广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5007号上诉人（一审被告）：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司。住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区******企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码914**********527XL。法定代表人：曾耿兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐进喜，广东巴驎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志真，广东巴驎律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：中亿光电科技（苏州）有限公司。住所地：江苏省苏州吴中经济开发区城南街道东吴南路125号4幢211室，统一社会信用代码913************931。法定代表人：张王秀女，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。一审第三人：简毅，男，1965年6月27日出生，台湾地区居民，台湾居民身份号码F122099310。一审第三人：张爱芬，女，1964年7月12日出生，台湾地区居民，台湾居民身份号码F220691078。上诉人广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（以下简称广佛开发建设公司）因与被上诉人中亿光电科技（苏州）有限公司[以下简称中亿光电（苏州）公司]、一审第三人简毅、张爱芬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0606民初10725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广佛开发建设公司上诉请求：1.撤销（2018）粤0606民初10725号判决；2.广佛开发建设公司无须向中亿光电（苏州）公司支付违约金；3.中亿光电（苏州）公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认为广佛开发建设公司与简毅、张爱芬之间的借贷关系与本案商品房买卖合同无关存在错误，理由如下：一、中亿光电（苏州）公司是简毅指定的买家。广佛开发建设公司与中亿光电（苏州）公司签订的16份商品房买卖合同是因广佛开发建设公司欠简毅借款，广佛开发建设公司与简毅签订《商品房买卖合同》补充协议，广佛开发建设公司以该16套房抵销欠简毅的债务，由简毅指定中亿光电（苏州）公司与广佛开发建设公司签订商品房买卖合同（详见广佛开发建设公司在一审中提交的证据“2015年9月1日签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条”)，虽然该条没有明确简毅指定的买家是谁，但是明确的约定“甲方未选择解除该房屋合同的，甲乙双方应继续履行该房屋合同，且甲方需无偿开具全额购房发票给乙方（或乙方指定的买家)”，且简毅和张爱芬为中亿光电（苏州）公司监事、总经理（详见广佛公司提交证据“中亿光电（苏州）公司工商查询资料”)，并且中亿光电（苏州）公司与广佛开发建设公司订商品房买卖合同时是简毅、张爱芬携带中亿光电（苏州）公司公章来进行签订，为了完成所购案涉房屋的备案登记，由简毅和张爱芬代中亿光电（苏州）公司支付了案涉16套房产的首期款（详见广佛开发建设公司在一审第二次庭审当庭提交证据“16份转账凭证”)。因此，广佛开发建设公司有理由确信中亿光电（苏州）公司就是简毅指定的买家，事实上也是如此。二、中亿光电（苏州）公司所支付的21510325元款项给广佛开发建设公司并不等于中亿光电（苏州）公司就是独立的购房行为，广佛开发建设公司在同一时间段将21510325元退还给简毅、张爱芬（详见广佛开发建设公司一审提交证据“广佛公司退还购房款给中亿公司的转账凭证”)。中亿光电（苏州）公司事实上并不是支付购房款，而是为了完成广佛开发建设公司以房抵债给简毅，简毅指定中亿光电（苏州）公司购房需要开具购房发票，广佛开发建设公司要开具购房发票给中亿光电（苏州）公司，按照税务法律规定中亿光电（苏州）公司必须要将购房款从广佛开发建设公司账户过一次账，广佛开发建设公司为了使开具购房发票符合法律规定，且房屋买卖不动产登记必须要开具购房发票，中亿光电（苏州）公司才将该笔款项支付到广佛开发建设公司账户的。