四川省井研县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1124民初1174号 原告：井研县世纪阳光物业管理有限公司，住所地四川省井研县研城镇建设路水亭巷，统一社会信用代码91511124678385901P。 法定代表人：陈平，总经理。 委托诉讼代理人：黄丽，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：范蜀丽，女，该公司工作人员。 被告：何首成，男，1973年9月4日出生，汉族，住四川省井研县。 被告：谢碧群，女，1979年2月25日出生，汉族，住四川省井研县。 原告井研县世纪阳光物业管理有限公司（简称世纪阳光物业公司）与被告何首成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据原告世纪阳光物业公司的申请，依法追加谢碧群为本案被告参加诉讼。嗣后，本院于同年9月16日公开开庭进行审理。原告世纪阳光物业公司的委托诉讼代理人黄丽、被告何首成到庭参加诉讼，被告谢碧群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 世纪阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决何首成支付世纪阳光物业公司物业费1678.00元；2.判决本案诉讼费由何首成承担。诉讼中，世纪阳光物业公司变更诉讼请求为：1.判决何首成、谢碧群支付世纪阳光物业公司物业费1678.00元；2.判决本案诉讼费由何首成、谢碧群承担。事实和理由：世纪阳光物业公司与何首成签订的物业服务合同约定：1.世纪阳光物业公司为何首成居住的世纪阳光小区提供物业服务；2.物业服务期间2009年6月14日至2011年12月30日；3.每年1月1日交纳物业费。除此之外，物业服务合同还约定物业基本情况、物业服务内容和质量、物业费、违约责任等。物业服务合同期限届满，世纪阳光小区未成立业主委员会，世纪阳光物业公司继续为世纪阳光小区提供物业服务至今。何首成、谢碧群系世纪阳光小区x栋x单元x楼x号住房（建筑面积116.52平方米）的共有人即业主，每月每平方米物业费0.60元，从2018年1月1日起至2019年12月31日，欠物业费1678.00元。欠费后，世纪阳光物业公司曾以电话方式催收，何首成仍未交纳。嗣后，世纪阳光物业公司在何首成的房门上张贴了“催缴通知”，何首成仍未交纳。世纪阳光物业公司认为，何首成、谢碧群系世纪阳光小区x栋x单元x楼x号住房的共有人，应当共同承担物业费，未交纳物业费严重损害其利益，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条规定，向本院起诉。 何首成辩称，物业费应该交纳，但是，存在的问题得到解决就交物业费。存在的问题，一是世纪阳光物业公司在何首成的车库外空地上无权画停车位，且在消防通道上画停车位不合理，画的停车位停车后，严重影响何首成车辆进出车库（曾发生过擦刮），应予以涂消；二是房屋质量存在问题，阳台质量不合格，保留起诉的权利；三是厕所漏水问题；四是世纪阳光物业公司的服务态度差，对何首成反映的问题不理不问，其保安威胁何首成，不准进入小区，还想殴打何首成；五是物业费涨价既不与业主协商，也不告知业主；六是楼下住户的油烟经何首成的抽油烟机进入何首成住房。 谢碧群未答辩。 围绕本案诉讼请求，世纪阳光物业公司向本院提交证据材料如下： 1.世纪阳光物业公司与何首成于2009年6月14日签订的合同编号165的《物业服务合同》8页； 2.井研县研城镇建设路社区居民委员会于2019年5月24日出具的《情况说明》照片2张； 3.张贴的催缴通知照片2张； 4.张贴催缴通知视频1段； 5.票号0018175的收据1张。 何首成、谢碧群均未向本院提交证据材料。 本院为查明本案的基本事实，从井研县房地产保障服务中心调取了井研县研城镇水亭巷x号x幢x楼x号住房的房屋信息摘要。 本院对证据材料的分析认定，无论是世纪阳光物业公司提交的全部证据材料，还是本院调取的房屋信息摘要，均在庭审中予以质证，虽然谢碧群未到庭陈述质证意见，但不影响本院对证据材料审查认定，据此，本院对证据材料审查认定如下：1.对世纪阳光物业公司提交的证据材料1，虽然何首成未发表质证意见，但是，经本院审查，该证据材料具有证据的三性（真实性、合法性、关联性，下同），本院予以采纳；2.