太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8008号原告：高海峥，女，1973年12月7日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：司喜平，山西大士律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢芸，山西大士律师事务所实习律师。被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，汉族，该公司员工，住山西省太原市小店区体育南路68号7号楼4单元14号。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地山西省太原市长风街705号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：孙国太，总经理。原告高海峥与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔公司”）、被告山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“恒实公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高海峥及其委托诉讼代理人司喜平、谢芸，被告和信摩尔公司的委托诉讼代理人孙雪静参加了诉讼。被告恒实公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高海峥向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告一与原告于2005年4月23日签订的合同号为00070617、00070618、00070619、00070620的《合同书》（含各类条款）；2、判令被告一、被告二连带支付拖欠原告的租金146612.27元及违约金53894.67元，共计200506.91元（逾期支付超过210天按逾期应付款每日万分之四计算；租金与违约金计算至起诉之日）；3、判令被告一、被告二连带支付自起诉之日起至上述《合同书》解除并腾房交付原告期间的租金及违约金；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2005年4月23日，被告一与原告签订了《合同书》，共计四套商铺，约定每套商铺每年度租金为14564元，四套商铺合计58256元，租金按月支付，每月4854.67元。被告二给被告一提供担保，后被告一按约支付租金至2017年2月便不再支付（2月未付完），原告多次追索未果，故诉至贵院，望判如所请。被告和信摩尔公司辩称，不同意解除与原告签订的四份合同书。在抵顶后截止2017年1月的租金已经全部向原告支付完毕，2018年2月份向原告支付过半个月的租金2427.5元，向前抵顶2017年2月前半月租金，在2018年12月18日，2019年3月28日，2019年5月28日，2019年7月19日曾向原告支付过月租金的10%，共计四次，每次485元，目前尚欠原告租金是2017年2月10%的租金到2019年8月31日，共计30.1个月，欠租金146125.57元，违约金按照合同的13.2条，具体数额一百多块，诉讼费不予承担。被告恒实公司未作答辩。经审理查明，2005年4月23日，被告和信摩尔公司作为商业管理单位（甲方），原告高海峥作为商铺业主（乙方），双方就甲方承租乙方商铺统一进行招商与经营管理分别签订了编号为00070617、00070618、00070619、00070620的《合同书》，每个租赁年度的租金均为14564元。甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同处租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。同日，被告恒实公司作为甲方，被告和信摩尔公司作为乙方，原告高海峥作为丙方，分别签订了《保证合同》，主要约定：就编号为00070617、00070618、00070619、00070620的《合同书》，甲方承担连带支付责任。2019年7月19日，原告收到租金485元。2019年3月28日，原告收到租金485元。2018年12月18日，原告收到租金485元。2018年2月12日，原告收到租金2427.5元。2017年6月8日，原告收到租金4854.67元。2017年4月28日，原告收到租金4854.67元。2017年3月24日，原告收到租金4854.67元。2016年11月3日，原告收到租金4854.67元。案件审理过程中，被告和信摩尔公司陈述，不同意解除合同的原因是商铺由善意第三人占有使用，解除合同会损害善意第三人的权益，合同的变更和解除应该双方意见一致，不能单方解除等。另查明，庭审中，被告和信摩尔公司称欠付原告的租金是2017年2月租金的10%到2019年8月31日的租金，欠租金数额为146125.57元。原告认可该欠付租金期间和数额都无异议。确认上述事实的证据，有《合同书》、《保证合同》、银行流水等以及庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，本案所涉《合同书》、《保证合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，内容合法，各方均应按约履行。合同签订后，原告已按约定履行合同义务，被告和信摩尔公司未按照约定支付原告租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。庭审中，原告高海峥和被告和信摩尔公司均认可截止2019年8月31日尚欠租金数额为146125.57元，原告的该项主张，本院予以支持。对于违约金应当按照合同约定分段计算至付清之日止，即逾期90日内按日万分之一计算，逾期90日至210日按日万分之二计算，逾期210日按日万分之四计算。被告恒实公司应当按照《保证合同》的约定对以上债务承担连带支付责任。本案涉及的商铺为和信商业广场，该商场具有整体性，为维护全体业主和经营者的共同利益，现解除合同有损合法承租人的权益，不符合法律规定，故对原告高海峥解除案涉四份合同（含各类条款）的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告高海峥截止2019年8月31日的应付租金146125.57元。二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告高海峥截止至2019年8月31日欠付租金的违约金，其中2017年2月欠付租金485元的违约金，应自2017年2月24日起算，逾期未超过90日的按日万分之一计算，逾期超过90日未超过210日的按日万分之二计算，逾期超过210日的按日万分之四计算至本判决确定的给付之日止；2017年3月至2019年8月每月所欠租金4854.67元的违约金，应自每期逾期之日即逾期当月24日起算，逾期未超过90日的按日万分之一计算，逾期超过90日未超过210日的按日万分之二计算，逾期超过210日的按日万分之四计算至本判决确定的给付之日止；三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述款项的承担连带支付责任；四、驳回原告高海峥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2952元（原告已预交），由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵景岳 二〇一九年十月二十四日书记员 王晓锦