福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0502民初3028号 原告(反诉被告)：姚燕云，女，1985年10月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：张泽良、廖雪玲，福建佳远律师事务所律师。 被告(反诉原告)：泉州茂诚置业有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区浮桥街道滨江社区江滨南路2229号。 法定代表人：李斯权，董事长。 委托诉讼代理人：黄慧婷，北京盈科(泉州)律师事务所律师。 原告姚燕云与被告泉州茂诚置业有限公司(下简称：茂诚公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，茂诚公司向本院提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。姚燕云的委托诉讼代理人张泽良、廖雪玲，茂诚公司的委托诉讼代理人黄慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚燕云向本院提出诉讼请求：1.茂诚公司继续履行合同约定的交房义务；2.茂诚公司向姚燕云支付自合同约定的交房次日即2018年12月31日起至实际交房之日止按照日万分之五计算的违约金（暂计至2019年6月10日为91027元）；3.茂诚公司承担逾期交房物业费用1240元（暂计至2019年6月10日），并承担自起诉之日起至实际交房之日止按照1.9元/平方米计算的物业费用；4.茂诚公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月3日，姚燕云与茂诚公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：姚燕云向茂诚公司购买茂诚公司开发的位于鲤城区浮桥街道延陵社区的皇江御景商住小区9号楼33层3301号房，建筑面积121.7平方米，购房总价款1130774元。姚燕云己按照合同约定履行付款义务。《商品房买卖合同》第十一条第一款约定，出卖人应于2018年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第二款约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前10日书面通知买受人办理交房手续；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收。第十二条约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。茂诚公司于2018年12月25日通知姚燕云于2019年1月24日办理交房手续，姚燕云如期前往办理交房，要求茂诚公司出示合同第九条约定的“建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”的证明文件，茂诚公司未能出示上述符合交房条件的证明文件，姚燕云当场表示拒绝接收房产。截至起诉之日，茂诚公司仍未向姚燕云出示满足符合交房条件的证明文件，且超过交房时间161天，已构成严重的逾期交房。茂诚公司延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，已构成严重违约，严重损害了姚燕云的利益。 茂诚公司辩称：一、茂诚公司并未违约，房屋已通过竣工验收，符合交房标准，茂诚公司己按合同约定通知姚燕云交付房屋，姚燕云拒绝办理交房手续，且未缴纳专项维修资金，房屋未交付责任在于姚燕云。1.茂诚公司根据协议约定于2018年12月25日向姚燕云发出交房通知，履行了通知交房的义务，但姚燕云未积极配合办理交房手续，导致未按期交房，茂诚公司无需承担逾期交房的责任。结合实际情况，因施工过程中的不可抗力因素，导致工程停工176天，但茂诚公司为保障交房时间，加快施工进度，并在通知交房前通过竣工验收，本案案涉房屋质量符合交房标准。即使茂诚公司顺延交房日期，亦是因不可抗力因素，属于法律规定的合法合理延期时间。2.根据双方签署的补充协议(《商品房买卖合同》附件十一)第二条第3项“买受人未能依约支付、缴交本合同约定购房款、面积差价款、专项维修资金、按揭款项及违约金(若有)等的，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任”及第六条第1项“买受人应于2018年12月30日前缴交专项维修资金。出卖人有权代收该专项维修资金”的约定，姚燕云至今仍未缴交专项维修资金，茂诚公司有权顺延交房且不承担责任。二、如果法院认定茂诚公司存在逾期交房的事实，逾期交房天数应扣除不可抗力因素导致的停工时间，同时姚燕云所诉求的“按照日万分之五支付违约金”，该违约金过高，应依法予以减少。1.根据法律规定和《商品房买卖合同》第十二条约定，不可抗力系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，雨量大、风力强、政府政策中考、高考，均属于不可抗力因素，结合本案实际情况，不可抗力天数为176天，该天数应从逾期交房天数中予以排除。2.《商品房买卖合同》第十一条第(三)款第3项：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的……买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金。”