内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初4789号原告：赤峰XX房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市红山区昭乌达。法定代表人：张某1，董事长。委托诉讼代理人：邝某，内蒙古XX律师事务所律师。被告：张某2，男，1972年9月9日出生，个体工商户，住赤峰市。被告：汪某，男，1970年12月27日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：马某，内蒙古XX律师事务所律师。被告：杨某，女，1992年8月10日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：丛某（与被告杨某系母女关系），女，1969年3月27日出生，汉族，住赤峰市。委托诉讼代理人：张某3，内蒙古信华律师事务所律师。被告：李某，男，1964年2月8日出生，住赤峰市。原告赤峰XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）与被告张某2、汪某、杨某、李某财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人邝某，被告张某2，被告汪某的委托诉讼代理人马某，被告杨某的委托诉讼代理人丛某、张某3，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.四被告赔偿原告被执行的二套房屋损失862860元，支付的执行款、利息、鉴定费等损失100000元，支付的（2016）内04民终XXXX号民事判决的案件受理费8800元，总计971660元，并以971660元为基数自2019年4月26日起至损失款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；2.四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1.2012年7月26日，被告杨某、李某找到原告，称被告杨某从寇XX处购买了XX大厦1503号房屋（原房号1503号，现门牌号1159号，2012年11月6日，二被告又将该房屋转让给张XX，原告将房屋交付给张XX），因当时二被告持有2008年原告与寇XX签订的憩园大厦1503号楼房《商品房订购意向书》及购房收据，加上被告杨某、李某向原告出具承诺书，承诺如该房屋转让出现任何问题，由其承担责任，原告才为被告杨某办理了更名手续。2.2013年3月2日，被告张某2、汪某找到原告，称被告张某2从寇XX处购买了XX大厦12层1号（原房号1204号，现门牌号1121号），欲将该房屋转让给被告汪某。因二被告持有2008年原告与寇XX签订的××园房《商品房订购意向书》及购房收据，加上被告张某2、汪某又向原告出具了承诺书，承诺如该房屋转让出现任何问题，由其承担责任，与原告无关，原告才为被告张某2、汪某办理了更名手续，将该房屋变更给被告汪某，并将房屋交付给了被告汪某。3.2014年12月，牛XX、寇XX以上述二套房屋在2008年与原告签订《商品房订购意向书》后，原告又将该房屋卖给他人为由，要求原告返还购房款、给付利息、赔偿损失。该案经红山区人民法院（2015）红民初字第XXX号民事一审判决、赤峰市中级人民法院（2016）内04民终XXXX号民事二审判决及内蒙古自治区高级人民法院（2018）内民再X号民事再审判决后，判令原告返还牛XX、寇XX购房款25万元，并支付利息（利息按人民银行同期贷款利率给付，自2008年9月28日起至购房款全部返还时止）、判令原告赔偿牛XX、寇XX损失25万元。在案件执行阶段，牛XX、寇XX执行了原告位于赤峰市××旗及S15-4-G012二套房屋，经鉴定部门鉴定该二套房屋价值862860元。除了上述二套房屋外，原告又支付执行款、利息、鉴定费等10万元、二审案件受理费8800元。原告的上述损失系四被告虚构从寇XX处购买了XX大厦两套房屋所致，按四被告的承诺，四被告应赔偿原告损失，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张某2辩称，寇喜林没有将房屋卖给张某2，实际上是丛XX委托张某2将1204号房屋出售给汪某，并到XX公司办理相关合同更名，当时原告还收取了三层玻璃补助款、物业费及每平方米应补差价，总计应该是75622元。