广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初3217号原告:陈春燕，女，1989年2月20日出生，汉族，住广东省深圳市坪山新区**********1****2202，身份证号码511************929。委托诉讼代理人：黎露丝，广东高泰律师事务所律师。被告：陈志强，男，1973年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，身份证号码440************231。委托诉讼代理人：张家敏，广东盈腾律师事务所律师。第三人：佛山市立美家房产有限公司，住所地广东省佛山市高明区***********之7，统一社会信用代码91440608MA4WLNBW21。法定代表人：陈某1。原告陈春燕与被告陈志强、第三人佛山市立美家房产有限公司（以下简称立美家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎露丝、被告的委托诉讼代理人张家敏到庭参加诉讼，第三人立美家公司经本院传票合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春燕向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告陈春燕与被告陈志强于2019年4月14日签订的《房地产买卖合同》；2.请求法院依法判令被告陈志强返还定金180000元给原告陈春燕；3.请求法院依法判令被告陈志强立即支付违约金860000元给原告陈春燕；4.请求法院判令被告陈志强赔偿原告陈春燕已支付的按揭评估费用13500元；5.本案诉讼费用由被告陈志强承担。事实与理由：2019年4月14日，在第三人立美家公司居间下，原告与被告签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告将其名下位于佛山市高明区*******2***碧桂园碧湖鹤起十九街38座房屋出卖给原告，被告应于签订合同之日起60日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。但是，直至2019年7月21日涉案房屋仍未解除抵押，并且已被法院查封。原告、被告以及第三人于2019年7月21日签订《补充协议》，约定被告应在2019年8月1日前注销房地产抵押登记手续，并解除查封。如超过上述时间被告仍没有注销抵押和解除查封，则视为被告构成根本违约。原告于2019年8月2日经查询，发现案涉房屋仍处于抵押以及查封状态。被告已构成根本违约，因此，根据《补充协议》的约定以及法律规定，原告有权立即解除合同。因此，原告请求法院依法判令解除双方于2019年4月14日签订的《房地产买卖合同》。原告已经于2019年4月14日支付了定金180000元给被告，现原告要求被告立即返还定金180000元。《房地产买卖合同》第九条约定：如卖方违约，买方可以要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金。《补充协议》第1条约定：买方有权单方面解除合同并要求卖家支付转让成交价百分之二十的违约金。涉案房屋的成交价为4300000元，因此，原告请求法院依法判令被告立即支付违约金860000元（4300000元×20%=860000元）。原告履行合同的约定办理银行贷款，因此支付了按揭评估咨询费13500元，该款项属于原告履行合同的损失，因此，请求法院判令被告赔偿原告损失13500元。被告陈志强答辩称：一、关于《房地产买卖合同》的签约背景。被告是通过第三人与原告签约，当时是原告的丈夫过来购买的，后来用的是原告的名字进行签约。双方在2019年4月14日已经签订了《房地产买卖合同》，当时原告及其丈夫也是清楚房屋的现状是有抵押的，也口头表示如果到时候没办法继续履行合同的话，他们也是同意只收回定金和已经付出的评估费用。原告夫妇表示他们的资金要到2019年7月20日前才能收回，所以被告在他们口头答应那些情况后也就同意了他们2019年7月20日以后才支付剩余的首期款。二、关于《房地产买卖合同》的履行问题。被告已准备了房屋发票、税票，已经与抵押权人沟通好如果有买家要买该房屋的话可以协助解除抵押，原告已经支付了定金180000元。后来，被告因为在另案中无法履行调解文书义务，导致房屋被查封，并不是被告故意导致本次交易的终止。如果原告不同意履行合同，被告也同意《房地产买卖合同》于原告起诉之日起解除并同意退还定金。三、关于被告违约导致的损失方面。被告同意支付原告已支付的评估费用13500元，但原告要求赔偿860000元已经过份高于原告因购买该房屋所产生的损失，被告认为违约金不应高于30000元。该房屋是被告于2013年购买的，当时的购买价格是4229570元，另外被告还支付了税费和物业维修基金等费用，因购买这房屋所花费的价格已超过4300000元，被告是亏钱出卖该房屋，所以原告是不存在购买同类房屋导致的价值损失。原告在本次交易中唯一的损失是180000元定金的利息损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，虽然双方约定了违约条款，但是该条款约定的情况是过分高于原告的实际损失，故不应该适用《房地产买卖合同》约定的违约条款。原告决定不再购买房屋后，在现在的经济大环境下，被告根本没有办法以同样高的价格出售该房屋，被告也存在较大的损失。