江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初9060号原告：南京宁淼企业管理有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-10号5幢。法定代表人：刘婧怡，该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓萍，江苏德誉法钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珍，江苏德誉法钧律师事务所（实习）律师。被告：南京帝钛医疗器械有限公司，住所地在南京市玄武区柳营100号孵化中心776室。法定代表人：李宗刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李乾盛、曹杰，该公司员工。原告南京宁淼企业管理有限公司（以下简称宁淼公司）与被告南京帝钛医疗器械有限公司（以下简称帝钛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁淼公司委托诉讼代理人史晓萍、被告帝钛公司委托诉讼代理人李乾盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁淼公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认双方签订的租赁合同于2019年9月6日解除；2、请求法院判令被告帝钛公司向宁淼公司支付租金、物业费、水电费共计166088.8元及违约金8万元，共计246088.8元；3、判令被告承担律师费1万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告宁淼公司与被告帝钛公司（原名南京帝钛医疗投资管理有限公司）于2018年1月15日签订房屋租赁合同。合同约定：原告将位于南京市××的房屋出租给被告办公使用。租赁期限三年，自2018年3月1日至2021年2月28日止，月租金第一年为38008元每月，第二年为40384元每月，第三年为42760元每月。房租六个月支付一次，如逾期支付应按照未付金额的日万分之五支付逾期付款违约金。合同签订后，原告如约将房屋交付被告使用，但被告一直未能按时支付租金。此后，原告多次向被告催要，被告虽然出具欠款承诺书但至今仍未支付。为保护原告的合法权益，现诉至法院。被告帝钛公司辩称，原告在合同履行期间，擅自对我公司进行锁门，导致被告产生两个月的房租损失38008元*2以及17名员工两个月的工资损失共104000元，延误客户发生损失67640元等。另外，原告主张的违约金偏高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：南京市玄武区××房屋所有权人为江苏鱼跃科技发展有限公司（以下简称鱼跃公司），登记时间2012年11月13日，面积5958.4㎡。2017年11月25日，鱼跃公司（甲方）与宁淼公司（乙方）签订租赁合同，甲方向乙方出租位于南京市玄武区软件产业基地福中高科技产业园的研发用房，该租赁房产的总建筑面积为5958.4平方米，租赁期限10年，自2018年1月1日至2027年12月31日止。同时甲方同意乙方在租赁期内将房屋全部或部分面积转租。2018年1月15日，出租方宁淼公司（甲方）与承租方（乙方）南京帝钛医疗投资管理有限公司签订租赁合同一份，甲方向乙方出租位于南京市，2层208室的研发用房，面积781平方米，租赁期限3年，从2018年3月1日起至2021年2月28日止，装修期壹个半月，从2018年1月16日起至2018年2月28日止。双方约定，自2018年3月1日至2019年2月28日，月租金为38008元，自2019年3月1日至2020年2月28日，月租金为40384元，自2020年3月1日至2021年2月28日，月租金为42760元。租金支付方式以6个月为一个缴纳期，乙方应与缴纳期前15日内以转账方式向甲方一次性足额支付下个缴纳期租金，甲方开具收款收据给乙方。如逾期交付，乙方应按未付金额的日万分之五向甲方支付逾期付款违约金。乙方若延迟15日之后还未支付租金，甲方视乙方为违约，甲方可以采取相关制约措施，并可解除合同，乙方租赁保证金作为违约金不予退还，租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。乙方同意向甲方交纳租赁保证金38008元，水电费押金7810元。合同同时约定，合同解除后不影响另一方对违约方索赔的权利赔偿的范围包括直接损失、间接损失以及为实现本合同约定权利而发生的必要费用包括诉讼费、调查取证费、差旅费、律师费等。甲、乙另外对双方权利、义务作出约定。合同签订后，原告将案涉房屋交由被告实际使用。被告交付部分租金。2019年5月14日，甲方宁淼公司与乙方南京帝钛医疗投资管理有限公司签订计划还款协议，甲乙双方于2018年1月15日签订房屋租赁合同，乙方截至2019年5月5日欠房租、物业费、水电费共计142620.5元。考虑乙方实际困难，甲方同意乙方按（40000元-80000元，具体数额另行商定）支付违约金。并且双方约定乙方分别应于2019年5月25日、6月21日、6月30日支付80000元、62620.5元及双方商定的违约金款。2018年5月31日、7月27日、8月2日，宁淼公司向南京帝钛医疗投资管理有限公司发出多次通知，催促帝钛公司缴纳租金、水电费及物业费。宁淼公司与江苏德誉法钧律师事务所签订委托诉讼代理合同，委托该律所担任其与帝钛公司房屋租赁合同纠纷一案第一审、执行程序中担任诉讼代理人，并约定律师费用1万元。2019年7月4日，江苏德誉法钧律师事务所向宁淼公司出具1万元律师费用。2019年9月6日，帝钛公司向宁淼公司发出退房申请，申请于2019年9月6日前搬离租赁场所，并将已支付的租赁保证金38008元、水电费押金7810元用于抵扣提前退房产生的违约金。同时在一周内结清其搬离前产生的房租、物业及水电费，合计欠费166088.8元。同日，双方完成房屋交接工作。另查明，2019年6月25日，南京帝钛医疗投资管理有限公司名称变更为帝钛公司。以上事实有被告工商信息、租赁合同、计划还款协议、通知、退房申请、委托代理合同及律师费发票、当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方的真实意思表示。合同签订后，原告按约交付了案涉房屋，但是被告未能按约支付房租。后双方协商提前解除合同，2019年9月6日，被告同意以支付租赁保证金38008元、水电费押金7810元为条件换取双方提前解除合同，同日双方完成了房屋的交接工作，故双方已经实际协商解除租赁合同，对原告要求确认双方于2019年9月6日房屋租赁合同解除的请求，本院予以支持。对于原告主张的被告支付尚欠租金、水电、物业费用166088.8元的请求，双方在2019年9月6日协商解除合同时，已经对账确认被告尚欠原告166088.8元费用，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告所抗辩的，原告存在对案涉房屋的锁门行为，并造成被告损失的意见，因被告未能提供相应证据证实，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张的8万元违约金，虽然被告存在拖欠租金的行为，双方合同约定如房租逾期支付，则应按未付金额的日万分之五支付违约金，双方在签订的计划还款协议中，协商违约金金额为4万元-8万元，现被告以原告主张的违约金偏高申请法院予以调整，本院酌情将违约金调整为1万元。对于原告主张的律师费用，符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京宁淼企业管理有限公司与被告南京帝钛医疗器械有限公司签订的《租赁合同》于2019年9月6日起解除；二、被告南京帝钛医疗器械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京宁淼企业管理有限公司租金等费用166088.8元、违约金1万元、律师费1万元，共计186088.8元；三、驳回原告南京宁淼企业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4608元，减半收取2304元，由被告南京帝钛医疗器械有限公司负担。原告预交案件受理费4608元由本院退回，被告应负担案件受理费2304元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘静静二〇一九年十月十五日书记员  陈庆华