山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0802民初3170号 原告：朱本亮，男。 委托诉讼代理人：刘凯，山西大懿律师事务所律师。 被告：运城阳光老年公寓。 委托诉讼代理人：王建成，男，系该机构管理兼法律顾问。 被告：侯水翠，女。 原告朱本亮与被告运城阳光老年公寓、侯水翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘凯，被告运城阳光老年公寓法定代表人侯水翠及其委托诉讼代理人王建成，被告侯水翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱本亮向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁协议》；2.判令被告支付原告房屋租赁费用453500元及违约金100000元；3.判令被告立即腾出租赁房屋并返还给原告。后原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告运城阳光老年公寓于2011年4月10日签订的《房屋租赁协议》无效；2.判令被告运城阳光老年公寓立即腾出位于航天公园东侧的四合院并返还给原告；3.判令被告运城阳光老年公寓支付原告房屋占有使用费488250元（自2011年11月1日起至2018年7月30日）；4.判令被告运城阳光老年公寓按照每天380.8元的标准向原告支付逾期腾房占有使用费，从2018年8月1日起付至被告实际交付房屋之日止；5.判令被告侯水翠对第三项、第四项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：被告运城阳光老年公寓多次向原告提出租赁房屋的请求，后经协商一致，原告于2010年11月1日将位于运城市盐湖区航天公园东边的四合院共计70余间房屋出租给被告使用，约定被告每年应当向原告交纳租赁费用139000元。2011年4月10日，双方就租赁事宜签订书面《房屋租赁协议》。合同订立后，被告仅依约支付了2010年11月1日至2011年10月31日期间的房屋租赁费用，之后便以各种理由拖延支付。截至2018年7月30日，被告尚欠原告房屋租赁费用488250元，经原告多次催促仍未交纳。根据法律规定，合同无效，被告运城阳光老年公寓应当立即返还房屋并支付房屋占用使用费及逾期腾房占有使用费。因被告侯水翠在申请设立运城阳光老年公寓时书面承诺以其个人财产对公寓承担连带责任，故其依法应当对被告运城阳光老年公寓所负债务承担连带清偿责任。 被告运城阳光老年公寓辩称，原告宣读了补充诉状，但本案是为原告2018年5月8日民事诉状立案的，并非是对2018年8月30日的补充诉状的立案，为不浪费司法资源，继续开庭，但原告对自己的2018年5月8日实质上自动予以驳回，针对2018年8月30日的补充诉状由承办人告知这属于变更诉讼请求。原告所主张的所欠租金前后不一致，对此持异议，故对原告的诉求请求法庭依法核实。原告要求解除合同应予以确认，其他请求应当依法驳回。 被告侯水翠辩称，其不应承担连带责任，应驳回原告诉讼请求。 原告朱本亮围绕诉讼请求依法提交的证据有： 1.槐树凹居委会出具的《证明》，拟证明位于运城市航天公园东侧的四合院归原告所有，原告出租给被告运城阳光老年公寓。 2.《房屋租赁协议》，拟证明原告与被告运城阳光老年公寓于2011年4月10日签订《房屋租赁协议》，原告将位于运城市航天公园东侧的四合院租赁给被告运城阳光老年公寓，每年租金139000元。 3.2018年11月2日的视频光盘一份，拟证明原告出租给被告运城阳光老年公寓房屋现状完好，且被告运城阳光老年公寓仍在占有使用全部房屋，不存在数量减少或不能使用的情况。 4.民办非企业单位（法人）负责人登记表、投资声明，拟证明被告运城阳光老年公寓是被告侯水翠投资开办的，被告侯水翠在申请开办公寓时做出过对公寓承担连带责任的书面声明。 被告运城阳光老年公寓围绕诉讼请求依法提交的证据有： 1.2010年2月15日《房屋装修合同》、工程报价详单、陈涛明身份证复印件、2010年5月15日收款单、2010年4月12日收款单、2010年2月15日收款单，拟证明合同签订前被告运城阳光老年公寓进行房屋装修改造花费722000元。 2.照片33张、当庭递交照片2张，拟证明房屋塌陷、下沉、开裂的事实，有5间房屋塌陷严重已经不复存在，被告运城阳光老年公寓花费巨款进行修复。 3.2013年8月1日吊顶5800元收据一份、2016年1月20日消防通道楼梯改造材料费51309元收条一份（刚开始是白条，后来加上施工费补成69309元收据）、2013年10月20日木地板89500元收据一份、2016年3月8日128200元室内外加固工程款收据一份、2016年5月4日塑胶地板49296元收据一份、2012年6月30日防水材料55300元收据一份、2013年10月20日93880元壁纸工程款收据一份、2016年1月16日壁纸款23890元收据一份、2016年1月4日卫生间铺地板隔水垫6496元收据一份、2015年12月16日壁纸5000元收据一份、2016年3月8日80940元水泥红砖等配料及工费款收条一份、2016年1月25日装修壁纸工费28900元收条一份、2016年1月4日卫生间地板改造材料费14100元收条一份、2016年1月30日47259元材料款销售明细单、2013年10月5日橡胶地板款8935元收据一份、2016年1月16日壁纸余款13390元收据、2016年1月30日木地板材料费工费4980元、2016年1月20日壁纸材料费45500元，以上共计812675元（2016年1月20日按69309元加的）。 