重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初18552号 原告：代生菊，女，汉族，1970年9月12日出生，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：刘忠敏，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玲，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆赫运物流有限责任公司，住所重庆市渝北区人和镇加新仁和欣座2幢负1-21号，统一社会信用代码91500000MA5U4W6HXK。 法定代表人:余善军，总经理。 委托诉讼代理人：张娟，重庆鼎屺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦清华，重庆鼎屺律师事务所实习律师。 原告代生菊与被告重庆赫运物流有限责任公司（以下简称赫运物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李玲，被告赫运物流公司的法定代表人余善军及其委托诉讼代理人张娟、秦清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告代生菊向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付租金26607元及滞纳金1104.5元；（2019年3月-2019年6月的租金，三月滞纳金：以3082元为基数，从2019年3月1日计算至2019年7月8日/四月滞纳金：以10082元为基数，从2019年4月1日计算至2019年7月8日/五月滞纳金：以10082元为基数，从2019年4月30日计算至2019年7月8日/六月滞纳金：以3361元为基数，从2019年5月31日计算至2019年7月8日）；2、请求法院判决被告向原告支付租金损失40328元（租金损失期间为2019年7月-2019年10月）；3、请求法院判决被告向原告支付律师费6400元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月，案外人重庆龙湖怡置地产开发有限公司与被告赫运物流公司就重庆市渝北区金开大道西段296号22幢附2号1-36，即新江与城项目中房屋的出租达成租赁合同，约定租期为2018年6月1日至2023年5月31日，2019年3月1日至2020年5月31日，月租金按建筑面积每平方米94元/月，即含税月租金为10082元/月，租金为每一月为一期，须于每月1日之前将租金向出租人转账或以现金方式缴纳，20377元作为履约保证金，由被告向出租人或出租人之授权人支付，被告须就其违反、不遵守或不履行本合同的任何条款、投诉或规定，因而造成出租人招致或遭受的一切诉讼等及律师费而产生的合理费用，向出租人作出足额赔偿，逾期期间，被告应按逾期款总额的0.05%按日向出租人支付滞纳金。之后，原告与案外人、被告达成租赁合同权利义务转移协议，因原告与案外人就案涉房屋签订了商品买卖合同，三方约定自原告付清涉案房屋的全部房款及相关税、费，即为出租人权利义务转移日，甲方就涉案房屋的权利义务全部转移给原告，租金由原告收取并享有。2019年6月10日，被告口头告知原告解除租赁合同并将涉案房屋的钥匙移交给物业，擅自搬离涉案房屋，被告以实际行为单方解除与原告的租赁合同，欠付了2019年3月2019年6月4个月的租金共计26607元，若租赁合同正常履行，原告可收取自2019年7月至2023年5月的租金，被告单方解除合同导致涉案房屋一致处于空置状态，属于违约，被告应赔偿涉案房屋空置期间的租金损失，原告多次要求被告清偿，均无果，故提出上述诉讼请求。 