山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4272号上诉人（原审原告）：山东高盛置业有限公司，住烟台市福山区清洋工业园(802省道北、兴华庄居委会西)。法定代表人：高中英，董事长。委托诉讼代理人：林燕，山东福阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟鹏，男，该公司职工。被上诉人（原审被告）：烟台天恒投资有限公司，住烟台经济开发区长江路148号西楼318号。法定代表人：金家声，经理。委托诉讼代理人：董春英，女，该公司职工。被上诉人（原审被告）：烟台花样年投资有限公司，住烟台市芝罘区解放路166号中银大厦。法定代表人：林振花，董事长。委托诉讼代理人：牛源，男，该公司职工。被上诉人（原审被告）：孙江楠，男，1975年10月13日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。上诉人山东高盛置业有限公司（以下简称高盛公司）因与被上诉人烟台天恒投资有限公司（以下简称天恒公司）、被上诉人烟台花样年投资有限公司（以下简称花样年公司）、被上诉人孙江楠合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2017）鲁0611民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高盛公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，直接改判被上诉人天恒公司与花样年公司共同承担给付义务，被上诉人孙江楠对被上诉人天恒公司的给付义务承担连带责任。二、本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决驳回上诉人高盛公司对被上诉人天恒公司的诉讼请求证据不足，实属认定事实错误。1、针对一审判决第一项中的烟台市福山区鸿福街50-23号物业管理用房补偿款2048640元，上诉人认为：首先，依据上诉人高盛公司与被上诉人天恒公司、花样年公司于2010年3月27日签订的《房地产合作开发合同书》第四条乙方（天恒公司）的权利义务第10款：“按政府相关部门的要求标准，提供其分得部分房屋的物业管理用房”，第五条丙方（花样年公司）的权利义务第2款：“按政府相关部门的要求标准，提供其分得部分房屋的物业管理用房”之约定，被上诉人天恒公司与花样年公司均有提供物业管理用房的义务。其次，依据上述合同第六条该项目利润分配、结算方式第1、2款之约定，本案所涉50-23物业管理用房所在的鸿福名城三期项目20号楼（即原19号楼）北部商业网点是由被上诉人天恒公司与被上诉人花样年公司平分的。同时，该条第3款还约定：“该项目19号楼北部商业网点房的分配，乙方（天恒公司）有优先选择权，即将该商业网点房平均分成东西两部分，乙方（天恒公司）可优先选择其中一部分。乙方（天恒公司）和丙方（花样年公司）按有关规定承担的物业用房，可按比例集中一处提供给甲方（高盛公司）”，但本案所涉50-23号房产的所有权到底归属于谁？50-23号房产又是谁为哪幢楼预留的物业用房？合同既然约定被上诉人天恒公司和花样年公司集中一处提供物业用房给上诉人高盛公司，为何预留的物业用房分散两处？这些问题一审法院均未予以查明，仅凭被上诉人天恒公司的一面之词，就认定50-23号房产是被上诉人花样年公司针对拆迁安置所预留的物业管理用房，被上诉人天恒公司已完成预留物业用房的责任和义务，从而判决烟台市福山区鸿福街50-23号物业管理用房补偿款2048640元的给付主体仅是被上诉人花样年公司，证据不足，认定事实错误，应当依法改判由被上诉人天恒公司与花样年公司共同承担。2、针对一审判决第二项中的代为安置房屋补偿款3937845元，上诉人认为：首先，李世玲、王维涛、王维江、李树章、李福章、李立章等6户被拆迁户是上诉人高盛公司替被上诉人天恒公司安置的，已经烟台市中级人民法院、山东省高级人民法院审理查明，具体详见烟台市中级人民法院（2015)烟民重字第2号民事判决书第49页，山东省高级人民法院（2016)鲁民终2243号民事判决书第60-61页。其次，被上诉人天恒公司在一审庭审中提交了一份经烟台经济技术开发区公证处证据保全的电子邮件，主张是上诉人向时任被上诉人天恒公司法定代表人董春英发送的电子邮件，上诉人对该份证据的真实性不予认可，但上诉人认为，被上诉人天恒公司既然提交此份电子邮件为证，并且还为该份电子邮件做了证据保全，说明其认可该电子邮件附件表格中的全部内容，而该份电子邮件附件表格中明确载明有“高盛替天恒安置情况”、“天恒替高盛安置情况”等字样，可证明被上诉人天恒公司自认了其在鸿福名城三期项目中与被上诉人花样年公司一样负有安置拆迁户的义务；同时，被上诉人天恒公司也自认了上诉人替其安置了李世玲、王维涛、王维江、李树章、李福章、李立章等6户被拆迁户。因此，上诉人认为，一审法院判决上述6户代为安置房屋补偿款3937845元的给付主体仅是被上诉人花样年公司，认定事实错误，应当依法改判由被上诉人天恒公司与花样年公司共同承担。3、针对一审判决第三项中的因施工降水导致拆迁安置房屋补偿款840660元，上诉人认为：首先，上诉人提交的烟台市福山高新技术产业区泊子社区居民委员会《证明》、烟台圣凯建设工程咨询有限公司《证明》、烟台圣凯建设工程咨询有限公司监理日记等证据，足以证明梁江、姜国强、李诗海、李世臣、李荣柏等5户被拆迁户系因被上诉人天恒公司工程施工等原因造成的拆迁，这一事实在烟台市中级人民法院（2015)烟民重字第2号民事判决书（第56-57页）、山东省高级人民法院（2016)鲁民终2243号民事判决书（第68页）中也均予以了认定，被上诉人天恒公司和花样年公司也都是认可的。