中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1486号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民人寿保险股份有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门北大街18号中国人寿保险大厦27层2711室。 法定代表人：缪建民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王风利，北京市金杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文强，北京市金杜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：联合置地房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街北河沿16号。 法定代表人：贺海伦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：岳见山，北京市炜衡律师事务所律师。 上诉人中国人民人寿保险股份有限公司（以下简称中国人寿保险公司）因与被上诉人联合置地房地产开发有限公司（以下简称联合置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2017）京民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国人寿保险公司的委托诉讼代理人王风利、李文强、被上诉人联合置地公司的委托诉讼代理人肖军、岳见山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国人寿保险公司上诉请求：1.请求变更一审判决第一项，依法改判联合置地公司支付中国人寿保险公司违约金人民币452905073.22元。包括：（1）迟延办理地上25套房屋初始登记违约金，从2011年9月27日计至2014年6月13日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币295352188.76元。（2）迟延办理地上25套房屋产权过户违约金，计至实际办理过户登记之日，暂从2015年10月10日计至2016年10月9日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币108892473.63元。（3）迟延交付地上25套房屋违约金，暂从2011年7月27日计至2011年8月26日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币8113740.00元。（4）迟延办理地下208和209号房屋初始登记违约金，从2011年9月27日计至2014年8月4日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币11318350.51元。（5）迟延办理地下208和209号房屋产权过户违约金，计至实际办理过户登记之日，暂从2015年10月10日计至2016年10月9日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币3964681.32元。（6）迟延办理产权车位初始登记违约金，从2012年5月30日计至2014年8月4日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币9169920.00元。（7）迟延办理产权车位过户违约金，计至实际办理过户登记之日，暂从2014年10月10日计至2016年10月9日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币8409600.00元。（8）迟延交付产权车位和使用权车位违约金，暂从2013年11月7日计至2014年11月6日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币7338240.00元。（9）逾期办理产权车位网签手续违约金，暂从2011年7月14日计至2011年8月13日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币345600.00元。2.本诉及反诉全部案件受理费由联合置地公司承担。事实及理由：（一）一审判决遗漏联合置地公司迟延交付地上25套房屋的违约责任。联合置地公司于2011年8月26日交付地上25套房屋违反了合同约定，根据《预售合同（地上）》第十四条第1（1）约定，其应按中国人寿保险公司已付房款的日万分之二承担违约责任。（二）一审判决对联合置地公司交付车位的事实认定错误。根据《停车位买卖协议》第四条“交付及验收”的约定，车位的交付必须办理验收和交接手续，以确保车位可以正常使用。实际上，联合置地公司直到2014年11月6日才按约定完成产权车位的交付，且始终未按约定办理使用权车位的验收、交接手续，中国人寿保险公司一直未能正常使用使用权车位，联合置地公司应当承担迟延交付使用权车位的违约责任。对此，一审法院于2018年2月24日到案涉房屋地下停车场进行勘察，可以看出所有使用权车位“均没有使用”。