重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初10951号原告（反诉被告）：万宁（重庆）健康产品有限公司，住所地重庆市渝中区时代天街16号1幢16-1号，统一社会信用代码915001036689421290。法定代表人：严海芸，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨松、王煜潇，重庆索通律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆唯沃商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪惠工路13号，统一社会信用代码915001087748560563。法定代表人：**义，执行董事。委托诉讼代理人：张薇，女，汉族，1978年5月17日出生，住重庆市巴南区，系公司员工。原告（反诉被告）万宁（重庆）健康产品有限公司与被告（反诉原告）重庆唯沃商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。万宁（重庆）健康产品有限公司（以下简称“万宁公司”）的委托诉讼代理人杨松、王煜潇及重庆唯沃商业管理有限公司（以下简称“唯沃公司”）的委托诉讼代理人张薇到庭参加诉讼。现已审理终结。万宁公司向本院提起本诉诉讼请求：1、确认双方就南岸区惠工路13号城市广场建筑物1层L1-22号商铺签订的《租赁合同》于2018年9月30日解除；2、判令唯沃公司立即返还租赁保证金119680元，并自2018年10月8日起，按照日0.5%的标准计算利息至付清为止；3、判令唯沃公司支付违约金4000元；4、判令唯沃公司赔偿城市广场建筑物1层L1-22号商铺自合同解除之日起至原合同约定租赁期限届满为止剩余租赁期内装修、设备等折旧损失137153元。事实与理由：2014年4月7日，万宁公司与唯沃公司签订《重庆唯沃商业管理有限公司与万宁（重庆）健康产品有限公司重庆市南岸区惠工路13号城市广场建筑物1层L1-22号商铺之租赁合同》及相关补充协议，万宁公司承租了南岸区惠工路13号城市广场建筑物1层L1-22号商铺，租赁期限自2014年6月23日起6年。租赁合同第5条对城市广场的开业率作出了专门约定。唯沃公司保证商场开业率须达到70%以上，若未达到约定比例，万宁公司有权选择该条第3款约定：（1）不开业，直至开业率达到上述标准时再开业，在此期间乙方无需支付任何租金、物管费及水电费等费用；（2）开业，但在开业率达到上述标准之前乙方减半支付租金、物管费等费用（但乙方需支付店铺实际产生的水电费用）直至开业率达到上述标准；（3）若开业率未达到约定比例持续90天的，乙方有权在书面通知甲方30天后提前终止本合同，甲方按200元/天的标准向乙方支付违约金至合同约止日。甲方还应当立即返还乙方保证金，并赔偿乙方因此导致的所有损失。租赁合同履行期间，万宁公司按约定履行了合同义务，但由于唯沃公司经营不善，城市广场商场开业率从开业至今一直未达70%。前期，双方同意减半支付租金及物管费等。但由于城市广场经营状况一直无法改善，大量商家陆续撤场，万宁公司虽然一直尝试采取多种促销措施，但经营效果均不理想，商铺经营状况一直难以改善。因此，2018年来，万宁公司多次书面向唯沃公司发函，按照合同约定主张解除合同、返还租赁保证金、支付违约金、赔偿损失等，但唯沃公司一直拒不同意。万宁公司遂向本院起诉。唯沃公司就本诉辩称：1、万宁公司在商场开业率不足70%，选择按照合同第5条第3款第（2）项约定从2016年5月起减半支付租金及物管费，就无权依据第（3）项约定解除合同并要求唯沃公司承担违约责任；2、从2016年至2018年期间，万宁公司发送给唯沃公司的函件表明，万宁公司系因为亏损原因提前解除合同，根据合同15条第2款，乙方因亏损原因终止合同的需提前三个月通知甲方，甲方有权没收保证金作为赔偿，双方互不承担违约责任，因此万宁公司无权要求唯沃公司返还保证金、支付违约金及装修损失等；3、唯沃公司未按约支付2018年8月、9月的租金及物管费，属于违约，不符合退还保证金的前提条件；4、合同约定了逾期退保证金按日5‰支付利息，但未约定逾期支付租金需支付利息，对唯沃公司显失公平。