重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初18999号原告:李亚,女,1985年12月19日出生,汉族,重庆市开州区村民,住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人:何代川,重庆捷讯律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱聪明,重庆捷讯律师事务所实习律师。被告：张文明,男,1975年2月28日出生,汉族,安徽省庐江县村民,住安徽省合肥市滨湖新区。委托诉讼代理人:杨慧,安徽振徽律师事务所律师。第三人:重庆晨缘房地产营销顾问有限公司,住所地重庆市沙坪坝区大学城南一路751号，统一社会信用代码91500106320393501R。法定代表人:徐学宇,重庆晨缘房地产营销顾问有限公司经理。委托诉讼代理人:白茂垚,男,重庆晨缘房地产营销顾问有限公司职工,重庆市巴南区李家沱巴南大道10号曼哈顿小区26栋11-1。委托诉讼代理人:汪玲,女,重庆晨缘房地产营销顾问有限公司职工,重庆市沙坪坝区。原告李亚与被告张文明、第三人重庆晨缘房地产营销顾问有限公司（以下简称晨缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告李亚及其委托诉讼代理人何代川、朱聪明，被告张文明及其委托诉讼代理人杨慧，第三人晨缘公司的委托诉讼代理人白茂垚、汪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亚向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月11日签订的关于重庆市沙坪坝区房屋买卖合同,被告向原告支付成交价20%的违约金20.6万元。2、判令被告向原告返还定金10万元。3、本案诉讼费、保全费5000元、担保费1500元、律师费18000元由被告承担。事实及理由：原被告于2019年5月11日,在第三人晨缘公司的居间服务下签订了关于重庆市沙坪坝区房屋的《房屋买卖居间成交合同》,约定被告以103万元的价格将案涉房屋出售给原告,同时约定按揭贷款方式付款以及违约责任等。合同签订后，原告向被告支付定金10万元。合同履行中，被告拒不履行合同义务,不配合原告与第三人办理按揭审批手续,经过原告与中介多次催告被告仍不履行合同义务。《房屋买卖居间协议》第六条约定，“1、本合同自签订日生效,若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续或未按照合同中的约定及时全面履行自己的义务,均视为对守约方违约,则守约方可以解除本合同,并追究违约方责任·····”。第九条“·····甲乙双方全面配合丙方办理相关手续,否则视为不配合方违约······”。根据合同约定,被告己构成违约,原告有权解除合同,并要求被告承担违约责任。同时根据《合同法》第九十四条,原告也享有法定解除权。综上,因被告违约,原告有权解除合同,并有权要求被告承担违约责任。被告张文明辩称，一、被告无违约行为,原告对被告的诉讼请求无事实和法律依据,本案实为原告违约。案涉《房屋买卖居间成交合同》签订后,答辩人一直按约履行合同。案涉合同第一条第6款约定:为办理交易过户手续之需,甲(被告)、乙(原告)双方同意于本合同签署后270个工作日内至房屋所在地的不动产登记中心签订示范文本的《重庆市房地产买卖合同》。第三条关于银行按揭贷款的部分约定,甲乙双方应于银行贷款审批通过后45个工作日内办理房产过户手续,根据上述约定,签订此合同的目的就在于到银行办理按揭审批手续。但当被告为签订《重庆市房地产买卖合同》与原告进行协商时,原告却对自己是否能够顺利办理银行按揭贷款,顺利支付房款不能确定,且不愿在《重庆市房地产买卖合同》上对此进行约定,并提出用案外人的身份来办理银行贷款审批手续,该做法明显与《房屋买卖居间成交合同》约定相违背,同时,原告至今也没能通过银行贷款审批,由此导致被告与原告无法按照《房屋买卖居间成交合同》的约定签订《重庆市房地产买卖合同》,无法办理按揭审批手续,答辩人对此也分别向原告和第三人进行了函告。由此可见,在本案中,是原告拒不履行合同义务构成违约,被告没有违约行为,原告诉请没有事实和法律依据。二、案涉合同仍在履行期间,原告要求解除合同并主张违约责任,没有依据,请求法院驳回原告诉讼请求：1、合同第一条第6款明确约定:为办理交易过户手续之需......本合同签署后270工作日内......签订示范文本的《重庆市房地产买卖合同》。