四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11915号 上诉人（原审被告）：四川金池房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区金阳路152号12栋2楼63号。 法定代表人：黄明炜。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽，女，汉族，系该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：余志峰，男，1972年7月12日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杨帅，四川迪泰律师事务所律师。 原审被告：四川成功企业发展有限公司，住所地：成都市成华区建设北路三段26号1栋2单元29层1号。 法定代表人：刘娜。 委托诉讼代理人：马倩竹，女，汉族，系该公司工作人员。 上诉人四川金池房地产开发有限公司（以下简称金池公司）因与被上诉人余志峰、原审被告四川成功企业发展有限公司（以下简称成功公司）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初9842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金池公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回余志峰的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由余志峰承担。事实与理由：一、原审法院认定《成功·红树林商铺“内部申购”申请》对金池公司与成功公司均有约束力属于法律适用错误；案涉房产系金池公司与成功公司共有，案涉土地系金池公司原始取得，余志峰与成功公司签订的“内部申购”申请，系无权处分，属于无效协议。且内部申购协议须知第2条明示，需三方签署《商品房买卖合同》，但现在未签署任何协议，故原审判决剥夺了金池公司对案涉房产的合法权益，属于枉法裁判。二、余志峰不能依据善意取得制度获得案涉房产，原审判决对法理运用错误。本案金池公司未与余志峰签署任何协议，要突破合同相对性向金池公司主张权利，需明确余志峰系依据善意取得还是表见代理，现房屋尚未登记也未交付，余志峰不能依据善意取得获得房产。三、余志峰不能依据表见代理制度获得案涉房产，金池公司与成功公司并非代理与被代理的关系，案涉土地以及房产属于金池公司与成功公司共有，余志峰可以通过公共渠道查清案涉房产土地的权属，在本项目尚未取得预售许可证的情况之下，余志峰应当具备谨慎交易的义务，因此其与成功公司签订的“内部申购”申请，只能认定为效力待定的协议，不能依据表见代理要求金池公司承担责任。四、本案属于民间借贷纠纷而非房屋预约合同纠纷，由于案涉房产系成功公司与金池公司共有，“内部申购”申请连构成房屋预约合同的主体都不具备，且余志峰与成功公司的交易凭证上明示是借款而非购房款，成功公司也认可系借款，因此，本案的法律关系是借贷，一审判决认定基础法律关系错误。 余志峰辩称，一、从金池公司的上诉状可以看出金池公司对一审法院查明的案件基本事实予以认可，仅就一审法院的法律适用提起上诉，余志峰对一审查明事实也予以认可。二、针对上诉状，余志峰认为：1.余志峰签订了“内部申购”申请，该申请中约定了房屋位置、性质、坐落、单价、面积等，且余志峰支付了全部对价，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉“内部申购”申请应当认定为商品房买卖合同。2.一审法院查明的另案中姚文月诉成功公司、金池公司房屋销售合同纠纷中，金池公司陈述成功红树林项目由成功公司负责操作和销售，在一审中提交的保全公证书（物管证明争议房屋购买方是余志峰）证明了金池公司对成功公司与余志峰签订的申购是知情并认可的，须知物管的购房资料来源于成功公司和金池公司，金池公司只有知晓、同意、默许成功公司将争议房屋以内部申购的方式出卖给余志峰才会将购房信息交与物管。另，余志峰一审提交的（2016）川01民终11081号判决书、笔录，（2016）川0108民初2385号判决书也证实有成功公司内部申购的事实，故余志峰与成功公司签订的“内部申购”申请及向其缴纳的全部购房款即视为已向两家公司支付了全部房款，从金池公司的上述行为看，金池公司也是许可同意，另，余志峰作为普通购房者，购买由成功公司冠名的成功红树林项目，有理由相信成功公司有权处分房产，故金池公司的上诉理由不成立。3.本案并非民间借贷纠纷而是房屋买卖纠纷，余志峰与成功公司签订了“内部申购”申请虽对方出具的收据注明是借款，但从公证保全的录音记录看，由于签订“内部申购”申请时争议房屋还未办理预售许可证，为规避风险故都是以借款形式进入，转入个人卡上。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 成功公司述称，无意见发表。 余志峰一审诉讼请求：1.成功公司、金池公司将位于成都市锦江区房屋过户给余志峰；2.本案诉讼费用由成功公司、金池公司承担。 