新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初5477号原告：朱继章，男，1952年5月26日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师123团小学退休职工，住新疆奎屯市。委托诉讼代理人：郭守伟，新疆金仕成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玲，新疆金仕成律师事务所实习人员。被告：刘燕，女，1959年6月26日出生，汉族，原新疆第一运输公司退休职工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告：曹鹏，男，1989年3月27日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。被告：新疆万众伟业商贸有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：赵伟，该公司执行董事。原告朱继章诉被告刘燕、曹鹏、新疆万众伟业商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后,依法适用简易程序公开开庭审理，原告朱继章的委托诉讼代理人郭守伟和朱玲、被告刘燕、曹鹏、新疆万众伟业商贸有限公司的法定代表人赵伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱继章向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告2018年8月20日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告刘燕、曹鹏返还购房款612860元及利息23907.13元（暂计至2019年7月3日，之后利息计算至实际清偿之日止）；3、判令被告刘燕支付违约金128600元；4、判令被告新疆万众伟业商贸有限公司返还中介费6430元；5、判令被告新疆万众伟业商贸有限公司对购房款、利息及违约金承担连带责任；（以上合计771797.13元）6、案件诉讼费、保全费、送达费等相关费用由被告承担。事实与理由：2018年8月20日，原告与三被告签订《房屋买卖居间合同》，约定由原告购买被告名下的位于乌鲁木齐市沙依巴克区建筑面积为72.7平米的拆迁补偿安置房屋（正在办理房产证）一套，成交价格为643000元。并约定待该房屋房产证下来后，被告刘燕第一时间配合办理房屋过户手续，被告新疆万众伟业商贸有限公司协助过户。如因被告刘燕的原因造成房屋不能办理产权登记的，由被告刘燕承担房屋买卖成交总价款20%的违约金。原告依照合同约定向刘燕、曹鹏支付了612860元购房款。现因被告刘燕在签订合同前已经享受过两次房改优惠政策，导致该房屋产权证无法办理，合同目的无法实现，已经构成违约，被告新疆万众伟业商贸有限公司未尽到审查义务，应承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告刘燕辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同，出售房屋前我已告知原告房产证还未办下来，何时产证能办理下来也不清楚，双方签订的房屋买卖合同中也对产证办理的时间没有约定，也未对过户日期进行约定，我们现在也在等着办理产证，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告曹鹏辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同，出售房屋前被告刘燕已告知原告房产证还未办下来，何时产证能办理下来也不清楚，双方签订的房屋买卖合同中也对产证办理的时间没有约定，也未对过户日期进行约定，我们现在也在等着办理产证，另外只是用我的卡收取了房款50万元，该笔钱我也已经给了被告刘燕，房屋买卖和我没关系，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告新疆万众伟业商贸有限公司辩称，我们作为中介公司，居间义务已完成，后期的工作也在跟进，在签订合同前，被告刘燕声称已将相关手续递交给开发商在办理产证，后期产证未办理下来，我们了解情况后才知道被告刘燕已享受过相关政策，所以产证没办下来。