山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终4752号上诉人（原审被告）：宋晨，女，1984年9月17日出生，汉族，现住。委托诉讼代理人：杨少华，男，1964年1月29日出生，汉族，现住。系上诉人宋晨邻居。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司，住所地海阳市海滨西路1111号A区165幢1号。法定代表人：李长江，经理。委托诉讼代理人：徐希腾，男，该公司职工。上诉人宋晨因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2018）鲁0687民初3820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人宋晨上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并对上诉人应承担的物业费及违约金数额重新予以认定；2、被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1.被上诉人的诉请已过两年诉讼时效期间，应予驳回。2.被上诉人起诉前未经书面催缴程序且未向一审出示书面催缴函，依法应予驳回。3.被上诉人没有履行前期物业服务合同第二条第八项的约定，没有做到合同约定24小时巡查，2018年10月4日被上诉人多名保安涉嫌故意打砸业主车辆、入室威胁恐吓等多起刑事案件，该行为构成重大违约，上诉人请求认定前期物业服务协议无效或将物业费减半处理。4.前期物业服务合同约定的违约金违反国家强制性规定，该项约定应为无效条款。一审判决违约金按照最高标准30%履行有失公允，上诉人请求按照同期人民银行基准利率计算。5.上诉人所购房屋长期空置，按照山东省物业收费管理办法第十七条的规定，物业费应减收，一审法院未予支持错误，上诉人请求二审按照一审认定应缴费本金60%予以认定。6.诉争房屋所在小区同类房屋房产证中已明确房屋属性为城镇住宅，而非高档住宅，诉争房屋物业费应按所在小区普通住宅1.8元标准执行，一审法院以物价局通知单方面认定房屋属性非普通住宅有失公允。上诉人认为房产证及纳税保准对房屋属性的认定效力要远高于物价局通知，请求二审法院予以纠正。7.诉争房屋所在小区医院、学校、会所、交通、水电暖、地下车库、私家海滩等基础配套设施交付不能，根据山东省物业费管理办法的规定应当减收物业费。开发商和物业公司隶属于一个集团属于同一实际控制人，完全可内部协商处理因配套不能导致的物业费减收事宜，而非假借两个法律主体故意回避、敷衍扯皮，在小区没有业主委员会的前提下广大业主单独分别起诉势必造成司法资源的浪费，也不利于解决矛盾。8.被上诉人未尽到合同约定义务，导致公用部位拖延维修；电梯关人、冬季楼宇排水管道被冻业主马桶倒灌；小区频繁停电、地暖不热。手机信号差等严重影响业主居住现象；十里金沙滩系业主购房第一考量因素，应属于全体业主核心公共资源，可沙滩脏乱差无人过问，不明人员驱赶辱骂游客等乱象。因被上诉人未正确履行合同义务，物业费应减半收取9.上诉人所签前期物业服务合同是开发商捆绑搭售，强买强卖所致，广大业主无选择余地，上诉人签约时没看合同内容也看不懂，对3.8元物业费及与之对应的服务内容、服务等级标准并不知情，上诉人对合同内容存在重大误解，上诉人为此将补充提供相应证据。10.前期物业服务合同对服务内容服务等级保准的约定太过笼统，根据山东省物业收费管理办法的规定，被上诉人应将3.8元对应的服务内容、等级、收费项目、收费标准与依据向广大业主公示，业主代表也多次要求被上诉人提供3.8元服务内容、服务等级保准而物业至今拒不履行。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以纠正。上诉人二审补充称，一审判决第九页按照山东省物价局关于物业收费中普通住宅借地标准有关问题的通知，上诉人提出以下理由，1、山东省物价局不具有立法主体身份，它的文件不具有法律效力；2、该通知是给泰安、日照俩物价局请示后的答复，并未注明全省适用范围，况且该两次请示的具体事实是否与上诉人的房屋所涉问题是一致；3、房屋性质引用依据错误，房屋的属性不是以物价局的通知定性的，房屋的性质是与税法、不动产权利规定为准，不能依据该通知认定涉案房屋的属性，该通知不能作为法律依据。被上诉人碧桂园物业公司辩称，普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅，涉案住宅属于双拼住宅，对于本案住宅定性海阳物价局及烟台物价局经过现场确认过，确认性质为非普通住宅，被上诉人认为一审法院适用山东省物价局文件没有问题。碧桂园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求宋晨立即缴纳拖欠物业费40095.36元；2、诉讼费用由宋晨承担。