广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初538号原告：刘思源，男，2001年6月29日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。法定代理人：周某，女，1975年12月8日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市，与原告是母子关系。委托诉讼代理人：蔡伟航，男，广东真智律师事务所律师。被告：阳春市联兴房地产有限公司，住所地：阳春市春城街道育才东路1号美雅苑商住楼3号商铺，统一社会信用代码：9144178170788548X4。法定代表人：游家强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈瑞润，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡文锋，男，广东丽日律师事务所律师。原告刘思源与被告阳春市联兴房地产有限公司（以下简称阳春联兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，在2019年4月25日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2019年4月30日作出（2019）粤1781民初538号民事裁定，裁定本案转为普通程序，并在2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告刘思源的委托诉讼代理人蔡伟航、被告阳春联兴公司的委托诉讼代理人陈瑞润、蔡文锋到庭参加诉讼。本案经本院批准延长审理期限6个月。本案现已审理终结。刘思源向本院提出诉讼请求：1.阳春联兴公司支付逾期交付商品房的违约金67146.31元给刘思源；2.本案诉讼费用由阳春联兴公司负担。诉讼过程中，刘思源变更第1项诉讼请求为阳春联兴公司支付逾期交付商品房的违约金（该违约金以购房总价款548581元为基数，按照日万分之三的标准，从2017年10月1日起计算至阳春联兴公司完成竣工验收备案手续并通知刘思源收楼之日止，暂计至2018年11月13日的违约金为67146.31元）给刘思源。事实和理由：2017年6月5日，刘思源作为买受人与阳春联兴公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017060576）。双方在该《商品房买卖合同（预售）》中主要约定阳春联兴公司将其开发的位于阳春市春城街道育德路39号旗峰花园1-A幢××房（预测建筑面积122.48平方米，套内面积102.72平方米；以下简称案涉商品房）以548581元的总价款销售给刘思源；阳春联兴公司应于2017年9月30日前将案涉商品房交付给刘思源，逾期交付则应按日向刘思源支付购房总价款万分之三的违约金等内容条款。双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，刘思源支付了案涉商品房的全部购房款给阳春联兴公司。但阳春联兴公司逾期至2018年11月13日才交付案涉商品房给刘思源，逾期交付时间共计408天。虽然刘思源在阳春联兴公司的要求下曾于2017年12月2日在《旗峰花园物业交接书》《旗峰花园验收交接表》和《入住登记表》上签名，但刘思源在得知案涉商品房尚未完成竣工验收备案手续后即向阳春联兴公司提出了异议。后阳春联兴公司在2018年11月8日再次通知刘思源收楼，谎称建筑工程验收报告即为《商品房买卖合同（预售）》中所约定的竣工验收备案证明材料，并将《广东省商品住宅质量保证书使用说明书》（以下简称《质量保证书使用说明书》）交给刘思源。刘思源在阳春联兴公司的诱骗下于2018年11月13日第二次接收案涉商品房。因阳春联兴公司两次交房均未具备合同约定和法定的交付条件，依法应认定阳春联兴公司该两次交房行为均不具备法律效力，刘思源尚未实际接收案涉商品房。综上，阳春联兴公司逾期交付商品房的行为已经明显违反了双方在《商品房买卖合同（预售）》中的约定，应向刘思源支付从2017年10月1日起至案涉商品房完成竣工验收备案手续后通知刘思源收楼之日止的违约金。阳春联兴公司辩称，应依法驳回刘思源的诉讼请求。事实和理由：1.阳春联兴公司逾期交房是不可抗力因素所致，应予免责。首先，在阳春联兴公司与刘思源于2017年6月5日签订《商品房买卖合同（预售）》前，我市商品房竣工验收实行容缺办理机制，即商品房在完成主体工程验收后即可办理权属登记，防空、防雷、消防、供水、供电等工程验收可在办理权属登记之后逐一办理。