青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初2761号原告：西宁市爱索思国际语言文化交流培训中心，统一社会信用代码:526301000591011215，住所地：西宁市城中区北大街6号青海文化产业大厦3-4层。法定代表人：李煜坤，该培训中心校长。委托诉讼代理人：郑明刚、杨晓飞，青海同一律师事务所律师。被告：青海文化产业大厦有限公司，统一社会信用代码：91630103679173249W，住所地：西宁市城中区北大街6号。法定代表人：任朝兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高志翔，青海朔山律师事务所律师。原告西宁市爱索思国际语言文化交流培训中心（以下简爱索思培训中心）与被告青海文化产业大厦有限公司（以下简称文化产业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法由审判员蒙自康适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告爱索思培训中心的法定代表人李煜坤及其委托诉讼代理人杨晓飞，被告文化产业公司的委托诉讼代理人高志翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告爱索思培训中心向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告之间的租赁合同。二、请求判令被告向原告支付违约金300000元。三、请求判令被告赔偿原告的损失3330161.6元；其损失包括：1、承租之后安装天然气管道是2015年6月，费用13720元，实际费用是由原告向天燃气支付的，票据给被告了，没有充抵房租；2、北大街学校一楼是2015年7月进行装修，装修费449593.6元，装修完的南北两侧的部分由被告承担；3、承租的三、四楼做成百叶窗是2015年8月安装的，费用是4800元；4、安装的窗帘是2016年6月，费用是30720元；5、开展文化教育学校办公家具的费用138500元；6、2016年3月购买教学设备费用是68600元；7、2018年4月11日整个楼层安装的监控设备23800元，由于楼层的监控设备坏了，是由原被告双方的领导商量定的，费用应当由被告承担；8、2015年7月对产业大厦楼层内的暖气管道进行安装更新，费用是338044元；9、装饰工程施工合同，2015年5月对整个产业大厦的一至四楼装修，费用为1972069元；10、原告搬出后剩余的天然气费5108元；11、原告为开展教育活动购买的外文图书，费用是17240元；12、为了宣传原告品牌制作的宣传册，费用是13527元。13、教育培训学校的学生退费损失为156440元；14、2019年6月到2019年12月份培训中心教育工作人员5人的工资损失98000元。四、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：原告自2015年4月起承租被告所有的位于北大街6号青海文化产业大厦商场营业楼三、四楼、一楼玻璃推拉门北侧，并签订租赁合同；合同期内，双方就上述承租房屋达成续租意向，并签订合同，租赁期限2017年3月1日起至2023年2月28日止，租赁费用按原合同执行。原告承租上述房屋后，开展教育培训工作，不仅投入了大量的教学设备、师资力量，还对承租房屋及楼内其他全部的公共区域进行了修缮，并对原有的天然气管道及全楼供暖系统进行改造升级等，花费超过三百万元。然而2019年2月至3月，被告多次下发通知要求原告搬离，并对原告承租房屋采取上锁、贴封条等形式强制关闭，致使原告不能正常开展教学培训活动，后原告多次与被告协商，均未果。原告认为，被告的行为严重违反合同约定，致使原告遭受重大经济损失，因此，为了保护原告的合法权益，诉至贵院，望贵院判如所请。被告文化产业公司辩称：一、答辩人未与原告签订过书面租赁合同，原告所谓答辩人与其签订合同、达成续租意向不符合事实。二、涉案房屋实际上是由案外人杨阳于2015年2月承租用于文化教育培训，期间，因杨阳为改善教学环境提出对大厦供暖进行改造及答辩人上级主管单位欲利用已出租的部分楼层，双方协商后分别于当年4月及8月签订两份补充协议，不仅租金做了大幅调整，租赁期限也一延再延，最终延长至2019年2月28日，上述补充协议签订后直至租期届满，双方再未签订任何协议或就续租问题达成协议，原告诉状所称与答辩人达成续租意向并签订租期自2017年3月1日至2023年2月28日的合同不是事实。