辽河人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽7401民初1155号 原告：沈艳文，男，汉族，1969年4月4日出生，现住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李明，辽宁辽河律师事务所律师。 被告：贾平，女，汉族，1973年8月8日出生，现住盘锦市兴隆台区。 第三人：张弘，女，汉族，1973年3月11日出生，现住辽宁省沈阳市和平区。 第三人：翟勇军，男，汉族，1969年12月30日出生，现住盘锦市兴隆台区。 原告沈艳文与被告贾平、第三人张弘、翟勇军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月27日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李明、被告贾平、第三人翟勇军到庭参加诉讼，第三人张弘经本院传票传唤，逾期未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告沈艳文诉称，1、依法判令解除对“荣亚大厦（原圣鑫大厦）XXX号商网”的查封，并停止对上述房产的执行；2、本案的涉诉费用由被告承担。事实与理由，2011年6月2日，原告与两位第三人（原夫妻关系）签订《房屋买卖合同》，购置两位第三人所有的“荣亚大厦（原圣鑫大厦）XXX号商网”，房款为2550000.00元。签订合同之前，原告已向第三人支付购房定金100000.00元，并于签订合同当天向第三人转账支付购房款2050000.00元，原告又分别于2011年7月17日及2011年8月8日向第三人支付购房尾款共计400000.00元。至此，原告已将购房款2550000.00元全部交付给第三人，第三人也将案涉商网交付给原告使用至今。在此期间，原告曾将该商网租赁给丛凌光、丛凌杰开设了“盘锦市兴隆台区色XX工作室”，之后又租赁给秋艳超开设了“兴隆台区XX美容美体店”。 原告与第三人的《房屋买卖合同》签订后，因第三人与房产开发商（即：盘锦圣鑫房地产开发有限公司）针对涉及本案商网在内的房屋一直在打房屋拆迁安置补偿合同的官司，直至2014年5月最终解决，尘埃落定，所以第三人才于2014年5月办理了本案商网的房屋所有权证。之后，原告意图减免相关的过户税费，一直在等待政府的有关政策，所以暂时没有急于办理案涉商网的产权变更登记。再之后，原告找到两位第三人过户时，由于其二人离婚，出现了不予配合的情形。通过原告反复与第三人沟通、协调，直至2018年6月，两位第三人才愿意配合。但当原告以其儿子沈育申的名义缴纳完各种税费准备办理产权变更登记时，才发现案涉商网因被告贾平与第三人的民间借贷纠纷已经被贵院查封。 以上事实情况均有相关证据予以支持。由此可以说明，贵院在处理贾平与张弘、翟勇军民间借贷纠纷执行一案时，查封的“荣亚大厦（原圣鑫大厦）XXX号商网”，已于2011年6月2日就出售给原告沈艳文，沈艳文系该商网的合法所有权人及实际权利人，并依法使用至今。因此，贵院将该商网认定系第三人张弘、翟勇军的财产进行处分，甚至日后寻求强制拍卖执行，这一做法错误，同时损害了房屋实际所有权人、实际权利人沈艳文及商网现有承租人的合法权益。为此，沈艳文曾向贵院提出案外人执行异议申请，贵院作出了（2019）辽7401执异4号执行裁定书，驳回沈艳文的异议请求。原告认为裁定书对条文的理解有误，对事实认定错误。原告能够提供证据证明在贵院查封案涉商网之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，已合法占有该商网，并已支付全部价款，同时没有及时办理过户登记存在着诸多客观原因。综上，请求人民法院支持沈艳文的诉讼请求。 被告贾平辩称，原告在2011年就购买了XXX号荣亚大厦商网，并且已经给付了房款，这是不符合常理的，买房的时候第三人就与开发商有纠纷，2011年和2014年是可以办理房屋所有权证的，但是直到2018年不办理过户手续是不符合常理的。我认为房照等同于结婚证的，公示才有效力，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。据我了解，张弘也管我借过钱，张弘总会拿房子抵押还钱。 第三人意见：法律是以事实为依据，事实是这个房子，原告把房款确实给我们了，房子也是实际给原告了，这些年原告也一直租赁，我认为涉案房屋是应该给原告的，我们不存在财产转移的，为什么没有办理过户是因为当时与开发商有纠纷，种种原因没有办理过户，后来原告想办理过户，我们这个房子已经查封了。 