广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9286号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈佐滔，男，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄荣建，广东三良律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴竞烽，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘雅思，广东国慧律师事务所律师。原审被告、反诉第三人：佛山绿烜置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李仙艳，该公司员工。委托诉讼代理人：符馨予，该公司员工。上诉人陈佐滔因与被上诉人吴竞烽及原审被告、反诉第三人佛山绿烜置业有限公司（以下简称绿烜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈佐滔上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认陈佐滔与吴竞烽于2017年3月13日签订的《回迁房、车位买卖合同》、2018年8月17日签订的《回迁房、车位买卖补充协议》无效；2.陈佐滔退回购房款689850元予吴竞烽；3.吴竞烽承担本案诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误、程序错误。当时，吴竞烽携带《回迁房、车位买卖合同》找到陈佐滔，称只要陈佐滔签署该合同（房屋单价为7300元/平方米），就可收到第一期房款二十多万元。陈佐滔明确告知吴竞烽该房屋是夫妻共同财产，若无妻子签名确认合同不成立，但吴竞烽称一切后果由其承担。因合同版本页数较多，陈佐滔识字不多，在吴竞烽的劝说下于2017年3月13日签订《回迁房、车位买卖合同》（当时当地房价约为10000元/平方米，吴竞烽若以7300元/平方米的价格买下涉讼房屋，获益不菲。）因《回迁房、车位买卖合同》标的物房屋、车位当时还未具体确定，陈佐滔能否取得房屋、车位不得而知，故该合同应当无效。2018年8月17日，陈佐滔获得补偿涉讼回迁房、车位。陈佐滔、吴竞烽于2018年8月17日签订《回迁房、车位买卖补充协议》。但陈佐滔取得的是一种专属于其本人获得回迁房补偿的资格权利，且涉讼房屋、车位至今仍未取得不动产权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。另外，陈佐滔获得回迁房补偿资格是基于家庭成员共有的宅基地及地上房屋，回迁房、车位理应属于家庭成员共有。陈佐滔与李用霞于1978年登记结婚，于2019年1月31日离婚，夫妻续存期间，房屋虽然登记陈佐滔名下，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，属于夫妻共同财产，陈佐滔不能擅自处置。《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定只有办理转移登记后才不支持追回。涉讼房屋共有人李用霞得知陈佐滔与吴竞烽签署合同准备出售涉讼房屋，已将涉讼房屋依法占有。一审判决要求陈佐滔交付涉讼房屋、过户到吴竞烽名下无法实现。吴竞烽辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律、程序正确，应予维持。《回迁房、车位买卖合同》及《回迁房、车位买卖补充协议》真实合法有效，不违反法律、行政法规效力性的强制规定，依法受法律保护。（一）《回迁房、车位买卖合同》及《回迁房、车位买卖补充协议》经过双方当事人协商后签订，否则吴竞烽无法得知陈佐滔身份信息、房屋基本情况。《回迁房、车位买卖补充协议》关于房屋付款时间的约定明显对陈佐滔有利，双方当事人没协商显然不符合事实。陈佐滔从未向吴竞烽披露涉讼房屋存在共有人，相反陈佐滔签订合同时明确告知吴竞烽涉讼房屋是其单独所有，并不存在共有的情况，《回迁房、车位买卖合同》第二条可确认该事实。（二）2017年3月13日签订合同至今，陈佐滔从未向法院或者仲裁机构请求变更或者撒销合同，亦可印证双方所签定的合同不存在虚假、胁迫、显失公平、损害他人利益等情形。