江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初1932号原告（反诉被告）：江苏兰华投资开发有限公司，住所地：句容市宝华镇森林村森林加油站北侧。法定代表人：王亚国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：卢立太、周银，系该公司职员。被告（反诉原告）：曹明兰，女，1970年11月20日生，汉族，南京市人，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：刘付友，男，1971年5月29日生，汉族，住址同上，系被告丈夫。原告（反诉被告）江苏兰华投资开发有限公司（以下简称兰华公司）与被告（反诉原告）曹明兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰华公司的委托诉讼代理人卢立太、被告（反诉原告）曹明兰及其委托诉讼代理人刘付友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）兰华公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告向原告支付违约金350439.2元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买句容市宝华镇宝华村源山府项目31幢305室，总价款1752196元，被告应在合同签署后30天内付清全部房款。后被告仅支付购房款180300元，剩余首付款351896元应于2018年9月25日前付清，剩余房款1220000元应于2018年9月29日前付清。经原告多次催告，被告至今仍有余款1571896元未付。根据合同及补充协议约定，逾期超过30天，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。现诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）曹明兰辩称，1、不存在合同解除的问题，因为合同本来就是无效的，涉案房屋的公示时间为2018年8月30日，但是本房屋认购书的签订时间为2018年8月28日，合同签订时间为2018年8月29日，在被告购买此房屋时，该房屋并未取得销售许可证；2、被告不应该支付违约金，因为合同是无效的，对方应该赔偿损失；3、根据句容市的相关限购政策，被告是不符合购房条件的；4、该合同未发生实际效力，因为一直没有办理过网上备案；5、诉讼费应当由原告承担。反诉原告曹明兰向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的商品房买卖合同无效；2、返还购房款180300元及利息（从每一笔钱付款之日起计算至实际退款之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、要求原告支付因为违背诚实信用的原则，和缔约过失造成的损失1万元；4、要求原告赔偿180300元。后补交的书面反诉状中明确第一项反诉请求为：解除《商品房买卖合同》及补充协议。事实和理由：2018年8月29日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买句容市宝华镇宝华村源山府项目31幢305室，总价款1752196元，兰华公司承诺为曹明兰办理句容市的购房资格及线上合同签订。《源山府项目房屋认购书》第二条：本协议房屋已经取得土地证、规划许可证、预售许可证且已经现场公示，乙方已经查阅并知晓其内容。《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据为：买受人购买的商品房为【预售商品房】，预售商品房批准机关为句容市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为2017092。根据《补充协议》第十一条第九款的约定，自线下合同签署后60日内签署线上备案合同。涉案房屋实际取得预售许可证的时间是2018年8月30日。开发商以欺诈方式与被告签署上述协议，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实和提供虚假商品房预售许可证，损害了买受人的合法权益。反诉被告兰华公司辩称，1、商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，并经双方签字盖章已经成立，对双方均具有约束力，且该合同不违反法律的禁止性规定或强制性规定；2、被告未按照合同约定及时支付购房款，理应承担合同约定的违约责任，原告有权扣除被告应当承担的合同总价款的20%的违约金；3、被告要求支付1万元的损失没有事实和证据依据。首先，被告违约在先，因被告未与我公司协商而自行前往我司产生的费用应当也是自身承担；4、被告认为合同无效不成立，被告多次向我司书面承诺具备购房资格，且合同中明确约定了被告不具有购房资格导致合同无法履行的，被告应当向我司承担合同总价款的20%的违约金。5、被告没有相关的依据认为证明原告需要承担一倍的赔偿，因为原告已经取得了相关预售许可证并按时签订了合同，原告不存在违约行为，所以不需要承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，曹明兰签署《新城源山府项目房屋认购书》，认购书约定：甲方已向乙方出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议、业主临时管理规约、前期物业服务合同及甲方其他公告、提示文件。乙方已知晓理解同意上述文件，乙方已充分知晓和估计贷款政策变化的可能性，如银行贷款购房政策等发生变化，乙方仍应继续履行本协议，并按照最新政策支付房款、签订商品房买卖合同。如乙方以规划设计、材料工艺、限购限贷政策、红线内外配套、商品房买卖合同及补充协议内容等为由拒绝签署商品房买卖合同，甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。同日，曹明兰向兰华公司出具承诺书一份：“本人确认具备购买本楼盘房屋资格，如实际不具备资格或违反相关规定导致房地产交易中心不予办理房地产登记的，同意按以下方式处理：贵司有权解除购房合同，本人愿意按照合同承担违约责任”。2018年8月29日，原告兰华公司（出卖人）与被告曹明兰（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的句容市宝华镇源山府31幢305室，总价款1752196元；买受人于2018年8月31日前支付首付款532196元，剩余房款1220000元采取银行商业按揭贷款方式于首付款之日起1个月内付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。