上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初38968号原告(反诉被告)：孙凯，男，1982年8月1日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：潘蕾敏，上海市申中律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡宜昌，男，1980年11月12日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市。委托诉讼代理人：毛欢欢，上海久光律师事务所律师。原告孙凯与被告胡宜昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告胡宜昌提出反诉，本院依法进行了合并审理，于2019年1月7日第一次对本诉及反诉公开、合并开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年7月18日第二次对本诉及反诉公开、合并开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙凯及其委托诉讼代理人潘蕾敏，被告(反诉原告)胡宜昌的委托诉讼代理人毛欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙凯向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市静安区阳曲路XXX号甲商铺(以下简称系争商铺)签订的《饭店承包承租合同》于2018年9月7日解除；2、被告返还押金15万元;3、被告返还进场费30万元；4、被告返还2018年9月7日-2018年11月16日的租金116,600元(50,000元/30天*70天)；5、被告支付解约违约金15万元。事实及理由：2017年12月17日,原、被告签订《饭店承包承租合同》,约定被告将系争商铺出租给原告,面积约500平方米，租赁期为2018年3月1日至2022年11月30日，装修免租期为2018年3月1日起的15天，租金为5万元/月;因被告遭遇司法纠纷而导致原告无法正常经营，因此对原告造成的所有损失，有权向被告提出赔偿，被告支付原告15万元违约金。签约后，原告按约支付了第一期租金、押金及进场费，并将商铺装修，于2018年4月下旬开业。2018年8月，相关部门告知原告称系争商铺系违建，必须整改，后于9月6日强行拆除，致使原告无法继续经营，合同目的无法实现，故原告要求于次日解除合同，被告应退还押金、进场费及多付的租金，并承担违约责任。至于多付的2018年9月7日-2018年9月15日的物业费，原告不要求返还。被告胡宜昌辩称，不同意原告的诉请。第一，根据合同第六条第三款第三项的约定，解除合同的前提是被告遭遇司法纠纷，建筑物被拆除尚不涉及司法纠纷，更何况该条款仅涉及违约责任，并不涉及解除合同，故原告援引该条款作为解除合同的依据不能成立。第二，原告并未行使单方解除权，2018年9月6日原告仅在电话中告知被拆违，未表示要解除合同，钥匙直至2018年10月16日还在原告处。第三，原告没有证据证明2018年8月相关部门以违法建筑为由要求拆除系争商铺，也无法证明拆除部门是其声称的单位。根据上海市拆除违法建筑若干规定，拥有拆违权的行政单位只有区县城管执法大队。从程序上来说必须先认定为违法建筑，再出具限拆决定书，由区级人民政府进行催告，在催告未果的情况下再由区级人民政府出具强制决定书。联合告知书仅具有督促的性质，不具有执法效力。第四，如果原告的经营遇到障碍，就不应再支付租金。原告表示其于2018年8月11日收到《联合通知书》，但又在9月支付了2018年9-10月的租金。其付租的行为表示了其对于在联合执法环境下可以继续经营的认可。第五，从拆除行为本身来看，仅是拆除了门头，仅占租赁面积的3.2%，被告也已经进行了维修，不影响原告经营。第六，即使合同解除，原告支付租金至2018年10月16日，被告无须向原告返还租金。因不具备合同解除的法律依据，原告中途退租，被告有权不予退还保证金。