文书内容广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初21988号原告：深圳京瑞建弘投资实业有限公司(反诉被告，以下统称原告)。法定代表人：张文霞。委托诉讼代理人：李军伟。被告：深圳市田生资产管理有限公司（反诉原告，以下统称被告）。法定代表人：陈铎升。委托诉讼代理人：李庚。委托诉讼代理人：吕泽勋。原告深圳京瑞建弘投资实业有限公司与被告深圳市田生资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，被告于法定期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告诉讼代理人李军伟，被告诉讼代理人李庚、吕泽勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还留置原告的财物；2.判令被告退还保证金374550元，并支付逾期退还损失至还清之日止（按银行同期贷款利率自2018年10月20日起计算至实际支付之日）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月24日，原告、被告和案外人XX创贸易（深圳）有限公司共同签订了《变更签约主体三方协议》，约定：将上述案外人与被告于2016年8月30日签订的《田生房屋租赁合同书》中的承租人主体变更为原告，由原告向被告承租位于XXX单元，并继受上述案外人在合同中的全部权利和义务，同时将上述案外人缴纳的保证金收据由上述案外人的名下改为原告的名下。《田生房屋租赁合同书》中记载：被告签约时间为2016年8月30日，租期2年，计租日“免租15日或装修完成交付之翌日开始计算（详见交付清单）”，租赁房屋建筑面积681平方米，租金为260元/m2/月（含税，含管理费，含正常办公时间中央空调费），租金总额177060元/月。合同另约定：承租人向被告支付租赁保证金354120元、水电保证金20430元，两项保证金共计374550元。上述保证金在合同终止，承租人将租赁房产交还被告后十个工作日内由被告退还给承租人。《变更签约主体三方协议》签署后，案外人华威创贸易（深圳）有限公司将《田生房屋租赁合同书》、保证金收据，首两个月租金及管理费收据及付费期间为2016年12月8日至2017年2月7日的付款通知单交给了原告，原告于2016年11月30日支付了上述两月的房租、物业费、电费。其后至2017年12月7日，被告按照每月房租155268元、管理费21792元及上月实际用电核算的电费后核算费用后向原告出具《付款通知单》，原告接到《付款通知单》经核对后向被告支付相应款项。2017年8月份，原告向被告申请协商更换面积较小的租赁房屋或者退租等事宜。其后被告方联系了其另一承租方深圳市微信食品有限公司，协调于2017年11月份确定由深圳市微信食品股份有限公司与原告合租，原告承担原来一半的房租和管理费。自2017年12月份起，被告方均以每月房租77634元、管理费10896元和上月实际用电向原告核算费用并向原告出具《付款通知单》，原告亦根据《付款通知书》向被告支付款项。2018年9月中旬，因租期即将届满且届满日在国庆假节，原告通知被告工作人员不再续租并向被告方申请出具《放行条》以便在租期内搬离。被告多方推脱并向原告送达《律师函》，竟称原告尚欠租金、管理费八十多万元。原告接到《律师函》后，亦向被告送达《律师函》，明确表示租期届满不再续租、要求开具《放行条》以便搬离及返还保证金、沟通退房事宜等事项。被告接到《律师函》后消极应对，没有给原告开具《放行条》，亦不和原告方沟通退房。租期即将届满，附件中所列的属于原告的财物无法搬离，原告只能通过公证、评估的方式保全证据，并向被告送达退房的《通知》，声明撤离承租房屋并要求被告返还物品和保证金。现房屋租期及返还保证金的期限均已届满，被告仍置之不理，拒不返还原告财物和保证金。为维护合法权益，原告特向法院起诉，望判如所请。被告辩称：1、被告留置涉案房产内的部分物品的原因是原告未结清租金、管理费等费用，其目的是为了保证承租人履行支付租金的义务，也是目前租赁市场的商业惯例。并且根据物权法第230条规定，被告亦有权留置上述物品；2、留置物品的数量应以实际核实为准，本案中，原告方出具的公证书只能证明在2018年9月29日租赁场所内的情况，无法反应物品的数量以及目前的情况。而评估报告系原告单方委托制作，不具有公正性，且评估报告的基准日是2019年9月27日，数量和价值在此后都有可能发生变化；3、关于退还保证金。合同第5.3条有明确约定，原告方作为承租人应当结清全部的应付款项，搬离租赁房产，并完成全部的清场工作后，才构成全部的保证金返还条件。目前返还保证金的条件没有达成，被告不予返还保证金。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付2017年12月8日至2018年10月7日的租金885300元（含管理费）；2.判令原告向被告支付逾期支付租金（含管理费）产生的违约金（从2017年12月26日起，以每月拖欠的金额为基数，按日千分之一的标准计算，计至该费用实际付清时止，暂计至2018年12月25日为202202.52元）；3.判令原告承担反诉费用。事实与理由：2016年11月24日，被告与原告及案外人华威创贸易（深圳）有限公司签订《变更签约主体三方协议》，协议约定：将被告与案外人华威创贸易（深圳）有限公司签订的《田森房屋租赁合同书》承租主体变更为原告，由原告承租位于XXX单元，《田森房屋租赁合同书》主要约定以下事项：租赁房产建筑面积为681平方米，租期为两年，计租日为免租15日或装修完成交付之翌日开始计算（详见交付清单），租金（含管理费）每月177060元，原告应于每月25日前支付次两月租金；从交付之日次年起至合同期满，租金标准在前年度租金标准基础上逐年递增6%；原告不得拖欠租金及管理费，否则应当按每日5‰的标准向被告支付违约金，未按约定时间支付租金及其他费用达到十日的，将视为原告严重违约，被告有权解除租赁合同，且原告支付的保证金被告将不予返还。三方协议签订后，原告多次拖欠租金等费用，并于2017年11月7日向被告发函，申请免除2017年9月、10月、11月份迟延缴纳租金及管理费等费用产生的滞纳金、取消租金合同约定的租金标准在前年度租金标准基础上逐年递增6%的规定以及申请转租，将租赁房产一半面积转租给案外人深圳市微信食品股份有限公司。被告复函表明只要原告在规定时间内支付逾期租金，便同意原告的请求。随后，原告未曾带案外人深圳市微信食品股份有限公司与被告签订租赁协议，被告也未曾与案外人深圳市微信食品股份有限公司之间签订任何协议，被告仅在“复函”中表示同意原告的转租请求，即被告仍有权每个月向原告收取整个租赁房产面积的租金、管理费等费用，至于原告与案外人深圳市微信食品股份有限公司之间如何约定权利义务，与被告无关。被告已于2018年9月21日向原告送达《律师函》，向其主张权利，但原告至今仍未履行其义务。综上，根据被告与原告签订的合同，原告的行为已经构成违约，应当承担因其违约行为造成的后果，依据法律规定，被告恳请法院依法查明事实，判决支持被告的请求。针对被告的反诉原告辩称：原告于2017年8月份向被告方申请更换租赁的物业，期间，一直没有得到被告方的同意。但后来，由被告和被告的另一承租人，三方达成合作的意向，其中意向书中将原告承租的物业作为三方其后的运营场所，这是其后被告同意由原告承担一半租金，而另一半的物业由案外人承担，实际上的分租行为都是由上述原因产生。