湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0682民初1235号原告：阳运祥，男，1968年8月13日生，汉族，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：石艳安，系湖北宏义律师事务所律师。原告：襄阳瑞凯物业管理有限公司。住所地：襄阳市高新区长虹北路41号。法定代表人：闫白灵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈学民，系老河口市海河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：魏小慧，该公司员工。原告阳运祥与被告襄阳瑞凯物业管理有限公司物业服务合同一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序审理。原告阳运祥的委托诉讼代理人石艳安、被告襄阳瑞凯物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈学民、魏小慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳运祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告2014年—2017年的物业管理费用1376.26元（按143.36平方米，每月每平方米0.2元），并承担违约责任；2、判令被告退还2014年—2017年车位费3840元，并赔偿原告经济损失500元，承担违约责任；3、判令被告向原告公布物业管理费用收支帐目；4、判令被告及时履行《物业服务管理协议》，对违约部分及时整改。本案在审理过程中，原告方明确自己的诉讼请求：请求支持其第一、二项诉讼请求；对第三、四项诉讼请求另案起诉处理。事实与理由：原告与被告签有物业服务合同。合同约定具体的收费标准，按购房面积的0.6元/平方米/月收取。但2014年、2015年、2016年、2017年都是按照0.8元/平方米/月收取，违反了合同约定。被告还因物业纠纷，曾纠集工作人员手持钢管，在原告家中对原告进行人身恐吓、行凶。并超越职权违反法律规定擅自停原告水电，使原告无法正常生活。原告与被告签订小区停车位管理服务协议，并不履行协议约定的车辆管理服务义务。把原告的车位私自允许其他车辆停放使用，原告的车位锁现已损坏；原告的车辆经常被其他车辆堵塞无法正常进出，车辆停在小区，轮胎气曾经无故被放空，致使原告商务失约，并造成经济损失。同时，小区公共土地上绿地上规划的停车位，其性质属于原告及其他业主的共有部分，被告无权获取收益。原告作为小区业主依法对小区公共物业资产及收益等情况享有知情权，被告未就相关事宜依法履行公示告知义务，原告无法全面了解小区公共物业资产明细情况、公共资产使用收益及收益支出情况等，现原告依据物权法的规定要求被告公示物业共有部分的使用和收益情况等，并允许原告查阅上述资料原件、相关帐目情况原件等。被告未按照物业服务合同的约定履行合同义务，造成原告的生活质量严重下降。小区门卫不严格执行外来人员登记规定，闲杂人员可以随意出入小区，临线子街门亭无人值守，楼门门禁形同虚设经常损坏，电梯楼道乱贴小广告无人管理，擅自改变房屋用途、拆改墙体，危及房屋结构安全等。综上，原告为维护合法权益，向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告襄阳瑞凯物业管理有限公司辩称，1、被告并没有违反合同约定，双方在2012年6月1日签订合同后，原告在依照被告2013年6月作出物业收费调整价格公示后，按照0.8元每平方米缴纳物业管理费，被告也参照相关部门规定的物业收费标准收取物业费，双方之间实际对调整的价格均予以确认，相反原告存在违约行为，原告至今尚欠被告2015年6月-2017月5月期间的物业管理费762元，2017年5月至今仍然拖欠物业管理费，对此费用，被告保留诉讼权利。2、关于车位费收费问题，被告认为收取车辆管理费、保管费，也是被告规范小区秩序的一种管理方式，结合本小区的规划，车位少、住户人员及车辆较多，如不规范相应管理措施，难免会造成小区秩序混乱，原告与被告之间签订的物业服务协议明确约定，且相关部门也对车辆管理费作出了收费规定，原告缴纳的车辆管理费，也是自愿履行双方签订的合同规定；对原告称小区规划的车位土地系业主部分所有，没有事实和相关依据，因此原告要求返还车辆管理费没有法律依据，对于原告要求的损害赔偿，原告安装的车位地锁系铁制的，风吹日晒形成了自然损坏，其认为系被告损坏造成无事实法律依据；对原告要求被告公布物业管理费收支项目的请求，被告认为原告没有权利要求被告履行此项义务，物业管理条例中规定业主并没有此项权利，且被告每年都在小区公布一些相关信息，便于小区居民的知情权，但公示内容原告没有看见，并不能说明被告没有履行告知义务，所以原告也无权要求被告履行责任，其不具备此项请求的主体资格；原告所说的违约情形，被告并不存在合同上的违约情形，作为物业管理企业，为小区居民创造服务、提升服务质量，是一个企业长久发展的管理理念，作为业主应该有问题向业主委员会或者业主大会提出后，由业主委员会向物业管理部门反映，不能以个人名义损害物业部门的形象，综上，我们请求依法驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交照片，证明被告没有按照合同约定履行好义务。