辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0682民初3200号 原告：蔡玉兰，女，1955年3月31日出生，汉族，退休，住凤城市。 原告暨委托诉讼代理人：刘利，男，1956年12月15日出生，满族，退休，住凤城市。 原告蔡玉兰、刘利的委托诉讼代理人：王海龙，凤城市草河经济管理区法律服务所法律工作者。 被告：侯景云，男，1953年6月18日出生，满族，退休，住丹东市。 委托诉讼代理人：侯征，男，1980年4月19日出生，满族，医生，住丹东市。 被告：黄燕，女，1953年3月14日出生，汉族，退休，住丹东市。 委托诉讼代理人：关忠，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 第三人：隋凤丽，女，1960年1月24日出生，汉族，退休，住凤城市凤凰城区。 第三人：凤城市建筑行业指导服务中心，住所地：凤城市吉祥小区18号楼。 法定代表人：杨晓晨，该服务中心主任。 委托诉讼代理人：李军，男，1978年6月17日出生，满族，该服务中心职员，住凤城市。 原告蔡玉兰、刘利与被告侯景云、黄燕、第三人隋凤丽、凤城市建筑行业指导服务中心（以下简称建筑指导中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘利及二原告的委托诉讼代理人王海龙、被告侯景云的委托诉讼代理人侯征、被告黄燕的委托诉讼代理人关忠到庭参加了诉讼。第三人隋凤丽经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告蔡玉兰、刘利向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于1999年4月26日签订的协议书有效；2、请求确认位于凤城市凤凰城区爱民小区房地产综合开发92-8＃109号房屋属于原告所有{房权证号辽（2018）凤城市不动产权第××号}，房屋价值600000元；3、请求判令被告协助原告办理诉请第二项中的过户手续；4、诉讼及相关费用由被告承担。事实及理由：1998年11月4日，原、被告与凤城市财政局签订《企业产权出售合同书》，购买原水陆全商店（东部）房屋（本案诉争房屋）。原告全额交纳了购房款97500元，后原被告于1999年4月26日签订协议书，由赫某见证。约定被告放弃房屋产权，2018年因政策变动该房屋可以办理过户手续，原告多次找到被告请求协助原告办理本案诉争房屋的过户手续，但被告一直以各种理由拒绝协助。故原告诉至法院，请求判令法院照准原告的诉讼请求以维护原告的合法权益。 被告侯景云辩称，1998年11月4日，黄燕与财政局签订的合同是真实有效的，买方是黄燕，蔡玉兰的签名是后涂改添加的，财政局与黄燕均不知情，蔡玉兰不是案涉房屋的买受人。1999年4月26，侯景云与刘利签订的协议书约定案涉房屋砌墙分割成东面和西面，刘利交纳20000元的保证金，侯景云放弃东面产权黄燕不知情，事后也是拒绝的。 被告黄燕辩称，1999年4月26日协议不是黄燕本人签字，本人也没有授权侯景云签订此协议，该协议的效力黄燕本人不予确认；黄燕本人是诉争房屋权属的购买人，案涉房屋也是黄燕出资购买的，原告主张对房屋的权属及配合过户被告黄燕没有任何义务，除黄燕以外的其他任何人的购买手段都是违法的，不应得到支持。原告诉求物权效力，但本案只具有债权效力。 第三人隋凤丽未陈述参加诉讼的意见。 第三人建筑指导中心参加诉讼的意见，水陆全商店的房屋分成两户，涉案的76平方米没有办理房照，另一户徐凤亭购买的办理了房照，根据法律规定，需要先办理第一手通过拍卖的程序办理房照，第二手拿着第一手房产证办理房照。 当事人围绕诉讼请求依法提交了企业产权出售合同书、专用收款收据、协议书、声明、（2018）凤城市不动产权第××号房屋所有权证等证据，本院组织当事人进行了质证。根据各方当事人的举证、质证及当事人的陈述。本院确认的事实如下： 原告蔡玉兰与刘利系夫妻关系、被告黄燕、侯景云系夫妻关系。凤城市贸易局变更为凤城市商业局，被告侯景云原系凤城市贸易局办公室主任。凤城市房地产管理处变更为凤城市建筑行业指导服务中心。 1998年11月4日，甲方凤城市财政局与乙方被告黄燕签订《企业产权出售合同书》，双方约定：一、出售价格为90000元（含30%土地转让金）；二、付款方式为现金支付，签订合同同时付60000元，剩余30000元待房照变更后一次性交付。被告黄燕交纳购房款60000元后退回。 1999年4月26日，甲方黄燕的丈夫侯景云与原告蔡玉兰、刘利、证人王某、第三人隋凤丽共同购买案涉房屋，并签订《协议书》，内容为：甲乙双方经协商同意共同购买水陆全商店房屋计柒拾陆平方米（东部），乙方出资玖万柒仟伍佰元（东部房屋全部价款）于1999年4月26日后交至凤城市贸易局财会科（以缴款收据为凭）。