河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终577号上诉人（原审原告、反诉被告）：三门峡新华水工机械有限责任公司。住所地：三门峡市湖滨区建设路中段1号。法定代表人：白文华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：常树山，河南崤山律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：河南志远农贸市场服务有限公司。住所地：三门峡市湖滨区陕州路与建设路交叉口北侧（三门峡新华水工机械有限责任公司原锅炉房）。法定代表人：王阳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：董笑辉，河南速达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁静，女，1978年12月15日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区，系该公司法律顾问。原审被告：马彦，男，1971年6月25日生，回族，住河南省三门峡市湖滨区。上诉人三门峡新华水工机械有限责任公司（以下简称新华公司）、河南志远农贸市场服务有限公司（以下简称志远公司）与原审被告马彦租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初4132号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新华公司上诉请求：撤销原判第三项，改判原判第一项中违约金7万元为15万元。事实和理由如下：本案我公司与志远公司对违约金的约定并未违反法律规定，应受到法律保护。整个合同的履行，志远公司违约事实清楚，至今双方仍有多个纠纷没有解决，给我公司造成的损失巨大，足以证明志远公司严重失信，违约过错责任明显。就我公司的损失而言，也远远超过双方所约定的违约金15万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，请求改判志远公司承担违约金15万元。志远公司上诉请求：撤销原判第一项，改判我公司不承担7万元违约金的支付义务，由新华公司承担支付我公司7万元违约金，或减少双方租赁合同中约定的违约金数额。事实和理由如下：1.新华公司自合同签订后多次违约，先是2016年10月以企业搬迁为由要求解除合同，已经交付过的租赁物又强行加锁不让进入。尤其是交付的租赁物面积与协议严重不符，虽经补充协议另行变更缩小后，但因其仍不履行水泵房、水池、电杆电缆的拆除工作，每一步工作都需我公司多次催告才能开展，严重导致工期滞后，给我公司造成近30余万元的损失。我公司不交租金是双方有履约争议，为减少自己损失才实施的自力救济行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，我公司不交纳租金的行为并无过错；2.我公司所投资建设的志远农贸市场是经三门峡市城市建设和管理领导小组所审批的工程，是在政府的引导下的惠民工程，市场建成后在方便周边群众生活的同时，也为大量下岗职工、失地农民解决了再就业的问题，同时我公司还专门在市场设置了免费摊位，专为一些特困群体提供临时经营摊位，为他们解决生活来源问题。如果认为我公司应向新华公司支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，请求以新华公司实际损失为基础，考虑其在合同履行过程中未按约定履行义务，存在明显过错的行为，将违约金予以降低。新华公司答辩意见：同上诉状。志远公司答辩意见：我公司在合同履行过程中并无违约之行为，不应当支付7万元违约金，新华公司上诉要求我公司承担15万元违约金无事实和法律依据。马彦未答辩。新华公司原审诉讼请求：1.支付我公司房屋租赁费35.5万元；2.支付我公司违约金15万元。志远公司原审反诉请求：判令新华公司支付我公司违约金15万元。原审法院查明：2016年7月18日，新华公司（出租方、甲方）与马彦（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.甲方出租给乙方的租赁物坐落于陕州路西侧公司原锅炉房及临街场地，面积约4600平方。2.该租赁物租赁期共15年，自2016年9月18日起至2031年9月17日，乙方装修改造时间为2个月，自2016年7月18日至2016年9月17日。3.乙方在签订本合同之前，应向甲方交纳3万元租赁押金，该押金不得用来抵减租金，乙方如能在合同期内全部履行本合同，到期后甲方凭押金条全额将押金退还。4.租赁前5年每年租金51万元，第6至10年每年租金51.603万元，第11年至第15年每年租金53.106元。5.