广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初11237号原告（反诉被告，以下简称原告）：孙思铭，女，汉族，1985年8月14日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：黄伟荣，广东熙业律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭丽娟，广东熙业律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：袁清，男，汉族，1971年8月3日出生，身份证住址广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：祝晓阳，广东格威律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：阳天凯。原告孙思铭诉被告袁清、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告袁清在期限内提起反诉，本院依法予以受理并合并审理。本院依法于2019年7月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄伟荣，被告袁清及其委托诉讼代理人祝晓阳到庭参加诉讼。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房产租赁合同》；2、被告向原告退还租金11700元及利息（利息以11700元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至实际付清之日止）；3、被告向原告退还双倍履约保证金46800元及利息（利息以46800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至实际付清之日止）；4、被告承担清洁涉案房屋的打扫费用、打压费用4401.8元及利息（利息以4401.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至实际付清之日止）；5、本案诉讼费、公告费、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：原告为更好地养胎，需要承租环境好的房子居住，通过第三人居间和被告签订了《房产租赁合同》，承租被告位于深圳市××滨海大道××城市印象家园××房（以下简称涉案房屋），约定月租金11700元，押两个月租金作为履行保证金。签约当天原告向被告支付了两押一租共计35100元。原告于第二天预约清洁工对房屋进行打扫，清洁工因打扫需要启用自来水，发现餐厅靠近厕所的墙面踢脚线处有水渗出。原告得知后与被告和第三人工作人员沟通，但被告一直拖着不处理。原告本想将墙面刷一遍，所以约了立邦刷新的工人到涉案房屋看刷墙面积，师傅看到餐厅墙面称并非刷墙可以解决，怀疑有漏水，并检测了墙面湿度，发现三面墙有两面湿度超标，一面正常，并建议砸墙做进一步检查。原告将情况再一次通知被告，被告要求第三人工作人员找小区物业人员前往查看墙面是否有问题。小区物业人员称存在问题但是不能确定，建议找打压人员测试。原告当天跟被告说明情况，被告又称物业人员不专业，其要自己找人查看，被告找来的师傅查看后也说有问题，但不确定问题出在哪里，需要打压测试才能确定，但被告一直拖着没有找。原告无奈只能在58到家app找到打压测试人员进行测试，发现墙面还是存在漏水现象，物业人员和第三人工作人员均知道该情况。物业人员还说墙面以前应该修补过，因为正常墙皮掉下来后露出的的应该是白色墙底，但现在的墙底是黑色的，当时物业人员和第三人工作人员还拍了视频。但是被告坚称房子没问题，没有妥善处理漏水问题。因为被告的房子存在质量问题，原告一直没能正常使用，被告既未进行处理亦未退还原告已支付的款项，原告多次与被告协商，也通过第三人工作人员与被告协商，但被告无友好协商的态度。原告为保护自身的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告针对原告的起诉答辩称：1、在签订租赁合同之前，原告实地看房，详细了解了涉案房屋的情况，并确认房屋的现状。2、在此前，涉案房屋没有任何渗水、漏水的情况，中介和管理处的证明均可证明。3、在得知涉案房屋可能存在渗水的情况后，被告第一时间履行了房东的义务，委托人员去看了情况，并且明确说了没有原告所称的情况出现。4、在渗水的情况没有查明的情况下，原告明确提出解除合同，这样被告对合同的履行包括对可能存在的渗水的维修没有任何意义。5、即使可能存在渗水，渗水的情况并非影响居住安全的因素，只是房产的瑕疵，双方的合同明确了不能因为房屋存在瑕疵而拒绝履行合同。6、原告拒付租金的行为构成根本违约。被告针对原告的起诉提起反诉，反诉请求为：1、解除被告与原告签订的《房产租赁合同》；2、原告支付被告租金35100元（暂计三个月租金至2019年6月，应计算至原告将涉案房屋交付被告为止）；3、原告支付被告租金利息损失（自立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、被告没收原告履约保证金23400元；5、原告支付被告已产生的管理费、水电费1097.96元（暂计至2019年5月，应计算至原告将涉案房屋交付被告为止产生的全部管理费、水电费）；6、本案本诉、反诉产生的诉讼费用由原告承担。