广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初10532号原告（反诉被告）：中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂，住所地广东省中山市三乡镇白石村春华路1号6栋之A，统一社会信用代码91442000282133011Y。法定代表人：石书辰，职务经理。委托诉讼代理人：邓杰生，广东上方律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市春华塑胶五金玩具厂，住所地广东省中山市三乡镇白石工业区，统一社会信用代码914420002328800949。法定代表人：洪能国，职务厂长。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。原告中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂（以下简称鑫达玩具厂）诉被告中山市春华塑胶五金玩具厂（以下简称春华玩具厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，被告春华玩具厂于2019年5月16日向本院提起反诉，本院依法适用普通诉讼程序组成合议庭，分别于2019年5月16日、2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告鑫达玩具厂的委托诉讼代理人邓杰生，被告春华玩具厂的委托诉讼代理人苏秋云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫达玩具厂向本院提出以下诉讼请求：1.被告继续履行合同并于判决生效后排除妨害恢复租赁厂房供电；2.被告支付原告因停电无法生产期间损失38868元。事实理由：原告与被告于2014年6月26日就原告租赁被告厂房事宜签订房屋租赁合同，并于2016年签订续租合同，合同约定租赁期限为2017年6月26日至2020年6月25日止，租金为每月10500元，被告需提供80千瓦的动力电源给原告正常使用。2019年3月8日，被告无故要求原告退厂，并于2019年3月12日要求解约，又于2019年3月25日提出解除合同。2019年4月1日，被告停止向原告厂房供电。根据双方签订的合同约定，双方租赁期限应于2020年6月25日届满，被告在合同期限内无故要求终止合同，违反了合同约定，同时被告单方停止供电的行为导致原告经营生产中断，给原告造成了生产经营损失。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告鑫达玩具厂就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.租赁合同；2.土地使用权证；3.续租合同；4.关于要求鑫达退厂房通知（2019年3月8日）、致鑫达厂通知（2019年3月12日）、致鑫达厂通知（2019年3月25日）、致鑫达玩具厂（2019年4月8日）。被告春华玩具厂答辩称，确认双方存在租赁合同关系。鑫达玩具厂在租赁过程中多次拖欠租金，其中有一次拖欠租金时间长达六个月之久，双方还为此到白石村委会进行调解，调解以后，鑫达玩具厂仍然不按时交租，截止第二次庭审之日止，尚拖欠2019年4月至6月的租金及水电费、保安管理费、卫生清洁垃圾费。鑫达玩具厂逾期支付租金存在违约行为，春华玩具厂已按照合同约定履行了相应义务，故鑫达玩具厂要求赔偿其经营损失没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。另外，关于鑫达玩具厂拖欠租金及其他费用的事实，春华玩具厂也就此提出了反诉。被告春华玩具厂就其抗辩及陈述向本院提交了以下证据：1.租金及费用明细（2019年4月至6月）；2.人民调解协议、村委会的证明。反诉原告春华玩具厂向本院提出以下反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》及《续租合同》；2.反诉被告立即腾空承租厂房并交还给反诉原告；3.反诉被告向反诉原告支付租金31500元；4.反诉被告向反诉原告支付电费8036元、水费495元、保安管理费1800元、卫生清洁垃圾费600元。事实理由：反诉原告与反诉被告于2014年6月26日签订《房租租赁合同》并于2017年6月25日签订《续租合同》，约定由反诉被告承租反诉原告的厂房，每月租金为10500元，每月15日前支付租金及有关费用。反诉被告从2015年8月开始逾期支付租金，截止至2019年5月16日反诉被告已拖欠两个月租金及有关费用。根据双方签订的《房屋租赁合同》及《续租合同》约定，反诉被告拖欠租金达两个月，反诉原告有权要求解除合同。