合同签订于2019年5月11日,很显然,截至目前为止,该270日合同履行期限未届满。原告的诉请不符合合同约定的:若甲乙双方任何一方未在约定期限内办理相关手续......则守约方可以解除本合同并要求违约方支付合同约定成交价20%违约金,因此,原告认为被告违约,并要求被告支付违约金20.6万元及返还已付的10万元的诉请无依据。2、因原告的违约行为导致《重庆市商品房买卖合同》无法签订,银行贷款审批手续无法办理,且在第三人晨缘公司诉张文明居间合同纠纷案成讼于法院后,被告至法院参加庭前调解,并表示愿意继续履行合同,就房屋付款方式、过户手续,银行按揭贷款等进行协商。由此可见,被告一直秉承诚实信用原则履行合同,与原告友好沟通。但原告违反合同约定,在房屋付款方式、购买主体等问题上多次变更,无法给被告确切答复,也不愿意与被告协商,却认为被告违约,起诉被告要求承担责任,实属于情、于理不合。综上,被告自始至终没有违约行为,是原告自身的违约行为导致合同无法继续履行,因而,原告对被告的诉请没有事实和法律依据,请求人民法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月11日，张文明（甲方、卖方）与李亚（乙方、买方）、晨缘公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间成交合同》一份，约定：甲方同意将其所有的、位于重庆市沙坪坝区房屋出售给乙方。该房屋存在抵押，抵押金额为40万元。为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后270个工作日内至房屋所在地的不动产登记中心签订示范文本的《重庆市房地产买卖合同》。房屋成交价格为103万元。签订合同当日乙方向甲方支付购房定金10万元。甲乙双方应于开发商下证后提供相关证件及法律文书用于办理相关手续。乙方申请贷款75万元，具体金额以贷款银行审批的金额为准。甲乙双方应于银行贷款审批通过后45个工作日内办理房产过户手续。甲方应在收到乙方全部房款3日内或房屋过户完成后，腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。第六条违约责任，约定：本合同自签订日生效,若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续或未按照合同中的约定及时全面履行自己的义务,均视为对守约方违约,则守约方可以解除本合同,并追究违约方责任，违约方需向守约方支付本合同约定的房屋成交价的20%违约金。若乙方违约，则无权要求甲方返还定金。若甲方违约，则甲方应双倍返还乙方定金。第九条约定：甲方同意乙方指定人员办理相关手续，并全力配合办理，否则视为违约。甲乙双方协商一致，待该物业开发商下证后，业主拿到产权权属原件或复印件后再行办理按揭、过户等流程。甲乙双方不得故意拖延相关流程办理。乙方首付款（包含定金部分）为甲方解押，后续垫资解押利息由甲乙双方共同承担（垫资费用预计60000元）。同日，李亚支付张文明定金10万元，张文明向李亚出具了《定金收据》。2019年6月25日，张文明取得渝（2019）沙坪坝区不动产权第00065****号不动产权证，该证载明：权利人张文明，坐落重庆市沙坪坝区。随后，张文明告知晨缘公司其已取得涉案房屋不动产权证。晨缘公司在与张文明协商后，随即通知李亚于2019年7月2日办理按揭贷款手续。2019年7月2日，张文明不同意将涉案房屋过户至李亚之弟李飞名下以及以李飞的名义办理按揭贷款手续，双方遂未办理按揭贷款手续。2019年7月5日，李亚要求将案房屋过户至李亚及其夫韩久名下，并以韩久的名义办理按揭贷款手续。2019年7月7日，晨缘公司通知李亚、张文明于次日办理按揭贷款手续。张文明在微信中向晨缘公司工作人员白茂垚发送信息，对韩久的征信情况表示担忧，随后要求韩久出具书面承诺，保证能在办理按揭贷款面签手续后两个月内收到银行放款，李亚未同意张文明要求。张文明坚持其要求，不同意办理按揭贷款手续。2019年7月9日，晨缘公司工作人员向张文明发出名为《催告函》的手机短信息，要求张文明停止违约行为，继续履行合同。2019年7月23日，张文明向晨缘公司工作人员发出名为《履约催促函》的手机短信息，认为因李亚征信不良，张文明要求晨缘公司跟李亚协商出具担保协议，导致过户及收取尾款的时间延长，李亚的行为构成违约。要求晨缘公司、李亚在2019年8月1日前办理过户手续，逾期则张文明有权将房屋另行出售他人并没收李亚交纳的定金。