浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1961号上诉人（原审被告）：施端鹏，男，1973年4月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：刘朝军，浙江泽厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：嘉善碧中海主题酒店有限公司。住所地：浙江省嘉善县罗星街道晋阳西路518号。统一社会信用代码：91330421586292046L。法定代表人：杨忠炮，系该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：胡思华，男，1965年3月6日出生，汉族，住浙江泰顺县。委托诉讼代理人：张向辉，浙江盛宁律师事务所律师。上诉人施端鹏、上诉人嘉善碧中海主题酒店有限公司（以下简称碧中海公司）因与被上诉人胡思华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。施端鹏上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回胡思华的一审诉讼请求；2.胡思华承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、胡思华隐瞒了本案基本事实，导致一审事实认定错误。胡思华与施端鹏、案外人胡克锐、叶增海、潘治江等人存在共同投资关系。包括案涉房产在内的近8124平方米的房产系由施端鹏于2011年3月31日购买所得。后基于施端鹏与胡思华等人之间存在的共同投资关系，共同投资人为向银行融资所需而将包括案涉房产在内的产权分别登记在包括胡思华在内的多位投资人名下。其中，共同投资人之一的胡思华于2012年6月27日与出卖人签订购房合同，并在2018年6月将案涉房产的产权证登记在其名下，胡思华仅是案涉房产的名义持有人，实际产权人为前述20人共同所有。因此，胡思华无权以自己名义收取租金，更无权解除业已存在的案涉租赁合同。胡思华以虚假事实向一审起诉，导致一审对本案事实认定错误。二、一审不予认可碧中海公司与施端鹏所签《房屋租赁合同》错误。现为共同投资人之一的施端鹏在2011年11月30日购得包括案涉房产在内近8124平方米的房产后便整体出租给碧中海公司，且已持续履行至今。现因案涉房产为全体投资人共同所有，胡思华无权解除与碧中海公司之间的案涉租赁关系。三、一审认定银行按揭贷款系租金错误。如前述，胡思华并非案涉房产的实际所有权人，该房产为前述20人共同所有，所以才会出现包括施端鹏在内的其他投资人多年来向名义持有人即胡思华的银行按揭账户转账相应款项用以还贷。该款项并非支付租金，一审仅凭此转账记录即认定为支付租金，明显缺乏事实依据。四、一审认定施端鹏是碧中海公司的实际控制人，其与碧中海公司为利益共同体错误。施端鹏与碧中海公司均为独立的法律主体，享有各自的权利。胡思华隐瞒了案涉房产实为20个投资人共同所有的事实。碧中海公司述称，对施端鹏的上诉没有意见。胡思华辩称，胡思华与施端鹏系投资合作关系。施端鹏找胡思华购买乐福苑小区3#楼部分房屋，让胡思华先把房子买下，等公司经营回购。期间，施端鹏又提出要胡思华在合作生意上签字配合，胡思华答应。胡思华与嘉善华宏达置业有限公司（以下简称华宏达公司）签订购房合同、支付首付款2574110元后，陈德来拿走了华宏达公司向胡思华开具的首付款发票、收据、便条。胡思华向中国建设银行股份有限公司嘉善支行（以下简称建行嘉善支行）办理银行按揭贷款后，将还贷银行卡交给陈德来，碧中海公司开始每月按银行还贷数额支付租金。2018年6月，房屋的产权证作出，胡思华配合银行办理了按揭抵押手续。施端鹏在2018年7月5日起诉胡思华偿还代付的5074110元房款和利息，并停付租金还贷。施端鹏在诉讼中利用自己掌握的投资材料，为自己的利益虚构事实，利用法院达到自己不法目的，在法院查明事实后撤回诉讼。二、一审并没有否认《房屋租赁合同》，涉案房屋不是施端鹏购得后出租，而是在华宏达公司同意的情况下出租，之后涉案房屋被华宏达公司出售给胡思华，胡思华拥有涉案房屋的产权，胡思华在多次讨要租金被拒情况下解除房屋租赁合同符合法律规定。