上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12072号上诉人（原审被告）：戴兴法，男，1957年2月3日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：姜宏，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲，浙江人地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄凤娟，女，1965年10月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：潘飞，男，1990年3月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：费建国，上海市凤凰律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄徐丹，上海市凤凰律师事务所律师。原审被告：郑志永，男，1973年1月27日出生，汉族，住浙江省临海市。原审被告：上海羽蒙资产管理有限公司，住所地上海市长宁区中山西路930号1103-1104室。法定代表人：郑志永，董事长。上诉人戴兴法因与被上诉人庄凤娟、潘飞、原审被告郑志永、上海羽蒙资产管理有限公司（以下简称羽蒙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初10783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴兴法上诉请求：1、涉案房屋租赁合同是郑志永个人名义所签，用于羽蒙公司从事经营活动，上诉人系郑志永招聘的管理人员。2、郑志永将自己羽蒙公司股份全部变更给戴兴法，戴兴法不知情。3、2018年2月羽蒙公司付不出房租，被上诉人将涉讼房屋门锁住。后羽蒙公司再也没有使用涉讼房屋。要求撤销原判，驳回两被上诉人对上诉人的诉请。庄凤娟、潘飞共同辩称：1、房屋承租方是羽蒙公司。签约人是羽蒙公司唯一自然人股东、法定代表人郑志永；房屋用途是办公用房，水电费、物业费也是羽蒙公司支付。2、戴兴法变更为羽蒙公司股东后，租金一直由戴兴法支付。3、至今羽蒙公司都未履行房屋交还手续。8月1日被上诉人无奈采取开锁行为。要求维持原判。庄凤娟、潘飞共同向一审法院起诉请求：1.判令庄凤娟、潘飞与郑志永签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日起解除；2.判令戴兴法、郑志永、羽蒙公司向庄凤娟、潘飞支付2018年2月1日起至2018年7月31日止的租金204,000元；3.判令戴兴法、郑志永、羽蒙公司向庄凤娟、潘飞支付违约金（以34,000元为基数，按照年利率24%的标准自2018年1月24日计算至实际支付之日止）；4.判令戴兴法、郑志永、羽蒙公司向庄凤娟、潘飞支付物业管理费19,611.12元、燃气费1,320.10元、电费763.45元、电信宽带费620.80元；5.本案诉讼费由戴兴法、郑志永、羽蒙公司承担。审理中，庄凤娟、潘飞撤回第三项诉请，并明确因戴兴法无法证明其财产独立于羽蒙公司的财产，应当对羽蒙公司的债务承担连带责任。一审法院认定事实：庄凤娟、潘飞系涉讼房屋产权人。案外人潘某1与庄凤娟系夫妻关系，潘飞系潘某2、庄凤娟之子。羽蒙公司成立于2015年7月15日，系自然人独资的有限责任公司。郑志永为羽蒙公司的法定代表人。2017年6月14日，羽蒙公司的投资人（自然人股东）由郑志永变更为戴兴法。2016年11月，案外人潘某1代庄凤娟、潘飞（甲方）与郑志永（乙方）签订一份《不动产租赁合同》，约定租赁标的物地址为涉讼房屋，权利人为庄凤娟、潘飞，租赁用途为办公用房；租期自2017年1月1日至2018年12月31日；租金为每月34,000元,保证金68,000元;乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；租赁期满或因乙方违约致使合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置；房屋租赁期间应由乙方承担的费用有物业管理费、租赁发票税费、宽带电等使用费。