一审法院查明事实：2012年1月18日，余志峰作为买受人与成功公司签订了《成功·红树林商铺“内部申购”申请》，载明：本申请申请人仅限成功集团及各下属公司的在职员工，买受人为员工本人或其他人；在本项目取得预售资格证（以书面通知为准）后7日内买受人到销售现场签订《商品房买卖合同》；签订《商品房买卖合同》后30日内买受人须完成该房屋买卖所有财务手续；所有参加本次申购活动的客户在未签订申购房屋《商品房买卖合同》前均可书面放弃该房屋认购；并约定申购产品为房屋，建筑面积54.39平方米，单价15700元/平方米，总价853923元，房屋总价在签订《商品房买卖合同》时予以确认，房屋买受人于2012年1月18日交纳553923元，余款300000元应于2012年／月／日前交清，如买受人未在约定时间内交清余款视为放弃购买权利。 在上述《成功·红树林商铺“内部申购”申请》签订当日，成功公司向余志峰出具了一份收据，载明：收到余志峰借款553923元。2012年1月31日，余志峰向刘兴顺的银行账户转款300000元。 一审法院查明，案涉成功·红树林项目由成功公司、金池公司共同开发建设。截止2019年4月17日，锦江区房屋所有权登记在成功公司、金池公司名下。一审庭审中，余志峰、成功公司一致确认案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》中载明的房屋现登记地址为锦江区。一审庭审中，成功公司确认成功·红树林项目1栋于2012年12月12日取得预售许可证、2栋和3栋于2013年1月18日取得预售许可证。 2018年7月10日，余志峰的代理人杨帅及余志峰的配偶杨国利一起至位于成都市锦江区成功红树林“成都鼎峰盛世物业管理有限公司红树林服务处”，向该服务处工作人员查询了“成功·红树林项目1栋1楼4号”和“金象寺项目（暂定名）2栋20楼5号”的物业管理费的相关情况，工作人员查询后称其物业系统显示余志峰购买的物业是商铺和住宅，杨帅确认后要求工作人员将余志峰尚未缴纳的上述两套物业的管理费明细打印并加盖了“成都鼎峰盛世物业管理有限公司红树林服务处”鲜章。成都市蜀都公证处对前述查询过程进行了公证并出具了（2018）川成蜀证内民字第39337号公证书。 2018年7月26日，余志峰的代理人杨帅及余志峰的配偶杨国利一起至成功公司位于锦江区的经营场所，与成功公司的工作人员即本案诉讼代理人刘奇就重新办理案涉房屋交接的相关手续进行沟通，刘奇在双方沟通过程中表示“我们确实查到你的钱到了，不管是刘兴顺账上还是公司账上也好，你自己也看得很清楚是借款，借款我们就退给你”，“只要到刘兴顺账或成功账了我们以借款的形式退”；同时又表示“红树林原来有这个类型的房子，我们也处理过类似的事情，收据是借款，而且是转到刘兴顺卡上的，但是人家在2012年或2013年换了票，就是把这种借款收据换成购房款收据”，“红树林在取得预售许可证之前，都是以借款的形式进入的”，“我们认你们打到刘兴顺的账，我们法务说的是没到公司账的都不认，这样子会损害你们的利益，我们也问过刘兴顺，当时确实有内部认购的事情，当时出来的是1、2、3栋1期作为内部认购的销售，确认了这个事实，我们去银行申请”。成都市蜀都公证处对前述沟通过程进行了公证并出具了（2018）川成蜀证内民字第41748号公证书。 一审法院查明，2011年12月19日，余志峰向案外人刘兴顺的银行账户转款593096元，成功公司于当日向余志峰出具内容为“收到余志峰借款593096元”的收据；次日即2011年12月20日，余志峰作为买受人与成功公司签订了《金象寺项目“内部申购”申请》，约定：申购金象寺项目（暂定名），建筑面积87.22平方米（以房屋正式销售时预测面积为准），单价6800元/平方米，总价593096元，并注：房屋总价在签订《商品房买卖合同》时予以确认；约定的其他内容与本案案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》基本一致。余志峰已就该《金象寺项目“内部申购”申请》另案起诉。 一审法院另查明，一审法院审理的姚文月诉成功公司、金池公司商品房销售合同纠纷一案中，金池公司在一审庭审中陈述成功·红树林项目的房屋销售实际由成功公司负责和操作。 一审法院认为，关于案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》的性质问题。根据该申请的内容，买卖双方约定余志峰向成功公司申购“成功·红树林”项目房屋，并约定“在本项目取得预售资格证（以书面通知为准）后7日内买受人到销售现场签订《商品房买卖合同》”，即该《成功·红树林商铺“内部申购”申请》在形式上表现为预约合同。但是，该双方在《成功·红树林商铺“内部申购”申请》中同时明确了房屋的性质、房屋具体坐落、房屋单价、房屋总价款、房款付款方式和时间等，即该预约合同基本具备了商品房买卖合同的主要内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》应当认定为商品房买卖合同。对于成功公司辩称其与余志峰等人签订内部申购申请是为了筹集资金并以在建房屋作为抵押，但其未提供相应的证据予以证明，且该陈述与此前双方协商时成功公司代理人刘奇的陈述不符，故一审法院对该辩称不予采信。金池公司也辩称其与成功公司系案涉房屋共同出卖人，成功公司无权单方处分案涉房屋。对此一审法院认为，金池公司在另案中自认案涉房屋所属项目的销售实际由成功公司负责和操作，而案涉房屋所在的“成功红树林”项目以成功公司冠名，余志峰作为普通的购房者其有理由相信成功公司有权以其单方名义处分案涉房屋，故余志峰作为善意买受人，其与成功公司签订的《成功·红树林商铺“内部申购”申请》系基于双方的真实意思表示而达成的合意，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对成功公司和金池公司均具有约束力。 