广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5574号上诉人（原审原告、反诉被告）：阮汝端，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李蔚汉，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福炳，广东科韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢梅霞，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邵卫华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：卢梅霞，系邵卫华的妻子。上诉人阮汝端因与被上诉人卢梅霞、邵卫华合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮汝端上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认阮汝端与卢梅霞、邵卫华之间就买卖佛山市南海区某村屋签订的《房地产买卖契约》无效；3.卢梅霞、邵卫华返还佛山市南海区某村屋予阮汝端，并协助办理该房屋的权属变更登记；4.本案受理费由卢梅霞、邵卫华承担。事实与理由：一、佛山市南海区国土城建和水务局的复函有违现行规定，一审法院认定事实错误。佛山市南海区国土城建和水务局复函认为“若拟登记方为非农村集体经济组织成员，须经土地所有者同意并公告无异议后，方可办理不动产转移登记”。事实上，佛山市南海区人民政府于2018年2月27日发布了《佛山市南海区农村宅基地管理规定》(南府[2018]13号)的第八章对于宅基地地上房屋流转制度作出了明确的规定，该规定第三十七条规定“宅基地不得非法转让……严禁城镇居民购买农村宅基地或其地上房屋、附着物”。由此可见，案涉房屋及宅基地的转让行为是被法律、规章所禁止的。此外，一审法院发函调查的内容与本案争议焦点无关。本案争议焦点应为双方就案涉房屋所签订的买卖合同是否符合法律规定、是否有效，而一审法院发函询问的内容为“该地上建筑物权利人登记为卢梅霞、邵卫华是否符合相关不动产政策规定”，两者存在明显区别：前者为“阮汝端将宅基地及其地上房屋出卖予卢梅霞、邵卫华是否违反法律规定”；后者则仅指代不动产登记行为。更何况，佛山市南海区国土城建和水务局的复函并未就不动产登记行为是否符合法律规定予以明确答复，一审法院却据此认定“涉案合同未存在法律规定合同无效的情形”错误。二、一审法院适用法律错误，非本村村民的城镇居民购买集体土地上的房屋违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员的宅基地使用权，涉案合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效；根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，农民建住宅使用的宅基地，属于农民集体所有，宅基地的土地使用权只能由农村集体组织成员享有。卢梅霞、邵卫华并非该房屋所在地集体经济组织成员，其受让宅基地使用权的行为因违反土地法律法规的强制性规定应当为无效。更何况南府[2018]13号《佛山市南海区农村宅基地管理规定》已经明确禁止城镇居民购买农村宅基地或其地上房屋、附着物，故此一审适用法律错误，请二审法院依法撤销一审判决，依法判如所请。卢梅霞、邵卫华辩称，一、不同意阮汝端的全部上诉请求。卢梅霞、邵卫华已经支付了全部购房款、购地款。根据双方的约定，涉案房屋及涉案土地均归属卢梅霞、邵卫华所有。阮汝端当时因为涉案房屋有点倾斜就想出售给卢梅霞、邵卫华，并向卢梅霞、邵卫华表示可以办理涉案房屋及涉案土地过户手续。因为双方是朋友关系，且涉案房屋出售价格不高，卢梅霞、邵卫华便决定购买。现涉案房屋已办理过户登记至卢梅霞、邵卫华名下，但因涉案土地属于集体所有，未能过户至卢梅霞、邵卫华名下。1997年购买涉案房屋后，卢梅霞、邵卫华一直使用涉案房屋至今，双方一直没有争议。涉案土地不能过户至卢梅霞、邵卫华名下的事实系卢梅霞、邵卫华收到阮汝端的起诉状才知道的，如当时阮汝端未承诺可以办理土地及房屋过户手续，卢梅霞、邵卫华不会购买涉案房屋。二、本案事实如下：阮汝端与卢梅霞、邵卫华于1997年10月协商一致将阮汝端名下的涉案房屋转让给卢梅霞、邵卫华。双方签订涉案合同约定：1.房屋成交总价60000元；2.双方同意于1997年12月30日由阮汝端将涉案房屋交付给卢梅霞、邵卫华；房屋移交给卢梅霞、邵卫华时，该房屋范围内的土地使用权一并移转给卢梅霞、邵卫华。