陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终4617号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵香萍，女，1968年11月24日出生，汉族，延安广播电视大学教师，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：王娜，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓓，北京市尚衡（西安）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王永江，男，1970年11月5日出生，汉族，延安市实验中学教师，住陕西省延安市宝塔区，系赵香萍丈夫。委托诉讼代理人：王娜，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓓，北京市尚衡（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晨，女，1990年5月24日出生，汉族，领军教育教师，住陕西省宝鸡市。委托诉讼代理人：吴琳，陕西金宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李嘉伟，男，1991年3月4日出生，汉族，退役军人，住陕西省宝鸡市委托诉讼代理人：吴琳，陕西金宝律师事务所律师。第三人：西安恒春阁房地产营销策划有限公司，住所地：西安市未央区房。法定代表人：刘少伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宏涛，男，1988年8月5日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人赵香萍、王永江因与被上诉人刘晨、李嘉伟，第三人西安恒春阁房地产营销策划有限公司（以下简称恒春阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。赵香萍、王永江上诉请求：1、请求法院撤销一审判决改判支持其在一审的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由刘晨、李嘉伟承担。事实与理由：1、一审法院认定双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》合法有效，就应该根据双方所签订合同，确定其与刘晨、李嘉伟的权利义务，认定违约方。根据《西安市存量房屋买卖合同》约定，双方自签订本合同当日起，66个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，而刘晨、李嘉伟直到2018年9月20日才将公积金贷款50万元划转至资金监管账户，超出合同约定将近三个月，刘晨和李嘉伟已经违约，其根据合同约定解除合同并要求对方赔偿违约金的请求是合法的、合理的。2、双方在签订《西安市存量房屋买卖合同》时，刘晨、李嘉伟对于能否在合同约定的付款期限内付清房款时经过深思熟虑的，对约定的法律后果是清楚的，既然如此，在不能履行合同约定，按时支付购房款时，何来不承担违约责任之说。根据合同相对性原则，因第三人原因造成合同一方不履行合同义务或不能履行义务，合同当事人应向对方承担违约责任，即使刘晨、李嘉伟迟延支付房款是因为银行或者所在部队的原因造成的，并不意味着，刘晨、李嘉伟不承担违约责任。3、因刘晨、李嘉伟未在合同约定的时间向其付款，其多次催款，都没有结果。2018年7月27日其通过恒春阁公司向刘晨、李嘉伟送达了《解除合同通知书》，当日，刘晨、李嘉伟业从恒春阁公司取走了《解除合同通知书》，根据合同法的规定，其解除通知到达对方后，合同就解除。4、一审法院将公积金贷款的风险分配给其是不公平的，应分培给刘晨、李嘉伟。故其上诉要求二审法院予以改判。刘晨、李嘉伟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回赵香萍、王永江的上诉请求。恒春阁公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。刘晨、李嘉伟向一审法院提出诉讼请求：1、赵香萍、王永江继续履行交付房屋的合同义务并协助其办理房屋过户登记手续（该房屋价值960000元）；2、本案诉讼费由赵香萍、王永江承担。赵香萍、王永江向一审法院提出反诉请求：1、确认双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2018年7月27日解除；2、刘晨、李嘉伟赔偿其二人违约金96000元；3、本案案件受理费及其他费用由刘晨、李嘉伟承担一审法院经审理查明，李嘉伟系中国人民解放军96744部队中士，其与刘晨系夫妻关系。赵香萍与王永江婚后购买了位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室、建筑面积119.25平方米的房屋（以下简称：涉案房屋），并将该房屋登记至赵香萍名下。