广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4048号原告（反诉被告）：杨盛林，男，1974年4月25日出生，汉族，户籍地址：广东省电白县。委托诉讼代理人：莫圣玮、张学仪，均系广东穗南律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈江瑜，女，1976年1月6日出生，汉族，户籍地址：广东省佛山市南海区。第三人：梁水钱，1962年10月8日出生，汉族，身份证住址：广东省阳春市。第三人：何伟雄，1969年10月30日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。原告杨盛林诉被告陈江瑜、第三人梁水钱、何伟雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫圣玮、张学仪、被告陈江瑜、第三人梁水钱、何伟雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨盛林向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2016年8月10日签订的《厂房租赁合同》于2019年4月24日解除；2、判令被告立即交还原告位于荔××区××村××横××号的厂房；3、判令被告立即向原告支付拖欠的租金62400元（自2018年11月起计至2019年4月30日，每月为10400元，共62400元）及滞纳金（滞纳金每日按月租金金额的2%收取，自2018年11月11号暂计至2019年4月30日为55952元）；4、判令被告向原告支付自2019年5月1日起至实际交还厂房之日止的场地占用费（按10400元/月的标准计收）；5、判令被告交纳的人民币10000元保证金由原告予以没收；6、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年8月10日签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于荔××区××村××横××号的厂房出租给被告使用，租赁期限为3年，自2016年11月1日至2019年10月31日止，双方确认签订合同当天，被告已接收厂房；合同签署日，被告须向原告缴纳人民币1万元作为合同保证金；每月租金为1万元，每一年度为一期递增，共递增2期，每期递增均从上一期递增后金额的基础上计算递增金额，每期递增率为2%，即第二年10200元，第三年10400元；被告应于每月的10号前缴交当月租金；租赁期内，被告如拖欠租金30日以上的，原告有权提前收回场地，保证金不退还；同时被告逾期交付租金的，每逾期一日，原告可按月租金金额的2%收取滞纳金。2018年11月起，被告开始拖欠原告租金，经原告多次催收仍未缴纳，截止至2019年4月30日，被告已拖欠原告租金62400元。被告恶意拖欠租金的行为，已构成根本违约，为此，原告曾于2019年4月11日发送《解除合同通知书》给被告，依法解除双方签订的《厂房租赁合同》，该《解除合同通知书》于4月13日由对面厂房代为签收并转交。为慎重起见，原告又于2019年4月24日上门将《解除合同通知书》送达给被告，依法解除双方签订的《厂房租赁合同》，没收保证金，并要求被告于2019年4月30日前将租赁场地交还给原告管业使用，同时补缴所欠的租金、滞纳金等费用。但截止至今，被告仍未缴纳拖欠租金的滞纳金，亦未将租赁厂房交还给原告使用，严重损害了原告的合法权益。被告陈江瑜答辩及反诉称：：1、关于漏水问题，原告掩盖了楼顶钢筋水泥结构本身就漏水的事实，被告承租的时候不知道原告房屋是漏水的。直到山竹台风，我才知道原告房屋屋顶大面积漏水。前些天，上周的台风又再一次把屋顶吹走了。现在的二楼和2018年一样，是一个水塘，我无法使用。2、关于租金的交付，我从2016年一直交租至2018年10月，每月按时交租。在和原告协商好，等原告修复好后再缴纳租金是合法合理的。原告的房屋漏水导致被告的损失，被告可以向原告追索赔偿。3、原告作为房屋的出租方，但没有提供厂房报建手续，原告不能证明厂房是原告的。4、原告违法出租厂房给我，而且在出租的厂房不符合安全使用的前提下，依据法律，原告没有收租的权利。如果原告通过交付厂房给我使用来收取租金，原告的厂房必须符合可以使用的条件。既然房屋不可能使用，原告无权收租。5、我承诺我可以交纳不漏水面积(104+192平方米）的租金2368元，我在支付了192平方米漏水的维修款这一前提下，才分租给了两位第三人使用。