上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9179号上诉人（原审原告，反诉被告）：上海横丁街餐饮管理有限公司，注册地上海市闵行区虹梅路3337号4幢1层101室。法定代表人：KODAMANORIO，执行董事。委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马一村，上海市新华律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：上海苗豫企业管理咨询有限公司，注册地上海市青浦区练塘镇章练塘路588弄15号1幢二层C区2023室。法定代表人：OHNOFUMINORI，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：居懿，上海慧谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴刚，上海慧谷律师事务所律师。上诉人上海横丁街餐饮管理有限公司（以下简称横丁街公司）因与被上诉人上海苗豫企业管理咨询有限公司（以下简称苗豫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初16298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人横丁街公司上诉请求：撤销原审判决第二项、第五项、第六项，依法改判被上诉人苗豫公司支付房屋使用费至2018年7月31日，共计112,000元（人民币，下同）。事实和理由：1、苗豫公司于2017年12月28日擅自搬离上海市闵行区XX路XX号XX室1-③房屋（以下简称涉案房屋），横丁街公司多次试图联系苗豫公司均未果。横丁街公司于2018年1月22日向苗豫公司发送律师函要求解除合同，直至2018年7月收到苗豫公司反诉材料后确定合同没有继续履行的可能，才收回了涉案房屋。故苗豫公司应支付相应的房屋使用费。2、横丁街公司不需要退还苗豫公司申请费40,800元。申请费的30%为权利费，是上诉人在招商经营中付出成本的回报。本案因苗豫公司违约导致合同解除，上诉人不存在任何过错，因此一审法院判决上诉人退还申请费没有理由。3、苗豫公司未支付两个店铺11、12月份的租金，横丁街公司将营业款作为两个月租金扣除并无不当，故横丁街公司不需要退还苗豫公司营业款。综上，请求二审法院支持上诉人横丁街公司的上诉请求。被上诉人苗豫公司辩称，不同意上诉人横丁街公司的上诉请求。事实与理由：苗豫公司于2017年12月28日搬离涉案房屋后，横丁街公司是知晓的，但其直到2018年7月才回收房屋，损失扩大的责任在于横丁街公司。申请费及营业款的返还，一审法院认定并无不妥，综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。横丁街公司向一审法院起诉请求：1.确认横丁街公司与苗豫公司签订的租赁合同于2018年1月23日解除；2.判令苗豫公司支付2018年1月1日至同年7月31日的房租112,000元（每月16,000元，合同解除之前是租金，合同解除之后是房屋使用费）；3.判令苗豫公司支付2017年12月1日至2018年1月12日维修公积金1,387.10元（按每月1,000元折算）、2017年11月至2018年1月12日町内会会费5,149.20元；4.判令保证金48,000元作为违约金予以没收。苗豫公司向一审法院提出反诉，请求：1.确认2017年6月14日签订的《老外横丁街租赁合同》于2018年1月12日解除；2.判令横丁街公司返还申请费48,000元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2017年12月28日开始，按年利率6%计算）；3.判令横丁街公司返还保证金48,000元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2017年12月28日开始，按年利率6%计算）；4.判令横丁街公司向苗豫公司支付2017年11月、12月的营业收入66,405.42元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2017年12月28日开始，按年利率6%计算）；5.判令横丁街公司支付违约金96,000元（16,000元×6个月）。