上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10302号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海颐海置业有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇沪宜公路950号。法定代表人：夏双，经理。委托诉讼代理人：王悦，女，该公司员工。委托诉讼代理人：高兴，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海置天营销策划有限公司（原名称上海房加信息技术有限公司），住所地上海市浦东新区泥城镇泥城路101号138室。法定代表人：陈波，总经理。委托诉讼代理人：袁苗苗，女，该公司员工。上诉人上海颐海置业有限公司（以下简称颐海公司）与被上诉人上海置天营销策划有限公司（以下简称置天公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初86897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颐海公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持颐海公司一审反诉请求，即置天公司退还超付佣金人民币1,447,000元。事实与理由：颐海公司与置天公司在合作协议书中约定，如因政府行为导致任何一方不履行合同义务的，该方不承担违约责任。现涉案50余户购房人退房系因政府行为所致，故颐海公司应退还退房佣金。且颐海公司与其分销商约定如客户后期退单，分销商应将已结佣金全额退还置天公司，如置天公司不向颐海公司退还退房佣金，即构成不当得利。被上诉人置天公司答辩称：合作协议书约定，只要客户签订销售合同，置天公司即有权要求支付佣金。涉案房屋退房原因在于颐海公司擅自改变房屋规划用途，责任应由颐海公司自行承担。故不同意颐海公司的上诉请求，要求维持一审判决。置天公司向一审法院起诉要求：颐海公司给付置天公司佣金797,000元。颐海公司反诉请求判令：置天公司退还佣金1,447,000元。一审法院认定事实如下：2016年7月前后，上海房加信息技术有限公司（乙方，以下简称房加公司）与颐海公司（甲方）签订《海伦堡·爱ME城市合作协议书》，约定甲方授权乙方为爱ME城市项目的非独家渠道销售方，合作房源范围为爱ME城市项目所有可售公寓房源，合作期自2016年7月1日至2016年7月31日止，项目地址位于上海市嘉定区XX镇XX路XX弄，产品类型包括平层公寓和LOFT公寓，分销佣金4万元至5万元不等，结佣条件为：“乙方客户签定《商品房预（出）售合同》及按揭合同（如有）后，按每个自然月为周期，甲方按照合同约定支付相应佣金90%给乙方，待到银行贷款审批完成后结算剩余10%，一次性付款及分期客户按100%结算。”合同第五条乙方的权利义务约定：1.乙方通过组织本次销售活动利用自身资源导入客户在客户有效期内促成成交的，即为乙方渠道客户。……8.销售指标：在合作期内，2016年7月份乙方公寓房源认购目标为100套。若乙方完成当月认购目标的80%以上（含80%），即80套及以上，当月佣金会按本合同第三条第3点结佣标准结算；如当月认购目标完成率在80%以下的，当月佣金按本合同第三条第3点结佣标准的80%结算。合同签订后，双方实际履行。2016年8月、9月、11月以及2017年1月、3月双方又五次续签合同，整个代理销售合作期限至2017年4月30日结束。续签合同除合作期限、销售指标有所调整外，其余合同条款与第一份合同的约定基本一致，所约定的结佣条件与第一份合同相同。一审审理过程中，房加公司、颐海公司就涉案项目代理销售情况进行了核对。房加公司主张涉案项目由其代理销售的房屋共344套，颐海公司提出其中XX号601室、XX号3107室、XX号2502室、XX号1304室、XX号801室、XX号708室、XX号1409室、XX号1901室、XX号901室共9套房屋并非房加公司代理销售，上述9套房屋的佣金亦未给付。房加公司遂表示上述9套房屋的佣金事宜不在本案中主张。对于剩余335套房屋，颐海公司确认系房加公司代理销售，且双方一致确认，如果上述335套房屋均满足结佣条件，总的应付佣金金额应为14,764,000元。但是，颐海公司提出上述335套房屋中有52套房屋颐海公司在与购房人签订房屋买卖合同后，因上海市建设行政部门发布《坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作，依法督促开发商整改，切实维护购房人权益》的通知，要求开发商配合购房人退房，故颐海公司配合购房人办理了该52套房屋的退房手续，将购房人已经给付的购房款本息全部退还给了购房人。