安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初3112号原告：朱牧，男，1983年8月8日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张恒才，男，1967年10月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系所在社区推荐。被告：董莉，女，1972年5月10日出生，汉族，淮北市利得通讯店经营者，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：徐斌，安徽启宇律师事务所律师。原告朱牧与被告董莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月9日、2019年10月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告朱牧及其委托诉讼代理人张恒才，被告董莉到庭参加诉讼；第二次庭审原告朱牧的委托诉讼代理人张恒才，被告董莉及其委托诉讼代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱牧向本院提出诉讼请求：1、依法判令董莉支付2018年11月7日至2019年10月6日的租金66万元，并按66万元的年24%支付滞纳金，直至付清租金止，其中2018年11月7日至2019年4月26日的滞纳金为74209元（合计734209元）；2、诉讼费用由董莉负担。事实与理由：朱牧与盛亚光、高侠、黄思红民间借贷纠纷一案，因淮北市相山区人民法院（2017）皖0603执2145号执行案件，将盛亚光、高侠名下位于淮北市相山区濉溪路306号家天下A6幢xxx、K-1016室房产（房产证号濉私房字第××号）及位于安徽省淮北市相山区濉溪路306号家天下AS1商铺AS1-1号（产权证号：濉房字第××号）、家天下AS1商铺AS1-2号房产（产权证号：房字第××、20××12号），自2018年11月7日起，依法抵债给朱牧。其商铺原来由董莉承租，但董莉拒不按淮北市相山区人民法院的公告腾退房屋，也不提供真实、完整的承租手续，仅以租赁在先为由，不配合法院执行工作，也不与朱牧履行租赁关系（按原协议重新与朱牧签订租赁协议、自2018年11月7日起的租赁费向朱牧缴纳等）。现朱牧按董莉在执行阶段提交的2014年9月4日的租赁合同（该合同只是承租中的一部分，合同第四条约定了每年的租金，应提前一次性付清；合同第九条约定了延期付款滞纳金为日2%，朱牧主动减低要求为年24%）和高广林证明中的租金标准，要求按年租金66万元支付拖欠的租金和滞纳金等。为维护朱牧的合法权益，现依法提出诉讼，请求判如所请。董莉辩称，2014年8月29日至9月4日董莉与盛亚光签订租赁合同，租赁期间为2014年9月8日至2024年10月7日，租金为每年66万元。协议签订后，由于市场经营不好，双方于2015年7月7日达成补充协议，约定房租下调至53万元。在2018年9月4日董莉已经将截止到2019年10月8日的租金付给原房东，有付款凭证。直到2018年11月底董莉才知道原房东与朱牧出现了经济纠纷，房屋产权发生变更。如果经法院确认朱牧是涉案房产的合法权益人，在本案法律文书生效后，董莉愿意按照调整后的租金继续向朱牧履行合同。本院经审理认定事实如下：朱牧与盛亚光、高侠、黄思红民间借贷纠纷一案，经本院对盛亚光、高侠名下的位于淮北市相山区濉溪路306号家天下A6幢xxx、K-1xxx室房产（房产证号：濉私房字第××号）及位于安徽省淮北市相山区濉溪路306号家天下AS1商铺AS1-1号（产权证号：濉房字第2012002xxx、2012002xxx号）、家天下AS1商铺AS1-x号房产（产权证号：濉房字第××、20××12号）依法拍卖，经二次拍卖均流拍，经朱牧申请以上述房产第二次流拍价以物抵债。本院于2018年11月22日作出（2017）皖0603执2145号之三执行裁定书，裁定：将被执行人盛亚光、高侠名下的位于安徽省淮北市相山区濉溪路306号家天下AS1商铺AS1-1号（产权证号：濉房字第2012002xxx、2012002xxx号）及家天下AS1商铺AS1-2号（产权证号：濉房字第××、20××12号）作价1063万元，交付申请执行人朱牧抵偿债务。