赵香萍与王永江于2013年10月8日签订离婚协议书约定将涉案房屋归其女儿**悦所有，并于当日登记离婚。2018年3月27日，赵香萍与王永江复婚。**悦于2018年5月以公证书形式出具《声明书》，称其放弃接受涉案房屋，现房屋仍登记在赵香萍名下，房屋项下无抵押、查封、异议登记等情形。2018年3月19日，恒春阁公司工作人员在微信中告知赵香萍“李嘉伟是在部队上班，贷款要使用部队公积金贷款”。2018年3月21日，刘晨（乙方、买方）与赵香萍（甲方、卖方）签订《西安市存量房屋买卖合同》一份，约定甲方出售其名下涉案房屋给乙方，总价款960000元。付款方式约定：乙方应在合同签订当日支付甲方50000元定金，乙方应于合同签订之日起30日内备齐购房首付款（不含定金），于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将首付款410000元存入资金监管账户进行监管，乙方选择公积金贷款来支付余款500000元。过户及交房时间约定：双方自合同签订之日起66个工作日内备齐所有过户资料及所需房款，待双方备齐过户资料及房款后七个工作日内到房管局办理过户手续；甲方应在过户当日将房屋交付乙方。违约责任约定：合同签署后，乙方未能按约向甲方支付房款，逾期在三十日之内乙方应向甲方支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款当日支付，合同继续履行；逾期超过三十日，甲方有权解除合同，乙方应在接到甲方解约通知之日起七日内退房，并向甲方支付房屋成交价百分之十的违约金。同日，刘晨、赵香萍与恒春阁公司还签订了《居间服务合同》一份，约定买卖双方委托恒春阁公司作为房屋交易居间方。2018年3月28日，李嘉伟与赵香萍签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，约定房屋成交价为960000元。同日，赵香萍（甲方）、李嘉伟（乙方）与西安市臵城资产管理有限公司（丙方、以下简称“臵城公司”）还签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定甲乙双方共同委托丙方作为交易保证机构，通过专用账户监管和划转交易结算资金，委托监管资金为960000元。2018年3月28日，刘晨、李嘉伟将首付款460000元存入臵城公司客户交易结算资金账户，三方还办理了贷款面签手续。2018年7月27日，赵香萍向恒春阁公司送达《解除合同通知书》，载明因买方至今未将房款转入指定账户，现通知恒春阁公司与刘晨解除合同并要求刘晨赔偿其违约金96000元。当日，李嘉伟前往恒春阁公司取走解除合同通知书。2018年8月7日，中国人民解放军96744部队保障部财务科出具《证明》称“李嘉伟于2018年4月10日申请办理公积金贷款，我部于2018年4月15日上报申请，5月10日军人住房公积金贷款资格批准书下发”。2018年9月20日，刘晨、李嘉伟申请的公积金贷款500000元划转至资金监管账户。2018年10月21日，刘晨、李嘉伟贷款银行中国建设银行股份有限公司西安长安路支行出具《情况说明》称“客户李嘉伟在我行办理的军人公积金按揭贷款，因军人公积金贷款较为特殊，需要客户所在的部队开具军人公积金贷款批准书、委托账户扣款声明、军人住房情况表这三份重要文件，故李嘉伟于面签后一个月将资料补齐。因我行军人公积金贷款审批流程为三级流程，故要一级一级上报且军人公积金放款流程为每月12号上报给上一级分行，分行审批同意后于当月的15-20号投放贷款。军人公积金贷款投放为每月投放一次，如果错过当月放款，需要等到下个月才可以投放，故到9月份这笔贷款才发放”。庭审中，王永江称涉案房屋系其与赵香萍的共同财产，虽赵香萍在买卖合同上签字，但其对售房一事知情且同意，刘晨、李嘉伟本应于2018年6月25日前付清全款，因刘晨、李嘉伟迟延付款，其已向刘晨、李嘉伟送达了解除合同通知书，故合同已于2018年7月27日解除。刘晨与李嘉伟明确其诉请为要求将涉案房屋交付给二人，并将房屋过户登记至李嘉伟名下。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘晨、李嘉伟分别与赵香萍签订的《西安市存量房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。现刘晨、李嘉伟已支付赵香萍定金50000元，并将剩余购房款910000存入资金监管账户，已履行付清全部购房款义务。合同虽系赵香萍所签，但王永江在庭审中陈述其对售房一事知情且同意，现合同约定的交房和过户期限已届满，故赵香萍、王永江作为房屋所有权人应协助刘晨、李嘉伟办理房屋过户登记手续并将房屋交付刘晨、李嘉伟。赵香萍、王永江提出反诉并辩称刘晨、李嘉伟迟延付款构成违约，其已向刘晨、李嘉伟送达解除合同通知书，现合同已解除，法院对此不予采信，理由如下：其一、在房屋买卖合同签订之前，恒春阁公司工作人员就明确告知赵香萍“李嘉伟是在部队上班，贷款要使用部队公积金贷款”，双方亦在合同中明确约定刘晨、李嘉伟使用公积金贷款支付余款500000元。