宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2019）宁0521民初4322号原告：朱某，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：王某，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告:宁夏沃尔德实业有限公司。法定代表人：周某，该公司董事长。第三人：杜某，个体户，住宁夏回族自治区中宁县。原告与被告宁夏沃尔德实业有限公司、第三人杜某确认合同有效纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某、第三人杜某到庭参加诉讼，被告宁夏沃尔德实业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的买卖合同有效，原告对宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园房屋享有所有权；2、要求被告支付违约金2340元（自2019年4月2日起至2019年7月3日，按260000元的日万分之一计付），之后违约金按260000元的日万分之一计付至排除第三人妨害之日；3、要求第三人腾出宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园，保证今后不再干扰原告对该房的正常居住使用；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年2月1日，原、被告签订ZHZ-2010-0001《中宁县商品买卖合同》一份，约定被告向原告出售宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园现房一套，该房面积93.22㎡，单价2789元/㎡，房款260000元。当日，原告向被告一次性交付房款260000元，并向中宁县房屋产权产籍管理所交纳专项维修资金1680元，且办理了房屋产权登记备案手续（备案号201902010004）。2019年4月2日，被告将该房钥匙交付原告。同年4月初，第三人撬门入室，将日常生活用品搬入，并拿出与被告2016年4月27日签订的一份《沃尔德都市花园商品房抵顶工程款审批表》，称该房为工程款抵顶房。原告遂找被告协商未果。原告为证实其主张的事实，向法庭提交了下列证据予以佐证。证据一，中宁县商品房买卖合同一份，拟证实原、被告于2019年2月1日签订了ZHZ-2010-0001《中宁县商品买卖合同》，约定被告向原告出售宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园现房一套，该房面积93.22㎡，单价2789元/㎡，房款260000元；原告于2019年2月1日一次性交付房款260000元；因被告原因，造成该商品房产权和债权债务纠纷的，由被告承担全部责任；原告自行办理房屋所有权登记的，被告应在商品房交付使用后90日内办结《商品房现售备案证明》，并向原告提供房屋登记机构要求提交的资料；被告应将符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告未按合同规定期限将商品房交付原告使用，逾期不超过30日，被告自本合同规定的最后交付期限次日起至实际交付之日按日承担已交付房款价万分之0.1的违约金，且继续履行合同；涉案房屋于2019年2月1日向中宁县房管所报备案，备案号为201902010004的事实。证据二、宁夏增值税普通发票一张，拟证实原告2019年2月1日向被告交清房款及税金260000元的事实。证据三：沃尔德都市花园商品房抵顶工程款审批表一份，拟证实被告于2016年4月27日将宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园抵顶第三人工程款，造成合同履行中发生产权和债权、债务纠纷的事实。证据四：《接处警登记表》一份，拟证实2019年4月2日被告虽将涉案房屋钥匙交付原告，但同年4月7日房门被撬锁被换，造成被告交房客观上不能实现的事实。被告宁夏沃尔德实业有限公司提交书面答辩状称，原、被告于2019年2月1日签订《中宁县商品房买卖合同》，将宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园出售给原告，2019年4月2日，被告向原告交付了涉案房屋，且协助原告办理了房屋产权登记备案手续。被告不存在违约行为，原告主张违约金的诉讼请求没有任何依据。故请求驳回原告的诉讼请求。被告向第三人结算工程款存在超付情况，后将涉案房屋收回，出售给原告，被告对涉案房屋有处分的权利。涉案房屋现已出卖且备案登记在原告名下。对于第三人侵占房屋，拒不搬出，妨碍原告对房屋进行装修的行为，原告应自行寻求合法有效途径解决。被告向法庭提交了答辩状，但未提交证据材料。第三人杜某辩称，我与被告签订合同，由我承建宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园小高层电梯一期和二期的石材套线等工程。被告共欠我工程款2078620元。2016年4月28日我与被告签订了工程款抵顶协议，被告将涉案房以338855元的价款抵顶给我。2019年4月初，我撬开门，将部分日常生活用品搬入。对被告的答辩意见，我不予认可。