江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初3265号原告:孙颖，女，1986年11月15日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：余某，男，1980年5月27日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：余萌灿，女，2011年2月3日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。法定代理人：余某，系原告余萌灿父亲。被告：陶旺才，男，1960年7月21日出生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：易瑜，江西利元律师事务所律师。被告：孙有金，男，1971年12月8日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：孙有文，江西甘雨律师事务所律师。原告孙颖、余某、余萌灿与被告陶旺才、孙有金物权保护纠纷（立案案由为确认合同效力纠纷）一案，本院于2018年11月10日作出（2018）赣0902民初4763号民事判决，被告陶旺才不服判决，在法定期限内提起上诉，宜春市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）赣09民终45号民事裁定，裁定撤销本院（2018）赣0902民初4763号民事判决，发回本院重审。本院于2019年5月15日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙颖、余某、被告陶旺才的委托代理人易瑜、被告孙有金的委托代理人孙有文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：1、解除赵骏、被告孙有金与被告陶旺才签订的商铺租赁合同中被告孙有金所有部分（宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产）的租赁关系；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年6月13日，赵骏、被告孙有金将宜春市鼓楼路步行街23号楼C01、C02、C03、C04号店铺租赁给被告陶旺才，其中赵骏1415平方米，被告孙有金745平方米，租赁期自2008年7月1日至2028年6月30日。因赣州银行宜春分行与被告孙有金实现担保物权一案，宜春市袁州区法院将被告孙有金名下宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产进行网拍，2017年6月12日，原告方竞得该房产。原告方认为，宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产现归原告方所有，原告方作为现有产权人有权对名下财产实施占有、使用、收益、以及处分的权利，被告陶旺才作为承租人也并非自营，而是通过转租获取利益，与我国法律相悖。因此事原、被告多次协商未果，原告方故提起诉讼，请求支持原告方全部诉请。被告陶旺才辩称，1、原告方的主张没有事实和法律依据，在本案中不具备合同解除的条件，希望驳回其诉讼请求。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。合同解除必须具备一定的条件。根据《合同法》第93.94条的规定，合同解除分为协议解除、约定解除和法定解。本案不存在《合同法》第93条规定的约定解除情形，更没有94条规定的法定解除事由，原告主张合同解除没有事实和法律依据。2、本案属于“买卖不破租赁”的情形，原告方应当根据相关法律规定继续履行租赁合同。虽然涉案商铺的所有权已被原告方通过拍卖的方式取得产权，原告方享有的物权权利，亦不能对抗原所有人和被告陶旺才依法成立的租赁合同，被告陶旺才对于涉案房屋所享有的租赁权应优于原告方后取得的物权。被告孙有金辩称，1、租赁合同签订于2008年，而合同约定被告陶旺才对商铺有转租权。2、原告孙颖承租该商铺时知晓陶旺才所出租的商铺承租于赵骏、孙有金，原告拍卖取得涉案房屋所有权时应当知晓该权利取得并不能损害其他人的合法权益，也就是不能影响两份租赁合同的合法效力，请求法院公正判决。综合原告方的诉称和被告陶旺才、孙有金的辩称，本案的争议焦点为：赵骏、被告孙有金与被告陶旺才签订的商铺租赁合同中被告孙有金所有部分（宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产）的租赁关系是否应当予以解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陶旺才、孙有金对原告方提交的以下证据三性无异议:袁州区执行裁定书一份、房产证三份。原告方及被告孙有金对被告陶旺才提交的以下证据三性无异议：网上银行电子回单、押金收据、税收完锐证明。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告为证明其主张提交赵骏、被告孙有金与被告陶旺才签订的商铺租赁合同一份，证明赵骏、孙有金于2008年与被告陶旺才签订商铺租赁合同，租赁期限20年。被告陶旺才亦提交了该份证据，证明被告陶旺才与赵骏、被告孙有金于2008年签订合同，租赁期为20年，至今合同仍在有效期内，且合同约定了转租的权利。被告孙有金对该份证据无异议。本院认为，原、被告对商铺租赁合同的真实性、关联性无异议，本院对该证据的真实性、关联性予以确认，至于该证据的合法性问题，既为本案的焦点问题，将在本院认为部分予以阐述。2、原告为证明其主张提交徐道平与雷智的租赁合同一份，证明被告陶旺才不是实际承租人，系转租人。