苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初2158号原告：陆恺，男，1999年12月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张家斌，江苏达因律师事务所律师。委托诉讼代理人：费磊，江苏达因律师事务所实习律师。被告：苏州涵宜新房地产开发有限公司，统一社会信用代码913205947462394808，住所地苏州工业园区娄葑镇板泾工业区。法定代表人：池惠贤。委托诉讼代理人：胡薇，江苏德瀚律师事务所律师。原告陆恺与被告苏州涵宜新房地产开发有限公司（以下简称“涵宜新公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庭审中，原告陆恺的委托诉讼代理人张家斌、费磊,被告涵宜新公司委托诉讼代理人胡薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆恺向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋订购单》；2、判令被告双倍返还购房定金100万元；3、判令被告向原告支付利息（计算方式：以50万元为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，自起诉之日计算至实际返还之日）；4、本案全部费用由被告承担。事实和理由：2018年8月22日，原、被告双方签订了《房屋订购单》，约定原告向被告预购苏州太湖度假区环太湖大道199号太湖天阕G-6号房产。《房屋订购单》签订后，原告向被告支付了500000元作为购房定金，同日被告出具了定金收据。定金支付后，原告发现涉案房产在《房屋订购单》签订前已被多家法院查封并进行了抵押。根据相关法律规定，被查封的房屋不得转让，由此双方签订的合同根本无法履行，被告的行为也已构成根本违约。因此，原告根据法律规定，要求解除涉案《房屋订购单》，并由被告双倍返还已支付的定金。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告涵宜新公司答辩称：第一，原、被告双方签订的房屋订购单合法有效，并不存在协商解除或法定解除的情形，故应当继续履行。第二，答辩人与原告签订的房屋订购单中约定，答辩人将涉案房屋出售给原告，原告对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿购买该房屋。该条款说明答辩人对该房抵押权现状己对原告进行了告知。故原告诉状中称其是在签订房屋定购单后，才了解房屋存在抵押的内容并不属实。第三，涉案房屋虽存在抵押负担，但并不影响涉案房屋买卖合同的实际履行。根据担保法司法解释的相关规定，原告只需按照合同约定支付其应支付的款项，被告就可以随时解除抵押权而办理过户手续，但原告并没有按照订购单的约定支付购房款。另外，有抵押负担并不必然导致合同目的无法实现，原告不能因为上述事实直接获得合同的解除权。第四，被告并不存在任何违约事由，相反原告并没有按照房屋订购单的约定履行付款义务，其在2018年8月22日支付第一笔房屋款后，就没有再支付剩余款项。根据订购单约定，原告应于2019年1月30日交付被告房款650万元，但至今仅支付50万元，且未有书面形式告知答辩人是何缘由。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2018年8月22日，原告陆恺（买方、乙方）与被告涵宜新公司（卖方、甲方）签订《房屋订购单》一份，约定由原告陆恺向被告涵宜新公司购买苏州太湖度假区环太湖大道199号太湖天阕G-6号房产，房屋建筑面积为633.21平方米，占地面积为1637.20平方米，房屋交易价格为1280万元。合同第三条约定，乙方（陆恺）于2018年8月22日向甲方（涵宜新公司）交付购房定金人民币50万元，并签订房屋订购单。2018年9月15日支付人民币50万元，并于2009年1月30日交付房款250万元人民币予甲方。乙方购房款支付方式为房款50%由乙方直接转帐支付，50%余款从银行做按揭贷款。购房首付款含定金，乙方首付款付清，双方签定买卖合同并办理银行按揭手续，待按揭贷款放款成功后办理并完成过户手续。上述《房屋订购单》签订后，原告陆恺于2018年8月22日向被告涵宜新公司支付了定金50万元，并由被告出具收据予以确认。诉讼中，原告提交了2019年3月7日的不动产登记簿查询信息，根据该信息显示：第一，涉案房屋在2016年12月1日设定了一般抵押，抵押债权数额为900万元，抵押权他项权利人为张富涛；第二，2017年4月13日，涉案房屋被苏州市吴中区人民法院予以查封，查封案号为（2017）苏0506执1488号；第三，2018年12月20日涉案房屋再次被苏州市吴中区人民法院进行轮候查封，查封案号为2018苏0506执5028号。根据被告涵宜新公司提供的2019年4月16日的不动产登记簿查询信息，涉案房屋的上述两个法院查封均已解除，但权利人为张富涛的抵押（登记债权金额为900万元）并未涤除。关于涉案房屋的查封和抵押情况，被告涵宜新公司称在出售房屋时已向原告进行口头告知该情况，但原告对此不予认可。以上事实有《房屋订购单》、不动产登记簿查询信息等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，双方当事人之间签定的《房屋订购单》系双方当事人真实意思表示，不违法法律强制性规定，应认定为合法有效，理应如实全面履行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。相对商品房买卖合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。本案中的原、被告双方签订的《房屋订购单》即属于上述预约合同，其目的在于使得原、被告双方能够签订正式的房屋买卖合同，并实现房屋出售的预约目的。而根据双方提交的房屋产权登记信息可见，本案所涉苏州太湖度假区环太湖大道199号太湖天阕G-6号房屋在《房屋订购单》签订前即已设定抵押，抵押金额为900万，且在2017年4月13日（《房屋订购单》签订前）被苏州市吴中区人民法院依法查封，在2018年12月20日（《房屋订购单》签订后）又再次轮候查封。且直至原告于2019年3月1日提起本案诉讼，涉案房屋的上述查封也仍未解除，并直至2019年4月16日上述查封才予以解除，但权利人为张富涛，债权金额为900万元的抵押权直至目前也仍未解除。在此情形下，双方签订《房屋订购单》的合同目的无法实现，原告有权提出解除该协议，合同解除时间应按本案诉状副本送达时间确定，即2019年3月6日。另外，综合上述情况可见，被告将具有权利限制并难以过户的房屋出售给原告，且直至原告诉讼该权利负担仍未完全解除，在此情形下，被告的行为已构成对于预约合同的根本违约，应由其承担相应违约责任。根据定金罚则，接受定金一方违反约定的，应由其向对方双倍返还所收定金，故原告主张由被告双倍返还定金共计100万元（包含原告交付给被告的50万元）的诉请，本院予以支持。关于原告主张的定金逾期返还的利息，本院认为上述认定的双倍返还的定金已包括被告应承担的全部违约责任，故原告的该项利息主张与上述违约责任重复，本院不再支持。据此，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陆恺与被告苏州涵宜新房地产开发有限公司于2018年8月22日签订的《房屋订购单》于2019年3月6日解除；二、被告苏州涵宜新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告陆恺定金合计为100万元；三、驳回原告陆恺的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告苏州涵宜新房地产开发有限公司负担13000元，由原告陆恺负担800元，此款项中应由被告苏州涵宜新房地产开发有限公司负担部分（13000元）已由原告陆恺预交，本院予以退还，该款被告苏州涵宜新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  姚雪男人民陪审员  徐根元二〇一九年十月二十九日书 记 员  孙 琰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。