关于原告支付的进场费30万元，其中包括设备费用、证照使用费及承包期间的收益，实际上就是转让费，原告没有要求被告退还的法律依据。因被告不存在违约行为，故原告要求被告承担违约金也没有法律依据，且合同约定的违约金标准过高。反诉原告胡宜昌向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原、被告签订的《饭店承包承租合同》于2019年4月19日解除；2、反诉被告支付免租期租金25,000元、2018年10月16日-2019年2月15日的租金20万元；3、反诉被告支付2018年10月16日-2019年2月15日的物业费7,600元；4、反诉被告支付2019年2月16日至2019年4月19日的租金10万元、物业费3,800元；5、确认押金15万元不予返还。事实和理由：根据双方签订的《饭店承包承租合同》，2018年3月1日至3月15日为免租期，若反诉被告违约，则应向反诉原告补偿免租期租金；租金自2018年3月16日起算，每三个月支付一次，先付后用。反诉被告自2018年10月16日起欠付租金和物业费，存在违约，应赔偿三个月的空置期损失，该款与15万元押金相折抵。因反诉原告于2019年4月20日另行出租，故要求于前一日解除反诉原、被告之间的合同。2019年2月16日至2019年4月19日为2个月零3天，反诉原告酌情按2个月主张租金、物业费。反诉被告孙凯辩称，不同意反诉原告的反诉诉请。第一，被告提起反诉已经超过了时效。第二，2018年9月6日，系争商铺中的楼梯和空调都被拆违办拆除，反诉被告无法使用房屋，虽然双方没有正式办理交接，但对于解除合同已经达成了一致意见。且反诉原告在拆违后对系争商铺进行了修缮，但加锁后未将钥匙交给反诉被告，故系争商铺并不在反诉被告掌控之下，反诉被告不应支付租金和物业费。第三，系争商铺上有违章搭建并被依法拆除，导致反诉被告无法营业，故违约方是反诉原告，且反诉原告在重新维修后一直掌控着系争商铺，不存在空置期损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日，孙凯为承租系争商铺，向居间方上海共纬房地产经纪事务所(以下简称共纬房产)支付意向金2万元，共纬房产出具《商铺租赁意向金收条》，该收条下方附有《告知书》一份，载明“现客户经深思后决定承租居间协议中所述商铺，并签订居间协议，愿意支付给共纬房产意向金并委托共纬房产洽谈租赁事宜。居间方在此再次告知客户，意向金并非定金，仅是居间方受客户委托前往房东处洽谈价格及确认条件的诚意金。客户同意授权居间方将该意向金于房东同意居间协议中客户所陈述的条件时转交给房东。当房东同意按照客户条件出租且在居间协议上签字确认后，该意向金即转为定金，此时承租方与出租方双方将遵守定金罚则。房东收到客户支付的定金后需出具书面定金收条，同时自房东出具定金收条起，居间方出具给客户的本意向金收条将自动作废”。2017年12月17日，胡宜昌(甲方、出租方)、孙凯(乙方、承租方)签订《饭店承包承租合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方经营川菜饭店使用，建筑面积约150平方米，租赁面积约500平方米。甲方提供饭店营业执照及其他相关证照供乙方经营使用。租期自2018年3月1日起至2022年11月30日止，装修免租期为2018年3月1日后15天、2019年3月1日后15天，如乙方违约则免租期费用必须补偿给甲方。前两年租金为5万元/月，每两年在原租金基础上递增6%，每三个月为一期支付，以后每次租金需提前15天支付。物业费为1,900元/月，与房租一起支付。在租赁期内，乙方逾期5日未支付下期租金，甲方有权锁门。在签订本合同时，乙方应向甲方支付保证金15万元，租赁关系终止时，若乙方没有违约，甲方收取保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，乙方离店前结清所有相关费用，甲方无息全额归还乙方保证金。若乙方违约，中途擅自退租，保证金归甲方所有。因甲方遭遇司法纠纷而导致乙方无法正常经营，因此对乙方造成的所有损失，有权向甲方提出赔偿，甲方支付乙方15万元违约金。