关于余志峰是否已经足额支付购房款的问题。对于《成功·红树林商铺“内部申购”申请》约定的第一笔购房款553923元，余志峰提供了一份成功公司于2012年1月18日出具的金额为553923元的收据以主张其已经向成功公司支付了第一笔购房款。成功公司认可该收据的真实性，但否认其收到该笔款项。对此一审法院认为，成功公司作为房地产开发企业，相对于一般自然人，其具备严格的财务管理制度，其向合同相对方出具收款收据，且该收据载明的收款时间和收款金额均与双方签订的《成功·红树林商铺“内部申购”申请》约定的付款时间和金额一致，应当视为其应收到该笔款项，即余志峰已经依约向其支付了双方约定的第一笔购房款553923元。对于《成功·红树林商铺“内部申购”申请》约定的购房尾款300000元，余志峰于2012年1月31日向刘兴顺的银行账户转账支付了300000元，根据此前双方协商时成功公司代理人刘奇的陈述以及余志峰就《金象寺项目“内部申购”申请》向刘兴顺转账支付款项后成功公司出具相应收款收据的事实，余志峰向刘兴顺转账支付300000元应视为其已向成功公司付清了购房款尾款。综上，余志峰已经依约向成功公司支付全部购房款。 关于余志峰主张的房屋产权转移登记问题。根据上述认定，案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》对成功公司和金池公司均具有约束力，余志峰向成功公司一方履行付款义务也应视为其已完全履行了合同约定的付款义务。另根据查明的事实，“成功·红树林”项目房屋（现登记地址为锦江区）已经办理了不动产产权登记，即案涉房屋已经具备办理产权转移登记的条件。虽然案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》未约定房屋产权转移登记的履行期限，但案涉房屋已经具备产权转移登记条件，故依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，余志峰可以随时要求成功公司和金池公司履行房屋产权转移登记的义务。 综上所述，余志峰的诉讼请求应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助余志峰将（现登记地址为成都市锦江区）房屋的不动产权变更登记至余志峰名下。一审案件受理费减半收取6170元，诉讼保全费4770元，两项合计10940元，由四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审审理过程中，成功公司确认收到了余志峰现金支付的500000元购房款。 本院认为，余志峰作为买受人与成功公司签订《成功·红树林商铺“内部申购”申请》，由余志峰申购房屋，余志峰以此为据主张成功公司、金池公司配合其办理案涉房屋的过户手续，金池公司主张与余志峰并无合同关系，对此本院评述如下： 一、关于余志峰与成功公司签订的《成功·红树林商铺“内部申购”申请》的效力的问题。 余志峰作为买受人与成功公司签订《成功·红树林商铺“内部申购”申请》，由余志峰申购房屋，建筑面积54.39平方米，单价15700元/平方米，总价853923元，房屋总价在签订《商品房买卖合同》时予以确认，房屋买受人于2012年1月18日交纳553923元，余款300000元应于2012年／月／日前交清，如买受人未在约定时间内交清余款视为放弃购买权利。本院认为，《成功·红树林商铺“内部申购”申请》虽名为“申请”，但在该申请中就当事人的名称、商品房基本情况以及价款进行了明确的约定，且余志峰已支付购房款，故一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定认定《成功·红树林商铺“内部申购”申请》系商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。 《成功·红树林商铺“内部申购”申请》系余志峰与成功公司真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，依法有效，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现余志峰作为买受人已将案涉房屋的购房款支付完毕，而案涉房屋已经具备交付和办理过户的条件，因此余志峰请求成功公司为其办理案涉房屋过户登记手续的请求，本院予以支持。 二、关于金池公司的责任问题。 本院认为，案涉房屋所在楼盘即成功·红树林项目，系金池公司与成功公司共同开发，且金池公司在另案审理中自认，成功公司负责案涉楼盘的对外销售工作，因此，成功公司与余志峰达成《成功·红树林商铺“内部申购”申请》系有权处分，且金池公司作为共有人，在其授权由成功公司负责案涉楼盘的对外销售工作的情况下，应受《成功·红树林商铺“内部申购”申请》的约束，按照该申请的约定履行自己作为出卖人的义务，即配合余志峰办理案涉房屋的登记过户手续。 综上，金池公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12340元，由四川金池房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇一九年十月二十四日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