兴城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1481民初2697号原告：王强，男，1958年10月10日出生，汉族，教师，群众，住兴城市被告：于萍，女，1965年5月30日出生，满族，个体，住绥中县原告王强与被告于萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王强向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告垫付的维修资金6,736.00元、契税2,482.70元。2.依法判令被告给付违约金20,000.00元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月11日，原告与被告签订了《买卖合同》，原告已交付全部购房款，但被告一直未给原告办理过户手续，原告无奈，于2019年4月起诉被告，法院判决支持了原告的诉请，但在办理过程中，本来应当由被告交付的维修资金和契税，为了过户，原告只能垫付维修资金6,736.00元，契税2,487.70元。另外，被告从2017年9月1日就可以能办理房照，但被告就是不给办理，造成违约时间为692天，被告的违约行为给原告造成损失，原告按房价值20万元按照10%给付原告违约金即20,000.00元。被告的行为严重侵害原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。于萍辩称，原告要求答辩人承担交易房屋的维修基金，是错误的。现该房产登记在原告名下，其是该交付维修基金利益的享受者、受益者，当然应当由产权的所有人交付。关于契税，依据税法，答辩人所承担是交易税而非契税，契税是因交易产生的合同关系的纳税行为。原告因交易而取得产权，当然是契税缴纳的主体。房屋买卖合同约定过户费用全部由原告承担。关于违约金，依据法律规定，违约金是合同约定或者法定。被告曾多次来兴城配合原告办理房屋过户手续，都是因为原告的原因没有办成。原告692天不办理产权证，作为违约请求的条件，没有法律依据。综上，原告无理，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告王强与被告于萍经过协商，于2013年12月11日共同签订《买卖楼房合同》一份，约定：“甲方(于萍)愿把自有的在辽宁省兴城市海上钓鱼台二期C9九楼903号楼全部（建筑面积67.36平方米，鹿台约4平方米）转卖给乙方（李玉玲、王强），总作价为贰拾万元￥200，000.00元。付款方式：分两期付款，第一期在2013年12月21日前付壹拾肆万￥140，000.00元；第二期从本日起三个月内全部付清全额。更名、过户的时间由乙方决定，甲方要保证及时出面，提供一切办理手续的签字，印章等事宜。费用由乙方负责。乙方全额付款后，甲方要把此楼的全部手续，各种门钥匙立即交付给乙方。乙方不能按时付款，越期两个月，甲方有权收回楼房另行安排。产权发生争议由甲方负全责。”落款甲方签字处签有于萍的名字及捺印，乙方签字处签有李玉玲、王强的名字及捺印。中保人签字处签有侯某的名字及捺印。原告称其已按双方约定交付了全部购房款，但被告一直未能协助原告办理过户手续。原告于2019年3月19日，向本院提起民事诉讼，要求被告协助原告办理楼房过户手续。本院认为“被告（于萍）未能协助原告办理产权过户登记，已构成合同违约，应承担违约责任”，于2019年5月14日作出判决：被告于萍于本判决生效之日起二十日内协助原告王强办理兴城市海上钓鱼台二期C9九楼903号楼产权过户登记。原告称其在办理过户登记过程中，其垫付维修资金6,736.00元，契税2,487.70元，该两笔款项应由被告交付。另外，原告所购买的楼房自2017年9月1日即可办理房屋过户登记，但被告就是不协助办理，造成违约时间692天，被告的违约行为给其造成损失，原告要求被告按照楼房价值20万元的10%给付违约金20,000.00元。被告则认为，房屋登记在原告名下，原告是房屋维修基金利益的享受者、受益者，该笔款项应由原告交付；被告承担的是交易税而非契税，契税是因交易产生的合同关系的纳税行为，原告因交易而取得产权，当然是契税缴纳的主体。房屋买卖合同约定过户费用全部由原告承担；关于违约金，违约金是合同约定或法定。被告曾多次来兴城配合原告办理房屋过户手续，都是因为原告的原因没有办成。原告未办理产权证，作为违约请求的条件，没有法律依据。被告提供的证人侯某当庭作证称，因开发商的原因，当时办不了房照。王强说能办理房照后期没办，要求于萍配合，迟迟没办成的原因我不太清楚。其中有一次我也参与了，不知道是不动产的原因，还是手续不全就没办成。我没感觉于萍不同意或不配合办理房照。原告则称是因为于萍离婚没有离婚证，故不能办理房照。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《买卖楼房合同》复印件、兴城市人民法院（2019）辽1481民初1104号民事判决书、辽宁省住宅专项维修资金专用收据、中华人民共和国税收完税证明各一份、被告提供的证人侯某当庭作证的证词等载卷佐证，并经当庭质证，本院应予采信。本院认为，原告王强与被告于萍于2013年12月11日签订《买卖楼房合同》，二人对合同内容已履行完毕。现原告以被告在履行合同过程中存在违约情形，要求被告承担违约责任，赔偿其违约金20,000.00元。原告购买被告房屋，被告确实未能及时协助原告办理房屋产权过户登记。原告称是因为被告离婚但没有出具离婚证，致使房管部门不给办理房屋过户登记。被告提供的证人侯某证实，是因开发商的原因，当时办不了房照，后来能够办照时，却不知是什么原因未办成，但其没有感觉到被告有不同意或者不配合原告办理过户登记的情况。原、被告双方在《买卖楼房合同》中约定：更名、过户的时间由乙方（王强）决定，甲方（于萍）要保证及时出面提供一切办理手续的签字、印章等事宜。被告未能及时协助原告办理房屋过户登记，原告于2019年3月19日向本院提起民事诉讼，本院于2019年5月14日作出判决，责令被告于萍协助原告王强办理楼房过户登记。被告在协助原告办理房屋过户登记过程中确实存在过错，应承担过错责任，原告要求其赔偿违约损失，本院应予支持，但考虑到造成迟延办理房屋过户登记的原因，是被告向房管部门提供的办照手续不健全，而非其主观故意拖延所致，故应酌情减轻被告的损失赔偿数额，应以人民币5,000.00元为宜。关于原告主张的的维修资金，《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第二十八条第一款规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”专项维修资金只有一手房买卖时由买方缴纳，交付完毕后，才可以办理房屋产权证照。二手房买卖时，售卖方和买受方可以约定专项维修资金的支付主体，而本案原、被告双方在《买卖楼房合同》中尚未就此作出约定，故该款项应由被告负责缴纳，原告垫付的6,736.00元应由被告予以返还。关于原告主张的契税，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”而原、被告在《买卖楼房合同》中也有约定，过户、更名产生的费用由王强负责。故所发生的契税应由原告自行承担。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款，参照《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，判决如下：一、被告于萍于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告王强经济损失人民币5,000.00元、返还给原告王强住宅专项维修资金人民币6,736.00元。二、驳回原告王强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币265．00元（已减半收取），由原告王强负担106.00元、由被告于萍负担159.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  胡志书二〇一九年十月十一日书记员  郭丽军