济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2349号原告：山东省银河伟业物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：王亚卿，董事长。委托诉讼代理人：杨统河，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷婷，山东统河律师事务所律师。被告：赵德晶，女，1971年12月9日出生，汉族，住济南市。原告山东省银河伟业物业管理有限公司（以下称简银河伟业物业公司）与被告赵德晶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告银河伟业物业公司的委托诉讼代理人杨统河、吴婷婷、被告赵德晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。银河伟业物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵德晶支付银河伟业物业公司物业费5126.11元及违约金（滞纳金）3000元；2.判令本案的诉讼费用由赵德晶承担。事实与理由：银河伟业物业公司与赵德晶签订了《兴源佳苑前期物业服务协议》，该协议第三条、第六条分别明确约定了物业费、滞纳金（违约金）的支付方式。赵德晶属于兴源佳苑业主，应按照每月每平方米1.7元的标准交纳物业费。银河伟业物业公司按照合同约定履行物业服务义务，但赵德晶却以各种理由拒不缴纳物业费。为了维护银河伟业物业公司的合法权益，根据《物业管理条例》等法律法规的规定，特诉至法院，请求法院依法判决。赵德晶辩称，一、赵德晶所住小区物业费现收取1.7元每平方米，银河伟业物业公司依照国家标准及《济南市普通住宅物业服务等级标准》制定的每平方米1.7元收费是几星级？《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十条；“物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致”。而该协议并未明确约定物业等级，后来银河伟业物业公司称是按照三星级标准收费。2012、7.25发行的济价费[2012]76号，第三条：物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业合同之日起三十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本与相关的资料分别向物业所在地、市、县。赵德晶要求银河伟业物业公司提供物价管理部门各项审批文件原件，以及物业营业执照、公司资质、资质有效期、年审情况的原件。二、银河伟业物业公司所称的根据国家有关标准及《济南市普通住宅物业服务等级标准》制订的《前期物业服务协议》远远达不到济南市普通住宅三星级物业服务标准，涉嫌欺诈，违法收费，1.7元的收费从何而来？银河伟业物业公司在提供《前期物业服务协议》时未遵循诚实信用的原则且抬高了自己的服务等级，牟取不当得利，违反了国家的法律法规。三、价格歧视，赵德晶所住的兴源佳苑与腊山南苑二区，同属于一个政府拆迁项目，同属于安置区，同属于银河伟业物业公司，两个小区《前期物业服务协议》都是相同的，腊山南苑二区的收费是1.4元每平方米，而赵德晶所住的兴源佳苑却收1.7元每平方米，银河伟业提供相同服务却收取不一样的费用，并且银河伟业的服务等级在《前期物业服务协议》中没有明确规定。根据《价格违法行为行政处罚规定》第十四条的规定，请求银河伟业物业公司退还多收的物业费，以腊山南苑二区为准，退还226.15元。四、《合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”事实上赵德晶在2016年９月入住本小区，当时情况是只有签订《前期物业服务协议》，并且缴纳半年物业费才发钥匙，由于赵德晶在外租房长达五年之久，收房心切，没有办法，只好签订了该合同，显然此合同违背了合同双方平等自愿的原则，有失公允。《合同法》第五十四条，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。赵德晶请求人民法院依法变更或者撤销《前期物业服务协议》。五、赵德晶入住以后，银河伟业物业公司的管理水平以及提供的服务实在是让广大业主及赵德晶堪忧。⑴小区存在严重消防隐患与漏洞。