山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初4176号原告：徐某某，女，1958年7月26日出生，汉族，无固定职业，住烟台市福山区。原告：肖某某，女，1984年1月18日出生，汉族，无固定职业，住烟台市福山区。两原告共同委托诉讼代理人：王旭，山东君辰律师事务所律师。被告：崔某某，男，1960年12月21日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山高新区。被告：张某某，女，1963年8月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山高新区。两被告委托诉讼代理人：李伟，山东瀛伟律师事务所律师。第三人：徐某某，女，1963年4月22日出生，汉族，烟台职业学院教师，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：宁喜民，山东博旭律师事务所律师。原告徐某某、肖某某与被告崔某某、张某某及第三人徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐某某、肖某某及其委托诉讼代理人王旭与被告崔某某、张某某及其委托诉讼代理人李伟及第三人徐某某的委托诉讼代理人宁喜民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认2003年8月17日立契约人为唐新东的契约无效；2.确认位于芝罘区黄务街道套口居委会的房屋（以下简称涉案房屋，房产证编号3706021020344，建筑面积95.80平方米，占地数量162.41平方米）归二原告共有；3.判令两被告将涉案房屋完好无损腾迁给两原告。事实和理由：原告徐某某与唐新东系夫妻，两人婚后育有一女，即原告肖某某。涉案房屋登记在唐新东名下，唐新东1994年病故后，原告徐某某改嫁，并将涉案房屋出租给两被告使用。现两被告以涉案房屋已经通过签订2003年8月17日契约方式出售给两被告为由拒绝腾交涉案房屋，但该契约并非两原告签署，故请求确认契约无效，确认涉案房屋归两原告所有，判令两被告向两原告返还涉案房屋。两被告辩称，涉案房屋2003年8月份由第三人代两原告出售给被告崔某某的母亲战世真，涉案房屋买卖契约有效，且两被告在该房屋居住十年以上，原告提起本案诉讼，显然已过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告诉请。第三人辩称，第三人并非涉案房屋所有权人，第三人亦没有受两原告委托将涉案房屋出售，不可能代替两原告出售房屋，第三人从来未参与涉案房屋的买卖。原告诉请应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的事实，本院审理查明如下：原告徐某某原系唐新东之妻，原告肖某某系唐新东之女，第三人徐某某系原告徐某某之妹；两被告原系夫妻，于2005年9月5日经本院调解离婚；被告张某某与第三人徐某某均系烟台职业学院教师。涉案房屋登记在唐新东名下，唐新东于1994年因病死亡。2018年4月25日，两原告状诉至本院，请求判令两被告腾交涉案房屋；两被告以涉案房屋系以购买方式取得抗辩，两原告不认可曾出售过涉案房屋，第三人也否认代原告徐某某出售过房屋。庭审中，原、被告双方一致确认涉案房屋的房产证、土地证原件由被告方持有，两被告并非涉案房屋所在的烟台市芝罘区黄务街道套口居民委员会集体组织成员；关于房产证和土地证为何由被告持有，原告徐某某第一次庭审中称其将房产证和土地证原件交给第三人保管，以后听第三人说房屋卖给了本案被告，第三次庭审中又称其改嫁时走的匆忙、许多东西都扔在这个房子中，包括涉案房屋的相关证书；两被告称涉案房屋目前无人居住、由被告崔某某及其弟弟崔付高打理，两原告对此未提出异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两被告称涉案房屋系2003年购买取得。两原告对此予以否认，称其从未出售过涉案房屋，并坚称两被告居住使用涉案房屋系基于租赁关系。关于涉案房屋租赁关系形成的过程，两原告在第一次庭审中陈述称：原告徐某某在唐新东去世后改嫁到福山，确实将涉案房屋交给其妹妹徐某某对外出租，徐某某分两次交给过原告租赁费，此后再要，徐某某称其与承租人都熟悉收不上来房租，原告在福山也不方便，再者房租也没有多少钱，也没有回去要。最近再找徐某某，徐某某说房子卖了。在第三次庭审中又陈述称根本没有想过要卖或出租涉案房屋房。第三人本人在第四次庭审中述称：房屋出租是原告徐某某的第二任丈夫出租的，第三人本人从来没有参与过涉案房屋的买卖，只是被告张某某告诉她想把崔某某的父母从龙口接过来住，想在套口找个房给住，第三人就告诉她其姐姐徐某某在套口村有个平房。