广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5236号原告：广州市旅业有限公司，住所地：广州市越秀区沿江东路405号前座东。法定代表人：苏颖，职务：董事长。委托代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托代理人：陈楠，广东合盛律师事务所实习人员。被告：黄小牧（广州市荔湾区喜临门甜品店经营者），男，1964年7月1日出生，汉族，住址广州市荔湾区。委托代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。原告广州市旅业有限公司诉被告黄小牧房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人麦景欣、陈楠，被告黄小牧及委托代理人江耀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市旅业有限公司诉称：被告是位于广州市荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）房屋的承租人，被告与原告原租赁协议期限于2015年12月31日到期终止。2016年1月7日，原告与被告签订《广州市房屋不定期租赁协议书》第二条、第七条第三款约定，若业权人不与原告续签案涉房屋的新租赁合同，协议期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与原告续签新租赁协议之日为止，租赁协议终止后，被告应按协议及附页的约定进行退场，原告不承认任何违约责任，也无需对被告作出任何经济补偿。2018年12月21日，业权人广州市房屋安全管理所向原告发出《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告将案涉场地交还业权人。2019年1月4日，原告向被告发送《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》以及《追缴租金差额通知》，告知被告双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》将于2019年3月31日终止，被告应在2019年3月31日前交回上述租赁场地，并清缴全部应付未付的费用（含调租差额、场地占用费、管理费、水电费等费）。被告于2019年1月7日签收确认上述函件。但截至起诉之日止，被告仍未按照《协议书》、《告知函》以及《追缴租金差额通知》的要求交还涉案房屋以及补交应付未付的全部费用。根据上述事实，原告认为，原、被告之间所签订的《协议书》系双方真实的意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应严格履行。被告在收到原告通知的情况下，未能按照协议约定返还案涉房屋以及补交应付未付的费用的行为已严重侵犯了原告的合法权益。特向法院提起诉讼。一、判令原、被告签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、判令被告立即向原告交还广州市荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）承租场地。三、判令被告从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止,按照300元/天的标准向原告支付场地占用费，暂计至2019年5月30日占地占用费为人民币10,432元。（计算公式：300元×67天-4834元（每月已交费用）×2）。四、判令被告从2018年4月13日起至2019年3月31日止,按照9207.1元/月的标准向原告支付租金差额，共计106802.36元人民币。五、判令被告从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，向原告赔偿逾期交还场地的损失，损失按照广州市最新的商业用房租金参考价与原告向业权人支付的租金的差额计算，按306.9元/天的标准向原告支付，暂计至2019年8月31日损失为46955.7元。六、判令被告承担原告为本案支出的律师费9600元。七、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告黄小牧答辩称：一、被告实际承租的是多宝路80号及二楼，76、78号与被告无关，租赁合同显示的地址并不准确，其次，原告至今未出示合法有效关于其与业主之间的合法有效租赁合同，未能证明其享有案涉房屋的合法处分权，无权向被告提出基于案涉房屋的任何主张，现在原告主张租赁合同解除主要是依据市房管所（2018）98号文，提出因非住宅性质的市直管公房需进行公开招租，而需要集中收回，而被告认为案涉房屋是属于住宅性质的，不在该通知所涵盖的住宅范围之内。同时，（2018）98号文所援引的市住建委的（2018）541号文，该文的第5条第1款明确，承租人不得将房屋转租、分租、转让、转借他人调换使用，可见，原告从管理单位承租该房后并无权对案涉房屋进行转租和处分，原被告之间签订的租赁协议属于合同法52条，以欺诈胁迫手段订立合同损害国家利益的情形应属于无效合同，原告依据无效合同所提出的主张均没有合法依据。二、关于2018年4月13日至2019年3月31日期间的租金差额问题，在原告发函向被告主张租金差额之日前，被告已履行租赁合同的所有义务，原告在事后才提出要回索已履行期间的租金没有法律及事实依据。三、关于原告主张4月1日起所计算的占用费，其标准并不是客观公允的市场价格，而是市房安所发函向其告知可能未来会发生的租金标准，而截至本次开庭之日止，原告尚未提交关于租金差额损失或占用费损失已产生的证据。四、从原告提供的委托合同看，该律师费的标准并不能明确，按照广东省物价局及律师协会颁布的律师费标准，财产类案件应该是依据案件标的金额标准收取，从原告和代理律师签订的委托合同看，案件是五个案件的收费，而且原告主张律师费是依据租赁合同附页第10页退场部分的条款而主张，但该条款所含括的律师费是指因遭受业主方索赔而导致的损失，而非原告向被告作为次承租人之间纠纷的律师费用。经审理查明：原告原名称为广州市旅业公司，2018年10月25日经核准改制为有限责任公司（法人独资），改制后的名称为广州市旅业有限公司。2016年1月7日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定：甲方同意将荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约80.70平方米。租赁期限，（一）若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；（二）若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额（人民币）4834元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。在协议附页第五条（其他约定）第（二）款约定：该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其他业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额）。届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。