湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初2059号原告（反诉被告）：荆州市港航管理局，住所地：荆州市沙市区长港路87号。法定代表人：陈义宏，系该局局长。委托诉讼代理人：肖斌，湖北荆楚律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：王秀莲，女，汉族，1968年8月26日出生，住荆州市沙市区。委托代理人：杨钊，北京盈科（荆州）律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告荆州市港航管理局与被告王秀莲房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年12月4日作出（2018）鄂1002民初1363号民事判决。被告王秀莲不服，向湖北省荆州市中级人民法院提出上诉。湖北省荆州市中级人民法院于2019年3月13日作出（2019）鄂10民终160号民事裁定，撤销本院（2018）鄂1002民初1363号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭对本案重新进行审理。在重审过程中，被告王秀莲于2019年6月18日向本院提起反诉，本院依法受理后，对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）荆州市港航管理局的委托代理人肖斌，被告（反诉原告）王秀莲及其委托代理人杨钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）荆州市港航管理局诉称：2017年1月1日，王秀莲与荆州市港航管理局签订了一份《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》，合同约定荆州市港航管理局将位于沙市区××号，面积为33平方米的房屋出租给王秀莲居住。租期为1年，年租金为2400元。合同到期后，由于荆州市港航管理局对该房屋另有他用，王秀莲也没有依合同约定在期满前一个月通知荆州市港航管理局续租。荆州市港航管理局多次口头及书面通知王秀莲归还房屋，但王秀莲既不归还房屋也未支付继续占有房屋的使用费。故请求判令：1.终止荆州市港航管理局与王秀莲之间的租赁合同关系，王秀莲向荆州市港航管理局归还位于沙市区××号33平方米的租赁房屋，并向荆州市港航管理局支付每月200元的房屋占用费；2.王秀莲承担逾期归还房屋的违约金（计算标准为：按66元每日，从2018年1月1日起至房屋归还之日止）。被告（反诉原告）王秀莲辩称：荆州市港航管理局对案涉房屋不享有所有权，无权处分。荆州市港航管理局与王秀莲之间的房屋租赁合同是无效合同，王秀莲的行为不存在违约，请求人民法院依法驳回荆州市港航管理局的诉讼请求。被告（反诉原告）王秀莲向本院提出反诉称：案涉房屋的所有权××××荆州市港航管理局，荆州市港航管理局无权出租案涉房屋，无权收取房屋租金。案涉房屋系王秀莲的公婆熊明英换房和自行搭建组成，原所有权人系熊明英，而非荆州市港航管理局，且案涉房屋已由王秀莲继承，王秀莲才是房屋现在的权利人。因此，荆州市港航管理局应当将从王秀莲处收取的租金2400元返还给王秀莲。请求人民法院判令荆州市港航管理局返还王秀莲租金2400元。原告（反诉被告）荆州市港航管理局针对被告（反诉原告）王秀莲的反诉辩称：王秀莲称涉案房屋系其公婆换房而自行搭建而成，这一事实不能成立，颠倒了是非，混淆了黑白。理由如下:1.本案中要求王秀莲返还的租赁房屋位于沙市区××号，面积33平米，也就是说荆州市港航管理局租赁给王秀莲的房屋是整排房屋其中的一间。2.荆州市港航管理局已经办理相关土地及房屋权属证书，作为土地使用权人对整块地享有使用权，即使如王秀莲所称房屋系其父辈自己搭建，有关搭建行为并无相关机关批准，且在他人土地上搭建显然系违法行为。请求人民法院驳回王秀莲的反诉请求。原告（反诉被告）荆州市港航管理局为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：1.荆州市港航管理局事业单位法人证书，拟证明荆州市港航管理局诉讼主体资格；2.荆州市港航管理局法定代表人身份信息，拟证明荆州市港航管理局诉讼主体资格；3.荆州市港航管理局法定代表人身份证明书，拟证明荆州市港航管理局诉讼主体资格；4.王秀莲户籍证明，拟证明王秀莲诉讼主体资格；5.《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》，拟证明荆州市港航管理局与王秀莲之间的租赁关系；6.银行转款凭证，拟证明王秀莲缴纳了一年的租金；7.对王秀莲作出的《房屋清退通知书》，拟证明荆州市港航管理局向王秀莲发出书面通知，要求其腾退房屋；8.土地使用权证（含土地证登记卡、土地使用附图），拟证明争议房屋是沙市区塔儿桥路10号土地使用权证附图中的一部分，荆州市港航管理局享有案涉房屋的土地使用权；9.