山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初6773号原告任瑞锋，男，1989年5月2日出生，汉族，现住山西省临汾市。委托诉讼代理人王郭虎，山西兆通律师事务所律师。被告临汾深国投商用置业有限公司。以下简称“深国投公司”。法定代表人陈远龙，总经理。住所地临汾经济技术开发区河汾路南侧嗨都广场。委托诉讼代理人李欣，山西德辩律师事务所律师。原告任瑞锋与被告深国投公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告任瑞锋及其委托诉讼代理人王郭虎，被告深国投公司委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结，原告任瑞锋向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的《临汾深国投置业有限公司租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及协议书，2、判令被告退还原告物业费5170元。3、判令被告赔偿原告装修费58494元，营业损失6万元。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月11日，原、被告签订了租赁合同，约定原告承担被告位于××区号商铺（以下简称“60号商铺”），租期39个月。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金，并对60号商铺进行了装修，花费了29194元。原告在经营商铺期间每月盈利均超过1万元。2016年1月，被告商场进行了整改，将原告租用的60号商铺调整为57号商铺，3月24日双方签订了协议书。原告向被告缴纳了2016年度物业费5640元，并对57号商铺进行了装修，装修时间一个月，花费29300元。商场至今一直没有开张，原告多次找被告询问原因，被告总是避而不见，为此原告提起诉讼。被告深国投公司辩称：同意与原告解除租赁合同及协议书上，商场已经开张，只是从2016年6月停业至今，原告主张被告返还物业费，装修费和营业损失的请求不能成立，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告针对起诉请求提交了以下证据：1、原告身份证复印件。2、小黄牛手机连锁店的营业执照、税务登记证。因为租用房屋才注册的手机连锁店，现在已经注销。3、租赁合同。租赁时间为39个月，其中3个月是免租赁费的。4、协议书。5、原告缴纳租金收据。6、原告缴纳物业费收据。7、两次装修费票据。8、2015年2月至2016年3月小黄牛手机连锁店的销售记录及利润明细。证明每月超过1万元收入。被告质证认为：1、无异议。2、真实性无异议，但是对合法性有异议。营业执照已经注销。3、真实性无异议。但是该合同已经由双方解除。对原告的证明目的不认可。租赁合同不能证明原告的装修使用年限。4、真实性无异议。5、真实性无异议。6、真实性无异议。同时可以证明该收据的出具单位为山西福晋祥物业服务有限公司（以下简称福晋祥公司）。7、7-1：没有出具单位的名称和公章，也不是正式发票。真实性不认可。7-2：与第1份质证意见一样。也没有销货时间。7-3：没有销货单位，没有公章。不是正式发票。真实性不认可。7-4：与第3份质证意见相同。7-5：不是正式发票，没有装修合同，没有收款方式。真实性不认可。7-6：无销货单位和公章，非正式发票。真实性不认可。7-7：非正式发票，无合同，无收款方式。真实性不认可。7-8、9：无销货单位，非正式发票。真实性不认可。8、证据为打印件，没有具体零售客户的名称，对真实性不认可。利润汇总表为打印件，且为原告自己汇总，对真实性不认可。认真意见和事实是：第一组证据无异议能够确认原告诉讼主体资格。第二组证据被告对真实性无异议，合法性被告持有异议。经审查证据所载内容能够确认原告承租被告所出租60号商铺后，注册了个体工商户，从事手机、平板、数码产品及配件的经营活动，并办理了税务登记证。第三至第六组证据被告对真实性无异议。证据合法性、关联性被告未质证。从证据内容上看，证据的合法性与关联性均应认定。证据能够确认：2015年1月11日，原、被告签订了租赁合同，被告将60号商铺出租给了原告，租赁期限为三年，第一年度租金4万元，第二年度和第三年度租金53125元，物业管理费470元每月，被告给原告三个月的装修期，免收租金，装修是按照被告公布的装修守则进行，装修费用由原告承担。原告交付了第一年度的租金，并承租使用了60号商铺一年时间。2016年3月24日，原、被告又签订了协议书，约定：将原告承租的60号商铺变更为57号商铺，开业之日起免半年租金，租金按3.5元/平方米/天计算，合计50959.5元，合作条件两年不变，合同为年签。给予一个月的装修期，自行承担水、电费，给予调整位置做基础装修（铺地、吊顶、刮墙）处理，原告已交付的尚未到期的租金和物业费，计入下年合同费用中。物业费根据被告制定的标准重新计算。协议书中的合作条款变更的部分以协议书为准。协议书签订后，原合同（租赁合同）同时即先解除。