黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初2927号原告：大庆市金管家物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区。法定代表人：王鹏越，职务总经理。委托诉讼代理人：孙东明，汉族，大庆市金管家物业管理有限公司员工。被告：王慧，男，1984年2月20日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：吴金山（被告岳父）。委托诉讼代理人：吴雪（被告配偶）。原告大庆市金管家物业管理有限公司与被告王慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告大庆市金管家物业管理有限公司（以下简称“金管家物业公司”）委托诉讼代理人孙东明，被告王慧委托诉讼代理人吴金山、吴雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金管家物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付物业服务费4848元，未能按时缴纳物业费的违约金2287元，共计7135元；2、依法判令被告承担诉讼费。事实与理由：2016年1月25日，原告与被告签订了《大庆市滨海花园前期物业管理服务费协议》，合同约定由原告向滨海花园小区业主提供物业管理服务，根据《大庆市滨海花园前期物业管理服务协议》第四条第五款：物业服务费按年交纳、乙方办理进户手续时一次性交清第一个物业服务年度的物业服务费；之后每一个物业服务年度的物业费由乙方在上一个物业费年度届满前30日付清。第九条第三款：乙方逾期缴纳物业服务费时，每逾期一日，乙方按应交纳物业费总额的千分之五标准向甲方支付逾期付款违约金，直至乙方付清交纳的物业服务费时止。被告系上述物业滨海花园3号楼2单元101室的业主，按约定应向原告缴纳2017年的物业费人民币1616元，2018年物业费1616元，2019年的物业费人民币1616元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行缴费义务，故原告诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王慧辩称，原、被告之间签订的合同不是在自愿基础上签订的，是在接房时不签字不给钥匙的情况下签订的。合同上的印章不是本案原告而是大庆市金管家物业管理有限公司滨海花园管理处。房屋产权证登记的面积是89.5平，而原告按89.56平收取物业费。滨海花园入住手册明确记载原告物业是三级企业资质，但原告实际是按一级物业收费标准收费的。要求原告提供安保人员的安保资质，安保人员匹配应达到45岁以下人员占40%的国家要求。维修维护人员也应具备资质。门岗24小时不放竿，外来人员和车辆无详细登记记录，随意出入小区。绿化不及时处理，杂草过多，草坪有垃圾无人清理。摄像头多处不好使。夜晚出行路灯不亮，有坏灯没有及时维修。2019年5月份之前，高层的消火栓里是空的，没有防火设备。小区内多处电线外露，存在安全隐患。保洁人员对小区内卫生清理不及时，经常有垃圾和废品在楼道，保洁人员利用上班时间卖废品，有照片为证。物业公司没有进行及时监管。楼道内公共区域粘贴广告，物业公司收取费用受益未向业主公开。2019年5月30日，滨海花园所有物主收到物业公司致业主的一封信，在信中第二条物业公司的工作存在重多问题，如停车秩序问题，车辆乱停，占用消防通道，物业公司承诺加大管理力度，但并未实质解决，不但没有减少，反而更严重。之前报过绿化问题，物业公司回复是土壤问题不适合草坪生长，非养护原因导致草坪死亡。但现在有杂草长出，说明不是地质问题。2019年8月份小区内新换门竿是二手的，是其他小区淘汰不用的车竿。通过以上的陈述，原告存在的问题严重违反合同法第三条平等原则、第四条的合同自由原则、第五条公平原则、第六条诚实信用原则、第七条遵纪守法原则、第八条依法履行义务原则。除此以外，原告从未给被告做过服务项目，被告未受益。如墙面维修问题，自2016年1月接房入住开始，就发现房屋多处墙体和屋顶有裂痕，有照片和物业交接表为证。2016年3月找物业公司要求维修，物业未出面解决。2017年找物业公司要求维修，维修人员上门称可以给维修，并画图纸。此时被告房屋已装修完毕，要求房屋修复原样，维修工人称回去商量后给予答复。2018年再次向物业公司反应此事，要求维修，没有人来堪察，也没有进行维修。此事多次找物业公司反应，要求维修，至今未果。被告有书证大庆市商品房质量保证书，是国家正式盖章文件，在此保证书第三款第二条明确说明本公司已委托大庆市金管理物业公司进行本小区全面管理和维修，业主需要保修时，请及时与小区物业管理处联系。被告多次找到物业管理处，寻求解决问题，至今无果。被告可提供大庆市商品房住宅质量保证书原件。购房后交房时配套设施水暖间内无水阀，入住后水暖间意外有水阀，物业公司经常在此处放水，阻碍被告家出行，请求去掉水阀门，确保被告家人员正常出行。特别是被告岳父身体不好，有冠心病和高血压，曾因两次难受着急出门时发现物业公司工作人员在放水，阻碍被告家人出行，如果直接打开房门容易撞伤工作人员。