当时出具了更名的购房合同及收据，合同及收据所载金额是17万元，没有按照原价写是为了少交税，原价是315000元。办理完所有手续并交款后，原告负责人张某1的妹夫，具体名字想不起来了，让张某2和汪某写了一份承诺，由张某1的妹夫口述汪某书写，当时张某1的妹夫称只要写完这个就可以入住了。当时的想法是手续办了钱也交了，所以让写就写了，当时也考虑如果手续不合法，原告也不可能办理相关手续。汪某给了张某2239000元，后张某2给了介绍买房的中间人20000元，给了XX大厦姓李的人20000元，要不然不给办手续，给了丛XX将近190000元。张某2是受丛XX的委托，所以张某2不应该承担责任。被告汪某辩称，1.汪某购买原告商品房的事实及经过。汪某通过原告发布的售房信息，到原告处购买住宅。2013年3月2日，汪某按原告销售人员的要求到银行支付320000元现金，到原告处交纳购房，原告收取汪某315000元购房款后，与汪某签订《商品房订购书》。原告给汪某开具了174976元的购房收据，原告称是为了让汪某少交税款。按照原告为汪某出具的两份单据，汪某交纳购房款是242796元。当日，应原告要求汪某又向其交纳了水表安装费、电表安装费、有线电视初装费、三层玻璃费及外墙保温费等共计7802.8元。同时，原告让汪某向其交纳了2012年取暖费1465元。2013年3月2日，汪某向原告交纳款项总计324367.8元。2.汪某所购房屋是从原告处直接购买，不是从寇XX处转让而来。汪某在购买房屋过程中，从没见过寇XX。在寇XX起诉原告的案件中，经过一审、二审及再审，原告一直认可案涉房屋是出售给汪某的，并向法庭出具了寇XX的《商品房订购书》及收据原件。更为重要的是，在寇XX起诉原告的案件中，寇XX将汪某列为第三人，此案在赤峰监狱开庭，庭审时原告当庭认可汪某的《商品房订购书》及收据均是原告出具的，并承认该房屋已经交给汪某的事实。3.原告作为房地产开发企业，不依法履行房屋销售职责，却与他人串通玩起转让责任的把戏。汪某在购买房屋时，被告张某2就在原告处工作，是张某2先收取汪某的钱，然后交给原告的财务人员清点，由财务人员给汪某开具收据，张某2又领着汪某在原告处签字，最后才交给汪某的《商品房订购书》及房屋钥匙。由此可见，所谓的承诺书是原告故意掩盖违法的一房二卖行为，并与他人恶意串通，企图转嫁责任。原告企图转嫁责任的行为还体现在其在收回寇XX的交款收据上注明该房出现退房问题从XX承担，此证据系原告向公安局提交。4.原告将四被告列为共同被告要求赔偿损失是错误的。张某2所称的合同更名不属实，是汪某直接在原告处购买的房屋。综上，原告所诉不能成立，请求法院依法驳回原告对汪某的起诉。被告杨某辩称，1.原告起诉杨某和三被告共同赔偿原告二套房屋等损失没有事实和法律依据。杨某没有和三被告实施共同的侵权行为，也没有共同的过错，即加害人对损害后果的发生不存在共同的故意或过失。原告诉称的损害结果不具有同一性。如原告所述，杨某和李某一个行为，张某2和汪某另一个行为，且二行为之间没有造成一个不可分割的损害后果。杨某的行为与原告所述的损害后果之间没有因果关系。杨某和张某2、汪某之间标的物不同、时间不同，不是共同侵权人当然不能承担连带责任。2.原告诉称的所谓财产损失系其自身违法行为造成的，与杨某无关。原告应承担的赔偿之责系其自身违法“一房二卖”应担之责，不是杨某的行为造成的。原告承担赔偿责任的依据是生效判决，三级法院的民事判决书均确认原告将案涉房屋在没有解除合同的情形之下，又将案涉房屋出售给张XX和汪某，应承担“一房二卖”的法律责任。3.原告承担“一房二卖”的法律责任与杨某没有法律上的因果关系。本案是财产损害赔偿纠纷，一个最重要的构成要件是损害后果与损害行为具有直接因果关系，没有因果关系，不能承担责任。原告由于其自身行为违法承担损害赔偿责任，是原告的违法行为与损害后果之间具有因果关系，杨某与原告承担“一房二卖”法律责任没有任何因果关系。原告承担的是自身违法应付之责，如果原告承担了违法责任后让案外人对其违法行为买单，就等于原告的违法行为得到了法律的保护。4.杨某是否虚构从寇XX处购买了憩园大厦的房屋，不能作为原告诉请的依据。内蒙古自治区高级人民法院确认的事实是原告在未与牛XX、寇XX以及丛XX确认合同解除的情况下将案涉房屋卖与张XX、汪某，导致牛XX、寇XX合同目的不能实现，原审判决解除购房合同，由XX公司承担相应责任正确。