而其后，被告一直按一半房屋的租金和管理费向原告开具付款通知单，而原告也按照该付款通知单按期履行了付款义务。最后因上述三方合作终止，被告为了留置原告的办公用品及侵吞原告的保证金的问题，向原告方发出律师函，其总体行为违反了民法的诚实信用原则，其反诉诉讼请求不应当得到支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月30日，被告（出租方、甲方）与华威创贸易（深圳）有限公司（承租方、乙方，以下简称“华威创公司”）签订《田生房屋租赁合同书》，约定：甲方同意出租位于XXX单元（涉案房产）出租给乙方，面积为681平方米，租金为260元/m2/月，月租金总额为177060元，租期两年，计租日为免租期15天或装修完成交付之翌日开始计算；租金支付方式为两个月一交，乙方应于本合同签订后两日内支付收两个月租金及管理费共354120元；乙方须于每月25日前支付次两月租金；双方签订本合同十个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金354120元、水电保证金20430元，两项保证金合计374550元；甲方有权在乙方违反本合同时，抵扣乙方支付的房屋保证金，以赔偿甲方因乙方违约而造成的损失；出现前述情况时，乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项，甲方有权要求乙方补足保证金，乙方应在收到甲方通知之日起七日内补足，否则甲方有权解除本合同、没收保证金并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的损失；乙方未按合同约定时间支付租金及其他费用达十日的或乙方拖欠租金及其他费用达到三次，甲方视乙方严重违约，甲方有权单方解除与乙方签订的租赁合同，并没收乙方支付的保证金，且甲方有权将该房产收回另行出租，同时追究乙方的违约责任；及其他内容。2016年9月13日，华威创公司向被告缴纳了租赁保证金354120元、水电保证金20430元、首两个月租金及管理费354120元，被告就上述款项向华威创公司出具了收款收据。2016年11月24日，原告（丙方）、被告（甲方）与华威创公司（乙方）签订《变更签约主体三方协议》，约定：乙方将其与甲方于2016年8月30日签订的《田生房屋租赁合同书》的签约主体由乙方变更为丙方，甲方同意变更，乙方在上述合同中的权利义务全部转为丙方承担，乙方已依据《田生房屋租赁合同书》向甲方缴纳了租赁保证金，甲方同意该保证金的收据由乙方名义改为丙方名义；及其他内容。2017年8月17日，原告向被告申请更换租用单位。2017年11月7日，原告向被告提交《申请书》，申请：1、免除原告因迟延缴纳2017年9月、10月和11月租金及物业管理费等费用所产生的滞纳金；2、取消原租赁合同约定的租金标准在前年度租金标准上递增6%的规定，即现租金标准维持上年度标准不变为177060元；3、取消原租赁合同约定的不得以任何形式将涉案房产转租，即允许原告进行转租、合租或分租；4、申请从2017年11月15日开始，将涉案房产一半转租给深圳市微信食品股份有限公司（以下简称“微信食品公司”），租金由原告和微信食品公司平均承担。2017年11月7日，被告回复原告，载明如原告于2017年11月9日18点前缴纳10月、11月租金、管理费及电费374206.96元，被告即同意原告提出的上述申请。被告提交了银行电子转账凭证，以证明原告支付租金的时间系晚于被告复函载明的时间。原告提交了被告向原告作出的《付款通知单》及原告向被告转账的银行客户回单，以证明原告按照被告作出的《付款通知书》向被告支付了全部的租金、管理费和电费。其中2017年2月8日至2017年12月7日期间的付款通知单载明每月租金为155268元，2017年12月8日起至2018年10月7日期间的付款通知单载明每月租金为77634元，其中2018年1月19日的付款通知单载明滞纳金1338.40元。被告称银行客户回单显示原告存在多次逾期支付租金的情况。2018年9月21日，被告委托律师向原告邮寄《律师函》，要求原告支付2017年12月8日至2018年10月7日期间涉案房产另一半面积的租金和管理费。2018年9月26日，原告向被告发出《律师函》，要求被告开具《放行条》以便原告搬离涉案房产内的物品，并返还押金。原告委托深圳市衡信资产评估有限公司（以下简称“衡信资产”）对涉案房产内的办公设备等资产进行了评估，2018年10月15日，衡信资产出具评估报告，对涉案房产内的办公设备等资产评估值为197543元。原告提交了深圳市深圳公证处出具的（2018）深证字第147279号、（2018）深证字第147280号、（2018）深证字第147281号三份公证书，以证明原告对涉案房产内的留置物品进行了拍照，并向被告邮寄了《通知》。《通知》载明自该通知贴于涉案房产大门时，原告人员即已全部撤离，涉案房产内办公物品均属原告财产，要求被告返还押金及退还涉案房产内的留置物品。原告就涉案房产内留置的物品清单制作了《附件：被告留置原告的财务及价值明细》，2019年2月26日，原、被告对上述附件所记载的物品进行了清点核实，经双方确认，将上述附件中所列第七项活动柜（黑色）由7个变更为6个、第八项办公椅（灰）变更为30条。本院认为，原、被告与华威创公司签订《变更签约主体三方协议》，将被告与华威创公司签订的《田生房屋租赁合同书》的承租人由华威创公司变更为原告，故原、被告之间成立租赁合同关系，上述租赁合同未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行义务。本案中，原告要求被告返还涉案房产内的物品、退还保证金，被告则主张原告欠付2017年12月8日至2018年10月7日的租金和管理费，但从被告作出的付款通知单来看，可以确认双方实际变更了租金和管理费数额，属合同变更，且被告在租赁期间内从未向原告提出异议或主张过上述费用，而原告亦系按照被告的付款通知单记载的金额进行了支付，故对于被告的抗辩，本院不予采纳，被告主张原告应支付2017年12月8日至2018年10月7日期间的租金、管理费和逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因合同约定的租赁期限已经届满，原告已搬离涉案房产，根据合同约定，被告应向原告返还其涉案房产内的物品（涉案房产内的物品已经原、被告双方清点核实，详见判决书附表），并退还保证金374550元。原告主张逾期退还保证金损失，无合同依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市田生资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳京瑞建弘投资实业有限公司返还涉案房产内的物品（详见判决书附表）；二、被告深圳市田生资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳京瑞建弘投资实业有限公司退还保证金374550元；三、驳回原告深圳京瑞建弘投资实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市田生资产管理有限公司的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10857.16元，原告已预交，由被告负担；反诉案件受理费7293.76元，被告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赖 晖人民陪审员 张 和人民陪审员 蔡玮雯二〇一九年十月二十八日书 记 员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。            