广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17401号原告：区源禧，男，1988年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码。原告：区艳明，女，1989年1月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码。被告：潘玉珍，女，1979年8月29日出生，汉族，住广东佛山市南海区***************，公民身份号码。原告区源禧、区艳明与被告潘玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序于2019年10月12日公开开庭审理了本案，原告区源禧、区艳明，被告潘玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区源禧、区艳明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年4月29日签订的《房屋买卖合约》；2.被告向原告返还购房款（含定金）288000元、中介费1500元；3.被告协助原告办理退税手续；4.被告向原告支付违约金人民币200000元（根据合同第7条第1点约定）；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月29日经佛山市南海x物业代理有限公司促成，原、被告双方签订《房屋买卖合约》，约定被告向原告出售位于佛山市南海区************************(产权证号：粤房地权证佛字第x号)，总成交价为948000元，买方(原告)须在签署本合约时支付定金30000元；买方在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款当日，支付首期购房款170000元；双方在签署《广东省房地产买卖合同》并完税后，在取得新不动产权证回执当天支付第二期购房款48000元；余额700000元由贷款银行直接划给卖方；本合约签订后，若买方违约，卖方有权没收定金作为违约金；若卖方违约，卖方须在三天内将已收到的定金与购房款返还给买方，并赔偿30000元的违约金(买卖双方同意在支付首期购房款当天起，买卖双方的违约金均追加到200000元)。合同签订后，原告按照约定支付了定金30000元、首期购房款258000元、购房契税33180元、不动产登记费80元、中介费1500元，合计322760元。但原告在申请房产过户时，相关部门告知该房屋因被查封无法过户。经查，被告因债务纠纷被起诉，涉案房屋于2019年6月18日被法院实施了财产保全查封措施。为此，原告与被告进行了多次协商，要求被告想办法解决问题，解除查封继续履行合同，但被告至今表示不能解决，无法继续履行合同。被告的行为已构成违约，依约被告还应向原告承担支付200000元违约金的责任。综上事实，涉案合同已无法继续履行，原告的经济利益已受到严重侵害，为维护自身权益，故请求：1.解除原、被告于2019年4月29日签订的《房屋买卖合约》；2.被告向原告返还购房款（含定金）288000元、中介费1500元；3.被告向原告赔偿税费33180元；4.被告向原告支付违约金人民币200000元（根据合同第7条第1点约定）；5.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，两原告请求变更第3项诉讼请求为被告协助两原告办理退税手续。被告潘玉珍辩称，1.被告不同意赔偿违约金200000元，被告不是不愿意与原告交易，只是房屋被另案查封了。原、被告交易之前，中介都已经对涉案房屋进行查册，当时交易时候涉案房屋并没有查封。只是原被告交易到房屋过户时候，涉案房屋才发现被查封了。被告知晓涉案房屋被查封后，被告已经和原告协商过，被告提出是退还购房款和支付1-2年的利息，原告答应之后又反悔了，说要等到另案判决结果之后再决定。另案现处于二审阶段，被告不清楚涉案房屋何时会解封。2.原告要求解除合同，被告同意解除。原告要求被告退还购房款288000元，被告同意退还。原告要求被告退还中介费1500元，被告同意赔偿。被告同意协助原告办理退税手续，但是不同意支付违约金给原告。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份、结婚证原件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.佛山市南海区不动产登记信息查询结果打印件1份（加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章），用以证明涉案房屋被查封；3.房屋买卖合约原件1份、完税证明原件2份、发票原件1份、POS刷卡单原件3份、中国农业银行个人明细对账单打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章）、中国建设银行个人账户支出交易明细打印件1份（加盖中国建设银行股份有限公司佛山西樵支行回单专用章）、佣金收据原件1份、收据原件1份，用以证明原告已经按照合同约定支付款项。诉讼中，被告举证如下：1.（2019）粤0605民初10712号民事判决书原件1份、查封财产清单原件1份、民事裁定书原件1份、上诉状原件1份，用以证明涉案房屋已经被另案查封，无法与原告进行交易。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的1-3无异议，原告对被告提供的证据1无异议，本院对上述证据均予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区***************************（权利证号：x），登记权利人为被告潘玉珍；涉讼房屋于2019年6月18日被本院（2019）粤0605执保3462号案予以查封。2019年4月29日，原告区源禧、区艳明（买方）与被告潘玉珍（卖方）、佛山市南海x物业代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合约），约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积92.57平方米，物业成交价948000元，买卖双方过户税费交付方式为买方自行承担；买卖双方同意卖方交付涉讼房屋予买方使用之日期为支付房款余额当天；定金30000元，买方应在签署合约同时自行交付卖方；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账当日，交付170000元整，转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应首期楼款，剩余的按揭款项由卖方自行支付给银行；第二期房款48000元整在2019年7月15日前在银行初审通过后，买方于买卖双方在当地的不动产部门签署《广东省房地产买卖合同》，完税后，在取得新不动产权证回执当天，自行交付给卖方，买卖双方自行承担法律责任；房款余额（即申请贷款额）700000元整由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行放款后的三个工作日内现金补足交给卖方；基于经纪方提供的中介服务，买方同意在签订合约当日向经纪方支付代理费及咨询费3000元。