北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初5456号原告（反诉被告）：赵红霞，女，1976年7月11日出生，汉族，无业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：薛晓波，北京汇都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜海港，北京汇都律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京十里河天娇民俗文化城有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村8号。法定代表人：程某5，经理。委托诉讼代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。原告（反诉被告）赵红霞（下称姓名）与被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司（下称天娇公司）租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵红霞及其委托诉讼代理人杜海港，天娇公司委托诉讼代理人徐丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵红霞向本院提出诉讼请求：1.判决解除赵红霞、天娇公司于2015年5月14日签订的《北京市市场场地租赁合同》；2.判决天娇公司向赵红霞退还25万元；3.判决天娇公司向赵红霞退还合同保证金2万元。事实和理由：2015年5月14日，赵红霞与天娇公司签订《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同中约定，赵红霞承租天娇公司精品厅区X1号场地，租金为每天每平方米4元，合同期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。在合同签订前，天娇公司市场负责人要求赵红霞及其他商户以刷卡或现金方式到公司财务室交纳入场费25万元，但天娇公司未给赵红霞出具任何凭证。赵红霞另向天娇公司交纳押金2万元，天娇公司出具押金收据一张。合同签订后，赵红霞按照合同约定缴纳租金并依法经营。2017年1月24日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村疏解办公室在天娇公司市场内张贴《通告》，告知根据上级有关精神，朝阳区拟实施市场的功能疏解工作。2017年3月3日关闭此市场。因赵红霞与天娇公司签订的合同期限至2018年4月30日，在通告发出后，赵红霞与天娇公司多次协商询问了解疏解、腾退及租赁合同未到期的解决方案，但天娇公司一直拒绝答复和处理。赵红霞为维护合法权益，故诉至贵院。天娇公司辩称：不同意赵红霞的诉讼请求。双方签订《租赁合同》后，天娇公司如约向赵红霞提供了租赁场地，但赵红霞因自身原因擅自于2017年4月30日提前解约搬离租赁场地，未得到天娇公司同意，属于违法解约，应当承担违约责任。双方签订的《租赁合同》早已事实解除，赵红霞要求解除《租赁合同》的主张缺乏事实和法律依据。2017年1月24日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村疏解办公室在天娇公司市场内张贴的《通告》并非正式文件，不具有法律效力。根据天娇公司与十里河村签订的《土地及地上物有偿使用合同书》约定，十里河村委会无权与天娇公司单方解约。自通告发出至今疏解工作并未真正实施，市场一直正常经营，商户一直正常营业；赵红霞擅违反合同约定的义务，按照《租赁合同》第三条、第六条的相关规定构成根本违约，故赵红霞无权向天娇公司主张退还保证金。天娇公司未收取过赵红霞的入场费，故赵红霞要求天娇公司退还入场费的主张缺乏事实和法律依据。基于上述事实和理由，天娇公司提出如下反诉请求：1.确认双方租赁合同于2017年4月30日解除；2.要求赵红霞向支付违约金9732元。赵红霞针对天娇公司的反诉辩称：同意第一项反诉请求，不同意第二项和第三项反诉请求。本案中合同的解除与不履行是由于政策性功能疏解造成的，并不是赵红霞存在违约行为，赵红霞提供的证据也证明了市场疏解的事实，合同存在客观上不能履行的情形。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，赵红霞作为乙方、天娇公司作为甲方签订《北京市市场场地租赁合同》，约定甲方将其精品厅区X1号场地（以下称X1号场地）出租给乙方，面积为20平方米，单价为每天每平方米4元。租赁期限三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。租金按季度（每季度为四个月）支付，租金标准为每季度9732元。乙方于签订合同时向甲方交纳保证金2万元。合同租赁期满，并在乙方迁出所租赁的场地且双方办理完场地交接手续60日后，经甲方确认乙方无欠费、违约、客户投诉索赔等情况后退还保证金。如乙方出现违反本合同约定义务，违反有关法律法规及甲方管理制度，经甲方通知逾期不改的，乙方所缴保证金不予退还。如乙方在租赁期内需提前退场，应提前30日内向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续。乙方出现逾期5日未支付租金或水电费用等情况的，应按照4个月的租金标准支付违约金。如发生国家征用或征收土地以及十里河村村域规划收回土地，双方的租赁关系终止，各自承担损失。