《回迁房、车位买卖合同》及《回迁房、车位买卖补充协议》已超过一年的除斥期间，陈佐滔已丧失撤销权，合同当然有效。二、涉讼房屋、车位为陈佐滔单独所有，陈佐滔享有处分权。（一）涉讼房屋是陈佐滔单独所有，拆迁文件均反映拆迁对象只有陈佐滔，绿烜公司与陈佐滔签订的《商品房买卖合同》亦明确记载涉讼房屋由陈佐滔单独所有，故涉讼房屋、车位陈佐滔享有充分的处分权。（二）即使涉讼房屋、车位是陈佐滔、李用霞的夫妻共同财产，陈佐滔对涉讼房屋、车位也享有充分的处分权。陈佐滔出售涉讼房屋、车位的行为，视为夫妻共同的意思表示。1.从2013年开始拆迁至今李用霞从未对涉讼房屋主张权利，亦从未要求吴竞烽撤销合同。根据吴竞烽一审中提交的现场录音可知，陈佐滔的家人明知陈佐滔出售涉讼房屋、车位的事实，故即使涉讼房屋属于夫妻共有财产，吴竞烽亦有理由相信出售涉讼房屋、车位是陈佐滔、李用霞夫妻共同的意思表示。2.陈佐滔、李用霞签订的《离婚协议书》第5条明确约定婚姻关系存续期间，双方均无共同债权债务。涉讼房屋、车位即使属于夫妻共同财产，李用霞明知本案纠纷后仍确认无共同夫妻债权，故涉讼房屋、车位为陈佐滔单独所有。3.陈佐滔在一审中明确涉讼房屋、车位与李用霞无关，现主张为夫妻共同财产，明显有违诚实信用原则。一审法院欲依职权追加李用霞为本案被告，但李用霞故意拒收法院诉讼材料，其行为视为认可涉讼房屋、车位归陈佐滔单独所有。同时，陈佐滔亦明确李用霞并非本案适格被告，反对一审法院追加李用霞为本案被告，且一审法院向佛山市南海区大沥镇拆迁办公室（以下简称拆迁办）调取的证据亦反映李用霞非贵广（南广）客运专线工程征地拆迁项目的被拆迁户，故陈佐滔对涉讼房屋、车位享有充分的处分权。四、涉讼房屋具备交付、办理产权转移变更登记的条件，李用霞并未居住于涉讼房屋，即使其居住于涉讼房屋，亦未影响涉讼房屋过户登记，故陈佐滔理应继续履行合同，交付涉讼房车位，协助办理涉讼房屋、车位转移过户至吴竞烽名下的手续。绿烜公司述称，绿烜公司与陈佐滔签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2018年9月28日前，并在房屋交付之日起360日内（即2019年9月28日前）办理房屋所有权转移登记。但绿烜公司办理过户手续时，发现涉案房屋因吴竞烽申请被一审法院查封致使绿烜公司无法在合同约定期限内办理转移登记，应予以免责。此外，绿烜公司协助办理涉讼房屋、车位转移登记至陈佐滔名下的手续时间应以陈佐滔、绿烜公司约定的日期为准。吴竞烽向一审法院提出诉讼请求：1.陈佐滔继续履行吴竞烽、陈佐滔双方于2017年3月13日签订的《回迁房、车位买卖合同》、于2018年8月17日签订的《回迁房、车位买卖补充协议》；2.陈佐滔按已经支付的购房款689850元为本金，按20%的标准计付违约金137970元予吴竞烽；3.陈佐滔将政府退还的涉讼房屋、车位面积差额的补偿款42705元退还予吴竞烽；4.陈佐滔向吴竞烽支付因维权产生的前期律师费43000元；5.绿烜公司和陈佐滔一起协助吴竞烽到房管、国土部门办理涉讼房屋及车位的权属登记手续及买卖流转后的过户变更登记手续，将该房屋及车位过户到吴竞烽名下；6.本诉诉讼费由陈佐滔承担。补充：吴竞烽第1项诉讼请求是指陈佐滔交付房屋及钥匙、办理房屋及车位的一手权属证，在取得一手权属证后办理过户登记；第2项诉讼请求中的违约金主张是弥补每月2500元的租金损失、装修材料和人工涨价的损失及交通费损失。陈佐滔向一审法院提出反诉请求：1.确认吴竞烽与陈佐滔于2017年3月13日签订的《回迁房、车位买卖合同》、于2018年8月17日签订的《回迁房、车位买卖补充协议》无效；由陈佐滔退回购房款689850元予吴竞烽；2.本诉及反诉的诉讼费用由吴竞烽承担。一审法院认定事实：2013年9月30日，拆迁办（甲方）与陈佐滔（乙方）签订《贵广（南广）客运专线工程征地拆迁补偿协议书）[贵广（南广）客运专线工程S-256]，约定因贵广（南广）客运专线工程建设，乙方同意甲方征拆其土地及地上建构筑物，并确定选择回迁安置的补偿形式，甲方共计可补偿给乙方的回迁面积（即回迁房总套内面积）为171.18平方米，然后乙方根据其申报并由甲方核定的户型和面积，以3500元/平方米的价格回购回迁房；各项补偿款合计为679780.6元；甲方负责办理回迁房的房屋所有权证。