该条在确定买受人逾期收房的违约责任仅以日万分之一支付违约金，而姚燕云对茂诚公司逾期交房的违约责任按照日万分之五进行诉求，明显违反我国法律的公平原则，日万分之五的违约金比例应依法予以减少。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，逾期交付使用房屋的，损失赔偿数额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，姚燕云所诉的违约金数额过高，假设法院认定茂诚公司存在逾期交房的事实，应按照同地段同类房屋租金标准确定损失后，以不高于该损失的30%进行计算确定。三、茂诚公司无需承担逾期交房的物业费，姚燕云未实际缴纳该物业费，未造成任何利益损害，且逾期交房的责任在于姚燕云，其诉求没有依据。综上，茂诚公司已按照约定履行通知交房的义务，姚燕云未缴纳专项维修资金，房屋未交付责任在于姚燕云。法院若认定茂诚公司存在逾期交房的事实，应扣除不可抗力天数、降低违约金比例，按照同地段同类房屋租金标准确定损失后，以不高于该损失的30%进行计算确定。因此，请求驳回姚燕云的诉讼请求。 茂诚公司向本院提出反诉请求：1.姚燕云向茂诚公司支付自通知交付期限届满日即2019年1月27日起至实际办理交房手续之日止按全部房价款的日万分之一计付逾期收房违约金（暂计至2019年7月10日为18545元）；2.姚燕云向茂诚公司缴交专项维修资金14604元；3.本案诉讼费由姚燕云承担。事实和理由：茂诚公司与姚燕云于2017年7月3日签订《商品房买卖合同》，约定：茂诚公司向姚燕云出售其开发建设的位于鲤城区浮桥街道延陵社区的皇江御景商住小区9号楼33层3301号房，该商品房预测建筑面积共121.7平方米，商品房单价为每平方米9291.49元，总价款1130774元。姚燕云所购上述房产己于2018年11月19日通过了验收，依法可以向业主交付。茂诚公司亦根据协议约定于2018年12月25日向姚燕云发出《茂诚·皇江御景交房通知书》，载明交房办理时间为2019年1月21日-2019年1月27日，同时依约载明了交付办理手续的地点和应当携带的证件材料等事项，通知姚燕云在接到通知后按通知时间前来办理交房入住手续。然而姚燕云至通知交付期限届满日都未同茂诚公司办理交房手续，致商品房迟迟未能交付，给茂诚公司造成了重大损失。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条第(三)款第3项“……由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付附随义务概转移至买受人，(2)买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金”及其附件十一《补充协议》的第二条第2项“买受人应按出卖人书面通知的要求办理房屋交付手续并履行领受房屋义务……”、第4项“因买受人原因，买受人未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该商品房己按照本合同约定条件进行交付，该商品房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人通知送达之日。另外，买受人应按照本合同第十一条的约定承担逾期收房违约责任”的约定，可知，姚燕云应当自通知上载明的交付期限届满日(即2019年1月27日)起按全部房价款的日万分之一向茂诚公司支付违约金。根据《补充协议》第六条第1项“买受人应于2018年12月30日前缴交专项维修资金。出卖人有权代收该专项维修资金”及第二条第3项“买受人未能依约支付、缴交本合同约定购房款、面积差价款、专项维修资金、按揭款项及违约金(若有)等的，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任”的约定，及《泉州市住宅专项维修资金管理规定》[泉建综[2011]70号]第七条规定，可知，案涉商品房首期住宅专项维修资金应当按100元/平方米的标准[该标准为鲤城区带电梯的房屋(20层＜总层数≤35层)的缴交标准，而该商品房所在建筑物总层数为32层]交存。综上，姚燕云应当按期缴交专项维修资金14604元，且茂诚公司有权进行代收。 姚燕云对茂诚公司的反诉辩称：一、因茂诚公司未具备符合交房的条件导致未能按时向姚燕云交付房产，姚燕云不存在逾期接收房产的违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”根据上述两个规定，房屋竣工验收合格是房屋交付的必备法定条件，同时房屋竣工验收合格也是房屋交付的最低条件，买卖双方在合同中可以约定高于上述标准的房屋交付条件，但不得约定低于上述标准的房屋交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，商品房交付时应当符合“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”的条件；第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该房屋的面积实测数据。而茂诚公司提供的《房产测绘报告书》中写明“本报告书为房产面积预测算，不得作为其他用途依据”，不能作为交房的依据，且茂诚公司于2019年7月16日才取得《竣工验收备案证明书》，茂诚公司至今未能具备符合约定的交房条件。