广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24571号原告（反诉被告）：林惠媛，女，1963年10月3日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锋，广东凯行律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：赵正飞，男，1991年12月7日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，委托诉讼代理人：张峰，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢泽志，广东泓业正杰律师事务所律师辅助人员。原告林惠媛诉被告赵正飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日受理后，被告赵正飞向本院提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理,并依法适用简易程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。后本院依法将本案转为适用普通程序，并于2019年9月19日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林惠媛的委托诉讼代理人梁友明，被告（反诉原告）赵正飞的委托诉讼代理人张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林惠媛向本院提出诉讼请求：一、确认原被告签订的《铺位租赁合同书》于2018年11月18日解除；二、赵正飞向林惠媛支付2018年11月份租金7500元；三、赵正飞从2018年12月份起按7500元计算铺位占用费；四、赵正飞立即搬离中山市××卡Ｄ铺位并完好交还铺位给林惠媛；五、赵正飞向林惠媛支付2018年10月份水电费628.5元；六、赵正飞向林惠媛支付滞纳金（从2018年11月2日起按每月2%计算至付清之日止）；七、林惠媛有权没收赵正飞保证金15000元，保证金归林惠媛所有。事实理由如下：原被告于2018年8月13日签订《铺位租赁合同书》，赵正飞承租由梁德佩出租给林惠媛的中山市××卡Ｄ铺位，租赁期为2018年9月1日至2021年8月30日，约定租金每月7500元，保证金为15000元，赵正飞须于每月1号前缴交租金和水电费。现赵正飞拖欠2018年11月份租金7500元及2018年10月份水电费628.5元，林惠媛于2018年11月8日在所租赁铺位张贴按时缴交租金及水电费通知，催促赵正飞缴清。赵正飞不予理睬，林惠媛于2018年11月12日通过短信形式通知赵正飞，如五天内不缴交租金及水电费，双方租赁关系自动解除，赵正飞仍然没有理会。2018年11月19日，林惠媛再次短信通知赵正飞解除合同并要求搬迁，但赵正飞至今没有理睬。诉讼过程中，林惠媛变更第一项诉讼请求为确认原被告签订的《铺位租赁合同书》于2018年11月19日解除；明确第三项诉讼请求中的铺位占用费计至赵正飞交还铺位之日止；撤回第四项诉讼请求中要求赵正飞搬离涉案铺位的诉讼请求；变更第五项诉讼请求中水电费的金额为789元；明确第六项诉讼请求中滞纳金的计算方式为以租金和铺位占用费为计算基数，每笔租金和铺位占用费都从应当支付的当月2日起算；增加要求赵正飞支付律师费6000元的诉讼请求。被告赵正飞辩称，一、确认原被告签订的《铺位租赁合同书》于2018年11月19日解除；二、赵正飞于2018年11月份仅使用涉案铺位11天，即被林惠媛将铺位大门反锁，赵正飞从2018年11月13日起就无法再使用涉案铺位。所以赵正飞仅同意支付正常使用11天的租金，因为12日下午就被林惠媛锁门，所以赵正飞不应再向林惠媛支付以后的租金、铺位占用费及滞纳金，且林惠媛主张的滞纳金计算标准过高。三、赵正飞同意支付2018年10月份的水电费，金额应为628.5元。