四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2710号 本诉原告（反诉被告）：姚其玉，女，1948年4月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李文才（系姚其玉丈夫），男，1943年4月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 本诉被告（反诉原告）：姚元军，男，1969年11月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 本诉原告（反诉被告）姚其玉与本诉被告（反诉原告）姚元军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年8月30日，姚元军向本院提起反诉，本院于2019年9月2日审查后予以准许并与本诉合并审理，本案审理期限从反诉受理之日起重新计算。本诉原告（反诉被告）姚其玉及其委托诉讼代理人李文才、本诉被告（反诉原告）姚元军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚其玉向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除诉争双方于2018年5月16日签订的《租房合同》，并责令姚元军限期搬离；2.判令姚元军支付2018年6月23日至7月22日房租以及2019年2月23日至2019年5月22日房租共计1600元，并判令房租计算至姚元军实际搬离之日止；3.判令姚元军按照中国人民银行同期贷款利息支付上诉拖欠房租自拖欠之日至起诉之日的资金占用利息23.2元，并判令利息算至付清为止；4.判令姚元军退还房屋维修费2500元；5.判令姚元军承担本案诉讼费。在庭审中，姚其玉放弃了上述诉请中的第3、4项。事实和理由：姚其玉与姚元军于2018年5月16日签订《租房合同》，约定姚其玉将其所有的位于都江堰一楼门面及二楼生活配套设施（建筑面积66.26平方米）租赁给姚元军使用。因出租时房顶存在漏水现象，为此双方对维修事宜作了特别约定。合同签订后，姚元军口头提出姚其玉支付维修费2500元，转由姚元军承担该房屋的维修责任。姚其玉于2018年5月25日以及26日通过银行转账及现金方式进行了支付。姚元军于2018年5月18日搬进出租屋后立即对房顶进行维修。合同履行中，姚元军数次违反双方合同约定，其未支付2018年6月23日至7月22日以及2019年2月23日至今的房租，并有逾期支付房租的情形，虽然收取了姚其玉的维修费，但至今房屋还存在漏水。为维护合法权益，姚其玉诉至法院，望判如所请。 姚元军辩称，姚其玉陈述的事实与实际不符，同意解除合同，但不同意支付租金，理由如下：1、2018年6月23日至7月22日的房租已经抵扣维修费，姚其玉不应再要求其支付；2、之所以逾期支付租金，是为了促使姚其玉履行房屋维修的责任，同时迟延时间短，故不算违约；3.姚其玉支付的维修费根本无法彻底修护该房屋，在师傅进场后才发现案涉房屋年成老旧，又经过地震破坏，按常规方案难以解决漏水问题，但鉴于姚其玉支付的经费有限，其已经履行维修义务。因为漏水问题未解决，导致姚元军长时间不能正常使用该房屋，故拒付2019年2月23日至今的房租。 姚元军向本院提起反诉请求如下：1.判令姚其玉违约，并向姚元军赔礼道歉和赔偿损失16000元；2.判令姚其玉返还姚元军已支付的2018年5月23日至6月23日期间房租400元和2018年6月23日至11月23日期间的房租2000元，以及依法减免从2019年2月23日至姚元军撤离诉争房屋之日（定于2019年11月23日前搬离）期间的房租3600元；3.判令姚其玉支付姚元军的诉争房屋维修费1565元；4.判令姚其玉承担本案诉讼费。在庭审中，姚元军明确其第1项诉请的16000元包括搬迁、装修、安装设备的直接损失12408元，以及搬迁将发生拆装费、运费、新点安装费约3592元，合计16000元，并增加“解除《租房合同》”的诉讼请求。事实和理由：2018年5月16日姚元军与姚其玉签订《租房合同》，但姚其玉并未如实告知案涉房屋漏水的真实情况。姚元军按照约定支付了2018年5月16日至2019年2月23日的房租，于5月21日先后投资数万元装修了房屋，安装了餐饮设备设施，并改造了水电，但因房屋漏水，已装修的天花板及墙壁被破坏。后与姚其玉口头约定，由姚其玉支付2580元委托姚元军代请防水师傅对屋顶楼面进行防水处理，而窗子四周的墙壁、墙角、雨棚与墙的连接处的防水处理由姚其玉出资处理。