签约当日，孙凯转账支付胡宜昌15万元，备注“店铺定金”，胡宜昌出具《定金收条》，载明“今收到孙凯先生/女士承购/承租上海市静安区阳曲路XXX号甲室房屋定金人民币壹拾柒万元整”。2018年2月28日，孙凯转账支付胡宜昌385,800元，备注“18万转让费+3个月房租和物业费+2月房租押金”。2018年3月6日的《收款收据》显示，孙凯支付胡宜昌进场费30万元。2018年5月31日,孙凯在电话中向胡宜昌表示“我明天不是本来要打租金给你吗？我本来是要打20万的，然后你说那个他会员卡的钱和装修的5,000块是从里面扣呢。还是怎么说。”胡宜昌回复“会员卡的钱和装修的钱你都扣掉吧。”2018年6月1日，孙凯转账支付胡宜昌172,200元，备注“7-9月3月房租加5W押金”。同日，胡宜昌在微信中询问孙凯“会员卡钱多少？”孙凯回复“22,800”，胡宜昌又表示“物业费没给我？三个月5,700元”，孙凯称“哦忘了。明天我让我合伙人打给你”。2018年6月3日，孙凯转账支付胡宜昌5,700元，备注“7月-9月物业费”。2018年8月14日，上海市公安局静安分局、上海市静安区环境保护局、上海市静安区人民政府临汾路街道办事处等部门联合出具《“无违建创建先进居村(街镇)”联合告知书》载明“阳曲路XXX号的违建必须于8月16日前自行整改恢复原样，若逾期，则区相关部门将联勤联动执法整治”。2018年9月1日，孙凯转账支付胡宜昌10万元，备注“910月房租”。2018年9月6日，系争商铺的门头、收银台及通往二楼的楼梯被拆除，孙凯致电胡宜昌。胡宜昌：“门口拆了之后，营业不能营业了是不是？”孙凯：“恩！”胡宜昌：“第二个楼梯两楼还上得去吗？”孙凯：“上不去了。”胡宜昌：“已经上不去啦？”孙凯：“对呀，楼梯已经拆掉了。”胡宜昌：“然后那个顶上面那个空调外机呢？”孙凯：“空调外机我现在赶过去看呀，我看看空调外机他们帮我放哪儿去了。”胡宜昌：“好好，你先过去看吧，我马上派人到现场。”孙凯：“好的好的。”2018年10月10日，胡宜昌致电孙凯。胡宜昌：“我现在在阳曲路，正好我这边有个客户要来看看房间，不是要转让吗？我有个客户来看，就是厨房间的钥匙在哪里？”孙凯：“厨房间的钥匙在那个厨房间对过不是有三个电箱。”胡宜昌：“嗯！”孙凯：“看到吗？三个电箱最右面那个电箱，钥匙就在里面。最右边那个能开开来的最大的一个。”胡宜昌：“好好我知道了我找一下。”2018年10月11日，孙凯起诉本案。同月19日，本案诉状副本送达胡宜昌。2018年11月30日，在本院主持的谈话过程中，孙凯表示双方均已各自寻找下家，故合同已无继续履行的可能，坚持要求解除合同，并愿意当日即与胡宜昌办理交接手续交还房屋、营业执照等，原告目前遗留在系争商铺内的物品不再要求返还，无偿赠与给胡宜昌。胡宜昌则表示不同意交接房屋，要求继续履行合同，并已清楚不接收房屋可能存在的扩大损失。审理中，关于合同解除日期。孙凯表示，2018年8月14日，其收到联合告知书后即联系胡宜昌，表示拆了之后若胡宜昌不能帮助其解决问题，其就无法继续做下去了，胡宜昌向其声称会找房东沟通。9月1日，其付租是因为当时还未拆除，其抱有侥幸心理认为不一定会拆，仍想继续经营。但9月6日房屋就被拆除了，于是其在电话中向胡宜昌告知不能营业了，意思就是要退还押金、进场费及多付的租金，并解除合同。双方协商一致由胡宜昌转租，胡宜昌称要与房东交涉，等到重新转租后再退钱，也说明已收到其解约的意思表示并认可，所以才在10月10日带人来看房，其当天在电话中表示钥匙在系争房屋中，让胡宜昌自己拿，里面的物品不要了，意思也是返还房屋。且胡宜昌重新装门后并未表示要将钥匙交给其，房屋不在其掌控之下。且2019年3月，已有其他人实际使用系争商铺，楼上是理发店，楼下是水果店，说明至少在此之前孙凯就另行招租了。故其不应承担房屋被拆之后的任何租金或使用费、物业费，但对已多付的物业费也不再主张返还。对此，胡宜昌则表示，2018年9月6日，孙凯仅在电话中告知被拆违，未表示过解除合同。拆除之后，双方协商一致由孙凯转租。2018年10月10日，其向孙凯要钥匙是因为其曾表示会帮孙凯转租，所以约了人看房，并非收房或解除合同。当时钥匙仍在孙凯处，说明至少在此之前合同尚未解除，且双方对房屋内物品如何交接也未提及。