四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0121民初3371号 原告（反诉被告）：金堂县兴金开发建设投资有限责任公司，住所地四川省金堂县赵镇金中路建设局二号楼5号。 法定代表人：邱程华，董事长。 委托诉讼代理人：何泽礼，四川蜀都金丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴强，男，1971年7月17日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告（反诉原告）：金堂县川哥假日酒店，住所地金堂县栖贤乡洞子村。 经营者：邓明智，男，1965年5月23日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：黄代荣，四川雒鹏律师事务所律师。 原告（反诉被告）金堂县兴金开发建设投资有限责任公司（下称兴金公司）诉被告（反诉原告）邓明智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案，案号（2017）川0121民初1239号，依法适用简易程序进行了审理，并于2017年11月15日作出民事判决。邓明智不服判决提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2018年6月4日作出民事裁定，撤销本院（2017）川0121民初1239号民事判决，本案发回本院重审。本案于2018年7月17日立案，并变更被告（反诉原告）诉讼主体为金堂县川哥假日酒店（下称川哥酒店），依法适用普通程序进行了审理。原告（反诉被告）兴金公司的委托诉讼代理人何泽礼、戴强，被告（反诉原告）川哥酒店及委托诉讼代理人黄代荣到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。 原告兴金公司向本院提出诉讼请求：1.确认2016年12月31日解除了2014年3月1日兴金公司与川哥酒店签订的《租赁协议》；2.川哥酒店返还兴金公司所有的原川锅厂办公楼；3.川哥酒店给付兴金公司欠付的租金9万元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利息从2017年1月1日起计算至付清之日止）；4.诉讼费由川哥酒店承担。事实和理由：2014年3月1日，兴金公司与川哥酒店（邓明智）签订《租赁协议》，将原四川锅炉厂办公楼租赁给川哥酒店（邓明智）经营使用，约定租用时间从2014年3月1日起至县委、县政府统一规划利用止，并对双方的权利、租赁费用、合同解除、消防安全等进行了约定。协议签字盖章生效后，兴金公司按约定将原四川锅炉厂办公楼交付给邓明智，邓明智在经营川哥酒店期间按约定支付了部分租金。但从2016年起，双方约定的县委、县政府统一规划利用的条件出现后，兴金公司多次催促川哥酒店返还原四川锅炉厂办公楼房屋，但均遭拒绝。兴金公司为维护其合法权益，故依法起诉，请法院支持其诉讼请求。 川哥酒店辩称，同意兴金公司解除合同，但兴金公司要求解除合同，川哥酒店并无过错，兴金公司应当对川哥酒店进行补偿，补偿标准应当以现在新建宾馆成本来计算；由于兴金公司停水停电，导致川哥酒店停止经营，给川哥酒店造成损失，兴金公司应予以赔偿；同时，因出租人兴金公司未保证承租人川哥酒店的优先购买权，兴金公司也应承担赔偿责任。为此川哥酒店向本院提出反诉请求：1.兴金公司赔偿川哥酒店装饰装修损失2817985.60元和实物损失1351557元（以本次鉴定的结果为准）；2.兴金公司赔偿川哥酒店2017年1月1日至2018年10月底期间停产停业损失4251545元；3.兴金公司赔偿川哥酒店2017年1月1日至2018年10月底期间值守酒店人员工资168000元；4.诉讼费、鉴定费由兴金公司负担。 兴金公司辩称，川哥酒店租赁兴金公司的房屋，在装修时并没有征得兴金公司的同意，装修损失与兴金公司无关；租赁合同约定的解除条件成就后，川哥酒店的停产停业损失与兴金公司无关；金堂县人民政府引进项目，兴金公司名下的资产系整体转让，且在2016年12月1日也通知了川哥酒店搬离。