江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初4235号原告：中国工商银行股份有限公司南京分行，住所地南京市秦淮区中山南路408号。负责人：田耕，行长。委托诉讼代理人：周芮同，女，中国工商银行股份有限公司江苏省分行员工。委托诉讼代理人：耿健，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：吕维银，女，1989年2月18日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：吕德海，男，1964年10月3日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：龚守梅，女，1964年9月2日出生，汉族，住南京市玄武区。原告中国工商银行股份有限公司南京分行（以下简称工行南京分行）与被告吕维银、吕德海、龚守梅金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行南京分行的委托诉讼代理人耿健到庭参加诉讼。被告吕维银、吕德海、龚守梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行南京分行向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即清偿贷款本金人民币1822771.62元及利息、罚息、复利（截至2019年8月21日的利息、罚息、复利合计95569.62元）；2.判令原告有权对南京市玄武区屋变现价款优先受偿；3.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年，原告与被告吕维银签署《个人购房借款/担保合同》，约定原告向吕维银发放贷款190万元用于购房，借款期限30年，按月等额本息还款。2015年10月20日，被告吕德海、龚守梅出具《共同还款承诺书》，承诺对上述贷款承担还款责任。2015年12月28日，原告与被告吕维银签订《南京市房地产抵押合同》，约定以位于南京市玄武区产为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。上述合同签订后，原告按主合同约定发放了贷款。后被告逐月拖欠还款，原告多次催告还款并通知主合同项下借款全部到期应当归还，但被告至今仍未履行还款义务。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告吕维银、吕德海、龚守梅未答辩、未举证。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款/担保合同》、《共同还款承诺书》、个人借款凭证、《南京市房地产抵押合同》、房屋他项权证、个人贷款借据余额信息、自营历史明细表、户口簿复印件等证据。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吕德海、龚守梅为夫妻，吕维银为吕德海、龚守梅之女。2015年，借款人、抵押人吕维银与贷款人原告签订编号为[Ａ]字［２］行[直]支行［2015］年［1254］号的《个人购房借款/担保合同》，主要约定：吕维银向原告借款1900000元用于购置位于南京市玄武区不动产，贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基准利率，下浮５%确定；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；吕维银按月等额本息还款法（按月计息），自愿选择每月15日为还款日；吕维银未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的利率基础上加收50%确定，贷款利率按合同约定调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；吕维银出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等情形，构成违约，原告有权采取宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求吕维银立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等措施；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，原告有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由吕维银承担；本笔贷款的担保方式为抵押，抵押财产为南京市玄武区；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2015年10月20日，吕德海、龚守梅向原告出具《共同还款承诺书》，承诺：吕德海、龚守梅愿与借款人吕维银共同承担个人住房贷款1900000元本息的还款义务，直至贷款本息全部结清为止。2015年12月28日，抵押人、甲方吕维银与抵押权人、乙方工行南京分行签署《南京市房地产抵押合同》，主要约定：吕维银将其位于南京市玄武区的房产抵押给原告作为履行编号为1254《个人购房借款/担保合同》的担保。2016年1月4日，原告与吕维银就上述抵押房产办理了抵押登记手续，原告取得房屋他项权证，登记的房屋坐落为南京市玄武区，登记债权数额为1900000元。2016年1月4日，原告发放贷款1900000元，吕维银在个人借款凭证上签字。个人借款凭证载明：贷款金额1900000元，执行年利率4.655%。2017年7月、2018年2月吕维银出现逾期，2018年8月之后，被告未再还款。截至2019年8月21日，吕维银、吕德海、龚守梅尚欠原告借款本金1822771.62元，利息、罚息、复利合计95569.62元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与吕维银签订的《个人购房借款/担保合同》，原告与吕维银签订的《南京市房地产抵押合同》及吕德海、龚守梅向原告出具的《共同还款承诺书》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告按约向吕维银发放了贷款，吕维银、吕德海、龚守梅亦应按约偿还借款本息。合同履行期间，吕维银、吕德海、龚守梅已连续超过3期、累计超过6期未按时足额还款，构成违约，根据合同约定工行南京分行有权宣布贷款提前到期。原告要求吕维银、吕德海、龚守梅偿还贷款本金1822771.62元及利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2019年8月21日，吕维银尚欠工行南京分行利息、罚息、复利合计95569.62元，本院予以确认。吕维银将其所有的位于南京市玄武区屋抵押给原告作为履行案涉《个人购房借款/担保》项下债务的担保，且已办理抵押登记手续，如吕维银不履行到期债务，原告有权就该抵押房产在抵押担保范围内优先受偿，但应以登记债权数额1900000元为限。吕维银、吕德海、龚守梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕维银、吕德海、龚守梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司南京分行贷款本金1822771.62元及利息、罚息、复利（截至2019年8月21日利息、罚息、复利合计95569.62元，自2019年8月22日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》的约定计付）。二、如被告吕维银、吕德海、龚守梅未履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告中国工商银行股份有限公司南京分行有权依法处置被告吕维银名下位于南京市玄武区不动产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额1900000元范围内优先受偿。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21721元、诉讼保全费5000元、公告费600元，合计27321元，由被告吕维银、吕德海、龚守梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  徐建华人民陪审员  鲍慧敏二〇一九年十月十二日见习书记员  戴 剑