广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1162号 上诉人（原审被告）：广西俊美房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区大化瑶族自治县大化镇建丰路1号。统一社会信用代码914512297968412182。 法定代表人：温荣华，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄宁，广西维仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴建武，广西桂科律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:覃静玟，女，1980年4月14日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：赵成荣，广西龙登律师事务所律师。 上诉人广西俊美房地产开发有限公司（以下简称“俊美公司”）因与被上诉人覃静玟商品房预售合同纠纷一案，不服大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 俊美公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、2016年1月20日，大化县住建局对上诉人建设的大化地王国际小区一期工程核发《单体建设工程竣工规划验收合格单》，小区建筑工程规划验收合格。该《单体建设工程竣工规划验收合格单》特别注明“遵守事项”:“建设单位必须持本单方能进行房产产权登记”。对于这个关键事实，一审判决没有认定，属于认定事实错误。 二、一审判决书第5页倒数第一行认定“因国家取消了综合验收，合同中约定的综合验收合格之日应视为双方约定的作为商品房交付条件的五方验收合格之日”是没有任何依据的。因为国家取消综合验收，合同约定的由开发商提交办证备案资料的条件不复存在，在当事人没有就提交办证备案材料条件作出新约定的情形下，一审判决一厢情愿地将“合同中约定的综合验收合格之日应视为双方约定的作为商品房交付条件的五方验收合格之日”，是越俎代庖的行为。且一审判决书没有对此“视为”作出任何法律法规和法理依据、行业行规的释明，这显然是没有任何说服力的武断判决。众所周知，“五方验收”仅仅是设计、施工、监理、勘察、建设五个单位对建筑工程质量的验收，一审判决也认定五方验收与综合验收不同性质，那么，将两个不同性质的验收划等号强加给上诉人作为提交备案资料时间的起算点，这不但是自相矛盾的也不是当事人意思自治的合同约定本意。尤其是《单体建设工程竣工规划验收合格单》特别注明“遵守事项”：建设单位必须持本单方能进行房产产权登记”的内容，明白无误告示，只有通过规划验收，才能进行房产产权登记。言外之意，仅单纯的工程质量验收即“五方验收”，是不能够进行房屋产权登记的，报备资料尚不具备法定条件。合同约定的“综合验收”是包括“规划、环保、消防、小区绿化等等”内容的验收，即使国家取消了“综合验收”，但并未取消“规划验收”的内容。因此，“规划验收合格”是合同约定的由开发商向办证机构提交房屋办证备案资料的不可或缺的前提条件之一，只有满足了“规划验收合格”的条件，才符合合同约定的开发商提交房屋办证备案资料的条件。上诉人享有合同权利在“规划验收合格”之后才向办证机构提交备案材料。何况，国家取消综合验收后，当事人并未将“五方验收合格”作为提交备案资料的起始时间的新约定。一审判决不能根据法官自己的“视为”来代替当事人原约定内容，只能根据原约定的综合验收事项中包含的规划验收内容作出符合合同本意的解释，即规划验收合格是提交备案资料的前提条件。 一审判决认定开发商应当在“五方验收合格之次日起720天内向产权登记机关提交相关备案材料，否则即构成违约”，这是没有合同约定的强加给上诉人的“违约”行为，不但是与主管机关规划验收合格才能办理房产证登记的规定不符，而且是不顾双方合同约定条件而加重上诉人合同义务、减损上诉人合同权利的不公平不公正的判决。应当在《单体建设工程竣工规划验收合格单》通过之次日起720天内作为上诉人向产权登记机关提交相关备案料的起始时间，这才符合合同约定的本意。地王国际小区所有一期建筑房屋于2016年1月20日通过规划验收合格，上诉人在2016年3月17日向办证机构提交备案资料，根本没有超出合同约定的720天，上诉人没有违约。 三、大化县政府在2009年4月的《会议纪要》中要求调整江滨南路道路用地以安置22户被拆迁户，是造成上诉人取得权属地块的范围与地王国际小区建筑物实际占用的土地范围不一致的唯一原因。这是政府行为所致，不能归咎于上诉人。并且，该用地调整行为已经得到住建部门的规划调整许可，容积率也经过规划部门合规调整，是合法的，上诉人没有违反规划进行建设。一审判决认定是上诉人的原因导致不能办证，这是没有任何依据的。2016年8月起至今上诉人一直不间断吁请政府部门完善规划用地手续，县领导也批示要求职能部门尽快办理，而大化县国土局、住建局在2016年8月起至今两年多时间拖延、不予协调完善用地手续和办理业主房产登记，责任不在上诉人而在政府审批机关。