山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋03民终928号 上诉人（原审原告）：郭玉平，男，1980年9月10日出生，汉族，住阳泉市。 委托诉讼代理人：段春贵，山西君衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：阳泉市大都会房地产开发有限公司，住所地阳泉市。 法定代表人：安立，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵林海，山西绿光律师事务所律师。 上诉人郭玉平与上诉人阳泉市大都会房地产开发有限公司（以下简称大都会）商品房买卖合同纠纷一案，阳泉市城区人民法院于2019年7月20日作出（2018）晋0302民初1353号民事判决，双方均不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭玉平的委托诉讼代理人段春贵、上诉人大都会的委托诉讼代理人赵林海，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭玉平提起诉讼称，2016年4月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的阳泉市××房屋两套，即×号楼×单元××/×层×号和×单元×/×层×号，面积均为189.17平方米，总价合计567510元。合同签订时，原告一次性付清了全部房款。因被告拒绝向原告交付房屋，且在原告起诉前已将其中一套房屋出售给他人，在法院保全查封期间将另一套房屋出售给他人，致使所购房屋无法交付原告，故要求判令被告返还原告已付购房款567510元，并按人民银行同期贷款利率承担利息（从2016年4月26日起至实际给付之日止），赔偿房屋差价损失472925元，还要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任。 被告大都会辩称，该公司与原告签订合同的目的是为了给第三人韩某向原告借款120万元提供担保，房屋买卖不是双方真实的意思表示，原告也未向被告支付房款，买卖合同不成立，应依法驳回原告的起诉。 经一审审理查明，被告大都会为阳泉市开发区“××”小区的开发商。2016年4月26日，经原告的委托代理人赵翠花、被告及韩某三方共同协商，原告的委托代理人赵翠花与被告签订了四套房屋的商品房买卖合同，其中两套房屋的买受人为原告，另外两套房屋的买受人为赵翠花，四套房屋的单价均为1500元/平方米，价款总额为1212405元。其中，原告从被告处购买的两套房屋为“××”××楼号房屋，该两套房屋的建筑面积均为189.17平方米，每套房屋的房款均为283755元。合同签订时，被告将原告及赵翠花所购四套房屋的房款收据一并交付赵翠花，赵翠花在收据空白处写有“收到收据四份0089684、0089683、0089681、0089682，5.26日归还”的字样，被告大都会留存了该收据的复印件。同日，韩某作为借款人、靳振山作为担保人，以被告大都会的法定代表人安某为出借人，向大都会出具了120万元的借条一张，韩、靳二人承诺于2016年5月26日归还该120万元，原告留存了该借条的复印件。2016年4月27日、4月28日，原告通过其兄郭某的银行帐户向韩某两次汇款共计120万元。后原告要求被告交付所购两套房屋未果，于2017年7月25日向一审法院提起诉讼，要求判令被告大都会继续履行合同，交付原告所购房屋。 另查明，原告在起诉前，向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2017年7月17日作出（2017）晋0302财保9号民事裁定书，查封、冻结了原告购买的“××”××楼号房屋，查封、冻结期限为两年。2017年7月21日，被告大都会对该裁定书提出复议申请，要求解除查封、冻结措施，一审法院于2017年7月24日作出复议裁定，驳回了被告大都会的复议申请。经查证，被告大都会在与原告签订商品房买卖合同前，已于2015年4月21日办理了“××”××号楼××单元××号房屋的销售备案登记手续，登记买受人孙某。一审法院对“××”××号楼××单元××/××层××号房屋裁定保全后，被告大都会于2019年1月17日办理了该房屋的销售备案登记手续，登记的买受人为何某。据此，原告变更其诉讼请求为：1、要求判令被告大都会返还原告已付购房款567510元，并按人民银行同期贷款利率承担利息（从2016年4月26日起至实际给付之日止）。