江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初5040号 原告：孙磊，男，1972年7月16日生，汉族，住徐州市新城区。 被告：郑克洪，男，1986年12月13日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：董祥云，江苏金朝阳律师事务所律师。 原告孙磊与被告郑克洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后又组织了补充质证。原告孙磊、被告郑克洪的委托诉讼代理人董祥云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同支付第二年房租60000元及物业费7560元（2018年4月1日至同年9月15日以及2019年6月20日至2020年3月31日期间的物业费）、电费142元；2.诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求解除其与被告签订的《门面房租赁合同》。事实与理由：2018年2月12日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，约定被告租赁原告的门面房，并约定了租期、租金等事项，合同签订后被告付清第一年租金，但拖欠第二年租金及有关费用，原告为此诉至法院。 被告郑克洪辩称，原告诉请与事实不符，双方签订的合同已于2019年6月20日解除。2019年2月份被告委托王利与原告通过电话及微信联系，提出不再租用涉案门面房，原告同意后一推再推拒不接电话，直到6月20日被告报警，原告才同意协商解决，经过双方协商，原告同意被告将室内物品拉走，被告同意将固定的装备设施及空调等交给原告，至此双方已结清，不存在租赁费和物业费的问题，当日合同解除。合同签订前原告缴纳的物业费理应由原告承担，合同签订后，根据约定尚未缴纳的物业费由被告来承担，被告依照合同约定将物业费缴至合同解除之日，原告要求被告支付物业费无事实依据。租赁期间商铺门前多次喷出污水，气味熏天，导致无法继续经营，原告拒不协调处理，尤其在2018年8月13日至8月21日店铺两次进水，致使库房水深十厘米多，地线无法通电使用，导致停电多日，柜台浸泡，衣服霉变，造成被告损失18496.8元，被告保留另案诉讼的权利。按合同第六条的约定，房租拖欠超过一个月则视为乙方单方违约，原告有权收回租赁权，被告于2月初提出不再租赁，原告理应收回，但原告并未这样做，对于扩大的损失应由原告承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《门面房租赁合同》，约定甲方将其坐落在徐州市泉山区解放南路三胞广场XX-XX-XX室门面房租赁给乙方做服装百货经营使用；乙方负责租赁期内的水电、物业费等费用的交纳；租期3年，自2018年4月1日至2021年3月31日，房租第一年5万元，第二年6万元，第三年7万元，签合同之日一次性付清当年房租，其余房租在每年2月12日付清当年房租，如乙方拖欠房租超过一个月，则视为乙方单方面违约，甲方有权收回房屋租赁权，并追究乙方赔偿责任；甲方在合同期内应保证房屋能用于合法正常经营，因房屋原因导致的无法正常经营，如长时间停电、房屋漏水、倒塌、拆迁等原因，乙方损失由甲方承担。 上述合同签订后，被告与案外人王利在案涉房屋合伙经营童装及服饰项目。被告缴纳了第一年的租金50000元及2018年9月15日至2019年6月20日期间的物业费，原告缴纳了2017年9月15日至2018年9月14日期间的物业费，原、被告一致认可租赁期间的物业费每月为420元。另外，原告认可被告已经将电费142元缴清。 庭审时被告提供租赁期间所租赁房屋内外情形的十数张照片，欲证明租赁期间房屋漏水和窨井冒水并导致装修和财产损失的情况。在被告提供的王利与原告的微信聊天中，王利多次反映井盖冒水、沟里喷水，原告曾询问“是污水外溢还是上面滴漏”，王利答“污水外溢，挺臭的”，原告回复“我找物业”。原告在2018年8月19日曾发过“刚看到业主群发的，三胞又淹了，咱们的位置是不是同样遭殃了”，王利回复“我屋里也泡了，刚打扫过”，8月24日王利又回复“我屋里柜子都被水泡了，开裂，发霉，我去找物业也没用”。 案涉房屋租赁期间，被告因经营困难曾与原告协商过退租等事宜，为此王利曾与原告多次通过微信交流及协商，其中2019年3月2日原告向王利发送微信“你该缴下年房租了”，王利回复“能通融一下，让延期再送吗？