2017年6月26日，戴兴法向案外人潘某1转账68,000元，备注为“7-8办公楼房租”；2017年9月1日，戴兴法向案外人潘某1转账66,000元，备注为“9-10月份办公楼房租费”；2017年11月8日，戴兴法向案外人潘某1转账34,000元，备注为“11月份办公楼房租”；2017年12月15日，戴兴法向案外人潘某1转账34,000元，备注为“安顺路办公楼租金”。2018年2月8日、3月8日、4月8日、5月8日、6月8日、7月8日，Z公司（以下简称Z公司）分别出具缴款通知单，要求羽蒙公司于每月二十五日前支付涉讼房屋的物业管理费3,356.53元。2018年5月14日，Z公司出具情况说明称：其系上海市长宁区XX路XX号房屋的物业管理公司。自2017年1月1日起，涉讼房屋由羽蒙公司使用，用于经营办公。Z公司均向羽蒙公司出具相应的物业管理费、公共能源费发票，但近期羽蒙公司欠缴了几个月的物业管理费、公共能源费。2018年12月4日，Z公司再次出具情况说明称：2018年2、3月起，涉讼房屋经常处于无人状态，且羽蒙公司无故拖欠多月物业管理费、故2018年6月初，Z公司在涉讼房屋门上加了一把锁，并于2018年6月底将锁去除。戴兴法陈述自2018年2月5日时涉讼房屋门上已经有两把锁，其中一把是庄凤娟、潘飞锁的，一把是羽蒙公司财务人员锁的。2018年7月24日，Y公司（以下简称Y公司）出具情况说明称：因羽蒙公司、郑志永不履行向Z公司支付物业管理费的义务，故庄凤娟、潘飞为其垫付物业管理费。Y公司于2018年7月24日受庄凤娟、潘飞委托，向Z公司支付了垫付的物业管理费20,327.51元。2018年7月24日，Y公司向Z公司网络转账20,327.51元，用途显示为中山西路1-6月物业费。庭审中，庄凤娟、潘飞表示庄凤娟系Y公司的股东，庄凤娟、潘飞委托Y公司垫付的物业费金额为20,327.51元，但本案中仅主张19,611.12元。另查明，2018年4月23日，上海A有限公司账务中心出具的燃气欠款催缴通知书载明：户名上海B有限公司，地址为XX路XX号11层A座，用户编号41147281，该户拖欠的2018年2月及3月燃气费（含违约金）1,233.40元。一审法院认为，本案的争议焦点为2016年11月就涉讼房屋签订的租赁合同的承租方是郑志永还是羽蒙公司。庄凤娟、潘飞主张郑志永是以羽蒙公司法定代表人的身份签订租赁合同，而戴兴法则认为租赁合同的相对方是郑志永。对此原审法院认为，首先，郑志永签订租赁合同时既是羽蒙公司的法定代表人也是羽蒙公司的唯一自然人股东；其次，租赁合同明确约定租赁用途为办公用房，同时租赁合同成立后一直由羽蒙公司实际使用涉讼房屋；最后，涉讼房屋所属物业公司Z公司也是一直向羽蒙公司收取物业管理费用，而根据租赁合同的约定物业管理费应当由承租方承担。综上，原审法院采信庄凤娟、潘飞的主张，确认郑志永于2016年11月所签订的租赁合同系在履行作为法定代表人的职责，其后果应由羽蒙公司承担，即实际承租方是羽蒙公司，涉讼房屋租赁合同项下的相关支付义务应当由羽蒙公司承担。鉴于郑志永系以羽蒙公司法定代表人的身份签订涉讼房屋租赁合同，并非实际承租方，故庄凤娟、潘飞要求郑志永支付租金、物业管理费、燃气费、电费、电信宽带费的诉请，缺乏依据，不予支持。羽蒙公司迟延支付租金，庄凤娟、潘飞自认于2018年8月收回涉讼房屋，现庄凤娟、潘飞要求判令2016年11月签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日起解除，并无不当，予以支持。羽蒙公司作为承租方应当向庄凤娟、潘飞支付合同解除之前即2018年2月1日起至2018年7月31日止的租金204,000元。戴兴法虽然主张租金应当支付至2018年2月上锁之日，但并未提供充分证据证明其主张，对其主张不予采信。关于物业管理费19,611.12元，根据租赁合同的约定物业管理费应当承租方承担，现庄凤娟、潘飞委托案外人Y公司实际支付了应当由羽蒙公司承担的物业费，庄凤娟、潘飞现主张的金额并未超出其实际支付的物业管理费金额，故原审法院对庄凤娟、潘飞要求羽蒙公司支付物业管理费19,611.12元的诉请，予以支持。