三、2019年2月底租期将至，加之答辩人上级主管单位新成立的省文化市场监督执法局欲利用文化产业大厦办公，答辩人数次书面致函通知承租人杨阳及原告腾退交房，限期也是一让再让，但时至今日，承租方仍拒不交回房屋，已给答辩人及相关单位造成严重影响和损失，无奈之下，答辩人于今年6月依法向贵院提起返还之诉，目前该案正在审理中，但该案被告杨阳却凭空消失，至案件送达受阻，可见，答辩人通知收回房屋完全正当，承租人及原告一方拒不交房实属无理。四、租赁合同因到期而权利义务终止，原告一方无权继续占有使用租赁场地，答辩人收回房屋是行驶正当权利，并不构成违约，更不构成对原告的违约，因此，原告提出解除合同、承担违约责任的诉求主张没有事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。原告爱索思培训中心为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、原被告之间签订的合同书、被告与杨阳签订的房屋租赁合同、补充协议两份，证明：原被告于2015年2月6日签订《房屋租赁合同》，已经建立房屋租赁关系，后又续签《合同》，租赁合同终止日为2023年2月28日。证据二、青海文化产业大厦有限公司文件（青文产字（2019）第01-04号），证明：租赁合同期限内，被告单位对租赁物采取强制措施，导致原告无法使用租赁物，被告单位行为构成违约。证据三、天然气管道安装施工合同书、北大街学校一楼（二次）装修工程合同、暖气管道施工改造合同及收据、装饰工程施工承包合同及收据，证明：天然气管道的安装施工合同实际上是被告与天然气公司签订的，应由被告承担该安装费用，但该费用由原告垫付的，由股东马云去经办的；杨阳和第三方签订的装修合同，杨阳承租后进行装修的；暖气管道是2015年7月27日由原告的法人和第三方签订的合同，租赁合同签订后，原告为履行合同，对租赁物及全楼进行装修、改造；装饰工程施工合同，是2015年5月15日原告与甲方签订的合同，对产业大厦的一、三、四楼进行装修，并对全部的公共区域进行装修。证据四、办公家具采购报价单收据、百叶窗、窗帘购买收据、监控设备、教学设备收据、天然气余量表、外文图书购买收据、宣传册购买收据，证明：原告为履行合同，采购大量的物资、设备等开展文化教育培训。证据五、已退费学员名录及退费收条、全职工作人员应发基本工资统计表，证明：被告强制关闭原告经营场所，致使原告无法开展教育培训活动，对已收费的学员进行退费，该损失应由被告承担。被告强制关闭原告经营场所，已签约教师的薪酬损失由被告承担。证据六、原告的公司章程，证明：杨阳、李玉坤为学校的发起人，章程规定所从事的相关行为后果应当由单位成立之后来承担。被告文化产业公司质证认为：对证据一中的被告与杨阳签订的租赁合同以及补充协议的真实性无异议；对证据一中的合同书的真实性有异议，我方认为该合同实际上是被告未经使用的版面存在错误的错版合同，该合同被告从未使用过，系原告通过非正常途径获取的空白合同，自行填写的；对证明方向均有异议不认可，并非原被告签订，被告与杨阳签订的合同尚未到期的情况下凭空出现的该份合同，从租期的起止时间，以及签约双方都不是一个承继关系，租期上是有交叉的，而不是连续关系。对证二据的真实性无异议，对证明方向有异议不予认可，第一和第二号通知并不是针对原告的，通知中产业大厦各商户所租用的房屋不再出租，所有商铺租赁合同终止，是针对尚未到期的，并不是针对原告，被告作出该通知时基于被告和各商户之间就上级主管单位接收合同终止；第三号、第四号通知是针对原告及杨阳，两份通知基本根据是被告与杨阳所签订的租赁合同已于2019年2月28日到期，到期前双方也未就续租问题达成协议，合同到期，合同权利义务自动终止，任何人继续占有使用租赁物都将构成侵权，故被告发出上述书面通知，要求原告一方尽快搬离，是被告依法行使正当权利的行为，并非原告所谓的违约。