四、由于涉案的铺位墙体渗水，而林惠媛拒不履行维修义务，所以赵正飞有权行使后履行抗辩权而拒付租金。五、由于林惠媛不仅不履行维修义务，还强行将涉案的铺位大门反锁，显然违约的一方是林惠媛。所以林惠媛理应退还赵正飞缴纳的保证金，并赔偿赵正飞的装修费用损失、购买设备费用损失和员工工资损失。在案件审理过程中，被告赵正飞提起反诉请求：一、林惠媛向赵正飞退还保证金15000元；二、林惠媛向赵正飞赔偿装修费用57200元；三、林惠媛向赵正飞赔偿购买设备费用18074元；四、林惠媛向赵正飞赔偿2018年11月份员工工资损失20000元。事实理由如下：原被告于2018年8月13日签订《铺位租赁合同书》，赵正飞向林惠媛承租了位于中山市××卡Ｄ铺位，租赁期为2018年9月1日至2021年8月30日，约定租金每月7500元，保证金为15000元。赵正飞装修并正式投入经营后发现墙面存在渗水问题并导致墙面变色且伴有异味，严重影响店铺的正常营业，为此赵正飞多次对墙面重新刷漆。赵正飞多次向林惠媛反映渗水问题并要求维修，但林惠媛并没有采取任何措施去解决该问题。2018年11月12日，林惠媛擅自锁了店铺并拉了电闸，导致赵正飞无法营业，现已处于歇业状态。林惠媛的行为已对赵正飞造成巨大的经济损失。诉讼过程中，赵正飞变更第二项诉讼请求中装修费用的金额为36887.19元；撤回第三项诉讼请求。针对反诉原告赵正飞提出的反诉请求，反诉被告林惠媛辩称，一、赵正飞要求退还保证金没有事实和法律依据。1.赵正飞拖欠租金，经过合法催告后仍不履行合同义务，违反合同约定，按照《铺位租赁合同书》第十六条的规定，林惠媛有权没收保证金；2.赵正飞提及的漏水问题，属于二楼水龙头没有关好导致，与林惠媛没有关系，并非林惠媛的义务，但林惠媛仍热心协助，当时也通知过居委会调解，要求二楼住户协助处理，但二楼住户是一个老太婆，要等儿子回来才可以，后经多次联系，其儿子答应安排时间处理，现已处理好（约在2018年11月25日处理好），赵正飞以漏水为由拒绝支付租金，没有法律依据。二、赵正飞要求赔偿装修费用、购买设备费用、员工工资损失没有法律依据：1.本案中林惠媛没有过错，没有任何赔偿义务；2.赵正飞自行装修经营和购买设备的花费，与林惠媛无关，赵正飞自行支付的员工工资，真实情况怎样属于赵正飞的内部关系，与林惠媛无关。三、赵正飞的门是因为涉及拖欠租金问题，报了三四次警无法处理，在竹苑派出所民警在场的情况下暂时上锁，有派出所合法处理。赵正飞在林惠媛催促交租金和水电费的情况下一直没有缴纳，要求搬离也没有采取任何行动，由于生意不景气，不仅拖延支付租金还故意不交还场地，属于严重违约行为。生意不景气是赵正飞歇业的真实原因，赵正飞2018年11月14日16:35的微信聊天记录证实“店内外所产生的渗水与业主无关”，因此林惠媛不存在任何过错。综上所述，由于赵正飞的违约行为导致租赁合同根据合同法第九十四条的规定依法解除，林惠媛有权向赵正飞追偿拖欠的租金、铺位占用费、水电费并没收保证金。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人梁德佩根据权属人的委托，于2011年3月将位于中山市××号首层铺位出租给林惠媛，租赁期限至2040年12月，林惠媛在承租期间有权将铺位分租给他人使用。2018年8月13日，林惠媛（出租方）、赵正飞（承租方）签订《铺位租赁合同书》，约定林惠媛将中山市××卡Ｄ铺位出租给赵正飞，租赁期为2018年9月1日至2021年8月30日，第一年的租金为每月7500元，赵正飞须于合同签订当日支付一个月的租金7500元及保证金15000元，租赁期满后，赵正飞付清租金和其他费用，且经林惠媛验收后，保证金予以退还；赵正飞须于每月1号前一次性以现金或转账的方式缴交租金；租赁期间所产生的水费（3元/吨）、电费（1.5元/度）、管理费、维修费、清洁费等费用均由赵正飞承担，如林惠媛已代为垫付的，赵正飞应在七日内返还；在租赁期内，赵正飞必须教育员工维护出租物，特别是对出租物内的门窗、用水、四周墙壁、天花板等，如有损坏（自然损坏除外），负责维修或更换，保证在承租时间终