湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0704民初2269号原告:湖北住信网络有限公司，住所地:黄石市黄石港区花湖大道后河堤黄石万达广场1#2#3#商业裙楼2座1单元8层812号。法定代表人:熊海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王碧，湖北超强律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告:湖北利联置业有限公司，住所地:鄂州市花湖开发区华山大道1号。法定代表人:厉朝平，该公司董事长。委托诉讼代理人：敖英姿，湖北太圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖北住信网络有限公司（下称住信网络公司）与被告湖北利联置业有限公司（下称利联置业公司）居间合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李健适用简易程序公开开庭进行了审理。住信网络公司的法定代表人熊海燕及委托诉讼代理人王碧、利联置业公司的委托诉讼代理人敖英姿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。住信网络公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令利联置业公司继续履行双方于2018年8月4日签订的《黄石区域分销代理协议》，向住信网络公司支付佣金1086682.20元；2、依法判令利联置业公司向住信网络公司支付违约金200000.00元；3、由利联置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由:住信网络公司、利联置业公司双方于2018年8月4日签订《黄石区域分销代理协议》，由利联置业公司委托住信网络公司(独家)区域代理销售利联置业公司开发经营的“空港电商汽配城”商业地产项目。协议第三条约定:“甲方应按约定时间支付乙方销售佣金”。协议第六条约定:“代理佣金的结算:以月为单位，甲方与乙方开发的购房人签定的购房协议并收取购房款，即视为乙方销售业绩，甲方据此向乙方按套核算佣金，成交的单套总房款的10%为乙方应结算的全额佣金。佣金支付方式:应结算佣金以每个月25号为结算对账期，按甲方与购房人签定的《购房协议》和收取的购房款为结算依据。乙方在每月25日前提交当月应结算佣金明细报表供甲方财务复核，甲方保证两日内完成复核，不迟于当月28号一次性结清乙方应结算佣金，结算销售佣金时，乙方必须开具合法税票结算。”协议第七条第1款约定:“甲方没有按本合同约定的时间支付应结算佣金的，自逾期之日起到60天，按应结算佣金总额的千分之五核算滞纳金，自至甲方付清应结算佣金和滞纳金为止。超过61天的，除滞纳金外，甲方还应向乙方支付违约金贰拾万元整，直至甲方付清全部应结算佣金和滞纳金、违约金为止，本合同继续履行。”协议签订后，住信网络公司即开始代理销售利联置业公司开发经营的“空港电商汽配城”商业地产项目。截至2019年2月22日，住信网络公司代理销售房源52套。但利联置业公司拖欠佣金1086682.2元，既不对账也不向住信网络公司结算佣金，明显违约。为维护住信网络公司的合法权益诉至法院。利联置业公司辩称：1、销售价低于底价，住信网络公司自愿承担差价部分的房款，对于团购10户佣金住信网络公司自愿按照成交价的1%结算，双方已经结清2018年12月前的全部佣金。2、对于有争议的客户，住信网络公司没有提供微信报备，不能视为其销售业绩。3、住信网络公司应当承担客户李早莲购买A25-01铺的房差损失200000.00元。4、利联置业公司没有支付2019年元月和二月的佣金，是住信网络公司原因导致，利联置业公司不承担违约责任。5、双方就佣金应按协议结算，部分予以扣减。请求驳回住信网络公司的部分诉讼请求。本院经审理认定事实如下：利联置业公司系位于鄂州市××湖开发区“利联国际汽配城”项目的开发商，2016年3月16日取得该项目A15-23、A25、A26、B5、B6、C1、C7栋商铺房屋的预售许可。