安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖15民终2151号 上诉人（一审被告）：安徽省鼎红文化发展有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇蓼城路大名城，统一社会信用代码91341522MA2N7YRY2L。 法定代表人：刘钊，该公司经理。 委托诉讼代理人：洪永安，安徽兴隆律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：王春英，女，1957年6月26日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：何彬，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾俊，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：朱少杰，男，1975年11月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。 被上诉人（一审被告）：霍邱县侨信物业服务有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇蓼城路，统一社会信用代码913415220907635453。 法定代表人：姚金渠，该公司经理。 一审被告：戴涛，男，1976年1月30日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 一审被告：段荣焱，男，1983年9月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 上诉人安徽省鼎红文化发展有限公司（以下简称鼎红文化公司）因与被上诉人王春英、朱少杰、霍邱县侨信物业服务有限公司（以下简称侨信物业公司），一审被告戴涛、段荣焱返还原物纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院（2018）皖1522民初4870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 鼎红文化公司上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判驳回王春英的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：朱少杰从2014年开始一直都是被上诉人涉案的委托管理人，参与相关诉讼、执行和解、收取房屋租金等全部事务。在2016年1月1日朱少杰本人，同时和侨信物业公司与上诉人签订了《租赁合同》、《补充协议》，将被上诉人的涉案房屋出租给上诉人经营KTV，上诉人依合同约定支付了部分房屋租金，履行履行合同义务。被上诉人称不知道房屋被朱少杰出租给上诉人明显违反常理。因此上诉人认为与朱少杰、侨信物业公司签订的《租赁合同》、《补充协议》合法有效，应当受法律保护。 王春英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。被上诉人从未委托朱少杰或侨信物业公司代其签订租赁合同和补充协议，事后也未追认，除执行和解款外，也未收到任何一方交付的后续租金，朱少杰及侨信物业公司签订的任何协议均不能代表被上诉人。 朱少杰、侨信物业公司、戴涛、段荣焱均未答辩。 王春英向一审法院起诉请求：1、判令三被告立即停止侵权行为，返还诉争房屋并恢复诉争房屋原状；2、判令三被告支付原告房屋占有使用费1409101元（从2015年4月15日计算至2018年8月10日，实际数额计算要求至被告清空房屋并交纳给原告时止）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年1月13日，被告戴涛、段荣焱与原房屋产权人陈勇签订房屋租赁合同，约定戴涛、段荣焱租赁大名城商业广场四楼房屋经营KTV。陈勇于2013年10月14日将403号房出卖给原告王春英。因戴涛、段荣焱拖欠原告房屋租金，原告在2014年4月15日起诉至贵院要求解除双方的租赁合同并要求其支付拖欠的房屋租金，经贵院审理判决解除租赁合同，一审判决后戴涛、段荣焱不服，上诉至六安市中级人民法院，二审维持原判。原告与戴涛、段荣焱之间的房屋租赁合同已被贵院解除，但戴涛、段荣焱依然使用诉争房屋从事经营，鼎红文化公司作为戴涛、段荣焱为经营所设立的公司实际使用涉案房屋。原告系房屋产权人，三被告非法占有诉争房屋从事经营活动，根据法律的相关规定，三被告非法占用房屋的行为对原告构成侵权，原告多次要求三被告返还诉争房屋并支付非法占有房屋出租所得，三被告不予答复，原告为维护合法权益，依法具状起诉，望判如所请。 一审法院认定事实：2013年1月13日，戴涛、段荣焱与涉案房屋原产权人陈勇签订一份房屋租赁合同，约定陈勇将霍邱县大名城商业广场1＃、2＃楼四层，面积为4996㎡的房屋租赁给戴涛、段荣焱用于ＫＴＶ及娱乐会所与之相配套的复合式经营，租赁期限自2013年1月12日至2021年1月11日止。2013年9月17日，陈勇将霍邱县大名城商业广场1＃、2＃楼401、402号房屋（建筑面积共计2503.6㎡）出售给李志杰、蔡亚明，又于2013年10月14日将403、404房屋（建筑面积分别为1245.67㎡）分别出售给王春英、曾宪昌，购房人均已取得房屋所有权。因戴涛、段荣焱未能按约定交付租金，李志杰、蔡亚明、王春英、曾宪昌于2014年4月诉至一审法院，要求解除与戴涛、段荣焱的房屋租赁合同，并支付应付租金，2014年8月27日，一审法院作出（2014）霍民二初字第00353号民事判决书，判决解除陈勇与戴涛、段荣焱于2013年1月13日签订的租赁合同，戴涛、段荣焱支付李志杰、蔡亚明房屋租金307381元，支付王春英租金128650元，支付曾宪昌租金128650元。戴涛、段荣焱不服判决上诉至六安市中级人民法院，二审法院于2015年2月11日作出（2014）六民一终字第00895号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年5月8日，朱少杰以四购房人特别授权委托代理人的名义与戴涛、段荣焱就一审法院作出的（2014）霍民二初字第00353号民事判决书达成执行和解协议，确定截止到2015年4月15日戴涛、段荣焱拖欠四购房人租金1916837元，并约定了支付方式、诉讼费及执行费的承担及由朱少杰代收取戴涛、段荣焱应付的款项，指定收款账户为朱少杰的工商银行账户（62×××44）。