上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8526号上诉人(原审原告、反诉被告)：黄道春，男，1958年1月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审原告、反诉被告)：陈英，女，1960年9月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：徐姗姗，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王国芬，女，1958年6月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：俞子安，上海市嘉诚律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：黄道金，男，1955年2月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄健(系黄道金之子)，1983年3月20日出生，汉族，住上海市松江区。上诉人黄道春、陈英因与被上诉人王国芬房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初23887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄道春、陈英上诉请求：撤销一审法院判决第二项，反诉案件受理费、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。1.《房屋协定书》的内容仅涉及调换居住，并不具有交换房屋产权的效力，且协议签署有瑕疵，应认定为无效。上诉人与被上诉人为照顾父母方便自1994年起调换居住，后王国芬有计划有目的地起草了《房屋协定书》，并由黄某2执笔，签字时，黄道春和黄某1基于对黄某2的信任均未看协定书的内容，协议上王国芬、黄道金的印章和母亲叶兰英的签字均是后补的。《房屋协定书》的内容仅涉及黄道春名下四平路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“四平路房屋”)与王国芬名下闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“闸殷路房屋”)调换居住，未有双方交换产权的意图。2.房屋产权的变更应当以房产登记为准，被上诉人未支付过公平合理的对价，房屋也未变更登记，不应认定为双方有交换房屋产权的合意。3.审理中，王国芬提交的录音是有目的、偷偷录制的，其证明力应予以排除，不能作为定案的依据。黄道春因被上诉人拒绝配合闸殷路房屋变更登记，遭遇被上诉人设置的对话陷阱，在王国芬及其子的诱导和激怒下，谈话内容非自由意思表示，不反映真实意图。4.一审法院判决依据四平路房屋是黄道春单位套配所得，印证《房屋协定书》交换是的房屋产权缺乏依据。四平路房屋从租赁到产权始终是登记在黄道春名下，且由其出资购买。即便存在四平路房屋套配时由单位收走了原由黄明德承租的广灵一路广中四村XXX号XXX室房屋，四平路房屋的受配人仍是黄道春。考虑到单位收走的房屋面积和父母遗产分配的因素，上诉人购买闸殷路房屋时高于市场价近140万元的部分已经是对被上诉人的足额补偿。二、一审法院判决适用法律错误。王国芬提起的诉讼并不符合反诉的构成要件，一审法院受理为反诉被合并审理，程序错误。且法院未能合理运用证据规则的“高度盖然性”证明标准对本案的证据进行合理认定。王国芬、黄道金辩称，不同意黄道春、陈英的上诉请求。上诉人所述事实与理由，与之前诉讼中的陈述存在矛盾，没有证明力。一审审理中提交的录音是由黄健录制的，基本可以反映协商的过程。《房屋协定书》明确写的是互换产权，说明是到房管部门办理户主更名的。黄道春、陈英向一审法院起诉，请求判令王国芬根据《上海市房地产买卖合同》将闸殷路房屋过户至黄道春、陈英名下。一审审理中，王国芬提起反诉，请求判令黄道春、陈英支付165万元。一审法院认定事实：黄道春与陈英，王国芬与黄道金分别系夫妻，黄道金系黄道春及案外人黄某1的哥哥。黄明德(1998年1月7日报死亡)、叶兰英(2015年12月5日报死亡)系黄道金、黄道春、黄某1的父母。