江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初7906号原告：上海友而信市场信息咨询有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1669号华尔登商业中心喜来登酒店办公楼2601室，统一社会信用代码91360125MA3804EL1B。负责人：曹天涯，该分公司总经理。委托诉讼代理人：管亚宇，江西人民律师事务所律师，执业证号13601201510287190。被告：华尔登实业（南昌）有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1669号，统一社会信用代码91360100794756140E。法定代表人：张加达，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雪元，江西江佑律师事务所律师，执业证号13601201610950961。委托诉讼代理人：施江，江西江佑律师事务所律师，执业证号13601201910087162。原告上海友而信市场信息咨询有限公司南昌分公司（以下简称上海友而信分公司）与被告华尔登实业（南昌）有限公司（以下简称华尔登公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海友而信分公司的委托诉讼代理人管亚宇、被告华尔登公司的委托诉讼代理人杨雪元和施江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海友而信分公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月15日解除；2.依法判决被告返还原告剩余保证金、租金共计71187.64元；3.本案诉讼费全部由被告承担。庭审中，原告上海友而信分公司将上述第2项诉请明确为返还剩余租赁保证金35593.82元及2019年4月份的租金35593.82元，并经本院释明后表示在无法确认案涉租赁合同于2019年3月15日解除的情形下仍坚持解除合同。事实与理由：2018年9月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于南昌市红谷滩新区的房屋出租给原告，租赁期限为2018年6月1日至2021年7月15日，免租装修期为2018年6月1日至2018年7月15日；租金首年度为每月每平方米78.12元，即每月35593.82元，以后逐年递增百分之五；原告按季度支付租金，且须按照首年三个月租金总额交付租赁保证金即106781.46元。合同签订后，原告依约支付了租赁保证金106781.46元，并在与被告沟通后及物业公司审批通过的前提下于免租装修期内对租赁区域进行了装修。2018年12月，因原告集团业务调整，拟解除租赁合同，便与被告口头商定3月15日解除《房屋租赁合同》。2018年12月28日，双方沟通签订退租协议，被告同意退租，原告在被告的要求下于2019年1月21日向其寄送退租协议，被告于1月22日签收，但并未同意退租协议内容，且在其后的往来函件中以原告装修时未经其同意擅自更改房屋原本结构为由要求原告在退租之日前恢复房屋结构和毛坯原状。根据合同第十二条第1款的约定，在协议规定的租赁期限未满的情况下，原告要求提前解除合同，只需提前三个月书面通知被告，在结清原告所有应缴费用、向被告交付保持现状的场地和设备，并赔偿被告两个月租金后，被告应同意解除合同并无息退还租赁保证金。原告已依约履行了书面通知义务，且已付租金至2019年4月14日，被告应当同意于2019年3月15日解除合同并返还扣减两个月租金之后的租赁保证金35593.82元及多交的2019年4月份租金35593.82元共计71187.64元，故诉至法院提出以上诉请。被告华尔登公司辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》并未于2019年3月15日解除。原告仅承租3个月就于2018年12月14日向我方发出《退租通知书》，要求于2019年3月15日提前解除租赁合同，我方原则上同意解除，但要求应将其擅自拆改的房屋主要结构予以恢复，而原告却拒绝恢复，因此双方并未达成合意，合同尚未解除。即便认为本案合同已经实际解除，合同解除的时间也应为原告实际交付房屋钥匙的日期2019年4月2日。二、原告未经我方书面同意擅自拆改变动房屋结构，已构成违约，应当承担违约责任，根据《房屋租赁合同》第七条第4款，原告无权要求答辩人返还履约保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的《房屋租赁合同》、保证金及租金转账支付凭证、《退租通知书》、《房屋租赁合同补充协议》、《退租告知函》、回复函等证据，本院认定事实如下：2018年5月31日，甲方（出租方）华尔登公司与乙方（承租方）上海友而信市场信息咨询有限公司（以下简称上海友而信公司）签订《房屋租赁合同》，用于办理上海友而信分公司的注册登记。