贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9899号原告：吴知之，男，汉族，1985年2月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告吴知之与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴知之，被告长弘房开公司之委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴知之向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理毕节市七星关区迎宾路长弘星苑C栋1单元9层4号房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金(以已付购房款411,810.00元为基数，按每日万分之二的标准从2016年8月12日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记部门并通知原告之日止)；3.被告退还原告电入户费529元、煤气入户费2,800.00元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告撤回第1项诉讼请求。事实及理由：2011年6月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于毕节市七星关区房屋，总价款为411810.00元。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告足额支付了购房款411810.00元。合同约定办理房屋转移登记的期限早已届至，被告未履行该义务，原告诉至人民法院。另，因部分违约期间超过诉讼时效，原告自愿放弃超过诉讼时效的部分违约金，原告主张违约金的计算期限从2016年8月12日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记部门并通知原告之日，每日按已付购房款411810.00元的万分之二计算。此外，被告还于2014年3月22日违法收取原告电入户费529元、煤气入户费2800元，后法律规定被告该项收费不合法，应予以退还。以上诉请，请人民法院支持为谢。被告长弘房开公司辩称，第一、原告诉请已超过诉讼时效；第二、合同中约定的违约金过高，请求法院依法调整；第三、原告在交房时出具承诺，明确双方商品房买卖合同所涉及的款项均已结清，认为该承诺不仅包括逾期交房，应该包括逾期办证事宜；第四、原告要求返还电入户费、燃气入户费，被告收取该费用是基于双方合同约定，委托被告代收缴纳相应费用，该委托事宜不违反法律规定。本院经审理查明：2011年6月20日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；该商品房总价款为411810.00元，买受人以公积金贷款付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款131810.00元，余款280000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年3月22日，被告向原告交付涉案的商品房。同日，原告向被告交纳了契税6177.00元、维修基金8236.00元、交易手续费412.00元、测绘费187.00元、工本费80.00元、土地证费88.00元、电入户费529.00元、闭路费300.00元、煤气费2800.00元。因被告未按照合同的约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，2014年3月22日，原告吴知之与被告签订了一份《承诺》，载明：业主吴知之的房屋面积以办证时房产局核实的实际面积为准多退少补，商品房买卖合同所涉及款项事宜及相关办证税费、维修金等双方已全部结清（物管费除外），今后不再另行计算。同日，吴知之出具领款单一张，领款事由：一次性算清超期违约金，与商品房买卖合同中所涉违约已终结，领款金额为10,000.00元。庭审中，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的条件。原告撤回第1项诉讼请求。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？违约金计算标准应否调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？三、被告是否应退还原告电入户费及煤气入户费？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故对原告主张被告支付其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的诉请，本院予以支持。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。被告提出《承诺》表明就涉案《商品房买卖合同》所涉及的款项均已结清，被告认为该《承诺》不仅包括逾期交房，应该包括逾期办证事宜的抗辩，因《承诺》签订于2014年3月22日，《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2014年6月30日，此时被告逾期交付文书的违约行为尚未发生，故《承诺》应为原被告双方处理被告逾期交付涉案商品房的相关违约责任而达成的约定，并不包括逾期交付文书行为，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年7月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年8月13日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年8月13日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年8月14日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，违约金的计算方式为：以原告已付购房款411,810.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年8月14日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于焦点三，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。根据原告提供的收据显示，被告向原告收取了电入户费529.00元、煤气费入户费2,800.00元，被告收取的前述费用应当予以退还，故对原告主张被告退还其电入户费、煤气入户费用的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告吴知之支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以411,810.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年8月14日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告吴知之电入户费529.00元、煤气入户费2,800.00元；三、驳回原告吴知之的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,069.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年十月二十二日书记员  张丽