江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)苏0116民初402号 原告：顺祺（南京）洗染有限公司，南京市沿江工业开发区姜桥路310号。 法定代表人：朱靖，总经理。 委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。 被告：方义龙，男，1962年10月24日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。 委托诉讼代理人：寇居节，江苏宁瑞律师事务所律师。 原告顺祺（南京）洗染有限公司(以下简称顺祺公司)与被告方义龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顺祺公司的委托诉讼代理人孙金清、王浩全，被告方义龙的委托诉讼代理人寇居节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺祺公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告顺祺公司于2018年10月9日解除双方签订的《资产租赁合同》的行为合法有效，判令被告方义龙从租赁标的中立即搬迁撤离；2、判令被告方义龙承担搬迁奖励费的损失120.2666万元（原告已撤回该项请诉）；3、判令被告方义龙支付租金25万元和违约金25万元；4、判令被告方义龙支付生产设备租金9.89万元；5、判令被告方义龙支付生产设备灭失赔偿款15.6万元、生产设备损害赔偿款22.75万元；6、判令被告方义龙支付锅炉房和堆煤房使用费20万元。事实与理由：原、被告于2014年8月签订《资产租赁合同》，原告将其拥有的位于南京市浦口区的部分房屋、场地和设备出租给被告经营使用，目前由被告设立的南京某水洗服装有限公司使用。合同履行过程中，被告多处违反合同的规定，构成以下违约行为：一、根据合同第五条的规定，未经原告的允许被告不得对外进行转租和分租，但是目前原告发现被告对外进行多次多处（约有七次）的转租和分租，同时将不属于租赁范围的食堂出租给第三人从事生产经营；二、被告应当在2018年8月15日向原告支付2018年9月1日-2019年2月28日租金25万元，经原告催要，被告仍未支付；三、2015年11月25日当地政府南京化学工业园管委会印发《关于大厂地区中小工业企业搬迁工作指导意见》，对大厂地区中小企业进行拆迁工作，该拆迁工作于2018年已经全面展开，根据原、被告的合同第九条，双方均应服从配合政府部门完成搬迁工作，但是被告不同意。按照原告与南京市六合区人民政府大厂街道办事处签订了企业搬迁补偿协议的规定，原告应当在2018年10月31日前交出厂区房屋场地，否则每个月原告将被扣减搬迁奖励费60.1333万元。为此原告多次与被告电话和见面协商，被告不同意，原告委托律师分别于2018年10月9日和2018年12月5日发送两次《律师函》通知被告解除合同并完成搬迁撤离工作；四、被告于2014年9月1日租赁使用了原告的大小焗炉、全自动高效节能烘干机、离心脱水机等生产设备14套，双方签订了补充协议，至目前被告应当支付原告生产设备租金9.89万元；五、被告在租赁房屋场地后，原告将厂区的安全保卫工作委托给被告负责，原告为此按月向被告支付保卫费，但是被告在租赁期间不仅没有履行厂区保卫职责，未经原告同意将大量的生产设备设施搬迁到室外，放在围墙外，严重失职导致设备设施被盗3次，造成经济损失15.6万元，原告为此向西厂门派出所报案，但是案件至今未破。该批设备设施价值为227.5万元，因被告未能妥善保管，风吹雨打造成损害赔偿款22.75万元；六、被告未经过原告同意擅自使用原告的锅炉房和堆煤房2年，各约400平方米房屋，被告应支付使用费20万元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。 被告方义龙辩称，一、被告没有违约行为，被告既没有转租也没有拖欠租金的行为。原、被告双方的合同仍然在租赁期内，截止到2029年8月1日合同方中止。原告诉称的拆迁并不存在，事实上是政府为了调整工业布局，改善城市环境，鼓励区域内工业企业自愿搬迁，而不是为了国家建设征地拆迁。因此被告无需立即搬迁也无需承担奖励费的损失，被告因没有拖欠租金也不需要支付违约金；第二、被告没有租赁原告的生产设备，不需要向原告支付9.89万元的生产租金；第三、原告所称的设备灭失和设备损害均和被告无关；第四、被告未使用原告的锅炉房，使用的堆煤房是经过原告是同意的，堆煤房面积占被告租赁面积比例不足0.5%，使用时间较短。双方合同还在有效期内，应当继续履行租赁合同。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年原告顺祺公司（甲方，出租方）与被告方义龙（乙方，承租方）签订《资产租赁合同》，合同约定，甲方将厂区内房屋出租给乙方用于生产经营,租赁期限为15年，自2014年9月1日起至2029年8月31日止,租金为50万元/年，乙方每年分两次向甲方支付，支付时间为相应租期开始之日前15日，其中当年8月15日支付25万元，次年2月15日支付25万元。