该合同约定甲方将位于江西省南昌市红谷滩新区的房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积共计455.63平方米，租赁期限从2018年6月1日起至2021年7月15日止，免租装修期为45日，自2018年6月1日至2018年7月15日；租金标准为每月78.12元／平方米，租金每月共计35593.82元，按季度支付，签订合同之日起5日内一次性支付租赁保证金106781.46元及第一季度租金106781.46元，后续每季度第一个月1日前（节假日顺延）支付本季度租金，租金逐年递增百分之五。关于合同的解除及租赁保证金的退还，合同第十二条第1款约定“如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应提前三个月书面通知甲方，在结清乙方所有应缴费用、向甲方交付保持现状的场地和设备，并赔偿甲方相当于解除合同时月租的两个月租金后，甲方应同意解除合同并无息退还所缴纳的租赁保证金”，合同第五条第2款约定“如乙方无违约及欠费，在办妥出租房屋交接手续，经甲方确认乙方已经在房屋租赁部门办理地址注销手续且已将工商注册登记地址从该房屋迁出后5个工作日内，甲方将租赁保证金如数无息退还乙方”，同时合同第十二条第6款还约定“租赁期间，乙方未经甲方书面同意拆改变动房屋结构的，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收履约保证金，并要求乙方赔偿因此给甲方带来的全部损失（甲方提供证据证明）”。关于房屋装修，合同第一条第2款约定“该房屋公用或合同部分的使用范围、条件和要求，现有装修及设施、设备情况及甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容标准及需要约定的有关事宜由甲乙双方分别在合同附件二、三中加以列明，作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据”，另合同第七条第4款还约定“乙方如改变房屋的主要内部结构、进行装修，须事先征得甲方的书面同意，甲方应在收到乙方的书面装修要求后5日内作出书面答复，逾期未书面答复的视为同意，甲方无正当理由不应拒绝乙方的装修请求”……合同还就房屋的使用和修缮、转让转租、登记备案、变更解除合同、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。2018年6月5日，上海友而信公司依约向华尔登公司转账支付了租赁保证金106781.46元。2018年6月11日，上海友而信公司取得案涉租赁房屋物业的装修审批，将装修期确定为2018年6月13日至2018年7月20日。2018年6月22日，上海友而信分公司在南昌市红谷滩新区市场和质量监督管理局注册成立。2018年9月12日，为便于上海友而信分公司使用案涉租赁房屋，根据华尔登公司与上海友而信市场信息咨询有限公司于2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》第11条第3款第4项“乙方若在该房屋所在地设立分支机构的，有权将本合同项下的权利义务转移至其分支机构，届时甲方将与乙方分支机构重新签署与本合同文本一致之租赁合同，且乙方已交付之押金、保证金相关权利义务，归该等乙方分支机构享有或履行”的约定，华尔登公司作为甲方（出租方）与乙方（承租方）上海友而信分公司重新签订了合同文本一致的《房屋租赁合同》。2018年12月14日，上海友而信分公司通过邮政EMS向华尔登公司邮寄书面《退租通知书》，主要内容为“……因我司经营地址变更需提前解除原合同，根据原合同第十二条之规定，提前给予贵司书面通知。望贵司收到该通知书后与我司接洽相关解除事宜，我司将按照原合同之规定，与贵司确定各司权利义务，签订解除协议……”，华尔登公司于次日签收该通知书。2019年1月16日，上海友而信分公司向华尔登公司转账支付第三季度即2019年1月15日至2019年4月14日的租金106781.46元。2019年1月21日，上海友而信分公司通过邮政EMS向华尔登公司邮寄草拟的《房屋租赁合同补充协议》一份，主要内容为“……甲乙双方一致同意解除于2018年9月12日签订的《房屋租赁合同》，乙方于2019年3月15日之前办理完毕搬迁事宜，按照原合同约定方式腾空房间……乙方应支付的违约金（两个月租金71187.64元）和甲方应退还的租赁保证金106781.46元进行抵扣，甲方应在乙方结清所有应缴费用和交付保持现状的场地和设备后七个工作日内无息退还剩余租赁保证金35593.82元……”。华尔登公司于次日签收该邮件。2019年2月11日，上海友而信分公司再次邮政EMS向华尔登公司邮寄《退租告知函》一份，主要内容为“……我司按照合同第十二条第一款之约定已于2018年12月14日向贵司发送书面退租通知书，贵司也表示已收到我司的退租通知书，并一致同意于2019年3月15日退租。随后我司将《房屋租赁合同补充协议》（下称退租协议）发给贵司进行确认，贵司表示无需签署退租协议，会尽快回函给我司进行退租。经多次催促无果，我司于2019年1月21日将退租协议邮寄至贵司签署，贵司已签收，但贵司却反悔称不同意我司出具的退租协议，要求我司在退租时恢复房屋结构和毛坯原状。……现我司正式通知贵司，贵司与我司于2018年9月12日签订的《房屋租赁合同》，将于2019年3月15日正式解除。