山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民再21号原审原告：牟国强，男，1951年12月20日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：柳基伟、丛林，山东天锦律师事务所律师。原审原告：王启连，女，1952年8月24日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：柳基伟、丛林，山东天锦律师事务所律师。原审被告：于彬，男，1966年11月24日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张丽华、王萌萌，山东康桥（烟台）律师事务所律师。原审第三人：孙俊涛，男，汉族，1971年5月5日出生，无固定职业，住烟台市芝罘区。原审原告牟国强、王启连与原审被告于彬、第三人孙俊涛房屋买卖合同纠纷一案，本院（2010）芝民一初字第636号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年5月16日作出（2019）鲁0602民监5号民事裁定，再审本案。本院另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告牟国强、王启连及二人共同诉讼代理人柳基伟与原审被告于彬及其诉讼代理人王萌萌到庭参加诉讼，原审第三人孙俊涛经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。于彬称,1、请求撤销芝罘区人民法院(2010)芝民一初字第636号民事判决;2、确认2002年9月10日于与年国强、王启连签订的《房屋买卖合同》有效。事实和理由：1、2010年5月14日，于彬及其家人与北上坊居委会签订《户口管理协议》，2010年5月24日于彬及其家人将户口迁入北上坊居委会。《户口管理协议》明确记载户口性质为北上坊居民，虽然协议中载明不属于北上坊原居住农业居民，不享有土地承包经营权、利息分配、福利等权益，但未载明不享有作为居民应享有的宅基地使用权，故原审认定于彬及其家人不属于北上坊集体经济组织成员没有法律依据。另外，2010年9月8日，北上坊居委会出具证明，同意接纳于彬及其家人为北上坊集体经济成员。2011年1月25日，北上坊居委会又出具证明载明《户口管理协议》有效。2、2012年10月18日烟台市国土资源局当职分局出具《证明》载明：兹有烟芝集建(91)字第28953号集体土地在烟台市国土资源局2006年9月29日公布的《关于收回国有土地使用权的公告》土地范围内。该证明证实涉案编号为37060213100529房屋自2006年9月起该房屋所占用的土地由集体收回为国有土地。另外，2007年12月27日，烟台市国土资源局与烟台城发置业有限公司就东到电厂东路、西至化工南路、南至规划路、北至楚绣路宗地签订了国有土地使用权出让合同。涉案宅基地已变为国有，故双方在协议一致的下可以自由买卖。牟国强、王启连辨称,1、芝罘区法院（2010）芝民一初字第636号民事判决事实清楚，证据充分，于法有据，原审关于于彬非北上坊集体经济组织成员的认定证据充分；2、迁户入籍并非判定是否属于集体经济组织的唯一标准，而需要在个案中结合迁移人员的居民性质，权益、权利与责任等因素予以认定；3、转让宅基地使用权及房产的行为违反有关法律的强制性规定，当然无效；4、原审判决后，于彬并未在上诉期内提出上诉，于彬提出的再审申请法院可以不予审查；5、于彬的申诉理由欠缺事实基础，有关说辞没有法律依据，申诉观点不应被采纳。原审第三人孙俊涛缺席且未提交书面答辩状。牟国强、王启连向本院起诉请求：判令原告与被告之间的房屋买卖合同无效，事实与理由：2002年9月10日，两原告与被告于彬签订了房屋买卖合同，将我们祖遗所有的坐落于烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会、登记在37××29号房产证项下的宅基地房产出卖给被告于彬。因被告非北上坊村集体经济组织成员，其依法不能享有在北上坊村的宅基地使用权。诉讼中得知被告又与第三人孙俊涛签订了虚假的房屋买卖合同。故请求确认我们与被告签订的房屋买卖合同无效，被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，被告将购买我们的房屋返还给我们。本院原审认定案件事实：两原告系夫妻，牟国强系城镇居民，王启连系烟台市芝罘区只楚街道北上坊居委会(以下简称北上坊居委会)居民，属于该集体经济组织成员。被告于彬系莱阳市大乔镇郭格庄村村民。