故请求法院驳回原告所有诉求。唯沃公司向本院提出反诉诉讼请求：判令万宁公司支付拖欠的2018年8-9月租金59312元及物管费7040元，并按人民银行同期同类贷款利率支付从2018年8月11日起至还清为止的资金占用损失。事实与理由：2014年4月16日，唯沃公司与万宁公司签订《重庆唯沃商业管理有限公司与万宁（重庆）健康产品有限公司重庆市南岸区惠工路13号城市广场建筑物1层L1-22号商铺之租赁合同》及补充协议，约定：唯沃公司将位于南岸区惠工路13号城市广场建筑物1层L1-22号商铺出租给万宁公司，租赁期限自2014年6月1日至2020年5月31日；商铺第一、二年租金每月52800元，第三、四年租金每月55968元，第五、六年租金每月59312元，商铺每月物业管理费7040元；当月租金、物管费应于每月10日前支付。2018年7月起，万宁公司以业绩严重亏损为由多次要求唯沃公司免除租金、物管费并单方终止租赁合同，且从2018年8月开始拒不支付租金及物管费，逐步清仓撤出店内物品，于2018年9月中旬自行闭店并于2018年9月30日撤场。唯沃公司遂提出上述诉讼请求。万宁公司针对反诉辩称：城市广场开业率不足70%，万宁公司多次书面函告唯沃公司，要求按照合同约定解除合同、返还保证金、支付违约金、赔偿损失，但唯沃公司拒不同意，唯沃公司已构成违约，故万宁公司只能在2018年8月及9月暂停履行支付租金及物管费的义务，待唯沃公司违约情势消除后再恢复履行。双方2018年9月29日签署《场地移交确认书》，万宁公司已于当日将商铺返还唯沃公司，故万宁应支付租金及物管费至2018年9月29日，租金总计为58323.47元、物管费总计为6922.67元。根据租赁合同约定，万宁公司无需支付利息，即使需支付利息，2018年9月的租金及物管费应自2018年9月11日起息而非2018年8月11日。经审理查明：2014年4月，唯沃公司（甲方）作为出租人、万宁公司（乙方）作为承租人，双方签订了《商铺租赁合同》及补充协议，约定甲方将位于南岸区惠工路13号城市广场建筑物1层L1-22号商铺出租给乙方，租赁期限自计租日2014年6月23日起6年。《商铺租赁合同》第5条对城市广场的开业率作出了约定。其中第1款约定，甲方保证本商场开业率须达到70%以上。第3款约定，租赁期内，当本商场开业率未达到约定比例时，乙方有权选择：（1）不开业，直至开业率达到上述标准时乙方再开业，在此期间乙方无需支付任何租金、物业管理费及水电费等费用；（2）开业，但在开业率达到上述标准前乙方减半支付租金、物业管理费等费用（但需支付乙方店铺实际产生的水电费用）直至开业率到达上述标准；（3）若开业率未达到约定比例持续90天的，乙方有权在书面通知甲方30天后提前终止本合同，甲方按200元每天的标准向乙方支付违约金至合同终止日，甲方还应立即返还乙方保证金，并赔偿乙方因此导致的所有损失。第4款约定，当发生上述“开业率未达约定比例”的情形时，乙方向甲方发出书面通知，若甲方对开业率有异议的，应在收到乙方通知后3个工作日内提出并同时出具有关依据，否则视为甲方无异议。《商铺租赁合同》第9条对租赁保证金进行了约定。其中第1款约定，乙方向甲方交纳租赁保证金119680元，用于乙方对履行合同各条款之保证。第4款约定，合同期满或因任何原因提前终止时，如乙方无任何违约行为，甲方在乙方交还场地后七天内全额无息退还保证金，如甲方逾期退还保证金的，从逾期之日起按日5‰向乙方支付利息。合同第15条第2款约定，如乙方因经营亏损或经营需要等原因提前解除合同，需提前三个月书面通知甲方，甲方有权没收保证金作为赔偿，双方互不承担违约责任。合同还对租金、物业管理费的金额及支付方式进行了约定，其中租赁期第五、六年每月租金为59312元，物业管理费为每月7040元，乙方应于每月10日或之前向甲方支付。合同签订后，万宁公司于2014年4月28日向唯沃公司交纳保证金119680元，唯沃公司于2014年5月9日将房屋交付给万宁公司。2014年6月6日，案涉商铺与城市广场同步开业。万宁公司按照合同约定全额支付租金及物业管理费至2016年4月。因城市广场开业率未达70%，万宁公司在2016年4月21日向唯沃公司发出《万宁工作联系函》，表示将按照合同第5条第3款第（2）项约定，从2016年5月1日开始减半支付租金及物业管理费。