综上，请求法院依法适当减少违约金的赔偿金额，不应超过30000元为宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据，本院认定如下：原告陈春燕提交的证据：证据1原告的身份证、被告的身份证、第三人企业机读档案登记资料，被告无异议，本院予以采信。证据2《房地产买卖合同》、收款收据，被告无异议，本院予以采信。证据3《补充协议》，被告对真实性无异议，但认为违约条款约定过高，本院确认证据的真实性并予以采信，双方关于违约金的争议在本院认为部分予以回应。证据4不动产登记信息查询结果和证据5佛山市众联按揭咨询有限公司收据、转账凭证，被告无异议，本院予以采信。被告陈志强提交的证据：发票6张和收据2张，原告对真实性无异议，但认为被告购买房屋的价格与本次交易不存在关联，经审查，本院确认证据的真实性，但被告购买房屋的价格不足以证明原告是否存在损失。本院经审理认定事实如下：2019年4月14日，陈春燕与陈志强在立美家公司的居间下签订《房地产买卖合同》，陈志强将名下位于佛山市高明区***********碧桂园碧湖鹤起十九街38号（以下简称案涉房屋）以4300000元的价格出售给陈春燕。合同约定：陈春燕在签约当天向陈志强支付定金180000元，案涉房屋处于抵押状态，陈志强同意于合同签署之日起60日内自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续。陈春燕以银行按揭付款的方式支付房款，陈春燕应于2019年5月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需要费用。合同第十五条约定：“卖方同意买方在取得银行同贷书后2019年7月20日内支付首期款，卖方收到首期款后当日内过户给买方”。2019年4月14日，陈春燕向陈志强支付了180000元定金（其中5000元作为交楼押金，由立美家公司监管），陈志强向陈春燕出具定金收据。2019年5月5日，陈春燕因办理银行按揭贷款手续支出按揭评估费13500元。2019年7月10日，案涉房屋被佛山市高明区人民法院查封，查封期限从2019年7月10日至2022年7月9日。2019年7月21日，陈志强和陈春燕、立美家公司签订《补充协议》。《补充协议》约定：由于案涉房屋被查封且没有注销房地产抵押登记手续，陈志强承诺在2019年*月1日前注销房地产抵押登记手续并解除查封，如超过上述时间仍没有注销房地产抵押登记手续和解除查封，则视为陈志强根本违约，陈春燕有权单方面解除合同并要求陈志强支付转让价20%的违约金或者双倍返还陈春燕已支付的定金。庭审过程中，陈志强确认案涉房屋仍处于查封状态。本院认为，陈春燕与陈志强签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效。《补充协议》约定陈志强应于2019年8月1日前办理案涉房屋的解除查封及注销抵押登记手续，但直至一审辩论终结时，案涉房屋仍处于被查封和抵押的状态。依据《补充协议》约定，陈志强的行为致使案涉房屋未能按照合同约定进行交易过户，已构成根本违约，陈春燕有权解除合同。双方均确认陈春燕在提起本案诉讼前未通知陈志强解除合同，故本院确认《房地产买卖合同》自起诉状副本送达陈志强之日即2019年8月28日解除。陈春燕诉请陈志强支付按揭评估费13500元，陈志强没有异议，本院予以支持。关于陈春燕诉请的860000元违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《补充协议》约定如陈志强未能在2019年8月1日前注销案涉房屋的抵押登记并解除查封，则按成交价20%支付违约金或双倍返还定金。根据陈春燕在庭审中陈述的实际损失的情况，结合陈春燕提交的证据，本院认为双方约定的违约金860000元（4300000元×20%=860000元）已过份高于陈春燕的实际损失。陈志强主张双方约定的违约金过高的意见，本院予以采纳。陈春燕已实际向陈志强支付了定金180000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照约定一方对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，陈志强未能依约履行合同义务，应向陈春燕双倍返还定金360000元（180000元×2=360000元）。陈春燕请求过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：确认原告陈春燕与被告陈志强、第三人佛山市立美家房产有限公司签订的《房地产买卖合同》于2019年8月28日解除；被告陈志强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈春燕双倍返还定金360000元；被告陈志强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈春燕赔偿按揭评估费用损失13500元；驳回原告陈春燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48014元，减半收取24007元，财产保全费5000元，合计29007元（原告已预交），由原告陈春燕负担2803元，由被告陈志强负担26204元。原告陈春燕多预交的诉讼费26204元，由原告陈春燕在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告陈志强负担的诉讼费26204元，由被告陈志强在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍翠婷二〇一九年十月八日法官助理 区凤仪书 记 员 刘 艳