新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初6905号原告（案外人）：刘连瑞，女，1970年12月27日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：吴东曙，新疆新天律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈国明，男，1968年5月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。第三人（被执行人）：邹喆，男，1974年10月28日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。原告刘连瑞与被告陈国明及第三人邹喆案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告刘连瑞及委托诉讼代理人吴东曙、被告陈国明到庭参加诉讼，第三人邹喆经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告刘连瑞向本院提出诉讼请求:1.判令不得执行位于乌鲁木齐市沙依巴克区16栋11层办公用房屋（该房屋代码1059566、合同编号ＹＳ0342844）并解除查封；2.判令由被告承担本案案件受理费。事实和理由：原告与本案第三人于2016年5月签订房屋买卖合同，第三人因资金周转困难急于解困，将其购买的长期无法取得房屋产权证的位于乌鲁木齐市沙依巴克区16栋11层办公用房屋（以下简称本案涉诉房屋）转让给原告，原告当日依约向第三人付清转让款600万元，第三人向原告出具了房款收条，并将商品房预售合同、房款收据、维修基金缴存凭证及税收缴款书原件交付原告，在公证处办理了将来委托办理过户的公证书，并将房屋及房屋钥匙交付原告。原告接收房屋后实际占有、使用、出租至今。2018年12月，原告发现该房屋被新市区法院查封并准备拍卖，经了解得知，被告与第三人民间借贷纠纷一案诉前保全查封该房屋并执行拟拍卖。原告对此提出书面异议，（2019）新0104执异88号执行裁定驳回了原告的异议。现提起案外人执行异议之诉，请求判如所请。被告陈国明辩称，第三人控股经营的乌鲁木齐市天泽晟商贸有限公司（以下简称天泽晟公司）2015年7月向乌鲁木齐市商业银行股份有限公司（以下简称乌市商业银行）贷款700元，由新疆诺亚方舟融资性担保有限公司（以下简称诺亚方舟担保公司）担保，第三人反担保，本案涉诉房屋以签订转让合同的形式抵押给诺亚方舟担保公司，同时第三人交付购房合同、相关费用凭证等原件，并在公证处签署委托书，委托诺亚方舟担保公司的员工办理房产事项。2015年9月14日，第三人以办理房产证为由将购房合同、相关费用凭证等原件借出，承诺于同年9月30日归还。2016年7月27日，天泽晟公司续贷，第三人仍以上述方式反担保，双方签订房屋转让合同、委托书经公证处公证。贷款到期后天泽晟公司无力偿还，诺亚方舟担保公司于2017年12月29日按相关合同约定代偿借款600万元。2018年5月7日诺亚方舟担保公司向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院申请强制执行该抵押物，经协商由新市区人民法院评估、拍卖该房屋，该房屋抵押权从未消除。第三人作为天泽晟公司的法定代表人又是反担保保证，用隐瞒、欺诈的手段将该房屋转让给原告，双方于2016年5月24日签订的房屋转让合同应属无效。原告与第三人在新市区法院有多起民间借贷纠纷案件，2017年9月11日原告申请保全查封了该房屋，说明原告认可该房屋归属第三人。该房屋价值1,400万元，第三人以600万元转让给原告的价格明显偏低，转让后仍由第三人缴纳物业费且继续在此办公，原告没有实际占有房屋。原告与第三人存在多笔债权债务，原告支付600万元的银行转账凭证没有备注付款用途，该笔款项与支付房款之间不存在唯一性。