安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初3442号原告：滁州市琅琊国有资产运营有限公司，住所地安徽省滁州市环滁西路699号，统一社会信用代码91341100756804973X。法定代表人：顾忠华，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓锐，安徽会峰律师事务所律师。被告：袁亮，男，1990年1月2日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。委托代理人:王国富,安徽清流律师事务所律师。原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司与被告袁亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司的委托诉讼代理人邓锐、被告袁亮及其委托诉讼代理人王国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市琅琊国有资产运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除滁州市琅琊国有资产运营有限公司与袁亮之间的房屋租赁合同；2、袁亮立即返还位于滁州市世纪花园南侧外31号门面房；3、袁亮支付租金187582.4元（截止2019年7月3日的租金）及房屋占有使用费（自2019年7月4日起按每年60775元计算至房屋返还之日止）；4、袁亮支付违约金37516.48元。事实和理由：2015年1月7日，滁州市琅琊国有资产运营有限公司与袁亮签订了一份房屋租赁合同，约定袁亮租赁期公司所有的位于滁州市世纪花园南侧外31号门面房，租赁期5年，第一年租金为50000元，其余房租每年上涨5%，如逾期未缴纳租金超过15日，其公司有权解除合同并要求支付违约金，其公司交付房屋后，袁亮仅支付了第一年租金，剩余房租至今未支付。袁亮答辩：1、涉案房屋未交付给袁亮；2、袁亮履行了租赁合同，滁州市琅琊国有资产运营有限公司未履行合同，袁亮享有解除权，滁州市琅琊国有资产运营有限公司无解除权；3、租赁合同中约定的租赁期是2015年2月20日，该日是农历的正月初二，按生活经验，滁州市琅琊国有资产运营有限公司不可能在该日交付房屋；4、涉案的门面房一直没有通过验收，直到2018年才通过验收，根据相关法律规定，涉案房屋不具备出租条件，租赁合同无效；5、根据法律规定，房屋占有使用费应是参照租赁合同，而非按照租赁合同，且本案租赁物是禁止出租的，滁州市琅琊国有资产运营有限公司无权主张租金。滁州市琅琊国有资产运营有限公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》一份。证明滁州市琅琊国有资产运营有限公司与袁亮之间存在租赁合同关系，双方约定了租赁合同的起止时间、标的物的位置、租金标准以及违约金的标准等情况；证据二、《建设工程规划许可证》复印件一份、琅琊区土地房产移交表复印件一份。证明滁州市琅琊国有资产运营有限公司享有涉案房屋所有权，涉案房屋具备建设工程规划许可证的，租赁合同有效；证据三、报告一份。证明2015年1月15日袁亮向滁州市琅琊国有资产运营有限公司申请尽快办理消防验收，说明袁亮在承租房屋经营网吧之前已经知晓涉案房屋未通过消防验收；证据四、袁亮反诉状一份。证明本案法院受理后，袁亮曾向法院提起反诉，并将反诉状交给滁州市琅琊国有资产运营有限公司，反诉中的事实与理由清楚表明袁亮接受了涉案房屋并经营网吧。上述四组证据经袁亮质证，对证据的真实性均无异议，但对证据三、四的证明目的不认可。袁亮为支持其辩称意见，举证拍卖成交确认书复印件、竞租保证金收据复印件、房租缴纳收据复印件一份，证明滁州市琅琊国有资产运营有限公司通过滁州金鼎拍卖有限公司竞拍租赁，袁亮缴纳了竞租保证金，并缴纳了租金。经滁州市琅琊国有资产运营有限公司质证，对真实性无异议，租赁保证金即是合同约定的履约保证金，合同明确约定袁亮有违约行为并且欠付租金达15日以上，履约保证金不予退还。本院认为：滁州市琅琊国有资产运营有限公司、袁亮举证的证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2015年1月7日，滁州市琅琊国有资产运营有限公司作为出租方（甲方），袁亮作为承租方（乙方），双方签订一份《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》，载明：“乙方于2014年12月17日通过公开竞价的方式竞得本合同标的物的承租权。第一条合同标的物及使用用途1、合同标的物：甲方将位于世纪花园南侧外31号门面（铺面、房产、土地等）……出租给乙方使用;第二条租赁期限本合同的有效期限为五年,即从2015年2月20日起至2020年2月19日止；第三条有关租金缴纳的规定1、租金标准：乙方使用合同标的物的租金为50000元/年，由乙方按本合同规定按年缴纳甲方；2、如合同签订年限超过一年，从第二年起租金在上年度的基础上递增5%，即第二年租金为52500元，第三年租金为55125元，第四年租金为57881元，第五年租金为60775元;3、租金缴纳时间：先付后租，第一年租金，在签订合同时交纳和收取，以后每年租金，在该年度或季度开始计算前一个月交纳和收取；4、……,乙方应按合同约定及时交纳租金,每迟交一天,甲方按欠交租金1%向乙方收取滞纳金,迟交15天甲方有权解除合同,并从第16天开始,甲方每天向乙方收取租赁合同约定租金额200%的房屋占有使用费,直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束；第四条1、履约保证金：在签订本合同时，乙方必须向甲方交纳履约保证金20000元。