山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终2573号上诉人（原审被告）：张红梅，女，1971年12月29日出生，汉烟台经济技术开发区6号楼。委托诉讼代理人：姜危晴，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周相玉，男，1985年1月8日出生，汉族，现役军人烟台市福山区01室。委托诉讼代理人：周玉湖，男，1962年12月20日出生，汉族蓬莱市62号，系周相玉父亲。原审被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司，住所地：烟台市福山区北一路。法定代表人：郭肇斌，经理。上诉人张红梅因与被上诉人周相玉、原审被告烟台市宏荷房地产开发有限公司（以下简称宏荷公司）确认合同无效纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2018）鲁0611民初673号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。张红梅的委托诉讼代理人姜危晴，周相玉及其委托诉讼代理人周玉湖参加诉讼，宏荷公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张红梅上诉请求：1、依法撤销烟台市福山区人民法院作出的（2018）鲁0611民初673号民事判决，发回重审或依法改判张红梅与宏荷公司于2015年8月5日签订的编号烟房福预字2007第076481号《商品房买卖合同》有效；2、本案一审、二审诉讼费由周相玉承担。事实和理由：一、一审法院认定张红梅与宏荷公司于2015年8月5日签订的编号烟房福预字2007第076481号《商品房买卖合同》无效的事实不清、证据不足。1、张红梅属于善意第三人，张红梅与宏荷公司之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。上述合同签订后张红梅依法取得了涉案房屋的不动产权属证书，按照物权法的相关规定张红梅为涉案房屋的所有权人。2、张红梅与宏荷公司签订商品房买卖合同之前，实地考察过涉案房屋并经查询后得知涉案房屋并未进行备案登记，张红梅己尽到了审慎的审查义务。张红梅与宏荷公司签订的商品房买卖合同中约定的购房价款合理，不存在明显过高或过低的情形，张红梅亦支付了相应的对价，且张红梅与宏荷公司之间不存在利害关系，不具有与宏荷公司进行串通的动机，因此张红梅主观上不存在恶意，不存在与宏荷公司恶意串通的情形，至于宏荷公司主观上是否具有恶意与张红梅无关。周相玉主张张红梅与宏荷公司之间属于恶意串通，并未提交任何证据予以证明，而仅仅以所谓的常理来进行判断推测，购房者购买房屋可以分为刚需购房和投资性购房，因此在房屋买卖的过程中张红梅所主张的所谓“常理”并非现实中唯一的情形，也不具有排他性，按照“谁主张，谁举证”的原则，周相玉对于其主张未提交任何证据证明理应承担不利的法律后果。如果周相玉认为宏荷公司主观上存在恶意一房两卖，可以依法向其主张权利，而无权要求确认张红梅与宏荷公司之间签订的商品房买卖合同无效。3、周相玉与宏荷公司签订的《房屋买卖合同》第二十四条明确约定上述合同双方签订后自登记备案之日起生效，事实上该合同并未备案，且周相玉在原审中提交的证据不足以证明其履行了合同的主要义务尤其是支付涉案房屋购房款的义务，宏荷公司亦未到庭对上述事实进行确认，因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定”之规定，上述买卖合同尚未生效。在上述房屋买卖合同尚未生效的情形，原审法院认定周相玉与宏荷公司签订的《商品房销售合同》有效明显事实不清、证据不足。综上，原审法院认定张红梅与宏荷公司之间签订的《商品房买卖合同》无效认定事实不清，证据不足。二、周相玉与宏荷公司签订的《商品房销售合同》尚未生效,按照物权法确定的“物权优于债权”的原则，理应保护已经依法取得涉案房屋所有权人的合法权益，按照“新法优于旧法”的规定，原审法院应优先适用物权法的相关规定，原审法院违背上述规定适用合同法的相关规定属于适用法律错误。