请求法院驳回川哥酒店的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 （一）、兴金公司为证明自己的主张，向本院提供了如下证据： 1、双方当事人的身份信息资料，拟证明原、被告主体资格； 2、2014年3月1日双方签订的《租赁协议》，拟证明双方存在房屋租赁关系以及协议约定的租赁期限、合同解除条件； 3、2009年12月25日四川锅炉厂破产清算组与兴金公司签订的《项目转让合同》，拟证明兴金公司通过拍卖取得案涉租赁房屋所有权； 4、2016年12月8日，金堂县人民政府关于《研究县兴金公司转让原川锅厂生产厂区资产有关事宜的纪要》，拟证明兴金公司按照县委、政府要求转让川哥酒店所租赁的房屋； 5、不动产权证，拟证明兴金公司享有案涉房屋所有权； 6、2016年12月9日，金堂县人民政府与新兴重工集团有限公司签订的《新兴际华西南“安全谷”项目投资协议书》及《补充协议书》（下称《“安全谷”项目投资协议书》，拟证明双方签订的《租赁协议》所约定的县委、政府同一规划开发、利用条件出现，即租赁合同约定的合同解除条件成就； 7、2016年12月1日《通知》，拟证明兴金公司向原川锅厂各租赁户发出通知，因县政府将实行统一规划利用租赁厂房或房屋，租赁合同即将终止，责令各租赁户于2016年12月31日前自行搬离。川哥酒店在该《通知》上签收； 8、以邓明智、川哥酒店名义缴纳租赁费的票据，拟证明川哥酒店至2016年12月31日尚欠租赁费9万元； 9、川锅假日酒店的登记信息，拟证明登记注册时间为2014年8月13日。 经庭审质证，川哥酒店对兴金公司举示的证据的真实性均无异议，但认为，双方订立《租赁协议》时，兴金公司未取得房屋所有权，故其存在主体资格问题；《“安全谷”项目投资协议书》不能证明该项目已经实施，进而不能证明解除合同的条件已经出现；《通知》不能证明兴金公司履行了通知的义务。由于兴金公司举示的证据客观真实，与案件事实具有关联性，本院予以采纳。 （二）、邓明智为证明自己的主张，向本院提供了如下证据： 1、2013年11月1日兴金公司与邓明智签订的《租赁协议》和2014年3月1日兴金公司与川哥酒店签订的《租赁协议》，拟证明双方签订了两份《租赁协议》，签订第一份《租赁协议》的目的在于邓明智取得租赁场地进行装饰装修，办理相关证照等，签订第二份《租赁协议》系租赁期限正式起算； 2、与酒店装饰装修相关的收据、送货单、账本、发票、货运合同、装修合同、工程报价表等，拟证明装饰装修损失6214720元； 3、照片，拟证明租赁房屋装饰装修情况。 4、《金堂县人民政府关于印发的通知》金堂府发（2015）20号及《金堂县人民政府关于印发》金堂府函（2018）122号；拟证明企业搬迁的赔偿方式及标准； 5、由于双方对川哥酒店装饰装修以及设施设备的量及残余价值争议较大，在审理中双方均同意评估鉴定。为此，本院组织双方进行了听证，并协商确定鉴定价值确定的基准日为2016年12月31日，附着在墙体不可分离的装饰装修部分进行残值鉴定，可分离的设施设备部分进行可用价值和残值鉴定。资产清点方式为受委托的鉴定机构对川锅酒店资产进行清理登记，双方签字认可，交由鉴定机构鉴定，并由川哥酒店在限期内腾退房屋。具体的鉴定意见为： （1）、四川信德工程造价咨询有限公司信德造价字（2019）第012号（下称12号鉴定意见），项目为川哥假日酒店装饰装修残值，鉴定结果2817985.6元；川哥酒店缴纳鉴定费110000元。 （2）、四川协合房地产土地资产评估咨询有限公司川协合资评（2019）41号（下称41号鉴定意见），项目为川哥假日酒店所购置的设施设备残值，评估结论在用价值1351557元，残余价值230322元。川哥酒店缴纳鉴定费15000元。 6、邓明智自制的涉川哥酒店2016年1月至12月收入、支出流水账册，计算出住宿、茶楼和餐厅月平均利润为89711元，歌厅的月平均利润为103540元，合计月平均利润193252元，拟证明因兴金公司原因导致川哥酒店停水、停电后的营业损失（2017年1月至2018年10月）4251545元。 7、《川哥假日酒店工资》表10张，拟证明川哥酒店聘请2名员工从2017年1月至2019年6月，因兴金公司原因导致川哥假日酒店停水、停电后值守酒店的人员工资，共计168000元。 经庭审质证，兴金公司对川哥酒店提供的《租赁协议》无异议，本院予以采信；兴金公司认可邓明智经营川哥酒店进行了装饰装修、添置了设施设备，但不认可其提供的收据、送货单、账本、发票、货运合同、装修合同、工程报价表等证据的真实性，为此，经委托鉴定后，川哥酒店变更诉讼请求为鉴定结论载明的数据，双方对鉴定结论无异议，故本院采纳在鉴定中对装饰装修、资产设备的清点资料和鉴定结论，不予采纳川哥酒店提供的收据、送货单、账本、发票、货运合同、装修合同、工程报价表等证据；对川哥酒店提供的照片，反映了川哥酒店的装饰装修的部分情况，客观真实，本院予以采纳；对川哥酒店提供的金堂县人民政府的文件，系针对征地拆迁补偿问题，与本案涉及的租赁纠纷不具有关联性，本案中本院不予采纳；对川哥酒店提供的账册以及由此计算出的经营损失，兴金公司不予认可，认为川哥酒店举示的账册仅是邓明智自制的流水账册，不属于会计账目，无相应的凭证印证，也无纳税依据。