原告要求收取租金，应该和我协商好减租面积，再减去我支付的维修漏水款2480元。这才是原告应该收取的租金。其余没有使用的面积，原告应当修缮至不漏水并且把漏水造成的损失修补好，再交付房屋给我使用。对于漏水期间2018年10月-2019年9月这一年造成的经营损失，应当给予我方赔偿。反诉原告陈江瑜向本院提出反诉请求：1、反诉被告偿还租期，从2018年11月1日起至完成修缮责任后交付使用之日止，偿还同等的使用租期给反诉原告；2、判令反诉被告为过错方，补偿反诉原告投入的装修损失合计106000元；3、反诉被告在合同期内锁门、断水、断电的行为是非法的，从而导致2018年12月至2019年6月，这期间三家企业的纯利润损失（已折价）合计205910元给反诉原告；4、判令本案原告赔偿2018年9月至2019年6月，合计10个月的因房屋漏水产生的扫水清洁费，按广州市最低收入标准每个月2100元计算，合计赔偿人民币21000元；5、请求法院授权评估机构作出“受损资产评估报告”，评估被告受损的衣柜、沙发、库存产品、机器等相关财产的实际损失40000元，此损失由本案原告赔偿；6、本案的诉讼费用全部由反诉被告承担。反诉被告杨盛林辩称：一、因为被告不交租已构成根本违约，原告依法向被告行使解除合同的权利，被告要求继续履行合同于法无据。二、合同法228条规定与本案无关。被告据此要求不缴纳租金于法无据。三、被告提出不漏水的103平方米面积不需要交纳租金，没有依据。根据合同约定，场地维修的责任在被告，现在被告诉称涉案场地漏水只是在2018年9月山竹台风发生后存在的事情，之前我方提供的场地一直不存在漏水问题，此次是由于天灾导致房屋发生渗漏，其维修和保养责任应由被告承担。因此，被告要求原告维修并经验收合格后交付被告使用，且从那时再缴纳租金，要求我方修葺室内墙面的所有要求均没有合同依据，均不合理。同样，被告认为其自2018年11月1日至修缮完善后延长合同租期也是没有依据的。关于装修损失，首先我方对该数额不予确认，本案中是因为被告违反合同约定，导致原告解除合同，也就是合同的解除过错方在被告，因此被告的装修损失应由其自行承担。关于被告反诉的三间企业纯利润损失问题，首先被告并未提供该三间公司的工商登记资料，无法证明这三间公司是由其开办的，且不能证明这三间公司的利润，更不存在损失，所以被告的诉求不成立。且我方并没有断水断电的行为，关于合同期内锁门的时间与被告陈述的时间不一致，我方锁门是因为被告长期未交租金，后来我方也在半个月内开门，现被告要求6个月的经营纯利润损失没有事实依据。第三人梁水钱、何伟雄共同述称：如果法院要求搬迁，我方同意搬。如果有什么损失，我方和陈江瑜协商。经审理查明：2005年，广州市芳村区海龙街海北股份经济联合社将案涉场地的土地出租给原告作经营场地使用，当时为空地。据原告称其承租后由村进行报建，报建手续在村手上，但村无法给我方提供。由我方加建上盖，我方2005年在该空地上加建了框架为混泥土结构的两层，加建开始是自用，后来是出租。当时批应该是临时建筑。2016年8月10日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》约定：甲方将位于荔××区××村××横××号的厂房给乙方使用，乙方租赁甲方厂房的期限共为3年，自2016年11月1日至2019年10月31日止。甲、乙双方确认签订本合同的当天，乙方己接收甲方交付的海北龙溪中路一横路1号之四A栋的厂房；计面积为四号A厂办公楼一二楼，商铺二楼及两通道；计租日为免租建设期结束次日开始，即从2016年11月1日起计租；自计租日起，乙方实收10000元的标准向甲方租用。然后按合同计租日开始计算，每壹年度为一期递增，共递增2期，每期递增均从上一期递增后金额的基础上计算递增金额，每期递增率为2%。每月租金为10000元，租金2017年11月1日开始递增，即第2年10200元，第3年10400元。如此类推。租金由乙方按月支付；缴交租金的方式：每月的10号前缴交当月租金（遇休息日顺延）；租赁期内，乙方如有以下行为，甲方可提前收回场地：（保证金不退还）（1）未经甲方同意将经营场地转租他人；（2）拖欠租金30日以上；在乙方承租赁期满后，甲方负责对经营场地进行检查验收；验收合格，如乙方交清各项费用，即将保证金如数退回（不计息）；在租赁期内乙方负责对厂房的维修及保养所有费用由乙方负责；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的2%收取滞纳金。