上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8841号上诉人（原审被告)：上海地坤物流有限公司，住所地上海市崇明区建设镇建设公路2028号2幢101室（上海建设经济小区）。法定代表人：李干，总经理。委托诉讼代理人：曹剑桥，安徽润天（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程松，安徽润天（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：凤阳县浩瀚工程机械租赁有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县西泉镇西泉社区。法定代表人：汪朝理，执行董事。被上诉人（原审原告)：王元柱，男，1979年12月13日生，汉族，住安徽省凤阳县。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：姜晓慧，上海法知特律师事务所律师。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王雯静，上海法知特律师事务所律师。原审被告：李干，男，1981年10月7日生，汉族，住安徽省蒙城县。上诉人上海地坤物流有限公司(以下简称地坤公司）因与被上诉人凤阳县浩瀚工程机械租赁有限公司（以下简称浩瀚公司）、王元柱，原审被告李干租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初83400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人地坤公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回被上诉人的相应诉请。事实和理由：一、一审计算场地占用费期间的起点认定错误。涉案70亩场地占用费计算起点为2017年11月11日，一审分别计算错误。被上诉人是以70亩场地作为一个整体从上家XX投资管理中心（有限合伙）承租的，租金起算点也是2017年11月11日，半年一付。上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同与上诉人和XX投资管理中心（有限合伙）签订的租赁合同约定保持一致，因此，2017年11月11日至2018年6月1日场地占用费应为1,316,666元（人民币，下同）。二、上诉人与被上诉人签订租赁合同之前，已经于2017年10月20日将其中10亩场地出租给了案外人上海A有限公司（以下简称A公司），并按每年每亩6万元收取了半年租金30万元，对应租期为2017年11月11日至2018年5月10日。双方签订租赁合同后，就A公司的租金达成一致，上诉人收取的租金用于折抵上诉人已负担的场地费，用于弥补上诉人的成本及原价转租的条件。关于上海B有限公司（以下简称B公司）支付的1.7亩租金10万元，同样不能认定为场地占用费，更不应要求返还给被上诉人。三、被上诉人总共支付143万元租金、押金，被上诉人直接支付给中间人刘某的介绍费及场地支出性的款项不应当认定为租金，扣除长地占用费后，上诉人仅应返还产地占用费113,334元。被上诉人浩瀚公司、王元柱共同辩称，合同约定交付时间是2017年7月20日，场地租赁合同签署日期为2017年11月6日，被上诉人实际支付完毕租金等费用并接管场地的日期为2018年1月21日，一审根据位于上海市浦东新区周浦镇世园北区（申江南路、周祝公路）的面积约70亩的土地（以下简称系争场地）在出租给被上诉人之前已部分出租、且双方同意该部分租金冲抵被上诉人应付费用的事实，综合认定其中10亩土地场地占用费从2017年11月11日计算，1.7亩场地占用费从2018年1月1日起算，剩余场地从2018年1月21日起算符合权利义务对等原则，应当予以维持。上诉人主张以案外人B公司、A公司租金40万元折抵被上诉人应承担的场地平整费没有事实和法律依据。双方约定场地平整由被上诉人负责是指场地交付给被上诉人后的场地平整由被上诉人负责，对于场地交付前的土地平整，即便确有发生，也无任何法律依据由被上诉人承担。