北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初31573号原告：北京宽义人和科技发展有限公司，住所地北京朝阳区十八里店乡十八里店村x号。法定代表人：李义，总经理。委托诉讼代理人：洪春华，北京市释胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑华，女，1976年4月6日出生，汉族，北京宽义人和科技发展有限公司员工，住北京朝阳区。被告：北京宏泰安达汽车销售服务有限公司，住所地北京朝阳区十八里店乡十八里店村x号。法定代表人：陈宗，执行董拿。委托诉讼代理人：黄宇，北京市大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚林胜，上海宝申理律师秦务所律师。原告北京宽义人和科技发展有限公司（以下简称原告）与被告北京宏泰安达汽车销售服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人洪春华、李淑华与被告之委托诉讼代理人黄宇、姚林胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》，被告立即将北京市朝阳区十八里店乡十八里店村x号房屋腾退交还给原告;2、判令被告自2018年3月18日起至实际交还涉案房屋之日止，按照每年170万元的租金标准向原告支付房屋租金；3、判令被告自2018年2月18日起至实际支付之日止每日按欠缴租金额的千分之一支付原告违约金；4、判令被告赔偿原告由于被告未交纳电费导致二层停电无法使用的经济损失1673250元；5、判令被告支付原告2017至2019两个年度供暖费50100元；6、判令被告支付原告恢复房屋原状费用150万元及恢复期间的房租损失283333.33元。事实与理由：原被告于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村x号中约1050平方米的房屋出租给被告，租期为6年，自2017年3月18日起至2023年3月17日止。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付给被告，被告接收房屋后对房屋进行装修改造并实际经营至今。根据双方2017年4月2日签订的《房屋租金缴纳协议》的约定，2018年2月18日前被告应支付原告第二年的前6个月租金85万元、2018年8月18前被告应支付后6个月租金85万元，但被告至今未支付给原告租金且还拖欠供暖费等费用。根据租赁合同第七条第1款的约定，被告每拖欠一天房租，应支付千分之一的违约金，超过60个工作日的，甲方有权单方终止合同，扣押被告财物折算租金及装修，保证金不予退还。现被告已拖欠原告租金数月构成违约，应按协议约定承担违约责任支付违约金，原告有权依据约定解除租赁合同，要求被告腾退房屋并赔偿损失，故原告起诉至法院，请法院支持原告诉求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。关于房屋租赁合同的解除问题，我方在2018年12月20日已经向原告发出书面的解除合同通知书，原告在2018年12月22日收到该通知书，因此双方的租赁合同在2018年12月22日解除。关于房屋交付，原告在2018年11月13日用三辆车堵住涉案房屋的三个门，导致我方无法使用涉案房屋，被告被迫撤离涉案房屋。2018年11月底，原告更换了房屋钥匙，因此早在2018年11月底原告已经实际控制了涉案房屋。关于房屋租金，我方已经支付房屋租金1658909元，即已经支付了从承租之日到2018年6月2日的租金，尚未支付的租金是2018年6月2日至2018年11月13日，金额是763835.62元，但是我方认为原告没有提供正常可使用的房屋，涉案房屋从2018年4月开始就不通电且经常被原告锁门、堵门，租金应该减少五折计算为381917元。另外，被告在原告处有100万元押金，扣除应付租金38万余元，原告应退还我押金61万余元。关于违约金，我方没有违约行为，我方之所以暂停支付租金，是因为原告在签订合同时隐瞒了其与大房东之间的剩余租期只有一年半的时间，却和被告签订了8年的长租合同。2018年2月，被告得知原告和大房东的租约在2018年10月到期，而且大房东很可能不继续出租给原告，因此我方要求原告解决这个问题，表示在此之前暂停支付租金。这属于我方应享有的合同上的抗辩权，而且我方有100万元押金在原告处，如果合同在2018年11月份不得不被提前终止，该100万元押金已经能够抵付相应租金，暂停支付租金不会对原告有实质性影响，因此我方不存在违约行为。关于原告诉请二层无法使用的情况，我方认为不存在，原告本有涉案房屋的一层钥匙，而且原告在2018年11月份已经占有房屋，不存在二层无法使用的情况。