湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂9005民初2830号原告：贺红兵，男，生于1970年6月14日，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：徐宗江，湖北章华律师事务所律师（特别授权）。被告：潜江市农业机械有限责任公司。住所地：潜江市园林办事处潜阳中路32号。法定代表人：孔祥新，该公司经理。委托诉讼代理人：赵常科，湖北章华律师事务所律师（特别授权）。被告：宋杰，男，生于1969年8月6日，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：王向阳，湖北章华律师事务所律师（特别授权）。第三人：张喜平，男，生于1973年4月13日，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：王向阳，湖北章华律师事务所律师（特别授权）。原告贺红兵诉被告潜江市农业机械有限责任公司（以下简称农机公司）、宋杰，第三人张喜平确认合同无效纠纷一案，原告贺红兵不服本院（2019）鄂9005民初806号民事裁定，向湖北省汉江中级人民法院提起上诉，湖北省汉江中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）鄂96民终906号民事裁定，撤销本院（2019）鄂9005民初806号民事裁定，指令本院审理本案。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告贺红兵及其委托诉讼代理人徐宗江、被告农机公司的委托诉讼代理人赵常科、被告宋杰及第三人张喜平的委托诉讼代理人王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺红兵向本院提出诉讼请求：1、确认两被告所签订的转让位于潜江市园林办事处潜阳中路32号的临街综合楼一楼门面106铺的《房屋不动产买卖合同》无效；2、两被告赔偿经济损失10000元；3、案件受理费由两被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求两被告赔偿经济损失的诉讼请求。事实及理由：原告贺红兵承租了被告农机公司所有的潜江市园林办事处潜阳中路32号临街面综合楼一楼门面房106铺。被告农机公司通过对外竞价方式对其所有的临街综合楼一楼门面房整体出售，最终于2018年8月2日确认以648万元的价格（均价为每平方米12000元）将门面出售给第三人张喜平，双方于2018年9月14日签订了《房屋不动产买卖合同》。此后，第三人张喜平以要方便办理不动产转让登记手续的名义骗取被告农机公司保管公章人员的信任，在本案所涉《房屋不动产买卖合同》中盖上公章，然后再在空白的《房屋不动产买卖合同》中填写内容，注明转让位于潜江市园林办事处潜阳中路32号临街面综合楼一楼门面房106铺，并且为了少缴税款在合同中将房屋单价降低为每平方米7800元，并持该合同在潜江市不动产登记局办理了不动产权证。二被告间的《房屋不动产买卖合同》系被告宋杰、第三人张喜平以欺诈手段签订的，目的就是少缴税款损害国家利益，且侵犯了原告的优先购买权，该《房屋不动产买卖合同》无效。被告农机公司辩称，一、我公司是涉诉房屋产权人，公司授权会计科长许志梅分别与张喜平、宋杰等人签订买卖合同，并办理不动产转让登记手续，是我公司真实意思的表示，该合同合法有效；二、我公司与贺红兵等人的房屋租赁合同已到期，且我公司在卖房屋时已通知过贺红兵等；三我公司是民营企业，涉案房屋并非国有资产，买卖房屋已照章纳税，并没有损害国家利益；四、该房屋买卖是基于公开竟价成交的，合法有效；五、原告并非涉案合同的当事人，并非本案适格的原告。被告宋杰辩称，一、原告并非涉诉《房屋不动产买卖合同》的主体，无权主张合同无效；二、原告主张的降低房价、少交税款的的事实不存在；三、原告主张的诉请无事实及法律依据；四、优先购买权不能对物权。第三人张喜平的意见与被告宋杰的答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。对原告提交的证据五中的房租收据，证据六告知书、交款收据、竞卖成交确认书、农机公司与张喜平签订的房屋不动产买卖合同，证据七农机公司与宋杰签订的房屋不动产买卖合同，证据八税收完税证明，结合双方在庭审中的陈述，本院认为具备真实性、合法性、关联性，依法予以采信；证据五中的门店租赁合同，被告农机公司主张是管公章的郑景斌擅自加盖的公章，本院经审核认为该合同中无该公司法定代表人孔祥新的签字，被告公司也未收取2018年的房租，且该合同签订时间为2018年8月16日，而在2018年6月30日被告农机公司已通过书面形式向原告发出告知书，告知原告包括其所承租的商铺在内的不动产将通过竞价方式整体出售，第三人张喜平于2018年8月2日竞买成功，并分别于2018年7月2日、9月14日交付了购房款。