浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终1581号 上诉人（原审被告）：沈连明，男，1967年12月7日出生，汉族，住宁波市江东区。 委托诉讼代理人：周云卿，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万婷婷，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：奉化奥特莱斯实业投资有限公司。住所地：宁波市奉化区梅里达广场公寓10楼。 管理人负责人：陈士芬。 委托诉讼代理人：徐晓琼，浙江甬泰律师事务所律师。 上诉人沈连明因与被上诉人奉化奥特莱斯实业投资有限公司（以下简称奥特莱斯公司）确认合同无效纠纷一案,不服宁波市奉化区人民法院（2018）浙0213民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈连明上诉请求：撤销原判，改判驳回奥特莱斯公司的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》首付款及部分银行按揭贷款由奥特莱斯公司支付给沈连明的事实不能成立。沈连明购房是受宁波嘉信化工实业有限公司（以下简称嘉信公司）委托，嘉信公司支付沈连明款项的依据是双方签订的《委托购房协议》。一审中奥特莱斯公司提供的证据不足以证明沈连明的首付款及部分银行按揭贷款直接来自于奥特莱斯公司，或由奥特莱斯公司将首付款及部分按揭贷款汇给嘉信公司。一审判决所采信的张伟的询问笔录及张虹的两份情况说明属于证人证言，按照法律规定应当由证人出庭接受质询，嘉信公司的情况说明也不符合证据要求。且嘉信公司与奥特莱斯公司系关联公司，张虹、张伟是两家公司的实际控制人，均与奥特莱斯公司存在利害关系，其证言不具有证明力。为查明案件事实，应追加嘉信公司作为第三人参加诉讼。 二、一审判决认定沈连明非出于真实意思表示向奥特莱斯公司购房错误。沈连明购房是基于嘉信公司的委托，双方属于“代持”关系。虽然房屋的真正所有者属于嘉信公司，但不表明沈连明无向奥特莱斯公司购房的真实意思。《商品房买卖合同》对嘉信公司没有约束力，如果嘉信公司未及时按照《委托购房协议》支付款项导致沈连明违约，奥特莱斯公司完全可以依据《商品房买卖合同》的约定追究沈连明责任。事实上，因嘉信公司未按约支付按揭款，导致了沈连明一直在自己垫款向按揭银行还贷。一审判决也没有证据证明沈连明签订《委托购房协议》及《商品房买卖合同》时知道或应当知道奥特莱斯公司与嘉信公司之间系关联企业。《商品房买卖合同》中的盖章情况也说明了沈连明实际也是受害方。 三、一审判决认定奥特莱斯公司为了融资，出卖房产非基于真实意思表示，并据此认定《商品房买卖合同》无效错误。出卖房产为了融资的陈述，来自于张伟、张虹的证言及嘉信公司的证明，沈连明对该事实并不清楚。即使奥特莱斯公司确实存在出卖房屋融资的目的和动机，也只是奥特莱斯公司单方的意思，没有证据证明沈连明对此形成过合意。根据《委托购房协议》，契税等相关费用是由嘉信公司支付，嘉信公司保管房屋产权证的材料符合《委托购房协议》的精神，不能因此说明沈连明存在虚假购房意思。 综上，一审判决认定《商品房买卖合同》无效错误。 奥特莱斯公司答辩称：涉案的《商品房买卖合同》并不具有真实的买卖意思。该房产的首付款及过户费用并非沈连明支付，办完按揭以后前几期的按揭款也是由奥特莱斯公司安排张虹支付相应的费用，房产证土地证等均保留在奥特莱斯公司。该《商品房买卖合同》签订的真实目的系帮助奥特莱斯公司向银行贷款。根据《民法总则》140条的规定，该买卖行为应属无效。本案也并非个案，奥特莱斯公司现已进入破产程序，对奥特莱斯公司通过员工买房或通过其他个人买房的20余份合同管理人均己提出确认无效。如果合同有效，沈连明仅以其缴纳的几个月的按揭贷款即可以取得2200余万元的房产，将严重侵害其他债权人的利益。