呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2952号原告:白青山，男，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区楠湖郦舍小区6号楼1单元1001室。原告：李苗苗，女，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区楠湖郦舍小区6号楼1单元1001室。被告：呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区昭君路22号。法定代表人：何晓琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文生，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于宏彬，1998年8月12日出生，汉族，荣盛公司法务专员，住呼和浩特市。原告白青山、李苗苗与被告呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白青山和李苗苗、被告荣盛公司的委托诉讼代理人李文生和于宏彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白青山、李苗苗向本院提出诉讼请求：1、判令被告（出卖人）按合同约定交付不动产权证书予原告（买受人）；2、判令被告（出卖人）因未能在规定期限内付予原告（买受人）不动产权证书的违约金61962.91元，（暂计至2019年06月05日，实际违约金请计算至实际交付不动产权证书之日止），计算标准为《商品房买卖合同》（合同编号：YS（2013）00002973）第十五条第2项处理办法（买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.02%向买受人支付违约金）。3、判令被告（买受人）承担本案诉讼费。事实与理由：2013年3月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称为“合同”）（合同编号：YS（2013）00002973），双方约定，原告（买受人）以金额人民币512938元，购买被告（出卖人）出售的呼和浩特市玉泉区楠湖郦舍第6号楼1单元1001号商品房，2014年11月22日，被告（出卖人）向原告（买受人）交付房屋，后原告（买受人）收房并开始实际居住。根据合同第十五条的约定：“关于产权登记人约定出卖人应当在商品房交付使用后720工作日内”将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款总额为512938元。2017年10月10日，已达到合同内规定的720个工作日，且原告（买受人）已按被告（出卖人）要求按时提交了所有办理不动产权证书的相关资料并缴纳所有款项。直至起诉之日起（暂计至2019年06月05日），房屋实际交付已达1657日（其中工作日1133日），已超过合同规定604日，但被告（出卖人）办理完不动产权证书后，仍以各种理由不予交付原告（买受人）不动产权证书。被告（出卖人）已违约交付不动产权证书604日，合计违约金额为61962.91元。鉴于此，原告特向法院起诉，望判如所请。被告荣盛公司辨称，1、原告的诉讼请求计算存在错误。《商品房买卖合同》约定商品交付使用后720个工作日内，将办理权属登记的资料报送登记机关备案。自房屋交付之日2014年11月22日开始计算，720个工作日的到期之日应为2017年10月20日，（一年按365天计算，一个月按30天计算，每年按52周计算，每周休息俩天，共计104天，还有11个法定假日，休息日合计115天，故每年的工作日期为365天-115天=250天，每个月22个工作日）。原告实际入住日期为2014年11月22日，答辩人委托代办公司于2018年9月13日将办理房本材料递交到了呼市不动产登记中心，故答辩人违约日期应截止于2018年9月13日。2017年10月20日至2018年9月13日共计323天，每日按已付购房款0.02%计算，合计为512938元*0.02%*323日=33135.7948元。2、答辩人迟延递交材料与国家实行由房屋所有权登记变为不动产登记有关，登记机关暂停办理登记工作，导致递交材料有所耽误。国家政策调整属于不可抗力，因不可抗力导致的违约属于免责范围。答辩人依法不承担违约责任。3、答辩人依法请求降低违约金数额原被告间虽然签订了《商品房买卖合同》而且也约定了有关违约责任，但对于原告的损失而言并没有其主张的那么大，如果原告损失巨大，应当出具相应证据证明。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿计算方法。约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综上所述，原告的计算存在错误之处，人民法院对其错误计算的部分不因支持。原告的损失远远低于请求的金额，答辩人依法有权请求降低违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在原被告举证质证的基础上认定事实如下：2013年3月19日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告李苗苗和白青山购买了被告荣盛公司开发建设的××区房屋，房屋的建筑面积为107.13平方米，约定合同单价为4788元，合同的总价款为512938元，付款方式为于合同签订当日支付首付款162938元，剩余350000元办理银行按揭贷款，约定房屋的交付期限为2014年11月30日，关于产权登记的约定，出卖人应该在商品房交付使用后720工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房屋产权证书，双方约定买受人不退房，出卖人按照房屋价款的每日0.02%向买受人支付违约金。最终涉案房屋于2014年11月22日交付使用，后2015年8月5日荣盛公司为原告白青山和李苗苗出具收据，证实其受到购房款512938元。被告荣盛公司于2018年9月13日向呼和浩特市不动产登记中心提交了申请，目前房屋的不动产权证书已经办理完成，涉案房屋的不动产权登记证书目前在荣盛地产处保留。以上事实有《商品房买卖合同》、不动产发票、不动产信息查询单予以证实。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应该严格履行。依据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在房屋交付使用后720个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，若因出卖人的责任不能取得房地产权属证书的，出卖人需向买受人按照每日0.02%支付违约金。目前，经庭审核实，被告荣盛公司于2018年9月13日向呼和浩特市不动产登记中心报备了相关材料，目前涉案房屋的不动产权属证书已经办理完毕，由被告荣盛公司持有，且涉案房屋系原告白青山和李苗苗购买取得，为涉案房屋的所有权人，被告荣盛公司应该向原告白青山和李苗苗交付玉泉区滨河南路楠湖郦舍6号楼10层1单元1002号房屋的不动产权证书，故对于原告白青山和李苗苗诉请交付不动产权属证书的诉讼请求应该予以支持。被告荣盛公司于2014年11月22日交付房屋，依照合同约定，应该于720个工作日之内即2017年10月10日之前将办理权属登记需要的资料报产权机关备案，但其逾期办理，在取得不动产权证书之后未及时交付所有权人原告白青山和李苗苗，存在违约事项，故依据法律规定和约定，由于出卖人的原因导致买受人未取得房屋权属证书的，买受人有权要求出卖人支付违约金，故对于原告白青山和李苗苗诉请的违约金予以支持，依照合同约定的违约金计算标准每日0.02%存在约定过高的情况，根据《中华人民共和国合同法》对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告荣盛公司违约行为的情节、过错程度，根据公平原则及诚实信用原则，对于违约金的计算方式本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算，以512938元为基数自2017年10月10日计算至实际交付不动产权证书之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2595""_blank)》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告白青山和李苗苗交付玉泉区滨河南路楠湖郦舍6号楼10层1单元1002号房屋的不动产权证书。二、被告呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告白青山和李苗苗支付违约金（自2017年10月10日起至实际交付不动产权证书之日止，以512938元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算）。三、驳回原告白青山和李苗苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费633元，由原告白青山和李苗苗负担260元，被告呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司负担373元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王 琳 二〇一九年十月二十二日书记员 杨慧青附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2595""_blank)》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。