上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终11464号上诉人（原审被告）：王树声，男，1985年12月11日出生，汉族，住山东省临沂市河东区。委托诉讼代理人：张守迎，山东铭星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海梅莲工业发展有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路3003弄18号。法定代表人：徐斌，总经理。委托诉讼代理人：王天池，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭筱雯，上海儒君律师事务所律师上诉人王树声因与上海梅莲工业发展有限公司（以下简称梅莲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初12322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王树声上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：一、一审判决程序违法，王树声在收到一审法院开庭传票后，在法定期限内邮寄了管辖异议申请书，但一审法院没有任何书面或口头答复，导致王树声没有出庭。在法官电话通知王树声时，王树声将提管辖异议之事告知法官，但法官以没有收到为由未予理睬，剥夺了王树声的诉讼权利。二、梅莲公司于2011年9月已将商铺出租给王树声。租期十年，至2021年9月1日止，梅莲公司在一审提供的商铺租赁合同是虚假的，承租人签名并非王树声，一审以此作出的判决显然是错误的。三、王树声在承租商铺后不久，因客观原因导致无法经营，后王树声将商铺转租给第三人，对此梅莲公司是明知的，但一审判决王树声承担全部责任也是错误的。再后梅莲公司在商铺门前长期施工，导致第三人无法正常经营，最终关门停业，拖欠租金。王树声曾及时提醒梅莲公司对出租商铺断水断电并收回商铺。另外根据梅莲公司提供的合同约定，梅莲公司有权解除合同，但其拒不行使，故对扩大的损失由梅莲公司承担。四、梅莲公司在商铺门前长期施工，导致承租人无法正常经营，已构成违约，一审未能公平公正的处理本案，损害了上诉人的合法权益。被上诉人梅莲公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审程序合法。上诉人主张2012年期间占有使用租赁房屋，但不能证明在2015年前与被上诉人直接建立了租赁关系，结合上诉人与被上诉人签订合同时提供了其本人的身份证、上诉人于2015年后向被上诉人支付租金，以及鉴定结论，可以认定2015年的租赁合同是上诉人所签。上诉人拖欠租金，被上诉人可以解除合同，并要求上诉人承担违约责任。请求二审驳回上诉，维持原判。梅莲公司向一审法院起诉请求：1、请求确认梅莲公司与王树声签订的租赁合同于2018年4月20日诉状送达之日解除；2、判令王树声支付自2017年2月1日起至2018年4月20日止的租金人民币（下同）260,842.54元；3、判令王树声支付自2017年2月1日起至2018年4月20日止的物业费10,750.88元；4、判令王树声支付2017年9月1日起至同年11月30日止的水电费19,024.01元；5、判令王树声支付自2018年4月21日起按欠付租金每日千分之三的标准计算至判决生效之日止的逾期支付租金滞纳金；6、判令王树声承担解除合同违约金223,473.26元；7、判令王树声腾空并向梅莲公司返还上海市闵行区XX路XX号房屋；8、判令王树声支付2018年4月21日起至实际搬离之日止按房屋租金三倍计算的房屋占有使用费；9、判令王树声支付律师费30,000元。一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX号房屋的产权人为案外人上海A有限公司（以下简称A公司）。2009年5月8日，梅莲公司与案外人闵行区XX镇XX所、A公司及鉴证方上海市闵行区梅陇镇人民政府签订《闵行区梅陇镇110号地块配套商品房建设项目补充协议书》，由梅莲公司回购住宅面积约18,478平方米。之后，A公司出具情况说明载明，A公司开发建设的银泰苑商业项目，由梅莲公司对商业项目进行回购，项目面积13,487.06平方米，共27套商铺。2012年梅莲公司已向A公司支付完合同对价，A公司将房屋交付给梅莲公司，涉案房屋实际所有人系梅莲公司。