呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初3809号原告:呼和浩特市承乾商贸有限责任公司（反诉被告），住所地呼和浩特市新城区东北街。法定代表人：刘英，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘昱，北京市汇源律师事务所呼和浩特分所律师。被告:张新（反诉原告），男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭百通，内蒙古卓能律师事务所律师。委托诉讼代理人：媛媛，内蒙古卓能律师事务所律师。被告:计勇鹏，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭百文，内蒙古卓能律师事务所律师。原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司与被告张新、计勇鹏租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘昱、被告张新及委托诉讼代理人郭百通、媛媛、被告计勇鹏及其委托诉讼代理人郭百文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告签订的《承包经营合同》；二、依法判令被告支付原告逾期付款的违约金36500元；三、依法判令被告赔偿原告因其违约行为所遭受的各项经济损失214091元（其中房屋修缮费用170000元、停业损失44091元）；四、依法判令被告向原告偿还其超合同约定范围所收取的租金90000元；五、依法判令被告向原告支付2017年4月18日至2018年4月18日期间的天然气燃气费款3万元；以及天然气滞纳金40000元。六、依法判令被告向原告支付2018年4月18日至2019年4月18日期间承包费3万元。七、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月，原、被告双方签订了《承包经营合同》，约定被告承包经营原由原告所经营的市场的80%，承包期自2017年3月18日起至2022年3月18日止，承包费为250000元每年，于每年2月18日前付清，承包期间被告承担房屋及附属设施的维修义务。《合同》第十条约定被告如逾期不足额支付承包费，则每超一日应按承包费的千分之一支付违约金，超过两个月未付则合同解除。《合同》第十三条明确承包的市场整体结构完整、配套设备使用正常。《合同》签订后，原告将市场的经营权移交给了被告，然而被告却自始至终未能妥善履行合同义务。首先，被告未按约定履行付款义务。2017年度的承包费，被告于2017年3月20日付清，逾期30日。2018年度的承包费，被告于2018年4月16日付清，逾期57日。2019年度的承包费至今未付清，但鉴于原告已于2019年4月18日行使解除权，故认定被告2019年度的承包费逾期59日。因为每年度承包费均为250000元，故根据《合同》第十条第1款的规定，被告应支付原告违约金36500元（250000元*0.1%*146天）。其次，在原告经营市场的过程中，每年冬天都是使用天然气供热。2018年市场并入了集中供热管网，但由于富泰热力公司的供热能力有限，无法实现对市场供热。被告在此情况下，拒绝缴纳天然气费，导致燃气公司中断对市场供气，市场无法烧燃气供热。正因市场内没有暖气，导致水蒸气在天花板结冰最终造成市场吊顶坍塌。之后被告又拒绝修缮房屋，导致市场于2019年5月9日被市场监督管理部门责令停业整顿，迫于无奈，原告自费170000万修缮市场，最终于2019年6月5日恢复营业，期间停业27日。根据《合同》约定，缴纳燃气费、修缮房屋均为被告义务，故被告应承担原告为修缮房屋所支付的170000元。此外由于原告已于2019年4月18日解除了《合同》，所以在此之后原告对市场重新享有经营权，但因被告的违约行为导致市场在2019年5月9日至2019年6月5日期间停业27天，故被告应承担原告经营损失44091元（每天按1633元计算）。再次，被告已收取了部分商户2019年4月28日之后的租金共计36000余元，被告应当返还给原告。此外，被告超出合同约定范围向商户收取租金，两年共超额收取了54000元，该笔款项被告应当予以返还。及被告向原告支付2017年4月18日至2018年4月18日期间的天然气燃气费款3万元；以及天然气滞纳金4万元。被告向原告支付2018年4月18日至2019年4月18日期间租金3万元。上述款项总计440591元。综上所述，被告的行为已构成违约，并导致原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。2018年度承包费根据合同约定逾期天数是434天，仍还欠3万元未付，由于原告行使解除权，逾期时间计算至2019年4月28日，2019年的承包费（2019年2月18日之前）至今未付清，备忘录上2019年4月15日开始计算天数，还欠80000元。