吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初475号原告：高喜海，男，汉族，1967年7月31日生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：张婧，吉林松花江律师事务所律师。被告：吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室。法定代表人：孙良彦。委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。被告：王伟，男，汉族，1975年8月23日生，住吉林市。委托诉讼代理人：段春红，吉林中证（吉林）律师事务所律师。第三人：赵强，男，汉族，1974年11月15日生，住吉林省吉林市。原告高喜海诉被告吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室（以下简称吉珲办）、王伟、第三人赵强拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高喜海在审理过程中撤回对吉林市顺义拆迁有限公司的起诉，本院已依法准许。原告高喜海的委托诉讼代理人张婧、被告吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室委托诉讼代理人邢伟、被告王伟及其委托诉讼代理人段春红、第三人赵强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高喜海向本院提出诉讼请求：1、请求确认王伟代赵强与第一被告、第二被告签订的货币补偿协议无效；2、依法确认原告高喜海为被拆迁受补偿主体，确认补偿义务主体为吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室。事实及理由：2007年7月15日，原告高喜海与被告赵强签订房屋买卖合同，原告高喜海以64万元的价格购买赵强坐落于××区（建筑面积共计：500.18平方米；产权证号：房权证昌字第XXXX号，S120031157号）的房屋出让给高喜海（包括土地使用权证号为吉铁分土(2004)字第020216042号，使用面积为439平方米),其中S120031157号建筑面积250.09平方米；S120031158号建筑面积250.09平方米。原告高喜海以现金方式将购房款一次性交给赵强64万元。该合同签订后，高喜海为更名方便，与赵强商议，房屋更名过户时由王伟代理赵强、刘晶夫妻办理更名事项，并到吉林市公证处办理了公证书。房屋产权证、土地证、公证书原件均保存在原告处。2013年7月8日，王伟未经授权隐瞒该动迁房屋已经转让给高喜海的事实。出具一份委托更名过户的公证书复印件，与吉林市吉珲客运专线项目拆迁领导小组办公室及吉林市顺义房屋拆迁安置有限公司签订货币补偿协议，获取非法利益2525909元。后因纪检委介入王伟将该款退给铁路拆迁办公室。原告认为被告铁路投资公司对该房屋签订的补偿拆迁协议无效：1、根据《民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。”因为双方公证由王伟协助办理更名过户手续，并未委托其他事宜，王伟明知该房屋已经转让给原告高喜海的情况下，欺骗拆迁办公室及铁路投资公司和吉林市顺义房屋拆迁安置有限公司签订虚假合同，因此铁路投资公司形成错误的补偿协议无效和审查不慎等过失。2、根据《民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”由于该动迁房屋实际所有人为高喜海，已经交付全部购房款，而且王伟明知此事并为经手人，在没有通知实际受补偿人高喜海的前提下或者没有经过其授权的情况下，将补偿金2525909元私自领取，转至赵强名下后随即转至自己名下，该行为已经构成涉嫌诈骗。在民事上也称为“欺诈”行为。虽然在纪检委调查后，将该款返给铁路拆迁办公室，也只能说明其行为构成犯罪后积极返赃，其欺诈行为已经既遂。无论从刑事违法性还是从民事不当得利行为均构成违法，必然导致三方签订的合同无效。事情发生后，经过各部门的调查和信访人员的反映，原告的诉讼请求有事实依据和法律依据。昌邑法院相关案件执行等纠纷与本次诉讼属不同法律关系，原告人可通过其他程序救济。综上所述，请求人民法院支持原告人的诉讼请求。吉珲办辩称，一、本案所涉拆迁补偿协议合法有效。本案所涉房屋拆迁时的产权人为赵强，不是本案原告，同时，赵强出具公证的委托书载明的委托代理人王伟，王伟代理赵强签订的拆迁协议，对此，赵强通过收款行为进行了追认，本案中答辩人给付的拆迁补偿款存至赵强名下，赵强将补偿款由交行转存至农行，是对拆迁协议的认可，答辩人与产权登记机关公示的权利人进拆迁补偿没有过错，何况对于原告诉称的房屋买卖答辩人根本不知情，房屋拆迁时赵强、王伟也没有表示向答辩人就此作出说明。