2、赔偿××号楼××单元××/××层××号房屋现行市场价4000元/平方米与购买价格1500元/平方米的差价损失472925元。3、判令被告承担已付房款一倍的赔偿责任。 审理过程中，双方当事人争议的焦点为原、被告双方签订的商品房买卖合同是否属于名为买卖实为担保的情形。 原告主张双方的意思表示为房屋买卖，其提供的证据为双方签订的商品房买卖合同、被告出具给原告的房款收据、韩某出具给被告的120万元借条的复印件以及韩某于2016年6月27日出具给原告的书面说明一份，韩某在该书面说明中称2016年4月大都会以韩某的公司（阳泉市鸿鑫昌商贸有限公司）对外融资，用于大都会的资金周转，同时大都会同意出四套房产抵押或变卖，资金由韩某使用，利息由韩某付，将房产手续写给了赵翠花、郭玉平，购房合同、收据均有效，其已收取全部房款120万元。被告质证后认可商品房买卖合同、房款收据、借条确实存在，韩某的书面说明中关于用房屋进行抵押的表述是真实的，但被告并未同意用房屋进行变卖融资。 被告主张双方的意思表示实为担保，提供的证据有韩某于2016年5月30日及2017年6月29日出具给被告的书面承诺两份、出庭证人韩某的证人证言、赵翠花返还房款收据的书面记载、赵翠花与被告工作人员在2017年6月9日的对话录音。其中，韩某在出具给大都会的两份书面承诺中称原告及赵翠花的四份购房合同及收据系韩某向被告大都会借用，借用时被告大都会表示不对外签订书面抵押担保合同和依法进行抵押登记，上述合同及收据均无效，并承诺将上述合同及收据归还大都会。韩某当庭出庭作证时称，其通过郭某账户收取的120万元是向原告借用的款项，被告大都会是用房产作抵押，并提供银行流水表示该借款已陆续还清。被告称赵翠花在房款收据中书面表示于2016年5月26日归还该收据，能证实原、被告不存在真实的买卖关系，赵翠花在对话录音中有“只有押了房才给打钱”的表述，该录音可以证实原告知道双方签订合同的目的是为了将房屋抵押给原告。原告质证后认为，被告所称用所售房屋提供担保的说法与被告此前所称只是将合同及收据出借给韩某使用，而不是提供担保的说法矛盾；赵翠花在房款收据中书写“5.26日归还”字样的原因是被告表示要按一定价格从原告处将原告所购房屋回购；赵翠花在录音资料中称“只有押了房才给打钱”是指把房子、合同及收据拿到手里才会出钱；证人韩某书写的承诺书可以表明其未还钱，与其已经归还120万元的当庭陈述相矛盾，且韩某当庭承认与郭某之间还有其它经济往来，她提供的银行流水与本案所涉房款无关。 上述事实有商品房买卖合同、房款收据、借条、银行汇款凭证、说明、承诺、证人证言、庭审笔录等证据在案予以证实。 一审法院认为，原、被告双方对原告提供的商品房买卖合同、房款收据以及韩某出具给被告的120万元借条复印件的真实性均无异议，该三份证据为书面证据，均形成于商品房买卖合同签订之时，按该三份证据的文字意思表示，原、被告之间为房屋买卖合同关系、韩某与被告之间为民间借贷关系。被告大都会虽主张原、被告之间达成一致的意思表示为大都会以房屋提供担保，但其证人韩某在分别给原、被告出具的书面证词及当庭陈述中，对被告大都会意思表示的内容作出过三种不同的解释，分别是“同意出售房屋或用于抵押”、“不同意提供担保”、“仅提供担保”，该证人的陈述前后矛盾，其证言无法采信。此外，原、被告对原告承诺返还房款收据及表示“只有押了房才给打钱”的原因，作出了内容完全不一致的解释，在缺乏其它有效证据相印证的情形下，仅凭该两份证据不能认定原、被告达成一致的意思表示为以房屋提供担保。还有，原告在签订合同后直接向韩某汇款120万元的行为符合三方的约定，该交付行为不会改变三方当事人之间法律关系的性质，被告以其未收到房款为由主张原、被告不存在买卖合同关系的理由不能成立。综上，原告提供的证据更具有证明力，被告提供的证据不能与原告提供的证据形成有效的对抗，应认定原、被告之间达成一致的意思表示为进行房屋买卖。原告在签订商品房买卖合同后，已完成了房款的交付义务，但被告大都会将出售给原告的两套房屋又分别出售给他人并备案登记至其他购买人名下，导致原告的合同目的已无法实现，被告的行为已构成根本违约，原告可单方解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告承担违约责任。原告要求被告大都会返还购房款并按同期银行贷款基准利率给付房款利息的请求，符合法律规定，予以支持。原告虽要求被告赔偿房屋差价损失，但未提供损失金额的相关证据，该请求一审法院不予支持。