江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0583执异138号异议人（案外人）：**虎，男，1987年8月24日生，汉族，住江苏省射阳县。申请执行人：石志敏，男，1961年1月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：龚新加，男，1966年9月4日出生，汉族，住江苏省昆山市。本院在执行申请执行人石志敏与被执行人龚新加民间借贷纠纷一案中，异议人**虎向本院提出执行书面执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人**虎提出异议称：异议人与被执行人于2016年3月30日签订房屋买卖合同，约定被执行人将位于昆山市锦溪镇××花园××楼××室，XX阁楼及XX室车库出售给异议人，房屋总价为50万元，定金14万元，拿钥匙付10万，贷款25万元，余款1万元过户时一次性付清。合同签订后，被执行人于2016年5月29日将案涉房屋交付申请人使用并居住至今，异议人也对该房屋进行了装修，支付装修款约25万元。案涉房屋于2017年9月7日登记在被执行人名下，异议人要求其配合过户，但被执行人总找各种理由拒绝配合过户，而且将案涉房屋与申请执行人签订房屋抵押合同，约定向申请执行人借款人民币50万元，并办理了抵押登记。现申请执行人向法院提出执行申请，要求查封、拍卖、评估案涉房屋，清偿被执行人对申请执行人民间借贷款项义务。异议人认为，依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院根据申请执行人申请对案涉房屋查封、拍卖、评估等措施前，异议人已经与被执行人签订了《房屋买卖合同》，而且异议人也支付大部分房款，案涉房屋也交付异议人居住多年，办理了交付手续，且异议人实际占有案涉房屋，而且被执行人也怠于办理房产过户手续。依据上述规定，申请人完全有理由对抗申请执行人申请执行相关措施。鉴于异议人住房是唯一租房，如果案涉房屋被拍卖，异议人全家将无法安置，异议人全家不得不流落街头，严重影响申请人全家生存权及居住权，也严重影响社会稳定，也请贵院考虑此因素，生存权与债权中，应该优先保护前者。综上，异议人请求裁定对位于昆山市锦溪镇××花园××楼××室，XX阁楼及XX室车库终止拍卖、评估措施并解除查封措施。申请执行人石志敏称：石志敏与龚新加的实际借款时间发生于房屋买卖之前，只是抵押登记滞后于房屋买卖之后，但石志敏在第一审法庭辩论终结前已经办理了抵押登记，抵押登记有效，且石志敏与龚新加之间就办理抵押登记不存在恶意串通，已在苏州市中级人民法院（2018）苏05民终6106号民事判决中已经认定。石志敏依法享有对抗案外人**虎的担保物权优先受偿权，故请驳回异议人的异议请求。被执行人龚新加未提交答辩意见。经审查查明：石志敏诉龚新加民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月6日作出的(2018)苏0583民初6126号民事判决书，依法裁判：“一、被告龚新加于本判决生效之日起十日内偿还原告石志敏借款本金500000元、借款期限内利息17924.5元，合计517924.5元及逾期利息(以500000元为本金，自2017年12月21日起算至实际付清之日止，按照年利率24%的标准)。二、被告龚新加不履行上述债务的，原告石志敏有权以昆山市锦溪镇××花园××楼××室，XX阁楼(不动产证号苏(2017)昆山市不动产权第XXXX号)拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。三、被告龚新加于本判决生效之日起十日内支付原告石志敏律师费15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9196元，由被告龚新加负担。其中，原告预交的案件受理费9196元，本院退还9196元，被告龚新加应当负担的9196元交纳至本院(户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250XXXXX3722，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部)。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。”因被执行人龚新加未依照上述法律文书履行所确定的法律义务，权利人石志敏向本院申请执行，本院已经立案受理，执行案号：（2019）苏0583执4393号。在执行过程中，本院于2019年5月8日依据本院（2019）苏0583执4393号执行裁定书查封了查封被执行人龚新加名下位于昆山市锦溪镇××花园××楼××室、××阁楼及××室车库，查封期限为叁年。另查明：原告**虎与被告龚新加、昆山锦跃房产中介服务有限公司（以下简称锦跃公司）、第三人石志敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理，诉讼请求为：1、请求确认原告与被告2016年3月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、请求判决被告继续履行合同，协助原告办理产权过户手续；3、请求判决两被告共同承担履约赔偿金28万元；4、本案诉讼费用由被告承担。后原告增加诉讼请求，请求判决被告龚新加涤除昆山市锦溪镇××花园××楼××室、XX阁楼的房产抵押，并配合原告将XX花园XX厂园XX室、XX阁楼产权过户至原告**虎名下。