广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2888号上诉人（原审被告、反诉原告)：江门市汎港凯旋房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市江海区******。统一社会信用代码：914***********804Y。法定代表人：冯淡开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑兰英，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽燕，国信信扬（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：吕健儿，女，1974年12月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区********。公民身份号码：440************028。被上诉人（原审原告、反诉被告)：许植练，男，1973年10月20日出生，汉族，住广东省江门市江海区******************。公民身份号码：440************015。委托诉讼代理人：吕健儿，系许植练的妻子。上诉人江门市汎港凯旋房地产开发有限公司（以下简称汎港公司）因与被上诉人吕健儿、许植练商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汎港公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回吕健儿、许植练的全部诉讼请求；2.改判吕健儿、许植练立即支付汎港公司逾期付款违约金9570元(以第二期购房款22万元为本金按日万分之五计算，自2016年1月24日起计算至2016年4月20日共87天)；3.吕健儿、许植练承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、双方于2017年5月3日签署的《交付确认书》是双方对交付条件的变更，符合法律规定，构成有效交付。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“竣工验收合格”是房地产交付使用的强制性规定，违反则无效。汎港公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证实涉案房屋已于2017年3月30日竣工验收合格，达到法律强制性规定的交付使用条件。事实上汎港公司在2017年3月30日已向江门市江海区城乡建设和水务局申请提交备案资料，由于不可归责于汎港公司的原因，该局于2017年7月20日才批准备案，因此，汎港公司完成了开发商应尽的备案义务，没有影响吕健儿、许植练对房屋的使用，也未造成其实际损失。虽然涉案合同第九条约定交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告，但法律无禁止即为许可，双方在实际履行时变更合同约定的交付条件并未违反法律规定、意思表示真实，应予以支持。因此，吕健儿、许植练在确认房地产及各项配套设施均已竣工验收合格、质量符合法律规定、不影响使用的前提下，明知汎港公司因与施工单位存在结算争议(但所有物业已移交给汎港公司)而暂未取得备案登记表，确认涉案房屋符合交付条件，同意交付、办结交付手续，并实际占有使用了涉案房屋。这是合同当事人双方对自己合同权利的自由处分，并未违反法律规定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，一审法院认定《交付确认书》不构成有效交付错误。二、根据涉案合同第七条约定，吕健儿、许植练应于2016年1月23日前向汎港公司支付房屋余款22万元，而吕健儿、许植练于2016年4月20日才支付剩余房款，已逾期87天，未根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定履行先履行义务，汎港公司基于不安抗辩有权顺延87天履行交付房屋的义务，故涉案房屋的交付时间应从合同约定的2017年3月31日顺延至2017年6月26日，汎港公司2017年5月3日已完成交付义务，不存在逾期交付的违约行为，无需支付吕健儿、许植练逾期交房违约金，一审判决汎港公司承担逾期交付的违约责任是认定事实错误。三、根据合同第八条约定，吕健儿、许植练逾期超过60天支付房款的，应按日向汎港公司支付逾期应付款万分之五的违约金，吕健儿、许植练逾期付款87天，应向汎港公司支付逾期付款违约金9570元。双方于2017年5月3日对合同约定的相应的逾期交付行为进行友好沟通，达成相互谅解互不追究的共识后才签署了《交付确认书》并交付房屋。若要追究逾期的违约责任，2017年5月3日签署《交付确认书》的行为构成双方诉讼时效的中断，汎港公司的反诉请求未超过诉讼时效。吕健儿、许植练辩称，一、《商品房买卖合同(预售)》第九条明确约定房屋的交付条件，涉案房屋在2017年3月30日没有取得“建设工程竣工验收备案证明文件”以及“房屋测绘报告”，并不符合合同第九条的约定内容。虽然汎港公司在2017年5月3日办理了涉案房屋的收楼手续，但是该手续的完成并不等同于房屋的“有效交付”。汎港公司违反合同第九条约定内容，构成逾期交付房屋，应当承担支付逾期违约金的责任。二、汎港公司并不享有“不安抗辩权”的权利。1.《商品房买卖合同(预售)》第六条约定吕健儿、许植练应支付的余款应在2016年1月23日前向银行申请贷款支付，签订合同当日，吕健儿、许植练已经与中国建设银行股份有限公司江门市分行签订了《住房公积金借款合同》，向该银行借款22万元。但由于该银行迟延交付该款项，导致吕健儿、许植练于2016年4月21日才向汎港公司支付相应款项。2.吕健儿、许植练虽然存在逾期付款的违约行为，但该违约责任并不是导致合同不能履行的事由，也不能反映吕健儿、许植练有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。3.汎港公司应当对于行使不安抗辩权进行举证，证明吕健儿、许植练不能履行合同或不能履行合同的可能性，否则应承担不利的法律后果。4.汎港公司至今未将行使不安抗辩权的事项通知吕健儿、许植练，不符合《合同法》第六十九条的规定。