江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初3131号原告：王银柱，男，1984年3月2日生，汉族，住安徽省长丰县。原告：杜琴琴，女，1984年2月18日生，汉族，住安徽省长丰县。两原告委托诉讼代理人：江苏苏，江苏求本律师事务所律师。被告：李本润，男，1979年2月27日生，汉族，户籍地河南省固始县，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：范鑫，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，江苏漫修律师事务所律师。被告：朱道菊，女，1982年8月4日生，汉族，户籍地河南省固始县，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：李本润，系其丈夫。被告：陆晓忠，男，1972年2月4日生，汉族，户籍地江苏省无锡市惠山区，现住江苏省无锡市惠山区。第三人：无锡友谊房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320206301976680C，住所地无锡市惠山区吴韵路308号。法定代表人：胡向君，该公司总经理。原告王银柱、杜琴琴诉被告李本润、朱道菊、陆晓忠、第三人无锡友谊房产经纪有限公司（以下简称友谊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，于6月24日组织第一次庭审，由审判员徐琳独任审判，公开开庭审理，原告王银柱与杜琴琴的委托诉讼代理人江苏苏、被告李本润及其委托诉讼代理人范鑫、被告朱道菊的委托诉讼代理人李本润、被告陆晓忠、第三人友谊公司的法定代表人胡向君到庭参加诉讼；于9月27日组织第二次庭审，依法适用普通程序，由审判员徐琳、人民陪审员章亚娟、肖冠东三人组成合议庭，公开开庭进行审理，原告王银柱及其与杜琴琴的委托诉讼代理人江苏苏、被告李本润的委托诉讼代理人范鑫、第三人友谊公司的法定代表人胡向君到庭参加诉讼，被告朱道菊、陆晓忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王银柱、李本润向本院提出诉讼请求：1、判令李本润、朱道菊继续履行《房屋买卖居间合同》，将无锡市长宁苑房屋过户至其名下，陆晓忠予以配合；2、案件受理费由李本润、朱道菊、陆晓忠承担。事实及理由：无锡市长宁苑房屋为安置房，原系陆晓忠所有，2011年3月16日，陆晓忠将该房出售给李本润、朱道菊，但并未办理过户手续。2017年3月，经李本润、朱道菊确认，王银柱、杜琴琴与陆晓忠及友谊公司共同签订《房屋买卖居间合同》，约定以40万元购买该房，于2017年3月5日支付2万元定金，其余房款通过银行贷款支付。2018年12月6日，该房办理了房产证，登记在陆晓忠名下。王银柱、杜琴琴支付定金及首付款后，多次要求按合同约定办理房屋贷款手续，但均未成功，故诉至法院。被告李本润、朱道菊辩称：其与陆晓忠签订《安置房买卖合同》，按约支付了30万元房款并已实际居住。《房屋买卖居间合同》已经解除，该合同约定乙方于2017年支付甲方为购买该房屋的房款，第八条第五款又约定如因乙方资质等原因导致贷款不能办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款，否则视为乙方违约，从通话录音中可看出签订合同时三方约定付款期限为1个月，因王银柱、杜琴琴未付清款项，经李本润、朱道菊多次催款，王银柱、杜琴琴又于2017年3月24日支付了95000元首付款，李本润、朱道菊要求王银柱、杜琴琴在1个月内补齐房款但未补齐，李本润、朱道菊已向其及中介友谊公司提出解除合同。合同中约定的商业贷款应做更广泛的理解，即乙方用包括但不限于涉案房屋作为抵押物向银行进行贷款。根据安居客网站查询的涉案房屋区域、户型、面积的房屋估价报告显示，李本润、朱道菊将房屋出售给王银柱、杜琴琴时售价明显低于市场价，当时因想去老家购房，故急于出手房子，才低于市场价出售。被告陆晓忠辩称：当时李本润、王银柱和友谊公司商量好后来我处签合同，我签字仅作为我认可将房子卖给第三方，我也仅需要协助他们办理手续。第三人友谊公司辩称：当时几人均同意买卖，约定用涉案房屋做按揭贷款后支付余款38万元，并未约定在2017年前付清余款。安置房的按揭贷款只需要陆晓忠拿到房产证就可以办理，不需要先过户再办贷款。我也跟他们都说过该房暂无产证，安置房产证无法马上办下来，需等产证下来后才能办理贷款，拿到余款。现在李本润不配合，陆晓忠是配合的。经审理查明：2011年3月16日，李本润、朱道菊向陆晓忠购买位于惠山区长宁苑的房屋，双方签订了《安置房买卖合同》，约定购房款31万元，李本润按约于签订合同当天支付了30万元房款并由陆晓忠出具收条，余款1万元双方约定在产权证办至李本润、朱道菊名下后予以支付，该房已由李本润、朱道菊实际居住。