四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初2530号 原告：余学江，男，1988年9月5日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：彭昉，四川益州律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川吉云达房地产开发有限责任公司，住所地：仁寿县视高镇河心街58号。统一社会信用代码：91511421MA62J5LN9Q。 法定代表人：严吉军,董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：魏玥，四川矩衡律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：梁樱子，四川矩衡律师事务所律师，一般授权代理。 原告余学江诉被告四川吉云达房地产开发有限责任公司（下文简称：吉云达房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,后本案转为普通程序于2019年10月12日再次开庭进行了审理。原告余学江及委托诉讼代理人彭昉，被告吉云达房产委托诉讼代理人魏玥、梁樱子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余学江向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行交付案涉商品房的义务；2.判令被告赔偿原告违约金35319.31元（违约金按照全部房价款万分之一/天，自2018年9月1日起计算至2018年11月30日止，计4414.91元；以全部房价款为基数，按照日利率0.035%，自2018年12月1日起计算至实际交付之日，截止到起诉之日违约金暂计30904.4元。3.判令被告承担本案诉讼费、律师费。事实及理由：2017年7月1日，原、被告双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（下文简称：《商品房买卖合同》）、《商品房买卖合同补充协议》（下文简称：《补充协议》），约定原告购买被告方开发建设的河畔御景项目第1幢第1单元层804号房屋。原告通过按揭贷款的方式按照合同约定支付总房款490,546元。《商品房买卖合同》十八条载明，被告应于2018年8月31日前向原告交付房屋，并约定了各项商品房交付使用的条件，但直至2019年3月29日，原告收到被告通知于2019年4月1日-4日交房，原告依约接收房屋时现场一片混乱，小区大门被锁无法完成交房。被告迟延履行交房义务给原告造成损失，依照《合同》第十九条约定：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定的时间内向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间分别处理。（1）逾期在90之内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。《补充协议》第七条第三款约定：“……因出卖人原因致使本项目在约定期限内未达到交付条件，买受人允许出卖人在九十日内予以整改。如超过九十日仍未达到交付条件，出卖人应当自九十日期限届满之次日起至实际达到上述条件之日止，每日按银行同期活期储蓄存款基准利率的百分之十的标准给予买受人赔偿……”有鉴于此，被告逾期交房，应当按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定承担逾期交房的违约和赔偿责任。特向本院提起诉讼，望判如所请。 被告吉云达房产辩称，原告房屋已经视为交付，依照《补充协议》第八条第八款的规定该房屋已于2019年4月4日视为交付；原告主张的违约金计算过高，原告未举证证明逾期交房所受到的实际损失；合同约定答辩人有90天的免责整改期，即为2018年9月1日—2018年11月30日。之后因小区电力设施不能达到交付条件属《补充协议》约定的不可抗力，期间答辩人不承担逾期交房责任，答辩人承担逾期交房责任应当自2019年1月31日起开始计算，且每日赔偿标准应将年利率表换算为日利率后再乘以10%予以计算；原告主张律师费及交通费没有事实和法律依据，不应予以支持，诉讼费由法院依法判决。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告余学江于2017年7月1日与被告吉云达房产签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买被告方开发建设的河畔御景项目第1幢1单元8层4号房屋。并于2017年6月30日支付首付房价款150546元，余款340000元通过商业贷款支付完毕。《四川省商品房买卖合同（预售）》第六章交付条件与交付手续，第十五条载明该商品房交付买受人时需取得《建设工程竣工验收合格证明》《房屋面积实测报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》；第十六条载明：该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件（一）…2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；……第十七条载明：基础设施设备和相关设施未达到交付使用条件的违约责任，该商品房交付买受人时未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，出卖人在90天内整改，完成本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件；第十八条载明：（一）被告应与2018年8月31日前向买受人交付告商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出面人书面通知买受人；1.不可抗力；2.规划、设计变更；3.持续恶劣天气；施工现场发现埋藏物、文物等；政府/行政部门决策、决定及其他非因出卖人、施工方过错影响施工进度的情形。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同十九条处理。第十九条载明：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定的时间内向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间分别处理。（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2、出卖人逾期交房承担的违约金的总额不超过本商品房买卖合同下商品房总价款的3%。合同还有其他约定。《补充协议》第七条载明：对合同第十六条与第十七条的补充约定…3、若买受人购买的商品房为预售商品房的，因出卖人原因致使本项目在约定期限内未达到交付条件，买受人允许出卖人在九十日内予以整改。如超过九十日仍未达到约定的交付条件，出卖人应当自九十日期限届满之次日起至实际达到上述条件之日止，每日按银行同期活期储蓄存款基准利率的百分之十的标准给予买受人赔偿，出卖人不承担逾期交房责任；第八条第八款载明：“买受人应当按照合同约定期限积极办理房屋交接手续，以使出卖人完成交付工作并得以处理项目整体的权证办理，税费解缴及物业管理等工作。