广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初12740号原告：卫银欢，女，1977年8月15日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈洪波，广东说文律师事务所律师。被告：东莞市腾之龙实业有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇赤岗第二工业区,统一社会信用代码：91441900663379752Y。法定代表人：林宏龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈天奖、康书通，该公司职员。被告：广东腾之龙船舶科技有限公司,住所地：广东省东莞市道滘镇南丫村北丫小组金沙路，统一社会信用代码：91441900MA4UWQJ839。法定代表人：林宏龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈天奖、康书通，东莞市腾之龙实业有限公司职员。第三人：东莞市道滘镇南丫股份经济联合社,住所地：东莞市道滘镇南丫村委会，粤农集字第190012007000号。负责人：丁树安。原告卫银欢与被告东莞市腾之龙实业有限公司（以下简称“腾之龙公司”）、广东腾之龙船舶科技有限公司、第三人东莞市道滘镇南丫股份经济联合社租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日作出（2018）粤1971民初3193号民事判决书。因被告不服该判决，依法向东莞市中级人民法院提出上诉，东莞市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）粤19民终10657号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）粤1971民初3193号民事判决，本案发回本院重新审理。本院于2019年4月2日立案后，本院依原告卫银欢申请,追加广东腾之龙船舶科技有限公司为本案被告，追加东莞市道滘镇南丫股份经济联合社为本案的第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈洪波，被告东莞市腾之龙实业有限公司和广东腾之龙船舶科技有限公司共同委托代理人陈天奖、康书通到庭参加诉讼，第三人东莞市道滘镇南丫股份经济联合社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月26日原告与被告签订《厂房租赁合同》，原告将位于东莞市××南丫村委会北丫村民小组万金沙厂房及空地出租给被告，租期从2016年5月1日至2036年4月30日，免租期2个月，租金从2016年7月1起每月45000元按月支付，每三年按原递增基数递增百分之八。被告在2016年10月前能依约支付租金，从2016年11月开始拖欠租金，至原告起诉前被告已拖欠原告三个月租金，依据双方签订的《厂房租赁合同》的约定，“乙方欠缴租金超贰个月，则视为乙方违约，甲方中止合同收回厂房……”，被告现欠缴租金达三个月，已构成违约，原告依法提起诉讼，请求判令：一、解除原被告之间的《厂房租赁合同》；二、被告立即腾退案涉租赁厂房；三、被告向原告支付所欠3个月的厂房租金135000元及占用使用费（占用使用费按每月45000元从起诉之日起计算至被告腾退案涉租赁厂房之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。原告于2018年6月25日庭审中明确，如果案涉《厂房租赁合同》被认定无效，诉讼请求一变更为“确认原、被告签订的《厂房租赁合同》无效”；诉讼请求三的“租金”变更为“占用使用费”。被告东莞市腾之龙实业有限公司辩称，双方签订的租赁合同没有具体约定被告的交租时间，原告没有依据法律的规定履行催告通知义务，是在被告毫不知情下提起解除合同诉讼，且被告在原告起诉前将该付的租金全部付清。被告均按照之前的交租习惯向原告交付租金，不存在违约行为。原告的主体不适格，本案的出租方为南丫村委会。如果原告要解除合同，根据双方约定，被告不存在违约交租的情况。