广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9196号上诉人（原审被告，反诉原告）：佛山市顺德区万卓装饰工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：苏裕富，该公司总经理。委托诉讼代理人：高慧婷，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽燕，广东南天明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告,反诉被告）：佀立文，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：林志荣，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢跃健，广东顺晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告,反诉被告）：曾瑞婉，女，汉族，住广东省佛山市顺德区杏坛镇。委托诉讼代理人：林志荣，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢跃健，广东顺晖律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：佛山市顺德区嘉祈房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：吴柏恒，该公司董事长。原审第三人：广东顺德金发物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道。法定代表人：刘哲。上诉人佛山市顺德区万卓装饰工程有限公司（以下简称万卓公司）因与被上诉人佀立文、曾瑞婉，原审被告佛山市顺德区嘉祈房产有限公司（以下简称嘉祈公司）、原审第三人广东顺德金发物业代理有限公司（以下简称金发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初16145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万卓公司上诉请求：1.变更一审判决第四项、第七项，支持佀立文、曾瑞婉向万卓公司支付房屋装修总价款30%的违约金即47008.8元的诉讼请求；2.一审反诉费、二审诉讼费由佀立文、曾瑞婉承担。事实和理由：一、佀立文、曾瑞婉在收到金发公司寄送的催告函和合同解除函后回函表示装修贷款未获审批通过故未能履行付款义务，说明案涉《委托装修合同》已经实际履行，视为所附生效条件发生了变更，合同已经生效，佀立文、曾瑞婉应按合同约定支付违约金，一审法院认为合同未生效属于认定错误，应纠正为合同已生效。二、一审法院关于万卓公司未实际履行合同故不存在损失的认定错误，万卓公司虽未正式入门装修但在装修的准备阶段已经投入了大量启动资金，同时佀立文、曾瑞婉根本违约违反了诚实守信原则及损害了万卓公司的根本利益，无权要求全额退还已付装修款，请求法院支持万卓公司关于房屋装修款30%违约金的诉讼请求，以弥补损失。二审期间，万卓公司明确其上诉请求1为：撤销一审判决第四项、第七项，判决万卓公司向佀立文、曾瑞婉支付687.2元（万卓公司应向佀立文、曾瑞婉退还的房屋装修款47696元-房屋装修总价款30%的违约金即47008.8元）。佀立文、曾瑞婉辩称，案涉《委托装修合同》需在佀立文、曾瑞婉和万卓公司共同在合同附件1.2中签字后才生效，因上述合同生效条件没有成就，该合同未生效。佀立文、曾瑞婉与嘉祈公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2018年7月27日解除，万卓公司确认在该时间前未进场装修，万卓公司没有损失。一审判决万卓公司退还装修款正确，万卓公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审予以驳回。二审期间，嘉祈公司、金发公司均未发表意见。佀立文、曾瑞婉向一审法院起诉请求：１.判令解除佀立文、曾瑞婉与嘉祈公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，嘉祈公司立即退还佀立文、曾瑞婉已经支付的购房款288304元；２.解除佀立文、曾瑞婉与万卓公司签订的《委托装修合同》，万卓公司立即退还佀立文、曾瑞婉支付的装修款47696元。嘉祈公司向一审法院反诉请求：1.确认嘉祈公司与佀立文、曾瑞婉签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年7月31日解除；2.判令佀立文、曾瑞婉向嘉祈公司支付购房总价款20%的违约金191860.8元；3.判令佀立文、曾瑞婉协助嘉祈公司办理佛山市顺德区杏坛镇*路*号*公馆*号楼*单元的合同网签备案注销手续，且办理合同网签备案注销手续所需费用由佀立文、曾瑞婉承担。万卓公司向一审法院反诉请求：1.判令解除佀立文、曾瑞婉与万卓公司签订的《委托装修合同》；2.判令佀立文、曾瑞婉向万卓公司支付房屋装修总价款30%的违约金，即47008.8元。一审法院认定事实：2018年5月27日，应嘉祈公司要求，佀立文签署了一份《承诺确认书》，确认已成功认购嘉祈公司的*公馆*号楼*号房屋，知悉商品房的价格包括毛坯购买价、房屋装修款两部分，接受以上两部分价格分别由其与嘉祈公司、万卓公司分别签订《商品房买卖合同》、《委托装修合同》，如发生法定或约定的其他无法完成后续交易手续的情况，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》同时解除，不得单独终止或解除其中之一。2018年5月27日，应嘉祈公司要求，佀立文签署了一份《申请书》，确认已于当日成功认购嘉祈公司的*公馆*号楼*号房屋，知悉嘉祈公司及其推荐的装修单位万卓公司提供的装修标准、装修费用，申请将购买的房屋按照《委托装修合同》约定的装修交付标准进行统一装修。