杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初7764号 原告：洪升，男，1959年10月1日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：洪进，常山县文峰法律服务所法律工作者。 被告：孙焕林，男，1962年6月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告洪升诉被告孙焕林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序分别于2019年6月26日、9月23日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪进及被告孙焕林两次到庭参加诉讼，被告孙焕林在第一次开庭时曾委托杭州市萧山区商海法律服务所法律工作者陈仕传作为诉讼代理人，且陈仕传亦到庭参加第一次庭审，后被告孙焕林与陈仕传解除委托代理关系。本案现已审理终结。 原告洪升向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告房屋租金41520元，并按月利率2%支付上述款项自2018年11月1日起至实际付清日止的逾期利息；2.被告按照月利率2%赔偿原告25698元自2018年11月1日起至12月20日的利息1000元；3.被告承担原告为实现债权支出的代理费5000元。事实和理由：2015年4月28日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将通过竞标方式取得的坐落于杭州市萧山区蜀山街道金家埭社区1号一楼从南向北计数第六间店面房租赁给原告使用，租期自2015年5月1日起至2020年4月30日止，五年租金总计103800元，双方并对其他权利义务也进行了约定。合同签订后，原告依约将五年租金通过银行转账的方式支付给被告。因蜀山街道金家埭社区城中村改造需要，双方于2018年9月30日签订了一份《解除租赁合同协议书》，该协议约定：双方合同从2018年9月30日开始解除；租金按月计算到蜀山街道决定的计准截止月（2018年4月30日）为准；被告应于2018年10月30日前退还乙方剩余租金；涉及到此租赁房屋剩余60%拆迁赔偿款25698元，被告收到蜀山街道赔偿款后五日内将拆迁赔偿款返还给原告；若被告未按约定的期限内履行义务的，则原告有权按月息2%，并要求被告承担原告实现债权时所产生的一切费用。被告领取上述款项后，于2018年12月20日才将拆迁赔偿款25698元支付给原告，应退的租金也未履行给付义务，原告多次要求被告返还，均百般推诿。原告认为，被告的上述行为已经构成了违约，故为维护自身权益诉至法院。 被告孙焕林辩称：第一，原告主张的剩余应退租金金额没有依据，原告实际是在2018年9月30日腾房的，所以应以原告实际腾房时间计算租金，剩余租期为2018年10月1日起至2020年4月30日止，剩余租金为32870元。第二，原告主张逾期付款利息并无依据，被告一直用电话、短信的方式通知原告来拿租金和补偿款，但原告一直不肯来拿，甚至不接电话。第三，关于赔偿款，并非被告不支付，而是原告不来拿。第四，关于代理费，原告没有提供相应的发票，被告不予认可。而且，原告代理人洪进系原告的亲弟弟，其本可以直系亲属的名义作为公民代理参加诉讼，但洪进偏偏要作为法律工作者参与诉讼，目的是为了获取空无虚有的代理费。另外，因为原告没有及时支付水电费，村委告知被告在原告支付完毕水电费之后再将赔偿款支付给原告，所以被告后来是在原告交清水电费后准备将款项支付给原告，但是原告自己不要，后来还是被告直接汇款给原告的。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同、浙江省农村信用社转账凭证各一份，欲证明原、被告于2015年4月28日签订房屋租赁合同，且原告已将房屋租金103800元支付给被告的事实；2.解除租赁合同协议书一份，欲证明原、被告在蔡玉仁（村书记）和法律工作者洪进的见证下于2018年9月26日签订解除租赁合同协议书，并对解除事项作了约定；3.委托代理合同及代理费发票一份，欲证明原告为本案诉讼支出了代理费；4.