江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初3608号 原告：南通市正百房地产开发有限公司，住所地：如皋市石庄镇闸口村9组（石庄镇企业服务站内）。 法定代表人：张正全，总经理。 委托诉讼代理人：唐斌，如皋市方圆法律服务所法律工作者。 被告：杨明华，男，1970年2月10日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：丁红丽，江苏奔月律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兰，江苏奔月律师事务所律师。 原告南通市正百房地产开发有限公司（以下简称正百公司）与被告杨明华项目转让合同纠纷一案，原告于2019年4月12日向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正百公司委托诉讼代理人唐斌、被告杨明华及其委托诉讼代理人丁红丽、张兰，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求是：1、要求被告向原告支付项目转让款人民币300万元，并支付以300万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从诉讼之日到实际给付之日止的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2008年4月18日经协商对原“春驰广场”（新世纪广场）项目转让事宜达成协议。协议中双方对已完成的前期工程做了说明，对双方的权利义务、相关资料交接、债权债务处理做了明确的约定，同时约定项目转让价格为300万。协议签订以后，原告按照协议履行了全部的义务，但是被告拒绝支付转让款。 被告辩称：案涉转让协议系无法履行的协议，被告不应支付转让款300万。 原告举证如下： 证据1、正百开发公司的营业执照及法定代表人身份证明书，法定代表人身份证复印件。证明原告的主体身份情况。 证据2、原、被告于2018年4月18日签订的“转让协议书”，该协议书明确了转让的价格为人民币300万元，同时对转让方以及受让方之间继续由谁建设、公章、合同章、财务章如何使用做了明确的约定。 证据3、原告于2019年3月17日向被告发函，要求被告给付转让款的ems的回单；中国邮政速递短信业务申请单；函的具体内容。 证据4、判决书一份，案号是（2008）皋民一初字第1026号。该份判决书对相关事实作了详细的核实，证明原告的陈述是事实的。 证据5、杨明华转让给卢宏的协议书。证明：杨明华又将项目转让给卢宏。 证据6、2008年3月9日由如皋市春驰农副产品销售有限公司出具给正百公司的一份收条复印件，收到了正百公司的项目转让款172万元。证明原告向前手春驰公司支付了转让款172万元。 证据7、原告向如皋市发改委调取的相关文件一组。 （1）2010年2月1日如皋市发改委《皋发改投资[2010]21号》，这份文件内容证明了由被告杨明华将案涉的项目再次转手给卢宏，由卢宏成立的南通乾顺置业有限公司取得了案涉项目开发的土地地块的立项文件。 （2）2010年2月4日乾顺公司取得了建设用地规划许可证，《地字第镇320682201000003号》规划许可证。用地单位为南通乾顺置业有限公司，用地项目名称：商住楼项目；用地位置：凤鸣村2组；用地性质：商业和居住；用地面积：7821.75㎡；建设规模：地上建筑面积不超过15643.5㎡（其中商业建筑面积不超过4500㎡），地下建筑面积1903㎡。 （3）国有土地使用权证。颁发时间2010年1月18日，证号为《皋国用[2010]第35号》。 （4）南通乾顺置业有限公司根据发改委的项目核准通知，以及建设用地的相关意见，由建设局出具的红线图一份。 （5）由建设局标注的红线图，文件号为SZ2009-11地红线图，时间是2010年。 （6）南通市正百房地产开发有限公司的总平面规划图，设计单位：南通市工业建筑设计院有限公司；出图时间：2007年8月份。 （7）新世纪花园规划方案平面图。时间是2007年。 以上证据（1）-（5）证明案涉项目转给杨明华，杨明华再转给卢宏，卢宏成立的乾顺置业在后期开发过程中办理了合法的手续，取得了开发应当办理的所有文件。 （6）和（7）项两份证据证明原告从上手春驰公司转来的项目已经办理了相关的规划，而且两份规划是一致的，在后期由卢宏接手后是延续了原告的全部规划方案，只是按照开发的需要补办了全部的合法手续。 