北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初93591号原告：仇玄，男，1983年9月12日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李鹤，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：李玲，女，1983年7月25日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘佳（被告之弟媳），女，1983年1月3日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码×××。原告仇玄（以下简称原告）与被告李玲（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仇玄及其委托诉讼代理人李鹤、被告李玲及其委托诉讼代理人刘佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金267000元；2、要求被告支付违约金（以5340000元为基数，自2017年2月28日起至户口迁出之日止，按照日万分之五的利率计算）。事实和理由：原被告于2016年9月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），由原告购买被告名下位于北京市朝阳区芍药居北里XXX号楼XX层XXXX房屋（以下简称“涉案房屋”），合同约定出卖人即被告应当在房屋所有权转移之日起九十日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起出卖人应当按日计算，向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日原被告签订《补充协议》，约定双方同意在2016年12月1日前（含当日）共同办理房屋所有权转移登记手续。现原被告双方已根据补充协议约定办理完成房屋所有权转移登记手续，原告已于2016年11月29日取得不动产权证书，但被告未按合同约定办理原有户口迁出手续，给原告造成较大影响。被告行为已构成违约应承担违约责任。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。其一，双方签订的《补充协议》第五条约定，甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，其中第（6）项为：甲方承诺的学区情况、学区名额不属实或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。第六条约定，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。因《补充协议》就户口迁出事宜的违约约定与《买卖合同》不一致，应以《补充协议》为准。被告已于2017年2月25日将其本人和儿子的户口迁出涉案房屋，不影响原告实现购买学区房之目的，因此被告没有违约。《补充协议》还约定了户口迁出保证金，即使存在相关户口未迁出的情形。原告可以扣留户口迁出保证金，而非收取违约金。补充协议约定的保证金为0元，因此被告无须再承担违约金赔偿责任。其二，即使《补充协议》不能对抗《买卖合同》对于户口迁出的约定，被告及其儿子也已按约定办理完毕户口迁出登记手续，不存在违约恶意。拒不迁出户口的行为人是被告的前夫案外人邬某，被告也曾多次联系其前夫要求迁走户口，但邬某一直不予配合，迁移户口需要本人办理，被告没有能力强行将其前夫户口迁出。其三，原告未提交证据证明其实际损失。且原告主张的违约金显然过高，如法院认为被告应承担违约金赔偿责任，则请求法院调整违约金数额。此外，目前被告患病且独自抚养儿子，其前夫在婚姻存续期间诱骗被告投资欠下巨额债务，目前被告除了房贷还需要偿还婚内的巨额债务，其前夫至今从未给过儿子抚养费，被告家庭经济困难，请求法院在判决时予以考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月2日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告名下的涉案房屋，房屋成交价格为2430000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2910000元；出卖人应当在房屋所有权转移之日起九十日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定：双方同意在2016年12月1日前（含当日）共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方从本协议约定的购房款中留存0元作为户口迁出保证金；出卖人确认，交易房屋在本合同签署之时为中国人民大学附属中学朝阳学校的学区房且学区名额未被使用；出卖人承诺的学区情况、学区名额不属实或出卖人逾期迁出户口，致使买受人无法实现购买学区房之目的的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。2016年11月29日，原告取得涉案房屋不动产权证书。2017年2月25日，被告及其儿子户口迁移至昌平区东小口镇天通苑北苑二区XX号楼X层X单元XXX。被告提交离婚协议书、离婚证，证明其与邬某于2016年6月17日离婚，并提交微信聊天记录，证明其自2016年7月起一直都在催其前夫迁出户口；被告提交北京市大兴区人民法院民事调解书、北京市朝阳区人民法院受理案件通知书、党费减免申请、因前夫原因导致其被债权人割颈的受伤照片及因经济困难对外借款的借条等证据，证明其因债务经济困难。原告对离婚协议书、离婚证、民事调解书的真实性认可，关联性及证明目的皆不认可；对其他证据的真实性、关联性及证明目的皆不认可。经询，原告称签订合同之前没有对涉案房屋户口进行查询，被告对其称房屋中所有户口都可以迁出，双方在签订合同时没有就迁出户口问题进行磋商，中介范本中该条款字体加粗，被告应知晓违约责任；被告对此予以确认，表示其没想到前夫不肯迁出。关于原告的实际损失。原告称其孩子户口尚未迁入涉案房屋，但与邬某户口未迁出无关；目前并无卖房打算，但邬某户口长期存在必然影响房屋再交易价值。关于违约金。被告认为过高应予调整，原告认为已经逾期600多天，被告存在主观过错，该金额不高。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。在户口迁出及违约责任方面，《补充协议》与《买卖合同》并无冲突，被告主张不适用《房屋买卖合同》约定的抗辩意见没有依据；户口迁出保证金条款与违约责任条款也无冲突，被告以存在保证金条款否定违约责任亦无依据。合同明确约定户口迁出事宜，被告至今未履行完毕户口迁出义务构成违约，应承担相应的违约责任。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，考虑到如下因素，应对违约金予以调整：其一，原告在房屋买卖之时已经离婚，其对其前夫户口是否一定能够迁移户口的问题未能作出合理判断，具有过错，但基于被告确已离婚且户口迁移必须本人办理的事实，被告在合同约定的期间内无法履行完户口迁出义务确实具有其主观无法控制的客观原因，逾期时间一直延续确属客观原因；其二，被告未能将户口全部迁出并未影响原告孩子迁入户口的主要目的，未来房屋交易价格虽可能受到影响，但因原告基于孩子上学和学区房学位限制等问题短期内并未考虑卖房，故截至本判决作出之日，房屋再次交易价格的损失尚未发生。此外，考虑到被告确实存在患病及经济困难情况，原告起诉之根本目的主要亦在于促使被告解决户口迁出问题，故本院酌情对原告主张的违约金金额予以调整。需要说明的是，本着诚实信用原则，被告承担违约责任后仍负有积极推动涉案房屋原户口迁出之义务，应采取一切积极措施推进该问题的解决。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李玲于本判决生效后十日内给付原告仇玄2016年11月30日至2019年9月10日期间逾期迁出户口的违约金50000元。二、驳回原告仇玄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10018元，由被告李玲负担（原告仇玄已预交，被告李玲于本判决生效后十日内给付原告仇玄）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王丽英人民陪审员  陈立芬人民陪审员  樊艳华二〇一九年十月十一日书 记 员  张小鸥