广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初2210号原告：珠海市斯耐特电气设备有限公司，住所：珠海市南屏镇洪湾路3号3栋6层601号。法定代表人：陈松，总经理。委托诉讼代理人：连万山，广东正澳律师事务所律师。被告：深圳市大鸿投资有限公司，住所：深圳市光明新区光明街道白花社区第一工业区B10号办公楼一楼101。法定代表人：龚文兵，经理。被告：龚文全，男，1982年7月9日出生，汉族，住湖北省监利县，以上二被告共同委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。原告珠海市斯耐特电气设备有限公司（以下简称原告斯耐特公司）诉被告深圳市大鸿投资有限公司（以下简称被告大鸿公司）、被告龚文全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日受理后，依法适用简易程序于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告斯耐特公司的委托诉讼代理人连万山、被告龚文全、二被告的共同委托诉讼代理人张嘉敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯耐特公司提出以下诉讼请求：1.请求依法判令被告大鸿公司退还原告三个月租金履约保证金96,600元、退还2019年5月1日-5月30日租金32,200元、退还一个月管理费1,000元（小计129,800元）；2.请求依法判令被告大鸿公司赔偿原告装修损失费140,000元；3.请求依法判令被告大鸿公司赔偿原告再租损失费268,376元（按再租后新产房前三年每月租金36,800元-原每月租金32,200元的差额4,600元为基数，3年36个月计165,600元：第四、第五年每月租金差额[36,800+2944(每月加8%)]-[32,200+3220(每月加10%)]=39,744元-35,420元=4,324元，（两年计103,776元）；4.请求依法判令被告大鸿公司赔偿原告设备订金9,000元；5.由被告大鸿公司承担本案诉讼费，以上第一至第五项合计547,176元；6.请求判令被告龚文全对原告三个月租金履约保证金96,600元、一个月免租期管理费1000元（合计97,600元）为被告大鸿公司承担代为清偿责任。事实和理由如下：原告向珠海是掌控易电子有限公司租赁的厂房（南屏洪湾路3号3栋第六层，系南屏果场所有）于2019年3月30日到期，且南屏果场将进行拆迁改造，原告无法续租（原来承租时就已声明，故原租期只签了6年7个月），只能另租厂房继续生产经营。2019年3月份，原告在58同城上发现被告大鸿公司员工李洁发布的厂房招租信息，遂与之接洽租赁事宜。经商谈，约定原告承租被告大鸿公司位于金湾区大鸿科技园A栋2楼厂房，面积2288平方米，租金32,200元每月。于2019年3月19日双方签订了定金协议并支付了定金2万元。2019年签订了正式的书面《大鸿科技园租赁合同书》。按合同约定，租期5年，从2019年4月1日起至2024年3月30日，期满还可续租，租金每月32,200元（含8%增值税），第三年起递增房租10%，此后每2年以此递增。合同还约定，被告大鸿公司给予原告30天免租期作为装修之用，免租期交物业管理费等费1000元。合同还约定原告应交付三个月租金96,600元作为履约保证金，并预付一个月（2019年5月份）租金32,200元。原告在交付租赁定金后，即联系有关机电装修工程公司洽谈新厂房装修事宜，珠海宏安消防机电设备工程有限公司报价24万元。原告在书面的租赁合同签订后，原告即与珠海宏安消防机电工程有限公司签订合同，安排入场装修。