江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初8922号原告：刘静，女，1966年9月26日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：朱志增，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽，女，1987年3月21日生，汉族，住邳州市。被告：邳州市汽车运输公司，住所地邳州市建设中路宏通客运站2楼。法定代表人：毛静，该公司经理。委托诉讼代理人：王业伟，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘海宁，该公司副经理。原告刘静诉被告邳州市汽车运输公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘静及其委托诉讼代理人朱志增、郭丽，被告邳州市汽车运输公司的委托诉讼代理人王业伟、刘海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘静向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告损失计585060元；2、被告承担起诉费用。事实和理由如下:2018年3月31日，原被告签订《房屋租赁合同))，原告租赁被告所有的位于总公司停车场北侧，原氧气转运站西侧的房屋使用。租赁期限自2018年4月1日至2019年4月1日，租金为18000元，同时约定了双方的权利及义务。2018年8月14日7时许，原告发现被告出租的房屋西侧房顶倒塌近三分之一，加之此前夜间持续降雨，导致原告储存的布匹及机器设备等毁损严重，虽经原告组织人员翻检、转运以最大限度挽回损失，但仍有近60万元损失无法挽回。被告提供的租赁房屋房顶倒塌，不能保证租赁物的使用安全，违反了法律规定及双方约定。被告应承担原告的损失赔偿责任，并退还原告未使用期间的房屋租赁费用。因双方协商不成，故原告具状诉至法院，请求依法判处。被告邳州市汽车运输公司辩称，对原告诉请不予认可。原告租赁答辩人房屋及院落使用是事实。双方在2018年3月31日签订的房屋租赁合同并非首次。原告已经于2013年3月连续使用租赁房屋，当时口头约定每年租金18000元，根据原告要求更换房屋上面的瓦片，公司支付给施工人汪玉全修缮费用15500元，同时约定以后的维修、维护由承租人负责。刘静支付了第一年租金18000元，在其后的第二年和第三年度，刘静正常使用没有支付租金。自2016年3月签订书面房屋租赁合同，其后每一年一签。只因为租赁的房屋是年代久远的房屋，房屋及院落在1200平方米，每年租金18000元，所以租赁价格非常低廉。同时约定了承租方的义务。依租赁合同第五条约定，原告应当保证安全合理使用房屋，配备必要的安全人员、设施、物品，杜绝发生盗抢，触电等损害人身财产的事件。使用过程中的维修、维护等甲方均不负责。第十条约定，此房年代久远，为安全起见，仅作为仓库使用，不可以生活、居住。水电安全由原告方自行检查、维护，确保安全，避免意外事件发生，如发生意外由乙方自行承担。据此，原告已经连续租赁房屋多年，对房屋所需的维修和维护是心知肚明的，也是其应尽的义务。只有及时的维修和维护才能避免意外的发生，房屋西侧的塌下完全是原告没有进行维修和日常的维护造成的。所以，本次发生塌下意外造成的损失原告应该自行承担。此次意外的发生也给答辩人造成以了一定的经济损失，原告至今没有交还租赁房屋和院落，请法庭查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明本院认定事实如下，2018年3月31日，原告刘静(乙方)与被告却州市汽车运输公司(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告将位于总公司停车场北侧，原氧气转运站西侧的房屋租赁给原告，每年租金为18000元，租赁期为2018年4月1日至2019年4月1日。合同第五条约定，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，正常使用过程中的维修、维护等甲方均不负责;乙方应保证安全合理使用房屋，配备必要的安全人员、设施、物品，杜绝发生盗、抢、触电等损害人身财产的事件。在前期装修及使用期间发生一切意外事件，后果由乙方承担。合同第十条约定，因此房年代久远，为安全起见，仅做仓库使用，不可以生活、居住。水电安全由乙方自行检查、维护，确保安全，避免意外事件发生，如发生意外由乙方自行承担。2018年4月1日，原告向被告缴纳了一年的房租18000元。2018年8月14日，涉案房屋的其中两间屋顶塌陷，造成原告存放的货物受损。