本案争议房屋的所有权证（含房屋所有权登记表、房屋所有权测量调查表等），拟证明案涉的房屋始建于1964年，属荆州市港航管理局在塔儿桥路××号面积33平米房屋的一部分，属于荆州市港航管理局所有。被告（反诉原告）王秀莲为了支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交的证据如下：1.《熊明英遗嘱》，拟证明王秀莲的公婆熊明英系案涉房屋的户主，已经去世；2.熊明英身份信息，拟证明熊明英身份；3.电费、收视费发票一组，拟证明熊明英的户主身份；4.照片一组，拟证明涉案房屋情况；5.对王元亮作出的《房屋清退通知书》，拟证明荆州市港航管理局的证据7不实；6.《结婚证》，拟证明涉案房屋建房时间比原告提交的土地证载明的时间更早；7.王秀莲及家人户口身份信息，拟证明王秀莲的身份情况；8.王秀莲配偶周涛的《低保证》，拟证明王秀莲的资产情况；9.解放街道办事处塔桥社区出具的《证明》，拟证明王秀莲的资产情况；10.不动产查询信息记录，拟证明王秀莲的资产情况；11.租金缴纳凭证，拟证明案涉房屋部分系王秀莲父辈以房换房取得，部分系王秀莲父辈自行搭建，且房屋修建时间先于荆州市港航管理局获得土地使用权证的日期，房屋所有权属于王秀莲父辈，现由王秀莲继承，荆州市港航管理局无权出租房屋，无权收取租金，应当将租金返还给王秀莲。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，均已记录在案。对双方当事人提交的证据，本院分析认定如下：关于原告（反诉被告）荆州市港航管理局提交的证据：对证据1、2、3、4、5、6、8，证据来源及形式合法，符合证据三性特征，且原告对其真实性、关联性、合法性无异议，其形成证据链，证明原、被告租赁关系形成的完整过程，本院予以采信；对证据7即对王秀莲作出的《房屋清退通知书》，无证据证明该通知书已送达被告王秀莲，故该证据本院不予采信；对证据9，虽然原告提供的是整块房屋面积的权属证明，并没有在权属证明上对涉案房屋进行个别标注实际面积，但该组证据足以证明涉案房屋的的范围系在该份权属证书中，本院依法予以采纳。关于被告（反诉原告）王秀莲提交的证据：对证据1、2、3、6、7、8、9、10，与本案待争事实无关联性，依法不予采信；对证据4，系涉案房屋的真实情况，与本案有关联性，依法予以采信；对证据5即对王秀莲父亲王元亮作出的清退房屋通知书，系由原告作出，与本案具有关联性，客观真实合法，王秀莲认可并知晓，本院予以确认该证据为有效证据。对证据11的真实性、合法性予以采信，但对被告的证明目的不予采纳。原、被告系租赁关系，被告租住原告房屋所缴纳租金与本案有关联性，依法予以确认。依据本院确认的有效证据，综合当事人的陈述，本院查明以下案件事实：1964年，原荆州地区航务管理局在原××市××号自建建筑面积为331.5平方米的单层砖木结构房屋若干间。1988年9月30日，土地管理部门进行土地清理时颁发了土地使用权证，证号为1010477，发证面积为450平方米。1989年9月22日，原荆州地区航务管理局向原沙市市公有房屋产权登记处申请了房屋登记，登记部门制作了沙市市房屋测丈调查表，表中四至为西邻走道，东抵市卫管所住房，南至影剧院，北靠后港驻沙仓库，房屋所有权证号为沙房权字第××号，载明的地号为1010477。1994年荆州地区与沙市市行政区划合并先后称为荆沙市、荆州市。原荆州地区航务管理局更名荆州市航务管理局。1997年9月23日，该宗地经土地登记部门重新测量减去误差69.9平方米后重新办理土地使用权证，用地面积为380.1平方米，在土地登记卡上载明了此前颁发土地使用权证有误差进行更正及原登记的证号为1010477的情形，确定地号为10501058，图号为55750-74500，四至确定为东邻东道，西抵陶国庆，南至影剧院，北靠荆门驻沙办事处空场地。颁发的土地使用权证上载明的使用权人为荆州市航务管理局。现因行政职能划转，原告荆州市港航管理局承接了荆州市航务管理局的职能及财产。2000年12月31日，经有关组织机构批复，荆州市航务管理局更名为荆州市港航管理局。但该宗土地上的房屋及土地使用权证并未更名，但有关权属证书已移交至荆州市财政部门集中管理。本案争议的房屋位于塔桥路××号，属于上述土地上的建筑物的一部分。该房屋由王秀莲的公婆熊明英长期居住。后熊明英去世，生前留下遗嘱，将案涉房屋留与王秀莲夫妇居住。从现场情况看，该房屋正屋部分属于有产权证的部分，正屋南边外有部分搭、改的建筑物已与正屋连成整体，均由被告王秀莲使用。王秀莲的父亲王元亮在距离该房屋附近数米左右的另一处房屋居住。2017年1月1日，因国有资产清理需要，原告荆州市港航管理局与王秀莲签订《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》，约定：荆州市港航管理局将上述标的房屋租赁给王秀莲居住，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期满后王秀莲若需续租，须在该合同期满前一个月书面通知荆州市港航管理局，在同等条件下，以及在该合同履行期内王秀莲严格履行合同各项义务前提下，有权优先续租，但须双方重新确定租金和签订租赁合同；年租金为2400元/年；租赁期满，王秀莲逾期归还房屋的，则每逾期1日应向荆州市港航管理局支付约定日租金5倍的违约金。