四平路房屋建筑面积91.73平方米，原系黄道春承租的公有居住房屋，由黄明德、叶兰英以及黄道春、黄某1三家居住。闸殷路房屋建筑面积54.44平方米，原系王国芬承租的公有居住房屋。1994年10月黄道春与黄道金交换居住，黄道春家庭居住至闸殷路房屋，1994年12月黄道金家庭与黄明德、叶兰英居住至四平路房屋。1994年12月10日，黄道春委托黄明德购买四平路房屋产权，《购买公有住房委托书》上同住成年人包括陈英、黄明德、叶兰英、葛金珍(系黄某1的妻子)。1995年3月24日，四平路房屋登记至黄道春名下。1994年12月29日，王国芬委托陈英购买闸殷路房屋售后产权，《购买公有住房委托书》上同住成年人包括黄道金。1995年4月，闸殷路房屋登记至王国芬名下。1998年2月3日，案外人黄某2(系黄道金、黄道春、黄某1的姐姐)书写《家庭协定书》，内容为：兹有上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室三室一厅住房一套，原系黄明德、叶兰英及其子黄道金、黄道春、黄某1共同居住，户主是黄道春。为了居住方便，黄道金、黄道春、黄某1三人与父母黄明德、叶兰英商量，黄明德、叶兰英执意要与黄道金全家共同居住，为此住房进行了如下调整，第一、黄道金、王国芬夫妻把王国芬在娘家分配的上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室一室一厅住房与黄道春对调，黄道春全家搬进新居，黄道金、王国芬全家搬进现在的住房。第二、黄道金出资壹拾伍万元与黄某1共同在水电路买了二室一厅住房一套，给黄某1全家居住，黄某1全家已于1998年元月23日搬进上海市虹口区水电路新居。第三、父亲黄明德现已病故，母亲叶兰英与黄道金全家居住在上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室。以上住房分配方案是叶兰英、黄道金、黄道春、黄某1四人共同协商而定，并由黄某2执笔立据。现在黄道金、黄道春、黄某1都已各自成家立业，并有自己安定的住房，故对现在上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室住房已无异议。特立此据，签名生效，并请予以公证。同时请房管部门给予办理户主为王国芬的更名手续。落款处立据人有黄道春、黄某1的签名，王国芬、黄道金的印章，叶兰英的签名(签名日期为2009年5月23日)以及印章，另有指印两个。执笔人：黄某2。2016年9月11日，王国芬以黄道春代理人的名义与上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)签订《限时出售独家委托协议》，委托中原物业以不低于5,200,000元的价格出售四平路房屋，委托期限为2016年9月12日至2016年12月11日。2016年9月28日，黄道春与乔鑫签订《房地产买卖居间协议》，约定黄道春将四平路房屋转让给乔鑫，转让价款为5,510,000元。同日，乔鑫支付王国芬定金100,000元。2016年10月12日，黄道春与乔鑫、陈媛签订《上海市房地产买卖合同》，约定黄道春向乔鑫、陈媛转让四平路房屋，转让价款为5,510,000元，付款方式为购买方于签订合同当日支付出售方首期房价款3,860,000元(包含已支付的定金)，该首期房价款中包含房价尾款，出售方同意尾款30,000元由购买方暂为保管。出售方同意购买方通过向贷款银行申请1,650,000元贷款的形式支付第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，购买方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，出售方应将该房地产交付购买方，购买方支付出售方尾款30,000元。同日，乔鑫支付黄道春首期房价款3,730,000元，黄道春将3,730,000元转账给王国芬。2016年11月17日，黄道春与乔鑫、陈媛办理四平路房屋过户手续，同日乔鑫支付黄道春房款200,000元。2017年2月14日，黄道春收到乔鑫、陈媛贷款支付的房款1,450,000元。2017年2月26日，乔鑫支付王国芬尾款30,000元。