苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初3833号 原告：苏州工业园区建屋产业园开发有限公司，统一社会信用代码91320594551162989Y，住所地苏州工业园区东长路88号。 法定代表人：肖传宗，董事长。 委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。 被告：苏州市谨思百刻新能源技术有限公司，统一社会信用代码91320594593908654H，住所地苏州工业园区东长路88号N1幢5层。 法定代表人：薛玉康。 委托诉讼代理人：孔建国，上海长策律师事务所律师。 原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司（以下简称“建屋产业园公司”）诉被告苏州市谨思百刻新能源技术有限公司（以下简称“谨思百刻公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告建屋产业园公司的委托诉讼代理人鲁春雨、被告谨思百刻公司的委托诉讼代理人孔建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建屋产业园公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间的房屋租赁合同于2019年2月19日解除；2、判令被告向原告归还苏州工业园区东长路88号N1幢5层房屋；3、判令被告向原告支付租金90159.6元（2018年12月20日至2019年2月19日）、违约金293018.7元、可得租金损失135239.4元、律师费17625元，合计445883.1元；4、判令被告支付原告房屋占有使用费（自2019年2月20日起，按每日3005.32元的标准计算至实际归还房屋之日止，暂计算至2019年3月29日为11402.16元）。事实和理由：原、被告于2017年6月30日签署房屋租赁合同，约定被告承租原告位于苏州工业园区东长路88号N1幢5层的房屋，租期自2017年7月20日至2022年7月19日。合同约定被告应于2018年10月5日前支付2018年12月20日至2019年1月19日期间的租金45079.8元、2019年1月5日前支付2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金135239.4元，然虽经原告多次催讨，被告仍拒不履行。2019年2月18日，原告委托律师致函被告行使合同解除权，被告于次日收到。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求支持原告诉请。 被告谨思百刻公司辩称：一、其认为2月19日解除合同无法定依据或约定依据，理由如下：1、欠付租金可以在承租保证金中扣除；2、欠付租金及其他费用未达到25万；3、合同8.22条是格式条款，对于“超过三个月”的理解应该做对被告有利的理解。故原告没有单方解除权。但被告基于各种考虑，其对于2019年2月19日解除合同予以认可。二、苏州工业园区东长路88号N1幢5层房屋其已经归还给原告，房屋已经处于原告控制之下，至于至今未搬出家具及可移动物品，是由于原告行使留置权，且将租赁物上锁并张贴封条，归还时间是2019年2月19日。三、2018年12月20日后的租金其确实未付，其同意支付自2018年12月20日至2019年2月19日的租金90159.6元，但不同意支付违约金和可得租金损失。四、原告关于律师费的请求没有事实和法律依据，其不应承担律师费。五、其不应支付房屋占用费，因为房屋是原告行使留置权将房屋锁上，不允许被告搬出。 本院经审理认定事实如下： 2017年6月30日，原告建屋产业园公司（出租方）与被告谨思百刻公司（承租方）签订房屋租赁合同（合同编号ZSB-2017-034）一份，约定被告承租原告位于苏州工业园区东长路88号N1幢5层的房屋以及相应的附属设施，建筑面积为1502.66平方米，承租期为5年，自2017年7月20日至2022年7月19日。合同第5.1.1条约定租金（不含物业管理费）按照下述标准乘以租赁物业的建筑面积计算：1、2017年7月20日至2018年7月19日，标准租金65元/㎡/月，优惠租金30元/㎡/月，此期间价格按优惠租金收取；2、2018年7月20日至2019年7月19日，标准租金65元/㎡/月，优惠租金30元/㎡/月，此期间价格按优惠租金收取；3、2019年7月20日至2020年7月19日，标准租金70元/㎡/月；4、2020年7月20日至2021年7月19日，标准租金70元/㎡/月；5、2021年7月20日至2022年7月19日，标准租金75元/㎡/月。合同第5.1.2条约定，承租方应当按合同季度（每季三个月）支付租金，但其中第一季度的租金于本合同签署日后5个工作日内，且在租赁物业实际交付之前，支付给出租房指定的账户。此后各合同季度的租金于该季度开始前提前至少15个工作日支付给出租房指定的账户，未经出租方事先书面同意，承租方不得在支付租金时做任何扣减或抵消。合同第5.5.1条约定，承租方须在本合同签订后的5个工作日内，且在租赁物业实际交付之前（以较早者为准），向出租方缴纳数额相当于65元/㎡/月租金标准的一个季度的租金额作为保证金计人民币293018.7元。合同第5.5.2条约定，在承租期内，若承租方未能及时支付租金、物业管理费、其他费用及违约金、赔偿金等各种应付款项合计超过3000元的，则出租方在经书面通知承租方的情况下可随时从保证金中扣除该等金额。