合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，赵红霞向天娇公司交纳保证金2万元。天娇公司向赵红霞交付了X1号场地，双方均认可2017年4月30日之前的租金已经结清。庭审中，赵红霞提交情况说明及入场费证明，欲证明在精品厅的商户均按照市场通知的时间，通过交纳现金或刷卡的方式交纳25万元至35万元不等的费用；2014年12月12日，赵红霞在天娇公司市场负责人程某1办公室，以现金的方式交给程某1入场费25万元。天娇公司对证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。赵红霞提交视频、录音光盘，照片，欲证明，潘某2、潘某、程某1是天娇公司市场的负责人，三人在与商户开会时均在现场，认可收取过商户25万元至35万元不等的入场费，三人的行为属于职务行为；精品厅因疏解原因已无法正常经营，大量摊位空闲，板材区已疏解腾退。天娇公司对精品厅无法正常经营的视频，大量摊位空闲、板材区拆除腾退的照片的真实性不予认可，对其他视频及录音的真实性予以认可，但均不认可上述证据与本案的关联性和证明目的。赵红霞提交本院审理的（2017）京0105民初xxx号原告扶庭专诉天娇公司租赁合同纠纷案中的证据材料，包括《公告》《通告》、对《十八里店乡2017年度功能疏解工作意见》（草案）作说明、《花车退租通知》、商户诉求退款请愿书，欲证明政府部门对市场进行疏解腾退做出的《公告》《通告》具有法律效力，存在疏解腾退的事实。天娇公司对《花车退租通知》的真实性予以认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。赵红霞提交（2017）京0105民初xxx号、（2017）京0105民初xxxx号、（2017）京0105民初xxxxx号三个案件的民事判决书，欲证明与其情况相同的案件已经法院判决，判决中确认市场被列入疏解范围，相关部门发出通知限期关闭，潘某、程某1是天娇公司的工作人员收取商户进场费属职务行为。天娇公司对判决书的真实性予以认可，但对证据的关联性和证明目的不予认可，并称上述案件上诉后，在二审审理期间，双方达成调解协议，以调解方式结案，故原一审判决未发生法律效力。庭审中，天娇公司提交《租赁合同》及视频、照片光盘，欲证明《租赁合同》中约定了双方的权利义务和违约责任；疏解通告并未实施，天娇公司市场至今仍在正常经营，赵红霞擅自离场构成违约，应当承担违约责任。天娇公司提交《名称变更通知》《土地及地上物有偿使用合同书》及通知、函，欲证明天娇公司合法取得租赁场地，在该合同书中约定，合同履行期间任何一方不能擅自解除合同，只有遇国家征地等情况才能解除，村里发的通告不具有法律效力；天娇公司向十里河村100名村民提供工作并为其缴纳社保等，村委会不可能随意单方解除与天娇公司的合同。赵红霞对《租赁合同》、《名称变更通知》、视频、照片光盘的真实性予以认可，但不认可证明目的。对其他证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。庭审中，天娇公司申请证人潘某、马某、迟某、刘某出庭作证。潘某称我是个体工商户，在市场没有职务，是租户关系，潘某2是我姐姐。天娇公司同意由我个人承包垫资将小吃城改造为精品厅，只是口头协议，没有书面合同。我提交银行取款垫资的说明和与工程方签署的合同予以证明。我的垫资通过收取入场费回收，进场费是我收取的，收取的数额不等，是我一人主张的。程某2（即程某1）和我是亲戚关系，他和我说有一些私交朋友，和我商量让我少收点儿，入场费只是取得入场资格，这个钱我是不退的，因为我垫资了，这是行业的规定也是行规。已经起诉的商户中，我收取高某1、高某2都是30万，王1某30万，张1某两个商铺一层30万、二层20万，宋1某25万，周1某25万元，其余别人没有收取。都是先收入场费取得资格再与天娇公司签署租赁合同。精品厅的商户情况不一样，有找关系的，不是所有商户都交了入场费。赵红霞对潘某证言中收取商户入场费、其与天娇公司市场的其他管理人员是亲属的内容予以认可，对其他证言内容不予认可；天娇公司对证人证言予以认可。马某作证称，我在市场精品厅X2号有一个摊位，正常经营着，我和天娇公司是2015年4月份签署的租赁合同，我一直正常经营。我不知道疏解的事情，公告没见过，也没人和我说过、我前面有离开的，但是有换摊位的情况，我没交过入场费。赵红霞对马某证言的真实性、证明目的不予认可，赵红霞称马某在证言中说了对于入场费一分没交，足以证明他与天娇公司的关系非同一般。天娇公司对马某的证言予以认可。迟某作证称，我是宠物区X3号的租户，2013年进店，我当时交过60万元转租费，转租费是给上一家租户，从2013年到现在一直正常经营，我没有注意过疏解通告，疏解的公告没有影响我经营，市场一直有顾客，宠物区进店的时候商户没有交过入场费。确实有商户离开，我不知道上一个租户是否交给过市场入场费。赵红霞对迟某证言的真实性、证明目的不予认可。赵红霞称迟某说他是转租，但是没有当庭出示转租协议，而且他的铺位在宠物区和本案没有关联。天娇公司对证言予以认可。经查，在本院审理的（2017）京0105民初xxx号原告扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案的卷宗材料中，本院曾前往北京市朝阳区十八里店乡十里河村委会与该村村长张某1、腾退办公室副主任赵某1调查了解情况，二人向本院提供了朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》照片及卫星图照片。