西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书                          (2019)陕0116民初761号 原告（反诉被告）：陕西威航汽车维修服务有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：91610131357091590C。法定代表人：张望，该公司总经理。委托代理人：牛小广，陕西菲尔律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安迪曼幕墙门窗有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：91610131729976614M。法定代表人：淡芃，该公司总经理。委托代理人：高全、郭楚璇，陕西增瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司(以下简称威航公司)与被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司（以下简称迪曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）提出诉讼请求称：1.依法确认被告2018年6月21日所发《合同解除通知函》无效，被告应继续履行《经营性房产租赁合同》。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月5日原告在承继法定代表人张望与被告2015年2月4日签订的《经营性房产租赁合同》权利义务基础上，与被告签订了《经营性房产租赁合同》。约定被告将位于西安市高新区XX大道XX号、建筑面积为4963.24平方米的厂房B出租给原告，租赁期限自2016年2月15日至2026年2月14日止，2016年2月15日交付场地，租金从2016年4月15日起算。合同签订后，原告积极履行自己的合同义务，但被告与张望签署合同起就时常出现恶意违约行为，直接影响合同的履行。根据合同约定，被告应于2015年9月1日向原告交付房屋，但被告直至2016年2月5日才向原告交付房屋，迟延交付房屋长达153天。2017年3月22日，被告又突然中断对原告的正常供电，停电时间长达80天，给原告造成了重大的经济损失，就停电造成的损失问题，原告已经进行了诉讼。2018年2月5日西安市高新区技术开发区国土监察大队又突然对原告进行调查询问。根据问询情况，原告才知道被告擅自改变土地性质，被告的上述行为已经被国土部门立案调查。因擅自改变土地性质直接影响双方签订的《经营性房产租赁合同》是否可以履行问题。2018年2月28日，原告专门致函被告，明确告知待国土部门有处理结果后，原告根据处理结果、合同是否可以履行而决定是否缴纳租金。被告接到原告的上述函件后并无任何异议。2018年9月底，被告突然向人民法院起诉要求原告腾房，其理由是曾于2018年6月21日向原告发出过《合同解除通知函》，双方于2016年2月5日签订的《经营性房产租赁合同》已经解除。因被告擅自改变土地用途，相关政府部门已经立案调查，双方租赁合同随时都可能无法履行，原告有充足的理由暂缓缴纳租金。在原告并非无端拖欠租金，且被告并没有向原告进行过催缴的情况下，被告并不具备解除合同的法定条件。因迪曼公司擅自变更土地用途就涉案土地被相关部门依法立案调查，其在交纳第三期租金之前，依法行使不安抗辩权，已经告知迪曼公司中止交纳租金。由于西安市高新区国土规划监察大队两次到威航公司处调查涉案土地改变国有土地的违法用地，因此被告的土地可能随时会被收回，其不付租金是履行不安抗辩权。被告在履约过程中丧失信用，在其依法中止交纳租金的情况下，被告不具备单方解除合同的权利。被告（反诉原告）辩称，其发出的《工作联系函合同解除通知函》有充分的事实和法律依据；原告未在法定期内就《工作联系函合同解除通知函》向人民法院提起诉讼请求，其诉请应当依法予以驳回；原告所谓的不安抗辩权无事实和法律依据；迪曼公司积极履行合同义务，不存在任何违约行为。现其提出反诉，反诉请求1.判令确认迪曼公司2018年6月21日向威航公司发送的《工作联系函（合同解除通知函）》合法有效，并依法确认双方《经营性房产租赁合同》已于2018年6月21日解除；2.判令威航公司腾交位于西安市高新区XX大道XX号B厂房，建筑面积4963.24平方米；3.判令威航公司向迪曼公司支付自2018年2月1日至2018年6月21日的租金693493.8元及利息（按照中华人民银行同期贷款利率从2018年2月1日计算至清偿之日止）；4.判令威航公司向迪曼公司支付自2018年6月22日起至实际腾交厂房之日的厂房占用费（暂计算至2019年2月28日为1242169.8元，后续金额以合同约定为计算标准）及利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2018年6月22日计算至清偿之日止）；5.判令威航公司向迪曼公司支付实际腾交厂房之日所欠付的水、电费（暂记算至2019年2月28日为113950.21元，后续金额以实际产生的费用为准）及利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2018年6月22日计算至清偿之日止）；判令本案所有诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年2月5日双方签订《经营性房产租赁合同》（以下简称“合同”）约定被告将西安市高新区XX大道XX号，建筑面积为4963.24平方米的B厂房出租给原告，租赁期限为2016年2月15日至2026年2月14日。