二、姚燕云不存在逾期交付专项维修资金的违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第九条第一款规定，“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”；第十二条规定，“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条第三款规定，购房人于开发建设单位完成验房、正式签收领取钥匙前将首期专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。根据上述规定，缴存首期专项维修资金的前提是房屋符合法律法规规定和合同约定的交付条件，时间是在购房者与开发建设单位完成验房后。本案中，茂诚公司未能取得符合合同约定的交付条件，且《商品房买卖合同》第二十八条约定，“补充协议含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。虽然补充协议约定买受人未能依约支付、缴交本合同约定的购房款、面积差价款、专项维修资金、按揭款项及违约金，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任，但补充协议不合理的加重了姚燕云的责任，且违反了上述两个规定，该补充协议条款不能产生法律效力,应以《商品房买卖合同》为准。因此，姚燕云不存在逾期交付专项维修资金导致逾期交房的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：茂诚公司以出让方式取得坐落于泉州市鲤城区延陵社区A区地块的建设用地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，核准名称为皇江御景商住小区。茂诚公司预售该项目商品房时，已取得该项目的国有土地使用权证[证号：泉国用(2014)第100095号]、建设工程规划许可证[证号：350502201530016号]、建筑工程施工许可证[证号：FJSGXK-0595-LC-2015-00018]及商品房预售许可证[证号：泉住预售(2016)第36号]。2017年7月3日，姚燕云向茂诚公司购买址在泉州市鲤城区商品房，房屋预测建筑面积共121.7平方米，单价为每平方米9291.49元，总价款为1130774元，双方签订合同编号为201707030133号的《商品房买卖合同》。该合同第八条约定：“逾期付款责任……1．按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(l)逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。(2)逾期超过90日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”；第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；第十一条交付时间和手续，约定：“(一)出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。(三)……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：……(2)买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金”；第十二条逾期交付责任，约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(l)和(2)不作累加]。(l)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房房价款万分之三的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金”；第十三条面积差异处理，约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据……”；第二十八条补充协议，约定“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件十一补充协议第二条约定：“……3.买受人未能依约支付、缴交本合同约定购房款、面积差价款、专项维修资金、按揭款项及违约金(若有)等的，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任。4.因买受人原因，买受人未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该商品房已按照本合同约定条件进行交付，该商品房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日。另外，买受人应按照本合同第十一条的约定承担逾期收房违约责任”；第六条第1项约定：“买受人应于2018年12月30日前缴交专项维修资金。出卖人有权代收该专项维修资金”。合同签订后，姚燕云依约交纳了购房款。 2018年11月19日，茂诚公司组织勘察、设计、施工、监理等部门对1、2、3、5、8号楼进行验收，于2019年1月23日组织勘察、设计、施工、监理等部门对9、10号楼进行验收。2019年1月17日，茂诚公司取得1、2、3、5、8号楼等工程的消防验收，于2019年4月28日取得9、10号楼等工程的消防验收。