上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9765号上诉人（原审原告）：高超群，男，1991年10月16日出生，汉族，户籍地福建省福州市台江区。被上诉人（原审被告）：胡忠平，男，1983年6月27日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。委托诉讼代理人：王国强，上海昌鑫律师事务所律师。上诉人高超群因与被上诉人胡忠平合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初4772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高超群上诉请求：撤销一审判决，改判支持高超群一审中的全部诉讼请求。事实和理由：2017年8月3日，高超群与胡忠平签订《店铺转让协议书》和《生意受让意向书》，《店铺转让协议书》约定胡忠平将上海市松江区XX路XX-XX室（以下简称涉案房屋）转租给高超群，高超群向胡忠平支付商铺转让费47万元。上述协议明确约定胡忠平将涉案房屋的承租权转让给高超群。胡忠平在前述两份合同中均表明其为涉案房屋的合法承租人，将其与苏某签订的《房屋租赁合同》中胡忠平的权利义务转让给高超群。高超群支付对价的目的也是成为涉案房屋合法的承租人，而非取得房屋的装修或者设施设备。涉案房屋不具备房地产权证或者建设工程规划许可证，故双方的转让协议书及意向书均属全部无效，胡忠平应将已收取的转让费返还高超群。一审法院认定《店铺转让协议书》和《生意受让意向书》部分无效有误。退一步讲，即便法院认定协议书及意向书部分无效，也应就无效的部分继续审理，而不是直接驳回高超群的诉讼请求。被上诉人胡忠平辩称，不同意高超群的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高超群向一审法院提出诉讼请求：1、请求《店铺转让协议书》、《生意受让意向书》无效；2、胡忠平返还转让费470,000元。一审法院认定事实：2016年7月17日，案外人苏某（出租方、甲方）与胡忠平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市松江区XX路XX-XX室，建筑面积335平方米；乙方承诺只将该租赁物作烤肉用途使用；租期两年，自2016年7月16日至2018年12月31日；租金半年一付，先付后用，2016年7月16日至2016年12月31日期间租金为147,550元，2017、2018年全年租金分别为321,928元、391,280元；本合同签订时，乙方须向甲方支付履约保证金24,333元；履约保证金由甲方保管至租赁期满后30天，租赁期满后30天内，在乙方结清各项应缴费用的前提下，甲方将剩余的履约保证金无息退还乙方；合同另对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，胡忠平向苏某支付租金至2018年6月30日。2017年8月3日，胡忠平（甲方）与高超群（乙方）签订《店铺转让协议书》一份，约定：甲方将位于XX路XX号XX号商铺转让给乙方使用，建筑面积335平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所有的权利与义务；商铺转让乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有商铺租赁合同中所规定的条款；乙方于本合同签订之日向甲方支付定金1万元，甲方在合同签订次日向乙方腾让商铺并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费47万元、甲方剩余租金127,664元。2017年8月3日，胡忠平（甲方）与高超群（乙方）签订《生意受让意向书》一份，约定：乙方意向受让甲方位于上海市松江区XX路XX-XX号商铺所经营生意等事宜；该商铺租金每月32,606元，租期从2016年7月16日至2018年12月31日；乙方以不高于每月32,606元的租金顺利承租该商铺。2017年8月3日，胡忠平与高超群经苏某同意，将苏某（出租方、甲方）与胡忠平（承租方、乙方）于2016年7月17日签订的《房屋租赁合同》中的胡忠平的名字变更为高超群，并将合同日期变更为2017年8月3日，其他合同内容均不变。2018年5月22日，高超群向松江区法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，请求：1、判令苏某恢复高超群所承租商铺被拆除的楼梯、恢复被遮挡、封堵的二楼窗户，恢复被拆除的门头广告店招；2、判令苏某自施工之日起按照每月下调1.50万元的标准减免高超群租金至苏某恢复商铺原状之日止；3、判令苏某免除其封闭施工期间的租金共计两个月；4、判令苏某赔偿自施工之日起的高超群成本损失；5、判令苏某赔偿高超群可预见利益损失6万元。