广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8990号上诉人（原审被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：王薰南，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑扬韬，广东智洋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邹杰，男，汉族，住广东省江门市。委托诉讼代理人：方燕君，广东红棉律师事务所律师。上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）因与被上诉人邹杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明福公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由邹杰承担。事实和理由:一、一审法院认定案涉合同为无效合同，属认定事实错误。案涉项目属于经主管部门批准建设的项目，案涉合同应认定有效。1.本案合同标的为项目于2017年7月申办报批手续，先行进行桩基坑支护施工，且至2018年9月，桩基础已施工完成。2.佛山市禅城区**街道**股份经济联合社(以下简称经济联合社)确认：明福**公馆项目已取得《集体土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《使用标准地名许可证》和《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且明福公司享有上述项目的土地使用权，有权以自己名义将拥有的物业使用权转让予第三方。3.一审法院向佛山市自然资源局禅城分局调取的《复函》充分说明，地块二已办理建设工程设计方案审核……因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目二地块尚未取得建设工程规划许可证。上述证据明显证实，明福公司对案涉建设的审批手续是依法进行申请的，讼争项目是经济联合社及主管部门批准建设的，讼争项目的建设工程规划报批手续所需的所有资料均已批审完毕，项目是得到相关主管部门的批准，并进行了施工。该项目不存在相关部门不颁发建设工程规划许可证的可能性，工程规划报批等均是合法、有效的。4.司法解释第二条规定旨在对违法建筑租赁合同的合法性予以否定。很明显，案涉标的不属于违法建筑，而是合法经过经济联合社及相关主管部门许可建设的。从维护交易的稳定性来说，租赁合同的效力也不应被轻易否定。三、《物业使用权转让合同》形式与内容均合法有效，无违反强制性规定。一审法院认定租赁合同无效，适用法律错误。1.《中国人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，而本案租赁合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条其他无效情形。案涉建筑的《建设工程规划许可证》在办理过程中，不存在得不到批准的情形。2.明福公司取得不动产的承租权有事实及法律依据，有权以自己名义将拥有的案涉物业使用权转让予第三方，案涉的《物业使用权转让合同》合法有效，双方当事人有权继续履行合同的义务，明福公司在履约过程中不存在违约行为，不应返还302565元。3.本案中，签订租赁合同前，邹杰对涉讼公寓所在的建筑物的性质、状况及涉讼公寓是否适租等情况进行了解。其在明确知道涉讼公寓所在的建筑物尚未建设完工的情况下，自愿签订《物业使用权转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，应认定合同合法有效。四、一审法院对双方过错责任分配错误。一审认为双方当事人均对案涉合同无效存在过错，邹杰应承担违约金、利息损失、诉讼费，不应判令明福公司承担利息、诉讼费。被上诉人邹杰答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。邹杰向一审法院提出诉讼请求：1.确认邹杰与明福公司于2018年3月30日签订的《物业使用权转让合同》（编号0242）中使用期限超过2038年6月30日的部分无效；2.明福公司向邹杰返还**公馆第1栋210房自2038年6月30日至2058年6月29日的使用费151282.50元及利息（以151282.50元为本金，从2018年4月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2019年3月19日为5859.6元）；3.本案的诉讼费用由明福公司承担。诉讼中，邹杰变更诉讼请求为：1.确认邹杰、明福公司于2018年3月30日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号0242）无效；2.明福公司向邹杰返还**公馆第*栋**房的使用费302565元及利息（以302565元为本金，从2018年4月29日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至明福公司实际清偿之日）；3.本案的诉讼费用由明福公司承担。一审法院查明：2018年3月24日，邹杰（乙方、受让方）与明福公司（甲方、出让方）签订《**公馆物业使用权受让确认协议》，主要约定：一、受让信息。（1）乙方有意向受让的物业位于佛山市禅城区****与**路交汇处，即**公馆第*栋**房物业的使用权（以下简称“该物业”），该物业建筑面积为37.5平方米，总价302565元。……三、双方责任。（4）甲方与乙方签订《物业使用权转让合同》后，乙方已支付的定金自动转为已付该物业的总价款内，本受让确认协议书效力终止。同日，邹杰向明福公司支付**公馆*栋*层**房“公寓定金”50000元。2018年3月30日，邹杰（乙方）与明福公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同号：0242），约定：第一条转让物业。1.甲方同意将本项目第*栋**房（以下简称“该物业”）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米。2.该物业单元为毛坯交楼……第二条物业使用权期限。1.物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2.在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区**街道**股份合作经济社无偿收回。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限。乙方同意按以下方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：1.该物业使用权转让款为每平米8068.40元，总金额302565元……。第八条违约责任。1.甲方违约责任。2）甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格的物业交付给乙方……3）甲方逾期超过180日交付该物业，则甲方从逾期超过180日的次日起按日向乙方支付已交付转让款万分之二的违约金，合同继续履行。同日，邹杰向明福公司支付公寓使用权租赁款50000元。2018年4月29日，邹杰向明福公司支付公寓使用权租赁款202565元。2018年3月24日至2018年4月29日，邹杰分三次向明福公司支付公寓使用权租赁款共计302565元（包括“公寓定金”50000元）。另查明一：佛山市禅城区******、**路西侧土地（地号：************），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区**街道**股份合作经济联合社，土地所有权人为**股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就案涉***以西、***以南、******侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第********号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就案涉**路西侧、**路南侧、****东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第**********号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向一审法院出具复函，确认：一、**路西侧、**路南侧、****东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，案涉项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。