天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初9812号原告：天津鑫台资产管理服务有限公司，住所地天津市津南区辛庄创意产业园区津沽路818号辛庄经济服务中心2179C，统一社会信用代码91120112566118171J。法定代表人:李瑞刚，总经理。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：白翼，天津星泽律师事务所律师被告：天津广利金投资策划有限公司，住所地天津市津南区农业园区，统一社会信用代码911201125594674027。法定代表人：陈明辽，总经理。委托诉讼代理人：杨涛，天津鼎双铭月律师事务所律师。被告：陈明辽，男，1976年12月29日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：杨涛，天津鼎双铭月律师事务所律师。第三人：天津市津南区小峰桌球馆，住所地天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号4楼，统一社会信用代码92120112MA068NTY16。经营者：闫峰，男，1987年8月29日，汉族，住天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号4楼。第三人：天津市津南区娜瑞思美容养生馆，住所地天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号楼301室，统一社会信用代码92120112MA05XPF137。经营者：刘丽，女，1984年3月18日出生，汉族，住天津市津南区。第三人：天津市津南区乐易购购副食超市，住所地天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号，统一社会信用代码92120112MA05XU5M56。经营者：孔德强，男，1978年7月10日出生，汉族，住天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号。委托诉讼代理人：李显树，男，该超市经理。第三人：天津市津南区建宝烧烤店，住所地天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号楼底商2楼，统一社会信用代码92120112MA05THWMXK。经营者：耿建，男，1987年4月29日出生，汉族，住天津市津南区。第三人：天津鑫伟翔网吧，住所地天津市津南区辛庄镇鑫旺里73号A区，统一社会信用代码91120112MA05M3528K。负责人：张伟伟，经理。委托诉讼代理人：李智贤，男，该网吧网管。第三人：徐革伟，男，1987年9月7日出生，汉族，住天津市津南区。第三人：天津市津南区耿建餐饮店，住所地天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号楼-2楼1门，统一社会信用代码92120112MA06T2RAXD。经营者：耿建，男，1987年4月29日出生，汉族，住天津市津南区。原告天津鑫台资产管理服务有限公司（以下简称“鑫台公司”）与被告天津广利金投资策划有限公司（以下简称“广利金公司”）、陈明辽、第三人天津市津南区小峰桌球馆（以下简称“小峰桌球馆”）、天津市津南区娜瑞思美容养生馆（以下简称“娜瑞思养生馆’）、天津市津南区乐易购购副食超市（以下简称“乐易超市”）、天津市津南区建宝烧烤店（以下简称“建宝烧烤店”）、天津鑫伟翔网吧（以下简称“鑫伟翔网吧”）、徐革伟、天津市津南区耿建餐饮店（以下简称“耿建餐饮店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，于2019年10月11日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鑫台公司的委托诉讼代理人张超，被告广利金公司及陈明辽的委托诉讼代理人杨涛，第三人小峰桌球馆的经营者闫峰，第三人娜瑞思养生馆的经营者刘丽，第三人乐易超市的经营者孔德强及委托诉讼代理人李显树，第三人建宝烧烤店及耿建餐饮店的经营者耿建，第三人鑫伟翔网吧的委托诉讼代理人李智贤到庭参加诉讼；第三人徐革伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫台公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除鑫台公司与广利金公司签订的《房屋租赁协议》；2.判令广利金公司将租赁的天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋恢复原状、腾空并交还给鑫台公司；3.判令广利金公司向鑫台公司支付租金2464000元，房屋管理费72000元（截至2018年8月10日）及2018年8月11日至判令房屋解除日的租金及房屋管理费；4.判令广利金公司向鑫台公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费及管理费；5.判令陈明辽对广利金公司欠付的租金及房屋占有使用费承担连带保证责任；6.本案的诉讼费、保全费由广利金公司、陈明辽承担。诉讼过程中，鑫台公司变更并增加诉讼请求为：1.请求法院依法判令解除鑫台公司与广利金公司签订的《房屋租赁协议》；2.判令广利金公司将租赁的天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋恢复原状、腾空并交还给鑫台公司；3.