湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初3638号原告：吴申文，男，1969年12月20日出生，汉族，住长沙市开福区。被告：文红，男，1991年9月27日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：何庆元，湖南银联律师事务所律师。被告：张露军，男，1977年7月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告吴申文诉被告文红、张露军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告吴申文、被告文红的委托诉讼代理人何庆元、被告张露军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴申文向本院提出诉讼请求：1、确认被告文红、张露军签订的有关长沙市望城区星城镇恒大名都小区29、30栋房屋的《房地产买卖合同》为无效合同；2、文红、张露军承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月4日，原告与文红签订房屋买卖协议，文红将位于长沙市望城区房屋出售给原告，总房款50万元，原告已支付定金56000元，余款分两次付清，一次入住前支付10万元，第二次于办完过户手续后当天全部付清。文红还在协议中承诺，不违背合同条款，如有违反，双倍返还定金，并承诺此房屋只出售给原告，一切有关此房屋的债务自行负责。2015年1月7日，文红将房屋正式交付给原告入住，截止2015年8月7日，原告向文红全部付清总购房款50万元，履行完合同义务，但文红一直没有办理房屋过户手续，还瞒着原告与张露军恶意串通，将房屋过户至张露军名下，将该房屋抵押给银行贷款。文红、张露军的行为，属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害原告合法权益。因此，原告诉至法院，请求判如所请。被告文红辩称，1、文红与原告之间存在借贷关系，没有真实的房屋买卖关系；2、文红与张露军之间存在真实的房屋买卖关系，不存在恶意串通情况；3、涉案房产张露军向中国工商银行长沙南门口支行申请了60万元贷款，由于张露军未及时还贷，被银行起诉，长沙市天心区人民法院做出（2017）湘0103民初708号民事判决书，判决银行对涉案房屋享有抵押权，该案已经进入执行程序，原告一直霸占房屋，拒绝搬出。被告张露军辩称，1、房屋买卖的时候，张露军先支付34万多元将抵押在银行的房产证拿出，再去望城区房产局办理过户，之后通过现金一次性将剩余的房款支付；2、至于张露军与文红签订的合作协议，张露军不知道有这样的合作协议存在，文红确实发了，但是张露军没有签字；3、原告购买房屋不是本意，其实是借款，文红还有借条在原告处。原告围绕诉讼请求提交了房屋买卖协议、5万元及6千元的收据、首付19.4万元的证据（借条及证明）、房款全部结清的收据、文红与张露军的合作协议、原告的银行对账单、通话录音摘录、光盘、文红的声明和照片、物业入住、水电气缴费证明、文红与张露军的房屋买卖合同等作为证据，文红提交了（2016）湘0112民初2169号民事判决书、庭审笔录、借条、借条流水、（2017）湘0103民初7116号民事裁定书作为证据，张露军提交了（2017）湘0103民初708号民事判决书、（2017）湘0103执1287号执行通知书、申报财产通知书、报告财产令、财产转移登记申请表、房屋买卖合同、产权过户相应手续、地税发票、文红的书面陈述等作为证据，双方对对方提交的上述证据发表了质证意见，本院已经记录在卷。本院经审查认为，上述证据能够辅助查明本案事实，予以采信。根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2015年1月7日，被告文红向原告吴申文出具一份收据，载明收到吴申文购买位于长沙市望城区房屋的定金5万元，同时约定房价50万元。2015年1月9日，文红向吴申文出具收据，载明收到吴申文6000元，作为支付购买上述房屋的部分款项。2015年1月14日，双方签订《房屋买卖合同》，文红将上述房屋出售给吴申文，文红认可已收到吴申文支付定金56000元，余款约定分两次付清，入住前支付10万元，办完过户手续当天全部付清余款。同时，双方还就费用负担、室内物品及各自权利义务作出承诺。吴申文签署该合同日期为2015年1月4日，文红签署日期为2015年1月14日，文红还注明“钱支付（伍艳）帐上：6228481098829216871。伍艳（老婆）”。2015年1月30日，文红向吴申文出具借条，载明借到吴申文19.4万元，转入其农业银行账户。