浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初1056号 原告：瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社（统一社会信用代码：91330381784406171C），住所地：瑞安市汀田街道汀六村邮电南路70号。 法定代表人：夏寿荣，社长。 委托诉讼代理人：潘东海、金权勇，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告：张朝胜，男，1970年2月21日出生汉族，户籍所在地：瑞安市。 被告：陈小燕，女，1974年5月2日出生汉族，户籍所在地：瑞安市。 上述俩被告共同委托诉讼代理人：林德洧、郑杰，浙江安瑞律师事务所律师。 被告：叶维东，男，1973年10月30日出生汉族，户籍所在地：瑞安市。 第三人：瑞安市汀田街道汀六村村民委员会，住所地：瑞安市汀田街道汀六村。 法定代表人：**，村主任。 原告瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社（以下简称汀六村经济合作社）与被告陈小燕、张朝胜、叶维东，第三人瑞安市汀田街道汀六村村民委员会（以下简称汀六村村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，适用简易程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2019年7月24日公开开庭进行了审理。俩次开庭原告汀六村经济合作社委托诉讼代理人金权勇，被告陈小燕、张朝胜的共同委托诉讼代理人林德洧、郑杰及其被告陈小燕，第三人汀六村村委会法定代表人**均到庭参加诉讼，第一次开庭被告叶维东到庭参加诉讼，第二次开庭被告叶维东未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告经济合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2003年1月1日至2016年12月30日签订的承包协议、租赁协议无效；2、判令被告向原告支付上述期间占用汀田镇中心幼儿园的占有使用费（费用计算标准：依法委托评估机构对占有使用费进行评估，扣除已支付部分，剩余为诉请金额）；3、判令被告支付2018年1月1日至2018年7月5日间占用汀田镇中心幼儿园的占有使用费（暂按140万元/年标准，计算19个月，扣减已经支付的35万元，为186.67万元）及其利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自每年到期应付之日起算至实际履行完毕之日止）；4、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。事实与理由：瑞安市汀田中心幼儿园系瑞安市汀田街道汀六村集体资产，由原告村集体投资设立，归原告集体所有。2003年1月1日至2016年12月30日，被告陈小燕以办学为由与原告签订承包协议、租赁协议若干，多数年份未签订书面租赁合同，约定由原告将汀田中心幼儿园全部物业交由被告办学之用。包括土地占地面积4000平方米、建筑面积3639平方米教学楼及相关动产设备。2003年至2017年间，被告已向原告支付租金、占有使用费情况如下：2003年为15万元；2004年为15万元；2005年为15万元；2006年为18万元；2007年为18万元；2008年为20万元；2009年为20万元；2010年为20万元；2011年为312700元；2012年为312700元；2013年为311868元；2014年为311868元；2015年为35万元；2016年为332500元；2017年为35万元。原、被告签订的上述协议未经过村委会决定，亦未通过村民代表会议决议，属于村委会负责人擅自作出，与被告陈小燕恶意串通，以明显低于市场价的租金标准取得上述物业的使用权，构成对村集体资产的严重损害。2016年12月30日，租赁合同履行完毕。被告于最后一期合同履行完毕前要求退还押金。后，原告于2016年10月28日将被告缴纳的15万元押金退还。此后，被告仍然霸占幼儿园资产运营。原告多次协商未果，于2018年5月30日发函被告，要求被告搬迁腾空并支付租金。