福建省厦门市集美区人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽0211民初4687号 原告：厦门市惠晓建设发展有限公司，住所地厦门市集美区上头亭路469号。 法定代表人：欧阳施恩，董事长。 委托诉讼代理人：杨锦云，福建泉台律师事务所律师。 被告：厦门欧宝贝儿童用品有限公司，住所地厦门市集美区灌口镇上头亭路465号。 法定代表人：胡俊坚，总经理。 委托诉讼代理人：蒋志勇、何静（实习），福建群翔律师事务所律师。 第三人：厦门市金属回收有限公司，住所地厦门市集美区杏林广兴南路8号二号厂房之九。 法定代表人：吴丽雪。 原告厦门市惠晓建设发展有限公司（以下简称惠晓公司—）与被告厦门欧宝贝儿童用品有限公司（以下简称欧宝贝公司）、第三人厦门市金属回收有限公司（以下简称金属公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠晓公司法定代表人欧阳施恩及委托诉讼代理人杨锦云，被告欧宝贝公司委托诉讼代理人蒋志勇、何静到庭参加诉讼。第三人金属公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 惠晓向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2017年9月15日签订的《厂房租赁合同》已经于2019年7月9日解除，判令被告将租赁的厂房立即返回给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金102324元（应计算至实际返还之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年9月15日与被告签订了《厂房租赁合同》。合同约定原告将座落于集美区灌南工业区上头亭路459-469号厂区内，456号厂房、食堂二层及铁皮房等物业房产，总建筑面积为8527平方米出租给被告，租期七年，约定456号厂房、铁皮房食堂二楼、467号三层、五层六层，第一至第二年每月每平方米建筑面积租金为7元，月租金为59689元，第三至第七年每月每平方米建筑面积租金为8元，月租金为68216元，租金按季度（每三个月）支付，被告须在每期租金到期前10日向原告支付租金，若超过一个月不全额支付租金，则原告有权单方面解除合同，解除合同的通知到达被告时即发生解除的法律效力。被告按约定应在2019年6月5日前支付下一季度的租金，在此之前原告已通过函件及电话等方式督促被告按时支付租金，但时至起诉之日被告仍未履行支付租金的义务，已构成根本违约。原告于2019年7月8日通过公证的方式向被告发出了解除《厂房租赁合同》的通知函，该函件被告已于2019年7月9日收到，即双方2017年9月15日签订的厂房租赁合同已于2019年7月9日解除。合同解除后被告应于原告办理厂房移交事宜，被告应向原告支付拖欠的租金102324元。综上，原告起诉请求判如所请。 被告欧宝贝公司辩称，一、原告不是案涉房屋所有权人，无权要求被告解除《厂房租赁合同》，且非适格的诉讼主体，原告诉求缺乏事实根据和法律依据。2019年3月25日，原告将名下坐落于集美区上头亭路465号(厂房四)，证号：厦国土房证第00694201号，卖给厦门市金属回收有限公司（下称金属公司）。2019年3月26日，原告将名下坐落于集美区上头亭路467号(厂房1)，证号：厦国土房证第00694197号，卖给金属公司。2019年3月25日、26日案涉房屋所有权已转移给金属公司，原告已不具有所有权，故2019年7月9日原告无权向被告主张解除《厂房租赁合同》，也无权要求被告返还租赁的厂房标的物。二、被告不存在拖欠租金（占用费）的情形，原告主张要求支付拖欠的租金（占用费）102324元是没有事实根据和法律依据的。2019年4月24日，原告向被告发出“通知函”，告知被告其已将位于灌南工业区上头亭路465号厂房、食堂第二层、467号3、5、6层厂房转让给金属公司，从2019年6月1日起，厂房租金由金属公司收取。为了进一步确认事实，2019年6月11日被告向原告发出“联络函”，向原告确认2019年6月15日之后的房租支付给谁，如果支付给金属公司，则提供对方的收款信息，之后房租发票也配合被告开具。2019年7月12日，被告通过公证的形式向金属公司邮寄送达了一份“关于《厂房租赁合同》履行事宜的通知函”，并告知被告已将2019年6月15日之前的租金已支付给原告，此前原告提出仍需继续向其支付租金，但并未提供与金属公司的相关协议约定证明其可继续收取租金。