中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11408号上诉人（原审被告、反诉原告）：金柏夏(KIMBAEKHA)，女，1968年8月10日出生，大韩民国公民，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张勇，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：翁晓陆（WENGXIAOLU），男，1976年12月21日出生，澳大利亚联邦公民，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：孙立君，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海发家房地产经纪有限公司，（注册地：上海市崇明区横沙乡富民支路58号A1-5288室）住所地上海市长宁区荣华西道99弄1号401室。法定代表人：徐锦宝，执行董事。委托诉讼代理人：李跃海，该公司股东。上诉人金柏夏因与被上诉人翁晓陆、上海发家房地产经纪有限公司（以下简称发家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金柏夏上诉请求：撤销一审判决，第二至四项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：原判认定事实有误，本案《房地产买卖居间协议》无法履行最大责任并非所谓政策变化，而系被上诉人导致；上述协议已进入本约实质履行阶段，违约责任约定明确，应予执行；原判对2018年政策理解有误，实际此前2011年出台的政策已包含限购条件，被上诉人是明知的。原判适用法律错误，对于解除合同后果之处理违反“公平和正义”原则。被上诉人翁晓陆辩称，不同意上诉请求，要求维持原判。本案合同无法履行完全是限购政策变化导致；合同中关于政策变化第三方购买条款属救济途径，并非强加被上诉人之义务；本案系房产限购政策变化导致过户不能进行，超出双方预见范畴；合同履行中，上诉人从未表示愿意等待被上诉人符合新政策等，现标的房屋实际已由上诉人另行出售。被上诉人上海发家房地产经纪有限公司辩称，要求维持原判，不同意上诉请求。翁晓陆向一审法院起诉请求:1.判令解除翁晓陆和金柏夏签订的《房地产买卖居间协议》中的权利义务；2.判令金柏夏返还翁晓陆支付的购房定金人民币20万及首期购房款180万(上述金额共200万元)，并承担自2019年1月1日起至判决生效之日止的同期银行利息。金柏夏向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令解除翁晓陆与金柏夏间签署的《房地产买卖居间协议》中的权利义务；2.判令翁晓陆向金柏夏支付违约金3,130,000元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人为金柏夏。现该房屋上登记有友利银行（中国）有限公司上海浦西支行的抵押，最高债权限额为100万美元，债权发生期间自2014年8月25日至2019年8月23日。2018年6月底，金柏夏（出售方、签约甲方）、翁晓陆（买受方、签约乙方）及发家公司（居间方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋出售于乙方，该房地产的转让价格共计1,565万元净到手价；乙方已实地验看了该房地产（产调信息、户型分布等），为表示购买诚意，向丙方支付意向金5万元，上述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托丙方与甲方洽谈；如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后15日内自行或通过丙方补足定金至20万元；甲、乙双方应当在本协议签订后于2018年12月31日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续（若需），除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计470万元（含已支付的全部定金）；尾款计20万元，甲方应当将首期房价款优先专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有），甲方须于签署示范文本后30日内办理还贷申请手续，授权丙方陪同办理入账注销手续（专项用于办理还贷手续），甲方确保在过户前无任何抵押、限制信息。若首期房价款不足以清偿抵押借款的，不足部分由甲方自行补足；乙方应于签订示范文本后30日内向贷款银行等申请贷款支付第二期房价款1,095万元，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方；甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、抵押注销（若有）后日内共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续。在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核、房产税认定手续（若有）、审税、税费缴纳；尾款计20万元，双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，户口（若有）确认已迁出，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款。