为维护自身合法权益，反诉人向提出前述反诉请求。反诉原告春华玩具厂就其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据与其在本诉中向本院提交的证据一致。反诉被告鑫达玩具厂答辩称，一、春华玩具厂要求解除合同无事实和法律依据。鑫达玩具厂未拖欠租金及其他费用，不存在违约的行为。相反，春华玩具厂擅自停电导致鑫达玩具厂无法正常的经营生产，已违反了租赁合同的约定，春华玩具厂的行为已构成违约；二、从春华玩具厂提交的证据中可以看出，其计算2019年5月份的电费为72元，而其他月份均达上千元，可见4个月的用电情况存在异常。因此，鑫达玩具厂在春华玩具厂无法提供符合合同要求的租赁物的情况下，有权拒缴相关的租金；三、在第一次庭审即2019年5月19日后，鑫达玩具厂多次向春华玩具厂缴纳2019年5、6月的租金，但春华玩具厂工作人员称双方正在进行诉讼中，待法院判决后再收取相关的租金，所以并非鑫达玩具厂不缴纳租金，而是春华玩具厂拒不收取租金，并以此谎称鑫达玩具厂拖欠租金。反诉被告春华玩具厂就其抗辩及陈述向本院提提交的证据与其在本诉中向本院提交的证据一致。本院认定事实：2014年5月28日，春华玩具厂（作为甲方）与鑫达玩具厂（作为乙方）签订一份《租赁合同》，约定：乙方承租甲方名下位于中山市××乡镇××村厂房的第6栋车间，租赁期限为3年，从2014年6月28日起至2017年6月27日止。上述租赁合同还约定了其他内容。上述租赁合同甲方落款处有春华玩具厂代表人黄清春的签名，乙方落款处有鑫达玩具厂代表人姜九妹的签名。2017年6月25日，春华玩具厂（作为甲方）与鑫达玩具厂（作为乙方）签订一份《续租合同》，约定：1.乙方续租甲方名下位于中山市××乡镇××村厂房的第6栋车间；2.乙方续租甲方厂房第6栋面积810平方米，自2017年6月26日起至2020年6月25日止，租赁期限为3年，每月每平方租金13元，每月租金金额为10500元；3.甲方应供足80千瓦的动力电源给乙方正常使用，电费依电表数实际用量计算，水费按水表实际用量计算。电费按供电公司规定在每月19日前交清。超期交付违约金另计，或甲方有权给予停电使用；4.乙方每月应负责保安管理费600元，卫生清洁垃圾费200元；5.乙方每月应付的租金、电费、水费、管理、卫生费等金额应保证在每月15号前交给甲方，若乙方拖延租金等，视为违约，拖欠两个月租金等，甲方有权给予停电或解除合同，收回物业。上述续租合同还约定了其他内容。上述续租合同甲方落款处加盖了春华玩具厂的公章及有春华玩具厂代表人黄清春的签名，乙方落款处加盖了鑫达玩具厂的公章及有鑫达玩具厂代表人姜九妹的签名。2019年1月2日，春华玩具厂代表人黄清春（作为申请人）与鑫达玩具厂代表人姜九妹（作为被申请人）在三乡镇白石村人民调解委员会达成人民调解协议书，内容为：1.黄清春分租厂房给姜九妹，姜九妹拖欠租金7个月（2018年7月至2019年1月），初步合计八万多元，具体按双方核定为准；2.经调解，双方当事人自愿达成如下协议：姜九妹于2019年1月5日前将所拖欠租金以转账形式汇给吴丽治。本协议只针对租金问题，不涉及其他额外问题。如姜九妹没有在期限内转账租金，则按续约合同处理后续事宜。上述人民调解协议书当事人落款处有春华玩具厂代表人黄清春及鑫达玩具厂代表人姜九妹的签名，并加盖了中山市××乡镇××村人民调解委员会的公章。在庭审期间，春华玩具厂确认鑫达玩具厂已履行了上述调解协议书确定的义务。2019年3月8日，春华玩具厂向鑫达玩具厂出具一份关于要求鑫达退厂房通知，内容为：现由于我方厂房漏雨严重要重建维修，要求终止该厂房的租赁，乙方租用甲方厂房期于2017年6月25日至2020年6月25日止，现该厂房由甲方收回处理，按合同规定甲方将赔偿乙方两个月的厂房租金；2.乙方须在2019年3月31日厂房移交前，将厂房内乙方物品及时清理并搬出租赁区域。乙方在清理移交该厂房时，须保证厂房结构完整、厂区内除乙方的设备，固定设备拆除时需保证原线路完整；3.乙方在移交厂房前，应将水费、电费、租金等相关费用结清。上述通知落款处加盖了春华玩具厂的公章。2019年3月12日，春华玩具厂向鑫达玩具厂出具一份致鑫达厂通知，内容为：因鑫达厂长时间拖欠春华厂租金，贵厂从2018年6月开始拖欠我厂租金长达6个月，我方老板已经体谅贵厂，现贵厂2月份租金拖到至今还未交齐，违反合同约定，经春华厂研究决定，解除与鑫达厂的合约，限贵厂于2019年3月31日搬出春华厂，贵厂在搬出厂房前请将水费、电费、租金等相关费用结清。上述通知落款处加盖了春华玩具厂的公章。2019年3月25日，春华玩具厂向鑫达玩具厂出具一份致鑫达厂通知，内容为：最后通知，经春华厂研究决定，解除与鑫达厂的合约，限贵厂于2019年3月31日搬出春华厂，如不如期搬出，后果自负。上述通知落款处加盖了春华玩具厂的公章。