广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5902号原告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：蒋欢，该公司职员。委托诉讼代理人：张文娇，该公司职员。被告：王高峰，男，1989年10月10日出生，汉族，住广州市白云区，原告广州万达文化旅游城投资有限公司与被告王高峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2019年10月9日公开开庭进行了审理，原告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）的委托诉讼代理人蒋欢、张文娇，被告王高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付欠款369988元；2.依法判令被告支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之五的标准从应付未付之次日计算至被告全额付清之日。根据双方约定被告应于2018年9月25日前支付房屋欠款369988元,该笔欠款违约金暂计至2019年5月17日，共计43473.59元；3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年12月23日就被告购买原告开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府3区2栋2梯22层2203房签订了《商品房买卖合同》及《房屋装修协议》，总价款为2660479元。根据双方约定被告应于2018年9月25日前支付欠款369988元。但经原告多次通知被告并发函催促，被告仍未按时付款。综上被告逾期付款已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼。望人民法院查明事实真相，依法判决并支持原告的全部诉讼请求。被告王高峰辩称，我方同意支付房款，但不同意支付违约金，我方认为装修标准完全不符合92万元的价值，其次，房屋装修协议是否已经生效，到时装修有问题，我方不知道应该找谁负责，对于支付没有什么问题，因为现在我方资金周转的问题，我方需要分期，即3个月内付清，但至今我还没有拿到装修协议，一直都没有人联系我。经审理查明：2017年12月23日，万达公司与王高峰签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定王高峰购买万达公司开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区2栋2梯）2203房的房产，建筑面积为115.82平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18419.71元，总金额1735505元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.28%，金额为525505元，除首期款外，剩余房款金额121万元须于2017年12月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十、逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同及补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。同日，王高峰签订了《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为2660479元，并拆分成1735505元房价款、924974元装修款的形式支付，已付款：房款525505元，装修款277493元，装修款2018年3月25日支付277493元，2018年9月25日支付369988元。同日，王高峰与万达公司签订了《房屋装修协议》，约定：《商品房买卖合同》签订时，乙方已亲自查看项目的样板房和清楚了解本协议附件一装修标准，并已清楚知悉甲方将以附件一中的装修材料等作为装修交付标准。一、1.乙方同意甲方或由甲方聘请的第三方（以下统称为甲方，乙方与甲方聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，甲方与第三方的权利义务关系由甲方享有和承担，与乙方无关）以包工包料的方式对该房屋进行装修，甲方承诺严格按照协议约定进行该房屋的装修，具体装修内容及装修标准参见附件一《装修交付标准》。二、装修费2.1本协议装修费为924974元，前述装修费是甲方按照附件完成该房屋装修而乙方应支付的全部费用，包括但是不限于该房屋装修的设计费、材料费、人工费、安全施工保障费、设施设备使用费、措施费、管理费、税费、甲方品牌价值、利润；前述装修费为固定价，未经甲乙双方协议一致，任何一方不得进行变更。2.2付款方式2（1）首期款：乙方应当于2017年12月23日前向甲方支付首期装修费277493元；（2）乙方应当于2018年3月25日前向甲方支付装修费277493元；（3）乙方应当于2018年9月25日前向甲方支付装修费369988元。2.2.3乙方向甲方支付本协议款项后，甲方首先向乙方出具相应收款收据；该房屋装修完成、且交付给乙方后，甲方将根据该房屋所在地国家税务局和地方税务局认定的本协议款项性质向乙方开具发票和收回相应收款收据；如任一税局认定本协议款项为该房屋购房款，则乙方同意自行承担因此产生的一切相关税费（包括但是不限于契税、印花税等）。2.3乙方应当按照本协议的约定向甲方支付装修费，否则，每逾期一天，则乙方应当按照逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，同时，本协议第3.1款约定的该房屋交付期限相应顺延，直至本协议项下装修费付清，本协议继续履行。