湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初8861号原告：长沙兆基物业管理有限公司，住所地：浏阳市荷花办事处唐家洲（新月半岛一期观澜苑A6-A7栋一楼）。法定代表人：俞焕林，总经理。委托诉讼代理人：李丹，湖南湘卓律师事务所律师。被告：徐丰阳，男，1984年5月7日出生，汉族，住浏阳市。原告长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业公司）与被告徐丰阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兆基物业公司的委托诉讼代理人李丹，被告徐丰阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兆基物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令徐丰阳支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费和环卫费共计6616元及违约金（以欠缴金额为基数，自2017年1月1日起按每日2‰的标准计算至实际履行之日止）；2、本案诉讼费用由徐丰阳承担。徐丰阳辩称，徐丰阳未交物业费属实，但兆基物业公司收费标准太高，与服务不匹配，业主反映的问题没有得到解决，如小区车库缺乏实际管理，车库通道因为无序停车导致经常被堵；小区装修垃圾随意倾倒堆放产生异味并滋生蚊蝇，不及时清运；门岗及车库识别系统形同虚设，车库没有物业保安人员管理巡视，小区大门及车库所有人员车辆不予登记就可以随意进出等。本院经审理认定事实如下：徐丰阳系新月半岛外滩18栋1001号房的业主，其住房面积为118.08㎡。兆基物业公司系一家经批准从事物业服务的公司，2014年7月3日，兆基物业公司与徐丰阳签订《前期物业管理服务协议》，由兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区进行物业管理服务，合同中对物业服务内容、服务费用、违约责任等做了详细约定。根据协议约定，兆基物业公司服务期间，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，住宅1.8元/月/㎡；商业物业2.5元/月/㎡。交费时间：交付时预交半年的物业服务费用，以后每年的六、十二月预交下半年度的物业服务费用。如未按约定交纳物业服务费用，原告可依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是应交纳额的千分之二。另，浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件规定，浏阳市城区居民环卫费收费标准为8元/月/户，根据该文件及《城市生活垃圾管理办法》的规定，浏阳市市容环境卫生管理局委托原告向新月半岛小区居民收取各年度生活垃圾处理费及装修垃圾清运服务费。现因徐丰阳拖欠兆基物业公司2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费6376元（118.08平方米×1.8元/月×30个月）及环卫费240元（8元/月×30个月），合计6616元，经兆基物业公司书面催缴，徐丰阳仍未交纳，兆基物业公司遂诉至本院。庭审中，徐丰阳提交照片、微信聊天记录等证据，拟证明兆基物业公司存在收费过高且未按合同约定履约，对小区管理不到位，服务与收费严重不匹配等问题，但兆基物业公司对此均不予认可。以上事实，有当事人陈述，前期物业管理服务协议、不动产登记信息、入伙温馨提示、提供物业服务的照片、催收物业费律师函、照片、微信聊天记录等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案兆基物业公司与徐丰阳签订的《前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对徐丰阳及物业公司均具有约束力。兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区提供了物业服务，徐丰阳作为该小区业主，理应按约定向兆基物业公司交纳相应的物业服务费用。兆基物业公司主张徐丰阳支付环卫费，因兆基物业公司已向本院提交证据证明其代收该费用之合法性，故本院对该主张亦予以支持。关于徐丰阳提出的物业费收取的标准过高的意见，其可以向相关部门或机构提出，由相关部门与机构向原告进行交涉、处理，督促其整改，但不能以此为由拒交物业费。关于徐丰阳提出的物业公司服务不到位的问题，本院认为，徐丰阳提交的证据不足以认定兆基物业公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使兆基物业公司对新月半岛小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但兆基物业公司作为该小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面,徐丰阳作为涉案房屋的产权人亦已实际享受兆基物业公司提供的物业管理服务,不能以兆基物业公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故徐丰阳的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于违约金，徐丰阳未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但兆基物业公司亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，故对兆基物业公司要求徐丰阳承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、徐丰阳于本判决生效之日起十日内支付长沙兆基物业管理有限公司2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费6376元、环卫费240元，合计6616元；二、驳回长沙兆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由徐丰阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张园园二〇一九年十月二十四日书记员  邓圣亚附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。