云南省通海县人民法院行 政 判 决 书（2019）云0423行初5号原告胡冬梅，女，1979年9月6日生，汉族，住云南省玉溪市通海县，现住玉溪市红塔区。原告倪红祥，男，1976年1月9日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二原告委托代理人金正义、杨娜，云南万成律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告通海县自然资源局。住所地：通海县秀山街道桑园社区晴岚路4号。法定代表人段金杰，任局长。委托代理人杨元，云南阳源律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。第三人通海名邦小额贷款有限责任公司，住所地：云南省玉溪市通海县通印大酒店一楼。法定代表人常斌，任董事长。委托代理人孔杰，男，通海名邦小额贷款有限责任公司职员，住云南省玉溪市通海县，代理权限：特别授权代理。第三人陈斯理，男，1974年5月6日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。第三人李继华，女，1977年8月22日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。原告胡冬梅、倪红祥要求确认被告通海县自然资源局于2015年6月25日对通海县秀山街道园丁小区5幢1单元601号房屋、5幢5－2号车库作出的通房他证2015字第××号和通房他证2015字第××号房屋他项权证书无效。本院2019年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告胡冬梅及二原告委托代理人金正义，被告通海县自然资源局不动产登记中心主任羊文兴、委托代理人杨元，第三人名邦公司委托代理人孔杰到庭参加诉讼，第三人陈斯理、李继华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告方诉称：2015年6月6日，二原告与第三人陈斯理、李继华签订《房屋买卖协议》及《车库买卖协议》，约定第三人陈斯理、李继华以52万元的价款向二原告购买园丁小区5幢1单元601号商品房及5幢5—2号车库。合同签订后，陈斯理、李继华仅支付10万元首付款，余款42万元未付。2016年4月7日，经通海法院判决陈斯理、李继华支付胡冬梅、倪红祥房款360000元、车库款60000元及利息。该判决已经生效，并进入执行程序，通海法院在执行过程中依法对上述房产采取查封措施。因二原告至今未履约，也未执行法院判决，二原告至今未将商品房及车库的土地使用权过户给第三人陈斯理、李继华，该房产的土地使用权还登记在二原告名下，证书也由二原告保管。在执行过程中，二原告通过查询房产档案得知：原告所属的商品房和车库，已抵押给名邦公司，并由通海县房管所作出了房屋他项权利证书。二原告不知道通海县房管所是如何作出的房屋他项权证书。根据《城市房地产管理法》、《物权法》的相关规定，第三人陈斯理、李继华尚未取得本案涉及房产的土地使用权证，该房产属于上述法律规定“权属有争议的房地产”，“不得设定抵押”的情形，登记机关应当依法对申请人的抵押登记进行审核。二原告认为，通海县房管所对本案涉及房屋作出的房屋他项权证书的具体行政行为，程序和实体上均违法，故依法提起诉讼，请求法院判决确认通海县房管所对园丁小区5幢1单元601号商品房和5幢5-2号车库作出的房屋抵押他项权证的行为无效。原告提交如下证据：1、结婚证、离婚证；2、二原告房产证、房产共有权证、国有土地使用权证；3、房屋买卖协议、房屋买卖补充协议、车库买卖协议、车库买卖补充协议。证明：因陈斯理、李继华未付清房款，二原告仅将房屋、车库的所有权过户到陈斯理、李继华名下，国有土地使用权还登记在二原告名下。被告通海县自然资源局辩称：2015年6月26日，陈斯理、李继华、名邦公司共同向通海县房管所提出申请，对通房权证秀字第××号房屋所有权、通房权证秀字第××号房屋所有权设定抵押，办理抵押登记。办理过程中形成了房地产抵押登记申请表、通海县房管所登记审核审批表、询问笔录。