云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6819号上诉人（原审原告）：云南木易洋物业服务有限公司，住所：云南省昆明市高新技术开发区R3-2地块经典名居2栋裙楼一层商铺。法定代表人：沙美仙。委托诉讼代理人：彭成，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘晓光，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：曹洪云，男，汉族，1973年10月5日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。上诉人云南木易洋物业服务有限公司因与被上诉人曹洪云物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云南木易洋物业服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“原告与经典公司签订的《物业管理委托合同》不是前期物业协议，对业主不产生约束力”不符合事实。根据《物业管理条例》对物业管理的定义，所谓“物业管理”就是物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地、秩序进行维修、养护、管理的活动。本案中，在建设单位经典公司向被上诉人等“经典双城D区”业主交房前，就已经和上诉人签订《物业管理委托合同》，该合同中约定了经典公司委托上诉人对“经典双城D区”住宅部分及按比例分摊的地下室、花园平台进行物业管理，其中住宅部分包括了被上诉人等共计1590户业主。因此，《物业管理委托合同》满足《物业管理条例》规定的物业服务定义及规范。同时，小区业主委员会尚未成立不能与物业公司直接签订物业协议，而由开发商引入物业公司并签订物业合同的，该合同本质上就是“前期物业服务协议”。二、一审判决认定“上诉人与被上诉人没有签订物业服务合同，故认为上诉人要求被上诉人支付物业费没有事实和法律依据”不符合事实和法律。经典公司在向被上诉人交房时已要求被上诉人与上诉人签订物业服务合同，但被上诉人拒不配合。而上诉人已经按照《物业管理委托合同》和与其他业主签订的《经典双城（D区）前期物业服务协议》对小区进行物业管理。上诉人在对其他业主提供物业服务的同时，也同样给被上诉人提供了物业服务。故上诉人与被上诉人形成事实上的物业服务合同关系，被上诉人拒不缴纳物业费不仅侵害上诉人的合法权益，亦是对其他签订物业合同并已经缴纳物业费业主的不公平。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，虽然上诉人与被上诉人未签订物业合同，但上诉人与经典公司签订的《物业管理委托合同》本质上就是“前期物业服务合同”，该合同对被上诉人具有约束力，故被上诉人应支付物业费。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。曹洪云辩称，小区内环境脏乱差，安全得不到保障，电梯合格证也是假的；被上诉人与上诉人未签订物业服务合同，不应缴纳物业管理费。云南木易洋物业服务有限公司一审诉讼请求：1.被告支付2016年1月31日至2018年1月30日物业管理费4718元；2.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月23日，原告与云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称经典公司）签订《物业管理委托合同》，约定经典公司将云南昆明经典双城Ｄ区（位于云南省昆明市西山区）住宅部分及按比例分摊的地下室、花园平台委托原告进行管理，委托管理期限从2014年6月15日零时起至原告与业主委员会或业主委员会与物业公司依法另行签订新的物业管理服务合同生效时止。被告所有的物业位于经典双城Ｄ区6幢2902号，建筑面积为90.18平方米。原告于2016年8月2日发出《温馨提示》，向被告催收2016年1月31日至2017年1月30日的物管费。原告于2017年5月4日发出《温馨提示》，向被告催收2016年1月31日至2018年1月30日的物管费4718元。一审法院认为，原告与经典公司签订的《物业管理委托合同》仅约定经典公司将云南昆明经典双城Ｄ区（位于云南省昆明市西山区）住宅部分及按比例分摊的地下室、花园平台委托原告进行管理，并不是前期物业协议，对业主不产生约束力。原告与被告也没有签订物业服务合同，故原告请求被告支付物业管理费用无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：驳回原告云南木易洋物业服务有限公司的诉讼请求。二审中，上诉人围绕其上诉请求向法庭提交民事判决书两份，拟证明物业服务企业和业主虽未签订合同，但如能形成事实上的物业合同关系，则业主应当支付物业费，该观点已被一审法院的生效判决确认。被上诉人质证后，认为上述判决所涉及到的小区与涉案小区不是同一个小区，故与本案无关联。本院认为，上诉人的证明目的即是本案的争议焦点，对此本院将在说理部分予以阐述。根据经典公司与上诉人签订的《物业管理委托合同》，能够确认涉案物业的物业管理费标准为2.18元/㎡/月，故二审增加确认该事实。因双方当事人对一审判决确认的案件事实均无异议，故二审除增加确认涉案物业的物业管理费标准为2.18元/㎡/月外，经审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点是：被上诉人是否应向上诉人支付2016年1月31日至2018年1月30日的物业管理费？本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，涉案物业的建设单位经典公司与上诉人于2014年5月23日签订的《物业管理委托合同》约定了经典公司委托上诉人对“经典双城D区”住宅部分及按比例分摊的地下室、花园平台进行物业管理，该合同系前期物业服务合同，内容不违反法律规定，合法有效，故对被上诉人具有约束力。另外，虽然上诉人与被上诉人未签订书面物业服务合同，但上诉人在2016年1月31日至2018年1月30日期间，为涉案物业履行了维护和管理义务，作为业主的被上诉人也享受了该服务，双方形成事实物业服务关系。故被上诉人应按上述《物业管理委托合同》约定的标准2.18元/㎡/月向上诉人支付物业管理费。因被上诉人所有的物业建筑面积为90.18平方米，故上诉人请求被上诉人支付2016年1月31日至2018年1月30日物业管理费4718元的上诉请求，本院予以支持。被上诉人关于其与上诉人未签订物业服务合同、小区内环境脏乱差、安全得不到保障、电梯合格证虚假，故不应支付物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人云南木易洋物业服务有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9897号民事判决；二、被上诉人曹洪云于本判决生效之日起十日内支付上诉人云南木易洋物业服务有限公司物业管理费人民币4718元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元、二审案件受理费人民币50元，共计人民币100元，由被上诉人曹洪云负担。本判决为终审判决。审判长 马 芸审判员 宋 婕审判员 陈 锐二〇一九年十月二十五日书记员 陈国正