上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10428号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海华翰物业管理有限公司，住所地上海市虹口区公平路369号1幢3019室。法定代表人：俞其浩，执行董事。委托诉讼代理人：汤新裕,上海诺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻海,上海诺迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海市建设用地和土地整理事务中心，住所地上海市北京西路95号18楼。负责人：侯斌超，主任。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。上诉人上海华翰物业管理有限公司（以下简称华翰公司）因与被上诉人上海市建设用地和土地整理事务中心（以下简称建土中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初83276号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华翰公司上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审。事实与理由：原判认定事实、适用法律均有误。本案一审认定标的房屋租赁伊始即存通行矛盾，造成承租之上诉人通行不便，应属被上诉人建土中心违约；该违约属固有、通行重大履行缺陷，长期无法使用道路，致使上诉人无法实现合同目的，构成重大违约。考虑到被上诉人交付房屋“不完整”，上诉人自行开通便道，租金应从此时开始起算；上诉人请求无偿使用标的房屋19个月，于法有据；原判未查清通行不便给上诉人造成的实际损失，属查明事实不清等等。故请求支持上诉请求。建土中心辩称：不同意华翰公司的上诉请求。标的房屋不存在通行缺陷，上诉人华翰公司签约前应进行过调查，本案上诉人履行中与周边居民产生矛盾系其装修扰民，与被上诉人无关；上诉人未能举证标的房屋不能使用达19个月，被上诉人不存违约；本案租约到期后，上诉人不再续租，租约履行完毕；其租约到期后收回自用，并无所谓优先续租问题等等。故请求驳回上诉、维持原判。建土中心向一审法院起诉请求：1、确认建土中心、华翰公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日合同期满终止；2、判令华翰公司将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）返还给建土中心；3、判令华翰公司支付建土中心自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止按人民币25万元/月计算的房屋使用费，并结清使用期限内的水、电、煤气及电话费用；4、判令华翰公司归还建土中心房屋租赁保证金10万元；5、判令案件受理费由华翰公司负担。华翰公司向一审法院反诉请求判令：1、将建土中心、华翰公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限延长至2020年3月31日，且华翰公司无需向建土中心支付自2018年9月1日起至2020年3月31日止的租金；2、建土中心在华翰公司迁出系争房屋后返还租赁保证金10万元并支付利息（以10万元为本金，自2018年9月1日起至实际返还之日止按年利率6%计算）；3、反诉案件受理费由建土中心承担。一审法院认定事实：2010年5月5日，华翰公司作为承租方（乙方）与上海市建设用地事务中心作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定上海市建设用地事务中心将系争房屋出租给华翰公司，租赁期限自2010年9月1日起至2018年8月31日止，装修期为4个月（2010年5月5日至2010年8月31日）。合同第四条约定，房屋第1-3年年租金为每年80万元，第4-6年上调5%，为84万元，7-8年再上调5%，为882,000元。…合同第六条约定，租赁期内的水、电、煤气、电话、设备等费用另行计算计价，费用均由乙方承担。双方签订本合同之前该物业内所发生的一切费用由甲方承担。合同第七条约定，本合同签订的同时，乙方向甲方支付10万元作为房屋租赁保证金。乙方履行合同义务的，甲方应在租赁期满时将房屋租赁保证金无息退还给乙方，乙方不履行合同义务的，甲方不退还房屋租赁保证金。合同第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：…（七）乙方承诺自行负责租赁期内周边各种纠纷和矛盾的解决与处理，承担与周边群众和睦相处的责任；（八）必须在租赁期满时将所承租的房屋及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方等。2010年5月20日，上海市机构编制委员会出具“关于市规划国土资源局机构改革后所属事业单位相应调整的批复”，载明上海市建设用地事务中心更名为上海市建设用地和土地整理事务中心。2018年6月6日，建土中心通过EMS快递向华翰公司租赁的系争房屋地址发送《律师函》，载明双方租赁合同于2018年8月31日期满，期满后不再续租，要求华翰公司按约将系争房屋返还建土中心并结清相关费用。该邮件跟踪查询结果为：于2018年6月8日妥投，办公室里他人收。建土中心书面确认截至2019年3月26日华翰公司已结清已出账单项下的水、电、煤、电话费用。2018年11月16日，XX村街道XX路第二居民委员会出具《情况说明》，载明：“2010年5月份起，上海华翰物业管理有限公司对上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋装修时，因运输建材的货车只能从XX路XX弄的小区大门前往XX公寓，遭到小区居民强烈反对，导致货车无法从XX路XX弄的大门至XX公寓。因无法将建材运至现场，致XX公寓无法正常装修。此事经居委会、派出所等部门协调，仍未取得居民的同意。至今，前往XX公寓的货车仍不能从XX路XX弄的大门进入。……2011年12月，华翰公司从杨高中路人行道开辟出斜坡便道，供租户通行，同时也使货车得以到达XX公寓，该便道是货车到达XX公寓的唯一通道。……XX公寓所在房屋之前的承租人是制衣厂，制衣厂因运输产品的货车需从本小区通过，亦与小区居民发生矛盾冲突，至制衣厂搬走时货车仍不能从本小区通行。”一审法院认为，建土中心与华翰公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，属合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。