2015年4月30日，梅莲公司（作为出租方，甲方）与王树声（作为承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》1份，约定由王树声承租梅莲公司位于闵行区XX路XX号房屋以及附属设施，经甲乙双方认可确定的租赁结算面积为368.25平方米，租赁期限为五年（自2015年5月1日起至2020年4月30日止）。甲方于2015年5月1日前将租赁物交付乙方使用。租赁物第一年度租金为每日1.5元/平方米，每月租金为16,801.41元，年租金为201,616.88元。租金二年内不变，第三年递增8%，以后每二年递增8%。每年1月、4月、7月、10月向甲方一次性支付3个月的租金，先付后用。乙方应在本合同签订之日内向甲方支付3个月的租金作为租赁保证金，即50,404.22元，保证金不得抵作租金，但可抵违约、赔偿费用。乙方向甲方支付房屋租金的同时支付物业管理费，每年物业管理费为8,838元。若乙方逾期支付本合同约定的租金、保证金等任何一项费用的，每逾期一日，则乙方按迟付的租金、水、电等相应费用的千分之三作计算方法赔偿甲方的损失，每日累计，直至逾期部分租金等费用付清时止。在租赁期限内，乙方逾期不支付租金、保证金、水、电、通信等任何一项费用超过或累计超过1个月的，甲方可立即解除本合同及相应补充合同，收回租赁物，并要求赔偿损失。双方须严格按照本合同履行，任何一方违约，导致本合同终止，违约方须以未履行期间租金的50%作计算方法赔偿守约方的损失，不足3个月租金的按3个月计算，仍有不足的，守约方有权继续向违约方追偿。因乙方违约，乙方应当赔偿甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。因各种原因本租赁合同结束后，乙方必须在3天内清场，并向甲方返还该房屋，在此3天内仍按本合同约定租金单价支付租金；若逾期未清场返还的，则每逾期一天，乙方应按本合同约定的租金单价的三倍向甲方支付房屋的占有使用费。合同还对其他权利义务作了约定。上述合同签订后，梅莲公司将租赁房屋交付王树声使用，王树声向梅莲公司支付了租赁保证金50,404.22元及部分租金，但履行至2016年11月王树声开始拖欠租金。梅莲公司遂于2016年12月委托律师向王树声发送《律师函》，要求王树声支付拖欠的租金。由于王树声收函后也仅支付了部分拖欠款项，现仍拖欠梅莲公司自2017年2月1日至今的款项未付。另查明，梅莲公司为本次诉讼聘请律师支出律师代理费30,000元。一审法院认为，梅莲公司与王树声签订的《商铺租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，王树声逾期不支付租金及其他费用累计超过1个月的，梅莲公司有权提前解除合同。本案中，王树声拖欠梅莲公司自2017年2月起的租金不付，上述拖欠租金的行为已构成违约，梅莲公司要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，符合双方的约定，法院予以支持。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。就本案而言，法院以梅莲公司诉状送达王树声之日即2018年4月20日作为合同解除日。在上述租赁合同解除后，王树声除应搬离上述房屋返还梅莲公司外，还应向梅莲公司付清租赁期间拖欠的各项费用。本案中，因王树声至今未向梅莲公司付清上述拖欠费用，根据双方租赁合同约定，王树声还需向梅莲公司支付每逾期一日，按逾期支付款项的千分之三计算的违约金。因此，梅莲公司要求王树声支付拖欠的租金、物业费、水电费及逾期付款违约金之诉请，符合双方的合同约定，法院予以支持。另根据上述租赁合同约定，任何一方违约，导致本合同终止，违约方须以未履行期间租金的50%作计算方法赔偿守约方的损失，梅莲公司要求王树声支付解除合同违约金，符合双方的合同约定，法院予以支持。此外，上述合同还约定，因各种原因本租赁合同结束后，王树声必须在3天内清场，并向梅莲公司返还该房屋，在此3天内仍按本合同约定租金单价支付租金；若逾期未清场返还的，则每逾期一天，王树声应按本合同约定的租金单价的三倍向梅莲公司支付房屋的占有使用费。故梅莲公司要求王树声返还承租的房屋及房屋占有使用费之诉请，有合同依据，法院亦予支持。对于梅莲公司要求王树声支付律师费30,000元之诉请，合同约定因王树声违约，王树声应当赔偿梅莲公司实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），该诉请有合同依据，法院亦予支持。