乙方应合理使用其所承租的租赁物及其附属设施。乙方不得改变房屋结构，如乙方装修或设置对房屋结构等有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方同意后施工。6.甲方不承担乙方在租赁期间装修、改造所产生的任何费用。7.租赁期间，甲方未经乙方同意，中途擅自终止合同，甲方应向乙方支付违约金15万元。8.租赁期间，乙方逾期未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损害的，或乙方未按约定期限交付租金，超过30天以上的，甲方有权终止合同，收回租赁物，乙方应向甲方支付违约金15万元。甲方新华公司在该合同上加盖合同专用章，乙方马彦在该合同上签名。合同所付租金清单列明，2016年9月18日至2017年9月17日期间租金为51万元，应于2016年8月7日前交清；2017年9月18日至2018年9月17日租金为50.1万元，应于2016年9月17日前交清等。合同履行过程中，新华公司、志远公司发生争议。2016年10月21日，新华公司向马彦邮寄《通知》要求解除《房屋租赁协议》。2016年11月4日，新华公司向马彦邮寄《退还租房押金的通知》要求马彦办理租房押金退还手续。2017年4月20日，新华公司向马彦发出《告知书》一份，载明：“马彦，你方在没有征得我公司同意情况下，擅自在我公司原锅炉房场地开始施工，造成严重不良影响。我公司现要求你方停止施工，进一步洽谈有关事宜，否则，一切后果由你方承担”。2017年5月9日，新华公司再次向马彦发出《告知书》一份，载明：“马彦，你方在没有征得我公司同意情况下，擅自在我公司原锅炉房场地开始进行施工，已造成严重不良影响及后果。我公司现要求你方立即停止施工，严禁拆除龙门吊设备及损坏铸造散热循环水系统，否则，一切不良后果由你方承担”。2016年8月2日，马彦向新华公司发出《通知函》一份，要求其按合同约定面积交付租赁物。2017年4月25日，马彦再次向新华公司发出《通知函》一份，要求其自收到通知函之日起三日内将租赁场地内龙门吊、水泵房拆除，否则将自行拆除且费用要求新华公司承担。2017年5月9日，马彦向新华公司发出《通知函》一份，通知将于2017年5月11日对租赁场地内的龙门吊和水泵房进行拆除。2017年5月17日，新华公司的魏建锁、张冬青，马彦、钟保华在前进街道办事处进行协商。2017年6月1日，志远公司向新华公司出具《授权委托书》一份，载明：“我公司现委托马彦作为我公司合法的委托代理人，授权其全权代表我公司就我司租赁贵司原锅炉房土地一事与贵司进行商务谈判、签署文件、签订合同及与之相关的其他事宜。该代理人代表我公司，与我公司的行为具有同等法律效力。我公司将承担该代理人与贵方合作过程中的全部法律责任”。同日，新华公司（出租方、甲方）与马彦（承租方、乙方）签订《补充协议》一份，主要约定：1.由于甲方租赁场地的实际可用面积等原因，经双方协商，甲方租赁给乙方实际面积为3500平方，年租金40万元，于2017年6月1日起执行。2.铸造事业部水泵房、水池的新建工程由乙方按照甲方施工要求进行承建，费用由乙方承担。甲方应按照乙方施工进度要求及时负责水泵房等设备的技术拆除和安装工作。3.本合同生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。甲方新华公司在该协议上加盖公章，乙方马彦在该协议上签名，后志远公司在该协议乙方处亦加盖公章。补充协议所附租金清单列明，2017年8月1日至2018年7月31日租金为40万元，应于2017年6月20日前支付；2018年8月1日至2019年7月31日租金40万元，应于2017年7月31日前支付；2019年8月1日至2020年7月31日租金40万元应于2019年6月30日前支付等。补充协议签订后，志远公司向新华公司支付租金40万元，新华公司向志远公司开具发票。志远公司提交2017年6月28日至2018年1月3日期间的工作联系函11份，主张新华公司未按约拆除水泵房、移走设备及电力设施等，新华公司对此不予认可，认为该部分内容在补充协议签订时已经处理。2018年8月21日，新华公司方的邓玉海、魏建锁、张冬青与志远公司方的钟保华进行协商，新华公司会议纪要显示，双方关于租金问题：魏建锁不同意先支付一部分要求全额支付40万元租金并支付15万元违约金，邓玉海同意先支付一部分、不给再起诉。后答复钟保华原则上不同意先支付一部分，但考虑到后面还有涉及到部分款项没有谈好，可以先支付一部分，但剩余的款项要尽快付清。钟保华表示同意，应尽快解决此事，后续租金尽快补齐。志远公司提交钟保华的会议记录关于租金方面仅显示：“租金，抓紧交，交多少”。2018年9月3日，志远公司向新华公司支付4.5万元租金。另查明：志远公司租赁场地系做农贸市场使用。