第十条（退场）约定：乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需用工具拆除的物件不得搬走，且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回场地的，需按每日300元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担（其他内容略）。2019年1月4日原告向被告发出终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函，告知被告因业权人要求收回广州市荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）房屋，要求被告须在2019年3月31日前将上述房屋交还给原告。同日，原告还向被告发出《追缴租金差额通知》，因为业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字〖2018〗98号）要求从2018年4月12日后调升原告上述房屋租金。被告租赁上述房屋的租金从2018年4月13日起原告按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）。追缴租金差额的期限至双方终止上述房屋《广州市房屋不定期租赁协议书》时止。被告在2019年1月7日签收上述通知在庭审中，原告还提供《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》、终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函、《追缴租金差额通知》、《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》、《委托代理人合同》、《律师费发票》，2013年12月3日，广州市房屋安全管理所与原告签订《房屋租赁合同》，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止（共2年）。上述证据拟证明原告与业权人就涉案房屋的租赁关系及根据业权人收回涉案房屋通知，向被告发出终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函，告知被告双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》将于2019年3月31日终止及要求被告补缴自2018年1月4日至终止协议书时止的租金差额（租金标准），及因本案诉讼所产生的律师费。被告对上述证据认为原告不能提供与业权人签订的《房屋租赁合同》原件，对该证据不予确认。《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，该文件内容缺失，关联性不确认。《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》与本案无关，三性不确认。《委托代理人合同》、《律师费发票》被告认为对合法性、关联性有异议。相关律师费用的计算标准缺乏事实依据，其参考标的被告不予认可。且被告认为相关费用应由原告承担。另查，被告在上址房屋经营广州市荔湾区喜临门甜品店，被告确认该店是其个人经营。原、被告双方确认被告现实际经营广州市荔湾区喜临门甜品店地址为广州市荔湾区多宝路80号首层（含阁楼）房屋。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》及原告与被告签订的《广州市房屋租赁协议书》附页均是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。对于被告在答辩中认为原告与业权方就涉案房屋签订的租赁合同是约定不能转租。因此，原告与被告的租赁合同没有经业权人方同意，存在合同法规定的无效情形。但被告未能提供在经营期间，业权人对被告在涉案房屋进行经营提出异议的证据。故被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。由于《广州市房屋不定期租赁协议书》中对租赁期限没有明确约定，只明确约定受业权人是否与原告续租对收回涉案房屋的影响。现涉案房屋的业权人广州市房屋安全管理所已经对原告发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告交回包括涉案房屋在内的承租房屋。故原告与被告签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》，在《终止告知函》所指定的交回涉案房屋期限（即2019年3月31日）终止。原告要求被告交还涉案房屋的诉讼请求，本院应予支持。根据《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：被告未能按原告的要求退还涉案房屋需按每日300元的标准向原告支付场地占用费至场地交还时止。故原告要求被告从2019年4月1日至实际交还承租场地之日止，按照300元∕天的标准支付场地占用费的诉讼请求符合协议约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付租金差额的诉讼请求。虽然《广州市房屋不定期租赁协议书》中约定，如业权人因政策原因调升租金，对该场地调升租金的部分由被告承担的约定。但原告在庭审中未能提供涉案房屋业权人就涉案房屋调升新租金的标准及原告向业权人支付新租金的标准，原告要求以广州市房屋租金参考价作为标准计算调升租金差额，本院不予采纳。原告应待业权人就涉案房屋新的租金标准明确后，再另行主张。对于原告主张的律师费用问题。根据原、被告签订的《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。现原告当庭不能提供涉案房屋业主方向原告主张权利，导致原告因此产生实际的损失的证据。故原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿逾期交还场地损失的诉讼请求。本案解除《广州市房屋不定期租赁协议书》是基于业权人要求收回出租给原告的涉案房屋产生，并不是被告违约导致《广州市房屋不定期租赁协议书》不能履行，且原告在本案中也没有提供证据证实存在场地损失。故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市旅业有限公司与被告黄小牧签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告黄小牧（广州市荔湾区喜临门甜品店经营者）迁出广州市荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）房屋（即现多宝路80号首层含阁楼），将该房屋交还给原告广州市旅业有限公司管理。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内被告黄小牧一次性向原告广州市旅业有限公司支付自2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）房屋占用费（占用费的标准：按照300元∕天计算）；自本判决发生法律效力之次日起至被告黄小牧实际交还房屋之日止，被告黄小牧按上述标准按月支付房屋占用费给原告广州市旅业有限公司。四、驳回原告广州市旅业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3375元，由原告广州市旅业有限公司负担2531元，被告黄小牧负担844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  高少珍人民陪审员  伍少琴二〇一九年十月三十日书 记 员  谢绮雯黄嘉琪