广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12796号原告（反诉被告）：广州市肯普生命科技投资有限公司，住所地广州市越秀区东华北路191号108自编一号铺。法定代表人：杨国勇。委托诉讼代理人：吴思泽、陈建良，广东佰仕杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区小北路下塘南约直街25号。法定代表人：刘顺强。委托诉讼代理人：林超俭、张欣，广东中天律师事务所律师。原告广州市肯普生命科技投资有限公司诉被告广州市登峰实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴思泽，被告的委托诉讼代理人林超俭、张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《租赁合同书》、《广州市房屋租赁合同》无效；二、被告返还原告租赁保证金300000元；三、被告赔偿原告的租金损失350000元（自2018年3月起至2018年9月止共七个月的租金，每个月租金50000元）。事实与理由：2017年11月30日，原告参加了被告组织的对越秀区xxxxx号后院101-108房、201-209房、301-310房及后院值班室的投标，并以5万元中标。2018年2月28日被告与原告签订了该租赁物的《租赁合同书》、《消防安全责任书》及《广州市房屋租赁合同》，该租赁物总建筑面积约965平方米(其中101-108房277平方米,201-209房310平方米,301-310房378平方米)。双方约定的租赁期限为自2018年3月1日起至2023年2月28日止，共五年，首年每月租金50000元，合同履约保证金为300000元。原告根据《招租公告》的要求向被告支付了300000元的租赁保证金，并签订了被告单方提供的不可进行修改的《租赁合同书》。合同签订后，原告为了合法使用该租赁物曾多次要求被告协助办理该租赁物的租赁登记手续，在被告没有为原告办理该租赁物的合法租赁登记前，原告依合同约定每月依时向被告支付该租赁物的租金至2018年9月共支付了350000元。被告在协助原告办理该租赁物的租赁登记时，房屋管理部门要求出示该租赁物的产权证，被告仅提交了穗集有（2012）第xxxxxxxx号的《土地所有权证》，该证经审核并非被告该租赁物的合法权属证明，而且土地所有权人是“广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社农民集体”也并非是被告，被告不具备出租该租赁物的主体资格。该租赁物没有合法的权属证明，也没有取得《建设工程规划许可证》、《建设工程规划报建审核书》，房屋没有经过消防验收，不符合政策规定的使用条件，属于违章建筑，违反了法律禁止性规定和行政法规。因此，双方签订的租赁合同应属于无效合同。2018年11月30日，原告向被告发函，《关于要求解除xxx路xx号后院101-108房、201-209房、301-310房及后院值班室的“租赁合同书”的函》，同时要求被告返还保证金300000元和租金损失350000元。但被告至今都没有履行，原告已经于2018年11月30日将该物业退回给了被告。被告的无效出租行为已造成了原告的租金损失，依法应当承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉讼物业是原登峰村的历史遗留下来的自有村屋，招租前就涉讼房屋无产权已明确告知原告，也提醒了原告房屋可能办理不了租赁备案登记情况及其他风险，但原告仍参与竞投，由此视为其自愿承担带来的后果。涉讼物业交付原告使用9个月，性质是住房，即便没有办理租赁备案登记，不影响原告的实际使用，原告应当向被告缴纳租金。我方认为合同有效，我们有土地使用证，房子早就盖好了，只是当时流程不规范，所以没有申办房产证，但是具备使用用途。涉讼物业是农村集体土地。租赁合同有无效，原告都应向被告支付租金，所以被告不同意第三项诉讼请求。保证金因为是原告在11月30日单方离场，所以不退还。即使合同无效，也不同意返还保证金和租金，因为被告是根据广州市相关政策要求去招租，也提示了相关的租赁情况，即使合同无效，也应由原告自行承担相应的后果。租赁保证金因原告单方撤场，被告要求予以没收，不同意退还。被告反诉称：原告未经被告同意，单方撤场、提前终止租赁合同，还拖欠2018年10月1日至11月30日期间的房屋使用费。故被告反诉请求法院判令：原告立即向被告支付拖欠的2018年10月1日至11月30日的房屋使用费100000元（按50000元/月计）及逾期利息（按年利率6%计算，自当月1日起计至实际付清之日止）。原告就反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。涉讼物业交付给原告后，因为不符合约定的条件所以原告一直没有实际使用房屋。房屋交还被告后，被告也是租不出去的，对被告没有任何损失。根据消防法第十三条的规定，应当依法经过消防验收的建筑没有经过消防验收是禁止投入使用，所以涉讼物业是不能自用也不能出租的，在原告没有任何获利，被告没有任何损失的情况下，我方不同意支付租金。