诉讼过程中，高超群变更诉讼请求为：1、判令高超群与苏某签订的房屋租赁合同自2018年5月26日解除；2、判令苏某支付高超群512,032.50元。松江区法院于2018年9月7日作出（2018）沪0117民初8632号民事判决：驳回高超群的诉讼请求。同时判决书载明：“2018年6月3日，高超群已将涉案房屋返还苏某。……本案中，苏某出租给高超群的涉案房屋，未经合法批准建造，故高超群与苏某签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。而本案中高超群所提诉请，无论是要求确认合同解除，还是解除后果的处理问题，均应是基于合同有效所提。该请求权基础与根据案件事实作出的认定不一致，据此本院依法进行了释明，但高超群经本院释明仍不变更诉请，在此情况下，高超群的诉请本院难以支持。”该判决业已生效。一审法院另查明：转让费47万元中包含《房屋租赁合同》的保证金24,333元在内。一审法院认为，高超群认为，双方签订的《店铺转让协议书》和《生意受让意向书》的转让标的为涉案商铺的租赁权，《房屋租赁合同》已被确认为无效合同，故该两份合同也应当为无效合同。胡忠平认为，双方转让的标的为涉案商铺的经营权和商铺内的设备，并非涉案商铺的租赁权，故涉案合同并不存在无效的事由。一审法院认为，从双方签订的《店铺转让协议书》和《生意受让意向书》内容来看，胡忠平向高超群转让的标的为涉案商铺的装饰装修、营业设备以及胡忠平与出租方签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务的概括转让，因《房屋租赁合同》已为生效判决认定为无效合同，故转让协议中涉及租赁事宜的内容亦为无效，其余不涉及租赁事宜的内容仍为有效。关于高超群要求胡忠平返还转让费的问题。因转让协议涉及租赁事宜部分的内容无效，故转让费中涉及与租赁合同有关的费用应予返还。转让费47万元中涉及租赁合同项下的费用仅为保证金24,333元，然该保证金高超群已在另案中主张返还，故在本案中不得重复主张。一审法院审理后于2019年5月27日作出判决：一、确认高超群与胡忠平签订的《店铺转让协议书》和《生意受让意向书》中涉及上海市松江区XX路XX-XX号商铺租赁事宜的合同部分无效；二、驳回高超群的其余诉讼请求。案件受理费8,350元，减半收取计4,175元，由高超群负担4,135元，胡忠平负担40元。二审中，双方均未向本院递交新证据。二审中，双方均确认转让费47万元中，不包含保证金24,333元。对于一审法院认定的其他事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明：《店铺转让协议书》第三条约定，转让后店铺现有的装修、装饰全部归高超群所有，营业设备等动产归高超群（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行），胡忠平保证所转让设备在三个月内可正常使用（前台旁的空调除外），否则高超群有权向胡忠平要求合理的维修费用。本院认为，上诉人与被上诉人签订《店铺转让协议书》及《生意受让意向书》，约定被上诉人向上诉人概括转移被上诉人与苏某签订的《房屋租赁合同》中承租人项下的权利义务，并约定涉案房屋内的装修、装饰及营业设备等全部归上诉人所有。现涉案房屋并不具备房地产权证或建设工程规划许可证，故上诉人与被上诉人间关于承租人项下权利义务概括转移的合同关系应属无效。但双方转让涉案房屋内装修、装饰及营业设备的合同关系，并不存在法律规定的无效情形。故上诉人要求确认《店铺转让协议书》及《生意受让意向书》全部无效的上诉请求，本院予以驳回。上诉人与被上诉人间关于承租人项下权利义务概括转移的合同关系虽属无效，但一则，转让行为已完成，上诉人据此与苏某建立了租赁合同关系，被上诉人已履行完毕《店铺转让协议书》及《生意受让意向书》约定的义务。二则，二审中，上诉人陈述其将涉案房屋返还苏某的原因系苏某破坏了房屋结构影响了上诉人经营使用。从上诉人的自认内容看，其无法继续使用涉案房屋，并非系合同无效所致，与被上诉人的转让行为无涉。综合上述分析，本院认为，上诉人要求被上诉人返还转让费47万元的上诉请求，缺乏法律依据，亦有违诚实信用的原则，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人高超群的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,350元，由高超群负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十月二十九日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……