双方于2018年3月28日办理了贷款面签手续，李嘉伟在一个月之内已备齐贷款银行所需资料，但因贷款银行审批军人公积金贷款流程较长，造成刘晨、李嘉伟未在合同约定的期限内支付全部购房款，刘晨、李嘉伟并不存在过错，亦未构成违约，不应赔偿赵香萍、王永江反诉要求的违约金96000元；其二、刘晨、李嘉伟迟延付款系贷款银行审批流程过长所致，双方既然选择公积金贷款方式支付剩余房款，理应承担此风险。刘晨、李嘉伟未构成违约，赵香萍、王永江向刘晨、李嘉伟送达的解除合同通知书亦不符合单方解除合同的法定和约定条件，故法院对赵香萍、王永江要求确认买卖合同已解除的反诉请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，赵香萍、王永江协助刘晨、李嘉伟将位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室、建筑面积119.25平方米的房屋产权过户至李嘉伟名下，并将前述房屋交付刘晨、李嘉伟；二、驳回赵香萍、王永江要求确认《西安市存量房屋买卖合同》于2018年7月27日解除之反诉请求；三、驳回赵香萍、王永江要求刘晨、李嘉伟赔偿违约金96000元之反诉请求。案件受理费13400元（刘晨、李嘉伟已预交），由赵香萍、王永江负担。反诉费1100元（赵香萍、王永江已预交），由赵香萍、王永江负担。本院二审查明，2018年3月20日，恒春阁公司的工作人员用微信告知赵香萍“李嘉伟是在部队上班，贷款要使用部队公积金贷款，你在一个月左右就能拿到全款”。2018年3月21日刘晨、李嘉伟与赵香萍、王永江签订《西安市存量房买卖合同》第六条约定“甲、乙双方自签订本合同当日起，66个工作日内备齐所有过户资料和所需房款”，第十条约定“本合同所涉房产办理过户时签署的《西安市二手房买卖合同》仅用做办理房产过户手续使用，如《西安市二手房买卖合同》与本合同约定不一致时，以本合同为准”。2018年3月28日，刘晨、李嘉伟将首付款41万元存入资金监管账户，赵香萍、王永江将定金5万元存入资金监管账户。李嘉伟与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订的《西安市房地产抵押合同》及《借款合同》的落款时间均为2018年7月16日。原审判决查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。刘晨、李嘉伟与赵香萍、王永江于2018年3月21日签订《西安市存量房买卖合同》明确约定刘晨、李嘉伟应于合同签订后66个工作日备齐所有购房款，此购房款应为全部购房款，且“备齐”的意思应为随时可以支付。但刘晨、李嘉伟在2018年3月28日向资金监管账户支付首付款后，并未在合同约定的66个工作日即2018年6月21日获得银行按揭贷款，导致其购房款并未全额备齐，直接影响赵香萍、王永江取得房款的时间。刘晨、李嘉伟为购买涉案房屋选择银行按揭贷款，是其二人在履行合同付款义务时所选的付款方式，刘晨、李嘉伟对付款方式的选择并不能影响出售方赵香萍、王永江按照合同约定时间取得购房款的权利，即使因按揭贷款银行的原因导致刘晨、李嘉伟未在合同约定的期限获得银行贷款，根据《合同法》第一百二十一条规定，也应由刘晨、李嘉伟向赵香萍、王永江承担违约责任。故本案刘晨、李嘉伟未在合同约定的期限内备齐购房款构成违约。赵香萍、王永江于2018年7月27日通过恒春阁公司向刘晨、李嘉伟送达了《解除合同通知书》，以刘晨、李嘉伟未在合同约定的期限内将购房款打入监管账户为由通知解除合同，此时刘晨、李嘉伟的按揭贷款仍未获批，刘晨、李嘉伟违约备齐全部购房款超过1个月，根据《西安市存量房买卖合同》第八条第三项第二款的约定，赵香萍、王永江解除合同通知的理由成立，故双方的合同应在解除通知到达刘晨、李嘉伟一方时解除，赵香萍、王永江上诉要求确认双方合同解除的请求成立，应予支持。关于赵香萍、王永江要求支付违约金一节，因刘晨、李嘉伟在本案中也积极的办理了按揭贷款手续，贷款未及时获批并非完全是刘晨、李嘉伟造成，也可能由银行内部贷款审理的原因，且合同解除后，涉案房屋仍归赵香萍、王永江所有，涉案房屋的增值利益由赵香萍、王永江享有，故对赵香萍、王永江要求支付违约金的请求本院不予支持。综上所述，原审判决认定适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7801号民事判决第三项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7801号民事判决第一项、第二项；三、确认赵香萍与刘晨签订的《西安市存量房买卖合同》于2018年7月27日解除；四、驳回刘晨、李嘉伟的全部诉讼请求；一审案件受理费，赵香萍、王永江预交13400元，由赵香萍、王永江承担3400元，刘晨、李佳伟承担10000元；刘晨、李嘉伟预交1100元，由刘晨、李佳伟承担。二审案件受理费13400元，赵香萍、王永江已预交，由赵香萍、王永江承担3400元，刘晨、李佳伟承担10000元。刘晨、李嘉伟于本判决生效后十日内向赵香萍、王永江支付。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十月九日  书 记 员  袁   萱 1