江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0214民初1198号 原告：范修兵，男，1958年2月19日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市无为县，现住上海市虹口区。 原告：范金松，男，1987年6月22日生，户籍地及现住地均。 委托诉讼代理人：吴秋亮、浦源（受二原告共同委托），江苏瀛恒律师事务所律师。 被告：无锡市龙腾商业发展有限公司，住所地无锡市新吴区长江北路282-1803。 法定代表人：张阿小，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周伟、赵明秋，江苏苏秦律师事务所律师。 原告范修兵、范金松与被告无锡市龙腾商业发展有限公司（以下简称龙腾发展公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范金松及范修兵、范金松的委托诉讼代理人吴秋亮，被告龙腾发展公司的委托诉讼代理人赵明秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范修兵、范金松向本院提出诉讼请求：1、被告龙腾发展公司向原告返还虚高于实际价格的房款313555.2元；2、龙腾发展公司赔偿原告因违约造成的损失81094.82元（诉讼中原告撤回该第2项诉讼请求）。本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：被告龙腾发展公司通过海报、网络媒体等销售广告宣称，其所销售的龙腾商业广场（即无锡新区哥伦布商业广场）商铺将具有三桥联通，与欧尚超市、万科商业以及周边商铺形成巨大商圈。龙腾发展公司对预期收益进行预测，还与广益哥伦布广场商铺、欧尚商业广场商铺等投资收益进行对比，承诺购买商铺后能确保收益，业主购买后由龙腾发展公司负责委托对外出租。基于对龙腾发展公司宣传承诺的信赖，范修兵、范金松于2012年12月17日与之签订《商品房买卖合同》，以每平方米46939.4元的高昂价格购买了无锡新区哥伦布商业广场第3幢3单元1层125号房（以下简称125号商铺）并于同日在龙腾发展公司的要求下签订《无锡新区龙腾商业广场（哥伦布商业广场）商铺委托经营管理协议书》，将商铺交由其全资子公司无锡市新龙腾经营管理有限公司（以下简称新龙腾公司）对外出租经营。然而龙腾发展公司至今未能兑现其宣传及承诺，实现三桥联通，目前与欧尚超市联通桥只建成未能连接的烂尾工程，也未能与欧尚超市无缝对接形成所谓巨大商圈。作为开发商公开的广告宣传，构成其销售合同的内容，三桥联通是商铺定价每平方米46939元的基础，原告也是看中欧尚超市的人流量才购买了案涉商铺，原告也只可能在低于该价格六折的基础上才会购买，现未能实现三桥联通则商铺价格存在虚高，故请求返还虚高部分的价款即总价783888元的40%为313555.2元。事后经多次协商未能达成一致意见，业主多次通过其他途径维权均不能解决，特提起本案诉讼。关于请求权基础，原告认为龙腾发展公司关于三桥联通的宣传具体、明确，构成合同的组成部分，未能实现则应承担违约责任；即便认为该宣传及承诺不在项目规划范围内，不能适用最高人民法院关于《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，龙腾发展公司构成订立合同中提供虚假信息，亦应当按照我国《合同法》规定承担前述缔约过失责任。 被告龙腾发展公司辩称：其公司确实存在三桥联通的宣传，之后三桥中完成了两座桥的建造，有一座桥未能建造，并且功能未能达到宣传效果，但三桥联通仅是宣传用语，不具备合同条款的基本形式，三桥建设并不在商品房开发规划范围内，该宣传内容不能成为合同的内容。双方《商品房买卖合同补充协议》约定，有关宣传的内容仅为购买时的参考因数，非合同组成部分，对房屋购买和价格无重大影响，三桥问题并不是二原告决定购买所涉商铺的根本性理由，更不能证明房屋因三桥问题需六折定价。其公司虽曾多次打算将三桥建造完成，但涉及与规划部门的沟通以及与欧尚超市的对接，非其一家所能完成。如果原告认为构成欺诈，则应在一年内提起撤销之诉。现原告提起违约或缔约过失责任，也已超过诉讼时效期间。目前哥伦布商业广场经营状况不佳，是长江路地铁修造围挡导致管理公司招商困难，以及电商发展、商业综合体这一经营业态普遍状况不佳的形势多种原因所致，在此过程中，其公司与业主是积极进行沟通的。另外也将会同管理公司、其上级单位五洲集团，在诉讼外对包括原告在内的业主进行适当的弥补与让利。 经审理查明：2012年12月17日，范修兵、范金松与无锡市龙腾商业投资发展有限公司（2019年2月名称核准变更为无锡市龙腾商业发展有限公司，以下仍简称龙腾发展公司）签订《商品房买卖合同》，约定由范修兵、范金松购买无锡市新区哥伦布商业广场125号商铺，建筑面积16.7平方米，单价46939.4元，总价783888元。房款在2012年12月31日前付清，房屋在2014年1月5日前交付。双方同日签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：乙方（范修兵、范金松）确认，本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及本合同的房屋价格确定有重大影响的内容，均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响；有关广告等宣传资料仅为乙方在选择楼盘时的参考因素，非合同组成部分，如与合同有冲突，以合同约定为准。除本合同（包括附件及本补充协议）另有约定外，除非由双方以书面形式另行签订协议，并经甲方（龙腾发展公司）盖章及乙方签名，否则不得变更或修改本合同。在补充协议尾部、双方签字、盖章的上方还写明：乙方确认，在签署本补充协议前，甲方已就买卖合同及本补充协议的内容逐条提请乙方注意，并向乙方逐句作了合理和充分的释明，乙方已充分理解并表示同意。