四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1503民初1651号 原告:鲁代根,男,1970年2月1日出生,汉族,住四川省宜宾市南溪区。 原告:向芬,女,1974年5月12日出生,汉族,住四川省宜宾市南溪区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：叶光容，宜宾市南溪区刘家法律服务所法律工作者。 被告：宜宾天际置地有限公司，住所地：四川省宜宾市南溪区文化街9号。 法定代表人：熊竹，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨磊，四川品冠律师事务所律师。 原告鲁代根、向芬与被告宜宾天际置地有限公司（以下称“天际置地公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁代根、向芬的共同委托诉讼代理人叶光容，被告天际置地公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁代根、向芬共同向本院提出诉讼请求：1、要求被告天际置地公司立即向原告鲁代根、向芬支付未及时取得房屋所有权证书违约金24056元（违约金计算方法为：从2017年5月27日至2019年3月18日止，以购房款323165元为基数，按照每日万分之一为标准进行计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月5日，原告鲁代根、向芬向被告天际置地公司购买了位于宜宾市南溪区房屋一套，建筑面积98.47平方米，房屋总价334123元。购房合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。购房合同第二十条第二款中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方按合同第二十条第二款第二种方式处理，即出卖人按日向买受人支付房款的万分之一的违约金，直到办好房屋权属转移登记，出卖人于2016年5月27日完成竣工备案，依约应于2017年5月28日前为买受人办理房屋所有权证书，而出卖人实际办证时间为2019年3月18日，违约720天。综上所述，被告已经确实违约，根据《合同法》及相关法律法规之规定，起诉至人民法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告天际置地公司辩称：被告方认为被告没有违约行为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：买受人应当向出卖人提供办理不动产登记的资料。双方签订的补充协议的第十一条第一款、第三款中明确约定双方办证的起止时间以买受人提供齐全的办证资料作为起算期间。本案二原告是在2019年3月17日才完清了所有办证的相应手续，在五天后，即2019年3月22日，被告就已经为二原告办理完不动产登记。二原告一直居住在天际上城小区，被告在2017年年初已经多次通知了二原告办理房屋产权登记的相关事宜，并在小区公共部分张贴通知。案涉小区在2017年上半年已经完成大部分业主的办证工作，在2017年2月就已经具备办理分户不动产产权的条件。二原告作为不动产的持有人，也应履行相应的配合义务，不能以自身怠于履行义务，以自身的过错行为来主张被告方的责任。本案发生之前，南溪法院也组织了与本案相似的业主进行了诉前调解，这些业主都是在2018、2019年才完清提供不动产登记的资料，其中有几位业主至今都未提供办理不动产登记的资料，而依然向法院提起诉讼，要求被告支付赔偿责任。关于办证的责任在南溪区法院（2017）川1503民初1061号民事判决书和宜宾市中级人民法院（2018）川15民终612号民事判决书均对被告在取得办理不动产登记的截止时间，即被告履行相应通知义务，予以了认定。故在本案中被告没有违约行为，请求人民法院依法驳回二原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年10月5日，原告鲁代根、向芬作为作为共同买受人与被告天际置地公司签订了合同编号为XX号的《商品房买卖合同》及附件八《商品房买卖合同》补充协议，约定：商品房的基本情况：座落于天际上城B区，建筑面积共100.7平方米，套内建筑面积为82.33平方米；计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4058.34元，总价款为人民币叁拾叁万肆仟壹佰贰叁元整；付款方式及期限：买受人可以首期支付购房总价款的52.11%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司宜宾分银行或住房公积金管理机构借款支付；交接手续：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、第二十三条约定的物业服务费用、转让手续费、转移登记费、共有人工本费、期转现登记费及其他办理权属证所需的税费；专项维修基金按房屋销售总价2.5%收取；产权登记：转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八《商品房买卖合同》补充协议处理。