浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初1436号 原告（反诉被告）：嘉兴市民政局，住所地：嘉兴市中山东路1006号，统一社会信用代码：113304000025455222。 负责人：沈岱峰，局长。 委托诉讼代理人：查宇东，薛莉，浙江天鸿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴市南湖区新子城大酒店，住所地：嘉兴市南湖区大新路163号，统一社会信用代码：913304027498231722。 负责人：王德明。 委托诉讼代理人：薛明、王浩斌，嘉兴市天安法律服务所法律工作者。 原告嘉兴市民政局与被告嘉兴市南湖区新子城大酒店（以下简称新子城大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序。新子城大酒店在庭审辩论结束前提起反诉，本院受理后决定合并审理，后本案转为普通程序审理。2019年5月23日、2019年10月17日，本案两次公开开庭进行了审理，嘉兴市民政局的委托诉讼代理人薛莉、新子城大酒店的委托诉讼代理人薛明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉兴市民政局向本院提出诉讼请求：一、新子城大酒店腾退租赁合同约定的嘉兴市南湖区大新路163号楼房主楼底层东侧门厅加三间店面房，以及二层、三层楼（含北墙外二层小楼）（经查现门牌号××，整体经营嘉兴市南湖区新子城大酒店）；二、新子城大酒店赔偿嘉兴市民政局占有使用上述房屋期间的租金损失1512500元（按年租金330000元计算，从2014年7月1日暂计至2019年1月30日，并要求计算至实际履行日）；三、新子城大酒店支付拖欠嘉兴市民政局占有使用房屋的水电费（2018年12月3日之前已结清，此后要求按实际结算至实际履行之日）；四、新子城大酒店将擅自装修部分恢复原状并承担恢复费用；五、新子城大酒店承担本案诉讼费用。事实和理由：2001年，嘉兴市民政局与新子城大酒店签订《房屋租赁契约》，合同约定：出租房屋为租赁合同约定的嘉兴市南湖区大新路163号楼房主楼底层东侧门厅加三间店面房，以及二层、三层（含北墙外二层小楼）；租赁期间自2001年7月1日至2009年6月30日。2009年租赁期满后，双方又签订《补充协议》，约定在原协议基础上续签五年合同，延期至2014年6月30日。2014年6月30日租赁期满后，嘉兴市民政局向新子城大酒店主张腾退房屋，但遭到拒绝。2014年，该房屋已被鉴定不满足正常使用，存在安全隐患，建议治理。现双方租赁合同期满已超过4年，但新子城大酒店至今仍占有使用该房屋，对嘉兴市民政局的腾退要求置之不理，故新子城大酒店诉至法院。 新子城大酒店辩称，嘉兴市民政局的诉讼请求不符合客观实际，请求驳回嘉兴市民政局的全部诉讼请求，并允许新子城大酒店继续经营。期间租赁房屋因为没有支付水电费而停业，后嘉兴市民政局要求新子城大酒店以继续经营的方式将原先拖欠的费用结清，所以新子城大酒店又恢复经营。2014年第三方对案涉房屋进行鉴定并现场采样，但事后未告知鉴定结果。案涉房屋被鉴定为危房，事实上经历了四年台风房屋并未倒塌，嘉兴市民政局意图拆除的行为造成了国有资产的流失。即使是危房，占有使用也不应支付费用，要求对装修价格进行评估并调取嘉兴市民政局的2014年1月至2019年6月的会议纪要或记录。 新子城大酒店向本院提出反诉请求：一、嘉兴市民政局赔偿新子城大酒店损失1830000元；二、反诉费用由嘉兴市民政局承担。事实和理由：2016年，嘉兴市民政局召集包括新子城大酒店在内的多家单位，要求继续开店并在三个月内支付历史拖欠水电费用，新子城大酒店等多家单位陆续进场装修并营业。但嘉兴市民政局明知案涉房产被鉴定为危房D级情况下，恶意欺骗包括新子城大酒店在内的多家单位继续入场装修经营，构成恶意欺诈，置人民群众生命、财产于不顾，相关责任人员应受党纪国法追责。新子城大酒店在不知情的情况下耗费巨资装修酒店，损失1830000元。新子城大酒店接到诉状后始知案涉房产属于危房D级，经咨询获知，根据《城市危险房屋管理规定》以及《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）的相关规定，案涉房产已经属于最高危险级别，人员应立即撤离，嘉兴市民政局具有解危义务。