应该111750元，但是只主张30000元。被告张新辩称：1、被告承包经营合同属于约定解除，合同中双方并未约定解除合同的条件，也没有出现符合约定解除的事由2、2018的租金已经支付完毕，不存在违约金，在合同约定的时间内支付完毕。答辩人与被答辩人的实际控制人赵久元签订了补充协议，变更了承包费的结算日为每年的4月16日，那么答辩人于2018年4月16日之前付清了第二年度的承包费完全符合合同约定，2019年2月28日，未到第三年承包费结算日之时，被答辩人在市场内张贴公告，虚构答辩人长期拖欠承包费的事实。3.造成市场顶部挂冰脱落的根本原因是被答辩人未按照合同约定将市场纳入集中供暖，答辩人对此并无过错，。被答辩人所诉讼的170000元并非全部用于市场顶部的修缮，合同签订至今，双方并未解除合同，被答辩人仅享有市所有权以及向答辩人按照合同约定收取承包费的权利，根据《合同法》第二百二十五条规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有”，在答辩人的承包期间，被答辩人并无经营收入，当然也无停业损失。4、关于超合同范围收取租金。根据《合同法》第二百二十五条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益。归承租人所有”，答辩人承包市场期间向商户收取的租金为答辩人所有，被答辩人无权利主张。5、第一年度的燃气费及天然气滞纳金。根据合同中的约定，答辩人已按照国家标准向被答辩人交纳了取暖费，并不存在欠付天然气及天然气滞纳金的情形。6、答辩人已向被答辩人全额交纳了2018年4月18日至2019年4月18日的承包费，不存在欠付承包费的情形。且被答辩人已与诉状的事实与理由部分说明，2018年度的承包费被告于2018年4月16日付清。对于事实部分在双方签订合同及市场交接表时，就已经约定：由被答辩人负责暖气管道的改造及承租屋顶的维修，并且根据合同法第216条约定出租人应当按照约定将租赁物交费交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被答辩人有义务保持答辩人租赁的市场水、电暖的正常使用。被答辩人有义务将市场纳入集中供暖，而答辩人仅需按照国家标准向被答辩人交纳取暖费，但被答辩人并未按照约定，将市场纳入集中供暖，并且也未向市场继续供暖，保持市场冬季的正常使用，致使屋顶结冰受损、市场在冬季不能正常的经营。被告计勇鹏辩称：1、被告计勇鹏只是基于朋友关系帮忙，没有任何法律关系，不存在共同经营的法律关系。2、被告没有任何法律效力，并且被告张新明确反对被告计勇鹏签订备忘录，也无权签订备忘录，不发生法律效力，原告是和被告张新签订的合同，为什么要与被告计勇鹏签订备忘录，原告别有用心。3、不涉及、不存在逾期付款违约金。4、其他各类损失（天然费等），原告诉请没有依据，修缮租赁物，是原告所有权人的法律义务，不能要求别人来承担。希望双方举出没有集中供暖是谁的责任。综上，被告计勇鹏认为备忘录没有法律效力，其他诉请无任何法律依据，应予驳回。被告（反诉原告）张新提出如下诉讼请求：一、请求人民法院判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《承包经营合同》；二、请求人民法院判令反诉被告偿还反诉原告因反诉被告违约而给反诉原告造成的装修损失89181元（2018年市场装修总额109000元÷3年8个月*3年）；三、请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告的经营损失140438元（自2019年4月16日暂时计算至2019年7月11日，之后的经营损失按照每天1633元计算至反诉被告继续履行合同之日止）；四、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付因反诉被告不供暖而造成的市场维修费13450元；五、请求法院判令反诉被告返还反诉原告向其支付的暖气增容费30000元；六、由反诉被告承担本案诉讼费、保全费、保险费等。以上共计273069元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年3月19日签订《承包经营合同》，约定反诉原告承包反诉被告位于呼和浩特新城区东影北路隆世丰便民市场，承包期限为5年，年承包费25万元。2017年4月16日至23日双方正式移交市场，补充约定了4月16日为每年的结算日，并在交接情况表中注明市场的暖气改造由反诉被告全权负责，下个采暖前必须完成交付使用。2017年9月，双方签订了《纳入集中供暖协议》，约定反诉被告负责供暖的装修费和三万元取暖费，协议签订后，反诉原告即向反诉被告支付了前述费用共计六万元，反诉被告收钱之后并没有为市场办理集中纳入供暖收据及相关改造，又因反诉被告欠付电费、燃气费等原因，2017年至2018年（第一个承包年）供暖期间，市场的实际供暖期比正常采暖期少了两个月。