江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0206民初6255号原告：陈珊珊，女，1989年11月20日出生，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：雷遥，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧亮平，江苏漫修律师事务所律师。被告：陈珠琴，女，1964年2月6日出生，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：殷建国，无锡市惠山区天顺法律服务所法律工作者。被告：无锡华强房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320206748191433W，住所地无锡惠山经济开发区钱桥配套区内，实际住所地无锡惠山经济开发区钱桥大道384号5楼。法定代表人：韩刚梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭莹，该公司员工。原告陈珊珊诉被告陈珠琴、无锡华强房地产开发有限公司（以下简称华强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈珊珊及其委托诉讼代理人雷遥、欧亮平，陈珠琴的委托代理人殷某某，华强公司的委托代理人郭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈珊珊向本院提出诉讼请求：1、解除陈珊珊与陈珠琴签订的《租房合同》；2、陈珠琴返还已经支付的租金6987元（按15天计算）及押金13000元；3、陈珠琴、华强公司赔偿装修损失135394元、电缆施工损失25000元、鱼缸损失8800元、纱窗损失500元、食材损失3000元、厨房设备损失44948.5元；4、陈珠琴、华强公司赔偿停产停业损失195000元（按三个月计算）。事实及理由：与陈珠琴签订租房合同，陈珠琴将其位于钱桥大街195号的房屋租赁给陈珊珊用于开设火锅店，租期三年，租金170000元每年。陈珊珊按约支付半年租金85000及押金13000元。后陈珊珊即对房屋进行装修、采购设备、重新安装电缆及购买食材等，并于2018年5月30日正式开业。2018年8月17日至21日间，天降大雨，房屋出现大面积漏水，形成渗漏、滴漏，集中在屋顶、大厅、窗台、通道、厨房等各个区域，墙体出现裂缝，存在严重的安全隐患，导致火锅店停止运营至今，固定设施及食材均有损坏。因此，陈珠琴交付的租赁房屋不符合约定的使用条件，无法使用且严重影响经营，造成重大损失。被告陈珠琴辩称：1、双方已于2018年8月底达成解除合同的合意，租金应计算到2018年8月底；2、关于装修损失，装修损失计算天数和金额与实际不符，如果要主张损失，必须要第三方对现场进行评估，而不是单方的主张；3、关于电缆施工损失，合同中明确三相电源，如果要使用，需向相关部门报备，谁使用谁交付，属于陈珊珊自行承担的费用；4、关于停产损失，没有事实依据，陈珊珊租赁房屋后，没有正常经营过，一直处于很淡的经营状况，可以从用电表上反映，导致无法经营下去；5、关于其他损失，鱼缸、纱窗完全可以搬走，关于食材损失，没有任何事实依据，所谓厨房工程，厨房设备有，但是比较简陋，不值4万多元，应提供相关厨房设备购买的票据。另外，陈珊珊租赁房屋后，自己进行了装修，在经营期间发生房屋漏水，陈珊珊与华强公司直接进行交涉，明确是华强公司的责任，没有对房顶做防水处理导致漏水，且房屋在保证质量期限内，华强公司应承担责任，陈珠琴无任何过错，不应承担赔偿责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告华强公司辩称，本案是基于陈珊珊与陈珠琴签订的《租房合同》产生的房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，华强公司不是本案适格被告，不应承担本案中的民事赔偿责任。经审理查明：2018年3月1日，陈珊珊与陈珠琴签订《租房合同》一份，约定陈珠琴签将其位于无锡市房屋租赁给陈珊珊使用，用于经营餐饮店；租赁期间三年，自2018年3月1日至2021年2月28日，到期后陈珠琴若要续租，须提前30天提出；年租金170000元，半年一个租期，陈珊珊应在每个交租期前一个月支付下半年房屋租金，第一期租金85000元及房屋押金13000元已在2018年2月10日支付，第二期租金应在2018年7月31日前支付。合同签订后，陈珊珊即对租赁的房屋进行装修改造，并于2018年5月正式开始营业。2018年8月17日-21日期间，因连续降雨导致租赁房屋产生渗水，地面也有积水，存在安全隐患，影响正常经营，陈珊珊通过微信与陈珠琴联系解决，并于2018年8月31日提出解除租房合同，陈珠琴在庭审中对解除合同亦予以认可。2019年九月，陈珠琴即将涉案房屋租赁给他人使用。