之后，广佛开发建设公司在中亿光电（苏州）公司过账后同一时间段将该笔款项退还给简毅、张爱芬，从逻辑上也充分的说明简毅指定中亿光电（苏州）公司购房的事实。三、在案涉商品房买卖合同签订前，广佛开发建设公司与简毅之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，广佛开发建设公司与简毅签订《商品房买卖合同》补充协议约定以案涉16套房抵销其所欠简毅债务，与简毅指定的中亿光电（苏州）公司签订商品房买卖合同，并办理了预购商品房备案登记。经重新协商并计算本息，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并与简毅指定的中亿光电（苏州）公司对房屋交付、违约责任等权利义务作出约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，双方意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。而在借款合同到期后，广佛开发建设公司难以清偿债务时，通过将广佛开发建设公司所有的商品房出售给简毅指定的中亿光电（苏州）公司的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。但在签订16套商品房买卖合同时用于抵销简毅的借款（本金1350万)时以利率为日千分之二复利的标准计算，计算的本息合计为21888884.17元（计算期间为2015年1月7日至2015年9月30日)。简毅与广佛开发建设公司之间借款利息的计算方法已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，由于法律保护的借款利率明显低于简毅与广佛开发建设公司确认的借款利率，故应当认为简毅指定的中亿光电（苏州）公司作为购房人，尚未足额支付商品房买卖合同约定的购房款。因此，广佛开发建设公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。中亿光电（苏州）公司以广佛开发建设公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求广佛开发建设公司支付违约金，缺乏事实和法律依据。四、一审法院认定事实错误，理由如下：（一）广佛开发建设公司一审提交的支付给简毅、张爱芬的转账凭证虽为网上银行打印件，但是该转账凭证与本案有不可分割的事实关系，本案是因借贷关系而产生的以房抵债的民事关系。广佛开发建设公司所支付给简毅、张爱芬的款项与中亿光电（苏州）公司有直接的利害关系，简毅、张爱芬在没有提供任何证据的情况下，以证据不是原件予以否认是站不住脚跟的，事实就是事实，它不可能因为否认就可改变，况且是如此巨额的交易转账。一审法院为图省事，而不予查明该部分事实，是完全错误的。（二）广佛开发建设公司一审提供的中亿光电（苏州）公司台账和同区域销售的4份商品房买卖合同是从佛山市房地产市*信息系统里导出打印的，是佛山市商品房销售后在佛山市房地产市*信息系统进行的备案，是真实的，并非广佛开发建设公司凭空捏造的。案涉房屋的备案单价是8699元/平方米，这个单价是以建筑面积计算进行备案的，而双方签订的商品房买卖合同约定的单价是按套内面积计算的，开具给中亿光电（苏州）公司的发票上的单价也是8698.57元/方米，且广佛开发建设公司提供的同区域的商品房销售合同有两份是同案涉房产同栋的（4栋），销售时间上也就相差几个月。因此，一审法院认定事实错误。（三）广佛开发建设公司一审提供的2015年9月23、10月9日简毅、张爱芬“代中亿光电支付中企款”的转账凭证，转账凭证中明确备注“代中亿光电支付中企507号房房款”，明确的标注了支付的是几号房的房款，且是发生在中亿光电（苏州）公司与广佛开发建设公司2015年10月13日签订商品房买卖合同之前。这个证据充分的说明了简毅、张爱芬与广佛开发建设公司2015年9月1日签订《商品房买卖合同》补充协议（实际上是以房抵债）后，简毅、张爱芬确定了以中亿光电（苏州）公司的名义（即指定的买家）来签订商品房买卖合同，才在中亿光电（苏州）公司与广佛开发建设公司2015年10月13日签订商品房买卖同之前支付30%的房款预备进行网上备案（网上备案必须要买家支付30%的房款到监管账户才能办理备案），然后广佛开发建设公司与简毅指定的中亿光电（苏州）公司签订了商品房买卖合同。