2018年至2019年（第二个承包年）供暖期，反诉被告以检修暖气为由改动了市场的暖气管道，整个供暖期市场均无暖气供应，前两个承包年度，反诉原告均足额缴纳了承包费用。2018年主管部门要求反诉被告重装市场，基于对承包经营合同的信赖，反诉原告还按照主管部门和反诉被告的要求进行了重装，共计产生装修费109000元，但因为反诉被告屡次违约导致市场停暖，租户的经营损失严重，大量租户因暖气问题拒缴租金，场中吊顶因屋顶结冰而坍塌，电路设备大量损坏，而反诉被告却拒绝承担责任赔偿损失，更自2019年2月开始在双方《承包经营合同》还未到期时便在市场内张贴告示，扰乱市场经营，致使反诉原告的经济利益严重受损。请求维护反诉原告的合法权益反诉被告（原告）呼和浩特市承乾商贸有限责任公司辩称：针对1、2、3，根据合同法相关规定，以及签订的合同约定，原告有权行使解除权，因此反诉原告的前三项缺乏事实和法律依据，第四项根据合同约定，原告的责任已经对管网进行有效的改造，但是因反诉原告未缴纳供暖费导致无法供暖，因此相应的损失应由反诉原告承担。第五项没有事实法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告提供的证据和事实，本院认定如下：一、2017年3月19日，原告与被告张新签订《承包经营合同》，该合同约定：1-1，房屋位于呼和浩特市××区饭店南侧，房屋总面积为1000平方米，承包经营面积约占总面积的80%。（具体文字描述见图）一楼24平米办公室，二楼24平方米库房归甲方使用。西门口惠丰堂药店80平米及张金涛熏鸡店40平米不在承包范围内。若甲方交出一楼24平方米办公室，乙方另增加承包经营费2万元整。3-1，甲、乙双方约定，甲方于2017年3月18前向乙方交付房屋。房屋承包期自2017年3月18日起至2022年3月18日止。承包经营期为5年。承包期满甲方同意继续承包时，同等条件下乙方优先。4-2，付款方式为：合同签订日付清第一年承包费25万元。承包期内每年承包费付款日为每年2月18日前。4-3、到期不付承包费，按每日千分之1支付违约金。5-1，承包期间，使用该房屋所发生的水、电、暖等费用由乙方承担。5-2，乙方必须购买房屋财产保险，乙方应向甲方提供保险复印件。由于乙方不买保险造成的一切损失由乙方承担。6-2，水、电、暖监控由甲方负责，现状移交。院落平整，由乙方负责，并承担费用。墙面、瓷砖、地面修整，由甲、乙双方共同委托第三方进行施工，乙方承担费用。10-1，乙方逾期不足额支付承包费，每超一日，按承包费的千分之一向甲方交纳违约金。超期两个月，未交承包费，双方合同解除。无条件向甲方返还房屋。2017年4月23日双方在合同的尾部补充如下内容：“双方同意从2017年10月4月16日后双方正式移交，同时作为结算日（即到2018年4月16日为一个承包年）。双方同意以市场接交情况表内容为准，接交多退少补。”合同签订日即付了20万元，剩余50000元，按往来账目抵清，即2017年的承包费全部付清。2018年4月16日，原告实际控制人赵久元收到被告交付的租金现金80000元及被告以车抵顶的租金120000元。2018年4月25日赵久元向被告计勇鹏借款20000元，原、被告均同意该笔借款抵顶承包费，据此被告该年度共付原告承包220000元，剩余30000元未付。被告主张赵久元于2017年借其3500元，2017年5月拿600元水果，被告退还原告押金6000元，也做抵顶2018年的承包费处理，双方对此笔费用的抵顶未作出合意。截止至2019年4月15日，被告以银行转账方式向赵久元之子支付承包费共计170000元，原告予以认可，至此被告尚欠原告2019年度租金80000元。2019年4月9日，原告代表赵久元与被告计勇鹏签订了备忘录。该备忘录第二条载明：“若签发人不能如期按约定支付承包费全款，双方解除《承包经营协议》。善后遗留问题依原合同执行”。第三条第4款载明：“因乙方未供暖，2018年10月15日至2019年4月15期间，造成非正常使用的房屋已造成市场吊顶坍塌，楼顶板钢架锈蚀，清除锈迹，加强支撑，喷涂防锈漆等工作必须在2019年4月18日启动维修，否则，不能保证安全使用。因此，双方解除合同"。二、被告超合同约定范围所收取的租金90000元的问题。1、合同1-1明确约定被告承包经营面积约占总面积的80%。西门口惠丰堂药店80平米及张金涛熏鸡店40平米不在承包范围内。后张金涛熏鸡店缩小为20平米，所空出的20平米由扬子海鲜熟食店（经营者李二顺）和春华水果店干果店（经营者宋春华）分别租赁10平米。该案审理中，本院依据原告的申请，工作人员到张金涛熏鸡店、扬子海鲜熟食店（经营者李二顺）和春华水果店干果店（经营者宋春华）进行实地测量和询问，被告计勇鹏向扬子海鲜熟食店收取了2017年10月至2019年5月的租金每月1300元，被告计勇鹏向春华水果店干果店收取了2017年6月24日至2019年6月30日的租金，一共为24000元。这样被告计勇鹏收取这两家店的费用为48700元。2、2019年4月28日之后被告收取了市场内小商户租金42730元。1.2共计91430元。