福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16093号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元，统一社会信用代码913502033029034408。 负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室，统一社会信用代码91110109723979697B。 法定代表人：张大可，该公司董事长。 上列原告共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：沈水永，男，1983年10月9日出生，汉族，住福建省厦门市。 委托诉讼代理人：聂奎，男，1973年2月12日出生，住福建省厦门市。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行厦门分公司）、北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行公司）与被告沈水永物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安信行厦门分公司、安信行公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠、黄金花与被告沈水永的委托诉讼代理人聂奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行厦门分公司、安信行公司向本院提出诉讼请求：1.沈水永向安信行厦门分公司、安信行公司支付截至2018年12月31日尚欠的公摊电费797元、截至2019年1月31日尚欠的物业服务费5166.2元、违约金3072.3元，合计9035.5元；2.沈水永承担安信行厦门分公司、安信行公司为本案所支出的律师费1000元。事实和理由：2014年6月，安信行公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）签订《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，约定由安信行公司向兴基伟业公司开发的鑫塔·水尚项目提供物业服务，合同期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止。合同第13条第3款约定，跃层住宅的物业服务费标准为4.9元/月·平方米，平层住宅的物业服务费标准为3.2元/月·平方米。合同第13条第6、7款约定，业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费等各项费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。沈水永系厦门市思明区塔埔路3号303室房屋的所有权人。在安信行厦门分公司、安信行公司对案涉房屋提供物业服务期间，自2018年1月1日起至2019年1月31日止，沈水永拖欠案涉房屋的物业服务费等相关费用，经安信行厦门分公司、安信行公司多次催要未果。 沈水永辩称，一、安信行厦门分公司、安信行公司主张的物业服务费收取标准明显偏高，既违反法律规定，也没有合同及事实依据，应当予以扣减纠正。1.安信行厦门分公司、安信行公司没有按照规定对其物业服务收费标准及企业资质证书编号等项目进行公示。2.根据《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》规定，即使安信行厦门分公司、安信行公司的各项服务资质等级达到其所称标准，其能够收取的物业服务费总金额仅为3.18元/月·平方米。3.安信行厦门分公司、安信行公司在《收费项目信息表》中“备注”一栏标明超标准服务与收费须标明服内容，但其在表中记载的物业管理费中仅笼统声称物业服务费包括增值服务费1.733元，增值服务具体内容与标准详见物业服务合同附件。然而安信行厦门分公司、安信行公司并未在物业服务合同中注明相关内容与标准。安信行厦门分公司、安信行公司从未与沈水永等业主就收取增值服务费及增值服务费标准、增值服务费项目事宜进行过协商，沈水永也从未享受过基础服务之外的超标准服务。4.根据《厦门市物业服务收费管理办法》规定，同一物业管理区域内同一物业类型的住宅项目，其物业公共服务标准应当保持基本一致。跃层与平层属于同一物业类型不应区分对待，跃层与平层所需的物业服务相当。沈水永作为跃层业主未享受到超越平层住宅的物业服务，超标准收费实属不当。二、安信行厦门分公司、安信行公司并未按照《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》中约定的服务标准及服务内容完成物业服务，沈水永无需支付相应的物业服务费及滞纳金，退一步讲，沈水永需支付的物业服务费也应当予以扣减。安信行厦门分公司、安信行公司在提供物业服务过程中存在严重问题，如地下室及架空层随处堆放大量垃圾，绿化草坪长期未养护而处于裸露状态，安保形同虚设（外来人员可随意进出），停车场管理混乱，物业维修不及时，公共设施维护不到位，电梯及入户门故障得不到及时维修，下水道经常堵塞，乱收费等。三、安信行公司主张的滞纳金既没有事实依据，标准也明显过高。安信行厦门分公司、安信行公司存在严重的违约行为，无权要求沈水永支付物业服务费等费用。就滞纳金来看，日千分之三的标准显著过高，滞纳金条款为格式条款，安信行厦门分公司、安信行公司既未在合同中显著标明，也不允许业主对其进行修改，加重了业主的责任，不应予以支持。综上，请法院驳回安信行厦门分公司、安信行公司的诉讼请求。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月，安信行公司与兴基伟业公司签订《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，约定如下：兴基伟业公司委托安信行公司为鑫塔·水尚项目提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅物业管理服务费4.9元/月·平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月·平方米；跃层住宅公共维修金0.8元/月·平方米，平层住宅公共维修金0.6元/月·平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金；安信行公司违反合同约定，未能达到约定的管理目标，兴基伟业公司有权书面要求限期整改，逾期未整改的，兴基伟业公司有权终止合同，造成兴基伟业公司经济损失的，安信行公司应给予经济赔偿，如因安信行公司管理服务原因造成业主欠缴或不缴物业管理相关费用，责任由安信行公司自行承担。 