广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8951号上诉人（原审原告）：广州星迪房地产代理有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：张美英，任执行董事。委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄德国，广东金信方正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市三水万林投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：江国林，任董事长。委托诉讼代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾春霞，广东合誉律师事务所律师。上诉人广州星迪房地产代理有限公司（以下简称星迪公司）因与上诉人佛山市三水万林投资有限公司（以下简称万林公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星迪公司上诉请求：1.变更一审判决第一项为：万林公司向星迪公司支付佣金6674219.97元及违约金（按每日千分之三的标准自2017年12月1日计算至实际清偿完毕之日止）；2.变更一审判决第二项为：万林公司向星迪公司返还保证金100万元及利息（以100万元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准自2017年12月1日起计算至实际清偿完毕之日止）；3.本案一审、二审诉讼费由万林公司承担。事实和理由:一、一审法院对案涉佣金的结算及付款条款理解完全错误，扩大了对付款条件的解释，超出了原合同约定的意思表示，最终导致案涉关键事实的认定错误。1.案涉分销协议中第四条是对案涉物业如何界定成交及如何进行佣金结算作出约定，一审法院错误地将成交条款及佣金结算条款混为一谈，并认为两条款存在冲突是错误的。第一，案涉分销协议第四条第1款是关于如何界定星迪公司客户成交的约定，该条款约定的目的是为了界定星迪公司的具体服务内容以及代理工作完成的标志，该条款并非佣金结算的前提条件。第二，案涉分销协议第四条第4款第(1)、(2)点就明确约定了佣金结算的方式和条件，佣金分为前佣金和后佣金，前佣金2万元由星迪公司直接向客户收取；后佣金在客户签订买卖合同后支付。该条款是对佣金结算时间和条件的约定，与上述物业成交界定无直接关联。由上述可见，案涉分销协议对于物业成交界定及佣金结算进行了分别约定，协议从未约定必须要星迪公司完成物业的全部成交工作后才能收取佣金。作为代理销售方，在万林公司与购房者签订买卖合同或办理按揭后，即视为完成代理销售工作，便可收取佣金，这是房地产销售代理以及中介的通常做法。而对于签订合同后的相关付款、银行放款、房屋登记等事宜，星迪公司是无法清楚知悉相关进展。若要求业主付清房款后才予以结算代理后佣金，对星迪公司来说难以操作。所以，一审判决错误理解该条款约定并认为条款之间存在冲突矛盾是完全不成立的。2.案涉分销协议中从未约定星迪公司必须在客户付清全部购房款后才符合佣金结算条件，一审判决通过扩大理解认定佣金结算前提为购房者付清全部购房款是完全不成立的。案涉分销协议的成交条款以及佣金结算条款均没有约定佣金结算必须以购房者付清房款为前提。即使按照一审法院认为条款之间存在冲突，但该两个条款也根本未约定“购房者付清房款为前提”。一审判决作出该认为完全属于扩大解释，且该解释直接导致了关键事实的认定错误，应当予以纠正。3.一审法院认为案涉分销协议是星迪公司提供的格式合同是完全没有依据的。星迪公司与万林公司均为相互独立的商事主体，案涉分销协议及其相关补充协议前后，双方经过充分讨论，特别是后期的相关补充协议，均是根据万林公司的要求而作出的变更，且体现出星迪公司在佣金计算与结算等方面作出较大的让步，所以相关协议条款完全是双方协商合意出来，并非单方意志，更不是一审法院所认为的格式合同。二、万林公司故意隐瞒了部分购房者已经付清房款的事实，诱导一审法院以所谓部分物业未付清房款为由作出错误的判决。经星迪公司向部分所谓“未付清”的购房者了解，其已经通过其他渠道支付了全部房款，该等渠道包括但不限于向案外人借款、银行按揭等，相关余款已经汇入至万林公司的账户。万林公司拥有购房者的全部付款记录，但拒不提供，甚至在一审法院组织的对账上作出虚假陈述，违反了诚实信用的原则。三、案涉成交套数应当为138套，而非一审法院认定的117套；对因万林公司违约而无法签订“网签合同”或解除合同的房屋，应当计入成交套数，一审法院在事实认定上存在错误。1.星迪公司共促成了138户购房者成交并签订了认购书，但由于万林公司拒绝帮客户垫付三成首付的承诺、导致部分客户无法顺利签约及办理按揭手续、恶意拖延佣金的支付等原因，导致只有118名购房者完成《商品房买卖合同》的签订与备案。剩余的20户购房者未能按时完成备案的责任完全在于万林公司。2.对于在案涉分销协议合同期外，一审法院判决解除“网签合同”的，合同解除责任在于万林公司，而非星迪公司。就此，购房者黄某等人也应当视为星迪公司成交的客户，计入成交套数，支付相应代理佣金。四、一审法院在计算剩余未付佣金时存在计算方式错误。案涉交易总的佣金数额是约1100多万元。星迪公司在起诉时提出要求支付的佣金数额，是已将万林公司在前已支付的佣金及扣除相关税费后得出的。但一审法院却错误理解，将星迪公司提出的佣金数额误认为是总佣金数，在此基础上扣除万林公司已付的佣金及税费后作出应付2460835.39元的判定，该计算方式及金额存在严重错误，应予纠正。五、由于万林公司保留了部分可售单元，致使可售单元数不足协议约定，导致保证金退还的条件发生了变化，但一审法院并没有就此进行认定，基本事实认定错误。六、一审判决认为星迪公司“多收取的团购费”属于“违法所得”是错误的。一审判决以星迪公司违反《商品房销售管理办法》中关于中介服务机构不得收取佣金以外的其他费用为由，认定星迪公司多收的佣金属于违法所得是错误的。首先，上述法律规定是针对销售公司与开发商之间的合同中关于佣金收取规范的约定，但销售代理公司另行为客户提供中介服务并收取中介服务费完全合理合法，不存在违反相关法律规定的情况。其次，星迪公司收取该费用是万林公司知悉且同意的，否则万林公司不可能将大量的收款证明出具给星迪公司；再次，星迪公司向客户收取的该费用，也是万林公司同意因相关补充协议减少了星迪公司佣金的基础上，允许星迪公司收取的合法费用，其作为在一定程度上补偿星迪公司的佣金损失。可见，一审判决认定该款项为违法所得是完全不成立的。万林公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回星迪公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由星迪公司承担。事实和理由：一、一审法院判令万林公司向星迪公司支付佣金以及认定万林公司在支付佣金上存在违约行为，忽略案件重要事实，星迪公司履约行为未满足合作协议约定的结算条件、更未满足协议约定的支付条件。1.星迪公司至今未向万林公司移交资料，根据双方的约定，致使双方现时还未达到结算的条件。这一违约行为致使后续的支付条件无法满足，万林公司并不需要向星迪公司支付佣金，更不存在逾期支付佣金的行为。根据双方签订的案涉分销协议第六条第2点的约定，“乙方须将……全部交还甲方不得再对外派发，同时双方按照本协议约定结算有关费用”，即星迪公司将资料交还万林公司前，双方结算有关费用的条件并未成就。星迪公司在一审审理中，向法庭补充提交的证据可证明星迪公司至今持有大量在合约履行期间万林公司交付给星迪公司并已加盖万林公司财务专用章的空白《证明》原件及其他材料，在双方合作期满后，星迪公司至今仍然一直持有该空白《证明》原件，未按约定移交给回给万林公司。合约期满移交资料属于星迪公司的义务，也是双方最终结算的前置条件。因此，双方未结算完全是由于星迪公司自身违反其重大义务造成的。故根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条之规定，双方之间结算未发生，既合理合法，亦符合双方协议约定。2.由于星迪公司在代理销售案涉楼盘期间存在违规违约行为，导致出现许多购房者要求退房、投诉等一系列问题。