其重新装门之后，钥匙确实没有移交给孙凯，但当时孙凯已经起诉并表示已经诉讼便不再继续履行，不肯接收钥匙；孙凯并未搬离房屋内的物品，所以房屋仍处于由孙凯占用的状态。其于2019年4月20日、4月30日才分别与两个新的租户签订租赁合同，所以要求按照较早的一份租赁合同的前一日，即2019年4月19日解除其与孙凯之间的合同，合同解除前均为孙凯占用房屋，应承担租金和物业费。关于租赁费用的支付情况。孙凯表示，其共计支付833,700元，租金支付至2018年11月16日，物业费支付至2018年9月15日，还支付了15万元押金、30万元进场费，其中包括支付给中介的意向金2万元，后该款由中介转给了胡宜昌抵作进场费。胡宜昌曾向其表示上一个租户在经营饭店时出售了会员卡，这些会员在其饭店的消费金额可在租金中抵扣；其垫付的其他租户的装修费也可进行抵扣，这也与租赁合同第8条第一款“甲方的债务由甲方负责，与乙方无关”的约定一致，所以其经胡宜昌同意在2018年6月1日本应支付的20万元(包括2018年7月-9月的租金及5万元押金)中扣除了会员费22,814.5元和装修费5,000元，即应支付172,185.5元，其取整后实际支付了172,200元。另外其因失误多付了100元。之后胡宜昌从未主张过少付租金，也说明胡宜昌同意进行抵扣。为证明以上事实，其向法院提供交通银行信用卡账户明细、会员明细表等予以佐证。对此，胡宜昌则表示，对该组证据均不予认可。孙凯共计支付813,700元，其中除了15万元押金、30万元进场费外，余款是2018年3月16日至2018年10月15日的租金和物业费共计363,300元，对多付的400元其不清楚。银行转账凭证上的摘要都是孙凯自己备注的，其不予认可。其不清楚2万元的性质，也未收到过，《定金收条》上“胡宜昌”的签名确实是其本人所签，当时中介方共纬房产让其签字，所以其根本没看金额就签了，况且即使收到也应抵作租金。关于172,200元的组成其不清楚，也并未经双方事先确认，其未同意过用租金抵会员费、装修费，实际上也未这样操作过，即使其当时没有提出异议，也可能是因孙凯手头紧，其给予了宽限期，属于正常的商业交往情况。微信记录的内容显示其只是询问会员费金额，并未同意抵扣租金，且金额也与孙凯现在主张的不一致。另外，对2018年9月6日拆除至同年11月1日修缮完成这段时间的租金，同意每月减免1万元。关于合同解除的原因。孙凯称，双方合同签订了将近五年，系争商铺面积500多平方米，其对此投入极大，现其仅经营了半年不到就发生了违法建筑整改之事，胡宜昌曾表示可与相关单位、其上家、房东协调解决，但房屋被部分拆除之后，事实上胡宜昌并无法解决，且已同意退还其相关款项、另行寻找租客，其为此损失惨重，故胡宜昌应承担违约金并返还转让费。对此，胡宜昌则认为，系争商铺被部分拆除后，由于孙凯是房屋实际使用人，也是修缮的第一义务人，但孙凯并没有修缮，所以其只好进行了修缮；孙凯从未表示要解除合同，在其答应帮孙凯寻找转租方后，孙凯却向法院起诉，在其明确表示房屋已修复之后孙凯仍不愿继续履行合同，有违诚信原则，故孙凯为违约方，应承担违约责任。关于房屋拆除及修复情况。胡宜昌称，被拆除的面积仅16平方米，包括一楼门头、收银台、楼梯受到了影响，但二楼未受到影响。2018年10月初其就重新架设了楼梯，占用了约5平方米包房面积，另外从侧门也可以进入系争商铺。其于2018年10月中旬开始装门头，11月1日已全部完工，11月13日证据交换时就表示已经修缮完毕，可以继续履行合同，之前也电话通知过孙凯。对此，孙凯则表示，被拆除面积约20平方米，一楼门头、收银台、一楼楼梯及部分包房都被拆除了，系争商铺适用于经营川菜馆，被拆后无法继续营业，其向胡宜昌告知此事后胡宜昌同意退还其相关费用，但需将房屋转租后再退款，但因胡宜昌迟迟不退款，其遂诉至法院。胡宜昌重新做的楼梯占用了三个包房、一个储藏室，修缮事宜胡宜昌并未告知过其。关于转让费30万元及物品损失。孙凯认为，该转让费是基于双方长期的租赁关系才支付的，其中也包含了房屋内原有设施设备的使用，但现因房屋本身原因及胡宜昌的原因，其仅使用了一年不到，却对房屋投入了大量装修等成本，损失巨大，故要求返还该转让费。