关于供暖费，目前我方没得到相关依据。关于恢复原状，由于原告的原因，导致双方的租赁同解除，原告应赔偿我方装修损失，我方已经另案起诉原告，在装修损失评估赔偿完毕后，我方会恢复原状。关于资金周转费4万元，没有依据。双方合同约定在次年保证金40万元自动转为租金，因此我方应缴纳的租金已经超额。经我方多次催告，原告至今未提供十八里店经济合作社同意原告转租的材料。关于恢复原状，由于原告违约，导致合同提前解除，因此原告应当赔偿我方剩余租期内的装饰装修损失，而且我方无需承担恢复原状的义务，如果原告不想利用这些装修应自行拆除。如果法院认为需要我方恢复原状，我方可以在装修评估完成后自行拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月17日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区十八里店乡十八里店村x号展厅1800平方米（以下简称涉案房屋，其中一楼展厅面积约1000平方米，二楼展厅面积约800平方米，二楼中预留50平方米用于乙方办公使用）、维修车间1500平方米的房屋出租给乙方用于经营及办公；租赁期限自2017年3月18日起至2023年3月17日止；乙方自签订合同之后向甲方支付履约保证金100万元，该保证金后期自动转为租金或押金；第一年的年租金为130万元，第二年至第四年的年租金为170万元，第五年至第七年的年租金为1785000元，第八年的年租金为1874250元；租金每半年支付一次，于约定的阶段租金到期前30日支付；乙方应按合同约定交纳房租，如无正当理由未交纳房租，则每日按欠款金额的千分之一支付违约金，如超过60个工作日不付租金则乙方有权单方终止合同，扣押甲方财、物折算租金及装修损失，保证金不予退还；租赁期间房屋交付给乙方使用后的水电、物管费用由乙方承担，水电、物管费由乙方缴纳，乙方应按时自行向相关部门支付费用；合同期满或合同解除时，乙方可搬移属于乙方的商品及其他财产设施并将房屋恢复原貌，如乙方不恢复，则后期恢复费用从押金中扣除，不足部分由乙方另行支付。2017年4月2日，原告之法定代表人李义与被告之法定代表人陈宗签订《房屋租金缴纳协议》，约定由于被告装修改造结构过多，故押金100万元不转为租金；2017年租金130万元应于4月18日支付30万元、5月18日支付35万元、7月18日支付65万元；2018年至2020年租金170万元应于2月18日支付85万元、8月18日支付85万元。庭审中，原告提交了北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社出具的电费通知单及支付凭证，证明村里向原告发出电费交纳通知单，但被告未支付2018年1至4月的电费，被告对该证据真实性认可，但表示恰好证明涉案房屋电费交纳的实际情况是村里向原告发出交费通知，被告无法自行向村里交纳电费，其于2018年4月20日向原告支付了4万元的电费，原告认可收到了被告支付的4万元，但认为这是因被告未按时支付租金承诺给予原告的资金周转费。原告还提交了天然气发票两张，证明其支付2017年供暖费41600元，2018年供暖费6万元，被告对该证据的真实性认可，并表示愿意按照其占用涉案房屋面积的比例承担2017年供暖费24266.67元，但认为因被告于2018年11月14日被迫搬离涉案房屋,故不同意承担2018年的供暖费。庭审中，被告提交了2018年11月13日、2018年11月14日监控录像，证明原告于2018年11月13日用车辆堵住涉案房屋正门、2018年11月14日用车辆堵住涉案房屋所在院落大门，导致涉案房屋无法正常使用，原告对该证据真实性认可，并认可堵门车辆是原告公司的车辆。被告还提交了2018年5月2日向原告作出的律师函、2018年12月10日向原告作出的通知函、2018年12月20日向原告作出的解除合同通知函，函件中表示因原告未提供上家同意原告延期继续使用并转租涉案房屋的证明以及原告采取堵门、断电的方式导致涉案房屋无法正常使用，通知原告自2018年12月19日起解除双方签订的房屋租赁合同；原告认可收到上述函件，但不认可其证明目的。经询，原告与被告均认可房屋租赁合同中约定的租赁标的物与实际履行的不一致，原告实际租赁给被告使用的房屋不含维修车间1500平米，仅为展厅1800平方米中一层的1000平方米及二层的50平方米房屋，展厅二层的750平方米房屋由原告使用；租金仍按照房屋租赁合同中约定的数额履行。又询，被告称涉案房屋自2018年4月29日起断电至今，其于2018年10月14日离开涉案房屋，因原告用车辆堵门至2019年3月份导致其无法搬出涉案房屋内的办公家具；原告表示涉案房屋自2018年5月左右断电至今，被告至今仍未向原告交还涉案房屋且拒不配合办理交接手续。再询，原告与被告均认可被告已向原告支付租金、押金等各项费用共计2658909元，其中押金100万元、开具租赁发票的税金59009元。