黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0206民初476号原告王亚君，女，1966年12月17日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托代理人李祉奇，黑龙江卓唯律师事务所律师。被告齐齐哈尔华厦房地产投资有限公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区红岸办事处华厦嘉苑综合服务楼00单元02层01号。统一社会信用代码：9123020655130908XJ。法定代表人：冯淑英，该公司董事长。委托代理人吕品政，黑龙江九蕴律师事务所律师。第三人徐德明，男，1956年12月17日出生，汉族，居民身份证码：321027195612173614，无职业，户籍所在地江苏省扬州市邗江区,现住齐齐哈尔市铁锋区。原告王亚君与被告齐齐哈尔华厦房地产投资有限公司（以下简称华厦公司）、第三人徐德明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法由审判员孙大伟担任审判长，与人民陪审员刘洪敏、徐春典组成合议庭，于2019年8月26日公开开庭进行了审理，原告王亚君及其委托代理人李祉奇、被告华厦公司委托代理人吕品政到庭参加诉讼，第三人徐德明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王亚君诉称，本案的第三人徐德明多年在齐齐哈尔市挂靠施工，在原告王亚君处累计借款180万余元。2016年9月1日第三人徐德明与原告王亚君协商抹帐事宜。2016年9月7日原告王亚君、被告华厦公司及第三人徐德明三方达成协议，将坐落于富拉尔基区华厦都市花园小区13号楼17号35.71平方米车库、9号楼16号18.69平方米车库、9号楼20号29.55平方米车库，以每平米6400元价格抵顶给原告，总价款为656896.00元。同时被告华厦公司给原告王亚君分别出具了购房收据4份，收据收款事由是华厦都市花园具体楼号位置与车库面积，并在该收据上加盖了被告华厦公司的转账收讫章。因当时该房屋在华厦公司名下，所以2016年9月12日被告代收了原告王亚君2016-2017年的热费，后将上述4个车库交付给原告王亚君。几年来王亚君多次找华夏公司协商办理上述车库的产权登记手续，至今未果。另外，王亚君抹帐所得的其他车库出售给他人时，被告华厦公司在原收据上加盖了公司公章，并在该收据上标注不得二次更名的标注。以上事实足以证明原告是因三方抹帐取得的上述车库。依据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，诉至法院，请求支持全部诉求以维护原告的合法权益。原告王亚君提交的证据有：一、华厦公司给王亚君出具的卖房收据4份。二、2016年9月7日华厦公司给王亚君、张雅茹及王振出具的收据2份。三、王亚君向华厦公司缴纳的热费票据4份。四、王亚君出售部分车库的合同书2份。五、齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处出具的华厦公司的房产信息1份。六、本案第三人徐德明给王亚君出具的欠据1张。七、证人王某曾经名下的车库房产证的照片1张。八、证人王某到庭作证。被告华厦公司辩称，原告王亚君所述与事实不符。一、原、被告及第三人从未达成过三方协议。二、被告将房屋交给原告代第三人代持后，原告从未找被告要求办理过产权登记手续，因被告将房屋交给原告时已经言明，该房屋只有使用权，待被告七期工程施工后，方可办理产权过户手续。届时还需要徐德明的指令将房屋办到谁的名下。华厦公司将根据与徐德明签订的协议，履行自己的义务。三、华厦公司在变更使用人票据上加盖公章的行为与给使用人开具票据的行为是一致的，均是接受徐德明的指令。综上，华厦公司与原告没有直接的法律关系，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告华厦公司提交的证据有：一、2015年9月26日华厦公司与齐翔建工集团大宇建筑工程有限公司签订的建筑工程施工合同1份，共7页。