为查明房屋渗漏水的情况，本院至涉案房屋的开发商华强公司进行调查，依法制作询问笔录一份，华强公司及华强公司所属子公司物业管理公司陈述，8月17日那几天，由于降雨，确实屋面漏水，物业和施工方都到现场查看，经过勘验发现主要原因是施工方防水设施没有做好，但是业主在装潢过程中装潢垃圾堵塞排水口也有一定原因，后来也进行了维修，但未提供维修完成的相应证据。诉讼过程中，陈珊珊提出因租赁的房屋渗漏水导致不符合使用条件，无法正常经营，要求陈珠琴承担违约责任，赔偿各项损失；同时还要求华强公司予以赔偿。为证明其主张，陈珊珊向本院提供如下证据：1、《装修工程施工合同》及收据，证明店内装修所支出的费用，包括装修合同项下装修费110000元、增补装修费29435元，合计139435元；2、招牌收据及照片，证明定作招牌所支出的费用5800元；3、微信截图，证明电缆施工所支出的费用25000元；4、微信截图及照片，证明购买安装鱼缸所支出的费用8800元；5、微信截图，显示向刘庆国支付500元，陈珊珊主张该项属于购买安装纱窗所支出的费用；6、《厨房工程与设备定作合同书》、报价清单及转账截图，证明厨房设备的定作安装总价款为44948.5元；7、月报表，证明每月的营业额。陈珠琴的质证意见概括为：收据的真实性无法确认，必要的装修费是有的；电缆施工由陈珊珊自行申请，并自行缴费，与陈珠琴无关；招牌、鱼缸、纱窗等可自行拆除取回，其不承担相应损失；食材损失未提供相应证据；月报表系陈珊珊单方制作，不予认可。庭审中，陈珠琴虽对陈珊珊提出的各项损失不认可，但未提出要求鉴定进行评估的请求。上述事实，由《租房合同》、收条、光盘、询问笔录、《装修工程施工合同》、收据、招牌收据、照片、微信截图、《厨房工程与设备定作合同书》、报价清单、转账截图及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：出租人应按约将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，陈珊珊承租陈珠琴的房屋后，对租赁的房屋进行装修改造用于经营餐饮店，在租赁期间，因房屋渗漏水，导致其无法正常经营，陈珊珊与陈珠琴协商一致于2018年8月31日解除双方之间签订的租房合同，本院予以确认。合同解除后，陈珊珊支付的押金13000元，陈珠琴应予以返还；关于陈珊珊主张的15天（2018年8月17日下雨开始至8月31日）的租金损失，由于双方合意于2018年8月31日解除合同，故租金可计算至该日，陈珠琴无需再退还期间的租金。陈珠琴出租房屋给陈珊珊，应当保证的房屋的质量符合用途，因房屋渗漏水导致无法正常经营，陈珠琴已构成违约，应承担相应的赔偿责任。关于损失赔偿的范围，包含房屋装修损失及可得利益损失：1、装修损失139435元由《装修工程施工合同》及收据为凭，陈珠琴亦未提出鉴定评估的申请，且陈珠琴又出租给他人使用客观上获益，故本院对装修损失扣除使用时间折旧后得出的金额予以支持，则139435元装修费折旧折算为31个月（扣除2018年3月1日至8月31日的5个月）除以36个月再乘以139435元=120069元；2、电缆施工损失25000元，由微信付款截图为凭，本院予以确认；3、招牌、鱼缸以及厨房设备等陈珊珊可自行取回再利用，该三项损失不予认可；4、纱窗损失500元证据不足，本院不予确认；5、食材损失3000元未提供相应依据，本院不予确认；6、关于可得利益损失，自2018年8月17日渗漏水停止营业开始至8月31日双方协商一致解除合同止，期间15日的营业损失属于陈珊珊的可得利益损失，但陈珊珊提供的月报表仅显示营业额，未扣除成本、人工等支出，无法客观反映盈利状况，且该可得利益的损失期间较短，为简便处理，本院对该项损失不予认定；综上，陈珠琴应赔偿陈珊珊各项损失共计120069元+25000元=145069元。根据陈珊珊诉讼请求及事实理由，其系按合同之诉要求陈珠琴承担违约责任；华强公司不是本案合同相对方，故华强公司在本案中不承担违约赔偿责任。需要说明的是，陈珠琴在承担赔偿责任后，有权另行向侵权人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百零九条、第二百一十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、确认陈珊珊与陈珠琴签订的《租房合同》于2018年8月31日解除。二、陈珠琴于本判决生效后10日内退还陈珊珊押金13000元。三、陈珠琴于本判决生效后10日内赔偿陈珊珊损失145069元。四、驳回陈珊珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7789元，由陈珠琴负担3461元、由陈珊珊负担4328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  崔 健人民陪审员  邓明生人民陪审员  董红萍二〇一九年十月十五日书 记 员  陆可昕