福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初14916号 原告（反诉被告）：张雪梅，女，1955年2月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告（反诉被告）：张嘉辉，男，1976年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师 委托诉讼代理人：林江鹏，福建契廓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘鸿，男，1978年11月26日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：蒲健业，福建厦宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄岑劢，福建厦宇律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）张雪梅、张嘉辉与被告（反诉原告）刘鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张雪梅、张嘉辉的共同委托诉讼代理人郑宝珠、林江鹏，刘鸿的委托诉讼代理人蒲健业、黄岑劢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张雪梅、张嘉辉向本院提出诉讼请求：1.刘鸿立即腾空厦门市思明区湖滨北路（金桥路）7-25号第三层、11-15号1-2层店面（含15号通三楼楼梯出入口）并返还给张雪梅；2.刘鸿按每季度84000元的标准向张雪梅支付自2019年5月10日至实际搬离房屋之日止的占用费；3.刘鸿向张雪梅支付逾期付款违约金167200（按照三年租金总额的20%计算为187200元，扣除刘鸿已支付的租赁押金20000元）；4.刘鸿承担律师费15000元、公证费1300元。事实和理由：2011年4月21日，张雪梅与刘鸿签订了一份编号为0004638《房屋租赁合同书》，约定：1.张雪梅将址于厦门市思明区房产租赁给刘鸿，建筑面积510平方米；2.租赁用途为餐厅；3.租赁期限：自2011年5月1日至2020年4月30日止，每月租金2万元，房租逐年月租金递增1000元；4.租金支付方式为季付，每次付款应提前7天付清；5.租赁期间刘鸿如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达伍天的，张雪梅有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，可视为废物，任由张雪梅处理，刘鸿不得有异议，并追回所欠租金及滞纳金。合同签订后，刘鸿屡次迟延支付租金，尤其是2019年第一季度即2019年2月1日至2019年4月30日的租金，按合同约定须在2019年1月23日前支付完毕，但刘鸿却迟迟未支付。2019年5月8日，张雪梅、张嘉辉委托福建契廓律师事务所向刘鸿出具律师函，告知：1.张雪梅与刘鸿签订的租赁合同自刘鸿收到函件即日起解除；2.刘鸿在接函后七天内将所拖欠租金（结算至搬离案涉房屋为止）全部付清；2.请刘鸿在接函后七天内搬离案涉房屋，并保持房屋整洁、完好无损。刘鸿收到该律师函后仅向张雪梅支付了拖欠的租金和滞纳金，但拒绝搬离讼争房产。综上，张雪梅、张嘉辉认为，刘鸿屡次严重拖欠租金的行为已经构成违约，张雪梅有权按合同约定向刘鸿主张滞纳金和单方行使解除权。案涉合同于2019年5月10日刘鸿收到解除合同的《律师函》之日起解除。刘鸿应于七天内腾空案涉房产并返还给张雪梅，但刘鸿仍拒绝腾空和归还案涉房屋。 刘鸿辩称，一、刘鸿并不存在可解除合同的违约事由。刘鸿自2011年承租二原告房屋后多年来均能按约履行合同义务，双方对于彼此间租赁关系的履行情况是非常满意的。但，餐饮行业近两年经营惨淡，刘鸿的餐厅也面临着巨大的营业压力，此前刘鸿偶有餐厅收入不理想迫于无奈向二原告协商延迟交付租金，均能得到二原告理解并同意相应的延期方案。2019年初，刘鸿的餐厅经营情况持续恶化，无法按时缴付租金，经与二原告多次协商后同意延后支付租金，至2019年5月9日，刘鸿已将拖欠的一季度租金尾款30000元结清，2019年5月10日、8月8日刘鸿继续向二原告交付租金，刘鸿已将房屋租金支付至2019年10月31日，并不存在拖欠二原告租金的行为。二原告在接收刘鸿支付的2019年二、三季度租金后也并未提出任何异议。因此，刘鸿并不存在可解除合同的违约事由，二原告应继续履行租赁合同。二、二原告诉求刘鸿支付滞纳金没有事实和法律依据。如前所述，刘鸿此前无法按期支付租金时与二原告协商并得到同意延期支付，且2016年至今，二原告也从未向刘鸿要求过支付滞纳金。2019年7月，刘鸿与张嘉辉协商解决合同履行问题，张嘉辉口头表示不再追究刘鸿2019年一季度延迟交付租金的问题，且同意继续与刘鸿将租赁合同履行完毕。因此，二原告已从实际行动上认可了刘鸿迟延交付租金的合同履行瑕疵行为，其主张滞纳金并无事实和法律依据，理应驳回。此外，二原告主张的律师费和公证费无法律规定，也非诉讼的必要开支，不应支持。 刘鸿向本院提出反诉请求：确认张雪梅、张嘉辉于2019年5月9日委托福建契廓律师事务所向刘鸿发出的解除合同通知无效。