湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3913号原告：徐冬梅，女，1961年1月10日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告：湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店（曾用名：湖北当代地产集团有限公司润丰大酒店），住所地：武汉市洪山区民族大道158号时间广场1栋第5-15层，统一社会信用代码：914201115584221652。代表人：王发刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明亮，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何永涛，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：武汉新都房地产策划有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路148号（天源城802、803），统一信用代码：91420106751825986Q。法定代表人：王琼芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明亮，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何永涛，北京大成（武汉）律师事务所律师。第三人：武汉安盈福酒店管理有限公司，住所地：武汉市洪山区民族大道158号1栋12层05室，统一信用代码：91420111MA4KMLQEXA。法定代表人：付桂珍，该公司执行董事。原告徐冬梅诉被告湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店（以下简称润丰大酒店）、武汉新都房地产策划有限公司（以下简称新都房地产公司），第三人武汉安盈福酒店管理有限公司（以下简称安盈福酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐冬梅到庭参加了诉讼，被告润丰大酒店、新都房地产公司的共同委托诉讼代理人何永涛到庭参加了诉讼，第三人安盈福酒店经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告润丰大酒店立即支付欠原告房屋租金18292.50元并向原告支付逾期支付租金的违约金59267.70元（计算至2019年6月15日，之后违约金按欠房屋租金每月2%计算至欠租金全部付清之日止），两项合计77560.20元；2.判令被告新都房地产公司对上述被告润丰大酒店欠原告租金及违约金承担连带还款的保证责任；3.判令第一项诉讼请求所产生的税费由两被告承担；4.判令被告将原告从被告处购买的房产进行水电分户；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2010年11月15日，原告与被告新都房地产公司签订了《房屋买卖合同》以及《协议书》，同时与被告润丰大酒店签订《房屋租赁合同》，上述合同及协议约定原告购买被告新都房地产公司开发的位于武汉市洪山区民族大道158号光谷时间广场第8层第05室，原告将该所购房屋出租给被告润丰大酒店用于酒店经营，被告润丰大酒店前三年按原告购房总价款的7%向原告支付房屋租金，三年以后（从第四年开始）被告润丰大酒店按原告购房总价款的8%向原告支付房屋租金。租金支付方式为每月一付，双方约定如在合同有效期内被告未按约定给付租金，每逾期一日按月租金金额的百分之三支付违约金。因被告润丰大酒店自2016年元月起未按约定支付房屋租金，2016年4月16日，原告与两被告签订了一份协议书，解除了原告与被告润丰大酒店之间的《房屋租赁合同》及原告与被告新都房地产公司的《协议书》。同时约定被告润丰大酒店于2016年5月15日前向原告支付所欠房屋租金18292.50元（此为2016年元月至2016年5月15日止的租金，但双方同时约定租金及违约金截至被告润丰大酒店付满原告全部租金及违约金之日止）及违约金45731.25元（违约金按月租金额每天3%计算，计算至2016年5月15日止）；如被告润丰大酒店未按约定支付所欠房屋租金及违约金的，每逾期一天需向原告支付所欠房屋租金（2%÷30）违约金，被告新都房地产公司对前述所欠房屋租金及违约金承担连带还款的保证责任。上述协议签订后，被告润丰大酒店未能按协议约定向原告支付所欠租金18292.50元（每月租金4065元，截止至2016年5月15日止下欠租金）及违约金45731.25元。根据双方签署的解约协议，从2016年5月16日起至2019年6月15日止，共计1125天，按下欠租金金额每天2%÷30计算的违约金为13536.45元。三项合计截止到2019年6月15日，被告应向原告支付77560.20元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告润丰大酒店、新都房地产公司辩称，1.