关于燃气费1,320.10元、电费763.45元、电信宽带费620.80元，庄凤娟、潘飞提供的证据不足以证明其已经实际支付了电费、电信宽带费以及其所支付的燃气费系涉讼房屋所产生，故对庄凤娟、潘飞的上述诉请不予支持。关于庄凤娟、潘飞要求戴兴法就租金、物业管理费、燃气费、电费、电信宽带费承担连带责任的诉请，鉴于羽蒙公司系一人有限公司，戴兴法系公司股东，现戴兴法未提供证据证明其财产独立于羽蒙公司的财产，且2017年6月26日起戴兴法多次通过个人账户向庄凤娟、潘飞支付涉讼房屋租金，故戴兴法对羽蒙公司的债务（租金、物业管理费）承担连带责任。戴兴法虽然抗辩系他人冒用其名办理了羽蒙公司股东变更，其并没有担任羽蒙公司股东的意思表示和实际行为，但截止目前戴兴法对其抗辩并未提供充分证据予以证明，故原审法院对戴兴法该抗辩不予采信。据此判决：一、庄凤娟、潘飞与上海羽蒙资产管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX室房屋签订的《不动产租赁合同》于2018年8月1日解除；二、上海羽蒙资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付庄凤娟、潘飞上海市长宁区XX路XX号XX室房屋2018年2月1日起至2018年7月31日止的租金204,000元；三、上海羽蒙资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付庄凤娟、潘飞上海市长宁区XX路XX号XX室房屋物业管理费19,611.12元；四、戴兴法对判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回庄凤娟、潘飞的其余诉讼请求。本院二审期间，戴兴法提供了企业信用公示信息，个人失信信息，房屋租赁合同，股东决定，股权转让协议，指定代表或者共同委托代理人授权委托书，公司登记，手机短信信息，证人手机照片，证人证言等新的证据。以证明郑志永个人行为不能推断为羽蒙公司行为；郑志永系失信人员，意思表示真实性不高；羽蒙公司有办公场所；戴兴法变更为羽蒙公司股东涉嫌造假；被上诉人在2018年1月20日至2月5日实施锁门。被上诉人庄凤娟、潘飞质证意见是，上诉人提供的上述证据不是新的证据，并且认为与本案无关，不能证明上诉人的主张。本院对上诉人提供的证据认证意见是，上诉人提供的证据不符合民事诉讼法及相关法律规定的新的证据要求，不属于新的证据。同时，上述证据与本案争议事实缺乏关联性，且不能充分、有效的证明上诉人的主张。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案所涉房屋租赁合同承租方的认定，原审法院以签订合同的郑志永系羽蒙公司唯一自然人股东并且是法定代表人的身份情况；房屋实际使用事实；物业管理费支付事实等客观证据材料，确定郑志永签订租赁合同系履行羽蒙公司法定代表人职责，承租方是羽蒙公司，应属正确。2017年6月14日，羽蒙公司的投资人由郑志永变更为上诉人戴兴法。2017年6月26日起戴兴法多次通过个人账户支付租金，故原审法院根据相关行政管理部门中羽蒙公司投资人变更登记记载等事实，确定戴兴法对羽蒙公司的债务承担连带责任，符合公司法的相关规定。关于涉案房屋解除日期及欠付租金的确定，因羽蒙公司迟延支付房屋租金，被上诉人主张解除租赁合同，具有事实依据，羽蒙公司拖欠租金，已属违约；同时作为承租人应当承担返还房屋的义务亦未履行。原审法院根据本案事实及相关法律规定，确定租赁合同解除日期及租金计付期间亦属正确。综上所述，上诉人戴兴法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,216.96元，由上诉人戴兴法负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十月三十一日书记员  金小卿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……