湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂9005民初2975号原告：郑景斌，男，生于1967年6月29日，汉族，湖北省潜江市人，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：陈永灿，湖北楚天律师事务所律师。被告：张喜平，男，生于1973年4月13日，汉族，湖北省潜江市人，住湖北省潜江市。被告：付克文，男，生于1974年10月5日，汉族，湖北省潜江市人，住湖北省潜江市。上列被告共同委托诉讼代理人：王向阳，湖北章华律师事务所律师。原告郑景斌与被告张喜平、付克文、潜江市农业机械有限责任公司（以下简称农机公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院根据原告郑景斌的申请，于2019年10月14日裁定准许其撤回对农机公司的起诉。原告郑景斌及其委托诉讼代理人陈永灿，被告付克文及其与张喜平共同委托诉讼代理人王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑景斌向本院提出诉讼请求：一、确认张喜平、付克文与农机公司于2018年10月21日签订的两份《房屋不动产买卖合同》无效；二、要求张喜平全面履行其与郑景斌于2018年10月11日签订的《商铺购买合同》，并立即为郑景斌办好产权过户和不动产证；三、要求张喜平立即返还郑景斌多支付的购房款2.3080万元；四、要求张喜平支付违约金2万元。诉讼过程中，郑景斌放弃第一项确认张喜平、付克文与农机公司于2018年10月21日签订的两份《房屋不动产买卖合同》无效的诉讼请求，变更第二项为：要求张喜平和付克文立即为郑景斌办好产权过户手续和不动产证。事实和理由：原告郑景斌与被告张喜平于2018年10月11日签订《商铺购买合同》，合同约定张喜平将其所有的位于潜江市园林办事处××号农机公司6栋一层商铺自西向东第1、2间(即115号、116号商铺）出让给郑景斌，面积约为75平方米，商铺转让单价为1.2万元/平方米。2018年11月12日张喜平立据收下郑景斌支付购房款85万元。至此，原告的合同义务已全部履行完毕，但张喜平却未能履行合同约定的“60个工作日内办好产权过户手续和不动产证”的义务。原告多次催告，张喜平一直不履行合同义务。被告张喜平、付克文辩称，1.由于张喜平与郑景斌签订的合同无法履行，因此才提出解除合同的要求，郑景斌要求全面履行合同无法得到支持，只能够要求承担违约责任来进行补救；2.付克文与郑景斌没有签订合同，没有买卖关系，郑景斌将付克文作为本案被告没有法律、事实依据；3.对郑景斌要求张喜平立即返还郑景斌多支付的购房款2.3080万元的诉讼请求没有异议，对郑景斌要求张喜平支付违约金2万元诉讼请求予以认可。本院经审理认定事实如下：2018年8月2日，被告张喜平以648万元竞买中标农机公司坐落于潜江市园林办事处××号农机公司6栋101铺门面房。2018年9月14日，农机公司为甲方，张喜平为乙方，双方就上述门面房出让签订一份《房屋不动产买卖合同》，合同约定的主要内容有：1.甲方出让的门面房建筑面积为539.95平方米，共有宗地面积773.06平方米，不动产产权证号为鄂[2018]潜江市不动产权第0000991号；2.甲方出让的门面房价款为648万元，乙方在竟买报名期限内向甲方缴纳竟买保证金350万元转为购房款；3.乙方在签订本合同当日付清全部购房款，甲方即时向乙方交付不动产产权证书等办理不动产变更登记的相关资料，并以此作为不动产已交付的依据，同时甲方协助乙方办理不动产变更登记；4.甲方已将房屋租赁的有关情况向乙方作了详细说明，不负责清场。截止本合同签订之日前租金由甲方收取和处置。合同签订当日，张喜平向农机公司支付购房款298万元。2018年10月11日，张喜平为甲方，郑景斌为乙方，双方签订一份《商铺购买合同》，合同约定的主要内容有：1.甲方同意出售甲方所有的位于潜江市园林办事处××号农机公司6栋一层自西向东第1、2两间（即115号、116号商铺）给乙方，面积约为75平方米（以过户后不动产权证面积为准）。甲方保证此房产一切情况属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵；2.房屋成交单价为每平方米1.2万元，乙方另向甲方支付2万元手续费，总价约为90万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付2万元为定金（乙方于2018年10月10日已付），乙方于2018年10月26日前支付甲方45万元。剩余购房款待甲方将房屋买卖受理通知书交付给乙方后付清；3.