山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4526号上诉人（原审被告）：烟台盛泽源实业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区芝水中街175号。法定代表人：牟传龙，总经理。委托代理人：葛永利，山东智峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨学官，男，1981年10月23日出生，汉族，无固定职业，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：陈琼，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娟，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人烟台盛泽源实业有限公司（以下简称盛泽源公司）因与被上诉人杨学官商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初7181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。盛泽源公司的委托诉讼代理人葛永利，杨学官及其委托诉讼代理人陈琼参加诉讼。本案现已审理终结。盛泽源公司上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初7181号民事判决第二项后半部分即“并以518540元为基数，自2013年4月1日起至盛泽源公司实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向杨学官支付利息损失”，依法驳回杨学官要求盛泽源公司承担利息损失的诉讼请求；2、上诉费用由杨学官承担。事实和理由：一、一审判决已超过杨学官预期可得利益上限，加重了盛泽源公司责任。一审已经查明，盛泽源公司以699720元的价格将涉案房屋出售给第三方，其在判决盛泽源公司退一赔一后，盛泽源公司承担的付款责任即为100多万元，在此基础上，仍判决盛泽源公司承担给付利息的责任明显超出了杨学官可期待利益上限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，预期利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审判决已经超过杨学官的可期待利益，明显错误。二、一审判决未考虑杨学官在本案中的过错及责任，加重了盛泽源公司的责任。盛泽源公司与杨学官签订了《商品房买卖合同》，但当时在合同中已经明确告知杨学官涉案房屋缺少土地、开发建设等手续，并没有故意隐瞒的事实。另外，盛泽源公司与杨学官沟通过程中也明确解释了重新签订合同并变更交房日期的原因系由于政府原因导致涉案房屋未能及时办理土地、建设等开发手续。但杨学官一直不同意重签合同，不同意重签合同的原因是要盛泽源公司向其支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。考虑到有近500户业主，若盛泽源公司承担上述两项违约金，则需承担近亿元的违约金，开发项目必将烂尾，最终无法向业主交房，到时所有业主均将承受重大损失。因此，盛泽源公司并非不愿与杨学官履行《商品房买卖合同》，盛泽源公司未取得涉案房屋产权杨学官也有责任。盛泽源公司多次与杨学官解释沟通，协商重新签订合同，并重新约定交房事宜，但杨学官坚持不同意重新签订合同。杨学官不考虑项目业主的整体利益，对本案的发生有明显的责任。综上所述，一审判决没有考虑杨学官的责任，加重了盛泽源公司的责任，请二审法院依法改判。杨学官辩称，一、杨学官的预期利益是获得涉案房屋及其价格上涨收益，且于2013年6月30日实际取得房屋使用权，一审法院关于退一赔一、由盛泽源公司支付利息损失的判决并未超出杨学官预期可得利益上限，也未加重盛泽源公司责任。首先，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第八条，判决盛泽源公司向杨学官支付利息损失，并无不当。本案事实清楚，盛泽源公司在房价快速上涨的情况下，违背诚信原则，将房屋另行出卖给案外人，导致杨学官无法取得涉案房屋，不能实现合同目的，应当承担相应法律责任。其次，该项判决并未超出杨学官预期可得利益上限，退一赔一所得款项不足以购置同等房屋，利息损失也弥补不了杨学官的损失。根据合同约定，盛泽源公司应于2013年6月30日交付房屋，如其诚信履约，则杨学官可于上述期限内取得、使用房屋或出租后取得收益。盛泽源公司的违约行为导致杨学官不能取得预期利益，至少造成了6年多的租金损失。