福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初1151号(?javascript:void(1)"o"审判?) 原告：泉州东海湾资产管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾•太古广场（二期）6号楼A栋5层，统一社会信用代码91350500595970195C。 法定代表人：吕艳霜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林耀辉,李靓妮，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告：刘少立，男，汉族，1987年11月18日出生，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：施萍萍、蔡增延，北京中银（泉州）律师事务所律师。 原告泉州东海湾资产管理有限公司与被告刘少立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉州东海湾资产管理有限公司的委托诉讼代理人林耀辉与被告刘少立的委托诉讼代理人蔡增延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州东海湾资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2016年11月1日起至2018年1月7日止的租金及综合管理费人民币270870.97元（详见计算明细）；2、判令被告向原告支付自2016年10月21日起至实际付清款项之日止按照每日0.1%的标准计算的逾期付款违约金（暂计至2019年1月2日为人民币169428.48元，详见计算明细）； 3、判令本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、保全担保费、公告费等，以实际发生为准）由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年11月10日签订合同编号DHW2-FO-69的商铺《租赁合同》，约定由被告承租原告位于福建泉州东海湾太古广场（二期）内商业广场中首层F0-69号商铺作为商用，该房屋计租面积为600平方米，租赁期限自2014年11月28日起至2019年11月27日止，房屋的租金、综合管理费按计租面积计付，首期及首期外第一租约年租金及综合管理费为每月4500元，第二租约年租金及综合管理费为每月18000元，第三租约年租金及综合管理费为每月19800元……租金以一个季度为一个交费期，被告应于每个交费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个交费期费用。《租赁合同》还对合同解除、违约责任等进行了详细的约定。后在被告向贵院提起确认该《租赁合同》解除的诉讼中，贵院作出（2016）闽0503民初8931号民事判决及泉州市中级人民法院作出（2018）闽05民终6410号民事判决，确认原、被告双方的《租赁合同》于2018年1月7日解除。截至原告起诉之日，被告尚欠原告自2016年11月1日起至2018年1月7日止的租金及综合管理费270870.97元。 被告刘少立辩称：原告诉求答辩人支付租金及综合管理费缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。首先，从生效判决的关联案件【（2016）闽0503民初8931号及（2018）闽05民终6410号】可以得出，原告交付的诉争商铺存在漏水情形，并且其擅自搬离答辩人物品及拆除装修等行为，构成根本性违约，原告理应对租赁合同的无法继续履行负主要责任。其次，诉争商铺的物业公司与原告公司系关联企业，均属于姚式家族企业。二者均无权停水、停电，造成答辩人根本无法使用诉争商铺，该商铺事实上自停水、停电后，也由原告及物业公司实际接管。根据《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。因此，停水、停电属于水力电业公司的权限，原告及物业公司均无权以停电停水方式催缴物业服务费用及租金，否则属于违法。由此可见，原告于2016年9月份起对答辩人商铺进行停水停电，明显违反法律规定。第三，原告未尽合同义务，系违约在先，而又破坏在后，其根本无权收取租金。原告交付的诉争商铺不仅存在漏水情形，而且商铺排水系统不完善，在台风天气或下大雨时，商铺就会被水淹没，根本无法使用，故原告提供的商铺存在种种缺陷，系原告违约在先；另外原告伙同相关人员擅自进入商铺进行搬离物品及拆除装修装饰等破坏行为，系原告破坏在后，且诉争的商铺早在2016年9月就被停水、停电，由原告实际所接管因此原告根本无权向答辩人收取租金。由于原告的违约行为其诉求所谓的违约金没有依据，且该违约金的标准亦过高，不符合法律规定。第四，结合其他系列关联案件，可以清晰的得出，自答辩人租赁诉争商铺以来，双方纠纷不断，从商铺漏水到断水断电再到擅自拆除装修及搬离物品，一系列过程足以证实，答辩人自始至终都无法正常使用商铺，如果确需支付租金，该费用理应由原告自行承担，否则对于答辩人明显显失公平。综上所述，原告诉求答辩人支付租金等费用没有事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求。 原告泉州东海湾资产管理有限公司对其主张提供以下证据：1、被告身份证复印件；2、《租赁合同》；3、（2016）闽0503民初8931号民事判决书、（2018）闽05民终6410号民事判决书，证明原被告双方的《租赁合同》于2018年1月7日解除的事实。 被告刘少立质证认为：对以上证据的真实性均无异议。 被告对其诉求提供以下证据：录音光盘及录音笔录，证明诉争的商铺存在漏水情形及诉争商铺于2016年9月份被停水、停电的事实。 原告泉州东海湾资产管理有限公司质证认为：对被告的证据真实性不予认可，无法证明被告刘少立在这段录音中对话的任务是何人，而且被告所称的两段录音在法院其它案件中并没有采信，也不存在原告对诉争商铺进行停水停电的事实。 本院经审查认为，原告提供的证据，被告无异议，本院予以确认。被告提供的证据缺乏证据的属性，且原告有异议，本院不予采信。 本院经审理查明与原告所述一致。另查明，原、被告双方在《租赁合同》的22.4条约定：乙方如果延迟缴纳租金、综合管理费……每延迟一日乙方应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金。违约金分段根据合同的4.1.2条约定，租金及综合管理费按每三个完整的自然月为一个交租期缴纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的租金及综合管理费。原告于2016年11月1日向本院起诉要求被告支付自2015年8月1日至2016年10月31日的租金及综合费，案经一、二审判决，认定涉诉商铺存在漏水问题给被告的日常经营带来影响，因此，酌情减少被告的租金，即按约定的租金标准的90%支付。 本院认为，原告泉州东海湾资产管理有限公司与被告刘少立签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规禁止性规定，合法有效。被告未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。涉诉商铺存在漏水给被告日常带来影响的事实经生效判决确认，因此，原告请求的租金及综合管理费应酌减为按90%计算为宜，即270870.97元×90%=243783.87元。原告关于违约金的诉讼请求，合法法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=471964"t"_blank?)、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告刘少立应于本判决生效之日起十日内支付给原告泉州东海湾资产管理有限公司自2016年11月1日起至2018年1月7日止的租金及综合管理费人民币243783.87元； 二、被告刘少立应于本判决生效之日起十日内支付给原告泉州东海湾资产管理有限公司自2016年10月21日起至实际付清款项之日止按照合同约定租金标准的90%为基数按每日0.1%的标准计算的逾期付款违约金； 三、驳回原告泉州东海湾资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7905元，由原告泉州东海湾资产管理有限公司负担407元，被告刘少立负担7498元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄小梅 人民陪审员  郭丽娜 人民陪审员  彭和平 二〇一九年十月十四日 书 记 员  郑哲元 附注所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=471964"t"_blank?)依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。