山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5124号上诉人（原审被告）：烟台经纬实业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区前进路7号。法定代表人：王庆文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朕，山东西政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志兰，女，1968年3月16日出生，汉族，个体工商户，住烟台市。委托诉讼代理人：石伟民，山东君辰律师事务所律师。上诉人烟台经纬实业有限责任公司（以下简称经纬实业公司）因与被上诉人刘志兰房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初3543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。经纬实业公司的委托诉讼代理人王朕，刘志兰及其委托诉讼代理人石伟民参加诉讼。本案现已审理终结。经纬实业公司上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初3543号民事判决，改判驳回刘志兰的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由刘志兰承担。事实和理由：经纬实业公司不应向刘志兰返还购房款117312元并支付利息损失。庭审中，刘志兰一直坚持购房款为615882元，双方之间签订的《商品房买卖合同》约定的购房款也为615882元。一审法院判决经纬实业公司返还刘志兰117312元，并以117312元为基数向刘志兰支付利息损失，没有事实和法律依据。根据一事不再理原则，刘志兰的诉讼请求应当予以驳回。综上，请二审法院查清事实，依法驳回刘志兰的诉讼请求或将本案发回重审。刘志兰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。刘志兰向一审法院起诉请求：经纬实业公司返还刘志兰房款117312元、利息4334.11元（自2018年5月1日至起诉之日2019年3月7日，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算），并按照中国人民银行同期贷款利率的标准继续计算利息至还清之日止。一审法院认定事实：2013年11月26日，刘志兰与经纬实业公司在签订的《商品房买卖合同》中约定，刘志兰购买经纬实业公司开发建设的坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋），用途为商业，建筑面积34.13平方米，按套（单元）计算，总价为615882元。首付款315882元，剩余300000元于2013年12月26日前用按揭贷款支付。经纬实业公司应在2015年10月31日前，将具备下列条件（取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律法规规定需满足的其他事项）并符合合同约定的商品房交付刘志兰使用。合同第九条中约定：经纬实业公司未按合同规定的期限将涉案房屋交付给刘志兰使用，逾期超过30日后，刘志兰有权解除合同。刘志兰解除合同的，经纬实业公司应自刘志兰解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按刘志兰累计已付款的1%支付违约金。刘志兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，经纬实业公司按日向刘志兰支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十五条约定：经纬实业公司应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或双方已履行了合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由经纬实业公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，如因经纬实业公司的责任刘志兰不能在规定时间内取得房产权属证书的，若刘志兰退房，经纬实业公司在刘志兰提出退房要求之日起30日内将已付房款退还给刘志兰，并按已付房款的0.1%赔偿刘志兰损失，若刘志兰不退房，经纬实业公司按已付房价款的0%向刘志兰支付违约金。在合同附件《商品房买卖合同补充协议》中，双方对合同第四条计价方式与价款补充如下：本商品房价款包含装饰材料、设备及装修费用，其中1-3层商业部分（不含南北塔楼）每平方米装饰材料、装修费用为2500元。对合同第九条补充如下：“与出卖方签订委托租赁经营的客户，无论出卖方是否按期交房，均按照委托租赁协议享受收益，出卖方不承担逾期交房的违约责任”。另，《商品房买卖合同补充协议》还约定，《商品房买卖合同》已经备案，除以下几种情形外，不得解除：经有关部门认定，购房者所购房屋质量存在问题的；因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；购房者死亡的。刘志兰向经纬实业公司交付了首付款315882元，经纬实业公司向刘志兰出具了收款收据。2013年11月26日，刘志兰与经纬实业公司在签订的《三站·经纬广场委托租赁协议》中约定：刘志兰将涉案房屋委托给经纬实业公司出租，标的用途为商业用途。刘志兰将涉案房屋委托给经纬实业公司经营，委托期限自商场正式开业之日起共三年，具体为从2015年5月1日起至2018年4月30日止。刘志兰委托经纬实业公司出租并收取返还租金，返租比例按房款百分比为准，分别为第一年为5%，第二年为5%，第三年为6%，三年共计117311元。