内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2018）内0402民初2248号原告：刘晓军，男，1979年6月10日出生，公民身份号码150404197906100035，汉族，无职业，住赤峰市松山区。委托诉讼代理人：王忠金，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。被告：赤峰钢材城贸易有限公司，住所地赤峰市红山区法定代表人：周云龙，总经理。委托诉讼代理人：王丽萍，内蒙古昭乌达律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊金来，内蒙古彩桥律师事务所律师。原告刘晓军诉被告赤峰钢材城贸易有限公司（以下简称钢材城）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告刘晓军的委托诉讼代理人王忠金两次到庭参加诉讼，被告钢材城的委托诉讼代理人王丽萍到庭参加第一次诉讼、樊金来到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓军向本院提出诉讼请求：要求判令被告支付自2015年8月2日至2018年4月8日租金损失83418元（976天×62.20元／天）；2019年4月10日起继续按日租金62.20元支付至房屋交付时止。事实和理由：2014年8月14日，原、被告签订了钢材城认购协议书，协议书中约定，我以537300元的总价款购买了被告开发的位于赤峰市桥北钢材城C-7区15号商厅一处，同时约定该工程的交工时间为2015年8月1日，协议签订后，我己按协议约定交付了430000元的购房款，但至今被告却未能交付房屋，己经给我造成了租金损失，现诉至法院诉请如前。被告钢材城辩称，在认购协议中没有约定涉案房屋的交付时间，仅约定建筑公司向我方交付涉案房屋的时间为2015年8月2日，原告误认为交工时间为交房时间，因交房时间没有约定，对逾期交房的违约责任也没有约定，因此我公司不存在逾期交房行为，即使约定了交房时间，被告也不能以租金为标准计算损失，且损失金额没有确定，租金损失的起算时间有误。经本院审理查明，2014年8月14日，原告刘晓军（乙方）与赤峰钢材城贸易有限公司（甲方），签订《认购协议》，协议约定：“一、乙方认购房屋的基本情况及概况。1、乙方自愿认购由甲方开发的位于赤峰市桥北钢材城商业（以下简称物业），认购物业位于该项目C-7区15号，建筑面积135平方米（最终面积以政府相关部门实际测量为准），单价为3980元／平方米，总价为537300元。2、交工时间为：2015年8月1日。3、交工标准为：室内大白地砖。二、付款方式。分期付款：签署本协议当日，乙方向甲方支付215000元定金，余款乙方应按照以下约定时间向甲方支付：（1）乙方所购房屋主体结构完成7日内，乙方须向甲方支付215000元整。（2）乙方所购房屋交付使用当日，乙方须向甲方支付107300元整；三、违约责任：1、乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本协议约定的时间付款，按下列方式处理（1）逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，甲方有权解除本协议书。甲方解除协议的，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行本协议的，经甲方同意，该协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。备注：按逾期时间，分别处理，不作累加。2、领取商厅钥匙：乙方须在接到甲方通知之日起15日内（通知时间以甲方在赤峰日报刊登通知时间为唯一邀约时间，报纸通知刊登即视为乙方己接到甲方通知），到位于赤峰市桥北钢材城售楼处交齐尾款，每逾期一天收取1000元违约金。逾期超过10日，每日收取2000元违约金。逾期超过20日，视为未按本协议规定的时间内付款，按本条第一款承担违约责任。该物业由甲方另行销售，无须通知乙方；四、其他约定：1、乙方必须按照自己所选定的付款方式按期如数交纳全部房款，履行约定义务。2、乙方不得转让本认购协议书项下的权益。3、乙方在签署本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以政府相关部门实际测量面积为准。4、本认购协议应由乙方本人亲自签署，如果本人确实不能亲自签署，则必须依法委托代理人全权代为办理，乙方委托代理人办理的，必须向甲方提供有效的、经公证的授权委托书、个人有效身份证等相关资料。未成年人购买房产的，必须由法定监护人代为签订。