四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初2291号 原告：成都市捷帝置业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区沙河源街。 法定代表人：岳用均，董事长。 委托诉讼代理人：朱飞，男，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨余，男，系该公司工作人员。 被告：**华，女，1965年9月15日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：植韬（系**华之子），住四川省邛崃市。 原告成都市捷帝置业有限公司（以下简称“捷帝公司”）与被告**华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告捷帝公司的诉讼代理人朱飞、杨余，被告**华及其诉讼代理人植韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 捷帝公司向本院提出诉讼请求：1.**华支付2019年4月1日至7月15日的租金人民币59119.16元；2.从起诉之日起解除双方签订的《商业租赁合同书》，并补缴免租期内2018年10月1日起至2018年12月31日的租金50673.57元，并赔偿违约金355016.58元。事实与理由：双方于2018年8月30日签订了《商业租赁合同书》，约定捷帝公司将位于四川省邛崃市商铺租赁给**华，约定租赁期限为2018年10月1日至2026年9月30日，免租期三个月，租金163.5元／平方米／月，面积103.31平方米，第二年起至第八年租金每年递增5%，每季度首月30日前一次性付清本季度租金。**华于2018年8月30日支付了保证金及租金后，未在2019年4月30日前缴纳下一季度租金。按合同约定捷帝公司可以解除该合同，保证金不予退还。 **华辩称，双方签订《商业租赁合同书》是事实，同意解除该租赁合同。**华于2018年8月30日缴纳了2019年1月1日至3月31日的租金50673.57元，还缴纳了20000元保证金。租金不应支付，**华于2018年12月提交了免租及停租申请。补缴租金只认可承担60%，捷帝公司招商时承诺超市开业时间为2018年10月1日，80%商铺已经出租，会以超市开业时间开始计算房租，但商铺入住率不到25%，超市2019年7月才开业。**华为文盲，合同条款未阅读，捷帝公司口头承诺与书面签订的条款不一致。违约金不应承担，如果承担违约金，只承担3000元，按第二年一个月租金的20%计算。保证金应退还，如法院判决**华支付租金、违约金，则保证金应予以抵扣。2019年7月15日，**华从案涉商铺中搬走，捷帝公司将该商铺封存。 本院经审理认定事实如下： 双方于2018年8月30日签订了《商业租赁合同书》，约定捷帝公司将位于四川省邛崃市商铺租赁给**华，约定租赁期限为2018年10月1日至2026年9月30日，免租期三个月，第一年租金163.5元／平方米／月，面积103.31平方米，第二年起每年租金递增5%。捷帝公司给予**华免租期三个月，从2018年10月1日起至2018年12月31日止。**华应在每季度首月30日前一次性付清本季度租金。因**华未满租赁期退出本物业经营，视为其违约，且应提前六个月以书面的形式通知捷帝公司。**华所交纳的保证金不予退还，第一年的租金按第二年的租金差额予以补齐，免租期内的租金予以补齐，并赔偿剩余租赁期限租金的20%。合同签订之日，**华向捷帝公司支付20000元作为保证金。**华未按本合同约定时间向捷帝公司交纳租金，捷帝公司有权解除合同。因**华未按约支付租金导致捷帝公司解除合同，**华缴纳的保证金不予退还，**华应补交免租期内的租金，加倍赔偿剩余租期租金20%的违约金，若未提前六个月通知解除合同，还应赔偿未提前时间内的租金，并赔偿给捷帝公司造成的损失。 **华于2018年8月30日缴纳了2019年1月1日至3月31日的租金50673.57元，还缴纳了20000元保证金。2019年7月15日，**华从案涉商铺中搬走，捷帝公司将该商铺封存。 本院认为，双方当事人签订的《商业租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。本案的争议焦点是：一、是否解除《商业租赁合同书》？二、**华是否应支付租金及补缴之前租金？三、**华是否应支付违约金，若支付，违约金是否过高？ 一、是否解除《商业租赁合同书》？ 捷帝公司认为其依据合同约定解除合同，**华同意解除合同，但认为不是其违约行为导致解除合同，其于2018年12月提交了免租及停租申请，故不应支付租金。捷帝公司认为虽然其提交了申请，内容为申请降低租金，但捷帝公司予以拒绝。本院认为，虽然**华提交了申请，但捷帝公司并不认可，并且《商业租赁合同书》约定**华未满租赁期退出本物业经营，视为其违约，还约定了**华未按本合同约定时间向捷帝公司交纳租金，捷帝公司有权解除合同。因此，捷帝公司有权解除《商业租赁合同书》，解除时间为起诉状副本送达**华之日，即2019年8月1日。 二、**华是否应支付租金及补缴之前租金？ **华认为捷帝公司招商时承诺超市开业时间为2018年10月1日，80%商铺已经出租，会以超市开业时间开始计算房租，但未提供充分证据予以证明，故对**华的该辩称意见，本院不予采纳。**华认为其是文盲，合同条款未阅读，捷帝公司口头承诺与书面签订的条款不一致。捷帝公司认为，**华提交的植韬的微信文字、语音聊天记录，可以证明其知晓合同条款。本院认为，**华提交的植韬的微信文字、语音聊天记录能证明**华知晓合同条款，即便不一致，也应该以双方签字确认的书面条款为准。《商业租赁合同书》约定，因**华未按约支付租金导致捷帝公司解除合同，**华缴纳的保证金不予退还，**华应补交免租期内的租金。故**华应补交免租期内2018年10月1日起至2018年12月31日的租金50673.57元，且保证金20000元不应抵扣。**华还应按合同约定支付2019年4月1日至7月15日的租金59119.16元。 三、**华是否应支付违约金，若支付，违约金是否过高？ 因**华未按期缴纳租金，其行为已构成违约，故应支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”**华认为违约金标准过高，应按第二年一个月租金的20%计算违约金，即3000元。本院认为，2019年7月15日，**华从案涉商铺中搬走，捷帝公司将该商铺封存，捷帝公司实质上已掌握该商铺的控制权，并且也有义务减少损失的扩大。《商业租赁合同书》约定因**华未满租赁期退出本物业经营，视为其违约，且应提前六个月以书面的形式通知捷帝公司。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定违约金为六个月的租金，即2019年7月16日至2020年1月15日的租金，16891.19×2.5+17736.26×3.5=104304.89元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告成都市捷帝置业有限公司与被告**华于2018年8月30日签订的《商业租赁合同书》于2019年8月1日解除； 二、被告**华于本判决发生法律效力后五日内支付原告成都市捷帝置业有限公司2018年10月1日起至2018年12月31日的租金50673.57元，2019年4月1日起至7月15日的租金59119.16元； 三、被告**华于本判决发生法律效力后五日内支付原告成都市捷帝置业有限公司违约金104304.89元； 四、驳回原告成都市捷帝置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费（减半收取）3756元，由原告成都市捷帝置业有限公司负担1500元，由被告**华负担2256元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 胡 磊 二〇一九年十月二十一日 书记员 彭力家