广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10859号上诉人（原审原告）：佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：曾仙养。委托诉讼代理人：吴顺昌，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘婉仪，广东广捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘先元，男，住湖南省衡阳县。被上诉人（原审被告）：梁文志，男，住广东省怀集县。上诉人佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司（以下简称和盛公司）因与被上诉人刘先元、梁文志居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初14235号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人和盛公司上诉请求：1.改判刘先元、梁文志连带向和盛公司支付中介服务费合计10000元、违约金(自起诉之日起以10000元为本金按日千分之一计算至实际清偿之日止)及律师费5000元；2.本案全部诉讼费用由刘先元、梁文志承担。事实和理由：一审法院认为和盛公司在案涉合同签订时已明知银行无法办理转按揭贷款业务，但仍然在合同中约定以办理转按揭贷款的方式为案涉房屋消除抵押登记，导致该合同目的无法实现，并最终导致合同无法继续履行而解除，一审法院上述认定有误，理由如下：一、有关转按揭贷款手续问题。案涉合同中约定的“转按”实际是指“跨行转按”，而非“同行转按”，即买方的银行贷款审批通过后，买方立即寻找第三方(如第三方银行、担保公司)办理交易房屋过桥还款事宜以便解除房屋抵押登记状态，最后达到房屋顺利交易过户目的。该转按方式切实可行，在二手房买卖交易中普遍存在，并不违反任何法律法规规定，并非（2018）粤0606民初20113号民事判决中平安银行所述的不可操作的“同一个银行办理转按揭贷款”(俗称“同行转按”)。刘先元、梁文志在（2018）粤0606民初20113号民事判决中均确认案涉合同中的“转按”是指“跨行转按”而非“同行转按”，因此案涉合同约定的“转按”方式是由买卖双方即刘先元、梁文志协商确认且可操作实现，并不违反任何规定。二、案涉合同约定的“转按”方式由刘先元、梁文志协商约定，和盛公司作为经纪方无权干扰买卖双方约定。案涉房屋以转按揭贷款方式办理贷款手续是由刘先元、梁文志协商约定，相关风险应由其自行承担，和盛公司作为经纪方不能左右买卖双方选择。即使“转按”方式不能实现，刘先元、梁文志亦可协商将案涉房屋交易贷款手续转换成按揭手续，令案涉房屋买卖合同得以继续履行。三、案涉合同不能继续履行的原因是梁文志未向相关银行申请办理转按揭手续，而非因案涉合同约定以转按揭贷款方式所致。根据（2018）粤0606民初20113号民事判决可知，梁文志未向相关银行申请贷款手续是案涉房屋买卖合同未能如期履行原因，而非一审法院认定的“和盛公司在案涉合同签订时已经明知银行无法办理转按揭贷款业务，但是仍然在合同中约定以办理转按揭贷款的方式为案涉房屋消除抵押登记，导致该合同目的无法实现”所致。因此，案涉房屋买卖合同不能继续履行原因不在于“转按”约定，其过错并不在和盛公司。四、和盛公司已完成居间义务，刘先元应按合同约定向和盛公司支付中介服务费，因梁文志违约解除合同，梁文志应对和盛公司中介服务费及违约责任承担连带清偿责任。本案中，和盛公司已促成刘先元、梁文志达成房屋买卖合同，已完成居间义务，刘先元应按合同约定向和盛公司支付中介服务费。因刘先元、梁文志在合同生效后又解除合同，导致案涉房屋买卖合同不能继续履行，和盛公司并无过错，刘先元、梁文志应对和盛公司中介服务费及违约责任承担连带清偿责任。被上诉人刘先元、梁文志未发表书面答辩意见。和盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.刘先元、梁文志向和盛公司连带支付中介服务费10000元及违约金（违约金以10000元为基数，自起诉之日起按照每日千分之一计算至实际清偿之日）；2.刘先元、梁文志向和盛公司支付律师费5000元；3.案件诉讼费由刘先元、梁文志承担。一审法院查明：2018年5月23日，刘先元、梁文志在和盛公司的居间下签订房地产买卖合同，约定：（1）刘先元自愿将位于佛山市顺德区案涉房产出售给梁文志。（2）该房产的成交总价为1370000元。定金为100000元，于签订本合同时付清。首期款为120000元，其中115000元于办理转名过户递件手续当天付清，剩余5000元作为预留保证金。剩余房款为1150000元，于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入刘先元提供的账户。（3）该房产处于抵押状态，还清按揭款及注销抵押的方式为，该物业的欠款以银行转按方式办理手续，办理转按的手续费用由买方支付。（4）买卖双方须于签订本合同之日起10个工作日内，按银行要求提供齐全办理按揭贷款申请所需的相关资料给银行，并按银行要求签署申请银行按揭贷款所需的相关文件。