此外，考虑到双方的租赁合同已经解除，对王树声向梅莲公司支付的保证金，梅莲公司应在与王树声结清相关费用后予以返还。王树声经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后判决：一、确认上海梅莲工业发展有限公司与王树声签订的《商铺租赁合同》于2018年4月20日已经解除；二、王树声搬离并将位于上海市闵行区XX路XX号房屋返还上海梅莲工业发展有限公司；三、王树声支付上海梅莲工业发展有限公司自2017年2月1日起至2018年4月20日止的租金260,842.54元，并支付自2018年4月21日起按欠付租金260,842.54元的每日千分之三的标准计算至判决生效之日止的逾期付款违约金；四、王树声支付上海梅莲工业发展有限公司自2018年4月21日起按54,436.56元/月的标准计算至实际搬离之日止的房屋使用费；五、王树声支付上海梅莲工业发展有限公司自2017年2月1日起至2018年4月20日止的物业费10,750.88元；六、王树声支付上海梅莲工业发展有限公司自2017年9月1日起至同年11月30日止的水电费19,024.01元；七、王树声支付上海梅莲工业发展有限公司解约违约金223,473.26元；八、王树声支付上海梅莲工业发展有限公司律师费30,000元；九、上海梅莲工业发展有限公司返还王树声租赁保证金50,404.22元。上述第二至第九条的履行期限均为于判决生效之日起三十日内。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理减半收取计人民币5,148.29元，由王树声负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王树声提交如下材料：1、2018年4月24日EMS邮寄单和2018年4月28日EMS送达单的影印件各一张，证明一审开庭前王树声向法院邮寄了管辖权异议申请，一审法院也收到了。2、餐饮服务许可证（名称上海市闵行区XX川菜馆、法定代表人王树声，地址闵行区XX镇XX路XX号）和税务登记证；梅莲公司于2012年1月8日出具的两份情况说明；王树声于2012年11月20日交纳水电费的收据两张，证明在2015年前王树声就已经在使用系争商铺了。王树声还表示：餐饮服务许可证、税务登记证均为复印件，因为换新证后原件被收回了。3、照片若干，证明饭店门前施工的情况。被上诉人梅莲公司认为，对证据1，王树声提供的材料上没有注明邮寄的内容，据了解王树声邮寄的是延长举证期限申请书，对证据2，真实性没有异议，2015年前梅莲公司是与案外人签订的租赁合同，2015年后梅莲公司与王树声签订租赁合同，王树声可能利用其他承租人的关系开设餐饮、办理证件。情况说明是出具给当时的承租人的。对证据3，因涉案房屋所在区域为餐饮类经营，根据政府和工商的要求，必须在地下安装油水分离器后办理排水许可证，故在2017年8月至10月施工，与本案纠纷无关，不能成为王树声拖欠租金的理由。被上诉人梅莲公司提交如下材料：1、租赁合同一份（原件）、终止协议一份（复印件），证明梅莲公司与案外人王某2于2011年3月11日签订租赁合同，梅莲公司将XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房屋出租给王某2，租期十年，但双方于2014年12月31日终止了租赁合同。故于2015年与王树声签订了XX号房屋[另案处理（2018）沪01民终11380号]、XX号房屋的租赁合同。2、付款凭证4份（财务入账原件），证明王某2向梅莲公司支付租金的事实。上诉人王树声认为，梅莲公司提供的租赁合同是与案外人签订的，上诉人无法辨别是当时签的还是事后补签的，故真实性均有异议。二审双方争议的事实：本案租赁合同的真实性。王树声认为，2011年9月1日其与梅莲公司签订了XX号和XX号商铺的租赁合同，租期为十年，即至2021年9月1日止，且内容也与梅莲公司提供的2015年签订的租赁合同不同。王树声又表示，其提供不出2011年租赁合同的原件和复印件，因为2015年被上诉人单位领导换届，之后找到王树声，提出租赁合同需要备案，将王树声持有的租赁合同要过去后没有再返还，之后梅莲公司带来一份新的租赁合同，要求王树声签署，租期更换为五年，合同条款也进行了变更，但王树声没有签字。梅莲公司认为，王树声编造了上述事实，梅莲公司提供的租赁合同系王树声本人所签。审理中，王树声向本院申请就2015年的租赁合同上签名的真实性进行笔迹鉴定。