广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3833号原告（反诉被告）：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇,职务副总经理。委托诉讼代理人：许文筹，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐洪志，男，1963年9月27日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：冯寸生，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓洁，广东正大方略律师事务所律师。原告广州市悦华物业管理有限公司诉被告徐洪志物权保护纠纷一案，本院2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔庆宁，被告徐洪志及其委托诉讼代理人冯寸生、邓洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将越秀××××号商铺腾空交还原告；2.原告没收被告支付的租赁保证金30000元；3.被告按每月14912元的标准向原告支付2017年11月1日至实际交还商铺之日的房屋占用费及滞纳金（按月占用费的每日1%计算，自每月6日至房屋占用费实际支付之日止）。事实和理由：原告与被告于2017年10月19日签订《广州市悦华物业管理有限公司物业租赁合同》、《物业使用承诺书》、《物业消防安全责任书》，约定原告将越秀××××号的物业出租给被告使用，租用面积64平方米，每月租金14912元，合同约定被告须在每月5日前缴付当月租金给原告。被告自2017年11月开始拖欠租金，原告多次催促，被告仍拒绝缴纳，原告于2017年12月28日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除与原告的合同，并要求原告交还涉案商铺，但被告至今仍未履行。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.被告通过原告公开招标方式承租涉案商铺。被告看到招租信息后了解了物业基本情况，物业经理陈述一年之后续签是没有问题的，但由于政策原因只能一年一签，三家竞投人被告所投的租金较高，因此中标。原、被告双方于2017年10月签订了租赁合同，约定用于经营餐饮之用，并且向原告进行了装修报备，装修期是2017年10月至11月。被告在装修完毕后尚未正式经营，原告于2017年12月向被告发出解除合同的通知。该通知发出后，被告就不敢继续经营，被告向原告要求赔偿装修费，但原告对被告的诉求不予理会，被告也未主动将涉案商铺交还给原告，原告也不再向被告催缴租金，故事情一直僵持至今。至于原告提到被告将物业转租不符合事实。在原告将商铺收回之前，该铺位长期空置，鉴于此被告将商铺在2018年6月给他人堆放家具使用。2.原告出租的案涉商铺不符合出租的合法性条件，根据广州市城镇房屋租赁管理规定第九条，无房产证明是不得出租，案涉商铺无产权证，出租的依据是广州市道路扩建工程办公室向房管局出具的具结书，该具结书所载明的是该房屋用作拆迁安置使用，并没有说可以用于出租。租赁合同约定的用途是经营餐饮，但该商铺并不能办理餐饮的经营证照，虽在2017年12月之前可以办理，但因为2017年12月后广州市道路扩建工程办公室出通知要求收回商铺，就不允许办理经营证照了，自我否定了具结书，因此该租赁合同应当认定为无效合同。3.合同无效完全是原告过错导致的。首先，广州市道路扩建工程办公室要求解除合同的依据是2017年9月已经颁布的关于进一步规划物业经营管理方案穗建才2017（2021号文）和更早之前已经颁布的广州市市属行政事业单位国有资产出租、出借整改工作方案穗财局2017（453号文），即这两份文在案涉合同签订之前就已经颁布了，广州市道路扩建工程办公室应当知道该商铺不能再用于出租，仍然委托原告进行出租，原告作为广州市道路扩建工程办公室的下属企业仍进行出租，所以过错应该在原告及其委托人广州市道路扩建工程办公室，故其应该承担对承租人损失的责任。4.原告解除合同的理由并不成立，其单方面解除合同所造成的被告损失应该由原告承担。原告解除合同的依据是扩建办发出的通知，该通知并没有要求一律解除合同，对于租赁期限未满仍在履行合同的物业，广州市道路扩建工程办公室将积极协商解除，若协商不成就寻司法途径，所以本案应该协商前置。其次，广州市道路扩建工程办公室作为物业的出租委托方应当对受托人的受托行为承担法律责任，根据合同法第402条的规定，案涉租赁合同对广州市道路扩建工程办公室具有法律约束力，广州市道路扩建工程办公室一方面授权出租，另一方面在承租人未实际使用的时候直接下发通知解除合同，在法律上不应成立，等同于单方面反悔。因而原告不能以上级单位通知为由解除合同。另，经我方查阅，广州市道路扩建工程办公室是原告的最大股东，原告以其公司与股东内部之间的有关指示为由要求将效力及于第三人在法律上是不成立的。同样，租赁合同关于无法取得证照不得经营，由被告自己负责，这种格式合同条款，免除一方提供适格租赁物主要责任，将责任加给合同相对方的条款是无效条款。