山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初4947号原告：王溪，男，1987年3月10日出生，汉族，个体，住山西省太原市。被告：太原市自由前沿商贸有限公司，住所地山西省太原市迎泽区柳巷北路9号，统一社会信用代码×××。法定代表人:王强，总经理。委托诉讼代理人：刘荣鑫，男，该公司办公室主任。原告王溪与被告太原市自由前沿商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王溪、被告太原市自由前沿商贸有限公司的委托诉讼代理人刘荣鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王溪向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租赁合同违约金16000元、返还原告两个月的房租、经营管理费和保证金共计18333.34元（房租和经营管理费两个月13333.34元、保证金5000元）、赔偿两个月的营业损失约40000元、货物损失3500元，共计77833.34元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月15日,经任毅飞介绍，原告租赁了被告一个8平方米的商铺，用于经营水吧、饮品(店名:太原市迎泽区溪溪食品店)，全年租金16000元、全年管理费64000元，共计80000元，租期为一年。2019年4月15日，被告停止原告营业，开始招商，直至6月15日才能恢复营业，让所有的租客都停止营业或迁走。当时被告承诺在招商停业的房租时间向后顺延两个月。在此期间，原告的部分货物还存放在商铺内。原告找被告协商，发现被告在2019年5月8日已将原告的店租给了黄仁桥，而被告则是在2019年5月17日通知的原告，房租变成150000元(8平米)，让原告在2019年6月14日搬走，显然被告违背了与原告达成的口头协议以及违反《自由前沿购物中心合作协议》中的6.4条款规定，侵害了原告的优先承租权以及顺延两个月房租的承诺，使得原告蒙受了巨大的损失。而原告在协议期间，积极履行自己的义务，并未违反合同义务。综上，为了维护原告的合法权益，根据相关法律提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告太原市自由前沿商贸有限公司辩称，1、被答辩人于2018年6月15日租赁答辩人商铺，用于经营水吧，约定年租金为16000元，年经营管理费为64000元，合计80000元。被答辩人在诉状中提起的任毅飞并非介绍人，实际为此商铺的上一个经营人，其接受任毅飞的商铺继续经营，并未至商场办理任何手续，也未得到商场的书面同意，已经违反了《自由前沿时尚购物中心合作协议》第5.9条约定，系其单方违约行为；2、根据《自由前沿时尚购物中心合作协议》第4.4条、第5.7条的约定，我商场有根据商场经营要求实行经营结构调整的权利和义务，商户应积极配合，但经商场多次与被答辩人沟通未果，被答辩人坚决不配合也不同意转入我公司旗下的其他商场，属其单方违约行为；3、根据《自由前沿时尚购物中心合作协议》第2.6条、第6.2条、第6.3条的约定，拒不支付水电费用，被答辩人已单方面违约，我商场并未违反《自由前沿时尚购物中心合作协议》第6.4条的约定。综上，为了维护答辩人的合法权益，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订编号为020248《自由前沿购物中心合作协议》，约定，1、甲方向乙方提供太原市柳巷北路9号自由前沿时尚购物中心商场一层A02号商铺，期限为一年，从2018年6月15日起至2019年6月14日止；2、合同第2条“租金、费用及其他”部分约定：年租金16000元，年经营管理费64000元；乙方签订本《合作协议》同时需交纳合同保证金5000元；乙方每月15日前交清本协议约定的各项费用，不得以任何理由延迟交纳，超过交费期限，如迟延时间超过五日，甲方有权终止本协议并扣除保证金，乙方须立即退出商场；3、甲方负责向乙方提供正常的水、电供应，每月乙方根据甲方规定的时间上交各项费用（合同第4.2条）；4、甲方可根据本商场经营要求对商场实行经营结构调整（合同第4.4条）；5、如本商场大规模装修或因政府行为或发生其他不可抗力，乙方由本商场转入集团公司旗下其余商场时，乙方有权挑选转入商场内无承租方商铺。乙方应交费用按转入商场现执行标准计算（合同第5.7条）；6、协议履行期间，除另有约定外，甲乙双方均不得擅自解除本协议，如任何一方因特殊原因须解除本协议，须提前以书面形式通知对方，并征得对方书面同意，否则将承担违约责任；7、乙方在发生下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或者解除协议，而无需向乙方作出任何赔偿，且乙方的保证金不予退还。……（6）未按本协议第二条的规定交纳租金及其他费用（合同第6.2条）；8、乙方如需续约，应在协议期满前一个月将续约申请送达甲方，经甲方同意，双方签订续约协议。在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同签订后，原告按约向被告交纳租金16000元、经营管理费64000元、合同保证金5000元，被告将原告承租的商铺交付原告使用，合同正常履行至2019年4月15日。2019年4月15日，被告商场因经营结构调整停止营业，2019年6月15日，商场恢复营业。期间，双方就原告是否继续承租涉案商铺及租赁价格进行过协商，但未达成一致意见。商场恢复营业后，被告将涉案商铺另行出租给他人。审理中，原告认可2019年3月9日至2019年4月15日的电费981元、水费32元共计1013元因被告未通知，故尚未交纳。本院认为，原、被告签订《自由前沿购物中心合作协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应严格履行。按照原、被告所签合同约定，租赁期限自2018年6月15日起至2019年6月14日止，2019年4月15日至2019年6月15日，被告商场因经营结构调整停止营业，租赁期限应顺延。商场恢复营业后，被告未与原告协商一致即将涉案商铺另行出租给他人，侵犯了原告的承租权，构成违约，应退还原告尚未使用期间的费用。被告应退还原告的费用如下：1、二个月的房租及经营管理费13333.33元；2、扣除原告尚欠被告水电费1013元后，被告还应退还原告保证金3987元，以上共计17320.33元。原告要求判令被告赔偿两个月的营业损失约40000元、货物损失3500元的诉讼请求，因原告提供的证据不足以证明其主张，不予支持。对此，原告应承担举证不能的责任。原、被告签订的《自由前沿购物中心合作协议》未对被告提前解除合同的违约责任进行约定，故对原告要求判令被告支付违约金16000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告太原市自由前沿商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王溪租金、经营管理费及保证金共计17320.33元；二、驳回原告王溪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费873元，原告王溪负担679元，被告太原市自由前沿商贸有限公司负担194元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  郭卫斌二〇一九年十月十四日书记员  王丽峰相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。