北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初10157号原告：康晓霞，女，1962年5月18日出生，汉族，个体，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李国清，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽丽，北京市京师律师事务所律师。被告：北京新联汉龙物业管理有限公司，住所地北京市丰台区7号楼1单元101室。法定代表人：李明立，总经理。委托诉讼代理人：宋佑战，男，被告公司职工。委托诉讼代理人：马宏瑞，北京高文律师事务律师。被告：王新茂，男，1985年9月4日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律师事务所律师。原告康晓霞与被告北京新联汉龙物业管理有限公司（以下简称新联公司）、王新茂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康晓霞向本院起诉要求：1.确认我与新联公司之间的事实合同无效；2.确认我与王新茂签订的《合作经营协议书》无效；3.判令新联公司、王新茂向我返还设备押金100000元、物业员工伙食补贴款75000元；4.判令王新茂向我返还转让费50000元、管理费36000元；5.判令新联公司、王新茂共同向我支付经济损失1297860.5元；6.判令新联公司、王新茂共同向我支付经营损失1350000元；7.诉讼费由新联公司、王新茂负担。事实和理由：2014年12月10日，新联公司将位于北京市丰台区7号楼内小食堂委托给王新茂进行经营管理，并签订了《小食堂承包合同》。因王新茂不具有履行上述承包合同的能力，遂于2014年12月10日，即上述承包合同签订当日，王新茂又与我签订了《合作经营协议书》，将上述《小食堂承包合同》中王新茂的全部权利义务转让给了我。该《合作经营协议书》已经报给新联公司备案，明确我为小食堂的实际承租方与经营方。同日，我向王新茂交纳设备押金100000元整，转让费50000元，且设备押金100000元已由王新茂转交新联公司。上述《合作经营协议书》签订后，我将小食堂的装饰装修施工图纸及预算报至王新茂和新联公司。经新联公司审批同意后，我按照该装修方案进行施工，总计投入680000元。在装修完成后，我为实现提供餐饮服务的目的，购置餐具、办公用具。同时，我每月向新联公司支付租金5000元，并为该公司员工提供早餐和工作用餐。但自2016年1月起，新联公司下达通知，禁止前往我处就餐的车辆进入院内，导致客源受阻，营业额大幅下跌。至2016年6月，新联公司又向我送达《告知函》，撤销与王新茂签订的《小食堂承包合同》，并明确表示对我与王新茂签订的《合作经营协议书》不予认可。同时，自租赁开始后，我多次与新联公司、王新茂协商，要求协助办理食品经营许可。但新联公司、王新茂一直隐瞒实情、推脱办理，直至2016年12月24日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局向我送达了《谈话告知书》，并于2016年12月30日对我处以行政处罚900元，我才得知该小食堂为违法建筑。2017年7月25日，北京市丰台区食品药品监督管理局向我送达了《责令改正通知书》，责令我立即停止经营未取得食品经营许可从事食品经营活动的行为，至此，我全面停业。经查，涉案房屋无房产证，无规划审批手续，该租赁合同应为无效合同。我承租小食堂后经过装修，自2015年2月投入使用至2017年7月停业，期间正常经营时间9个月，造成经营损失1350000元。新联公司辩称，不同意康晓霞的诉求。康晓霞与我公司不存在事实合同，我公司对王新茂未经允许转租房屋事项不知情、不认可。康晓霞与王新茂的合作经营协议书不是本案房屋租赁合同诉争案由项下合同，不应由本案审理，我公司对合作协议不知情。我公司与康晓霞无合同关系，不同意返还设备押金。我公司是与王新茂签订租赁合同，收取王新茂合同项下押金，本案中康晓霞与王新茂合同于2017年12月到期，到期至今多次催促，王新茂没有依约向我公司返还房屋，给我公司造成经济损失，所以该押金应当按照合同押金折抵房屋后期使用费，不足部分我公司另案诉讼。物业员工伙食补贴款75000元不同意支付，该款项是王新茂履行其与我公司合同的义务，我公司向康晓霞返还无依据。不认可康晓霞主张的各项投资损失及经营收益损失，康晓霞损失是王新茂未经我公司允许违法转租房屋导致，我公司不知情，因此康晓霞向我公司主张无依据。