贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9414号原告：张琬林，女，1996年8月13日生，汉族，身份证号522401199608130042，住贵州省毕节市清毕南路14号1幢502室。委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15205200910912294。委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502314331435G,住所地贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15224201710981350。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205200510192191。原告张琬林与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张琬林委托诉讼代理人顾志东、宋芳、被告碧桂园房开公司委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琬林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂记人民币135,000.00元(具体金额以原告已付购房款人民币739,980.00元为基数，按日万分之二从2017年1月29日开始计算至办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止)；2.判令被告支付原告逾期建设完毕公共服务设施游泳池的违约金暂计6,000.00元(具体金额以原告已付购房款人民币元739,980.00元为基数按日5.00元从2016年7月15日开始计算至建设完毕并竣工验收之日止)；逾期建设完毕配套设施幼儿园的违约金暂计4,000.00元(具体金额以原告已付购房款人民币739,980.00元为基数，按日5.00元从2017年7月15日开始计算至建设完毕并竣工验收之日止)；逾期建设完毕会所违约金暂计4,000.00元(具体金额以原告已付购房款人民币739,980.00元为基数按日5.00元从2017年7月15日开始计算至建设完毕并竣工验收之日止)；逾期建设完毕购物中心的违约金暂计6,000.00元(具体金额以原告已付购房款人民币元为基739,980.00数，按日5.00元从2016年7月15日开始计算至建设完毕并竣工验收之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年4月10日在毕节市南山碧桂园销售中心签订《商品房买卖合同》，合同中约定买受人购买的商品房为第91号楼二单元202房(或嶺绣郡6栋202)，房屋建筑面积为145.43平方米，套内建筑面积为122.03平方米。该房屋按照套内建筑面积计算，单价为每平方米6,063.92元，房屋总价为739,980.00元。买受人首付229,980.00元，余款510,000.00元以银行按揭、公积金贷款付款的方式支付。合同第十二条第二款约定：公共服务设施3、游泳池于2016年7月15日前建设完成，以上设施如果未在约定期限内建设完成，双方约定每逾期一日，出卖人向买受人支付人民币5.00元；合同第十二条第三款约定商业配套设施1、幼儿园2017年7月15日前峻工、3、会所2017年7月15日前竣工；4购物中心2016年7月15日前竣工，以上设施如果未在约定期限内竣工，双方约定每逾期一日，出卖人向买受人支付人民币5.00元违约金。合同第二十二条第三款约定出卖人承诺在2017年1月29日前，取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人未在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人人不能交付办理商品房转移登记有关文书的双方同意买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向出卖人支付已交房款万分之二的违约金合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付完毕全部购房款原告已经履行完毕合同约定的义务。至起诉时止被告仍然未按照合同约定将涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告也未按照合同的约定将公共服务设施游泳池、商业配套设施幼儿园、会所及购物中心修建完毕并竣工验收。原告认为，被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应按合同的约定承担违约责任为此未妥善解决纠纷，维护合法权益，原告特依据《民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请法院查眀案情判决支持原告诉讼请求。被告碧桂园房开公司辩称：1.被告与各原告签订了商品房买卖合同，合同第22条约定了办理权属转移登记的具体事项详见与双方签订的委托办理权属登记协议书，在签订合同后，双方签订了补充协议，补充协议第18条明确约定，补充协议及附录的条款含义约定与合同不一致的以补充协议的约定为准，补充协议附录2委托登记协议书第4条明确约定，如被告未履行交付商品房转移登记有关文书义务的每逾期一天出卖人应当向买受人支付50元的违约金，即便认定被告存在逾期交付办理转移登记有关文书的行为，违约金的标准也应当是自逾期之日起每日50元支付至将相关文书交付至办证部门并通知原告之日止。2.被告与原告在补充协议第5条约定了双方一致同意商品房买卖合同第11条第2款第2项第3项及第12条本项目相关设施设备的交付时间及使用条件不作为该商品房的交付条件，该商品房的交付满足合同第11条第2款第1项的约定即可，即原被告双方已经删除了相关附属设施作为交付商品房的条件，故各原告向被告主张逾期建设完成相关设施的违约金不符合双方约定，且相关附属设施并非各原告专有部分，各原告向被告主张该权利主体不适格，故应驳回该项诉请。3.原被告双方在补充协议第5条已经约定交付商品房的条件满足合同第11条第2款第1项的约定即可，即取得商品房的建筑工程竣工合格证。根据原、被告的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2015年7月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区三板桥办事处六合村南山碧桂园第91号楼202号(或嶺绣郡6栋202)，房屋建筑面积为145.43平方米，套内建筑面积为122.03平方米。该房屋按照套内建筑面积计算，单价为每平方米6,063.92元，房屋总价为739,980.00元。买受人首付229,980.00元，余款510,000.00元以银行按揭、公积金贷款付款的方式支付。合同第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”。《补充协议》第十条约定“关于转移登记（三）……按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。双方签订的《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金”。合同第十二条约定“……（二）公共配套设施：……3、游泳池于2016年7月15日前建设完成；……以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人尽快建设完成，上述基础设施在约定的交付日未建设完成的，每逾期一天出卖人应向买受人支付5元的违约金；（三）商业配套设施：1、幼儿园2017年7月15日前竣工；……3、会所2017年7月15日前竣工；4、购物中心2016年7月15日前竣工……以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付5元的违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款为739,980.00元。2016年11月10日，被告向原告代收了维修基金及办证税费。因被告未按照合同的约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，未为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告开发建设的涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。本院认为，原告张琬林与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张琬林已支付了购房款，被告未按《商品房买卖合同》的约定于2017年1月29日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担违约责任，即支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金。虽然原、被告双方在合同第二十二条中约定“从约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”，但是原、被告双方在该表述中并未选择按照哪一项处理，即对逾期交付该商品房转移登记有关文书的违约责任计算标准没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额739,980.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年1月30日起计算。另，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以原告已交付房价款739,980.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月30日起计算至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告之日。对于原告诉请被告支付逾期建设完成的公共配套设施（游泳池）及商业配套设施（幼儿园、会所、购物中心）的违约金，根据《商品房买卖合同》第十二条“……（二）公共配套设施：……3、游泳池于2016年7月15日前建设完成；……以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人尽快建设完成，上述基础设施在约定的交付日未建设完成的，每逾期一天出卖人应向买受人支付5元的违约金；（三）商业配套设施：1、幼儿园2017年7月15日前竣工；……3、会所2017年7月15日前竣工；4、购物中心2016年7月15日前竣工……以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付5元的违约金”约定，原、被告双方未对上述设施的交付日期进行约定，故对该诉请本院不予支持。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张琬林逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已支付房价款739,980.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月30日起计算至被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告张琬林之日；二、驳回原告张琬林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,700.00元，由原告张琬林负担340.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1,360.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年十月二十二日书记员  肖 毅