贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初6886号原告：陈正宇，男，1969年12月30日生，住贵州省兴义市。委托代理人：陈兰，贵州天生律师事务所律师。特别授权代理。被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城2号楼3楼，统一社会信用代码91522301722140101E。法定代表人：钟国强，系该公司总经理。委托代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。特别授权代理。原告陈正宇与被告兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年8月22日公开开庭进行了审理，原告陈正宇的特别授权委托代理人陈兰，被告吉祥公司的委托代理人靳鑫到庭参加诉讼。同日，原、被告双方申请庭外和解2个月，后和解未果。本案现已审理终结。陈正宇向本院提出诉讼请求：1、判决吉祥公司支付陈正宇2016年6月11日起至2018年7月6日止的逾期交房违约金6810元（128.85×7÷30×755×30%＝6810）；2、判决吉祥公司支付陈正宇从2016年6月11日起至2018年8月10日止的逾期办证违约金38493元（374420×4.75%÷365×790＝38493）；3、案件受理费由吉祥公司承担。事实及理由：2015年8月13日，陈正宇向吉祥公司购买其开发并取得预售许可位于兴义市的房屋，合同签订之前，即2015年7月17日向吉祥公司支付了房款75420元，并支付维修基金、契税、办理房屋权属证费用，2015年9月16日办理房屋按揭贷款，按约定吉祥公司应在2015年8月31日前向陈正宇交付符合法定及约定的房屋，并在2015年11月30日前为陈正宇所购房屋办理初始登记。陈正宇于2015年10月3日装修入住。陈正宇已按合同约定履行了合同义务，但吉祥公司未按照合同约定的时间交付符合法定和约定条件的房屋，直至2018年7月6日吉祥公司才取得涉案房屋的验收备案登记表，2018年8月10日才向有关部门办理房屋产权初始登记。虽然吉祥公司现已在办理房屋权属证书相关事宜，但其逾期交房及逾期办证的违约行为确实存在，应依法向陈正宇予以赔偿，为维护自身权益，特诉至法院。吉祥公司辩称：1、关于逾期交房，根据相关法律规定，商品房实际转移交付使用人，视为交付，无需承担违约交房责任。吉祥公司于2015年3月11日已经交房，故不存在逾期交房违约金，且双方合同对逾期交房有明确约定。2、关于逾期办证，本案双方已就逾期办证签订了委托书，陈正宇已放弃对吉祥公司逾期办证追究的经利。综上，陈正宇的诉讼主张不应得到支持，请求人民法院依法驳回。本案争议焦点是：陈正宇诉请的逾期交房和逾期办证违约金是否具有事实及法律依据。围绕争议焦点，陈正宇向本院提交了身份证、《商品房买卖合同》、《税收完税证明》复印件各1份、收款收据复印件3份，吉祥公司提交了《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、XX城初始登记时间查询、房屋分户验收表及业主入住登记表、委托书复印件各1份在卷佐证。经本院审查认定事实如下：2015年8月13日，陈正宇与吉祥公司签订编号为2015007531的《商品房买卖合同》，约定陈正宇购买吉祥公司开发并取得预售许可的兴义市XX大道XX城小区第X幢XX层XX号房，房屋建筑面积为128.85平方米，按套计价房屋总价款为374420元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款75420元，余款299000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。合同签订后，陈正宇按合同约定方式支付了全部购房款，并于2015年10月3日接收房屋。2018年2月12日，陈正宇向吉祥公司出具委托书载明：“兴义市吉祥房地产开发有限公司：本人于2015年8月13日，以按揭贷款购得贵公司开发建设的坐落于兴义市商品房壹套，特书面委托贵公司代为办理不动产登记有关事宜，本人承诺所提供办理该套房屋不动产登记相关手续的证件资料真实、合法、有效、并承担相应法律责任。具体委托授权如下：一、代表委托人填写申请表格及签署办理产权事宜所需各种文件和表册。二、代缴国家规定的有关费用（契税除外）。三、代理委托人办理预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明，不动产权证书，不动产登记证明。四、该委托从2018年2月12日起生效，本委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利。办理产权事宜完毕终止”。2018年7月6日吉祥公司取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，2018年8月10日吉祥公司向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率从2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。首先，本案陈正宇与吉祥公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，陈正宇已按合同约定履行了付款义务，但吉祥公司至2018年7月6日才取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案系客观事实。