工作人员对申请人提供的资料进行审核，并根据中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年6月1日起实施的《房地产登记技术规程》表C.2.4最高额抵押权设立登记申请材料表的要求，对房屋所有权证书进行审核，确认以上房屋登记于陈斯理、李继华名下，且有主债权合同，有存在债权的证明和抵押合同当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的申请。本案并无证据表明抵押登记的房屋权属存在争议。通海县房管所对属于陈斯理、李继华的房屋进行抵押登记，是按房屋抵押登记的规定进行审查，已尽到审慎审查的义务。且一直以来，登记机关对抵押登记的流程及标准均是按《房地产登记技术规程》进行审核实施，登记机关的行政登记行为符合法律规定，应依法维持，请求法院驳回二原告的诉讼请求。被告提交如下证据及规范性文件：一、统一社会信用代码证书、任职通知、负责人身份证复印件、通机编[2015]11号《通海县机构编制委员会关于通海县国土资源局成立不动产登记管理机构的通知》、通编办[2015]26号《中共通海县委机构编制办公室关于印发的通知》、《通海县人民政府关于开展不动产统一登记工作的公告》、《通海县深化党政机构改革领导小组关于印发的通知》，证明被告通海县自然资源局的主体身份及法定代表人的任职及身份情况；二、房屋所有权登记申请书、收件回执、登记审核审批表、李继华、陈斯理、胡冬梅、倪红祥身份证复印件、房屋买卖协议可能性转移减免税申请审批表、税收缴款书、分户平面图、房屋产权证、土地使用权证、询问笔录、结婚证，证明陈斯理、李继华房屋登记资料；三、房屋所有权登记申请书、收件回执、登记审核审批表、李继华、陈斯理、胡冬梅、倪红祥身份证复印件、房屋买卖协议可能性转移减免税申请审批表、税收缴款书、分户平面图、房屋产权证、土地使用权证、询问笔录、结婚证，证明陈斯理、李继华车库登记资料；四、登记审核审批表、抵押登记申请表、询问笔录、孔杰、李继华、陈斯理身份证复印件、李继华、陈斯理结婚证、个人借款/担保合同，证明通海县房管所依法办理抵押登记手续，形成登记资料；五、《房地产登记技术规程》中表C.2.4最高额抵押权设立登记申请材料表。第三人名邦公司参诉意见为：陈斯理、李继华提供的抵押担保是还款保障，抵押双方已依据法律法规规定办理了抵押登记，抵押权已生效，原告的起诉与名邦公司无关。第三人提交如下证据：通海县人民法院（2017）云0423民初313号民事判决书，玉溪市中级人民法院（2017）云04民终594号民事判决书，证明第三人之间的借款合同、抵押真实有效。第三人陈斯理、李继华参诉意见为：陈斯理、李继华与二原告买卖房屋是事实，陈斯理、李继华先付了10万元房款，后到房管所办理了房屋所有权过户登记，现房屋所有权已经变更至陈斯理、李继华名下。陈斯理、李继华向名邦公司借款并签订了抵押合同，双方到房管所办理了房屋抵押登记。陈斯理、李继华为增加生意上的合同数量就将向名邦公司所借的贷款投入生意中，原本计划月底回款就可以付清二原告的买房尾款，不料生意上出了问题，把钱全部积压，所以到现在都还没有偿还原告及名邦公司的债务。第三人陈斯理、李继华未提交证据。经庭审质证：一、原告方提交的证据，被告质证认为：对第一组证据，二原告的主体资格由法院依法认定；对第二组证据的真实性无异议，二原告属于诉争房产的前所有权人，现已有法院判决确认房屋的所有权人为陈斯理、李继华；对第三组证据的真实性、合法性无异议，该证据只能证明原告与陈斯理、李继华之间因房屋买卖关系产生债权债务关系，而陈斯理、李继华为房屋的现所有权人。第三人名邦公司质证无异议。二、被告提交的证据及规范性文件，原告质证认为：第一组证据无异议；第二组、第三组证据无异议，房产登记仅对房产、车库所有权转移登记，没有对土地使用权转移登记；第四组证据中登记审核表、抵押登记申请表的真实性无异议，但对合法性及证明目的有异议，申请表显示的内容是对房地产权属登记，与抵押登记的范围内容不一致；对孔杰、李继华、陈斯理身份证，李继华、陈斯理结婚证予以认可；对个人借款/担保合同、询问笔录，因李继华、陈斯理未到庭，真实性无法核实，不予认可；对第五组规范性文件，属于行业内部的规范性文件，对真实性予以认可，对合法性不予认可。第三人名邦公司质证无异议。三、第三人名邦公司提交的证据，原告质证认为：对证据的真实性予以认可，对基础合同法律关系的真实性由法院核实，判决书中陈述抵押权成立的情况下，名邦小贷公司有优先受偿权，本案就是针对抵押权的诉争，对优先受偿权有异议。