黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0112民初5110号原告：姜万，男，1965年7月15日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：姜福玉（与姜万系父女关系），女，1995年12月10日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市阿城区。被告：张禹豪，男，1994年8月15日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉代理人：韩兵，黑龙江蓝天律师事务所律师。原告姜万与被告张禹豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告姜万，原告诉讼代理人姜福玉，被告张禹豪，被告诉讼代理人韩兵，到庭参见诉讼。本案现已审理终结。姜万向本院提出诉讼请求：1、判决张禹豪支付违约损失赔偿金24000元（按两年总租房款80000元的30%计算）；2、判决张禹豪返还违约非法转租不当得利22500元（按两年房租款的房租差价计算）。3、判决张禹豪承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月1日，姜万与张禹豪签订租房协议，约定姜万将其所有的位于阿城区解放大街沿江国际一期10号楼商服（一楼带二楼）1号门，面积218平方米房屋租给张禹豪，期限自2017年11月1日起至2020年11月1日止，租金第一年30000元，第二年40000元，第三年40000元；租期内不得损坏房屋设施，不得转租等事宜，房租费一年一交，定于每年10月1日前交清。协议签订后张禹豪按时交付了第一年、第二年房租费共计70000元，但2019年9月26日姜万接到汪靖东电话要求返还房屋押金2000元。姜万不认识汪靖东，也没有将房子租给汪靖东，更没有受过汪靖东的押金。于是姜万到所租赁的房屋看过才知道，房屋已经被张禹豪以每年40000元转租给了汪靖东，然后汪靖东又以45000元转租给曹国庆半年。汪靖东、张禹豪将楼房二楼地板起走，将坐便器、洗手盆换掉，将厨房吊顶及排烟罩弄坏，并将房屋主体外墙掏了2个大窟窿。姜万与张禹豪房屋租赁协议中约定不得转租，张禹豪私自对外转租并且造成室内设施损坏，张禹豪违约对外转租并造成姜万巨大损失，应当承担违约责任。张禹豪辩称，一、姜万与张禹豪签订于2017年11月1日的租赁协议已经合法解除。张禹豪通过手机短信、粘贴解除租赁合同书通知函的形式向姜万发出解除合同通知,姜万也同意解除房屋租赁协议，并于2019年9月29日收回房屋。二、姜万主张转租违约金没有法律依据。1、姜万与张禹豪房屋租赁协议书中只是约定不得转租，但未约定违约责任，合同法规定了承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同，并没有规定转租的违约责任。即姜万主张的违约金既无法律规定，也无当事人约定。2、姜万以第二年、第三年房屋租金总额的30%计算转租违约金的数额没有法律依据，姜万当庭陈述的违约金过高的可以按照30%调整，这个调整的前提是在买卖合同关系中，双方对违约金在合同中约定具体数额，如果违约金过高，可以请求人民法院予以相应调整，即不应超过实际损失的30%，此种计算方法不应适用本案。3、租赁合同已于2019年9月29日合法解除，第三年租赁合同（2019年11月1日至2020年11月1日）的租赁期间还未开始就已经解除，不存在第三年租金和第三年转租的问题，姜万以第三年租金40000元计算违约金不成立。4、姜万在收取第二年租金的时候就已经知道房子被转租的事实，承认在转租人处收取了40000元租金和3000元地板赔偿款，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，应当在6个月内提出异议，未在规定期间内提出异议的视为接受转租。因此姜万在超过6个月后，以转租主张违约金已经超过了法律规定的除斥期间。三、姜万主张的不当得利不符合法律规定。不当得利的法律特征是一方获得利益，另一方受到损失，获益方有义务向受损方返还获得的利益。本案中姜万提交的两份收条的复印件，收款人均不是张禹豪，说明张禹豪未获得利益，另外姜万当庭承认已经收到了租房合同中约定的第二年租金40000元，姜万没有受到任何损失，因此姜万主张不当得利返还22500元不符合法律规定。四、张禹豪租赁房屋，是为了注册哈尔滨市渼洺豪文化传媒有限公司，公司法人是付豪，监事是张禹豪，根据公司法解释三第1、2条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，法律后果应由法人承担，且转租也是付豪决定的，非张禹豪的行为。综上张禹豪不应当承担任何赔偿责任，请求驳回姜万诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月1日，姜万与张禹豪签订房屋租赁合同，约定：甲方姜万，乙方张禹豪。姜万将哈尔滨市阿城区解放大街沿江国际一期10号楼1门租给张禹豪，租期自2017年11月1日至2020年11月1日，租金为第一年30000元，第二年40000元，第三年40000元，租金年付，每年10月1日支付下一年度租金，押金2000元。同时约定乙方遇有特殊情况，中途终止合同，甲方不退还剩余租金；乙方居住期间，不得转租。合同签订后，张禹豪支付给姜万押金2000元及第一年房租30000元。2018年10月，张禹豪通过案外人给付姜万第二年（2018年11月1日至2019年10月30日）房租款40000元及地板损失款3000元。2018年11月起案涉房屋被违反合同约定转租他人，2019年9月26日姜万发现房屋被转租的事实，并从曹国庆手中收回房屋。2019年9月28张禹豪根据房屋租赁协议第10条约定，行使合同解除权并通知了姜万，庭审中，姜万同意解除房屋租赁协议。本院认为，姜万与张禹豪签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。在合同履行中，张禹豪明知租赁协议中约定不得转租的情况下擅自转租，其行为已构成违约，2019年9月28日张禹豪以通知的方式解除合同，故双方解除合同日为2019年9月28日。根据《中华人民共和国合同法》九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中姜万主张张禹豪承担损失赔偿责任，但姜万未举示证据证明张禹豪的转租行为对其造成何等损失，且主张损失赔偿金按两年总租房款80000元的30%计算为24000元，既无当事人约定又无法律依据。庭审中，张禹豪同意按照房屋租赁协议约定将剩余一个月租金及2000元押金赔偿给姜万，足以弥补姜万另行寻找租户期间损失，故对姜万主张赔偿违约损失的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国民法总则》第九十二条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。作为房屋租赁合同中出租人姜万所获利益为按照房屋租赁合同的约定收取租金，本案中姜万已经按照合同约定取得了2017-2019年两年的租金，2019-2020年度房屋租赁合同因解除并未实际发生，故其合法利益没有受到损失。故本院对姜万向张禹豪主张返还不当得利的请求不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定三》第二条第一款规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”。本案中姜万作为合同相对人，其不知也不应知张禹豪为了设立公司而向其租赁房屋，根据合同相对性原则，姜万有权向张禹豪主张权利。张禹豪主张应由哈尔滨市渼洺豪文化传媒有限公司法人付豪承担合同责任的主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、九十三条、九十七条，《中华人民共和国民法总则》第九十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定三》第二条第一款规定，判决如下：驳回姜万的诉讼请求。案件受理费875元（已减半收取），由姜万负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  吕亚娇二〇一九年十月三十一日书记员  曹雪莹