原告主张的被告农机公司在已通过竞价方式将涉案房屋出售并收取部分购房款后仍再就该房屋与原告签订租赁合同的主张，不符合日常生活经验及常理，对该证明目的，本院不予采信；证据九证人郑景斌出庭所作的证言，具备真实性、合法性、关联性，能证明宋杰等人为少缴税款，在房屋不动产买卖合同中降低了成交金额的事实，本院依法予以采信；原告在本案重审过程中补充提交的证据一（2011）潜民初字第282号民事调解书，与本案诉争的法律事实不具备关联性，本院不予采信；补充提交的证据二售房公告时间为2018年6月28日，第三人张喜平交纳350万的时间为2018年7月2日，且该350万系按“告知书”第三条规定缴纳的竞价保证金，对原告主张的证明目的，本院不予采信；补充提交的证据三授权委托书，被告农机公司在原审答辩状中明确表示该公司授权会计科长许志梅分别与张喜平、宋杰等人签订买卖合同，并办理不动产转让登记手续，对原告主张的证明目的，本院不予采信；补充提交的证据四中的税务行政处罚决定书，是税务机关依法作出的法律文书，具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；补充提交的证据四中的录音资料，被告农机公司的法定代表人孔祥新认可收到张喜平的5万元，对该证据本院予以采信；补充提交的证据四中的农机公司的声明，本院认为农机公司作为涉案房屋所有权人，就涉案房屋签订多份买卖合同后，农机公司具有选择履行合同的权利，但合同效力的评判应依照法律规定来予以确认，对原告主张的证明目的，本院不予采信。被告宋杰提交的证据一客观真实、合法有效，本院依法予以采信；对证据二，被告农机公司无异议，本院认为，均是真实的，能作为认定本案事实的依据，依法予以采信；证据三该房地产估价报告估价结果为每平方米7600元，与该门面房真实的成交价每平方米12000元的价格相差悬殊，本院认为该估价报告不具备客观性，依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告农机公司原系国有企业，2000年改制为民营企业。改制时原告贺红兵承包了被告农机公司所有的位于潜江市园林办事处潜阳中路32号临街综合楼一楼105、106二间门面房。自2010年开始双方形成租赁关系，由原告承租该二间门面房，未签书面合同，租金为一年一缴。2018年6月28日，被告农机公司在潜江日报发布售房公告，将其所有的坐落于潜江市园林办事处潜阳中路32号临街门面房面向社会竞价整体出售。2018年6月30日，被告农机公司发出告知书，告知包括原告在内的承租者上述门面房整体出售，以每平方米12000元作为底价，实行竞价出售，竞价最高者取得购买权，在2018年7月2日至7月18日之内进行购买登记，同时应交付竞价保证金350万元。第三人张喜平参与竞价并于2018年7月2日交付保证金350万元。2018年8月2日，经竞价，第三人张喜平以648万元的价格竞得该门面房的购买权。2018年9月14日，被告农机公司与第三人张喜平签订《房屋不动产买卖合同》，合同约定，农机公司将其所有的位于潜江市园林办事处潜阳中路32号临街面综合楼一楼门面房（建筑面积为539.95平方米）出让给张喜平，价款为648万元。同日张喜平向农机公司缴纳了余款298万元，农机公司亦于同日向其会计科长许志梅出具授权委托书，授权其办理上述不动产的转移变更登记手续。2018年10月21日，被告农机公司与宋杰就上述不动产中的106铺签订一份《房屋不动产买卖合同》，约定“一、甲方出让的上述商铺建筑面积为34.82平方米，共有宗地面积为14.56平方米，不动产产权证号为：鄂（2018）潜江市不动产权第0009166号。二、甲方出让的上述不动产单价为7800元每平方米，总价款为人民币27.1596万元。三、乙方在签订本合同当日付清全部购房款，甲方即时向乙方交付不动产产权证书等办理不动产变更登记的相关资料，并以此作为不动产已交付的依据。同时甲方协助乙方办理不动产变更登记。办理变更登记的相关税、费以及土地出让金等各种款项，均由乙方全部负担”。此后，双方按该价款缴纳了税费，将106铺的产权变更登记至宋杰。2019年6月24日，潜江市税务局稽查局以被告农机公司在转让其所有的临街16间商铺时通过虚假的纳税申报不缴或者少缴增值税、土地增值税、城市维护建设税、印花税等，对该公司处以罚款，并作出潜税稽罚[2019]69547号税务行政处罚决定书。