重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初18411号原告（反诉被告）：段江，男，1986年11月26日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：杨广露，重庆渝宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：向星，男，1985年8月15日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：胡敏，重庆舟济律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛文，重庆舟济律师事务所实习律师。原告（反诉被告）段江与被告（反诉原告）向星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，于2019年9月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段江及其委托诉讼代理人杨广露，被告（反诉原告）向星及其委托诉讼代理人胡敏、葛文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）段江向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2018年7月11日签订的《商铺联营合同》及补充协议；2.向星立即腾退并返还段江位于重庆市渝北区空港乐园民意路16号附2号房屋；3.向星向段江支付从2019年5月10日起至合同解除之日的按每月20000元计算的分红、水费1008元、电费2090元、按每月1800元计算的商圈管理费；4.向星向段江支付自合同解除之次日起至实际腾退房屋之日止的水电费、按1000元/天计算的房屋占用使用费、按每月1800元计算的商圈管理费；5.向星支付违约金14000元，并按照合同年限递增后的10%向原告赔偿分红；6.段江无需退还向星保证金60000元；诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2018年7月11日，双方签订《商铺联营合同》，并在2019年4月24日达成补充协议，约定段江将重庆市渝北区空港乐园民意路16号附2号房屋的部分提供给向星联营，经营冒菜、便利店，段江每月固定分红20000元，按季度支付，支付时间为每月10日，补充协议约定拖欠分红超过7日视为违约，7日内按2000元/天支付违约金，超过7天向星同意解除合同并承担违约责任。另段江给予向星装修及免租期2019年1月16日至2019年3月10日。合同签订后向星仅支付了两个月的分红40000元及保证金，已构成严重违约，故段江起诉来院。被告（反诉原告）向星辩称，向星向段江支付了60000元联营分红及60000元门市卫生保证金，双方约定联营分红的方式是按季度结算，除去免租期，向星应向段江实际支付联营分红的时间起点是2019年4月11日，下个季度双方还未结算，向星不应支付联营分红；向星无违约行为，不应支付违约金；向星承租案涉门面的一部分，水电费不应只由向星承担，向星已经支付了水电费，段江应返还多余部分；若段江认为联营合同实际上是租赁合同，则因公租房管理办法规定禁止转租，段江的行为扰乱了国家对公租房的管理秩序、损害社会公共利益，合同无效，段江应退还保证金及赔偿装修损失。被告（反诉原告）向星向本院提出反诉请求：1.段江返还被告第一季度租金3000元、卫生保证金60000元；2.段江赔偿装修费38560元、装修保证金3000元、商圈管理费4200元、物业管理费1722元、电费6344元、水费996.45元、办理营业执照应由段江承担的费用2200元；诉讼费由段江承担。事实和理由：原、被告签订的《商铺联营合同》实际上系房屋租赁合同，每月固定分红性质为租金。在签订合同时段江隐瞒案涉房屋是公租房及不得转租的事实。原告（反诉被告）段江辩称，联营合同实为租赁合同属实，合同约定的20000元分红也属于租金，段江在签订合同时并未对房屋性质进行隐瞒，案涉房屋属于商业用房，不是公租房，段江的出租行为未损害公共利益，合同合法有效，向星未按约支付租金已构成违约，无权要求退还租金及保证金，同时合同约定承租期间的商圈管理费、物业管理费、水电费均由向星自行缴纳，故向星无权要求段江赔偿上述费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《商铺联营合同》、收据、接门市及费用说明、微信聊天记录、《法律事务委托合同》、发票、转账记录、营业执照、收据、微信账单、支付宝账单等本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对《补充协议》，该协议未加盖骑缝章，第一页也无人签字，向星对该协议第一页不予认可，向星作为合同的签订方应持有该合同，但并未举示其认为真实的合同第一页，且在双方的微信联系中，段江提出依照补充协议第一页的内容，向星并未提出异议，故对《补充协议》本院予以采信；2.对《室内装饰合同》及支付宝转账详情，是向星与案外人签订，真实性无法核实，本院不予采信；3.对证人证言，证人方菊是向星空港乐园冒菜店的财务，与向星有利害关系，其证人证言依法不能采信；证人尹伟平系向星隔壁的经营者，也是从段江处租赁房屋并与段江有纠纷，其对向星租赁合同的履行情况所作的陈述与事实不符，依法不能采信。