云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初8551号原告：云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司，住所地云南省昭通市镇雄县乌峰镇龙腾小区盛锦苑三栋一单元一层一号，统一社会信用代码91530627316382447J。负责人：刘强，总经理。委托诉讼代理人：王晓飞、田玄玄，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南滇力工程项目管理有限公司，住所地云南省昆明市五华区江东和谐家园A2幢1001号，统一社会信用代码91530102695677121C。法定代表人：沈佼，执行董事。被告：沈佼，男，1971年10月14日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。二被告共同委托诉讼代理人：康泽勇、刘少斌，云南北上律师事务所律师，特别授权代理。原告云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司诉被告云南滇力工程项目管理有限公司、沈佼合同纠纷一案，本院于2019年4月30日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司的法定代表人刘强及委托诉讼代理人王晓飞、田玄玄，被告云南滇力工程项目管理有限公司、沈佼的共同委托诉讼代理人康泽勇、刘少斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告支付销售佣金6446847元；2.判令二被告共同向原告支付违约金200000元；3.判令二被告共同向原告支付自2018年2月23日、2019年1月23日起至佣金付清之日止每天万分之三的延期支付佣金滞纳金558301元（以6446847元为基数，按每天万分之三的标准，暂计算至2019年3月20日）；4.判令本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求为：判令二被告共同向原告支付销售佣金5270065.13元；将第三项诉讼请求中的佣金滞纳金变更为470537.76元。事实和理由：2014年9月19日，原告与被告签订《全程策划销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》）约定：被告将其开发的位于云南省昭通市镇雄县项目委托原告独家策划代理销售，双方在《销售代理合同》中约定了佣金计算标准、支付时限及相应的违约责任等。《销售代理合同》签订后，双方实际履行合同，原告按照被告要求于2014年9月当即派驻工作组进场，全面开展策划销售代理工作，同时，被告沈佼作为公司法定代表人与原告确定了各楼盘的销售基准价、促销方式等。2014年9月以来，虽然被告未严格按期支付佣金，但原告始终坚守岗位努力完成代理销售工作。但至2019年1月23日，被告沈佼突然电话告知原告要求原告工作人员撤离售楼部，并安排其他人员从原告手中强行接管了售楼部前台销售工作，原告原有工作人员只能退到后台办公室开展材料整理等辅助工作。2019年3月9曰，被告向原告送达《合同终止通知书》宣布单方解除合同。自2014年10月起至2019年1月止，原告共为被告销售房屋1259套、车位174个，销售率达97%，网签总金额为655858913元，根据双方约定的佣金比例，被告应当向原告支付佣金9917821元，但被告累计支付佣金3470974元后，剩余6446847元佣金至今未付；另外，由于楼盘销售工作并未全部结束，根据合同约定，被告擅自单方解除合同的，应当向原告支付违约金20万元，逾期支付佣金的，应当承担佣金总额每天万分之三的滞纳金，因此，被告应当按照前述约定向原告支付至佣金实际支付完毕之日止的逾期支付滞纳金。综上所述，二被告逾期支付佣金、强行干扰销售工作、擅自解除合同的行为已构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉。被告云南滇力工程项目管理有限公司、沈佼共同答辩称：关于本案中，被告沈佼不应该作为被告，履行的是职务行为；本案在程序中需要解决的问题，应当追加独立请求权的第三人；根据本案的性质，我方认为本案应该中止审理，我方销售人员销售了几套房屋，原告恰恰把销售人员诉讼进来，而该销售人员现在又涉及刑事犯罪，现公安已经立案。本案中根本谈不到我方有任何违约行为，在事实过程中，签订合同时合同性质发生了变化，第三方公司加入了进来，第三方销售的房屋要由原告签字备案，我方之后会提供第三人与原告结算签字的证据。