本院认可兴金公司的质证意见，认为单凭自制的流水账目，不能客观反映其经营情况或利润情况，不能以此确认其经营损失，故对川哥酒店举示的账册，本院不予采纳。对川哥酒店提供的工资表，兴金公司不予认可，认为该工资的发放不清楚，工资表本身存疑，且兴金公司已责令川哥酒店搬迁但川哥酒店不搬迁，即使发生该费用也不应由兴金公司承担。经本院当庭询问邓明智工资表的形成过程，邓明智称2017年的第一张工资表系2017年3月形成的，其余几张工资表均是2018年6月几号形成的，故本院认为工资表的形成系事后集中形成，且无其他证据证明川哥酒店与工资表上载明的二人形成劳动或劳务关系，故对该工资表不予采纳。 综合上述采信的证据以及双方当事人当庭一致陈述意见，本院认定案件事实如下： 兴金公司分别于2009年、2012年对四川锅炉厂破产资产进行了收购，包含本案所涉原四川锅炉厂办公楼，后于2016年办理不动产权证。 2013年11月1日，兴金公司与邓明智签订了一份《租赁协议》，将原四川锅炉厂办公楼租赁给邓明智合法经营。在审理中，邓明智称，签订该份《租赁协议》后，即开始对该办公楼进行装饰装修，购置了相应设备，兴金公司称知道邓明智要开酒店，本身是办公楼，要开酒店就需要装饰装修；同时双方认可，签订该份《租赁协议》还有一个目的是邓明智需租赁场地去办理开办酒店的工商等登记事宜。川哥酒店经装饰装修，一楼是茶楼、餐厅，二、三楼是住宿，四楼是KTV包间。 2014年3月1日，邓明智基本装修完毕准备开业，兴金公司（甲方）与川哥酒店（邓明智）（乙方）签订《租赁协议》，对双方的权利义务进行了约定，其中包括：一、租用时间：从2014年3月1日起至县委、县政府统一规划开发、利用为止；二、租用场地：原四川锅炉厂办公楼厂房及相关场地，此租赁物为现状租赁，面积约为2000平方米；三、双方的权利：1、甲方的权利:（1）甲方拥有相关场地及资产的所有权。（2）甲方有权监督和管理乙方对甲方场地及资产的正当适用。（3）甲方因政府统一规划利用时，有权对出租物随时收回，乙方必须无条件搬离；2、乙方的权利：(1)乙方从2014年3月1日起享有相关场地及资产的使用权。（2）乙方有权独立地合法经营使用。(3)乙方对使用过程中新增加的附属设施享有所有权和处置权，但必须经甲方同意。四、双方的义务：1、甲方的义务：（1）甲方收回相关场地及资产时，有义务提前一个月告知乙方。（2）甲方有义务为乙方提供必要的用电（用电线路仅限进户），厂房及区域用电由乙方自行解决。2、乙方的义务：（3）乙方有义务支付甲方场地及资产使用所产生的相关租赁费。五、租赁费用：（1）租赁期间乙方向甲方每季支付一次租金，租金为5元/平方米/月，按先支付租金后使用房屋。（2）租赁期限未到时，甲方如需收回，乙方按实际租赁期支付甲方租赁费。（3）乙方应向甲方缴纳一个月房屋及相关场地租金作为租赁保证金，并作为合同生效的依据。在审理中，双方认可2014年3月1日签订的该份《租赁协议》系双方执行的最终协议。 双方签订协议后，邓明智以“金堂县川哥假日酒店”名义从事经营，并先后办理了卫生许可证、餐饮服务许可证、税务登记证、特种行业许可证、个体工商户营业执照。 2016年12月9日，金堂县人民政府与新兴重工集团有限公司签订的《“安全谷”项目投资协议书》，新兴重工集团有限公司投资建设新兴际华西南“安全谷”项目，本案所涉房屋及场地在规划用地范围内。 2016年12月1日，兴金公司向原川锅厂各租赁户发出《通知》，其中载明：我司与贵单位签署的租赁原川锅厂厂房或房屋的合同现因县政府将实行统一规划利用即将终止，请贵单位按照《租赁合同》约定，于2016年12月31日前自行完成搬离。川哥酒店签字确认收到该《通知》，但至2016年12月31日，川哥酒店并未按《通知》要求搬离。川哥酒店至今未请求人民法院或仲裁机构确认该《通知》的效力。自2017年1月1日，兴金公司采取停水停电措施之后，川哥酒店停业至今。 在审理中，双方共同确认，至2016年12月31日，川哥酒店尚欠租金9万元。 川哥酒店添置的装饰装修和设施、设备经鉴定，装饰装修残值2817985.6元，设施设备在用价值1351557元，残余价值230322元。共产生鉴定费125000元。 