三、2012年7月胡思华将购得房屋出租给碧中海公司，碧中海公司按向银行还贷的方式向胡思华支付租金，一审认定银行按揭贷款系租金符合事实。四、施端鹏在涉案房产的购买、租赁过程中完全按自己的利益控制操作，碧中海公司的房屋租赁、租金支付、日常经营等完全由施端鹏控制，施端鹏提供的相关证据也表明其已实际控制碧中海公司的经营。综上所述，施端鹏的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉。碧中海公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回胡思华的全部一审诉讼请求；2.判令胡思华承担本案全部一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定碧中海公司与施端鹏共同代替胡思华偿还按揭贷款的事实错误。碧中海公司系从权利人施端鹏处承租的房屋，且已按约定支付租金，不存在碧中海公司与施端鹏共同代替胡思华还贷的事实。二、一审认定按揭贷款即为租金的事实错误。碧中海公司在承租该房产时即已做过调查了解，案涉房产的权属状况清晰。碧中海公司的股东与其他共同投资人之间的往来关系与碧中海公司无关，碧中海公司也无从探究。一审不能以碧中海公司的股东向胡思华转账的行为推导出是碧中海公司的行为，更不能以转账给胡思华按揭款而得出是租金的结论。三、一审以碧中海公司未向胡思华支付租金而解除案涉合同错误。如前述，碧中海公司系从原权利人处承租的案涉房产，其已向权利人即施端鹏支付了租金，碧中海公司不存在拖欠或是拒付租金的事实，胡思华无权解除案涉合同。四、一审认定碧中海公司与施端鹏为利益共同体属事实认定错误，法律适用不当。本案并无任何证据指向碧中海公司与施端鹏存在利益捆绑的情形。如前述，胡思华与施端鹏及碧中海公司的股东等人均为共同投资人，前者实为利益共同体，而非碧中海公司与施端鹏为利益共同体。一审以碧中海公司未支付租金而解除案涉租赁合同错误。施端鹏述称，对碧中海公司的上诉没有意见。胡思华辩称，一、乐福苑小区3#楼中施端鹏仅有部分房产，乐福苑小区3#楼一楼仍是华宏达公司所有的，碧中海公司称已经以现金方式向施端鹏全额支付租金既没有法律依据，也没有支付证据，更不符合租金支付的惯例。二、2012年7月胡思华将购得房屋出租给碧中海公司，碧中海公司一直以向银行还贷的方式支付租金，一审认定银行按揭贷款系租金符合事实。三、胡思华拥有涉案房屋的产权，胡思华在多次讨要租金被拒情况下解除房屋租赁合同符合法律规定。四、碧中海公司的房屋租赁、租金支付、日常经营等完全由施端鹏控制，施端鹏在涉案房产的购买、租赁过程中完全按自己的利益控制操作，施端鹏提供的相关证据也表明其已实际控制碧中海公司的经营，碧中海公司在明知施端鹏仅有乐福苑小区3#楼部分房产情况下还全额向施端鹏支付租金，以上情况均表明碧中海公司与施端鹏实际是利益共同体。综上，碧中海公司是包括胡思华、施端鹏在内的共同投资人设立的公司，如果涉案房产是共同投资人所有的，碧中海公司也应该向共同投资人支付租金，而不是向施端鹏支付租金，碧中海公司的上诉主张自相矛盾，处处维护共同利益人施端鹏的利益，请求驳回其上诉。胡思华一审诉讼请求：1.解除胡思华与碧中海公司的房屋租赁关系，碧中海公司立即搬离并腾空胡思华的房屋并将房屋交还给胡思华；2.施端鹏与碧中海公司向胡思华支付2018年8月1日至12月10日的房屋租金119813.46元；3.施端鹏与碧中海公司按建行嘉善支行确定的胡思华每月的还贷数额27649元向胡思华支付自2018年12月11日至房屋交还胡思华期间的房屋占用使用费；4.施端鹏与碧中海公司承担诉讼费用。一审法院经审理认定：2011年3月31日，施端鹏与华宏达公司签订了购房《意向书》，就购买位于浙江省嘉善县，总建筑面积8124.58平方米的房产达成意向。2011年11月30日，施端鹏与碧中海公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定施端鹏将座落于嘉善县罗星街道晋阳西路518号，面积为8120平方米的房屋出租给碧中海公司使用，租赁期为20年，自2011年11月30日至2031年11月29日，年租金158万元，于签约之日起30天内付清，支付方式为现金。