王秀莲于2017年3月29日足额缴纳租金，租赁期限届满后，王秀莲没有在合同期满前一个月书面通知荆州市港航管理局续租，双方也没有重新签定租赁合同。荆州市港航管理局因国有公房管理政策调整及自身需求，于2018年1月29日向王秀莲父亲作出了《房屋清退通知书》并送达给了王秀莲父亲王元亮。王秀莲对此知晓并保管该份清退通知书，亦得知原告要求收回该承租房屋的消息，但王秀莲一直未予归还。根据已经查明的案件事实，本院归纳本案争议的主要焦点为：1.本案争议的房屋权属问题；2.荆州市港航管理局与王秀莲之间就本案争议的房屋形成的关系如何认定及履行情况如何。关于焦点一，本院认为：王秀莲虽提交证据称案涉房屋原由其公婆熊明英居住，其公婆熊明英的遗嘱中将案涉房屋的居住权分配给王秀莲夫妇，但并未提交证据证明其公婆对案涉房屋享有合法的所有权。荆州市港航管理局系荆州市航务管理局更名而来，荆州市港航管理局承接原荆州市航务管理局的有关不动产权属合法。虽然荆州市港航管理局对该宗位于沙市区塔儿桥路享有权属的土地面积为380.1平方米土地上建筑的整排房屋未单独分户办理产权证，但从其提交的土地使用权证看，本案争议的沙市区××号房屋系该宗土地中的一部分，四至清楚无争议，可以判断出本案争议的房屋属于整排房屋中的第四间，也是房屋所有权证上登记的331.5平方米砖木结构房屋中的一部分。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。依照上述规定，荆州市港航管理局对沙市区××号房屋享有所有权，本院予以确认。关于焦点二，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”的规定，荆州市港航管理局与王秀莲于2017年1月1日签订的《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》,是双方真实意思的表示,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同法第二百一十二规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。王秀莲于2017年3月29日向荆州市港航管理局缴纳了租金2400元，租赁期满后,双方未按原合同的约定重新确定租金及签订续租合同,故双方未再形成新的租赁合意，双方的租赁关系依据合同约定，在租赁期满后即2017年12月31日已经终止。综上所述，本院认为，王秀莲行使的居住权××其与荆州市港航管理局之间形成的租赁关系，现租赁期届满，双方未建立新的租赁关系，王秀莲依法应向荆州市港航管理局返还租赁物。王秀莲父辈亲属在该正屋上自行搭建的部分，未经荆州市港航管理局同意和有关行政主管部门审批，属于违章建筑，理应拆除，且严重妨害荆州市港航管理局对该房屋的使用，故应当一并腾空或者自行拆除，以利原告行使物权。王秀莲及其父辈亲属对案涉房屋均不享有所有权。王秀莲关于要求荆州市港航管理局返还租金2400元的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。考虑到本案房屋一直由王秀莲公婆居住的原因无法查清，本案纠纷实际上是对多年来历史遗留问题的处理。虽然原、被告之间既约定了违约金条款也约定了支付占用费损失条款，但从被告王秀莲提交的有关家庭住房困难的证据看，实质上具有请求降低违约金的性质，故本院依法支持荆州市港航管理局要求王秀莲按每月200元支付逾期归还房屋期间的占用费的请求，对于支付违约金部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告荆州市港航管理局与被告王秀莲于2017年1月1日签订的荆州市行政事业单位房屋租赁合同于2017年12月31日终止；二、被告王秀莲于本判决生效之日起十五日内返还承租的原告荆州市港航管理局所有的沙市区塔桥路10号19-附4号的房屋；三、被告王秀莲向原告荆州市港航管理局赔偿房屋占用期间的损失（以每月200元为标准，从2018年1月1日起计算至返还房屋之日止）；四、驳回原告荆州市港航管理局的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告王秀莲的反诉请求。案件受理费550元及反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）王秀莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖启舟人民陪审员  张敬生人民陪审员  景雯雯二〇一九年十月十七日书 记 员  王菊红