广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初4853号原告：朱焕良，男，1947年2月17日生，汉族，住广州市东山区，委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：曾燕媛，广东众大律师事务所律师。原告朱焕良诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2019年7月15日公开开庭审理。朱焕良的委托诉讼代理人邢雅茵，澳美公司的委托诉讼代理人曾燕媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱焕良向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向朱焕良支付自1999年7月3日起至2000年11月4日止的迟延交楼违约金，违约金以朱焕良实际已付购房款额分段按每日万分之五的标准计算，为47773元；2.澳美公司立即向朱焕良支付自2001年2月3日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额194595元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款本金为限，计至2019年4月20日为194595元；3.本案诉讼费由澳美公司承担。事实与理由：1996年6月23日，黄以芳与澳美公司签订一份《澳洲山庄临时认购书》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A14-601号房地产出售给黄以芳，总房价款为237534元.1996年7月2日，双方补充签订《澳洲山庄商品房买卖合同》。合同约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A14-601号房地产出售给黄以芳，总房价款为237534元，付款方式为二十年免息分期付款。首期款38000元于1996年7月2日支付，每期应缴款831元。合同约定澳美公司于1998年7月2日将上述房屋正式交付给黄以芳，因逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方。1999年4月16日签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将原二十年免息分期付款改为十五年银行按揭付款。在按揭中由此产生的利息全部由澳美公司负担，黄以芳月供款不变，即每月应付790元。应缴银行的月供款额1280元与黄以芳供款额之差额则由澳美公司承担，由澳美公司先行划入黄以芳供款账户以保证银行从黄以芳账户扣收本金和利息。同时，双方签订《关于更改交楼期限的协议书》，约定交楼时间延长至1999年7月2日，澳美公司减免黄以芳一年月供款9972元作为上述延期交楼的补偿。1999年5月31日，银行将按揭款14万元支付给澳美公司。黄以芳按合同约定支付了购房款，履行完合同义务。但澳美公司却至今不能按合同约定于1999年7月2日交楼，直至2000年11月24日才将房屋交付给黄以芳。而且由于澳美公司不能按约定给按揭银行支付利息，导致按揭银行2003年起诉黄以芳要求支付拖欠的利息。黄以芳如数向按揭银行支付了利息及诉讼费后并一直代澳美公司向按揭银行垫付利息直至全部按揭款还清。另澳美公司违约，至今未能给黄以芳办理产权证。黄以芳多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金和代垫的利息等，均无果。后黄以芳于2018年11月1日遗憾死亡。朱焕良与黄以芳是夫妻关系。鉴此，朱焕良特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。澳美公司辩称，一、本案纠纷发生有其特殊的历史背景和历史遗留原因，涉案房产已封顶并具备交楼和办证条件，作为《房地产买卖契约》一方的广州澳美房地产开发有限公司实际上已履行了全部合同义务，涉案房产系因政府行政规划调整，将原属于增城市的澳洲山庄划入萝岗区，之后申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，所以澳洲山庄楼盘才会被广州市政府定性为“烂尾楼”，并非澳美公司故意违约，很明显属于“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平”的情形，依据《合同法》第九十四条的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，澳美公司没有必要继续履行原合同，应允许变更合同内容或者解除合同，双方不负违约责任。二、朱焕良的前两项诉讼请求均缺乏事实依据，且均已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，依据《民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。第一项诉讼请求，朱焕良之妻黄以芳实际上在2000年11月4日收楼之日就知道或应当知道其权利受损，也即其第一项诉讼请求的诉讼时效为2002年11月4日前，朱焕良直到2019年5月9日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效。且朱焕良之妻黄以芳与澳美公司在2000年11月4日，即收楼之日已签订《补充协议》，约定澳美公司赠送朱焕良物业管理费1年，朱焕良同意放弃澳美公司延迟交楼的所有责任，也即朱焕良已放弃了追究延迟交楼责任的实体权利，所以其第一项诉讼请求缺乏事实与法律依据，人民法院应依法予以驳回。