广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19827号原告：方林坤，男，1981年6月8日出生，汉族，住址广东省惠来县，委托诉讼代理人：吕启进，广东理奥律师事务所律师。被告：余文辉，男，1985年9月1日出生，汉族，住址四川省宣汉县，被告：佛山市璀璨酒店管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道文华北路48号星星大厦1318室，统一社会信用代码91440604MA4W3NX7XP。法定代表人：魏莉。两被告共同委托诉讼代理人：吴岳峰，广东万林律师事务所律师。原告方林坤诉被告余文辉、佛山市璀璨酒店管理有限公司（下简称璀璨酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕启进、被告余文辉暨被告璀璨酒店公司共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除《预存房业务合同书》，被告璀璨酒店公司向原告交还涉案佛山市禅城区影荫路一街路1号苹果公馆1座1108号房；2、被告璀璨酒店公司向原告支付涉案房屋自2018年10月1日起至上述合同解除之日止的租金，暂计25200元（2800元/月×9个月）；3、被告璀璨酒店公司承担上述合同解除前涉案房屋欠缴的物业管理费、水电费共计1063元；4、被告余文辉对被告璀璨酒店公司的债务承担连带清偿责任，连带清偿责任范围为租金付款义务和物业管理费付款义务；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年12月9日，原告与被告璀璨酒店公司签订《预存房业务合同书》，主要约定：原告将其所有的位于佛山市禅城区影荫路一街1号苹果公馆1座1108号房屋出租给被告璀璨酒店公司用于酒店式公寓经营，租赁期限为2018年10月1日至2023年10月1日，租金标准为每月2800元。被告璀璨酒店公司依约应于每月5日前将本月租金支付至原告指定账户中，如被告璀璨酒店公司未能足额交租，应就逾期金额按每日万分之五计算违约金，如逾期超过15日的，原告有权提前解除合同，被告璀璨酒店公司应承担原告所有损失。另，上述合同明确被告余文辉是被告璀璨酒店公司的实际经营者，被告余文辉自愿就被告璀璨酒店公司在本合同项下的债务承担连带清偿责任。上述合同签订后，原告依约向被告璀璨酒店公司交付涉案房屋，但截至原告起诉之日，被告璀璨酒店公司从未向原告支付租金。原告认为，原告与被告璀璨酒店公司签订的《预存房业务合同书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，对各方均具有法律约束力。被告璀璨酒店公司未依约向原告支付租金已构成违约，应承担违约责任。被告余文辉系被告璀璨酒店公司的实际经营者，其应依约对被告璀璨酒店公司的违约行为承担连带责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，恳请法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。两被告共同辩称：一、被告佛山市璀璨酒店管理有限公司同意与原告解除《预存房业务合同书》。二、原告诉请被告佛山市璀璨酒店管理有限公司支付自2018年10月1日至原告起诉之日止的房屋租金缺乏依据，案涉苹果公馆项目房屋由于还没有全部装修完毕，所以目前尚不能投入经营使用，不应计算房屋租金，且案涉房屋装修工期延误并非是被告佛山市璀璨酒店管理有限公司原因造成。三、如法院认定被告佛山市璀璨酒店管理有限公司需要支付房屋租金，则在计算房屋租金时应予以扣除被告佛山市璀璨酒店管理有限公司向原告支付的租赁保证金（即2个月租金）以及1个月的免租试运营期。四、关于物业费，不应由两被告承担。案涉房屋尚未投入正式经营，所以原被告之间没有产生真正的租赁关系，按照合同约定，租赁期间的物业费才由被告承担。原告所主张的物业费包括物业服务费，原告主张的计费期间不明确，不排除包括装修期间的物业费，这个期间段的物业费是由原告自行承担。原告主张的物业费并没有实际产生，需等待实际产生再主张。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告余文辉身份证复印件、被告璀璨酒店公司国家企业信用信息查询结果。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《璀璨星寓合同书》（内含《预存房业务合同书》、《装修施工承揽合同》、《苹果公馆装修款委托支付合同书》）。证明原、被告之间的权利与义务。3.《苹果公馆“物业服务费”缴费通知单》、微信聊天记录。证明涉案房屋需要交纳的物业管理费用。诉讼中，两被告均未提交证据。