广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13516号原告：广州市牵牵万贸易有限公司，住所地广州市天河区兴民路222号之三（自编C3办公楼）2105-2107、2108-A房。法定代表人：王军，职务总监。委托诉讼代理人：缪妙，广东智洋律师事务所律师。被告：曲竞锋，男，1986年8月21日出生，土家族，住广州市越秀区。原告广州市牵牵万贸易有限公司诉被告曲竞锋房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人缪妙，被告曲竞锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；2、被告返还租赁保证金52480元及利息69755元（按同期银行贷款利率计自2018年12月8日至实际返还之日止）。事实和理由：1、原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告依约向被告支付了租赁保证金52480元。原告与被告于2018年2月28日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于广州市越秀区中山四路xxx号（单）203号、205号首层125号铺出租给原告，租赁期限为自2018年3月1日起至2018年11月30日止共九个月，租赁单元的交付约定为现状交付。按照合同约定，原告向被告支付了租赁保证金共计52480元，被告向原告出具了《收据》。2、租赁期满，原告搬离租赁场地，被告拒不办理退场交接手续并拒不退还租赁保证金。在合同约定的租期届满后，原告决定不再续租，遂依照合同的约定，结清所有费用，并将所属物品搬离场地。在使得该商铺处于被告可另行处置的状态后，原告于2018年12月1日提交《东鸣轩商场退场通知书》，告知被告办理退场交接手续，并要求被告在约定期限内退还原告支付的租赁保证金。但是被告拒绝为原告办理退场交接手续，并拒不退还租赁保证金。被告怠于履行归还租赁保证金义务的行为严重违反了合同第四条第3款第（1）项的规定，损害了原告的合法权益并给原告造成了较大的经济损失。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由1、请求贵院查明事实，依法驳回原告向贵院提出《房屋租赁合同》已于2018年11月30日解除的请求。《房屋租赁合同》中，原告承租其位于广州市越秀区中山四路的xxx号（单）203号、205号首层125号商铺，该《合同》虽明确约定租赁期限自2017年11月1日起至2018年11月30日止，但原告至今仍未完全履行将承租场地交付予被告，《合同》约定期限满后，原告虽于2018年12月1日向东鸣轩商场提出退租通知，但告知的是原告承租122、123商铺和物业管理方，并未正式通知被告。原告于2018年12月4日因需隔离122、123商铺及其他邻界商铺，才通知被告到现场确认分界线。其多次与原告电话联系，要求及时将承租商铺按《合同》第三条第3款的约定（即按现状交付）退还给被告，但原告总是不完全履行。为了减少损失，被告于2019年1月3日请广东伯方律师事务所律师向原告发出律师函，敦促原告尽快履行其退还承租场地的责任与义务。至此，被告才于2019年1月10日收到原告邮寄承租物其中的一把钥匙，其他锁匙及部分事项仍未按现状移交（现状图片见附件）。鉴此，被告于2019年1月14日向原告再次发出《关于催促尽快履行退还承租物的函》的通知，但原告仍不重视，直至拖延至今未能将其承租物完全移交给被告。原告承租的场地现状虽说没有经营行为，但承租物仍是在原告实际占有过程中。2、原告请求贵院判决返还租赁保证金及利息的请求不当，并判决由原告向我支付承租场地占用费。原告承租其的场地至今还处于其实际控制中，依法应由原告向我支付场地占用费（占有费按《合同》约定的租金标准执行，交纳占用费的时间从2017年12月1日起至正式完全将原告承租我的场地交还我之日止），且待原告依据《合同》约定将承租场地完全退还给被告后结清所有费用后（需向我提供费用结清证明，如水电费、垃圾处理费等），再按《合同》约定由被告退还保证金给原告。3、请求贵院依据《合同》约定判决由原告将《合同》项下承租物按约定依据“现状”退还给被告。4、本《合同》纠纷是因原告未按约定履行退还承租场地而引发，属原告违约行为。经审理查明：据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2018登记字1367261号）记载，越秀区中山四路213-231号（单）、203号、205号125房的产权人为被告。2018年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区中山四路xxx号（单）203号、205号首层125号铺出租给乙方使用，建筑面积约61.0232平方米，租赁期限自2018年3月1日至2018年11月30日止，租金按月计收，月结月清，乙方应当在每月5日前一次性交清当月的租金；租赁单元以现状交付；双方签订本合同之日，乙方须向甲方交纳52480元（即两个月的租金）作为租赁保证金；在合同有效期内，租赁保证金由甲方保存，不计利息；有下列情形之一，甲方于五个工作日内退还全部租赁保证金给乙方：⑴合同期满，并结清乙方应付的全部租金、水电费及租赁期间的物业管理费等相关费用，⑵由不可抗力因素引起的合同终止；乙方有下列情形之一的，视乙方违约，甲方有权没收乙方的租赁保证金及乙方所租场地的所有设备：（1）乙方不按本协议规定交纳租金、水电费、物业费及租赁保证金，（2）乙方未经甲方同意转租该场地，（3）乙方将上址作非法用途，（4）乙方在合同期内不继续履行合同；甲方不得以任何理由提前解约，如提前解约需全额向乙方退还当月已交租金及保证金；乙方不得以任何理由提前解约，如提前解约，甲方有权没收乙方已交保证金；按本合同规定在合同期满后，且乙方未续租的，乙方应无条件向甲方交回该场地，乙方有意续签合同的，应在合同到期前两个月以书面形式知会甲方，否则视同其不续签等。