四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初66号 原告：广安鼎力置业有限公司，住所地四川省广安市广安区五星街6号广安区财政局办公大楼一楼。 法定代表人：黄小荣。 委托诉讼代理人：刘云华，男，汉族，生于1975年5月6日，住四川省广安市广安区，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 被告：毛建均，男，1982年6月3日出生，汉族，住广安市广安区。 第三人：杜雄飞，男，1967年1月14日出生，汉族，户籍地四川省蓬溪县，现住广安市广安区。 原告广安鼎力置业有限公司（以下简称“鼎力公司”）诉被告毛建均及第三人杜雄飞租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎力公司的委托诉讼代理人刘云华、杨先国，被告毛建均，第三人杜雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广安鼎力置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行《西城市场租赁合同》和《西城市场租赁合同补充协议》，要求被告向原告支付因被告未履行《西城市场租赁合同》第七条约定义务而实际产生的由原告垫支费用共计27785.7元；2、判令被告按《西城市场租赁合同》第十一条约定向原告支付违约金2000元；3、第三人对前述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：根据政府有关规定，原广安市广安区城市资产经营中心改制后，变更为现鼎力公司，故本案原告继承广安市广安区城市资产经营中心的有关权利和义务。经查有关证据材料表明：原广安市广安区城市资产经营中心通过公开拍租将位于四川省广安市广安区（含公厕及管理房）出租给被告毛建均，双方于2011年10月19日签订了《西城市场租赁合同》，并于当日进行了移交。该合同约定了租赁的具体区域及附属设施、租期、租金等事项。后双方于2012年9月24日签订《西城市场租赁合同补充协议》，该补充协议约定将租期延长10年，延长期的第一年租金为22000元，以后租金每年递增10%等。现原告得知，在履约过程中，被告毛建均已将前述合同及补充协议的承租权利转让给了第三人杜雄飞。从2018年10月起，被告均拒绝履行《西城市场租赁合同》第七条约定的公厕内的清洁卫生和保洁工作，原告因此多次催告被告履行对公厕的清洁义务，但至今，被告仍不履行。后原告被迫雇请他人打扫公厕并承担公厕的相关费用。根据合同约定，被告拒绝履行公厕内的清洁卫生和保洁工作的义务，实属违约，应承担违约责任并支付垫支费用。第三人是次承租人，应承担连带清偿责任。诉讼中，原告将第一项诉讼请求的垫支费用金额变更为31934.7元。 被告毛建均辩称，租赁协议和补充协议都是我的名义签订的，但实际是我和第三人合伙承租的，我参与经营了一年时间就退伙了，后面就是第三人在经营。我不清楚退出后的事情，与我无关。 第三人杜雄飞辩称，我和被告是合伙经营关系，但被告在签订合同一年后就退伙了。我们是按照合同履行的，公厕改造前都是我们管理的。后因广安创建卫生城市，原告未通知我们就自行对公厕进行改造、装修，装修完工后也未通知我们验收。案涉公厕是市场外面的厕所，装修后工商局将该公厕划分给社区，不归我们管理。原告主张的2018年9至11月的水费过高，是施工期间用的水或者工程质量问题导致水管漏水，应由施工单位承担。工程都有质保期的，质保期内公厕的维修费用，也应由施工单位承担。后面产生的人工工资、水电费等，都不应该由我承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 审理查明，2011年10月19日，出租方广安市广安区城市资产经营中心（甲方）与承租方毛建均（乙方）签订《西城市场租赁合同》，主要约定：1、甲方根据乙方参加西城市场拍租会竞得结果，将位于四川省广安市广安区（含公厕及管理房）租赁给乙方使用。租期从2011年10月19日至2016年10月19日止，为期5年；2、乙方中租价为100000元，保证金50000元，由乙方签订合同时一次性交清。租赁期满后，乙方遵守合同约定的，甲方将依据乙方的保证金收据全额退还保证金（不计息）；3、乙方按照“门前四包”的规定，搞好市场内、公用过道及公厕内的清洁卫生打扫和保洁工作，并按规定时间将垃圾及时清运到指定地点，保持市场内干净整洁；4、此次租赁所发生的一切税、费由乙方自行承担。市场租赁为现状出租，租赁期间如发生水、电、气等使用费用及租赁范围内日常正常维修由乙方负责；5、任何一方违约，违约方按应交租金的10%支付违约金给守约方并承担一切损失。