太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初3865号原告：山西恒诚房地产开发有限公司，住所地山西综改示范区太原唐槐园区东大街12号电动滚筒厂东楼。法定代表人：郝鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：王丽娟，女，该公司法务，住太原市小店区真武路小店村。被告：张志钢，男，1970年7月1日出生，汉族，住山西省太原市。原告山西恒诚房地产开发有限公司与被告张志钢追偿权纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西恒诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼，被告张志钢经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西恒诚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20131948598），并协助原告办理解除《商品房买卖合同》的网签备案手续。2、判令被告偿还原告为被告垫付的银行逾期按揭贷款31199.04元（暂计至2019年3月11日）及按银行同期贷款利率计算相应利息。3、判令被告因逾期付款而向原告支付的违约金1559.95元（暂计至2019年3月11日），全部违约金请计至实际付清房屋逾期款之日止。4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，山西恒诚房地产开发有限公司变更诉讼请求为：1、判令被告偿还原告为被告垫付的银行逾期按揭贷款31199.04元（暂计至2019年3月11日）及按银行同期贷款利率计算相应利息，自各期实际代偿之日起计算到实际付清之日止，截止开庭之日按照中国银行同期贷款利率计算利息为1758.28元。2、判令被告因逾期付款而向原告支付的违约金1559.95元（暂计至2019年3月11日），全部违约金请计至实际付清房屋逾期款之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年9月13日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：“1、被告购买原告所开发的位于太原市经济技术开发区马练营路300号第12幢2单元0704号房，建筑面积共127.93平方米，购房金额为481933元；2、被告按照约定时间支付原告购房款，如被告未按照约定时间付款，逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。”后原告配合被告办理了银行按揭贷款，并为其提供担保，但被告并未按照合同约定按时支付房款，且多次逾期付款，导致原告为其承担担保责任，垫付的银行逾期款有31199.04元（截止到2019年3月11日）。原告多次向被告索要该笔垫付款，但被告一直不予以偿还，甚至电话不接，一直躲避，根本没有偿还欠款的意向。被告的行为已严重违反了合同义务，构成根本违约，导致合同履行不能，合同目的不能实现。为此，原告提起诉讼。张志钢经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月13日，原告山西恒诚房地产开发有限公司（出卖人）与被告张志钢（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，买受人向出卖人购买位于太原市经济技术开发区马练营路300号坤泽?翰林院小区第12幢2单元0704号房，建筑面积共127.93平方米，该商品房总金额为481933元，付款方式为买受人首付购房款的36%，计壹拾柒万壹仟玖佰叁拾叁元整，剩余部分房款叁拾壹万元整向银行按揭贷款的方式支付，待相应手续齐备后，甲方将配合购房客户办理按揭贷款。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他内容。2013年10月21日，被告张志钢（借款人、抵押人）、案外人中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部（贷款人）及原告山西恒诚房地产开发有限公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》。合同约定，借款人向贷款人借款310000元用以购买位于太原市经济技术开发区马练营路300号坤泽?翰林院小区第12幢2单元0704号建筑面积为127.93平方米的房产；借款期限共计240个月；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入山西恒诚房地产开发有限公司的账户；借款人采用等额本息还款的方式还本付息，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；借款采用阶段性保证和抵押的担保方式；原告作为阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。被告用案涉房屋进行抵押。合同还约定了其他内容。因被告未按《个人购房担保借款合同》约定按期还款，自2018年1月30日起至2018年12月30日止，中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部从原告的账户内共计扣划31199.04元。庭审中，原告陈述收到被告支付的首付款及被告向银行贷款支付的310000元。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、业务凭证、保证金支付回单及庭审笔录等在案为凭。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告与被告、中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。被告未按约定向中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部偿还借款。中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部从原告的账户中扣划了被告的应偿借款。原告根据《个人购房担保借款合同》承担了担保责任，有权向被告追偿。现原告向被告主张垫付款31199.04元，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。关于利息，原告主张从被告每期逾期还款之日计算，但原告并未予以明确每期具体的逾期日期，故本院酌定被告向原告支付以垫付款31199.04元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算自起诉之日即2019年4月10日起至实际付清之日止的利息。关于违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，被告已将案涉房款全额支付原告，原告并未提供被告逾期支付房款的证据，不属于该合同约定的支付违约金的情形，故原告主张被告逾期支付房款应支付以垫付款31199.04元为基数按5%计算违约金的诉请，本院不予支持。被告张志钢经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，本案依法缺席审理裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张志钢于本判决生效之日起十日内向原告山西恒诚房地产开发有限公司支付欠款31199.04元及以31199.04元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算自2019年4月10日起至实际付清之日止的利息。二、驳回原告山西恒诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元（原告已预交），由原告山西恒诚房地产开发有限公司负担34元、被告张志钢负担684元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 田晓彩人民陪审员 赵翠梅人民陪审员 李改萍 二○一九年十月三十一日书 记 员 段 玮