2015年8月3日，陈佐滔签署《贵广（南广）铁路大沥段回迁安置房申购确认书》（以下简称申购确认书），由陈佐滔向拆迁办提出回购回迁房的申请，确认申购回迁房户型为套内面积90平方米，车位数量为两个、回迁房数量为两套，申购总回迁面积为210平方米（套内）。2016年12月19日，拆迁办向陈佐滔发出《贵广（南广）铁路回迁安置房首期购房款缴款通知书》，载明根据陈佐滔提交的申购确认书的内容，陈佐滔共申购回迁房两套、车位两个，折合回迁房回购价为735000元，并通知陈佐滔于2017年1月10日前向拆迁办支付220500元首期购房款项。2017年1月23日，拆迁办出具结算票据确认陈佐滔支付首期购房款项220500元。2017年7月31日，拆迁办出具结算票据确认陈佐滔支付二期购房款项147000元。2017年3月17日，陈佐滔（甲方，出卖人）与吴竞烽（乙方，买受人）签订《回迁房、车位买卖合同》，约定：（第一条）甲方出卖的房屋及车位位于广东省佛山市南海区大沥镇太平社区*******“绿地香颂公馆”小区，因房屋尚未建成、尚未抽签分配，具体楼层以抽签确定为准，共壹套，套内面积为90平方米，汽车位壹个，面积为15平方米。房屋、车位合计套内面积为105平方米。上述面积如有增加，按政府有关规定由受益方补交购房款；如有减少，按政府有关规定处理，甲方个人不承担责任。（第二条）本合同所述房屋及车位为回迁安置物业，该房屋及车位没有共有人和产权纠纷，不存在抵押，债权债务纠纷以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。（第三条）物业每平方米计7300元，总交易价为766500元。（第四条）付款时间与方式：分三期付款，第一期支付383250元、第二期支付306600元、第三期支付76650元，其中第三期为甲方将本合同项下的房屋、车位登记过户到乙方名下时，乙方将剩余款项76650元一次性向甲方个人上述账户支付完毕。（第五条）房屋交付：甲方应在交房、交车位当日（约2018年9月）将回迁房及车位相关的所有手续、拆迁补偿协议书、回迁房申购确认书等一切和该出售物业有关的文件及票据交付乙方，甲方于物业交付使用时将交易房屋的钥匙全部交付给乙方，车位同时交于乙方实际占有、控制和使用。（第六条）甲方逾期交付房屋及车位的违约责任：除人力不可抗拒的自然灾害及政府行为等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋及车位交给乙方使用，逾期超过六十天，则视为甲方不履行合同，乙方有权选择：1.甲方按乙方累计已付款的百分之二十之标准向乙方支付违约金，合同继续履行，并在合同第五条约定的实际交付之日起三十天内交付物业。如甲方隐瞒此房屋的产权所属人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担。（第七条）1.因所售物业房屋及车位的产权证、土地证及其手续尚未办理，但甲方因资金需要自愿将此房、车位卖与乙方。甲方保证在政府部门允许办理此房车位产权证、土地证及其手续时，甲方立即负责将此房车位的产权证、土地证产权直接办理为乙方名下，并在产权证、土地证及其手续办理完毕后当天内交予乙方，所需费用由乙方承担；2.如因甲方或者政府原因不能将产权证、土地证产权直接办理为乙方名下，则甲方保证在政府部门允许办理此房、车位产权证、土地证及其手续时，立即办妥乙方的第一手房、车位产权证、土地证，然后立即为乙方办理产权证、土地证的过户手续。第一手物业产权证、土地证办妥前所需的所有税费等支出由甲方承担；物业过户到乙方名下所发生的二手税费等支出全部由乙方承担。（第八条）甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付物业款项，并有权要求甲方按年息百分之三十六的利率标准付给乙方利息，同时有权要求甲方双倍返还定金或支付物业总购买款项百分之二十的违约金；甲方不根据本合同的约定将回迁房及车位相关的所有手续、拆迁补偿协议书、回迁房申购确认书等一切和该出售物业有关的文件及票据交付乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付，并有权要求甲方支付违约金20万元；（第九条）甲方保证出售的本物业，在签订本合同的时候，已经本物业共有产权人的同意；甲方违约时，乙方维权所产生的法院案件受理费、财产保全费、律师费等全部维权费用由甲方承担。等等。2017年3月13日、2017年9月12日，陈佐滔分别出具收据确认收取吴竞烽支付的《回迁房、车位买卖合同》中的首笔款项383250元和第二期款项306600元。