湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初2000号原告：大冶弘信农业生态科技有限公司，住所地：大冶市殷祖镇罗新屋村。法定代表人：吴文侠，系该公司执行董事。委托代理人：杜博、杜若，湖北元初律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：大冶市殷祖镇新屋村村民委员会，住所地：大冶市殷祖镇新屋村。统一社会信用代码：544202810823359385。法定代表人：吴红光，系该村村民委员会主任。委托代理人：卢云燎、余靓，湖北善远律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告大冶弘信农业生态科技有限公司（以下简称“大冶弘信生态公司”）诉被告大冶市殷祖镇新屋村村民委员会（以下简称“新屋村村委会”）合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理，依法组成合议庭，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告大冶弘信生态公司委托代理人杜博、杜若和被告新屋村村委会委托代理人卢云燎、余靓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大冶弘信生态公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告赔偿因违约给原告造成的投资损失533660元及看场费损失6000元；2、判令被告支付约定赔偿金300000元及律师代理费40000元；3、鉴定费13342元及本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月10日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁协议》，并于2009年3月11日经殷祖镇鉴证，该合同约定：乙方提供新屋村民土地出租给甲方，地类不同租金标准不同，租赁期30年（2008年12月16日－2018年12月16日），乙方保证租赁场地水电三通、保证农户不得与甲方发生任何矛盾纠纷，一切涉及问题均由乙方处理解决，乙方承诺协助处理好周边关系，为甲方营造和谐的经营环境。合同签订后，被告2009年2月1日才与罗新屋组村民签订土地租赁协议，被告只能提供租期20年约100亩的荒地给原告使用，但被告承诺其与该组村民租赁期20年满后，一定会使该组村民再延期10年，以满足涉案合同租赁期要求。合同签订后，原告对租赁场地进行了大量投资，购买了罗振龙建的鸡舍、房屋等，新建了5栋鸡舍、办公室、1500米水泥路等，购置了有关设备，原告每年度均按时足额交纳了租金，履行了合同义务。2018年6月23日，原告请挖机将租赁场地上的意杨树根挖掉平整后拟重新栽果树和苗圃时，被告原支书罗高明微信通知罗家庄村民，以被告与该组村民的土地只有10年租期，即将到期收回为由，鼓动该组村民阻止施工；2018年6月26日，该组村民再次围住挖机不准施工，原告报警，民警要原告找被告解决，但被告不予解决。2019年1月21日，原告向被告发出书面《履行义务催告函》，要求被告履行义务，解决问题并予回复，而被告置之不理；2019年1月28日，原告再次向被告发出《第二次催告函》，被告仍拒不履行合同义务，拒绝回复。由于被告明示毁约且拒不采取补救措施，导致原告无法继续租赁经营，原告被迫于2019年2月向被告发出解除合同通知，解除了合同。因被告的违约行为导致合同解除，被告应给付约定赔偿金，同时原告信赖30年租期所作的投资无法收回，所产生的损失应由被告赔偿。原告大冶弘信生态公司为支持其诉称意见，向本院提供了原告营业执照，原、被告签订的《租赁协议》，被告与罗家庄村民签订的《场地租用合同》，租金收取情况说明，被告原任村支书罗高明微信通知，履行义务催告函，解除合同通知，原告及其代理人与被告村委会主任吴红光的谈话录音，原告租赁场地航拍图，看场费用收条，估价报告书及鉴定费发票，委托代理合同及发票等证据。被告新屋村村委会辩称：1、本案案由应当是农村土地承包合同纠纷，而不是土地租赁合同纠纷，原、被告签订的租赁合同本质上是一份农村土地承包合同，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表的同意，双方签订涉案协议因没有履行法定程序，违反了法律强制性规定而无效。2、即使涉案合同有效，原告以被告违约为由要求解除合同，也没有事实根据和法律依据，根据涉案合同第七条的约定，被告在得知村民阻挠原告施工后，多次积极组织村民进行协调，并且还多次请求殷祖镇政府、派出所进行调解处理，竭力促使合同继续履行，没有违约行为，原告提供的证据不足以证明涉案合同因村民阻挠其施工而不能继续履行；对于个别村民阻止原告在涉案土地施工的侵权行为，原告完全有权依法起诉相关侵权责任人来维护合法权益，以保证涉案合同的继续履行。