山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初9号原告：徐志珍，男，1957年4月5日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路-96号-A1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：孔爱芝，女，1975年7月8日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区，系管理人工作人员。原告徐志珍与被告威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告徐志珍、被告威海广信房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐志珍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的百度城二期1B号-2515、1B号-2718、1D号-1701三份《商品房预售合同》和37份地下停车位合同（百度城二期地下车库634、635、636、637、717、718、719、722、723、724、725、726、727、728、729、763、764、765、766、767、768、769、770、771、772、773、774、777、778、779、780、781、782、783、815、816、817）合法有效；2.判决涉案房屋在具备交付条件时，向原告交付涉案全部房屋；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.原、被告签订的百度城二期1B号-2515、1B号-2718、1D号-1701三份《商品房预售合同》和37份地下停车位合同是双方借款合同到期后，经结算达成的新的房屋买卖合同关系，是双方的真实意思表示，且依法办理了预告登记手续，应当受到法律保护。2.破产撤销权是管理人对债务人在破产申请前的法定期间内进行的欺诈债权人或损害对全体债权人公平清偿的行为，申请法院予以撤销的权利。原、被告签订的三份《商品房预售合同》和37份地下停车位合同的行为均不属于《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条的行为，管理人无权行使撤销权。3.《最高人民法院》第七十一条第五项明确规定特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，很显然，涉案百度城二期1B号-2515、1B号-2718、1D号-1701房屋和37个地下停车位不应属于破产财产。综上所述，原、被告签订的百度城二期1B号-2515、1B号-2718、1D号-1701三份《商品房预售合同》和37份地下停车位合同合法有效，亦不存在《中华人民共和国企业破产法》规定的可撤销的行为，且涉案百度城二期1B号-2515、1B号-2718、1D号-1701房屋和37个地下停车位不属于破产财产，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。威海广信房地产开发有限责任公司辩称，涉案40份《商品房买卖合同（预售）》系因被告欠原告的借款本金及利息无法偿还，双方协商以物抵债形成，因此原、被告之间是融资借贷关系，而非原告所称的房产买卖合同关系。在被告被裁定破产重整的情况下，涉案合同中约定的房产依然是被告的财产，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一、涉案房产属于以物抵债，在未办理不动产转让登记前被告被裁定破产，在破产程序中原告享有的只能是债权，如继续履行双方为清偿债务为目的签订的涉案房产买卖合同涉嫌构成个别清偿。原、被告双方以物抵债涉及的房产在没有进行不动产转让登记前，其产权依然属于被告，在被告被法院裁定破产重整后，该财产属于被告破产财产，如继续履行该以物抵债合同，实质上是要求被告对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产转让登记之前，该以物抵债合同并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，原告的债权依法并不享有优先受偿权。如继续履行以物抵债合同，则该以物抵债行为实质上转移了破产财产、损害其他债权人合法利益，违反物权法定基本原则；同时也违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定，也扰乱了《中华人民共和国企业破产法》第一条所规定的社会主义市场经济秩序。二、涉案房产在破产时不具备交付条件，涉案房屋买卖合同客观上无法履行。被告于2016年6月29日被威海市中级人民法院裁定破产重整，涉案房产在该时间节点并未竣工，不具备交付条件。因此，在被告破产这一时间节点，该房产尚属于在建工程，客观上不具备交付的条件，属于客观上不能强制履行的情形。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，管理人有权解除合同。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除。三、涉案抵账房产未竣工，被告破产后，管理人需继续投资建设才能竣工，达到交付条件。公司破产后继续建设而投入的资金，依法属于共益债务，在此情形下，如果涉案房产的抵账合同继续履行，实际上需要挪用被告其他的资产进行清偿，进而影响广大债权人的合法权益。四、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或以实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六项的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不符，应适用物权法的有关规定。五、原、被告双方就被告欠原告借款本息以房抵债的协议约定，被告用于抵债的房产实际为5套商品房住宅及70个地下车位，地下车位的实际抵债价格仅4万元/个，该价格属于不合理低价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月22日，原、被告双方签订《抵债协议》一份，协议约定，因被告欠付原告到期借款本息，原告同意被告以其开发的百度城部分房产及车位抵顶相应的本息欠款，抵顶房产双方另行签订书面《商品房买卖合同》。