广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书(2019）粤5102民初26号原告：谢灏，男，1985年11月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李驰，广东创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕丹，广东创兴律师事务所律师。被告：潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，住所地潮州市湘桥区环城西路12号。负责人：蔡俊明。委托诉讼代理人：吴忠荣，潮州市第二建筑安装总公司员工。委托诉讼代理人：欧阳青，广东木坤律师事务所律师。被告：潮州市培都大酒店有限公司，住所地潮州市湘桥区新春园工业区一路。法定代表人：杨培生。被告：潮州市第二建筑安装总公司，住所地潮州市环城西路10号。法定代表人：蔡俊明，总经理。委托诉讼代理人：吴忠荣，潮州市第二建筑安装总公司员工。委托诉讼代理人：欧阳青，广东木坤律师事务所律师。原告谢灏与被告潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司（以下简称“开发分公司”）、潮州市培都大酒店有限公司（以下简称“培都大酒店”）、潮州市第二建筑安装总公司（以下简称“二建总公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，2019年5月6日公开开庭进行审理。原告谢灏之委托诉讼代理人陈燕丹，被告开发分公司、二建总公司之委托诉讼代理人欧阳青、吴忠荣到庭参加诉讼，被告培都大酒店经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢灏向本院提出诉讼请求：1.判令开发分公司、培都大酒店及二建总公司协助谢灏办理位于潮州市××路××花园××期××房的不动产权属登记手续；2.判令开发分公司、培都大酒店及二建总公司支付逾期办理不动产权属证书的违约金（以已付房款285124元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2014年10月27日起至不动产权属证书办理完毕之日止）；3.判令开发分公司、培都大酒店及二建总公司付还谢灏2.37平方米的房款7050.86元。事实和理由：××花园××期楼盘开发商为开发分公司，土地使用者为培都大酒店。2010年3月4日，谢灏的父亲谢志强代谢灏与培都大酒店签订了《××花园××期楼宇认购合同书》，双方约定谢灏认购位于潮州市××路××花园××期××房，房款金额为310000元，附属设施30000元，合共房款340000元，培都大酒店应协助谢灏办理房地产契证手续。后谢灏将购房款及其他部分费用交付培都大酒店。2011年4月16日，谢灏向培都大酒店的法定代表人杨培生支付了1000元进场装修费，开发分公司将上述房产交付谢灏。后谢灏与开发分公司按照房管部门的要求于2013年11月1日签订了《商品房买卖合同》，并就认购上述房屋的内容作了详细的约定，在该份合同中，第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内完成产权登记。开发分公司于2013年11月1日开具了购房款发票一张给谢灏。自《商品房买卖合同》签订至今，开发分公司、培都大酒店及二建总公司一直没有办理房产权属的登记，且已经超出约定的办证期限多年，目前开发分公司、培都大酒店及二建总公司就何时能办理好房地产权属证书的时间也未能确定。开发分公司、培都大酒店及二建总公司的行为违反了合同约定的内容，已经严重损害了谢灏的合法权益，其应对其违约行为承担相应的责任。谢灏在《××花园××期楼宇认购合同书》中认购的涉案房屋的建筑面积为104.2平方米。谢灏按该平方米数支付了相应的房款。而涉案房屋的实际建筑面积为101.83平方米，开发分公司、培都大酒店及二建总公司应将原告支付的2.37平方米的房款7050.86元付还谢灏。综上，谢灏与开发分公司、培都大酒店及二建总公司签订了商品房的买卖合同，且开发分公司也早已实际交付房屋，但三被告没有履行合同义务，致使谢灏购房至今多年未能取得上述房产的不动产权属证书，谢灏的合法权益已严重受损。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，二建总公司应当为开发分公司在本案中应负的民事责任承担责任。谢灏现根据相关规定的法律法规，请求法院依法查明案件事实，依法判准所求。开发分公司、二建总公司辩称，开发分公司、二建总公司不同意谢灏的全部诉求，理由如下：针对谢灏的第1项诉讼请求，开发分公司、二建总公司一直尽力协调办理案涉房屋不动产权属登记，但由于案涉房屋办证障碍，及责任主体均为培都大酒店，相关行政处罚责任主体也是培都大酒店，开发分公司、二建总公司协调过程中，相关行政部门甚至不接受开发分公司、二建总公司代培都大酒店缴纳相关处罚款项及滞纳金。而本案中培都大酒店一直拒绝出面解决，因此客观上开发分公司、二建总公司无法协助谢灏办理不动产权权属登记，开发分公司、二建总公司也不是应当承担逾期办证违约金的责任主体。关于谢灏的第2项诉讼请求，一是开发分公司、二建总公司未收到谢灏的任何款项，对于谢灏支付款项的相关情况也不清楚，开发分公司、二建总公司无法确认其是否向培都大酒店支付了相关房款及其他款项，也不知道支付的具体金额，从谢灏提交的收款收据看，谢灏并未提供相关大额转账、银行支付凭证等证据，在本案中，培都大酒店缺席的情况下，谢灏有义务进一步举证其已经实际支付相关房款。