湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0602民初7171号原告：骆容基，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：杨诗旷，湖南思阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世贤，湖南思阳律师事务所律师。被告：岳阳市星美影院管理有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区。法定代表人：章杰，该公司执行董事。原告骆容基与被告岳阳市星美影院管理有限公司（以下简称星美公司）、成都润运文化传播有限公司（以下简称润运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告星美公司提出管辖权异议，本院以（2018）湘0602民初7171号民事裁定予以驳回；2019年3月18日，岳阳市中级人民法院以（2019）湘06民辖终33号民事裁定维持该裁定。2019年9月20日，原告撤回了对润运公司的起诉。本院依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁世贤到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆容基请求本院判令：1.被告星美公司向原告支付合同履约保证金500000元；2.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；被告在判决生效之日起7日内将租赁房屋腾空并交付给原告；4.被告向原告支付2018后4月17日至2018年11月17日止的拖欠租金1041250元，并按148750元/月标准支付至房屋腾退之日止的占用费；5.被告支付原告拖欠的物业管理费80000元；6.被告承担本案受理费、保全费、律师费等。事实与理由：2012年12月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告房屋经营影城。2018年1月23日，双方又对履约保证金、物业费等作了补充约定。被告自2018年4月至今，一直拖欠原告房屋租金及物业管理费。原告多次催讨无果。被告星美公司未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下事实：原告骆容基于2011年5月11日购买了岳阳市岳阳楼区某某号房屋，房屋建筑面积3423.7平方米。2012年12月22日，原告和被告星美公司（原湖南骅一影城有限公司）签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给被告经营影城，约定：租赁期限共15年，自2013年1月1日起至2028年12月31日止；年租金为1700000元（不含任何税费，日后所产生的一切税费均由被告承担），每3年递增5%，租金按月结算，在每月5号前交纳；被告预付半年租金为保证金，合同期满后，如被告无任何违约行为，原告如数退还；被告拖欠租金累计2个月以上的，原告有权解除合同；合同还对其他内容进行了约定。合同履行过程中，因被告拖欠租金，原告在本院对被告提起诉讼。诉讼过程中，双方于2018年1月23日签订一份《岳阳补充协议书》，约定：被告一直未支付850000元履约保证金，原告同意将履约保证金变更为500000元，被告在原告申请解除对润运公司银行账户冻结后的当日支付，被告自2018年2月起，累计拖欠租金2个月以上的，原告收取的该履约保证金不予退还，如被告无违约行为，原告在合同到期后3个工作日内无息退还；2017年9月至2018年1月，被告共拖欠原告租金743750元，被告在原告申请解除对润运公司银行账户冻结后的当日支付243750元，剩余租金在2018年4月1日前付清；如被告全面履行本协议，《房屋租赁合同》继续履行，原告向人民法院申请撤诉。同日，双方还签订一份《物业费协议书》，约定：被告于2018年3月向原告支付物业管理费每月包干10000元，原告向被告开具物业管理费发票，若原告不开具发票，被告有权不再支付下期物业管理费且不构成违约，如因物业公司向被告追收物业管理费的，由原告向物业公司支付；被告自2018年3月起补交2016年3月至2018年2月的物业管理费240000元；据此，被告每月向原告支付物业管理费20000元，与租金一并交纳；物业管理费期限2年，自2018年3月起至2020年2月止。补充协议及物业管理费合同签订后，原告撤回了起诉。本案诉讼中，原告自认：1、被告已交纳履约保证金200000元；2、原告提起本案诉讼后，被告交纳了部分租金及物业管理费，其中租金已交纳至2018年8月、物业管理费已交纳至2018年11月。被告自2019年7月25日起因消防及内部原因停业整顿，租赁房屋至今仍由被告占有。判决的理由与结果本院认为，原告骆容基和被告星美公司签订的《房屋租赁合同》、《岳阳补充协议书》及《物业费协议书》均主体适格、意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，合法有效。在原告提起本案诉讼后，被告也只补交租金至2018年8月，拖欠租金已远远超出2个月，原告要求解除租赁合同的条件已成就，故对原告要求解除租赁合同、由被告腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应当向原告支付拖欠的租金，并比照租金标准支付租赁房屋交还前的占用费。原告自认被告租金已交纳至2018年8月，故被告应向原告交纳自2018年9月起的租金和占用费；按《房屋租赁合同》约定的租金每3年递增5%的标准计算，2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金或占用费标准应按1785000元/年（1700000元*1.05%）标准计算；自2019年1月1日起，每3年租金或占用费标准可再增加5%，现原告自愿只按1785000元/年（148750元/月）主张权利，不违反法律规定，本院予以认可。《物业费协议书》约定被告应自2018年3月起每月向原告交纳物业管理费20000元，原告自认被告已交纳至2018年11月，按原告物业管理费80000元的诉讼请求计算，原告主张的物业管理费计算到了2019年3月。履约保证金是为保证合同履行而向合同相对方支付一定数额的资金作为担保，在合同相对方不支付或不足额支付时，另一方有权解除合同。本案中，被告未足额支付履约保证金的义务，原告有权要求解除合同，但无权在主张解除合同时要求被告继续交纳履约保证金，故对原告要求被告支付履约保证金500000元的诉讼请求，本院不予支持；被告已交纳的履约保证金200000元，因被告在合同履行过程中有违约行为，原告有权依合同的约定不予退还。原告要求被告承担因本案诉讼而产生的律师费，因原、被告对律师费的承担并无约定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告拒不到庭应诉，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告骆容基和被告岳阳市星美影院管理有限公司2012年12月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告岳阳市星美影院管理有限公司腾空并向原告骆容基返还租赁的岳阳市岳阳楼区某某号房屋；三、被告岳阳市星美影院管理有限公司按1785000元/年标准向原告骆容基支付自2018年9月起至租赁房屋交还之日止的租金和占用费；四、被告岳阳市星美影院管理有限公司向原告骆容基支付截至2019年3月的物业管理费80000元；五、原告骆容基不予退还被告岳阳市星美影院管理有限公司履约保证金200000元；六、驳回原告骆容基的其他诉讼请求；以上二、三、四项，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费19391元，由原告骆容基承担3588元，由被告岳阳市星美影院管理有限公司承担15803元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  冯剩勇人民陪审员  毕昌平人民陪审员  龙红翔二〇一九年十月三十一日书 记 员  江 爽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。