其次，上诉人提交的梁江、姜国强、李诗海《泊子村拆迁安置选房确认单》及梁江、姜国强《山东省往来结算统一收据》，充分证明了上述5户中已由被上诉人天恒公司和花样年公司在三期楼盘20号楼实际安置了3户，并且被上诉人天恒公司还向梁江、姜国强2户收取了安置房差价款。因此，上诉人认为，梁江、姜国强、李诗海、李世臣、李荣柏等5户被拆迁户系因被上诉人天恒公司的原因导致拆迁的，而该部分拆迁三方合同种并未进行约定，依法应当由被上诉人天恒公司对其行为造成的后果承担法律责任，即对被拆迁户进行安置。同时，被上诉人天恒公司及花样年公司又对其中3户实际进行了安置，并收取了安置房差价款，就说明被上诉人天恒公司及花样年公司对其负有安置义务也是自认的了，故一审法院判决上述5户因施工降水导致拆迁安置房屋补偿款840660元的给付主体仅是被上诉人花样年公司，认定事实错误，应当依法改判由被上诉人天恒公司与花样年公司共同承担。4、经上诉人查明，虽然2010年3月27日三方《房地产合作开发合同书》中对鸿福名城三期项目利润分配进行了明确的分配，但实际上，鸿福名城三期项目20、21、22号3幢楼所有房产扣除回迁安置用房、实际预留物业管理用房，包括原本属于被上诉人花样年公司的房屋，最终全部是被被上诉人天恒公司进行了出售和收益，被上诉人花样年公司什么都未得到，因此，上诉人认为，被上诉人天恒公司应当与被上诉人花样年公司共同承担给付义务，一审法院驳回上诉人对被上诉人天恒公司的诉讼请求证据不足、实属认定事实错误，依法应予以改判。二、一审法院判决驳回上诉人对被上诉人孙江楠的诉讼请求证据不足，实属认定事实错误。首先，上诉人提交的被上诉人天恒公司《企业信用信息公示报告》、烟台市中级人民法院（2015)烟民重字第2号民事判决书、山东省高级人民法院（2016)鲁民终2243号民事判决书、烟台市中级人民法院（2016)鲁06民再11号民事判决书、（2016)鲁06民再12号民事判决书均可证明被上诉人孙江楠在被上诉人天恒公司与上诉人业务往来期间系被上诉人天恒公司的大股东及实际控制人。其次，上诉人经查询被上诉人天恒公司的工商登记信息发现,被上诉人天恒公司在成立时注册资本为2600万元，被上诉人孙江楠全额认缴出资，持被上诉人天恒公司100%的股权。然而，2012年10月20日，即在与上诉人、被上诉人花样年公司合作涉案项目期间,被上诉人孙江楠撤回了其认缴的注册资本2290万元，被上诉人天恒公司的注册资本降低至310万元，但被上诉人孙江楠的持股比例仍为100%。2012年11月20日，被上诉人天恒公司新增注册资本50万元，由其原法定代表人董春英认缴出资，被上诉人孙江楠持股比例降低至86.11%。2017年3月3日，即在本案诉讼过程中，被上诉人孙江楠最终撤回了其在被上诉人天恒公司的全部投资。依据《中华人民共和国公司法》第一百七十七条之规定，上诉人作为被上诉人天恒公司的合作方，在合作项目为房地产开发项目、开发过程中债权债务情况繁杂且三方已就项目合作发生种种纠纷的情况下，被上诉人天恒公司及孙江楠未依法向上诉人履行告知义务，即大幅度减少注册资本、降低持股比例的行为实属滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害了上诉人的合法权益。因此，依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，被上诉人孙江楠应当与被上诉人天恒公司一同对上诉人的债务承担连带给付责任。第三，被上诉人天恒公司在一审庭审中仅提交了一份与烟台凯迪服装有限公司的《股权转让协议》来证明被上诉人孙江楠撤回其全部投资是因股权发生了转让，但该份《股权转让协议》的内容与其自己提供的企业变更信息又并不相符，协议中约定的是烟台凯迪服装有限公司以310万元购买的是被上诉人孙江楠在被上诉人天恒公司86.11%的股权，而在企业变更信息中烟台凯迪服装有限公司持有的却是被上诉人天恒公司100%的股权，再结合被上诉人孙江楠此前有诸多虚假诉讼、伪造证据、诈骗等行为，上诉人有合理理由怀疑被上诉人孙江楠是为了逃避债务虚构的股权转让。另外，被上诉人天恒公司还提交了一份会计事务所作出的审计报告，以证实被上诉人孙江楠撤回全部出资后，被上诉人天恒公司的资产状况未受到任何影响，未侵犯到上诉人的合法权益。上诉人认为，该份审计报告系被上诉人天恒公司单方委托会计事务所作出的，且作出该份审计报告所依据的资产负债表、利润表等也全是被上诉人天恒公司自己单方制作并提供的，因此，该份审计报告根本无法客观地、真实地证明被上诉人天恒公司的实际资产状况。一审法院以上述存疑证据判决驳回上诉人对被上诉人孙江楠的诉讼请求，证据不足，实属认定事实错误。天恒公司辩称：第一条、物业管理用房，天恒公司和花样年公司应共同承担责任，但是不需要交付。第二条、天恒公司不应承担责任。第三条，关于降水问题，天恒公司不应承担责任，这本身是上诉人的责任。请求二审法院依法维持原判。花样年公司辩称：一、上诉人请求四套物业管理用房和给付代为安置的372.3平方米房屋补偿款3937845元，无理无据。1、2010年12月花样年公司完成合作项目拆迁工作后，便退出了三方合作，没有参与项目的后续开发、销售、回迁安置、房屋利益分配，都是由天恒公司和高盛公司负责的，因此，花样年公司没有义务也无房承担物业管理用房和回迁安置用房。2、项目完工验收后，所有房屋包括物业管理用房均在高盛公司名下。至于如何分配给天恒公司，如何为天恒公司办理销售许可，发及如何安置回迁户的，花样年公司均未参与，也不知情。3、项目竣工验收后，所有房屋均在高盛公司名下，预留了物业管理用房和回迁安置房，且至今均被高盛公司控制。二、高盛公司请求因施工降水导致拆迁而代为安置的140.11平方米房屋的补偿款840660元，无理无据。三方合作开发合同约定，花样年公司负责拆迁工作，天恒公司负责施工，花样年公司从未参与施工。请求二审法院撤销一审判决，驳回高盛公司的诉讼请求。