民事判决书附表：涉案房产内物品清单                  序号              资产名称              品牌              型号              数量              单位              备注                  1              微波炉              美的              M1-L213B 21L              1              台              茶水间                  2              冰箱              康佳              BCD-102S 102升              1              台              茶水间                  3              衣柜              乐安居              80*210cm              1              个              董事长室                  4              茶台              红湾家具              一桌五椅              1              套              董事长室                  5              老总电话机                             高档              2              台              总经理室                  6              活动柜（米色）                                            25              个              大厅                  7              活动柜（黑色）                                            6              个              大厅                  8              办公椅（灰）                             有轮子              30              条              会议室                  9              经理椅                             黑皮的有轮子              1              台              会议室                  10              大班椅                             长黑的有轮子              1              台              会议室                  11              班前椅                             黑皮的无轮子              4              台              董事长室                  12              会议桌                             大的              1              台              会议室                  13              会议凳                             黑的无轮子              14              台              会议室                  14              大班台                                            1              台              总经理室                  15              大班文件柜                                            1              个              总经理室                  16              杂物柜（赠送）                                            1              个              董事长室                  17              卡座（带安装）                                            32              台              大厅                  18              文件柜                             铁皮              2              个              财务室                  19              密码钢柜                             铁皮              2              个              财务室和副总办公室                  20              文件柜                             白色木头              1              个              会议室                  21              文件柜（挂衣杠）                             白色木头              1              个              副总办公室                  22              会议台                                            1              台              会客室                  23              大班椅                                            1              台              会议室                  24              前台椅                                            2              台              前台                  25              办公椅（黑）                             