北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10888号原告：杨丽，女，1983年11月25日出生，汉族，丰台大红门商贸城职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：师晶，北京万典律师事务所律师。被告：沈永钢，男，1954年8月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：沈洪久，男，1982年6月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。以上2名被告的共同委托诉讼代理人：文士龙，北京兴创律师事务所律师。以上2名被告的共同委托诉讼代理人：任立安，北京兴创律师事务所律师。被告：北京宏炬置业有限公司，住所地北京市大兴区庑殿路18号。法定代表人：张庆九，董事长。委托诉讼代理人：杨华，河北展威律师事务所律师。原告杨丽与被告沈永钢、被告沈洪久、被告北京宏炬置业有限公司（以下简称宏炬置业公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽及其委托诉讼代理人师晶、被告沈永钢及被告沈洪久的共同委托诉讼代理人文士龙、被告宏炬置业公司的委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨丽向本院提出诉讼请求：1.确认宏炬置业公司与沈永钢签订的“住宅房屋拆除腾退补偿协议”、“住宅房屋拆除腾退货币补偿协议（补充协议）”无效；2.确认宏炬置业公司与沈洪久签订的“住宅房屋拆除腾退补偿协议”、“住宅房屋拆除腾退货币补偿协议（补充协议）”无效；3.本案诉讼费用由上述3名被告承担。事实和理由：杨丽系北京市大兴区旧宫镇南小街三队的村民，沈洪久系杨丽的前夫，二人于2017年9月30日离婚；沈永钢、案外人尹桂荣系杨丽的前公婆，杨丽、沈洪久在婚内共同修建了南小街三队振兴北路23号院（以下简称23号院）内的房屋，经北京市第二中级人民法院判决，杨丽、沈洪久、沈永钢、尹桂荣按份对院内的房屋享有所有权和使用权；2018年，大兴区旧宫镇南街地区进行腾退，宏炬置业公司在杨丽不知情的情况下，未与杨丽协商，未经杨丽同意，就23号院腾退事宜与沈洪久、沈永钢签订了“住宅房屋拆除腾退货币补偿协议”、“定向安置房买卖合同”以及“住宅房屋拆除腾退货币补偿协议（补充协议）”；沈洪久、沈永钢未经占23号院三分之二以上份额的共有权人同意擅自处分共有财产，与宏炬置业公司签订腾退及安置协议，构成无权处分，其签署的协议应属无效；为维护自身合法权益，杨丽诉至法院，请求判如所请。沈洪久、沈永钢共同辩称，不同意杨丽的诉讼请求；沈洪久、沈永钢与宏炬置业公司签订拆迁协议时，关于23号院房屋的判决尚未作出，当时沈永钢和沈洪久是房屋所有权人，在双方诉讼过程中沈永钢也主张房屋是归沈永钢的，所以以沈永钢的名义签订拆迁协议在当时是符合法律规定的，所以合同是有效的；至于后来协议签订之后法院对房屋的产权进行了分割，如果杨丽主张权利，应该对拆迁利益主张分割，而不是主张拆迁协议无效。宏炬置业公司辩称，不同意杨丽的诉讼请求；宏炬置业公司与沈永钢、沈洪久签订的拆迁协议是按照拆迁政策签订的，并不违反法律规定；当时产权人是沈永钢，至于家庭内部的矛盾应在家庭内部解决，宏炬置业公司并不清楚房屋分配情况，就拆迁利益分配家庭成员可另行内部协商，与宏炬置业公司无关；在签订拆迁协议的时候并没有分割房屋和财产的判决。本院经审理认定事实如下：杨丽与沈洪久原系夫妻关系，双方于2004年7月1日登记结婚，于2017年9月30日经北京市第二中级人民法院判决离婚；沈永钢、尹桂荣系沈洪久之父母；杨丽、沈永钢、沈洪久、尹桂荣的登记户籍住址均为23号院；案外人杨君、彭连英系杨丽之父母。2017年6月，彭连英、杨君、杨丽以分家析产纠纷的案由将尹桂荣、沈永钢、沈洪久诉至本院，请求法院依法对23号院内房屋进行分割；本院作出（2017）京0115民初11585号民事判决书，经审理查明：“23号院的宅基地使用权人为沈永钢，院内原有的老房为沈永钢、尹桂荣所建，23号院翻建前，本案全部当事人共同居住于23号院内。