贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初6883号原告：刘红钢，男，1978年9月11日生，住贵州省兴义市。原告：厉春梅，女，1982年3月5日生，住贵州省兴义市。共同委托代理人：陈兰，贵州天生律师事务所律师。特别授权代理。被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城2号楼3楼，统一社会信用代码91522301722140101E。法定代表人：钟国强，系该公司总经理。委托代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。特别授权代理。原告刘红钢、厉春梅与被告兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年8月22日公开开庭进行了审理，原告刘红钢、厉春梅共同特别授权委托代理人陈兰，被告吉祥公司的特别授权委托代理人靳鑫到庭参加诉讼。同日，原、被告双方申请庭外和解2个月，后和解未果。本案现已审理终结。刘红钢、厉春梅共同向本院提出诉讼请求：1、判决吉祥公司支付刘红钢、厉春梅2016年6月11日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金6341元（120.15×7÷30×754×30%＝6341）；2、判决吉祥公司赔偿支付刘红钢、厉春梅从2016年6月11日起至2018年8月10日止的逾期办证违约金40582元（394743×4.75%÷365×790＝40582）；3、案件受理费由吉祥公司承担。事实及理由：2015年5月3日，刘红钢、厉春梅向吉祥公司购买其开发并取得预售许可位于兴义市的房屋，合同签订之前，即2015年4月9日向吉祥公司支付了房款10000元，4月29日支付房款108743元，并支付维修基金、契税、办理房屋权属证费用，2015年5月31日办理房屋按揭贷款，按约定吉祥公司应在2015年6月30日前向刘红钢、厉春梅交付符合法定及约定的房屋，并在2015年9月30日前为刘红钢、厉春梅所购房屋办理初始登记。刘红钢、厉春梅于2015年10月3日装修入住。刘红钢、厉春梅已按合同约定履行了合同义务，但吉祥公司未按照合同约定的时间交付符合法定和约定条件的房屋，直至2018年7月6日吉祥公司才取得涉案房屋的验收备案登记表，2018年8月10日才向有关部门办理房屋产权初始登记。虽然吉祥公司现已在办理房屋权属证书相关事宜，但其逾期交房及逾期办证的违约行为确实存在，应依法向刘红钢、厉春梅予以赔偿，为维护自身权益，特诉至法院。吉祥公司辩称：1、关于逾期交房，根据相关法律规定，商品房实际转移交付使用人，视为交付，从该规定可以看出，只要商品房转移使用之后，就不存在逾期交付的问题。2、根据双方签订的商品房买卖合同第十三条约定，有约定的按约定，所以刘红钢、厉春梅要求支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。针对逾期办证，根据双方合同约定，吉祥公司的义务办理初始登记，并没有义务为刘红钢、厉春梅办理房屋产权登记，房屋产权登记需要双方共同办理。同时，根据合同约定，逾期办理房产证，每逾期一日支付刘红钢、厉春梅总房款千分之五的违约金，约定违约金过高，应根据相关法律和司法解释的相关规定，以刘红钢、厉春梅的实际损失作为支付违约金的基础，本案中，刘红钢、厉春梅购买的商品房已实际入住，从其购房的目的来看，已经达到购房目的，吉祥公司逾期办理房产证并未给刘红钢、厉春梅造成损失，故其要求支付逾期办证违约金没有法律依据。本案争议焦点是：刘红钢、厉春梅诉请的逾期交房和逾期办证违约金是否具有事实及法律依据。围绕争议焦点，原告刘红钢、厉春梅共同向本院提交了身份证、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《税收缴款书》复印件各1份、收款收据复印件4份，吉祥公司提交了《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、房屋分户验收表及业主入住登记表、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、XX城初始登记时间查询复印件各1份在卷佐证。经本院审查认定事实如下：2015年5月3日，刘红钢、厉春梅与吉祥公司签订编号为2015003673的《商品房买卖合同》，约定刘红钢、厉春梅购买吉祥公司开发并取得预售许可的兴义市XX大道XX城小区第X幢XX层XX号房,房屋建筑面积为120.15平方米，按套计价房屋总价款为394743元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款118743元，余款276000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。合同签订后，刘红钢、厉春梅按合同约定方式支付了全部购房款，并于2016年4月19日接收房屋。2018年7月6日吉祥公司取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，2018年8月10日吉祥公司向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。经查询，2015年10月24日起至今，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。