合同6.1条约定的条款也是格式条款应属无效。案涉租赁物及其他一系列的租赁物存在普遍的纠纷，并且给相关租户造成了极大的经济损失，原告作为具有政府公信力的政府机构下属企业，应对其过错及违法行为应当承担责任。5.原告要求被告支付租金及滞纳金不应得到支持。首先，原告提供的租赁标准不符合合同约定的，导致被告无法正常使用，合同约定的餐饮经营也未实际开展，根据合同法第216条规定，原告没有保证租赁合同约定的用途，被告有正当理由抗辩拒缴租金。其次，原告在被告还未实际使用物业时就向被告发出解除合同的通知，被告随时准备将物业交还给原告，然而，原告对被告要求赔偿装修损失的合理诉求，拒绝赔偿，我方有权行使同时履行抗辩权。至于滞纳金，不应该得到支持。6.原告主张合同于2017年12月28日解除，该主张不能成立，首先，根据合同约定即便是出现业主收回物业需要提前通知解除合同，也应该是提前一个月通知，没有理由是通知发出后立即解除。其次，原告解除合同不符合合同法第93、94条所规定的解除条件，及合同法司法解释二第24条的理解与适用的答复。原告发出的解除合同通知，不发生解除合同的效力。7.原告诉请要求没收租赁保证金是没有事实理由。其单方解除合同的违约行为，反而要求没收被告保证金是没有法律依据的，并且原告以被告转租物业为理由没收也是不成立的，在我方相关装修损失没有得到补偿，原告也没有收回物业之前，我方无法实现合同约定的用途的情况下，将空置已久的房屋提供给他人作堆放家具使用是避免资源的过度浪费和损失的扩大，相反原告一直不予解决争议，也不赔偿我方损失的情况下收回租赁物业，其存在进一步扩大损失的过错，相关的损失应该由原告自行承担。8.对我方因原告造成的装修损失提起了反诉，但根据合同法第402条规定，委托人广州市道路扩建工程办公室应该受该租赁合同的追诉，并承担该租赁合同相关的法律责任，我方申请在本案反诉追加广州市道路扩建工程办公室为共同被告。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告退还租赁保证金30000元。2.原告向被告退还水电周转金2000元。3.原告向被告赔偿装修装饰损失232864元。事实和理由：2017年10月19日，原告与被告签订《广州市悦华物业管理有限公司物业租赁合同》，约定原告将越秀××××号，建筑面积64平方米的物业出租给被告经营餐饮，租赁期限自2017年10月15日至2018年10月14日，其中2017年10月15日至11月14日为装修免租期，租赁期内每月租金14912元。租赁合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金30000元、水电周转金2000元、装修保证金40000元，并经原告同意后对租赁物业进行装修装饰，被告装修完工经原告验收合格后，原告依约向被告退还装修保证金40000元。按照租赁合同约定，租赁用途为经营餐饮。被告在申请办理餐饮服务许可证和营业执照过程中，因原告无法提供租赁物业的合法权属证明，导致被告无法提交工商等行政部门要求的合法经营场所等证明材料，无法取得餐饮服务许可证及营业执照开展经营活动。在此情况下，原告不仅不采取补救措施，于2017年12月1日，被告刚完成装修时，便向被告口头提出解除合同的主张，于同年12月28日发出书面《解除合同通知书》。根据合同法第二百一十六条的规定，原告隐瞒租赁物业的实际权属情况，交付的物业不符合租赁合同约定的用途，以及在没有任何约定和法定事由的情况下，单方面解除合同，其行为已构成违约。故为维护被告的合法权益，提出上述诉请。原告对被告的反诉辩称：不同意被告全部反诉请求。理由如下：1.关于涉案租赁物的产权及现状，原告已经于2017年7月28日告知被告，且被告在确认表中签字，确认内容“物业面积为64平方米，无产权证、无法提供相关资料给予使用人办理相关证照”、“我方（本人）已明确上述物业情况及现状”。同时被告向原告作出两份承诺书再次对物业的现状及遗留问题作出确认并承诺由此产生的法律后果由被告自行承担。2.签订物业合同时，双方在合同中明确约定“乙方确认租赁物现状、用途及实际权属情况，并自行办理合法经营所需一切证照”。从上述两点可以看出被告对物业的实际情况十分了解，在其了解的情况下自愿承担相应的租赁风险。因此所导致的后果应由被告承担。3.本案的合同是双方在平等自愿的情况下签订，相关条款不属于格式条款。原告也在相关的表格中进行了提示，并且被告亲自书写我方已阅读本合同全部条款，是充分了解合同条款含义，自愿承担相应的责任，更加证明本案不存在格式条款的情形。4.原告并没有收到过被告向原告主张装修损失的权利，被告也没有就此提起诉讼。5.相反被告在确认使用现状的情况下将租赁物转租给他人使用并牟利，被告以实际履行合同的行为确认了租赁物的现状。6.截止至今租赁物仍由被告使用，因此不存在原告隐瞒产权等情况的情形。综上，请求依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：2016年3月22日，广州市城建安置房事务中心出具《授权委托书》，记载就广州市道路扩建工程办公室管理的无产权物业同意委托由原告进行管理，其附件《无产权物业出租明细汇总表》有涉案商铺。