浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3113号 原告：张玲 。 委托诉讼代理人：杨开平，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞一峰，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山新湖置业有限公司，住所地浙江省舟山市定海区临城街道新城商会大厦B座1201室。 法定代表人：洪忠祥，董事长。 委托诉讼代理人：孟宪恺，浙江浙元律师事务所律师。 被告：浙江新房房信息科技有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区杨府山涂新村新田园住宅区6组团13幢804室-2。 法定代表人：何金芝，董事长。 委托诉讼代理人：姜超，浙江攀远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯小昕，浙江攀远律师事务所律师。 第三人：潘统邹，男，1976年10月29日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 原告张玲与被告舟山新湖置业有限公司（以下简称“新湖公司”）、浙江新房房信息科技有限公司（以下简称“新房房公司”）、第三人潘统邹商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张玲的委托诉讼代理人杨开平、俞一峰、被告新湖公司的委托诉讼代理人孟宪恺、被告新房房公司的委托诉讼代理人姜超、第三人潘统邹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除2019年1月5日签订的《居间协议》；二、被告新房房公司与第三人向原告返还签约保证金20000元；三、被告新湖公司向原告赔偿经济损失20000元。事实与理由：2018年12月底，被告新湖公司委托被告新房房公司代销舟山新湖御景国际项目商品房，被告新房房公司又委托第三人具体经办。2019年1月初，被告新湖公司对项目商品房做降价销售决定。同月5日，原告前往该项目售楼处看房、询价，与第三人签订一份《居间协议》，并按照协议内容向第三人支付签约保证金20000元，双方议定七日内办理正式购房手续。同月10日，原告接到通知，商品房不能如约降价销售。鉴于被告新湖公司不同意履行与原告签订正式商品房销售合同的义务，原告依据法律规定，要求解除预约合同并主张赔偿损失。 被告新湖公司辩称，一、被告公司与被告新房房公司之间不存在委托代销商品房合同关系。本案基础法律关系是居间合同，居间合同在原告与第三人之间产生法律约束力，被告公司并非居间合同的当事人，故被告公司非适格主体。二、即使被告公司委托被告新房房公司代销商品房属实，也无证据证明被告公司授权被告新房房公司转委托的权利，第三人以其个人名义与原告签订的《居间协议》，根据合同相对性原理，原告只能向被告新房房公司与第三人追究责任。三、即使原告主张代销预约合同成立，且被告公司在本案中主体适格，因涉及商品房预约合同不能履行所造成的损失应以本约合同不能签订为限。鉴于原告没有审慎核查委托文件，在签订《居间协议》过程中也存在一定过错，应承担部分责任。 被告新房房公司辩称，第三人系被告公司员工，经被告公司授权对外签订合同，系履行职务行为。被告公司与被告新湖公司系委托代销关系。被告公司同意解除《居间协议》并退还签约保证金。 第三人辩称，第三人系被告新房房公司的区域经理，在与被告新湖公司对接项目销售中，销售价格均系被告新湖公司提供的，第三人也是按照该价格与原告签订《居间协议》，第三人仅负责协助工作。第三人同意退还已收取的保证金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人系被告新房房公司员工。2019年1月5日，第三人（甲方）与原告（乙方）签订一份《居间协议》，约定：“一、新湖御景国际16幢703室，乙方同意购买该套房屋，该房屋建筑面积88.65平方米（具体面积以正式购房合同为准）。二、该房屋单价15777.05元/平方米，该房屋总价1398635元。三、乙方在签订本协议时，向甲方支付20000元作为该套房屋网签的签约保证金，在本协议签订后七日内，在甲方协助下办理该套房屋的房款缴纳、银行按揭及网签合同等相关购房手续，保证金在客户缴纳房款并签订网签合同后七日内退还乙方，如乙方未按约定时间履行房款缴纳、网签合同及相关购房手续的办理，则网签保证金不予退还。购房过程中产生的各类税费等相关费用均由乙方承担。”上述协议签订后，原告按约支付给第三人签约保证金20000元。 2019年1月6日，原告接通知无法与被告新湖公司按照《居间协议》约定的价格进行网签备案。 2019年1月10日，被告新湖公司向被告新房房公司发函，函告：新湖公司未授权新房房公司员工签订关于新湖御景国际项目的代理销售、居间委托等合同。2019年1月20日，被告新湖公司作出声明，声明内容基本同函。 另查明，被告新房房公司系浙江房房信息科技股份有限公司的下属子公司，两个公司在人员上存在混同现象。2018年9月底，浙江房房信息科技股份有限公司进驻新湖御景国际项目案场开展营销活动。