孙江楠未答辩亦未到庭应诉。高盛公司向一审法院起诉请求：1.判令被告天恒公司、花样年公司向原告交付位于烟台市福山区物业管理用房，如无法交付，应给付现金补偿2092700元；2.判令二被告给付原告为其代为安置的372.3平方米房屋补偿款3937845元；3.判令二被告给付因被告施工降水导致拆迁而由原告代为安置的140.11平方米房屋的补偿款840660元；4.本案的诉讼费用由被告承担。被告孙江楠对被告天恒公司的债务承担连带责任。一审法院认定的事实：被告天恒公司原名称为烟台天恒建筑安装有限公司，2013年2月27日变更为现名称。原告高盛公司经烟台市福山区国土资源局受让取得烟台市福山区福海路以西、鸿福街以南，中间由规划路分为两块的东边地块的土地使用权。该地块可建设用地面积5.93公顷，规划建设14栋楼，前期建设的7栋楼中原告自己开发建设4栋楼，另有3栋楼即本案三方产生争议的合作项目。3栋楼的楼号在合作开发过程中进行了变更。一、就涉案开发建设项目，原、被告三方相关书面协议的事实情况（一）经审查应予确认的协议2010年3月27日，原告高盛公司与被告天恒公司、被告花样年公司签订《房地产合作开发合同书》，约定：……二、合作模式：1、高盛公司提供该项目的土地使用权，并保证该项目土地无抵押、产权明晰，无产权纠纷。2、天恒公司投资11000000元用于支付包括但不限于该项目的拆迁安置税费（含安置补偿费、附属设施补助费、躲迁费、搬家费、提前搬迁奖励、拆迁工程费等）、工程勘察、施工设计费用、城市配套费用、环保、气象等主管部门的行政收费以及该项目小区内由于水电暖增容所发生的设备及安装费用、工程项目开工以前和工程竣工验收以及工程竣工以后所发生的所有费用。乙方投资的人民币11000000元若不足以支付上述费用，不足部分由花样年公司承担；若有结余，结余部分由天恒公司与花样年公司双方均分。该项目土建工程、地下车库、人防工程施工建设费用、监理费用、电梯、门窗买卖与安装费用以及给排水、电、暖气、燃气、消防设施、道路、绿化、地下管网等该项目红线内配套设施的建设费用、监理费用、销售房屋税费、销售费用不包含在上述费用之列，由天恒公司另行投资。3、花样年公司负责该项目内56户被拆迁户的拆迁动员工作，提供56户被拆迁户的回迁安置用房，并保证在本合同约定的期限内使该项目具备施工条件。三、高盛公司的权利与义务：1、高盛公司负责该项目的土地挂牌手续并交纳土地出让金及相关税费，并办理规划方案设计及报批手续。2、高盛公司负责办理该项目的《建设用地规划许可证》，并承担费用。3、高盛公司负责协助天恒公司办理该项目的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，相关费用由天恒公司承担；协助天恒公司协调政府、建设、房管、环保、消防、质监、公安等部门的相关工作。4、高盛公司负责选聘该项目的物业管理公司，协助天恒公司与选聘物业管理公司办理接管工作。5、高盛公司协助天恒公司（及花样年公司）办理购房客户银行按揭贷款手续，并协助购房客户或天恒公司（及花样年公司）指定的第三人办理房屋产权登记手续，并办理产权登记的相关费用由购房客户或天恒公司（及花样年公司）承担。上述具体工作由天恒公司（及花样年公司）安排人员办理。高盛公司在银行按揭款项到高盛公司账户之日起三个工作日内即由高盛公司转付给天恒公司或花样年公司（属于天恒公司房款的转给天恒公司，属于花样年公司房款的转给花样年公司）。6、高盛公司负责与天恒公司（花样年公司）或天恒公司（及花样年公司）指定的第三人签署《商品房买卖合同》，并出具销售发票。房屋的销售款项由双方安排财务人员（各一名）共同收取，属于交纳税款、质量保证金的款项（税款暂按当地税务机关核准的现行税率销售款项总额的12.98%收取），最终以当地税务机关核准税率结算，多退少补。质量保证金暂按售房款总额的1.5%收取,最终按建安总费用3%预留质量保证金。由高盛公司收取,余额由天恒公司收取。7、天恒公司(及花样年公司)若委托高盛公司现委托的销售代理公司销售其分得房屋,销售代理公司可免费使用高盛公司现有的售楼处,销售期间的水电费、电话费等相关费用均由天恒公司承担。如天恒公司另选其他公司代理销售房屋,则不得使用高盛公司售楼处。8、高盛公司负责协助天恒公司解决施工期间的用水、用电,费用由天恒公司承担。9、该项目工程保修期限按国家有关规定执行,质量保修期自该项目取得《建设工程竣工验收备案表》之日起算;取得《建设工程竣工验收备案表》以后销售的房屋,质量保修期自房屋交付买受人之日起算。质量保修期满后,如无质量问题,高盛公司一次性向天恒公司结清质量保修金;若有质量问题,按本合同其他约定执行。10、高盛公司不得以该项目和该项目土地做任何抵押(销售过程中办理按揭贷款除外),高盛公司在其他经营过程中(非本合同约定的该项目合作)而发生的债权债务或经济纠纷,由高盛公司自理,不能涉及和影响本合同约定的相关事项,若因此发生影响该项目的开发和销售,由高盛公司赔偿由此给天恒公司(及花样年公司)造成的损失。11、天恒公司(及花样年公司)依据本合同约定应付高盛公司的所有款项(包括但不限于本合同直接约定的应付款项、按照本合同应向高盛公司承担的违约金/赔偿金)或依据其他以高盛公司名义与第三人签署的合同(包括但不限于关于该项目的建设工程勘察、设计、监理、施工合同、产品买卖合同以及其他施工合同、买卖合同)约定的应付款项以及应向第三方承担的违约金/赔偿金,付款条件成就时,高盛公司有权直接收取天恒公司(及花样年公司)相等额度的销售房款或从天恒公司(及花样年公司)销售房款中直接扣除相等额度的款项。四、天恒公司的权利与义务:1、天恒公司应按该项目的进度无条件的及时支付本合同第二条第2款约定的相关费用,但天恒公司须在建设19、20#楼所需拆迁的全部被拆迁户与高盛公司签订《拆迁安置补偿协议》后5日内,向高盛公司、天恒公司双方在银行共同设立的共管账户汇入人民币5000000元(如有个别被拆迁户未与高盛公司签订《拆迁安置补偿协议》,但花样年公司确保能够按照本合同约定的时间节点履约,天恒公司仍应按上述约定支付费用),用于支付本合同第二条第2款约定的相关费用。