福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2503号 原告：福州世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新中路312号江盛楼三楼。统一社会信用代码913501005550666365 法定代表人：**辉，职务总经理。 委托诉讼代理人：邱玉玲，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李书建，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 被告：缪丽平，女，汉族，1975年4月20日出生，住福建省福安市广场南路148号鸿辉名仕嘉苑Ｂ区。 委托诉讼代理人：郭海强，福建人文律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区下杭路52号，统一社会信用代码91350100854426689T 负责人：郑圣波，行长。 委托诉讼代理人：施明行，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 原告福州世欧投资发展有限公司（以下简称“福州世欧公司”）与被告缪丽平、第三人中国农业银行股份有限公司福州台江支行（以下简称“农行台江支行”）商品房销售合同纠纷一案，福州市鼓楼区人民法院于2019年1月23日立案受理后，于2019年4月2日将该案移送本院管辖。2019年5月8日本院予以立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。福州世欧公司的委托诉讼代理人邱玉玲、缪丽平的委托诉讼代理人郭海强及农行台江支行的委托诉讼代理人施明行、詹秀清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 福州世欧公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与缪丽平2012年9月2日签订的关于福州市晋安区房屋（下称“案涉房屋”）的《商品房买卖合同》（合同编号：201235260005）及相应补充协议已解除，并判令缪丽平将案涉房屋腾空返还；2、判令缪丽平立即返还案涉房屋的销售不动产统一发票原件；3、判令缪丽平立即配合办理上述《商品房买卖合同》备案登记和案涉房屋预告登记的注销手续；4、判令缪丽平向其清偿因承担保证责任所支付的款项631181.59元，并确认上述款项从其已收取的购房款中直接抵扣；5、判令缪丽平向其支付逾期清偿款项的利息（以第三人实际扣收金额从实际扣款之日起按日万分之五计算至实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从其已收取的购房款中直接抵扣；6、判令缪丽平向其支付违约金819724元，并确认上述款项从其已收取的购房款中直接抵扣；7、判令解除福州世欧公司、缪丽平和第三人农行台江支行签订的《个人购房借款／担保合同》，并判令缪丽平与第三人农行台江支行立即配合办理该借款合同项下案涉房屋的抵押预告登记的注销手续；8、确认福州世欧公司有权将收取的购房款直接支付给第三人农行台江支行，用以清偿缪丽平尚欠的贷款本息（具体金额以第三人出具的结算金额为准）；9、判令缪丽平赔偿因本案而支出的律师费10000元；10、判令缪丽平承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月2日福州世欧公司与缪丽平签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：缪丽平购买福州世欧公司开发的位于福州市晋安区的房屋，总购房款为4098620元；首期购房款1238620元，剩余购房款286万元通过银行商业按揭贷款的方式支付。后原告、被告及第三人签订《个人购房借款担保合同》，合同约定缪丽平向第三人申请按揭贷款286万元，福州世欧公司为借款提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，第三人农行台江支行依约发放贷款，案涉房屋也依约交付给缪丽平使用，但缪丽平自2015年5月开始未偿还银行贷款的本息，导致福州世欧公司被迫多次替缪丽平向农行台江支行支付所欠本金、利息、罚息和复利，截至2018年12月26日共计631181.59元。因缪丽平未能按照约定偿还代垫的款项，经发函催告未果，福州世欧公司于2017年10月25日向缪丽平发出《销售合同解除函》。在诉争合同依法解除后，原告有权将其收取的购房款直接支付给农行台江支行，用以清偿缪丽平尚欠的贷款本息。 缪丽平辩称：一、福州世欧公司已经丧失解除权，其请求解除合同应当驳回。1、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，当事人行使解除权的期限为一年，逾期不行使的，解除权消灭。