本院认为，双方签订《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。至于兴金公司在签订《租赁协议》时，还未取得租赁房屋的所有权，也并不影响租赁合同的效力。尤其在《租赁协议》履行期间，兴金公司取得案涉房屋所有权，更能有效行使《租赁协议》权利、履行《租赁协议》义务，兴金公司提起本案诉讼，主体适格。对双方无争议的欠付租金9万元，川哥酒店应当给付，兴金公司主张从2017年1月1日起给付利息，基于《租赁协议》“按先支付租金后使用房屋”的约定，川哥酒店应属于逾期给付租金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任即逾期付款的利息损失。 本案双方当事人争议的主要焦点为：1、2016年12月1日兴金公司向川哥酒店发出《通知》解除合同的效力；2、川哥酒店添置的装饰装修和设施、设备损失如何赔偿；3、2017年1月1日后川哥酒店处于停业状态，其停业损失（包括值守人员的人工工资）应由谁承担。 1、对2016年12月1日兴金公司向川锅假日酒店发出《通知》解除合同的效力问题。《租赁协议》第一条“租用时间：从2014年3月1日起至县委、县政府统一规划开发、利用为止。”这是租期的约定。根据该约定，租期的起点时间具体明确，但终止时间系约定的条件出现，即“县委、县政府统一规划开发、利用”时，这属于不定期。第三条甲方权利第（3）项又约定“兴金公司因政府统一规划利用时，有权对出租物随时收回，邓明智必须无条件搬离。”该约定赋予了兴金公司在约定条件成就时可以行使合同解除权。在审理中，双方对合同约定的“县委、县政府统一规划开发、利用”的理解，兴金公司认为案涉租赁房屋等资产仅由兴金公司管理，由政府规划利用，金堂县人民政府与新兴重工集团有限公司签订的《“安全谷”项目投资协议书》，新兴重工集团有限公司投资建设新兴际华西南“安全谷”项目，即为政府统一规划利用；川哥酒店认为，合同是兴金公司制作的，由邓明智签字，口头上说了万一政府要用、要占的时候，就是合同期满了。基于上述合同约定和双方对合同条款的理解认识，就2016年12月1日兴金公司向川哥酒店发出《通知》解除合同，虽川哥酒店不予认可，认为兴金公司无权解除合同，但本院认为，一方面，根据双方订立合同时约定的合同期限及合同解除条件综合来看，政府的进一步规划利用系合同约定的解除条件，兴金公司可以此为由解除合同；另一方面，金堂县人民政府引入新兴际华西南“安全谷”项目，就是对兴金公司购买原川锅厂资产的整体规划开发、利用，符合双方订立合同时已预见到的情形的出现，即该情形符合双方约定的合同解除条件，兴金公司能以此为由解除合同。兴金公司在2016年12月1日向川哥酒店发出《通知》，并按《租赁协议》约定履行“提前一个月告知”义务，要求川哥酒店在2016年12月31日前搬离，兴金公司的行为，不仅符合《租赁协议》约定，而且符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，兴金公司于2016年12月1日向川哥酒店发出《通知》，确定2016年12月31日搬离终止合同，故应确认川哥酒店与兴金公司间签订的《租赁协议》于2016年12月31日解除。加之川哥酒店至今未请求人民法院或仲裁机构确认该《通知》的效力，也表明川哥酒店事实上认可了合同的解除。 2、对川哥酒店添置的装饰装修和设施、设备损失如何赔偿的问题。根据上述观点，兴金公司提出解除与川哥酒店间的《租赁协议》的事由，系双方约定的解除合同条件成就，故《租赁协议》的解除，不能归责于合同主体双方的任何一方，即合同主体双方均无违约行为。2013年11月双方签订了第一份《租赁协议》，兴金公司当庭认可承租方系开办酒店，办公楼开办酒店是需要装饰装修和添置设施设备，而事实上，川哥酒店进行了为期三月左右时间的装饰装修和设备购置，这也是兴金公司给予川哥酒店申请办证和装饰装修、购置设备的免租期，从2014年3月1日签订第二份协议时作为起租时间，这说明兴金公司是不仅明知而且同意川哥酒店装饰装修和添置设施设备的，但双方在《租赁协议》中未约定合同解除时对装饰装修和添置设施设备的处理。在审理中，川哥酒店称兴金公司订立合同时口头同意在政府占用时是要赔偿损失的，但兴金公司不予认可，川哥酒店未再提供充分证据证明其陈述事实成立，本院对该事实不予认定。在审理中，双方均不同意再行利用装饰装修和设施设备，双方均同意就整个装饰装修及设备的残值进行鉴定，随后由法院审理后进行责任分割。