福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初4373号 原告：国家税务总局漳州市芗城区税务局，住所地：漳州市芗城区水仙大街54号。统一社会信用代码：11350602MB1903885X。 负责人：朱春木，局长。 委托诉讼代理人：蔡丽石羡，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秋玲，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：林法松，男，1972年6月27日出生，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简晓冬，福建南州律师事务所律师。 被告：漳州都市妇产科医院，住所地漳州市芗城区新华东商贸广场13幢A2。 法定代表人：林晓军，院长。 委托诉讼代理人：连雪飞，福建天长律师事务所律师。 原告国家税务总局漳州市芗城区税务局与被告林法松、漳州都市妇产科医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国家税务总局漳州市芗城区税务局的委托诉讼代理人蔡丽石羡、林秋玲，被告林法松的委托诉讼代理人蔡清良、简晓冬，被告漳州都市妇产科医院的委托诉讼代理人连雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国家税务总局漳州市芗城区税务局向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告立即将位于芗城区新华东世纪广场10号楼3-8层，10号楼2层B1-B6，10号楼1层A4,13号楼A4（其中10号楼2-8层2614.79平方米，10号楼1层A4面积69.12平方米，夹层43.57平方米，13号楼A4面积67.85平方米，夹层42.79平方米）的房屋恢复原状并返还给原告；如两被告未在判决书确定的期限内将租赁物恢复原状并腾退的，两被告应支付原告恢复原状所需费用（具体金额以委托鉴定为准）；2、依法判令两被告共同向原告支付自2018年4月1日起至实际腾退交还租赁物之日止按每月30600元计算的占用费；3、依法判令两被告在腾退交还房屋之时，结清所欠的水费、电费、物业管理费；4、判令履约保证金5万元归原告所有，无需退还；5、本案的诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2007年12月18日，漳州市铭泰工贸有限公司（乙方）与国家税务总局漳州市芗城区税务局（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于芗城区新华东世纪广场10号楼3-7层，10号楼2层B1-B6，10号楼1层A4,13号楼A4（其中10号楼2-7层2614.79平方米，10号楼1层A4面积69.12平方米，夹层43.57平方米，13号楼A4面积67.85平方米，夹层42.79平方米）房屋出租给乙方。租赁期为10年，从2008年4月1日至2018年3月31日。租金标准为2008年4月1日-2013年3月31日每年30.6万元；2013年4月1日至2018年3月31日每年36.72万元。乙方在本合同签订之日向甲方缴纳履行保证金5万元。租赁期间，乙方不得将房产转租、转让他人，若乙方违反合同，甲方有权没收履约保证金，如因此造成损失的，责任由乙方承担。合同期满，如甲方收回本房屋，甲方给予乙方30天用于搬迁和交接期，乙方应在该30天内搬迁，并将租赁范围内的场地及场地内应归甲方所有的一切物品、器具和设施移交甲方，短少则照价赔偿。如30天后乙方仍未搬迁，甲方有权没收履约保证金;如拖延超过三个月的视为乙方放弃租赁物内的一切物品及器具设施，甲方有权将其视为遗弃物清理出去等等。 2008年12月8日林法松承继该《房屋租赁合同》项下承租人的权利义务，现合同期已届满，且已过约定的腾退搬迁期，但两被告拒不履行腾退交还房屋之义务。由于两被告擅自破坏房屋结构，故在腾退交还房屋前应先行恢复原状或承担恢复原状的费用。