2018年8月4日，利联置业公司（甲方）与住信网络公司（乙方）签订《黄石区域分销代理协议》一份，约定：由利联置业公司委托住信网络公司(独家)区域代理销售利联置业公司开发经营的“空港电商汽配城”商业地产项目，代理期限为协议签订生效之日起至2019年8月30日止，按甲方制定的销售价格销售；乙方在销售过程中负责提供客源，不负责销售谈判，不对成交价格负责，所提供客户成功购买甲方房源的，乙方享受佣金；由于客户原因最终退定金或退房款的，经双方确认后，乙方不享受佣金。对于结算标准，协议第六条约定:“l、代理佣金的结算:以月为单位，甲方与乙方开发的购房人签定的购房协议并收取购房款，即视为乙方销售业绩，甲方据此向乙方按套核算佣金，成交的单套总房款的10%为乙方应结算的全额佣金。2、佣金支付方式:应结算佣金以每个月25号为结算对账期，按甲方与购房人签定的《购房协议》和收取的购房款为结算依据。乙方在每月25日前提交当月应结算佣金明细报表供甲方财务复核，甲方保证两日内完成复核，不迟于当月28号一次性结清乙方应结算佣金，结算销售佣金时，乙方必须开具合法税票结算。”协议第七条第1款约定:“甲方没有按本合同约定的时间支付应结算佣金的，自逾期之日起到60天，按应结算佣金总额的千分之五核算滞纳金，自至甲方付清应结算佣金和滞纳金为止。超过61天的，除滞纳金外，甲方还应向乙方支付违约金贰拾万元整，直至甲方付清全部应结算佣金和滞纳金、违约金为止，本合同继续履行。”协议还约定：1、付款方式为一次性付款的，购房人付清合同总款即视为成交，甲方支付一份全额佣金；2、付款方式为银行按揭的，首期款按合同总额的50%核计，购房人付清首期款即视为成交，购房人付完首期款和交齐按揭所需资料的当月，甲方按全额佣金的80%结算给乙方，剩余20%佣金在按揭款发放当月一次性结清；3、付款方式为分期付款的，首期款按合同总额的50%核计，购房人付清首期款即视为成交，甲方按全额佣金在收款当月支付乙方；4、甲方书面同意的其他付款方式也视为成交，甲方按全额佣金在收款当月支付乙方。协议签订后，住信网络公司即开始代理销售利联置业公司开发经营的“空港电商汽配城”商业地产项目，为利联置业公司提供有意向购买房屋的客户。双方当庭确认：利联置业公司已支付住信网络公司佣金658373.00元。双方对其中25套房屋佣金数额无异议，利联置业公司欠付住信网络公司无异议佣金为249720.00元。住信网络公司当庭不要求利联置业公司支付房屋销售佣金为：1、王美红房屋3000.00元，2、王麒宇、王进房屋175.00元，3、汪琴、余建勇房屋2000.00元，4、陈俊浩、陈燕群房屋3376.00元，5、宋桂枝购买A25-1-11商铺2536.00元，6、黄炳熙房屋4310.00元，7、林志芳房屋376.00元。利联置业公司当庭对住信网络公司放弃汪琴、余建勇房屋的销售佣金2000.00元后还欠付该房屋佣金3152.66元无异议。因夏勇已退房，利联置业公司、住信网络公司均对已支付的该房屋销售佣金44240元应退还给利联置业公司无异议。双方存在争议的房屋佣金为：1、陈少纯购买的A26-1-01商铺，销售价格为680000.00元，分期付款，陈少纯已付400000.00元。住信网络公司认为按协议约定佣金为68000.00元，利联置业公司已付佣金18358.00元，还欠49642.00元。利联置业公司认为该套房屋低于底价销售，应从佣金中扣减差价，还欠付佣金13575元，并有双方负责人签字确认的房屋销售佣金结算表证实。住信网络公司出纳冯咏梅制作的该房屋销售佣金结算表载明扣减差价后利联置业公司剩余应结佣金为13572.00元，住信网络公司该项目的负责人刘兵、财务人员解秀娟，利联置业公司的项目负责人杨顺、销售总监陈伟均在该佣金结算表上签字确认。2、黄兰香购买的B5-4-402房屋，销售价格为221282.00元，已一次性付清。住信网络公司认为按协议约定佣金为22128.20元，利联置业公司已付佣金19400.20元，还欠2728.00元。利联置业公司认为该套房屋低于底价销售，应从佣金中扣减差价2728.00元，不欠佣金，并有双方负责人签字确认的房屋销售佣金结算表证实。住信网络公司出纳冯咏梅制作的该房屋销售佣金结算表载明扣减差价后利联置业公司剩余应结佣金为0元，住信网络公司该项目的负责人刘兵、财务人员解秀娟，利联置业公司的项目负责人杨顺、销售总监陈伟均在该佣金结算表上签字确认。