2019年4月20日许，在装修即将完工时，被告大鸿公司突然通过座机电话（不再是之前员工李洁的电话，也没有使用龚文兵的手机电话）通知解除租赁合同，不再允许装修人员进场继续施工。原告遂与被告大鸿公司交涉要求出具解约通知书未果，原告遂于4月24日通过被告大鸿公司员工李洁的微信发送了《通知函》，说明了被告大鸿公司解约的事实，并主张被告大鸿公司单方解约应承担的法律后果。后被告大鸿公司要求原告前往洽商解约赔偿事宜，但最终未能达成一致协议。原告在付定金后的2019年3月25日，原告还向佛山市威麟勤力机械有限公司定购了一台提升式升降平台，用于从四楼出货用，支付了9000元定金，因被告大鸿公司的违约，致使该设备作废，原告只好取消交易，9000元定金也无法收回。被告大鸿公司违约后，因原来厂房早已到期，原业主催促搬迁，原告只好紧急寻找新的厂房。2019年5月15日，原告与珠海广秦电子科技有限公司签订租赁合同，租赁其坐落于金湾区红旗镇红晖三路北一期厂房1栋102（876平方）和4楼（1353平方），面积合计2229平方米（与被告大鸿公司面积相当）租期也是5年，租金从2019年6月15日起算，租金每月36,800元（含税），比向被告大鸿公司租的高出4,600元每月，第四年、第五年租金上浮8%，也比被告大鸿公司的高出4324元每月。综上，被告大鸿公司与原告签订合同同意将厂房租给原告后，原告积极履行合同义务，进场装修，采购设备。但被告大鸿公司却在合同签订后，原告装修时突然解除合同，不仅导致原告无法按照计划搬迁，且不得不紧急寻找新的厂房，导致新厂房租金前三年每月额外增加了4600元，第四、第五年每月额外增加租金4324元，五年合计增加损失268,376元。由于被告大鸿公司违约，导致原告对该厂房的装修完全作废，损失装修费用140,000元。且原定购的设备提升升降平台无法使用，定金9000元收不回。《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；但是人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第四十四条规定；依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。原告特向法院起诉，请求判如所请。原告斯耐特公司提交以下证据：1.厂房租赁合同；2.C栋二楼厂房定金协议及定金收据；3.大鸿科技园租赁合同书及保证金、定金、管理费收据；4.租赁合同（广泰电子）及押金收款收据；5.佛山市威麟勤力机械有限公司提升式升降平台销售合同；6.工程合同书、工程报价确认清单表、平面图、装修工程（结算）确认清单表、收款收据；7.58同城上李洁发布厂房招租信息的截屏及微信照片上的招租信息；8.李洁微信照片关于厂房租完的信息截屏记录；9.李洁微信信息及与陈松聊天记录及陈松通过微信发出通知函的截屏；10.陈松与大鸿珠海负责人龚文全电话通话记录；11.厂房装修情况照片；12.再租的新厂房出货平台照片；13.再租的新厂房里原订购的货架、办公家具的照片；14.厂房外观照片；15.厂房地址截图;16.定金支付凭证及佛山威麟公司信息；17.被告龚文全收取原告保证金及管理费97,600元凭据及附加协议；18.微信聊天记录；19.新厂房租金收据、明细、中国工商银行网上银行电子回单、发票；20.微信聊天记录及通知函。二被告共同辩称，一、被告并没有通过任何方式向原告表示要解除租赁合同，原告擅自离厂的行为应当按照2019年4月1日签订的租赁合同书地10条第三点执行，即保证金不予退还且原告需另支付两个月租金作为赔偿；二、原告未经通知擅自另寻厂房进行租赁的行为与被告无关，因此其主张的在租损失费、装修费等没有事实和法律依据；三、原告主张由被告赔偿设备订金没有事实和法律依据。