庭审中，被告当庭增加诉讼请求：要求原告将涉案房屋恢复原状及负责修缮。事实和理由：2019年2月27日，经第三人居间，被告与原告签订了《房产租赁合同》，约定原告承租被告的房产，租期两年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止，每月租金11700元。在签订合同前，原告在第三人代表陪同下到涉案房屋实地看房，详细了解了房屋情况，原告明确被告房产现状及租金标准符合其预期。合同签订当日，被告将房产交付原告，原告支付了3月份租金11700元和履约保证金23400元。遗憾的是没过多久，原告反映被告的房产部分地方有渗水现象。因被告常住广州，双方通过电话沟通，被告告知原告其看过房且未说过有渗水情况，之前也未有租客反映有渗水现象，物业管理处也未接过存在渗水的通知或投诉，同时被告也一再表示如果房产在交付前确实存在渗水的情况可以负责维修。但是，原告未经被告同意自行找到所谓的打压公司，导致涉案房屋可能存在原告所说的较严重渗水的情况。被告认为，原告在承租被告房产后因未知原因反悔，并自行找打压公司加压导致被告房产可能存在较严重的渗水情况，且未经协商自2019年4月起拒付租金至今，原告的行为已构成根本违约，被告依法提起反诉，请求判如所请。原告针对被告的反诉答辩称：由于涉案房屋存在渗水情况，根本不符合居住条件，原告已明确告知被告不再租赁，原告也没有居住，因此没有产生所谓的租金和管理费。双方解除合同的最根本原因是涉案房屋不适合居住，所以是被告违约，请求法院驳回被告的反诉请求。第三人陈述称：一、本案系房屋租赁合同纠纷，第三人与原、被告之间为居间合同关系，第三人并非本案适格当事人。二、2019年2月27日，在第三人居间撮合下，原、被告签订涉案《房产租赁合同》。合同签订之前第三人带原告看房时未发现任何墙面渗水问题，原告入住前打扫用水时发现厕所一墙面渗水，遂告知第三人进行沟通解决。第三人联系被告，被告当时找装修人员去检查墙面是否渗水，但无法给出确切回复。随后原告找了打压测试人员，在原告和第三人工作人员及物业人员在场情况下，进行了打压测试并拍了视频。进行打压测试后发现存在漏水情况，并且专业人员解释，如果要解决漏水问题需要用时半个月，原告表示时间过长需要解除租赁合同。被告声称因打压测试时其未在场，对测试结果不予认可，并要求原告承担维修责任。原告与被告因沟通未果故诉至法院。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××滨海大道南，后海大道以西某家园某栋某号房（涉案房屋）于2009年7月16日登记在被告名下。2019年2月27日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订了《房产租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期为2年，从2019年3月1日起至2021年2月28日止，免租期自2019年2月27日起至2月28日止，免租期间乙方无须支付租金，但须支付物业管理费、水电费、空调费等使用房产的一切费用；租金每月为11700元，乙方须于每月1日前向甲方支付；租赁期间，因使用房产及相关设施所发生的物业管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费、租赁税等费用等由乙方支付；签订本合同后1日内，乙方应向甲方支付23400元作为履约保证金以及首期租金11700元，甲方收款后出具收据；乙方依约支付履约保证金及首期租金后，甲方应当在租赁期开始前向乙方交付租赁房产；交付时，甲乙双方应当核对有关费用计表，并予以确认；甲方须保证对该房产具有合法出租的权利，确保物业及附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法规要求；乙方在使用该房产过程中，如非因乙方过错，该房产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后进行维修或径直委托乙方代为维修，乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定时间内履行维修义务的，乙方可代为维修；发生特别紧急情况必须立即进行维修的，乙方应先行代为维修并及时将有关情况通知甲方；甲方单方提前终止合约，或者违反本合同其他约定使乙方无法实现承租目的，或者有其他根本违约之行为，甲方须双倍退还乙方履约保证金给乙方；签订租赁合同前，乙方已了解并核查该房产及附属设施情况，符合乙方所需房屋的一般要求，乙方不得以交付房产存在瑕疵为由拒绝履行合同；租赁期间，乙方如对该房产设施故意或者过失损毁，应负责修缮和恢复原状，或者向甲方赔偿经济损失。