双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准，若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定不符的，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金；若该房地产上有户口，则甲方应于签订示范文本后20日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止，上述款项及户口迁出保证金可从尾款中扣除；本协议中出现“日”形式，请务必填写具体履行期间。若未填写，则一律视为“七日内履行义务”；本次交易中根据法律法规等规定所产生的交易税、费全部由乙方承担；本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利（甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形，乙方保证具备购房资质并保证买受方征信良好），若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不亮，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任，本条独立发生法律效力；若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能按照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金；乙方配合甲方在签订本协议后于2018年7月15日前先预付200万元给甲方用于（若有银行贷款）还款之用；甲、乙双方约定，若乙方由于政策原因导致不能购买，乙方有权指定第三方购买；甲、乙双方约定，待乙方通过银行贷款审批后就过户。2018年6月29日，翁晓陆向金柏夏支付定金20万元，金柏夏出具《收据》。2018年7月28日，翁晓陆向金柏夏支付购房款180万元，金柏夏出具《收据》。2018年7月2日，《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》出台，该细则第一条规定：“境外个人、港澳台居民在本市有合法稳定就业、有纳税记录，有下无住房的，可在本市购买一套用于自住的住房。在申请办理购房合同备案、交易登记时，除了应当按照规定提交房屋交易审核材料外，还应当提交以下材料供查验：1、至购房之日已连续满一年的本市劳动合同及对应的个税或社保缴纳证明，补缴的不予认可；2、本人国籍所在国(或地区)居住、缴税、就业等使(额)面或地区办事机构证明；3、境外个人,港澳台居民(包括配及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房，购房用于自住的书面承诺”。该操作细则出台后，发家公司于2018年8、9月予以知悉，并组织双方予以协商，并继续居间斡旋找寻买家，但金柏夏并未能与新的购房人达成协议。2018年12月27日，金柏夏向翁晓陆发送《通知函》，表示依据约定应于2018年12月31日前签订买卖合同，因翁晓陆出于各种原因无法签订买卖合同，按照双方签订之买卖协议，如翁晓陆在12月31日前不签订买卖合同，金柏夏将直接没收定金。如在15日内仍未能给予回复和解决方案，金柏夏有权解除协议并要求违约方支付总房款的20%的违约金313万元。翁晓陆收悉函件后于2018年12月31日回复，表示：依据合同约定，因政策原因导致不能购买，可指定第三方购买。因政策原因，翁晓陆无法购买并于第一时间2018年10月初，通知经纪人，经纪人也多次与金柏夏沟通申明无法购买，但金柏夏至今未给予及时回应。依据协议约定，翁晓陆无任何违约责任，金柏夏应退还预付款200万元。一审另查明，中华人民共和国住房和城乡建设部及国家外汇管理局于2011年11月4日颁布的建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第二条之规定：“各房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺”。一审法院认为，翁晓陆、金柏夏及发家公司签订的《房地产买卖居间协议》为当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，三方当事人均应按约履行各自义务。现在《房地产买卖居间协议》履行过程中，翁晓陆提起本诉诉讼请求，要求解除与金柏夏于《房地产买卖居间协议》中的权利义务。同时金柏夏亦提起反诉，要求解除《房地产买卖居间协议》，后于2019年3月26日明确系要求解除《房地产买卖居间协议》中与翁晓陆的权利义务。鉴于翁晓陆、金柏夏均主张解除《房地产买卖居间协议》中买卖双方之权利义务，一审法院确认双方于《房地产买卖居间协议》中的权利义务于2019年3月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，金柏夏应将收取的房款200万元予以返还。现本案争议焦点为，《房地产买卖居间协议》中翁晓陆、金柏夏双方权利义务解除的责任在何方？就此翁晓陆认为，依据双方约定因政策原因导致不能购买，则互不追责。