姚其玉于2018年5月25日、26日通过建行向姚元军转账2180元（未付现金），并约定姚元军用2018年6月23日至7月22日的房租400元进行抵扣剩余的维修款。在师傅进场后才发现因案涉房屋房龄近20年，按常规方案只能缓解，若要根本上解决漏水问题则需花费大量的资金。为此，姚元军多次催促姚其玉解决防水问题，同时迫于无奈并为了及时止损，姚元军另行花费1565元进行修缮，虽未能从根本上解决漏水问题，但起到了一定的缓解作用。姚其玉存在严重违约行为，未如实告知案涉房屋的真实情况，同时也未履行维修义务，为维护合法权益遂诉至法院，望判如所请。 姚其玉辩称，1.姚元军所述不属实，双方约定的是维修费是2500元，并非2580元；2.姚元军主动提出其请防水维修人员，姚其玉只需支付维修费，最后修没修好是姚元军的问题；3.维修分成两部分的事情也不属实，实际只有一个地方需维修；4.姚元军一直租住其房子但是拒付房租，周围的住户也说过处理以后不影响居住，还在里面过了年。姚元军故意在下雨天对房屋进行维修，是对方自己的问题；5.其没有故意隐瞒房屋漏水的情况，姚元军是明知的；6.其有权依法解除合同并收取房租，姚元军的诉请无法律和事实依据，法院不应支持。 本院经审查认定的事实如下：一、合同签订情况。案涉房屋位于四川省都江堰市（即都江堰市奎光农贸市场奎光路102号3栋附2号），姚其玉系房屋所有权人。2018年5月16日，作为甲方的姚其玉与作为乙方的姚元军签署《租房合同》一份，约定（与本案有关的内容）：“一、甲方将案涉房屋整个门面附带二楼生活设施租赁给乙方使用。第二条、第一年每月租金400元，前三个月每月付一次，以后季度付一次。第二年以后房租5300元／年，提前一个月付。第四、五年随行就市。三、租期正式从二〇一八年五月二十三日起计，租期五年，期满后乙方优先承租。六、违约金和违约责任：若甲方提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方要赔偿由此给乙方造成的各种损失。如乙方在甲方不违约前提下无故解约，则乙方投入的装修材料和不动设施归甲方。补充条款：1.乙方租赁后，甲方尽快建好屋顶防漏设施，该防漏设施以后有问题不能发挥作用，甲方应负责维修到屋顶不漏，费用由甲方自行负责。2.因甲方不履行补充条款或违约，乙方可单方终止协议或退租，而且有权要求甲方赔偿给乙方经营造成的损失。”在该合同尾部，姚其玉、姚元军分别在“甲方”“乙方”处签字捺印。 二、合同履行情况。庭审中，诉争双方对以下事实予以确认：1.在签署上述合同后，因房屋存在漏水问题，双方约定，由姚其玉向姚元军支付维修费总额2500元，由姚元军负责找师傅维修；2.在2018年5月25日以及2018年5月26日，姚其玉先后分三次通过其持有的账号为“62×××11”中国建设银行银行账户，向账号为“62×××76”、户名为“姚元军”的账户转账共计2180元；3.案涉房屋的防水问题还没有完全解决，但姚元军自认得到一定缓解，且诉争双方均同意解除《租房合同》；4.姚元军未向姚其玉支付2018年6月23日至7月23日房租400元、2019年2月23日至2019年5月22日的房租1200元以及2019年5月23日至今的房租。 上述事实，有当事人的陈述及姚其玉提交的《租房合同》、《个人活期账户交易明细》、《房屋所有权证》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，姚其玉与姚元军签订的《租房合同》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规等强制性规定，亦不存在合同无效的其他情形，故本院认为该合同依法成立并有效。现诉争双方均提出解除《租房合同》的诉请，证明双方就合同解除已达成合意，对此本院予以确认。 本案争议的焦点在于：一是因何方原因导致合同解除；二是合同解除后的腾退、付租、赔偿等后续法律后果应如何承担；三是诉争双方约定的案涉房屋维修费用未付金额由何方承担。 