对此，胡宜昌则认为，双方关系为租赁加承包的复合合同关系，该转让费系承包权的转让及原有装修、设施设备的使用权，也包含了收益的共享(只是一次性支付了)，故不存在可退还之说。此外，其在进场修缮之前发现房屋内物品严重遗失，包括厨房内的可移动设施设备以及空调内外机等，不论是谁搬走的，在房屋交接之前孙凯都有管理义务。这些物品的价值包含在进场费里，大约6万元，该款应当由孙凯赔偿。为此其向法庭提供其上家交接房屋时提供的设备清单、照片等证据。厨房设备包括灶具、消毒柜、抽油烟机，虽然是二手的但都比较新，同意在清单价格的基础上打八折，6万元为酌情主张的价格。对此，孙凯则表示，进场费里确实包含了清单上部分设施设备的价值，拆违之后大门就没有了，谁都可以进出，但其并未搬出过这些物品，在胡宜昌重新安装门和锁之前，这些物品应该都还在房屋里，但对该节无法提供相应证据。物品价值方面，除了厨房内的三台冰柜、厨房设备(即灶具、消毒柜、抽油烟机)、一台美的立柜空调之外，其他物品都是其添置的，对胡宜昌主张的物品价格也不认可，且二手价格应按三折计算。为此，其向法庭提供了订单、销售单、订货单、发票等证据一组，旨在证明除其认可物品外的其余物品均为其自行购置。对该证据，胡宜昌表示均不予认可。此外，双方均表示，若存在胡宜昌所称的物品损失，可在若需返还的进场费中进行抵扣，同意由法院酌定金额。本院认为，原、被告签订的《饭店承包承租合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。首先，根据本案查明的事实，系争商铺的门头、收银台及部分楼梯于2018年9月6日被强行拆除，此后孙凯未再经营，并于次月诉至法院要求确认合同已解除。但孙凯称其于拆除当日即在电话中向胡宜昌主张解除合同并取得对方认可，现根据其提供的通话记录等在案证据来看，尚不足以印证其主张，故本院对此不予采纳。胡宜昌抗辩称房屋经拆除之后双方协商由孙凯进行转租，双方合同继续履行，但对此亦未能提供充分证据加以证明，故本院对此主张亦难以采纳。鉴于系争商铺被部分拆除后，孙凯经营饭店这一合同目的确实受到影响，双方又确未能及时就合同如何继续履行达成一致意见，现孙凯起诉要求提前解除双方合同，亦无不可，本院予以支持。至于解除时间，鉴于孙凯在本案起诉前并无解除合同的明确主张，故本院认为双方合同于2018年10月19日即本案诉状副本送达之日解除，较为妥当。其次，合同解除之后，孙凯应及时返还房屋，并承担相关租金、使用费和物业费。但对相关款项的结算问题，双方争议较大。对此本院认为：1、关于已付款金额。双方均确认孙凯已支付合同约定的押金15万元及进场费30万元，但对于已付租金、物业费的金额，双方存在争议。对此本院认为，其一，关于定金2万元。孙凯主张该款已支付给中介并提供了银行转账凭证、《定金收条》等证据加以佐证；胡宜昌表示认可中介身份且《定金收条》确为其签字，但该签字系其未看清内容的结果，本院对该节抗辩不予采信。其二，关于5,000元装修款及22,814.5元会员费。孙凯主张该款已经胡宜昌认可自其应付租金中扣除，并提供了2018年5月31日的电话录音及2018年6月1日的微信记录等证据加以佐证；胡宜昌对证据不予认可并表示从未同意该付款金额，但在收取款项直至孙凯起诉之前，胡宜昌从未就此向孙凯进行过主张，亦未提出合理抗辩或提供相反证据，故本院对孙凯该组证据及该节事实予以确认。其三，关于孙凯主张多付的100元。基于以上分析和认定，孙凯所付金额确比起应付金额多出100元，对此孙凯表示系失误所致，本院认为尚属合理，予以确认，该款可一并在本案中进行结算。综上，本院对孙凯已按合同标准支付租金至2018年11月15日、物业费至2018年9月15日予以确认。2、关于应付款期间。根据本案查明的事实，2018年11月30日在本院主持之下，孙凯表示坚持解除合同并愿意与胡宜昌当日交接房屋，胡宜昌表示坚持不同意交接房屋，并表示已清楚不接收房屋可能存在的扩大损失。因此，本院认为当日可视为孙凯交还房屋之日。鉴于此前系争房屋内仍留有孙凯的物品、设备，且孙凯并无证据证明其在此前已将房屋有效交还给胡宜昌，故孙凯除应承担租期内租金外，还应承担自合同解除之日至2018年11月30日期间的房屋占用使用费和物业费。胡宜昌主张的2018年11月30日后的租金、物业费，不予支持。3、关于租金和使用费标准。