杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初8777号 原告：秦化飞，男，汉族，1978年10月14日出生，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：李培伟、张莹，浙江宏昊律师事务所律师。 被告：杭州至高钢材有限公司，住所地杭州市西湖区。 法定代表人：沈红。 委托诉讼代理人：严旭辉、刘畅，浙江全厚律师事务所律师。 原告秦化飞诉被告杭州至高钢材有限公司（以下简称至高公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月17日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于2018年8月2日立案受理，依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理，原告秦化飞及其诉讼代理人李培伟和被告至高公司的诉讼代理人严旭辉、刘畅到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法裁定转为适用普通程序进行审理，于2019年7月25日再次公开开庭进行了审理。原告秦化飞及其诉讼代理人李培伟和被告至高公司的诉讼代理人严旭辉、刘畅到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案经院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告秦化飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付装修费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失合计人民币696772元；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告秦化飞变更第1项诉讼请求为：判令被告支付装修费457439.4元、建筑物费用9012.6元、搬迁费用26400元、设备费4830元、退还三个月房租34125元，合计531807元。事实和理由：原、被告于2011年3月22日签订一份《租赁合同》，由被告承租位于拱墅区拱康路59号六间门面计330平方米房屋，年租金为13万元，期限自2011年4月22日至2012年4月21日，合同中对其它事项均进行了约定。合同生效后，原告将四间房间作为足浴店，二间房间作为饭店，并支付了年租金。合同到期后，经双方同意，将合同续订到2021年4月21日期满，今年3月2日，原告收到拱墅区上塘街道房屋征收与补偿管理实施中心通知，承租房屋列入城中村改造实施范围，要进行搬迁，被告也发通知要求原告终止合同搬出房屋。原告与被告协商装修费、搬迁费等损失，但因双方存在分歧而未协商一致。为此，依法向法院起诉。 被告至高公司辩称，被告只同意原告作为足浴店使用的，不同意其作为饭店使用的。被告同意支付搬迁费16500元及设备搬迁费2760元。原告主张的其余费用无事实、法律依据，请求驳回其诉讼请求。一、原被告双方签订《租赁合同》已于2018年5月30日解除，并协商一致后退回租金后，互不追究法律责任，被告无需再赔偿原告装修、停业停产损失及临时安置费，退还房租。2018年5月30日双方对《租赁合同》解除达成合意，双方协商一致解除合同，被告退回房租124159元，原告也向被告出具了退回房租收条，就房屋租赁合同事宜已经处理完毕。现原告退回租金后，另行起诉要求赔偿损失，是违反诚信的行为，也是没有事实依据的行为。二、原告要求赔偿的装修费、临时安置费、停业损失没有相关证据证明，仅是原告自行测算的，没有实际发生，被告无需赔偿。原告在本次诉讼提交的证据中，均无可以支持其主张的设备购买证据、装修费用发生证据等可以作为计算赔偿费用标准的单据，也没有向法庭提供临时安置费、停业损失的依据和事实证据，也未提交体现原告起诉的赔偿金额如何计算的项目构成、单价及计算标准。可见，原告在主张赔偿数额时，并未从房屋设施及实际损失出发，而是仅通过个人的主观判断得来，原告主张的赔偿金额，无事实依据，被告不承担赔偿责任。