上诉人主张其已经向A公司退还20万元，并要求被上诉人承担该笔费用，没有事实和法律依据，A公司支付的租金对应租期为2017年11月11日至2018年5月10日，其退还场地时间是2018年6月1日，被上诉人无返还义务。关于被上诉人支付给案外人刘某的10万元，一审中经双方质证均认可《收条》中包括了该笔金额，上诉人主张费用不计入租金无事实依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告李干未发表意见。浩瀚公司、王元柱向一审法院起诉请求：1、确认浩瀚公司、王元柱以及地坤公司、李干之间的《场地租赁合同》于2018年3月27日解除；2、判令地坤公司向浩瀚公司、王元柱退还场地转让费人民币（以下币种相同）55万元；3、判令地坤公司向浩瀚公司、王元柱退还场地租金92.08万元、租赁保证金19万元、租赁税费2.4万元；4、判令地坤公司向浩瀚公司、王元柱支付12个月的租金170万元作为违约金；5、判令李干对上述费用承担连带责任；6、诉讼费由地坤公司、李干承担。一审法院认定事实：2016年11月10日，上海XX集团有限公司形成一份《关于同意中远汇丽地块土地硬化事宜》的文件，内容主要为：中远汇丽地块位于申江路以东，周祝公路以南，土地使用面积约69亩，减量化工作因该地块多种原因而无法取得市、区相关部门验收通过，目前，地块减量化工作处于停滞状态。为提高剩量工业用地的利用率，增加周浦镇的税收入库指标，现周浦镇集资委上会通过将中远汇丽地块出租给上海XX投资管理中心（有限合伙），作为汽车停放使用，为方便承租方停车使用，需对该地块做土地硬化处理。经会议研讨一致同意，由上海XX投资管理中心（有限合伙）对中远汇丽地块做土地硬化处理。该份文件上有上海市浦东新区规划和土地管理局周浦管理所、上海市浦东新区周浦镇城市管理行政执法中队的盖章。2017年7月12日，上海XX投资管理中心（有限合伙）与地坤公司签订一份《场地租赁合同》，约定上海XX投资管理中心（有限合伙）将系争场地租赁给地坤公司，租期为2017年11月11日至2021年11月10日止，其中2017年11月11日之前为免租期；甲方应于2017年7月20日前将场地交给乙方使用，租金为每年每亩34,000元；乙方不得将场地以任何形式转租给他人，乙方违反约定擅自转租的，甲方可书面通知乙方解除合同。2017年11月6日，上海C有限公司（以下简称C公司，出租方，甲方）又与地坤公司（承租方，乙方）签订一份内容与2017年7月12日上海XX投资管理中心（有限合伙）和地坤公司签订的合同内容完全一致的《场地租赁合同》。国家企业信用信息公示系统显示，上海XX投资管理中心（有限合伙）的合伙人之一陈某同时担任C公司的监事。2017年11月6日，浩瀚公司、王元柱（承租方，乙方）与地坤公司（出租方，甲方）签订一份《场地租赁合同》，约定甲方将系争场地共计70亩（面积以实地测量为准）出租给乙方，租期为2017年11月11日至2021年11月10日，其中2017年11月11日前为免租期，甲方应于2017年7月20日前将场地交付乙方租赁使用。第4.1条约定，该场地的租金为每年每亩34,000元，该场地年租金为每年每亩X实际租赁面积（注：日租金按年租金除以360日计算；月租金按年租金除以12个月计算）。第4.2条约定，租金支付原则为先付后用，每半年为一个支付周期，合同生效后当日甲方支付首笔租金中的30万元，并于2017年7月30日前向甲方付清首笔租金的余款；之后每期租金乙方应于每年5月10日、11月10日前全额向甲方支付。第5.1条约定，乙方应向甲方支付场地租赁保证金，保证金为该场地一个月租金。乙方于本合同生效后应于2017年7月20日前向甲方支付保证金。第5.3条约定，甲乙双方在租赁关系终止时，如乙方正常履行本合同的，甲方收取的保证金则在乙方返还该场地，且乙方办理完与该场地有关的一切手续后十日内无息归还乙方。第6.1条约定，租赁期间内，由乙方负责该场地内管理，同时平整该场地以便用于车辆停放，乙方施工过程中，若需协调相关部门的，甲方予以配合并协助解决。第7.1条约定，乙方不得将该场地以任何形式转租给他人。