急得被告爱人满头大汗，需要喊开工作人员后才能打开房门，这引起被告对水阀门的重视。物业公司无权擅自改变水暖间，应恢复原有设施，确保无安全隐患。如不整改，产生所有后果由原告负责。房外护坡下沉，原因是护坡高度不达标，没有起到保护房子的作用，导致3号楼2单元长期积水，房屋下沉室内地面潮湿，多次反应至今未修复。物业经理称不予维护，据被告了解这种情况多栋楼出现，少数楼有修补。被告家窗下至今未修补，仍然存在积水和下沉问题，请求法院查证核实。综上，被告没有任何受益，物业公司没有按照合同尽应尽的义务，反而起诉被告，物业公司已经给被告带来很大烦恼，不做服务只知道要钱，给被告精神和名誉上造成严重的损害，被告要求物业公司给予赔偿。楼顶下水管道黑色水管破坏原设计。2016年9月不知何用途未经过业主同意擅自安装管道，一直未拆除，多次向物业管家反映，工作人员只来拍照没有处理，没有恢复。2018年7月物业公司还在此水管道内安装电线拉扯至单元内使用。水电不容，此事也存在重大的安全隐患，反映此事物业经理未到现场勘查过，始终置之不理此事，不顾老百姓安危。关于盲人通道，接房时白钢护栏是完好的，2016年7月后两面护栏全部丢失，业主们多次反映要求物业给恢复至今无果。盲人通道道路低洼不平，雨后严重积水，盲人根本无法正常出行，只能淌水出行，水面没过三轮车车轮，有照片为证，三年多未修补。除此之外，建委和开发商的工程质量保证金是用来维修维护和保养拖欠民工工资用的，还给物业公司派了维修人员，并委派维修工人做维护，物业公司监督并执行。被告了解到三号楼一单元201、203房屋问题都已经维修，维修后两个月又给业主贴了壁纸，原因是业主家是检察院的，物业公司二话没说就给多次维修。四号楼有的进行了维修，有的给了金钱补偿，六号楼二单元501房屋多次维修没有恢复原样，还多处出现裂痕，最后也给予补偿。而被告家是平民百姓，物业公司一直置之不理，被告家多次报修没有具体实施维修。三年多物业公司换了三个经理，没有一个经理上门核实过、问过被告家此事，每次管家都是来收费。每次收费，被告都没有说不交物业服务费。要求物业公司给予被告家服务，并将现存在问题处理，被告随时可以交服务费。物业公司没有向开发商和市政府、市建委领导汇报过此维修事宜，没有做到维修、维护监督的义务，就签字同意把质保金拿走了，物业公司在此事存在严重的失职，应承担全部的损失责任，给没有维修的业主家里维修，并做相应的赔付。三年多物业公司选择的工作方式是想给谁家修就修，不想修就置之不理，不拿政府文件当文件。市建委和物业办找到原告也无动于衷，一直未整改。交过物业费的业主大多收到的都是白条收据。物业公司没有给开具国家正规发票，存在严重的偷税、漏税行为。以上陈述表明，原告无论是日常管理还是日常行为都没有真正为业主办实事，没有实事求是，遇到问题没有及时处理并解决，物业公司只做口头应付工作，并未作实质性的改良，因此业主们对物业公司的服务并不满意。物业公司未按照合同约定履行其应尽的义务，严重影响了小区内的生活。多次存在安全隐患，一旦发生后果不堪设想，希望借此开庭审理，借助国家法律的力量，请审判长听见百姓的呼声，让物业公司真正为百姓做事，给百姓公平公正的决定，让业主们在法律的保护下过着正常的居民生活，不用提心吊胆，顾虑本不该有的安全隐患。只要物业公司可以把被告家房屋问题解决，以后可以为百姓所想，为百姓所做，做到应尽的责任和义务，做好服务工作，被告从未想过拒交物业费。被告要求修改合同，并按合同法规定，必须双方自愿达成协议，并按照该物业公司对应的资质合理收取物业服务费，并开具国家正式税务发票，确保物业公司合理合法，来保证业主的基本权益。庭审中，原告金管家物业公司向法庭提供以下证据：证据一、大庆市滨海花园前期物业管理服务协议复印件一份、承诺书复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明2016年1月25日被告王慧与原告金管家物业公司签订前期物业管理服务协议，金管家物业公司为小区提供了物业服务，协议中体现了建筑面积及物业费的价格。经质证，被告称，建筑面积存在不符，服务收费标准是手写，不是国家资质认定的，承诺书中没有体现收费标准和具体的服务项目，也没有任何资质公章，没有约束力。证据二、入户会签表一份，欲证明被告王慧是原告服务小区内的业主。经质证，被告无异议。证据三，物业缴费催缴通知单一份，欲证明被告王慧拖欠2017年（缴费时段2017年3月1日到2018年2月28日）、2018年（缴费时段2018年3月1日到2019年2月28日）、2019年（缴费时段2019年3月1日到2020年2月28日）每年物业费1616元，三年共计4848元，原告经多次催缴一直未交纳。经质证，被告称，原告维修房屋，解决水阀、护坡问题及价格问题，被告就交费，价格未按照资格收费标准收费，面积不符。证据四，证明一份、批复复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明2015年12月20日至2016年12月20日期间的收费标准。经质证，被告称，被告家是2016年接房的，2015年跟被告无关，前期物业服务费体现的是波士顿花园，而原、被告合同体现的是滨海花园，证明是原告自己盖的章，被告不认可。