如若原告与金属公司有相关约定，望金属公司书面确认；如若没有约定，望金属公司出具书面确认函并提供收款账户信息（并盖公章）给被告，以便被告安排付款。但之后原告不能提供证据证明和金属公司之间有特殊约定有权收取租金，金属公司也未通知让付房租给原告，故原告无权要求被告支付2019年6月15日起至起诉之日的租金（占用费）102324元，原告诉求没有事实根据和法律依据。三、根据《合同法》第二百二十九条：“租物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告转让厂房时应告知金属公司存在租赁事宜，且应告知金属公司有义务继续履行原租赁合同事宜。原告无权主张租金和解除合同，反而是有义务督促金属公司履行合同，否则造成被告的一切损失应当予以赔偿。原告已将案涉房屋卖给金属公司，不再是案涉房屋所有权人，原告无权主张解除2017年9月15日签订的《厂房租赁合同》以及要求支付租金（占用费），被告更无需将厂房标的物返还原告。综上所述，原告的诉求没有事实根据和法律依据，恳请法庭查明事实后，驳回原告的诉求。 第三人金属公司未到庭，其于庭前提交书面答辩意见，一、案涉《厂房租赁合同》对金属公司不具有约束力。首先，案涉《厂房租赁合同》系原告与被告之间的意思表示，根据合同之相对性原理，该合同内约定的权利义务只能约束本案原告与被告，金属公司不为该合同签订方，不能对金属公司产生任何法律意义上的约束效果。其次，金属公司并未以任何形式对案涉《厂房租赁合同》作出继受的意思表示，且金属公司从未有要求被告支付租金的意思表示，被告也未对金属公司支付租金，故金属公司不受案涉《厂房租赁合同》的约束。最后，金属公司购买讼争厂房目的在于生产自用，与原告签订《转让协议》，依据该协议的约定原告应于《转让协议》签订之日起三日内将厂房交付金属公司，且原告在厂房交付前应将相关产权纠纷、债权债务纠纷及租赁清退等均应清理完毕，故金属公司同意就厂房内未腾退的租户与原告的租赁合同相关事项，仍由原告全权负责处理，直至原租赁合同解除或终止为止。鉴于现已超过约定交付之日数月之久，原告仍未履行其在《转让协议》中约定的交付义务，原告就与金属公司签订的《转让协议》已构成违约，金属公司保留对原告追究相应违约责任的权利。二、案涉《厂房租赁合同》因被告违约行为已被解除，被告应当予以返还案涉厂房。依原告的举证可证明被告本应于2019年6月5日前向原告支付下一季度的租金，但被告时至2019年7月5日仍未履行支付租金的义务，故被告已构成违约，原告有权且已发函解除，故案涉《厂房租赁合同》业已解除，被告应当予以返还案涉厂房。三、被告主张的抗辩事由不成立。首先，因金属公司从未有要求被告支付租金的意思表示，也从未实施继受案涉《厂房租赁合同》或向被告收取租金的行为，故被告不应当向金属公司履行支付租金的义务，且事实上被告也从未向金属公司支付过任何款项。其次，依据原告的举证可证明，原告在被告逾期未缴纳房租的前提下已于2019年6月17日向被告发函通知要求及时履行支付房租的义务，并提供收取租金的收款账户，但是被告却未向原告履行支付房租的义务。最后，退一步假设，即使被告在不清楚向何者履行支付租金义务的情况下，在金属公司未明确作出继受案涉《厂房租赁合同》的意思表示的前提下，被告也应及时向原告支付租金，或者采取向公证机关、人民法院进行提存等方式积极履行支付租金的义务，但被告仍未按期足额履行支付义务，并且原被告双方签订的《厂房租赁合同》中并无约定任何关于可以逾期支付租金的抗辩事由或免责条款，被告的主张也非法定抗辩事由，故被告于主张不应得到采纳。综上所述，原告的诉求有事实和法律依据，法庭应当依法予以支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月15日，惠晓公司（甲方、出租方）与欧宝贝公司（乙方、承租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定由惠晓公司将座落于厦门市集美区上头亭路459-469号厂区内，包括465号厂房（含电梯平台）5437平方米，食堂二层300平方米，铁皮房90平方米，467号三、五、六层2700平方米，租赁建筑总面积8527平方米的房产出租给乙方使用，租期自2017年9月15日至2024年9月14日止。合同第三条约定456号厂房、铁皮房食堂二楼、467号三层、五层六层，第一至第二年每月每平方米建筑面积租金为7元，月租金为59689元，第三至第七年每月每平方米建筑面积租金为8元，月租金为68216元，租金按季度（每三个月）支付，被告须在每期租金到期前10日前向原告支付租金。