买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自本协议或交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任……”；第十四条载明：对不可抗力的补偿约定，1.（4）政府有关部门延误导致本项目配套设施延期交付，包括但不限于消防，市政，绿化，环境，采暖，给排水，供电，煤气，通风，通讯，电视接收，电梯工程的安装调试等。2.如遇不可抗力，房屋交付延期将顺延，且出卖人不承担逾期交房责任。2018年7月27日被告吉云达房产向原告邮寄《延期交房通知书》载明：因极端天气、大气环境治理、市政配套等不可抗力因素导致原定交房时间延期至2018年9月30日。2018年9月20日被告吉云达房产再次向原告邮寄《延期交房通知书》载明：河畔御景项目现场施工已于2018年8月30日前结束，并已进入办理验收程序。因该项目施工、办理手续过程中受到1、大气环境污染治理（环保督查）2、极端天气（2018年6月、7月暴雨天气）3、市政配套（水、电、气）4、政府政策（项目所在地仁寿县视高镇划归四川天府新区眉山管理委员会管理，并于2018年8月开始陆续办理部门资料交接而致使验收程序调整，验收时间加长）；具体交房时间最迟不超过2018年11月30日。2019年2月1日国网四川省电力公司仁寿县供电分公司向被告吉云达房产出具《客户受电工程竣工检验意见单》载明：河畔御景小区电力安装工程于2018年9月3日验收合格后入网并于2019年1月30日开通电表电户、电表卡开始供电使用。2019年3月28日被告吉云达房产向原告邮寄《交房通知书》载明：河畔御景小区于2018年11月验收合格，达到交付条件，通知业主于2019年4月1日至2019年4月4日前往河畔御景小区办理入住手续。 另查明，2018年8月9日，仁寿县精益房地产测绘有限公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告》河畔御景验收合格。2018年10月18日，河畔御景取得仁寿县城乡规划局出具的《仁寿建设工程规划核实合格证》。2018年12月1日，河畔御景经四川吉云达房地产开发有限责任公司、四川金信勘察基础工程有限公司、四川金石建筑工程设计有限公司、四川省仁寿县第五建筑工程公司、成都交大工程建筑集团有限公司联合验收合格。原告认为被告未按期交房因依照合同约定承担逾期交房责任。为维护自身合法权益，原告遂提起本次诉讼。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《延期交房通知书》二份及邮寄单、《交房通知》及邮寄单等证据予以证明。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面、诚实履行各自的义务。被告未按合同约定的时间和条件向原告交付房屋已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，承担及时向原告交付房屋及逾期交房违约金等违约责任。本案的争议焦点为：1.逾期交房的期间；2、违约金计算方式。 一、关于逾期交房的期间的问题；《商品房买卖合同》约定：被告在2018年8月31日前向原告交付该商品房。被告于2019年3月25日向原告邮寄《交房通知书》要求原告在2019年4月1日至4日前到指定地点办理入住手续。原告认为其到现场后无法完成交付手续，且被告未出示《建设工程竣工验收合格证明》等文件，自己无法收取房屋，主张被告立即交付房屋并承担逾期交房违约金，期间应自2018年9月1日计算至实际交付之日止；被告认为依双方约定，被告有90天整改期，期间不承担违约责任，且因电力设施正式供电于2019年1月30日，双方约定该行为属不可抗力，被告应不承担违约责任，被告书面通知交房日期，因视书面通知的截止日期为交房日期，逾期交房期间为2019年1月30日至2019年4月4日止。本院认为，《商品房买卖合同》第十七条约定在商品房交付时如达不到十六条的交付条件，原告允许被告在90日之内整改，故被告辩称逾期交房期间应扣除90日的意见，本院予以支持，本案逾期交房日期自2018年11月29日起计算；《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的免责情形，虽供电工程系约定的不可抗力因素，但《客户受电工程竣工验收意见单》载明小区电力安装工程于2018年9月3日验收合格后入网，小区电表于2019年1月30日可以使用，并不能证明系供电部门延误所致，被告也未举证证明在2018年7月27日及9月20日两次寄送《延期交房通知书》系确受不可抗力等因素影响。故被告辩称因供电设施未达到交付条件属不可抗力，免除逾期交房责任及自2019年1月31日起计算违约金的意见不成立，本院不予支持。“河畔御景”项目于2018年12月1日，经综合竣工验收合格，在交房前已具备《商品房买卖合同》第十五条约定的交付手续，《交房通知书》告知收房时间为2019年4月1日至4日。原告主张自己前去收房时，一片混乱无法完成交房，但未举证证明系出卖人原因所致，依照《补充协议》第八条第八款规定，自《交房通知书》规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，之后因买受人逾期收房导致的损失由原告自承担，故本院对其主张被告立即交付涉案房屋的诉请不予支持，逾期交房期间为2018年11月29日至2019年4月4日，共计126天。 二、关于违约金计算问题；逾期交房时间已超过90天，现原告诉请被告立即交付涉案商品房，系要求继续履行合同，符合《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定。原告主张按照《商品房买卖合同》第十九条第一款计算逾期90日内的违约金，按照《补充协议》第七条第三款计算逾期90日之后的赔偿金，并认为该条款约定每日按银行同期活期储蓄存款基准利率的百分之十的标准是指每日按0.35‰计算，被告辩称原告主张的违约金计算过高，且未举证证明实际损失，其次对《补充协议》第七条第三款理解为银行同期活期储蓄存款基准利率对应计算为每日即（年利率÷360）×10%即为约定的赔偿金计算标准。《补充协议》系被告提供的格式条款，第七条第三款未明确载明“银行同期活期储蓄存款基准利率”标准属于每日或每年，原、被告双方作出不同的解释，依法应对此条款作出有利于购房者的解释，但被告认为原告主张违约金过高，原告未举证证明逾期交房对其造成的实际损失，《商品房买卖合同》第十九条明确约定逾期交房责任即逾期90日后，继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故本院酌定违约金计算方式按《商品房买卖合同》第十九条约定计算，原告已经付清全部房款490546元，即逾期交房违约金为490546×0.1‰×126=6180.88元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川吉云达房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告余学江逾期交房违约金6180.88元。 二、驳回原告余学江其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费计682元，由原告余学江负担562元，被告四川吉云达房地产开发有限责任公司120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  李 维 审 判 员  胡思慧 人民陪审员  郑建英 二〇一九年十月十四日 书 记 员  陈园园