北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初7276号原告（反诉被告）：陈俊钢，男，1982年5月17日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张建红（原告陈俊钢之母），现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：常毅，北京市君泽君律师事务所律师。被告（反诉原告）：张兰，女，1979年10月1日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王双京，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：金燕，北京德恒律师事务所律师。原告（反诉被告）陈俊钢（以下称姓名）与被告（反诉原告）张兰（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈俊钢委托诉讼代理人张建红、常毅，张兰及委托诉讼代理人王双京、金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈俊钢向本院提出诉讼请求：1、判令张兰向陈俊钢交还位于北京市朝阳区XX东路X号院X-XXX幢-X层至X层的房屋（以下简称涉案房屋）；2、判令张兰配合陈俊钢办理撤销涉案房屋网签手续；3、判令张兰向陈俊钢支付违约金286万元；4、判令张兰向陈俊钢支付陈俊钢借用其母名义购买的新世界XX房屋赠与过户所需税费等费用34万元；5、判令张兰按照每月49400元的标准向陈俊钢支付2015年8月5日房屋交付之日至实际腾退涉案房屋之日止的占有使用费。事实和理由：2015年7月22日，陈俊钢与张兰签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、《自行划转补充协议》（以下简称《划转协议》），双方约定张兰需于2016年1月20日支付尾款380万元，并约定双方于2016年3月10日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。张兰在履行过程中，不仅未按期支付尾款，也因不具备北京市购房资格而始终无法办理过户。陈俊钢出售房屋是为了另购新房用于结婚，张兰买房时满口承诺没有问题，绝不耽误陈俊钢买新房。为了尽快过户从而取回购房指标，陈俊钢在履行期限届满后多次要求张兰支付尾款并办理房屋过户手续。但张兰多次承诺、多次言而无实，严重违反《买卖合同》之约定。鉴于张兰的违约行为导致陈俊钢无法取回购房指标，为了安抚陈俊钢，张兰又一次承诺尽全力积极办理购房资格事宜，双方于2016年5月20日及之后分别签订两份《房屋买卖合同补充协议》，张兰答应承担陈俊钢需承担的另购新房（“新世界XX”）的违约金，并先行向陈俊钢支付由于需要将“新世界XX”房产先过户至陈俊钢母亲名下，后转赠至陈俊钢名下的手续费34万元。两份《房屋买卖合同补充协议》中，张兰均对因其未能取得购房资格，导致交易无法按约完成房屋过户的事实予以确认。基于自身严重违约的事实，张兰于2016年10月支付了前期违约金110万元。时至2017年4月18日，在多次催促下张兰终于办理了网签。但网签后张兰认为房屋已锁定，态度发生巨大变化，不仅不配合办理房屋过户，还态度蛮横并拒不承认违约事实。2018年5月，张兰因个人原因无理占用陈俊钢购房资格长达三年之久，在陈俊钢再三催促下，方支付尾款380万元。然而由于张兰此后仍未取得北京市购房资格，经陈俊钢多次催促，均无法办理过户，且在陈俊钢父母与其面谈时态度非常恶劣，言辞激烈，合同已无继续履行的可能。陈俊钢于2018年6月14日向张兰发送了《解除合同通知书》，张兰于2018年6月15日签收。自张兰收到《解除合同通知书》后，未在法定期限内提出异议，且截至陈俊钢起诉时，张兰明确承认其仍未取得购房资格。另外，2017年4月18日的网签是被告通过中介协助，采用遮挡相关信息的方式办理，网签后仍无法过户，陈俊钢经与中介方沟通得知张兰实际上是想通过补交个税的方式取得购房资格，中介方告知这是不可以的。原告发送解除通知后，2018年8月31日张兰向陈俊钢提出一个星期时间进行购房资格核验，一个星期后张兰仍然没有购房资格。2018年9月初，张兰提出解除异议之诉，因法院与张兰核实其无购房资格，张兰主动撤诉，说明张兰已经认识到了解除之诉的后果，陈俊钢认为合同已经解除，为避免损失扩大希望支持陈俊钢的诉讼请求。张兰辩称，不同意陈俊钢的诉讼请求，请求法院予以驳回。在签署《买卖合同》时各方都知道张兰当时没有资质，所以在合同付款期限和过户期限中进行了约定，双方及中介方都知道这件事。