三、原告所租赁的房屋装修时间长设施陈旧，其装修无价值。根据原告所租赁的房屋现状图片及视频，我们可以直观观察到原告租赁房屋装修陈旧，设施老化，其装修已经没有价值。原告于2011年3月22日向被告租赁房屋，对房屋进行装修后经营兰轩足浴至2018年，已有7年之久，其壁纸多处发胀、脱落甚至破损，陈列和装饰均十分陈旧，多处地方本就需要修缮。故被告认为经过7年时间，原告房屋的装修价值经过折旧已所剩无几，即使不发生政府拆迁，原告也需要对足浴店进行重新装修，对设施更换后才能继续经营，原告以无价值的房屋装修向被告主张装修赔偿也无事实依据。四、《搬迁补偿协议》中的装修补偿价格系对房屋建造者的补偿，不是对房屋租赁者二次装修的补偿，本次拆迁没有对房屋二次装修进行评估并作出补偿，原告不能依据该标准计算装修损失。从搬迁补偿协议来看，其是按照钢混、砖混、钢结构等构造来区分装修补偿价格的，而且是按照各个构造的面积来确认，不能区分辨别是哪一个租赁户的租用面积和装修状况，同时提请法庭注意的是如果按照扣除装修价格补偿，每一平方米的补偿价格最高的才1395元最低的才370.86元，这个费用是无法建造房屋的，也不符合拆迁对于房屋拆迁补偿的政策精神，不符合常理。所以，协议确定的装修补偿标准，是针对房屋建造者的补偿，不是针对房屋租赁者的二次装修补偿。综上，被告同意按照拆迁政策支付原告相应的搬迁费用，对于其装修等损失，被告认为没有相应证据证明已经发生，也无相关合同和法律依据，故请求法院查明事实的基础上，驳回原告相应诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、对原告秦化飞提交的《租赁合同》、收据、通知、足浴店营业执照等证据，被告至高公司对三性均无异议，本院予以确认；对原告秦化飞提交的除足浴店之外的营业执照、照片、《房屋拆迁补偿协议》、瓜山村经济合作社（杭州至高钢材有限公司）国有土地房屋价格评估测算表、2018年5月21日的通知等证据，被告至高公司对真实性无异议，对关联性均有异议，本院对真实性予以确认，但部分照片仅能证明秦化飞曾对租赁房屋进行装修的事实，不能证明部分房屋系其搭建的事实；对原告秦化飞提交的通知的照片，被告至高公司对真实性虽有异议，因其在第二次庭审中认可2018年5月21日的通知的真实性，故本院对该通知的照片也予以认定；对原告秦化飞提交的《建筑装饰工程承包合同》、收款收据、造价单等证据，被告对三性均有异议，本院认为，上述两份收款收据的开具时间空白，且金额合计达45万元，但原告并未提交银行转账凭证等相应支付凭证，且在第一次庭审时原告秦化飞陈述装修费用在80万元左右，结合两份《建筑装饰工程承包合同》均未填写签订日期，而秦化飞以香锅里辣餐饮店名义签订的《建筑装饰工程承包合同》约定的工期在前，以兰轩足浴店名义签订的《建筑装饰工程合同》约定工期在香锅里辣餐饮店竣工之后，但施工单位开具给香锅里辣餐饮店的收款收据编号却在开具给兰轩足浴店的收款收据编号之后等事实，上述证据尚不足以证明秦化飞在2016年底、2017年初对足浴店、餐饮店进行装修及已支付装修费45万元的事实，本院对上述证据不予确认；对原告秦化飞提交的（兰轩足浴）评估明细表，与被告至高公司提交的相同，本院予以认定；对原告秦化飞提交的（香锅里辣）评估明细表，被告至高公司不予认可，本院认为，该表虽无评估单位或被告至高公司签字盖章，但本院注意到，该表列明的搬迁补偿费金额与至高公司2018年5月21日的通知中列明的搬迁补偿额2070元吻合，故其证明目的可以认定。2、对被告至高公司提交的收条，原告秦化飞对三性无异议，本院予以确认；对被告至高公司提交的（兰轩足浴）评估明细表，原告秦化飞虽在质证时表示对三性有异议，认为无评估公司盖章签字，但其在庭审过程中又将该表作为证明其主张的设备费成立的依据，应认为其认可该评估明细表的真实性，故本院对该评估明细表的真实性予以认定；对被告至高公司提交的原告租赁房屋现状图片、周边租赁房屋现状照片及原告租赁房屋及周边房屋现状视频，原告秦化飞对内容无异议，但认为进一步反映出足浴店有墙纸、地板等，是装修过的，本院对该些证据的真实性予以认定；对被告至高公司提交的《情况说明》，原告对三性均有异议，认为该《情况说明》是瓜山村经济合作社出具的，不是拆迁部门出具的，本院对该《情况说明》的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月2日，至高公司（甲方、出租方）与秦化飞（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定，一、甲方自愿将座落在拱墅区拱康路59号（59/16）出租给乙方作为场地使用，使用期限两年；二、上述场地租赁费用税后为人民币13万元，先付后用，期限自2011年4月22日至2012年4月21日。