楼宇内常闭式防火门处于常开状态，消防通道堆放杂物，停放自行车，并且楼道内无应急疏散照明。且自入住以来，物业从未向业主进行过基本的消防安全知识的培训更没有进行过消防应急散预案的演练。可想而知，一旦发生火灾后果不堪设想！⑵安全管理混乱无序。围墙围档开豁口，小区内在公共区域已发生多起丢失财物的事件，三无人员随意出入小区，门禁系统在2019年５月才修好但也形同虚设，在地下车库可随意出入各幢楼房，赵德晶家中经常收到小广告，门岗是否认真落实执行出入人员及车辆的登记制度？小区内车辆乱停乱放，物业人员是否对进入小区的车辆进行正确引导？对小区内业主反映的扰民现象没有进行积极的协调处理，赵德晶所住的一号楼2104室在2017年1月至2018年１月开了一年的饭店，这期间外来车辆到处乱停乱放，凌晨一两点猜拳咋咋呼呼，更是常态，由于在赵德晶楼下，赵德晶备受其扰，严重影响赵德晶的正常工作生活，给赵德晶造成了极大的精神损害，就此答辩人及其他业主多次同物业反映，物业却回复说是家庭聚餐，没有采取相应的措施制止，并且赵德晶所在的一号楼经常有住户装修，投诉得不到制止，严重影响了赵德晶及广大业主的正常生活！⑶小区绿化不及时。小区内草坪严重缺失，土地裸露，杂草遍地不及时清除，树木死亡率高并且也没有更新。⑷小区内建筑防雷设施检测周期低于三星级标准。⑸小区路面多个污水井盖与路面不平，经常绊倒人，并且在一号楼前，物业维修管道，留有20多平方的路坑，业主多次催物业要求填平，物业不把业主的安全放在心上，还说又不是在马路上，后来拖了一年之久才将路面填平，给业主出行带来不便。⑹无视国家法律，自立收费项目，自定收费标准。2017年春天私自规定收费标准，后经广大业主向政府部门以及物价部门举报后才取消了该霸权规定。同期物业前期将装修押金、水费、物业费捆绑在一起，不交物业费就不收停车费，导致大部分业主车辆无法进入小区，被迫停在小区外，期间不少车窗被人为砸坏，间接给广大业主造成财务损失以及生活上的不便。⑺保洁卫生问题，小区内脏乱差，前期垃圾没有做到日产日清，生活垃圾及建筑垃圾在存放半年之久，垃圾外溢，严重影响业主的生活质量。⑻赵德晶与广大业主在2017年3月至2019年８月一直都与银河伟业物业公司协商沟通，业主要求其公示账目，物业经理却说没必要！至今更没有公示！同时回复说达不达到三星级标准，都得交物业费，态度蛮横，俨然成了小区的主子，业主只有任人宰割的份儿！哪条法律规定了，你服务不到位，业主还要全权买单！同时我们也在不断寻找各街道办事处协调处理此事，无论找到哪个居委会，居委会都没有说置之不理，都是积极与银河伟业沟通、协调，而银河伟业态度强硬，既不提高物业服务质量，又不降低物业费，很不讲道理。⑼《济南市普通住宅三得级物业服务标准》规定，每年开展２次以上一定规模的社区文化活动，每年至少２次征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上，对不满意事项进行分析、整改、回访率达80%以上，处理率达90%以上，这些物业都没有去做，他们整天忙的就是给未交物业费的业主停水停电、贴催收单，不把精力用到如何改进、提高服务上，与业主好好沟通。⑽银河伟业制定的《前期物业服务协议》没有终止日期，但是赵德晶及广大业主一致要求解除与物业的合同，物业提供的服务不达标，收的钱又高，而且物业并没有认真管理，降低经营成本，为业主提供价格合理的服务，前期赵德晶所住的一号楼电梯是联动的，电梯运营时不会空运，而现在两部电梯却成了互不相干的状态，造成电梯和电力的浪费，加大了运营成本，广大业主多次反映此事，物业却回答说没有办法就这样。综上可见物业一边收着高昂的物业费一边却不为业主办事，在此赵德晶以及全体业主强烈恳求法官解除业主与物业的《前期物业服务协议》。（11）银河伟业没有按《山东省物业服务收费管理办法》要求公示账目。根据《山东省物业服务收费管理办法》第二十九条、第三十条、第三十九条的规定，自2016年９月入住以来，广大业主只知道前任的物业经理因经济问题被撤换成现在的物业经理以外，赵德晶以及广大业主并不知情物业如何进行的属于业主的公共部位的经营，以及收益，银河伟业物业公司也从未公示过这笔公共收益的收支情况，在此赵德晶要求查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集，要求物业公司公示小区专项维修资金、物业服务资金以及公共收益的收支情况。（12）赵德晶所住的小区内至今没有相应的配套设施，老人孩子出来玩，都要坐到马路牙子上，近观周围其他小区，可谓是一道独一无二的风景！