这是联合置地公司不履行交付义务的结果，与中国人寿保险公司无关。案涉房屋的物业公司北京凯旋门国际物业管理有限公司（以下简称凯旋门公司）与联合置地公司系关联公司，其工作人员单方、口头对中国人寿保险公司作出的不利表述不足采信。（三）中国人寿保险公司因联合置地公司的违约行为遭受巨大的经济损失，其主张的违约金有充分的事实依据、合同依据和法律依据，一审判决关于违约金过高的认定错误。1.中国人寿保险公司的损失难以估计，应以合同约定的违约金计算方式为准。因联合置地公司的违约行为，导致中国人寿保险公司迟迟无法取得案涉房屋的所有权登记，无法以案涉房屋抵押融资，甚至影响了中国人寿保险公司的上市计划，给中国人寿保险公司造成的经济损失难以估量。2.在相关合同有明确约定的情况下，联合置地公司主张违约金过高，应当承担举证责任。联合置地公司对上述主张未能举出任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。一审法院认为中国人寿保险公司没有提交证据证明自身的损失，是将损失证明的责任加在守约一方的身上，不符合合同约定和法律规定。3.联合置地公司直至一审审理期间才迫于压力办理了案涉房屋所有权登记，无端拖延办理过户近七年，其恶意违约的行为严重侵害中国人寿保险公司合同权益。4.中国人寿保险公司主张的违约金不存在过高的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十八条、《北京市高级人民法院房屋买卖合同纠纷会议纪要》第二十一条的规定以及最高人民法院在（2016）最高法民终20号民事判决书中的说理，在联合置地公司迟延7年未办理案涉房屋过户手续的情况下，无论按何种方式计算，中国人寿保险公司按合同约定计算和主张的违约金都不存在过高的情况。（四）一审判决关于案件受理费的分担有失公允。1.在本诉中，一审法院已经认定联合置地公司存在违约行为，中国人寿保险公司完全按照合同约定主张自己的权利。无论法院如何认定联合置地公司应承担的违约金额，都不应判决中国人寿保险公司承担案件受理费。2.在反诉中，联合置地公司系在一审法院审理期间办理的案涉房屋产权过户手续，而在此前未办理过户时，中国人寿保险公司有充分、正当的理由不支付房屋尾款。即使法院认定应向联合置地公司支付房屋尾款，中国人寿保险公司也不存在任何违约行为，不能因为联合置地公司持续七年的违约行为刚刚纠正，就让作为守约方的中国人寿保险公司承担案件受理费的损失。 联合置地公司辩称，（一）关于一审判决是否遗漏审理迟延交付案涉地上25套房屋违约责任的问题。联合置地公司与中国人寿保险公司于2011年7月3日签订了《备忘录》明确同意双方在《备忘录》签署后一日内办理商品房交付，此后双方于2011年7月15日签订的《交接书》表明，地上25套房屋已于当日基本完成交接。鉴于案涉房屋较多，交接是一个过程，不是一个时间点，《备忘录》和《交接书》已就房屋交付期限作了变更，不是中国人寿保险公司认为的应当在2011年4月15日前交付。联合置地公司不存在迟延交付案涉地上25套房屋的违约行为，不应支付迟延交付违约金，一审判决不存在遗漏的情形。（二）关于中国人寿保险公司主张一审判决认定交付车位事实错误是否成立的问题。案涉所有车位均有标识和号码，因为车位属于开放空间，如中国人寿保险公司需要使用，需要向物业公司提供车牌号和车辆信息。中国人寿保险公司和凯旋门公司签订的《停车位临时物业管理协议》也能够证明车位交付的事实，故一审法院认定车位交付的事实正确。（三）关于一审判决认定的违约金是否过高的问题。《商品房买卖合同解释》第十八条适用的前提条件是双方当事人并没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，而本案的合同中约定了违约金的计算方式，该条款并不适用于本案。除借款合同外的双务合同，不应以民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当以中国人民银行公布的相关利率为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。（四）关于违约金调整中的举证责任分配问题。违约方对于违约金约定过高的主张承担举证证明责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据，中国人寿保险公司应对违约金约定合理承担举证证明责任。认定约定的违约金数额是否过高，应以实际损失为基础，中国人寿保险公司没有证据证明其受到实际损失。联合置地公司向中国人寿保险公司按照约定交付房屋、车位，中国人寿保险公司也实际使用案涉房屋、车位，并且将部分房屋和车位出租收益。房屋和车位初始登记及转移登记虽存在逾期，但对中国人寿保险公司的使用、收益权利并无影响，并且案涉房屋也存在极大增值，迟延办证并没有给中国人寿保险公司造成损失。因此，案涉合同约定的违约金远远高于违约造成的损失，联合置地公司已经初步完成举证证明责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回中国人寿保险公司的上诉，维持一审判决。 中国人寿保险公司向一审法院起诉请求：1.