乙方按房屋中间的立柱东侧边缘为线间壁房屋，拾天内保证完工，其手续费、工程费由乙方承担。乙方向甲方交20000元保证金，拾天内不完工，保证金不予返还，甲方同时放弃产权，其后因购买水陆全商店房屋所发生的一切事宜，由乙方独自承担处理。见证人赫某签字。协议签订后，原告给付被告20000元。案涉房屋由原告蔡玉兰、刘利使用至今。被告侯景云、黄燕未就相关事宜主张权利。 诉讼过程中，案外人王某、隋凤丽作出声明：1999年4月26日，蔡玉兰购买商业局房屋（水陆全商店）76平方米，每平方米1250元，总计购房款97500元，当时购房款全部由蔡玉兰一个人出资，因政策要求，其分文未付，购买手续上添加了水陆全商店职工隋凤丽、王某的名字，郑重声明，该房屋为蔡玉兰一人所有，同意将房屋产权登记至蔡玉兰一人名下。 经凤城市财政局批准出售的水陆全商店房屋共两处：1、辽（2018）凤城市不动产权第××号产权证记载，权利人凤城市房地产管理处，共有情况单独所有，坐落凤凰城区爱民小区房地产综合开发92-8＃109号，房屋建筑面积76平方米，购房款97500元由蔡玉兰出资已于1999年4月26日向贸易局交齐；2、另一处坐落凤凰城区爱民小区房地产综合开发92-8#108号，房屋建筑面积50平方米，购房款64480元已由购买人徐凤亭全款交齐。 案涉的水陆全商店经凤企改发（1998）32号《关于对出售水陆全商店的批复》记载，根据凤城市财政局国有资产科资产评估确认结果……，经研究同意该企业向社会公开招标，兑价出售。2016年6月26日，凤城市商业局对水陆全商店西面徐凤亭购买的房屋作出说明：当年的买卖合同、批准文件、缴款手续都是真实存在的。第三人凤城市建筑行业指导服务中心（原凤城市房地产管理处）为徐凤停办理了房屋相关登记手续。 本院认为，根据原告的请求、被告的答辩及各方当事人的质证、认证。本案作出如下认定： 一、关于案涉房屋可否出售的问题。 本案涉及房屋原系凤城市水陆全商店分成两部分，东部76平方米系本案诉争的房屋，西部50平方米系案外人徐凤亭购买现已办理了相关的产权登记手续。根据合同、批复、手续等证据形成的链条，可以认定水陆全商店的房屋原系公产权，1998年向个人进行了出售的事实存在。故涉案房屋是按照当时的政策进行的出售，且双方均认可案涉房屋的出售行为，本院予以确认。 二、关于房屋所有权的认定问题。 房屋的所有权的取得最通常的方式为房屋买卖（包括拍卖）。对于不动产的物权，登记记载是确定物权所有的方法，只有通过登记才能确定某项不动产物权归属，即通过登记确定房屋的所有人，房屋买卖合同的效力并不当然产生物权转移的效力。案涉房屋尚未办理物权登记，原告在没有取得物权的情况下请求对案涉物权作出确认的证据不足，本院不予确认。 三、关于1999年4月26日双方签订的协议是否有效的问题。 凤城市贸易局出售水陆全商店房屋是以凤城市财政局的名义与被告黄燕签订《企业产权出售合同书》，被告黄燕交款60000元后退回。后该房屋实际向凤城市贸易局交房款97500元，收据上记载王某、隋凤丽、蔡玉兰、黄燕等人的名字，王某、隋凤丽明确表示实际出资人只有蔡玉兰，且该房屋自始由蔡玉兰实际居住和使用，可以认定原告蔡玉兰为房屋的实际买受人。被告黄燕长时间未向原告主张权利，且侯景云与黄燕共同生活至今，黄燕对侯景云所签订的协议内容应是明知的，黄燕在购买房屋的过程中未出资、知道权利被侵害时未主张权利亦未在原告实际经营的过程中主张费用，故黄燕不是实际购房人。据此1999年4月26日所签订的协议中房屋价款、签订时间与收据记载相吻合，系双方真实的意思表示，不违反相关法律规定，双方已按照该份协议书实际履行了收款及放弃产权的相关事宜，本院予以确认。购买房屋程序上虽不完善，综合考虑当时的实际情况，且不违反法律的强制性规定，故双方所签订的协议本院予以支持。关于被告提出的东部房屋切割成东面和西面及通过非正当手段购买房屋的观点依据不足，本院不予支持。 四、关于房屋能否办理过户手续的问题。 涉案房屋系公产权出售，签订《企业产权出售合同书》的签字人是被告黄燕，实际购买人是蔡玉兰，交款收据记名为王某、隋凤丽、蔡玉兰、黄燕等人，同时案涉房屋的登记办理手续复杂、购买过程存在瑕疵及涉税等诸多问题，房屋的过户登记不仅仅是被告协助办理的问题，故原告请求判令被告协助过户手续的请求的依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下： 一、原告蔡玉兰、刘利与被告侯景云于1999年4月26日签订的协议书有效； 二、驳回原告蔡玉兰、刘利的其他诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告蔡玉兰、刘利负担4900元，由被告侯景云、黄燕负担4900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长 于 娜 人民陪审员 梁 燕 人民陪审员 孔宪金 二〇一九年十月八日 书 记 员 吴金霞