上诉人早于2016年1月通过规划验收并在3月即获得办理大房产证，韦光辉等业主也办理了小房产证，这些都证明上诉人的建设是合法的。 四、关于诉讼时效的问题。一审判决认定“没有明确约定支付违约金的具体时间，原告此项请求没有超过法律规定的最长诉讼时效期间”。上诉人认为一审判决该认定错误。诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利受到损害之日计算，本案被上诉人知道其权利受到侵害之日应为一审判决认定的“五方验收格之日”，即2013年1月7日，诉讼时效应当从该日起算。且违约行为和违约金的请求应作为一个整体，不能分离。被上诉人于2018年4月才起诉，已经超过了诉讼时效。 综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，恳请二审依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人覃静玟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持，驳回上诉人的上诉。 覃静玟向一审法院起诉请求：一、判令俊美公司于判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由俊美公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助覃静玟办理房地产权属证书；二、判令俊美公司向覃静玟支付逾期办理房地产权登记备案违约金2861.94元；三、案件诉讼费用由俊美公司承担。 一审法院认定事实：2007年，被告以出让方式取得位于大化瑶族自治县编号为大国用（2010）第0577号地块的国有土地使用权和开发权。2010年12月被告在该地块上建设商品房，楼盘名称为“地王·国际”。 2011年11月8日原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于大化瑶族自治县地王·国际一期商品房第9号楼1单元902号住房，房屋建筑面积125.37平方米，总房价款金额286194元；合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人不按时提交办证材料、未付清办理产权证相应税费及房款等原因，造成该商品房不能在规定期限内办理房产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，被告将商品房交付给原告使用。 另查明，2013年1月7日，地王·国际一期工程1、2、8、9号楼通过施工、勘察、设计、监理、建设等五方验收。2016年1月19日大化瑶族自治县住房和城乡建设局组织相关部门补对被告开发的地王·国际一期建设工程进行竣工规划验收，并于同年1月20日向被告出具《单体建设工程竣工规划验收合格单》。2016年3月6日被告向大化瑶族自治县房地产管理所提交与办证有关的资料备案，并申请办理地王·国际一期房屋所有权初始登记。2016年3月17日大化瑶族自治县房地产管理所为被告颁发了地王·国际一期工程1、2、8、9号商住楼的大房产证，证号为：大房权证大字第××号。2016年3月25日，地王国际9号楼2单元703号房业主韦光辉办理了房屋产权所有权证。之后大化瑶族自治县不动产登记中心对该建设工程项目核实发现，被告所开发建设的地王·国际商住楼建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围有出入，即被告地王·国际一期建设项目存在超出规划用地建设、增加容积率等问题，需补办相关用地手续后才具备为购房者办理房屋产权转移登记的条件。故涉案地王·国际大厦项目房屋的产权转移登记手续除业主韦光辉外一直未能办理。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第一、关于被告是否存在违约行为的问题。根据当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，被告应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因国家取消了综合验收，合同中约定的“综合验收”应视为五方验收。本案中，被告开发建设的1、2、8、9号商住楼于2013年1月7日就已经通过五方验收，应当从通过五方验收后的次日起，在720日内向产权登记机关完成提交相关材料备案，以便购房人办理产权登记，否则即构成违约。而被告于2016年3月6日才向大化瑶族自治县房地产管理所提交相关办理房产证资料备案，且提交的材料未能满足购房人办理产权登记的需要，导致购房人无法办理产权登记，原告主张被告构成违约，该院予以确认。 第二、关于原告的诉讼请求是否应予支持的问题。 一、关于原告请求被告于判决生效之日起60日内向产权登记机关提交资料备案，并协助原告办理产权登记证书的问题。如前所述，原告未能取得产权登记书的责任在于被告一方，根据法律规定，被告负有向产权登记机关提交符合办理产权登记相关资料备案及协助原告办理产权登记的义务，原告的此项诉讼请求有合同依据和法律依据，理由成立，该院予以支持。 二、关于原告请求被告支付逾期办理产权登记备案违约金的问题。