一审审理中，王国芬提供2017年4月16日与黄道春、陈英、黄健的会话录音(其中“黄”是指黄道春，“王”是指王国芬)，黄：现在小王你什么意思呢？王：165万你现在给我多少？黄：就按以前讲的，我拿10%，2万块的过户费要你付。王：那你现在打给我呀。黄：你房子买过吗？你不把房票本拿过来，我还有一笔钱怎么会打给你？四平路你如果不把户口迁走，人家没有拿到房票本，人家会把这钱打给我吗？……王：我们这里不是也弄好了？你把钱给我，我马上可以给你过户了。黄：你房票簿签字签掉，这笔钱才会打给你的。……黄：我四百万打给你，眼睛眨都没眨。你还不相信我？王：反正现在道海也在，交易中心去问，你钱到我账上，我马上给你过户……。黄：人家押金什么都打给你，我也在场，人家300多万打给我，你马上问我拿，我也没说什么。我这么多钱打给你，你还怕我这点钱不打给你？黄健：叔叔你现在有什么困难呢？钱现在在你的账户里了，你打给我们有什么困难呢？黄：你房票本给我，户口迁走，我立即打给你。王：你现在钱已经在了，你打到我账上，我马上给你过户。黄：我哪里会相信啦，上次去哪里我和你讲清楚，我一分钱也不会少你的，你讲钱不给你就不签，如果钱给你，你一下跑掉了，我找谁去？……陈英：我们也担心的呀，钱给他们了他们不过户了怎么办。黄：她现在在我这里是110万。黄健：你现在要拿多少啦？黄：你们现在想要多少？王：你给我卡里打多少？黄：我没有要求，我就拿掉你2万块的过户费，好了。就108万。户口的事情你怎么处理？王：我现在户口没有地方去，没办法，黄健房子还没买好。王：反正我现在就一个要求，你钱给我，我马上给你过户。黄：那你户口也不迁走？王：写承诺书迁户口可以的呀。对以上录音，黄道春称是王国芬在吵架时偷录的。一审法院另查明，1990年12月29日，黄道春单位上海自行车三厂开出《住房调配单》，记载房屋受配人为黄道春，原住房人员情况栏：租赁户名黄明德，原住房情况广灵一路广中四村XXX号XXX室、2间、面积27、独用，家庭主要成员：叶兰英、黄某1(弟)、黄道春、陈英、黄延平、葛金珍(弟媳)、黄玉娟(侄女)共八人。新配房人员情况：租赁户名黄道春(本人)，新配房屋情况：四平路XXX弄XXX号XXX室、3间+厅，面积39.2+10.2、独用，家庭主要成员：陈英、黄明德、叶兰英、黄延平、黄某1、葛金珍、黄玉娟共八人。调配原因：该同志原住房困难，同意拟配39.2+10.2(厅)，迁入全家捌人居住使用，原住房由本单位收回使用。审理中，王国芬表示愿意从四平路房屋剩余房款中给予黄道春、陈英10万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王国芬与黄道春、陈英签订关于闸殷路房屋的《上海市房地产买卖合同》，将闸殷路房屋转让给黄道春、陈英是双方真实意思的表示，应依约履行。故黄道春、陈英的诉讼请求可予支持，王国芬应继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，配合黄道春、陈英办理闸殷路房屋的过户手续。关于王国芬的反诉请求，法院认为，1994年底双方交换居住房屋，1998年2月3日的《家庭协定书》是对之前交换居住以及户主变更为王国芬的进一步约定，且四平路房屋来源是黄道春单位收了原黄明德承租的房屋后套配所得，涉案《房屋协定书》签署时，四平路房屋、闸殷路房屋均已是售后产权房，按照当时房屋来源及居住的情况，《家庭协定书》可以认定为是交换的房屋产权。现四平路房屋已出售，王国芬也从黄道春和买受人处收到了首付房款386万元，王国芬要求黄道春、陈英继续支付四平路房屋剩余房款165万元，从王国芬提供的会谈录音中反映黄道春、王国芬就闸殷路房屋先过户还是先付款产生争议，黄道春要求先过户后付款，并表示房票本给我，户口迁走，我立即打给你，现在在我这里是110万等内容，可以说明出售四平路房屋的房款是归王国芬所有，只是黄道春认为应扣除部分，然双方未就此达成一致。基于上述各项因素，法院认定四平路房屋、闸殷路房屋是互换产权，故王国芬的反诉请求应予支持。审理中，王国芬自愿从四平路房屋售房款中扣除10万元作为给予黄道春、陈英的补偿，可以准许。一审法院据此判决：一、王国芬应于判决生效之日起十日内配合黄道春、陈英办理上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋过户至黄道春、陈英名下；二、黄道春、陈英应于判决生效之日起十日内支付王国芬上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室剩余房款1,550,000元。