诉讼费由法院依法裁判。王新茂辩称，本案康晓霞以合同权利义务转让作为基础法律关系起诉，我与康晓霞一直履行合作经营协议书，这不是权利义务转让，本案不存在事实合同关系。合作经营协议书涉及房屋使用，但还有其他事项，不能以租赁关系起诉合作经营。不认可康晓霞起诉无效的理由。合同到期后，康晓霞占用房屋，导致我向新联公司赔偿问题。伙食补贴款是经我指示康晓霞支付新联公司，不同意返还。康晓霞客观上使用了诉争房屋，不同意退还转让费、管理费。康晓霞没有按照合同约定内容完整履行合作协议书。小食堂是服务本院职工、家属，康晓霞对外经营，违反合同，不能主张投资款、经营损失，且经营损失、投资款不能同时主张。诉讼费由法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月10日，新联公司方庄分部（甲方）与王新茂（乙方）签订《小食堂承包合同》约定，为保障物业公司员工的就餐，维护员工合法权益，甲方将位于北京市丰台区7号楼内小食堂（约200平方米）委托给乙方经营管理。设备押金100000元，员工伙食补贴每月5000元，押金自签订合同之日起交清。承包期限三年（自2014年12月10日至2017年12月9日止）。补贴一月一缴，每月5日前缴清，若连续或累计二个月不交，甲方可视乙方违约，提前解除合同，并从押金中扣除。合同终止，甲、乙双方交接完属于甲方物品后，十日内甲方退还乙方押金。乙方对小食堂进行装修改造前必须征得甲方同意，不得拆承重墙，进行变动主体结构等违法行为。未经甲方同意，乙方不得擅自将食堂转借、转包，否则一切责任由乙方承担。同日，王新茂（甲方）与康晓霞（乙方）签订《合作经营协议书》约定，甲方与新联公司于2014年12月10日签订《承包合同》。甲方承包了新联公司位于北京市丰台区7号楼内小食堂（约200平方米）。现甲乙经过协商订立如下合作协议：乙方负责食堂经营管理。甲方实行监督职责。乙方每月支付甲方管理费6000元。乙方合理使用承包物餐厅、餐具、用具（详见餐具、用具清单）。自2014年12月10日起至2017年12月9日止，乙方负责向新联公司交纳设备押金、伙食补贴及相关一切费用，其中交纳设备押金100000元，伙食补贴每月5000元。伙食补贴一月一缴，每月5日前缴清。合同终止后，甲方在合同终止后三日内退还乙方设备押金。小食堂负责新联公司签订劳动合同工作人员工作用餐。中午用餐人数不超过40人，晚上用餐人数不超过10人，中晚餐标准均为3.5元。中晚餐不少于一荤一素一汤。实行打卡就餐。饭卡由新联公司提供。用餐时间中餐11:30-13:00，晚餐17:30-18:30。甲方提供并保证乙方正常经营条件。乙方承包机关食堂实行独立经营，自负盈亏。乙方必须具有一定的烹调技术，有饮食服务管理经验。乙方承包的食堂以服务物业员工为目的，要做到环境优雅、食品卫生、价格合理，质量精、秩序好，确保安静、安全。自觉服从甲方的管理，接受甲方的监督和指导。保证就餐时间，让加班的新联公司员工随时用餐。合作期内，食堂消防、食品安全、卫生均由乙方负责。如因乙方责任发生火灾、食物中毒、环境污染、安全等事故，所有损失由乙方承担，并依照相关法律追究责任。乙方工作人员必须经卫生部门体检合格并持证上岗，要做到穿着整洁、文明礼貌、热情服务。乙方承包食堂不准改变用途。经营范围包括餐饮、餐饮加工服务、外卖服务。未经甲方同意，乙方不得擅自将食堂转借、转租、转包及合作，否则一切损失由乙方承担。本合同签订后任何一方不准单方无理由终止合同，如甲方违约应赔偿给乙方造成的实际损失。如乙方违约，应向甲方支付违约金50000元。合作期满乙方应按本合同的规定将承包的物品完好无损的交付甲方，如有损坏由乙方负责维修，不能修复的按折旧价赔偿。每月召开一次伙委会，听取伙食意见。每年8月底前由乙方负责向甲方交纳招待费10000元。合同签订同日，康晓霞向王新茂交纳押金100000元。自2015年5月25日至2016年9月14日康晓霞向新联公司交纳伙食补贴75000元。王新茂认可康晓霞已向其交纳管理费18000元、转让费50000元。康晓霞主张向王新茂交纳管理费36000元，但未提交相关证据。康晓霞承租小食堂后，对房屋进行装修，并实际经营至2017年7月25日。现房屋仍由康晓霞实际占有。2016年1月15日，新联公司对外发出《通知》载明，即日起，在蝎王朝（小食堂）就餐的车辆，谢绝入院。2016年6月，新联公司向王新茂出具《告知函》载明，王新茂：我公司已于2016年5月24日上午在我公司会议室向你告知撤销了你与我公司方庄分部签订的《小食堂承包合同》，并向你发了书面《告知函》。