云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3113号原告柳祥，男，汉族，1981年4月13日生，曲靖市沾益区人，住曲靖市沾益区。委托代理人张榕、凌娟，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。被告曲靖安厦房地产集团有限公司。法定代表人冯玉华，总经理。统一社会信用代码：91530300713459508C。地址：云南省曲靖市。委托代理人周胜全，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。原告柳祥诉被告曲靖安厦房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年5月6日受理后,依法组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告柳祥的委托代理人张榕、凌娟,被告曲靖安厦房地产集团有限公司的委托代理人周胜全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原告于2013年9月26日与被告签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告建设的违约安厦十五城上东区第1-6幢第2层203号的商品房。合同签订后，原告依约支付购房款312187元，并向被告交纳了办理产权证所需的契税、维修基金、印花税、工本费等全部办证费用，被告均出具了相应的票据。根据双方合同约定，被告应当在收到原告提交办证资料后180个工作日向不动产权登记机关提交相关办证资料并协助原告办理不动产权证书，但被告至今一直未履行以上行为。综上，为维护原告的合法权益，请求人民法院：1、判令被告立即向不动产权登记部门提交原告位于安厦十五城上东区第1-6幢第2层203号房屋办证所需的相关材料，并协助原告办理不产权登记证书；2、判令被告向原告支付自2016年6月20日起至被告向不动产权登记机关提交办证材料之日止，按照实际支付的购房款总额为基数，以年利率7.125%的标准向原告支付违约金；3、判令被告向原告支付自2016年6月20日起至被告向不动产权登记机关提交办证材料之日止，按照被告占用原告契税、印花税、维修基金等办证费用总额为基数，以年利率6%的标准向原告支付资金占用利息；4、本案诉讼费由被告承担。上述2、3项费用截止立案之日合计65454.23元。被告曲靖安厦房地产集团有限公司辩称,第一，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。1、根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”故本案争议标的“申请办理不动产权登记证书”系买卖双方共同的法定义务，并非是被告单方的合同义务。2、因2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，因国家政策法规发生新的变化，在新的不动产登记机构成立前，因国家机构调整，政府部门职能变动，故未能及时办理；另外，原房产证、土地证分别登记改为统一进行不动产登记，导致申请所需资料发生变化，需要原告积极配合重新准备申请资料。3、2016年11月14日被告通过打电话、贴公告的形式告知买房人，即原告因政策法规变化，办理不动产权登记要求原告提交其保管的资料并办理面签手续，但原告没有积极配合或履行自己一方的法定义务，故至今未能申请办理不动产权登记。4、双方买卖合同约定：“一百八十个工作日内”是对办理房屋所有权证的时限约定，因国家政策法规发生变化，单独办理房屋所有权证已客观上不能履行。而房屋买卖合同中双方为约定办理国有土地使用权证或不动产权登记证的具体时间。因此，不能认定被告存在违约的事实。综上，导致不能及时办理不动产权登记证书的原因是多方面的，并不是被告单方故意拖延所致，故不能认定被告存在违约的事实。第二，未能申请办理不动产权证登记系因国家政策法规变化及原告不配合提交相关资料等原因所致，但并未给原告造成任何经济损失。1、双方在合同中并没有约定不能如期办理房产证，被告须以购房款总额、契税、印花税、维修基金等总额为基数，按银行同期贷款利率计算，支付原告违约金。因此原告第2、3项诉请没有事实依据。2、原告向被告支付购房款，被告向原告交付了房屋，原告主要合同目的已经实现并取得了管理使用或居住房屋的利益，就不应当再以这部分款项（购房款总额）来计算其损失，原告的第2项诉请明显违背了公平原则。3、即使办理了房产证或不动产权证，由于原告买房是银行按揭贷款，这些证件都要抵押给银行，未办理房产证或不动产权登记证对原告并无任何现实损害，反而被告却要承担阶段性连带担保责任，这才是原告应当承担的合同责任。第三，原告第1项诉讼请求并不明确，请求法庭要求原告明确“相关材料”具体是哪些材料，若原告拒绝明确，则请法庭驳回原告的该项诉请。并且本案所涉及的该套房屋的相关资料被告已经交给不动产交易中心，剩余的资料需要原告自己补交。原告针对其诉讼主张,向本院提交如下证据:1、原告身份证复印件1份，证明原告的主体资格。2、被告工商登记信息1份，证明被告主体适格。3、商品房购销合同及合同补充协议、商品房购销合同登记备案表各1份，证明原告购房的事实。