广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7505号原告：广州市白云区江高六顺工业地产咨询服务部，住所地广州市白云区江高镇凤翔中路36号D9档，统一社会信用代码92440101MA5BUP8AOW。经营者：陈继斌。委托诉讼代理人：李世良，广东格林律师事务所律师。被告：广州市合盈智能科技有限公司，住所地广州市花都区花东镇金谷北路30号，统一社会信用代码91440101MA5AYX537D。法定代表人：杨清明。被告：杨清明，男，1967年10月24日出生，汉族，住广州市花都区，两被告共同委托诉讼代理人：郑少斌，广东合富律师事务所律师。第三人：岳磊，男，1988年3月24日出生，汉族，住湖北省京山县，原告广州市白云区江高六顺工业地产咨询服务部与被告广州市合盈智能科技有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，原告追加杨清明为本案共同被告，本院于2019年7月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院依职权追加岳磊为第三人，并依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告广州市白云区江高六顺工业地产咨询服务部（以下简称江高六顺服务部）的经营者陈继斌及其委托诉讼代理人李世良，被告杨清明，被告广州市合盈智能科技有限公司（以下简称合盈公司）及被告杨清明的共同委托诉讼代理人郑少斌，第三人岳磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江高六顺服务部向本院提出诉讼请求:1.判令被告合盈公司支付居间服务费48万元及逾期利息100元（利息暂计100元，并按银行同期贷款利率自2018年10月26日起计至实际清偿之日止），被告杨清明承担连带责任；2.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系房地产居间服务个体工商户。被告因厂房出租需要，于2018年10月中旬，委托原告居间出租其位于广州市花都区花东镇金谷北路30号之厂房。双方达成合意：原告居间介绍租赁签约成功后，被告向原告支付一个月合同租金作为居间服务费。之后，原告多方寻找客源，多次介绍客户查看厂房，并于2018年10月25日居间撮合被告与案外人岳磊成功签订《房屋租赁合同》，其合同约定每月租金为48万元。同时，被告向案外人岳磊收取了租赁定金50万元。此后，虽然被告与案外人就厂房能否办理环评的事继续进行过磋商，但最终厂房已由被告实际交付给案外人使用。原告认为，被告通过原告的居间服务成功与案外人签订《房屋租赁合同》，其合同约定每月租金为48万元。同时，被告向案外人岳磊收取了租赁定金50万元。此后，虽然被告与案外人就厂房能否办理环评的事继续进行过磋商，但最终厂房已由被告实际交付给案外人使用。原告认为，被告通过原告的居间服务成功与案外人签订《房屋租赁合同》并已实际交付使用，被告即应当按照约定向原告支付居间服务费。虽经原告多次催收，被告至今仍恶意拖欠，已严重损害原告之合法权益。故，原告依照《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，依法起诉，请求法院支持原告上述诉请。被告合盈公司及被告杨清明共同辩称，涉案厂房备案在杨清明名下，原告与杨清明并未签署真实居间合同，未对租赁合同的生效的居间服务、居间费用、违约责任等做具体约定，原告介绍的所谓的承租人在与被告签署租赁合同不久，由于行业原因无法办理环评，单方要求解除合同，退还押金和租金，原告作为专业中介服务机构，在为杨清明选择承租人时应尽注意义务，至少对承租人是否有资格承租厂房作评估，现因承租人的原因导致租赁合同无法履行，原告有相当过错，导致杨清明的厂房空置一段时间，损失100多万，原告有一定过错，请求驳回原告的全部诉请。第三人岳磊述称，对于原、被告之间的纠纷其不清楚。经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区花东镇金谷北路30号，登记的权属人为广州市花都区春曦皮革厂。合盈公司（承租方、乙方）提交其与广州市花都区春曦皮革厂（出租方、甲方）签订的《厂房租赁合同》，约定：一、甲方出租涉案厂房给乙方，总面积为25000平方米，空地面积5000平方米，本租赁物采取打包租的方式，由乙方自行管理，自担经营风险。二、租期从2018年7月19日开始计算起租时间，租期18年。六、13.未经甲方同意乙方不得把租赁物转租。