宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初10111号原告：白建国，男，1954年11月18日出生，回族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈曦，宁夏浩晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：高聪，宁夏浩晟律师事务所律师。原告：蒋云，女，1962年6月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈曦，宁夏浩晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：高聪，宁夏浩晟律师事务所律师。被告：肖艳琴，女，1977年7月15日出生，汉族，银川新华百货有限公司销售员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：王宏伟，男，1968年1月1日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区盐池县。原告白建国、蒋云与被告肖艳琴、王宏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告白建国及原告白建国、蒋云的共同委托诉讼代理人陈曦、高聪，被告肖艳琴、王宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白建国、蒋云向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年5月16日已解除；2.判令二被告向原告支付违约金及补偿金共计667200元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月10日，二原告与被告肖艳琴在宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司兴庆府店签订了《银川市存量房房屋买卖合同》（编号YMW-01-0000573）和《补充协议》，双方约定：被告肖艳琴购买原告二人共同共有的位于银川市兴庆区某室的房屋，成交价为2166000元；原告于2018年6月26日前办理房屋产权证，并在拿到产权证后三个工作日与被告前往公证处办理权属公证手续，被告在产权公证手续完毕当日支付全额房款；被告如未履行付款等合同义务构成根本违约，原告有权解除房屋买卖合同，被告应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。合同及《补充协议》签订后，原告于2018年6月15日办完房权证，并与被告约定6月18日前往公证处办理公证。6月17日被告突然告知原告购房款还未到位，事后被告一再拖延付款。二被告分别于2018年7月4日、7月14日、8月7日、9月27日、10月26日、11月22日向原告出具书面承诺，承诺如不按期付款，愿支付原告违约补偿共计234000元，并承诺无条件一并执行合同约定的违约条款。后被告一直未履行合同，2019年5月16日，原告向被告发出解除合同的通知。为维护原告合法权益，故诉至法院。肖艳琴辩称，与原告签订房屋买卖合同属实，但其是被王宏伟所欺骗。被告肖艳琴与被告王宏伟网上认识后，王宏伟为追求被告肖艳琴，称购买房屋用于双方共同居住，故被告肖艳琴签订了购房合同。自合同签订后，一直都是原告与被告王宏伟沟通，后续材料文书全部不是被告肖艳琴签订的，是被告王宏伟代签的，被告肖艳琴对此一概不知情。现被告肖艳琴无法履行合同义务，没有能力购买案涉房屋。当时是被告王宏伟称由他来支付全部购房款，房屋归被告肖艳琴所有，故被告肖艳琴签订了购房合同。对原告主张的违约金及补偿金均不认可，这件事与被告肖艳琴无关，请求驳回原告对被告肖艳琴的诉讼请求。王宏伟辩称，肖艳琴与原告签订的房屋买卖合同属实，是被告王宏伟为了追求被告肖艳琴，通过房屋中介与原告联系购买房屋，被告王宏伟无法继续履行购房合同。被告王宏伟欺骗了被告肖艳琴和原告，被告肖艳琴支付了30000元的购房款后，原告一直与被告王宏伟联系，被告王宏伟与原告签订的承诺书被告肖艳琴一概不知情。原告要求的违约金及赔偿金由被告王宏伟自己承担，与被告肖艳琴无关。被告王宏伟曾与原告协商解决此事，但双方没有达成一致意见。本院经审理认定事实如下：2018年6月10日，二被告经由宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司兴庆府店居中介绍，欲购买二原告位于银川市兴庆区某室的房屋。同日，二原告与被告肖艳琴在宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司兴庆府店签订了《银川市存量房房屋买卖合同》（编号YMW-01-0000573），双方约定：被告肖艳琴购买原告二人共同共有的位于银川兴庆区某室的房屋，成交价为2166000元，被告肖艳琴在签订合同的同时支付定金30000元，由宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司代为保管；被告逾期付款超过15日，原告有权解除房屋买卖合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%支付违约金，并由原告退还被告全部已付款。