第8.2条约定，有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除合同，甲方应向乙方按十二个月租金的同等金额支付违约金；如违约金不足抵付乙方直接损失的，还应赔偿违约金与直接损失的差额部分：甲方交付的场地存在严重质量问题且危及乙方安全的；在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该场地。2018年1月12日，浩瀚公司、王元柱（乙方）与地坤公司（甲方）签订一份《补充协议》，约定申江南路与周祝公路路口70亩土地，一次性交给乙方经营管理，自负盈亏；如乙方不按大合同执行，经营各种违法行为等造成土地被收回和经济赔偿均与甲方无关，全部由乙方承担；乙方必须按时缴纳一切费用，乙方必须把甲方的开支及一切费用，一次性付给甲方（银行转账为证），否则合同无效；其中场地内（A公司10亩土地和B公司土地1.7亩）按甲方原合同执行，乙方必须给以上两家公司提供增值税发票（税点为6%）起算，税点包括租金内，开票时间为合同之日算起。乙方不得更改、变更直到结束。2018年1月13日，地坤公司、李干出具收条一份，内容为：今收到王元柱申江南路与周祝公路土地70亩转让费共计110万元，费用总计153万元，还剩43万元未付，一周内付清款项，如不付清款项扣10万元。从今日开始场地之前的纠纷与王元柱无关。从今日起场地所有与地坤公司无关。对该份收条，地坤公司表示其实际收到金额为100万元，之所以写成110万元是因为另外10万元是支付给案外人的介绍好处费，而该笔10万元介绍好处费应当由浩瀚公司、王元柱承担。浩瀚公司、王元柱则对地坤公司、李干的该节陈述不予认可。2018年1月21日，李干另出具收条一份，内容为：申江南路与周祝公路70亩场地的费用付清。从今日起由王元柱和王某兄弟两个人运作管理。2018年3月10日，C公司向地坤公司发送一份《解除通知书》，C公司告知地坤公司，根据双方合同约定，地坤公司不得将系争场地转租给他人，但C公司发现系争场地实际使用人并非地坤公司，遂要求解除与地坤公司之间签订的《场地租赁合同》，并要求地坤公司在合同解除之日起二日内将系争场地返还给C公司。2018年5月3日，上海XX投资管理中心（有限合伙）起诉地坤公司，双方在该案诉前调解阶段达成和解，确认双方于2017年7月12日签订的《场地租赁合同》于2018年4月23日解除，地坤公司应于2018年6月1日前将系争场地交还上海XX投资管理中心（有限合伙）。2018年5月18日，浩瀚公司、王元柱向地坤公司、李干发送一份《律师函》，内容主要为：地坤公司收到C公司的《解除通知书》并派人将场地强制收回，致使合同无法继续履行，双方的《场地租赁合同》及《补充协议》于2018年3月27日终止；收到本函件之后退还剩余费用168.48万元并赔偿浩瀚公司、王元柱损失及违约金。2018年6月2日，地坤公司亦向浩瀚公司、王元柱发送一份《解除合同通知书》，函件载明：由于浩瀚公司、王元柱违反合同第7.1条及其他条款的约定，地坤公司行使合同解除权并将收回系争场地、主张浩瀚公司、王元柱的违约责任。庭审中，双方一致确认，浩瀚公司、王元柱共支付租金、押金及税金共计155.4万元，其中押金金额为19万元，税金为2.4万元。另双方确认地坤公司、李干收取了原本属于浩瀚公司、王元柱收益的场地转租租金40万元（含税）冲抵转让费。但地坤公司、李干表示，地坤公司、李干实收为145.4万元，因为其中有10万元为应由浩瀚公司、王元柱承担的需支付给案外人的好处费，上述145.4万元的金额扣除押金、税金及合同约定的租金后剩余5万元加上地坤公司、李干另收取的40万元租金总计45万元，该笔款项是由15万元场地平整费、10万元好处费、20万元转让费所组成。对于地坤公司、李干的上述陈述浩瀚公司、王元柱表示不予认可。另查明，2017年10月20日地坤公司将系争场地中的10亩出租给案外人A公司。约定场地应于2017年11月11日交付（各方均认可10亩场地确于上述时间交付给A公司）。2017年10月23日地坤公司向案外人A公司开具总计30万元、税率为6%的增值税专用发票，发票备注写明收取的是2017年11月11日至2018年5月10日的场地租金。