山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4469号上诉人（原审被告）：蓬莱中海联房地产开发有限公司,住所地蓬莱市南关路西首武霖村。法定代表人：方继生，经理。委托诉讼代理人：曲大志，该公司员工。委托诉讼代理人：杨百诚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王福全，男，1960年10月12日出生，蓬莱市133号。委托诉讼代理人：欧光军，山东仙阁律师事务所律师。上诉人蓬莱中海联房地产开发有限公司（以下简称中海联公司）因与被上诉人王福全确认合同有效纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。中海联公司的委托诉讼代理人曲大志、杨百诚，王福全的委托诉讼代理人欧光军参加诉讼。本案现已审理终结。中海联公司上诉请求：请求二审法院依法撤销蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初2561号民事判决，依法驳回王福全的诉讼请求。事实与理由:一、一审法院认定事实存在错误。首先，王福全提供《车库销售合同》中没有加盖上中海联公司公章。即使有公章也是系刘来国本人私刻中海联公司行政公章，刘来国用该私刻行政公章在《车库销售合同》上盖印，该事实一审法院应当做出明确认定，但判决书中未予明确认定。中海联公司与王福全之间事实上没有签订《车库销售合同》。其次、王福全提供收款收据一审法院认定系中海联公司行为，该认定错误。该财务专用章（2）是中海联公司交给烟台东方产业发展有限公司（以下简称东方公司），并未交付给刘来国。刘来国手中控制管理使用财务章（2）不是中海联的授权。即使东方公司将该财务章（2）交付给刘来国使用，因该财务章（2）产生任何行为后果由东方公司负责。第三、一审法院没有证据证实车库作为标的物可以买卖，车库买卖的合法性没有进行审查，一审法院对该事实未作出认定。二、一审法院认定刘来国系项目实际控制人，签字行为构成表见代理错误。《紫荆山庄二期工程项目转让协议》一审庭审因系复印件且未注明该复印件来源，因此中海联公司对真实性不予认可。虽然蓬莱市人民法院刑事判决书证据中体现了该转让协议，但刑事案件审判并未涉及具体内容，所以中海联公司在本案审理中说明民事案件审理必须对转让协议的真实性、合法性及关联性进行审查认定。转让协议系中海联公司与东方公司之间签订的书面协议，权利义务由中海联公司及东方公司遵守。转让协议第三条双方的权利和义务第（二）款第6项约定：东方公司负责办理项目转让的一切手续，费用东方公司负责，中海联公司无条件提供相关手续并予以配合。合同约定中海联公司无条件提供相关手续并予以配合的是办理项目转让手续。东方公司没有按照转让协议约定办理转让手续，责任应由东方公司承担。转让协议中约定东方公司对项目进行独立开发建设和营销工作，中海联公司保证不干涉东方公司项目的建设和经营管理。在东方公司没有办理转让手续且也未付清中海联公司项目转让款情况下，商品房预售许可证取得后，销售房产只能由中海联公司盖章对外签订合同，该种情况销售合同才具有法律效力。经查2012年1月8日中海联公司与东方公司签订《项目转让协议》，中海联公司与东方公司存在合同关系，而不是与刘来国存在合同关系。刘来国不是中海联公司职工，刘来国代表东方公司在《项目转让协议》中签字，刘来国代表的是东方公司而不是中海联公司。《城市房地产管理法》第三十七条：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。在东方公司未办理转让手续的情况下本案房地产销售必须由中海联公司对外签订合同，东方公司、刘来国及任何第三人都不得对外销售房地产，否则无效，一审法院认定刘来国表见代理的说法显然与客观事实情况不符。三、刘来国涉嫌犯罪被蓬莱市人民法院判决有期徒刑11年，其自行私刻中海联公司行政公章签订商品房买卖合同行为无效。刘来国涉嫌非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪被蓬莱市人民法院判处有期徒刑11年。蓬莱法院判决书第6页倒数第7行认定：刘来国以其实际控制的蓬莱东方置业有限公司名义向社会公开售楼集资,在取得商品房预售许可证前,共从82户购房户处收取预交房款1871.8114万元。2015年6月19日办理了商品房预售许可证，公安机关、法院对于办理预售许可证之后的犯罪行为没有侦查没有判决。王福全主张刘来国用车库抵顶餐费，那应签订抵顶协议而不是销售合同。签订销售合同王福全应提供给付款项的银行流水，而王福全主张饭费单据退给了刘来国，显然不符合客观情况。另外，刘来国与中海联公司没有关系，刘来国的饭费用中海联公司的房地产抵顶，中海联公司也不认可更不同意。四、一审法院适用法律错误。《合同法》第四十四条：依法成立的合同自成立时生效。《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应符合下列条件：……。”