事实与理由：2011年4月21日，张雪梅与刘鸿签订编号为0004638《房屋租赁合同书》一份，由刘鸿承租位于厦门市思明区房屋，建筑面积510平方米，用于经营餐厅，租赁期限自2011年5月1日至2020年4月30日止，每月租金20000元，租金逐年递增1000元，合同还约定了租金支付方式、违约责任等事项。合同签订后，刘鸿使用租赁房屋经营餐厅至今。一、刘鸿并不存在可解除合同的违约事由。2019年初，刘鸿资金周转较为紧张，无法按时向张雪梅、张嘉辉缴付租金，经与张嘉辉、张雪梅多次协商后，同意刘鸿延后支付租金。至2019年5月9日，刘鸿已将拖欠的一季度租金尾款30000元交付，同时将房屋租金支付至2019年10月31日，张雪梅、张嘉辉在收取租金后也未提出任何异议，目前刘鸿不存在拖欠租金的行为。因此，刘鸿并不存在可解除合同的违约事由，张嘉辉、张雪梅要求单方解除合同没有依据。二、张嘉辉、张雪梅应继续履行租赁合同。自2011年开始，刘鸿在租赁房屋内经营餐厅已有9年时间，该餐厅在附近地段已拥有一批稳定客户及一定的品牌影响力，目前租赁合同仍在有效期限内，此时张雪梅、张嘉辉突然提出单方解除租赁合同，因餐厅选址、搬迁等需要一定周期，刘鸿无法在短时间内妥善处理，必将导致刘鸿遭受可预见性的巨大经济损失，其中还包括餐厅几十名员工的安置问题。刘鸿认为，张嘉辉、张雪梅应遵循民事契约精神，履行租赁合同至期限届满之日。 张雪梅、张嘉辉辩称，根据双方租赁合同第六条约定，刘鸿出现多次逾期付款的行为，张雪梅、张嘉辉发出律师函解除合同，刘鸿亦收到该律师函，律师函送达即发生法律效力，案涉房屋租赁合同已经解除。刘鸿主张双方存在口头变更付款金额和时间的约定，未提供证据证明，缺乏事实和法律依据，不应采信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2001年12月20日，张嘉辉、张雪梅经由厦门市中级人民法院作出（2001）厦刑附执字第1-5号民事裁定书，购买取得湖滨北路（金桥路）7-25号第三层约360平方米、11-15号1-2层店面（含15号通三楼楼梯出入口）约150平方米房产。 2011年4月21日，张雪梅（甲方、出租方）与刘鸿（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同书》，由刘鸿向张雪梅承租厦门市思明区，建筑面积为510平方米。租赁用途为餐饮，租赁期限从2011年5月1日至2020年4月30日止，每月租金2万元。每年5月1日开始，月房租递增1000元。乙方应每季度向甲方交付6万元，每次付款应提前7天付清。合同签订之日，乙方向甲方交付2万元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。合同第六条约定，租赁期间乙方如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达5天的，甲方有权自行提前解除合同，收回房屋，若家具杂物等不搬者，甲方可视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议；并追回所欠租金及滞纳金。第七条约定，租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同第十条约定，租赁期满或租赁合同解除后，乙方退出时，若有家具杂物等布置不搬者，甲方可视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议。张雪梅、张嘉辉陈述，在实际履行过程中，每月租金税费600元双方口头约定各自承担一半。刘鸿对于张雪梅主张的2019年5月1日之后租金为一季度84000元无异议。 合同签订后，案涉房屋依约交付刘鸿经营餐厅使用，刘鸿支付租赁押金2万元。2016年5月1日之后刘鸿支付租金情况及应支付租金情况详见下表： 应支付日期支付期间应支付租金（元）实际支付日期实际支付租金（元） 2016.4.232016.5.1-2016.7.31741002016.6.1771100 2016.9.293000 2016.7.232016.8.1-2016.10.31741002016.9.2947000 2016.10.1527100 2016.10.232016.11.1-2017.1.31741002016.12.427100 2016.12.2620000 2017.1.630000 2017.1.232017.2.1-2017.4.30741002017.2.2124100 2017.3.2420000 2017.4.1930000 2017.4.232017.5.1-2017.7.31771002017.6.1124100 2017.7.1053000 2017.7.232017.8.1-2017.10.31771002017.9.2050000 2017.10.1827100 2017.10.232017.11.1-2018.1.31771002018.1.427100 2018.1.1050000 2018.1.232018.2.1-2018.4.30771002018.3.2827100 2018.4.850000 2018.6.1730100 2018.7.530000 2018.4.232018.5.1-2018.7.31801002018.7.620000 2018.7.232018.8.1-2018.10.31801002018.8.2130100 2018.10.1650000 2018.10.232018.11.1-2019.1.31801002018.12.1330100 2019.1.1850000 2019.1.232019.2.1-2019.4.30801002019.4.430100 2019.4.2920000 2019.5.930000 2019.4.232019.5.1-2019.7.31831002019.5.1080100 2019.8.880100 2019.9.26000 2019年4月4日，张雪梅一方向刘鸿发送短信催告刘鸿支付租金，刘鸿未予回复。