讼争《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条约定“买受人累计6个月不交或少交按揭款项，或不到出卖人处归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行出售”。缪丽平的银行按揭是交至2015年4月20日，至2015年10月20日满六个月未交，行使解除权应当从2015年10月21日起算至2016年10月20日即一年期满，现福州世欧公司起诉要求解除合同，已明显超过法律规定的一年期限，其解除权已经丧失，讼争合同不能解除。2、福州世欧公司已经收取全部购房款，合同目的已经实现，提出解除合同于法无据。3、案涉房产已经抵押第三人农行台江支行，第三人已经依照生效判决书取得优先受偿权，解除合同不但损害缪丽平权益，也损害第三人权益。二、福州世欧公司违约逾期办证在先，缪丽平未交按揭款项系行使抗辩权。按照《商品房买卖合同》第14条规定，商品房交付90日内取得房屋权属证书，如果无法取得，出卖方应当在交房后365日办理房屋初始登记。缪丽平是2014年7月10日办理房屋交接手续，因此福州世欧公司最迟应该在2015年7月9日办理房屋初始登记，但福州世欧公司直到2017年3月才完成案涉房屋的初始登记，违约在先。缪丽平从2015年5月起未支付银行按揭，系行使抗辩权。综上，同意按照实际垫付金额向福州世欧公司支付垫付款，垫付款利息约定的日万分之五偏高请求调低为日万分之一，与福州世欧公司违约办证的违约金标准对等，请求法院判决驳回其余诉讼请求。 第三人农行台江支行陈述，同意缪丽平的答辩意见，再补充两点答辩意见，1、福州市台江区人民法院于2018年12月7日做出（2018）闽0103民初1785号民事判决书，判决确认农行台江支行对讼争房产享有抵押优先受偿权，该案已于2019年3月20日由福州市台江区人民法院立案执行，故本案福州世欧公司要求解除讼争《商品房买卖合同》收回案涉房屋应通过执行异议之诉主张。2、即使解除《商品房买卖合同》，原告也应根据个人购房借款担保合同的约定承担保证责任。 本院经审理认定事实如下：2012年9月2日，缪丽平与福州世欧公司签订一份《商品房买卖合同》，约定缪丽平购买福州世欧公司开发的位于福州市晋安区的房屋，总购房款4098620元，首期购房款1238620元，剩余购房款286万元由农行台江支行提供按揭贷款的方式支付。合同附件六补充协议第四条第八项还约定：“买受人同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定定期归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息；买受人累计6个月少交或不交按揭款项，或不到出卖人处归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行出售，届时买受人除应按本款约定向出卖人归还相应款项并支付相应利息外，还应按购房款总价的20%的标准向出卖人支付违约金，因此产生的各项费用和损失均由买受人承担。 2012年12月1日缪丽平、福州世欧公司及农行福州福新支行（后并入农行台江支行）三方签订的《个人购房借款担保合同》，合同约定缪丽平向第三人申请按揭贷款286万元，福州世欧公司为借款提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，农行台江支行已依约发放贷款286万元，案涉房屋于2014年7月10日交付缪丽平使用。但缪丽平自2015年5月开始未依约偿还按揭贷款本息，导致福州世欧公司承担保证责任，截至2018年12月26日被农行台江支行扣划款项共计631181.59元，具体如下：2015年8月25日47266.74元、2015年10月20日31789.93元、2015年12月4日31728.96元、2016年2月17日30864.76元、2016年4月28日42398.57元、2016年7月21日42425.02元、2016年10月24日42409.88元、2017年1月19日28296.82元、2017年4月13日42492.84元、2017年6月23日28314.23元、2017年8月23日28375.36元、2017年10月26日42424.48元、2018年1月25日28350.79元、2018年3月26日42414.70元、2018年6月26日42417.15元、2018年8月27日28211.36元、2018年12月26日51000元。因缪丽平未能偿还上述代垫的款项，福州世欧公司于2018年3月29日向缪丽平发出《销售合同解除函》邮件，后被拒收退回。 另查，2018年4月27日农行台江支行向福州市台江区人民法院起诉缪丽平金融借款合同纠纷，2018年12月7日该院作出（2018）闽0103民初1785号民事判决书，判决：一、缪丽平应于本判决生效之日起十日内向农行台江支行偿还借款本金2590321.95元及利息；二、农行台江支行有权以缪丽平提供抵押担保的福州市晋安区房产（即本案案涉房屋）折价或拍卖、变卖所得价款，就上一项确定的债务优先受偿。