2018年5月27日，佀立文、曾瑞婉通过银行转账的方式，分三次向嘉祈公司支付了首期房价款合共288304元，同日又通过银行转账的方式，分两次向万卓公司支付了装修款合共47696元。2018年6月4日，佀立文、曾瑞婉与嘉祈公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：一、佀立文、曾瑞婉向嘉祈公司购买位于佛山市顺德区杏坛镇*路*号*公馆*号楼*号房屋，预测建筑面积共104.35平方米，总价款959304元；二、佀立文、曾瑞婉应于2018年6月4日前支付首期房价款288304元，余款671000元于2018年6月7日前向银行申请办理按揭手续，按照按揭方式付款；三、除不可抗力外，佀立文、曾瑞婉未按照约定时间付款的，按照商品房买卖合同补充协议处理。同日，佀立文、曾瑞婉与嘉祈公司签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：一、买受人如逾期付款超过30日的，视为佀立文、曾瑞婉无正当理由终止合同，嘉祈公司有权解除合同，佀立文、曾瑞婉须向嘉祈公司支付购房总价款的20%作为违约金；二、本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，嘉祈公司在前述各项手续办理完毕、买受人将商品房交还给出卖人后的15个工作日内退还买受人已付款项；若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之一的标准按日向出卖人支付违约金，直到配合办妥之日；按照约定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。2018年6月6日，嘉祈公司向佀立文、曾瑞婉开具《收据》两份，确认收到佀立文、曾瑞婉交付的购房款合共288304元。《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》签订时，佀立文未向商品房销售人员说明其本人曾于2018年5月份在其他银行办理了一笔500000元的个人消费贷款，且该款用于支付涉案房产的首期款及装修款。《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》签订后，佀立文、曾瑞婉向中国农业银行股份有限公司顺德杏坛支行申请办理余下房款的银行按揭手续，但因佀立文拒不提交该笔500000元的个人消费贷款的相关用款资料，故该行拒绝办理相关的按揭贷款。之后，佀立文、曾瑞婉曾向其他银行申请办理房屋的按揭手续，但均未能成功办理。2018年7月17日，嘉祈公司向佀立文、曾瑞婉发出催款通知，要求佀立文、曾瑞婉于2018年7月24日前付清剩余的购房款671000元，否则按照《商品房买卖合同》追究法律责任。2018年7月26日，嘉祈公司向佀立文、曾瑞婉发出《解除的函》，告知佀立文、曾瑞婉，根据《商品房买卖合同补充协议》第三条第二款的规定，《商品房买卖合同》自2018年7月31日起正式解除。佀立文、曾瑞婉于2018年7月27日收到上述《解除的函》。之后，佀立文于2018年8月6日向嘉祈公司发出《来函复函》，确认嘉祈公司于2018年7月17日发出的函已收悉，并回复如下：当时嘉祈公司的销售代理罗某华认为可以成功办理银行按揭，基于信任才支付了购房首期款288304元及装修首期款47696元，但后来银行按揭未能成功办理。佀立文并表示，佀立文、曾瑞婉无能力自行支付购房余款。2018年6月4日，佀立文、曾瑞婉与嘉祈公司、万卓公司签订了一份《委托装修合同》，约定：一、佀立文、曾瑞婉委托万卓公司对**公馆*号楼*房屋进行装修，万卓公司按本合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》进行装修装饰；二、佀立文、曾瑞婉应向万卓公司支付装修费156696元，于2018年6月4日前支付47696元，于2018年7月4日前支付109000元；三、根据买卖合同约定，嘉祈公司交付房屋给佀立文、曾瑞婉的期限为2018年12月30日前，嘉祈公司于上述交付期限届满之次日起将房屋交付给万卓公司进行装修，万卓公司应在90日内完成装修；四、本合同生效后，如买卖合同因佀立文、曾瑞婉的原因解除而导致本合同在房屋交付装修前解除的，佀立文、曾瑞婉应向万卓公司支付装修费用总额30%的违约金；五、本合同在以下条件全部具备时生效：1.买卖合同已生效；2.本合同经佀立文、曾瑞婉、嘉祈公司、万卓公司三方签字（盖章）；3.本合同附件一、附件二经佀立文、曾瑞婉、万卓公司签字（盖章）；六、本合同生效后，如买卖合同因法定或约定解除的，本合同于买卖合同解除的同时解除。2018年6月6日，万卓公司向佀立文、曾瑞婉开具了《收据》两份，确认收到佀立文、曾瑞婉的装修款合共47696元。佀立文、曾瑞婉至今未在《委托装修合同》的附件一、附件二签名。另查明，《委托装修合同》的附件一是装修内容及设备标准，附件二是装修户型平面图；佀立文、曾瑞婉与嘉祈公司已于2019年4月3日自行办理了案涉房产的合同网签备案注销手续，嘉祈公司并撤回了相关的诉讼请求；第一次开庭时（2018年9月27日），万卓公司确认涉案的房屋未进行装修；涉案的商品房已取得了预售许可证。一审法院认为，佀立文、曾瑞婉于2018年6月4日与嘉祈公司签订《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》时，已明确知悉涉案商品房的价格包括毛坯购买价、房屋装修款两部分，佀立文、曾瑞婉明确知道需签订商品房买卖合同及委托装修合同，故在签订上述《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》时，佀立文、曾瑞婉的意思表示真实，《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》成立并生效。