根据原、被告陈述总结归纳本案争议焦点：原告主张的权利是否足以排除（2017）辽7401执323号执行裁定书的事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于（2017）辽7401执323号之一执行裁定书、（2019）辽7401执异4号执行裁定书1份、房屋买卖合同1份、房产平面图1份、第三人张弘、翟勇军结婚证复印件1份、自然人税务行政审批表1份、房屋拆迁产权调换协议1份、执行和解协议书1份、兴隆台区人民法院（2013）兴执字第00247号执行裁定书1份、（2013）盘中民二终字第00079号民事判决书1份以及涉案房屋的房屋所有权证2本、税收完税证明3张、交通银行pos银行端查询交款单2张、出生医学证明1份、中国银行交易明细清单1份、收条2张。上述证据与本案具有关联性，能够证明当事人的证明目的，予以采信。对于房屋租赁合同2份、证明材料1份、营业执照复印件1份、工商机关企业机读档案登记资料1份、个体工商户开业申请表1份、个体工商户名称预先核准申请书1份、营业执照复印件1份、收款收据7张等，上述材料本案不做认定。 本院认定事实如下：2011年6月2日，原告与第三人签订房屋买卖合同，约定购买圣鑫大厦西门南侧（紧靠西门）第一个商网，房屋价格255万元。原告已分别支付完全部房款。第三人张弘曾于2013年与盘锦圣鑫房地产开发有限公司因包括案涉房屋在内的房屋进行房屋拆迁安置补偿合同纠纷的诉讼。2014年5月20日，盘锦市兴隆台区人民法院（2013）兴执字第00247号执行盘锦圣鑫房地产开发有限公司向第三人张弘交付包括案涉房屋在内的房产，并达成执行和解协议。2014年5月29日，第三人办理了案涉房屋所有权证，建筑面积70.19平方米，地号XXX。被告贾平因与第三人张弘、翟勇军民间借贷纠纷一案，第三人到期不履行债务向人民法院申请执行，2017年7月3日辽河人民法院（2017）辽7401执323号对案涉房屋进行查封。案涉房屋已于2018年办理完税收。第三人原为夫妻关系。 本院认为，案外人执行异议可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述条款缺一不可。根据双方的陈述，本案的争议问题是案外人主张的权利能否排除本次强制执行。本案中，原告与第三人签订的房屋买卖合同为证据原件，合同中关于房屋位置、价格等进行了约定，双方当事人自愿签字，是真实意思的表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，本院认定合同是有效的。原告出具了收款收据，特别是于签订合同当天通过银行转款大部分价款，第三人对收到购房款无异议。被告贾平主张第三人经常因对外欠款而与他人签订以房抵债等行为，其主张建立在主观推论基础上，被告又主张原告与第三人之前存在其他债权债务，付款非购房款，但上述观点均未提供有效证据，本院不予支持。但本案的关键问题是第四项，“非因买受人自身原因未办理过户登记”。 第三人曾于2013年与盘锦圣鑫房地产开发有限公司就包括涉案房屋进行诉讼，并且于2014年5月29日办理了房屋所有权证。从2014年5月29日起案涉房屋应当可以办理房屋过户手续，但直至房屋被查封时间即2017年7月3日，未办理过户，原告的理由为延迟办理过户可以避免高额税收费用及第三人离婚不配合过户。 从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，未尽到合理的注意义务，导致无法登记；二是对政策限制的忽略，明知房屋受限不能办理过户仍继续行之；三是消极不行使登记权利，怠于行使权利。本案属于第三种情形，在可以办理过户的情况下，基于自己利益考虑，认为在不特定的时间内，会有税收优惠，或存在其他有利于自身利益的其他途径而延迟办理过户，怠于行使权利。另外，经过法庭询问，两位第三人确实已离婚，但是原告仅陈述第三人不配合过户，并未提供证据证明因为离婚产生纠纷，因为纠纷产生拒绝、不配合过户的情形。因此，本院认为，由于买受人的自身原因，使其怠于行使对其物权期待权的保护，并不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记。” 综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百四十四条、第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条，判决如下： 驳回原告沈艳文的诉讼请求。 案件受理费27200元，由原告沈艳文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。 审判长  梁智慧 审判员  杨 雪 审判员  陈桂红 二〇一九年十月十一日 书记员  刘思阳