同日，吴申文出具证明资料，称为了购买房屋降低风险，于2015年1月30日支付给文红19.4万元，用作购房部分款项，由文红出具同等金额借条。2015年8月7日，文红向吴申文出具收据，载明截止2015年8月7日，收到吴申文房屋50万元，上述房屋所有房款全部结清，承诺最晚在2017年5月前办完过户手续，过期承担法律责任。合意达成后，文红将房屋交付吴申文使用，吴申文于2015年1月入住、交付物业管理费等。2015年10月15日，文红、张露军签订《房地产买卖合同》，将上述房屋以60.1万元的价格出售给张露军，付款方式为一次性付款。双方约定，合同签订当日办理房屋过户手续，具体由张露军负责承办，过户税费由张露军负担。文红应当在2015年10月15日前将房屋交付给张露军，保证产权清楚，无债权债务纠纷。张露军购买上述房屋时，因本身资金不足，向案外人张跃文借款60万元用以偿还上述房屋的抵押贷款、注销抵押登记以及支付剩余购房款。案外人张跃文代文红向抵押银行提前清偿贷款本息，文红、张露军于合同签订当日向长沙市望城区房屋产权管理局申请转移登记并办理变更登记，将上述房屋登记至张露军名下。上述房屋过户后，张露军随即与案外人中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行签订贷款合同，贷款60万元，指定贷款银行将贷款金额直接支付至案外人张跃文银行账户，并以上述房屋提供抵押担保、办理抵押登记。贷款发放后，张露军没有依约偿还贷款本息，案外人中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行诉至长沙市天心区人民法院，目前该案已经判决并生效，案外人中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行已经申请强制执行。2015年9月16日，文红、张露军签订一份《合作协议》，双方约定：文红将上述房屋过户至张露军名下，产生的所有手续及费用由文红负担。文红负责偿还每月房贷，不拖欠房贷，如连续三个月未还房贷，张露军有权将房屋处理，文红赔偿因此带来的损失。文红聘请张露军在公司上班，工资待遇按公司正式员工发放，购买五险并签订劳动合同。文红在房屋过户后，依然拥有对房屋进行处理的权利，但需要得到张露军同意。文红在与张露军的合作过程中，只要不违约，无论房贷偿还到什么情况，张露军都不能对房屋进行任何处理，如张露军将房屋转卖或进行第二次银行贷款，根据房屋市场评估价值，张露军需要赔偿文红房屋价值全额损失。文红将房贷全部还清后，合同终止，张露军将房屋完整过户给文红。审理过程中，文红称《合作协议》是其制作，但张露军没有签字；张露军称记不清楚《合作协议》上的署名及手印是否为其所留，但不申请对该签名及手印的真实性申请笔迹鉴定。庭审中，吴申文、张露军分别提交一份由文红出具的书面申明资料。吴申文提交的申明资料主要意思包括：1、文红认可将房屋出售给吴申文；2、文红因生意亏损经人介绍认识张露军，协商以张露军的名义办理银行贷款；3、通过介绍人运作找人垫资偿还了按揭贷款，办理过户手续并顺利以张露军名义贷款，贷款金额再偿还了垫资人借款、税费等后，还剩十几万元，由文红所得。张露军提交的申明资料主要意思包括：1、文红并未收到吴申文全部款项；2、文红同意吴申文入住是考虑吴申文的身份以及生意便利；3、文红为了创办公司，便同意吴申文购买房屋，但之前的欠条没有销毁，还给吴申文出具收据将之前未收到的款项也写了进去；4、文红想要将房屋过户给他人办理贷款，经询问吴申文同意；5、文红与吴申文签订房屋买卖合同，将时间调整到2015年8月16日；6、文红除了出具的欠条认可之外，其他对于吴申文的资料均不属实。除上述两份申明资料外，吴申文还提交了其与文红、张露军以及其他相关人员的多份通话、微信语音、现场交流等录音资料。文红在庭审中称，之所以在录音资料中帮助吴申文，是考虑在吴申文处借了钱，想做出与吴申文配合的姿态，换得吴申文不要催促其偿还借款。张露军在庭审中称，其与吴申文的通话、沟通录音，都是乱说的，当时不晓得吴申文在录音，是吴申文很好的招待了自己，在套问自己的话。2016年，吴申文曾以文红为被告、张露军为第三人诉至本院，要求确认上述房屋归其所有，并要求文红、张露军办理过户手续，文红支付违约金，审理过程中，本院追加案外人中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行为第三人参加诉讼，后一审判决要求文红、张露军将上述房屋转移登记至吴申文名下。张露军、中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行不服提起上诉，长沙市中级人民法院认为一审事实不清，发回重审。