海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初5878号   原告：陈某1，男，1954年7月29日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   原告：陈某2，男，1989年10月22日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   共同委托诉讼代理人：张某1，海南昌宇律师事务所律师。   被告：海南捷联实业有限公司，住所地：海口市滨海大道黄金海景大酒店11层1106-07号房，现经营地海口市美兰区海甸岛德利路11-6号海岸郁金香花园物业管理处，组织机构代码：774290961。   法定代表人：张某2，该公司董事长。   被告：张某2，男，1968年7月24日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   共同委托诉讼代理人：朱某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   原告陈某1、陈某2诉被告海南捷联实业有限公司（以下简称捷联公司）、张某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告陈某1及陈某1、陈某2的委托诉讼代理人张某1，被告捷联公司、张某2的委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈某1、陈某2向本院提出诉讼请求：1、判令捷联公司及张某2共同向原告偿还欠款本金及利息（截至2017年3月8日）共计1881925元，利息557333.34元（以本金1100000元为基数按照月息2%自2017年3月8日暂计至2019年4月17日，最终应计至还款之日止），上述两项本息共计2439258.34元；2、判令捷联公司及张某2共同向原告赔偿因出租10号铺面造成的损失即赔偿金122080元、案件受理5973元、律师费25000元，共计153053元；3、判令捷联公司、张某2承担本案案件受理费、公告费、财产保全费、财产保全担保保险费等全部诉讼费用。事实与理由：2010年10月20日，捷联公司开发的海岸郁金香花园获得了[2010]海房预字[0072]号《海口市商品房预售许可证》2011年10月29日，两原告与捷联公司签订了《商品房买卖合同》，约定两原告购买捷联公司开发的位于海口市××路房（下称案涉商铺），建筑面积为68.66平方米，每平方米19000元，房款总金额为1304540元整。合同签订后，两原告依约向捷联公司一次性支付购房款1304540元整，捷联公司向两原告出具了海南省销售不动产专用发票，发票号码为246001190411。2012年3月28日，两原告向捷联公司缴纳了涉案商铺契税、办证费及维修基金，并向海南天浙物业管理有限公司缴纳了物业管理费，捷联公司向两原告交付了涉案商铺并办理了交楼及物业手续。2013年10月23日，原告一将涉案商铺出租给案外人谢伟华用于经营超市。2013年12月，案外人谢伟华装修完毕准备经营时遇阻，原告遂得知涉案商铺已被捷联公司以名为买卖实为借贷的方式备案至出借人刘海涛名下。自此长达三年多时间，两原告一直与张某2协商，张某2多次向原告承诺将涉案房产备案至两原告名下并让捷联公司多次向两原告出具承诺书，但每次拖延且未兑现其承诺。2017年3月，因张某2及捷联公司仍未按照2014年6月20日年的承诺书按时还款，原告陈某1的妻子冯秀和致电张某2，与其商谈涉案商铺出租用于抵扣利息事宜，张某2同意后，冯秀和将涉案商铺出租给案外人李小山用于经营小吃店。2017年7月，李小山致电原告陈某1及冯秀和告知，涉案商铺系案外人刘海涛所有，且已取得房产证，因刘海涛阻挠导致其不能正常营业。至此，两原告才得知，涉案商铺已被案外人刘海涛早在2015年通过诉讼方式办理了房产证。为解决上述纠纷，两原告多次联系张某2，张某2拖延拒不解决涉案商铺纠纷事宜，无奈，两原告再次前往海口市房管局上访，通过海口市房管局领导出面协调，张某2才出面与两原告协商解决涉案商铺及租赁纠纷等事宜。2017年7月26日，捷联公司及张某2在海口市房管局领导协调下向两原告出具欠条。该欠条载明截至2017年3月8日，尚欠本金利息1881925元整，同时同意在2017年8月20日前还清上述欠款或用房抵债，并同意赔偿因出租涉案铺面所造成的一切损失。捷联公司及张某2出具欠条后，还款期限到时仍未依约向两原告兑现欠条上载明的还款及赔偿义务。2017年8月31日，案外人李小山报警，海口市公安局刑警支队介入调查。2018年6月4日，案外人李小山起诉原告陈某1，要求原告赔偿其不能正常承租涉案商铺所造成的损失。