第三人与原告转让房屋未到登记部门备案，也未到社区、物业公司备案，2019年以前拖欠物业费导致电梯停用一段时间，已无人办公，目前在房产公司、物业公司以及所属社区登记的信息仍然是第三人或者第三人经营的公司，与原告没有任何关系。被告于2017年6月13日申请保全查封该房屋，程序合理合法，原告的诉讼请求与事实不符、违反法律，请求驳回原告的诉讼请求。第三人邹喆未到庭也未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城公司）与本案第三人邹喆签订商品房预售合同（合同编号：YS0342844，房屋代码：1059566），将本案涉诉房屋出卖给原告。该商品房预售合同约定：该商品房预测建筑面积832.48平方米、单价1.3万元，总价款10,822,240元于2014年3月31日一次性支付，购房税费547,623.12元一并支付，房屋交付期限为2014年11月30日前。2016年5月24日，邹喆及其妻子陈莉（出卖方、甲方）与本案原告刘连瑞（买受方、乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：成交价600万元（包括房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品）乙方于本合同生效及公证后当日内一次性以现金形式将全款汇入甲方指定的银行账户；付清全款后甲方向乙方交付房屋及与房屋有关的所有办理产权证书的合同、收据等资料；如甲方需要租用乙方的该房屋，乙方应予同意，双方另行签订房屋租赁合同；甲方应向乙方出具公证的授权委托书，保证乙方在条件成熟时无阻碍的办理该房屋产权转让及登记手续；办理产权证书所产生的税费由甲乙双方共同承担各50%；甲方应清偿该房屋转让前的水费、电费、物业费等费用，自行承担此前的债权债务清偿责任，并向乙方移交相关缴费凭证。同日，孙莉萍代理刘连瑞办理银行卡卡卡转账业务，向邹喆支付600万元，邹喆向刘连瑞出具购房款600万元已打入本人卡号内的收条一份。同日，邹喆、陈莉出具授权委托书经公证处公证，授权刘连瑞的本案委托诉讼代理人吴东曙办理本案涉诉房屋的相关事宜。名城公司于2014年4月向邹喆出具的购房款及税费收据五份、2014年4月的物业专项维修资金缴存凭证和契税、印花税税收缴款书各一份，现由刘连瑞持有。刘连瑞于2019年2月23日向绿城物业服务集团有限公司新疆分公司转账支付一笔149,846.40元以及一笔16,905.12元，该新疆分公司出具代收邹喆本案涉诉房屋电费16,905.12元收款收据一份，另开具邹喆本案涉诉房屋2017年1月1日-2018年12月31日物业服务费99,897.60元、2019年1月1日至同年12月31日物业费49,948.80元发票各一份。陈国明与邹喆的民间借贷纠纷，本院作出的（2018）新0104民初3305号、3306号民事调解书，为陈国明于2015年2月6日及9月9日向邹喆出借各300万元、月利率均为2%、借款期限均为一年。陈国明申请诉前保全，本院于2017年6月13日查封本案涉诉房屋手续。执行过程中本院委托相关机构对本案涉诉房屋评估、网拍，刘连瑞提出案外人异议，本院于2019年6月12日作出（2019）新0104执异88号执行裁定，驳回刘连瑞的异议请求。邹喆同意刘连瑞的异议请求。另查明：名城公司与邹喆借款合同纠纷一案，本市沙依巴克区人民法院于2017年4月21日作出（2017）新0103民初0103号民事调解书，邹喆应支付案款5,316,960元。该案中名城公司申请诉讼保全，沙依巴克区人民法院于2017年5月9日查封本案涉诉房屋手续。在名城公司申请强制执行中，刘连瑞提出案外人异议，沙依巴克区人民法院于2019年1月9日作出（2019）新0103执异1号执行裁定，刘连瑞提出的执行异议成立。2019年4月2日，刘连瑞向沙依巴克区人民法院起诉邹喆、陈莉，要求确认2016年5月24日签订的房屋买卖合同合法有效。沙依巴克区人民法院于2019年6月13日作出（2019）新0103民初3492号民事判决，该房屋买卖合同合法有效。