二是根据谢灏提供的收款收据，显示谢灏已付款项为93000元，加上140000元，房款部分已付为233000元，认购合同书显示房款为310000元，附属设施费为30000元，而《商品房买卖合同》金额为285124元，即便谢灏提供的相关证据都是真实的，那么谢灏也未履行支付全部房款的义务，开发分公司、培都大酒店及二建总公司有后履行办证的权利与义务。三是即便法院经质证调查认为开发分公司、二建总公司应当承担逾期办证的违约金责任，违约金的起算时间也应当从2015年12月25日起算，根据《最高院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题解释》第三条的规定，在逾期办证的法律责任的追溯时效是2年的时效，谢灏有权要求承担违约责任的时效，也应当从该时间往前推两年。根据省高院关于审理房屋买卖合同纠纷指引第四十七条的规定，商品房逾期办证违约金应按日计算，应当按照上述指引规定，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，谢灏的起诉状落款时间是2018年12月24日，按照指引规定，谢灏符合诉讼时效的主张期限应从2015年12月25日起算，2015年12月25日之前的个别债权已超过诉讼时效，人民法院不应支持。关于谢灏的第3项诉讼请求，开发分公司、二建总公司无需支付房款7050.86元，一是开发分公司、二建总公司实际未收到谢灏的任何款项。二是根据谢灏提交的商品房买卖合同及发票，均显示购房面积为101.83平方米，房款为285124元，不存在谢灏主张的房屋面积差额的问题，即便谢灏提交的《××花园××期楼宇认购合同书》关于房屋面积的约定为建筑面积约104.2平方米，房款金额为310000元，附属设施费为30000元，并未记载具体房屋面积，及每平方米的单价，因此，谢灏主张返还差额面积部分房款没有事实依据。被告培都大酒店没有作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二建总公司是内资企业法人；开发分公司是二建总公司设立的分公司，不具备法人资格；培都大酒店是有限责任公司。2008年4月1日，培都大酒店、陈仲卿与开发分公司签订《“××花园”开发建设合同书》，合作开发建设位于潮州市××的××花园××期商品综合楼。潮州市城市建设规划局前于1992年12月30日颁发了《建设工程规划许可证》（编号92247），建设单位为培都大酒店，建设项目名称为商品、综合楼，建设位置为枫春路工业区，建设规模为四幢八层半、一幢十层、一幢三至十九层，潮州市城市规划局于2008年9月28日在该《建设工程规划许可证》上注明：1.市培都大酒店有限公司用地规划设计总图（92-300）调整，2008年3月10日出具；2.因原件过塑，无法在原件上更名，此复印件原名、原规明内容有效，与1992年12月30日放发的列92-247号《建设工程规划许可证》同效。潮州市湘桥区建设局于2008年10月9日颁发了上述建筑工程的《建筑工程施工许可证》（编号4405xxxx0101），建设单位是培都大酒店、开发分公司，施工单位为二建总公司。2012年3月16日，潮州市住房和城乡建设局发给开发分公司××花园××期的《广东省潮州市商品房预售许可证》（编号潮建预[2010]列××号），该证载明开发企业为开发分公司，项目名称××花园（××期），项目座落市枫春工业区一路，土地使用权证号为潮府国用（2000）字第××号（土地权利人培都大酒店）、潮府国用（2012）字第××号（土地权利人陈仲卿），预售房屋栋及层数为：A、B、C栋各12层，发证时各栋已建层数：A栋已封顶，B、C栋已建成8层。后开发分公司发函给潮州市房地产管理局，说明××花园××期商住楼原幢号编排为A、B、C三幢，为方便销售及管理，对该小区幢号进行重新编排，原A幢编为1幢，B幢编为2幢，C幢编为3幢，申请潮州市房地产管理局按现编幢号给予办理相关登记手续。2010年3月4日，谢灏之父亲谢志强（即案外人）代谢灏与培都大酒店签订《××花园××期楼宇认购合同书》，约定由谢灏向培都大酒店认购××花园××期××幢/梯/层××号房，建筑面积104.2平方米，房款计310000元，附属设施30000元，付款方式为在认购之日起十五天内付清全部房款。就上述房屋的买卖关系，开发分公司作为出卖人于2012年8月10日与买受人谢灏签订《商品房买卖合同》1份，《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于潮州市××路××花园××期编号为潮府国用（2012）字第××号的地块的土地使用权，该地块土地面积5084.4平方米，规划用途为住宅用地，土地使用权年限自2012年2月29日至2067年5月8日；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为潮建预[2010]列××号，该商品房位于潮州市××路××花园××房，该房建筑面积101.83平方米，其中套内建筑面积88.39平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.44平方米，单价为每平方米2800元，总金额285124元；买受人一次性付款；出卖人应于2012年12月12日前将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人办理交房手续，由于买受人的原因未能按期交付的，其房产结算后的应付款的偿还及违约责任按本合同第七条的规定执行；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷,因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证，如因买受人的原因，造成逾期办理权属登记的责任由买受人承担。