河南省高级人民法院执 行 裁 定 书(2019)豫执异7号异议人（被申请人）：鹿邑县嘉德置业有限公司。住所地：鹿邑县西环路中段。法定代表人：李朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘东红，该公司员工。委托诉讼代理人：孙小波，河南亚太人律师事务所律师。申请人：杨建波，男，汉族，1982年3月10日出生，住浙江省江山市市区。申请人：姜媛，女，汉族，1994年6月29日出生，住浙江省江山市。以上二人共同委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。本院在办理杨建波、姜媛与鹿邑县嘉德置业有限公司（以下简称嘉德公司）股权转让合同纠纷一案中，异议人嘉德公司对本案诉讼保全中的执行行为不服，向本院提出书面异议，请求将（2019）豫民初26号民事裁定书裁定保全数额超出117233673.21元以上嘉德公司的财产解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年10月14日举行了听证，异议人嘉德公司的委托诉讼代理人潘东红、孙小波，申请人杨建波、姜媛的委托诉讼代理人徐会展到场参加了听证，现已审查终结。嘉德公司提出异议称，法院实施财产保全的金额应严格限定在（2019）豫民初26号民事裁定书裁定的117233673.21元的范围内，而本案中实际已查封、冻结异议人财产的总价值高达473619400元，超过裁定金额356385226.79元，明显属于超标的查封，本案的超标查封行为非公正执行、善意执行，理应及时纠正；本案超标的额查封、冻结的执行行为已造成异议申请人经营全面停止，需及时纠正，及时止损。为了证明其主张，嘉德公司提交了商品房预售许可证、河南岳华房地产估价咨询有限公司出具的豫郑岳华评字[2019]090127D号房地产估价咨询报告、鹿邑县商品房买卖合同备案表98份、状元府邸已备案房屋客户名单、河南省高级人民法院（2019）豫民初26号民事裁定书及送达回证。杨建波、姜媛称，双方签订的《鹿邑县志元大道东侧、博德西路南侧土地项目合作开发协议》第2.3.5条约定嘉德公司应将项目中的住宅按每平方米3200元的单价计算成平方面积抵押给项目转让方，因此评估本案是否超标的查封，应当以该条约定参考；异议人方提交的评估报告是针对成品房屋的价值评估，而本案保全的是尚未建成不具备交付条件的在建工程，因此其价值应远低于市场价值，也低于协议约定的3200元，目前商业银行对在建工程的抵押贷款通常是按房屋价值的四折，可以作为本案是否超标的查封的参考；考虑到本案查封资产位置偏远，且体量较大以及查封财产自2016年10月移交李朝阳和大华飞捷公司后至今未有明显进展，后续存在烂尾的可能，因此查封时应当考虑将来执行变现时可能出现的价值贬损风险，适当加大查封财产。本院查明，本院在审理杨建波、姜媛与嘉德公司股权转让合同纠纷一案中,杨建波、姜媛于2019年4月11日申请财产保全,本院于2019年4月12日作出（2019）豫民初26号民事裁定书，查封、扣押、冻结被申请人河南大华飞捷实业有限公司、李朝阳、嘉德公司价值117233673.21元的财产。2019年8月26日，本院送达了（2019）豫民初26号民事裁定书及（2019）豫执保33号协助执行通知书，查封了嘉德公司名下位于鹿邑县××××大道东侧、博德路西侧“状元府邸”项目已取得预售许可证书（预售证号为周房预售证字第××号）但未网签、备案的房屋所有权。2014年12月2日，嘉德公司办理了预售证号为周房预售证字第××号的商品房预售许可证，该许可证显示：“项目名称：鹿邑县状元府邸，预售总建筑面积：81225.75㎡，其中商铺建筑面积15364.75㎡，住宅建筑面积65861㎡，房屋座落地点：鹿邑县志元大道东侧、博德西路南侧，房屋用途性质：商住3#楼、6#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼、14#楼（住宅596套，商铺91间）。河南岳华房地产估价咨询有限公司2019年9月24日出具的豫郑岳华评字[2019]090127D号房地产估价咨询报告显示，状元府邸3#楼、6#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼、14#商铺评估单价为10720元/㎡；住宅评估单价为4720元/㎡，商铺和住宅建筑面积为81788.66㎡，评估总价为473619400元。嘉德公司提供的状元府邸已备案客户名单显示，已备案房屋为98套，共计8722.98㎡，合同单价在3699元/㎡-4878元/㎡之间波动。本院认为,本案的争议焦点是本院在办理（2019）豫执保33号案件过程中是否存在超标的查封的情形。关于本案查封的标的物及其价值问题。首先，根据本院的（2019）豫执保33号协助执行通知书可以认定，本院查封的为嘉德公司名下状元府邸已取得预售许可证书（预售证号为周房预售证字第××号）但未网签、备案的房屋所有权，嘉德公司预售证号为周房预售证字第××号的商品房预售许可证显示，预售总建筑面积为81225.75㎡，其中商铺建筑面积15364.75㎡，住宅建筑面积65861㎡；嘉德公司提供了买卖合同备案表及已备案客户名单证明状元府邸已网签备案的建筑面积为8722.98㎡，杨建波、姜媛辩称嘉德公司还有许多已经卖出但未网签备案的房屋也应从查封面积中扣除，因本院查封的为嘉德公司名下状元府邸已取得预售许可证书（预售证号为周房预售证字第××号）但未网签、备案的房屋所有权，即使嘉德公司有已经卖出但未网签备案的房屋，但也在查封之列，对杨建波、姜媛的辩称不予采纳，综上，本院查封嘉德公司名下房屋所有权商铺建筑面积为15364.75㎡，住宅建筑面积为57138.02㎡（65861㎡减去8722.98㎡）;其次，因嘉德公司已经办理了预售许可证，本案查封房屋均已具备预售条件，已出售房屋的实际成交价可以作为判断查封房屋价值的主要参考依据，综合参考嘉德公司提供的评估报告及合作开发协议中对房屋价格的相关约定，本院初步判定被查封商铺单价为8850元/㎡，住宅单价为3900元/㎡，在执行（2019）豫民初26号保全裁定过程中查封的财产价值为358816315元（即商铺评估价135978037元与住宅评估价222838278元之和）。考虑到市场波动及其他不确定因素，为更加公平的保护各方当事人合法权益，本院对查封资产的评估价值作出适当调整，即在估值358816315元的基础上下浮20%,即以287053052元作为参考价判定评估资产价值。综合本案的情况，本院最终判定查封资产的价值为287053052元。关于本案是否存在超标的查封的问题。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施”的规定，本案中，应当依据（2019）豫民初26号保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施，该裁定书中载明保全金额为117233673.21元。故本案应以117233673.21元的价值采取相应的查封、扣押、冻结措施。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”的规定，本案保全裁定载明的保全金额为117233673.21元，而查封的财产价值本院最终判定为287053052元，已明显超标的查封，超标的查封的数额为169819378元（287053052元减去117233673.21元）。综上，异议人嘉德公司的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：在价值169819378元的范围内对异议人鹿邑县嘉德置业有限公司的查封财产解除查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向最高人民法院申请复议。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇一九年十月三十日法官助理闫龙欢书记员闫鼎