新子城大酒店投入装修款项血本无归，嘉兴市民政局因其欺诈行为及其应作为而不作为行为而应向新子城大酒店承担赔偿责任。 嘉兴市民政局辩称，新子城大酒店的陈述不是事实。2016年开会已经通知新子城大酒店腾退并支付占用租金损失，没有允许新子城大酒店继续租用房屋。2014年大新路的房屋陆续到期后嘉兴市民政局是不同意续租的，并在不同时段到现场要求腾退，但承租人均拒绝。案涉房屋年代久了所以需要委托鉴定，鉴定机构到现场勘验，承租人也是到现场的，嘉兴市民政局一直通知承租人腾退但其迟迟未腾退。新子城大酒店违法占用租房，其装修损失与嘉兴市民政局无关，应由其自行承担，请求驳回新子城大酒店的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉兴市民政局提供了下列证据：1.嘉兴市计划委员会文件、协议书、委托书各一份，2.房屋租赁契约一份、房屋租赁补充协议二份，3.房屋安全鉴定报告一份，4.限期腾退搬离通知书、送达照片各一份，5.水电费交纳凭证一组。新子城大酒店提供了下列证据：1.装修明细十七组，2.结算单二份，3.利润表一组，4.嘉兴市建设局关于《履行监督职责通知函》的回复一份。对嘉兴市民政局提供的证据1至5，新子城大酒店对其真实性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对新子城大酒店提供的证据1至4，新子城大酒店在租赁期满后装修案涉房屋，其损失与嘉兴市民政局无关，对其证明效力本院不予确认，具体理由在后文中一并阐述。诉讼中，新子城大酒店申请调取嘉兴市民政局会议纪要或记录，但该申请既未明确所调取会议纪要或记录的具体时间、地点、内容，也未明确待证事实，综合考虑本案情况，并根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条之规定，本院对新子城大酒店该调查取证申请不予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2000年5月10日，嘉兴市计划委员会作出《关于市民政局购置嘉兴市社会福利服务中心用房的批复》，同意嘉兴市民政局受让嘉兴市实业资产经营公司原嘉兴电子仪器厂部分地块及地面建筑物，受让土地面积约3500平方米。2000年9月27日，嘉兴市民政局与嘉兴市实业资产经营公司签订《协议书》一份，约定嘉兴市实业资产经营公司转让四层混合楼一幢及辅助用房，该房屋位于，原电子仪器厂厂区主楼，主楼建筑面积4232.40平方米。2009年5月12日，嘉兴市社会福利服务中心出具《委托书》，载明其位于本市处房产，面积为4323.40平方米，委托嘉兴市民福物业服务中心对该房产按市场行情营运租赁业务。 2001年3月20日，嘉兴市民政局作为甲方（出租方）、嘉兴市子城服饰有限责任公司子城酒店、王德明作为乙方（承租方）签订《房屋租赁契约》一份，载明：甲方将座落在市区大新路163号楼房主楼底层东侧门厅加三间店面房，以及二层、三层楼（含北墙外二层小楼）出租给乙方使用；第一、二年租金各为27万元，第三、四、五年各为30万元，第六、七、八年各为33万元；租赁期限自2001年7月1日至2009年6月30日；每年租金分两次付款，2001年为12月15日，从2002年起分别为每年的1月15日和7月15日，每次付款为年租金的50%；乙方保证承租方仅作餐饮、娱乐营业使用，如需改变用途必须取得甲方书面同意；乙方承租的房屋如需装修，费用自理，并不得损坏房屋结构，不得违反国家有关房屋装修规定，有关装修手续由乙方申请办理，装修过程中的安全等有关事项由乙方负责，如在装修中对房屋及甲方的其他权益造成损失的，由乙方承担相应责任，按违约处理；乙方使用的水电，按有关规定交纳费用，甲方负责向乙方收取，统一上交，损耗部分由双方按各自用量分摊；乙方在租赁期届满或提前终止契约时，把房屋交还给甲方，包括在承租期内由乙方添置的室内永久性设施归甲方所有，乙方不得人为损坏，不得要求甲方补偿，乙方租赁期满如需继续承租应提前二个月与甲方协商，双方另签契约。 