同日，碧中海公司成立，涉案房屋由碧中海公司实际使用至今。后施端鹏与胡思华协商，由胡思华购买乐福苑小区3＃楼的部分房屋。2012年6月27日，胡思华与华宏达公司签订了《商品房买卖合同》，购买了罗星街道乐福苑3幢204、205、206、207、209、210、211、212、213、214、215室共11间房屋，并于2018年6月20日取得了上述房屋的产权证书。买卖合同签订后，胡思华向建行嘉善支行申请贷款，该行于2012年7月16日向胡思华发放了贷款250万元，贷款期限为10年。自2012年8月起，施端鹏或碧中海公司的股东即于每月15日左右，按胡思华每月应向建行还贷的金额向胡思华尾号为8641的建行卡存入相应款项，直至2018年7月。后胡思华另行办理了尾号为3561的银行卡用于还贷，并自2018年8月起自行还贷至今。胡思华曾于2018年10月9日起诉过施端鹏与碧中海公司，要求施端鹏与碧中海公司支付涉案房屋的租金等，后于2019年1月8日撤回起诉。胡思华曾以发送微信的方式通知施端鹏及碧中海公司的股东要求解除房屋租赁关系，后又于2018年12月14日向碧中海公司法定代表人吴三元寄送通知书等材料，将要求解除租赁关系的相关情况进行了告知，该通知于2018年12月15日被签收。现胡思华以施端鹏与碧中海公司未按约定向其支付房屋租金等为由诉至一审法院，要求判如所请。一审另查明：1.2016年11月2日，嘉善碧中海商务投资有限公司名称变更为嘉善碧中海主题酒店有限公司。2018年11月12日，碧中海公司的法定代表人由叶增海变更为吴三元。碧中海公司的股东有胡克锐、叶增海、潘治江。2.2018年8月1日至2018年12月14日期间，胡思华向建行嘉善支行还贷的总金额为110306.23元。3.2018年7月5日，施端鹏曾起诉胡思华及其妻子包爱兰，要求胡思华等二人归还由其支付的涉案房屋房款并支付相应利息等，现该案还在审理中。一审法院认为，本案的争议焦点为：胡思华能否要求与碧中海公司解除租赁关系及施端鹏与碧中海公司是否应当向胡思华支付租金、占有使用费。第一，本案中，虽胡思华与碧中海公司之间并未签订书面的租赁合同，但碧中海公司实际上占有使用了涉案属于胡思华所有的11间房屋用以经营，且虽未另行支付租金，但却与施端鹏共同代替胡思华偿还涉案房屋的按揭贷款直至2018年7月，而自2018年8月起，则既停止代替胡思华偿还贷款，亦没有另行支付租金，且胡思华也已将解除租赁关系的事项通知了碧中海公司。因法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故现作为涉案房屋产权人的胡思华以碧中海公司未支付租金等为由要求解除双方间的租赁关系，并无不当，应予支持。双方间的租赁关系应自2018年12月15日解除合同的通知到达碧中海公司时解除。另，法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故在双方租赁关系解除的情况下，碧中海公司理应腾退并向胡思华返还涉案租赁的房屋。第二，关于碧中海公司应当支付的房屋租金问题。一审认为，虽然双方间并未对租金进行约定，但从胡思华提交的银行明细来看，碧中海公司股东及施端鹏多年来于每月胡思华应当偿还银行按揭贷款前轮流向其还款账户转账或汇入相应金额，用以为胡思华偿还银行按揭贷款，且碧中海公司也未另行向胡思华支付过租金，这印证了胡思华陈述的双方约定“租赁期间的租金按银行按揭还款数额每月支付给银行用来归还胡思华向银行按揭贷款的本息”的说法。因碧中海公司自2018年8月起停止代替胡思华向银行偿还贷款，也未另行支付租金，故胡思华要求碧中海公司支付2018年8月1日至12月10日期间按其向银行归还按揭贷款的金额来主张碧中海公司应当支付的租金并无不当。因一审认定双方间的租赁合同自2018年12月15日起解除，而2018年12月10日至12月14日期间胡思华并未另行还贷，即还贷金额未有改变，故为了便于区分，一审将碧中海公司应当支付租赁期间租金的租赁期限调整为2018年8月1日至2018年12月14日。