长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初3721号 原告：长春凯风物业服务有限公司，住所长春市绿园区西安大路131号103室。 法定代表人：陈志晰，经理。 委托诉讼代理人：王梦臣，男，1963年9月2日生，汉族，住长春市南关区。 被告：郝思源，男，1973年7月10日生，汉族，住长春市绿园区。 原告长春凯风物业服务有限公司与被告郝思源物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王梦臣、被告郝思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费：2010年1月1日起至2019年6月30日计6461.90元。物业服务费滞纳金32.30元（5%）。2、由被告承担诉讼费。事实与理由：原告与长春市绿园区蓝天花园小区业委会于2008年10月1日签定《物业服务合同》，合同约定:原告负责小区的物业服务并向小区业主按每平方米0.60元收取物业服务费。原告积极履行合同中的义务，被告却严重违约，自2010年1月1日起至2019年6月30日至今没有交纳物业服务费，原告不间断的派人上门协商追要，被告均无正当理由故意“拖欠”、“搪塞”、“推诿”甚至“置知不理”拒绝支付物业服务费。被告拖欠物业服务费的行为严重侵害了原告的合法权益,损害了物业服务的正常工作。为了维护原告的合法权益不再受到侵害，使物业服务有序进行，特诉至贵院，请贵院支持原告的诉讼请求。 被告郝思源辩称，一、凯风物业非本案的合法原告。1、凯风物业与业主委员会签的合同非法，应为无效。按照国务院令第504号《物业管理条例》第二章业主及业主大会中第五条、第六条、第十条、第十二条中的相关规定，业委会应由业主大会选举产生，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。蓝天花园小区自2004年至今从未开过业主大会，因此蓝天花园业委会是如何产生的本身蓝天花园业委会产生的程序就为非法,因此凯风物业与业委会签的合同应为无效合同。2、凯风物业做为一物业公司，在我方交费后多次向其索要物业发票，其答复是无法开具正规物业发票，只有收据，因此请法庭查明凯风物业是否具有承担物业公司的资质。如果没有资质就不存在本案所述内容。因此凯风物业公司是否为合法的物业公司3、原告侵害答辩人权利把网球场私自变为车位场地收取费用，侵害答辩人权利。原告于2014年把小区唯一的活动场地在未召开业主大会的情况下，擅自改变活动用途，把网球场私自变成为车位场地，用于收取费用。侵犯答辩人权利。原告自入驻以来，把小区的公共面积用于车位和广告位出租，所收租金用途不明。这些租金按相关法律应为小区全体业主所有。4、按物业管理办法要求,物业公司应当每年公示一年的资金使用情况和所签订的物业合同，蓝天花园的业主多年来要求其按法律要求提供相关材料，但凯风物业一直推诿，从其进入蓝天花园至今近十年来一直没人公示过相关材料综上所述，凯风物业于去年与已经过期的业委会所签的合同及以往合同请法庭判定其为无效合同，也就是说凯风物业并不是合法的原告。二、三级物业的基本服务不达标，服务态度恶劣。按照物业合同约定原告应为长春市住宅小区物业服务等级的三级标准，卫生保洁服务里面小区公共场所、楼道、楼梯主次干道，每天清扫一次；原告根本没有按三级服务标准对小区楼道别说每日清扫，15天清扫一次，都算多的。导致答辩人居住楼道地面脏乱不堪，异味大。按照物业合同约定原告应为长春市住宅小区物业服务等级的三级标准，楼道玻璃每季度擦拭一次，答辩人多年来，从未见到有任何人擦拭过楼道玻璃，即使2016年国家暖房工程结束至今，楼道玻璃全部更换，原告也没有按三级物业服务标准服务，根本没有实施每季度擦拭玻璃服务。目前楼道内窗户玻璃仍留有2016年政府维修时留下的水泥污点,窗户把手从二楼至七楼全部损坏至今未进行维修楼宇门对讲及门锁多次损坏，凯风务业均置之不理。以本月门锁损坏多日，本单元业主无法用钥匙进入楼内。报修多日后凯风务业拒不进行维修，是本单元604业主自行购置门锁为本单元业主更换了门锁，并以告示的形式给各户发的钥匙贴在每户业主门上。大家通过微信的形式，每户缴纳了10元的相关费用。本不是什么大的维修，这种小修原告都拒不进行，请问原告哪来的勇气在拒不提供服务的基础上敢张口就说收物业费。三、小区11栋顶层楼面防水的公共区域原告多年不维修，致使答辩人室内多处漏水，室内多年无法居住。答辩人在蓝天花园小区11栋2单元7楼居住，面积100平方米。答辩人居住室内走廊的天棚，是整个11栋唯一能通到7层室外楼顶面的窗口。多年居住至今，因物业公司不负责任，虽经过多年和物业的交涉，物业虽也曾多次口头答应过来年维修，但并没有付出实际的行动。因为楼顶屋面年久失修，导致室内及楼道内屋面及墙体多处漏水及渗水，多年来致使得答辩人家中漏水及渗水更加严重，阴雨、雪天室内天棚及墙体漏水、返潮、长毛多达近二十余处。后再多次向物业反映，凯风物业均以各种理由搪塞拒绝维修。使答辩人身心疲惫，房屋使用功能严重降低，价值减损，因为墙体的多处生霉，房间内空气污浊，此房已无法居住。（附室内外多处墙体等从2013年至2018年的照片及录象可以证明）四、答辩人提出合理化建议意见，原告置之不理。2单元的顶层作为11栋唯一能通到7层室外屋面的窗口。所有11栋三个单元上楼板的均需要在答辩人单元上到七楼室外。原上部只有一块木板，一到雨雪天气，外面大下，内小下，楼梯湿滑，雪天渗水，雨天滴水成溜。曾造成家人多次滑倒及摔伤。邻居曾联合答辩人及顶层业主，向原告提出该公共区域的管理方法，更换封口处木板，把门板上锁，钥匙放在物业保管,在门板上贴出告示:上室外楼板请上物业取钥匙登记。