房产车位明细如下：百度城A1111，顶账金额700000；百度城二期1A-3202，面积117.61，顶账金额591931元；百度城二期1B-2515，面积98.91，顶账金额498506元；百度城二期1B-2718，面积101.6，顶账金额513080元；百度城二期1C-1118，面积102.45，顶账金额517270元；百度城二期1D-1701，面积125.91，顶账金额633327元；百度城二期地下车位45个，顶账金额3000000元；合计6454114元。其中百度城二期1B号-2515、1B号-2718、1D号-1701和37个地下停车位由原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，百度城二期1A-3202、1C-1118号房产和剩余8个地下停车位由原告女儿徐梦与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。2015年11月15日，原、被告签订37份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的百度城二期地下车库，车库号634、635、636、637、717、718、719、722、723、724、725、726、727、728、729、763、764、765、766、767、768、769、770、771、772、773、774、777、778、779、780、781、782、783、815、816、817，面积均为12.72平方米，价款均为4万元。2016年1月18日，原、被告签订三份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的百度城二期-1B号-2515、1B号-2718、1D号-1701，建筑面积分别为98.91平方米、101.60平方米、125.91平方米，单价分别为每平米5040元、5050元、5030元，总价款分别为498506元、513080元、633327元。2016年1月18日，被告向原告出具收款收据三份，分别记载收到原告百度城二期房款（1B号-2515）498506元、（1B号-2718）513080元、（1D号-1701）633327元。但涉案房款原告并未实际向被告支付，系以被告欠付原告的借款本息抵顶。2016年6月20日，原告就涉案房产百度城二期1B号-2515、1B号-2718、1D号-1701房产办理预购商品房预告登记。庭审中原告陈述在其办理预告登记时，房管局将三份《商品房买卖合同（预售）》原件收回，故其未提供涉案百度城二期B号-2515、1B号-2718、1D号-1701《商品房买卖合同（预售）》。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。涉案房产及车位在被告破产申请受理时未竣工，不具备交付条件。被告进入破产程序后，原告向被告管理人申报权利，主张应向其交付房产。被告管理人答复，因原告主张的房产系以物抵债形成，不能向原告交付房产，要求其重新申报普通债权。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的40份《商品房买卖合同（预售）》的效力；二、被告是否应当继续履行涉案40份《商品房买卖合同（预售）》，并向原告交付房产。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告签订的40份《商品房买卖合同（预售）》不存在合同无效的情形，该40份合同有效，原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”原告在被告无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《抵债协议》，约定被告将涉案房产及车位抵顶给原告，并对抵顶房产、车位的面积及抵顶金额作出明确约定，其后双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系为履行《抵债协议》而签订，双方的真实意思表示仍为消灭债务，确保原告债权获得清偿，并未产生和设定新的权利义务。故对于《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款、车位款的义务，原告并未实际履行。涉案房产及车位在被告破产申请受理时未竣工，不具备交付条件，被告交付房产及车位的义务亦未履行。本案与最高人民法院第15批第72号指导案例的重要区别之一是被告已进入破产程序，因此相关法律关系应适用《中华人民共和国企业破产法》的规定，该法为特别法，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，因此涉案40份《商品房买卖合同（预售）》已解除。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后，债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被管理人依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效，故原告要求被告在涉案房产具备交付条件时向其交付的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，涉案房产及车位为特定物、不属于破产财产，本案中，因双方并非买卖合同关系，且原告并未支付对价，即使适用上述规定，也不能据此认定涉案房产及车位不属于破产财产，原告该主张不能支持其诉求，本院不予采纳。综上，原告要求被告在涉案房产具备交付条件时向其交付的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告请求确认其与被告签订的40份《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告在涉案房产具备交付条件时向其交付涉案房产的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、二十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，判决如下：一、确认原、被告签订的40份《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐志珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年十月二十九日法官助理郎冰书记员李英男