三、原告因被告违约行为所遭受的各项经济损失214091元（其中房屋修缮费用170000元、停业损失44091元）的相关问题。原告主张的房屋修缮费用170000元，原告提供施工证人出庭作证予以证实，被告以施工人员未有施工质证予以否认。并提出17000元的维修费中有电缆、灯泡、电风扇的费用，屋顶损坏与这些损失没有任何因果关系。四、被告计勇鹏是否是本案适格主体的问题。合同是被告张新所签，但市场公示的负责人是计勇鹏，市场中的商户交租金也交于计勇鹏，本院于2019年8月3日向东风路办事处副主任做的询问笔录，其回答是由多部门检查，对不规范经营要求停业整顿，向经营者计勇鹏下达的整改（口头要求）。五、关于天然气燃气费款30000元以及天然气滞纳金40000元的问题，原告未提供相关证据支持。六、反诉原告诉请的因反诉被告违约而给反诉原告造成的装修损失89181元（2018年市场装修总额109000元÷3年8个月*3年）的问题。反诉被告不予认可，而反诉原告提供的是收据和收条，证人未出庭作证佐证。以外，根据双方《承包经营协议》的约定，反诉原告应承担市场的维修费用。另查明，庭审后本院向被告张新释明：合同解除后，已向原告交纳的2019年的170000元租金是否要求予以返还。被告张新表示解除后的租金原告应予以返还。本院认为，原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司与被告张新签订的《承包经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。双方应各自履行权利义务。关于焦点一，被告计勇鹏是否是适格主体。庭审中被告抗辩租赁关系是原告与被告张新所签订，合同的相对方是原告和张新，被告计勇鹏不是合同的相对方，被告计勇鹏不是本案适格主体，对被告计勇鹏的主张本院予以支持。关于焦点二，2019年4月9日，赵久元代表原告与被告计勇鹏签订了《备忘录》，该《备忘录》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。通过庭审查明的事实、法院的调查笔录、市场内的组织机构图及计勇鹏母亲的通话视频，均可证实市场日常的管理均是由计勇鹏负责，市场租金的收取，承包费的缴纳均由计勇鹏负责。所以本院认为计勇鹏的行为构成法律上的表见代理行为，其代表张新签订的《备忘录》对被告张新具有约束力。该《备忘录》第一条约定:2019年4月15日前,签字人代表承包人支付2019年4月18日至2020年4月17日承包费贰拾伍万元整。其中，2019年4月10日前支付壹拾万元。二、若签发人不能如期按约定支付承包费全款，双方解除《承包经营协议》。善后遗留问题依原合同执行。而本案的被告未足额向原告交纳承包费是双方认可的事实，按该协议约定原告享有解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法司法解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定期间，在解除合同，或者债务抵销通知到达之日起3个月以后，才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原告于2019年4月28日以公告的形式通知被告解除《承包经营协议》，而本案被告未提出异议。被告在2019年6月26日提出反诉时也要求解除《承包经营合同》，到2019年7月31日才变更反诉请求，要求继续履行合同。已超过法律规定的提出异议的期间，故对反诉原告的要求继续履行合同的反诉请求不予支持。本院还认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务标的种类物，品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。被告主张的以与原告对被告的到期债务进行了抵销。而被告所举证的票据不能证明原告对被告有到期债务，被告也未能有证据证明其在2018年承包费付款期限截止前通知原告进行债务抵销，故被告主张的抵销未生效。《承包经营协议》第十条约定：乙方逾期不足额支付承包费，每超一日按承包费的千分之一向甲方交纳违约金。因双方约定的违约金过高，依据法律规定予以减少。故对原告诉请给付所欠承包费及违约金的合理部分的诉请予以支持。按欠付之日起银行同期贷款利率的1.3倍计算。原告所主张的214091元损失是因市场停暖导致市场房屋吊顶坍塌所造成的，双方对谁应对停暖负责有争议。依据查明的事实，市场停暖不是单方原因形成，既有原告未按时交纳增容费，接入集中供暖的原因，也有被告在未纳入集中供暖时未有效采取天然气供暖的方式保证市场的供暖，防止损失的发生的原因。因《承包经营合同》第五条约定，承包期间的供暖费由被告承担。《备忘录》第三条第4项写明：“因乙方未供暖，2018年10月15日至2019年4月15日期间造成非正常使用房屋已造成市场吊顶塌落，楼顶板钢架锈蚀，清除锈蚀、加强支撑，喷涂防锈漆等工作必须在2019年4月18日启动维修。