广东省佛山市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）粤06行终663号上诉人（原审原告）彭印文，男，1967年11月15日出生，汉族，住佛山市顺德区*********，公民身份号码360************319。被上诉人（原审被告）佛山市自然资源局，住所地佛山市禅城区玫瑰东路2号。法定代表人杨小晶，局长。委托代理人张银安，该局顺德分局工作人员。原审第三人卢炽宁，男，19**年*月**日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区**************322，公民身份号码440************037。原审第三人郭正军，男，19**年*月*日出生，汉族，住佛山市顺德区*******，公民身份号码340************570。原审第三人平安银行股份有限公司佛山分行，住所地佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心五区。法定代表人杨建军。上诉人彭印文因诉被上诉人佛山市自然资源局（以下简称市自然资源局）不动产行政登记一案，不服佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606行初466号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年12月17日彭印文与佛山市创富物业管理有限公司(以下简称创富公司）签订《商品房买卖合同》《商品房买卖补充协议》，购买广进商业中心一期A区5座商铺，该商铺预售许可证编号为2015023703。2016年5月，创富公司与平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安佛山分行）向佛山市顺德区国土城建和水利局（以下简称顺德区国土局）申请办理涉案土地中广进商业中心1、2、9、10、13、14、15、16座的土地及在建工程范围的抵押登记手续。2016年5月26日，顺德区国土局作出粤（2016）顺德区不动产证明第14160000**号《不动产登记证明》，内容为：（1）抵押类型：属最高额抵押登记；（2）最高债权确定时间：2014年1月1日至2020年12月31日；（3）抵押物价值：350000000元，最高债权额：300000000元；……（6）附记：本宗抵押的在建工程面积为97314.75平方米，抵押的楼栋为：广进商业中心1、2、9、10、13、14、15、16座。2016年11月8日，顺德区国土局作出粤（2016）顺德区不动产证明第1416000043号《不动产登记证明》，变更涉案土地的抵押登记，抵押的在建工程面积变更为68178.45平方米，抵押的楼栋变更为：广进商业中心1、2、9、10、13、14、16座。另查明，佛山市中级人民法院曾作出（2017）粤06执保77、78、79号《协助执行通知书》，要求顺德区国土局协助查封创富公司名下所有的位于佛山市顺德区伦教街道广珠路以东、南二环高速公路以南地块的土地使用权及地上在建工程（分别为广进商业中心1、2、9、10、13、14、16座）［土地证号为顺府国用（2015）第0200000000**号］，查封期限为三年，从2017年4月10日至2020年4月9日止。又查，根据市自然资源局提供的《在建工程抵押（设定）变更登记审批表》反映，原顺德区国土局于2016年11月9日核准的抵押物包括座落于佛山市顺德区伦教街道广珠路以东、南二环高速公路以南地块的广进商业中心1、2、9、10、13、14、16座上盖建筑合计68178.45平方米及除3、4、5、6、7、8、11、12、15座对应预售所占用地面积以外的42361.79平方米的土地面积。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。起诉人与被诉行政行为有利害关系，是提起行政诉讼应当符合的法定要件之一。在不动产抵押登记案件中，与涉案土地权属的抵押登记存在争议的组织或个人，才与该登记行为有利害关系，具有原告资格。彭印文向创富公司购买的是广进商业中心一期A区5座商铺，而被诉的抵押登记行为根据2016年11月8日变更后的粤（2016）顺德区不动产证明第14160000**号《不动产登记证明》反映，抵押的楼栋变更为广进商业中心1、2、9、10、13、14、16座，抵押的在建工程面积变更为68178.45平方米，且据《在建工程抵押（设定）变更登记审批表》可知，抵押面积并不包括5座等楼栋对应预售所占的用地面积，故彭印文购买的广进商业中心一期A区5座商铺不属被诉抵押登记行为中的抵押登记范围，即其起诉顺德区国土局作出的抵押登记行为与其购买的广进商业中心一期A区5座商铺不具有利害关系，彭印文的起诉不符合提起行政诉讼的法定条件，应裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定：驳回彭印文的起诉。