一、关于合同解除责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，本案中诉争双方签订的《租房合同》约定的租期为五年，承租人姚元军未按约定缴纳房租，虽其提出此举是为了督促出租人姚其玉解决案涉房屋漏水问题的抗辩理由，但本院认为，首先，本案中《租房合同》补充条款中明确载明案涉房屋存在漏水问题，姚元军仍签署该合同，应视为其对漏水问题已知晓；其次，庭审中双方确认口头约定，姚其玉向姚元军支付维修费2500元，姚元军自行找师傅维修房屋以解决漏水问题，故双方就漏水问题已达成协议，姚元军在收取姚其玉支付的对价后应履行维修房屋并解决漏水问题的义务；再次，姚元军于庭审中自认其维修后漏水情况得到缓解，结合其所提供的案涉房屋现场照片，可以认定姚元军一直占有并使用案涉房屋的事实，其应依法承担支付租金的责任，故本院认为合同解除的主要原因应归咎于姚元军不履行交租义务，对姚元军的上述抗辩理由不予采纳。姚元军提出的要求判令姚其玉违约并向其赔礼道歉的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于合同解除后腾退、付租、赔偿的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后双方权利义务终止，承租人应当向出租人依法返还出租房屋，故本院认为姚其玉提出的要求姚元军腾退案涉房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。考虑到姚元军对房屋实际使用情况及搬迁的必要时间，故本院酌情认定姚元军应在本判决生效之日起15日内向姚其玉腾退案涉房屋。 依照《中华人民共和国合同》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，诉争双方在《租房合同》中明确约定了付租的时间，姚元军应当按时足额支付。鉴于庭审中双方确认姚元军尚欠付姚其玉2018年6月23日至7月23日房租400元、2019年2月23日至2019年5月22日的房租1200元，共计1600元，故本院认为姚元军应当向姚其玉支付其应付未付的租金1600元，对姚元军提出的要求姚其玉免除其租金的诉请不予支持。同时，因双方确认2019年5月22日后的租金亦未支付，故姚元军还应向姚其玉支付自2019年5月23日起至姚元军腾退房屋之日止的房租（按《租房合同》约定的每月400元计算）。 关于姚元军提出的要求姚其玉赔偿其装修、安装、搬迁等损失16000的诉请。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，对于案涉房屋形成的附合装饰装修物应由姚元军自行拆除，若存在已形成的附合装饰装修物的，因双方对此未进行约定，且本案系因承租人姚元军违约导致合同解除，故对姚元军提出赔偿损失的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于未付维修费的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，结合《租房合同》补充条款之约定，案涉房屋漏水的修缮责任应在出租方姚其玉，但在庭审中姚其玉、姚元军确认，双方口头约定姚其玉支付2500元维修费后由姚元军自行聘请专业人员维修房屋的事实，现仅有证据证明姚其玉通过银行转账的方式向姚元军支付了2180元，剩余的320元姚其玉未能向本院依法提交合法有效的证据证明其已经支付，故本院认为姚其玉应承担举证不能的后果，其应向姚元军支付维修费320元，对姚元军提出的要求姚其玉向其支付维修费1565元不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告（反诉被告）姚其玉与本诉被告（反诉原告）姚元军于2018年5月16日签订的《租房合同》； 二、本诉被告（反诉原告）姚元军于本判决生效之日起十五日内向本诉原告（反诉被告）姚其玉腾退案涉房屋； 三、本诉被告（反诉原告）姚元军于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）姚其玉支付欠付的租金1600元，并支付2019年5月23日至腾退之日的租金（计算方式：按每月400元标准）； 四、本诉原告（反诉被告）姚其玉于本判决生效之日起十日内本诉被告（反诉原告）姚元军支付欠付的维修费320元； 五、驳回本诉被告（反诉原告）姚元军的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币150元，减半收取人民币75元，反诉案件受理费人民币390元，减半收取人民币195元，合计270元，由本诉被告（反诉原告）姚元军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇一九年十月十日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红