云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1147号原告云南正丰兴房地产开发有限公司。法定代表人：戴红骏，系公司董事长。住所:昆明市嵩明职教园区云南工商学院内。委托诉讼代理人周晓明、刘玉学（实习），系云南锦秀江山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告朱正佳，男，汉族，1978年11月23日生，云南省嵩明县人，初中文化，农民，住云南省昆明市嵩明县。原告云南正丰兴房地产开发有限公司（以下简称正丰兴公司）与被告朱正佳商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员李艳梅独任审判，于2019年8月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告朱正佳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告正丰兴公司诉称：2014年6月16日，原告与被告签订商品房购销合同，合同约定原告将坐落于云南省嵩明县杨林职教园区学府名邸一期第2幢1905号商品房出售给被告，价款及支付方式为：房屋总价为400000元，首付款120000元，余款280000元以向中国建设银行股份有限公司嵩明支行商业贷款的方式支付。合同签订后，双方向嵩明县房屋管理部门办理了登记备案。2014年7月23日，被告以该房屋作抵押，由原告作为贷款担保人向中国建设银行股份有限公司嵩明支行申请贷款280000元（借期为240个月）。银行放款后，被告连续多期逾期，原告为此履行担保义务，偿还银行贷款本息9221.05元。现被告连续多次逾期偿还银行贷款，违反双方签订的合同补充协议第七条的约定，导致原告为此承担连带保证责任，根据约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约金。现原、被告自行协商无果，特根据相关法律规定提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年6月16日签订的编号为2-19-5的商品房购销合同及合同补充协议；2、由被告配合原告办理撤销商品房买卖合同登记备案（合同登记号：SM2014070801773）的相关事宜；3、由被告支付本案生效判决前原告嵩明建行承担保证责任所支付的全部款项（暂计算至起诉之日为9221.05元）；4、由被告支付违约金20000元；5、由被告承担原告律师费6000元；以上共计35221.05元；6、本案诉讼费、公告费由被告承担。被告朱正佳辩称：双方签订购销合同属实，签订购销合同以后，我存在逾期还款的情形也属实。签订合同以后我已经按照约定交了首付款，对于原告方的各项请求我不认可，我不同意解除合同，不愿意承担违约金。对于原告代为偿还的贷款15077.32元，我愿意返还给原告方。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：原告营业执照及被告身份证复印件三份，欲证实原、被告的身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。第二组：《商品房购销合同》、《合同补充协议》，欲证实被告违约，原告有权解除《商品房购销合同》，被告应向原告支付违约金的事实。第三组：《个人住房（商业用房）借款合同》，欲证实被告用其在原告处所购买的房屋作为抵押向中国建设银行嵩明支行贷款280000元，原告为该借款提供连带保证责任的事实。第四组：贷款逾期催款通知书、个人贷款担保责任履约告知函、个人还款凭证，欲证实由于被告不按期归还银行按揭贷款，导致银行对被告及原告进行了相应的催告，之后原告代被告向银行承担了连带保证责任，截止2019年6月14日，原告共承担了被告逾期八期的贷款本息共计15077.32元的事实。第五组：《法律服务合同》、律师费发票，欲证实原告因本案支出律师费6000元，该费用应该由被告承担的事实。第六组：收据，欲证实被告实际支付的首付款为27181元的事实。经质证，被告对第一、二组、三、五组证据无异议。对第四组证据中的第一份证据不予认可，认为其当时没有收到原告方的通知书，对其余证据无异议。对第六组证据不予认可，认为其已经交付款项120000元。被告在举证期限内未向法庭提交相应证据。以上证据，本院将结合案件实际予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：云南正丰兴房地产开发有限公司系依法成立的自然人出资有限责任公司（私营），经营范围为房地产的开发销售。2014年6月8日，被告朱正佳（乙方）自原告（甲方）处认购原告开发建设的坐落于嵩明县龙保社区学府名邸一期2幢1905号房产并向原告交付购房定金10000元。2014年6月16日，原、被告针对该房产签订《商品房购销合同》（合同编号：2-19-5）及《合同补充协议》,合同载明由原告购买该商品房，该房屋套内建筑面积为65.37平方米，每平方米6119.01元，房屋总价款为400000元，被告首期支付购房总价款的30%，金额为120000元，其余价款280000元由被告向中国建设银行股份有限公司嵩明支行贷款支付；原告于2015年12月31日前将该商品房交付给被告；若被告未按合同约定付款，则自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，被告按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，则由原告扣除被告房款总额的20%作为违约金，同时有权解除合同；若在依法办妥房产证之前被告不能履行其与银行签订的的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他）、违约金、诉讼费、律师费及其他损失；同时，被告应向原告支付房价款15%的违约金；被告已向原告支付的房价款（包括首付款及银行代被告直接支付给原告的银行担保借款购房款），在扣除原告已向银行支付的贷款本息及被告应当支付的违约金、诉讼费、律师费及其他损失后，尚有余额的，原告应将该余额退还给被告，余额为负数的，被告还应按差额向原告予以赔偿；补充协议还对双方的其他权利义务、房屋交付标准作了约定；双方同时口头约定由被告方于当天交付剩余首付款110000元。2014年7月8日，原、被告双方到房管部门办理了该房屋的备案登记手续（备案登记号SM2014070801773）。合同签订后，被告向原告支付过首付款17181元。