杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4559号 原告：刘刚，男，1974年12月12日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告：杨育珠，女，1977年4月10日出生，汉族，住杭州市下城区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：曾瑞胜,浙江六和律师事务所律师。 被告：浙江省城乡建设开发有限公司。住所地：杭州市百井坊巷77号。 法定代表人：朱志平，董事长。 委托诉讼代理人：祝丽峰，韩璐，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 第三人：浙江链家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市下城区朝晖二区26幢218室。 法定代表人，冯国耀，执行董事。 委托诉讼代理人：何诗敏，公司员工。 原告刘刚、杨育珠为与被告浙江省城乡建设开发有限公司（以下简称城建公司）、第三人浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告杨育珠及两原告的共同委托诉讼代理人曾瑞胜、被告城建公司的委托诉讼代理人祝丽峰、第三人链家公司的委托诉讼代理人何诗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘刚、杨育珠向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告双方以及第三人于2019年5月20日签订的《房屋买卖定金协议》；2、本案的被告返还原告定金250000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月，原、被告双方经过第三人的居间介绍，对被告名下位于杭州市下城区皇亲苑8幢1703室的房屋买卖进行协商。原告在第三人的组织安排下，查看了房屋。2019年5月20日，原、被告双方来到链家皇亲苑店。原告当场就购房资格以及贷款的资格向第三人以及第三人所推荐的合作银行浦发银行杭州分行的客户经理进行了电话咨询。原告详细的向第三人以及浦发银行客户经理介绍了名下的房屋以及贷款的相关情况，告知，原告在限购范围富阳区有一套房屋有抵押贷款、在钱江世纪城一套酒店式公寓有按揭贷款、在非限购范围临安区一套房屋有按揭贷款、在温州老家一处集体性质的宅基地上所建的房屋有抵押贷款等等，同时对每一笔贷款的金额及每个月的还款情况、需要还款的金额做了详细介绍。浦发银行客户经理姜炜在电话中了解情况之后，答复原告在这种情况下可以办理按揭贷款，并汇总计算了原告办理按揭贷款所需要的收入证明及银行流水。第三人客户经理胡某在原告与姜炜的通话结束后接过电话，向姜炜求证是否可以贷款。当时姜炜向胡某明确表示没有问题。所以原告在得到有购房资格以及可以办理按揭贷款这些信息之后，当场与被告以及第三人签订《房屋买卖定金协议》，约定房屋总价是525万元，于2019年6月25日前支付首付款315万元，余款是通过商业贷款来支付。协议的第六条约定，双方在协议签订后10日内向第三人提供购房查档资料。在查档后5日内签订正式的杭州市房屋买卖转让合同。协议第八条第二款约定，原告于2019年5月20日向被告支付定金150000元，于5月21日支付定金100000元。2019年5月20日，原告向被告支付定金150000元，2019年5月21日，原告向被告支付定金100000元，合计交付定金250000元。定金协议签订后，原告根据银行以及第三人的要求开始准备按揭贷款所需材料。2019年6月20日，原告将贷款资料准备完毕。各方约定在6月23日办理网签手续，所以原告2019年6月21日提前将贷款资料，包括房产查档信息、征信报告等送到浦发银行进行进一步的审阅。客服经理姜炜审核以后，认为原告在杭州市限购区内富阳区有一套房屋，所以本次购买属于第二套房具有购房资格，但同时认为原告在非限购区临安区有一套房屋有按揭贷款，原告的情况不符合目前杭州认房又认贷的贷款政策，无法办理按揭贷款。原告得知后，通过第三人将情况及时告知被告，希望双方协商解决。但被告提出要求第三人以及原告继续找其他的银行咨询，并表示如果不继续网签，就不退还定金。原告此后与第三人向其他银行进行咨询，但得到的都是相同的答复，就是在目前认房又认贷的银行贷款政策下原告的情况不能办理按揭贷款。所以原告和第三人将最终的咨询情况及时告知被告。原告告知被告，原告是在签订合同前从浦发银行得到了一个错误的信息，误以为自己有贷款资格，希望能够返还定金。后经多次交涉，被告拒不归还。原告的情况确实比较特殊，因为现在的限购政策一直在变化，第三人都无法判断原告的情况是否具有购房资格、贷款资格。因为原告在限购区域有一套房，非限购区临安区有一套房，但是有按揭贷款，是不是影响贷款资格原告和第三人都无法判断。原告只能相信银行的说法。银行一开始的答复使原告误认为可以办理按揭贷款。原告签订的案涉合同是属于合同法规定的重大误解情形，属于可撤销的合同，被告应该返还定金。 原告刘刚、杨育珠向本院提交如下证据： 1、《房屋买卖定金协议》1份，证明双方于2019年5月20日在第三人皇亲苑店签订了房屋买卖定金协议，约定除首付款外，剩下的40%的购房款210万元通过贷款支付，而且协议的具体内容是由第三人的店长刘承龙根据当时掌握的情况来填写的。 