对证据三中的天然气安装施工合同的真实性无异议，对证明方向有异议，不予认可，是杨阳为了新增壁挂锅炉而发生的费用，被告作为主体是由于被告是房主，被告与杨阳之间的租赁合同得到全面的履行，就当然不会存在损失赔偿问题；对证据三中的北大街合同的真实性及证明方向均有异议，签约主体是杨阳，与原告无关，合同不能证明与本案的租赁场所有关，且从被告与杨阳签订的合同看，文化产业大厦的一楼不属于租赁的范围，一楼的装修不合理，同时一楼在杨阳与被告签订协议之后并没有对该大厦的一楼进行装修；针对证据三中的暖气管道及收据的真实性及证明方向均有异议，根据被告与杨阳所欠补充协议可知，被告公司的供暖改造是由杨阳完成的，为此被告单位顺延七个月的租赁期限，即使李煜坤的改造协议真实有效，相关费用也在杨阳与被告所签订的4月的补充协议中，以租期延长的方式做了处理；针对证据三中的装饰工程施工合同及收据的真实性及证明方向均有异议，该合同与本案实际的租赁面积不符，而实际上被告与杨阳2015年2月签订合同之后，杨阳已经对承租的租赁房间进行装修，协议签订时间是5月15日，不具有真实性，该证据不能证明相关损失与被告有关，不能作为原告要求被告的赔偿依据，所涉及的支出及费用是属于原告生产经营的正常支出，也无权要求被告承担。对证据四的真实性及证明方向均有异议不予认可，所有的支出均是生产经营的正常支出，即便真实也不认可，甚至有些已经存在损毁，百叶窗的收据和窗帘的收据是连号收据，入账日期正好相反，显然是作假行为。证据第58页，收据号是连号，2881收据开具时间是在2882号之后，连号收据开具时间相隔半年，明显虚假。针对天然气余量表，反映不出来是哪里的天然气表，证明不了是原告的天然气表，也看不出余量的具体数字和金额。对证据五的真实性及证明方向均有异议不予认可，这些应当自行办理，租赁到期的情况下，不能要求我方承担，学校无法开办，与被告无关；职工应发工资统计不具有证明效力，相关损失不应由被告承担。对证据六的真实性及证明方向有异议不予认可，公司出资人、经营行为由原告承担责任，该证据不具有证明效力。本院认为：原告提交的证据一中，2015年2月6日被告与杨阳签订的《房屋租赁合同》及之后签订的房屋租赁补充协议，出自双方自愿，合法有效，双方约定将被告所有的位于西宁市北大街6号青海文化产业大厦商场营业楼二、三、四层总面积993.92平方米的房屋出租给杨阳用于文化教育培训，约定租期自2015年4月15日至2019年2月28日、约定了租金数额及给付方式、违约责任的承担等；约定租期届满后由被告收回房屋，杨阳返还房屋时应符合正常的使用状态；杨阳在经营过程中所产生的费用、税收、债权债务均由杨阳自行承担；因杨阳对承租房屋的供暖系统进行了改造，被告将2015年4月15日至2015年12月1日之间的租金予以免除；对此本院予以确认。原被告之间签订的合同书，无代表签字、亦无签订的日期，该合同约定的租期自2017年3月1日至2023年2月28日，对同一出租的房屋，在被告与杨阳签订的《房屋租赁合同》履行期间，且该合同尚未解除的情形下，原被告签订的房屋租赁合同书，应属无效合同；故原告的证明方向本院不予采信。证据二能够证明因被告与杨阳所签订的房屋租赁合同已于2019年2月28日到期，被告的上级主管单位青海省文化市场监督执法局要用文化产业大厦办公，故被告致函通知承租人杨阳及作为使用人的原告腾退房屋的事实，对此本院予以确认，原告要证明的内容本院不予采信。证据三系杨阳承租上述房屋后进行装潢装修、改造所支出的费用，与本案原告的主张无直接的关联性，且杨阳对承租房屋的供暖系统进行改造的费用，已经协商冲抵了房租，故原告的证明方向本院不予采信。证据四、证据五系杨阳及原告在经营过程中所产生的费用，根据被告与杨阳所签订的房屋租赁合同的约定，杨阳在经营过程中所产生的费用、税收、债权债务均由杨阳自行承担，故原告的证明方向本院不予采信。证据六系原告的公司章程，虽然杨阳是原告的股东，杨阳对外的民事行为不能代表原告，且无原告的授权，故该组证据本院不予采信。被告文化产业公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据证据一、被告与杨阳签订的房屋租赁合同、补充协议两份，证明：2015年2月6日，被告与杨阳签订房屋租赁合同，将文化产业大厦二层至四层总计993.92平方米出租给杨阳用于文化教育培训，租期三年，从2015年4月15日至2018年4月14日，年租金300000元；2015年4月28日，经被告与杨阳双方协商，由承租方杨阳出资对文化产业大厦供暖系统进行改造，相应的延长租赁期限，将三年起租日延后至2015年12月1日起算，双方就此签订补充协议；2015年8月6日，被告与杨阳协商，就租赁楼层及面积、租期起止日期、租金等问题进行调整并再次签订补充协议，原租货二楼调整为一楼推拉门北侧区域，租期延长至2019年2月28日止，年租金由300000元降至150000元。