如有关部门要求甲方对于租赁合同予以备案并要求交纳税款，该税款则由乙方承担，本合同的房屋租金为净租金130000元，每两年递增5%；三、乙方租用期间的税费、电费、物业费、门前三包费、卫生费等，均由乙方承担，并按期支付。在租房协议签订前，乙方必须交纳水、电费保证金人民币2000元，期满后归还乙方；四、如遇国家政府政策变化或不可抗拒的原因，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应积极配合做好安排和调整，双方互不追究；五、租赁期满到2016年4月21日自动终止合同，租赁期限满时把场地交还给甲方，乙方如需续租用，应提前三个月与甲方协商，双方另签租赁合同。该《租赁合同》上还手写注明：“如遇国家政策变化拆迁不可抗拒，该店的装修部分，国家赔多少，甲方应合理赔乙方，税金由乙方承担。”该合同签订后，至高公司将位于拱康路59号-16的建筑面积为330平方米的钢混结构房屋交给秦化飞使用。秦化飞支付了水、电费保证金2000元。双方已结清2018年4月22日前的房租。2018年4月19日，秦化飞支付给至高公司2018年4月23日至2019年4月22日期间的房租136500元。2018年5月17日，至高公司通知秦化飞，其租用的房屋已列入2018年城中村改造实施范围，并将于2018年5月31日清空所有房屋。2018年5月21日，至高公司通知秦化飞：“接上级通知，即日起这地块需拆迁，按要求5月31日前全部搬空，如未按时搬空一切后果本公司概不负责！搬迁赔偿如下：1、搬迁费：330平米*80元（搬迁费）=26400元；2、搬迁补偿额：2760+2070=4830元；3、房租金退回：121759元。总共26400元+4830元+121759元=152989元。”2018年5月30日，至高公司退还秦化飞房租及水、电费保证金合计124159元。至高公司于2018年6月15日、2018年7月12日又通知秦化飞，拱康路59号需拆迁，并限期腾空房屋。 2018年6月15日，甲方杭州瓜山村经济合作社与乙方至高公司签订《房屋搬迁补偿协议》一份，主要内容为：“因城中村改造，乙方租用在甲方土地上的企业属征迁范围，经甲、乙双方协商一致，根据评估公司评估结果，经杭州市拱墅区上塘街道房屋征收与补偿管理实施中心鉴证，就补偿事项达成如下协议：一、房屋面积：乙方坐落拱康路59号，房屋用途为非住宅，实际建筑面积为5283.13平方米。二、补偿金额：1、乙方房屋和地面附属物按照《杭州市集体土地房屋拆迁评估补偿办法》、《杭房局[2014]124号》文件进行评估，被征收的自建房屋和地面附属物补偿金额计人民币10074129元。2、乙方搬迁补偿费计人民币295359元。3、固定资产搬迁折旧净值费计人民币512030元。三、根据第二条1-4项内容，甲方需支付给乙方总补偿金额计人民币10881518元。…”该《房屋搬迁补偿协议》附件房屋价格评估测算表中列明，对至高公司位于拱康路59号的房屋的搬迁费按50元/㎡计算，钢混结构房屋的装修价格按照1360元/㎡计算。杭州瓜山村经济合作社已将补偿款支付给至高公司。 2018年12月4日，杭州瓜山村经济合作社出具《情况说明》一份，主要内容为：“杭州至高钢材有限公司建造位于拱康路59号非住宅5283.13平方米，搬迁协议附件所列评估测算表装修价格系对房屋建造方杭州至高钢材有限公司按照房屋结构测算的基础装修价格，为防止征迁前突击装修，该装修补偿款部分不论是否装修，都按房屋结构实行保底补偿，不存在二次装修补偿。” 本院认为，本案所涉《租赁合同》第一条虽约定至高公司将拱康路59号-16出租给秦化飞作为场地使用，第二条虽约定场地年租赁费用为13万元，但第二条同时又约定该13万元为房屋租金，第三条还约定在租房协议签订前，秦化飞需交纳水、电费保证金。