就购房者黄某要求退房纠纷，佛山市三水区人民法院作出(2018)粤0607民初2120号民事判决，也认定了星迪公司在销售过程中存在向客户提供不实信息、引导客户作出错误决定的行为，同时判决万林公司退还该客户所交的购房款，而佛山市中级人民法院作出(2018)粤06民终9422号民事判决，维持上述一审法院作出的判决以及认定的事实。对于詹顺镇要求退房纠纷，佛山市三水区人民法院作出(2018)粤0607民初5008号民事判决，判决万林公司退还房款。除此之外，目前尚有多个购房客户提出要求退房退钱，这些客户均提出当时存在被销售人员误导的情况，鉴于现时尚存在诸多客户要求退房的问题，在上述问题解决前，事实上造成双方无法进行最后结算。对于这些退房、投诉等问题，星迪公司既不向万林公司移交销售的文件和材料，又不按双方协议约定做好跟进、协调的工作，违反了协议规定的条款。因而造成双方无法结算的根本原因在于星迪公司。3.按照双方协议约定，结算条件和支付条件都对星迪公司履约行为有具体要求的，只有这些要求满足了，万林公司才有义务支付佣金。万林公司履行支付佣金的前提是在收到星迪公司要求付款的发票两个工作日后。星迪公司至今未向万林公司提供付款发票，一审判决判定万林公司逾期支付佣金无事实依据。根据案涉分销协议第四条第4点佣金结算第(2)点约定，余佣由星迪公司每周二前将上周符合结算条件的成交物业向万林公司出具等额发票，万林公司在收到星迪公司等额发票后二个工作日内完成打款；另外，根据双方于2017年9月9日签订的《补充协议》第二点也约定，后佣金结算时一并开具相应等额的发票给万林公司。因此，星迪公司应先开具发票，万林公司才有付款的义务。4.一审法院判决的违约金明显过高。在本案中星迪公司存在诸多违约违规行为，万林公司即使需支付违约金也应以其实际损失为限。二、即使万林公司具有支付佣金义务，但一审法院认定的万林公司应支付的佣金计算存在明显错误，加重加大了万林公司的给付金钱义务。1.2017年11月7日双方结算的应付佣金为4588843.20元，双方对于该部分佣金所应扣减的税金已达成一致意见，万林公司已付清2017年11月7日结算的佣金总额4588843.20元。根据一审法院的认定，目前符合结算条件的代理后佣金为6886355.16元。因此，未付佣金应为2297511.96元(6886355.16元-4588843.20元)，扣除星迪公司应付8%税金后，万林公司应付佣金为2113711元(2297511.96元-2297511.96元×8%)，另扣除黄某团购费2万元后，万林公司实际应支付金额为2093711元。2.若按照一审法院的计算方式，符合结算条件的代理后佣金为6886355.16元，按约定扣减8%的税金，即万林公司应付佣金金额为6335446.75元(6886355.16元-6886355.16元×8%)，扣减万林公司实际已支付金额4221718.82元(不含8%税金)以及黄某的团购费2万元后，万林公司实际应支付金额仍然为2093727.93元(6335446.75元-4221718.82元-20000元)。上述两种佣金计算方式中，一是先行扣减8%税金，再扣减上诉人已付金额；二是不扣减8%税金，则应扣减双方已结算金额。无论以何种方式，两种方式计算结果均是一样的，而一审法院在计算佣金时，却将两种计算方式混淆，导致少扣减了双方于2017年11月7日结算时的税金367107.46元。三、星迪公司违约多收取的电商费(团购费)2738599元应在佣金中抵扣，一审法院认为星迪公司多收取的团购费属于违法收入属认定不当。对于电商费的权属问题，双方签订的案涉分销协议已明确星迪公司只是“代为收取”，收取后作为代理前佣金，即电商费从权属来说是属于万林公司所有并应按佣金处理，从性质上来说是属于代理佣金的一部分，所以一审法院以《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，认定为违法所得，属适用法律错误，星迪公司多收取的电商费，应在万林公司应付的佣金中予以扣减。四、一审法院判令万林公司向星迪公司返还保证金50万元并支付保证金利息缺乏事实和法律依据。1.按照双方的约定，星迪公司的销售进度不达标，未达到退回保证金50万元的条件。案涉分销协议第六条第五点以及《补充协议书》的约定，考核期分四期，第一期销售套数应大于等于45套，第二期销售套数大于等于90套，第三期销售套数大于等于135套，第四期销售套数大于等于180套。按案涉分销协议第四条第1款，客户签订《商品房买卖合同》，并办理完成按揭手续或一次性支付全款，才视为客户成交。而一审法院查明的星迪公司代理销售成交数量仅为60套，未达到约定的退回保证金50万元的条件。2.星迪公司在代理销售过程中存在诸多违规违约行为，保证金应不予退还。星迪公司对客户进行虚假承诺、误导客户，造成客户向公安局、工商局、住建局投诉万林公司，还要求退房，给万林公司造成恶劣影响，万林公司已另案起诉星迪公司要求赔偿损失，为避免讼累，保证金应不予退还，以抵扣万林公司损失。星迪公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决万林公司向星迪公司支付佣金6674219.97元以及违约金（违约金按每日千分之三的标准自计算至实际清偿之日止）；2.判决万林公司向星迪公司返还保证金100万元以及利息（利息以100万元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准自计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由万林公司承担。一审法院查明：2017年5月8日，星迪公司与万林公司签订《**大厦公寓项目分销合作协议》（以下简称分销协议），该分销协议是星迪公司提供的格式合同。星迪公司、万林公司在分销协议第一条约定万林公司授权星迪公司为195套可售单元的独家分销商（以万林公司出具的可售单元明细表为准），该可售单元以万林公司收到星迪公司及星迪公司渠道推介的客户的购房定金作为星迪公司成功推介的依据。本楼座物业的交楼标准是毛坯，星迪公司已经充分了解本楼座物业的具体户型图、布局等具体情况，星迪公司协助万林公司进行项目推广和销售工作。分销协议第二条第5款约定，万林公司在本协议合作期内，不再另行指定其他代理销售商对本楼座物业进行销售，本协议合作期内该项目成功收取买方购房定金的均视为星迪公司成功推介客户，按合同规定支付首期款、完成办理按揭手续或一次性支付全款后，万林公司均需按本协议向星迪公司结算代理费，否则属万林公司违约，星迪公司有权按约定收取代理费及解除协议终止合作。分销协议第四条关于成交、佣金、结算的方式约定如下：1.成交：星迪公司组织的客户与万林公司签订《商品房买卖合同》，同时按合同规定支付首期款、完成办理按揭手续或一次性支付全款，即视为星迪公司客户成交。2.代理佣金：a.万林公司委托星迪公司向认购方代收取每套单元人民币贰万元整团购费用，万林公司同意星迪公司收取该团购费用后直接转为星迪公司代理前佣金。所收款项统一由星迪公司向认购方开具全额收据。b.万林公司及星迪公司双方同意该项目单位以建筑面积人民币4800元每平方米作销售底价，成交后按高于销售底价的溢价总额作为星迪公司代理该项目的代理后佣金，此佣金为含税价。高于18%溢价销售金额的部分，万林公司享受50%的分红，另50%归星迪公司所有，并各自承担分红部分的税金。c.万林公司支付时星迪公司必须提供指定的银行账户，星迪公司在收取每笔佣金前应向万林公司出具等额发票或第三方发票，以人民币作为结算单位。星迪公司承担超出销售底价的溢价总额代理费计征8%税金向万林公司支付（代理前佣金不需计征税金），该笔税金可由万林公司直接在相应的溢价总额扣减。3.挞定、退定条款：a.挞定：客户交纳定金后，因客户自身情况，未能成交且定金没收的万林公司须向星迪公司支付已收定金款的50%；b.退定：客户交纳定金后，因各种原因，开发商退回定金给客户的万林公司不须向星迪公司支付该次成交的任何款项；退定单元重新销售的，应计算佣金向星迪公司支付。4.佣金结算：（1）代理前佣金：星迪公司代收取每套单元人民币贰万元整团购费用直接转为星迪公司代理前佣金。（2）代理后佣金：客户在签订《广东省商品房买卖合同》后，万林公司应向星迪公司支付每套单元溢价总额应支付未支付的所有款项。星迪公司推介的客户认购、支付购房定金时，认购方缴交足额定金人民币五万元整，万林公司应于收款三个工作日内向星迪公司支付人民币三万元整（溢价总额不足三万元的按实际金额支付），余佣由星迪公司每周二前将上周符合结算条件的成交物业向万林公司出具等额发票，万林公司在收到星迪公司等额发票后二个工作日内完成打款；如客户发生退款事宜，则星迪公司退还相应所得佣金。