证据8、（1）石庄农果集市与镇政府结算情况说明，时间是2011年11月30日，结算双方为如皋市财政所与南通乾顺置业有限公司，结算的内容中名列了乾顺公司在取得该项目应上缴的土地款以及镇财政所应收的土地款费用。从该说明的第六项可以看出，其中的正百公司在镇财政所余款有102万元被乾顺公司所用，该102万元为原告与春驰在项目转让时包含在原告支付给春驰公司的费用之中，也就是说，乾顺公司使用了原告的102万元款项。 （2）收据一份。票号为6363800，时间是2007年11月22日，缴款单位是春驰农副产品销售有限公司，金额是2万元。事由是：土地费。 （3）记账凭证一张。金额为2万元，日期是2007年11月26日。 （4）进账单，金额为2万元。时间是2007年11月22日。这笔钱是从春驰公司的账户转入了如皋市腾实公司的土地款。（2）（3）（4）是同一笔钱。 （5）代收款凭单，票号是6363798，金额是100万元，缴款事由是土地款。 这组证据证明春驰公司缴纳了102万元的土地款，后期由原告接手后再将案涉项目转给被告，被告再转给卢宏，卢宏实际使用了该102万元的土地款。 证据9、（1）发票一份。付款单位：南通乾顺置业有限公司；开发票的单位是江苏皋能电力实业有限公司；金额是10万元；工程项目是电力工程；开票时间是2010年5月14日；备注内容：原春驰转。证明由春驰公司缴纳的10万元电力工程的款项最终由原告接手后转给被告，被告再转给卢宏，实际上由卢宏组建的公司南通乾顺置业有限公司使用。 （2）文件两份，都是从江苏皋能电力实业有限公司档案中复印而来，由陈晓斌签字。这两份文件是由如皋市人民政府于2010年4月13日及2010年4月12日致函江苏皋能电力实业有限公司，其中2010年4月13日《函》内容是：经研究决定，同意将原春驰公司根据配电工程施工合同于2007年10月24日汇入贵公司的承包施工费10万元列入现南通乾顺置业有限公司，由其直接与贵公司结算。2010年4月12日的《函》内容大概是一致的，这份《函》的意思是10万元转入乾顺公司，由此引起的权利义务争议由镇政府承担担保责任。 这组证据也证明了原告接手的春驰所涉及的项目以及缴纳的相关费用在原告转给被告，由被告再转给卢宏，相关的属于原告的款项（或者说是财产）实际上被卢宏（乾顺置业）使用。 （3）照片三页。证明原告在从春驰接手后除了向春驰支付了转让款以外，还进行了其他的投入，比如配电房、建筑施工的临时用房、搭建了塔吊、搅拌机，项目工程基础已经做至正负零，项目具备了开工条件。原告除了支付172万元的转让款后，后期又进行了数百万元的投入。同时，也能证明原告转给被告杨明华收取300万元的转让费是有合理依据的。 证据10、春驰公司将项目转让给原告时将春驰公司相关的财务凭证一并转给原告。从春驰公司所列的财务明细表中第25项/29项/43项可以证明春驰公司付土地款102万元及缴纳电力设备的押金10万元的详细财务单证。这组证据证明原告上手的转让是真实的，还能证明春驰公司缴纳土地费用、缴纳电力保证金也是真实可信的。 证据11、证人高某,任某,4出庭作证。 任鸿祥：正百公司把项目拿下来了。拿过来后，由于场地上搭的棚都没有清理，起的围墙被老百姓推到了，进场后要把围墙围起来，把场地的设施清理掉，电要通，所以正百公司进去就要做这方面的工作，我帮忙和村民协调，经过多次协调。进场后，电从南边的高压线拉过来，在春驰广场项目的西南边起了两件配电房，起好后把周围围墙中被推到的围墙补齐，电也通了，配电房也起了，围墙也补修了，场地上的辅助设施等进行了清理，已经具备了开发的条件，已经举行了奠基仪式，竖了两台塔吊，北边的一栋房子打了地基。正百公司也成立了开发项目组，项目组的办公室就在春驰广场的北边公路边上，租的老百姓的房子。建筑工人临时住的简易工棚房也搭建好了，具备了施工条件，开始施工。 高斌：在2008年初时接了春驰广场，做了大部分基础建设，把围墙、展设、塔吊、水泥罐、搅拌机进了场，基础已经做到三通一平。我当时在正百建筑，现在叫正百房地产开发公司。 证据12、建设用地规划许可证[皋规地2006镇字第63号]、2007年8月出的总平面规划图、2007年10月份的红线图（经如皋市人民政府审批的）、关于同意春驰广场立项的批复【石改发（2007）第78号】。这四份文件证明原告从其上手转手而得的项目是经过相关部门立项审批的，是合法的。 