本院对上述证据认证如下：对原告出示的第二组、第三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告出示的第一组、第二组、第三组证据真实性、合法性、关联性予以确认；第四组证据系在第三人办理抵押登记过程中形成的材料，对其真实性、关联性予以确认；第五组规范性文件，其适用应受法律位阶的限制；对第三人提交的判决书为生效法律文书，该判决认定的事实，本院予以确认。经审理查明：2015年10月10日，通海县机构编制委员会向通海县国土资源局印发的通机编[2015]11号《通海县机构编制委员会关于通海县国土资源局成立不动产登记管理机构的通知》，明确通海县国土资源局是全县不动产登记管理的行政主管部门。2019年2月14日，通海县深化党政机构改革领导小组关于印发《通海县深化机构改革实施方案》的通知，明确将通海县国土资源局职责、住房和城乡建设局的城乡规划管理职责等整合，组建县自然资源局，不再保留通海县国土资源局。2015年6月6日，胡冬梅、倪红祥与陈斯理、李继华签订《房屋买卖协议》、《车库买卖协议》，约定胡冬梅、倪红祥将坐落于通海××××街道园丁小区5幢1单元601号房屋、5幢5－2号车库出售给陈斯理、李继华。房屋价款440000元、车库价款80000元，2015年6月11日前支付房款80000元、车库款20000元，2015年6月20日前支付房款180000元、车库款20000元，2015年6月30日前付清房款180000元、车库款40000元。协议签订后，陈斯理、李继华按协议约定支付了胡冬梅、倪红祥100000元，胡冬梅、倪红祥协助陈斯理、李继华办理了房屋、车库所有权变更登记手续，陈斯理、李继华取得了通房权证秀字第××号房屋所有权证及通房权证秀字第××号房屋共有权证。因陈斯理、李继华未支付剩余款项，双方至今未办理土地使用权变更登记，房屋及车库的土地使用权仍登记在胡冬梅、倪红祥名下。2015年6月26日，名邦公司与陈斯理、李继华签订《个人借款/担保合同》、《抵押承诺》各一份，约定陈斯理、李继华向名邦公司借款300000元，承诺自愿将位于通海××××街道桑园“园丁小区”通房权证秀字第××号的房产及房屋所有权证号为通房权证秀字第××号的车库一个提供抵押担保。2015年6月26日，以陈斯理、李继华为抵押人，名邦公司为抵押权人，向通海县房管所提出房地产抵押登记申请，申请时仅提供了上述房产的所有权证，未提供国有土地使用权证，通海县房管所审批同意登记，颁发了通房他证2015字第××号和通房他证2015字第××号房屋他项权证书，房屋他项权人为名邦公司。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定：“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十八条第一款规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设立抵押。”第四十九条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”本案涉及的房地产国有土地使用权证书还登记在二原告名下，通海房管所未依法审核提供抵押的房地产的土地使用权证书、房屋所有权证书，仅凭第三人提供的房屋所有权证便为第三人办理了抵押登记，其登记行为已违反了上述法律规定，属于《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定的行政行为没有依据的违法行为。原告作为涉案房产的国有土地使用权人，据此要求确认通海县房管所的登记行为无效，本院依法予以支持。本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十八条第一款、第四十九条，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第二十六条第六款、第七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款之规定，判决如下：确认通海县房管所对通海县秀山街道园丁小区5幢1单元601号房屋、5幢5－2号车库作出的通房他证2015字第××号和通房他证2015字第××号房屋他项权证无效。案件受理费50元，由被告通海县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  赵金霞人民陪审员  周明珍人民陪审员  普晓敏二〇一九年十月十七日书 记 员  吴晓燕