三、张红梅对宏荷公司与周相玉签订《商品房销售合同》所使用的印章的真实性有异议，申请司法鉴定，以确定《商品房销售合同》是否真实。综上，原审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法查明事实，依法发回重审或改判。周相玉辩称，我方付清了房款和办证费用，当天交付房屋钥匙，并装修居住至今。买房在先，收房在先，居住使用在先，充分认证我方与宏荷公司签订《商品房销售合同》是真实有效的。张红梅主张印章不真实，申请鉴定，无事实及法律依据。宏荷公司未答辩。周相玉向一审法院起诉请求：请求确认张红梅与宏荷公司于2015年8月5日签订的商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：2009年7月29日，周相玉与宏荷公司签订商品房买卖合同（合同编号：烟房福预字2006第064-0028号）。该合同约定：周相玉购福海路149号福海阳1号房，建筑面积为97.5平方米，每平方米2875.67元，总金额280377.83元；付款方式为一次性付款，买受人于签约当日支付总房款280377.83元，交付期限为2008年6月30日。合同签订当日，周相玉向宏荷公司支付总房款280377.83元、办证相关契税4636.16元、维修基金1638元，宏荷公司出具了山东省烟台市房地产企业预收收款收据及工商服务业统一税收收据，并向周相玉实际交付了涉案房屋。周相玉尚未办理产权登记手续。2015年8月5日，张红梅与宏荷公司签订商品房买卖合同（合同编号：烟房福预字2007第076481号）。该合同约定：张红梅购福海路149号福海阳1号房，建筑面积为97.41平方米，每平方米5000元，总金额496791元。付款方式为一次性付款，买受人于签约当日一次性支付总房款496791元，交房时间为2016年9月18日。2017年3月22日，宏荷公司协助张红梅办理了产权证书，将涉案房屋的不动产权证（鲁烟台市福不动产权第0002449号）办至张红梅名下。本案争议的证据和事实如下：周相玉主张宏荷公司于合同签订当日已将涉案房屋交付给周相玉（合同中签订的交付时间系笔误），周相玉对涉案房屋进行装修后，于2009年12月入住使用至今；张红梅与宏荷公司系恶意串通，故其2015年8月5日签订的商品房买卖合同无效。为证明其主张，周相玉向一审法院提交了以下证据：1.房屋买卖合同原件；2.收款收据三份，2009年7月30日交购房款280377.83元、2009年7月29日交维修基金1638元及2009年7月29日交办证税费4636.16元；3.商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书及业主手册；4.建筑装修的单据一宗及装修出入证一份；5.2009年7月29日电卡费收据一张、2009年8月11日出入证收据一张、2011年12月17日、2013年12月12日、2014年3月7日电费收据三张、2009年7月29日至2017年6月23日物业管理费、电梯费、垃圾清运费收据三张、2012年8月4日、2015年12月22日水费收据两张、2010年7月10日周相玉与烟台新奥燃气发展有限公司签订的管道天然气供用气合同一份及烟台新奥燃气收费对账单、安检通知单；6.涉案房屋内照片20张；7.办证代理费收据复印件一份；8.周相玉委托诉讼代理人周玉湖与张红梅丈夫任明祥于2018年3月20日录音材料一份，证明张红梅与宏荷公司之间并没有真实的购房意思表示；9.张红梅与宏荷公司于2015年8月5日签订的合同复印件一份，该合同约定交房时间是2016年7月18日且交付房屋为毛坯房，这些约定均与周相玉已将涉案房屋装修并实际居住的情况不符。经庭审质证，张红梅对周相玉的主张不予认可，对证据1真实性不认可，因为在宏荷公司处加盖的是合同专用章2，在法院另案处理的王先宝与李腾鹏确认合同无效案件中加盖的是合同专用章，而没有2，涉案合同签订时间与刚才所述合同时间是同一时期的，所以我们对宏荷公司的印章有异议，申请司法鉴定。对周相玉的证明内容也不认可，假设该合同是真实的，合同的签订时间是2009年7月29日，而第八条交付期限中约定是2008年6月30日，这明显不符合常理，合同尚未签订就要交付房屋；并且据王先宝与李腾鹏案件，周相玉李腾鹏方陈述包括涉案房屋在内的整个小区的房屋是在2010年竣工验收的，刚才周相玉讲合同签订当日即2009年7月29日宏荷公司即将涉案房屋交付给周相玉，明显与事实不符。