重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初4763号原告：重庆辉明物业管理有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道一环南路东段137号附79号，统一社会信用代码915001115789888288。法定代表人：林辉琼，总经理。委托诉讼代理人：唐君（系公司员工），男，1992年2月17日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：冉泉飞（系公司员工），男，1988年11月14日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。被告：重庆市和胜汇邦资产管理有限公司，住所地重庆市永川区人民北路113号，统一社会信用代码91500118320351635X。委托诉讼代理人：夏波（系公司员工），男，1990年12月6日出生，汉族，住重庆市永川区。原告重庆辉明物业管理有限公司（以下简称辉明物业公司）诉被告重庆市和胜汇邦资产管理有限公司（以下简称和胜汇邦资产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辉明物业公司的特别授权委托诉讼代理人冉泉飞，被告和胜汇邦资产公司的特别授权诉讼代理人夏波到庭参加了诉讼。诉讼过程中，被告和胜汇邦资产公司向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回其管辖权异议后，被告上诉于重庆市第一中级人民法院，重庆市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。原告辉明物业公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法判令被告立即支付原告2018年6月12日到2019年6月30日的物业管理费20071.46元、违约金4014元，合计24085.46元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由被告为大足区龙水镇龙水路498号钢材模具小区13幢1-1室的业主，房屋建筑面积为1588.77平方米，原告是该小区的物业服务提供方。合同约定商业物业收费标准为1元/月/平方米;每月1-10号为物业费收取日，超过10号缴纳的，从逾期之日起按欠费总金额每日千分之三的标准支付违约金。在原告服务期间，被告从2018年6月12日起至2019年6月30号一直未缴纳物业费，被告欠缴物业费计20071.46元，同时根据合同约定被告逾期缴纳物业费的行为应当支付违约金，对违约金部分，我公司酌情主张4014元，故前述两项请求金额合计24085.46元。经原告多次催收未果，故诉至法院。被告和胜汇邦资产公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求：1、合同成立的条件需要双方合议，并且符合法律规定，被告的涉诉房产于2013年9月1日过户，之后没有签订物业服务合同，也未授权任何个人、法人，双方无合同关系；2、辉明物业公司于2017年11月13日与涉案房产的鹰爵公司签订的物业管理合同不符合前期物业合同的规定，双方签订的合同不属于前期物业管理合同，房地产开发商在购买土地使用权后，在销售物业之前是房屋的第一业主，是有权选择物业服务公司的，所以在销售物业之后，无权代表业主签订物业服务合同，原告与鹰爵公司签订的物业管理合同不符合法定程序，违反法律强制性规定，根据物业管理条件和重庆市物业管理条例，开发商在签订物业管理合同时应该通过招标的方式选聘物业服务企业；试问是不是任何企业和个人都可以与开发商签订物业管理合同向房产人收取管理费用。经审理查明：2017年11月13日，原告辉明物业公司与鹰爵科技五金产业园有限公司签订《物业管理合同》一份，合同约定原告为钢材模具市场一期、二期提供物业服务；合同约定：住宅物业收费标准为0.5元/月/平方米；商业物业收费标准为1元/月/平方米；每月1-10号为物业费收取日，超过10号缴纳的，从逾期之日起按欠费总金额每日千分之三的标准支付违约金。服务期限为三年，自2017年12月1日至2020年11月30日。合同签订后，原告辉明物业公司在钢材模具市场从事物业服务至今。另查明，案涉房屋钢材模具市场13幢1-1号商业门市系案外人高凯于2013年9月7日从鹰爵科技五金产业园有限公司购买，该房屋建筑面积为1588.77㎡。重庆市永川区人民法院于2018年6月11日作出的（2017）渝01118执3257号之二执行裁定书裁定将高凯所有的上述房屋作价435万元抵偿给申请执行人即本案被告和胜汇邦资产公司所有。2018年6月12日至2019年6月30日被告和胜汇邦资产公司未按时交纳物业管理费。现原告辉明物业公司以被告和胜汇邦资产公司拒不交纳物业服务费为由提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。上述事实，有原告物业服务合同、欠费明细、物业费催缴信件，欠费处理公告，物业维修派工单和照片，秩序巡查及岗位交接记录表、辉明公司与高凯物业服务合同纠纷案一、二审民事判决书，庭审陈述等证据载卷为凭，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告和胜汇邦资产公司作为钢材模具市场一期门面的业主，应当服从建设单位对整个钢材模具市场的管理。鹰爵科技五金产业园有限公司作为案涉物业的建设单位，在部分物业已出售但该物业管理区域内并未成立业主委员会的情况下，有责任对该物业管理区域进行统筹管理，包括聘请物业服务企业对该物业管理区域提供物业服务。被告和胜汇邦资产公司所有的案涉商业门面属于钢材模具市场一期范围，作为一个整体的组成部分，从整体利益出发，在个体合法权益不受损害的前提下，应当服从建设单位的管理。故参照《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位与物业服务公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告和胜汇邦资产公司通过重庆市永川区人民法院的执行程序获得案涉房屋的所有权，成为钢材模具市场业主，亦应遵守、履行上述物业管理合同约定的义务。本案中，原告辉明物业公司提供了其已履行了物业服务的基本职责的证据，被告和胜汇邦资产公司应当履行缴纳物业管理费的义务。被告和胜汇邦资产公司系钢材模具市场13幢1-1号商业门市业主，该房建筑面积为1588.77㎡。原告要求被告和胜汇邦资产公司支付从2018年6月12日起至2019年6月30日期间所欠物业管理费，依据合同约定，被告和胜汇邦资产公司应缴纳的物业服务费为1588.77㎡×1元/㎡/月×12.6个月=20018.5元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，因被告未履行义务，按照合同约定应承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持,但标准不超过年利率24%为限。被告重庆市和胜汇邦资产管理有限公司从2018年6月12日起至2019年6月30日期间所欠物业服务费所产生的违约金，按照其物业服务合同约定以每月1-10号为缴费时间，则其违约金应从次月11日开始计算，结合原告诉讼请求计算违约金的期间，应以其每月所欠物业服务费1588.77㎡×1元/㎡/月=1588.77元为基数，原告请求违约金计算至2019年6月30日，故其违约金为2195.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告重庆市和胜汇邦资产管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆辉明物业管理有限公司物业服务费20018.5元、违约金2195.9元。二、驳回原告重庆辉明物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元（已减半），由被告重庆市和胜汇邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  黎朝廷二〇一九年十月十七日书记员  彭文博