现卢梅霞、邵卫华已一次性向阮汝端支付全部购房款，并且阮汝端配合卢梅霞、邵卫华办理了房屋过户手续，涉案房屋已经登记在卢梅霞、邵卫华名下，之后卢梅霞、邵卫华多次要求阮汝端协助办理涉案土地过户手续均遭到阮汝端拒绝。阮汝端于2018年起诉卢梅霞、邵卫华违反了双方合同约定，违背诚实信用原则。三、卢梅霞、邵卫华已足额支付购房款及土地款，双方同意于1997年12月30日交付房屋时，将土地使用权一并交付。涉案房屋办理过户手续所需缴纳的税费，已由买卖双方按规定各自承担，且涉案合同已经双方签字并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。四、经查阅相关法律法规，若房屋所有权人与房屋所在土地的使用权人不一致，可以经土地使用权人与房屋所有权人协商，将宅基地及地上房屋移转登记到双方或其中一方名下。卢梅霞、邵卫华自愿履行涉案合同，而现今涉案房屋已成为危房，卢梅霞、邵卫华因无土地使用权证而无法改建修葺。恳请二审法院判决阮汝端协助卢梅霞、邵卫华办理涉案土地使用权过户手续。阮汝端向一审法院起诉请求：1.确认涉案合同无效；2.卢梅霞、邵卫华返还涉案房屋予阮汝端，并协助办理该房屋的权属变更登记至阮汝端名下；3.本案的诉讼费用全部由卢梅霞、邵卫华承担。卢梅霞、邵卫华向一审法院反诉请求：1.阮汝端继续履行合同并协助卢梅霞、邵卫华办理[土地使用证号：南集建字（89）第155592号]土地使用权变更登记至卢梅霞、邵卫华名下；2.本案的诉讼费用全部由阮汝端承担。一审法院认定事实：涉案土地位于广东省佛山市南海区，土地使用者登记为阮汝端，用地面积43.37平方米，已办理集体土地建设用地使用证，证号为南府集建字[89]第155592号。涉案房屋位于广东省佛山市南海区，登记所有权人为卢梅霞与邵卫华共同共有，混合三层建筑结构，基底面积43.37平方米，建筑面积137.81平方米，已办理房屋所有权证，证号为粤房字第0070807号。1997年，阮汝端（甲方、卖方）与卢梅霞、邵卫华（乙方、买方）签订涉案合同，约定甲方已收到乙方预付的购房定金10000元，甲方自愿将座落在盐步东秀路官田的房地产（房屋建筑面积137.81平方米，土地使用面积43.37平方米）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；上述房地产成交价为38000元，乙方于1997年12月30日前一次现金付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于1997年12月30日甲方交付上述房地产予乙方，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；等等。阮汝端确认卢梅霞、邵卫华已足额支付购房款。一审法院依法向佛山市南海区国土城建和水务局调查取证，2018年12月29日，该局出具《佛山市南海区国土城建和水务局关于（2018）粤0605民初19989号调查函的复函》（以下简称复函），主要内容如下：位于佛山市南海区的土地[土地证号为集用（1989）0155XX2号]，权利人为阮汝端，权利性质为批准拨用宅基地，土地用途为农村宅基地。该土地对应的房产证号为0070XX7、0732XX7号，权利人为卢梅霞、邵卫华，各占二分之一份额。实际的房屋建筑面积，若不一致，超出面积须提供合法的报建验收材料，再办理转移登记；若一致则可办理登记。同一宅基地土地证和房产证权属人不一致的，须先理顺房地关系，经土地使用权者与房屋所有者协商将宅基地及地上房屋转移到双方或其中一方名下。若法院判定将宅基地及地上房屋转移到双方其中一人名下的，可凭完税证明及其他相关资料办理转移登记。若拟登记方为非农村集体经济组织成员，须经土地所有者同意并公告无异议后，方可办理不动产转移登记。2018年9月27日，阮汝端提起本案诉讼。一审庭审中，阮汝端确认，签订涉案合同后，阮汝端协助卢梅霞、邵卫华办理涉案房屋转移登记至卢梅霞、邵卫华名下手续；1997年双方签订涉案合同后，涉案房屋已交付卢梅霞、邵卫华使用至今。卢梅霞、邵卫华确认均不是东秀官田村的集体成员；1997年双方签订涉案合同后，涉案房屋已交付卢梅霞、邵卫华使用至今。经一审法院询问，阮汝端与卢梅霞、邵卫华均无法协商一致涉案土地或涉案房屋转移到一方名下。一审法院认为，阮汝端主张因卢梅霞、邵卫华非涉案土地所在集体经济组织成员，涉案合同约定涉案土地转让至卢梅霞、邵卫华名下而属于无效合同，但现阮汝端与卢梅霞、邵卫华依据1997年签订《房地产买卖契约》，已将涉案房屋所有权转移登记至卢梅霞、邵卫华名下，阮汝端已自愿履行主要合同义务,再结合佛山市南海区国土城建和水务局出具复函内容，涉案合同未存在法律规定合同无效的情形，故阮汝端主张涉案合同无效依据不足，一审法院不予支持。