四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初1700号 原告：唐小英，女，汉族，生于1969年4月5日，住四川省泸州市纳溪区。 原告:季顺文,男，汉族，生于1964年12月28日，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：吴春，四川泸杰律师事务所律师。 被告：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：泸州市纳溪区百梯巷42号,统一社会信用代码：915105037316127481。 法定代表人：范贵文，该公司董事长。 诉讼代表人（破产管理人）：四川长江会计师事务所有限公司，住所地:泸州市江阳区春景上路2号1号楼8层808-812号,统一社会信用代码：91510500708931628N。 法定代表人：林继祥，总经理。 委托诉讼代理人：王跃清，四川酒城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪春兰，女，生于1968年12月14日，汉族，该公司职工，四川省泸州市江阳区号。 原告唐小英、季顺文与被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用普通程序由本院审判员林万泉担任审判长，与审判员李小川、人民陪审员刘永利共同组成合议庭，并于2019年9月23日公开开庭进行了审理，法官助理蔡利霞协助审理，原告唐小英与季顺文共同委托诉讼代理人吴春、被告泸州纳溪永乐房地产开发公司的诉讼代表人（管理人）四川长江会计师事务所有限公司的委托诉讼代理人王跃清、倪春兰到庭参加了诉讼，本案并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认与被告永乐公司于2015年5月7日至11日分别签订的35份《商品房买卖合同》（合同编号见附页）有效，并判令被告永乐公司继续履行合同，2、确认被告永乐公司将修建位于泸州市纳溪区人民西路二段20号河西商业大厦1幢对应的35套房屋（房号见附页）属其所有，并协助办理产权过户登记手续。事实理由：自己作为夫妻从2013年3月27日起至2015年4月15日止分13次向被告永乐公司交纳购房款3246387元，另外通过他人债权转让抵交购房款120万元，合计4446387元，签订合同结算时加上利息1138058元，共计本息5584445元，于2015年5月7日、8日、10日、11日分别与被告永乐公司签订35份《商品房买卖合同》约定，被告永乐公司将其修建位于泸州市纳溪区人民西路二段20号河西商业大厦1幢对应的35套房屋，分别以不同的价款出卖给其所有，35套房屋价款计5549670元，余额3万余元还自愿放弃，且约定2016年12月31日交付房屋。逾期后，被告永乐公司以破产清算为由不履行房屋买卖合同，还经其破产管理人将原告购房款确认为一般债权，并书面通知不予履行《商品房买卖合同》。起诉提出前述诉讼请求。 被告永乐公司的诉讼代表人辩称：被告永乐公司以河西商业大厦修建项目为名，向社会不特定的多人非法吸收公众存款，已经人民法院生效判决确认构成犯罪，原告唐小英、季顺文通过自己借款和他人转让借款共4446387元给被告永乐公司属于其犯罪行为发生期间，事后双方以借款转购房款于2015年5月签订的35份《商品房买卖合同》应属无效。被告永乐公司的管理人在其破产清算期间，依法履职通知原告不予履行《商品房买卖合同》的行为属于有效民事行为，应当得到人民法院支持。故，原告唐小英、季顺文的诉讼请求不能成立，依法应当驳回其诉讼请求。 经审理查明：被告永乐公司于2001年8月1日成立，注册资金为800万元，系从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目。在建设过程中，被告永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会议，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于河西商业大厦1号楼项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款5万元、10万元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。原告唐小英、季顺文夫妇作为投资者从2013年3月27日起至2015年4月15日止分13次向被告永乐公司投资借款3246387元，另外通过杨朝明（15万元）、胡志坚（10万元）、朱金容（5万元）、唐小宏（49万元）、唐小燕（41万元）等人对被告永乐公司的债权转让120万元，合计投资借款4446387元，均以签订《借款协议》约定给付利息的方式由被告永乐公司分别出具收据、借条给原告，并注明系借款，分别约定年利息25%和30%，未注明还款期限。2015年5月7日、8日、10日、11日，原、被告双方分别签订35份《商品房买卖合同》约定，被告永乐公司将修建位于泸州市纳溪区人民西路二段20号河西商业大厦1幢对应的35套房屋，分别以每平方米、4690元、4710元、4750元、4760元、4810元、4930元、5180元等不同的单价，以总价款5549670元出卖给原告所有（签订合同结算时，借款本金4446387元，加上利息1138058元，共计本息5584445元，转作为购房款，原告对余额3万余元作自愿放弃处理），还约定2016年12月31日交付房屋，并分别于2015年5月28日、29日办理房屋预售合同网签备案登记手续。2017年9月7日，被告永乐公司经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认：被告泸州市纳溪永乐房地产开发有限公司单位犯非法吸收公众存款罪，被告永乐公司返还各集资参与人款项。同时，该生效判决还确认，被告永乐公司非法吸收公众存款的时间为2013年10月至2015年5月，原告唐小英、季顺文集资款项的数额（扣除已付的利息，金额为4356387元）及名单附判决之后。2015年10月28日，被告永乐公司向本院申请破产清算，本院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其破产管理人。管理人于2019年6月18日以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》书面告知，原告所交借款确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》。原告唐小英、季顺文不服管理人的债权确认行为而提起本案诉讼。 认定上述事实，有原、被告双方当事人的陈述以外，还有下列证据予以证实： 1、原、被告双方当事人的身份信息，证明原、被告双方当事人主体适格的事实。 2、原告举证其分别于2013年3月27日起至2015年4月15日分13次向被告永乐公司交纳款项3246387元的《借款协议》和收据、2015年5月7日、8日、10日、11日签订35份《商品房买卖合同》、5月28日、29日《商品房预售备案通知书》，证明原告向被告永乐公司先交纳借款，后签订《商品房买卖合同》并登记备案的事实。 3、被告管理人举证《泸州市纳溪区永乐房地产开发公司关于“河西商业大厦1号楼”项目融资方案》、本院（2016）川0503刑初196号刑事判决书，证明被告永乐公司从2011年10月16日起制定非法融资方案向社会不特定投资者融资，2017年9月7日被判决其单位犯非法吸收公众存款罪，原告唐小英、季顺文作为投资者借款4446387元的事实。 