福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初4795号 原告（反诉被告）：陈隆美，女，1979年1月17日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告（反诉原告）：曾依端，男，1953年2月19日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告（反诉被告）陈隆美与被告（反诉原告）曾依端租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈隆美、被告（反诉原告）曾依端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈隆美向本院提出诉讼请求：1.被告返还押金5400元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月27日，被告（出租人）曾依端将坐落于仓山区房屋一套租赁给原告，收取租赁押金伍仟肆佰元（5400元），并写下押金条一份。原告于2019年7月28日已腾房退租，要求被告配合办理交接手续。但被告消极对待，且无理拒不退还押金。 被告曾依端辩称，被告与原告于2017年7月26日订立一份《房地产租赁合同》，合同约定租赁期一年。合同订立后，原告没有实际使用租赁房，而是交给其所在公司的员工使用。合同到期后，双方没有续签书面合同，口头约定由原告继续租赁，双方商议仍按原合同条款履行。2019年7月28日，被告接到小区保安通知，说租户有一些物品需要搬出，被告以为原告更换租赁房使用人，也没有在意，让保安放行。怎知道，原告在8月15日接到邮政快递的通知，说有一份法院的传票给被告，被告因没有居住在租赁房所在的小区，赶紧到法院接收法院的应诉通知书。得知原告在7月底让其员工搬出去，并在8月1日就已经向人民法院起诉被告。原告的行为令被告莫名其妙。被告接到法院的文书后即赶往租赁房查看，发现租赁房内原告员工使用的物品已经全部搬出，且事先没有通知原告，没有与被告办理租赁房的交还手续，租赁房的锁匙至今仍在原告处。对此，被告认为：1、根据双方订立的合同约定，原告需提出解除合同，应征得对方同意，提出解除合同方需赔偿另一方等同于一个月的租金的违约金。现原告未征得被告的同意，在未通知被告的情况下，单方提出提前终止合同，应承担被告的等同于一个月的租金的违约金。2、由于原告解除合同没有事先通知被告，原告应继续承担房屋未交接期间的8月份房屋占有租金一个月。3、原告突然搬离租赁房，至今没有将租赁房的有关费用交付完毕，如自来水费用23.1元、电费用190127元、天然气费用62.45元，合计275.83元。上述费用原告应缴费给被告。4、原告在单方解除合同时，没有与被告办理租赁房的交还手续，被告事后查看租赁房时，发现在租用期间损坏马桶盖一个（价70元）、厨房排气扇一个（价75元）、挂衣架一个（价140元）、大厅空调损坏（维修费300元）、墙壁乱写损坏（估价修补费300元）、木柜门木柜锁（100元）、人工安装费300元，上述合计1285元原告应赔偿给被告。5、原告搬离后，被告雇请卫生工对房屋进行清理，花费清理费300元也应由原告承担。6、原告陈隆美不交还入户锁匙，应承担被告更换锁匙费用220元。综上，被告认为：原告在未与被告协商一致的情况下，未通知被告交还租赁房，在被告不知情且不在场的情况下，应承担房屋占有期间的租金一个月2700元，原告还应承担合同违约支付一个月的违约金2700元。原告起诉返还押金无理无据，依法应予驳回。 反诉原告曾依端向本院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付2019年8月房屋租金2700元；2.被反诉人因合同违约应向反诉人支付的违约金2700元；3.被反诉人向反诉人支付2019年7月水电费等275.83元；4.被反诉人赔偿租赁期间造成的房屋损坏及修理费1805元。反诉的事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年7月26日订立一份《房地产租赁合同》，合同约定租赁期一年。合同订立后，反诉人将租赁房交被反诉人使用。合同到期后，双方没有续签书面合同，口头约定由被反诉人继续租赁，双方商议仍按原合同条款履行，被反诉人租赁期间已经交付租金至2019年7月。2019年8月15日接到邮政快递的通知，说有一份法院的传票给反诉人，反诉人因没有居住在租赁房所在的小区，到法院接收法院的《应诉通知书》。得知被反诉人已经搬出去租赁房。被反诉人的行为令反诉人莫名其妙。反诉人接到法院的文书后，往租赁房查看发现：租赁房内被反诉人使用的物品已经全部搬出，且事先没有通知被反诉人，没有与反诉人办理租赁房的交还手续，租赁房的锁匙至今仍在被反诉人处。对此，反诉人认为：1、根据双方订立的合同约定，被反诉人提出解除合同，应事先告知反诉人。现被反诉人未事先通知反诉人，单方提出提前终止合同，属合同违约，应承担反诉人的等同于一个月的租金2700元的违约金。