被告赫运物流公司辩称，1、被告不欠原告租金，被告向原告支付了2019年3月租金7000元，客观事实与原告主张不符，2019年3月起，租金已按每月7000元执行，详见2019年6月11日双方微信截图，原告已经收到7000元租金；2、依据合同约定，可以以被告已经交付的保证金抵扣租金，被告支付的保证金为20377元，足以抵扣案涉租金，即2019年3月-2019年6月的租金；3、被告于2019年3月21日明确作出不再租赁的意思表示，依照合同约定，原告自2019年3月28日起有权自行收回案涉房屋，原告怠于行使其权利，所以不存在原告要求租金损失的说法；4、原告要求被告支付滞纳金，本案合同约定的滞纳金条款无效，本案约定的系单独明确的滞纳金条款，是惩罚性滞纳金非违约金；5、原告主张的租金损失及违约金请求不应当支持，被告支付的保证金能覆盖原告主张的租金，且被告明确表示押金抵完租金就交回钥匙（2019年6月10日已经交回物管处），清理完案涉房屋（清洁已经做好），所以被告未产生实际损失，原告要求被告支付律师费没有依据。 经审理查明：2018年5月，重庆龙湖怡置地产开发有限公司（甲方）与赫运物流公司（乙方）签订租赁合同，主要约定：1、甲方将位于重庆市渝北区金开大道西段296号22幢附2号1-36房屋（新江与城项目）出租给乙方，建筑面积为107.25平方米，租赁期限从2018年6月1日起至2023年5月31日止；2、2018年6月1日至2019年2月28日，月租金按建筑面积每平方米含税10.44元/月，月租金为1120元/月；2019年3月1日至2020年5月31日，月租金按建筑面积每平方米含税94元/月，月租金为10082元/月，之后每年递增，租金为每一月为一期，须于每月1日之前将租金向甲方转账或以现金方式缴纳。3、承租人应支付的物业管理费为月每平方米7.5元，履约保证金为20377元，由承租人在前述租赁合同次日以内向出租人或出租人至授权人支付。4、承租人须就其违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规定，或由出租人在租期内之任何时候在租赁标的进行之任何工程，或现时或在租期内任何由承租人所附加或安装之任何附连于租赁标的或自租赁标的凸出之物品，或承租人之任何行为、疏忽或失责，因而造成出租人或出租人之授权人招致或遭受的一切诉讼及律师费、诉讼费、主张权利而产生的合理费用，向出租人或出租人之授权人作出足额赔偿。5、若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其他费用或其任何部分未有依本文第一条条款所指定的方式及时支付，则逾期期间，承租人应按逾期款项总额的0.05%按日向出租人或出租人至授权人支付滞纳金等。合同签订后，重庆龙湖怡置地产开发有限公司将案涉房屋交付赫运物流公司。 2018年6月，重庆龙湖怡置地产开发有限公司（甲方）与赫运物流公司（乙方）、代生菊（丙方）签订租赁合同权利义务转移协议，主要约定：1、甲方为重庆市渝北区金开大道西段296号22幢附2号1-36房屋的开发建设单位，甲、乙双方签订了租赁合同，甲方和丙方已签署了丙方向甲方购买上述房屋的商品房认购书，丙方在认购该房屋时已经知悉该房屋已经出租的事实，三方一致同意，丙方付清上述房屋的全部房款及相关税、费之日即为出租人权利义务移转日，从该日起，甲方在原租赁合同项下的权利义务全部转移至丙方，丙方自该日起即作为原租赁合同一方当事人，享有出租人权利、承担出租人义务；2、三方一致同意，自上述出租人权利义务转移日后的下个计租月开始，租金由丙方收取并享有；3、根据原租赁合同的约定，乙方已经向甲方交付房屋租赁保证金20377元，自出租人权利义务转移之日起10日内，乙方应将甲方向乙方出具的上述租赁保证金的收据交还机房，在出租人权利义务转移日后30个工作日内，甲方将该等租赁保证金转付给丙方，丙方应重新向丙方出具租赁保证金收据，如乙方未交还甲方此前出具的租赁保证金收据的，自甲方向丙方转付上述租赁保证金之日起，该收据或收据上的相应金额失效；4、鉴于丙方所购房屋系带足月销售的房屋，故无论本协议签订时，上述房屋是否已竣工、是否已交乙方占有，甲方均无需将上述房屋交付给丙方，甲方将上述房屋交付给承租人乙方占有使用，即视为已完成商品房买卖合同项下对丙方的房屋交付义务。 2018年6月2日，重庆龙湖怡置地产开发有限公司向代生菊发送了交房通知书。 2018年9月20日，位于重庆市渝北区金开大道西段296号22幢附60号房产登记在代生菊名下。 