河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初10279号原告：乔军辉，男，1978年8月18日出生，汉族，住新郑市。原告：乔军营，男，1980年10月6日出生，汉族，住郑州市金水区。以上二原告委托诉讼代理人：王东兴，河南同立律师事务所律师。以上二原告委托诉讼代理人：乔小三，男，1953年12月23日出生，汉族，住新郑市，系原告乔军辉，乔军营之父。被告：河南安昇房地产有限公司，住所地新郑市龙湖镇六合路北段。法定代表人：靳广周，总经理。委托诉讼代理人：谈昌海，该公司员工。被告：胡花荣，女，1965年10月9日出生，汉族，住郑州市。被告：高宏俊，男，1962年11月25日出生，汉族，住河南省新郑市。以上二被告委托诉讼代理人：曹利霞，河南林泽律师事务所律师。原告乔军辉、乔军营与被告河南安昇房地产有限公司、胡花荣、高宏俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔军辉、乔军营的委托诉讼代理人王东兴、乔小三，被告河南安昇房地产有限公司的委托诉讼代理人谈昌海，被告胡花荣、高宏俊的委托诉讼代理人曹利霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔军辉、乔军营向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告河南安昇房地产有限公司2013年4月1日签订的108号商品房《认购协议书》;二、判令三被告返还原告购房款120万元,赔偿损失20万元及资金占用期间的利息损失(自2013年4月1日起至实际付清之日止,按照年利率6%计算);三、判令三被告赔偿原告120万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告胡花荣、高宏俊系被告河南安昇房地产有限公司的债权人,因安昇公司无现金偿还借款,同意由二人介绍卖房,房款由二人直接收取抵偿债务。2013年4月1日,原告乔军辉、乔军营经被告胡花荣、高宏俊介绍,与被告河南安昇房地产有限公司签订了《认购协议书》,协议约定原告购买河南安昇房地产有限公司开发的位于新郑市××路（××）××、××商业路）以北（××区××）沿××自××8间商铺上下两层,单价为10000元/平方米。协议签订后,原告按被告河南安昇房地产有限公司的指示向被告胡花荣、高宏俊支付了该处商铺的全款价款,面积为120平方米,总房款为120万元。后经查询被告已将108号商铺另售他人,并已经履行了备案及网签。因与被告协商无果,原告乔军辉、乔军营曾于2016年向法院起诉,要求被告继续履行协议并交付房屋,该案经过一审、二审、再审,现河南省高级人民法院再审认定:“被告河南安昇房地产有限公司、胡花荣、高宏俊共同与乔军辉、乔军营形成商品房买卖关系。因108号商铺已经被转卖他人并网签,无法事实履行。原告可就涉案108号商品房向三被告另行主张权利”。被告河南安异房地产有限公司一房二卖的行为违反法律规定,违背诚实信用原则。且因房价的飞速上涨,被告的肆意违约行为已给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益,并维护公平健康的市场经济环境,故诉至法院。河南安昇房地产有限公司辩称，原告乔军营、乔军辉与安昇公司于2013年4月1日签订《认购协议书》认购安昇公司开发的位于文昌路以东××路以北（××区××）沿××自××8间商铺(上下两层)认购单价为10000元,认购面积120平米,双方约定最终销售面积以合同面积为准,多退少补。2015年12月安昇公司取得了预售许可证,房管部门将原告认购的标的物:位于文昌路以东××路以北（××区××）沿××自××8间商铺在销售系统中的编号定为106号商铺,经实测其面积认定为175.20平米。