广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30438号原告：赵道明，男，汉族，1979年9月2日出生，身份证住址安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：代明辉，广东济方律师事务所律师。被告：邱潮辉，男，汉族，1977年8月17日出生，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：王小龙，广东晟晨律师事务所律师。原告赵道明与被告邱潮辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人代明辉，被告邱潮辉及其委托诉讼代理人王小龙，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵道明诉称：2018年7月初，被告有意将南村十五社基围地块约6000平方（含10%分摊）出租给原告。2018年7月7日，经双方协商确定由原告租用被告前述地块，当日原告向被告支付押金66000元及2018年7月15日至8月15日租金33000元。2018年7月15日，双方正式签订《租用土地协议书》，面积约6000平方。2018年7月22日，双方经协商由被告将前述地块相邻南村十五社基围地块3800平方一起出租给原告，口头约定具体事宜按原协议一并履行，双方确认租金（8月份）20000元，押金40000元，共计60000元，2018年8月1日开始计租，同日原告支付60000元，被告出具收据。原告对承租地块进行了平整、水电设施、围墙、植树、房屋等建设，投入资金约20万元。原告交纳了2018年7月15日至2018年9月30日期间的租金合计177500元。2018年7月19日，原告将广州市国土资源和规划委员会就承租地块张贴的《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》拍照并知会被告，该通知书“以未经批准在白云区太和镇南村地块进行停车，占用土地面积5亩，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《行政处罚法》的相关规定，责令立即停止该违法用地行为并于2018年7月19日前整改到位，恢复土地原状”。2018年8月7日，该部门就南村基围地块，以平整场地停车占用土地面积5000平违反法律规定为由，责令立即停止该违法用地行为并于2018年8月14日前整改到位，恢复土地原状。但当时并未强制停止使用涉案地块。2018年10月31日，太和镇拆控两违专项工作办公室就南村基围地块进行违法堆放车辆放置集装箱，涉及用地面积12平方米，违反法律规定为由，责令停止违法行为。因相关部门连续发出通知，并多次巡查，致使原告不能继续租用涉案场地，故原告于2018年10月底搬离案涉场地。被告将未办理集体建设用地手续的地块出租给原告，违反了法律强制性规定，双方签订的合同应认定为无效合同。被告隐瞒土地性质，致使原告地块投资遭受重大经济损失，被告应予赔偿，并退还原告已缴纳租金。现原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告所签的《租用土地协议书》无效；2、被告退还押金106000元及利息（自立案之日起，以106000元为基数按照年利率6%计算至支付完毕之日止）；3、被告退还原告租金177500元及利息（自立案之日起，以177500元为基数按照年利率6%计算至支付完毕之日止）；4、被告赔偿原告经济损失200000元；5、被告承担本案诉讼费用。被告邱潮辉答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的起诉没有事实和法律依据。被告出租是基于村集体经济组织的公共服务平台依法取得出租权利，而且在转租给原告时已明确告知应该在法律范围内合法租赁使用租赁土地，其擅自进行非法用途的更改土地性质的违规建设，是原告自身违约在先，而且导致被告无法获得应该依法享有的出租权益，被告保留向其主张租金以及赔偿违约损失的权利。