贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4386号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼，统一社会信用代码91520500590775593Ｘ。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师，联系。 委托诉讼代理人：侯飞，北京德恒律师事务所律师，联系。 被上诉人（原审原告）：吴林涛，男，汉族，1984年1月16日出生，住贵州省毕节市，联系。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾薇，贵州圣谋律师事务所律师，联系。 委托诉讼代理人：吴前辙，贵州圣谋律师事务所实习律师，联系。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（简称招商商置公司）因与被上诉人吴林涛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4234号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 招商商置公司向本院上诉请求：1.依法撤销一审法院作出的（2019）黔0502民初4234号民事判决；2.依法驳回吴林涛的一审全部诉讼请求；3.一二审诉讼费由吴林涛负担。事实与理由： 一、本案争议双方于2014年9月22日签订《商品房买卖合同》，当时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即办理商品房转移登记的有关文书为备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理离品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书(大产权证)为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。 二、退一步说，如果一审法院对以下认定是正确的，即双方在《商品房买卖合同》中约定由招商商置公司代为办理涉案房屋转移登记，此时招商商置公司确无向吴林涛交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由招商商置公司收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，招商商置公司依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知吴林涛其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。吴林涛据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司履行委托办证义务。只要招商商置公司尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。 首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书(或称初始登记)，吴林涛在当地房产局是可以查询和问询到的，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，根据最高人民法院的《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释理解与适用》中对于“应当知道”的阐述：“应当知道”实际上是一种逻辑上的推理，这种推理须以有据可查的事实为基础，应根据已知事实和经验法则，采用逻辑推理的方式来判定待证事实是否属实之规定。本案吴林涛对商品房转移登记条件已成就，即商品房已取得备案证明书(或称初始登记)的认知属于吴林涛“应当知道”的范畴。 其次，招商商置公司通过邮寄的形式向吴林涛寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》，并告知：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了“办理收房时须带的资料”。招商商置公司于2016年9月26日取得了《商品房备案证明书》符合办理向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，因此该通知属于有效通知，也应当视为招商商置公司已经履行完毕相应的通知义务。之后在吴林涛收取房屋之时以及缴纳相关办理转移登记的相关费用之时吴林涛都会向其现场告知关于共同办理转移登记的相关事宜，并且还有电话等形式的告知。招商商置公司在《商品房买卖合同》及法律规定的时间内符合了办理转移登记的条件，也对吴林涛进行了多次的告知，而且吴林涛也向招商商置公司交纳了代收代缴的相关费用，也恰好可以证明招商商置公司履行了相应的告知义务，不存在违约行为。 再次，在案证据显示,2017年9月24日，招商商置公司通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式以有效到达相对人，故应当确认招商商置公司至迟已于2017年9月24日完成通知义务。并且，在招商商置公司积极努力下，于2018年7月12日办理了首幢登（有证据为证）。 三、一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。本案中吴林涛所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且招商商置公司都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是招商商置公司的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。本案中吴林涛的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给吴林涛造成任何实际损失。招商商置公司都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时招商商置公司也通知了吴林涛，同时新政策出台后招商商置公司也在积极协助吴林涛共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定招商商置公司违约也应结合招商商置公司履约情况、吴林涛的过错、政策原因、吴林涛的实际损失来进行认定，本案中吴林涛并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。