2019年4月8日，春华玩具厂向鑫达玩具厂出具一份致鑫达玩具厂通知，内容为：姜九妹女士，贵厂自租入我春华厂以来约5年。长期以来贵厂屡次拖欠租金，严重影响春华厂正常运作和违反合同约定。现经我厂研究决定，对贵厂采取关门处理，并限你在20号内交完一切费用并搬出我厂。如在期间内再不搬走，我厂将自行采取对留下的机械设备自行拍卖。鑫达厂的一切后果自负。上述通知落款处加盖了春华玩具厂的公章。另查，春华玩具厂提供的租金等费用明细显示，3月份电费为6501元、水费为206元；4月份电费为72元、水费为36元；5月份电费为1463元、水费为253元。再查，鑫达玩具厂提交的土地使用权产权证显示，涉案位于中山市××村厂房的土地使用权权利人为春华玩具厂，土地使用权产权证号为中府集用（2007）第310231号。庭审中，根据鑫达玩具厂的申请，本院依法传唤鑫达玩具厂的厂长王某进出庭作证。王某进的证人证言反映了以下事实：1.2019年4月1日早上8点10分左右春华玩具厂的员工林小姐将涉案厂房的电闸关闭，一直到2019年4月26日晚上8点左右涉案厂房才恢复供电；2.因涉案厂房停电，鑫达玩具厂从2019年4月1日至第一次庭审之日即2019年5月16日一直处于停工状态；3.王某进是鑫达玩具厂的股东之一。庭审中，鑫达玩具厂陈述称，因春华玩具厂未依约提供符合要求的租赁物故不同意支付4月份及厂房停电期间的租金，对于5月份及6月份的租金鑫达玩具厂同意支付，但春华玩具厂以各种理由拒绝收取。另外，鑫达玩具厂明确确认第一次庭审之日即2019年5月16日起，涉案厂房已恢复供电，可正常使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。鑫达玩具厂与春华玩具厂签订的《租赁合同》和《续租合同》是双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的主要焦点为：一、春华玩具厂主张解除《续租合同》理据是否充分；二、鑫达玩具厂主张春华玩具厂2019年4月份未依约提供符合合同约定的租赁物理据是否充分，是否足以抵抗春华玩具厂支付租金的请求；三、鑫达玩具厂要求春华玩具厂赔偿停电无法生产期间造成的损失38868元理据是否充分；四、春华玩具厂要求鑫达玩具厂支付4月至6月份期间租金、水电费等费用理据是否充分。具体分析如下：关于焦点一，春华玩具厂主张鑫达玩具厂从2015年8月起一直逾期支付租金，尚拖欠2019年4月至6月租金未支付，累计已逾期支付两个月租金，已构成续租合同约定的解除合同的情形；鑫达玩具厂则抗辩称从2019年1月起鑫达玩具厂均已依约支付租金，4月份租金是因春华玩具厂未正常供电故没有支付，5月份及6月份租金因春华玩具厂称要求法院处理并拒绝收取故暂未支付，鑫达玩具厂不存在违约行为。本院认为，首先，春华玩具厂提供的证据仅能证明鑫达玩具厂在2019年1月前存在逾期支付租金等费用的事实，并不能证明鑫达玩具厂在2019年1月及之后仍存在逾期支付租金的事实，春华玩具厂应承担举证不能的法律后果；其次，虽然鑫达玩具厂在2019年1月前存在逾期支付租金等费用的事实，但是双方已于2019年1月2日经中山市××乡镇××村人民调解委员会调解就前述逾期支付租金的问题达成调解协议，同意鑫达玩具厂于2019年1月5日前将2018年7月至2019年1月尚欠的租金支付，鑫达玩具厂亦已按照上述调解协议约定履行，双方就2019年1月前的租金纠纷已解决完毕。虽然鑫达玩具厂在2019年1月和2月期间有迟延交付租金的行为，但其补交租金的时间并未超过《续租合同》中约定的两个月，故本院认定鑫达玩具厂并未完全违约。相反，春华玩具厂在2019年3月份多次以维修厂房或拖欠租金为由要求鑫达玩具厂搬迁并交回厂房，但又未能提供证据证实。故对于春华玩具厂的上述主张，本院不予采信。春华玩具厂反诉请求解除春华玩具厂与鑫达玩具厂签订《租赁合同》和《续租合同》，因春华玩具厂未能举证证明已构成约定解除或法定解除的情形，故对于春华玩具厂上述反诉请求，本院不予支持。另外，春华玩具厂反诉请求鑫达玩具厂腾空承租厂房并交还给春华玩具厂，于法无据，本院不予支持。关于鑫达玩具厂要求继续履行合同并于判决生效后排除妨害恢复租赁厂房供电的问题，本院认为，双方通过签订《续租合同》将涉案厂房的租赁期限延长至2020年6月25日，现未出现约定解除或法定解除的情形，鑫达玩具厂要求继续履行双方签订的《租赁合同》及《续租合同》，理据充分，本院予以支持。另外，因鑫达玩具厂明确确认第一次开庭之日即2019年5月16日起，涉案租赁厂房已恢复供电，可供正常使用，不存在妨害涉案租赁厂房正常使用的情形，故对于鑫达玩具厂主张于判决生效后排除妨害恢复租赁厂房供电的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，根据双方签订的《续租合同》约定，春华玩具厂应提供80千瓦动力电源给鑫达玩具厂正常使用。