江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1324民初4453号 原告：许永梅，女，1985年10月24日出生，个体户，住所地泗洪县。 被告：江苏泗洪农村商业银行股份有限公司，住所地泗洪县长江路一号，统一社会信用代码913213007812696423。 法定代表人:巩大兵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦士江，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。 被告：周瑞，男，1971年10月2日出生，住泗洪县。 被告：朱彩梅，女，1971年1月6日出生，住泗洪县。 原告许永梅与被告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司（以下简称泗洪农商行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月21日作出（2018）苏1324民初5176号民事判决，因原告许永梅不服本院判决提出上诉，宿迁市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）苏13民终1110号民事裁定书，以一审法院未将被执行人列为案件当事人，属于遗漏当事人，裁定发回本院重审。本院于2019年6月23日立案受理后，依法追加周瑞、朱彩梅为被告，于2019年8月15日另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告许永梅、被告泗洪农商行委托诉讼代理人孙万金、秦士江到庭参加诉讼。被告周瑞、朱彩梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许永梅向本院提起诉讼请求：依法确认原告的租赁经营权从2019年7月1日至2022年4月7日止；解除泗洪县房屋的查封。事实与理由：原告于2014年1月17日和被执行人周瑞签订了房屋租赁合同，被执行人周瑞将位于泗洪县的房屋租赁给原告用于经营饭店，租赁到期日为2022年4月7日止。租金分别通过银行转账和现金的方式支付。泗洪县人民法院2018年5月10日作出的（2018）苏1324执360号涤除许永梅租赁权民事裁定书认定事实错误，原告和被执行人周瑞签订租赁合同在先，被告抵押在后。自签订租赁合同后原告一直经营至今，在经营期间，营业执照一直是以周瑞的名字经营，在2017年5月27日因经营需要才变更营业执照，租赁合同签订的时间是在2014年1月17日，租期至2022年4月7日。裁定该房产评估拍卖涤除原告的租赁权无法律依据，故提起诉讼。 被告泗洪农商行辩称：1、2014年5月8日，被告泗洪农商行与被告周瑞签订了一份最高额个人借款合同，借款金额是200万元，周瑞和朱彩梅提供了本案涉及的100983号房屋作为抵押，周瑞和朱彩梅是借款合同项下抵押人，泗洪农商行是抵押权人。在借款合同到期后，周瑞不能还款，泗洪农商行向法院提起诉讼，泗洪法院（2017）苏1324民初7317号民事判决书判决周瑞和朱彩梅支付贷款200万元及利息，同时判决如果周瑞不能偿还贷款，本案涉及的抵押房屋进行拍卖所产生的价款优先偿还该笔贷款。在判决生效后，被告泗洪农商行向泗洪法院申请执行，泗洪法院在执行过程中于2018年5月10日作出（2018）苏1324执360号裁定书，裁定涤除了涉案房屋租赁权并进行拍卖。本案原告对此不服，提出起诉，后经泗洪法院执行局作出2018苏1324执异109号裁定书，驳回原告许永梅的异议请求，原告对此向法院提出起诉，被告农商行认为泗洪县人民法院在2017苏1324民初7317号民事判决书中已经判决泗洪农商行对抵押的房屋享有抵押权，该判决书是生效的法律文书，在该份判决书没有被撤销之前，被告农商行主张抵押权是按照该份判决来行使自己的债权。原告以对该房屋享有承租权来阻止被告实现抵押权泗洪农商行认为是没有依据的，对于原告在诉状中提及的与周瑞在2014年1月17日签订的租赁合同是8年，前两年租金是6万元，从第三年开始每年是8万元，我们认为这份租赁合同缺乏真实性。对于原告提出在2015年10月30日转账和现金方式支付给周瑞20万元租金，对此真实性不予认可，因为当时的转账人是吴某，况且承租人一次性支付三年的租金在泗洪房屋租赁行业中是没有过的，也违反了房屋租赁行业的常理。故泗洪农商行认为原告主张承租权在抵押权之前，并且要求继续行使承租权的请求不能成立，请求驳回原告异议请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下： 1.房屋租赁合同。该证据虽有原告许永梅及周瑞签字捺印，但被告泗洪农商行对其真实性不予认可，结合原告其他证据，不能证实该房屋租赁合同具有排除执行效力，对该证据证明效力本院不予确认 收条两份及账务交易流水、借记卡账户历史明细清单各一份。从其内容看，收条上虽有收款人周瑞签名，但是原告主张系2014年1月7日交付了14万元，2015年10月30日交付了38万元，其中关于第一笔租金中的8万元，第一张收条中载明系以银行转账的方式至宋某账户，但是庭审中原告称因银行卡的原因没有转账成功，只能以取现的方式交付该8万元，故对该8万元是否实际交付，原告提供的第一张收条无法与第一份账务交易流水相互印证。至于第一笔租金中剩余的6万元，原告亦没有提供相应的付款凭证予以证明。另外关于第二笔租金交付情况，第二张收条中载明其中20万亦是打入宋某账户，但是从其提供的借记卡账户历史明细清单无法认定汇入宋某账户，且汇款人是吴某，不是原告许永梅本人。原告许永梅与吴某已于2015年10月8日登记离婚，而交付租金时间为2015年10月30日，与常理不符。