成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初7774号 原告：肖坤，男，1978年2月12日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告：黄梦薇，女，1978年10月20日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：肖坤（夫妻关系），住四川省阆中市。 被告：成都安坚商贸有限公司，住所地四川省成都市武侯区晋阳路171号。 法定代表人：文洪永，董事长。 委托诉讼代理人：张小雨，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：黄晓彬，男，系公司员工。 原告肖坤、黄梦薇与被告成都安坚商贸有限公司（以下简称安坚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告肖坤，被告安坚公司的委托诉讼代理人张小雨、黄晓彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖坤、黄梦薇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因拖延期交房导致原告不能入住的违约金13322.10元（91.75平米×20／月／平米×7.26个月＝13322.10元）；2、判令被告支付因购买的房屋存在质量问题不能入住而租房的房租费用18000元（2000元／月×9个月＝18000元）；3、判令被告支付因质量问题整改未完成而产生的费用：高压灌浆嘴切割、防腐人工费、材料费700元；4、判令被告支付因房屋存在质量问题不能入住而往返及经济损失5000元；5、判令被告支付因质量问题整改期间的物业管理费用2378.16元；6、请求被告提供3栋4单元10楼02号房屋鉴定报告，整改完毕后竣工验收报告。事实与理由：2015年4月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于成都市武侯区179号3栋4单元10楼02号房出售给原告。原告按约定履行付款义务，被告应于2015年12月31日将房屋交付给原告，但其延期至2016年8月8日交付。2016年9月原被告办理接房相关手续，同年12月原告办理装饰装修手续，在装饰过程中发现客厅、卧室顶板多处出现开裂，原告多次反馈均未得到处理，原告将漏水和楼板开裂报请处理，但卫生间漏水得到处理而楼板开裂迟迟未得到处理，影响装饰施工和入住。在多次反馈督促下施工单位才在2017年7月21日派施工人员处理。原告多次要求被告出示裂缝产生的原因及处理方案，并对处理工程报市建委质量部门，同时将函件发送被告及物业单位，至今被告也未提供裂缝处理方案资料。2017年8月1日被告指定的处理单位在对裂缝密闭处理后未对灌浆嘴切割防腐处理，原告多次催促无果后请人进行对裂缝高压灌浆嘴切割并进行防腐。2018年8月2日原告向被告寄发《关于对3栋4单元1002号房顶板开裂处理的情况说明》，要求出具的裂缝处理方案、检測报告及延期交付的补偿和损失，被告收函件后于2017年9月25日进行回复，未出具的裂缝处理方案、检测报告及延期交付的补偿和损失，也未电话告知原告。由于房屋实际情况的限制导致无法入住，原告只能自行处理和外租房居住。 被告安坚公司辩称，被告的确逾期交房，对于原告主张的逾期交房的时间无异议，但对其主张的20/月/平方米有异议应以合同约定为准。同时，延期交房期间被告已对2016年4月21日后违约金增加到每月15元/平方米。生效判决对此也做了认定。原告主张的质量问题整改未完成而产生的费用700元，如能出具相应证据被告愿意承担。原告所提出的房屋存在质量问题仅是保维修期间的质量问题，属于双方合同约定中的保维修事项，被告没有拒绝保维修，也没有超出合同期限进行保维修，不存在不能居住而造成损失的赔偿，原告诉请的房租、物管以及往返费用不应由被告承担。开发商对房屋的保维修事项无须出具房屋鉴定报告和房屋验收报告。