我与被告签订以房顶帐协议在前，原、被告签订购房协议在后，沃尔德都市花园工程款都是以房屋抵顶工程款，且顶账房均没有备案，我是涉案房屋的所有权人，我阻拦原告入住涉案房屋有理有据。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人为证实其主张的事实，向法庭提交了下列证据予以佐证。证据一，2014年3月1日、2015年4月16日、2015年11月4日，第三人与被告签订的合同复印件各一份，拟证实被告欠其工程款2078620元，以房抵顶工程款的事实。证据二，沃尔德都市花园商品房抵顶工程款审批表、住房顶工程款协议复印件各一份，拟证实被告将涉案房屋以338855元的价款抵顶第三人工程款的事实。证据三，被告与黎占红2017年7月1日签订的住房顶工程款协议及商品房抵顶工程款审批表复印件各一份，拟证实被告给其他沃尔德都市花园工程的承包人以房顶工程款的事实。对原告提交的证据，第三人对证据一的三性无异议，认为涉案房屋顶账在前，买卖在后；对证据二、三、四的三性及证明目的均无异议，经审核，本院对原告提交证据的证明效力予以认定。对第三人提交的证据中证据一的真实性，原告不予认可，认为合同属工程承包合同，其中以房顶款的条款，仅是付款方式，没有涉及具体的房屋，与本案没有关联性；对证据二的三性，原告均不认可，认为该证据属内部审批表手续，对外没有法律约束力；对证据三，原告认为与本案无关，不予质证。经审核，第三人提交的证据一、二能够证实2014年3月至2015年11月，第三人承包了被告沃尔德都市花园小高层电梯口石材套线工程、东大门花岗岩装饰工程，被告曾应许过将涉案房屋以338855元的价款抵顶第三人工程款。本院对该事实予以认定。第三人提交的证据三，与本案不具有关联性，本院不予认证。根据原告、第三人的当庭称述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年2月1日原、被告签订了ZHZ-2010-0001《中宁县商品买卖合同》一份，合同约定被告向原告出售宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园现房一套，该房面积93.22㎡，单价2789元/㎡，房款260000元。合同签订的当日，原告一次性交付房款260000元，涉案房屋向中宁县房管所报备案，备案号为201902010004。2019年4月2日，被告将该房钥匙交付原告。同年4月初，第三人撬门入室，将其日常生活用品搬入，原告遂找被告协商未果。同时查明，2014年3月至2015年11月，第三人承包了被告沃尔德都市花园小高层电梯口石材套线工程、东大门花岗岩装饰工程，被告曾应许过将涉案房屋以338855元的价款抵顶第三人工程款。本院认为，原、第三人争议的焦点是原告朱某与被告宁夏沃尔德实业有限公司签订的ZHZ-2010-0001《中宁县商品买卖合同》是否有效，本案案由应属确认合同有效纠纷。第三人辩解其承包了被告沃尔德都市花园小高层电梯口石材套线工程、东大门花岗岩装饰工程，被告已将涉案房屋以338855元的价款抵顶其工程款。被告主张其向第三人结算工程款存在超付情形，已将涉案房屋收回，出售给原告，且备案登记在原告名下。本院查明被告曾应许过用涉案房屋抵顶第三人工程款，应认定为被告与第三人协商过程中，有过这个意向，致于以现金结付工程款，还是以房顶帐，决择权在被告。被告对涉案房屋有处分的权利，原、被告签订了商品房买卖合同，原告按约交清全部房款，且在中宁县房管所备案登记，被告将涉案房屋钥匙交付原告。原、被告之间的商品房销售系真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益。故原告请求确认原、被告之间的买卖合同有效，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”物权归属属行政管理范畴，不属于人民法院受理范围。故对原告要求确认其对宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付违约金2340元（自2019年4月2日起至2019年7月3日，按260000元的日万分之一计付），之后违约金按260000元的日万分之一计付至排除第三人妨害之日的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对原告要求第三人腾出宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园，不得干扰原告的正常居住使用的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱某与被告宁夏沃尔德实业有限公司签订的ZHZ-2010-0001《中宁县商品买卖合同》有效；二、第三人杜某于本判决生效之日腾出宁夏回族自治区中宁县宁夏回族自治区沃尔德都市××园，不得干扰原告朱某对该房的正常居住使用；三、驳回原告朱某的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取125元，由第三人杜某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审判员 董占河 二〇一九年十月二十三日书记员 张旭娟附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开审理。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。