广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16968号原告：徐彬，男，1977年10月17日出生，汉族，住四川省内江市东兴区，委托诉讼代理人：黄宣干，广东天高律师事务所律师。被告：山东一建建设有限公司中山分公司，住所地中山市西区富华道383号柏景台2幢10B房，统一社会信用代码914420000615136359。法定代表人：周文耀。被告：山东一建建设有限公司，住所地山东省泰安市长城路28号，统一社会信用代码91370900760970237G。法定代表人：陈尚洋。上述两被告共同委托诉讼代理人：于雷，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。原告徐彬与被告山东一建建设有限公司中山分公司（以下简称山东一建分公司）、山东一建建设有限公司（以下简称山东一建总公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄宣干，被告山东一建总公司及山东一建分公司的共同委托诉讼代理人于雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告补偿原告损失115万元；2、请求判令被告承担律师代理费5万元。事实与理由：2017年3月18日，原告（乙方）与山东一建分公司（甲方）签订了一份书面的《订房协议书》，主要内容为：l、订购楼房建筑面积约100平方米，该房屋为中山市尚建实业有限公司开发的尚怡雅筑项目（由山东一建分公司承建并向建设方购买）；2、甲方愿意将该壹套房，出售转让给乙方；3、成交价按建筑面积5500元/㎡计算；购房产生的应缴税费及其它等费用由乙方承担；4、因工程在建，自本合同签订日起约3-6个月内才能办理好预售证，预售证办理后即将双方确认选购楼房，由甲方协助乙方到建设方售楼部办理备案认购有关完善手续。5、款项支付：此协议书双方签字生效当日，由乙方支付以上约定预交购房订金按每套房缴交20万元支付给甲方，余下购房款项在甲方与建设方售楼部确定符合办理备案手续的同时，乙方将剩余购房款项先转入甲方指定帐户或开10天内的期票给甲方，同时甲方协助办理好有关备案手续给乙方。6、违约责任：①甲方按照以上约定时间（6个月）内负责配合协助乙方完善办理好备案认购有关合同手续。②如超出60天仍未能办理完善手续，属甲方违约，甲方自愿返还全部购房订金给乙方，另支付违约金10万元赔偿给乙方，此情况下乙方放弃购房。如乙方不愿意继续等待出预售证办理认购房的手续甲乙双方可协商同意将此签订订房协议书解除废止、失效（如乙方同意等待出预售证后办理认购手续，甲方同意配合协助）。③若甲方配合乙方在约定时间内能完成相关完善手续，乙方不能找任何借口原因拒绝签订购房合同，否则属乙方违约，甲方有权收取乙方所缴交的全部预付订金款项。鉴于甲方是项目施工方，如因预售许可证办理延迟等建设方原因导致甲方无法在以上约定时间完成备案认购相关完善手续，双方根据实事求是协商解决。7、甲乙双方应自觉履行本协议的义务，若发生纠纷应协商共同解决；若协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼，所产生的律师费及诉讼费由违约方负责支付。协议书签订后，原告支付购房订金20万元，但被告至今仍然没有房屋交付给原告。原告认为，原告向山东一建分公司购买房屋一间100平方米左右并按约定支付了订金20万元，但山东一建分公司无房屋交付，故原告无须支付购房尾款35万元。为此，山东一建分公司应向原告交付一套房屋（按现在的中山市价格价值150万元）。由于山东一建分公司没有依约定向原告交付房屋，至今亦无法交付，故应按现价补偿原告的损失。因此，山东一建分公司应补偿原告损失115万元(150万元-35万元=115万元),同时，山东一建分公司还应按协议的约定支付律师费5万元。山东一建总公司是山东一建分公司的总公司,应对山东一建分公司的行为承担责任。庭审中，原告明确,因被告至今无法交付房屋,要求解除涉案订房协议书，并要求两被告赔偿其损失。被告山东一建总公司、山东一建分公司辩称：首先，原告提供的订房协议书中，山东一建分公司的印鉴以及收据中山东一建分公司财务专用章的印鉴均系周文耀伪造的，山东一建总公司取得山东一建分公司公章和财务专用章的时间是2017年12月19日，而涉案订房协议书及收据记载的时间均系2017年3月18日，在山东一建总公司领取印鉴之前，显然可以证明该印章为伪造；2.即使根据订房协议书约定，原告主张的损失计算方式也没有任何依据；3.就涉案房屋的买卖，原告存在主要过错，本案中，合同及收据的印章是伪造的，房款支付给了周文耀，购房合同没有具体的房号、面积，原告明知涉案房屋没有取得预售许可证，也就是说原告明知周文耀无权出售涉案房屋、涉案房屋没有具体房产信息、尚未取得预售许可证，仍执意将房款支付给周文耀个人，存在主要过错，应承担过错责任。经审理查明：山东一建分公司系山东一建总公司的分公司。