内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1944号   上诉人（一审原告）：刘芳娥，女，1973年3月19日出生，个体工商户，住内蒙古自治区。   被上诉人（一审被告）：王峰，男，1974年5月4日出生，个体工商户，住内蒙古自治区。   上诉人刘芳娥因与被上诉人王峰租赁合同纠纷一案，不服内蒙古达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   刘芳娥上诉请求：1.撤销一审判决第三项和第四项，并依法改判一审法院对租赁合同解除时间错误的认定，对王峰的违约行为重新给予认定，判决其按刘芳娥一审的要求承担违约责任；2.依法改判支持刘芳娥在一审中提出的第四项诉讼请求，即从2018年11月30日起到王峰实际交付刘芳娥租赁物酒店餐厅和相关设备设施之日止按照合同约定的月租金16666.67元给付刘芳娥餐厅占用期间的占用费；3.一、二审诉讼费用由王峰承担。依据的事实和理由如下：   原判认定刘芳娥与王峰签订的《酒店餐厅租赁合同》（以下简称合同）解除日期为2019年1月19日显属认定事实错误。首先，涉案合同系刘芳娥与王峰双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。该合同第七条明确约定了付款方式及付款时间：2018年租金在合同签订之日给付5万元，2018年10月30日前给付现金8万元和7万元抵债卡；2019年6月30日前付清第二年租金20万元；2020年6月30日前付清第三年租金20万元。该合同第九条也明确约定了违约责任，其中第三项约定：“乙方在承租期内未按合同约定的时间如期付清租金每逾期一天按月租金的0.3％缴纳违约金，逾期超过三十天未交清租金，甲方有权单方面解除合同收回房屋，所交租金不予退还。”然而王峰仅按合同约定在签订合同当日交纳了租金5万元，其并未按合同约定在2018年10月30日前支付剩余租金。截止到刘芳娥一审提起诉讼，王峰未按合同约定逾期交付租金天数早已超过三十天。王峰显著违约，应当按照合同约定承担年租金30%的违约金。其次，从2018年11月30日起刘芳娥有权单方解除合同并收回房屋，所交租金也不予退还。一审庭审中王峰也认可仅给付过刘芳娥租金5万元。2018年10月30日给付租金期限之后，王峰替刘芳娥垫付过水费1525元、替还外债27600元、垫付供暖费29633.5元、垫付锅炉工工资2500元。但是上述垫付费用是在王峰逾期支付剩余房租时间长达三十日后发生的，此时刘芳娥有权按合同约定解除条件单方面解除涉案合同，王峰的垫付行为不能成为其抗辩没有违约的理由。因此一审认定合同解除时间是2019年1月19日显属认定事实错误。   一审法院认为刘芳娥不按约定缴纳水费、供暖费而由王峰垫资存在违约的认定事实错误。根据双方合同约定：刘芳娥向王峰提供现有的供暖设施，供暖费以实际发生的数额各负担50%。从庭审可以看出，涉案酒店供暖方式系自行烧锅炉供暖方式，而非集中供暖。因此，供暖费用并不是提前缴纳确定的供暖费，而是随着供暖时长、煤价等因素最后才能明确一个具体的数目，因此也就不存在刘芳娥违约支付供暖费的问题。而2018年10月30日前王峰只垫付1525元水费，该水费是双方在合同履行期间的财务往来，因为刘芳娥也有替王峰垫付相关费用的情形，所以不能以此认定刘芳娥违约。退一步讲，即使认定刘芳娥违约，也与王峰逾期支付剩余租金15万元显著违约致使合同目的无法实现相比，刘芳娥的违约情形要轻微的多。而一审法院以此抵销王峰的违反合同目的的显著违约，对刘芳娥是不公平的，所以请求二审法院改判支出刘芳娥的诉讼请求，由王峰给付刘芳娥违约金61500元。   一审法院对王峰占用涉案酒店餐厅的时间和使用费认定明显错误。刘芳娥与王峰的租赁合同虽然解除了，但王峰至今一直将租赁的酒店餐厅门从外锁住未向刘芳娥腾交，这一事实一审判决的第一项足以说明，该事实的认定与一审判决的第一项明显自相矛盾。事实上当时因为刘芳娥向法院起诉要求解除合同，但因酒店内存放着刘芳娥的相关设备设施，刘芳娥平日上班家中无人，为了避免王峰将刘芳娥的财物拿走，刘芳娥起诉后才于2019年3月31日刘芳娥将涉案酒店从内锁住。但实际上该酒店餐厅至今仍由王峰占有，未与刘芳娥清点设备设施，也未将酒店餐厅和相关设施设备交付刘芳娥。一审判决认定王峰从2019年3月31日开始未使用涉案酒店的认定明显错误，所以，在王峰未交付刘芳娥涉案酒店之日前，王峰应当承担从2018年11月30日起到实际交付刘芳娥餐厅之日止按月租金16666.67元计算给付刘芳娥酒店占用费。   综上所述，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，合同各方均应按照合同的约定履行自己的义务。