太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初5266号原告(反诉被告)：牛应俊，男，1963年7月8日出生，汉族，住山西省翼城县。委托诉讼代理人：史鸿清，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔帆，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告：周军祥，男，1974年6月27日出生，汉族，住山西省晋中市。被告(反诉原告)：太原领跃建筑装饰工程有限公司，住所地太原市小店区坞城世纪花苑北小区J幢底商1层北侧，统一社会信用代码×××。法定代表人：周军祥，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：杨晋武，山西税渡律师事务所律师。被告：山西艾德家建筑装饰工程有限公司，住所地山西省太原市小店区坞城世纪花苑北小区J座底商2层，统一社会信用代码×××。法定代表人：王智慧，经理。被告：太原市小店区领跃经销部，住所地太原市小店区体育南路坞城世纪花苑北小区J幢楼底商第二层，统一社会信用代码×××。经营者：周军祥，男，1974年6月27日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区修文镇修文社区三局家属区12-1-1-2号，身份证号×××。原告(反诉被告)牛应俊与被告周军祥、（反诉原告）太原领跃建筑装饰工程有限公司、山西艾德家建筑装饰工程有限公司、太原市小店区领跃经销部房屋租赁纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)牛应俊及其委托代理人史鸿清、崔帆，被告周军祥、被告（反诉原告）太原领跃建筑装饰工程有限公司共同委托诉讼代理人杨晋武均到庭诉讼，被告山西艾德家建筑装饰工程有限公司，被告太原市小店区领跃经销部经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛应俊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告周军祥签订的《房屋租赁合同》，由被告周军祥向原告支付第二年的剩余应付房屋租金481250元（暂计算至2019年5月15日），并按合同约定标准支付其实际搬离房屋时的应付租金；2、请求判令被告周军祥向原告支付2017年5月1日至6月30日的房屋租金，共计125000元；3、请求判令被告周军祥支付物业费和暖气费共计40893元；4、请求判令被告周军祥承担违约责任，另向原告支付违约金72187.5元；以上共计719330.5元5、请求判令被告太原领跃建筑装饰工程有限公司、山西艾德家建筑装饰工程有限公司和太原市小店区领跃经销部与被告周军祥就上述支付义务向原告承担连带责任；6、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2017年4月20日，原告与被告周军祥签订一份《房屋租赁合同》,约定由周军祥承租位于太原市小店区体育南路坞城世纪花苑J幢楼底商第一层、第二整层、第三整层，租赁面积共计1362.97平方米，租期自2017年5月1日至2026年6月30日，共110个月（包括口头约定2个月装修免租期，自2017年5月1日至6月30),前三年房屋租金为每年75万元。根据合同约定,周军祥应于2018年5月30日前支付第二年房屋租金75万元，周军祥实际支付175000元房屋租金，至2019年5月15日，其仍应继续支付原告租金481250元;同时，因为周军祥承诺长期租赁9年，原告才同意给予其2个月的装修免租期，因其仅租赁房屋一年就出现拖欠租金导致原告无奈解除《房屋租赁合同》的情形,基于公平原则，周军祥应按照约定的租金标准支付此2个月的房屋租金125000元。根据合同约定，被告周军祥应当支付租赁房屋期间的水、电、煤气、电话、取暖和物业服务费等费用，共计40893元。在周军祥承租房屋期间,房屋由被告太原领跃建筑装饰工程有限公司、被告山西艾德家建筑装饰工程有限公司和被告太原市小店区领跃经销部实际使用,且上述被告均以房屋实际使用人的身份向原告支付房屋租金或承担房屋租赁期间产生的物业服务费等费用，是共同付款义务人。