证据13、南通市建设工程设计合同一份、建设工程委托监理合同一份、上海市建设工程设计合同一份、建设工程施工合同一份。这四份合同证明原告在接手案涉项目后，与第三方签订了相关的合同，落实了监理、建设、施工的具体内容，并向相关单位支付了相关的合同约定的费用，证明原告接手该项目后进行了实际的投入。 证据14、南通市正百房地产开发有限公司的费用明细表两份。证明正百公司的实际投入远远超过300万元，再次证明原告与被告杨明华签订转让协议，约定转让费为300万元的合理性及真实性。 被告质证意见如下： 对证据1，三性无异议。 对证据2，真实性无异议，但该份协议系无法履行的协议，而且原告并未按照协议约定将一系列的协议文件票据的原件交给被告。 对证据3，三性不予认可。首先，转让协议是无法履行的协议，被告并未造成原告的损失。其次，原告并未按照协议履行其义务，即使违约也是原告违约在先，被告不应按照协议履行付款义务。 对证据4，该判决书原告并未提供相应的证据证明，其未生效。根据该份判决书的记载，原告的前手与如皋市腾实城镇建设有限公司签订的如皋市瓜果市场建设合作协议已被解除，由此可见原告的前手已没有项目在手，原告也就无法履行其与被告的转让协议。另外，1026号案件审理过程中，本案被告并未参与，并不排除案件部分事实法院未查明的情况。 对证据5、原告当庭提交，被告需要与被告本人核实 对证据6、该证据系复印件，无法核实真实性，即使是真实的，也与本案无关。 对证据7，第一组所有证据不能达到原告的出证目的，通过该文件可以证明南通乾顺置业有限公司是通过拍卖取得案涉的项目，乾顺公司取得案涉项目与被告杨明华没有关联。在2007年，案涉地块并没有经过合法的招投标，所有上面的附属设施及使用该土地均属于非法行为。 对证据8，情况说明及相关收据体现的是春驰公司与石庄镇政府以及乾顺公司之间的关系。并没有体现与杨明华之间的关系。如果原告所称属实，那么所有的权利人就有杨明华，镇政府也好、乾顺公司也好均无权将原告所称的原告名下的所谓的102万元结算给乾顺公司，也正是因为杨明华并没有参与到案涉的项目，所有的款项结算与杨明华没有任何关联性。 对证据9，发票及文件两份进一步证明了案涉的项目与杨明华无关，通过镇政府于2010年4月12日所发出的函件，能进一步证明有关春驰公司的所有的投入以及相关的权利义务均由镇政府承担和处理，可见乾顺公司取得案涉的项目是直接从人民政府取得，而不是从被告杨明华手中取得，否则人民政府不可能对春驰公司的相关合同权利义务承担责任。对照片三页。三性无法确认。与本案被告没有任何关联性。达不到原告的出证目的。 对证据10，财务凭证，三性无从确认，假如春驰公司确实有相关的支付，所有的权利义务也已经由人民政府予以处理，与被告杨明华没有关联性。 对证据11：对证人证言，两位证人的证言达不到原告出证的目的。两证人的证言达不到原告要证明所有的设施被其后手使用，并且达不到证明该项目通过的总体规划为合法项目的目的。 对证据12，真实性请法庭核实，对合法性提出异议。因为该项目其非法的性质已经被如皋市人民法院予以认定，并且在2018年5月被强制执行，在2018年11月已经被罚没。原告所提交的这些文件以及这些相关的批准单位并不符合土地管理法规定的对应的批准政府的级别。不管是否存在这些批文，这些批文均不能证明原告取得该项目的合法性。 对证据13，这是原告与其他方所签订的，三性无从确认，由其是关联性，这些合同与被告无任何关联性。 对证据14，是原告单方形成的，与被告方无关联性。原告不能以此推论原告与被告之间的合同的合法性和真实性。 被告举证如下： 证据1、《皋国土资罚字[2007]105-1号》国土资源行政处罚决定书。该决定书证明：因如皋市腾实城镇建设有限公司非法占用案涉土地，于2007年12月25日被如皋市国土资源局罚款，并被责令自行拆除土地上的围墙及其他的设施。该证据还证明腾实公司占有使用案涉土地违反了法律强制性的规定。 证据2、《2008皋非诉行审字第0075号》行政裁决书。证明：如皋市腾实城镇建设有限公司未履行《皋国土资罚字[2007]105-1号》国土资源行政处罚决定书的相关内容，如皋市国土资源局于2008年5月5日向如皋市人民法院申请强制执行。如皋市人民法院于2008年5月13日作出准予强制执行的裁定。所以腾实公司占有和使用案涉土地的违法性进一步得到了如皋市人民法院的认定。 证据3、《皋国土资罚移[2008]9号》没收建筑移交书。