经审理查明：2018年7月11日，以段江为甲方、向星为乙方，签订《商铺联营合同》一份，主要约定：甲方同意将享有联营权坐落于重庆渝北区木耳镇空港乐园集中商业门市作为联营条件提供给乙方使用，乙方愿意按本合同约定该门市进行联营经营；商铺位置重庆市渝北区木耳镇民意路16号附2号，建筑面积100平方米，清水房；第二条合作方式，甲方提供该门市和乙方联营，合同签订后乙方为经营方；乙方自行办理营业手续，并负责提供室内装修，商铺货源、门市经营费用支付，产品的合法有效证明等门市全部经营事宜；乙方经营不善产生的亏损，乙方同意全部承担与甲方无关；第四条合同期限，联营期限为3年；第五条联营分红，联营分红按季度结算，结算时间每月10日，乙方同意每月固定支付甲方联营分红20000元，联营安全、卫生保证金60000元；第六条房屋交付，房屋使用期从正式交房之日起开始计算，联营期限也从正式交付之日起开始计算；第七条装修期，乙方接房后20天为装修期，按本合同约定承担物业管理费、水费、电费、燃气费等门市所有产生的一切费用，本合同的装修期计入联营合同期；第十条相关费用，1.管理费、本合同期内该门市的物业管理费、商铺管理费等所有费用由乙方承担并按时向管理部门（物管、城管）缴纳；2.产生的水、电、气、通讯及其他经营相关的所有费用由乙方自行承担并缴纳；4.联营分红从第二年起含第二年，每年递增8%；5.乙方违约或乙方提出解除合同，乙方同意甲方通过诉讼和其他方式维护自身权益，乙方同意除承担本合同的约定违约责任外，同意赔偿甲方因维权产生的诉讼费、保全担保费、交通费、律师费、误工费、资金占用费等其他损失；第十一条房屋的交还，1.乙方应当于本合同期满之日的次日（合同提前解除的，乙方应于合同解除之日起三日内）将该门市及其设备、设施、保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行搬出；2.未按期交还，乙方应承担每日1000元的违约金；第十二条违约责任，1.签订合同后乙方违约，甲方不退还乙方联营分红，甲方不退还乙方联营安全、卫生保证金，乙方同意赔偿甲方所签联营合同年限递增后10%的联营分红。签订合同当日，向星向段江支付了门市联营安全卫生保证金60000元、第一个月即2019年3月11日至2019年4月10日联营分红20000元，段江出具了收据。2019年1月16日，段江、向星签署《接门市及费用说明》，载明向星已支付了装修保证金3000元、出入证31.49元、2019年2月1日至2020年1月30日的物业管理费1722.04元、垃圾处理费800.78元、2019年2月11日至2019年5月10日的商圈管理费1802.36元；接门市时间2019年1月15日，装修期和免租期时间为2019年1月16日至2019年3月10日。向星接门面后进行了装修，经营冒菜。2019年4月24日，双方签订《补充协议》，主要约定：鉴于甲乙双方已经签订《商铺联营合同》，订立以下补充协议：一、乙方按季度向甲方支付联营分红款，每月10号；四、乙方未按约定支付分红款超过7天视为违约，同意7天内按2000元/天向甲方支付违约金，超过7天，乙方同意解除合同按第12条违约责任相关规定承担违约责任。2019年4月28日，向星向段江支付2200元，段江称是代办营业执照的费用。2019年5月17日，向星向段江支付4200元，是2019年5月11日至2019年12月9日的商圈管理费。2019年6月15日，向星向段江支付20000元，是2019年4月11日至2019年5月10日期间的租金。2019年7月23日，向星向段江支付20000元，是2019年5月11日至2019年6月10日期间的租金。其后向星未再向段江付款。向星使用案涉房屋至今。2019年5月26日，向星支付水费418.6元。2019年7月26日，向星支付水费577.85元。2019年8月29日，向星向杨莉支付6344元，向星主张杨莉是物管工作人员，其支付的是电费。段江称对该笔费用性质不能确定。2019年7月21日，段江向向星微信送达了《商铺联营合同》解除通知，载明：你本应在2019年3月10日前支付第一季度分红60000元，2019年6月10日前支付第二季度分红60000元，但你至今仅支付了两月的分红，按照补充协议第四条，未按约定支付分红超过7日视为违约，乙方同意解除合同并按合同第十二条承担违约责任，现因你拖欠第一季度及第二季度分红已远超过7日，故特此通知按照合同及补充协议约定，双方签订的《商铺联营合同》及补充协议正式解除，请你立即腾退房屋并支付拖欠的分红、水电费及违约金等费用。向星回复：我不是不交房租给你，我这几天都在想办法凑。2019年7月22日，段江向向星发微信：向老板，10多号我已经提醒你了按时给我不要违约，超过7天即违约，也就是17号过后我会按合同约定解除合同。向星回复：我们房租延期了，是有过错在先。另查明，段江与重庆渝宏律师事务所签订《法律事务委托合同》，代理本案诉讼，支付了律师费3000元。庭审中，双方一致确认在2019年8月6日解除双方签订的《商铺联营合同》。段江称，未代向星支付过水、电费；房屋占用费依据合同第十一条第2款，参照违约金的标准主张；按照补充协议约定以2000元/天主张逾期支付租金的违约金7天共计14000元，合同解除的违约金按照3年总租金7791369元的10%主张，是77913.6元；段江不参与经营只收取分红，联营合同实际上就是租赁合同。被告向星主张，违约金过高；双方是联营关系；段江向空港乐园缴纳租金的时间是从2019年4月10日开始，故联营时间应从2019年4月11日开始计算，向星在签署《接门市及费用说明》时只看了费用，对接门市时间没有看到。