辽宁省铁岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1221民初1791号 原告：铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市凡河新区千山路凡河新村。 法定代表人：李辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋杰，辽宁文化律师事务所律师。 被告：陈东东，男，1971年生，汉族，工人，户籍所在地辽宁省调兵山市，现住调兵山市。 委托诉讼代理人：陈毓，女，被告陈东东姐姐。 原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司与被告陈东东物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司委托诉讼代理人宋杰、被告陈东东及其委托诉讼代理人陈毓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的物业费总计7777元及利息（2013年9月30日一2019年12月31日，共计75个月）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告是物业公司与业主关系，被告2012年9月4日入住铁岭市莲花湖1号小区，房屋面积86.41平方米，物业费每平米1.2元。原告对本小区依法进行物业管理工作，在原告提供服务期间，被告从2013年9月30日起一直未缴纳物业管理费。经原告多次对其催缴，被告均未履行缴纳物业费义务。根据相关法律、法规规定，请求法院判令被告给付拖欠的物业费7777元及利息。 被告陈东东辩称，原被告之间未签订物业服务合同，被告与原告之间无债务关系。被告购买的莲花湖1号小区前期物业是盛宝凯业公司负责，服务期限是到业主委员会成立。原告公司既不是前期物业也不是业主委员会聘用的物业公司，开发商委托是无效的，原告无权收取物业费。被告欠缴盛宝凯业公司的物业费，原告无权收取。业主委员会聘用新的物业公司后，原告强占小区物业资源，拒不退出该小区致使新的物业公司退出，且在原告管理该小区时，在小区环境、卫生、设施等方面均不合格。在原告起诉时，被告一直未实际入住，根据法律规定，未实际入住的业主可以收取70％的物业费。另外，原告起诉已超过三年的诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告提交的物业缴费通知单、被告与盛宝凯业公司签订的物业合同、被告身份证复印件、业主家庭信息表、维修工作联系函及被告提交的收款收据等证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交1、物业费催缴通知单4张，证明原告2016年开始每年向被告催缴物业费。被告表示未见到过此通知单，经审查，该证据结合本案其他证据，能够客观真实的反映案件事实，故对该组证据予以采信。2、营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明原告公司是有资质的合法企业。被告对该组证据真实性无异议，但认为不能证明原告公司入驻莲花湖1号小区的合法性。经审查，本院对该组证据真实性予以采信。3、物业服务合同2份、补充协议一份、授权委托书一份。证明原告有权向被告收取物业费。被告对该组证据真实性无异议，但认为该组证据不能证明原告向被告收取物业费的合法性。本院对该组证据真实性予以采信。4、照片9张，证明原告履行了物业服务管理义务。被告认为该证据不能证明原告尽到了服务管理义务。本院认为，该组证据只能证明工人正在作业，不能达到原告的证明目的，故对该组证据不予采信。被告提交证据1、商品房买卖合同、订购协议，证明被告购买房产，但开发商一直未办理房产证，应当赔偿被告损失，以此抵顶物业费。原告认为与本案无关。本院对该组证据真实性予以采信，对证明目的不予采信。2、解聘通知书，证明2017年之后，原告已被业主委员会解聘，无权收取物业费。原告对该证据真实性有无异议，认为该证据为复印件，不符合证据规则，且原告未收到此通知，业主委员会成立程序不合法，且涉及该内容的诉讼正在二审当中。本院认为，该证据虽为复印件，但其能够与本案其他证据相互认证，故对该证据予以采信。3、物业企业服务证存根，证明被告与原告不存在物业服务关系。原告认为该证据不符合证据规则，且与本案无关。经审查，该证据为复印件，不符合证据规则，故对该证据不予采信。4、业主委员会备案证，证明业主委员会合法成立。原告对该证据真实性有异议，且与本案无关联。本院认为，该证据虽为复印件，但能够与其他证据相互认证，故对该证据予以采信。5、莲花湖1号小区业主委员会向原告公司发出的通知，证明莲花湖1号小区业主委员会已解聘了盛宝凯业公司，原告无权向被告收取物业费。原告对该证据真实性有异议，认为与本案无关联，达不到被告的证明目的。经审查，该证据虽为复印件，但能够与其他证据相互认证，故对该证据予以采信。6、莲花湖1号小区物业服务合同，证明莲花湖1号小区业主委员会聘用了新的物业公司，原告无权向被告收取物业费。原告对该证据真实性有异议，且认为与本案无关联。本院结合本案其他证据，对该证据予以采信。7、照片1张，证明原告公司物业服务不到位，被告不应缴纳物业费。原告对该证据真实性有异议，认为不是照片原件，也证明不了照片所拍摄位置。