涉案房屋坐落于北上坊居委会东街，现门牌号为××，登记在37060213100529房产证项下，系牟国强祖遗房产，建筑面积为114.2平方米，占地面积243.44平方米，属农村宅基地房，1991年登记在原告牟国强名下，家庭成员有原告王启连、牟晓燕。2002年9月10日，两原告与被告签订了房屋买卖合同书，以30000元价款将涉案房屋出卖给了被告。2002年9月18日，双方到烟台市芝罘区公证处进行了公证，但至今没有办理房产过户手续。被告接收涉案房屋后，实际入住使用至今。2010年5月14日，北上坊居委会作为甲方与被告及其家人(乙方)在签订的户口管理协议书中载明：一、甲方同意乙方将户口迁入甲方辖区内，其户口性质为北上居民区居民(不属于北上坊原居住农业居民)二、乙方的户口迁入应符合政府的相关规定。户口迁入后，应严格遵守国家及地方政府的各项法律法规，认真履行《北上坊居民区管理条例》的各项规定，做一名遵纪守法的合格居民；三、乙方户口迁入后，应按甲方的统一规定及时交纳水费、卫生费及其他行政管理费用。否则，甲方有权停止供水、提供服务，并追究乙方的经济责任；四、乙方户口迁入后，不享有原居住农业居民的土地承包经营权及甲方规定的各项利息分配、福利权益，其生活、学习、就业、工作等事项均由乙方自行解决；五、乙方的户口迁入手续自行办理；六、其他未尽事项，均按国家行政法规及甲方的相应规定执行。2010年5月24日，被告及其家人户口迁至北上坊居委会，并落在涉案房屋内。诉讼中，被告称其于2010年2月10日又将该涉案房屋以35万元价款出卖给烟台市芝罘区只楚街道北上坊居委会原居住的农业居民孙俊涛，并提供了与孙俊涛签订的购房合同。据此，本院通知孙俊涛作为本案的第三人参加了诉讼。庭审中，于彬及第三人孙俊涛认可房款已付清，但至今没有交付房屋，也没有办理房产过户手续。现两原告以国家法律和政策禁止农村宅基地房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人员为由请求确认其与被告签订的房屋买卖合同及被告与第三人孙俊涛签订的购房合同无效，要求被告返还涉案房屋。另查，2010年9月8日，北上坊居委会出具证明，内容为：2010年4月25日，我居委召开居民代表会议，同意接纳于彬为本集体经济组织成员。但本院要求被告出示居民代表会议记录时，被告称不能提交。两原告称北上坊居委究竟是否开过居民代表会议，北上坊居委是否有权利出具证明不清楚。2010年10月18日，北上坊居委会出具证明，内容为：我居委会居民孙俊涛，家住北上坊中街20号，是我居委会集体经济组织成员。原、被告对该证明及内容均无异议。2011年1月25日，北上坊居委会又出具证明，内容为：于彬于2010年5月24日将户口迁入北上坊居委，迁入前，与居委会签订了《北上坊户口管理协议》。此协议至今有效。本院原审认为，(一)涉案房屋系农村宅基地房屋，原属两原告所有，2002年9月10日，两原告与被告签订房屋买卖合同，将该房屋出卖给了被告并由被告居住至今，但没有办理过户手续的事实清楚。(二)宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。两原告与被告所签的房屋协议书所涉及的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。(三)应当指出的是，北上坊居委会与被告及其家人签订的户口管理协议中明确载明被告及其家人不是北上坊居委会的原居住农民不享有原居住农民土地承包权等各项利益分配，即不属于该集体经济组织成员，其依法不享有该集体经济组织所有的宅基地使用权。故原、被告双方签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定。虽然北上坊居委会在诉讼中的2010年9月8日出具了同意接受被告为其集体经济组织成员的证明，但是否应为该集体经济成员还须符合国家法律和政策的相关规定，但仅凭此证明，不足以认定被告享有该集体经济组织所有的宅基地使用权。且北上坊居委会于2011年1月25日再次出具的证明明确载明其与被告及被告家人于2010年5月14日签订的《户口管理协议》仍然有效，即被告至今不享有在北上坊集体经济组织中的宅基地使用权。因此，两原告要求确认其与被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，应予支持。(四)、虽然第三人系北上坊居委会集体经济组织成员，但由于两原告与被告签订的房屋买卖合同无效，其与被告就诉争房屋签订的房屋买卖合同也因此无效。故原告要求确认被告与第三人就涉案房屋签订的买卖合同无效，本院依法亦予以支持。