安昇公司在取得了预售许可证后多次通知原告到售楼部签订正式的商品房买卖合同,原告以房屋面积过大,无力履行《认购协议》为由拒不补款签订正式的商品房买卖合同。安昇公司一直没有将该商铺对外销售,并留存自今。现原告以安昇公司一房二卖为由将安昇公司诉至法院,要求法院认定安昇公司违约并对其进行赔偿显然与事实不符,诸多文件(参见被告提供的证据)充分证明在房管局测绘发证时的编号为106号商铺，就是原告认购的文昌路以东××路以北（××区××）沿××自××8间商铺,该商铺事实存在且并没有转售他人,原告所称的被告“将108号商铺另售他人、并已履行了备案及网签”完全是混淆视听与概念。事实是原告已严重违反了双方签订的认购协议书中“认购说明”部分第二条中“乙方在接到甲方通知七日内,应与甲方签订《商品房房屋买卖合同》,定金转入房款。如逾期,甲方有权单方终止本认购书,定金不予退还”的约定。现原告的诉讼请求是为了掩盖其严重违约的事实,是为了避免其承担违约造成不利后果而采取的法律手段。被告将保留向原告依法依约进行索赔的权利。现原告引用省高级人民法院文书的条文中提及的108号商铺与原被告之间无任何关系,原被告双方已签订的协议中也无任何文字表述证明原被告之间就108号商铺有任何法律关系和民事关系。事实充分证明,安昇公司在本案中没有违约行为,属无过错方,更没有被告在《民事起诉状》事实与理由部分中所称的一房二卖行为,不应承担任何不利后果，乔军营、乔军辉的诉讼请求既无事实依据,又无法律依据,恳请法院查明事实,依法驳回其全部诉讼请求。胡花荣辩称，原告乔军辉、乔军营与河南安昇公司房地产有限公司之间的合同关系与胡花荣没有任何法律关系。胡花荣与原告此前根本不认识,胡花荣也没有参与河南安昇房地产有限公司(以下简称安昇公司)安昇之家商铺的销售,也没有与原告签订认购协议以及商品房买卖合同,更没有收取原告交纳的款项。原告与安昇公司之间签订第8间商铺的行为,胡花荣根本不知情。因此,原告认购第8间商铺的行为与胡花荣无任何法律上的利害关系。原告要求胡花荣返还其购房款、赔偿损失以及支付资金占用期间的利息,无事实根据与法律依据。胡花荣与原告之间无商品房预售合同关系,也没有收取原告任何款项。因此,原告要求胡花荣返还其购房款、赔偿损失以及支付资金占用期间的利息的诉讼请求不能成立。人民法院应依法驳回原告对胡花荣的诉讼请求。高宏俊辩称，高宏俊与原告之间不存在商品房预售合同关系高宏俊不应承担原告主张的退款义务,也不承担赔偿损失的责任。高宏俊是安昇公司的债权人,在安昇公司无力偿还借款的情况下,双方达成一致合意,安昇公司将其开发的部分商品房抵偿给高宏俊,安昇公司同意高宏俊介绍他人购买抵债房源,抵债房源售出后,购房人将购房款直接交付给高宏俊。安昇公司向购房人出具相应金额的收据,同时与购房人签订认购协议书,向购房人履行出卖人应履行的合同义务。安昇公司通过此方式向高宏俊清偿债务。2013年4月1日,原告与安昇公司签订认购协议时,只是按设计图纸预订的房源,故在原告的认购协书上写明的预订房源是“文昌路以东、泰山路以北(安置区除外)、沿泰山路自西向东第8间(上下两层,每间约120平米)商铺。当时原告认购的房源没有正式的编号,只是按方位确定的第7间、第8间两间商铺。预订房源具备网签条件时,第7间商铺原告已于2015年6月17日与安昇公司签订正式的《商品房买卖合同》。原告签订第7间商铺《商品房买卖合同》时,第8间商铺当然也具备网签条件,原告没有签订第8间商铺的《商品房买卖合同》的真实原因是面积增加,安昇公司和原告非常清楚,但与高宏俊无关。高宏俊收取第8间商铺120万元购房款系原告自愿给付行为,安昇公司已给原告签订了认购协议书并开具了120万元的房款收据,此时原告已认同其与安昇公司成立合同关系。认购协议书签订的主体是原告与安昇公司,两方签订的认购协议书只能对原告及安昇公司发生合同约束力,高宏俊不是原告与安昇公司之间签订的认购协议书的履约主体,对原告与安昇公司之签订的认购协议书已经不存在任何的权利义务关系。