增设的固定障碍物，也没有就赔偿损失问题达成协议。由于被告已经不能继续履行将套内建筑面积为175.09㎡的地面及空间完整的、无任何障碍物的凯里恒大城3号楼盘第一层1-3号商业用房交付给原告，原告所购的临街商业用房丧失了商铺的整体使用功能，给原告造成了重大损失。1、损失赔偿额计算的法律依据根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告贵州凯地置业有限公司应当对原告王锐所受损失包括合同履行后可以获得的利益承担赔偿责任。2、损失赔偿的计算数据①本合同第三条、第七条的约定——本商铺面建筑面积180.57㎡,套内建筑面积175.09㎡；按套内建筑面积计算购房款，单价12565.78元/㎡，总价款2200142.00元；本商铺的土地使用年限自2011年01月28日起至2054年01月27日止。②原告交付购房款的收据——原告于2014年6月28日付清了全部购房款2200142.00元。③原告单方测量的数据（最后以法院测量的为准）——在套内建筑面积为175.09㎡的铺面中，105.14㎡铺面被侵权，只能作库房使用。④原告与客户张亮、客户某甲分别签订的销售“恒大影城楼盘”1—2号商铺（“外铺”）、1—18号商铺（“内铺”）中的约定——“外铺”单价为19701.05元/㎡，“内铺”单价为3545.92元/㎡，由此计算出其单价为1：0.18（由于原告的商铺所在的“3号楼盘”只有“外铺”而没有“内铺”，因而只好适用可比性强的与“3号楼盘”相邻的“恒大影城楼盘”的数据；尽管“库房”的使用价值本来就远远不及“内铺”，但因原告尚未找到被告销售“库房”的价格，只好委屈以“内铺”的价格代替“库房”的价格计算，这已是对被告最大的让步）。⑤原告与被告的下属金碧物业有限公司凯里分公司签订的KLHDC0019号《委托代管服务合同》中的约定——本商铺2018年的月租金为22001元，由此计算出每平方月租租金为125.66元；约定租期为自2014年1月1日起至2018年12月31日止，结合原告的商铺的土地使用年限至2054年01月27日止的约定来计算，从2019年1月1日起，本商铺至少还能继续租赁35年（本《委托代管服务合同》约定2014年的月租金为14668元，5年之内逐年涨价，至2018年的月租金已为22001元。原告把今后35年的月租金一律定位22001元，35年之内均不涨价，这又是对被告最大的让步）。⑥资金占用的年利率以24％计算——参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（法释［2015］18号）》第二十六条中明确的“年利率”。3.损失赔偿的计算结果①现期财产损失1993375.43元，其中：a)只能作库房使用的105.14㎡的铺面已作为“外铺”价款付出给被告，原告已损失：12565.78元/㎡×(1-0.18)×105.14㎡≈1083356.21元b)被告占用原告上述1083356.21元资金暂计3.5年（从2014年6月28日交清购房款时起至2017年12月28日止），原告利息损失：1083356.21元×24％年×3.5年≈910019.22元②合同履行后可以获得的利益损失（由于被侵权的105.14㎡的铺面只能作“库房”使用，仅以本商铺出租35年的租金损失计算）:125.66元/㎡.月×(1-0.18)×105.14㎡×12个月×35年≈4550175.74元损失赔偿额合计：1993375.43元+4，550，175.74元=6543551.17元。关于“现期财产损失1993375.43元”的计算。由于原告购买的商铺所在的“3号楼盘”只有“外铺”而没有“内铺”，因而只能以可比性强的与“3号楼盘”相邻的“恒大影城楼盘”的“外铺”、“内铺”的单价比值为依据，计算出被告已多收原告1083356.21元购房款；②由于被告已多收了原告1083356.21元购房款，当然就应赔付3.5年的资金占用利息910019.22元。以上共计1993375.43元现期财产损失的计算方式合情合理，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的精神。关于“合同履行后可以获得的利益4550175.74元”计算。被告凯地置业公司作为专门从事房地产开发和房屋销售的公司法人，应对买受人购买其“商业用房”的意图和将其用于商业经营35年可以获得利益的趋势以及其违约将175.09㎡商铺中的105.14㎡铺面变成只能作为“库房”使用后可能给买受人造成何种损失具有充分的预见能力。原告现在不是以今后35年用该商铺做何种生意来高估其盈利损失，而仅仅是以可以获得利益的底线即最起码盈利数额——商铺出租的租金来计算损失。综上所述，被告凯地置业公司与原告王锐于2013年6月30日签订的2013002198《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。