为维护原告合法权益，恳请判如所请。 被告林法松辩称，1、原告要求林法松将房屋恢复原状并返还的请求缺乏依据。根据《房屋租赁合同》第四条约定“承租期满，乙方承租期间所增加的内墙等装修可保持原样，承租人为生产经营所增加的设备可以收回或按物品的使用年限折旧，评估后售与甲方，价格双方协商。乙方为生产经营所增加的设备是指电梯、配电增容主机，不破坏室内外建筑的中央空调主机三件。(不包括室内空调通风管等设备)”。据此，原告要求林法松恢复原状的请求缺乏事实依据。另外，早在租赁之初，原告已经知道租赁用途是用于开办漳州都市妇产科医院，原告明知涉案房屋转租的事实，并且已经同意；林法松并非实际使用和执掌涉案房产，且林法松在租期届满前通知实际使用人于租期满搬离。故租期期满的实际腾房义务、恢复原状义务（含承担恢复原状）只能由实际使用人履行，原告应向实际使用人主张权利，原告要求林法松返还房屋与事实不符，不能成立。 2、原告要求林法松支付自2018年4月1日起至实际腾退交还租赁物之日止按每月30600元计算的占用费缺乏依据。首先，合同并未约定林法松应向原告支付占用费。《房屋租赁合同》约定“合同期满，如甲方收回本房屋，甲方给予乙方30天用于搬迁和交接期”。据此，原告无权要求林法松自2018年4月1日起计算的占用费。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，原告早在2008年12月即已知道林法松已经将涉案房产转租的情况，但原告对此并未提出异议。因此，林法松并非涉案房产实际使用人，林法松不存在占用涉案房产的行为，原告据此也无权要求林法松支付占用费。 3、林法松并非实际使用人，原告依法也无权要求林法松支付水费、电费、物业管理费。 4、原告要求没收履约保证金5万元的请求缺乏依据。原告早在2008年12月即已知道林法松已经将涉案房产转租的情况，原告对此予以认可，因此，原告无权以转租为由没收林法松缴纳的履约保证金。房产未在合同期满时交还原告并非林法松造成的，原告也无权要求没收林法松缴纳的履约保证金5万元。 综上所述，原告已认可涉案房产转租事宜，林法松并非房屋的实际使用人，原告要求林法松返还房产、恢复原状、支付占用费、没收履约保证金等请求缺乏依据，依法应予驳回。 被告漳州都市妇产科医院辩称，一、原告要求被告立即将讼争租赁房屋恢复原状（或支付恢复原状费用）并返还给原告，没有依据。 1、原告主张漳州都市妇产科医院擅自破坏房屋结构，缺乏依据。因此，原告以此为由要求漳州都市妇产科医院在腾退交还房屋之前先恢复原状或承担恢复原状的费用，不能成立。 2、根据原告与漳州铭泰工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》、漳州都市妇产科医院与漳州铭泰工贸有限公司签订的《房产租赁合同》第二条、第四条“租赁期间房屋修缮”的约定，漳州都市妇产科医院对租赁房屋进行装修是经过原告和漳州铭泰工贸有限公司同意，漳州都市妇产科医院并未擅自破坏该楼的主体结构和房屋结构安全。而且，在租赁期限内，原告与漳州铭泰工贸有限公司依合同约定对租赁房屋每年例行检查时均未对漳州都市妇产科医院的装修行为及装修现状提出异议。因此，原告在租赁期满后以漳州都市妇产科医院擅自破坏房屋结构为由要求被告恢复原状或承担恢复原状的费用，不能成立。 3、根据《合同法》第218条、第235条的规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。同时，租赁合同第四条也明确约定：承租期满，承租期间所增加的内墙等装修可保持原样，承租人为生产经营所增加的设备可评估后折价出售给出租人；等等。因此，原告要求被告将租赁房屋恢复原状（或支付恢复原状费用）并返还给原告，既没有法律依据，也不符合合同约定。而且，原告也未明确恢复原状的具体范围，是指整个租赁房屋还是哪个局部。 二、漳州都市妇产科医院是否拖欠水费、电费、物业管理费，与本案不是同一法律关系，也与原告无关（原告不是相应的权利主体），原告无权对此提出主张。因此，原告要求被告在腾退交还房屋之时结清所欠的水费、电费、物业管理费，不属于本案的审理范围。 