5.星迪公司指定下述账户收取代理佣金：开户行：广州银行江燕路支行，户名：广州星迪房地产代理有限公司，账号：800253904408017。分销协议有效期从2017年5月10日至2017年9月10日止，协议期满后自动终止。分销协议第六条第5款约定，签订本协议后，星迪公司需向万林公司支付履约保证金100万元，履约保证金约定如下:履约保证金约定及返还说明考核期返还金额返还条件第一期25万元销售套数≥50第二期25万元销售套数≥100第三期25万元销售套数≥150第四期25万元销售套数≥200备注：万林公司需先向星迪公司出具该项目的商品房预售许可证，后星迪公司则向万林公司支付上述履约保证金，上述履约保证金的业绩考核为累计式，即前期未达标的，后期可累计达标。星迪公司当期达标，当期可申请返还；当期未达标的，保证金暂不予返还；协议期满，累计总套数达到200套的，万林公司需一并返还全部保证金。2017年6月1日，星迪公司向万林公司交付100万元保证金。2017年6月10日，星迪公司、万林公司签订《**大厦公寓、商铺项目委托书》约定星迪公司代理销售公寓时间从2017年5月10日起至2017年9月10日止，代理销售商铺时间从2017年5月10日起至2017年10月31日止。2017年9月前，星迪公司、万林公司签订《补充协议书》（以下称补充协议一），约定对分销协议内容变更部分为：1.原协议第五条协议有效期变更为，自2017年5月10日至2017年10月01日止。本协议期满后自动终止。2.原协议第六条第5款关于保证金退还方式变更为以下方式：履约保证金约定及返还说明考核期返还金额返还条件第一期25万元销售套数≥45第二期25万元销售套数≥90第三期25万元销售套数≥135第四期25万元销售套数≥180备注：万林公司需先向星迪公司出具该项目的商品房预售许可证，后星迪公司则向万林公司支付上述履约保证金，上述履约保证金的业绩考核为累计式，即前期未达标的，后期可累计达标。星迪公司当期达标，当期可申请返还；当期未达标的，保证金暂不予返还；协议期满，累计总套数达到180套的，万林公司须一并返还全部保证金。2017年6月10日，星迪公司、万林公司签订《**大厦公寓、商铺项目委托书》，约定万林公司授权星迪公司在销售过程中，有权发动自身或者第三方联合销售该楼盘项目。2017年8月22日，星迪公司、万林公司签订《授权委托书》，约定星迪公司委托案外人佛山市**装饰设计有限公司（以下简称**公司）负责收取**大厦公寓代理佣金，该佣金由**公司负责开具装修工程发票和合同相关工作。2017年7月6日至2017年9月8日期间，星迪公司曾经借用万林公司的公章。此外，案外人**公司与万林公司签订了一份《补充协议》，协议中约定**公司所收取的款项性质为**大厦公寓代理佣金（代星迪公司收取）。，星迪公司、万林公司签订《补充协议》（以下称为补充协议二），对分销协议的销售条款作补充：1.双方约定万林公司销售底价为4800元/平方米，星迪公司往上提高18%作为销售佣金（即星迪公司按照5664元/平方米销售，其中864元/平方米作为销售佣金）。超出5664元/平方米售价部分由万林公司作为该单位的装修费用自行安排使用。毛坯成交单位按原合同约定计算佣金。2.由，万林公司收取客户每套房5万元作为定金。万林公司于次日支付每套齐定单位3万元作为星迪公司前期的销售佣金，在后期佣金结算时进行扣除。该前期销售佣金由星迪公司先行开具收据，后佣金结算时一并开具相应等额的发票给万林公司。，星迪公司、万林公司签订《补充协议书》（以下称为补充协议三），约定原分销协议第五条有效期变更为自至止。协议期满后自动终止。2017年11月7日，星迪公司、万林公司经对账，签订《**广场销售汇总表》，双方在该表中确认至对账日止，应付佣金总额为4588843.20元，应扣8%税费为367107.46元，已付佣金为3170000元，应付佣金余额1051735.74元（双方在该数字下方又写上1051719.84元）。2017年11月20日，星迪公司向万林公司出具《说明书》（以下称为说明书一），声明就佣金支付问题，由案外人广东**城建设工程有限公司（以下简称**城公司）向万林公司出具相应的发票，**城公司在收到万林公司所划拨工程款当天，扣除相应税费后立即将销售佣金支付给星迪公司。在收到万林公司收款通知后，星迪公司就开具相应的收款收据给万林公司，证明所收到的款项，款项性质为销售代理佣金。同日，星迪公司向**城公司出具《说明书》（以下称为说明书二），声明由**城公司向万林公司以申请工程款的名义申请所得款项，性质为**大厦项目的销售佣金。在万林公司将相应款项汇至**城公司账户，且扣完15%的税后，余额当天内支付给星迪公司。2017年12月15日，星迪公司向万林公司开具金额为1051719元（附带“以到账为准”内容）的收据一份。2017年12月19日，**城公司向星迪公司转账893961元。再查明，至本案一审辩论终结之日止，**公寓成交状况如下（详见图表）：成交表序号签约日期户主名建筑面积成交单价已收定金电商费房款支付带装修12017.06.16罗某佩97.006,050.8150000.0020,000.00付清22017.06.19曾某梅56.396,388.8850000.0020,000.00付清32017.06.19王某星97.006,337.7850000.0020,000.00付清42017.06.22徐某进56.396,384.1150000.0020,000.00未付清52017.06.23余某英56.396,268.8850000.0020,000.00付清62017.06.24吴某娟90.075,884.3150000.0020,000.00未付清72017.06.24姜某56.396,301.6550000.0020,000.00付清82017.06.25周某新90.206,263.8650000.0020,000.00付清92017.06.26温某云56.396,223.9650000.0020,000.00付清102017.06.26陈某瑄79.756,018.8150000.0020,000.00未付清112017.06.28范某光56.396,226.2850000.0020,000.00付清122017.06.28林某伟98.426,111.2850000.0020,000.00未付清132017.07.03张某彦98.426,150.0150000.0020,000.00未付清142017.07.03殷某景肖某华56.396,153.5750000.0020,000.00付清152017.07.04何某萍95.075,890.4050000.0030,000.00付清162017.07.05胡某贤98.426,235.5550000.0030,000.00未付清172017.07.06张某中元某娥91.996,149.2250000.0030,000.00未付清182017.07.06吴某华79.756,250.0150000.0030,000.00未付清192017.07.06梁某坤79.756,125.0850000.0030,000.00未付清202017.07.07呉某樑98.426,200.0050000.0030,000.00付清212017.07.07刘某彩56.396,295.4450000.0020,000.00付清222017.07.08陈某娟56.396,250.3150000.0020,000.00付清232017.07.11杨某玲56.396,401.4950000.0020,000.00未付清242017.07.11邱某招90.076,050.01100000.0030,000.00未付清252017.07.13张某荣79.756,307.2150000.0030,000.00付清262017.07.13何某柱李某56.396,224.5150000.0030,000.00付清272017.07.14应某芳98.426,103.8650000.0030,000.00未付清282017.07.14刘某娟95.076,066.6750000.0030,000.00未付清292017.07.14丁某晶98.426,116.6450000.0027,888.00未付清302017