广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初13552号原告：张丽珍。委托诉讼代理人：陈湛峰，系原告配偶。委托诉讼代理人：陈东群，系原告配偶的姐姐。被告：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场负一层，统一社会信用代码914406005744527005。法定代表人：吕日锵。被告：佛山市千色汇商城经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南堤路45号之一二层203室，统一社会信用代码91440604315035419R。法定代表人：吕日锵。上述两被告的共同委托诉讼代理人：伍健鹏，广东连通律师事务所律师。原告张丽珍诉被告佛山市圆方房地产有限公司（以下称圆方公司）、佛山市千色汇商城经营管理有限公司（以下称千色汇公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理后，本案依法由审判员罗婉文适用简易程序，并于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈湛峰、陈东群及两被告的共同委托诉讼代理人伍健鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付逾期交房的违约金7918元（以原告已支付的125664元为本金，按照《委托经营协议书》约定的日万分之三的标准从2018年10月1日起计算至2019年4月30日）和违约金1030元（以原告已支付的125664元为本金，按照《广东省商品房买卖合同》约定的日万分之二的标准从2015年11月1日起计算至2015年12月11日）。2.被告千色汇公司向原告支付租金损失11900元（以租金1700元/月的标准从2018年10月1日起计算至实际返还之日止）。3.两被告向原告提供竣工验收备案表、消防验收合格表、营业前消防安全验收合格证、公众聚集场所投入使用的证书。4.两被告按照《广东省商品房买卖合同》第八、十四条约定向原告交付360号商铺。5.两被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：两被告支付其于2015年8月23日提前交铺导致原告未能按期支付购房尾款造成往后的经济损失10000元，及在《委托经营协议书》到期后两被告未按期向原告交房并将负一层上锁不让原告进入涉案商铺、侵占原告物业，造成的精神损失1900元。事实和理由：原告于2017年11月7日知道两被告存在《移交确认函》《竣工验收备案表》，原告才知道两被告的交接商铺情况，导致原告的损失，从佛山市禅城区国土城建和水务局于2018年12月17日的回复可知，备案表对应项目报建范围包含负一层，设计中无给排水设施，禅城消防大队回复没有消防验收，禅城区供水有限公司答复其有到场检查过，该地址负一层没有报装用水，暂时无发现有接通用水。原告与被告圆方公司于2015年7月13日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定佛山市禅城区江湾一路2号负一层360号铺具备并达到交付使用规定。同日原告与被告千色汇公司签订《委托经营协议书》。1.《广东省商品房买卖合同》的第三条约定用途为商业服务，建筑层数地上31层、地下3层，第八条交付期限约定出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合第4款该商品房竣工验收合格约定时交付买受人使用，第十一条交接约定商品房大道交付使用条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，第十四条约定供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，第九条出卖人逾期交房的违约责任第2款约定，虽然被告圆方公司已履行交付，但被告圆方公司没有履行按合同的约定供水、供电、竣工验收合格交付，被告圆方公司构成根本违约，被告千色汇公司越权交接并在合同期限届满后没有返还合格商铺给原告，构成根本违约，由于原告已支付被告圆方公司购房款125664元，现原告主张两被告共同向原告支付违约金7916元（125664元×210天×0.0003，主张计至实际具备交付之日）和支付违约金1030元（2015年11月1日至2015年12月11日）。2.《委托经营协议书》第三条第1、2点约定委托经营期限为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。再根据《中华人民共和国合同法》第四十六条附期限的合同及第四百零六条受托人的损害赔偿责任规定，由于被告千色汇公司在2015年8月23日向被告圆方公司发出《通知函》并同日两被告作出《移交确认函》，再者被告圆方公司没有达到具备合同约定交付使用条件下移交商铺，导致原告的损失，因被告千色汇公司在《委托经营协议书》没有生效时与被告圆方公司进行交接商铺构成根本违约，由于原告与被告圆方公司有约定交付条件为在2015年10月31日前并达到交付条件，而两被告在2015年8月23日交接确认，导致原告至今还没有接收竣工验收合格、有供水、供电的360号商铺。《委托经营协议书》第7条第2款约定，被告千色汇公司没有将商铺返还给原告，原告购买该商铺的目的没有实现，没有达到自己经营或出租收取租金（商铺没有达到符合规定的条件）。现原告主张被告千色汇公司向原告支付经济损失11900元（计至实际具备返还之日，从2018年10月到2019年4月，每月按1700元结算）。3.被告圆方公司在没有验收商铺下交接构成根本违约和被告千色汇公司在没有按合同时间进行交接构成越权行为，由被告圆方公司提供《竣工验收备案表》，证明被告圆方公司在2015年12月11日将商铺交付被告千色汇公司，导致原告不明不白的交接，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条交接约定，交接时应出示本合同第八条约定的证明文件。