合同约定的房屋总价是1980万元，原告实际得到的房款是1980万元减去张兰支付尾款时点的银行贷款余额。《划转协议》约定陈俊钢负责解除房屋抵押，用的是张兰支付的第四笔款380万元。到2016年张兰支付尾款时，由于北京市政策越来越严，张兰没有购房资格，陈俊钢找张兰商量如何解决，双方达成口头约定，张兰替陈俊钢支付每个月的房贷30005元，380万元尾款晚些支付。到张兰支付尾款时，陈俊钢每月多得3万元，双方同意继续履行合同。2016年张兰支付给陈俊钢的110万元，是陈俊钢说买房没钱，张兰给了陈俊钢110万元，当时双方关系还好。张兰继续每月支付3万元，2017年办完网签后，张兰催促过陈俊钢过户，陈俊钢不配合，进而产生争议，2018年5月全部的尾款支付给了陈俊钢。张兰向本院提出反诉请求：1、请求判令继续履行《买卖合同》，陈俊钢将涉案房屋过户至张兰名下；2、判令陈俊钢返还张兰110万元。事实和理由：2015年7月22日，在中介公司的介绍下，张兰与陈俊钢签署了关于涉案房屋的《买卖合同》、《划转协议》。合同签订时张兰、陈俊钢、中介公司均明知张兰暂时没有北京市购房资格，故合同中对于房屋过户时间、款项支付时间等均做了较长的约定，各方约定待张兰取得北京市购房资格后再办理过户手续。同时陈俊钢还签署了允许张兰变更一次买房人的授权文件。合同签订后，张兰支付部分房款，陈俊钢将涉案房屋交付张兰，张兰花费八百余万元进行了装修，并使用至今。后陈俊钢提出由于张兰长期占用其购房资格，张兰需要给其补偿，房屋涨价、房屋价款需要提高等要求，双方发生争执。中介公司为张兰和陈俊钢办理网签手续后，陈俊钢就以各种理由不去办理房屋网签后的手续。现张兰已具有北京市购房资格，且房款亦早已支付完毕故张兰请求继续履行合同。陈俊钢对张兰的反诉辩称，第一，关于过户，坚持本诉主张，陈俊钢认为《买卖合同》已经解除，双方不具备交易基础，张兰不具备购房资格，如果张兰有购房资格，可以提供核验的书面文件，但张兰至今未提供。第二，对于110万元的返还问题，张兰陈述各方约定好“新世界XX”房屋的税费从110万元中出，说明张兰在向陈俊钢支付110万元时知道这是对陈俊钢损失的赔偿，如果这笔钱是房款，那么张兰只需要支付280万元，但张兰支付了380万元，印证了张兰认可110万元是赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2015年7月22日，陈俊钢（出卖人）与张兰（买受人）签订《买卖合同》，陈俊钢将涉案房屋出售给张兰，双方在合同中约定：“第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币19800000元。买受人在签订本合同的同时支付定金1000000元。（二）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件。1、买受人向出卖人支付定金金额为1000000元，定金支付方式为转账直接支付给出卖人。第六条房屋的交付。出卖人应当在收到乙方首付款人民币壹仟万元整前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任。（二）逾期付款责任。买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：（1）逾期在三日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条权属转移登记。（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起至2016年3月10日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在该合同中约定（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十日内向买受人支付。”2015年7月22日，陈俊钢（甲方、出卖人）与张兰（乙方、买受人）签订《划转协议》，约定：“一、甲、乙双方约定的房屋主体价格为人民币12100000元，在此基础上，乙方自愿支付给甲方7700000元，作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。二、经甲、乙双方协商一致，所有款项以自行划转的方式进行，所需支付款项包括以下第1、2、3、4项。1、定金总额：人民币1000000元，定金的最终处理方式为：乙方支付首付款时直接转为首付款的一部分。2、第一笔首付款（不含定金），乙方须于2015年8月5日前将部分首付款人民币10000000元支付给甲方。3、第二笔首付款（不含定金），乙方须于2015年9月6日前将剩余首付款人民币5000000元支付给甲方。