苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初3961号原告（反诉被告）：姚锋。委托诉讼代理人：许顺亦，江苏展智律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚细姣，江苏展智律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵莉。委托诉讼代理人：蒋培芳，江苏合鼎律师事务所律师。原告姚锋与被告赵莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月17日公开开庭进行了审理，后被告赵莉依法提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，后因案情复杂，本案于2019年6月5日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告姚锋的委托诉讼代理人许顺亦、被告赵莉到庭参加第一次庭审，原告姚锋的委托诉讼代理人龚细姣、被告赵莉的委托诉讼代理人蒋培芳到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告姚锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年度租金50000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。后，原告姚锋变更第一项诉讼请求为请求判令被告赵莉赔偿租金损失50000元。事实和理由：2015年9月17日，原、被告签订《门面出租合同》，约定将原告所有的坐落于吴江邻里中心奥林清华127-128两间商铺出租给被告，租赁期限为5年，租金50000元一年，具体支付方式为年付，即由被告于每年3月10日前一次性支付房租给原告。现原告数次向被告催讨2019年度租金，被告均未支付。被告赵莉辩称，因现有房屋无法满足被告的经营需求，被告于2019年3月11日与原告联系，自2019年4月1日起不再承租涉案房屋。当时被告还提供了想承租涉案房屋的其他租户信息给原告，该租户亦主动联系了原告，但原告一定要被告履行协议，不愿出租他人。当时被告说解除合同，且交了一个月违约金。被告认为系原告自行扩大损失，不同意原告赔偿损失50000元的请求，请求驳回原告诉请。针对原告姚锋的诉讼请求，被告赵莉向本院提出反诉请求：确认反诉原、被告之间的门面出租合同已于2019年4月1日解除。事实和理由：因原承租房屋不能满足反诉原告继续经营需求，反诉原告于2019年3月12日告知反诉被告下一年不打算承租，若可以续租二个月则续租二个月，若不行就到2019年3月底不再承租。反诉原告表示可以帮反诉被告联系其他需要承租的人或由反诉被告自行出租他人。后因反诉被告不同意续租二个月，故反诉原告表示下一年度不再租赁，让反诉被告来接收房屋。2019年3月底，反诉原告收到反诉被告的诉状，要求反诉原告支付2019年度租金。反诉原告认为其已明确通知反诉被告解除门面出租合同，且门面出租合同不宜强制履行，故该通知到达反诉被告即已生效。反诉原告于2019年4月2日告知反诉被告有人要承租其房屋，但反诉被告不予理会，应由反诉被告自行承担扩大的损失。反诉被告姚锋辩称，反诉原、被告签订的门面出租合同尚在有效期内。按门面房出租合同约定，在每年3月10日前一次性交付房租，年付50000元。反诉原告拒不履行支付房租的义务。迄今为止，反诉原、被告之间尚未对房屋进行交接，反诉被告亦未找到新承租人，所以应由反诉原告承担此租金损失，故请求判令反诉原告赔偿反诉被告已产生的租金损失50000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于江苏省苏州市吴江区松陵镇高新路938号12幢-127、128号房屋系由姚锋、王荣芳夫妻共有。王荣芳明确由姚锋一人享有涉案房屋的权利。2015年9月17日，姚锋作为甲方，赵莉作为乙方，双方签订《门面出租合同》一份，约定甲方将其拥有的座落于吴江邻里中心奥林清华127-128商铺两间出租给乙方；租赁期为五年（2016年4月1日—2021年4月1日），乙方于每年3月10日前一次性交付房租；第一年租金为伍万元整，具体支付方式为年付；为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金一个月房租，本保证金由甲方到期后不计利息全额退还给乙方；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同（1）甲方不交付或者迟延交付租赁房屋20天以上的。（2）租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的；在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（3）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的；非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的1.5%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。后，赵莉向姚锋缴纳履约保证金5000元，租金缴纳至2019年3月31日。2019年3月30日，赵莉向姚锋发送微信：本人赵莉之前已告知你方至本月底本人不再续租，现再次通知你位于苏州市吴江区店面，我方承租到月底，双方租赁合同于2019年4月1日正式解除，请您到店里与我办理相关交接手续。如你方拒不接收，扩大损失由你方自行承担。庭审中，赵莉明确其于2019年4月底搬离涉案房屋。审理中，本院于2019年7月22日组织姚锋、赵莉对涉案房屋进行交接，姚锋拒绝交接，赵莉遂将涉案房屋钥匙交至本院。后，姚锋于2019年8月23日接受涉案房屋钥匙，并接管涉案房屋。以上事实，由原告姚锋提交的门面出租合同、房产证二份、被告赵莉提交的微信聊天记录截屏打印件六张、短信截屏打印件、租房协议复印件、照片打印件四张、本院询问笔录二份以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，姚锋与赵莉签订的门面出租合同系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于赵莉是否有权解除合同的问题，首先，门面出租合同约定赵莉有权解除合同的条件未成就，姚锋与赵莉亦未就门面出租合同的解除协商一致，赵莉不存在约定解除权；其次，赵莉拖欠房租不付，构成违约，赵莉亦不存在法定解除权。赵莉于2019年3月30日发通知给姚锋要求提前解除门面出租合同，姚锋对此未表示同意，因此，赵莉单方提前解除合同的通知不发生合同解除的法律效力。赵莉于2019年3月30日通知姚锋后，于2019年4月30日搬离涉案房屋，并于2019年5月21日提起反诉，要求确认门面出租合同已于2019年4月1日解除，上述情况表明涉案的门面出租合同在事实上无法继续履行。本院结合赵莉发解除合同的微信、搬离涉案房屋、提起反诉要求确认合同解除的时间以及反诉材料送达情况、赵莉将钥匙交至本院、姚锋合理的沟通督促期限等认定涉案门面出租合同因事实上无法继续履行而于2019年7月22日终止。赵莉仅支付了姚锋2019年3月31日前的租金，还应支付姚锋自2019年4月1日起至2019年7月22日止的租金。经核算，租金为15694.44元（50000元/年÷360天×113天）。双方之间的门面出租合同虽因事实上无法继续而提前终止，但不因此免除赵莉的违约责任。本院酌情认定赵莉赔偿姚锋三个月租金的损失12500元。赵莉已支付的履约保证金5000元，应予扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告赵莉支付原告姚锋房屋租金15694.44元，赔偿姚锋损失12500元，合计28194.44元，扣除被告赵莉已支付的履约保证金5000元，余款23194.44元，于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××60）二、驳回反诉原告赵莉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由原告姚锋负担530元，由被告赵莉负担520元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告姚锋，原告姚锋预交的诉讼费用本院不再退还。反诉案件受理费减半收取2525元，由反诉原告赵莉负担。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××60）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  吴建中审 判 员  陆 蕴人民陪审员  周 萍二〇一九年十月二十八日书 记 员  李 薇附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。