另外其确实与其前夫刘安胜在2003年8月17日中午与两被告等人一起吃过午饭，因为被告崔福安的弟弟在套口村买了一套房子，所以请客吃饭，我与被告张某某系同事、关系很好，就一起参加了，期间我的前夫刘安胜提出代表唐新东敬酒，因此与套口村参加酒席的人产生了争执，随后离开。庭审中，两原告未提交证据证明其与两被告之间针对涉案房屋存在租赁关系。为证明涉案房屋系购买取得，两被告提交证据如下：（1）购房款收条一份，该证据载明“兹收到套口卖房钱一万陆仟元正徐某某（签字捺印）2003.3.1”。两被告称该收条上“徐某某”签字及其上的捺印系第三人徐某某。两原告质证称，对真实性不予认可，签字捺印并非两原告形成。第三人质证称，该证据上的签字捺印并非第三人所为，笔迹和手印均非第三人的。针对其上述质证意见，第三人未提出反证，亦未申请对该证据上签字捺印是否系其本人形成进行司法鉴定。两被告提交的该项证据系原件，第三人虽否认证据上的签字捺印系其本人形成，但无证据证明，故本院对该证据予以确定。（2）落款为2003年8月17日卖房契约原件一份，该证据载明：立契人唐新东将涉案房屋以壹万陆仟元卖给崔福安，立契人唐新东，代理人徐某某，中言人唐某5，证人唐某1、唐某2、唐某3，代笔人唐某4。该证据中代理人、中言人、证人、代笔人签名处均有捺印。两原告质证称，对该证据真实性不予认可，两原告未委托第三人出售涉案房屋，即使该契约真实成立，两被告也并非村集体组织成员，应认定契约无效。第三人质证称，该契约上代理人处的签字捺印并非其本人所为。针对其上述质证意见，第三人未提出反证，亦未申请对该证据上签字捺印是否系其本人形成进行司法鉴定。诉讼中，被告崔某某向本院提交了司法鉴定申请，申请对契约中立契人“唐新东代理人徐某某”中的徐某某的手印是否为其本人手印及2003年3月1日收款条中“徐某某”的签字和手印是否系徐某某本人的签字和手印或是否是徐某某的签字和手印进行鉴定，但后来其以提供比对样本困难等为由放弃鉴定申请。两被告提交的该项证据系原件，第三人虽否认证据上的签字捺印系其本人形成，但无证据证明。（3）证人唐某4、林某、唐某1、唐某5的证言。唐某4出庭作证称：唐新东房屋出售时是我代笔，我当时是大队会计，契约上的所有的字都是我写的，包括在场人的名字也是我写的，但手印都是他们本人的；证人中的唐某1是当时的村党支部书记，卖方契约上签字捺印的人签订契约时都在场；通常都是买主将钱给了卖主，房产证给了买主，我才写房契；我写的时候，钱也交了，房证也给买主了。林某出庭称：我与崔某某的兄弟崔付高是套口村的邻居，房屋买卖合同签订时我在场，有个代笔的老人，当时的村委党支部书记唐某1也在场，还有卖方徐某某的妹妹、妹夫在，他们代理卖这个房；卖房的时候，因为徐某某欠大队（套口村）的钱，书记还和徐某某在电话里吵吵起来了，闹得不愉快。唐某1出庭称：双方买卖涉案房屋时我在场，卖的是徐某某和唐新东的房、买房人是崔某某；当时徐某某的妹妹、妹夫找村里说房屋要卖，我作为村里的党支部书记，就让会计唐某4写了契约，契约落款名字和手印均系各自本人形成，当天中午契约上有名字的还在一起吃了个饭；卖房的当天，我还与徐某某通过电话，说过如果要卖房，需要其将欠村里的土地承包费和农业税付清，我与她在电话里为此还闹得不愉快。唐某5出具的证言中载明：当时我在场，徐某某让妹妹代理把房卖给崔家。两原告质证称，三位证人陈述存在自相矛盾之处，对其真实性不予认可；在没有取得两原告授权情况下，任何人均无权代理出售涉案房屋。唐某5虽然出具了证言，但没有依法到庭接受质证，因此对该证言不质证，也不予认可。第三人质证称，第三人及其丈夫从来没有说过要卖涉案房屋，对证人证言真实性不予认可。两被告为证明涉案系被告崔某某母亲战世真购买，提供了如下证据材料：（1）被告崔某某母亲战世真出具的委托书原件，证明涉案房屋实际是战世真委托崔某某购买，买受人为战世真。（2）战世真遗嘱一份、黄务镇套口卫生所证明一份、被一父母在套口墓地照片4张，上述证据证明战世真去世前立下遗嘱，涉案房屋由孙子崔泽浩继承，崔某某母亲2013年4月7日去世，父亲于2003年去世，合葬在套口村墓地。（3）崔某某父母户口本一份，证明父母户籍是龙口东江镇崔家村是农村户口。原告质证称：对战世真给出具的委托书原件的真实性无法考证，假设该证据真实，母亲委托儿子买卖房屋无可厚非，与本案无关，但受委托人也应该认真完成委托事项，购买合理合法的房屋；战世真遗嘱的真实性无法考证，但从遗嘱形式要件证明，该遗嘱违反法律规定，该遗嘱为代书遗嘱，代书遗嘱需要代笔人、代写遗嘱内容、立遗嘱人和两个以上见证人签字，才符合代书遗嘱形式上的法律要件，其次遗嘱应处分被继承人生前合法的财产，本案中涉案房屋无论是被告崔某某还是其母亲均没有合法的买卖契约，也没有购买房屋所在地农村集体户口，因此即便达成购买涉案房屋的某种意思表示，也属于无效；黄务镇套口卫生所证明的真实性无法考证，该证据证明战世真的死亡时间及原因，原告认为战世真去世时间和原因可能与事实相符，但是村卫生所不是出具死亡证明和死亡原因的法定机构；对崔某某父母在套口墓地照片4张的真实性无异议，老人去世埋在何处是子女的选择，与房屋所在地和本案涉案房屋没有关系；对崔某某父母户口本的真实性及证明内容无异议。