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，本案中的装饰装修和设施设备的残值损失应依据上述司法解释规定处理。对于川哥酒店主张的兴金公司侵犯其优先购买权应承担损害赔偿责任的问题。首先，在《租赁协议》中约定了政府统一规划利用时川哥酒店即应搬离，从合同约定来看川哥酒店即放弃优先购买权；其次，2016年12月1日兴金公司向川哥酒店发出《通知》，告知了川哥酒店政府需统一规划利用，并于2016年12月31日搬离，在该一个月的时间内，川哥酒店也未主张优先购买权，符合合理期限履行了通知义务。故兴金公司并未侵犯川哥酒店的优先购买权，川哥酒店以此请求兴金公司赔偿，本院不予支持。对于各自应分担的份额，川哥酒店认为其投入了巨额资金装饰装修和添置设施设备，兴金公司解除合同导致其租期短、损失大，兴金公司应赔偿其重新开办酒店的相当费用，故应全部赔偿；而兴金公司认为，双方合同约定时已协商好了合同解除条件，川哥酒店的投入与兴金公司无关。本院认为，（1）、对不可分离的装饰装修部分。从合同订立时双方约定的合同解除条件看，双方已经预见合同随时可能被解除，川哥酒店仍投入大量资金进行装修，其自身存在过错；兴金公司提出解除合同，在川哥酒店投入大，经营时间短，且装饰装修物不可分离的情形下，川哥酒店的损失经鉴定确定较大。综合考量，兴金公司应当分担川哥酒店部分损失，本院酌定分担50%，即装饰装修残值损失2817985.6元的50%为1408992.8元。由此产生的鉴定费110000元，亦应由兴金公司分担50%，川哥酒店已缴纳，兴金公司应给付川哥酒店55000元。上述合计1463992.8元。（2）、对于可分离的设施设备部分，因在庭审中兴金公司明确表示不予利用，故依据上述司法解释规定，应由川哥酒店拆除归自己所有，兴金公司不予赔偿。对此产生的鉴定费15000元，应由川哥酒店自行承担。 3、对2017年1月1日后川哥酒店处于停业状态，其停业损失（包括值守人员的人工工资）应由谁承担的问题。2016年12月1日兴金公司向川哥酒店发出《通知》解除合同，该解除合同《通知》如上所述已发生解除双方合同的效力，双方订立的《租赁协议》于2016年12月31日解除，川哥酒店就应当按照《通知》确定的时间即2016年12月31日搬离。由于川哥酒店逾期搬离，造成的损失属于川哥酒店自行造成的，应归责于川哥酒店自己，应当由川哥酒店自行承担。故对川哥酒店的该部分反诉请求，本院不予支持。 为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（四）项之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）金堂县兴金开发建设投资有限责任公司与被告（反诉原告）金堂县川哥假日酒店于2016年12月31日解除了双方于2014年3月1日签订的《租赁协议》； 二、被告（反诉原告）金堂县川哥假日酒店于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）金堂县兴金开发建设投资有限责任公司原四川锅炉厂办公楼； 三、被告（反诉原告）金堂县川哥假日酒店于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）金堂县兴金开发建设投资有限责任公司租金9万元及利息（利息的计算方式：以租金9万元为基数，从2017年1月1日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至租金支付完毕之日止）； 四、原告（反诉被告）金堂县兴金开发建设投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）金堂县川哥假日酒店装饰装修等损失1463992.8元； 五、驳回原告（反诉被告）金堂县兴金开发建设投资有限责任公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）金堂县川哥假日酒店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2100元、反诉案件受理费71922元，合计74022元，由原告（反诉被告）金堂县兴金开发建设投资有限责任公司负担37011元，由被告（反诉原告）金堂县川哥假日酒店负担37011元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  廖文孝 人民陪审员  刁朱兰 人民陪审员  黄国强 二〇一九年十月三十日 书 记 员  何昕奕