2019年1月30日，茂诚公司取得滨江国际酒店及商住项目一期工程(商住部分)1-3#、5#、8-10#、幼儿园、物业用房及地下室的《建设工程竣工规划条件核实意见书》(泉州市自然资源和规划局)。2019年6月18日，茂诚公司取得建设工程档案(预)验收证明书。2019年7月11日，茂诚公司通过1、2、3、5、8、9、10号楼等工程的人防工程竣工验收备案。2019年7月16日，茂诚公司取得《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》。2019年上半年茂诚公司陆续取得案涉楼盘的房屋测绘报告。 另查明，2018年12月25日，茂诚公司以邮寄方式向姚燕云发出《茂诚·皇江御景交房通知书》，通知2019年1月下旬交房。姚燕云以案涉房屋尚不具备交房条件为由拒绝办理交房手续，并于2019年6月14日提本案诉讼。2019年8月6日，茂诚公司在诉讼中就交房事宜再次以邮寄方式向姚燕云发出《茂诚·皇江御景通知书》，通知其在工作日办理交房手续及交纳住宅专项维修资金。2019年8月13日姚燕云交纳了住宅专项维修资金。2019年9月7日姚燕云办理房屋交接手续,并向物业公司交纳了2019年1月至2020年1月的物业管理费等。 另查明，自本案合同签订之日(2017年7月3日)起至组织验收之日(2018年11月19日)，政府因台风等原因要求建设单位停止施工造成工期延误共计26天，即：2017年7月29日至7月31日停工3天、2017年9月2日至9月4日停工3天、2017年9月13日至9月15日停工3天、2018年7月10日至7月12日停工3天、2018年8月23日至8月25日停工3天、2018年8月27日至8月31日停工5天、2018年9月15日至9月17日停工3天、2018年11月1日至11月3日停工3天。 本案争议焦点在于：一、茂诚公司是否存在合同约定的可以据实延期交房的情形？二、茂诚公司是否存在逾期交房等违约行为？如有，其违约程度？应如何承担违约责任？三、姚燕云是否存在逾期收房等违约行为？如有，应如何承担违约责任？ 一、茂诚公司是否存在合同约定的可以据实延期交房的情形。 茂诚公司主张,1.本案存在“不可抗力”，导致工程停工176天，即2015年7月20日至2018年11月3日中大暴雨及中、高考等政府要求停工的天数共176天，交房期限应予顺延；2.姚燕云未按补充协议的约定于2018年12月30日前缴交专项维修资金，茂诚公司有权顺延交房至姚燕云缴交专项维修资金后交房，且无需承担逾期交房的违约责任。姚燕云则主张天气、中、高考不属于“不可抗力”，且上述因素大多数发生在合同签订之前，更不应该做为顺延交房的理由，另，姚燕云未按补充协议的约定于2018年12月30日前缴交专项维修资金，是因为茂诚公司在2018年12月30日前并不具备交房条件，补充协议关于专项维修资金的有关约定加重了买受人的责任，减轻了出卖人的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十八条的约定，不发生法律效力。 本院认为，本案合同签订之前的有关因素及合同签订之后有关天气、中、高考等因素不属于可以顺延交房的“不可抗力”，但合同履行期间，茂诚公司根据政府的明确要求而停止施工共计26天，可据实顺延，即交房时间可顺延至2019年1月25日。依照合同约定，如茂诚公司在交付房屋时未能出示竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的，业主依约有权拒绝接收。茂诚公司于2018年12月25日向业主发出交房时，未能按约提供完整的相关文件及报告，故姚燕云（业主）未交专项维修资金及接收房屋有正当理由，茂诚公司以其未交专项维修资金可延期交房并据此要求免除其违约责任的理由不成立。 二、茂诚公司是否存在逾期交房等违约行为？如有，其违约程度？应如何承担违约责任？ 茂诚公司主张，1.其于2018年11月19日通过了五方验收，即具备交付条件，故其于2018年12月25日以邮寄方式向姚燕云发出《茂诚·皇江御景交房通知书》，应视为其符合交房条件并履行了合同约定的通知义务；2.合同约定的逾期交房违约金日万分之五的违约金比例明显高于逾期收房违约金日万分之一的标准，且超过造成租金损失30％的标准，应予减少。姚燕云则主张，1.案涉商品房的五方验收并不代表案涉商品房符合合同约定的交房条件，合同约定的交房条件是“⑴该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⑵该商品房已取得房屋测绘报告”，本案案涉商品房取得《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》的时间是2019年7月16日，茂诚公司于2019年8月6日发出交房通知，故茂诚公司存在逾期交房的情形；2.本案《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款“超过90日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”的约定，与第十二条出卖人逾期交房“超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”的约定是对等的，不存在显失公平，况且，该合同系茂诚公司提供的格式合同，其内容是茂诚公司的真实意思表示，不存在应予减少的情形。 本院认为，1.