本院认证：上述证据能相互印证，本院对真实性予以认可，故本院对全案证据予以采信并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月9日，原告（甲方）与被告璀璨酒店公司（乙方）签订《预存房业务合同书》，约定由被告璀璨酒店公司向原告承租涉案佛山市禅城区影荫路一街路1号苹果公馆1座1108号房，合同书主要内容为：“……第二条租赁用途及装修1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店式公寓/办公公寓给乙方合法经营酒店/办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。……第三条租金标准及租赁期限1、乙方承租甲方物业的租金为2800元/月（不含税）。在合同期内不调整。……乙方于每月5日前将本月租金支付到甲方指定的银行账户。如遇国家法定节假日和休息日的，顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出。乙方逾期未能足额交租的，应就逾期金额按日万分之五计算支付违约金；如逾期超过15日的，甲方还有权提前解除本合同，一切损失由乙方赔偿。……3、租赁期限5年，自本协议约定的装修期满次日起五年。租赁期为预计2018年10月1日起至2023年10月1日（如因开发商逾期交楼或客观原因导致物业迟延交付的，租赁期自甲方实际交付之日起算，租期相应顺延）。自收楼（交付）之日起15日内，乙方向甲方支付2个月租金作为租赁保证金，缴纳保证金后，乙方可开始装修。自甲方交付该物业的次日起3个月为装修期，乙方不需向甲方支付租金。装修期届满之日起3天内，乙方再向甲方支付1个月租金作为租赁保证金。合同期限届满且乙方交还场地后，甲方应当在当天无息全额退还乙方租赁保证金。4、该物业交付乙方装修后，甲方需给予乙方3个月的免租期（装修期）和1个月的免租试运营期；合同第2、3、4年，甲方需给予乙方每年1个月的免租期（初定于每年12月，如有更改乙方再书面通知）。由于甲方委托乙方对租赁房屋实施装修工程，双方另行签署《装修施工承揽合同》。该合同与本合同并不互为履约前提，两份合同的履行相对独立。如果由于乙方施工原因导致无法在约定的3个月装修期内完成验收或由于乙方原因导致《装修施工承揽合同》解除，由此发生的损失由乙方自行承担，装修事宜由甲乙双方按约定协调处理。乙方仍应按本合同约定继续履约。……第四条相关费用1、租赁期间，双方承担费用：（1）、甲方承担费用：……c.装修期的物业管理费上述费用双方另有约定，双方按约定承担。……（2）、租赁期间乙方需承担的费用：a.物业管理费（装修免租期除外）……j.租赁期限内的公共能源费、水电费等相关费用由乙方承担，并按月缴纳给物管公司或供水、供电等公用事业部门。……第九条违约责任1、本合同生效后，任何一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，违约方需向守约方因违约行为造成的损失。2、如甲方单方要求提前解除合同，甲方需提前三个月通知乙方，向乙方支付三个月的租金作为违约金并退回乙方已付租赁保证金。……3、乙方逾期支付租金时，甲方有权向乙方收取拖欠款项0.3%/天的利息（不计复利）；若乙方拖欠甲方的租金超过1个月，甲方有权解除本合同。4、如果因归责于乙方原因，甲方依约或依法解除本合同的，甲方有权没收保证金，且乙方需支付3个月租金作为违约金。……第十二条乙方实际经营者的责任乙方的实际经营者余文辉（公民身份证号：）就乙方在本合同项下有可能产生的债务承担连带清偿责任。……”被告余文辉同时于上述合同书落款处签名确认。另查明一，方林坤（本案原告）诉璀璨酒店公司（本案被告）、余文辉（本案被告）、翰祥置业公司（本案案外人）装饰装修合同纠纷一案，本院以（2019）粤0604民初18958号案立案受理，并于2019年9月30日作出（2019）粤0604民初18958号民事判决书，认定璀璨酒店公司构成逾期完工违约行为，判令璀璨酒店公司支付工期延误违约金、赔偿律师费等，翰祥置业公司返还相关装修款，余文辉承担相关连带清偿责任等。璀璨酒店公司、余文辉另于该案确认涉案房屋收楼时间约为2018年6月。另查明二，2019年9月4日，本院组织原、被告各方勘查现场，涉案房屋现场无人施工，硬装部分已基本完成，尚缺洁具及家电家俬。另查明三，依据原告提交的《苹果公馆“物业服务费”缴费通知单》，涉案房屋至2019年8月共计欠缴物业服务费、水电费等合计1063元。另查明四，依据原告提交的租赁保证金支付明细及经两被告确认，原告已收取被告璀璨酒店公司支付的租赁保证金7400元，两被告于庭审中主张上述租赁保证金应予抵扣欠租，原告未明确表示同意抵扣。