2018年8月17日，陈佐滔与拆迁办共同签署《分房抽签结果确认书》，陈佐滔确认抽取回迁房两套、车位两个，具体为户型为90平方米的房屋分别为17座904房和16座1108房、车位为618号和609号车位。2018年8月17日，吴竞烽与陈佐滔签订《回迁房、车位买卖补充协议》，约定《回迁房、车位买卖合同》第一条房屋及车位的基本情况为甲方出卖绿地香颂公馆小区房号为16座1108房（以下简称涉讼房屋），套内面积为90平方米，609号汽车位（以下简称涉讼车位），面积为15平方米，房屋和车位合计套内面积为105平方米；付款方式变更为《回迁房、车位买卖合同》项下的房屋车位登记到陈佐滔名下后，陈佐滔立即到公证处办理完委托买卖公证所需的手续或到房管、国土部门办理完过户给吴竞烽所需的手续后，吴竞烽即时向陈佐滔付清余下的全部款项；《回迁房、车位买卖合同》其他条款保持不变。2018年9月26日，拆迁办向绿烜公司发出《关于明确贵广（南广）铁路工程回迁楼收楼事宜的函》，其中陈佐滔在该批收楼名单中，收楼户型为16座1108房和对应车位609号及17座904房间和对应车位618号。2018年9月27日，陈佐滔签署收楼确认书，确认接收涉讼房屋和车位。2019年9月29日，吴竞烽与陈佐滔对涉讼房屋的事宜进行协商，陈佐滔：意思就是大家协调下，你现在提出20%补给你，你可以退出，是吧？吴竞烽：是啊。陈佐滔：这件事我要与儿子谈谈。吴竞烽：要谈就快点谈啦，利息这些是每天算的。陈佐滔：我又不要20%，又不赔给你，一样卖给你们，那你们认为是便宜了，就当我给你抓阄挑到好房间、层数好，体谅下，给些贴士来，这样也行；我的意思不是说一定要问你拿多少，大家凭良心，反正搞定了迟早就交给你们了，如果达成了没问题我就马上给你们了，反正到时候我拿回来的也一起给你们了，我无所谓。等等。2019年2月1日，陈佐滔与绿烜公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号201********102）《商品房买卖合同（预售）》（编号201********702），分别约定陈佐滔向绿烜公司购买涉讼车位和涉讼房屋，其中，涉讼车位套内面积为12.72平方米、涉讼房屋套内面积为86.43平方米。双方另约定其他权利义务。2018年11月29日，吴竞烽与广东国慧律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定吴竞烽聘请该所为本案提供法律服务，吴竞烽支付前期律师费20000元。同日，广东国慧律师事务所出具发票确认收取吴竞烽律师费20000元。2019年3月1日，吴竞烽与广东国慧律师事务所签订《补充协议》，约定本案律师费变更为43000元。同日，广东国慧律师事务所出具发票确认收取吴竞烽律师费23000元。经一审法院发函向拆迁办调查取证，拆迁办函复一审法院：2018年8月29日，拆迁办与陈佐滔签订补充协议，明确陈佐滔抽取的回迁房及车位的所有权均办至陈佐滔名下；李用霞非贵广（南广）客运专线工程征地拆迁项目的被拆迁户，未就该拆迁项目与拆迁办签订任何协议，亦未发生任何直接关系。另查明，大沥镇太坪村九潭面积60.51平方米土地[土地证号：集用（1989）003711]及位于大沥太平九潭云津街二巷7号的房屋建筑面积为60.94的房屋[房产证号：1293171]的权属登记人均为陈佐滔单独所有。2019年3月27日的南海区不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋和涉讼车位登记权利人均为绿烜公司，权利性质为出让/市场化商品房，未显示存在权利限制情况。再查明，陈佐滔与李用霞于1978年12月28日办理结婚登记，于2019年1月31日办理离婚登记。诉讼中，吴竞烽陈述，《回迁房、车位买卖合同》的标的物为涉讼房屋及车位；涉讼房屋及车位自陈佐滔过户至吴竞烽名下的税费由吴竞烽承担;吴竞烽确认具备在佛山地区购房资格和支付尾期房款的资金能力。陈佐滔陈述，《回迁房、车位买卖合同》标的物是取得回迁房的权利和资格，不是明确的房屋或具体的物权。绿烜公司陈述，绿烜公司根据拆迁办提供的名单办理涉讼房屋及车位权属登记手续；涉讼房屋及车位已办理初始权属登记，正在办理合同备案手续。一审法院认为，对于《回迁房、车位买卖合同》与《回迁房、车位买卖补充协议》的效力，陈佐滔主张为无效合同，对此，一审法院具体分述如下：一、是否具有人身专属性。