广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民1169号原告：方衡，男，1983年7月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，原告：郭海云，女，1983年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，两原告共同委托诉讼代理人：杨诗敏，广东孚道律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李衢飞，广东孚道律师事务所律师。被告：李烈孚，男，1971年11月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：林嘉瑶，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨璐，广东广瀚律师事务所律师助理。原告方衡、郭海云与被告李烈孚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方衡、郭海云委托诉讼代理人杨诗敏，被告李烈孚委托诉讼代理人林嘉瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方衡、郭海云向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的房地产买卖及居间合同、协议书；2.被告向原告返还房楼款共计1023000元及利息（以1023000元为基数，自2017年9月27日起按中国人民银行同期同类贷款利息计至全部房楼款清偿完毕之日止）；3.被告向原告支付违约金446000元；4.被告向原告返还居间服务费30000元；5.被告向原告支付律师费49000元；以上暂计为1548000元。事实与理由：2016年7月6日，原、被告双方签订了房地产买卖及居间合同，合同约定原告购买被告名下位于中山市东区××路××城××曜花园××房处的房产，建筑面积为225.09平方米，转让价格为2230000元，同时还对支付方式、税费、承担的约定及如一方违约导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担等相关事项进行了明确的约定。合同签订后，原告即按照约定向被告支付了定金及房楼款共计1023000元。但，被告迟迟未按照合同的约定履行房产过户及注销抵押手续，在2017年9月11日，原告与被告签订了协议书，被告承诺于2017年9月26日前办理房产的注销抵押手续。履行期限届满后，被告依然未按照约定履行自己的义务，因此在被告迟迟未按照合同的约定履行房产过户及注销抵押手续，理应将定金及房楼款退还给予原告，但经原告多次催要，被告仍不肯将定金及房楼款退还给予原告。诉讼中，原告方衡、郭海云将第2项诉讼请求变更为被告向原告返还房楼款共计823000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利息，以823000元为基数，自2017年9月27日起计至2018年2月13日；以823000元为基数，自2018年2月14日起计至清偿完毕之日止），将第3项诉讼请求变更为被告向原告支付违约金446000元、房屋差价1375620元。增加事实与理由为：被告于2018年2月14日向原告返还了购房款200000元。法院已就案涉房屋的市场价值进了进行评估，评估价值为4051620元。被告李烈孚辩称，1.确认被告违约的事实。2.被告同意解除合同，返还购房款823000元，但被告认为原告主张的违约金过高，应当调整按照购房价的10%。居间服务费约定就是原告支付，所以被告不同意支付，而且也没有约定由违约方支付。律师费由法院认定。3.原告的诉求为解除双方签订的合同，那么房屋升值差价并不必然导致原告的损失，即涉案房产升值部分与原告无关，其升值部分不等于原告的直接损失，故原告增加的诉讼请求缺乏事实及法律依据，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2016年7月6日，方衡、郭海云作为买方（乙方）与作为卖方的李烈孚（甲方），作为居间方的中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋公司）签订房地产买卖及居间合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市东区××路××天曜花园××房；该房地产转让总价为2230000元；定金223000元，由乙方在本合同签署之日直接支付至甲方；手续办理至发展商办理该物业产权变更当天支付852000元；剩余1155000元由乙方通过购房商业贷款支付，以物业作抵押；办理该物业转让须向相关部门支付的税、费由乙方承担，应在过户前支付；甲方确认尚有约900000元的贷款未偿还，由甲方自筹资金清偿贷款，且应自本合同签署之日起60个工作日完成该物业注销抵押手续；甲方或乙方违反本合同约定的，或拒不履行其它应尽义务导致交易手续无法正常办理的，每逾期一日，违约方需按标的物转让价的1‰向守约方支付违约金，逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据合同法第93条单方解除本合同，并可要求违约金承担相当于该物业转让价格20%的违约金；因一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；如乙方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。2.方衡、郭海云分别于2016年7月8日、同年9月20日、同年10月28日、同年11月21日向李烈孚支付定金223000元，300000元、200000元、300000元，合计1023000元。李烈孚于2018年2月13日向方衡退回200000元。此外，方衡还向远洋公司支付中介费30000元，并为提起本案诉讼，支出律师费49000元。3.中山市不动产登记资料查询结果记载：案涉房屋于2016年11月9日办理了产权登记，登记的建筑面积为225.09平方米；该房屋先后于2016年11月9日、2017年1月3日办理了抵押登记，抵押权人分别为中国建设银行股份有限公司中山市分行、杨昆；截至2018年5月11日该查询结果打印之日抵押登记仍未消除。诉讼中，李烈孚对其逾期注销抵押登记且对外抵押房屋构成违约的事实予以确认4.诉讼中，依方衡、郭海云的申请，本院依法委托广东正中联行土地房地产评估有限公司就案涉房屋在价值时点2018年1月12日市场价值进行评估。该公司于2019年1月30日出具房地产估价报告，认为案涉房屋在价值时点市场价值（已扣相关税费）为3745300元，预计房地产转让时的卖方税费为306347.49元，房地产市场评估价值为4051620元。方衡、郭海云预交评估费11863元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖及居间合同由买方方衡、郭海云，居间方远洋公司，卖方李烈孚共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖及居间合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系方衡、郭海云与李烈孚的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。李烈孚同意方衡、郭海云解除房地产买卖及居间合同的请求，故该合同因双方意思表示一致而解除。李烈孚对其逾期注销抵押且再行对外抵押房屋构成违约的事实予以确认，且有相应证据予以证实，故本院予以认定。该违约行为是案涉合同继续交易的客观障碍，且长期未能消除，属根本违约。据此，方衡、郭海云请求返还已付购房款823000元（1023000元-200000元），并支付违约金446000元（2230000元×20%）、中介费损失30000元、律师费损失49000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于已付款的利息，因缺乏相应的法律依据，本院予以驳回。关于房屋差价损失应否得到支持的问题。该损失是合同履行后的可得利益损失。案涉房屋的成交价相较于方衡、郭海云请求解除合同时的估价相差1821620元（4051620元-2230000元）。该差价为案涉合同正常履行后方衡、郭海云可以获得的利益，但方衡、郭海云实际只履行了1023000元的付款义务，若想取得可得差价利益还应继续支付剩余购房款1207000元，并需负担交易产生的税费约306347.49元、中介费30000元（该费用前述内容认定由李烈孚负责赔偿，方衡、郭海云最终没有实际负担）、贷款利息等，故相应的支出应当在可得利益中予以扣减。基于以上因素，并综合考虑李烈孚的过错程度，及李烈孚订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失等情况，本院认为扣除前述支持的违约金、居间费损失、律师费损失之外，酌定李烈孚还需再行赔偿差价损失300000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告方衡、郭海云与被告李烈孚于2016年7月6日签订的房地产买卖及居间合同中房屋买卖合同部分；二、被告李烈孚于本判决生效之日起七日内向原告方衡、郭海云返还购房款823000元，并支付违约金446000元、中介费损失30000元、律师费损失49000元；三、被告李烈孚于本判决生效之日起七日内向原告方衡、郭海云支付房屋差价损失300000元；四、驳回原告方衡、郭海云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28589元，诉讼保全费5000元，合计33589元（原告已预付），由原告方衡、郭海云负担13265元，被告李烈孚负担20324元（被告李烈孚于本判决生效之日起七日内迳付原告方衡、郭海云）；评估费11863元（原告已预付），由被告李烈孚负担（被告李烈孚于本判决生效之日起七日内迳付原告方衡、郭海云）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  梁华城人民陪审员  吴景潮二〇一九年十月十二日书 记 员  张梦如简培华