现根据合同规定将有关撤销合同的其他事项告知如下：一、按照双方签订的《小食堂承包合同》第八条规定，“如乙方违约，甲方收取的押金不予退还。”我方收取的押金壹拾万元（10万元）为实际经营方康晓霞交纳的押金，（见你向康晓霞所签协议附件）。因此，你交来的壹拾万元押金（10万元），我公司不予退还（康晓霞本人同意不予退还王新茂）。二、未经我公司同意你与第三方康晓霞签订的一切协议，我公司一律不认可，且你们双方的经济纠纷与我公司无关，由你们协商解决。三、更正事项：2016年5月24日和2016年6月2日给你的《告知函》中的康晓季、唐晓霞，由于我公司笔误错写，在此更正为康晓霞，以上两份告知函无效作废，以本次告知为准。四、本告知函一式叁份，王新茂、康晓霞、物业公司各持一份，具有相同效力。特此函告。2017年7月25日，北京市丰台区食品要求监督管理局向康晓霞发出《责令改正通知书》，要求停止未取得食品经营许可从事食品经营活动的行为。经本院核实，北京市丰台区7号楼内小食堂无产权登记。新联公司、王新茂均称小食堂有合法规划审批手续，但未提交相关证据。庭审中，康晓霞提交装饰装修工程施工合同、销售订单、销售单、送货单、收据、财务报表、设备统计表等证明其装饰装修损失680000元，购置餐具、办公用品等投资损失500884.5元。新联公司对上述证据真实性均不予认可。王新茂对上述证据真实性亦不予认可，并称合同期限届满，康晓霞应恢复原状、返还房屋。关于装饰装修的损失数额，经本院释明，康晓霞、王新茂、新联公司均不申请评估。康晓霞另提交物业员工早餐券、饭卡明细表、物业往来账等证明其向新联公司员工支出免费早餐18000元、物业员工补贴款96976元。新联公司、王新茂对早餐券、饭卡明细表无异议，对物业往来账不予认可，对证明目的均不予认可。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，新联公司与王新茂间签订的合同虽名为《小食堂承包合同》，但从内容及履行情况来看，为房屋租赁合同关系。王新茂与康晓霞签订《合作经营协议书》实为转租行为，康晓霞向新联公司交纳相关费用，系代王新茂向新联公司履行合同义务，康晓霞与新联公司不存在事实合同关系，故康晓霞要求新联公司退还费用、赔偿损失的相关诉讼请求，本院均不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因租赁标的物北京市丰台区7号楼内小食堂无合法规划审批手续，故康晓霞与王新茂签订的《合作经营协议》无效。王新茂作为出租人应当提供具备建设工程规划手续的房屋，康晓霞作为承租人应当在签订合同时对于房屋是否具备相应规划手续、产权证书予以审查，双方对于合同无效均有过错。康晓霞要求王新茂退还转让费、押金，于法有据，本院予以支持。关于伙食补贴和管理费，因合同约定康晓霞按月交纳，故本院认定为租金性质。双方均认可康晓霞已交纳伙食补贴75000元，其虽称已交纳管理费36000元，但未提交相关证据，且王新茂只认可收取18000元，故本院以王新茂自认数额为准，故康晓霞支出租赁费用共计93000元。考虑康晓霞实际经营至2017年7月且至今仍占用房屋，故对其要求退还上述费用的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失，因双方均不申请评估，具体数额由本院综合康晓霞提交的证据、现场勘验情况及康晓霞经营时间等酌情确定。对于餐具、办公用品等经营设备，康晓霞可自行处理，对其要求王新茂赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。康晓霞主张其向新联公司另支付早餐费18000元、伙食补贴96976元，证据不足，本院不予支持。康晓霞要求王新茂给付经营损失，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，判决如下：一、康晓霞与王新茂于2014年12月10日签订的《合作经营协议书》无效；二、王新茂于本判决生效之日起七日内退还康晓霞押金100000元、转让费50000元；三、王新茂于本判决生效之日起七日内赔偿康晓霞装修损失100000元;四、驳回康晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30070元，由康晓霞负担27485元（已交纳），王新茂负担2585元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  綦宗霞人民陪审员  关学岚人民陪审员  李金秋二〇一九年十月十八日书 记 员  卢文婷