唯沃公司未表示异议，万宁公司从2016年5月一直减半支付租金及物业管理费至2018年7月。2018年7月31日，万宁公司向唯沃公司发出《关于提前终止合同的通知函》，以城市广场开业率未达合同约定比例，要求按照合同第5条第3款第（3）项约定，拟于2018年8月25日关闭店铺并终止合同，并要求唯沃公司退还保证金、支付违约金、赔偿损失、免除2018年8月租金及管理费、调整8月营业时间。唯沃公司于2018年8月1日向万宁公司回函，称万宁公司已从2016年6月开始选择按照合同第5条第3款第（2）项减半支付租金及物业管理费，不认可其有权依据第（3）项约定解除合同，并对其他要求均表示不认可。2018年9月21日，万宁公司向唯沃公司发出《关于终止合同的通知函》，以城市广场开业率未达合同约定比例，要求按照合同第5条第3款第（3）项约定，于2018年9月30日正式关闭店铺并终止合同，并要求唯沃公司退还保证金，支付违约金及赔偿损失。唯沃公司于2018年9月25日回函称：万宁公司无权按照合同第5条第3款第（3）项约定解除合同，其因业绩亏损提出解除合同，应当执行合同第15条第2款约定；要求万宁公司支付尚欠的8月、9月的租金及物业管理费；同意合同于2018年9月30日终止。2018年9月29日，万宁公司将案涉商铺交还唯沃公司。上述事实，有《商铺租赁合同》、《补充协议》、《租赁房屋交付确认书》、《记租日确认函》、收据、《万宁工作联系函》、《关于城市广场商业开业率未达合同约定之标准万宁减半支付租金和物业管理费的通知函》、《关于提前终止合同的通知函》、《关于提前终止合同事宜的复函》、《关于终止合同的通知函》、《关于对终止合同通知函的复函》、《场地移交确认书》以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，万宁公司与唯沃公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定行使权利和履行义务。万宁公司是否有权按照《商铺租赁合同》第5条第3款第（3）项约定解除合同双方对城市广场开业率从2016年5月开始未达到70%没有争议，双方争议的焦点是因城市广场开业率未达70%，万宁公司选择按照合同第5条第3款第（2）项约定减半支付租金和物管费之后，是否还有权按照第5条第3款第（3）项约定解除合同。本院认为，从合同第5条第3款的条款来看，该条并未明确约定万宁公司只能选择某一项适用，且从逻辑上分析，第（2）项约定与第（3）项约定的适用并不存在排斥关系，相反存在一个递进及包容关系，即在城市广场开业率未达70%时，万宁公司有权按照第（2）项选择开业并减半支付租金及物管费，但此时其并无解除合同的权利，只有当城市广场开业率未达70%持续90天，万宁公司才有权按照第（3）项选择解除合同。因合同并未明确约定万宁公司按照第（3）项行使合同解除权的期限，唯沃公司亦未催告万宁公司在合理期限内行使，而第（3）项条件成就时也符合第（2）项适用条件，故万宁公司在按照第（2）项约定减半支付租金及管理费之后，只要城市广场开业率未达70%持续90天的情况一直存在，万宁公司即有权按照第（3）项行使合同解除权。现万宁公司在2018年7月31日通知唯沃公司表示将根据合同第5条第3款第（3）项约定解除合同，并最终确定于2018年9月30日解除合同，万宁公司解除合同的行为符合合同约定的解除条件及程序，且唯沃公司亦认可合同于当日解除，故本院确认案涉《商铺租赁合同》于2018年9月30日解除。唯沃公司是否应退还保证金、支付违约金以及逾期退款利息如上所述，万宁公司有权依照合同第5条第3款第（3）项约定解除合同。根据该约定，乙方有权在书面通知甲方30天后提前终止本合同，甲方按200元/天的标准向乙方支付违约金至合同终止日，甲方还应立即返还乙方保证金，并赔偿乙方因此导致的所有损失。万宁公司要求唯沃公司退还保证金119680元的诉求符合约定，本院予以支持。因合同对“甲方按200元/天的标准向乙方支付违约金”的起算时间并未明确约定，万宁公司在2018年9月21日通知唯沃公司确定2018年9月30日解除合同，故本院确认唯沃公司应从2018年9月21日起按200元/天的标准向万宁公司支付违约金至2018年9月30日，共计2000元。