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年7月15日，原告赵道明（乙方）与被告邱潮辉（甲方）签订《租用土地协议书》，约定：甲方同意将位于南村十五社基围地块总面积约6000平方（含百分之十分摊）的土地出租给乙方在国家、政府、法律、法规允许范围内综合利用；租用期限由2018年7月15日起至2023年7月15日止，共5年；乙方租用的土地，每月每平方应给甲方租金5.5元，合计每月租金33000元；乙方自2018年7月15日起向甲方交纳租金；租金第二年起为一期，每期按上一期递增一次，每次递增10%；甲方协助水、电表进场；甲方协助乙方办理有关证照，费用由乙方负责；甲方协助调解用地周围邻居工作，支持乙方投资建设；乙方负责建筑设施、排污、排水的建筑，负责建设投资全部资金，场地需要用锌瓦围闭；签订合同时，乙方必须向甲方交纳合同定金，同时给甲方二个月的押金和一个月的租金共计99000元，合同押金作合同期满后不计利息退回给乙方；合同期满，乙方在此地所建的不动产建筑物、水电线管装修属甲方所有，如乙方继续租用该地，在同等的条件下，甲方优先给乙方租用。庭审中，原、被告双方确认涉案租赁土地属于农用地性质。经查，2018年7月4日原告赵道明已向被告邱潮辉支付了第一笔定金20000元，且在该合同项下原告赵道明已向被告邱潮辉交纳了106000元押金。原告赵道明称被告邱潮辉在2018年6月底、7月初将案涉土地交付给其使用，而被告邱潮辉则表示系在2018年7月4日原告交纳定金时才将该土地交付使用。诉讼中，被告邱潮辉提交了其与案外人周振标签订的《租用土地协议书》，以及《农村集体资产交易成交确认书》、周振标与广州市白云区太和镇南村村第十五经济合作社签订的《土地租赁合同》，拟证实周振标通过太和镇三资管理服务中心举办的举牌竞价中竞得了南村十五社过圣土地（占地面积25.6亩，使用范围为农业）的承租权，其后周振标将南村十五社基围地块总面积约15000平方（折合23亩）的土地出租给被告邱潮辉作建地停车、教练场使用，租赁期限从2018年5月10日至2026年5月10日。原告对上述证据均不认可，并表示被告与案外人签订的租赁合同已经载明用途为停车、教练场，证明被告已将该地块的用途由农业变更为工业使用，也证明被告在将该地块转租给原告时是明确用于停车使用的。另查，因涉案租赁土地被用作停车场使用，广州市国土资源和规划委员会先后两次发出了《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》，责令立即停止违法用地行为并进行整改，恢复土地原状。其中一份通知书限令在2018年7月19日前整改到位；另一份通知书则于2018年8月7日作出，并限令在2018年8月14日前整改到位。2018年10月31日，广州市白云区太和镇拆控两违专项工作办公室就涉案土地停放车辆、堆放集装箱的行为作出《责令整改通知书》，要求在3天内拆除恢复土地原状。原告赵道明称其于2018年10月底撤场且未与被告邱潮辉办理移交手续，撤场前其并未按通知书的要求进行整改。而原、被告双方确认原告赵道明已经交纳了截止至2018年10月31日的租金，合计177500元。诉讼中，原告赵道明称承租涉案土地之后，有进行水电铺设、绿化树木种植、围墙建设、大门安装、土地平整、电路电杆建设及临时房屋建设等，对此被告邱潮辉并无异议。原告赵道明称其撤场时将部分板房拆走了，但被告邱潮辉称原告是将水电、板房等全部拆走，大门及树木已经没有了，围墙则尚在。原告赵道明为证实其投入的建设成本，提交了如下证据：1、2018年7月16日、8月3日由广州市众客来集装箱有限公司开具的收据三张，系购买板房的费用支出，合计65000元；2、2018年8月12日由花店开具的种树收据，金额为25600元；3、2018年7月3日的围墙款35000元、大门4500元的收据；4、2018年7月18日，安装水电及下水道、粪池收据，金额为13000元；5、2018年7月20日，挖掘机、压路机等费用收据，金额16800元。被告邱潮辉对上述收据均不予认可。上述事实，有《租用土地协议书》、收据、《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于原、被告双方所签订的案涉《租用土地协议书》的效力问题。因原、被告双方均确认涉案租赁标的广州市白云区太和镇南村十五社基围地块属于农用地，故本院对此予以确认。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款规定，“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。”本案中，原告赵道明租用案涉土地用于停放车辆，并因此而进行了土地平整、水电安装、绿化种植及集装箱堆放等建设行为，实际改变了该地块农用地的使用性质，构成了违法使用土地，而行政主管部门已对该违法行为发出了责令停工并限期整改的通知书。