二原告、被告肖艳琴并与宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司签订《补充协议》，约定由宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司提供居间服务，二原告与被告肖艳琴签订房屋买卖合同，约定原告于2018年6月26日前办理房屋产权证，并在拿到产权证三个工作日前与被告共同前往公证处办理权属公证手续，被告肖艳琴在产权公证手续完毕当日支付全额房款2166000元，原告在收到全额房款当日向被告肖艳琴交付房屋。被告肖艳琴逾期15日支付房款构成根本违约，原告有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，并以相当于房屋总价款的20%要求支付违约金，宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司将被告肖艳琴支付的定金扣除全额居间服务费43320元后交给原告抵顶违约金或房款，多退少补。上述合同签订后，被告肖艳琴支付定金30000元，由宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司保管。2018年6月15日，原告办理了案涉房屋的所有权证，与二被告联系公证及付款事宜时，被告推拖不予办理。2018年7月4日、7月14日、8月7日、9月27日、10月26日，被告王宏伟以自己与肖艳琴的名义向原告出具多份书面承诺，承诺如不按期付款，愿支付原告违约补偿金及合同约定的违约条款。后被告一直未付款，故原告于2019年5月16日书面提出解除合同，宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司与被告对合同解除无异议。现原告诉至本院，要求被告承担违约责任，赔偿原告经济损失。庭审中，原告称被告支付的定金已冲抵中介费，原告不再主张。本院认为，二原告经宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司居中介绍，与被告肖艳琴签订《银川市存量房房屋买卖合同》和《补充协议》，该合同不违反国家法律规定。肖艳琴购买原告房屋的意思表示清楚、明确，双方自愿协商达成上述协议，故上述合同合法有效，双方均应遵照执行。被告肖艳琴辩称被告王宏伟谎称为其支付购房款，肖艳琴才与原告签订上述合同。肖艳琴是成年人，具有独立意思表示和行为能力，应自行承担民事法律行为后果；即使其辩称属实，也是二被告之间的约定，不能对抗原告的民事权利，故本院对被告辩称主张不予支持。2019年5月16日，因被告肖艳琴未履行付款义务，原告书面解除与被告肖艳琴签订的《银川市存量房房屋买卖合同》和三方《补充协议》，宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司和被告均无异议，故本院对原告请求确认《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年5月16日解除的诉讼请求予以支持。合同因被告肖艳琴违约而解除，肖艳琴依法应当承担违约责任。对原告诉请判令二被告向原告支付违约金及补偿金共计667200元，其中违约金按照合同约定房屋价款20%计算432000元，补偿金以承诺书记载的234000元为准。因承诺书系被告王宏伟单方出具，被告肖艳琴不予认可，故肖艳琴对补偿金不承担责任。对于违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告未对其实际经济损失进行举证，其主张的违约金过高，故本院酌情调整为按年利率6%的标准从违约之日起即2018年6月30日至原告起诉之日计算一年，向原告支付违约金129960元（2166000元×6%×1年）。被告王宏伟辩称愿承担法律责任，不违反法律规定，对违约金与被告肖艳琴共同承担责任。关于被告王宏伟自愿承担的补偿金，本院亦酌情调减为100000元，由王宏伟单独承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告白建国、蒋云与被告肖艳琴签订的《银川市存量房房屋买卖合同》、《补充协议》于2019年5月16日解除；二、被告肖艳琴、王宏伟于本判决生效之日起七日内向原告白建国、蒋云支付违约金129960元；三、被告王宏伟于本判决生效之日起七日内向原告白建国、蒋云支付补偿金100000元；四、驳回原告白建国、蒋云的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10472元，减半收取计5236元，由原告白建国、蒋云负担3878元，由被告肖艳琴负担640元、由被告王宏伟负担718元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 赵晓颖二〇一九年九月二十三日法官助理 田进花书 记 员 郭 娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；将被执行人纳入失信人员名单；对被执行人限制高消费、限制出入境。采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。