否则，不能保证安全使用。因此双方解除合同。”所以，原、被告双方对此各应承担百分之五十的责任。被告抗辩原告诉请的修电缆、灯泡、修改两侧小门脸房修棚、楼上改电、新装电风扇、摊位照明灯和新装电线的费用不是市场吊顶塌落造成的，这部分费用不应由被告承担。对被告对该抗辩本院予以支持。维修吊顶的费用由原、被告共同承担，考虑新维修顶棚的使用年限和旧顶棚的折旧，被告承担维修吊顶费用百分之五十的三分之二。原告主张停业27天的营业损失，因原、被告双方对吊顶坍塌各承担百分之五十的责任，故对停业损失也应各承担百分之五十的责任。原、被告所签订的《承包经营合同》对被告承包的范围有明确约定，计勇鹏向扬子海鲜熟食店，春华水果店干果店收取的租金48700元属超范围收取应退还原告，原告主张的2019年4月28日之后被告收取了市场内小商户租金42730元应属原告，本院予以支持。因该合同于2019年4月28日解除，该日期后的使用收益权归原告所有，被告收取的小商户的租金应予返还原告。反诉原告请求反诉被告偿还反诉原告因反诉被告违约而给反诉原告造成的装修损失89181元（2018年市场装修总额109000元÷3年8个月*3年），因反诉被告予以否认，反诉原告提供进行装修的工人未出庭作证证明该事实的存在，对该项反诉请求不予支持。反诉原告请求反诉被告赔偿其经营损失140438元（自2019年4月16日暂时计算至2019年7月11日，之后的经营损失按照每天1633元计算至反诉被告继续履行合同之日）的诉请本院不予支持。因承包合同在履行期间的租金由反诉原告收取是有事实依据的，合同解除后的租金应由反诉被告收取，故反诉原告的该项反诉无事实和法律依据。反诉原告诉请的保全费、保险费等因未实际发生或无证据佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十六条、第九十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司（反诉被告）与被告张新（反诉原告）订立的《承包经营合同》于2019年4月28日解除；二、被告张新（反诉原告）向原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司（反诉被告）支付欠付的租金30000元，于本判决书生效之日起十日内付清；三、本判决书生效之日起十日内被告张新（反诉原告）向原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司（反诉被告）支付违约金(以250000元为基数按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，从2018年2月18日计算至2019年4月28日）；四、本判决书生效之日起十日内被告张新（反诉原告）向原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司（反诉被告）退还多收取的90000元（商户租金42730元和超范围收取的48700元租金，共计91430元，原告诉请90000元，本院支持90000元）；五、本判决书生效之日起十日内被告张新（反诉原告）赔偿原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司（反诉被告）市场吊顶修缮费用（120000元÷2）的三分之二即40000元及停业损失22045元；六、反诉被告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告张新退还161096元(170000元-2019年4月15日-28日期间的承包费8904元=161096元)租金及利息（以161096元为基数，自2019年4月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日止）；七、驳回原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司对被告计勇鹏的起诉；八、驳回原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司（反诉被告）的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告张新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费：本诉7909元，原告已预交，由被告张新负担3941元，原告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司负担3968元；反诉2698元，由反诉原告张新负担937元，反诉被告呼和浩特市承乾商贸有限责任公司负担1761元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李 莉人民陪审员 孟丽旌人民陪审员 乌慧君 二○一九年十月二十三日书 记 员 刘亚婧