4、被告管理人举证《破产申请书》、《民事裁定书》、《决定书》，证明被告永乐公司于2015年10月28日向本院提出破产清算申请，本院于2015年11月4日裁定受理，并指定四川长江会计师事务所有限公司为管理人的事实； 5、原告举证被告管理人于2019年6月18日出具的《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》，证明被告管理人告知原告所交纳借款确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的事实。 上述证据经庭审举证、质证、认证，符合本案证据的客观性、关联性和合法性，可以作为本案案件事实的定案证据。 本院认为，本案系被告永乐公司因破产引发的普通破产债权确认纠纷，原告唐小英、季顺文夫妇作为被告永乐公司的债权人，对其管理人编制的普通债权登记有异议，起诉请求变更管理人对其购房款作普通债权登记，要求继续履行购房合同而提起与破产有关的特殊民事诉讼案件。本案被告永乐公司在修建“河西商业大厦1号楼”的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪并已依法予以刑罚处罚。因此，被告永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照我国《民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。原告唐小英、季顺文夫妇自2013年3月27日和2015年4月15日13次向被告永乐公司交款3246387元，并通过他人借款债权转让120万元，双方分别以《借款协议》形式确认双方之间的债权债务关系，该行为经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于被告永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，被告永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，原告唐小英、季顺文夫妇与被告永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。被告永乐公司与原告唐小英、季顺文夫妇于2015年5月7日至11日签订的35份《商品房买卖合同》，形式上将原告唐小英、季顺文对其借款本金及利息和债权转让款项转换为购房款，并约定其尚未修建完善的房屋以相应价款出卖属原告唐小英、季顺文夫妇所有，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，被告永乐公司的非法吸存犯罪行为与原告投资签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，原、被告之间签订的35份《商品房买卖合同》不是被告永乐公司真实唯一的意思表示，不符合法律规定。根据我国《合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故原告唐小英、季顺文与被告永乐公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。且被告永乐公司经本院于2015年11月4日已裁定受理属于破产清算期间，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案被告永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知原告所交纳款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合我国《民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，本院应当予以确认，对原告因不服管理人对其购房款确认为一般债权和通知不予履行购房合同行为提起本案的诉讼请求，本院不能予以支持。 关于原告主张其《商品房买卖合同》经房管部门网签备案预售合同登记具有准物权公示效力的问题，我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象是双方所签订的房屋买卖合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理监督措施，而不是物权法所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。所以，原告主张本案双方所签订的《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，具有物权公示排他性的理由不能成立，本院不予支持。据此，为保护公民法人的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）、（四）、（五）项、第五十六条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告唐小英、季顺文的诉讼请求。 案件受理费36024元，由原告唐小英、季顺文承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  林万泉 审 判 员  李小川 人民陪审员  刘永利 二〇一九年十月二十二日 法官助理蔡利霞 书记员肖晓芳 附：原告唐小英、季顺文与被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司签订的35份《商品房买卖合同》的合同编号以及对应于泸州市纳溪区人民西路二段20号河西商业大厦1幢房屋的序号 附件： 一、原告唐小英、季顺文与被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司签订35份《商品房买卖合同》的合同编号：2015001417、2015001420、2015001422、2015001423、2015001424、2015001425、2015001428、2015001429、2015001430、2015001432、2015001433、2015001434、2015001435、2015001436、2015001437、2015001438、2015001440、2015001441、2015001442、2015001449、2015001450、2015001451、2015001452、2015001453、2015001454、2015001455、2015001456、2015001399、2015001402、2015001403、2015001405、2015001408、2015001411、2015001412、2015001480。 二、原告唐小英、季顺文与被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司签订35份《商品房买卖合同》所对应于泸州市纳溪区人民西路二段20号河西商业大厦1幢房屋的序号： 5-2、6-2、7-2、8-2、9-2、10-2、11-2、12-2、13-2、14-2、15-2、16-2、17-2、18-2、19-2、20-2、21-2、22-2、23-2、24-2、25-2、26-2、27-2、28-2、29-2、30-2、31-2、7-1、8-1、9-1、10-1、12-1、14-1、15-1、5-7相应35套房屋。