重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初3594号原告：付道燕，女，1983年9月3日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告：重庆市鸿筑建筑工程有限公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇西坪村7社，统一社会信用代码91500237091227541N。法定代表人：邹厚军，总经理。二原告共同的委托诉讼代理人：陈祖山（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。二原告共同的委托诉讼代理人：张丽（一般授权），重庆江晟律师事务所律师。被告:巫山县金马印务有限责任公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇望霞路，统一社会信用代码9150023778488238U。法定代表人：王新，执行董事。委托诉讼代理人：陶忠会（一般授权），重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：任连辉（一般授权），重庆昊源律师事务所律师。第三人：乔万秋，女，1985年8月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。原告付道燕、重庆市鸿筑建筑工程有限公司（以下简称鸿筑建筑公司）与被告巫山县金马印务有限责任公司（以下简称金马印务公司）、第三人乔万秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，适用简易程序并于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告付道燕和鸿筑建筑公司共同的委托诉讼代理人陈祖山，被告金马印务公司的委托诉讼代理人任连辉，第三人乔万秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付道燕、鸿筑建筑公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年2月20日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告退还原告已支付的购房款208624.00元；3.判决被告向原告支付违约金41724.80元；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，二原告增加一项诉讼请求：判决被告从2019年2月20日起以208624元为基数，按月利率2%支付二原告资金占用损失至该房屋价款还清为止。事实及理由：因被告欠付原告鸿筑建筑公司的工程款，2018年11月8日，原告鸿筑建筑公司与被告金马印务公司签订《以房抵付工程款协议书》，约定被告金马印务公司将位于巫山县高唐街道望霞路399号“巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼”包括X单元X-X室房屋在内的22套房屋抵付给原告鸿筑建筑公司，同时约定被告应无条件的将上述房屋登记过户到原告鸿筑建筑公司提供的买售人名下，被告金马印务公司提供了其为卖方的22套房屋买卖合同。2019年2月20日，原、被告完善签订了《房屋买卖合同书》，约定被告将其修建的“巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼”的X单元X-X号房屋出售给原告（该房屋位于巫山县高唐街道望霞路399号），房屋总价208624.00元，交房时间为房屋买卖合同签订次日起15日内，并约定如有违约，违约方向守约方支付所购买房屋总价款20%的违约金，双方在合同上盖章和签字捺印。合同签订后，被告未按照合同约定将房屋水电气的使用设备打开供原告正常使用，原告为此多次与被告交涉，后依法提起诉讼，方得知被告将房屋在售与原告方之前已经销售给他人，正是因为该房屋存在“一房二卖”，被法院依法判决驳回。几经诉讼，现发现上述房屋已经被第三人乔万秋装修入住，原告方的物权永远无法实现。综上所述，原告认为，原、被告基于平等自愿的原则签订房屋买卖合同，用工程款的债权抵付房屋价款，履行了支付购房款的义务，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告违反法律规定在将房屋卖给第三人后又出售给原告方，且第三人已经装修入住，导致原告的合同目的不能实现。