首先，本案刘红钢、厉春梅与吉祥公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，刘红钢、厉春梅已按合同约定履行了付款义务，但吉祥公司至2018年7月6日才取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案系客观事实。根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故吉祥公司未按合同约定在约定期限届满时履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定履行在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的合同义务，均构成违约，故刘红钢、厉春梅未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系吉祥公司的责任所致，吉祥公司依法应承担违约责任。其次，按双方合同约定，吉祥公司应在2015年6月30日交付符合约定和法定条件的房屋，应在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记，但吉祥公司系在2018年7月6日才取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，同年8月10日才向不动产登记部门申请该楼盘大产权初始登记，故吉祥公司承担逾期交房违约责任的期间应为2015年7月1日至2018年7月5日，承担逾期办证违约责任的期间应为2015年9月28日至2018年8月9日；刘红钢、厉春梅诉请的期间在上述范围内，予以支持。关于本案逾期交房违约金的计算问题，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，但因双方约定的逾期交房违约金过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，刘红钢、厉春梅请求按照7元/平方米/月的标准计算吉祥公司逾期交房违约金，该诉请标准符合本市同地段同类房屋租金的实际，本院予以采信。涉案合同约定的交房时间为2015年6月30日，吉祥公司应在上述期间向刘红钢、厉春梅交付符合约定和法定的房屋，但吉祥公司直至2018年7月6日才取得建设工程竣工验收备案表，已构成违约，但刘红钢、厉春梅收房后已不存在租金损失，故本案中吉祥公司应支付刘红钢、厉春梅的逾期交房违约金依法计算为：[120.15平方米×7元/月·平方米÷30天×754天（2016年6月11日至2018年7月5日）]×30%=6341.52元。刘红钢、厉春梅诉请支付其逾期交房违约金6341元，系其对自己权利的处分，予以支持。关于本案逾期办证违约金的计算问题，首先，双方合同约定被告应在交房后90日内申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，对办理转移登记的违约责任约定“按日支付已交付房价款的千分之五的违约金”，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，商品房大产权初始登记系办理刘红钢、厉春梅房屋权属证书（即转移登记）的必需前提，且系吉祥公司的单方合同义务，如果吉祥公司未完成涉案楼盘的初始登记，即使刘红钢、厉春梅提供了完备的个人资料，其房屋权属证书也根本不可能办理，故本案逾期办证违约金的止算日应以吉祥公司申请商品房大产权初始登记之日为宜。其次，如前所述，吉祥公司逾期办证的违约期间为2015年9月28日至2018年8月9日，刘红钢、厉春梅诉请从2016年6月11日开始计算逾期办证违约金，系其对权利的处分，予以支持。再次，双方约定违约金明显过高，但违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，刘红钢、厉春梅虽未举证证明其因吉祥公司逾期办证所遭受的实际经济损失，但吉祥公司逾期办证系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。刘红钢、厉春梅主动要求调减违约金计算标准为按人民银行贷款利率计算，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及刘红钢、厉春梅所支付购房款中部分系贷款支付，设置了一定的权利负担，本院酌情根据吉祥公司违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率计算吉祥公司在本案中应支付刘红钢、厉春梅逾期办证的违约金为：[394743元×4.75%÷365天×789天（2016年6月11日至2018年8月9日）]=40531.45元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付刘红钢、厉春梅2016年6月11日至2018年7月5日的逾期交房违约金6341元；二、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付刘红钢、厉春梅2016年6月11日至2018年8月9日的逾期办证违约金40531.45元；三、驳回刘红钢、厉春梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974元，减半收取487元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一九年十月十五日法官助理舒其琪书记员席绍美