后，被告于2018年7月5日搬迁，但租金支付事宜未果。被告向原告汇款2018年度租金35万元，但原告不同意该租金支付。2018年11月6日，原告在将涉诉幼儿园资产收回之后另行出租给第三人，达成年租金标准为140万元的租赁合同，租期5年，共计700万元。如由被告作为承租人，其年租金标准按照被告说辞仅为35万元，其中价格之差距，可见一斑。综上，原告认为，原、被告于2003年1月1日至2016年12月30日间形成的租赁合同，已构成《合同法》第五十二条关于“恶意串通损害集体利益”的无效事由，应认定为合同无效。合同无效后，应按照市场评估价值认定涉案标的物实际的租赁价格，由被告依法向原告支付占有期间的使用费。2017年1月1日至2018年5月30日双方之间不存在租赁合同关系，系被告擅自占用涉案幼儿园未予搬迁，该期间占有使用费应当按照市场评估价格支付。 被告陈小燕、张朝胜答辩称：一、涉案的房屋租赁合同合法有效，不存在恶意串通的情形。原告成立于2005年12月26日，而涉案的房屋租赁合同最初订立于2003年1月1日。在原告成立之前，的集体资产和集体经济系由该村村民委员会统一经营管理，村委会有权对外签订合同，其主体完全合法。根据法律的规定，村委会对外签订的合同是否经过村民代表大会或村民大会决议，并不影响合同的效力。事实上，涉案的房屋租赁合同不仅经过了集体讨论，还通过了村民委员会组织的招投标程序，才由被告陈小燕以最高价竞得。从2003年1月1日开始，尤其是2005年原告成立后，双方之间的房屋租赁合同时间跨度长达15年之多，原告也从没有对合同的效力提出任何异议，且每年都还向被告收取了租金，并开具了收款收据。其中2012年11月10日、2014年2月28日所签订的二份《房产租赁合同》上面由原、被告双方签字，盖有原告单位的公章，又有两任法定代表人等相关代表签名。原、被告之间多次重新签订租赁合同，其中经历了多次村委和村经济合作社成员换届，若仅仅是某届村委负责人擅作主张，那么双方不可能维持如此长期稳定的租赁合同关系。被告对幼儿园的租赁，不仅为原告提供了稳定的租金，还解决了附近孩童上幼儿园的难题，在事实上大大有利于全体村民，正因此双方的租赁关系才能长期维持。租赁幼儿园办学一事涉及到每家每户孩童，幼儿园办学情况关注者众多，村委成员或村民不可能对双方之间的租赁关系毫不知情，但长期以来并没有村委会或集体经济组织成员或村民对此提出异议。综上，双方签订的房屋租赁合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。二、双方之间房屋租赁合同的租金价格水平，符合市场规律。2003年之前，由于幼儿园教育和管理水平低，设施陈旧，生源严重缺乏，导致幼儿园的运营入不敷出、效益不好，其他股东才因此退出幼儿园，并且村委会也为了避免发生更大的亏损，才决定将幼儿园房屋出租给他人。第一期租赁合同确定的15万元，本身就已经是通过招投标程序由被告以最高出价竞得的。2006年之后，随着被告对幼儿园的不断投入，同时提高幼儿园的办学质量，幼儿园招生人数逐年提升，幼儿园的效益也逐年好转，租金的价格也逐步提升。至于，原告所称的2018年11月16日将幼儿园重新出租给第三人，年租金为140万元的问题，是因为被告斥巨资投入幼儿园，使得现在幼儿园的硬件设施有了翻天覆地的改变、幼儿园的教学质量和管理水平有了极大的提高、有了充足的生源保障，才最终导致幼儿园房屋租金有了大幅度提升罢了。因此，现时的幼儿园的房租与过去的幼儿园房租不能同日而语，不具有可比性。三、原告诉称的涉案租赁合同已于2016年12月30日履行完毕之说，没有事实依据。原告称：2016年12月30日双方租赁合同履行完毕，被告于最后一期合同履行完毕前要求退还押金，后原告于2016年10月28日将被告缴纳的15万元押金退还。其实，退回押金仅是合同变更履行的意思表示，并不涉及涉案房屋租赁合同终止履行的法律问题。租赁押金是对房屋租赁合同履行设定的担保，由于汀田镇中心幼儿园经被告长期精心培育，已经处于成熟期，被告也信任原告不会出现违约情形，且租赁押金长期积压并不能产生效益，而被告又需要继续加大对幼儿园的资金投入。在此基础上，双方均为了幼儿园建设着想，经协商由原告先行退还该15万元押金，变更了押金的约定，但房屋租赁的其他条款不变，仍然有效，房屋租赁合同继续履行。正由于双方之间的房屋租赁合同仍继续履行，所以2016年之后被告继续使用了涉案房屋并继续在租赁房屋内办学，直至2018年6月27日涉案的房屋租赁合同遭到原告单方面强行终止。