因此，原告有权依法解除合同，并要求被告返还已支付的购房款和承担违约责任。被告不诚信的行为严重侵害了原告的合法权益，原告依法起诉，请求支持原告的全部诉求。被告金马印务公司辩称，一、被告从未与二原告签订《房屋买卖合同》，也从未收到原告支付的购房款，二原告的各项诉讼请求均不能成立，应依法驳回。具体理由如下：1.原告付道燕曾向巫山县人民法院提起物业服务合同纠纷，即（2019）渝0237民初1423号案件，后付道燕不服一审判决提起上诉，重庆市第二中级人民法院于2019年8月27日公开开庭进行了审理；原告鸿筑建筑公司以我方为被告向巫山县人民法院提起建设工程施工合同纠纷，即（2019）渝0237民初2031号案件，被告因不服一审判决提起了上诉，后因经济困难未交纳上诉费用。原告付道燕在（2019）渝0237民初1423号案件中陈述其购买了被告抵付给原告鸿筑建筑公司的房屋，同日与原告鸿筑建筑公司签订了《房屋买卖合同书》（以下简称“原合同”），并在庭审中举示，该原合同与本案中原告所称与被告签订的《房屋买卖合同书》（以下简称“新合同”）并非同一合同；至该案二审开庭时原告仍未举示新合同，唯一合理解释就是新合同在该案二审开庭前并未形成，即原、被告在2019年8月27日前并未签订新合同。2.依据《以房抵付工程款协议书》第三条约定“甲乙双方并于本协议签订时签订前述22套房屋买卖合同”来看，即便形成了新合同，落款时间也应是签订前述协议书的时间即2018年11月8日，与新合同落款时间相矛盾。原合同没有提到鸿筑建筑公司与被告签订的新合同和相关的表述说明，能推断出二原告签订原合同时并没有形成新合同。3.原告鸿筑建筑公司在（2019）渝0237民初2031号案件中仍陈述将房屋卖给了原告付道燕，并举示了原合同，与本案主张的新合同相互矛盾，不能自圆其说。如果该案一审开庭前已经形成新合同，原告鸿筑建筑公司作为新合同当事人，没有不进行举示的道理，且不存在无法取得或因考虑其他原因不进行举示的可能，新合同作为关键证据没有举示也与常理不符，足以证明原告鸿筑建筑公司没有与被告签订新合同。4.被告从未收到二原告支付的购房款，本案中收据系被告基于《以房抵付工程款协议书》出具，并没有收到相应的购房款。二原告对于新合同的合法来源，应承担举证责任并作出合理说明，否则应承担举证不能的法律后果。二、即便原告鸿筑建筑公司与被告签订新合同属实，原告鸿筑建筑公司也只能向被告主张不能实现的工程款债权，而不是提起房屋买卖合同纠纷。涉案房屋的由来系因《以房抵付工程款协议书》引起的，因涉案房屋在抵付前已经出售，故在抵付行为不能实现的情况下，原告鸿筑建筑公司与被告仍系建设工程施工合同引起的债权，而非房屋买卖合同债权，原告据此主张房屋买卖合同关系，没有事实和法律依据，应依法驳回。三、原告鸿筑建筑公司在出售案涉房屋中赚取了差价，现在又以房屋买卖合同纠纷主张违约金；原告付道燕明知案涉房屋可能存在争议而向原告鸿筑建筑公司购买，则二原告主张违约损失均不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人乔万秋辩称，案涉房屋是我在被告金马印务公司购买的，我支付了房款，并已装修入住，该房屋是我的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月18日，被告金马印务公司（发包人、甲方）与原告鸿筑建筑公司（承包人、乙方）签订《建设工程施工合同》，约定被告将“巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼”发包给原告鸿筑建筑公司修建。2017年12月20日，上述工程经综合验收合格。2018年5月29日，上述工程经重庆联信建筑工程咨询有限公司审核并作出《基本建设工程结算审核定案表》，载明“送审金额为28967641.81元，审减金额为3852708.14元，审核金额为25114933.67元”。2018年6月8日，被告金马印务公司（甲方）与第三人乔万秋（乙方）签订《集资建房协议》，约定乙方购买甲方所建职工宿舍综合楼12层2单元C12号房屋，房屋面积按80.24平方米计算，每平方米3835元，总金额307720元，付款方式为一次性付清。合同签订后，第三人乔万秋付清了购房款，被告金马印务公司于2019年3月18日将房屋交付给第三人乔万秋，第三人乔万秋将该房屋装修后现已实际入住。