上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10594号上诉人（原审被告、反诉原告）：汤晓丹，女，1986年8月9日生，汉族，户籍地浙江省龙游县。委托诉讼代理人：秦学勇，上海众华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：俞建荣，男，1972年6月19日生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人汤晓丹因与被上诉人俞建荣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汤晓丹上诉请求：撤销一审判决第六项部分内容，改判俞建荣返还保证金人民币24,000元。事实与理由：租赁期间，俞建荣数次反锁租赁房屋，汤晓丹被迫解除租赁合同；2018年5月25日汤晓丹搬离租赁房屋时，已经通知俞建荣，物业公司还向汤晓丹开具退租确认表，租赁合同在2018年4月25日已经解除，一审法院既让汤晓丹承担了搬离后的2个月房租，又没收了租赁保证金，并要求汤晓丹承担逾期付款违约金，对汤晓丹而言，责任过重。被上诉人俞建荣答辩称：汤晓丹确曾在2018年4月提出要求解除合同，但双方并未就此达成一致意见，俞建荣也未反锁租赁房屋门；后汤晓丹擅自搬离，构成违约，俞建荣发信要求解除合同，一审法院判决汤晓丹支付合同解除前的租金，并没收租赁保证金，合理合法。故不同意汤晓丹的上诉请求，要求维持一审判决。俞建荣向一审法院起诉要求：1、判令汤晓丹向其支付自2018年5月27日至2018年7月26日的租金24,000元以及2017年8月至2017年11月期间少交的租金1,000元；2、判令汤晓丹向其支付自2018年5月21日起至实际支付之日止以拖欠的租金24,000元为基数、按每日千分之五的标准计算的逾期付款违约金；3、判令汤晓丹向其支付自2017年2月17日至2017年2月26日期间的免租期租金4,000元；4、判令汤晓丹向其支付自2017年2月27日至2017年8月26日期间的物业费2,886.60元、自2018年5月至2018年7月的物业费962.20元；5、判令汤晓丹向其支付电费及滞纳金246.85元；6、判令汤晓丹向其支付门禁损坏维修费120元、吊顶维修费200元；7、判令汤晓丹向其支付为恢复房屋原状所需拆除及装修费用29,000元；8、判令汤晓丹赔偿其房屋空置14天、按每天400元标准计算的损失5,600元。汤晓丹反诉要求判令：1、俞建荣返还汤晓丹保证金24,000元；2、俞建荣返还汤晓丹2018年5月25日至5月26日两天的租金800元（计算方式：12,000元/月÷30×2=800元）；3、俞建荣补偿汤晓丹装修损失13,333元；4、俞建荣支付汤晓丹垫付的空调维修费2,550元。一审法院认定事实如下：2017年2月17日，俞建荣（出租方、甲方）与汤晓丹（承租方、乙方）就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：涉案房屋租赁期限自2017年2月27日起至2019年2月26日止；租金12,000元/月，三个月支付一次，第一次的支付时间为2017年2月20日，以后每次到期前7天支付；保证金为24,000元，乙方于签订本合同时在2017年2月20日交付甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应在租赁期满，乙方交还房屋并已结清租金、水、电、煤气、电话、有线电视费等费用后当天内无息返还给乙方，如果乙方提前退房，则为违约，甲方不退该保证金；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权以该保证金先行偿付，偿付后保证金不足部分，乙方应立即补足；乙方应依房屋交付之现状使用，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方应按时支付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金；租赁期内，系争房屋内的水、电、煤、电话、物业管理费、有线电视费等由乙方使用产生的费用均由乙方承担；乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约的，或其他严重违约导致本合同无法履行，不退还保证金，若给甲方造成损失，还应负赔偿责任；如乙方提前解除协议，则应承担扣免租期租金，并承担2017年2月27日至2017年8月26日的物业费。