广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6403号原告（反诉被告）：广东菜蓝子信息技术开发有限公司（以下简称菜蓝子公司），住所地：广州市天河区先烈东路135号13楼1303房。法定代表人：欧阳伟雄。委托诉讼代理人：罗学军，广东通明律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘庭忠，男，汉族，1966年1月14日出生，身份证地址：江苏省新沂市。被告（反诉原告）:广州市荔湾区进源园林产品经营部（以下简称进源经营部，性质为个体工商户），经营场所：广州市荔湾区龙溪大道花卉博览园花博大道33-A1号。经营者：刘庭忠。两被告委托诉讼代理人：刘涛、温素平，均系广东品盛律师事务所律师。原告广东菜蓝子信息技术开发有限公司诉被告刘庭忠、广州市荔湾区进源园林产品经营部租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗学军、被告刘庭忠及两被告共同委托诉讼代理人刘涛、温素平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告菜蓝子公司诉称：原告于2016年8月24日经广州市天河区工商行政管理局登记成立，并于2018年3月取得位于龙溪二社花博园1、花博园2、花博园3、花博园4的经营使用权，项目编号：龙溪联社交（2017）00025号和龙溪联社交（2017）00024号，并已经交付了相关费用。在原告取得了上述土地的经营权后，与被告于2018年6月21日签订了《租赁合同》，合同编号：2018B006，双方约定：1、被告向原告承租位于龙溪村××路花场地段土地（面积为7.5亩，5001.5平方米）土地，租赁期限为2018年7月20日至2028年7月19日。2、在2018年7月20日至2021年1月19日期间，每半年租金为198750元，租金交付为每年开始第20天前；同时并约定了迟交租金的违约约定等等。原告以合同的约定，将上述土地于2018年6月21日将土地交付给被告占用和使用。但被告一直未按约定交付租金，被告的行为，已严重损害原告的合法权益、为维护原告权益，特提起诉讼。现起诉请求判令：1、被告支付2018年7月20日至2019年6月20日的租金共364375元（半年是198750元租金）及滞纳金（前六个月的滞纳金以198750元为本金，从2018年7月21日起算至实际支付之日止，后五个月的滞纳金以165625元为本金，从2019年1月21日起算至实际支付之日止，按同期贷款年利率4.75%计算滞纳金）；2、被告承担本案诉讼费用。被告刘庭忠、进源经营部辩称：1、原告与被告签订租赁合同时，原告已知悉案涉土地为基本农田的事实，根据条例规定除法律规定的建设土地以外，不准非农建设项目占用农田，即案涉土地不能用于花卉种植销售、园林绿化、园艺资材、农用生产经营活动用途。原告与广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社签订的《荔湾区经济联合社农用地租赁合同》合同编号尾数为004第一条已明确约定原告向经济联合社承租的201.36亩土地中有95.6亩为基本农田保护区，结合原告与经济联社签订的租赁附图及案涉租赁合同的附图可以看出，案涉土地为基本农田，即原告在被告支付意向定金及原告与被告签订案涉租赁合同时，原告已知悉土地为基本农田的事实，但原告未告知被告，存在过错。基本农田不能用于花卉种植销售、园林绿化、园艺资材、农用生产经营活动。2、原告无法按照约定向被告交付符合案涉租赁合同约定用途的土地，导致被告的合同目的无法实现，故我方无需向原告支付租金和滞纳金，且我方有权解除案涉租赁合同。原告知悉案涉土地为基本农田但未告知我方，原告存在过错存在违约，根据案涉租赁合同第一条约定案涉土地用于花卉种植销售、园林绿化、园艺资材、农用生产经营活动用途，即原告应当向我方交付符合约定的土地，但案涉土地为基本农田，原告无法交付符合合同目的的土地，我方无需向原告支付租金和滞纳金。3、原告并未实际交付案涉土地给我方，我方也没有使用案涉土地。我方向原告支付意向定金及签订租赁合同时，案涉土地上存在不动产，我方考虑到该不动产可用于对外经营，故向原告支付意向定金5万元，在原告与被告签订租赁合同后，原告的股东之间存在股权转让纠纷，股东均主张对案涉土地具有经营权，被告准备入场案涉土地时，被原告的其他股东予以阻止，导致被告无法进入案涉土地及使用该土地上的不动产。因原告存在不能交付案涉土地的情况，及案涉土地为基本农田的事实，被告未向原告支付租金和滞纳金有事实依据和不安抗辩权。另外，原告自2018年10月4日起已停止向经济联合社支付案涉土地租金，经济联合社已在2018年10月8日发催款通知，且在2018年12月28日再次委托广东三正律师事务发律师函要求原告支付拖欠租金，否则经济联合社将解除与原告和经济联合社所签订的租赁合同，并根据催款通知在2018年10月26日，案涉土地已经由经济联社收回，合同已经解除，因此原告对案涉土地不再享有出租权和收益权，原告与被告的合同也无法履行。