广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3274号原告：宋弼强，男，1978年12月7日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：张锐涛、陈晓东，均系广东红棉律师事务所律师。被告：马镇均，男，1964年11月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告宋弼强与被告马镇均农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋弼强及其委托诉讼代理人张锐涛，被告马镇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋弼强向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋买卖行为无效；2.判令被告立即向原告返还购房款709000元及利息69245元(暂计至起诉之日，利息应以709000元为本金，按照年利率6%从2017年9月6日起计算至被告实际清偿之日止)，两项合计为778245元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月19日，宋弼强经朋友介绍在广州市九龙镇枫下村认识了马镇均，马镇均向宋弼强表示，因资金周转困难，打算将村里分配给他的位于广州市黄埔区九龙镇枫下村农科路自编号前星街15号的建房用地（占地面积120平方米，建有四层房屋）出售周转，并带上宋弼强到现场查看了该块土地及上盖房屋。2017年7月28日，宋弼强与马镇均一致协商后，最终达成了以130万元的价格完成上述房屋的买卖交易，宋弼强当天即通过微信转账的方式向马镇均支付了×××元购房定金。随后，宋弼强又分三次通过银行转账和现金的方式向马镇均支付了699000元的购房款（其中于2017年8月5日现金支付9000元，2017年8月30日通过银行转账的方式支付600000元，2017年9月6日现金支付90000元），即马镇均共收取了宋弼强购房款共709000元。宋弼强支付购房款后，多次要求马镇均完善上述房屋买卖的手续，例如：就上述房屋的买卖事宜寻求律师事务所办理房屋买卖合同见证手续，或者就上述房屋买卖寻求村委盖章见证同意等，但马镇均均以各种理由推托，迟迟不予办理。因宋弼强与马镇均并未对上述房屋买卖签订书面合同，经咨询专业人士，宋弼强也深刻意识到自己与马镇均的房屋买卖行为不受国家法律法规保护。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于村集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宋弼强并非马镇均所属集体经济组织的成员，故宋弼强与马镇均之间的房屋买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定无效。综上所述，宋弼强特向法院起诉，请求法院判令宋弼强、马镇均之间所达成的房屋买卖行为无效，同时判令马镇均归还宋弼强已经支付的全部购房款及支付资金占用利息，以维护宋弼强的合法权益。被告马镇均辩称：对第1项诉求马镇均不同意，马镇均认为双方的买卖行为是有效的；对第2项诉求马镇均不同意向宋弼强返还购房款及利息；对第3项诉求马镇均不同意，应由宋弼强承担本案的诉讼费。2018年7月份，经宋弼强朋友介绍到马镇均家，其想购买马镇均名下位于广州市九龙镇枫下村农科路自编号前星街15号的房屋，该房屋共有四层，占地面积120平方米，该房屋是在2012年2、3月份马镇均筹资50、60万元承建，当时由于马镇均儿子欠赌债200多万元，所以被迫出售该房屋用于归还儿子赌债；宋弼强看过一次很满意，第二次时询问马镇均是否有宅基地证之类的证件，马镇均说没有证件，也没有报建，当时该地原来是泥砖瓦面一层的平房，该平房是马镇均父亲马锦洪的名下，用于放置农具，建设该房屋时，马镇均父亲马锦洪仍然在世（在2013年才去世），然后将房屋拆除后，由马镇均出资建设了一层，当时马镇均父亲和另外的兄弟以及三个姐妹也无异议，在马镇均父亲去世后，在一层的基础上再加建三层，马镇均父亲在世时该土地也没有宅基地证，也未