四、原告要求按140万元/年标准向被告计算2017年、2018年的租金，没有法律依据。双方于2015年1月1日续签了最后一份《房产租赁合同》，约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月30日，租金为35万元/年。之后，双方未继续签订书面的房屋租赁合同，被告继续租用涉案房屋，原告作为出租方也未提出异议（原告最早于5月30日提出解除协议）。根据《合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，自2016年1月1日开始，双方形成了不定期的房屋租赁合同关系，但原合同条款仍然有效，租金仍然为35万元/年。事实上，2016年度的35万元租金，被告分别于2016年5月25日和6月26日支付完毕；2017年度的35万元租金，被告已经于2018年2月28日支付完毕；对于2018年1月1日至6月26日期间的租金，仅仅是由于原告的中途单方解除，双方发生了纠纷，被告尚未支付而已，根据《合同法》第236条的规定，其租金标准仍应按35万元/年（958.90元/天）的标准计算，2018年1月1日至2018年6月26日期间的租金应为171164.40元，但该租金远远还不够其应赔偿被告的损失。综上所述，原告所诉称的内容不符合客观事实，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告无理的诉讼请求。 被告叶维东答辩称：叶维东于2003年入股，之后直接退股了，其他答辩意见同上述俩被告的答辩意见。 第三人村委会述称：与原告诉请一样。村委会和集体经济组织分别属于不同性质和功能的组织，但事实上两者在职能、人员等方面上存在交叉的情况，虽然本案是以村经济合作社的名义进行的，但考虑到诉讼的顺利进行和执行问题，应同时将集体经济组织和村委会列为共同诉讼主体。 在举证期限内，原告提供证据如下：证据1、原告营业执照，证明原告主体资格。证据2、三被告户籍信息查询，证明三被告主体资格。证据3、《瑞安市人民政府专题会议纪要》【2015（67）号】，证明涉案幼儿园资产属于集体资产的事实。证据4、《瑞安市教育委员会、瑞安市财政局关于下达1998年第五批校舍修建补助经费的通知》，证明涉案汀田镇中心幼儿园建筑面积3639平方米的事实。证据5、2003年《承包合同》、2012年《租赁合同》、2015年《土地租赁合同》复印件、2016年《房产租赁合同》复印件，证明原、被告于上述年份签订租赁合同和被告于2003年开始至2016年12月30日租用涉诉幼儿园以及租金的标准。证据6、《固定资产清单》，证明随房屋、土地一并出租的资产情况。证据7、明细账，证明历年租金收取明细情况。证据8、统一收据、领款收据、汇款凭证、进账单，证明被告于最后一期合同履行完毕前要求退还押金，原告于2016年10月28日退还被告缴纳的15万元押金。证据9、《解除租赁协议及支付租金告知书》、《租赁合同》，证明原告于2018年5月30日发函给被告，要求被告搬迁腾空并支付剩余租金。2018年11月6日，原告将涉案幼儿园资产收回之后另行出租给第三人，达成租赁合同的年租金标准为140万元，租期5年，共计700万元。 第二次开庭，原告补充提供证据：证据10、2014年《房产租赁合同》和《土地租赁合同》复印件，证明该俩份合同将房屋和土地使用权分别出租使用，双方约定了从2014年1月1日至2016年12月30日三年租金的标准，总额达到二百多万元。 针对原告提供的上述证据，被告提出以下质证意见：对证据1的三性均没有意见，涉案租赁合同开始于2003年1月1日。当时经济合作社成未尚成立（成立时间2005年12月26日）。对证据2的三性均没有意见。但张朝胜不是涉案租赁合同的相对方，不是适格的被告。张朝胜虽然在其中的一份租赁合同上署名，但该署名是受陈小燕委托，代陈小燕所签的。叶维东虽然在第一份租赁合同上签了字，但第一年合同履行完毕时就已经退伙，其后的租赁合同都是陈小燕与村委会或经济合作社签订的。本案的纠纷只发生于村经济合作社（村委会）与陈小燕之间，而与张朝胜以及叶维东，没有关联性。对证据3的真实性没有意见，对合法性和关联性有意见。