4、购房发票1份，证明原告已实际支付购房款312187元的事实。5、合同备案费收据、维修基金收据、办理房产证代收代缴收据（契税、房产登记费、权证印花税）各1份，证明原告已向被告交纳办理产权证相关手续及原告为办理产权证向被告交纳办证费用11042元。6、电话录音刻录光盘及文字整理资料各1份，证明所诉涉案小区已经达到办证条件，但是业主自身并不能办证，需要被告配合办证，准备各种资料并需要由开发商提交给不动产登记机关。经质证,被告对原告提交的证据1、2、3、4无异议;对证据5的三性无异议，但不认可原告欲证明的已向被告交纳办理产权证相关手续的证明目的，原告交费是事实，但各项收据都还在原告手里，也间接证明了原告未将办证手续交给被告。对证据6的三性不予认可，认为录音所涉及的人的身份、时间及与案件的关联性都不清楚。通过质证，本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。证据6性质上系证人证言，但该证人并没有出庭作证，本院无法确认该录音的真实性，故该证据本院不予采信。被告曲靖安厦房地产集团有限公司针对其辩称向本院提交如下证据：1、被告的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各1份，证明被告的基本信息，符合诉讼主体资格。2、公告2份，证明2016年11月14日被告通过公告的形式告知原告，因政策法规变化，办理不动产权登记要求原告提交其保管的资料并办理面签手续的事实。3、不动产登记申请书、房屋交易与产权询问笔录各1份，证明申请办理不动产权证必须原告提交或面签的资料，而原告没有配合提交，原告也存在违反法定义务的事实。4、房屋交易和产权状况审核通知单1份，证明因政策法规情势变更，申请办理经济适用房不动产权登记需要对土地进行测绘、土地分宗、出宗地图的事实。5、不动产权证书1份，证明“金域蓝苑”小区可以办理不动产权登记，不存在“由于出卖人的原因”不能办理不动产权登记的事实。6、（2019）云03民终41号民事判决书1份，证明类似案件生效判决书认定事实及说理认为被告不存在违约行为及依法不承担经济赔偿责任。7、房屋首次备案受理通知1份，证明安厦十五城已经具备办证的条件，剩余只需原告配合提交相关资料即可办理不动产权证书。经质证，原告对证据1无异议。对证据2的三性不予认可，且这组证据并不是在2016年11月14日张贴，该组证据应该是前几个月张贴的，该公告旁边张贴的温馨提示上可以看出是在高考期间，所以不予认可。对证据3认为系复印件，不予认可，且不能证明被告的证明目的。对证据4的三性予以认可，但不认可其证明目的，从该通知单上可以看出房子的首次备案时间是2018年，所以金域蓝苑小区是在2018年才达到办证条件。对证据5的真实性、合法性无异议，但不动产权的权利人是冯强，与本案无关联性。对证据6的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该份判决书所涉及的案件是因为其已经取得了不动产权证，因此曲靖市中级人民法院才驳回原告的诉讼请求。对证据7的三性不予认可，这是被告对自己的内部情况作出的登记，制表实际是2018年7月30日，此前被告并未帮业主办理产权证，而房屋首次备案受理通知上显示的时间是2019年3月12日，也就说安厦十五城是在2019年3月12日才达到办证条件，之前不能办理是因为开发商的原因。通过质证，本院认为，原告对证据1无异议，本院予以确认。证据2因原告不予认可，被告又无其他相关证据证明该公告已送达原告，故该证据本院不予采信。证据3系空白的格式表格，不能证明被告欲证明的内容，本院不予采信。证据4仅证明了被告于2018年7月30日向曲靖市房地产交易中心提交了相应资料的事实，对其证明目的本院不予采信。证据5的权利人不是本案的当事人，该证据本院不予采信。证据6系生效的法律文书，本院仅对该法律文书所确认的内容予以确认。证据7仅证明了被告于2019年3月12日向曲靖市房地产交易中心提交了相应资料的事实，对其证明目的本院不予采信。根据庭审,本院确认如下法律事实：2013年9月26日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于曲靖市，三江大道以南安厦十五城.上东区房，房屋套内建筑面积为107.36平方米，购房款总金额为303096元整；付款方式为一次性付款；甲方应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权证登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托书等）、并交纳办理房屋所有权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料后一百八十个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；房屋所有权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把房屋所有权证交付给乙方；乙方属银行按揭贷款方式购房的，房屋所有权证由房地产管理局或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理办理相关的抵押手续后，通知乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括便不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书）并缴纳办理国有土地使用权证所需的相关费用，国有土地使用证办理完毕后，由甲方把国有土地使用证交付给乙方（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告按约将上述房屋交付给原告，后原告按照房屋实际面积向被告支付了房屋面积误差款，被告于2015年9月27日向原告出具了金额为312187元的购房发票。