甲方承诺60个工作日内为乙方办好产权过户手续和不动产证，甲方应负责办理产权过户手续，乙方应全力协助，不得以任何借口拖延；4.待乙方不动产受理通知书办理好、付清尾款后，此合同终止。合同签订后，郑景斌于2018年10月23日向张喜平支付60万元，2018年11月9日日向张喜平支付23万元。2018年11月12日，张喜平立据收到郑景斌支付购房屋定金85万元。2018年10月21日，农机公司为出让方，张喜平和付克文为受让方，双方签订五份《房屋不动产买卖合同》，合同标的物为农机公司与张喜平签订的《房屋不动产买卖合同》中的五间商铺，其中包括张喜平与郑景斌签订《商铺购买合同》出售的115号、116号商铺。张喜平、付克文以上述五份合同为依据，于2018年11月2日在不动产登记部门办理了房地产转移登记，登记权利人均为张喜平（占50%）、付克文（占50%）共有，115号门面房（商铺）不动产权证号为鄂（2018）潜江市不动产权第0009836号，116号门面房（商铺）不动产权证号为鄂（2018）潜江市不动产权第0009837号。农机公司出让的本案所涉115号、116号门面房（商铺），出让前即为郑景斌租赁，迄今仍由郑景斌占有使用。庭审中，付克文称农机公司拍卖出让的潜江市园林办事处××号农机公司6栋101铺门面房，是包括其和张喜平在内的6人共同出资，以张喜平的名义参加竟拍购买，中标购得商铺后，共同出资人对商铺进行了公割，其应为商铺实际购买人，张喜平中标购得的商铺出让给郑景斌，未征得其同意。上述事实，有郑景斌提交的竞卖成交确认书、《房屋不动产买卖合同》、《商铺购买合同》、农机公司收据、银行汇款凭证、收条等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，农机公司与张喜平2018年9月14日签订的《房屋不动产买卖合同》，张喜平与郑景斌于2018年10月11日签订的《商铺购买合同》，均不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，合同当事人期待利益应受法律保护。农机公司与张喜平、付克文于2018年10月21日签订的五份《房屋不动产买卖合同》，是基于农机公司与张喜平签订的《房屋不动产买卖合同》，为办理不动产分户转移登记所签订，付克文加入合同主体是为实现共同出资人之间利益分配，对之前张喜平与郑景斌签订的《商铺购买合同》不具有对抗效力；张喜平与农机公司签订《房屋不动产买卖合同》后，未办理宣示登记即与郑景斌签订《商铺购买合同》，将其中115号、116号商铺出让给郑景斌，形成连环交易，在此状况下先由张喜平办理宣示登记，再为郑景斌办理产权转移登记，符合办理不动产登记的程序要求，故郑景斌要求张喜平继续履行合同并为其办理产权过户和不动产证的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持；付克文共有权利人登记的效力只是法律上的推定，该权利的取得是基于其与张喜平之间的委托代理关系和共同出资人之间的利益分配，而不是基于房屋买卖合同关系，不存在房屋买卖复式合同标的物归属优先问题。张喜平作为付克文的委托人和共同出资人，是以自己的名义竟得农机公司出让的商铺，其在共同出资人利益分配前将商铺转让给郑景斌，不构成无权处分，即使其处分行为未征得付克文同意，付克文以加入连环交易合同主体及参与利益分配的方式接受了张喜平代理行为所产生的利益，亦应当承担张喜平委托代理行为所产生的合同义务，故郑景斌要求付克文为其办理产权过户和不动产证的诉讼请求，本院予以支持。此外，张喜平承认郑景斌要求其返还多支付的购房款2.3080万元和支付违约金2万元的诉讼请求，不违反法律规定，本院以予认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条条规定，判决如下：一、原告郑景斌与被告张喜平于2018年10月11日签订的《商铺购买合同》继续履行；被告张喜平、付克文应在本判决生效后十日内，协助原告郑景斌办理位于潜江市园林办事处潜阳中路32号农机公司6栋105铺、106铺[不动产权证号：鄂（2018）潜江市不动产权第0009836号、鄂（2018）潜江市不动产权第0009837号]房地产转移登记。二、被告张喜平退还原告郑景斌购房款23080元。三、被告张喜平支付原告郑景斌违约金20000元。上列具有金钱给付内容的事项，应于本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元，减半收取6250元，由被告张喜平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  黄亦田二〇一九年十月二十五日书记员  刘晓黎