.07.19陈某波陈某富95.076,050.0350000.0040,000.00未付清312017.07.20邓某华79.756,169.2850000.0040,000.00付清322017.07.21黄＊＊56.396,245.2450000.0040,000.00付清332017.07.25彭某丽56.396,259.9850000.0040,000.00付清342017.07.26李某陈某先79.756,111.0350000.0040,000.00未付清352017.07.26刘某光90.205,875.8350000.0010,000.00付清362017.07.27谢某芬79.756,194.3680000.0040,000.00未付清372017.08.04彭某彬彭某雄98.426,177.6150000.0040,000.00未付清382017.08.05周某国79.536,022.8850000.0040,000.00付清392017.08.08罗某利79.755,918.5050000.0040,000.00付清402017.08.11元某霞91.675,920.6050000.0040,000.00未付清412017.08.16刘某秀90.076,100.0050000.0040,000.00未付清422017.08.27刘某裕98.426,197.9350000.0040,000.00未付清432017.08.29周某云79.536,070.4550000.0040,000.00付清442017.08.29周某79.755,917.0050000.0040,000.00付清452017.08.31陈某东56.396,267.9950000.0030,000.00付清462017.09.05邝某媚孙某男98.426,250.0150000.0030,000.00未付清472017.09.12周某香94.746,670.8950000.0040,000.00付清是482017.09.12周某芳91.216,455.7150000.0040,000.00付清是492017.09.12陈某伍某嘉79.756,394.9850000.0040,000.00未付清502017.09.12戴某华许某华90.206,650.0050000.0040,000.00付清是512017.09.12张某涛陈某鹰94.746,544.2350000.0040,000.00付清是522017.09.12董某家97.006,574.4350000.0040,000.00付清是532017.09.13蔡某林79.536,735.8250000.0040,000.00付清是542017.09.13何某芳90.076,628.1850000.0040,000.00付清是552017.09.13陈某兰90.076,700.0150000.0040,000.00付清是562017.09.13陈某连谢某颖79.756,560.0050000.0040,000.00付清是572017.09.13许某晴赵某华95.076,600.0050000.0040,000.00付清是582017.09.13冯某璐79.756,394.9850000.0040,000.00未付清是592017.09.14刘某俊98.156,670.0150000.0040,000.00付清是602017.09.14郑某文等79.536,173.7750000.0040,000.00付清612017.09.14陈某雄94.746,776.4450000.0040,000.00付清是622017.09.15文某昭罗某香90.076,650.0150000.0040,000.00未付清是632017.09.15孙某79.536,570.1050000.0040,000.00付清是642017.09.18钟某良曾某昌95.076,499.3050000.0040,000.00未付清是652017.09.18黄某源冯某倩94.746,565.3450000.0040,000.00付清是662017.09.18马某98.155,949.9950000.0040,000.00未付清672017.09.18刘某福98.426,299.5350000.0040,000.00未付清682017.09.19吴某照79.536,500.6950000.0033,000.00付清是692017.09.19廖某坤97.006,456.3650000.0040,000.00未付清是702017.09.20黄某好黎某鉴90.076,828.0250000.0040,000.00付清是712017.09.20曾某芳杨某98.426,450.0050000.0040,000.00付清是722017.09.21庞某曾超某97.006,456.3950000.0040,000.00未付清是732017.09.24左某龙98.156,600.0050000.0040,000.00未付清是742017.09.25龙某兰98.156,456.4750000.0040,000.00付清是752017.09.26王某雄97.006,628.3250000.0022,053.00付清是762017.09.26伍某晴94.746,850.0050000.0040,000.00付清是772017.09.26陈某松90.205,845.9050000.0040,000.00付清是782017.09.26王某望90.206,700.0050000.0040,000.00付清是792017.09.26简某蕴97.006,456.3650000.0040,000.00未付清是802017.09.27刘某森90.076,560.0050000.0040,000.00付清是812017.09.27张某龙94.746,683.9350000.0040,000.00付清是822017.09.27牟某98.426,537.6050000.0040,000.00未付清是832017.09.28谢某建张某娟94.745,950.0050000.0040,000.00付清是842017.09.28詹某笙罗某芝97.006,577.3250000.0040,000.00付清是852017.09.28李某文98.426,700.0050000.0040,000.00未付清是862017.09.28林某98.426,199.9950000.0040,000.00付清872017.09.28刁某90.206,832.8050000.0040,000.00付清是882017.09.28尹某隆陈某琦90.076,617.2250000.0040,000.00付清是892017.09.28周某丽95.076,344.4350000.0028,600.00未付清是902017.09.28池某仪95.076,626.7050000.0040,000.00未付清是912017.09.29官某宁98.426,553.5550000.0040,000.00付清是922017.09.29邓某君90.076,842.4750000.0040,000.00未付清是932017.09.29万某春肖某娥94.746,565.3450000.0040,000.00付清是942017.09.29彭某养李某琼98.426,457.0150000.0040,000.00未付清是952017.09.29曾某浩98.426,510.3950000.0040,000.00未付清是962017.09.29魏某华98.426,466.6550000.0040,000.00未付清是972017.09.30郑某庆97.006,510.2450000.0040,000.00付清是982017.09.30陈某娟79.535,934.8750000.0020,000.00未付清992017.09.30邓某玲90.206,617.2550000.0040,000.00付清是1002017.09.30王某98.426,700.0050000.0040,000.00未付清是1012017.09.30徐某珍严某90.206,674.0650000.0040,000.00未付清是1022017.10.07卢某95.076,402.2650000.0040,000.00未付清是1032017.10.07吴某燕98.156,446.2950000