广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9638号原告：陈哲钦，男，1972年7月1日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：黄芳，广东金桥百信律师事务所律师。被告：张俊奇，男，1964年8月25日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄兆强，广东穗智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，广东穗智律师事务所律师。原告陈哲钦诉被告张俊奇确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月10日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈哲钦及其委托诉讼代理人黄芳，被告张俊奇及其委托诉讼代理人黄兆强、李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈哲钦向本院提出诉讼请求：1.确认原告陈哲钦与被告张俊奇签订的《协议书》《物业转让协议书》无效；2.判令被告张俊奇立即向原告陈哲钦归还位于广州市黄埔区红山街耀华东街融安里13号四楼的物业；3.原告陈哲钦同意在被告张俊奇归还物业后返还被告购房款223000元；4.本案诉讼费用由被告张俊奇承担。事实与理由：1997年11月，陈哲钦向广州市黄埔区大沙镇提出《村民利用宅基地建房申请》，并得到相关部门审批同意，其后陈哲钦依照规定支付了宅基地款并在广州市黄埔区红山街耀华东街融安里13号兴建了住房。2008年8月8日，陈哲钦与张俊奇双方签订《协议书》《物业转让协议书》，约定陈哲钦将位于广州市黄埔区红山街耀华东街融安里13号四楼的物业以223000元的价格出售给张俊奇，张俊奇于2009年10月1日和25日分期向陈哲钦支付了约定购房款。后陈哲钦多次向张俊奇提出退还其购房款，要求其返还房屋的请求，均遭到张俊奇拒绝。陈哲钦认为，涉案房屋所在土地是农村集体用地，该房屋亦没有取得销售许可证，且张俊奇也并非大沙镇双沙村村民，无涉案房屋的合法购买资格，所以陈哲钦与张俊奇双方签订的《协议书》《物业转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，张俊奇理应向陈哲钦归还正在使用的涉案房屋，陈哲钦也同意在张俊奇归还涉案房屋后立即向张俊奇返还购房款。上述情况请法院予以查明后，支持陈哲钦提出的诉请。被告张俊奇辩称，一、涉案《协议书》《物业转让协议书》（下简称“涉案协议书”）中关于广州市黄埔区红山街耀华东街融安里13号四楼（下简称“涉案物业”）转让的条款因张俊奇不具备大沙镇双沙村村民资格，其法律效力由法院认定；但协议书中关于涉案物业交付及拆迁补偿权的约定系张俊奇和陈哲钦双方协商一致的结果，并没有违反法律的强制性规定，依法应属于有效条款。张俊奇因涉案协议书中陈哲钦的交付行为而合法占有使用涉案房屋。二、涉案协议书虽有部分条款违反了法律的强制性或禁止性规定，但陈哲钦自2009年将涉案房屋交付给张俊奇使用系陈哲钦的真实意思表示，并没有违反法律的规定；张俊奇认为本着诚实信用、尊重现状、确保安居、维持稳定的原则，张俊奇有权继续合法使用涉案房屋。因此，恳请法院驳回陈哲钦的第二项诉讼请求。首先，根据涉案协议书可知，张俊奇向陈哲钦支付全部费用223000元后，陈哲钦同意在2009年11月15日前将涉案物业正式交付给张俊奇使用；由此可知张俊奇系基于其已支付的对价和陈哲钦的交付行为而合法占用使用涉案房屋，张俊奇对于涉案房屋占用、使用的权利应予以保护。另，按照法律的相关规定，返还原物是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的行为，本案中，张俊奇占有使用涉案房屋系基于陈哲钦的交付行为及张俊奇支付了相应对价，张俊奇使用涉案房屋是合法的。其次，根据张俊奇提交的证人证言可知，张俊奇在占有涉案房屋时，一直有对涉案房屋进行装修、修缮和维护，张俊奇为涉案房屋投入了大量的财物。如在张俊奇和陈哲钦双方就涉案房屋的赔偿问题未能达成一致协议的情况下要求张俊奇迁出涉案房屋，不符合公平原则。再者，涉案房屋是张俊奇及其家人在广州的唯一住所，张俊奇及其家人自2009年开始一直在涉案房屋居住生活至今，如法院直接判令张俊奇迁出，张俊奇及其家人将无处安家。