黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初4858号原告：黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码912301235780511385（1-1），住所地黑龙江省依兰县通江路96号。法定代表人：孙杨，职务总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。被告：于复琴，女，1959年12月26日生，汉族，住哈尔滨市道外区。被告：上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行，统一社会信用代码91230199763162083F，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街226号。负责人：李连全，职务行长。委托诉讼代理人：王晓红，黑龙江锦融成律师事务所律师。委托诉讼代理人：于月才，黑龙江锦融成律师事务所律师。原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告于复琴、上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人霍永成，被告上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发银行哈尔滨分行）委托诉讼代理人于月才到庭参加诉讼。被告于复琴经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于复琴签订的商品房买卖合同；2.判决被告浦发银行哈尔滨分行返还被扣划的保证金87035.01元；3.判决被告于复琴给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第一笔贷款本金、利息及罚息18365.06元，并以代付款金额18365.06元为基数，给付自2018年5月25日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；4.判决被告于复琴给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第二笔贷款本金、利息及罚息13740.05元，并以代付款金额13740.05元为基数，给付自2018年8月23日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；5.判决被告于复琴给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第三笔贷款本金、利息及罚息9157.22元，并以代付款金额9157.22元为基数，给付自2018年11月6日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；6.判决被告于复琴给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第四笔贷款本金、利息及罚息18339元，并以代付款金额18339元为基数，给付自2019年2月13日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；7.判决被告于复琴给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第五笔贷款本金、利息及罚息13716.41元，并以代付款金额13716.41元为基数，给付自2019年5月14日至实际日止，按月利率2%的标准的违约金；8.判决被告于复琴给付原告代付的上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行第六笔贷款本金、利息及罚息13717.27元，并以代付款金额13717.27元为基数，给付自2019年8月14日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；9.判决被告于复琴给付合同解除违约金156973.4元（以总房款784867元的20%计算）；10.判决被告于复琴支付原告律师费17805.57元；11.判决被告于复琴承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月20日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》及其附件，后原告与被告二签订《浦发银行商品房按揭合作协议书》。《商品房买卖同》约定：被告一以银行贷款的方式购买原告开发建设的香坊区会展城上城二期1#楼2单元10层001号房屋。附件四即合同补充协议约定：在甲方担保期间，若因乙方拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致甲方代为偿还的，自甲方发出通知之日起30日内，乙方应全额向甲方返还代付款项，并按甲方代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向甲方支付违约金，乙方超过上述期限未能向甲方返还全部代偿款项，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取乙方总房款20%的违约金，由此给甲方造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由乙方承担。《浦发银行商品房按揭合同协议书》约定，由原告为被告一的贷款向被告二承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，被告二为被告一办理按揭贷款，贷款金额为540000元，约定等额本息还款，每期还款日为15。后被告一多次到期未能偿还银行贷款，导致原告先后代为被告一偿还银行贷款本一金、利息和罚息共计41262.33元。2018年7月25日，原告已通过EMS的形式向被告一发出违约通知单，催告其应按照约定于1个月内偿还原告的代付款项及违约金，但被告一至今未给予任何回应。原告认为，根据法律及相关司法解释的规定，原告与被告一双方之间系合法的商品房买卖合同关系，由于被告一未能按时偿还银行贷款导致原告保证金账户被银行多次划扣，给原告造成了重大的经济损失，被告一的行为已经构成违约。另外，银行按揭贷款合同的主体双方为被告一与被告二，被告二应优先选择要求被告一偿还贷款，不应划扣原告银行账户内存款，被告二应向原告返还所划扣金额。被告浦发银行哈尔滨分行辩称，一、本案涉案的房屋买卖合同纠纷合同的主体是原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告于复琴，该商品房买卖合同是否解除均不影响我行依法扣划因被告于复琴在我行逾期贷款。因被告于复琴在我行逾期还贷，金额为87035.01元，我行依据2015年9月14日与原告签订的商品房按揭合作协议书第七条，第七条的主要内容作为原告应当办理抵押登记，并将抵押权证交由我行保管。二、原告对被告于复琴在我行贷款的本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在我行开立保证金账户，该保证金账户属于质押担保，因被告于复琴不能按期还本付息由原告代为偿还，甲方也就是我行有权依法从原告在我行开立的保证金账户中扣划被告于复琴逾期还贷金额87035.01元。三、因原告对被告于复琴在我行贷款承担连带责任，我行可以依法向被告于复琴主张还款，也可以依法要求原告履行代偿义务，二者不分先后顺序。因此，原告诉讼请求第二项要求我行依法返还因被告于复琴逾期还贷扣划的保证金没有任何法律依据。综上，我行依法要求驳回原告要求我行返还扣划保证金的无理诉讼请求，依法判决我行不承担任何法律责任。被告于复琴未出庭，亦未向本庭提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一《商品房买卖合同》及附件、证据二《浦发银行个人购房担保借款合同》及附件、证据三《浦发银行商品房按揭合作协议书》、证据四上海浦东发展银行授信业务条凭证/回单、特种转帐借方传票共计6份、证据五违约通知及送达状态查询单、证据六民事委托代理合同、律师费发票、北京市发展改革委员会；北京市司法局关于印发《北京市律师服务收费管理办法》、《北京市律师诉讼代理服务收费政府指导价标准》，真实、合法，且与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2014年8月20日，原告、于复琴双方签订《商品房买卖合同》及其附件，合同约定：被告购买原告开发建设的位于哈尔滨市××区会展城上城二期1#楼2单元10层1号房屋，房屋总价款784867元，合同中约定被告于签订合同当日向原告交付首付款244867元，余款540000元由被告向银行办理贷款支付给原告。