后，李本润、朱道菊又将该房出卖给王银柱、杜琴琴，2017年3月5日，由陆晓忠出面与王银柱、杜琴琴签订了《房屋买卖居间合同》，三方在庭审中均认可该居间合同实际交易双方为李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴。合同约定房屋成交价为人民币40万元，王银柱、杜琴琴于2017年3月5日支付2万元定金，并委托友谊公司办理38万元（商业）贷款，在贷款审批下来2个工作日内办完房产过户手续。合同第三条房款部分，划去了原需填写的“月、日、金额”的空格，年份“2017年”系打印字。2017年3月5日，王银柱按约支付了2万定金，2017年3月24日，其又支付了95000元首付款，并由李本润出具了收条。2018年12月6日，涉案房屋办理了房产证，权利人为陆晓忠。审理中，王银柱、杜琴琴表示愿意在判决生效后即时支付余款并承担房屋过户所产生的相关费用。上述事实，有《安置房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、无锡市不动产登记簿证明、收据、中国建设银行转账凭条、收条、水电费发票、缴费记录及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：李本润、朱道菊与陆晓忠签订《安置房买卖合同》，按约支付房款30万元并实际居住，其应已于2011年3月16日取得惠山区长宁苑的房屋所有权，该房于2018年12月6日取得不动产权证，登记于陆晓忠名下，陆晓忠应按法律规定及合同约定将产权证权利人变更为实际所有权人李本润、朱道菊。陆晓忠与王银柱、杜琴琴、中介友谊公司签订《房屋买卖居间合同》，庭审中三方及李本润、朱道菊均认可该合同所涉交易主体实际为李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴，陆晓忠与王银柱、杜琴琴之间实际不存在合同交易关系，李本润、朱道菊应受《房屋买卖居间合同》条款约束。《房屋买卖居间合同》第二条约定成交价为人民币40万元，第三条约定付款方式为分期付款，于2017年3月5日支付定金2万元，剩余38万元由王银柱、杜琴琴委托友谊公司办理（商业）贷款。李本润、朱道菊辩称合同中所提及的“商业贷款”应包括但不限于涉案房屋作为抵押物向银行进行贷款，本院认为基于房屋买卖的交易习惯，“商业贷款”应指以所交易房屋为抵押物向银行申请贷款，其内涵不应作扩大解释。《房屋买卖居间合同》签订时涉案房屋尚未办理不动产权证，故无法通过约定的贷款方式付清余款，且因安置房办理产权证受政策等相关因素影响，无法确定具体办结时间，条款中有王银柱、杜琴琴于2017年支付为购买该房屋的房款的字样，但因产权证的办理时间存在不确定性，该条约定也仅能作为预估时间，不能以此作为合同确定的付款时间。另，李本润、朱道菊称合同第八条第五款约定如因乙方资质等原因导致贷款不能办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款，否则视为乙方违约，且从通话录音中可看出签订合同时三方约定付款期限为1个月，本院认为第八条第五款的成就条件为因资质问题导致贷款不能办理及与之类似的情形，而本案中贷款不能办理系因不动产权证未能办理，故不符合条款成就条件，此外，李本润与中介的通话录音中不能看出买卖方约定付款期限1个月的合意且李本润、朱道菊无其他证据证明该事实。李本润、朱道菊称当时因急于拿到卖房钱款另购房屋，才低价出售，而因王银柱、杜琴琴迟迟未将房款补齐，其错失了另购房屋的时机，本院认为以卖房钱款另购房屋系其个人主观目的，不能据此对抗买房者。王银柱、杜琴琴按照合同约定支付了定金2万元，且于2017年3月24日支付了95000元首付款，已履行了合同义务，剩余房款未能支付系因政策及相关因素导致的不动产权证未能办理，王银柱、杜琴琴并无过错，不能据此认定其违约而解除合同。《房屋买卖居间合同》真实有效，且案涉房屋已于2018年12月6日办理了不动产权证，应继续履行。王银柱、杜琴琴表示愿意在判决生效后即时支付余款并承担房屋过户所产生的相关费用，视为对付款时间的变更，有利于李本润、朱道菊，故本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王银柱、杜琴琴于判决生效后即时支付余款285000元。二、陆晓忠与李本润、朱道菊依次向王银柱、杜琴琴办理无锡市长宁苑487号602室房屋的不动产所有权转移登记手续，费用由王银柱、杜琴琴承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由李本润、朱道菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 琳人民陪审员  肖冠东人民陪审员  章亚娟二〇一九年十月九日书 记 员  华丽雅