浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终579号上诉人（原审原告）：包志凤，女，1963年12月21日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：卢军、缪旭晨，浙江卢军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱海龙，男，1972年5月9日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被上诉人（原审被告）：施瑞芬，女，1974年7月5日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被上诉人（原审被告）：姚伟华，男，1979年9月24日出生，汉族，住浙江省桐乡市。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：张征宇、童晓灵，浙江圣文律师事务所律师。上诉人包志凤因与被上诉人朱海龙、施瑞芬、姚伟华商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。包志凤上诉请求：撤销原判，改判被上诉人赔偿其因层高缩小而产生的损失105331.45元。一、一审归纳本案争议焦点错误，导致事实认定错误。本案争议焦点应为交付的商品房是否符合合同约定。包志凤认为夹层使用权归属与商品房是否符合合同约定是两个不相关的概念，包志凤所购商品房的确存有夹层，但双方并未就夹层层高可低于4.5米进行约定，现商品房层高远远小于4.5米，构成违约。二、一审认为合同附件一、附件八应视为对合同第三条的补充约定，缺乏依据。1、合同第三条是对商品房基本情况的约定，附件一平面图是合同的组成部分之一，两者所体现的是不同的内容，不存在对合同第三条的补充约定或变更。2、附件八第三条是有关物业配套设施及小区车位的约定，与合同第三条无关，也不是对该条的补充约定。3、一审法院对附件八第三条内容的理解存在断章取义。附件八第三条约定用作车位或者非机动车位的夹层的使用权归属嘉兴市瑞龙房地产开发有限公司（注:以下简称瑞龙公司,该公司已注销），但瑞龙公司陈述阁楼下面密封部分用作车库，瑞龙公司已确认本案的夹层并未用作车位或自行车车位，故一审对该合同条款理解错误。4、附件八第三条为格式条款，且排除了包志凤作为所有权人的权利，该条款未经包志凤签字确认，为无效条款。三、合同第三条明确约定了商品房层高为4.5米，在双方未有特别约定的前提下，商品房层高必须符合4.5米的约定，房屋层高应全部达到4.5米才符合包志凤购房时的意思表示。涉案房屋部分层高没有达到4.5米，构成违约。收房后，包志凤一直在维权，交接确认书也仅是交付钥匙，并无变更约定的意思表示，故交付行为不能认定为对层高的变更确认。四、一审程序严重违法。一审裁定中止审理缺乏依据，也未告知本案须以何案审理结果作为依据。后包志凤发现是以(2017)浙04民终1650号案件判决结果作为裁判依据，一审违反两审终审制的原则。被上诉人朱海龙、施瑞芬、姚伟华答辩认为双方在合同第三条约定层高为4.5米，在合同附件1中双方再次签字确认房屋的平面图，而图中明确标记了夹层，在合同附件8中约定夹层是归瑞龙公司所有，因此，瑞龙公司不存在违约的行为。请求驳回上诉，维持原判。包志凤一审诉讼请求：瑞龙公司赔偿包志凤因层高缩小而产生的损失105331.45元。一审法院经审理认定：2014年7月28日，包志凤、瑞龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140700330）一份。合同约定：包志凤购买瑞龙公司开发的位于嘉善县商品房，层高为4.5米，建筑面积为57.39平方米，套内面积为49.94平方米，分摊面积7.45平方米，单价为14881.98元／平方米，房屋总价款为854077元；合同第六条约定有：当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人等；合同附件一的房屋平面图显示涉案商品房平面分为左右两个长方形部分，其中左边的小长方形长3.3米，宽为2.3米，右边的大长方形长12.1米，宽3.5米，小长方形方框内标有夹层两字，双方分别在该平面图上签字捺印、盖章确认。合同附件八补充协议中约定鉴于本项目所有车位、非机动车位以及技术层、夹层和未计入公用部位与公用房屋分摊建筑面积的使用权属于出卖人，买受人需使用车位或非机动车位等的，应与出卖人另行签订车位的使用权有偿转让协议，凡未出售给买受人所有或双方未书面约定给买受人独立使用的区域（停车场、车位等）由出卖人享有所有权。上述合同签订后，包志凤已支付瑞龙公司全部房款。包志凤取得了涉案房屋的权属证书（嘉善县房产权善字第××号），登记时间为2015年12月3日，权属证书载明建筑面积为57.42㎡。包志凤曾以“在交房过程中发现套内面积长3.3米、宽2.3米的部分被瑞龙公司建造成为一个独立部分并分割成两部分，上面部分由包志凤使用，且据测量层高仅为2.2米左右，下面部分由瑞龙公司改建为车库准备以营利为目的出卖，瑞龙公司明显具有欺诈包志凤的主观故意”为由，诉至一审法院要求解除受欺诈部分《商品房买卖合同》及瑞龙公司归还包志凤该部分购房款、赔偿包志凤因受欺诈部分建筑面积的损失。