广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10061号上诉人（原审原告）：刘伟盛，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谭慕贞，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。上诉人刘伟盛因与上诉人谭慕贞租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初9082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘伟盛上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.依法改判谭慕贞向刘伟盛赔偿损失187500元；3.本案一审、二审诉讼费由谭慕贞承担。事实与理由：一、本案证据足以证明刘伟盛转租涉案租赁物的事实。首先，刘伟盛提交了相关租赁合同及转租租金银行流水等证据能够相互印证，已形成完整的证据链，这些证据足以证明刘伟盛转租涉案租赁物的事实。其次，谭慕贞在答辩中未并否认刘伟盛转租涉案租赁物，从这可知其是知道刘伟盛转租涉案租赁物的。另外，谭慕贞与租赁物原权属人之间的合同，也未就是否可转租等事宜进行约定。但实际上谭慕贞也通过转租涉案租赁物予刘伟盛获益，这也可间接证明刘伟盛承租租赁物是用于转租以获得租金收益的。二、谭慕贞是明知刘伟盛转租涉案租赁物。刘伟盛自2010年12月22日起承租涉案租赁物，至涉案租赁物被依法拍卖之日止已经过8年多。在此期间，谭慕贞作为出租人不可能不知悉租赁物的实际使用情况。事实上，刘伟盛是在征得谭慕贞的同意后才对租赁物进行整改、修缮并拆分转租的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案可直接推定谭慕贞是知道且同意刘伟盛转租涉案租赁物的。三、一审法院适用定金罚则来认定刘伟盛的损失不符合法律规定。涉案租赁合同是因谭慕贞无法提供租赁物而解除，刘伟盛在合同履行过程中不存在任何过错，谭慕贞应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因涉案租赁物性质属于商业用途，谭慕贞作为成年人理应知道刘伟盛租赁租赁物用于经营活动，其应当保证刘伟盛能够正常使用租赁物。而一审法院却对上述法律规定进行缩小解释，以谭慕贞签订合同时无法预见到刘伟盛会转租租赁物为由，来免除谭慕贞违约责任，一审法院的做法于法无据。四、刘伟盛提供的证据足以证明刘伟盛的可得利益损失为187500元。谭慕贞针对刘伟盛的上诉请求发表的答辩意见与上诉意见一致。谭慕贞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘伟盛的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由刘伟盛承担。事实与理由：一、谭慕贞已为继续履行合同竭尽全力，对合同的终止无过错。2016年12月13日，在(2014)佛南法狮执字第6××执行案中，法院依法查封了涉案房屋并拟依法拍卖。谭慕贞依法向法院提出执行异议申请，要求法院确认谭慕贞作为涉案房屋承租人的地位，及谭慕贞与刘伟盛签订的《商住楼租赁（承包）合同书》的真实性。但在经过听证、一审、二审诉讼审理后，法院均驳回了谭慕贞执行异议申请。最终法院拍卖了涉案房屋，导致谭慕贞与刘伟盛的租赁合同无法继续履行。谭慕贞已尽力向法院提出执行异议申请，请求继续履行租赁合同。刘伟盛也亲自出庭作证，主张《商住楼租赁（承包）合同书》是真实性的。但遗憾的是，法院最终未能采信谭慕贞和刘伟盛的主张，驳回了谭慕贞的执行异议请求。因此，导致合同终止的原因是法院拍卖了涉案房屋，谭慕贞对合同的终止没有过错，不应当承担赔偿责任。二、一审法院判决谭慕贞赔偿损失没有事实和法律依据。刘伟盛要求谭慕贞赔偿其可得利益损失依据不足。既然法院对双方签订的《商住楼租赁（承包）合同书》真实合法性都不予认可，那刘伟盛根据此合同再签订的转租合同的合法性自然也不受法律保护。因此，刘伟盛要求谭慕贞赔偿其租金的可得利益损失依据不足。