首先，瑞安市人民政府不是司法机关，没有权力对物权的归属，作出认定；其次，陈小燕租赁原告的园舍、创办幼儿园期间，投入大量资金所购置财产，其所有权为陈小燕所有，但该文件却不加以区分，将汀田中心幼儿园的财产统归于“集体资产”，不符合客观情况。证据4、《瑞安市教委、财政局下达1998年第五批校舍修建补助经费的通知》与本案不存在关联性。对证据5、对《2003年承包合同》的三性没有意见，但需要说明的是，该证据不仅不能证明原告所要待证的事实。相反证明了：①村委会对于该合同的签订，已经民主议事程序表决，且还通过招标的方式，由陈小燕中标的，证明该合同的签订完全是自愿、合法、有效。因为该合同在首部叙述的文字中，明确注明“现经两委、村民代表会研究，支部通过，以竞投取高方式，承包给乙方经营幼儿教育事业”。②该合同虽然名称为《承包合同》，但实际上是房屋（园舍）的租赁合同关系，因为该合同的内容不具有承包合同的实质特征（比如：没有完成的经济指标、招生指标、幼儿入托率及考核等）；③该合同第二条最后一句“乙方要每年按规定时间一次性交足租金给甲方”，恰恰也证明了该合同的实质就是房屋租赁，而非承包关系。④此后的所有合同，合同名称都是“租赁合同”，其性质与该证据相互吻合，证明双方为租赁合同关系。2012年和2015年《租赁合同》的内容，与被告陈小燕提交的租赁合同文本的内容、签名、时间等不一致，应以陈小燕提交的租赁合同内容为准；2016年《租赁合同》署名处没有陈小燕的签名，不具有真实性，并且陈小燕也明确说到双方于2015年1月1日签订了合同之后，双方再没有签订过租赁合同。对证据6、《固定资产清单》上面没有经陈小燕签字核对及确认，陈小燕也表示村委会在签订租赁合同时也并没有提交给陈小燕，其真实性无法确认。退一步讲，如果该固定资产清单是真实的话，也说明：（1）村委会没有将办学许可证和印章，交给陈小燕。因为该清单已经详细记载了幼儿园的设施、设备及细小的物件，却没有印章和办学许可证的记录；（2）由于财物的使用年限和维护等原因，部分资产也早已经不存在或者失去使用功能了，现有的财产中除了幼儿园房屋外的大多数设施、设备等财产是陈小燕投入和购置的。对证据7、《明细账》，原告故意遗漏了陈小燕所缴纳的部分租金。陈小燕已于2018年2月28日支付2017年度的35万元租金。对证据8的三性没有意见，但不能证明原告待证的事实。2016年10月28日原告退还押金，并不能证明租赁合同已经履行完毕，而是双方经协商一致，对合同约定的押金条款的变更。原因是：一方面陈小燕承租房屋创办幼儿园十多年，一直信守合同，按时交纳租金，没有出现违约，信誉良好。另一方面，由于陈小燕要继续加大对幼儿园的投入，需要资金，村两委出于对陈小燕的支持，所以经双方协商一致，退还了陈小燕的租赁押金。如果像原告所说的押金退还是合同履行完毕的话，那么双方肯定会签订一份协议，就合同到期后的相关问题，如财产的归属、腾空搬迁、设施财物的移交等等作出约定，而不仅仅是退还押金的问题。对证据9、《解除租赁协议书及支付租金告知书》，该告知书反而证明了原告在证据七中所称的“租赁合同已经于2016年履行完毕”之说是不真实的。同时也证明了原告解除合同不仅违约，而且违法。原告于2018年5月30日向陈小燕送达《解除租赁协议书及支付租金告知书》，要求陈小燕于2018年7月5日前搬迁腾空，但实际上，原告于2018年6月26日提前雇人运来大量的黄土，突然封堵了幼儿园的大门出入，强行关闭了幼儿园。该告知书内容中所称的“尚欠2017年180万元和2018年1月至6月半年租金90万元，合计欠租金270万元”，纯属故意捏造、严重失实，没有任何事实依据。对证据9中原告与案外人所签订的《租赁合同》三性均有意见。原告为强行解除与陈小燕的租赁合同关系，而与案外人恶意串通所签订的。该份租赁合同约定的年租金为140万元，五年租金合计700万元，与陈小燕租赁期间的租金水平，不具有可比性。在2003年陈小燕租赁前，汀田镇中心幼儿园设施非常陈旧，管理水平低下，又缺少生源，个人股东纷纷撤资，导致幼儿园难以为继，所以当时的村委会才经民主决策、通过招投标方式，将幼儿园房屋租赁给创办幼儿园的陈小燕，而且当时的租金已经是竞投“取高”了。之后的十几年租金有所提高和调整，至2017年间租金水平已经翻了一翻多，达到35万元/年。退一步而言，即使原告将幼儿园园舍租赁给案外人的租金水平提高，也是由于汀田镇中心幼儿园经过陈小燕十几年的精心运营和管理，不断加大对幼儿园的资金投入，改善硬件设施，提高办园质量和管理水平，使得汀田镇中心幼儿园的租金提高的。