三、原告要求履约保证金5万元归原告所有，没有依据。 在租赁合同期间，被告严格按照合同约定履约，未有违约行为。因此，根据原告与漳州铭泰工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》、被告与漳州铭泰工贸有限公司签订的《房产租赁合同》第三条“租金和租金的交纳期限履约保证金”的规定，原告应当在合同期满后将履约保证金5万元退还给被告。原告要求没收该履约保证金，没有依据。 四、虽然本案租赁期已满，但被告希望与原告继续保持租赁合同关系。即便需要被告腾房搬迁，也应当考虑本案的实际情况给予被告合理的腾退时间。案涉房产长期以来一直作为医院场所使用，而医院场所的搬迁涉及到重新选址、医院患者利益等各方面，还需要政府行政主管部门的审批许可。本案承租房屋到期，给漳州都市妇产科医院的实际经营造成严重的困难和影响。为此，被告多次与原告沟通协调，提供多种解决方案，但由于原告税务系统内部政策等诸多原因，至今尚未得到解决。被告希望在国家政策明朗之前，与原告继续保持租赁合同关系，既有利于国有资产的保值、增值，也有利于被告医院的正常经营。 五、若原告坚持要求被告须腾退交还房屋，那么，根据《房屋租赁合同》第四条“租赁期间房屋修缮”的规定，原告须补偿被告在承租期间增加的电梯、配电增容主机、中央空调主机、消防等设备费用损失和内墙等装修费用损失（具体金额以评估价格为准）。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：漳州市芗城区国家税务局因拆迁安置取得芗城区新华东世纪广场10号楼、13号楼部分房屋的所有权。2007年12月18日，漳州市芗城区国家税务局（甲方）与漳州市铭泰工贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定（摘要）：1、甲方将坐落于芗城区新华东世纪广场10号楼3-7层，10号楼2层B1-B6，10号楼1层A4,13号楼A4（其中10号楼2-7层2614.79平方米，10号楼1层A4面积69.12平方米，夹层43.57平方米，13号楼A4面积67.85平方米，夹层42.79平方米）房屋出租给乙方。2、租赁期限为10年，自2008年4月1日至2018年3月31日。3、租金标准为2008年4月1日-2013年3月31日每年30.6万元；2013年4月1日至2018年3月31日每年36.72万元。乙方在本合同签订之日依约向甲方缴纳了履行保证金5万元。4、租赁期间修缮房屋是乙方的义务，乙方应按照房屋的性质合理使用房屋，不得破坏房屋结构，否则应加倍赔偿，乙方对承租房屋进行装修或局部改建，应遵守相关法律、法规并向甲方报备；承租期满，乙方承租期间所增加的内墙等装修可保持原样；承租人为生产经营所增加的设备可以回收或按物品的使用年限折旧。甲方对房屋及其公共设备每年例行检查四次。租赁期间，乙方不得将房产转租、转让他人，若乙方违反合同，甲方有权没收履约保证金，如因此造成损失的，责任由乙方承担。5、合同期满，如甲方收回本房屋，甲方给予乙方30天用于搬迁和交接期，乙方应在该30天内搬迁，并将租赁范围内的场地及场地内应归甲方所有的一切物品、器具和设施移交甲方，短少则照价赔偿。如30天后乙方仍未搬迁，甲方有权没收履约保证金;如拖延超过三个月的视为乙方放弃租赁物内的一切物品及器具设施，甲方有权将其视为遗弃物清理出去等等。 2008年12月8日林法松向漳州市芗城区国家税务局申请承继上述《房屋租赁合同》项下承租人的权利义务，明确租赁房屋用于开办漳州都市妇产科医院。2007年12月28日林法松与吴棋东签订一份《房产租赁合同》，将上述涉讼房屋转租给吴棋东，吴棋东在涉讼房屋上设立漳州都市妇产科医院。现涉讼房屋由漳州都市妇产科医院实际占有使用。2018年4月1日起，原告未再收取被告租金。 2017年11月12日、2018年2月13日林法松两次收到漳州市芗城区国家税务局关于合同期满收回房屋不再续租的通知函，2018年2月13日漳州都市妇产科医院收到漳州市芗城区国家税务局关于合同期满收回房屋不再续租的通知函。 