被告履行合同义务不符合约定，给原告造成重大损失，恳请人民法院支持。2019年9月12日，原告王锐向本院申请变更诉讼请求，请求判令：1、被告立即退还多收原告购房款668263元[2200142元-1562100元+商铺内新增墙柱占用面积多收的款（2.405㎡×原套面购房款12565.78元/㎡=30221元）]；2、被告支付原告占用资金668263元的利息，自2014年6月28日交清购房款起，按民间借贷月利率2%计算，直到归还完占用的款项为止（截止2019年9月28日止，为5年3个月，利息为842011.38元）；3、被告支付原告可获利益损失2679820元[按被告下属金碧物业有限公司租用该争议商铺每平方米月租金125.66元计算，现商铺价与原价的比例为0.71比1，损失计算为：125.66元/㎡.月×（1-0.71）×175.09㎡×12个月×35年]；4、一切诉讼费用与鉴定费用由被告承担。被告凯地置业公司辩称：一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，被告已按合同约定将涉案房屋交付原告使用，原告认可并已实际收房。2016年3月31日被告已将房屋交付原告，原告已收房并办理了相关手续。原告到现场收房时，已实地查验房屋且未提出任何异议并办理了领取钥匙等手续。另，合同附件十二第四条第2款明确约定，该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人。原告收房一年半后提出被告履行合同义务不符合约定，并主张巨额赔偿，无事实和法律依据。二、原告已获得5年的租金收益，已弥补了原告的损失，且原告未举证因房屋不符合约定导致的损失。原告收房后，与被告下属公司签订《委托代管服务合同》，由被告返租原告的该套房屋，并按季度支付原告资金，至今原告已累计收到被告支付的租金收益1100072元。说明原告已以该套房屋的实际物权人享有了占用、使用、收益、处分等物权，充分印证了原告已经认可该套房屋现状的事实。原告仅在诉状中计算，但并无证据支持。三、原告房屋内的柱子，仅是对使用上造成影响，可通过装修布局加以弥补，不至于丧失功能，被告仅需按增设的柱子所占面积计算的房款退还给原告。四、原告主张的损失金额畸高，对被告明显不公平。退一步讲，即使涉及违约责任，原告也应对给其造成的损失承担举证责任，损失应通过司法评估的形式确定。事实上，原告已经收取租金，随着楼盘周边设施的完善，该房屋尚有较大投资价值，不存在“损失”的说法。另外，原告购买的房屋总价为220万元，原告主张654万元的赔偿金额为总房款的3倍，远远超出法律相关规定，严重显失公平。请求驳回原告全部诉讼请求。针对原告王锐变更的诉讼请求，被告凯地置业公司补充辩称：若法院认定被告应按评估的房屋市场价值退还原告部分房款，则应按比例扣除被告物业公司已支付原告的返租金。评估市场价值为1562100元，与原告购买的价值差异638042元，比例为71.99%，则应付租金为791941.83元，被告多支付的308130.17元，原告应退还被告或从被告应返还原告的款项中扣除。原告主张资金占用费及可获得利益损失无事实及法律依据，有违公平原则和诚实信用原则，在合同履行成本过高的情况下，应解除双方商品房买卖合同。原告购买涉案房屋的实际支出为已支付房款220.01万元-已取收返租金110.01万元=110万元。如经法院认定被告应退还房款63.8万元，则原告的实际支出为46.2万元，折算涉案房屋单价为2558.56元/平米，远远低于市场价值甚至建设成本。如法院认定被告还需承担资金占用费，则涉案房屋的单价会降至一千以内（未考虑涉及“可获得利益”的情况）。对此，被告处于严重亏损状态，极可能存在原告最终不支付任何款项但实际取得涉案房屋所有权利的情形，对于被告的权益产生严重损害。如因被告的合同履行存在瑕疵，法院认定被告应承担赔偿责任，则明显有违公平的民事原则，况且被告持续支付租金的行为已经给原告的损失进行了补救，原告收房并未提出异议亦存在一定过错，故法院应综合合同履行情况、过错等因素，结合公平原则进行权衡，鉴于本案合同履行成本过高，应以解除合同为宜，以维护双方的合法权益。综上，原告所提证据均不能支撑其主张，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。反诉原告凯地置业公司向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告双方于2013年6月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013002198）及补充协议；2、判决反诉被告协助反诉原告办理位于凯里市开怀片区房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（合同编号：2013002198）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告双方于2013年6月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定反诉被告向反诉原告购买恒大城第3幢1层1-3号房屋，该房屋建筑面积180.57平方米，套内建筑面积175.09平方米，套内建筑面积单价12656.78元，购房总价2200142元，付款方式为分期付款，约定收房时间为2015年12月31日。