签订该协议后因《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》的出台，翁晓陆已不具备购房资格，该情况属情势变更，其无需承担违约责任。而金柏夏则认为，协议中多处提及限购并约定了预防方案，双方对买卖关系的成立及履行风险均明知。而翁晓陆可以补缴个人所得税，金柏夏愿意配合继续交易。现金柏夏催告后翁晓陆拒绝履行，违约责任在于翁晓陆。一审法院认为，《房地产买卖居间协议》于2018年6月底签订，此时，依据《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第二条之规定，翁晓陆于办理商品房预售合同备案和房屋产权登记时，需提供在中国境内工作超过一年的证明及名下在境内无其它住房的书面承诺，翁晓陆尚具备于本市购房之资格。然《房地产买卖居间协议》签订后，《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》出台，除上述要求外，还需提供至购房之日已连续满一年的本市劳动合同及对应的个税或社保缴纳证明，且补缴的不予认可。即双方约定于2018年12月31日签订《上海市房地产买卖合同》前，翁晓陆已无法提供完税证明，此时确已无法签订买卖合同继续购买系争房屋。又依据《房地产买卖居间协议》之约定：“甲、乙双方约定，若乙方由于政策原因导致不能购买，乙方有权指定第三方购买”，双方于签约之时已预估了相应之政策变更的风险，但依据此约定系保证购买方即翁晓陆之买受权利，出售方在明知政策风险后愿予以配合。但确认购买之第三方需以第三方与金柏夏达成合意为前提，并不具有强制履行性，也非限制翁晓陆之义务。在限购政策变更的情况下，翁晓陆确已不具备购房资格，且其为境外个人，缴税及社保缴纳均不同于我国公民，亦不具有强制履行性，现《房地产买卖居间协议》无法继续履行系事出有因，且双方对于该风险亦已有预判，合同的解除不可归责于翁晓陆、金柏夏二人，翁晓陆主张的利息损失及金柏夏主张的违约金，一审法院均不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，于二〇一九年五月三十日作出判决：一、确认翁晓陆（WENGXIAOLU）与金柏夏(KIMBAEKHA)于《房地产买卖居间协议》中的权利义务于2019年3月26日解除；二、金柏夏(KIMBAEKHA)于判决生效之日起十五日内向翁晓陆（WENGXIAOLU）返还200万元；三、驳回翁晓陆（WENGXIAOLU）的其余本诉诉讼请求；四、驳回金柏夏(KIMBAEKHA)的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,800元，财产保全费5,000元，二项合计27,800元，由翁晓陆（WENGXIAOLU）负担13,900元，由金柏夏(KIMBAEKHA)负担13,900元；反诉案件受理费减半收取计15,920元，由金柏夏(KIMBAEKHA)负担。二审期间，各方当事人未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人金柏夏与被上诉人翁晓陆、发家公司签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，金柏夏、翁晓陆由之形成的房屋买卖合同关系依法应属有效。根据查明事实，上述协议履行过程中，上诉人金柏夏与被上诉人翁晓陆产生纠纷告诉本案，双方本、反诉请求均请求解除合同，原判据之判决合同关系解除，各方均无异议，本院应予维持。本案一、二审争议焦点均为解约责任之归责。查本案协议签订后之2018年7月2日，本市出台《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》，明确要求外籍等购房人必须提交至购房之日已连续满一年的本市劳动合同及对应的个税或社保缴纳证明（补缴的不予认可）等，对比此前2011年11月4日颁布并施行的建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》确定的购房资格政策有重大变化，上诉人主张新老政策无本质区别等显然缺乏依据，履行中正是因为翁晓陆作为买方不能满足新政策上述条件，导致本案合同履行之障碍，进而形成解约。我们注意到，双方对履约中政策风险是明知的，双方协议中实际明确约定了第三人购买之对策条款，但对此预备措施未履行之风险责任未有约定，设若于此将此未约定风险责任之负担强加诸任何一方，就民事行为诚实信用原则出发，显然并非公平、合理，此为本院考虑者一。次之，上诉人主张的解约违约责任条款为协议约定：“守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金”，而本案在买方无实质性违约行为条件下，上诉人并无单方解约之形成权适用余地，按约其不具有科责该部违约金的权利。基于以上考虑，本案上诉主张缺乏相应事实与法律基础，本院确难采纳。余者原判已阐述详尽、有据，本院不再赘言。综上，金柏夏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币54,640元，由上诉人金柏夏(KIMBAEKHA)负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十月二十一日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……