第二项诉讼请求，依据2000年11月4日朱焕良之妻黄以芳向广州澳美房地产开发有限公司出具的《声明》关于“我是A14-601业主，收楼时暂不交办理房产证有关费用。因此，迟交房产证的后果，由我负责”的约定可知，并非澳美公司迟延办理房产权证，而是朱焕良之妻黄以芳因个人原因主动提出先办理收楼，缓交房产证费用，并承诺迟办房产证的后果由其自己负责。在此强调，办理房地产登记手续与办妥产权登记证书是两个不同概念，黄以芳与澳美公司双方签订的《声明书》约定的是澳美公司协助黄以芳办理房地产登记手续而不是办妥产权登记证书，双方不可能也没有资格规定房产登记机关在什么时候办妥产权登记证书。且根据《商品房买卖合同》第五条的约定及《声明书》的内容，缴纳办证费用及办理房产证的手续是由黄以芳承担的责任，而澳美公司承担的仅是协助义务。另外，本案朱焕良选择的是20年免息分期付款转15年银行按揭形式，其在2000年11月4日收楼时并未付清全部房款，本来就无权办理房屋过户手续。另朱焕良诉请澳美公司支付迟延办证的违约金是基于合同约定之债所享有的债权请求权，故应适用《民法通则》关于诉讼时效二年的规定。在本案中，从朱焕良认为澳美公司的行为违约之日起（即2000年11月4日），朱焕良就应当知道其权利受到侵害，也即其第二项诉讼请求的诉讼时效为2002年11月4日前，朱焕良直到2019年5月9日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效，且朱焕良主张6%年利率标准计算违约金也缺乏事实与法律依据，人民法院应依法驳回其诉讼请求。综上，请求人民法院依法查明本案事实，结合特殊的历史背景和历史遗留原因，依法判决驳回朱焕良的全部诉讼请求。经审理查明，2018年12月15日，朱焕良因继承被继承人黄以芳的遗产，向广东省广州市荔湾公证处申请办理继承权公证，该公证处查明如下事实：朱焕良具有民事权利能力和民事行为能力；一、被继承人黄以芳已于2018年11月1日在广东省广州市死亡。二、被继承人黄以芳死后遗下其与广州澳美房地产开发有限公司签订的《澳洲山庄房屋买卖合同》项下的权益（见由广州市公证处（96）穗证内经字第40423号《证明书》证明的《澳洲山庄房屋买卖合同》，根据《澳洲山庄房屋买卖合同》记载，黄以芳作为买方购买的房屋坐落于澳洲山庄××龙××区××楼××）。上述财产依法属于朱焕良与黄以芳在婚姻关系存续期间取得的夫妻共有财产，各占二分之一，其中二分之一是黄以芳的财产。三、据申请人（朱焕良）称，被继承人生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱、遗赠抚养协议及无手痒子女均无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人黄以芳的父母均先于黄以芳死亡。朱焕良是被继承人黄以芳的配偶。朱智锋是被继承人黄以芳的儿子，未发现黄以芳有收养子女。五、朱焕良表示要求继承被继承人黄以芳的上述遗产；朱智锋于2018年12月15日在广东省广州市荔湾公证处办理了经公证证明的《放弃继承权的声明书》自愿表示对黄以芳的上述遗产放弃继承。2019年2月11日，广东省广州市荔湾公证处作出《公证书》，证明被继承人黄以芳的上述遗产应由其配偶朱焕良一人继承。1996年7月2日，黄以芳（买方）与澳美公司（卖方）签订《澳洲山庄商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定澳美公司将座落在广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A14座601号房（以下简称案涉房屋）出售给黄以芳，房屋建筑面积为87.28平方米，合同第三条购置价款与支付方式3-4约定，选择最高二十年免息分期付款之买方，同意按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期38000元于1996年7月2日支付，分期付款每月应缴831元，合计237534元。甲方应在1998年7月2日将房屋交付给买方。第四条房屋交付状况4-1约定，卖方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，并保证于交付使用日交付已完成土建装修及室内水电之房屋予买方；4-2，本房屋预定交付日为1998年7月2日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准）。买方应在卖方发出通知书两周内，办妥全部接收手续，但有不可抗力事件造成之延误原因时，交付期限允许合理延长。第八条合同终止与违约责任8-3约定，卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方按买方已付价款的万分之五赔偿予买方。上述买卖合同于1996年7月10日在广州市公证处进行了公证，该公证处出具了（96）穗证内经字第40423号《证明书》，证明合同上公章澳美房地产开发有限公司（甲方）法定代表人胡耀智与（乙方）黄以芳的签字/印章均属实。1999年4月16日，黄以芳和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定原付款方式更改为十五年期银行按揭付款，黄以芳月供款不变，即每月790元，而应缴银行的月供款额与乙方月供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款账户。黄以芳缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的/%，入伙通知书发出十二天总楼价的/%。同日，黄以芳和澳美公司还签订《关于更改交楼期限的议定书》，约定澳美公司同意黄以芳提出的更改付款方式的申请，即将原免息分期付款变更为银行按揭;双方同意将交楼日期延长至1999年7月2日;澳美公司同意减免黄以芳壹年月供款9972元作为上述延期交楼的补偿。