广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7692号原告：张志刚，男，1969年4月3日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市东区，现住中山市，委托诉讼代理人：赖福庆，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。被告：林国武，男，1965年12月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，原告张志刚诉被告林国武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，组成合议庭于2019年7月22日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人赖福庆，被告林国武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的合同编号为NO.40301022039号的房屋租赁合同；2.被告即刻返还租用房屋；3.被告支付房屋租金人民币38000元（含物业管理费）（暂计至2019年3月31日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；4.被告支付迟延支付租金的滞纳金人民币1700.5元（按每天所欠租金的1‰暂计至2019年2月28日，实际要求计算至被告履行之日）；5.被告支付使用承租房屋产生的水、电等费用1020.18元（实际要求计至被告返还所占用房屋之日）。诉讼中，原告明确第3项诉求为：被告按每月8800元（含物业管理费）的标准向原告支付自2018年12月至被告返还租赁物为止的租金。明确第4项诉求的滞纳金以欠付至2019年7月份所欠租金总额76000元（9500元×8个月）为基数，按日1‰计至清偿之日止；明确第5项诉求水费为32.58元、2018年10月至2019年3月的电费共1048.07元，合计1080.65元。事实和理由:2017年3月9日，以原告张志刚为出租方、以被告林国武为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于中山市××××号剑桥郡花园3区10幢69卡经中介出租给被告林国武，该房屋的租期为2017年3月10日至2021年3月10日止，其中，2017年3月10日至2017年6月10日为三个月免租期。该房屋月租金（含物业管理费700元）为人民币9500元，月租金的支付方式为每月10日前支付当月租金。被告逾期支付租金的，每逾期一日，则每日按应付未付部分的1‰支付滞纳金。逾期5天或拖欠相关费用累计超过人民币3000元整，原告有权立即单方面解除合同。此外，租赁期间，每月的物业管理、水、电、清洁、卫生等费用均由被告承担。合同签订后，被告要求每月交租金日期改在15日前，但自2018年8月起，每月都未按期支付租金和水、电、物业管理等费用，经原告多次催讨才得以支付，2018年11月的租金拖欠近1个月直至2018年12月4日才交上。2018年12月至今，被告采取不接电话、或声称在外地、或在开车等各种手段和理由拖欠2018年12月至今的租金（含物业管理费）、2018年10月1日至今的电费、2018年9月5日至今的水费共计39020.18元（未含滞纳金），并紧锁大门不见踪影。更为甚者，由于被告长时间紧锁大门、不接电话等原因，导致被告与其业务上客户的纠纷已影响到原告卡位的声誉。综上，被告已构成根本性违约，严重损害原告合法权益，故诉至法院。被告林国武辩称：被告同意解除合同，不再履行合同。关于欠付的租金，被告已经缴纳到2018年12月的租金，最后交纳时间是2018年12月4日，是由被告儿子转账至原告的中国建设银行账户。原告在2019年1月初停了被告店铺的电。被告在2019年1月还经营使用了商铺10多天，故被告只同意支付至2019年1月之前的租金。关于电费，原告同意支付2018年10月至2019年1月的电费919.38元及尚欠水费32.58元，不同意原告的其他诉求。被告开店时，原告同意提供消防、物业的招牌以及报建手续，在双方的补充协议中有约定，后来原告没有去办理，都是被告自己办理的。被告花费了几十万元装修做生意，仅仅是迟交了几天就被原告停电，直接造成被告经营停业。当时原告的物业没有出房产证，导致被告只能办理工商营业执照以及消防。原告给予的三个月的免租期，被告从毛坏房装修到水电工程全部完毕，而在原告停电之前，有人找原告租赁该物业，被告认为原告系以停电的方式逼被告搬走。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：以原告张志刚及其妻子冯卫为出租方、以被告林国武为承租方，以中山市家家顺房地产经纪有限公司为居间方，三方于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将与冯卫共有的中山市××××号剑桥郡花园3区10幢69卡物业出租给被告林国武，合同第三条约定：该房屋的租期自2017年3月10日起至2021年3月10日止，其中，2017年3月10日至2017年6月10日为三个月免租期。