被告陶旺才、孙有金经质证对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，被告陶旺才系合法转租。本院认为，该份证据与被告陶旺才提交的网上银行电子回单能相互佐证，证明被告陶旺才转租的事实，故本院对该组证据予以确认。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院认定事实如下：2008年6月13日，赵骏、被告孙有金作为出租方（甲方）与被告陶旺才作为承租方（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同主要约定：租赁商铺位于江西宜春鼓楼步行街，简称步行街23#楼C01、C02、C03、C04店铺，共计2160平方米，其中赵骏产权1415平方米，孙有金产权745平方米；乙方租赁该商铺经营（商品范围）商用（限网吧、家用电器）；乙方租赁期自2008年7月1日至2028年6月30日止；租金标准:第一期租金自2008年7月1日至2013年6月30日止，以建筑面积计算，每平米租金为16.8元/月，月租金为人民币36288元，第二期租金自2013年7月1日起至2018年6月30日止，以建筑面积计算，每月租金为17.64元/月，月租金合计人民币38112元，第三期租金自……第四期租金自……（租金每5年递增）；本商铺乙方可转租转让，但不得损失甲方的利益；合同签订之日即为店面交付，双方认可；合同并对租金支付方式等双方其他权利义务进行了约定。该合同签订后，赵骏与被告孙有金即将店铺交付给被告陶旺才使用。2014年9月，原告孙颖欲承租上述店铺中产权人为被告孙有金的400平方米部分商铺，遂与被告陶旺才委托的徐某签订了一份商铺租赁合同，该合同约定了租赁期限5年，自2014年9月24日起至2019年10月31日止，租金每月10000元，租金不递增等事项。该合同签订后，原告孙颖交纳房租押金30000元后开始使用合同约定的400平方米商铺用于开办舞蹈学校。被告孙有金因以名下房产为银行借款提供担保，经赣州银行股份有限公司宜春分行申请，本院于2016年4月13日作出（2016）赣0902民特4号民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖被告孙有金所有的房产用于清偿银行借款本息。在执行过程中，本案所涉属被告孙有金产权的商铺经司法拍卖，于2017年5-6月由原告方拍卖竞得，其中：宜春市中山中路447号附14号23幢2层2-2房产由原告余某竞得，同年7月3日通过转移登记其取得不动产权证；宜春市中山中路447号附15号23幢2层2-3房产由原告孙颖、余某、余萌灿竞得，同年6月26日通过转移登记其取得不动产权证，宜春市中山中路447号附16号23幢2层2-4房产由原告孙颖、余萌灿竞得，同年6月26日通过转移登记其取得不动产权证。原告孙颖在使用400平方米商铺过程中，向被告陶旺才支付商铺租金至2017年6月，后原告孙颖以自己及家人（原告余某系原告孙颖前夫，原告余萌灿系原告孙颖之女）已取得商铺产权为由不再支付租金，为此双方纠纷不断，数次起诉至本院。2018年8月15日，原告方以被告孙有金与被告陶旺才之间的商铺租赁合同已损害其物权权利为由诉至本院。本院认为，《商铺租赁合同》签订双方当事人，出租方为赵骏、被告孙有金，承租方为被告陶旺才。本案原告方并不是《商铺租赁合同》的当事人，其因取得了《商铺租赁合同》所涉商铺的所有权，并以此为由主张权利，故本案案由应为物权保护纠纷而非确认合同效力纠纷。财产所有权是公民最基本的物权权利，我国物权法规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中赵骏、被告孙有金与被告陶旺才签订《商铺租赁合同》租赁期限为二十年。原告孙颖在承租其中部分商铺过程中取得了原先被告孙有金所有的商铺产权，就租金交纳问题上与被告陶旺才纠纷不断。显然，原告方作为商铺产权所有人，其对商铺占有、使用、收益和处分的权利受到了严重限制，出现原告方反而要为自己所有的商铺支付租金的不合理情形。可见，该商铺租赁合同中原属被告孙有金商铺上的租赁关系如继续履行下去，势必对原告方的物权造成严重损害，于法相悖。再者，关于本案是否应适用“买卖不破租赁”的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该法条的立法本意是为了稳定租赁和经营关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权，减少承租人对该房屋投入的浪费。本案被告陶旺才并未实际经营案涉商铺，仅是通过对案涉商铺的转租，赚取之间的差价而谋取经济利益，原告方才是案涉商铺的实际承租人，但原告方已通过取得商铺所有权而享有对商铺绝对支配的权利，不需要再通过租赁关系来维持实际经营关系，故“买卖不破租赁”原则不应在本案中予以适用。综上所述，原告诉请解除赵骏、被告孙有金与被告陶旺才于2008年6月13日签订的商铺租赁合同中被告孙有金所有部分商铺的租赁关系，于法有据，本院予以支持。至于解除合同后给合同当事人造成的损失，合同当事人可另行主张权利。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：解除赵骏、被告孙有金与被告陶旺才于2008年6月13日签订的商铺租赁合同中被告孙有金所有部分商铺（现为原告方产权：宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产）的租赁关系。案件受理费100元，由被告陶旺才、孙有金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费100元，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈 凤人民陪审员  敖高生人民陪审员  单锦林二〇一九年十月二十七日代书 记员  彭 玲