江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初6061号原告：南京屹腾资产管理有限公司，住所地本市建邺区扬子江大道399号5号楼6楼601室。法定代表人：倪婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马翔，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：南京水秘方科技有限公司，住所地本市秦淮区中山东路532号金蝶软件园H1栋315室。法定代表人：陆裕强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆敬尧，江苏当代国安律师事务所律师。原告南京屹腾资产管理有限公司（下称屹腾公司）与被告南京水秘方科技有限公司（下称水秘方公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屹腾公司的委托诉讼代理人马翔、被告水秘方公司的法定代表人陆裕强及其委托诉讼代理人陆敬尧到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告屹腾公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》（编号：18110101）；2、判令被告支付原告2018年11月1日起至2018年12月16日止的房屋租金42709.16元；3、判令被告支付原告房屋使用费18569.2元并按照928.46元∕天的租金标准支付至被告实际返还房屋之日止;4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于本市秦淮区中山东路532-1号南工院·金蝶大学科技园H1栋312室，建筑面积357.10平方米的房屋出租给被告作为办公用房，租赁期限自2018年11月1日至2023年5月31日，租金计算标准为，自2018年11月1日起至2020年10月31日。租金为2.6元∕天∕平方米，计28240.66元∕月。合同第五条第三款约定，原告给予被告46天免租期，自2018年11月1日起至2018年12月16日止，同时合同还约定被告在免租期内或合同租期内退租，视为被告违约，被告需要支付除违约金以外相应使用免租期产生的租金，并结清免租期内产生的物业等相关费用；合同第十四条第一款约定，被告拖欠租金或物业管理费等其它费用超过7日或累计拖欠超过三次，原告有权解除合同收回房屋并要求被告承担违约责任；合同第十六条第三款约定，被告未依约如期向原告支付租金或履约保证金或其它费用，每逾期一日，被告须按逾期支付部分费用的千分之三向原告缴纳滞纳金。被告逾期七日仍未交付，则原告有权解除合同，被告已支付的履约保证金不予退还，原告有权开启该房屋并更换门锁，屋内的物品包括但不限于家俱、装置等视为被告丢弃，原告有权将上述物品搬出并将该房屋腾空收回，原告对因此而引起的损坏及被告之损失概不负责，不足以弥补原告损失的，被告还应当承担相应的赔偿责任。合同签订后，被告正常入驻并按约定支付了2018年11月1日至2019年1月31日的租金66152.78元（已扣除20天免租期租金）、2019年2月1日至2019年4月30日的租金60582.02元（已扣除26天免租期租金）。2019年3月31日，被告应当按约定交纳2019年5月1日至2019年7月31日的租金84721.98元，但被告并未按约交纳并持续拖延超过7日，在原告催促后仍未交纳。原告认为，原、被告签署的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行。现被告拒不按照合同约定的付款期限支付房屋租金已超过七日，构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付免租期租金，被告在实际支付的房屋租金到期后仍不配合原告解除合同并返还房屋，应当支付原告房屋占有使用费直至被告解除合同并将房屋返还原告时止。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院要求处理。被告水秘方公司辩称:原告所述无事实和法律依据，另外涉案的租赁房屋自2019年4月11日起已被原告实际占有。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月1日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订一份《南京市房屋租赁合同》。合同约定，原告将承租于南京金蝶投资有限公司位于本市秦淮区中山东路532-1号南工院·金蝶大学科技园H1栋312室（装修状况为毛坯），建筑面积357.10平方米的房屋转租给被告作为办公用房，租赁期限自2018年11月1日至2023年5月31日，租金第一年为季付，分别为于2018年11月1日支付第一季度（2018年11月1日-2019年1月31日）租金66152.78元、于2018年12月31日支付第二季度（2019年2月1日-2019年4月30日）租金60582.02元、于2019年3月31日支付第三季度（2019年5月1日-2019年7月31日）租金84721.98元、于2019年6月30日支付第四季度（2019年8月1日-2019年10月31日）租金84721.98元，之后租金为半年支付一次，租金并逐年递增；合同第五条第三款约定，原告给予被告46天免租期，自2018年11月1日起至2018年12月16日止，并以租金的形式在第一次和第二次付款中分别直接扣除，第一次扣除20天的房屋租金，第二次扣除26天的房屋租金，如被告在免租期或合同租期内退租，视为违约，被告需要支付除违约金以外相应使用免租期产生的租金，并结清免租期产生的物业等相关费用；合同第七条约定，被告须向原告缴纳相当于一个月租金共计28240.66元作为履约保证金，支付时间为2018年11月1日前，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告；合同第十四条第一款约定，被告拖欠租金或物业管理费等其它费用超过7日或累计拖欠超过三次，原告有权解除合同收回房屋并要求被告承担违约责任；合同第十六条第三款约定，被告未依约如期向原告支付租金或履约保证金或其它费用，每逾期一日，被告须按逾期支付部分费用的千分之三向原告缴纳滞纳金。