4、尾款（不含定金）：乙方须于2016年1月20日前将尾款人民币3800000元支付给甲方。三、关于甲方房本由银行贷款的约定。双方约定：1、甲方收到乙方支付的第一笔首付后将此房钥匙给乙方使用，即日起后本房的银行贷款月供由乙方支付（30005元/月），直至甲方收到乙方的尾款并将该房屋的抵押解除。2、甲方收到乙方的尾款后，三日内向银行申请解除抵押手续。”同日，陈俊钢和张兰签订《变更声明》，内容为：“合同原买受人张兰变更为＿。对此，原合同双方与新合同双方均同意并认可。”该合同落款的原合同出卖人、变更后出卖人处有陈俊钢签名，原合同买受人处有张兰签名，变更后买受人空白。关于购房款的支付情况如下：定金100万元及第一笔首付款1000万元张兰在合同约定时间内支付；第二笔首付款500万元张兰于2015年8月25日支付100万元、2015年9月1日支付50万元、2015年9月7日支付50万元、2015年9月16日支付300万元；第三笔尾款380万元张兰于2018年5月8日支付。2015年8月5日，陈俊钢将涉案房屋交付张兰。自房屋交付至2018年5月张兰支付尾款之日止期间涉案房屋的银行贷款由张兰支付。《买卖合同》约定的过户时间2016年3月10日前，张兰未取得北京市购房资质。2016年5月20日，陈俊钢（甲方）、张兰（乙方）、北京中联置家房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定：“现甲方需要购买“新世界XX”联排别墅，因乙方未能在规定的时间内取得购房资质，使该房屋交易无法在该合同约定的时间内办理完毕，导致甲方未能获得购房名额，现双方协商一致：1、乙方承诺尽全力积极办理其购房名额事宜，尽快完成该房屋的权属转移登记手续。2、如乙方在“新世界XX”所要求甲方签署正式购房合同最晚期限前未能办理完该房屋权属转移登记手续，由此导致甲方购买“新世界XX”的违约责任由乙方承担。甲方承诺带领乙方去“新世界XX”售楼处确定其违约的金额。”陈俊钢（甲方）与张兰（乙方）另签订《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议二》）一份，约定：“由于乙方未能解决自己的购房资格原因，使该房屋的交易手续无法在约定的时间内办理完毕，导致甲方未能获得购房名额。现因甲方需购买一套“新世界XX”的联排别墅，经甲乙双方友好协商就此事宜经达成如下补充协议：1、甲方先将其购买的“新世界XX”的房产落户到其母亲（张建红）名下，待甲乙双方办理完上述交易房屋的产权转移登记手续后，甲方母亲张建红再通过赠与的方式将“新世界XX”的房产过户到陈俊钢本人名下。2、乙方自愿承担甲方在后期与其母亲张建红办理“新世界XX”的房产赠与手续所产生的费用，根据北京市目前房产赠与费用，双方初步拟定的赠与费用为人民币叁拾肆万元整（??340000元），该笔费用乙方先行支付给甲方，具体金额以办理赠与时实际发生费用为准，多退少补。”该《补充协议二》落款处无日期，陈俊钢称签订时间与《补充协议一》一致，是2016年5月20日。张兰称记不清签订日期，应该是2016年5月份。2016年10月26日，张兰向陈俊钢支付110万元。2017年4月18日，陈俊钢、张兰就涉案房屋签订网签合同。2018年6月14日，陈俊钢通过邮政特快专递向张兰发送《解除合同通知书》，内容为：“张兰：您与本人于2015年7月22日签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。至今您仍不具备购房资格，无法办理相关过户手续，导致合同无法继续履行。同时，您一直延期付款，对本人及家庭造成了极大的困扰。因房屋买卖相关事宜均由您丈夫刘某某出面协商，故本人父母于2018年5月24日，与您的丈夫刘某某相约就房屋过户事宜进行商谈，但是在商谈过程中，您丈夫表示不想进行任何沟通，并对本人父母进行人身攻击。因此，本人父母于面谈当日，已明确向您丈夫表示解除合同，并不再履行相关过户事宜。根据双方签署之协议第七条第二款约定‘付款逾期超过三日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款’。您多笔款项均未按照本协议约定支付，逾期时间均已超过两年之久，因此，您应当在十日内，向我支付房屋成交价的20%的违约金人民币3960000元。同时，您还需承担逾期付款违约金人民币3214400元及逾期过户违约金人民币16295400元等费用，支付完毕后，我将您全部已付购房款退还给您。敬请知悉。”该邮件于2018年6月15日签收。张兰认可收到上述邮件，但认为陈俊钢无合同解除权，不发生合同解除的效力。后张兰以房屋买卖合同纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉，2018年11月14日，因张兰未交纳诉讼费，北京市朝阳区人民法院作出（2018）京0105民初99191号民事裁定书，裁定按张兰撤诉处理。