被告润丰大酒店已付清原告的房屋租金，支付欠付的房屋租金的还款方式为被告与原告入股的安盈福酒店管理有限公司签订了相应的合作协议；2.原告系第三人安盈福酒店股东，股东收到公司分配的月度收益；3.原告作为股东与第三人安盈福酒店所签订的《房屋租赁合同》约定的月租金性质实为月度分红收益；4.被告润丰大酒店对原告存在的租金债务，偿付义务人为第三人安盈福酒店，原告收取了第三人安盈福酒店支付的收益；5.对于第三人安盈福酒店经营酒店所取得的利润，分为安盈福酒店利润和润丰大酒店利润两部分，应按照双方各自房产面积比例对全部经营利润进行分配。第三人安盈福酒店仅有权在对其分得的利润按照该公司章程与公司法的规定予以处理，再向原告等股东支付相应的分红收益。面对被告润丰大酒店未取得任何利润的事实，第三人安盈福酒店作为诉讼参与人应承担举证责任，说明经营期间的利润及分配情况，以便查明原告是否收到了欠付租金；6.原告2013年接手房屋时对该房屋的设施设备没有异议，且在收房之后的五年之内也没有向被告提出水电分户的要求，原告的水电能够正常使用，没有对其正常使用房屋造成影响，原告从第三人安盈福酒店退股之后，或自行管理或委托给中介出租，目前的水电也是正常使用的。两被告对房屋不具有管理的义务和水电分户的义务，也不具备安装水电的资质，原告应向自来水公司和供电公司提出申请；7.安盈福酒店未到庭参加诉讼，亦未提交其向业主支付收益的银行流水，应视为该公司放弃抗辩权利，法院应采信被告提交的证据。第三人安盈福酒店未到庭，亦未发表意见。本院经审理认定事实如下：2010年11月，原告（买方、乙方）与被告新都房地产公司（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》及《协议书》，载明：甲方所有房屋，坐落于武汉市洪山区民族大道158号1栋8层05室；经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为649391元。该合同还约定了其他条款。被告新都房地产公司于2010年11月15日向原告出具发票，载明原告向其支付房款649391元。2010年11月15日，原告（出租方、甲方）与被告润丰大酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将购买的房屋出租给乙方用于酒店经营，合同约定的与本案相关的条款有：1.租赁期限为十年，租赁期从乙方按第三条约定第一次向甲方支付收益日起，计算至第十年届满时止；2.租赁期开始后，本合同项下房屋年租金前三年为甲方实际支付购房款（以新都公司开具的收据为准）金额的7%，三年以后（从第四年开始）为甲方实际支付购房款金额的8%，如甲方本合同项下房屋系一次性付款，则乙方从房款交清起第二个月（届满30日，下同）开始向甲方支付租金；3.如本合同项下房屋系按揭购房的，则乙方从按揭贷款计息的第二个月开始向甲方支付租金，且甲方只能以其按揭贷款账户接收乙方租金；4.甲方按有关规定缴纳因本合同产生的应由甲方缴纳的税费，如因甲方原因未按国家有关规定纳税，导致税务机关向乙方追究责任的，乙方有权从甲方租金中直接扣除，代甲方缴纳税费；5.乙方按有关规定缴纳因本合同产生的应由乙方缴纳的税费；6.乙方保证按本合同约定向甲方支付租金，乙方逾期3日仍然未支付租金的，每逾期一日按月租金额的百分之三支付违约金。2011年1月11日，案涉房屋办理武房权证洪字第××号房产权证，原告为案涉房屋所有权人。2016年1月27日，被告润丰大酒店向包含本案原告在内的“湖北时间科技集团润丰大酒店全体业主”出具《承诺书》，载明“酒店方和酒店业主代表于2016年1月27日，在光谷时间广场五楼会议室就返租一事经讨论后，酒店方承诺如下：一、酒店方欠全体业主2016年1至3个月的租金于2016年3月24日之前支付，如果逾期未付，酒店方按日息3%予以赔偿。二、酒店业主2015年12月份的租金，酒店方在2016年2月7日之前支付。三、如果酒店方到期未付，同意业主代表提出的经营方向和管理方法”。2016年4月16日，原告（甲方）与被告润丰大酒店（乙方）、被告新都房地产公司（丙方）签订《及的解除协议》，载明：现经甲、乙、丙三方自愿协商一致，就解除各方之间原《房屋租赁合同》、《协议书》及交还甲方房屋一事达成协议如下：一、各方自协议签订之日起解除原《房屋租赁合同》、《协议书》。二、乙方于本协议签订之日，向甲方交付所承租的甲方房屋，按房屋现状交付，房屋内所有装饰装修及所有物品归甲方所有。如甲方将房屋继续租赁给乙方经营，甲方保证房屋内装饰装修及所有物品均保持现状。三、乙方于本协定签订之日起30日内（即2016年5月15日前），向甲方支付下欠房屋租金（截止至乙方付清甲方全部租金及违约金之日止）及违约金（违约金按下欠租金金额每天3%计算，计算至乙方付清甲方全部租金之日止）。如乙方未按本条约定支付下欠房屋租金及违约金，每逾期一天须向甲方支付下欠房屋租金（2%÷30）的违约金；丙方对前述下欠房屋租金及违约金承担连带还款的保证责任。该合同还约定了其他条款。