3、高峻购买的A25-1-12商铺，销售价格为550000.00元，分期付款，已付300000.00元。住信网络公司认为按协议约定佣金为55000.00元，利联置业公司已付佣金44102.00元，还欠10898.00元。利联置业公司认为该套房屋低于底价销售，应从佣金中扣减差价10898.00元，不欠佣金，并有双方负责人签字确认的房屋销售佣金结算表证实。住信网络公司出纳冯咏梅制作的该房屋销售佣金结算表载明扣减差价后利联置业公司剩余应结佣金为0元，住信网络公司该项目的负责人刘兵、财务人员解秀娟，利联置业公司的项目负责人杨顺、销售总监陈伟均在该佣金结算表上签字确认。4、潘强根购买的二套房屋、周浩云购买的一套房屋、汪友娥购买的二套房屋、丁容霞购买的二套房屋、李早莲2018年9月11日购买的二套房屋，共九套房屋。住信网络公司认为该九套房屋的佣金应按协议约定以总房款的10%结算，而利联置业公司只按总房款的1%结算并支付了佣金，剩余部分应予支付。利联置业公司认为该九套房屋是团购价格，应按房屋价格的1%结算佣金，不欠佣金，并有住信网络公司的法定代表人熊海燕签字认可及双方负责人签字确认的房屋销售佣金结算表证实。住信网络公司出纳冯咏梅制作的该九套房屋销售佣金结算表载明佣金均按总房款的1%结算，利联置业公司剩余应结佣金为0元，住信网络公司的法定代表人熊海燕、财务人员解秀娟，利联置业公司的项目负责人杨顺、销售总监陈伟均在该佣金结算表上签字确认。5、管建钢购买的A26-1-12商铺，销售价格为500000.00元，已一次性付清。住信网络公司认为按协议约定佣金为50000.00元，利联置业公司未付佣金，欠50000.00元。利联置业公司认为该套房屋是团购价格，应按房屋价格的1%结算佣金5000.00元，该佣金未付，并有双方负责人签字确认的房屋销售佣金结算表证实。住信网络公司出纳冯咏梅制作的该房屋销售佣金结算表载明佣金按总房款的1%结算为5000.00元，住信网络公司该项目的负责人刘兵，利联置业公司的项目负责人在该佣金结算表上签字确认。6、李早莲2018年10月9日购买的A25-1-01商铺，销售价格为507000.00元，已一次性付清。住信网络公司认为该房屋应按协议约定结算佣金为50700.00元，且未予支付。利联置业公司认为该套房屋价格过低，不付佣金，还应扣减佣金100000.00元，有住信网络公司的法定代表人熊海燕签字认可及双方负责人签字确认的房屋销售佣金结算表证实。住信网络公司出纳冯咏梅制作的该房屋销售佣金结算表载明扣减佣金100000.00元，住信网络公司的法定代表人熊海燕、财务人员解秀娟，利联置业公司的项目负责人杨顺、销售总监陈伟均在该佣金结算表上签字确认。7、王婉婧购买的A25-1-13商铺，销售价格为716000.00元，付款方式为首付款加银行贷款，已付首付款366000.00元。住信网络公司认为王婉婧系该公司介绍的客户，该房屋因王婉婧不能办理银行贷款，后更名购买。利联置业公司认为不是更名购买，不具备结算条件。住信网络公司、利联置业公司未结算该房屋的销售佣金。8、2019年1月31日至2月22日期间，王利军购买B5-5-515、517房屋二套，每套180000.00元；李小梅购买B5-5-513房屋一套，价格为185024.00元；宋桂枝购买A25-1-09商铺一套，价格为553000.00元；朱红梅（闫锦琳）购买B5-5-531房屋一套，价格为182000.00元。该五套房屋的付款已交清，王利军购买B5-5-517房屋在房款付清后又退房，已售予他人。住信网络公司认为上述五套房屋的客户由其提供，利联置业公司应按协议约定支付佣金。利联置业公司认为上述五套房屋系客户自行购买，与住信网络公司无关，不应支付佣金。住信网络公司当庭提交的上述五套房屋的客户带访有效确认单均有利联置业公司工作人员签字证实，带访有效确认单由双方前台签字即生效，是判定住信网络公司销售业绩的依据。9、住信网络公司出纳冯咏梅制作的2019年1月销售佣金结算表中，载明本次应结佣金73980.00元，“扣2万实付53980元”，住信网络公司该项目的负责人刘兵、财务人员解秀娟，利联置业公司的项目负责人杨顺均在该佣金结算表上签字确认。