2019年8月8日，张文明分别向李亚、晨缘公司发出书面函件一份，其中载明：张文明于2019年6月28日取得涉案房屋产权证后，以微信通知中介方及李亚办理过户手续，并于2019年7月2日到达中介方门店，要求按合同约定流程办理手续。但李亚与中介方拒绝继续履行原合同，并提出用案外人的身份办理银行贷款审批手续，造成至今尚未办理银行按揭贷款手续及后续流程，合同不能顺利履行。要求李亚、晨缘公司于收到函件三日内前往银行办理按揭贷款审批手续，逾期未办理的，则由李亚、晨缘公司承担违约责任，并立即解除《房屋买卖居间成交合同》。李亚于2019年8月12日收到该函件。另查明，2019年7月23日，李亚与重庆捷讯律师事务所签订《委托代理合同》，约定李亚委托重庆捷讯律师事务所在李亚与张文明一案中提供委托代理服务，代理费为18000元。同日，李亚支付重庆捷讯律师事务所律师费18000元。审理中，张文明主张《房屋买卖居间成交合同》约定的违约金标准过分高于李亚的损失，请求人民法院予以调整。李亚认为其因张文明违约产生的损失为房屋差价损失及律师费，并坚持认为对房屋差价损失的举证责任在张文明，不申请对房屋差价损失进行司法评估。上述事实，有李亚提供的《房屋买卖居间成交合同》、《定金收据》、《委托代理合同》、发票，张文明举示的渝（2019）沙坪坝区不动产权第00065****号不动产权证、微信聊天记录截屏图、函、EMS快递单及流程信息、手机短信记录截屏图，晨缘公司举示的《房屋买卖居间成交合同》、对话录音、微信聊天记录截屏图、手机短信记录截屏图以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，《房屋买卖居间成交合同》中包含房屋买卖合同、居间合同两个合同关系，其中的房屋买卖合同系李亚与张文明真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于双方当事人是否约定张文明应将涉案房屋过户至李亚指定人员名下的问题。《房屋买卖居间成交合同》仅约定，甲方同意乙方指定人员办理相关手续，并全力配合办理，并未约定张文明应将涉案房屋过户至李亚指定人员名下。李亚、晨缘公司主张在签订合同时，当事人约定张文明将涉案房屋过户至李亚指定人员名下，未举示充分证据证明，且与本院查明的事实不符，本院对此不予采信。合同履行过程中，张文明不同意将涉案房屋过户至李亚之弟李飞名下以及以李飞的名义办理按揭贷款手续，并未违反合同约定。随后，李亚又提出将涉案房屋过户至李亚及其夫韩久名下，并以韩久的名义办理按揭贷款手续的要求。张文明要求韩久出具书面承诺，保证能在办理按揭贷款面签手续后两个月内收到银行放款，否则不同意协助李亚、韩久办理按揭贷款手续，以韩久的名义申请按揭贷款。由此可见，张文明对李亚要求的同意系附有条件的，条件成就才同意李亚的要求，故不能因此认定张文明同意李亚的要求，双方协商一致达成了变更合同的约定。张文明因李亚未同意其出具书面承诺的要求而未同意办理按揭贷款手续，同样未违反法律规定。至此，李亚、张文明签订的房屋买卖合同尚未解除，双方当事人仍应按照合同约定继续履行各自义务。因按揭贷款手续两次未能按通知时间办理，张文明于2019年7月23日、8月8日向李亚、晨缘公司发出书面函件，催促李亚、晨缘公司在限期内前往银行办理按揭贷款审批手续，并明确告知逾期未办理的，立即解除《房屋买卖居间成交合同》。张文明的上述行为符合合同约定及法律规定。但审理过程中，张文明未举示证据证明其在告知李亚的限期内前往银行拟办理按揭贷款手续。因此，张文明亦有过错，无权主张解除合同，其发出的书面函件不能发生合同解除的法律效力。《房屋买卖居间合同》约定，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续或未按照合同中的约定及时全面履行自己的义务,均视为对守约方违约,则守约方可以解除本合同,并追究违约方责任。现李亚、张文明在履行合同的过程中均存在过错，李亚主张因张文明违约解除合同，不符合合同约定及法律规定解除合同的情形，本院对李亚要求解除合同，以及要求张文明返还定金、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李亚的诉讼请求。案件受理费14070元，减半交纳7035元，保全费5000元，共计12035元(原告已预交)，由原告李亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件派讼费，递交上怀状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇一九年十月二十五日书记员 张玲玲