保证金被扣除后，承租方应在出租方书面要求后5个工作日内补足。合同第8.2.2条约定，承租方逾期支付租金、物业管理费、其他费用等各种应付款项、费用超过3个月的或累计金额超过250000元的，或者未按期支付或未能按期补足支付承租保证金的，视为根本性违约，承租方此前已经承担的违约责任（如有）独立承担，出租方有权要求承租方承担相当于全部保证金的金额作为违约金，并可以解除合同，由此给出租方造成的损失（包括无论本合同是否被解除出租方可能遭受的损失）超过违约金的，出租方有权要求承租方另行赔偿。合同第8.2.5条约定，本合同所述出租方因此可能遭受的损失（或者给出租方造成的损失）包括：因承租方过错，出租方已经遭受的直接损失、将来必然要遭受的损失和成本支出、与承租方引发诉讼或者仲裁出租方支付的合理的律师费等。合同第8.2.6条约定，因承租方根本性违约导致本合同被提前解除的，则承租方应当另行承担本自合同解除之日起按照本来再正常履行本合同3个月的可得租金损失。合同第9.1条约定，当本合同被提前解除或承租期满时，承租方须将租赁物业及其设施设备、物品恢复至交付使用时的原貌（自然老化及合理损耗除外），保持完好无损，并交还出租方。合同第9.2条约定，若承租方未能在五天内按照上述要求将租赁物业交回，每逾期一天，承租方须向出租方支付使用费（相当于2倍的日租金，自本合同被解除或者期满终止之日起算），且出租方随时有权采取各种措施限制承租方使用并收回租赁物业。合同第12.6条约定，出租方、承租方双方各自在本合同下所发的通知均须采用书面形式，并以委派人员递交、邮寄或者传真方式送达至届时各方的地址。通知送达时间按照以下方式确定：（1）邮寄送达的，信函送交之日为送达之日；（2）传真送达的，以发送之后的第一个工作日为送达之日。 2019年2月18日，原告建屋产业园公司向被告谨思百刻公司发出律师函，主要内容为：因被告公司拖欠2018年12月20日至2019年1月19日期间的租金人民币45079.8元及2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金135239.4元，原告又于2019年1月22日向被告公司发出了重度催款单，但被告公司之后仍未能清偿拖欠的租金，故根据双方之间房屋租赁合同的约定，被告公司的行为已经构成根本违约，原告公司向被告公司通知如下：一、《房屋租赁合同》于2019年2月19日（下称“解除日”）起解除；二、截至上述解除日，被告公司拖欠房屋租金合计90159.6元、物业管理费合计45079.8元、电费合计20676.04元；三、因被告公司构成根本性违约，被告公司应向委托人承担以下违约责任：1）承担相当于保证金金额的违约金，计293018.7元；2）另行赔偿三个月的可得租金，计135239.4元；3）委托人后续若遭受的损失超过上述第1）项违约金金额的，委托人将另行追偿。上述款项先从被告公司缴纳的承租保证金余额中抵扣，不足部分金额合计291154.84元由被告公司在收到本函后三日内支付完毕。四、请被告公司务必按照《房屋租赁合同》之约定按期将房屋恢复原状后归还原告公司，并与原告公司办理房屋交接手续。否则原告公司将根据根据《房屋租赁合同》约定自行收回房屋。审理中被告认可收到该律师函，但对律师函内容不予认可。 2019年4月10日，原告建屋产业园公司（甲方）与江苏九典律师事务所（乙方）签订聘请律师合同，约定原告建屋产业园公司委托江苏九典律师事务所代理其与谨思百刻公司房屋租赁合同纠纷一案，甲方于合同签订之日起30日内向乙方支付律师费12590元。2019年5月15日，江苏九典律师事务所向原告建屋产业园公司开具金额12590元的律师费发票一份。 审理中被告提交了微信聊天记录一份以及涉案房屋现场照片两页用于证明原告要求被告在将相关费用付清后才能将物品从租赁房屋内搬离，原告对被告的物品行使了留置权，并陈述该微信聊天记录系被告公司法定代表人薛玉康与原告公司工作人员陈婷之间的微信聊天记录，该份微信聊天记录上载明：2019年3月11日，陈婷向薛玉康发送信息“薛总，请回复，谢谢”，薛玉康回复“先这么来吧，也没办法不认的。另外，和装修公司谈一下，我们里面的东西也让他们处理，能不能折一下价的？”，陈婷回复“你得把钱付了，才能搬走东西的”，薛玉康回复“东西不准备要了，我的意思是折点价，毕竟二十五万太多了”，陈婷回复“他们也不需要的啊”、“还有付款时间，再给我个计划”，薛玉康回复“好”，陈婷回复“48万多”、“你要不要先把物业公司的账给清了？”、“才6603，我就不写进去了”，薛玉康回复“好的，我先把这个付掉”，陈婷回复“好的。剩下的，怎么付”，薛玉康回复“我合计一下”，陈婷向薛玉康发送了一份提前终止租赁合同的协议书的照片，并回复信息“这个看下，应于4/19前付清所有款项哦，2/19就解除的，已经宽限了2个月了”。原告对该被告提交的上述微信聊天记录真实性没有异议，但其不认可其限制了被告搬离房屋内的物品，其表示微信聊天记录中双方系在磋商。被告提交的该两份照片中显示被告公司大门被张贴封条，被告陈述该封条系由原告统一安排封贴，封条日期为2019年3月13日，原告陈述其未张贴封条，其不需要被告公司搬走，其未收回房屋系因被告未办理交付手续，若不办理交付手续就进场，被告可能会要求原告承担因其进场导致物品丢失或损毁的责任。 本院在2019年5月16日组织双方召开了庭前会议，原、被告双方均确认涉案房屋内留有被告的物品，被告表示其实际使用房屋至2019年2月19日止，因原告不允许其搬离，故涉案房屋内留有其物品，原告表示被告未向其返还涉案房屋，其不同意被告搬离该些物品，其自当日开始对该些物品行使留置权。