三年租金一次性返给刘志兰，签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除，银行按揭客户在全款中减去返租金后重新计算首付款。2014年4月29日，招商银行烟台分行作为贷款人、刘志兰和崔云铭作为借款人、经纬实业公司作为保证人在签订的《个人购房借款及担保合同》中约定：借款人向贷款人申请个人购房贷款300000元用于购买涉案房屋，贷款期限120个月，自2014年4月29日至2024年4月29日；保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。经纬实业公司已收到银行贷款300000元。2018年5月2日，刘志兰诉至一审法院，要求解除商品房买卖合同，经纬实业公司返还刘志兰购房款615882元,支付利息169396.35元（按贷款基准利率4.35%的1.5倍即6.525%的标准，以315882元为基数自支付首付款次日2013年11月27日计算至2018年5月3日的利息是91310.88元，以300000元为基数自刘志兰清偿贷款当日2014年5月7日计算至2018年5月3日的利息是78085.47元），并继续计算计息至还清之日。一审法院立（2018）鲁0602民初4418号案。2019年1月16日，一审法院作出（2018）鲁0602民初4418号民事判决书，认定涉案房屋的实际价款为733193元（615882元+117312元），最终判决解除刘志兰与经纬实业公司于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》；限经纬实业公司向刘志兰返还购房款615882元，并以615882元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，支付自2018年5月1日起至判决确定的履行之日止的利息损失给原告；驳回刘志兰的其他诉讼请求。该判决已生效。一审法院认为，生效的（2018）鲁0602民初4418号民事判决书判决解除刘志兰与经纬实业公司于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》并认定涉案房屋的实际价款为733193元的事实清楚。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘志兰在（2018）鲁0602民初4418号案中已要求经纬实业公司返还购房款615882元，现其要求经纬实业公司返还剩余购房款117312元（733193元-615882元）并以117312元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年5月1日起向刘志兰支付利息损失的诉讼请求，与法相合，予以支持。经纬实业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭陈述事实、提供证据，应视为对自己诉讼权利的放弃，故一审法院确认刘志兰陈述的事实，采信刘志兰提供的证据，决定缺席判决本案。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：限经纬实业公司于判决生效之日起10日内向刘志兰返还购房款117312元，并以117312元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，支付自2018年5月1日起至判决确定的履行之日止的利息损失给刘志兰。如经纬实业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2733元减半收取1367元，由经纬实业公司负担。二审中，刘志兰提交《三站·经纬广场委托租赁协议》一份，载明“……1、租金：甲方（刘志兰）委托乙方（经纬实业公司）出租并收取返还租金，返租比例按照房款百分比为准，分别为第一年为5%，第二年为5%,第三年为6%，三年共计￥117311元。……”证明117312元是总房款的一部分，该部分款项已经通过抵顶租金的方式从总房款中扣除，不需要刘志兰支付。经纬实业公司对该证据的真实性和证明内容均予以认可，本院予以采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，已经生效的（2018）鲁0602民初4418号民事判决中已经认定刘志兰购买的涉案房屋实际价款为733193元，并支持了刘志兰要求返还615882元房款及自2018年5月1日起支付利息的诉请，并认定2015年5月1日至2018年4月30日期间，该案房屋按照租赁协议约定交由经纬实业公司使用，因而未支持刘志兰2015年5月1日至2018年4月30日的损失请求。对于剩余房款因刘志兰未主张而未予处理，且刘志兰亦未放弃主张该部分房款的权利。现刘志兰要求经纬实业公司返还剩余购房款及利息，经纬实业公司亦自认其从未向刘志兰支付过涉案房屋租用期间的租金，而是以租金抵顶了117311元首付款，故涉案房屋买卖合同解除后，经纬实业公司应将该部分款项一并返还，刘志兰的主张于法有据，本院予以支持。关于剩余房款数额问题，涉案房屋实际价款为733193元，刘志兰另案诉请房款615882元，结合双方签订《三站·经纬广场委托租赁协议》，剩余房款应为117311元，但经纬实业公司庭审中对于117312元数额予以认可，故一审判令经纬实业公司向刘志兰返还117312元剩余房款并支付利息，并无不当，本院予以确认。综上所述，经纬实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2733元，由烟台经纬实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月十八日书记员  孙晓雯