四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初4512号 原告：资阳市万利经贸有限公司，住所地资阳市雁江区后西街3号，统一社会信用代码91512002771680112D。 法定代表人：钟耀荣，总经理。 委托诉讼代理人：敖贵东，四川明炬（资阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐发芳，资阳市雁江区大地法律法律服务所法律工作者。 被告：刘至胜，男，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：刘传琦，曾用名刘传奇，男，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告资阳市万利经贸有限公司与被告刘至胜、刘传琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告资阳市万利经贸有限公司的委托诉讼代理人徐发芳及被告刘至胜、刘传琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告资阳市万利经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告给付租金306,000元；2．判令二被告支付违约金61,200元；3．判令二被告退还租赁的原告门市；4．诉讼费由二被告承担。事实及理由：二被告系合伙关系，合伙经营“南国名店”服装。2017年1月1日原、被告订立《房屋租赁合同》，约定主要内容：1．被告承租原告位于资阳市雁江区间门市；2．租期自2017年1月1日至2017年12月31日止；3．被告每月向原告支付租金15,200元；4．违约责任：任何一方违约，应向对方支付租金总额20%的违约金。该合同到期后，双方在该合同上备注：“2018年的合同按2017年的合同条文执行”。2018年12月该约定租期届满后，被告未退还原告房屋，原告多次要求被告付清拖欠租金并退还房屋，但被告均以种种理由拖延不付租金且不退还房屋，截止2019年8月，每月租金是15,200元，从2018年1月到2019年8月共计20个月，及2017年尚欠2,000元租金，被告已累计拖欠租金306,000元，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请依法判决。 被告刘传琦辩称，在本案中，我租了原告4个门面，每个门面都有营业执照，确实2017年欠2,000元租金，但这2,000元是有争议的，一个门面3,600元，月租金14,400元，我和原告口头约定每个月要少800元，2017年我交给原告租金45万元，实际租金应该是432,000元，多交的18,000元就抵2018年的租金的一部分，后面的租金还没有协商好，就没有给，我是借用的刘至胜的名字办理的营业执照，租赁费跟刘至胜没有关系，租赁合同上刘至胜的名字是我签的，租赁合同上写刘至胜的名字是为了和营业执照上一致，经营也是我在经营。当时说每月少800元是口头约定的，后来我问原告的法定代表人时就说按合同办事，后来就没有签订合同，门面一直是我在营业使用至今，合同上备注的内容签合同的时候是没有的。 被告刘至胜辩称，我没有签过租赁合同，我也不认识原告，也没有原告的联系方式，营业执照是刘传琦借我的名义办理的，我没有参与经营，我不应当承担给付租金的责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告刘传琦对原告提交的证据原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告刘传琦户籍信息复印件、被告刘至胜户籍信息复印件、短信对话复印件真实性无异议；被告刘至胜仅对被告刘至胜户籍信息复印件，真实性无异议，对上述其他证据的三性均表示不清楚。本院认为，上述证据除短信对话外均系有权机关出具的文件，且与本案有关，本院予以采信。对于短信对话记录复印件，系原告的工作人员与被告刘传琦的短信对话，被告刘传琦认可其真实性，来源合法，且与本案有关，本院予以采信。 对于原告提交的房屋租赁合同复印件拟证明2018年继续按照2017年的合同履行，经被告刘传琦质证，对合同本身的真实性无异议，仅对合同中备注“2018年的合同按2017年的合同条文执行。刘至胜同意”真实性有异议，认为不是其书写，经法庭释明被告刘传琦是否申请笔迹鉴定，被告刘传琦当庭表示不申请，故本院对该证据予以采信。 对原告提交的欠款清单，二被告均不认可，本院认为该清单系原告单方制作，且二被告均不认可，本院不予采信。 对于被告刘传琦提交的2017年的租赁合同，经原告质证真实性无异议，且与本案有关，本院予以采信。 本院经审理查明案件事实如下：2017年1月1日，被告刘传琦以被告刘至胜的名义与原告资阳市万利经贸有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，出租方：资阳市万利经贸有限公司（以下简称甲方），承租方：刘至胜（以下简称乙方）；一、将甲方坐落在资阳市雁江区间租赁给乙方作营业用房，经营范围限定为“服装百货、五金家电、干杂、副食”类，租金从2017年1月1日起至2017年12月31日止。