招商商置公司认为一审法院支持的违约金应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即招商商置公司将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故招商商置公司提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给吴林涛使用，吴林涛已实现了其合同目的，假使招商商置公司逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，吴林涛也没有举证证明因为招商商置公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少”规定，结合招商商置公司违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决招商商置公司支付给吴林涛每套房屋逾期交付转移登记违约金1000元左右。 吴林清答辩称，一、招商商置公司并未依法、依约履行“取得商品房所有权初始登记”的义务及履行办理商品房转移登记的义务。（一）“商品房屋备案”仅是备案行为，不具备初始登记的法律效果。房屋所有权初始登记，指在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。而所谓备案是指向主管机关报告事由存案以备查考，因此，商品房屋备案仅是取得“商品房所有权初始登记”的其中一个部分（步骤），并不能产生取得“商品房所有权初始登记”的法律效果。（二）“商品房所有权初始登记”包括房屋所有权登记和土地使用权登记，并不是只包括房屋所有权登记。首先，前已述及，商品房屋备案仅是取得“商品房所有权初始登记”的其中一个部分（步骤），并不能产生取得“商品房所有权初始登记”的法律效果。其次，《房屋登记办法》第八条规定“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”第二十五条规定“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。”第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”《城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条规定“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”再次，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《城市房地产转让管理规定》第五条规定“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”根据前述《房屋登记办法》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市房地产转让管理规定》的规定，办理商品房转移登记时房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，并非只是“房屋所有权登记”或者“房屋所有权转移”，土地使用权也应同时转让。房屋所有权初始登记是房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权的统一登记，土地使用权是依法申请房屋所有权登记的基础，土地使用权未依法审批通过，依法不能办理房屋所有权登记，“商品房屋备案证明书”也并不能产生房屋所有权登记的法律效果，仅取得“商品房屋备案证明书”，也不能产生取得“商品房所有权初始登记”的法律效果。涉案商品房位于毕节招商花园城Ｅ区，根据一审中招商商置公司提供的《毕节市国土资源局关于招商花园城土地核验有关情况的函》及《毕节市国土资源局关于招商商置（贵州毕节）投资有限公司ＢＪＤ2011-16-Ｅ号地块分栋土地核验的意见》，因招商花园城Ｅ区还未竣工，暂不具备土地核验条件，到2017年9月，毕节市国土资源局才完成Ｅ区已竣工1＃至8＃号楼及幼儿园的分栋验收事宜，并下发《毕节市国土资源局关于招商商置（贵州毕节）投资有限公司ＢＪＤ2011-16-Ｅ号地块分栋土地核验的意见》，据此，招商商置公司在取得商品房屋备案证明书时并不具备土地核验条件，结合前述法律规定，招商商置公司并没有达到办理房屋所有权初始登记需要具备房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的条件。综合上述法律规定及意见，招商称其在“合同约定期限内取得了初始登记，符合办理转移登记的条件”无任何法律依据，原审法院认定招商商置公司具备办理转移登记的条件亦无任何法律依据。需要进一步说明的是，如果“商品房屋备案证明书”具备“商品房初始登记”的法律效力，那么“商品房屋备案证明书”即是不动产权证，不动产登记部门之后再办理《不动产权证书》即是多此一举，取得“商品房屋备案证明书”即能够分户办理商品房转移登记，如斯如此，商品房进行销售（预售）备案即是取得不动产登记的法律效力，办理权属证书即是重复劳动。然而，根据上述法律规定及意见，显然，取得“商品房屋备案”是不能够分户办理商品房转移登记的，据此，不能得出取得“商品房屋备案”即具备“办理转移登记的条件”的结论。另外，值得注意的是，被答辩人提供的《不动产权证书》其他情况说明部分清楚载明“4、此次登记为该幢首次登记”，更进一步说明，取得《不动产权证书》才完成了法律意义上的商品房初始登记。 二、政府不动产统一登记政策的变动与被答辩人招商商置公司迟延办理并交付商品房转移登记的有关文书的行为之间无因果关系。首先，《不动产登记暂行条例》系2014年11月24日发布，2015年3月1日开始实施，虽然前述《房屋登记办法》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市房地产转让管理规定》均在《不动产登记暂行条例》实施之前就已经发布实施，但关于办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，《房屋登记办法》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市房地产转让管理规定》与《不动产登记暂行条例》均是一致的。其次，《商品房买卖合同》约定办理并交付商品房转移登记的有关文书的时间是2016年6月30日之前，系《不动产登记暂行条例》发布实施之后，招商商置公司应当按照《不动产登记暂行条例》的规定履行办证行为，不存在因政府原因导致办证慢、办证难等情况，招商商置公司将逾期办证的责任推卸给政府于法无据。