广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初16292号原告：广州房王商务服务有限公司，住所地广州市天河区金穗路1号9层01及10层01单元。法定代表人：苏启刚。委托诉讼代理人：吴杨婷，广东天杰律师事务所律师。被告：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。法定代表人：景治君。委托诉讼代理人：刘源，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅于佳，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。原告广州房王商务服务有限公司与被告广州市景兴房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴杨婷，被告委托诉讼代理人刘源、傅于佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告渠道联动佣金2874625元及团购服务费100000元。2、判令被告按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至清偿之日止的利息。事实和理由：2016年11月14日，原、被告签订《【荟景湾】项目独家网络电商团购及渠道拓展合作协议》，被告就【荟景湾】项目委托原告独家整合统筹社会各渠道资源针对该项目发动渠道拓展联动活动，渠道统筹联动期间自2016年11月15日起计的12个月，合作期间内，被告同意该项目所有售出之物业单位均计入原告销售业绩，且被告均按累计成交额的5%向原告计提渠道联动佣金；客户首次到访项目现场前即由被告接待和独立跟进，且经被告董事长书面确认的，该客户购买物业渠道联动佣金被告按累计成交额之2.5%向原告计提，且该客户须支付每套10万元的网络电商团购服务费给原告；如被告同意认购者免交该项目网络电商团购服务费的，则该免交部分费用由被告承担并支付给原告；合作期间，属于按揭付款的，当认购者缴付房款的30%时，则该单位视为符合结算渠道联动佣金之80%的条件，当按揭银行出具同贷书后，则该单位视为符合结算渠道联动佣金之20%的条件；渠道联动佣金的结算时间为每月之最后一个工作日，原告应向被告详列结算账目，被告需于收到结算账目后五天内以书面形式确认或提出异议，被告于确认结算账目并收到原告开具的等额有效发票后十个工作日内向原告付清应付之渠道联动佣金。协议签订后，原告按约独家统筹整合社会各渠道资源针对该项目发动渠道拓展专场联动活动。合作期间内，原告共为被告售出3套物业（东塔3202房、4001房、1201房），累计成交额为68097490元，被告共应向原告支付渠道联动佣金2874625元，现该3套单位均已符合结算全额佣金的条件。经原告多次催促，被告仍未将上述欠付佣金支付给原告。此外，1201房的购房业主到访项目现场前由被告接待和独立跟进，未向原告支付网络电商团购费，被告应按约定就该单位向原告支付100000元。被告辩称，1、原告向被告主张1201房的渠道联动佣金及100000元电商团购费没有合同和法律依据，请依法予以驳回。原告并未提供任何证据证明1201房是通过原告渠道资源出售的房屋。原告也并未对1201房的客户提供后期接待、跟进服务。原告未提供该套房屋的居间服务，收取佣金无依据。电商团购服务费是原告和客户之间的法律关系，根据原告提交的证据1第3.5条约定，原告与客户之间发生的电商团购费，由客户和原告自行签订协议，自行交付，由此产生的法律责任由客户和原告自行承担。与我方无关，原告未向1201房客户收取该笔费用，也从侧面反映了针对1201房原告并未提供居间服务，不用向被告收取佣金。2、4001房不符合佣金结算条件，原被告双方并未就4001房佣金进行结算。原告未向被告支付佣金发票，原告请求被告支付4001房佣金没有依据，被告与客户签订的商品房买卖合同将4001房的付款方式变更为分期付款。而原被告未就分期付款的房屋佣金进行约定。佣金方式未定，4001房未结算，原告也未向被告支付佣金发票，原告要求支付4001房佣金没有依据。