下雨天，非机动车来不及往楼道里搬的，只能淋着，前期反映的绿化问题，物业回复说还未和建设单位交接，业主入住三年了，至今没有一件健身器材，根据《关于进一步贯彻实施（山东省物业服务收费管理办）的通知（征求意见稿）》配套设施等未达到交付标准的，其物业公共服务费减免比例在约定收费标准的30%以内，故请求法院支特，物业在按匹配的服务等级收费的基础上减免30%。（13）《合同法》第四条的规定，显然物业违约在先，赵德晶并未拒缴物业费，只是需要缴纳与物业服务相匹配的费用，属于行使合同履行中的抗辩权，是依法采取的自我救济手段，且物业拖欠赵德晶的装修押金达两年之久，赵德晶请求银河伟业支付滞纳金，银河伟业并没有支付，故赵德晶有权拒付银河伟业所请求的3000元滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。银河伟业物业公司提供如下证据：1、《前期物业服务协议》；2、赵德晶于2016年9月1日至2017年2月28日物业费收据；3、济价费字[2012]76号《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，证明住宅前期物业三星级服务收费标准包括：公共性物业服务费1元、电梯维护运行费0.35元、自动消防控制设施维护费0.2元，合计1.55元，该文件规定五个市区（包括槐荫区物业服务收费要在基准价格基础上上浮10%，上浮后收取物业费每月每平方米收取1.7元；4、公示照片物业费标准、岗位职责、处理流程、工程人员绿化、维修工作情况照片一宗；5、收到锦旗照片；6、原告的档案柜、工作日志、环境日检表、工程维修派工单、电梯巡视记录本、门岗值班表、消防维护记录一宗；7、《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》建办房[2017]75号；8、原告与济南西城投资开发集团有限公司、济南市槐荫区住房保障和房产管理局、济南西城资产管理有限公司签订《物业服务委托合同》复印件，证明双方签订的合同物业服务标准每月每平方米收取1.7元；9、物业服务证据材料一宗，包括消防演习、私拉电线整改材料、占用消防通道整改材料、安全生产消防责任书、维保报告、验收报告、岗亭车辆进出登记、绿化维护、满意度测评及该小区缴纳物业费达98%的交费登记表。被告提交证据：1、《前期物业服务协议》；2、腊山二区物业合同，证明同一个物业公司在同一个拆迁小区，而腊山南区物业费为1.4元；3、录音整资料，证明物业服务没有达标；4、出警登记表、收案回执复印件各1份，证明在公共区域丢失电瓶车；5、照片18张，证明该小区存在存在私拉电线、车辆乱停乱放、围墙有缺口、垃圾清理不及时、绿化存在问题、公共设施收益问题、自订价格违法收费、占用消防通道问题；6、证人艾洪艳、李文华、郝福海、张圣刚出庭作证，证明物业服务不到位。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年9月3日赵德晶（甲方）与银河伟业物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业基本情况：住宅，房产面积为125.64平方米，坐落位置：位于济南市槐荫区兴源佳苑小区１号楼１单元2204号室。就甲方委托乙方开展前期物业管理服务达成如下协议：第一条，物业服务内容：（一）制定物业管理服务计划，并组织实施。（二）为业主、使用人办理入住手续。（三）物业装饰、装修维护和管理。房屋共用部位的维护管理。---。第二条，物业管理服务标准：依据国家有关标准及《济南市普通住宅物业服务等级标准》服务---。第三条，物业服务费用：自甲方办理入住手续之日起，按照其拥有的建筑面积和下述标准交纳物业服务费：（一）收费标准：1、住宅：每月每平方米1.7元（建筑面积）；第（四）项缴费时间：本小区物业服务费按规定实行预收制，甲方自房屋交付之日起预交６个月的物业服务费；并在下个收费期开始之日内缴纳另外６个月的物业服务费。第六条,违约责任:(一)乙方未达到管理服务质量约定的目标的,甲方有权要求乙方限期改正.(四)甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同生效后，银河伟业物业公司对赵德晶提供了物业服务。2016年９月３日，赵德晶向银河伟业物业公司缴纳2016年９月１日至2017年２月28日物业费1281.5元。