本院要求王树声提供本人书写的文字材料作为供比对材料，但王树声称没有。为此，梅莲公司提供了下列材料，要求作为供比对的材料：1、梅莲公司于2018年12月18日从上海市辩行区市场监督管理局梅陇工商所调取的《个体工商户开业登记申请书》上的王树声签名。2、梅莲公司于2019年1月4日从上海市金山区市场监督管理局调取的上海B有限公司《档案机读材料》、《股权转让协议》、补领（增加）证照申请书、《股东会决议》等材料上的王树声签名。经质证，王树声认为，《个体工商户开业登记申请书》上的王树声签名不是其本人签的，是委托他人去办理的，上海B有限公司的工商登记材料，因王树声家族同辈的兄弟叫“王某1”的不便于注册公司，借用王树声的身份并操办了相关手续，王树声并不知道材料上是谁签字。本院于2019年2月26日委托司法鉴定科学院进行笔迹鉴定，组织双方当事人于2019年3月4日至鉴定单位，因王树声本人到场，本院询问并核实2018年7月20日的《民事上诉状》及2018年11月20日的《授权委托书》上王树声的签名是否其本人所签，以便增加可供比对材料，但王树声辨认后否认是其本人所签，故本院基于上述情况的出现，取消了第一次委托。2019年3月27日，王树声本人到庭表示：上诉是其本人的意思，《授权委托书》上签名也是其本人所签，但《民事上诉状》上签名是由“王某1”代签，王树声签该笔录时还在“王某1”名字旁边备注“农民的一个哥”。当日，本院再次委托司法鉴定科学院进行笔迹鉴定。司法鉴定科学院于2019年9月3日出具《司法鉴定意见书》，该意见书中罗列有王树声签名供比对材料9份，分别是：样本1、《授权委托书》原件2份；样本2、《民事上诉状》原件2份；样本3、2019年3月4日法院谈话笔录原件1份；样本4、2019年3月27日法院谈话笔录原件1份；样本5、实验样本原件；样本6、《股权转让协议》原件；样本7、《股东会决议》原件；样本8、《个体工商户开业登记申请书》原件；样本9、补领（增加）证照申请书原件。检材1、XX室《商铺租赁合同》；检材2、XX室《商铺租赁合同》。鉴定意见为：无法判断检材1上需检的“王树声”签名与样本1至样本9上的“王树声”签名是否同一人所写；无法判断检材2上需检的“王树声”签名与样本1至样本7上的“王树声”签名是否同一人所写；检材2上需检的“王树声”签名与样本8、样本9上的“王树声”签名是同一人所写。经质证，王树声、梅莲公司对鉴定结论均表示无异议。本院于2019年3月4日向王树声本人作了谈话笔录，谈话内容如下：问（法官）：你一审未参加审理，法官有无电话给你？答（王树声）：未接到过法官电话。问：你有无邮寄材料给法官？答：忘记了，我反正都委托律师了。问：你一审委托了什么所的律师？委托手续是否办过？答：忘记了。问：你是在什么情况下知道一审判决了？答：可能是给我邮寄了材料。……问：刘宝龙是否认识？你和他是否签署过《股权转让协议》？答：认识，但是否签署过我忘记了，真忘了。问：你是否申请过个体工商户开业登记？答：我也忘记了。问：你是否就XX路XX号、XX号房屋签订商铺租赁合同？答：忘记了。问：你为何要申请笔迹鉴定？答：我也不知道，具体情况可以问我律师。本院审理中，双方确认XX号、XX号房屋相邻，二楼被打通，一直用于经营餐饮。上诉人王树声还表示，XX号房屋一直用于出租，XX号房屋先是自用，现也是出租，但王树声没有在规定的时间内向本院提交相关的租赁合同。本院认为，本案争议焦点在于一、一审程序是否合法。二、梅莲公司提供的《商铺租赁合同》是否真实有效。三、租赁合同是否能解除、解除的责任归属，后果如何处理。关于争议焦点一。首先，王树声二审委托诉讼代理人在审理时主张在一审开庭之前王树声向法院邮寄了管辖权异议申请，并提供了EMS邮寄单、送达单予以证明一审法院于2018年4月28日收到材料，但EMS邮寄单上并无注明邮寄材料的内容，从一审2018年5月22日庭审记录来看，法院收到的王树声邮寄材料是落款日期为2018年4月24日的延期举证申请书，并且当本院询问王树声本人时，其表示忘记了。其次，王树声称我反正都委托律师了，但王树声在一审审理时并未委托律师代理诉讼。第三，根据一审庭审记录，王树声于开庭前十分钟联系法官，称其未买到回沪机票今天无法出庭。第四，王树声提交的上诉状称“法官电话通知其时，其将管辖异议之事告知法官，但法官以没有收到为由未予理睬”，但在本院询问时称未接到过法官电话，对此，本院认为，王树声的陈述前后矛盾，其仅邮寄过一份材料，却称忘记了，不合常理。王树声的主张，缺乏可信度，故本院不予采信。王树声不到庭参加诉讼的理由并非正当理由，一审法院缺席审理并判决，程序合法。