福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初692号 原告：厦门盛达顺物流有限公司，住所地厦门市集美区珩田路474号第五层。 法定代表人：黄婷来，总经理。 委托诉讼代理人：杨润黎、范晓霞（实习），福建瀛坤律师事务所律师。 被告：厦门海赛生物科技有限公司，住所地厦门市集美区高浦路305号3003室。 法定代表人：周海萍。 被告：周海萍，女，1979年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告厦门盛达顺物流有限公司（以下简称盛达顺公司）与被告厦门海赛生物科技有限公司（以下简称海赛公司）、周海萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盛达顺公司委托诉讼代理人杨润黎到庭参加开庭诉讼。被告海赛公司、周海萍经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 盛达顺公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判决确认盛达顺公司与海赛公司于2017年7月28日签订的《租赁合同》于2018年10月31日解除；2.判决海赛公司立即将厦门市集美区珩田路474号房屋恢复原状并返还给盛达顺公司；3.判决确认海赛公司向盛达顺公司支付的押金2万元不予退还；4.判决海赛公司立即向盛达顺公司付清拖欠的租金14万元及逾期付款违约金（其中1、自2018年3月28日起至2018年6月27日止，以6万元为基数，按日0.2%计算；2、自2018年6月28日起至2018年10月31日止，以12万元为基数，按日0.2%计算；3、自2018年11月1日起至付清租金之日止，以14万元为基数，按日0.2%计算）；5.判令海赛公司立即向盛达顺公司支付盛达顺公司已代海赛公司交纳的物业管理费、公共维修金、公摊水电费等54567.21元；6.判令海赛公司向盛达顺公司支付提前退租赔偿金4万元；7.判令周海萍对海赛公司前述第四、五、六项付款义务承担连带责任；8.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：盛达顺公司与海赛公司、周海萍于2017年7月28日签订《租赁合同》，约定：一、海赛公司向盛达顺公司承租位于厦门市集美区珩田路474号房屋；二、租赁期限自2017年7月29日起至2022年9月28日止；三、装修免租期从2017年7月29日至2017年9月28日止，海赛公司应从2017年9月29日开始向盛达顺公司支付租金，租金每季度交一次，于每自然季度开始第三个月（即3月、6月、9月、12月）28日前通过转账方式支付，其中2017年9月29日起至2019年9月28日期间月租金为2万元整（不含税）；四、海赛公司逾期十日未支付租金的，每逾期一日，应每日向盛达顺公司支付欠费金额0.2%的延迟履行违约金。海赛公司逾期三十日未支付租金的，盛达顺公司有权单方面解除合同，提前收回房屋，并没收履约保证金；五、海赛公司在租赁期间提前退租，盛达顺公司有权没收押金，同时应赔偿2个月房屋租赁（月租金按2万元计算）；六、租赁期间产生的通讯费、水电费（含公摊）、物业管理费等费用（含公摊费用），附属设施维修保养费、卫生费等费用由海赛公司承担并直接向相关单位交纳；七、若海赛公司所欠的款项及违约金无法支付，由周海萍承担连带担保责任。合同签订后，盛达顺公司即依约将房屋交付海赛公司使用，但海赛公司未能依约履行自己的合同义务，在支付两个季度租金后，未再向盛达顺公司支付过租金。截至2018年10月31日止，海赛公司已拖欠租金合计14万元。同时，海赛公司自承租上述房屋后一直未交纳物业费、公告维修金、水电费等费用，给盛达顺公司的信誉造成重大不良影响。为避免损失进一步扩大，盛达顺公司根据厦门市特房物业服务有限公司的《催款函》于2018年11月8日通过吴良铭账户代海赛公司向厦门市特房物业服务有限公司支付物业管理费、共同维修金、公摊水电费等费用合计54567.21元。此外，海赛公司因自身经营问题，未经盛达顺公司同意，擅自提前退租，在未将上述房屋恢复原状的情况下便于2018年10月底从上述房屋搬离。鉴于海赛公司长期拖欠租金并单方面提前退租，盛达顺公司委托律师向海赛公司发出《律师函》，表示上述《租赁合同》自2018年10月31日起解除，并敦促海赛公司履行相应付款义务，但海赛公司至今未予理会。 