案涉房屋是原告和寇XX之间签订的《商品房订购意向书》没有解除情况下，原告又与张XX、汪某签订《商品房订购意向书》，再次发生商品房买卖，均是原告作为出卖人所签订。2012年7月26日，杨某出具的承诺书是应原告的要求出具的，不出具该承诺书原告就不给杨某办理手续。正因如此，才出现了杨某购买了寇XXXX大厦1509号房屋的承诺内容。该承诺书是按原告的要求不得不出具的，内容不真实。杨某根本不认识寇XX和张某1，XX大厦1509号房屋不是原告在诉状中所称的1503号房屋。承诺书的内容：“由于该房屋买卖过程中出现任何纠纷，我承担全部责任及相关连带责任。”杨某没有将案涉房屋出售给他人，而原告将杨某与其签订的《商品房订购意向书》收回并将收据作废后，又与张XX签订了《商品房订购意向书》，整个房屋的买卖杨某不是出卖方，原告承担的是“一房二卖”的法律责任，该责任是由于原告出售行为造成，而不是由于杨某承诺造成，所以原告的损失是由于杨某虚构与寇XX购买行为造成的理由不能成立。原告在诉状中称为杨某办理更名是不正确的，是原告将杨某的合同及收据作废后由原告另行出售给他人。综上，原告起诉杨某和另三个被告共同承担所谓房屋损失不符合共同侵权的法律规定，属被告主体不适格。以杨某虚构与寇喜林购买行为要求承担赔偿损失之诉请，没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对杨某的诉讼请求。被告李某辩称，2011年，李某在建筑公司工作，对XX大厦的相关情况比较了解。2012年，杨某母亲说要买房子办理入住，李某就领着杨某及其母亲到XX大厦6楼办公室办理相关购房入住手续。当时李某就住在XX大厦14楼，杨某他们办手续的时候李某就上楼了，过了半个多小时李某下楼去公司看的时候，发现相关手续已经办理完毕并安排入住了。XX公司售楼的宋经理具体名字不清楚，让李某在承诺书上签字，李某认为手续办完了钱也交了钥匙也领了，所以就签了字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据相关证据及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2012年7月26日，被告杨某持寇XX商品房订购书原件（2008年8月15日，编号：XX033号,15层03号商品房一套，总价278567元）及收据原件（2008年9月26日，编号：0006424，15-03房款，金额278567元）到原告处办理合同更名手续，杨某、李某向原告出具承诺书，主要载明：“我（杨某）购买了寇XXXX大厦1509号房屋，由于该房屋买卖过程中出现任何纠纷，我承担全部责任及相关连带责任。我李某愿共同承担相关责任。”原告收回该原件后与杨某签订商品房订购书（2012年7月26日，15层01159号商品房一套，总价250000元），并为杨某开具收据（编号：0009806，憩园大厦01159房款，金额250000元）。2013年3月2日，被告张某2、汪某持寇XX商品房订购意向书原件（2008年5月23日，1204号商品房一套，总价232492元）及收据原件（2008年7月1日，编号：0006356，1204号房预付款，金额233492元）到原告处办理合同更名手续，向原告出具协议保证书，主要载明：“甲方：张某2，乙方：汪某。XX大厦寇XX购买的××楼，由其本人私下转售给张某2，张某2把所属房屋二次转让给汪某。如双方发生一切法律及产权经济纠纷，由张某2、汪某二人承担，与XX公司无关。”原告收回该原件后与汪某签订商品房订购书（2013年3月2日，12层1号商品房一套，总价174976元），并为汪某开具收据（2013年3月2日，编号：0009811，XX大厦01121号房款，金额174976元）。2015年，牛XX、寇XX作为原告以憩园公司为被告，丛XX、张XX、汪某为第三人向本院提起诉讼，本院于2015年10月20日作出（2015）红民初字第XXX号民事判决书，判令：一、解除寇XX与赤峰XX房地产开发有限责任公司于2008年5月23日、2008年8月15日签订的商品房订购意向书。二、赤峰XX房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还寇喜林已交纳购房款250000元及支付利息（利息按中国人民银行一年期同期贷款利率计付，自2008年9月28日始至购房款付清之日止）。三、赤峰XX房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向寇XX给付赔偿款250000元。