为该泥砖平房申请证件，该泥砖房是在1981年左右马镇均父亲出资建设的；当时宋弼强要求马镇均到枫下村村委会出具证明，证明该房屋是马镇均所有，后来马镇均询问村长，村长说是不会出具证明的，后来马镇均告知宋弼强，当时宋弼强给的名片说自己叫宋杰，收到宋弼强起诉状后才知道原告叫宋弼强，马镇均向其说已向村委和群星经济合作社要求出具安装电表的方式出具证明，宋弼强说同意，所以马镇均就将向村委和群星经济合作社申请安装电表并盖章所出具的证明交给宋弼强；宋弼强与马镇均同意达成口头协议，无签订书面协议，约定购房款共130万元，宋弼强要求先向马镇均支付一半，马镇均就对宋弼强说支付多一些，后来宋弼强也同意，2017年8月30日宋弼强通过银行转帐60万元到马镇均老婆刘少兴的工商银行帐户下，2017年7月28日宋弼强通过微信转帐到马镇均微信×××元定金，马镇均总共收到宋弼强支付的购房款65到66万元左右，大概金额需要修好手机后才能确认，由于马镇均手机摔坏了，需要将手机邮寄到厂里维修，主要查询马镇均与宋弼强微信聊天记录中有陈述宋弼强转帐的数额才可以确认，马镇均收到的款项转帐给马镇均儿子还债等，如果手机无法修复的情况下，马镇均需要再仔细想想到底收取了宋弼强多少款项；但马镇均现在可以确认的数额为收到宋弼强66万元，其他的款项需要等待手机修复才知道，当时宋弼强要求马镇均在当月搬迁完毕，然后马镇均要求可否到2017年9月底前搬迁好，后来在2017年9月底马镇均将房子内的物品搬空后，马镇均就要求宋弼强支付剩下的购房款，但宋弼强诸多理由，余款就没有支付，马镇均只将房屋的钥匙给了宋弼强，宋弼强至今没有搬迁到该房屋居住，也没有使用该房屋，大概在2017年10月左右，宋弼强要求马镇均到天河区银利街22号I栋三楼深圳九方生态有限公司（宋弼强给马镇均名片显示宋杰，总经理），宋弼强就对马镇均说农村的房屋不合法，要求马镇均书写一张借条，上面注明马镇均向其借260万元，以后宋弼强通过法院判决马镇均归还260万元，在马镇均无法归还的情况下，以该房屋抵债，当天马镇均也同意书写了一张260万元的借条，写明借到宋杰260万元，马镇均就将该借条交给宋弼强，也就是当庭在场的原告，第二天宋弼强打电话给马镇均，发一个信息给马镇均要求归还260万元，要求马镇均回信息说周转不来，没有能力还，马镇均也按照宋弼强的要求照做，因马镇均帮儿子还债心切，为了尽快获得宋弼强支付的购房款余款，所以宋弼强的要求马镇均都照做，当时宋弼强到马镇均家里，要求马镇均在银行帐户上再转帐60万元给宋弼强，宋弼强再转给马镇均，有这个银行流水，以便达到上述的借款以房屋抵债的目的，但马镇均老婆不同意，所以就没有转帐，至今宋弼强一直没有支付余款，马镇均的房子宋弼强也没有使用，当时为何书写260万元的原因马镇均也询问过宋弼强，宋弼强就说双方协商是130万元购买，法院不会判决充足，会打五折，所以就变成130万元，后来马镇均对兄弟说写了借条，马镇均兄弟就说马镇均被骗了，马镇均询问宋弼强拿回借条，宋弼强就不同意。现在欠条还在宋弼强处，该260万元是虚假的，从来都没有借过。本院经审理认定事实如下：2017年7月，宋弼强与马镇均达成口头协议约定宋弼强以130万元向马镇均购买位于广州市黄埔区九龙镇枫下村农科路自编号前星街15号的涉案房屋。宋弼强提交的广州开发区城市建设及房地产档案馆于2017年11月14日出具的广州开发区房地产档案情况证明表载明：查询不到广州市黄埔区九龙镇枫下村农科路自编号前星街15号房屋产权人及产权地址的档案登记信息。马镇均当庭确认其没有上述涉案房屋的土地使用权及房屋所有权的相关证据。宋弼强与马镇均均确认以下事实：1.宋弼强未占有、使用过该涉案房屋。2.2017年7月28日宋弼强通过微信转账方式向马镇均支付购房定金1万元。当日，马镇均在房屋买卖(置换)收据上签名确认收到1万元。3.2017年8月30日宋弼强通过银行转账方式向马镇均支付购房款60万元，宋弼强出具的中国工商银行股份有限公司广州院士庭支行2019年4月11日打印的转账汇款单据显示，交易时间为2017年8月30日，付款人宋弼强，卡(账)号6222082007000369611，收款人马镇均，卡(账)号6222023602100528298，金额60万元。