浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初4675号原告（案外人）：周启达，男，1979年12月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：郑慧君，浙江浙合律师事务所律师。被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市鹿城区瓯江路鸿旭嘉苑6-7幢102-2、103室。负责人：金建洛，行长，委托诉讼代理人：周琼，浙江鹿广律师事务所律师。第三人（被执行人）：周德国，男，1974年10月13日出生，汉族，住温州市龙湾区。原告周启达诉被告兴业银行股份有限公司温州分行（以下简称兴业银行），第三人周德国案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月25日立案受理。本院依法适用普通程序于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告周启达的委托诉讼代理人郑慧君，被告兴业银行的委托诉讼代理人周琼到庭参加诉讼。第三人周德国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周启达向本院提起诉讼请求：1.依法撤销温州市鹿城区人民法院作出的（2019）浙0302执异230号执行裁定；2.依法判决确认坐落于温州市鹿城区不动产为原告所有；3.依法判决不得执行原告所有的位于温州市鹿城区不动产；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月10日，原告周启达与第三人周德国、案外人李小莲签订《房屋买卖合同》，约定周德国、李小莲将其所有的坐落于温州市鹿城区，建筑面积406.98平方米的房产，以单价16757.6元／平方米，总价6820000元出卖给原告。2014年11月11日，买卖双方办理了房屋委托公证。合同签订后，原告依约向周德国、李小莲指定银行账户支付6000000元购房款并承担涉案房产在招商银行的按揭贷款（按揭款三期共340000元，原告已支付两期），剩余应付房款现金480000元。2014年11月20日，周德国、李小莲搬离涉案房屋并向原告交付了涉案房屋。其后，原告办理了涉案房屋的水电、煤气及物业名字的变更。2015年2月2日，原告支付购房款320000元。其后，因涉案房屋被温州市龙湾区人民法院查封（现已解除）。原告尚有部分购房款尾款未向周德国、李小莲支付，双方约定待原告取得涉案房屋权利证书后支付。尾款数额为按揭贷款一期121000元、购房款现金尾款160000元，合计281000元。现涉案房屋已可以办理产权登记手续，原告经查询发现涉案房屋被鹿城区法院因（2015）温鹿执民字第4006号案件查封。其后，原告向法院提出执行异议申请，法院作出（2019）浙0302执异230号执行裁定，驳回了原告的执行异议申请。原告认为原告对涉案房产享有的请求权，足以排除执行，理由如下：首先，涉案的不动产系第三人周德国、案外人李小莲夫妻关系存续期间的共同财产。原告与第三人周德国、案外人李小莲签订的《房屋买卖合同》依法成立并有效，在涉案房产办理过户登记之前，原告享有将涉案房产的所有权登记至其名下的请求权。其次，兴业银行对第三人周德国所享有的债权是基于周德国提供的保证担保，属于周德国个人债务。兴业银行对第三人周德国享有的债权属于一般金钱给付债权。再次，涉案房屋买卖双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在查封之前已合法占有涉案房屋，原告已按照合同约定支付大部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且未办理过户登记并非原告的原因。依法原告对涉案房屋享有的权利可以排除法院的执行。最后，原告的请求权系针对涉案房屋的请求权，而被告的债权为金钱债权，并未指向特定的财产。在原告占有涉案房屋的前提下，参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，原告要求将涉案房产的所有权变更登记至其名下的请求权，应当优于被告的金钱债权。