宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初4582号原告：韩某，宁夏回族自治区中卫市人，群众，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：杨某,宁夏浩晟律师事务所律师。被告：曹某，宁夏回族自治区青铜峡市人，群众，现住宁夏回族自治区银川市。被告：雷某，陕西省绥德县人，群众，现住宁夏回族自治区银川市。原告韩某与被告曹某、雷某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，原告韩某于2019年8月5日向本院提出财产保全的申请，要求查封、冻结被告雷某名下的的位××区房屋（不动产登记证号20136120）及位于银川市××区房屋（产权证号2013027731），原告韩某提供中国人民财产保险股份有限公司银川分公司出具的诉讼财产保全责任保险保单保函予以担保。本院于2019年8月5日作出（2019）宁0122民初4582号民事裁定书，裁定查封被申请人雷某名下的的位××区房屋（不动产登记证号20136120）及位于银川市××区房屋（产权证号2013027731）房屋的产权户籍。本案依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告韩某的委托诉讼代理人杨某和被告曹某、雷某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议》及补充协议;2.判令被告返还原告购房款240万元；3.判令被告支付原告违约金120万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2016年11月13日，二被告与原告签订了一份《房屋买卖合同》，后又签订了补充协议。合同约定，被告将位于银川市××区房屋出售给原告，房屋价款为360万元，被告应当在2017年8月30日前将房屋产权过户登记至原告名下，合同签订后，原告即将房款全部支付给被告，但被告至今不能为原告办理房屋产权证书。综上所述，被告将房屋出售给原告，应当按照法律规定和合同约定为原告办理房屋产权证书，逾期应当承担法律责任。因此，原告为维护自身合法权利，根据《合同法》等法律规定，特向法院提起诉讼，请依法审理，判如所请。被告曹某辩称，原、被告确实签订了房屋买卖合同，房屋出售给原告后，原告确实将房屋价款360万元已付清，但是因为涉案房屋未还清贷款，一直未能办理过户手续，所以我方于2017年8月底向原告退还了房款120万元。我方希望与原告方调解处理本案。被告雷某辩称，与曹某答辩意见一致。补充一点我方暂不同意解除合同，希望原告给予我方三个月的时间还清贷款，并给原告办理涉案房屋过户手续。原告所诉违约金过高，有异议，希望法院如果调解不成，希望法庭予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年11月23日原告韩某（乙方）与被告曹某、雷某（甲方）签订《房屋买卖协议》，被告曹某、雷某将其合法拥有的的位××镇房屋出售给原告，建筑面积338.59平方米，房屋总价为360万元。并约定甲方将附属于该房屋的装修、其他设施、设备、以及家具家电等一并转让给乙方，其转让价格已包含在房屋的价款中，不再另行支付价款。乙方于2016年11月11日前以现金方式付给甲方定金30万元，上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。乙方于2016年11月30日前以现金方式支付房屋价款人民币70万元；乙方于2017年8月15日前以现金方式付清房屋价款尾款260万元。上述房屋现由甲方抵押贷款于招商银行金融街支行、抵押贷款265万元，乙方对此已充分了解。乙方在支付完毕所有房款后，甲方于2017年8月30日前结清抵押贷款后将上述房屋产权产籍办理过户至乙方名下。甲乙双方于2016年11月23日日正式交付该房屋，交付房屋具体状况及物品明细以双方签字的交付清单为准。2017年7月10日原告韩某将360万元购房款全部付清，被告曹某给原告出具收条一张。2017年12月11日原告韩某与被告曹某签订《补充协议》一份，约定因甲方未按期将房屋过户给乙方，给乙方造成了一定的经济损失，甲方自愿将房价总额降20万元，总价340万元。2018年9月3日原告韩某与被告曹某又签订《购房协议》一份，约定甲方将位于××镇房屋出售给乙方，售价为人民币360万元，乙方已经全额支付房款，但因甲方迟迟未履行协议，退回120万元，故截止本协议签订日乙方未支付房款120万元人民币。该协议第五条约定：“若甲方在本协议签订后一个月内仍未按约定将房产标的过户给乙方，甲方承诺将剩余房款作为违约金交付乙方，乙方不用在为本房产标的支付任何费用。在此之后，若甲方在本协议签订之后的三个月内仍未能按约定将房产标的过户给乙方，乙方将依法向相关法院起诉处理。”由于二被告至今未将房屋贷款还清，涉案房屋至今未过户至原告名下，现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2016年12月，二被告已将涉案房屋交付给原告使用。二被告已经向原告退还房款120万元，剩余240万元房款未退。以上事实，有原告韩某提交的房屋买卖协议原件1份、补充协议原件1份、购房协议原件1份、收条原件1份、招商银行交易明细原件1份、不动产登记查询结果原件1份及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告庭审时提交了原、被告签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》、《购房协议》，可以证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在2017年7月10日就已经将房款付清，《房屋买卖协议》第五条约定：“乙方在支付完毕所有房款后，甲方于2017年8月30日前结清抵押贷款后将上述房屋产权产籍办理过户至乙方名下。”2018年9月3日双方又签订了《购房协议》将办理过户的时间变更为“本协议签订后一个月内”，但至今二被告仍未将涉案房屋过户至原告名下，二被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，因此对原告要求解除双方签订的《房屋买卖协议》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此由于原、被告双方签订的《房屋买卖协议》及补充协议已经解除，二被告应当向原告退还剩余房款240万元。关于违约金，原告主张按照《购房协议》第五条的约定，二被告应当向原告支付违约金120万元，虽然《购房协议》上只有被告曹某的签名，但被告雷某当庭表示对该协议的内容认可，但二被告提出该协议约定的违约金过高，因此本院认为应当予以调整，二被告应当按照年利率6%向原告支付2018年10月3日至2019年7月24日的违约金115989元（2400000元×6%÷365天×294天），因此对原告要求被告支付违约金120万元的诉讼请求，本院予以支持115989元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告韩某与被告曹某、雷某于2016年11月23日签订的《房屋买卖协议》及原告韩某与被告曹某于2017年12月11日签订的《补充协议》；二、被告曹某、雷某于判决书生效之日起十五日内向原告韩某返还购房款240万元；三、被告曹某、雷某于判决书生效之日起十五日内向原告韩某支付违约金115989元；四、驳回原告韩某的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17800元（已减半收取），由被告曹某、雷某负担12440元，由原告韩某负担5360元。保全费5000元，由被告曹某、雷某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 梁 郭 二〇一九年九月二十日书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。