重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初11951号原告:杨秀花，女，土家族，1988年5月4日出生，住重庆市酉阳县。原告：刘小航，男，苗族，1988年10月23日出生，住重庆市酉阳县。原告：余佳，女，土家族，1988年9月18日出生，住重庆市酉阳县。三原告委托诉讼代理人：魏巍，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆市金科宸居置业有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区世纪大道99号A栋，统一社会信用代码915001085721372486。法定代表人：喻林强，总经理。委托诉讼代理人：董星星，女，汉族，1992年2月10日出生，住重庆市渝北区。原告杨秀花、刘小航、余佳与被告重庆市金科宸居置业有限公司（以下简称“金科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨秀花、刘小航、余佳的委托诉讼代理人魏巍，被告金科公司的委托诉讼代理人董星星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀花、刘小航、余佳诉称：三原告与被告于2017年6月25日签订了编号为CQ-106-00995942号的《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告向被告购买坐落于重庆市南岸区茶园新区安宁路19号附1号2-8（原1幢2-商业8）的商品房一套；2、商品房总成交金额为756415元整；3、付款方式为按揭付款，其中首付款金额为378415元，银行按揭贷款金额为378000元整。《购房合同》签订后当日，三原告向被告支付了购房款409247元，其中：1、房屋首付款378415元；2、按揭印花税、大修基金、国土证费、合同印花税、契税、转移登记费共计30832元。其后，三原告按被告及贷款银行的要求提供了按揭贷款所需的应由原告提供的相关资料，但后因客观原因致使三原告的房屋贷款申请未获得银行批准。同时，合同以及补充协议均系被告单方制作的格式文本,被告在签订合同时并未主动向原告释明,若贷款不能办理的后果,被告未尽到提示义务。鉴于目前原告既无法通过银行贷款的方式，又无法通过现金或其他方式支付剩余购房款，故双方签订的《购房合同》已不具备继续履行可能性。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除三原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-106-00995942）及其补充协议；2、由被告向三原告退还购房款409247元（其中定金：153000元；首期购房款225415元；按揭印花税、大修基金、国土证费、合同印花税、契税、转移登记费共计30832元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告金科公司辩称，第一,原告要求解除合同无事实依据和法律依据,原告因征信原因未获得银行贷款,又不通过现金或其他方式支付房款,均系原告自身原因,不满足合同约定的解除条件,更不满足法定的解除条件;第二,原被告之间的买卖合同补充协议及其附件是双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,真实合法有效,双方均应依约履行,原告未按合同约定支付购房款系违约行为,原告无合同解除权,更无要求被告行使合同解除权的权利.原告所发的律师函不能免除其继续履行合同的责任.我方作为守约方,在原告违约时可选择继续履行合同,并要求原告承担违约责任.被告已经向原告发送了相关函件,要求原告继续履行合同,继续支付购房款.被告也将在本案中提起反诉或另案起诉,追究原告的违约责任.第三,原告属于违约方,被告无违约行为,也无任何过错,由原告违约行为所产生的诉讼费用及其他相关费用均应由原告自己承担,不应由被告承担。经审理查明：2017年6月25日，三原告作为乙方与被告作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由乙方向甲方购买位于重庆市南岸区茶园新区永宁路19号附1号2-8（原1幢2-商业8）的商品房一套，房屋建筑面积88.99平方米；房屋用途为非住宅，属于商业服务，总成交金额756415元；三原告在本合同签订时支付现金房款378415元、按揭印花税19元、大修基金7119元、国土证费74元、合同印花税378元、契税22692元、转移登记费（商业）550元，另向银行按揭贷款378000元，如银行批准的实际贷款金额与前述贷款金额不一致的，不足部分由原告在收到被告通知后30日内用现金补足。合同第五条第三款（办理按揭贷款违约责任的约定）约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定的期限内以现金或者其他方式支付，双方按照本合同第十条的约定履行；因不可规则于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限，另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除合同，乙方应于甲方解除通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。《重庆市商品房买卖合同》补充协议第一条（关于按揭付款的特别约定）第一款约定，乙方采用按揭贷款方式支付房价款的，若按揭贷款需由甲方提供阶段性担保的，双方同意向被告制定银行办理按揭贷款，其贷款首付比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行；乙方应在签订本合同前自行到被告指定的银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，由乙方按本条第三款承担责任。