本院经审理认定事实如下：2018年8月20日，甲方（卖方）刘燕与乙方（买方）朱继章、丙方（居间方）新疆万众伟业商贸有限公司签订《房屋买卖居间合同》，甲乙丙三方就房屋买卖事宜及居间服务事宜达成以下主要协议：第一条房屋情况，甲方所售房屋坐落于乌鲁木齐市，房屋所在楼层为11层，建筑面积72.7平方米，该房屋性质为住宅，未设定抵押，未出租，甲方保证对该房屋享有合法的处置权，已征得产权共有人的同意，出卖意愿真实，保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担房屋买卖成交总价款20%的违约金；第二条成交价格，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为643000元；第三条居间服务，甲乙双方委托丙方提供房屋买卖相关事宜的居间服务，本合同签订之日，即视为丙方的居间服务促成甲乙双方房屋买卖交易，并提供了甲、乙双方认可的居间服务，完成居间服务，丙方完成委托事项，甲方（出卖人）按该房屋成交总价的2%支付佣金，乙方（买受人）按该房屋成交总价的1%支付佣金，甲乙双方应在签订本合同之日向丙方支付居间服务费，因甲乙双方任何一方行为导致本合同不能履行的，不能免除甲乙双方支付居间服务费用的义务；第四条付款方式，首付款乙方于2018年8月20日前向甲方支付人民币500000元，二期房款以一次性付款的方式支付给甲方……第六条权属转移登记，待该房屋房产证下来之后，甲方于第一时间配合乙方办理房屋的过户手续，丙方协助办理……第十五条，产证办下来后90个工作日甲方迁出户口，乙方于2018年8月30日前支付壹拾壹万贰仟捌佰陆拾元，剩余叁万押金于过户当日付清。2018年8月20日，原告朱继章按照被告刘燕要求将500000元打入被告曹鹏银行卡中。2018年8月30日，原告朱继章向被告刘燕转账100000元。2018年8月30日，被告刘燕给原告出具收条一张，载明“今收到朱继章购买本人刘燕名下房子，本房位于沙区，购房款60万元，另外收到佣金12860元，合计612860元，剩余款3万元于过户当天支付”。2018年8月20日，被告新疆万众伟业商贸有限公司给原告出具收条一张，载明“今收到朱继章买中央郡2号楼1单元1104室佣金6430元”。另查明，2013年11月20日，新疆友好（集团）股份有限公司（甲方）与被告刘燕（乙方）签订安置楼售房协议书，经甲、乙双方友好协商，现就安置楼售房相关事宜达成以下协议，作为双方签订的编号224《拆迁补偿安置协议书》的补充协议，与编号224《拆迁补偿安置协议书》具有同等法律效力：一、乙方同意按1600元／平方米购买甲方所安置的楼房，地址位于乌鲁木齐市沙区，住房建筑面积为72.70平方米，售房款116320元；二、甲方负责统一办理乙方所购买住房的个人房屋产权证……四、乙方如果提供虚假的身份证明、房产证明、婚姻证明等材料，一经查出，甲方有权单方行使解除权，并解除双方所签订的本协议，并由乙方承担因此给甲方造成的一切损失……截止至2019年6月19日，位于乌鲁木齐市沙区运司职工安置楼2栋1单元1104号的涉案房屋权利人名称为新疆友好（集团）股份有限公司。再查明，2009年9月29日，新疆友好（集团）股份有限公司新友股【2009】56号文件中关于危旧房改造实施方案中对于居住在原一运司危旧房的非在职人员安置规定：夫妻双方均未享受任何住房优惠政策，现居住在原一运司危旧房，且与原一运司无任何劳动关系的已婚住户（户籍必须在现居住地），可按1600元/平方米购买一套企业优惠房。被告刘燕曾居住在原一运司危旧房，且与原一运司无任何劳动关系。被告刘燕与曹建刚曾是夫妻关系，在1996年二人婚姻关系存续期间，曹建刚享受了其所在单位的住房优惠政策。后被告刘燕与曹建刚离婚。以上查明事实，有房屋买卖居间合同、银行转款凭证、收条、安置楼房协议书、不动产登记查询、新友股【2009】56号文件、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原告朱继章与被告刘燕、新疆万众伟业商贸有限公司三方签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，合法有效，双方均应全面、诚实、善意地履行各自义务。本案中，原告经被告新疆万众伟业商贸有限公司居间介绍与被告刘燕签订《房屋买卖居间合同》，该合同实际包含三个不同的小合同，即原告与被告刘燕之间的《房屋买卖合同》、原告与被告新疆万众伟业商贸有限公司之间的《居间合同》以及被告刘燕与被告新疆万众伟业商贸有限公司之间的《居间合同》。针对原告与被告刘燕之间的房屋买卖合同关系，原告已经按照合同的约定交付了相应的房款，而被告刘燕是否存在违约行为主要看是否因为其原因造成涉案房屋不能办理产权登记手续。根据原告申请我院向新疆友好（集团）有限公司调取的新友股【2009】56号文件可知，对于刘燕，因其属于居住在原一运司危旧房的非在职人员，以1600元/平方米的价格购买涉案房屋必须符合以下条件：夫妻双方均未享受任何住房优惠政策，现居住在原一运司危旧房，且与原一运司无任何劳动关系的已婚住户（户籍必须在现居住地）。