如果乙方拖欠房租晚于应缴日期超过2个月，甲方有权提前终止合同并没收乙方的租赁保证金，且不承担因此给乙方造成的任何损失。经甲方允许乙方可利用部分场地引进服装或水洗项目合作。由于本协议项下资产包括食堂、浴室等共用设施，由乙方负责经营管理，但须保证不改变用途，并满足甲方姜桥厂区非本协议项下区域的工作人员的正常的用餐和洗浴，乙方可以向甲方收取合理费用。租赁期间如遇国家建设需要征地拆迁，视为不可抗力因素，双方均不构成违约，本合同自行终止。合同签订后，双方均按约履行。2018年8月28日，原告顺祺公司（甲方）与南京市六合区大厂街道办事处（乙方）签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，约定关停位于南京市六合区大厂姜桥310号的原告顺祺公司，乙方在签订本协议后40个工作日内拆除机器设备，并将所拆设备及货物搬运出厂区，50个工作日内注销营业执照。2018年10月31日前交出场地，按补偿总额的5%标准给予奖励，2018年12月31日前交付场地，按补偿总额的3%标准给予奖励。2018年10月9日，原告向被告发送律师函通知其根据宁化管发［2015］43号文件及租赁合同第九条的规定解除合同并要求其在收到函件20日内迁出，否则将对整个厂区停水停电。2018年10月10日，南京市六合区人民政府大厂街道办事处经济发展科向原告发出《通知》，限其于2018年11月30日之前履行协议，清出场地。2018年12月5日，原告向被告发送律师函通知其根据宁化管发［2015］43号文件及租赁合同第七条“关于拆迁”的规定进行拆迁补偿，因被告不予搬迁，原告将于2018年12月10日对整个厂区停水停电。此后，双方因协商无果，原告诉至法院，要求判如所请。 另查明，2014年11月21日，原告向南京市公安局西厂门派出所报案称公司院内吊染设备一台、电动机一台、水洗电动机一台、烘干机电动机一台被盗。2015年1月16日，原告向南京市公安局西厂门派出所报案称公司院内16台烘干机上加热器被盗，总计损失5.6万元。2015年6月18日，原告向南京市公安局西厂门派出所报案称公司院内两台水洗机被盗。2015年10月8日，原告向南京市公安局西厂门派出所报案称公司院内两台电机水泵于2015年10月1日晚上8时左右被盗，该电机水泵是2010年安装，市值4.5万元。 再查明，南京市六合区人民政府大厂街道办事处分别于2018年8月10日、2018年11月20日向原告顺祺公司支付企业关闭补偿款300万元、1681.8636万元。原、被告于庭后达成口头协议，被告方义龙从涉案场地搬出，原告顺祺公司向其支付500万元。原告顺祺公司于2019年6月13日向南京某水洗服装有限公司（法定代表人为方义龙）支付200万元（用途为补偿款），被告方义龙向法院提出不再要求继续履行租赁合同。 上述事实，有双方当事人的陈述、资产租赁合同、宁化管发［2015］43号关于印发《大厂地区中小企业搬迁工作指导意见》的通知、律师函、接处警工作登记表、中国光大银行借记通知、南京银行（大厂支行）借记通知、电子银行交易明细等证据予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《资产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。（一）合同的解除及租金、违约金问题。在审理中，原、被告自行达成协议，原告已实际向被告支付部分款项，被告亦已迁出涉案场地，故原告诉请要求确认双方合同于2018年10月9日解除，无事实及法律依据，本院不予支持。原告诉称被告逾期缴纳2018年9月1日至2019年2月28日租金，但根据双方所提供的证据来看，原告已于2018年8月28日与南京市六合区大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》约定于2018年10月30日前交付场地。原、被告在此期间协商合同解除事宜无果，原告除向被告发函外还采取了断水断电的措施。被告未缴纳该时间段的租金的行为不应视为违约，原告也无证据证明被告对涉案场地进行了转租，原告主张被告给付租金、违约金的诉请，本院不予支持；（二）生产设备租金、锅炉房和堆煤房使用费问题。原告主张被告支付上述费用，因其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持；（三）设备灭失赔偿款、损害赔偿款问题。原告主张的上述款项，因其无证据证明上述损失的具体金额及被告负有保管义务，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下： 驳回原告顺祺（南京）洗染有限公司的诉讼请求。 案件受理费15441元，由原告顺祺（南京）洗染有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵 文 人民陪审员  牟新群 人民陪审员  焦建民 二〇一九年十月八日 书 记 员  姚萍萍