同日，范修兵、范金松还与新龙腾公司签订《商铺委托经营管理协议书》，约定将上述125号商铺委托新龙腾公司统一经营和管理，期限15年。 龙腾发展公司在销售本案所涉新区哥伦布广场项目房产时，通过宣传册、海报等声称：“三桥联动、客群共享，在本案与欧尚超市之间，我们不惜重金打造三座互相链接的景观桥，一座车行景观桥，直通欧尚二期地下车库入口，一座步行景观桥，将两岸的景观带相连，大大缩短项目间的步行距离，一座二楼景观天桥，从欧尚的收银线出口直接链接本项目二楼的百货公司，形成人流的互动”“通过三桥与欧尚超市无缝对接，共享超强人气”。之后因仅建成一座人、车混行桥，并且未能通行，而另外二桥未建，吴本东、沈新良等5人与受托进行经营管理的新龙腾公司相关负责人进行会商，形成2014年4月25日的《会议纪要》，主要内容如下：经沟通协商五洲集团答复决定建设三桥，于2014年8月份开始动工，2015年完工；经双方协商五洲集团将于4月29日下午2点在新区哥伦布召开沟通协调会议，业主提出届时五洲集团要给出完工时间节点承诺书及具体的处置方案；五洲集团提出2014年4月29日给出加盖五洲集团公章的买卖合同补充协议，包括以下内容：须明确注明三桥的动工时间及完工时间，须明确注明若在工期时间内未完工，则五洲集团须给出退铺及赔偿处理。之后，业主方与新龙腾公司或龙腾发展公司并未就三桥的建设达成新的一致意见，未形成明确方案或者签订补充协议。 2014年5月9日，无锡市工商行政管理局新区分局经调查认为，龙腾发展公司在宣传册及海报中涉及的“三桥”并未报相关部门进行规划与建设审批，至被举报案发，已建成一座人行、车行混合桥，尚未通行，另“二桥”未建设，龙腾发展公司的宣传与事实不符，属于虚假宣传。该部门遂向龙腾发展公司出具《行政处罚决定书》：责令改正，并处罚款5万元。之后，龙腾发展公司又在上述地点建成一座钢制天桥。目前，陆地的人、车混合桥仅可以通行行人，天桥则建成后在中间进行了隔断。 诉讼中，为证明所涉“三桥”建设在商品房开发规划范围外，龙腾发展公司提交了所涉项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。后本院至无锡市新吴区规划局调查，相关工作人员答复，所涉“三桥”建设主体在用地范围四至和建设用地范围线之外，确属在商品房开发规划范围之外。 另查明：范修兵、范金松购买所涉125号商铺后，按约定于2014年1月5日前收房，于2015年1月办理了产权登记。目前该商铺由新龙腾公司出租用于经营少儿围棋培训。 又查明：另有业主宋建伟、史国珍、宋晨雨向本院提起诉讼，以新龙腾公司存在欺诈、构成根本违约等，请求解除双方《商铺委托经营管理协议书》，该案在审理过程中。 以上事实，有范修兵、范金松提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件、《商铺委托经营管理协议书》、宣传广告彩页、照片、视频、现场照片、《会议纪要》复印件、《行政处罚决定书》复印件，龙腾发展公司提交的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，本院的调查笔录等证据予以证实，由当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，我国《合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，商业广告原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同的宣传广告视为合同内容，除非符合上述司法解释的特别规定。本案中，龙腾发展公司在宣传广告中所称的“三桥联通”的“三桥”并非在商品房开发规划范围内，相关商业广告不能视为合同内容。另外，双方《补充协议》也约定，有关广告等宣传资料仅为乙方在选择楼盘时的参考因素，并非合同组成部分，有关广告等宣传资料中明示及本合同的房屋价格确定有重大影响的内容均已列明于本合同条款，其他内容不构成合同组成部分，也对购房及定价无重大影响。上述合同约定也将宣传广告排除于合同内容之外，范修兵方称上述格式条款属免除自身责任、加重对方责任，应为无效条款。本院认为，该上述条款是对合同法关于商业广告效力规定的提示与厘清，不属于免除自身责任、加重对方责任，并不当然无效。综上，范修兵、范金松依据宣传广告主张龙腾发展公司承担违约责任，事实依据不足，本院不予支持。 关于2014年4月25日《会议纪要》，首先，该《会议纪要》是业主吴本东等5人与新龙腾公司沟通过程中形成，与原告方无直接关系。其次，《会议纪要》的内容虽然说到五洲集团答复决定建设三桥，于2014年8月开工、2015年完工，但也谈到各方应在2014年4月29日再次召开沟通协调会，业主届时提出五洲集团给出完工时间节点的承诺书及具体处置方案，给出加盖公章的买卖合同补充协议，须明确注明三座桥的动工时间及完工时间及未完工的违约责任等。以上内容仍是有关业主与物业管理公司之间的沟通过程，并未达成具体、明确的合同内容。再次，根据双方买卖房屋时签订的《补充协议》，修改或变更合同，双方应以书面形式另行签订协议并经双方签名及盖章，据此该《会议纪要》也不能视为对本案买卖合同的变更。 缔约过失责任是当事人因故意或过失致使合同未成立、被撤销或者无效而应承担的财产责任。本案双方的商品房买卖合同关系已经成立，并且也不存在无效、被撤销的情形，范修兵方主张缔约过失责任没有法律依据。在合同成立、生效情形下，合同当事人应依据合同主张违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告范修兵、范金松的诉讼请求。 案件受理费6003元由范修兵、范金松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  徐 贞 人民陪审员  王治生 人民陪审员  顾秋英 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  王成英 本案所附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。