2、天恒公司负责该项目的施工建设和销售推广,严格按照施工图纸和国家规范完成该项目(包括但不限于该项目红线内的土建工程、地面道路及绿化、水电暖、地下车库、人防工程的勘察、设计、监理、施工以及电梯、门窗的买卖与安装等)并承担全部费用。接受建设局、监理公司和高盛公司专业技术人员对工程质量和进度的监督检查。3、在高盛公司的协助下,天恒公司负责办理该项目的《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》,办理地质勘察工作和施工设计图纸(包括配套工程设计施工图)的报批,并承担费用。4、天恒公司负责该项目红线内的有关给排水、电、暖气、燃气、消防设施、道路、绿化地下管网等该项目配套设施的建设,并承担其费用。5、负责按相关部门要求准备所有验收资料和该项目的竣工验收,并承担相关费用。6、天恒公司负责其分得房屋的销售和宣传,收取其应得销售款项,承担向税务机关等部门交纳其分得房屋的全部税费。7、该项目合作开发过程中,在天恒公司应履行的义务范围内,产生的全部债权债务均由天恒公司独立承担,与高盛公司无任何关系:如因天恒公司原因致使高盛公司代为偿还债务的,花样年公司应双倍支付高盛公司已代为偿还债务的金额,且高盛公司有权直接收取天恒公司相等额度的销售房款或从天恒公司销售房款中直接扣除相等额度的款项。8、该项目在质量保修期内出现质量问题,天恒公司负责维修并承担费用。9、天恒公司负责及时向该项目的房屋买受人交付房屋,因天恒公司逾期交房而致使高盛公司向买房人承担的违约金/赔偿金由天恒公司承担。10、按政府相关部门的要求标准,提供其分得部分的物业管理用房;天恒公司预留物业管理用房并经高盛公司确认后,天恒公司才有权自行处分(包括但不限于出售、抵押、抵账等)其剩余房屋。天恒公司如抵押其房屋的,如因抵押权人行使抵押权致使高盛公司代为偿还债务(包括但不限于代为偿还本金、利息、罚息以及实现抵押权的其他费用等)的和/或造成高盛公司损失的,天恒公司应双倍支付高盛公司已代为偿还债务的金额,并赔偿由此给高盛公司造成的损失。五、花样年公司的权利义务:1、花样年公司应按照本合同约定的时间内完成该项目的拆迁工作,使该项目地块达到开工条件,并承担相关费用。在拆迁过程中发生的一切人身伤害事故或其它致他人财产损害的情形,由花样年公司承担一切法律责任和赔偿责任。2、按政府相关部门的要求标准,提供其分得部分房屋的物业管理用房。3、花样年公司分得的房屋预留回迁安置用房(按已签署的所有拆迁安置补偿协议约定应向被拆迁户提供的回迁安置用房建筑面积数预留)、物业管理用房后剩余部分,花样年公司才有权自行处分(包括但不限于出售、抵押、抵账等)其剩余房屋。花样年公司如抵押其房屋的,如因抵押权人行使抵押权致使高盛公司代为偿还债务(包括但不限于代为偿还本金、利息、罚息以及实现抵押权的其他费用等)的和/或造成高盛公司损失的,花样年公司应双倍支付高盛公司已代为偿还债务的金额,并赔偿由此给高盛公司造成的损失。花样年公司分得的房屋不足以提供回迁安置用房、物业管理用房时,花样年公司自筹资金购买该项目物业予以补足。4、该项目合作开发过程中,在花样年公司应履行的义务范围内,产生的全部债权债务均由花样年公司独立承担,与高盛公司无任何关系;如因花样年公司原因致使高盛公司代为偿还债务的,花样年公司应双倍支付高盛公司已代为偿还债务的金额,且高盛公司有权直接收取花样年公司相等额度的销售房款或从花样年公司销售房款中直接扣除等额度的款项。六、该项目利润分配、结算方式：1、天恒公司分得该项目以下房屋:(1)该项目19#楼北部商业网点部分建筑面积的50%扣除物业管理用房后的房屋(约700平方米)；(2)该项目东部商业网点部分扣除物业管理用房及花样年公司应分得房屋后的房屋(约670平方米);(3)19#楼的所有地下车库;(4)20#楼扣除物业管理用房后的所有住宅、地下车库；(20#楼地下车库的销售应优先满足回迁户需求);(5)21#楼扣除物业管理用房后的所有住宅、地下车库。2、花样年公司分得该项目以下房屋:(1)该项目19#楼所有住宅扣除回迁安置用房、物业管理用房后的房屋;(2)该项目19#楼北部商业网点部分建筑面积的50%扣除物业管理用房后的房屋(约700平方米);(3)该项目东部商业网点部分位于中间的200平方米扣除物业管理用房后的部分。3、该项目19#楼北部商业网点房的分配,天恒公司有优先选择权。即将该商业网点房平均分成东、西两部分,天恒公司可优先选择其中一部分。天恒公司和花样年公司按有关规定承担的物业用房,可按比例集中一处提供给高盛公司。4、天恒公司有权自主选择所得房产的开盘日期、销售方式及销售队伍、制定销售价格,高盛公司(及花样年公司)不得干涉并有义务协助办理房产相关手续。5、若该项目21#楼因拆迁原因导致无法施工,该项目19#楼、20#楼的所有住宅、地下车库扣除回迁安置用房、物业管理用房后,由天恒公司与花样年公司双方按上述比例重新分配。本协议一式六份,三方签字盖章后生效。协议尾部落款处由天恒公司加盖印章和法定代表人私章,高盛公司及花样年公司加盖印章并由法定代表人签字。三方当事人对该协议的真实性无争议。（二）诉讼中有争议的协议情况2012年4月5日，原告高盛公司与被告天恒公司、花样年公司签订《房地产合作开发补充协议书》，内容为：天恒公司、高盛公司及花样年公司经友好协商，达成补充协议如下：一、三方共同约定将三方2010年3月27日签订的《房地产合作开发合同书》中的第二条“合作模式”中约定的内容变更如下：“二、合作模式，（一）高盛公司提供该项目的土地使用权并承担该项目土地出让的所有费用和该项目容积率调整所发生的费用以及该项目由于水电暖增容所发生的的费用。