广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8523号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区中惠房产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***********************。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李结明，女，汉族，1983年10月16日出生，住广东省佛山市顺德区****，公民身份号码440************34X。上诉人佛山市顺德区中惠房产中介服务有限公司（以下简称中惠公司）因与被上诉人李结明居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人中惠公司上诉请求：原审判决遗漏关键事实，适用法律错误，依法应予撤销。一、原审判决遗漏关键事实。1.何***已与李结明成立房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同订立的形式不仅包括书面形式，还包括口头形式。签订合同时，何***也在现场，其也同意与李结明成立房屋买卖合同，只是因最后过户时不需要其签名，其才没有在《房屋买卖合同》上签名，但这并不影响何锦洪已经与中惠公司成立口头的房屋买卖合同的事实，且何***也一直配合办理相关手续。2.涉案房屋已经顺利过户至李结明名下。尽管何锦洪没有在合同上签名，但丝毫不影响房屋买卖合同的正常履行，也没有增加交易风险，李结明已经成功购得房屋。上述事实充分证明中惠公司作为居间方，已经履行完毕居间义务，不存在任何过失。原审法院对此认定错误。3.李结明逾期未支付中介费的行为已经构成严重违约。本案的争议焦点是李结明逾期未支付中介费是否构成违约。按照涉案《房屋买卖合同》第八条的约定，李结明逾期未支付中介费的行为已经构成违约，但原审法院对此认定错误。二、原审法院没有正确理解“居间”的含义。《中华人民共和国合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。即居间是居间方向交易双方提供交易信息，并最终促成双方成立合同，即居间方提供的是交易信息，是每间服务，而不是代办手续的服务。本案中，中惠公司自促成合同成立时就已经完成居间义务，就有权收取全额的居间服务费，且居间服务费并不包括代办手续的费用。原审判决对此认定错误。三、原审判决没有依法判决李结明承担违约责任。李结明没有按照合同约定未支付中介费已经构成严重违约，李结明应当向中惠公司承担违约责任并支付违约金。原审法院对此认定错误，依法应予纠正。李结明辩称，一、关于中惠公司未履行任何承诺过的中介服务说明。中惠公司曾在合同签订时明确承诺提供全过程的中介服务，但在后续交易过程中却毫无作为且消极应对，导致李结明在长达8个月的交易过程中没有任何保障并存在极大风险，交易实质上是李结明自行努力与卖家沟通，并在其他中介协助下才顺利完成。中惠公司在整个交易过程中的中介服务贡献为零。1.中惠公司明确承诺过提供交易全过程的中介服务，合同费用应是整个交易过程的中介服务费用。2.在交易过程中，中惠公司未向李结明提供任何所承诺过的交易过程中介服务，严重违约。3.中惠公司称只提供交易信息服务完全无法成立。二、关于《房地产买卖合同》无效性的说明。1.签订合同时，何锦洪虽然在场，但由始至终均明确表示拒绝在合同签字，也未表示出任何默认或委托他人代为签字的言语或行为，该合同订立根本未完成。2.中惠公司在签订合同时存在重大过错（何锦洪拒绝签字），在出现重大过错后，为避免李结明当场撤销合同，中惠公司故意向李结明虚假宣传其专业能力，欺骗诱导李结明。3.中惠公司提供的合同明显违反国家相关文件规定，该合同是瑕疵合同。三、关于中惠公司称逾期未支付中介费的说明。1.中惠公司向李结明提出违约金的行为实际上是违约行为。签订合同时，李结明针对服务费和违约金条款当场向中惠公司提出质疑，中惠公司当场向李结明承诺交易完成后才收取居间服务费。2.合同中涉及违约金部分存在与事实相违背的格式条款，应为无效条款。3.即使中惠公司在整个交易过程中毫无作为，李结明主观上也从未考虑过恶意逃避中介费用。4.关于李结明已经履行原审判决结果的说明。李结明虽然不认可原审判决，但尊重、服从原审判决，李结明于2019年6月1日向中惠公司支付居间费用51900元及548.75元。综上，中惠公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。中惠公司向原审法院提出诉讼请求：1.请求李结明立即向中惠公司支付居间服务费77850元及违约金（自2018年4月15日起，每日按77850元的千分之五的标准支付违约金至全部支付完毕之日止，以本金为限，暂计至起诉之日为77850元）；2.本案诉讼费用由李结明承担。原审法院认定事实：佛山市顺德区****办事处近良社区居民委员会同福直街新巷5号之一的房产原登记在何***海、何***名下。2018年4月14日，李结明（买方）、中惠公司（居间人）与何桂海（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定何桂海将上述房产卖给李结明，总价款为2595000元；李结明应当在签订合同当天向中惠公司支付居间服务费77850元，逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，卖方无需支付居间费。