经一审核实，上述期间内胡思华归还的贷款金额为110306.23元，故对于胡思华诉请中的超出部分，一审不予支持。同理，现胡思华依据双方交易习惯来主张碧中海公司以胡思华每月银行还贷金额支付自合同解除之日起至实际腾退日止的房屋占有使用费也并无不当，但因胡思华每月向银行归还贷款的数额并不一致，故具体数额不宜固定，而应以银行确定的胡思华每月应当归还的贷款金额为准。关于碧中海公司的相应抗辩意见，因缺乏相应依据，一审不予采信。第三，关于胡思华能否要求施端鹏支付房屋租金及占有使用费的问题。一审认为，施端鹏于2011年3月31日即与华宏达公司签订购房意向书，筹划购买包括涉案房屋在内的位于嘉善县，总建筑面积为8124.58平方米的房产，后施端鹏与胡思华、叶增海、陈德来、胡绍取、丁建强、胡克锐六人共同购买了上述房屋。2011年11月30日，施端鹏与碧中海公司签订《房屋租赁合同》，约定由施端鹏作为出租方将包括涉案房屋在内的面积为8120平方米的房屋以年租金158万元的价格出租给碧中海公司，而租金支付方式却为不符合一般交易习惯及常态的现金方式。同日，碧中海公司成立，涉案房屋即由碧中海公司实际使用至今。另，碧中海公司的前任法定代表人叶增海及现任股东胡克锐等也系与施端鹏一同购买乐福苑小区3＃楼的产权人，且根据本案查明的情况，自2012年8月起，施端鹏及碧中海公司股东于每月胡思华应当偿还银行按揭贷款前向其还款账户转账或汇入相应金额，用以为胡思华偿还银行按揭贷款。故综上，一审认为，施端鹏实际应为碧中海公司的实际控制人，其与碧中海公司为利益共同体，故胡思华要求施端鹏与碧中海公司承担共同支付租金及占有使用费的责任并无不当，一审予以支持。施端鹏的抗辩意见因缺乏相应依据，一审不予采信。综上，胡思华要求与碧中海公司解除租赁关系，由碧中海公司及施端鹏共同向其支付相应租金及占有使用费的诉请，于法有据，应予支持。施端鹏与碧中海公司经一审合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、胡思华与碧中海公司之间关于嘉善县房屋的租赁关系自2018年12月15日起解除；二、碧中海公司应于判决生效之日起三十日内腾退胡思华所有的位于嘉善县的房屋；三、施端鹏、碧中海公司应于判决生效之日起七日内共同向胡思华支付自2018年8月1日起至2018年12月14日止的房屋租金110306.23元；四、施端鹏、碧中海公司应于判决生效之日起七日内按建行嘉善支行确定的胡思华每月应归还的涉案房屋贷款数额向胡思华支付自2018年12月15日起至实际腾退日止的房屋占有使用费；五、驳回胡思华的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2696元（胡思华已预交），由胡思华负担190元，由施端鹏、碧中海公司共同负担2506元。二审中,施端鹏提供以下新证据：1.股东出资协议书一份、意向书一份、收据2张、经营情况报告一份，证明施端鹏与胡思华等人存在共同投资关系，包括案涉房产在内的房产系施端鹏牵头购买，胡思华仅为案涉房产的名义持有人，实际权利人为全体投资人。2.2012年9月1日股东新股本、2012年7月22日会议纪要、2014年3月12日记（纪）要、2015年1月30日第一次股东会、2019浙0421民初2576号民事裁定，证明施端鹏、胡思华、叶增海、潘治江等20人存在合作关系，共同投资了包括案涉房产在内的资产和其他经营实体等事实；胡思华只是案涉房产名义持有人，案涉房产实为全体投资人共同所有。3、2013年7月28日股东分红决议书，证明胡思华参与了合作期间的利润分配，胡思华仅为案涉房产的名义持有人的事实。4、2017年3月24日会议通知书、2017年4月9日会议签到表，证明案涉房产为全体投资人所有，胡思华只是名义持有人。5、2017年4月9日会议纪要、2017年4月9日合作人全体会议纪要、2017年4月9日打包继承方案、2017年4月9日承继招标办法、投标保证金、2017年4月14日中标确认书，证明包括案涉房产等在内的全部资产（含负债）经招投标程序确定由施端鹏承继的事实，施端鹏为案涉房产的实际权利人。6、合作协议一份，证明胡思华为涉案房产的名义持有人。