依据合同第24条的约定，涉案合同生效条件是登记备案之日起，而张红梅与宏荷公司签订合同前到房产部门查询涉案房屋并没有进行备案，所以双方签订合同并顺利的办理了产权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，双方当事人约定商品房买卖合同自登记备案之日起生效，故本案周相玉与宏荷公司签订的商品房买卖合同至今尚未生效，周相玉无权主张张红梅与宏荷公司之间的合同无效。对证据2真实性无法确认，应当由宏荷公司到庭才能予以确认。对证明内容不认可，周相玉应当继续提交实际缴纳购房款的证据，仅有收据无法证明其履行了合同义务；办证税费及维修基金的收据真实性也无法确认，从收据内容来看，周相玉后面的内容有涂改的痕迹，原来载明的是5-2-801，现在收据上直接把5改成了4。而且仅记载了5-2-801也无法看出是涉案房屋。对证据3中商品住宅使用说明书的真实性不认可，对证明内容也不认可；从该说明书的内容来看与本案没有关系，并看不出系涉案房屋的住宅使用说明书；从时间上来看交付时间应该是2008年6月30日，明显与周相玉诉状中的陈述自相矛盾；手写部分也不知是何人所写。商品住宅质量保证书的真实性不认可，对证明内容也不认可；从该保证书的内容来看与本案没有关系，并看不出系涉案房屋的住宅质量保证书；而且不清楚周相玉是何时间取得的，而且也没有宏荷公司签名盖章，也不清楚是否是周相玉的商品住宅质量保证书。业主手册的真实性不认可，没有任何的盖章，并且填写的时间与周相玉诉状中的时间相互矛盾，也证明不了周相玉的主张。对证据4真实性无法确认，我们认为与本案没有关系，更看不出是涉案房屋的装修费用；出入证是空白的，既看不出时间也看不出是何人所有。对证据5中2014年3月7日、2013年12月12日的购电收据的真实性不认可，因这个收据上没有供电部门的印章，从内容上来讲也看不出系涉案房屋的电费。对2017年6月23日的物业管理费、电梯费两张收据真实性不认可，因为该收据没有任何收款单位的印章，从时间上来看是2017年6月23日，此时张红梅已取得了房屋的所有权证。2015年12月22日的水费收据、水费缴纳通知、安检通知单真实性不认可，没有任何收费单据的印章，时间也是在我方与宏荷公司签订购房合同之后。对其他的收据真实性也不认可，从剩余收据的内容来看客户名称仅载明是4-2-801，并不能证明是涉案房屋，也不能证明是周相玉所缴纳的上述费用。对天然气供用气合同的真实性及证明内容均不认可，因为从乙方签名及合同空白处的签名及签订时间均由周相玉自己书写，具体的时间仅从供用气合同中无法看出。对证据6真实性我方不清楚，证明内容不认可，仅有照片也不能证明照片中的房屋是否是涉案房屋，也不能证明周相玉实际入住房屋的具体时间。对证据7只有复印件，要求周相玉提交原件核对证明内容，现在无法核对证据真实性。对证据8我方不清楚录音中是否为任明祥，不清楚周相玉是否与案外人任明祥进行过沟通；案外人如何表达与本案没有关系。对证据9真实性没有异议，对证明内容有异议，从合同本身反而可以看出双方约定的价格是合理的价位，而且合同里面约定的房屋交付时间怎么履行是两被告之间的事实，与周相玉没有关系。张红梅主张其已向宏荷公司足额支付了购房款，并于2017年3月22日取得涉案房屋的不动产权证书，合法拥有涉案房屋的所有权。为证明其主张，张红梅向一审法院提交了以下证据：编号为鲁（2017）烟台市福不动产权第0002449号不动产权证书原件一份，编号为12193949的山东增值税普通发票原件一份。经庭审质证，周相玉对证据的真实性没有异议，但是认为其提交的证据不能证明张红梅与宏荷公司之间合法的房屋买卖关系，也不能证明张红梅实际支付了涉案房屋的购房款。张红梅当庭提出对周相玉提交的商品房买卖合同中出卖人处加盖的宏荷公司印章进行鉴定申请。