另外，一审法院一方面对刘伟盛提交的转租证据的证明效力不予确认，对其主张的转租租金收益损失的意见不予采纳；另一方面却又在没有相关证据佐证的情况下，主观性认为刘伟盛确实存在一定损失，从而判决谭慕贞向刘伟盛赔偿损失。一审法院事实认定前后矛盾，未能充分尊重案件事实，偏袒刘伟盛，加重谭慕贞的责任。三、一审法院在两个不同案件中对同一事实作出不同的认定，严重损害了谭慕贞的利益。在一审法院审理的（2017）粤0605民初9××4号民事判决中，谭慕贞以与本案相同的事实和理由，起诉涉案房屋的业主刘某某，一审法院却以没有证据证明涉案租赁合同真实有效，诉讼基础不成立为由驳回谭慕贞的诉讼请求。而本案中，一审法院却认定涉案租赁合同因无法履行而解除。刘伟盛向一审法院起诉请求：1.解除刘伟盛、谭慕贞于2010年12月22日签订的《商住楼租赁（承包）合同书》；2.谭慕贞退还保证金27000元；3.谭慕贞赔偿刘伟盛的可得利益损失187500元；4.本案的诉讼费由谭慕贞承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区某号，原权属登记人为刘某某。谭慕贞持有与谭某某、刘某某签订的落款日期为2006年12月10日《商铺租赁合同书》，约定谭慕贞租赁涉案房屋，租赁期限从2006年12月10日起至2030年12月30日止，并对租金等进行了约定。刘伟盛持有与谭慕贞签订的落款日期为2010年12月22日的《商住楼租赁（承包）合同书》，约定：刘伟盛向谭慕贞承租某号一幢水泥框架结构、1至3层高的商业住宅综合楼，合同期为十二年，从2011年3月1日起至2023年2月29日止，总租金每三年递增一次计算，即从2011年4月1日至2014年3月30日每月租金9000元，从2014年4月1日至2017年3月30日每月租金9900元，从2017年4月1日至2020年3月30日每月租金10890元，从2020年4月1日至2023年2月29日每月租金12523元；合同首个月即2011年3月1日至3月30日是免租装修期；租金按月缴纳，刘伟盛应在每月十日前向谭慕贞付清当月租金，不得拖欠，如逾期超过七天仍未付清的，谭慕贞有权终止合同，并追收刘伟盛所拖欠的租金，保证金不退；合同签订时，刘伟盛先交保证金27000元，该保证金待合同期满后验收合格，收回租赁（承包）物时如数退还（期间不计利息）；本合同租赁（承包）物可作商业住宅用途，刘伟盛不能经营带沾污性的行业。双方并约定其他权利义务。刘伟盛持有谭慕贞出具、日期为2010年12月22日的《收据》，确认收到涉案房屋保证金27000元。一审法院受理的（2014）佛南法狮执字第6××号案，在执行过程中一审法院查封并准备拍卖涉案房屋，谭慕贞提出异议，请求一审法院依法确认其在涉案房屋的承租人地位，涉案房屋拍卖后在租赁期内谭慕贞继续有权占用、使用。一审法院经审查作出（2017）粤0605执异2××号执行裁定，驳回谭慕贞的异议。谭慕贞向一审法院提起案外人执行异议之诉，并在诉讼中提交了其与刘伟盛签订的《商住楼租赁（承包）合同书》作为证据，一审法院经审理作出（2017）粤0605民初9××4号民事判决，认定谭慕贞提供的证据不足以证实其与刘某某的租赁关系发生于涉案房屋抵押前，对谭慕贞认为对涉案房屋享有承租权、带租约拍卖的主张不予支持，判令驳回谭慕贞的诉讼请求。谭慕贞不服上述判决，并向佛山市中级人民法院提起上诉。在二审的审理过程中，谭慕贞申请刘伟盛作为证人出庭，刘伟盛陈述其于2011年3月1日向谭慕贞承租涉案房屋，其承租后并重新包装，在2011年便转租，已经租给好几个租户等。佛山市中级人民法院经审理作出（2018）粤06民终5××号民事判决，认定谭慕贞关于2011年3月开始将涉案房屋转租给刘伟盛使用的证据不充分，即使能认定刘伟盛从2011年3月后实际占有支配涉案房屋，亦不能证明谭慕贞从2006年12月开始已实际占有支配涉案房屋，即谭慕贞所主张保护的租赁关系证据不足。佛山市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。一审法院于2019年1月14日至2019年1月15日依法采取网络司法拍卖方式拍卖涉案房屋，由买受人欧某某竞得。一审法院于2019年1月22日作出（2014）佛南发狮执字第6××-14号执行裁定，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人欧某某所有，上述财产权及相应的其他权利自裁定送达买受人时起转移。