大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初5151号原告（反诉被告）：胡子凡，男，汉族，1984年3月17日出生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：阎文萍，辽宁梅隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭建伟，辽宁梅隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡彩莲，女，汉族，1968年9月21日出生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王晓，黑龙江天地人和律师事务所律师。原告（反诉被告）胡子凡诉被告（反诉原告）胡彩莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡子凡及委托诉讼代理人阎文萍、被告（反诉原告）胡彩莲的委托诉讼代理人王晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年5月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于大连市中山区房屋出租给原告使用，租金为年48万元人民币，押金为5万元人民币；租期为5年，在租期起算前给予原告2个月的装修期，租期自2017年8月8日起至2022年8月7日。合同签订后，原告于2017年6月1日向被告支付了48万元租金和5万元押金，被告于2017年6月9日向原告交付了租赁房屋钥匙。原告拿到钥匙后即对租赁房屋进行装修。在原告对租赁房屋进行装修过程中，自2017年6月12日起案外人赵邦军多次前来租赁房屋,声称其对租赁房屋拥有使用权和经营权等相关权利，强行阻挠原告对租赁房屋进行装修，对此，原告与案外人赵邦军多次互有报警。在警方接警过程中，原告方知被告胡彩莲并没有依法取得租赁房屋的所有权（该房屋系国有控股公司大连市热点集团有限公司经营的国有资产）及赵邦军自2002年3月26日起至今一直实际占用租赁房屋，开办和经营大连市中山区富铭饭店，赵邦军与被告胡彩莲对该租赁房屋的产权及使用权存在纠纷。而被告却故意欺瞒其未依法取得租赁房屋所有权和案外人仍然实际占用租赁房屋从事饭店经营的事实，使得原告在违背自己真实意思的情况下与被告签订了《房屋租赁合同》，导致原告至今无法实际占有和使用租赁房屋从事预定的经营活动并造成租金、押金、装修及经营与其经营收益等相关损失，属于明显的欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令撤销原告与被告于2017年5月26日签订的《房屋租赁合同》，要求被告向原告返还所收取的租金人民币肆拾捌万元（480，000.00）、押金人民币伍万元（50，000.00）。二、请求判令被告赔偿原告损失人民币140，000.00。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求和主张没有事实和法律依据，不应得到支持。原告的起诉违反一事不再理原则，构成重复起诉，应依法驳回其起诉。案涉房屋是由被告购买，这一事实已经得到确认。房屋的所有权证书正在办理过程中，被告已经购买案涉房屋这一事实说明被告享有对该房屋对外出租的权利；2、案外人赵邦军对该房屋不享有权利，也由生效判决得到确认，因此，被告与案外人赵邦军就该房屋来讲没有纠纷，案外人的行为被告认为是无理取闹，与被告无关，原告如果认为第三人侵犯了其相关权利，原告应向案外人赵邦军主张。反诉原告诉称：2017年5月26日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁定金协议》、《房屋租赁合同》，约定将反诉原告位于大连市中山区房屋出租给反诉被告使用，租期从2017年8月8日—2022年8月7日（其中2017年6月8日至2017年8月8日两个月为免租期），年租金48万元。《房屋租赁合同》第四条“乙方的权利和义务”：第4款约定“租赁期内，乙方因使用不当造成房屋或设施损坏，乙方应立即负责修复并按甲方的实际损失予以经济赔偿。”第6款约定“乙方在租赁期内，如需对房屋之装饰、装修予以改建或部分改建，仍需事先征得甲方书面同意，并按合同并于装修（改造）约定予以办理”。反诉被告接管租赁房屋后，未经反诉原告同意，违反合同约定，擅自通过拆毁间壁墙、楼梯、楼板等方式对房屋进行了改造，导致房屋严重损坏，给反诉原告造成了巨额经济损失。租赁合同依法成立并生效，但是反诉被告只支付了一年的租金，请求法院1、确认案涉租赁合同自2019年4月8日起解除；2、要求反诉被告赔偿因其擅自破坏案涉房屋原有的结构及装修装饰等，给反诉原告造成的损失348，541元；3、要求反诉被告支付2018年8月8日至2019年4月8日期间的租金320，000元；4、要求反诉被告承担鉴定费14000元。