2017年10月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将越秀××××号的物业出租给被告使用，出租物建筑面积64平方米，约定用途为商用（经营餐饮）。乙方确认租赁物的现状、用途及实际权属情况，并自行负责办理合法经营所需一切证照，如无法取得合法证明的，不得经营。租赁期为2017年10月15日至2018年10月14日止（其中2017年10月15日至2017年11月14日为装修免租期），每月租金14912元，乙方必须在每月5日前缴付当月租金给甲方；乙方须一次性向甲方一次性缴付租赁保证金30000元，水电周转金2000元；租赁期内，租赁保证金、水电周转金由甲方保管。租赁期满且乙方交清包括但不限于租金、水、电、管理费等由乙方产生的一切费用及清理产地并经甲方验收合格后，甲方于十五个工作日将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方。如乙方违反本合同规定的义务，或因乙方原因造成本合同提前终止，则租赁保证金不予退回；乙方自行办理使用租赁物所需的一切相关经营证照等；租赁期间，如市政建设或拆迁安置征收，政府有关部门或物业业主需要收回使用，以及政府或物业业主拍卖、移交或转让租赁物的，本合同终止。除确有紧急情况外，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应按照甲方通知时间无偿腾空退出并将租赁物交还甲方接管验收，甲方除无息退还保证金和水电周转金外，对乙方所投入的装饰装修费用（包括但不限于未形成附合的及已经形成附合的装饰装修物）以及其他均不作任何补偿；如乙方逾期交纳租金及其他应付费用，从逾期之日起按日加收欠交金额的双倍租金及加收欠缴金额百分之一的滞纳金；乙方逾期超过三十天，甲方有权对租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款通知。若乙方在甲方通知期限内仍未缴清所欠费用本金及滞纳金的，视为乙方放弃租赁物内的财产，甲方有权立即解除合同，收回租赁物，不退租赁保证金并自由处置租赁物内属乙方的财产以清偿乙方欠付的任何费用；无论本合同因何原因终止，乙方均同意甲方无需对乙方所投入的装饰装修费用（包括但不限于未形成附合的及已经形成附合的装饰装修物）以及其他均不作任何补偿；租赁期间，如因不可抗力原因，如自然灾害、拆迁安置、政府征收（用）、政府部门或物业业主因需要收回使用的以及拍卖和转让等不可预测、不可避免的事由发生，造成租赁物无法继续按照本合同约定用途使用时，本合同自然终止，乙方同意不以任何理由和方式向甲方或业主主张任何权利。该合同乙方确认栏有手写的“我方已阅读本合同全部条款，且充分了解合同条款含义，自愿承担相应的责任”。同日被告签署《物业使用承诺书》，载明被告根据经营自2017年10月15日使用位于越秀××××号物业，承诺如下：……六、如市政建设、拆迁安置等需要征收（用），或政府有关部门或物业业主需要收回使用的，本人必须在接原告通知（电话、短信、传真或书面通知）之日起三个月内（具体实际根据业主通知时间）无偿腾空退出物业（如本人对物业投入装修，包括但不限于物业外墙面翻新、管道设施更新更换等均无偿归原告所有）、清缴所有费用并交由原告接管验收等。2017年12月28日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明根据上级单位《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》等文件要求及原、被告签订关于越秀××××号合同，原告要求被告自本通知书发出之日，原告将解除与被告签订的租赁合同，被告于2018年1月15日前将物业清退腾空交还给原告等。被告于同日签收该通知书。该通知书附件为广州市道路扩建工程办公室于2017年12月26日发出的《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》，载明根据《广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案》、《关于进一步规范物业经营管理工作方案》等文件要求，凡该办（包括下属单位如原告等）在各个时期出租出借的物业需重新梳理规范，凡经核实不符合规定的出租出借物业限期予以收回等。庭审中，被告陈述其接收涉案商铺时商铺为空置状态，其于2017年10月开始装修，未办理营业执照及营业原告就于2017年12月26日发出通知要求解除合同及收回涉案商铺。其仅向原告支付租赁保证金30000元、水电周转金2000元及首月租金14912元，之后未向原告支付过任何费用。被告投入约200000多元进行装修，因装修完毕后无法营业使用，其于2018年6月将涉案商铺给他人作堆放家具使用，有收取少量租金。另表示不申请评估装修价值。原告确认收取被告支付的租赁保证金、水电周转金及首月租金，但不确认被告主张的装修费数额。原告为证明其主张，提交了：1.被告于2017年7月28日签署的关于涉案商铺的《无产权及拆余物业使用情况知悉确认表》，其中载明物业情况及现状为无产权证，无法提供相关资料给予使用人办理相关证照，被告已明确该物业情况及现状。2.