广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4932号原告：广州市远见房地产代理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号，统一社会信用代码91440101550588339A。法定代表人：范镜天，职务：总经理。委托诉讼代理人：林繁祺，系广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：康中明，系广东百健律师事务所律师。被告：喻夏，女，1989年5月18日出生，土家族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄晓霞，广东合邦律师事务所律师。被告：张子杰，男，1975年11月20日出生，汉族，住广州市东山区，被告：许惠枫，女，1976年10月27日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市远见房地产代理有限公司诉被告喻夏、张子杰、许惠枫居间合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）的委托诉讼代理人康中明、被告喻夏的委托诉讼代理人黄晓霞、被告张子杰、许惠枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告远见公司向本院起诉称，2018年11月4日，被告喻夏（买方）、被告张子杰、许惠枫（卖方）和原告共同签订合同编号为No.A0000858的《房屋买卖合同》（下称“《合同》”），约定由原告作为经纪方为双方买卖广州市番禺区××村镇××大道××1301房（下称“案涉房屋”）提供居间服务。基于原告提供了居间服务，被告喻夏同意按照编号No.0081160《佣金确认书》的约定向原告支付中介代理费及咨询费74000元。另，被告张子杰、许惠枫亦同意按照编号No.0081159《佣金确认书》的约定向原告支付中介代理费及咨询费80000元；逾期支付的，均需按每日千分之一的标准向原告支付违约金至付清之日止，并承担原告为实现债权而支出的一切费用。此外，各方还在《合同》第六条第2款约定：若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为，或非因经纪方原因导致合同终止的，鉴于经纪方已促成合同成立，买卖双方应即时向经纪方连带付清全部中介代理费及咨询费，并赔偿逾期收款利息损失、经纪方为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费…等）。因违约方给守约方造成损失的，守约方有权向违约方追偿。《合同》签订当天，被告喻夏支付了定金首期款3万元。次日即2018年11月5日，被告喻夏在原告跟进定金余款的支付情况时，提出因其经济状况出现问题不再买入涉案房屋，并提出由被告张子杰、许惠枫没收其已支付的购房定金作为解除合同的条件。为妥善处理各方关系，原告多次催告并约三被告协调有关房屋终止交易的后续事宜，但三被告一致推脱不予理睬。后来，原告经了解得知三被告已经私下解除了《合同》，房屋交易终止。被告张子杰、许惠枫另行出售涉案房屋并进行了网签。原告认为，三被告与原告之间存在合法有效的居间合同关系，各方权利义务清晰明确。原告已经提供了居间服务，促成被告之间房屋买卖合同成立。现非因原告原因导致合同终止，根据《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”；第一百一十三条“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相应于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益…”的规定以及《合同》第六条第2款的约定，三被告应共同向原告连带付清全部中介代理费及咨询费154000元，并赔偿逾期收款利息损失（按154元/日的标准自2018年11月5日起至付清之日止）、经纪方为实现债权而支出的一切费用。但是，三被告在解除合同后却未按约定向原告连带付清全部中介代理费及咨询费。虽经原告多次催告并委托律师发函催收，三被告至今仍未支付。原告为实现案涉债权委托广东百健律师事务所律师代理本案诉讼事宜，为此支出了一审律师代理费5000元。根据《合同》约定，该律师费应由三被告连带承担。