这样一来可以对登上楼板的人觉得重视，有人监督；二来登记可以找到损坏楼板的责任人，因为上去时必须经过物业取钥匙。可是跟物业提出的201l-2016年的五年多时间里，一直不被采纳。2012年10月室外下雨，天井漏雨，致楼梯湿滑，答辩人邻居老人在楼道滑倒摔伤。五、2017年11栋楼顶太阳能损坏跑水，因为物业不做为，造成我家损失巨大。2017年1月4日，我家室内突然出现大面积顶棚渗漏，当时因为通往楼顶的天井被物业上锁，我曾去物业处让其开锁上去查看是什么原因，但物业百般刁难，拒不开锁，至当日未能查找出是什么原因。后于2017年1月6日（5日为孩子生日因此记忆清楚，当日因故未能回七楼查看）再次回七楼时发现室内内棚顶已经多处流水而不是滴水。造成业主家地板被泡，室内电视及电脑、家具、寝具泡水，新购买的高级床垫及床品泡水，已经失去使用价值（不算后期维修费用，仅此一项就损失上万元,有网上购物的凭证可以做价)。当日自行上楼顶查看才发现是一太阳能管破损在持续流水。因为楼顶为公用面积当日再次去物业要求一是通知该太阳能业主，因为2015年左右曾因天棚上太阳能造成过我方损害，故知此太阳能的业主（自行去找时此业言主家多日无人)。当日到了物业后，物业人员态度极其恶劣，不但不提供该业主电话，还出言不逊，叫嚣愿去哪告就去哪告，也拒不同意上楼帮助切断水源。造成跑水多日不能解决，后楼顶在701、703，704上存水至少有十余厘米，上面是冰，下面是水，整体七楼防水层全部被泡。因为物业的不做为，后经以上各户业主多方打听于四五日后才联系上太阳能的业主，也就是说因为凯风物业的不做为，客观上造成主要是我家顶部积水被泡达近十日，最近冰下积水达20多厘米，可想而知室内是什么情景。换而言之是物业的不做为造成我方损失扩大，而致我方受损的主要原因并不是太阳能的漏水，而是凯风物业的不做为引起。六、关于这些年的维修费用2010年因为楼顶面年久失修，我方曾于当年拒交物业费，后物业与我方协调说交了物业费后，物业经理当时说：“当年开春后会亲自带人上去维修漏点”。后一直至2012年并没有进行维修。2013年楼顶仍多处渗漏,我方再次去物业沟通，其工作人员笑着答复是他们忘记了。自此至2018年物业没有向我方要过物业费，也没有进行过相关维修，在事实上我方已客观成为物业弃管单元。凯风物业并不是一个诚信的公司，其员工满嘴谎言。从2013年起每年我方都投入八百到一千元在自行维修公共区域的顶层楼面。至2018年累计投入约六千元左右。加上室内后期于2018年进行的室内维修约花费四千元左右。因为楼顶的防水在2017年物业清理完冰水后，当年防水卷材下所存的漏水结冰膨胀，经我方请做防水的公司做探查后证明下面全层的防水均已破坏，暖房子工程所做的防水材料均已粉碎成粉，再次全层重新做顶层防水需要大约四万余元，因此请求法庭判决凯风物业赔偿我方经济损失共约染万元。七、其综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《吉林省物业管理办法》、《长春市物业管理条例》、《长春市住宅小区物业服务等级标准》等相关法律法规，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求，维护答辩人合法权益。 经审理查明，原告与长春市绿园区蓝天花园小区业主委员会分别于2008年10月1日、2011年10月1日、2014年10月1日、2018年10月1日签订物业服务合同各一份，双方约定，2008年10月1日起至2014年9月30日止按建筑面积每平方米0.5元收取管理费，2014年10月1日起至原告主张的2019年6月30日止按建筑面积每平方米0.6元收取管理费。对于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。依据上述物业服务合同，原告自2008年10月1日始至今为被告居住的蓝天花园小区进行物业服务管理，被告自2010年1月1日起未缴纳过物业服务费用。 本院认为，原告是具备物业管理等相应资质的企业法人，其与长春市绿园区蓝天花园小区业主委员会签订的物业服务管理合同既是双方真实意思表示，亦符合相关法律规定，并无不当之处，故物业服务合同及物业服务管理合同合法有效，原告依据上述合同已经实际提供了基本的物业服务，故被告作为长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元704室的业主仍应按服务合同中约定的义务予以履行。庭审中原、被告认可长春市绿园区蓝天花园小区11号楼2单元704室的房屋面积为103.07平方米，故物业服务费从2010年1月1日起至2014年9月30日止按每平方米0.5元计算，从2014年10月1日起至2019年6月30日按0.6元计算，被告应支付物业服务费103.07平方米×0.5元/月×57月+103.07平方米×0.6元/月×57月=6462.49元，因原告主张物业服务费金额为6461.90元，属于在法律规定的范围内处分自己的民事权利，故被告应支付原告物业服务费6461.90元。对于原告主张的滞纳金，通过被告方举证可以认定原告方提供物业服务尚有需要提高之处，故对于原告的滞纳金主张本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 一、被告郝思源于本判决生效后立即给付原告长春凯风物业服务有限公司物业服务费6461.90元； 二、驳回原告长春凯风物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元由被告郝思源承担（与前款一并执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  黄晓颖 二〇一九年十月三十一日 书记员  李 睿