上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9306号上诉人（原审被告）:张振洲，男，1977年9月7日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：倪富华，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵晓芹，女，1954年3月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王存，上海盛沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁杰，上海盛沃律师事务所律师。上诉人张振洲因与被上诉人赵晓芹房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初7250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张振洲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人赵晓芹在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.赵晓芹及其丈夫张某1与案外人张某2等人曾于2012年6月25日签订《承诺书》（以下简称2012年承诺书），约定了郭某去世以后遗产的处理问题，在赵晓芹按2012年承诺书约定付清相关款项之前，赵晓芹是否为上海市XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）合法产权人目前尚处于不确定状态，对此其享有抗辩权；2.因赵晓芹没有履行在2012年承诺书中约定承担的义务，故张某2有权解除转移系争房屋所有权的承诺；3.对于本案的处理，应将有关房屋买卖合同和2012年承诺书结合起来看，而不能直接适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）、《中华人民共和国继承法》（以下简称继承法）。被上诉人赵晓芹辩称：1.2012年承诺书与本案无关，双方就系争房屋签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，双方约定在郭某有生之年，张振洲与郭某同住系争房屋，现郭某早已去世，张振洲无权居住系争房屋，理应搬离。据此，其认为一审判决正确，请求二审驳回上诉、维持原判。赵晓芹向一审法院起诉，请求判令：1.张振洲搬离系争房屋；2.张振洲向其支付自2018年1月23日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月3,000元的标准计算。一审法院认定事实：赵晓芹与张振洲系亲属关系，赵晓芹的丈夫与张振洲的父亲系兄弟关系。系争房屋原承租人为郭某（即赵晓芹的婆婆、张振洲的祖母），后张振洲成为系争房屋产权人。2011年2月10日，张振洲书写《承诺书》一份（以下简称2011年承诺书），主要内容为：本人张振洲，在这场房屋纠纷中，申请法院判决，在办理过程中所产生的一切费用，包含律师费、贷款费等，由本人家庭成员中的一人付出，案件打赢后，谁支付上述款项，本人将系争房屋无条件转让至付款人的名上，户口于三个月内迁出，上述一切款项和本人再不发生一切关系，房屋在谁名下谁将照顾阿娘（即郭某）的生活及以后一切事情。2011年5月，郭某诉至一审法院[案号：（2011）徐民四（民）初字第1216号，以下简称“1216号案件”]，要求解除张振洲与吴某就系争房屋签署的房地产买卖合同并将房屋归还郭某。该案经一审法院调解，各方于2011年6月30日达成一致意见：一、张振洲与吴某的《上海市房地产买卖合同》不再履行，郭某于2011年7月3日前代张振洲支付吴某48万元，用于归还吴某因购买系争房屋所欠银行贷款，吴某收到上述款项后，于2011年7月3日前办理抵押权注销的相关手续。注销抵押权产生的所有相关费用由吴某负担，因提前归还银行贷款产生的违约金由吴某负担。银行贷款结清凭证、抵押权注销凭证原件由吴某交给郭某保管；二、吴某放弃系争房屋产权。2011年7月15日前，郭某、张振洲、吴某共同至上海市徐汇区房地产交易中心办理将系争房屋产权变更登记至张振洲名下的相关手续，因办理产权变更登记产生的所有费用由张振洲负担……该案中郭某的代理人系赵晓芹。2011年6月6日，张振洲书写欠条一份，主要内容为：由于本人欠债，伙同他人（吴某）骗贷，陷入官司，为了结官司，经由法官调解，由赵晓芹代交了（贷款费、律师咨询费）等费用共计人民币（以下币种相同）88万元，由于本人暂无力偿还故将系争房屋无条件转让给赵晓芹，在奶奶郭某百年以后，积极配合房产交易等事宜，奶奶郭某和张振洲在郭某百年前还住在系争房屋。此后，赵晓芹先后于2011年7月1日、2012年1月18日向吴某转账480,000元、45,005.80元，用于偿还银行贷款和提前还贷违约金等相关费用。2012年2月6日，因吴某未按1216号案件调解书确定的义务履行，张振洲向一审法院申请强制执行[案号：（2012）徐执字第655号]。一审法院于2012年2月15日作出执行裁定：将吴某名下系争房屋产权变更登记至张振洲名下，原房地产权证注销。嗣后，系争房屋产权恢复登记至张振洲名下。2012年5月31日，张振洲与赵晓芹签署《上海市房地产买卖合同》，约定张振洲将系争房屋转让给赵晓芹，转让价格88万元。双方确认，在2012年8月20日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同中关于房屋验收交接、违约责任、付款协议均系空白。同年7月23日，赵晓芹经核准登记为系争房屋产权人。2018年1月22日，郭某报死亡。2018年4月，赵晓芹就本案提起诉讼。2018年5月，张振洲诉至一审法院[案号：（2018）沪0104民初11857号，以下简称“11857号案件”]，要求确认其与赵晓芹就系争房屋签订的买卖合同无效，系争房屋恢复登记至张振洲名下。