福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4871号 原告：蔡斌慧，男，1971年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：周少云，福建方定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑卉，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市万科广场置业有限公司，住所地厦门市集美区后溪镇孙坂北路800号科技楼668室。 法定代表人：方林，总经理。 委托诉讼代理人：陈贤英，女，1982年4月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系单位员工。 原告蔡斌慧与被告厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡斌慧委托诉讼代理人周少云、郑卉、被告万科公司委托诉讼代理人陈贤英到庭参加开庭诉讼。本案现已审理终结。 蔡斌慧向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的编号为03184673的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的购房款1262461元并支付资金占用利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年12月3日起计至实际返还购房款之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年原告多次接到万科公司售楼部出售商业街店面的业务邀请及促销电话。原告前往万科公司售楼部，万科公司售楼部经理、销售人员向原告出示了宣传单，宣传单上称商业街：全部对外开放商业中心，辐射周边人群消费，构件北站真正的商圈中心，商业街为双向车道。基于此，原告与被告于2014年11月26日签订商品房买卖合同一份，认购万科公司位于厦门市集美区，总价1262461元》《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府相关规定，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：……2、该商品房所在建筑物生活给排水、用气、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路……等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1条处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。同时，合同附件二物业构成明细：地面停车位约10-30个，以实际交付为准。合同签订后，原告按合同约定支付全部购房款1262461元。被告通知交房时，原告发现被告拟交付的房屋与规划相差极大，具体为：1、改变商铺楼上房屋结构；2、改变下水管道及电线设计；3，凸出商铺天花板20-30公分，减少商铺使用空间；3、未规划相应的车位；4、未开通商业街的双向机动车道；5、改变商业街道路路面，将路面提高至与商铺地板一样高度，致水倒灌进商铺。被告未经审批，擅自改变上述规划，根据《商品房买卖合同》第十条有关规划、设计变更的约定：下列经规划部分批准的变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。原告认为，原被告之间的合同关系明确，原告已履行付款义务，被告未按照合同约定履行义务，构成违约，请求法院判如所请。 万科公司辩称，一、案涉商品房已符合买卖合同约定的交付条件，原告要求解除买卖合同没有依据。原告对案涉商品房的交付问题，于2017年起诉被告交付符合约定的商品房。两级法院已作出生效的（2017）闽0211民初3249号、（2018）闽02民终5825号民事判决书。根据生效判决查明的事实，案涉商品房在2016年11月15日竣工验收合格，2017年2月21日消防验收合格。生效判决对被告验收合格后的通知程序及整改问题作了认定，并判决被告依法应赔付原告一定的款项。该案生效后，被告主动要求按照该生效判决支付相应的款项，原告自身原因暂未提交相应的收款账户信息。被告再次提请原告提供相应的收款账户，便于被告履行生效的判决。原告主张解约的其他原因，如楼上用户的管道改造问题，属于相邻权纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；第八十六条第一款规定：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。相关的相邻纠纷，被告已主动协调使用人进行改造，经上述生效判决认定，被告已在该案一审开庭前将相应的管道改造到位，原告在2018年12月18日向法院提交的《申请书》亦予以确认，现原告再次以管道问题要求解约，显然违反了“禁反言”的基本原则。关于商业街公共部位的问题，属于全体业主共有的权益，原告不是该问题适格的主体，应驳回起诉。根据物权法第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”、第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，商业街道路、地面停车位属于该小区全体业主共有，应由该小区业主共同决定，公共通道的使用现状、是全体业主对公共区域自治的选择，原告不是商业街公共部分诉讼请求的适格主体，应驳回起诉。二、即使原告有权解除合同，其解除合同权已经消灭，其解除买卖合同请求不应支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，“……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”即使法院认定被告的履约存在一定不符合约定的情形，原告行使解除权的合理期限为三个月，最长不超过一年。本案中被告书面和口头多次通知原告收房、办证，原告因市场原因及目前商业街的经营现状不符合预期迟迟不肯收房，至今已超过二年，现要求解约，早超过合理的期限和最长的法定期限，也违反基本的诚信原则，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月26日，万科公司（出卖方）与蔡斌慧（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号03184673），合同约定由蔡斌慧向万科公司购买购买万科广场（2012JP05地块）06子地块商业街B区1层132单元，合同总价款1262461元。合同第八条约定了交付条件与期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用气、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路……等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1条处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款项万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十条关于规划、设计变更的约定：下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；……。 2014年12月2日，蔡斌慧向万科公司支付购房款632461元。2014年12月30日，蔡斌慧向万科公司支付购房款630000元。 案涉房产于2016年11月15日竣工验收合格，于2017年2月21日消防验收合格。 2017年8月1日，蔡斌慧向本院提起诉讼，要求万科公司交付符合合同约定并经验收合格的案涉房产（交付前须拆除该商品房内二层通往一层的全部下水管道、增加通风口等设施），并支付逾期交房违约金。其中，原告诉求的房产包括了133、132两个店面，后原告于2017年12月撤回了对132店面的相关诉求。2017年12月29日，本院做出（2017）闽0211民初3249号民事判决，认定万科公司已于庭前对案涉房屋排水管道进行改造缩减，蔡斌慧并无证据证明万科公司对楼上公寓的改造导致案涉房产排水管增加，亦未举证证明现有排水管布局会影响案涉房产正常使用，故对蔡斌慧要求拆除排水管的诉求不予支持，在逾期交房问题上，认定至该案开庭前一日案涉房产已符合交房条件，万科公司自2017年1月1日至2017年8月21日期间存在逾期交房行为，应以已付款1200299元为基数，按照日万分之一的标准支付违约金。蔡斌慧不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2019年5月13日作出（2018）闽02闽终5825号民事判决，认定案涉房产于于2016年11月15日竣工验收合格，于2017年2月21日消防验收合格，具备交付使用条件，一审法院认定万科公司预期交房违约金起始截止日期并无不当，驳回蔡斌慧的上诉请求，维持原判。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。蔡斌慧主张案涉店面存在改变楼上房屋结构、改变下水管道及电线设计、未规划相应车位、未开通商业街双向机动车道等问题，根据案涉买卖合同第十条约定，万科公司存在未经规划部门批准擅自变更房屋结构以及小区设计的情形，蔡斌慧有权依据约定行使解除权。本院认为，首先，案涉买卖合同第十条约定的“规划、设计变更”指的是“经规划部门批准的规划、设计变更”，本案中，案涉店面虽因楼上房屋改造增设部分水管，但该改造并不属于对房屋结构、户型、空间尺寸、形状、朝向的改造，不能视为对房屋结构的改变，至于小区车位、机动车道、路面高度系万科公司根据小区实际情况所做的调整，亦不属于“经规划部门批准的规划、设计变更”，故本案并不适用买卖合同第十条约定的“规划、设计变更”情形。其次，案涉店面楼上房屋结构是否变更、商业用途是否改变与本案无关，不能作为原告解除合同的依据。综上，原告依据案涉买卖合同第十条约定要求解除买卖合同并返还购房款，该诉求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回蔡斌慧的诉讼请求。 本案案件受理费16162元，由蔡斌慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  钟乾华 审 判 员  连品方 人民陪审员  徐 健 二〇一九年十月八日 代书 记员  汪秋婷 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。