同日，俞建荣将涉案房屋交付汤晓丹。汤晓丹向俞建荣支付保证金24,000元。2017年8月11日，汤晓丹向俞建荣支付租金35,000元，汤晓丹认为，实际应付金额为36,000元，少付的1,000元系用于抵扣俞建荣应付的空调维修费；俞建荣则认为不存在空调维修费。此后，汤晓丹按约向俞建荣支付租金至2018年5月26日，自2018年5月27日起，汤晓丹未再支付租金。2018年4月25日，俞建荣微信询问汤晓丹：“是否要提前退房，以便双方能及时处置，并避免扩大损失”，汤晓丹回复：“是的，我们坐不下了，只能换大的，今年业务要求，只能多招募人员”。俞建荣：“我的建议是你可以在附近再租一个小室，待到明年租约到期后再合并一起，这样就没有损失了”。汤晓丹：“我问过了，没有”。俞建荣：“你们打算什么时候迁出？”汤晓丹：“我们先跟您说一下，为了减少双方损失，我们先把现在的房子租出去再搬，我们也还没开始找新的”。2018年7月27日，俞建荣以汤晓丹未按约支付租金且去向不明为由，短信告知汤晓丹要求解除双方的租赁合同。另查明，俞建荣为汤晓丹垫付电费246.85元，汤晓丹对此予以认可，并同意向俞建荣支付。涉案房屋2017年1月至7月的物业费3,367.70元、2018年6月至7月的物业费962.20元，俞建荣均已支付。一审法院认为，俞建荣、汤晓丹签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。汤晓丹作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但汤晓丹在合同履行过程中拖欠租金及物业费等费用，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。汤晓丹辩称，俞建荣与汤晓丹双方在2018年4月25日已就合同解除达成一致，双方的租赁合同已于2018年4月25日解除。对此，一审认为，从俞建荣、汤晓丹双方于2018年4月25日的聊天记录可以看出，双方就汤晓丹提前搬离事宜有过沟通，但并未反映双方已就合同解除达成一致。故对汤晓丹的该项辩称法院不予采信。对于俞建荣的本诉诉请1：俞建荣以合同解除通知送达汤晓丹之日即2018年7月27日为双方合同解除之日，与法不悖。俞建荣要求汤晓丹支付自2018年5月27日起至2018年7月26日止的租金24,000元，该项诉请符合双方合同约定之内容，法院予以支持。至于2017年8月11日汤晓丹少支付的1,000元租金，汤晓丹认为该1,000元系用于抵扣其为俞建荣垫付的空调维修费，但汤晓丹并未提交相应的证据予以佐证。故法院对俞建荣主张的该1,000元租金，亦予以支持。对于俞建荣的本诉诉请2：一审认为，汤晓丹未按约支付相应租金，应承担相应的违约责任，现俞建荣按约主张相关的逾期付款违约金以及对于违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，法院予以支持。但结合汤晓丹迟延支付的金额、时间以及俞建荣的实际损失情况，法院将违约金的计算标准酌情调整为日万分之五。对于俞建荣的本诉诉请3：一审认为，俞建荣提交的租赁合同上有手写字样“免租期：2017.2.17-2017.2.27”，但汤晓丹所持有的租赁合同原件上并无上述免租期的约定，故一审认为，俞建荣的该项主张无事实和法律依据，法院难以支持。对于俞建荣的本诉诉请4：一审认为，根据合同约定，租赁期间的物业费应由汤晓丹负担，现俞建荣垫付了汤晓丹租赁期间的物业费，汤晓丹理应向俞建荣履行付款义务。至于物业费的具体金额，俞建荣垫付的2018年6月至7月的物业费962.20元，应由汤晓丹承担；俞建荣垫付的2017年1月至7月的物业费3,367.70元，根据俞建荣、汤晓丹之间约定的租赁期限（2017年2月27日起），汤晓丹应承担其中5个月的物业费2,405.50元。故汤晓丹应向俞建荣支付物业费3,367.70元。