福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初2361号 原告：刘文军，男，1968年12月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门海西龙郡置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道东孚大道2999号222室，统一社会信用代码9135020507935824XN。 法定代表人：许锦芳，总经理。 委托诉讼代理人：严君，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志勇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 原告刘文军与被告厦门海西龙郡置业有限公司（以下简称海西龙郡公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文军、被告海西龙郡公司委托诉讼代理人陈志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金18841.54元（自2018年4月1日起至2019年5月30日）及自2019年5月31日至房屋权属证书办理完毕止的违约金；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2月21日，被告与原告签订了编号为03260815的《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于厦门市海沧区东北侧的海西龙郡4栋1117号房屋，合同签订后，原告依约履行了合同主要义务，被告也于2017年12月31日前交房，但依据合同第十四条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向买受人支付违约金。”截止至原告起诉之日，因被告原因，原告仍未取得房屋权属证书，故向法院起诉,请求判如所请。 被告海西龙郡公司辩称，一、被告系因不可抗力导致无法在合同约定期限内协助原告办理房屋权属证书。2016年9月15日，由于台风“莫兰蒂”的严重性破坏，厦门市政府发布对受灾建设项目给予延长90日的建设期限。同时，按照厦门市办理房屋权属证书有关部门的规定及流程，从取得消防验收到办理房屋所有权登记的时间，远远超出厦门市国土局与厦门市工商局统一制定印制商品房买卖合同载明的90日的办证时间。因此按照惯例，开发商一般会在合同约定的商品房交付日期之前提前一定的时间交付商品房，该相应提前的时间可使开发商有较为充足的时间来办理房屋权属登记。但本案工程项目因受“莫兰蒂”的影响及带来的破坏，导致开发商原定提前交房用于办证的时间不得不用于修复工程建设。因此，厦门市政府对于“莫兰蒂”造成的影响给予延长90日建设期限的政策也应当适用于本案，即本案办证期限亦应延长90日。退一步而言，“莫兰蒂”确实给包括案涉工程在内的建设工程项目的建设及其他行政审批手续带来了阻碍，恳请法院给予酌情考虑延长办证期限。二、假设被告确需支付违约金，原告违约金的起算时间及终止时间亦是错误的。（一）案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第8.2条约定：“……本合同第十四条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限……“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别依2017年12月31日起60个工作日和90个工作日。”以及第14条：“本协议作为合同的补充协议，具有同等的法律效力。如本补充协议与合同有相悖之处，以本协议为准”。本案中，案涉商品房的交付时间是2017年12月31日，90个工作日后为2018年4月27日。因此，本案如确需计算违约金，则违约金的起算点亦应为2018年4月28日，而非原告主张的2018年4月1日。（二）《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的仅是协助义务。本案被告已于2019年1月2日在厦门市不动产登记中心完成初始登记送件，并于2019年1月9日取件。同时2019年1月11日已在厦门日报刊登“海西龙郡”项目办理产权通知，因此违约金的计算终止时间应至2019年1月2日止。三、本案造成逾期办证，并非被告恶意拖欠导致，实因莫兰蒂台风所造成的影响带来的延误，原告的违约金计算标准过高，恳请法院适当减少违约金的计算标准。 原告刘文军围绕诉讼请求提供《厦门市商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票、海西龙郡产权办理通知函、银行转账凭证、代收款费用证明、微信聊天记录、不动产登记证明等证据佐证，被告提供区分所有土地房屋权属登记告知书、2019年1月11日厦门日报、厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见、针对台风“莫兰蒂”造成的工程损失监理审核意见、海西龙郡水电安装因台风影响受损数量及“莫兰蒂”给项目造成损害的照片等证据佐证。对原、被告提交的证据，经双方当事人在庭审中质证后，本院予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。 根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：03260815）及房屋平面图等六个相关合同附件，约定由原告向被告购买位于海沧区东北侧的海西龙郡4#楼11层1117号单元商品房，该商品房单价为每平方米11027.14元，建筑面积38.57平方米，总金额425317元。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。在附件六《合同补充协议》第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）项约定：本合同第十四条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后90日内”所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限，即2017年12月31日，若出卖人提前交付商品房的，上述产权登记起算时间仍2017年12月31日，同时“商品房交付使用后90日内”依2017年12月31日起90个工作日。双方还约定了其他内容。同日，该合同提交厦门市国土资源与房产管理局登记备案。此外，该合同还约定了其他条款。 