戴涛、段荣焱、鼎红文化公司称执行和解协议签订后已陆续支付租金2927000元，和解协议内容已履行完毕，王春英称协议内容基本履行。 2014年12月24日，鼎红文化公司成立，陈勇与戴涛、段荣焱租赁合同解除后，由鼎红文化公司继续使用大名城商业广场1#、2#楼401、402、403、404号房屋经营KTV等业务。2016年1月1日，由侨信物业公司为出租方（甲方），鼎红文化公司为承租方（乙方），签订了房屋租赁合同及补充协议，其中约定甲方将霍邱港澳广场四楼（即由大名城商业广场1#、2#楼401、402、403、404号房屋组成）出租给乙方用于经营KTV及相关产业，租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方落款处加盖有侨信物业公司印章及朱少杰（原、被告均称朱少杰系侨信物业公司员工）签名。2018年3月，四购房人以戴涛、段荣焱在租赁合同于2014年解除后仍占有房屋为由诉至法院，要求停止侵权，赔偿损失，案经审查认为，涉案房屋已于2016年1月1日租赁给鼎红文化公司使用，戴涛、段荣焱未占有、使用涉案房屋，一审法院于2018年7月19日作出（2018）皖1522民初1410号民事裁定书，裁定驳回四购房人的起诉。本案庭审中，鼎红文化公司代理人称大名城商业广场的物业、服务和管理均由侨信物业公司负责，朱少杰是王春英房屋长期代管人，之前王春英的房屋租赁事务都是委托朱少杰办理，因此，侨信物业公司、朱少杰与鼎红文化公司签订租赁合同是代表王春英的行为，且鼎红文化公司一直通过朱少杰的银行账户向王春英支付租金。王春英代理人称其不了解也未授权侨信物业公司、朱少杰与鼎红文化公司签订租赁合同，王春英亦未收到任何款项。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、本案五被告是否对王春英所有的房屋实施了侵权行为，应如何承担责任。王春英诉称戴涛、段荣焱与涉案房屋原所有权人陈勇签订的租赁合同解除后仍使用诉争房屋从事经营未能充分举证证明，一审法院作出的已生效（2018）皖1522民初1410号民事裁定书亦认定戴涛、段荣焱没有占有、使用涉案房屋的情形，故涉案房屋现所有权人王春英主张戴涛、段荣焱停止侵权、赔偿损失无事实依据，不予支持。鼎红文化公司自成立后一直使用涉案房屋，虽鼎红文化公司与侨信物业公司就涉案房屋于2016年1月1日签订了租赁合同及补充协议，并附有朱少杰的签名，在王春英表示对该份合同、补充协议不知情，且鼎红文化公司、侨信物业公司、朱少杰未能举证证明侨信物业公司、朱少杰在合同签订后对涉案房屋取得处分权或租赁合同及补充协议得到王春英追认的情况下，双方签订的租赁合同、协议无效，侨信物业公司、朱少杰处分及鼎红文化公司占有、使用涉案房屋均无合法依据，共同侵权事实成立，鼎红文化公司应依法向王春英返还其占有、使用的涉案房屋，侨信物业公司、朱少杰依法与鼎红文化公司一并对共同侵权行为造成的损害承担连带责任。二、王春英损失如何认定及处理。王春英主张租金部分按照陈勇与戴涛、段荣焱于2013年1月13日签订的租赁合同中约定的租金标准即每月28元／㎡作为损失计算依据，但本案房屋的占有使用者实为鼎红文化公司，鼎红文化公司称按2016年1月1日与朱少杰、侨信物业公司签订的合同即每月20元／㎡标准计算，且戴涛、段荣焱、鼎红文化公司又称执行和解协议签订后已陆续向朱少杰支付租金2927000元，但王春英称朱少杰的代理权限仅限于办理上述执行程序，否认朱少杰系其委托代理人处理涉案房屋其他事宜，加之朱少杰、侨信物业公司在本次诉讼中均未出庭参与诉讼，本案对王春英租金损失无从确定。据此，本案对王春英损失不予处理，其可对此另行主张。综上所述，对于王春英的诉请，予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告安徽省鼎红文化发展有限公司于判决生效后十日内返还原告王春英所有的霍邱县房屋，并恢复原状，被告朱少杰、霍邱县侨信物业服务有限公司承担连带责任。二、驳回原告王春英对被告戴涛、段荣焱的其他诉讼请求。案件受理费17482元，由原告王春英负担7482元，被告安徽省鼎红文化发展有限公司、朱少杰、霍邱县侨信物业服务有限公司负担10000元。 二审中，各方当事人均未提供新证据，对一审证据的质证意见同一审。 二审查明案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是朱少杰、侨信物业公司与鼎红文化公司签订的《租赁合同》、《补充协议》是否有效，朱少杰在本案中能否构成表见代理。 表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。朱少杰作为侨信物业公司员工虽然前期在王春英授权范围内代理房屋租赁合同纠纷的诉讼、执行及代收执行款的相关事宜，但上述诉讼及其后续行为已在《租赁合同》、《补充协议》签订前履行完毕。在2016年1月1日侨信物业公司与鼎红文化公司签订《租赁合同》、《补充协议》时朱少杰虽在侨信物业公司落款处签名，但其已丧失代理权。鼎红文化公司在未确认房屋实际所有权人是否授权给朱少杰的情况下，与朱少杰、侨信物业公司签订了《租赁合同》、《补充协议》，鼎红文化公司未提供证据证明侨信物业公司或朱少杰对案涉房屋享有代为租赁管理权，而对于朱少杰的代理行为，王春英也未予追认有效。故朱少杰代为签订《租赁合同》、《补充协议》的行为，不构成对王春英的表见代理。因朱少杰不构成表见代理，案涉《租赁合同》、《补充协议》不产生法律效力。 综上所述，鼎红文化公司的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17482元，由安徽省鼎红文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  魏 晋 二〇一九年十月十八日 书记员  王 超 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。