综上，一审判决未超出杨学官预期利益，也未加重其责任，适用法律准确。二、如果按照盛泽源公司的主张，则其反而因不守诚信行为获得不当利益，且本案是由于盛泽源公司不守诚信所致，杨学官不存在任何过错。盛泽源公司作为开发商，对涉案房屋的各项开发、建设手续是明知的，其在与杨学官签订合同时称预售许可证正在办理中，所有手续即将完善，双方签订的合同是真实意思表示，对双方均有约束力，且杨学官已经支付全部购房款，不存在任何过错。盛泽源公司占用房款6年之久，在涉案商品房具备预售许可证及交付条件后，因杨学官不同意另行签署合同变更交房日期，且房价快速上涨，即将涉案房屋售予他人，导致杨学官无法取得房屋，本案诉讼完全是由于盛泽源公司不守诚信、企图逃避法律责任、获取不当了利益所致。综上所述，一审法院认定事实正确，适用法律准确，请二审驳回上诉，维持原判。杨学官向一审法院起诉请求：盛泽源公司支付杨学官协助办理芝罘区玺山花园4号楼2单元1702号房商品房买卖合同网签备案手续、预购商品房预告登记手续，并向杨学官交付上述商品房，支付逾期交房违约金46695元（暂计算至2018年6月5日），并自2018年6月6日起继续按日以房价款万分之0.5的标准支付至实际交付之日止。庭审中，杨学官变更诉讼请求如下：1、解除杨学官与盛泽源公司于2013年4月1日签订的商品房买卖合同；2、盛泽源公司返还杨学官购房款518540元及利息150958元（按中国人民银行同期5年以上贷款利率自2013年4月1日起暂计算至2018年5月31日），并自2018年6月1日起继续计算至盛泽源公司实际返还之日止；3、盛泽源公司承担相当于已付购房款518540元的赔偿责任，向杨学官支付赔偿款518540元。一审法院认定事实：2013年3月25日，盛泽源公司和案外人烟台市芝罘安晟彩钢加工厂在签订的《顶房协议》中约定，盛泽源公司将玺山花园3、4、8号楼门窗工程承包给烟台市芝罘安晟彩钢加工厂施工，盛泽源公司将玺山花园4-2-1702号房屋一套抵顶给烟台市芝罘安晟彩钢加工厂作为门窗工程款，总价为518540元。2013年4月2日，烟台市芝罘安晟彩钢加工厂和杨学官在签订的《售房协议》中约定，烟台市芝罘安晟彩钢加工厂将4-2-1702号房屋以490000元转让给杨学官，烟台市芝罘安晟彩钢加工厂在给杨学官签订正式购房合同后，杨学官向烟台市芝罘安晟彩钢加工厂付250000元，余款240000元在杨学官给烟台市芝罘安晟彩钢加工厂安装门窗工程款中扣除。2013年4月2日，烟台市芝罘安晟彩钢加工厂向杨学官出具房款250000元的收据。2013年4月1日，杨学官与盛泽源公司在签订的《商品房买卖合同》中约定：盛泽源公司以出让方式取得位于烟台市芝罘区锦绣新城以东、编号为烟储芝收字2009第9号地块使用权，规划用途为商住。盛泽源公司在该地块上建设商品房，暂定名为玺山花园。杨学官购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证正在办理中。杨学官购买涉案房屋，总价款518540元，所有房款以工程款方式抵顶。盛泽源公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付杨学官使用。当日，盛泽源公司向杨学官出具房款518540元的收据。盛泽源公司未将涉案房屋交付给杨学官。2016年11月2日，盛泽源公司取得玺山花园项目的建设用地规划许可证。2017年1月6日,盛泽源公司取得坐落于烟台市芝罘区锦绣新城以东，南至楚绣北路，东、北、西至规划的面积129526.70平方米土地的国有建设用地使用权不动产权证书（证号为鲁2017烟台市芝不动产权第0000194号）。2017年3月23日，盛泽源公司取得玺山花园4号商住楼项目的建设工程规划许可证。2017年11月7日，盛泽源公司取得芝水旧村改造A地块（玺山花园）3、4、7、8、16、17号住宅楼及地下车库工程的建筑工程施工许可证。2018年2月27日，盛泽源公司取得3、4、7、8、17号楼的商品房预售许可证。2018年3月1日，盛泽源公司与案外人王美萍签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋以699720元的价格出售给王美萍，并办理了商品房买卖合同的登记备案手续。庭审中，杨学官称：2017年12月杨学官听说涉案房屋将要办理出预售许可证并交房，就到售楼处了解情况，售楼处答复马上要办证，但要求另行签订一份商品房买卖合同将交房日期改成2018年6月30日，杨学官没有当场答复。2018年3月玺山花园开盘销售10日左右，杨学官又去售楼处要求交房并办理网签备案，盛泽源公司委托代理人迟律师让杨学官回去等消息，一个礼拜之后杨学官又再次去盛泽源公司的售楼处，盛泽源公司售楼人员告知房屋已经被卖掉，杨学官被迫起诉。