批复的单子上也是原告盖的章，没有物价局的章，不认可，并在证明上了写了无效。庭审中，被告王慧向法院提交以下证据：证据一，入户手册复印件、价格收费项目及标准照片打印件、价格服务物业管理指南复印件各一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明滨海花园管理处没有签约资质，入户手册第二页体现是三级物业资质，原告的收费过高，没有按照该标准提供服务。经质证，原告称，关于入户手册第二页国家资质，国家取消已经一、二、三级，与服务级别不是一个概念，原告是按照收费指南为业主提供服务的。证据二，房产证复印件一份、2016年收据复印件一份（与原件核对无异，原件退回）、协议复印件一份，欲证明房产证的面积是89.5平方米，但是原告是按照89.56平方米收取的物业费。经质证，原告称，按照房本面积收取物业费，多退少补。证据三，商品住宅质量保证书复印件一份、接房表复印件一份（与原件核对无异，原件退回）、照片打印件三张，欲证明被告家房屋出现问题，物业没有尽到维修、维护的义务，公司已经委托物业公司进行管理和维修，并没有指明是公共区域，物业公司没有做。经质证，原告称，商品房质量保证书没有公章，保证书中载明的“开发商委托金管家物业公司进行全面的管理和维修，业主需要保修时及时联系物业公司，请求及时与小区物业处联系”，原告只是负责公共区域，实质保修单位是江苏南通公司和通州建总公司。证据四，致业主的一封信一份、照片打印件44页，欲证明物业公司自己承认存在问题，照片能够证实物业服务不达标。经质证，对信的真实性无异议，有些照片没有拍摄的时间和地点，无法确认；关于被告在5月21日拍摄的消火栓检查卡，原告只要在这个月内检查就可以，被告陈述的没有消火栓是原告拿去检修了；从被告提供的照片可以看出，照片体现的积水只到车轮下方；照片体现存在垃圾，但是随时打扫；车辆高峰期时及维修时还有大风天气杆未落。本院对原、被告所举上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金管家物业公司是具有物业服务资质，有合法收费依据的物业公司。被告王慧系大庆市滨海花园3栋2单元102室房屋的业主。2016年1月24日，原告金管家物业公司与被告王慧签订了大庆市滨海花园前期物业管理服务协议一份，约定原告为被告居住的大庆滨海花园3栋2单元102室提供物业服务。滨海花园3号楼2单元101室房屋的建筑面积为89.5平方米，按每年每平方米18.04元计收物业费，每年物业费为1614.6元。被告已支付原告2016年2月1日至2017年1月31日的物业费1616元。对多收取的物业费，原告同意退回。现原告起诉要求被告支付2017年3月1日至2019年2月28日期间的物业费4848元。本院认为，原、被告之间物业服务合同关系成立。原告为被告提供了物业服务，被告应当给付原告物业服务费。被告提供的照片体现原告在清洁卫生、秩序维护、绿化养护等方面存在服务瑕疵。在原告发放的致业主的一封信中，原告亦认可物业公司的工作存在一些不足。原告作为物业服务企业应对其存在的物业问题予以及时整改。对此，原告未举证证明其就存在的瑕疵进行了积极的整改，故被告关于原告物业服务质量不合格的部分辩称本院予以采信。同时，物业服务是一个长期持续的过程，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，长远损害的是全体业主的合法权益，被告亦不能以原告部分服务质量不合格抗辩全部物业费的交纳。2017年3月1日至2019年2月28日期间物业服务合同已经履行完毕，不适用原告陈述的继续履行等整改措施，故从双方利益出发，本院酌定被告支付原告2017年3月1日至2019年2月28日期间的物业费4117.2元，扣除原告多收取的2016年2月1日至2017年1月31日期间的物业费1.4元，被告应支付原告物业服务费4115.8元。关于原告的违约金主张，被告因原告物业服务存在瑕疵而拒不支付物业费，系行使合同履行中的抗辩权行为，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。被告提出的水暖间加设水阀、擅自安装管道等答辩意见，原告应根据实际情况依法予以整改，若给被告造成损失，被告可另行起诉主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王慧于本判决生效之日起七日内支付原告大庆市金管家物业管理有限公司2017年3月1日至2019年2月28日期间的物业服务费4115.8元；二、驳回原告大庆市金管家物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告王慧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取71元，由原告大庆市金管家物业管理有限公司负担46元，由被告王慧负担25元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员 张 迪二〇一九年十月九日书记员 徐艳飞附判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。