经审查，该证据为局部照片，不能反映具体拍摄地点，达不到被告的证明目的，故对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铁岭盛宝房地产开发有限公司开发的铁岭新城区莲花湖1号小区于2012年建成并投入使用，同年，该公司与铁岭盛宝凯业物业有限公司签订莲花湖1号小区物业服务合同，约定由铁岭盛宝凯业物业有限公司为该小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2012年8月至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订物业服务委托合同，约定由原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司为铁岭新城区莲花湖1号小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。2015年7月1日，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司入驻莲花湖1号小区，开始为该小区提供物业服务。2017年5月15日，莲花湖1号小区业主委员会成立，并经新城区管委会备案。9月12日，业主委员会向原告住顺物业公司送达通知，告知其于9月20日至30日与新物业公司办理交接手续。同年9月20日业主委员会通过竞聘方式聘用辽宁玛雅物业公司为小区提供物业服务，该公司于2017年10月1日进入莲花湖1号小区，10天后撤出莲花湖1号小区。被告陈东东于2012年入住铁岭市莲花湖1号小区，面积86.41㎡，物业服务费每月每平1.2元，被告陈东东2013年9月30日起未缴纳物业费。截止2019年12月31日，被告陈东东共欠缴物业费7673元。 本院认为，被告陈东东于2012年入住莲花湖1号小区，接受该小区前期物业铁岭盛宝凯业物业有限公司的服务，并缴纳了2013年9月30日前的物业费，双方形成了物业服务合同关系，被告理应按时全额向铁岭盛宝凯业物业有限公司缴纳该公司为莲花湖1号小区提供物业服务期间的物业费；《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。依据该法律规定，债权人向债权受让人转移债权后，债权人作为通知义务人应当向债务人发出通知。本案中，原告未提交证据证明债权人即铁岭盛宝凯业物业有限公司已将债权转让事项通知被告陈东东，故该债权转让行为对被告陈东东不发生法律效力。据此，原告依据铁岭盛宝房地产开发有限公司、铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司及铁岭盛宝凯业物业有限公司三方签订的物业服务委托（补充）合同及委托书，要求被告陈东东向其缴纳2013年10月至2015年7月物业费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 2017年5月15日，莲花湖1号小区业主委员会成立，并经铁岭市新城区管委会备案。2017年10月1日，由该物业管理委员会聘用的辽宁玛雅物业公司进入莲花湖1号小区，开始为该小区提供物业服务。原告公司与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订的物业服务委托合同第六条规定：委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。据此，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司对莲花湖1号小区的物业服务至2017年9月30日终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。依据该法律规定，原告要求被告陈东东缴纳2017年10月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持 2015年7月1日至2017年9月30日，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司接受铁岭盛宝房地产开发有限公司的委托，入驻莲花湖1号小区，为该小区提供物业服务。在此期间，原、被告虽未签订书面物业服务合同，但被告接受原告公司物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，被告理应按时向原告公司缴纳在此期间的物业费即：86.41㎡×1.2元×27月＝2799.68元。因原被告双方在支付利息问题上无明确约定，且无相关法律规定，故对原告请求被告支付逾期给付利息的诉讼请求不予支持；关于被告陈东东答辩称原告公司在小区环境、卫生、设施等方面服务不到位一节，因被告未能提交充分有效证据证明此节事实存在，故对被告该项辩解不予采纳。关于被告主张原告起诉已过诉讼时效一节，原告提交的物业费催缴单能够证明原告2016年至2019年每年都在向被告催缴物业费，可以认定原告的起诉尚未超过诉讼时效，故对被告该项辩解不予采纳。关于被告陈东东认为自己虽然办理了入住手续，但并未实际入住，应按实际缴纳金额的70％缴纳物业费一节，因该项辩解无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下： 一、被告陈东东于本判决生效后十日内，一次性支付原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司物业费2799.68元。 二、驳回原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，已减半收取25元，由被告陈东东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  赵凯 二〇一九年十月二十二日 书记员  刘泽