即便原告与赵强之间存在房屋买卖合同关系，依据买卖合同原告享有的也不是本案所涉房产的物权，而是债权请求权，债权请求权行使的对象应是与其建立合同关系的相对方，与答辩人无关。因此，本案所涉拆迁补偿协议从签订的主体、内容上来看，不存在无效的法定情形，答辩人已经履行完毕拆迁补偿义务，拆迁补偿协议合法有效。二、关于原告与赵强之间的房屋买卖合同不具有真实性。2014年原告与赵强就本案所涉房屋买卖纠纷在吉林市昌邑区法院提起诉讼，诉讼请求为确认本案所涉房屋所有权归属于原告，同时判令赵强为原告办理权属变更登记，诉讼过程中，双方就前述诉讼请求达成调解协议。该案诉讼时本案所涉房屋已经拆迁补偿完毕，房屋已经不存在，原告与赵强隐瞒了房屋拆迁、灭失的客观事实，通过诉讼调解的方式确认已经拆除房屋的产权归属及权属变更登记，显然已经涉嫌虚假诉讼。同时从2007年签订房屋买卖合同，至2013年房屋拆迁期间，六年时间未交付房屋及办理权属变更登记，已经违背常理，故，原告主张的房屋买卖关系不具有真实性。如案涉房屋产权人在拆迁补偿完毕后，将房屋转让，其转让的也是拆迁补偿协议项下的已经确定的权益，在本案中为拆迁补偿款，不是案涉房屋，因此原告主张及通过法院调解确认的房屋买卖不具有真实性。三、依据物权法定原则，本案所涉房屋拆迁时产权登记机关登记的产权人为赵强，受领拆迁补偿款的主体应为赵强。即便此后，原告与赵强之间就已经拆迁补偿后的房屋达成转让协议，也是赵强将已经取得的拆迁补偿支付给原告而已，拆迁补偿协议的签订与本案原告无关。四、在本案所涉房屋的拆迁补偿中，答辩人已经履行完毕补偿义务，至于拆迁补偿款被昌邑区法院执行，是因原告在昌邑区法院有三个作为被执行人的案件，执行法院认为赵强名下的拆迁补偿款应属于原告所有，被执行法院全部裁定扣划完毕，与答辩人无关。综上所述，本案所涉拆迁补偿协议合法有效，案涉房屋的产权人为赵强，不是本案原告，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。王伟辩称，一、《补偿协议》不存在法定无效情形，合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原告提出的事实与理由均不符合上述导致合同无效的情形，原告提出《补偿协议》无效的诉请依法应当予以驳回。二、答辩人不属于无权代理或超越代理权。本案原告起诉状理由与事实不符，答辩人与原告是多年朋友，二人口头达成合伙协议对外提供借款，收取利息后分成，由原告提供资金，答辩人对外联络及办理相关事宜。涉案房屋并非原告通过买卖方式取得，而是借款人康义江因无法按期归还借款，用登记在赵强名下，实际所有人为康义江的涉案车库抵账，2007年7月，答辩人、原告、康义江三方达成协议，将涉案房屋抵顶借款本息，超出部分另行向康义江支付25万元，双方债权债务关系消灭。为办理更名过户方便，房屋登记所有人赵强出具经公证的委托书，委托答辩人办理房屋更名过户及所有签字事项。2013年，该房屋面临拆迁，拆迁办根据房屋登记信息找到赵强，但赵强表示该房屋已与自己无关，办理拆迁补偿手续。拆迁办未能联系到原告，便找到答辩人，经答辩人与原告沟通，原告让答辩人办理拆迁事宜，答辩人便与本案一、二被告签订了《补偿协议》。答辩人与一、二被告签订《补偿协议》合法有效。综上，应当驳回原告诉请。第三人赵强述称，我与原告不认识，2007年涉案房屋原房主给我打电话，我见到了高喜海、王伟。我理解说这个房子卖了，我去让我打了个收条，打完收条我就走了，大概内容收到高喜海给我的房款。当时没有收到钱。我问原房主康义江房子怎么卖了，说是欠钱还不上了。过了几天，王伟或原告打电话说让我去公证处，原告说让做公证。做公证原告说不做到他身上，让公证书做到王伟身上，我没有看公证书。在公证处签完字我就走了。原告和王伟一人一份公证书。过了五六年，王伟给我打电话说房子动迁了。后来各种部门给我打电话让我去签字。说找不到高喜海了，就找房本所属人，让我去签字。我说房子已经卖了，房子做公证了，我也没有权利签字，与我无关了。后期取钱我跟着去了，王伟说钱已经判给他了。本院经审理认定事实如下：康义江为涉案房屋的原实际所有权人，赵强为涉案房屋的登记权利人，2007年7月15日，受康义江指示，赵强与高喜海签订房屋买卖合同，约定，赵强将坐落于××区（建筑面积共计：500.18平方米；产权证号：房权证昌字第XXXX号，S120031157号)的房屋及该房产相关的土地使用权出卖给高喜海。同日，赵强出具收条，载明“今收到高喜海购房坐落于昌字第S120031158号、昌字第S120031157号全部购房款陆拾肆万元整，以此条为准。收款人：赵强。2007年7月15日。”2007年7月16日，赵强及其妻子刘晶办理了（2007）吉证字第6700号、6701号公证书，全权委托王伟办理涉案两处房屋（房权证昌字第XXXX号，S120031157号）买卖的更名及所有签字事项等相关手续。