吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4009号 原告：长春市启翔物业服务管理有限公司，住所地长春市宽城区。 法定代表人：孙颖轶，经理。 委托诉讼代理人：陈建敏，公司职员。 被告：刘作礼，男，1948年12月28日生，汉族，住长春市南关区。 原告长春市启翔物业服务管理有限公司（以下简称启翔物业公司）与被告刘作礼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告启翔物业公司委托诉讼代理人陈建敏、被告刘作礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 启翔物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费16560元及滞纳金；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月27日，原告接管鸿城国际花园小区进行物业管理服务，并于2013年12月27日与鸿城国际花园小区业主委员会正式签订《物业委托合同》。经吉林省物价局批准，物业管理费为按建筑面积每平方米每月1.3元，合同约定按年计收。被告为鸿城国际小区11-2-1003室和1004室的业主，建筑面积分别为130.47平方米和138.76平方米。被告无故拖欠2016年1月1日至2018年底的物业管理费及电梯费。经原告多次限期催要，被告仍拒不给付拖欠的物业费。被告拖欠物业费的行为严重危害原告正常物业管理秩序，故提起诉讼。 刘作礼答辩意见为： 一、启翔物业公司不具备本案当事人的诉讼主体资格。启翔物业公司不是鸿城国际花园的法定物业服务企业，无权对鸿城国际花园进行管理与服务，更无权对该小区业主进行起诉，当然我也没有义务向其交纳物业管理费。2013年12月27日，启翔物业公司是与鸿城国际花园小区所谓的业主委员会签订了《物业委托合同》，但这个合同是非法的，无效的。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；国务院制定的《物业管理条例》第十一条也有同样的规定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《物业管理条例》第三条还规定，国家提倡业主通过公幵、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。在启翔物业与鸿城国际花园小区所谓的业主委员会签订合同前，鸿城国际花园小区既未召开业主大会，也未通过投票表决通过，即所谓的业主委员会在没有得到小区业主的授权的情况下，无权擅自聘请物业服务公司。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。所谓的业主委员会未经业主同意，私下聘请物业公司，违背业主志愿，违反法律规定，当然不具备法律效力。作为业主，我同启翔物业没有关系，我不接受这种强行的非法服务，当然也不存在所谓的欠交物业费问题。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。即小区的业主委员会是应当由业主民主选出或更换的，但是与启翔物业签约的所谓业主委员会并不是由业主选举产生的，其更换成员时也未征求业主意见。我是2002年入住鸿城国际花园小区的，当时的业主委员会是由建设单位指定的，这些人员现已大多离职，现在的所谓业主委员会如何产生不清楚。这样一个来路不明的所谓业主委员会是不合法的，也不能代表业主利益。《物业管理条例》第十八条规定：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。也就是说，业主委员会成员是有任期的。到了任期，要重新选举或更换，不能终身。可是我从未参加过选举业主委员会的业主大会或划票，也未见过有关公示，其他业主也是一样。业主委员会必须通过合法程序产生，必须到期更换，没有经过这些合法程序而产生的所谓业主委员会不具备合法地位。不具备合法身份的业主委员会与启翔物业签订的所谓委托合同当然无效。 二、侵占业主共有部位，侵占公共用房租金，独吞公共部位广告费，损害业主经济利益。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。根据物权法规定，鸿城国际花园小区内的会馆、公共用地、大门等属于全体业主共有，电梯属于共用电梯的业主共有，但是启翔物业公司却把这些东西当成公司财产，独吞租金和广告费，严重损害了业主的经济利益。物业管理条例第三十七条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。