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1、《关于武侯区“会所·金澜苑”小区业主有房不能入住的请愿书》、《答会所·金澜苑业主问》、被告法定代表人文洪永答业主问、关于对金澜苑业主肖坤、赵毅和**发出的《与安坚商贸有限公司延期交付沟通意见》和对其他业主普遍关心其他问题的答复、关于“会所-金澜苑”规划验收需澄清的函件、《会所·金澜苑》交房通知书、《会所·金澜苑》延期交房通知书、催收函、商品房买卖合同之补充协议、商品房买卖合同之附件、商品房买卖合同，拟证明原被告商品房买卖合同成立，被告交付逾期，被告违约；2、《关于对3栋4单元1002号房顶开裂处理的情况说明》，拟证明房屋开裂；3、业主入住验房表、关于会所·金澜苑3栋4单元1002号保修整改的回复、拒收函件，拟证明房屋存在质量问题，未提供鉴定、设计方案、施工资质资料、验收报告等资料；4、《关于房屋逾期交付和裂缝损失的补偿申请》，拟证明被告拒收函件，房屋存在质量问题；5、《住宅工程质量分户验收结果表》、《会所·金澜苑小区急需落实处理的问题》，拟证明小区房屋存在质量问题；6、《房屋租赁合同》、拟证明被告逾期交房影响原告使用，原告不得不在外租房；7、户型图图片、设计和施工单位资质、现场房屋以及地下室的照片，拟证明房屋存在质量问题。 被告质证认为，对证据1无异议，被告逾期交房时间为2016年1月1日至2016年8月8日；对证据2、3、4、5真实性无异议，但对证明目的有异议，房屋存在质量问题是属于房屋交付后的保维修事项，被告在接到原告的保维修的要求后履行了合同约定的保维修义务；对证据6的租赁合同不认可，无产权证以及缴纳房租证明，且房屋租期是2014年至2016年6月，与被告延期交房时间无关；对证据7无异议，设计施工资质是可以进行查询。 为了反驳原告的诉讼请求，支持自己的主张，被告向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同之补充协议（与原告一致），拟证明合同中约定逾期交房的违约金的标准为：“出卖人按日计算向买受人支付已支付购房款万分之0.1的违约金”，同时也约定原告逾期支付购房款的违约责任也是按照未支付房款每天万分之0.1承担违约金，其约定是公平对等的；合同约定原告发现有质量问题时，由被告负责修复，修复期间不影响买受人履行支付房款、偿还贷款以及缴纳物业服务费等义务和责任，被告承担修复责任后，不再承担其他赔偿责任；被告按《商品房交接验收单》约定时间进行整改修复，没有约定整改修复时间的，出卖人承诺在90日内整改修复完毕，除经相关部门检测该商品房确属存在严重质量问题无法使用外，买受人不得以商品房存在其他整改修复事项为由拒绝接收商品房。2、（2016）川0107民初9492号判决书，拟证明被告已向全体业主公示并邮寄送达，承诺从2016年4月21日至实际交房之日期间，按照每月15元/平方米支付逾期交房违约金，并由业主提供个人银行卡号；法院认定逾期交房时间为2016年1月1日至2016年8月8日，违约责任按万分之0.1/天执行，从2016年4月21日起,再按每月15元/平方米另行支付,故被告应支付原告违约金11906.97元（按其主张的计算公示，其计算结果有误）；因原告至今未提供个人银行卡号，故被告至今未付违约金。3、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》及业主领取登记表、会所金澜苑业主房屋保维修台账、商品房交接验收确认单、关于对3栋4单元1002号房顶板开裂处理的情况说明、2017-9-19关于会所金澜苑3栋4单元1002号房保修整改的回函，拟证明原告因自身原因拖延至2016年12月6日才办理房屋交接手续，被告按约向原告交付了《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，原告也签字确认；原告在交接房时已签署验收确认单，不存在严重影响居住的质量问题；原告于2017年7月5日在装修期间向物业管理公司对二楼主卧楼板开裂的问题进行了电话报修，被告委托原施工单位中铁二十三局四公司进行了现场查勘，施工单位认为是原告装修过程中违章搭建增加设计荷载造成的楼板开裂，不属于保维修范围，但被告鉴于最大限度对业主负责的态度，要求施工单位在同月21日进行了整改修复；被告通知施工单位处理灌浆嘴切割，但该施工单位拖延，最后由原告自行处理，未及时切割并不属于原告所诉的严重影响居住的情形；4、装饰装修施工承诺书、装修告知书、装修施工备案表、身份证复印件、装修施工备案证（副本）及延期装修施工备案证,退装修保证金的收条、装修后的违章搭建的现场视频（含视频光盘一张），拟证明原告于2016年12月6日收房后，于同月24日在物管公司处办理了装修施工相关手续，其后又申请将装修施工期限延期至2017年7月15日，在此期间，原告一直在进行装修，并不存在因质量问题不能入住的情况，其要求的所谓的房屋租金损失、不能入住而往返及经济损失、物业管理费用是不成立的；原告在装修过程中进行了夹层搭建，但并未办理《城市房屋装修结构安全批准书》（涉及结构改动、搭建），也违反了房屋使用说明书及商品房质量保证书以及装饰装修施工承诺书、装修告知书的相关规定，该违章搭建行为增加了设计荷载，严重影响房屋质量及使用寿命。 