3、原告单方要求提前解除合同，因没有事实根据和法律依据，无权要求被告赔偿损失并承担违约责任，涉案合同可以继续履行，被告不同意提前解除合同，如果原告坚持要求解除合同应当参照合同第六条关于“原甲方投资兴建的建筑物和种植的果林、树木归甲方所有”的约定，由原告对仍属于其所有的房屋依法进行处置，不存在被告根据鉴定报告确定的价值赔偿原告的房屋损失问题，更谈不上被告承担违约责任向原告支付违约金300000元和赔偿原告的律师代理费、看场费损失，因涉案合同无效，被告按过错责任赔偿原告的实际损失，而不是承担违约责任。综上所述，被告认为涉案合同依法可以继续履行，被告在合同履行中没有违约行为，原告提供的证据不能证明涉案合同因村民阻挠施工而不能继续履行，原告以村民阻挠施工即要求解除合同没有事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第96条的规定，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告新屋村村委会对其辩称意见未提供证据材料。经审理查明：原告大冶弘信生态公司（甲方）与被告新屋村村委会（乙方）于2009年1月10日签订了《租赁协议》，甲方租赁乙方荒山、荒地、荒坡资源，从事养猪、养羊、养鱼、养鸡等种植养殖业，殷祖镇人民政府于2009年3月11日在该协议鉴证单位上盖章，该协议约定：甲方租赁荒山、荒田、荒坡、荒地归新屋村村民所有，由新屋村与村民签订租赁协议后，甲方与乙方签订租赁协议；乙方保证甲方租赁地段水通、路通、电通；甲方租赁地段以意杨基地为中心，东至巴家垴水库，南至屋儿垅荒田，西至戴家屋儿柯次南，北至罗汉山脚，总面积约三千余亩；养鱼租用柳庄荒田，每亩租金70元，荒山地每亩每年30元，荒山资源暂不支付租金，每年二季度一次支付当年租金，；租赁期限暂定30年，即从2008年12月16日起至2038年12月26日止；此租赁协议到期后在同等条件下甲方优先租赁，如乙方不对外租赁或甲方不再租赁，原告甲方投资兴建的建筑物和种植的果林、树木归甲方所有；甲方只针对乙方签订荒山、荒地、荒田租赁协议，向乙方交纳租金，不对各农户负任何责任，租赁期间农户不得与甲方发生任何矛盾纠纷，一切涉及问题均由乙方处理解决；协议期内甲乙双方不得随意终止协议，如违约造成损失，除赔偿投资外，另赔偿对方叁拾万元；乙方协助甲方搞好经营场地的安全保卫工作，协助处理周边关系，营造和谐的经营环境；乙方与各农户荒田荒地租赁协议，作为本协议的附件，具有同等法律效力。协议签订后，被告与该村罗家庄村民代表、房长等于2009年2月1日签订的场地租用合同，该合同约定租用场地为意杨基地及周边荒地，租期暂定为20年（有笔改动痕迹），即从2008年12月1日起至2028年12月1日止，每亩租金30元，每年租金3000元，合同还约定甲方可招商引资，引进各地老板来养殖园养鸡，可建鸡舍、临时停车场等，罗家庄必须保证村委会能正常行使使用权，不得干涉村委会的经营活动，否则造成经济损失由其承担等。2009年2月25日，原告法定代表人吴文侠与新屋村鸡场合伙人罗某（时任新屋村村委会支书）、吴某签订了鸡场有偿转让协议，新屋村鸡场作价125000元转让给原告。除购买了新屋村鸡场的鸡舍、房屋、水井等设施外，原告还新建了鸡舍、办公室、水泥路等，购置了有关设备，在租用的意杨林场地内养鸡。该意杨基地系湖南省岳阳造纸厂投资承建，岳阳造纸厂每年向罗家庄支付租金6000余元；2009年至2014年，原告每年向被告交纳租金3000元，2014年意杨林全部被砍伐后，岳阳造纸厂不再向罗家庄支付租金，在罗家庄的要求下，被告遂要原告每年增加租金7000元，原告自2015年起至2018年每年向被告交纳租金10000元，上述租金均由被告转付给罗家庄。2018年6月23日，原告请挖机将租赁场地上的意杨树根挖掉平整后准备重新栽种果树，罗家庄部分村民以被告与该组村民的租用协议租期只有10年，即将到期收回为由，阻止原告进行施工；2018年6月26日，该组部分村民再次阻止原告请的挖机进行施工，原告遂向公安机关报警，殷祖派出所民警出警后告知双方协调解决，被告多次做罗家庄村民协调工作未果。2018年8月，原告先后多次到殷祖镇人民政府反映情况，该镇政府组织调解未果。2019年1月21日，原告向被告发出书面《履行义务催告函》，要求被告履行义务，解决问题并予回复，而被告未予回复；2019年1月28日，原告再次向被告发出《第二次催告函》，被告仍未回复。原告因无法继续租赁经营，遂于2019年2月22日向被告邮寄《解除合同通知》的EMS邮政特快专递，通知解除双方于2009年1月10日签订的《租赁协议》，要求被告赔偿其一切投资损失，承担300000元赔偿金，收函后三日内办理移交手续等，被告于2019年2月24日收到该通知。