嘉祈公司因佀立文、曾瑞婉未能按约定支付购房余款，已向佀立文、曾瑞婉发出了催告及解除合同的通知，故佀立文、曾瑞婉收到解除合同的通知之日即2018年7月27日，《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因佀立文在2018年5月份的一笔消费贷款违反了不能用于购买商品房的规定，银行拒绝向佀立文提供按揭贷款，导致佀立文、曾瑞婉无法支付购房余款，佀立文对此有过错。考虑到涉案商品房可转售给他人，未造成嘉祈公司的巨大损失。嘉祈公司请求佀立文、曾瑞婉支付购房总价款的20%即191860.8元作为违约金，过分超过了损失，佀立文、曾瑞婉认为过高并请求一审法院予以减少，应予准许，故一审法院对此予以调整，结合本地区商品房价格的走势，酌定由佀立文、曾瑞婉向被告嘉祈公司支付违约金60000元。因佀立文、曾瑞婉已向嘉祈公司支付了购房款288304元，即嘉祈公司应退还228304元。佀立文、曾瑞婉于2018年6月4日与万卓公司签订的《委托装修合同》约定，附件一、附件二经佀立文、曾瑞婉、万卓公司签字（盖章）后，《委托装修合同》才生效，但佀立文、曾瑞婉至今未在上述附件一、附件二上签名，即《委托装修合同》约定的生效条件未成就，《委托装修合同》未生效。万卓公司收取的佀立文、曾瑞婉的装修款47696元，应予退还。在第一次开庭时，万卓公司明确表示涉案的商品房并未进行装修，即万卓公司并未实际履行合同，故不存在损失的问题。万卓公司请求按照《委托装修合同》的约定，由佀立文、曾瑞婉赔偿损失，理由不充分，一审法院不予支持。另外，因《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》已解除，《委托装修合同》是依据上述合同而订立，故《委托装修合同》亦应同时解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认佀立文、曾瑞婉与嘉祈公司于2018年6月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年7月27日解除；二、嘉祈公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向佀立文、曾瑞婉退还购房款228304元；三、确认佀立文、曾瑞婉与万卓公司于2018年6月4日签订的《委托装修合同》，于2018年7月27日解除；四、万卓公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向佀立文、曾瑞婉退还装修款47696元；五、驳回佀立文、曾瑞婉的其他诉讼请求；六、驳回嘉祈公司的其他诉讼请求；七、驳回万卓公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费3170元，由佀立文、曾瑞婉负担370元，由嘉祈公司负担2300元，由万卓公司负担500元；嘉祈公司提起的反诉的受理费2068.61元，由嘉祈公司负担1768.61元，由佀立文、曾瑞婉负担300元；万卓公司提起的反诉的受理费487.61元，由万卓公司负担。二审期间，万卓公司向本院提交了证据1.《瓷砖购销合同》及发票，证据2.《购销合同》及发票，证据3.《PACO柏高地板产品销售合同》及发票，拟证明万卓公司为顺利完成包括案涉房屋在内的**公馆1、2栋室内装修，已采购了地板等装修材料，启动了装修工作。佀立文、曾瑞婉，嘉祈公司，金发公司没有向本院提交新的证据。本院组织各方当事人进行了质证。经审查，因万卓公司提交的证据不足以证明万卓公司存在为案涉房屋购买装修材料的损失且该损失与案涉《委托装修合同》的解除具有因果关系，故本院对其证明内容不予确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为佀立文、曾瑞婉是否应向万卓公司支付违约金。万卓公司上诉主张，案涉《委托装修合同》已生效并已实际履行，万卓公司因佀立文、曾瑞婉违约而遭受损失，佀立文、曾瑞婉应为此支付违约金。经查，案涉《委托装修合同》第七条约定，本合同在以下条件全部具备时生效：（1）买卖合同已生效；（2）本合同经甲、乙、丙三方签字（盖章）；（3）本合同附件一、附件二经甲、乙双方签字（盖章）。本案中，佀立文、曾瑞婉均未在上述附件一、附件二上签名，故一审判决认定《委托装修合同》约定的生效条件未成就，《委托装修合同》未生效并无不当，本院予以维持。此外，万卓公司虽主张其实际履行案涉合同，并为此投入大量启动资金，佀立文、曾瑞婉应以支付违约金的方式向其赔偿损失。首先，如前所述，案涉《委托装修合同》尚未生效，万卓公司诉请佀立文、曾瑞婉支付违约金依据不足。其次，万卓公司提供的新证据不足以证明其为案涉房屋的装修投入了资金及其具体数额，故其主张因佀立文、曾瑞婉违约所致损失理据不足。最后，万卓公司在二审期间提交的新证据均形成于案涉《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》解除之后，万卓公司明知上述合同解除的同时案涉《委托装修合同》应一并解除，且案涉《委托装修合同》约定的生效条件亦未成就，案涉房屋的装修合同已无继续履行的必要，故即便万卓公司已为履行合同投入了资金，该损失亦不应由佀立文、曾瑞婉承担。综上，万卓公司请求佀立文、曾瑞婉向其支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，万卓公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975.22元，由上诉人佛山市顺德区万卓装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十五日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