但原告称其余款项为租金1509900元、开具租赁发票的税金5万元（2017年10月30日支付）、资金周转金4万元（2018年4月20日支付）。被告表示2017年10月30日支付的5万元为租金，且2018年4月20日支付的4万元为电费，但因涉案房屋断电至今故该费用转为租金，故被告共向原告支付租金1599900元。以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故本院确认原告与被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应认定无效。因合同无效，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告作为承租人，应当对其何时腾退涉案房屋承担举证责任，但其提交的证据不足以证明其已实际腾退涉案房屋，故本院采信原告主张，认定被告仍未交还涉案房屋。现双方均认可被告已向原告支付各项费用共计2658909元，原告提交的证据不足以证明被告于2017年10月30日支付的5万元系开具租赁发票的税金以及2018年4月20日支付的4万元系资金周转金，故本院采信被告主张，认定被告已向原告支付涉案房屋租金数额为1599900元，即被告已向原告支付涉案房屋租金至2018年5月20日，则被告仍应向原告支付自2018年5月21日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。根据被告提交的证据，可以证明原告于2018年11月13日用车辆堵住涉案房屋大门及所在院落大门，原告亦认可涉案房屋自2018年5月左右断电至今，上述情形势必导致被告无法正常使用涉案房屋，故本院结合实际履行情况、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以调整被告应向原告支付的房屋占有使用费。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现原告不同意继续利用被告对于涉案房屋的装饰装修物，故被告应当将涉案房屋恢复原状交还给原告。原告要求被告另行支付将涉案房屋恢复原状的费用和恢复期间的房屋租金损失，因尚未发生，本院不予支持。原告可待费用与损失实际发生时另行主张。关于原告主张涉案房屋二层无法使用的经济损失，原告称双方口头约定涉案房屋电费均由被告承担，因被告欠付涉案房屋电费，导致涉案房屋中由原告使用的二层房屋停电至今无法正常使用，被告对此不予认可并表示涉案房屋应按双方使用面积分摊电费。本案中，原告未提交证据证明双方曾约定涉案房屋电费均由被告承担，且原告自认涉案房屋电费交纳方式为村里先向原告发出交费通知后，被告再向原告支付电费。因此，原告应当自行负担并交纳涉案房屋中由其使用部分的电费，因其未按时交纳电费导致涉案房屋停电无法使用的损失，其无权向被告主张。关于供暖费，被告提交的证据不足以证明其已实际腾退涉案房屋，因此其仍应向原告支付涉案房屋自2017年至2019年两个年度的供暖费，原告主张的供暖费数额不高于涉案房屋中被告使用部分面积分摊的供暖费，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告北京宽义人和科技发展有限公司与被告北京宏泰安达汽车销售服务有限公司于2017年1月17签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京宏泰安达汽车销售服务有限公司于本判决生效后三十日内将北京市朝阳区十八里店乡十八里店村x号展厅中一层的1000平方米房屋及二层的50平方米房屋恢复原状交还给原告北京宽义人和科技发展有限公司；三、被告北京宏泰安达汽车销售服务有限公司于本判决生效后七日内以每年85万元的标准支付原告北京宽义人和科技发展有限公司自2018年5月21日起至实际将北京市朝阳区十八里店乡十八里店村x号展厅中一层的1000平方米房屋及二层的50平方米房屋交还给原告北京宽义人和科技发展有限公司之日止的房屋占有使用费；四、被告北京宏泰安达汽车销售服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京宽义人和科技发展有限公司供暖费五万零一百元；五、驳回原告北京宽义人和科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49437元，由原告北京宽义人和科技发展有限公司负担35950元（已交纳），由被告北京宏泰安达汽车销售服务有限公司负担13487元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 佳人民陪审员  杨秀荣人民陪审员  魏智慧二〇一九年十月三十一日书 记 员  陈逢源