广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9531号原告：洪家勉，女，1996年8月25日出生，汉族，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：谢艺峰，广东瀚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉金，广东瀚法律师事务所律师。被告：赵绪林，男，1972年9月28日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：李小飞，广东金鹏律师事务所律师。第三人：中山市逸阳房地产中介有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：曾文燕。委托诉讼代理人：王丽红，广东广诚信律师事务所律师。原告洪家勉与被告赵绪林、第三人中山市逸阳房地产中介有限公司（以下简称逸阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪家勉及其委托诉讼代理人谢艺峰、被告赵绪林及其委托诉讼代理人李小飞、第三人委托诉讼代理人王丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵绪林继续履行与原告于2018年4月18日签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理产权转移登记手续，将涉案房屋的产权过户登记至原告名下并将房屋交付给原告占有和使用；2.判令被告立即向原告支付延迟履行违约金949200元（按每日2‰的标准，暂从2018年4月18日起计算至2019年7月13日，计算至买卖双方过户登记之日止）；3.被告立即向原告支付原告因被告违约需向第三人中山市逸阳房地产中介有限公司支付的中介费27500元。事实和理由：2018年4月18日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于中山市××××号房屋出售给原告，物业成交价为1050000元，支付人民币27500元给中介方作为此次交易中介费用，如卖方延迟办理相关手续、拒不配合提供交易所需资料（签合同起7天内要交齐）或逾期交楼视为违约，在买方同意卖方延迟履约的情况下，买方有权要求卖方自本合同签订之日起至买卖双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。《房屋买卖合同》签订后，原告已向被告支付了定金200000元，并向第三人支付了中介费15000元。但被告一直拒绝与原告办理房屋过户手续。同时被告拒绝退还定金给原告。双方为此产生纠纷。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告答辩称：一、2018年4月18日原告与被告及第三人签订《房屋买卖合同》时被告尚未取得案涉房屋的产权证，双方约定待被告取得房产证后进行交易，被告也知晓原告是炒家，因此在合同中也约定同意被告可以以第三方名义办理贷款。上述合同签订后被告于2019年5月底取得案涉房产产权证后，被告与原告进行协商，因案涉房屋房价平稳向下，原告有不继续购买房屋的意向，同时被告也没有筹集到相关费用，因此双方达成一致协议同意该笔交易暂停履行，由双方各自寻找是否有第三方愿意购买该房屋，若有一方找到新买家后，可将该房屋出售并退还原告已交纳的定金。2019年7月1日，经被告努力，有新买家愿意购买该房屋，在该情形下，双方签订了《买卖合同补充协议》，约定双方原签订的《房屋买卖合同》解除，且原告同意再签订协议转卖给第三方，相应被告退还原告交纳的定金及补偿中介费。正是因为原告同意解除合同并同意转售，2019年7月1日被告与案外人王志强已签署房屋买卖合同，该买卖合同被告在本案中已作为证据提交。但2019年7月被告多次联系原告，要求协商退还款项，原告可均不予理会，未作任何回复，而是径直将本案房屋进行查封并向法院提起诉讼。原告明知该房屋被告已转售第三人，在临近交易的关键时刻，作出查封房产及诉讼的行为，已经违背了善意履行合同的诚实信用原则，所以原告的诉讼请求因房屋买卖合同已解除不应得到法院支持。二、退一步讲，关于原告第一项诉讼请求。案涉房屋存在抵押，且原告没有支付该房屋的相应对价，又未涤除抵押权，所以无权要求法院判决将该房屋过户至原告名下。三、关于原告的第二项诉讼请求，更没有事实和法律依据，如上所述，双方签订合同时房屋未取得房产证，又因双方达成合意暂停履行合同，且2019年7月1日双方签订《买卖合同补充协议》后，原《房屋买卖合同》已解除，本案交易根本没有进展到交易的阶段，原告也无依照合同约定办理按揭贷款。四、关于原告的第三项诉讼请求。既然双方于2019年7月1日签订了《买卖合同补充协议》约定被告同意补偿中介费给原告，被告也同意遵照该协议约定履行。