合同约定的租赁物是工业用途，但事实上原告并没有提供工业用途的土地给被告。原告为了达到单方涨租的要求，而违反诚实信用原则及契约精神提起诉讼，被告将全部的合同过错进行另案诉讼。被告广东腾之龙船舶科技有限公司的答辩意见与东莞市腾之龙实业有限公司一致。第三人东莞市××南丫股份经济联合社没有答辩。经审理查明，2007年4月18日，原告与东莞市富信家具实业有限公司（以下简称“富信公司”）签订《转让土地使用权合同书》，主要约定：出让方为富信公司，受让方为原告；出让土地位于东莞市××南丫村委会北丫村民小组万金沙（土名），土地面积8658平方米；富信公司出让给原告上述土地，在原告支付出让费用后，在使用期间内可以转让、出租、抵押，原告有合法权利在该土地上进行符合规定的建筑及配套设施建设；富信公司出让给原告该土地的期限为50年，从2003年11月6日起至2053年11月6日止。2016年4月26日，原告与被告东莞市腾之龙实业有限公司签订《厂房租赁合同》，主要约定：出租方为原告，承租方为被告东莞市腾之龙实业有限公司；原告将位于东莞市××南丫村委会北丫村民小组万金沙厂房及空地租赁给被告东莞市腾之龙实业有限公司使用，租赁物包括土地共十三亩、厂房、办公室建筑面积约2500平方米；租赁物的功能为工业；租赁期限为二十年，即从2016年5月1日至2036年4月30日；2016年5月1日至2016年6月30日为免租期，免租期届满次日为起租日；厂房保证金为100000元，月租金为45000元，租金每三年按原递增基数递增百分之八；在租赁期内，若被告欠缴租金超两个月，视为被告违约；签订合同时被告向原告支付100000元厂房保证金并支付七月份房租45000元。上述合同签订后，对于租金支付情况，被告东莞市腾之龙实业有限公司已向原告交付保证金100000元，被告东莞市腾之龙实业有限公司向原告支付至2016年12月份的租金，2017年1月份至2018年3份的租金由广东腾之龙船舶科技有限公司向原告支付。目前案涉租赁物被告广东腾之龙船舶科技有限公司在占有使用。在庭审过程中，两被告主张是东莞市腾之龙实业有限公司与广东腾之龙船舶科技有限公司两个独立法人资格的公司，经营范围地址、经营范围、财务人员均不存在混同，但是两被告的确是同一个法人代表。合同签订时，广东腾之龙船舶科技有限公司由于尚未成立，故东莞市腾之龙实业有限公司与原告签订租赁合同，广东腾之龙船舶科技有限公司成立后，均由广东腾之龙船舶科技有限公司向原告支付租金，而且，案涉的厂房均由广东腾之龙船舶科技有限公司占有使用，原告对此均予以知情。对于两被告上述的主张，原告在庭审过程中明确陈述，因为东莞市腾之龙实业有限公司与广东腾之龙船舶科技有限公司的法人代表是林宏龙，林宏龙向原告陈述，在案涉租赁物成立一个新公司，新公司开业兴典时，原告的确去参加新公司开业兴典，因为新公司名称是广东腾之龙船舶科技有限公司，故原告认为是属于同一个老板开设的同一家公司。原告主张，双方的交易习惯是当月支付当月租金，按照合同约定，被告未按时缴纳租金超过两个月，故原告有权要求解除合同，并要求被告腾退案涉租赁物及支付截至腾退之日止的占用使用费。被告广东腾之龙船舶科技有限公司主张，双方未明确约定交付租金的期限，被告广东腾之龙船舶科技有限公司一般是在本月支付上月租金或本月支付上月租金，且原告未对此提出异议，可见被告不存在违约行为，原告无权解除合同。另查：案涉厂房未取得建设工程规划许可证。本院依法向东莞市自然资源局和东莞市××南丫股份经济联合社发函查询案涉土地的性质及地上建筑物产权问题，东莞市自然资源局回复“案涉地块位于道滘镇××北××村民小组××沙路段，面积约12.99亩，未办理建设用地审批，无建设用地使用权登记，所有权属××丫北丫股份经济合作社农民集体所有。经系统查询，查无位于东莞市××南丫村委会北丫村民小组万金沙的房产登记信息记录。”东莞市××南丫股份经济联合社回复：“位于东莞市××南丫村委会北丫村民小组万金沙的土地大约有100亩，该土地基本属于建设用地，该土地使用权基本上已由东莞市××南丫股份经济联合社北丫分社以出租或者转让方式，出租或者转让给他人使用，经我联社核查，暂找不到我经联社北丫分社又将上述土地的部分出租或者转让给卫银欢使用的资料。”