综上，请驳回原告的全部诉请。现反诉要求：1、解除反诉原告与反诉被告于2018年6月21日签订的租赁合同；2、反诉被告向反诉原告返还意向定金5万元以及自租赁合同解除之日起至意向定金实际返还之日止的利息（从解除之日按银行同期贷款利率计算）；3、反诉被告承担本案的全部案件受理费。原告对两被告的反诉辩称：不同意解除合同，案涉土地虽然没有书面的交付证明，但是根据刘庭忠的陈述中对涉案土地的临时建筑物进行装门，使用办公室，说明刘庭忠已经实际占有使用涉案土地，且给了7500元给菜蓝子公司进行平整土地。刘庭忠对土地的状况非常清晰，交付土地给刘庭忠后，土地能否正常使用或者如何使用由刘庭忠自行处理。5万元定金已经转化为菜蓝子公司的付款通知上的项目即部分服务费，抵扣小部分保证金。经审理查明：2018年4月4日，荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社第二经济社（以下简称海龙第二经济社，甲方）与菜蓝子公司(乙方)签订了《荔湾区经济联社农用地租赁合同》（合同号尾数为004）及《补充协议》约定：甲方将龙溪村风池**路花场地段土地、花博园的农用场地出租给乙方，该块土地面积201.36亩（95.6亩为农田保护区，105.76亩为其他农用地），四至见附图。乙方已对出租的土地情况已作充分了解，保证租赁期内仅用于其他农用地，农用生产经营活动等。上述合同的附图中有15.3亩区域标注了是农田保护区。该合同菜蓝子的签约代表是易良玉。2018年6月5日刘庭忠向菜蓝子公司支付了5万元。菜蓝子公司向刘庭忠开具的收款收据内容为：收到刘庭忠交来意向定金5万元。2018年6月21日，菜蓝子公司（甲方）与进源经营部（乙方）签订了《租赁合同》，约定（第一条）甲方将位于龙溪村××路花场地段土地、花博园的农用地出租给原告，该地块面积7.5亩，5001.5平方米（见附图）。乙方已对土地情况作充分了解，保证租赁期内仅用作花卉种植、销售、园林绿化、园艺资材、农用生产经营活动。（第二条）本合同项下的农用地租赁年限为10年，自2018年7月20日至2028年7月19日止。（第三条）本合同签订之日起至2018年7月20日前，乙方须一次性向甲方缴纳198750元作为履行本合同的保证金。保证金不计利息，不抵作租金。如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权根据本合同约定单方终止合同。甲方依约单方终止合同的，保证金归甲方所有。如甲方无正当理由单方解除合同，应双倍退回保证金。2018年7月20日至2021年1月19日期间，每半年的租金为198750元。每年开始第20天前支付当期一年的租金。合同期内，乙方必须按规定期限交纳租金。凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金按同期贷款利率4倍计算。（第四条）甲方应于2018年7月20日将该土地全部交付给乙方使用。（第五条乙方的权利和义务）2、承诺租赁的农用地仅作农用生产用途，不得作其他经营性用途，不得进行破坏性、掠夺性经营，否则甲方有权单方解除合同，没收履约保证金。（第八条第八点）甲乙双方在签订合同后3个工作日内，如乙方未付甲方租金及保证金的，则合同自动解除。甲方有权将合同所签场地租赁给其他方，乙方已支付的诚意金甲方无需退还，乙方无权再追究甲方任何责任。上述合同菜蓝子的签约代表是欧阳伟雄。上述租赁合同签订后，双方确认该土地上有一小石屋。2018年6月21日菜蓝子公司向刘庭忠发出《付款通知》，要求被告支付租赁保证金198750元、2018年7月20日至2019年1月19日期间的租金198750元、服务费20000元。2018年7月-8月间刘庭忠欲对土地进行平整及小石屋进行装修，刘庭忠还向菜蓝子公司支付了7500元平地费。后有人曾阻挠刘庭忠使用土地，刘庭忠向派出所报警。之后，被告认为装修房屋受到阻挠，无法使用土地，就没有向原告支付租金。庭审中，原告认为已经将土地交付给被告，向本院提供了下列证据：1、菜蓝子公司内部招商团队微信聊天记录，其中原告一名工作人员微信中称“石屋租户在室内装修，被易的人阻拦，现在租户已报警”。2、视频光盘，视频中有一群人在石屋的周边和屋内查看情况。3、广州市广州公证处于2019年9月27日制作的《公证书》，内容是公证处对菜蓝子公司的工作人员张文锋的手机微信内容进行了查看浏览，发现刘庭忠分别在2018年7月7日、10月2日、11月9日及2019年1月2日有在朋友圈发布信息及图片，内容主要为：优质泥炭土正在卸货、大批量泥炭土、珍珠岩在销售中等，并附有泥土卸货的图片，部分图片显示场地有一房屋、“进源资材”广告牌等。