碧中海公司发表质证意见如下：对上述证据均无异议。胡思华发表质证意见如下：证据1，股东出资协议上的签字是胡思华所签,但对股东出资协议的真实性有异议，出资协议投资人姓名、协议签订时间都不明确，协议签订地、第三页投资人出资姓名、出资比例空白,加盖印章是嘉善碧中海商务投资有限公司，该公司在协议签订时尚未成立，故该协议书不真实。意向书真实性无异议，但在履行过程中进行了变更，并且双方已经就变更达成一致，也已实际履行，意向书不能证明待证事实及内容。对收据的真实性予以认可，后因涉案房屋由胡思华购买，胡思华按要求支付了购房款项，其中首付款是向陈德来交付现金，再与华宏达公司签订书面购房合同，办理银行按揭过程中，胡思华的首付款已经由华宏达公司确认并开具发票，其他款项是银行按揭支付，该收据跟本案没有关联，不能证明其证明对象及内容。经营情况报告上胡思华的签名是其所签，但对经营情况报告的真实性有异议，对证明对象及内容不认可。证据2，对于股东新股本的真实性认可，但对证明对象和内容不认可，当时按意向书约定第2、5层由胡思华、施端鹏等5人购买，由碧中海公司将1楼及其他设施打包购买，碧中海公司要回购胡思华购买的房屋，但碧中海公司没有回购胡思华的房产。对2012年7月22日会议纪要的真实性没有异议，但是与本案没有关联性。对2014年3月12日记（纪）要的真实性不认可，没有胡思华签字，与本案无关。2015年1月30日第一次股东会文件的签名为胡思华所签，但对真实性不认可，签字确认的内容并不是前面的内容，且对证明内容和证明对象不认可。对（2019）浙0421民初2576号民事裁定的真实性无异议，但胡克锐是代持股份，与本案无关。证据3，对2013年7月28日股东分红决议书的真实性没有异议，但与本案无关，共同投资人分配的利润不包括本案的房产。证据4，对2017年3月24日会议通知书、2017年4月9日会议签到表的真实性没有异议，但对证明内容及对象不予认可。证据5，2017年4月9日会议纪要上的签名为胡思华所签，但对真实性有异议，其当时的投资人是20人，但签名仅有13人，没有法律效力，对其证明内容及对象亦不认可。对2017年4月9日合作人全体会议纪要的真实性没有异议，合法性有异议，签字是胡思华签的，与本案无关，对于证明内容及对象不予认可。对2017年4月9日打包继承方案中胡思华的签名认可，但对合法性、关联性及证明对象不予认可，打包继承方案不包括涉案房产。2017年4月9日承继招标办法上的签名是胡思华所签，但是对于合法性、关联性、证明对象不予认可。对投标保证金转账凭证客观性没有异议，关联性及证明内容有异议。对2017年4月14日中标确认书的三性均有异议，没有胡思华的签字，这组证据证明了施端鹏在非法处置投资人财产。证据6，其上的名字是胡思华所签。合作协议最后一段载明碧中海公司的房屋共5层，8120平方米，但是8120平方米面积后续产生了一系列纠纷，涉案房屋在一号楼，实际未购买，合作协议实际没有施行。本院认证意见：施端鹏提交的证据1、2、3、4、5均用以证明胡思华仅系涉案房屋的名义所有权人，但本案的处理与产权归属、股权争议没有关联，故上述证据均与本案缺乏关联性，本院均不作认定。碧中海公司提供以下新证据：1.嘉兴罗星街道出具的证明、华宏达公司出具的证明、2011年11月30日房屋租赁合同，证明碧中海公司从权利人处所承租的房产包括了案涉房产，并早于胡思华购买案涉房产的时间。2.（2015）浙嘉民终字第475号民事判决，证明碧中海公司与施端鹏所签房屋租赁合同真实、合法、有效，案涉租金标准应以该房屋租赁合同约定的租金为依据，一审以案涉房屋按揭款作为租金支付标准是错误的。施端鹏发表质证意见如下：对碧中海公司提交的证据均无异议。胡思华发表质证意见如下：证据1，对于罗星街道出具的证明及华宏达公司出具的证明的真实性没有异议，但对内容的真实性有异议，罗星街道的证明用途超出了其所载限定的用途。胡思华筹买房产的过程中房屋由胡思华购买。对于租赁合同的真实性没有异议，对租赁的事实认可，但是对碧中海公司的表述不认可，权利人应是胡思华而非施端鹏。房屋租赁早于购买房产的时间，但是在胡思华购买涉案房产的时候，施端鹏未将租赁合同签订的情况向胡思华说明，在租赁存续期间也没有说明，租金支付也不是按照租赁合同的约定来进行。