江高六顺服务部认为其员工吴思群与合盈公司的法定代表人杨清明的微信聊天确立了双方的居间合同关系，其中：“2018年10月18日，吴：你是物业公司，还是租来自己用；杨：租金22元，我自己用一小部分，大部分有合适客户可以租给他们用；吴：这租金有点贵，你是用前面那栋还是后面那栋厂房；杨：我用前面A栋那栋厂房；吴：好像去年都租了，为什么现在才放，租金有点贵，化妆品不能做，很多行业都不能做，杨：看你有没有合适的客户，有客户可以带过来先看，价格可以沟通，没看厂房，谈价格没多大意义；吴：你是中介带你看这个厂房还是自己找到这个厂房，如果是我这边带的客户过去成交，要收你一个月的中介费作为我的服务费，反正就是一个月的租金；杨：我自己的，本来规划自己用，后面没计划搬这边所以才放，有合适客户可以给他们租，中介费没问题，最主要你有合适的客户才可以；杨：我投资了几百万，楼板、电梯所有东西都是我安装的，投资价钱差不多300多万；吴：合同还有多少年？杨：合同有12年，我是18年合同，一般都跟客户签12年，看客户生产状况…2018年10月25日：杨：约好了告诉我；吴：杨总，我们4点左右到你厂房那里谈；吴：杨总，是不是按这样放租：厂房面积A栋约7200平方米/6F…杨：厂房面积A栋约7200平方米/6F…建筑租金22元/方，空地租金：6元/方免租期…吴：就是按你后面写的来放租是吧？杨：是的…”江高六顺服务部还提交其与案外人岳磊的微信对话记录以及吴思群代岳磊在2018年10月22日实地查看物业时签订的《物业视察表》证明其履行了居间服务，其中微信对话记录：“2018年10月29日，岳：下定金50万金谷北路30号那里不能办环保，要找杨总谈，估计什么都不能做，吴：不是吧，岳：是的，吴：那你想跟他们怎么谈？找老杨总，他出差一个星期就回来了；岳：面谈…吴：我认识一个姓周的，专办环保证的，办环评这个人说金谷北路30号厂房位置属于空港经济规划区…岳：我让几个环保的公司帮我查过只要涉及到排污、排污水或者排废气都不批，只能做仓库；吴：不是有排污管道吗？怎么不批呢？岳：不行的，杨总应该很清楚的，他故意不说的，属于生态管控区，对废水管控特别严，空港又出新的，废气也不批，只能做仓库。”合盈公司及杨清明确认其与吴思群的微信对话的真实性，并确认通过江高六顺服务部的介绍在2018年10月25日与岳磊签订租赁合同，该合同约定：“杨清明（出租方、甲方）将涉案厂房B、C、D栋及厂区空地出租给岳磊（承租方、乙方）使用，月租金48万元，租期为2019年1月1日至2036年7月19日，四、1.甲方提供550千瓦以上电力，工业用水，用电到每栋厂房。2.甲方提供厂房、宿舍场地证明等资料给乙方，协助并保证乙方办好相关证照。3.在租赁期内，乙方必须遵守国家法律法规，若出现环保污染、工伤事故，全部经济责任、法律责任由乙方承担…”。该合同加盖合盈公司及广州恒冠物业发展有限公司的骑缝章。签订合同后，岳磊向杨清明支付定金50万元，杨清明出具收据，杨清明表示后来岳磊在涉案厂房的生产经营无法通过环评，遂在2018年11月初提出解除合同，之后杨清明扣除10万元，退还了40万元的定金，双方口头解除合同并撕毁了双方签订的租赁合同原件，随后岳磊撤场，合盈公司及杨清明认为江高六顺服务部未能谨慎审查租户的条件导致合同解除，故未支付居间服务费。岳磊确认2018年10月25日与岳磊签订的租赁合同因涉案场地无法办理环评手续而解除合同，但之后经过协商，2018年11月，由岳磊的搭档何雁军与杨清明的儿子杨洋就涉案场地另行签订租赁合同，约定的租金标准为40万元左右，岳磊表示其与何雁军都是广州恒冠物业发展有限公司的股东，该合同由何雁军持有，其无法提供。杨清明确认后续由其儿子管理涉案场地，涉案场地后来给岳磊使用，岳磊对外转租赚取差价，但杨清明在本案并未提供相关的合同。杨清明认为与江高六顺服务部成立居间合同关系的是其个人，与合盈公司无关。江高六顺服务部认为杨清明作为合盈公司的法定代表人，其与江高六顺服务部的微信沟通属于职务行为，且2018年10月签订的租赁合同盖有合盈公司的骑缝章，因此认为成立居间合同关系的相对方为江高六顺服务部与合盈公司及杨清明。另外，江高六顺服务部提交岳磊的微信截图，该截图载明：“花都金谷合盈科技园现有C栋4、5楼厂房出租每层1836平方米，证件齐全带消防喷淋有房产证，本园区已有大型企业进驻，可以过环评！欢迎中介朋友推荐客户，中介费全佣！”认为合盈公司及杨清明以不符合环评为由拒绝支付中介费是借口推辞，江高六顺服务部还提交《合作服务合同》拟证明岳磊一直使用涉案场地，该《合作服务合同》由合盈公司（甲方）与广州恒冠物业发展有限公司（乙方）签订，约定“甲方授权乙方作为涉案场地的招商租赁代理服务。”岳磊对该微信截图及《合作服务合同》予以确认，但认为其与搭档使用涉案场地依据的是2018年11月签订的租赁合同。江高六顺服务部表示其未与合盈公司或杨清明签订书面的居间合同，其是个体工商户，于2018年8月7日成立，经营范围为房地产中介服务。