贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9582号原告：向明军，男，1985年9月1日出生汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：王玉洁（一般授权），系六合社区推荐参诉。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。原告向明军与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称“碧桂园房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告向明军及其委托诉讼代理人王玉洁，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向明军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付商品房的违约金，该违约金以原告购房总价款699901元为基数，按日万分之二从2017年9月30日起计算至2018年7月1日止，共306日，逾期交房违约金人民币42840元；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告购房总价款699901元为基数，按日万分之二从2018年1月30日起计算至被告为原告办理商品房转移登记有关文书交付给原告之日止，暂计算至2019年7月15日应支付的违约金人民币74620元；3.判令被告支付原告逾期建设完成配套设施的违约金，该违约金的计算方式为:幼儿园和会所以每个5元／日的标准从2017年7月15日起计算至建设完成之日止，购物中心以5元／日的标准从2016年7月15日起计算至实际建设完成之日止；以上暂计算至2019年7月15日为16425.00元。以上三项违约金合计:133885元。事实及理由:2016年1月17日，原告与被告碧桂园房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于毕节市七星关区商品房，该商品房总价款为699901元。合同签订后，原告已通过首付和向银行按揭贷款的方式付清全部房款。合同约定，第四章第十一条:出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；第十二条:除不可抗力外，出卖人末按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理:（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已付房价款的15%。合同第二十二条:房屋登记:三、转移登记:（一）出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交理付办商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第Ｘ项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人己付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了791489元的购房款。被告已将涉案商品房交付给原告，但商业配套设施（幼儿园、会所、购物中心）至今未建设完成，被告亦未按照合同的约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记。对于逾期建设完成商业配套设施的违约金，按合同约定，被告应于2016年7月15日前建设完成游泳池和购物中心；应于2017年7月15日前建设完成幼儿园、会所，但被告未在约定的时间履行上述义务。《商品房买卖合同》约定：“以上设施如果在约定期限内未竣工，……出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾一天，出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。”上述商业配套设施至今未建设完成。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，对逾期建设完成商业配套设施的违约金，应从合同约定的时间开始计算，因合同中约定的商业配套设施有三项，每一项每逾期一天，被告应向原告支付5元的违约金，则违约金的计算标准为每日20元，截止时间为被告建设完成上述商业配套设施之日止。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告碧桂园房开公司答辩称：一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。原、被告在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合同证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。被告取得竣工验收备案表的时间为2016年8月30日，即在双方约定的商品房交付日期2017年3月27日之前涉案商品房已达到交付条件，故系原告无正当理由拒不收房，被告不存在逾期交房的事实。原告向被告主张逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不应得到支持。二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。三、原告起诉逾期建设完成配套设施的违约金诉讼主体不适格，涉案小区的配套设施不属于业主专有部分，业主无权代表业主委员会起诉。综上，望法院依法判决，保护被告的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月24日，以原告向明军为买受人，被告碧桂园房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区。该商品房建筑面积144.42平方米，套内建筑面积117.99平方米。该商品房总价款为699901元。买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款299901元，余款400000元以贷款支付。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人根据本合同约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约定向被告支付699901元的购房款。2018年8月2日，被告将涉案房屋交付原告。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心向被告出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》载明，南山碧桂园二期1-13幢项目符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2019年7月20日，被告通过短信方式通知原告提交办理转移登记的材料。原告认为，被告逾期交付涉案房屋、逾期交付商品房转移登记的有关文书，以及逾期建设完成商业配套设施，故以前述诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行完毕款项支付义务，被告应按合同约定交付商品房，以及前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。故对原告诉请支付逾期交房违约金，以及支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金的请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金的认定问题。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。被告于2018年8月2日被告将涉案房屋交付原告，逾期交房的时间为306天。虽然被告辩称在双方约定的商品房交付日期之前涉案商品房已达到交付条件，系原告无正当理由拒不收房，被告不存在逾期交房的事实。但是，被告未举证证明已经通知原告收房而原告拒绝收取涉案房屋。故对被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。本案中的逾期交付商品房违约金应为42833.94元（699901元×2?×306天）。故对原告诉请被告支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持42833.94元。关于逾期交付商品房转移登记的有关文书的认定问题。对于违约金计算起止的时间。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故应从2018年1月30日起计算违约金。原、被告《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房转移登记的有关文书提交不动产登记机构为原告办理涉案商品房转移登记并通知原告，原告应当缴纳办证所需税费并将办理产权转移登记所需的相关材料交付被告。本案中，被告具备办理商品房转移登记的条件后，于2019年7月20日以短信方式通知原告提交办理产权登记资料，该通知号码为原告签订合同时预留的电话号码，本院对被告的通知行为予以确认。故2019年7月20日应认定为被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止日期。故原告诉请的违约金计算起止时间为，2018年1月30日至2019年7月20日止。被告未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额699901元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。被告辩称《委托办理权属登记协议书》约定，若被告未履行交付商品房转移登记有关文书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。该约定系对商品房买卖合同第二十二条第三款约定的变更，应以该约定作为违约金的计算依据。因被告未就此提供证据材料，故本院对被告的该抗辩主张不予采纳。综上，对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，应以原告已付购房款699901元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍标准从2018年1月30日计算至2019年7月20日止。因原、被告双方未对商业配套设施的交付日期进行约定，故对原告要求被告支付逾期建设完成商业配套设施（游泳池、幼儿园、会所、购物中心）的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向明军逾期交房违约金42833.94元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向明军逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款699901元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍标准，从2018年1月30日计算至2019年7月20日止）；三、驳回原告向明军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1489元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十月三十日书记员  胡晨