安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1602民初1306号原告（反诉被告）：王锋，男，1987年1月17日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告（反诉被告）：徐胜利，男，1991年2月7日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告（反诉被告）：马来申，男，1988年12月15日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。以上三原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：郑强，安徽赵长利律师事务所律师。执业证号：×××8132。以上三原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：彭云法，安徽赵长利律师事务所实习律师。证号：12021905110008。被告（反诉原告）：亳州市盖盛祥房地产开发有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区魏武大道东侧。统一社会信用代码：91341600678949279D（1-1）。法定代表人：盖守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙明明，安徽谯城律师事务所律师。执业证号：13416200310955150。委托诉讼代理人：尤卫东，安徽谯城律师事务所实习律师。证号：12021810110014。原告（反诉被告）王锋、徐胜利、马来申与被告（反诉原告）亳州市盖盛祥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王锋、马来申及三原告共同的委托诉讼代理人郑强、彭云法，被告（反诉原告）亳州市盖盛祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙明明、尤卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王锋、徐胜利、马来申向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判决被告返还原告购房款89万元，并支付利息75946.67元（按照中国人民银行同期贷款基准利率自2017年9月25日计算至2019年1月25日），后续利息继续计算至购房款及利息付清时止；3.判决被告返还原告案涉房屋2017年10月18日至2018年10月18日的物业费2087元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月25日，三原告与被告亳州市盖盛祥房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：BZ201709250088），向被告购买其开发的位于魏武广场中段东侧的盛祥国际城房号为5#、6#楼104号商铺一间（现房），建筑面积128㎡，总价178万元。合同约定买受人应向出卖人支付首期购房款89万元，余款出卖人填写以公积金贷款方式向中国银行申请贷款支付，该房于2017年12月30日前交付给买受人，买受人应在该商品房交付之日起120日内取得该商品房所有权证书，如未能在上述期限内取得房屋所有权证书，买受人要求解除合同的，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。合同签订后，原告按照合同约定将首期购房款89万元通过转账方式支付给被告。由于《公积金管理条例》规定，公积金提取和使用只限于职工自住住房，被告提供的合同约定商铺采用公积金贷款的条款违反上述法律规定，被告应按照约定为原告办理房产证后才能向银行办理房产抵押贷款，但至今被告仍未给原告办理房产证。另外，原告接收房屋后交付了自2017年10月18日至2018年10月18日的物业费用，此费用应由被告承担违约责任向原告支付。综上，因被告的原因，原告未能在房屋交付之日起120天内取得房产证，虽然三原告多次要求被告进行办理，但被告仍一再推脱。原告认为，双方签订的合同系真实意思表示，应依约履行，被告的违约行为给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特此起诉，望依法判决。被告亳州市盖盛祥房地产开发有限公司辩称：一、原告没有按照合同约定支付房款，违约在先。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告应于2017年9月25日前支付首期房款89万元，剩余房款89万元申请贷款支付。合同约定的具体内容为原告向中国银行申请贷款支付剩余房款，而不是向公积金中心申请贷款，该笔贷款方式应为商业贷款，因此原告应当按照合同约定向中国银行申请贷款，支付被告剩余房款。但截至目前，被告仍未按照合同约定向中国银行申请贷款，支付被告剩余房款。根据《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。二、被告无权单方为原告申请办理不动产登记。被告作为开发企业，在办理不动产登记过程中，起到的是协助办理、提供相关必要文件及共同申请作用，故被告无法单方为原告申请办理不动产登记。三、原告未在合同约定的期限内取得不动产登记证书，不是因被告的原因造成的。被告于2017年10月19日向原告交付案涉房屋，但原告至今没有提供契税完税凭证及应由其提供的办证资料，故原告未能在合同约定的期限内办证是因原告的原因造成的。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。四、原、被告之间不存在物业服务合同关系，被告没有返还物业费的义务。综上所述，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告（反诉原告）亳州市盖盛祥房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.判令三反诉被告继续履行合同，向反诉原告支付剩余房款89万元及逾期付款违约金81168元（自交房之日即2017年10月19日起，以欠付房款89万元为基数，按日万分之一点五计算至2019年6月18日），后续违约金继续计算至欠付房款付清之日止；2.反诉费用由三反诉被告承担。事实与理由：2017年9月25日，反诉原告与三反诉被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BZ201709250088），约定将反诉原告开发的位于亳州市谯城区魏武广场盛祥国际城5#、6#楼104号房屋出售于三反诉被告，面积131.78㎡，总价178万元，并对付款方式、期限及逾期付款违约责任作出了明确约定。按照该《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，买受人应当于2017年9月25日支付首付房款89万元，剩余房款89万元买受人申请中国银行贷款支付，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同签订后，三反诉被告按照约定支付了房屋首付款89万元，反诉原告于2017年10月19日向三反诉被告实际交付了该房屋，但剩余房款89万元三反诉被告至今没有向反诉原告支付。经反诉原告多次催要，三反诉被告仍拒绝履行合同义务，基于上述事实，为维护反诉原告的合法权益，特提出上述反诉请求。