2019年3月8日，欧某某向一审法院提交《房屋接收说明》，同意接收涉案房屋，并确认上述房屋完好无损。2019年4月24日，刘伟盛提起本案诉讼，谭慕贞于同年5月6日收到一审法院送达的起诉状等应诉材料。一审法院认为，刘伟盛、谭慕贞签订的《商住楼租赁（承包）合同书》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。谭慕贞在执行异议之诉的另案诉讼中提交涉案合同作为证据，法院认定其举证不充分，不足以证明谭慕贞于2011年3月开始将涉案房屋转租给刘伟盛，谭慕贞在本案诉讼中以此为由抗辩涉案合同不应受法律保护，理据不足，一审法院对其该抗辩意见不予采纳。涉案房屋经一审法院拍卖后，新的买受人已于2019年3月8日接收涉案房屋，刘伟盛、谭慕贞的《商住楼租赁（承包）合同书》事实上无法继续履行，一审法院对刘伟盛主张解除合同的请求予以支持，并确认双方签订的《商住楼租赁（承包）合同书》已于2019年5月6日向谭慕贞送达应诉材料之日解除。谭慕贞抗辩称合同因司法拍卖而事实上终止履行并解除，刘伟盛起诉主张解除合同没有实际意义，因此产生的诉讼费用不应由谭慕贞承担。由于合同不能自动解除，必须有解除的行为，主张解除合同的一方必须向对方提出解除合同的意思表示，才能达到合同解除的法律后果，虽然在新的买受人接收涉案房屋后涉案合同事实无法继续履行，但是在刘伟盛起诉前双方并未提出解除合同并作清理结算，故一审法院对谭慕贞上述抗辩意见不予采纳。合同已解除，刘伟盛主张退还保证金，谭慕贞无异议，故一审法院对刘伟盛的退还保证金27000元请求予以支持。谭慕贞作为出租人，负有确保承租人在租赁期间内能够正常使用租赁物的合同义务，《商住楼租赁（承包）合同书》约定的租赁期至2023年2月29日止，现涉案房屋被依法拍卖，刘伟盛无法继续使用涉案房屋，对此谭慕贞已构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，刘伟盛、谭慕贞签订《商住楼租赁（承包）合同书》并未对刘伟盛转租进行约定，谭慕贞不可能在签订合同时预见到刘伟盛可因转租涉案房屋而享有的收益，且刘伟盛转租合同的履行是个动态过程，具有不确定性，其主张的租金差额并非必然所获得的收益，因此一审法院对刘伟盛提交的转租证据的证明效力不予确认，对其主张租金收益为谭慕贞违约造成的刘伟盛损失的意见不予采纳。刘伟盛无法在剩余租赁期限内使用涉案房屋，确实存在一定损失，一审法院综合考量刘伟盛、谭慕贞在涉案合同中对违约责任的约定、涉案合同的履行及解除情况、谭慕贞在合同履行过程中的违约行为及刘伟盛的损失情况，参照定金罚则，酌情确定谭慕贞赔偿刘伟盛损失27000元，一审法院对刘伟盛主张超出部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认刘伟盛与谭慕贞签订的落款日期为2010年12月22日的《商住楼租赁（承包）合同书》于2019年5月6日解除；二、谭慕贞应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金27000元予刘伟盛；三、谭慕贞应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失27000元予刘伟盛；四、驳回刘伟盛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审以简易程序审理，案件受理费减半收取5762.98元（刘伟盛已预交10098.46元），由刘伟盛负担802元，谭慕贞负担4960.98元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予刘伟盛，一审法院不另收退。刘伟盛多预交的4335.48元，自判决发生法律效力后，经刘伟盛向一审法院申请，一审法院予以退回。二审期间，刘伟盛向本院提交（2018）粤06民终5××号案件的法庭调查笔录第25-27页，拟证明谭慕贞是知悉刘伟盛将涉案的租赁物重新装修后转租给案外人的事实。