逾期壹个月仍不交租金或其他费用者，甲方可收回厂房场地；租赁期内，任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按租赁存续期内租金总额10%收取违约金；等等。据案涉场地平面图显示：出租厂房场地包括首层厂房336平方米、首层两条通道分别为192平方米、144平方米、二层厂房面积760平方米，总出租面积1440平方米。上述合同签订后，原告依约将案涉场地交付被告使用，被告亦依约向原告支付了10000元保证金。2018年9月15日至18日期间因受“山竹”台风影响，导致案涉场地有部分房屋漏水，就维修问题原被告发生争议，故被告只向原告支付租金至2018年10月止。原告于2018年12月3日对案涉场地上锁，2019年1月3日才将锁打开，让被告继续使用案涉场地。2019年3月1日，被告将案涉场地首层通道192平方米中的134平方米出租给第三人梁水钱使用，余下面积出租给第三人何伟雄使用，并收取梁水钱每月2010元租金，收取何伟雄每月1050元租金。2019年4月24日，原告在案涉场地张贴《解除合同通知书》，要求：被告与原告于2016年8月10日签订的《厂房租赁合同》即日解除；被告在收到本通知书后7日内立即向原告支付拖欠的租金及滞纳金；被告在收到本通知书后7日内清退厂房，并将该厂房交还给原告菅业使用。2019年9月6日本院到现场勘验，案涉场地（不含通道）有小部分面积仍存在漏水现象，有相当部分房屋的墙壁有曾经漏水的水迹存在，右侧通道有漏水现象，现二楼已空置，首层主要用作仓库使用，部分面积空置，部分通道现由第三人使用。诉讼期间，原告向本院提交证据1、厂房租赁合同，证明原告与被告于2016年8月10日签订《厂房租赁合同》；证据2、2019.4.11解除合同通知书；证据3、EMS快递单及妥投证明;证据2-3证明被告恶意拖欠租金的行为，已构成根本违约，原告于2019年4月11日向被告发出《解除合同通知书》；证据4、2019.4.24解除合同通知书；证据5、送达照片。证据4-5证明原告再于2019年4月24日上门将《解除合同通知书》送达给被告，被告拒绝签收后，原告将《解除合同通知书》张贴于租赁场地，双方签订的《厂房租赁合同》已解除；证据6、厂房场地租赁合同，证明原告享有涉案场地的使用权；证据7、平面图，证明被告租赁厂房场地的平面图；证据8、厂房合租协议，证明被告未经原告同意将涉案场地转租给他人，已构成违约；证据9、微信聊天记录，证明被告的陈述与事实不符，被告多方抵赖及威胁原告，并借此拒交租金；证据10、维修收据，证明原告已对屋顶进行了维修。被告对证据1的质证意见为，当时原告不在场，是出租代表代签的；对证据2-3的质证意见为，我方没有收到，因为该时间我在北京，我也跟原告说过我那段时间去北京，我怀疑原告是趁我不在才邮寄给我的；对证据4的质证意见为，这份通知书我方确实已收到；对证据5的质证意见为，确认是张贴在我承租的地方；对证据6的质证意见为，真实性不予确认，我认为是虚假的，原告向海北村承租的是空地，而我承租的是有上盖的厂房，所以我方无法确认该合同涉及的地方、面积是否为我方承租的地方；对证据7的质证意见为，我承租了两层，平面图的地方确实是我承租的地方，该图就是原告出租给我方的平面图；对证据8的质证意见为，因为漏水问题，我想将平面图通道192平方米退还给原告，但是原告不予接收，找了何伟雄、梁水钱来与我合租，那两个人是原告介绍的，原告是知情的，后来原告觉得改合同再签新合同太麻烦，所以由我转租是错误的；对证据9的质证意见为，该聊天记录不完整，不能反映真实情况，对其不利的部分没有提供给法院；对证据10的质证意见为，原告锁门时间是2018年12月3日至2019年1月3日，锁门时间全部有微信记录，锁门时间长达一个月，不是半个月。维修只是在屋顶盖了一层黑色薄膜，薄膜加人工费最多3000元，不需要5000元。原告承诺维修到不漏水，实际原告维修后漏水更加严重。因为原告只是盖了一层薄膜，但是没有装水管将屋顶的水引流出去。