茂诚公司提供的《泉州市房产测绘报告书》及《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》体现茂诚公司于2019年上半年取得案涉楼房的房产测绘报告，于2019年7月16日取得工程竣工验收备案证明文件，故自2019年7月16日起案涉商品房才符合合同约定的交房条件，茂诚公司在符合合同约定的交房条件后于2019年8月6日重新发出交房通知书，故可认定茂诚公司存在逾期交房的情形，应承担2019年8月6日之前的逾期交房违约责任，违约天数共计192天（2019年1月26日-2019年8月5日）。2.茂诚公司于2018年11月19日已通过案涉楼房的五方验收，其在约定的可最迟交房时间(2019年1月25日)之前，已具备经五方竣工验收合格的房屋，并取得五方竣工验收合格证明文件、部分楼幢消防验收合格文件等，并在之后不到半年之内即陆续顺利地取得完整的房屋测绘报告文件、建设工程档案(预)验收证明文件、人防验收合同文件、《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》等，且在实际交房中，已有一部分业主经与茂诚公司协商后接收了房屋，目前没有证据显示该部分业主的实体法益产生何种实质性影响。本案查明的事实显示，在案涉房屋未能及时取得完整的竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告一事上，茂诚公司不存在恶意违约情形，案涉商品房在诉讼过程中也已具备双方合同约定的交付条件，姚燕云亦未提供任何证据证明其遭受损失的情形，可见茂诚公司存在的违约程度、实际造成的损害后果均较轻。综合考量本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素及本案的具体情形,对于违约金计算标准应根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质予以综合权衡。鉴此，对茂诚公司要求适当降低违约金计算标准的主张，予以采纳，酌情将本案逾期交房违约金计算标准调整为按案涉房屋总价款的日万分之一点七计算，即：茂诚公司应向姚燕云支付逾期交房违约金36908元(1130774×0.00017×192)。 三、姚燕云是否存在逾期收房等违约行为？如有，应如何承担违约责任？ 茂诚公司主张其于2018年12月25日第一次以邮寄方式向姚燕云发出《茂诚·皇江御景交房通知书》，姚燕云应自该通知的交房期限届满即2019年1月27日起支付逾期收房违约金。姚燕云主张如前所述茂诚公司于2018年12月25日发出交房通知书时，案涉商品房尚不符合交房条件，买受人不存在逾期收房情形。 本院认为，鉴于前述理由，在案涉房屋具备合同约定的交付条件后，茂诚公司应通知业主交房，茂诚公司于2019年8月6日第二次通知姚燕云交房，但姚燕云未在收到第二次通知后合理期限内即10日内验房及办理交房手续，其存在逾期接收房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。姚燕云因逾期20天（2019年8月17日-9月6日）接收涉案房屋，应按约向茂诚公司支付逾期收房期间的违约金2262元(1130774×0.0001×20=2262)。 综上，经本院审判委员会讨论认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。如前所述，买卖双方已于2019年9月7日办理了房屋交接手续，姚燕云也已于2019年8月13日交纳了住宅专项维修资金，故姚燕云诉请茂诚公司继续履行合同约定的交房义务，茂诚公司诉请姚燕云交纳住宅专项维修资金已无必要。茂诚公司可顺延交房期限至2019年1月25日，其应向姚燕云支付2019年1月26日-2019年8月5日（共计192天）逾期交房期间按全部房价款日万分之一点七计算的违约金计36908元(1130774×0.00017×192)。姚燕云应向茂诚公司支付2019年8月17日-2019年9月6日（共计20天）逾期收房期间按全部房价款的日万分之一计算的违约金计2262元(1130774×0.0001×20)。案涉商品房符合交房条件后，姚燕云应依约向物业公司交纳相关物业费，其要求判令茂诚公司承担逾期交房的物业费缺乏依据，本院不予支持。因此，本院对双方的诉讼请求均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、泉州茂诚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向姚燕云支付逾期交房违约金36908元； 二、姚燕云应于本判决生效之日起十日内向泉州茂诚置业有限公司支付逾期收房违约金2262元； 三、上述两项相抵，泉州茂诚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付姚燕云34646元； 四、驳回姚燕云的其他诉讼请求； 五、驳回泉州茂诚置业有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2107元，由泉州茂诚置业有限公司负担716元，姚燕云负担1391元；反诉案件受理费减半收取后计314元，由泉州茂诚置业有限公司负担264元，姚燕云负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张文俊 人民陪审员  许自伟 人民陪审员  江军猛 二〇一九年十月十日 书 记 员  康青霞 书 记 员  李 岚 本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。