证据10，不具有证据三性，该俩份合同当时只是去教育局办理手续用，并不是真正的租金。被告交纳多少租金应以被告提供的租赁合同为准。 被告陈小燕、张朝胜提供的证据：证据11、村委会为主体起诉的民事诉状，证明村民委员会认为其享有汀田中心幼儿园的企业出资人权益，而本案中原告经济合作社也认为自己是幼儿园的所有人，两者相互矛盾。证据12、缴款单据，证明被告已经向原告支付了2017年度的租金35万元。证据13、村委会出具的证明，被告向原告支付的2016年度租金之所以不足35万元，是因为原告的优惠规定减去了被告17500元租金。证据14、2012年、2014年、2015年三份租赁合同，证明：①原告篡改租赁合同；②租赁合同的出租方为经济合作社，且有村经济合作社的其他代表共同签署。 针对被告提供的上述证据，原告提出以下质证意见：对证据11的真实性、合法性没有意见，对关联性有意见。原告在诉讼中已经明确涉案法律关系为无名合同纠纷，被告支付给原告所谓租金，实质为承包经营的费用，因此，本案不涉及对租赁物权属的认定，仅仅与幼儿园经营权归属相关。即便如被告所言，资产如认定属于集体所有，主张村委会所有与主张经济合作社所有亦不存在矛盾。两者都是对集体资产权利的行使，只不过基于法律关于村委会经济合作社在职能上的划分，分别去行使权利。上述主张在事实上不构成矛盾，均是对集体资产权属的论述。对证据12的真实性、合法性没有意见，对关联性有意见。该款项原告收到属实，但对款项的性质有异议。该款项并非租金，而是承包经营费用。该款项的收取并不代表原告同意35万元作为年度费用标准收取，其支付费用远远未达到市场及原告要求的标准。对证据13的真实性不予确认，合法性、关联性均有意见。该证明缺乏形式要件，仅加盖公章却无负责人及经手人签字，不符合证据的形式要件。该证明不仅显示被告仅支付332500元的事实，也能证明被告与汀田经济合作社有关人员串通的事实。对证据14的真实性不予确认，对合法性、关联性有意见。本案涉案租赁协议，原告方从历届档案中寻得，是否真实不得而知，被告提供的材料与原告的协议在租金标准等问题上均存在出入。且从法院另案中向教育局备案的租赁协议看，原被告双方提供的协议均与其不一致。三方出具的协议均不一致。因此，本案的所谓租金标准是无法通过书面协议来予以认定的，或者可以采信第三方即教育部门保管的协议标准认定，或者以第三方对市场租赁价格的标准进行认定。 本院认证意见如下：证据1-4，6-9，12，15客观真实，与本案具有关联性，予以采信。证据5中2003年《承包合同》经双方确认无异议，对其真实性予以确认；证据5中2015年《土地租赁合同》和2016年《房产租赁合同》系复印件，其真实性无法确认，不予认可；原告提供的证据5中2012年《租赁合同》和证据10中2014年《房产租赁合同》、《土地租赁合同》及被告提供证据14中2012年和2014年《租赁合同》相互矛盾，对上述证据均不予采信。证据11，与本案无关联，不予采信；证据13，结合原告诉称，可以认定被告支付2016年租金为332500元。 经审理，本院认定事实如下：瑞安市汀田镇中心幼儿园系瑞安市汀田街道汀六村村集体投资设立。被告张朝胜和陈小燕系夫妻关系。2003年开始，第三人村委会与被告陈小燕签订《承包合同》（甲方：村委会，乙方：陈小燕、叶维东）。该合同记载：甲方拥有瑞安市汀田镇中心幼儿园壹座（计前后2幢），座落在地段育苗路，现经两委会、村民代表会研究决定，支部会通过，以竞投取高方式，承包给乙方经营幼儿教育事业。经甲、乙双方共同协议，一致同意如下几点：一、承包方式及时间：乙方应交纳押金15万元，方可得承包权，承包期定为3年，即2003年1月至2005年12月。承包期满，甲方退还押金给乙方。二、承包款及交款时间：2003年承包费定为15万元，交款时间为2003年1月份；2004年承包15万元，交款时间为2004年1月份；2005年承包费15万元，交款时间为2005年1月份。乙方要每年按规定时间一次性交足租金给甲方。三、乙方承担责任，在承包期内只准从事幼儿教育事业，不准作其他行业使用。（1）不得擅自更改“汀田镇中心幼儿园”名称，服从镇府有关指示，积极配合镇工作，逐步树立“汀田镇中心幼儿园”知名度，给广大群众好形象。（2）在幼儿园内的政务及人事从业人员（包括幼教师、幼儿等人身安全和人身保险全部由乙方自行负责）。（3）财产使用规定，乙方在承包期间，固定资产（附固定资产清单）使用旧了，甲方不计较。