2、由于被反诉人解除合同没有事先通知反诉人，被反诉人应继续承担房屋未交接期间的8月份占有房屋的租金一个月2700元。3、被反诉人突然搬离租赁房，至今没有将租赁房的有关费用交付完毕，如7月份自来水费用23.1元、电费用190.27元、天然气费用62.45元，合计275.83元。上述费用被反诉人应缴付给反诉人。4、被反诉人在单方解除合同时，没有与反诉人办理租赁房的交还手续。反诉人事后查看租赁房时，发现在租用期间损坏马桶盖一个（价70元）、厨房排气扇一个（价75元）、挂衣架一个（价140元）、大厅空调损坏（维修费300元）、墙壁乱写损坏（估价修补费300元）、木柜门木柜锁（100元）、人工安装费300元被反诉人搬离后，反诉人雇请卫生工对房屋进行清理，花费清理费300元，被反诉人不交还入户锁匙，应承担反诉人更换锁匙费用220元。上述合计1805元被反诉人应赔偿给反诉人。综上，反诉人认为：被反诉人在未与反诉人协商一致的情况下，未通知反诉人交还租赁房，在反诉人不知情且不在场的情况下，应承担8月份房屋占有期间的租金一个月2700元，被反诉人还应承担合同违约支付一个月的违约金2700元，同时，被反诉人应承担承租期间的水电费和赔偿被反诉人租赁期间造成的物品损坏修理费用。 反诉被告陈隆美辩称，1.反诉原告称的8月份的租金不存在，我们的合同到2018年7月31日到期，合同到期后延用原合同一年到2019年7月31日。2019年7月份的房租我已经支付，2019年7月26日要搬东西时保安已经和反诉原告说了。7月29日下午我打电话给反诉原告，但反诉原告称我违约应该要一个月前告知，并且要我缴纳违约金。7月30日我让反诉原告到小区结清水电费，但反诉原告不配合，我就报警了，警察让我到法院起诉，当天我有到法院立案，8月1日立案；2.水电费该是我缴纳的我是会缴纳的；3.反诉原告都没有通知我说有家具损坏，我7月28日就搬走了，反诉原告是8月份到房子里去，8月份之后的事情我没法承认。 本院经审理认定事实如下：曾依端与陈隆美于2017年7月26日签订《房地产租赁合同》，合同约定：曾依端将坐落于福州市仓山区房屋出租给陈隆美，租期自2017年8月1日至2018年7月31日，月租金2700元；曾依端收取陈隆美租赁保证金5400元作为有关费用及信用保证，该保证金待合同期满或终止，结清一切费用后无息退还；任何一方需要提前终止合同的，应先征得对方同意，提出解除合同方需赔偿另一方等同于一个月租金的违约金；物业费、水电费用由陈隆美承担。合同签订后曾依端将房屋交付陈隆美，曾依端于2017年7月27日向陈隆美出具押金条，确认收到押金5400元。租赁合同到期后，陈隆美继续使用讼争房屋并支付租金至2019年7月。陈隆美于2019年7月28日搬离讼争房屋，尚有水电费及燃气费275.83元未支付。 本院认为，曾依端与陈隆美签订的《房地产租赁合同》届满后，陈隆美继续使用讼争房屋，曾依端也没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同约定任何一方需要提前终止合同的，应先征得对方同意，提出解除合同方需赔偿另一方等同于一个月租金的违约金。陈隆美未征得曾依端同意于2019年7月28日搬离讼争房屋已构成违约，现曾依端诉请陈隆美支付违约金2700元，符合合同约定，本院予以支持。陈隆美确认其尚有水电费及燃气费未结清，故曾依端诉请陈隆美支付水电费及燃气费275.83元，本予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。曾依端于2019年7月29日进入讼争房屋，知晓陈隆美已搬离讼争房屋，其可收回讼争房屋，防止损失扩大，故对于曾依端主张的2019年8月租金，本院不予支持。曾依端诉请陈隆美赔偿房屋损坏修理费，但其提交的收款收据系手写凭证、收条的出具人员未出庭作证，无法证明其主张金额的真实性，故对于曾依端的该项诉请，本院不予支持。根据合同约定，保证金待合同期满或终止，结清一切费用后无息退还，故扣除陈隆美应支付的违约金2700元及水电燃气费275.83元后，曾依端应返还陈隆美2424.17元（5400元-2700元-275.83元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、曾依端于本判决生效之日起十日内退还陈隆美2424.17元； 二、驳回陈隆美的其他诉讼请求； 三、驳回曾依端的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由陈隆美负担14元，曾依端负担11元。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由陈隆美负担10元，曾依端负担15元。曾依端应负担的本诉案件受理费及陈隆美应负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年十月二十四日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”