二、乙方每月向甲方支付租金人民币壹万伍仟贰佰元整，在本合同签字之日陆续交清12个月租金共计182,400元整。在所交租金到期15日前，乙方必须交纳下周期租金后，方可继续使用该房屋。……八、合同期满，乙方不论续承租与否，均须提前两个月通知甲方，甲方要继续出租，制定出下年房屋租金，并提前一个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先权。九、租赁期满或解除合同次日，乙方必须搬出自己全部物品，并向甲方移交房屋钥匙，逾期不搬和不移交的，甲方有权向人民法院起诉或申请强制执行，甲方因此所受损由乙方负责赔偿。……十一、违约责任，除人力不可抗拒的自然灾害以及国家法律法规的变更外，任何一方违反本合同，应向对方交纳租金总额的20%的违约金，同时承担由此给对方造成的一切损失，并继续履行本合同未完成之义务，对此，对方有权单方终止合同。……十三、本合同一式二份，由双方签字，捺印或盖章及乙方交清全年租金后生效，并由双方各执一份。注：租金必须在2017年12月以前付清。该合同到期后，原告方在合同上书写“2018年合同按2017年的合同条文执行。”，被告刘传琦在该合同上书写“刘至胜同意”。2017年年底，被告刘传琦向原告交纳2017年度租金182,200元，尚余租金2,000元未支付。本案涉及的门面一直由被告刘传琦在经营使用至今，2018年1月1日至今的房屋租金未支付。 另查明，刘传琦与刘至胜系叔侄关系。 本院认为，本案的争议焦点：一、被告刘传琦与原告资阳市万利经贸有限公司签订的《房屋租赁合同》是否生效；二、被告刘至胜是否应当承担租赁合同约定的责任；三、被告刘传琦是否应当承担支付租金及违约金及退还房屋的责任。 一、被告刘传琦以被告刘至胜的名义与原告签订的《房屋租赁合同》系刘传琦与原告的真实性意思表示，且原告已经将案涉房屋交由被告刘传琦使用，被告刘传琦也按照合同约定交纳了部分租金，虽然合同中约定交清全年租金后生效，但原、被告均按照合同进行了履行，应视为认可了合同的效力，且该合同不存在其他法定无效的情形，故本合同已生效。 其次，刘至胜是否应当承担租赁合同约定的责任。合法有效的民事法律行为，应具备真实的意思表示，在本案中，刘至胜并未与原告签订房屋租赁合同，而是被告刘传琦以被告刘至胜的名义与原告签订的，原告主张是刘至胜委托刘传琦代为签订，刘至胜与刘传琦系合伙关系，并未提出相应的证据予以证实，原告仅以刘传琦在合同上代签了刘至胜的名字即认定刘至胜系合同的相对方，应承担合同责任，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。 第三，被告刘传琦是否应当承担支付租金及违约金及退还房屋的责任。被告刘传琦虽以刘至胜的名义签订合同，但实际承受合同权利义务的系刘传琦，故应由刘传琦承担相应的合同责任。在本案中，被告刘传琦分别与原告签订了2017年、2018年度一年期房屋租赁合同，被告刘传琦主张原告与被告刘传琦就合同约定的租金进行了口头约定，但并未提供相应的证据予以证明，且原告也不予认可，故本院不予支持。现合同已到期，经结算，被告尚欠原告2017年度租金2,000元及2018年全年租金182,400元。对于2019年1月至8月期间，原、被告之间的关系问题，因原、被告之间的租赁合同已到期，且未签订新的租赁合同，被告刘传琦继续使用租赁房屋，而原告未提出异议，故原、被告之间形成了不定期房屋租赁关系，对于不定期房屋租赁关系，当事人可以随时解除。故原告要求解除租赁关系，返还原告房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于不定期租赁期间的房屋占用费的问题，原告主张按照2017年、2018年度约定的租金进行收取，符合客观实际情况，本院予以准许。对于原告主张违约金的问题，被告刘传琦逾期支付租金的行为确已构成违约，应按照合同的约定支付2017年度、2018年度逾期支付租金的违约金。被告应当支付违约金36,880元（184,400元×20%），对于2019年期间的违约金的问题，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘传琦于本判决书生效之日起三十日内腾退、归还原告资阳市万利经贸有限公司位于资阳市雁江区间营业用房； 二、被告刘传琦于本判决书生效之日起十日内支付原告资阳市万利经贸有限公司房屋租金306,000元（2017年2,000元＋2018年度12个月×15,200元＋2019年度8个月×15,200元）； 三、被告刘传琦于本判决书生效之日起十日内支付原告资阳市万利经贸有限公司违约金36,880元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,808元，减半收取计3,404元，由被告刘传琦负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  王亚平 二〇一九年十月二十一日 书记员  张 萍