确认中国人寿保险公司依法享有北京市朝阳区朝外大街1号地1号楼地上1至25层101至2501号（25套房屋）、地下-2层208和209号（2套房屋）以及地下-2层2-103至2-121、2-132、2-147至2-154、2-163至2-165、地下-3层01至23、27至34、47至53、56至62、68至112、179至212、236、237、252至254号（160个产权车位和地下四层使用权车位）（下称“案涉房屋”）的不动产项下的所有权益，联合置地公司协助中国人寿保险公司办理房屋产权证书，立即将上述不动产过户登记至中国人寿保险公司名下；2.联合置地公司支付中国人寿保险公司案涉房屋买卖合同项下的违约金共计人民币452905073.22元。包括：（1）迟延办理地上25套房屋初始登记违约金，从2011年9月27日计至2014年6月13日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币295352188.76元。（2）迟延办理地上25套房屋产权过户违约金，计至实际办理过户登记之日，暂从2015年10月10日计至2016年10月9日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币108892473.63元。（3）迟延交付地上25套房屋违约金，暂从2011年7月27日计至2011年8月26日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币8113740.00元。（4）迟延办理地下208和209初始登记违约金，从2011年9月27日计至2014年8月4日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币11318350.51元。（5）迟延办理地下208和209产权过户违约金，计至实际办理过户登记之日，暂从2015年10月10日计至2016年10月9日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币3964681.32元。（6）迟延办理产权车位初始登记违约金，从2012年5月30日计至2014年8月4日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币9169920.00元。（7）迟延办理产权车位过户违约金，计至实际办理过户登记之日，暂从2014年10月10日计至2016年10月9日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币8409600.00元。（8）迟延交付产权车位和使用权车位违约金，暂从2013年11月7日计至2014年11月6日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币7338240.00元。（9）逾期办理产权车位网签手续违约金，暂从2011年7月14日计至2011年8月13日，按已付款0.2‰/天计算，违约金为人民币345600.00元。3.联合置地公司承担本案全部诉讼费和其他费用。 联合置地公司反诉请求：中国人寿保险公司支付房款117120443.35元，违约金42748961元，合计159869404.35元。 一审法院认定事实：2009年10月15日，中国人寿保险公司（乙方）与联合置地公司（甲方）就购买联合置地公司开发的“案涉房屋”签署《朝阳广场1号办公楼购买意向协议》。双方约定：中国人寿保险公司有意购买联合置地公司开发建设的“案涉房屋”约51996.83平方米，在政策允许范围内，中国人寿保险公司以产权交易方式购买“案涉房屋”。双方如就相关购买事宜达成一致意见，将以签署《北京市商品房预售合同》的方式实施产权变更。2009年11月19日，中国人寿保险公司（乙方）与联合置地公司（甲方）就“案涉房屋”签署《商品房预购协议书》，约定以单价人民币32200元/平方米购买总建筑面积为51996.83平方米“案涉房屋”所有权，总价款为人民币1674297926元。联合置地公司应在2010年1月31前取得“案涉房屋”的《北京市商品房销（预）售许可证》，应在取得预售许可之日起10个工作日内（即2010年2月10日前）与中国人寿保险公司签订《北京市商品房预售合同》，应在2010年11月10日前完成交付，并在交付之日起一年内将“案涉房屋”所有权登记至中国人寿保险公司名下。2010年12月9日，中国人寿保险公司（乙方）与联合置地公司（甲方）就“案涉房屋”中的160个产权车位和使用权车位签署《停车位买卖协议》，约定以单价人民币40万元/个购买联合置地公司开发的“案涉房屋”中的160个车位所有权，总价款为人民币6400万元；以单价人民币30万元/个购买联合置地公司位于朝阳广场项目B4的160个车位使用权，总价款为人民币4800万元。就该160个产权车位，联合置地公司应在2011年2月1日前办理完毕预售许可、网签和备案手续，应在2011年2月19日前完成交付，应在车位交付之日（最晚不迟于协议约定交付日期，即2011年2月19日）起400日内（即最晚2012年3月25日前）为中国人寿保险公司办理房屋所有权以及土地使用权证书。双方约定，如因甲方的责任，乙方未能在甲方交付车位之日起（最晚不迟于本协议约定交付之日）起400日内取得已办理至名下的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的，双方同意按照下述方式处理：（1）逾期办理在360天以内的，乙方不退车位。