合同签订后，因原告未在合同约定的期限内支付租金、水电费及相关税费，被告多次通知其履行合同义务，但其一直拒不履行。根据合同7.2条约定，反诉被告延迟支付或拒付租赁费用达30日以上或者拖欠其他各项费用累计达到五万元以上的，被告有权单方通知解除合同。据此，被告于2018年6月21日向原告发出《工作联系函（合同解除通知函）》，被告解除涉案合同有充分的事实和法律依据，且原告未在法定期限内向人民法院起诉确认该通知的效力，因此《工作联系函（合同解除通知函）》自送达之日已经生效，涉案合同依法已于2018年6月21日解除。原告收到《工作联系函（解除通知函）》后至今仍未支付所欠的租金，并一直占用涉案厂房，无奈特提起反诉。经审理查明，2016年2月5日双方签订《经营性房产租赁合同》，约定迪曼公司将位于西安市高新区XX大道XX号、建筑面积为4963.24平方米的厂房B出租给威航公司，该宗土地为工业用地。租赁期限为2016年2月15日至2026年2月14日计10年，租金从2016年4月15日起算。在正式起租日前，给予必要的清理改造免租期60天，免租期自2016年2月15日交房日起计算。租金自2016年4月15日起计算，免租期内乙方（下同威航公司）应照常交纳水电费。3.1条约定本合同履约保证金为贰拾万元人民币。承租方已支付壹拾万元整，剩余壹拾万元承租方于合同签订之日支付。3.2条租赁期内租赁房产的租赁费用基本标准为30元/平方米/月，未包含相关税费成本，租赁税费成本由乙方承担。3.7条约定：租赁费用递增，租赁期内自第61个月起（正式租期满60个月后）租赁费用以前一年度为基础递增百分之八，此后按每36个月递增百分之八。每期支付金额详见合同3.8条第一期2016年2月5日前租金40万…第二期2017年2月1日前，租金1786766.4元；第三期2018年2月1日前租金1786766.4元；第四期2019年2月1日前租金1786766.4元；第五期2020年2月1日前租金1786766.4元；第六期2021年2月1日前每平米32.4元每月，租金1929707.71元;第七期2022年2月1日前每平米32.4元每月，租金1929707.71元；第八期2023年2月1日前每平米32.4元每月，租金1929707.71元；第九期2024年2月1日前每平米34.992元每月，租金2084084.33元；第十期2025年2月1日前每平米34.992元每月，租金2084084.33元。合同3.9条约定租赁期内每12个月为一个租金支付周期；支付时间和金额按合同3.8条执行。合同6.2.2条约定，配合乙方依据正常经营需要协助办理应由房产出租人协助的各种手续及文件资料提供。合同第7条合同解除与终止：7.2.1乙方延迟支付或拒付租赁费用达30日以上时；7.2.乙方累计拖欠其他各项应付费用累计达到五万元以上；7.5条约定租赁期间届满或合同提前终止，或合同解除后，乙方应在双方租赁关系终止后撤离现场，向甲方返还租赁房产；逾期交房，乙方应按照本合同约定当期租赁费用标准支付租赁费用。第11条约定租赁期内任何一方无故自行终止合同，均属构成违约。因此违约方应赔偿给对方造成的直接经济损失。赔偿金、违约金应于明确责任之日十日内支付给对方。合同签订后，威航公司交付迪曼公司20元履约保证金。另查，2018年2月1日起（即第三期）开始至今威航公司未向迪曼公司支付租金。2018年3月1日威航公司以迪曼公司中断租赁场所的正常供电及变更涉案土地违法立案为由，向迪曼公司发出一份关于暂停支付房屋租金的函，迪曼公司于2018年6月21日向威航公司发出《工作联系函（合同解除通知函）》，认为不支付租金，其有权行使解除权，函告双方合同已解除。威航公司于2018年6月22日复函迪曼公司称：因涉案厂房在2018年1月8日西安市高新技术开发区国土规划监察大队已经立案调查，无处理结果，因此不支付租金系行使不安抗辩权的行为；且你公司中断涉案租赁场地电源导致其受损，就此案件正在审理中，你公司擅自解除合同，单方解除合同不能成立。又查，2017年3月22日威航公司认为迪曼公司中断涉案厂房电源导致其受损，故将迪曼公司诉至法院，经本院（2018）陕0116民初1028号民事判决书判决：一、被告西安迪曼幕墙门窗有限公司在判决生效后十日内向原告陕西威航汽车维修服务有限公司赔偿停电造成的损失360000元。二、驳回原告之其余诉讼请求。后双方均不服提起上诉，经西安市中级人民法院（2019）陕01民终1329号民事判决书判决：一、撤销西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初1028号民事判决第二项；二、变更西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初1028号民事判决第一项为：西安迪曼幕墙门窗有限公司自本判决生效十日内向陕西威航汽车维修服务有限公司赔偿停电造成的损失217800元；三、驳回陕西威航汽车维修服务有限公司其余诉讼请求。威航公司认为涉案土地变更性质问题申请调查令，西安市国土资源局高新分局于2019年8月7日出具了《变更土地用途情况说明》：西安迪曼公司于2002年2月28日取得西安市长安区西部大道GXIII-(8)-25号国有建设用地使用权，宗地面积为47.205亩（其中净地面积为35.902亩地，代征路11.303亩），土地用途为产业用地，该宗地上建筑物均已办理房屋产权登记，属合法建筑。西安迪曼公司依据《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》（市政发〔2013〕47号）文件第三部分中鼓励企业盘活存量土地的相关规定，利用现有使用厂房从事现代服务业的行为，符合市政府土地节约集约利用政策规定。威航公司再次申请本院调取违法改变涉案土地用途立案后的处理结果，西安市国土资源局高新分局于2019年9月11日给本院回复：本次核查和2019年8月7日回复结果一致。