第八条合同的变更、解除与终止4、合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权随时单方解除合同并没收履约保证金：（5）逾期15日未按时交纳租金……；第十一条乙方违约责任1、不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期一日乙方应按欠交租金的1%向甲方支付违约金;2、合同有效期内，乙方有本合同第八条第4项行为之一的，甲方有权解除合同，收回合同标的物……,乙方还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金……”。2015年1月7日，袁亮支付租金50000元。2016年滁州市城乡规划建设委员会就涉案房屋颁发了建设工程规划许可证，2019年5月4日，权利人滁州市琅琊投资发展有限公司就涉案房屋办理了不动产权登记。2015年1月15日，袁亮出具了一份报告，载明：其系涉案房屋的出租人，由于所属行业需要消防验收才能领取营业执照方可营业，但由于世纪花园整体门面房没有通过消防验收，导致无法申请消防合格意见书办理执照营业更无法营业，恳请领导考虑我的实际问题，尽快完善消防验收，期盼解决为感。袁亮于2019年8月22日向本院提交了一份反诉状，载明：“反诉请求1、判令被反诉人返还反诉人履约保证金20000元；2、判令被反诉人支付反诉人装修费40000元；3、判令被反诉人承担反诉受理费。事实和理由：2015年1月7日反诉人与被反诉人签订房产租赁合同，约定反诉人租赁被反诉人位于世纪花园南外侧31号门面房用于开网吧，且约定了租期及租金标准。反诉人已支付第一年的房屋租金并缴纳了两万元的履约保证金。2016年初，该店因缺乏消防合格的相关证件被琅琊区消防大队勒令暂停营业，后反诉人找到被反诉人要求其协助消防办证事宜，但被反诉人一直无法提供该门面房相关消防验收合格证件，反诉人已将门面房返还给被反诉人并交付钥匙。另拿到房子后反诉人装修该房屋共花费8万元，至今考虑折旧因素反诉人主张4万元。”因未交反诉费，本院未受理，庭审中袁亮亦明确表示不提起反诉。本院认为：综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：滁州市琅琊国有资产运营有限公司的诉讼请求是否应当得到支持。滁州市琅琊国有资产运营有限公司与袁亮签订的《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。袁亮辩称房屋不具备出租条件，租赁合同无效，因涉案房屋具备建设工程规划许可证，系合法建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案租赁合同有效。袁亮辩称房屋未交付，然袁亮递交的反诉状上明确载明了其已装修并使用涉案房屋的事实，且其未提供证据证明房屋未交付，本院对其该辩称意见不予采纳。《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》中约定了租期自2015年2月20日至2020年2月19日，第一年租金50000元，第二年租金为52500元，第三年租金为55125元，第四年租金为57881元，第五年租金为60775元；袁亮逾期15日未按时交纳租金，滁州市琅琊国有资产运营有限公司有权随时单方解除合同。袁亮支付第一年租金50000元后，剩余租金至今未支付，滁州市琅琊国有资产运营有限公司有权要求解除合同，袁亮应返还涉案房屋并支付租金187582.4元（自2016年2月20日至2019年7月3日的租金为52500元+55125元+57812元+60775元÷365天×133天）及房屋占有使用费（自2019年7月4日起按年租金60775元计算至房屋实际返还之日止）。滁州市琅琊国有资产运营有限公司主张违约金37516.48元过高，袁亮申请本院对违约金进行调整，本院依法调整为第一租赁年度租金50000元的10%即5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司与被告袁亮于2015年1月7日签订的《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》；二、被告袁亮于判决生效后十日内返还原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司位于滁州市世纪花园南侧外31号门面房；三、被告袁亮于判决生效后十日内支付原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司房屋租金187582.4元（截止2019年7月3日）、房屋占有使用费（自2019年7月4日起按年租金60775元计算至房屋实际返还之日止）及违约金5000元；四、驳回原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3880元，减半收取1940元，由被告袁亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  程凤华二〇一九年十月十八日代理书记员  万 雨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。