2018年9月17日，一审法院作出判决：驳回张振洲的全部诉讼请求。后张振洲不服提起上诉[案号：（2018）沪01民终14281号]。二审法院审理后，认为根据该案证据所载明的内容，可以确认张振洲系在无力偿还赵晓芹代付之案款的情况下、自愿以向赵晓芹出售系争房屋的方式予以清偿，此等清偿方式并不为现行法律法规所禁止；而系争房屋实际完成过户的事实，恰恰证明买卖合同约定的房价金额并未“明显低于市价”；至于赵晓芹是否足额给付对价，并不影响买卖合同的效力。二审法院于2019年2月20日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。一审审理中，张振洲表示系争房屋的房屋使用费应当按照每月500元的标准计算，赵晓芹表示考虑到节约司法资源、减少损失，不要求对房屋使用费进行司法评估，同意按照每月500元的标准计算。一审审理中，张振洲还提供2012承诺书复印件一份，称系争房屋转让给赵晓芹的前提条件是赵晓芹在郭某死亡后向案外人一次性支付13万元，并支付张振洲相应金额，若郭某未按承诺书履行，则承诺书可以解除，导致产权归属变动。因承诺书原件在案外人处，本案无法提供。该承诺书主要内容为：1.系争房屋产权转让给二儿子张某1、二儿媳赵晓芹后，在母亲郭某在世时不得买卖、转让、交易；2.郭某的生活起居由张某1夫妇24小时照看。在母亲共同生活期间，必须做到和睦相处，谦让母亲;3.郭某以后生病、住院和百年后的一切费用（包括买落地双墓穴）都由张某1夫妇承担。父亲迁坟由张某2负责;4.必须支付张振洲付给吴某的四个月房屋贷款共计壹万贰仟元整人民币及租赁房转产权房时产生的公积金共计贰万柒仟元整人民币。郭某在世时，张振洲有权居住在系争房屋里;5.张某1夫妇俩必须补贴给张某2、张某3、张某4三兄弟共计：十三万元人民币，母亲百年后一次性付清;6.系争房屋产权转让给张某1、赵晓芹夫妇后，如夫妻感情出现破裂、导致双方XX，承诺书不能更改，一切照常履行;7.张某1夫妇必须承诺以上条款即日生效。该承诺书尾部张某2在起稿人处签名捺印，张某1、赵晓芹在承诺人处签名捺印。对此，赵晓芹认为无法确认该承诺书的真实性，对证据来源合法性存疑，同时，13万元的给付对象均为案外人，与本案无关。一审法院认为，赵晓芹与张振洲就系争房屋签订的房屋买卖合同经生效判决认定为合法有效，双方均应恪守承诺，诚信履行。虽然房屋买卖合同中并未约定房屋验收交接的期限，但是根据2011年承诺书、欠条等证据所载之内容，可以认定赵晓芹与张振洲已就系争房屋的交付时间达成一致意见，即郭某死亡后系争房屋应予交付。现郭某已于2018年1月22日死亡，故房屋交付时间到期，张振洲没有继续占有、使用系争房屋的合法依据，赵晓芹要求张振洲搬离系争房屋之诉讼请求，一审法院予以支持。张振洲应于2018年1月23日搬离系争房屋，但是至今仍然拒绝交付房屋致使赵晓芹受到损失，故赵晓芹要求张振洲支付自2018年1月23日起至实际搬离之日止的房屋使用费之诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋使用费标准，买卖合同中并无约定，双方对此亦无补充约定，审理中张振洲表示认可每月500元的使用费，赵晓芹亦表示自愿降低使用费标准至每月500元，故房屋使用费按500/月的标准计算。审理中，张振洲辩称，赵晓芹未按照2012年承诺书向案外人张某2等及张振洲支付相应的款项，承诺书的义务尚未履行完毕，同时赵晓芹未足额支付购房款，故其有权不向赵晓芹交付系争房屋。一审法院认为，2012年承诺书系赵晓芹与案外人签订，并无张振洲的签名，同时该承诺书亦载明张振洲在郭某在世时有权居住在系争房屋内，并未约定若赵晓芹夫妻未按照承诺书履行支付义务，张振洲可以拒绝交付房屋或者解除买卖合同，故张振洲不得以此为由拒绝交房。至于购房款是否足额支付，买卖合同并未约定购房款未足额支付的法律后果，不影响房屋交付义务的继续履行，张振洲可另行向赵晓芹主张。一审法院于2019年5月22日依法作出判决：一、张振洲于判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋；二、张振洲于判决生效之日起十日内向赵晓芹支付自2018年1月23日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月500元的标准计算。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由张振洲负担。二审中,各方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张振洲因无力偿还赵晓芹代付款项而自愿以向赵晓芹出售系争房屋的方式予以清偿，此等清偿方式并不为现行法律所禁止，故双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力。双方在该合同中虽未书写房屋交接日期，但根据张振洲于2011年出具的承诺书和欠条，其明确于郭某在世时与郭某同住系争房屋，故在郭某去世后，张振洲理应立即履行2011年承诺书和双方所签的房地产买卖合同，于2018年1月23日搬离系争房屋。张振洲拖延搬离，一审法院对赵晓芹要求张振洲搬离及支付相应的房屋使用费的诉讼请予以支持并无不当。张振洲现强调赵晓芹未履行2012年承诺书，张某2等人有权解除将系争房屋所有权转移至赵晓芹名下的承诺，但2012承诺书并无此约定，且即使2012承诺书真实存在，赵晓芹也是因张振洲无力还款而自张振洲处取得系争房屋，张振洲并非该承诺书当事人，其主张赵晓芹对于系争房屋的权利尚不确定，缺乏合同依据。赵晓芹与该承诺书当事人之间如果有纠纷，与本案非同一法律关系，可另行主张解决。综上所述，张振洲的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人张振洲负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇一九年十月三十日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……