2018年12月28日，海口市中级人民法院作出（2018）琼01民终4421号民事判决，判令原告陈某1向案外人李小山赔偿损失共计122080元，承担案件受理费5973元。同时原告陈某1为该案件支付律师费25000元。截至起诉之日，捷联公司及张某2仍未按照其2017年7月26日出具的欠条履行其还款承诺。两原告认为捷联公司违规销售涉案商铺，在获取两原告的全额购房款后，不履行备案义务，在两原告发现后长达六年时间内多次以承诺书方式欺瞒原告并隐瞒两原告案外人刘海涛早在2015年即通过诉讼方式获取涉案商铺所有权的事实，导致原告错误出租涉案商铺。张某2作为捷联公司的法定代表人及实际控制人，其与捷联公司屡次向原告承诺屡次不兑现，已经严重丧失诚信!原告为维护自身合法权益，遂向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。   被告捷联公司、张某2辩称，一、被告捷联公司不存在“一房二卖”的情形，其与刘海涛系民间借贷关系，两被告系“套路贷”的受害者。1、被告捷联公司与两原告系真实商品房买卖合同关系，被告捷联公司与两原告于2011年10月29日签订《商品房买卖合同》，每平方米19000元，符合当时市场价格，并开具涉案房屋唯一的销售不动产专用发票。2012年3月28日，被告捷联公司将涉案房屋交付给两原告并协助办理物业管理手续，两原告一直实际占有和使用，直至2019年3月被刘海涛清场。2、被告捷联公司与刘海涛系民间借贷的法律关系，与其签订商品房买卖合同及办理备案登记，完全是民间借贷的变相担保手段，其备案价格仅为每平方米1万元，仅为市场正常价格的50%，其后刘海涛通过诉讼手段，经法院缺席判决取得涉案房屋的产权证，完全符合“套路带”的基本特征。二、两原告过度维权，已转化为“套路带”性质，其提出的巨额欠款本金及利息没有合法计算依据，不应得到法律的支持。1、两被告已于2012年3月28日将涉案房屋交付给两原告，虽被告捷联公司因民间借贷将涉案房屋备案给刘海涛，但两被告积极与刘海涛协商解决还款事宜。因两被告无力还款，刘海涛于2017年7月上门收房，直至2019年3月最终实际占有涉案房屋。两原告一直占有、使用涉案房屋长达7年。按照每月租金6800元计算，七年累计租金为571200元，按照损益相抵原则，该房屋收益应当抵偿两原告的退房款。2、在两原告获悉涉案房屋备案至刘海涛名下，其无法按期办理房产证后，即对两被告采取暴力维权手段：殴打捷联公司的销售人员陈燕芳；围堵捷联公司售楼处；夜带到张某2家砸门，致使张某2年迈因母亲惊吓第二天过世；同时两原告到海口市住建局、公安局投诉、报案，要求追究两被告“一房二卖”的违法、犯罪行为，在此情况下，两被告为息事宁人，避免造成连负面影响，只能抱“争取时间筹措资金”的想法，被迫接受两原告提出的各种不合理要求。两原告的过度维权，已转化为“套路带”性质。3、两原告已支付购房款为1304540元，在2012年3月28日交房后，于2014年3月19日和2014年6月30日协商退款事宜，且两被告已于2014年3月19日将涉案楼盘5号楼1201房（建筑面积84.51平方米，每平方米9000元，总价款760590元）抵偿两原告，并办证至原告陈某1妻子冯秀和名下，很显然两原告于2014年3月19日和2014年6月30日签署的《承诺书》完全不是真实意思表示，完全不符合常理及计算依据。且两被告已于2017年3月8日又向两原告支付55万元，两被告已通过抵债房屋（合同价款760590元）及现金（55万元）合计抵偿两原告1310590元，在加上两原告已占有、使用涉案房屋场地7年，已获取571200元的租金收益。两被告合计收取两原告购房款1304540元，但在两被告已抵偿两原告13105900元的情况下，现在两原告起诉主张欠款本金及利息竟然高达243928.34元，两被告越还越多，完全超出正常维权范围，没有任何合法计算依据，已完全具备“套路带”的性质。三、两原告提出的赔偿损失、律师费没有法律依据。1、根据两原告提交的海口中院（2018）琼01民终4421号民事判决书显示，判决的122080元中，包括两原告返还已收取的押金3万元，该笔款项显然不属于两原告的损失，且两原告因该合同已收取租金27200元，这也应抵扣赔偿款内。2、因此，根据该海口市中院生效判决，两原告因该案实际支出的费用仅为64880元（122080-30000-272000）及案件受理费5973元，而两原告主张的律师费25000元显然没有事实和法律依据。综上，恳请贵院依法驳回对被告的不当诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2011年10月29日，原告陈某1、陈某2（买受人）与被告捷联公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定两原告购买捷联公司开发的位于海口市××路房（下称案涉商铺），建筑面积为68.66平方米，每平方米19000元，房款总金额为1304540元整。