广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19668号原告：佛山市南海富雍房地产中介服务部，住所地：广东省佛山市南海区*********号商铺，统一社会信用代码914************807。法定代表人：方某1。委托诉讼代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：廖荣樟，男，1982年5月2日出生，汉族，住广东省丰顺县******寨内，公民身份号码441************012。被告：张晓君，女，1989年10月15日出生，汉族，住广东省丰顺县******寨内，公民身份号码441************066。两被告共同的委托诉讼代理人：刘知航，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原告佛山市南海富雍房地产中介服务部诉被告廖荣樟、张晓君居间合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于同年10月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄春秀与两被告共同的委托诉讼代理人刘知航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告共同支付居间服务费42800元，并自2017年4月7日起至两被告实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计付欠款的利息；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年4月6日，原告作为居间方，促成两被告与案外人范清浩签订位于佛山市南海区********************的《房屋买卖合同》，该房屋成交价为2960000元，约定两被告应于合同签订之日向原告支付居间费42800元。合同订立后，两被告并未向原告支付居间费。此后在合同履行过程中，佛山市政府出台限购政策，但根据当时条件，该房屋买卖合同是可以继续履行的，只是由于被告提供虚假户籍材料给行政部门，导致过户交易递件并不成功，两被告与卖方产生纠纷，双方诉至法院。经法院审理判决，认定两被告违约，判决两被告向卖方支付违约金150000元。原告认为，原告与两被告的居间合同关系独立于其与卖方的房屋买卖合同，原告已依约提供了相应的居间服务，两被告应依约定支付居间服务费42800元予原告，两被告至今拒不支付已构成严重违约。原告方对协助卖方办理房产证不属于本居间合同内服务，属于原告额外服务内容，故原告对房产证未能在合同约定期限内办理成功无需承担法律责任。原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼，恳请判如所请。两被告辩称，根据原、被告及卖方签订的《房屋买卖合同》约定，卖方应于2017年5月23日到行政部门办理不动产权证，由于原告未尽到居间人义务，导致卖方提交的办证资料不齐，房产证未能如期办理，并最终在2017年7月5日才能办理房产证，原告作为居间方，其承认协助卖方办理房产证，故其对于房产证未能在合同约定的期限内办理成功具有一定过错，且原告在签订房屋买卖合同时，未告知两被告房产证未办理可能导致房屋不能过户的风险，仍然促成双方签订房屋买卖合同，具有一定责任。2017年6月1日，佛山地区实施限购政策，两被告属于限购对象，故此后《房屋买卖合同》是实际无法继续履行的，原告作为专业房地产中介机构，对于按限购政策未能有清晰认知，未向被告作出无法办理过户手续风险提示，仍协助两被告与卖方在2017年9月15日签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，办理网上备案手续，最终两被告由于限购原因无法继续与卖方进行交易，并最终被法院认为对合同无法履行具有较大过错。两被告认为，原告作为居间方，在限购政策出台后，作出错误的指引，具有较大过错，其无权收取中介费，原告也未举证提供居间服务支出费用的具体金额，应承担举证不能法律后果，两被告保留追究原告赔偿的权利。原、被告围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对全部证据的真实性均无异议，本院予以确认附卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区*********************于2017年7月5日办理一手房地产权登记，登记权利人为范清浩。两被告为夫妻关系，二人的户籍自2010年5月31日起一直在广东省丰顺县，没有迁出记录。