合同约定每月租金8800元，承租方应在每月10日前支付当月租金，交租方式为银行转账，由承租方将租金转入出租方指定银行账户。承租方应在本合同签订之时向出租方支付8800元作为押金，出租方应出具收据；每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费，均由承租方支付（未约定支付租期）；基于房产租赁产生的税款、房屋租赁管理费等相关费用由承租方负责支付。合同第四条“租赁双方权利义务”约定：承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰的滞纳金。逾期5天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过3000元整，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任。出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金。第五条约定：承租方交回物业时应保证租赁房产本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。且验收时双方共同参与，如对装修、器物等等硬件设施、设备有异议应当场提出。第八条备注条款约定：承租方每月支付700元的物业管理费给出租方；出租方免费提供3个月装修期，期限为2017年3月10日至2017年6月10日止，合同还对其他权利义务事项作了约定。合同签订当日，双方签订补充协议，约定押金8800元和6月租金8800元及物业费700元，共18300元，签合同签订当天承租方已支付8000元，剩余10300元由承租方2017年3月10日支付给出租方，不得以任何理由拖延，否则出租方有权解除合同及没收押金。原被告于3月9日签订补充协议，约定承租方在规定装修期内，如出租方原因违约导致租赁合同无法继续履行下去，出租方承担承租方的经济损失及装修费用。合同签订后，被告按每月9500元的标准向原告转账（其中租金8800元，物管费700元），水电费则按实际产生转账给原告，一般本月支付上月的电费，水费则定期转账。原告因为被告在2018年11月份超期交租，曾经停过被告一次电，经被告找原告理论后，原告恢复通电。原告自2018年11月发微信通知被告交纳当月的应交租金、水电费，没有得到被告的实质性回应，仅在2019年2月23日，被告微信回应原告要求原告把租金同电费条数给被告。2019年3月11日，原告最后微信告知被告“相关欠费已发你多日，至今没收到，已有4个月租金没交，你用的水电费等已帮你垫付，我已仁义尽至，你却严重违约”，被告未予回应。原告遂于2019年3月22日诉至本院，主张前述权利。另查：关于被告林国武实际给付的租金支付至何时，被告林国武自述基本在每月的15日至20日之间交租，称已交至2018年12月，自2019年1月起才没有交纳，并提供2018年12月4日手机银行转账记录证明。原告称被告最后一次交租系2018年12月4日，但该日系补交的2018年11月的租金，且原告陈述被告最后四个月交纳租金的具体情况如下：2018年8月的租金于8月21日支付，9月的租金于9月19日支付，10月的租金分11月3日以及11月20日两次支付，11月的租金于12月4日支付。且在原被告的微信聊天记录中载明，原告于2018年11月22日询问被告“林老板，这个月的未收到。前天只补了上个月的，请跟一下”，被告于次日回应“这两日财务交接账，原来的财务更换，马上转”，后原告于11月28日再次催促被告“已过18天了”，此后都没有被告回应原告具体何时支付。原告最后一次微信催收系2019年2月24日，通知被告应交2018年12月至3月的租金9500元×4=38000元，10-1月电费919.38元，9-12月的水费32.58元，合计38952元。庭审中，本院给予被告七天时间提交2018年8月以来连续交租的证据，逾期提交承担举证不能的后果，但被告未按期提供反证证明其自2018年8月以来每月交租的证据。又查：原告确认2018年11月曾短暂停过被告的电，但很快恢复供电。至于被告所称的2019年1月再次停电之事，非原告所为，对此不清楚。原告称在电力公司发送给原告的用电单显示，原告自2019年1月开始缴纳滞纳金，说明从这时起原告的银行卡不够扣款，又加之电力公司曾打电话说再不交电费就要停电并交滞纳金，原告推测应该是在原告后来现场补交电费及滞纳金前电力公司就已经停电，而原告只是未再去复电并往银行卡中存钱而已，但事实上原告的电费单仍显示2019年2月之后被告仍在用电。原告提交的广东电网有限责任公司中山西区供电公司电费表显示：涉案物业在2018年10月至2019年3月每月产生的电费分别为322.48元、258.14元、213.18元、125.58元、68.22元、60.47元，合计1048.07元，但被告仅同意支付2018年10月至2019年1月的电费共919.38元。庭审中，原被告同意自本案辩论终结之日2019年7月22日解除合同。为及时止损，本院当庭组织双方在诉讼中办理物业交接，原告同意交接，被告不同意交接，认为已经投入大量的装修款项，如原告同意给予被告适当的装修补偿，被告则同意交接。