陈佐滔在签订《回迁房、车位买卖合同》前通过《回迁房申购确认书》已预见自己可从贵广（南广）客运专线拆迁项目的回迁房中取得的房屋情况，陈佐滔向吴竞烽有偿转让的是其享有的安置补偿的财产权利，而非转让购买回迁房的人身资格，《回迁房、车位买卖合同》并不具有人身专属性。二、是否办理权属登记对效力的影响。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，吴竞烽与陈佐滔签订《回迁房、车位买卖合同》和《回迁房、车位买卖补充协议》时涉讼房屋及车位未办理物权登记，不影响合同效力。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件是房地产变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，陈佐滔以上述条文主张《回迁房、车位买卖合同》及《回迁房、车位买卖补充协议》无效，缺乏法律依据，一审法院不予支持。三、合同标的物是否具有确定性和可执行性。陈佐滔主张与吴竞烽交易的仅仅是陈佐滔享有的一种预期权利，陈佐滔是否能实际获得该回迁房屋和车位并不确定。陈佐滔签署的《回迁房申购确认书》明确载明因贵广（南广）客运专线建设拆迁需要，陈佐滔经申请购得两套回迁房和两个车位，即该协议明确了转让的是陈佐滔取得的回迁房和车库，只要陈佐滔交付的是其因贵广（南广）客运专线建设拆迁取得的回迁房和车库，且面积基本符合合同约定即可，该协议约定的交易对象是具有可执行性，即使具体房屋标的在签订《回迁房、车位买卖合同》时尚未确定也不影响该协议的效力。四、是否属于无权处分夫妻共同财产情形。本案交易标的为拆迁补偿所得的房屋和车位，涉讼房屋和车位属陈佐滔与李用霞婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的对于夫妻共同财产的规定，“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的约定，故本案合同是否有效关键在于吴竞烽是否有理由相信出售涉讼房屋和车位是陈佐滔与其配偶的共同意思表示和陈佐滔是否有权处分其夫妻共同财产，吴竞烽是否善意买受人。首先，综合当事人的庭审陈述和本案查明的事实，吴竞烽与陈佐滔原本并不相识，在涉讼房屋和车位尚未办理权属登记的情况下，吴竞烽因信赖陈佐滔与拆迁办签订的拆迁补偿协议、申购确认书等拆迁材料而与陈佐滔订立《回迁房、车位买卖合同》购买涉讼房屋和车位。陈佐滔因贵广（南广）客运专线建设被征迁的土地和房屋均登记在陈佐滔个人名下，与拆迁办订立拆迁补偿协议的主体也为陈佐滔个人，陈佐滔亦未举证在缔约前曾明确告知吴竞烽其家庭情况，吴竞烽作为一般购房者无从获知亦符合常理。陈佐滔作为夫妻一方及原被拆迁不动产的产权登记人对外出售房屋，在无相反证据支持的情况下，相对方也有理由相信陈佐滔有权出售房屋；其次，无论《回迁房、车位买卖合同》样本为何方提供，《回迁房、车位买卖合同》中明确载明陈佐滔对涉讼房屋享有处分权，已经其他共有产权人同意，吴竞烽基于此与陈佐滔订立合同，已尽谨慎注意的义务，不存在过错；而陈佐滔在与吴竞烽签订《回迁房、车位买卖合同》并已收取大部分购房款后又主张涉讼房屋和车位为夫妻共同财产并以无权处分为由主张合同无效，有违诚实信用原则；最后，陈佐滔主张《回迁房、车位买卖合同》未经配偶李用霞知情或追认，同时又主张《回迁房、车位买卖合同》与李用霞无关，不同意李用霞参加本案诉讼，陈佐滔对其无权处分的主张缺乏充分证据支持，应承担相应举证不能的责任，故一审法院对陈佐滔主张其无权处分夫妻共同财产的抗辩意见不予采纳。综上所述，《回迁房、车位买卖合同》和《回迁房、车位买卖补充协议》未存在法律规定合同无效的情形，陈佐滔主张《回迁房、车位买卖合同》无效并据此要求将已收取的购房款退还予吴竞烽的请求均理据不足，一审法院均不予支持。《回迁房、车位买卖合同》和《回迁房、车位买卖补充协议》是吴竞烽与陈佐滔的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同。根据《回迁房、车位买卖合同》约定，陈佐滔应在涉讼房屋交付使用时将钥匙交付予吴竞烽，涉讼车位交予吴竞烽实际占有使用，至庭审辩论终结之日，陈佐滔未举证证明已将涉讼房屋和车位交付予吴竞烽使用，也未举证反映其存在任何交付障碍的情况，吴竞烽要求陈佐滔支付逾期交付违约金，符合双方约定和法律规定。