浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初1166号原告（案外人）：温州市宣泰鞋材有限公司，住所地：温州市中国鞋都产业园区三期66号地块（温州市辉泰实业有限公司五楼）。法定代表人：黄海琦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：施园园，浙江联英律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：杭州市延安路528号标力大厦B座11-12楼。法定代表人：胡德，总经理。委托诉讼代理人：包建海，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴莎莎，浙江泽商律师事务所律师。第三人（被执行人）：温州市辉泰实业有限公司，住所地：温州市中国鞋都产业园区三期66号地块。法定代表人：吴辉，执行董事兼总经理。原告温州市宣泰鞋材有限公司（以下简称宣泰公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、第三人温州市辉泰实业有限公司（以下简称辉泰公司）执行异议之诉一案，本院于2019年2月1日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宣泰公司的委托代理人朱捷峰，被告信达公司的委托代理人包建海到庭参加诉讼；第三人辉泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣泰公司向本院提出诉讼请求：1.对坐落温州市中国鞋都三期66号地块辉泰公司的厂房二楼实行带租拍卖或变卖（租期至2021年4月21日，剩余租期租金已付金额45万元）；2.停止对上述厂房进行腾空；3.本案诉讼费由信达公司承担。事实与理由：就鹿城区人民法院对辉泰公司坐落于温州市中国鞋都三期66号地块厂房的执行行为，宣泰公司依法于2018年12月13日向提起执行异议。鹿城区人民法院于2019年1月28日做出(2019)浙0302执异31号执行裁定书，驳回宣泰公司的执行异议，并于2019年1月30日将该裁定书送达给宣泰公司，宣泰公司不服以上裁定，特此起诉，理由如下：一、租赁行为合法有效，且租金已经全部付清。温州市中国鞋都三期66号地块的厂房（建造面积：12304.63㎡，权证号：温房权证鹿城字××号）系辉泰公司所有。2013年4月17日，宣泰公司因从事鞋业生产经营所需，由法定代表人黄海琦与辉泰公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定租用部分厂房，租赁期限为2013年4月22日至2021年4月21日，每年租金21万元整，押金10万元，租赁面积1350平方米。宣泰公司据此在鹿城区市场监督管理局办理了工商登记手续。同月22日，宣泰公司领取了营业执照。租赁合同签订后，宣泰公司依约向辉泰公司支付租金，并缴纳了因租赁所产生的有关税费。以上付款事实，有银行付款明细和发票为证。因此，宣泰公司和辉泰公司签订的《厂房租赁合同》真实有效，并已经为此支付了全部租金，宣泰公司亦从《厂房租赁合同》签订后至今享有涉案厂房的使用权。宣泰公司的租赁权应当得到法律的保护。二、租赁在先，抵押和查封在后，宣泰公司可继续使用涉案厂房。涉案《厂房租赁合同》的签订日期为2013年4月17日，而抵押登记时间为2013年5月16日，即租赁早于抵押。依据物权法第一百九十条、担保法第四十八条、担保法司法解释第六十五条等规定的“买卖不破租赁”的原则，宣泰公司应当享有继续占有使用涉案厂房的权利。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”涉案厂房最早的查封日期为2015年5月6日，亦迟于宣泰公司签订《厂房租赁合同》的日期。综上，请求支持诉讼请求。信达公司辩称：一、法院作出的执行措施符合法律规定。信达公司抵押权设立时间早于宣泰公司租赁时间。二、宣泰公司提交的支付凭证中载明的发生时间、金额与租赁合同不符，且支付的时间均迟于2011年5月18日抵押权登记设立时间，也迟于办理延长抵押期限的时间。即使租赁合同属实也不能对抗本案执行。三、宣泰公司经营场所已在2017年11月28日变更到辉泰公司的5楼，不能证明其至今仍在使用二楼的厂房。综上，请求驳回宣泰公司诉求。第三人辉泰公司未作答辩。