利联置业公司该20000.00元系李早莲购房的差价，应扣减佣金；住信网络公司认为结算表上刘兵的签字属实，但公司不清楚，不应扣减。本院认为，利联置业公司与住信网络公司签订《黄石区域分销代理协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。住信网络公司为利联置业公司介绍了客户购买房屋，利联置业公司应支付住信网络公司佣金。利联置业公司当庭对欠付住信网络公司249720.00元及3152.66元无异议，住信网络公司对应退还利联置业公司已付的夏勇购买房屋佣金44240.00元无异议；住信网络公司当庭不要求利联置业公司支付其诉请主张的王美红等七户购买房屋的销售佣金，本院均予以确认。对于双方存在争议的房屋佣金，本院分别评判如下：1、陈少纯、黄兰香、高峻购买的房屋，潘强根购买的二套房屋、周浩云购买的一套房屋、汪友娥购买的二套房屋、丁容霞购买的二套房屋、李早莲2018年9月11日购买的二套房屋，管建钢购买的房屋，李早莲2018年10月9日购买的房屋，共十四套房屋。住信网络公司、利联置业公司的相关负责人均在住信网络公司出纳制作的十四套房屋销售佣金结算表上签字确认，双方应按结算表确定的结算金额结算佣金。故利联置业公司应支付陈少纯购买房屋的佣金13572.00元、管建钢购买房屋的佣金5000.00元，并扣减住信网络公司的佣金100000.00元。2、王婉婧购买的一套房屋。住信网络公司、利联置业公司对是否应支付佣金各执一词，均无有效证据证实符合佣金结算条件，暂不结算佣金。3、王利军购买的二套房屋，每套180000.00元；李小梅购买的一套房屋，价格为185024.00元；宋桂枝购买的一套房屋，价格为553000.00元；朱红梅（闫锦琳）购买的一套房屋，价格为182000.00元。上述五套房屋，均有利联置业公司工作人员签字的客户带访有效确认单证实系住信网络公司人员介绍购买，带访有效确认单是判定住信网络公司销售业绩的依据。该五套房屋的房款已交清，利联置业公司应按协议约定支付佣金。王利军购买其中一套房屋在房款付清后又退房，按协议约定不计算佣金。故利联置业公司应支付住信网络公司四套房屋的佣金：18000.00元、18502.40元、55300.00元、18200.00元。4、住信网络公司出纳冯咏梅制作的2019年1月销售佣金结算表中，已载明扣20000.00元，并经住信网络公司、利联置业公司的相关负责人在该佣金结算表上签字确认，该20000.00元应从利联置业公司应付佣金中扣减。利联置业公司应支付住信网络公司房屋销售佣金381447.06元，按双方佣金结算表应扣减住信网络公司佣金120000.00元，住信网络公司应退还利联置业公司佣金44240.00元，利联置业公司还应支付住信网络公司房屋销售佣金共计217207.06元。利联置业公司与住信网络公司签订的《黄石区域分销代理协议》履行期限现已届满，是否继续履行应由双方自行决定，住信网络公司诉请主张继续履行已无依据，本院不予支持。利联置业公司未按协议约定及时支付住信网络公司佣金，构成违约。利联置业公司实际欠付住信网络公司房屋销售佣金217207.06元，住信网络公司主张利联置业公司按协议约定支付违约金200000.00元，但未举证证实其因利联置业公司违约给其造成的实际损失，违约金明显过高，本院酌定调整为60000.00元。综上，对住信网络公司的诉讼请求，部分支持，利联置业公司的答辩意见，部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、湖北利联置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付湖北住信网络有限公司佣金217207.06元，违约金60000.00元。二、驳回湖北住信网络有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为8214.50元，财产保全费5000.00元，均由湖北利联置业有限公司负担（此款湖北住信网络有限公司已预交，待本判决生效之日起十五日内由湖北利联置业有限公司向湖北住信网络有限公司直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ： 李 健二〇一九年十月八日书记员 ：吴怡婷