江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初1445号原告：王平，男，1964年6月22日生，汉族，南京因特信贸易有限公司职员，住本市秦淮区。原告：赵莉莉，女，1968年12月27日生，汉族，中国有色金属进出口有限公司江苏分公司职员，住址同上。以上两原告共同委托诉讼代理人：戚婷婷，江苏袁胜寒律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：**，江苏袁胜寒律师事务所律师。被告：南京市城市建设开发（集团）有限责任公司（统一社会信用代码913201004258029149），住所地本市秦淮区洪武路198号。法定代表人：姚小刚，总经理。委托诉讼代理人：黄敬德，江苏君远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安娣，江苏君远律师事务所实习律师。原告王平、赵莉莉与被告南京市城市建设开发（集团）有限责任公司（以下简称城建开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王平、赵莉莉的共同委托诉讼代理人戚婷婷、**，被告城建开发公司的委托诉讼代理人黄敬德、李安娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王平、赵莉莉向本院提出诉讼请求：1.被告承担全部修缮费用100000元；２.被告承担南京市江宁区商品房2008年5月1日至2018年12月31日物业费52550.4元。事实和理由：2007年5月20日，原、被告签订《商品房买卖契约》，约定，原告购买被告开发的位于南京市江宁区商品房（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告按约支付购房款。2008年8月11日，被告通知原告收房，但因房屋存在两处严重漏水（三楼房顶及地下室），以及地下室采光窗生锈、门铰链生锈、二楼窗外侧变形，原告拒绝收房。2010年7月18日，被告在原告报修后维修过一次房屋，但没有根本、彻底解决房屋漏水问题。后在保修期内，因房屋存在大面积漏水、开裂等严重的质量问题，原告多次联系被告及物业公司要求维修，被告及物业公司口头答应后均未将漏水问题解决，因无法确定具体的漏水点，每逢修缮完成后下次下雨时又发现另外一些漏水点漏水，因此整个房屋都存在漏水的情况。保修期满后，被告在未将漏水问题彻底解决的情况下拒绝维修。现房屋仍然存在多处漏水情况，特别是每逢下雨后房屋便不同程度大面积漏水，且漏水问题越来越严重，故原告至今未入住。经有资质的防水漏水公司鉴定，房屋施工存在问题，原防水层不能达到防水目的，导致水从房屋墙内不同位置渗出，造成房屋多处漏水，需要重新做防水层。房屋漏水系房屋质量问题，被告作为房地产开发公司应承担修理或支付修缮费用等法律责任。而原告多次报修，被告置之不理。因房屋严重的质量问题，原告至今未收房，更未实际入住，且被告一直推诿漏水问题，故期间所有的物业费应由被告承担。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告城建开发公司辩称，涉案房屋经过竣工验收合格，不存在质量问题；２.原告办理了过户登记，事实上原告已经收房，原告认可房屋无质量问题；3.涉案房屋现已过质量保修期，原告无证据证明涉案房屋出现的疑似渗水情况是房屋本身在质量保修期内出现的问题造成的，也无证据证明二者之间有因果关系；4.原告主张的修缮费用是原告估算的，没有事实和法律依据；5.物业公司向原告追索的物业费，原告作为缴纳主体应当缴纳，且原告没有实际支付，并没有实际损失；6.本案已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2007年5月20日，被告（甲方）与两原告、王翀（乙方）签订《南京市江宁区商品房买卖契约》，约定，乙方向甲方购买涉案房屋，该房屋使用功能为成套住宅，主体建筑总层数４层，套内建筑面积186.73平方米；甲方交付该房屋时，应书面通知乙方；乙方应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收预案与甲方办理交接手续，双方交接钥匙、签署房屋交接单，即为交付；本合同签订前，甲方就该房屋所在商品房项目的物业管理已与南京永和物业管理有限责任公司（以下简称永和物业公司）签订《前期物业服务合同》；该房屋交付后90天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续；附件8保修范围及期限约定自房屋交付使用之日起屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏工程质量保修期为5年（不低于5年）。涉案房屋所在的汤山公馆住宅小区02-2幢房屋于2008年4月22日完工，并于同日竣工验收合格。经通知原告于2008年8月11日至涉案房屋处收房，《业主验房表》载明，需要维修的项目（业主自填）：1、２处有严重漏水，一处是三楼房顶，第二处是地下室积水，2、进门口大门少，门镜、门铰链生锈，3、二楼窗外侧一处变形，4、地下室采光窗生锈；物业交验房引导员签字处有苏姓人员签字；说明：验完房后此表应及时填写并交回验房引导处，便于联系开发商尽快安排维修，……此表请妥善保管不得遗失，完成维修后及时通知业主验收，业主验收合格完善签字后返还到物业管理处存档。该《业主验房表》在物业公司处存档，对于需维修项目1打勾并加注有“已处理过”及“苏08.11.24”。原告于当日交费后领取钥匙。因房屋维修后又存在漏水，原告多次与物业公司交涉。汤山公馆物管苏姓工作人员（与《业主验房表》上签字的苏姓工作人员为同一人）于2010年7月18日向原告出具《情况说明》，载明，涉案房屋一层餐厅东窗北下角渗水，三层楼梯口顶棚有渗迹、储藏室北窗上沿口渗水、外露台踏脚线有局部卷材脱落。物业公司存有涉案房屋的维修记录，载明，存在问题三层东窗渗水严重、三层北房东墙角顶渗水，报修时间为2013年3月2日，维修时间为2013年8月6日－8月11日，2013年11月18日短信回复业主。