4001房购房款的支付跨越了原被告双方的合作期，根据合作协议4.3条约定，如跨越合作期才符合渠道佣金结算条件的，需符合认购书中约定的条件，或被告同意的书面申请文件的条件，才可计入渠道联动佣金业绩范围内。4001房认购书并未约定原告在此情况下可以结算佣金，而被告也未出具书面文件同意结算佣金，故4001房未达到佣金结算条件。4001房认购者存在违约情况，买卖合同未履行完毕，被告未按照合同约定收到应收全部违约金，根据合作协议4.4条，在认购者签署商品房买卖合同违约后，需被告收到合同约定全部违约金时，才达到佣金结算的前提条件。故4001房未达到结算佣金条件。3、原告请求利息没有合同和法律依据。对于3202房的渠道联动佣金不同意支付，原被告双方就渠道联动佣金应一揽子解决。经审理查明：2016年11月14日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《【荟景湾】项目独家网络电商团购及渠道拓展合作协议》，约定：甲方委托乙方就【荟景湾】项目独家整合统筹社会各渠道资源针对该项目发动渠道拓展联动活动，2.1.渠道统筹联动期间：自2016年11月15日起计的12个月，在上述合作期间内，甲方委托乙方独家统筹整合社会各渠道资源针对该项目发动渠道拓展专场联动活动，以刺激销售并促进成交。3.1.合作期间内，甲方同意该项目所有售出（此处“售出”的标准是：认购者签订《认购书》并支付定金，如客户支付定金后挞定退定的视为未售出）之物业单位均计入乙方销售业绩，且甲方均按累计成交额的5%向乙方计提渠道联动佣金；3.1.1.首次到访项目现场即由乙方接待的客户，即使事后通过各种渠道或方法向甲方申请优惠折扣的，甲方同意仍视该客户为乙方客户，且仍按该客户购买物业累计成交额之5%向乙方计提渠道联动佣金。3.1.2.客户首次到访项目现场前即由甲方接待和独立跟进，且经甲方董事长书面确认的，该客户购买物业渠道联动佣金甲方按累计成交额之2.5%向乙方计提，且该客户须支付每套10万元的网络电商团购服务费给乙方，乙方需配合该类客户的后期接待、跟进及服务。3.5.1.合作期间，甲方同意委托乙方独家为该项目提供网络电商推广服务。乙方通过乙方购买专场活动所有售出之物业单位均享有购房优惠，且甲方承诺给予持有乙方收款收据之用户在购买该项目单位时可享有如下专场购房优惠：客户支付每套20万元网络电商团购服务费，可享受额外抵扣100万元额度购房款的优惠；客户与乙方发生的网络电商团购服务费由客户与乙方自行签订协议、自行交付，由此产生的法律责任由客户与乙方自行承担，如因该项费用产生争议的，与甲方无关。3.5.2.如甲方同意认购者免交该项目网络电商团购服务费的，则该免交部分费用由甲方承担，并支付予乙方。4.1.合作期间，属一次性付款的，当认购者缴付房款的30%及签订《商品房买卖合同》时，则该单位视为符合结算全额渠道联动佣金的条件；属于按揭付款的，当认购者缴付房款的30%时，则该单位视为符合结算渠道联动佣金之80%的条件，当按揭银行出具同贷书后，则该单位视为符合结算渠道联动佣金之20%的条件。4.2.如因甲方未能与客户签订的《认购书》中约定的时间内办妥涂销抵押手续而导致客户放弃签约的，则甲方同意仍按本协议第3.1条约定向乙方支付全额渠道联动佣金。4.3.乙方客户在合作期间签订《认购书》并交付定金之单位，如跨越合作期才符合渠道联动佣金结算条件的，须符合《认购书》中的约定条件或甲方同意的书面申请文件的约定条件，可计入乙方渠道联动佣金及销售业绩范围内，甲方仍按本协议第3.1条之约定支付渠道联动佣金予乙方。4.4.如认购者在签署《认购书》后违约的，其所交定金归甲方所有，鉴于乙方提供了客户推介服务，甲方同意向乙方支付相当于甲方所收取定金额50%的服务费用；在认购者签署《商品房买卖合同》后违约的，如认购者已付款项作为违约金归甲方所有的，甲方仍须按上诉后第3.1条规定的渠道联动佣金计算方法向乙方支付相应之渠道联动佣金（该项佣金的结算前提条件为：甲方已按照合同约定收到应收之全部违约金）；甲方有权根据实际情况自行决定是否退换认购者已购房款，如甲方全额退还认购者已付房款的，则甲方无需支付任何该套物业的渠道联动佣金给乙方。4.5.渠道联动佣金结算时间为每月之最后一个工作日，乙方应向甲方详列结算账目，甲方需于收到结算账目后五天内以书面形式（加盖公章）确认或提出异议；甲方于确认结算账目并收到乙方开具的等额有效发票后十个工作日内向乙方付清应付之渠道联动佣金。