重审过程中，吴申文撤回起诉。2019年，吴申文以文红、张露军恶意串通、以合法形式掩盖非法目的签订房屋买卖合同，损害其合法权益为由，向本院起诉，遂成本案。本院认为，我国合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告吴申文认为被告文红、张露军签订的《房地产买卖合同》系恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，损害其合法权益，从而主张无效，则本案重点审查的内容为：文红、吴申文订立合同是否存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形或者存在以合法形式掩盖非法目的情形。关于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的问题。恶意串通，是指合同双方明知签订合同的目的不具有合法性，仍不具善意达成合意，造成国家、集体或合同外第三人合法权益受损。本案中，文红将房屋过户给张露军的目的，是因为其存在经济困难以及征信问题，需要办理银行贷款但无法以自己的名义办理；张露军签订房屋买卖合同的目的，是在接受文红向其提供工作岗位并支付工资的前提下，给文红“帮忙”。从双方的主观意思表示来看，文红在已将房屋出售给吴申文的前提下，为了贷款融资又与张露军签订合同并办理过户手续，具有主观故意性以及损害吴申文权益的恶意；张露军明知文红没有贷款资格，仍然接受文红的建议，协助其办理房屋过户并以自己的名义申请贷款供文红使用，损害贷款银行的合法权益，也扰乱金融秩序，具有主观恶意。因此，文红、张露军以房屋买卖形式就贷款事宜达成的合意不具有合法性，客观上也损害了合同外第三人的合法权益，符合恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的构成要件。关于以合法形式掩盖非法目的的问题。以合法形式掩盖非法目的是指订立合同当事人虽然表象意思表示符合合同成立、生效的要件，但其真实意思表示是为了获取非法利益或违反相关法律、法规规定，即表里不一，需透过表象意思分析其内在意图的合法性。本案中，文红与张露军订立合同的目的是为了以该套房屋向银行贷款，但因自身征信问题不具有贷款资格，遂与张露军合意，将房屋过户至张露军名下，以张露军名义办理贷款，并向张露军许诺“帮忙”的好处。从双方订立的《合作协议》可以看出，文红承诺办理房屋过户的所有费用由其承担，产生的债务由其负责，其在房屋过户后仍对该房屋享有权利并限制张露军在取得房屋所有权后的处分。从吴申文与文红、张露军及其他相关人员通话过程来看，文红在与张露军达成房屋过户合意之前，急需资金周转，通过他人介绍认识张露军，并达成合作合意。虽然张露军在庭审中陈述其真实意思是想要买一套房屋，但《合作协议》与《房地产买卖合同》约定的内容存在明显矛盾，其仍照常履行，明显不合常理。而且，张露军购买房屋的全部购房款（60.1万元）均是通过案外人张跃文借款支付，借款完成没多久即以该套房屋申请银行贷款（60万元、非购房按揭贷款），贷款指定支付至案外人张跃文账户，张露军实际未支付任何购房款。房屋过户产生的相关税费，最终也都从该套房屋贷款所得款项中进行扣除，由文红自行承担，并非依照《房地产买卖合同》约定，由张露军实际负担。种种迹象表明，文红、张露军虽然签订《房地产买卖合同》，但双方没有达成真实买卖房屋的意思表示，张露军虽然作为贷款主体承担贷款责任，但其真实目的不是通过贷款购房，而是帮文红“融资”。因此，文红在自身不符合贷款条件的前提下，为了达到“融资”目的，通过与张露军协商伪造房屋买卖合意，将房屋过户至张露军名下办理贷款，符合以合法形式掩盖非法目的的构成要件。综上所述，文红、张露军签订的《房地产买卖合同》符合我国合同法第五十二条第二项、第三项规定的合同无效情形，应为无效合同。吴申文主张确认该合同无效，符合本案客观事实，其诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认被告文红、张露军于2015年10月15日签订的关于长沙市望城区星城镇恒大名都小区29、30栋106号房屋的《房地产买卖合同》无效。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取计40元，由被告文红、张露军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  殷兵兵二〇一九年十月十六日代理书记员  袁子怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。