2、收据2份。 3、工商银行网上转账记录2份（打印件）。 上述证据2-3共同证明原告共向被告交付的定金250000元的事实。 4、杭州市区住房情况查询记录1份（调档件）。 5、个人信用报告4份（打印件）。 6、手机微信记录截屏1份（复印件）。 上述证据4-6共同证明原告向浦发银行提供了完整的资产及负债信息和材料。但是从浦发银行得到了错误的信息，使原告误认为自己有贷款资格，当场签订了案涉的定金协议。后来发现贷款无法办理之后的交涉的记录，原告跟被告说明情况，但被告不同意返还定金。 7、工作联系函1份（复印件），证明被告发送给第三人，要把房产证拿回去，也表明被告拒不归还定金的事实。 8、结婚证1份，证明两原告是夫妻关系的事实。 9、中国人民银行杭州中心支行、中国银监会浙江监管局关于加强住房信贷政策管理的通知、中国人民银行杭州中心支行、中国银监会浙江银监局关于进一步加强住房信贷政策管理的通知、杭州市住房保障和房产管理局关于进一步调整住房限购措施的通知、中国人民银行杭州中心支行、中国银监会浙江监管局关于进一步调整杭州市住房信贷政策的通知、住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知各1份（打印件），证明限购、限贷政策一直在不断变化。原告在专业的贷款机构浦发银行得到肯定答复后签订的房屋买卖定金协议，属于重大误解。 10、证人证言3份，证明房屋买卖过程中，原告已经将自身房屋贷款情况向第三人以及拟贷款的银行进行了全面介绍，但是因为电话沟通，从浦发银行得到答复能够办理贷款，在这样背景下签订了案涉协议。协议签订后，根据最终书面的材料审查得出结论不一样，所以原告在重大误解情况下签订的。三位证人的证言内容都是亲身经历的，高度证明相应内容。 被告城建公司答辩称：一、原告在民事起诉状中的陈述,与三方签订的《房屋买卖定金协议》约定不一致。原告在起诉状中陈述,其在购买案涉房屋前,有三套住宅和一套非住宅共四套房屋,且四套房屋均有按揭贷款,具体为“在限购范围富阳区有一套房屋有抵押贷款,在钱江世纪城（萧山区有一套酒店式公寓有按揭贷款,在非限购范围临安区有一套房屋有按揭贷款,在温州老家有一处集体性质土地的房屋有抵押贷款”。而原告与被告、第三人签订的《房屋买卖定金协议》第二条“购买人情况概述”中约定:“乙方（即原告）办理过住房贷款,有1笔住房贷款,其中结清的0笔,未结清的有1笔;乙方承诺,以家庭为单位（含未成年子女）,该房屋为目前名下第二套购房。”原告在协议中的上述约定明显与其在起诉状中的陈述不一致。二、原告对银行贷款政策的理解不构成法律规定的重大误解,无权撤销其与被告、第三人签订的《房屋买卖定金协议》。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”国家、房地产市场调控政策及银行信贷政策的出台在《房屋买卖定金协议》签订之前,且对外公开,原告应当知情。原告购买价值五百多万元的商品房,在购房前应当对于乙方是否属于国家房地产市场调控政策限制对象、银行贷款政策、如何办理贷款等合同履行过程中可能涉及的问题事先了解,并做好预案。而且原告在已有四套房屋的情况下,购买案涉房屋属于投资性住房,有别于普通民众的基本住房或改善性住房,而且已有四套房屋都有抵押贷款,说明原告具有较为丰富的房屋贷款经验。即便原告对于信贷政策理解存在偏差,也不属于《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定的重大误解,无权撤销《房屋买卖定金协议》。另外,对原告如何与浦发银行杭州分行沟通按揭贷款、原告是否如实、完整地向浦发银行杭州分行告知其真实的名下房屋和贷款情况,答辩人并不清楚。而且,第三人作为房屋中介机构,对于原告是否符合贷款政策,不在其职责范围。三、原告与被告、第三人签订的《房屋买卖定金协议》合法有效,原告未按约履行,答辩人有权适用定金罚则,没收原告已付的25万元定金。 被告城建公司未向本院提交证据。 第三人链家公司答辩称：无意见。 第三人链家公司未向本院提交证据。 经庭审举证质证，本院认证如下：对于原告刘刚、杨育珠提交的证据，被告城建公司对证据1，真实性无异议，证明对象有异议，协议最后一页原告签字按印对协议内容确认，不管内容是否是本人所写，协议最后签字确认，说明对协议内容是认可的；证据2-3，无异议；证据4，真实性无异议，查询记录证明原告是有权购买案涉房屋，也间接证明定金协议合法有效；证据5，是打印件，真实性无法确认；证据6，真实性无异议，证明原告不继续履行合同的事实；证据4-6，在签订合同前并没有向浦发银行提交证据4-6的材料，原告陈述是与银行经理电话沟通的，证据6的时间是在合同签订之后；证据7，真实性无异议，证明对象有异议，证明原告不按约履行合同义务，已构成违约，被告有权没收原告已付的定金250000元；证据8，真实性无异议，与本案无关联性；证据9，真实性无异议，证明对象有异议，五份政策落款时间在合同签订之前，都可以通过公开渠道获取，原告应当知道政策内容；证据10，根据三位证人的发言，原告没有跟被告具体讲明名下房产及贷款情况，从第三人的两位员工陈述来讲，原告也没有跟第三人讲清楚。证人胡某说没有具体说明，但店长陈述限购区域是了解过的，非限购区域原告是没有讲过的。关于银行贷款的问题，沟通时被告员工王慧晶不在场，其他员工也不在场，具体沟通是原告和银行沟通的，胡某不清楚，并且中间有离场，所以刘刚是否如实、完整的向银行工作人员陈述名下房产和贷款情况不清楚的。