经审理，本院查明事实如下：2011年5月11日，中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称建设银行）与辉泰公司签订编号为ＸＣ62871092511075《最高额抵押合同》，辉泰公司提供坐落于温州市鹿城区地块的房产及国有土地使用权为作为抵押物，为其与建设银行在2011年5月11日至2013年5月10日期间内签订的资金借款合同等主合同提供抵押担保，被担保的最高限额为3214万元，并办理了抵押登记。嗣后，建设银行与辉泰公司签订了一份《房屋登记延期协议》，约定将上述《最高额抵押合同》中期限“2011年5月11日至2013年5月10日”变更为“债权人自2011年5月11日至2015年5月10日止期间与债务人办理各类业务融资业务所发生的债权”。2015年1月13日，辉泰公司与建设银行签订《人民币流动资金贷款合同》，向建设银行贷款。后因辉泰公司未按约还款，建设银行将其及各担保人诉至本院。本院于2016年1月4日作出（2015）温鹿西商初字第603号民事判决，判令辉泰公司向建设银行偿还借款本息，若辉泰公司未按期履行债务，则建设银行有权以拍卖、变卖辉泰公司名下坐落于温州市鹿城区地产（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：12304.63㎡；土地使用权证号：温国用2011第1-225806号，使用权面积：5323.52㎡）所得价款优先受偿，但建设银行对包括本案借款在内的ＸＣ62871092511075号《最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以3214万元为限等。后，建设银行将上述债权转让给信达公司。信达公司与2016年8月12日向本院申请执行。本院依法查封了涉案房地产，并责令被执行人或房屋实际使用人限期腾空。宣泰公司知晓后，向本院提出异议，主张对涉案房屋进行带租拍卖或变卖，停止腾空。本院于2019年1月28日作出（2019）浙0302执异31号执行裁定，驳回了宣泰公司的执行异议。另，一、2013年4月17日，黄海琦以宣泰公司（筹）名义与辉泰公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定租用坐落于温州市鹿城区厂房。租赁期限为2013年4月22日至2021年4月21日，每年租金21万元整，押金10万元，租赁面积1350平方米。同月22日，宣泰公司领取了营业执照，法定代表人为黄海琦。宣泰公司占有使用涉案房屋二楼，并支付了部分租金。后，宣泰公司又将公司搬至涉案房屋五楼。二、宣泰公司在庭审过程中陈述，其经营场所变更到涉案房屋的五楼是因为二楼的租金较高，承担的资金压力较大，自己搬到五楼，并将二楼转租给其他公司，但二楼的使用权还是归宣泰公司所有。以上事实由营业执照、企业信用信息公示复印件、厂房租赁合同、农业银行明细查询记录、发票、执行裁定书、民事判决书以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百零五条的规定，最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额。本案中，建设银行与辉泰公司之间于2011年5月11日签订《最高额抵押合同》，提供坐落于温州市鹿城区地块的房产及国有土地使用权作为抵押物，并已办理抵押登记。双方又签订了一份《房屋登记延期协议》，将债权确定期限变更至2015年5月10日止。因此，本案所涉抵押权设立在2011年，并非以债权确定期限的变更时间判断抵押权的设立时间。宣泰公司与辉泰公司之间签订的租赁合同的时间为2014年，该时间晚于涉案房屋抵押设立的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。双方的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故宣泰公司的租赁关系不得对抗抵押权。另外，根据宣泰公司的陈述，其将公司搬至涉案房屋的五楼，且将二楼转租给他人，可见其对涉案房屋二楼的使用也不具有依赖性。因此，宣泰公司主张对涉案房屋二楼实行带租拍卖或变卖，停止腾空，不符合法律规定，本院不予支持。辉泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第二款的规定，判决如下：驳回原告温州市宣泰鞋材有限公司的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告温州市宣泰鞋材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 叶  珺人民陪审员 郑 汉 峰人民陪审员 陈马利克二〇一九年十月一日书 记 员 陈 茜 茜