云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初1946号原告：安宁花千里房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市太平新城街道办太安路8号202室。法定代表人：夏鼎文，公司总经理。委托诉讼代理人：黄瑜，云南宁昱律师事务所律师，一般授权代理。被告：范兆军，男，汉族，1977年11月13日生，云南省绥江县人，大专文化，电力公司职工，现住：云南省昭通市缓江县。原告安宁花千里房地产开发有限公司（以下简称花千里公司）与被告范兆军商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理，原告花千里公司的委托诉讼代理人黄瑜、被告范兆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花千里公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年12月4日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、判令被告协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案手续；3、判令被告支付原告违约金108982元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月4日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告建设的位于安宁市，价款为人民币544910元，2018年12月4日支付首期购房款264910元，其余价款贷款支付；如被告在签订购销合同之日起六十日内未能获得贷款，或贷款方不予批准贷款或因被告不符合贷款条件无法办理贷款的，被告应将付款方式变更为一次性付款，并在原告通知之日起二十日内付清全部购房款；如被告未按约定支付购房款，逾期超过三十日，原告有权解除合同，被告应向原告支付相当于购销合同总价款20%的违约金；被告违约，导致原告通过法律途径维护权益的，被告应承担诉讼费、律师费等费用。合同签订后，原告于2018年12月13日办理了商品房买卖合同登记备案手续。被告支付了首期购房款后就一直未按约定支付其余购房款，经原告催告未果。被告行为已经违约，并致原告权益受损，为此特向法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告范兆军答辩称，原告的置业顾问欺骗消费者，该工作人员承诺，其公司与贷款银行有业务合作，可以办理贷款，被告才交的首付款。合同签定时，也是置业顾问指着需要签名的地方被告签一下，根本没有给被告时间和机会仔细阅读《商品房购销合同》，现在办不到贷款，我方要求协商，结果找不到对方负责人，原告一直在推诿责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2018年12月4日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》（合同编号：HYNLHGJ-34-403号）及《合同补充协议》，约定：被告范兆军向原告购买位于安宁市妥睦村委会天籁郡小区·揽翠庭（I期）住宅小区34幢4层403号、面积68.77平方米的房屋，合同总价款为544910元。被告范兆军购买花千里公司诉争商品房合同登记备案号为AN2018121317185。被告范兆军向原告支付了首付款264910元，约定剩余280000元向广发银行昆明第三支行贷款支付。原、被告双方签订的《合同补充协议》第三条约定：对购销合同第六条的修改与补充约定“1、买受人采取贷款方式付款的（包括但不限于公积金贷款、商业贷款和公积金及商业组合贷款），实际贷款的数额、年限以贷款方的最终批复为准。如买受人在签订购销合同之日起六十日内未能获得贷款，或贷款方不予批准贷款或因买受人不符合贷款条件无法办理贷款（包括但不限于银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等原因未获银行审批通过的情况）的，买受人应将付款方式变更为一次性付款，并在出卖人通知之日起二十日内付清全部购房款；如贷款方批准的贷款数额低于买受人申请数额的，买受人应在出卖人通知之日起二十日内付清差额部分购房款。买受人逾期不支付的，按购销合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。2、…4、无论选择哪种方式，如买受人未按购销合同约定的时间依时支付应付之购房款及提供相应个人资料，逾期超过三十日的，则视为买受人自动放弃对其所购买商品房之权利，出卖人有权解除购销合同。出卖人解除购销合同的，买受人应向出卖人支付相当于购销合同总价款20%的违约金，出卖人有权直接从买受人已支付的购房款中扣除违约金，并有权将该商品房另行出售，且不用另行书面通知买受人，因出售而获得之利益全部归出卖人所有。若出卖人不解除购销合同的，按购销合同的约定执行。5、无论选择哪种付款方式，如买受人未按购销合同约定的时间按时支付应付之购房款或未按合同约定的时间办理完毕商业银行贷款或公积金贷款手续或买受人出现其他任何违约行为，导致出卖人通过法律途径维护权益的（包括但不限于向人民法院起诉），买受人应当承担由此引发的出卖人相关损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等与之有关的所有费用）”。2019年5月23日，原告通过邮政EMS（No：1172323729518）向被告范兆军邮递“关于《昆明太平花样年·麓湖国际（天籁郡·揽翠庭）商品房销售合同》的催款解除通知”，原告提交的“通知”显示页码为两页，原告仅提供了第1页，当庭陈述公司未妥善保管第2页，已不能提交。认定上述事实，除原、被告的当庭陈述外，有原告花千里公司提交如下证据：1、《商品房购销合同》、《合同补充协议》；2、《商品房买卖合同登记备案表》；3、投递单、通知、查询记录在卷佐证。本院认为，原、被告为独立的个人、企业法人，通过平等协商、自愿签署《商品房购销合同》（合同编号：HYNLHGJ-34-403号）及《合同补充协议》，在该合同上签章的行为符合合同订立要件，当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，并自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条：“买受人应当按照约定的时间支付价款”，依据合同约定被告范兆军通过首付加银行贷款的方式向原告支付购房款，现约定办理担保贷款的60天时间已届满，被告范兆军仍未获得贷款，依据双方签订的《合同补充协议》第三条第1款约定，买受人即被告范兆军的付款义务变更为一次性付款，按照行业惯例办理贷款事务通常为出卖人即商品房销售企业联系代办，故按照双方的前述约定，在买受人未获贷款，转为一次性付款的，出卖人负有通知义务，该义务旨在告知买受人贷款未果的情况并给予买受人变更付款方式的准备时间，若自通知之日起20日未能付清未获批贷款额，则买受人构成违约。现原告花千里公司于2019年5月23日通过邮政EMS向被告范兆军邮递的“关于《昆明太平花样年·麓湖国际（天籁郡·揽翠庭）商品房销售合同》的催款解除通知”仅有第1页，无法确知通知全部内容；且通知标题既有“催款”主题，又有“解除”意图，不符合“通知催款未果”致原告合同目的不能实现，原告才可以“解除合同”的法律规定，不能证实原告已按约履行通知义务，故被告范兆军“在出卖人通知之日起二十日内付清全部购房款”的付款起算条件并未成就，原告主张被告违约没有事实依据，对原告提出的被告违约及承担违约责任的主张，本院不予支持。被告陈述的答辩意见，可获知被告范兆军已知晓贷款审批未果的事实，但该客观情况仍不能免除原告的通知义务，通知应符合双方的约定且具有必要的形式要件，并应转告未能订立商品房担保贷款合同的原因。被告范兆军辩称原告的置业顾问虚假陈述，至其误判贷款能办理妥当，没有提出事实及法律依据，且银行针对按揭购房的贷款审批并不会因为置业顾问对买受人的主、客观陈述发生变化，买受人应根据自身如征信、付款能力等客观情况作出审慎的购买决定，故被告的答辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：驳回安宁花千里房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2480元，减半收取1240元，由原告安宁花千里房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  冯琳琳二〇一九年十月二十四日书记员  袁佳芯