本院认为：段江与向星签订的《商铺联营合同》虽名为联营，但段江并不参与经营，亦不承担风险，仅是每月收取固定分红，其实质内容是租赁合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。案涉房屋系门面，向星主张系公租房但未举示证据予以佐证，故对向星的该主张本院不予采信。双方一致确认在2019年8月6日解除双方签订的《商铺联营合同》。合同解除后，向星应向段江返还租赁房屋，故段江要求向星立即腾退并返还重庆市渝北区空港乐园民意路16号附2号房屋的诉讼请求本院予以支持。向星应向段江支付合同履行期间的租金，按照《接门市及费用说明》，向星应从2019年3月11日起向段江支付租金，向星仅向段江支付了截至2019年6月10日的租金，故向星还应向段江支付2019年6月11日至2019年8月6日期间的租金20000元/月×1.9个月=38000元。向星要求段江返还租金无事实和法律依据本院不予支持。合同解除后，向星逾期交还房屋的，应参照合同约定的租金标准从合同解除之日起的第4日起向段江支付房屋占用使用费，故向星还应从2019年8月10日起至实际交还房屋之日止，按20000元/月的标准向段江支付房屋占用使用费。段江主张依据合同约定的逾期交还房屋违约金1000元/日的标准计算房屋占用使用费，无事实和法律依据，本院不予采纳。段江并未代向星支付水、电费、商圈管理费，向星已支付了截至2019年12月9日的商圈管理费，故段江要求向星支付水、电费，商圈管理费的诉讼请求本院不予支持。段江主张按照补充协议约定，以2000元/天主张逾期支付租金的违约金7天共计14000元；要求向星支付合同解除的违约金，按照3年总租金7791369元的10%主张，是77913.6元；段江无需退还向星保证金60000元。向星辩称违约金过高。违约金具有补偿性质，其金额应与实际损失相当。故本院酌情将逾期支付租金的违约金调整为以欠付租金38000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2019年6月11日起计算至付清之日止，以14000元为限。合同约定保证金在解除合同的情况下不予退还实质是保证金转化为了解除合同的违约金，向星支付的保证金60000元不予退还足以弥补段江因合同解除而产生的损失，故段江再要求无需退还向星保证金60000元的诉讼请求本院予以支持，段江要求向星再支付解除合同的违约金的诉讼请求本院不予支持。合同第十条第5项约定，乙方违约或乙方提出解除合同，乙方同意甲方通过诉讼和其他方式维护自身权益，乙方同意除承担本合同的约定违约责任外，同意赔偿甲方因维权产生的诉讼费、保全担保费、交通费、律师费、误工费、资金占用费等其他损失。故段江要求向星支付律师费3000元的诉讼请求本院予以支持。租赁合同因向星逾期支付租金违约而导致解除，向星作为违约方其要求段江赔偿装修费和装修保证金于法无据，本院不予支持。商圈管理费向星支付至了2019年12月9日，物管费向星支付至了2020年1月30日，但向星尚未向段江返还房屋，其应承担的商圈管理费、物管费的金额尚不明确，故向星要求段江赔偿商圈管理费、物业费的诉讼请求本院不予支持。电费、水费，办理营业执照费用是向星经营过程中应自行承担的费用，向星主张有多支付部分，但无证据对多支付的事实及金额进行佐证，故其要求段江赔偿电费、水费，办理营业执照费的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：于2019年8月6日解除原告（反诉被告）段江与被告（反诉原告）向星签订的《商铺联营合同》及补充协议；被告（反诉原告）向星在本判决生效后立即腾空并返还原告（反诉被告）段江重庆市渝北区空港乐园民意路16号附2号房屋；被告（反诉原告）向星在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）段江2019年6月11日至2019年8月6日期间的租金38000元；被告（反诉原告）向星在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）段江房屋占用使用费，从2019年8月10日起至实际交还房屋之日止，按20000元/月计算；被告（反诉原告）向星在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）段江逾期支付租金的违约金，以38000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2019年6月11日起计算至付清之日止，以14000元为限；原告（反诉被告）段江无需退还被告（反诉原告）向星保证金60000元；被告（反诉原告）向星在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）段江律师费3000元；驳回原告（反诉被告）段江的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）向星的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4824元减半收取2412元，由原告（反诉被告）段江负担965元、被告（反诉原告）向星负担1447元，反诉案件受理费1271元由被告（反诉原告）向星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇一九年十月二十一日书记员  李 洁