2015年9月27日，原告向被告交纳维修基金6244元、契税4683元、合同备案登记费30元、房屋登记费80元、印花税5元，合计11042元，被告并于当日分别向原告出具收据三份。原告至今未收到上述房屋的不动产权证书。另查明，曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，内容为自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。2019年3月12日，曲靖市房地产交易中心向被告出具房屋首次备案受理通知书，确认被告“提交资料符合申请备案类别，现给予收件备案”。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人在享受权利的同时必须履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，并于2015年9月27日向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用、提供了相关办证资料，按双方合同的约定，被告应在收到资料后180个工作日内提交给相关登记机关，办理房屋产权证书；针对被告的抗辩理由，本院认为，首先，根据合同约定和房屋登记办法的规定，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关材料外，房地产开发企业也应当提交相关材料。被告在收到原告交付的材料与支付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知原告补正材料，现其未能提交证据证明其已向原告提出要求。第二，虽然曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理不动产权证书，但被告并未提供相应证据证明曲靖市在此之前停止办理房屋产权证书、土地使用权证书，其也未能在原告提供相关办证资料后的180个工作日内将办理房屋产权的资料提交给相关登记机关。第三，原告的第一项诉讼请求中所涉及的“相关材料”已在双方所签订的《商品房购销合同》中进行了约定，且具体所需的相关材料应以登记机关的要求为准。据此，原告主张判令被告立即向不动产权登记部门提交原告位于安厦十五城.上东区房屋办证所需的相关材料，并协助办理不动产登记证书的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因被告未能在原告提供相关办证资料后的180个工作日内，将其办理房屋产权的资料提交给相关登记机关代办房屋产权证书，已构成违约，被告依法应当承担相应的违约责任。对于被告应承担的违约责任，由于原、被告双方签订的《商品房购销合同》对此未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告诉请的以购房款总额312187元为基数按年利率7.125%计算支付自2016年6月20日起至被告向不动产登记机关提交办证所需相关材料之日止的违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的要求被告支付自2016年6月20日起至被告向不动产登记机关提交办证材料之日止的资金占用利息（以原告交纳的各项办证费用11042元为基数按年利率6%计算）的诉讼请求，因本院已支持了原告诉请的因被告逾期办证给其造成的相关损失，故其损失已得到弥补，据此该项诉讼请求本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下:一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交原告柳祥购买的安厦十五城.上东区房屋的不动产权属证书办证所需的资料，并协助原告柳祥办理不动产权证书。二、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告柳祥支付因逾期办理房屋产权证书的违约金（以购房款总额312187元为基数，自2016年6月20日起按年利率7.125%计算至被告曲靖安厦房地产集团有限公司实际履行上述义务之日止）。三、驳回原告柳祥的其他诉讼请求。案件受理费1437元（原告已预交），由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担。(于本判决生效后三十日内履行)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王艳红审 判 员  曹琪梅人民陪审员  官忠亚二〇一九年十月十六日书 记 员  丁怡廷