云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5987号上诉人（原审被告）：吴昊，女，1979年3月3日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：昆明芮成物业管理有限公司，住所地云南省昆明市西山区兴苑路德缘小区内。法定代表人：江山。委托诉讼代理人：陈立波，男，系公司员工，特别授权代理。上诉人吴昊与被上诉人昆明芮成物业管理有限公司（以下简称芮成公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴昊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回芮成公司一审全部诉讼请求；2.本案一二审案件受理费由芮成公司承担。事实和理由：一、《前期物业服务合同》的签订主体为建设单位与物业服务企业，业主个人不可以作为与物业服务企业签订管理整个小区物业合同的主体，上诉人在接房时作为可以从被上诉人处拿到所购房产钥匙的交换条件而被要求签署的“前期物业管理服务协议”并不是国家法律法规明确所指的《前期物业服务合同》，故该合同不能作为被上诉人向上诉人主张收费的依据，本案中被上诉人将物业管理服务费进行三次调整均系其单方决定而未与上诉人有过任何约定，被上诉人该行为并不符合合同法所规定的平等自愿、协商一致的原则；二、一审法院在未对合同订立是否符合法律法规的规定及被上诉人作为合同主体的身份是否合法等关键问题进行调查的情况下判决上诉人应向被上诉人支付物业管理服务费属于事实认定不清，适用法律错误。针对吴昊所提上诉，芮成公司发表二审答辩意见称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。芮成公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令吴昊向芮成公司支付2010年1月至2018年12月期间的物业管理费5585元、电梯使用费2564元、二次变频加压费900元、代收垃圾清运费1080元、共计11129元；2.本案诉讼费由吴昊承担。一审法院认定事实：芮成公司名称原为昆明德亨物业管理有限公司，于2008年8月6日变更为昆明芮成物业管理有限公司。吴昊系昆明市兴苑路德缘小区南区1幢2单元1403室的房屋所有权人，该房屋面积为82.41平方米。2002年1月8日，芮成公司与吴昊签订《前期物业管理服务协议》，约定由芮成公司为坐落于德缘小区南区1栋2单元1403号的房屋提供物业管理服务，并约定芮成公司有义务对房屋的共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行有偿维护、修缮、服务与管理，并享有依据本协议向吴昊收取物业管理费用的权利，吴昊应当依据本协议向芮成公司交纳物业管理费用；物业管理服务的内容是房屋共用部位的维护与管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；吴昊交纳物业管理服务费用的时间为每月25日至月底；物业管理服务费用标准按有关规定调整，每次交纳费用规定为按月交纳。受有关部门或单位的委托，芮成公司可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。昆明市发展计划委员会于2002年10月18日批出具《关于德缘温泉雅居物业管理综合服务费的批复》：“经研究，同意芮成公司德缘温泉雅居物业管理综合服务费住宅按每建筑平方米每月0.6元（此标准内不含电梯机电设备使用、维护费等）计收，上述收费标准从2002年11月1日起执行；垃圾代运、处置费按有关规定另行收取。”2016年8月10日，昆明市西山区发展和改革局出具《昆明市西山区发展和改革局关于昆明芮成物业管理有限公司德缘温泉雅居（德缘南区）住宅物业服务费备案的通知》：经对芮成公司现有申报资料进行审核，在保证正常服务的情况下，为维护物业服务企业的合法权益与业主（产权人）的经济承受能力，结合德缘温泉雅居（德缘南区）规划红线内设施设备配建情况及提供的物业服务内容、物业服务质量、物业服务项目等要求，德缘温泉雅居（德缘南区）住宅物业服务收费标准备案如下：一、物业服务收费标准为每月每平方米0.80元；二、电梯维护养护、年检、运行费及二次供水维修运行费，年终（运行周期）按实际发生费用据实结算。你公司应单独列账，专款专用，滚动使用，并定期公布收支账目；三、物业服务费收费时间自发文之日起执行；四、业主按照国家有关规定成立业主委员会后，可约定新的物业服务收费标准。公司收到此通知后，应按政策规定实行明码标价，公示收费项目、收费标准、服务内容，自觉接受价格主管部门和业主的监督。昆明市发展和改革委员会出具的昆发改审批办【2009】47号《关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知》记载，城镇居民10元/户月。