但从2017年8月份开始，国家全面实施不动产登记并成立不动产登记部门，产权登记业务跨越两个部门，不再实行容缺办理机制。按相关政策规定，不动产权证必须在楼盘综合验收备案后才可办理。由于验收备案环节前置条件增加以及天气等因素影响，造成案涉商品房推迟验收和延期交付。实际上，案涉商品房在双方签订《商品房买卖合同（预售）》前已经符合交付条件，可装修入住。因此，刘思源在2017年12月2日接收案涉商品房并申请办理装修入住手续，并没有受到实质性的影响。其次，刘思源在接收案涉商品房之前从未催促阳春联兴公司交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，应视为刘思源同意阳春联兴公司逾期交房。亦可证明刘思源早已清楚阳春联兴公司是因政府职能部门验收程序变更才逾期交房，不应归责于阳春联兴公司。第三，在双方签订《商品房买卖合同（预售）》前后至案涉商品房交付期间，阳春市有193天为雨天。因雨天延误作业的该193天应从逾期交房天数中扣除。第四，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，公共服务和其他配套设施在完善后才能验收。其中小区内绿地率、规划的车位、车库在2021年1月28日达到设计要求，物业服务用房在2017年12月28日达到要求。据此，阳春联兴公司并没有违约。第五，案涉商品房所在的旗峰花园供水安装工程已在2016年完成，但由于阳春市春城街道新云村征地留用地及兴华小学的供水方案路径与旗峰花园建设用地供水方案有部分重叠，政府部门为减少重复建设决定重新统一规划，统一建设，导致旗峰花园供水工程验收时间被迫推迟。2.阳春联兴公司已及时履行了延期交付案涉商品房的告知义务，不存在违约。由于阳春市的房地产开发建设楼房验收程序变更，阳春联兴公司在2017年9月30日前已通过电话和在旗峰花园营销中心等处张贴《延期交楼告知书》的方式，告知旗峰花园一期1A、1B及2幢商品房的所有买受人（包括刘思源在内），因整体配套设施验收程序改变和天气影响等原因延迟办理交房手续，具体交房时间另行通知；买受人可终止合同等事宜。大部分买受人均表示理解。2018年下半年，阳春联兴公司向各买受人发出延期交房补偿方案，通过免收3年物业管理费（公摊费用除外）的方式作为延期交房的补偿。3.阳春联兴公司逾期交房没有造成刘思源实际经济损失。延期办理案涉商品房的不动产权证对刘思源并不会造成任何实际损失。阳春联兴公司已积极与买受人沟通解释，履行了延期交房的告知义务，并采取应对措施，减免买受人3年的物业管理费，且刘思源在2017年12月2日已经接收案涉商品房并申请装修，没有遭受实际经济损失。4.退一步而言，即使阳春联兴公司应支付违约金，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的违约金计算标准过高，应参照阳春地区住房平均租金标准计算，且应扣减因客观、不可抗力因素导致逾期交房的时间。当事人依法向本院提交了证据（详见附录一的证据目录清单），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：阳春联兴公司是于1997年10月17日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为开发、销售房地产等。案涉商品房所在的旗峰花园商住楼（以下简称案涉商住楼）是由阳春联兴公司开发建设。阳春联兴公司于2016年12月2日取得案涉商住楼的《广东省阳春市商品房预售许可证》（编号：春预许字2016第061号）。刘思源于2017年5月4日支付了案涉商品房的购房购房款200000元和于2017年6月5日支付了购房款348581元、办证费20000元给阳春联兴公司。2017年6月5日，阳春联兴公司作为出卖人与刘思源作为买受人，由刘思源的母亲周某代为与阳春联兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017060576），主要约定阳春联兴公司将案涉商品房以548581元的总价款预售给刘思源；刘思源在2017年6月5日前支付全部购房款548581元；案涉商品房的交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告；阳春联兴公司在2017年9月30日前交付案涉商品房给刘思源，在交付时应出示案涉商品房满足交付条件的证明文件，否则刘思源有权拒绝接收，由此导致的逾期交付责任由阳春联兴公司承担；阳春联兴公司逾期90天以内交付案涉商品房的，应按日向刘思源支付购房总价款万分之三的违约金至实际交付之日止，逾期超过90天交付案涉商品房的，刘思源有权解除合同或要求继续履行合同，继续履行的，阳春联兴公司应按日向刘思源支付购房总价款万分之三的违约金至实际交付之日止；在合同履行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定协商处理等内容条款。