首先原告现有的证据不能郑梦其订购的该设备就是用于涉案厂房，也无法证明订购机器设备的必要性，其次原告现有的证据无法证明其已经支付的定金无法收回。二被告大鸿公司共同提交以下证据：1.厂房租赁合同书、不动产权属证明；2.通知函、EMS快递单及查询信息；3.厂房照片（拍摄于2019年7月24日）；4.微信聊天记录、中介服务费收据。经审理查明，2019年3月19日，原告斯耐特公司向被告大鸿公司支付定金20,000元。2019年4月1日，被告大鸿公司作为甲方与原告斯耐特公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定被告大鸿公司将位于珠海市金湾区金海岸大鸿科技园房屋A栋2楼（以下简称涉案房屋）出租给原告斯耐特公司使用，并已如实告知该房屋的性质及状况；乙方租赁该房屋用于工业；合同期限为五年，从2019年4月1日起至2024年3月30日止；第三条“房屋租赁费及水电费”约定：1.房屋月租金为32,200元/月（含8%增值税费）；2.水电费计量、电梯费与履约保证金：……本合同签订时，乙方应向甲方支付96,600元作为履约保证金，租赁期届满，乙方无违约责任时，甲方凭乙方保证金收据无息返还给乙方；3.租金及相关费用的付款方式：本合同签订后每月的租金、物业管理费、厂长费、垃圾清运费、电梯维护保养费，乙方应在每月的五日以前将以上款项和上个月的水电费支付至甲方财务部；如乙方未按时支付，甲方有权要求乙方按所欠租金及相关费用的每天千分之五支付违约金；如乙方超过当月15日未足额交付租金及相关费用，甲方有权终止合同，同时甲方有权留置、变卖乙方所有设备及物件，所得款项以抵付甲方相关费用，乙方予以同意；4.本合同签订后，甲方同意给予30天的免租期作为装修之用，在免租期内，乙方应交的物业管理费、生活垃圾清运费、电梯维护保养费为1000元，免租期结束，甲方开始计算乙方租金和相关款项；第五条“双方权利义务”约定，租赁期间内，如乙方逾期未足额向甲方缴纳租金及其他费用、拖欠员工工资、逾期不搬迁等违反园区管理规范及合同义务的行为，甲方有权单方终止合同、收回租赁物并将租赁物内的所有设备及物品搬离租赁区域，且不负保管及损坏责任，所有损失由乙方承担；第九条“租赁期满后或合同解除后的交接”约定，1.租赁期满或合同解除后，乙方对土建及装修不能拆毁，（包括线路设施）并确保未有损害房屋及共同设施及相关设备，如有损坏，乙方应修复至完好状态，并经甲方进行验收合格办理书面的交接手续并结清相关所有费用，否则，甲方有权不予返还乙方保证金并要求乙方承担相应的责任；第十条“合同解除及相关违约责任”约定，1.乙方须按时交纳租金及相关费用，如乙方超过当月十五日未缴纳租金及相关费用的，甲方有权解除合同并有权要求乙方承担相应的违约金，乙方所支付的保证金作为弥补甲方的损失，不予返还等；第十三条“其他条款”约定，1.未履行本合同的需要，发出的通知，以及甲乙双方的文件往来及本合同的有关通知或要求应以书面形式进行，如无法送达的，甲乙确认的以下地址为法定送达地址，双方任何一方均以邮件形式送达到下列地址视为送达（略）；第十四条约定，本合同经双方签字盖章并收到乙方支付的首期租赁款项及保证金后生效。双方在落款处加盖公章。2019年4月6日，斯耐特向大鸿公司支付96,600元履约保证金、1000元免租期管理费、2019年5月租金32,200元。对合同解除原因，原告斯耐特公司主张系被告大鸿公司单方解除租赁合同，理由如下：2019年4月20日，被告龚文全通过座机电话打电话给原告斯耐特公司法人陈松，说厂房不租了，不要装修员工进厂装修，并让陈松来谈补偿问题；陈松到被告大鸿公司洽谈时，被告大鸿公司要求原告斯耐特公司交回租赁合同以及所有单据并在此前提下愿意退回押金、租金并补偿50,000元；原告斯耐特公司认为被告大鸿公司的补偿金额太低，没有答应，所以通过微信向被告大鸿公司方发了通知，正式表明了己方的态度意见以及被告违约的后果。