广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终871号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：罗定市金诚房地产开发有限公司。住所地：罗定市罗城街道龙华路龙华综合大楼11、12、13卡。统一社会信用代码：914453817470668680。法定代表人：李剑涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：沈林汉，男，1971年3月22日出生，汉族，住罗定市。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：李玉玲，女，1969年10月21日出生，汉族，住罗定市。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：祁运会，男，1977年11月12日出生，汉族，身份证住址：湖北省黄冈市黄州区。现住广东省深圳市宝安区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李德雄，男，1971年11月24日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。上诉人罗定市金诚房地产开发有限公司（以下简称：金诚公司）与被上诉人沈林汉、李玉玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省罗定市人民法院（2019）粤5381民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人金诚公司的委托诉讼代理人梁劲锋、被上诉人沈林汉、李玉玲的共同委托诉讼代理人祁运会、李德雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金诚公司上诉请求：一、撤销（2019）粤5381民初159号民事判决第一项，依法改判解除上诉人与两被上诉人于2013年9月3日签订的《广东省商品房买卖合同》。二、撤销（2019）粤5381民初159号民事判决第二项，依法判决上诉人无需向两被上诉人交付涉案商品房。三、撤销（2019）粤5381民初159号民事判决第四项，并依法判决两被上诉人向上诉人支付违约金（逾期付款违约金以105000元为本金，从2014年12月30日起按每日0.05%的标准计至合同解除之日止，暂计至2019年2月14日为79170元。解除合同违约金以105000元为本金，按1%计算为1050元）；以上款项暂合计为80220元。四、一二审全部诉讼费用均由两被上诉人承担。上诉理由：关于沈林汉、李玉玲与罗定市金诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，罗定市人民法院已作出一审判决，该判决关于《广东省商品房买卖合同》是否解除、上诉人应否向两被上诉人支付涉案房屋及两被上诉人应否向上诉人支付违约金的问题处理不当，依法应予撤销改判。一、《广东省商品房买卖合同》符合法定解除条件，依法应予解除。1、根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十三条规定：合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。3、一审法院以两被上诉人享有同时履行抗辩权为由，认定两被上诉人不存在违约行为，属于事实认定及法律适用错误：首先，同时履行抗辩权作为抗辩权的一种，需要权利人主动行使，法院不应主动适用；其次，两被上诉人在庭审中确认其至今未向上诉人付清购房款的理由是涉案房屋未验收，而非基于上诉人未交付涉案房屋的事实，故两被上诉人实际上已放弃行使同时履行抗辩权，其仍应于2014年12月30日前向上诉人支付购房款105000元，其至今未向上诉人付清剩余购房款已构成根本违约。尽管两被上诉人未向上诉人付清剩余购房款的行为符合行使同时履行抗辩权的外观特征，但不能仅凭外观即认定两被上诉人行使同时履行抗辩权，还应结合两被上诉人基于何种理由未付款。因为外观相同的行为，可能基于不同的意志（理由）而发生，而行为的性质，往往决定于行为时的意志（理由）。例如，正当防卫与其他侵害人身权的行为，二者的外观往往是一致的，但由于行为发生时行为人意志（理由）的不同，直接决定二者的性质——前者是合法、正当的行为，受到法律保护，一般不需要就损害结果承担法律责任。综上，两被上诉人至今未向上诉人支付剩余购房款，已构成根本违约，经上诉人催告，其仍未付清购房款，故上诉人有权依法解除《广东省商品房买卖合同》。二、两被上诉人逾期支付购房款的行为构成根本违约，其应向上诉人支付违约金。如前所述，两被上诉人已放弃行使同时履行抗辩权，其未在2014年12月30日前付清剩余购房款属于违约行为，其应向上诉人按约定支付违约金。三、两被上诉人关于交付房屋的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予认定理据不足。1、《最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见》已在“交房、办证与诉讼时效问题”中明确关于交付房屋的诉讼请求适用诉讼时效的规定。而且，需要注意的是，两被上诉人在庭审中对上诉人关于交付房屋诉讼请求适用诉讼时效制度的主张未提出异议，而是以“合同中止”作为未超过诉讼时效的抗辩理由。一审法院认为上述诉讼请求不适用诉讼时效制度于法无据。2、自涉案商品房验收合格（2015年2月13日）之日起至2018年5月17日，两被上诉人未曾要求过上诉人交付涉案商品房，其关于交付涉案商品房的诉讼请求已经超过法律规定的2年诉讼时效。两被上诉人在庭审中所提出的“合同中止”，不属于法定的诉讼时效中止、中断事由。3、上诉人有权同时主张同时履行抗辩权与诉讼时效抗辩权。同时履行抗辩权与诉讼时效抗辩权并不冲突，可以同时主张：首先，二者属于合同当事人根据不同的法律规定所享有的抗辩权，且并无相关法律法规明确规定二者不能同时主张；其次，“任何人都不得从其过错行为中获利”，涉案商品房至今未完成交付的责任完全在于两被上诉人，如法院基于上诉人享有同时履行抗辩权而排除适用诉讼时效制度或认定诉讼时效从两被上诉人付清购房款之日或一定期限届满之日起计算，无疑是允许两被上诉人从其违约行为中获益，侵犯上诉人的合法权益。