合同签订后，反诉被告于2016年3月31日办理完毕收房手续，收房手续办理过程中反诉被告并未就房屋交付问题提出异议。2017年，反诉被告以反诉原告交付的房屋不符合合同约定为由提起诉讼。根据反诉原告下属物业公司与反诉被告签订的《委托代管服务合同》（合同编号：ＫＬＨＤＣ0019），约定涉案房屋由反诉原告下属物业公司进行返租，返租期间为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，由反诉原告下属物业公司向反诉被告支付租金。至今已累计支付反诉被告返租金1100076元。反诉被告诉请涉案房屋内部存在墙柱的事实，反诉被告在2016年3月31日办理验收房手续时并未提出异议，而且在本案起诉前长达3年的时间内未向反诉原告主张过权利。现本案反诉被告主张654.36万元的赔偿，在不考虑事实及法律依据情况下，已超出总房款近3倍。退一步讲，即使法院认定反诉原告存在违约，反诉被告在已收取的返租金相当于总房款1／2的情况下，还取得该套房屋的所有权，同时，反诉原告还承担了高额的赔偿责任，这对反诉原告是明显不公平的。根据《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断，本案反诉原告如继续履行合同，则可能出现严重亏损状态。因此，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，为衡平双方当事人利益，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行，故反诉原告有权解除合同，反诉被告应配合反诉原告办理合同解除手续。现双方的合同并未履行完毕，案涉房屋现处于空置状态，也未办理房屋产权手续，不存在合同解除的障碍。在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利应予以支持。综上，反诉原告为维护自身的合法权益，特提起反诉，望判如所请。反诉被告王锐辩称：一、反诉原告诉称反诉被告于2016年3月31日办理完毕收房手续过程中并未就房屋交付问题提出异议，违背事实。本案原审一审时，法院已经查明反诉被告从商铺交付时起就提出了异议。二、反诉原告认为反诉被告已经收到反诉原告下属公司支付的租金110多万元，再让反诉原告承担高额的赔偿责任明显不公平，这是两回事，不能混为一谈。反诉被告收到反诉原告下属物业公司的租金，是反诉被告与物业公司履行双方所签订的《委托代管服务合同》权利义务的体现，与反诉被告购买反诉原告的商铺无关，是反诉被告应得的收益。三、反诉原告认为继续履行合同，履行费用过高，应按《合同法》第一百一十条第（二）项的规定，允许违约方（反诉原告）解除合同，这是反诉原告为逃避违约赔偿责任的一种对抗表现，也是对法律错误理解的一种表现。1、反诉被告起诉要求反诉原告赔偿的损失，是按照双方签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定和《合同法》第一百一十三条规定，要求反诉原告依法赔偿损失的，反诉被告要求反诉原告赔偿的损失，是反诉原告与反诉被告签订合同时应当预见的，如果哪一方有意违约，就预见到应当赔偿损失的范围及相应赔偿金额。2、《合同法》第一百一十条第（二）项规定的“履行费用过高”主要是指违约方继续履行合同，会导致赔偿超过签订合同时所预见的损失，且违约方的违约行为存在一定的客观性。本案中，反诉原告的违约，完全是其主观改变商铺结构而导致的，且改变商铺结构时未按合同约定通知反诉被告，违约的主观恶性深，不把购房者当平等主体看待，不公平诚信交易，恶意违约，且反诉被告在反诉原告这种恶意违约的情况下，依合同和法律规定要求其合理赔偿，法院应依法予以支持。3、反诉原告以履行费用过高，要求解除合同是一种恶意违约后不想赔偿守约方损失的一种对抗行为。从反诉原告的反诉请求来看，明显体现了这种不负责任的对抗行为。反诉原告只要求解除合同，那么，解除合同后如何退反诉被告的购房款，资金占用利息如何计算，造成反诉被告的损失如何赔偿，只字不提。这实际上，反诉原告的解除合同是没有任何诚信的，只是一种不予赔偿的对抗行为而已。请求法院不予支持这种恶意的对抗请求。