二、2016年11月3日竣工结算总价4份，共21页。三、抵债车库明细1份，共8页。四、工程款收据45份，共45页。五、华厦公司与徐德明之间的明细帐1份，共3页。六、2017年1月23日华厦公司与徐德明情况说明1份，共1页。七、2016年8月28日、30日华厦公司与徐德明签订的协议、补充协议及40个车库明细3份，共5页。八、2018年10月27日华厦公司与徐德明签订的协议书1份，共1页。九、房产证4份，共4页。第三人徐德明未答辩，但庭前到本院表示，在本案中的答辩意见及质证意见与另二案即原告赵健及于江诉被告华厦公司、第三人徐德明房屋买卖合同纠纷案件的庭审意见一致。即原告所诉事实属实。2016年徐德明给被告华厦公司干华厦六期工程，2015年华厦公司给徐德明拨了55个车库作为工程预付款，2016年4月20日开工，9月26日交工，交工之前又拨了40个车库作为华厦七期工程预付款，后因房屋市场不好，华厦七期工程没有开工。这40个车库交给徐德明之后，就陆续进行了处理，因徐德明欠原告钱，用这4个车库顶账给原告了。当时顶账是有效的，因华厦七期工程没有开工，现在服从法院依法判决。第三人徐德明未提交证据。经审理查明，2015年9月26日，被告华厦公司与齐翔建工集团大宇建筑工程有限公司（大宇公司）签订《建筑工程施工合同》华厦公司将其开发的华厦六期工程承包给大宇公司。第三人徐德明作为承包方代理人，经与华厦公司协商，华厦公司以一部分现金支付和55个车库抵顶工程款形式，在工程竣工并经验收后，将该工程款全部付清。对此，2017年1月23日双方签订情况说明1份。2016年8月28日，华厦公司与第三人徐德明签订协议书1份，该协议书约定：1、甲方（即被告）预计于2017年开发富拉尔基区相应区域，工程承包给乙方（即第三人），届时双方另行签订协议，对具体事项进行约定。现甲方应乙方要求，先行支付乙方部分工程款，以甲方现有的55个车库（6400元/每平方米），总价9899392元充抵工程款，交付乙方使用。乙方办理车库产权转移登记时，必须经甲方同意，否则无效。2、乙方必须保证及时与甲方签订工程施工合同，并全面履行合同义务，如双方未签订合同或乙方违反合同主要义务，甲方有权收回上述车库，并要求乙方赔偿实际经济损失。2016年8月30日，双方签订补充协议1份，约定：1、乙方在2017年6月30日前需交付甲方工程保证金500万元，则华厦七期工程才能交由乙方施工，乙方才能办理40个车库的产权手续（原协议55个车库变更为40个，单价不变）。2、如乙方在2017年6月30日前不交付甲方工程保证金500万元，则视为乙方违反合同主要义务。3、如乙方违反合同主要义务，甲方有权收回40个车库的使用权，因此产生的一切经济损失及法律责任全部由乙方（徐德明）承担。4、此协议签字后生效。此协议具备法律效力，双方不得违约。上述协议签订后，徐德明按华厦公司提供的车库明细，分别进行了处理。因徐德明欠王亚君借款，将本案涉诉的4个车库顶账给王亚君。2016年9月7日，华厦公司为其开具车库款收据，并将车库钥匙交与王亚君，后该4个车库由王亚君使用。因华厦七期未施工，徐德明未向华厦公司交付工程保证金，华厦公司与徐德明亦未签订施工合同，双方于2018年10月27日签订协议书1份，约定：由于华厦七期工程未施工，乙方（即徐德明）同意把甲方（即华厦公司）提前支付的工程款（40个车库）全部退还给甲方。乙方保证自行承担以前的所有债务。乙方要协助甲方把抹出的车库全部收回。该协议签订后，出现的一切经济纠纷全部由乙方承担。王亚君与华厦公司之间未签订房屋买卖协议，亦未有债权债务关系；徐德明与华厦公司之间附条件车库抵顶协议，因所附条件未成就而解除；三方未有相互顶账协议。现王亚君与华厦公司因上述4个车库所有权问题产生争议，致使王亚君诉至法院，请求确认房屋顶账行为有效，确认房屋所有权为王亚君所有，并请求判令华厦公司为其办理房产证。上述事实，有原告王亚君提交的：一、2016年9月7日华厦公司出具的收据4份、二、2016年9月7日华厦公司给王亚君、张雅茹及王振出具的收据2份。三、王亚君向华厦公司缴纳的热费票据4份。四、王亚君出售部分车库的合同书2份。