江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初4745号原告：苏州通元物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区南环西路32号。法定代表人：王培男，总经理。委托诉讼代理人：陈丽明，江苏谐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩懿，江苏谐达律师事务所实习律师。被告：雷林坤，男，1976年12月7日出生，汉族，住福建省福安市。被告：韩先云，男，1945年5月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：俞丽杭，女，1949年12月15日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告苏州通元物业管理有限公司（以下简称通元物业公司）与被告雷林坤、韩先云、俞丽杭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序。后因被告雷林坤下落不明，本案于2019年6月28日转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月17日公开开庭进行了审理，原告通元物业公司的委托诉讼代理人陈丽明、被告韩先云、俞丽杭到庭参加诉讼，被告雷林坤经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通元物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费9078.1元（欠缴期为2011年1月起至2011年9月、2012年10月起至2013年9月、2014年5月起至2014年10月、2015年1月起至2018年2月，共计65个月，80.91平方米×1.8元/月×53个月+80.91平方米×1.4元/月×12个月＝9078.1元）；2.判令被告支付滞纳金7253.9元（以9078.1元为基数，自2011年1月16日起，按每日万分之五计算，主张至实际付款日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求3为：2011年2月25日起至2011年9月的滞纳金自2011年10月1日起计算、2012年10月起至2013年9月的滞纳金自2013年10月1日起计算、2014年5月起至2014年10月的滞纳金自2014年11月1日起计算、2015年1月起至2016年2月25日的滞纳金自2016年2月26日起计算。事实与理由：被告系姑苏区商铺的业主/物业使用人。原告与XXXX业主大会签订苏州市物业服务合同，约定由原告为XXXX提供物业服务，原告有权按建筑面积按月向业主计收物业服务费。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告拖欠物业费，经原告多次催讨，一直拖延拒付，故诉至法院。被告雷林坤未作答辩。被告韩先云、俞丽杭辩称，我方在签订租房合同的当天就到物业处告知了物业费由物业直接向承租户收取，物业公司也认可物业费由租户缴纳，我方还说如果有异议打电话通知，但自此之后一直没有电话。直到2017年，租户变了，房租、水电费等都没有支付，雷林坤也下落不明了，我方于2018年3月将房屋重新出租他人，之后的物业费均由我方支付的。业主应该有权利自己挑选物业公司，业主委员会已辞掉了原告公司，但原告公司又进来了，物业服务合同效力由法院认定，我方所涉的房屋不需要物业服务，原告向我方收费没有道理。本院经审理查明：苏州市姑苏区房屋所有权为韩先云和配偶俞丽杭共同共有，建筑面积80.91平方米，设计用途为非居住。审理中，通元物业公司、韩先云、俞丽杭均确认上述房屋属于XXXX小区。2010年3月12日，苏州市沧浪区姑香社区XXXX小区业主委员会（以下简称XXXX业主委员会，委托方，甲方）与通元物业公司（受委托方，乙方）签订物业管理委托合同，约定：甲方通过公开选聘方式将XXXX委托给乙方实行物业服务，委托服务期限为1年6个月，自2010年4月1日起至2011年9月30日止，物业服务费按季度计收，商铺1.8元/月/平方米，业主或物业使用人应按每季度首月15日前向乙方交纳当季的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每月按应缴费用万分之五加收滞纳金。2012年9月28日，XXXX业主委员会（委托方，甲方）与通元物业公司签订物业管理委托合同，约定：甲方通过续聘方式将XXXX委托乙方实行物业服务，委托服务期限为1年，自2012年10月1日起至2013年9月30日止，物业服务费按季度计收，商铺1.4元/月/平方米，业主或物业使用人应按每季度首月15日前向乙方交纳当季的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每月按应缴费用千分之三加收滞纳金。上述合同于2013年4月12日报送苏州市姑苏区住房建设和市容市政局物业管理处。2014年4月25日，XXX业主委员会（委托方，甲方）与通元物业公司签订苏州市物业服务合同，约定：甲方通过续聘方式将XXXX委托乙方实行物业服务，委托服务期限为1年2个月，自2014年4月30日起至2015年6月30日止，物业服务费按季度计收，商业1.8元/月/平方米，业主或物业使用人在每季度首月15日前向乙方交纳包括本月在内的3个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。上述合同于2014年5月12日报送苏州市姑苏区住房建设和市容市政局物业管理处。2015年6月30日，XXXX业主委员会（委托方，甲方）与通元物业公司签订苏州市物业服务合同，约定：甲方通过协议选聘方式将XXXX委托乙方实行物业服务，委托服务期限为2年6个月，自2015年7月1日起至2017年12月31日止，物业服务费商业1.8元/月/平方米，业主或物业使用人在每季度首月15日前向乙方交纳包括本月在内的3个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。