综上所述，原告享有将涉案房产的所有权变更登记至其名下的请求权，且该请求权优于被告的金钱债权，足以排除法院对执行标的执行。兴业银行辩称：一、原告提出的异议不能排除法院执行。根据城市房地产管理法第四十一条的规定，原告提供的是中介出具的居间合同，没有载明土地使用权的取得方式，不是合法有效的买卖合同。原告通过工商银行分别于2014年11月10日和2014年11月12日向第三人周德国汇款100万元和200万元，于2014年11月18日向詹崇森工行账户和吴涛建设银行账户各汇款150万元，于2015年2月2日通过工行向丁爱玉汇款32万元。因此，从原告提供的银行凭证，原告仅支付购房款300万元，还有382万元购房款未支付。关于原告打入詹崇森、吴涛、丁爱玉账户的金额与本案购房款无关，不符合法律规定。二、原告存在过错。通过查询司法拍卖网得知，在2014年9月2日拍卖成交的万川锦苑2幢1301室，面积为416.9平方米，拍卖成交价为820万元，该户单价为19668.99元每平方米。在2015年6月30日拍卖成交的万川锦元3幢901室，面积406.58平方米，拍卖成交价792万元，单价19475.56元每平方米。同时期原告与第三人约定的购房单价远远低于市场价格。周德国购买涉案房屋单价为27257元每平方米，其以低于购买价一倍的价格，且远低于同时期市场价将该房屋出卖。在出卖房屋时，其在法院的案件已进入执行程序。在签订合同后仅两个月房屋就被龙湾法院查封。被告有理由认为原告和第三人恶意串通企图低价转移财产，帮助第三人逃避法院执行。即便没有恶意串通，原告以远低于市场价购买该房屋，且未提供证据证明其在支付购房款之后要求第三人协助办理过户登记，或者向有关部门申请办理过户登记。亦未按期偿还涉案房屋的按揭贷款，均系未能办理房屋过户登记的原因。综上，原告未过户存在过错。三、根据物权法第九条，本案争议房屋未履行变更登记手续，物权未发生变动，原告未取得房产。即使合同成立，原告享有的也是债权请求权，原告应当向第三人主张赔偿。四、第三人对浙江泰来富利康鞋业借款担保属于夫妻共同债务。通过其企信宝查询，周德国是温州弘扬冷热带有限公司的股东，周崇光是浙江泰来富利康鞋业有限公司的法人及弘扬公司的前股东，两人对外共同投资办理两家企业。通过法院网查询得知，两个企业因为经营需要向银行借款，互相为对方的债务提供担保，周德国作为弘扬公司的股东，弘扬公司的经营状况直接影响个人收益。在夫妻关系存续期间，为公司经营需要对外提供担保，李小莲也因此获利，因此属于夫妻共同债务。综上，原告与周德国签订房屋买卖合同无效，原告并未支付全部购房款，对房屋未办理登记存在过错，周德国该笔债务属于夫妻共同债务，请求驳回原告诉求。第三人周德国于庭审后到本院称：对周启达的起诉无意见，当时以600多万元的价格出卖了房屋是因为被债权人讨债，房子登记在中介好几个月无法出卖。周启达还欠其购房款28万元左右，周启达支付了两期按揭款，最后一期按揭款12.1万元系周德国让朋友支付的。经审理查明，周德国、李小莲于2009年12月24日与浙江万川房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了坐落于温州市鹿城区房屋，面积为406.98平方米，价款为11093054元。《商品房买卖合同》签订后，周德国、李小莲办理了预登记，证明号为温预鹿城字第2100010754号，并办理了按揭贷款及抵押预告登记。2014年11月10日，经温州科威不动产信息咨询有限公司居间介绍，周启达向周德国、李小莲购买了上述涉案房屋，并签订《房屋买卖合同》。合同约定，面积为406.98平方米，总价款为6820000元；自合同签订之日，周启达向周德国、李小莲交付购房定金100万元，于2014年11月11日前，双方办理房屋买卖公证委托手续后，周启达应付清剩余房款，已付定金冲抵房款。同时，合同还约定，在2014年11月11日办理公证委托手续，待周启达领取公证书三日内，支付房款500万元。该房现有按揭贷款34万元，直接冲抵房款，由周启达承担按揭还款。剩余房款48万元，在该房水、电、煤气及物业名字变更完毕之日起10日内出卖方搬离，并由周启达检验完毕当日支付剩余房款。公证办理完毕后，在2014年11月12日支付200万元，在公证办理后三天内交付剩余300万元。