广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5102民初1448号原告:潮州市住房和城乡建设局，住所地潮州市潮州大道南段建设大厦。主要负责人:邱焕华。委托诉讼代理人：秦贵阳，广东小何律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓晴，广东小何律师事务所实习律师。被告：余燕薇，女，1960年2月20日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告潮州市住房和城乡建设局与被告余燕薇房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告潮州市住房和城乡建设局之委托代理人秦贵阳、张晓晴，被告余燕薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潮州市住房和城乡建设局向本院提出诉讼请求：1.判决确认潮州市住房和城乡建设局与余燕薇关于潮州市湘桥区XX园XX幢XXX-1号租赁合同已于2018年3月5日解除；2.判令余燕薇于裁判文书生效之日起10天内从潮州市湘桥区XX园XX幢XXX-1号保障房腾退，并将该房产交潮州市住房和城乡建设局管理；3.判令余燕薇支付潮州市住房和城乡建设局租金共计458元（按214.7元/月自2018年1月1日计至3月4日）；4.判令余燕薇交清潮州市湘桥区XX园XX幢XXX-1号房占用费（自2018年3月5日起按每月214.7元计至实际腾退之日止）。诉讼过程中，潮州市住房和城乡建设局自愿放弃诉讼请求第3项，将诉讼请求第4项的期限变更为自2019年1月1日起至实际腾退之日止。事实和理由：余燕薇向原潮州市房地产管理局（后该局房地产管理行政职能划入潮州市住房和城乡建设局）申请公房租赁住房。经审核同意后，原潮州市房地产管理局属下第三房管所于2011年4月25日与余燕薇签订《潮州市直管公房租赁合同书》，约定由余燕薇承租潮州市湘桥区XX园XX幢XXX-1号房，建筑面积82.91平方米，租期自2011年6月1日至2012年8月31日，每月租金214.70元。合同订立后，双方依约履行。2018年初，经省审计组核查，余燕薇家庭成员人均月收入超出潮州市上年度城镇居民月人均可支配收入的70%，即1271元，根据《潮州市公共租赁住房管理实施细则》及其他相关法规的规定，余燕薇不再符合公共租赁住房的承租条件。原潮州市房地产管理局遂于2018年2月6日向余燕薇发出《关于收回公租房的通知》，明确双方之间的租赁合同解除，限其于2018年2月12日前办理退出手续，并于2018年3月5日前交还公租房，但余燕薇置之不理，至今占用该保障房。为维护国有资产权益，请判准所请。余燕薇辩称，其不同意腾退，如果腾退其没有地方居住。之前来调查的时候，其女儿有工作收入，但现在其女儿已是失业，在家待业，现在家庭生活来源就靠余燕薇退休工资1590多元，没有其他生活经济来源；加之余燕薇身体不好，需要治疗。所以余燕薇想继续承租该房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原潮州市房地产管理局是事业单位法人，其宗旨和业务范围是按权限对辖区内房地产进行行业管理，举办单位是潮州市住房和城乡建设局。2010年11月30日，余燕薇以其属于特困家庭为由，申请潮州市城区廉租住房。2010年12月30日，经审批同意其申请。2011年4月25日，潮州市房地产管理局第三房管所与余燕薇签订了《潮州市直管公房租赁合同书》（合同编号：0108090131），约定余燕薇自愿承租潮州市房地产管理局第三房管所管理的“潮州市XX园XX幢XXX-1号”公房，建筑面积82.91平方米,租赁期限自2011年6月1日至2012年8月31日止，月租金214.8元。双方还对其他事项进行约定。租赁期限届满后，“潮州市XX园XX幢XXX-1号”房产仍由余燕薇及其女儿即案外人余淳梓居住、使用，并交纳租金至2019年9月30日止。后原潮州市房地产管理局发现案外人余淳梓参加工作，其平均工资收入为5000元左右，加上余燕薇工资900元，其家庭人均收入2950元，超过潮州市上年度城镇居民月人均可支配收入的70%，即1271元。因此，2018年2月6日，潮州市房地产管理局第三房管所向余燕薇发出《关于收回公租房的通知》，其内容是:“余燕薇：根据省审计组查实，你户有经济收入超标情况，违反了《潮州市公共租赁住房管理实施细则》（潮府【2016】33号）第四十四条第（六）款‘承租人不再符合承租条件的，终止租赁合同，收回公租房’的规定，现决定收回你所承租的XX园B2幢1/401号房。请你于2月12日前提租赁合同书和租金收据等资料到我所（地址：新桥东路XX池XX号铺面联系电话：226×××3）办理退出手续，并于3月5日前将公租房交还我所管理。如拒不退回公租房的，我所将追究相应的法律责任。如对本决定有异议的请作书面说明，并提供相关证明材料送我所。”余燕薇收到上述通知书后，没有腾退“潮州市XX园XX幢XXX-1号”房产。原潮州市房地产管理局遂于2018年10月25日诉至本院，提出上述诉讼请求。本案审理过程中，根据《潮州市机构改革方案》精神，潮州市房地产管理局的房地产管理行政职能划入潮州市住房和城乡建设局。