代生菊举示的照片显示，代生菊于2019年6月10日在案涉房屋玻璃门上张贴了商铺出租告知书，并注明了其电话号码。 代生菊与赫运物流公司均认可，双方之间的合同于2019年6月10日解除，赫运物流公司于2019年6月10日将案涉房屋的钥匙交到了房屋所在小区物管处。 赫运物流公司举示的其员工卢元英与代生菊的微信聊天记录显示，1、2019年3月1日，代生菊：美女，该打这个月的租金了哟，卢元英：今天打过来，之后发送了打款7000元的付款凭证。2、2019年3月24日，代生菊：小卢，商铺你还租不，若不租了我登记另外出租了哟。3、2019年3月31日，代生菊：小卢，你决定不租了就把东西拿出去，我们要租给别人，我明天去拿钥匙。卢元英：我还没有到期啊；代生菊：你回去好生把合同看会一下，你若要租，明天就打租金，合同履行满了我如数退还押金，你若不租，请把东西拿走，我明天去拿钥匙。卢元英：我不退押金，我还有三个月的使用时间噻。代生菊：按合同执行。4、2019年4月2日，代生菊：小卢，你若想继续租用这个商铺，请按合同金额将本月租金打在上月我给你的那个农行卡上，你若不租了，请将店铺里的东西搬出去，然后把店铺钥匙放在物管处。2019年6月10日，卢元英：你好，代姐，新江与城的房子我今天下午已经把清洁做好了，钥匙，放在物管的，6月份的物管费我也已经交了，不好意思了，代姐。5、2019年6月10日，代生菊：你所租商铺截止6月10日，还应付祖金26607元，由于你已经违约，违约金20377元本可以不予退还，如果你能把扣除违约金后剩余的6230元及时予以支付，我就不追究违约责任，否则我们严格按照合同执行，走法律程序。卢元英：代姐，3月份的租金我是另外交了7000元的哦。代生菊：知道，扣了7000元的。代生菊（语音）：3月份的前提条件是你没有违约的情况下，我给你优惠7000元，你违约肯定不会给你优惠噻，…。 另查明，2018年7月10日，赫运物流公司向代生菊支付租金3360元。2018年11月1日，赫运物流公司向代生菊支付租金3360元。2019年1月20日，赫运物流公司通过其工作人员微信转账2240元（附注1月2月租金）。2019年3月4日，赫运物流公司向代生菊支付租金7000元。 代生菊与上海锦天城（重庆）律师事务所签订法律服务合同，约定由上海锦天城（重庆）律师事务所为本案提供法律服务，并指定刘忠敏、李玲为诉讼代理人，律师服务费为6400元。2019年7月12日，代生菊通过银行转账向上海锦天城（重庆）律师事务所支付律师费6400元，上海锦天城（重庆）律师事务所出具发票一张。 以上事实，有租赁合同、转移协议、交易明细及微信转账截图、产权证书、法律服务合同、发票、银行汇款回单、照片、微信聊天记录及当事人陈述证实，足以认定。 本院认为，重庆龙湖怡置地产开发有限公司与赫运物流公司签订的租赁合同，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，重庆龙湖怡置地产开发有限公司将案涉房屋交付赫运物流公司。之后，重庆龙湖怡置地产开发有限公司将案涉房屋出卖给原告代生菊，且三方签订转移协议，约定重庆龙湖怡置地产开发有限公司将其在租赁合同中出租人的权利义务概况转让给代生菊，故前述租赁合同对原告代生菊及被告赫运物流公司产生约束力，双方应按合同约定履行各自义务。双方租赁合同约定：2019年3月1日至2020年5月31日期间，月租金按建筑面积每平方米含税94元/月，月租金为10082元/月。根据本案查明的事实，被告赫运物流公司于2019年3月4日支付租金7000元。被告赫运物流公司辩称，双方多次协商将原合同每月租金10082元变更为每月7000元。虽然从双方聊天的记录可以看出，赫运物流公司在2019年3月4日支付了7000元，但不能就此推断，双方变更了租金支付标准，且双方的微信聊天记录也不能看出双方就上述租金标准变更达成一致意见，故被告辩称的租金标准已经变更的意见，不能成立，本院不予采信。虽然被告赫运物流公司缴纳了保证金20377元，但该款在于保证合同的正常履行，在双方未能协商一致的情况下，在合同履行完毕前，被告赫运物流公司无权主张将上述保证金用于抵扣租金。