2017年盛泽源公司已经具备了办理预售许可证所需要的全部证书且根据政府部门的办证流程盛泽源公司即将取得预售许可证，盛泽源公司在能够联系上杨学官的情况下以公告的方式单方主张合同无效具有明显的恶意。涉案房屋已经办理了预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效,对双方有约束力，因涉案房屋已由盛泽源公司擅自另行出售给第三方并办理了网签备案手续导致杨学官无法取得房产，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条之规定，杨学官有权要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。盛泽源公司称：自2017年10月起，盛泽源公司和杨学官协商如何处理无效合同的事宜，2018年1月盛泽源公司也与杨学官电话联系过，一直没有协商出结果，2018年2月盛泽源公司在报纸上发布的公告是格式性公告，因烟台日报社对字数有要求，故盛泽源公司发了统一内容的公告，实际能够联系到杨学官，盛泽源公司发公告主要告知杨学官合同无效、督促杨学官到盛泽源公司处办理退款，但是直到盛泽源公司向杨学官发函以及公告后杨学官都没有明确的表态。办理预售许可证的条件为需要办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2018年2月，盛泽源公司提交了办理预售许可证的相关手续。2018年2月27日办理出预售证后盛泽源公司才出售涉案房屋，留给了杨学官大量的时间，因此导致双方纠纷的原因并不是盛泽源公司单方原因。双方买卖合同系无效合同，盛泽源公司履行了向杨学官的告知义务，决定向杨学官退款及另行处理涉案房屋，不存在欺诈行为。盛泽源公司提交了以下证据：1、2017年12月13日盛泽源公司向杨学官出具的《关于协商解决贵我双方之间房屋买卖合同否则依法按无效合同处理的通知及签约须知》复印件、EMS邮件底联及“回执查询”各一份。《关于协商解决贵我双方之间房屋买卖合同否则依法按无效合同处理的通知及签约须知》载明：贵我双方于2013年4月1日签订的有关玺山花园4号楼2单元1702号房屋认购合同。由于签订认购合同时我公司未办理房屋开发手续，且至今仍未办理出房屋预销售许可证。为维护认购人权益，近日，我公司向各团购单位及认购人发出通知，通知认购人到我公司协商解决如何继续履行双方之间签订的房屋认购合同，现已取得了很大成效。经电话多次与你联系，但由于你在认购合同中预留的电话无人接听，我公司工作人员也向你发了相关短信通知（）；电话无法接通。为保护你的权益，现根据你合同中预留的地址向你发出本通知，请接到本通知之日起三日内到我公司售楼处协商解决有关房屋买卖合同后续履行事宜，否则我公司将按无效合同的规定处理双方之间的有关房屋买卖事宜。我公司节假日仍上班。“回执查询”显示2017年12月13日收寄邮件，2018年1月22日妥投，杨学官本人收。2、2018年2月14日烟台日报第6版公告。《公告》载明：尊敬的4-1-302周社明、4-2-1702杨学官、7-1-1101邢竹坤、7-3-101闫新野、17-2-1001李霄：经电话及发函联系你们协商解决有关玺山花园房屋认购事宜，但你们预留的电话打不通，发函也联系不上。我公司将依法另行处置房屋，请速到我公司办理退款等事宜。杨学官质证称：对证据1真实性有异议，函件是复印件，杨学官从未收到盛泽源公司发出的函件，杨学官自签订合同以来从来没有变更过号码，盛泽源公司称电话无人接听或无法接听均不是事实，盛泽源公司邮寄的地址是盛泽源公司地址，但寄件日期是2017年12月13日，妥投日期为2018年1月22日，从物流上看出该快递存在多次开拆、封发情形，系异常邮件，多次开拆最终封存的内容也无法确认。对证据2真实性没有异议，盛泽源公司采取公告方式不当，杨学官电话一直畅通，盛泽源公司之所以要另行出售房屋是由于房价快速上涨，盛泽源公司另行出售有利可图，盛泽源公司在办理预售许可证前夕收回房屋有违诚信。一审法院认为，（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，杨学官与盛泽源公司于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然当时盛泽源公司尚未取得涉案房屋的预售许可证明，但在杨学官起诉前的2018年2月27日，盛泽源公司取得了涉案房屋所在4号楼的商品房预售许可证，故一审法院认定原盛泽源公司于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》有效，双方均应依约履行。