综合上述分析，阮汝端以涉案合同无效为由主张卢梅霞、邵卫华返还涉案房屋并协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据涉案合同约定，阮汝端将涉案房屋移交卢梅霞、邵卫华时，涉案房屋所在土地使用权一并转移给卢梅霞、邵卫华。一审庭审中，阮汝端确认卢梅霞、邵卫华已履行支付购房款义务，涉案房屋已于1997年交付卢梅霞、邵卫华使用至今，且阮汝端作为协助办证义务履行方，已自愿配合卢梅霞、邵卫华将涉案房屋所有权转移登记至卢梅霞、邵卫华名下，故卢梅霞、邵卫华主张阮汝端协助其办理涉案土地使用权转移登记至卢梅霞、邵卫华名下符合合同约定。但因涉案土地为宅基地，卢梅霞、邵卫华非涉案土地所在农村集体经济组织成员，且卢梅霞、邵卫华未能举证证明涉案土地所有者同意涉案土地使用权转移登记至其名下，根据佛山市南海区国土城建和水务局复函，涉案土地暂不具备使用权转移登记至卢梅霞、邵卫华名下的条件，故卢梅霞、邵卫华该项诉请现阶段在法律及事实上不能履行，该项主张一审法院于本案中不予支持，但不影响卢梅霞、邵卫华在形势变更后再行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回阮汝端全部诉讼请求；二、驳回邵卫华、卢梅霞全部反诉请求。本案适用简易程序结案，案件受理费3300元，减半收取计1650元，由阮汝端负担。案件反诉受理费2900元，由邵卫华、卢梅霞负担。二审期间，阮汝端向本院提交新的证据：《佛山市南海区农村宅基地管理规定》复印件，拟证明在房地一致、产权清晰、宅基地及其地上房屋已办理不动产权证书的情形下，宅基地使用权因其地上房屋流转而发生转移的，经农村集体经济组织同意，可按规定办理不动产转移登记。宅基地地上房屋的有偿转让，受让人应为本村（居）范围内的任一农村集体经济组织成员。严禁城镇居民购买农村宅基地或其地上房屋、附着物。二审期间，卢梅霞、邵卫华没有向本院提交新的证据。二审期间，本院向佛山市自然资源局南海分局发函询问，该局复函称涉案房地产属于房地不一致，根据南府办函[2018]130号文第三章第十条第七款的相关规定，土地使用证和房屋所有权证书（房地产权证书）权属人不一致的转移登记，同一宅基地上土地使用证和房屋所有权证书（房地产权证书）权属人不一致的，为理顺房地关系，经土地使用者与房屋所有者协商将宅基地及地上房屋转移到双方或其中一方名下，申请人可按本规定申请办理不动产转移登记。若拟登记方为非农村集体经济组织成员，需公告无异议后，方可办理不动产转移登记。若房产证号为0070XX7、0732XX7的房屋自发证之日起至今无改建、扩建的，可按上述规定办理不动产转移登记手续。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经核查认为，阮汝端提交的新证据发布于涉案合同签订后和涉案房屋过户之后，与本案不具有相关性，本院不作为定案依据。本院依职权调查取得的佛山市自然资源局南海分局回函具有真实性、合法性和关联性，可作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审中卢梅霞、邵卫华陈述其二人一直是城镇户口。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为涉案合同是否有效。首先，涉案合同签订于1997年，同年卢梅霞、邵卫华支付了全部价款，涉案房屋在合同签订后交付并由卢梅霞、邵卫华使用至今。虽涉案房屋所在土地尚未变更登记使用权至卢梅霞、邵卫华名下，但阮汝端早在1997年就已协助办理房屋所有权登记手续至卢梅霞、邵卫华名下，阮汝端上诉请求确认合同无效、返还房屋并变更权属登记没有事实依据；其次，佛山市自然资源局南海分局复函称，根据南府办函[2018]130号文第三章第十条第七款的相关规定，同一宅基地上土地使用证和房屋所有权证书（房地产权证书）权属人不一致的，为理顺房地关系，经土地使用者与房屋所有者协商将宅基地及地上房屋转移到双方或其中一方名下，申请人可按本规定申请办理不动产转移登记。若拟登记方为非农村集体经济组织成员，需公告无异议后，方可办理不动产转移登记。若房产证号为0070XX7、0732XX7的房屋自发证之日起至今无改建、扩建的，可按上述规定办理不动产转移登记手续。即涉案房地产在特定条件下可以达到房地一致，故一审法院判决驳回阮汝端的诉讼请求符合本案事实和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，阮汝端的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人阮汝端负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十月十五日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