我方不同意支付利息，被告主张的利息标准参照了民间借贷，但本案不属于民间借贷。经审理查明：2017年11月17日，被告发出编号xxxxxx第1号《招租公告》。其中内容为：本次物业招标采用现场公开竞价（明标）的方式竞投，凡报名的竞投人均视为接收我司《编号：xxxxxx第1号招租公告》及附件1、附件2、附件3的招租条件及以下竞投规则。……附件1，第18号、地址xxxxx号后院101-108房、201-209房、301-310房及后院原值班室，无产权，原用途住房，面积约965平方米，竞标日期2017年11月30日；注意事项：本物业无产权，为星瓦平房。附件2，备注：1、承租人未经我司书面批准，禁止改变承租物业的规划用途，禁止经营仓库、餐饮（招租清单用途中有特别指定的除外）或易燃、易爆、化学、有毒等未经审批的项目；2、本次招租物业（xxxxx号后院，南约直街4、6、8号等）因历史原因尚未办理产权、有违章建设、消防未验收，均有可能不能办理经营证照或其他相关手续的，请竞投人慎重评估风险后再缴纳竞投保证金；缴纳竞投保证金后，如竞投人以此为由拒绝参与本次公开招租活动的，作违约处理，按编号：xxxxxx第1号招租公告的相关规定处理。3、承租人需自行办理工商、税务、环保、消防报验等经营手续并承担相关风险和费用。中标后如不按中标规定签约，将作违约处理，按《编号xxxxxx第1号招租公告》的相关规则没收相应的竞投保证金。承租后不能办理经营证照或其他经营相关手续的，后果自负；不能以此为由拒不缴交租金费用，如有违约情况我司将按合同相关规定进行处理。……5、所有出租物业原状交吉，我司不负责修缮。竞投人请仔细阅读《编号xxxxxx第1号招租公告》及有关资料，咨询清楚物业状况及相关租赁情况，再参与竞投活动，参与报名并缴纳相关竞投保证金后的竞投人皆视为清楚了解物业状况，全部接受我司的物业招租条件。附件3竞投特别声明，七、如竞投未办理产权或证照手续不全的物业，竞投人中标后需根据政府主管部门的要求，自行办理经营所需的租赁备案、消防、环保、工商税务等相关手续，并承担相关办理费用及风险。竞投者竞投此类物业前，请慎重评估风险后再决定参与竞投。签约后，承租方不得以任何理由不依时缴纳租金及相关费用。八、竞标人签阅本声明，即表示同意本声明及《编号xxxxxx第1号招租公告》的所有条款，签阅后才能办理竞投手续等。2017年11月23日，原告在上述xxxxxx第1号《招租公告》附件3竞投特别声明中签名盖章确认“已阅公告”，并特别在其中第七条款中签名确认。同日，原告签署《竞标承诺保证书》，其中承诺对这次招租物业的情况及相关资料已经清楚了解，并依时参加招租会。后原告签署《投标资格确认书》，投标涉讼的“第18号、地址xxxxx号后院101-108房、201-209房、301-310房及后院原值班室”物业。2017年11月30日，原、被告双方签署《中标确认书》，确认涉讼物业由原告中标，中标价为50000元。原告先后于2017年11月24日、12月6日向被告支付了保证金合计300000元。经多次协商，原告（为乙方、承租方）与被告（为甲方、出租方）于2018年2月28日签订《租赁合同书》。内容为：一、租赁地点、范围和场地使用性质。1、甲方将位于广州市越秀区xxxxx号后院101-108房；201-209房；301-310房及后院原值班室，总建筑面积约965平方米，租赁给乙方作住房使用。2、租赁期间，未经甲方同意及政府主管部门批准，乙方不得擅自改变本物业的性质及用途。如有，视作乙方根本违约，按根本违约责任条款处理。二、租赁期限、租金支付和租金递增办法。1、甲方出租本物业给乙方，首年每月租金50000元。2、租期自2018年3月1日至2023年2月28日止，共五年。租金的缴交时间定在当月租期的前5天内交纳，先交租、后使用，直至租赁期满。3、本合同履约保证金为300000元，本履约保证金不能用作抵偿租金，保证金在租赁期满时，甲乙双方如未续期，且乙方缴清租金及相关费用和办妥交接手续后，由甲方无息退还乙方。4、租金递增办法，租金从第二年起，即2019年3月1日起，每年在上年租金的基础上，逐年递增5%，如此类推直至租赁期满。三、租赁方式及管理，本物业将于2018年3月1日由甲方移交乙方统一管理。四、租赁登记备案手续办理，乙方租赁后需按照政府主管部门的要求，办理租赁登记备案；甲方仅提供现有的资料协助办理，是否办理成功不影响本合同的效力；乙方不得以此为由要求解除合同，乙方如办好相关手续需将资料复印件提供给甲方备案。……九、违约责任。1、甲乙双方均应本着诚实守信原则，切实履行本合同约定的义务。任一方不履行本合同的任一条款的，均视作违反合同约定，需向守约方承担违约责任，包括但不限于租金、滞纳金、诉讼费、律师费等违约经济损失。2、乙方如有本合同约定的根本违约情形，甲方有权即时收回租赁物及停止供电供水、拆锁换锁，单方解除本合同，并没收乙方已缴交的履约保证金，并须赔偿甲方损失（包括但不限于经济损失、律师费、诉讼费等）。