一审审理中，苗豫公司变更第4项诉讼请求为要求横丁街公司向苗豫公司支付2017年11月、12月的营业收入34,405.42元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2017年12月28日开始，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2017年6月14日，案外人Z公司（以下简称Z公司）及上海A有限公司（以下简称A公司）作为出租人及签约甲方与苗豫公司作为租借人及签约乙方签订了《[老外横丁街]租赁合同》，约定：乙方承租位于上海市闵行区XX路XX号XX室，总面积大约为512平方米，出租区画为1-③区划，定额的月租金为16,000元，业态及主营内容为烤肉。申请费金额为96,000元。合同期限为2年，即2017年7月7日至2019年7月6日，合同届满前3个月，乙方如需续约，须向甲方提交书面申请，经甲方同意后支付申请费的20%的续签费用，合同期间可续展二年。第5条、承租的商业条件：店铺空间出租并附带营业执照（共同执照）。申请费甲方必须取得营业可以开始之前的可正常营业的执照。权利费用按照申请费的30%收取。若发生仲介手续费则支付给仲介人申请费的20%作为中介手续费。保证金为申请费的50%（2年内未解除合同的，期满后保证金的70%为折旧费退还保证金的30%），中途不可解除合同。但是，当乙方单方面在中途解除合同时，则不予退还作为保证金的30%，除恢复原状外及结清所有帐款外，不会再发生其他负担费用（若有特别损坏则不在此限之内）。每月的支付款项：4-1定额的月租金，每月25日止支付下月的租金，先付后用为原则。4-2从月营业额中提成2%，当月15日支付前月的营业额提成。4-3自来水、电、煤气等根据各自计量表的数据，支付实际费用。关于厨房垃圾等费用，由各区画共同负担。当月15日支付前月的使用料。4-4公共部分的维修公积金、公用区域的清扫费等，各区画每用负担1,000元（其中：维修公积金为100元，清扫、维护费为900元）。另外由甲方出借给乙方的商用POS设备的月使用金为700元，缴纳方式与时间相同为每月25日缴纳下个月的费用。4-5上述款项的支付万一发生拖欠时，甲方将用寄存的销售额，按照4-5、4-4、4-3、4-2、4-1的顺序先行扣除，不足金额可以根据第2条的2项进行填补。4-6上述4-5中欠缺的保证金，乙方必须在10日以内填补齐全。10日内无法补足，经甲方书面催告后仍不能补足的，甲方可以立即解除合同，乙方应当承担相应的违约责任，造成甲方损失的，乙方还应予赔偿。第7条、对象物件的返还：无论因何种原因导致合同提前终止或解除的，乙方需在合同终止日或被解除日后10天内在不破坏对象物件主体结构的前提下将自行添置的设施设备拆除搬离；否则甲方有权对乙方遗留物进行清场处理并将该经营场地恢复原样，同时保留向乙方追索由此发生的清场费用。返还经营场地的日期以甲、乙双方签字确认的交接单为准。第10条、乙方的权利义务：本保证金是乙方向甲方预存的申请费，不产生利息。合同期满后，解除合同时，按照既定物件归还的规定，向乙方退还相当于租赁区画申请费的30%的租金保证金。第13条、甲方的表示以及保证：[老外横丁街]管理公司根据中国成立餐饮公司的申请程序，在设施完工之时，准予领取营业执照，甲方由A公司及Z公司为[老外横丁街]管理公司的代理公司。[老外横丁街]管理公司在法律上成立之刻起，自动成为甲方，同时，甲方A公司及Z公司所承担的全部责任将随即终止。乙方确认对上述情况均已明确知晓并同意。第16条、解除合同的条件：……2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；给对方造成损失且违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用累计达到30天的。（乙方支付的房屋保证金未经甲方书面同意不得用作抵充支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用）；（五）未经甲方书面同意，乙方擅自无故停业累计达到或超过15天的；……；（十二）在发生上述（一）至（八）项情况时，甲方在书面通知乙方的同时有权采取一切必要手段防止甲方的损失进一步扩大，乙方应赔偿甲方因采取必要措施而产生的合理费用。合同解除后10日内，对于乙方预付的与未完租期相应的租金、物业管理费及其他费用，经扣除乙方应付而未付的款项（如有）后，甲方应将剩余部分无息返还给乙方。第18条、违约责任：……5.租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方需按月租金的6倍支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。……。合同签订后，苗豫公司支付了申请费96,000元，其中的50%即48,000元为保证金。2017年12月28日，横丁街公司发现苗豫公司已将租赁房屋内物品搬空，并搬离了租赁房屋。2018年1月22日，横丁街公司委托律师向苗豫公司发出律师函，载明：……经核查，双方就贵司向委托人租赁XX路XX号XX室1-②及1-③区划店铺用于炸串及烤肉经营签订了两份租赁合同（每块区划分别签订一份租赁合同），合同期限自2017年7月7日至2019年7月6日止。