湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初3099号 原告:湘潭市乐家物业有限公司，住所地湘潭市葩金路4号霞光山庄。 法定代表人：陈凯鑫，总经理。 委托诉讼代理人:**，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。 被告：朱哲胜，男，1970年11月3日出生，汉族。 被告：毛怀芳，女，1975年3月17日出生，汉族。 原告湘潭市乐家物业有限公司（以下简称乐家物业）与被告朱哲胜、毛怀芳物业服务合同纠纷一案,本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐家物业委托诉讼代理人**和被告朱哲胜、毛怀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐家物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费5476元；2、判令被告支付逾期违约金1643元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与湘潭市霞光物业有限公司于2011年3月2日签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定湘潭市霞光物业有限公司为被告所居住的小区提供物业管理服务，同时该协议还对业主交纳物业费金额、支付期限、违约责任等进行了明确约定。期间，湘潭市霞光物业有限公司因经营不善，无法继续服务该小区，遂与原告签订了一份《物业管理服务移交协议》，该协议约定由原告按照前期物业服务协议约定为该小区提供物业服务并公告小区所有业主。从2014年3月1日起，被告开始欠交物业费。经原告多次上门和书面催告，被告于2018年8月1日补交了一年的物业费，至今仍拖欠四年的物业服务费。根据《前期物业服务协议》约定，被告因逾期欠交的须以每日千分之三向原告支付逾期违约金。因违约金总额已超出未交物业服务费总额，依据合同法的约定，逾期违约金按本金的30%计算于法有据，被告应向原告支付1643元违约金。为维护原告自身合法权益，原告遂诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告朱哲胜辩称：答辩人二级伤残、右腿膝关节以上截肢，行走困难，2011年答辩人买房时就打报告给开发商和物业公司，告知答辩人门前的花围需留条路方便答辩人轮椅出行，但花围两旁有台阶，严重影响答辩人的轮椅出行；因物业缺乏管理，答辩人杂物间的门前多次被违停汽车堵住，也给答辩人的出行带来诸多不便；小区内公共设施如健身器材、座椅损坏，物业公司长期不予修复，进出电梯时常发生故障，电梯门经常不能关闭，给答辩人及业主生活带来麻烦。综上，物业公司的不作为和管理上的欠缺造成答辩人生活不安居。 被告毛怀芳辩称：物业设施、消防设施等维护、修缮不及时、不到位。小区共业主休息的长椅坏了，至今未维修；小区车辆乱停，车库门前或上住宅区的路口都停了车，给业主出行造成不便；上住宅区的路口被栏杆挡住，造成消防通道堵塞；答辩人所在小区至今未成立业委会，业主正当权益得不到保障；原告主张违约金缺乏合同和法律依据。 本院经审理认定事实如下：被告朱哲胜、毛怀芳系夫妻关系，其二人系湘潭市岳塘区书院路街道电工路1号华雅花园B1栋5单元070501号房屋业主，该房屋建筑面积为92.45平方米。2011年3月2日，被告朱哲胜与湘潭市霞光物业有限公司签订《前期物业服务协议》，约定：湘潭市霞光物业有限公司向华雅花园小区提供物业管理服务，物业服务费按一楼0.98元/m2.月、二楼1.08元/m2.月、三楼以上（含三楼）1.18元/m2.月、门面1.18元/m2.月；车库、杂屋间5元/月。交房时先预交一年的物业管理服务费，以后每一年交纳一次；管理期限，从签订协议后至业主委员会产生为止；业主不按时交纳物业管理服务费，物业有权从逾期之日起，按应交物业管理服务费数额每日收取千分之三的滞纳金。后湘潭市霞光物业有限公司经营不善，华雅花园小区由原告乐家物业接管并由其按《前期物业服务协议》的约定继续提供物业管理服务。被告自2014年3月1日起开始拖欠物业服务费，其于2018年8月1日向原告补交了2017年3月1日-2018年2月28日的物业服务费共计1369元，并至今未交纳2014年3月1日-2017年2月28日、2018年3月1日-2019年2月28日期间（共计四年）的物业服务费5476元。审理中，被告对欠交物业服务费期间无异议，但以原告没有预留轮椅出行通道、物业管理不到位、小区公共设施维修不及时、小区车辆乱停造成业主出行不便、住宅区路口被栏杆挡住造成消防通道堵塞等理由拒付所欠交的物业服务费。经多次向被告送达交费通知，被告仍拖欠不付，原告遂诉至法院，请求判如所请。 本院认为，原告乐家物业为被告朱哲胜、毛怀芳所居住的华雅花园小区依法提供了物业管理服务，两被告作为华雅花园小区业主之一亦实际接受了原告的物业管理服务，两被告理应向原告交纳物业服务费。两被告对拖欠的物业服务费不予支付，应承担相应的民事责任，故原告诉请两被告支付2014年3月1日-2017年2月28日、2018年3月1日-2019年2月28日期间的物业服务费符合法律的规定，本院予以支持。被告辩称“原告没有预留轮椅出行通道、物业管理不到位、小区公共设施维修不及时、小区车辆乱停造成业主出行不便、住宅区路口被栏杆挡住造成消防通道堵塞”等辩解理由，因物业服务具有公共服务的性质，原告收取的物业管理服务费是原告为全体业主提供各项服务的资金来源，被告提出的前述抗辩亦不能反映物业服务的全部，在被告未提供证据证明原告的物业服务存在重大瑕疵的情况下，被告该项抗辩理由不构成其拒交物业服务费的合法依据，因此对被告该项辩称意见，本院不予采信。因被告欠付物业服务费事出有因，并非恶意拖欠，且被告在本案中提供的照片显示原告在小区车辆管理、公共设施维护方面确实存在一定的瑕疵，原告对被告反映的问题亦没有进行良好沟通和及时回复，可见原告在提供物业服务方面仍有待改进之处，故对原告诉请两被告对欠交物业费支付逾期违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、被告朱哲胜、毛怀芳在本判决生效后五日内向原告湘潭市乐家物业有限公司支付2014年3月1日-2017年2月28日、2018年3月1日-2019年2月28日期间的物业管理服务费5476元； 二、驳回原告湘潭市乐家物业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告湘潭市乐家物业有限公司负担6元，由被告朱哲胜、毛怀芳负担19元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 杨    鸿 二〇一九年十月二十一日 法官 助理 徐  金  玉 代理书记员 徐金玉（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。