贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初5881号原告：刘光平，男，汉族，1973年2月5日出生，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：游标，贵州标博律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨期鹏，贵州标博律师事务所实习律师。原告：蒋朝勤，女，汉族，1975年11月15日出生，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：游标，贵州标博律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨期鹏，贵州标博律师事务所实习律师。被告：遵义市恒兴物业管理有限公司，住所遵义市红花岗区中华北路426号，统一社会信用代码：915203027501693157。法定代表人：杨发祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭坤宇，贵州聚联律师事务所律师。被告：遵义市金鹏房地产开发有限公司，住所遵义市红花岗区中华北路436号，统一社会信用代码：91520302722144129U。法定代表人：杨发祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭坤宇，贵州聚联律师事务所律师。被告：王晓波，男，汉族，1978年4月26日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：张陈卓，男，汉族，1985年12月3日出生，住贵州省遵义市红花岗区，该公司工作人员。原告刘光平、蒋朝勤与被告遵义市恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物管公司）、遵义市金鹏房地产开发有限公司（以下简称金鹏房开公司）、汇川区新摇篮自助式娱乐歌城（以下简称新摇篮歌城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告新摇篮歌城办理工商注销登记，其诉讼权利义务依法由经营者王晓波承继，故本院依法变更被告为王晓波。原告刘光平、蒋朝勤的委托诉讼代理人游标、杨期鹏，被告恒兴物管公司及金鹏房开公司的共同委托诉讼代理人彭坤宇，被告王晓波的委托诉讼代理人张陈卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘光平、蒋朝勤向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原告与被告恒兴物管公司、新摇篮歌城（王晓波）的租赁合同关系；2、依法判令被告恒兴物管公司、新摇篮歌城（王晓波）将租赁商铺腾房及恢复原状后立即交付给原告；3、依法判令被告恒兴物管公司、新摇篮歌城（王晓波）支付拖欠租金（2019年3月18至6月18日租金为2179.58元，及之前尚欠租金4029元）和解除租赁关系后逾期腾房占有使用费。被告金鹏房开公司承担连带担保责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告恒兴物管公司于2008年签订《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》，由被告恒兴物管公司对原告商铺对外出租，保证原告的租金收益。同时，原告又与被告金鹏房开公司签订《担保合同》约定对租金逐年递增、按季支付，并由被告金鹏房开公司提供担保。2010年12月8日，被告恒兴物管公司与新摇篮歌城签订租赁合同将原告的商铺租赁给新摇篮歌城开设自助式娱乐歌城使用，租期从2010年12月8日至2018年12月17日。期间产生的租金由新摇篮歌城替被告恒兴物管公司向原告支付租金。时至今日，尚欠的相应租金未支付，被告新摇篮歌城假借装修为借口人去楼空。被告恒兴物管公司对拖欠租金置之不理。为此，原告诉至法院，望支持诉请。恒兴物管公司辩称，被告恒兴物管公司于2016年12月30日与被告新摇篮歌城签订《商业地产租赁协议》，约定新摇篮歌城直接将租金交付给业主，这是恒兴物管公司及新摇篮歌城、业主三方确认的结果，故恒兴物管公司此时终止与原告的租赁合同关系，不存在解除合同、腾房及支付租金、逾期占房使用费的义务。金鹏房开公司辩称，我司为原告与被告恒兴物管公司签订的租赁协议提供担保，现担保期限早已届满，保证期间已过，金鹏房开公司不应承担担保责任。