.0040,000.00未付清是1042017.10.07刘某兰陈某镜79.756,004.5450000.0030,000.00未付清1052017.10.08罗某98.156,549.9950000.0040,000.00未付清是1062017.10.18曾某98.426,618.1850000.0040,000.00未付清是1072017.10.20李某霞98.426,705.9550000.0040,000.00未付清是1082017.10.20曾某98.426,584.0350000.0050,000.00未付清是1092017.10.20刘某95.076,353.2150000.0040,000.00未付清是1102017.10.25彭某芳98.426,604.3550000.0040,000.00付清是1112017.10.25杨某琦95.076,500.4750000.0040,000.00未付清1122017.10.25吴某霞95.076,607.3058000.0050,000.00付清是1132017.10.30殷某玲98.426,438.7650000.0040,000.00未付清是1142017.10.31黄某122.576,322.920.0037,058.00未付清是1152018.1.29邓某玲90.20无单价50000.0040,000.00未付清是116无王某德97.00无单价50000.00未付清117无凌某立90.07无单价30000.00未付清1182018.2.8李某娟90.02无单价50000.00未付清是119无王某97.00无单价20000.00未付清120无卢某高某娜90.20无单价50000.00未付清121无周某90.20无单价3000.00未付清1222018.1.9王某98.42无单价50000.0040,000.00未付清是123无杨某帅95.07无单价50000.00未付清124无韩某明98.42无单价0.00未付清125无魏某锋98.42无单价50000.00未付清126无张某98.42无单价50000.0040,000.00未付清127无陈某銮98.42无单价0.00未付清128无陈某彭某丹91.46无单价0.00未付清129无毛某武122.90无单价50000.00未付清130无庞某平98.42无单价0.00未付清131无连某琼98.42无单价0.00未付清132无詹某镇98.15无单价50000.0040,000.00未付清133无叶某青79.53无单价50000.00未付清1342017.11.15林某斌98.42无单价50000.0040,000.00未付清是135无伍某芳94.74无单价10000.00未付清136无唐某丽79.53无单价50000.00未付清137无欧阳某98.15无单价0.00未付清138无唐某丽79.53无单价20000.00未付清一审法院认为，星迪公司、万林公司所签分销协议以及三份补充协议合法有效，可以作为双方结算的依据。星迪公司、万林公司之间的争议焦点为：一、符合结算条件的佣金数额？二、万林公司是否须支付佣金及违约金？三、万林公司是否应当返还保证金？四、星迪公司所收团购费/电商费是否可以抵扣佣金？五、案外人**公司代表哪一方收电商费？争议焦点一：按照分销协议的约定，本案佣金由代理前佣金（2万元团购费）以及代理后佣金构成，星迪公司、万林公司双方争议的主要是代理后佣金的结算问题。根据分销协议第二条第5款的约定，星迪公司推介的客户，按合同规定支付首期款、完成办理按揭手续或一次性支付全款后，万林公司均需按本协议向星迪公司结算代理费。分销协议第四条关于成交、佣金、结算的方式约定如下：1.成交：星迪公司组织的客户与万林公司签订《商品房买卖合同》，同时按合同规定支付首期款、完成办理按揭手续或一次性支付全款，即视为星迪公司客户成交。从上述条款的内容解读，双方对于佣金支付成就（即成交）的条件，应当为星迪公司推介的客户（即购房者）付清所有购房款项（包括一次性付清全款或者支付完首期后办理了银行按揭）。分销协议第四条第4款第（2）项虽然约定客户在签订房屋买卖合同后，万林公司须向星迪公司支付每套单元溢价总额应付未付的所有款项，该合同条款从内容上看，的确与前述两个条款相冲突。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”按照上述规定，星迪公司提供的格式条款条文冲突的情况下，应当适用对其不利的解释。因此，星迪公司、万林公司符合全额结算佣金的条件，应当为购房者全额付清购房款。按照分销协议的相关约定，一审法院认定代理后佣金计算方式如下：条件计算公式约定依据支付首期+办理按揭或者一次性付清全部款项的，视为成交，全额结算佣金。另外购房合同带装修的，按照补充协议二第1条计算佣金。代理后佣金=864元/㎡×建筑面积分销协议第二条第5款、第四条第2款b；补充协议二第1条。支付首期+办理按揭或者一次性付清全部款项的，视为成交，全额结算佣金。另外购房合同毛坯交付的，按照补充协议二第1条计算佣金。代理后佣金=864元/㎡×建筑面积+（单价-4800元/㎡-864元/㎡）×建筑面积×50%分销协议第二条第5款、第四条第2款b；补充协议二第1条。购房款未付清，但已交定金的代理后佣金=3万元已收定金不足3万元的，则按照实收金额支付分销协议第四条第4款（2）；补充协议二第2条。退定的代理后佣金=0第四条第3款b按照一审法院认定的计算方式，并结合一审法院认定的成交情况，一审法院对代理后佣金的金额计算如下：代理后佣金计算表序号签约日期户主名建筑面积成交单价已收定金电商费房款支付带装修代理后佣金12017.06.16罗某佩97.006,050.8150000.0020,000.00付清102568.522017.06.19曾某梅56.396,388.8850000.0020,000.00付清69158.9832017.06.19王某星97.006,337.7850000.0020,000.00付清116486.542017.06.22徐某进56.396,384.1150000.0020,000.00未付清3000052017.06.23余某英56.396,268.8850000.0020,000.00付清65775.4862017.06.24吴某娟90.075,884.3150000.0020,000.00未付清3000072017.06.24姜某56.396,301.6550000.0020,000.00付清66699.4882017.06.25周某新90.206,263.8650000.0020,000.00付清104986.492017.06.26温某云56.396,223.9650000.0020,000.00付清64508.98102017.06.26陈某瑄79.756,018.8150000.0020,000.00未付清30000112017.06.28范某光56.396,226.2850000.0020,000.00付清64574.48122017.06.28林某伟98.426,111.2850000.0020,000.00未付清30000132017.07.03张某彦98.426,150.0150000.0020,000.00未付清30000142017.07.03殷某景肖某华56.396,153.5750000.0020,000.00付清62524.48152017.07.04何某萍95.075,890.4050000.0030,000.00付清92902.24162017.07.05胡某贤98.426,235.5550000.0030,000.00未付清30000172017.07.06张某中元某娥91.996,149.2250000.0030,000.00未付清30000182017.07.06吴某华79.756,250.0150000.0030,000.00未付清30000192017.07.06梁某坤79.756,125.0850000.0030,000.00未付清30000202017.07.07呉某樑98.426,200.0050000.0030,000.00付清111411.44212017.07.07刘某彩56.396,295.4450000.0020,000.00付清66524.48222017.07.08陈某娟56.396,250.3150000.0020,000.00付清65251.98232017.07.