（二）天恒公司负责该项目土建和安装工程所发生的的费用以及该项目的拆迁补偿与奖励、躲迁搬家、工程勘探、工程设计、城市配套费用、监理费用、公安、消防、环保、气象、房产、物价、民政、主管部门的行政收费和该项目小区内工程项目以及该项目开工竣工验收所发生的的费用。（三）花样年公司负责该项目内56户被拆迁户的拆迁安置工作，提供56户被拆迁户的回迁安置用房，高盛公司对此承担连带责任。56户以外发生的所有拆迁安置费用及安置用房由高盛公司负担，包括但不限于泊子村的回迁户李海东、梁江、李国强、李诗海、房金明、李世臣、李荣柏、姜道一等。”二、三方约定将三方于2010年3月27日签订的《房地产合作开发合同书》的第三条“高盛公司的权利与义务”中的第一款由原条款变更为：“高盛公司负责该项目的规划方案设计及手续的办理，对该项目地下车库部分的实际施工由两层变为一层负责并承担由此产生的一切后果和责任，高盛公司负责办理该项目的竣工验收和综合验收手续。”三、三方共同约定将三方于2010年3月27日签订的《房地产合作开发合同书》中的第六条“该项目利润分配、结算方式”由原条款变更如下：六、该项目利益分配、结算方式，1、花样年公司的收益和分得房产如下：20#楼除东单元2楼东户、3楼中户和西户、4-18层、二单元2-16层以外的所有住宅。花样年公司分得房产必须无条件的用于安置该项目的回迁户，如果花样年公司分得的房产不足以安置该项目的回迁户，不足部分由高盛公司和花样年公司协调解决，与天恒公司无关，高盛公司和花样年公司不得以任何理由占用天恒公司分得的房产，高盛公司对此提供担保并承担连带责任。2、天恒公司的收益和分得房产为该项目除花样年公司分得房产以外的所有房产和车库，包括但不限于：a、20#楼东单元2楼东户、3楼中户和西户、4-18层住宅以外以及二单元的2-16层住宅；b、该项目北部所有的商业网点以及网点顶层屋面的所有权和使用权；c、该项目东部所有的商业网点以及网点顶层屋面的所有权和使用权；d、21#楼所有房产、22#楼所有房产；e、该项目所有的地下车库。天恒公司分得的房产可自行对外销售或处置，对该项目所有的地下车库拥有产权和永久使用权以及自由处置的权利；天恒公司承担分得房产的税费、销售费用等，并按规定和比例预留社区用房和物业管理用房。天恒公司有权自主选择所得房产的开盘日期、销售方式和销售队伍，自主组织销售和制定销售价格，高盛公司负责办理房产的相关手续；3、高盛公司是该项目的开发主体，高盛公司保证天恒公司在该项目中的投资和收益不受侵害，如果该项目的回迁安置和鸿福名城其他楼盘的社区用房和物业管理用房占用了天恒公司分得的上述房产，高盛公司负责按照同等面积和同等价值的原则为天恒公司进行调换，如届时双方不能就调换问题达成共识，高盛公司必须按照被占用的天恒公司房产在该项目办理出预售手续时的市场价值对天恒公司进行赔偿。4、天恒公司与花样年公司对各自分得的房产无异议，双方互相承诺不再针对各自分得的房产数量和面积向对方主张权利。四、本协议书中的20#、21#和22#楼（分别为原三方协议中的19#、20#、21#楼）是最后规划确认的楼号，如与以前协议中的楼号相冲突以本协议为准。五、天恒公司与花样年公司于2010年8月18日签订的《房地产合作开发补充协议书》，由于高盛公司没有签章，三方确认该协议作废。六、本协议作为三方于2010年3月27日签订的《房地产合作开发合同书》的补充，与《房地产合作开发合同书》具有同等法律效力，如出现三方彼此间签订的其他协议相抵触或矛盾的地方，以本协议为主。七、本协议一式三份，天恒公司、高盛公司、花样年公司各执一份，自三方“签字或”（此三字为涂改部分文字后手写添加内容，但加盖有高盛公司的印章）盖章后方可生效。该协议的首部及尾部落款处均盖有天恒公司、高盛公司的印章，尾部落款处有花样年公司时任法定代表人牛源的签字，但协议中未加盖花样年公司的印章，落款处也无天恒公司、高盛公司法定代表人的签字。原告对此真实性不予认可，主张原告从未与被告天恒公司签订过该份补充协议。被告花样年公司对此无异议。关于2012年4月5日的《房地产合作开发补充协议书》的效力，在天恒公司诉高盛公司及第三人花样年公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案,山东省高级人民法院在（2016）鲁民终2243号民事判决书中依法进行了认定，在该民事判决书第70页明确载明“本院认为，……2012年4月5日的《房地产合作开发补充协议书》（以下简称补充协议）对高盛公司的合作模式做出重大变更，即高盛公司需保证天恒公司的投资及收益，若花样年公司的拆迁安置用房占用了天恒公司分得的房产，高盛公司负责补偿并承担连带责任。补充协议中未载明变更原因，也没有约定天恒公司、花样年公司支付对价的情况。……经审查，补充协议第七条关于合同生效方式的内容存在涂改，原文为‘本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，自三方××盖章后方可生效’天恒公司将‘××’的内容用白色涂改液覆盖，并在其上手写添加了‘签字或’三个字。天恒公司对此的解释是：孙江楠（天恒公司的法定代表人）在办公室打印了三份，打印之后发现最后一条没有按合同惯例写，所以孙江楠安排办公室人员手写添加了‘签字或’三个字。对此，本院认为，因先签订的合作协议对于合同生效方式约定‘三方签字盖章后生效’，三方均按合同约定在合作协议上签字并盖章，故天恒公司在补充协议上涂改增加的内容不符合双方的合同惯例，其对涂改原因的解释不具有合理性，本院不予采信。天恒公司、高盛公司的法定代表人未在补充协议上签字，花样年公司未在补充协议上盖章，该补充协议在形式要件（生效要件）上存在重大缺陷。同时，本案也没有充分证据显示补充协议及后续文件已经得到实际履行。鉴于上述情形，一审法院要求三方解释签约过程及变更合同的理由，有利于查清案件事实。