内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2018）内0425民初429号原告：郭某，女，1961年6月16日出生，住所地内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：李某，赤峰市克什克腾旗应昌法律服务所法律工作者。被告：于某，男，1966年9月5日出生，住所地内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：孙某，内蒙古盛兴律师事务所律师。原告郭某诉于某委托合同纠纷一案，本院于2018年1月17日依法适用简易程序立案后，于2018年3月28日公开开庭进行了审理，原告郭某的委托代理人李某与被告于某到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2018年4月13日裁定转为普通程序，于2018年5月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告郭某的委托代理人李某与被告于某到庭参加诉讼。2018年6月14日，因需等待于某诉郭某所有权确认纠纷一案的审理结果，本案裁定中止审理。2019年9月4日，本案再次公开开庭进行审理，原告郭某的委托代理人李某与被告于某及其委托代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还置换位于××镇住宅楼，价值约260000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告有位于经棚镇解放路老城郊社东侧平房及院落一处，2015年8月份由克什克腾旗永盛房地产开发有限公司开发建设，在整个拆迁、置换过程中原告接受母亲孙淑珍的建议，孙淑珍说她干儿子即本案被告于某，社会人际关系广，办事能力强，可全权委托由其代为洽谈。签订拆迁补偿协议，办理回迁的相关事宜。被告接受原告母亲委托后将原告的平房置换了2个住宅楼和一个车库，其中位于××镇，73.8平方米住宅楼和地下41号37.62平方米车库各一处，登记在原告母亲孙淑珍名下，置换的××楼，65.55平方米住宅楼一处，却登记在被告于某名下。此事被原告发现后，曾多次找被告协商未果。为维护合法权益，故诉诸法院，请求依法裁决。被告于某辩称，2013年拆迁的时候是被告干妈孙淑珍跟开发商签订了合同，当时签订的是置换80平方米的楼房，8至10平方米的配房。后孙淑珍的儿子郭景新去世，被告与朋友去孙淑珍家里处理孙淑珍儿子的后事，说话期间，孙淑珍向被告说了拆迁的事情，被告说给的少，最少得要个车库。处理完郭景新的后事后，孙淑珍的大女儿、大女婿及郭某、孙淑珍外孙，还有孙淑珍的大儿子在场，孙淑珍与被告签订了委托合同，被告收到委托后找到开发商，在原基础之上房子改成100平方米，配房改成了20平方米的车库，又重新与开发商签订了合同。被告拿着合同给孙淑珍看，问孙淑珍家人是否合适，孙淑珍及其家人都表示同意，其中孙淑珍表态，如果不要房屋而给现金，要500000元就可以。后来因开发商没有整100平方米的楼房，重新协商后，给了孙淑珍位于××镇及车库一处，当初说的车库是20平方米，现在给孙淑珍的车库面积是37.62平方米，当时车库售价是6500元每平方米，楼房售价是4200元至4300元左右每平方米，但是置换价格是按照4000元计算的。除此之外，被告还在开发商手中为孙淑珍要回了20000元的装修钱，这笔钱孙淑珍给郭某了。综上，折价楼房所差的由车库找齐，现在已经远远超过了孙淑珍说的500000元的价格。被告已经将所有的手续及钥匙等全部交给孙淑珍了。去年孙淑珍已经去世了，孙淑珍考虑郭某有个儿子和女儿都没有结婚，没有地方住，所以和被告协商楼房给谁，孙淑珍要将楼房给郭某，被告说给郭某也可以，但是让郭某伺候、养活孙淑珍。用来置换的平房整体连院落和空地都算上才107平方米，所以郭某起诉称的××镇是被告个人的，和孙淑珍没有关系，不属于孙淑珍拆迁范围之内。因为被告和开发商之间有些债务来往，涉案的房屋是开发商给被告顶账用的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对原、被告双方提交的证据认定如下：原告郭某提交的平房产权证复印件、泰和家园回迁协议和开发商出具的明细单复印件各一份，被告对其真实性无异议，本院对上述证据真实性予以采信。原告提交的房产信息一份，来源于克什克腾旗房产管理所，证明经棚镇泰和家园3号楼5单元202室建筑面积78.3平方米登记在××园建筑面积65.55平方米登记在于某名下，上述两处楼房均是由原告平房和院落置换所得的。