成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初7901号 原告：蒋文理，男，汉族，1953年10月24日出生，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：王龙，四川高扬律师事务所律师，特别授权。 被告：成都宏锦置业有限公司。住所地：成都市成华区昭觉寺横路19号。 法定代表人：王建平。 委托诉讼代理人：贺炳渝，男，汉族，系公司员工，特别授权。 第三人：浙商银行股份有限公司成都武侯支行。住所地：成都市武侯区洗面桥街39号银谷基业商务楼1层。 负责人：王湘，系该支行行长。 委托诉讼代理人：鲁国元，男，汉族，系该支行员工，特别授权。 第三人：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司。住所地：成都市锦江区总府路35号金骊总府大厦21，20，19层。 负责人：谢涛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈敬之，男，汉族，系该公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：杨金银，男，汉族，系该公司员工，一般授权。 原告蒋文理与被告成都宏锦置业有限公司（以下简称宏锦公司）、第三人浙商银行股份有限公司成都武侯支行（以下简称浙商银行武侯支行）、中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融资产四川分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蒋文理及其委托诉讼代理人王龙，被告宏锦公司的委托诉讼代理人贺炳渝，第三人浙商银行武侯支行的委托诉讼代理人鲁国元，第三人华融资产四川分公司的委托诉讼代理人陈敬之、杨金银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蒋文理向本院提出诉讼请求：1.解除宏锦公司与浙商银行武侯支行共同设立在蒋文理位于成都市成华区的房屋上的在建工程抵押；2.宏锦公司为蒋文理办理前述房屋的产权登记证书。事实与理由：蒋文理与宏锦公司于2016年2月16日签订商品房买卖合同，约定宏锦公司将位于成都市成华区，预售许可证9971号下第4幢9层901号的房屋出售给蒋文理，价款为535120元；合同载明该房屋有在建工程抵押，抵押权人为浙江银行股份有限公司成都双楠支行，抵押日期为2013年9月18至2016年9月17日，抵押权人同意房屋出售行为。合同附件约定在蒋文理交付房产证购房税费以及相关办证资料后720日内，宏锦公司为蒋文理办理所有权转移登记。合同签订后，蒋文理即向宏锦公司交付了购房款以及相关税费和办理产权证书的资料，宏锦公司也将房屋交付蒋文理居住使用。经原告在房管局查询得知，宏锦公司未给蒋文理办理商品房预售登记，也未在合同约定的抵押权期限内解除在建工程抵押，现房产证办理期限届满，宏锦公司也不给蒋文理办理产权证明。现蒋文理为维护其合法权益，遂诉至法院。 宏锦公司辩称，因宏锦公司向浙商银行武侯支行贷款，将案涉房屋的在建工程抵押给了浙商银行武侯支行，宏锦公司目前尚未还清贷款，故还不具备办理在建工程解除抵押的条件，此外，案涉房屋目前并未办理完所属楼栋的大房屋产权，亦不具备为蒋文理办理分户产权的条件。蒋文理请求的事项系履行非金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行”的规定，蒋文理请求解除在建工程抵押以及请求办理案涉房屋产权证在事实上均不能履行，只有待宏锦公司还清第三人贷款以及将涉案房屋所在楼栋的大产权办理完毕之后另行主张权利。 浙商银行武侯支行述称：1.浙商银行武侯支行原系案涉房屋的抵押权人，后浙商银行武侯支行因不良资产转让于2018年11月一并转让给华融资产四川分公司，故浙商银行武侯支行不是本案房屋买卖的相关权利人；2.不良资产转让之前，原被告双方转让特定抵押物时未告知浙商银行武侯支行，未办理预售登记手续，更未征得浙商银行武侯支行同意，故浙商银行武侯支行在主债权未得到清偿的前提下不可能解除抵押。 华融资产四川分公司述称：案涉房屋上的抵押权是依法设立，并有效存续，目前没有抵押权消灭的情形，抵押权仍然有效，不应当解除。蒋文理的诉讼请求不符合法律规定，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月16日，蒋文理与宏锦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）和《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定蒋文理购买宏锦公司开发的位于成都市成华区，测绘建筑面积76.71平方米，房屋总价款535120元；买受人蒋文理在2016年2月16日前一次性支付全部价款。