该判决已经生效，并于2019年3月20日由福州市台江区人民法院立案执行。 2018年7月25日福州世欧公司为本案诉讼，委托福建汇德律师事务所律师参加诉讼，支付了律师代理费10000元。 上述事实，有福州世欧公司提供的商品房买卖合同及相应补充协议、个人购房担保借款合同、房屋交接单、情况说明、中国农业银行业务凭证、账户历史数据查询单、EMS快递寄送流程、委托代理合同、增值税专用发票；农行台江支行提供的民事判决书、受理案件通知书及当事人陈述为凭，经当庭质证、认证，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方当事人应当依约履行。缪丽平自2015年5月开始未依约向贷款银行农行台江支行支付按揭还款义务，导致福州世欧公司多次为其承担保证责任，构成违约，应依约承担违约责任。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条只是针对“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”两种情形，作出合同解除权行使期限为一年的规定，而本案缪丽平拖欠的并非购房款，因此，缪丽平主张福州世欧公司的合同解除权已经消灭，没有法律依据，本院不予采信。福州世欧公司行使合同解除权，虽符合合同约定，但却因农行台江支行诉缪丽平金融借款合同纠纷一案即（2018）闽0103民初1785号民事判决书已经生效，并进入执行阶段，案涉房屋已经进入执行处置阶段，目前解除《商品房买卖合同》不具备履行条件，故本院不予支持。福州世欧公司主张因解除合同产生的违约金、返还房屋及发票、注销预告登记手续等请求也相应不予支持。农行台江支行与缪丽平之间关于《个人购房借款担保合同》的纠纷，已经由（2018）闽0103民初1785号民事判决书处理，本案也不再审理。 由于缪丽平未依约向农行台江支行支付按揭贷款，导致福州世欧公司多次为其垫付银行的贷款本金和利息共计631181.59元。缪丽平庭审中表示愿意向福州世欧公司承担还款义务，本院予以准许；但其认为原告主张的日万分之五垫付款利息偏高应调整为日万分之一。依照合同附件六补充协议第四条第八项约定，福州世欧公司应当在被贷款银行扣划垫付款后，通知缪丽平10日内还款并承担日万分之三的垫付款利息，逾期未还款才承担日万分之五的利息。本案中，福州世欧公司未能举证证明其曾向缪丽平发出归还垫付款的通知，在此前提下直接主张日万分之五的代垫款利息，不符合合同约定，依该约定缪丽平应当支付按日万分之三的垫付款利息。福州世欧公司为本次诉讼支付的律师代理费10000元，依约应由缪丽平承担。缪丽平主张福州世欧公司逾期办理权属证书违约在先，也未举证证明，对该事实本院也不予采信；即使福州世欧公司存在逾期办证的违约情形，该违约事实与缪丽平的不支付按揭贷款之间也不存在互为因果的关联性。故缪丽平的后履行抗辩权主张，不能成立。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、缪丽平应于本判决生效之日起十日内向福州世欧投资发展有限公司返还银行垫付款631181.59元及相应利息（计算方式：其中47266.74元从2015年8月25日、31789.93元从2015年10月20日、31728.96元从2015年12月4日、30864.76元从2016年2月17日、42398.57元从2016年4月28日、42425.02元从2016年7月21日、42409.88元从2016年10月24日、28296.82元从2017年1月19日、42492.84元从2017年4月13日、28314.23元从2017年6月23日、28375.36元从2017年8月23日、42424.48元从2017年10月26日、28350.79元从2018年1月25日、42414.70元从2018年3月26日、42417.15元从2018年6月26日、28211.36元从2018年8月27日、51000元从2018年12月26日起分别至实际还清之日止，按日万分之三计算。）； 二、缪丽平应于本判决生效之日起十日内向福州世欧投资发展有限公司支付律师代理费10000元； 三、驳回福州世欧投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39589元，由福州世欧投资发展有限公司负担27789元，缪丽平负担11800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  倪卫东 人民陪审员  丁鸿燕 人民陪审员  郭 静 二〇一九年十月十五日 书 记 员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。