再次，涉及招商商置公司“逾期办证”的案件，最早是在2019年6月份诉讼至一审法院，根据招商商置公司提供的证据，招商商置公司系在2018年7月12日才取得涉案楼盘E区1幢至8幢（不含E3、E4）的不动产权证，但是招商商置公司提供的《毕节市国土资源局关于招商花园城土地核验有关情况的函》及《毕节市国土资源局关于招商商置（贵州毕节）投资有限公司BJD2011-16-E号地块分栋土地核验的意见》，到2017年9月，毕节市国土资源局就已完成E区已竣工1#至8#号楼及幼儿园的分栋验收事宜，由此可见，是招商商置公司的“懒证”行为，导致迟迟不能为答辩人办理商品房转移登记。 三、招商商置公司从未通知答辩人办理商品房转移登记，答辩人在本案中无任何过错。根据招商商置公司提供的证据，招商商置公司在交房时只是告知答辩人相关交房事项，从未告知办理商品房转移登记的事宜，且双方从未约定以邮寄方式通知办理商品房转移登记的事宜，而且答辩人也不知道招商商置公司何时具备办理商品房转移登记的条件。另外，因双方《商品房买卖合同》中已经约定了招商商置公司履行办理商品房转移登记的时间，故答辩人何时收房，与办理商品房转移登记无任何关联性。至于招商商置公司称2017年9月24日在小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，答辩人也确实不得而知。既然招商商置公司未通知答辩人，又何谈答辩人不配合、不关心。而答辩人以诉讼方式诉请招商商置公司承担逾期办理商品房转移登记的违约责任，即以表明答辩人作为房屋买受人已在合理期限内行使权利。 四、招商商置公司迟延办理并交付商品房转移登记的有关文书给答辩人造成的损失客观存在，答辩人诉请按照按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付答辩人相应违约金于法有据，且即不存在违约金过高情形，也无需证明损失。《民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《合同法》第一百零七条规定很清楚，招商商置公司在本案中的违约行为客观存在，据此，根据前述《民法总则》《合同法》的规定，答辩人要求招商商置公司承担相应违约责任于法有据。但因原、招商商置公司并未约定逾期180日后，买受人不退房情况下招商商置公司违约责任的承担方式，为此，答辩人起诉要求招商商置公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定计算本案招商商置公司逾期交付办证资料应支付给答辩人的违约金于法有据。既然在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，招商商置公司违约责任承担的依据已由相关司法解释作出规定，且该司法解释系由最高人民法院在充分考虑、总结我国市场经济发展、房地产市场现状、当事人面临的损失、房开公司与业主强弱地位等情况结合我国法律规定作出，答辩人根据该司法解释主张违约金，既不存在答辩人主张的违约金过高，答辩人也无需对损失承担举证责任。 吴林涛向原审法院提出诉讼请求：1.判令招商商置公司向吴林涛交付办理房屋权属转移登记的有关文书；2.判令招商商置公司支付逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金，以吴林涛已付购房款382537元为基数，自2016年7月1日起按银行同期计收逾期贷款罚息的标准——年利率7.125%计付利息至招商商置公司实际履行之日止（暂定10000元）；3.本案诉讼费由招商商置公司承担。吴林涛在庭审时变更诉讼请求为：违约金计算时间变更为2016年7月1日起至实际履行完毕之日止，按同期银行贷款利率上浮50%为计算依据;诉讼请求第1项变更为：判令招商商置公司办理并交付不动产登记证书。 原审法院认定事实，2014年9月22日，吴林涛作为买受人与招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号Ｅ8-19-4；建筑面积105.01平方米，套内建筑面积86.53平方米；该商品房总价款为382537元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款122537元，余款260000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条关于产权登记的补充约定：“1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，吴林涛依约向招商商置公司支付了涉案房屋购房款382537元。2016年4月9日，招商商置公司取得该幢房屋竣工验收备案。2016年6月20日，招商商置公司向吴林涛邮寄了《入伙通知书》及附件。2016年7月17日，招商商置公司将房屋交付给吴林涛使用,吴林涛向招商商置公司交纳了办证的相关费用。2016年9月26日，招商商置公司取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｅ8幢《商品房备案证明书》。2018年7月12日，招商商置公司为该幢房屋办理了总的不动产登记。2018年12月2日，招商商置公司向不动产登记机构提交了办证资料。2019年4月29日，招商商置公司为涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为吴林涛，该证书原件现在招商商置公司处保管。吴林涛诉至原审法院，请求判如所诉。 原审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。吴林涛履行了交付购房款的义务，招商商置公司于2016年7月17日向吴林涛交付涉案房屋，但招商商置公司至今仍未向吴林涛交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。因涉案不动产权属证书已经办理完毕，故招商商置公司应将该证书交付给吴林涛。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对招商商置公司取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给吴林涛，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，招商商置公司可以为吴林涛代办房屋所有权证。招商商置公司于2016年7月17日代收了吴林涛的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，招商商置公司无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付吴林涛，而招商商置公司应当向不动产登记机构提交为吴林涛办理涉案商品房转移登记的有关文书，为吴林涛办理涉案商品房的不动产权证书。 