另外关于剩余的18万元租金，数额较大，但是原告许永梅没有提供证据佐证已经实际交付。综上，该组证据不足以证明原告将租金实际交付。 3.证明两份。其中泗洪某物业管理有限公司出具的证明，被告泗洪农商行对其真实性不予认可，原告亦没有提供相应票据予以印证，故对该份证明本院不予确认；对于宿迁市某置业有限公司提交的证明，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，另外并没有明确案涉房屋2013年交付给谁使用，本院对该份证明不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2015年4月8日，周瑞、朱彩梅向被告泗洪农商行借款200万元，并以周瑞名下的位于泗洪县房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。后因周瑞、朱彩梅未履行还款义务，泗洪农商行诉至本院，本院于2017年12月26日作出（2017）苏1324民初7317号民事判决书，判令周瑞、朱彩梅偿还泗洪农商行借款本金200万元及利息，同时泗洪农商行有权就上述房产享有抵押权。后周瑞、朱彩梅未履行还款义务，泗洪农商行向本院申请执行。本院于2018年1月9日立案执行，在执行过程中，决定对涉案抵押物进行评估、拍卖。原告许永梅向本院主张租赁权，书面提出执行异议，并提供一份2014年1月7日，原告（乙方）与周瑞（甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告将位于泗洪县房屋及其设施租赁给原告使用，租赁期限为2014年1月7日至2022年4月7日止。前二年的租金为每年6万元，第三年至第五年的租金为每年8万元，付款方式为一次性付清三年房租，最后三年房租分两次付清。提前付款享受各种优先权。该合同甲方、乙方处分别有周瑞、许永梅签字捺印。本院于2018年7月3日裁定驳回其异议请求。双方因而成讼。 另查明：争议房屋经营酒店，开始使用的营业执照登记名称为泗洪县龙源山庄酒店，经营者为周瑞，登记时间为2015年2月15日，根据原告陈述，2017年5月27日变更为许永梅。同时原告陈述其租赁房屋后均是以周瑞名义经营。同时陈述开始饭店是宋某经营，房屋实际所有人是宋某，亦是宋某装修，后来其实际从宋某手中转下饭店经营，但并未与宋某签订转让协议。还陈述自己是2014年4、5月份开始经营该饭店。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，原告虽提供的其与周瑞签订的房屋租赁合同，且落款日期也发生在办理抵押登记及本院查封之前，但不足以认定双方之间存在合法有效的且已实际履行了的租赁合同。首先，案涉房屋所有人周瑞2015年3月19日与宿迁市波涛置业有限公司签订商品房买卖合同，次日办理了产权登记手续。原告主张其2014年1月7日已经与周瑞签订了房屋租赁合同，不符合常理。其次，关于租金支付，依据前述证据认证，原告所提交的证据不足以证明原告已经实际履行交付租金义务。第三，根据原告陈述案涉房屋在2017年5月27日前以周瑞名义经营饭店，而其又称系从宋某处取得经营，是从2014年4、5月份开始经营的，但是根据本案查明事实，周瑞营业执照2015年2月15日办理，此时原告已开始经营饭店，却未自己办理营业执照，显然存在矛盾，不合常理。综上，对原告与周瑞之间是存在否合法租赁关系不能排除合理怀疑，原告的主张不符合法律规定的停止执行的情形，故对原告主张停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告许永梅的诉讼请求。 案件受理费4600元，由原告许永梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并预交上诉费4600元。 审 判 长  汤卫兵 人民陪审员  唐 成 人民陪审员  曹殿南 二〇一九年十月十四日 书 记 员  尹丹丹 附录1：本案证据目录 原告许永梅提交的证据和证明目的： 房屋租赁合同一份，证明原告与周瑞于2014年1月7日签订房屋租赁合同； 收条二张，证明周瑞于2014年1月7日收到原告14万元（包括2万元保证金）、2015年10月30日周瑞收到原告租金40万元； 账务交易流水、借记卡账户历史明细清单各一份，证明原告于2014年1月7日取款8万元、2015年10月30日在周瑞的指示下转账给宋耀20万元。 泗洪波涛物业管理有限公司、宿迁市波涛置业有限公司分别出具的证明各一份，证明水电费一直都是原告所交及案涉房屋2013年已交付使用。 被告泗洪农商行提交的证据和证明目的： （2017）苏1324民初7317号民事判决书一份，证明案涉房屋在该判决书中已经判决确定泗洪农商行对该房屋享有抵押权，并且就该房屋变卖价款享有优先受偿权； （2018）苏1324执异109号执行裁定书一份，证明该裁定书认为根据物权法第190条规定，抵押权设立后，抵押财产出租的该租赁关系不得对抗登记的抵押权。2015年4月8日，案涉房屋设定抵押，案外人许永梅没有充足证据证明2015年4月8日前已经签订合法有效的租赁合同，所以裁定驳回原告的异议请求； 房地产抵押物清单一份、房屋登记信息情况表一份，证明案涉房屋于2015年4月8日抵押在被告银行名下，在抵押物清单中已设定物是否出租这一栏明确写明“否”，说明没有出租； 8.商品房买卖合同一份，证明案涉房屋由宿迁市波涛置业有限公司出卖给周瑞，双方签订的合同是2015年3月19日，约定房屋交付时间2015年3月30日，周瑞不可能在房屋还未购买前就与原告签订租赁合同，不符合常理。 附录2：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。