上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终6566号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕东，男，1985年11月26日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱焱，上海正策律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万喆，男，1992年7月17日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。上诉人吕东因与被上诉人万喆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初3152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕东及其委托诉讼代理人朱焱、被上诉人万喆及其委托诉讼代理人汤卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕东上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判吕东支付万喆延期交房违约金20,500元（人民币，下同）；二、撤销一审判决第二项，改判吕东无需支付万喆延期办理房地产权证（小产证）违约金。事实和理由：1.双方在买卖合同中明确约定，逾期交付房屋或办理过户手续违约金的计算基数是已收款，而非已付款。吕东已收取的房款为100万元，故延期交房违约金应以100万元为基数进行计算，金额为20,500元。万喆付至法院的130万元房款不属于吕东的已收款范畴，故一审法院按照230万元计算违约金是错误的。2.在前案的二审判决生效后，吕东积极与万喆联系，催促其共同办理后续交易手续，万喆未予理睬，导致过户延迟，故责任在于万喆，吕东不应当承担逾期过户违约金。如认定吕东存在违约，违约金的计算基数也应是100万元，而不是230万元。万喆辩称，吕东涤除抵押的时间是2017年10月，在涤除抵押前无法交付房屋和办理产证，故吕东在2017年7月至8月间联系万喆办理过户手续，系吕东逃避承担违约责任的手段。一审法院对违约金时间的认定是正确的。因吕东拒绝履行合同，万喆才将剩余房款交至法院，应认定万喆已支付了全部房款，故一审判决以全额房款作为违约金的计算基数亦属正确。综上，不同意吕东的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。万喆向一审法院起诉请求：吕东偿付万喆延期交房违约金47,150元（以购房款2,300,000元为本金，从2017年8月20日起至2017年9月30日止，共41天，按每天0.05%计算）；吕东偿付万喆延期办理房地产权证（小产证）违约金74,750元（以购房款2,300,000元为本金，从2017年7月26日起至2017年9月30日止，共65天，按每天0.05%计算）；吕东赔偿万喆税费损失158,591元；吕东赔偿万喆房屋修复费用62,300.32元和鉴定费30,000元；吕东赔偿万喆无法正常使用房屋损失50,025元。吕东向一审法院提出反诉请求：万喆偿付逾期付款违约金12,150元（以购房款300,000元为本金，从2017年7月24日起至2017年10月12日止，按每天0.05%计算）和51,100元（以购房款700,000元为本金，从2017年8月18日起至2018年1月10日止，按每天0.05%计算）。一审法院认定事实：2016年5月16日，万喆与吕东签订《居间合同》一份，约定：吕东将其坐落于上海市奉贤区XX镇XX花园XX幢XX号XX室的房屋（以下简称涉案房屋）出售给万喆，购房款为2,300,000元；2016年5月16日支付定金100,000元，2016年5月30日前支付900,000元，贷款支付1,000,000元，双方于同年8月18日前申请办理产权过户手续并于8月18日交易当日支付300,000元,双方办理转移登记手续当日交房，由万喆承担双方全部交易税费。同日，万喆支付吕东定金100,000元。2016年5月28日，万喆、吕东签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：吕东将涉案房屋出售给万喆，购房款为2,300,500元；万喆已于2016年5月16日支付定金100,000元，待支付尾款时抵作购房款，同年5月30日前支付900,500元，8月18日前支付300,000元，9月18日前支付1,000,000元；双方于同年8月18日前申请办理产权过户手续，吕东于2016年8月18日前腾出房屋并通知万喆验收交接，万喆在收到通知当日对房屋进行查验；如逾期付款，按未付款的每天0.05%计算违约金；如逾期交付房屋或办理过户手续，按已付款的每天0.05%计算违约金。2016年5月28日，万喆支付吕东900,500元。嗣后，万喆要求吕东协助办理房产过户手续等未果，遂提起诉讼要求继续履行合同并将金额为1,300,000元的购房款付至法院，同时申请财产保全将涉案房屋予以查封，案件案号为（2016）沪0120民初12695号。2016年12月26日，一审法院就上述案件出具一审民事判决书，判决吕东于判决生效之日起十日内涤除抵押、于判决生效之日起二十日内配合办理房地产权证过户手续并于判决生效之日起四十五日内交付房屋，万喆则在办理房地产权证过户手续的同时支付购房款300,000元，交付房屋的同时支付购房款1,000,000元。吕东对上述判决不服提起上诉，2017年7月3日，本院出具二审民事判决书，驳回上诉，维持原判决，二审民事判决书于2017年7月4日生效。此后，双方均申请强制执行，2017年10月吕东将涉案房屋上的抵押贷款还清后办理了抵押涤除手续,万喆于2017年12月17日缴纳房产交易税费274,294.26元。2018年1月9日，涉案房屋以万喆为权利人的房地产权证（小产证）办理经核准通过，因吕东拒绝交付房屋，万喆在取得房地产权证（小产证）后在执行人员许可下于2018年1月19日在当地居委会工作人员等到达现场见证下打开房门，发现房屋被人为故意损坏，以致涉讼。一审审理期间，吕东确认：为涤除抵押而提前归还的抵押贷款金额来自于万喆已付至法院的购房款。