2017年9月25日，阳春联兴公司在阳春市旗峰花园营销中心张贴《延期交房告知书》，告知包括刘思源在内的185户买受人，因天气变化、整体配套设施及验收要求发生变化等原因推迟验收，导致上述买受人所购买的商品房延期交房等内容。案涉商住楼在2017年12月2日取得《房屋面积测绘报告》，在2018年10月18日经竣工验收合格并于2019年4月15日完成竣工验收文件备案。另查明，阳春联兴公司于2015年6月就案涉商品房所在的旗峰花园建设用地给水管道工程向阳春市自来水公司申请报装，并在2015年6月18日完成了供水图纸方案及预算。后因阳春市春城街道新云村征地留用地及兴华小学陆续向阳春市自来水公司提交自来水报装要求，其供水方案路径与旗峰花园建设用地的供水方案有部分重叠，为统一规划减少重复建设，由阳春市春城街道办事处作为建设单位统一建设上述供水工程。上述供水工程于2018年8月竣工，经阳春市自来水公司验收合格后于2018年9月底正式对旗峰花园进行供水。2017年12月2日，阳春联兴公司与刘思源办理了案涉商品房的交接手续，刘思源并在《旗峰花园物业交接书》《旗峰花园验收交接表》《入住登记表》和《装饰装修施工进场证》签名。其中，《旗峰花园物业交接书》载明刘思源确认阳春联兴公司已于2017年12月2日将案涉商品房交付给刘思源；《旗峰花园验收交接表》载明刘思源对案涉商品房的验收日期为2017年12月2日；《入住登记表》载明刘思源实际收楼日期为2017年12月2日；《装饰装修施工进场证》载明案涉商品房装饰装修施工期限从2017年12月2日起至2018年2月2日止。2018年7月14日，刘思源的法定代理人周某代为在阳春联兴公司出具的《装饰装修退场记录表》中签名，该《装饰装修退场记录表》载明案涉商品房装饰装修施工期限自2017年12月2日起至2018年2月2日止，总申报施工天数90天，实际施工天数210天以及装饰装修费用结算表等内容。为确保商品住宅售后服务质量，阳春联兴公司向刘思源出具了《质量保证书使用说明书》，刘思源并于2018年11月13日在该《质量保证书使用说明书》签名。该《质量保证书使用说明书》中的《商品住宅质量保证书》部分载明了商品住宅概况、工程竣工验收情况、保修范围与保修期限、保修委托单位、报修及处理、用户注意事项等内容，其中在商品住宅概况中载明案涉商品房的交付日期和保修起始日均为2018年11月8日；使用说明书部分载明了建设单位及主要责任主体、商品住宅概况、商品住宅工程概况、使用说明和注意事项等内容。2018年12月27日，刘思源向本院提起本案民事诉讼。在本案诉讼过程中，阳春市住房和城乡建设局于2019年7月8日向本院出具《关于查询函（2019）粤1781民初538号的复函》，内容为：“1、我局对我市房屋建筑工程（商品房）的竣工验收程序一直以来都是严格按照国家有关规定执行。在2016年根据阳江市人民政府《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（阳府[2016]9号）意见三简化流程第四点要求实行‘容缺预审’并联审批机制。该文件有效期两年。2、我市房屋建筑工程（商品房）验收在2017年没有新的政策。”本院认为，本案应为商品房预售合同纠纷。刘思源由其法定代理人周某代为与阳春联兴公司于2017年6月5日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，约定阳春联兴公司将案涉商品房以548581元的总价款预售给刘思源。该《商品房买卖合同（预售）》是刘思源与阳春联兴公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款和第一百三十条的规定，本院依法认定刘思源与阳春联兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》成立有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案当事人争议的焦点为：1.阳春联兴公司向刘思源交付案涉商品房的时间应如何确定；2.阳春联兴公司逾期交付案涉商品房是否存在不可抗力因素影响；3.