2019年4月7日，张雪梅一方再次发送短信“明天已正常上班，务必把剩下的5万房租转给张雪梅。我们合同还剩一年的时间，也请务必按合约约定时间支付房租，否则我们只能提前解约了”。 2019年5月9日，张雪梅、张嘉辉委托福建契廓律师事务所向刘鸿邮寄律师函，告知自合同签订以来，刘鸿屡次迟延支付租金，尤其是2019年2月1日至2019年4月30日的租金，按合同约定须在2019年1月23日前支付完毕。截至目前，已经拖欠第一季度租金3万元，且该季度租金刘鸿亦未按照约定提前七天支付，构成违约，致函刘鸿租赁合同自刘鸿收到函件即日起解除，要求刘鸿在接函后七天内将所拖欠租金全部付清，并在接函后七天内搬离案涉房屋，保持房屋整洁，完好无损。2019年5月10日，刘鸿收到前述律师函。张雪梅、张嘉辉就前述邮寄律师函及送达事宜进行公证，支出公证费1300元。 另查明，因本案诉讼，张雪梅、张嘉辉委托福建契廓律师事务所提供法律服务，支出律师费15000元。 审理中，双方当事人均确认《房屋租赁合同书》中约定的租赁标的物“厦门市思明区房屋”即为“湖滨北路（金桥路）7-25号第三层、11-15号1-2层店面（含15号通三楼楼梯出入口）房产”。另张雪梅、张嘉辉亦确认案涉《房屋租赁合同》系由张雪梅与刘鸿签署，相关合同权利均由张雪梅享有，张嘉辉不向刘鸿主张合同权利，刘鸿未提出异议。 本院认为，张雪梅与刘鸿签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 如上查明事实，在2016年5月1日之后的合同履行中，刘鸿均未按照合同约定按时足额支付租金，每期租金迟延支付天数不等。刘鸿虽主张其迟延支付租金已取得出租方同意，但未能就此提供任何证据。根据张雪梅一方在2019年4月7日向刘鸿发送的短信来看，出租方明确要求刘鸿按照合同约定时间支付房租，并未同意刘鸿延期支付租金。因此，刘鸿迟延支付租金的情形已经构成违约。张雪梅有权依照双方合同第六条的约定行使合同解除权，解除通知于2019年5月10日到达刘鸿，案涉《房屋租赁合同书》于该日解除。合同解除后，刘鸿仍占有使用案涉房屋，张雪梅未退还刘鸿支付租金的行为，并不能视为其同意继续履行合同或放弃追究刘鸿的违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘鸿应将案涉房产即厦门市思明区湖滨北路（金桥路）7-25号第三层、11-15号1-2层店面（含15号通三楼楼梯出入口）返还张雪梅，并应按照每季度84000元的标准支付自2019年5月10日起至实际搬离之日止的占用费。刘鸿已支付2019年5月10日之后的费用156967元（80100元+80100元+6000元-9233元），该费用可用于抵扣前述刘鸿应承担的占用费。 关于张雪梅主张的逾期付款违约金问题，刘鸿未依约支付租金，应当承担迟延支付租金的逾期责任。鉴于双方合同约定的违约金标准过分高于张雪梅的实际损失，张雪梅对此一事实亦予以认可并自愿调整违约金标准。刘鸿虽每期租金均存在迟延付款的情形，但现已足额支付相应租金，本院根据双方当事人履行合同的过错程度、张雪梅的损失情况、租赁合同的租金总额，酌情认定刘鸿向张雪梅支付逾期支付租金的违约金10万元，扣除张雪梅确认同意抵扣的租赁押金2万元，刘鸿还需向张雪梅支付迟延支付租金的违约金8万元。 张雪梅主张刘鸿承担因解除合同及本案诉讼支出的公证费用、律师费用缺乏合同依据，且前述两项费用亦非刘鸿违约所必然发生的费用，对于该律师费、公证费主张，本院不予支持。 张雪梅行使合同解除权符合合同约定及法律规定，刘鸿请求确认解除通知无效的诉求缺乏依据，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、刘鸿腾空厦门市思明区湖滨北路（金桥路）7-25号第三层、11-15号1-2层店面（含15号通三楼楼梯出入口）房产并将房产返还张雪梅； 二、刘鸿于本判决生效之日起十日内按每季度84000元的标准向张雪梅支付2019年5月10日至实际搬离房产之日止的占用费（刘鸿已经支付的156967元可从中扣除）； 三、刘鸿于本判决生效之日起十日内向张雪梅支付逾期支付租金的违约金8万元（已扣除刘鸿支付张雪梅的租赁押金2万元）； 四、驳回张雪梅、张嘉辉的其他诉讼请求； 五、驳回刘鸿的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2176元，由张嘉辉、张雪梅负担1321元，刘鸿负担855元。反诉案件受理费50元，由刘鸿负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年十月十日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。