而被告刘燕在与曹建刚婚姻关系存续期间，曹建刚于1996年的时候享受了其所在单位的住房优惠政策，所以被告刘燕以1600元/平方米购买涉案房屋是不符合相应规定的。而原告提供的新疆友好（集团）有限公司工作人员的录音资料也可以证实是因被告刘燕已经享受过一次房屋优惠政策导致资料审核无法通过，从而涉案房屋的房产证无法办理，故本案被告刘燕存在违约行为致使原告购买房屋的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故对于原告要求解除其与被告刘燕之间的《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。针对原告与被告新疆万众伟业商贸有限公司之间的《居间合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中被告新疆万众伟业商贸有限公司未同意解除合同，故不能达成约定解除条件，且基于本案处理的情况，亦不能适用法定解除，故对于原告要求解除与被告新疆万众伟业商贸有限公司之间的《居间合同》本院不予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。既然原告与被告刘燕之间的签订的《房屋买卖合同》因被告的原因导致解除，被告刘燕理应返还原告所交纳的房款并赔偿原告占用其资金期间的利息损失，关于利息的数额，原告分段主张，第一段利息为20021.92元（500000元×4.35%÷365天×336天，2018年8月21日至2019年7月23日）；第二段利息为3885.21元（100000元×4.35%÷365天×326天，2018年8月31日至2019年7月23日），以上合计23907.13元，符合法律规定，本院予以认定，故对于原告要求刘燕返还房款612860元以及利息23907.13元的诉讼请求本院予以支持。对于被告曹鹏，本案属于房屋买卖合同纠纷，其不是本案签订合同的当事人，其仅仅是提供了账户，原告将500000元购房款打入该账户，并且被告刘燕也认可收到该房款，故对于原告要求被告曹鹏返还购房款以及支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，虽然在合同中对违约金进行了约定，但是原告已主张占用资金期间的利息损失，故按照约定要求被告刘燕支付违约金金额过高，本院酌情予以调整，违约金为7172.14元（23907.13元×30%）。在房屋买卖居间活动中，中介公司作为专业的居间人，对于受托事项以及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的房屋产权、房屋是否具备买卖条件等重要信息。本案中，被告新疆万众伟业商贸有限公司应当及时核实涉案房屋是否具备更名条件等情况，因其未核实清楚导致涉案房屋买卖合同虽然订立，但是客观上却无法履行，被告新疆万众伟业商贸有限公司提供的居间服务存在重大瑕疵，对于已经收取的原告交纳的居间费6430元应当返还。但是由于被告新疆万众伟业商贸有限公司并非故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故对于原告主张的要求被告对购房款、利息以及违约金承担连带给付责任的诉讼请求本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告朱继章与被告刘燕2018年8月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘燕返还原告朱继章购房款612860元；三、被告刘燕支付原告朱继章利息23907.13元；四、被告刘燕支付原告违约金7172.14元；五、被告新疆万众伟业商贸有限公司返还原告朱继章中介费6430元；六、驳回原告朱继章对被告曹鹏的诉讼请求；七、驳回原告朱继章其他的诉讼请求。以上应付款项，被告应于本判决生效后十日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的771797.13元，判决被告刘燕给付标的643939.27元，占83.43%，判决被告新疆万众伟业商贸有限公司给付标的6430元，占0.83%。案件受理费本院减半收取5758.99元，保全费4378.99元，合计10137.98元（原告已预交），由被告刘燕负担8458.12元，由被告新疆万众伟业商贸有限公司负担84.15元，由原告负担1595.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本并预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  李天雪二〇一九年十月二十四日书记员  刘漫漫