我方需支付的销售佣金、违约金与原告所提事实不符，我方之后有证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年9月19日，原告作为乙方与作为甲方的被告云南滇力工程项目管理有限公司（以下简称云南滇力公司）签订《全程策划销售代理合同》，约定甲方委托乙方为甲方开发的镇雄县慧都龙城项目独家提供全程策划销售事宜，委托期限为自本合同签订之日起至整盘可售面积销售率达80%，自合同签订之日起正式开盘前，甲方每月付4万元佣金给乙方，直至正式开盘后乙方结算第一笔佣金，甲方在前三次结算销售代理佣金时，将此部分预付佣金分三次抵扣，如楼盘因甲方原因，乙方进场一年仍未结算佣金，此部分预付佣金将作为服务费用不予退还。销售代理费按销售基准价的1.3%计提佣金给乙方。乙方的销售代理费以每批次放出物业面积为基数确定单次销售率，每批次放出的可销售物业数量，需根据实际市场情况由甲乙双方签字认可。佣金分三次计提，第一次在首批次房源开盘后三个月内，该批次房源销售率达到30%，乙方即可计提佣金一次（若没有达到30%，则不予计提）；第二次在每批次房源开盘后六个月内，该批次房源销售率达到60%，乙方即可计提佣金一次（若没有达到60%，则不予计提）；第三次在每批次房源开盘起八个月内，该批次房源销售率达到80%，乙方即可计提佣金一次（若没有达到80%，则不予计提）。成功销售代理楼盘的界定为以与甲方签订《商品房购销合同》为标志，客户交付首付款，银行贷款或者余款到达甲方账户，即可表明乙方已完成了该套楼盘的销售工作。客户首付款到达甲方账户即可计算销售率，甲方特批迟延支付首付款的客户（关系客户除外），也计入销售率，按照本合同第三条约定的时间、条件计提佣金。甲方在三个月内向乙方提供关系客户名单（包括员工名单），关系名单必须与合同签订人一致，此部分计入销售率，但乙方仅按照每位客户1000元的费用收取服务费。甲方在收到结佣表后三个工作日内需给予乙方准确回复，并在五个工作日内结算相应全额佣金，否则按违约处理。在代理期间如非乙方原因，甲方单方面终止合同，可向甲方索赔20万元的违约金且不与退回之前的佣金。甲方应按合同规定及时将乙方的应得基价佣金和溢价奖金支付给乙方，如每延期一天，甲方应支付应得佣金总额万分之五的滞纳金。延期30天，乙方有权终止合同，甲方承担由此引起的全部责任并赔偿乙方所有损失。根据原告提供的“九天·慧都龙城项目算价单”，可以确认原告替被告销售房屋共计1050套、车位共计121个，销售总额为人民币508427580元。2.根据本院调取的镇雄县房地产管理所出具的“镇雄九天慧都龙城一期住房.商铺.车位销售网签明细”显示，截至2019年3月9日，镇雄九天慧都龙城一期住房.商铺.车位销售网签住房、商铺、车位等1377套（个）。3.2018年4月8日，被告云南滇力公司出具一份“情况说明”载明：兹有我云南滇力公司与云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司就我公司开发的位于镇雄县九天慧都龙城房地产项目于2014年9月18日签订《营销策划代理合同》，由于公司特殊原因，截止2018年4月8日，仍不能按合同与云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司进行佣金结算。4.2018年8月31日，被告云南滇力公司出具一份“镇雄九天慧都龙城项目申请支付设计费用情况说明”，载明：被告云南滇力公司同意用其四套房屋产权抵付上海开艺设计集团有限公司设计费。房号分别为10-2805、6-3005、6-1805、10-2705。同时，被告云南滇力公司用其14-304、10-1301、11-2002、14-303、9-305号房屋抵扣对案外人高道芬、陈涛的工程欠款。以上房屋共计人民币3558781元。5.2018年12月29日，原告向被告云南滇力公司出具一份“云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司预支佣金说明”确认已收到被告云南滇力公司预支佣金人民币1033600元。截至2019年2月3日，被告云南滇力公司共计支付原告款项人民币4330974元。6.2019年3月4日，原告向二被告发出一份“继续履行催告”载明，要求被告云南滇力公司务必于2019年3月13日前，撤离镇雄县“九天·慧都龙城”项目售楼部无关人员，若贵公司拟提前解除《全程策划营销代理合同》，请向我公司提出解除合同的书面通知并签署相关协议…。2019年3月21日，原告对上述催告进行了证据保全。2019年3月9日，被告云南滇力公司向原告发出一份“合同终止通知书”，载明自我公司法定代表人沈佼口头通知贵公司终止委托代理关系之日（2019年1月23日）起，终止我公司与贵公司的策划销售委托代理关系。