(五)合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于这一理原则，被告应当把该房产返还给两原告，故原告请求被告返还涉案房屋，于法有据，本院依法亦予以支持，但应给予被告充分合理的时间。同时，两原告亦应将房款返还给被告，并依照房产的现值对被告进行补偿。对于被告作为受让人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑受让人土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及受让人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于被告在审理期间坚持合同有效，未提出反诉主张，其可就房款的返还及赔偿问题另行主张。至于被告收取第三人购房款的问题，因被告及第三人均未诉求，本院在本案中对此不予处理。被告关于其与原告之间签订的房屋买卖合同有效及被告、第三人关于被告与第三人之间签订的买卖合同有效之主张，与相关法律和国家政策相悖，本院依法不予采信和支持。(六)因本案系物权纠纷，不适用《民法通则》两年的诉讼时效规定，故被告关于原告的诉讼请求超过了两年诉讼时效期间，不应得到支持的辩解，理由不当，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关法律法规规定，结合本案的实际情况，本院原审判决：一、确认原告牟国强、王启连与被告于彬于2002年9月10日就坐落于烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会东街××、编号为37××29号房产证项下房屋签订的房屋买卖合同无效。二、确认被告于彬与第三人孙俊涛于2010年2月7日就坐落于烟台市芝罘区只楚街道北上访居民委员会东街××、编号为13××29号房产证项下的房屋签订的买卖合同无效。三、限被告于彬于本判决生效之日起180日内将坐落于烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会东街××、编号为37××29号房产项下的房屋及院落腾退给原告牟国强、王启连。本院再审认定事实如下：2002年9月10日，牟国强、王启连与于彬签订了房屋买卖合同书，以30000元价款将涉案房屋出卖给了于彬。2002年9月18日，双方到烟台市芝罘区公证处进行了公证，但至今没有办理房产过户手续。于彬接收涉案房屋后，实际入住使用至今。2006年9月29日烟台市国土资源局芝罘分局发布《关于收回国有土地使用权的公告》，涉案房屋在上述公告范围内。2007年12月27日，烟台市国土资源局与烟台城发置业有限公司签订了该宗土地国有土地使用权出让合同。2010年5月24日，于彬将户口迁入北上坊居民委员会辖区内，其户口性质为北上坊居民区居民，但并非北上坊集体经济组织成员。再审期间,孙俊涛向本院提交一份说明，称因于彬和牟国强、王启连就涉案房屋产权归属存在纠纷，我与于彬合意解除了《购房合同》，我与于彬就上述房产不存在任何纠纷，本院查明的其他事实与原审一致。上述事实，有双方当事人提供的《房屋买卖合同》、《公证书》、《集体土地使用权证》、烟台市国土资源局芝罘分局出具的《证明》、《关于收回国有土地使用权的公告》、《国有土地使用权出让合同》、北上坊居委会出具《证明》及当事人陈述为证，本院予以采信。本院再审认为，于彬主张的涉案房屋范围内的土地已经被收归国有，有土地管理部门的两份证明予以佐证，虽然双方均认可目前尚未进行安置补偿的事实，但是诉讼前涉案宅基地的性质已经发生变化。因此，本案不再受农村村民一户只能拥有一处宅基地、非本村集体经济组织成员不能买卖的限制。因为情势发生变更，牟国强、王启连主张其与于彬签订的房屋买卖合同无效，其仍拥有诉争房屋的所有权，理由不当，本院不予支持。涉案房屋和土地均登记在牟国强名下，其作为房屋的所有权人和《集体土地建设用地使用证》上土地使用权人与他人签订房屋买卖合同，是对其个人权益的处分，依法并无不当。王启连主张房子未经析产继承，牟国强自行卖掉房子应为无效，于法无据，本院不予支持。牟国强、王启连与于彬签订的买卖合同有效，原审对此处理不当，应予纠正。孙俊涛经本院合法传唤没有到庭，鉴于本案事实清楚，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2010）芝民一初字第636号民事判决；二、驳回牟国强、王启连的诉讼请求。原审审案件受理费4750元，由牟国强、王启连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 李 敏人民陪审员 张 刚人民陪审员 李树祥二〇一九年十月十三日书 记 员 孙 萌