广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15270号原告：谭永祺，女，1962年11月20日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：张懿，广东通航律师事务所律师。被告：夏仲怀，男，1959年5月29日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：夏瑞怀，被告的哥哥。原告谭永祺诉被告夏仲怀物权保护纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》已解除；2、被告撤离占用海珠区民主直街21号属于原告的一楼地面房屋使用权，排除妨碍、停止侵害、恢复原状并对受损部分进行财产损害赔偿；3、被告支付2017年7月1日至2018年7月1日房屋租金54000元（4500*12）；4、被告支付迟延支付租金的违约金10000元；5、被告参照合同约定的租金计算标准支付房屋使用费（计算至被告返还房屋之日）；6、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州市海珠区民主直街21号房屋（以下简称为“涉案房屋”）为原、被告按份共有，各占50%份额，房屋建筑面积为28.11平方米，有阁楼部位25.1886平方米未申请权属登记，被告在阁楼上违章建有第三层建筑（面积未知）。在房屋购入时，案外人夏俊怀与原告居住在一楼地面，而被告使用二、三楼。2014年至2018年，被告承租原告一楼地面进行个体户经营。被告从2017年开始欠租，对一楼建筑实施非法占有，并恶意破坏水管，导致一楼部分天花漏水，意在阻拦原告及其家人入住。同时利用身体暴力阻碍原告行使正当权利，不准原告及其家人进入该建筑，并四处恶意诽谤原告及家人。被告辩称：原告是被告的另一个哥哥夏俊怀的妻子，原告的女儿夏鸣君离婚诉讼中为争得儿子的抚养权，伪造出了2014年4月28日的“商铺租赁合同”，故上述合同应属无效。另，从涉案房屋的取得时间、方式以及合同“签订”的时间、内容上，也可见上述合同为虚假的意思表示。涉案房屋建成后，三兄弟商定：被告仍继续在涉案房屋的“阁楼”居住，地下由三兄弟共同用来合伙做生意。2015年夏俊怀去世后，原告指挥把涉案房屋临街部分约6平方用砖墙间出来让被告与夏瑞怀两兄弟继续做生意。虽然夏俊怀己故，被告和夏瑞怀仍然念兄弟之情，按月把生意利润分配2000元给原告。涉案房屋地下另外二十多平方则作为原告自己居住之用。2017年6-8月期间原告自己找一个修理工把房子后面挖一米深，搞到2018年。涉案房屋地势低洼一直经常水淹，房子天花其实在之前已经受损，原告挖深后已经影响到房屋结构。请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：据广东省公证处（97）粤公证内字第23973、23974号《公证书》记载：1997年10月28日，夏瑞怀、陈雪卿两夫妻将其共有的广州市海珠区小港路民主直街15号房屋无偿赠与给兄弟夏俊怀、夏仲怀，房屋产权及使用权归夏俊怀、夏仲怀；夏俊怀、夏仲怀表示接受赠与。据（2017）广州市不动产权第03222362号《不动产权证》记载：2017年7月20日，谭永祺、夏仲怀通过“继承、析产”的方式各取得广州市海珠区民主直街21号50%的产权份额；房屋（建筑面积）28.11平方米；该房屋另有阁楼部位25.1886平方米未申请权属登记。该产权证后“房地产平面附图”中的“民主直街”上方房屋内标明“#15”。谭永祺（出租方、甲方）与夏仲怀（承租方、乙方）曾签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区民主直街15号商铺租给乙方做餐饮经营使用，出租商铺的建筑面积为28平方米；租赁期限为5年，自2014年5月1日起至2019年5月1日止；每月租金4500元，租金每月一次性付清；乙方在签订本合同之日交纳9000元作为房屋使用保证金；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10000元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用；等。