广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初25195号原告：深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心第二、三层，统一社会信用代码91440300192204533K。法定代表人：余小原，总经理。委托诉讼代理人：刘加兵，男，系公司员工。委托诉讼代理人：王开鑫，男，系公司员工。被告：王阅华，女，1975年1月15日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：钱文忠，男，1967年5月17日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区，系被告配偶。原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘加兵、王开鑫到庭参加诉讼，被告王阅华及其委托诉讼代理人钱文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即交纳所拖欠的物业费本金4947.3元、物业专项维修基金金额123.74元、违约金211.42元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据《港逸豪庭物业服务合同》可知，原告为港逸豪庭小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2017年11月1日起至2019年9月10日，拖欠物业费等费用合计4947.3元、物业专项维修基金金额为123.74元，违约金211.42元。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。原告在庭审中明确违约金为滞纳金。被告答辩称，原告未为港逸豪庭物业提供合格服务，具体理由如下：一、港逸豪庭整体商铺自原告万科物业接手后至目前服务状况：1.电梯停运；2.空调系统瘫痪；3.垃圾不能及时清理；4.室内地面破损长期无修理；5.商铺外面长期成为住户停车场。以上导致商铺无象形无停车位致使商铺无法招租，大量商铺长期空置。根据《港逸豪庭物业服务合同》约定商业物业：10元/月/平方米，经调查了解这个收费标准很高。参照《深圳市住宅物业管理收费指导标准》（高层）分级服务要求，原告没有服务到位，完全是劣质高价，即原告提供了劣质服务，反而要求收取高额的费用。二、本人商铺自原告万科物业接手后至目前服务状况：1.原告未提供服务标准。根据物业服务合同约定，本物业收费是酬金制，既然是酬金制作为原告万科物业应提交服务方案和服务内容，服务质量和标准，目前被告没有看到原告提供。正由于原告没有提供服务标准，管理也不到位，唯利是图（商铺前停满收费车辆），即上述第一条的情况，致使本人商铺很难出租，即使出租其租金远低于周边类似商铺的租金，使得本人上期受损。2.原告管理不到位，唯利是图，损害被告的利益。被告作为商业外铺业主，自原告接手物业服务以来，没有将商铺前车辆引导到地下车库停车，为了多收钱，不顾损害被告的利益，占用全体商铺业主的停车位，商铺前经常停满车辆，仅留设消防通道。更甚的是被告商铺门前经常被车辆堵住（见附件1），多次沟通，改变甚微，导致承租人提出索赔、降租、退租等要求；3.原告管理缺失导致被告物品丢失。自原告接手物业管理之后，被告商铺门前不锈钢台阶被偷盗丢失，后赔偿的台阶质量很差，还没有用就开始生锈，存在极大的安全隐患（见附件1）；4.原告服务意识差。被告商铺门前上方雨棚长期滴水（见附件1），严重影响客人进出商铺，多次反映，始终无处理。该小区前任物业深圳市国商物业管理有限公司（下称国商物业），收费6元/平米（见附件2），也没有出现上述：车辆堵住商铺大门、物品丢失、雨棚滴水长期不处理等现象。原告作为全国知名品牌的万科物业，按10元/平方米收取商铺物业费，竟然出现上述情况，被告实难理解，也无法容忍。综上所述：1.显失公平，强买强卖。目前商铺的收费标准与被告服务品质存在较大差距，按此收费，显然是显失公平，属于强买强卖。在被告补交物业费前，原告应依据合同提交收费10元/平米的服务标准；2.赔偿损失，在被告补交物业费前，自原告接手以来，由于其服务不到位、管理缺失，造成承租人索赔、降租及退租等要求，致使被告受损，原告对此就如何赔偿应给说法；3.更换台阶，消除安全隐患。在被告补交物业费前，原告应将现存安全隐患的台阶更换与相邻商铺一致的不锈钢台阶。本院经审理查明如下事实：原告（乙方）于2017年10月15日与深圳市港逸豪庭第一届业主委员会（甲方）签订《深圳市罗湖区港逸豪庭物业服务合同》，约定原告为港逸豪庭住宅及商业物业提供物业服务，期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止；商业物业收费标准为10元/月/平方米（建筑面积）；车辆服务内容为对车位的服务实施卡/证管理，引导车位的正常使用；车位管理内容为：1.车位设备设施完好、标识齐全规范；2.车位使用顺畅、有序，对影响车位使用车辆实施书面告知、锁车、移车、曝光等处理措施；原告违反合同约定，未达到合同约定的服务质量标准，业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，业主委员会经业主大会依法表决通过，有权解除合同，造成经济损失的，原告应给予经济赔偿。双方还约定了其他权利义务。原告明确双方未就滞纳金进行约定。被告为港逸豪庭裙楼1F-8房产的业主，建筑面积21.51平方米，房屋用途为商业金融业。双方确认涉案房产按照商业物业缴纳物业管理费，物业专项维修资金标准为0.25元/月/平方米。自2017年11月起未向原告缴纳管理费用。被告提交照片若干，认为其所在物业存在电梯停运、空调系统瘫痪、垃圾不能及时清理、室内地面破损长期无修理、商铺外面长期成为住户停车场的情形，主张原告未提供符合条件的服务。照片显示被告商铺朝外马路设有一门，门外台阶约半米高，摆放有金属焊接的临时楼梯，门外停有车辆，商场电梯未运行，瓷片有缺失等情形。原告提交微信聊天记录以证明因车位紧张，存在车辆停放在通道的情形，但会维护秩序通知挪车等；原告主张电梯系经营者自行安装，不属于物业管理范围；被告所有的商铺门口原规划朝商场内部开门，其朝外设置的门口是业主擅自所为。被告提供其向原物业管理公司缴费单据，以主张原告应以原物业管理公司6元/月/平方米的收费标准收费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。深圳市万科物业服务有限公司与深圳市港逸豪庭第一届业主委员会签订的《深圳市罗湖区港逸豪庭物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的规定，合法有效。被告作为涉案小区业主，上述物业服务合同效力依法及于被告，对被告具有法律拘束力。原告依约为涉案小区提供物业服务，被告提交的证据不足以证明原告未提供符合合同约定的服务、存在违约的情形，被告亦未能证明原告的服务行为侵犯其相关物权或导致其损失的事实。被告拖欠物业管理费、专项维修资金已构成违约，原告请求被告支付2017年11月至2019年9月期间的物业管理费及物业专项维修资金，有事实和法律依据，本院予以支持；被告答辩要求原告按照原物业管理公司的收费标准收费，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，本院依据合同约定的标准，计得被告应当向原告支付2017年11月至2019年9月期间的物业管理费4947.3元（10×21.51×23)、物业专项维修资金123.68元（0.25×21.51×23)。关于滞纳金，原告提交的《深圳市罗湖区港逸豪庭物业服务合同》未对滞纳金进行约定，原告的该项请求缺乏合同依据，本院不予支持。根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王阅华应当自本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付2017年11月至2019年9月期间的物业管理费人民币4947.3元；二、被告王阅华应当自本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付2017年11月至2019年9月期间的物业专项维修资金人民币123.68元；三、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告负担人民币1元，被告负担人民币24元(原告已预付，被告负担之数应当自本判决生效之日起十日内迳付原告)。本判决为终审判决。审判员  黄晓美二〇一九年十月二十一日法官助理刘早磊书记员巴小品