再查：原告张志刚与其妻子冯卫系中山市××××号剑桥郡花园3区10幢69卡共有产权人，本院通知冯卫接受询问，冯卫向本院明确表示同意由本案原告张志刚一人享有本案诉讼标的权益，不作为共同原告参与诉讼，对于张志刚取得本案诉讼标的后的权益由其夫妻双方内部自行处理，相应的风险由其自愿承担。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点：一、被告实际支付的租金（含物管费）到何时，被告是否构成违约；二、原告主张的诉求金额能否得以支持。关于焦点一，被告主张租金已支付至2018年12月，原告陈述被告2018年最后四个月的具体交租日期陈述详细，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告对原告主张的支付日期及金额反驳的，应当提供反证。在本院已经给予被告举证期限提供证据的前提下被告仍未提交，应承担举证不能的后果。结合双方的微信聊天记录，在原告于2018年11月催促被告交纳当月租金后，被告一直未予回应。综上，本院认定被告仅支付至2018年11月的租金，自2018年12月起停止支付。被告称原告于2019年1月停电致其无法经营，且不论原告有无停电行为，但可以确认的是被告确实迟延履行（其中迟延支付11月租金，未支付12月租金），已构成违约。关于焦点二。由上所述，被告迟延履行的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据双方房屋租赁合同第四条第3款“承租方逾期5天或拖欠租金及管理、水电费等杂费累计超过3000元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任。”的约定，被告的违约行为符合原告单方解除合同的条件，故原告有权解除合同。原告的诉讼请求1、2理据充分，应予支持。原被告均同意合同于2019年7月22日解除，本院确认双方租赁合同的解除日期为2019年7月22日。被告仅同意支付至2019年1月止的租金、水电费，关于被告应支付2019年1月后产生的租金及水电费：首先，被告没有证据证明系原告停电，如因被告未按时支付租金水电费导致广东电网公司停电，该后果应由被告自己承担。其次，若被告认为停电影响其实际经营行为，其完全可以补交电费恢复通电；如认为停电完全影响经营，可以及时止损将商铺交还原告。但在本院主动主持交接帮其止损的前提下，被告仍拒绝交还商铺，继续占用商铺也未补交水电费，故本院无法认定持续的停电状态与被告商铺经营受影响有必然的因果关系。租赁合同是所有权人转移租赁物使用权的行为，被告只要一直占有使用租赁物，就应当支付租金（场地使用费）及实际产生的水电费。原告的诉讼请求3、5事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于原告主张的诉求4，滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型,是由国家法律、法规明文规定的款项，它只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，而平等主体之间迟延支付应付款项的应适用合同法中规定的迟延履行违约金，所以这里的滞纳金实际上是逾期付款违约金。虽双方合同约定出租方有权加收拖欠部分1‰的滞纳金，但该约定远远高于迟延支付造成的利息损失。结合被告拒绝支付租金的抗辩，本院酌情调整拖欠利息的违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计。原告主张违约的计算基数仅以2018年12月至2019年7月期间共8个月的租金（含物管费）总额76000元（9500元×8个月）计，并未计算7月以后拖欠租金的违约金，系原告权利的部分放弃，本院予以照准。综上，被告应按下列标准向原告支付逾期付款违约金：以76000元为基数，自2019年8月1日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原被告签订的合同编号为40301022039号的房屋租赁合同于2019年7月22日解除；二、被告林刚武于本判决生效之日立即将中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园3区10幢69卡房地产返还给原告张志刚；三、被告林国武于本判决生效之日起七日内向原告张志刚支付自2018年12月至被告实际返还租赁物为止的租金/使用费（按8800元/月的标准）；四、被告林国武于本判决生效之日起七日内向原告张志刚支付逾期付款违约金（以76000元为基数，自2019年8月1日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至清偿之日止）；五、被告林国武于本判决生效之日起七日内向原告张志刚支付水费32.58元、2018年10月至2019年3月的电费1048.07元，共1080.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元（原告已预交），由被告林国武负担（被告林国武于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  钟劲松人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年十月二十一日书 记 员  叶玉娟冼日飞