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2013年6月30日，被告与原告在凯里签订合同编号为2013002189号的《商品房买卖合同》，约定：被告将其凯里市开怀片区凯雷路南侧、凯里一中新校区东侧的凯里恒大城第3幢第1层1-3号框剪结构的商业用房出卖给原告。该房层高4.45米，建筑面积180.57㎡，套内建筑面积175.09㎡，按套内建筑面积计算购房价款，单价12565.78元/㎡，总价款2200142元。买受人于2015年6月30日前付清购房款；该商品房土地使用权年限自2011年1月28日起至2054年1月27日止。合同还约定：设计变更影响到买受人所购商品房使用功能的出卖人应在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人选择是否退房，买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失；双方协商按法律规定进行赔偿；协商、调解不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同第29页的《房屋平面图》和30页的《该房屋在整个楼栋中的位置图》中标明原告买受的该房屋套内面积为175.09㎡，地面及空间完整，无任何障碍物，是面临大街的商铺，即通称的为“外铺”。合同签订后，原告与金碧物业有限公司凯里分公司签订了《委托代管服务合同》，约定原告将其购买的凯里市凯里恒大城楼盘3号楼103号铺交由该公司代管，代管时间从2014年1月1日起至2018年12月31日止，公司按约定支付租金。原告于2014年6月28日付清了最后一笔购房款1100071元。按原、被告双方的约定，因原告提前付清购房款，被告给予了原告优惠66691元，即少收原告购房款66691元。2016年3月31日原告收房时，发现其购买的商铺已被固定障碍物分成两部分，即临街部分仅剩长为8.53米、宽为8.20米，面积为69.95平方米的铺面可作商铺使用，其余的105.14平方米已被该栋房屋的承重墙和承重柱隔离，无法作商铺使用，只能作为内铺即库房使用。原告多次找被告协商赔偿事宜，因双方分歧大，协商未果，原告遂向本院提起诉讼。本案重新审理过程中，原告、被告均提出委托鉴定、评估申请。经本院委托，贵州君安房地产土地资产评估有限公司于2019年8月29日作出《评估报告书》，评估结果为：涉案商铺在价值时点二0一三年六月三十日满足各项假设和限制条件下的市场价值为人民币156.21万元，评估单价为8651.00元。原告支付评估费用12800元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应承担赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》就涉案商业用房的位置、面积、价位及房屋的状况均进行了约定，但被告交付的房屋与双方的约定不相符，经本院委托评估，涉案商铺在价值时点二0一三年六月三十日满足各项假设和限制条件下的市场价值为人民币156.21万元，原告要求被告返还多付购房款的诉讼请求，本院予以支持。但其对多付的购房款计算不当，本院予以调整，原告多付的购房款应为合同价2200142元减去评估价156.21万元，即为638042元。原告要求被告支付多付购房款利息的诉讼请求，本院予以支持。但其主张的计算基数和利率不当，本院予以调整，以638042元为基数按照年利率6%计算利息。原告要求被告支付可获利益损失的诉讼请求，因涉案商铺已按实际情况减少了价款，并且在代管期满后，是否能够出租以及租金多少受多种因素影响，具有不确定性，该项诉讼请求本院不予支持。反诉原告要求解除合同及协助办理相关手续的诉讼请求，因违约方不享有合同解除权，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州凯地置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王锐购房款638042元及资金占用利息（利息以638042元为基数按照年利率6%自2014年6月28日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）王锐的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州凯地置业有限公司的诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费原审已减半收取计28803元，评估费12800元，共计41603元，由本诉原告王锐负担11603元，本诉被告贵州凯地置业有限公司负担30000元；反诉案件受理费已减半收取计30元，由反诉原告贵州凯地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 蓉人民陪审员  杨正华人民陪审员  潘怒江二〇一九年十月三十日法官助理刘萍萍书记员杨虹