证明腾实公司非法占用土地以后因未及时清理地上的建筑物及相关设施，被如皋市人民政府进行处置的事实。 证据4、《国有建设用地使用权租让合同》。证明2009年2月31日案涉土地由如皋市国土资源局出让给南通乾顺置业有限公司的事实。该证据同时证明乾顺公司取得案涉项目与被告杨明华无关。 证据5、2009-107地块出让方案。证明原告所称的地块是于2009年11月19日才形成了相关的出让方案，对地块的面积、地价、单价作出了明确的方案。 证据6、照片一张。证明该地块地上无任何建筑物，为熟地，时间是2009年11月2日。 证据7、SZ2009-11号地块勘界图（从如皋市国土资源局档案材料局调取的）。证明该地块的面积及四面界址。 原告质证认为： 证据1—4，被告的四份证据均不能达到其证明目的。原告对其举证的四份证据的形式上的合法性予以确认，但对于真实性不能确认。理由是：首先，在腾实与春驰公司的案件判决书中，明确描述案涉项目属于合法项目，仅仅是因为没有办理相关的手续，但相关手续可以逐步办理。其次，该处罚的时间正是春驰与腾实公司诉讼期间，在整个诉讼过程中，腾实公司并未披露该信息，作为第三人参与诉讼的正百公司对此处罚根本就不知道，而且杨明华也作为第三人参与了该次诉讼。同时杨明华在彼时的职务是如皋市国土局执法大队的大队长，对该处罚的情况应当是知晓的。如果该项目因为违法而被取消，被告是不可能冒着这样的风险与原告签订项目转让协议的。第三，在原告列举的四份证据中，并未看到没收建筑物是如何进行处置的，毕竟该项目原告接手后投资了数百万元，对于没收并且罚款在那个时间段按照常理原告是应当知道的，但不仅原告不知道，而且连原告的上手春驰公司也不知道该情况。以上只能说明该项目仅仅是手续上存在瑕疵。当时政府招商引资、办理相关的项目，大多数情况下都是“先上车后买票”，也就是说先启动项目，手续逐渐办理。所以被告认为的处罚与春驰和腾实公司案件判决书中法院释明的情况是一致的。另外，被告所举的证据，不能证明被告从原告手中转手的项目已经被石庄镇政府取消。如果该项目取消，那么镇政府应当与原告正百公司进行相关的清理，退回原告（投资人）缴纳的土地费用，镇政府还应当对投资人进行相应的赔偿。所以说，被告所举的证据不能达到其证明目的，不能说明被告与案涉的项目无关。 对证据5—7，对被告提供的这组证据的真实性、合法性及关联性都没有异议。要说明的是：首先，被告提供的证据，该编号的土地与案涉协议涉的土地位置以及土地面积都是一致的。至于在2008年4月18日原告与被告签订转让协议、2008年5月3日被告又与卢宏签订了转让协议以后，卢宏理所当然地按照相关规定办理所有的开发建设合法手续。所以在手续上，被告再次转让时所有的手续只是原告所办理手续基础上的一个延续，而并非被告或者被告的下手重新通过立项而取得的一个新的项目。被告的证据恰恰证明了原告的说法，在当时的大环境下，按当时的政策，在石庄镇政府进行了立项，审批，并且取得了规划方案以及土地的红线图，这与被告再次转手后他的后手办理相关的手续是不矛盾的。 根据原、被告双方的举证、质证，本院确认事实如下： 2007年5月25日，如皋市腾实城镇建设有限公司（甲方）与陆建超（乙方）签订“如皋市瓜果市场（停车场）建设项目投资合作协议”。协议主要内容：一、项目概况1、项目名称：如皋市瓜果市场、停车场。2、项目地点：区，江平南路，南大街南沿路西。3、项目总投资：1800万元。4、项目实施内容及相关要求。该项目占地面积12.11亩，其中建设用地10.19亩，附征道路用地1.92亩。二、投资合作方式，1、土地使用费，项目建设用地22.6万元亩，暂计人民币245.34万元。2、本工程由乙方投资建设，其产权、经营权均为乙方所有。3甲方负责该项目上农民的安置工作，以及场地内地上地下线路的迁移工作。……在公示5天、乙方正式成为建设方后七天内，乙方需注册公司，注册资本金不少于500万元，甲方负责协助办理相关手续，并提供注册地址及办公场所，费用乙方承担。 协议签订后，如皋市腾实城镇建设有限公司与如皋市凤鸣居委会就停车场用地签订土地征用、补偿、拆迁、安置协议书。如皋市春驰农副产品销售有限公司（以下简称春驰公司）设立，陆建超为该公司实际控制人。 2007年11月22日，春驰公司通过其账户付给如皋市腾实城镇建设有限公司100万元，作为陆建超与如皋市腾实城镇建设有限公司协议约定的付款。2007年10月24日，春驰公司缴纳电费10万元。 