附件八《商品房买卖合同》补充协议关于转移登记的约定为：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人应在办理房屋交付手续的同时向出卖人提交委托办理房屋所有权证所需的各项资料（包括但不限于《商品房买卖合同》、买受人及配偶身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料均以相关部门最新规定为准）以及相关税、费（以房地产管理局、税务局的最新规定为准）。买受人于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房产权证所需资料及相关费用后，出卖人按照《买卖合同》第二十条约定办理房屋权属登记。如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由“商品房交付使用后”变更为“买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日”。买受人未能在约定的时间内取得房屋所有权证书的，自期满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 原告鲁代根、向芬通过自有资金以及向银行按揭贷款的方式向被告天际置地公司交付完清了购房款323165元。 被告天际置地公司于2014年12月27日向宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局申请对涉案房屋所处的3号楼进行竣工验收备案。2016年5月27日，天际上城B地块3号楼完成竣工验收备案登记手续。 2014年12月30日，二原告与被告天际置地公司办理了交接房手续，并向被告天际置地公司支付了代理办证费7010元，维修基金8079元，上述合计15089元。 2019年3月17日，原、被告双方共同向宜宾市南溪区不动产登记中心申请案涉房屋的不动产转移登记。同日，宜宾市南溪区不动产登记中心受理了原、被告要求办理房屋产权转移登记的申请。2019年3月22日，宜宾市南溪区不动产登记中心将案涉房屋的权利人转移登记为二原告。 本院认为，原被告双方争议的焦点为：被告是否应当承担违约责任及如何承担违约责任。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告取得房屋所有权登记证书的时间为接房后365天，且约定由被告代为办理房屋转移登记手续。原、被告双方于2014年12月30日办理了交接房手续，且二原告按约向被告支付了应由其缴纳的专项维修基金等费用。取得竣工验收备案，是房屋初始登记的前置条件。被告天际置地公司于2014年12月27日即向相关部门申请对涉案房屋所处的3号楼进行竣工验收备案，该3号楼于2016年5月27日完成竣工验收备案。也就是被告从2016年5月27日起就具备了就案涉房屋为业主办理产权转移登记的所有前提条件。故被告在取得竣工验收备案后，应当及时通知二原告配合办理房屋产权转移登记事宜。但庭审中被告出具的证据，仅仅是一张办理分户产权通知的照片，但该通知是否系被告于2017年3月13日进行了张贴告知，张贴的具体位置是否属于案涉天际上城小区，均无法得到充分证明。并且办理产权转移登记属于原、被告之间的重大合同权利义务，被告应当对二原告进行具体的通知。而被告在本案中无法出示证据证明其在2017年年初就已经明确具体地告知了二原告配合办理房屋产权登记的事宜，被告依法应当承担举证不能的法律后果。根据庭审中查明的情况，二原告于2019年才知晓案涉房屋已经可以办理产权登记的信息，因此二原告于2019年3月17日才完清所有办证的相应手续并办理产权转移登记的情况，不属于二原告怠于履行办证的配合义务行为所致，二原告房屋产权证的迟延办理属于被告自身过错导致的违约行为。本院对被告抗辩“二原告不能以自身怠于履行义务，以自身的过错行为来主张被告方的责任”的理由，本院依法不予支持。被告的违约行为造成二原告不能按约取得房屋所有权登记证书，导致其不能实现对案涉房屋的处分，为原告造成损失。双方在合同中约定违约金按照日万分之一进行计算，折算为年利率3.65%，未超过年利率24%，不属于约定的违约金过高的情形。本院对二原告按照上述标准计算违约金的诉讼请求，依法予以支持。违约金的起算时间，按照合同的约定，应当从2017年5月27日逾期之日起计算至2019年3月17日办理产权申请之日止。综上，被告应向二原告支付逾期办证的违约金21367元（违约金计算方法为：从2017年5月27日至2019年3月17日止，以购房款323165元为基数，按照每日万分之一为标准进行计算）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定判决如下： 一、被告宜宾天际置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁代根、向芬支付逾期办证违约金21367元（违约金计算方法为：从2017年5月27日至2019年3月17日止，以购房款323165元为基数，按照每日万分之一为标准进行计算）； 二、驳回原告鲁代根、向芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费402元，减半收取计201元，由原告鲁代根、向芬负担24元，被告宜宾天际置地有限公司负担177元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （具体法律条文附后） 审判员 陈 希 二〇一九年十月十日 书记员 李佳颖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百三十五：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。