重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初11417号原告:重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路福红路56号，统一社会信用代码9150010820316470XN。法定代表人：何长君，该公司总经理。委托代理人：谢江东，男，汉族，1986年7月17日出生，住重庆市南岸区玉马路，该公司员工。被告：智勇，女，汉族，1955年8月7日出生，住重庆市渝北区太湖路8号。委托诉讼代理人：王智，男，汉族，1982年11月11日出生，住重庆市江北区洋河路。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达物业”）诉被告智勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洋世达物业的委托代理人谢江东、被告智勇的委托诉讼代理人王智，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洋世达物业向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费、水费、电费共计275517.5元；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金，以186638.1元为基数，从2016年7月起至付清之日止，按每日千分之三标准计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业管理公司，被告自2012年1月12日入住阳光华庭小区以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，原告与阳光华庭小区业主委员会续签《物业服务合同》，合同约定由原告继续对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了己方义务，但被告于2016年7月至2019年3月起未按时缴纳重庆市南岸区南坪福红路56号2栋1楼1号门面（H栋1楼1号）物管服务费186638.10元、2016年7月至2016年11月水费4479.90元、电费84399.50元及违约金，合计金额275517.50元。上述欠费，虽经原告多次催收，但被告一直未予支付，故诉至本院。被告智勇辩称：1、根据重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108执恢51号执行裁定书，被告以物抵债方式获得该房屋，裁定书中并未涉及到该房屋之前的物业费、水电费等费用需要我方承担，且物业公司并未在评估拍卖时进行债权申报，我方实际过户取得该房产的时间是2017年9月28日；2、水电费欠缴是从2016年7月至2016年11月，在此长达5个月的时间中，物业公司并未尽到催收的义务。本院经审理认定事实如下：2010年8月11日，原告重庆洋世达物业管理有限公司与阳光华庭小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：由原告重庆洋世达物业管理有限公司对阳光华庭小区提供物业服务；根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准为（按建筑面积计算）：（3）商业门面：4元／月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金；合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止；合同期届满前三个月内，阳光华庭小区业主委员作出续聘或选聘的决定，在未作续聘或选聘前本合同可作顺延；在阳光华庭小区业主委员会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。上述《物业服务合同》于2010年8月15日在重庆市南岸区房屋管理局进行备案。2013年9月5日，重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会对阳光华庭小区业主发出《关于阳光华庭小区＜物业服务合同＞到期后相关事宜的通知》，内容为：阳光华庭小区与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》已于2013年7月31日到期，但因小区业委会正在筹备中，无法选聘或续聘物业公司，故决定继续执行原合同约定的服务及收费标准提高物业服务。2018年2月8日，原告重庆洋世达物业管理有限公司通过在小区单元门口张贴《关于催收物业服务费、水费等费用的通知》（重洋物通字06号）的方式，向位于重庆市南岸区南坪福红路56号2栋1楼1号门面（H栋1楼1号）的业主催收物业费。并于2018年2月11日，原告重庆洋世达物业管理有限公司通过重庆市南岸区公证处对上述催收行为及内容进行保全证据的公证。2018年11月23日，原告重庆洋世达物业管理有限公司通过邮寄律师函的方式向位于重庆市南岸区南坪福红路56号2栋1楼1号门面（H栋1楼1号）的业主催收物业费。另查明，2017年2月3日，重庆市南岸区人民法院作出（2016）渝0108执恢51号执行裁定书，将涉案房产以物抵债方式抵偿给智勇；2017年2月6日，本院依法向智勇送达（2016）渝0108执恢51号执行裁定书，涉案房产所有权同时转移给智勇。涉案房屋的建筑面积为1299.29平方米，从2017年2月至2019年3月期间，被告共计欠原告重庆洋世达物业管理有限公司物业费147048.2元（4元／月*平方米*1299.29平方米*26月=147048.2元）。原告重庆洋世达物业管理有限公司按约定提供了物业服务，但被告智勇未按期交纳2017年2月至2019年3月期间的物业费，故以前述诉讼请求起诉至本院。上述事实，有原告重庆洋世达物业管理有限公司提交的证据《物业服务合同》及备案证明、《关于阳光华庭小区＜物业服务合同＞到期后相关事宜的通知》、《重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明》、收据、欠费清单、公证书、律师函及邮寄凭证，被告智勇提交的证据（2016）渝0108执恢51号执行裁定书，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为原告重庆洋世达物业管理有限公司与阳光华庭小区业主委员会签订《物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。又根据《物业服务合同》内容及相关法律规定，该合同的履行期限届满后，已自动延续，阳光华庭小区全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。原告已按约向被告提供了物业服务，2017年2月6日被告智勇收到本院（2016）渝0108执恢51号执行裁定书，同时取得重庆市南岸区南坪福红路56号2栋1楼1号门面（H栋1楼1号）的所有权，从此开始，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。据此，被告智勇应向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付从2017年2月至2019年3月期间的物业费共计147048.2元。对于原告要求被告支付从2016年7月至2017年1月期间水费、电费、物业费的诉请，在此期间，被告并非涉案房产的所有权人或者占有使用人，故不应承担此期间的水费、电费及物业费，对原告的该诉请，本院不予支持。对于被告智勇辩称，其实际过户取得该房产的时间是2017年9月28日的意见，因未提供证据予以证明，且与其取得涉案房产所有权无关，故对该意见，本院不予采纳。被告未按约定期限支付物业费的行为，已经构成违约，应依法承担违约责任。对于原告要求按照合同约定的每日千分之三计算逾期交纳物业费的违约金，鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约金。另合同约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金，则违约金以当月欠交费用为基数，自2017年2月11日起计算至付清时为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、一百零七条、一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告智勇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司2017年2月至2019年3月期间的物业服务费147048.2元及违约金（以当月欠交费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年2月11日起至付清时止计算）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5433元，由被告智勇负担3000元，由原告重庆洋世达物业管理有限公司自行负担2433元（此款已由原告重庆洋世达物业管理有限公司垫付，限被告随前款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 冲人民陪审员  钟其凤人民陪审员  程 艳二〇一九年十月十六日法官 助理  张金梁书 记 员  张 杰