证据二、限期搬离腾空房屋通知书（两份），证明：上述租赁合同到期后，2019年3月18日，被告就合同到期承租方应返还房屋问题书面致函杨阳及原告等人，催促交房。2019年3月28日，被告再次书面致函杨阳及原告等人，声明租赁合同因期满而终止，催促搬离。证据三、民事起诉状、青海法制报，证明：上述租赁合同到期后数月，承租方始终拒绝腾退房屋，无奈，被告于2019年6月向人法院提起诉讼，但承租人避而不见，无法送达，致使案件审理受阻。证据四、五部分租赁合同（2011-2014年度、2015年度、2017年度、2018年度），证明：被告单位从2011年到2018年期间就文化产业大厦沿街商铺、橱窗、室内专柜及场地进行出租二签订租赁合同的部分情况，对上述历年合同进行简单比较可以看出：1、2015年之前，被告单位对外出租签订合同，完全使用同一版本，这一版本的内容和版式结构与原告提交的租期截止日期为2023年2月28日的合同版本的内容及版式结构高度相似。2、从2015年开始，被告单位对外出租签订合同开始启用新版本（期间，仅在2018年9月对该版本个别内容做了简单调整），而这版本与原告提交的租期截止日期为2023年2月28日的合同版本相较，内容及版式截然不同。可以证明租期截止日期为2023年2月28日的合同系原告伪造的合同。证据五、被告向杨阳及原告发出通知后，杨阳向原告提交的情况说明，证明：2019年3月11日，原告形成书面（情况说明）报被告公司，没有提到租期未满或租期延续，如果合同未到期，首先应当主张租期未满，而不是主张诸多困难，该情况说明也提交给了相关的行政部门。证据六、信访局的来信信访事项交办单及相关附件，证明：原告于2019年3月28日向省信访局递交的书面信访通知书，文件中明确承认双方签订的合同是2015年2月6日，租期3年，现合同到期，甲方拒绝续签，并以上级主管部门强制收回为由，强制关闭，请求相应的赔偿；并未提到租期截止日期为2023年2月28日的合同，故该合同显属伪造。原告爱索思培训中心质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议不予认可，举证意见为质证意见。对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议不予认可，1、原告认为被告的两组证据说明被告的违约行为；2、被告举证的三、四号文件的内容是被告认可原告及培训中心作为涉案房屋的承租方，也证明原被告自始存在租赁关系。对证据三的真实性无异议，对证明方向有异议不予认可，与本案无关。对证据四的真实性及证明方向有异议不予认可，证据70-72页的合同中，出租人和承租人的名字和签字可以看出是一个人，其他的合同中出租方仅仅是盖章，没有法人的签字，该份证据恰好证明原告与被告签订的六年的租赁合同符合被告以往签订合同的习惯。对证据五的真实性及证明方向有异议不予认可，该证据没有原告单位的签章。对证据六的真实性无异议，对证明方向有异议不予认可，在该材料中，与被告领导口头达成长期续租意向，要签订租赁合同，在信访时，被告已经下达搬离通知，故原告向信访局寻求救济。本院认为：被告提交的证据一的认证意见与原告提交的证据一的认证意见一致。证据二的认证意见与原告提交的证据二的认证意见一致。证据三能够证明因被告与杨阳所签订的房屋租赁合同已于2019年2月28日期满，被告致函承租人杨阳及作为使用人的原告腾退房屋无果后，被告于2019年6月向人法院提起诉讼，要求承租人杨阳限期腾退房屋，杨阳未应诉致使人民法院公告送达的事实，本院予以确认。证据四，原告对其真实性及其证明方向均有异议，且该组证据与本案无关联性，故对该组证据本院不予采信。证据五能够证明2019年3月11日原告书面交付给被告的情况说明中，没有涉及租期未满或租期延续的问题，更未涉及租期截止日期为2023年2月28日的合同书，该情况说明中原告着重强调了原告的经济损失，对此本院予以确认。证据六系青海省信访局的来信信访事项交办单及相关附件，能够证明原告于2019年3月28日向省信访局递交的书面信访材料，该材料中原告自认双方签订的合同是2015年2月6日，租期3年，因租期届满，原告要求续租或给予原告一定时间宽限待其找到新址再搬迁及给予经济补偿的事实，对此本院予以确认。