如前所述，被告确实存在逾期提交相关办理资料备案，且提交的材料未能满足购房人办理产权登记的需要，导致购房人无法办理产权登记，构成违约。当事人在合同中对被告在此种情形下向原告支付违约金以及违约金的计算方法都进行了明确的约定，原告请求被告按照合同约定的违约金计算方法支付违约金2861.94元，有合同依据和法律依据，该院予以支持。 被告以大化瑶族自治县住房和城乡建设局补充出具的《单体建设工程竣工规划验收合格单》作为综合验收的依据，主张提交备案资料未超过约定期限。对此，该院认为，行政主管机关对单体建设工程竣工规划验收与五方竣工验收系不同性质的验收行为，被告据此主张其将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案未超过约定的期限，其辩解理由不成立，该院不予采纳。被告同时以诉讼时效对违约金的请求进行抗辩，对此该院认为，由于当事人在合同中只对违约金的计算方法进行明确约定，没有明确约定支付违约金的具体时间，原告此项请求没有超过法律规定的最长诉讼时效期间，故该院对被告的辩解不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告广西俊美房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告覃静玟办理房屋权属转移登记手续；二、被告广西俊美房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内向原告覃静玟支付逾期办理产权登记备案违约金3678.86元。一审案件受理费150元，减半收取75元以及财产保全费56.78元，由广西俊美房地产开发有限公司负担。 二审中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。俊美公司向本院提交新旧规划许可证复印件和缴款通知书复印件等证据，用以证明涉案房屋所在小区实际用地超规划用地系因政府用地规划调整行为所致，而非俊美公司擅自超规划用地，即俊美公司未能及时为上诉人办理房产证系因政府行为所致，俊美公司不构成违约。覃静玟对上述证据质证称这些证据均不能证明上诉人不存在违约行为。本院认为，上诉人提供的上述证据，不能证明其欲证明的目的，具体理由将在本判决书本院认为部分阐明。 经查，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本案二审中，双方均认可在本案二审审理期间，被上诉人已经为上诉人办理了案涉房屋不动产权属证，本院予以确认。 本院认为，覃静玟与俊美公司于2011年11月8日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。合同第十五条约定，上诉人应当在涉案房屋通过综合验收后720日内，将办理涉案房屋产权权属登记的相关资料报送房屋产权登记部门备案，如其逾期报送且被上诉人不退房的则向被上诉人支付房款1%的违约金。从《综合验收结论（工程质量是否合格）》的落款时间来看，涉案房屋在2013年1月7日通过综合验收。那么根据合同约定，上诉人应于2014年12月27日前将办理涉案房屋产权权属登记的相关资料报送房屋产权登记部门备案，但上诉人于2016年3月17日才报送，违反合同约定，应当承担违约责任。 本院就上诉人的上诉意见评析如下： 一、上诉人上诉称，本案案涉住房在所楼盘建设项目即大化县地王国际房地产项目于2016年1月20日通过单体建设工程竣工规划验收合格，并取得《单体建设工程竣工规划验收合格单》，而取得该验收单后方能进行房产产权登记。该验收属于双方合同约定的“综合验收”的其中验收项目之一。因此，上诉人取得该验收合格单后即于2016年3月7日向大化县房产管理所提交办房产证的相关材料，没有是超过合同约定的720日，不构成违约行为。对此，本院认为：2004年5月19日公布实施的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经取消了《城市房地产开发经营管理条例》中所设定的住宅房地产建设项目竣工综合验收审批项目，对住宅房地产建设项目质量是否合格的验收项目取而代之的是“五方验收”。因此，在商品房预售合同中，双方对交房条件和房屋产权证办理等进行约定时，如约定为“综合验收”时，除了“五方验收”之外，应分别指明具体的验收项目。否则应当根据格式合同条款的法律规定对“综合验收”进行理解和处理，或者根据相关部门有关验收单据予以认定。本案中，合同约定将案涉房地产项目通过“综合验收”作为上诉人向房产权属登记办理部门报送案涉房屋产权登记办理相关资料的条件，但对“综合验收”的具体验收项目并未指明。上诉人作为格式合同的提供方，应当作出对其不利的理解，即其主张“综合验收”包含单体建设工程竣工规划验收不应支持。另外，案涉房地产项目的竣工验收合格单《综合验收结论（工程质量是否合格）》中，载明该验收为“综合验收”，因此，就本案而言，合同约定的“综合验收”应理解为该验收单所载的“五方验收”。即应认定合同约定的上诉人应向房产权属登记办理部门提交相关办证材料的时间起算点为《综合验收结论（工程质量是否合格）》的落款时间2013年1月7日之次日。至于相关部门已然要求办理房产权属登记的条件，不能成为当事人对抗合同约定或主张免责的事由。