江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初1974号原告：鹰潭市嘉明物业管理有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区金山弄商城A栋一楼店面（金山弄53号），统一社会信用代码：91360600MA37XPD26C。法定代表人：张霄，系该公司负责人。委托代理人：卢巍，男，汉族，1984年9月19日出生，系该公司职工。被告：吴贵龙，男，汉族，1969年2月8日出生，住江西省鹰潭市嘉鹰湖畔居东区。委托代理人：鄢军强，江西道都律师事务所律师。原告鹰潭市嘉明物业管理有限公司（以下简称原告）与被告吴贵龙（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢巍，被告吴桂龙及其委托代理人鄢军强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2016年1月1日至2018年5月31日的卫生管理费500元，2018年6月1日至2019年6月30日物业管理费1009元，合计1509元；二、判令被告支付百分之三十违约金（即453元）；三、本案全部诉讼费由被告承担。原告诉称的事实与理由：被告系嘉鹰湖畔居东区小区业主，其所有房屋坐落于该小区4栋3单元206室，面积为119.37平方米。该小区业委会自主管理时间为2016年1月1日至2018年5月31日，业主每户每年向业委会交纳卫生管理费200元，两年半500元整，业主委员会于2018年6月1日把管理期间的全部债权转让给原告。原告接管物业时按《物业管理条例》的相关规定与该小区业委会签订了《债权转让协议》及《物业服务合同》。该合同第二十条物业服务费用：1、本物业服务费用由业主按建筑面积（以房产证面积为准）交纳：（1）多层住宅房屋0.65/平方米/月；（2）别墅0.65元/平方米/月；（3）非住宅房屋（店面）1.2元/平方米/月。在原告入驻嘉鹰湖畔居东区小区后，按照法律规定和约定，尽职尽责，做好了如下工作：1.房屋外观；2.设备运行；3.共用部分、共用设施设备的维护和管理；4.公共环境卫生；5.绿化；6.交通秩序与车辆停放；7.公共秩序维护与协助消防；8.房屋共用部分、共用设备设施的急修、小修。被告从2016年1月1日起无正当理由拖欠物业管理费。原告认为被告拖欠物业费的行为违反了法律规定和合同约定，是一种不诚信行为，物业费是原告维护小区全体业主共同权益的经济基础。综上所述。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决支持原告的诉讼请求为谢。被告辩称：1.该物业服务合同的签订没有召开业主大会，几乎所有业主都不知情，故原告与嘉鹰湖畔居业主委员会签订的合同属于无效合同。该小区也没有召开业主大会成立业主委员会，所以业主委员会的成立不符合法律规定，不能代表全体业主的权利。小区业主委员会提供给答辩人的合同与原告提交给法院的合同不是同一份合同，原告与业委会签订的合同是私下签订的，合同应属无效；2.原告未按照物业服务合同约定履行义务，无权收取物业费。且原告伪造律师函以及雇请社会闲散人员向答辩人收取物业费，造成了极其恶劣的影响。综上，原告是通过暗箱操作签订了无效的物业服务合同，又没有履行物业服务合同要求的服务，其无权收取物业服务费，请求驳回原告的诉请。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告系嘉鹰湖畔居东区小区业主，其所有的房屋坐落于该小区4栋3单元206室，系多层住宅，面积为119.37平方米。2016年1月1日至2018年5月31日间嘉鹰湖畔居小区物业由月湖区湖畔居东区业主委员会（以下简称业主委员会）自主管理，业主委员会决定每户业主每年交纳人民币200元卫生费，其间被告依该决定应交纳卫生费500元，该卫生费经业委会催讨被告未交纳。2018年6月3日原告与该小区业委会签订了《物业服务合同》，合同约定：原告对嘉鹰湖畔居小区提供物业服务，物业服务费用由业主按建筑面积（以房产证面积为准）交纳：多层住宅房屋每月每平方按0.65元向业主收取；别墅每月每平方按0.65元向业主收取，合同同时约定业主和使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日利率千分之三交纳滞纳金等内容。2018年7月25日业主委员会与原告签订《债权转让协议》，协议约定业主委员会将2016年1月1日至2018年5月30日应收未收的卫生费共计债权人民币52000元转让给原告，协议签订后，原告将债权转让事宜在小区内以张贴形式告知业主，被告尚未支付的500元卫生费亦在其中。2018年6月1日起，原告进驻该小区履行物业管理服务义务。原告在履行合同义务过程中，存在保安工作中睡觉，卫生清理不及时，绿化除草不到位等情形。2016年6月1日至2019年6月30日，依据原告与业主委员会签订的物业服务合同，被告应向原告支付物业管理费计人民币1009元。原告多次向被告催交物业管理费及卫生费，均遭被告拒绝，原告无奈向本院提起诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证、物业合同复印件、债权转让协议、欠费名单、其他业主缴费收据，被告提供的照片、光盘、情况说明、律师函以及当事人的陈述等证据在案佐证，经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据。本院认为，嘉鹰湖畔居小区业主委员会，系经有关部门批准成立，对外具有依法代表全体业主行使相关权利，履行相关义务的资格。原告与该业主委员会所签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。该合同对小区全体业主均具有约束力，全体业主理应遵守执行。被告辩称业主委员会成立违法，无权代表全体业主，物业服务合同的签订并未召开业主大会，故该物业服务合同无效。但被告对该项主张并未向本院提供证据佐证，且本院认为业主委员会成立是否违反相关法律，被告应通过正当途径向相关部门提起诉求，依法对业主委员会行使监督权，故被告以此主张《物业服务合同》无效之观点，本院不予采纳。被告理应依法遵照《物业服务合同》履行应尽之义务。物业服务费用的交纳，系物业公司对小区卫生环境及公共设施进行维护的基本费用，业主拒绝交纳该费用势必导致小区管理的混乱，被告以照片、光盘及其他证据证明原告在履行服务合同过程中存在一定的瑕疵，但本院认为，这些瑕疵尚不足以构成被告拒绝交纳物业费的理由。原告应积极主动接受业主监督提高服务质量，被告亦应积极配合督促原告改进服务，提高服务质量，故原告诉请判令被告支付2018年6月1日至2019年6月30日物业管理费1009元，本院予以支持。2016年1月1日至2018年5月30日小区业主委员会自主管理小区物业期间，被告按约应交纳人民币500元卫生费，业主委员会将该债权依法转让给原告，并以公示形式通知被告，符合债权转移之形式要件，被告原告以无证据证明已支付对价、转让协议已备案为由抗辩转让协议无效，本院认为被告的该项抗辩无法律依据，业主委员会与原告所签《债权转让协议》合法有效，原告有权请求判令被告支付该款项，原告的该项诉请本院予以支持。原、被告的共同目标是小区卫生、环境得以治理。作为原告在服务过程中应进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，协调好相互间的关系，从自身的服务意识、服务质量多加考虑；作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，及时交纳物业管理服务费。在物业服务合同中虽约定，逾期交纳物业费按日利率千分之三支付滞纳金，并未对如何承担违约金进行约定，而滞纳金属行政强制执行中执行罚的一种形式，原、被告间并不适用，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告吴贵龙于本判决生效之日起十日内支付原告鹰潭市嘉明物业管理有限公司2016年1月1日至2018年5月31日的卫生管理费500元，2018年6月1日至2019年6月30日物业管理费1009元，合计1509元；二、驳回原告鹰潭市嘉明物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告吴贵龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆卫华二〇一九年十月一日书记员  罗 迎