一审法院认定事实：碧桂园物业公司为支持其主张，向一审法院提交以下证据：1、提交《碧桂园十里金滩前期物业服务协议》、业主入住登记表、业主收楼通知书、海阳碧桂园收楼费用确认表、碧桂园十里金滩收楼应缴其他款项明细、碧桂园十里金滩物业及资料移交书、业户证明、高级公寓物业管理区域前期物业服务收费备案登记表，证明碧桂园物业公司主张的物业收入标准合理，同时证明宋晨拖欠物业费的事实。对于碧桂园物业公司提交的上述证据，宋晨认可其确实从2016年4月开始没有缴纳物业费，但主张其并没有接到物业公司催缴物业费的书面通知书。同时其认为欠费本金17733.69元，而违约金金额22361.67元，明显不公平，违反国家有关法律规定，违约金最高不能超过本金的30%。对此碧桂园物业公司辩称，我们是通过电话催缴，有电话记录证明，并且合同内约定宋晨应按时交纳物业费，不能以主观理由未接到催费信息而拒交物业费；违约金计算标准是按照双方签订前期物业服务协议中约定的标准计算，合同宋晨已签字确认，表示宋晨已认可其违约要承担的责任。宋晨称，2018年10月4日，碧桂园发生保安夜闯民宅，疑似用钢珠枪在大山派出所门前袭击业主车辆，碧桂园保安寻衅滋事。这些虽没有涉及到宋晨的财物损失，但涉及到宋晨人身安全保障，因为涉案人员均为保安及碧桂园领导，有知法犯法的情节，涉案人员达9名之多，已涉及到集体犯罪，公安部门对这9名人员实行了拘留，现这9名人员是取保候审。对此碧桂园物业公司辩称，宋晨所提的这个事件与宋晨本身无实际关系，宋晨对此事件可以通过法律途径维护自身权益。对于我们的服务，可以现场调查取证，我不认同宋晨提到我们没有履行安保义务。宋晨称，碧桂园物业公司没有履行房屋公共事务管理义务。2018年11月25日，我们针对碧桂园安保监控系统存在不清晰问题，提出更新远红外线全区无死角监控的整改意见，业主代表与物业管理部门领导徐希腾、王明东都在场，我们认为安保监控系统关系到所辖区业主的人身安全。对此碧桂园物业公司辩称，宋晨所提要求只为自身需求，物业提供服务依据前期物业服务协议合同约定，业主以自身需求未达到而拒交物业费，我方认为此理由不成立。宋晨向一审法院提交以下证据：1、白血病医院诊断书，证明碧桂园物业公司在这期间忙于孩子的治病，对欠费问题没有顾及，也是不知情。2、提供双拼洋房的房产证跟高层的房产证，证明根据物权法第16条规定是否属于非普通住宅应由不动产登记情况为依据，双拼洋房和高层住宅在不动产登记上并无区别，且与相同面积的高层住宅执行同样的纳税标准。高层住宅现在按照1.8元收费，双层洋房按照3.8元收费，显失公平。宋晨对碧桂园物业公司提交上述证据的真实性没有异议，但主张，1、白血病的诊断证明书跟业主拖欠物业费交纳没有任何关系，国家没有法律规定业主家属患白血病就可以拒交物业费。2、宋晨提供跟本案没有任何关系的不动产权证明复印件，与业主拖欠物业费无实际关系。3、宋晨提到的涉及开发商的问题非我司原因，业主不能因此拒交物业费。宋晨提出，1、根据碧桂园前期物业服务协议第8条提供24小时巡查服务，请碧桂园物业公司提出有关记录证实；2、现在电子监控系统损坏，应及时保修，碧桂园物业公司做到没有？3、保安人员知法犯法，碧桂园物业公司针对保安人员有没有岗前培训？4、物业费3.8元的前期合同是与销售合同捆绑在一起，我们不签字物业就不叫我们收房不给钥匙。致使业主在不知情和被逼无奈的情况下签订，不是业主真实意思表示，是对业主权利的剥夺，我们前期物业协议是在收房的时候签订的，而且不签字不给房屋钥匙。对于宋晨以上问题，碧桂园物业公司称，1、我司有安全防范制度巡查管理方案；2、园区如出现报修问题，我司均会及时响应；3、员工上岗前都会进行岗前培训；4、宋晨所提合同捆绑，我方不认同，购房属于宋晨个人意愿，不存在强制签订合同强制买卖的情况。前期物业服务协议是在签订购房合同同时签订，相当于业主购房同时认同物业收费标准及服务方案。宋晨签订前期物业协议时间为2013年8月31日，即宋晨购房时间。宋晨提出，碧桂园物业公司提供物业费3.8元收费标准的备案，现碧桂园3.8元的收费标准远高于在烟台、青岛的物业收费水平，就连同属于一个集团的广州碧桂园小区物业收费标准也仅为2元。对此，碧桂园物业公司称，双拼住宅属于非普通住宅，执行市场调节价格，无需政府物价部门审批，但我司在高层普通住宅备案的同时报备至物价部门。提交备案复印件一份，但双拼住宅实际上不需要物价部门备案，我司收费标准前期物业服务协议中，已做详细约定，宋晨签字确认表示认可。宋晨提出，碧桂园在销售广告上确认将向业主提供十里金滩、三甲医院、大型超市等配套项目，至今没有兑现，我们购房时是看到这些承诺才签署物业3.8元的服务费，现在这些配套设施没有兑现，我们认为3.8元物业费应该包括这些配套设施的内容，设施配套没有根据山东省物业收费管理办法第16条规定物业费应当减免，我们认为物业公司和开发商同属碧桂园集团，根据山东省物业服务收费管理办法第16条，因建设单位分期开发，分期交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未到房屋买卖合同约定标准，物业费应予以减免。