原告方质证认为，对证据1无异议，合同第二条违约金是不公平的合同条款故才按15元/平方米/月计算补偿违约金；证据2真实性无异议，但与本案无关，不同意被告方的计算方式；证据3的真实性无异议，但对内容有异议，被告并未答复原告提出的问题；证据4的装饰装修施工承诺书、装修告知书，装修施工备案表、身份证复印件、装修施工备案证（副本）及延期装修施工备案证无异议；装修后的违章搭建的现场视频不认可，与本案无关，未经当事人许可拍摄的照片。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《房屋租赁合同》，仅提交了合同，无缴纳租金等证据证明合同已实际履行，故对该份证据不予采信；对被告提交的装修后的违章搭建的现场视频，被告无证据证明即是案涉房屋的现状，原告又否认其真实性，即使是真实的，被告也无证据证明其想要达到的增加了设计荷载，严重影响房屋质量及使用寿命的证明目的，故本院不予采信。对于原被告提交的所有证据，本院将结合全案事实及证据予以综合评判。 通过上述本院采信的证据，本院经审理查明了如下事实：2015年4月18日，原告肖坤、黄梦薇与被告安坚公司签订1份《商品房买卖合同》和补充协议，约定原告购买被告开发的会所?金澜苑项目3幢4单元10层1002号房屋，建筑面积91.4（后备案登记为91.75）平方米，房屋总价款842260元；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，逾期交房的，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；买受人未按约支付购房款，自约定应付款期限届满至次日起至实际付款之日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；在买受人按出卖人通知的交房时间办理完毕商品房交接手续后，由出卖人按照国家和四川省有关工程质量的规范和标准负责修复，并承担修复费用，修复期限双方在《商品房验收单》中另行约定，修复期间，不影响买受人履行支付房款、偿还贷款以及缴纳物业服务费等义务和责任，在与买受人协商约定的时间内完成修复义务后，出卖人不再承担其他赔偿责任；出卖人交付的商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，买受人查验收房发现有其他问题应在《商品房交接验收单》时注明，属于保修项目的并经出卖人确认的整改修复事项，由出卖人按《商品房交接验收单》约定时间进行整改修复，没有约定的，出卖人承诺在90日内整改修复完毕；经合理催告，买受人仍未办理交接手续，逾期达30日以上的，从第31日起，视为出卖人已向买受人交付该商品房，并无整改事项。 合同签订后，原告按约履行付款义务。2015年12月17日，安坚公司向全体业主发布《延期交房通知书》，称将延期至2016年1月27日进行房屋交付工作，期限届满后，被告又几次延期。原告方等众业主多次要求被告交房、赔偿损失，并向相关部门反映情况。被告方也数次进行了书面回复。2016年7月28日，被告向包括原告在内的众业主邮寄发送了《交房通知书》称定于2016年8月9日交房。2016年9月25日，原告验房，并填写了《业主入住验房表》，记载了原告要求整改的内容。 2016年11月，原告方办理装修手续。2017年7月5日，原告打电话向物管公司反映主卧楼板开裂，被告派施工单位到房屋进行处理。2017年8月1日，原告方向安坚公司及物管公司发送1份《关于对3栋4单元1002号房顶开裂处理的情况说明》，载明施工单位仅就客厅顶板不规则裂缝及二层卧室顶板不规则裂缝进行了密闭灌浆处理，未有混凝土加强措施，裂缝处理的灌浆嘴未切割；对裂缝处理方式不认可，要求被告及物管公司在2017年8月4日前提供开发、监理、设计、施工签字盖章的裂缝处理方案，被告提供检测报告，承担后续修复等费用，承担灌浆嘴切割人工费及材料费，赔偿相关损失。2017年9月25日，安坚公司向原告回函称公司已安排中铁二十三局施工单位按鉴定报告（西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心提供）和修补方案（广东城协建筑规划设计院提供）进行修补，完成了维修义务，灌浆嘴将近期通知施工单位予以切割，若原告对修复方案有异议，可联系出具鉴定报告单位。