山东省临沂高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1391民初1223号 原告：王士慧，女，1995年10月3日出生，汉族，临沂市罗庄区村民，住本村。 委托代理人：高玉倩，山东华斌律师事务所律师。 被告：赵祥荣，女，1987年11月8日出生，汉族，临沂市兰山区村民，住本村。 第三人：吕永生，男，1971年7月4日出生，汉族，临沂高新区村民，住本村。 委托诉讼代理人：吴兴国，临沂罗庄高冠法律服务所法律工作者。 第三人：李玉娇，女，1986年6月26日出生，汉族，临沂市罗庄区村民，住本村。 原告王士慧与被告赵祥荣及第三人吕永生、李玉娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王士慧及委托诉讼代理人高玉倩，被告赵祥荣，第三人李玉娇、吕永生及委托诉讼代理人吴兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王士慧向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法调解或判决解除原被告之间所签的房屋租赁合同；2、请求法院依法调解或判决被告返还原告剩余租金及缴纳的转让费11000元；3、请求法院依法调解或判决被告赔偿原告停业期间的各项经济损失及装修费用10000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月4日，原被告双方签订房屋租赁合同，租赁期限为2019年5月4日至2019年10月15日止。被告出租的房屋转租于原房东吕永生，因原房东于2019年6月2日将原告租赁的房屋关门上锁，致使原告无法正常营业。原告多次与被告协商未果。 被告赵祥荣辩称，1、涉案房屋是转租李玉娇的；2、我与李玉娇签订的房屋租赁合同有效，合同期间2019年3月26日至2019年10月15日，我与房主从不认识，当时租赁期间的费用18000元，我于2019年5月份租给王士慧费用11000元，期间是2019年5月4日至2019年10月15日。我与原房东吕永生之间无任何交往，双方无任何纠纷，因第三人吕永生强行收回房子，与我无关。 第三人吕永生述称，原告王士慧是被告出租的房屋的承租人，出租人是案外人高贵滨，原、被告之间产生租赁合同纠纷与第三人无关，也不承担任何责任。 第三人李玉娇述称，2018年12月份左右我从案外人李延格手中租赁的房屋，当时签订租赁合同，合同到期日为2019年10月15日，租赁费用11100元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2012年5月5日，第一承租人高贵滨作为乙方与房东吕永生作为甲方签订《租房合同》一份，载明：一、租期十年，年租金18000元，每年5月份付清当年租金，6月1日计算。二、双方必须信守合同，如有违约，违约方应赔付年租金的百分之三十的违约金。三、乙方须合法经营，爱护租房设施。如有损坏，应照价赔偿。乙方自觉服从市场管理，按时交纳水电等费用。四、乙方装修租房，需甲方同意方可施工，且撤租时不可拆卸。五、乙方在租期内有主动转租权。六、合同到期以后，在同等条件下，乙方有优先承租权。该合同底部乙方处有高贵滨签字捺印，甲方处有吕永生签字捺印。合同签订后房东吕永生依约交付房屋，第一承租人高贵滨缴纳房租租赁费用至2019年6月1日。 第一承租人高贵滨承租房东吕永生的房屋后，将涉案房屋一楼一间房屋改成三间，本案涉案房屋系改造后的一间房屋。后高贵滨将涉案房屋转租给案外人李延格，案外人李延格又将涉案房屋转租给本案第三人李玉娇。 2019年3月26日，第三人李玉娇承租房屋后又将涉案房屋转租给被告赵祥荣，双方签订《房屋租赁合同》一份，载明：1、本协议所出租房屋坐落在邻。2、租赁期限为2019年3月26日至2019年10月15日，租赁期为1年，租赁期满前两个月，如乙方需继续承租，需向甲方提前提出，由甲方决定是否继续签订协议。3、租金及其交纳方式：每年租金14000元整。大写：壹万肆仟元整。本协议签订后乙方付清一年度的租金，甲方出示收款收据作为凭证。4、租赁期内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除协议，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。擅自将房屋转租、转让、转借的，利用承租房屋进行非法活动、损坏公共利益的、乙方由于特殊原因需要转租，需要事先和甲方打招呼。