苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初8006号 原告：朱瑜，男，1987年3月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：程俊，江苏百年东吴律师事务所律师。 被告：苏州苏华置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑南区(娄葑文体中心)一楼南侧。 法定代表人：樊金祥，总经理。 委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许婕，江苏圣益律师事务所律师。 第三人：上海恒耀房地产营销策划有限公司，住所地上海市崇明县横沙乡富民支路58号D1-2050室(上海横泰经济开发区)。 法定代表人：李国清，执行董事。 委托诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈若滢，江苏新高的（苏州）律师事务所实习律师。 原告朱瑜与被告苏州苏华置业有限公司（以下简称苏华置业）及第三人上海恒耀房地产营销策划有限公司（以下简称恒耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告朱瑜（参加第一次开庭）及其委托诉讼代理人程俊，被告苏华置业的委托诉讼代理人许婕、秦建文（参加第二次开庭），第三人恒耀公司的委托诉讼代理人徐旬、陈若滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱瑜的诉讼请求为：1.苏华置业双倍返还定金10万元；2.苏华置业支付房屋差价损失暂计20万元；3.诉讼费、保全费由苏华置业承担。诉讼中原告朱瑜变更诉请为:1.苏华置业返还定金5万元；2.苏华置业支付房屋差价损失19万元；3.诉讼费、保全费、鉴定费由苏华置业承担。事实和理由：2018年11月23日，原告至被告售楼处购买房屋，由被告委托的销售代表接待，原告先行支付了6万元购房意向金，确定购买的房屋为苏州工业园区尚品大厦1幢1102室。2018年11月27日，原告至被告售楼处签订《房屋订购/缴款确认单》，明确原告购买的房屋为苏州工业园区尚品大厦1幢1102室，总价为1160823元，定金5万元，原告当场向被告账户支付5万元定金，该房屋为现房。当日，被告的销售代表在售楼处现场帮原告计算，建议原告首付640823元，贷款58万元。原告表示无论贷款或全款买房都没问题，原告已卖掉原来的房屋专为买新房而来。后2019年1月开始苏州工业园区房价飞涨，由于所购房屋为现房，故原告多次催促被告签订网签版的房屋买卖合同并办理房产证，被告一直推脱。直至2019年4月17日，原告和其他买房人到被告处再次催促时，被告明确告知原告，涉案房屋被告就是不想卖了，没有什么理由。原告认为，原、被告双方签订的《房屋订购/缴款确认单》合法有效，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，原、被告双方签订的合同对于购买的房屋、价格、数量均有明确约定，双方间的房屋买卖合同关系已经成立生效。被告在2019年4月17日涉案房屋价格已经飞涨的情况下明确表示违约，恶意程度极其严重，给原告造成巨大损失。 被告苏华置业辩称：1.第三人在销售代理过程存在收取额外费用的行为，所以导致原告这一户一直没有签订正式的商品房屋买卖合同，因此责任在于第三人。2.《房屋订购/缴款确认单》属于预约合同，相应的本约合同并未订立，原告不存在相应差价损失。3.涉案商品房由于存在政府政策的原因是限价销售的，所以原告主张的损失不应由被告承担。 第三人恒耀公司述称：对原告诉称的事实没有异议，并认可原告关于相应订单已具备商品房买卖合同要件、买卖合同关系成立且生效的意见。第三人是否收取额外费用不影响订购单的效力，即不影响房屋买卖合同的效力。现因被告拒绝履约导致的责任理应由被告承担。 经审理查明，2018年11月1日，苏华置业与恒耀公司签订《销售代理合同》，委托恒耀公司代理销售苏州工业园区北摆宴街1号尚品大厦住宅及商业房屋98套，其中住宅1102室签约价1160823元。 2018年11月23日，朱瑜至苏州工业园区尚品大厦售楼处看房，并交纳购房意向金6万元，恒耀公司案场经理李承宇出具《收据》，内容为：“今收朱瑜（）购房意向金陆万元整，保留房源1-1102至2018年11月27日。若中途客户反悔，则意向金退还。” 2018年11月27日，恒耀公司销售主管赵静作为业主代表与作为订购方、买方的朱瑜签署《房屋订购/缴款确认单》，主要内容为：买方订购尚品大厦1-1102住宅，建筑面积64.76平方米，房屋总价1160823元，本次交纳定金5万元。