五、齐齐哈尔市不动产登记中心富拉尔基登记处出具的华厦公司的房产信息1份。六、本案第三人徐德明给王亚君出具的欠据1张。七、证人王某曾经名下的车库房产证的照片1张。八、证人王某到庭作证。有被告华厦公司提交的证据：一、2015年9月26日被告与齐翔建工集团大宇建筑工程有限公司签订的建筑工程施工合同1份，共7页。二、2016年11月3日竣工结算总价4份，共21页。三、抵债车库明细1份，共8页。四、工程款收据45份，共45页。五、华厦公司与徐德明的明细帐1份，共3页。六、2017年1月23日华厦公司与徐德明情况说明1份，共1页。七、2016年8月28日、30日华厦公司与徐德明签订的协议、补充协议及40个车库明细3份，共5页。八、2018年10月27日华厦公司与徐德明签订的协议书1份，共1页。九、房产证4份，共4页及庭审笔录予以证实。本院认为，被告华厦公司与第三人徐德明于2016年8月28日和30日签订协议和补充协议约定：华厦公司于2017年预计开发七期工程，将该工程承包给徐德明，应徐德明要求，华厦公司将现有的包括原告王亚君主张的4个车库在内的40个车库充抵部分工程款，先行支付给徐德明使用。徐德明办理车库产权转移登记时，必须经华厦公司同意，否则无效。并约定：徐德明必须保证及时与华厦公司签订工程施工合同，并全面履行合同义务，如双方未签订合同或违反合同主要义务，华厦公司有权收回上述车库。补充协议约定：徐德明在2017年6月30日前需交付工程保证金500万元，则华厦七期工程才能交由徐德明施工，徐德明才能办理车库的产权手续，如未按期交付该保证金，则视为违反合同主要义务，华厦公司有权收回上述车库的使用权，因此产生的一切经济损失及法律责任全部由徐德明承担。上述协议签订后，华厦七期工程未开工，徐德明亦未交付工程保证金，双方未签订华厦七期工程施工合同，致使以车库所有权作为预付款合同目的不能实现。本案中，根据合同相对性原则，华厦公司与徐德明之间存在预付款合同，如所附条件成就，则徐德明可依合同约定取得房屋所有权，但因所附条件未实现，即徐德明没有与华厦公司签订七期施工合同，未产生工程款，也没有付款给华厦公司，也不享有对华厦公司的其他债权。王亚君与华厦公司未签订相关合同，也不享有对华厦公司的债权，王亚君也未向华厦公司交付购房款，故应当依徐德明与华厦公司的约定，由徐德明将车库退还给华厦公司。作为车库占有人王亚君与徐德明之间的抵账行为，是建立在徐德明与华厦公司七期工程预付款协议和补充协议基础上的合同，因华厦七期工程未施工，未产生工程款，也未签订施工合同。王亚君与徐德明之间以车库抵账行为，因徐德明与华厦公司约定的办理车库所有权登记所附条件未成就，故王亚君无取得案涉房屋所有权的法律和事实依据。本案涉诉的4个车库所有权人为华厦公司。关于车库收据问题，该收据是华厦公司按徐德明指令给王亚君开具的，其收据和房屋是基于徐德明与华厦公司之间附条件预付款协议和补充协议而得到的；王亚君应当享有的权利，是基于徐德明在华厦公司七期工程预付款协议而享有的，2018年10月27日，徐德明与华厦公司签订的协议书证实，徐德明同意协助华厦公司将其抹帐的车库全部收回，退给华厦公司，并自行承担其之前的所有债务，承担由此产生的一切经济纠纷。证实了徐德明与华厦公司之间的七期工程预付款合同已经解除，徐德明不再享有华厦公司七期工程预付款（即包括车库使用权）权利，故继受徐德明权利的王亚君亦不再享有华厦公司车库的使用权。对于王亚君与徐德明之间的权利义务关系，与华厦公司无关，王亚君可以向徐德明主张相应权利，故对王亚君的确认房屋归其所有、房屋抵账行为有效和要求协助办理产权登记的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条（七）项、第九十三条二款的规定，判决如下：驳回原告王亚君的全部诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告王亚君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  孙大伟人民陪审员  刘洪敏人民陪审员  徐春典二〇一九年十月十八日书 记 员  姚 岚