一审法院认为，周相玉提交商品房买卖合同、房款收据、公共维修基金收据、办证税费收据，商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、业主手册，烟台新奥燃气发展有限公司管道天然气供用气合同、收费对账单及安检通知单，水、电费收据、物业管理费、电梯费、垃圾清运费收据、涉案房屋入住后的照片，上述证据形成了完整的证据链，证实周相玉在涉案房屋已实际占有使用的事实，从而证明周相玉与宏荷公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，依法应为有效。即使周相玉购买的涉案房屋未进行登记备案，亦不影响其效力。张红梅提出对周相玉提交的商品房买卖合同中的印章进行鉴定，一审法院认为，结合庭审调查及双方提交的证据，该鉴定没有实际意义，对此鉴定申请不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。房产作为特殊的商品，按照一般房屋的交易习惯，购房人应在购买房屋时了解所购买房屋的状态，是否存在其他的权利人，这是购房人的基本注意义务，而本案中张红梅购买涉案房屋，在该房屋系现房的情况下却不审查房屋状况；与宏荷公司签订的商品房买卖合同中约定了交房时间，但双方却未有交接的事实；在办理出不动产权证后却不依法主张自己的权利，张红梅的行为明显不符合常理，未尽到社会经验所认可的谨慎注意义务，也未达到善意评价标准。宏荷公司明知涉案房产已出卖给周相玉且周相玉已实际占有使用的事实，却又与张红梅签订商品房买卖合同，宏荷公司的行为系恶意。周相玉作为涉案房屋的实际占有人，张红梅与宏荷公司在未征得周相玉同意的情况下，签订商品房买卖合同，并转移房屋权属，对周相玉的合同权益造成了损害。故一审法院认为，张红梅在涉案房屋买卖合同中并非善意购房人，其与宏荷公司买卖涉案房屋的行为可以认定为恶意串通，损害了周相玉的利益，因此张红梅与宏荷公司之间签订的商品房买卖合同应为无效。宏荷公司经一审法院公告传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：张红梅与宏荷公司于2015年8月5日签订的编号烟房福预字2007第076481号商品房买卖合同无效。案件受理费100元，公告费560元，合计660元，由张红梅与宏荷公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院依职权到烟台市福山区不动产登记中心随机调取自2006年11月18日至2012年9月14日12份已办理产权证书的宏荷公司与购房户签订的商品房买卖合同，其中2007年11月29日至2012年9月14日期间有8份商品房买卖合同盖有宏荷公司的合同专用章(2)。对此，张红梅认为，商品房买卖合同中加盖的印章是否为宏荷公司的真实印章无法确定。周相玉对证据的真实性没有异议，认为该证据能够证明合同的印章是真实有效的。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，依据本院调查，宏荷公司在2007年11月至2012年9月多次使用合同专用章（2）对外签订商品房买卖合同且业主已办出不动产权属证书，说明宏荷公司与购房户签订商品房买卖合同使用合同专用章(2)是宏荷公司的真实意思表示，无论该印章是否备案印章，盖有合同专用章（2）的合同均对宏荷公司产生法律效力，上诉人主张对合同专用章(2)的真实性进行鉴定没有意义，本院不予支持。周相玉与宏荷公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思，不违反国家法律法规的禁止性规定，周相玉与宏荷公司已实际履行了支付房款及交付房屋的义务，该合同为有效合同并实际履行。宏荷公司在将房屋出售给周相玉后，又与张红梅签订商品房买卖合同明显存在恶意，张红梅主张签订商品房买卖合同前去看过房，其应该知道涉案房屋已有人居住，在此情况下，仍与宏荷公司签订商品房买卖合，主观上并非善意。故一审法院对宏荷公司及张红梅该行为性质的认定正确。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。张红梅的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张红梅负担。本判决为终审判决。审判员  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月二十二日书记员  杨晓丹