但《回迁房、车位买卖合同》约定的违约金标准过高，综合合同履行情况、陈佐滔违约情形及吴竞烽的实际损失，一审法院酌定陈佐滔应以每月1200元的标准向吴竞烽支付逾期交房违约金。鉴于涉讼房屋的交付情况具有不确定性，一审法院酌定上述违约金自陈佐滔收楼之日即2018年9月27日起计算至庭审辩论终结之日即2019年5月15日止，经核算为9160元（1200×7个月+1200÷30×19），吴竞烽主张超出部分一审法院不予支持，其后若有实际损失产生，吴竞烽可另行主张权利。针对吴竞烽主张的涉讼房屋和车位面积差额补偿款的问题，吴竞烽与陈佐滔签订《回迁房、车位买卖合同》和《回迁房、车位买卖补充协议》时双方均未能明确获知涉讼房屋和车位的具体面积，双方系基于对拆迁办与陈佐滔签署的拆迁补偿协议书及申购确认书内容的认知而对交易标的物面积暂定为房屋和车位共105平方米。《回迁房、车位买卖合同》也载有在涉讼房屋实际交付时对面积增减的处理条款。诉讼中，吴竞烽与陈佐滔均未举证反映政府对回迁房屋实际面积增减有具体规定，在此情况下，双方应结合合同相关条款，遵循公平和等价有偿的原则进行处理。根据《回迁房、车位买卖合同》约定，如实际交付时标的物面积增加的，由受益方即吴竞烽补交购房款；而如实际交付标的物面积减少的，则陈佐滔不承担责任，该约定明显有违公平对等原则。故一审法院认定陈佐滔应参照套内面积增加的处理原则退还减少面积相应的购房款予吴竞烽，《回迁房、车位买卖合同》明确约定的涉讼房屋和车位套内面积每平方米单价为7300元，经核算，陈佐滔应退还相应减少面积对应的购房款42705元[7300×（105-12.72-86.43）]予吴竞烽，对吴竞烽该项诉请，一审法院予以照准。陈佐滔因其违约行为致本案诉讼，吴竞烽主张陈佐滔支付吴竞烽因本案支出的律师费43000元，符合双方约定，一审法院予以支持。吴竞烽现已确认其有能力支付剩余房款，绿烜公司同意依约将涉讼房屋及车位转移登记至陈佐滔名下，现涉讼房屋及车位未显示存在权利限制情况，陈佐滔确认已接收涉讼房屋及车位，故吴竞烽请求陈佐滔交付涉讼房屋与车位及协助办理过户的主张，一审法院予以准许。根据合同相对性原则，绿烜公司将涉讼房屋及车位所有权转移登记至陈佐滔名下后，陈佐滔应将涉讼房屋及车位所有权转移登记至吴竞烽名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈佐滔应于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市南海区**************************及位于佛山市南海区****************公馆地下室609号车位交付予吴竞烽；二、*烜公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于佛山市南海区**************************及位于佛山市南海区****************公馆地下室609号车位转移登记至陈佐滔名下的手续；三、陈佐滔应于位于佛山市南海区**************************及位于佛山市南海区****************公馆地下室609号车位转移登记至陈佐滔名下之日起十日内协助办理上述房屋及车位转移登记至吴竞烽名下的手续；四、陈佐滔应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金9160元予吴竞烽；五、陈佐滔应于判决发生法律效力之日起十日内支付房屋面积差额购房款42705元予吴竞烽；六、陈佐滔应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费43000元予吴竞烽；七、驳回吴竞烽其他诉讼请求；八、驳回陈佐滔全部反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6850.88元（吴竞烽已预交9805.51元），由吴竞烽负担644.05元，由陈佐滔负担6206.83元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对吴竞烽多预交的诉讼费用9161.46元，在判决发生法律效力后经书面申请,一审法院退还予吴竞烽。一审反诉受理费5349.25元（陈佐滔已预交），由陈佐滔负担。二审期间，吴竞烽向本院提交如下证据：1.