2016年6月24日，夏仲怀经注册取得了经营场所为广州市海珠区小港路民主直街15号的《营业执照》。本案诉讼中，谭永祺表示：谭永祺的确在2017年11月左右装修大概3个月；装修是经过被告同意的，当时协商拿来做仓库；地基之所以挖深，是因为天花漏水，地基就没办法修了；谭永祺取得涉案房屋一层房产证之前，该房屋由夏俊怀和夏仲怀两兄弟共同共有，不清楚具体份额；与夏俊怀之间原是夫妻关系；《商铺租赁合同》签订之后，夏仲怀没有交保证金；2017年7月之前的租金给的不足额，差不多一两千，固定期限不好说，因为是亲戚，就没有强制说几号几号交，一共给了多少也没有统计。对于诉讼请求中的受损部位，谭永祺表示：位于房屋的后面一半部分天花位置受损；恢复原状与赔偿损失的部位为同一部位，要求赔偿损失。经本院释明合同效力的风险后谭永祺坚持其诉讼请求。2019年9月19日，本院组织谭永祺、夏仲怀到涉案房屋查看现场。谭永祺、夏仲怀确认：夏仲怀使用靠近民主直街的部位，东西内墙距离2.83米、外墙距离3.1米；南北纵深2.85米。夏仲怀表示：谭永祺使用一楼其他部位，阁楼部位由夏仲怀使用。谭永祺表示：（一楼其他部位）没有钥匙，房屋刚装修好时门被撬开。对于一楼的间隔墙，夏仲怀表示：夏瑞怀赠与之前就已经存在了；谭永祺表示：2014年动工，由夏俊怀修建。经询问后，谭永祺表示坚持其诉讼请求。结合“房地产平面附图”，现场基本情况如下：本院认为：根据涉案的《公证书》、《不动产权证》中的附图、《商铺租赁合同》以及原、被告的陈述，原海珠区小港路民主直街15号房屋即为现海珠区民主直街21号房屋。原告主张与被告之间通过签订《商铺租赁合同》建立起租赁关系。本院的意见是：首先，按原告所述，在原告取得涉案房屋50%的产权份额前即2017年7月20日前，涉案房屋是由被告与其哥哥夏俊怀共有，则原告将涉案房屋全部即租给被告显然无事实依据。其次，《商铺租赁合同》签订后，被告既未支付保证金也未按时、全额交纳“租金”，而原告自己也无法陈述收取了何时、多少“租金”，显然与一般交易习惯不符。可见《商铺租赁合同》并非原、被告的真实意思表示，故被告关于上述合同无效的主张，合法有理，本院予以采纳。因此，原告要求确认上述合同已经解除、被告支付租金及违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原、被告各占涉案房屋一楼50%产权份额，则就本案而言，应属物业保护纠纷。鉴于原、被告尚未通过法律途径确定各自产权所对应的部位，故原告要求被告返还全部房屋、赔偿房屋漏水损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告现使用涉案房屋一楼约9平方米的部位及无合法产权的阁楼25.1886平方米部位，且一楼部位靠近民主直街，被告也以此领取营业执照，相对获利更大，则综合被告自己的陈述，本院对原告主张的使用费的标准中的2000元予以支持。因原告表示继承前“该房屋由夏俊怀和夏仲怀两兄弟共同共有，不清楚具体份额”，则使用费从原告取得涉案房屋一楼部分产权之日即2017年7月20日起计算为宜。因原、被告未能确定何时分割房屋，故使用费计算至本判决发生法律效力之日止为宜。本案立案时以《商铺租赁合同》为基础确定案由并收取受理费，现因《商铺租赁合同》无效，原、被告对上述合同无效均由过错，则受理费由原、被告各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告夏仲怀在本判决发生法律效力之日起10日内按每月2000元的标准向原告谭永祺支付自2017年7月20日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费；二、驳回原告谭永祺的其他诉讼请求。本案受理费2660元，由原告谭永祺、被告夏仲怀各负担1330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一九年十月十七日书 记 员  李美琦吴越鸣