因花样年公司在原一审、二审时的陈述与重审时的陈述完全矛盾，而天恒公司、高盛公司的解释亦没有其他证据佐证，故法院无法确认补充协议的内容是当事人的真实意思表示。”二、案件所涉物业管理用房方面事实原、被告三方认可在规划设计时包含有物业用房。原告主张依据三方于2010年3月27日签订的《房地产开发合同书》的约定，被告天恒公司、花样年公司均负有为其所分得部分的房屋提供物业管理用房的义务；2012年2月7日及5月4日原告与烟台市福山区住房保障管理中心签订两份《上交物业管理用房合同》预留坐落于鸿福街50-14、50-15、50-23作为物业管理办公用房，50-16作为物业管理商业用房；2012年9月7日原告与烟台市福山区住房保障管理中心签订了新的《上交物业管理用房合同》，合同中已注明原两份合同作废，原告另在其他楼集中为物业公司提供了882.33平方米的物业用房。被告天恒公司对此称，已预留坐落于鸿福街50-14、50-15、50-16、50-23作为物业管理办公用房，其中50-14、50-15、50-16是其公司应分得房屋所预留的，50-23是针对拆迁安置所预留的，其已完成自己的义务和责任；2012年9月7日《上交物业管理用房合同》是原告的单方面行为，与其无关；原告所主张四套物业管理用房已具备交付使用条件但不在被告天恒公司名下，由其控制。被告花样年公司对此称，事实上其只负责和完成了拆迁工作，并没有参与安置和回迁；其与被告天恒公司已经预留了物业用房；2012年9月7日新的《上交物业管理用房合同》是原告的单方面行为，与其无关。涉案四套房产现均登记在原告名下。经法院现场勘查，其中50-14、50-15、50-16目前均处于空置状态，烟台裕泰物业管理有限公司工作人员称上述三套房产不属于其管理范围，并不清楚是由谁占有使用并加锁；50-23已经被安置给2010年3月27日三方签订的《房地产合作开发合同书》中约定的被拆迁户李华伟，现由李华伟与他人签订租赁合同，由第三方占有使用。原、被告三方对法院现场勘查情况均无异议。原告也未提供证据证明涉案房屋50-14、50-15、50-16现由二被告占有、使用。原告主张如涉案房屋无法交付，则被告应折价补偿，依据《鸿福名城20号21号22号商住楼房产测绘成果报告书》，50-14号房产面积为103.05平方米、50-15号房产面积为73.96平方米、50-16号房产面积为117.3平方米、50-23号房产面积为124.16平方米，单价按照16500元/平方米计算。被告天恒公司对涉案房屋的面积及单价均无异议。被告花样年公司对此不予认可，认为原告的诉讼请求不应得到支持，但是未提供反驳证据。上述相关事实，在天恒公司诉高盛公司及第三人花样年公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，烟台市中级人民法院在（2015）烟民重字第2号民事判决书中依法进行了认定，在该民事判决书第56页明确载明“本院认为……二、针对原告陈述的有争议的补充协议、承诺书及房源确认表的形成背景及原因涉及的相关事实……在拆迁安置方面，首先……其次，原告陈述的房源确认单形成的时间段内，选择安置商业网点的被拆迁人尚未进行安置选房，并且被告实际已另行为物业公司提供了物业管理用房，不存在原告所称的物业用房实际占用其应分得的商业网点房的事实……”三、案件所涉的拆迁安置方面事实（一）2010年3月27日三方签订《房地产合同开发合同书》时已经明确约定了56户被拆迁户名单，三方约定由被告花样年公司进行拆迁安置。原告主张其中有6户，即李世玲、刘恩寿、王维涛、王维江、李树章和李富章由原告在其开发建成的二期11号楼实际予以安置住宅，共计安置面积为458.39平方米；另原告为李立章在其开发建成的二期16#楼予以安置商业网点房，安置面积为162.29平方米；扣除被告天恒公司代替原告为二期被拆迁户李海东所安置的住宅面积248.38平方米；二被告尚欠原告安置住宅面积210.01平方米，商业网点房面积162.29平方米，分别按照6000元/平方米、16500元/平方米的单价进行计算，二被告应向原告支付补偿款3937845元。为证明其主张，原告提供了李世玲、刘恩寿、王维涛、王维江、李树章和李富章分别与被告花样年公司签订的《拆迁房屋实物补偿合同》、李立章与被告花样年公司签订的《拆迁房屋实物补偿合同》与《泊子村拆迁安置选房确认单》；烟台市中立房产测绘有限公司福山区分公司于2010年12月4日出具的福山区鸿福街56号鸿福名城小区6号7号11号商住楼《面积测绘报告》；《泊子村三期56户拆迁名单》；《鸿福名城二期6号、7号、11号、16号楼钥匙领取情况一览表》。被告天恒公司对此称，对上述证据的真实性无异议但是涉案项目拆迁安置工作应由被告花样年公司负责，与被告天恒公司无关。被告花样年公司对此不予认可，认为被告花样年公司事实上只负责和完成了拆迁工作，并没有参与安置和回迁，原告利用其开发商的权利侵犯了被拆迁户及其的利益。（二）案外人李荣柏、李世臣不在2010年3月27日三方签订《房地产合同开发合同书》约定的56户被拆迁户名单内，现均实际安置在20#楼内。原告主张因被告天恒公司施工和降水导致原告为李荣柏、李世臣安置住宅，面积分别为65.37平方米、75.04平方米，合计140.41平方米，现主张140.11平方米，按照6000元/平方米的单价进行计算，二被告应向原告支付补偿款840660元。为证明其主张，原告提供了烟台市福山高新技术产业区泊子社区居民委员会于2016年3月14日出具的证明，内容为“我社区居民李世臣、李诗海、姜国强、梁江、李荣柏的房屋因天恒施工影响及降水施工造成房屋无法居住，经与花样年公司（法定代表人牛源）协商，签订了房屋拆迁合同”；施工单位烟台嘉鸿建筑安装有限公司聘用的监理单位烟台圣凯建筑工程咨询有限公司于2016年3月24日出具的证明，内容为“2010年我公司接受烟台嘉鸿建筑安装有限公司的委托，对其投资建设的烟台市福山区鸿福名城项目19#、20#、21#（后改为20#、21#、22#）楼进行工程监理，在建设工程中，因为施工、降水等原因造成福山区泊子村几户居民房屋裂缝影响，居民因此阻挠施工，工程进度受影响。