辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0802民初459号原告：营口万达广场投资有限公司（以下简称万达广场），住所地营口市站前区渤海大街西12号营口万达广场销售中心，统一社会信用代码912108005693025。法定代表人：黄国斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李斯奇、张天一，系辽宁观策律师事务所律师。被告：王晶，女,1984年2月5日出生，汉族，现住河北省承德市兴隆县兴隆镇西关村1组96号，公民身份号码30822198402050025。第三人：王巧晶，女，1973年12月2日出生，汉族，现住营口市西市区。原告万达广场与被告王晶、第三人王巧晶租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万达广场的委托诉讼代理人李斯奇、张天一、被告王晶、第三人王巧晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、请求法院判令解除原告与被告签订的《租赁合同》及补充协议；依法判令被告支付的租赁保证金归原告所有；二、请求判令被告支付原告租金76,728.8元(暂计算至2018年6月24日，具体以法院判决解除合同日期为准)；变更为：请求判令被告支付原告租金158,291.84元(暂算至2019年3月11日，应计算至实际解除之日止)；三、请求法院判令被告给付原告违约金约2831.6元(以年租金11093元为基数，自2017年10月10日开始，计算至被告实际给付之日)；变更为求判令被告给付原告违约金约49,114.76元(以年租金115093为基数，按年利率24%计算，暂算至2019年3月11日，应计算至被告实际给付之日止)；四、请求法院判令被告立即返还原告位于营口市站前区房屋，并将房屋恢复原状；五、请求法院判令被告注销在案涉房屋的工商登记；六、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月18日原告与被告签订了《租赁合同》，之后双方又就租金缴纳期限及租期签订补充协议，约定被告承租原告建设的位于营口市站前区房屋，建筑面积108.99平方米，租期自2015年10月18日至2019年10月24日，租金为每月每平方米88元，年租金为115093元。租赁合同第4.2条约定，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前，向原告交纳下个租期租金。租赁合同第22.5条约定，若被告逾期缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当承担日千分之一的延迟履行金，迟延超过30日，原告有权解除合同。2016年11月22日，第三人购买了案涉房屋并缴纳了全部购房款。依据被告与第三人签订的《租赁合同》第二十一条的约定，被告放弃优先购买权，并同意在出售后继续承租该房屋。本案中，被告于2015年7月23日向原告交纳了首期租金115093元，原告随即向被告交付了案涉商铺。2017年10月20日，被告应当向原告支付下一租期租金，但被告经原告与第三人多次催告拒绝支。原告认为，被告的拒付租金的行为已经构成违约，按照双方租赁合同的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约金。截至2018年6月24日，被告累计欠付租金76728.8元，发生延迟违约金28314.6元。同时，双方租赁合同解除后，被告应当将承租房屋恢复原状，并返还原告，被告还应当立即注销承租房屋的工商登记信息。综上，依据《合同法》第九十三条、第九十七条以及《民事诉讼法》的相关规定，恳请贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告王晶辩称：一、被答辩人的诉请缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。本案为被答辩人违约在先，答辩人不应向被答辩人支付任何租金及违约金。答辩人承租被答辩人房屋后，该房屋因为质量问题，多次漏水严重影响答辩人的正常经营活动，同时漏水导致了答辩人餐厅内多处物品损坏。答辩人多次与被答辩人沟通，经协商，答辩人与被答辩人分别于2015年10月、2016年8月两次签订《补充协议书》对房屋首期的租金租期进行延长。两次延长房屋租期后，最终该房屋首期租金的租期延长变更为2015年10月18日至2017年10月24日。此后，被答辩人仍没有将本案承租房屋修缮成功，该房屋仍存在持续漏水问题，根据答辩人与被答辩人《租赁合同》第18.3条约定，“对该房屋内由甲方提供及应由甲方承担维修义务的设施、设备出现故障，甲方应在接到乙方维修通知后在合理的时间内进行维修”。答辩人多次找到被答辩人商讨修缮事宜，被答辩人始终未予妥善解决，造成答辩人严重经济损失，截至目前，被答辩人仍未将该房屋修缮成功。就被答辩人出租房屋给答辩人造成的损失，答辩人已经在营口市站前区人民法院向被答辩人提起诉讼，要求被答辩人予以赔偿并且营口市站前区人民法院已经开庭审理该案。