2018年10月26日，被告金马印务公司给原告鸿筑建筑公司出具《承诺书》，载明“截止2018年10月26日，我金马印务公司职工住宅楼厂房技改综合楼X号楼X层X、X、X，X层X、X、X、X、X层X、X，X层X、X，X层X，X层X、X，X层X、X，X层X、X、X、X，X层X、X、X层X，X层X、X、X、X，X层X、X户型房屋未销售,我金马印务公司职工住宅楼厂房技改综合楼X号楼X层X、X、X，X层X，X层X、X，X层X、X、X，X层X、X，X层X，X层X、X，X层X，X层X，X层X、X、X、X、X，X层X、X、X，X层X、X、X，X层X、X户型房屋未销售，两栋楼共计成61套未售房屋。即日起，我金马印务公司不得再行擅自销售，如期间销售该61套房屋中任何一套房屋，必须经重庆鸿筑建筑工程有限公司同意，销售所得款项保证分文不少的支付给鸿筑公司（直至工程欠款本息付清为止）。因我司尚欠重庆鸿筑建筑工程有限公司工程款，我金马印务公司慎重承诺三月内付清全部工程欠款，如三月内未全额付清工程欠款或擅自销售房屋或未将所售房款支付给鸿筑公司，期满次日或违背售房、付款承诺日，自愿将前述61套房屋按照《建设施工合同》有关条款约定以2600元每平方米的价格出售给鸿筑公司，并按照鸿筑公司提供的买受人签订房屋买卖合同，保证将房屋产权证办到房屋买受人名下，工程欠款抵付房屋价款（抵付后，抵付的最后一套房屋价值大于所剩工程欠款的，由鸿筑公司补足或我司现金支付所剩欠款），且我司保证该房屋无产权纠纷、无权利瑕疵，如因此导致鸿筑公司提供的房屋买受人物权不能实现或诉争纠纷，一切经济损失和责任由我金马印务公司承担。期间，一个月内如我司能够支付鸿筑公司300万元工程款，此承诺的61套房屋由高往低计算变更为15套继续按照承诺内容执行”。2018年11月8日，被告金马印务公司（甲方）与原告鸿筑建筑公司（乙方）签订《以房抵付工程款协议书》，约定“一、甲方再次承诺于2018年11月12日24时前一次性支付就欠付乙方工程款中的壹百万元人民币整，如在约定的时间甲方未履行或未按约定履行，甲方法定代表人王新个人自愿对甲方承诺的壹百万元人民币承担担保责任，担保时间为两年，担保范围为欠款本息及乙方为实现债权的全部损失。二、在甲方已经全面履行本协议第一条的前提条件下，自本协议签订日次日起，三个月内甲方付清乙方全部工程欠款，包括资金占用利息（按照施工合同和补充协议付息时间执行），同时履行交接手续。三、本协议签订时，甲方以该工程职工宿舍楼的X单元X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X，X单元X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X，共计22套房屋以每平方米2600元据实计价结算抵付乙方的工程款（实行多退少补的原则）；甲乙双方并于本协议签订时签订前述22套房屋买卖合同，并由甲方给乙方统一出具前述22套房屋房款收条，且不得以未收到乙方现金支付房款为由作为抗辩理由，并无条件的按照乙方提供的人员名单办理房屋产权证；如因甲方一房二卖或产权不清所导致的责任由甲方负责处理并承担相应的责任。四、本协议第三条约定的22套房屋买卖合同附条件生效，以下条件成就时房屋买卖合同自行生效。一是甲方未按照本协议第一条全面履行付款义务时房屋买卖合同自行生效；二是甲方未按照本协议第二条全面履行付款义务时，本协议第三条约定的22套房屋买卖合同自行生效。如甲方全面按照本协议第一条、第二条履行了付款义务，本协议第三条及22套房屋买卖合同自行作废……”。2018年11月12日、13日，被告金马印务公司两次共付给原告鸿筑建筑公司工程款100万元。2019年2月9日，被告金马印务公司给原告鸿筑建筑公司出具《收条》，载明“今巫山县金马印务有限责任公司收到重庆市鸿筑建筑工程有限公司支付X单元X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X，x单元X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X，共计22套购房款（合计面积2193.08平方米，每平方米2600元）合计金额人民币伍佰柒拾万贰仟零捌元整（5702008元）”。2019年2月20日，被告金马印务公司（甲方）与二原告（乙方）签订《房屋买卖合同书》（即前述“新合同”），约定乙方购买甲方集资修建的“巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼”电梯房，楼层为X层，房号为X-X-X，按2600元每平方米计算，总房款为208624元，出资方式为一次性付款，交房时间为本合同签订次日15日内，同时约定“……11、违约责任：甲乙双方应诚信履行本协议约定条款，如有违约则由违约方向守约方支付所购买集资房总价款的20%违约金”。