广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4384号原告：林世奎，男，1952年6月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：涂绍琼，女，1953年8月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上述两原告共同委托诉讼代理人：叶鉴辉，国信信扬律师事务所律师。被告：何燕群，女，1972年10月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：李家正，男，1986年6月8日出生，汉族，住陕西省西乡县。上述两被告共同委托诉讼代理人：明平兴，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告林世奎、涂绍琼与被告何燕群、李家正房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林世奎、涂绍琼及其共同委托诉讼代理人叶鉴辉，被告何燕群、李家正的共同委托诉讼代理人明平兴及被告李家正到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林世奎、涂绍琼向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原、被告及经纪方于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》以及于2017年6月23日签订的《广州市存量房买卖合同》；2.被告连带支付违约金、律师费以及截至2019年1月31日止的利息损失合计87859.25元；3.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：被告连带支付自2019年2月1日起至本案判决发生法律效力之日止的利息损失（以311万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：林世奎、涂绍琼（卖方），何燕群、李家正（买方）及经纪方广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司（以下简称“中祈公司钟福分公司”）于2017年6月5日就广州市番禺区钟村镇锦绣花园西区水云居4座2梯1601房地产买卖事宜签订《房屋买卖合同》，约定何燕群、李家正以成交价330万元的价格向林世奎、涂绍琼购买该房屋。何燕群于2017年6月6日向林世奎支付定金20万元，于2017年7月6日向林世奎支付购房款32万元。2017年6月23日，各方就该房屋买卖事宜签订《广州市存量房买卖合同》。何燕群于2017年7月24日向广州市番禺区地方税务局城区税务分局缴纳了存量房契税49500元，并以林世奎的名义缴纳了个人所得税33000元。后因两被告发生矛盾，他们不再配合两原告和经纪方办理有关房屋买卖过户手续，并停止履行上述房屋买卖合同。经两原告和经纪方多次催促，两被告拒不向广州市番禺区不动产登记中心递件申办过户手续。2017年8月1日，两原告向两被告寄送催告函，要求两被告①于2017年8月4日前向广州市番禺区不动产登记中心递件申办过户手续，否则视为单方面违约；如若未能递件申办过户手续，要求②于2017年8月8日前完成退税，否则视为单方面违约，如若不履行上述①②项，要求于2017年8月9日前与两原告及经纪方办理解除房屋买卖合同，两被告均未予理睬，该房屋至今仍不能另行买卖。两被告未依约履行合同，构成违约，应承担违约责任。依上述房屋买卖合同约定，违约方承担守约方和实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。原告为保护自身合法权益，聘请了律师诉诸法院，为此支付了律师费33000元。因此，该律师费以及本案的全部诉讼费用均应由被告承担。另，被告没有依约买入该房屋，其行为已构成根本违约，依约应向两原告支付违约金33万元。同时由于被告不予办理有关房屋交易契税、个人所得税（注：个人所得税实际由被告支付，有关完税凭证原件由被告持有）的退税手续，且不予办理解除上述的房屋网签合同手续，造成该房屋至今无法另行买卖．被告应承担由此造成原告的损失（包括但不限于市场行情上升的价差损失和利息损失）。其中的利息损失，以房屋买卖价330万元减去原告已收取的19万元(52万元减去违约金33万元)所得的余额311万元为本金按中国人民银行的一年期以上、五年期以内的贷款基准利率4.75%计算，自2017年6月5日算至2019年1月31日，利息损失额为244859.25元。上述违约金、律师费与利息损失合计为607859.25元，扣除两被告已支付的52万元，两被告还应向两原告赔付87859.25元。综上，被告未能依约履行合同造成原告的损失，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告何燕群、李家正辩称，一、涉案房屋买卖合同是三方一起签订的，合同当事人除了原、被告之外还有经纪方，经纪方不是本案当事人，在经纪方未参加本案诉讼的情况下是无法解除三方签订的合同的。