山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0681民初6509号原告：刘兆仁，男，1942年11月28日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：薛琨田，山东崇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚大维，山东崇真律师事务所律师。被告：金明，女，1969年11月28日出生，汉族，居民，住龙口市。被告：刘恩嫣，女，1993年11月20日出生，汉族，居民，住龙口市。被告：龙口市忠昌商贸有限公司，住所地：龙口市黄城菜园泊，统一社会信用代码：91370681705829396E。法定代表人：刘恩嫣，任经理。委托诉讼代理人：吕洋单位职工。原告刘兆仁与被告金明、刘恩嫣、龙口市忠昌商贸有限公司（下称忠昌商贸）排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兆仁的委托诉讼代理人薛琨田、姚大维，被告金明，被告忠昌商贸公司的委托诉讼代理人吕洋到庭参加了诉讼，被告刘恩嫣经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘兆仁向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即排除妨害，拆除临街楼房三间楼前大广告牌，清除临街楼与正东面五间平房之间的过道堆积物，要求三被告返还涉案的房产及土地。二、腾空所占房屋分别为：1、街面平房两间，面积60平方米，房产证号龙房权证黄城字第××号；2、临街楼房一层三间，面积是150平方米，房产证号龙房权证黄城字第××号。3、临街楼正对东面的五间平房，面积约80平方米，房产证号为龙房权证黄城字第××号。三、判令被告赔偿非法占用期间的租金损失（以108000元/年为基数，计算至被告腾空之日止，三间门头房每间每年30000元租金，正东面的平房每年10000元租金，街面平房每年8000元租金，自2016年开始计算至实际腾空之日）。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年11月15日之前，原告与被告金明系公媳关系，原告与被告刘恩嫣系祖孙关系，被告忠昌商贸原来一直由被告金明经营，后由两被告金明和刘恩嫣共同经营，被告忠昌商贸注册经营地点即为本案涉诉地点东莱街道大十字口南段路东的其中一处两间房屋（房产证号：龙房权证黄城字第××号）与另一处三间房屋和5间仓库（房产证号：龙房权证黄城字第××号）。被告金明与原告的儿子离婚后，在未经原告同意的前提下，继续占用涉案房屋及仓库，原告多次要求其搬走，被告却一直搪塞推辞，致使房屋长时间被占用，给原告造成巨大损失。原告无奈，特具状诉至法院，望依法判如所请。被告金明辩称，2017年刘兆仁起诉过一次，开庭已经驳回了，不明白原告为何又起诉我，这个房屋也不是我使用的。原告声称在被告与刘忠离婚后一直要求被告搬走，“忠昌商贸由金明和刘恩嫣共同经营的”等理由均与事实不符，事实是金明没有忠昌商贸股份也未参与经营，同时，自涉案房产建成至原告提起诉讼，原告从未要求被告搬走，原告也没有权利和理由要求被告搬走，理由和事实如下：一、包括涉案房产在内的原告名下位于黄城大十字口街南段路东的房地产实际所有权归属为被告、刘忠和刘兆仁三人共有，房屋产权登记书上登记人信息为刘兆仁，仅是依据当时当地社会文化而约定俗成的大家庭共有之代表登记。二、在20世纪90年代从财源泊村取得上述房产土地时，原告就与被告、刘忠共同约定“上述房地产由被告、刘忠和原告共同出资建设，所有权归三人共有，其中刘兆仁所占三分之一权益由其次子刘健继承”。三、2002年办理上述房产手续时，原告不愿意出资，三方再次约定“上述房产由被告出资办理手续后分割为：龙房权证黄城字第××号中门洞以北归刘健所有（一直由刘健收取租金）”，龙房权证黄城字第××号归被告和刘忠所有（后一直被刘忠抵押在龙口市工商银行），龙房权证黄城字第××号中门洞以南部分和龙房权证黄城字第××号中房屋5间，仓库5间归被告所有（被告有出资办理房产手续的证明）。四、刘忠与被告离婚后，被告曾多次要求原告按照2002年的分家析产约定将其应得的房产过户至被告名下，均被原告以担心产权分割会引起和财源泊村产权争议且费用太高等为由推脱，被告不同意，原告又让其子刘忠多次安抚被告，再三向被告保证可以永久使用此房产，被告出于对原告的尊重以及有与刘忠复婚的可能予以妥协。