合同签订之后，委托人提供了相关场地供贵司用于经营，并严格按照法律规定及合同的约定履行义务，为贵司开设店铺提供相关的服务与支持。现贵司在合同履行期间无故离场，并拖欠房租、维修公积金、收银系统租赁费、町内会会费、下水道清理费、店铺垃圾清理费、宣传费等各类费用。经委托人多次催告后，贵司均未予理会，已经严重违反了合同约定，并给委托人带来了巨大的经济损失。鉴上，本所律师认为：贵司与委托人基于双方的真实意思表示签订相关租赁合同，租赁合同的期限为2017年7月7日至2019年7月8日。在合同履行期间，贵司理应按照合同第5条的约定支付房租以及相应的费用，现贵司无故搬离商铺并拒绝支付费用的行为既不符合相关法律的规定，也违反了双方之间的约定，贵司应当立即向委托人支付拖欠款项。且根据合同第5条4-6规定，贵司的保证金已不足以抵扣欠款，且在委托人发函通知贵司之日起10日内未给予补足，甚至未给予任何回复，委托人有权立即解除合同并要求贵司承担违约责任。鉴于此，为了确保委托人的合法权益，本所律师接受委托人的委托正式函告如下：1、委托人于2018年1月12日正式与贵司解除两份[老外横丁街]租赁合同。2、贵司在收到本函之日起5日内，向委托人支付贵司拖欠的费用并承担相当于6个月租金的违约金共计260,041.94元。3、如逾期仍未能按照委托人的要求支付款项的，则委托人势必会通过相关法律途径维护自己的合法权益。届时因讼诉而产生的包括违约金、逾期利息、诉讼费、律师费等在内的相关诉讼成本亦将一并由贵司承担。还查明，上海市闵行区XX路XX号房屋的权利人为案外人上海B有限公司。Z公司及A公司承租而来。2017年6月23日上海市闵行区市场监督管理局核准在该地址设立横丁街公司，成立日期为2017年6月15日，经营范围为餐饮企业管理，餐饮服务。2017年10月27日，上海市闵行区市场监督管理局签发食品经营许可证，经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售。同期，上海市闵行区酒类专卖管理局签发酒类商品零售许可证。一审法院认为，本案所涉《租赁合同》系案外人Z公司、A公司与苗豫公司签订，然根据合同约定，横丁街公司承继合同中出租方即Z公司、A公司的权利义务，且合同签订后实际也由横丁街公司行使合同权利、承担合同义务，当事人亦认可合同的出租方为横丁街公司，故本案所涉《租赁合同》对横丁街公司、苗豫公司具有拘束力，双方均应按约行使权利、履行义务。合同履行过程中，苗豫公司在未与横丁街公司协商并取得横丁街公司同意的情况下即擅自离场，违反了合同约定，应承担相应的责任。苗豫公司认为合同解除的责任在于横丁街公司违约，因为租赁房屋无法办理营业执照及卫生许可证。然一审法院注意到，涉案房屋有其特殊性，且已经办理了营业执照，合同亦约定苗豫公司使用共同执照并支付相应的费用，故苗豫公司以无法办理营业执照为理由行使单方解除权并要求横丁街公司承担违约责任没有依据，一审法院不予采信。苗豫公司称已向横丁街公司发送过解除租赁合同的通知，但横丁街公司否认收到该函件，然事实上横丁街公司已知晓苗豫公司已于2017年12月28日搬离了涉案房屋，且发送函件行使单方解除权，明确双方于2018年1月12日解除合同，苗豫公司对此亦无异议，故一审法院可视为双方合同于2018年1月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同约定违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金，横丁街公司要求将保证金48,000元作为违约金予以没收符合约定，且于法不悖，一审法院予以支持。根据合同约定，苗豫公司擅自无故停业累计达到或超过15天的，横丁街公司在书面通知苗豫公司的同时有权采取一切必要手段防止损失进一步扩大，本案中，横丁街公司在2017年12月28日知晓苗豫公司已经清空并搬离租赁房屋后应在约定期限内收回房屋并及时止损，因横丁街公司怠于收回房屋并及时止损，相应的责任应由横丁街公司承担。故横丁街公司可以主张的使用费应延续至合同解除后10日，横丁街公司主张的2018年1月22日之后的房屋使用费一审法院不予支持。横丁街公司主张的2017年12月1日至2018年1月12日的维修公积金1,387.10元符合合同约定，一审法院予以支持。横丁街公司主张的2017年11月至2018年1月12日的町内会会费没有依据，一审法院不予支持。苗豫公司要求横丁街公司退还营业款34,405.42元，横丁街公司对此无异议，一审法院予以采信。根据合同约定，申请费甲方必须取得营业可以开始之前的可正常营业的执照。权利费用按照申请费的30%收取。若发生仲介手续费则支付给仲介人申请费的20%作为中介手续费。