被告大都会明知5号楼4单元32/33层02号房屋已被诉讼保全，仍将该房屋出售他人，属恶意违约，可适用惩罚性赔偿金的规定，向原告承担不超过该套房屋价款一倍的赔偿责任，该赔偿金酌情确定为30000元。 依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、第九条第（三）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除原告郭玉平与被告阳泉市大都会房地产开发有限公司于2016年4月26日签订的“日昱城”××楼号房屋的《商品房买卖合同》。二、被告阳泉市大都会房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告郭玉平购房款567510元，并按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付2016年4月27日起至实际退还完毕之日止的房款利息。三、被告阳泉市大都会房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告郭玉平赔偿金30000元。四、驳回原告郭玉平的其它诉讼请求。案件受理费9775元，由被告阳泉市大都会房地产开发有限公司承担。 郭玉平的上诉请求：撤销原判，支持其全部诉讼请求。事实和理由：1.大都会在与其签订买卖合同以后又将房屋卖于第三人，致使合同目的无法实现，大都会应承担其已付房款一倍的损失；2.应按照市场价与合同价的差价确定其实际的损失。 大都会辩称:名义上是买卖合同关系,实际上是民间借贷关系,很显然一审混淆了法律规定，按照相关法律规定,应该裁定驳回郭玉平的诉讼请求。 大都会的上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：本案名为买卖法律关系，实际为借贷担保法律关系，是用房屋进行抵押来担保。1.案涉四套房屋收据总价101万，实际支付120万，且是付给第三方韩某，明显不符合买卖关系；2.四份收据上写着5月26日归还，赵翠花陈述一个月以后多还20万，共计140万，故不是真正买卖关系；3.大都会向法庭提供的录音笔录，证明郭玉平什么房子都可以要，如果是买卖关系应当由买房人选择户型，而不是开发商；4.签订的买卖合同并未在建设局备案，且1500元每平方米的价格出售不符合常理；5.韩某出庭陈述，其向郭玉平借款120万元，大都会用四套房子担保。 郭玉平辩称：1.四张收据总价是121万，而不是101万，与实际不符；2.将房款支付给韩某是大都会指定的一种履行方式，我们只是按照大都会的指定方式履行了合同义务；3.法律关系的性质要根据双方的意思表示确定，买卖关系的证据是买卖合同和收款收据，借贷关系主要是借据，本案有买卖合同的证据，没有借贷关系的证据；4.商品房买卖合同备案是开发商的义务，本案买卖合同签订后，大都会没有将房屋备案，反而另售房屋；5.韩某与大都会有及其重大的利害关系，在诉讼中出具过相反的证据，她出具的任何证言都是不可信的。 经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于本案的法律关系是商品房买卖合同纠纷还是名为买卖实为借贷抵押担保的问题，在案有当事人双方签订的商品房买卖合同、大都会出具的房款收据以及韩某出具给大都会法定代表人安立的120万元借条，三份证据是同时在大都会的办公室签订、开具，双方对此基本事实没有异议。结合三份证据的内容以及形成的时间、地点，本案双方当事人之间应当为房屋买卖合同关系，原审对合同性质的认定并无不当。郭玉平在签订合同后向韩某汇款120万元，韩某向大都会的法定代表人出具120万元借条，大都会向郭玉平出具房款收据，此行为能确定郭玉平已经完成了房款的交付义务，大都会在不能交付房屋的情况下应当承担违约责任。现郭玉平请求退还房款，应予以支持，故大都会的上诉理由不能成立；关于郭玉平要求损失赔偿的问题，因郭玉平没有提供充分的证据证明其主张，原审不予支持亦并无不当。 综上所述，郭玉平和大都会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9775元，由上诉人郭玉平和大都会房地产开发有限公司各半负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭严旻 审判员  张敏芳 审判员  任晓辉 二〇一九年十月二十三日 书记员  王雪辉