此后，原告鸿筑建筑公司（卖方、甲方）与原告付道燕（买方，乙方）签订《房屋买卖合同书》（即前述“原合同”），载明“鉴于巫山县金马印务有限公司与重庆市鸿筑建筑工程有限公司2018年11月8日已签订《以房抵付工程款协议书》，并于2019年2月9日给巫山县金马印务有限责任公司出具的房屋价款《收条》。……一、甲方自愿将合法取得的巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼工程电梯房转让给乙方，该套房屋位于巫山县高唐街道望霞路399号2单元12层，房号为：2-12-2。二、双方确认乙方购买甲方上述房屋按2800元/平方米计算房屋价款，房屋总价款共计大写人民币贰拾贰万肆仟陆佰柒拾贰元整，小写人民币（224672元整）……三、双方确认：乙方房款支付方式为一次性付款，自签订本协议后，七个工作日内付清约定的购房款。四、甲乙双方约定交房时间为本房屋买卖合同签订后15个工作日内……签定时间：二零一九年二月二十日”。二原告在庭审中陈述，该份合同签定时间为2019年2月20日后、提起物业管理服务合同纠纷前，具体时间不清楚。2019年4月10日，原告付道燕以巫山县锦源物业管理有限公司为被告，金马印务公司为第三人，向本院提起物业管理服务合同纠纷，即（2019）渝0237民初1423号案件，该案审理查明原告付道燕已向原告鸿筑建筑公司转款204672元。后付道燕对本院作出的（2019）渝0237民初1423号民事判决书不服，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，该院于2019年8月27日开庭进行了审理，目前未作出裁判。2019年5月16日，鸿筑建筑公司为原告（反诉被告），金马印务公司为被告（反诉原告）向本院提起建设工程施工合同纠纷，即（2019）渝0237民初2031号，该案审理过程中，鸿筑建筑公司称其对案涉抵偿的22套房已对外出售，并提交了相关房屋买卖合同证明，显示售价为2600元-2800元/m2；金马印务公司也称其对以房抵债的22套房屋已对外出售，其提交的相关房屋买卖合同或集资建房合同显示，售价高的有4280元/m2，低的有3280元/m2，一般售价在3600元/m2左右。本院判决确认双方签订的《以房抵付工程款协议书》有效，后金马印务公司对该判决不服，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，后未交纳上诉费。上述两案审理过程中，二原告提交了原合同，但未提交本案中要求判决解除的新合同。另查明，案涉房屋至今未取得房产证。二原告提起本案诉讼后，于2019年9月11日向本院提交申请，要求冻结被告金马印务公司在中国建设银行股份有限公司巫山支行账户上的资金250348.80元，并支付了保单费752元和保全费1772元。本院于同日裁定准许了二原告提出的保全申请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合到本案，原告鸿筑建筑公司与被告金马印务公司签订《建设工程施工合同》，约定被告将“巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼”发包给原告鸿筑建筑公司修建，原告鸿筑建筑公司按约完成施工后，工程已经综合验收合格和通过审计。2018年6月8日，被告金马印务公司将案涉房屋以307720元价格出售给第三人乔万秋。2018年10月26日，被告出具《承诺书》称包括案涉房屋在内的61套房屋均未对外销售，并承诺“如三月内未全额付清工程欠款或擅自销售房屋或未将所售房款支付给鸿筑公司，期满次日或违背售房、付款承诺日，自愿将前述61套房屋按照《建设施工合同》有关条款约定以2600元每平方米的价格出售给鸿筑公司，并按照鸿筑公司提供的买受人签订房屋买卖合同……”2018年11月8日，原告鸿筑建筑公司与被告签订《以房抵付工程款协议书》，约定被告金马印务公司将已建成的22套房屋以每平方米2600元据实计价结算抵付乙方的工程款，同时约定“……甲乙双方并于本协议签订时签订前述22套房屋买卖合同，并由甲方给乙方统一出具前述22套房屋房款收条，且不得以未收到乙方现金支付房款为由作为抗辩理由，并无条件的按照乙方提供的人员名单办理房屋产权证；如因甲方一房二卖或产权不清所导致的责任由甲方负责处理并承担相应的责任。四、本协议第三条约定的22套房屋买卖合同附条件生效，以下条件成就时房屋买卖合同自行生效。