就每个逾期办理的车位，自乙方应当取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的期限届满之次日起至实际取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》之日止，甲方应按照所有权车位单价的万分之五/日的标准向乙方支付违约金，并于乙方要求之日起十日内向乙方支付。如甲方未能于前述期限内支付违约金，则自该违约金应当支付之日起至甲方实际支付之日止，甲方每日还应按照其应付违约金数额的万分之二向乙方支付滞纳金。（2）逾期办理超过360日的，乙方仍未能获得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的，乙方有权解除合同，甲方除了应按照本条上述第（1）项向乙方承担违约责任外，尚需返还乙方已付的全部所有权车位价款并按照该价款的5%承担违约金，并足额补偿乙方因此发生的各项支出（包括但不限于乙方支付的相关税费、物业管理费等）。如乙方选择不解除合同，则本协议继续履行；就每个逾期办理的车位，自乙方应当取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的期限届满之次日起至实际取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》之日止，甲方应按照所有权车位单价的万分之五/日的标准向乙方支付违约金，并应于乙方要求之日起十日内向乙方支付；如甲方未能于前述期限内支付违约金，则自该违约金应当支付之日起至甲方实际支付之日止，甲方每日还应按照其应付违约金数额的日万分之二向乙方支付滞纳金。2011年3月28日，中国人寿保险公司（买受人）与联合置地公司（出卖人）就“案涉房屋”中的地上25套房屋签署编号为Y1157762的“《预售合同（地上）》”，约定联合置地公司应在2011年4月15日前向中国人寿保险公司交付地上25套房屋，应在2011年9月27日前取得地上25套房屋所在楼栋的权属证明，应在交付之日（最晚不迟于合同约定交付日期，即2011年4月15日）起400日内（即最晚2012年5月19日前）为中国人寿保险公司办理地上25套房屋所有权以及土地使用权证书。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。2011年7月2日，中国人寿保险公司（买受人）与联合置地公司（出卖人）就案涉房屋中的地下208和地下209签署编号为Y1195279的“《预售合同（地下）》”，约定联合置地公司应在2011年7月15日前向中国人寿保险公司交付地下208和地下209，应在2011年9月27日前取得地下208和地下209所在楼栋的权属证明，应在交付之日（最晚不迟于合同约定交付日期，即2011年7月15日）起400日内（即最晚2012年8月18日前）为中国人寿保险公司办理地下208和地下209两套房屋所有权以及土地使用权证书。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。2011年8月14日，中国人寿保险公司与联合置地公司就案涉房屋地下产权车位签署编号为Y1195767的《预售合同（车位）》”，约定联合置地公司应在2011年12月31日前向中国人寿保险公司交付案涉房屋中的160个产权车位。 2011年7月3日，联合置地公司（甲方）与中国人寿保险公司（乙方）签订《备忘录》，双方就交接中发现商品房存在的问题等事宜达成该协议。双方约定：“鉴于1.甲乙双方于2011年3月28日签署了“案涉房屋”《北京市商品房预售合同》（下称《预售合同》）。2.目前双方依据《预售合同》办理该商品房交接手续。基于此，依据《预售合同》达成的原则和约定，甲乙双方就交接中发现该商品房存在的问题等事宜达成本备忘录，以资共同遵守。1.经甲乙双方共同查验该商品房，发现该商品房存在一些需要继续整改的事项（详见附件）。根据《预售合同》的约定，附件所列事项均由甲方负责整改且由甲方承担全部费用。2.根据《预售合同》的约定，甲方应在2011年4月15日前向乙方交付该商品房，但由于存在附件所列问题，导致甲方至今未能向乙方交付该商品房。现甲乙双方同意在本备忘录签署后1日内办理该商品房交付手续（包括但不限于移交钥匙、卡、设备设施配件等），但应由甲方继续整改附件所列事项，并保证按照附件及附录约定的期限完成。3.基于甲方保证该商品房有关的抵押登记已全部注销，该商品房不存在抵押、查封等任何第三方权利限制情形，为此在乙方接受该商品房后十个工作日内，乙方应向甲方支付购房款至商品房总价款的95%（本备忘录约定需扣留的除外）。乙方愿意按照《预售合同》及上述约定支付购房款，但甲乙双方确认，由于甲方需要负责本备忘录约定的整改事项并承担全部费用，为此，乙方从上述支付的款项中扣留人民币2000万元。待整改期限届满，经乙方确认甲方已完成全部整改事项（验收达到合格标准）且支付完毕全部整改费用后，乙方将扣留的款项支付给甲方。整改期限届满后，如经乙方确认甲方尚有部分整改事项未完成或部分整改费用未支付，则乙方有权自行委托第三方整改（或要求甲方继续整改）、扣留相应款项并直接用该等款项支付整改费用，且甲方应赔偿因此给乙方造成的直接经济损失。4.在发生上述第3条项下整改期限届满乙方自行委托第三方整改情形下，如整改后的工程发生质量等问题，则应由乙方委托的第三方进行查验、维修。但如经乙方和乙方委托的第三方共同确认该等问题非由乙方委托的第三方进行的工程引起、而为甲方遗留下来的问题，则甲方应负责解决该等问题并承担全部费用，乙方有权从后续支付的购房款中扣除前述费用，并有权就不足部分向甲方追偿。