广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1122民初515号 原告：黄美益，女，1979年8月3日出生，壮族，原住贺州市平桂区羊头镇石头塘39-3号，现住钟山县。 委托诉讼代理人：周维吉，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琦，广西宏民律师事务所律师。 被告：钟山县房地产综合开发总公司，住所地钟山县钟山镇书香西路78号。 法定代表人：廖思琨，总经理。 委托诉讼代理人：刘建中，钟山县房地产综合开发总公司职员。 被告：钟华朝，男，1968年2月8日出生，汉族，住钟山县。 被告：钟华升，男，1969年1月8日出生，壮族，原住钟山县同古镇同古路6-14号，现住钟山县。 被告：谢寿斌，男，1975年9月3日出生，汉族，住钟山县。 被告：俸善德，男，1966年2月18日出生，瑶族，住桂林市象山区。 第三人：容新光，男，1970年8月19日出生，汉族，住贺州市八步区。 第三人：陆光海，男，1976年4月23日出生，壮族，住钟山县。 第三人：陈文斌，男，1962年11月28日出生，汉族，住钟山县。 第三人：蒙赐恒，男，1964年3月10日出生，汉族，住钟山县。 第三人：凌红英，女，1968年7月10日出生，汉族，住钟山县。 原告卢国转、黄美益与被告钟山县房地产综合开发总公司（以下简称钟山房地产公司）、钟华朝、钟华升、谢寿斌、俸善德、第三人容新光、陆光海、陈文斌、蒙赐恒、凌红英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，发现卢国转已死亡，本院遂通知其继承人卢信业（父亲）、岑苟五（母亲）、卢隆周（儿子）、卢文妹（女儿）参加诉讼，四位继承人共同向本院提交书面声明，表示放取继承、不参加本案诉讼。原告的委托诉讼代理人周维吉、被告钟山房地产公司的委托诉讼代理人刘建中、被告钟华朝、钟华升、谢寿斌、俸善德到庭参加诉讼。第三人容新光、陆光海、陈文斌、蒙赐恒、凌红英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄美益向本院提出诉讼请求：判决五第三人和五被告共同协助原告将钟国用（2001）字第000006号、钟国用（2001）字第000750号、钟国用（2001）字第001194号、钟国用（2006）字第944号、钟国用（2007）第937号五宗国有土地的土地使用权过户登记到原告名下，办理该土地使用权过户登记手续所需缴纳的有关费用由五被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判决五第三人和五被告共同协助原告将钟国用（2001）字第000006号、钟国用（2001）字第000750号、钟国用（2001）字第001194号、钟国用（2006）字第944号、钟国用（2007）第937号五宗国有土地共630平方米中的26.33平方米（其中住房土地面积20.39平方米，车库土地面积5.94平方米）土地使用权过户登记到原告名下，办理该土地使用权过户登记手续所需缴纳的有关费用由原告承担。事实和理由：2012年8月15日，原告卢国转、黄美益与被告钟华朝、钟华升、谢寿斌、俸善德签订《合资建房施工合同》，约定由原告方向该四被告购买该四被告在钟山县西侧（国税小区）所建的一栋住宅楼中的住房一套；由该四被告负责办理上述住宅楼和上述原告所购住房的土地使用权过户登记手续；办理上述住宅楼的土地使用权过户登记手续所需缴纳的有关费用由该四被告承担，办理上述原告所购住房的土地使用权过户登记手续所需缴纳的有关费用由原告承担。合同签订后，原告依约购买了上述住房，但该四被告至今未办理上述住宅楼和上述原告所购住房的土地使用权过户登记手续。上述住宅楼是该四被告挂靠被告钟山房地产公司建设的。上述住宅楼所使用的土地是该四被告向五第三人购买的原为五第三人分别享有使用权的五宗国有土地（其中二宗为出让地，三宗为划拨地，总面积为630平方米）。