浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初7823号原告（反诉被告）：浙江人本超市有限公司，住所地：温州市经济技术开发区海工大道777号。法定代表人：陈岩水，总经理。委托诉讼代理人：陈文克，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告（反诉原告）：永嘉县供销超市有限公司，住所地：浙江省永嘉县黄田街道池头村。法定代表人：陈联，总经理。委托诉讼代理人：潘斌伦，浙江六和（温州）律师事务所律师。第三人：杨贤新，男，1976年5月5日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：木建慧，浙江时代商务律师事务所律师。原告浙江人本超市有限公司（以下简称人本超市）与被告永嘉县供销超市有限公司（以下简称永嘉供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，被告永嘉供销公司在审理过程中提起反诉并申请追加杨贤新为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）人本超市的委托诉讼代理人陈文克、被告（反诉原告）永嘉供销公司的法定代表人陈联及其委托诉讼代理人潘斌伦、第三人杨贤新及其委托诉讼代理人木建慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人本超市向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年7月28日签订的编号为ＲＢ20120728-01的《郑桥锦园部分商业用房转租协议》、编号为ＲＢ20120728-03的《协议书》以及2016年12月2日签订的编号为ＲＢＣＳ-20161130《补充协议》于2018年10月12日解除；2.判令被告返还原告100万元履约保证金并赔偿利息损失（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年10月13日开始计算至判决履行之日止），暂计35625元，合计1035625元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月28日，原、被告双方分别签订了编号为ＲＢ20120728-01的《郑桥锦园部分商业用房转租协议》以及编号为ＲＢ20120728-03的《协议书》，约定由被告将其从案外人处承租的温州市鹿城区的商业用房转租给原告，约定租赁期限自2012年8月25日至2020年11月4日。上述协议同时对租金标准、租金的支付方式以及违约责任等进行了约定。上述协议签订后，原告依约向被告支付了相应的租金以及100万元的履约保证金，被告也依约将所出租的商业用房交付给原告。在上述协议履行过程中，双方就租金的调整又签订了几份补充协议。2015年1月份，被告所出租的商业用房违章区域因无法办理消防验收即投入使用而被温州市公安消防局鹿城区分局查封，2018年10月10日该部分违章区域再次被消防部门查封导致原告无法使用全部的租赁物。根据ＲＢ20120728-03《协议书》第三条第2项以及第四条第7项的约定，如因被告原因造成原告无法实际使用全部租赁物或租赁物部分违章建筑被限制不得继续使用的，原告有权解除租赁协议且不承担违约责任。为此，原告于2018年10月10日向被告寄送了《关于浙江人本超市有限公司黄龙店房屋租赁合同解除告知函》（以下简称《告知函》），通知被告解除双方之间签订的租赁合同并要求被告退还原告已支付的履约保证金。上述函件被告已于2018年10月12日收到。后被告针对原告的合同解除行为向鹿城区人民法院起诉要求确认合同解除行为无效。后该案分别经鹿城区人民法院和温州中级人民法院审理确认原告解除上述租赁合同有效。但被告至今未依约退还100万元履约保证金。现原告依约解除双方之间的租赁合同，被告应当依约返还履约保证金。被告永嘉供销公司辩称，涉案房产并非无法办理消防验收手续，而是原告没有去办理消防验收手续。反诉原告永嘉供销公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即支付反诉原告房屋占有使用费1954374.57元；2.本诉和反诉的诉讼费均由反诉被告承担。反诉事实与理由：原、被告之间就解除合同告知函一案的诉讼，经（2018）浙0302民初12465号民事判决书第五页认定，人本超市已经实际停止经营并腾空房屋…该案经（2019）浙03民终3011号民事判决认定，双方对于涉案房屋除永和豆浆承租部分外于2018年11月4日腾空的事实无异议，关于永和豆浆承租部分的腾空时间问题，人本超市公司为证明其在2018年11月4日前完成了永和豆浆承租部分的腾空义务，在本案一审中提供了落款时间为2018年11月3日的《解除房屋租赁合同协议书》，但该协议书上的承租方为杨贤新，签字人为徐爱珍，单单就该协议书并不足以证明人本超市公司就永和豆浆承租部分己经于2018年11月4日腾空。一审法院认定人本超市公司己经于2018年11月4日腾空涉案房屋不当，故予以纠正。实际上，永和豆浆一直经营到2019年4月10日停止营业，2019年4月20日腾空。根据原、被告于2012年7月28日签订的《协议书》，2018年11月5日至2019年11月4日的租金需要支付给原房东3661090元，根据原、被告于2016年12月2日签订的《补充协议》，2018年11月5日至2019年11月4日需要支付给反诉原告租金600000元，合计租金4261090元。涉案房屋一楼门面房仅6间，永和豆浆占有使用了3间，故其租金应当按全部房屋租金计算。综上，永和豆浆在2018年11月4日后继续使用租赁房屋五个半月，应当支付租金1954374.57元。故提起反诉。反诉被告人本超市辩称，其已于2018年11月3日与第三人解除关于永和豆浆承租部分的租赁合同，其亦配合永嘉供销公司于2018年11月4日共同去现场查看，永和豆浆承租部分已经停止营业。