对世纪阳光物业公司提交的证据材料2，何首成对其真实性表示异议，经本院审查，该证据材料与世纪阳光物业公司提交的证据材料1、5能够形成证据锁链，确定其具有真实性，故本院对何首成的主张不予支持，并对该证据材料予以采纳；3.对世纪阳光物业公司提交的证据材料3、4，何首成未提出异议，且经本院审查，世纪阳光物业公司提交的证据材料3、4具有证据的三性，本院予以采纳；4.对世纪阳光物业公司提交的证据材料5，何首成对其真实性表示异议，经本院审查，该组证据材料与何首成当庭陈述（2017年的物业费已交纳）相吻合，因此，本院对何首成主张不予支持，并对该证据材料予以采纳；5.对本院调取的房屋信息摘要，世纪阳光物业公司和何首成均无异议，且符合证据的三性，本院予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于井研县研城镇水亭巷39号的物业管理小区称为世纪阳光小区。世纪阳光小区x幢楼系多层，何首成、谢碧群系该幢楼x单元x楼x号住房（建筑面积116.52平方米）的共有人，即世纪阳光小区的业主。2009年6月14日，世纪阳光物业公司作为甲方，何首成作为乙方，双方签订了合同编号165的“物业服务合同”。该合同第三条约定“物业服务内容在依据《物业管理条例》及《四川省物业服务收费管理细则》、《关于贯彻实施〈四川省物业服务收费管理细则〉意见的通知》等相关法律、法规足额收取物业服务费的前提下，甲方负责实施：一、房屋共用部位的日常维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、室内共用的电缆井、管道井、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理共用设施设备是指全体业主共用的上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、照明、消防设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、自行车停放区。三、环境卫生（包括公共通道、中庭、地下室、露台、道路、停车场等的卫生）。1、物业区域公共场所的清扫、擦抹（包括：公共通道、中庭、露台、道路、停车场）。2、公共设施设备的清洗、清掏、清运（包括：共用上下水管、落水管、水箱、垃圾桶、垃圾房、沟渠、池、井等）。3、垃圾的收集、清运及药物喷杀蚊蝇虫产生地。4、实行标准化清扫保洁，专人检查监督，公共通道、露台保持清洁，及时处理乱堆乱放现象。四、秩序维护1、内容⑴协助公安部门维护‘世纪阳光’区域内公共秩序。⑵本物业区域内安管进行24小时值班。⑶协助公安部门处理物业区域内恶性突发事件。2、责任⑴维护‘世纪阳光’公共区域正常生活、经营秩序。⑵协助有关部门预防、及时协助处理各类治安、消防等突发事件的发生。五、交通秩序与车辆停放1、内容⑴停车场内导识系统清晰、明确。⑵机动车、非机动车一律停放在指定位置，实行有偿服务。⑶巡查路面有无乱停乱放车辆，并按规定对乱停乱放的车辆实施处理。⑷有权对不遵守本物业内规章制度和认为有危险的车辆谢绝停放。2、责任⑴车辆停放有序，维护正常的停车秩序。⑵车辆进出畅通。六、装饰装修管理规定（详见《装饰装修管理服务协议》）。”。第四条载明“物业管理服务质量一、房屋外观1、无明显脱落、异变、斑垢、污迹及有碍观瞻的情况存在。每天例行检查，如发现以上问题存在，在保修期内的及时通知责任单位处理，超过保修期而面积较大，危险且质量要求较高的，聘请专业单位进行修复处理。2、房屋外观整洁、完好，无乱张贴等有损房屋外立面形象的现象。3、店招规格及材质统一、有序。二、设备运行对各种机电设备、监控系统、消防系统、智能收费系统及公共照明和线路等，严格按要求进行日常维护、检修，使其功能有效、运行正常。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理按照各自的使用功能、方法及养护要求，编制维修、保养计划，按台建账、由专人负责按时对其进行养护、监控，发现险情及时进行或聘请专业单位及个人进行排除及维修，避免造成更大的损失，使其随时保持正常良好状态，要求养护到位。