5.在甲乙双方按照本备忘录的约定期限交付该商品房前提下，甲乙双方尚未能进行该商品房消防系统的整体查验。为此，甲乙双方确认，在乙方消防系统改造单位进场时对该商品房消防系统进行整体查验，如发现消防系统存在的问题或事项必须由甲方完成，则应由甲方在乙方通知的期限内及时完成并承担全部费用；如前述问题或事项非必须由甲方完成，则乙方有权从购房款中扣除部分款项以由乙方消防系统改造单位继续完成。此种情形下发生的后续维修事宜，甲乙双方参照上述第4条的约定执行”。 2011年8月26日，联合置地公司（甲方）与中国人寿保险公司（乙方）签订《交接书》，双方约定：1.甲乙双方确认，案涉房屋按《预售合同》相关约定自2011年4月15日开始交接，2011年7月15日基本完成地上部分钥匙交接手续。本《交接书》签署之日，为该商品房地上地下部分完成交付之日。甲方确保凯旋门公司将该商品房物业管理时点从7月15日开始计算。双方同意在本交接书签署后，尚未交付的资料甲方应尽快交付，甲方应在2011年9月30日前完成附件1及3所列全部资料。2.经甲乙双方查验该商品房，发现截止本交接书签署日该商品房仍存在需要进一步整改的问题（详见附件2）。根据《预售合同》的约定，附件2所列事项均由甲方负责整改且由甲方承担全部费用，甲方应在2011年9月30日前完成附件2所列全部事项的整改（附件另有约定的按照附件约定执行）。在整改期限内，甲方认为已达到验收标准时，须及时通知乙方完成消项验收。乙方应在48小时内组织进行验收。经乙方确认甲方已完成本交接书及《备忘录》约定的全部整改事项（验收达到合格标准），乙方将依据《备忘录》扣留的款项支付给甲方。3.本交接书约定的整改期限届满后，如经乙方确认甲方尚有附件2所列部分整改事项未完成或部分整改费用未支付，则甲乙双方依据《备忘录》的约定执行。 2012年11月5日，中国人寿保险公司向联合置地公司发出了《关于联合置地中心1号楼有关问题的函》，在该函件中，中国人寿保险公司提出有关产权移交方面的问题：（一）项目的产权登记尚未完成，截止2012年10月底，地上部分的初始登记已逾期400日，转移登记已逾期165日；地下餐厅部分的初始登记已逾期367日，转移登记已逾期74日；地下车位部分产权登记已逾期220日。（二）项目地下部分尚未移交，项目地下二层餐厅部分、地下产权车位及出租车位均未移交。其中车位部分到2012年10月底已逾期619日。该函件由联合置地公司余晓斌签收。2014年10月10日、2015年6月5日、2016年6月1日中国人寿保险公司委托律师向联合置地公司发出的《律师函》以及经过公证机关公证的相关材料。上述函件均是要求联合置地公司履行办理案涉房屋的权属登记。 经双方确认，中国人寿保险公司已向联合置地公司支付购房款人民币1646788423.65元，按合同约定尚欠117120443.35元房款未付。经双方据实结算最终确认，未付房款为113830184.35元。联合置地公司于2011年8月26日交付“案涉房屋”地上25套房屋，于2014年6月13日办理地上25套房屋所在楼栋的权属证明（初始登记）。于2011年7月11日交付地下208、209房间，2014年8月4日办理地下208和地下209及产权车位所在楼栋的权属证明（初始登记）。2011年8月13日办理产权车位的网签手续。关于使用权车位以及产权车位交付的时间，双方各执一词。中国人寿保险公司认为产权车位是在2014年11月6日交付，使用权车位至今未交付。联合置地公司认为使用权车位以及产权车位均在2011年11月6日交付。双方对于各自主张均不能提供证据予以证明。依据《预售合同（地上）》第二十一条第1款的约定，迟延办理“案涉房屋”地上25套房屋初始登记990天（2011年9月27日至2014年6月13日）按已付款日万分之二计算违约金为295352188.76元。依据《预售合同（地上）》补充协议第十一条第2款约定，迟延办理“案涉房屋”地上25套房屋的产权过户365天（2015年10月10日至2016年10月9日）按已付款日万分之二计算违约金为108892473.63元，上述两项共计404244662.39元。依据《预售合同（地下）》第二十一条第1款约定，迟延办理地下208、209室物业初始登记1042天（2011年9月27日至2014年8月4日）按已付款日万分之二计算违约金为11318350.51元。依据《预售合同（地下）》补充协议第九条第2款约定，迟延办理地下208、209室的产权过户365天（2015年10月10日至2016年10月9日）按已付款日万分之二计算违约金为3964681.32元，上述两项违约金共计15283031.83元。依据《预售合同（车位）》第二十一条约定，迟延办理产权车位初始登记796天（2012年5月30日至2014年8月4日），按已付款日万分之二计算违约金为9169920.00元。依据《停车位买卖协议》第六条约定，迟延办理产权车位的产权过户730天（2014年10月10日至2016年10月9日）按已付款日万分之二计算违约金为8409600.00元。依据《停车位买卖协议》第十条第2款约定，逾期办理产权车位网签手续30天（2011年7月14日至2011年8月13日）按已付款日万分之二计算违约金为345600.00元。上述各项违约金总计为437452814.22元。经一审法院向中国人寿保险公司询问没有办理产权过户所造成的损失情况，中国人寿保险公司表示无法提供具体损失情况。 