原告斯耐特公司提交其与被告大鸿公司员工李洁的微信聊天记录予以证明。该微信聊天记录显示，2019年4月22日，原告斯耐特公司向李洁发出以下内容：“今天下午你们要出具个书面文件，通知我们停止装修，要解除租赁合同，否则我们明天继续装修，由此造成的一切经济损失由你们公司负责”；2019年4月24日，原告斯耐特公司向被告大鸿公司发出《通知函》，内容为：1.其已签订装修合同，装修人员已进场装修，至今已20多天，几近完工；2.大鸿公司于前几天突然通知厂房不再租给斯耐特公司了，要求斯耐特公司停止装修、终止合同，斯耐特公司与大鸿公司多次协商未果；3.由于大鸿公司终止合同造成的斯耐特公司，斯耐特公司将要求大鸿公司予以赔偿；4.大鸿公司自2019年4月20日开始拒绝斯耐特公司装修人员进场施工，已经给斯耐特公司造成巨大损失；5.要求大鸿公司收到此函后立即同意继续履行合同，让斯耐特公司恢复装修，否则将承担所有赔偿责任。同日，大鸿公司员工李洁回复：“老板，凡是好商量”。2019年7月14日，大鸿公司向斯耐特公司发出《通知函》，内容为：斯耐特公司至今已欠大鸿公司四月份电费、5-6月份水电费，6-7月份房租共计67,450元，限于2019年7月17日以前支付，逾期未交清的，大鸿公司将于2019年7月18日后按每天千分之五收取滞纳金并采取停水、停电措施等。斯耐特公司回复：斯耐特公司正在装修时，大鸿公司单方违约解除合同，双方对就赔偿事宜协商未果，现斯耐特公司已向法院起诉，追究大鸿公司的违约责任。庭审中，大鸿公司陈述称，是斯耐特公司自行退出厂房，其未向斯耐特公司表示过解除租赁合同，也未表示过不租给斯耐特公司；其并未阻止斯耐特公司进厂；斯耐特公司未通知其办理交接手续，其不清楚斯耐特公司何时搬走了，现在厂房已经空置；玻璃门的钥匙都在斯耐特公司手上，门口的管理是大鸿公司的人在管理；斯耐特公司确实与龚文全通过电话，但是当时是协商斯耐特公司退场的补偿问题，因为当时第一手房东说产权证可能需要变更名字，其告诉斯耐特公司出了该事情但是不影响出租且不确定一定会变更，斯耐特公司听到后本来也是同意继续承租后来又说想退租并补偿费用给他，大鸿公司说继续承租无任何问题，后来斯耐特公司无回应，大鸿公司也不清楚后来斯耐特公司为何就搬出去了。在本院（2019）粤0404民初3081号案件庭审中，大鸿公司与斯耐特公司确认涉案厂房没有门锁，只是各厂房共用的大门有锁，该大门由大鸿公司的人员看守；斯耐特公司陈述称，其装修时没有给涉案厂房上锁，但其有一个工具箱上了锁后放在涉案厂房内。原告斯耐特公司提交其与案外人珠海广泰电子科技有限公司于2019年5月15日签订的《租赁合同》及案外人珠海广泰电子科技有限公司出具的《收据》，证明其已向该案外人租赁厂房的具体情况。原告斯耐特公司提交其与案外人佛山市威麟勤机械有限公司签订的《提升式升降平台销售合同》及其向该公司法定代表人冯涛的转账记录，证明其因购买升降平台支付定金9000元。原告斯耐特公司提交其与案外人珠海宏安消防机电设备工程有限公司签订的《工程合同书》《工程报价确认清单表》《装修工程结算确认清单表》及案外人珠海宏安消防机电设备工程有限公司出具的《收款收据》、其与案外人珠海宏安消防机电设备工程有限公司法定代表人张银武的微信聊天记录，证明其因在大鸿科技园装修实际支出140,000元装修款。案外人珠海宏安消防机电设备工程有限公司法定代表人到庭接受询问，确认已收到原告斯耐特公司装修涉案厂房的装修款140,000元；还陈述称，因为斯耐特公司装修，其公司作为施工方向大鸿公司缴纳了装修押金2000元，并和大鸿公司之间有一份协议，但是后来大鸿公司向其退还装修押金2000元的时候，原件被大鸿公司收回了，其也没有留复印件什么的；收取和退还押金的是大鸿公司一楼管理处的一个女员工，其也不知道叫什么，2019年5月18日下午15点50分该女员工通过微信扫码的方式向其返还了2000元押金；该押金是其找大鸿公司管理处，在其要求下才退的。