对于《商铺补款确认书》已经超过诉讼时效，不应当由我方支付。王晓波辩称，1、我方一开始都是付租金给恒兴物管公司的。后来业主来找我们要租金，说恒兴物管公司不给他们钱，经过业主及我方及恒兴物管公司三方协商约定由我们将租金直接支付给业主。2、合同将到期时，我方找恒兴物管公司及亚乐思公司陈总谈续租和租金问题，双方没有达成一致意见，我方就提出撤场。后来又谈过一次说有人来做我们就撤走，如果没有人接我们就先做着，我们就支付2019年的第一季度租金。后来，我们继续和恒兴物管公司的杨总说降租问题，他不同意，我们就要求用保证金冲抵租金，他也同意，所以我方就没有向业主支付租金。后来，我们于2019年5月12日就撤走了。在撤场前我方联系大房东亚乐思公司陈总到现场谈交付事宜，当时陈总的原话是让我们与恒兴物管公司把前面的事情处理完了再交付。关于租金问题，按合同约定有30天的撤离期，不收租金，我方走之前的租金已付清的，所以现在业主叫我方支付租金是没有依据的。同时，关于2019年第一季度的租金我方已全部付清。我方并未和原告签订任何租赁协议，我方只是代恒兴物管公司支付租金给原告。我方同意解除与恒兴物管公司之间的租赁合同并返还房屋，但恢复原状做不到。我方在接受商铺时已有恒兴家具城装修过，我方是在恒兴家具城的基础上进行改装的。现在要我们恢复原状，我们做不到。按合同约定合同要到2019年6月18日才到期，但从2018年开始整个物业的消防系统瘫痪，我方多次向恒兴物管公司反映，均未得到解决。由于恒兴物业公司消防设施瘫痪，使我方无法正常经营，墙面渗水，楼上漏水，存在较大的安全隐患，造成我方大部分包房不能使用，是我们退场的主要原因之一。本院经审理认定事实如下：2008年1月8日，刘光平、蒋朝勤取得位于遵义市汇川区房屋（建筑面积12.87平方米）的遵义市商品房预售合同登记备案表，并取得该房屋的黔（2018）遵义市不动产权第××号不动产权证书。通过刘光平、蒋朝勤所有房屋的《二座负一层平面图》可以看出，图中负一层的场地分割成若干相邻、面积若干的方形、扇形商铺等，其中标明有Ｆ071号商铺（面积13.18），但无商铺的四至界限。2008年1月8日，刘光平、蒋朝勤、刘桂志与恒兴物管公司签订《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》，约定刘光平、蒋朝勤、刘桂志委托恒兴物管公司将上述商铺代为租赁管理，由恒兴物管公司负责招商、管理，委托期限72个月，自2008年1月1日起至2013年12月31日止。恒兴物管公司按季度支付刘光平、蒋朝勤、刘桂志收益，在每个季度第1个月15号前一次性支付。刘光平、蒋朝勤、刘桂志在租赁过程中，不再承担该房屋的物业管理和经营者管理费用。从签订合同之日起，恒兴物管公司有权对商铺进行装修和外包装、装璜、广告及外墙使用。刘光平、蒋朝勤、刘桂志不承担任何费用，也不得干涉恒兴物管公司。该合同还约定有其他的内容。因刘桂志系刘光平、蒋朝勤之子，刘桂志明确表示将该合同的全部权利义务转让给刘光平、蒋朝勤。2008年1月8日，刘光平、蒋朝勤、刘桂志（委托方、甲方）、恒兴物管公司（受委托方、乙方）、金鹏房开公司（担保方、丙方）签订《担保合同》，约定乙方应按甲方委托标的物（商铺）建筑面积与执行单价得出的总价计算回报，并于2008年1月1日起，向甲方支付代为收取的回报，即第一年各季度2132元（年回报率12%）、第二年各季度2310元（年回报率13%）、第三年各季度2488元（年回报率14%）、第四年各季度2666元（年回报率15%）、第五年各季度2843元（年回报率16%）、第六年各季度3021元（年回报率17%）。在合同履行过程中，如乙方无法按约定时间向甲方支付回报时，由丙方（担保方）支付。该合同还约定有其他的内容。因刘桂志系刘光平、蒋朝勤之子，刘桂志明确表示将该合同的全部权利义务转让给刘光平、蒋朝勤。2010年，恒兴物管公司（出租方、甲方）与王晓波（承租方、乙方）签订《租赁合同书》。该合同约定甲方向乙方出租香樟印象小区的贰座负一层，面积3800平方米，用于经营KTV歌城；租期8年，从2010年12月18日起至2018年12月17日止，合同期满乙方如需续租，须在本合期满30日前向恒兴物管公司提出书面申请，双方另行签订《租赁合同》。从2010年12月18日起至2011年12月17日止按每月20元/平方米标准交纳租金76000元；2011年12月18日起至2014年12月17日止，租金每平方单价逐年按5%递增；2014年12月18日起至2018年12月17日止，租金按每平方米单价逐年按8%递增。