后听说烟台嘉鸿建筑安装有限公司与这几户居民达成协议，工程继续施工”；载明存在相关问题的监理日志；被告花样年公司与李荣柏、李世臣分别签订的《拆迁房屋实物补偿合同》以及梁江、姜国强、李诗海《泊子村拆迁安置选房确认单》；被告天恒公司向梁江、姜国强出具的代收安置房产差价款的《山东省往来结算统一收据》复印件。被告天恒公司、花样年公司对另行安置房产面积及《拆迁房屋实物补偿合同》的真实性无异议，但是对其余证据的真实性不认可，认为上述单位均无权证明上述证明内容；拆迁合同均是被拆迁人与被告花样年公司签订的，与被告天恒公司无关。另，被告天恒公司主张其为原告安置住宅面积为999.32平方米，被告天恒公司提供烟台经济技术开发区公证处对于天恒公司时任法定代表人董春英的电子邮件证据保全的公证书予以证明。原告对该公证书真实性不予认可，原告称其从未向被告天恒公司发送过邮件；认为依据该公证书也可以证明被告天恒公司应与被告花样年公司一起向原告承担给付房屋安置补偿款的义务。被告花样年公司对被告天恒公司的主张无异议。上述相关事实，在天恒公司诉高盛公司及第三人花样年公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，烟台市中级人民法院在（2015）烟民重字第2号民事判决书中依法进行了认定，在该民事判决书第56-57页明确载明“在拆迁安置方面，首先，存在着原本属于56户被拆迁安置户范围内的部分被拆迁人最终实际由被告在非合作项目的其他楼座予以安置住宅或商业网点，而原本不属于56户被拆迁安置户范围内的部分住户又被安置在合作的20#楼中的事实情况，对于安置此部分被安置户的原因，被告提交的证据可证明系因原告签约的施工单位的施工原因导致原住房受损需进行安置……”四、案件所涉被告孙江楠是否应承担连带责任方面事实原告主张孙江楠系被告天恒公司的实际控制人，依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。故被告孙江楠应对被告天恒公司的债务承担连带责任。为证明其主张，原告提供了烟台市中级人民法院（2015）烟民重字第2号民事判决书、（2016）鲁06民再11号民事判决书、（2016）鲁06民再12号民事判决书、山东省高级人民法院（2016）鲁民终2243号民事判决书。被告天恒公司对原告提供证据的真实性无异议，但是对原告主张不予认可，认为被告孙江楠以合理的对价将其持有的股份转让给烟台凯迪服装有限公司后已经不再是公司股东；被告天恒公司的资产在股权转让后并没有发生减少；原告主张被告孙江楠应承担连带责任，缺乏事实依据。被告花样年公司对原告提供证据的真实性无异议，但是表示不清楚证明内容。被告天恒公司为证明其异议主张，提供了2017年2月23日孙江楠与烟台凯迪服装有限公司签订的《股权转让协议》复印件，协议约定孙江楠将持有的天恒公司86.11%的股权以310万元的价格转让给了烟台凯迪服装有限公司；2017年3月3日企业工商变更登记手续复印件及企业信用信息公示报告复印件；烟台烽华联合会计师事务所出具的烟烽审字（2018）第0822号审计报告复印件。原告对《股权转让协议》的真实性不认可，认为被告天恒公司不能仅以股权转让协议来证明股权发生转让，还应当提供股权转让款转账记录等予以佐证；对企业变更信息等真实性无异议，但是对证明内容提出异议，烟台凯迪服装有限公司在企业变更信息中持有被告天恒公司100%股权与被告孙江楠在《股权转让协议中》转让86.11%股权比例不一致；对审计报告真实性无异议，但是对证明内容提出异议，认为系被告天恒公司单方制作，不予认可。一审法院认为，原告高盛公司与被告天恒公司、被告花样年公司于2010年3月27日签订的《房地产合作开发合同书》系三方当事人的真实意思表示，当事人均无异议，合法有效。被告天恒公司主张2012年4月5日三方签订《房地产合作开发补充协议书》，对三方合作模式作出了重大变更，但是依据烟台市中级人民法院（2015）烟民重字第2号民事判决书及山东省高级人民法院（2016）鲁民终2243号民事判决书，均未对《房地产合作开发补充协议书》予以采信，被告天恒公司也未提供新的证据，故对被告天恒公司提供的《房地产合作开发补充协议书》的效力亦不予认定，原、被告三方均应依照《房地产合同开发合同书》的约定全面履行自己的义务。一、案件所涉物业管理用房方面。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。涉案预留四套物业管理用房现均登记在原告名下。依据法院现场勘查，其中50-14、50-15、50-16号房产目前处于空置状态，原告也未提供证据证明上述三套房产由二被告占有使用，故对原告主张返还上述三套房产的诉讼请求不予支持。50-23号房产由被告花样年公司与案外人李华伟签订《拆迁房屋实物补偿合同》，现由李华伟将该房产另行租赁他人使用，该房产无法继续交付，故原告主张被告花样年公司承担补偿款，于法有据。具体数额按照面积124.16平方米、单价16500元/平方米计算为2048640元，计算正确，应予支持。被告天恒公司不承担相应责任。二、案件所涉拆迁安置方面。烟台市中级人民法院（2015）烟民重字第2号民事判决书中对该部分事实进行了明确认定，予以采信。依据《房地产合同开发合同书》，被告花样年公司负有拆迁安置义务，且被告花样年公司与李世玲、刘恩寿、王维涛、王维江、李树章、李富章、李立章（56户范围内）及李荣柏、李世臣（56户范围外）均签订了《拆迁房屋实物补偿合同》，对补偿安置的具体方式进行了明确约定。