张银武在本院（2019）粤0404民初3081号案件中出庭接受询问称，其将装修涉案厂房用的消防材料、隔墙的材料等放在涉案厂房内；涉案厂房没有上锁；在其为斯耐特公司装修了十七天左右，大鸿公司就向其说业主不出租给大鸿公司，让其停止装修；4月17日大鸿公司口头通知其暂停装修，4月20日其与斯耐特公司去大鸿公司的办公室协调，大鸿公司就说不出租了，不让其与斯耐特公司继续装修了；因为其与斯耐特公司的工程款没结算，斯耐特公司欠其工程款，所以其未去涉案厂房搬离工具、装修材料等；到大概2019年5月10日，其将涉案厂房内的装修材料、工具搬离；2019年5月18日，大鸿公司向其退还装修押金。大鸿公司提交其与案外人珠海市众拓网络工程有限公司（以下简称众拓公司）于2019年3月11日签订的《厂房租赁合同书》，证明涉案厂房系其向案外人珠海市众拓网络工程有限公司承租后出租给斯耐特公司的。该《厂房租赁合同书》约定，众拓公司将位于珠海市金湾区××背路××号厂房出租给大鸿公司，众拓公司确保对该厂房有完整的产权和租赁条件，不存在任何瑕疵，如在承租过程中，因产权纠纷导致大鸿公司无法正常租赁，众拓公司应双倍返还保证金并承担给大鸿公司造成的损失；大鸿公司有权进行整体转租或分租；租赁期间从2019年9月1日起至2024年8月31日止；免租期为五个月，从2019年4月1日起计；双方均不得单方解除合同，如任一方提前解除本合同，均应以履约保证金的双倍返还给对方，另合同期限内的一切损失由违约方负担。斯耐特公司从珠海市不动产登记中心调取的《珠海市众拓网络工程有限公司股东辉决议》显示，2019年4月14日，众拓公司股东对转让珠海市金湾区××背路××号（一期厂房）房产进行决议，同意转让。2019年4月24日，众拓公司与案外人陈耿江、钟俊华、朱思见签订《珠海市房地产买卖合同》，约定将上述厂房转让给陈耿江、钟俊华、朱思见，于2019年5月31日前交付。2019年6月5日，上述厂房变更登记至陈耿江、钟俊华、朱思见名下。本院认为，原、被告双方自愿签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于合同解除的原因。双方确认《房屋租赁合同》已解除，但对解除原因有争议。原告斯耐特公司与大鸿公司员工的微信聊天记录显示，在斯耐特公司要求其出具书面解除合同时，该员工表示可以商量；庭审中，被告大鸿公司对原告斯耐特公司当时就涉案厂房是否能继续出租问题与其协商无异议。结合涉案厂房已于2019年4月24日更换业主并定于2019年5月31日前交付新业主，而被告大鸿公司至今未提交证据证明其当时有权继续占有、使用涉案厂房的情况，原告斯耐特公司主张大鸿公司于2019年4月20日左右通过电话方式向其表示解除《房屋租赁合同》，具有高度可能性，本院予以采信。原告斯耐特公司在被告大鸿公司向其表示解除合同后，要求继续履行合同，但被告大鸿公司未予回应，也未就涉案厂房能够继续出租提供相关证据证明，在此情形下原告斯耐特公司撤场；原告斯耐特公司主张《房屋租赁合同》系因被告大鸿公司的原因被迫解除，有事实依据，本院予以采信。关于合同解除的后果。第一，被告大鸿公司在未协商一致的情形下解除《房屋租赁合同》，既没有合同依据又没有法律依据，构成违约，应承担违约责任。第二，在《房屋租赁合同》履行过程中，原告斯耐特公司无违约行为。《房屋租赁合同》中约定的履约保证金96,600元，被告大鸿公司应当予以返还。第三，关于免租期管理费及2019年5月租金。虽然《房屋租赁合同》因被告大鸿公司的原因被迫解除，但是原告斯耐特公司应当在合同解除后及时与被告大鸿公司办理交接手续，以减少各方不必要的损失。