随后，原告方自行对灌浆嘴进行了切割。 另查明，本院（2016）川0107民初9492号生效民事判决书记载：2016年3月25日，被告向会所金澜苑全体业主发出了《承诺函》和《情况说明》，承认交房逾期，并承诺自2016年4月21日起，按月以现金形式向业主进行逾期交房的补偿。2016年4月25日，被告向会所金澜苑全体业主发出了《公告函》，被告承诺自2016年1月1日至2016年4月20日，按照合同约定执行逾期交房补偿；对于2016年4月21日起的逾期交房补偿，每月以销售合同中的产权面积为基数，按照清水房租金标准10-12元/月/平方米进行补偿，庭审中，被告认可该标准为15元/月/平方米，并认可自2016年4月21日起实行该标准向原告进行支付。 本院认为，原告肖坤、黄梦薇与被告安坚公司签订的《商品房买卖合同》和补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。因安坚公司未按约在2015年12月31日之前向原告交付房屋，应当承担相应的违约责任。虽然原、被告双方认可实际交房时间为2016年9月25日，按照合同约定，被告在通知交房、催告交房后，原告没有按时收房，应当将2016年8月11日催告收房后的第31日视为收房日期，即应当视为被告于2016年9月11日向原告交付了房屋。按照合同约定，被告应当每日按照原告已付购房款842260元的万分之0.1向原告支付2016年1月1日至9月11日的逾期交房违约金共计2147.76元（842260元×0.001%×255天）。另外，被告自行承诺并向原告等业主发出的《承诺函》、《情况说明》和《公告函》及自认，自愿就被告的违约行为自2016年4月21日起，按照15元/月/平方米作出补偿，本院予以认可，该项金额为6509.66元（15元/月/平方米×91.75平方米×4.73月）。综上，被告共计应当向原告支付逾期交房的违约金共计 8657.42元。 关于原告主张应当从2016年1月1日起至2016年8月8日止，按每月20元/平方米计算的主张，本该主张与双方合同约定不符，原告的主张无依据，本院不予支持。 原告就案涉房屋要求整改修复，被告亦派出施工单位进行修复，对于高压灌浆嘴切割等工作，被告亦认可系其施工队未完成，原告主张该费用700元，与其实际支出相符，本院予以支持。 原告方主张的房租租金18000元，因其不能证明租金实际产生；且主张的租房时间2016年11月至2017年7月系其装修案涉房屋时间，不能证明该段时间为因房屋质量问题而无法入住，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告还主张因房屋存在质量问题不能入住的往返及经济损失5000元，无证据证明，本院不予支持。对于原告主张的2016年8月9日至2017年7月31日的物管费用2378.16元，因双方合同约定“修复期间，不影响买受人履行支付房款、偿还贷款以及缴纳物业服务费等义务和责任”，且无论是否需要整改修复，接房后原告均应缴纳物管费，故对原告的该项主张，本院亦不予支持。原告还要求被告提供案涉房屋鉴定报告及整改完毕后竣工验收报告，法律并无强制性规定开发商应向业主提供，且被告在2017年9月25日给原告的回函中也明确了整改依据的鉴定报告及修补方案以及提供报告及方案的相关单位，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告成都安坚商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告肖坤、黄梦薇支付逾期交房违约金8657.42元； 二、被告成都安坚商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告肖坤、黄梦薇支付整改费用700元； 三、驳回原告肖坤、黄梦薇的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付履行期间的债务利息。 案件受理费785元，因简易程序减半收取392.50元，由原告肖坤、黄梦薇负担300元，被告成都安坚商贸有限公司负担92.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  林娜 二〇一九年十月二十九日 书记员  薛敏