三、吕健儿、许植练在2016年4月21日已经向汎港公司支付了剩余款项，逾期付款违约金的请求权诉讼时效期间应当为2016年4月22日至2019年4月21日，汎港公司在2019年5月9日提出的反诉请求已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。四、就逾期交房的问题，开发商从未与吕健儿、许植练沟通过，交房实际上就是交钥匙，吕健儿、许植练不清楚交房应具备的证件是否齐全就签名收了楼。吕健儿、许植练向一审法院起诉请求：1.汎港公司向吕健儿、许植练支付逾期交房违约金21057.256元；2.一审诉讼费用由汎港公司承担；汎港公司向一审法院提出反诉请求：判令吕健儿、许植练支付逾期付款的违约金9570元给汎港公司。一审法院判决：一、江门市汎港凯旋房地产开发有限公司自一审判决发生法律效力之日起十日内向吕健儿、许植练支付违约金人民币10624.34元；二、驳回江门市汎港凯旋房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4239.3元，反诉受理费4239.3元，合共8478.6元，由吕健儿、许植练负担2101元，汎港公司负担6377.6元。二审期间，吕健儿、许植练提交《住房公积金借款合同》，拟证明因开发商修改房屋买卖合同第三条第4款，导致银行延迟放贷，造成吕健儿、许植练逾期支付房款。经质证，汎港公司认为该份证据吕健儿、许植练未在一审提交，不是新证据，且该证据无法证明吕健儿、许植练拟证明的内容，银行延期放款也是吕健儿、许植练逾期付款的责任。本院经审查认为，该借款合同与本案没有关联性，本院不予采纳。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对汎港公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.双方于2017年5月3日办理的收楼手续是否构成有效交付；2.交房时间应否顺延，汎港公司应否承担逾期交房的违约责任；3.吕健儿、许植练应否支付逾期付款违约金。关于第一个焦点。吕健儿、许植练与汎港公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。根据《商品房买卖合同》第九条“商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”的约定，汎港公司在交付房屋时应同时满足上述两项条件，而汎港公司于2017年7月20日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，故其于2017年5月3日与吕健儿、许植练签署《房屋交付确认书》，双方办理交房手续不符合上述约定的交付条件。汎港公司主张双方签署《房屋交付确认书》，确认涉案房屋符合交付条件并占有使用，是双方对交付条件的变更，但吕健儿、许植练不予认可，而《房屋交付确认书》并无涉及变更房屋的交付条件，汎港公司的该主张缺乏依据。由于汎港公司未能举证证明其交房时告知涉案房屋没有取得竣工验收备案表，难以认定吕健儿、许植练明知涉案房屋不具备合同约定的交付条件而同意接收该房屋，汎港公司应承担举证不能的法律后果，故汎港公司主张双方于2017年5月3日办理的收楼手续构成有效交付，理据不足，本院不予支持。一审法院认定涉案房屋在取得竣工验收备案表时才完成有效交付，并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点。《商品房买卖合同》签订后，吕健儿、许植练分期向汎港公司支付购房款，并于2016年4月20日将余款220000元支付完毕，而《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间为2017年3月31日，吕健儿、许植练已在合同约定的房屋交付日期前付清全部购房款。相对于吕健儿、许植练应履行的付款义务，汎港公司履行交房义务时虽然享有先履行抗辩权，但吕健儿、许植练在合同约定的交房前已经履行了先履行义务，汎港公司享有的抗辩权因吕健儿、许植练的付款义务已履行完毕而灭失，汎港公司应当在合同约定的交房时间向吕健儿、许植练交房。即使吕健儿、许植练逾期支付购房款，汎港公司也只能根据合同约定追究吕健儿、许植练逾期付款的违约责任，而不能据此要求延期交房。故汎港公司以吕健儿、许植练逾期87天履行付款义务为由，主张涉案房屋的交付时间亦应顺延87天，缺乏法律依据，亦与合同约定不符，本院不予支持。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年3月31日，汎港公司于2017年7月20日才取得竣工验收备案表，完成涉案房屋的有效交付，已逾期交房111天，应根据《商品房买卖合同》第十二条的约定承担逾期交房的违约责任。故一审法院判决汎港公司支付吕健儿、许植练逾期交房违约金10624.34元，有合同依据，本院予以维持。关于第三个焦点。《商品房买卖合同》第七条的约定，吕健儿、许植练应于2016年1月23日前向汎港公司支付余款220000元，而吕健儿、许植练于2016年4月20日才将上述余款支付完毕，本应承担逾期付款的违约责任，但自吕健儿、许植练付清余款至汎港公司反诉请求吕健儿、许植练支付逾期付款违约金，期间已超过三年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，汎港公司提起本案反诉已超过三年的诉讼时效期间。汎港公司虽主张双方于2017年5月3日对逾期付款的事项进行了商议并签署《房屋交付确认书》，构成诉讼时效的中断，但汎港公司既未能对其主张的商议事实提交证据予以佐证，《房屋交付确认书》也未涉及逾期付款违约金事宜，应承担举证不能的法律后果，其该主张缺乏依据，故吕健儿、许植练无需向汎港公司支付逾期付款违约金。一审法院驳回汎港公司的反诉请求，于法有据，本院予以维持。综上所述，汎港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304.6元，由江门市汎港凯旋房地产开发有限公司负担。江门市汎港凯旋房地产开发有限公司已预交二审案件受理费8478.6元，多预交的8174元本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 李 翔审 判 员 甄锦源二〇一九年十月二十三日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