刘庭忠对上述证据进行了质证，认为菜蓝子公司的原法人代表易良玉带人阻止刘庭忠装修、平整土地，刘庭忠根本没法使用土地，菜蓝子公司未完成交付土地的义务。对证据3的真实性予以确认，但认为该证据是开庭后提交的，已经超过举证期限，不应作为认定事实的依据。另涉案土地为基本农田，不能用于经营种植的泥土、肥料、园艺资材。庭审中，刘庭忠认为菜蓝子公司出租的土地属于基本农田用地，向本院提供了：1、海龙第二经济社与菜蓝子公司签订的《荔湾区经济联社农用地租赁合同》（合同号尾数为004）及《补充协议》及附图；2、菜蓝子公司、刘庭忠之间的租赁合同及附图；3、荔湾区基本农田分布图；4、花博园基本农田分布图。菜蓝子公司对上述证据进行了质证，认为合同中没有约定土地性质为“基本农田保护区”，“基本农田保护区”也不是法律专业名词，讼争土地属于农用地，属于农田保护区的范围。另本案反诉状副本于2019年8月26日送达给原告。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效,双方均应履行。一、对双方争议的场地交付问题，因2018年7月合同签订后刘庭忠已经带人到土地上的石屋进行装修，在受到其他人的阻挠时菜蓝子公司的招商团队到了现场进行处理，且刘庭忠也进行了报警；结合菜蓝子公司已经为刘庭忠平整了土地的事实，以及刘庭忠发布朋友圈的内容，可以反映菜蓝子公司已将土地交付给刘庭忠。至于刘庭忠在使用土地过程中受到其他人的阻挠，属于被告与他人之间的侵权纠纷，可另行解决。二、对于讼争土地的性质问题，刘庭忠主张土地属于基本农田保护区，菜蓝子公司确认土地在农田保护区范围内，故两者的主张并无实质区别。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十三条规定：国家实行永久基本农田保护制度。第三十五条规定：永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国务院《基本农田保护条例》第二条规定：国家实行基本农田保护制度。条例所称基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。根据上述法律规定，讼争土地使用时只能用于农业耕作用途。三、对于合同是否能继续履行问题，原、被告签订的租赁合同第一条与第五条乙方的义务中对土地的使用用途约定互相矛盾，视为双方的约定不明。菜蓝子公司明知土地是在农田保护区范围内，对却在合同第一条约定土地可做园艺资材等用途；刘庭忠在签订合同时没有尽审慎义务了解土地的性质和用途，轻率签订合同，对此双方均有责任。现刘庭忠明确表示其租赁土地的目的是为了经营园艺资材，有违基本农田的使用性质，故原、被告的合同实质上无法继续履行。现刘庭忠要求解除双方之间的合同符合法律规定，本院予以准许。刘庭忠的反诉要求于2019年8月26日送达给菜蓝子公司，依照合同法的相关规定双方之间的合同于2019年8月26日解除。因原、被告对合同的继续履行均有过错，故双方均应承担相应的责任，自行承担部分的损失。根据菜蓝子公司提交的证据，结合本案实际情况，本院认定刘庭忠在2019年1月仍有使用案涉场地，故菜蓝子公司要求刘庭忠支付2019年1月31日前的租金，本院予以支持。对于2019年2月1日之后的租金，因菜蓝子公司没有证据证明刘庭忠仍在使用场地，故对该期间的租金，本院不予支持。对于滞纳金问题，因菜蓝子公司存在过错，本院不予支持。因刘庭忠在签订合同时没有注意审查土地的性质，对合同能否继续履行存在过错，故对于刘庭忠要求菜蓝子公司退回定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十一条第（一）项的规定，判决如下：（4）确认原告广东菜蓝子信息技术开发有限公司与被告广州市荔湾区进源园林产品经营部之间的租赁合同（7.5亩）于2019年8月26日解除。（4）自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市荔湾区进源园林产品经营部、刘庭忠向原告广东菜蓝子信息技术开发有限公司支付自2018年7月20日至2019年1月31日的租金（租金标准为：每半年198750元）。（4）驳回原告广东菜蓝子信息技术开发有限公司的其他诉讼请求。（4）驳回反诉原告广州市荔湾区进源园林产品经营部、刘庭忠要求反诉被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司返还意向定金和利息的诉讼请求。本案本诉诉讼费3859元由原告广东菜蓝子信息技术开发有限公司负担1929元，由广州市荔湾区进源园林产品经营部、刘庭忠1930元。反诉受理费525元由反诉原告广州市荔湾区进源园林产品经营部、刘庭忠负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年十月三十日书记员  李 婷