由于王峰未在约定的时间内交付剩余租赁费，致使合同目的无法实现，王峰的行为显著违约，应承担相应的违约责任。   王峰答辩称，不应给付违约金。我已垫付的费用包括取暖费、餐费，还支付了3万元的消防的费用，应当算作租金。双方租赁合同约定是付13万元现金和7万元的代金卷，一审法院都是按照现金判决的。如果只是按照13万元现金，我已经多支付了租金。   刘芳娥向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年6月7日签订的《酒店餐厅租赁合同》，并要求王峰于本案判决生效时腾出租赁房屋；二、判决王峰承担违约责任，给付刘芳娥合同违约的违约金60000元和未按期付清租金30日的违约金1500元，并承担从2018年12月1日起到王峰交付刘芳娥餐厅之日的水费每日30元、电费每日150元，供暖费每日220元；三、判决王峰在交付餐厅时将改变餐厅雅间、宴会厅LED大屏及舞台、上菜口的结构、餐厅圆弧门外牧人酒店的灯光牌匾恢复原状；四、判决王峰从2018年11月30日起到实际交付刘芳娥餐厅及相关附属设施、设备期间仍按合同约定的月租金16666.67元给付刘芳娥餐厅占用期间的占用费（赔偿损失）；五、判决王峰承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2018年6月7日，原、被告双方签订了一份《酒店餐厅租赁合同》，合同约定：原告将位于达茂旗百灵庙镇牧人酒店的一、二楼餐厅租赁给被告；租赁物的用途为餐饮业、零售，租赁期间被告不得改变租赁房屋的用途及租赁物的主体结构；租赁期从2018年6月30日至2021年6月30日；年租金为200000元；付款方式为合同签订日给付租金50000元，2018年10月30日前给付租金80000元及70000元的抵债卡，2019年6月30日前付清第二年租金200000元，2020年6月30日前付清第三年租金200000元；租赁期间的水费，由被告承担70%，原告承担30%（以旗供水部门收取总额为标准）；租赁期间的电费，由餐厅另行走表，按供电部门的收费标准执行，被告自行交纳；租赁期间的供暖费以实际发生的数额，双方各承担50%；违约金为年租金的30%，未按合同约定的时间如期付清租金每逾期1天按月租金的0.3%缴纳违约金，逾期超过30天未交清租金，原告有权单方解除合同收回房屋，所交租金不予退还等内容。   原告在涉案酒店三、四楼经营宾馆业务。   2018年6月7日，被告给付原告租金50000元。   截至第二次庭审双方认可被告代原告交纳的水费为1525元；被告代原告付的烧暖气工人工资为2500元；被告替原告还外账27600元；被告给付原告26200元的抵债卡；原告在被告饭店消费376元。   2018年10月2日至2019年3月7日，被告为涉案酒店供暖买煤共计103.44吨，支出费用为59267元。   2019年4月1日、2019年4月23日，刘芳娥交纳了涉案酒店的电费3949.72元，庭审中双方均认可刘芳娥替王峰交纳的电费数额为3424元。   庭审时，王峰认可改变了宴会厅LED大屏及舞台、上菜口的结构，在雅间内加了点歌设备，并认可餐厅圆弧门外牧人酒店的灯光牌匾被改变。   一审法院认为，一、关于解除合同及交付房屋问题。刘芳娥与王峰签订的《酒店餐厅租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，刘芳娥依照合同约定将餐厅交付给王峰使用，而王峰却未按照合同约定的时间及数额付清租赁费，该行为构成违约，双方约定解除合同的条件已经成就。因此刘芳娥依据合同约定要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。庭审中刘芳娥未提供相应的证据证明双方的合同于2018年11月30日解除，因此本院认定双方合同解除日期为2019年1月19日即王峰收到本案起诉状副本的日期，王峰应于本判决生效时腾交租赁房屋于刘芳娥；二、关于违约金问题。被告存在不按时给付租金，原告存在不按约定缴纳水费、供暖费而由被告垫资等问题，所以在履行涉案租赁合同时双方都存在违约的情况，因此本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持；三、关于酒店恢复原状问题。庭审中王峰认可改变了宴会厅LED大屏及舞台、上菜口的结构，并认可餐厅圆弧门外牧人酒店的灯光牌匾被改变，但其否认改变了雅间的用途，称只是在雅间里放了点歌设备，对此刘芳娥亦没有提供证据予以证明，因此本院认为，王峰应当恢复上述结构的原状，但上述行为不属于双方合同约定的改变租赁物的用途、主体结构的行为；四、关于水费、电费、供暖费问题。关于水费，从王峰出示的证据可以看出其代刘芳娥垫付了水费1525元，应从租金中扣除；关于电费，刘芳娥举证证明其代王峰交纳了3424元电费，王峰亦认可，因此应由王峰给付刘芳娥；关于供暖费，王峰支出供暖费59267元，因此依据双方合同约定，应由刘芳娥负担一半，与其租赁费折抵；五、关于租金、使用费问题。