二、原告不具有合同解除权，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，守约方有权解除合同，本案而言，原告认为被告不去房地产交易中心办理过户手续构成延迟履行主要债务，但房屋买卖合同附件规定内容之二第三点写明：在银行出具同贷书后，买卖双方配合完成交易递件手续，但是银行并未出具同贷书，所以双方约定办理交易过户手续的条件未成就，不存在买方迟延办理交易过户手续的事实。银行至今并未出具同贷书是因为买卖双方未共同准备好贷款所需资料未向银行申请贷款，是买卖双方共同原因导致的。且被告并未收到原告发出的任何催告通知。三、被告不应支付违约金，因李家正没有购房资格，根据有关法律规定，没有购房资格导致房屋买卖合同无法履行，买卖双方均不承担违约责任，合同因为无法履行而解除，解除后相互返还财产。四、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》规定，没有购房资格导致房屋买卖合同无法履行的，根据各方的过错程度双方分担定金（定金只退一部分），卖方明知李家正没有购房资格仍出售房产，卖方有过错，中介公司的过错则十分明显，中介公司有责任审查买方的购房资格，买卖双方均有过错，定金只退还一半给买方。五、本案中，原告并无实际损失，房产价值是上升的，原告主张的违约金过高，要求法院调整违约金以十万元为限。六、原告主张利息损失无事实依据。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，本院依法组织质证，确认如下事实：涉案房屋位于广州市番禺区钟村镇锦绣花园西区水云居4座2梯1601，建筑面积133.57平方米，权属人登记为林世奎、涂绍琼。2017年6月5日，林世奎、涂绍琼（卖方）与何燕群、李家正（买方）及中祈公司钟福分公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋按套出售给买方，交易成交价为330万元；定金20万元，买方应在签署本合约同时直接支付给卖方；卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年205万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续；在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）105万元支付给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方；楼价余款（即申请贷款额）205万元，在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的l0%作违约金；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；等等。2017年6月6日，何燕群向林世奎转账支付定金20万元。2017年6月23日，林世奎、涂绍琼与何燕群、李家正办理网上合同签订手续。2017年7月6日，何燕群向林世奎转账支付购房款32万元。2017年7月13日，中国农业银行广州东城支行向何燕群发放《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明经审核，拟同意在符合该行贷款条件的前提下向何燕群发放人民币商业贷款176万元，贷款期限24年。最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。本意向书在双方签订个人住房借款合同后失效，有效期限3个月。2017年7月24日，林世奎、涂绍琼（转让方）与何燕群、李家正（承受方）向广州市番禺区地方税务局递交存量房交易综合申报表。同日，何燕群向广州市番禺区地方税务局城区税务分局缴纳了存量房（商品住房买卖）契税49500元，并以林世奎名义缴纳了个人所得税（房屋转让）33000元。2017年8月1日，林世奎、涂绍琼向何燕群、李家正发出《催告函》，载明依据与广州市番禺区不动产登记中心的约定，何燕群、李家正应当于2017年7月31日与林世奎、涂绍琼一同向不动产登记中心申请办理递件过户手续，因何燕群、李家正未依约办理递件过户手续，已构成违约。要求何燕群、李家正于2017年8月4日前与林世奎、涂绍琼及中介公司一同向不动产登记中心申请办理递件过户手续，否则视为单方面违约。如无法完成，则务必于2017年8月8日前一同前往税务部门完成退税，否则视为单方面违约。如无法完成，则务必于2017年8月9日前一同前往中介公司办理解除买卖合同，否则视为单方面违约。林世奎、涂绍琼于2017年8月1日分别向李家正的户籍地陕西省以及何燕群、李家正位于广州市白云区的广州储恩贸易有限公司地址邮寄上述《催告函》，何燕群、李家正庭审中主张并未收到该邮件。林世奎、涂绍琼未能提供快递送达查询结果。涉案房屋一直由林世奎、涂绍琼正常居住使用。李家正提供的广州市社会保险基金管理中心缴费历史明细表显示，2016年3月至2018年4月，由广州储恩贸易有限公司为李家正购买社会保险。林世奎、涂绍琼为解决本案纠纷，委托国信信扬律师事务所提起本案诉讼，为此支出律师费33000元。庭审中，何燕群、李家正同意解除合同，但不同意林世奎、涂绍琼主张的解除合同的原因及违约责任的承担，同时李家正要求本案对解除合同的法律后果一并进行处理。