被告迪曼公司反诉原告威航公司支付水、电费132438.73（截止2019年4月30日前）及实际腾出场地时止的水、电费元一节，提供了从2018年7月31日至2019年4月30日期间的物业收费通知单，但并未提供迪曼公司垫付上述水、电费的证据。庭审中，双方分歧较大，致调解无果。上述事实，有双方当事人陈述、《经营性房产租赁合同》、《国有土地使用证》、银行交易明细、收条、收款收据、视听资料、照片、短信截屏、《关于暂停支付房屋租金的函》、致函、《租赁费支付通知函》、《工作联系函（合同解除通知函）》、《关于贵公司合同解除通知函的复函》、西安高新技术产业开发区规划建设局的回复意见、（2018）陕0116民初1028号民事判决书、（2019）陕01民终1329号民事判决书、2019年8月7日和2019年9月11日的《变更土地用途情况说明》各一份、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《经营性房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，有国有土地使用证、2018年5月3日西安高新技术产业开发区规划建设局的回复意见、西安市国土资源局高新技术产业开发区分局的变更土地用途情况说明等为证，应为有效的合同。有效的合同对双方当事人均有法律约束力。双方应根据合同约定全面履行各自的合同义务。本案的焦点：迪曼公司于2018年6月21日向威航公司发送的《工作联系通知函（合同解除通知函）》的效力认定；关于《工作联系通知函（合同解除通知函）》的效力一节，因威航公司从2018年2月1日起（及第三期）的租金未向迪曼公司支付，迪曼公司于2018年6月21日给威航公司发出合同解除函，对此威航公司收到后认为单方解除合同不能成立。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当解除合同的条件出现时，享有解除权的当事人可以行使解除权解除合同，而不必再与对方当事人协商，因双方合同第7条约定解除与终止：7.2.1约定乙方延迟支付或拒付租赁费用达30日以上时；7.2.乙方累计拖欠其他各项应付费用累计达到五万元以上。因此迪曼公司于2018年6月21日给威航公司发出解除合同函，符合双方约定及法律规定，因此本院依法确认《工作联系通知函（合同解除通知函）》有效。故双方合同于2018年6月21日已经解除，威航公司请求继续履行涉案合同，依法不予支持。迪曼公司反诉威航公司请求腾交位于西安市高新区XX大道XX号B厂房，建筑面积4963.24平方米一节，依法予以支持。迪曼公司反诉请求威航公司支付自2018年2月1日至2018年6月21日的租金693493.8元一节，依法予以支持。迪曼公司请求威航公司支付未付租金的造成的利息损失一节，因双方均构成不同程度违约，因此迪曼公司该项主张，依法不予支持。迪曼公司反诉请求威航公司支付自2018年6月22日起至实际腾交厂房之日止的厂房占用费一节，应按双方合同约定的租金为标准计算为宜，符合法律规定，依法予以支持。迪曼公司请求威航公司支付未付涉案厂房占用费造成的利息损失一节，因双方均构成不同程度违约，因此迪曼公司该项主张，依法不予支持。迪曼公司反诉请求威航公司支付实际腾交厂房之日止所欠付的水、电费（截止2019年4月30日前为132438.73元）一节，提供了从2018年7月31日至2019年4月30日期间的物业收费通知单，但并未提供迪曼公司垫付上述水、电费的证据，因此其该项主张，待实际发生后另案主张。威航公司交付迪曼公司的20万元履约保证金，应由迪曼公司退付威航公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司向原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司送达的《工作联系通知函（合同解除通知函）》合法有效，双方签订的《经营性房屋租赁合同》已于2018年6月21日解除。二、原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司于本判决生效后二十日内腾交被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司位于西安市高新区XX大道XX号B厂房，建筑面积4963.24平方米。三、原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司2018年2月1日至2018年6月21日期间的租金693493.8元。四、原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司从2018年6月22日起至实际腾交厂房之日止的厂房占用费（以双方签订经营性房产租赁合同约定的相对应时段租金标准计算）。五、驳回原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司的本诉诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司的其余反诉请求。本诉诉讼费100元，威航公司已预交，由威航公司承担；反诉费11598元，迪曼公司已预交，由威航公司承担10000元，迪曼公司承担1598元，威航公司于本判决生效后十日内将其应承担的诉讼费直接支付迪曼公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    马  越    人民陪审员    高永社    人民陪审员    杨更利     二〇一九 年 九 月 二十七 日 书  记  员   马建伟   1