之后，安信行公司、安信行厦门分公司与兴基伟业公司签订《三方协议》，约定：安信行公司在《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部权利义务转由安信行厦门分公司享有和承担；安信行公司并非完全退出《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议，对于安信行厦门分公司在《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部义务，安信行公司承担连带责任。 上述合同签订后即向厦门市思明区建设局办理备案登记。安信行厦门分公司、安信行公司为鑫塔·水尚项目提供物业服务至2019年1月31日止。 另查明，沈水永系案涉房屋即厦门市思明区塔埔路3号303室房屋的权利人。《临时管理规约》第五章第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或做出其他追讨行动……为追讨欠款、利息及手续费所支出费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。 因本案诉讼，安信行厦门分公司、安信行公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费为1000元，安信行厦门分公司、安信行公司已支付本案律师服务费1000元。 还查明，沈水永接收案涉房屋后即接受安信行厦门分公司、安信行公司提供的物业服务。截至2018年12月31日沈水永尚欠公摊电费797元，截至2019年1月31日尚欠物业服务费5166.2元 本案审理中，沈水永主张安信行厦门分公司、安信行公司提供的物业服务存在严重问题，并提交在案涉房屋所在小区拍摄的若干照片、物业服务内容与质量标准公示标牌、鑫塔·水尚第一届业主委员会与安信行厦门分公司之间的往来函件等证据为证。上述证据显示，安信行厦门分公司、安信行公司提供物业服务期间，鑫塔·水尚小区草坪损坏土壤裸露，地下层抽水泵吸水口杂物堆积，地下车库通道杂物堆积，电梯下坠，电梯不按规定检修，电梯监控探头缺失，楼管巡楼签到表不完整，灯具、防火卷帘、火警探头、火警按钮、门厅吊顶、通风口格栅、消防水龙带箱、墙壁等小区设施损坏，物业用房非法受让，拟证明安信行厦门分公司、安信行公司对鑫塔·水尚小区疏于管理，对小区公共设施未尽到维护义务，并存在乱收费、占用小区公维金的行为，给业主造成重大损失。 安信行厦门分公司、安信行公司对上述证据质证认为，真实性、合法性、关联性均不予认可，相应照片无法反映拍摄时点，且拍摄照片仅为一时现象，安信行厦门分公司、安信行公司均有及时进行处理，难以证明沈水永的主张。 本院分析认为，从沈水永提交的证据可以看出，安信行厦门分公司、安信行公司为鑫塔·水尚小区提供物业服务期间，确实存在电梯未按时维保、建筑垃圾堆积未及时清运、公共设施设备损坏未及时维修、草坪裸露等问题，安信行厦门分公司、安信行公司虽对此不予确认，但未提供充分证据证明其提供的物业服务已达合同约定的管理目标。故本院认定安信行厦门分公司、安信行公司为鑫塔·水尚小区提供的物业服务存在一定瑕疵。 综上所述，本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，兴基伟业公司与安信行公司、安信行厦门分公司签订的《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》《三方协议》及相关收费标准已经相关部门备案，对业主具有约束力，沈水永与安信行厦门分公司、安信行公司均应依约履行。安信行厦门分公司、安信行公司依约为案涉房屋所在小区提供物业服务，沈水永应承担物业服务费等费用。 虽然安信行厦门分公司、安信行公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但根据《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》约定，如安信行厦门分公司、安信行公司违反合同约定，未能达到约定的管理目标，业主有权书面要求安信行厦门分公司、安信行公司限期整改，逾期未整改的，业主有权终止合同，造成业主经济损失的，安信行厦门分公司、安信行公司应给予经济赔偿。物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约缴费的情况下，个别业主采用拒缴物业费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理和广大业主利益。沈水永作为物业业主对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可依合同约定通过业委会要求物业服务企业限期整改、终止合同及赔偿损失，也可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，也不能成为其长期拒缴物业服务费后再请求减免的充分理由。安信行厦门分公司、安信行公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由沈水永承担。 如上认定，安信行厦门分公司、安信行公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，故其要求沈水永支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告沈水永于本判决生效之日起十日内向原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司、北京安信行物业管理有限公司支付物业服务费5166.2元、公摊电费797元； 二、被告沈水永于本判决生效之日起十日内向原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司、北京安信行物业管理有限公司支付律师费1000元； 三、驳回原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司、北京安信行物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由北京安信行物业管理有限公司厦门分公司、北京安信行物业管理有限公司负担8元，沈水永负担17元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  朱 晨 二〇一九年十月二十八日 代书记员  黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。