李家正自认因交税后与何燕群发生纠纷，两人已提起离婚诉讼；因李家正不符合限购政策，当时协商准备变更购买主体为何燕群一人，但李家正不同意，故一直未能确定。本院认为，林世奎、涂绍琼与何燕群、李家正就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的规定，合法有效，对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。关于合同解除的问题。林世奎、涂绍琼认为何燕群、李家正不能按照合同约定办理房屋过户手续，违反合同约定构成根本违约，其有权根据合同约定要求解除合同。何燕群、李家正同意解除合同，但认为解除合同的原因在于李家正不具备购房资格，属于政策原因导致，不应当承担违约责任。本院认为，广州市现行购房政策于2017年3月17日出台，对购房者的条件予以调整，其中对于外市户籍人员规定应当在广州连续缴税满5年才能购买市区房屋。上述新政规定已向社会公示，当事人在出售或购买限购范围内的房屋时，应当先行了解是否符合上述政策的规定。本案中，双方签订房屋买卖合同的时间为2017年6月5日，此时上述限购新政已经施行数月，李家正在签订合同时即不符合购房资格条件，不属于因政策变化而导致合同不能履行的情形。相反，何燕群、李家正在购买涉案房屋时应当保证自己符合限购政策，至少在合同约定交易期限前应当符合政策规定，根据李家正的缴税年限，其在签订合同时不符合限购政策，至本案辩论阶段结束前，李家正仍不符合现行购房政策，同时，何燕群、李家正在购买房屋后因离婚纠纷一直未能确定最终合同履行主体，故合同无法履行的主要责任在于何燕群、李家正。因此，林世奎、涂绍琼有权要求解除合同，且何燕群、李家正同意解除合同，故对于林世奎、涂绍琼要求解除双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同，本院予以支持。双方于2017年6月23日签订的《广州市存量房买卖合同》属于按照行政管理要求签订的网签合同，因双方上述实际履行的房屋买卖合同已解除，故《广州市存量房买卖合同》的网签手续亦应当予以涂销。关于违约责任的承担问题。如前所述，因何燕群、李家正无法依约购买涉案房屋，构成根本违约，应当依约承担违约责任。合同约定因买方不能购买涉案房屋的，应当承担房屋总价10%的违约金。林世奎、涂绍琼本次诉讼中要求何燕群、李家正不仅按照该约定承担33万元的违约金，并继续要求赔偿律师费33000元及其他利息损失等。何燕群、李家正认为林世奎、涂绍琼主张的违约金过高，请求依法调整。本院认为，何燕群、李家正已依约支付了定金20万元及部分房款32万元，也履行了支付各项税款、办理按揭贷款等手续，即合同约定买家应履行的主要义务基本已完成，可以反映两人履行合同的诚意，从上述论述的合同解除的原因来看，也足见两人并非恶意违约，主观故意违约的恶意程度不高。另一方面，林世奎、涂绍琼虽未能如约出售涉案房屋，但其收取何燕群、李家正支付的定金及部分首期房款后，仍正常使用涉案房屋，且房屋价值目前处于升值阶段，不存在差价损失，其未能举证证明因此产生的实际损失，应承担举证不能的法律后果，现何燕群、李家正请求调低违约金，综合本案上述情形，根据公平合理原则，本院酌情调整何燕群、李家正应支付的违约金为20万元为宜。合同约定守约方因追究违约方责任而支出的律师费由违约方承担，现林世奎、涂绍琼为解决本案支出律师费33000元，要求何燕群、李家正支付，符合合同约定，本院予以支持。关于林世奎、涂绍琼主张的利息损失，根据其提供的利息计算方式，实际为其未能依约收取剩余房款的损失，而追究该损失的前提为合同继续履行，因本案诉讼方向为合同解除，故林世奎、涂绍琼主张剩余房款的利息损失缺乏请求权基础，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质要求进行赔偿。林世奎、涂绍琼已收取何燕群、李家正的购房定金20万元及购房款32万元，合共52万元，因何燕群、李家正提出抗辩，要求解除合同相应的法律后果一并处理，为减少当事人诉累，何燕群、李家正应支付的上述违约金20万元、律师费33000元可以在已支付的房款中予以抵扣，无需另行支付。抵扣后，林世奎、涂绍琼应将剩余房款287000元退还给何燕群、李家正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告林世奎、涂绍琼与被告何燕群、李家正于2017年6月5日就广州市番禺区钟村镇锦绣花园西区水云居4座2梯1601房地产签订的《房屋买卖合同》；二、被告何燕群、李家正于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林世奎、涂绍琼办理涂销广州市番禺区钟村镇锦绣花园西区水云居4座2梯1601房屋的网签手续；三、原告林世奎、涂绍琼于本判决发生法律效力之日起十日内返还已收取的购房款287000元给被告何燕群、李家正；四、驳回原告林世奎、涂绍琼的其余诉讼请求。本案受理费33200元，由被告何燕群、李家正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余 珣人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一九年十月十九日书 记 员  陈 冬