结后，铺位及附属设施设备完好交回林惠媛验收；如赵正飞不按时缴交租金，逾期每天按200元计算滞纳金，逾期超过五天，林惠媛有权解除合同并收回铺位，并限期赵正飞在五天内向林惠媛交清租金及应交的费用即离场，铺位的一切装修、固定物品等不得拆走，否则折价赔偿；在合同解除（包括通知解除和诉讼解除）后的十五天内，如果赵正飞不搬离房屋的，林惠媛有权更换门锁、处理赵正飞存放在铺位的一切物品，所得款项归林惠媛所有；双方在履行合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的诉诸中山市第一人民法院，期间产生的诉讼费和律师费均由赵正飞承担。合同还约定了其他事项。当日，赵正飞向林惠媛支付了2018年9月1日至30日的租金7500元和保证金15000元。林惠媛也将该商铺交付给赵正飞使用，赵正飞将该商铺用于经营中山市东区民足堂修脚店。在合同履行过程中，双方协商变更了租金的缴交日期为每月5日。在使用商铺的过程中，赵正飞发现该商铺有渗水情况，遂向林惠媛提出，双方因渗水问题和租金支付问题产生纠纷。根据赵正飞提供的微信聊天记录显示，赵正飞在2018年10月7日即有向林惠媛提出商铺左边的墙一直渗水，两个多月一直没有干过，颜色没办法刷，之前已反应过，但没有收到回应。赵正飞还向林惠媛发送了拍摄的渗水视频，显示渗水情况较为严重。林惠媛回复称是二楼忘关水龙头的原因导致渗水。期间，林惠媛有协调二楼住户处理渗水问题未果。2018年11月5日，林惠媛向赵正飞催缴租金，赵正飞回复表示第二天会交，同时提出商铺的墙已经重新刷了一遍漆，仍然不干水，要求林惠媛尽快解决，并拍摄了照片发送给林惠媛，但林惠媛未有回复。6、7日，林惠媛又向赵正飞催收租金，赵正飞再次提出渗水问题，林惠媛予以回复，其回复的主要内容包括：1.租金已经到期，要求赵正飞按合同约定交租；2.渗水是楼上阿婆的问题，已经跟阿婆说过，但她不听。赵正飞则坚持要求解决渗水问题或者给出解决方案，租金才准时交付。8日,林惠媛在涉案商铺门口张贴《按时缴交租金及水电费的通知》，告知赵正飞已拖欠租金、水电费达7天，要求赵正飞在收到该通知之日起3日内缴纳11月份的租金7500元和10月份水电费628.5元，逾期不交的，林惠媛将采取诉讼途径，解除租赁合同并强行收回商铺。因赵正飞仍未支付租金及水电，林惠媛派司机于12日下午报警到现场处理，并于17:00左右当场将涉案商铺锁门，拉了电闸，司机将钥匙带走。当日晚，林惠媛短信告知赵正飞，因赵正飞欠租金、水电费、滞纳金，商铺门已锁，如5日内不缴清的，商铺内所有东西业主有权处理，并自动解除合同，如需离场或续租，请于16日前结清所欠费用。14日，林惠媛、赵正飞在微信中协商处理纠纷，赵正飞要求林惠媛开锁并提出将租金的支付时间从每月5日延至每月13日，但最后因为渗水相关问题未能达成一致意见。16日，林惠媛微信通知赵正飞，限期在17日下午5点前交租，见租后才可以再商量。19日，林惠媛再次短信通知赵正飞，解除《铺位租赁合同书》，要求赵正飞于21日前搬离铺位并缴清费用，否则将提起诉讼，如拒不搬离的，将主张铺位占用费。21日，林惠媛向本院提起本案诉讼。另查明，2019年1月23日，本院组织双方到涉案商铺现场进行勘查。现场商铺大门被锁，林惠媛用钥匙打开大门，商铺内有电器、沙发、桌椅等设备；初进商铺时未见到特别明显的大面积渗水情况，经仔细查看，可见到商铺大门左侧空调上方位置有明显渗水痕迹，左侧墙面有两块较大面积脱皮情况，其中有部分渗水部位被桌子遮挡。在本院的建议下，林惠媛于2019年2月20日打开商铺的门，让赵正飞搬走了商铺内可移动的电器、沙发、桌椅等设备，赵正飞因此撤回了其主张的第三项反诉请求。诉讼过程中，林惠媛陈述，因赵正飞不交租，其前后报警四次，最后一次在民警在场的情况下锁门；赵正飞大概在2018年10月底向其提出渗水情况，之后其有派人查看并在二楼进行修补，还跟二楼住户进行协商，但二楼住户不同意，其还找了花苑社区协调过，渗水问题最终于2018年11月25日解决；自2018年11月12日锁门后，其一直未曾打开过大门，直至现场勘查当日；锁门时已将电闸拉下，所以之后未在产生水电费，其所主张的水电费都是赵正飞经营期间产生的；赵正飞是以渗水问题为由不支付租金，渗水对赵正飞的经营多少会有一点影响，但不至于像赵正飞陈述的那么严重；锁门后，赵正飞与其协商，让其开锁，并要求将每月租金延期至13日支付，其未同意。