矮黑色带轮子              8              台              会议室                  26              博古架                                            1              台              董事长室                  27              屏风                                            1              个              董事长室                  28              康佳电视机              康佳              65英寸LED液晶              1              台              会议室                  29              沙发              顺啸丰商贸                             1              套              总经理室                  30              机柜                                            1              个              机房                  31              12U机柜                                            1              个              机房                  32              冰柜              东洋                             1              个              茶水间                  33              冰柜              东洋                             1              个              茶水间                  34              电脑台式机              21.5寸显示器              21.5寸              13              台              总经理室                  35              电脑主机                                            1              台              总经理室                  36              窗帘                                            1              台                                 37              拖板车                                            1              台              会客室                  38              画册和手提袋                                            4000              个              前台                  39              摆件透明白鱼                                            1              个              董事长室                  40              杂物柜                             铁皮              2              个              茶水间                  41              小茶几                                            1              个              财务室                  42              大吸尘器              YUNBA              YB761              1              个              茶水间                  43              沙发一套                             一大一小              1              套              董事长室                  44              大茶几                             玻璃              1              个              董事长室                  45              大班台                             1整套              1              个              董事长室                  46              大文件柜                             木质              1              个              董事长室                  47              普通电话机                                            19              台              总经理室                  48              咖啡机                                            1              台              茶水间                  49              冰箱              whirlpool              w05rx              1              台              茶水间                  50              小饮水机              屈臣氏                             1              台              茶水间                  51              考勤机                                            1              台                                 52              画板                                            1              个              会议室