海赛公司、周海萍未到庭，未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月28日，盛达顺公司（出租方、甲方）与海赛公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，合同第一条约定甲方将其合法拥有的座落于厦门市集美区珩田路474号房屋，建筑面积共1158.87平方米，出租给乙方使用作为办公使用。合同第二天约定租赁期限自2017年7月29日起至2022年9月28日止，装修免租期从2017年7月29日至2017年9月28日止，即房屋租金从2017年9月29日开始收取，装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但物业费、水电费等其他约定的应付费用由乙方承担；月租金20000元（不含税）；乙方应每季度交一次租金，金额为三个月的租金，租金于每自然季度开始第三个月（即3月、6月、9月、12月）28日前通过转账方式向甲方支付租金；该房屋首期每一个月租金为20000元，采用第三年其每年递增10%的方式，2017年9月29日起至2019年9月28日期间，月租金为20000元，2019年9月29日起至2020年9月28日期间，月租金为22000元……；合同签订后三天内，乙方向甲方支付20000元作为房屋押金，合同期满后，双方办理终止租赁手续且乙方完好交还租赁物予甲方验收后并付清所有租金及相关费用、工商注册登记迁移出本场所后，甲方于3日内无息退还全部押金予乙方，但乙方如有拖欠租金或其他应付费用（包括违约金和经济损失）时，甲方有权从应退还乙方的款项中直接扣除相应金额，余款退还乙方，押金不足抵扣前述各项费用的，甲方有权追偿，乙方应于3日内支付给甲方。合同第七条约定若乙方逾期十日未支付租金的，每逾期一日，乙方应每日向甲方支付欠费金额0.2%的延迟履行违约金。若乙方逾期三十日未支付租金的，甲方有权单方面解除合同，提前收回房屋，并没收履约保证金，没收的履约保证金不予抵扣乙方尚欠的任何费用，乙方仍需按尚欠金额全额支付；若乙方所欠款项及违约金无法支付，由乙方法定代表人承担连带担保责任；在租赁期间内乙方提前退租的，甲方有权没收乙方押金，同时乙方应赔偿甲方2个月房屋租金（月租金按20000元计算）。合同第八条约定乙方租赁期间产生的通讯费、水电费、物业管理费等费用、附属设施维修保养费、卫生费等费用由乙方承担，上述费用乙方无法直接向相关单位交纳的，由甲方代收代缴，乙方未按时交纳的，应承担滞纳金。合同还对其他事项作了约定。 2018年11月1日，厦门市特房物业服务有限公司厦门北站商务营运中心管理处向盛达顺公司发出《催款函》，要求盛达顺公司于2018年11月8日前付清厦门市集美区珩田路474号房屋自2017年7月起至2018年10月31日的物业管理费44126.99元、公共维修金9193.12元、公摊水电费1247.1元，合计54567.21元。2018年11月8日，盛达顺公司通过吴良铭账号向厦门市特房物业服务有限公司支付54567.21元。 本案诉讼材料于2019年7月3日通过《东南快报》公告送达给被告，自公告发出之日起经过60日即视为送达。 法庭审理过程中，盛达顺公司陈述海赛公司已支付2017年9月29日至2018年3月28日两个季度的租金合计120000元，拖欠2018年3月29日以后的租金。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。盛达顺公司与海赛公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违法，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。盛达顺公司已将租赁房屋交付海赛公司使用，而海赛公司仅支付2017年9月29日至2018年3月28日期间的租金12万元，未支付2018年3月29日之后的租金，构成违约，根据租赁合同约定，盛达顺公司享有解除租赁合同的权利，盛达顺公司主张曾于2018年10月31日向海赛公司邮寄《律师函》，明确双方租赁合同于2018年10月31日解除，但并未提供相关证据证明，本院不予采信，本案诉讼材料于2019年7月3日通过公告送达给被告，公告期为60日，本案诉讼材料于2019年9月3日视为送达给被告，故双方的租赁关系于2019年9月3日解除。