为证明退房事实，颐海公司递交了其中50套房屋的《网上备案撤回受理单》，所涉房屋分别为：XX号1201室、XX号306室、XX号1606室、XX号808室、XX号306室、XX号2105室、XX号1504室、XX号2705室、XX号2603室、XX号1305室、XX号802室、XX号1706室、XX号707室、XX号2407室、XX号1203室、XX号1102室、XX号3002室、XX号2704室、XX号1810室、XX号1708室、XX号1012室、XX号1607室、XX号1210室、XX号1605室、XX号1608室、XX号511室、XX号812室、XX号801室、XX号1307室、XX号806室、XX号807室、XX号1204室、XX号307室、XX号1706室、XX号1111室、XX号1603室、XX号405室、XX号1605室、XX号404室、XX号803室、XX号1105室、XX号608室、XX号410室、XX号507室、XX号1710室、XX号509室、XX号1110室、XX号1112室、XX号604室、XX号1909室。颐海公司提出另有两套房屋XX号1709室、XX号703室也已经办理退房，但未递交证据。一审审理中，房加公司与颐海公司一致确认颐海公司已付佣金金额为13,967,000元。一审法院认为，双方就涉案项目签订的合作协议书均系当事人真实意思表示，合法有效。本案主要争议在于颐海公司提出的买卖合同签订之后又退房的房屋是否需要向房加公司给付佣金。一审认为，双方合作协议书明确约定的结佣条件为房加公司代理销售房屋的购房人签订《商品房预（出）售合同》及按揭合同（若有），因此可以认定只要买卖合同及贷款合同（若有）签订，房加公司即有权要求颐海公司给付佣金，双方合同并未约定此后若发生退房，颐海公司可以不给付佣金，而且颐海公司也未举证证明上述退房可归责于房加公司，因此一审法院认定不论上述50（52）套房屋是否实际退房，房加公司均有权要求颐海公司给付该50（52）套房屋的佣金。因双方就佣金金额标准及颐海公司已付佣金金额并无异议，房加公司本诉诉讼请求亦是根据应付款减去已付款计算得出，故房加公司的本诉诉讼请求依法予以支持，颐海公司的反诉诉讼请求不予支持。据此，一审法院于二○一九年四月十二日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条的规定，作出判决：一、上海颐海置业有限公司应于判决生效之日起七日内给付上海房加信息技术有限公司佣金797,000元；二、驳回上海颐海置业有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,770元，减半收取计5,885元，反诉案件受理费8,911.50元，均由上海颐海置业有限公司负担。二审中，双方均未提供新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2016年至2017年3月间，房加公司与颐海公司签订的六份合作协议书均约定房加公司销售房源为公寓房源，违约责任均约定，“如因不可抗力或政府行为导致任何一方不能按照本协议履行其义务，或者不能按照约定的条件履行时，该方不负违约责任”。房加公司接受颐海公司委托后，又委托分销公司代理销售。房加公司（甲方）与分销公司（乙方）的代理协议中约定，“凡乙方单个签署该项目的《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》等证明买卖关系有效成立的合同，并交纳首付款后，即为乙方单个客户代理成功。若客户合同在银行贷款期内未能成功办理或客户原因导致退房的，乙方应将相应佣金在退房之日全额退还与甲方”。2017年5月，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，要求有关单位全面梳理全市商业办公项目，加强引导和管控。同年6月12日，该委员会又发文再次强调，“针对部分开发企业曲解政策、拖延整改，对购房人要求退房等维权行为设置障碍的情况，我委再次重申：清理整顿工作的对象，是违法违规的商业办公项目和相关开发企业，清理整顿工作必须坚持依法合规，切实维护购房人的合法权益”。2017年6月15日，颐海公司发布告业主书，对已经实际成交并完成销售合同网上备案的购房业主，如提出退房申请的，颐海公司可退还已付房款并支付银行利息，并承担退房过程中的一切手续费用。颐海公司自认涉案房屋规划用途为商办项目（类住宅），预售许可证也为商办项目，后因政府严格执法整顿，致涉案房屋的产权证存在无法办理的风险，部分业主申请退房，导致本案纠纷发生。2019年7月18日，上海房加信息技术有限公司经核准更名为上海置天营销策划有限公司。本院认为，本案争议焦点为颐海公司是否可以要求置天公司返还退房的佣金。尽管置天公司与颐海公司的合作协议书中约定，如因政府行为导致合同不履行的，该方不承担责任，但本案系因购房人退房而导致的退佣纠纷，不适用涉案双方当事人合同不能履行的情形，故本院对颐海公司的该项理由不予采纳。至于颐海公司认为置天公司收取退房佣金构成不当得利的观点，本院认为细查置天公司与其分销商约定的退佣条件，只有在因客户原因退房的情况下，分销商才要向置天公司退回佣金，但本案导致客户退房的原因系颐海公司，该退佣条件不成就。综上所述，上诉人颐海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费17,823元，由上诉人上海颐海置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十月二十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……