山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5103号上诉人（原审被告）：烟台佳安房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区西山路66号。法定代表人：于克禄，总经理。委托诉讼代理人：姜念桐，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：纪玉珍，女，1982年4月26日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。上诉人烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）因与被上诉人纪玉珍商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。佳安公司的委托诉讼代理人姜念桐，纪玉珍的委托诉讼代理人张广平参加诉讼。本案现已审理终结。佳安公司上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1202号民事判决第一项，查清事实依法改判佳安公司无需承担逾期办证违约金；2、上诉费用由纪玉珍承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能按期办理不动产权证的原因不在于佳安公司，由于政府主管拆迁工作的烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成拆迁工作导致小区配套设施无法按期完成，直接影响了小区的综合验收，导致无法办证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，佳安公司不应承担逾期办证的违约责任。二、佳安公司已经按照商品房买卖合同的约定按期交付了房屋，纪玉珍已经实际占有和使用了涉案房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值，纪玉珍并没有因逾期办证而遭受实际损失，且纪玉珍在一审中并未提供因逾期办证造成损失的证据。纪玉珍主张的按同期贷款利率上浮30%计算违约金过分高于因逾期办证给其造成的实际损失，佳安公司一审中明确要求降低违约金，但一审没有予以考虑，有失公平。三、佳安公司与纪玉珍签订的商品房买卖合同明确约定，逾期交房和逾期付款违约金为日万分之一（折合年利率3.65%）。一审判决逾期办证违约金按照同期贷款利率年4.75%上浮30%（即6.175%）计算逾期办证违约金，明显高于逾期交房违约金，显失公平。综上所述，请二审撤销一审判决，依法予以改判。纪玉珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。另外，佳安公司在上诉状中陈述的纪玉珍主张的按同期贷款利率上浮30%计算违约金，一审中纪玉珍是按照日万分之五主张的违约金，一审法院已经酌情降低按同期贷款利率上浮30%判定。纪玉珍向一审法院起诉请求：1、依法判令佳安公司给付迟延办理房产权属登记手续违约金137207.61元及自起诉之日起至实际办理完毕房产权属登记手续之日止，仍按总房款250607.50元的日万分之五计算的违约金；2、本案诉讼费用由佳安公司承担。一审法院认定事实：2008年9月8日，纪玉珍与佳安公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议约定，纪玉珍购买佳安公司开发的位于烟台市福山区西山路66号佳安花园1-5-202号房产，建筑面积约77.11㎡，总价款为250607.50元。其中合同第十五条关于产权登记明确约定：“出卖人应按相关规定在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金”。该商品房买卖合同补充协议第五条约定“如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理。因出卖人的原因，不能在规定期限内办理权属登记手续的，出卖人应作出合理解释，并给予具体的办证时间（出卖人有权按照小区你的整体规划统一办理权属登记）”。上述合同签订后，纪玉珍依约向佳安公司交纳了购房款250607.50元。2011年3月16日，佳安公司将涉案房屋交付纪玉珍使用至今。一审法院认为，纪玉珍与佳安公司于2008年9月8日签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合法有效，双方应按约定履行。佳安公司虽然答辩称涉案房屋未能办理不动产权证的原因不在于佳安公司，而是因为受托人烟台市福安房屋拆迁有限公司未能如期对佳安花园范围内的房屋进行拆迁而导致，但仍然是因其原因致使纪玉珍未能取得房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款规定“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。纪玉珍与佳安公司在《商品房买卖合同》中第十五条虽然约定了违约金，但未约定违约金的计算方法。根据上述规定，一审法院确定，佳安公司应按纪玉珍已交房款250607.50元为基数，以现行一至五年期年利率4.75%的1.3倍给付纪玉珍自其向山东法院电子诉讼服务平台提交诉状之日（2018年11月12日）起前三年的逾期办证违约金，以此计算为46425.04元（计算公式为250607.50元×年利率4.75%×1.3倍×3年），以后的违约金继续按此标准计算至佳安公司办理产权证书完毕之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、佳安公司于判决生效后十日内给付纪玉珍逾期办证违约金46425.04元（自2018年11月13日以后至佳安公司办理产权证书完毕之日止的违约金继续按此标准计算）；二、驳回纪玉珍其余的诉讼请求。如果佳安公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3044元，减半收取为1522元，由纪玉珍负担1007元，佳安公司负担515元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：佳安公司应否向纪玉珍支付逾期办证违约金及其数额。关于佳安公司应否向纪玉珍支付逾期办证违约金的问题。佳安公司与纪玉珍2008年9月8日签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。佳安公司未能在补充协议约定的时间内完成办理涉案房屋产权证书的义务，应当承担逾期办证的违约责任，佳安公司以第三人烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成拆迁工作为由免除其违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于佳安公司应承担逾期办证违约金数额问题。涉案商品房买卖合同及补充协议中对于逾期办证违约金均未作出约定，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款之规定，以中国人民银行贷款基准利于4.75%上浮30%计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以支持。综上所述，佳安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费961元，由烟台佳安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月三十一日书记员  孙嘉慧