江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初3025号原告（案外人）：孙鹏，男，1979年3月10日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：杜存彬、邱春柳，江苏力豪律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙卫东，男，1967年11月20日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：朱宣瑾，江苏鑫焱律师事务所律师。被告（被执行人）：张业玲，男，1963年11月9日出生，住宿迁市宿城区。第三人：张忠侠，女，1965年3月19日出生，住宿迁市宿城区。原告孙鹏诉被告孙卫东、张业玲执行异议之诉一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理，原告孙鹏委托诉讼代理人杜存彬、被告孙卫东及其委托代理人朱宣瑾到庭参加诉讼，被告张业玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因本案涉及张忠侠的权利义务，本院依职权追加张忠侠作为第三人参与诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年8月2日第二次公开开庭进行了审理，原告孙鹏及其委托诉讼代理人邱春柳、被告孙卫东委托诉讼代理人朱宣瑾、及第三人张忠侠到庭参加诉讼，被告张业玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙鹏向本院提出诉讼请求：1、停止对宿迁市宿城区屋的执行并解除对该房屋的查封；2、案件受理费及其他相关费用由被告负担。事实和理由：2010年11月6日，原告孙鹏与被告张业玲签订房屋买卖协议，约定孙鹏以222000元（作为首付款、车库款、协议签订前的银行按揭贷款）购买张业玲所有的位于宿迁市宿城区屋，剩余按揭贷款167253.41元及利息，过户前由原告以被告张业玲名义继续交纳。自2010年起，原告已实际支付银行按揭贷款本息19万余元，贷款也基本还清。合同签订后，原告实际占有使用该房屋，但因故该房屋一直未能过户至原告名下。原告认为，涉案房屋虽登记在被告张业玲名下，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，涉案房产已为原告所有，贵院不应对涉案房产进行查封并处置。原告提起执行异议，但被驳回，现为维护原告的合法权益，故提起执行异议之诉。被告孙卫东辩称：被告孙卫东与张业玲因房屋买卖合同纠纷，贵院作出（2015）宿城民初字第01241号民事判决书，判决生效后，因张业玲未履行生效判决确定的义务，被告孙卫东申请强制执行。执行中，贵院于2016年6月21日作出（2016）苏1302执1571号执行裁定书，查封被告张业玲所有的涉案房屋。房屋查封前，被告并未付清全部购房款，涉案房屋未过户系原告自身原因，原告对此有过错。因此，请求驳回原告的诉讼请求。被告张业玲未作答辩。第三人张忠侠辩称：1986年2月23日，被告张业玲与第三人张忠侠登记结婚，该房屋系2006年购买，并办理抵押贷款，当时张业玲和张忠侠均签字，该房屋系夫妻共同财产。因被告张业玲欠付案外人王林50000元及利息。为了偿还该借款，被告张业玲经人介绍，将该房屋出售给原告孙鹏，第三人张忠侠知道房屋买卖事宜并在房屋买卖协议上签字。经本院审理查明认定事实如下：被告孙卫东与朱某、张业玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月10日作出（2015）宿城民初字第01241号民事判决，判令解除孙卫东与张业玲于2011年8月16日签订的宿迁市经济开发区东方明珠御景苑21幢101室房屋买卖合同；张业玲支付孙卫某款353656.4元、违约造成的其他损失413993.73元，合计767650.13元；案件受理费16356元，孙卫东负担4879元，张业玲负担11477元。因张业玲未按生效法律文书的规定履行义务，孙卫东向本院申请执行，执行案号为（2016）苏1302执1571号。本院于2016年6月21日作出（2016）苏1302执1571号执行裁定书，于2016年6月23日送达宿迁市房产交易中心，查封张业玲所有的宿迁市宿城区产。孙鹏主张其与张业玲签订房屋买卖合同合法有效，并支付全部房款并占用至今，故提起执行异议。本院于2019年3月19日作出（2019）苏1302执异62号执行裁定书，裁定驳回孙鹏异议请求。孙鹏对该异议不服，提起执行异议之诉。另查明，2006年6月11日，被告张业玲与宿迁市金盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，东方明珠御景苑40幢二单元105室，面积为202.37平方米，总价323792元。2006年8月23日，被告张业玲、第三人张忠侠与中国建设银行股份有限公司宿迁分行（以下简称建设银行）签订《个人住房借款合同》，借款金额226000元，借款期限自2006年8月22日起至2021年8月22日。2010年11月6日，原告孙鹏与（乙方）被告张业玲、第三人张忠侠（甲方）签订《协议书》，约定甲方购买宿迁市东方明珠御景苑40幢105室房屋，转让价款为222000元（含甲方首付款、协议签订的按揭款），于协议签订之日一次性付清。合同第三条约定，因转让房款系银行按揭购买，故在过户之前乙方以甲方名义继续缴纳按揭贷款。后原告与被告张业玲至建设银行办理代还按揭贷款业务，自2010年11月起，建设银行直接从孙鹏的6227001340560112189账户上扣取按揭贷款本息，原告孙鹏于2019年9月30日一次性还清按揭贷款本息39408.62元。合同签订后，被告张业玲将涉案房屋交付原告孙鹏。东方明珠御景苑40号楼105室在宿迁银控自来水有限公司登记的用户名称为孙鹏，开户号为115660，自2011年2月1日起有缴费记录。涉案房屋在国网宿迁供电公司登记的用户名称为孙鹏，用户编号为1902106551，自2012年4月有缴费记录。再查明，宿迁市宿城区项里街道果园社区居民委员会于2019年5月14日出具证明，证明孙鹏于2010年12月份装潢涉案房屋，于2011年4月份入住。上述事实有执行裁定书、建设工程施工合同、挂靠合作协议、购销合同、营业执照、证人证言及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告孙鹏是涉案房屋的买受人，其对涉案房屋享有排除法院执行的民事权益，理由是：1、在人民法院查封之前，孙鹏与被告张业玲、第三人张忠侠签订合法有效的书面买卖合同，该合同不违反法律禁止性规定，依法产生法律效力。孙鹏是涉案房屋买卖合同的相对人，是涉案房屋的买受人。2、孙鹏在审理中提供的水电费缴费记录及开户信息、居委会证明及证人证言能够证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。3、孙鹏诉讼中提供了其银行流水、按揭还款清单及第三人张忠侠陈述，能够证明孙鹏支付了涉案房屋的首付款并偿还房屋按揭贷款的事实。且诉讼中，孙鹏结清了剩余的房屋按揭贷款本息，至此孙鹏已付清全部购房款。3、原告购买该房屋时，该房屋尚未办理房屋产权证，且因开发商原因，客观上不能办理不动产权证，故并非因案外人孙鹏自身原因未能办理过户登记手续。退一步讲，客观上房屋不能办理产权证使原告孙鹏丧失办证的可能。原告要求解除涉案房屋查封，不属于执行异议之诉审理范围，待判决生效后，再依法裁定。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条级《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、不得执行宿迁市宿城区屋；二、驳回原告孙鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由原告孙鹏、被告张业玲各负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  邹志敏人民陪审员  李 莉人民陪审员  臧其美二〇一九年十月十七日书 记 员  姚紫苑