原告已经知道涉案房屋已经转让给新买家，被告也当庭表示按照《买卖合同补充协议》退还227500元，原告提出超越双方约定的诉请，对被告房屋进行查封，属于恶意查封，由此造成被告与新买家之间合同的违约，被告依法追究原告的赔偿责任。综上，请求法庭驳回原告的第一项、第二项诉讼请求。第三人逸阳公司对原告诉讼请求发表意见：我司不承担赔偿责任，但愿意配合法庭查明事实和提供相关的交易过程记录。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2018年4月18日，原告洪家勉作为买方、被告赵绪林作为卖方、第三人逸阳公司作为中介方签订编号为YY20180403的《房屋买卖合同》约定原告向被告购买位于中山市××××房（《中山市商品房销售登记备案表》合同编号：HTNXX75，合同条码：1XX4，土地证号：中府国用（2013）第03XX号，预售许可证号：中建房（预）字第××号），该物业以现状按套售予买方，物业现状为毛坯。买卖双方同意该物业成交价为人民币1050000元（此房价已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用包括物业维修基金等）为卖方实收价格，卖方不再承担此次交易产生的任何费用。买方除支付卖方全额楼价款外，另支付人民币27500元给中介方作为此次交易中介费用。此次交易过程中产生的所有费用由买方承担。卖方交付该物业给买方的日期为房屋完成交易过户且卖方收齐楼款当天。合同双方就楼价款的交付方式及交易过户达成以下一致协议，并按涂销抵押按揭付款的方式处理。签订本合同时买方支付人民币200000元给卖方作为定金，买方并支付人民币15000元给中介方作为此次交易的部分中介费用。卖方收到房产证后三日内须向抵押银行申请提前还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与买方至房管部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。涂销抵押登记及归档手续卖方必须在拿到房产证之日起70天内完成，并把已注销抵押的产权证交给中介方保管。买方应签订购房抵押贷款申请并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助。买卖双方应于银行同意贷款相关意向回复，并且于卖方已还清银行贷款取得没有抵押的产权证后由中介方发出通知次日起五个工作日内到房屋登记机关办理申请房屋过户手续。首期楼价款（不含定金）人民币250000元于买卖双方去房管局签名前由买方一次性支付给卖方，买方并支付人民币12500元给中介方作为此次交易的中介费用余额。楼价余款人民币600000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行帐号，银行实际放款与原贷款额之间差额（银行放款次日起5个工作日内）以现金支付。若卖方反悔拒绝转让该房屋，虚假陈述或权属存在纠纷，导致房屋无法转让，则卖方承担违约责任，卖方必须双倍返还所收取买方的所有款项，并按本合同约定的成交总价的20%赔偿给买方，本合同自动解除。如卖方延迟办理相关手续、拒不配合提供交易所需要资料（签合同起7天内要交齐）或逾期交楼视为违约，在买方同意卖方延迟履约的情况下，买方有权要求卖方自本合同签订之日起至买、卖双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。若买方违约，卖方收取的所有款项不予返还，买方必须按本合同的成交总价的20%赔偿给卖方，本合同自动解除。若买方拒不配合提供交易所需要资料（签合同起7天内要交齐）或不按期办理相关手续的视为违约，在卖方同意买方延迟履约的情况下，卖方有权要求买方自本合同签订之日起至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。买卖双方之间相互违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向中介方支付佣金的义务。无论是一方或双方违约，违约方须按本合同成交总价的3%支付佣金。在未经中介方同意的情况下，买、卖双方任意一方擅自解除合同或买、卖双方擅自解除合同，擅自解约的一方或擅自解约的双方均须按本合同成交价的3%向中介方支付佣金。上述《房屋买卖合同》还对其他相关事项进行了约定。同日，原告洪家勉向被告赵绪林帐号转帐4笔，每笔各50000元，被告出具《业主定金收款证明》确认收到上述款项。2019年4月23日，中山市自然资源局为中山市××××房办理确权登记，登记产权人为被告赵绪林。2019年7月1日，原告的哥哥洪笃耀经原告同意后代表原告与被告签订《买卖合同补充协议》，就之前合同达成以下协议：一、现因卖方无钱赎楼解除双方签定的房屋买卖合同，卖方在10天内退还房屋定金人民币壹拾伍万陆仟元整（￥156000元）（银行转帐记录为准）给买方，买方并支付人民币陆仟元整（￥6000元）给中介方作中介费，剩余房屋定金人民币柒万壹仟伍佰元整（￥71500元）（银行转帐记录为准）等卖方转卖房屋收到尾款当天支付给买方，买方并支付人民币陆仟伍佰元整（￥6500元）给中介方作为中介费。