北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20730号原告（反诉被告）：佟某，男，汉族，1962年1月17日出生，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李某（佟某之妻），汉族，1963年12月10日出生，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘某（佟某之女婿），汉族，1991年4月9日出生，北京市顺义区居民，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：张汝英，男，汉族，1959年5月7日出生，北京市朝阳区居民，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郑卫红，女，汉族，1966年4月19日出生，北京市朝阳区居民，公民身份号码×××。原告（反诉被告）佟某诉被告（反诉原告）张汝英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝自蕙独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佟某及其委托诉讼代理人李某、刘某，被告（反诉原告）张汝英及其委托诉讼代理人郑卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）佟某向本院提出诉讼请求：1.被告张汝英将位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院腾退返还给原告佟某，并将对应的编号为顺-××镇-××集建（证）字第××号《集体土地建设用地使用证》一并返还原告佟某；2.案件受理费由被告张汝英承担。事实与理由：2002年9月3日佟某通过介绍人古克成妻子的介绍，在中间人孟福春、鲁成财、郭建国、古克成、王希良、王柱的见证下将登记在佟某名下的位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院（对应的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××镇-××集建（证）字第××号，以下简称涉诉宅院）以2.85万元的价格出售与张汝英，因无法办理过户手续，张汝英又是居民户口，故佟某于2018年将张汝英诉至北京市顺义区人民法院要求确认农村房屋买卖合同无效，该院审理后作出（2018）京0113民初10487号民事判决书，确认双方的农村房屋买卖合同无效。该判决作出后张汝英不服又上诉至北京市第三中级人民法院，该院审理后作出（2018）京03民终14052号民事判决，驳回张汝英的上诉，维持原判。上述判决生效后，张汝英仍然占有使用涉诉宅院，并未将涉诉宅院及对应的《集体土地建设用地使用证》退还给佟某，故诉至法院。被告（反诉原告）张汝英辩称，我同意佟某的诉讼请求。我认可法院判决的真实性和效力。涉诉宅院和编号为顺-××镇-××集建（证）字第××号《集体土地建设用地使用证》现由我实际控制。我可以腾退返还给佟某，但是需要先赔偿我。被告（反诉原告）张汝英向本院提出反诉请求：1.反诉被告佟某赔偿反诉原告张汝英因合同无效产生的损失653591元，并且在赔偿款项全部支付给反诉原告张汝英后反诉原告张汝英再腾退涉诉宅院并返还对应的《集体土地建设用地使用证》给反诉被告佟某；2.反诉案件受理费及评估费由反诉被告负担。原告（反诉被告）佟某辩称，我不同意张汝英的反诉请求，我不认可评估报告的结果。经审理查明：2018年4月，佟某以与张汝英签订的农村房屋买卖合同无效为由将张汝英诉至本院，该案案号为（2018）京0113民初10487号，该案中，本院经审理查明，2002年9月3日佟某通过介绍人古克成妻子的介绍将涉诉宅院内北正房四间、西厢房三间及院落以2.85万元的价格卖给张汝英。当时双方在中间人孟福春、鲁成才、郭建国、古克成、王希良、王柱的见证下签订《契约》，后又于2003年9月3日签订《买卖房屋草契》。上述协议签订后，张汝英给付佟某购房款2.85万元，佟某将涉诉宅院及对应的编号为顺-××镇-××集建（证）字第××号《集体土地建设用地使用证》一并交付张汝英。从此张汝英一直在涉诉宅院居住使用至今。张汝英的户籍为北京市朝阳区××号，非农业户口。该案本院经审理后作出如下判决：确认原告佟某与被告张汝英就位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院（《集体土地建设用地使用证》编号为：顺-××镇-××集建（证）字第××号）于二〇〇二年九月三日签订之《契约》、于二〇〇三年九月三日签订之《买卖房屋草契》无效。上述判决作出后，张汝英不服上诉至北京市第三中级人民法院，该院审理后作出（2018）京03民终14052号民事判决，驳回张汝英的上诉，维持原判。本案审理过程中，张汝英申请对涉诉宅院内房屋的重置成新价格及宅基地区位补偿价格进行评估，评估机构宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年8月26日出具《房地产估价报告》，载明：“确定估价对象在价值时点宅基地区位补偿价为482502元、院落内房屋及附属物重置成新价为171089元。价值合计为653591元，大写金额为陆拾伍万叁仟伍佰玖拾壹元整”。张汝英为此次评估预交评估费10000元。佟某对上述估价报告存有异议，主张部分描述不属实，而且区位补偿价偏高；张汝英认可上述估价报告。针对佟某的异议评估机构出具书面答复。上述事实，有估价报告、发票、民事判决书及双方当事人陈述等证据在案为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据已经生效的法律文书，佟某和张汝英就涉诉宅院签订的农村房屋买卖合同被认定为无效，现双方就合同无效的财产返还和损失赔偿问题发生争议，本院认为，涉诉宅院虽未被拆迁征用，但双方之农村房屋买卖交易行为已完成多年，涉诉宅院房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，佟某自愿出售涉诉房屋，现因合同无效要求张汝英退还房屋，其应返还张汝英涉诉宅院内房屋及附属物的现价值并对张汝英因合同无效造成的信赖利益损失给予赔偿。涉诉宅院院落内房屋及附属物重置成新价及宅基地区位补偿价经评估机构评估出具估价报告和书面回复，佟某虽存有异议，但并未提交充分证据予以反驳，故本院对估价报告予以采纳，返还及赔偿数额由本院根据双方过错程度参照估价报告的意见予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）佟某于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）张汝英房屋及附属物重置成新价十七万一千零八十九元；二、原告（反诉被告）佟某于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）张汝英信赖利益损失四十八万二千五百零二元；三、被告（反诉原告）张汝英在原告（反诉被告）佟某履行完毕本判决第一项、第二项确定的义务后三十日内将位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院及全部地上物腾退返还给原告（反诉被告）佟某；四、被告（反诉原告）张汝英在原告（反诉被告）佟某履行完毕本判决第一项、第二项确定的义务后三十日内将位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院对应的编号为顺-××镇-××集建（证）字第××号《集体土地建设用地使用证》原件返还给原告（反诉被告）佟某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三十五元由原告（反诉被告）佟某负担二十四元五角（已交纳），由被告（反诉原告）张汝英负担十元五角，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费五千一百六十八元由原告（反诉被告）佟某负担三千六百一十七元六角，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）张汝英负担一千五百五十元四角（已交纳）；评估费一万元由原告（反诉被告）佟某负担七千元，于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）张汝英，由被告（反诉原告）张汝英自行负担三千元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郝自蕙二〇一九年十月十二日书记员  韩 聪