该五宗土地的使用权现仍登记在五第三人名下。因此，办理上述住宅楼和上述住宅楼每套住房的土地使用权过户登记手续，需由五第三人和五被告共同协助上述住宅楼全体住房购买人和上述住宅楼每套住房购买人才能完成。原告作为上述住宅楼的住房购买人之一，有权提起本案诉讼，要求五第三人和五被告在协助上述住宅楼全体住房购买人办好上述住宅楼的土地使用权过户登记手续的同时，协助原告办理上述原告所购住房的土地使用权过户登记手续，即将上述五宗国有土地共630平方米中的26.33平方米（其中住房土地面积20.39平方米，车库土地面积5.94平方米）土地使用权过户登记到原告名下。办理该土地使用权过户登记手续所需缴纳的有关费用，可依约由原告承担。 被告钟山房地产公司辩称，被告钟山房地产公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系，不是本案房屋买卖合同的当事人，因此，不是本案的适格被告。法院应当驳回原告对被告钟山房地产公司的诉讼请求。 被告钟华朝、钟华升、谢寿斌、俸善德辩称，1、五第三人与原告之间不存在任何合同关系，因此，原告要求五第三人和五被告共同协助原告办理其所购住房的土地使用权过户登记手续，无合同和法律依据。2、根据被告钟华朝等四人与原告签订的《合资建房施工合同》，被告钟华朝等四人只是协助原告办理其所购住房的土地使用权过户登记手续，而协助不是主要义务，只是一种辅助义务，而且原告至今未依约向被告钟华朝等四人预交办理其所购住房土地使用权过户登记手续所需缴纳的有关费用。3、被告钟华朝等四人与其他购买上述住宅楼住房的潘登等十一人于2017年10月24日签订的《协议》，是潘登等十一人胁迫被告钟华朝等四人签订的协议，是无效协议。 第三人容新光、陆光海、陈文斌、蒙赐恒、凌红英未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的被告钟华朝等四人与潘登等十一人于2017年10月24日签订的《协议》1份，被告钟华朝等四人提供的录音录像光碟1张、钟山县人民医院疾病证明书、出院记录各1份、（2018）桂1122刑初193号刑事判决书1份，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告钟华朝等四人提供的欠款人员名单1份，无原告签名，原告不认可，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月，第三人容新光、陆光海、陈文斌、蒙赐恒、凌红英分别将其各自享有使用权的均位于钟山县西侧（国税小区）并相邻在一处的五宗国有土地【其中容新光享有使用权的土地，证号为钟国用（2001）字第000006号，属划拨地；陆光海享有使用权的土地，证号为钟国用（2001）字第000750号，属划拨地；陈文斌享有使用权的土地，证号为钟国用（2003）字第1019号（土地登记卡所登记的证号为钟国用（2001）001194号），属出让地；蒙赐恒享有使用权的土地，证号为钟国用（2006）字第944号，属出让地；凌红英享有使用权的土地，证号为钟国用（2007）第937号，属出让地。总面积为630平方米】的使用权转让给被告钟华朝、钟华升、谢寿斌、俸善德。该四被告是个人合伙关系。该四被告受让上述五宗土地使用权时，由被告钟华朝出面作为乙方分别与第三人容新光等五人作为甲方签订了《土地转让协议》，分别约定上述土地使用权转让后，甲方协助乙方办理土地使用权过户登记手续；办理土地使用权过户登记手续所需缴纳的有关费用由乙方承担。但被告钟华朝等四人受让上述五宗土地使用权后，一直未申请办理该五宗土地的使用权的过户登记手续。其中两宗划拨地亦一直未申请办理土地使用权出让手续（即划拨地转为出让地的手续，下同）。 2012年，被告钟华朝等四人挂靠被告钟山房地产公司，在上述五宗土地上建设了住宅楼一栋（共7层29套，以被告钟山房地产公司的名义办理了准建手续）。