1996年7月2日，黄以芳与中国工商银行增城市支行、澳美公司签订购房抵押借款合同，贷款金额为140000元，贷款用途为购买案涉房屋。该合同于1999年4月18日在广东省增城市公证处进行公证，该公证处出具了（99）增证内经字第304号《公证书》，证明合同书上的印章即签字均属实。1999年年4月16日，黄以芳出具授权委托书，委托中国工商银行广州市分行在其账号为58×××24账户上代其向发展商支付贷款140000元和首期购房款97534元，共计237534元每月支取月供款1279.74元。同日，该行向黄以芳支付住房贷款140000元。1999年5月18日，黄以芳支付案涉房屋契税7126.02元。双方当事人确认，至2001年2月23日，黄以芳共支付购房款194595元。2000年11月4日，黄以芳和澳美公司签订《补充协议》，约定澳美公司同意黄以芳缴交物业管理费日期为合格证到位后免壹年起计，黄以芳不再追究原购房契约有关延迟交楼条款责任。同时，黄以芳收楼，并出具声明，称收楼时暂不交办理房产证有关费用，迟办房产证的后果由其负责，但办证时，请及时请通知黄以芳，其将及时交纳有关费用。截止至庭审之日，案涉房屋没有办理大确权，澳美公司未将案涉房屋产权转移至朱焕良名下。审理过程中，朱焕良当庭撤回第一项诉讼请求即请求澳美公司支付逾期交楼违约金。另查明，与本案相关联的同一楼盘的最近生效的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》中查明如下事实：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。该案上诉后，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，查明的事实与一审查明的事实相同，判决维持原判；二审判决于2019年6月27日发生法律效力。以上事实，有朱焕良提交的《公证书》、澳洲山庄商品房买卖合同、（96）穗证内经字第40423号《证明书》、证明、关于更改交楼期限的议定书、购房抵押借款合同、授权委托书、住房贷款凭证、契税完税凭证、关于更改付款方式的补充协议、收款收据、收楼回执、广州市不动产登记查册表、（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》、（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，澳美公司提交的穗建开【2013】491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于引发澳洲山庄重建工作方案的通知》、补充协议、声明以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，澳美公司与黄以芳签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。黄以芳作为上述商品房买卖合同的一方当事人已经去世，其在该商品房买卖合同中权益依法属于其遗产范围。朱焕良作为黄以芳的配偶，经公证继承黄以芳在上述商品房买卖合同中的全部权益，不违反法律规定，故朱焕良在本案中就案涉房屋主张权利的主体资格适格。关于案涉房屋逾期办证违约金的问题。由于案涉房屋没有取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，而双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金。澳美公司于2000年11月4日将房屋交付给黄以芳，依法应当在房屋交付之日起90日内为黄以芳办理涉案房屋的权属证书，澳美公司为黄以芳办理案涉房屋的房地产权证期限届满日为2001年2月1日，但澳美公司在该日前未给黄以芳办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。朱焕良主张按照年利率6%标准计算，在法律规定的合理范围内，本院予以采纳。澳美公司应当按照已付购房款194595元的6%/年的标准向梁志成、李妙玲支付从2001年2月2日起至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金。因黄以芳已经去世，案涉商品房买卖合同中属于黄以芳的权益已经全部由朱焕良继承，故澳美公司应将案涉房屋的逾期办证违约金支付给黄以芳的继承人朱焕良；至于案涉房屋的产权证如何办理至朱焕良名下，由双方当事人协商后另行通过法律途径处理。根据合同法对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期办证违约金的总金额应以购房款总金额194595元为限。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就朱焕良主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱焕良支付逾期办证违约金，违约金以194595元为本金按年利率6%的标准，自2001年2月2日起计至澳美公司为广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A14座601号房办理产权转移登记手续之日止。上述逾期办证违约金总额以已付购房款总额194595元为限。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4192元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  臧玉林人民陪审员  王丽红二〇一九年十月二十九日书 记 员  林碧婷孙晓华