沈林汉、李玉玲辩称：一、对上诉人提出的第一项诉讼请求，答辩如下：1、根据（2015）云罗法民初字899号及（2016）粤53民终274号的民事判决，判决上诉人与被上诉人于2013年9月3日签订的广东省商品房买卖合同不能解除，该判决已生效。2、被上诉人与上诉人提起一审、二审诉讼及申请再审期限的时间，上诉人要求被上诉人履行合同是单方的意愿，被上诉人有权拒绝，该事实属于合同中止。3、上诉人没有按照合同法第96条解除合同向被上诉人提出，再向法院确认解除合同有效，属于解除合同程序违法。二、对上诉人提出的第二项诉求，答辩如下：由于原合同未明确约定被上诉人何时交付最后房款和上诉人何时交付房屋，但按照房地产行业规则，被上诉人已缴纳预付房款已达70%，未付30%，必然是先验收房屋再付房款，最后由上诉人办理房产证。上诉人未按照约定时间在2014年12月30日交付验收合格房产，属于违约，详见（2016）月53民终274民事判决书，已支持被上诉人要求上诉人支付违约金的部分诉求。三、对上诉人提出的第三项诉讼请求，答辩如下：1、上诉人在（2015）云罗法民初字第899号案件举证期间未提出反诉，视为放弃权利，该诉讼请求已超过法定两年时效，不应再向被上诉人主张违约金。2、被上诉人向一审法院、二审法院、省法院再审阶段理由合法，并非故意不履行合同，属于合同中止，在广东省高级人民法院民事裁定书生效后，被上诉人向上诉人邮寄了继续履行合同通知书，上诉人收到该通知书，未主张解除合同及支付违约金，说明对（2016）粤53民终274号民事判决书无异议。3、被上诉人申请强制执行（2015）云罗法民初字第899号民事判决书，上诉人未对（2015）云罗法民初字第899号民事判决书提出再审和抗诉，至今仍拒不执行（2015）云罗法民初字第899号民事判决书的法定义务。综上所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人请求，维持一审判决，保护被上诉人的合法权益。沈林汉、李玉玲向一审法院起诉请求：1、请求判决确认沈林汉、李玉玲与金诚公司于2013年9月3日签订的商品房买卖合同合法有效。2、请求判决金诚公司与沈林汉、李玉玲继续履行合同，并在规定时间内沈林汉、李玉玲向金诚公司支付购房余款及金诚公司同时向沈林汉、李玉玲交付房屋。3、请求判决金诚公司自2018年5月31日向沈林汉、李玉玲支付逾期交房违约金到实际交房之日约人民币10920元（暂计算到2018年12月31日）。4、请求判决金诚公司承担本案诉讼费用。金诚公司向一审法院反诉请求：1、判决解除金诚公司与沈林汉、李玉玲之间签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判令沈林汉、李玉玲向金诚公司支付逾期付款违约金（以105000元为本金，从2014年12月30日起按每日0.05%的标准计至合同解除之日，暂计至2019年2月14日为79170元），并向金诚公司支付应付款百分之一的违约金；3、本诉及反诉的诉讼费用均由沈林汉、李玉玲承担。一审法院认定事实：金诚公司是位于罗定市龙××路与××铁路××东临天下商住小区的房地产开发商。2013年9月3日，沈林汉、李玉玲作为买受人与金诚公司作为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，该合同第三条约定买受人购买的商品房为东临天下商住小区B3座8层803房。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为363091元。第六条约定买受人应于2013年9月3日前付购房款153091元；2014年1月31日前付购房款105000元；2014年12月30日前付余下房款105000元；2013年8月23日前付清代收办证费合计3000元（根据实际发生费用，按发票多退少补）。第七条约定买受人如未按本合同时间付款，按下列第1、2种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.逾期超过100天尚未付清应付款项，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还。第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；(2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。合同还约定了其他相关权利义务。同日，沈林汉、李玉玲与金诚公司签订了《东临天下车位协议书》，约定沈林汉、李玉玲向金诚公司购买该小区69、70号两个摩托车车位，总价为20000元整。签订合同后，沈林汉、李玉玲于当天向金诚公司支付了购房款153091元、车位购置款20000元、办证费用3000元、物业维修基金2852元。2014年1月23日，沈林汉、李玉玲又按合同约定向金诚公司支付了购房款105000元。2014年12月，金诚公司电话通知沈林汉、李玉玲收楼，但因金诚公司未能出具相关验收合格证明，沈林汉、李玉玲拒绝接收该商品房。2015年2月13日。金诚公司取得涉案商品房的《建筑工程竣工验收报告》。另查明：沈林汉、李玉玲曾于2015年7月3日向一审法院起诉金诚公司[案号：（2015）云罗法民初字第899号]，请求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，金诚公司不同意解除，一审法院经审理查明，认为双方约定的交付房屋的时间与支付余下的购房款的时间相同，双方享有同时履行抗辩权，金诚公司逾期交楼时间未超过约定交楼时间的90天，不符合合同约定的解除条件，后判决驳回了沈林汉、李玉玲解除合同的诉讼请求。沈林汉、李玉玲不服判决，提起上诉，云浮市中级人民法院作出（2016）粤53民终274号民事判决书，维持原判。沈林汉、李玉玲仍不服，向广东省高级人民法院申诉，省院作出（2017）粤民申2428号民事裁定书，驳回了沈林汉、李玉玲的再审申请。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。沈林汉、李玉玲与金诚公司于2013年9月3日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。