本案中，一审法院根据该约定并结合双方的租赁期限及实际经营期限，酌定苗豫公司承担申请费7,200元。横丁街公司主张已向苗豫公司的法定代表人退还过19,200元，但未举证，故一审法院不予采信。故横丁街公司需返还申请费40,800元。苗豫公司搬离后未向横丁街公司提起过结算的要求，故苗豫公司要求横丁街公司支付相应款项的利息一审法院均不予支持。苗豫公司要求横丁街公司支付违约金没有依据，一审法院不予支持。一审法院于2019年1月14日作出民事判决：一、确认上海横丁街餐饮管理有限公司与上海苗豫企业管理咨询有限公司之间就上海市闵行区XX路XX号XX室1-③区划的[老外横丁街]租赁合同于2018年1月12日解除；二、上海苗豫企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海横丁街餐饮管理有限公司2018年1月1日至同年1月22日的租金及房屋使用费合计11,733元；三、上海苗豫企业管理咨询有限公司已支付的保证金48,000元由上海横丁街餐饮管理有限公司作为违约金予以没收；四、上海苗豫企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海横丁街餐饮管理有限公司2018年1月1日至2018年1月12日的维修公积金1,387.10元；五、上海横丁街餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内退还上海苗豫企业管理咨询有限公司营业款34,405.42元；六、上海横丁街餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内退还上海苗豫企业管理咨询有限公司申请费40,800元；七、驳回上海横丁街餐饮管理有限公司其余本诉请求；八、驳回上海苗豫企业管理咨询有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,834.60元，由上海横丁街餐饮管理有限公司负担1,506.60元，上海苗豫企业管理咨询有限公司负担1,328元；反诉案件受理费人民币3,042.72元，由上海横丁街餐饮管理有限公司负担840.07元，上海苗豫企业管理咨询有限公司负担2,202.65元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于横丁街公司要求苗豫公司支付房屋使用费，拒绝退还申请费及营业款是否有相应的依据。关于房屋使用费的支付。《[老外横丁街]租赁合同》系案外人Z公司、A公司与苗豫公司所签订，后Z公司、A公司的权利义务由横丁街公司继承，该《租赁合同》对横丁街公司及苗豫公司均有约束力。现双方均认可《租赁合同》于2018年1月12日解除，故根据合同约定，苗豫公司应支付房屋租金及使用费至2018年1月22日。横丁街公司自认其于2017年12月28日通过物业保安及现场视频知晓苗豫公司已经搬离涉案房屋，并于2018年1月22日向苗豫公司发送律师函要求解除《租赁合同》，却未在书面通知苗豫公司时采取一切必要的手段防止横丁街公司的损失进一步扩大，应由横丁街公司自行承担损失扩大的责任。现横丁街公司以其直到2018年7月份才收回涉案房屋为由，主张苗豫公司支付相应的房屋使用费，依据不足，一审法院不予采纳，本院亦同。关于申请费的退还。苗豫公司支付了横丁街公司申请费共计96,000元，因苗豫公司违约，其中的50%作为违约金不予返还，剩余部分作为30%权利费及20%中介费，应按照苗豫公司的实际租赁时间扣除相应的款项后予以返还。鉴于横丁街公司未举证证明实际发生过中介手续费，故一审法院根据本案情况，以两年共计28,800元的30%权利费用，计算了苗豫公司实际租赁期6个月应承担的申请费7,200元，并无不妥，本院依法予以认同。关于营业款的退还。一审庭审中苗豫公司仅明确主张要求横丁街公司退还扣除12月份租金后的营业款，横丁街公司对此表示同意，且根据横丁街公司提供的101-2、101-3店铺清算单，均只计算了两个店铺12月份共计32,000元的租金。故一审法院判决横丁街公司返还两个店铺共计66,405.42元营业款扣除32,000元租金后的部分，并无不当，本院依法予以认同。二审期间横丁街公司又主张营业款中应扣除两个店铺11月份的租金，但未提供充分、有效的证据证明其观点，本院实难采信。故横丁街公司拒绝退还申请费及营业款的上诉请求，本院均不予支持。综上所述，上诉人上海横丁街餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,674.67元，由上诉人上海横丁街餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十月二十九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……