广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6003号原告：周玉梅，女，1964年12月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区***********，公民身份号码************。被告：佛山市****地产咨询服务有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区季华六路3号1区*******，统一社会信用代码***********。法定代表人：苏某1。原告周玉梅诉被告佛山市****地产咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序于2019年9月11日公开开庭审理了本案。原告周玉梅到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告2018年7月31日、2019年2月26日签订两份的《房屋委托合同》于2019年3月15日解除；2.被告赔偿原告违约金6500元（相当于2个月租金）；3.被告支付原告房屋租金5675元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告（委托方）与被告（受托方）于2018年7月31日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于佛山市南海区********************房出租予被告，合同约定房屋租赁期自2018年8月3日至2019年7月31日止，租金为每月1650元。此外，原告（委托方）与被告（受托方）于2019年2月26日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于佛山市南海区*********************出租予被告，合同约定房屋租赁期自2019年1月18日至2020年1月17日止，租金为每月1600元。2019年3月15日，原告收到被告股东兼监事程某在微信群向业主发布的通知，其称无力挽回公司面临的困难，选择放弃和逃避。原告立即与被告法定代表人苏某1电话及短信联系，均未收到回复。被告没有答辩。诉讼中，原告提供以下证据材料：1.原告身份证复印件1份、被告企业机读档案打印件1份、，用以证明原、被告双方的诉讼主体资格。2.房屋委托合同（2018.1.9、2019.2.26）原件各1份；3.物业状况使用表（0001323）原件1份；4.房屋委托合同（2018.7.31）原件1份；5.物业状况使用表（0000041）原件1份；6.房产证复印件2份。证据2-6，用以证明被告不按合同履行支付租金给原告，被告实际支付至2019年1月的租金，2月之后就没有再支付租金，其后被告于2019年3月15日在业主群中承认无法继续履行合同。被告存在违约，需要按照合同向原告支付违约金及租金。其中2019年2月26日签订的合同是续上一年的合同所签订的，合同内容没有变更。经审查，被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃举证质证的权利。原告的证据材料与本案相关联，内容真实，来源合法，被告没有举证推翻，本院予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼两间房屋分别坐落于佛山市南海区*********************、415室，登记权属人均为原告周玉梅。2018年1月9日，原告与被告签订《房屋委托合同》，约定：原告将佛山市南海区*********************委托给被告出租管理，委托期12个月，自2018年1月18日起至2019年1月18日止；原告不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，以便被告安排客户退房，双方达成协议后，并由原告支付两个月房租给被告作为赔偿，并结清房屋费用和委托管理服务费；被告提前解除合同的，乙方支付甲方两个月房租的费用做违约金，并按合同结清费用。双方并约定其他权利义务。2019年2月26日，原告与被告签订《房屋委托合同》，约定原告将上述508房委托给被告出租管理，委托期12个月，自2019年1月18日起至2021年1月17日止。该房屋仅作为居住使用，原告应于2019年1月18日将房屋交付给被告，原告向被告交付房屋前应先结清管理费、水电费、煤气费等相关费用。被告代理原告管理出租房屋，每月交付租金1600元，且原告每年提供45天免租期，相当于1.5月时间，原告每年可收10.5月房租，原告提供的免租期作为被告房屋管理费，租金由45天免租期后开始按约支付给原告。房屋免租期内的物业管理费，本体维修水、电、燃气，有线电视费基本费用由原告承担，被告可先行垫付，原告同意被告直接在该物业房租中扣除，房屋免租期后产生上述费用由乙方承担。原告不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，以便被告安排客户退房，双方达成协议后，并由原告支付两个月房租给被告作为赔偿，并结清房屋费用和委托管理服务费。双方协商一致2019年3月3日付原告首次半个月租金，以后每月18号付整月租金。