被告持有异议，认为照片地点、时间不明确，不能证明系被告所管理的小区。本院认为，原告提供的证据不能充分证明被告具有违约行为，本院不予采信。2、原告提交光盘，证明被告侵犯原告的合法权益，原告的车位被他人占用，被告未尽管理义务。被告持有异议，认为拍摄的影像不清楚，不能证明证据的证明目的。本院认为，该视频仅反映原、被告在相关部门解决纠纷情况，不能证明待证事实。3、原告提交滨江现代商贸城规划设计总平面图，证明现有的车位在规划设计图中是业主共有的道路和绿地，停车位属业主共有。被告持有异议，认为与本案没有关联性，规划图没有实际实施，小区实际建筑与规划图不一致，是开发商改变了原设计规划与被告无关。本院认为，道路、绿地系业主共有，被告收取相关服务费用并未侵犯业主的合法权益，对原告的待证事实，本院不予采信。4、被告提交H栋（电梯房）收费项目、美景小区车辆管理收费标准、H1/H2栋2014年度公摊预存公示，证明被告方物业收费标准公示情况。原告持有异议认为，收费标准应当依据双方签订的物业服务合同为准。本院认为，《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。被告与建设单位签订的是前期物业服务合同，物业费收取就应当实行政府指导价，其他服务收费按合同约定收取，故本院对上述证据不予采信。5、被告提交小区安保、环境情景照片，证明小区安保措施和环境情况。原告持有异议，认为不能真实反映小区环境状况。本院认为，上述证据能够证实小区环境的基本情况，本院予以采信。6、被告提交老河口市发展和改革局、老河口市住房和城乡建设局文件，证明被告收取物业管理费的依据。原告对真实性无异议，该证据第三页明确规定业主享有使用的车位不得收取停车费。本院认为，该证据能够证明被告的待证事实，该文件第五条规定：对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费，原告未提供证据证明其拥有相应的权利，故本院对此证据予以采信。7、被告提交美景小区停车位管理服务协议，证明被告收取原告车辆保管费用的依据。原告对真实性无异议，但认为该费用系重复收费同。本院认为，《物业管理条例》第四十三条规定：物业企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务项目服务报酬由双方约定。停车费收取属双方约定服务项目，不构成重复收费同，本院对此证据予以采信。8、被告提交老河口市物价局、老河口市房产管理局出具河价字（2008）95号、（2010）1号文件，证被告方调整收取物业管理费的依据。原告对真实性无异议，证明目的持有异议，认为收费标准应以物业服务合同约定为准。本院认为，前期物业服务合同实行政府定价，本院对此证据予以采信。9、被告提交美景商住小区前期物业管理协议，证明被告的物业服务性质。原告持有异议，认为不能证明待证事实。本院认为，被告提供的证据能够证明待证事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阳运祥（乙方）系老河口市滨江商贸现代城H3—H4（9号楼）2单元1201室房产的业主，房屋建筑面积为143.36平方米。2012年6月1日与被告（甲方）签订《美景H3H4物业管理服务协议》，合同主要约定：第三条第一项：本小区物业管理服务收费标准的确定：根据国家有关物业管理条例和老河口市物价局有关文件精神、美景小区建筑等级、物业管理水平，参照襄樊地区各县市收费标准而确定，并将根据物业管理投入情况、市场变化等因素，对现行收费标准作适当调整：为了减轻业主负担、方便乙方交费、参照先进管理经验，经甲方广泛征求意见、反复商量研究，决定对本项目收费方式实行两种收费方法。即对物业管理费、部分电费（路灯、射灯、彩灯公共照明、监控设施电费）、部分水费（喷泉水、水池用水、消防用水等公共水费）、安保费、卫生费、绿化费等发生的公共费用一并征收；对加压泵电费、电梯运行费、设施设备运行、维护等公共费用实行单独核算、另行收费、按户分摊负担（按面积分摊）的办法；收费计价单位为每月/平方米/购房面积，具体标准为：第二项：具体收费标准：1、已入住的3层以上的住宅，按购房面积的0.6元/平方米/月收取等。第三项：其它收费项目：需要公摊的加压泵电费：1-5层住户由供水公司直接供应，电费正常收取；6层以上住户生活用水通过加压泵实现二次供水，因此加压泵产生的电费应由6层以上住户分摊，物业公司将根据6层以上住户每月实际用水量按比例分摊电费。需要公摊的电梯运行费：电梯运行费，是指电梯运行所产生的电费、维护费等，将根据电梯运行实际产生的电费，按乙方的购房面积按比例分摊收取；电梯年检费是指为了保证小区内的电梯正常运行，国家技术监督部门按照有关规定对电梯进行年度检验而产生的费用，甲方将根据技术监督部门实际收取金额，按乙方的购房面积按比例分摊收取。车辆保管费：是指为保管乙方的车辆而产生的服务费，包括大型车、小型车、摩托车、自行车、三轮车，根据车型的不同，停车位的权属的不同、露天和库房的不同以及固定停车和临时停车的不同，实行不同的收费标准和收取办法。缴交车辆保管费的，待停车场地完善后，由甲方与乙方签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的责任和义务、明确收费标准和收费方法，开始收取等。