启翔物业未经业主大会同意私自把小区会馆租给环宇健身、恒客隆超市和一家干洗店，把租金全部据为己有。还在小区北门、西门，地下车库门口，路灯杆，楼墙，几十个电梯间承接广告，把广告费完全据为己有。两项收入每年逾百万，六年是一个相当大的数字。启翔物业应把六年的经营账目向业主公布，除按规定留取一定管理费外，其他收入按法律规定返还给业主。 三、物业收支暗箱操作，账目一塌糊涂。启翔物业入驻六年来从未向业主公布收入支出明细。收入多少，支出多少，都干了什么用，业主一无所知。启翔物业向业主收取物业费也不出具有效发票。消费者权益保护法第二十二条规定，经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。可六年来，启翔物业从未向业主出具过一张发票，不仅损害了业主利益，也损害了国家利益。 四、服务态度极其恶劣，训骂业主家常便饭。作为物业服务企业，其职责就是为业主管好家服好务，可是启翔物业却本末倒置，把自己当成业主的领导，甚至家长，对业主颐指气使，非训即骂。物业委托合同不让业主看。2017年9月，启翔物业关闭了我家电梯，给我们老两口生活造成极大困难。 五、在物业管理服务上，启翔物业也存在严重问题。不顾业主人身安全，存在严重安全隐患；小区绿地损毁严重，长期不予补植维修；公共绿地业主种菜，听之任之不加制止；小区卫生环境极差，到处垃圾烟头废物；业主遛狗无人过问，区内狗屎随处可见；侵占业主共有部位，损害业主经济利益；小区道路损毁严重，晴天扬灰雨天水泥；区内设施年久失修，置之不理视而不见；健身器材严重损坏，篮板无筐金属脱漆；抵制垃圾分类存放，四垃圾箱只剩一双；暖房工程质量极差，放弃监管毫无作为；业主窗口墙体渗水，言而无信敷衍塞责；抵制邪教宣传不力，反动传单流入小区；电视监控无人值守，现代设备形同虚设。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年12月27日，启翔物业公司与鸿城国际花园小区业主委员会签订《鸿城国际花园小区物业服务合同》一份，入驻该小区提供服务。合同约定，物业管理费为按建筑面积每平方米每月1.3元，按半年收取；电梯费十层每户每月55元，按年计收。被告为鸿城国际小区11-2-1003室和1004室的业主，建筑面积分别为130.47平方米和138.76平方米。被告自2016年1月1日起未支付物业服务费。 本院认为，启翔物业公司与鸿城国际花园小区业主委员会签订的《鸿城国际花园小区物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。业主委员会的决定，对小区内全部业主具有约束力。业主委员会可以代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，故原告为本案适格主体。业主委员会成立程序是否符合法律规定，不属于物业公司与小区业主委员会签订合同时物业公司应当审核的内容，业主大会与业主委员会的合法性问题亦不属于本案审查范围，由当事人按照法律规定程序另行解决。启翔物业公司于2013年12月27日开始入驻小区并为小区提供物业服务，至今并无业主大会或业主委员会向本院提起诉讼主张解除服务合同，要求启翔物业公司从小区撤出，且启翔物业公司为小区提供物业服务之后至2015年12月31日前，刘作礼并未拖欠物业服务费用，现以业主委员会成立违法、无权与物业公司签订合同为其不支付物业服务费的抗辩意见，不予采纳；被告应当按照合同约定支付物业服务费及电梯维护费用，数额应为1.3元/平方米/月*（130.47平方米+138.76平方米）*36月+55元/户/月*2户*36月=16559.96元。滞纳金合同中并未作出约定，本院不予支持。但被告已提供的证据中，亦可反映出启翔物业公司提供物业服务过程中，确实存在服务不到位之处未能及时解决，未能达到业主满意，故在拖欠的物业费中扣减10%。综上所述，2016年1月1日至2018年12月31日，被告应支付物业服务费及电梯维护费总额为14903.96元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘作礼于本判决生效后立即给付原告长春市启翔物业服务管理有限公司2016年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费及电梯维护费用共14903.96元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费107.00元，由被告刘作礼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  赵金龙 二〇一九年十月二十三日 书记员  杨相力