综上，答辩人承租被答辩人房屋过程中，因被答辩人房屋存在严重质量问题持续漏水，导致答辩人无法正常使用该房屋进行经营活动，给答辩人造成严重经济损失，被答辩人至今未能解决该房屋的漏水问题更未就2016年7月后的答辩人漏水损失给予答辩人相应赔偿，被答辩人无权要求答辩人支付租金及相应违约金。二、被答辩人主体不适格，其无权向答辩人索要租金及违约金，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。根据答辩人起诉状中陈述，被答辩人已经于2016年11月22日将房屋出卖给第三人王巧晶，第三人也缴纳根据答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》第21.2条约定，在第三人付清房款后，被答辩人的全部权利义务自动概括转让给第三人，被答辩人不再享有该《租赁合同》项下任何权利。故此，即使答辩人迟延缴纳租赁房屋租金，被答辩人也无权向答辩人主张权利索要租金及违约金。综上，被答辩人的诉讼请求没有任何事实及法律依据，望一审法院厘清法律、查明事实、依法裁判驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月23日，原告万达广场与被告王晶签订《租赁合同》，合同约定原告将位于营口万达广场3-1-13号商铺（以下简称该商铺）出租给被告使用，被告同意承租该商铺；该商铺的实测建筑面积为108.99平方米；租赁期限为36个月，自2015年10月18日至2018年10月17日；该商铺的租金按计租面积（即建筑面积）计算及支付，每月每平方米136元，实际按照每月每平方88元；租期分三个阶段，首期租期为2015年10月18日至2016年10月17日，租金为115093元，第二期租期为2016年10月18日至2017年10月17日，租金为115093元，第三期租期为2017年10月18日至2018年10月17日，租金为115093元；被告在该商铺内经营品牌为英尚法式铁板，经营项目为餐饮；合同签署当日，被告应向原告支付19182元作为租赁保证金，本合同终止且经原告确认被告已妥善履行本合同约定的全部义务及承担全部责任后30日内，原告将剩余的租赁保证余额（如有）无息退还予被告，原告有权从租赁保证金中相应扣除被告欠付的租金及违约金、赔偿金。签订合同当日，被告按照合同约定将房屋首期租金115093元(2015年10月18日至2016年10月17日)以及租赁保证金19182元交付原告。因该商铺漏水给被告造成损失，被告向原告索赔，为此，原、被告另行签订《补充协议书》，将原《补充协议书》中约定的首期租期变更为2015年10月18日至2017年10月24日，第二期租期变更为2017年10月25日至2018年10月24日，第三期租期变更为2018年10月25日至2019年10月24日，每期租期内租金未变。协议签订后，原告未将该商铺漏水问题修缮好，导致被告在使用该商铺的过程中遇下雨天仍然漏水。为此，被告再次找到原告工作人员商谈漏水赔偿事宜，原告一直未给予答复。2018年6月15日，辽宁睿智律师事务所受被告委托给原告邮寄了一份《律师函》，该函通知原告于收到《律师函》之日起十五日内将漏雨房屋修缮成功，并对2016年8月至房屋修缮完毕期间给被告造成的经济损失进行赔偿，原告签收后一直未对该商铺进行维修。2018年7月9日，被告在该商铺经营的英尚铁板烧店停业。2018年7月15日，被告注销了营口市站前区英尚铁板烧店。另查明，被告承租该商铺后，仅支付了首期租金115903元，此后未再向原告支付租金。本院认为：与被告王晶之间形成租赁合同法律关系的相对人为原告万达广场，而非第三人王晶，故向被告主张权利的合同相对人应为原告万达广场。原告作为租赁合同法律关系中的出租人在租赁物存在影响承租人正常使用的情况时应当履行维修义务。本案中被告承租商铺的目的为经营餐饮店，商铺漏水必然影响餐饮店的正常经营，但原告在被告多次通知维修的情况下仍然不予维修，造成被告经营的餐饮店停业，故被告可以单方解除合同，而被告已先于原告的起诉于2018年10月19日诉至本院要求与原告解除合同，故合同解除时间应认定为被告起诉之日，即2018年10月19日，所以被告还应给付原告2017年10月25日至2018年10月19日期间的租金115463元。又因原告已付租赁保证金19182元，《租赁合同》约定原告有权从租赁保证金中相应扣除被告欠付的租金，故扣除租赁保证金被告还应向原告支付租金96281元，并将商铺返还原告。关于原告提出的解除合同诉讼请求，因被告已先于原告诉至本院要求与被告解除合同，故关于合同解除问题在另案中审理，本案不予审理。关于原告主张的违约金，被告未付租金系因商铺存在漏水问题，双方协商至被告起诉却仍未达成处理结果，故被告未付租金存在合理理由，对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王晶于本判决生效后十日内给付原告营口万达广场投资有限公司租金96281元；二、被告王晶于本判决生效后十日内将营口万达广场3-1-13号商铺返还原告营口万达广场投资有限公司；三、驳回原告营口万达广场投资有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2401元由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长 李 品审判员 郭 爽审判员 李宗原二〇一九年十月八日法官助理胡彦彬书记员王珊珊