万宁公司另主张，根据合同第9条第4款约定，合同期满或者因任何原因提前终止时，如乙方无任何违约行为，甲方在乙方交还场地后七天内全额无息退还保证金，如甲方逾期退还保证金的，从逾期之日起按照日5‰向乙方支付利息，要求唯沃公司支付逾期退款利息。本院认为，万宁公司虽然在2018年7月31日告知唯沃公司欲解除合同，但并未明确确定解除合同，万宁公司继续占用案涉商铺直至2018年9月29日，且确定的合同最终解除日期为2018年9月30日，故在合同解除之前，双方应继续按照合同约定履行各自的义务。万宁公司未按约支付2018年8月、9月的租金及物管费，属于违约。鉴于万宁公司存在此违约行为，则无权根据该条约定要求唯沃公司按日5‰支付逾期退款利息，本院酌情判令唯沃公司从2018年10月8日起按照银行同期贷款利率向万宁公司支付逾期退款利息。对于唯沃公司辩称根据合同第9条第4款约定，万宁公司逾期支付租金构成违约，不应退还保证金的意见。本院认为，该条款从正面约定了如乙方无任何违约行为，甲方退还保证金的期限及逾期退款的违约责任，但并不能直接从反面得出如乙方存在违约行为则甲方不退保证金的结论。故万宁公司应对其逾期付款的违约行为承担相应责任，而唯沃公司亦应按照合同第5条第3款第（3）项约定，在合同解除后向万宁公司退还保证金。关于要求唯沃公司赔偿剩余租期内装饰装修、设备等折旧损失。因万宁公司未举证证明其实际投入的装修、设备费用以及折旧损失，本院对该项诉讼请求不予支持。万宁公司是否应向唯沃公司支付2018年8月、9月的租赁费用及资金占用利息本院认为，虽然万宁公司于2018年9月29日将商铺交还给唯沃公司，但是万宁公司自行确定的合同解除日期为2018年9月30，且本院已确认双方合同于当日解除，故万宁公司应向唯沃公司支付合同解除之日止的相关租赁费用，对万宁公司辩称应支付租赁费用至2018年9月29日的意见不予采纳。唯沃公司要求万宁公司按照合同约定的租金及物管费标准，减半支付2018年8月至9月的租金59312元及物业管理费7040元，符合合同约定，本院予以支持。虽然合同未约定逾期支付租金应支付利息，但万宁公司逾期支付租金确给唯沃公司造成资金占用损失，本院酌情判令万宁公司从2018年9月11日起以尚欠的租金及物管费共计66352元为基数，按照银行同期贷款利率支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：万宁（重庆）健康产品有限公司与重庆唯沃商业管理有限公司就南岸区惠工路13号城市广场建筑物1层L1-22号商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年9月30日解除；重庆唯沃商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向万宁（重庆）健康产品有限公司返还保证金119680元，并从2018年10月8日起，以119680元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清为止；重庆唯沃商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向万宁（重庆）健康产品有限公司支付违约金2000元；万宁（重庆）健康产品有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆唯沃商业管理有限公司支付租金及物业管理费66352元，并从2018年9月11日起，以66352元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清为止；驳回万宁（重庆）健康产品有限公司其他诉讼请求；驳回重庆唯沃商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2537.5元，由万宁（重庆）健康产品有限公司负担1170.5元，由重庆唯沃商业管理有限公司负担1367元；反诉案件受理费减半收取756.86元，由万宁（重庆）健康产品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 余伶俐二〇一九年十月八日法官助理 彭 华书 记 员 陈江游