乙方在合同期内所投资的装修及其他方式增加的资产，装修遵循“来修去丢”的原则，合同期满时或解除合同时，在不损坏房屋地面、墙面、结构及原有设施的前提下，对可移动资产进行拆除。乙方不愿拆除的，甲方收回该场地时对乙方的资产不承担任何经济责任，也不承担收购乙方资产的义务。双方还补充约定减免乙方6个月的租金做为场地装修期，合同截止时间顺延6个月，租金计取从2011年6月18日起。该合同还约定其他内容。在签订前述《租赁合同书》的同时，恒兴物管公司（甲方）与王晓波（乙方）还签订《房屋（商铺、场地）管理合同书》。该合同约定管理期限从2010年12月18日起至2018年12月17日止。乙方从2010年12月18日起至2011年12月17日止按每月15元/平方米交纳管理费，共计57000元。2011年12月18日起至2014年12月17日止管理费（租金）每平方米逐年递增5%，2014年12月18日至2018年12月17日止，管理费（租金）每平方米逐年递增8%。合同期满或解除合同时，所有装修乙方不得拆除和毁坏，甲方不支付任何费用。双方还补充约定甲方减免乙方6个月的管理费做为场地装修期，合同截止时间顺延6个月，管理费计取从2011年6月18日起。该合同还约定其他内容。2011年8月1日，王晓波在工商管理部门登记为个体工商户，字号为新摇篮歌城，在前述租赁场地经营，并以歌城名义向恒兴物管公司交纳租金。2019年10月22日，新摇篮歌城在工商部门办理注销登记。上述合同签订后，恒兴物管公司向刘光平、蒋朝勤支付相应的租金。从2012年起，新摇篮歌城按照《租赁合同书》、《房屋（商铺、场地）管理合同书》约定的租金标准通过银行转账方式直接向刘光平、蒋朝勤支付相应的租金，而恒兴物管公司向刘光平、蒋朝勤补足《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》约定的差额部分至《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》期满（2013年12月31日）。从2014年1月1日起，新摇篮歌城继续按照《租赁合同书》、《房屋（商铺、场地）管理合同书》约定的租金标准通过银行转账方式直接向刘光平、蒋朝勤支付相应的租金。2016年12月30日，恒兴物管公司（甲方）与新摇篮歌城、王晓波（乙方）签订《商业地产租赁协议》，约定双方于2010年12月18日签订《租赁合同书》及《房屋（商铺、场地）管理合同书》，因商业权属发生变化，双方协商共同确认以下事实：租赁地点、面积、租金单价、租金支付周期、租金上浮比例均按原合同约定未发生变化。租金起始价35元每平方米，2011年起至2014年12月17日起租金每平方米单价逐年按5%递增，2014年12月18日起至2018年12月17日止租金每平方逐年按8%递增；乙方已交纳保证金114000元，继续有效。如无违约、欠费等情形，乙方凭保证金收条不计息退还。……五、变更情况阐述及约定：1、2011年后至今，甲方因经营行为逐步丧失本合同项下商业地产的所有权，原《租赁合同书》及《房屋（商铺、场地）管理合同书》所约定的出租主体已转变为贵州银信通商贸公司、张翰匀、金惠丽等三十余户独立业主，新业主均就各自所属商业产权办理物权登记。2、随着商业产权的逐步出售、转让，乙方缴纳的租金也根据不同登记时间转由新业主直接收取。自2015年9月起，甲方已不再享有本合同项下商业地产合同约定租金的所有权。乙方应按前述约定租金标准及支付条件，按期足额向各业主履行租金支付义务，直至2018年12月17日。3、乙方因与新产权业主口头协商达成一致，均认可甲、乙双方原合同租金标准和递增比例及租赁期限，为了维护租金收取的稳定，没有另签租赁合同及协议。4、自本合同签订之日起，甲方不得再以任何方式及理由要求乙方重复支付租金，但就本合签订前已经发生的未结款享有独立追偿的权利。该协议还约定有其他的内容。新摇篮歌城按该协议约定的租金标准通过银行转账方式直接向刘光平、蒋朝勤支付相应的租金至2018年12月27日。2018年12月27日，新摇篮歌城向刘光平、蒋朝勤支付2019年第一季度的租金2179.58元。在诉讼过程中，新摇篮歌城（王晓波）称已2019年5月12日搬离前述租赁房屋，但恒兴物业公司称未办理租赁房屋返还手续。另查，恒兴物管公司与多户签订《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》。2014年，恒兴物管公司曾与其他购房户、新摇篮歌城就《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》的租金履行产生诉讼，遵义市中级人民法院作出（2014）遵市法民三终字第189号二审判决认定：…….