综上，原告为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.三被告向原告连带支付中介代理费及咨询费154000元；2.三被告按154元/日的标准向原告连带支付自2018年11月5日起至款项付清之日止的逾期付款违约金（暂计至2019年4月10日为24024元）；3.三被告向原告连带赔偿原告支出的律师代理费5000元；4.本案全部诉讼费用由三被告承担。被告喻夏辩称：1.原告并未促成案涉房屋买卖合同的成立。《房屋买卖合同》主文部分列明房屋总价是738万元，但房屋买卖合同的附件约定，定金10万元，首期楼款218万元，剩余首期楼款212万元，楼价余额516万元，此处房屋总价是960万元。该价格与合同主文约定的738万元不一致，因此合同无法履行。案涉《房屋买卖合同》的签订仅代表双方达成购买房产的初步意向。喻夏提供的《购房意向终止协议》“鉴于”部分第一条“双方就涉案房屋买卖事宜达成初步购买意向”，及第二条“双方无法就价格等事宜达成共识”的约定也证明了该事实。因此，本案中，三被告签订的《房屋买卖合同》仅为买卖双方达成初步购买意向的意向书，并非最终可实际履行的购房合同。原告未促成合同的成立，因此无权要求喻夏支付相关费用。2.即使法院认定房屋买卖合同已成立，但原告未履行全部的中介服务，故原告无权要求喻夏足额支付中介服务费。根据相关服务惯例，房地产中介提供的服务应当包括前期的磋商、订立合同、协助办理网签手续、按揭贷款手续、产权变更登记、办理房产交割以及出现纠纷时的调解服务。在本案中，由于三被告签订购房意向终止协议，因此原告无须继续履行中介服务的其余内容，结合房屋交易的履行程度，依据公平诚信等价的原则，原告无权要求喻夏支付足额费用。3.原告在合同中未明确其提供的服务项目、服务内容、服务明细。依据房地产经纪管理办法的规定，原告在未明确其提供的中介服务项目内容及明细的情况下，原告不得向喻夏收取任何未标明的费用，因此喻夏无需向原告支付任何费用。4.在案涉交易中，喻夏并没有任何的违约行为。购房意向终止协议第2条约定，双方均对本购房意向终止行为不负任何违约及缔约责任。第3条约定，双方保证自本协议签署生效后，均不得就房屋买卖事宜向对方主张任何权益或权利。由此可知，喻夏在房屋买卖合同履行中没有违约行为，故无须对案涉费用承担连带责任。5.原告要求喻夏支付违约金的计算标准过高，喻夏并未对原告造成任何损失，应对原告主张的违约金进行调整。被告张子杰、许惠枫共同辩称：1.本案中，原告未履行中介服务职责，未按规定发布房源信息。我方是案涉房屋的出售方，但我方并未委托原告出售案涉房屋。根据房地产经纪管理办法第二十二条的规定，中介方需经出售方同意才能发布房源信息。本案中，原告未经我方同意带买方到案涉房屋看房。另外，中介公司应该在买卖合同签订前完成查册并将查册情况告知购买人。但案涉交易中，原告并未完成查册，此举违反了广州市房屋交易监督管理办法第二十一条的规定。2.案涉房屋现仍登记在被告张子杰、许惠枫名下，并未转让，现提交查册表予以证实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：坐落于广州市番禺区××村镇××大道××1301房（以下简称涉诉房屋）的权属人为被告张子杰、许惠枫。2018年11月4日，张子杰、许惠枫作为卖方与喻夏作为买方，远见公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定：涉诉房产建筑面积252.26平方米，成交价为738万元整。基于经纪方已促成合同成立，买卖双方同意在本合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费；其中卖方应向经纪方支付中介代理及咨询费详见《佣金确认书》；买方应向经纪方支付中介代理及咨询费详见《佣金确认书》；买卖双方或其中一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天，需按应付费用的0.1%向经纪方支付迟延付款违约金，直至全部支付完毕之日止。此外，还应承担经纪方为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全责任保险费、财产保全担保费及评估鉴定费等）。