在合作期间，被告与张XX3202房签订了《认购书》，约定认购价为21387490元，付款方式为银行按揭：定金30万元在签署认购书时付清，首期楼款认购价的30%即6417490元须于2016年12月19日前付清（含定金）；认购价的70%即14970000元以银行按揭贷款方式支付，须在2016年12月19日前办理银行按揭的手续。2017年3月8日，双方共同确认《代理费佣金表2月》，该表内载明合同金额21387490元，付款方式：银行按揭，提点：5%，应发代理服务费1069375元，本次结佣比例100%，本月实发代理服务费1069375元，申请结佣日期2017年2月28日，备注：已出同贷。该表下方被告工作人员签写“收到首期楼款6417490元，未收到按揭款14970000元”并盖章确认。被告确认收到3202房的佣金发票。2017年3月7日，被告与许XX签订了《认购书》，约定许XX认购4001单位，认购价25500000元，付款方式为银行按揭：定金30万元在签署认购书时付清，首期楼款认购价的10%即2550000元须于2017年3月18日前付清（含定金）；认购价的70%即17850000元以银行按揭贷款方式支付，须在2017年3月18日前办理银行按揭的手续，认购价的20%即5100000元，须于2017年5月7日前付清同时签署《广州市商品房买卖合同》等。许XX、林X向原告申请20万抵100万的优惠，并分别于2017年3月4日和2017年3月7日向原告支付90000元和70000元。2019年2月1日，被告与许XX签订《广州市商品房买卖合同》，约定许XX购买4001单位，认购价25499999元，付款方式为分期付款：自本预售合同网上签订之日即日支付81.18%房款即20700000元，2019年2月2日前支付18.82%即4799999元。被告称许XX至今只支付了25000000元房款，还剩499999元未付。原告称许XX支付了一半房款以上，具体数额不清楚。2017年6月8日，被告与王X签订《认购书》，约定王X认购1201单位，认购价21210000元，付款方式为一次性付款：定金100万元在签署认购书时付清，首期楼款认购价的23.57%即5000000须于2017年6月8日前付清（含定金）；认购价的30.23%即6410000元于装修完成并验收合格之日起15日内付清，付清后办理房屋交付手续，30日内签署《广州市商品房买卖合同》，认购价的23.57%即5000000元于房屋交付之日起180日内付清；认购价的22.63%即4800000元于房屋交付之日起360日内付清。被告确认1201房客户已付清全部房款，并确认该客户首次到访是由被告跟进的，但该客户不是基于原告的渠道资源整合来的客户，被告没有同意该客户免交团购服务费。原告表示：该套单位是被告自行接待、办理销售的后期手续，在销售现场原告往往是受被告的指引为该类客户提供后期接待跟进服务，在被告没有向原告明确发出工作配合要求的情况下，原告实际上未能直接介入这类型客户的具体销售工作。但根据合同约定，原告在代理期内发动了渠道资源，为项目进行宣传、推广，实际上也为被告直接的与该客户建立商品房买卖合同关系，起到了促进作用；另，该客户没有支付团购服务费，原告也没有与该客户就团购服务费签订过协议。据广州市住房和城乡建设局业务数据显示，4001房的状态为“确权不可售”，3202房的状态为“已过户”，1201房屋的状态为“确权不可售”。原告为证明其曾要求被告结算本案所主张的佣金，提交了：2018年7月31日的《关于【荟景湾】项目佣金结算事宜沟通函》、2018年10月18日的《律师函》、邮件妥投证明（邮件号码为1025127416819，载明邮件于2018年10月21日到达多宝营业部并由本人签收）。被告称上述证据无法证明原告已寄出相关函件，也不确认被告收到上述函件。本院认为：原告与被告签订的《【荟景湾】项目独家网络电商团购及渠道拓展合作协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对于3202物业的渠道联动佣金，根据协议第4.1条，“属于按揭付款的，当认购者缴付房款的30%时，则该单位视为符合结算渠道联动佣金之80%的条件，当按揭银行出具同贷书后，则该单位视为符合结算渠道联动佣金之20%的条件”，《代理费佣金表2月》中记载了该3202物业的客户付款情况及佣金结算情况，双方对表内容均已确认，该物业已符合结算渠道联动佣金的条件，原告要求被告支付该3202物业的渠道联动佣金合法有理，本院予以支持。