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于房屋租赁合同及补充协议，马彦系受志远公司委托签订该两份合同，该两份合同均由志远公司实际履行，新华公司持有的补充协议乙方处亦加盖志远公司印章，且新华公司在收取志远公司租金后也向志远公司开具发票，故该房屋租赁合同及补充协议的乙方均为志远公司。新华公司与志远公司之间的租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。志远公司租赁新华公司的场地后，应按照补充协议的约定向新华公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金40万元，现志远公司仅交纳4.5万元，其仍应向新华公司支付剩余租金35.5万元。关于志远公司称新华公司同意其先交部分租金的抗辩，根据新华公司记录内容显示其仍需要志远公司尽快全部交清租金，而非双方争议解决完毕后再行缴纳租金；志远公司所记录的会议内容过于简略，也无新华公司人员签字，故对志远公司仅先交部分租金而不需缴纳剩余租金的抗辩，因缺乏事实和法律依据，应不予采信。关于违约金，志远公司逾期向新华公司支付租金超过30日，其应当按照合同约定向新华公司支付相应违约金，考虑到志远公司逾期付款所导致新华公司损失主要为金钱方面的损失而合同约定违约金15万元过分高于新华公司所受损失，故酌定由志远公司向新华公司支付违约金7万元为宜。关于反诉部分，反诉原告志远公司主张反诉被告新华公司不拆除龙门吊、水泵房、电力设施等导致其公司垫付拆除费用构成违约：根据双方各自发出的通知函可以确认，反诉原告志远公司在2017年6月1日前已开始龙门吊、水泵房等设施的拆除工作，双方在《补充协议》中并未约定该费用需由反诉被告新华公司负担。根据《补充协议》约定，反诉被告新华公司“应按乙方施工进度要求及时负责水泵房等设备的技术拆除和安装工作”，即反诉被告新华公司所承担的合同义务为技术拆除和安装工作，即技术规范、技术指导、施工规范、技艺要求等技术层面工作，将该义务同前文的反诉原告志远公司承建“铸造事业部水泵房、水池的新建工程”相联系更可确认，反诉原告志远公司负责实际拆除及承建水泵房、水池，反诉被告新华公司负责技术指导。同时，根据《房屋租赁合同》关于“甲方不承担乙方在租赁期间装修、改造所产生的任何费用”的约定，反诉原告志远公司拆除龙门吊、水泵房等设备，系为更好利用租赁场地的改造行为，该行为所产生的利益将直接由反诉原告志远公司获取。综上，反诉原告志远公司主张反诉被告新华公司不拆除龙门吊、水泵房、电力设施等导致其公司拆除系违约的诉讼主张，因缺乏事实和法律依据，应不予支持。同时，新华公司与志远公司在合同中就租金的支付时间有明确约定，而合同中并未约定新华公司应负担志远公司拆除上述设施的费用及支付时间，志远公司称其根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定暂不支付租金，缺乏事实依据，应不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、志远公司支付新华公司租金35.5万元及违约金7万元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、马彦不承担责任。三、驳回新华公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告志远公司的反诉请求。案件受理费8850元，反诉费1650元，由新华公司负担1400元，由志远公司负担9100元。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：在本案中，新华公司与志远公司签订的租赁合同及补充协议，系当事双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。志远公司在租赁新华公司的场地后，应依约向新华公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金40万元，现志远公司仅交纳4.5万元，其仍应向新华公司支付剩余租金35.5万元。志远公司逾期向新华公司支付租金超过30日，其应当按照合同约定向新华公司支付相应违约金。志远公司上诉称新华公司亦存在违约行为，依据不足。原审根据双方关于违约金的约定及志远公司的违约行为，结合新华公司的客观损失，酌定志远公司向新华公司支付违约金7万元适当。新华公司、志远公司的上诉理由均不能成立，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3350元，由三门峡新华水工机械有限责任公司承担1800元，由河南志远农贸市场服务有限公司承担1550元。本判决为终审判决。审判长 赵 曜审判员 郭丽莎审判员 路增广二〇一九年十月二十三日书记员 史 磊