刘芳娥于2019年3月31日将涉案酒店门从里面锁住，因此从该日开始王峰未使用涉案酒店，租赁费、使用费应计算至该日为止即16666.67元×9个月=150000.03元。截至2019年3月31日王峰给付刘芳娥的租金现金为50000元；王峰垫付的水费为1525元；王峰垫付的烧锅炉工人工资为2500元；王峰替刘芳娥还外账27600元；王峰给付刘芳娥26200元的抵债卡；刘芳娥在王峰饭店消费376元；王峰垫付的供暖费为29633.5元，以上共计137834.5元。刘芳娥垫付的电费为3424元。故王峰还应当给付刘芳娥房屋使用费及电费共计15589.53元（150000.03元-137834.5元+3424元）。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告刘芳娥与被告王峰签订的《酒店餐厅租赁合同》，被告王峰于本判决生效后十五日内向原告刘芳娥腾交租赁房屋；二、被告王峰于本判决生效时将其租用的牧人酒店的雅间、宴会厅LED大屏、舞台、上菜口的结构、餐厅圆弧门外牧人酒店的灯光牌匾恢复原状；三、被告王峰给付原告刘芳娥酒店使用费及电费共计15589.53元，此款于本判决生效时即付；四、驳回原告刘芳娥的其他诉讼请求。案件受理费1754元，（原告已预交），由被告王峰负担。   二审中，刘芳娥向本院提交以下证据：   1.《租赁财产交接清单》复印件，拟证明租赁时将清单中的物品交给对方，但至今对方未退还以上物品。王峰质证称，认可真实性，对证明目的不予认可。认可没有交接，但未交接是因为对方把门锁了，很多柜子被法院查封，我们无法进行交接。   2.视频光盘2张，拟证明2019年7月4日，王峰曾将酒店门锁打开，把他的东西全部搬走了。王峰质证称，应该有此事。2019年7月4日把酒店门打开，把不属于刘芳娥的物品搬走了。   二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。   另查明，因刘芳娥涉及其他纠纷，涉案酒店中的家具、冰柜等物品于2019年4月被人民法院查封。该事实有双方当事人陈述在案佐证。   本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：1.一审法院确认的双方签订《酒店餐厅租赁合同》解除日期是否正确；2.王峰是否应当承担给付2019年3月31日之后的房屋占有使用费，并向刘芳娥支付违约金。   一、关于一审法院确认的双方签订《酒店餐厅租赁合同》解除日期是否正确的问题。本院认为，依据双方租赁合同的约定，王峰逾期超过30天未付租金时，刘芳娥享有合同解除权。但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十六条规定，享有合同解除权的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，合同解除条件成就后，至刘芳娥向一审法院提起诉讼前，刘芳娥并未通知王峰解除双方合同。提起诉讼是解除权人意思表示的一种表达方式，因此，载有解除请求的起诉状就是解除权行使的通知，该起诉状送达王峰时，发生合同解除的效力。故一审法院以起诉状送达王峰之日确定为双方合同解除之日并无不当。刘芳娥的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。   二、关于王峰是否应当承担给付2019年3月31日之后的房屋占有使用费，并向刘芳娥支付违约金的问题。本院认为，刘芳娥于2019年3月31日将涉案酒店以上锁的方式予以控制，至此，王峰已不能正常占有使用酒店，且此后该酒店物品非因王峰的原因被人民法院查封，王峰在事实上也无法正常经营使用该酒店，故一审法院确认王峰向刘芳娥支付租赁费和占有使用费的日期截至2019年3月31日并无不当。刘芳娥的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。   关于王峰是否应当向刘芳娥支付违约金的问题。涉案合同履行过程中，双方均存在违约行为；诉讼过程中，刘芳娥也未提交因对方的违约行为给其造成具体损失金额的证据，故刘芳娥的该项上诉主张依据不足，本院不予支持。   综上所述，刘芳娥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1754元，由上诉人刘芳娥负担。   本判决为终审判决。   审判长 吴 钢   审判员 乔瑞全   审判员 邢海峰     二〇一九年十月十四日   书记员 杨苏敦   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。