案件不收取受理费。上诉人彭印文上诉称，一、原审裁定认为彭印文与顺德区国土局所作出的登记行为不具备利害关系，因此不符合提起行政诉讼的法定条件。彭印文认为原审裁定明显违背了有关法律，是偷换概念、断章取义。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六条规定不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。彭印文购买的商铺对应的土地与顺德区国土局作出的抵押行为对应的土地是同属一宗土地，不能分割抵押，且提交了2019年3月29日、4月28日在顺德区国土局开具的《不动产登记信息查询结果》显示涉案地块整宗处于抵押和查封状态，因此顺德区国土局所作的抵押行为严重违反了土地以宗为单位登记的原则。由于上述错误行政行为导致彭印文购买的商铺四年不能办理不动产证，严重损害其利益。二、根据《广东省商品房预售管理条例》第八、九、十五、三十二、三十三、三十五以及四十二条和《商品房销售管理办法》第十一、四十二条的规定，顺德区国土局作为顺德区房地产主管部门，批准涉案地块部分抵押存在严重的行政失当，存在监管失职、渎职。综上，请求二审法院撤销原审裁定，指令一审法院继续审理。被上诉人市自然资源局答辩称，一、一审裁定认定事实清楚，适用法律正确、程序合法。二、案涉抵押为在建工程抵押，而非土地使用权抵押。在建工程抵押以建筑物及其对应的土地面积为抵押标的，彭印文认为案涉宗地使用权为一宗地、不能分割面积办理在建工程抵押的主张，没有事实和法律依据。一审裁定前，彭印文不能办理购买单元的产权过户登记，主要是法院查封了案涉整宗地的土地使用权所致，并非抵押登记限制。一审裁定后，有一段时间，法院已解除对整宗土地使用权的查封，已具备办理产权过户条件，但彭印文并未申请办理。可见，不能办理产权过户的真正原因并不是抵押登记、司法查封。请求二审法院维持一审裁定，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人卢炽宁、郭正军、平安佛山分行在二审期间未陈述意见。本院经审理查明的事实与一审裁定认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案审查的焦点在于上诉人彭印文起诉是否符合起诉条件。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”即与被诉行政行为有无法律上利害关系，是判断起诉人是否系适格原告的标准之一。本案中，上诉人起诉的是被上诉人市自然资源局作出的不动产抵押登记行为。经一审法院审查，被诉之抵押登记系在建工程抵押，抵押的楼栋为广进商业中心1、2、9、10、13、14、16座，且抵押面积并不包括5座等楼栋对应预售所占的用地面积。而上诉人购买的是广进商业中心一期A区5座商铺，即上诉人购买的商铺不属于被诉抵押登记行为中的抵押登记范围，其与被诉之抵押登记行为不具有利害关系。上诉人主张根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六条的规定，不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿，而其购买的商铺对应的土地与顺德区国土局作出的抵押行为对应的土地是同属一宗土地，上诉人与涉案不动产抵押登记行为有利害关系，是适格原告，且顺德区国土局的不动产抵押登记行为违反土地以宗为单位登记原则，该行为错误。经查，本案被诉之抵押登记系在建工程抵押登记，而非土地使用权抵押登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条第二款规定：“……以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。”即上诉人声称的被诉抵押登记效力实际及于广进商业中心整片土地的主张既与一审法院查明的事实不符，也不符合法律规定。上诉人以此为由主张其与抵押登记行为具有利害关系，缺乏理据。至于上诉人对抵押登记行为是否合法的上诉主张，因不属本案审查的对象，本院对此不作审查。综上，上诉人彭印文的上诉主张均理据不足，本院不予支持。一审法院以上诉人不具有原告主体资格为由裁定驳回其起诉，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审诉讼费免予收取。本裁定为终审裁定。审 判 长  郭 赟审 判 员  潘华容审 判 员  何丽容二〇一九年十月二十八日法官助理  张 靖书 记 员  何斯棋