2015年1月10日，原告交纳了2015年1月20日至2016年1月19日的租金4万元，2015年1月14日被告委托的山西福晋祥物业服务有限公司（以下简称“福晋祥公司”）收取了原告物业费5640元。2016年1月14日，福晋祥公司收取原告物业费5640元。2016年2月4日临汾市尧都区纵横美嘉装饰有限公司（以下简称“装饰公司”）收取原告装修费用29300元。第七组证据是2015年至2016年原告承租60号商铺的营业收入统计结果，被告对其真实性和证明目的均不予认可。原告已对证据的数据的来源作出了适当的说明，数字均来源于电脑云数字，证据能够客观地反映2015年至2016年的收入及利润情况，具有证明力。能够确认原告的月收入有1万元。被告针对辩称内容提交的证据是：原、被告签订的协议书，证明目的是2016年3月24日，原、被告双方对于2015年1月11日签订的租赁合同，重新签订协议，双方在平等自愿的基础上一致同意将被告承租的嗨都广场一层60号商铺变更为57号，被告给原告调整之后的位置做基础装修，包括铺地，吊顶，挂墙处理。原告对于承租商铺由60号变更为57号所形成的后果，包括装修剩余价款的损失已经预见到，并同意变更。租赁费原来是28，后来变为35.5元每天。全年租金为50959.5元。合同为一年一签。该份证据与原告提交协议书是同一份证据。原告质证认为：真实性无异议。但是协议和合同是一个整体，内容是从第一份合同中延续过来。合作条件不变。愿意调整是认为商场能够正常营业，所以损失暂时利益接受，由于被告违约使得原告加大损失。被告违约是对两份合同的违约。协议书可以证明福晋祥公司和被告是一体的。如果被告与福晋祥公司没有关系，那么被告不应处理物业费。认证意见和事实与前述对协议书的认证意见相同。需要说明的是虽然协议书中确认在协议书生效时，原租赁合同即失去效力。但是协议中没有约定租赁期限，而是继续延用的租赁合同的期限。协议书中未能明确的内容，实际执行的是租赁合同所约定内容。协议书与租赁合同约定相矛盾的内容，执行的是协议书约定内容。所以协议书确认已全部解除了租赁合同约定的内容，表述不符合事实。被告提交证据的证明目的不能达到。本院认为：原、被告对双方签订租赁合同和协议书以及确认将60号商铺承租地变更为57号商铺承租地，以及2016年1月被告因自身原因停业至今的事实是共认的。对解除租赁合同和协议书也不存在分歧，双方争执的焦点是由于租赁合同及协议书内容不能继续履行的原因被告是否有过错。原告主张的装修费用，物业费用和营业损失是否成立，被告是否应予赔偿。关于租赁合同和协议书内容不能继续履行的原因，双方均认可是由于被告自2016年1月停业造成的，在合同约定期限内，被告也没有通知原告恢复营业，因此租赁合同和协议书内容不能继续履行的原因是被告造成的，被告有过错，应承担因自身过错给原告造成的损失。关于原告主张的物业费用5170元，根据原告提交的福晋祥公司收取的2016年度物业费用为5640元，原告主张5170元，本院不持异议。该物业费用已实际产生，应由被告承担，理由是原告尽管将物业费用交付给了福晋祥公司。福晋祥公司与被告是两个独立的法人主体，但是原告支付了该物业费用，而不能享有相关物业服务，并不是福晋祥公司造成的，而是被告造成的。另外福晋祥公司向原告收取物业费用是受被告委托而实施的行为，委托人应承担责任。而本案原告诉争主张的是因租赁合同和协议书不能履行给原告造成的实际支出损失，而不是诉争物业服务合同内容的履行。所以原告关于物业费用的请求予以支持。关于装修费用部分，原告请求了两次装修的全部费用。首先说明第1次2015年的装修，原、被告签订了为期三年的租赁合同，原告已实际使用一年时间，应扣除一年的折旧费或消耗费用，即扣除装修费用的三分之一。第2次装修费用的产生，是因被告要求变更承租商铺而形成的。第2次的装修所支出的费用，因被告原因原告又未能实际使用，两次合计39031元。该装修费用被告应予承担。关于因租赁合同和协议书不能履行给原告造成的营业损失问题，协议书内容不能履行是由被告造成的，而协议书尚未履行的部分还有两年时间，被告未能将未能履行的原因及时通知原告，也未能与原告协商解决不能履行的相关事宜。原告请求按六个月计算所造成的损失时间，视为原告放弃了对其余营业损失的请求。原告请求六个月的损失应予支持。关于营业损失的数额，原告参照已履行一年租赁合同的营业实收利润主张损失，符合客观发生的事实，具有真实性、客观性和参照执行的合理性。因此原告主张6万元的请求应予支持，被告的辩解与自身存在的过错相矛盾，不予承担的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第一百零七条，第二百一十六条之规定，判决如下：解除原告任瑞锋与被告临汾深国投商用置业有限公司签订的租赁合同和协议书。被告临汾深国投商用置业有限公司自本判决生效后十日内赔偿原告任瑞锋物业管理费，装饰装修费，营业损失共计104201元。案件受理费2773元，减半收取1386.5元，原告承担286.5元，被告承担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 江红斌 二〇一九年十月二十八日书记员 张 娟