四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初1794号 原告：杨乾厅，男，1986年9月18日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：韩忠贵，四川省安岳县驯龙法律服务所法律服务工作者。 被告：赵刚，男，1986年11月16日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：杜然，四川仁卓律师事务所律师。 被告：四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司，住所地四川省乐至县天池镇西郊工业园区。统一社会信用代码：91512022669577039T。 负责人：康力。 委托诉讼代理人：邓受禄，四川省安岳县岳阳法律服务所法律服务工作者。 原告杨乾厅与被告赵刚、四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司（以下简称“鸿腾乐至分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告杨乾厅于2019年7月11日诉讼来院，本院同日立案受理，适用简易程序。同月29日被告赵刚提起反诉，经本院立案受理，与本诉合并审理。2019年10月24日反诉原告赵刚申请撤回反诉，本院予以准许。依法公开开庭进行了审理，原告杨乾厅及委托诉讼代理人韩忠贵，被告赵刚的委托诉讼代理人杜然，被告鸿腾乐至分公司的委托诉讼代理人邓受禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨乾厅向本院提出诉讼请求：1.调解或判决被告鸿腾乐至分公司赔偿原告损失费19.88万元；2.由被告负担诉讼费。庭审中，原告将第1项诉讼请求的责任承担主体变更为被告赵刚，并增加要求解除与被告赵刚之间的租赁关系，由被告赵刚返还其租金10万元的诉讼请求。事实与理由：被告赵刚与被告鸿腾乐至分公司签订《鸿腾·香域蓝山商业用房租赁合同》共计租赁387.3平方米用于经营家电，租赁期限4年。赵刚签订合同后将其中的99平方米转租给原告，原告按标准装修共计花费52万元。门市装修后，原告将家电商品摆放门市内，由于下雨造成门前下水处理系统排水不畅，被告赵刚的门市从厕所往外溢水，被告赵刚无奈将厕所封闭。由于长期下水不畅，加之赵刚厕所封闭、商铺楼上住户污水无法正常排水，造成原告门市下水排污口溢出污水。原告多次找被告赵刚反映，被告赵刚告知鸿腾乐至分公司派员维修多次，仍不能解决。2016年11月6日赵刚租赁给原告的门市从顶上漏水，造成原告门市不能用电，吊顶、家电损坏，后查明原因系下水道排水不畅，导致污水从3楼未销售房屋排污口溢出，造成原告门市装修大面积损坏。通过疏通下水道暂时解决，3天后污水又从一楼冒出，致使原告无法经营。为查找漏水源头，被告鸿腾乐至分公司维修人员将原告装修门市多处敲坏，承诺恢复和赔偿后才交房租，但至今未恢复，造成原告吊顶局部垮塌，部分家电被砸坏，原告多次提出赔偿和解除合同，被告一直以各种理由拖延。按照赵刚与鸿腾乐至分公司所签租赁合同第六条第三款，被告应为原告提供经营条件。由于原告租赁的商铺长期不定时、不定位漏水，原告无法经营，应依据租赁合同第九条减收租金，赔偿损失。 由于被告赵刚和原告以前为合伙经营关系，原告2016至2018年上半年的房租已经结清。由于被告无法提供正常的经营条件，原告请求法院裁决租金减免日期和金额。由于装修费高昂，合同签约4年不能续签，但因商铺漏水至2016年即不能经营，请求法院给原告整体装修损失予以分摊。因原告租赁商铺漏水，对原告装修造成损失，要求赔偿2楼的吊顶、地板、厕所、空调、冰箱、小家电及1楼展台、电视柜、水电基装等合计19.88万元。 综上，由于两被告提供的门市存在严重质量问题，且维修不当，导致原告装修和家电损坏，造成原告4年来无法正常经营，经原告与被告赵刚协商未果，提起诉讼，请求支持原告诉求。 被告赵刚辩称，1.原告诉称被告赵刚将租赁被告鸿腾乐至分公司门市分租99平方米给原告属实，原告与被告鸿腾乐至分公司所签租赁合同已于2019年4月30日到期，被告赵刚同意与原告解除租赁关系，由原告将租赁门市腾空退还被告；2.原告主张因开发商设计原因导致房屋漏水，故被告赵刚与侵权结果之间不存在因果关系，原告要求被告赵刚赔偿损失主张不成立；3.原告诉称2016年即发生侵权行为与结果，但未在规定诉讼时效内提起诉讼，超过了诉讼时效，请求法院驳回原告损害赔偿诉求；4.原告租用被告房屋，应当支付租金，原告要求被告赵刚退还租金10万元的请求不成立，请求驳回。 被告鸿腾乐至分公司辩称，请求法院驳回原告要求被告鸿腾乐至分公司承担赔偿责任的诉求。理由1.鸿腾乐至分公司与原告之间不构成任何直接的法律关系，双方不存在权利义务关系；2.出租房屋已在2016年出售他人，仅基于买卖不破租赁的法律原则没有解除和变更案涉租赁合同；3.2015年案涉房屋通过相关职能部门验收，系合格建筑物；4.原告称2016年遭受了巨大损失，但未在第一时间提起赔偿诉求，即使存在损失也超过了诉讼时效；5.原告至今使用案涉房屋，说明案涉房屋具备使用经营条件。 原告为证实自己的主张，提供漏水视频光盘、电话记录、微信记录、照片、装修收据与清单，拟证实租赁房屋漏水原因、维修情况、装修现状及装修费用。