2019年2月10日，原告支付罗家庄村民罗厚勇自2018年5月至2019年2月合计10个月的看场费6000元。因赔偿事宜协商未果，双方故而成讼。另查明：2009年2月1日，被告与罗家庄签订的场地租用合同系电脑打印，该合同有两处用笔改动痕迹，即合同租赁期限的“十年”前面用笔添加了个“二”字，租赁截止日期“2018年12月1日”用笔修改为“2028年12月1日”，原、被告均认为此协议租期为20年，但罗家庄村民认为租期应为10年，不认可用笔改动的租期20年。又查明：2019年5月20日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴［2019］第46087号评估报告书，对位于大冶市殷祖镇新屋村罗家垄大冶弘信农业生态科技有限公司投资的所有建筑物、构建物、设备设施进行了评估，评估标的实际总价值为533660元，原告为此支付鉴定费13342元。2019年3月15日，原告与湖北元初律师事务所签订民商事案件委托代理合同，原告因其与被告土地租赁合同纠纷案件委托湖北元初律师事务所律师代理，一审代理费40000元，该代理费于2019年5月30日开具了增值税普通发票。经庭审质证，被告对原告提交的《租赁协议》真实性无异议，对证明内容有异议，认为涉案合同性质为农村土地承包合同；对被告原村支书罗高明的微信通知及罗家庄村民阻止原告施工的情况不清楚；对原告支付罗厚勇看场费用有异议，认为不足以证实已经支付，就算支付了，也是正常费用，不应由被告承担；对估价报告书和鉴定费发票的真实性无异议，对证明内容有异议，认为是对财产现值鉴定，不是实际投资损失；对委托代理合同和代理费发票的真实性无异议，认为不应由被告承担。原告对被告提供的其余证据无异议。上述证据，原、被告均无异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院综合审查决定是否认定。本院认为，本案存在以下三个争议焦点：1、原、被告于2009年1月10日签订的《租赁协议》是何种性质的合同，该协议是否有效；2、原告是否依法解除了原、被告于2009年1月10日签订的《租赁协议》；3、原告如依法解除了《租赁协议》，被告是否应赔偿原告的投资损失533660元及看场费损失6000元，支付约定违约赔偿金300000元及律师代理费40000元、鉴定费13342元。关于第一个争议焦点，首先，关于本案案由定性问题，本院认为，原、被告于2009年1月10日签订《租赁协议》的生效合同部分只是对意杨基地及周边荒地约100亩进行租赁经营，原告每年向被告交纳租金，被告再转付罗家庄，意杨基地及周边荒地的租赁收益归新屋村罗家庄享有，罗家庄有权进行租赁经营，被告承租后亦有权进行转租，故本案案由应定为合同纠纷。其次，原、被告签订的《租赁协议》约定被告与村民签订租赁协议后，原、被告再签订《租赁协议》，被告与村民的荒田、荒地租赁协议作为《租赁协议》的附件，具有同等法律效力，而被告在未与村民签订荒田、荒地租赁协议的情况下，先与原告于2009年1月10日签订了《租赁协议》，故《租赁协议》系附生效条件的合同，即在被告与村民签订荒田、荒地租赁协议后，《租赁协议》方才生效；原、被告在《租赁协议》中约定租赁面积约三千余亩，租期30年，后被告仅与该村罗家庄村民代表、房长等签订了意杨林基地及周边荒地的场地租用合同，该场地租用合同是《租赁协议》中租赁场地、期限等的生效条件及合同附件，原告实际租赁面积近100亩，超出面积部分并未生效；租期30年违反了《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分无效；《租赁协议》第八条中“如违约造成损失，除赔偿投资外，另赔偿对方叁拾万元”的规定，双方约定违约方赔偿对方投资损失有效，但另赔偿对方叁拾万元是双方基于租赁面积约三千余亩的惩罚性违约金约定，因原告实际租赁面积近100亩，该约定所附条件只有三十分之一的租赁面积生效，故另赔偿对方违约金应调整为叁拾万元的三十分之一即10000元为宜，超出部分无效；原、被告约定的年租金在2009年至2014年期间每年3000元，由于2014年意杨林被全部砍伐后，原、被告又对租金约定进行了协商变更，即自2015年起原告每年向被告交纳租金10000元。第三，被告与该村罗家庄签订的场地租用合同约定被告可招商引资，引进各地老板来养殖园投资养鸡，可建鸡舍等，发展地方经济，罗家庄要支持被告引进的经营项目，故被告与罗家庄村民签订场地租用合同后，罗家庄村民代表、房长亦认可被告将场地转租给原告，原、被告的《租赁协议》部分生效。综上所述，原、被告于2009年1月10日签订的《租赁协议》系附生效条件的合同，该合同已报殷祖镇人民政府鉴证，新屋村罗家庄村民代表等亦同意被告转租，在罗家庄村民代表、房长与被告签订场地租用合同后该《租赁协议》部分生效。