贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8455号原告：兰凤，女，汉族，1976年11月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：杨义（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘虹（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（特别授权代理），北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯飞（一般授权代理），北京德恒律师事务所实习律师。原告兰凤与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰凤之委托诉讼代理人杨义、潘虹，被告招商商置公司委托诉讼代理人李静、侯飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金：294,320.36元（违约金以已付购房款人民币2,011,564.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至2018年10月31日);2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由:2014年5月20日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为712736.00元。同年6月25日原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为712736.00元。同年8月31日原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为586092.00元。合同签订后，原告支付了全部购房款，合同约定被告应于2016年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告向原告收取了公共维修基金、产权登记费、土地让、契税、印花税等办证所需的费用并向原告出具相应收据，即原、被告双方形成实际的委托代办涉案房屋产权证书关系，但被告于2018年10月31日才为原告办理取得涉案房屋不动产权证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2016年6月30日前取得该涉案房屋权属证书，而被告于2018年10月31日才为原告办理涉案房屋权属证书的行为已然违约。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告的行为已违反了合同约定及法律规定，为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条相关规定，提出诉求如前，恳请判如所请。被告招商商置公司辩称：一、本案中，双方当事人分别于2014年5月20日、2014年6月25日、2014年8月31日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即“幢首登”为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，被告是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合其取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。本案，备案证明书的取得时间为2016年1月14日。被告的证据中已提交了第一次邮寄通知(缴税费、收房)、第二次幕墙通知，及第三次通知即:2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向原告披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。庭审时，被告补充答辩：本案四个合同纠纷诉讼时效部分时间段已过，该案于2019年7月18日立案，法院应当保护其时效的起始点为2016年7月19日起，原告主张的违约金起始日2016年6月30日起，故2016年6月30日至2016年7月18日这时间段的时效已过。本院经审理查明：原告作为买受人，被告作为出卖人，双方于2014年5月20日、2014年6月25日、2014年8月31日共签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：ＢＪＨＹＣ-ＥＳ087、ＢＪＨＹＣ-ＥＳ083、ＢＪＨＹＣ-ＥＳ085），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号分别为：Ｅ5-1-1、Ｅ5-1-2、Ｅ5-Ｇ-1、2；该四套商品房规划用途为商业营业用房；Ｅ5-1-1商品房总价款为712736.00元、Ｅ5-1-2商品房总价款为712736.00元、Ｅ5-Ｇ-1、2商品房总价款为586092.00元，四套商品房购房价款合计为2011564.00元。三份《商品房买卖合同》均约定，转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案四套商品房购房款2011564.00元。被告已按约向原告交付四套涉案商品房。在合同履行过程中，被告向原告代收了契税、公共维修基金、产权登记费、印花税等相关办理四套涉案商品房权属转移登记的相关费用。四套涉案商品房所属的Ｅ5幢，于2016年1月14日取得商品房备案证明书；于2018年7月12日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年8月23日，被告向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，告知原告其将于约定的时间上门收集办理产权证的相关资料。涉案商品房分别于2018年10月20日、2018年10月31日取得不动产权证书，原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的三份《商品房买卖合同》及三份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件或向办证部门提交办理商品房转移登记的有关文书的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告于2016年1月14日取得涉案房屋所属的E5幢楼的商品房备案证明书，具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备交付有关文书的条件后，于2016年6月30日前已尽到告知原告的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉讼时效部分时间段已过，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2019年7月18日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年7月18日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年7月19日起至被告履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告的诉讼时效部分时间段已过的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。被告在取得涉案房屋所属的E5幢楼的商品房备案证明书及不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年8月23日向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的交付义务。故被告承担违约责任的期间为：2016年7月19日起至2018年8月23日止。关于违约金的计算标准问题，三份《商品房买卖合同》均未约定逾期交付文书超过180日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额2,011,564.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月19日起计算至2018年8月23日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告兰凤逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以2,011,564.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月19日起计算至2018年8月23日止）；二、驳回原告兰凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,857.00元（已减半收取），由原告兰凤负担257.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担2,600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年十月九日书记员  高立