但用坏要修理，如果损坏不修理、损失数量要按价赔偿。若人为灾害（包括火灾）所造成的损失，由乙方负责全额赔偿。（4）幼儿园原有两辆汽车只能用于接送幼儿，不准另行他用（包括接送幼儿的行程中所及交通事故或其他原因责任全部由乙方自行负责，汽车在用期间的修理费用（包括汽车自身的一切费用）都由乙方自负。（5）幼儿园在承包期内所有关部门交纳费及其他费用都有乙方自行负担。四、甲方承担责任：（1）幼儿园财产在承包期间，由不可抗拒的自然灾害所造成的损失，由甲方负责修理。（2）幼儿园内政务人事都由乙方自行作主安排，甲方不得参与干扰。合同签订后，由第三人在合同上面盖章并由负责人签字确认。2005年12月26日，经济合作社成立。之后，原告经济合作社作为出租方（甲方）和被告张朝胜或陈小燕作为承租方（乙方）签订若干份《租赁合同》，直至双方解除合同。期间，有些年份双方有签订书面合同，有些年份双方未签订书面合同。在庭审中经双方确认，2003年至2017年间，被告向原告支付历年的承包费或租金情况如下：2003年为15万元；2004年为15万元；2005年为15万元；2006年为18万元；2007年为18万元；2008年为20万元；2009年为20万元；2010年为20万元；2011年为312700元；2012年为312700元；2013年为311868元；2014年为311868元；2015年为35万元；2016年为332500元；2017年为35万元。2016年10月28日，原告退还被告缴纳的15万元押金。2018年5月30日，原告发函给被告，要求被告于2018年7月5日前搬迁腾空涉案房屋并支付尚欠2017年度租金180万元及2018年1月至6月半年租金90万元。后，被告向原告汇款2018年度租金35万元，但原告不同意接受该租金。2018年6月26日，被告搬出涉案幼儿园。故原告诉至本院。 本院认为，民事法律关系的性质应当根据民事合同权利义务及实际的内容来识别。村委会或经济合作社与陈小燕、张朝胜订立的合同，该些合同主要内容为涉案幼儿园的房屋及固定资产租赁，本案应属于租赁合同关系。关于该些合同是否存在租赁双方“恶意串通，损害集体利益”的情形，根据“谁主张，谁举证”原则，应由原告方举证证明，原告仅根据实际租赁价格与市场上房屋租赁有价格差，以及2017年租金价格与2018年出租方另租第三方的价格差，推定出租赁合同双方存在恶意串通，本院认为该主张不能成立。理由如下：1、幼儿园具有公益性质，幼儿园的创办不仅为幼儿入学提供优惠，而且带来了上下学的便利，这些因素无法以市场价格衡量。因此，即便本案房屋及资产的租赁价格与市场价格存在差距，亦不能证明双方存在恶意串通。2、被告陈小燕等人从2003年开始在同一地点创办幼儿园，形成了一定的品牌效应，这显然会对原告于2018年将幼儿园场地和资产另租第三方时的议价产生影响，且影响租赁价格的还有合同签订时的其他市场因素，以及合同双方当事人自身的特定因素。虽然2018年另租第三方的价格与原合同价格存在差距，但也不能证明原合同当事人之间存在恶意串通。3、租赁房屋用于创办幼儿园，租赁事宜是公开的，村级财务也是公开可查的，因此涉案租赁物的租赁价格也公开的。陈小燕等人租用场地及资产长达十五年之久，委会与该村经济合作社数次换届，原告主张陈小燕与数届村干部恶意串通不符合情理，如果数届村干部与陈小燕存在恶意串通，村民代表大会完全有权行使职权，停止续签合同或追究相关责任人员。综上，原告第一项关于确认承包协议、租赁协议无效的请求，本院不予支持。原告的第二、三项诉讼请求基于合同无效为前提，一并予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社的诉讼请求。 案件受理费21600元，由原告瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社负担（定于本判决生效后10日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费21600元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 审 判 长  潘胜华 人民陪审员  薛宽妹 人民陪审员  张微萍 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  曾怀莘