第六条违约责任，若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，或非因经纪方原因导致本合同终止的，鉴于经纪方已促成合同成立，买卖双方应即时共同向经纪方连带付清全部中介代理费及咨询费，并赔偿逾期收款利息损失、经纪方为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全责任保险费、财产保全担保费及评估鉴定费等）。该合同附件（付款方式）中约定：定金3万元，买方应在签署本合同同时自行交付给卖方；定金余款7万元，买方须在2018年11月5日前自行交付给卖方；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）218万元转入卖方贷款（账户）内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；首期楼款余额212万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给卖方；楼价余款516万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。该合同还约定了其他内容。原告远见公司在该合同上加盖公章，三被告签名并按捺指模。同日，远见公司与喻夏签订编号0081159的《佣金确认书》，内容如下：本人喻夏（身份证号码：），现经广州市远见房地产代理有限公司（下称“经纪方”）介绍成功购买位于番禺区××村镇××大道××1301物业（下称“该物业”），基于经纪方提供的中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币74000元作为经纪方的中介代理费及咨询费等。该服务费用的支付时间为签署《房屋买卖合同》当天全部支付。逾期支付该费用，则按日向经纪方支付相当于费用千分之一的迟延付款违约金，直到付清之日为止，并承担经纪方为实现债权而支出的诉讼费、律师费等一切费用。本佣金确认书作为《房屋买卖合同》（编号：0000858）之附件，作为《房屋买卖合同》的补充。远见公司与张子杰、许惠枫签订编号0081160的《佣金确认书》，内容如下：本人张子杰、许惠枫（身份证号码：、），现经广州市远见房地产代理有限公司（下称“经纪方”）介绍成功出售位于番禺区××村镇××大道××1301物业（下称“该物业”），基于经纪方提供的中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币8万元作为经纪方的中介代理费及咨询费等。该服务费用的支付时间为签署《房屋买卖合同》当天全部支付。逾期支付该费用，则按日向经纪方支付相当于费用千分之一的迟延付款违约金，直到付清之日为止，并承担经纪方为实现债权而支出的诉讼费、律师费等一切费用。本佣金确认书作为《房屋买卖合同》（编号：0000858）之附件，作为《房屋买卖合同》的补充。备注：签约定当天支付50%，剩余50%过户当天支付。张子杰、许惠枫于签订《房屋买卖合同》当天收取喻夏交付的购房定金3万元，但应原告要求，张子杰、许惠枫向喻夏出具收取定金10万元的《收款收据》。庭审中，喻夏亦确认仅向张子杰、许惠枫交付购房定金3万。2018年11月25日，张子杰、许惠枫作为甲方，喻夏作为乙方就案涉房屋买卖事宜签订《购房意向终止协议》一份，载明：甲乙双方日前就涉案房屋买卖事宜达成初步购买意向，并签署相应购买意向协议；甲乙双方就房屋买卖事宜进行实质性磋商，无法就价格等事宜达成共识。据此，双方一致同意房屋购买意向于2018年11月25日起终止；双方均对本购房意向终止事宜不负任何违约或缔约过失责任；双方保证自本协议签署生效后均不得就房屋买卖事宜向对方主张任何权利或权益；本协议一式两份，双方各一份，自双方签字后生效。补充条款为乙方已缴付定金，在甲方与中介佣金合同终止后三天内退回。诉讼中，三被告称案涉《房屋买卖合同》仅为购房意向书，并非正式的房屋买卖合同，签订合同时双方未就房屋售价达成一致意见，合同主条款中的房屋总价和附件中的房屋总价不一致可证明该事实。后因三被告未能就案涉房屋购买事宜达成一致意见，最终未签订正式的房屋买卖合同。因原告并未促成三被告签订正式房屋买卖合同，故其无权要求三被告支付中介服务费。原告对三被告的上述陈述不予确认，称案涉《房屋买卖合同》是正式合同并非购房意向书，合同中出现不同的房屋总价是原告工作人员的笔误造成，并非双方未就房屋价格达成一致意见。《房屋买卖合同》最终未能实际履行是因被告喻夏资金不足、无力支付房款，并明确表示不再继续履行合同，《购房意向终止协议》明显是三被告为了规避支付中介服务费而签订。