之后，原告于2013年8月5日交纳2013年6月1日至2014年5月31日物业费1340元（折合每平方米每月收物业费约0.78元）；2014年5月29日交纳2014年6月1日至2015年5月30日物业费1376元（折合每平方米每月收物业费约0.8元）；2016年6月1日交纳2015年6月1日至2017年5月31日物业管理费2752元（折合每平方米每月收物业费约0.8元）。2016年1月1日，原告与被告签订《美景小区停车位管理服务协议》，主要约定为：甲方向乙方提供滨江现代商贸城地面13号车辆管理服务，服务期从2016年1月1日起至2017年1月1日止；车位管理服务费为人民币80元/月，乙方在签订合同时，须缴纳车位管理费和押金，以后乙方按每月向甲方缴纳费用。如乙方不按时交纳车位管理服务费的，甲方有权收回车位给他人使用；停车场收取的管理服务费用于车位清洁、雨水污水疏通费、出入交通管理、墙地面涂料、秩序管理费用等。原告于2016年2月16日、2017年8月16日分别交纳当年度车辆管理费960元。另查明，2009年12月2日，老河口市美景房地产开发有限公司与襄樊瑞凯物业管理有限公司签订美景商住小区前期物业管理协议，双方约定从2009年12月5日起，老河口市美景房地产开发有限公司将滨江商贸现代城和东方明珠花苑两个项目的前期物业委托给襄樊瑞凯物业管理有限公司实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。2008年11月25日，老河口市物价局、老河口市房产管理局联合发布河价字（2008）95号《市物价局、市房产局关于公布市区普通住宅物业服务收费标准的通知》，主要内容为：根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价；老河口市普通住宅物业服务收费政府指导价、基准价及对应服务标准：一级综合服务费0.6元/平方米.月、二级0.4元/平方米.月、三级0.2元/平方米.月。2010年1月14日，老河口市物价局、老河口市房产管理局联合发布河价字（2010）1号《市物价局、市房产管理局关于公布市区普通住宅物业服务收费标准的补充通知》，主要内容为：2008年下发《市物价局、市房产局关于公布市区普通住宅物业服务收费标准的通知》文件，随着商品房市场的发展，我市出现了高层（电梯）住房屋。由于成本情况不详，不能公布长期的物业收费标准，结合我市实际，我们制定了市区高层住宅物业收费标准，一级服务物业综合服务费0.9元/平方米/月，二级综合服务费为0.8元/平方米/月。自2010年1月15日起试行。老河口市发展和改革局、老河口市住房和城乡建设局2018年3月24日发布的河发改价格（2018）54号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，主要内容为：物业服务收费按不同性质和特点，分别实行政府定价和市场调节定价。住宅前期期服务收费和保障性住房服务收费实行政府定价管理；老河口市市区前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准调整为：多层住宅0.8元/月/平方米；执行时间为：2018年4月1日。本院认为,原、被告双方签订的《美景物业管理服务协议》是当事人真实意思表示，依法成立。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。因本案物业服务合同属前期物业服务，其收费标准应按政府指导价为依据，故被告在2013年至2014年度起按0.8元/平方米/月收取物业管理费用未超出政府指导价范围，原告在接受物业服务后，应当交纳相应的服务费用，对原告要求被告返还2014年—2017年的物业管理费用1376.26元（每月每平方米多收物业管理费0.2元）的诉讼请求不予支持。原告请求判令被告退还2014年—2017年车位费3840元，并赔偿原告经济损失500元，承担违约责任。《物业服务收费管理办法》第二十条规定：物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。在审理过程中原告仅提交与本案有关联的2016年度和2017年度的车辆保管费（管理费）收据，被告方提供了2016年1月1日与原告签订《美景小区停车位管理服务协议》，经审查该合同的签订是双方真实意思表示，之后双方虽未再签订车位管理服务协议，但合同仍在实际履行，故被告依据双方签订的合同为原告提供服务并按约定收取车辆管理费用，有事实和法律依据，对原告的此项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院的解释》第五条、第六条、《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费法》第六条、第七条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告阳运祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费50元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号17×××56）。审判员  卢勇二〇一九年十月十日书记员  张群