第三人质证称：委托书是2002年2月20日手写，从该委托书上可以看出，与本案没有直接的关联性；遗嘱是将套口村西南街61号赠与了崔泽浩，房产证上没有房号，赠与崔泽浩不等于赠与了崔某某，从该遗嘱上看，崔某某并不享有涉案房屋的所有权和诉争财产的所有权，该遗嘱与房屋买卖契约存在明显的矛盾和不一致，从契约上看，战世真不是买受人，她不具有房屋所有权，她也无权处分涉案房屋所有权；对卫生所的证明的真实性无异议，对照片不清楚；对战世真的户口真实性没有异议。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：（1）两原告主张与两被告就涉案房屋存在租赁关系，证据不足，本院不予采纳；（2）两被告主张涉案房屋系通过购买方式取得，有第三人出具的购房款收据、卖房契约为凭，且有证人唐某4、林某、唐某1的证言相佐证，本院对此予以采纳。唐某5虽然没有出庭作证，但其证言与其他三证人证言相辅相称，且卖房契约中亦有唐某5的签字，故唐某5的证言可以作为本案的辅助证据；（3）从被告提交的卖房契约中，可以看出买受人即为崔某某，两被告提交的委托书、遗嘱等证据系被告崔某某与战世真之间的关系，与本案的买卖关系没有直接关联，且原告和第三人不予认可，故被告以此证明涉案房屋买受人系战世真，本院在本案中不予认定。本院认为，本案中，被告崔某某于2003年8月17日通过房屋所在村集体会计代笔、书记唐某1及村民见证出具契约的方式购买取得涉案房屋并实际控制该房屋至今的事实清楚。两被告辩解涉案房屋买受人系崔付案母亲战世真，证据不足，本院在本案中不予认定，依法认定涉案房屋的买受人为崔某某。虽然第三人徐某某否认其受两原告委托，但其在契约上以代理人的身份捺印，可从庭审中唐某4、林某、唐某1及被告方提交的中言人唐某5的证言予以证实，且第一次庭审中原告也自称第三人徐某某曾告知她将涉案房屋卖给了被告，其关于涉案房屋的房产证及土地证为何由被告持有的陈述前后相矛盾，故两原告及第三人主张不存在签订契约的事实、两被告使用涉案房屋系基于租赁关系，与事实不符，两原告以此为由要求确认涉案房屋买卖契约无效，本院依法不予支持。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。原告与被告所签的房屋协议书所涉及的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。而被告崔某某或其母亲战世真并非涉案房屋所在集体组织的成员，其通过购买涉案房屋变相取得属于集体所有的宅基地使用权的行为违反与《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及相关法规的规定。现原告以此为由请求确认2003年8月17日形成的卖房契约无效，于法有据，本院予以支持。被告崔某某作为涉案房屋的实际控制人，应向原告腾交涉案房屋。原告请求判令被告崔某某腾交涉案房屋，理由正当，本院依法予以支持。两原告请求判令被告张某某腾交涉案房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，且由于涉案房屋登记在唐新东名下，唐新东是否立有遗嘱，唐新东死后，除两原告外是否牵扯其他法定继承人均不明确，两原告在本案中也未提交充分证据证实，故两原告要求在本案中确认涉案房屋全部归其所有，本院在本案中不予处理，原告可根据《中华人民共和国继承法》等的规定另行主张。被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的辩解，于法不合，本院依法不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，结合本案的实际情况，判决如下：一、确认涉案订立于2003年8月17日、立契约人为唐新东的契约无效。二、限被告崔某某于本判决生效之日起30日内腾出位于烟台市芝罘区黄务街道套口居民委员会的房屋（房产证编号3706021020344，建筑面积95.80平方米，占地数量162.41平方米），并将该房屋交付给原告徐某某、肖某某。三、驳回原告徐某某、肖某某的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告崔某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙 积 星人民陪审员 黄 春 娜人民陪审员 伞 银 春二〇一九年十月二十四日书 记 员 高梦（代）