对于俞建荣的本诉诉请5：对俞建荣的该项诉讼请求，汤晓丹予以确认并同意支付，法院予以照准。对于俞建荣的本诉诉请6、7、8：一审认为，俞建荣的该三项诉讼请求均无事实和法律依据，法院难以支持。对于汤晓丹的反诉诉请1：根据合同约定，如汤晓丹违约导致合同提前解除或合同不能履行的，则保证金不予退还。现合同提前解除，系因汤晓丹的违约行为所致，故一审认为，汤晓丹主张退还保证金，无事实和法律依据，法院不予支持。对于汤晓丹的反诉诉请2：一审认为，双方的租赁合同于2018年7月27日解除，合同解除前，汤晓丹应按约支付租金。汤晓丹主张退还其已付的2018年5月25日、2018年5月26日两天的租金，无事实和法律依据，法院不予支持。对于汤晓丹的反诉诉请3：一审认为，汤晓丹并未提交证据证明装修费用是否实际发生以及实际发生的金额，且系汤晓丹自身的违约行为导致合同解除，其对自身违约行为应承担相应的后果，故对汤晓丹的该项诉请，法院不予支持。对于汤晓丹的反诉诉请4：一审认为，汤晓丹并未提交证据证明该项费用是否实际发生以及实际发生的金额，故对汤晓丹的该项诉请，法院不予支持。据此，一审法院于二○一九年四月二十八日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、汤晓丹于判决生效之日起十日内支付俞建荣租金人民币25,000元；二、汤晓丹于判决生效之日起十日内支付俞建荣自2018年5月21日起至实际支付之日止以人民币24,000元为基数、以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金；三、汤晓丹于判决生效之日起十日内支付俞建荣物业费人民币3,367.70元；四、汤晓丹于判决生效之日起十日内支付俞建荣电费及滞纳金人民币246.85元；五、驳回俞建荣的其余诉讼请求；六、驳回汤晓丹的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1,048.70元，由俞建荣负担人民币420.70元，汤晓丹负担人民币628元。反诉案件受理费减半收取计人民币407.90元，由汤晓丹负担。二审中，双方均未提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2018年5月25日，汤晓丹搬离了涉案房屋，并至物业处办理了租户退租确认表，将涉案房屋钥匙交给物业公司。汤晓丹认为其搬离前通知了俞建荣，但俞建荣拒不至现场。俞建荣认为其与汤晓丹并未就合同解除以及后续事情达成一致，汤晓丹就擅自搬离涉案房屋，去向不明；其知晓后，为减小损失，一边继续找寻汤晓丹，一边为涉案房屋寻找后续租客，二个月后找到新租客，遂通知汤晓丹解除合同。一审中，俞建荣自认涉案房屋在2018年8月另行出租给他人。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋的租赁合同何时解除，一审判决的违约责任是否过重。汤晓丹在2018年4月曾与俞建荣协商提前解除租赁合同一事，但并未确定具体的搬离时间，及至2018年5月25日搬离也未征得俞建荣的同意，而且搬离之后也未将涉案房屋的钥匙交还俞建荣，不能视为合同在该日解除。俞建荣在汤晓丹提前解除合同违约的情况下，享有单方解除合同的权利，现并无证据证明俞建荣知晓并同意汤晓丹在2018年5月25日搬离并收回房屋，故俞建荣在2018年7月27日发短信解除合同，一审法院以该日作为合同解除日，并无不当，本院予以确认。尽管汤晓丹在2018年5月25日搬离，但因合同系在2018年7月27日解除，故合同解除前的租金，汤晓丹应当支付。鉴于汤晓丹提前解约构成违约，其已经支付的两个月租金的保证金，俞建荣有权没收；同时因汤晓丹逾期支付租金，按合同约定应承担逾期付款违约金，一审法院考虑到案件的情况，将违约金计算标准从日千分之五调低至日万分之五，并无不当，本院亦予确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,497.40元，由上诉人汤晓丹负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十月二十三日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……