证据2，该案一审认定华宏达公司认可施端鹏及其他六位购房人共支付其购房款39730000元，其中施端鹏本人支付的房款为9806715元，表明华宏达公司及施端鹏均认可胡思华是购房人并支付了房款。施端鹏在该案答辩称施端鹏虽然没有涉案房屋的所有权，但仍有权使用，且施端鹏与碧中海签订租赁合同时华宏达公司是明知且认可的，表明施端鹏在没有取得所有权、仅经华宏达认可的情况下与碧中海公司签订租赁合同。碧中海公司在该案一审中答辩称如涉案房产因判决造成实际出租权人发生变化，碧中海公司同意向出租权人履行交纳房租的义务，表明碧中海公司承诺向实际房屋出租权人交纳房租，所以碧中海公司应向本案中涉案房屋的权利人胡思华交纳房租。本院认证意见：证据1，施端鹏及胡思华对真实性没有异议，且与本案争议相关，真实性予以认定。证据2，该证据系人民法院的判决，且与本案争议相关，真实性予以认定。胡思华提供以下新证据：1、(2014)嘉善民初字第1596号民事判决、(2017)浙0421民初1979号民事判决、(2017)浙04民终1664号民事判决、(2017)浙0421民初1983号民事判决、(2017)浙0421民初1981号民事判决、(2018)浙0421执960号案执行通知书、限制消费令、(2017)浙0421民初1980号、(2017)浙04民终1663号民事判决、(2017)浙0421民初5097号、(2017)浙04民终665号民事判决、(2015)嘉仲字第229号裁决。证明：1.胡思华及其他房屋购买人施端鹏、陈德来、叶增海、胡绍取作为房屋购买人和产权人被起诉至法院，其中胡思华及妻子还被法院被限制消费的事实。2.施端鹏、华宏达公司均确认胡思华等购买人已经支付房屋购买款项，法院、仲裁机构也据此作出判决或裁决，碧中海公司在参与的相关诉讼案件中没有提出任何异议，未提及碧中海公司参与房屋的购买或收购。2、(2018)浙0421民初字3450号案的诉讼材料：施端鹏的《起诉状》,证明施端鹏起诉时认为胡思华购买房屋的首付款项和向银行偿还的贷款的款项是向施端鹏借款，并起诉要求归还。碧中海公司向法庭出具的《房租支付情况说明》，碧中海公司承认涉案房屋是租赁的，并支付了租金，表明碧中海公司并没有购得涉案房屋。追加第三人申请书、民事反诉状可以证明在诉讼中胡思华申请追加碧中海公司参加诉讼，但碧中海公司在知道案件相关诉讼的情况下没有加入案件的诉讼，表明碧中海不是涉案房屋的购买人。股东投资记录可以证明当时投资人开会时的材料都明确投资的金额、比例等，但施端鹏提供的投资协议中的投资人金额、比例等是空白。3、交房通知书、交房明细表、结算业务申请单，证明2016年8月16日涉案房屋具备交付条件，胡思华支付了需要交纳的税费183037.55元。2018年5月23日胡思华缴纳183037.5元税费办理房产交接手续。施端鹏发表质证意见如下：证据1，对证据的真实性均没有异议。对(2014)嘉善民初字第1596号民事判决的待证事实有异议，根据该判决所载内容，包括案涉房产在内的全部房产的实际权利人应为施端鹏；对(2017)浙0421民初1979号、(2017)浙04民终1664号、(2017)浙0421民初1983号三份判决的关联性有异议，与胡思华无关；对(2017)浙0421民初1981号民事判决、(2018)浙0421执960号案执行通知书、限制消费令的待征事实有异议，胡思华只是名义持有人，实际权利人应为全体投资人。对(2017)浙0421民初1980号、(2017)浙04民终1663号、(2017)浙0421民初5097号、(2017)浙04民终665号四份民事判决关联性有异议，与胡思华无关。对(2015)嘉仲字第229号裁决的待证事实有异议，胡思华只是案涉房产的名义持有人，对内而言案涉房产应为全体投资人。证据2，真实性没有异议，待证事实均有异议，施端鹏之所以起诉讨要款项是因为胡思华不肯将涉案过户至施端鹏名下，后施端鹏为了还原事实真相，所以起诉，但是案涉房屋所支付的款项均由施端鹏或者其他投资人支付，胡思华只是案涉房产的名义持有人。对股东投资记录真实性有异议的，事实上是包括施端鹏、胡思华20人在内的投资人均有出资，且出资比例均记载在协议书及出资凭证上。