阳春联兴公司是否应支付逾期交房的违约金给刘思源；4.如阳春联兴公司应支付逾期交房的违约金，该违约金应如何计算。关于阳春联兴公司向刘思源交付案涉商品房的时间应如何确定的问题。本院认为，首先，刘思源在《旗峰花园物业交接书》《旗峰花园验收交接表》《入住登记表》和《装饰装修施工进场证》签名确认阳春联兴公司交付案涉商品房的日期为2017年12月2日，且其在当天申请进行装修，其法定代理人周某亦在《装饰装修退场记录表》中签名确认。其次，虽然《质量保证书使用说明书》载明案涉商品房的交付日期和保修起始日均为2018年11月8日，但该《质量保证书使用说明书》是针对案涉商品房的质量保证和使用说明所出具，其所载明的交付日期不足以对抗双方正式办理案涉商品房交接手续时所确认的交付日期。刘思源主张与阳春联兴公司在2018年11月13日再次办理了案涉商品房的交接手续，理据不足，本院依法不予采纳。第三，《商品房买卖合同（预售）》中约定案涉商品房的交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告，否则刘思源有权拒绝接收，由此导致的逾期交付责任由阳春联兴公司承担。案涉商品房在交付时已取得了《房屋面积测绘报告》和经竣工验收合格，虽然尚未完成竣工验收文件备案，但刘思源已于2017年12月2日与阳春联兴公司办理了案涉商品房的书面交接手续，并没有拒绝接收，并且对案涉商品房进行装修。综上，本院依法认定案涉商品房的交付日期为2017年12月2日。阳春联兴公司抗辩认为案涉商品房的交付日期为2017年12月2日，理据充分，本院依法予以采纳。刘思源主张与阳春联兴公司分别在2017年12月2日、2018年11月13日两次办理案涉商品房的交接手续，且两次交付案涉商品房的行为均因不符合约定和法定的交付条件而无效，理据不足，本院依法不予支持。关于阳春联兴公司逾期交付案涉商品房是否存在不可抗力因素影响的问题。本院认为，首先，根据阳春市住房和城乡建设局于2019年7月8日出具的《关于查询函（2019）粤1781民初538号的复函》，我市房屋建筑工程（商品房）验收在2017年没有新的政策。阳春联兴公司抗辩认为其受我市商品房竣工验收程序政策变更的不可抗力因素影响，导致逾期交付案涉商品房，理据不足，本院依法不予采纳。其次，降雨不属于异常自然现象，且是我市地区通常的气象表现形式，是阳春联兴公司能够或应当预见的。阳春联兴公司应根据我市的自然条件合理安排工期以确保在约定的时间交付商品房。阳春联兴公司抗辩认为受我市降雨天气影响导致其逾期交房，属于不可抗力因素，理据不足，本院依法不予采纳。第三，虽然旗峰花园建设用地供水工程由我市政府部门统一规划建设，导致阳春联兴公司于2015年6月报装的供水工程在2018年8月才竣工和在2018年9月底进行供水，但通自来水还是通临时用水，仅关系到居民的生活用水品质，与建筑工程施工质量和商品房的竣工验收与交付没有必然联系。因此，阳春联兴公司抗辩认为其逾期交房是因政府部门统一规划建设供水工程所致，理据不足，本院依法不予采纳。综上，阳春联兴公司逾期交房是其没有控制好施工期限所致，不存在其所主张的不可抗力因素影响。关于阳春联兴公司是否应支付逾期交房的违约金给刘思源的问题。本院认为，本案中，刘思源与阳春联兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，已按合同约定支付了案涉商品房的全部购房款548581元给阳春联兴公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条的规定，阳春联兴公司应按《商品房买卖合同（预售）》中的约定，在2017年9月30日前交付案涉商品房给刘思源。但是，如前所述，阳春联兴公司在2017年12月2日才将案涉商品房交付给刘思源使用，已逾期63天（从2017年10月1日起计算至2017年12月2日止），已构成违约，且其逾期交付案涉商品房的行为不存在不可抗力的免责事由。按照双方在《商品房买卖合同（预售）》的约定和根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，阳春联兴公司逾期交付商品房，应支付违约金给刘思源。刘思源请求判令阳春联兴公司支付逾期交房的违约金，理据充分，本院依法予以支持。关于违约金的计算问题。阳春联兴公司抗辩认为双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的违约金计算标准过高，请求调整为参照阳春地区住房平均租金标准计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金数额的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则予以衡量。