本院认为，原告与被告云南滇力公司签订的《全程策划销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按照合同约定履行了代为销售房屋的义务，被告应当按照合同约定支付相应的佣金。本案中，根据原告提供的“九天·慧都龙城项目算价单”，结合被告云南滇力公司用于抵扣工程欠款的房屋算价单，可以确认原告为被告云南滇力公司销售的房屋共计1050套，车位共计121个，款项合计人民币504868799元（508427580元-3558781元）。根据合同约定，销售代理费按销售基准价的1.3%计提佣金给原告，可以确认上述销售佣金为人民币6563294.4元。截至2019年2月3日，被告云南滇力公司向原告付款人民币4330974元，故被告云南滇力公司尚欠原告佣金人民币2232320.4元，该款项被告云南滇力公司应当支付。对原告超出法律规定的主张，本院予以驳回。对于原告主张在2018年8月31日后售房佣金按照销售基准价的1.8%计提佣金的意见，本院认为，原告未举证证明其与被告云南滇力公司未对计提佣金的标准进行新的合议，达成了新的意思表示，故对于原告的上述意见，本院不予支持。至于被告云南滇力公司主张尚有购房者未付清尾款的意见，合同中约定了成功销售代理楼盘的界定为以与被告云南滇力公司签订《商品房购销合同》为标志，客户首付款到达被告云南滇力公司账户即可计算销售率，按照本合同第三条约定的时间、条件计提佣金。在被告滇力公司收到首付款即可计算销售率，可以按合同计提佣金，故对于被告上述意见，本院不予支持。至于被告云南滇力公司认为原告在销售涉案项目时，已向原告提供了关系客户名单，但庭审中，原告不予认可，且被告云南滇力公司也未提供相应证据证明已按照合同约定在三个月内向原告提供关系客户名单，故对于被告的上述意见，本院不予采纳。至于原告要求被告云南滇力公司支付违约金的诉讼请求，本院认为，在原告代被告云南滇力公司销售房屋后，被告云南滇力公司未按合同约定的期限履行支付佣金的义务，已构成违约，被告云南滇力公司应当承担违约责任，合同中约定了在代理期间如非原告原因，被告云南滇力公司单方面终止合同，可向云南滇力公司索赔20万元的违约金，故原告主张由被告云南滇力公司支付违约金20万元的诉讼请求，符合法律和合同的约定，本院予以支持。至于原告主张的滞纳金，本院认为，根据原告与被告云南滇力公司签订的《全程策划销售代理合同》中的约定“甲方应按合同规定及时将乙方的应得基价佣金和溢价奖金支付给乙方，如每延期一天，甲方应支付应得佣金总额万分之五的滞纳金。”此系被告云南滇力公司逾期支付原告基价佣金和溢价奖金时承担违约责任的计算方式，现被告云南滇力公司未按合同约定向原告支付佣金应属违约，故原告主张按照每日万分之三标准计算逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。本院结合原告诉请以及上述查明的事实，确认由被告云南滇力公司支付原告以款项人民币2232320.4元为基数，自2018年4月8日起至全部款项付清之日止，按日利率万分之三计算的逾期付款违约金，对原告超出法律规定的主张，本院予以驳回。至于被告沈佼的责任，本院认为，本案中，原告与被告云南滇力公司签订的《全程策划销售代理合同》中，被告沈佼仅是作为被告云南滇力公司的法定代表人签署的合同，是履行职务的行为，原告认为被告沈佼与被告云南滇力公司存在混同，但原告未提供相应证据证实被告沈佼存在对法人人格滥用的行为，故原告要求被告沈佼对上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南滇力工程项目管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司佣金人民币2232320.4元。二、由被告云南滇力工程项目管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司违约金200000元。三、由被告云南滇力工程项目管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司以款项人民币2232320.4元为基数，自2018年4月8日起至全部款项付清之日止，按日利率万分之三计算的逾期付款违约金。四、驳回原告云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币53384元，由原告云南艾都房地产经纪有限公司镇雄分公司负担人民币29444元，由被告云南滇力工程项目管理有限公司负担人民币23940元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  罗振兴人民陪审员  郝宪忠人民陪审员  乔新云二〇一九年十月二十四日法官助理张海彤书记员范津海