合同生效后，原告于2016年3月3日向被告支付了购房款225317元；2016年4月22日，原告向被告支付了剩余购房款200000元，被告向原告开具了销售不动产统一发票。2017年12月31日，被告向原告交付案涉房产。 2019年1月8日，厦门市不动产登记中心向被告送达编号为20193215000002《区分所有土地房屋权属登记告知书》，载明：根据《不动产登记暂行条例实施细则》，你单位向本中心申请的海西龙郡项目中部分土地房屋首次（或变更）登记，受理号20193215000002。经审核，现已核准登记，登记号20190002。贵单位即日起可办理项目相关部分的分户登记及转移登记手续。2019年1月11日，原告收到被告的《海西龙郡产权办理通知函》,载明：“海西龙郡”商品房项目现开始办理分户产权，我司将在2019年3月22日之前免费协助业主办理产权证，2019年3月22日前未提交材料办理的，我司将收取代办费用。……因市国土局根据各家开发商大宗项目整宗申报，委托我司办理的需要大宗排队及审核，一天最多只能受理30份，办理周期较长（约3—6个月完成）。原告按照双方约定，分别于2016年2月21日和2019年3月1日向被告支付商品房预登记手续费550元和案涉房产契税款1460.36元。案涉《商品房买卖合同》约定的办理房屋权属证书期间已届满，被告未能在合同约定的时间内取得案涉房屋权属证书，双方就逾期办理房屋产权证的违约金数额协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，1.2016年10月24日，厦门市国土资源与房产管理局印发《厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收及建设期限问题处理的意见》，意见第二条第三项指出：“项目已完成部分或全部主体工程，在施工过程中，受到14号“莫兰蒂”强台风影响，停电、停水，施工围墙、活动板房、临时工棚、施工脚手架、塔吊倒塌或已完工部分结构严重受损，用地单位需要申请建设期限延期的，在用地单位提供受灾现场照片、受灾评估报告、延期申请报告等相关材料，并经核实后，给予延长90天建设期限。2.2019年5月28日，被告为原告办理了案涉房屋的《不动产权证书》。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原被告签订的《厦门市商品房买卖合同》及相关补充协议系原被告双方真实意思表示，未违反法律及相关行政法规规定，属于有效合同，原被告双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，原告作为房屋买受人，履行了支付购房款的义务，并在被告的通知下履行了办理案涉房屋权属证书的一系列手续。根据《厦门市商品房买卖合同》第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。故被告应依据合同约定，履行合同约定的办证义务，而被告提供的证据不能证明2016年9月第14号“莫兰蒂”强台风迟滞了办证时间，故被告未能在合同约定期限内完成案涉房屋权属证书的办理，已构成了违约，应依约承担逾期办证的违约责任。因此，被告提出开发商对买受人申请办理产权证仅负协助义务及因2016年9月第14号“莫兰蒂”强台风影响导致延期办证的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。原告要求被告按照合同约定自逾期之日每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的支付期间，原告主张的违约金支付期间应自2018年4月1日至房屋权属证书办理完成之日，被告认为应当自案涉商品房交付时间2017年12月31日的90日工作日即2018年4月27日次日开始计算违约金，截止到2019年1月2日被告在厦门市不动产登记中心完成初始登记送件止作为违约金的支付期间。本院认为，关于违约金的起始时间，根据原被告签订的《厦门市商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，办理房屋权属登记的时间应为90个工作日，因此，原告要求自2018年4月1日开始计算违约金有悖双方约定，本院不予采信；被告主张自2018年4月28日开始计算违约金未违反双方约定，本院予以确认。关于截止时间，根据原被告双方约定在商品房交付使用后90个工作日内取得房屋权属证书，被告实际于2018年1月8日取得土地房屋初始登记获得批准的《区分所有土地房屋权属登记告知书》，并于2018年1月11日向原告发出《海西龙郡产权办理通知函》告知原告提交材料及协助其办理分户产权等相关事宜。当日，原告收到该通知函。可见，2018年1月11日，被告已经完成协助原告办理讼争房屋权属证书的义务。此后，原告实际取得房屋权属证书需待房屋权属登记部门予以办理，该办理期限并非被告能够控制，将该办理时限计算为被告的违约期间，显失公平。因此，逾期办证违约金的截止时间应为原告收到《海西龙郡产权办理通知函》之日即2019年1月11日。被告主张自2019年1月2日作为计算终止时间的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金计算标准问题，被告主张本案造成的逾期办证并未其恶意拖欠，要求法院减少违约金计算标准。本院认为，合同约定的违约金标准系被告提供的格式条款，应当遵守合同约定，且每日0.01%的标准并未过高，因此，被告主张减少违约金计算标准，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告主张的逾期办证违约金应以购房款425317元为基数，按日利率0.01%，自2018年4月28日计算至2019年1月11日，即11015.71元。 综上所述，对于原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告厦门海西龙郡置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘文军支付逾期办证违约金11015.71元； 二、驳回原告刘文军的其他的诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费271元，减半收取计136元，由原告刘文军负担56元，被告厦门海西龙郡置业有限公司负担80元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 薛自力 二〇一九年十月三十一日 法官助理谢依婷 代书记员 林建萍 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。