综上，上诉人主张其应向房产权属登记部门报送案涉房产权属登记办理相关材料的起算日期为2016年3月7的理由不成立，本院不予支持。 二、对上诉人上诉提出的，上诉人未能如约报送案涉房屋办理产权登记的相关材料系政府调整案涉房产建设项目用地规划范围行为所致，系政府行为，上诉人不应承担违约责任，并提供新旧规划许可证复印件和缴款通知书等证据予以证明其主张的问题。本院认为上诉人的该主张不成立，不予支持。首先，政府调整规划用地的行为在前，合同签订在后，即在合同签订时上诉人就知道政府调整案涉房地产建设项目用地规划范围，不属于合同法规定的不可抗力的免责范围。故其主张免责的理由不成立，不应支持。其次，先规划设计，后经审批，再施工建设，这是建筑建设的法定程序要求。即使政府决定调整用地规划，但是建筑建设项目亦应该相应调整用地规划设计，并经相关部门审批后再施工建设。本案中，调整本案案涉房地产建设项目用地规划范围的会议纪要时间为2009年，本案合同签订时间为2011年，本案案涉房屋所在小区于2013年1月建成通过合验收，根据合同约定上诉人应当报送案涉房屋办证资料的时间为2014年12月27日前。而上诉人于2016年9月才开始向相关部门请求办理用地规划调整的相关手续，明显违反了先规划设计后审批再施工建设的法定程序。其事后请求补办用地规划调整手续，必然需要一定的程序和时间，当然影响本案案涉房屋产权证办理的及时性。造成这一后果系上诉人的违规行为所致，不能归咎于政府行为。且上诉人在请求办理用地规划调整手续时，就已经超过合同约定的其应当报送本案案涉房屋办证资料的时间。故，即使政府调整案涉房地产建设项目用地规划范围行，也不能成为上诉人抗辩其不承担本案违约责任的理由。第三，从上诉人提交的《缴款通知书》等本案证据材料来看，上诉人确实超规划用地，这是导致其延期报送办理本案案涉房屋产权登记相关材料的根本原因。即为上诉人自身违法违规行为所致，不能归咎于政府行为。上诉人超规划用地，然后再补办相关的审批手续和补缴相关费用，这必然需要一定的时间，进而影响房屋产权证办理的时间和进度。 三、对上诉人上诉提出的，被上诉人主张逾期报送涉案房屋不动产权属登记办理备案材料的违约金已经超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求的问题。本院认为：第一，当事人主张权利的时效期限应从其知道或者应当知道其权利受到侵害时开始计算。本案中，上诉人系案涉房屋是否通过验收的信息的掌控方，房屋是否通过验收以及其已经告知被上诉人的举证责任在上诉人一方，但其没有举证证明其已经将房屋通过验收的信息告知被上诉人。因此，上诉人提出的其未知晓房屋是否通过验收以及通过验收的时间，即未知其权利受到侵害的主张成立，应从其向俊美公司主张权利的时间作为其知道权利受到侵害的时间点，故本案未超过诉讼时效。第二，因合同只约定上诉人逾期报送涉案房屋不动产权属登记办理备案材料时承担责任的方式，即按房价的1%支付违约金，并没有约定违约金的支付时间，而且直至本案起诉时上诉人亦没有全面履行该合同义务；上诉人亦没有曾表明拒绝支付违约金导致诉讼时效期间的开始起算，被上诉人起诉本案时也没有超过法律规定的最长诉讼时效期间。故被上诉人可在上诉人未全面履行该合同义务前随时向上诉人主张权利。被上诉人的该起诉请求没有超过诉讼时效，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 在本案二审审理期间，上诉人已经为被上诉人办理了案涉房屋不动产权属证。即被上诉人一审的诉讼请求的第一项“判令俊美公司于一审判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由俊美公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助覃静玟办理房地产权属证书”，也即一审判决第一项“被告广西俊美房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告覃静玟办理房屋权属转移登记手续”，在二审审结前上诉人已经履行完毕。本院二审再维持一审判决该判项已经没有意义，故本院予以撤销，即撤销一审判决主文第一项。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。俊美公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初911号民事判决第一项； 二、维持大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初911号民事判决第二项。 二审案件受理费150元，由上诉人广西俊美房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘伟兰 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇一九年十月三十日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦思帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。