根据双方签订认购协议书的性质,安昇公司开具有房款收据,第8间商铺的退款原告应向合同相对方安昇公司直接主张、增加面积的房款也是由安昇公司受益,退房也是安昇公司收回已认购房源,均与高宏俊无关。原告对高宏俊的请求已经超过法定诉讼时效。基于抵债事实,高宏俊收取120万元购房款,已给抵销了高宏俊与安昇公司之间的部分债权债务、同时原告与安昇公司之间缔结认购商铺合同关系,以上民事行为已于2013年4月1日前全部完成,原告在2019年10月向高宏俊主张退款的权利,已经明显超过了法律规定的诉讼时效。本案中,不存在一房二卖的情形,原告主张的第二和第三项诉讼请求无事实依据。2013年安昇公司以房抵债时,是参照图纸抵偿的,楼号单元尚未确定。故在原告的认购协议中确定的是“是文昌路(原中山路)、泰山路(原商业路)以北(安置区除外)沿泰山路自西向东第8间商铺(上下两层,每间约120平方米),没有具体的楼幢和房源编号。2015年,测绘部门房屋测绘成果认签表确定的房屋分层分户面积成果表对12幢楼的商铺是自东向西编号,对测绘成果表与设计图纸进行面积比对可以确定:原告签订的认购协议书中第7间商铺的预售备案号为“1-1-07号”,第8间商铺的预售备案号有两个“1-1-06(楼幢南半部分、临泰山路、面积175.20平方米)和1-1-11(楼幢北半部分、临小区院内南大门、面积244.59平方米)”,而沿泰山路自西向东第6间商铺的预售备案号为“1-1-08(面积266.38平方米、已签售他人)”。综合以上信息可以看出,原告认为备案信息的108号商铺已售,实际上是沿泰山路自西向东第6间商铺,原告与第6间商铺没有关系。第7间商铺,房管部门测绘编号(即预售备案号)1-1-07只是在数字上巧合而已。原告所认购的第8间商铺在房管信息网上仍为可售,安昇公司没有售出,根本不存在一房二卖的情况。因此,原告与安昇公司签订的《认购协议书》认购的第8间商铺,显然与新郑市商品房备案信息网上显示的安昇之家12幢1单元1-2层108号商品房不是同一个房源。原告主张的一房二卖,毫无事实根据与法律依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：基于胡花荣、高宏俊与河南安昇房地产有限公司的债权债务关系，河南安昇房地产有限公司将安昇之家部分商品房以7000元/m2单价抵偿胡花荣、高宏俊债权，由于当时安昇之家项目不具备产权登记条件，未进行产权登记。胡花荣、高宏俊收取抵债商品房面积内的房价款，实测面积超出设计图纸部分的增加面积由河南安昇房地产有限公司收取房价款，河南安昇房地产有限公司对胡花荣、高宏俊售卖商品房的价格与对象不加限制，河南安昇房地产有限公司负责配合给购房人办理商品房买卖手续。经胡花荣、高宏俊介绍，乔军辉、乔军营购买河南安昇房地产有限公司开发的坐落新郑市龙湖镇文昌路（××）××、××商业路）以北（××区××）沿××自××、××8间商铺。2013年4月1日，安昇公司(甲方)与乔军辉、乔军营（乙方）签订《认购协议书》，约定的主要内容如下：一、认购房信息。房屋用途为商业，坐落文昌路（原中山路）以东、泰山路（原商业路）以北（安置区除外）沿泰山路自西向东第8间商铺（上下两层，每间约120平方），签订《商品房房屋买卖合同》时双方共同确定；认购单价1万元/平方米，建筑面积120平方米，认购总价为120万元，付款方式为一次性。二、认购说明。1、乙方为取得房屋的优先购买权，且双方对此认购书均无异议，并在签订本认购书时，自愿交付上述所列之金额。2、乙方在接到甲方通知后七日内，应与甲方签订《商品房房屋买卖合同》，定金转入房款。如逾期，甲方有权单方终止本认购书，定金不予退还。在认购书规定的期限内，甲方有义务为乙方保留其认购的房屋，若甲方将该房另行售出，须双倍退还乙方定金。3、本认购书一式三份，乙方执一份，甲方执两份，双方签订《商品房房屋买卖合同》后本认购书自动失效。