广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8646号上诉人（原审被告）：何惠群，女，住广东省佛山市禅城区.委托诉讼代理人：陈辉志，系何惠群丈夫。被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区保源供销有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄茂钦。委托诉讼代理人：陆汝才，广东经纬法律师事务所律师。上诉人何惠群因与被上诉人佛山市禅城区保源供销有限公司（以下简称保源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7491号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人何惠群上诉请求：1.撤销一审判决，改判保源公司继续履行合约至约满；2.判令保源公司减免何惠群从2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金；3.本案一、二审诉讼费由保源公司承担。事实与理由：何惠群从2006年4月30日向前出租方禅城区石湾供销社租用涉案仓库至2016年共已租用11年，一直以来并未发生拖欠租金或令对方不满的事情。因前出租方于2016年中将涉案仓库转让给保源公司，保源公司即以何惠群侵占其仓库为由终止租赁，后经佛山市禅城区人民法院及佛山市中级人民法院裁定保源公司败诉，何惠群才得继续使用该仓库。但因何惠群所租的涉案仓库合同未满而保源公司又一定要收回该仓库另作他用，所以保源公司就制造出不收何惠群租金造成何惠群违约的假象，同时不用赔偿何惠群的办法来起诉何惠群，通过法院令何惠群搬走交还仓库。本案于2019年4月11日在一审法院开庭审理，因保源公司急于要把涉案仓库地块交付他人，保源公司在本案还未开庭审理前2019年4月2日便叫来挖掘机、打桩机、大型推土机等重型机器挖烂何惠群所租赁的涉案仓库门口，造成何惠群仓库不能通车，该后果理应由保源公司负责。2019年4月11日庭审时何惠群已把保源公司黄某平经理与何惠群在2019年3月18日的电话通话录音提交给一审法院，内容是保源公司黄某平经理明确表示要收回涉案仓库另作他用但又不赔偿给何惠群的谈话，保源公司于2019年1月8日所发短信更加证实何惠群未拒绝交租，且何惠群有能力支付租金，但一审法院未通过鉴定即认定通话录音不采信，以及何惠群在2019年4月6日所拍照片(均有时间显示的)，一审法院亦不采信，一审法院亦未现场核查事实偏袒保源公司，采信保源公司提供的违约假象证据。本案保源公司的最终动机是要收回该仓库地块，将该涉案仓库地块卖给他人，二审法院可现场核实情况(现该涉案仓库四周围已开挖变成了大工地不能使用)，一审法院未充分考虑本案保源公司的最终动机以及相关证据链，判决结果对何惠群有失公允。另，并非何惠群不交租金，系保源公司不收租金，且将案涉场地卖掉，对此何惠群一审时已提供相应证据。保源公司欲通过诉讼方式迫使何惠群搬离案涉场地，并不给予赔偿。2019年4月2日保源公司开挖仓库道路，导致车辆不能通过，造成何惠群不能使用仓库，欲借此收回仓库，明显保源公司违约在先，而非何惠群违约，保源公司的行为导致仓库被盗。被上诉人保源公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回何惠群的上诉请求。一、何惠群违反《经营场所租赁合同》事实清楚，证据充分。《经营场所租赁合同》约定，何惠群租赁佛山市石湾海口堤围侧海口2号仓库，租赁期五年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止，租金每月1870元，何惠群应于每月10日前交纳当月租金和上月水电费，逾期交纳的，每天按欠交金额收取1%滞纳金，拖欠租金或水电费累计达一个月的，出租方有权终止合同收回房屋。何惠群长期不按时交纳租金，经保源公司多次催促仍拖欠。何惠群最后一次交租发票显示，2018年12月4日，何惠群交纳的是2018年7-9月租金，而非《经营场所租赁合同》约定的12月当月租金，属迟延交纳租金。此后，虽又被多次催促，何惠群再无交纳过租金。至保源公司2019年3月19日起诉时止，何惠群仍拖欠自2018年10月起6个月的租金。接到法院送达的应诉通知书后，何惠群依然拖欠租金，更在法庭上歪曲事实称系保源公司不收租金。实际上，周一至周五均系保源公司办公时间，保源公司向何惠群开具的租金发票上有银行账号，不存在交纳租金障碍。