11月、12月、1月、2月基本没人啊”；3月22日王利发送微信“这边没客流，经营不下去，投的钱一点没收回来”“实在没钱交房租”“或者现在门上我给你贴上出租，你啥时候收房子了提前通知我，我搬走”；4月26日王利发送微信“我不租了”，原告回复“你不要一厢情愿，我们并未达成任何共识，还是按合同办吧”，王利回复“我们实在没钱，做不下去了”；6月17日王利通过微信提出要求“4月1号到10月1号送半年，10月1号到2020年10月1号一年房租1.5万”，原告回复“我俩确实没必要再谈了，你让你弟弟跟我联系吧”，王利回复“确实没人，不是一家生意不好，都干不下去”。庭审时本院询问王利经营期间的利润如何，王利答一直是亏损，每个月的营业额都不够房租，亏损的原因是根本没有客流。 2019年6月20日，被告将其经营的物品从案涉房屋中自行搬走。原告陈述当天被告搬东西时其并不知道，是物业不让拉走，然后打电话给我，我跟物业说他愿意拉就拉，我也挡不住，我们并没有解除合同，他是单方面毁约。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应严格依约履行。根据案外人王利与原告之间互发微信的内容以及本院对王利的询问可以得知，被告在租赁期间不愿再承租原告房屋的主要原因是客流量太少、经营难以为继、没钱缴纳房租导致，为此被告提出解除合同，并在2019年6月20日自行搬离案涉房屋。被告未按约定缴纳2019年4月1日以后的房租以及以搬离物品的方式自行终止合同履行的行为，构成违约，应当依法承担违约责任。 关于原告诉请的租金，依照江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。依据双方签订的合同约定，租赁期内第二年的年租金为60000元，即每月租金为5000元，被告应于2019年2月12日付清第二年的租金，但被告一直未付，至被告于2019年6月20日搬离案涉房屋时，被告拖欠2019年4月1日至2019年6月20日期间的租金13333元。2019年6月20日之后，因被告自行搬离案涉房屋，案涉合同实际终止履行，依照上述江苏省高级人民法院的规定，因系作为承租人的被告违约，被告应当赔偿原告房屋闲置期间的租金损失30000元(5000元/月X6个月)。以上本院支持原告租金诉请43333元（13333元+30000元），对其余诉请不予支持。 关于原告诉请的物业费，其中2018年4月1日至同年9月15日期间的物业费原告已先行缴纳，按照双方签订的租赁合同的约定，该租赁期间的物业费应当由被告缴纳，原告缴纳的行为属于替被告的垫付，被告应将该费用支付给原告，该期间的物业费按双方一致认可的420元/月的标准，经计算为2310元（420元/月X5.5个月）；对于原告诉请的2019年6月20日至2020年3月31日期间的物业费，本院根据对租金损失期间的认定，酌定支持2520元（420元/月X6个月）；以上本院支持原告物业费诉请4830元（2310元+2520元），对其余诉请不予支持。 关于原告诉请的电费，经查明被告已经缴清该款，故本院对原告此项诉请不予支持。关于原告诉请解除双方签订的租赁合同，因被告以自行搬离案涉房屋的行为终止履行合同，致使原告已不能实现合同的目的，原告的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。 关于被告辩称2019年6月20日经与原告协商已经解除案涉合同，本院认为，一方面被告所举证据不能证明其主张，另一方面原告对此予以否认，庭审时原告仍坚持当时并未同意解除合同，被告属于单方面毁约，故被告的此一辩称主张因无事实依据，本院不予采信。被告另辩称，按合同约定拖欠房租超过一个月原告有权收回租赁权，原告未及时行使该权利，对于扩大的损失应由原告承担。本院认为，合同中虽有此约定，但是否行使收回租赁权是原告可选择的权利，原告亦可不行使而要求被告承担继续履行、赔偿损失等责任，被告以此约定主张扩大的损失由原告承担，不符合法律规定，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告孙磊与被告郑克洪于2018年2月12日签订的《门面房租赁合同》； 二、被告郑克洪于本判决生效后十日内给付原告孙磊租金43333元、物业费4830元； 三、驳回原告孙磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1490元，减半收取745元，由原告孙磊负担245元；由被告郑克洪负担500元，被告应负担的诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  金文 二〇一九年十月三十日 书记员  唐薇