昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初3278号原告：云南宝磊基础工程有限公司，统一社会信用代码：91530111568848899B，住所地：昆明市官渡区岔街41号集丰庭院写字楼4-401、402号，法定代表人：张宝海，总经理。委托诉讼代理人：陈玉琴、范国雄,云南典传律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙商投资开发有限公司，统一社会信用代码：915301217535843978，住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部，法定代表人：洪月琴。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师,特别授权代理。原告云南宝磊基础工程有限公司与被告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南宝磊基础工程有限公司的委托诉讼代理人陈玉琴，被告浙商公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宝磊基础工程有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告将办理不动产权登记所需的材料交至产权登记机关；二、请求法院判令被告支付原告自2015年4月2日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属登记的违约金，暂计至2018年7月10日为11870元；三、请求法院判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年9月14日签订《商品房购销合同》合同约定：原告向被告购买昆明东盟商贸港项目一组团第M8幢第8层812号房（办公楼）。合同签订后，原告按约定履行了义务。《商品房购销合同》明确约定被告应于2015年4月1日前为原告办理完房屋产权证，但被告至今未能按约定为原告办理相应的权属证书，已构成违约。被告浙商公司辩称：一、案涉小区政府要求配套建设垃圾中转站，但是在垃圾中转站建设中，小区业主多次阻挠，导致垃圾中转站至今无法建设。此外，小区内部分业主存在私搭乱建的行为，违反城市房地产管理办法及不动产登记管理条例等相关规定。上述原因导致东盟森林小区工程无法通过工程验收，不符合国家的规划要求，所以该小区至今无法办理产权证。二、原告主张的违约金计算至原告实际取得权属证书之日止的诉请没有依据。首先，原告并未举证证实由于被告迟延办证造成原告的实际损失是多少，且原告主张按照合同约定的违约金计算方式明显过高，依法应当免除。其次，东盟森林小区整个项目建设现尚未按照建设规划的要求通过规划验收备案，这是由于部分业主阻止规划项目的建设所至。且办理小区规划验收备案是属于行政机关的行政事宜，不属于民事案件处理的范围，法院的司法权不能干预行政权的行使，且本案中，原告未接房。故原告要求判令将办理房屋权属证书所需材料交至产权登记机关的条件并未成就，而导致上述行为不能实现的原因并非在于被告，而属于不可归责的情况。三、本案被告尚未接收房屋。故被告不存在违约的行为，依法不应承担支付原告未违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：浙商公司（甲方）与原告（乙方）于2012年9月14日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区／昆明东盟商贸港第项目一组团第M8幢第8层812号房，属钢混结构（办公楼）。并对双方权利义务进行了约定。第七条交付期限：甲方应于2013年4月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2015年4月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。之后，原告向被告浙商公司缴清房款及产权登记费、产证代办费、物管费等相关费用，并办理了接房手续。被告浙商公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。被告浙商公司在庭审中认可案涉项目尚未办理规划验收备案。本院认为：针对原告主张的被告将办理不动产权登记所需材料交至产权登记机关的诉请，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2015年4月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕。现被告虽然认可原告已经按照合同约定向被告提交了所有办证所需材料，并已按照约定交纳了所有相关费用，但办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，故原告主张要求被告依照合同约定向房屋产权登记机关递交办理房屋权属证书所需的相关材料的诉请，本院不宜支持。至于原告主张的违约金，由于原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理的意见，本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中已经明确约定，浙商公司应于2013年4月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给云南宝磊基础工程有限公司。故被告浙商公司应当在2013年4月1日前就应确保东盟森林小区的建设组织验收合格，而不应在将房屋交付业主使用时仍未通过工程验收。对于违约金的起算点，本院确定为2015年4月2日。且被告浙商公司作为案涉东盟森林小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。故对于原告主张的逾期办理房屋产权证违约金，本院支持5元/天。至于被告辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，被告此辩解，本院不予采纳。对于被告辩解原告并未接收房屋的意见，本院认为，原告提交的证据材料均包含有购房款发票、产权登记费收据、产权代办费收据、物业服务费等一系列票据，可有效证明原告已经从被告处接收了房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙商置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告云南宝磊基础工程有限公司支付自2015年4月2日起至被告将办理东盟森林小区／昆明东盟商贸港第项目一组团第M8幢第8层812号房不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按照每日五元计算的逾期办证违约金。二、驳回原告云南宝磊基础工程有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告云南浙商置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘春浩二〇一九年十月二十三日书记员  樊 超