4.两被告在2015年8月23日出具了《移交确认函》确认被告圆方公司移交了商铺予被告千色汇公司，由《委托经营协议书》的约定生效日期为2015年10月1日，而被告千色汇公司在2015年8月23日与被告圆方公司移交商铺，被告千色汇公司在没有按合同约定进行完成移交商铺，被告千色汇公司越权了权利义务，被告圆方公司没有按双方签订合同的约定在供水供电竣工验收合格条件下完成商铺交接，被告圆方公司没有达到交付条件下和被告千色汇公司没有按合同期内并越权行为并期满后没有将合格商铺返还给原告，导致原告至今没有接收竣工验收合格、供水供电正常使用的360号商铺。现原告要求两被告共同返还一个按双方合同约定竣工验收合格、供水供电正常使用的负一层360号商铺。综上所述，被告圆方公司没有按双方签订的合同履行义务已构成根本违约，被告千色汇公司没有在合同期满后返还合格商铺和越权行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告圆方公司答辩称，1.关于诉讼请求一，被告圆方公司与原告没有签订《委托经营协议书》，被告圆方公司已经依照《广东省商品房买卖合同》及《委托经营协议书》的约定于2015年8月23日向原告交付涉案商铺；被告圆方公司没有违反《广东省商品房买卖合同》的约定有迟延向原告交房的行为，所以被告圆方公司不应当承担延迟交房的责任。2.关于诉讼请求二，被告圆方公司提前交铺与原告未能按期支付购房尾款无关联性，原告也无任何证据证明其有经济损失10000元，《委托经营协议书》到期后对于涉案商铺的交接应该由被告千色汇公司与原告之间进行，与被告圆方公司无关，原告也无证据证明其由此遭受的精神损失。3.关于诉讼请求三，依据双方的合同约定，被告圆方公司无义务提供竣工验收备案表等文件，如果原告需要查询可以到相关行政主管部门查询。4.对于诉讼请求四，被告圆方公司已经按照《广东省商品房买卖合同》的约定向原告交付了涉案商铺。交付的主体符合双方约定。交付时间符合双方约定。原告请求被告圆方公司支付违约金7918元、1030元，请求经济损失11900元，没有事实及法律依据。对于交还涉案商铺，系原告与被告千色汇公司之间的委托关系产生，与被告圆方公司无关。被告千色汇公司答辩称，1.关于诉讼请求一，被告千色汇公司认为在《委托经营协议书》期限届满后已经按期交付涉案商铺，原告要求的逾期交房违约金7918元及1030元无事实依据。2.关于诉讼请求二，被告千色汇公司已经交还商铺，不存在占用原告商铺，所以无需向原告支付租金11900元，原告无证据证明经营期满后，被告千色汇公司将负一层上锁导致原告无法进入涉案商铺，导致了精神损失1900元。3.关于诉讼请求三，被告千色汇公司认为该诉求并非被告千色汇公司的义务，与被告千色汇公司无关。4.关于诉讼请求四，被告千色汇公司已经依约于2018年10月1日前向原告交还360号商铺，至于交还的标准亦符合双方的约定。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证、被告圆方公司营业执照、被告千色汇公司企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》。证明原告与被告圆方公司为商品房买卖合同关系，双方就商品房的基本情况、交付期限、交接、设施正常运行承诺、逾期交房违约责任作出明确约定。3.《委托经营协议书》。证明原告与被告千色汇公司为委托经营协议的关系，双方协议的基本情况，委托经营期限，委托期满后交还商铺的约定。4.《通知函》《移交确认函》。证明两被告在2015年8月23日作出移交商铺完成确认，被告圆方公司移交商铺时不具备合同约定和被告千色汇公司没有授权下进行与被告圆方公司移交商铺确认。5.佛山市禅城区国土城建和水务局出具的《关于明福智富广场竣工验收情况的回复》、《关于陈东群反映明福智富广场商铺验收等问题的回复》，佛山12345平台截图2张。证明涉案负一层360铺设计中无给排水设施，没有报安装用水、暂时无接通用水，还未装修申报现场验收程序，还未消防验收，商铺没有通电。6.（2018）粤0604执8919之一执行裁定书。证明原告未支付的购房尾款进入执行阶段及产生了违约金，以及原告产生精神损失的依据。涉案商铺尚未分割，尚未达到交付条件。7.照片1张、工作记录复印件1张。证明负一层现被上锁，被告未将商铺交付给原告；商铺未达到交付条件。诉讼中，被告圆方公司提交以下证据：1.《广东省商品房买卖合同》《补充协议》《通知函》《移交确认函》（均为复印件）。证明：①原、被告于2015年7月13日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告圆方公司购买位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层360号商铺，双方对于涉案商铺约定的使用条件未“供水/供电/在该商品房交付使用时达到使用条件”，其中“供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用”、“消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统”。②被告圆方公司依约应当于2015年10月31日前，实际已于2015年8月23日将涉案商铺交付给原告使用。2.《委托经营协议书》复印件。证明就涉案房屋，原告与被告千色汇公司签订了《委托经营协议书》，根据该协议第三条第6项的约定，原告委托被告千色汇公司全权处理涉案房屋交接事宜，据此被告圆方公司有权将涉案房屋交付被告千色汇公司。3.《竣工验收报告》复印件、竣工验收备案表复印件、《通知》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程消防设计审核意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(禅应急消安检字[2018]第0329号)。证明涉案房屋已经竣工验收合格且符合双方约定的交付标准。诉讼中，被告千色汇公司提交以下证据：1.《委托经营协议书》《通知函》《移交确认函》。