虽被告邱潮辉抗辩称其并未与原告赵道明约定租赁标的用于作为停车场使用，但在双方所签订的合同中已经有关于被告协助水、电表进场，协助办理有关证照，支持原告投资建设，原告负责建筑设施、排污、排水的建筑，负责建设投资全部资金，场地用锌瓦围闭，合同期满后原告所建的不动产建筑物、水电线管装修属被告所有等内容的约定，可以证实双方约定原告赵道明承租土地后可进行建筑物建设、水电安装等非农建设行为。而根据被告邱潮辉所提交的其向案外人承租南村十五社基围地块时所签订的租赁协议，显示被告邱潮辉与出租人约定的用途为停车、教练场，更能佐证被告将案涉土地转租给原告时应当知晓原告的实际用途。故被告邱潮辉与原告赵道明签订案涉《租用土地协议书》，将案涉农用地转租给原告赵道明违法用作非农用途使用，已违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应属无效。关于合同无效后的款项返还及损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告邱潮辉将农用地转租给原告赵道明作非农建设使用，而原告赵道明在签订合同时也未对该租赁土地的用地性质尽到合理的审查义务，故双方对于合同无效均存在过错。原告赵道明签订合同后已向被告邱潮辉交纳了押金106000元，在合同无效的情况下，被告邱潮辉应当予以退还。现原告赵道明要求退还押金106000元，并无不当，本院予以支持，但由于其对合同无效存在过错，故本院其对所主张的利息不予支持。另外，由于原告赵道明有占用使用涉案土地，且其占用使用土地的行为已成既定事实无法回转，故其要求退还已付租金及利息有违公平及权利义务对等原则，本院不予支持。原告赵道明在承租涉案土地之后，有进行水电铺设、绿化树木种植、围墙建设、大门安装、土地平整、电路电杆建设及临时房屋建设等，并要求被告邱潮辉赔偿其投入损失200000元。原告赵道明为证实其投入的建设成本，提交了若干收据。但除2018年7月3日的围墙款35000元、大门款4500元的收据外，其他收据均系在2018年7月16日及之后所开具。而根据原告赵道明所提交的行政主管部门发出的《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》显示，行政主管部门早已要求原告赵道明在2018年7月19日前将土地违法使用行为整改到位，恢复土地原状，即证明在2018年7月19日前原告赵道明就应当已经知晓了案涉土地不得用于作为停车场使用，而其在行政主管部门责令停工并限期整改之后，仍然进行后续的非农建设，应当自行承担损失扩大的后果，本院对其提出的建设价格评估申请亦不予接纳。因此，本院对于原告赵道明所主张的2018年8月12日的绿化种树款25600元、2018年7月18日的安装水电及下水道、粪池款13000元、2018年7月20日的挖掘机、压路机等土地平整款16800元，以及2018年8月3日发生的购买板房款，均不予支持。而2018年7月16日购买板房的费用支出，由于集装箱板房属于可拆卸搬走的设施，并不属于与涉案用地形成附着的不可拆卸部分，且原告也确认其已经搬走了部分板房，故该类板房的款项应不属于合同无效对原告所造成的必然损失，本院对原告的该部分主张不予支持。对于2018年7月3日的围墙款35000元，因被告邱潮辉确认该围墙尚在，而该围墙已与案涉土地形成附着不宜拆除使用，故原告建设围墙的成本支出应属于其遭受的损失。虽被告邱潮辉对该围墙款的收据不予认可，但鉴于原告赵道明建设围墙的事实属实，其损失实际存在，且被告邱潮辉亦未提交相反证据推翻该收据中所载明的围墙款的合理性，故本院根据双方对案涉合同无效均存在过错的因素、案涉租赁土地面积及通常建设围墙的成本所需，酌情认定被告邱潮辉应向原告赵道明赔偿围墙款损失20000元。另外，对于原告赵道明所主张的大门款4500元，该大门亦属于原告可自行拆卸处理的设施，而被告邱潮辉称除围墙外的物品均由原告拆走了，而原告赵道明并无证据证实该大门系由邱潮辉所处理，故其要求被告邱潮辉赔偿该大门损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告邱潮辉向原告赵道明返还押金106000元；二、于本判决生效之日起三日内，被告邱潮辉向原告赵道明赔偿损失20000元；三、驳回赵道明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4276元，由原告赵道明负担3162元，由被告邱潮辉负担1114元；上述费用原告已预交，其中被告应负担部分，由被告在履行本判决时直接向原告给付，本院不予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇一九年十月二十八日书记员 陈芷清