基于以上事实,原告多次向被告催要上述欠款未果，被告拒不履行付款义务且持续占据租赁房屋的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，原告特依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。周军祥辩称，被告周军祥与原告签订房屋租赁合同是作用于重建设立领跃公司，用于公司的经营使用，是发起人的职务行为，设立公司后合同权利义务应由公司承继，且被告周军祥已经足额出资，完成了出资义务，故原告对被告周军祥的起诉，主体不适格，应驳回原告的诉讼请求。太原领跃建筑装饰工程有限公司辩称，领跃公司原告在2018年12月24日对领跃公司租用的房屋进行断电致使公司不能正常使用房屋，经过与原告协商均未果，被告太原领跃建筑装饰工程有限公司只能关门歇业，对于断电以后的租金由于原告未提供合格的标的物,所以被告不予支付；后被告已多次通知原告收回房屋，但原告至今未收回，对其迟延收回造成的损失应由原告承担；免租期是被告因经营使用对房屋进行装修，在合同中明确原告给予两个月免租期，所以不予承担；物业费暖气费的主体是物业公司，已经缴纳至2019年1月15日，该期限已经包含了被告实际使用期间的暖气费，停电后的暖气费不应由被告承担。在租赁房屋之时被告向原告缴纳60000元保证金，应当用于偿还欠缴的租金，被告租用房屋后对房屋进行大量装修和装饰，由于原告断电行为致使被告不能使用，现有的残值应由原告赔偿给被告。领跃公司的另一个股东王福强至今仍欠缴50余万元出资款，应在其欠缴范围内承担责任。周军祥作为合同主体签约是由于被告在当时还没有设立，被告设立后承继周军祥签订的合同权利义务。被告山西艾德家建筑装饰工程有限公司、太原市小店区领跃经销部并非合同主体，以租赁房屋为住所地进行工商注册，与本案无关，应驳回对其的诉讼请求。山西艾德家建筑装饰工程有限公司经本院合法无正当理由未到庭参加诉讼，提供答辩状辩称，本案为房屋租赁合同，我司并不是合同的当事人；我司并不存在实际使用涉案房屋的情形。太原市小店区领跃经销部经本院合法无正当理由未到庭参加诉讼，提供答辩状辩称，我司未与原告签订过房屋租赁合同，根据合同的相对性，我司与原告并不存在租赁合同关系，故我司并不是适格的诉讼主体；我司仅仅是借用涉案房屋进行了工商注册，并未使用过涉案房屋，原告也并未向我司催要过房屋租金。太原领跃建筑装饰工程有限公司向本院提出反诉请求：1、要求牛应俊返还反诉原告保证金60000元，预交电费额3648元、预交水费余额402元；2、要求牛应俊赔偿装修损失650000元在建工地违约损失200000元，营业利润损失1460000元，员工工资226571元，商誉损失100000元，房租损失375000元，房屋中介服务费损失50000元。事实与理由：在反诉原告设立之前的筹建期间，由反诉原告的发起人周军祥代为反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，租赁了反诉被告出租的底商房屋，该房屋实际用于反诉原告工商登记及办公，并由反诉原告负责房屋的租金，2018年12月24日，反诉被告擅自切断了租赁房屋的电源，导致反诉原告不能经营使用房屋，反诉原告多次要求恢复供电，但反诉被告不予恢复供电使合同目的不能实现，而反诉原告只好另寻他处。反诉被告应赔偿反诉原告租金的损失。牛应俊对反诉部分辩称，反诉原告不是合同主体，无权要求退还水电费用，也无权要求退还保证金且水、电费是物业公司收取的，反诉原告可要求物业公司退还，反诉原告的损失与本诉并非同一法律关系，不符合反诉条件，且其损失无事实依据，应予驳回。根据原、被告提供的证据以及庭审调查，本院查明以下事实：2008年2月28日，原告(反诉被告)牛应俊与山西开元房地产有限公司签订购房合同二份，一份合同约定原告购买太原市体育南路坞城“世纪花苑”北小区J幢楼，用途为商住综合楼，建筑面积为784.85平方米，单价为5000元/㎡，房屋总价为3924250元。另一份约定原告购买太原市体育南路坞城“世纪花苑”北小区J幢楼，用途为商住综合楼，建筑面积为578.12平方米，单价为3300元/㎡，房屋总价为1907796元。2016年8月9日，山西开元房地产有限公司出具证明，证明太原市体育南路坞城“世纪花苑”北小区J幢楼由原告出资购买，共计约1395㎡，上述房屋产权归原告牛应俊所有。