本案中，刘思源没有举证证明阳春联兴公司逾期交付案涉商品房对其所造成的实际损失，其损失可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。如果按照双方在《商品房买卖合同（预售）》中的约定，阳春联兴公司逾期交付案涉商品房的，应按日向刘思源支付购房总价款万分之三的违约金，即阳春联兴公司每月的逾期交房违约金为4937.23元（548581元×0.0003/天×30天），已超过同地段同类型房屋的租金水平。根据公平原则和诚实信用原则，结合本案案情和阳春联兴公司的过错程度，本院酌定将逾期交房的违约金调整为按日万分之二点五计算。按照调整后的计算标准，阳春联兴公司逾期交房63天，应支付逾期交房的违约金8640.15元（548581元×0.00025/天×63天）给刘思源。刘思源请求逾期交房违约金以购房总价款548581元为基数，按照日万分之三的标准，从2017年10月1日起计算至阳春联兴公司完成竣工验收备案手续并通知刘思源收楼之日止，超过本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。阳春联兴公司请求调整降低违约金的计算标准，理据充分，本院依法予以支持。但其抗辩认为逾期交房应扣除因雨天延误作业的193天，理据不足，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告阳春市联兴房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付逾期交付商品房的违约金8640.15元给原告刘思源；二、驳回原告刘思源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1478元，由被告阳春市联兴房地产有限公司负担190元，由原告刘思源负担1288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  沈洪涛审判员  龙 旋审判员  范文哲二〇一九年十月三十日书记员  张晓羚书记员  雷 蕾附录一：证据目录清单原告刘思源提交证据目录清单：1.《企业信用信息公示报告》；2.《商品房买卖合同（预售）》；3.《收据》（3张）；4.《广东省商品住宅质量保证书使用说明书》。被告阳春市联兴房地产有限公司提交证据目录清单：1.《营业执照》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》；2.《建筑工程竣工验收报告》；3.《房屋面积测绘报告》；4.《商品房买卖合同（预售）》；5.《个人（住房、商业用房、住房装修）贷款借据》；6.《旗峰花园物业交接书》《旗峰花园验收交接表》《入住登记表》《装饰装修施工进场证》《装饰装修退场记录表》；7.《延期交房告知书》《律师见证书》、公示栏现场照片；8.《延期交房补偿方案》；9.《证明》（阳春市房地产业协会）、《关于我市2017年商品房普遍交付延期的情况说明》（阳春市房地产业协会）；10.《育德路A6及07A-1地块给水管道工程建设的说明》和相关附件；11.广东省阳春市气象局降雨天气记录证明；12.《竣工验收备案表》；13.《证明》（阳春市自来水公司）；14.《关于新云禾塘寨村给水主管道工程的说明》（阳春市春城街道办事处）；15.《关于实施春城街道新云村委会禾塘寨村征地留用地给水主管道工程的批复》（阳春市人民政府办公室）；16.《关于新云村委会禾塘寨村征地留用地给水主管道工程建设项目用地的意见》（原阳春市国土资源局）；17.《关于春城街道新云村委会禾塘寨村征地留用地给水主管道工程预算审核的函》（阳春市财政局）；18.阳江市建筑业企业信用管理信息平台《企业信息表》；19.《关于阳春市建设工程招标备案工作的复函》（阳春市水利行业招标工作领导小组）；20.《关于春城街道新云村委会禾塘寨村征地留用地给水主管道工程招标文件备案意见》（阳春市水利行业招标工作领导小组）；21.市政府工作会议纪要[（2018）第52号]；22.《现场工程签证表》；23.《阳春市春城街道新云村委会禾塘寨村给水管道工程预算书》；24.《工程预算书》。本院调查收集证据目录清单：1.阳春市住房和城乡建设局《关于查询函（2019）粤1781民初538号的复函》。附录二：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。