根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故吉祥公司未按合同约定在约定期限届满时履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定履行在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的合同义务，均构成违约，故陈正宇未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系吉祥公司的责任所致，吉祥公司依法应承担违约责任。其次，按双方合同约定，吉祥公司应在2015年8月31日交付符合约定和法定条件的房屋，应在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记，但吉祥公司系在2018年7月6日才取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，同年8月10日才向不动产登记部门申请该楼盘大产权初始登记，故吉祥公司承担逾期交房违约责任的期间应为2015年9月1日至2018年7月5日，承担逾期办证违约责任的期间应为2015年11月29日至2018年8月9日。陈正宇诉请的期间在上述范围内，予以支持。关于本案逾期交房违约金的计算问题，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，但因双方约定的逾期交房违约金过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，陈正宇请求按照7元/平方米/月的标准计算吉祥公司逾期交房违约金，该诉请标准符合本市同地段同类房屋租金的实际，本院予以采信。涉案合同约定的交房时间为2015年8月31日，吉祥公司应在上述期间向陈正宇交付符合约定和法定的房屋，但吉祥公司直至2018年7月6日才取得建设工程竣工验收备案表，已构成违约，故在本案中吉祥公司应支付陈正宇的逾期交房违约金为：[128.85平方米×7元/月·平方米÷30天×754天（2016年6月11日至2018年7月5日）]×30%=6800.70元。关于本案逾期办证违约金应否支持的问题，首先，双方合同约定被告应在交房后90日内申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定。案涉《委托书》系陈正宇委托吉祥公司办理房屋所有权转移登记事宜而出具，该委托书系双方对《商品房买卖合同》的约定“共同到房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的补充和变更，吉祥公司接受委托后，负有完成办理转移登记的义务。故双方在委托书中所约定的“该委托从2018年2月12日起生效，本委托不受购房合同办证时间限制，不国办证时限主张权利……”应理解为吉祥公司履行委托合同义务即受托办理转移登记的期限不受《商品房买卖合同》关于共同办理转移登记约定的限制，吉祥公司不因此构成委托合同的违约。但不能视为双方就吉祥公司办理商品房所有权初始登记的期限进行了变更，亦不能视为陈正宇已免除吉祥公司逾期办理商品房所有权初始登记并导致无法共同办理转移登记的违约责任，故本案逾期办证违约金的止算日应以吉祥公司申请商品房大产权初始登记之日为宜。其次，双方约定违约金明显过高，但违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，陈正宇虽未举证证明其因吉祥公司逾期办证所遭受的实际经济损失，但吉祥公司逾期申请涉案房屋大产权初始登记，导致涉案房屋权属证书办理时间滞后系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。陈正宇主动要求调减违约金计算标准为按人民银行贷款基准利率计算，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及陈正宇所支付购房款中部分系贷款支付，设置了一定的权利负担，本院酌情根据吉祥公司违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率计算吉祥公司在本案中应支付陈正宇逾期办证的违约金为：[374420元×4.75%÷365天×789天（2016年6月11日至2018年8月9日）]=38444.73元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条规定，判决如下：一、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付陈正宇2016年6月11日至2018年7月5日的逾期交房违约金6800.70元；二、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付陈正宇2016年6月11日至2018年8月9日的逾期办证违约金38444.73元；三、驳回陈正宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，减半收取466元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一九年十月十五日法官助理舒其琪书记员陈贵芳