五、如被告不享有该宗房产的使用权利，被告不可能先后投入近300万元对该房产进行多次建设和装修，期间原告从未提出过阻拦和异议。假如像原告所说，其从2006年11月15日被告和刘忠离婚后一直要求被告搬走而未果，那么在长达12年之久的时间内，为何原告不要房租，不起诉，不维权？这明显与常理不符。综上，无论从上述房产的实际出资情况还是实际使用情况，都能反映出被告对上述房产拥有实际权力，上述房产当时登记在原告名下，是因为原告和被告是公公媳妇关系，加上原告又是本地的名人，按照中国传统文化属性来讲是一家之主，但这并不能否认被告作为上述房产共有人的事实，故原告提出排除妨碍与事实不符、与法理不合，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院依法予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交证据1、房产证和土地使用证各两份，证明涉案房产为原告所有。被告金明认为，对证据1真实性无异议，但需要说明的是涉案房产虽然房屋产权登记证书上登记人信息为刘兆仁，仅是依据当时当地社会文化而约定俗成的，大家庭共有代表登记，无论从房屋的实际出资情况，还是实际使用情况，都能反映出被告金明对上述房产拥有实际权利。被告忠昌商贸对该证据真实性无异议，公司从1998年成立之后一直是在该房屋办公，当时成立时法人代表是刘忠，自2016年法人变更为刘恩嫣，仍在涉案房屋内办公。期间原告对房屋使用并未提出过任何异议。本院认为，被告对原告提交的房产证和土地使用证真实性无异议，该两证能证实涉案房屋所有权人为本案原告，对该证据本院予以采信。证据2、忠昌商贸信息查询材料一宗，证明被告金明原系忠昌商贸公司法人，后变更为刘恩嫣，公司在设立时租赁原告房屋作为公司注册和经营地址。被告金明认为，证据2中工商登记中的租赁合同是假的，是为了协助办理工商登记，因为如果不是租赁是自己的房需要交房产税，合同是会计自己写的，上面所有的签字都是会计写的。租赁费也没收过，只是一个形式。我从来没有作过第三被告的法人。被告忠昌商贸公司对该证据质证意见同第一被告金明。经本院核实，该工商登记材料能够证实被告忠昌商贸公司的股东变更情况以及公司设立时刘忠租赁原告房屋作为公司注册和经营地址的事实。证据3、（2016）鲁0681民初4614号调解书（复印件）、忠昌商贸营业执照复印件，证明被告刘恩嫣现系忠昌商贸公司的大股东和法人。被告金明及被告忠昌商贸公司对该证据均无异议。本院对该证据予以确认。证据4、租赁合同两份，证明同地段房屋租赁价格。被告金明及被告忠昌商贸公司对该证据均不清楚。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信。证据5、照片一组，证明被被告占有的楼房状况。被告金明及被告忠昌商贸公司认为证据5占有状况不涉及第一、三被告，谁占有不清楚。本院认为该组照片无法证实涉案房屋现被占有、使用情况，对该证据本院不予采信。被告金明提交的单据23张，证明涉案房屋当年办手续期间所交的费用全部是由被告金明出资的。被告忠昌商贸公司对该证据无异议，原告认为该证据与本案无任何关联性，而证据当中有部分交款人为本案原告。被告刘恩嫣庭后提交协议一份，系原告儿子即被告刘恩嫣的父亲刘忠与被告金明、被告刘恩嫣、案外人刘晓冉达成的协议，原告质证称对该证据不知情，因为涉案房屋是原告的，所以不认可，而且从该份证据上直接显示了就是刘恩嫣和忠昌商贸用的涉案房屋及土地。本院认为，该证据第二、三条能够看出原告之子刘忠将原告租赁给其的房屋转租给本案被告刘恩嫣，年租金10万元，用被告刘恩嫣在龙口市兆仁房地产有限公司的30%的股份作价300万元抵顶租金，但其约定的租赁期限超过法律规定的最长租赁期限20年，因此超过的部分无效，但未超过20年的租赁期限部分有效。因此对该《协议》本院部分采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告刘恩嫣系祖孙关系，与被告金明原系公媳关系。1998年9月，原告之子刘忠租赁其父亲刘兆仁的房屋，与其妻子即本案被告金明创办龙口市忠昌商贸有限公司，注册地址位于龙口市黄城菜园泊村。2006年11月15日，刘忠与本案被告金明经龙口市人民法院（2006）龙城民初字第871号民事调解书调解离婚。2016年9月8日，本院（2016）鲁0681民初4614号民事调解书对二人的婚后夫妻共同财产进行分割，本案被告金明将其在被告龙口市忠昌商贸有限公司80%的股权赠与其女儿即本案被告刘恩嫣。