而至高公司收取租金时开具的收款收据上注明的款项性质均为房租。结合庭审过程中秦化飞陈述的租赁物大部分是房屋（建筑面积330平方米），一部分是场地，而至高公司在第一次庭审中认可租赁物是建筑面积330平方米房屋的事实，应认定该《租赁合同》的租赁标的物主要是建筑面积330平方米的房屋。因该房屋系未经合法审批建设的建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案《租赁合同》有关房屋的租赁关系应认定无效。根据双方的陈述，秦化飞租赁本案房屋用于开设足浴店等经营活动。根据双方的陈述及秦化飞的举证，秦化飞曾对房屋进行装修。根据《租赁合同》的手写内容，可以认定至高公司亦同意秦化飞对房屋进行装修。但秦化飞主张其于2016年底、2017年初对房屋重新进行了装修，却未能提供充分、有效的证据加以证明，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案涉及的墙纸、地板等部分装饰装修物已形成附合，但该形成附合的装饰装修物已随着案涉房屋被拆除而无利用价值，亦已无法通过评估、鉴定等方式确定其现值损失。秦化飞主张按照杭州瓜山村经济合作社支付给至高公司的补偿标准1360元/平方米计算装修费用。本院认为，根据杭州瓜山村经济合作社的《情况说明》，该补偿系根据房屋结构测算的对案涉房屋建造者的补偿，与房屋是否装修无关，对此事实，秦化飞在庭审过程中亦无异议，故秦化飞主张按此标准计算装修费的依据不足，本院不予支持。至高公司对合同无效存在过错，秦化飞未核实案涉房屋是否经过合法审批所建造，对合同无效亦存在一定过错。虽秦化飞因经营需要对案涉房屋进行装修属于客观事实，但其未能举证证明装饰装修物的现值，也未举证证明其进行装修时支出的款项的数额，而该装饰装修物使用多年存在折旧亦属客观事实。因此，本院综合案涉房屋面积、按照使用用途进行装修的一般市场价格行情、装修使用年限及折旧等因素，并结合双方过错程度，酌定至高公司应赔偿秦化飞装修损失100000元。秦化飞主张其自行搭建了砖混结构房屋7.82平方米，钢棚结构房屋9.12平方米，但未能提供有效证据加以证明，本院不予采信，并对其要求至高公司支付该部分房屋及装修补偿的诉讼请求，不予支持。虽至高公司在2018年5月21日通知时以80元/平方米标准计算搬迁费，但事实上杭州瓜山村经济合作社是以50元/平方米的标准支付的搬迁费用，故至高公司应按50/平方米的标准向秦化飞支付搬迁费合计16500元。秦化飞诉请赔偿设备费4830元，至高公司认可足浴店的2760元，对其余2070元则不予认可。本院认为，至高公司对秦化飞将部分房屋改作饭店的事实应当知情，结合其2018年5月21日通知的搬迁补偿费包含2070元，杭州瓜山村经济合作社支付给其的款项包括固定资产搬迁折旧净值费等事实，本院对秦化飞诉请的设备费4830元，均予以支持。秦化飞诉请退还2018年3月至2018年5月的房租34125元。本院认为，虽本案《租赁合同》无效，但秦化飞在该期间已实际使用该房屋。其主张根据拆迁部门的意见可以免三个月房租，但无有效证据可以证实，应不予采信。故本院对秦化飞诉请退还三个月房租34125元的诉讼请求，不予支持。 综上所述，至高公司应赔偿秦化飞装修费100000元、搬迁费16500元、设备费4830元，合计121330元。秦化飞的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条之规定，判决如下： 一、被告杭州至高钢材有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告秦化飞损失合计121330元； 二、驳回原告秦化飞的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9118元，财产保全费3179元，合计12297元，由原告秦化飞负担9491元，被告杭州至高钢材有限公司负担2806元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  姜新农 人民陪审员  张更泗 人民陪审员  王春英 二〇一九年十月十二日 法官助理  贾昱泓 代书 记员  陈晓玲