贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2627民初1883号原告：杨新星。被告：龙开军。原告杨新星诉被告龙开军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨新星向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年至2020年租金68000元（在审理过程中，因被告明确表示不再继续履行合同，经本院向原告释明后，原告将诉讼请求变更为解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告赔偿损失，并支付违约金100000元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告多次与原告联系并经协商一致，双方于2018年9月4日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：乙方（被告）租用甲方（原告）位于中山路的房屋一至三层，租用时间为5年（即2018年9月5日至2023年10月1日止），租金为每年68000元；合同签订后乙方交一年的租金，以后的租金一年一交，每年必须提前二个月交清下一年的租金，乙方不得以任何理由拖欠甲方租金；乙方向甲方缴纳押金10000元（至今未交）；双方应严格遵守，不得违约，否则违约方要赔偿对方违约金及由此造成的损失（包括但不限于律师费、鉴定费、交通费、误工费等均由违约方承担）。合同签订后，原告积极履行合同，当日将房屋钥匙交于被告，被告于次日即2018年9月5日开始，叫人将原告房屋一楼原有的收银台吧至三楼的卫生间、墙壁、电线、网线等设备打烂拆走，进行装修。现被告不愿继续履行合同，被告应赔偿损坏原告房屋的损失即八个厕所修复的费用64000元，一楼的“吧台”修复费用5000元。今年3月27日，与被告交谈，讲修复厕所要60000元，被告也认可。还有房间墙壁、电路电线、房间木地板、网线、卫生间墙壁是双层的（瓷砖和生态板）、电视机8台每台600元（被告曾经说要买）。房屋恢复需要时间，房租闲置期损失按半年租金计算即34000元、床和墙壁的损失无法核算需要鉴定。除了上述列出的损失，被告还要支付100000元的违约金。被告龙开军辩称，我承认厕所是我喊人拆的，但我在拆的过程中，原告进行阻止，因此原告也有一定的责任。“吧台”是之前承租人留下的，任何人去租用原告房屋都要拆除吧台，这个根本不需要修复。原告所称的电视机现还放在房屋那里，我们双方没有进行交接和验收，至今我也没有用过电视机。电路电线改造已基本完成，只有几个插座没有安装。综上，因原告干涉我装修，导致我不能装修经营，我认为我不应该承担责任。原告要求违约金100000元过高，要求法院调整。本院经审理认定事实如下：2018年9月4日，原、被告经协商双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：1、甲方（原告）将位于天柱县凤城镇中山路的房屋一至三层租给乙方（被告）用于开足浴，租期5年即从2018年9月5日至2023年10月1日止，租金每年68000元，9月5日至9月30日免租金。前三年租金不变，三年后租金价格随行就市，参考同路段同档次房屋租金上浮。2、合同签订后被告交一年租金68000元，以后的租金一年一交。每年必须提前二个月交清下年租金，乙方不得以任何理由拖欠租金。否则，甲方将终止合同，收回房屋，损失由乙方自负。3、甲方应保证该房屋无产权纠纷。在租用期，甲方不得干涉乙方经营。4、……。5、租赁期间，乙方必须爱护房屋的一切设施设备，不能拆走，更不得人为损坏，保证水、电、厕所、电视、网络、门、锁等功能完好，能正常使用，甲方不付装修补偿费。如故意或过失造成该房屋及设施损坏，必须修复或照价赔偿。……10、甲、乙双方如何一方如未按本合同条款履行，并且过错方在未取得对方原谅的情况下，责任方应向对方支付违约金100000元。合同签订后，原告将房屋钥匙交付给被告，被告亦支付了第一年的房租68000元给原告，被告即对承租房屋进行装修。在装修过程中，因原、被告双方有些意见分歧，加上被告合伙人之间产生矛盾，被告便停止了装修。2019年4月28日原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同、恢复原状，因被告当时表示愿意继续履行合同，原告便撤回起诉。原告撤诉后，被告对承租房屋仍未进行装修，承租房屋一直闲置。同年8月16日，原告再次向本院提起诉讼。诉请如前。另查明：原、被告已于2019年9月11日解除了双方签订的《房屋租赁合同》。被告承租原告房屋后，拆除了承租房屋的8个厕所、一个“吧台”未修复，电线改造后还未安装插座。庭审中，原告称修复厕所需要64000元，被告称需要30000元左右，双方未能达成一致意见。原告称其修复房屋的直接损失和间接损失（闲置期的租金）已超过违约金100000元，经本院释明，原告表示为了不扩大损失，不申请对损坏的房屋修复所需费用进行鉴定，只要求被告支付违约金100000元（含损失），放弃要求赔偿损失的请求。同时，被告也表示不申请对损坏的房屋修复所需费用进行评估鉴定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。双方应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告因合伙人之间的矛盾，导致合同不能继续履行，应承担违约责任。被告辩称原告阻碍其装修施工，导致合同不能继续履行，因被告未能提供证据证明，故对其辩称意见，本院不予采信。对于原告解除合同的请求，因原、被告已于2019年9月11日解除了双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以确认。关于原告要求被告支付违约金100000元（含损失）的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。经过庭审调查及现场查看，本案原告房屋修复的损失费用主要是需要修复被告拆除的厕所，“吧台”并无修复的必要性，电线改造基本完毕，仅有一些插座未安装，电视机被告并未使用仍在原处，原告也未提供证据证实被告有向其购置了电视机。因此，本院确认本案原告损失的范围为房屋修复费用（主要为厕所）和房屋闲置期租金两项，房屋清洁及部分插座安装等费用，本院予以酌情考虑在房屋修复费用内。关于房屋修复费用，该费用主要是房屋厕所修复费用，在庭审过程中，原、被告均未对该费用的具体金额申请进行评估鉴定，考虑到不再进一步扩大双方的损失，本院依据在庭审中双方各自对修复厕所所需费用的报价，结合现市场上一般建材材料定价、工人工价，房屋清洁费用等综合情况，本院确认原告修复房屋所需要的费用为48000元。关于房屋闲置期租金，原、被告已于2019年9月11日对解除《房屋租赁合同》已达成一致意见，原告修复房屋需要一定的时间，必然影响其房屋出租导致租金收入的减少，本院结合现场实际情况等综合考虑，认定原告需要修复房屋的时间为2个月，每月租金损失参照原、被告房屋租赁合同中年租金68000元的约定来进行计算，即11332元（68000元÷12月×2个月）。综上，原告的实际损失共计为59332元。在一般情况下，合同违约金的约定是以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，原、被告合同约定的100000元违约金已超过了原告实际损失的百分之三十，被告以违约金过高为由请求调整，本院予以支持。考虑到原告已放弃要求被告赔偿损失的诉讼请求，综合以上情形，本院将本案的违约金酌情确定为77000元。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告杨新星与被告龙开军双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月11日解除。二、被告龙开军于本判决生效之日起10日内支付原告杨新星违约金（包括实际损失）77000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，减半收取750元，被告龙开军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，原告可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内申请人民法院依法强制执行。审判员 袁 莲二〇一九年十月十五日书记员 姜大楼