对于4001物业的渠道联动佣金，从被告与该物业的购买客户许XX签订的《认购书》及《广州市商品房买卖合同》来看，被告与许XX已就付款的期限及数额进行了变更，最后一期房款的支付时间为2019年2月2日，该期限已超出原、被告之间的合作期限，根据原、被告签订的协议第4.3条，“乙方客户在合作期间签订《认购书》并交付定金之单位，如跨越合作期才符合渠道联动佣金结算条件的，须符合《认购书》中的约定条件或甲方同意的书面申请文件的约定条件，可计入乙方渠道联动佣金及销售业绩范围内，甲方仍按本协议第3.1条之约定支付渠道联动佣金予乙方。”该4001物业属于跨域合作期结算佣金的情形，按上述约定《认购书》中的约定条件或原告须取得被告同意的书面文件方可结算渠道联动佣金，由于“符合《认购书》中的约定条件”的含义不清晰，且《认购书》并无关于渠道联动佣金的结算条件，故双方结算应以该条款的另一设定的“原告须取得被告同意的书面文件”为前提条件，现未有证据证明原告主张的4001物业的渠道联动佣金已经被告确认并同意支付，故本院对原告主张4001物业的渠道联动佣金的请求不予支持。对于1201物业的渠道联动佣金，双方确认该物业的客户首次到访是由被告跟进的，根据协议第3.1条，“合作期间内，甲方同意该项目所有售出（此处“售出”的标准是：认购者签订《认购书》并支付定金，如客户支付定金后挞定退定的视为未售出）之物业单位均计入乙方销售业绩”以及第3.1.2条，“客户首次到访项目现场前即由甲方接待和独立跟进，且经甲方董事长书面确认的，该客户购买物业渠道联动佣金甲方按累计成交额之2.5%向乙方计提，且该客户须支付每套10万元的网络电商团购服务费给乙方，乙方需配合该类客户的后期接待、跟进及服务”。1201房是在原、被告合作期间售出的，按上述第3.1条约定应计入原告的销售业绩，该客户已付清全部房款，原告现要求被告按该物业成交额的2.5%支付渠道联动佣金符合双方的约定，本院予以支持。至于团购服务费，根据协议第3.5.1条，“客户与乙方发生的网络电商团购服务费由客户与乙方自行签订协议、自行交付，由此产生的法律责任由客户与乙方自行承担，如因该项费用产生争议的，与甲方无关”，第3.5.2条，“如甲方同意认购者免交该项目网络电商团购服务费的，则该免交部分费用由甲方承担，并支付予乙方。”据此约定，原告未能举证证明被告同意1201房客户免交团购服务费，因此，原告未能与1201房客户签订团购服务费的协议以及未能收取客户的团购服务费，应自行承担责任，其向被告主张团购服务费10万元缺乏依据，本院不予支持。关于利息，综据前理，3202房、1201房已具备支付佣金的条件，被告至今未付佣金已给原告造成了损失，原告现要求支付自起诉之日起的利息合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市景兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将3202房的渠道联动佣金1069375元及1201房的渠道联动佣金530250元支付给原告广州房王商务服务有限公司；二、被告广州市景兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州房王商务服务有限公司支付2019年4月22日起至清偿佣金之日止的利息（以上述欠付佣金总额1599625元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计）。三、驳回原告广州房王商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30597元，由原告广州房王商务服务有限公司负担14143元，被告广州市景兴房地产开发有限公司负担16454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  胡翠琼人民陪审员  余丽涛二〇一九年十月二十二日书 记 员  徐浩龙