证明就涉案房屋原告与被告千色汇公司签订了《委托经营协议书》，根据该协议书第三条第6项约定，原告委托被告千色汇公司全权处理涉案房屋交接事宜，被告千色汇公司有权接收涉案商铺。2.《通知》、EMS快递单2张及回执，短信记录单。证明被告千色汇公司已于2018年9月30日将涉案商铺交还给原告。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1-6及两被告的证据，原、被告对对方的证据真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据7,为原告单方制作，被告有异议，本院不予采纳。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2015年7月13日，原告（买受人）与被告圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（编号：1501013872），约定由原告向被告圆方公司购买位于佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层360号商铺即涉案商铺，建筑面积8.66平方米，总价款175664元。合同包括以下内容：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：3、银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额95664元（人民币）；付款比例：54%；约定日期：2015年7月13日；（2）结算方式：商业贷款；约定金额80000元（人民币）；付款比例：46%；约定日期：2015年7月13日……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……第十四条出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水在该商品房交付使用达到使用条件；2、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。同日，原告与被告圆方公司签订《补充协议》，约定：“一、该商品房的装饰、设备1、公共设备、设施及公共区域装修地面：主通道铺高级抛光砖供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具安全：提供24小时智能监控空调：中央空调消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统。2、商铺装修标准地面：高级抛光砖供电：独立分电表间隔：轻钢龙骨硅钙板门面：豪华卷闸天花：轻钢龙骨石膏板天花……”同日，原告（甲方，委托方）与被告千色汇公司（乙方，受托方）签订《委托经营协议书》,载明“一、商铺概况。甲方同意将位于禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层360号商铺委托乙方经营管理。该商铺的建筑面积为8.66平方米……三、委托经营期限……2、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止……6、甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜……七、装修。1、甲方同意，乙方或向乙方承租该商铺的实际使用人可以根据经营的需要对该商铺进行全装修与整体布局改造，相关费用由乙方承担。2、委托经营期限届满，双方未就委托经营事项达成一致的，乙方交还甲方房产应当保持房产及设施的正常使用状态。8、委托经营期满后，乙方将该商铺交还给甲方，若甲方需委托乙方继续经营管理该商铺，双方可以重新协商并另行签订委托经营协议。如双方未就继续委托经营达成一致的，甲方可于期满后15日内收回商铺的经营权……”2015年8月23日，被告千色汇公司向被告圆方公司出具《通知函》和《移交确认函》，被告千色汇公司确认接收佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺。2015年12月11日，涉案商铺所在建筑进行了竣工验收备案。另查明，2017年9月22日，张丽珍起诉圆方公司、置佳公司，诉请解除《广东省商品房买卖合同》以及返还房款等。圆方公司反诉请求张丽珍向圆方公司支付购房款余款及违约金。2017年11月30日，本院作出（2017）粤0604民初13706号民事判决书，判决张丽珍向圆方公司支付购房余款及违约金，驳回张丽珍的全部诉讼请求。本院认为，本案系合同纠纷。原告与被告圆方签订的《广东省商品房买卖合同》、原告与被告千色汇公司签订的《委托经营协议书》，均系各方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应依约全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。关于原告诉请的2015年11月1日至2015年12月11日逾期交房违约金。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年10月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。依据采信的《移交确认函》，可确认被告圆方公司已向被告千色汇公司交付涉案商铺在内的“明福智富广场”负一层商铺，但该份《移交确认函》的落款时间为2015年8月23日，早于涉案商铺所在项目的竣工验收合格备案时间（2015年12月11日），即被告圆方公司交付给被告千色汇公司的商铺不符合《广东省商品房买卖合同》所约定的商铺交付条件。故，本院对被告圆方公司所述其于2015年8月23日向原告履行了交付涉案商铺的义务不予确认。根据原告与被告千色汇公司签订的《委托经营协议书》，原告已全权委托被告千色汇公司处理涉案商铺交接事宜，即被告圆方公司将涉案商铺交付给被告千色汇公司，符合上述协议约定。