判令广利金公司向鑫台公司支付2015年7月10日至2018年7月9日的租金2472000元及2016年2月1日至2018年7月9日的房屋管理费57169元及2018年7月10日至判令房屋解除日的租金（标准为824000元/年）及房屋管理费（标准为每月每平方米0.8元）；4.判令广利金公司向鑫台公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费及管理费；5.依法判令广利金公司向鑫台公司支付违约金283504元（时间截至2018年10月31日），及从2018年11月1日至广利金公司实际履行之日的违约金，计算方式为以欠付租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算；6.判令陈明辽对广利金公司欠付的租金及房屋占有使用费承担连带责任；7.请求判令第三人小峰桌球馆及经营者闫峰立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号4楼；8.请求判令第三人娜瑞思养生馆及经营者刘丽立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号301房屋；9.请求判令第三人乐易超市及经营者孔德强立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号房屋；10.请求判令第三人建宝烧烤店及经营者耿建立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号二层；11.请求判令第三人鑫伟翔网吧立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号A区房屋；12.请求判令第三人徐革伟立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号房屋；13.请求判令第三人耿建餐饮店及经营者耿建立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号2楼1门房屋；14.本案的诉讼费由广利金公司、陈明辽承担。事实和理由：2014年6月30日，鑫台公司与广利金公司签订一份《房屋租赁协议》，约定鑫台公司将天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋出租给广利金公司使用，年租金为824000元。合同签订后，鑫台公司依约向广利金公司交付租赁房屋，但广利金公司始终未交付租金。经鑫台公司多次催要，广利金公司仍不交付。根据双方合同约定，广利金公司迟延交付租金超过三十日的，鑫台公司有权解除合同。广利金公司逾期支付租金的行为已构成根本违约。鑫台公司按照双方约定行使解除权并要求广利金公司清偿全部欠付租金及房屋占用费。2018年10月，陈明辽作为保证人向鑫台公司出具一份担保书，为广利金公司欠付鑫台公司的租金及房屋管理费承担连带保证责任。因广利金公司及陈明辽的行为严重侵害鑫台公司的合法权益，故鑫台公司诉至本院。诉讼过程中，鑫台公司增加案件事实如下：涉案的辛庄镇鑫盛商业街73号房屋目前由小峰桌球馆、娜瑞思养生馆、孔德强、耿建、鑫伟翔网吧、徐革伟实际占用。广利金公司辩称，同意按照协议约定向鑫台公司支付租金，但因本案涉及刑事案件，案外人敲诈勒索，抢占房屋，导致广利金公司未实际使用涉诉房屋，因此广利金公司未及时向鑫台公司支付租金，并非因广利金公司违约所致。广利金公司不同意鑫台公司的第1项、第2项、第4项、第5项诉讼请求，但同意鑫台公司的第3项诉讼请求，同意支付租金及房屋管理费。涉诉房屋未取得消防验收合格证，电梯一直未取得许可证，不能使用，广利金公司一直要求鑫台公司及时通过消防验收并开通电梯，但鑫台公司均未完成。涉诉房屋长期无法使用，广利金公司经营超市及快捷宾馆的合同目的无法实现，因此广利金公司未依约交付租金，也是在履行不安抗辩权。陈明辽辩称，同意支付保证书签订之前的租金，即2464000元。小峰桌球馆述称，不同意腾空房屋，其使用房屋并非没有理由，其系从案外人于志勇处租来的涉案房屋。娜瑞思养生馆述称，不同意腾空房屋，其使用房屋并非没有理由，其系从案外人于志勇处租来的涉案房屋。乐易超市述称，其不同意腾空房屋，因房屋租赁合同并未到期。建宝烧烤店、耿建餐饮店述称，其不同意腾空房屋，其从案外人李小强处租赁的房屋，租赁合同尚未到期。鑫伟翔网吧述称，其不同意腾空房屋，租赁合同未到期，且其装修花费较大。徐革伟在庭前会议中述称，其不同意腾空房屋，腾空房屋会给其造成损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人各方没有争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.鑫台公司提交的天津市鑫盛远大投资有限公司出具的说明一份、建设工程规划许可证复印件一份、标准地名证复印件一份、建设工程规划验收合格证原件一份、工程竣工验收备案表原件一份，用以证实涉诉房屋的产权人系天津市鑫盛远大投资有限公司，该公司将涉案房屋交给鑫台公司经营管理，鑫台公司对涉案房屋具有合法的出租权。本院认为，上述证据相互佐证，可以证实鑫台公司主张的证明目的。2.鑫台公司提交的企业往来收据三份，用以证实广利金公司实际交付保证金10000元，并按照每年22000元的标准交纳房屋管理费。广利金公司、陈明辽认可上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。3.广利金公司提交的举报信一封、承诺一份、津南区人民法院询问笔录一份、房屋租赁协议一份，以上证据均为复印件，用以证实涉诉房屋被案外人于志勇等人非法侵占、敲诈勒索，导致广利金公司无法使用涉诉房屋，广利金公司对于欠付租金一事不应承担违约责任。本院认为，广利金公司提供的上述证据均系复印件，且不能证明广利金公司主张的证明目的，故本院不予确认。