根据双方合同约定，被告赫运物流公司应在每月1日前支付当月租金，被告赫运物流公司未足额支付，存在违约行为，故应按逾期款项总额的0.05%按日向原告支付滞纳金。又因双方之间的合同于2019年6月10日解除，虽然被告存在逾期支付租金的违约行为，但从双方微信聊天记录以及原告在2019年6月10日张贴租房信息的行为可以看出，合同解除系双方商议的结果，并不存在被告单方解除合同的行为，故在合同解除后，被告缴纳的保证金可以抵扣租金。原告在审理中陈述，保证金不应退还。由于被告逾期支付租金，本院已经认定被告应该支付滞纳金，在被告已经承担违约责任的情况下，原告再以没收保证金的形式要求被告承担违约责任明显违反公平原则，故本院对原告的上述意见不予支持。综上，被告应支付原告2019年3月1日至2019年6月10日期间的租金26606.67元（10082元/月×3个月+10082元/月÷3-7000元），扣减被告缴纳的保证金20377元后，剩余6229.67元，应由被告赫运物流公司支付。关于原告主张的滞纳金，如前所述，虽然抵扣后的剩余租金金额为6229.67元，但被告对2019年6月10日前应支付的租金存在逾期支付行为，故对逾期支付的租金按月计收滞纳金，且结合原告的滞纳金请求，本院认定，对原告主张的滞纳金分段计算，1、2019年3月1日至2019年6月10日期间，以3082元（10082元－7000元）为基数；2、2019年4月1日至2019年6月10日期间，以10082元为基数；3、2019年5月1日至2019年6月10日期间，以10082元为基数；4、2019年6月1日至2019年6月10日期间，以3360.67元（10082元÷3）为基数；5、2019年6月11日至2019年7月8日期间，以6229.67元为基数。以上均按日0.05%计算，滞纳金累计金额以1104.5元为限。 关于原告主张的租金损失40328元，如前所述，合同解除系双方商议的结果，并不存在被告单方解除合同的行为，且从双方聊天记录代生菊陈述的“小卢，你若想继续租用这个商铺，请按合同金额将本月租金打在上月我给你的那个农行卡上，你若不租了，请将店铺里的东西搬出去，然后把店铺钥匙放在物管处”等内容以及被告于2019年6月10日将案涉房屋钥匙交到物管处的行为可以看出，双方协商解除了租赁合同，原告于2019年6月10日将案涉房屋再次对外出租，是否将房屋出租成功，应与被告无关，故原告主张的该部分损失，于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的律师费6400元，本案系因被告逾期支付租金引起，被告存在违约行为，导致原告提起诉讼而支付了律师费6400元，原告的主张符合双方租赁合同中关于律师费责任承担的约定，故，本院予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆赫运物流有限责任公司于本判决生效后三日内向原告代生菊支付租金6229.67元； 二、被告重庆赫运物流有限责任公司于本判决生效后三日内向原告代生菊支付滞纳金（滞纳金计算方式：1、2019年3月1日至2019年6月10日期间，以3082元为基数；2、2019年4月1日至2019年6月10日期间，以10082元为基数；3、2019年5月1日至2019年6月10日期间，以10082元为基数；4、2019年6月1日至2019年6月10日期间，以3360.67元为基数；5、2019年6月11日至2019年7月8日期间，以6229.67元为基数。以上均按日0.05%计算，滞纳金累计金额以1104.5元为限）； 三、被告重庆赫运物流有限责任公司于本判决生效后三日内向原告代生菊支付律师费6400元； 四、驳回原告代生菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费830元（已减半收取），由原告代生菊负担430元，被告重庆赫运物流有限责任公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  姚利平 二〇一九年十月二十三日 书记员  王 欢