2008年1月16日，以陆建超、春驰公司为甲方，正百公司为乙方，签订“项目转让协议书”，约定：甲方春驰公司将与如皋市腾实城镇建设有限公司签订的如皋市瓜果市场（停车场）建设项目按照现状转给正百公司，正百公司同意继续履行春驰公司与如皋市腾实城镇建设有限公司签订协议条款的所有内容，同时支付转让价172万元。2008年3月9日，正百公司支付了172万元转让款给春驰公司。 2008年1月20日，原告与南通市江北建筑安装工程有限公司签订《合同协议书》，支付工程款50万。2008年3月，原告与南通市工业建筑设计院有限公司签订《工程设计合同》，支付设计费用15万元。与江阴市建筑监理公司南通苏中分公司签订了委托监理合同。修建围墙、配电间等。 2008年4月18日，正百公司以张正全为代表与杨明华签订转让协议书，又将该项目转让给杨明华，转让价300万元。具体内容为：一、该项目已完成了施工围墙、临时道路、地质钻探、施工图例、配电房施工及水电等前期准备工作。二、该项目的转让价格为人民币叁百万元整。甲方（正百公司）需将原春驰公司与如皋市腾实城镇建设有限公司的合作协议，及南通正百房地产公司与春驰农副产品销售公司的协议原件交给乙方（杨明华）（包括红线图、政府批文、施工图纸）。以及一系列开发审批手续原件、证书交乙方保管、使用，甲方原有的原始票据交给乙方入账。三、乙方在开发建设过程中，仍以甲方的正北公司的名义进行开发经营，甲方需提供开发资质、财务章和合同章。四、该项目转让后，甲方保证现有工地人员的清退工作，并协助做好周边群众工作。在协议签订后，对原有甲方或者正百公司名义对外发生的债权债务均由甲方承担，与乙方无关。 协议由张正全、杨明华分别签字，见证方为卢宏。 2008年5月3日，杨明华又将该工程以300万元的价格转让给卢宏。 对于案涉地块，2006年7月17日，市建设局发出了《建设用地规划许可证》。2007年10月石庄镇政府规划了红线图。2007年11月6日，镇政府发出了关于同意春驰广场立项的批复。 2007年12月25日，市国土资源局作出了行政处罚决定书，因为春驰公司未取得有权部门的批准，在占用的8900平方米中有1800平方米，符合规划，有7100平方米不符合整体规划，为一般农田。责令退还非法占用的土地8900平方米，拆除围墙及其设施，没收地上建筑物。对其中的1800平方米，罚款每平方米3元.对其中7100平方米，罚款每平方米10元。 2008年5月，如皋市人民法院作出了行政裁定书，准予强制执行。2008年11月10日，国土资源局向石庄镇政府移交了没收建筑物。 2009年11月26日，市国土局挂牌出让土地。2009年12月31日，市国土局与南通乾顺置业有限公司签订了土地出让合同，面积为7822平方米。2010年2月1日，如皋市发改委批准南通乾顺置业有限公司的项目。2010年2月4日，南通乾顺置业有限公司领取了“建设用地规划许可证”及红线图、土地使用证。南通乾顺置业有限公司法定代表人为卢宏。 2010年4月13日，人民政府出函给江苏皋能电力实业有限公司，就春驰公司缴纳的电费10万元，要求江苏皋能电力实业有限公司列入南通乾顺置业有限公司的费用结算。 本院认为，民事主体从事民事活动不得违反法律。本案中，因春驰公司未取得土地管理部门的批准，占用的7100平方米的农田，进行开发使用，在2007年12月被如皋市国土资源局处罚，责令退还占用土地、没收所建建筑物及其他设施。因此春驰公司对新世纪广场的开发建设不具有合法性。在如皋市国土资源局处罚后，春驰公司将工程项目转让给正百公司，正北公司将工程项目转让给被告杨明华，同样不具有合法性。因此，本院对原、被告之间签订的转让协议，不予保护。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第三项之规定，判决如下： 驳回原告南通市正百房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费30800元，由原告南通市正百房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费30800元。（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行；收款单位局：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65） 审 判 长  金 铎 人民陪审员  王晓云 人民陪审员  戴亚芳 二〇一九年十月十二日 书 记 员  唐诗浩