四、驳回寇XX、牛XX的其他诉请求。该判决查明：“2007年6月11日，丛XX以内蒙古XX天建筑工程有限公司的名义与赤峰XX房地产开发有限责任公司的前身赤峰XX房地产开发有限责任公司的法定代表人张某1签订了建筑工程承包协议，由丛XX承建XX公司筹建的XX大厦（又称XX名邸）。2008年4月20日，双方协议约定，根据工程进度，张某1以建设中的XX大厦第12至16层楼房抵顶付丛XX的工程款，但抵顶的楼房由XX公司统一销售，丛XX自行销售无效。由丛XX销售，并经XX公司认可，寇XX于2008年5月23日、2008年8月15日同XX公司签订二份商品房订购意向书，约定寇XX向XX公司购买XX名邸1204号、1503号商品房，建筑面积为68平方米、81平方米，总价款分别为233492元、278567元。为寇XX所出具的时间为2008年7月1日（金额为233492元）及2008年9月26日（金额为278567元）的购房款收据现存于XX公司处。2008年12月29日，XX公司取得XX大厦商品房预售许可证。2012年11月6日，XX公司将原1503号房屋更名为1159号房屋以250000元的价格出售给张XX，并与张XX签订商品房订购书。同日，张XX交清购房款。2013年3月2日，XX公司将原1204号房屋更名为1121号房屋以174976元的价格出售给汪某，双方签订了商品房订购书。2013年3月2日，汪某向XX公司交付购房款。张XX、汪某均在各自所购房屋居住。”XX公司不服一审判决，向赤峰市中级人民法院提起上诉，二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。赤峰市中级人民法院作出（2016）内04民终XXXX号民事判决书，判令：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由XX公司负担。XX公司不服向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，再审查明的事实与二审查明的事实一致，再审判决认为：“XX公司虽未直接收取牛美莲、寇XX购房款，但根据2008年4月20日其与丛XX达成的以XX大厦12至16层房屋抵顶丛XX工程款的约定，XX公司已通过为寇XX开具两套案涉房屋相关手续的形式对丛XX将1204房屋及1503号房屋售与寇XX进行了确认，且在丛XX诈骗犯罪的案件中，XX公司与丛XX均对该出售行为予以了认可，故原审认定案涉商品房买卖合同成立并生效并无不当。XX公司在未与牛XX、寇XX以及丛XX确认合同解除的情况下将案涉房屋卖与张XX与汪某，导致牛XX、寇XX合同目的不能实现，原审判决解除购房合同，由XX公司承担相应责任正确。”内蒙古自治区高级人民法院作出（2018）内民再X号民事判决书，判令：维持内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2016）内04民终XXXX号民事判决。前述案件进入执行程序后，本院委托评估了XX公司位于赤峰市××旗、G4012住宅，两处房屋评估价均为431430元。2018年11月19日，本院作出（2017）内0402执XXX号之二执行裁定书，裁定：将被执行人XX公司名下的前述房屋分别在评估价431430元、431430元的基础上降价15%，即分别以366716元、366716元的价格为保留价予以拍卖。2019年4月26日，本院作出（2017）内0402执XXX号之四执行裁定书，裁定第一项：前述房屋分别以第二次拍卖保留价311709元、311709元的价格交付申请执行人牛XX、寇XX抵偿本案全部欠款623418元。2019年5月31日，申请执行人牛XX、寇XX与被执行人XX公司达成执行和解，除以前述房屋抵顶欠款623418元外，憩园公司另行向牛XX、寇XX支付执行款100000元。XX公司依执行和解向牛XX、寇XX支付100000元后，该执行案件执行完毕。本院认为，2012年7月26日，被告杨某持寇XX商品房订购书原件及收据原件，到原告处办理合同更名手续，并向原告出具承诺，明确其购买了寇XXXX大厦1509号房屋，并承诺该房屋买卖过程中出现任何纠纷由其承担全部责任及相关连带责任，但实际上其并未在寇XX处取得案涉房屋的处分权。原告依据商品房订购书原件、收据原件及杨某的承诺为杨某办理了合同更名手续，嗣后因寇XX合同的目的不能实现引发诉讼，法院依据生效判决执行了原告憩园公司的财产。