关于恢复原状以及返还房屋的问题，盛达顺公司主张其房屋为毛坯房，海赛公司有进行装修，该主张并无相关证据予以佐证，故对盛达顺公司恢复原状之主张，本院不予支持，双方租赁关系已于2019年9月3日解除，故盛达顺公司要求海赛公司返还房屋之诉求于法有据，本院予以支持。关于20000元押金问题，合同约定若承租方逾期三十日未支付租金，出租方有权单方面解除合同，提前收回房屋，并没收履约保证金，故盛达顺公司要求不予退还20000元押金于法有据，本院予以支持。关于租金问题，盛达顺公司主张2018年3月29日至2018年10月28日共计7个月的租金14万元，该诉求于法有据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，合同约定租金于每自然季度开始第三个月（即3月、6月、9月、12月）28日前通过转账方式支付，2018年3月29日至2018年6月28日的租金60000元应于2018年3月28日支付，2018年6月29日至2018年9月28日的租金60000元应于2018年6月28日支付，2018年9月29日至2018年10月28日的租金20000元应于2018年9月28日支付，相关逾期付款违约金从应付款之日计算违约金至实际还款日，合同约定的每日0.2%违约金过高，本院予以调整为月利率2%。关于物业管理费、公共维修金、公摊水电费问题，盛达顺公司已提供证据证明其于2018年11月8日代海赛公司支付给厦门市特房物业服务有限公司支付物业管理费、公共维修金、公摊水电费合计54567.21元，故盛达顺公司要求海赛公司支付物业管理费、公共维修金、公摊水电费合计54567.21元于法有据，本院予以支持。关于提前退租的赔偿金4万元，盛达顺公司并未提供证据证明海赛公司与盛达顺公司就提前退租事项达成合意，故盛达顺公司要求海赛公司支付提前退租赔偿金4万元于法无据，本院不予支持。关于海赛公司法定代表人周海萍的担保责任问题，租赁合同第七条已明确约定若海赛公司所欠的款项及违约金无法支付，由海赛公司法定代表人承担连带担保责任，周海萍作为海赛公司法定代表人在租赁合同签字，视为同意承担担保责任，故盛达顺公司要求周海萍就海赛公司所欠款项承担连带保单责任于法有据，本院予以支持。海赛公司及周海萍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、厦门盛达顺物流有限公司与厦门海赛生物科技有限公司于2017年7月28日签订的《租赁合同》于2019年9月3日解除； 二、厦门海赛生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内将厦门市集美区珩田路474号房屋返还给厦门盛达顺物流有限公司； 三、厦门盛达顺物流有限公司无须退还厦门海赛生物科技有限公司支付的押金20000元； 四、厦门海赛生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门盛达顺物流有限公司支付2018年3月29日至2018年10月28日共计7个月的租金140000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按照月利率2%计算，其中，60000元自2018年3月28日计算至实际付款日止，60000元自2018年6月28日计算至实际付款日止，20000元自2018年9月28日计算至实际付款日止）； 五、厦门海赛生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门盛达顺物流有限公司支付物业管理费、公共维修金、公摊水电费合计54567.21元； 六、周海萍应对厦门海赛生物科技有限公司的前述金钱债务承担连带责任； 七、驳回厦门盛达顺物流有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6055元，由厦门盛达顺物流有限公司负担764元，由厦门海赛生物科技有限公司负担5291元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  钟乾华 审 判 员  连品方 人民陪审员  徐 健 二〇一九年十月八日 代书 记员  汪秋婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”