《买卖合同》第五条“抵押情况”载明与该商品房有关的抵押类型为在建工程抵押和土地使用权抵押，抵押权人均为浙商银行股份有限公司成都双楠支行（以下简称浙商银行双楠支行），抵押日期分别为2014年12月24日和2013年9月23日。《买卖合同》第十八条“交付时间和手续”约定宏锦公司在2016年6月30日前向蒋文理交付该商品房。《买卖合同》第二十七条“房屋所有权转移登记”载明双方同意自约定交付使用之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。 《补充协议》第三条约定，蒋文理同意在本协议签订后宏锦公司对该商品房所分摊的土地使用权及在建工程设定抵押，但宏锦公司不得因此延误蒋文理对该商品房权属的办理日期，否则宏锦公司应当按照合同约定承担违约责任，并赔偿蒋文理因此遭受的全部损失。 前述《买卖合同》及《补充协议》签订后，蒋文理按约向宏锦公司支付了全部购房款，宏锦公司分别于2016年2月15日、16日向蒋文理出具相应的《收款凭据》，载明收到2期4栋901号房款30000元、505120元。2016年2月16日，蒋文理向宏锦公司支付了办理产权证的相关税费7566元（包括产权契税、印花税、产权手续费、工本费等）。庭审中，原被告双方确认宏锦公司于2016年2月16日向蒋文理交付了案涉房屋。 宏锦公司未在约定时间取得该商品房所在楼栋的权属证明，截至开庭时，宏锦公司也未为蒋文理办理案涉房屋所有权转移登记。庭审中，宏锦公司对其逾期办理产权证的事实予以认可。 另查明，2013年9月18日，浙商银行双楠支行与宏锦公司签订《固定资产借款合同》，约定浙商银行双楠支行为宏锦公司提供房地产开发贷款13200万元，借款期限为36个月，自2013年9月18日起至2016年9月17日止，担保方式为保证＋抵押。2013年9月18日、2015年6月18日，双方分别签订了《最高额抵押合同》、《抵押合同》，宏锦公司提供位于成都市成华区的国有土地使用权以及该宗土地上的在建工程提供抵押担保。浙商银行双楠支行并取得了相应的抵押权属登记证书。蒋文理确认案涉房屋尚存在在建工程抵押。 2018年11月14日，浙商银行成都分行与华融资产四川分公司签订了《债权转让合同》，浙商银行成都分行将浙商银行双楠支行对宏锦公司享有的债权转让给华融资产四川分公司。双方并以登报的形式通知了相应债权转让事宜。 还查明，2013年10月15日，浙商银行双楠支行出具《同意函》，载明：“宏锦公司位于成华区国有土地使用权已抵押给我行，并办理了抵押登记；……现宏锦公司申请办理该宗土地上马克公馆二期项目2、3、4、5号楼房屋的商品房预售许可证；在上述国有土地使用权抵押的状况下，该行同意办理马克公馆二期项目2、3、4、5号楼的商品房预售许可证，并同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理抵押登记。”华融资产四川分公司确认宏锦公司还欠付其款项，其不同意办理相应的解押手续。 上述事实，有原被告、第三人在庭陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、买卖合同、补充协议、银行转账凭证、收款凭据、发票、同意函、固定资产借款合同、展期合同、借据、最高额抵押合同、抵押合同、抵押变更协议、抵押登记证明、债权转让合同、登报证明等。 本院认为，蒋文理与宏锦公司签订的《买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 本案的争议焦点在于：1.蒋文理是否有权要求宏锦公司及第三人解除案涉房屋的在建工程抵押；2.蒋文理要求宏锦公司立即为其办理涉诉房屋不动产权证书的主张是否成立。 关于案涉房屋在建工程抵押解除的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”的规定，因宏锦公司与抵押权人华融公司四川分公司确认案涉房屋抵押担保的债权尚未完全实现，即抵押权消灭的条件尚未成就，且华融公司四川分公司明确表示不同意解除抵押，故蒋文理该项主张缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。 关于蒋文理要求宏锦公司立即为其办理涉诉房屋不动产权证书的主张是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，由于案涉房屋所在马克公馆二期楼栋尚未办理初始登记，在法律上或者事实上尚不具备办理案涉房屋不动产权证的条件，目前属于事实上不能履行的情形，故对蒋文理该项诉讼请求不予支持。蒋文理可在客观具备办理案涉房屋不动产权证条件时，另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条,《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告蒋文理的全部诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取计100元，由蒋文理承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一九年十月二十一日 书记员  石 灵