双方并约定其他权利义务。2018年7月31日，原告与被告签订《房屋委托合同》，约定原告将佛山市南海区*********************委托给被告出租管理，委托期12个月，自2018年8月3日起至2019年7月31日止。该房屋仅作为居住使用，原告应于2019年7月31日将房屋交付给被告，原告向被告交付房屋前应先结清管理费、水电费、煤气费等相关费用。被告代理原告管理出租房屋，每月交付租金1650元，且原告每年提供45天免租期，相当于1.5月时间，原告每年可收10.5月房租，原告提供的免租期作为被告房屋管理费，租金由45天免租期后开始按约支付给原告。房屋免租期内的物业管理费，本体维修水、电、燃气，有线电视费基本费用由原告承担，被告可先行垫付，原告同意被告直接在该物业房租中扣除，房屋免租期后产生上述费用由乙方承担。原告不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，以便被告安排客户退房，双方达成协议后，并由原告支付两个月房租给被告作为赔偿，并结清房屋费用和委托管理服务费。双方协商一致2019年9月18日付原告首次半个月租金，以后每月3号收整月租金。双方并约定其他权利义务。另查明，被告系自然人投资或控股的有限责任公司，苏某1、程某系被告的投资者。原告当庭陈述，508房在2018年1月18日签订合同后交付给被告，2019年1月18日合同到期，但房屋一直由被告管理，双方于2019年2月26日续签合同；2019年3月15日被告员工程某在业主群中称无力经营，原告当日报警，3月17日被告委托其朋友告知原告涉讼房屋的情况并将房屋钥匙交付给原告；原告在本案中向被告主张计算至2019年3月15日的租金，被告通过银行转账支付租金，其中支付415房租金至2019年1月31日，支付508房租金至2019年1月17日，2019年1月18日508房续约有约定45天免租期，但这是在合同正常履行的情况下给予被告，现被告没有履行合同，不应享有相应免租期，被告应计付2019年1月18日至2019年3月15日实际占用508房屋期间的租金给原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告分别于2018年7月31日、2019年2月26日签订的《房屋委托合同》，其约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。上述《房屋委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定善意全面履行义务。关于合同解除及原告诉请的违约金。上述合同签订后，被告并未依约按时足额向原告支付租金及相关费用，并通过其股东程某明确表示将不再继续履行合同，故被告依法已构成根本违约，鉴于原告确认其已于2019年3月17日办理涉讼房屋的交接手续，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，原、被告分别于2018年7月31日、2019年2月26日签订的《房屋委托合同》已于2019年3月17日解除。虽上述两份《房屋委托合同》均未明确约定被告提前解除合同的违约责任，但基于对等原则，综合合同约定的租赁期间、实际履行的期限以及被告的过错程度，原告诉请被告支付相当于415房及508房两个月租金的违约金6500元（1600元×2+1650元×2），合理合法，本院予以支持。关于原告诉请拖欠的租金。虽然508房于2019年2月26日续签合同约定了被告有45天的免租金，但因被告违约导致合同无法继续履行，且508房屋自2018年1月9日首次签订合同后就一直由被告占用使用，原告在本案中主张被告支付508房免租期内的租金，合理合法，本院予以支持。原告主张被告拖欠508房2018年1月18日至3月15日、415房2019年2月1日至3月15日的租金，被告拒不到庭抗辩并举证反驳，本院采信原告的主张，确认被告欠费的事实，故被告应向原告支付相关费用，经核算，被告应支付原告的租金合计5545.16元（1650元+1650元÷31×15+1600元÷31×14+1600元+1600元÷31×15），本院对原告诉请超出部分不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周玉梅与被告佛山市****地产咨询服务有限公司分别于2018年7月31日、2019年2月26日签订的《房屋委托合同》均于2019年3月17日解除；二、被告佛山市****地产咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金5545.16元予原告周玉梅；三、被告佛山市****地产咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金6500元予原告周玉梅；四、驳回原告周玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费815.64元（原告周玉梅已预交），由被告佛山市****地产咨询服务有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  卢思尧人民陪审员  甘湛虹二〇一九年十月十一日书 记 员  林浩成