对于沈林汉、李玉玲请求金诚公司支付自2018年5月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金和沈林汉、李玉玲请求金诚公司支付逾期付款违约金的问题，沈林汉、李玉玲与金诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》第六条约定，沈林汉、李玉玲应于2014年12月30日前付最后一期房款105000元；第八条约定金诚公司应当在2014年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方约定的履行时间相同，且未约定先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在沈林汉、李玉玲未付清房款之前，金诚公司有权拒绝交付房屋；在金诚公司未将房屋交付给沈林汉、李玉玲之前，沈林汉、李玉玲有权拒绝支付最后一期房款。因此，沈林汉、李玉玲至今尚未支付最后一期房款以及金诚公司至今仍未将房屋交付给沈林汉、李玉玲的行为，均不属于违约。由于双方均不存在违约行为，沈林汉、李玉玲请求金诚公司支付自2018年5月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，理据不足，一审法院不予采纳。同理，沈林汉、李玉玲请求金诚公司支付逾期付款违约金的主张，一审法院亦予以驳回。对于双方签订的《广东省商品房买卖合同》是否符合解除条件的问题。一审法院已认定沈林汉、李玉玲未按约定时间支付最后一期房款以及金诚公司未按约定时间交付房屋，属沈林汉、李玉玲与金诚公司双方均享有的同时履行抗辩权，不属于违约。由于双方不存在违约行为，不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，故沈林汉、李玉玲要求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持，双方签订的《广东省商品房买卖合同》应继续履行，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于金诚公司提出沈林汉、李玉玲要求交付涉案商品房的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩主张，一审法院认为，沈林汉、李玉玲要求金诚公司交付房屋的请求权不适用诉讼时效的规定，故上述抗辩，一审法院不予采纳。因此，沈林汉、李玉玲应履行合同义务，支付最后一期购房款105000元给金诚公司；金诚公司亦应履行合同义务，将符合合同约定的商品房交付沈林汉、李玉玲使用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条的规定，判决：确认沈林汉、李玉玲与罗定市金诚房地产开发有限公司于2013年9月3日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效。二、沈林汉、李玉玲与罗定市金诚房地产开发有限公司继续履行合同，限沈林汉、李玉玲于判决发生法律效力之日起十日内向罗定市金诚房地产开发有限公司支付最后一期购房款105000元；限罗定市金诚房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将符合合同约定的商品房交付给沈林汉、李玉玲使用。三、驳回沈林汉、李玉玲的其他诉讼请求。四、驳回罗定市金诚房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费73元，反诉案件受理费1779元，减半收取890元，合计963元，由罗定市金诚房地产开发有限公司负担。本院二审期间，沈林汉、李玉玲与金诚公司均没有提供新的证据。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明，沈林汉、李玉玲于2015年7月3日向法院起诉请求解除与金诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》，案经一审、二审及再审，省法院于2018年2月27日作出（2017）粤民申2428号民事裁定书，认定金诚公司不存在根本违约情形，不符合约定或者法定的解除条件，裁定驳回沈林汉、李玉玲的再审申请。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、金诚公司以沈林汉、李玉玲存在逾期付款违约行为为由，主张双方签订的《广东省商品房买卖合同》解除的诉讼请求是否应予支持？二、沈林汉、李玉玲主张金诚公司交付房屋的诉讼请求是否适用诉讼时效？关于争议焦点一，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，金诚公司履行交付房屋的时间，与沈林汉、李玉玲履行交付最后一期购房款的时间相同，均为2014年12月30日，但未约定先后履行顺序。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”沈林汉、李玉玲虽然未支付最后一期购房款105000元，但金诚公司亦未按合同约定时间将交付商品房。金诚公司于2015年2月13日取得《建筑工程竣工验收报告》后，没有通知沈林汉、李玉玲交付房屋，沈林汉、李玉玲可以行使同时履行抗辩权，延迟履行支付最后一期购房款的义务。金诚公司主张沈林汉、李玉玲应支付逾期付款违约金，并据此请求解除《广东省商品房买卖合同》的理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，案涉《广东省商品房买卖合同》是沈林汉、李玉玲与金诚公司的真实意思表示，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，具有法律约束力。沈林汉、李玉玲要求金诚公司交付房屋的诉讼请求，属于一项物权请求权，而非债权请求权，依法不适用诉讼时效规定。因此，金诚公司上诉认为沈林汉、李玉玲交付房屋的诉讼请求超过诉讼时效的意见，理由不成立，本院不予支持。综上所述，金诚公司的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1806元，由上诉人罗定市金诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十月十七日书记员  何卓璇附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。