假如中亿光电（苏州）公司不是简毅、张爱芬指定的买家或者和简毅、张爱芬没有任何的利益关系，简毅、张爱芬是如何准确地在中亿光电（苏州）公司购房前知道中亿光电（苏州）公司购买16套房产的房号，和大方地替中亿光电（苏州）公司支付巨额房款（6423100元）。因此，一审法院对2015年9月23、10月9日简毅、张爱芬“代中亿光电支付中企款”转账凭证的证据的事实认定是错误的。五、从广佛开发建设公司开具的购房发票和中亿光电（苏州）公司支付购房款的时间上可以确定中亿光电（苏州）公司是第三人指定的买家。从2015年9月23、10月9日简毅、张爱芬代中亿光电（苏州）公司支付30%购房款后，随后广佛开发建设公司与中亿光电（苏州）公司在2015年10月I3日签订房屋买卖合同，2016年1月15日、18日一次性支付购房款。假如中亿光电（苏州）公司是独立的购房行为，广佛开发建设公司会在中亿光电（苏州）公司未支付任何房款的情形下，当日便开具购房发票给中亿光电（苏州）公司，想必任何一个房产开发企业都不会这样反常，在购房者没有支付任何款项和合同没有约定的情况下先开具购房发票给购房者的。因此，唯一的事实便是广佛开发建设公司以房抵债给简毅，简毅指定中亿光电（苏州）公司来签订购房合同，中亿光电（苏州）公司只是代简毅持有房产，案涉房产的实际权利人是简毅。所以，本案系因民间借贷关系而产生的以房抵债行为引起，而并非房屋买卖合同纠纷。综上所述，恳请二审法院在全面查清本案事实的基础上，依法公平公正地作出判决，支持广佛开发建设公司的上诉请求。中亿光电（苏州）公司答辩称：不同意广佛开发建设公司的上诉请求，请求二审法院依法驳回广佛开发建设公司全部上诉请求。一、1.广佛开发建设公司所称中亿光电（苏州）公司是简毅指定的买家并不属实。中亿光电（苏州）公司与简毅是不同的独立主体，简毅并非中亿光电（苏州）公司的股东或实际控制人，其无法左右中亿光电（苏州）公司的行为。2.中亿光电（苏州）公司与广佛开发建设公司就涉案房屋签订《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方行为合法有效。2015年10月13日中亿光电（苏州）公司与广佛开发建设公司签订合同并且已经在南海区国土承建及水务局登记备案。2016年1月15日及1月18日中亿光电（苏州）公司将所有购房款支付给广佛开发建设公司，并支付了住宅专项维修资金。广佛开发建设公司多次承诺交付房屋，并于2018年3月13日出具承诺书。广佛开发建设公司确认因广佛开发建设公司工程建设问题导致逾期交付，承诺于2019年2月28日前将涉案房屋交付中亿光电（苏州）公司并愿意承诺相应的违约责任。2018年7月中亿光电（苏州）公司与广佛开发建设公司就涉案房屋交付事宜进行协商，广佛开发建设公司只愿意支付违约金200万，由于中亿光电（苏州）公司认为违约金过低所以才没有达成一致意见。在本次庭审前广佛开发建设公司又找到中亿光电（苏州）公司提出调解，并发来调解方案，但因双方之间就违约金数额问题没有达成一致意见。3.中亿光电（苏州）公司聘请的审计师安侯建业审计师事务所分别于2017年1月及2018年1月向中亿光电（苏州）公司发出往来账项征询函，确认购房款为21510325元。该购房款如此巨大，如果广佛开发建设公司没有收到该款项，或广佛开发建设公司所述已经退回中亿光电（苏州）公司，那么广佛开发建设公司不会确认收到该购房款，显然广佛开发建设公司在涉案纠纷发生前一直都是确认双方之间的房屋买卖合同行为。广佛开发建设公司与中亿光电（苏州）公司之间的房屋买卖合同合法有效。中亿光电（苏州）公司已经按合同约定支付购房款。但广佛开发建设公司迟迟未能交付涉案房屋。中亿光电（苏州）公司强烈要求广佛开发建设公司尽快按合同约定交付涉案房屋。二、不存在广佛开发建设公司所述的以物抵债或用于过账。1.广佛开发建设公司所述的以物抵债不符合事实。如果广佛开发建设公司所述涉案房屋是抵销欠简毅的债务，那么应该是广佛开发建设公司与简毅签订买卖合同，而非是与中亿光电（苏州）公司。中亿光电（苏州）公司与简毅是不同的独立主体，简毅无法左右中亿光电（苏州）公司的行为。2.如果是以物抵债，那么不应支付购房款。但中亿光电（苏州）公司与广佛开发建设公司签订合同后即按约定向广佛开发建设公司支付了购房款。广佛开发建设公司进一步又称是因为税法规定要将购房款过账等等。首先，涉案16套房屋购房款是2000多万，数额巨大，如果是像广佛开发建设公司所述是为了走账，那么对中亿光电（苏州）公司来说风险巨大。