西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2019)陕0104民初3830号原告：蔡丹，女，汉族，1986年12月4日出生，住西安市户县。委托诉讼代理人：张钰，陕西博纳新律师事务所律师。原告：韩波，男，汉族，1986年5月27日出生，住西安市户县。委托诉讼代理人：张钰，陕西博纳新律师事务所律师。被告：西安海纳集团善缘房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：孙鲁秦，系公司法定代表人。委托诉讼代理人：温利民，男，住西安市莲湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王新喜，男，住西安市新城区，系该公司员工。原告蔡丹、韩波诉被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司(以下简称“海纳集团”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告蔡丹、韩波的委托诉讼代理人张钰，被告海纳集团的委托诉讼代理人温利民、王新喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡丹、韩波向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并配合产权登记机关为原告办理房屋产权登记；2、请求判令被告向原告支付因被告责任致使原告在房屋交付期满2年内未取得房屋产权证的违约金(从房屋交付之日起2年期满计算，以房屋总价款为基数按人民银行同期贷款利息的20%支付至原告取得房屋产权证之日，暂计算至起诉之日为9038元)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年4月29日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14045166，以下简称合同），合同约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区（汉唐御府）1幢3单元12层31204室，建筑面积70.85平方米的房屋出售给原告，房屋总价款482298元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证的，双方同意按附件六第五条第3款内容执行；合同附件六第五条第3款约定：如因出卖人责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房屋产权证的，出卖人一次性按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。被告于2015年1月4日交付房屋，但是时至今日，被告仍未完成小区的竣工验收备案，未完成初始登记，未按照合同约定将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告至今无法取得房屋产权证。被告应按照合同约定将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并应支付因被告原因致使原告不能按期取得房屋产权证的违约金。因合同约定的违约金明显偏低，原告请求予以增加。为维护原告的合法权益，望法院判如所请。被告海纳集团辩称，1、公司并非无故有意延迟提交办理房产证所需资料。延期办证的原因是诉争“汉唐小区”项目在2011年开发时的规划红线图被2015年市XX线图部分重叠，导致部分规划验收手续至今仍在审批。2、办理权属登记被告仅负协助义务，但公司会尽力完成办证工作。3、原告要求增加违约金之诉请违背合同约定，且被告按期交付房屋，无论以商品房价格的升值，或者出租价格的提升，对原告毫无损伤可言，原告应提交相应证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，故原告第二项诉请与法无据，应予驳回。但被告愿意依约承担逾期办证的违约金，妥善从物业管理费中扣减，一次性彻底解决。原告蔡丹、韩波提供的证据如下：1、房屋买卖合同复印件，证明目的：双方的商品房买卖合同真实有效。2、被告开具的首付款收据及按揭回款收据，证明目的：原告已经向被告支付全部购房款。3、被告出具的城市生活垃圾收据、装修垃圾费收据、三个月物业费电梯费收据、《物业管理服务合同》，证明目的：被告于2015年1月4日向原告交付位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区(汉唐御府)1幢3单元12层31204室的房屋。4、西安市住房保障和房屋管理局官网的海纳汉唐小区商品房预售项目公示、关于办理商品房预售许可的申请条件及申请材料，证明目的：按照建设工程规划被告商品房预售的楼层只有24层，但被告实际加盖三层，致使小区至今无法通过竣工验收备案。5、关于营业税改征增值税试点过渡政策规定，证明目的：因被告延迟办证致使原告可能存在将购买不足2年的住房对外销售，从而按照5%的征收率全额缴纳增值税的损失。被告海纳集团对原告所举第一、二、三项证据的真实性，合法性，证明目的无异议；对第四项证据不认可，因其公司25、26、27层有预售证，故不存在违建问题。对第五项证据不予认可。被告提供海纳集团西安海纳汉唐小区红线图一份，证明无法通过竣工验收备案的原因是其项目规划被市XX庙坡立交桥规划部分重叠，与违建无关。原告对被告所举证据的真实性、合法性及证明目的均不认可。对当事人围绕诉讼请求依法提交的以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原告申请，本院到西安市规划局莲湖分局调取西规大兴建字第(2013)19号建设工程规划许可证、西规大兴建字第（2013）16号建设工程施工图。