该合同还就买卖双方及居间人的其他权利义务进行了约定。同日，三方签订《补充协议》，就涉案房产补地价、办理两证合一等事宜进行了约定。签订《房地产买卖合同》及《补充协议》时何锦洪也在现场，但未在该两份合同中签名。中惠公司称，因需办理两证合一手续，何锦洪自愿将其房产份额赠与给何桂海，因此无需何锦洪签名。李结明则称，何锦洪不愿意让中惠公司提供居间服务，不愿意签名。之后，何锦洪、李结明另行委托了其他中介公司办理了二证合一、赠与、按揭、过户等手续。以上事实，还有原审法院开庭笔录在案佐证。原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点在于：1.涉案《房地产买卖合同》的效力问题；2.中惠公司是否存在过错。一、涉案《房地产买卖合同》的效力问题第一，涉案《房地产买卖合同》系复合合同，既包含双方之间的居间合同关系，又包含李结明与原产权人之间的房产买卖合同关系，两种法律关系相互独立。本案系居间合同纠纷，并不审查李结明与原产权人之间的房产买卖合同事宜。李结明与原产权人之间的房产买卖合同关系的无效并不导致双方之间居间合同的无效。故李结明关于原产权人未在该合同上签名该合同无效的抗辩并无理据，原审法院不予采纳。第二，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。该条明确了具备上述法定情形的格式条款才无效。本案《房地产买卖合同》虽为中惠公司重复使用而预先拟定，但其条款并无违反契约自由原则，也未导致当事人的利益失衡。该合同中关于中介费的支付时间、违约责任承担的约定并不存在排除李结明的主要权利或加重其义务的情况，合法有效。李结明主张合同中关于违约金及中介费支付时间的条款无效，于法无据，原审法院不予支持。综上，中惠公司与李结明之间的居间合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。二、中惠公司是否存在过错中惠公司已经促成合同成立，履行了居间义务，李结明理应支付中介费。李结明向卓杰公司支付费用，并无合同依据，李结明以已向卓杰公司支付居间费用为由主张不履行本案付款义务的抗辩于法无据，原审法院不予采纳。对于中介费的数额，原审法院作如下考虑：第一，中惠公司明知涉案房屋为何锦洪、何桂海共有却在既没有委托书也没有取得事后授权的情况下仍放任仅何桂海一人签订合同。中惠公司作为专业中介机构，其对欠缺部分共有产权人而签署买卖合同有可能带来的风险显然是明知的，中惠公司对此应负的注意义务显然大于作为普通购房者的李结明。中惠公司在李结明与何锦洪、何桂海就涉案房屋买卖合同的成立过程中存有失当。第二，本案中中惠公司未提供协助办理贷款、办理房屋产权过户等后续服务，也并未提交证据证明系李结明自愿放弃要求中惠公司提供上述服务。第三，签署《房地产买卖合同》时原产权人何锦洪虽未签名，但嗣后何锦洪已经配合办理相关手续，涉案房产交易已完成。综合考虑双方的过错、中惠公司已完成的居间服务及涉案合同履行的情况，原审法院酌情确定由李结明支付中介费51900元，对于中惠公司违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李结明于判决发生法律效力之日起十日内向中惠公司支付居间费用51900元；二、驳回中惠公司的其他诉讼请求。如果李结明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给中惠公司。案件受理费减半收取为1707元（中惠公司已预交），由中惠公司负担1158.25元，由李结明负担548.75元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人中惠公司与被上诉人李结明的诉辩意见，本案的争议焦点是：李结明是否应向中惠公司支付全部居间服务费77850元及违约金。中惠公司上诉主张李结明应向中惠公司支付全部居间服务费77850元及违约金。本院认为，涉案房屋买卖合同虽然没有约定委托中惠公司协助代办贷款、房地产登记等服务内容，但是，从合同性质看，中惠公司除有向买卖双方报告订立房屋买卖合同的机会和提供订立房屋买卖合同的媒介服务外，还有提供办理抵押贷款和房屋登记等信息和媒介服务的附随义务，故合同约定的中介服务费77850元不仅包括中惠公司促成合同订立的居间费用，还包括后续服务的费用。而中惠公司作为专业的房屋中介机构，在清楚知悉涉案房屋为何锦洪、何桂海共有的情况下，既没有敦促何锦洪签名确认，亦未获得何锦洪的授权，而是放任何桂海一人签订合同，给涉案合同的履行造成一定风险；且中惠公司未能协助提供后续服务，未尽职履行居间人义务。鉴于中惠公司已履行了提供订立合同的媒介服务的居间人义务，完成了主要合同义务，原审法院结合本案具体情况酌定中惠公司已完成的居间服务部分的服务费为51900元并无不当，本院予以维持。中惠公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。中惠公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3414元，由上诉人佛山市顺德区中惠房产中介服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十三日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理