盛泽源公司现仍认为其与杨学官签订的《商品房买卖合同》无效，缺乏依据，一审法院不予采纳。盛泽源公司已于2018年3月将涉案房屋出售他人的事实清楚，杨学官购买房屋的合同目的已经无法实现，故对杨学官要求解除双方于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。（二）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨学官与盛泽源公司签订的《商品房买卖合同》解除后，盛泽源公司应返还杨学官购房款518540元，并以518540元为基数，自2013年4月1日起至盛泽源公司实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向杨学官支付利息损失。（三）关于杨学官要求盛泽源公司承担相当于已付购房款一倍518540元的赔偿责任的诉讼请求。盛泽源公司在2017年11月7日已经取得了涉案项目的建设用地规划许可证、国有建设用地使用权不动产权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，根据庭审中盛泽源公司自认的取得了上述证件即可办理商品房预售许可证的陈述，盛泽源公司在2017年11月即应明知已符合向相关部门申请办理商品房预售许可证的条件，但盛泽源公司又于2017年12月向杨学官发函表示需杨学官到盛泽源公司处协商解决有关房屋买卖合同后续履行事宜、否则盛泽源公司将按无效合同的规定处理双方之间的有关房屋买卖事宜，在杨学官与盛泽源公司就合同履行事宜协商无果的情况下，盛泽源公司又自行于2018年2月在报纸公告告知杨学官合同无效、督促杨学官到盛泽源公司处退款，结合盛泽源公司在2018年3月1日即以699720元的价格将涉案房屋另售他人的行为，一审法院认为，盛泽源公司在明知涉案房屋可以办理预售许可证的情况下不积极履行合同义务而是积极主张合同无效，违背诚实信用原则，其在未与杨学官就合同履行事宜协商一致的情况下自行将涉案房屋另售他人构成根本违约，盛泽源公司的违约行为导致杨学官的合同目的不能实现从而在本案中要求解除双方的《商品房买卖合同》，故杨学官要求盛泽源公司承担相当于已付购房款一倍518540元的赔偿责任的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条之规定，对此予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定判决：一、解除杨学官与盛泽源公司于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》；二、盛泽源公司于判决生效之日起10日内向杨学官返还购房款518540元，并以518540元为基数，自2013年4月1日起至盛泽源公司实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向杨学官支付利息损失；三、盛泽源公司于判决生效之日起10日内向杨学官赔偿518540元。如盛泽源公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15492元，由盛泽源公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，盛泽源公司与杨学官2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且盛泽源公司于杨学官起诉前已经取得了涉案项目商品房预售许可证，故该《商品房买卖合同》合法有效。盛泽源公司主张已经通过向杨学官邮寄《关于协商解决贵我双方之间房屋买卖合同否则依法按无效合同处理的通知及签约须知》和烟台日报发布《公告》的方式解除了涉案《商品房买卖合同》，本院认为，盛泽源公司不符合约定解除权和法定解除权的行使条件，故对其关于涉案《商品房买卖合同》已经解除的主张，本院不予支持。盛泽源公司在明知涉案项目已符合申请办理商品房预售许可证的情况下，未积极履行合同义务，反而将涉案房屋另行出售的行为，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，故一审法院判令盛泽源公司承担利息损失和已付购房款一倍的赔偿责任，并无不当，本院予以确认。综上所述，盛泽源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2363元，由烟台盛泽源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月二十五日书记员  孙晓雯