关于争议焦点二。首先，被上诉人梅莲公司为证明与上诉人王树声于2015年建立了XX号、XX号房屋的租赁关系，向本院提供了两份租赁合同，王树声为此提出异议，经本院委托鉴定。双方对鉴定结论均无异议，故该鉴定意见，本院予以采纳。第二、经鉴定XX号房屋的租赁合同上“王树声”签名与《个体工商户开业登记申请书》、补领（增加）证照申请书上“王树声”签名是同一人所写。《个体工商户开业登记申请书》是以经营者王树声名义向工商部门申请“上海市闵行区XX川菜馆，补领（增加）证照申请书是以法定代表人王树声名义申请补办上海B有限公司营业执照。上诉人王树声认为《个体工商户开业登记申请书》上的王树声签名不是其本人签的，是委托他人去办理的，又认为上海B有限公司是其家族同辈的兄弟叫“王某1”的不便于注册公司，借用其身份并操办了相关手续。据此，可得出XX号房屋的租赁合同上“王树声”签名应系“王某1”所签的结论，结合王树声自认的上诉状上签名也是由“王某1”代签，则本院认为，存在二种可能，一是XX号房屋的租赁合同系王树声委托“王某1”代签；二是XX号房屋的租赁合同系“王某1”借用王树声名义所签，但无论何种情况，举证责任在上诉人王树声。在“王某1”知道本案诉讼而未出面的情况下，本院认定XX号房屋的租赁合同是王树声委托“王某1”代签，根据合同相对性原理，本案租赁合同的承租人为王树声。第三，上诉人王树声为证明其与被上诉人梅莲公司于2011年即建立了租赁关系，向本院提供了相关证据。其中，王树声提供的上海市闵行区XX川菜馆的餐饮服务许可证和税务登记证，可以证明XX川菜馆是2012年12月起注册在XX号房屋内经营；王树声提供的2012年11月20日交纳XX号、XX号房屋水电费的收据，可以证明系XX川菜馆交纳的水电费；王树声提供的情况说明，可以证明梅莲公司与XX号签订了垃圾清运合同。而被上诉人梅莲公司主张2011年其是与案外人建立了租赁关系，根据梅莲公司提供的租赁合同，部分财务入账单，可以证明梅莲公司与案外人王某2于2011年3月11日签订了包括XX号、XX号房屋在内的6套商铺的租赁合同、并收取了王某2支付的租金。对此，本院认为，上诉人王树声提供的证据仅证明王树声在2012年12月起在XX号、XX号房屋内经营餐饮，在王树声未能提供2011年所签的租赁合同并直接向梅莲公司支付租金、以及在2015年之前已将XX号房屋转租第三人的合同等主要证据的情况下，无法达到王树声想要证明的其于2011年与梅莲公司建立了租赁关系的证明目的。王树声解释其提供不出2011年的租赁合同原件和复印件，是因为2015年梅莲公司领导换届，找到其提出租赁合同需要备案，将其持有的租赁合同要过去后没有再返还，既没有证据也不合常理，本院不予采信。梅莲公司虽然没有提供与王某2于2014年12月31日终止协议原件，但其提供的与王某2签订的租赁合同及王某2支付租金凭证可相互印证，足以否定王树声主张的事实。综上所述，本院认定上诉人王树声于2015年与被上诉人梅莲公司签订了XX号房屋的租赁合同，该合同合法、有效。关于争议焦点三、王树声自2017年2月1日起未付租金，至梅莲公司起诉时，已超过了合同约定的一个月，构成违约。王树声提供的施工照片，并不能证明该处施工影响了王树声的正常经营活动，一是王树声没有证据证明在本案诉讼前向梅莲公司提出过，二是王树声在本案审理时自认房屋目前处于转租状态，因此，王树声不付租金的抗辩理由不能成立。根据租赁合同约定，王树声逾期支付租金超过一个月，被上诉人有权行使解除权。梅莲公司起诉状于2018年4月20日送达王树声，故一审判决确认双方租赁合同于该日解除并无不当，本院予以维持。导致租赁合同解除的责任在于王树声。故王树声应承担相应的违约责任。一审判决王树声支付自2017年2月1日至2018年4月20日止的租金、物业管理费、自2017年9月1日起至同年11月30日止的水电费、返还房屋及支付房屋占用使用费自合同解除后至实际搬离时按租金三倍计算、支付逾期支付租金滞纳金及解除合同违约金、律师费均有合同依据，且于法不悖，本院予以维持。综上所述，上诉人王树声的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,296.58元，鉴定费人民币13,140元，由上诉人王树声负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一九年十月二十八日书记员  张家伟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……