被告逾期七日仍未交付，则原告有权解除合同，被告已支付的履约保证金不予退还，原告有权开启该房屋并更换门锁，屋内的物品包括但不限于家俱、装置等视为被告丢弃，原告有权将上述物品搬出该房屋并将该房屋腾空收回，原告对因此而引起的损坏及被告之损失概不负责，不足以弥补原告损失的，被告还应当承担相应的赔偿责任。合同签订后，被告入住租赁房屋并交纳了租赁押金28232.75元。2018年11月7日、16日，被告两次支付原告4万元、26152.78元，合计66152.78元作为第一期租金；2019年1月16日、1月18日、1月30日，被告三次向原告支付租金5000元、1万元、15582.02元，另外现金支付原告3万元，以上合计60582.02元作为第二期租金。2019年3月31日，被告应当按约定交纳2019年5月1日至2019年7月31日的租金84721.98元，但被告并未按约交纳，原告工作人员魏浩于2019年4月1日通过微信告知被告法定代表人陆裕强要求其在七日之内交纳房租，被告法定代表人陆裕强回复“应该可以交”，原告工作人员魏浩明确告知“不交就只能收房了，按合同流程来了”，后被告仍未交纳，原告工作人员杜立恒于2019年4月9日通过微信告知被告法定代表人陆裕强“今天最后一天，如果钱没到按照合同你就违约了”。后被告仍未交纳，2019年4月11日，原告将被告租赁的房屋锁上，致使被告无法办公。2019年5月8日，被告向原告支付第三期租金中的4万元，原告收到后于次日退回，并备注“已违约，房租如数退还”。2019年5月14日，原告通过微信向被告发函要求被告迁出，内容为：“贵公司承租我公司位于南京市秦淮区中山东路532-1号南工院·金蝶大学科技园H1栋312室房屋已违约，根据合同第十六条第三项，贵公司已逾期支付超过7日，我司有权开启该房屋并更换门锁，屋内的物品包括但不限于家具、装置和其它添置物或装修、附着物品等视为乙方已丢弃，甲方有权将上述物品搬出该房屋并将该房屋腾空收回，现向贵公司发出此函通知贵公司即日起至2019年5月15日搬走屋内可移动的物品，否则我司将视为贵公司放弃该房屋内的物品，我司将自行处理不再另行通知，对此发生的任何损失概不负责”。后被告仍未腾空迁出，2019年5月16日，被告法定代表人陆裕强因担心物品失窃，故报警。因双方无法解决纠纷，故原告诉至法院要求：1、确认双方合同于2019年5月15日解除，被告腾空并迁出租赁房屋；2、判令被告立即支付原告2018年11月1日起至2018年12月16日房屋租金42709.16元；3、判令被告支付原告2019年5月1日至2019年5月15日的租金；4、判令被告按928元∕天的标准支付原告自2019年5月16日起至实际迁出时止的房屋使用费。对于被告已交纳的租赁押金，原告认为因被告违约，根据合同约定不应退还。被告认为，被告承租后装修等投入巨大，如解除合同，原告应当退还被告已交纳的押金及20天的租金，同时还需原告补偿被告的装修损失。原告对此不予认可，认为根据合同约定系被告违约，原告并无补偿及退还相关费用的义务。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、转款记录等证据以及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己的权利义务。根据合同第十四条第一款约定，被告拖欠租金超过7日或累计拖欠超过三次，原告有权解除合同收回房屋并要求被告承担违约责任。2019年3月31日，被告未按约交纳2019年5月1日至2019年7月31日的租金84721.98元，且催告后仍拖欠租金超过7日，故依据合同约定，原告可以解除合同并收回租赁房屋，因原告于2019年5月14日发函告知被告于2019年5月15日腾空房屋，故双方签订的租赁合同确认于2019年5月15日解除，合同解除后被告应当腾空并迁出租赁房屋。另合同还约定，原告给予被告46天免租期系以租金的形式在第一次和第二次付款中分别扣除，如被告在合同租期内退租，视为违约，被告仍需要支付相应使用免租期产生的租金。因被告未能按合同约定履行交付租金的义务，致使合同解除，故被告仍应当支付原告46天免租期的租金42709.16元。合同解除之前，被告交纳租金至2019年4月30日，故其仍应当交纳自2019年5月1日至2019年5月15日租金，考虑到本次纠纷虽系被告违约引起，因原告对租赁房屋上锁也事实上对租赁房屋使用构成影响，故本院酌定被告按租金一半的标准支付原告即7060元（14120.33元/2），之后的占有使用费被告也应按原租金标准的一半即470元∕天支付原告自2019年5月16日起至实际迁出时止。对于被告主张退还已交纳的押金及补偿装修费用等意见，根据合同约定，被告逾期七日仍未交付，原告有权解除合同，被告已支付的履约保证金不予退还，且原告有权开启该房屋并更换门锁，屋内的物品包括但不限于家俱、装置等视为被告丢弃，原告有权将上述物品搬出该房屋并将该房屋腾空收回，原告对因此而引起的损坏及被告之损失概不负责。根据以上约定，被告要求退还押金依据不足，本院不予支持，被告主张的装修损失补偿，根据合同约定亦应由被告自行承担风险，故被告要求补偿装修损失依据不足，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原、被告双方签订的《南京市房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、被告南京水秘方科技有限公司于本判决生效后十日内将其承租的位于本市秦淮区中山东路532-1号南工院·金蝶大学科技园H1栋312室的房屋（建筑面积357.10平方米）腾空并返还给原告南京屹腾资产管理有限公司；三、被告南京水秘方科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京屹腾资产管理有限公司免租期租金42709.16元；四、被告南京水秘方科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京屹腾资产管理有限公司自2019年5月1日至2019年5月15日止租金7060元；五、被告南京水秘方科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京屹腾资产管理有限公司自2019年5月16日起至迁出时止的房屋使用费（按470元∕天的标准计算）。案件受理费17000元，由被告负担（原告已预付，被告在给付上述款项时一并加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张立旺人民陪审员  黄小姗人民陪审员  毛 丹二〇一九年十月十日见习书记员  孙文莉