贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初8261号原告：马天敏，女，1962年12月23日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区。被告：封信开，男，1974年5月15日出生，汉族，遵义市人，现住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：贾贝，贵州崇尚律师事务所律师。被告：何燕敏，女，1975年5月15日出生，汉族，遵义市人，现住遵义市红花岗区。原告马天敏与被告封信开、何燕敏案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月12日作出（2018）黔0302民初字463号民事判决书，宣判后，被告封信开不服，提起上诉。遵义市中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）黔03民终2803号民事裁定书，将本案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马天敏、被告封信开之委托诉讼代理人贾贝、被告何燕敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马天敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认由贵州省遵义市星金房地产开发有限公司开发有限公司开发位于遵义市汇川区房屋属原告所有的合法财产，停止对该房屋的执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由:被告封信开与被告何燕敏民间借贷纠纷［案号（2016）黔0302民初3786号］执行一案，被告封信开申请红花岗区人民法院查封了何燕敏名下位于遵义市汇川区（下称馨苑二期房）面积为32.88平方米的房屋，但该套房屋被告何燕敏早在2010年5月8日就将该房屋出卖给原告并签订了《房屋转让合同》，何燕敏在2013年从房开公司接房后就将该房屋交付原告，因此该房屋应属于原告的合法财产。2010年1月3日，被告何燕敏与贵州省遵义市星金房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于遵义市汇川区房屋，面积为32.88平方米，因面积过小，何燕敏有意向出卖该房屋。经朋友介绍，原告与被告何燕敏签订《房屋转让合同》，将该房屋以180000元的价款出卖给了原告。为了达到避税的目的，签订的《房屋转让合同》中注明的价款为89940元，但实际上二人约定的购房款是180000元，有《收条》为证。原告向被告何燕敏实际支付了购房款为170000元，余下的10000元要办理过户后支付。被告何燕敏于2013年从房开公司接收该房屋后，就将房屋交付给了原告，原告经装修后也使用多年。依据相关法律规定，原告和被告何燕敏的《房屋转让合同》成立并实际履行。由于房开公司的原因，馨苑二期房均没有办理房屋产权证书，当然原告购买的被告何燕敏转卖给原告的房屋也就没有办理产权过户手续。但该房屋属于原告的合法财产，因此请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告封信开辩称，1、原告诉称房屋进行买卖的时间是2010年5月8日，但依据从遵义市不动产登记中心了解到的情况，2010年3月，该房屋就在交通银行遵义分行设立了抵押，即便本案原告与被执行人之间的买卖合同关系存在，但合同的订立也不符合法律的规定，应属无效合同；2、原告与被执行人订立的买卖合同关系也不能发生物权变动的效果，即便该合同有可能是真实，但该房屋的所有权人仍是何燕敏；3、原告没有提供真实付款的依据，说明其所称的买卖合同关系是虚假的。总之，原告没有足够的理由主张排除涉案房屋的执行，应当驳回其诉讼请求。被告何燕敏辩称，2010年1月3日我与贵州省遵义市星金房地产开发有限公司签订了购买遵义市汇川区房屋（32.88平方米）商品房买卖合同，由于我自身经济原因，准备将房屋转让出去，经朋友蒲元霞介绍，我在2010年5月8日与原告马天敏签订了房屋转让合同，根据当时双方经济情况，口头协议原告将房屋余款给我后，我将房屋的商品房买卖合同、房屋转让合同、房屋不动产统一发票、本人购房的收条、房屋实物全部移交给原告。2013年6月1日原告将双方协议的房屋款全部支付给我，我按约定把房屋的相关凭据和我170000元的收据、房屋实物一并移交给原告，我与她的转让合同正式生效，因此该房屋的一切产权都应归原告所有。