孙凯认为自房屋部分拆除后其未再使用系争商铺，故胡宜昌应返还所有其多付的租金；胡宜昌则表示仅同意每月降低1万元租金标准。对此，本院综合考虑房屋被部分拆除后至修复之前难以开展正常经营、租赁面积的实际减少、楼梯部位的变化对进出饭店乃至经营的影响等因素，结合审理中胡宜昌对其所进行的修缮期间的陈述，认为自2018年9月7日至2018年11月30日期间房屋租金和使用费标准可适当降低至25,000元每月。综上，本院根据孙凯已付款金额，结合其应付款期间和标准，酌情确定胡宜昌应返还孙凯租金4万元。再次，关于合同提前解除的原因，即双方各自主张的违约责任及孙凯主张的返还转让费、胡宜昌主张的承担免租期租金一节。其一，根据本案查明的事实，系争房屋被拆除的系违法建筑部分，作为出租方，对其出租物的性质、状态理应清楚；作为经营人，对其将要利用的房屋能否开展合法经营也应负有审慎注意义务，故双方对此事实的发生所导致的合同解除均负有一定责任。其二，系争商铺被部分拆除后，双方仍应本着维护合同的原则，及时就受损部位进行修缮，并就合同如何继续履行进行积极磋商。但根据当事人自述，胡宜昌与其上家、产权方沟通无果，直至一个多月后才开始修缮房屋，难免使承租方继续履行的信心受挫；孙凯则在尚未有效交还房屋、达成明确约定的情况下，自行退出房屋并诉至法院，直接导致了合同在履行障碍已部分消除的情况下，再次丧失了客观上继续履行的条件。因此，本院认为，双方当事人在合同提前解除这一结果的发生上均有过错。鉴于此，孙凯的解约违约金主张、胡宜昌的没收押金主张，本院均不予支持，胡宜昌仍应及时返还押金。至于孙凯主张的返还转让费以及胡宜昌主张的免租期租金一节，本院认为该两项费用确系双方基于长期合同关系才达成的约定，现合同仅履行了一年不到即提前解除，故本院认为该两项主张均与法不悖。但对具体金额，关于转让费，根据当事人陈述，该30万元中实际包含了经营权的转让以及房屋装修、设施设备的使用费。现胡宜昌表示其对房屋进行修缮之前发现房屋内部分设施设备丢失，损失6万元，该款应由孙凯进行赔偿；孙凯则表示胡宜昌提供的清单中部分设备为其自行购置，且其搬离系争商铺时并未带走原有设施设备，但对此无法提供证据加以证明。本院认为，孙凯在未能有效交还房屋之前，对房屋内物品负有保管义务，现其对其搬离房屋时的房屋状况无法举证加以证明，应承担举证不能的后果。对物品价值，双方意见也有所不同，但在审理中均表示同意由法院酌情确定。因此，本院根据双方合同期及已履行期的长短、双方确认的设施设备种类、数量、价格，结合有争议部分双方的意见、双方对合同解除均负有责任等因素，酌情确定胡宜昌需返还转让费11万元。至于免租期租金，考虑合同约定共有30天免租期，现胡宜昌仅主张2.5万元，本院认为尚属合理，予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)孙凯与被告(反诉原告)胡宜昌就上海市静安区阳曲路XXX号甲商铺签订的《饭店承包承租合同》于2018年10月19日解除；二、被告胡宜昌应于本判决生效之日起三日内返还原告孙凯租金4万元；三、被告胡宜昌应于本判决生效之日起三日内返还原告孙凯押金15万元；四、被告胡宜昌应于本判决生效之日起三日内返还原告孙凯转让费11万元；五、反诉被告孙凯应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告胡宜昌免租期租金2.5万元；六、驳回原告孙凯的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告胡宜昌的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,966元(原告孙凯已预缴)、反诉案件受理费2,394.50元(反诉原告胡宜昌已预缴)，由原告(反诉被告)孙凯负担6,860.5元，被告(反诉原告)胡宜昌负担6,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 吴 双人民陪审员 高 倩人民陪审员 慎 颖二〇一九年十月三十一日书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。