原告斯耐特公司主张纠纷发生后，被告大鸿公司阻止其进入涉案厂房，故其实际占用涉案厂房至2019年4月20日左右；被告大鸿公司不予认可，原告斯耐特公司又未提供其他证据予以证明，本院不予采信。被告大鸿公司确认涉案厂房由其人员进行管理，并且于2019年5月18日向原告斯耐特公司的装修方退还了装修押金2000元；其主张不知晓原告斯耐特公司何时退场，明显不符合常理。结合原告斯耐特公司装修方张银武的陈述，本院认为，原告斯耐特公司实际占用涉案厂房至2019年5月18日，应对支付相应的租金及费用。原告斯耐特公司主张被告大鸿公司返还免租期即2019年4月的管理费1000元，没有事实依据，本院不予支持；至于其主张返还2019年5月租金，本院对其未占用期间对应的租金32,200元/31天*（31-18）天=13,503元予以支持，对超出部分不予支持。第四，关于装修损失。原告斯耐特公司承租涉案厂房后，对涉案厂房进行了装修，支出装修费140,000元，有《工程合同书》《工程报价确认清单表》《装修工程结算确认清单表》《收款收据》及案外人珠海宏安消防机电设备工程有限公司法定代表人张银武到庭陈述为证，本院予以采信。因被告大鸿公司违约，导致原告斯耐特公司无法承租涉案厂房，进而无法使用上述装修，构成原告斯耐特公司的损失，被告大鸿公司应当予以赔偿。第五，关于再租损失。原告斯耐特公司主张因被告大鸿公司违约，导致其重新租赁厂房，增加的租金构成其损失，被告大鸿公司应予以赔偿。因厂房租赁价格不仅受区位、规模、环境、设施、管理等多重客观因素影响，还与承租人的预算、期望等主观因素息息相关。本案中，被告大鸿公司违约导致原告斯耐特公司无法使用涉案厂房、须重新租赁厂房，这是符合逻辑的；但重新租赁厂房并不必然导致租金增加，如上所述，租金增加有可能是主观因素引起的。原告斯耐特公司主张其重新租赁厂房而增加的租金应由被告大鸿公司赔偿，理据不足，本院不予支持。第六，关于设备订金9000元。原告斯耐特公司主张因涉案厂房不方便进出货，故其须购买升降平台，该订金系因订购升降平台而支出，但因被告大鸿公司违约，其新租赁了厂房，新租赁的厂房无需使用该平台故不再购买该平台，但平台出卖人要没收已支出的订金9000元，故被告大鸿公司应予以赔偿。原告斯耐特公司损失该订金9000元，与被告大鸿公司没有直接、必然联系，其要求被告大鸿公司赔偿，理据不足，本院不予支持。关于被告龚文全的责任。原告珠海市斯耐特电气设备有限公司要求被告龚文全承担赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决如下：一、被告深圳市大鸿投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斯耐特电气设备有限公司返还履约保证金96,600元；二、被告深圳市大鸿投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斯耐特电气设备有限公司返还2019年5月部分租金13,503元；三、被告深圳市大鸿投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斯耐特电气设备有限公司支付装修损失140,000元；四、驳回原告珠海市斯耐特电气设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案因适用简易程序审理受理费减半收取为4636元、保全费3858元，由被告深圳市大鸿投资有限公司负担3882元，由珠海市斯耐特电气设备有限公司负担4612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  修瑞娟二〇一九年十月三十一日法官助理吴佳红书记员王殊怡