另查明，由于双方当事人对于“案涉房屋”使用权车位是否交付存在分歧，双方亦没有相关交接手续，一审法院于2018年2月24日来到“案涉房屋”地下停车场进行勘查。现场有双方当事人及物业公司负责人。现场勘察目测的结果为，所有使用权车位均有标示及号码，均没有使用。物业公司的人称，使用权车位是和所有权车位一起交付的，如使用需要使用方提供车牌号码及车辆信息。由于中国人寿保险公司一直没有提供上述材料，故而一直没有使用。 再查明，经联合置地公司与中国人寿保险公司多方努力，“案涉房屋”已经办理完过户手续。联合置地公司于2008年4月取得建设工程规划许可证，2010年8月7日取得商品房预售许可证。 一审法院认为，中国人寿保险公司与联合置地公司于2011年3月28日签订的《预售合同》、2011年3月28日签订的编号为Y1157762《预售合同（地上）》、2011年7月2日签订的编号为Y1195279《预售合同（地下）》、2011年8月14日签订的编号为1195767《预售合同（车位）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。上述合同签订后，中国人寿保险公司依据合同约定履行了向联合置地公司支付大部分购房款的义务，联合置地公司应当按照合同约定履行交付房屋并及时办理网签及房屋过户手续的义务。联合置地公司虽然已经将房屋全部交付，但迟迟不能办理房屋过户手续，对此联合置地公司应当承担相应的违约责任。中国人寿保险公司要求联合置地公司办理房屋过户手续及承担违约责任的请求符合双方的约定，一审法院予以支持。联合置地公司表示没有及时办理房屋产权过户系由于行政部门原因所致，并非联合置地公司主观意愿，其本身不存在违约的过错，应当免除联合置地公司逾期办证的违约责任，为此提供了一份2013年8月23日北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会会议纪要，其中第三项记载：关于朝阳广场办公楼地下部分房屋用途登记问题，朝阳广场1号、2号办公楼“2008规建字0109号”位于朝阳区朝阳门北大街，2010年取得预售许可，现建设单位申请明确地下已预售房屋登记用途。经核实规划存档图纸，上述房屋属于办公配套用房，会议议定由北京市住房城乡建设委按办公用途办理房屋登记。以此证明没有按期办理产权登记及过户手续系因为行政部门原因造成。中国人寿保险公司对于该份证据的真实性及证明目的不予认可，认为不能因此免除联合置地公司的违约责任。单从该份会议纪要所记载内容不能得出是行政部门的原因而导致迟延办理相关登记及产权过户，且该份会议纪要所指时间是在2013年8月23日，也超过了联合置地公司应当为中国人寿保险公司办理相关手续的时间。因此，联合置地公司应按照约定承担不能及时办理产权过户的违约责任，对其抗辩理由不予支持。考虑到联合置地公司已将房屋交付了中国人寿保险公司，中国人寿保险公司购买房屋的目的亦是用于自身办公使用，且在一审审理期间联合置地公司已经积极为中国人寿保险公司办理完了“案涉房屋”的产权过户手续。因此，联合置地公司依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定，请求法院适当减免违约金，符合法律规定，依据本案具体情况可予以减免，具体赔偿数额酌定一亿元，联合置地公司应当予以支付。中国人寿保险公司与联合置地公司之间的纠纷属于房屋买卖合同纠纷，双方之间对于权属的归属没有异议。故中国人寿保险公司在房屋买卖合同纠纷案件中又主张权属归属主张，缺乏依据，不予支持。关于联合置地公司反诉中国人寿保险公司支付购房尾款的请求，考虑到联合置地公司已经为中国人寿保险公司办理完产权过户手续，中国人寿保险公司应当依照约定支付剩余购房款。由于联合置地公司违约在先，故其要求中国人寿保险公司支付违约金的反诉请求不予支持。 综上，一审法院判决如下：一、联合置地公司于判决生效后30日内支付中国人寿保险公司违约金1亿元；二、中国人寿保险公司于判决生效后30日内支付联合置地公司剩余购房款113830184.35元；三、驳回中国人寿保险公司其他诉讼请求。四、驳回联合置地公司其他反诉请求。财产保全申请费5000元，由联合置地公司负担。案件受理费11058321元，由中国人寿保险公司负担5000000元；由联合置地公司负担6058321元。反诉案件受理费841147.02元，由联合置地公司负担400000元；由中国人寿保险公司负担441147.02元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 中国人寿保险公司提交两份新证据：证据一、联合置地公司、凯旋门公司、北京历山瑞德国际管理咨询有限公司（以下简称历山瑞德公司）企业信用信息，拟证明案涉房屋的物业公司凯旋门公司与联合置地公司系关联公司，凯旋门公司工作人员单方口头作出的对中国人寿保险公司不利的陈述，不应予以采信。证据二、案涉房产的产权证书，拟证明联合置地公司直至本案一审审理期间才迫于压力为案涉房产办理了产权登记，逾期将近七年,联合置地公司构成故意违约。 联合置地公司质证认可两份证据的真实性，但对其证明目的有异议，且认为上述证据在一审审理期间已经存在，不属于二审新证据。 本院确认中国人寿保险公司二审提交的两份证据的真实性。证据一显示，联合置地公司的副董事长贺永先也是历山瑞德公司的经理，而历山瑞德公司是凯旋门公司的唯一股东。