江西省共青城市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0482民初777号原告张恒，男，1990年9月23日出生，汉族，地址：共青城市。诉讼代理人张声华，系原告父亲。诉讼代理人徐友祥，共青城市百信法律服务所法律工作者。被告共青沃伏龙实业有限公司，地址：共青城市高尔夫大道，企业信用代码913604055535108018。法定代表人邹俊仁。被告江西龙室永宏房地产开发有限公司，地址：共青城市共青大道中段（御景华城），企业信用代码913604057947588599。法定代表人邹俊仁。两被告共同诉讼代理人吴新球，江西康润律师事务所律师。原告张恒诉被告共青沃伏龙实业有限公司（以下简称沃伏龙公司）、江西龙室永宏房地产开发有限公司（以下简称龙室永宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张恒的诉讼代理人张声华、徐友祥，两被告诉讼代理人吴新球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张恒诉称，2013年12月17日，原告与被告签订《东方国际商铺认购定单》一份，约定购买被告开发的共青城市东方国际项目2号楼113号门面一间，建筑面积50.44平方米，商铺单价11261.06元/平方米，总价款568007.87元。认购书签订后，原告按照约定支付了购房款568007.87元。但此后，原告发现被告于2013年9月29日将该商铺另出售他人，并且于2013年10月9日在共青农村商业银行办理了抵押登记手续，导致原、被告签订的《东方国际商铺认购定单》无法履行，原告多次要求与被告协商处理，但被告推诿不予解决，故诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的认购协议；2、两被告双倍返还原告支付的购房款即1136015.73元；3、本案诉讼费由两被告负担。被告沃伏龙公司、龙室永宏公司辩称：1、共青城市东方国际项目系以江西共青城房地产开发有限公司（以下简称共青房地产公司）名义开发，投资方为共青房地产公司、沃伏龙公司、李赞武、徐黑金等人，因时任项目部负责人的李赞武经营管理不善，导致项目建设中断，2014年8月22日经主管机关批准，该项目建设单位变更为龙室永宏公司。自此，李赞武退出合作。故原告与两被告之间不存在商品房买卖合同关系；2、原告认购2号楼113、114号商铺，经合意变更为购买2号楼114、115号商铺二间及14栋304室的商品房一套，上述不动产已经向原告交付。综上，原告诉请解除合同，并要求被告双倍返还购房款无事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，共青城市东方国际商住小区原由李赞武、李某姐弟两人以江西共青城房地产开发有限公司名义开发，并设立江西共青城房地产开发有限公司东方国际项目部（以下简称项目部），两人经营期间，因经营管理不善，后续退出项目部的经营，股份转让其他合伙人及债权人，项目建设方亦变更为被告龙室永宏公司。在李赞武、李某经营期间，因两人欠原告父亲即其诉请代理人张声华债务，双方合意以房抵债，张声华以原告名义购买项目部房产，但因房产均已备案登记于李赞武名下，而李赞武向共青农村商业银行股份有限公司（以下简称共青农商银行）申请贷款600万元时，以该项目房产作为抵押物办理了不动产抵押登记，故双方于2013年12月17日进行结算时，李某以项目部名义确认尚欠原告80万元，并以该债权作为认购项目部2号楼113、114号楼的定金，双方为此签订《东方国际商铺认购定单》一份，约定由原告购买东方国际项目2号楼113、114号商铺（建筑面积111.89平方米，总价款126万元），支付定金80万元，余款46万元在签订《商品房买卖合同》时补足。同日，双方另签订《协议书》一份，补充约定，如原告2014年3月左右未达成购买条件，项目部足额退还定金，并以月息3分计算利息退还原告。2014年8月5日、8月7日，原告代李赞武向共青农商银行清偿了2号楼114、115号商铺设定的抵押担保债权，金额分别为415000元、287476.93元，共计702476.93元。同日，共青农商银行申请解除了2号楼114、115号商铺的抵押登记，李赞武在抵押权解除后，将114、115号商铺商品房已备案的合同变更为原告名下，合同落款时间均为2013年9月29日，其中114号商铺建筑面积61.45平方米，总价款691927元；115号商铺建筑面积38.83平方米，总价款437226元。因两套商铺总价值1129153元，不足冲抵债权，故李某另向张声华出具金额为35万元的借条一份，落款时间为2014年2月20日。此后，经双方协商，就35万元债权亦达成以房抵债的协议，项目部将14栋2单元304室的商品房（建筑面积133.81平方米，总价款353820元）抵偿给原告，该商品房后由原告另出售给案外人罗云鹏。案涉2号楼113号商铺（建筑面积50.44平方米），由被告龙室永宏公司于2017年2月25日出售给案外人刘少坤。现原告以被告沃伏龙公司、龙室永宏公司将其订购的2号楼113号商铺另售他人为由诉至本院。上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的《东方国际商铺认购定单》、《协议书》、共青农商银行出具的客户账明细、项目部出具的定金收条、银行汇款凭证、农商银行贷款本金利息收回凭证、共青农商银行出具解除2栋114、115号抵押的申请、维护服务申请表、《商品房买卖合同》（113、114、115号商铺，304室商品房）、证人李某的证言等证据予以证实，且经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。共青房地产公司将东方国际项目建设方变更为被告龙室永宏公司，即共青房地产公司将原东方国际项目部的债权债务转让给被告龙室永宏公司，故原告以被告龙室永宏公司为诉讼主体，要求其承担项目部的责任，本院予以支持。同时，被告沃伏龙公司自认为项目部的合伙投资人，合伙人对合伙事务承担连带责任，亦应承担民事责任，故被告抗辩，与原告无合同关系，本院不予采纳。两被告是否违反合同约定，事实争议焦点为：项目部与原告双方是否合意变更认购东方国际2号楼113、114号商铺为114、115号商铺及304室商品房。根据审理查明事实分析，首先，原告在认购113、114号商铺，并以80万元债权作为支付的定金后，因案涉的商铺均备案登记于李赞武名下，而李赞武以案涉商铺作为抵押物办理了抵押贷款，原告在明确知晓该情况下，选择偿还114号、115号商铺所设抵押债权，而未清偿113号商铺所设抵押债权，差额部分由李某向其出具35万元的债权，能够反映变更认购的商铺系原告的真实意思表示；其次，114、115号两间商铺及35万元债权（价值1482973元），与李赞武、李某确认的债权及原告代偿银行贷款金额（1502476.93元）相比较，价值基本一致，而且113号商铺，建筑面积50.44平方米，按原告与项目部约定的单价11260元/平方米计算，金额达567954元，原告债权显然不匹配113、114、115号商铺及304室商品房的价值。故原告主张其已经足额支付113号商铺价款，本院不予采信。综上因素，本院采纳两被告答辩意见，确定原告购买114、115号商铺系其与李赞武、李某进行债权结算后自行选择的处理意见，原告与项目部签订的《东方国际商铺定购单》，在后续履行过程中，经双方合意进行了变更。原告主张合同未变更，其在代付李赞武银行贷款后与李某达成的35万元的债权结算，未变更其购买113号商铺的意思表示，且支付的定金、代还的借款及相应约定的利息足以支付113、114、115号商铺及304室商品房的价值，不符合客观实际，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十五条、第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告张恒的诉讼请求。案件受理费减半收取7512元，由原告张恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  胡屹东二〇一九年十月八日书记员  张 萍