2017年3月18日，山东一建分公司（出售方、甲方）与原告（购房人、乙方）签订订房协议书约定：甲乙双方协商就中山市火炬开发区大环村中山市尚建实业有限公司开发的尚怡雅筑项目在建工程，其中乙方预订购约100平方米的商住房（此房是甲方向建设方购买房转让套房，具体实际面积按照办理签订认购合同签订套房面积楼房为准），甲方提供协助一事，双方协商签订以下协议：订购楼房建筑面积约100平方米，坐落于栋楼，甲方愿意将该一套房，出售转让给乙方；成交价按出售规范，按套房建筑面积5500元/平方米计算；因工程在建，自本合同签订日起约3-6个月内才能办理好预售证，预售证办理后即将双方确认选购楼房，由甲方协助乙方到建设方售楼部办理备案认购有关完善手续，完成购房全过程；此协议书双方签字生效当日，由乙方支付以上约定预交购房订金按每套房缴交20万元支付给甲方，余下购房款在甲方与建设方售楼部确定符合办理备案手续日起计45天内，乙方将剩余购房款项转入甲方指定账户（周文耀账户），甲方协助办理好有关备案手续给乙方；甲方按照以上约定时间（6个月）内负责配合协助乙方完善办理好备案认购有关合同手续给乙方后为甲方已完成合同义务；如甲方未按照以上约定时间（6个月内）协助办理好楼房认购合同相关完善手续的，如超出60天仍未能办理完善手续，属甲方违约，甲方自愿同意返还由签订此协议书后原收取乙方缴交全部购房订金给乙方后，另支付违约金10万元赔偿给乙方，此情况下乙方放弃购房；如乙方不愿意继续等待出预售证办理认购房的手续，甲乙双方可协商同意将此签订订房协议书解除废止、失效；如乙方同意等待出预售证后办理认购手续，甲方同意配合协助；甲乙双方应自觉履行本协议的义务，若发生纠纷应协商共同解决，若协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼，所产生的律师费及诉讼费由违约方负责支付。该协议书落款处“甲方”栏加盖“山东一建建设有限公司中山分公司”印章，“代表”栏由周文耀签名。同日，周文耀向原告出具收据确认收到原告交来购买尚怡雅筑其中一套房订金200000元，收据上由周文耀签名并加盖“山东一建建设有限公司财务专用章”。另查：原告因本案纠纷与广东天高律师事务所签订民事案件委托代理合同，委托广东天高律师事务所指派律师作为原告的诉讼代理人，并约定诉讼代理费为5万元。庭审中，本院询问原告主张律师代理费有何合同依据，原告代理人称订房协议书没有约定，但有造成损失，需聘请律师维权，因此被告应赔偿律师费损失。本院认为：本案系商品房预约合同纠纷。原告与山东一建分公司签订的订房协议书系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然山东一建分公司辩称订房协议书上所盖印章虚假，但周文耀作为该司的负责人有权代表该司对外作出意思表示，故无论印章真假，均不影响订房协议书的效力。订房协议书约定，山东一建分公司应在6个月内负责配合协助原告完善办理好备案认购有关合同手续，因山东一建分公司至今未能协助完善备案认购有关合同手续，其行为已构成违约，原告主张解除订房协议书，本院予以支持。至于原告主张山东一建分公司向其承担赔偿损失115万元，本院认为，因原告与山东一建分公司签订的涉案认购书系属购房意向书、预约合同。涉案订房协议书明确约定，“甲方按照以上约定时间（6个月）内负责配合协助乙方完善办理好备案认购有关合同手续给乙方后为甲方已完成合同义务”，即山东一建分公司根据订房协议书对原告负有的义务为按预约合同规定的条件订立本约（商品房预售合同）的义务，而不负有履行将来要订立的合同中的义务。原告认为山东一建分公司应向其交付商品房一套，并据此主张差价损失，于合同无据。且如果法院通过房屋差价确定预约合同守约一方的损失范围，无异于赋予了购房意向书与商品房预售合同相同的法律效力。出售方未按购房意向书签订商品房预售合同，实际上是剥夺了购房者的机会利益，使得他们丧失了向他人以类似价格购买类似商品房的机会，遭受的是机会利益的损失。而机会利益受市场交易概率的影响，具有较大的不确定性。故当事人在违反预约合同时，其承担的违约责任一般较违反本约合同时所应承担的违约责任要轻，除双方合同有明确约定或一方故意违约外，对于守约方要求支付的预期利益损失一般不予支持。本案中，涉案的认购书未约定山东一建分公司违约时应向原告承担预期利益损失，且亦没有证据表明山东一建分公司存在故意违约的情形，故原告主张山东一建分公司赔偿其差价损失，本院不予支持。但原告关于差价损失115万元的计算方式系按其主张的中山市房屋现价150万元扣减原告尚未支付的余款35万元计算得出，当中包含了原告已支付的订金20万元，现因合同已解除，山东一建分公司应向原告返还该订金。至于律师费，订房协议书中虽约定了律师费由违约方承担，但原告仅提交民事案件委托代理合同，未举证证明该律师费是否已实际发生，对该诉讼请求，本院不予支持。山东一建分公司是有限责任公司分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，原告诉请山东一建分公司的前述债务由山东一建总公司承担，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，本院判决如下：一、解除原告徐彬与被告山东一建建设有限公司中山分公司于2017年3月18日签订的订房协议书；二、被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐彬返还购房订金20万元；三、驳回原告徐彬的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，减半收取为7800元，由原告负担3150元，由被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司负担4650元（该费原告已预交，两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 杨 颖二〇一九年十月三十日书记员 郑诗琳