同日，双方签订《西城市场交接记录》，对西城市场内的摊位、门市及水电表等设施进行了移交。 2012年9月24日，出租方广安市广安区城市资产经营中心（甲方）与承租方毛建均（乙方）签订《西城市场租赁合同》，主要约定：1、乙方投资200万元拟在西城市场B区和C区的规划区内建一个百货超市，但办理超市的一切手续、税费及其投资（含设备、设施在内）全部由乙方自行负责，并由乙方自行承担安全责任；2、该项工程及市场内各摊位功能的改变由乙方报经相关职能部门和甲方审批同意后才能进行，但必须由有资质的公司来承建。若违规建设，造成的一切后果由乙方自行承担；3、延长西城市场经营承包期10年（租期共15年），租期延长时间从2016年10月20日起至2026年10月19日止。延期经营10年的租金在上一年租金基础上每年递增10%向乙方收取（延期经营的第一年为22000元，第二年24200元，以此类推），乙方必须在每年的10月31日前交清次年的租金。2011年10月19日至2016年10月19日这五年租期满后，同时5万元保证金转为西城市场延期租赁的履约保证金；4、乙方在租赁期间欠租3个月或市场闲置3个月均属违约行为。若乙方违约，甲方有权终止合同，并及时收回西城市场经营权，同时西城市场内不能移动的设施、设备无偿地归甲方所有，并没收保险金5万元。 2015年11月10日，根据《广安市广安区人民政府关于广安市广安区城市资产经营中心改制相关事项的批复》（广安区府函[2015]119号）文件，原“广安市广安区城市资产经营中心”变更为“广安鼎力置业有限公司”，企业性质由全民所有制变更为有限责任公司，经营范围由“城市有形资产、无形资产的经营”变更为“管理和经营政府授权的国有资产、房地产开发和经营、市政公用工程、房屋租赁、建筑装饰装修工程、物业管理”；全区保障性住房的资产管理由财政局委托原告代管，保障性住房的租金收入作为应缴财政收入全额缴入区级金库，区财政全额返还给公司用于保障性住房的维修和日常维护。 2018年5月23日，鼎力公司（发包方，甲方）与四川徐辉建筑工程有限公司（承包方，乙方）签订《建筑工程施工承包合同》《建筑工程质量保修书》，约定：1、甲方将西城市场公共厕所改造工程发包给乙方承建，工期从2018年5月25日至2018年6月25日；2、保修期：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，装修工程为2年，电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年，供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；3、属于责任范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理；4、保修费用由造成质量缺陷的责任方承担；5、承包人向发包人支付工程质量保修金额为经审计的工程结算价款的3%，在最后付款时扣除。保修期满二年后，30天内无息退还全部质保金。 2018年12月14日，因被告拒绝履行对公厕的清洁和保洁义务，原告鼎力公司向被告毛建均发出《紧急催告通知书》，催促其在接到该通知书后10日内全面履行《西城市场租赁合同》约定的公厕内的清洁和保洁义务，否则鼎力公司将追究其违约责任及损失赔偿责任。该通知发出后，被告均拒绝签收。 同时查明， 以上事实有《房屋租赁合同》、《租房合同终止申请书》、《关于对的回函》、房屋交接书、银行转账记录、快递信息，以及原、被告的当庭陈述等证据证明，可以认定。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认被告广安泰盛置业有限公司交纳的保证金33000元归原告广安鼎力置业有限公司所有； 二、被告广安泰盛置业有限公司向原告广安鼎力置业有限公司赔偿158820.7元，并支付违约金（以198774元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2019年1月3日计算至2019年4月29日止）； 三、驳回原告广安鼎力置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费15122元，减半收取7561元，由原告广安鼎力置业有限公司负担6161元，被告广安泰盛置业有限公司负担1400元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  胡秋寒 二〇一九年十月二十四日 书记员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。