对于上述主张，原告提交了三被告与原告员工建立的微信聊天群中的聊天记录予以证实。在微信群中，喻夏于2018年11月5日发消息称：“不好意思，现在才回复@肥婆许小姐和张先生好，自昨天我们签合同后，今天一天我们家都在筹钱，但是原本亲戚答应借的钱，刚刚已给确定答复借不了了。我们目前手上的钱没有办法承担赎楼220万和首付这两笔大额资金，我们实在没有办法，非常非常抱歉的和您还有您先生沟通，我们买不了您的房子了。虽然我妈妈非常喜欢您家的房子，但是由于现在的这种情况，我们实在是没办法了。……所以我希望您能把昨天的三万定金收下，同时我知道这种道歉方式肯定是不够的……”。后原告员工多次在微信群中约三被告见面沟通案涉房屋买卖的处理事宜，三被告未予回应，也未向原告支付房屋买卖合同约定的中介服务费。原告又多次向三被告发函催收中介服务费，但三被告仍未支付。另，诉讼中，原、被告均确认，原告在促成三被告签订案涉房屋买卖合同后，因三被告协商解除了合同，故原告未再提供其他后续服务。2019年4月10日，原告（甲方）与广东百健律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与被告喻夏、张子杰、许惠枫居间合同纠纷一案，聘请乙方委派律师担任该案的诉讼代理人，甲方在办理委托手续之日起五日内付清一审律师代理费5000元。同日，广东百健律师事务所开具编号为37927991的《广东增值税普通发票》，载明：诉讼代理律师费价税合计5000元。本院认为，案涉《房屋买卖合同》及三被告签署的《佣金确认书》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。至于三被告提出案涉《房屋买卖合同》仅为双方签订的购房意向书的主张，本院不予采信，理由如下：1.从案涉《房屋买卖合同》的内容上看，该合同已经具备房屋买卖合同的主要条款，即房屋位置、价款、购房款的支付方式、时间、办理过户手续的时间等，合同中没有任何文字能体现出该合同为一份意向书；从合同的名称及形式上看，该合同明显是一份双方协商一致的房屋买卖合同，并非意向书；2.在原告员工与三被告的微信聊天群中，喻夏明确向张子杰、许惠枫表示，因其资金不足无法购买案涉房屋；该情况与三被告所称，因双方无法就房屋价款达成一致，最终未能签订正式房屋买卖合同明显不符；3.至于三被告所称，案涉《房屋买卖合同》主文约定的房屋总价款与附件中付款方式约定的总价款存在巨大差距。本院认为，原告主张上述价款差异是其员工填写合同时的失误造成，即在合同附件中重复填写了两次首付款，较为符合情理；4.在签署案涉房屋买卖合同后，三被告签署了《佣金确认书》，对原告促成三被告签订案涉房屋买卖合同进行确认。综上，本院认为，在本案中，原告已促成三被告签订案涉房屋买卖合同，现非因经纪方原因导致合同终止，三被告应按照合同约定共同向原告支付中介服务费。但因原告过失导致案涉合同出现房屋总价款前后不一致的重大瑕疵，以及原告仅提供了部分中介服务即促成案涉房屋买卖合同的签订，故对于原告要求三被告按照《佣金确认书》的约定支付全额中介服务费的诉请，本院不予支持。根据远见公司提供中介服务的质量及内容，本院酌定三被告共同向原告支付中介服务代理及咨询费3万元。至于原告诉请的逾期付款违约金及律师费损失，本院亦酌定由三被告共同向原告赔偿2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告喻夏、张子杰、许惠枫应于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告广州市远见房地产代理有限公司支付中介代理及咨询费3万元；二、被告喻夏、张子杰、许惠枫应于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告广州市远见房地产代理有限公司赔偿利息及律师费损失2000元；三、驳回原告广州市远见房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3960元，由原告广州市远见房地产代理有限公司负担3268元，由被告喻夏、张子杰、许惠枫共同负担692元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王薇薇人民陪审员  陈育欢人民陪审员  黄焕萍二〇一九年十月十六日书 记 员  陈 瀚