《补充协议》第七条合同违约及赔偿约定：买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的万分之五计算的违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金；在签订该商品房销售合同时，买受人已知晓国家和本市住房限售规定、家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况、户籍资料、社保或税费缴纳等，且已知晓本身是否属于限购对象。后双方补充约定：曹明兰应于2018年8月30日前支付532196元，修改为应于2018年8月29日前支付180230元，剩余351966元应于2018年9月25日前全部支付给兰华公司，曹明兰未能按约付清上述款项的，每逾期一日应向兰华公司支付应付未付款万分之五的违约金，曹明兰延迟支付上述款项的，经兰华公司催告后15日内仍未支付到期价款，兰华公司有权解除买卖合同，并按买卖合同约定收取违约金或赔偿金。2018年8月29日、8月30日，曹明兰分别支付房款175300元、5000元，合计180300元。涉案房屋于2018年8月30日取得了预售许可证。2018年9月28日，兰华公司向曹明兰发出律师函，要求曹明兰在收阅后十日内付清购房余款，否则将按照合同约定通过法律手段追究其违约责任。经查询，被告曹明兰于2018年10月4日签收该律师函。另查明，2017年4月1日，句容市住房和城乡建设局、句容市国土资源局、句容市人力资源和社会保障局、句容市物价局、镇江市句容地方税务局作出《关于印发的通知》【句政建字（2017）37号】，通知内容如下：“根据《句容市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》（句政发（2017）27号）的规定，现就有关事项通知如下：一、自2017年4月2日起，在本市市区（含开发区）、宝华镇，非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成人子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明及个人所得税纳税凭证；二、房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续；三、房地产开发企业必须在销售现场显著位置，一次性公示准售的全部房源及每套住房价格，房屋成交价格高于备案价的，商品房网上销售管理系统自动关闭该套房屋商品房买卖合同网签功能。”根据句容市政府作出的《句容市人才安居工程实施意见》，普通高校全日制硕士研究生、985或211高校全日制本科生、副高级职称专业技术人才、高级技师，以及相当于上述层次的人才，以及具有硕士及以上学历或学位人才、中高级职称人才，在我市创业就业的，购买首套商品住房，可不提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。又查明，被告曹明兰为南京市河西中学教师，大学本科学历，具备高级教师资格。根据曹明兰与销售人员佴昊的微信聊天记录：2018年9月27日，佴昊“曹阿姨，月底啦，要补首付啦”，曹明兰“你什么意见呢？怎么办好啊”，佴昊“啥意思？钱还不到位嘛？”，曹明兰“是啊，不知道怎么办好呢”；9月28日，佴昊“还有，这个价格这个优惠前提是这个月3成，如果超过这个月，会收5万的优惠”，曹明兰“有点困难，这个房子照目前的情况看，真不知道什么时候能付上，请你和公司沟通好解决方案，需要的话，我们可以去一趟”；10月5日，曹明兰“你们公司发来了催款的律师函，内容和你说的并不一致，请你和公司协商，如果是这样，我们同意今天解除购房合同，请你明天回复”；10月6日，曹明兰“签合同的时候，说的就是上月底，也估计了万一款到不了的情形，因此，我们再次提醒你和公司沟通，公司这么做，只能说明你和我们的会谈公司并不知晓”……上述事实，有原告提交的商品房买卖合同及补充协议一份、销售系统收款记录一份、源山府商品房买卖合同补充约定、催款律师函、邮寄凭证各一份、新城源山府项目房屋认购书一份、承诺书一份、曹明兰的教师资格证书复印件一份、关于印发《句容市人才安居工程实施意见》的通知一份、被告曹明兰提交的身份证及户口本、工作证复印件一份、佴昊的名片一份、曹明兰的高级证书一份，镇江市商品房网上管理系统公示一份、交款收据两张、微信聊天记录一份及当事人的相关当庭陈述在卷佐证。被告提交的照片两张、手机录音一份，因与本案无关联性，本院不予评判。本案的争议焦点为：1、涉案合同是否有效；2、在合同履行中，双方是否存在违约行为，违约责任应由谁承担。关于第一个争议焦点。被告曹明兰基于原告在没有取得预售许可的情况下与被告签订商品房销售合同、被告不具备购房资格两点理由认为涉案合同无效。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。涉案房屋已于2018年8月30日取得了预售许可，故在起诉前，涉案房屋已取得预售许可，合同应为有效。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。政府出台的限购政策不属于法律、行政法规的范畴，被告曹明兰以其不具备购房资格为由认为合同无效，于法无据，本院不予采信。故涉案合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。关于第二个争议焦点。根据本地限购政策，满足“高层次人才”和“在我市创业就业的”两个条件，在句容市购买首套商品住房，可不提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。本案中，无证据证明曹明兰在句容市有个税缴纳或社保缴纳证明，也无证据证明其目前在句容市创业就业，因此无证据显示曹明兰符合本地购房政策。因此涉案合同客观上无法履行，应当予以解除。合同解除后，兰华公司应返还曹明兰已付房款。兰华公司未审慎审核买受人是否具有购房资格，曹明兰在购房前未充分了解本地购房政策，双方对合同解除均存在过错，并非合同一方过错导致合同解除的后果，因此兰华公司主张的违约金、曹明兰利息、已付购房款一倍的赔偿责任、支付赔偿金1万元，本院均不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除江苏兰华投资开发有限公司与曹明兰签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、原告江苏兰华投资开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告曹明兰已付房款180300元；三、驳回原告江苏兰华投资开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告曹明兰的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20570元，由原告江苏兰华投资开发有限公司负担（此款原告已预交本院）；反诉费20570元，由反诉原告曹明兰负担（此款反诉原告已交纳）。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  蒋晓军人民陪审员  谭 威二〇一九年十月八日书 记 员  张 旻