对于其主张的水电费，林惠媛提交的收据、照片等证据显示，涉案商铺2018年10月份的电表度数显示为1362度，上月电表度数显示是973度，故10月份的电费为583.5元【（1362度-973度）×1.5元/度】、水电费总额为628.5元（电费583.5元+水费45元），而于2019年1月16日拍摄的电表度数则显示为1469度，故林惠媛将其主张的水电费金额变更为789元【（1469度-973度）×1.5元/度+45元】。另，林惠媛委托律师提起本案诉讼，支付了6000元律师费。赵正飞则陈述，其经营的是足疗业务，对环境要求高，而涉案商铺的渗水面积大，影响到其对商铺的正常使用，渗水位置在门口左侧墙，客户一进门就会发现，会感觉环境差、有异味，有些客户办了会员卡之后又退卡，新客户看到这种情况立马掉头走；现场勘查日离锁门日已有两个月，但仍然能摸到墙面上是湿的，说明当时渗水情况严重。为证明其损失情况，赵正飞提交了装修款收据、员工入职协议及工资收据等材料予以证明。其中，装修款收据是一案外个人签写，内容为确认收到赵正飞支付的装修款57200元；入职协议共五份，为赵正飞与案外五个人签订，约定每人每月工资5000元；收据共五张，其上载明五人分别收取5000元工资（其中两人为2018年10月16日至11月15日的工资，另外三人是2018年11月1日至30日的工资）。诉讼过程中，赵正飞还申请对商铺内装修造价进行评估，根据其申请，本院委托中山市捷高建设工程事务所有限公司进行评估，该公司接受委托后于2019年7月25日作出报告书，评估结论为不含税评估造价36887.19元。为此，赵正飞还垫付了评估费2000元。本院认为，林惠媛与赵正飞签订的《铺位租赁合同书》是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均有义务全面履行合同义务。在《铺位租赁合同书》的履行过程中，原被告因为涉案商铺的渗水问题和租金支付问题产生纠纷，致使双方均未再实际履行合同，合同目的无法实现，应予解除。因原被告双方在诉讼过程中均确认《铺位租赁合同书》已于2018年11月19日解除，故本院对林惠媛主张的第一项诉讼请求予以支持。诉讼过程中，原被告双方均认为对方违约在先而致使合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据上述规定，一方面，林惠媛作为出租方，应当提供符合使用目的的房屋给赵正飞经营，而涉案商铺出现非因承租方的原因导致的渗水情况，给赵正飞的经营造成一定的影响，赵正飞有权要求林惠媛进行维修。虽然渗水问题是楼上住户造成，但根据合同相对性原理，赵正飞有权要求林惠媛进行维修处理，林惠媛以其无过错为由主张其对渗水问题的解决没有义务，没有依据。另一方面，从双方提供的证据及本院现场勘查的情况来看，涉案商铺的渗水虽然对赵正飞的经营造成一定的影响，但并未达到致使赵正飞完全无法经营的程度，也即未达到致使赵正飞的合同目的完全无法实现的程度，因此赵正飞仅可以根据情况要求减少租金或者延长租期，而不能以此为由拒付全部租金。因此，本院认定，林惠媛、赵正飞对于涉案《铺位租赁合同书》的解除均负有过错责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”在赵正飞提出涉案商铺的渗水问题后，林惠媛有通过与二楼住户协商、请居委会协调等方式进行处理，显然林惠媛的过错程度小于赵正飞，本院根据公平原则来确定林惠媛和赵正飞各自应承担的相应责任。在纠纷产生后，林惠媛于2018年11月12日将涉案商铺大门加锁，并拉了涉案商铺的电闸，应视为林惠媛已实际控制该商铺，赵正飞并未再实际占有、使用该商铺，故林惠媛要求本院判令赵正飞交还商铺并支付铺位占用费的诉讼请求，予法无据，本院不予支持。