在建设该住宅楼前后及建设该住宅楼过程中，被告钟华朝等四人或四人出面，或一人、二人、三人出面作为乙方分别与原告等29户人作为甲方签订了《合资建房施工合同》（实为房屋买卖合同，下同），将上述住宅楼的29套住房分别出售给了原告等29户人。上述《合资建房施工合同》均约定，乙方协助甲方办理其所购住房的产权过户登记手续（包括办理房屋所有权过户登记手续和土地使用权过户登记手续，但合同有的写办理土地证、房产证手续，有的写办理房屋产权证手续）；办理甲方所购住房的产权过户登记手续所需缴纳的有关费用由甲方承担。原告等29户人分别购买上述住宅楼的29套住房后，分别依约向被告钟华朝等四人预交了办理各所购住房的房屋所有权和土地使用权过户登记手续所需缴纳的有关费用，但被告钟华朝等四人收到原告等29户人分别预交的上述费用后，只协助原告等29户人办理了各所购住房的房屋所有权过户登记手续（均领取了房屋所有权证，其中原告领取的房屋所有权证证号为钟房权证钟山镇字第××号），未协助原告等29户人办理各所购住房的土地使用权过户登记手续。 2017年10月24日，被告钟华朝等四人由被告钟华朝、钟华升、俸善德出面作为施工方与原告等29户人由潘登等十一人出面作为业主方签订《协议》（被告钟山房地产公司亦由其员工周云平出面参与了该协议的签订），约定办理上述住宅楼的土地使用权过户登记手续所需缴纳的有关费用由施工方承担，办理原告等29户人各所购住房的土地使用权过户登记手续所需缴纳的有关费用由业主方承担。但该协议签订后，被告钟华朝等四人至今仍未协助原告等29户人办理上述住宅楼和原告等29户人各所购住房的土地使用权过户登记手续。 另查明，2018年7月16日，被告钟华朝等四人由前述两宗划拨地的原土地使用权人即第三人容新光、陆光海分别向钟山县土地管理部门提出了办理各自划拨地土地使用权出让手续的申请。钟山县土地管理部门接到上述申请后，经报钟山县人民政府审批，于2018年12月6日分别对第三人容新光、陆光海作出了缴纳各自划拨地土地使用权出让金的通知单，并在通知单上告知：缴纳土地使用权出让金后，到有关部门签订土地使用权出让合同和缴纳税款等。但上述通知单至今未送达给第三人容新光、陆光海，因此，上述通知单所通知缴纳的土地使用权出让金至今未缴纳，所告知签订的土地使用权出让合同亦至今未签订。 本院认为，办理原告所购住房的土地使用权过户登记手续，必须先由五第三人和五被告协助本案所涉住宅楼的全体住房购买人即原告等29户人办理本案所涉住宅楼的土地使用权过户登记手续，而办理本案所涉住宅楼的土地使用权过户登记手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，必须先由本案所涉住宅楼所使用的五宗国有土地中的两宗划拨地的原土地使用权人即第三人容新光、陆光海或者该两宗划拨地的土地使用权受让人即被告钟华朝等四人办理该两宗划拨地的土地使用权出让手续，并缴纳该两宗划拨地的土地使用权出让金，但第三人容新光、陆光海或者被告钟华朝等四人至今未办理该两宗划拨地的土地使用权出让手续，亦未缴纳该两宗划拨地的土地使用权出让金。因此，在此情况下，原告请求判决五第三人和五被告共同协助其办理其所购住房的土地使用权过户登记手续，即将上述五宗土地共630平方米中的26.33平方米（其中住房土地面积20.39平方米，车库土地面积5.94平方米）土地使用权过户登记到其名下，与上述法律、行政法规的强制性规定不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，判决如下： 驳回原告黄美益的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告黄美益负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈安录 审 判 员  宋斌文 人民陪审员  周君学 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  邱 晓 附相关法律条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。