11杨某玲56.396,401.4950000.0020,000.00未付清30000242017.07.11邱某招90.076,050.01100000.0030,000.00未付清30000252017.07.13张某荣79.756,307.2150000.0030,000.00付清94552262017.07.13何某柱李某56.396,224.5150000.0030,000.00付清64524.48272017.07.14应某芳98.426,103.8650000.0030,000.00未付清30000282017.07.14刘某娟95.076,066.6750000.0030,000.00未付清30000292017.07.14丁某晶98.426,116.6450000.0027,888.00未付清30000302017.07.19陈某波陈某富95.076,050.0350000.0040,000.00未付清30000312017.07.20邓某华79.756,169.2850000.0040,000.00付清89052322017.07.21黄＊＊56.396,245.2450000.0040,000.00付清65108.98332017.07.25彭某丽56.396,259.9850000.0040,000.00付清65524.48342017.07.26李某陈某先79.756,111.0350000.0040,000.00未付清30000352017.07.26刘某光90.205,875.8350000.0010,000.00付清87486.4362017.07.27谢某芬79.756,194.3680000.0040,000.00未付清30000372017.08.04彭某彬彭某雄98.426,177.6150000.0040,000.00未付清30000382017.08.05周某国79.536,022.8850000.0040,000.00付清82984.7832392017.08.08罗某利79.755,918.5050000.0040,000.00付清79052402017.08.11元某霞91.675,920.6050000.0040,000.00未付清30000412017.08.16刘某秀90.076,100.0050000.0040,000.00未付清30000422017.08.27刘某裕98.426,197.9350000.0040,000.00未付清30000432017.08.29周某云79.536,070.4550000.0040,000.00付清84876.46442017.08.29周某79.755,917.0050000.0040,000.00付清78992.5452017.08.31陈某东56.396,267.9950000.0030,000.00付清65750.48462017.09.05邝某媚孙某男98.426,250.0150000.0030,000.00未付清30000472017.09.12周某香94.746,670.8950000.0040,000.00付清是81855.36482017.09.12周某芳91.216,455.7150000.0040,000.00付清是78805.44492017.09.12陈某伍某嘉79.756,394.9850000.0040,000.00未付清30000502017.09.12戴某华许某华90.206,650.0050000.0040,000.00付清是77932.80512017.09.12张某涛陈某鹰94.746,544.2350000.0040,000.00付清是81855.36522017.09.12董某家97.006,574.4350000.0040,000.00付清是83808.00532017.09.13蔡某林79.536,735.8250000.0040,000.00付清是68713.92542017.09.13何某芳90.076,628.1850000.0040,000.00付清是77820.48552017.09.13陈某兰90.076,700.0150000.0040,000.00付清是77820.48562017.09.13陈某连谢某颖79.756,560.0050000.0040,000.00付清是68904.00572017.09.13许某晴赵某华95.076,600.0050000.0040,000.00付清是82140.48582017.09.13冯某璐79.756,394.9850000.0040,000.00未付清是30000592017.09.14刘某俊98.156,670.0150000.0040,000.00付清是84801.60602017.09.14郑某文等79.536,173.7750000.0040,000.00付清88984.96612017.09.14陈某雄94.746,776.4450000.0040,000.00付清是81855.36622017.09.15文某昭罗某香90.076,650.0150000.0040,000.00未付清是30000632017.09.15孙某79.536,570.1050000.0040,000.00付清是68713.92642017.09.18钟某良曾某昌95.076,499.3050000.0040,000.00未付清是30000652017.09.18黄某源冯某倩94.746,565.3450000.0040,000.00付清是81855.36662017.09.18马某98.155,949.9950000.0040,000.00未付清30000672017.09.18刘某福98.426,299.5350000.0040,000.00未付清30000682017.09.19吴某照79.536,500.6950000.0033,000.00付清是68713.92692017.09.19廖某坤97.006,456.3650000.0040,000.00未付清是30000702017.09.20黄某好黎某鉴90.076,828.0250000.0040,000.00付清是77820.48712017.09.20曾某芳杨某98.426,450.0050000.0040,000.00付清是85034.88722017.09.21庞某曾超某97.006,456.3950000.0040,000.00未付清是30000732017.09.24左某龙98.156,600.0050000.0040,000.00未付清是30000742017.09.25龙某兰98.156,456.4750000.0040,000.00付清是84801.60752017.09.26王某雄97.006,628.3250000.0022,053.00付清是83808.00762017.09.26伍某晴94.746,850.0050000.0040,000.00付清是81855.36772017.09.26陈某松90.205,845.9050000.0040,000.00付清是77932.80782017.09.26王某望90.206,700.0050000.0040,000.00付清是77932.80792017.09.26简某蕴97.006,456.3650000.0040,000.00未付清是30000802017.09.27刘某森90.076,560.0050000.0040,000.00付清是77820.48812017.09.27张某龙94.746,683.9350000.0040,000.00付清是81855.36822017.09.27牟某98.426,537.6050000.0040,000.00未付清是30000832017.09.28谢某建张某娟94.745,950.0050000.0040,000.00付清是81855.36842017.09.28詹某笙罗某芝97.006,577.3250000.0040,000.00付清是83808.00852017.09.28李某文98.426,700.0050000.0040,000.00未付清是30000862017.09.28林某98.426,199.9950000.0040,000.00付清111410.94872017.09.28刁某90.206,832.8050000.0040,000.00付清是77932.80882017