对于林惠媛主张的2018年11月份的租金，因赵正飞实际使用涉案商铺至2018年11月12日，当月实际使用12天，租金应为3000元（7500元÷30天×12天），故赵正飞应向林惠媛支付2018年11月12日的租金3000元，因赵正飞未及时支付该租金，应按合同约定支付滞纳金，林惠媛主张按低于合同约定标准的月利率2%计付滞纳金较为合理，本院予以支持，该滞纳金应从2018年11月6日起计收。对于水电费，赵正飞确认2018年10月份的水电费金额为628.5元，而赵正飞实际使用商铺至2018年11月12日，在11月份的经营过程中也必然也会产生水电费，且林惠媛陈述自12日锁门后至勘查日未再开门，不会有水电费产生，其主张的水电费增加的金额也较为合理，因此本院对于林惠媛主张的水电费789元予以支持。对于赵正飞交纳的保证金15000元、林惠媛主张的律师费6000元、赵正飞主张的装修费用损失36887.19元，本院根据双方的过错程度酌情确定，其中：保证金15000元，其性质应属于履约保证金，在双方均有过错的情况下，本院确定由林惠媛退回6000元给赵正飞，剩余9000元由林惠媛没收；律师费6000元，虽然合同约定由赵正飞承担，但在林惠媛也有过错的情况下全部由赵正飞承担有失公平，故本院确定其中4000元由赵正飞承担，2000元由林惠媛自行承担；装修费用损失36887.19元，有评估报告书可以证实，赵正飞因无法继续经营确实遭受该项损失，本院确定由林惠媛承担12295.73元，赵正飞自行承担24591.46元。赵正飞主张的员工工资损失是其正常经营支出，且其提供的证据无法证明相关工资标准的真实性以及工资是否已经实际支出，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告林惠媛与被告赵正飞于2018年8月13日签订的《铺位租赁合同书》已于2018年11月19日解除；二、被告赵正飞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林惠媛支付2018年11月份租金3000元及滞纳金（以实欠的租金数额为基数，按月利率2%从2018年11月6日起计至清偿之日止）；三、被告赵正飞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林惠媛支付水电费789元；四、被告赵正飞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林惠媛支付律师费4000元；五、反诉被告林惠媛于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告赵正飞退还保证金6000元；六、反诉被告林惠媛于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告赵正飞支付装修费用损失12295.73元；七、驳回原告林惠媛的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告赵正飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费378元（原告林惠媛已预交），由原告林惠媛负担300元，由被告赵正飞负担78元（于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告林惠媛）；反诉案件受理费1253元（反诉原告赵正飞已预交），由反诉原告赵正飞负担1000元，反诉被告林惠媛负担253元（于本判决发生法律效力之日起七日内迳付反诉原告赵正飞）；评估费2000元（反诉原告赵正飞已预交），由反诉原告赵正飞负担1333元，反诉被告林惠媛负担667元（于本判决发生法律效力之日起七日内迳付反诉原告赵正飞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陶香琴人民陪审员  罗文彬人民陪审员  卓学远二〇一九年十月十八日书 记 员  叶丽敏钟金花