刘连瑞与邹喆等人的民间借贷纠纷经本院主持调解达成协议，其中：2017年12月27日作出的（2017）新0104民初10152号、10153号民事调解书，为刘连瑞于2016年10月27日向邹喆、陈莉出借二笔各500万元，月利率均为1.5%，借款期限均为一年；2017年10月16日作出的（2017）新0104民初8722号民事调解书，为刘连瑞、吴东曙于2016年12月15日向邹喆、陈莉以及张斌出借300万元，月利率为2.5%-2%，借款期限8个月；2017年10月16日作出的（2017）新0104民初8723号民事调解书，为刘连瑞、吴东曙于2017年3月2日向邹喆、陈莉以及张斌出借750万元，月利率为2%，借款期限5个月。刘连瑞于2017年8月28日申请诉前保全，本院于2017年9月11日查封本案涉诉房屋手续。自2015年起因民间借贷纠纷在本院诉讼、执行（含保全）等案件，刘连瑞为50件，陈国明为27件。再查明：邹喆为天成晟公司法定代表人，2015年7月14日天成晟公司向乌市商业银行扬子江路支行借款700万元，诺亚方舟担保公司、邹喆以及赵伟、纪永红为该借款保证人。邹喆以本案涉诉房屋向诺亚方舟担保公司提供反担保，双方签订质押物为本案涉诉房屋商品房预售合同、收据、业主缴费凭证、税收缴款书原件的质押合同以及房产转让合同，房产转让合同约定的转让总价款为700万元，邹喆还向彭雅出具办理该房屋相关事宜的委托书并经公证。2015年9月14日，邹喆出具借据取回上述质押物原件，借据载明以上原件于2015年9月30日归还、否则承担贷款10%的违约金70万元。上述借款期限一年到期后，天成晟公司续借600万元，诺亚方舟担保公司、邹喆、陈莉以及赵伟、纪永红、贾克民为该借款保证人，邹喆、陈莉与诺亚方舟担保公司签订转让总价款为600万元的本案涉诉房屋房产转让合同，又向彭雅出具办理该房屋相关事宜的委托书并经公证。该笔借款到期后天成晟公司无力偿还，诺亚方舟担保公司于2017年12月28日向乌市商业银行沙依巴克区支行（原扬子江路支行）代偿，代偿后依据（2018）新乌法诺证经字第7166号执行证书向沙依巴克区人民法院申请强制执行天成晟公司、邹喆、陈莉、赵伟、纪永红、贾克民以及新疆天成康远农业科技有限公司，沙依巴克区人民法院于2018年6月8日作出（2018）新0103执2098号执行裁定，扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取上述被执行人名下财产及收入652.09万元或等同价值的财产。本院认为，原告刘连瑞与本案第三人邹喆夫妇于2016年5月24日签订的房屋买卖合同虽经生效判决确认合法有效，但鉴于邹喆在此之前为其公司向银行借款，以签订房屋买卖合同的形式将本案涉诉房屋向其担保人提供反担保并对处分该房屋委托授权进行公证的情况，以及刘连瑞与邹喆之间存在大量金钱借贷的情况，刘连瑞于当日向邹喆转款600万元为支付房款无法确定无疑，且刘连瑞提供的证据不足以证明合同签订后其即占有使用房屋。该房屋买卖合同订立至今，邹喆尚未取得该房屋所有权，刘连瑞对此明知，其依据该合同享有的房屋所有权转移登记请求权为债权而非物权。本院于2017年6月13日查封本案涉诉房屋属于预查封，旨在保有邹喆对开发商的债权也即所有权转移登记请求权，以便将来该债权实现而取得房屋所有权，从而得以执行。在我国债权形式主义的物权变动模式下，邹喆未取得本案涉诉房屋所有权，刘连瑞对邹喆债权请求权的标的物虽为本案涉诉房屋，但未经预告登记不具有排他效力，该债权与本案被告陈国明对邹喆的金钱债权具有平等性，没有行使上的先后之分，故不能对抗陈国明基于金钱债权对本案涉诉房屋预查封的权利从而排除人民法院的强制执行。综上，本案原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告刘连瑞的诉讼请求。本案案件受理费5.38万元（原告已预交）由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 郭 荣人民陪审员 李 萍人民陪审员 田亚丽二〇一九年十月二十八日书 记 员 史雅楠