房屋交易不成或被查封，甚至广佛开发建设公司不肯退还购房款，这些对中亿光电（苏州）公司来说都是巨大损失。其次，税法也从未规定出具发票要以走账为前提条件。3.如果是走账，那么款项应是由广佛开发建设公司退回给中亿光电（苏州）公司，但事实并非如此。广佛开发建设公司提出的购房款退给简毅就是退给中亿光电（苏州）公司的说法属于逻辑错误。如一审判决所载明，广佛开发建设公司收到购房款后将该款项用于偿还简毅、张爱芬借款完全符合常理。而对于中亿光电（苏州）公司而言已经履行了购买人的义务，足额支付购房款，至于广佛开发建设公司收取购房款后如果处理购房款与中亿光电（苏州）公司无关。广佛开发建设公司作为出卖方应严格履行合同义务交付符合合同约定的涉案房屋及办妥房地产权证。三、对于广佛开发建设公司所述其与简毅之间的借贷关系与本案无关，对于利息是否超出法律规定是广佛开发建设公司与简毅、张爱芬之间的关系，与中亿光电（苏州）公司无关。中亿光电（苏州）公司已经全部支付购房款。综上，中亿光电（苏州）公司认为广佛开发建设公司与中亿光电（苏州）公司之间的合同合法有效，中亿光电（苏州）公司已经全部支付购房款，但广佛开发建设公司至今仍未交付房屋及办理房地产权证，严重违反合同约定，损害中亿光电（苏州）公司的合法权益，请求二审法院依法驳回广佛开发建设公司的上诉请求，维持原判，维护中亿光电（苏州）公司的合法权益。第三人简毅、张爱芳未出席二审法庭调查，没有发表意见。中亿光电（苏州）公司向一审法院起诉请求：1.判令广佛开发建设公司立即向中亿光电（苏州）公司支付逾期交房违约金（从2016年4月1日起至广佛开发建设公司将符合法定及约定条件的涉诉房屋交付中亿光电（苏州）公司之日止，每日按中亿光电（苏州）公司已付房价款1468260元的万分之三点五计算违约金，暂计至2018年6月12日为412654元)；2.本案诉讼费用由广佛开发建设公司承担。一审法院认定事实：2015年10月13日，广佛开发建设公司就其预售的位于广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区******企绿色总部中心B区4栋205、206、207、208、305、306、307、308、405、406、407、408、505、506、507、508号商品房（共16套房屋，本案房屋房号为208房)分别与中亿光电（苏州）公司签署了16份《商品房买卖合同》，合同约定，该商品房的用途为工业、交通、仓储用房，16套房屋均按套内面积计算价款，单价均为13500元/平方米，16套房屋的总价合计21410325元（其中208房的房屋价款为1468260元)，合同约定的付款方式及期限不明确（合同约定按第2种方式，但合同中无对应条款)，房屋交付期限为2016年3月31日前，逾期超过90日，中亿光电（苏州）公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，广佛开发建设公司按日向中亿光电（苏州）公司支付已交房价款万分之三点五的违约金。同日，广佛开发建设公司针对16套房屋向中亿光电（苏州）公司开具了相应的购房发票16份（除308房的发票金额比合同约定房屋价款多10万元外，其余发票金额均与合同约定房屋价款一致，故发票总金额为21510325元)，并在佛山市南海区房产交易所办理备案登记手续。在签署上述合同前的2015年10月9日，中亿光电（苏州）公司已交纳了16套房屋的住宅专项维修资金。2016年1月15、1月18日，中亿光电（苏州）公司按购房发票金额向广佛开发建设公司转账支付了21510325元房款。中亿光电（苏州）公司在诉讼中陈述，中亿光电（苏州）公司财务按广佛开发建设公司出具的发票金额支付了房款21510325元，实际比合同约定房款多支付了10万元。2018年3月13日，广佛开发建设公司向中亿光电（苏州）公司发出承诺函，内容为“非常感谢贵公司购买我司开发建设的二期项目物业（共购房产16套)并于2015年10月13号双方签订了《商品房购买合同》，按合同约定交房时间为2016年3月31号。因我司工程建设问题，截止目前还未按合同约定交付物业，经与工程建设总包公司协商施工进度，现已形成一致意见，我司承诺于2019年2月28号完成购买物业交付条件，因此给贵司带来不便，敬请谅解!由此而产生的违约责任，敬请贵司派专员前来项目公司洽商。”一审法院另查明，2014年至2017年期间，简毅、张爱芬先后担任中亿光电（苏州）公司总经理一职，张爱芬担任公司总经理后，简毅为公司监事，简毅与张爱芬是夫妻关系。