四、环境卫生1、努力营造一个优雅、舒适、整洁、文明的环境，对公共通道、走廊的地面、墙面及装饰小品、花盆、垃圾桶每天清扫、擦抹；2、停车场楼外周边区域内的道路每天清扫一次；3、每天定时收集、清运垃圾并保持其无污迹、纸屑、烟头、瓜壳等杂物；4、对共用上下水管道、落水管、水箱、沟渠、池、井等线或据实情进行清掏、清运，保持其畅通、清洁。五、绿化1、努力提高绿化率，合理布局绿化场地。2、对本物业的花草树木进行日常养护，定期洒、浇水，保持其生长茂盛；3、熟悉花草树木的名称、栽培方法，按时培土、施肥，对枯死的花草树木及时进行修剪、更换。六、交通秩序及车辆停放，有人进行管理和守护。七、安管：设专职安管人员并24小时巡视检查。八、消防1、为保护公共财产和业主、商家的生命财产安全，有效防止火灾事故的发生，必须贯彻‘预防为主、防消结合’的方针；2、经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火情隐患；3、定期检查消防设施、设备和器材，随时保持安全通道、公共走廊的畅通，制订紧急状态下的通讯能方案，制止可能造成火灾事故的行为；4、将消防责任落实到个人，制订消防措施，随时监控消防工作，开展防火宣传工作，普及消防知识。九、房屋共用部分、共用设施设备小修和急修小修：外墙面、门厅、通道、走廊、通风井、落水管、道路、沟渠、垃圾房、停车场和公用设施设备使用的房屋小修及基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板的小修，发现后及时修理。急修：屋顶、上下水管、水箱、一般照明线路、路灯、水箱、供电线路、配电柜、消防设备、安管设备、智能收费机的急修，发现后及时修理。”。除此之外，该合同还约定：1.物业服务期间从2009年6月14日起至2011年12月30日止；2.何首成按其住房建筑面积每月每平方米负担物业费0.40元，在每年的1月1日向世纪阳光物业公司交纳当年的物业服务费；……前述合同期限届满，世纪阳光物业公司在未签订书面物业服务合同的情形下，继续在世纪阳光小区从事物业服务，直至今日。何首成交纳物业费至2017年12月31日，后未交纳物业费，世纪阳光物业公司于2019年5月22日在何首成进屋门上张贴催缴通知。该通知载明何首成、谢碧群欠2018年、2019年物业费1678.00元，于7日内交清，逾期，依法追缴。嗣后，何首成、谢碧群仍未交纳，世纪阳光物业公司于2019年8月8日向本院起诉。 本院另认定： 1.世纪阳光小区至今未成立业主委员会； 2.虽然世纪阳光物业公司从2011年12月31日起至今在世纪阳光小区从事物业服务未曾订立书面物业服务合同，但是，世纪阳光物业公司在世纪阳光小区从事物业服务的成果已被世纪阳光小区业主何首成、谢碧群接受，且交纳物业费至2017年12月31日，因此，世纪阳光物业公司与何首成、谢碧群存在事实上物业服务合同。 3.根据何首成2017年交纳物业费的收据，世纪阳光物业公司主张物业费每月每平方米0.60元，本院予以确认。 4.虽然世纪阳光物业公司与何首成曾约定物业费每年1月1日交纳当年的物业费，但是，该约定已不再具有法律效力，据此，根据本案案情，世纪阳光物业公司主张实际履行物业服务且经有效催收的部分物业费即2018年1月1日至2019年5月22日的物业费1169.86元，本院予以确认，至于2019年5月22日后实际履行物业服务所产生的物业费，待另行催收后再处理。 本院认为，何首成的辩称均不构成未交物业费的正当理由，其一是未提供证据，其二是不属于未交物业费正当理由的范畴，据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，世纪阳光物业公司主张何首成、谢碧群支付物业费1169.86元，本院予以支持，剩余部分，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、何首成、谢碧群在本判决生效后五日内支付井研县世纪阳光物业管理有限公司物业费1169.86元； 二、驳回井研县世纪阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由井研县世纪阳光物业管理有限公司负担7.57元，何首成、谢碧群负担17.43元。何首成、谢碧群负担受理费在本判决生效后五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  朱文才 二〇一九年十月十七日 书记员  周瑜娟