2010年5月,沈永钢、尹桂荣搬离23号院，2016年1月沈洪久搬离23号院”，认定：“考虑当事人实物分割的意愿，以公平合理为原则，并综合考虑23号院的宅基地使用情况、建房出资情况等各方的贡献，及沈洪久与杨丽离婚的实际情况，结合‘房地产估价报告’中房屋的坐落情况并以该报告标注的房间序号为依据”，判决：“一、位于北京市大兴区旧宫镇南小街三队振兴北路23号院第一层第五、六、八、十二间房屋归杨丽所有，第一层第七间房屋归沈洪久所有，第一层第一、二、三、四、九、十、十一间房屋归沈永钢、尹桂荣共同共有；二、位于北京市大兴区旧宫镇南小街三队振兴北路23号院第二层第一、十一、十二、十三、十四、十五、十六间房屋及第三层第九、十、十一、十二、十三、十四、十五间房屋归杨丽居住使用，第二层第八间房屋及第三层第七间房屋归沈洪久居住使用，第二层第二、三、四、五、六、七、九、十间房屋及第三层第一、二、三、四、五、六、八间房屋归沈永钢、尹桂荣共同居住使用(本项判决不作为向有权机关申请确认权利的依据，也不可据此对抗行政机关对于上述房屋性质的认定和处理)”；尹桂荣、沈永钢、沈洪久不服一审判决，提起上诉；2018年5月11日，北京市第二中级人民法院作出判决（2018）京02民终2824号民事判决书，二审认定的事实与一审法院对事实的认定相同，判决：“驳回上诉，维持原判”。2017年12月，宏炬置业公司（甲方、腾退人）与沈永钢（乙方、被腾退人）分别签订“住宅房屋拆除腾退货币补偿协议”、“住宅房屋拆除腾退货币补偿协议（补充协议）”，约定乙方选取2套定向安置房（分别为6号楼1单元201室、1号楼1单元1704室），扣除购买定向安置房的购房款后，甲方向乙方支付的拆迁补偿款金额为338926元；2017年12月，宏炬置业公司（甲方、腾退人）与沈洪久（乙方、被腾退人）分别签订“住宅房屋拆除腾退货币补偿协议”、“住宅房屋拆除腾退货币补偿协议（补充协议）”，约定乙方选取2套定向安置房（分别为23号楼2单元301室、18号楼3单元2105室），扣除购买定向安置房的购房款后，甲方向乙方支付的拆迁补偿款金额为872639元。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；依法成立的合同，受法律保护。本案中，针对23号院所签订拆迁协议系“货币补偿协议”，即23号院系以货币补偿的方式（含选取安置房后在拆迁款中扣除购房款）签订的拆迁安置补偿协议，被拆迁人以放弃房屋所有权为代价，取得相应的一定数量的货币，而拆迁人则以支付一定数量的货币为对价，享有被拆迁房屋的所有权，此符合买卖合同的特征，属于买卖合同的一种类型，而且，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条亦规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”故对于本案拆迁协议之合同效力认定可以适用买卖合同的法律规定；而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”又考虑到沈永钢、沈洪久并非与诉争23号院内房屋毫无关系，其系共有人，故杨丽以无权处分为由主张合同无效，不符合法律规定，本院不予支持；杨丽主张沈永钢、沈洪久与宏炬置业公司之间系恶意串通签订拆迁协议，因未提供充分证据证明，故本院不予采纳；而且，经审查，拆迁协议显示，腾退人取得200余平方米的23号院的对价为4套回迁安置房及上百万的拆迁补偿款，此与沈永钢、沈洪久所主张最大限度维权家庭成员利益及为获取最高额拆迁利益才签订拆迁协议的主张可以相互印证。需指出，在司法实践中，对拆迁协议效力的认定以维护其效力为原则，但如果拆迁人没有尽到最基本的审查义务(如基本的房屋权属情况、身份状况、居住状况等)，且存在明知的情况下，可应认定无效；此外，伪造手续的认定无效；但对共有权人之一以及买卖合同的买受人、公房实际居住人签订的拆迁协议一般应认定有效，引导当事人分割拆迁利益。具体至本案，系共有权人之一所签订拆迁协议，应认定拆迁协议有效；对23号院涉及家庭成员内部权属利益划分等事宜，争议方可另行解决。还需特别指出，23号院及周边拆迁工作已经结束，如果确认诉争拆迁协议无效，当事人亦难以重新签订新的补充协议及选取回迁安置房，必将遭受重大利益损失，社会效果极差，不利于化解矛盾。综上所述，本案所涉宏炬置业公司分别与沈永钢、沈洪久签订的拆迁协议应属有效，对杨丽的全部诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下:驳回杨丽的全部诉讼请求。案件受理费32856元，由杨丽负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振审 判 员  李 辉人民陪审员  梁跃海二〇一九年十月十一日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