中海联公司与王福全没有签订合同，合同未成立更未生效。商品房预售条件具备不等于签订的商品房买卖合同有效，加盖私刻中海联公司行政公章的合同也是无效的。请二审法院查明事实，依法公断。王福全辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。王福全向一审法院起诉请求：1、请求依法确认王福全与中海联公司2015年7月1日签订的4份《蓬莱紫荆山庄二期车库销售合同》合法有效；2、判令中海联公司将合同所涉4个车库交付给王福全。3、中海联公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王福全称其与中海联公司于2015年7月1日签订车库销售合同，约定购买中海联公司建设的车库，其提交了四份蓬莱紫荆山庄二期车库销售合同，合同载明甲方为中海联公司，乙方为王福全，第一条车库坐落位置记载“位于于蓬莱市紫荆山庄东、南框架结构，建设层数商业一层、车库一层、储藏室一层、住宅六层带楼阁”，所购车库面积价格分别记载为“乙方向甲方购买的车库是本合同第一条规定项目中的第70号车库（建筑面积21.83㎡）、价格130980元、第71号车库（建筑面积26.55㎡）、价格159300元、第75号车库（建筑面积26.55㎡）、价格159300元、第76号车库（建筑面积26.55㎡）、价格159300元”，付款约定为“交全款：即合同签订之时一次性交清全部车库款”，并约定了其它内容，合同尾部甲方签章处签有“刘来国”名字，按有手印，乙方签章处签的王福全名字。王福全提交的四份收款收据，载明时间为2015年7月1日，分别载明收到王福全车库购房款（70号）130980元、（71号）159300元、（75号）159300元、（76号）159300元，均盖有中海联公司财务专用章（2）。王福全称其经营紫荆山宾馆，刘来国当时经营的房地产开发公司在其宾馆斜对面，刘来国于2012年12月份自2015年5月份在其宾馆用餐消费签单，就餐是用于房地产开发的招待，总计608880元，经与刘来国沟通餐费欠款问题，双方同意用中海联公司名下紫荆山庄二期第70号、71号、75号、76号车库抵顶餐费，抵顶时把刘来国签单的所有单据都给了刘来国。王福全称签订合同后即接收了车库，当时车库没有门，其自己按的门，签合同当天刘来国曹某工曹克志领其到现场根据地下车库图纸确认了四个车库的位置，车库号没有标志，其将车库作为仓库使用到2018年8月，发现车库门被撬了，东西也被扔出来。王福全称其所购买的四个车库分别系小区从北向南数第三栋楼即32号楼下南面一排西数第三、第四、第八、第九间车库（自北往南数第五排车库南面一排）曹某交曹克志交给其的小区车库平面图一份及小区车库排号面积列表一份，平面图中标注了每排车库两端车库的排号，王福全称其所购车库系两端排号为68和79那一排中西数第三、第四、第八、第九间。对王福全所提交的证据，中海联公司认为车库销售合同没有加盖中海联公司公章，而是刘来国个人签字，刘来国不是中海联公司的法定代表人，也不是中海联公司的部门人员，无权代表中海联公司签订合同，销售合同不具有法律效力；中海联公司没有收到四张收款收据中的款项，王福全称以餐费抵顶购房款，没有抵顶协议，并且收款收据中也未注明抵顶情况，餐费问题是王福全单方陈述，中海联公司不认可，因此收款收据不具备证实中海联公司收到王福全款项的效力，对收款收据不认可，对上述证据的真实性无法确认，其没有找到收据中所盖章的印章；对车库平面图及小区车库排号面积列表的真实性不清楚。另查，2018年8月刘来国因犯非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，被一审法院判处有期徒刑，该案刑事判决查明刘来国于2011年底欲接收中海联公司负责开发的蓬莱紫荆国际山庄二期项目，因无开发房地产资质，于2012年1月以烟台东方产业发展公司挂靠人的名义，委托烟台东方产业发展有限公司与中海联公司签订项目转让协议，后实际负责该项目开发。2012年6月，刘来国在未取得国有土地使用权证、未取得建筑工程施工许可证的情况下，启动项目建设工程，并在未取得预售许可证的情况下，自2013年5月18日开始，以其实际控制的东方公司名义向社会公开售楼集资，在取得商品房预售许可证前，共从82户购房户处收取预交房款1871.8114万元。刘来国将收取的资金存入其控制的个人账户，部分资金用于归还高息借款，造成无法向购房户交付房屋和退还房款。紫荆山庄二期30#-33#、35#-37#住宅楼，于2015年5月26日办出建设工程规划许可证，于2015年6月19日办出商品房预售许可证。王福全所提交的车库平面图与32#住宅楼地下车库的规划图中车库的数量、位置一致，王福全车库销售合同中所记载的车库面积与小区车库排号面积列表中所记载的车库70、71、75、76的面积及32#住宅楼地下车库规划图中南面一排第三、第四、第八、第九间车库面积一致，故一审法院依法认定王福全所购的70号、71号、75号、76号车库位于小区32号楼下南面一排西数第三、第四、第八、第九间车库。