福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初4697号 原告：史庆良，男，1982年10月5日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：胡莉慧、林斌，福建旭鼎律师事务所律师。 被告：陈任山，男，1981年4月28日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告史庆良与被告陈任山租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史庆良及其委托诉讼代理人胡莉慧、被告陈任山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告49000元租金；2.被告承担本案的一切诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。事实和理由：2017年7月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定“甲方（被告）将坐落于福州市仓山区的房屋（以下简称该房屋）出租给乙方（原告）并保证乙方能够正常办公使用，房屋的租赁期限自2017年8月1日至2019年7月31日止，租金每月人民币（大写）伍仟伍百元整（￥5500.00）”。2017年9月13日，因案外人林立峰装修时打破排烟管道且未关水龙头，造成屋内水渗漏，导致该房屋无法正常办公使用，原告只能搬离该房屋。2018年6月9日因该房屋一直无法正常办公使用，原被告双方协商并签订了《奥体阳光天地房屋租赁合同终止协议》，终止了前述的《房屋租赁合同》，但合同终止后，被告拒不退还原告已缴纳的49000元租金（自2017年9月至2018年5月）。 被告辩称，一、原告所述的事实与真实情况不符，本案的真实情况如下：1.原告无证据表明该房屋合同期内不能够正常办公使用。福州市仓山区人民法院民事判决书[（2017）闽0104民初4879号]中从未判定该房屋不能够正常办公使用。2.原告无证据表明合同期内搬离该房屋。双方于2017年7月10日签订了《房屋租赁合同》，租赁期自2017年8月1日至2019年7月31日止。2017年9月13日晚，因第三人林立峰装修时打破排烟管道且未关水龙头，造成屋内漏水。当晚，在奥体阳光天地物业的排查与处理下，已关闭水源，漏水停止。事后，出租人（陈任山）与物业积极配合将房屋内积水排干，还主动减少承租人（史庆良）2017年10月租金人民币伍佰元整，并获承租人（史庆良）同意。承租人（史庆良）继续承租并支付房租。2018年6月7日，承租人（史庆良）首先提出解约。双方于2018年6月9日协商后并签订了《奥体阳光天地房屋租赁合同终止协议》（以下简称《终止协议》）。《终止协议》第3条写明“乙方于2018年6月30日前，将乙方自有物品清空。”原告起诉书中所提及“2017年9月13日，因案外人林立峰装修时打破排烟管道且未关水龙头，造成屋内渗漏，导致该房屋无法正常办公使用，原告只能搬离该房屋。”与真实情况不符。3.合同期内以及《终止协议》中从未提及49000元租金返还一事。原告起诉书中所述“被告拒不退还原先已缴纳的49000元租金（自2017年9月至2018年5月）”实属无中生有，与真实情况不符。二、原告诉讼请求“要求退还原告49000元租金以及承担本案诉讼费”不成立。理由是：1.《房屋租赁合同》、《终止协议》是双方真实意愿的表示，未违反法律法规强制性规定。2.2017年9月13日漏水事件当晚，在奥体阳光天地物业的排查与处理下，已关闭水源，漏水停止。事后，出租人（陈任山）与物业积极配合将房屋内积水排干，还主动减少承租人（史庆良）2017年10月租金人民币伍佰元整，并获承租人（史庆良）同意。承租人（史庆良）继续承租并支付房租。承租人（史庆良）履行了合同的义务。3.漏水事件后，出租人（陈任山）主动减少承租人（史庆良）2017年10月租金人民币伍佰元整，还通过司法诉讼的方式为承租人（史庆良）取得了物品损害的金钱赔偿。出租人（陈任山）履行了维修的义务。4.2018年6月7日，承租人（史庆良）首先提出解约。根据《房屋租赁合同》第十五条违约责任第2条规定“一方擅自解除本合同的，应提前一个月告知对方并向对方支付与月租金等额的违约金”。双方于2018年6月9日协商后并签订了《终止协议》。《终止协议》中第2条写明“考虑到存在第三方因素，合同终止，甲乙双方相互免责。甲方不收取乙方违约金人民币伍仟伍佰元整（人民币5500.00元）。”承租人（史庆良）违约在先。5.《终止协议》第3条写明“经双方协商，甲方免除乙方2018年6月份后半个月的房租人民币贰仟柒佰伍拾元整（人民币2750.00元整），乙方于2018年6月30日前，将乙方自有物品清空。”2018年6月30日，双方办理房屋交接手续，合同终止。6.双方在房屋租赁合同期内以及《终止协议》中从未提及49000元租金返还一事。综上所述，原告要求出租人（陈任山）退还房屋租金49000元以及承担本案诉讼费等，没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：陈任山与史庆良于2017年7月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定陈任山将坐落于福州市仓山区的房屋出租给史庆良并保证能正常办公使用，租赁期限自2017年8月1日至2019年7月31日，租赁押金16500元，月租金5500元。2017年8月至2018年5月期间，除2017年10月史庆良支付租金5000元外（因陈任山减免当月租金500元），史庆良每月均向陈任山支付租金5500元。2017年9月13日，案外人林立峰在对其所有的房屋进行装修时，由于当晚未关闭水龙头，造成整个1005单元客厅的地面都泡在水中，屋内水从排烟管往下流，流入排烟管道的水体流入×××、×××单元。陈任山于2017年向本院提起诉讼，要求林立峰赔偿财产损失，本院于2018年10月12日作出（2017）闽0104民初4879号民事判决，判决林立峰赔偿陈任山15953.41元。2018年6月，陈任山与史庆良签订《奥体阳光天地房屋租赁合同终止协议》，约定：1.双方同意终止房屋租赁合同，合同终止时间为2018年6月30日；2.考虑到存在第三方因素，合同终止，双方互相免责，陈任山不收取史庆良违约金5500元；3.陈任山免除史庆良2018年6月后半个月的房租2750元，史庆良于2018年6月30日前将自有物品清空；4.双方在清点物品无误以及物业费、水电费等费用交接清楚后，陈任山应退还史庆良押金16500元，在租赁期内由于陈任山为史庆良垫付司法鉴定费7500元，史庆良同意从押金里扣除，双方同意史庆良2018年6月前半个月未支付的房租2750元也从押金里扣除，综上陈任山应退还史庆良6250元。庭审中史庆良确认陈任山已退还6250元。 本院认为，陈任山与史庆良签订的《奥体阳光天地房屋租赁合同终止协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。终止协议约定因存在第三方因素，合同终止，双方互相免责，协议对违约金、2018年6月租金支付方式、押金退还方式等均进行了详细约定，但并未约定陈任山需退还史庆良已支付的2017年9月至2018年5月期间的租金。史庆良主张其提交的与陈任山的电话录音可证明双方口头约定该部分租金另行协商，然电话录音的内容未体现史庆良主张房租赔偿的对象系陈任山，故对于史庆良要求陈任山退还租金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告史庆良的诉讼请求。 案件受理费1025元，减半收取计512.5元，由原告史庆良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年十月二十四日 书记员  林彦琪 附：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。