解除租赁协议、付款凭证各一份，欲证明被告于2018年4月30日与案外人蜀山街道金家埭社区的房屋租赁合同于2018年5月1日解除，租金仅收取至2018年4月30日，被告无权再向原告主张2018年4月30日后的租金；5.租赁合同、洪进法律咨询服务部证明及收款收据各一份，欲证明案涉蜀山街道金家埭社区一号楼2楼房屋曾出租给杭州洪进法律服务部，金家埭社区收取租金也是截止至2018年4月30日；6.杭州伟通物流有限公司证明一份，欲证明蜀山街道金家埭社区曾将三楼出租给杭州伟通物流有限公司，租金收取同样截止至2018年4月30日；7.短信聊天记录一份，欲证明原、被告在双方租赁关系解除后曾发短信要求被告支付租金和拆迁赔偿款的事实。经质证，被告认为，对证据1、2真实性无异议，但对证明内容有异议，原告主张的剩余租金和逾期利息并无依据；对证据3真实性无异议，但对证明对象有异议；对证据4真实性无异议，但认为该解除协议是被告与金家埭社区之间的事情，与原告并无直接关联；对证据5、6认为与被告无关；对证据7真实性无异议。经审查，本院认为，证据1、2、3系客观真实，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认；证据4真实性被告并无异议，对其真实性予以确认，至于该协议内容与原、被告之间争议的“蜀山街道决定的计准截止月为准”是否具有关联本院将在说理部分予以阐述；证据5、6与本案的处理不具有直接关联性；证据7系原、被告之间短信往来，对其真实性予以确认，且从短信往来记录中可知原告并非对被告发送短信毫无回应。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.原、被告之间的短信截图一份，欲证明被告一直在催促原告拿租金和赔偿款；2.金家埭社区居民委员会出具的证明一份，欲证明蜀山街道通知要求的腾房具体时间为2018年9月30日前；3.水电费清单一组，欲证明原告水电费实际缴清时间；4.杭州市萧山区新塘街道金家埭社区城中村改造征迁指挥部出具的通知一份，欲证明蜀山街道通知的腾房时间是在2018年9月30日；5.沈木根出具的证明一份（由蔡玉仁签字证明），欲证明被告曾就周亚飞租赁的房屋向沈木根支出过装修款2000元。经质证，原告认为，对证据1应比对原告自己留存的短信聊天记录；对证据2虽然有萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会的盖章，但蔡玉仁作为双方解除协议的见证人，应出庭作证，而且即使社区居委会要出具证明，也应由居委会负责人签字；对证据3原告确认水电费是在2019年10月31日付清的；对证据4真实性无异议，蜀山街道通知的腾房时间是2018年9月30日，原告也是在该时间前腾房的，但是通知内容并不能证明双方争议的计准截止日就是腾房时间；对证据5认为与本案无关，且沈木根未出庭作证，不符合证据形式要件。经审查，本院认为，证据1中仅体现了被告的短信发送记录，但并未体现原告在短信来往中亦存在短信回复的过程，故对该证据以原告提供的短信往来记录为准；证据2证明内容，本院在审理中向蔡玉仁进行了调查笔录核实，故对该证明内容本院将结合向双方当事人出示的对蔡玉仁所做的调查笔录进行综合认证；证据3关于原告水电费缴清时间双方在庭审中已均作出确认为2018年10月31日；证据4系客观真实，且双方对蜀山街道要求腾退的时间并无争议，故对该证据的证明力予以确认；证据5与本案处理无关，不作为本案证据采纳。 审理中，本院向原、被告出示对金家埭社区书记蔡玉仁所做的调查笔录。经质证，原告无异议；被告则认为有异议，被告提供的证明内容是属实的。经审查，本院认为，上述笔录中所述内容与原告提交的证明中内容存在不一致处，但可确认蜀山街道通知的腾房时间，且从蔡玉仁的陈述中可知，其对于原、被告争议的应退租金条款在其作为见证人签字时并未充分了解。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：案涉房屋系被告向萧山区蜀山街道金家埭社区租赁而来。2015年4月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将坐落于杭州市萧山区蜀山街道金家埭社区1号从南往北计数的第六间店面房，出租给原告，建筑面积约25平方米，租赁期限为五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止；五年租金合计103800元等权利义务条款。