另查，涉案项目尚未竣工验收，未达到法定交付条件。一审法院认为：王福全所提交的蓬莱紫荆山庄二期车库销售合同，虽然只有刘来国签字，未盖中海联公司印章，但收款收据中盖有中海联公司财务专用章，且刘来国实际负责涉案项目开发，王福全在交易中对其产生合理信赖，刘来国行为构成表见代理；涉案小区取得了建设工程规划许可证和预售许可证，涉案车库的建设在规划范围内，故对案涉车库买卖合同的效力一审法院依法予以确认。因涉案项目未竣工验收，尚不符合法定交付条件，故对王福全要求中海联公司交付车库的诉讼请求，一审法院依法不予支持。合同的履行问题，应根据实际情况再行确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，判决：一、王福全与中海联公司于2015年7月1日签订的四份蓬莱紫荆国际山庄二期车库(70号、71号、75号、76号）销售合同有效。二、驳回王福全的其他诉讼请求。案件受理费200元，由王福全承担100元，中海联公司承担100元。二审审理中，中海联公司没有提交新证据。王福全曹某人曹克志出曹某，曹克志称从开发紫荆山庄中海联这块地的时候其就在东方房地产开发有限公司蓬莱分公司上班，具体负责接待工作。在公司对面有个紫荆山宾馆，公司用餐接待客人一直在紫荆山宾馆，从2012年到2015年的饭费一直没结账，2015年4、5、6月份，紫荆山宾馆找刘来国结算饭费，刘来国说没有钱，就用车库抵顶饭费，5-6月份刘来国给了我四套车库的合同及分布图、四张单据，让我送给紫荆山宾馆包绍轩经理，在包绍轩办公室，我把以上的材料交给包绍轩，刘来国说让我把饭费单子和合同拿回去，总共饭费有60多万。当天我就和包绍轩去看了车库，当时车库没有钥匙，都是独立的车库，但是因为楼刚盖起来没有车库号，也没有车库门，刘来国就让我带着包绍轩去看一下，看完我就走了。中海联公司对证人证言有异议，认为刘来国开发房地产请客吃饭，同时也请社会上的人吃饭，这个费用中海联公司不能承担。王福全认为证人证言基本属实。已生效的蓬莱市人民法院（2017）鲁06刑初54号刑事判决书载明，2012年1月8日，中海联公司与烟台东方产业发展有限公司签订项目转让协议，约定中海联公司将蓬莱紫荆山庄二期工程项目开发权及土地使用权转让给烟台东方产业发展有限公司。土地可以不过户，烟台东方产业发展有限公司继续以中海联公司名义办理相关建设手续、销售承建的商品房。2012年6月16日，双方签订补充协议约定项目转让后烟台东方产业发展有限公司使用中海联公司财物专用章。中海联公司在本案审理中称烟台东方产业发展有限公司和中海联公司签订的项目转让协议至今没有解除，刘来国只付了500万元，其他均未履行。并称刘来国和购房户签合同必须要到中海联公司备注签字盖印，必须以中海联公司的名义办理。刘来国没有权利在与王福全签订的车位销售合同中签字。刘来国已经卖出去的房子中有40套房子到中海联盖了中海联的印章。对于中海联公司上诉状中谈到的刘来国私刻印章的问题，中海联公司称指的是刘来国私刻财务专用章（2），称虽然中海联公司将财务专用章（2）交给了东方产业发展有限公司，但之后把章收回来了，具体时间记不清了，中海联公司怀疑刘来国盖的财务专用章（2）是假的，但无证据证明。其也无证据证明2015年7月1日刘来国在收据中盖财务专用章（2）前已收回的财务专用章（2）。刘来国系烟台东方产业发展有限公司蓬莱分公司的负责人。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争执焦点：中海联公司与王福全签订的车库销售合同是否对中海联公司发生效力。已生效刑事判决书认定刘来国实际负责对蓬莱紫荆国际山庄二期项目进行开发，因自身没有房地产开发资质，遂以烟台东方产业发展有限公司名义与中海联公司签订项目转让协议，并约定以中海联公司的名义办理相关建设手续、销售承建的商品房。刘来国因在开发建设期间欠付紫荆山宾馆餐费无款支付，双方约定用开发的蓬莱紫荆山庄二期车库抵顶餐费，刘来国即以中海联公司的名义与紫荆山宾馆负责人王福全签订蓬莱紫荆山庄二期车库销售合同，刘来国在向王福全出具的收款收据上盖有中海联公司财务专用章（2）。基于刘来国实际负责开发蓬莱紫荆山庄二期及向王福全出具的收款收据上盖有中海联公司财务专用章（2）的事实，王福全完全有理由相信刘来国的行为代表中海联公司的职务行为。中海联公司主张王福全私刻印章未提交证据证明，本院不予确认。涉案房地产开发项目相关建设手续齐全，已取得预售许可证，故中海联公司与王福全签订的蓬莱紫荆山庄二期车库销售合同合法有效，该合同对中海联公司发生效力综上所述，中海联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人蓬莱中海联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月十八日书记员  杨晓丹