2018年1月1日由浩瀚公司工作人员王某签字、地坤公司盖章确认将系争场地中的1.7亩出租给案外人B公司，约定该1.7亩场地的租赁期限为2018年1月1日至2021年12月31日。一审法院认为，浩瀚公司、王元柱与地坤公司签订的《场地租赁合同》因未经出租人同意，系擅自转租而致合同无效。关于合同的主体问题，浩瀚公司、王元柱以及地坤公司、李干双方签订的《场地租赁合同》首部明确载明地坤公司为出租方，承租方处则列明王元柱并盖有浩瀚公司公章，因此合同的承租方应为浩瀚公司、王元柱，而出租方应是地坤公司，李干并非出租方，其在合同上签字的行为系其作为法定代表人履行职务的行为，浩瀚公司、王元柱要求李干对地坤公司依法需承担的付款义务承担连带清偿责任不具有合同和法律依据，法院不予支持。合同无效后，出租方仍可按合同约定的租金标准要求承租方支付房屋占有使用费，但未实际发生的场地占有使用费应予以退还。就本案而言地坤公司理应返还浩瀚公司、王元柱已支付但尚未实际产生的房屋占有使用费等各项费用。对于场地的交付时间，地坤公司表示系争场地在租赁合同签订当日便已交付浩瀚公司、王元柱，浩瀚公司、王元柱则以收据出具时间为依据主张系争场地于2018年1月21日交付。对此法院认为,本案系争场地总计70亩，其中10亩场地地坤公司在与浩瀚公司、王元柱签订场地租赁合同前已经出租给案外人A公司，并于2017年11月11日将场地实际交付给A公司，在与浩瀚公司、王元柱就70亩土地达成整体转租协议后，双方均认可将地坤公司此前已向案外人A公司收取的10亩土地租金30万元冲抵在浩瀚公司、王元柱应向地坤公司支付的转让款中，因此对于这10亩土地的交付时间应以2017年11月11日为准。对于剩余60亩土地的交付时间，地坤公司缺乏证据证明场地已于2017年11月11日交付，因此其所述法院难以采信，经查其中1.7亩土地已转租给案外人B公司，浩瀚公司、王元柱的工作人员王某亦在转租合同上签字，因此该1.7亩土地由浩瀚公司、王元柱实际控制的时间应为2018年1月1日。对于剩余58.3亩土地的交付时间，因地坤公司缺乏证据证明，因此法院认定剩余58.3亩场地的交付时间为浩瀚公司、王元柱自认交付时间即2018年1月21日。对于场地收回时间，浩瀚公司、王元柱并无充分证据证明场地于2018年3月27日已被收回，故法院综合实际承租人的退场时间等对地坤公司所述收回场地时间即2018年6月1日予以采信。对于浩瀚公司、王元柱所称交付场地中有20亩土地未平整而无法使用的问题，因双方合同约定平整场地的义务在浩瀚公司、王元柱，因此浩瀚公司、王元柱以此为由要求按50亩土地计算土地占有使用费的主张不具有合同和事实依据，法院不予支持。综上，浩瀚公司、王元柱实际使用系争场地产生的占有使用费为941,828.31元，地坤公司应将浩瀚公司、王元柱未实际使用期间的场地占有使用费予以返还即248,171.69元。关于浩瀚公司、王元柱要求地坤公司返还55万元的诉请。对此地坤公司、李干表示55万元是由20万元好处费、15万元场地平整费以及20万元转让费组成，然地坤公司、李干的上述所述并无充分证据予以佐证，法院难以采信，故浩瀚公司、王元柱所付55万元均系转让费。关于转让费的性质，双方均无法明确转让费的具体对价，从本案来看，地坤公司以和上家相同的租金标准转租系争场地并不符合常理，地坤公司表示转让费系其收益，而对于浩瀚公司、王元柱而言地坤公司所述收益即为浩瀚公司、王元柱承租场地所需支付的对价。因此上述55万元转让费名为转让费实为场地占有使用费。对于该笔场地占有使用费地坤公司应退还未实际使用的部分即495,587.69元。关于浩瀚公司、王元柱要求地坤公司返还保证金及税费的诉请。现合同无效，地坤公司理应返还保证金。关于税费，因地坤公司实际向案外人开票产生的税费为16,981.13元，因此剩余的7,018.87元税金地坤公司应返还浩瀚公司、王元柱。关于浩瀚公司、王元柱要求地坤公司赔偿违约金的诉请。