……现将我司应支付的违约金和贵司应退还的租赁保证金进行抵扣后，贵司仍应向我司退还剩余租赁保证金35593.82元。此外，贵司还应当退回我司已经预缴的2019年3月16日至4月15日的租金35593.82元。……”。华尔登公司于2019年2月13日签收该邮件。2019年2月20日，上海友而信分公司收到华尔登公司的书面回复函一份，主要内容为“一、贵司与我方在此前没有达成任何形式的退租协议，我司于2019年1月25日给贵司联系人发过房屋退租协议文件，而贵司未回复；二、我司曾在2018年12月15日签收了贵司邮寄给我司的退租通知书，并口头同意了贵司的退租申请，同意贵司在2019年3月15日前搬出写字楼，解除合同；三、……了解到贵司有意解除租赁关系后，我司派工作人员去案涉租赁房屋实地勘察，发现贵司在未经过我司同意下擅自更改了房屋原本结构，根据原合同第七条第四款的约定……乙方如改变房屋的主要内部结构、进行装修，需事先征得甲方的书面同意。然而我司并未收到过贵司的任何申请，所以要求贵司在退租之日前保证恢复房屋结构和毛坯原状……”。另查明，上海友而信分公司于2018年6月开始对案涉租赁房屋进行装修，并将3301室、3302室之间的隔墙拆除。后上海友而信分公司于2019年3月15日前搬离案涉租赁房屋，于2019年4月2日将钥匙邮寄至华尔登公司。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。按照不同的使用用途和目的，承租人为满足使用功能和美观的需要，可以不经出租人的同意对租赁房屋进行必要的装饰装修，但该装修仅限于一般的装修工程。为了确保房屋主体结构的质量，涉及房屋主体和承重结构的变动，必须经过出租人的同意。隔墙作为房屋建筑主体结构之一，根据合同第七条第4款“承租人改变房屋主要内部结构须事先征得出租人的书面同意”约定，上海友而信分公司若需拆除，应征得华尔登公司的书面同意。现上海友而信分公司将3301室、3302室之间的隔墙拆除，但其未能提交已征得华尔登公司书面同意的相关证据，依法应认定为擅自拆改变动房屋主体结构，构成违约，根据合同第十二条第6款的约定，华尔登公司有权没收租赁保证金不予退还，故对原告要求退还剩余租赁保证金的诉请不予支持。合同第十二条第1款虽约定了租赁期内上海友而信分公司可要求提前解除合同，但在华尔登公司有权没收租赁保证金的情况下，上海友而信分公司在《房屋租赁合同补充协议》及《退租告知函》中提出以租赁保证金抵扣违约金的说法没有事实依据，需另行支付两个月租金的赔偿金。因此，在上海友而信分公司未赔偿两个月租金的情况下，华尔登公司可不同意解除合同，上海友而信分公司向华尔登公司寄送的《退租通知书》《退租告知函》等不能发生协议解除的法律效果。故对原告要求依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月15日解除的诉请，不予支持。考虑到上海友而信分公司已实际搬离案涉租赁房屋并交还房屋钥匙，即上海友而信分公司以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且庭审中经本院释明，上海友而信分公司表示在无法确认案涉租赁合同于2019年3月15日解除的情形下仍坚持解除合同，而该义务性质又不宜强制履行，案涉租赁合同的目的已无法实现，故本院判令原、被告之间的租赁合同于原告交还房屋钥匙之日（2019年4月2日）解除。因此，上海友而信分公司应支付房屋租金至合同解除之日止，现上海友而信分公司已支付租金至2019年4月14日，故华尔登公司应返还自2019年4月3日至2019年4月14日止共12天的租金14237.53元（35593.82元÷30天×12天）。至于合同解除后，华尔登公司若还有其他损失，可另行诉讼主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条第二项、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海友而信市场信息咨询有限公司南昌分公司与被告华尔登实业（南昌）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年4月2日解除；二、被告华尔登实业（南昌）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海友而信市场信息咨询有限公司南昌分公司退还租金14237.53元；三、驳回原告上海友而信市场信息咨询有限公司南昌分公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14360元（原告上海友而信市场信息咨询有限公司南昌分公司已预交），原告上海友而信市场信息咨询有限公司南昌分公司负担14204元，被告华尔登实业（南昌）有限公司负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  李建文人民陪审员  万淑婛二〇一九年十月八日书 记 员  李 军附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。