自2017年3月1日起至2019年2月28日止，共计24个月，赵德晶未再支付物业费，按照每月每平方米1.7元，并按照赵德晶房产面积为125.64平方米计算，赵德晶累计欠缴物业费5126.11元。赵德晶拒绝交纳物业费的理由是，银河伟业物业公司的物业服务标准没有达到三星每月每平方米收取1.7元的物业服务费标准，且存众多服务瑕疵，并提供了相关证据。银河伟业物业公司认为每月每平方米收取物业费1.7元，符合济价费字[2012]76号相关规定和双方约定，并提供相关证据证明其物业服务质量达到了约定的服务标准。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。赵德晶系济南市槐荫区兴源佳苑1号楼1单元2201室业主，其于2016年9月3日与银河伟业物业公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。虽然赵德晶主张因银河伟业物业公司存在价格歧视、且服务管理过程中存在安全隐患、小区绿化不及时、乱收费、小区卫生脏乱差、配套设施不全、未公示账目等问题，并提交其他小区物业服务合同、电话录音及小区照片、出警登记表及微信截图、证人证言等相关证据予以证明，银河伟业物业公司在庭审中对赵德晶提交的上述证据进行了质证及抗辩，同时银河伟业物业公司向本院提交小区服务照片、工作日志、环境日检表、工程维修派工单、电梯巡视记录本、门岗值班表、消防维护记录、来访电话记录表等证据，来证明其物业服务已按合同约定履行。建办房[2017]75号《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》第一条规定：“各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。”且银河伟业物业公司原系二级资质，因此赵德晶依据银河伟业物业公司抗辩其按照三级资质标准收取物业费的没有法律依据，本院不予采信。赵德晶作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主不按时交纳物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，赵德晶未交纳自2017年3月1日起至2019年2月28日期间的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），事实清楚，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，赵德晶应向银河伟业物业公司支付物业费。银河伟业物业公司要求赵德晶交纳物业服务费5126.11元，经计算赵德晶实际拖欠银河伟业物业公司2017年3月1日起至2019年2月28日期间24个月的物业服务费，按赵德晶房屋面积125.64平方米、并按每平方米物业服务费为1.7元/月计算，为5126.11元，故银河伟业物业公司诉讼请求赵德晶支付物业服务费5126.11元，证据确实充分，本院予以支持。关于银河伟业物业公司主张的违约金，《前期物业服务合同》第六条第（四）项约定：赵德晶违反本协议，不按本协议规定的收费标准和时间交纳相关费用的，银河伟业物业公司有权要求赵德晶补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三交纳滞纳金。对于长期欠费的业主，银河伟业物业公司有权向人民法院起诉。因银河伟业物业公司未提交足够证据证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务，且经本院查明，银河伟业物业公司对于业主逾期交纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处，故其该违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赵德晶于本判决生效之日起十日内向原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司支付2017年3月1日至2019年2月28日的物业费5126.11元；二、驳回原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵德晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇一九年十月三十日书记员 周明霞