关于张兰的购房资格问题，诉讼中，张兰称其截至2019年5月可以通过连续缴纳社保满5年取得购房资格。经张兰申请，本院向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）查询张兰购房资格情况，北京市住建委回复如下：“一、张兰购房资格审核情况。经查询系统，北京中联置家房地产经纪有限公司共为张兰提交5笔资格审核，具体情况如下：2016年4月23日，按连续五年在本市缴纳个人所得税家庭（以下简称：纳税家庭）、连续五年在本市缴纳社会保险家庭（以下简称：社保家庭）提交两笔资格审核，业务编号分别为：1453XXX、1453XXX，经联网审核，两笔业务均未核验通过。2017年3月10日，按纳税家庭、社保家庭提交两笔资格审核，业务编号分别为：1857XXX、1857XXX，经联网审核，编号为1857XXX的业务初步核验通过，编号为1857XXX的业务未核验通过。2019年5月24日，按社保家庭提交资格审核，业务编号：2442XXX，经联网审核，未核验通过。二、张兰购房资格审核材料情况。根据《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号），居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口提交家庭材料，由其进行初步核查，并留存复印件，在办理转移登记环节提交给登记部门。综上，居民家庭购房过程中不向我委提交家庭材料。”经张兰申请，本院向北京市住建委查询张兰于2019年5月24日申请购房资格核验未通过的原因。北京市住建委回复如下：“经查询系统，张兰于2019年5月24日通过北京中联置家房地产经纪有限公司按照非本市户籍家庭[连续5年(含）以上在本市缴纳社会保险]家庭类别，提交了1笔购房资格核验申请，业务编号为：2442XXX。经联网审核，于2019年5月28日反馈核验不通过，不通过的原因为：居民家庭已拥有住房情况不符合限购政策规定，具体住房地址为：朝阳区XX东路X号院X-XXX幢-1至2层，网签合同号：C1508XXX，网签时间2017年4月18日。”陈俊钢对北京市住建委的两份回复真实性认可，认为该证据可以证明张兰通过网签时提交的个税文件是虚假的。张兰对北京市住建委的两份答复真实性认可，认为其通过网签，具有购房资格。2019年6月20日、6月27日、7月3日，陈俊钢等人向北京市住建委信访，信访诉求为一是反映张兰购房资格问题；二是撤销网签问题。2019年9月5日，北京市住建委作出《信访事项答复意见书》（京建信办[2019]984号），主要内容为：“本机关经过调查，认为：关于张兰涉嫌虚假申报缴纳税款获得购房资格问题，北京市税务局稽查部门正对有关情况进行核实，尚未向我委反馈稽查核实结果。如税务部门认定张兰确存在虚假申报缴纳税款获取购房资格问题，我委将根据《北京市人民政府办公厅贯彻落实精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2013]17号）有关内容，对其进行处理，5年内限制其在本市购买住房。关于来信人反映张兰在2015年通过往前补缴基本养老保险至2014年从而获得购房资格问题，经与市人力社保局核实，不属实。信中反映的撤销网签问题，我委已于2019年6月12日向来信人出具京建信办[2019]722号信访答复意见书。”张兰对该《信访事项答复意见书》的真实性无法核实，认为不是最终结果。陈俊钢称由于张兰违约，给其造成以下损失：“新世界XX”房屋的过户税费34万元、2015年8月5日起张兰占用涉案房屋的使用费、还有一些隐形损失，包括由于购房指标被占用陈俊钢父母办理离婚才能购买“新世界XX”的房屋、陈俊钢长达三年没有拿回购房指标、陈俊钢及家人一直催促张兰履行合同。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于尾款380万元的支付时间是否发生变更。陈俊钢称没有变更，由于张兰资金困难一直未付尾款，所以自愿承担涉案房屋每月3万元的银行贷款，但张兰负担每月3万元的银行贷款是陈俊钢交付涉案房屋时双方约定的，不是出现迟延付款后重新约定的。张兰称由于当时不具备购房资格，如果按照合同约定付款陈俊钢就要用尾款去银行解抵押，其损失更多，双方口头约定先不支付尾款，由张兰支付每月的银行贷款，这样陈俊钢实际获得的购房款更多，对此张兰未举证。本院认为，根据民事诉讼证据的相关规则，主张合同关系变更的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，张兰主张尾款380万元的支付时间发生变更，应当承担相应的举证责任，其无证据证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对张兰的主张不予采信，认定尾款380万元的支付时间没有发生变更，张兰应当在2016年1月20日前支付。