本院于2019年8月8日将起诉状等材料送达至两被告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告璀璨酒店公司、余文辉签订的《预存房业务合同书》，系双方当事人的真实意思表示，合同书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张解除涉案《预存房业务合同书》及返还房屋的诉请。依据涉案《预存房业务合同书》的相关约定，被告璀璨酒店公司负有依约按期足额支付租金的合同义务，经本院查实，至本案诉讼时，被告璀璨酒店公司并未向原告支付租金，其行为已构成违约。被告璀璨酒店公司虽抗辩认为涉案房屋装修工程有所延迟，双方租赁期限起始日期应相应延后，但经（2019）粤0604民初18958号民事判决书查明及认定，被告璀璨酒店公司因其逾期完工违约行为致装修工程延迟，故其以装修工程延迟抗辩支付租金义务并无合法依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及涉案《预存房业务合同书》第三条的约定，原告因被告璀璨酒店公司之违约行为有权解除涉案《预存房业务合同书》，本院对其相关诉请予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除上述《预存房业务合同书》，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告璀璨酒店公司，故本院确认涉案《预存房业务合同书》已于2019年8月8日解除。合同解除后，被告璀璨酒店公司依法依约应向原告返还涉案房屋，本院对原告相关返还房屋诉请予以支持。关于原告主张被告璀璨酒店公司支付租金、物业管理费、水电费等诉请。依据双方《预存房业务合同书》之约定，自原告交付房屋的次日起3个月为装修期，租赁期限自合同书的装修期满次日起计五年，预计为2018年10月1日起至2023年10月1日，原告另需给予被告璀璨酒店公司3个月的免租期（装修期）和1个月的免租试运营期，故此，结合被告璀璨酒店公司已于另案确认房屋交付时间为2018年6月的事实，被告璀璨酒店公司实际应向原告支付2018年11月1日至合同解除之日即2019年8月8日止的租金合计25922.58元（2800元/月×9个月+2800元/月×1个月÷31天×8天）。两被告于诉讼中抗辩主张合同项下租赁保证金应予抵扣欠租，但该主张并无合同依据，原告亦未明确同意抵扣，故本院对两被告上述抗辩主张不予支持。另据《预存房业务合同书》相关约定，被告璀璨酒店公司应承担房屋租赁期间的物业管理费、水电费等相关费用，依据原告所举证据，涉案房屋2019年2-8月共计产生物业管理费、水电费等欠费合计1063元，故此，本院结合《预存房业务合同书》解除时间及费用明细，酌定被告璀璨酒店公司按时间向原告支付上述物业管理费、水电费等合计950.33元。原告诉请超出部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告余文辉的责任。因被告余文辉已于涉案《预存房业务合同书》中确认就被告璀璨酒店公司于上述合同项下的债务承担连带清偿责任，其亦未于诉讼中提出异议，故原告主张被告余文辉就被告璀璨酒店公司于本案相关债务承担连带清偿责任有合同及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告方林坤与被告佛山市璀璨酒店管理有限公司于2017年12月9日签订的《预存房业务合同书》于2019年8月8日解除；被告佛山市璀璨酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告方林坤返还佛山市禅城区影荫路一街1号苹果公馆1座1108号房；被告佛山市璀璨酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告方林坤支付佛山市禅城区影荫路一街1号苹果公馆1座1108号房2018年11月1日至2019年8月8日的租金合计25922.58元；被告佛山市璀璨酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告方林坤支付佛山市禅城区影荫路一街1号苹果公馆1座1108号房物业管理费、水电费等合计950.33元；被告余文辉对被告佛山市璀璨酒店管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；驳回原告方林坤的其他诉讼请求。被告佛山市璀璨酒店管理有限公司、余文辉如果未按本判决指定的期间履行返还房屋及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1830元，由被告佛山市璀璨酒店管理有限公司、余文辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年十月二十一日书记员  罗凤华书记员  原洁萍