我与封信开民间借贷纠纷的时间界线是2015年2月3日才发生的，而我与马天敏房屋转让一事是2013年6月1日就完善了合同交易，如果将该房屋作为我的财产来抵押查封是不准确的。另外，前期该房屋产权一事是因为该楼盘至今没有验收，无法办理房屋产权证，因遵义市汇川区人民政府已列入问题房开由政府正式接手解决房屋产权一事，现已能办理产权过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人各方无异议的以下事实（证据）本院予以确认：1、本案争议的由贵州省遵义市星金房地产开发有限公司开发建设的位于遵义市汇川区房屋（以下简称涉案房屋）系被告何燕敏于2010年购买，于2010年3月申请办理预购商品房预告登记，现仍预告登记在何燕敏名下；2、涉案房屋因被告何燕敏购房时向交通银行遵义分行办理按揭贷款而于2010年3月24日设定商品房抵押预告登记；3、涉案房屋因本案被告封信开诉被告何燕敏民间借贷纠纷一案封信开申请诉讼财产保全，本院于2016年6月27日以（2016）黔0302民初3786号民事裁定书予以查封；4、案外人蒲元霞出庭证实曾就涉案房屋的买卖带原告马天敏去看房并介绍马天敏与被告何燕敏认识。对当事人各方有争议的事实（证据）本院认定如下:原告马天敏为了支持其诉讼请求，提交了1、《房屋转让合同》（2010年5月8日）、《收条》（2013年6月1日）证明其向被告购买房屋的事实；2、《房屋租赁协议》两份说明原告将房屋购买后前后租给明星和张宝富的事实；3、租赁房屋的租户明星出具情况说明，说明从2014年10月至2016年10月期间向原告租赁该房屋，同时提供明星向原告每月支付租金900元的银行转帐交易流水；4、另一租户张宝富出庭证明就争议房屋与原告签订租赁合同，租赁时间从2016年11月1日至2019年11月1日，每月租金900元，并出具租金支付短信截屏；5、原告出示了与张宝富支付租金的银行流水；6涉案房屋物管公司出具的《情况说明》说明原告系该房业主；7、原告出示以何燕敏名义一直向物业公司交纳物业服务费的票据两份等证据。被告封信开除对租金支付银行流水的真实性、合法性无异议，对关联性持异议外，对其他证据的三性均持异议，且认为即便房屋转让事实真实存在，由于原告已将该房屋用于出租，并非系直接占有，也不能排除封信开申请对房屋的执行。因此，结合全案的事实和证据，本院认定原告马天敏出示的前述证据能够形成证据锁链，足以证明原告与被告何燕敏之间针对涉案房屋的买卖关系客观真实，为了避税，将买卖合同的时间落款为2010年5月8日，实际签订时间为2013年6月1日，同时，将价款明确为被告何燕敏购房时的原价89940元，实际价款为180000元，原告已实际支付170000元。涉案房屋交付后，原告从2014年10月1日起以月租金900元出租给他人使用，由于非买卖双方的原因，涉案房屋至今未办理过户登记手续。本院认为，本案的争议焦点是原告马天敏与被告何燕敏之间针对涉案房屋的买卖关系是否是真实的，也即原告马天敏就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。如前所述，本院已结合本案的事实和证据认定双方之间针对涉案房屋的买卖关系客观真实，原告马天敏已于2013年6月1日支付了购房款170000元，余款10000元双方口头约定在办理房屋过户登记手续后支付。涉案房屋在本院查封前已由原告马天敏实际占有并出租给他人使用，虽然至今未办理房屋过户登记手续，但没有证据证明系原告马天敏的原因造成，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院认定原告马天敏就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对于被告封信开关于原告马天敏与被告何燕敏之间签订的《房屋转让合同》应属无效合同，原告没有提供真实付款的依据，说明原告所称的买卖合同关系是虚假的辩解，与本院查明的事实不符，本院不予采信。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，对于原告马天敏要求停止对由贵州省遵义市星金房地产开发有限公司开发建设的位于遵义市汇川区房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：停止对原告马天敏购买的登记在被告何燕敏名下的由贵州省遵义市星金房地产开发有限公司开发建设的位于遵义市汇川区房屋的执行。案件受理费3900元，由原告马天敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  杨正淑人民陪审员  高德涛人民陪审员  刘 宁二〇一九年十月二十五日法官助理辛竺芸书记员张旋