被告关于其未依据《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定与原告签订协议，该租赁协议因程序违法而无效的辩解意见，本院认为，该法规定程序的目的是对村委会的行为进行规范管理，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表的同意，属管理性强制性规定而非效力性强制性规定，该租赁协议是否经村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表的同意，不必然导致合同无效，且罗家庄房长、村民代表均在与被告签订的场地租用合同中同意被告对外转租，故对被告的此辩解意见，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，原告因罗家庄部分村民多次阻拦其在租赁场地进行施工，多次要求被告协调处理工农关系，甚至到有关政府部门信访投诉，后被告及殷祖镇政府多次协调解决未果，被告未能按《租赁协议》中协助原告搞好经营场地的安全保卫工作，协助处理周边关系，营造和谐的经营环境等有关约定，导致原告不能按双方签订的《租赁协议》实现合同目的，其行为已构成违约。原告认为被告原村支书罗高明于2018年6月底微信通知罗家庄村民鼓动该组村民阻止施工，属于被告原村支书罗高明的职务行为，其证据不足，本院不予支持。后原告在二次催告无效的情况下，于2019年2月22日向被告邮寄《解除合同通知》的EMS邮政特快专递，通知解除双方于2009年1月10日签订的《租赁协议》，依照《合同法》第九十四条、第九十六条规定，该通知于2019年2月24日到达被告时解除。被告虽然在开庭时提出对原告解除合同有异议，认为涉案合同依法可以继续履行，但其在解除合同通知到达之日起三个月内并未向人民法院起诉，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，故对被告此辩解意见，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，因被告的违约行为导致原告依法解除了双方于2009年1月10日签订的《租赁协议》，被告应承担赔偿原告经济损失和支付违约金等违约责任。结合本案具体案情，被告应赔偿原告投资的所有建筑物、构建物、设备设施等投资损失533660元，及2018年6月底至2019年2月底共计8个月看场费损失4800元，鉴定费损失13342元，赔偿损失合计551802元，被告还另应支付原告违约金10000元，超出上述数额部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；原告还要求被告赔偿其律师代理费损失40000元，因双方协议并未有此约定，原告的上述主张也无法律依据，其该项诉讼请求，本院亦不予支持；被告关于不承担原告律师代理费的辩称意见，本院予以采纳。被告关于由原告对仍属于其所有的房屋等依法进行处置，不存在被告根据鉴定报告确定的价值赔偿原告投资损失问题的辩解意见，因原告解除合同后不再进行生产经营，上述鉴定报告确定的财产价值属于原告投资损失，理应由被告承担，故对被告此辩解意见，本院不予采纳。综上，原、被告于2009年1月10日签订的《租赁协议》系附生效条件的合同，该《租赁协议》在被告与罗家庄村民代表、房长签订场地租用合同后部分生效。罗家庄部分村民于2018年6月底多次阻拦原告在租赁场地进行施工，被告未能按协议约定协调好处理好周边关系，营造和谐的经营环境，导致原告不能实现合同目的，双方签订的《租赁协议》无法继续履行，被告的行为已构成违约，而原告在租赁经营过程中并无过错，故原告依法解除了双方签订的《租赁协议》后，被告应依法承担赔偿原告经济损失和支付违约金等违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、第四十四条、第四十八条、第五十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告大冶市殷祖镇新屋村村民委员会应赔偿原告大冶弘信农业生态科技有限公司经济损失551802元及支付违约金10000元，合计561802元，定于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告大冶弘信农业生态科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用12730元，由原告大冶弘信农业生态科技有限公司负担4721元，被告大冶市殷祖镇新屋村村民委员会负担8009元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费12730元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  卢凌云人民陪审员  王 岑人民陪审员  刘春雪二〇一九年十月十四日书 记 员  郭 琪