另查明，2016年6月22日，被告润丰大酒店（甲方）与第三人安盈福酒店（乙方）签订《经营合同》，载明甲方同意乙方以甲方的名义和资质经营润丰大酒店，过渡期为六个月。乙方承诺在经营期间以自己的名义独立承担相应的法律和经济责任；本协议中甲方应获得的收益优先用于偿还甲方所欠原酒店业主的租金。该合同还约定了其他条款。2016年7月27日，被告润丰大酒店与第三人安盈福酒店签订《的补充协议》，补充约定酒店交接工作的安排。庭审过程中，原、被告均同意按照税后租金标准4065元/月计算租金，但原告主张被告润丰大酒店欠付原告租金的期间为2016年1月1日至2016年5月15日，被告主张欠付租金期间为2016年1月1日至2016年4月16日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告润丰大酒店签订《房屋租赁合同》及《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。后原、被告经协商一致，终止合同关系，并签订《及的解除协议》，对合同终止的权利义务进行了明确，被告润丰大酒店应在2016年5月15日前支付其欠缴的租金及违约金，并约定了逾期付款违约金和被告新都房地产公司对房屋租金及违约金的连带还款的保证责任，协议三方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告润丰大酒店自2016年1月1日起拖欠原告房屋租金直至2016年4月16日双方租赁关系解除，租金应当计算至2016年4月16日，原告主张租金计算至2016年5月15日没有法律依据，本院不予支持。故被告润丰大酒店应向原告支付租金14363元（4065元/月×106天÷30天/月）。关于违约金的问题。《房屋租赁合同》中约定“乙方保证按本合同约定向甲方支付租金，乙方逾期3日仍然未支付租金的，每逾期一日按月租金额的百分之三支付违约金”，虽然被告润丰大酒店从2016年1月1日开始拖欠租金，但因《房屋租赁合同》中未约定租金支付的时间，故无法确定2016年1月1日即为逾期之日。2016年4月16日，原告（甲方）与被告润丰大酒店（乙方）、被告新都房地产公司（丙方）签订《及的解除协议》中确定被告润丰大酒店有付违约金的义务，则违约金可以从2016年4月16日起开始计算，但每天3%过高，应以年利率24%计算为宜，故被告润丰大酒店应自2016年4月16日起按照年利率24%支付违约金至其实际偿清之日止。关于被告新都房地产公司是否承担连带责任的问题，根据上述合同的明确约定，被告新都房地产公司对被告润丰大酒店欠付的房屋租金及违约金承担连带责任保证，故被告新都房地产公司应对前述租金及违约金按照连带责任保证方式承担保证责任，在被告新都房地产公司承担保证责任后，有权向被告润丰大酒店追偿。对于被告润丰大酒店主张其已通过与第三人安盈福酒店签订《经营合同》而付清原告的房屋租金，根据合同的相对性，被告润丰大酒店和第三人安盈福酒店间的约定不能视为原、被告间对债权债务的约定，且《经营合同》中仅约定“甲方应获得的收益优先用于偿还甲方所欠原酒店业主的租金”，而无具体的还款内容，不能取代原、被告在《及的解除协议》中对于租金、违约金应由被告支付的明确约定，故对于被告润丰大酒店的该项抗辩主张，本院不予支持。因原告按照税后租金标准主张租金，根据合同约定，因支付租金产生的税费应由被告润丰大酒店负担。对于原告要求被告将案涉房产进行水电分户的主张，因本案为房屋租赁合同纠纷，而水电分户应属物权纠纷，故该主张不属于本案处理的法律关系，不宜一并审理，原告可另行协商或提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店应于本判决生效之日起十日内向原告徐冬梅支付租金14363元及违约金（以14363元为基数，自2016年4月16日起按照年利率24%计算至实际偿清之日止）；二、被告武汉新都房地产策划有限公司对上述第一项按照连带责任保证方式承担保证责任，在被告武汉新都房地产策划有限公司承担保证责任后，有权向被告湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店追偿；三、因支付本案中租金产生的税费由被告湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店负担；四、驳回原告徐冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费870元（已减半收取），由被告湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店负担（此款原告徐冬梅已垫付，被告湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店应于本判决生效之日起十日内支付给原告徐冬梅，被告武汉新都房地产策划有限公司对此款承担连带责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴国阳二〇一九年十月二十四日法官助理金俊圻书记员苏星蕊