杨某的欺诈行为导致原告遭受财产损失，杨某应承担赔偿之责。相关行为系杨某以其自己名义做出，承诺书亦是以其自己名义出具，而就其陈述的与案外人丛XX之间的关系，并不影响其基于欺诈行为向原告承担赔偿责任。被告李某作为完全民事行为能力人，应明确知晓其在承诺书上签字并注明愿共同承担相关责任的后果及后续可能产生的责任，其加入行为亦影响了原告对办理更名手续的判断，基于其该行为其亦应对原告的财产损失承担赔偿之责。2013年3月2日，被告张某2、汪某持寇XX商品房订购书原件及收据原件，到原告处办理合同更名手续，并向原告出具协议保证书，明确寇XX购买的房屋由其本人私下转售给张某2，张某2把所属房屋二次转让给汪某，并保证如双方发生一切经济纠纷，由张某2、汪某二人承担，与原告无关，但实际上张某2、汪某并未在寇XX处取得案涉房屋的处分权。原告依据商品房订购书原件、收据原件及张某2、汪某的协议保证书为汪某办理了合同更名手续，嗣后因寇XX合同的目的不能实现引发诉讼，法院依据生效判决执行了原告XX公司的财产。张某2、汪某的欺诈行为导致原告遭受财产损失，张某2、汪某应承担赔偿之责。相关行为系张某2、汪某以其自己名义做出，协议保证书亦是以其自己名义出具，而就张某2陈述的与案外人丛XX之间的关系，并不影响其基于欺诈行为向原告承担赔偿责任。关于原告财产损失金额的认定问题。原告就其财产损失主张二处房屋评估价862860元、执行款100000元、二审案件受理费8800元，合计971660元。本院认为，牛XX、寇XX申请执行原告案件中，原告的二处房屋实际抵顶欠款金额为623418元，原告的相应损失应以该实际执行到位的金额来确定，原告主张按二处房屋的评估价确定，本院不予支持。原告主张的执行款100000元，系其对执行和解协议的履行，应当作为财产损失予以认定。原告主张的二审案件受理费8800元，系其对自身诉权的行使，且二审法院依法驳回了其上诉请求，原告主张将该8800元为财产损失，本院不予支持。如前所述，本院认定原告财产损失的金额为723418元。关于前述赔偿主体应承担的赔偿责任范围问题。被告杨某、李某的行为与被告张某2、汪某的行为属不同的法律关系，虽然执行依据及执行结果产生了同一财产损害结果，但两个法律关系之间没有共同或法定连带责任关系，原告主张就相应损失由四被告承担共同的赔偿责任，本院不予支持。根据前述生效判决的认定，与杨某、李某行为相关的寇XX的合同及收据所涉金额为278567元，与张某2、汪某行为相关的寇XX合同及收据所涉金额为233492元，据此，本院根据所涉金额占总金额的比例确定两个行为各自应当承担的财产损害赔偿责任，即按278567÷（278567＋233492）及233492÷（278567＋233492）的比例予以认定，经与前述认定的财产损失金额723418元进行折算，杨某、李某应承担的赔偿金额为393549.15元，张某2、汪某应承担的赔偿金额为329868.85元。关于原告主张的利息问题。四被告基于其过错行为造成原告财产损失，在赔偿原告前述实际损失的同时，亦造成原告相应资金占用期间利息的损失，原告主张四被告按中国人民银行同期贷款利率计付利息，本院予以支持。综合考虑本案实际，本院确定利息自原告起诉之日即2019年7月10日起算。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨某、李某于本判决生效后十日内给付原告赤峰XX房地产开发有限责任公司赔偿款393549.15元，并自2019年7月10日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；二、被告张某2、汪某于本判决生效后十日内给付原告赤峰XX房地产开发有限责任公司赔偿款329868.85元，并自2019年7月10日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；三、驳回原告赤峰XX房地开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6808元（原告已预交），由原告赤峰XX房地产开发有限责任公司负担1291元，被告杨某、李某负担3001元，被告张某2、汪某负担2516元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 刘 伟 二〇一九年十月八日 书记员 李媛媛