广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9634号原告：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市惠福东路554号。法定代表人：翟谷纲，职务所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。被告：陆建枢，男，1949年12月28日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。原告广州市民政局房屋管理所与被告陆建枢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李玉琼、被告陆建枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间关于越秀区解放中路贤藏街66号104房的不定期租赁关系；2、被告立即将贤藏街66号104房屋腾空交还原告；3、被告按每月168.4元的标准向原告支付自2006年1月1日（原告租金交至2005年12月31日，故原告从2006年1月1日开始拖欠租金）至房屋租赁合同解除之日止的租金；4、被告支付租金违约金自逾期之日起（原告租金交至2005年12月31日，故原告从2006年1月16日开始逾期）至实际清偿全部租金之日止（每逾期1日，按当月欠缴租金的百分之三分段累计计算，从逾期当月16日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）5、被告按每月168.4元的标准向原告支付房屋租赁合同解除次日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占用费。6、被告按照每月168.4元的标准向原告支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（按占用期内房屋占用费总额的100%计算）。事实和理由：原告是广州市越秀区解放中路贤藏街66号104房的合法出租人。原告与被告于2001年11月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告向被告出租上述房屋，租赁期限自2001年11月1日至2003年6月30日止；租金按月结算，每月168.4元，被告在每月的第15日前将当月的租金按现金付款方式缴付给原告；租赁期届满，原告与被告未续订合同且原告要求收回房屋，被告逾期不交出承租房屋的，原告除限期要求被告迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金。合同期满后，被告仍占用涉案房屋使用至今,但被告从2009年11月1日开始拖欠租金，截止2019年1月31日拖欠租金为18692.4元，违约金为18692.4元。且原被告的租赁合同期限于2003年6月30日已经届满，双方现为不定期租赁合同关系，原告有权解除与被告的租赁合同，收回房屋。因此，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我和原告从未签订租赁合同，不存在解约的情况。我已年迈70岁了，年弱多病，涉案房屋是我唯一住房，涉案房屋由我母亲那代就开始居住在此。我的哥哥都因为结婚而离开涉案房屋，只有我一人还居住在此，由于当时的桂香街1号房屋拆迁，我是在1997年5月才回迁到贤藏街66号104房。我确实从2006年开始欠付涉案房屋租金，之后的租金我方愿意交纳，但违约金和滞纳金我方认为不合理，不愿意交纳。我不交纳租金是因为当时拆迁时要求原告配合协助我回迁，但原告一直不理，导致我拆迁时不顺利，损失巨大，故我没再交纳租金。我在1994年下岗，现在已退休，我和太太的退休金才6000多，我愿意分期交纳之前房屋欠付的租金。经审理查明，广州市越秀区解放中路贤藏街66号104房房屋登记权属人为广州市民政局。广州市民政局委托其直属单位即本案原告负责该房屋的出租、管理等工作。2001年11月1日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋（住宅）租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区解放中路贤藏街66号104部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积39.86平方米；租赁期限自2001年11月1日至2003年6月30日止，月租金144.69元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前将当月租金按现金或支票的付款方式缴付给甲方；乙方需依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期1日，乙方须按月租金额的3%向甲方支付违约金，如果逾期90日，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；租赁期限届满或提前终止、解除合同后的十日内，乙方必须腾空完好交还房屋给甲方，并对已投入房屋的装修费等概不补偿；如乙方逾期仍未交还房屋，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期间的房屋占用费（房屋占用费计算方法：参照当年市房管局公布的市场参考租金确定首月房屋占用费，并由甲方告知乙方，次月起在上一个月占用费基础上每月递增5%，按月计算至乙方向甲方交回房屋止，不足一个月按一个月计算），同时，甲方有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同。被告继续使用涉案房屋作住宅使用，并按照144.69元/月的标准向原告支付了至2003年6月30日租金。合同期满后，被告每月按照168.4元/月的标准继续向原告支付了截止至2005年12月31日的租金。被告虽从2006年1月1日未再交租，但仍居住使用涉案房屋至今，且被告称涉案房屋为其唯一住房，由其和配偶、小孩同住。被告亦当庭陈述现已退休，每月领有退休金。本院认为，原、被告自愿签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上述合同约定的租赁期限届满后，原被告虽未续签租赁合同，但原告继续将涉案房屋出租给被告使用，双方按原标准收交租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。再根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告要求解除双方的租赁合同关系、收回涉案房屋及被告按照上述租赁合同约定的租金标准计付租金占用费至交还房屋之日止合法合理，本院予以支持。关于被告陈述的要求分期支付拖欠的租金，由于无证据显示被告经济困难，无能力一次性支付，故对被告该要求不予支持。此外，被告未按照合同约定的期限支付租金已构成违约，应承担相应违约责任，原告要求被告支付迟延付款违约金于法有据，本院亦予以支持。被告未按照合同约定的期限支付租金已构成违约，应承担相应违约责任。原告要求被告支付迟延付款违约金于法有据，但合同约定的每日按照月租金额的3%计付违约金显属过高，本院酌情调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算。关于原告要求被告支付租赁关系解除后至交还场地日止的违约金的问题，因在租赁期限届满后，原被告形成不定期租赁合同关系，原告是通过本案诉讼才向被告提出解除合同及收回房屋，合同解除后被告是否拒不交还房屋属尚未发生的事实，原告要求被告支付上述违约金目前缺乏事实依据；故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市民政局房屋管理所与被告陆建枢关于广州市越秀区解放中路贤藏街66号104房屋的租赁合同关系解除；二、被告陆建枢（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区解放中路贤藏街66号104房屋腾空交还原告广州市民政局房屋管理所；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告陆建枢一次性向原告广州市民政局房屋管理所支付2006年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按照168.4元/月的标准计付）及迟延支付上述租金的违约金（每月租金的违约金自当月16日起计至实际支付之日止，以同期应付而未付的租金为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，违约金总额以不超过应付租金本金为限）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由被告陆建枢按照上述标准逐月支付给原告广州市民政局房屋管理所；四、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告陆建枢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  粟晓晶审 判 员  程秀建人民陪审员  张雪琼二〇一九年十月二十二日书 记 员  熊小月