关于张兰给付陈俊钢110万元款项的性质。陈俊钢称张兰支付110万元的时间是2016年10月26日，当时距离张兰应当支付尾款380万元的时间已经过去9个月，且张兰没有购房资格，当时北京市购房政策发生变化，二套房的成本增加，陈俊钢的购房资格被占用，导致购买“新世界XX”房屋时面临违约，双方沟通因张兰的行为给陈俊钢造成损失，张兰同意支付前期违约金110万元，是截至2016年10月26日张兰违约行为给陈俊钢造成的损失。陈俊钢在庭审中称张兰自述“新世界XX”的税费从110万元中扣，说明张兰明确知道110万元是对陈俊钢损失的补偿。后陈俊钢在庭审中称110万元是张兰逾期支付尾款380万元，按照合同约定的日万分之十的违约金从2016年1月20日计算至2016年10月26日是106.4万元，在此基础上张兰支付了110万元违约金，不包含“新世界XX”过户的税费34万元。张兰称110万元是双方在达成尾款380万元晚付后陈俊钢告知张兰在“新世界XX”购房差104万元，让张兰先支付，之后在尾款380万元中扣，张兰支付了110万元，不是违约金，网签后陈俊钢要求张兰支付380万元，双方协议110万元扣除“新世界XX”房屋过户税费后剩余退还张兰，但是一个月后陈俊钢反悔说不退110万元，张兰不同意以至于发生争吵，陈俊钢就发律师函、起诉，张兰认可110万元包括“新世界XX”房屋过户税费34万元。本院认为，对于110万元款项的支付，双方未达成书面的协议，应当根据双方的真实意图和合同履行的情况进行判断。首先，110万元应当包含“新世界XX”的过户税费34万元，作为付款方的张兰对此认可，且《补充协议二》明确约定“新世界XX”房屋赠与发生的税费初步拟定为34万元，由张兰先行支付给陈俊钢，按照实际发生金额多退少补。陈俊钢称110万元都是逾期支付尾款380万元的违约金、不包含上述34万元，其未举证，本院不予采信。其次，110万元除34万元外剩余款项张兰称系陈俊钢购房缺钱要求张兰付款，将来在尾款中扣除，但从合同的履行上看，张兰在2018年5月8日向陈俊钢支付了尾款380万元，并未扣除上述款项，张兰的陈述明显违背常理，本院不予采信。再次，陈俊钢对于110万元的陈述存在前后不一致，陈俊钢先称110万元是由于张兰逾期付尾款长达9个月，且占用其购房指标导致损失，因此双方协商张兰给付陈俊钢110万元违约金，后又称110万元只是张兰逾期付尾款的违约金。本院认为，张兰向陈俊钢支付的110万元远超过《补充协议二》约定的过户税费，而当时张兰存在的主要违约行为是不具备购房资格导致涉案房屋无法过户、逾期支付380万元尾款，结合陈俊钢陈述，本院认定110万元是包含以上两种违约行为的违约金及损失补偿。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点有二：一是陈俊钢于2018年6月15日向张兰发送的《解除合同通知书》是否发生合同解除的效力；二是本案《买卖合同》能否继续履行。关于争议焦点一，陈俊钢称张兰于2018年6月15日收到陈俊钢发送的《解除合同通知书》，《买卖合同》已于2018年6月15日已解除。合同解除权一般有约定解除权和法定解除权两种，解除权系形成权，其行使应当由解除权人向相对人发出解除通知，自通知到达相对人时发生合同解除的效力。对此需特别注意的是，只有享有解除权的合同当事人发出解除通知并到达对方当事人时，才发生合同解除的效力；如果合同当事人不享有解除权，即便发出解除通知，无论对方是否在三个月内提出异议，都不发生合同解除的效力。本案中，陈俊钢于2018年6月15日发送的《解除合同通知书》是否发生合同解除效力，其核心在于陈俊钢是否具有合同解除权。从《解除合同通知书》的内容来看，陈俊钢基于以下两点理由提出解除合同：一是张兰不具备购房资格，无法办理过户手续，导致合同无法继续履行；二是迟延付款。关于迟延付款的问题，《买卖合同》第七条第（二）款明确约定逾期付款超过三日，出卖人有权解除合同。张兰于2018年5月8日才支付尾款380万元，距离合同约定的付款时间2016年1月20日已经超过两年。根据相关法律规定，解除权的行使具有一定的期限，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对方当事人催告的，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。法律规定解除权行使期限的目的，在于维护合同的确定性、稳定性，使当事人对于合同的履行有合理的预期。