庭审中，鑫达玩具厂陈述称春华玩具厂从2019年4月1日起停止对涉案厂房的供电，直至第一次庭审之日即2019年5月16日涉案厂房的供电及厂房才恢复正常使用，并申请证人王某进出庭作证拟证明其主张的事实。本院认为，根据春华玩具厂向本院提交的租金等费用计算明细显示，2019年4月份的水费及电费均明显低于正常值，结合鑫达玩具厂的陈述及证人王某进的证人证言，对于鑫达玩具厂陈述的事实，本院予以采信。春华玩具厂抗辩称春华玩具厂没有对涉案厂房断电，涉案厂房电力出现问题应由鑫达玩具厂自行解决。本院认为，根据双方签订的《续租合同》约定，春华玩具厂应履行提供80千瓦动力电源给鑫达玩具厂正常使用，且春华玩具厂作为出租方，其负有保障涉案厂房可供正常使用的义务，故对于春华玩具厂的上述抗辩，本院不予采信。春华玩具厂在未有证据证明鑫达玩具厂违约的情形下，擅自停止供电，导致鑫达玩具厂不能正常生产经营，已构成违约，鑫达玩具厂拒绝支付4月份至5月16日期间的租金，理据充分，本院予以支持。关于焦点三，如焦点二所述，春华玩具厂未按照合同约定履行提供80千瓦动力电源等保障涉案厂房可供正常使用的义务,已构成违约，应承担相应的违约责任。鑫达玩具厂主张因停电造成的4月份支付员工工资损失为38868元，从鑫达玩具厂提供的4月份工资表可见，4月份工资表上所列收取工资的员工等情况系由鑫达玩具厂单方面自行制作，并无其他证据能证明鑫达玩具厂在2019年4月份实际产生了上述员工工资的支出。另外，证人王某进在庭审中确认其为鑫达玩具厂的股东之一，证人王某进与鑫达玩具厂存在利害关系。鑫达玩具厂提供的证据证明能力较弱，鑫达玩具厂未能提供较为充分的证据证明其实际损失，故对于鑫达玩具厂主张春华玩具厂赔偿损失38868元的诉讼请求，因举证不充分，本院不予支持。关于焦点四，春华玩具厂在2019年4月份未按照合同约定履行提供80千瓦动力电源等保障涉案厂房可供正常使用的义务,已构成违约，鑫达玩具厂拒绝支付4月份至5月16日期间的租金，理据充分，春华玩具厂反诉请求鑫达玩具厂支付4月份至5月16日期间的租金，理据不足，本院不予支持。关于5月17日起至6月份租金问题，庭审中鑫达玩具厂明确同意支付，故对于春华玩具厂反诉请求鑫达玩具厂支付5月份及6月份租金合计21000元（10500元x2），本院确定按1.5个月计算租金即15750元，该租金鑫达玩具厂应支付。关于电费、水费、保安管理费、卫生清洁垃圾费的问题，春华玩具厂仅提供一份由春华玩具厂单方面制作的租金等费用明细表，且该明细表上载明的金额亦与春华玩具厂反诉所请求的金额不一致，春华玩具厂应承担举证不能的法律后果。春华玩具厂反诉请求鑫达玩具厂支付电费8036元、水费495元、保安费1800元及卫生清洁垃圾费600元，因春华玩具厂未能提供相应证据予以佐证，本院不予支持。终上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂与中山市春华塑胶五金玩具厂继续履行双方签订的《租赁合同》及《续租合同》；二、反诉被告中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂于判决生效之日起七日内向反诉原告中山市春华塑胶五金玩具厂支付2019年5月17日至2019年6月30日期间的租金合计15750元；三、驳回原告中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告中山市春华塑胶五金玩具厂的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费772元（中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂已预交），由中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂负担372元，由中山市春华塑胶五金玩具厂负担400元，中山市春华塑胶五金玩具厂应于本院判决生效之日起七日内将应承担本诉案件受理费400元迳付中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂；反诉案件受理费268元（中山市春华塑胶五金玩具厂已预交），由中山市春华塑胶五金玩具厂负担100元，由中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂厂负担168元，中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂应于本院判决生效之日起七日内将应承担反诉案件受理费168元迳付中山市春华塑胶五金玩具厂。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年十月十七日书 记 员  卢芷琪林雷