二、何惠群违约，保源公司依法可解除《经营场所租赁合同》。《经营场所租赁合同》第二条约定，何惠群拖欠租金或水电费累计达一个月的，出租方有权终止合同收回房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，保源公司的催交租金短信及中国移动查询清单、《解除租赁合同通知书》及邮递查询结果证实何惠群拖欠租金，保源公司催告何惠群支付租金，何惠群逾期不支付。依照《经营场所租赁合同》约定和《中华人民共和国合同法》规定，保源公司有权解除合同。综上，何惠群违反《经营场所租赁合同》约定，保源公司依法可解除《经营场所租赁合同》。保源公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除保源公司、何惠群于2015年3月17日签订的《经营场所租赁合同》，何惠群向保源公司返还涉案仓库；2.何惠群向保源公司支付自2018年10月1日起计至起诉日拖欠的租金11220元，并清偿至实际返还仓库之日止的租金；3.本案诉讼费由何惠群承担。一审法院查明：2015年3月17日，案外人佛山市某合作社（出租方）与何惠群（承租方）签订《经营场所租赁合同》，合同主要内容为：“第一条：出租方同意将坐落于佛山市涉案仓库出租给承租方作经营用。第二条：租赁期共伍年，从2015年4月1日起至2020年3月31日止。承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同收回房屋。……3、承租方拖欠租金或水电费累计达一个月的；……第三条：租金和租金的交纳方法1，租金每月1870元，租赁保证金2000元。租赁保证金待合同期满，手续清楚退场后原数退还承租方，如承租方中途违约则不予以退给承租方。……2，租金的交纳方法：承租方在每月十日前将当月租金和上月水电费交到出租方财务，不按期交纳，每天按欠交金额加收1%滞纳金。……”2017年5月31日，案外人佛山市某合作社与保源公司共同向何惠群出具《关于某合作社产权变更涉及合同转让事宜的同意函》，上载：“鉴于佛山市某合作社在石湾海口的相关资产的产权已转让给保源公司，其中涉及贵方与供销社已订立且在执行的有关合同。为保证相关合同的顺利执行，敬请贵方同意将在合同有效期内的租金及水电费（包括欠缴的租金水电）转由保源公司收取，并由保源公司提供相关单据。”何惠群于当日在上述函件下方签名确认以下内容：“本方同意与佛山市某合作社签订的相关合同在有效期内的相关权利义务由佛山市禅城区保源供销有限公司承担。”2018年11月23日、2019年1月8日，保源公司工作人员分别向何惠群发送短信催收租金，其中2019年1月8日短信所催收租金为2018年10-12月租金。2019年3月13日，保源公司以EMS形式分别向何惠群身份证地址、涉案仓库地址邮寄《解除租赁合同通知书》，以何惠群拖欠租金构成违约为由要求解除涉案《经营场所租赁合同》，但上述邮件均未妥投。另查明，包含涉案物业在内的佛山市石湾*堤围某物业于1993年6月1日核发《房屋所有权证》，相关土地使用权于2001年3月28日核发《国有土地使用证》。2015年8月21日，法院作出（2015）佛城法执字第3622号执行通知书，裁定佛山市某合作社协助本案保源公司办理上述土地使用权过户手续。诉讼中，保源公司陈述：保源公司并未拒绝收取租金，且还曾向何惠群催收租金。何惠群陈述：涉案仓库现仍由其继续使用。何惠群一般是三个月现金交纳一次租金，现已交纳租金至2018年9月，此后保源公司开始以各种理由拒绝收取租金，并曾要求何惠群搬离涉案仓库，但因保源公司不同意对何惠群作出赔偿，故何惠群拒绝搬离。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。何惠群与案外人佛山市某合作社签订的《经营场所租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。后经保源公司、何惠群及案外人佛山市某合作社协商一致书面确认，上述合同项下承租方权利义务由保源公司享有及承担，故依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条的规定，上述《经营场所租赁合同》合同当事人已变更为保源公司、何惠群，双方均应依约严格履行。关于保源公司主张解除合同、返还仓库及支付租金的诉请。依据涉案《经营场所租赁合同》的约定，何惠群负有依约按期于每月十日前支付当月租金的合同义务。经查，何惠群至本案诉讼时仅交纳租金至2018年9月，确已构成违约。