涉案房屋一直空置。原告称，2010年以后几乎每年均向物管公司报修漏水，物管公司也进行了维修，但均未维修好。2017年，原告委托南京好帮手刷新建筑装饰工程有限公司（以下简称好帮手公司）对于涉案房屋漏水处理进行报价，好帮手公司报价为155320元。原告据此与物业公司、被告交涉无果，遂诉至法院。另查明，2011年2月24日，两原告及王翀领取涉案房屋所有权证。涉案房屋的不动产权利人于2018年变更登记为两原告。还查明，涉案房屋的物管公司即永和物业公司于2018年8月5日委托律师向原告发出律师函，要求原告缴纳至2018年12月31日止拖欠的物业费52550.4元等。上述费用，原告尚未缴纳。审理中，经原告申请，本院委托鉴定机构对于漏水原因、维修方案及造价进行鉴定。东南建设工程安全鉴定有限公司于2018年6月11日出具《南京市江宁区汤山街道城开汤山公馆2-2幢110室房屋渗漏原因司法鉴定报告》，鉴定意见：１、涉案房屋存在上部结构墙面、屋面和地下室渗漏问题，上述渗漏问题与房屋建造施工存在的质量问题有关；２、地下室墙面霉变、地面积水与地下室采光天井天窗玻璃损坏也有关。关于原因比例，2018年8月21日，该公司出具《工作联系函》予以答复，1.“涉案房屋上部结构墙面、屋面和地下室渗漏问题与房屋建造施工存在的质量问题的因果关系比例进行明确”，答复为，通常导致房屋渗漏的并不是单一原因，鉴定报告已给出具体原因分析，即房屋建设施工存在的质量问题为造成房屋渗漏的主要原因，而又因为渗漏后对房屋造成的损坏等未能修复处理，随着时间发展导致渗漏程度以及渗漏造成的房屋损坏范围持续扩大，鉴定机构无规范依据给出具体因果关系比例的鉴定意见；2.“地下室墙面霉变、地面积水与地下室采光天井天窗玻璃损坏的因果关系比例进行明确”，答复为，天窗玻璃损坏后，在没有及时修复处理的情况下，对地下室墙面霉变、地面积水随着时间发展而程度增加，鉴定机构无规范依据给出具体因果关系比例的鉴定意见。苏交科集团股份有限公司于2018年10月11日出具《江宁区城开汤山公馆房屋漏水修复方案鉴定意见书》，对于修复方案进行了分项阐述。该公司于2018年11月16日就原告提出的疑问进行书面答复。南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司于2019年8月20日出具《工程造价咨询报告书》，鉴定意见为维修费用造价为63501.22元，其中窗框与外墙交界处渗漏修复为9028.61元包含拆除窗，天窗玻璃修复为126.63元。原告共计支付鉴定费用合计35000元。经原、被告申请，苏交科集团股份有限公司、南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司鉴定人到庭对于当事人的疑问予以回复。苏交科集团股份有限公司鉴定人陈某，涉案房屋的维修无需拆除窗。南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司嗣后还进行书面回复。被告陈某，关于房屋质量问题的维修，一般由业主向物业公司报修，如物业公司无法维修再由物业公司向被告报修，但被告未接到关于涉案房屋的报修内容。本院认为，原、被告所签订的《南京市江宁区商品房买卖契约》系双方真实意思表示，合法有效。两原告已支付购房款，被告应当向原告交付房屋。原告虽于2008年8月11日收取涉案房屋钥匙，但房屋在交付时即存在渗漏情况，该事实有物业公司处备存的《业主验房表》予以证明，本院对此予以确认。此后，涉案房屋持续出现渗漏情况，经鉴定涉案房屋渗漏的主要原因是房屋建设施工存在的质量问题，据此，被告作为开发公司应当对因此造成的损害后果进行赔偿。被告关于涉案房屋已过质保期且无证据证明是房屋本身在质量保修期内的问题所致的辩称意见，本院认为，因涉案房屋的渗漏在交付时即存在，虽经多次维修，仍未修复，且现鉴定意见明确渗漏主要原因系建设施工存在质量问题所致，故被告的上述辩称意见本院不予采纳。被告关于原告起诉已过诉讼时效的辩称意见，本院认为，涉案房屋一直存在渗漏情况，经鉴定主要原因为房屋建设施工存在质量问题，且被告陈某报修的程序为业主先向物业公司报修、物业公司解决不了再由被告处理，原告在收房后一直向物业公司反映渗漏情况，并要求维修，故本案原告起诉并未超过诉讼时效，被告的该项辩称意见本院亦不予采纳。关于原告损失：一、修缮费用。原告主张100000元。本院认为，根据鉴定意见，渗漏的主要原因系房屋建设施工存在的质量问题，故本院酌定被告承担70%的赔偿责任。关于维修费用的造价鉴定意见为63501.22元，因其中天窗玻璃损坏并非被告所致，故该维修费用应当扣除；另因根据维修方案无需拆除窗户，故拆除窗户的费用460.69元（已含规费、税金）亦应扣除。综上，被告应当赔偿原告元44022.89元〈（63501.22元-126.63元×规费税金1.19%-460.69元）×70%〉。二、物业费。原告主张52550.4元。本院认为，涉案房屋经竣工验收合格，虽存在渗漏但并非原告拒绝入住的合法理由，且原告并实际缴纳该费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应当赔偿原告修缮费用44022.89元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告南京市城市建设开发（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王平、赵莉莉修缮费用44022.89元。二、驳回原告王平、赵莉莉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1703元、鉴定费35000元，合计36703元，由原告王平、赵莉莉负担11000元，被告南京市城市建设开发（集团）有限责任公司负担25703元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  李娜二〇一九年十月十五日见习书记员  戴剑