后原告(反诉被告)牛应俊（作为出租人甲方）与被告周军祥（作为承租人乙方）于2017年4月20日签订房屋租赁合同，合同约定被告周军祥租赁原告牛应俊所有的位于太原市小店区体育南路坞城世纪花苑J幢楼一层至三层，建筑面积共计1362.97平方米，租赁期限为110个月，自2017年5月1日至2026年6月30日（含房屋装修免租期两个月）；租赁房屋的用途为办公，该房屋前三年每年年租金为人民币750000元，从第四年起每三年租金递增15%；首年房屋租金分两次缴纳，首次房屋租金375000元，承租方在2017年5月1日前交付给出租方，首年下半年房屋租金375000元，承租方承诺在2017年11月1日前一次性交清，从第二年开始付款方式为年付，承租方于每年5月30日支付第二年租金；合同签订之日，承租方应向甲方支付60000元作为房屋押金，到合同期满，且承租方交清租赁期间应交的一切相关费用后，出租方应将押金无息退还给承租人；在房屋租赁期间，水、电费、煤气费、电话费、物业管理费、采暖费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；乙方对租赁房屋装修装饰的，在租赁期满或其他原因终止后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。移动的家具，电气等软件设施可以搬走。合同同时约定在租赁期内，如甲方擅自终止合同，除退还乙方剩余房租和押金外，应向乙方支付违约金一个月的租金；在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到当期租金不予退还。乙方在结清物业、水电等费用后，扣除一个月的违约金后，甲方将剩余押金退还乙方。乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、含保证金等），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数。乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同，并且保证金不予退还。合同签订后，被告周军祥于2017年5月22日向原告牛应俊转账435000元。郭金花分别于2017年12月13日、2018年1月24日、2018年1月29日、2018年6月19日、2018年7月4日向原告牛应俊转账200000元、75000元、100000元、75000元、98000元，共计548000元。于2018年7月4日，被告太原领跃建筑装饰工程有限公司向原告牛应俊转账2000元，共计985000元。2019年5月，山西阳光同心物业管理有限公司出具证明，证明原告牛应俊物业费明细：物业费：2018年1月1日-12月31日，物业费应交：19626元，实交：9813元，欠费9813元。2019年1月1日-5月31日，物业费应交8178元，实交：0元，欠费8178元。物业费17991元；暖气费：2018年11月1日-2019年3月31日，应交45804元，实交22902元，欠费22902元。2019年5月16日，原告(反诉被告)牛应俊向被告周军祥出具解除合同通知书，内容为被告应在2018年5月30日前一次性支付原告牛应俊2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金750000元，至今被告周军祥欠付575000元租金，经原告多次催促，被告周军祥仍未支付，故原告牛应俊主张解除原告牛应俊与被告周军祥签订的《房屋租赁合同》，被告周军祥应支付租赁房屋期间产生的物业费、取暖费等全部费用，以及被告牛应俊应在3日内办理房屋，如未办理视为被告周军祥放弃对房屋内的全部设施、物品。被告太原市领跃建筑装饰工程有限公司于2019年5月21日向原告牛应俊发送告知函，租赁第二年，因被告太原市领跃建筑装饰工程有限公司资金紧张，先行支付了部分租金，剩余租金与原告协商缓交，原告于2018年12月24日切断了涉案租赁房屋的电源，并擅自用锁锁上房屋的大门，导致被告太原市领跃建筑装饰工程有限公司不能正常使用该房屋。现要求原告牛应俊赔偿因太原市领跃建筑装饰工程有限公司不能使用房屋影响经营活动的经营损失以及被告筹建期间花费的装修费用。庭审中，原、被告均认可原告牛应俊于2018年12月24日将涉案房屋断电。另查明，被告（反诉原告）太原领跃建筑装饰工程有限公司成立于2017年5月25日，注册资本为3200000元，法定代表人为被告周军祥，股东为被告周军祥、王福强，其中被告周军祥认缴出资额为1568000元，王福强认缴出资额为1632000元。被告山西艾德家建筑装饰工程有限公司成立于2018年6月27日，股东为被告周军祥、王智慧。