对此，本院认为，《中华人民共和国公司法》第二百一十六条规定的“关联关系”，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。贺永先在联合置地公司和历山瑞德公司担任高管的事实，不足以证明联合置地公司与凯旋门公司之间存在直接、间接控制关系或者存在导致公司利益转移的其他关系，故证据一不能证明联合置地公司与凯旋门公司之间系关联企业。证据二指向的待证事实为联合置地公司迟延办理案涉房产的过户登记，该事实已为一审判决查明和认定，本院予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 综合各方当事人诉辩情况，经征得各方当事人同意，本院归纳本案二审争议焦点为，联合置地公司的违约责任应如何认定：1.一审判决是否遗漏认定联合置地公司迟延交付地上25套房屋的违约责任；2.案涉使用权车位和所有权车位是否迟延交付；3.一审判决认定的联合置地公司应承担的违约金数额是否妥当。 本案为房屋买卖合同纠纷，买受人中国人寿保险公司与出卖人联合置地公司就购买案涉地上25套房屋、地下208和209号房屋以及160个所有权车位和160个使用权车位分别签订的《朝阳广场1号办公楼购买意向协议》《商品房预购协议书》《停车位买卖协议》《预售合同》《预售合同（地上）》《预售合同（地下）》《预售合同（车位）》等系列协议合法有效，是确定中国人寿保险公司与联合置地公司权利义务关系及违约责任的依据。 （一）关于一审判决是否遗漏认定联合置地公司迟延交付地上25套房屋违约责任的问题。中国人寿保险公司与联合置地公司就地上25套房屋签订的商品房预售合同为《预售合同（地上）》，该合同第十二条交付条件约定，出卖人联合置地公司应在2011年4月15日前向买受人中国人寿保险公司交付案涉地上25套房屋。第十四条逾期交房责任约定了联合置地公司未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付中国人寿保险公司的，应按照合同约定支付违约金。此后，联合置地公司与中国人寿保险公司先后于2011年7月3日、2011年8月26日签订《备忘录》和《交接书》，《备忘录》约定，“根据《预售合同》的约定，甲方（联合置地公司）应在2011年4月15日前向乙方（中国人寿保险公司）交付该商品房，但由于存在附件所列的问题，导致甲方至今未能向乙方交付该商品房，现甲乙双方同意在本备忘录签署后1日内办理该商品房交付……”。《交接书》载明，“本交接书签署之日，为该商品房地上地下部分完成交付之日。”上述两份合同内容表明，因案涉商品房存在整改事项，联合置地公司未能依据《预售合同（地上）》约定在2011年4月15日交付案涉地上25套房屋，上述房屋系在2011年8月28日（即《交接书》签署之日）完成交接。联合置地公司主张，中国人寿保险公司与其在《备忘录》中约定了双方同意在该《备忘录》签署后1日内办理该商品房交付手续，上述条款视为双方对《预售合同（地上）》约定的交付期限进行了变更，故其不应承担违约责任。本院认为，因合同变更涉及对当事人权利义务关系的改变，特别是涉及合同主要权利义务条款的变动将对当事人履行合同的行为及合同目的的实现产生较大影响，为尊重当事人真实意思表示，维护合同的稳定性和当事人之间的利益平衡，合同变更必须由合同当事人以明示方式作出。本案中，履行案涉地上25套房屋交付系联合置地公司在商品房买卖合同关系中的主要合同义务，《预售合同（地上）》已经明确约定了房屋交付时间，《备忘录》关于“双方在本合同签署后1日内办理商品房交付手续”的约定，是双方关于实际履行时间的记载，并未明确体现双方合意变更《预售合同（地上）》关于房屋交付期限的约定。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”依据上述规定，《备忘录》不足以证明双方就案涉地上25套房屋的交付期限进行了变更。联合置地公司未依约履行合同约定的交付义务，其违约行为应予确认。根据中国人寿保险公司一审诉讼请求，其就地上25套房屋向联合置地公司主张的违约责任包括：1.迟延办理地上25套房屋初始登记违约金；2.迟延办理地上25套房屋产权过户违约金；3.迟延交付地上25套房屋违约金。中国人寿保险公司提起本案诉讼已经明确主张联合置地公司应承担迟延交付地上25套房屋违约金，一审判决未认定联合置地公司迟延交付案涉地上25套房屋的违约行为及相应责任，存在不当，本院予以纠正。 需要说明的是，本案于2017年12月21日一审庭审时，中国人寿保险公司主张，联合置地公司逾期四个月交付案涉地上25套房屋，但其在诉讼请求中，仅向联合置地公司主张2011年7月27日至2011年8月26日期间的违约金，中国人寿保险公司的诉讼请求与其在庭审中的陈述不一致，人民法院应围绕其诉讼请求进行审理，本院仅针对中国人寿保险公司所主张的2011年7月27日至2011年8月26日期间的逾期交房违约责任进行审理认定。 （二）关于案涉使用权车位和所有权车位是否构成迟延交付的问题。中国人寿保险公司向联合置地公司的诉请中包括迟延交付所有权车位和使用权车位的违约金。中国人寿保险公司与联合置地公司就所有权车位和使用权车位是否迟延交付存在争议，中国人寿保险公司主张所有权车位系2014年11月6日交付，使用权车位系2018年2月交付；联合置地公司主张所有权车位和使用权车位系于2011年8月26日双方签订《交接书》时一并交付。