但是实际上，由原告在其自己开发的楼盘中代为安置了上述56户范围内被拆迁户住宅面积合计458.39平方米、商业网点房面积162.29平方米，56户范围外住宅面积140.11平方米，故被告花样年公司应承担相应的侵权责任，被告天恒公司不承担相应责任。原告自愿兑除安置房产住宅面积248.38平方米，系真实意思表示，予以准许。原告主张的给付代为安置房屋补偿款3937845元、因施工降水导致拆迁安置房屋补偿款840660元，计算正确，应予支持。三、被告孙江楠是否应承担连带责任方面。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。原、被告均认可被告孙江楠现已不具备被告天恒公司股东身份。原告所提供的证据不足以证明被告孙江楠滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，严重损害公司债权人利益；被告天恒公司对原告主张被告孙江楠对被告天恒公司债务应承担连带责任也不予认可，故对原告的该项主张，不予支持。被告孙江楠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》的一百四十四条的规定，判决：一、被告烟台花样年投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东高盛置业有限公司物业管理用房补偿款2048640元。二、被告烟台花样年投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东高盛置业有限公司代为安置房屋补偿款3937845元。三、被告烟台花样年投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东高盛置业有限公司因施工降水导致拆迁安置房屋补偿款840660元。四、驳回原告山东高盛置业有限公司对被告烟台天恒投资有限公司、孙江楠的诉讼请求。五、驳回原告山东高盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59898元，公告费1100元，由原告山东高盛置业有限公司负担368元，被告烟台花样年投资有限公司负担60630元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：高盛公司提交天恒公司工商登记信息，证明天恒公司在成立时注册资本为2600万元，由孙江楠全额认缴出资，2012年10月20日，即高盛公司与天恒公司、花样年公司合作项目期间，孙江楠撤回了其认缴的注册资本2290万元，以及2012年11月20日，天恒公司新增注册资本50万元，由原法定代表人董春英出资，孙江楠持股比例从100%降至86.11%，由此可以证明，孙江楠大幅度减少注册资本，降低持股比例，实属滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害了高盛公司的合法权益，孙江楠应当对天恒公司的债务承担连带责任。经质证，天恒公司对证据本身没有异议，但是对证明的目的有异议，股东变更和注册资本减少是公司的合法行为，并没有因此损害高盛公司的合法权益。花样年公司对证据无异议，因为不涉及花样年公司。本院认定，高盛公司提交的天恒公司工商登记信息，不足以证明孙江楠滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害了高盛公司的合法权益。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于物业管理用房。依据2010年3月27日高盛公司、天恒公司和花样年公司三方签订的《房地产合作开发合同书》约定，50-23物业管理办公用房也应交付高盛公司。因50-23号物业管理办公用房由花样年公司与案外人李华伟签订《拆迁房屋实物补偿合同》安置给李华伟，致该房产无法交付。因50-23号物业管理办公用房无法交付的责任在于花样年公司而不在于天恒公司，故一审判决花样年公司而未判决天恒公司承担补偿款并无不当。高盛公司主张天恒公司应与花样年公司共同承担补偿款，依据不足，依法不予支持。关于拆迁安置方面。依据2010年3月27日高盛公司、天恒公司和花样年公司三方签订的《房地产合作开发合同书》约定，花样年公司负有拆迁安置义务，花样年公司也与李世玲、刘恩寿、王维涛、王维江、李树章、李富章、李立章（56户范围内）及李荣柏、李世臣（56户范围外）等均签订了《拆迁房屋实物补偿合同》，明确约定补偿安置的具体方式。因高盛公司在自己开发的楼盘中代为安置了上述56户范围内被拆迁户住宅面积合计458.39平方米、商业网点房面积162.29平方米，56户范围外住宅面积140.11平方米，依据《房地产合同开发合同书》和《拆迁房屋实物补偿合同》约定，花样年公司应给付高盛公司主张的代为安置房屋补偿款3937845元，因施工降水导致拆迁安置房屋补偿款840660元。《房地产合同开发合同书》明确约定拆迁安置义务的主体为花样年公司而非天恒公司，且《拆迁房屋实物补偿合同》约定的补偿主体是花样年公司，故高盛公司主张天恒公司与花样年公司共同承担代为安置房屋补偿款和因施工降水导致拆迁安置房屋补偿款，无合同依据，依法不予支持。高盛公司提交的证据，不足以证明孙江楠滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害了高盛公司的合法权益，故对高盛公司提出的孙江楠应承担连带责任主张，依法不予支持。综上所述，上诉人高盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59898元，由上诉人山东高盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 衣振国审判员 王家国二〇一九年十月二十二日书记员 张洪建