2003年4月3日，嘉兴市民政局作为甲方、王德明（秀城区新子城大酒店）作为乙方签订《房屋租赁补充协议》一份，载明：新子城大酒店（原名为“嘉兴市子城服饰有限责任公司子城酒店”，现更名为秀城区新子城大酒店）承租甲方坐落于大新路163号楼房主楼底层东侧门厅加三间店面房，以及二层、三层楼（含北墙外二层小楼），2001年3月20日由原嘉兴市子城服饰有限责任公司子城酒店与甲方签订的房屋租赁契约由王德明（秀城区新子城大酒店）继续生效履行；根据2003年3月26日上报的新子城大酒店实际经营情况及原契约中第十条第一款“本契约未尽事项，双方另行议定”的精神，甲乙双方经协商，同意就房屋租赁事项对原租赁契约第二条作如下修改：甲乙双方议定第一、二、三、四年年租金各为27万元，第五、六年各为30万元，第七、八年年租金各为33万元，原定租赁期限不变，原定付款方式不变；原契约的其他条款不变。 2007年4月23日，嘉兴市民政局作为甲方（租赁方）、嘉兴市南湖区新子城大酒店作为乙方（承租方）签订《房屋租赁补充协议》一份，载明：嘉兴市南湖区新子城大酒店，原名“嘉兴市子城服饰有限责任公司子城酒店”，后更名为“嘉兴市秀城区新子城大酒店”，又因秀城区更名为南湖区而更名为“嘉兴市南湖区新子城大酒店”；根据该店实际经营情况，以及现有的基本设施已无法满足消费者的需求，乙方拟对该店进行设施改造，考虑到投入的成本与回报，在余下的两年合同期内无法收回，因此，乙方要求在原协议的基础上续签五年合同，延期至2014年6月30日止，就续签有关事项协议如下：一、根据原租赁协议中先付款后承租的原则，甲乙双方于2007年4月13日对房租费及水电费收缴情况进行了专项专人核对：2001年7月1日至2005年6月30日，乙方应交甲方房租108万元，由于“非典”和“雷击”烧坏变压器等原因，甲方给乙方核减房租73750元整，实际应缴房租费1006250元，甲方实收1006250元；2005年7月1日至2006年6月30日，乙方应缴甲方房租30万元，甲方实收30万元；2006年7月1日至2006年6月30日，乙方应缴甲方房租30万元整，乙方至今未缴，乙方承诺该款分别于2007年6月30日前支付给甲方15万元，2007年12月30日前支付甲方15万元；2001年7月1日至2007年3月5日的水电费，乙方已根据实际使用情况如数付清；二、原协议商定的，2007年7月1日至2009年6月30日（第七、八年）年租金为33万元，双方继续履行，乙方按四次分付，每季初各付四分之一；三、2009年7月1日至2014年6月30日为续签的五年租用期，由于该地段商业环境不够景气，以及实际经营状况，第一、二年年租金为30万元，第三、四、五年年租金为33万元整，乙方按四次分付，每季初各付四分之一；四、其他条款按原协议执行。 2014年嘉兴市民政局（嘉兴市民福物业服务中心）委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对上述房屋进行鉴定，浙江省建设工程质量检验站有限公司于2014年7月21日作出了《嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋安全鉴定报告》，鉴定结果为：嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋存在安全隐患，房屋的安全性等级鉴定为Dsu级。 2018年10月24日，嘉兴市民政局作出《限期腾退搬离通知书》，要求新子城大酒店于2019年1月30日前清理室内物品，腾退房屋，结清费用，自行搬离。因新子城大酒店一直未腾退搬离案涉房屋，嘉兴市民政局遂向本院提起诉讼，后新子城大酒店又提起了反诉。双方一致确认，2014年6月30日之前的租金已结清，2018年12月3日之前的水电费已结清。庭审中，新子城大酒店陈述，新子城大酒店在2016年9月自己购买材料装修，产生装修损失183万元，并申请对案涉房屋的装修装饰价格进行评估鉴定。对于新子城大酒店的评估要求，嘉兴市民政局认为装修未经其同意，新子城大酒店要求其承担装修费用无法律依据，明确表示不同意进行评估鉴定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。嘉兴市民政局与新子城大酒店签订的《房屋租赁契约》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照约定履行义务。现双方合同约定的租赁期限已于2014年6月30日届满，合同到期后双方未再续签合同，故嘉兴市民政局有权要求新子城大酒店腾退交还案涉房屋。新子城大酒店在租赁期限届满后仍继续占有租赁房屋从事经营活动，并从中获取利益，故新子城大酒店应支付嘉兴市民政局占有使用费。