二人称，2005年12月5日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村成立的北京十里河家居装饰市场服务管理集团公司与天娇公司签订租赁合同，将现在天娇公司市场所在场地租给被告使用，使用期限为2006年1月1日至2025年12月31日。在朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》中，天娇公司市场被列入疏解范围。十里河村疏解办公室、村委会在市场内张贴了疏解通告，告知天娇公司市场被纳入疏解范围，将于2017年3月3日关闭。潘某2是天娇公司法人程某5的妻子，是市场运营的主要负责人。程某1是天娇公司市场的部门经理，是程某5的侄子。在该案庭审笔录中记载，天娇公司称原告扶庭专承租的精品厅在商户入住前是小吃城，经过改造后经营文玩、字画，商户入住前不存在其他商户。精品厅的改造工程量大，施工费用高，天娇公司因资金存在缺口，故与潘某达成口头协议，约定由潘某垫资，天娇公司给潘某34个精品厅铺面的经营权用于其收回投入的资金，允许潘某就上述铺面开展运营、招商工作，但不许过度炒作价格，原告扶庭专及十四名商户的商铺与给潘某的商铺有交叉，是潘某对外转租的。2015年4月，精品厅进行装修，装修期间未收取商户租金。2015年5月1日市场开业。天娇公司还称潘某2是被告法人程某5的妻子，是市场运营的主要负责人，受程某5的委托处理相关事宜，潘某是潘某2的妹妹，也是天娇公司市场的经营商户，在市场做辅助性的管理工作。程某1是天娇公司市场的部门经理，是程某5的侄子。在原告扶廷专提交的视频、录音光盘中，潘某2称进场费是保证商户能够进来，知道程某1收取商户进场费的情况，且要求程某1收取的费用不能超过35万元。经询，赵红霞与天娇公司双方均认可程某1与程某2是同一人，是天娇公司市场的管理人员。本院认为：依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，天娇公司与赵红霞之间的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。天娇公司虽称疏解《通告》不具备法律效力，其不是被疏解对象，疏解工作未真正实施，市场现在经营状况良好，赵红霞可以继续经营。但根据朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》及十里河村疏解办公室工作人员证实，天娇公司市场已被列入疏解范围，且十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，告知2017年3月3日关闭市场,故对天娇公司的上述抗辩意见，本院不予采信。天娇公司市场被列入疏解范围，符合双方签订的《租赁合同》第九条合同的解除与终止中第四款规定的情形，赵红霞因疏解原因于2017年4月30日之前搬离X1号场地，天娇公司与赵红霞均认可2017年4月30前的租金已经结清，均同意双方签订的上述场地的《租赁合同》于2017年4月30日解除，对此本院不持异议。双方签订的《租赁合同》因疏解原因解除，符合《租赁合同》中第九条关于解除和终止的情形，故对天娇公司要求赵红霞支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于入场费，天娇公司称没有收取过赵红霞的入场费，且对此并不知情，赵红霞也未提交天娇公司收取入场费的票据；证人潘某出庭对天娇公司上述陈述内容进行了确认，且亦否认收取过赵红霞的入场费。但根据本院审理的（2017）京0105民初xxx号原告扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案中天娇公司庭审笔录中的陈述，结合本案中赵红霞提交的情况说明及潘某的证言，本院认为，虽然天娇公司与赵红霞在签订的租赁合同中没有关于入场费的约定，但交纳入场费是商户取得商铺承租、经营权的前题，天娇公司知道潘某、程某1收取商户入场费的情况；程某1作为天娇公司的工作人员收取赵红霞入场费应属职务行为，对天娇公司否认收取过赵红霞入场费的抗辩意见，本院不予采信。因天娇公司与赵红霞未对入场费的性质进行过约定，且双方签订的《租赁合同》因疏解原因解除，天娇公司应当退还赵红霞交纳的部分入场费，本院将结合赵红霞在X1号场地实际经营的时间酌定应退还的数额。天娇公司提交的证据不足以证明存在不予退还赵红霞保证金的情形，故对赵红霞要求天娇公司退还保证金2万元的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵红霞与被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司于二〇一五年五月十四日签订的合同编号为精品厅2-17的《北京市市场场地租赁合同》于二〇一七年四月三十日解除；二、被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）赵红霞入场费十五万元；三、被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）赵红霞保证金二万元；四、驳回原告（反诉被告）赵红霞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5350元，由原告（反诉被告）赵红霞负担1650元（已交纳），由被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担3700元（与本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽审 判 员  甄玉斌人民陪审员  林克仙二〇一九年十月三十一日法官 助理  秦 彬书 记 员  马丽颖书 记 员  赵海鹏