海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初2125号     原告：陈某，男，1964年4月18日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：颜某，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黎某，北京大成（海口）律师事务所实习律师。   被告：巩某，男，1963年10月1日出生，汉族，户籍地址黑龙江省哈尔滨市道外区，公民身份号码：×××。   原告陈某与被告巩某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，依法适用简易程序，在案件审理过程中转为普通程序，并于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人颜某、黎某到庭参加诉讼，被告巩某经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈某向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方间的《房屋租赁合同》于2019年1月14日已解除；2.请求判令被告腾出房屋，向原告支付自2018年4月20日起至2019年1月20日的房屋租赁费72000元；自2018年2月5日起至实际腾出房屋之日止所产生的电费，暂计至2019年1月6日为5381.72元；自2019年1月21日起至实际腾出房屋之日止的房屋占用费，暂计至2019年1月30日为2670元；并就拖欠的费用按银行同期贷款利率向原告支付违约金，暂计至2019年1月20日为1449.49元。以上共计81501.21元；3.请求判令被告承担原告因诉讼而支出的律师服务费3640元；4.本案一切诉讼费用由被告承担。庭审中，原告确认放弃诉求第二项中2019年1月20日前的房屋租赁及拖欠水电费用所产生的违约金主张，就2019年1月20日后该部分费用的违约金，原告主张按银行一年期贷款利率计付。   事实与理由：2016年5月21日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“甲方将位于海口市××区口东第一间的房屋整体出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年5月22日至2019年5月21日。”第二条约定：“本房屋月租金为人民币8000元，按月结算。每月20日，乙方向甲方支付全月租金。”第三条约定：“乙方租赁期间水费、电费由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。”第六条约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律、法规的，另一方有权终止合同，所造成的损失由责任方承担。提出终止合同，需提前1个月书面通知对方。”原告按照合同约定将房屋交付被告使用，但被告配偶**自2018年3月向原告支付2万元后，再也未支付过房屋租赁费及电费，原告多次以电话、短信等形式催收，但被告一直拖欠未付。自2018年2月5日暂计至2019年1月6日，被告已用电6484度，按照双方约定每度电0.83元的价格计算，被告已欠付电费5381.72元；自2018年4月20日暂计至2019年1月20日，被告已有9个月未支付房屋租赁费，按双方约定每月8000元的租金计算，被告已欠付72000元房屋租赁费。现被告继续占有该房屋，导致原告无法正常使用该房屋，被告应按每月8000元租金的标准向原告支付自2019年1月21日起至实际腾出房屋的房屋占用费。2018年12月11日，原告委托北京大成（海口）律师事务所向被告及被告配偶**发送了《律师函》，要求被告付清全部拖欠费用，并解除双方间的《房屋租赁合同》，合同解除后，被告需将承租房屋腾出。2018年12月14日，被告配偶**收到该《律师函》，表示同意解除该合同，承诺于2018年12月29日前将截止至2019年1月20日的房屋租赁费及电费结清，并于2019年1月20日前腾出房屋。现期限已过，被告未腾出房屋，原告多次向被告催要该笔欠款，均无果而终。原被告之间的房屋租赁合同合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，现被告的行为已严重违反双方协议约定，根据《中华人民共和国合同法》第226条、第97条、第227条规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条等相关规定，被告应向原告支付房屋租赁费、电费、房屋占用费及违约金暂计共81501.21元，原告因诉讼而支出的律师服务费3640元及本案的诉讼费用也应由被告承担。为维护原告的合法权益，鉴于上述事实和理由，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。   被告巩某未答辩。   经审理查明，2016年5月21日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“甲方将位于海口市××区口东第一间的房屋整体出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年5月22日至2019年5月21日。”第二条约定：“本房屋月租金为人民币8000元，按月结算。每月20日，乙方向甲方支付全月租金。乙方预付一个月房租押金8000元。”第三条约定：“乙方租赁期间水费、电费由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。（水电为平均制，以每月电费水费为准）”第六条约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律、法规的，另一方有权终止合同，所造成的损失由责任方承担。