2013年11月1日，潮州市房地产交易所在上述《商品房买卖合同》作房地产买卖的鉴证。2010年3月4日，培都大酒店确认收到谢灏支付房款123000元并出具《收据》1份交谢灏存执，收据内容是：“今收到谢灏先生预购××花园××期××幢××房首付玖万叁千元正，配套叁万元正，金额（大写）壹拾贰万叁仟小写￥123000.00元。”2013年10月29日，培都大酒店确认收到谢灏支付房款140000元并出具《收款收据》1份交谢灏存执（该《收款收据》上部分字迹模糊，其中房款金额为140000元）。2013年11月1日，开发分公司向谢灏出具关于××花园××期商品综合楼购房款金额285124元的发票联1份。因开发分公司、培都大酒店及二建总公司未依约履行协助谢灏办理房产证的义务，谢灏遂于2019年1月2日诉至本院，请求处理。另查明，2013年10月29日，培都大酒店确认收到谢灏契税费和手续费11000元并出具《收款收据》1份交谢灏存执（该《收款收据》上部分字迹模糊，其中契税费和手续费金额为11000元）。2011年4月16日，培都大酒店的法定代表人杨培生确认收到谢灏的进场装修费1000元并出具《收条》1份交谢灏存执，《收条》的内容是：“兹收到谢志强先生购××花园××期××幢××进场装修费人民币壹仟元正。”再查明，培都大酒店、开发分公司已将上述××花园××期××幢××层××房交付谢灏使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续。对于交房的时间，谢灏主张是2011年4月16日收取进场装修费时，开发分公司、二建总公司在庭审中均表示不清楚。还查明，本院另案审理的原告刘俊豪与被告潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司商品房预售合同纠纷一案[案号：（2016）粤5102民初100号]中，从潮州市住房和城乡建设局了解到因有关部门在2011年对××花园（××期）进行验收过程中发现其存在加层的违章行为，××花园（××期）至今尚未通过验收。本院还依法调取（2017）粤5102民初1420号案案卷材料，包括：本院依职权向潮州市城乡规划局调取位于潮州市××路××花园（××）期的规划审批及验收档案资料。该局规划报建管理科口头答复，××花园的违建问题已由该局作出行政处罚，但对该花园的审批验收，目前未有具体意见。该局不同意出具书面证明。2017年8月31日，潮州市城乡规划局对培都大酒店作出潮规罚字[2017]××号《行政处罚决定书》，决定书认定培都大酒店位于枫春路工业区的商品、综合楼续建的工程存在超建等问题，决定对培都大酒店处以罚款409986.36元。后培都大酒店于2017年10月16日缴纳了上述罚款409986.36元，但对因逾期缴纳罚款而加处的罚款368987.72元没有缴纳。本案审理过程中，谢灏述称所有房款均是按××花园××期售楼处的要求交付现金，除了之前交付的房款，其还现金交付了房款22124元，培都大酒店没有向其出具房款22124元的相关收据。关于本案讼争房屋是××花园××期××幢××房还是××花园××期××幢××房的问题，谢灏述称××花园××期有两层地下停车场，《××花园××期楼宇认购合同书》中约定为××花园××期××幢××房，后来应是加上该两层地下停车场，即为《商品房买卖合同》中约定的××花园××期××幢××房，房子实际是同一个房子，只是编号不一样。本院认为，谢灏与培都大酒店签订的《××花园××期楼宇认购合同书》，谢灏与开发分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，上述《××花园××期楼宇认购合同书》及《商品房买卖合同》自成立时生效，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。因××花园（××期）至今尚未通过有关部门验收，开发商至今尚未能向房产管理部门申请办理所有权初始登记手续，因此，××花园（××期）尚未具备办理房屋权属登记手续的条件，现谢灏请求判令二建总公司、开发分公司、培都大酒店协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，本院不予支持，谢灏可在条件成就时另行主张。对于××花园××期××幢××房交付谢灏使用的时间问题，《商品房买卖合同》约定出卖人应于2012年12月12日前将房屋交付买受人使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续，现对于交房时间，谢灏主张是2011年4月16日，开发分公司、二建总公司在庭审中均表示不清楚，根据谢灏提供的进场装修费《收条》，培都大酒店于2011年4月16日向谢灏收取进场装修费，据此可以认定出卖人至迟在2011年4月16日已将上述房屋交付谢灏使用。上述《商品房买卖合同》约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证。