由于被告圆方公司于涉案商铺竣工验收合格备案前将商铺交付给被告千色汇公司，故本院认定被告圆方公司于涉案商铺竣工验收合格备案之日即2015年12月11日才将商铺交付给原告，故被告圆方公司已构成违约，被告圆方公司应向原告支付2015年11月1日至2015年12月11日期间产生的违约金。依据商品房买卖合同第九条第一款的约定，被告圆方公司应向原告支付违约金1030.44元【125664元（已付）×0.02%×41天】，原告诉请1030元，系其自由处分民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以确认。被告千色汇公司不是《广东省商品房买卖合同》的合同相对人，原告依据合同约定诉请被告千色汇公司支付上述逾期交房违约金，并无合同依据，本院不予支持。关于原告诉请两被告按照《广东省商品房买卖合同》第八、十四条约定向原告交付360号商铺。根据原告与被告千色汇公司签订的《委托经营协议书》，原告已全权委托被告千色汇公司处理涉案商铺交接事宜，即被告圆方公司将涉案商铺交付给被告千色汇公司，符合协议约定。原告同时在诉状中确认涉案铺位已交付给原告，且根据被告圆方公司提供的《竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《建设工程消防设计审核意见书》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，被告所交付的铺位是符合上述合同约定，故原告再要求被告圆方公司交付符合《广东省商品房买卖合同》第八、十四条约定无事实和法律依据，本院不予支持。根据原告以及被告千色汇公司签订的《委托经营协议书》约定，“委托经营期限至2018年9月30日止……委托经营期限届满，双方未就委托经营事项达成一致的，乙方交还甲方房产应当保持房产及设施的正常使用状态。”根据审理查明，被告千色汇公司虽通知原告去收回铺，但包含涉案商铺在内的地下负一层商铺，并未有任何间隔、标识对各个商铺进行区分，原告无法识别商铺的具体位置，故被告千色汇公司交付的商铺并不符合《委托经营协议书》中约定的“正常使用状态”。因《委托经营协议书》并未对千色汇公司交付的商铺状态进行具体约定，故本院酌定被告千色汇公司参照《广东省商品房买卖合同》的补充协议第一条的约定向原告返还铺位。关于原告诉请2018年10月1日至2019年4月30日违约金以及租金损失。如前所述，被告千色汇公司未能如约交付铺位给原告，已构成违约。原告的损失为未能使用或出租商铺导致的租金损失，参照最新的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，江湾路段的商业用房租金标准为30元/平方米/月，酌定涉案铺位的月租金为259.80元/月（30平方米/月×8.66平方米）。被告千色汇公司应参照259.80元/月的标准从2018年10月1日起向原告支付租金损失至实际返回铺位之日止。因本院已支持原告的租金损失，而涉案《委托经营协议书》未约定迟延返还铺位的违约金，故本院对原告再主张被告千色汇公司支付迟延返还铺位违约金不予支持。被告圆方公司并非《委托经营协议书》中的合同相对人与返还商铺的主体，故对原告诉请被告圆方公司支付2018年10月1日至2019年4月30日期间的违约金于法无据，本院不予支持。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请两被告提供《竣工验收备案表》《消防验收合格表》《营业前消防安全验收合格证》《公众聚集场所投入使用的证书》。原告与圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》未约定被告圆方公司需提供上述材料，且被告圆方公司已提供《竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》证明被告交付铺位符合合同约定，故原告该项诉请于法无据，本院不予支持。被告千色汇公司不是《广东省商品房买卖合同》的相对人，原告诉请被告千色汇公司提供上述材料无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请提前交铺的经济损失。原告以两被告于2015年8月23日提前交铺导致原告未能按期支付购房尾款造成经济损失10000元。因原告未举证证明两被告于2015年8月23日交接铺位与原告未能按期支付购房尾款存在因果关系，故原告该项诉请没有事实依据，本院不予支持。关于原告诉请的精神损失。原告无证据证明两被告对其实施了侵害人格权的行为，故原告诉请于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张丽珍支付佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层360号商铺的逾期交房违约金1030元；二、被告佛山市千色汇商城经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内参照编号为1501013872号《广东省商品房买卖合同》的补充协议第一条的约定向原告张丽珍返还佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层360号商铺；三、被告佛山市千色汇商城经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张丽珍支付租金损失（自2018年10月1日起按259.80元/月的标准支付至按第二项判决确认的返还铺位之日止）；四、驳回原告张丽珍的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取161元，由原告张丽珍负担139元，被告佛山市圆方房地产有限公司负担8元，被告佛山市千色汇商城经营管理有限公司负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十月十五日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。