新摇篮歌城在《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》租赁期间向业主支付租金系代恒兴物管公司支付，新摇篮歌城与业主之间不存在租赁合同关系。另查，2015年8月24日，刘光平与金鹏房开公司签订《商铺补款确认书》，约定“因公司从2008年1月1日至2013年12月31日截至欠商铺业主租金如下：因商铺有三年的时间闲置，经甲、乙双方协商确定甲方欠乙方租金为￥4029元，大写：肆仟零贰拾玖元正”。案件审理期间，本院于2019年10月18日组织各方当事人到现场对争议商铺的房屋状况进行相应的勘察。现场的情况是负一层商铺已没有人在占有、使用，处于空置状态。刘光平、蒋朝勤可以直接进入场地占用、使用争议商铺，但同时其表示因商铺因场地现有吊顶及包房隔断，未恢复原状，不同意现场接收。本院受理本案后已于2019年8月14日向恒兴物管公司送达起诉状副本等诉讼文书。本院认为，本案争议焦点为1、就本案争议商铺，刘光平、蒋朝勤与恒兴物管公司、新摇篮歌城（王晓波）之间存在何种合同关系；2、前述租赁合同关系是否解除，是否应腾房及交付商铺，商铺是否应恢复原状，尚欠租金如何承担；3、占有使用费由谁承担；4、金鹏房开公司是否应对本案的租金、占有使用费承担连带责任。关于第一个焦点。关于与刘光平、蒋朝勤存在租赁合同关系的主体。刘光平、蒋朝勤与恒兴物管公司签订的《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》虽名为委托租赁合同,但实质是租赁合同。在该合同租赁期限内，恒兴物管公司将房屋最终转租给新摇篮歌城，新摇篮歌城代恒兴物管公司交纳部分租金、恒兴物管公司自行交纳部分租金，且刘光平、蒋朝勤亦接受这一租金方式，应为刘光平、蒋朝勤与恒兴物管公司对租金支付方式的变更。该合同租赁期限届满（2013年12月31日）后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，次承租人新摇篮歌城仍在向刘光平、蒋朝勤交纳其应交纳的租金，而恒兴物管公司未向刘光平、蒋朝勤返还租赁商铺，作为出租人的刘光平、蒋朝勤，显然认为恒兴物管公司在继续使用房屋，不会认为与恒兴物管公司终止合同，且恒兴物管公司也未告知刘光平、蒋朝勤合同期满不再履行。故刘光平、蒋朝勤与恒兴物管公司之间从2014年1月1日起形成不定期租赁合同关系。即使恒兴物管公司未就超出其与新摇篮歌城的租赁合同的约定补足租金，刘光平、蒋朝勤是否向该公司主张仅是其行使对其权利的处分，而不能仅因此判断双方是否成立合同关系。关于第二个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，刘光平、蒋朝勤向本院起诉要求解除双方之间的租赁合同关系，其民事起诉状实际属于一种特殊的书面解除合同的意思表示，本院已于2019年8月14日向恒兴物管公司送达该起诉状副本，视为已通知恒兴物管公司，恒兴物管公司收到该起诉状副本后已知晓解除合同的意思，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，恒兴物管公司并未对该解除行为的效力提出异议。故刘光平、蒋朝勤解除合同符合法律规定，本院确认双方之间的租赁合同关系于2019年8月14日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，恒兴物管公司应返还刘光平、蒋朝勤商铺，并支付尚欠租金。本院已于2019年10月18日组织各方到场交付商铺，刘光平、蒋朝勤以未恢复原状为由拒绝接收。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，刘光平、蒋朝勤与恒兴物管公司的《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》中并未约定原状且双方也未补充约定原状况，故对刘光平、蒋朝勤的理由不予支持，本院视为当日商铺已返还。故本院不再判决腾房交付商铺及恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，按原租赁合同计算，刘光平、蒋朝勤仅主张恒兴物管公司支付2019年3月18日至2019年6月18日的租金2179.58元，系当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，故本院予以支持。