何惠群虽抗辩主张系保源公司拒绝收取租金，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，何惠群并无有效证据证明其上述抗辩主张，故应由其自行承担举证不能后果。依据上述合同第二条的约定，因何惠群拖欠租金已超一月，合同约定解除合同条件业已成就，故保源公司诉请解除该合同有事实和法律依据，法院予以支持。因保源公司于2019年3月13日所邮寄之《解除租赁合同通知书》并未妥投，保源公司后以起诉形式再次明确要求解除上述《经营场所租赁合同》，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达何惠群之日视为保源公司解除合同的通知到达何惠群，故法院确认涉案《经营场所租赁合同》已于2019年3月28日解除。合同解除后，何惠群依法依约应向保源公司返还涉案仓库，法院对保源公司相关返还仓库诉请依法予以支持。至于保源公司所主张的租金，因何惠群已自认仅交纳租金自2018年9月，故何惠群应依据合同约定标准向保源公司支付2018年10月至合同解除之日即2019年3月28日的租金合计11039.03元（1870元/月×5个月+1870元/月×1个月÷31天×28天）。另因保源公司于本案所诉请之合同解除后至何惠群返还仓库之日止的租金实为合同解除后的占有使用费，何惠群亦自认现仍由其占有使用涉案仓库，故何惠群还应参照合同约定租金标准1870元/月向保源公司计付2019年3月29日至何惠群实际返还涉案仓库之日止的占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认保源公司与何惠群订立的《经营场所租赁合同》于2019年3月28日解除；二、何惠群于判决发生法律效力之日起十日内，向保源公司返还涉案仓库；三、何惠群于判决发生法律效力之日起十日内，向保源公司支付2018年10月至2019年3月28日的租金合计11039.03元及2019年3月29日至何惠群实际返还上述仓库之日止的占有使用费（占有使用费以每月1870元为标准计付）。何惠群如果未按判决指定的期间履行返还仓库义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取321元，由何惠群负担。二审期间，何惠群向本院提交照片4张及报警回执一份，拟证明2019年4月2日案涉仓库道路被挖，导致仓库无法使用。保源公司对上述证据的关联性不予认可。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为何惠群在案涉《经营场所租赁合同》的履行过程中是否存在违约行为，经营场所租赁合同》应否予以解除。本案中，何惠群与案外人佛山市某合作社于2015年3月17日签订了《经营场所租赁合同》，后因案涉仓库的所有权转由保源公司享有，且何惠群与案外人佛山市某合作社一致确认，《经营场所租赁合同》项下原由佛山市某合作社享有及承担的权利义务转由保源公司承继，故本案租赁合同的主体系何惠群与保源公司。依据《经营场所租赁合同》的约定，何惠群应于每月十日前支付当月租金及上月水电费，拖欠租金或水电费累计达一个月的，出租方有权终止合同并收回房屋。结合本案查明事实可知，保源公司已提交证据证明其向何惠群催收了2018年10月起欠付的租金，但何惠群未依约履行支付租金的义务，何惠群的行为已构成违约，保源公司依据《经营场所租赁合同》的约定要求解除《经营场所租赁合同》合法有据，本院依法予以支持。何惠群上诉称，系保源公司拒绝接收仓库租金，何惠群并无违约行为。但何惠群并未提供有效证据证明保源公司存在拒收租金的行为，且在保源公司向何惠群出具的租金发票上注有保源公司的开户银行及银行账号，何惠群完全可以将租金转账至保源公司账户，其主张因保源公司拒收租金导致其存在交租障碍物无事实依据，本院依法不予支持。何惠群在二审期间还提交了报警回执及照片，拟证明在2019年4月后，因案涉仓库道路被挖，导致案涉仓库无法正常使用，但何惠群提交的证据不足以证明道路被挖系因保源公司的过错所致，其以此为由拒付租金亦理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。何惠群的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费642元，由上诉人何惠群负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十三日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