广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8653号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟容娇，女，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：林嘉丽，广东方则理律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉兴，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李天成，男，1984年5月8日出生，系李玉兴的儿子。上诉人钟容娇因与被上诉人李玉兴共有纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初5937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钟容娇上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判李玉兴向钟容娇返还2018年4月至2019年1月案涉房屋的一楼、二楼出租收益25208.3元及三楼、四楼的占用费25208.3元；2.一、二审诉讼费由李玉兴承担。事实和理由：一、一审判决对李玉兴收取案涉房屋一、二楼的出租收益金额及事实认定错误。李玉兴收取案外人容桂**素食馆的押金22000元，该押金属于**素食馆提前解除合同的违约金，应当属于案涉房屋的出租收益，因此李玉兴应将违约金的四分之一返还给钟容娇。3493号案开庭审理时，**素食馆仍在营业，李玉兴主张其与**素食馆的租赁合同关系于2018年3月份提前解除与事实不符。李玉兴提交的与案外人粟*姣签订的租赁合同并不能证明李玉兴实际从2018年8月18日起计租，因为相对人与李玉兴存在利害关系，不能排除合同的签订目的是为了减少钟容娇收取租金的合理怀疑，应当按照原租赁合同的标准收取租金，即李玉兴应向钟容娇返还2018年4月份至2019年1月5日案涉房屋一楼、二楼的租金收益25208.3元（11000元×9个月+11000元÷30天×5天）。（二）一审法院认定案涉房屋只有三层属于认定事实错误，李玉兴应当按原租赁合同的租金标准向钟容娇支付案涉房屋三、四楼的占有使用费25208.3元（11000元×9个月+11000元÷30天×5天）。李玉兴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。钟容娇向一审法院起诉请求判令：1.李玉兴向钟容娇返还2018年4月至2019年1月案涉房屋一楼、二楼的出租收益25208.3元；2.李玉兴向钟容娇支付案涉房屋三楼、四楼的占用费25208.3元；3.李玉兴承担案件诉讼费。李玉兴向一审法院反诉请求判令：1.钟容娇向李玉兴支付精神损害赔偿金*000元；2.钟容娇向李玉兴补交案涉房屋一楼、二楼因修缮产生的费用的四分之一即31250元；3.案件反诉费由钟容娇负担。一审法院认定事实：根据已生效的（2016）粤0606民初19888号民事判决以及（2017）粤06民终4049号民事判决，钟容娇对案涉*路*号房屋享有四分之一的产权份额，李玉兴对该房屋享有四分之三的产权份额。钟容娇与李玉兴此前因共有关系纠纷诉至一审法院，一审法院立案号为（2018）粤0606民初3493号，钟容娇在该案中请求判决李玉兴将案涉房屋出租收益的四分之一支付给钟容娇，并要求李玉兴对该房屋的自用部分按每月4000元的标准支付占用费。一审法院审理后作出（2018）粤0606民初3493号民事判决，该判决认定李玉兴一直在*路*号房屋居住，期间曾将部分房屋对外出租。2014年8月28日，李玉兴将该房屋一、二楼出租给顺德区容桂**素食馆，租期从2014年10月1日至2020年10月1日，租金标准为每月11000元。李玉兴自己使用该房屋的第三层，一审法院根据上述查明的事实判决李玉兴向钟容娇支付截止至2018年3月的租金收益，驳回钟容娇的其他诉讼请求。钟容娇不服该判决，提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终6395号民事判决，判决维持原判，驳回钟容娇上诉。李玉兴于2018年6月1日以钟容娇为被告，向一审法院提起共有物分割纠纷一案，请求判决上述案涉房屋归李玉兴所有，李玉兴按市场价格向钟容娇支付房屋价值的四分之一作为补偿。一审法院经审理后作出（2018）粤0606民初10372号民事判决，判决位于案涉的*路*号房屋归李玉兴所有，李玉兴向钟容娇支付补偿款741278.5元。该判决已于2019年1月5日发生法律效力。顺德区容桂**素食馆于2018年5月11日已注销。现在*路*号房屋的一楼、二楼经营的店铺悬挂的招牌为“砂锅串串”。李玉兴与案外人粟*姣签订租赁合同一份，合同约定粟*姣向李玉兴承租*路*号的商铺及二楼作为餐饮用途，租赁期限自2018年6月18日至2023年5月17日，第一年的租金为每月10000元，免租装修期为2个月，租金自2018年8月18日起计。粟*姣于2018年6月26日设立了商号为“顺德区容桂姣姐餐饮店”的个体工商户，经营地址为*路*号首层之一。李玉兴陈述案外人粟*姣设立的顺德区容桂姣姐餐饮店在承租的店铺悬挂的招牌就是“砂锅串串”。又查明，2018年3月26日，李玉兴作为发包方，与案外人佛山市引导者文化传播有限公司（承包方）签订一份《工程施工合同》，合同约定的工程地点为容桂*路*号一层、二层，承包范围为化粪池重建、排污渠道更换、水电老化更换、铺位分隔、主体装修、安防、消防设施，承包方式为包工包料，工期自2018年3月28日开工，2018年6月15日竣工，合同价为125000元。佛山市引导者文化传播有限公司出具了5张收据，确认收到工程款125000元。