二审中，黄道春、陈英提供黄某2出具的《情况说明》，用以证明《房屋协定书》是在王国芬单方要求下起草和签署的，签署时各方只是为了照顾老人调换了居住条件，黄道春自始没有调换房屋产权的意愿。对于该《情况说明》，王国芬、黄道金表示，本案审理中，承办法官曾联系过黄某2，并有工作记录，黄某2当时的表示与现在提交的《情况说明》内容是矛盾的，《情况说明》不能作为有效证据认定。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2017年6月1日，一审法院立案受理黄道春、陈英诉王国芬房屋买卖合同纠纷案，黄道春、陈英诉请要求王国芬继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助黄道春、陈英将闸殷路房屋产权过户至黄道春、陈英名下，诉请依据的事实与理由载明：四平路房屋与闸殷路房屋交换居住。王国芬提出要帮儿子在松江购置房产，需要支付首付，王国芬提出让黄道春、陈英将四平路房屋出售，再将闸殷路房屋出售给黄道春、陈英……2017年2月18日，黄道春、陈英与王国芬签订《上海市房地产买卖合同》，写明闸殷路房屋售价为1,996,900元，双方应在2017年4月18日前向房地产交易中心申请过户等。案件审理过程中，王国芬辩称：家庭内部签订《房屋协定书》，约定将闸殷路房屋与四平路房屋对调……王国芬与黄道春、陈英签订《上海市房地产买卖合同》实质是履行上述对调协议。四平路房屋总价款5,510,000元，王国芬已收到3,860,000元，王国芬要求黄道春支付1,650,000元，黄道春要求补偿并要求王国芬先将闸殷路房屋过户至黄道春、陈英名下，双方未能协商一致。并据此反诉请求判令黄道春、陈英支付1,650,000元。案件审理中查明，2017年2月18日，黄道春、陈英与王国芬签订《上海市房地产买卖合同》(即现黄道春、陈英要求王国芬履行的《上海市房地产买卖合同》)，约定王国芬将闸殷路房屋出售给黄道春、陈英，转让价款为1,996,900元，双方约定在2017年4月18日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款协议未对付款方式作出约定。黄道春、王国芬确认，关于闸殷路房屋的《上海市房地产买卖合同》约定的转让价款是根据交易中心审核的价格确定的。本院认为，本案中黄道春、陈英诉请要求王国芬履行闸殷路房屋的《上海市房地产买卖合同》，王国芬主张上述《上海市房地产买卖合同》是履行1998年《家庭协定书》的结果，并主张要求黄道春、陈英支付四平路房屋出售余款1,650,000元。就涉案《家庭协定书》的真实性，黄道春、陈英、王国芬均不持异议。就《家庭协定书》的内容，黄道春、陈英认为是调换居住，王国芬则认为是调换产权。根据查明的事实，黄道春家庭与黄道金家庭早在《家庭协定书》1994年间就已经调换居住，四平路房屋以及闸殷路房屋1995年时均已成为售后产权房，如仅为调换居住所需无须在1998年时签订《家庭协定书》；《家庭协定书》中有“请房管部门给予办理户主为王国芬的更名手续”的内容，而房管部门办理的应是涉及房屋权属的手续；黄道春、陈英自述，本案纠纷缘于王国芬提出要将四平路房屋出售以补贴其子购房所需，再将闸殷路房屋出售给黄道春、陈英，如双方当事人之间仅是调换居住的，黄道春、陈英该主张有违常理；再结合四平路房屋、闸殷路房屋两份《上海市房地产买卖合同》的签订、履行情况，本院认同一审法院的观点，《家庭协定书》的内容是四平路、闸殷路互换产权而非仅仅调换居住。虽二审中，黄道春、陈英提供黄某2的《情况说明》，但该《情况说明》并不足以推翻《家庭协定书》的约定，故对黄道春、陈英的上诉请求，本院不予支持。一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄道春、陈英共同负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  王晓梅二〇一九年十月三十一日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……