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，联合置地公司主张其已依约履行了车位交付义务，应承担相应的举证证明责任。 本案涉及停车位买卖的合同为：签订于2010年12月9日的《停车位买卖协议》以及签订于2011年8月14日的《预售合同（车位）》。关于所有权车位和使用权车位的交付时间问题，《停车位买卖协议》第四条第1项约定，联合置地公司应于2011年2月19日前将全部160个所有权车位和160个使用权车位交付给中国人寿保险公司。《预售合同（车位）》系专门就有所有权车位签订的商品房预售合同，该合同第十二条第一项约定，联合置地公司应于2011年12月31日前向中国人寿保险公司交付所有权车位。签订在后的《预售合同（车位）》对所有权车位的交付时间进行了变更，故根据《停车位买卖协议》、《预售合同（车位）》的上述约定，联合置地公司应分别于2011年2月19日、2011年12月31日前向中国人寿保险公司交付使用权车位和所有权车位。 根据《停车位买卖协议》第四条第2项约定，使用权车位和所有权车位在交付时，联合置地公司应办理完毕相关使用执照，此外，联合置地公司还应在交付前七天通知中国人寿保险公司进行验收、交接。关于使用权车位的交付问题，联合置地公司主张使用权车位交付的证据是车位上标有相应标示及号码，中国人寿保险公司使用时需向凯旋门公司申请。但通过设置标示、号码的方式进行交付与双方在《停车位买卖协议》中约定的交付方式不符。在一审法院勘查期间，凯旋门公司工作人员就使用权车位和所有权车位交付情况进行了说明，上述证据为证人证言，在本案无其他有效证据佐证的情况下，上述证人证言不足以单独认定联合置地公司的该项主张成立。关于所有权车位交付的问题，联合置地公司主张所有权车位交付的证据是双方于2011年8月26日签订的《交接书》以及中国人寿保险公司向物业公司申请增加启用车位的函等，上述证据中，2011年8月26日《交接书》中并未载明案涉车位系此次交接范围，《交接书》的交接清单中亦不包括车位；中国人寿保险公司与凯旋门公司签订的《朝阳广场地下停车位临时物业管理协议》载明凯旋门公司负责管理案涉所有权停车位，物业费自2014年1月16日起交纳；中国人寿保险公司关于商请增加启用停车位等事宜的函载明中国人寿保险公司的申请时间均为2015年，上述证据不能证明联合置地公司依约交付案涉所有权车位的事实。联合置地公司不能提供符合案涉合同约定内容的交付凭证或其他能够体现车位转移占有的直接证据，应承担举证不能的不利后果，联合置地公司关于其未迟延交付案涉使用权车位及所有权车位的抗辩理由不能成立，中国人寿保险公司诉请联合置地公司支付使用权车位和所有权车位迟延交付违约金，一审判决未对相关事实进行认定不当，本院予以纠正。 （三）关于一审判决认定的违约金数额是否妥当的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约责任的主要功能以补偿性为主、惩罚性为辅。违约责任的认定一般在填补非违约方实际损失的基础上，根据个案情况体现对恶意违约方适当的惩罚。本案中，中国人寿保险公司并未举示足以证明其损失存在的证据，联合置地公司主张中国人寿保险公司一审起诉请求的各项违约金452905073.22元过高，请求予以调减。一审判决综合考虑中国人寿保险公司的购房目的、使用现状以及所涉房产在一审审理期间已经全部交付且办理过户的实际情况，在本案没有证据证明中国人寿保险公司存在实际损失的情况下，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，认定中国人寿保险公司主张的违约金数额过高且可予酌减，并无不当。 一审判决未认定联合置地公司迟延交付地上25套房屋、迟延交付所有权车位和使用权车位的违约行为虽存在不当，但鉴于一审判决是以中国人寿保险公司主张的全部违约金总数452905073.22元为基数，综合全案事实对违约金进行的整体调整，酌定联合置地公司向中国人寿保险公司支付违约金1亿元，属于法官依法行使自由裁量权的结果，未造成双方当事人利益失衡，结果并无不当，本院予以维持。中国人寿保险公司上诉主张应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准、以购房款为基数的日万分之三或年百分之二十四的标准认定本案违约金数额，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 另，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款关于“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，一审判决决定中国人寿保险公司和联合置地公司各自负担相应的本诉及反诉案件受理费，并无不当。 综上，中国人寿保险公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实虽有不当，但裁判结果正确，本院对中国人寿保险公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2306325.37元，由中国人民人寿保险股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张纯 审判员  汪军 审判员  潘杰 二〇一九年十月三十一日 法官助理张闻 书记员赵雅丽