安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)皖0191民初4540号 原告：刘丽丽，女，汉族，1984年8月1日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：闵翠茹，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何声颖，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告：刘瑞，男，汉族，1992年4月8日出生，住安徽省肥西县。 被告：陈雪维，女，汉族，1992年11月19日出生，住江苏省徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：刘瑞，系其配偶。 原告刘丽丽与被告刘瑞、陈雪维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法组成了合议庭，于2019年10月18日公开开庭进行了审理，原告刘丽丽的委托诉讼代理人何声颖，被告刘瑞同时亦是被告陈雪维的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘丽丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除刘丽丽与刘瑞、陈雪维签订的《存量房买卖合同》；2、请求法院判令刘瑞、陈雪维支付违约金106457元（自2019年1月31日起，按年利率24%计算至实际付款时止）；3、请求法院判令刘瑞、陈雪维将合肥经开区的房屋过户至刘丽丽名下；4、本案诉讼费、保全费、保函费由刘瑞、陈雪维承担。 原告刘丽丽诉称的事实与理由：2018年9月7日，刘丽丽（甲方）与刘瑞、陈雪维（乙方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定甲方将其名下位于合肥经开区的房屋，以1349200元的价格卖给乙方，首付款为409200元，在2019年1月31日前从银行按揭贷款940000元，并约定乙方未支付转让存量房全部价款逾期超过十日，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付合同约定转让款20%的违约金。合同签订后，2019年9月12日，刘瑞、陈雪维向托管账户存入385200元，刘丽丽也按合同约定履行了房屋转移登记的义务，但因刘瑞、陈雪维个人原因，一直未能成功办理贷款，也无法支付剩余房款，其行为构成违约。根据合同约定，刘丽丽有权解除合同并要求支付违约金，望法院判如所请。 被告刘瑞、陈雪维共同辩称：我方对刘丽丽诉请中关于违约金计算标准不予认可，违约金应按备案合同中房屋总价款1%计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。佐证证据有《存量房买卖合同》、《合肥市存量房买卖合同网签备案单》、存量房资金托管协议及凭证、房屋产权登记信息。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实： 2018年9月7日，刘丽丽（出卖人、甲方）与刘瑞（买受人、乙方）签订了一份《存量房买卖合同》，该合同约定甲方将其所有的位于合肥经开区的房屋，以1349200元的价格卖给乙方，首付款为409200元，乙方在2019年1月31日之前从银行按揭贷款940000元，并约定乙方未支付转让存量房全部价款逾期超过十日，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付合同约定转让款20%的违约金，同时约定甲、乙双方于2018年9月17日共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。 上述合同签订后，刘瑞向刘丽丽支付购房定金20000元。 因需网签备案登记，2018年9月12日，刘丽丽（出卖人、甲方）与陈雪维（买受人、乙方）、刘瑞（共有人）签订了一份《存量房买卖合同》，该合同约定甲方将其所有的位于合肥经开区的房屋，以1349200元的价格卖给乙方，付款方式为按揭贷款，乙方于2018年9月13日向甲方支付房屋价款405200元，于2019年1月31日之前支付房屋价款944000元，并约定乙方未支付转让存量房全部价款逾期超过十日，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付合同约定转让款1%的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。该合同于当日进行网签备案。 网签备案登记后，2018年9月12日，刘丽丽（甲方）与陈雪维（乙方）、刘瑞（共有权人）签订了一份《存量房资金托管协议》，协议约定托管金额为1329200元，第一次存入385200元，贷款944000元，定金20000元。同日，刘瑞、陈雪维向合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心托管385200元。 2018年9月14日，刘丽丽办理了房产变更登记手续，将案涉房产所有权转移登记至刘瑞、陈雪维名下。刘丽丽并未将案涉房屋交付给刘瑞、陈雪维。案涉房屋按揭贷款银行至今未放贷，双方多次协商无果，刘丽丽遂诉至本院。 另查，刘瑞与陈雪维系夫妻关系。 本院认为：刘丽丽与刘瑞于2018年9月7日签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为有效。刘瑞虽以自己的名义签订合同，但从陈雪维、刘瑞共同托管首付款资金、2018年9月12日的网签备案《存量房买卖合同》、案涉房产所有权转移登记至刘瑞、陈雪维名下，皆可认定刘瑞、陈雪维应为共同买受人，故刘瑞、陈雪维应共同全面履行2018年9月7日签订的《存量房买卖合同》约定的权利义务。 刘丽丽与刘瑞、陈雪维于2018年9月12日签订的网签备案《存量房买卖合同》，是办理产权过户登记的必须手续，是2018年9月7日的《存量房买卖合同》内容的延续，刘瑞、陈雪维辩称其与刘丽丽签订的网签备案《存量房买卖合同》约定的违约金标准为房屋总价款的1%，该违约金的标准与《存量房买卖合同》约定不符，本院不予采纳。 关于违约责任及违约金，《存量房买卖合同》约定“首付款为409200元，乙方在2019年1月31日之前从银行按揭贷款940000元”，刘丽丽已按约于2018年9月14日将案涉房产所有权转移登记至刘瑞、陈雪维名下，其应按约于2019年1月31日前支付全部房款。刘瑞、陈雪维虽办理了按揭贷款，但按揭贷款至今未到位，其行为构成违约，根据《存量房买卖合同》约定“乙方未支付转让存量房全部价款逾期超过十日，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付合同约定转让款20%的违约金”，故刘丽丽诉请要求解除其与刘瑞、陈雪维签订《存量房买卖合同》，并要求将案涉房屋恢复登记至刘丽丽名下，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。刘丽丽诉请要求刘瑞、陈雪维支付违约金106457元，鉴于刘丽丽虽将案涉房屋产权转移登记至刘瑞、陈雪维名下，但并未将案涉房屋交付给刘瑞、陈雪维，刘瑞、陈雪维的违约行为给其造成的损失远低于合同约定的标准，结合本案案情，根据公平原则，本院依法酌定为30000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘丽丽与被告刘瑞于2018年9月7日签订的《存量房买卖合同》； 二、被告刘瑞、陈雪维于本判决生效后十日内将位于合肥经济技术开发区的房屋产权恢复登记至原告刘丽丽名下； 三、被告刘瑞、陈雪维于本判决生效后十日内向原告刘丽丽支付违约金30000元； 四、驳回原告刘丽丽的其他诉讼请求。 如果被告刘瑞、陈雪维未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2429元，保全费5000元，合计7429元，由被告刘瑞、陈雪维负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  倪 花 人民陪审员  刘成媛 人民陪审员  李凤莲 二〇一九年十月二十一日 法官助理李讷 书记员苏明宇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。