上述合同于2015年8月7日报送苏州市姑苏区住房建设和市容市政局物业管理处。2018年8月28日，XXXX业主委员会（委托方，甲方）与通元物业公司签订苏州市物业服务合同，约定：甲方通过协议选聘方式将XXXX委托乙方实行物业服务，委托服务期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务费商业1.8元/月/平方米，业主或物业使用人在每季度首月15日前向乙方交纳包括本月在内的3个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。上述合同于2018年9月3日报送苏州市姑苏区住房和建设委员会物业管理处、苏州市姑苏区人民政府吴门桥街道办事处。2011年2月15日，韩先云（出租方，甲方）与雷林坤（承租方，乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将劳动路908号房屋及设施出租给乙方，租赁期限自2011年2月25日至2016年2月25日，甲方负责缴纳租房相关的现行税金，乙方负责缴付房屋物业管理费、水电费、有线电视使用费及电话费等。该合同签订后，雷林坤于2011年3月30日将涉案房屋作为经营场所，注册登记苏州市沧浪区好来屋足浴房，用于经营。在该房屋租赁合同书下方有如下文字：“经甲乙双方协商一致同意此合同再延续两年至2018年2月25日。甲方韩先云乙方钟日相2016.2.25日”。在该房屋租赁合同书右上方有如下文字：“经甲乙双方协商一致同意自2017年2月25号起延续2019年2月25号止，合同内容不变。甲方：韩先云乙方：雷阵国2017年2月20日”。庭审中，韩先云、俞丽杭陈述自涉案房屋出租给雷林坤后就未再支付过物业费；雷林坤租赁房屋后，由其介绍钟日相、雷阵国相继续租，现涉案房屋已另租他人。通元物业公司明确依据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，由物业使用人交纳物业费用，业主负连带交纳责任。2018年11月26日，江苏谐达律师事务所受通元物业公司委托，向雷林坤发送律师函，告知自2011年1月起至2018年2月期间拖欠物业费未交，要求自收到本函之日起五日内缴纳物业费。该律师函未妥投。以上事实，由房屋所有权证、物业管理委托合同二份、苏州市物业服务合同三份、物业服务合同报送表四份、房屋租赁合同书、个体工商户设立登记申请书、个体工商户登记核定情况表、律师函及邮件查询、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，韩先云、俞丽杭所有的XXXX小区，故XXXX业主委员会与通元物业公司签订的物业管理委托合同、物业服务合同，效力及于XXXX全体业主及物业使用人。根据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。雷林坤在2011年2月25日至2016年2月25日期间作为涉案房屋的实际使用人，应当按照租赁合同书及物业管理委托合同、物业服务合同的约定，向通元物业公司支付物业管理费，韩先云、俞丽杭对此负连带交纳责任。在此期间之外，因实际使用人并非雷林坤，通元物业公司亦无证据证明系雷林坤继续使用，故通元物业公司要求雷林坤交纳物业服务费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。具体欠交金额及滞纳金计算，依据通元物业公司提供的物业服务合同及雷林坤实际使用期间，确定为：2011年2月25日至2011年9月30日计7个月5天，按1.8元/月/平方米计算，物业费为1043.74元（1.8元×80.91平方米×7个月+1.8元×80.91平方米÷30天×5天），滞纳金自2011年10月1日起计算，因该期间合同约定滞纳金为每月万分之五，故通元物业公司主张按每日万分之五计算没有依据，本院按每月万分之五标准；2012年10月1日至2013年9月30日计12个月，按1.4元/月/平方米计算，物业费为1359.29元（1.4元×80.91平方米×12个月），滞纳金自2013年10月1日起计算，因该期间合同约定滞纳金为每月千分之三，故通元公司主张按日万分之五计算没有依据，本院按每月千分之三标准；2014年5月1日至2014年10月31日计6个月，按1.8元/月/平方米计算，物业费为873.83元（1.8元×80.91平方米×6个月），滞纳金自2014年11月1日起计算，按每日万分之五标准；2015年1月1日至2016年2月25日计13个月25天，按1.8元/月/平方米计算，物业费为2014.66元（1.8元×80.91平方米×13个月+1.8元×80.91平方米÷30天×25天），滞纳金自2016年2月26日起计算，按每日万分之五标准。上述物业费合计5291.52元。韩先云、俞丽杭关于涉案房屋不需要物业服务，通元物业公司向其收费没有道理的抗辩意见，与法律相悖，本院不予采纳。雷林坤经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告雷林坤于本判决生效之日起十日内向原告苏州通元物业管理有限公司交纳拖欠的物业费5291.52元，并支付滞纳金（其中1043.74元自2011年10月1日起计算，按每月万分之五标准；1359.29元自2013年10月1日起计算，按每月千分之三标准；873.83元自2014年11月1日起计算，按每日万分之五标准；2014.66元自2016年2月26日起计算，按每日万分之五标准；上述滞纳金均计算至物业费实际交纳之日止）。二、被告韩先云、俞丽杭对上述第一条款中被告雷林坤的债务承担连带清偿责任。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，公告费600元，合计808元，由原告苏州通元物业管理有限公司87元，被告雷林坤负担721元。被告雷林坤负担部分，于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州通元物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  凌 晨审 判 员  张花锋人民陪审员  孙毓平二〇一九年十月三十日书 记 员  朱静佳