同日作出（2017）皖0603执2145号之五执行裁定书，裁定：将盛亚光、高侠名下的位于淮北市相山区濉溪路306号家天下A6幢209、K-xxxx室房产（房产证号：濉私房字第××号）作价104万元交付申请执行人朱牧抵偿债务。本院于2018年12月18日发出迁出公告。朱牧于2019年2月11日分别取得淮北市相山区濉溪路306号家天下AS1商铺AS1-1号房屋的不动产登记证书（产权证号：皖（2019）濉溪县不动产权第000xxxx号），淮北市相山区濉溪路306号家天下AS1商铺AS1-2号房屋的不动产登记证书（产权证号：皖（2019）濉溪县不动产权第0005xxx号）。2014年8月29日，董莉与盛亚光签订一份房屋租赁合同，约定：董莉承租盛亚光所有的位于淮北市濉溪路306号（家天下小区大门口）门面，面积为949.34m2；租赁期限10年，自2014年9月8日至2024年10月7日；初始年租金为55万元，租金于每年10月8日前一次性支付全年租金；本合同生效后，第一年租金于2014年9月8日前支付；承租方缴纳保证金2万元，租赁行为结束后多退少补；租金以后年度调整方案为：2014年9月8日至2017年10月8日年租金为55万元，2017年10月9日至2020年10月8日年租金为60.5万元，2020年10月9日至2023年10月8日年租金为66.55万元，2023年10月9日至2024年10月8日年租金为732050元；承租方应按约定期限向出租方支付租金，若逾期，承租方每天向出租方支付当年租金2%的滞纳金；出租方不得在合同期内擅自解除合同，否则出租方违约需补偿承租方前期的所有投资费用并一次性补偿该年半年的租金。2014年9月4日，董莉与盛亚光签订第二份房屋租赁合同，约定：董莉承租盛亚光所有的位于淮北市濉溪路306号家天下小区大门口门面，面积为252㎡；租赁期限10年，自2014年9月8日至2024年10月7日；初始年租金为11万元，租金于每年10月8日前一次性支付全年租金；本合同生效后，第一年租金于2014年9月8日前支付；承租方交纳房屋租赁保证金0元，与先前租赁的949.34㎡交纳的租赁保证金合并，共计2万元，租赁行为结束后多退少补；租金以后年度调整方案为：2014年9月8日至2017年10月8日年租金为11万元，2017年10月9日至2020年10月8日年租金为12.1万元，2020年10月9日至2023年10月8日年租金为13.31万元，2023年10月9日至2024年10月8日年租金为1456410元；承租方应按约定期限向出租方支付租金，若逾期，承租方每天向出租方支付当年租金2%的滞纳金；出租方不得在合同期内擅自解除合同，否则出租方违约需补偿承租方前期的所有投资费用并一次性补偿该年半年的租金。2015年7月7日，盛亚光与董莉签订房屋租赁补充协议，约定：增加装修保证金8万元，承租方付款时间为2015年7月31日前支付3万元，2015年12月31日前支付5万元，待租赁期满承租房原样恢复且经出租方验收同意后返还；出租方同意承租方在所租赁房屋从事旅馆经营和部分转租经营。两份租赁合同及补充协议签订后，董莉如约缴纳了租赁保证金2万元及装修保证金8万元。2016年6月20日盛亚光出具授权委托书，委托高广林办理家天下门面房出租合同及相关事宜。2014年9月8日至2015年10月8日、2015年10月9日年至2016年10月8日的租金董莉均如约支付66万元租金到盛亚光个人账户。2016年11月15日高广林自书证明受盛亚光委托，家天下门面房租金降为年租金53万元，暂定期限一年。2016年10月9日至2017年10月8日、2017年10月9日至2018年10月8日的租金董莉如约支付53万元到盛亚光（高广林）指定的收款人周洁的个人账户。董莉于2018年10月9日及10月22日向周洁个人账户汇款支付了35万元。