原告于2013年4月1日开始租赁涉案房屋，每年签订一次合同，因为房屋漏雨，第二年、第三年的租金，原告仅缴纳1万元租金，其余租金原告用于维修涉案房屋。2018年8月13日，邳州市区境内24小时最大累计降水量7.1mm;至8月14日08时24小时最大累计降水量51.1mm，达到暴雨量级。因对受损货物的价值无法确定，原告申请对受损货物的价值进行鉴定，本院委托徐州迅达资产评估事务所进行鉴定，该事务所到现场勘查货物后，对受损货物损失评估价值为370740元，该价值扣除了受损物品的预计残值。对于该鉴定结论，原告认为对部分项目的评估价值过低，部分货物没有进行评估，被告认为，评估的部分项目价值过高，对货物损失不予认可。因本次鉴定，原告支出鉴定费用6000元。对于原告的异议，本院于2019年7月3日与鉴定机构工作人员电话联系，鉴定机构称，对于原告所说的小旗、吊卡等物品为原告定制的，只能自己使用，价值不好确定，故对于该部分物品未进行鉴定，鉴定机构人员未在现场看到尼龙板、空压机，鉴定范围也经刘静签字确认。庭审中，原告提交淘宝截图以证明小旗、钥匙扣等的价格。诉讼过程中，原告提交受损物品因受损产生的转运人工及货车费用的收条2张、人工费用3张、车辆行驶证复印件一份、现场照片一张，以证明事发当日转移货物产生的人工费用2800元，以及使用车辆的费用2000元，将受损物品集中堆放在院内场地产生的费用为1500元；因被告公司拆迁将院内堆放的受损物品转移到原告租赁的民房产生的人工费2660元以及租赁货车、叉车费用2760元。同时提交2018年8月21日签订的房屋租赁协议一份、2019年2月11日签订房屋租金收条一份，支付宝付款凭证一份、照片一份，证明在原告存放未受损货物产生的一年租金12000元，及因后期被告公司拆迁，受损物品无法存放，在评估之前原告找房屋进行存放产生的一年租金12000元。被告质证认为，对两组证据的真实性不清楚，产生的人工费及运费客观存在，具体数字被告没有参与不清楚，对于租房是原告根据其需要所租，无论是经营还是存放货物，都是原告自身的事情，对该部分的费用被告不应予以承担。上述事实，有合同、收据、鉴定报告等证据及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于被告是否应当承担赔偿责任，根据合同约定，被告应当保证涉案房屋处于能够正常使用状态，现涉案房屋在使用过程中屋顶倒塌造成原告损失，被告应当承担赔偿责任；但合同也同时约定了，涉案房屋年代比较久远，使用过程中的维修、维护均由原告承担，且被告仅收取2014年、2015年的租金1万元，其余租金由原告用于维修房屋；发生事故时，邳州市连续下雨达到暴雨级别，但原告并未采取任何防范措施，而将大量货物存放在涉案房屋，其本身亦存在过错，故其也应当承担一部分责任。综上，被告应当承担70%的赔偿责任，原告自身应当承担30%。关于原告损失的价值，对于原告主张的货物损失，经鉴定机构现场进行清点物品鉴定，原告货物损失为370740元（该价值已经扣除了预计残值），故对于原告的货物损失本院认定为370740元，对于鉴定机构未鉴定的小旗、吊卡等物品，该物品现场确实存在，根据原告提交的淘宝截图的价格及损毁物品清单中、补充评估申请书中的数量，对于该部分货物损失，本院酌情支持为5000元。鉴定机构工作人员称，未在现场看到空压机、尼龙板，故对于该部分损失，本院不予支持。对于原告主张的人工费、车费、房屋租金。事故发生后，原告组织人员对受损物品及未受损物品进行转移，确实产生人工费及货车费，根据原告提供的证据，对于该部分费用本院酌情认定5000元。关于原告主张的房租，对于原告主张的存放未受损物品产生的租金12000元，因被告已经退还原告剩余租金，故对于该部分房租，本院不予支持。对于原告主张的存放受损物品的房租12000元，因原告对于本次事故已经提起诉讼，对于物品的损失需要进行鉴定以确定价值，而存放受损物品必然产生房租，原告于2019年2月11日租赁房屋以用于存放受损物品，根据原告租赁时间及原告提交的租金收条，对于该部分租金本院认定为8000元。综上，对于原告的损失，本院认定为388740元，因原告自身承担30%，故被告应当承担272118元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告邳州市汽车运输公司赔偿原告损失272118元；二、驳回原告刘静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9763元，鉴定费6000元，由被告邳州市汽车运输公司负担12000元，由原告刘静负担3763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  孔令梅人民陪审员  黄继廷人民陪审员  李庆芝二〇一九年十月十八日书 记 员  胡 冰