因合同无效，浩瀚公司、王元柱要求地坤公司赔偿违约金的诉请无合同和法律依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、凤阳县浩瀚工程机械租赁有限公司、王元柱与上海地坤物流有限公司于2017年11月6日签订的《场地租赁合同》无效；二、上海地坤物流有限公司应于判决生效之日起十日内返还凤阳县浩瀚工程机械租赁有限公司、王元柱占有使用费248,171.69元；三、上海地坤物流有限公司应于判决生效之日起十日内返还凤阳县浩瀚工程机械租赁有限公司、王元柱押金19万元；四、上海地坤物流有限公司应于判决生效之日起十日内返还凤阳县浩瀚工程机械租赁有限公司、王元柱495,587.69元；五、上海地坤物流有限公司应于判决生效之日起十日内返还凤阳县浩瀚工程机械租赁有限公司、王元柱税费7,018.87元；六、驳回凤阳县浩瀚工程机械租赁有限公司、王元柱其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,878元，减半收取计16,939元，由凤阳县浩瀚工程机械租赁有限公司、王元柱承担12,231元；上海地坤物流有限公司承担4,708元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》因未经出租人同意，系擅自转租导致合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故上诉人理应返还被上诉人已支付但尚未实际产生的房屋占有使用费等各项费用。本案二审的争议便在于实际发生的占有使用费、税金等费用的数额应为多少。上诉人首先主张涉案场地应作为整体出租，整个租赁场地的交付时间应以《场地租赁合同》中约定的租期2017年11月11日为准，占有使用费也应从该日以全部70亩场地开始起算。被上诉人则主张场地实际交付应以收据出具的时间2018年1月21日为准。根据本案查明的事实，在本案租赁合同签订之前，上诉人已将其中10亩土地出租给案外人A公司，双方均确认该10亩土地于2017年11月11日交付给A公司，故该10亩土地一审认定的交付时间以2017年11月11日为准，并无不妥。但是，对于剩余60亩土地的实际交付时间，上诉人并无提供充分的证据予以证明。且其中另有1.7亩土地已于2018年1月1日转租给案外人B公司，结合双方在2018年1月12日签订的《补充协议》中关于A公司10亩土地和B公司1.7亩按上诉人原合同执行，故一审认定该1.7亩土地的交付时间以2018年1月1日为准，亦具有事实依据。对于剩余土地的交付时间，一审结合2018年1月21日上诉人法定代表人出具的收条内容，确定剩余58.3亩土地实际交付时间为2018年1月21日，符合证据规则并具有事实依据，本院同样予以支持。上诉人主张全部70亩土地交付时间为2017年11月11日，缺乏依据，本院不予采信。一审根据上述确定的场地交付时间以及上诉人收回场地的时间，所计算出被上诉人实际使用系争场地产生的占有使用费，并要求上诉人返还被上诉人以半年为标准多支付的部分，于法不悖，本院予以维持。关于被上诉人另主张返还的55万元，经双方确认，其中40万元系上诉人收取的原属于被上诉人收益的场地转租租金（A公司和B公司），而另15万元的构成，上诉人主张其中10万元系应由被上诉人承担的支付给案外人的好处费，除去该10万元，则剩余45万元的构成为15万元场地平整费、10万元由其承担的好处费以及20万元转让费。但是，对于上述主张，上诉人并无充分证据予以证明，而本案由上诉人原价转租给被上诉人也确与常理不符，上诉人在二审中也主张由其收取的转租租金40万元系对其原价转租的补偿，故一审从双方系场地租赁关系的基础入手，认定争议的55万元款项无论名目为何，均系被上诉人承租涉案场地所需付出的对价，在性质上亦属于需支付给上诉人的场地占有使用费，并据此判令上诉人应向被上诉人返还未实际使用的部分，并无不妥，本院予以支持。关于税费部分，上诉人实际向案外人开票的金额所产生的税费低于被上诉人所支付的金额，故一审判令剩余税金也应由上诉人予以返还，具有事实及法律依据，本院同样予以支持。综上所述，地坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,207元，由上诉人上海地坤物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十月二十一日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……