贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终4121号上诉人（原审被告）：毕节市星城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口。法定代表人：王敏，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶俊峰，贵州朗意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖波，女，汉族，1973年5月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称星城房开公司）因与被上诉人肖波商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5234号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人肖波的诉讼请求。上诉理由：一、上诉人未能按时交付办理涉案商品房转移登记有关文书系不可抗力因素所致。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，致使登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记工作进行了系统性调整和改革，从2016年6月起，不动产登记部门全面暂停了被告开发建设项目的房屋权属登记工作。后毕节市人民政府于2016年9月19日发布了《关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》（见毕节日报），决定自2016年9月30日起在毕节市七星关区、金海湖新区实施不动产统一登记，进而对不动产登记工作进行调整，而调整、改革期间暂停了不动产登记业务。根据合同法第一百一十七条之规定，《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整属房地产开发企业（含上诉人）不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，上诉人不能如期向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书系不可抗力所致，上诉人具有法定免责事由，故一审判决上诉人承担违约责任属认定事实错误。此外,因买卖而申请不动产登记的，应由买卖双方共同申请，故逾期办理商品房转移登记并非上诉人的单方行为所致，应结合该客观事实分担违约责任，一审判决简单归责于上诉人承担完全违约责任错误。二、原合同关于办证的相关约定已经被双方确认无效。原审中上诉人提交了由被上诉人签字的《办理委托办证的通知》，该通知要求确认原委托办证相关约定无效，并重新委托公司向不动产登记中心代为办理转移登记手续。该通知应当作为双方就委托办证的一个新的约定，该约定双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，双方都应当遵照执行；因此判决上诉人承担违约责任没有事实依据。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，被上诉人诉请上诉人支付违约金，是以被上诉人能够举证证明其损失存在为逻辑前提，而上诉人未能举证该损失存在，一审判决支持违约金于法无据。第一、上诉人与被上诉人之间形成委托办证关系，上诉人无需将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给被上诉人，只需依据被上诉人的委托将上述有关文书提交到办证部门，而《商品房买卖合同》仅就上诉人不能在约定期限内将有关文书交付给被上诉人的情形约定了违约金，而就上诉人逾期办证即未将有关文书交到办证部门的情形未约定违约金，故上诉人诉请的违约金无计付依据。第二、是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。本案被上诉人购买的住宅并不因上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，未给其造成损失，被上诉人未在一审庭审中举证证明存在损失，故被上诉人诉请违约金不具备支付前提。四、在上诉人承担违约责任的前提下，本案违约金约定过高，应当调整至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付，一审判决按每日万分之三的标准计付不具有正当性。被上诉人未答辩。一审原告向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告截止2019年5月5日的逾期办理交付商品房转移登记有关文书的违约金暂计131433.00元，之后违约金按照日万分之三计算至实际办理交付商品房转移登记文书之日止；2.案件受理费由被告承担。一审法院查明，原告与被告于2013年10月9日签订《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告位于XXX第2幢1单元16层3号商品房，房屋总价款为343617.00元，出卖人承诺于在2015年10月30日取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:……2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第2项处理:……(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，合同还约定委托办证及其他事项。签订合同后，原告向被告支付全部购房款343617.00元，2018年12月25日，被告取得涉案房屋所有权初始登记，并于2019年2月13日通知原告向被告提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费。2019年3月20日，原告向七星关区国税局缴纳印花税5元，契税5154.25元。另查明，原被告签订《办理委托办证的通知》（具体签订时间不详），该通知载明：原告需确认原委托办证相关约定无效，并重新委托被告向不动产登记中心代为办理转移登记手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款及其他费用的义务，被告向原告交付了涉案商品房。双方约定于2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告于2018年12月25日才取得涉案房屋的所有权初始登记，已构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于约有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告双方在合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款0.03%的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治的原则，本院予以尊重。根据约定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，应按照原告已付购房款总款343617.00元为基数，按日0.03%的标准计算。对于违约金的起止时间。根据原、被告双方签订的《办理委托办证的通知》，原告重新委托被告向不动产登记中心代为办理转移登记手续，故在原被告之间达成新的委托办证合意。由于被告已于2018年12月25日取得涉案房屋的所有权初始登记，已符合办理转移登记的条件，故违约金的计算应截止至被告履行通知原告提交相关办理转移登记的有关资料之日止。本案中，被告已于2019年2月13日履行通知义务。故计算违约金的起止时间应为2015年10月31日起至2019年2月13日止。但被告提出诉讼时效的抗辩，对于诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年10月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2015年10月31日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年5月9日提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年5月9日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。故在本案中，对于2016年5月9日起至被告通知原告提交办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2015年10月31日至2016年5月8日的违约金，截止原告起诉之日，因超过三年的诉讼时效期间，本院不予支持。故被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为：343617.00元×0.03%×1011天（2016年5月9日至2019年2月13日）=104219.00元。其余部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告肖波逾期提交办理位于XXX第2幢1单元16层3号商品房转移登记有关文书的违约金104219.00元；二、驳回原告肖波的其他诉讼请求。案件受理费1464.00元，由原告肖波承担272.00元，被告毕节市星城房地产开发有限公司承担1192.00元。二审中，各方未提交新的证据。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，依据双方当事人在《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2015年10月30日前办理完成案涉商品房的初始登记，并应当于该期限内向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。关于上诉人的上诉理由一，本院认为，从上诉人的上诉理由看，上诉人陈述毕节市暂停办理权属登记的时间是在2016年6月，合同约定上诉人办理相关文书的截止期限在2015年10月30日，可见，政策变化对上诉人产生的不利影响系上诉人逾期履行合同义务产生的风险，其后果自然应当由上诉人自行承担，故本院对上诉人的该上诉理由不予支持。关于上诉人的上诉理由二，双方在一审庭审中明确2019年2月13日为通知被上诉人办证的时间，在此之前，上诉人无证据证明在此之前其于何时向被上诉人告知了已经具备办理转移登记条件并通知被上诉人提交相关办证资料。故一审将违约金计算至2019年2月13日并无不当。本院对上诉人的该上诉理由不予支持。对于上诉人的上诉理由三和四，本院认为，上诉人的违约事实清楚，不再赘述，违约金兼具填补损失和惩罚双重功能，双方约定的日万分之三的违约金并未明显过高，故对上诉人的该理由不予支持。综上，上诉人星城房开公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2928元，由上诉人毕节市星城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  刘光全审判员  徐 洪二〇一九年十月二十二日书记员  郑勤文