购房款300万元于2014年11月18日汇入出卖方指定的两个账户，包括詹崇森的账户150万元，吴涛的账户150万元。2014年11月10日，周启达向周德国支付了100万元。2014年11月11日，周德国、李小莲在浙江省温州市公证处办理了委托公证。公证书载明了将涉案房屋出售给周启达。次日，周启达又向周德国支付了200万元。2014年11月18日，周启达向詹崇森的账户汇付了150万元，向吴涛的账户汇付了150万元。2014年12月25日、2015年1月19日，周启达分别支付了涉案房屋按揭贷款12万元和12.1万元。2015年2月2日，周启达向周德国指定的丁爱玉支付了32万元。周启达办理了燃气等业务并使用至今；又于2015年1月3日就涉案房屋办理了数字电视业务。另查明，兴业银行与浙江泰来富利康鞋业有限公司、周崇光、杜有珍、周德国、温州弘扬冷热带钢有限公司金融借款合同纠纷一案，兴业银行向本院提起诉讼。本院作出（2015）温鹿商初字第573号民事判决，判令浙江泰来富利康鞋业有限公司偿还借款本息，周德国对付款义务承担连带清偿责任等。该民事判决发生法律效力后，兴业银行向本院申请执行。本院于2015年11月13日作出了（2015）温鹿执民字第4006号执行裁定书，查封周德国的财产。2015年11月23日，涉案房屋被查封。2018年11月22日，本院对涉案房屋进行续封，查封期限至2021年11月21日止。周启达知道后，向本院提出执行异议，本院于2019年4月9日作出（2019）浙0302执异230号执行裁定书，裁定驳回周启达的执行异议。周启达不服，向本院提起诉讼。在本案审理过程中，周启达于2019年6月6日向本院交付了购房余款28.1万元。以上事实，由身份证复印件、房屋买卖合同、中介服务费收取凭证、公证书、商品房买卖合同复印件、银行凭证、电视业务受理单、燃气费核对单、房产信息、执行裁定书等证据证实。兴业银行提供的淘宝司法拍卖表反映的是其他房产的拍卖情况，与涉案房屋买卖不具有必然联系，在无其他证据佐证的情况下，不足以判断涉案房屋买卖的真实性。兴业银行提供的工商信息查询、温州市龙湾区人民法院民事判决书与本案执行异议之诉无关，本院不予认定。兴业银行提供的用电义务办理告知书用以证明周启达办理用电户名变更违反规定，但周启达已经办理用电手续，至于是否违规变更用电户名，不影响周启达已经使用涉案房屋的事实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋未登记在周启达名下，不发生物权变动效力。因此，周启达主张涉案房屋系其所有于法无据，本院不予支持。对被执行人名下的财产，人民法院有权执行。案外人主张对执行标的排除执行的，应符合以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本院结合本案事实，评析如下：本案买卖双方签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，应受法律保护；且《房屋买卖合同》签订在涉案房屋被查封之前。周启达买受涉案房屋后，已经办理了燃气、数字电视等业务，可见周启达已经占有使用涉案房屋；且占有的时间在涉案房屋被查封之前。周启达已经按照合同的约定支付购房款，并将剩余的房款28.1万元交付本院。同时，本院对涉案房屋进行查封时，房屋尚未从房开公司登记在周德国名下，故并非周启达的自身原因导致涉案房屋未办理过户。综上，周启达主张不得执行涉案房屋符合法律规定，本院予以支持。周启达主张撤销本院（2019）浙0302执异230号执行裁定没有法律依据。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定，判决如下：一、不得执行坐落于温州市鹿城区房屋（证明号：温预鹿城字第××号）；二、驳回原告周启达的其他诉讼请求。案件受理费59540元，由被告兴业银行股份有限公司温州分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2019）浙0302执异230号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  叶 珺人民陪审员  陈苗苗人民陪审员  程素莲二〇一九年十月二十二日书 记 员  陈茜茜