广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11540号原告：李猛超，男，1959年6月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张雷，广东泰旭律师事务所律师。被告：赵青，女，1973年10月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：黄纯，广东汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐泽娇，广东汇俊律师事务所律师。原告李猛超与被告赵青共有物分割纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李猛超的委托诉讼代理人张雷，被告赵青的委托诉讼代理人黄纯、徐泽娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李猛超向本院提出诉讼请求，请求判决：1.依法对原、被告共有的位于广州市番禺区南浦岛丽江花园九如通津2座901的房屋进行分割，由原告向被告补偿房屋价值的50%（暂定200万元，具体以房屋实际评估价格为准），原告配合将案涉房屋过户至被告名下；2.被告向原告按照案涉房屋租金标准的50%支付房屋使用费24万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告曾系恋人关系，2000年双方出于结婚的目的，购买了位于广州市番禺区南浦岛丽江花园九如通津2座901的房屋，房屋登记所有权人为原、被告二人。原告个人支付了购买案涉房屋的首付款及全部税费，剩余房款以原告名义向中国银行办理了按揭手续，原告以个人财产自行或通过被告偿还了若干期数的贷款。原告与被告因故未能结婚，案涉房屋由被告一直居住至今，并由被告继续偿还贷款。另购房合同、完税发票等相关资料现均由被告占有。由上可知，案涉房屋为原、被告共同所有。现因原、被告已各自成立家庭，无继续维持共有之必要。原告与被告就房屋分割问题多次协商未果，为维护自身合法权益，现依法向法院提起民事诉讼，请求判如所请。被告赵青辩称，1.涉案房屋是2000年原、被告购买，房屋登记为共同共有，购买总价为568008元，其中首付款为114008元，贷款本金为454000元，故该房屋总成本加上贷款利息后，该房屋的总成本为631423.33元，其中首付款由被告支付10000元定金，原、被告共同支付104008元，贷款本息从2000年8月份开始一直都是由被告一人偿还直到2018年12月，被告一人已经偿还贷款本息共计524859.75元。因此，可以看出被告一人支付的房款已经占了总房款的83.12%。从2000年4月份至今，涉案房屋的管理费也是由被告一人支付的，至今也支付了60000多元的管理费，涉案房屋虽然为共同共有，请求法院考虑到被告在购买涉案房屋的贡献远大于原告，在购买房屋的过程中，原告仅仅支付了几万元，在分割房屋中被告应当占有大份额，因此请求法院将涉案房屋分配给被告，被告按照涉案房屋的现有价值的8.24%补偿给原告。原、被告作为涉案房屋共有权人，均有权使用涉案房屋，原告自行搬出涉案房屋与被告无关，被告从未拒绝原告使用涉案房屋，因此，原告第二项诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，本院依法组织质证，确认如下事实：涉案物业位于广州市番禺区大石南浦岛丽江花园九如通津2座901。2000年7月11日，广州市番禺粤海房地产有限公司（以下简称粤海公司，卖方、甲方）与李猛超、赵青签订《商品房购销合同》，约定由乙方以568008元购买涉案物业。关于房款的支付，粤海公司出具的两枚发票，其中一枚显示付款人为赵青、房款支付金额为10000元，一枚显示付款人为李猛超、赵青、房款支付金额为104008元。剩余房款454000元，由李猛超、赵青作为共同借款人向中国银行番禺支行借款，双方于2000年7月27日签订《个人住房抵押借款合同》，约定由李猛超名下的银行账户进行还款。其后由赵青负责向银行偿还贷款。2003年8月12日，涉案房屋办理产权证，产权人登记为李猛超、赵青，共有情况为共同共有，房屋建筑面积登记为128.7平方米，抵押权人为中国银行番禺支行。李猛超、赵青自认曾为恋人关系，双方结束恋爱关系后，李猛超搬出涉案物业，由赵青一直居住至今，居住期间的管理费等费用由赵青负责。双方因对涉案房屋的分割发生纠纷，遂诉至法院。案件审理期间，由于涉案房屋尚未还清贷款，李猛超、赵青向中国银行番禺支行申请提前还贷。李猛超为此向还款账户转账47700元，后银行扣划47345.26元。2019年7月15日，中国银行番禺支行出具《结清证明》，载明李猛超、赵青购买涉案物业在该行办理住房贷款454000元，贷款放款时间为2000年7月27日，李猛超、赵青于2019年4月24日办理结清贷款手续，累计已还应收利息281451.89元。结清贷款后，涉案物业的抵押权登记已被注销。庭审中，双方均同意涉案物业归属赵青所有，由赵青按照房屋分割份额比例补偿房款给李猛超。关于房屋分割时的价值，双方均同意涉案物业按370万元进行处分。