诉讼中，江高六顺服务部认为其提供的居间服务包括物色租户，当时找了十几个租户，然后与杨清明洽谈，最后促成杨清明与岳磊签订租赁合同。杨清明认为当时江高六顺服务部并没有介绍十几个客户，仅介绍岳磊一人，确认江高六顺服务部当时促成其与岳磊的租赁事宜支出了交通费等必要费用，因此同意支付2万元的居间服务费，江高六顺服务部认为其促成的岳磊与杨清明签订的租赁合同租期长租金高，收取相当于一个月租金的居间服务费48万元合理，若调解可以减少至30万元。双方分歧较大，无法达成调解。本院认为，根据江高六顺服务部提交的微信对话记录可知双方就杨清明委托江高六顺服务部出租涉案厂房并支付相当于一个月租金的居间服务费进行了约定，结合合盈公司与涉案厂房业主广州市花都区春曦皮革厂签订的租赁合同、合盈公司在杨清明与岳磊的租赁合同加盖骑缝章以及后续合盈公司与岳磊作为股东的广州恒冠物业发展有限公司签订的《合作服务合同》，本院确认杨清明与江高六顺服务部协商的行为是杨清明作为合盈公司的法定代表人履行职务行为，因此本院认定江高六顺服务部与合盈公司之间成立了事实上的居间合同关系，该合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。本案的争议焦点为江高六顺服务部主张的居间服务费应否全额支付？对此，本院分析如下：第一，根据江高六顺服务部提交的微信对话记录“化妆品不能做，很多行业都不能做”的内容可知，江高六顺服务部在促成租赁合同签订之前已明知涉案厂房所在位置对于厂房的生产经营条件有严格的限制，在此情况下，江高六顺服务部一方面应当向出租方杨清明充分了解涉案厂房对于生产经营的限制条件，另一方面江高六顺服务部应当在岳磊承租涉案厂房之前明确告知岳磊涉案厂房对于生产经营的条件限制情况，但江高六顺服务部仅通过与出租方、承租方的简单微信对话记录即促成了双方签订租赁合同，并未就其提供的房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准订立书面的房地产经纪服务合同，违反了《房地产经纪管理办法》第十六条规定的房地产经纪机构接受委托提供服务，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同的条款，即江高六顺服务部提供的居间服务明显具有瑕疵，现杨清明与岳磊的租赁合同因涉案厂房无法办理环评手续导致无法履行，江高六顺服务部对此负有过错。第二，杨清明作为出租人不可免除其在签订租赁合同时就涉案厂房用途的限制进行披露的义务，以及岳磊作为承租人不可免除其对于涉案厂房可否用于经营涉及排污行业自行审查的义务。第三，虽然江高六顺服务部促成的杨清明与岳磊签订的租赁合同已解除，但根据本案查明的事实，岳磊或者其作为股东的广州恒冠物业发展有限公司在2018年11月开始已通过租赁或者合作服务的方式继续使用涉案场地，即合盈公司后续同样利用江高六顺服务部提供的岳磊这个客户的资源实现其出租涉案场地获取收益的价值。综上，在出租人、承租人及居间人对于第一份合同的不能顺利履行均负有过错的情况下，结合杨清明与江高六顺服务部签订的租赁合同中约定的租金标准为48万元/月的事实，本院将江高六顺服务部主张的居间服务费酌情调整为14.40万元（48万元×30%），超出部分，本院不予支持。关于利息，因当时促成合同签订之后即产生解除合同的事实，故利息本院调整为以14.40万元为本金从本案起诉之日即2019年7月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清之日止，超出部分，本院不予支持。如前所述，江高六顺服务部未能举证证明与其成立居间合同关系的相对方为杨清明，因此江高六顺服务部要求杨清明承担责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告广州市合盈智能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市白云区江高六顺工业地产咨询服务部支付居间服务费14.40万元及利息，利息计算方式：以14.40万元为本金，从2019年7月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；二、驳回原告广州市白云区江高六顺工业地产咨询服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8502元，由原告广州市白云区江高六顺工业地产咨询服务部负担5322元，由被告广州市合盈智能科技有限公司负担3180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  王玉莹人民陪审员  龙展鹏二〇一九年十月二十九日书 记 员  邓国靖高波