2014年11月21日，简毅作为出借人，与借款人即本案广佛开发建设公司、担保人曾耿盛签订一份《借款合同》，约定广佛开发建设公司向简毅借款2000万元，借款期限为45日，按月利率3%计收利息，逾期还款按千分之二支付迟延履行金。在签订上述《借款合同》的同时，各方还签订了一份《抵押担保合同》，约定广佛开发建设公司自愿以其自有房产对前述借款提供抵押担保，抵押物为位于“中企绿色总部中心B区4组团07栋、09栋”物业，担保的主债权本金为2000万元。2015年1月7日，简毅作为出借人，与借款人即本案广佛开发建设公司、担保人曾耿盛再签订两份《借款合同》和一份《抵押担保合同》，分别约定广佛开发建设公司向简毅借款1000万元、350万元，借款期限分别至2015年2月15日、3月8日期满，利息仍按月利率3%计收，借款的抵押担保物仍为位于“中企绿色总部中心B区4组团07栋、09栋”物业，担保的主债权本金为1350万元。2015年9月1日，简毅与广佛开发建设公司签订《商品房买卖合同》补充协议，确认双方于2015年1月7日签订借款合同，按合同约定截止2015年9月30日，应付本金及利息共计21888884.17元，2015年9月1日双方签订的《商品房买卖合同》购买广佛开发建设公司开发房产的B区4栋05房、07房，确认该房屋买卖合同项下的购房款为21410325元，因广佛开发建设公司未能按期归还简毅的借款及利息，双方同意以应收购房款抵销广佛开发建设公司欠简毅的债务，双方应于房屋买卖合同签订后的2日内到房管部门办理网签相关事宜；在该协议签订后30天内，若广佛开发建设公司返还全部借款本息的，则广佛开发建设公司有权选择解除该房屋买卖合同并注销网签；在该协议签订后30天内，如有第三方购买以上物业，简毅在锁定资金来源的情况下（卖房款归简毅，超出本息部分归广佛开发建设公司)，广佛开发建设公司在征得简毅书面同意后，有权选择解除该房屋买卖合同并注销网签；但，在该协议签订后30天内，广佛开发建设公司未选择解除该房屋买卖合同的，则双方应继续履行该房屋买卖合同，且广佛开发建设公司需无偿开具全额购房发票给简毅或其指定的买家，并协助配合简毅或其指定买家到房产交易所完成合同备案及其他各项登记。一审法院再查明，广佛开发建设公司开发建设的位于广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区******企绿色总部中心B区4栋/5层房屋已符合预售条件，并取得了商品房预售许可证（编号：南房预字第2014049302号，有效期自2014年12月10日至2018年12月28日，颁发时间是2014年12月10日)。中亿光电（苏州）公司于2018年6月21日就涉讼16套房屋分别向本院提起诉讼，案号为（2018)粤0605民初10722、10723、10724、10725、10726、10727、10728、10729、10730、10731、10732、10733、10734、10735、10736、10737号。一审法院认为，简毅、张爱芬为台湾地区居民，故该案属于涉台民商事案件。关于该案的法律适用问题，该案为商品房预售合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定”及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”之规定，因该案各方当事人在诉讼中明确表示选择适用大陆法律作为解决该案争议的准据法，故该案适用大陆法律。关于该案是否存在以房抵债的问题。在中亿光电（苏州）公司与广佛开发建设公司签订《商品房买卖合同》之前，广佛开发建设公司确实与简毅之间存在民间借贷关系，广佛开发建设公司还以其开发建设的预售房产为该债务提供了抵押担保。广佛开发建设公司在不能偿还借款本息的情况下，于2015年9月1日与简毅签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定了以房抵债的相关事项，但后广佛开发建设公司于同年10月13日与中亿光电（苏州）公司签订了16份《商品房买卖合同》，并就所购房屋进行了备案登记，中亿光电（苏州）公司也支付了相应的房款。