4.小峰桌球馆提交的说明照片打印件一份，因未提供原件，故本院对其真实性不予确认。5.娜瑞思养生馆提交的房屋租赁协议一份，证明房屋系从案外人于志勇处租赁，鑫台公司对其真实性无法确认，广利金公司、陈明辽对其真实性认可，本院对该份证据的真实性予以确认，但与本案并无关联。6.娜瑞思养生馆提交的承诺复印件一份，因未提供原件，故本院对其真实性不予确认。7.鑫伟翔网吧提交的租赁合同复印件一份，因未提供原件，故本院对其真实性不予确认。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：天津市鑫盛远大投资有限公司系天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋的建设单位，房屋建成后交付鑫台公司经营管理，对外出租。2014年6月30日，鑫台公司作为甲方与乙方广利金公司签订一份《房屋租赁协议》，约定鑫台公司将天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋租赁给广利金公司使用，房屋建筑面积为2508.66平方米；租赁期限为二十年，自2014年7月10日至2034年7月9日；合同生效之日起二日内，鑫台公司向广利金公司交付租赁房屋，同时双方签署《鑫盛商业街管理规约》，并按规定向鑫台公司交纳商业街管理费；房屋用途为超市及快捷宾馆；房屋租金为824000元/年；2014年7月10日至2015年7月9日，广利金公司免交租金，2015年7月1日前广利金公司支付首期租金，租金每年支付一次，广利金公司应于每年7月1日前支付当年租金；未经鑫台公司书面同意，广利金公司不得将租赁房屋以转包、转租、转借等任何方式交由第三方进行经营或承租，若广利金公司违反该约定，鑫台公司有权解除合同，广利金公司交纳的保证金和租金不予退还，同时，广利金公司应赔偿鑫台公司因此遭受的损失；广利金公司应按时缴纳水费、电费、供暖费、管理费等应由广利金公司承担的费用；广利金公司应按照合同约定按时足额交纳租金，每延期一日，除交纳租金外，还应按照应交纳租金的30%支付违约金；逾期超过三十日，鑫台公司有权解除合同，广利金公司交纳的保证金不予退还；双方还约定了其他相关事宜。2014年7月4日，陈明辽签订一份《承诺书》，同意遵守《鑫盛商业街商户管理规约》。合同签订后，鑫台公司依约将涉案房屋交付广利金公司。后，广利金公司将涉案房屋的不同楼层分别对外进行转租。租赁期间，广利金公司向鑫台公司交纳房屋管理费33000元。2018年10月，陈明辽向鑫台公司出具一份《还款确认保证书》，载明截至2018年8月10日，广利金公司欠付租金2464000元，房屋管理费72000元，上述款项经鑫台公司多次催收，未能交付，作为广利金公司的法定代表人本人深表歉意，并保证清偿广利金公司的全部租金。但广利金公司、陈明辽在租赁期间未向鑫台公司支付任何租金。经过层层转租，现涉案房屋的一楼由乐易超市和建宝烧烤店实际占用，二楼由耿建餐饮店实际占用，三楼由娜瑞思养生馆、鑫伟翔网吧及徐革伟实际占用，四楼全部由小峰桌球馆实际占用。本院认为，鑫台公司与广利金公司签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。合同生效后，双方均应严格履行合同约定的义务。因广利金公司在未经鑫台公司书面同意的情况下，将涉案房屋对外进行转租，且逾期交纳租金超过三十日，故鑫台公司主张解除双方签订的房屋租赁协议，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，广利金公司应将其租赁的天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋恢复原状、腾空并交还鑫台公司，鑫台公司的该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。鑫台公司主张广利金公司应给付其自2015年7月10日至2018年7月9日的租金2472000元及自2016年2月1日至2018年7月9日的房屋管理费57169元，以及自2018年7月10日至合同解除之日的租金（租金标准为824000元/年），广利金公司认可鑫台公司的该部分诉讼请求，故本院予以支持；关于鑫台公司主张的自2018年7月10日至合同解除之日的房屋管理费一节，因广利金公司不予认可，且鑫台公司未提供证据证明房屋管理费的标准，故本院对鑫台公司的该项诉讼请求不予支持。同理，鑫台公司主张广利金公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋管理费，亦于法无据，本院不予支持。关于鑫台公司主张广利金公司应支付其自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（标准为824000元/年）一节，鑫台公司按照双方合同期间约定的租金标准主张自合同解除至实际交还房屋期间的占有使用费，于法有据，本院予以支持。因广利金公司未依约及时支付租金，故鑫台公司主张广利金公司应给付其违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。违约金的分段计算方式为，以每年的年租金824000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年起，每年的7月2日计算至实际付清之日止。