二、买方同意卖方签署协议起可把房屋转卖给第三方。三、买方在收到卖方以上人民币贰拾贰万柒仟伍佰元整（￥227500元）总额后双方签定的房屋买卖合同（NO：YY20180403）自动解除。除以上的改动，其他不变，如有一方违约按原签定的（房屋买卖合同）执行。诉讼中第三人逸阳公司确认共计收到过原告支付的中介费15000元，另确认中介费按总数27500元收取，不主张按成交总价3%计付（1050000×3﹪=31500元）。被告另提供《中山市二手房买卖及居间服务合同》一份，称自己征得原告同意将房屋出售给第三方后，已经与案外人王志强签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》。上述合同反映，被告赵绪林作为卖方、案外人王志强作为买方中山市一加房地产有限公司作为居间方于2019年7月1日签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将中山市××××房出售给案外人王志强，转让价款1050000元。其中定金为50000元，定金之外的首期款170000元卖方在赎楼当天支付，其余830000元在2019年8月1日前申请按揭贷款。合同另对其他相关事项进行约定。原告质证认为该合同是被告为本案诉讼而制作，该合同与本案无关。第三人逸阳公司对该合同不发表质证意见。原告庭后补充提交《个人征信报告》、《住房证明》以及中山市人民政府发布的文号为中府办函[2017]55号的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，称中山市限购政策只针对新建商品住房，本案争议系二手住房买卖，不属于限购范围，另外原告征信没有问题。对上述证据真实性被告予以确认，但认为上述证据材料仅可证明原告在案涉合同签订时具有购房资格，并不能否认原告签订合同意图炒房，但因楼市低迷不愿继续购买进而与被告签订《买卖合同补充协议》解除《房屋买卖合同》的事实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告对双方签订《房屋买卖合同》、《买卖合同补充协议》，原告支付了定金200000元中介费15000元，以及案涉的中山市××××房现已办理不动产权属证书的事实并无争议。对双方争议在于《房屋买卖合同》应否继续履行以及被告如何承担违约责任。对上述争议焦点及有关问题本院分析如下：一、《房屋买卖合同》应否继续履行。虽然原、被告双方约定原告在收到被告支付共计227500元后双方签订的《房屋买卖合同》才自动解除，但原告在《买卖合同补充协议》第二条中亦同时明确同意被告签署协议起可把房屋转卖给第三方，两合同条款之间明显有所冲突，该矛盾之处为原、被告双方协商签订《买卖合同补充协议》时考虑不周所至。民事主体在订立、履行合同过程中不应损害其他人的利益，本案中被告征得原告同意解除合同转卖房屋并于同日与案外人王志强、中山市一加房地产有限公司签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，现被告要求继续履行《房屋买卖合同》明显有损善意第三人利益，故原告现要求被告继续履行《房屋买卖合同》进行产权过户并交付房屋本院不予支持。二、关于原告要求被告支付延迟履行违约金至双方过户登记完成之日止。虽然被告未按约定时间退还购房定金确已违约，但被告现诉求的延迟履行违约金是延迟履行产权过户行为的违约责任，两者之间不属同一行为。原、被告对于之前延迟办理过户的原因说法并不一致，但无论延迟办理过户是被告单方原因或是原、被告双方原因，《买卖合同补充协议》中双方已明确约定原告承担的责任包括退还定金200000元和负担中介费27500元，该约定是对原《房屋买卖合同》违约责任承担方式的变更，原告现要求再按原《房屋买卖合同》条款从《房屋买卖合同》签订之日至实际完成交易过户之日按房屋总价款的每日千分之二计付违约金于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付中介费共计27500元。对中介费27500元应由被告负担，原、被告均无争议，且已经查明原告已支付其中15000元，第三人逸阳公司已参加本案诉讼，为免当事人多次交接，可由被告直接向第三人逸阳公司支付中介费12500元，向原告支付中介费15000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告赵绪林于本判决生效之日立即向原告洪家勉支付中介费15000元、向第三人中山市逸阳房地产中介有限公司支付中介费12500元；二、驳回原告洪家勉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元、财产保全费5000元，共计19250元，由原告负担18762元（已交），由被告负担488元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  高嘉敏审判员  廖志湄二〇一九年十月十二日书记员  洪文芳陈伟华