原告为此诉至本院，请求判如所请。另查明，诉讼中，被告农机公司、宋杰，第三人张喜平陈述张喜平实际上是代表张喜平、宋杰及案外人付克文、杨雨睛、向雪柔、樊孝珍、樊琼珍、卢艳艳等八人与农机公司签订的《房屋不动产买卖合同》，实际买受人为上述八人，为将所买房屋直接变更登记到实际买受人名下，农机公司才又分别与被告宋杰等人另行签订了《房屋不动产买卖合同》，为少缴税款，将合同中的单价订为7800元每平方米，实际上仍向农机公司支付了购房款648万。还查明，原告贺红兵占有本案涉诉的106铺至今，租金缴纳至2018年3月底。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案房屋多重转让之间的关系及效力认定问题；二、原告主张的农机公司与宋杰等人签订的《房屋不动产买卖合同》侵犯了原告贺红兵的优先购买权，因此应认定无效的问题。对焦点一，本院认为，首先本案所涉及的两份合同都是双方自愿达成的均已成立。如何认定本案中两份合同的关系及效力？本院认为应综合考虑合同双方的真实意思表示和履行的实际情况。就第一份合同而言，系农机公司与张喜平就位于潜阳中路32号临街门面房整体买卖、整体价格等主要条款达成了一致。在确认被告农机公司是有权转让后，该《房屋不动产买卖合同》是依法成立并已生效的房屋买卖合同，对于双方均有法律约束力。诉讼中农机公司、张喜平、宋杰都认可农机公司与张喜平签订的《房屋不动产买卖合同》中的买受人张喜平是作为张喜平、宋杰等八人的代表，实际买受人为张喜平、宋杰等八人，双方为了实现将房屋产权直接变更登记至实际买受人名下这一目的，农机公司又分别与宋杰等八人签订了《房屋不动产买卖合同》，应认定是对农机公司与张喜平签订的《房屋不动产买卖合同》的变更。双方依据变更后的合同办理了产权变更登记手续，将涉诉门面房分别转移至宋杰等人名下。而变更后的合同第二条关于房价的约定，是双方为了少缴税款，恶意串通降低成交金额，损害了国家利益，应认定该合同中关于房屋出让价格为每平方米7800元的条款无效。但包括出让方农机公司、买受方宋杰、张喜平等八人，就该不动产转让仍以648万的总价进行交易的意思表示是真实的，并已按该价款履行付款义务，出卖人农机公司亦协助实际买受人宋杰等八人办理了产权变更登记手续，该合同中除价款部分的条款无效以外，其他合同主要内容并不违反法律的效力性强制性规定，且系买卖双方真实意思的表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。农机公司与宋杰签订的《房屋不动产买卖合同》除价款部分的其余条款仍然有效。对焦点二，本院认为，农机公司与原告贺红兵自2010年开始形成租赁关系，由原告贺红兵承租该涉诉门面房，但双方未签书面合同，应认定双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，农机公司在将涉诉门面房进行整体竞价出售时已于2018年6月28日在潜江日报发布售房公告，并于2018年6月30日发出告知书，告知包括原告在内的承租者该门面房整体实行竞价出售。应认定农机公司已履行了通知义务，并未侵犯原告的优先购买权。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形……但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，农机公司与宋杰之间的《房屋不动产买卖合同》即使侵犯了原告贺红兵作为承租人的优先购买权，也不能据此确认农机公司与宋杰间的房屋买卖合同无效。综上，农机公司与宋杰签订的《房屋不动产买卖合同》第二条关于购房价款的条款无效，其余合同内容合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第五十六条、第七十七条第一款、第一百三十条、第二百一十五条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潜江市农业机械有限责任公司与被告宋杰于2018年10月21日签订的《房屋不动产买卖合同》第二条关于房屋出让价款的约定条款无效；二、驳回原告贺红兵的其他诉讼请求。案件受理费130元，由原告贺红兵负担70元，被告宋杰、潜江市农业机械有限责任公司各负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判长  李振刚审判员  柴克清审判员  刘小军二〇一九年十月三十日书记员  苏惠敏