双方合同约定租赁期限自2010年9月1日起至2018年8月31日止。2018年6月6日，建土中心发送律师函给华翰公司，明确表示合同到期后不再续租，华翰公司亦未提供证据证明双方曾经达成过延长租赁期限的协议或合同到期后双方达成续租协议，一审法院认为，双方《房屋租赁合同》已经于2018年8月31日期满终止，对于华翰公司要求将租赁期限延长至2020年3月31日的反诉诉请，于法无据，不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，现建土中心要求华翰公司返还系争房屋，于法有据，一审法院予以支持。租赁期限届满，华翰公司仍继续占有使用着系争房屋，故双方仍应按约结算。建土中心要求华翰公司支付自2018年9月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，于法有据，一审法院予以支持，但对于房屋使用费的计算标准，建土中心要求按同地段市场租金即25万元/月的标准计算，法院认为依据不足，故不予采纳。一审法院根据2018年年租金882,000元再上调5%，即926,100元/年的标准计算房屋使用费。华翰公司要求无需支付自2018年9月1日起至2020年3月31日止租金的诉请，于法无据，一审法院不予支持。合同约定，租赁期满，华翰公司必须将系争房屋交还建土中心，亦约定华翰公司未履行合同义务的，建土中心不退还房屋租赁保证金，现华翰公司在租赁期满后迟迟未将系争房屋返还建土中心，显属违约。现建土中心要求不退还房屋租赁保证金，华翰公司要求退还租赁保证金并支付利息，考虑到租赁伊始因通行方面产生的矛盾，确实给华翰公司租赁使用系争房屋带来不便，根据公平原则，一审法院酌定建土中心返还华翰公司房屋租赁保证金2万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，于二〇一九年五月十七日作出判决：一、确认上海市建设用地和土地整理事务中心与上海华翰物业管理有限公司2010年5月5日所签的《房屋租赁合同》于2018年8月31日终止；二、上海华翰物业管理有限公司于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号的房屋返还上海市建设用地和土地整理事务中心，付清至房屋返还之日止的水、电、煤、电话费用，并支付上海市建设用地和土地整理事务中心自2018年9月1日起至房屋返还之日止按每年926,100元的标准计算的房屋使用费；三、上海市建设用地和土地整理事务中心于判决生效之日起十日内返还上海华翰物业管理有限公司房屋租赁保证金2万元；四、驳回上海市建设用地和土地整理事务中心的其余本诉请求；五、驳回上海华翰物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,974元,减半收取计4,987元，由上海华翰物业管理有限公司负担;反诉案件受理费1,150元，由上海市建设用地和土地整理事务中心负担150元，由上海华翰物业管理有限公司负担1,000元。二审期间，双方均未提供新证据。经审理查明，双方2010年5月5日签订的《房屋租赁合同》明确约定，“甲方（被上诉人建土中心）自愿将坐落在浦东新区XX路XX弄XX号建筑面积3295.38平方米的房屋出租给乙方（上诉人华翰公司）作‘白领公寓’使用。乙方已对甲方所要出租房屋的状况做了充分了解，愿意承租该房屋”；“该房屋用途为综合。租赁期内，甲方保证出租的房屋权属清楚”等。一审法院其余认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人华翰公司与被上诉人建土中心2010年5月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。本案争议焦点为被上诉人作为出租人提供的标的房屋及其履行行为是否存在瑕疵。本案一、二审期间，华翰公司坚持主张出租人建土中心提供的标的房屋租赁伊始即存通行障碍，造成承租之上诉人通行不便，该状态造成标的房屋长期无法使用，致使上诉人长时间无法实现合同目的，构成重大违约。根据查明事实，本案租赁目的双方明确约定为标的房屋提供给上诉人作“白领公寓”使用，同时约定“乙方（华翰公司）已对甲方（建土中心）所要出租房屋的状况做了充分了解，愿意承租该房屋”，“该房屋用途为综合。租赁期内，甲方保证出租的房屋权属清楚”。应该认为，双方以约定方式排除了出租人无限担保责任，该等排除至少包含提供标的房屋自始存在纠纷导致通行障碍，而出租人明示之瑕疵担保为标的房屋“权属清楚”。根据现有证据事实，不能认为，签约时，被上诉人提供标的房屋存在瑕疵，此为其一。其次，合同履行期间，确有上诉人因装修运输建材之货车进出与当地居民产生纠纷，导致通过小区大门路线被封闭，货车不能使用等。我们注意到，运载建材货车频繁进出小区大门，并非本案租赁目的项下双方对价义务履行的直接组成；考虑到：一、上述租约承租人承诺之对出租房屋的状况充分了解，愿意承租该房屋，二、出租人保证出租的房屋“权属清楚”。应该认为，此部履行期间突现之货车通行（地役性质）权益显然并未包含在约定的出租人权利、实体瑕疵担保范围，其至多与实现租赁目的之装修行为辅助义务的（选择性）履行方式相关，基于诚实信用原则，出租人于此应有配合、保障义务，以保证承租人协调、沟通履约期间发生之障碍顺利解决，合理实现租赁目的。我们同样注意到，经过协调，最终上诉人得以开通便道解决货车通行事宜。于此，不能认为，出租人存在货车通行（地役性质）权益提供义务之违反，从而构成违约或实质性违约，实际合同履行之2011年12月后，上诉人也从未就该等事实及相关责任与被上诉人进行交涉、主张，故上诉人该部违约主张，本院于法难予支持。查本案合同约定租赁期限自2010年9月1日起至2018年8月31日，合同履行期间及其后，并无任何证据表明双方存在租约延期之合意。上诉人坚持主张被上诉人交付房屋“不完整”，致使上诉人自行开通便道，（租金应从此时开始起算）租期应予顺延19个月。必须指出，即使存在被上诉人提供之租赁标的房屋瑕疵，在现有合同约定条件下，依法承租人享有违约受偿债权，该等租期顺延显然并无法律依据，本院难予采纳。本案租约至期，合同依法终止履行，原判据之裁判返还标的房屋，以合约终止后恢复原状的法律效果确定义务履行，斟酌确定实际使用费等符合法律规定，本院应予维持。余者原判已阐述详尽，本院不再赘述。综上，华翰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,874元，由上海华翰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十月二十二日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……