本院在审理中查明：2016年3月30日，龚新加（卖方、甲方）与**虎（买方、乙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将座落在昆山市锦溪镇XX路X花园小区XX室（建筑面积91平方米）及自行车库出售给乙方；双方约定房屋总价款为500000元；付款方式为合同签订时乙方支付140000元作为购房定金等，双方补充约定：“房屋在过户过程中产生费用由乙方全部承担和甲方无关；付款方式定金14万，拿钥匙付10万，贷款25万元，余款1万元”。该合同有龚新加、**虎签名并捺印。同日，原告支付定金140000元。2016年5月30日支付首付款100000元。合计支付房款240000元。2016年3月26日，龚新加（借款人、抵押人）与被告石志敏（债权人、抵押权人）签订抵押借款合同书一份，约定借款金额300000元，借款期限为12个月，自2016年3月26日起至2017年3月25日止，关于第四条资金交接中备注：由于借款人房产证尚未办理，经双方协商在本合同签订当日先交接借款200000元整，余款待房产证办理好后双方办好抵押登记手续后交接余款，待产证办理好后借款人需及时无条件配合出借人补办相关抵押登记手续等。关于抵押双方约定，抵押人自愿以其合法房地产的权利抵押给抵押权人，作为履行该合同的担保，抵押期限为自2016年3月26日起至2017年3月25日止，抵押房地产为位于昆山市锦溪镇××花园××楼××室、XX阁楼房地产。该合同还约定了借款利息、提前还款等条款。合同由双方签字、注明日期。2016年3月26日，龚新加出具借款借据一份，载明：“今借款人龚新加收到出借人石志敏人民币贰拾万元（200000元）。利息归还见合同条款。特立此据，本借款人保证向出借人承担借款清偿义务。”该借款借据有龚新加签字，并注明日期。2016年3月28日，石志敏通过中国农业银行转账至被告龚新加银行账户200000元。2017年10月12日，龚新加（借款人、抵押人）与被告石志敏（债权人、抵押权人）签订抵押借款合同书一份，约定借款金额500000元，借款期限为12个月，自2017年10月12日起至2018年10月11日止等内容。合同由双方签字、注明日期。第三人出具2017年10月18日借款借据一份，载明“今借款人龚新加借到出借人石志敏人民币叁拾万元300000元。利息归还见合同条款。特立此据等”，该借款借据有龚新加、石志敏签字，并注明日期2017年10月18日。同日，龚新加出借还息确认书，载明借款人龚新加借款伍拾万元整，利息共计壹拾万元整，分12期支付，自2017年11月20日至2018年10月20日每月8333元等内容，该还息确认书有龚新、石志敏签字，并注明日期。2017年10月18日，石志敏通过中国农业银行转账至被告龚新加银行账户300000元。本院于2017年12月19日向原告释明涤除抵押权问题并告知是否变更诉请。后本院在2018年5月16日再次释明并询问原告是否变更诉讼请求，原告明确不变更诉讼请求。据此本院于2018年5月25日就**虎的诉讼请求作出（2017）苏0583民初19449号民事判决书，依法裁判“一、原告**虎与被告龚新加于2016年3月30日签订的房屋买卖合同有效。二、驳回原告**虎的其他诉讼请求。”**虎不服一审判决，上诉至苏州市中级人民法院，该院作出（2018）苏05民终6106号民事判决，认定：“虽然抵押导致房屋买卖合同无法继续履行,但不能当然认为抵押双方即存在损害购房人利益的主观故意。**虎认为龚新加与石志敏恶意串通,抵押应为无效的主张依据不足,本院不予采信”，依法裁判：“驳回上诉,维持原判”。再查明：昆山市锦溪镇××花园××楼××室，XX阁楼（房屋建筑面积130.17平方米），根据不动产权属登记查询于2017年9月7日登记在龚新加名下。关于该房抵押信息为：2017年10月16日登记抵押权人石志敏，抵押方式：一般抵押；担保债权数额：50万；债务履行期限为2017年10月12日至2018年10月11日。昆山市锦溪镇文昌路XX号XX花园XX厂园XX号车库未设定抵押。案外人**虎于2019年8月22日将剩余房款260000元汇入本院（2019）苏0583执4393号的执行款专户。以上事实有执行异议申请书、房屋买卖合同、房款收据、中国农业银行卡交易明细清单、个人转账汇款凭单、（2017）苏0583民初19449号民事判决书、（2018）苏05民终6106号民事判决书、不动产登记信息查询结果证明等证据予以佐证。本院认为，关于昆山市锦溪镇××锦溪花园××楼××室，XX阁楼住宅，虽然经判决认定原告**虎与被告龚新加于2016年3月30日签订关于该住宅的房屋买卖合同有效，但该住宅已经设定抵押给石志敏，抵押登记在未经认定无效的情况下，故石志敏享有足以对抗案外人关于担保物即上述住宅的优先受偿权，本院对于石志敏要求解除对昆山市锦溪镇××锦溪花园××楼××室，XX阁楼查封并中止执行的异议请求不予支持。关于昆山市锦溪镇文昌路XX号XX花园XX厂园XX室车库，本院已经认定涉案车库的房屋买卖合同有效且**虎已经将包含车库的房款全部付至法院，**虎依照房屋买卖合同支付了房款，龚新加在执行案件查封前交付了房屋钥匙，也非因**飞原因办理车库过户手续，故**虎对涉案车库享有排除执行的物权期待权，本院对**虎要求解除车库查封及中止执行车库的异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583执4393号执行案件对位于昆山市锦溪镇文昌路XX号XX花园XX厂园XX室车库的查封并中止执行。二、驳回**虎的其他异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  苏军伟人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇一九年十月十二日书 记 员  张 磊