另查明二，2018年6月8日，佛山市禅城区**街道**股份合作经济联合社出具《情况说明》，确认：明福**公馆项目已取得《集体土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《使用标准地名许可证》及《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且明福公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内明福公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。庭审中，明福公司确认案涉房屋位于项目地块二、案涉房屋还没有交付使用。一审法院认为，案涉《物业使用权转让合同》约定，使用期限到期后邹杰需将房屋交还，可知该合同实为租赁期限40年的房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，故案涉《物业使用权转让合同》（合同编号0242）应为无效。邹杰诉请确认合同无效，于法有据，一审法院予以支持。关于邹杰诉请明福公司退还使用权转让款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前认定，因案涉《物业使用权转让合同》属无效合同，案涉房屋亦尚未交付，故明福公司基于该合同所取得的使用权转让款应当返还给邹杰。邹杰诉请明福公司退还使用权转让款，有法律和事实依据，一审法院予以支持。关于利息。本案中，明福公司作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给邹杰使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。邹杰作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，按照双方过错大小，一审法院酌定邹杰损失为明福公司占用款项的利息损失。利息以物业使用权转让款302565元为本金，自2018年4月29日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付至实际清偿之日止。邹杰的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认邹杰与明福公司于2018年3月30日签订的《物业使用权转让合同》（合同号：0242）无效；二、明福公司于判决发生法律效力之日起十日内，向邹杰返还物业使用权转让款302565元及利息（利息以302565元为本金，自2018年4月29日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至实际履行完毕之日止）。如明福公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取2920元，保全费1306元，合计4226元，由明福公司负担。二审期间，明福公司向本院提交了如下证据：证据1.广东省企业投资项目备案证一份（编号：2017-440604-70-03-005778），拟证明案涉地块一、地块二是合法施工的。证据2.建设工程设计方案规划技术审查指标一览表（修规、总平）（编号：J170905L04）；证据3.**路西侧、**路南侧、****东北侧地块（地块一）总平面审核意见（编号：J171010A03）；证据4.建设工程设计方案规划技术审查审核表（编号：J171206L02），证据2到证据4拟证明案涉地块一是合法施工的，案涉地块二也是按地块一的方式依法报批的。证据5.建设工程设计方案规划技术审查指标一览表（修规、总平）（编号：J171106L02）；证据6.**路西侧、**路南侧、****东北侧地块（地块二）总平面图审核意见（编号：G171121F01）；证据7.建设工程设计方案规划技术审查审核表（编号：J180313L02）；证据5到证据7拟证明案涉地块二是按照案涉地块一的方式依法报批的。证据8.佛山市禅城区非税收入缴款通知书（通知书号：1801649546100）；证据9.禅城区行政服务中心（****大厅）一门式业务收件回执；证据8、证据9拟证明案涉项目未取得建设工程规划许可证的原因是未及时缴纳城市基础设施配套费，但案涉项目的审批手续是依法申请的，案涉项目是经济联合社及主管部门批准建设的，其所需的建设工程报批手续资料均已批审完毕，案涉项目得到了相关部门的批准，并进行了施工。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。二审期间，邹杰未向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.案涉合同是否无效；2.明福公司是否应向邹杰退回所收取的案涉房屋物业使用权转让款及利息。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人陈述以及佛山市自然资源局禅城分局的《复函》可知，案涉房屋位于**路西侧、**路南侧、****东北侧地块商业项目（地块二），而项目地块二尚未取得建设工程规划许可证，即一审法院认定双方当事人于2018年3月30日签订的《物业使用权转让合同》无效，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。明福公司上诉主张项目地块二已经获得相关证件，且完成了桩基础工程，该项目应认定为经主管部门批准建设，案涉合同应属有效。经查，首先，明福公司至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目二地块尚未取得建设工程规划许可证，即明福公司未取得建设工程规划许可证进行建设的法律后果，应由明福公司承担。其次，虽然项目地块二的总平面图、规划技术审查以及设计方案审核均已通过，但这些只是明福公司为获取建设工程规划许可证而去相关部门提交的过程性材料。另外《建设工程设计方案规划技术审查审核表》明确说明：本审查意见仅作为办理规划审批的参考意见。《禅城区行政服务中心（智慧新城大厅）一门式业务收件回执》也只能说明明福公司提交了办理建筑物设计方案审核所需的材料，上述材料均不是规划部门批准建设地块二项目的反馈性意见。故上述材料不能视为案涉地块二已经主管部门批准。再者，即使佛山市禅城区张槎街道弼塘股份经济联合社提供证据证明明福**公馆项目已取得开发所需证件，明福公司享有上述项目的土地使用权，有权将案涉物业使用权转让予邹杰。但佛山市禅城区张槎街道弼塘股份经济联合社不是出具《建设工程规划许可证》的法定职权机关，其提供的证据不应采信。故明福公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，邹杰与明福公司签订案涉《物业使用权转让合同》之后，邹杰向明福公司支付物业使用权转让款302565元。迄今为止，明福公司未向邹杰交付案涉房屋，明福公司因该合同取得的财产应予返还。故一审法院判决明福公司返还案涉房屋物业使用权转让款，有事实和法律依据，本院予以维持。至于明福公司占有上述物业使用权转让款项期间的利息，确属邹杰的直接损失，明福公司应予赔偿。一审法院酌定以中国人民银行同期贷款利率为标准计付利息，相对合理，处理适当，本院予以确认。对此，明福公司上诉主张因双方当事人对合同无效均有过错，应由邹杰承担利息损失。但该利息损失是由明福公司占有上述物业使用权转让款，且没有将案涉房屋交付使用而产生的，明福公司应付赔偿责任。故明福公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。明福公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5839元，由上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十九日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