2017年4月6日，被告廖荣樟、张晓君（买方）与范清浩（卖方）、原告（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合同》，约定：买方向卖方购买位于佛山市南海区********************；成交价为2960000元，由买方支付全部税费；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付42800元作为咨询及中介服务费，逾期支付按日1‰支付违约金，如买方或卖方违约导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费；买方在签订本合同时支付150000元作为定金，2017年5月19日前支付楼款（含定金）900000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续3天内协助买方完成申请银行贷款手续；2060000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼款余额；交易过户手续需在2017年7月30日前完成；买卖双方知悉涉讼房产尚在办理一手房产证，卖方约定在2017年5月23号前到房管局办理一手房产证；卖方不能按本合同的约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同的约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，等等。2017年4月6日，张晓君转账支付了定金150000元予范清浩。2017年5月19日，张晓君转账支付了首期楼款750000元予范清浩，支付了按揭服务费20700元予佛山市汇富房地产代理有限公司。同日，范清浩提前清偿了涉讼房产的按揭贷款。2017年5月21日，范清浩向房管部门递交涉讼房产的一手房产权登记资料，因需补充涂销抵押的材料，当日未能成功递件。2017年8月上旬，中国银行股份有限公司广州白云支行作出《同意个人住房贷款意向书》，拟同意两被告的贷款申请。2017年9月15日，张晓君（买方）与范清浩（卖方）签订佛存量房合字Y201708100069号《存量房买卖合同》，约定：总房款为2000000元，买方应于2017年11月15日前支付予卖方，双方于2017年12月15日前申请办理产权转移登记。2017年9月15日，张晓君交纳了契税37565.05元，并以范清浩名义交纳了地方教育附加税、教育费附加税、个人所得税、城市维护建设税、增值税，共190329.58元。2017年11月2日，两被告起诉范清浩，请求：解除《房屋买卖合同》和《广东省佛山市存量房买卖合同》、范清浩双倍返还购房定金300000元、返还首期款750000元并支付利息、支付律师费损失20000元和担保费损失7000元、协助办理税金227894.63元的退税手续并支付办理贷款手续费损失20700元。本院立案案号为（2017）粤0605民初16968号，诉讼中范清浩提起反诉，请求：解除《房屋买卖合同》、两被告支付违约金296000元和前期律师费20000元。本院经审理后认为，产权登记递件至权属证书的取得需要合理的期限，范清浩未能按照房屋买卖合同的约定在2017年5月23日前到房管部门完成产权登记递件属于履行瑕疵，但不构成根本违约。2017年6月1日住房限购政策施行后，房屋买卖合同不具备继续履行的条件，买卖双方本应及时协商解除合同、清退款项，但是，买卖双方在明知两被告不具有购买涉讼房产的资格的情况下仍协商继续履行合同，并于2017年9月15日签订备案合同、由原告缴纳交易税费，双方对于由此而导致的相关费用支出、资金占用损失均有过错；两被告作为购房者，对于自己是否具备购买涉讼房产的资格、能否通过其他方式取得购房资格，应有清晰的认知，故两被告应负主要过错责任。故判决两被告支付违约金150000元予范清浩，对其他款项作结算处理。范清浩不服该判决提起上诉，佛山市中级人民法院立案案号为（2018）粤06民终10247号，佛山市中级人民法院经审理后认为，据已查明的事实，2017年6月1日住房限购政策施行后，案涉《房屋买卖合同》项下的房屋买卖约定不具备继续履行的条件，在此情况下，双方对合同不能履行均有过错，一审处理正确，判决驳回上诉，维持原判。该案于2019年1月14日生效。2019年8月14日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告主张佛山地区实施限购政策后，因《房屋买卖合同》及缴纳定金时间均在实施限购政策前，《房屋买卖合同》具备继续履行的条件，一手房产证在限购政策后领取并不影响办理过户手续。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《房屋买卖合同》中有关双方居间关系权利义务的约定为双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。2017年6月1日，佛山地区实施限购政策，根据该政策的操作意见规定，只有房屋买卖协议、房款交付凭证的发生和房屋权属证书的取得均在2017年6月1日前，才不受限购政策的约束，原告作为专业的房地产中介服务机构，对此应有充分的了解和注意义务，本院对其主张一手房产证在2019年7月5日才办理并不影响《房屋买卖合同》继续履行的意见不予采纳。根据生效判决的认定，《房屋买卖合同》是因限购政策的实施导致无法办理过户手续，两被告向出卖人承担违约责任是因为其作为购房者，在明知自己不具备购房资格的情况仍签订备案合同并继续交税而具有主要过错责任，该过错责任与两被告与原告履行的居间合同并无联系，在《房屋买卖合同》因限购政策而无法实际履行的情况下，两被告拒绝向原告支付中介服务费合法合理，本案对原告请求两被告支付居间服务费及利息的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海富雍房地产中介服务部的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取481.54元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年十一月一日书记员  黄晓璇