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 奥特莱斯公司向一审法院诉请判令：一、沈连明与奥特莱斯公司签订的备案合同编号为20150500368的《商品房买卖合同》无效；2.沈连明返还位于奉化梅里达购物广场地下商业37号房产，并协助撤销不动产变更登记。 一审法院认定如下事实：2015年8月27日，嘉信公司与沈连明签订了《委托购房协议》，甲方为嘉信公司，乙方为沈连明，“一、委托事项：甲方委托乙方购买位于梅里达购物广场-1＃商业37房产，乙方以自己的名义与房产开发商奥特莱斯公司签订商品房买卖合同，同时该合同作为本协议的附件；二、付款方式及费用承担：上述手续办理完毕后甲方支付乙方委托费用共计80万元，其中40万元按揭手续办好后支付；剩下40万元在2015年12月31日前支付。”奥特莱斯公司与沈连明双方签订了备案合同编号20150500368的《商品房买卖合同》，首付款11169028元及部分银行按揭贷款是由奥特莱斯公司支付，且双方办理了过户登记，坐落于奉化市的房产证和土地使用权人为沈连明。 一审法院认为，沈连明并非出于真实的意思表示向奥特莱斯公司购买位于奉化市的房产，其与嘉信公司签订的《委托购房协议》，实际为嘉信公司购房，奥特莱斯公司与嘉信公司是关联企业，实际控制人均为张伟、张虹，根据证据的相互印证，奥特莱斯公司实际并非出于真实的意思表示将涉案房产出卖给沈连明，而奥特莱斯公司实际控制人张虹亦提供情况说明，“奥特莱斯公司为了融资需要通过沈连明出面去办理银行按揭融资目的，并非真实意思表示”，故该合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故奥特莱斯公司请求沈连明返还涉案房产，并协助其办理不动产变更登记的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、奥特莱斯公司与沈连明签订的备案合同编号为20150500368的《商品房买卖合同》无效；二、沈连明于判决生效后十五日内将位于奉化市的房产返还奥特莱斯公司，并协助其办理不动产变更登记。一审案件受理费153445元，由沈连明负担。 二审期间，双方均未提交新的证据。 经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 另查明，涉案房屋的契税、印花税等费用由张虹缴纳，相关缴费凭证、房屋产权证及土地使用权证等均由奥特莱斯公司持有。涉案房屋的按揭贷款到账后，由嘉信公司及张虹支付了前7期还款，此后每月还款由沈连明支付。涉案的《商品房买卖合同》签订时，奥特莱斯公司法定代表人为张虹。沈连明自认委托购房事宜由张虹出面与其协商，相关购房凭证等其亦交付给张虹。 本院认为，本案的争议焦点为沈连明在签订《商品房买卖合同》时是否具备真实的购房意思。根据张虹及嘉信公司出具的情况说明，在签订《商品房买卖合同》、《委托购房协议》时，嘉信公司及奥特莱斯公司的真实目的系为了帮助奥特莱斯公司获取银行贷款。沈连明虽主张其在签订合同时是出于真实的购房目的，但根据本院查明的事实，委托购房过程均是沈连明与奥特莱斯公司当时的法定代表人张虹进行协商，相关购房凭证也是由其本人交付给张虹，首付款、相关税费及前7期按揭还款均非其本人支付，可以认定沈连明在签订《商品房买卖合同》时明知自己不需要履行合同，也不准备履行该房屋买卖合同，故一审判决认定沈连明并非出于真实的意思表示向奥特莱斯公司购房，并据此认定双方签订的《商品房买卖合同》无效，并无不当。综上，沈连明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费153445元，由上诉人沈连明负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  刘晓丽 审判员  赵文君 审判员  叶剑萍 二〇一九年十月八日 书记员  许光红