关于房屋分割的份额，李猛超主张各占50%。赵青则认为应当按照双方的出资、及对房屋的管理等情况确定双方的份额。关于房屋出资情况，李猛超主张首期房款、税款由其一人支付，因支付的银行卡已停用现已注销，未能提供相关证据，同时主张还贷期间曾向赵青支付支付26万元，其中10万元明确是用于偿还贷款，亦未能提供证据证明。赵青主张首期款定金10000元由其支付，其余首期款为二人以现金方式共同支付，房款贷款除去李猛超支付的47345.26元，剩余部分贷款由赵青支付。李猛超主张涉案物业自2004年开始由赵青使用，故应按每月4000元的标准支付使用费；赵青认为李猛超于2008年搬离涉案物业，从未阻止李猛超使用涉案物业，不同意支付相关使用费。本院认为，涉案物业登记为李猛超、赵青共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”本案中，李猛超和赵青并不是同一家庭成员关系，双方的恋爱关系现已终止，双方继续共同共有涉案物业的基础已丧失，现双方同意分割涉案物业，故对于李猛超分割涉案物业的主张，本院予以支持。关于涉诉房屋的分割方式，根据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”鉴于涉案房屋是作为用以居住使用的不动产，其分割具有特殊性，应该结合当事人的实际情况考虑。本案中，李猛超主张涉案房屋归属赵青所有，并由赵青给予李猛超补偿，赵青对此方案无异议，本院予以确认。至于赵青应对李猛超折价补偿的金额问题，需先确认双方对涉案房屋所占的份额比例。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第九十条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。……”首先，双方均未提供证据证明双方就财产的分割有约定。其次，关于房款的出资，首期购房款114008元中，赵青提供房款10000元的发票载明付款人为赵青一人，故可认定10000元由赵青一人支付，剩余首期房款104008元，购房发票载明付款人为李猛超、赵青二人，现二人均未提供证据证明具体支付明细，故视为该房款由二人共同出资。按揭贷款454000元是以二人名义向银行贷款，属于二人共同出资，至于具体由谁实际偿还贷款，属于二人之间的债务，不影响对共同出资贷款部分的认定。再次，赵青主张的管理费等费用的支出，属于其使用房屋期间的正常生活开支。因此，综合上述情形，双方既无约定分割协议，赵青提供的证据也不足以证明其对房屋的贡献明显大于李猛超，根据共有财产等分原则，李猛超、赵青对案涉房屋各自享有50%的份额。赵青因获得房屋100%份额，故应向李猛超支付房屋折价补偿款为房屋现值的50%。庭审中，李猛超、赵青均同意分割房屋的价值按370万元计算，该价值未偏离市场价，本院予以确认。因此，赵青应向李猛超支付折价补偿款185万元。关于赵青支付的房款是否可以抵扣上述应支付给李猛超的补偿款的问题。为购买涉案物业，李猛超、赵青总支出中包含向开发商支付的房屋首期款114008元、尾款454000元，以及向银行支付的贷款利息281451.89元，合共支出849459.89元。首期款的出资前段已作论述，赵青支付了62004元，此处不再赘述。关于按揭贷款部分的还款，双方确认在提前还贷前一直由赵青负责偿还贷款，李猛超在提前还贷时支付了47345.26元，则剩余贷款部分的还款688106.63元（454000元+281451.89元-47345.26元）均为赵青支付。李猛超主张期间曾向赵青支付一笔款项10万元专门用于偿还房款，但未提交证据证明，故对其主张，本院不予采信。因此，根据上述分割后的份额，房款应由双方各按50%的比例承担，现赵青已支付了房款750110.63元，超出其应承担的房款325380.68元（750110.63元-849459.89元/2），该部分房款属代李猛超垫付的房款，李猛超应予以返还，为免诉累，该款项可抵扣赵青上述应支付的折价补偿款，抵扣后，赵青还应向李猛超支付折价补偿款1524619.32元（1850000元-325380.68元）。因涉案房屋在分割前属于两人共同共有，共有人对房屋享有使用权，李猛超要求赵青支付房屋租金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告赵青于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李猛超支付位于广州市番禺区大石南浦岛丽江花园九如通津2座901物业的补偿款1524619.32元，支付补偿款后上述房屋产权100%归被告赵青所有；二、被告赵青在向原告李猛超支付上述第（一）判项对价款后三十日内，原告李猛超应协助将其享有上述房屋的50%的产权份额过户到被告赵青名下；三、驳回原告李猛超其余诉讼请求。本案受理费38320元，由原告负担19160元，被告赵青负担19160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余 珣人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇一九年十月十八日书 记 员  陈 冬