陈俊钢在2018年6月15日才依据张兰逾期付款提出解除合同，一方面已经超过了解除权行使的除斥期间，另一方面陈俊钢提出解除合同的时点张兰已经支付了尾款380万元，逾期付款的违约情形已经消失，陈俊钢无权据此解除合同。关于张兰不具备购房资格的问题，首先，《买卖合同》只约定了因出卖人原因买受人未能在2016年3月10日前取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，并未约定因买受人原因不能过户出卖人可以解除合同，因此出卖人陈俊钢不享有合同约定解除权。根据《合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。即便在没有合同约定的解除权时，符合法定的解除情形，当事人仍然可以解除合同。本院经审查，认为就迟延过户问题，陈俊钢不享有解除权，理由如下：第一，2016年3月10日张兰不具备购房资格，无法办理过户手续，但陈俊钢至2018年6月15日才提出解除合同，即便其享有法定解除权，也超过解除权行使的除斥期间。第二，合同虽未约定迟延过户的违约金，但双方就无法过户占用陈俊钢购房指标造成的损失签订《补充协议二》，而且张兰已经支付了34万元的损失费。第三，2016年10月26日张兰付完110万元之后，双方于2017年4月18日进行了网签、张兰在2018年5月8日支付尾款380万元，这些履行行为表明双方对于合同的继续履行已经达成了一致意见，陈俊钢再以同一事由要求解除合同，没有事实和法律依据。第四，从合同的整体考虑，张兰履行了支付全部购房款的义务，涉案房屋已交付张兰使用超过四年，陈俊钢的购房指标虽被占用，但其出售涉案房屋以购买新房的合同目的已经通过以其母亲名义购房实现，张兰也承担了因此产生的额外费用，本案的房屋买卖交易除过户一节外，其他均已经完成，不具备购房资格系行政管理产生的壁垒，可以通过一定的方式补正，当时不具备购房资格并不必然导致合同目的无法实现。另外，从交易的安全稳定考虑，目前涉案房屋的价格有一定幅度的上涨，张兰对涉案房屋进行了装修，解除合同将导致当事人利益失衡。综上，本院认为，陈俊钢发送解除通知时不享有约定或法定解除权，解除通知不产生合同解除的效果。所以，陈俊钢要求张兰返还涉案房屋、撤销网签合同、支付房屋占有使用费、过户税费34万元的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，《买卖合同》未解除，张兰可以请求继续履行。但是本案《买卖合同》能否继续履行的关键在于张兰是否具备购房资格。从北京市住建委的两份回复看，张兰2019年5月24日按社保家庭提交购房资格审核未通过的原因是存在涉案房屋的网签合同，因此在不考虑涉案房屋的情况下，张兰目前符合北京市购房政策要求，《买卖合同》可以继续履行。关于陈俊钢主张的张兰提交虚假的个税文件通过网签，并非本案房屋买卖合同的审理范围，是否存在上述情况应当由相关行政管理机关进行核实处理。关于陈俊钢提交的北京市住建委《信访事项答复意见书》，该文件是北京市住建委对陈俊钢信访问题的答复，并不是对张兰的最终处理意见，不影响目前张兰的购房资格和买卖合同的履行。所以，本院对张兰要求继续履行合同、过户的诉讼请求予以支持。此外，虽然合同继续履行，但不可否认逾期支付尾款、迟延过户确实给陈俊钢造成了一定的损失，本院综合考虑陈俊钢的实际损失、逾期情节、已付110万元等因素，酌定110万元陈俊钢无需返还，张兰另付陈俊钢违约金30万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈俊钢与被告（反诉原告）张兰于二〇一五年七月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行；二、原告（反诉被告）陈俊钢于本判决生效之日十日内配合被告（反诉原告）将位于北京市朝阳区XX东路X号院X-XXX幢-1至2层房屋所有权转移登记至被告（反诉原告）张兰名下；三、被告（反诉原告）张兰于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）陈俊钢违约金三十万元；四、驳回原告（反诉被告）陈俊钢的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费140600元，由原告（反诉被告）陈俊钢负担70300元（已交纳）；由被告（反诉原告）张兰负担70300元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费70300元，由被告（反诉原告）张兰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星审 判 员  徐清岱人民陪审员  白 彦二〇一九年十月十七日书 记 员  刘茵茵书 记 员  栾晨焕