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁保证金。被告在涉案商铺经营至合同期届满。庭审中，原、被告确认租金已结清。原告陈述在东鸣轩商场共承租了包括涉案商铺在内的7间商铺（即122-128号商铺），经业主同意将122、123、125、126四间商铺打通统一经营“哥弟”服装，涉案商铺于2013年12月向原产权人熊x波、高x双承租的，租赁期限至2018年11月30日止，征得原产权人同意对商铺进行了装修（对天花板进行装饰改造并增设了试衣间等），被告成为商铺的产权人后才与原告签订合同，交付状态为现状交付。合同期满当天，通知被告接收房屋，并向商铺所在的东鸣轩商场提交退场通知书，12月1日办理了撤场手续，当时通知了7个商铺的业主，被告的母亲及其余业主到现场，当时123铺的业主代表所有业主在撤场通知上签名确认。2018年12月4日被告的母亲在物业管理处签订了东鸣轩122-128号商铺各业主认同的界址分界线的确认书，故被告是已知悉原告撤场的事实，商铺处于被告可以另行处置的状态。为此原告提交了证据1、2018年12月1日《东鸣轩商场退场通知书》，记载122、123、125、126商铺的承租人万x玲（原告职员）因合约到期，将于2018年11月30日终止营业并退场，“商管部”确认电费缴清，可以办理撤场手续（收费员签名），“维修部”商管员签名确认，123号商铺业主签名同意退场。2、2018年12月4日“东鸣轩122-128各铺业主认同分界线”，记载122-128商铺均有签名，其中125号铺的签名为“陈x招”。被告对证据1不予确认，称没有见过该撤场通知书。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。另被告对原告陈述“经业主同意将122、123、125、126四间商铺打通的现状”没有异议。另陈述被告购买涉案商铺时，原产权人及原告并未告知商铺有改造的情况，导致其对现状有误解，被告认为商铺现状是原告向原产权人承租前的现状，或是原告在经营过程中的商铺现状，及按照房产证内的框架现状。被告没有收到原告要求撤场的通知，被告是在12月到现场才知道原告撤场了，两个商铺之间的间隔墙没有恢复，天花破损严重，电线、管道裸露等。为此被告向本院提交证据1、2018年12月30日以广东伯方律师事务所的名义向原告发出的《律师函》，要求原告将涉案商铺腾空按原状交还及出具结清水电费等费用的单据，并支付2019年1月3日前的商铺占用费。该律师函没有律师签名盖章。2、2019年1月14日被告向原告发出的《关于催促尽快履行退回承租物的函》，原告对被告的上述两份函件的真实性不予确认，也没有收到上述函件。本院认为：原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为有效合同。原告就涉案商铺在被告成为产权人之前已经承租多年，被告购买涉案商铺时理应清楚商铺当时的状态，故对被告关于购买涉案商铺时，原产权人及原告并未告知商铺有改造的情况，导致其对现状有误解的陈述不予采信。上述合同“乙方的权利义务”约定“按本合同规定在合同期满后，且乙方未续租的，乙方应无条件向甲方交回该场地，乙方有意续签合同的，应在合同到期前两个月以书面形式知会甲方，否则视同其不续签”，被告在合同期满前未收到原告续签的书面知会函，应知道原告没有续签的意愿。且据本案证据显示及原、被告确认，原告是同时承租122-128商铺经营服装，合同期届满时，各商铺业主及商铺所在的东鸣轩商场管理处于当日与原告办理撤场手续，且在“122-128商铺认同分界线”被告的母亲也签名认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告称没有收到原告要求撤场的通知不符合常理，故对原告陈述于2018年12月1日办理了涉案商铺撤场手续的事实，本院予以认定。据此，对于原告要求确认双方合同于2018年11月30日解除，本院不再调处。被告没有提供原告欠交费用的证据，按约定应将租赁保证金退还原告。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、被告曲竞锋自本判决发生法律效力之日起七日内，将租赁保证金52480元返还给原告广州市牵牵万贸易有限公司及支付该保证金的利息（按同期银行贷款利率计自2018年12月8日至实际返还之日止）。二、驳回原告广州市牵牵万贸易有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1129元，由原告广州市牵牵万贸易有限公司负担50元，被告曲竞锋负担1079元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  张雪琼人民陪审员  邓晓红二〇一九年十月三十日书 记 员  韩俊彦