关于陈明辽承担连带责任一节，因陈明辽曾向鑫台公司出具还款确认保证书，保证清偿广利金公司的全部租金，该保证书系陈明辽单方出具，鑫台公司接受且未提出异议，故该保证合同成立；陈明辽在保证书中未约定保证方式，依照《中华人民共和国担保法》第十九条规定，陈明辽应按照连带责任保证承担保证责任，故陈明辽应在保证书载明的2464000元范围内对广利金公司欠付的租金承担连带给付责任，超出部分的租金陈明辽不承担连带给付责任；鑫台公司关于陈明辽应对房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因小峰桌球馆、娜瑞思养生馆、乐易超市、建宝烧烤店、鑫伟翔网吧、徐革伟、耿建餐饮店对涉案房屋的实际占用，未经过鑫台公司的同意，故鑫台公司要求小峰桌球馆及经营者闫峰、娜瑞思养生馆及其经营者刘丽、乐易超市及其经营者孔德强、建宝烧烤店及其经营者耿建、鑫伟翔网吧、徐革伟、耿建餐饮店及其经营者耿建立即腾空并交还其占用的涉案房屋，有事实及法律依据，本院予以支持。广利金公司已实际使用涉案房屋，故应依约支付相应租金及房屋管理费。诸第三人虽不同意腾空并交还其占用的涉案房屋，但未提供确实充分的证据证明其主张，故本院对诸第三人的主张不予采信。广利金公司、陈明辽主张因陈明辽被敲诈勒索案故本案应中止诉讼，本院认为，该起刑事案件与本案中鑫台公司的诉讼请求并无关联，且不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的法定情形，故广利金公司、陈明辽的该项主张，本院不予采纳。徐革伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告天津鑫台资产管理服务有限公司与被告天津广利金投资策划有限公司于2014年6月30日签订的《房屋租赁协议》于判决生效之日解除；二、被告天津广利金投资策划有限公司于判决生效后十日内将承租的天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋恢复原状、腾空并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；三、被告天津广利金投资策划有限公司于判决生效后十日内给付原告天津鑫台资产管理服务有限公司自2015年7月10日至2018年7月9日的租金2472000元及2016年2月1日至2018年7月9日的房屋管理费57169元，以及自2018年7月10日至协议解除之日的租金（标准为824000元/年）；四、被告天津广利金投资策划有限公司于判决生效后十日内给付原告天津鑫台资产管理服务有限公司自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（标准为824000元/年）；五、被告天津广利金投资策划有限公司于判决生效后十日内给付原告天津鑫台资产管理服务有限公司违约金（违约金分段计算方式为，以每年的年租金824000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年起，每年的7月2日计算至实际付清之日止，即2015年7月10日至2016年7月9日的未付租金的违约金，应以824000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年7月2日计算至实际付清之日止；2016年7月10日至2017年7月9日的未付租金的违约金，应以824000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月2日计算至实际付清之日止；2017年7月10日至2018年7月9日的未付租金的违约金，应以824000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年7月2日计算至实际付清之日止；2018年7月10日至广利金公司实际履行之日未付租金的违约金，应以824000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月2日计算至实际付清之日止）；六、被告陈明辽于判决生效后十日内在2464000元范围内对被告天津广利金投资策划有限公司欠付原告天津鑫台资产管理服务有限公司的租金承担连带给付责任；七、第三人天津市津南区小峰桌球馆及其经营者闫峰于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；八、第三人天津市津南区娜瑞思美容养生馆及其经营者刘丽于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；九、第三人天津市津南区乐易购购副食超市及其经营者孔德强于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；十、第三人天津市津南区建宝烧烤店及其经营者耿建于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；十一、第三人天津鑫伟翔网吧于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；十二、第三人徐革伟于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；十三、第三人天津市津南区耿建餐饮店及其经营者耿建于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；十四、驳回原告天津鑫台资产管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29404元，由天津广利金投资策划有限公司、陈明辽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 徐 道 申审 判 员 王 丽 清人民陪审员 张  勤二〇一九年十月二十一日书 记 员 司马守卫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。