原、被告双方对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，招商商置公司于2016年9月26日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E2幢《商品房备案证明书》，于2018年7月12日取得该幢房屋总的不动产登记，已具备办理转移登记的条件，但招商商置公司在向不动产登记机构提交办证资料之前并未尽到通知义务，吴林涛主张招商商置公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，原审法院予以支持。关于违约金的起止时间问题，当事人双方在合同中没有约定招商商置公司向吴林涛交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据双方在涉案合同中“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”之约定，故应从2016年7月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、招商商置公司形成委托代办关系，虽然招商商置公司无需向吴林涛直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向吴林涛告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。招商商置公司提供的证据不能证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知吴林涛，而招商商置公司已于2018年12月2日向不动产登记机构提交了办证资料，涉案房屋已于2019年4月29日转移登记到吴林涛名下，当事人双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明招商商置公司已履行了提供转移登记相关文书并通知吴林涛的义务。故吴林涛主张的违约金计算期限应为自2016年7月1日至2018年12月2日止。 关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付吴林涛的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，招商商置公司逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照吴林涛已付购房款总额382537元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”规定，结合原、被告双方的履约情况，原审法院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，吴林涛诉请的违约金以吴林涛已付购房款总额382537元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2018年12月2日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、招商商置公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴林涛支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以吴林涛已付购房款382537元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2018年12月2日止。二、驳回吴林涛的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取），由招商商置公司负担。 二审期间，招商商置公司向本院提交EMS1008237406931号邮政特快专递，以证明招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮。吴林涛质证称没有收到该《办理产权证告知函》。本院认证该证据具有三性，作为证据使用。除此外当事人未向本院提交其它新证据。 本案二审认定招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮，其他事实与原审法院认定一致。 本院认为：结合招商商置公司的上诉主张、提出的新证据、原审查明的事实、二审的答辩，本案关键的争点为招商商置公司的违约金计算截止日期应到何时止？招商商置公司提交的EMS1008237406931号邮政特快专递，该书证上载明招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮。即已依照合同约定规定履行相应的办证告知义务，要求办证违约金应当从2016年7月1日计算至2018年8月23日。本院认为，招商商置公司应当向法院提交被上诉人已收到《办理产权证的告知函》日期的证据，但界于交邮的事实客观存在，且招商商置公司及被上诉人居住均在七星关城区，以交邮日之次日视为送达之日虽有一定瑕疵，但基于招商商置公司大量此类案件，按照原审认定计算至2018年12月2日止与交邮时期明显不合，因此依招商商置公司提交加盖有邮戳日期的次日计算送达日期。招商商置公司的其他上诉理由，本院不予以支持，说理与原审判决一致。 综上所述，招商商置公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4234号民事判决第二项； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4234号民事判决第二项为，招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴林涛支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以吴林涛已付购房款382537元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2018年8月24日止）。 三、驳回招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 二审案件受理费50元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 川 审判员 张 雄 审判员 刘光全 二〇一九年十月二十四日 书记员 张汝阳