合同第七条约定乙方应及时支付房租及其他费用，如超过一个月不全额支付租金，则甲方有权单方解除合同，解除合同的通知到达乙方即发生解除的法律效力。 欧宝贝已支付租金至2019年6月15日。 2019年2月，惠晓公司将案涉厂房转让给第三人金属公司，案涉厂房已于2019年3月完成过户手续。 2019年6月11日，欧宝贝公司向惠晓公司发出《联络函》，载明欧宝贝公司已付租金至2019年6月15日，惠晓公司于2019年3月将厂房转让给第三人金属公司，要求明确应将2019年6月15日之后的租金支付给谁，如果是支付给金属公司，请提供金属公司的收款信息。 2019年6月14日，欧宝贝公司向惠晓公司发出《关于厂房租金支付事宜的通知函》，明确惠晓公司已将案涉厂房转让给金属公司，惠晓公司已无权收取租金，希望惠晓公司与金属公司沟通清楚，继续履行案涉租赁合同，并书面提供收取租金的账号信息（应加盖金属公司的公章）。 2019年6月14日，欧宝贝公司向金属公司发出《关于厂房租赁合同履行事宜的通知函》，要求金属公司书面明确惠晓公司是否有权继续收取租金，如惠晓公司无权继续收取租金，则希望金属公司出具书面确认函并提交收款账户信息。该函件被金属公司拒收。 2019年6月17日，惠晓公司向欧宝贝公司发出《告知联络函》，载明房租已于2019年6月14日到期，双方租赁合同仍未解除，欧宝贝公司应提前十日交清2019年6月15日至2019年9月14日的租金179067元，并提供了惠晓公司的收款账户。 2019年7月8日，惠晓公司向欧宝贝公司发出《解除租赁合同通知函》，明确因欧宝贝公司未履行支付租金的义务，构成根本违约，惠晓公司解除与欧宝贝公司签订的《厂房租赁合同》。该行为全程经过厦门市集美区公证处的公证。 2019年7月12日，欧宝贝公司再次向金属公司发出《关于厂房租赁合同履行事宜的通知函》，要求金属公司书面明确惠晓公司是否有权继续收取租金，如惠晓公司无权继续收取租金，则希望金属公司出具书面确认函并提交收款账户信息。该形成全程经过厦门市集美区公证处的公证。 另：2019年5月7日，金属公司向惠晓公司发出一份《说明》，载明金属公司于2019年2月向惠晓公司收购厦门市集美区上头亭路459-469号厂房，现产权变更手续已办理完成。惠晓公司未依照《转让协议》约定将厂房全部清空如期交付，金属公司同意就上述厂房内未腾退的租户（包括：厦门雅特丽实业有限公司、厦门欧宝贝儿童用品有限公司、厦门鑫亿代金属有限公司）与惠晓公司的租赁事项（包括代收租金），仍由惠晓公司全权负责处理，直至原租赁合同解除或终止为止。同时明确该《说明》不视为对上述租户与惠晓公司租赁合同的承继，也不视为对惠晓公司违约行为的谅解，保留向惠晓公司追究违约责任的权利。惠晓公司主张其已经将该《说明》送达给欧宝贝公司，欧宝贝公司对此予以否认。 本院认为，本案的争议焦点在于惠晓公司是否是适格的原告以及欧宝贝公司有无逾期支付租金的违约行为。关于第一个争议焦点，本院认为，首先，惠晓公司已于2019年2月将案涉厂房转让给金属公司，并于2019年3月完成案涉房产的产权变更手续，根据《合同法》第二百二十九条规定，案涉租赁合同继续有效，惠晓公司关于案涉租赁合同的权利义务由买受人金属公司承继，惠晓公司已不再是本案租赁关系的主体，对此惠晓公司在法庭审理过程中亦予以确认。其次，惠晓公司在法庭审理过程中陈述其提起诉讼的依据在于取得了金属公司的委托授权，而根据金属公司出具给惠晓公司的《说明》内容，金属公司只是授权惠晓公司处理案涉租赁关系事宜，惠晓公司无权以自己名义提起诉讼来行使金属公司的授权事项。且，金属公司在答辩意见以及《说明》中已明确并不认可和承继惠晓公司与欧宝贝公司之间的租赁合同，却又授权惠晓公司处理案涉租赁事宜，显然自相矛盾。综上，惠晓公司作为原告提起诉讼于法无据，本院依法予以驳回。至于欧宝贝公司有无逾期支付租金的违约行为，已无论述之必要。金属公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条规定，裁定如下： 驳回厦门市惠晓建设发展有限公司的起诉。 本案案件受理费2346元予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 连品方 二〇一九年十月十一日 代书记员 汪秋婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。