关于第三个焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，在恒兴物管公司实际交付房屋前，新摇篮歌城负有腾房交付义务，对占用房屋期间给刘光平、蒋朝勤造成不能使用房屋的损失，新摇篮歌城应予以赔偿。故新摇篮歌城应支付刘光平、蒋朝勤合同解除至交付房屋期间的占有使用费。参照新摇篮歌城（王晓波）支付的2019年第一季度的租金标准（2179.58元），新摇篮歌城还应向刘光平、蒋朝勤支付2019年8月14日至2019年10月17日房屋占有使用费1547.5元｛2179.58元/季÷3月×（18/31+1+17/31）月｝。同时，恒兴物管公司作为承租方，其本负有在租赁合同解除后要求次承租人返还租赁物以交付出租人的责任，在新摇篮歌城腾房或恒兴物管公司任一方履行义务后，刘光平、蒋朝勤的权利就得以实现，但恒兴物管公司与新摇篮歌城均没有履行义务，故对因未返还商铺造成刘光平、蒋朝勤的租金损失即房屋占有使用费，恒兴物管公司与新摇篮歌城之间构成不真正连带之债，恒兴物管公司或新摇篮歌城任何一方履行前述债务均可导致前述全部债的关系消灭，同时另一方免除该债务的履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”之规定，本案中新摇篮歌城实际系个体工商户王晓波登记的字号。但在诉讼中，该字号已注销登记，故新摇篮歌城的前述权利义务依法由其经营者王晓波承担。关于第四个焦点。虽然刘光平、蒋朝勤与金鹏房开公司、恒兴物管公司签订的《担保合同》约定金鹏房开公司对恒兴物管公司向刘光平、蒋朝勤支付的2008年至2013年底期间租金承担保证责任。但本案中，双方所争议的2019年3月18至6月18日期间租金及逾期腾房占有使用费并非前述担保期间产生，而刘光平、蒋朝勤并未提供证据证明金鹏房开公司对于超出前述担保期间的租金应承担担保责任。因此，刘光平、蒋朝勤的该主张，本院不予支持。对于2015年8月24日，刘光平与金鹏房开公司签订《商铺补款确认书》确认金鹏房开公司尚欠刘光平、蒋朝勤租金4029元，恒兴物管公司、金鹏房开公司辩称不应当由其支付，已经超过诉讼时效。本院认为，金鹏房开公司在其担保期间过后，自愿承担租金4029元，同时《商铺补款确认书》并未免除恒兴物管公司的责任，因此，金鹏房开公司的负担行为属于并列式债务加入，租金4029元应当由恒兴物管公司、金鹏房开公司承担连带责任。对于该笔租金是否超过诉讼时效的问题，根据刘光平、蒋朝勤与恒兴物管公司在《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》中的约定，租金系按季支付，属定期给付之债。虽定期给付之债因时间经过而产生，但系同一个合同项下订立，基于同一债务原因产生，故考虑权利人基于对同一合同项下的同一性质债务最后履行期限的合理信赖，或为维护合作关系而不在每一笔债务履行期限届满后立即主张权利，尤其是在履行期限较短的情况下更是如此，因此定期给付之债的诉讼时效期间从最后一笔债务履行期限届满之日起算，所以，刘光平、蒋朝勤的主张并未超过诉讼时效。综上所述，本院对于刘光平、蒋朝勤其他的诉讼请求不予支持，对于恒兴物管公司、王晓波其他的抗辩理由不予采信，对于金鹏房开公司的相应抗辩理由予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、刘光平、蒋朝勤与遵义市恒兴物业管理有限公司之间的租赁合同关系于2019年8月14日解除；二、遵义市恒兴物业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付刘光平、蒋朝勤2019年3月18日至2019年6月18日的租金2179.58元；三、遵义市恒兴物业管理有限公司、遵义市金鹏房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付刘光平、蒋朝勤租金4029元；四、遵义市恒兴物业管理有限公司或王晓波于本判决生效后十五日内支付刘光平、蒋朝勤2019年8月14日至2019年10月17日止的房屋占有使用费1547.5元（在一方已履行支付义务的范围内，另一方免除支付责任）；五、驳回刘光平、蒋朝勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由刘光平、蒋朝勤负担5元，由王晓波负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  钟红二〇一九年十月二十九日法官助理周琴美书记员张丽