但本案所涉房屋于2014年7月21日被鉴定为已不能满足正常使用要求，存在安全隐患，房屋安全性等级为Dsu级，嘉兴市民政局在鉴定报告出具后，明知房屋存在安全隐患，却未及时采取措施消除隐患，也未及时要求新子城大酒店腾退，存在管理缺失，该情况下嘉兴市民政局仍以双方原约定的租金价格主张占有使用费，无事实及法律依据。综合本案情况，本院酌情确定新子城大酒店按原租金的50%支付占有使用费（原租金330000元/年×50%=165000元/年）。经计算2014年7月1日至2019年1月30日（累计55个月）的占有使用费为：165000元/年÷12×55个月=756250元，现新子城大酒店仍占有使用案涉房屋进行经营，故占有使用费应计算至新子城大酒店腾退之日。关于嘉兴市民政局主张的水电费，嘉兴市民政局未向本院提供新子城大酒店实际用水用电量的相关证据，但新子城大酒店占用房屋经营必然会产生水电费等费用，故双方可在房屋腾退时依据水表电表数据据实结算。关于嘉兴市民政局要求新子城大酒店将擅自装修部分恢复原状并承担恢复费用的主张，现有证据不能查明哪些属于擅自装修部分，故对嘉兴市民政局该主张本院不予支持。 关于新子城大酒店要求嘉兴市民政局赔偿装修损失1830000元的反诉主张，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。考虑本案情形，新子城大酒店未能充分举证证明其装饰装修已经过出租人即嘉兴市民政局同意，因此新子城大酒店要求嘉兴市民政局赔偿装修损失，缺乏事实和法律依据。进一步讲，双方在《房屋租赁契约》中明确约定，“乙方承租的房屋如需装修，费用自理，并不得损坏房屋结构，不得违反国家有关房屋装修规定，有关装修手续由乙方申请办理；”“乙方在租赁期届满或提前终止契约时，把房屋交还给甲方，包括在承租期内由乙方添置的室内永久性设施归甲方所有，乙方不得人为损坏，不得要求甲方补偿。”根据上述约定，案涉房屋如需装修应由承租人向出租人申请办理装修手续，费用自理，新子城大酒店明知租赁合同期限已于2014年6月31日届满，合同届满后双方未续签合同，该情形下新子城大酒店仍擅自对案涉房屋进行装修，其该行为既有违双方合同约定，也缺乏对于投资经营风险的审慎判断，故基于合同法平等、自愿以及诚实信用的原则，新子城大酒店因腾退而可能产生的装修等损失应由其自行承担。新子城大酒店在诉讼过程中就案涉房屋装修装饰价格申请司法鉴定，考虑到鉴定结果对于本案争议事项的认定和审理结果不具有意义，如上文所述新子城大酒店要求嘉兴市民政局赔偿装修损失的诉讼请求，本院实难支持，因此对于新子城大酒店因腾退而可能产生的具体装修损失金额已无进一步审查的必要性，同时也为避免加重当事人诉讼成本之负担，对于新子城大酒店提出的司法鉴定申请，本院不予准许。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、嘉兴市南湖区新子城大酒店于本判决生效之日起十五日内将《房屋租赁契约》及补充协议中约定的嘉兴市南湖区大新路163号楼房主楼底层东侧门厅加三间店面房，以及二层、三层楼（含北墙外二层小楼）的房屋腾退交还嘉兴市民政局； 二、嘉兴市南湖区新子城大酒店于本判决生效之日起十五日内给付嘉兴市民政局占有使用费756250元（暂计算至2019年1月31日，此后按每年165000元的标准计算至实际腾退之日）； 三、嘉兴市南湖区新子城大酒店于房屋腾退的同时支付嘉兴市民政局水电费（水电费自2018年12月3日起计算至实际腾退之日，按实际抄表数结算）； 四、驳回本诉原告嘉兴市民政局的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告嘉兴市南湖区新子城大酒店的诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18412元，由嘉兴市民政局负担7049元，由 新子城大酒店负担11363元；反诉案件受理费减半收取10635元，由新子城大酒店负担，均于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  王海燕 人民陪审员  沈笑蕾 人民陪审员  夏德珍 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  斯群蓉