涉讼合约第七条【违约责任】约定：合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除合约，若买方违约，卖方有权没收定金作为违约金；若卖方违约，卖方必须在三天内将已收到的定金与楼款返还给买方，并赔偿30000元整作为违约金（注：买卖双方同意在支付首期房款当天起，买卖双方的违约金均追加到贰拾万元整）：（1）一方拒绝约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买涉讼房屋；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不准确等情形，从而导致合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的电话通知、短信通知或书面通知后五天，仍不履行合约之条款；（5）其他不履行或不完全履行之情形。若买卖双方共同或分别出现上述违约行为，或其亲属、代理人私下成交涉讼房屋，或引起泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交涉讼房屋的，即视为违约，违约方应即时向经纪方支付物业成交价的3%作为中介代理费及咨询费用，守约方已支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。双方并约定其他权利义务。2019年4月29日，被告出具收据确认收到两原告购买涉讼房屋定金30000元；同日，佛山市南海x物业代理有限公司出具佣金收据，确认两原告交来购买涉讼房屋中介服务费1500元。2019年5月9日，原告区艳明向被告潘玉珍转账258000元。2019年6月14日，原告区艳明因购买涉讼房屋向税务部门缴纳契税14220元；同日，两原告因购买涉讼房屋代被告潘玉珍向税务部门缴纳个人所得税18960元。2019年7月25日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认两原告已向被告支付购房款（含定金）288000元。本院认为，两原告与被告潘玉珍、经纪方佛山市南海x物业代理有限公司签订的涉讼合约系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合约既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含佛山市南海x物业代理有限公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。现两原告要求解除涉讼合同，被告同意解除，双方均无继续履行涉讼合约的合意，故本院对两原告要求解除涉讼合约中的房屋买卖合同关系的诉请依法予以支持。涉讼合约中的房屋买卖合同关系解除，两原告要求被告退还购房款（含定金）288000元并赔偿中介费1500元，被告予以同意，故本院对两原告要求被告退还购房款（含定金）288000元并赔偿中介费1500元的诉请予以支持。涉讼合约中的房屋买卖合同关系解除，两原告和被告均无意继续买卖涉讼房屋，两原告需到相应行政主管部门办理退税手续，被告负有按照诚实信用原则予以相应协助的义务，诉讼中，被告亦表示同意协助退税，故本院对两原告请求被告协助办理涉讼房屋退税手续的诉请予以支持。被告作为出卖方，保证涉讼房屋不存在交易过户的权利限制是其基本义务，涉讼房屋在两原告缴纳过户的相关税费后被查封，至本案庭审辩论终结前（2019年10月12日），该查封尚未解除，且被告能否消除、何时能消除涉讼房屋存在的权利限制均具有不确定性，被告未在合理期限内消除涉讼房屋存在的权利限制致涉讼房屋不具备继续交易过户的条件，其行为已构成违约，被告应向两原告承担相应的违约责任。被告虽构成违约，但结合涉讼合约无法继续履行的原因、涉讼合约的履行及解除情况、被告的主观过错程度、原告实际损失及涉讼合约签订后至解除前涉讼房屋所在地段房地产交易市场价格变动等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告按购房款总额的10%支付违约金94800元（948000元×10%）予原告，原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告区源禧、区艳明与被告潘玉珍于2019年4月29日签订的《房屋买卖合约》中关于佛山市南海区***************************（权利证号：x）的房屋买卖合同关系；二、被告潘玉珍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款（含定金）288000元予原告区源禧、区艳明；三、被告潘玉珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费1500元予原告区源禧、区艳明；四、被告潘玉珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金94800元予原告区源禧、区艳明；五、被告潘玉珍应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告区源禧、区艳明办理佛山市南海区***************************（权利证号：x）的退税手续；六、驳回原告区源禧、区艳明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6648元，财产保全费1420元，合共8068元（原告已预交9142.42元），由被告潘玉珍负担，被告潘玉珍应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付8068元予区源禧、区艳明，本院不另收退。对原告区源禧、区艳明多预交的诉讼费用1074.42元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请，本院退还予原告区源禧、区艳明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年十月十二日书记员 郑幸莉