芮成公司缴纳了户号为953770000的2019年2月13日至2019年3月6日的垃圾清运费。2010年至2018年间，芮成公司每年都通知涉案小区所有业主交纳物业服务及其他费用。云南省昆明市中级人民法院（2011）昆民四终字第166号《民事调解书》确认如下事实：“吴昊系德缘小区南区1幢2单元1403室的房屋所有权人，该房屋面积为82.41平方米。2002年1月8日，双方签订了《前期物业管理服务协议》。2002年10月18日，经昆明市发展计划委员会备案，德缘小区物业服务收费按每建筑平方米每月0.6元收取，垃圾清运费按昆明市的规定收取。芮成公司实际按每建筑平方米每月0.45元的标准对德缘小区业主收取物业管理费、垃圾清运费按昆明市的规定收取，二次变频加压费每月每户9.7467元的标准收取，电梯使用费（11-15层）按每月每户33元的标准收取。电梯大修费按一次性336元的标准收取。吴昊从2002年1月至2009年12月未缴纳物业管理费、垃圾清运费、二次变频加压费、电梯使用费、电梯大修费。”另查明，户号953770000系德缘南区1、2幢高层总表。一审庭审中，芮成公司陈述吴昊尚欠的费用计算如下：物业服务费2010年每月每平方米0.45元×12月×82.41平方米＝445元、2011年1月至2016年12月每月每平方米0.6元×72月×82.41平方米＝3558元、2017年1月至2018年12月每月每平方米0.8元×24月×82.41平方米＝1582元；自来水二次变频加压费每年100元×9年＝900元；代收垃圾清运费每年120元×9年＝1080元；电梯使用费每月396元×9年＝3564元。芮成公司陈述诉讼请求中电梯使用费2564元存在笔误，应当是3564元，但是诉请中要求吴昊支付的各项费用总计11129元是正确的。一审法院认为，依据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”芮成公司与吴昊签署《前期物业管理服务协议》，芮成公司提供了物业管理服务，吴昊应当缴纳物业服务费。《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费标准按有关规定进行调整，自2010年至2018年期间，芮成公司依据有关规定调整物业管理服务费并向相关行政部门进行了备案，故芮成公司主张吴昊应当缴纳2010年1月至2018年12月期间的物业管理服务费5585元（2010年按每月每建筑平方米0.45元、2011年至2016年按每月每建筑平方米0.6元、2017年至2018年按每月每建筑平方米0.8元），一审法院予以支持；芮成公司主张的二次变频加压费900元（每年100元×9年）、电梯使用费2564元（每年396元×9年）系案涉小区业主正常居住生活所必要的电梯设备、供水系统维修维护的物业管理支出，吴昊应当予以支付；芮成公司主张的代收垃圾清运费1080元，昆明市垃圾清运费的收费标准为10元/户/月，芮成公司缴纳了德缘小区南区1栋、2栋的垃圾清运费，吴昊应当向芮成公司支付其作为业主应当交纳的垃圾清运费，故吴昊应当向芮成公司支付垃圾清运费1080元。依照《物业管理条例》第七条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：吴昊于判决生效之日起十日内向芮成公司交纳物业管理服务费5585元、二次变频加压费900元、电梯使用费3564元、代收垃圾清运费1080元。一审案件受理费78元（芮成公司已预交64元），减半收取为39元，由吴昊负担，剩余25元退还芮成公司。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，被上诉人芮成公司对一审法院认定的案件事实无异议。上诉人吴昊对一审法院认定的以下案件事实有异议：1、吴昊与芮成公司并未签订《前期物业管理服务协议》，故一审法院认定2002年1月8日芮成公司与吴昊签订《前期物业管理服务协议》并认定协议约定内容有误；2、对昆明市发展计划委员会于2002年10月18日出具《关于德缘温泉雅居物业管理综合服务费的批复》载明的内容的事实认定有异议；3、对昆明市西山区发展和改革局于2016年8月10日出具《昆明市西山区发展和改革局关于昆明芮成物业管理有限公司德缘温泉雅居（德缘南区）住宅物业服务费备案的通知》载明的内容的事实认定有异议；4、对一审法院认定的云南省昆明市中级人民法院（2011）昆民四终字第166号《民事调解书》确认的事实有异议。本院认为，云南省昆明市中级人民法院（2011）昆民四终字第166号物业服务合同纠纷案系二审调解结案，故根据相关法律规定自二审民事调解书送达之日起一审法院判决即视为撤销，故一审法院以（2011）昆民四终字第166号案件的一审判决认定事实作为本案一审事实予以认定有误，本院二审予以纠正。除此之外，经二审审理，一审法院认定的其余案件事实与本院二审查明事实一致，本院二审予以确认，不再赘述。