海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初3792号原告：海城市西柳镇石井村民委员会，地址：海城市西柳镇石井村。法定代表人：刘海龙，系该村村委会主任。委托诉讼代理人：刘柏英，女，1966年10月7日生，住所地：辽宁省海城市，系该村委会员工。被告：王伟，男，1977年1月15日生，汉族，住所地：海城市。委托诉讼代理人：杨恒春，系辽宁正清法律服务所法律工作者。原告海城市西柳镇石井村民委员会（以下简称石井村委会）诉被告王伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法组成合议庭，分别于2019年8月21日、2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告石井村委会的委托诉讼代理人刘柏英、被告王伟及其委托诉讼代理人杨恒春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石井村委会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付拖欠原告购楼款9万元及利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告于2012年10月10日签订《石井村民住宅楼购楼协议书》。原告履行了合同义务，将位于户，面积66.88平方米交付给被告。《石井村民住宅楼购楼协议书》第二条约定：被告当日首付购楼款6万元整，余款9万元，在2013年12月31日付清。欠款部分，利息按月息8厘计算，到期本息付清。第三条约定：如购楼者未能在还款日期前交付欠款及利息，则欠款部分按月息一分六厘计算。逾期六个月购楼者仍未交还欠款，售楼方有权收回5号楼3-1户所有权，如乙方进行施工装修，甲方不需要承担装修费用的返还。本案原告多次向被告主张拖欠原告购楼款及利息，如今已经58个月之久，仍然拒不归还，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王伟辩称：1、该合同无效，虽然被告系本村村民，村委会作为开发单位，根据法律规定，开发单位必须有资质，涉案房屋系集体土地，必须经依法征收为国有建设用地，土地管理法第63条规定，涉案房屋没有取得建设用地使用权及建设工程规划许可证，该协议违反了法律行政法规的强制性规定，应为无效；2、原告不具有五证二书；3、2012年10月10日至今，原告没有为被告办理产权证，按照相关规定，原告已经违约。经审理查明：海规委办字[2008]10号文件、海规委办字[2009]13号文件、西工发[2009]11号文件，批准海城市西柳镇石井村在海感路南侧、石井村小学北侧闲置地块建设村民集资住宅楼。2012年10月10日，原告石井村委会与被告王伟签订《石井村民住宅楼购楼协议书》一份，原告将位于石井村的村民联建住宅楼第5号楼3-1户（建筑面积66.88平方米）以价格15万元出售给被告，协议约定“二、当日首付6万元，余款9万元在2013年12月31日止付清。欠款部分，按照月息八厘计算，到期本息付清。三、如果购楼者未能在还款日期前交付欠款及利息，则欠款部分按月息一分六厘计算。……”后双方又补充约定欠款于“2013年4月10日前还款贰万元，2013年12月31日全部欠款及利息还清。”当日，被告如约给付首付款后，原告交付房屋，被告进行装修并居住至今。但剩余购楼款被告至今未能给付。又查：2008年8月1日，被告取得房屋所在地块的集体土地使用证。2009年5月11日，第三人取得诉争房屋建设工程规划许可证。上述事实，原告提供的证据有：1、《关于印发经济适用住房管理办法的通知》、；2、海城市规委会（2008）10号文件、（2009）13号文件、西柳镇政府2008年15号文件、2009年11号文件；3、建设施工审批手续一组15份；4、《石井村民住宅楼购楼协议书》一份。以上证据，经庭审质证及本院审查，认为证据1不符合证据形式，且与本案无关联，本院不予采信，其余证据，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告已按照合同约定将房屋交付给被告，被告应按照合同约定交付购房款，现被告逾期未付，显系违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应给付原告剩余的购房款9万元。关于原告主张的欠款利息，原、被告双方系买卖关系，非借贷关系，在买卖合同中作出的延迟付款的利息约定应视为买卖合同违约金的约定，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。”本案中原被告在合同中对付款期限作出了变更，则被告未付款违约金的起算时间点应为“2万元自2013年4月11日起计算至实际付款之日止”；“7万元自2014年1月1日起计算至实际付款之日止”。关于双方的违约金计算标准，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告主张按照约定的月息一分六厘即月利率1.6%已远超其实际损失，故依法予以酌减。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期上浮30%的罚息利率标准，被告王伟应支付逾期付款利息至欠款还清之日止。关于被告抗辩涉案房屋没有取得建设用地使用权及建设工程规划许可证、原告不具有五证二书，合同无效一节，因原告提供了海规委办字[2008]10号文件、海规委办字[2009]13号文件、西工发[2009]11号文件能够证明原告具有相关审批许可手续，且因涉案房屋并非是商品房，且被告本为该房屋所在的集体经济组织成员，对该房屋及该房屋所占土地的属性应有所了解，原、被告之间的房屋买卖合同并未违反法律、法规强制性规定，合同应认定为有效。另被告在争议房屋中已经入住多年，即合同已经实际履行，仅因原告向其主张未付购房款而辩称合同无效，实属不妥，故对于被告的该项抗辩，本院不予采信。关于被告抗辩原告至今没有为被告办理产权证，按照相关规定，原告已经违约一节，首先，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原、被告之间的《石井村民住宅楼购楼协议书》自签订时已生效，虽未办理物权登记，但不影响其合同效力，被告应按约定履行合同义务；其次，经本院反复释明，被告拒绝在本案中提出反诉，故被告若认为原告未办理产权证行为构成违约，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、被告王伟于本判决生效后十日内给付原告海城市西柳镇石井村民委员会购房款9万元并按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期上浮30%的罚息利率标准给付利息至房款实际付清之日止（其中2万元利息从2013年4月11日起计算，7万元利息从2014年1月1日起计算）；二、驳回原告海城市西柳镇石井村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由被告王伟承担，此款原告已经垫付，被告在履行本判决确定的金钱给付义务时加付此款给原告。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王 晶人民陪审员  宋洋逸人民陪审员  陈 岩二〇一九年十月三十日书 记 员  曹 妍