被告太原市小店区领跃经销部成立于2017年7月19日，经营者为被告周军祥，涉案房屋原告已于2019年6月25日收回，装饰未搬部分保存完好且将水、电卡交还原告并证明电费余额为3648元，水费余额为402元。以上事实有商品房买卖合同、房屋租赁合同、证明、银行交易明细、工商信息公示、解除合同通知函及庭审笔录证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原告(反诉被告)牛应俊与被告周军祥签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同，故原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议为房屋租赁合同的主体；合同的解除时间以及合同解除的赔偿问题。关于房屋租赁合同的主体问题，根据合同的相对性，被告周军祥应为租赁合同的承受主体，应为租赁合同的相对方，其应承担合同的权利义务。被告周军祥称因其承租涉案房屋是因为组建被告（反诉原告）太原领跃建筑装饰工程有限公司，故在被告（反诉原告）太原领跃建筑装饰工程有限公司成立后，合同的权利义务应由被告（反诉原告）太原领跃建筑装饰工程有限公司承继，不应由其承担责任的抗辩意见，本院认为合同中虽明确约定房屋用途为办公，在合同未明确约定当事人双方，事后也未确认的前提下，不能说明被告（反诉原告）太原领跃建筑装饰工程有限公司是租赁合同的租赁人，故本院对上述意见不予采纳。被告周军祥拖欠原告牛应俊房屋租金，已经构成违约，原告在合同未解除前擅自拉闸停电的行为也属违约行为，故原告牛应俊要求解除被告周军祥签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，鉴于双方的诉讼期间已将租赁房屋进行了移交，故本院涉案房屋租赁合同从2019年6月25日解除。关于原告要求被告周军祥支付租金的诉讼请求，因原告牛应俊于2018年12月24日将涉案房屋停电，导致被告周军祥不能正常使用涉案房屋，故被告周军祥应向原告牛应俊支付2018年7月1日至2018年12月24日的租金，计750000元÷365天×176天=361643.84元，因被告周军祥向原告共计支付租金175000元，扣减房屋保证金60000元，被告应付原告租金126643.84元。同时被告周军祥应向原告牛应俊支付房屋实际占用期间的物业费、采暖费，物业费应为9813元，年采暖费为45804至原告停电时，已缴纳22902元，不予退还，余款不再支付；关于原告主张被告周军祥支付违约金72187.5元以及原告的其他损失包括原告2018年12月25日后至被告退还时的租金的诉讼请求，因双方均有违约，故不予支持；关于原告要求被告太原领跃建筑装饰工程有限公司、被告山西艾德家建筑装饰工程有限公司与被告太原市小店区领跃经销部对上述债务承担连带责任的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持；关于反诉原告（被告）太原领跃建筑装饰工程有限公司主张的装潢损失因被告在提起鉴定后又撤回，且造成该损失的前提是因为反诉原告（被告）太原领跃建筑装饰工程有限公司未按约定支付房租，被告周军祥及太原领跃建筑装饰工程有限公司有一定的过错，故本院不予支持。关于剩余电费、水费问题，因水电卡已由原告收回，应在应付租金中扣除4050元。被告山西艾德家建装饰工程有限公司、太原市小店区领跃经销部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)牛应俊与被告周军祥于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月5日解除。二、被告周军祥于本判决生效后十日内支付所欠原告(反诉被告)牛应俊租金126643.84元、物业费9813元（应扣除水、电费余额4050元）。三、驳回原告(反诉被告)牛应俊的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告（被告）太原领跃建筑装修工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5496元（原告已预交），由被告周军祥负担，反诉受理费减半收取15903元（反诉原告已预交），由反诉原告太原领跃建筑装修工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郝铁保 二〇一九年十月十六日书记员 薛 楠