差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。对此，碧桂园物业公司认为，宋晨陈述为个人主观认为及个人需求，前期物业服务协议清晰规定甲乙双方权利与义务，宋晨所提配套问题与物业提供服务无关，应当与建设单位沟通。一审法院经审理查明，宋晨宋晨2013年8月31日在碧桂园滨海城处签约购买A区165幢1号房屋一套，并于2013年8月31日与碧桂园物业公司签订物业服务协议，该协议中约定，宋晨按每月每平方米3.8元的价格即每月646.87元向碧桂园物业公司交纳物业服务费，并约定若宋晨逾期交纳物业服务费的，从应交费之日的次月1日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。宋晨宋晨自2016年4月起至今没有交纳物业费。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条，当事人签订的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当予以遵守。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。宋晨认可其自2016年4月起至今没有交纳物业费，故法院对于宋晨欠交物业费的事实予以认定。宋晨辩称碧桂园物业公司诉讼请求超过两年诉讼时效，法院认为，物业服务合同应当视为一个连续的民事行为，在合同有效期内，业主与物业公司之间的债权债务关系是一个整体，业主每月交纳物业费，是对这一整体债务的分期履行，债务分期履行的，诉讼时效从最后一期债务届满之日起计算，故法院对于宋晨关于诉讼时效的抗辩理由不予支持。本案中，宋晨于2013年8月31日购买房屋并于同日与碧桂园物业公司签订物业服务协议，宋晨在签订购房协议时已经知晓物业服务费的收费标准，且庭审中宋晨并未向法院提交签订合同时具有胁迫、欺诈、乘人之危、重大误解等情形的证据，故宋晨所称“我们不签字物业就不叫我们收房不给钥匙。致使业主在不知情和被逼无奈的情况下签订，不是业主真实意思表示”的理由，法院不予以认可；宋晨主张，碧桂园物业公司未尽到物业服务应尽的义务，但宋晨并未向法院提交相应证据予以证实。宋晨所述2018年10月4日保安与业主发生冲突一事，碧桂园物业公司认可，故可认定事件属实，但该事件发生于2018年10月，且不能据此一例，证明碧桂园物业公司在2016年4月至今未履行物业服务义务，同理，宋晨称2018年11月25日与物业交涉监控系统改造的问题，亦不能证明碧桂园物业公司在2016年4月至今未履行物业服务义务，且物业服务公司对物业具有维修、养护、管理和维护等义务，宋晨提及到的上述两例，不能证明碧桂园物业公司在履行以上义务中均有重大缺陷或未履行，不能成为宋晨拒绝交纳物业费的正当理由。对于宋晨关于碧桂园确认将向业主提供十里金滩、三甲医院、大型超市等配套项目但至今没有兑现，故要求按照山东省物业收费管理办法第16条规定应当减免物业费的主张，法院认为，《山东省物业服务收费管理办法》第十六条同时规定，上述规定的物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定，属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。因此，宋晨主张减免物业费，应当按照上述规定处理，而不能直接向物业服务公司主张。故法院对宋晨在本案中提出的此项主张不予以支持。对于宋晨关于双拼洋房和高层住宅在不动产登记上并无区别，且与相同面积的高层住宅执行同样的纳税标准，故应当按照同一标准收取物业费的主张，法院认为，《山东省物业收费管理办法》中所称的普通住宅，按照《山东省物价局关于物业服务收费中普通住宅界定标准有关问题的通知》，“是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅”，非普通住宅的物业收费实行市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定，非普通住宅的其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。本案中涉案房屋为双拼洋房，故关于物业费收取标准及空置问题，应当以双方合同约定为准，本案中物业费按每月3.8元/平方米的价格系原宋晨双方自行在合同中约定的，故应当予以遵循。综上，法院对宋晨拒绝交纳物业费的主张不予支持。另，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，宋晨请求对碧桂园物业公司请求的违约金予以调整于法有据，法院酌定违约金为拖欠物业费本金的30%为宜，即5320.11元。综上，一审法院判决：一、宋晨向碧桂园物业公司支付物业费及违约金共计23053.8元，于判决生效后十日内履行。