本院二审补充确认以下案件事实：2002年1月8日，昆明德亨物业管理有限公司（甲方）与吴昊（乙方）所签《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费用由政府相关职能部门最终决定，甲方可提供水费、电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。2011年12月30日，昆明市发展和改革委员会与昆明市住房和城乡建设局出具昆发改价格（2011）1129号《关于贯彻的通知》，载明“前期物业服务收费实行政府指导价，配备有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管”。2003年1月15日，云南华纬律师事务所律师以见证方式证明昆明德亨物业管理有限公司于2003年1月15日将两份《通知》粘贴于德缘小区南区大门内两侧公告栏内，该两份《通知》分别载明德缘南区小高层11-15层电梯使用费为33元/户/月，德缘南区1、2幢每月每户分摊的二次变频加压费为9.7467元/月/户。另查明，在（2011）昆民四终字第166号物业服务合同纠纷案中，吴昊以调解方式向芮成公司支付2002年1月至2009年12月期间的物业管理费、生活垃圾清运费、二次变频加压费、电梯使用费、电梯大修费共计2500元。综合双方当事人诉辩主张，本院归纳本案争议焦点如下：1、芮成公司与吴昊是否建立物业管理服务合同关系？2、芮成公司主张物业管理服务费、电梯使用费、二次变频加压费及垃圾清运费有无依据，应否得到支持？针对第一个争议焦点。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同双方当事人均有约束力，合同当事人应按照合同约定履行各自义务。本案中，吴昊与昆明德亨物业管理有限公司（后企业名称变更为芮成公司）就吴昊所居住的德缘小区南区1幢2单元1403室房屋的物业服务管理签订有《前期物业管理服务协议》，该协议系当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效，合同双方当事人均受该协议约束，应按协议约定履行各自义务。故芮成公司与吴昊建立了物业服务合同关系。针对第二个争议焦点。关于芮成公司主张的物业管理服务费有无依据及物业服务费收费标准调整有无依据的问题。虽然当事人双方所签《前期物业管理服务协议》并未对物业管理服务费收费标准进行明确约定，但协议中已约定物业管理服务费用由政府相关职能部门最终决定、物业管理服务费用标准按有关规定调整，故根据本案中昆明市发展计划委员会、昆明市西山区发展和改革局等政府相关职能部门出具的批复及通知的规定，芮成公司主张2010年度物业管理服务费收费标准为0.45元/月/平方米、2011年1月至2016年12月物业管理服务费收费标准为0.6元/月/平方米、2017年1月至2018年12月物业管理服务费收费标准为0.8元/月/平方米有相应依据，据此，经二审核算，吴昊应向芮成公司交纳2010年1月至2018年12月尚欠物业管理服务费5585元。关于芮成公司主张的垃圾清运费，根据当事人双方所签《前期物业管理服务协议》的约定，该费用系由芮成公司代收代缴，而昆明市发展和改革委员会出具的昆发改审批办（2009）47号《关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知》亦明确规定城镇居民生活垃圾处理费的收费标准为10元/户/月，故吴昊应向芮成公司缴纳2010年1月至2018年12月的垃圾清运费1080元（120元/年乘以9年）。关于芮成公司主张的二次变频加压费及电梯使用费。当事人双方所签《前期物业管理服务协议》虽然未对二次变频加压费及电梯使用费进行明确约定，但昆明市发展和改革委员会与昆明市住房和城乡建设局出具的昆发改价格（2011）1129号《关于贯彻的通知》已明确规定“配备有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管”，考虑到吴昊居住房屋位于德缘小区南区1幢2单元14层1403室，其客观上必然使用电梯且供水必然产生二次变频加压，在芮成公司已将电梯使用费收费标准及二次变频加压费收费标准在小区内进行粘贴公示的情况下，出于公平考虑吴昊亦应向芮成公司支付电梯使用费及二次变频加压费，故芮成公司主张吴昊支付2010年1月至2018年12月的电梯使用费3564元（33元/户/月乘以108个月）及2010年1月至2018年12月的二次变频加压费900元（100元/年乘以9年），本院二审予以支持。一审判决正确，本院二审予以维持。综上所述，上诉人吴昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币78元，由上诉人吴昊承担。本判决为终审判决。审判长 马 芸审判员 陈 锐审判员 宋 婕二〇一九年十月二十二日书记员 张茹琳