四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10968号 原告：巫崇胜，男，1991年11月1日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：刘庆毅，四川炜烨律师事务所律师。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，公司董事长。 委托诉讼代理人：毛永，男，1982年10月27日出生，汉族，系公司员工。特别授权代理人。 原告巫崇胜与被告成都中德红谷投资有限公司(以下简称中德红谷公司)商品房预售合同纠纷一案，本院收到原告起诉状后，虽经原告同意先行调解，但调解未果。本院依法适用简易程序，由本院审判员周航独任审判，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘庆毅，被告的委托诉讼代理人毛永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告向被告购买位于成都高新区中德英伦世邦的房屋和车位。被告逾期交付，且逾期取得所在楼栋的初始产权证明，故应承担违约责任。现诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金39430元、逾期办理所在楼栋初始权属证明的违约金33200元；二、被告向原告支付逾期交付车位的违约金5000元、逾期办理车位楼栋初始权属证明的违约金1460元；三、被告承担本案诉讼费。 被告辩称，原告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，请法院依法予以驳回。原告主张的逾期办证违约金过高，请法院酌情予以调低。 围绕原告的诉讼请求，本案查明事实要素如下： 一、原告与被告于2014年2月12日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于成都市高新区房屋，总价款788598元。双方于合同中约定，出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合“已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告”。双方还约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议还约定，出卖人承担的该违约金总额不超过已付房价款总额的5%。之后，被告于2016年2月29日向原告交付诉涉商品房，于2016年11月17日才取得建设工程竣工验收合格证。双方还约定，出卖人应当在2017年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。之后，被告于2018年4月25日取得该商品房所在楼栋的权属证明。 二、原告与被告还于2014年11月28日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于成都市高新区中和街道的中德英伦世邦K区1幢-2层571号车位，总价款100000元。双方于合同中约定，出卖人应当在2016年12月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合“已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告”。双方还约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议还约定，出卖人承担的该违约金总额不超过已付房价款总额的5%。之后，被告于2018年11月23日向原告交付诉涉车位。双方还约定，出卖人应当在2017年12月1日前取得该车位所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。之后，被告于2018年4月25日取得该商品房所在楼栋的权属证明。 以上事实，有原告提交的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《补充协议》、《收据》，被告提交的《中德项目相关要素表》等证据及当事人陈述在案为证。 结合查明的事实，本院对原告的诉讼主张评判如下： 关于原告要求被告支付逾期交房违约金39430元的主张。本院认为，合同约定的交房时间为2016年2月29日前，原告应当自2016年3月1日起知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求权在适用二年诉讼时效的情况下，应至2018年2月28日届满。但2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，其第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之后，原告向人民法院请求被告支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，应当适用三年诉讼时效期间的规定，原告向人民法院请求被告支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效，应至2019年2月28日届满。故原告于2019年6月17日才提起诉讼，其主张已超过诉讼时效，被告亦提出了诉讼时效抗辩，故本院对原告该项主张不予支持。 关于原告要求被告支付逾期办理商品房所在楼栋初始权属证明的违约金33200元的主张。本院认为，根据合同约定，被告公司应当在2017年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，原告不退房，合同继续履行，自被告应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，被告应当按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金。本案中，被告实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，逾期421天，其应承担的违约金为33200元（788598元×0.0001×421天）。对于被告要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的答辩意见，本院认为，被告并未举证证明双方约定的违约金标准过高，且该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始产权登记对于购房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当减少，故对于其该项答辩意见本院不予采纳。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金5000元以及车位所在楼栋初始权属证明的违约金1460元的主张。本院认为，合同约定的交付车位时间为2016年12月1日前，原告应当自2016年12月1日起知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求权在适用二年诉讼时效的情况下，应至2018年11月30日届满。但2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，其第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之后，原告向人民法院请求被告支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，应当适用三年诉讼时效期间的规定，原告向人民法院请求被告支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效，应至2019年11月30日届满。故原告的主张未超过诉讼时效，按双方的约定，被告应支付原告逾期交付车位的违约金5000元。双方约定被告公司应当在2017年12月1日前取得该车位所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，原告不退房，合同继续履行，自被告应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，被告应当按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金。本案中，被告实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，逾期145天，其应承担的违约金为1450元（100000元×0.0001×145天）。对于被告要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的答辩意见，本院认为，被告并未举证证明双方约定的违约金标准过高，且该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始产权登记对于购房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当减少，故对于其该项答辩意见本院不予采纳。 另，本案纠纷系因被告中德红谷公司违约而产生，故本案诉讼费用应由被告中德红谷公司承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巫崇胜逾期取得商品房所在楼栋初始权属证明违约金33200元； 二、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巫崇胜逾期交付车位违约金5000元以及逾期取得车位所在楼栋初始产权的违约金1450元； 三、驳回原告巫崇胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取889元，由被告成都中德红谷投资有限公司负担(该款项原告已预交，被告履行上述给付义务时一并向原告支付)。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 航 二〇一九年十月二十四日 书记员 王朝静