最后，陈哲钦自2009年将涉案房屋交付给张俊奇使用并收取张俊奇相应的对价，一直没有提出异议；现因涉案房屋面临拆迁改造，陈哲钦为了争取得到涉案房屋的拆迁补偿款，遂提起本案诉讼要求确认涉案协议无效并返还涉案房屋，陈哲钦的行为明显违反了诚实信用原则。如法院确认涉案协议无效，陈哲钦应返还张俊奇已支付的全部款223000元，并且根据《协议书》第五条的约定，陈哲钦应赔偿张俊奇的全部损失。综上所述，张俊奇和陈哲钦签署涉案协议书系双方的真实意思表示，张俊奇基于对陈哲钦的信赖而合法占有使用涉案房屋，张俊奇使用涉案房屋的权益依法应予以保护。恳请法院驳回陈哲钦的全部诉讼请求，依法维护张俊奇的合法权益。经审理查明：陈哲钦于1997年11月22日填写《广州市黄埔区大沙镇村民利用宅基地建房申请表》，申请建房理由为住房困难，申请地点为耀华新村黄杨桥，用地面积为17.88平方公尺，建房计划结构为框架四层，合计建筑面积为89.4平方公尺，申请地点的产权情况为集体所有。对陈哲钦提出的申请，双沙第二经济合作社的意见为同意申请建房用地，按村社统一规划，请上级审批。双沙村委会的意见为同意第二经济合作社意见，批准陈哲钦在耀华新村黄杨桥建房用地拾柒点捌捌平方米，请上级有关负责部门审批。“镇意见”一栏的意见为“同意村委会意见”。2008年8月8日，陈哲钦（甲方）与张俊奇（乙方）签订《协议书》，约定就甲方同意转让物业给乙方事宜签订本协议：一、物业概述，1.物业原业主为甲方，至本协议成立后，该物业业主变更为乙方。2.物业地址为广州市黄埔区红山街耀华东街融安里13号四楼，建筑面积约110平方米。3.转让物业价值为223000元，不含甲、乙双方任何其他费用。二、付款方式：乙方向甲方一次性支付贰拾贰万叁千元整后，由甲方将该物业相关物业证明文件交付乙方，即乙方正式成为该物业新业主。双方在协议书中还约定了双方责任等其他事项。同日，双方就涉案房屋的转让还签订了《物业转让协议书》，内容与《协议书》基本一致。2009年10月25日，陈哲钦向张俊奇出具《收据》，确认收到张俊奇支付的涉案房屋转让款223000元。双方在庭审中陈述，陈哲钦于2009年11月将涉案房屋交付张俊奇使用，涉案房屋一直由张俊奇及其家人使用至今。张俊奇确认其不是涉案房屋所在村集体组织的成员。张俊奇表示合同无效的后果（房屋损失）其另案主张权利，不要求在本案中处理。以上事实有《协议书》《物业转让协议书》《广州市黄埔区大沙镇村民利用宅基地建房申请表》《收据》等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，关于《协议书》《物业转让协议书》的效力问题。根据陈哲钦提交的《广州市黄埔区大沙镇村民利用宅基地建房申请表》显示涉案土地的性质为农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，可见集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系。张俊奇并非涉案宅基地所在广州市黄埔区双沙村村民，因此《协议书》《物业转让协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。关于陈哲钦要求张俊奇返回涉案房屋的问题。无效合同自始没有法律效力，双方因该合同取得的财产应当予以返还。因此张俊奇应向陈哲钦返还涉案房屋，陈哲钦应当将其收取的223000元房屋转让款返还给张俊奇。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告陈哲钦与被告张俊奇签订的《协议书》《物业转让协议书》无效；二、被告张俊奇于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告陈哲钦返还位于广州市黄埔区红山街耀华东街融安里13号四楼的物业；三、原告陈哲钦于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告张俊奇返还购房款223000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4645元，由被告张俊奇负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  刘丽娟人民陪审员  涂爱珍二〇一九年十月二十八日书 记 员  张 敏张园