以上事实，有朱牧提交的（2016）皖0603民初4842号民事判决书、（2017）皖0603执2145号之三执行裁定书、（2017）皖0603执2145号之五执行裁定书、（2017）皖0603执2145号执行公告、房屋租赁合同2份、房屋租赁补充协议、自书证明、房屋评估报告及不动产登记证书，董莉提交的房租租赁合同及补充协议（三份）及授权委托书、高广林自书说明、收条两张（2017年7月14日及2015年9月1日）及银行转账记录（2015年9月1日）、收条（2014年9月10日）、银行交易记录（2014年9月10日及9月11日）、银行交易记录（2015年10月13日及10月20日）、银行交易记录（2016年11月18日及11月21日）、微信截图、银行交易记录（2017年9月14日及10月10日、10月11日）、银行交易记录（2018年10月9日及10月22日），以及双方庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，2014年8月29日、2014年9月4日及2015年7月7日，盛亚光与董莉签订两份房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。在合同有效期内，双方均应履行各自义务。本院于2018年11月22日作出（2017）皖0603执2145号之三执行裁定书，裁定将涉案房屋作价1063万元交付朱牧抵偿债务，朱牧已于2019年2月11日取得涉案两套房屋的不动产登记证书。根据合同法第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。朱牧自（2017）皖0603执2145号之三执行裁定书生效后即取得涉案房屋基于出租人身份的所有权利。故自2018年11月22日起，承租人董莉应向出租人朱牧履行涉案房屋租赁合同的全部权利义务。关于租赁合同期限内的租金及违约金。2016年11月15日高广林自书证明受盛亚光委托，家天下门面房租金降为年租金53万元，暂定一年，即2016年10月9日至2017年10月8日租金为53万元，此自书证明视为双方对租赁条款的变更，随后，董莉按照租金53万元一年的标准支付了2017年10月9日至2018年10月8日的租金，盛亚光未提出异议，视为对降租的追认。故2018年10月9日至2019年10月8日租金应按53万元执行。董莉辩称与高广林协商年租金降至45万元，但未提交任何证据予以佐证，本院不予确认。因双方签订的合同约定，董莉交纳的保证金待租赁期满才予以退还，现董莉与朱牧均同意继续履行原合同，故董莉主张以其交纳的保证金10万元冲抵租金，没有合同依据，本院不予支持。根据房屋租赁合同及补充协议，于每年10月8日前一次性支付全年租金，故董莉于2018年10月9日及10月22日向周洁个人账户汇款支付的35万元，应为支付的2018年10月9日至2019年10月8日的租金35万元。但按照年租金53万元的标准，董莉尚欠付租金18万元，董莉应将欠付的2018年10月9日至2019年10月8日期间的租金18万元直接支付给朱牧。如朱牧认为盛亚光无权收取2018年11月22日以后的租金，也应当是由朱牧向盛亚光追偿或由执行机构继续执行，董莉对在本院作出以房抵债裁定之前已经向盛亚光支付的租金35万元没有过错。故朱牧诉请董莉支付2018年11月7日至2019年10月6日的租金66万元，本院仅对其中的18万元予以支持；其余部分无事实依据，本院不予支持。鉴于朱牧取得涉案房屋产权后，其与董莉就剩余租金的数额及支付存在争议，故董莉的逾期付款责任应从朱牧主张权利之日起计算。原合同约定逾期付款按照日2%计算滞纳金，该约定明显过高，现朱牧主张按年利率24%的标准支付违约金，不超过法律规定的标准。故董莉应自2019年4月25日起按照本金18万元年利率24%的标准向朱牧支付逾期付款期间的利息至本金付清之日止；朱牧超过上述标准的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告董莉于本判决生效后十五日内支付原告朱牧截至2019年10月8日的租赁费18万元，并自2019年4月25日起按照本金18万元年利率24%的标准支付逾期利息至本金清偿之日止；二、驳回原告朱牧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11142元，因适用简易程序审理，减半收取5571元，由原告朱牧负担4051元，被告董莉负担1520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  陈永战二〇一九年十月二十一日书记员  张 莉附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。