该案【（2015）嘉善民初字第1763号】在诉讼期间，应包志凤申请，一审法院委托杭州地科国土勘测设计有限公司对涉案房屋的套内面积及层高进行鉴定，2016年4月12日，该机构出具司法鉴定测绘报告一份，鉴定结论为“涉案房屋总套内面积为49.94平方米。户室01套内面积为42.35平方米，净高为4.40米。户室02套内面积为7.59平方米，净高为2.18米。户室02地坪比户室01地坪高2.22米。国家规范规定层高为室内净高加上楼板厚度，因楼板已造好不能钻孔测量，故不能提供该户室的层高数值”。该案中另已查明，2015年9月30日，瑞龙公司将涉案房屋交付给包志凤，包志凤签字确认涉案房屋交接完毕。且在该案审理过程中，在2016年5月20日，一审法院组织双方对涉案房屋现场进行现场勘查，经查看，涉案商品房内带有一个阁楼（即户室02），阁楼下面部分是密封的，从房屋内部无法进入及使用，瑞龙公司陈述该阁楼下面密封部分用作车库，该阁楼部分即为合同平面图上标示的夹层部分。2016年12月26日，一审法院作出（2015）嘉善民初字第1763号民事判决，驳回了包志凤的诉讼请求，该判决业已生效，现包志凤再次诉至一审法院要求判如诉请。一审法院经审理认为：本案争议焦点是：瑞龙公司在涉案房屋销售过程中就夹层问题是否存在违约行为。所谓违约，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为。首先，本案中，双方虽在《商品房买卖合同》第三条约定涉案房屋层高为4.5米，但同时在合同附件一标明房屋存在夹层，并对有夹层和没有夹层的部位以平面图的形式予以区分。另外，合同附件八第三条约定涉案项目所有车位、非机动车位以及技术层、夹层和未计入公用部分与公用房屋分摊建筑面积的使用权属于出卖人。合同附件是对合同主文条款进行补充说明或就某一事项进行特别约定，其作为合同的组成部分，对当事人同样具有约束力，故涉案合同附件一、附件八应视为对合同第三条的补充约定。双方在附件一及附件八中对包志凤购买的房屋存在夹层，且夹层使用权归瑞龙公司的约定予以书面确认，该约定对双方当事人具有约束力。现包志凤认为附件一标注的夹层是瑞龙公司为了方便包志凤使用而将层高为4.5米的房屋进行部分分割。结合双方在合同中约定夹层使用权归瑞龙公司，且约定包志凤购买的房屋之内存在夹层，故包志凤称附件一载明的夹层为其使用的夹层，显然与合同约定不符。其次，瑞龙公司已对夹层部分在平面图中进行了明确标示，双方亦签字确认，故涉案房屋存在夹层包志凤应在签订合同时已明知，按通常理解，夹层即指房屋内部空间的局部层次，通常空间较小，其高度较自然层要矮。包志凤现以夹层部分层高不足4.5米认为瑞龙公司违约与事实不符。最后，合同约定涉案夹层的使用权归瑞龙公司，虽未对夹层的具体高度进行约定，但并未影响包志凤订立购房合同的意思表示。包志凤收房时在房屋交接确认书上的签字，视为双方已经对瑞龙公司享有使用权的夹层高度进行了确认。综上，瑞龙公司就涉案房屋存在夹层问题并不构成违约，包志凤的主张依据不足，一审法院不予支持，对瑞龙公司就此所提出的抗辩意见予以采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回包志凤的诉讼请求。案件受理费2407元，由包志凤负担。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，另认定：嘉善县市场监督管理局于2017年11月21日核准了瑞龙公司的注销登记。瑞龙公司的权利义务由其股东朱海龙、施瑞芬、姚伟华承受。本院于2019年9月20日裁定将被上诉人瑞龙公司变更为朱海龙、施瑞芬、姚伟华。本院认为，本案二审争议焦点为原瑞龙公司交付包志凤的房屋是否符合合同的约定。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第三条商品房基本情况中载明房屋建筑面积为57.39平方米，套内面积为49.94平方米，合同附件一的房屋平面图显示涉案商品房平面分为左右两个长方形部分，其中左边的小长方形长3.3米，宽为2.3米，右边的大长方形长12.1米，宽3.5米，小长方形方框内标有夹层两字，包志凤、原瑞龙公司分别在该平面图上签字捺印、盖章确认。据此，可以认定小长方形方框内标有夹层两字指的即是该部分房屋存在夹层。而建筑工程上的夹层含义为房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。虽然商品房买卖合同中未明确夹层的层高，但根据夹层的定义，夹层的层高低于完整楼层层高为应有之义。而在原瑞龙公司已经以平面图的形式告知包志凤案涉部分房屋存在夹层的情况下，应理解为双方已经通过平面图的形式对夹层部分层高并非4.5米进行了明确。综上，应认定包志凤对夹层部分层高并非4.5米知情，该事实也未影响包志凤订立购房合同的意思表示。包志凤收房时在房屋交接确认书上的签字，视为双方已经对夹层高度进行了确认。因此，原瑞龙公司交付的房屋符合合同约定。关于一审程序。包志凤认为一审违法中止审理，属于严重违反程序，经审查，一审因等待与本案相同的二审案件的处理结果而中止诉讼，并未损害当事人的程序权利和实体权利，包志凤认为一审严重违反法定程序，缺乏依据。综上，上诉人包志凤的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2407元，由上诉人包志凤负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一九年十月三十一日书记员  周妙