广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605财保197号民事裁定，拟证明该裁定案件申请费4794.33元根据《回迁房、车位买卖合同》约定应由陈佐滔承担；2.南海区不动产登记信息查询结果及商品房合同登记信息查询结果，拟证明涉讼车位登记于陈佐滔名下及涉讼房屋商品房合同已登记备案，除本案查封外，无权利瑕疵。陈佐滔对上述证据的真实性均予以确认。绿烜公司质证认为，因吴竞烽申请查封了涉讼房屋，致使其无法办理产权转移登记，故不应承担任何逾期办证的法律责任，并对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审核，本院对上述证据的真实性予以确认。陈佐滔、绿烜公司均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：《回迁房、车位买卖合同》及《回迁房、车位买卖补充协议》是否有效。其一，《回迁房、车位买卖合同》及《回迁房、车位买卖补充协议》所涉标的物具有确定性和可执行性。首先，陈佐滔在签订《回迁房、车位买卖合同》前通过《回迁房申购确认书》已预见其可从贵广（南广）客运专线拆迁项目的回迁房中取得的房屋情况，其具有购买回迁房的资格，该资格虽具有人身属性，但其通过这种人身属性所享有的安置补偿的财产权利则依法可以转让。其次，陈佐滔签署的《回迁房申购确认书》明确载明因贵广（南广）客运专线建设拆迁需要，陈佐滔经申请购得两套回迁房和两个车位，《回迁房、车位买卖补充协议》明确了陈佐滔转让的是其取得的回迁房和车位，只要陈佐滔交付的是其因贵广（南广）客运专线建设拆迁取得的回迁房和车位，且面积基本符合合同约定即可，即使具体房屋标的和车位在签订《回迁房、车位买卖合同》时尚未确定亦不影响合同效力，故《回迁房、车位买卖合同》《回迁房、车位买卖补充协议》约定的标的物具有确定性和可执行性。其二，涉讼标的物虽未办理物权登记，不影响合同效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故陈佐滔与吴竞烽签订《回迁房、车位买卖合同》《回迁房、车位买卖补充协议》时涉讼房屋和车位尚未办理物权登记不影响双方买卖合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”该转让所针对的是未依法登记领取权属证书的房地产不得进行转让登记的管理性规定。本案双方当事人通过签订合同转让财产标的物，仅是物权变动的原因，故合同效力不受影响。其三，吴竞烽系善意买受人。首先，陈佐滔因贵广（南广）客运专线建设被征迁的土地和房屋均登记在陈佐滔个人名下，与拆迁办签订拆迁补偿协议的主体亦为陈佐滔个人，吴竞烽因信赖陈佐滔与拆迁办签订的拆迁补偿协议、申购确认书等拆迁材料而与陈佐滔签订《回迁房、车位买卖合同》《回迁房、车位买卖补充协议》购买房屋和车位，且《回迁房、车位买卖合同》中亦明确载明陈佐滔对涉讼房屋享有处分权，已经其他共有产权人同意，故吴竞烽基于此与其签订合同，已尽审慎义务。其四，陈佐滔主张《回迁房、车位买卖合同》未经李用霞知情或追认，在一审诉讼中又主张《回迁房、车位买卖合同》与李用霞无关，不同意李用霞参加诉讼，对其无权处分涉讼房屋和车位的主张缺乏证据支持，故一审认定其应承担举证不能的责任并无不当。综上，《回迁房、车位买卖合同》《回迁房、车位买卖补充协议》系陈佐滔与吴竞烽平等、自愿协商的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应依约全面、正当履行合同义务，陈佐滔在与吴竞烽签订《回迁房、车位买卖合同》并已收取大部分房款后又主张涉讼房屋和车位为夫妻共同财产并以无权处分为由主张合同无效，明显有违诚信原则，一审判令其继续履行合同并承担违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈佐滔的上诉理由不成立，予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10698.5元，由上诉人陈佐滔负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十月二十九日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力