合同签订后，两原告依约向被告捷联公司一次性支付购房款1304540元整，被告捷联公司于2011年12月6日向两原告出具了海南省销售不动产专用发票。2012年3月28日，两原告向捷联公司缴纳了涉案商铺契税39136元、办证费2000元及维修基金4120元，合计45256元。被告捷联公司同日将涉案商铺交付两原告使用。   2013年10月23日，两原告将涉案商铺出租给案外人谢伟华，并签订了《商铺租赁合同》，但案外人谢伟华装修开业过程中遇阻，两原告自此得知案涉铺面未备案至自己名下。2013年12月5日，两原告与案外人谢伟华协商终止《商铺租赁合同》，并向其赔付装修损失80000元、违约金19000元、房租6889元、水电费500元，合计109639元。   经查，涉案商铺早于2010年3月25日备案至案外人刘海涛的名下，案外人刘海涛于2015年2月3日以被告捷联公司作为被告、以将涉案商铺过户至其名下为诉求诉至本院，本院于2015年4月30日作出（2015）美民一初字第626号民事判决书，判令被告捷联公司将涉案商铺过户至案外人刘海涛名下。该判决生效后，案外人刘海涛于2016年5月办理了涉案商铺的房屋产权登记。   因被告未能依约将涉案商铺备案至两原告名下，两原告多次与被告捷联公司的法定代表人即被告张某2协商，被告张某2先后于2013年12月2日出具《承诺书》一份、于2014年3月19日出具了《承诺书》一份、于2014年6月20日出具了《承诺书》一份、于2017年7月26日出具了《欠条》一份。2017年7月26日出具的该份《欠条》载明：因被告捷联公司向两原告出售的涉案商铺存在违规销售问题，被告赔付郁金香5#楼1201号房产一套，并承诺于2014年8月24日前付清人民币1650000元，两原告将铺面退还给捷联公司，如不能按期付款，则按月息2%计息，截止2017年3月8日，已付人民币550000元，尚欠本息1881925元。同时同意赔付两原告因出租涉案商铺造成的一切损失。被告承诺于2017年8月20日前清偿上述欠款或以房抵债。该《欠条》加盖被告捷联公司公章，被告张某2作为证明人在落款处签名。   另查明，2017年3月9日，案外人李小山与本案原告陈某1签订《商铺租赁合同》，租赁期间案外人刘海涛持房屋产权证主张权利，致使案外人李小山无法进行正常经营，遂与陈某1成讼，海口市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）琼01民终4421号民事判决，判令原告陈某1向案外人李小山赔偿损失共计122080元（其中返还押金30000元、赔偿违约金24480元、各项损失67600元），承担案件受理费5973元。同时原告陈某1为该案件支付律师费25000元。   再查明，被告捷联公司与原告陈某1的妻子冯秀和于2014年3月19日签订《海口市商品房买卖合同》，约定将涉案楼盘5号楼1201房（建筑面积84.51平方米）以每平方9000元，总价760590元抵偿给两原告，该房目前已办证至冯秀和名下。   还查明，被告于2014年9月13日向原告还款200000元，于2014年9月30日向原告还款200000元，于2014年12月30日向原告还款50000元，于2015年1月6日向原告还款50000元，于2015年2月17日向原告还款50000元。   2019年5月15日，原告向本院申请诉讼财产保全，本院作出（2019）琼0108民初5878号民事裁定书，依法查封或冻结被申请人海南捷联实业有限公司、张某2名下价值人民币2592311.34元的财产。原告为此产生财产保全费5000元。   本院所确认的以上事实，有原告提交的《海口市商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《海南省销售不动产专用发票》、《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》、《郁金香花园业主手册》、《物业费发票》、《商铺租赁合同》、《赔偿收据等》、《承诺书》（2013年12月2日）、《承诺书》（2014年3月19日）、《承诺书》（2014年6月20日）、《欠条》（2017年7月26日）、《（2015）美民一初字第626号民事判决书》、《海口市房权证海房字第XXXX号房屋所有权证书》、《（2018）琼01民终4421号民事判决书》、《收条》（李小山）、《律师费发票》、中国建设银行客户交易详细信息（3张），被告提交的《海口市商品房买卖合同》（冯和秀）、《琼（2017）海口市不动产权第XXXX号不动产权证》以及当事人的陈述笔录等在案佐证。