对广佛开发建设公司关于中亿光电（苏州）公司是简毅指定的购房人的抗辩意见，一审法院作如下分析：首先，广佛开发建设公司与简毅于2015年9月1日在买卖合同约定的以房抵债的房产是B区4栋05房、07房，与中亿光电（苏州）公司、广佛开发建设公司在2015年10月13日签订的买卖合同中约定的出售房产不一致，两者签署时间仅相差一个多月，涉讼工程项目在2014年10月10日已就取得了预售许可证，要出售的房屋型号、位置在2015年9月1日应已确定，故广佛开发建设公司所述“签订抵押担保合同时房屋尚在规划中，担保物只能给出型号，房屋位置不能确定”等内容难以令人信服；其次，中亿光电（苏州）公司已向广佛开发建设公司支付房屋价款，广佛开发建设公司在收到房款后再转账给简毅、张爱芬，并不能以此推认广佛开发建设公司已将房款转回给了中亿光电（苏州）公司，相反地，广佛开发建设公司用收到的房款偿还简毅、张爱芬的借款本息却完全符合常理，而且，广佛开发建设公司提供的转账记录里显示其在2015年9月25日向简毅支付了327万元、在2016年1月18至4月18日期间向简毅支付了500万元、在2016年1月15日至1月18日期间向张爱芬支付了21510325元，如广佛开发建设公司所述的以房抵债属实，广佛开发建设公司为何要多支付超出房屋价款的款项予简毅、张爱芬呢?再次，广佛开发建设公司在2018年3月13日向中亿光电（苏州）公司发出承诺函中确认中亿光电（苏州）公司向其购买了案涉的16套房屋，并请求延迟交房期限，即表明，至发函当日，广佛开发建设公司对案涉《商品房购买合同》的购买方为中亿光电（苏州）公司是确认且无异议的；最后，该案中亿光电（苏州）公司与简毅、张爱芬是不同的民事行为主体，其各自独立的主体地位不因简毅、张爱芬曾是中亿光电（苏州）公司公司总经理和监事的身份而改变，广佛开发建设公司不能举证证明其与中亿光电（苏州）公司签订的《商品房买卖合同》项下的房款系由广佛开发建设公司与简毅、张爱芬之间的借款本息转化而来，故其与简毅、张爱芬之间的借贷关系与该案商品房买卖合同无关。综上所述，中亿光电（苏州）公司与广佛开发建设公司签署的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行相应义务。合同约定的交房时间为2016年3月31日，广佛开发建设公司至今未向中亿光电（苏州）公司交付案涉房屋，依约应向中亿光电（苏州）公司支付逾期交房违约金。中亿光电（苏州）公司在该案中主张的计算违约金的起止时间及计算标准符合双方约定，一审法院予以支持。依此核算，计至2018年6月12日，广佛开发建设公司应支付逾期交付该案房屋违约金412654元（1468260元×0.00035/天×803天)。中亿光电（苏州）公司计算的违约金金额准确，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条的规定，作出如下判决：广佛开发建设公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付计至2018年6月12日的逾期交房违约金412654元，及自2018年6月13日起至广佛开发建设公司将约定房屋（即位于广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区******企绿色总部中心B区4栋208号商品房)交付给中亿光电（苏州）公司之日止以1468260元为基数按日万分之三点五的标准计算的违约金予中亿光电（苏州）公司。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费7489.82元，由广佛开发建设公司负担，并应于一审判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳，逾期未交纳的，一审法院依法强制执行。二审庭审期间，广佛开发建设公司提交如下证据材料：证据1：领合同回执（2015年10月27日），拟证明签订商品房买卖合同时是简毅、张爱芳与广佛开发建设公司签署，简毅、张爱芳是案涉房产的实际所有人，中亿光电（苏州）公司是简毅指定的买家。证据2：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号），住房城乡建设部、商务部、国家发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号），拟证明2015年9月1日广佛开发建设公司与简毅签订《商品房买卖合同》补充协议时，本是将案涉16套房抵债抵给简毅的，但因简毅清楚自己是台湾人，在境内购买超过一定面积的自主商品房是不予登记的，因此简毅与广佛开发建设公司签订《商品房买卖合同》补充协议时，在第四条中才约定“且甲方需无偿开具全额购房发票给乙方（或乙方指定的买家），并协助配合乙方（或乙方指定的买家）到房产交易所完成合同备案登记及其他各项手续。”