被告对该证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，本院对该证据真实性予以采信。原告提交的永盛公司于2018年3月29日出具的证明，加盖有涉案两处房屋开发公司的印章，证明内容为涉案房屋拆迁置换情况，本院对该份证据予以采信。原、被告分别提交的拆迁补偿协议复印件各一份，签订日期均为2013年5月24日，除被告提交的协议中有“附注”内容外，双方提交拆迁补偿协议其余内容均一致，但双方对对方提交的上述证据均有异议，且因该证据无法与原件核实，故本院对该两份证据均不予采信。原、被告提交的（2019）内04民终1689号民事判决书复印件，系人民法院作出的生效裁判文书，双方对该证据均无异议，本院予以采信。被告提交的泰和家园回迁协议两份及孙淑珍身份证复印件一份，原告对其无异议，本院对该组证据予以采信。被告提交的不动产权首次登记证明单一份，证明涉案争议的房屋已经在2017年就完成了不动产首次登记；被告提交的房屋买卖网签合同一份、不动产发票两份、介绍信两份，以及克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司营业手续及委托书两份，证明涉案房屋归被告所有。原告对被告的证明目的有异议，但对证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。根据上述采信的证据及当事人庭审陈述，本院审理查明如下事实：被告于某系孙淑珍干儿子，原告郭某系孙淑珍女儿，孙淑珍于2016年5月3日去世。孙淑珍原在经棚镇解放路老成交社东侧有平房及院落一处，后变更登记在郭某名下，房产证号为克旗房权证经棚字第XXXX号。2013年，侯希武借用克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司资质对郭某名下的上述房屋及院落进行拆迁。2013年5月24日，孙淑珍委托于某代为办理涉案房屋拆迁事宜。2015年8月12日，于某与侯希武签订两份《泰和家园回迁协议》，其中一份协议约定回迁置换的房屋为面积为78.3平方米的××楼、面积为65.55平方米的××楼、面积为37.62平方米的41号地下车库，一份协议约定回迁置换的房屋为面积为65.55平方米的××楼。同日，孙淑珍、于某与侯希武又签订一份《泰和家园回迁协议》，约定回迁置换的房屋同上述两份协议约定的楼房及车库均一致。2016年4月16日，泰和家园3号楼5单元202室网签登记在孙淑珍名下，泰和家园2号楼1单元501室网签登记在于某名下。泰和家园2号楼1单元501室的房屋自实际交付之日起由于某实际占有、使用至今。另查明，针对涉案房屋权属，于某起诉郭某要求确认涉案泰和家园2号楼1单元501室的房屋归于某所有。克什克腾旗人民法院作出一审判决，确认涉案泰和家园2号楼1单元501室的房屋归于某所有。后郭某不服上述判决，向赤峰市中级人民法院提起上诉。2019年5月29日，赤峰市中级人民法院作出终审判决，确认查明事实与一审查明事实一致，但认为涉案楼房尚未进行初始登记，具体情况和时间都处于待定状态，于某请求确认房屋所有权缺乏法律依据，故作出撤销一审判决、驳回于某诉讼请求的终审判决。本院认为，本案的争议焦点是：涉案泰和家园2号楼1单元501室的房屋是否为原告郭某用登记在其名下的平房拆迁置换所得，于某是否应予返还。而该争议焦点实际仍为涉案房屋所有权如何确认。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，被告于某虽提交了不动产权首次登记证明单、商品房买卖合同、不动产发票、办理房产证的介绍信及相关授权委托手续，证明涉案房屋产权人为克什克腾旗永盛房地产开发有限公司，房屋备案登记的买受人为于某，但其仍不具备物权法规定的登记或者预告登记的物权效力。同理，原告郭某要求被告于某返还涉案房屋，本质上也是主张涉案房屋的所有权，而涉案房屋未进行产权登记或预告登记，尚不具备确认所有权的条件，故本院对原告郭某的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郭某的诉讼请求。案件受理费5200元，保全费1770元，由原告郭某负担。如不服本判决可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 管晓慧审 判 员 樊志敏人民陪审员 甄俊丽 二〇一九年十月八日书 记 员 李元慧