这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，第一，关于本案基础法律关系。本案中，原、被告先就房屋交易签订《商品房买卖合同》，双方就涉案商铺的房屋买卖合同关系成立。但原告按约定交付购房款后，因被告原因不能取得商铺所有权，双方经协商约定将原告所交购房款以及因未取得房产造成原告的损失，转化为被告以房产抵偿以及被告向原告的欠款，被告就此先后向原告出具《承诺书》、《欠条》，应视为双方协商一致解除原《商品房买卖合同》，原告与被告因房屋买卖合同形成的债权债务关系成立，本案案由宜定为合同纠纷。《承诺书》、《欠条》均系被告的真实意思表示，不违反法律有关规定，合法有效，本院予以确认。被告抗辩出具上述《承诺书》、《欠条》时存在受胁迫等情形，但无证据证明，本院不予采信。被告未按约定时间偿还欠款，构成违约，依法应当承担民事责任。   关于还款数额的认定。2017年7月26日，原、被告对前期款项本息进行了结算，并由被告重新向原告出具了《欠条》，欠条载明的剩余欠款本息为1881925元，该《欠条》虽为原、被告双方真实意思表示，但依据法律规定，年利率超过24%部分的利息不能计入后期借款本金，但本案中的《欠条》对前期借款本息结算后确定的金额中包含了前期借款利息。根据公平原则，计算方式应为：以两原告支付购房款、税费、案外人谢伟华赔偿款的时间分别起算利息，按年利率24%的标准，被告以房抵债及历次还款的金额如超过当期产生的利息，应折抵本金。此外，原告返还谢伟华的租金6889元不属于损失，应从本金中予以扣减。经计算，截止2017年3月8日，被告尚欠原告1822418.08元，其中本金1220518.53元、利息601899.55元（计算明细见附表）。原告主张超出的部分本院依法不予支持，原告主张的后期利息计算基数未超过上限，本院照准。   关于两原告因出租涉案房屋造成的损失，被告捷联公司在《欠条》中承诺由其承担，两原告主张的赔偿金122080元、案件受理费5973元、律师费25000元均已实际发生，依法应予支持，但赔偿金中包含的返还押金30000元不属于原告的损失，应予以剔除，扣减后的赔偿金为92080元（122080元-30000元）。被告关于原告收取的案外人李小山的租金应抵扣损失的抗辩，因被告非涉案商铺的所有权人，该抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。   两原告主张的公告费并未支出，财产保全担保保险费双方无约定且不属于必要支出，本院均不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南捷联实业有限公司、张某2于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某1、陈某2偿还欠款本金   1220518.53元、利息601899.55元（截止2017年3月8日），合计1822418.08元，并以本金1100000元为基数，自2017年3月9日至债务清偿之日止，按年利率24%的标准计付后期利息；   二、被告海南捷联实业有限公司、张某2于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某1、陈某2支付因出租铺面造成的赔偿金92080元、案件受理费5973元、律师费25000元，共计123053元；   三、驳回原告陈某1、陈某2的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费27538.49元、保全费5000元，合计32538.49元（原告均已预付），由原告陈某1、陈某2负担1123.55元，由被告海南捷联实业有限公司、张某2共同负担31413.94元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 赵庆春   人民陪审员 文彩娃   人民陪审员 陈海娟     二〇一九年十月二十日   书记员 蔡丽媛   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》   第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。   借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。   第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。   按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。