并向西安市规划局莲湖分局、西安市住房和城乡建设局函调相关证据。根据双方当事人提交的证据及本院依职权调取的证据，本院认定事实如下：原告蔡丹、韩波与被告海纳集团于2014年4月29日签订《商品房买卖合同》(合同编号：5249649、合同登记号：Y14045166)，合同约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区（汉唐御府）1幢3单元12层31204号房屋出售给原告，房屋总价款482298元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证的，双方同意按附件六第五条第3款内容执行：如因出卖人责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房屋产权证的，出卖人一次性按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付房款482298元。被告于2015年1月4日向原告交付房屋。截止2018年12月26日原告提起诉讼，被告仍未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，原告未取得涉案房屋的房屋产权证。另查，被告海纳集团开发的海纳汉唐小区(汉唐御府)，西安市规划局莲湖分局原建筑工程规划许可为1号、2号楼地上主体24层，3号楼为地上主体20层。西安市规划局莲湖分局曾去函西安市XX房XX乡XX号、XX号楼由24至27层，但因加建手续尚未完善，西安市住房和城乡建设局最终按照规划审批已确定的层数予以办理该商品房预售许可手续，并在门户网站上予以公示。因该项目未按照规划许可内容进行建设，擅自增加建筑面积，原规划大兴分局按照相关对该项目进行调查后，于2017年1月3号进行认定，明确了罚款的处理建议，并向大兴新区城市管理局出具了认定函。至今被告海纳集团开发的海纳汉唐小区（汉唐御府）未缴纳罚款、未通过行政部门的规划验收。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，原、被告对涉案房屋的交房时间为2015年1月4日，涉案房屋至今未取得房屋权属的初始登记，原告已经足额交纳购房款的事实均无异议，予以确认。本案争议焦点是被告海纳集团是否存在逾期提交备案资料的违约责任；如果构成违约，双方约定的违约金是否过低，应予以调整。关于被告海纳集团是否存在逾期提交备案资料的违约责任。查，被告海纳集团对开发的海纳汉唐小区(汉唐御府)擅自增加建筑面积，导致涉案项目无法通过行政部门的规划验收，无法进行竣工验收备案是逾期办证的主要原因，应承担违约责任。对被告辩称涉案房屋无法在约定期限内取得房地产权属证书系海纳汉唐小区（汉唐御府）项目规划红线被市XX线部分重叠，导致规划验收手续至今仍在审批造成，查，因被告对其辩解未能举证予以证实，且根据被告申请，本院前往西安市规划局莲湖分局、大兴新区城市管理局、大兴新区市XX中心及西安市规划部门了解市政红庙坡地区XX线重叠问题，均未能证实被告之辩解。故被告应承担举证不利的责任。其辩解不能成立，不予支持。原告依约支付了全部购房款，被告未按约履行协助原告办理房屋所有权登记的义务已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定被告理应继续为原告履行在房产管理部门办理产权过房登记的义务。但涉案房屋所处项目至今未通过竣工验收备案，尚不具备办理房产登记的条件原告要求被告立即协助办证无法实现故待具备办理房产登记的条件具备后被告应协助原告办理涉案房屋的权属证书。关于原告主张约定的违约金过低，应以房屋总价款为基数按人民银行同期贷款利息的20%支付至原告取得房屋产权证之日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当约定的违约金低于造成的损失时，原告可以请求增加，但应当提交相应的证据证明合同约定的违约金低于造成的损失。原告在本案中虽未提供相关证据证明其因被告的逾期办证行为产生了实际损失但以《关于营业税改征增值税试点过渡政策规定》证明其逾期利益受损，本院结合合同履行情况、被告的过错程度及双方签订原合同中关于违约金的支付方式等综合因素根据公平和诚实信用原则予以衡量酌情调整逾期办理房屋产权证的违约金为总房款的2%，故本案逾期办证违约金为9645.96人民币元(总房款482298元×2%)。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定判决如下：一、被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内协助原告蔡丹、韩波办理位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区(汉唐御府)1幢3单元12层31204号房屋的不动产权证书。二、被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蔡丹、韩波违约金9645.96人民币元。三、驳回原告蔡丹、韩波的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司负担(原告已预交，被告在执行本判决时一并给付原告)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员   谢 玲人 民 陪 审 员      唐  超              人 民 陪 审 员      刘嫦娥 二Ｏ一九年十月十二日 书  记  员   贺尹馨 1