根据当事人陈述及和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月6日被告与杨阳签订了《房屋租赁合同》，双方约定将被告所有的位于西宁市北大街6号青海文化产业大厦商场营业楼二、三、四层总面积993.92平方米的房屋出租给杨阳用于文化教育培训，租期三年，从2015年4月15日至2018年4月14日，年租金300000元，该合同约定了租金的给付方式、违约责任的承担等；约定租期届满后由被告收回房屋，杨阳返还房屋时应符合正常的使用状态；杨阳在经营过程中所产生的费用、税收、债权债务均由杨阳自行承担等；2015年4月28日，经被告与杨阳双方协商，由承租方杨阳出资对文化产业大厦供暖系统进行改造，相应的延长租赁期限，将三年起租日延后至2015年12月1日起算，双方就此签订补充协议；2015年8月6日，被告与杨阳协商，就租赁楼层及面积、租期起止日期、租金等问题进行调整并再次签订补充协议，原租货二楼调整为一楼推拉门北侧区域，租期延长至2019年2月28日止，年租金由300000元降至150000元。该合同履行期间且该合同尚未解除的情形下，对同一出租的房屋，原被告签订了《合同书》，租期自2017年3月1日至2023年2月28日，该合同书无代表签字、亦无签订的日期。2019年3月始，因被告与杨阳所签订的房屋租赁合同已于2019年2月28日期满，且因被告的上级主管单位青海省文化市场监督执法局要用文化产业大厦办公，被告致函承租人杨阳及作为使用人的原告限期腾退房屋；承租人杨阳及作为使用人的原告未腾退后，被告于2019年6月向人法院提起诉讼，要求承租人杨阳限期腾退房屋，杨阳未应诉致使人民法院公告送达，该案仍在审理中。另查明，2019年3月11日原告书面交付给被告的情况说明中，没有涉及租期未满或租期延续的问题，更未涉及租期截止日期为2023年2月28日的合同书，该情况说明中原告着重强调了原告的经济损失。2019年3月28日原告向青海省信访局递交了书面信访材料，该材料中原告自认双方签订的合同是2015年2月6日，租期3年，因租期届满，原告要求续租或给予原告一定时间宽限待其找到新址再搬迁及给予经济补偿。本院认为：2015年2月6日被告与杨阳签订的《房屋租赁合同》及之后签订的房屋租赁补充协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应以合同约定承担义务、享受权利。该合同系被告与杨阳个人签订的合同，签订该合同时原告并未授权杨阳代表原告，故杨阳签订的合同系其个人行为，且原告于2013年1月17日已经成立；该合同约定租期自2015年4月15日至2019年2月28日、约定了租金数额及给付方式、违约责任的承担等；约定租期届满后由被告收回房屋，杨阳返还房屋时应符合正常的使用状态；杨阳在经营过程中所产生的费用、税收、债权债务均由杨阳自行承担；因杨阳对承租房屋的供暖系统进行了改造，被告将2015年4月15日至2015年12月1日之间的租金予以免除。该合同履行期间且该合同尚未解除的情形下，对同一出租的房屋，原被告签订了《合同书》，租期自2017年3月1日至2023年2月28日，该合同书无代表签字、亦无签订的日期，不符书面合同的要件且违反法律规定，系原被告恶意串通，损害了第三人杨阳的利益，应属无效合同；同时依据原被告双方自认的事实及本院查明的事实，房屋租赁合同的相对方系被告与杨阳，故原告的诉讼主体不符。承租人杨阳及作为使用人的原告在合同的履行过程中，对其经营过程中所产生的费用、税收、债权债务等，按照合同约定，应由承租人杨阳及作为使用人的原告自行承担；且被告与杨阳签订的《房屋租赁合同》租期已届满，双方协商无法续租，被告催告合同已解除要求限期腾退房屋的情形下，原告主张解除合同及赔偿经济损失的诉讼请求，无事实及法律依据，应予驳回。被告的抗辩主张有事实及法律依据，其抗辩主张成立，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第五十六条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第二百二十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告西宁市爱索思国际语言文化交流培训中心的诉讼请求。案件受理费35841元，减半收取17921元，由原告西宁市爱索思国际语言文化交流培训中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 蒙自康 二〇一九年十月三十日书记员 俞 珍附：《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。