2014年7月23日，被告与中国建银行股份有限公司嵩明支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由中国建设银行股份有限公司嵩是明支行向被告发放个人购置住房贷款280000元，借款期限为240个月，还款方式为按月等额本息；被告自愿以学府名邸一期2幢1905号房产作抵押，由原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。借款合同签订后，银行按约定向被告发放贷款280000元并将该款项划拨至原告账户。自贷款后，被告按约定向银行履行还款义务至2018年10月，此后未再履行还款义务，中国建设银行股份有限公司嵩明支行向原告催收并要求原告履行担保义务，原告分八次代被告偿还贷款本息合计15077.32元。现原告以被告违约为由诉至法院，要求判决如诉讼请求。另查明，原告与被告签订《商品房购销合同》时具备商品房销售条件，原告至今未向被告交付房屋，也未为被告办理该房产的产权证。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应按合同约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据加以证实。本案原告正丰兴公司与被告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定全面履行合同义务。现原告以被告未按约定期限支付首付款及偿还银行贷款，存在违约行为为由，要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并提交了收款收据、履行告知书、个人贷款还款凭证等证据予以证实，原告提交的证据能证实被告仅支付首付款27181元及其代被告偿还部份银行贷款的事实，被告认为其已交付首付款120000元，但未提交相应证据予以证实，故本院对被告所提的上述答辩意见不予采信，依法认定被告所交付的首付款为27181元。原、被告签订的《合同补充协议》约定：“若在依法办妥房产证之前，被告不能履行其与银行签订的的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋…”，被告既未按约定的期限向原告交付首付款，亦未按约定向银行履行还款义务，致原告履行了相应的担保责任，被告的上述行为违反了合同约定，构成违约，双方约定的合同解除的条件已经具备，故原告要求解除《商品房购销合同》的请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告配合其办理撤销商品房备案登记的相关事宜，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案争议房产已于2014年7月8日备案登记在被告名下，原、被告签订的《商品房购销合同》解除后，该房屋的备案登记也应解除，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。原告要求二被告支付代为偿还的银行贷款本息15077.32元，并提交了还款凭证予以证实，依据《商品房购销合同》的约定，若被告逾期还款构成违约，则原告有权收回房屋，并由被告退还原告代为偿还的银行贷款。被告向银行所贷款项为280000元，该款项已划至原告账户，现原告虽代被告履行了部分还款义务，但尚未全部还清所有贷款，以至无法确定原告实际代原告偿还的贷款金额，故原告的该项请求无事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金20000元，被告未按期支付首付款的行为违反了合同约定，存在违约行为，且双方签订的《商品房购销合同》对违约金进行了明确约定，虽然该合同中约定的违约金计算标准较高，但原告在诉讼过程中已将违约金的计算标准调整为10%，该计算标准在法律规定的范围内，故原告的该项请求有事实和法律依据，本院予以支持，但原告主张的违约金有误，被告与原告签订《商品房购销合同》后，被告已向原告交付了首付款10000元，并履行了部分还款义务，二被告只应对未支付的首付款承担违约责任，故违约金应为11000元（110000元×10%）。原告要求被告支付律师费6000元，双方在《合同补充协议》中已对该费用的承担进行了约定，被告的违约行为致原告实际支出了该费用，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。双方签订的《商品房购销合同》解除后，被告所交付的首付款在扣除其应承担的相应费用后，由原告将剩余款项予以退还，因本院已确定解除双方签订的《商品房购销合同》，故被告已支付的首付款应由原告予以退还，被告所交付的首付款为27181元，其应承担的违约金、律师费为17000元，扣除二被告应承担的费用，原告应退还二被告款项10181元。被告所提的其已交付完全部首付款、不存在违约行为的答辩意见与本院查明的事实不符，本院不予采信。关于被告所提的原告未按约定交房标准在期限内交房的答辩意见，原告存在违约行为的辩解意见，原、被告签订的合同及协议中均对双方的权利、义务进行了约定，双方在享有权利的同时，也应履行自己的义务，根据合同约定，被告交付首付款的时间应在被告交付房之前，而被告并未按约定履行交款义务，其行为构成违约，原告基于被告的违约行为未履行交房义务的行为未构成违约，被告的上述辩解意见于法不符，本院不予采信。综上，本院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告朱正佳于2014年6月16日签订的《商品房购销合同》（合同编号：合同编号：2-19-5）及《合同补充协议》。二、由被告朱正佳支付原告云南正丰兴房地产开发有限公司违约金11000元。三、由被告朱正佳支付原告原告云南正丰兴房地产开发有限公司因本案支出的律师费6000元。四、由原告云南正丰兴房地产开发有限公司返还被告朱正佳购房首付款27181元，扣除被告应承担的违约金、律师费17000元，原告应退还被告的款项为10181元，该款项由原告于本判决生效之日起十五日内支付，被告无需向原告支付款项17000元。五、由被告朱正佳于本判决生效后十五日内协助原告云南正丰兴房地产开发有限公司办理嵩明县龙保社区学府名邸一期2幢1905号房产的备案登记变更手续。六、驳回原告云南正丰兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费681元，减半收取340.5元，由被告朱正佳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李艳梅二〇一九年十月十八日书记员  毕秀芳