从银行客户经理姜炜的陈述来看，刘刚与其通话的重点在于刘刚名下债务较多，测算有无还款能力，但是对于其贷款资格并未作出确认。证人陈述与双方协议签订不一致，应当以双方协议签订为准。第三人链家公司对证据1，手写部分是业务员根据真实情况和合议填写的，是由买卖双方真实确认过的；证据2-10无意见。本院认为，被告城建公司、第三人链家公司对证据1、2、3、4、6、7、8、9的真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，系两原告的信用记录，本院对真实性予以确认；证据10，能够印证涉案《房屋买卖定金协议》的签订及办理贷款的经过，本院对该事实予以确认。 本院经审理对案件事实认定如下： 2019年5月，甲方（出售人）城建公司、乙方（购买人）刘刚、杨育珠、丙方（居间人）链家公司签订编号Ｄ100000430851《房屋买卖定金协议》一份，就甲方出售房屋给乙方事宜达成协议，约定：交易房屋坐落于杭州市，建筑面积110.43平方米；乙方为贷款，乙方办理过住房贷款，有1笔住房贷款，未结清的有1笔；乙方承诺以家庭为单位（含未成年子女），该房屋为目前名下第二套住房；乙方应于本协议签署时向甲方支付定金250000元；甲乙双方确认以5350000元整的房屋转让总价购买该房屋；乙方的房款支付方式为商业贷款；乙方须于2019年6月25日前支付首期款3150000元，余款乙方申请贷款；甲乙双方应在本协议签订后10日内向丙方提供购房查档所需资料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后5日内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等法律文件；乙方要求解除本协议的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还定金，可通过诉讼和其他合法方式解决；三方特别约定，房屋权属证书自甲方书面提出解除协议要求取回，并履行完相关的责任和义务后返还甲方；在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方已经收取的定金不予退还，如甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金；协议签订后，若因国家贷款政策调整，导致贷款无法办理，首付比例提高，购房资质取消等，乙方可以提出解除协议，甲方予以同意，并退还定金；等。 城建公司分别于2019年5月20日、2019年5月21日出具收据，确认收到刘刚、杨育珠购买杭州市房屋的购房定金150000元、100000元，合计250000元。 在签订《房屋买卖定金协议》前，刘刚通过链家公司经纪人胡某电话联系浦发银行客户经营姜炜，询问能否贷款。姜炜回复可以贷款。上述协议签订后，胡某陪同刘刚前往浦发银行提交贷款审核资料，姜炜在审核资料后确认根据现行贷款政策，刘刚、杨育珠不符合贷款条件。 2019年7月9日，城建公司向链家公司发《工作联系函》一份，认为刘刚、杨育珠未按协议约定期限付款，也未签订《杭州市房屋转让合同》，已构成违约，要求链家公司退还房屋权属证书。 本院认为，依据合同法第五十四条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中刘刚、杨育珠主张其订立涉案《房屋买卖定金协议》时存在重大误解，要求撤销合同。故本案争议焦点为刘刚、杨育珠签订案涉合同时是否存在重大误解。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。重大误解一般因当事人自己的过失产生，且系对合同的内容构成重大误解。具体到本案，刘刚、杨育珠与城建公司、链家公司签订《房屋买卖定金协议》，约定刘刚、杨育珠以贷款的方式向城建公司购买案涉房屋。经庭审查明，在前述协议签订前，刘刚已就能否贷款问题咨询第三人及拟贷款银行，并在得到肯定答复后签订涉案《房屋买卖定金协议》，但后经银行书面审核，根据现行的贷款政策，刘刚、杨育珠不具备贷款资格。因此，刘刚、杨育珠对于《房屋买卖定金协议》主要条款产生误解，属重大误解。因重大误解订立合同，原告有权请求撤销，因此本院对于刘刚、杨育珠诉请撤销涉案《房屋买卖定金协议》予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故城建公司应当返还刘刚、杨育珠其收取的定金250000元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、撤销原告刘刚、杨育珠与被告浙江省城乡建设开发有限公司、第三人浙江链家房地产经纪有限公司签订的编号D100000430851《房屋买卖定金协议》； 二、被告浙江省城乡建设开发有限公司在判决生效之日起十日内返还给原告刘刚、杨育珠定金250000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告浙江省城乡建设开发有限公司负担。 原告刘刚、杨育珠于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江省城乡建设开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 刘新玉 二〇一九年十月九日 代书记员 许秋莹