备注：最终销售面积以合同面积为准，多退少补。同日，河南安昇房地产有限公司向乔军辉、乔军营出具收到购商铺款120万元的收据。河南安昇房地产有限公司取得安昇之家12号楼商品房预售许可证后，于2015年6月17日，出卖人河南安昇房地产有限公司与买受人乔军辉签订《商品房买卖合同》（合同编号150××××9021），约定买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为150007；乔军辉购买安昇公司开发的位于龙湖××××路北侧、鸿鹄路西侧安昇之家12幢1单元1-2层107号商品房（用途为便民店），建筑面积为233.40平方米，单价为8591.76元，总房款为200.5316万元，在当日以现金方式一次性付款等内容；共有人乔军营、乔连芳。另查明，1、新郑市房屋面积测绘报告书显示安昇之家12号楼自西向东第7间商铺编号为1-1-07，产权面积233.40平方米；第8间商铺编号为1-1-06，产权面积为175.20平方米；编号为1-1-06商铺在编号为1-1-07商铺的相邻东边。乔军辉、乔军营认为的河南安昇房地产有限公司已出售的108号商铺即12号楼编号为1-1-08、产权面积为266.38平方米的商铺在编号为1-1-07的商铺相邻西边。2、河南安昇房地产有限公司提交的在房管部门郑机备案的新建商品房网上备案系统显示：安昇之家项目12号楼1层编号为106面积为175.20平方米的商铺为待售状态。3、本案庭审过程中，乔军辉、乔军营的委托诉讼代理人陈述安昇之家12幢1单元1-2层107号商品房与坐落于新郑市龙湖镇文昌路（原中山路）以东、泰山路（原商业路）以北（安置区除外）沿泰山路自西向东第8间商铺为东西相邻，第7间是自西向东第7间，第8间是在第7间的东边。以上事实，由当事人陈述，认购协议书，收据，施工图，项目总平图，新郑市房屋面积测绘报告书，新建商品房网上备案系统截图，本院（2016）豫0184民初5441号民事判决书，郑州市中级人民法院（2017）豫01民终9270号民事判决书，河南省高级人民法院（2019）豫民再457号民事判决书等证据予以证明。本院认为，2013年4月1日河南安昇房地产有限公司与乔军辉、乔军营签订的《认购协议书》，系当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，依法成立并生效。但《认购协议书》约定的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；同时，《认购协议书》也约定双方签订商品房买卖合同后本认购书自动失效、最终销售面积以合同面积为准及多退少补等内容。因此，本案《认购协议书》不能认定为河南安昇房地产有限公司与乔军辉、乔军营的商品房买卖合同。根据项目总平图、新郑市房屋面积测绘报告书及新建商品房网上备案系统显示，结合原、被告陈述，《认购协议书》上涉及的新郑市龙湖镇文昌路（原中山路）以东、泰山路（原商业路）以北（安置区除外）沿泰山路自西向东第8间商铺应为安昇之家项目12号楼编号为1-1-06、产权面积为175.20平方米的商铺，现该商铺为待售状态，因此，乔军辉、乔军营主张河南安昇房地产有限公司将其购买的涉案商铺另售他人，与本院查明事实不符，乔军辉、乔军营以此为由主张解除其与河南安昇房地产有限公司2013年4月1日签订《认购协议书》并返还购房款120万元、赔偿损失20万元及资金占用期间的利息损失、赔偿120万元没有事实根据和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告乔军辉、乔军营的诉讼请求。案件受理费27600元，减半收取计13800元，由原告乔军辉、乔军营负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  许伟红二〇一九年十月三十一日书记员  师凯浩