被告签署的《承诺书》两份（其中一份落款日期为2017年7月28日），内容为被告明确清楚知悉物业现状，在原告不提供物业任何资料情况下，被告承诺完全有能力自行办理使用上述物业所需一切相关营业证照，否则所产生的一切责任后果由被告承担。以及如因市政建设、拆迁安置等需要征收，或政府有关部门或物业业主需要收回使用的，被告必须在接通知之日起5天内无偿腾退物业等。被告对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据均为格式条款，与原告口头承诺内容不一致。被告为证明其主张，提交了：1.被告向原告发出的《关于广州市悦华物业管理有限公司违约解除合同须赔偿承租人经济损失的告知函》（复印件，落款日期2018年1月12日），载明原告单方面解除合同的行为损害了被告的权益，要求原告赔偿由此给被告造成的经济损失等。2.东莞市万博装饰工程有限公司报价单，其中工程名称为广州市解放北路594号地铺装饰工程，工程报价合计238444.8元。及东莞市万博装饰工程有限公司于2017年10月25日至11月29日开具的收据五张，载明收到涉案商铺工程订金及工程款共182864元。3.广州美诗佳门窗有限公司于2017年11月10日出具的收到铝合金门窗款4500元收据一张；2017年10月15日顺丰木业发货单一张（记载金额2473元）；广州市安科监控防盗设计安装有限公司《工程预算单》，载明主机、摄像机等总价共5095元。原告对以上证据均不予确认。本院认为：原告与被告自愿签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。上述合同约定租赁期内，如政府有关部门或物业业主需要收回使用，本合同终止。原告应提前一个月通知被告，被告应按照通知时间无偿腾空退出，以及被告签署的《物业使用承诺书》中亦承诺如遇上述情况，被告应在收到通知之日起三个月内腾退商铺及相关装修投入归原告所有。现原告根据《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》等文件的要求，于2017年12月28日发出《解除合同通知书》要求解除合同及收回涉案商铺，被告亦于同日签收该通知，但被告至今仍在使用涉案商铺，故原告要求被告腾空交还房屋及按照原租金标准支付房屋使用费的诉讼请求合法有理，本院予以支持。鉴于原、被告在租赁合同中约定2017年10月15日至2017年11月14日为装修免租期，且原告确认收取被告支付的首月租金14912元，故房屋使用费的起算时间应调整为2017年12月15日。另，原告要求被告支付房屋使用费的滞纳金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。至于原告主张被告的租赁保证金不予退还的诉讼请求，因租赁合同提前解除并非由于被告违约所致，原告的该项诉讼请求没有依据，本院亦不予支持。故对于被告要求原告返还已收的租赁保证金及水电周转金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告要求原告赔偿装修装饰损失的诉讼请求。原、被告双方签订的租赁合同约定无论合同因何原因终止，被告均同意原告无需对其所投入的装饰装修费用（包括但不限于未形成附合的及已经形成附合的装饰装修物）不作任何补偿，虽被告主张原告未提供适格租赁物业导致其无法办理营业执照等证件进行经营，以及上述条款为格式条款，但据被告签订《无产权及拆余物业使用情况知悉确认表》，被告在签订租赁合同前就清楚知悉涉案商铺无产权证，且被告签署的承诺书、租赁合同及物业使用承诺书均有载明如遇政府或业主收回房屋，装饰装修费用不作任何补偿，且租赁合同乙方确认栏亦有被告手写的“其已阅读本合同全部条款，且充分了解合同条款含义，自愿承担相应的责任。”在此情况下被告仍与原告签订租赁合同，其应当自行承担相应的风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、被告徐洪志自本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区解放北路594号商铺腾空交还原告广州市悦华物业管理有限公司；二、被告徐洪志自本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性将2017年12月15日起至交还房屋之日止的房屋使用费支付给原告广州市悦华物业管理有限公司（按照14912元/月的标准计付）；三、原告广州市悦华物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性将租赁保证金30000元、水电周转金2000元退还给被告徐洪志。四、驳回原告广州市悦华物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告徐洪志的其他反诉请求。案件本诉受理费7439.9元，反诉受理费2636.48元，合计共10076.38元，由原告广州市悦华物业管理有限公司负担6461元，被告徐洪志负担3615.38元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年十月十一日书 记 员  韩俊彦