三、3.1甲方应在2019年10月30日完成该房屋的装修，并交付给乙方使用，交付标准以本协议约定为准。附件一《装修交付标准》，附件二《装修保修期限清单》，该协议还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，王高峰已支付了商品房买卖合同约定的房款1735505元及装修协议的前两期装修款，因王高峰未按期支付装修协议约定的第三期369988元，万达公司委托广州金鹏律师事务所于2018年11月9日向王高峰发出催款律师函，要求王高峰支付房屋装修款369988元，并告知须于2018年11月12日前支付，否则须承担逾期付款的违约责任。诉讼中，万达公司还提交王高峰签字的《承诺书》证明涉案房屋的总价款为2660479元，该承诺书载明：“本人王高峰于2017年11月3日就认购贵司开发的位于广州万达城三期【雪域华府】（3区2栋2梯）2203号商品房签订了商品房认购协议。本人承诺，如在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，因政府原因导致该房屋备案价下调的，认购协议及《房屋装修合同》确定的总价款2660479元不变。本人同意按照此时该房屋的可网签价格签订《商品房买卖合同》，对认购协议确定的价款超出该房屋网签价格的部分调整至装修价款合同中，并在双方签订《商品房买卖合同》的同时，本人应与贵司重新签订新的《房屋装修协议》，否则贵司有权解除认购书，将该房屋另行出售，并不予返还本人已付的认购金额。本人对购房价格及装修标准和总价没有异议。贵公司的有关人员再三向我对《商品房买卖合同》、《房屋装修协议》中的所有条款予以了充分解释和说明，本人确认已清楚合同中每一条的准确含义，并自愿签署及履行上述合同”，尾部有“王高峰”签名及按指模，日期显示为2017年11月3日。万达公司认为涉案房屋的总价款为商品房买卖合同约定的房款与装修协议的装修款，王高峰不予确认，认为买卖合同的款项为房价款，装修协议的款项为装修款，王高峰认为并未拿到装修协议的原件，装修协议中亦无相关装修单位盖章，因此不同意支付最后一笔装修款，亦不同意支付违约金。万达公司在诉讼中表示王高峰可随时前往万达公司现场领取装修协议，之后经过本院调解，双方仍协商不成。本院认为：一、关于《房屋装修协议》效力及《房屋装修协议》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，王高峰与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《房屋装修协议》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修协议》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但王高峰与万达公司签订《房屋装修协议》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。王高峰辩称装修款不是购房款的一部分，依据不足，本院不予采纳。二、对于购房余款和违约金计付的问题。因双方签订的《房屋装修协议》当属无效，但《房屋装修协议》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示，故万达公司要求王高峰支付购房余款369988元，合理有据，本院予以支持。双方《房屋装修协议》约定装修款分期支付，本案369988元须在2018年9月25日前支付，但王高峰并未依约履行，因此，王高峰应承担逾期付款的违约责任。关于违约金标准的问题，因《房屋装修协议》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定王高峰应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同及补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，王高峰对此提出抗辩，且综合万达公司在签约过程中的过错程度，本院酌情认定王高峰应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金，即王高峰应付的违约金标准为：以369988元为基数，从2018年9月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止。王高峰以万达公司未提交装修协议原件为由拒付剩余房款，因万达公司在诉讼中已明确王高峰可随时前往领取装修协议原件，且该付款义务是双方当事人通过书面协议的方式约定，事后万达公司亦通过寄送律师函的方式催收款项，结合王高峰签订的合同签订单及承诺书，即使王高峰未持有装修协议的原件亦不影响王高峰知悉涉案房屋的总房价款及应付款时间的事实，故王高峰以此为由拒付剩余房款，依据不足，本院不予采纳；同样王高峰以此为由不同意支付未付房款的违约金，因本院鉴于万达公司在签约过程中存在的过错已对未付款的违约金标准调整降低至每日万分之一，故王高峰拒付违约金的理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王高峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款369988元；二、被告王高峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款369988元的违约金（自2018年9月26日起按每日万分之一的标准计算计至付清款日止）；三、驳回原告广州万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7502元，由原告广州万达文化旅游城投资有限公司负担670元，由被告王高峰负担6832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  黄序洲人民陪审员  徐伟欣二〇一九年十月二十二日书 记 员  邓国靖张丽彬