四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1702民初1978号 原告:魏传佑，女，1968年8月20日出生，汉族，小学文化，务农，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人（原告之夫）：张恒彪，男，1970年2月19日出生，汉族，初中文化，务农，住四川省达州市达川区南外镇南坝街263号1单元11楼2号。 被告：达州市泰达房地产开发有限公司。 法定代表人：林翔总经理。 住所地达州市通川区号。 委托诉讼代理人：周忻，四川法之缘律师事务所律师。 原告魏传佑诉被告达州市泰达房地产开发有限公司（以下简称泰达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏传佑及其委托诉讼代理人张恒彪以及被告泰达公司的委托诉讼代理人周忻均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 魏传佑向本院提出诉讼请求：请求判决泰达公司履行合同义务，魏传佑在达州市西圣村126号红谷地楼盘中所买的门市负2楼31号的承诺，按市政基础设施上水、下水、电到户的要求，并隔除原告24.45的商用面积，如不隔除赔偿魏传佑隔除的费用12000元，并赔偿2017年9月30日至2019年4月的租金12000元，按原合同租金算（合计24000元）。事实及理由：魏传佑2007年9月30日在泰达公司购买门市负2楼31号24.45平方米，2017年出租10年满后，泰达公司不按门市要求隔除面积24.45平方米，上水、下水、电不按市政设施要求入户，造成魏传佑不能正常经营一年零八个月，经济损失12000元，请求判令泰达公司赔偿魏传佑因上水、下水、电、隔除面积24.45平方米的墙体误工费、材料费共计12000元，还魏传佑一个能正常经营的门市，赔偿一年零八个月的租金12000元，合计24000元。 被告泰达公司辩称，1、原告的起诉已超过诉讼时效，双方合同签订在2007年9月，合同签订过后房屋就已经实际交付给原告使用，到2017年9月，原告的使用期限已经超过十年，原告主张的请求属于合同义务的履行，仍然是债的请求权，所以已经超过诉讼时效。2、原告起诉的事实与客观事实不符，原告认为被告所交付的房屋存在质量瑕疵，以至于原告无法正常经营，但是原告在诉状当中已经阐述表明使用了十年获取了十年的收益。3、从原告现在对所购摊位的使用收益，获得的收益早就超过了所购房屋价款。恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕各自的主张提交证据，并进行了举证，质证，双方当事人对所提交的证据真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2007年8月8日，原告魏传佑向被告泰达公司支付购房款62000元预购买被告泰达公司开发的红谷地C幢负2层第31号门市，同年8月28日，双方签订《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同备案表》（合同备案号：41663）中载明：“…一、乙方所购商品房项目名称：红谷地，商品房位于：通川西城西圣寺路126号，二、该商品房的具体幢号、编号、建筑结构、设计用途、建筑面积、价格如下：幢号C幢，房屋编号-2-31，建筑结构框架，房屋用途摊位，建筑面积（平方米）预测实测，套内面积24.22，公摊面积0.23，合计24.45，单价元/㎡2535.78，总价（元）62000.00”。《商品房买卖合同》约定“…第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框架，建筑层数10层，其中地上8层，地下2层。该商品房为第一条规定项目中的C幢【幢】【座】第-2层营业用房单元31号。该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以按行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图附件一。该商品房的用途为【住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业√】【×】：×；…该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构达州市安信房地产评估有限责任公司，预测建筑面积共24.45平方米，其中，套内建筑面积24.22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积0.23平方米。有关共用部位与共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。…第五条计价方式与价款…该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该商品房价款。…2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币）2535.78元，总价款人民币（币）62000.00（小写）…。第六条付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。…第十一条交付条件（一）出卖人应当在2007年9月7日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2×、×、×、×、×项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；…第十二条市政基础设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照规定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2007年9月7日达到商场共用；（2）电:2007年9月7日达到进户…第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在叁拾日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起壹日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期在叁拾日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起拾五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的叁%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行…第十五条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。…第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件、该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起拾五日内退还全部已付款并按照银行同期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。