被告向本院提交证据1、建筑体室内外裂缝图，证明建筑体在台风后已经属于危房；证据2、李锐成参与收租、郭伟强参与管理的微信聊天记录证据文档，证明真实的参与管理者情况；证据3、2018年9月及11月漏水图片2页，证明漏水事实在先，出租方拒绝修缮；证据4、车间漏水汇总图片；证据5、仓库区域漏水汇总图片；证据6、二楼漏水汇总图片；证据7、一楼办公区漏水汇总；证据4-7证明各个区域大面积漏水的事实；证据8、2018年12月断水断电证据文件，证明违法锁门、断水断电的事实；证据9、报警回执，证明报警处理的事实；证据10、微信对漏水责任的认可证据，证明出租方认可修缮的责任，一直以来修漏水都是他们的责任；证据11、2019年2月及3月漏水证据文件，证明3月份没有修好，依然漏水的事实；证据12、2019年5月依然未解决的漏水证据文件，证明5月份没有修好，依然漏水的事实；证据13、装修合同、装修报价清单，证明投入装修的事实证明；证据14、漏水视频，证明漏水的真实情况。补充证据：1、誉品塑胶2018年度财务报表，证明企业年收入30多万元；补充证据2、点穴养生馆收托管金凭证，证明固定收入每月7000元；补充证据3、2018年四联7-11月总收入支出表，证明月固定收入超过2万元；补充证据4、付款凭证，证明装修已付款；补充证据5、海北村制衣厂以东工业地的场地俯视面积图，证明此地块面积与原告提供的租用面积2514平方米不符合；补充证据6、营业执照三份，证明这三间企业都是在涉案场地经营。原告对证据1的质证意见为，该图片所显示裂缝并不是形成于台风之后，台风后房屋变成危房的证据不足。且合同约定房屋的维修、保养责任在于被告，因此即使房屋出现这些情况，也应由被告自行维修；对证据2的质证意见为，李锐成、郭伟强是受原告委托，对出租房屋进行管理，但是被告所提供的微信截图并不全面，有断章取义的情况存在。双方的往来以及微信情况应以我方提供的所有的微信聊天记录为准；对证据3-7的质证意见为，真实性不予确认；对证据8的质证意见为，我方锁门时间是2018年12月18日至2019年1月3日，但我方没有断水断电。锁门时间在我方提供的郭伟强微信记录有显示；对证据9的质证意见为，该证据没有显示被告是因何报案，不能证明与本案有关；对证据10的质证意见为，按合同约定，维修是被告的责任，但是发生台风后，被告一直拒绝交租，经过多方协商，被告承诺会全部交清租金后，我方答应做防水膜，至于排水槽及下水管问题，被告提出不需要我方维修了；对证据11-12的质证意见为，真实性不予确认；对证据13的质证意见为，合同真实性不予确认，相关的装修内容我方认为水分很大，被告据此向我方索赔，事实依据并不充分；对证据14的质证意见为，真实性不予确认。对补充证据1的质证意见为，没有任何材料显示该司与本案租赁有关联性，其次该司财务报表是该司制作，我方不确认其真实性，该报表反映是亏损的，既然亏损，哪来的纯利润；对补充证据2的质证意见为，不能证明被告所要证明的事实；对补充证据3的质证意见为，不能证明该司与本案租赁有关，且该表是自行制作的流水账，不具有证据的特性，更不能证明被告所要证明的事实；对补充证据4的质证意见为，真实性不予确认，既然是由公司装修的，那么应该开具发票，且应由银行流水进行显示；对补充证据5的质证意见为，我方承租的面积只是5000平方米中的一部分；对补充证据6的质证意见为，虽然是由被告经营，但是若这三间公司有损失，那需要由该三间公司提出，而非被告提出相关诉求。之后，被告又向本院补充提交证据1、装修款支付情况说明，证明各期装修工程款支付情况；证据2、装修公司及老板身份证，证明装修公司及老板身份证；证据3、微信支付材料款的凭证，证明装修期内支付的材料款明细账；证据4、原告锁门1个月时间的凭证及断水、断电的凭证，证明原告违法合同条例，及有断水断电的违法行为的凭证；证据5、双方协商好修缮到不漏水才交付使用的聊天凭证，及针对其违法行为免租4个月的聊天凭证，证明双方协商好修缮到不漏水才交付使用。原告对违法行为免租4个月的凭证。原告对被告补充提交证据1的质证意见为，三性不予确认。该证据有收据6张，其中在2017年3月2日前发生的有4张，该4张收据都加盖了广东腾鑫建设工程有限公司的公章，在公司还没建立之前，如何使用公司的公章？同时，该收据上的序列号也是非常接近的，例如2016年10月20日与2017年8月15日，两张收据相隔接近一年的时间，但序列号仅相隔一位数。其他的收据也有类似的问题。2017年12月18日开出的收据序列号1493686，比2017年8月15日开出收据的序列号1493690还要早。由此可见，收据存在严重造假的情况。同时可见，2016年1月20日的收条，当时原被告还没有建立租赁关系，该收条当中所记载的内容完全是虚构的。2016年10月20日、2016年9月15日、2017年8月15日、2017年12月18日，四张收据的最右边记载的内容是“内部使用19.01.20”，很明显，该四张收据都是2019年印刷的版本，被告有意将收据的时间全部写在其之前虚构的时间节点上，是为了虚构巨额的装修费用。