原告（反诉被告）王锋、徐胜利、马来申针对反诉答辩：一、该商品房买卖合同是反诉原告提供的格式合同。该合同第八条在关于付款方式的选择上提供的是公积金贷款方式。反诉原告作为依法成立且有资质的出卖方，明知自己出卖的是商铺，公然违反《住房公积金管理条例》第五条住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住房，任何单位和个人不得挪作他用之规定，依旧与买受人签订商品房买卖合同，反诉原告存在重大过错，导致答辩人签订的合同目的无法实现。答辩人依据法律之规定，依法享有解除合同的权利，反诉原告无权要求答辩人继续履行合同。二、反诉原告辩称答辩人逾期付款与事实不符。根据反诉原告出具的收据凭证显示，2017年9月25日反诉原告收取答辩人10万元房款，2017年9月25日收取697875元房款，2017年9月30日收取44520元房款，2017年10月18日收取47605元房款。四份房款共计89万元。答辩人依约履行了支付首付款的义务，至于公积金贷款方式的履行日期，双方当事人在合同中并无约定，是反诉原告的违约行为导致反诉被告提出解除合同的要求。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于反诉原告的原因，买受人至今未取得房屋产权证书，因此，答辩人依法享有解除合同，要求反诉原告返还购房款及其利息的权利。综上所述，反诉原告要求答辩人继续履行合同，以及支付预期付款违约金的请求不能成立。请依法查明事实，驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）1.原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均举证的“商品房买卖合同”，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。但对双方的证明目的不予认可。2.原告（反诉被告）所举证据五“通讯记录、视频资料与电话录音资料三份”，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。3.原告（反诉被告）所举证据四“物业费收费凭证复印件”，与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。（二）被告（反诉原告）就本诉及反诉所举其他证据，对方质证无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月25日，王锋、徐胜利、马来申（买受人）与亳州市盖盛祥房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：BZ201709250088），亳州市盖盛祥房地产开发有限公司将其开发的坐落于亳州市谯城区魏武广场中段东侧的盛祥国际城5#、6#楼104号商铺一套出售给王锋、徐胜利、马来申。该房屋的建筑面积为131.78㎡，单价每平方米13507.36元，总价款为178万元。《商品房买卖合同（现售）》第八条第3项约定：“贷款方式付款：公积金贷款，买受人应当于2017年9月25日前支付首期房价款人民币89万元，占全部房价款的50%。余款人民币89万元向中国银行申请贷款支付。”第九条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间（1）逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。”第十二条第一款约定：“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。”第十七条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人有权解除合同。买受人解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同另约定了其他内容。合同签订后，王锋、徐胜利、马来申于2017年9月25日支付购房款797875元；于2017年9月30日支付44520元；于2017年10月18日支付47605元。共计89万元。2017年10月19日，亳州市盖盛祥房地产开发有限公司向王锋、徐胜利、马来申交付了该房屋。后因王锋、徐胜利、马来申按合同约定的公积金贷款方式无法办理银行按揭贷款，剩余房款89万元至今未付，双方亦未办理房屋产权登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同（现售）》系真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同（现售）》第八条第3项约定：“贷款方式付款：公积金贷款，买受人应当于2017年9月25日前支付首期房价款人民币89万元，占全部房价款的50%。余款人民币89万元向中国银行申请贷款支付。”当事人双方在合同约定中选择公积金贷款方式，因买受人不符合公积金贷款的法定条件，至今无法办理按揭贷款支付下余房款89万元，双方无法办理房屋产权登记，致使合同目的无法实现。故原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，被告返还购房首付款89万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年10月18日支付利息的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告应向被告退还所购房屋。原告要求被告返还案涉房屋的物业费2087元，因被告并非物业管理部门，亦未收取物业费，原告领取房屋后，缴纳物业费，是其应付义务，故对原告的该项诉求，本院不予支持。本案《商品房买卖合同》系因双方当事人在合同约定中出现错误，因无法办理公积金贷款的不可抗力致使无法实现合同目的而予以解除，反诉原告要求继续履行合同，支付下余房款89万元及逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条的规定，判决如下：一、原告王锋、徐胜利、马来申与被告亳州市盖盛祥房地产开发有限公司自2017年9月25日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：BZ201709250088）于本判决生效之日起解除。二、被告亳州市盖盛祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王锋、徐胜利、马来申购房款89万元，并支付利息（自2017年10月18日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至款项付清之日止）。同时，原告王锋、徐胜利、马来申退还被告亳州市盖盛祥房地产开发有限公司所购买的坐落于亳州市谯城区魏武广场中段东侧的盛祥国际城5#、6#楼104号商铺。三、驳回原告王锋、徐胜利、马来申的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告亳州市盖盛祥房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费13480元，由原告王锋、徐胜利、马来申负担6740元，被告亳州市盖盛祥房地产开发有限公司负担6740元。反诉费6756元，由反诉原告亳州市盖盛祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  孙 勇人民陪审员  朱亚萍人民陪审员  邢春峰二〇一九年十月十二日法官助理陈俊伟书记员高静静