经质证，谭慕贞对该证据的真实性无异议，但对证据的关联性及证明内容不予确认，认为（2018）粤06民终5××号民事判决书对该案双方的陈述均没有采信，刘伟盛提交的笔录不能作为刘伟盛主张的依据；且刘伟盛并没有对涉案房屋进行装修，涉案房屋实际上是刘伟盛转租后的实际承租人出资的装修的；在法院拍卖涉案房屋后，法院确认由申请执行人方就装修费款向实际承租人进行补偿。谭慕贞向本院提交（2018）粤0605民初2××6号民事判决书，拟证明谭慕贞因租赁合同纠纷提起另案诉讼，要求出租人返还租金和保证金，法院以租赁关系不成立为由驳回谭慕贞的诉讼请求，（2018）粤0605民初2××6号民事判决与本案一审判决对同一租赁合同作出不同的认定结果。经质证，刘伟盛对该证据的真实性无异议，但对该证据的关联性不予认可，认为该民事判决书只是认定谭慕贞与刘某某之间不存在租赁合同关系，无法排除谭慕贞与刘某某因存在其他法律关系而取得涉案租赁物的使用权；刘伟盛已提供证据证明谭慕贞与刘伟盛之间存在租赁关系，谭慕贞不能以其与刘某某之间不存在租赁关系为由，来否认刘伟盛、谭慕贞之间存在真实的租赁关系。经审查,刘伟盛向本院提交的为（2018）粤06民终5××号案件的法庭调查笔录，对其真实性本院予以确认，对于谭慕贞责任承担问题，本院综合本案具体情形再行认定。谭慕贞向本院提交的为法院出具的法律文书,对其真实性、合法性本院予以确认。该判决虽认定谭慕贞与谭某某、刘某某不存在真实租赁合同关系，不影响谭慕贞为案涉租赁合同相对方之主体资格认定，谭慕贞以此否认刘伟盛、谭慕贞之间存在真实的租赁关系，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：1.案涉《商住楼租赁（承包）合同书》何时解除；2.该合同解除后，一审法院认定谭慕贞属于违约方，判令谭慕贞向刘伟盛承担定金赔偿责任是否合理，应否调整。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”经审查，涉案房屋经法院拍卖后，新的买受人于2019年3月8日接收涉案房屋，谭慕贞与刘伟盛围绕涉案房屋形成的租赁合同客观上不能继续履行，刘伟盛诉请解除案涉《商住楼租赁（承包）合同书》合法有据，应予以支持。但对于该合同解除时间点认定问题，各方均无证据证明本案诉讼发生前，已通知对方解除合同。故此，一审法院以送达本案应诉材料予谭慕贞之日为案涉《商住楼租赁（承包）合同书》解除之日合理有据，谭慕贞上诉主张该合同在新的买受人接收涉案房屋之日解除理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”谭慕贞作为出租方，负有确保承租人在租赁期限正常使用租赁物的义务，现涉案房屋在租赁期限届满前被依法拍卖，其对案涉租赁合同未能继续履行具有过错，一审法院认定谭慕贞应向刘伟盛承担违约责任合法有据，谭慕贞上诉主张其对此不具有过错，无需承担违约责任理据不足，本院不予支持。针对谭慕贞的违约责任承担问题，刘伟盛上诉主张谭慕贞清楚其将涉案房屋转租他人，谭慕贞应向其赔偿转租可得利益损失，一审法院判令谭慕贞按照定金金额予以赔偿不足以弥补其损失。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方签订的《商住楼租赁（承包）合同书》中，并未约定刘伟盛承租期间可转租涉案房屋，也未约定因谭慕贞的原因提前解除合同，谭慕贞应按何种标准向刘伟盛承担违约责任。刘伟盛亦未能举证证明其将涉案租赁转租予案外人业经谭慕贞同意，一审法院认定刘伟盛诉请谭慕贞按照转租的租金收益向其承担违约责任已超出谭慕贞签订该合同之预期，对刘伟盛主张应以转租租金收益作为损失计算依据不予采纳合情合理。本案中，刘伟盛也未能举证证实其因提前解除租赁合同而向案外人承担的具体损失情况，综合《商住楼租赁（承包）合同书》履行及解除情况、谭慕贞履约过程中的过错程度等因考虑，一审法院参照定金罚则，判令谭慕贞按照刘伟盛已缴纳的保证金金额承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上，刘伟盛、谭慕贞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4660元，由上诉人刘伟盛负担3510元，上诉人谭慕贞负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年十月二十八日法官助理 杨全欣书 记 员 周英洋