另外，原、被告双方确认被告缴纳了保证金293018.7元。 以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、律师函，被告提交的微信聊天记录等证据，及原、被告方庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告建屋产业园公司与被告谨思百刻公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院认定该租赁合同有效。原告将涉案房屋交付被告使用，被告应按约定支付租金，拖欠不付，构成违约，应承担相应违约责任。被告拖欠租金及物业管理费超过3个月，符合合同中约定的原告行使单方解除权的条件，原告据此向被告发出律师函要求解除合同，系行使自身依约享有的权利，且被告对于解除租赁合同并无异议，原告请求确认双方签订的租赁合同于2019年2月19日解除，本院予以支持。 关于返还房屋。原告主张被告未返还房屋，被告主张其已于2019年2月19日返还房屋，涉案房屋现由原告占有，对此本院认为，2019年3月11日，原告工作人员明确表示若被告不结清欠付款项，则不允许被告搬走房屋中的物品，结合涉案房屋被张贴封条的状态，及原告陈述无需被告搬离，只需与被告办理交付手续，表明涉案房屋已处于原告控制之下，被告无需再返还房屋，原告可自行处置涉案房屋，至于被告遗留在涉案房屋中的物品，被告未就此提起反诉，本院在本案中不予理涉。 关于租金。原告要求被告支付拖欠的2018年12月20日至2019年2月19日的租金90159.6元，被告对此并无异议，本院对原告的该项诉请予以支持。 关于违约金及可得租金损失。合同中约定若被告拖欠租金超过3个月，则被告构成根本性违约，原告有权要求被告支付相当于全部保证金金额的违约金及三个月可得租金损失，现原告要求被告支付违约金293018.7元及可得租金损失135239.4元，对此本院认为，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，原告主张的违约金及可得租金损失均是对其因被告违约所遭受损失的赔偿，原告主张两项费用过高，本院确定被告应赔偿原告违约金293018.7元，原告要求被告支付可得租金损失本院不予支持。 关于房屋占有使用费，原告要求被告支付自2019年2月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，被告辩称其未搬离涉案房屋内的物品系因原告行使留置权不允许其搬离，其不应承担房屋占有使用费，对此本院认为，租赁合同解除后，被告理应立刻归还涉案房屋，未能及时归还的，应承担相应房屋占有使用费，但根据被告提交的微信聊天记录显示，原告公司在2019年3月11日明确表示若被告公司不结清欠付款项，则不允许其将房屋内的剩余物品搬离，表明原告拒绝与被告办理交接，原告要求被告支付2019年3月12日及之后的房屋占有使用费本院不予支持。被告应支付原告自2019年2月20日起至2019年3月11日止的房屋占有使用费，合同中约定房屋占有使用费按租金两倍的标准计算，该标准过高，本院调整房屋占有使用费按租金标准计算，经核算，被告应支付原告房屋占有使用费30053.2元。 关于律师费，合同中约定律师费由被告承担，原告要求被告支付律师费，并提交了聘请律师合同及律师费发票予以佐证，原告的主张符合双方约定，应予支持，但原告提交的律师费发票金额为12590元，故本院确定被告应支付原告律师费12590元。 审理中双方确定被告缴纳了保证金293018.7元，为便于结算，本院确定该保证金用于折抵被告欠付费用，经核算，该保证金与被告应付的违约金相抵后，被告应支付原告租金90159.6元、房屋占有使用费30053.2元及律师费12590元，合计132802.8元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司与被告苏州市谨思百刻新能源技术有限公司之间关于苏州工业园区东长路88号N1幢5层房屋的租赁合同于2019年2月19日解除； 二、被告苏州市谨思百刻新能源技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司租金90159.6元、房屋占有使用费30053.2元及律师费12590元，合计132802.8元； 三、驳回原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司其余诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39258元、财产保全费3270元，合计42528元，由原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司负担10195元，被告苏州市谨思百刻新能源技术有限公司负担32333元。被告负担款项已由原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司预交，本院不再退还，被告苏州市谨思百刻新能源技术有限公司于判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  刘佳政 人民陪审员潘建国 人民陪审员  陈学珠 二〇一九年十月十四日 法官助理谢天一 书记员郭朦