《重庆市商品房买卖合同》补充协议第一条（关于按揭付款的特别约定）第三款约定，乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求或有不良征信记录或每月收入额不能满足申请的贷款额要求或提供的资料不真实或按揭资料审批已获通过而乙方不履行相关签字手续或因原告的其他原因等，导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方的责任，甲方有权要求乙方支付全部房屋价款，乙方应在接到甲方通知后15日内付清，乙方如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金，逾期超过45日仍未付清的，甲方有权解除本合同将该房屋另行出售，乙方应承担应付款5%的违约金，并由乙方承担由此造成的损失（含相关税、费等损失），甲方可以从乙方支付的房款中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由乙方临时性支付，如有剩余，留存于甲方处，待乙方在甲方发出要求乙方支付全部房价款通知之日起超过45日乙方仍未付清全款，而甲方同意不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并与实际支付应付款之当日内向甲方支付违约金，在乙方未付清甲方应付款及违约金前，甲方有权暂停办理该房屋移交和权属转移登记。补充协议第二十五条第七款载明,本合同的所有条款均由双方充分协商一致，双方已理解本合同全部内容，双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方在签订本合同时已特别慎重。上述合同签订后，三原告于2017年6月25日向被告支付购房款378415元，按揭印花税、大修基金、国土证费、合同印花税、契税、转移登记费共计30832元。2017年11月15日，中国银行股份有限公司重庆江北支行出具退件说明，内容为“客户杨秀花、余佳、刘小航购买金科中央御院住房/商铺一套，房号重庆市南岸区茶园新区永宁路19号附1号2-8，贷款金额37.8万元在我行办理按揭贷款，因借款人余佳、刘小航分别当前逾期原因，故此退件”。2018年4月26日，被告向三原告发出《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，载明“请贵方在本通知发出后15日内以现金方式向我司支付不能办理银行按揭的款项378000元整。否则，我司将按相关法律规定及合同约定追究贵方的违约责任，由此产生的责任及后果由贵方自行承担”。2018年5月10日，三原告向被告发出《律师函》，载明“1、我方当事人现无力支付尾款，2、请贵公司依约行使合同解除权，并由双方协商处理合同解除后的相关事宜，3、若因贵公司怠于行使合同解除权，由此产生的扩大部分损失由贵公司自行承担”。2018年5月11日，该邮件被本人签收。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、收据、《律师函》以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，三原告认为合同以及补充协议均系被告单方制作的格式文本,被告在签订合同时并未主动向原告释明,若贷款不能办理的后果,被告未尽到提示义务。在合同的条款中,有约定被告的解除权,但对于原告的解除权没有进行任何的约定。本院认为，三原告在作出购买房屋此种重大决策并签订合同以及补充协议前，应当充分的尽其审慎义务，应就合同以及补充协议本身的约定内容进行充分了解。若三原告不清楚合同以及补充协议中的内容，应向被告提出异议，或者要求查看、了解上述合同内容，在充分了解并无异议后方能决定是否认购涉案房屋，是否签订合同以及补充协议。同时，在补充协议中载明，双方在签订合同时已特别慎重,也确认了本合同涉及免除或限制其责任的全部条款内容,也按对方要求给与了明确说明。综上，本院认为三原告在与被告签订合同以及补充协议时，应当知晓合同以及补充协议的内容。故对三原告称被告提供的合同为格式条款，被告未尽到提示和告知义务的诉称意见，本院不予采信。三原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。三原告在合同签订后，因余佳、刘小航的贷款申请未被银行审批通过时，三原告应当按照合同及补充协议的约定支付剩余全部房款。现三原告并未举证证明三原告均无力履行合同，以及杨秀花的贷款申请无法获得通过，或者如果继续履行合同所需的财力物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，导致合同已不具备继续履行的基础。据此本院认为，双方在2017年6月25日签订的合同及补充协议并未发生约定或法定的解除事由，三原告不享有合同解除权。为维护依法成立的合同的稳定性以及市场交易的安全性，对三原告要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。对三原告要求被告退还购房款409247元的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回杨秀花、刘小航、余佳的全部诉讼请求。案件受理费7438元，由杨秀花、刘小航、余佳承担（已缴纳3719元，余款3719元于本判决生效后五日内缴纳至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 鞠 劼人民陪审员 邹 亮人民陪审员 邹大文二〇一九年十月二十八日书 记 员 蒋 聪