证据3，真实性没有异议，对待证事实有异议，不能得出胡思华为案涉房产的实际权利人的结论，案涉房产实际应为20人所有，胡思华仅是名义持有人。碧中海公司发表质证意见如下：同意施端鹏的质证意见。本院认证意见：证据1、2、3涉及房屋权属及股权争议的认定，而本案的处理与产权归属、股权争议没有关联，故证据1、2、3，均与本案的处理没有关联，不予认定。本院经审理查明：2011年3月31日，华宏达公司、施端鹏签订《意向书》一份，约定施端鹏向华宏达公司购买位于嘉善县，总层数5层，总建筑面积8124.58平方米。《意向书》第1条约定：房屋总价格6600万元，签订《意向书》后，施端鹏付定金200万元，2011年7月1日前付2000万元（包含200万元）。《意向书》签订当日，施端鹏支付定金200万元，华宏达公司出具收据一份，载明收取施端鹏定金200万元。2011年7月1日华宏达公司出具收据一份，收取施端鹏房款1800万元。2012年6月左右，施端鹏及案外人胡绍取、胡思华、胡克锐、陈德来、叶增海、丁建强等七人分别与华宏达公司签订《商品房买卖合同》，计92套房产。2011年9月16日华宏达公司出具证明一份，内容为：“我公司嘉善华宏达置业有限公司所开发的乐福苑小区3＃楼商业用房一至五层，建筑面积为8120平方米，现已出售，房屋产权属于施端，现租赁给嘉善碧中海桑拿休闲城。目前房屋验收除房管处综合验收未到公示时间外，其它已全部验收合格，产权证在2011年12月31日前办理完成。”2011年11月30日，施端鹏与嘉善碧中海桑拿休闲有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将座落于嘉善县罗星街道晋阳西路518号的房屋（面积8120平方米）出租给嘉善碧中海桑拿休闲有限公司，租赁期限20年，自2011年11月30日至2031年11月29日，年租金158万元，于签约之日起30天内付清，支付方式为现金。2013年8月7日，嘉善碧中海桑拿休闲有限公司名称变更为嘉善碧中海商务投资有限公司。2016年11月2日，嘉善碧中海商务投资有限公司名称变更为嘉善碧中海主题酒店有限公司。本院认为，胡思华认为施端鹏因个人资金问题将其与华宏达公司签订的购房意向书中约定的涉案房产协商确定由胡思华购买，其在2012年7月将房屋出租给碧中海公司，租金以代为偿还银行按揭贷款的方式支付。根据其主张，胡思华主张其与碧中海公司成立了房屋租赁合同关系，但胡思华与碧中海公司并未签订相应的租赁合同，且根据查明的事实，施端鹏于2011年11月30日已将该92套商品房出租给嘉善碧中海桑拿休闲有限公司，碧中海公司系根据其与施端鹏签订的房屋租赁合同占有、使用包括涉案房屋在内的共计8120平方米的房屋。另外，胡思华所称的以代为偿还贷款的方式支付租金的说法也无相应的证据支持，故不能将施端鹏或碧中海公司的股东向胡思华的账户划入相应款项的行为认定为向胡思华支付租金。因此，根据本案证据，不足以认定碧中海公司与胡思华之间在2012年7月成立了房屋租赁合同关系，胡思华以与碧中海公司存在租赁合同关系且碧中海公司未按约支付租金为由提出的请求不能成立，其一审诉讼请求应予以驳回。施端鹏在二审中申请中止本案审理，其理由是其于2019年8月12日就涉案房屋的权属向法院提起了诉讼，该案判决结果影响本案的审理。对其中止审理的请求，本院认为，该案诉讼结果与本案房屋租赁合同关系的审理没有关联。碧中海公司系根据与施端鹏签订的房屋租赁合同占有、使用房屋，碧中海公司与胡思华之间不存在房屋租赁合同关系，胡思华以解除房屋租赁合同关系为由提出的诉请不应予以支持，故本案不应中止审理。综上，上诉人施端鹏、碧中海公司的上诉理由成立，对其相应的上诉请求予以支持。根据当事人在二审中提交的新证据，本院进行改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初328号民事判决；二、驳回胡思华的诉讼请求。一审案件受理费2696元，二审案件受理费2396元，由胡思华负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一九年十月八日书记员  陈诚