一是甲方未按照本协议第一条全面履行付款义务时房屋买卖合同自行生效；二是甲方未按照本协议第二条全面履行付款义务时，本协议第三条约定的22套房屋买卖合同自行生效……”。2019年2月9日，被告出具《收条》，载明收到包括案涉房屋在内的22套房屋购房款，按2600元每平方米计算。《以房抵付工程款协议书》所附债务履行及生效期间届满时，被告未按约付清全部工程款，该协议生效，被告金马印务公司依约将22套房屋抵付给原告鸿筑建筑公司，并出具收条确认收到购房款。本院认为，二原告与被告在此基础上于2019年2月20日签订的《房屋买卖合同》，是对前述《承诺书》、《以房抵付工程款协议书》的追认和履行。该《房屋买卖合同》对案涉房屋位置、单价、付款方式、违约责任等进行了约定，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，对双方均具有法律约束力。该《房屋买卖合同》约定“交房时间为本房屋买卖合同签订次日15日内”，但被告在签订该合同前已将案涉房屋出售给第三人乔万秋，第三人并已实际装修入住，即被告已不能履行交付义务，二原告购买房屋的合同目的不能实现。被告金马印务公司作为《集资建房协议》出售方，对案涉房屋已于2018年6月8日出售给第三人乔万秋的情况理应知晓，但其书面承诺该房屋未对外销售，并与二原告签订《房屋买卖合同》将房屋再行出售给二原告，又在前述合同签订后将案涉房屋交付给第三人乔万秋装修入住，其行为严重违反了诚实信用原则，构成违约，应承担相应的民事责任。二原告基于《承诺书》、《以房抵付工程款协议书》约定，与被告签订《房屋买卖合同书》，尽到了足够的审慎义务，不应承担违约责任。因此，二原告要求解除与被告于2019年2月20日签订的《房屋买卖合同书》，并由被告退还二原告已付购房款208624元和承担房屋总价款20%的违约金即41724.80元的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。因二原告未能举证证明双方有关于资金占用损失的约定及具体损失情况，故二原告要求被告以208624元为基数、自2019年2月20日起至付清之日止按月利率2%支付资金占用损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对被告金马印务公司的几点答辩意见，本院认为，《以房抵付工程款协议书》于2018年11月8日签订，系附生效条件合同，需3个月后被告未付清工程款才能生效，故二原告和被告于2019年2月20日签订《房屋买卖合同书》并无不当，也符合常理；即使该《房屋买卖合同书》是被告所述几次庭审即2019年8月27日后形成的，也应视为双方对以房抵债协议的追认和履行，是双方的真实意思表示，并不能因此认定为虚假合同；且合同的形成时间与合同是否符合法定解除条件并不具有必然联系。故被告金马印务公司辩称被告从未与二原告签订《房屋买卖合同》、二原告在此前诉讼中均未提供该合同、该合同系虚假合同的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《以房抵付工程款协议书》约定“……不得以未收到乙方现金支付房款为由作为抗辩理由”，故被告金马印务公司辩称没有收到二原告购房款的意见，本院不予采纳。《以房抵付工程款协议书》生效后，二原告与被告依约签订了《房屋买卖合同书》，则原告鸿筑建筑公司和被告金马印务公司的建设工程款结算关系转化为了新的房屋买卖合同关系，被告辩称原告应以工程施工合同主张权利而不能提起本案诉讼的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，原告付道燕、鸿筑建筑公司的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告付道燕、重庆市鸿筑建筑工程有限公司与被告巫山县金马印务有限责任公司于2019年2月20日签订的《房屋买卖合同书》。二、由被告巫山县金马印务有限责任公司于本判决生效后十日内，退还原告付道燕、重庆市鸿筑建筑工程有限公司购房款208624元，并承担违约金41724.80元。三、驳回原告付道燕、重庆市鸿筑建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5056元，减半交纳2528元，财产保全费2524元，合计5052元，由被告巫山县金马印务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  周琳二〇一九年十月十七日书记员  兰洋