第三人于2018年11月4日腾空后继续占用场地进行经营是第三人自行与房东营楼桥村村委会协商的，即使需要支付占有使用费也是向案外人支付。由于人本超市与第三人的租赁合同于2018年11月3日解除，人本超市并非涉案房屋所有权人和管理人，无权要求第三人腾空租赁场地，原告不负有要求第三人腾空的义务，第三人继续占用应当自行承担责任。被告反诉状称租金标准为426万元不符合合同约定，双方合同约定年租金是361万，其中支付给房东营楼桥村村委会301万元，支付给被告60万元。第三人杨贤新述称，第三人经营使用的部分，不影响使用其他部分房屋，故对反诉请求，不予认可。由于永嘉供销公司并未按其与房东的租赁合同的约定期限支付租金，第三人难以确定如继续租赁应与何方签约及支付租金。第三人并未妨碍永嘉供销公司对涉案房屋的接收和使用，在永嘉供销公司通知第三人将另行出租后，第三人及时进行了搬离。永嘉供销公司未立即接收房屋的原因是被告的法律判断和自身选择，相应的结果不应由原告或第三人承担。经本院审理查明：2012年7月28日，被告永嘉供销公司（作为甲方）与原告人本超市（作为乙方）签订一份《协议书》（协议号：ＲＢ20120728-03），约定将位于温州市鹿城区店面（面积约5200平方米）以及店面中600平方米的搭建部分（附件一中注明部分）转租给乙方，转租期限自2012年8月25日至2020年11月4日，租金明细详见合同约定。另，原、被告与原房东签订协议号为ＲＢ20120728-01的《郑桥锦园部分商业用房转租协议》，将转租期限、租金及支付方式、权利义务等作出约定。合同签订后，被告依约交付涉案房屋给原告经营，原告亦履行支付履约保证金及租金的义务，期间双方多次签订补充协议调整租金标准。后因涉案房屋违章建筑部分未办理消防许可，原告向被告发出《告知函》，并于2018年11月4日腾空涉案房屋。2018年11月16日，永嘉供销公司向我院提起诉讼，要求确认人本超市公司于2018年10月10日作出的《告知函》无效，2019年2月11日，我院作出（2018）浙0302民初12465号民事判决书，驳回永嘉供销公司的诉讼请求。后永嘉供销公司提起上诉，2019年6月12日，温州市中级人民法院作出（2019）浙03民终3011号民事判决书，维持一审判决，该案于2019年6月24日生效。现原、被告就履约保证金退还及占有使用费支付等问题发生争议。另查明，2013年11月28日，原告人本超市（作为甲方）与第三人杨贤新（作为乙方）签订一份《浙江人本超市有限公司租赁协议》，约定甲方将其所属黄龙店（具体位置为左侧三间店面），面积为210平米的场地出租给乙方作为其经营场地，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日止。合同签订后，第三人以温州市鹿城区黄龙馨和豆浆店名义经营永和豆浆店。2018年11月3日，原告人本超市与第三人杨贤新（签字人为徐爱珍）签订一份《解除房屋租赁合同协议书》，约定原租赁协议于2018年11月3日解除并于2018年11月4日前将房屋交还人本超市。后涉案房屋中永和豆浆承租部分于2018年11月4日停业，但于2018年11月6日起又自行恢复经营直至2019年4月20日腾空涉案房屋。经双方庭审确认，原、被告双方于2018年11月4日均派员查看现场，其时永和豆浆已停止营业。以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，关于本诉部分，原、被告之间因房屋租赁合同纠纷产生诉讼，经（2018）浙0302民初12465号、（2019）浙03民终3011号民事判决确认，人本超市于2018年10月12日向永嘉供销公司发出的《解除合同告知函》合法有效，故原告人本超市主张要求确认原、被告于2012年7月28日签订的编号为RB20120728-01的《郑桥锦园部分商业用房转租协议》、编号为RB20120728-03的《协议书》以及2016年12月2日签订的编号为RBCS-20161130《补充协议》于2018年10月12日解除，并据此要求被告永嘉供销公司返还100万元履约保证金及支付2018年10月13日起的利息损失，有事实与法律依据，且被告未提异议，故本院依法予以支持。关于反诉部分，原、被告之间的租赁合同关系解除后，第三人杨贤新作为次承租人，应负有腾房义务。经庭审查明，人本超市与杨贤新已签订解除协议并约定2018年11月4日交还，且永嘉供销公司亦于同日派员前往现场进行查看，当时杨贤新经营的永和豆浆已停止经营，能够证明人本超市业已履行合同腾空义务，至于第三人于2018年11月6日自行恢复营业，与人本超市无关，现永嘉供销公司要求人本超市支付逾期腾房占有使用费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）浙江人本超市有限公司与被告（反诉原告）永嘉县供销超市有限公司于2012年7月28日签订的编号为RB20120728-01的《郑桥锦园部分商业用房转租协议》、编号为RB20120728-03的《协议书》以及于2016年12月2日签订的编号为RBCS-20161130《补充协议》于2018年10月12日解除；二、被告（反诉原告）永嘉县供销超市有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告浙江人本超市有限公司履约保证金100万元并赔偿利息损失（以100万元为基数，自2018年10月13日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）；三、驳回被告（反诉原告）永嘉县供销超市有限公司的反诉请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14121元，减半收取7060.5元，反诉受理费11195元，均由被告（反诉原告）永嘉县供销超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇一九年十月十六日书记员  黄一歆