4.杨某某出具的证明一份（复印件），拟证明2012年建东湖酒店时厨房已经倒塌、倾斜，现在已经不存在，厨具全部损失。 被告运城阳光老年公寓、侯水翠共同对原告提交的证据发表质证意见如下：证据1中居委会没有权利出具关于房屋所有权人的证明，该证据不合法、与本案没有关联性。对证据2的真实性无异议。证据3中视频所展示的情况是现在公寓的情况，其中有16间房屋从2012年开始就未使用，另该视频没反映出2012年的惨景，不能证明被告运城阳光老年公寓进行过多次维修。涉案房屋确属危房。证据4与本案没有关联。 原告对被告运城阳光老年公寓提交的证据的质证意见如下：对证据1真实性、关联性、合法性均有异议，合同上前后公章、笔迹不一致；被告提交该证据超过举证期限；从印章及签字的笔记、纸质状况来看，纸质经过这么多年肯定发黄，明显不是形成于2010年；陈涛明身份证复印件有限期为2016年3月11日至2036年3月11日，身份证有效期限的起始日期为身份证的核发日期，被告提供的证据1明显是后期伪造形成的虚假证据。对证据2的真实性、合法性和关联性都有异议，35张照片来源不明，没有参照物，无法证明照片中的拍摄对象就是涉案房屋，当庭提交的两张照片超过举证期限，原告认为不具有合法性。对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议，所有证据均是收据或者白条，没有相应的付款凭证予以印证，被告运城阳光老年公寓也没有提交内部账簿予以印证，原告对于被告运城阳光老年公寓的装修改造根本不知情，对上述证据真实性不予认可；被告称维修费用为810000元，但所有的收据及白条没有一项是维修。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是复印件，证人没有出庭作证，复印件致使其真实性均无法核实，且证人是被告运城阳光老年公寓的工作人员，与被告运城阳光老年公寓有厉害关系，不予认可。 被告侯水翠对被告运城阳光老年公寓提交的证据均无异议。 本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据1-4，被告运城阳光老年公寓提交的证据2形式合法，所证明的内容真实，与本案需证明的事实具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对被告运城阳光老年公寓提交的证据1、3的关联性不予确认；对于被告运城阳光老年公寓提交的证据4，因证人未出庭接受双方当事人的质询，故对该证据的真实性不予确认。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年4月10日被告侯水翠个人投资30000元，开办运城阳光老年公寓，并自愿以其个人的其他财产对该公寓承担连带责任。2011年4月10日原告朱本亮与被告运城阳光老年公寓签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于航天公园东的四合院共计柒拾余间房屋租赁给二被告开设老年公寓，租赁期限自2010年11月1日至2110年10月31日止，租赁费用为每年139000元，若一方违约应支付对方违约金100000元。合同签订后，被告运城阳光老年公寓陆续向原告支付房屋租赁费用589000元，截至2018年7月31日被告运城阳光老年公寓尚欠原告房屋租赁费488250未付。 庭审同时查明，原告朱本亮就本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，本案中，租赁房屋未能取得规划审批手续，故原告与被告运城阳光老年公寓签订的《房屋租赁协议》当属无效，现原告要求确认上述合同无效，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，现原告要求被告运城阳光老年公寓腾出涉案房屋返还给原告并支付房屋占有使用费，本院予以支持。被告侯水翠在申请开办运城阳光老年公寓时自愿以其个人财产对被告运城阳光老年公寓承担连带责任，现原告要求被告侯水翠对被告运城阳光老年公寓的债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告朱本亮与被告运城阳光老年公寓于2011年4月10日签订的《房屋租赁协议》无效； 二、被告运城阳光老年公寓于本判决生效后三十日内腾空位于航天公园东侧的四合院房屋并返还给原告朱本亮； 三、被告运城阳光老年公寓于本判决生效后十五日内向原告朱本亮支付截至2018年7月31日的房屋占有使用费488250元，之后的房屋占有使用费按每天380.8元的标准计算，从2018年8月1日起付至被告运城阳光老年公寓腾空房屋返还原告朱本亮之日止； 四、被告侯水翠对上述第三项的债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9335元，由被告运城阳光老年公寓、侯水翠共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判长 靳文革审判员张永刚人民陪审员洪金科 二〇一九年十月二十四日 书记员 薛        晓        丽