一审法院根据万喆的申请委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉案房屋的损坏情况、修复必要性、修复方案及修复费用进行鉴定和评估，上海市房屋建筑设计院有限公司于2018年10月26日出具《司法鉴定意见书》并由相关人员出庭接受询问，确认：涉案房屋室内设施及承重墙、梁、板均有不同程度人为损坏，个别构件损坏严重，必须进行加固修缮，被封堵的阳台和卫生间管道均穿越涉案房屋和501室共用的结构楼板，修复时会影响楼下501室的装饰，且501室个别的顶板也受到损坏，需进行修复，修复时间约定一个月左右，根据修复方案涉案房屋的修复费用为57,309.37元，501室的修复费用为4,990.95元，共计62,300.32元；在鉴定阶段吕东曾要求延期，但在合理范围内。万喆对上述《司法鉴定意见书》无异议，吕东则对《司法鉴定意见书》提出异议，对程序和结论均不认可。一审法院认为《司法鉴定意见书》符合相关规定，对此予以认定。同时一审法院至房地产交易中心调查核实，交易中心工作人员确认：房屋交易税费差额在于交易价格2,300,000元以下按普通住房收取税费，2,300,000元以上按非普通住房收取税费，交易的个人所得税按全额的1%（普通住房）或2%（非普通住房）或差额的20%计税。另经一审法院调查核实涉案房屋所在地毛坯房租金均价为每月1,600元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，万喆、吕东签订房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在涉案合同实际履行过程中，万喆已先期按约支付购房款1,000,500元，此后吕东拒绝继续履行合同，在此情况下万喆又于诉讼期间将剩余购房款1,300,000元付至法院，至此万喆已全部履行合同约定的付款义务。在民事判决生效后，吕东虽申请强制执行，但涉案房屋的抵押尚未先行涤除，房地产权证此时无法办理，且房屋也未交付，系吕东在阻碍继续履行，此后在吕东无法支付涤除抵押款的情况下，执行人员将万喆已付至法院的部分购房款交付相关抵押银行，吕东的抵押至2017年10月才得以涤除，据此万喆请求2017年9月30日前的延期交房违约金和延期办理房地产权证（小产证）违约金于法有据，应予支持。吕东辩称系万喆在拖延办理过户手续和已交付房屋无依据，不予采纳。根据合同约定，吕东应向万喆交付符合规范的房屋，实际取得的房屋存在被人为损坏的情况，相关损失应由吕东赔偿，现经鉴定和评估，吕东应赔偿万喆房屋修复费用62,300.32元，而鉴定费用属诉讼费用范畴，不属万喆请求范围，最终由法院确定。同时由于房屋损坏致使万喆无法正常使用，造成的损失也应由吕东赔偿，赔偿金额以租金标准确定，时间酌定为六个月，即该项损失金额为9,600元。针对关于税费损失的争议，认为双方约定由万喆承担全部税费，但未明确如何承担税费，而根据相关税费政策，交易的个人所得税按全额的1%（普通住房）或2%（非普通住房）或差额的20%计税均可，交易价格2,300,000元以下按普通住房收取税费，2,300,000元以上按非普通住房收取税费，本案中最终以2,300,500元的金额达成房屋交易价格是双方协商一致的结果，万喆认为吕东就税费存在恶意依据不足，不予采纳。由于万喆在诉讼期间业已履行付款义务，吕东认为万喆违约无依据，对反诉请求不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、吕东于判决生效之日起十日内偿付万喆截止至2017年9月30日止的延期交房违约金47,150元；二、吕东于判决生效之日起十日内偿付万喆截止至2017年9月30日止的延期办理房地产权证（小产证）违约金74,750元；三、吕东于判决生效之日起十日内赔偿万喆房屋修复费用62,300.32元；四、吕东于判决生效之日起十日内赔偿万喆无法正常使用房屋的损失9,600元；五、驳回万喆的其余诉讼请求；六、驳回吕东的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,642元，财产保全费2,170元，鉴定评估费30,000元，共计39,812元，由万喆负担5,314元，吕东负担34,498元。反诉案件受理费690.50元，由吕东负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，万喆、吕东在《上海市房地产买卖合同》中约定，如逾期交付房屋或办理过户手续，每逾期一日，吕东应向万喆支付已收款0.05%的违约金。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，吕东在涉案房屋上的抵押直至2017年10月才被涤除，而涉案房屋只有先行涤除吕东的抵押，才能办理与万喆的房屋过户手续，故万喆在吕东涤除抵押之前不予理会吕东关于办理过户手续的要求，具有正当理由。吕东上诉主张其不应当支付万喆延期办理产证违约金，显然缺乏依据，本院不予采纳。一审法院认定吕东应支付万喆2017年9月30日前的延期办理产证违约金，具有合理性，本院予以认同。关于违约金的基数，吕东主张，合同约定违约金的计算基数是已收款，故应以吕东已经收取的100万元作为计算基数。万喆则认为，因吕东拒绝履行合同，万喆才将剩余房款交至法院，应认定万喆已支付了全部房款，故一审判决以全额房款作为违约金的计算基数是正确的。对此，本院认为，吕东与万喆前案纠纷因吕东不愿意继续履行合同而引发，故万喆未将剩余购房款130万元直接按合同约定的时间付给吕东而是在诉讼中通过代管款形式交至法院，实为无奈之举。该案最终判决双方继续履行合同。在该案的执行过程中，吕东无法支付涤除抵押款的情况下，执行人员将万喆交至法院的部分购房款交付相关抵押银行才涤除抵押，故该部分购房款应认定为吕东的已收款。涉案房屋过户至万喆名下后，吕东即取得剩余的购房款。之后，吕东仍然拒绝交付房屋，万喆只好在执行人员、当地居委会工作人员的陪同见证下打开房门，取得涉案房屋。故综合考虑本案的实际情况，一审法院将违约金的计算基数认定为230万元，并无不妥。吕东上诉主张违约金的计算基数为100万元，依据不足，本院不予采纳。综上所述，吕东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,328元，由吕东负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇一九年十月二十一日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……