.09.28尹某隆陈某琦90.076,617.2250000.0040,000.00付清是77820.48892017.09.28周某丽95.076,344.4350000.0028,600.00未付清是30000902017.09.28池某仪95.076,626.7050000.0040,000.00未付清是30000912017.09.29官某宁98.426,553.5550000.0040,000.00付清是85034.88922017.09.29邓某君90.076,842.4750000.0040,000.00未付清是30000932017.09.29万某春肖某娥94.746,565.3450000.0040,000.00付清是81855.36942017.09.29彭某养李某琼98.426,457.0150000.0040,000.00未付清是30000952017.09.29曾某浩98.426,510.3950000.0040,000.00未付清是30000962017.09.29魏某华98.426,466.6550000.0040,000.00未付清是30000972017.09.30郑某庆97.006,510.2450000.0040,000.00付清是83808.00982017.09.30陈某娟79.535,934.8750000.0020,000.00未付清30000992017.09.30邓某玲90.206,617.2550000.0040,000.00付清是77932.801002017.09.30王某98.426,700.0050000.0040,000.00未付清是300001012017.09.30徐某珍严某90.206,674.0650000.0040,000.00未付清是300001022017.10.07卢某95.076,402.2650000.0040,000.00未付清是300001032017.10.07吴某燕98.156,446.2950000.0040,000.00未付清是300001042017.10.07刘某兰陈某镜79.756,004.5450000.0030,000.00未付清300001052017.10.08罗某98.156,549.9950000.0040,000.00未付清是300001062017.10.18曾某98.426,618.1850000.0040,000.00未付清是300001072017.10.20李某霞98.426,705.9550000.0040,000.00未付清是300001082017.10.20曾某98.426,584.0350000.0050,000.00未付清是300001092017.10.20刘某95.076,353.2150000.0040,000.00未付清是300001102017.10.25彭某芳98.426,604.3550000.0040,000.00付清是85034.881112017.10.25杨某琦95.076,500.4750000.0040,000.00未付清300001122017.10.25吴某霞95.076,607.3058000.0050,000.00付清是82140.481132017.10.30殷某玲98.426,438.7650000.0040,000.00未付清是300001142017.10.31黄某122.576,322.920.0037,058.00未付清是0.001152018.1.29邓某玲90.20无单价50000.0040,000.00未付清是30000116无王某德97.00无单价50000.00未付清30000117无凌某立90.07无单价30000.00未付清300001182018.2.8李某娟90.02无单价50000.00未付清是30000119无王某97.00无单价20000.00未付清20000120无卢某高某娜90.20无单价50000.00未付清30000121无周某90.20无单价3000.00未付清30001222018.1.9王某98.42无单价50000.0040,000.00未付清是30000123无杨某帅95.07无单价50000.00未付清30000124无韩某明98.42无单价0.00未付清0.00125无魏某锋98.42无单价50000.00未付清30000126无张某98.42无单价50000.0040,000.00未付清30000127无陈某銮98.42无单价0.00未付清0.00128无陈某彭某丹91.46无单价0.00未付清0.00129无毛某武122.90无单价50000.00未付清30000130无庞某平98.42无单价0.00未付清0.00131无连某琼98.42无单价0.00未付清0.00132无詹某镇98.15无单价50000.0040,000.00未付清30000133无叶某青79.53无单价50000.00未付清300001342017.11.15林某斌98.42无单价50000.0040,000.00未付清是30000135无伍某芳94.74无单价10000.00未付清10000136无唐某丽79.53无单价50000.00未付清30000137无欧阳某98.15无单价0.00未付清0.00138无唐某丽79.53无单价20000.00未付清200006,471,000.004,198,599.006886355.16争议焦点二：如上图，至本案一审辩论终结之日止，星迪公司符合结算依据的代理后佣金金额为6886355.16元；依照分销协议第四条第2款c的约定，星迪公司须负担代理后佣金8%的税金，即应负担的税金总额为550908.41元（6886355.16元×8%）。因星迪公司、万林公司双方于2017年11月7日已经就其中的代理后佣金进行了结算，双方确认至结算之日，万林公司已经支付了佣金3170000元，星迪公司已扣税367107.46元。另外，根据星迪公司出具的说明书一、二，其通过案外人**城公司向万林公司开具发票，再由**城公司转账收款的方式来收取佣金。从**城公司转账的金额893961元，并结合星迪公司在说明书二中扣税15%的内容可以推断，万林公司支付的佣金为1051718.82元[893961元÷（100%-15%）]，这个金额与星迪公司开具给万林公司的收据金额1051719元相当。所以一审法院认定，万林公司于2017年11月7日结算后，已经向星迪公司支付了佣金1051718.82元。本案至一审辩论终结之日，万林公司未付的佣金为2664636.34元（6886355.16元-3170000元-1051718.82元）。星迪公司须向万林公司补交税金为183800.95元（550908.41元-367107.46元）。另外，成交表中序号114的客户黄某，因一审法院作出的生效判决书，解除了黄某与万林公司的房屋买卖合同，万林公司需要退还相关合同款项，依照分销协议第四条第3款b的约定，星迪公司不得收取费用，而且星迪公司在代理权限范围内已经收取的2万元团购费，应当返还万林公司。由于成交表中序号132客户詹顺镇与万林公司房屋买卖合同纠纷，一审法院作出判决书后，万林公司已经提起上诉，一审法院判决书暂未发生法律效力。所以詹顺镇的买卖合同暂不列作退定处理，只列作未交清全款。因本案尚有其他购房者在签订合同后，已经支付部分房款，但至本案一审辩论终结之日未全部清偿房款，星迪公司可以在条件符合时，另行向万林公司主张权利。综上，万林公司应当向星迪公司支付佣金2460835.39元（2664636.34元-183800.95元-20000元）。星迪公司诉请金额过高部分，一审法院不予支持。关于违约金问题，万林公司未依照约定，向星迪公司支付佣金，其行为确已违约，应当支付相应违约金。因万林公司在本案诉讼中对于违约金是否需要支付进行了抗辩，而星迪公司主张从2017年12月1日起至清偿之日止，按欠款金额每天3‰计算的违约金标准过高，一审法院酌定按照欠款总额30%的比例计算违约金，即万林公司须支付违约金738250.62元（2460835.39元×30%）。星迪公司诉请违约金金额过高部分，一审法院不予支持。争议焦点三：根据星迪公司、万林公司签订的补充协议一，双方对于保证金的退还条件虽然进行了约定，但是只约定了销售数量作为退款的条件，但是未明确至何种条件才符合“销售套数”。