二、驳回碧桂园物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费803元减半收取402元，由碧桂园物业公司负担171元，由宋晨负担231元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为：本案二审焦点问题在于当事人双方签订的前期物业服务合同是否有效；物业服务费标准应如何确定；物业费能否减免；违约金应如何支付；被上诉人的请求是否已过诉讼时间期间。关于涉案物业服务合同效力问题，本案上诉人于2013年8月31日购买房屋并于同日与被上诉人签订物业服务协议，上诉人在签订购房协议时已经知晓物业服务费的收费标准，且被上诉人于2015年已交纳六个月物业服务费，被上诉人未能提供证据证实其签订物业服务合同时以及交纳物业服务费时存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，故一审法院认定双方之间签订的前期物业服务合同有效，并无不当。上诉人主张前期物业服务合同系开发商捆绑搭售、强买强卖以及上诉人存在重大误解的上诉理由不当，证据不足，二审不予支持。关于物业费收费标准问题，《山东省物业收费管理办法》第三条规定：省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门和其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。第八条规定：普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。上诉人上诉主张涉案房屋产权证已明确为城镇住宅而非高档住宅，涉案房屋应按照普通住宅每月1.8元/平方米的收费标准执行，不应按照非普通住宅标准执行，一审适用《山东省物价局关于物业服务收费中普通住宅界定标准有关问题的通知》错误。本院认为，《山东省物业收费管理办法》中已经明确省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。山东省物价局制定下发各市物价局的《山东省物价局关于物业服务收费中普通住宅界定标准有关问题的通知》对处理物业费纠纷案件具有一定指导意义，在无其他明确法律规定的情况下，一审法院参照适用该通知并无不当。该通知已经明确《山东省物业收费管理办法》中的“普通住宅”是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅。涉案收取物业费的房屋系双拼洋房非普通住宅，物业收费应实行市场调节价，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。故本案的物业费收费标准应按照双方签订的前期物业服务合同约定的每月3.8元/平方米执行。上诉人上诉主张按照普通住宅每月1.8元/平方米的收费标准执行，无事实及法律依据，二审不予支持。关于能否减免物业费问题，《山东省物业收费管理办法》第十七条规定：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。本案上诉人依据上述法律规定主张其仅支付物业费的60%。因上诉人居住的涉案房屋不属于普通住宅，其交纳物业费的数额、比例应由当事人双方进行约定。上诉人未能提供证据证明双方对交纳物业费标准另有约定的情况下，应当按双方签订的前期物业服务合同收费标准履行。故上诉人主张的按60%比例交纳物业费，依据不足，二审不予支持。上诉人上诉以被上诉人未履行合同约定管理、维护、养护等义务，要求减免部分物业费，但上诉人未能提供充分的证据证明被上诉人履行合同约定的义务时存在重大瑕疵，故对上诉人该主张二审不予支持。另外，对欠缴物业费的业主，物业服务企业是否予以书面催缴不属于物业服务企业通过诉讼追缴物业费的前置程序，上诉人不能以被上诉人未予书面催缴物业费而拒绝交纳物业费。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。涉案物业服务合同约定的3‰违约金过高，一审法院依据上诉人的请求对违约金予以调整，酌定违约金为拖欠物业费本金的30%，于法有据。上诉人上诉主张涉案合同违约金条款违反法律强制性规定无效，以及一审调整违约金过高的理由不当，于法无据，二审不予支持。关于诉讼时效问题，本院认为涉案的物业服务合同为继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同下具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起计算。一般来说，在物业服务合同对物业费支付周期及履行期限没有约定或约定不明的情况下，合同到期终止或解除时，物业费的诉讼时效开始计算。上诉人上诉主张被上诉人请求已过诉讼时效期间，理由不当，于法无据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费802元，由上诉人宋晨负担。本判决为终审判决。审判长  慈勤哲审判员  刘 腾审判员  付景波二〇一九年十月十六日书记员  于 杨