2018年11月，被告新湖公司（甲方）与浙江房房信息科技股份有限公司（乙方）补签订一份《舟山市新湖御景国际项目全案渠道电商服务合同正本》，主要约定：“甲方委托乙方主要代理销售新湖御景国际楼盘，房源套数详见甲方提供的最终房源表和价格表，合作周期自2018年9月17日至2018年12月31日，合作采结佣模式。甲方对与客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关签约文件的起草、变更、终止享有决定权。分两阶段考核成果，第一阶段自2018年9月17日至2018年11月6日，第二阶段自2018年11月7日至2018年12月31日。” 2018年11月中旬，由于销售情况不佳，浙江房房信息科技股份有限公司撤出，双方未继续履行上述合同。2018年12月17日，第三人与被告新湖公司员工纪行微信磋商项目销售事宜。2018年12月底，被告新房房公司进驻项目案场。2019年1月3日，第三人与被告新湖公司员工纪行协商确定了项目案场的具体营销方案。2019年1月5日起，第三人开始以其个人名义与包括原告在内众多承购人签订《居间协议》。 本院认为，委托合同的标的是劳务。根据审理查明事实，在2018年9月底至2018年11月中旬期间，浙江房房信息科技股份有限公司先进驻项目案场开展营销再与被告新湖公司补签《舟山市新湖御景国际项目全案渠道电商服务合同正本》，确立了双方之间的委托合同关系。委托合同签订与履行均由被告新湖公司员工纪行与浙江房房信息科技股份有限公司员工沟通协调。后因销售不畅，双方事实上终止该期间内委托合同。2018年12月17日，被告新湖公司员工纪行再次与浙江房房信息科技股份有限公司员工协商项目营销方案。由于被告新房房公司系浙江房房信息科技股份有限公司的下属子公司，两公司在人员上混同。在与被告新湖公司员工纪行沟通协商中，双方明确了由被告新房房公司负责实施该期营销。双方进而明确了委托合同内容。为避免已购房业主对房价下调不满引起纠纷，被告新房房公司根据被告新湖公司员工纪行指示按照其所提供的项目价格，以签订《居间协议》方式作为营销策略。2019年1月6日起，因销售价格无法通过网签备案，众多承购人集体到项目案场维权，此时被告新湖公司员工纪行仍在与被告新房房公司员工沟通如何统一口径回应承购人的利益诉求。通过上述分析，自2018年12月17日至2019年1月9日期间，被告新房房公司确已按照被告新湖公司委托处理事务，虽未盖章签订书面合同文本，但与前期先进案场后补签合同操作方式相符，双方之间成立委托合同关系。 居间合同还是商品房预约合同？居间人，本质上是居于双方当事人之间起到介绍、协助作用的中间人，其本身并不参与交易双方当事人之间的合同。但根据以第三人名义与原告签订的《居间协议》，内容上既明确了所承购商品房的当事人姓名、商品房的基本情况（包括房号、面积）、单价以及总价，又明确了在签订本协议后十日内办理正式商品房销售合同事宜。同时，第三人作为被告新房房公司员工，按照被告新湖公司委托，以被告新湖公司提供的价格与包含原告在内的众多承购人签订《居间协议》。所以，不论在协议内容上还是协议主体关系上，双方始终在围绕商品房买卖中的权利义务为各自意思表示。通过签订该份《居间协议》，承购人与房地产开发企业对将来签订正式商品房合同并网签备案等相关事项进行预先安排，即为订立本约而做准备。故该份《居间协议》性质上属于商品房预约合同。 预约合同也是合同。违反预约合同约定的义务，对方当事人有权选择解除合同并要求承担违约赔偿责任。根据原告陈述，其对《居间协议》相对方主体并非是被告新湖公司提出过异议，但由于当时案场签约紧形势迫，又是在项目售楼处签约，且被告新湖公司员工带领众多承购人看房，在第三人未向其出示书面委托文件的情况下，原告相信了两者之间委托关系。鉴于被告新湖公司已明确拒绝按照《居间协议》约定的价格与原告缔结正式商品房买卖合同，双方《居间协议》事实上已无法继续履行，原告欲以《居间协议》约定的价格购买商品房目的客观上无法实现，该《居间协议》应予解除，被告新房房公司收取的签约保证金20000元应予返还。原告主张损失赔偿，因涉及商品房预约合同不履行所造成的损失，应以本约合同不能签订的损失为限，而不应以本约合同不履行的损失为限。本院综合考虑原告为准备达成本约所支出的合理费用、被告新湖公司过错等因素，酌情确定被告新湖公司应向原告赔偿损失20000元；超出部分；不予支持。被告新湖公司抗辩原告签订《居间协议》存有一定过错，与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第四百零三条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告张玲与第三人潘统邹于2019年1月5日签订的《居间协议》解除，被告浙江新房房信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张玲签约保证金20000元； 二、被告舟山新湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张玲赔偿损失20000元； 三、驳回原告张玲的其他诉讼请求。 本案诉讼费收取400元，由被告舟山新湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 张 杨 二〇一九年十月二十八日 书记员 於航燕