潮州市住房和城乡建设局主张本案涉及的“潮州市XX园XX幢XXX-1号”房实际是经（2000）潮湘凤执字第60号民事裁定，将位于潮州市潮枫路XX园XX幢XXX号房产的所有权归属潮州市新潮城市信用合作社；后经潮府办纪〔2010〕25号《市政府工作会议纪要》，将潮州市潮枫路XX园XX幢XXX号房产（在新潮城市信用合作社的《已移接交资料房产汇总表》中登记为“潮枫路XX园B幢一梯401”房）移交原潮州市房地产管理局作为公租房；因该房面积过大，不符合公租房对面积的要求，原潮州市房地产管理局又将“潮枫路XX园X幢一梯401”房（即原潮州市潮枫路XX园XX幢XXX号房）分拆成两部分，重新编号为401及401-1号房，故本案余燕薇所承租的“潮州市XX园XX幢XXX-1号”房是潮州市潮枫路XX园XX幢XXX号房（即是《已移接交资料房产汇总表》中登记为“潮枫路XX园X幢一梯401”房）其中一部分。余燕薇对上述（2000）潮湘凤执字第60号民事裁定、潮府办纪〔2010〕25号《市政府工作会议纪要》没有意见。余燕薇提供案外人余淳梓的《离职证明》，佐证案外人余淳梓已解除劳动合同，没有收入。潮州市住房和城乡建设局对此认为《离职证明》是2018年11月14日才解除劳动合同，所以其向余燕薇发出解除合同的通知及起诉时，案外人余淳梓仍在上班，余燕薇不符合承租条件。本院认为，潮州市房地产管理局的房地产管理行政职能在本案诉讼期间划入潮州市住房和城乡建设局，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条：“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”的规定，原潮州市房地产管理局在本案中的诉讼权利义务应由潮州市住房和城乡建设局享有和承担。潮州市潮枫路XX园XX幢XXX号房为潮州市住房和城乡建设局在管公房，有其提供的（2000）潮湘凤执字第60号民事裁定、潮府办纪〔2010〕25号《市政府工作会议纪要》佐证，事实清楚，可予认定。因潮州市住房和城乡建设局与余燕薇对实际使用房产为“潮州市XX园XX幢XXX-1号”房没有异议，对此可予确认。潮州市房地产管理局第三房管所与余燕薇于2011年4月25日签订的《潮州市直管公房租赁合同书》（合同编号：0108090131），系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。潮州市住房和城乡建设局据此请求余燕薇返还租赁房产及支付相应租金，故本案应为房屋租赁合同纠纷。余燕薇在承租潮州市XX园XX幢XXX-1号房期限届满后，没有将该房交还潮州市住房和城乡建设局管业，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，潮州市住房和城乡建设局与余燕薇之间的租赁合同为不定期租赁合同。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》第七条：“申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；（二）收入、财产低于规定标准；（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布”及《潮州市公共租赁住房管理实施细则》第十九条：“中等偏下收入住房困难家庭同时具备下列条件的，可以申请公共租赁住房：（一）申请人及其共同申请的家庭成员具有本市城镇常住户口，并在本市工作或居住；户籍因就学、服兵役迁出本市的，可作为家庭成员共同申请；（二）家庭年人均收入低于我市上年度城镇居民人均可支配收入的70%（困难家庭优先保障）；（三）无自有住房，或自有住房人均建筑面积低于12m2（无房家庭优先保障）”的规定，余燕薇及其女儿的家庭收入，经调查已超过上述上年度城镇居民人均可支配收入的70%的标准，故潮州市住房和城乡建设局主张解除合同，依据充分，可予采纳。潮州市房地产管理局第三房管所于2018年2月6日向余燕薇发出《关于收回公租房的通知》，余燕薇确认收到该份通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，因此，潮州市住房和城乡建设局主张其与余燕薇关于潮州市XX园XX幢XXX-1号房的租赁合同已按通知要求，于2018年3月5日解除，依据充分，可予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现潮州市住房和城乡建设局要求余燕薇腾退交还潮州市XX园XX幢XXX-1号房及支付租金，依法可予支持。因潮州市住房和城乡建设局请求租金按每月214.7元的标准计算租金，尚未超过其与余燕薇在《潮州市直管公房租赁合同书》中约定的标准，可予照准。余燕薇已支付租金至2019年9月份，即其尚应付还潮州市住房和城乡建设局关于潮州市XX园XX幢XXX-1号房自2019年10月1日起至实际腾退之日止，按月214.7元的标准计算的租金。对潮州市住房和城乡建设局超过部分的请求，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告潮州市住房和城乡建设局与被告余燕薇关于潮州市XX园XX幢XXX-1号房的租赁合同于2018年3月5日解除；二、被告余燕薇应于本判决发生法律效力之日起30日内将位于潮州市XX园XX幢XXX-1号房腾退交还原告潮州市住房和城乡建设局管理；三、被告余燕薇应在本判决发生法律效力之日起30日内向原告潮州市住房和城乡建设局交纳位于潮州市XX园XX幢XXX-1号自2019年10月1日起至腾退之日止，按每月214.7元计算的租金；四、驳回原告潮州市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由余燕薇负担。余燕薇应负担的案件受理费，应于本判决发生法律效力之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  黄凯虹人民陪审员  林本崇人民陪审员  李潮生二〇一九年十月二十三日书 记 员  蔡冬妮