（下次缴款时间及金额、买方至售楼处签订正式房屋买卖合同的期限及签合同时应备款项的金额等均未填写。）附带约定：1、买方如未能于前述各项约定日期之前交足各项应付款项并与卖方签订正式的房屋买卖合同的，即属违约，卖方不需催告买方，即可自行处理本户房屋，买方不得异议。2、违约处罚：已签订房屋买卖合同的，按合同中约定的条件处理；因买方原因导致未能在上述约定期限订立正式的房屋买卖合同的，买方如有自愿留置于卖方的保留金、定金等，卖方有权不予返还该等保留金、定金。3、买卖双方的权利义务应以正式合同中书面记载的为准。买方与本项目业务代表如私下有超出合同约定的，未经卖方书面签认的，卖方不负其责任。当天，朱瑜向苏华置业转账支付5万元。 2019年4月17日，朱瑜等人与苏华置业“管总”沟通房屋买卖事宜。“管总”表示，以前是因为董事长没有表态，所以其不好明确，现可明确表态，房屋肯定不卖了，定金会退还购房人，因为系其原因不卖房屋了，所以其肯定会承担定金责任。 审理中，为证明房屋差价损失，朱瑜提交同小区同幢610室《房屋买卖合同》，反映该二手房屋交易单价，并换算出涉案房屋市值1453020元，以主张其未能购得涉案房屋受到的差价损失高达29万余元。苏华置业不认可。朱瑜说明：因为2019年5月7日其为及时止损，在相城区买了一套住宅，且2019年上半年房屋价格一直迅速攀升，其2019年4月17日得到苏华置业最终态度，因此给予其20天合理的期限另购房屋止损实有必要且合理，所以其申请对涉案房屋市值进行鉴定，评估基准日确定为2019年5月7日。经本院委托鉴定，2019年9月28日，江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，认为涉案房屋于2019年5月7日评估总价135.03万元。 审理中，朱瑜说明，其向恒耀公司交纳的意向金6万元已由恒耀公司退还。 以上事实，由销售代理合同、收据、名片、“尚品大厦11.23房源表”、房屋订购/缴款确认单、银行交易明细、对话录音、房屋买卖合同、房地产司法鉴定估价报告等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 本院认为，恒耀公司受苏华置业委托代理销售尚品大厦房屋，其与朱瑜签订的《房屋订购/缴款确认单》对朱瑜及苏华置业具有法律约束力，双方均有义务签署公平合理的商品房销售合同，尽管双方对签约时间未作明确约定，但签约时间完全可以依据诚信原则合理确定，不影响双方负有的签约义务。但苏华置业明确声明不再继续与朱瑜之间的交易，显然违反诚信原则，其行为已构成对《房屋订购/缴款确认单》所确定的签约义务的违反，朱瑜的诉请反映其解除《房屋订购/缴款确认单》的意见，该意见合法有据，应予尊重。朱瑜诉请苏华置业返还定金5万元并赔偿损失，于法有据。朱瑜损失的计算方法宜客观合理地确定。虽然正式房屋买卖合同尚未签订，但鉴于售房人系房地产开发商，所购房屋为一手商品房，根据市场状况，交易的风险极低，朱瑜有足够的理由自认购房屋之日2018年11月27日起，期待自己可以以1160823元的对价购得涉案房屋，而苏华置业直至2019年4月17日才明确拒绝继续交易，朱瑜至2019年5月7日方才通过另购房屋以期实现止损的目的，此间数月的市场情况发生变化，苏华置业的迟延表态行为，陷朱瑜于漫长的磋商等候之中，因而毫无疑问的丧失了本来享有的低价购房的机会，现涉案房屋市值已达1350300元，超出合同价的近19万元实为苏华置业的过错造成的朱瑜的损失。考虑到双方毕竟未签订正式房屋买卖合同，综合案件其他各项情节，本院按80%左右的比例酌定苏华置业赔付朱瑜15万元。 综上所述，朱瑜的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告苏州苏华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱瑜返还定金5万元并赔偿损失15万元； 二、驳回原告朱瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2900元、保全费2020元、鉴定费12600元，合计17520元，由原告朱瑜负担2000元，被告苏州苏华置业有限公司负担15520元。该款原告朱瑜已预交，本院退还原告朱瑜2920元，由被告苏州苏华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱瑜支付12600元并向本院交纳2920元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。 审判员 刘 洋 二〇一九年十月三十一日 书记员 姚海燕 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。