但正常自然损耗除外；乙方使用不当，造成房产损坏的，应负责修缮并支付因此发生的费用租赁期间，乙方如拖欠租金，或者欠管理费、水电费等，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，同时可单方收回该房产，并限乙方在三天之内无条件迁出该房产；及其他内容。同日，原、被告双方还在合同附件《家私电器清单》签字，《家私电器清单》载明了家私电器等物品名称、数量，包括钥匙两把。2019年2月27日，被告向原告出具《收款收据》，确认收到原告支付的履约保证金23400元和首月租金11700元。原告主张，合同签订当天晚上被告向其交付了涉案房屋的钥匙，其于2月28日找人清扫房屋时发现房屋餐厅靠近厕所的墙面存在漏水，原告随即告知第三人及被告，但被告一直拖延不愿意找人，所以原告自行找人定于3月2日打压并通过第三人转告被告，打压时第三人工作人员及管理处人员均在场，经打压测试发现确实存在墙体漏水，因此原告明确向被告表示不再承租涉案房屋，并将房屋钥匙还给了第三人，原告并没有实际入住。原告提交了其与第三人员工，以及第三人员工与被告的微信聊天记录、视频以及《打印测试说明》予以证明；被告对微信记录的真实性认可，对其余证据的真实性不予认可。被告主张，原告确曾通过第三人向被告反应有渗水的情形，被告找人前往查看但并未发现存在原告所说的情形，被告按照原告的意思准备找专业正规的打压公司进行测试，但得知原告明确即使打压测试完后其也不会再承租涉案房屋，被告认为原告已明确表示不再承租房屋，被告找打压公司测试也没有任何意义；后来原告自行找打压公司进行打压测试并没有通知被告及管理处，原告是在打压完成之后才通知管理处维修人员前往涉案房屋并将拍摄的视频发给被告，被告认为怀疑视频中出现的渗水是因为原告找了没有资质的打压测试人员导致；3月2日进行打压测试之后第三人有告知被告原告不愿意再继续承租涉案房屋，但被告至今没有收到房屋的钥匙。被告对此亦提交了被告与第三人员工的微信聊天记录以及深圳市城市印象家园服务管理处出具的《情况说明》予以证明；原告对《情况说明》的真实性不予认可。原告提交了《安装及维修服务联系单》、保洁费及订单用于证明其进行打压测试支出了590元及对涉案房屋进行保洁和家电清洗支出费用的情况；被告对上述证据的真实性均不予认可。被告提交了存折用于证明其已支付3月至5月管理费及4月电费共计1097.96元；原告对真实性认可，关联性不予认可，表示原告并未实际入住。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。从原告提交的视频、双方提交的微信记录并结合第三人的陈述意见来看，涉案房屋确实存在渗水的情形，但没有证据证明该渗水情形不可修复，在此情况下，原告理应与被告协商解决方式，但原告迳行向被告表示不再承租涉案房屋缺乏依据；而被告作为出租人负有对租赁物进行维修的义务，被告没有积极履行该维修义务，其以渗水测试为原告单方进行为由否认测试结果且拒绝继续履行维修义务亦无依据，原告与被告对于合同未能继续履行均负过错。现原告与被告对解除合同均无异议，故对于双方解除合同的诉请，本院予以支持。关于租金。原告表示其已于3月2日向第三人返还房屋钥匙但未提交充分证据证明，原告要求被告向其退还已支付的3月份租金11700元及其利息没有依据，本院不予支持。至于被告反诉要求原告向其支付4月之后的租金35100元（暂计至2019年6月，要求计算至房屋交还之日止）及其利息损失，因涉案房屋存在渗水的质量瑕疵，且被告确认第三人于测试打压之后告知其原告不再继续承租涉案房屋，在此情形下，被告理应采取相关措施及时止损，故对于被告上述反诉请求，本院亦不予支持。对于被告反诉主张的2019年3月的管理费358.45元，原告应予支付；被告反诉要求2019年4月之后的管理费、电费，依据不足，本院不予支持。关于履约保证金。如前所述，原告与被告双方对于合同未能继续履行均负过错，原告要求被告向其双倍返还履约保证金依据不足；现双方合同已解除，被告应将原告已支付的履约保证金23400元予以退还。原告要求被告向其支付履约保证金的利息以及要求被告承担房屋的清洁打扫费用以及打压费用及其利息，没有依据，本院均不予支持。被告没有提交证据证明原告进行打压测试对涉案房屋造成了损毁，被告要求原告将房屋恢复原状及负责修缮，依据不足，本院不予支持。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙思铭与被告袁清于2019年2月27日签订的《房产租赁合同》；二、被告袁清应于本判决生效之日起十日内向原告孙思铭返还履约保证金23400元；三、原告孙思铭应于本判决生效之日起十日内向被告袁清支付2019年3月管理费358.45元；四、驳回原告孙思铭的其他诉讼请求；五、驳回被告袁清的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费686.27元，由原告负担430.97元，由被告负担255.3元；案件反诉受理费322.49元，由原告负担2元，由被告负担320.49元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇一九年十月十日书记员 伍小丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。