福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2302号 原告：郑可泉，男，1976年8月16日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。 原告：陈娟，女，1979年9月29日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师，系郑可泉、陈娟委托。 被告：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼)。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 原告郑可泉、陈娟与被告永泰县上一房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑可泉、陈娟委托诉讼代理人王怀、被告永泰县上一房地产开发有限公司委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郑可泉、陈娟向本院提出诉讼请求：1.永泰县上一房地产开发有限公司向郑可泉、陈娟支付逾期协助办理房屋权属证书违约金人民币25666元（以已付购房款总额916629元为基数，按日0.01%标准计算，自2018年4月5日起计算至该公司履行完毕协助郑可泉、陈娟办理房屋权属证书义务之日止，暂计至2019年1月8日止，共计280天）；2、本案的诉讼费用由永泰县上一房地产开发有限公司承担。事实与理由：2017年2月8日，郑可泉、陈娟与永泰县上一房地产开发有限公司就福建省永泰县房产签订《商品房买卖合同》一份，双方对合同价款、面积、交付时间、产权登记时间、违约责任等等均作出约定。依据合同第八条：出卖人应当在2017年3月30日前，将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，郑可泉、陈娟依约付清全部购房款916629元。2017年4月5日，永泰县上一房地产开发有限公司与郑可泉、陈娟办理交房手续，但是因该公司原因，郑可泉、陈娟并未能在房屋交付后365日内取得房屋权属证书。2019年1月8日，永泰县上一房地产开发有限公司才通知郑可泉、陈娟可以办理不动产权证。永泰县上一房地产开发有限公司的逾期交房、逾期协助办证行为，已经严重违反合同约定，严重侵犯了郑可泉、陈娟的合法权益。 永泰县上一房地产开发有限公司辩称，1.人民法院应结合讼争房屋楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对本公司逾期协助办理产权备案登记的违约时间进行综合认定；2.本案购房款总额实际为916043元；3.郑可泉、陈娟实际于2017年4月5日接收房屋。根据合同约定，本公司预期协助办理产权的起始时间应是2018年4月6日；4.郑可泉、陈娟主张逾期办证违约金过高，人民法院应予调整。 本院经审理认定事实如下：2017年2月8日，郑可泉、陈娟与永泰县上一房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：郑可泉、陈娟向公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方第23号楼5层505单元号房，建筑面积为125.11平方米，其中，套内建筑面积103.19平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.92平方米，每平方米单价7326.58元，总价为916629元。签约当日，郑可泉、陈娟应支付356629元作为首付款，其中91663元为履行合同的定金，余款56万元向银行申请按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”第十四条约定:“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：”[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：[2]因开发商无法按照[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”合同还对其他事项作了约定。双方另在附件六还就《商品房买卖合同》订立合同补充协议。其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……。”第八条约定：“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任。”第十三条约定:“出卖人可根据商品房的开发、建设情况决定提前交房，买受人同意按照出卖人发出通知确定的交房截止日之前来收房，否则出卖人可按交房截止日起计收保管费，该房屋的相关费用，包括各项税费以及自交付之日起的物业管理费和任何杂费应由买受人承担。……；但《商品房买卖合同》第十四条约定的商品房交付使用日起算时间仍以《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间开始计算，不以实际交付日起算。”附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受。”合同签订后，郑可泉先后支付了购房款560000元、356043元，共计916043元。2017年4月24日、2018年7月12日，永泰县上一房地产开发有限公司出具上述金额的票据。2017年4月5日，双方办理交房手续。2019年1月8日，永泰县上一房地产开发有限公司通知郑可泉、陈娟可以办理不动产权证。2019年7月12日，郑可泉、陈娟取得国有建设用地使用权/房屋所有权证。 本院认为，我国《合同法》规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，双方当事人约定交房时间为2017年3月30日前，且永泰县上一房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付郑可泉、陈娟，但是永泰县上一房地产开发有限公司却未能完成上述约定事项，存在违约，应承担违约责任。本案实际交房时间为2017年4月5日。依照《商品房买卖合同》第十四条的约定，因该公司原因，郑可泉、陈娟不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，永泰县上一房地产开发有限公司自逾期之日即2018年4月6日起每日按郑可泉、陈娟已付款916043元的0.01%支付违约金至2019年1月8日止，共计277天。永泰县上一房地产开发有限公司关于应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对本公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，不予采纳。另对调整逾期办证违约金过高的主张，因无事实、法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院(?http:?/??/?baike.baidu.com?/?view?/?84457.htm"t"_blank?)关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项的规定，判决如下： 1.永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向郑可泉、陈娟支付逾期办证违约金25374.39元(从2018年4月6日起按每日0.01％的标准以916043元为基数计付277天即至2019年1月8日止)； 2.驳回郑可泉、陈娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费441元，减半收取计220.50元，由郑可泉、陈娟负担50元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担170.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  胡贤明 二〇一九年十月十四日 书记员  黄晶晶 本案所适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院(?http:?/??/?baike.baidu.com?/?view?/?84457.htm"t"_blank?)关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书(?http:?/??/?baike.baidu.com?/?view?/?268692.htm"t"_blank?)的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 -10-