买受人造成的，出卖人不承担任何责任。2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日×日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起拾五日内退还全部已付款并按照银行同期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不退房的或该商品房交付使用已超过陆拾日的，应当与出卖人另行签订补充协议。3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第2种方式处理：（1）出卖人应当于×日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之拾日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）种方式处理：（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。…”。 2007年8月28日，原告魏传佑（甲方委托方）与达州市龙飞商务有限公司（乙方受托方）签订《委托经营协议》约定“甲方是达州市泰达房地产公司所开发的双狮建材.西圣商场第负二层31号门市（建筑面积约24.45㎡，最终以房管部门登记核准面积为准）的合法所有权人，现自愿将该商铺全权委托乙方在协议期间统一经营。经双方协商，就委托经营相关事宜达成如下一致协议条款，供双方信守：一、委托经营项目甲方将其商铺全权委托给乙方统一经营，乙方根据市场整体规划，自行确定经营项目（内容），既可以自行经营也可以出租经营或与第三方合作经营，甲方无权干涉，但乙方须保证所从事的经营项目符合国家法律法规相关规定。二、委托经营期限自该商铺移交给乙方经营之日起计算10年（即自2007年9月30日起至2017年9月30日止）合同期满，双方另行协商，若甲方继续委托经营，乙方享有优先权。三、委托经营收益1、为了培育市场，甲方同意前五年（即2007年9月30日至2012年9月30日止）免收委托经营收益。2、第6年起，乙方每年向甲方支付委托经营收益人民币￥：7631.00元，大写×拾×万柒仟陆佰叁拾壹元整。四、甲方的权利义务1、甲方全权委托乙方在开发商通知的交房时间直接接收该商铺，并按本协议约定统一经营。2、委托经营期间，未经乙方同意，甲方不得撤销或改变对乙方的委托，不得单方终止本协议或者终止与商家的经营协议。…五、乙方权利义务1、甲方同意委托经营收益按半年给付。乙方应在每半年前10日（遇节假日顺延），按本协议第三条规定的标准，将半年委托经营收益汇入乙方为甲方开设的银行帐户或甲方亲自到乙方公司办理。甲方须在首期委托经营收益支付前亲自到乙方领取银行卡。…”。协议签订后，双方按协议履行。2017年9月30日，协议期满，达州市龙飞商务有限公司将该标的物返还原告魏传佑，该标的物一直闲置至今。原告魏传佑起诉来院请求判令如上诉讼请求。 同时查明，达州市龙飞商务有限公司从被告泰达公司交接的标的物现状即为没有隔墙，达州市龙飞商务有限公司在委托经营期间，案涉标的物与其他商铺一并作为仓库使用。经本院现场实地踏勘，现状表明C幢负二层商业约600余平方米，均未进行实体分隔。 又查明，2008年7月8日，案涉标的物的物权登记在原告魏传佑名下。产权证号为：达州市房权证私权字第××号。房屋所有权人：魏传佑，房屋坐落：通川区西圣寺路126号红谷地小区商业区C幢-2层31号，建筑面积：24.45平方米，设计用途：商业用房。 本院认为，原告魏传佑与被告泰达公司于2007年8月28日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行。本案中，原告魏传佑按合同约定付清购房款后，被告泰达公司将案涉标的物实际交付原告占有、使用、收益。后案涉标的物的物权于2008年7月8日登记在原告魏传佑名下，至此，双方于2007年8月28日签订的《商品房买卖合同》的债权已转化为物权。原告魏传佑对案涉标的物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。针对案涉标的物的交付问题，《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件为“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；…”以及第十六条“…3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第2种方式处理：…（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之拾日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。”按照该约定，原告魏传佑与被告泰达公司双方在验收交付标的物时如有异议，应按合同约定期限主张修复或赔偿损失等。从《商品房买卖合同》中看，上水、下水条件为2007年9月7日达到商场共用，电:2007年9月7日达到进户，没有明确约定隔除原告24.45平方米的商用面积。后原告魏传佑于2007年8月28日又与达州市龙飞商务有限公司（乙方受托方）签订《委托经营协议》，原告魏传佑全权委托达州市龙飞商务有限公司在开发商通知的交房时间直接接收该标的物，并按本协议约定统一经营，从《委托经营协议》中可以看出，达州市龙飞商务有限公司在被告泰达公司接收房屋的时间为2007年9月30日，且当时的现状交付没有隔墙等设施。如原告魏传佑在此期间认为被告泰达公司的交付不符合合同约定，应在两年的诉讼时效内要求泰达公司修复或赔偿损失。但原告魏传佑对当时达州市龙飞商务有限公司的现状接收的标的物是认可的，没提出异议，而是一直在收取由此产生的收益。庭审中，原告魏传佑提出被告泰达公司的代理商杨洪煜于2008年7月17日书面承诺给原告修建隔墙等，对该证据的效力问题，首先泰达公司不认可杨洪煜系本公司员工，其次杨洪煜在承诺中也仅提到把下水道接通，并未提到修建隔墙事宜，杨洪煜也未到庭作证，且无其他证据与该证据相互印证，因此，该证据不足以证明原告的主张。现达州市龙飞商务有限公司的委托经营期届满，返还原告魏传佑标的物后，原告魏传佑又要求被告泰达公司履行合同义务已超过诉讼时效，因此，被告泰达公司辩称原告魏传佑的起诉已超过诉讼时效的辩称意见，本院予以采信。对原告要求修建隔墙24.45平方米、上水、下水、电到户及赔偿损失12000元的诉请，本院不予支持。对原告要求赔偿2017年9月30日至2019年4月的租金12000元的诉请，因案涉标的物的物权早已归属原告魏传佑，其对该标的物享有占有、使用、收益和处分的权利，原告魏传佑在案涉标的物租赁期满后未再出租导致的后果与被告泰达公司并无直接因果关系，其要求被告泰达公司承担租金损失的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告魏传佑的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告魏传佑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  桂 娟 人民陪审员  彭绪瑶 人民陪审员  黄 粒 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  庞 通