5、乙方租赁期内，必须遵纪守法，工商税务自理，否则造成一切后果自行承担。6、乙方租赁期内，因管理使用不善造成房屋损坏，及相关设备的损失和维修费用，由乙方承担。租赁期内，防火、用电安全、门前三包、综合治理、保卫等一切事物或工作，乙方执行当地有关部门规定，并承担全部责任和服从甲方监督检查。该房屋租赁合同底部甲方处有第三人李玉娇签字捺印，乙方处有被告赵祥荣签字捺印。合同签订后被告赵祥荣将涉案房屋交付第三人李玉娇。 2019年5月3日，第三人李玉娇向被告赵祥荣出具收到条一份，载明：今日收到赵祥荣18000元整，大写壹万捌仟元整。 2019年5月4日，被告赵祥荣承租涉案房屋后将房屋转租给原告王士慧，双方签订《房屋租赁合同》一份，载明：1、本协议所出租房屋坐落在邻。2、租赁期限为2019年5月4日至2019年10月15日，租赁期满前两个月，如乙方需继续承租，需向甲方提前提出，由甲方决定是否继续签订协议。3、租金及其交纳方式：每年租金14000元整。大写：壹万肆仟元整。本协议签订后乙方付清一年度的租金，甲方出示收款收据作为凭证。4、租赁期内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除协议，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。擅自将房屋转租、转让、转借的，利用承租房屋进行非法活动、损坏公共利益的、乙方由于特殊原因需要转租，需要事先和甲方打招呼。5、乙方租赁期内，必须遵纪守法，工商税务自理，否则造成一切后果自行承担。6、乙方租赁期内，因管理不善造成房屋损坏，及相关设备的损失和维修费用，由乙方承担。租赁期内，防火、用电安全、门前三包、综合治理、保卫等一切事物或工作，乙方执行当地有关部门规定，并承担全部责任和服从甲方监督检查。该房屋租赁合同底部甲方处有被告赵祥荣签字捺印，乙方处有原告王士慧签字捺印。合同签订后被告赵祥荣将涉案房屋交付原告王士慧。同日被告赵祥荣向原告王士慧出具收到条一份，载明：今日收到王士慧11000元整，大写壹万壹仟元整。 另查明，2019年6月2日，第一承租人高贵滨与房东吕永生因房屋租赁事宜产生纠纷，第三人吕永生将涉案房屋关门上锁致使原告王士慧无法正常经营。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，案外人高贵滨与涉案房屋房东即本案第三人吕永生因涉案房屋租赁事宜发生纠纷，致使在合同签订后履行过程中，遭第三人吕永生阻止而无法经营，导致合同目的不能实现。故对原告主张解除与被告之间签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告王士慧实际租赁涉案房屋期间为2019年5月4日至2019年6月2日，实际租赁时间为31天，实际租赁期间租赁费用为2079元（11000元÷164天*31天），故原告王士慧的剩余租金为8921元（11000元-2079元），故对原告王士慧主张被告返还剩余租金11000元的诉讼请求，本院予以支持8921元。 关于原告主张被告赔偿经济损失及装修费的问题，原告王士慧主张被告赵祥荣赔偿各项经济损失及装修费10000元，但未提交充分证据证明该损失及装修费用，且被告不予认可，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对原告王士慧主张被告赵祥荣赔偿各项经济损失及装修费用10000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王士慧与被告赵祥荣之间签订的《房屋租赁合同》； 二、被告赵祥荣于本判决生效后5日内返还原告王士慧剩余租金8921元； 三、驳回原告王士慧的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费326元，由原告王士慧负担194元，被告赵祥荣负担132元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院，并应预交上诉案件受理费，若在上诉期满后七日内未向本院缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  鲁晨生 人民陪审员  杨宗敏 人民陪审员  陈 飞 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  郑洪飞