而且从交易习惯上讲，其多次支付大额的装修费用，均是通过现金支付，其没有提供提取大额现金的银行流水记录。该交易习惯并不符合常理；对补充证据2的质证意见为，真实性予以确认。该营业执照在2017年3月2日成立，被告在上次庭审提交的证据13《装修合同》的签订日期是2016年8月11日，且盖了2017年3月2日成立的广东腾鑫建设工程有限公司的公章。该合同在公司尚未设立的时候就已经签订，且有盖公章。如此可见，该合同是被告为了本案诉讼故意伪造的施工合同。该施工合同的三性均无法确认；对补充证据3的质证意见为，三性不予确认。该微信交易明细证明只有首页和最后一页有财付通科技公司的公章，中间的页数均没有加盖公章或骑缝章。不排除其有虚构或漏页的情况。而且该组证据无法证明其有支付相应的装修材料费用；对补充证据4的质证意见为，是截取的微信聊天记录，对于微信聊天的质证意见同我方上次庭审对微信聊天的质证意见一致；对补充证据5的质证意见同补充证据4。同时该聊天记录不能证明我方同意被告所述的由我方修缮至不漏水才交付使用的事实。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告只是向广州市芳村区海龙街海北股份经济联合社承租案涉《厂房租赁合同》项下的土地，原告自称由其在2005年在该空地上加建了框架为混泥土结构的两层上盖，但原告未能向本院提供合法报建手续，故涉案《厂房租赁合同》为无效合同。因涉案《厂房租赁合同》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，故原告要求被告及第三人交还案涉场地的诉讼请求，本院予以支持。因涉案《厂房租赁合同》无效，根据公平合理原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告应参照合同约定的租金标准向原告支付实际占用场地的使用费。因案涉场地受“山竹”台风影响，导致部分房屋漏水，影响被告的使用，本院酌情调减每月场地使用费3000元，即2018年11月1日开始的每月场地使用费为7400元。因原告原因被告在2018年12月3日至2019年1月3日未能使用案涉场地，该期间的场地使用费应予免交。如前所述，因涉案《厂房租赁合同》无效，原告取得保证金10000元应当返还给被告（可在被告应付的场地使用费中扣减）。原告主张的滞纳金因合同无效而缺乏合同依据，本院不予支持。对被告反诉的装修损失问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”结合本案，被告在签订案涉《厂房租赁合同》时，对案涉场地的产权情况审查未尽到基本的审慎义务，对合同的无效亦存在过错。根据公平合理原则，被告已形成附合的装饰装修物损失应由原、被告各承担。被告提交的相关装修合同及支付凭证均存在矛盾，对被告装修费数额本院不予以认可，鉴于被告在案涉场地确有装修，本院酌情确定原告赔偿被告装修损失20000元。对被告主张的偿还租期、利润损失、清洁费损失、受损财产损失问题。因涉案《厂房租赁合同》无效，不存在偿还租期问题，另原被告对合同的无效均存在过错，且被告主张的利润损失、清洁费损失、受损财产损失依据不足，本院对被告的上述主张均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈江瑜及第三人梁水钱、何伟雄搬出广州市荔湾区海北村龙溪中路一横1号的厂房，将厂房腾空交还予原告杨盛林。自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈江瑜按7400元/月标准向原告杨盛林支付从2018年11月1日至2018年12月2日及从2019年1月3日起至被告实际搬迁交房之日的场地使用费（被告已付的保证金10000元在上述场地使用费中相应予以扣减）。在本判决发生法律效力之日起10日内，原告杨盛林向被告陈江瑜赔偿装修损失20000元。四、驳回原告杨盛林的其它诉讼请求。五、驳回被告陈江瑜其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2868元，由原告杨盛林负担2041元，被告陈江瑜负担827元；本案反诉受理费3447元，原告杨盛林负担185元，被告陈江瑜负担3262元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李庆伟人民陪审员  高少珍人民陪审员  林穗青二〇一九年十月二十四日书 记 员  马 晴姚晓丹