2016年10月21日，被告龙口市忠昌商贸有限公司企业法人由刘忠变更为被告刘恩嫣，并变更登记股东为：刘恩嫣（80%），刘忠（20%）。2016年11月28日，刘忠（甲方）与被告金明（乙方）、刘恩嫣、刘晓冉（丙方）签订协议一份，约定：根据业经生效的龙口市人民法院（2016）鲁0681民初4614号法律文书，在友好、自愿的基础上，甲、乙、丙三方现就刘忠、金明、财产分割后共同与生女刘恩嫣、刘晓冉（丙方）的权利补充如下：一、乙方金明需按照上述法律文书将其名下龙口市忠昌商贸有限公司80%转让给丙方并协助办理股份转让手续，忠昌商贸现有所有库存均为乙方垫资购入，现一并转让给丙方，与甲方无关。二、原龙口市忠昌商贸有限公司免费使用的办公及经营场所（龙口市东莱街道怡园路临街商业楼，房产证号为龙房权证黄城字第××号）自2016年11月23日开始，由丙方继续使用，使用方式为租赁，租金为每年10万元。三、丙方现将其名下龙口市兆仁房地产有限公司30%股份作价300万元转让给甲方，转让款抵顶丙方向甲方支付的上述第二条中的房产租金，抵顶完毕后租期结束，本协议签订后，丙方不再具有兆仁公司的权利。四、甲方保证对此宗房产具有合法权利，甲方保证丙方租赁使用此宗房产的合法性和长期性，否则应赔偿丙方损失。五、如此宗房产遇开发、权属变更、纠纷或龙口市忠昌商贸有限公司发生股权变更等，不影响丙方使用此宗房产的权利，否则甲方、开发方或第三方应向丙方提供同等位置和面积来完成租期……。八、本协议一式4份，签字后立即生效，三方需共同遵守，不得反悔。甲方：刘忠，乙方：金明，丙方：刘恩嫣，并由见证人签字。2018年2月9日，被告刘恩嫣将其名下龙口市兆仁房地产有限公司的30%的股份转让给刘忠，2018年2月11日，刘忠将其名下的龙口市兆仁房地产有限公司的20%的股份转让给原告刘兆仁。现公司股东为刘忠、刘兆仁、张淑玉。另查明，被告龙口市忠昌商贸有限公司经营场所所在房屋及土地所有权人为本案原告刘兆仁，房屋所有权证及土地证分别为龙房权证黄城字第××号、龙国用（2002）字第1046号，龙房权证黄城字第××号、龙国用（2002）字第1047号。经本院进行现场勘验，涉案05323号房产目前由龙口嘉泰建筑工程有限公司占有使用。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。基于合同关系产生的占有，应为有权占有。通过审理查明，被告金明、刘恩嫣并未在原告所主张的涉案房屋内占有、使用涉案房屋，故原告要求该二被告排除妨碍，无事实依据，本院不予支持。被告忠昌商贸于1998年9月10日成立，成立之初的住所即为龙口市黄城菜园泊村。1998年9月1日原告与刘忠签订房屋租赁合同，将原告菜园泊村东的楼房和瓦房出租给刘忠使用，期限6个月。但实际上被告忠昌商贸的经营地点一直未变更，一直使用涉案房屋。原告虽然主张是涉案房屋的所有权人，但在本案中，刘忠于2016年11月28日与被告刘恩嫣达成协议，约定：原龙口市忠昌商贸有限公司免费使用的办公及经营场所（龙口市东莱街道怡园路临街商业楼，房产证号为龙房权证黄城字第××号）自2016年11月23日开始，由被告刘恩嫣继续使用，使用方式为租赁，租金为每年10万元。并以被告刘恩嫣其名下龙口市兆仁房地产有限公司的股份作为交换。而且经核实，上述股份已经实际进行了转让，因此被告刘恩嫣对涉案龙房权证黄城字第××号项下房屋的占有，系基于本案所涉《协议》所取得的合法占有。虽然原告称对协议并不知情，但本院考虑到原告与刘忠、刘恩嫣之间的特殊家庭关系，原告对于协议内容不知情并不符合常理。故原告要求被告刘恩嫣排除妨害，返还涉案的房产及土地，于法无据，本院不予支持。对涉案龙房权证黄城字第××号房产证涉及的房屋，因原告并未提交证据证明该房屋现由谁占有、使用，无法查清该房屋现状，因此对原告请求三被告排除妨碍以及基于该请求的其他诉讼请求，本院不予支持。被告刘恩嫣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘兆仁的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘兆仁承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，预交上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋彩凤人民陪审员  田 华人民陪审员  曹 倩二〇一九年十月二十二日书 记 员  唐 琳