后原告向被告支付了租金共103800元，被告亦向原告交付了租赁房屋。2018年上半年，案涉租赁房屋因萧山区蜀山街道城中村改造工作被纳入征迁范围，同时蜀山街道城中村改造征迁指挥部通知各有关户应在2018年9月30日前腾退。2018年9月底左右，原、被告签订解除租赁合同协议书，约定事项如下：一、双方合同从2018年9月30日开始解除；二、租金按月计算到蜀山街道决定的计准截止月为准；三、被告应于2018年10月30日前退还原告剩余租金；四、涉及到此租赁房屋剩余的60%拆迁赔偿款25698元，被告在收到蜀山街道赔偿款后五日内将拆迁赔偿款返还给原告；五、若被告未按上述第三、第四项约定的期限内履行义务的，则原告有权按月息2%，并要求被告承担原告实现债权时所产生的一切费用。2018年11月7日，被告收到了蜀山街道的拆迁赔偿款。2018年12月20日，被告将上述解除租赁合同协议书中约定的25698元拆迁赔偿款汇款给了原告。因原、被告之间关于被告应退还原告的租金计算存在争议，故原告诉至法院。 本院认为：本案中原、被告因租赁房屋被征迁而导致租赁关系解除，且双方就解除后果在《解除租赁合同协议书》中达成了一致意见，而该协议书系双方真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应按约定履行各自义务。本案的争议焦点一即该协议书第二条约定“租金按月计算到蜀山街道决定的计准截止月为准”是何意。原告认为该条约定中“蜀山街道决定的计准截止月”即指金家埭社区决定收取被告租金的截止时间，被告则认为租金应计算至原告实际腾退之日，被告应退还租金为32870元。本院认为，双方已明确约定租赁合同自2018年9月30日解除，且原告实际腾退时间也在该时间点，况且金家埭社区决定收取被告租金到2018年4月30日，系被告与金家埭社区自行协商的结果，与原告主张并不必然发生关联。再者，该第二条约定的为蜀山街道决定的计准截止月，该约定并未明确体现与金家埭社区收取被告租金时间节点的关联性；另观被告与金家埭社区的解除租赁协议签订时间发生在2018年11月28日，而原、被告约定的租金应退时间在2018年10月30日之前，两者之间的关联性较难建立，故本院综合上述情况对被告的抗辩予以采信，确认应由被告返还原告租金32870元。至于原告主张的拆迁赔偿款和应退租金的逾期付款利息问题，根据解除租赁合同协议书，被告应在2018年10月30日前退还原告应退租金；另，被告已于2018年11月7日收到拆迁赔偿款，被告应在2018年11月12日前将拆迁赔偿款25698元支付给原告，而上述应退租金被告至今未向原告退还，拆迁赔偿款的支付亦已实际产生逾期，按照协议约定被告理应承担相应的逾期付款责任。至于被告抗辩提出的水电费结清时间问题以及双方关于应退租金存在较大争议，并非被告拒付上述款项的问题。本案中并不存在原告有权主张中止履行的情形，原告亦未明确作出豁免被告逾期付款违约责任的意思表示，况且被告知晓原告的银行账户，不存在履行困难，故本院对被告的抗辩不予采信。因此，经本院核算，被告应按月利率2%支付原告拆迁赔偿款25698元自2018年11月13日起至12月20日止的逾期利息损失651元。至于应退租金的逾期付款利息损失，被告应按月利率2%支付32870元自2018年11月1日起至实际付清日止的利息损失。至于原告主张的代理费，因双方在解除协议书中约定如被告未按约定期限履行，应承担原告实现债权时所产生的一切费用，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、孙焕林于本判决生效后十日内退还洪升租金32870元，并按月利率2%支付上述款项自2018年11月1日起至实际付清日止的利息损失； 二、孙焕林于本判决生效后十日内支付洪升拆迁赔偿款的利息损失651元和代理费5000元； 三、驳回洪升的其余诉讼请求。 如孙焕林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费988元，减半收取494元，由洪升负担112元，由孙焕林负担382元。 原告洪升于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告孙焕林于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年十月十四日 书记员  董向勇