以上事实，有《厂房租赁合同》、《转让土地使用权合同书》、已付租金明细表、船厂交厂租记录、汇款回单、转账回单、东莞市××南丫股份经济联合社回复函、东莞市自然资源局回复、以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，东莞市腾之龙实业有限公司与广东腾之龙船舶科技有限公司虽是同一法人代表，但法律上并无明文禁止双重职务身份违法，东莞市腾之龙实业有限公司与广东腾之龙船舶科技有限公司的经营范围地址、经营范围、财务人员均不一致，而且，根据原告自身陈述，因为东莞市腾之龙实业有限公司与广东腾之龙船舶科技有限公司均为同一法定代表人林宏龙，林宏龙向原告陈述，在案涉租赁物成立一个新公司，且在新公司开业兴典时，原告的确去参加了新公司开业兴典，对此，本院认定，原告对广东腾之龙船舶科技有限公司和东莞市腾之龙实业有限公司是有所区别是知情的，而且，原告没有提交任何的证据证明东莞市腾之龙实业有限公司与广东腾之龙船舶科技有限公司存在财产和财务人员混同、业务混同，不能由于东莞市腾之龙实业有限公司与广东腾之龙船舶科技有限公司的法人代表是同一自然人，便认定两公司人格合一，存在混同行为。广东腾之龙船舶科技有限公司由于尚未成立，东莞市腾之龙实业有限公司与原告签订租赁合同，广东腾之龙船舶科技有限公司成立后，均由广东腾之龙船舶科技有限公司向原告支付租金，原告对广东腾之龙船舶科技有限公司开业和开业后的租金由广东腾之龙船舶科技有限公司是知情的，而且，被告广东腾之龙船舶科技有限公司明确表示，应由广东腾之龙船舶科技有限公司履行本合同的权利和义务，本院认定，合同履行的相对方应为原告和广东腾之龙船舶科技有限公司。原告主张东莞市腾之龙实业有限公司承担支付场地占用使用费，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因案涉《厂房租赁合同》所涉的厂房、办公室至今未取得建设工程规划许可证，故原告与被告就案涉《厂房租赁合同》所涉的租赁合同关系因违反上述强制性规定而应认定为无效。本院已认定原、被告案涉租赁合同关系无效。根据东莞市自然资源局回复，案涉的土地属道滘镇南丫北丫股份经济合作社农民集体所有。东莞市××南丫股份经济联合社回复，该联合社对案涉的厂房不主张权利，鉴于案涉厂房产权至今没有任何案外人提出异议，且被告广东腾之龙船舶科技有限公司实际占有使用案涉租赁物至今，广东腾之龙船舶科技有限公司应当作为承租人承担合同的权利义务，故被告广东腾之龙船舶科技有限公司应合同相对方即原告腾退案涉厂房、办公室及场地。同时，被告广东腾之龙船舶科技有限公司已向原告支付租金至2018年3月31日，故被告应向原告支付从2018年4月1日起按每月45000元的标准计至归还案涉厂房、办公室及场地之日止的占有使用费，扣除押金100000元，截止2019年9月份，被告广东腾之龙船舶科技有限公司应向原告支付占有使用费710000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告卫银欢与被告东莞市腾之龙实业有限公司于2016年4月26日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告广东腾之龙船舶科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告卫银欢腾退案涉厂房、办公室及场地。三、被告广东腾之龙船舶科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卫银欢支付占有使用费710000元；从2019年10月1日起按每月45000元的标准计至被告广东腾之龙船舶科技有限公司腾退案涉厂房、办公室及场地之日止。四、驳回原告卫银欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费共4870元（其中保全费1870元，原告已预交），全部由被告广东腾之龙船舶科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈渭强审 判 员  李铮铮人民陪审员  陈俊杰二〇一九年十月十五日书 记 员  叶宝榆