反诉被告辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告并未依法取得该房屋的所有权，同时又隐瞒租赁房屋一直由赵邦军实际占有和使用的事实，导致无法取得租赁房屋的正常使用权，根据合同法第54条规定，该租赁合同属于可撤销的合同，反诉原告应对该租赁合同撤销承担责任，不负任何责任；2、反诉被告虽未及时向反诉原告出具同意装修的书面文件，但在反诉被告向反诉原告反映赵邦军阻挠装修过程中，反诉原告不但对反诉被告的装修改造知情，而且予以认可，并未提出任何异议和反对意见，始终鼓励和支持反诉被告采取报警措施。自原告与被告从2017年辽0202民初4706号判决正在审理的过程中，反诉被告就已经失去对案涉租赁房屋的占用、使用，案涉房屋已由反诉原告实际控制。经审理查明，2017年5月26日，原告胡子凡与被告胡彩莲签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁定金协议》，约定被告将坐落于大连市中山区房屋出租给原告使用，租金为年48万元人民币，押金为5万元人民币；租期为5年，租期自2017年8月8日起至2022年8月7日。在租期起算前给予原告2个月的免租装修期（2017年6月8日至2017年8月8日）。合同签订后，原告于2017年6月1日向被告支付了48万元租金和5万元押金，被告于2017年6月9日向原告交付了租赁房屋。《房屋租赁合同》第四条第4款约定“租赁期内，乙方因使用不当造成房屋或设施损坏，乙方应立即负责修复并按甲方的实际损失予以经济赔偿。”第6款约定“乙方在租赁期内，如需对房屋之装饰、装修予以改建或部分改建，仍需事先征得甲方书面同意，并按合同并于装修（改造）约定予以办理”。原告未提供被告同意原告装修、改扩建的书面意见。原告在对案涉房屋进行装修期间，案外人赵邦军称其对案涉房屋拥有使用权和经营权，多次阻挠原告进行装修，原告与赵邦军双方互有报警。原告认为被告未依法取得案涉房屋所有权和案外人赵邦军仍然实际占用租赁房屋从事饭店经营的事实，曾以胡彩莲为被告、赵邦军为第三人向本院起诉，要求解除原、被告签订的租赁合同。本院（2017）辽0202民初4706号民事判决书驳回原告的诉讼请求。原告对该判决未提起上诉，赵邦军不服判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院驳回赵邦军的上诉请求，维持原判决。反诉原告于2019年4月3日向反诉被告提出解除双方签订的房屋租赁合同，反诉被告给付反诉原告租金32万元。反诉被告于2019年4月7日答复称同意解除租赁合同，但解除合同的时间点不予认可，不同意给付反诉原告租金32万元，并表示2017年6月因赵邦军与胡彩莲之间的纠纷，引发原告无法正常使用房屋，失去对房屋的控制权。本院（2017）辽0202民初4706号民事判决书查明案涉房屋系被告胡彩莲从大连市热电集团有限公司处购买，大连市热电集团有限公司对该处房屋建设持有建设用地规划许可证。本案审理期间，反诉原告向本院提出申请，要求对案涉房屋恢复原状的费用及工期进行鉴定，本院委托大连市中级人民法院司法技术处进行了鉴定，结论为案涉房屋修复工程造价为348541元，对修复工期无法鉴定。反诉原告对该鉴定结论无异议，反诉被告认为鉴定程序存在瑕疵，不能作为赔偿损失的证据。本院确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁定金协议》、汇款凭证、收条、（2017）辽0202民初4706号民事判决书、（2018）辽0202民终5996号判决书、接出警登记表、《证明》及当事人陈述在案为凭，且已经开庭质证，可以采信。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应遵照执行。生效判决已认定被告胡彩莲从大连热电集团有限公司购买案涉房屋，原告申请撤销双方签订的租赁合同及其他诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。因原告未提供被告同意原告装修及改扩建的证据,反诉原告要求反诉被告赔偿损失的请求，应当支持。虽然反诉被告对解除合同的时间有异议，但双方的合同已不能实际履行，故解除合同的时间应确定为2019年4月8日，反诉被告应向反诉原告支付合同解除前的租金。虽然反诉被告对鉴定结论存在异议，但未提供该鉴定结论违反法律规定的证据，对该鉴定结论本院予以釆信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告胡子凡的诉讼请求；二、解除反诉原告胡彩莲与反诉被告胡子凡于2017年5月26日签订的《房屋租赁合同》，解除时间确定为2019年4月8日；三、反诉被告给付反诉原告恢复原状工程款348，541元；四、反诉被告向反诉原告支付2018年8月8日至2019年4月8日期间的租金320，000元；上述第三、四项款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费10，500元，由原告胡子凡负担；反诉案件受理费5，313元，保全费5000元，鉴定费14000元，由反诉被告胡子凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  李婵洁人民陪审员  王 莉二〇一九年十月九日书 记 员  兰美玉