一审法院认为，本案为共有关系纠纷，钟容娇在2019年1月5日前对*路*号房屋享有四分之一的产权份额，在该房屋尚未分割析产前，李玉兴将该房屋的一部分用于出租，钟容娇作为按份共有人应享有相应的租金收益权，故李玉兴应当将案涉房屋在2018年4月至2019年1月5日产生的租金收益的四分之一应支付给钟容娇。双方争议的焦点为，案涉房屋在此期间的租金收益如何计算。钟容娇认为应自2018年4月开始计算租金收益直至2019年1月5日，而李玉兴则主张顺德区**素食馆的经营人与李玉兴于2018年3月解除合同，之后，因案涉房屋老化，为方便对外经营而进行修缮改造，施工期限自2018年3月28日至2018年6月15日，修缮完成后出租给粟*姣，约定的免租期限为两个月，李玉兴同意自2018年8月18日起支付租金收益的四分之一给钟容娇。一审法院认为，根据李玉兴提交的顺德区**素食馆的注销登记资料以及粟*姣与李玉兴签订的《租赁合同》可佐证素食馆的经营人与李玉兴提前解除合同，李玉兴在再次对外出租前对老房进行修缮，修缮的工程包括了消防设施等内容，亦符合常理，李玉兴与新的承租人约定承租方装修期间免租两个月也是房屋租赁关系的普遍约定，因此，一审法院采信李玉兴的陈述，确认*路*号房屋在2018年4月-5月期间处于修缮期间，2018年6月-8月18日为新租户的免交租金期，因此，房屋的出租收益应自2018年8月18日开始按月租金10000元予以计算，计算至2019年1月4日的租金收益为45806.45元（10000÷31天×14天+10000×4个月+10000÷31天×4天），李玉兴应将上述收益的四分之一即11451.6元支付给钟容娇。钟容娇主张按上述一层及二层出租的价格计算李玉兴自行使用案涉房屋三层及四层而产生的占用费，一审法院认为，案涉房屋仅有三层，并不存在第四层；钟容娇主张对第三层的房屋计算占用费的标准没有证据予以支持。因此，对钟容娇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对李玉兴主张的修缮费用，一审法院认为，李玉兴于2018年6月对案涉房屋修缮完毕，于2019年1月5日即已取得案涉房屋的全部产权，即使在双方对房屋按份共有期间，钟容娇因李玉兴对房屋修缮而享有的收取租金利益的期限不足半年，房屋修缮的投资属于固定投资，产生的利益属于长期利益，李玉兴为最大受益人，且李玉兴亦长期无偿使用房屋第三层，应当对案涉房屋承担更多的维护管理责任，本自综合各共有人的权利义务，一审法院认为该修缮费用应由李玉兴承担。对李玉兴主张的精神损害赔偿金，缺乏事实依据和法律规定，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李玉兴于判决发生法律效力之日起七日内向钟容娇支付2018年4月至2019年1月4日的租金收益11451.6元；二、驳回钟容娇的其他诉讼请求；三、驳回李玉兴的全部反诉请求。案件本诉受理费减半收取为530.21元，由钟容娇负担410.21元，由李玉兴负担120元。反诉受理费728.13元，由李玉兴负担。本案二审期间，钟容娇未向本院提交新的证据。李玉兴向本院提交了转账记录作为新证据，拟证明李玉兴于2019年6月12日征询钟容娇的同意，按照一审判决的数额11451.6元，将款项转账给了钟容娇。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，因李玉兴提交的证据与本案无关，本院不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：一审判决认定李玉兴应向钟容娇支付的租金收益是否合理；李玉兴是否应向钟容娇支付案涉房屋第三、第四层的占用费。关于争议焦点一。经审查，钟容娇在2019年1月5日前对案涉房屋享有四分之一的产权份额，李玉兴将案涉房屋的一、二楼用于出租，钟容娇作为按份共有人应享有此期间相应的租金收益权。因李玉兴与顺德区容桂**素食馆就案涉房屋一、二楼的租赁合同关系在2018年3月解除，其后李玉兴对该部分房屋进行修缮至2018年6月15日竣工，2018年6月至2018年8月18日为新租户粟*姣的装修免租期，案涉房屋的租金自2018年8月18日起算，故一审法院据此判令李玉兴将2018年8月18日至2019年1月4日的租金收益的四分一即11451.6元支付给钟容娇，并无不妥，本院予以维持。钟容娇认为李玉兴与案外人粟*姣存在利害关系，免租期和租金标准均不应采信，应按李玉兴与顺德区容桂**素食馆之间《租赁合约》的标准计算租金，但并未举证证明李玉兴与粟*姣存在利害关系，亦未提供反证推翻李玉兴与粟*姣之间的免租期和租金标准，故本院不予采信。此外，钟容娇关于李玉兴收取顺德区容桂**素食馆的违约金22000属于出租收益，钟容娇应分得四分一的上诉主张属于其在二审程序中新增的诉讼请求，因李玉兴不同意进行调解，故本院不予审查，钟容娇可另行主张。关于争议焦点二。经查，一审法院查明案涉房屋仅有三层，并不存在第四层。钟容娇就其关于案涉房屋四楼有搭设房间的主张并未提供证据予以证明，故本院不予采信。同时，案涉房屋一楼、二楼出租给案外人粟*姣用作餐饮经营，且面积比三楼大，钟容娇主张案涉房屋三楼的占用费按照一楼、二楼的租金标准计算明显不合理，结合钟容娇就三楼占用费未举证予以证明的实际情况，一审法院驳回钟容娇该项诉请，处理妥当，本院予以维持。综上所述，钟容娇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费774.12元，由上诉人钟容娇负担。本院依申请退回286.3元予上诉人钟容娇。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十一日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