经被告赵刚质证，对漏水视频光盘、电话记录、微信记录的真实性未发表意见，对堆放货物的照片三性无异议，对其余照片及装修收据与清单的真实性有异议，对所有证据的证明目的有异议；被告赵刚为证实自己主张，提供租赁合同，拟证实与被告鸿腾乐至分公司存在租赁关系及租金收取标准。经原告及被告鸿腾乐至分公司质证均无异议。原告认同分租其中99平方米，租金按照该租赁合同约定执行。 本院认为：被告赵刚提供的租赁合同，系原始书证，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且经原被告双方质证无异议，予以采信；原告提供的录音录像资料、电话及微信记录，虽缺乏标识和直观性，单一证据不能达到原告证明目的，但结合原告提供的录音录像资料及微信记录，以及原被告无异议的租赁合同，能证实原告租赁的房屋因下水管道堵塞，导致污水上返漏水，污染其租赁房屋以及被告鸿腾乐至分公司等曾于2016年11月进行修缮的事实，予以采信；原告提供的照片，无标识，不能达到其证明目的，不予采信；原告提供的“装修清单”无任何人签字，不具有真实性和关联性，原告提供的“装修收据”，仅经办人签字，无其他证据佐证其真实性和关联性，均不予采信。 经上述由本院确认的证据证实，并结合原被告陈述，查明本案事实如下： 2015年4月20日被告赵刚与被告鸿腾乐至分公司签订《鸿腾·香域蓝山商业用房租赁合同》，约定被告赵刚租赁被告鸿腾乐至分公司位于乐至县鸿腾·香域蓝山一层1、2、3号场地，用于经营家电。租赁期限从2015年5月1日起至2019年4月30日止。签订合同后，原告与被告赵刚口头约定，由原告使用其中的99平方米经营家电，租金及租赁期限按照被告赵刚与被告鸿腾乐至分公司签订的租赁合同执行。 签订租赁合同后，被告鸿腾乐至分公司将租赁房屋交付被告赵刚，赵刚将其中的99平方米交付原告使用。经营过程中，因租赁房屋所在的化粪池堵塞，导致下水道污水上返溢出，污染原告租用房屋装修及财产。2016年11月原告找被告鸿腾乐至分公司及物业管理公司等进行修缮，未得到彻底解决。原告为此提起诉讼，请求支持其诉求。 庭审中，原告增加要求被告赵刚退还租金10万元的诉讼请求，本院通知原告于2019年9月2日前补交案件受理费，原告至今未补交，也未申请减、缓、免。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。被告赵刚租赁被告鸿腾乐至分公司房屋后，与原告口头约定，将其中的99平方米转租给原告，租金按被告赵刚与被告鸿腾乐至分公司所签租赁合同执行。该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，被告鸿腾乐至分公司亦未对被告赵刚与原告杨乾厅之间的转租关系持异议，该口头合同合法有效。租赁期满，原告未退还租赁房屋，视为与被告赵刚建立了不定期租赁关系，双方随时可以解除。现原告要求解除，被告赵刚同意解除，视为双方协商一致解除，解除时间确认为双方协商一致之日即2019年8月26日。 关于被告赵刚应否承担损害赔偿责任的问题。原告诉称被告赵刚、鸿腾乐至分公司提供的租赁房屋存在严重质量问题，加之被告鸿腾乐至分公司维修不当，对其造成严重损失。经审理查明，被告赵刚提供给原告的租赁房屋系被告赵刚向被告鸿腾乐至分公司租赁而来，该房屋经竣工验收合格，由原告自行装修使用。被告赵刚向原告交付租赁房屋，原告接手并进场装修，视为认同符合经营条件。原告使用过程中，存在漏水情形，究其原因，原告诉称系租赁房屋设计不当，下雨时造成租赁房屋门前下水处理系统排水不畅，致化粪池堵塞，污水上返，污染其装修，影响其经营，损害其财产。故原告主张造成污染及损失的原因，不能证实系被告赵刚的侵权行为所致，原告要求被告赵刚承担损害赔偿责任的请求不成立，本院不予支持。 关于原告要求被告赵刚退还租金10万元的诉讼请求。庭审中，原告增加该项请求，但未按规定补交案件受理费，亦未申请减、缓、免，依法按其撤回该项诉求处理。 关于被告赵刚主张原告损害赔偿请求超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效的期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告因租赁房屋被污染曾于2016年11月主张权利，至起诉时未超过3年诉讼时效。故被告赵刚辩解不成立，本院不予采纳。 本案中，原告起诉了被告鸿腾乐至分公司，但未要求其承担责任，该系原告对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院尊重其意思表示，对被告鸿腾乐至分公司在本案中的诉讼行为及责任，不予审查。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第九十三条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告杨乾厅与被告赵刚之间因租赁案涉房屋的口头合同于2019年8月26日解除； 二、原告杨乾厅要求被告赵刚退还租金10万元的诉讼请求，按原告杨乾厅自动撤回处理； 三、驳回原告杨乾厅要求被告赵刚赔偿损失19.88万元的诉讼请求。 案件受理费4276元，适用简易程序，减半收取2138元，由原告杨乾厅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  刘仕蓉 二〇一九年十月二十八日 书记员  吴 忧