梁文志的贷款审批通过及刘先元结清贷款并注销抵押之日起7个工作日内，买卖双方须到房管部门办理物业的过户转名递件手续。本次交易买卖双方于2018年7月31日前到房管部门办理该物业的过户转名递件手续。（5）经买卖双方协商确定，房产证登记和办理贷款人由梁文志决定，即刘先元同意按梁文志的要求将该物业过户至梁文志指定的第三人名下，刘先元无异议且保证配合办理过户等相关手续。此后，刘先元、梁文志因合同履行过程中产生纠纷，梁文志以刘先元为被告、平安银行股份有限公司某支行及佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司为第三人提起诉讼，法院于2018年10月19日受理，案号为（2018）粤0606民初20113号，法院经审理后于2018年12月27日作出（2018）粤0606民初20113号民事判决，该民事判决认定转按揭贷款业务已经无法办理，合同中约定的由梁文志向银行申请转按揭以消除房屋的抵押登记无法实现，梁文志构成违约，并判令：一、梁文志与刘先元于2018年5月23日签订的房地产买卖合同及补充协议于判决发生法律效力之日解除；二、驳回梁文志的其他诉讼请求。另查明，和盛公司、刘先元、梁文志约定的中介服务费共计20000元，全部由刘先元承担，刘先元已于2018年5月23日向和盛公司支付中介服务费10000元；和盛公司确认其在房地产买卖合同签订时已经知道银行无法办理转按揭贷款业务。一审法院认为，案涉纠纷属居间合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。和盛公司作为依法成立的房地产代理有限公司，属于专业的中介机构，应当以其拥有的专业知识、对行业信息和技能的熟练掌握为委托人提供合格的服务。案件中，和盛公司在案涉合同签订时已经明知银行无法办理转按揭贷款业务，但是仍然在合同中约定以办理转按揭贷款的方式为案涉房屋消除抵押登记，导致该合同目的无法实现，并最终导致合同无法继续履行而被法院判令解除。因此，和盛公司作为居间人并未尽到其所负担的如实报告义务，和盛公司在案涉房屋买卖交易中提供的居间服务的价值远远达不到其作为专业中介机构所应尽到的义务，和盛公司已收取的中介服务费10000元足以体现其付出的劳动的价值，现和盛公司要求刘先元、梁文志连带支付剩余的10000元理据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回和盛公司的全部诉讼请求。案件受理费87.5元，由和盛公司负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，关于银行转按方式手续的理解，和盛公司在（2018）粤0606民初20113号案中陈诉该条款的本意为刘先元尚欠银行的按揭款，由梁文志向银行申请按揭贷款，由梁文志代刘先元清还尚欠银行的按揭款。再查明，在（2018）粤0606民初20113号案中，平安银行的复函称二手楼贷款与转按揭贷款是两个不同的贷款业务品种，该行现没有办理转按揭贷款业务，也不接受转按揭贷款申请。本院认为，本案二审的争议焦点为刘先元、梁文志应否向和盛公司支付律师费5000元、中介服务费10000元及相应违约金。和盛公司作为依法成立的房地产代理有限公司，属于专业的中介机构，应当以其拥有的专业知识、对行业信息和技能的熟练掌握为委托人提供合格的服务。本案中，《房地产买卖合同》约定：“经买卖双方协商确定，该物业的欠款以银行转按方式办理手续，办理转按手续费用由买方支付。”关于银行转按方式手续的理解，和盛公司在（2018）粤0606民初20113号案中陈诉该条款的本意为刘先元尚欠银行的按揭款，由梁文志向银行申请按揭贷款，由梁文志代刘先元清还尚欠银行的按揭款。和盛公司在本案的上诉意见中则陈述案涉合同中约定的“转按”实际是指“跨行转按”，而非“同行转按”，即买方的银行贷款审批通过后，买方立即寻找第三方(如第三方银行、担保公司)办理交易房屋过桥还款事宜以便解除房屋抵押登记状态，最后达到房屋顺利交易过户目的。而在（2018）粤0606民初20113号案中，平安银行的复函称二手楼贷款与转按揭贷款是两个不同的贷款业务品种，该行现没有办理转按揭贷款业务，也不接受转按揭贷款申请，和盛公司亦陈述其在签合同时已经明知银行无法办理转按揭贷款业务。即在本案中，和盛公司未提交证据证明其已对《房屋买卖合同》约定的转按揭的含义作出明确说明并提示买卖双方银行无法受理同行转按揭贷款申请，和盛公司在履行居间服务中存在瑕疵，且案涉房屋买卖合同因买卖双方对转按揭贷款的履行方式产生争议无法继续履行。鉴于和盛公司已收取中介服务费10000元，其也无需提供后期的居间服务，故和盛公司现要求刘先元、梁文志连带支付剩余10000元理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。和盛公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月三十日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