3、租赁期内，若甲方违反合同约定单方面提前终止或解除合同的，应双倍退回履约保证金给乙方；若乙方违反合同单方面提前终止或解除合同的，履约保证金无偿归甲方所有，乙方在租赁期间所投资的固定资产、设备设施也无条件归甲方所有，并须赔偿余下租赁期限租金的50%给甲方。……十三、争议的解决，因本物业建筑时间久远且为临建物业，没有办理报建和规划验收等手续，乙方对于物业手续不够完善的情况已经知悉，乙方保证不得以承租物业存在手续瑕疵为由提起诉讼等。2018年3月6日，原、被告签署《场地移交证明书》，由被告将涉讼物业交付给原告使用。原告先后向被告支付了2018年3月至9月共七个月的租金共350000元。原告并未在被告提供的其已签名盖章的《广州市房屋租赁合同》上签名盖章。2018年8月8日，原告向被告发出《关于再次要求协助办理xxx路xx号后院房屋租赁登记的报告》，其中内容为：我司曾于2018年4月19日发函要求贵司协助办理xxx路xx号后院房屋的租赁登记手续，以及提交相关的租赁登记资料（包括：营业执照、土地使用权证、房屋权属证明文件、授权委托书、法定代表人证明书、法定代表人身份证及代理人身份证复印件等证明资料）。但至今贵司都没有向我司提供上述租赁备案的相关资料，导致我司不能合法对外经营上述租赁物，现我司再次恳请贵司协助我司办理上述房屋的租赁备案登记并提交相关的租赁登记资料。被告于同日收到该报告。2018年10月8日，原告向被告发出《再次请求贵司尽快给予解决xxx路xx号后院房屋租赁备案手续的报告》，其中内容为：根据贵司提交的上述租赁房屋的相关资料，仅是“土地所有权证”而且该土地使用权人又是广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社农民集体，与贵司的主体不相符，贵司也没有出租房屋的合法权属证明及不动产权证书。由于贵司不是上述租赁房屋的合法权利人，根据相关法律规定，贵司不具备出租上述房屋的主体资格。我司从2018年10月1日起暂停支付上述房屋的租金。因为房屋不能租赁备案则严重影响我司合法使用上述房屋，由此引起的损失，我司保留追究法律和经济责任。被告于同月10日收到该报告。2018年11月30日，原告向被告发出《关于要求解除xxx路xx号后院101-108房、201-209房、301-310房及后院值班室的的函》，称上述房屋属于违章建筑、权属不清晰、没经消防验收、无法办理房屋租赁登记备案，被告不具备出租房屋的主体资格，致使原告无法合法使用该房屋，现要求解除《租赁合同书》，并决定当日将上述房屋退回被告，同时要求被告返还保证金300000元，以及返还租金损失350000元。被告于同日收到该函。双方并于同日办理了场地移交手续，签署《场地移交证明书》，其中内容为：现由于原告自行撤场，被告从物业安全考虑，将本物业接收。本案诉讼中，原告表示其主张合同无效的依据是租赁的物业无产权证，属于违章建筑，且竣工时没有经过消防验收。被告称：没有任何部门对涉讼物业作出违章建筑的认定。没有消防验收属实，当时竣工时也不需要这些手续，且涉讼物业是平房，没有通过消防验收不是合同无效的理由。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，就出租给原告的涉讼房屋，被告招租时自己表明“因历史原因尚未办理产权、有违章建筑、消防未验收”，现被告也无提供证据证实涉讼房屋是其取得建设工程规划许可证建设的。根据上述规定，原、被告双方于2018年2月28日签订的《租赁合同书》为无效合同。关于合同无效的法律后果，合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。因此，原告诉请被告返还基于上述《租赁合同书》而收取原告的租赁保证金300000元、租金350000元，合法合理，本院予以支持。虽然被告已将涉讼房屋交付原告，但原告并未将房屋投入使用，也未从中获益，故被告反诉要求原告继续支付2018年10月1日至11月30日期间的房屋使用费及利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告广州市肯普生命科技投资有限公司与被告广州市登峰实业集团有限公司于2018年2月28日签订的关于租赁广州市越秀区xxxxx号后院101-108房、201-209房、301-310房及后院原值班室的《租赁合同书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市登峰实业集团有限公司向原告广州市肯普生命科技投资有限公司返还保证金300000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市登峰实业集团有限公司向原告广州市肯普生命科技投资有限公司返还租金350000元。四、驳回被告广州市登峰实业集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10300元、反诉费1181.07元，由被告广州市登峰实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  黄权娣人民陪审员  陈永豪二〇一九年十月十一日书 记 员  黄 冰