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案分销协议性质上，属于居间合同，按照上述法律规定，以及行业交易习惯，对于符合条件的“销售套数”，应当为星迪公司促成购房者与万林公司签订合同的数量，也就是俗称“网签”的数量。根据一审法院认定的成交情况表，序号为116至117,119至121,123-138（134除外）共计20户是未进行网签的。另外，序号为114号的购房者黄某，根据一审法院生效判决书，已经解除了商品房买卖合同，该成交量也应当予以扣减。综上，星迪公司的销售套数（即促成“网签”的数量）为117间（138-20-1）。按照补充协议一约定的退付标准，等于大于90套的，返还金额50万元，所以万林公司应当向星迪公司返还保证金50万元。因该保证金的返还条件至2017年12月1日已经成就，万林公司应当支付该款迟延返还期间的利息。因双方未对保证金的返还约定违约金方式，故一审法院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，星迪公司诉请金额过高部分，一审法院不予支持。争议焦点四：按照分销协议第四条2款的约定，万林公司委托星迪公司每套房屋交易代收2万元团购费，该团购费可直接转化为代理前佣金，星迪公司、万林公司对此并无争议。双方争议的主要问题在于星迪公司超过约定范围内，多收取的团购费归哪一方所有。因万林公司仅委托星迪公司每套代收2万元团购费，星迪公司对于团购费的代理范围仅限于每套2万元，其所收每套超过2万元的部分已经超过其代理的权限。《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”依照上述规定，星迪公司超过代理权限，自行收取超出每套2万元的部分，属于违法所得，一审法院对该部分收益的合法性不予认可，星迪公司、万林公司均不得享有该超额收益的所有权。万林公司虽然辩称双方签订的补充协议二对于佣金方式进行了重新约定，星迪公司从签订该协议之日起放弃电商费，并且要求以多收取的电商费/团购费抵扣佣金，但星迪公司在补充协议二中并无作出放弃电商费的意思表示，所以万林公司的辩解无法律依据，一审法院不予采纳。至于星迪公司多收取的违法收入，应另行通过行政程序予以处理，一审法院在本案民事诉讼中无权处理。争议焦点五：从分销协议可见，万林公司委托星迪公司作为**广场唯一的代理销售商。另外，从星迪公司、万林公司所交的2017年6月10日《**大厦公寓、商铺项目委托书》、2017年8月22日《授权委托书》，以及万林公司提供的公章使用登记表以及其与案外人**公司签订的《补充协议》（日期不明）可见，星迪公司在代理销售期间曾经委托案外人**公司代收电商费（部分单据写为装修费），足以认定案外人**公司受星迪公司委托，代收电商费，所以案外人**公司所收电商费（或者装修费），应视为星迪公司收取。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十二条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条、第二十九条，参照《商品房销售管理办法》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、万林公司于判决生效之日起十日内向星迪公司支付佣金2460835.39元，并支付违约金738250.62元，两项共计3199086.01元；二、万林公司于判决生效之日起十日内向星迪公司返还保证金500000元，并支付该款从至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回星迪公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65520元、保全费5000元，共计70520元，由星迪公司负担36308元，由万林公司负担34212元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系:1.万林公司应向星迪公司支付佣金的具体数额确定以及相应违约金的计算标准；2.万林公司应向星迪公司返还保证金的具体数额确定以及相应利息的计算标准。关于万林公司应向星迪公司支付佣金的具体数额确定以及相应违约金的计算标准问题。首先，关于佣金的具体数额确定问题。纵观双方签订的分销协议第二条、第四条关于双方对符合结算佣金条件的约定可知，双方符合全额结算佣金的条件，应当为购房者全额付清购房款。虽然分销协议第四款第二项关于“客户在签订房屋买卖合同后，万林公司须向星迪公司支付每套单元溢价总额应付未付的所有款项”的内容与前述内容相互矛盾，双方对此理解亦存有差异，但因该协议是星迪公司提供的格式合同，因此，当对于该格式条款理解存有分歧时，应当按照不利于格式提供方的理解进行解释。故一审判决据此认定双方符合全额结算佣金的条件，应当为购房者全额付清购房款，并依照分销协议及补充协议的相关约定，计算出代理后的佣金为6886355.16元正确，本院予以维持。另，依照分销协议第四条第2款c的约定，星迪公司须负担代理后佣金8%的税金，即应负担的税金总额为550908.41元，因星迪公司已扣税367107.46元，故星迪公司需向万林公司补交税金183800.95元；加之生效判决解除成交表序号114的客户黄某与万林公司的房屋买卖合同，星迪公司依照双方协议应将其在代理权范围内收取的20000元团购费返还给万林公司。综上，一审判决扣除万林公司已经支付的3170000元、1051718.82元，以及上述税金183800.95元、20000元团购费后，判令万林公司应向星迪公司支付佣金2460835.39元，处理正确，本院予以维持。至于星迪公司上诉主张案涉成交套数应为138套，而非一审法院认定的117套的问题，本院认为，根据双方一致确认的事实，星迪公司虽然共促成了138户购房者与万林公司签订认购书，但是最终签订正式的商品房买卖合同的套数合计为118套（其中一套被生效判决解除）；而根据双方签订的协议第四条第四款第二项的约定，符合双方约定结算条件的前提之一，是签订商品房买卖合同，况且星迪公司亦未提供充分有效的证据证明其中20套未签订商品房买卖合同的责任完全在于万林公司，故一审法院以117套为基数计算佣金并无不妥，本院予以维持。需要说明的是，因本案尚有一些购房者在签订合同后，已经支付部分房款，但至一审辩论终结之日未全部清偿房款，且在二审期未有证据显示有购房者付清全部款项，故星迪公司可以在条件符合时，另行向万林公司主张权利。其次，关于违约金的问题。因星迪公司主张欠款金额的日3‰计算违约金的标准过高，故一审法院根据本案实际情况，酌情按照欠款总额的30%比例计算违约金，并无不妥，本院予以维持。关于万林公司应向星迪公司返还保证金的具体数额确定以及相应利息的计算标准问题。因为双方对保证金的退还只约定了以销售套数作为退款条件，并未明确约定“销售套数”的具体函义以及具体条件，故一审法院根据法律的相关规定以及居间行业的交易习惯，将“销售套数”理解为万林公司与购房者进行“网签”的数量，符合公平原则以及本案实际。可见，星迪公司的销售套数（即促成“网签”的数量）为117间，按照补充协议一约定的退付标准，等于大于90套的，返还金额为500000元，故万林公司应当向星迪公司返还保证金500000元。关于利息的问题，因双方未对保证金的逾期返还约定违约金，故一审法院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算并无不妥，本院予以维持。至于万林公司超过其代理的权限所收取的每套超过2万元的部分费用，一审法院根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”之规定，认定该超出部分费用，属于违法所得，并对其合法性不予认可，符合法律相关规定，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。万林公司、星迪公司的上诉主张均理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72786元，由上诉人广州星迪房地产代理有限公司负担36393元，由上诉人佛山市三水万林投资有限公司负担36393元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十八日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