广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9679号原告：刘晓娟，女，1991年6月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****号，公民身份号码************。被告：佛山市****地产咨询服务有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码***********。法定代表人：苏某1。原告刘晓娟诉被告佛山市****地产咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序于2019年9月27日公开开庭审理了本案。原告刘晓娟到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还租房押金3600元、物业费1500元、3月份租金1800元、违约金3600元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2018年12月1日原、被告在佛山市南海区室签订《房屋租赁合同》以来，原告按照合同约定将租金、物业费通过银行转账的方式支付给被告。截止2019年3月止，原告已支付全部租金及共支付1500元物业费。2019年3月被告在没有通知原告的情况下与业主终止合同关系，并拒绝与原告联系。涉讼房屋因业主强行断电导致原告交了3月份的租金但无法使用房屋。至2019年4月，被告依然不与原告就租房问题沟通，单方面解除合同，已造成违约。被告一直收取原告支付的物业费，没有按照约定交给物业公司，导致一直拖欠物业费，后由原告与业主自行解决，故被告应退还物业费。同时，被告应支付原告违约金3600元。被告未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩权利。诉讼中，原告围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，被告未到庭参加诉讼提供反驳证据或提交书面质证意见，视为其放弃质证与举证的权利。经审查，原告提交的证据均与案件关联，且能相互印证，本院确认其真实性并附卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋坐落于佛山市南海区*********************，登记权属人为案外人刘、纪。2018年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：0000481），约定原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限自2018年12月1日起至2019年9月17日止，被告应于2018年12月1日将房产交付原告使用。租金每月1800元，由原告通过银行转账支付至苏某1的中国农业银行佛山分行*************账户。原告应在本合同签订之时向被告支付押金3600元，在租期日满且原告不再续租时，被告在原告结请租金水电费等各项杂费后将押金退还予原告。租赁期内每月物业管理费及本体维修基金、水电费、有线(数字)电视费、燃气费、卫生费及该物业租赁税等费用由原告承担支付。被告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。被告提前解除合同的，除退回全部保证金外，还需要支付相当保证金额的费用作违约金，原告提前解除合同的，被告有权没收押金作为违约金。原告每月支付2300元，其中500元为水电管理费等费用，多退少补。2018年12月1日，被告出具收据，确认收到原告支付的押金3600元、2018年12月租金1800元及预存的500元。2019年1月6日，原告转账1800元至苏某1的农业银行尾号5670账户。原告于2019年2月1日、2019年3月4日分别转账2300元至苏某1的农业银行尾号5670账户。2019年4月2日，广东同信物业管理有限公司出具收据，确认收到涉讼房屋2019年1-4月的物业费515.28元，以及2018.11.21-2019.3.20水电费、分摊电费共67.65元。诉讼中，原告陈述称合同约定每月的物业费每平方3元左右，公摊费约每月30-35元，2019年4月前原告并无向物业公司支付任何款项，2019年3月被告未能提供正常的房屋给原告使用，应退还当月的租金。2019年4月1日起，原告直接向业主支付租金。诉讼中经本院询问，刘某陈述称，刘某将涉讼房屋出租给被告，因为被告一直拖欠物业公司的公摊水电费及物业费，并从2019年2月开始拖欠刘的租金，故刘从3月开始向物业公司要求停止涉讼房屋的供水供电。2019年3月15日，被告公司的经理程给刘发送信息称被告不再经营，之后原告联系刘称希望向刘承租涉讼房屋。随后刘某于4月2日支付涉讼房屋2019年4月前的物业管理费及水电费后，涉讼房屋重新通水通电。刘晓娟自2019年4月1日起直接向刘某支付租金，并直接向物业公司支付物业管理费及公摊水电费。另查明，被告系自然人投资或控股的有限责任公司，苏某1、程系被告的投资者。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定善意全面履行义务。原告主张因被告与业主刘的合同纠纷致使涉讼房屋在2019年3月断水电而未能正常使用，涉讼合同无法继续履行，被告拒不到庭抗辩并举证反驳，且原告的主张与刘到庭陈述的内容一致，故本院对原告主张的事实确认。由于原告自2019年4月1日起直接向业主刘某支付租金，即原告直接向刘某承租涉讼房屋，故本院确认原、被告的《房屋租赁合同》已于2019年4月1日实际解除。考虑到2019年3月涉讼房屋被断水电影响正常使用，但原告仍占用涉讼房屋，本院酌定原告参照合同约定的租金及物业管理费一半的标准计付2019年3月的相关费用。被告已收取原告2019年3月租金1800元，应退还多收取的900元予原告，本院对原告主张超出部分不予支持。根据广东同信物业管理有限公司出具的收据反映，涉讼房屋每月物业管理费为128.82元（515.28元÷4），原告于2018年12月1日至2019年3月31日向被告承租涉讼房屋期间，应付的物业管理费为450.87元（128.82元×3+128.82元×50%）。原告举证反映涉讼房屋2018年11月21日至2019年3月20日期间水电费、分摊电费共67.65元，然而原告自2018年12月1日开始承租涉讼房屋，原告并未举证区分其承租期间的水电费及分摊电费金额，应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定该67.65元由原告负担。因此，原告向被告承租涉讼房屋期间应支付的物业管理费等费用为518.52元（450.87元+67.65元）。原告已向被告预交1500元物业相关费用，扣除上述费用后，被告应退还981.48元予原告，本院对原告主张超出部分不予支持。业主刘某自行向物业公司支付2019年4月前的物业费等，属于刘某与被告之间的合同范畴，不影响原告应支付其承租期间的费用，故原告据此要求被告退还全部预付物业相关费用1500元的主张，本院不予采纳。涉讼合同因被告违约而解除，原告诉请被告退还押金3600元及支付违约金3600元，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市****地产咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租金900元、物业相关费用981.48元、押金3600元予原告刘晓娟；二、被告佛山市****地产咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3600元予原告刘晓娟；三、驳回原告刘晓娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费62.5元（原告刘晓娟已预交），由原告负担12.5元，被告佛山市****地产咨询服务有限公司负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一九年十月二十五日书 记 员  林浩成