2013年7月8日，王伟以赵强代理人名义与吉珲办签订涉案房屋货币补偿协议，约定涉案两处房屋的货币补偿金额为2,525,909.00元。赵强、王伟二人一起签字领取了拆迁补偿款2,525,909.00元，并将该笔补偿款存入王伟名下，后王伟又将该笔补偿款存入赵强名下，并将该存单送回吉珲办。2014年1月13日，本院作出（2014）昌民二初字第55号民事调解书，确认涉案房屋归高喜海所有，赵强协助高喜海办理涉案房屋更名过户手续。2014年10月31日，本院将补偿款项2,525,909.00元及孳息合计2,600,467.01元扣划至本院。现高喜海诉至本院要求确认王伟代赵强与吉珲办签订的涉案房屋货币补偿协议无效，确认高喜海为拆迁受补偿主体。另查明，吉珲办经吉林市房屋拆迁管理办公室核发拆许字（2010）第082号房屋拆迁许可证。认定上述事实的证据有：吉林市房产权昌字第S120031158号、S120031157号房屋权属证书、铁路用地使用权证、收条、房屋买卖合同、（2014）昌民二初字第55号民事调解书、庭审笔录、货币补偿协议书、（2007）吉证字第6700、6701号公证书、吉林市房屋登记簿信息、房地产估价报告、银行存单、执行裁定书及双方当事人在庭审中的陈述。原告高喜海提供的赵强的说明证据形式的真实性本院予以确认，但该说明仅系赵强单方陈述，无法证实其说明的内容，故本院不予采信。高喜海提供的对高喜海信访问题的处理意见真实性本院予以采信，但证明不了高喜海是适格的拆迁补偿的赔偿请求权主体。王伟提供的短信照片与本案无关，本院不予质评。本院认为，关于王伟以赵强代理人名义与吉珲办签订的货币补偿协议是否无效的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。本案中，该货币补偿协议的签订时间为2013年7月8日，赵强虽于2007年即与高喜海签订了房屋买卖合同，但双方并未更名过户，此时，赵强仍为该房屋的物权权利人。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，王伟以赵强代理人名义与吉珲办签订涉案房屋货币补偿协议的行为系无权处分行为，事后，赵强与王伟一起领取拆迁补偿款2,525,909.00元并签字的行为系对王伟处分行为的追认，故高喜海主张王伟无权处分，签订货币补偿协议无效的主张不具有事实及法律依据，本院不予支持。关于高喜海认为王伟欺骗吉珲办涉案房屋已实际卖给高喜海的事实构成欺诈应认定无效的主张，因该房屋在拆迁时的物权权利人为赵强，王伟即使隐瞒了该房屋已经实际卖给高喜海的事实，也并不影响该补偿协议的订立，王伟的行为并未构成合同法上的欺诈。关于高喜海主张王伟与赵强恶意串通，以合法形式掩盖非法目的签订合同，其未能提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的理解》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告高喜海应对其主张合同是以合法形式掩盖非法目的签订，被告王伟与赵强恶意串通损害国家利益承担举证责任，其未能提供证据证明上述事实，应承担举证不能的不利后果，故对其关于涉案货币补偿协议无效的主张，本院不予支持。关于高喜海要求确认其为涉案房屋拆迁受补偿主体，确认补偿义务主体为吉林市吉珲客运专线项目拆迁领导小组办公室的问题，本院认为，因本案所涉拆迁补偿问题，为2013年所发生的，该问题应根据当时的法律规定及事实作出判断。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强拆。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布施行，吉珲办于2010年取得房屋拆迁许可证，故本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条之规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”本案中，拆迁人为吉珲办，各方均无异议，无需法院进行确认。被拆迁人为涉案房屋的所有人，而在2013年，虽赵强已将涉案房屋出卖给高喜海，但双方并未进行更名过户，根据物权法定原则，涉案房屋的所有人仍为赵强，故高喜海要求确认其为拆迁受补偿主体没有事实及法律依据，本院难以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的理解》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高喜海的诉讼请求。案件受理费27,008.00元，由原告高喜海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 邵明强审判员 于 佳审判员 王 慧 二〇一九年十月二十六日书记员 吴亚其