广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初25320号原告彭澎，男，1974年7月28日出生，汉族。委托诉讼代理人王晶晶，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人邬盛杰，广东广和律师事务所律师。被告孙铮，男，1977年5月10日出生，汉族。委托诉讼代理人戴奥妮，广东仁人律师事务所律师。委托诉讼代理人吴瑕炫焰，广东仁人律师事务所实习律师。原告彭澎诉被告孙铮物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王晶晶及被告委托诉讼代理人戴奥妮、吴瑕炫焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告是邻居，其中原告是涉案8栋3B房屋的业主，被告是涉案8栋3A房屋的业主。原告在2015年12月购入房产后于2018年8月实际入住，入住后原告发现被告私自将房屋所在楼层的公共区域改建为私家花园，并设置围栏等固定设施阻止他人进入该公共区域。依据《物权法》及相关司法解释的规定，被告的这一行为严重地损害了原告的合法权益。经原告与被告多次沟通停止侵害、恢复公共区域原状无果的情况下，原告向法院提起诉讼，诉讼请求如下：1、被告立即停止对涉案3层公共区域的侵占行为，并立即恢复原状；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、本案原告主张权利已超过法定的诉讼时效。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第百八十八条对诉讼时效的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。”原告在起诉状原文写到“原告在2015年12月购入房产”，该时间距离本案立案时间2019年4月18日已超过三年的诉讼时效。原告在购买该房产时，诉争区域的围栏状态已经与现状一致，且存在近20年，原告购置房产按常理已经去过现场，理应知晓围栏的存在。在购买房产后至今的三年半时间内，该围栏状态也未作出任何改变，如原告认为侵犯己方权利，应在三年时间内提出请求。二、被告未侵犯原告任何权益。1.该诉争区域是被告1999年购房时开发商赠送的私家花园，被告有独立使用权，不是公共区域。被告购置3A房产时，开发商对小区内类似区域已做分割，连同物业一起出售，并授予业主“空中花园”使用权证明书。在被告提交的证据建设图纸中，花园与公共走廊有明确的实线分割，图纸上可见3A的客厅设计有门可进入花园，且进入花园仅有此门无其他出入口。开发商向业主交付房屋时，该围栏的底座及3A通向花园的门已经存在，并非被告私自加建。该区域的使用权限清晰明确，并非公共区域，小区里类似情况附送花园的房产有100多套，20年来从未有业主有过争议。原告在起诉状中称被告“私自将房屋所在楼层的公共区域改建为私家花园”的描述与事实不符。被告是否侵占了公共区域属于行政主管部门处理事项，不属于本案的审理范围，本案中被告未侵犯原告任何权益。原告要求被告恢复原状，事实是该区域的现状与20年前状态一致，现状即原状。2.该围栏的存在未侵害原告任何权益，特别是基于相邻关系享有的权利。被告和原告提交的现场照片均可以反映，3A、3B两户进出有专门的走廊通道，该围栏的底座（由开发商建成）并没有阻碍原始或约定俗成的道路通行，也不属于原告必须经行的区域，该围栏的存在未对原告通行造成任何妨碍，对于原告的物权的安全、采光、通风等权利亦无任何影响，被告未侵害原告权利。经审理查明，原告为涉案3B（以下简称3B号房屋）的所有权人。被告为涉案3A（以下简称3A号房屋）的所有权人。1998年10月31日，被告与深圳市新浩城实业发展有限公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定，被告购买3A号房屋,建筑面积为176.45平方米。1999年12月9日，被告办理了3A号房屋的房地产证。房地产证记载3A号房屋的建筑面积为176.45平方米。原告则称其于2015年通过二手房购买成为3B号房屋的业主。3A号房屋与3B号房屋相邻，3A号房屋客厅外及3B房屋外公共走廊连接的花园区域为诉争区域。经本院现场勘查，该诉争花园部分除小区开发商原始建成的底座外，目前另有被告修建的铁质围栏，形成一个独立空间，被告将其作为私人花园使用，仅从被告的客厅处有门通往该花园区域。原告主张该区域为小区公共区域，应为全体业主共同所有。被告主张该区域为其购买3A号房屋时，开发商赠送的私家花园，并非小区的公共区域。本院于2019年8月20日向深圳市不动产登记中心发函询问3A号房屋的房产证上记载的建筑面积是否包含诉争花园区域的面积。深圳市不动产登记中心于2019年9月16日向本院回复称：“涉案A座花园部分（即露台）为不计建筑面积部分，新明阁3A的房地产证上建筑面积未包含花园部分的面积”。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，关于诉争花园区域的性质问题。根据查明的事实，被告与深圳市新浩城实业发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》未就诉争花园区域作出任何约定，3A号房屋的房地产证上建筑面积未包含诉争花园区域的面积；被告亦未能举证证明该花园规划上属于被告专有使用或其专有使用已经过其他共有权人的同意；同时，该花园区域亦不具有构造和利用上的独立性。因此，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该诉争花园区域应属于涉案建筑物的共有部分。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。被告擅自在原有底座上修建围栏占用诉争花园区域，作为私人花园使用，侵犯了包括原告在内的其他业主的共有权。原告请求被告停止侵害，恢复原状，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、八十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙铮应于本判决生效之日起十日内停止对涉案3A号房屋客厅外接花园区域的侵占；二、被告孙铮应于本判决生效之日起十日内将涉案3A号房屋客厅外接花园区域自行修建的围栏拆除，恢复原状。本案案件受理费100元（已由原告预交），由被告孙铮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判审 判 长  **晶人民陪审员  罗海龙人民陪审员  潘珏红二○一九年十月二十五书记员庄晓玲（代）邹鑫柱附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。