重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0108民初16974号 原告：廖衍敏，男，1972年12月出生，汉族，住重庆市渝中区。 原告：黄英，男，1979年6月出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托代理人：廖衍敏，男，1972年12月出生，汉族，住重庆市渝中区，系原告配偶，特别授权。 被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路153号，统一社会信用代码915000006221974260。 法定代表人：周红卫，总经理。 委托代理人：文青，女，汉族，1989年6月出生，住重庆市涪陵区，系被告公司员工，一般代理。 原告廖衍敏、黄英与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖衍、被告鑫隆达公司的委托代理人文青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告廖衍敏诉称，原、被告双方于2004年7月3日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于南岸区花园路街道“金色家园”小区XX号房屋出售给原告并办理了购房合同登记和银行按揭手续。后因被告不能按期交房，故在2006年2月15日被告与原告签订了《换房协议》，约定就原告所购的X号房屋调换至XX号房屋，XX房屋总价款为286979元，X号房屋总价为273268元，差价由被告应付的违约金冲抵，原告继续按照原申请的房屋（即X号）支付银行按揭贷款。为办理原告所购房屋的产权过户，原告按照被告要求于2012年5月结清了银行剩余按揭贷款，但被告至今未为我办理房屋产权证明，故起诉来院，要求：1、判决被告鑫隆达公司将重庆市南岸金色家园B1-25-1房屋过户给原告；2、本案诉讼费由被告承担。 被告鑫隆达公司辩称，金色家园”小区XX房屋确实系被告出售，因涉及案外第三人农业银行的抵押权，农业银行处置给了东方资产公司，东方资产公司又转让给了重庆昌隆达农业开发有限公司，现被告不能向原告履行过户手续。 经审理查明，原、被告于2004年7月3日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告（甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区6-2号至6-5号地块“金色家园”小区X幢X单元X层X号房屋出售给原告（乙方），现房屋地址变更为：南岸区花园路街道“金色家园”小区X幢X单元X层X。合同约定该商品房总成交金额为286929元。 该合同第五条付款方式及期限约定：原告采用按揭付款，“于签合同时支付房款首付款壹拾壹万叁仟贰佰陆拾捌圆整（113268.00元），剩余房款壹拾陆万圆整（¥160000.00元），由X房向中国农业银行渝中支行申请按揭贷” 合同签订后，原告缴纳了首付款113268元，2006年2月15日原被告双方签订了《换房协议》，约定将原告购买的X号房调换至XX号房屋，换房协议生效后，原告放弃对被告逾期交房的违约金要求，同时被告免收房屋差价，原告所购房屋大修基金由被告承担。2006年原告对“金色家园”小区X幢X单元X层X号进行装修入住。 2012年5月10日，原告结清了中国农业银行重庆渝中支行的剩余银行按揭贷款金额。 另查明，重庆昌隆达农业开发公司诉被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行、第三人中国农业银行股份有限公司重庆分行、第三人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司借款合同纠纷一案由重庆市渝中区人民法院受理，根据重庆市渝中人民法院民事判决书（（2016）渝0103民初13186号）查明案件事实：2017年7月18日，被告鑫隆达公司与案外人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称“农业银行渝中支行”）签订了借款合同，明确了被告鑫隆达公司作为借款人向农业银行渝中支行借款，并以《金色家园项目个人按揭贷款债务承接清单》中载明的房产作为抵押物为被告鑫隆达公司所借款项提供抵押担保。同日，农业银行渝中分行与被告鑫隆达公司签订了《抵押合同》并办理了抵押登记备案手续，其中抵押合同明确约定抵押物为鑫隆达公司所有的位于重庆市经开区丹桂工业区6-2至6-5号地块的39套房产，其中罗列抵押房产房号包含原告所购买的XX号房屋。2015年11月6日，中国农业银行股份有限公司重庆分行（转让方）与中国东方资产管理公司重庆办事处（受让方）签订了《委托资产批量转让协议》，约定将上述债权转让给东方资产重庆分公司。2015年12月21日，东方资产重庆分公司与重庆昌隆达农业开发有限公司签订了《债权转让协议》并就债权转让通知进行了公告。庭审后，该院依据庭审查明事实及相关法律规定，作出生效判决，判决重庆昌隆达农业开发有限公司享有前述39套房产的抵押权并就前述房产依法予以折价或拍卖、变卖后就价款的享有优先受偿权。 上述事实有原告举示的商品房买卖合同、结清证明、被告提供的民事判决书以及双方当事人的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。 本院认为，本案的争议焦点在于：一是原被告双方之间签订的《重庆市商品房买卖合同》以及《换房协议》是否有效？二是案涉房屋抵押权存续期间，是否可以办理房屋过户手续？围绕该诉求，本院综合评定如下： 关于《重庆市商品房买卖合同》及确认书的效力问题，本院认为当事人订立合同，采取邀约、承诺方式。所谓要约，就是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的构成要件为：1、内容具体明确；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。合同生效的具体条件为：1、合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力；2、合同当事人意思表示真实；3、合同不违反法律或者社会公共利益；4、具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件。依法成立的合同，自成立时生效。本案中原、被告双方在2004年7月3日签订《重庆市商品房买卖合同》及《换房协议》时，双方对合同内容各具体条款的意思表示达成真实一致，要约的内容具体明确，且不违反法律或者社会公共利益，具备法律、行政法规规定的形式要件，合同成立并生效。原被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，原被告双方通过签订《重庆市商品房买卖合同》及《换房协议》约定，被告同意将原告购买的X号房调换至XX号房屋，按揭贷款仍按照X号房屋的贷款偿还，缴纳首付款仍为X号房的金额113268元，原告放弃对被告逾期交房的违约金要求，同时被告免收房屋差价，原告所购房屋大修基金由被告承担。庭审中，被告亦认可双方协商一致将原告所购房屋调换至XX号房屋，因此本院对这一事实予以确认。 关于诉争房屋是否可以办理过户手续的问题。本院认为本案诉争房屋已由被告鑫隆达公司设置抵押，抵押权人为中国农业银行重庆渝中支行，中国农业银行重庆渝中支行将债权转让给中国东方资产管理公司重庆办事处，后东方资产重庆分公司又通过合法有效的程序将此债权转让给了重庆昌隆达农业开发有限公司，现已由生效法律文书确认重庆市昌隆达农业开发有限公司作为抵押权人享有优先受偿权，虽然该房屋买卖合同有效，但被告鑫隆达公司无法清除诉争房屋的抵押，原告也明确表示无法代为偿还相关债务，此种情况下，原告要求办理诉争房屋过户手续的诉讼请求在履行上存在障碍，因此本院对于原告的这一诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款、第一百一十条之规定，判决如下： 驳回原告廖衍敏、黄英的诉讼请求。 本案件受理费40元，由原告廖衍敏、黄英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 罗远西 二〇一九年十月二十二日 法官助理 黄宇谦 书 记 员 余 艺