诉讼过程中因国家机构改革，漳州市芗城区国家税务局更名为国家税务总局漳州市芗城区税务局。 本院认为，国家税务总局漳州市芗城区税务局与漳州市铭泰工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，林法松经国家税务总局漳州市芗城区税务局同意，承继漳州市铭泰工贸有限公司承租人的权利义务，因此，国家税务总局漳州市芗城区税务局与林法松均应按《房屋租赁合同》约定履行各自的权利义务。双方约定租赁期限截止2018年3月31日，原告作为出租方于2018年2月13日向两被告送达了关于合同期满收回房屋不再续租的通知函，给予被告30天用于搬迁，被告没有依约搬离涉讼房屋，已违反合同约定，构成违约，承担相应的违约责任。国家税务总局漳州市芗城区税务局主张林法松擅自将房屋转租他人，但双方合同约定“甲方对房屋及其公共设备每年例行检查四次”，且漳州都市妇产科医院存在多年、牌匾标识明显，国家税务总局漳州市芗城区税务局主张对转租不知情与事实相悖，不予采信；出租人在六个月内未提出异议，视为同意转租。承租人林法松可以将其合同权利转让给次承租人漳州都市妇产科医院，但未经出租人同意不得转让合同义务。现租赁期间已届满，林法松作为承租人应当返还租赁房屋。同时，漳州都市妇产科医院作为次承租人，在租赁期间已届满，继续占有使用涉讼房屋没有法律依据，其负有腾房义务。因此，原告主张两被告返还租赁房屋合法有据，本院予以支持。租赁合同约定“如30天后乙方仍未搬迁，甲方有权没收履约保证金”，原告主张没收履约保证金5万元，本院予以支持；承租人林法松可另案向次承租人漳州都市妇产科医院主张权利。租赁合同期限届满后，漳州都市妇产科医院占有使用涉讼房屋没有事实和法律依据，系侵权行为，应支付相应的占用费，原租赁合同约定“2013年4月1日至2018年3月31日每年租金36.72万元”，折算每月租金为3.06万元，自2018年4月1日至2019年10月1日未支付占用费达55.08万元，漳州都市妇产科医院应依此标准向原告支付相应的占用费直至将涉讼房屋返还原告之日止。 原告主张被告将租赁房屋恢复原状或支付恢复原状所需费用，但未能提供2007年12月18日原告向漳州市铭泰工贸有限公司交付租赁房屋的状况，经本院委托有资质的评估机构进行评估后，评估机构认为“因原告提供的资料不完整，无法鉴定”，故原告主张被告返还房屋时恢复原状或支付恢复原状所需费用，本院不予支持。 原告主张被告在腾退房屋同时结清所欠水费、电费及物业费等，原告没有举证上述费用的具体金额，且原告亦未代为交纳，对该原告主张本院不予支持，相关费用如实际产生，可由原告另案主张。 漳州都市妇产科医院主张原告“补偿被告在承租期间增加的电梯、配电增容主机、中央空调主机、消防等设备费用损失和内墙等装修费用损失”，但其并不是2007年12月18日的《房屋租赁合同》当事人，不能援引该合同的条款主张权利，漳州都市妇产科医院可根据其与林法松的合同约定另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,判决如下: 一、被告林法松、被告漳州都市妇产科医院应于本判决发生法律效力后三十日内将芗城区新华东世纪广场10号楼3-7层，10号楼2层B1-B6，10号楼1层A4,13号楼A4房屋返还原告国家税务总局漳州市芗城区税务局。 二、被告漳州都市妇产科医院应于本判决发生法律效力后十日内按每月3.06万元的标准向原告国家税务总局漳州市芗城区税务局支付自2018年4月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费。 三、原告国家税务总局漳州市芗城区税务局收取的履约保证金5万元归原告所有，不予退还。 四、驳回原告国家税务总局漳州市芗城区税务局的其他诉讼请求。 案件受理费9808元，由被告漳州都市妇产科医院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一九年十月十六日 法官助理梁玉婷 书记员张丽蓉 附主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。