因此，中亿光电（苏州）公司就是简毅指定的买家，即案涉16套房产是广佛开发建设公司抵债抵给简毅的，简毅才是实际的权利人。经质证，中亿光电（苏州）公司认为广佛开发建设公司提交的证据1没有证据原件，对该证据合法性、真实性及关联性均不予确认，而且领取合同不能说明就是涉案房屋的所有人。中亿光电（苏州）公司从未授权他人代持房屋，也未帮助他人代持房屋；证据2不符合证据规则的规定，不属于证据，且该规定仅针对住宅用房并非工业用房，与本案情况不相符。经认证，因中亿光电（苏州）公司对广佛开发建设公司在二审期间提供的证据1不予确认，且该证据不能证明广佛开发建设公司在本案所主张的待证事实，本院对该证据不予认可；广佛开发建设公司提供的证据2是公之于众的文件，本院对其真实性予以采纳，但该证据不能直接证明广佛开发建设公司是简毅指定的“买家”。广佛开发建设公司在二审期间申请调取其与简毅、张爱芬的转账明细。经审查，该申请不符合法律规定，本院不予准许。中亿光电（苏州）公司在二审期间没有向本院提供新的证据材料。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是涉台民事纠纷。案件当事人对一审法院适用大陆法律审理本案没有异议，本院予以确认。关于本案案由问题，首先，广佛开发建设公司主张中亿光电（苏州）公司是简毅指定的案涉商品房买卖合同的买受人，该司与广佛开发建设公司签订案涉买卖合同以应当收取的购房款清偿广佛开发建设公司尚欠简毅的借款债务。虽然广佛开发建设公司在本案中提供其与简毅所签订的商品房买卖合同补充协议，但是，该补充协议并未指明中亿光电（苏州）公司是简毅在该合同项下所指定的“买家”，而且，简毅在一审阶段明确表示其与广佛开发建设公司之间的借贷关系与案涉商品房买卖合同无关。对比广佛开发建设公司与简毅签订的商品房买卖合同补充协议和案涉商品房买卖合同，两者所约定的买卖标的不相同。其次，简毅、张爱芬是中亿光电（苏州）公司的工作人员，该两人在广佛开发建设公司与中亿光电（苏州）公司之间的案涉商品房买卖合同中代表中亿光电（苏州）公司处理相应的合同事务，不能当然地认定案涉商品房买卖合同与广佛开发建设公司、简毅之间的借贷关系有直接联系。广佛开发建设公司认为在中亿光电（苏州）公司向其支付21510325元后，广佛开发建设公司将等额款项支付给简毅、张爱芬，说明广佛开发建设公司将案涉商品房抵偿简毅的借款债务。即使广佛开发建设公司所述的付款给简毅、张爱芳的事实客观存在，广佛开发建设公司在收取中亿光电（苏州）公司按照合同约定支付的等额款项后向简毅、张爱芬付款，是该司自由处分自身财产权利的行为。广佛开发建设公司并不能够提供直接证据证明广佛开发建设公司、中亿光电（苏州）公司以及简毅三方之间存在以购房款抵借款的债务清理协定。基于以上分析，广佛开发建设公司上诉主张案涉商品房买卖合同是以房抵债的协议，本案应按民间借贷纠纷来审理，缺乏事实根据，本院不予采纳。本案案由应定为商品房预售合同纠纷。关于广佛开发建设公司是否应承担逾期交房违约责任问题，广佛开发建设公司与中亿光电（苏州）公司订立的商品房买卖合同已经明确约定交房时间。在二审庭审期间，广佛开发建设公司自认至今未能向中亿光电（苏州）公司交付符合合同约定的房屋，客观上已构成违反合同约定。与此同时，广佛开发建设公司曾经向中亿光电（苏州）公司发函，承认因己方工程建设问题未能按期交付房屋，并就由此产生的违约责任向中亿光电（苏州）公司表示愿意协商解决。该函件表明广佛开发建设公司确认逾期交房以及愿意承担逾期交房违约责任。广佛开发建设公司在向中亿光电（苏州）公司发出的上述函件中并未提及其在本案所抗辩的简毅与广佛开发建设公司之间的借贷关系以及以房抵债的问题。与此同时，该司也没有主张因中亿光电（苏州）公司未足额支付合同约定的购房款，该司有权不按照约定时间交房。广佛开发建设公司在本案提出的拒绝承担违约责任的理由不成立。因此，中亿光电（苏州）公司要求广佛开发建设公司承担逾期交房违约金符合合同约定，本院予以支持。综上，广佛开发建设公司的上诉事实和理由，依据不足，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7489.81元，由上诉人广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 谢达辉审 判 员 梁亦民二〇一九年十月二十八日法官助理 巫江禺书 记 员 何敏玲