因委托代理人或监护人签订合同所产生的责任、损失以及不利后果等，概由乙方自行承担并负责，甲方不承担任何责任。5、在未领取商厅钥匙前，如遇不可抗力或政府政策调整等因素，甲方有权撤销本认购协议书。在此情况下，甲方将乙方己付房款全部无息退回给乙方，甲方无需承担其它任何责任。6、在未领取商厅钥匙前，如经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更或人防工程特殊需要导致影响到乙方所购商铺质量或使用功能的，甲方在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方，乙方须在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。7、乙方己在本认购协议书中提供的联系地址和联系电话是甲方通知乙方的依据，乙方保证其提供的信息准确无误。若甲方按照乙方提供的信息不能联系到乙方，因此产生的不利后果由乙方承担。8、在乙方交齐房款后，以全额收据为准，本认购协议书自动失效。9、甲方销售人员所有口头要约或承诺均不作为法律依据，甲乙方以本协议为唯一法律依据，乙方对此己明白无误。10、乙方在签署本协议时己经对所购房屋位置、朝向、楼层、门号等信息均己确认无误。11、因本协议引起的争议应首先友好协商解决。协商不成，双方同意提交赤峰市人民法院裁决。12、遭遇不可抗力（包括自然原因（如：地震、火灾、战争等）和政府原因（如必须由政府直接负责或出面负责方能实施的工程）。13、本认购协议书一式叁份，自双方签字或盖章后生效，甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力”。2014年4月6日，原告刘晓军向被告钢材城交纳预约金215000元，钢材城为其出据等额收据一枚，2014年8月14日，原告向被告钢材城交纳预约金215000元，钢材城为其出据等额收据一枚。原告刘晓军共交付预约金430000元，尚欠购房款107300元。诉讼过程中，原告刘晓军申请对房屋租金损失进行鉴定，经内蒙古正合资产评估有限公司鉴定，原告刘晓军购买的赤峰市桥北钢材城C-7区15号商厅2015年8月2日至2018年4月8日的年租金市场价值为60715.8元，每天60.35元【60715.8÷1006天：2015年（148天）+2016年（365天）+2017年（365天）+2018年（128天）】。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的商业认购协议书、收据、内正合资评字（2018）第178号资产评估报告被本院认定为有效证据在案佐证。本院认为，原告刘晓军与被告钢材城签订的《认购协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定合法有效。对双方当事人均具有拘束力。虽原告刘晓军尚欠被告钢材城购房款107300元，但按认购协议约定涉案房屋并未交付使用，原告刘晓军现阶段没有履行交付剩余房款的义务，且交付房屋并不是原告刘晓军主张逾期交工赔偿损失的先决条件，法律没有规定合同义务的履行和违约责任的履行必须同时进行，因此，被告钢材城未按约定期限交工的行为，己构成违约应承担违约责任。因认购协议中未约定未按交工时间交工的违约责任且所约定的交工时间非房屋交付时间，故原告刘晓军按逾期交付房屋的标准主张违约金缺乏事实和法律依据。结合涉案房屋的性质、用途、面积等实际情况，参照鉴定标准，依据公平原则，本院认为违约金以30357.9元计算为宜。综上，对于原告要求被告支付的法庭调查终结之后的赔偿金，由于未来可能存在钢材城是否己通知交付房屋，交付条件是否成就等争议，而对这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本案中预先解决，因此对原告的该项主张本院不予支持。对于被告钢材城当庭称，现己具备交工条件的主张，因至判决下发前，都未能提供证据证明其主张，故本院不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，之规定，判决如下：一、被告赤峰钢材城贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘晓军违约金30357.9元。二、驳回原告刘晓军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元、鉴定费1941元，计2991元（原告已预交），由原告刘晓军负担525元，被告赤峰钢材城贸易有限公司负担2466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 王 丽人民陪审员 闫 岩人民陪审员 冯恩珍 二0一九年十月二十八日书 记 员 林 娜