合同补充协议约定：在原告担保期间，若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知之日起30日内，被告应全额向原告返还代付款，并按原告代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向原告支付违约金，被告超过上述期限未能向原告返还全部代偿款项，原告有权单方解除商品房买卖合同，同时收取被告总房款20%的违约金，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费等费用）。双方通知的方式，用挂号邮寄信函或EMS发出，所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在商品房买卖合同上载明的通讯地址及收件人为准。用挂号邮寄信函或EMS发出的通知，以寄出后的第3日视为送达。原告发出通知后，如果在7日内没有收到被告明确的答复视为默认原告的意见。2015年12月19日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行签订商品房按揭合作协议书，约定：由上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行对原告会展城上城项目提供房屋按揭贷款。后原告与中国上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行签订个人购房担保借款合同，约定：被告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行贷款540000元，购买本案涉案房屋。借款期限自2014年10月11日至2028年10月11日，共计14年，原告分6次向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行代偿了贷款本金、利息、罚息：第一笔2018年5月25日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计18365.06元；第二笔2018年8月23日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计13740.05元；第三笔2018年11月6日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计9157.22元；第四笔2019年2月13日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计18339元；第五笔2019年5月14日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计13716.41元；第六笔2019年8月14日原告向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期的贷款本金、利息及罚息合计13717.27元。2018年7月25日原告向被告预留的地址发出催款通知，由本人签收了此邮件。另查明原告本次诉讼发生律师费17805.57元。根据对上述事实和证据的分析认定，本院认为：原告与被告于复琴签订的《商品房买卖合同书》及附件系双方真实意思表示，该合同合法有效。合同签订后被告于复琴与浦发银行哈尔滨分行签订了《购房担保借款合同》，向该银行贷款540000元购买本案涉案房屋，在房屋办理产权登记前由原告为被告于复琴的贷款承担相应的担保责任。按照原告与被告于复琴在合同中约定的在原告担保期间若因被告于复琴拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知起30日内，被告于复琴应全额向原告返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。被告于复琴超过30日未能向原告返还全部代付款项及违约金，原告有权解除《商品房买卖合同》，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费等）由被告于复琴承担。根据原告提供的证据显示，原告已向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行支付被告逾期6笔的贷款本金、逾期利息以及罚息。原告代替被告支付银行逾期贷款本金、利息及罚息后，向被告发出催款通知，并按照原、被告约定的预留送达地址进行邮寄送达。按照原、被告在双方约定“所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准。双方任何一方的通讯地址，收件人及电话如有变更，应在变更确定当日以书面形式通知另一方。一方未及时履行变更通知义务，另一方以《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人发出的通知视为有效的约定，原告已经履行了相关的通知义务，但被告仍然未能偿还原告代付的银行贷款本金及利息，符合原、被告约定的原告单方解除合同的条件，故对于原告要求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同书》的诉请，于法有据，本院予以支持。按照原告与被告于复琴签订的《商品房买卖合同书》及附件的约定，被告于复琴应当返还原告代付的银行贷款本金、利息及罚金，审理中原告放弃部分诉请，表示可按月利率2%的标准支付违约金，符合法律规定本院准予。关于原告要求被告律师费17805.57元的诉讼请求，因根据原告与被告于复琴签订的《商品房买卖合同书》的约定，由于合同解除给原告造成的损失应当由被告承担赔偿责任，其中包含律师费。根据原告提供的律师委托合同及律师费票据显示，原告本次诉讼花费律师费17805.57元，本院对原告该项诉讼请求认为符合法律规定，亦符合原、被告的约定，本院予以支持。关于原告主张被告于复琴给付合同解除违约金156973.4元亦符合法律规定及双方约定，故对原告该项诉请本院予以支持。关于原告主张被告浦发银行哈尔滨分行返还原告被扣划的保证金87035.01元的诉请，根据原告与被告浦发银行哈尔滨分行签订的《商品房按揭合作协议书》第七条约定，当借款人不能按期还本付息时，由原告代为偿还，浦发银行哈尔滨分行有权直接从保证金账户中扣收。故对原告该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告于复琴于2014年8月20日签订的《商品房买卖合同》及附件于本判决生效后依法解除；二、被告于复琴于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息18365.06元，并以代付款金额18365.06元为基数，给付自2018年5月25日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；三、被告于复琴于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息13740.05元，并以代付款金额13740.05元为基数，给付自2018年8月23日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；四、被告于复琴于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息9157.22元，并以代付款金额9157.22元为基数，给付自2018年11月6日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；五、被告于复琴于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息18339元，并以代付款金额18339元为基数，给付自2019年2月13日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；六、被告于复琴于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息13716.41元，并以代付款金额13716.41元为基数，给付自2019年5月14日至实际日止，按月利率2%的标准的违约金；七、被告于复琴于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息13717.27元，并以代付款金额13717.27元为基数，给付自2019年8月14日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；八、被告于复琴于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司合同解除违约金156973.4元；九、被告于复琴于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司律师费17805.57元；十、驳回原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5019元，由被告于复琴承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 叶 萍人民陪审员 黄 荣人民陪审员 马 娜二〇一九年十月二十一日书 记 员 朱颖涵