宋弼强为证实其以现金方式于2017年9月6日向马镇均支付购房款9万元及以微信转账方式向马镇均支付购房定金1万元，出具案外人周贺贺的中国建设银行个人活期账户交易明细，该明细显示：周贺贺名下在中国建设银行的62×××89账号于2017年9月6日现金支取8万元，宋弼强认为当日其将自身携带1万元现金及周贺贺的中国建设银行个人活期账户支取的8万元共9万元以现金方式支付给马镇均，同时，宋弼强认为其曾以微信转账方式向马镇均支付购房定金1万元，并提交其与马镇均的微信聊天记录截图，该微信聊天记录截图显示，2017年8月5日，马镇均在微信中说：已收到宋杰定金壹万玖仟元。庭审时，马镇均对上述9万元不予确认，明确自己并没有印象收到该9万元现金。对于微信聊天记录，马镇均予以确认，但认为当时并不知道原告的真实姓名为宋弼强，宋弼强只告知其名字为宋杰。宋弼强还出具其用手机录下与马镇均的谈话录音，录音有下列对话内容：宋弼强：我总共给你的是，一个9千，一个1万，一个60万，一个9万，是吧？马镇均：9千、1万，就1万9千，就9万。一个9万，一个60万，我不用记我都记得，反正这几个数，我喝醉酒我都记得。宋弼强：那就70万9千是吧？9万加1万就10万嘛，再加60万就70万，还有一个9千，那就是70万9千，是不是这个数？马镇均：转账是60万嘛，是不是？转账60万，9万是现金嘛。宋弼强：那1万9千也是现金。马镇均：1万9千也是现金，对，三批数，70万9千是不是？宋弼强：那就是709000嘛。马镇均：对、对、对，709000，反正这个数，三批数，我那个簿也写到，我记得的记得的。宋弼强：4批数，4个数，9千，1万，跟一个9万，跟1个60万。2019年6月26日庭审质证时，马镇均确认收到宋弼强支付的60万元转账款及现金一笔9万元、另一笔9000元，还有一笔1万元是微信转账，并确认在听了宋弼强提供的录音证据后确认收到宋弼强购房款709000元，分4笔收取。马镇均确认该电话录音为其与宋弼强的谈话内容。本院认为，关于宋弼强主张其以现金方式向马镇均支付购房款9万元及以现金方式向马镇均支付定金9000元的问题，虽然宋弼强提供案外人周贺贺2017年9月6日从周贺贺的银行账户现金支取8万元的交易明细，但宋弼强没有证据证实其将19000元现金及案外人周贺贺支取的8万元现金支付给马镇均，马镇均在庭审时及电话录音中对宋弼强主张的以现金方式支付的款项的具体金额亦存在反复及不确定性，且2017年8月5日马镇均的微信聊天记录中显示“收到宋杰定金壹万玖仟元”而并非收到宋弼强定金，故宋弼强未提交确凿充分的证据证实其以现金方式已向马镇均支付购房款99000元，本院对此不予采信。关于马镇均收取宋弼强购房款数额的问题，双方均确认宋弼强于2017年7月28日通过微信转账的方式向马镇均支付购房定金1万元及宋弼强于2017年8月30日通过银行转账方式向马镇均支付购房款60万元，上述款项共61万元有微信转账记录及银行转帐记录证实，双方不持异议，本院予以确认。涉案广州市黄埔区九龙镇枫下村农科路自编号前星街15号房屋的土地属于广州市黄埔区九龙镇枫下村的集体土地，宋弼强不属于广州市黄埔区九龙镇枫下村集体经济组织成员，且马镇均未提交证据证实其具有该涉案房屋的农村土地使用权及房屋所有权，故宋弼强与马镇均买卖该涉案房屋的行为因违反法律强制性规定而无效，马镇均已收取宋弼强的购房款61万元应返还给宋弼强。由于上述行为无效，宋弼强与马镇均双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故宋弼强要求马镇均支付利息于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告宋弼强与被告马镇均之间购买广州市黄埔区九龙镇枫下村农科路自编号前星街15号房屋的行为无效；二、被告马镇均于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋弼强返还购房款61万元；三、驳回原告宋弼强的其他诉讼请求。债务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11582元，由原告宋弼强负担2504元，由被告马镇均负担9078元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  李瑞卿人民陪审员  卢绮华二〇一九年十月二十四日书 记 员  余若莲