按该约定，谢灏现主张开发分公司至迟应于潮州市房地产交易所在《商品房买卖合同》鉴证之日（即2013年11月1日）后360日内，即在2014年10月27日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，可予支持。但因××花园（××期）至今尚未经有关部门验收，由于尚未能通过验收，因此，××花园（××期）至今未能办理所有权初始登记，出卖人也至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，谢灏至今未能办理房屋权属登记手续。因通过验收属于开发分公司的责任与义务，因此，谢灏至今尚未能取得房屋权属证书的原因在开发分公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”和第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，开发分公司应承担违约责任。因上述《商品房买卖合同》没有约定违约金，现谢灏要求开发分公司承担逾期办理不动产权属证书的违约责任，可以已付购房款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准（参照中国人民银行公布的贷款基准利率加收50%）计算利息损失。对于谢灏购买的××花园××期××幢××房的房款数额问题，《商品房买卖合同》的约定购房款金额为285124元，与开发分公司开具的发票联的金额285124元一致，因此，对谢灏已付购房款285124元的事实，予以认定。至于违约金计算的起始时间，开发分公司最迟应在2014年10月27日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条关于买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之日起计算诉讼时效期间，按日或者按月等时间单位累积计算违约金的，则按每个个别债权分别计算诉讼时效期间的规定精神，又根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则三年诉讼时效期间规定的人民法院不予支持”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”之规定，本案中违约金的诉讼时效期间应为2年，但民法总则施行之日（2017年10月1日）诉讼时效期间尚未满民法通则规定的2年的诉讼时效的可以为3年，因此，至谢灏于2019年1月2日提起诉讼时已届诉讼时效的违约金额，即2016年1月2日之前的违约金额，本院不予支持，本案违约金额可自2016年1月2日起计算至开发分公司将本案案涉房产办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助谢灏办理房屋权属登记之日止。对谢灏该请求中超过法定可支持部分，本院不予支持。开发分公司是二建总公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，开发分公司在本案中应负的民事责任，应由二建总公司承担。××花园××期是开发分公司与培都大酒店合作建设的，开发分公司在本案中应负的民事责任，培都大酒店应当共同承担。关于谢灏请求开发分公司、培都大酒店及二建总公司退还房屋面积差价款的问题，因该房尚未办理相关的权属确认登记，谢灏仅以《商品房买卖合同》与《××花园××期楼宇认购合同书》记载的面积不符为由提出相关的主张缺乏相关事实根据与法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，谢灏的上述请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司应支付原告谢灏自2016年1月2日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将××花园××期××幢××房办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告谢灏办理房屋权属登记之日止已付购房款285124元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（参照中国人民银行公布的贷款基准利率加收50%）计算的利息损失，其中自2016年1月2日起至本判决生效之日止的利息损失应于本判决生效之日起10日内付清；本判决生效之日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将××花园××期××幢××房办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告谢灏办理房屋权属登记之日止的利息损失每年支付1次，于每年12月31日前付清。二、驳回原告谢灏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5577元，谢灏负担3996元，潮州市第二建筑安装总公司和潮州市培都大酒店有限公司共同负担1581元。谢灏应负担的受理费已由其预交，潮州市第二建筑安装总公司和潮州市培都大酒店有限公司应负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  黄凯虹代理审判员  黄妙玲人民陪审员  郑绍定二〇一九年十月三十日书 记 员  陈 艺