提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金8000元”。合同签订生效后，原告如约将租赁房产交付给被告使用，截止2018年1月，原告确认涉案房屋房租及水电已经缴纳完毕。自2018年2月起，被告未缴纳涉案房屋租金及水电费，经原告多次催缴未果，原告遂于2018年11月30日就本案同北京大成（海口）律师事务所签订法律事务委托合同，并缴纳律师服务费3640元。2018年12月11日，北京大成（海口）律师事务所向被告发出律师函，通知被告尽快缴纳涉案房屋租金及水电费用。上述函文内容并以短信形式发送至案外人**，**确认于2018年12月14日收到。经催告无果，原告遂诉至法院。   另查，自2018年2月5日至2019年1月6日，涉案房屋共计消耗电量6484度、产生电费4081.68元，上述费用已经由原告缴清。另，原告提供案外人海伦盛启电力开发公司于2017年4月、5月、6月、9月，2018年1月向原告缴纳涉案房屋水电费用及房租的收据，在收据中电费缴纳计算标准为每度电0.83元。原告并提供其与案外人**的短信往来记录内容，庭审中原告自述**与被告到原告家中与原告签订《房屋租赁合同》，该合同中的签字与手印系被告亲笔所签所按，**与被告向原告称二人系夫妻关系，且房屋租金一直由**在缴纳。原告于2018年5月收到**交来涉案房屋2万元款项，其中1.6万元抵扣2018年2、3月份房租，剩余4000元用于抵扣2018年2月之后的电费。   以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、南方电网居民户用电缴费手册、电费单缴费明细、收据、账户流水明细、短信往来记录、律师函、律师服务费发票、法律事务委托合同以及庭审笔录在案为凭，以上证据可以作为认定案件事实的依据。   本院认为，第一，关于原、被告之间的房屋租赁合同是否应予以解除的问题。根据双方2016年5月21日签订的房屋租赁合同约定，租赁期限自2016年5月22日至2019年5月21日，但该租赁合同同时约定，房屋租金每月8000元按月结算，每月20日被告须向原告支付全月租金，如任何一方未能履行该合同规定的条款，另一方有权终止合同，所造成的损失由责任方承担。提出终止合同，需提前1个月书面通知对方。本案中，被告自2018年2月起未缴纳过房租，经原告催缴后2018年5月案外人**向原告缴纳2万元，原告对该笔款项折抵2018年3、4月租金1.6万元以及2018年2月之后的电费予以确认，本院对此予以认可。之后因被告仍长期拖欠房租，违反了房屋租赁合同的约定，存在根本违约的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故原告诉请解除租赁合同，有事实与法律依据，本院予以支持，并确认涉案租赁合同于2019年1月14日解除，合同解除后被告须向原告腾出涉案房屋。   第二，关于原告诉请租金损失及拖欠电费的数额认定问题。本案中，双方约定涉案房屋月租金为8000元，自2018年4月至2019年1月的租金被告尚未缴纳，该部分租金费用共计72000元（8000元/月×9个月），故原告主张被告向其支付拖欠的房屋租赁费用72000元，有事实及法律依据，本院予以支持。就拖欠电费的问题，原告主张按照5381.72元（拖欠电费度数6484度×0.83元/度）计付，因租赁合同中虽然约定电费由被告支付，但并未约定0.83元/度的计算方式，且经审查涉案房屋自2018年2月5日至2019年1月6日共计产生电费4081.68元，故对原告的上述主张，本院不予全部支持，结合庭审中原告确认**所付20000元中4000元用于扣减电费的自述，本院确认被告尚欠电费81.68元（4081.68元-4000元）。另，因被告在合同解除以及原告起诉后仍未支付拖欠租金、电费及搬离涉案场地，造成原告损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故原告就拖欠租金及电费（共计72081.68元）主张按照银行一年期贷款利率计付违约金及按8000元/月计算房屋占用期间费用损失有事实与法律依据，本院予以认可。该部分损失的计算期间应为2019年1月21日起至被告实际腾出涉案房屋之日止。   第三，关于律师服务费的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同中对于律师服务费用虽无明确约定，但因被告违约以致原告产生维权需求并支出律师服务费3640元，在原告发出律师函后被告仍未履行合同义务拒不缴纳拖欠租金及电费，以致引起本案诉讼。故对于原告的该项诉求，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：   一、确认原告陈某与被告巩某2016年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；   二、被告巩某须在本判决生效之日起十日内腾出涉案房屋，并向原告陈某支付拖欠的房屋租金72000元、电费81.68元及赔偿相应损失（1.以72081.68元为本金，按照中国人民银行一年期贷款利率计付违约损失；2.以8000元/月为标准，自2019年1月21日起至被告实际腾出涉案房屋之日止计付房屋占用期间损失）；   三、被告巩某须在本判决生效之日起十日内向原告陈某支付律师服务费3640元；   四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币1837.54元，由被告巩某负担1693元，由原告负担144.54元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 倪胜源   人民陪审员 唐旭升   人民陪审员 李宛霞     二O一九年十月十六日   书记员 周瑞婷   书记员 谢学精     附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。