苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初3362号原告：苏州乐汇城商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5649室。法定代表人：周陈香，董事长。委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋文恬，江苏久顺律师事务所实习律师。被告：曹亚彬，女，1971年4月2日出生，汉族，住四川省大邑县。本院于2019年4月9日受理了原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）诉被告曹亚彬房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乐汇城公司之委托诉讼代理人吕义然、宋文恬，被告曹亚彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐汇城公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认其与被告签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》已于2018年8月15日解除；2.判令被告立即支付其2017年10月1日至2018年8月14日的租金65801.98元、综合管理服务费7311.33元，合计73113.31元；3、判令被告立即支付其自2018年8月15日至2019年2月25日的场地占用使用费52533.26元；4.判令被告支付其违约金26870.7元；5.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年10月1日，其与被告签订了《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，后又签订了补充协议一份，合同约定其将位于苏州市吴中区港龙乐汇城的商场第1幢第1层1050、1051、1105、1106号四间商铺租赁给被告用于经营餐饮，商铺建筑面积为208.3平方米，租赁期限为2017年10月8日至2022年10月7日，第1-2年的月租金为7311.33元、综合管理服务费为812.37元，被告应于每月25日之前支付次月租金及综合管理服务费。其按约履行了合同义务，但被告仅支付部分租金及综合管理服务费，经其多次书面催告，被告在合理期间仍未履行支付义务，其遂于2018年8月15日依约书面通知被告案涉合同于当月15日解除。为维护其合法权益，故诉至法院。被告曹亚彬辩称，其认可双方签订的租赁合同在2018年8月15日解除，但其东西还在涉案租赁场地；其不欠原告租金65801.98元，只欠2018年7月、2018年8月15日前的租金，原告主张的综合管理服务费金额有误；合同解除后其要求搬走，但原告不让其搬走，为此双方发生了纠纷，并非其故意占用商铺，故其不认可占用使用费；在签订合同时其向原告交付了履约保证金29570.3元，可以抵扣违约金，没有必要再支付违约金，且其还向原告支付了装修保证金10000元，可以抵扣房租。本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，原告乐汇城公司（管理方，丙方）与被告曹亚彬（承租方，乙方）签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》一份，约定出租方(甲方)：仇敏华、俞家荣、俞法男、张仁华等业主，甲方是商铺所有权人，甲方将其在位于苏州市吴中区名称为港龙乐汇城的商场（备案名“乐汇商业广场”以下简称“商场”）1-1-01g号铺位特别、唯一、不可撤销地全部授权委托给丙方统一招商、经营管理。甲方承诺在租赁期内不干扰丙方的经营管理工作和乙方的正常经营活动。丙方按照《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》代甲方收取租金（相关税赋由甲方按照国家税收法律规定执行，由丙方代扣代缴），并对商场、商场公共部分实行统一的招商管理、经营管理、服务管理，具有对商场经营秩序管理、招商管理、经营管理的权利。丙方将位于中华人民共和国江苏省苏州市吴中区230省道路189号的港龙乐汇城商场第1幢第1层1050、1051、1105、1106号商铺（共4间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方。乙方承租的租赁场所建筑面积暂计为208.3平方米（以下简称“计租面积”），本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮业态，川鼎香品牌之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和丙方管理的规定。乙丙双方约定的租赁期限共5个租赁年度，自租赁起始日起算，本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度，本合同所称“租赁月度”，均系指合同期内的自然月，若首月或者末月为不满自然月日期的，则以实际租赁天数计算租金收入（即：当月租金=合同月租金÷30天*当月实际租赁天数）。租赁起始日按自2017年10月1日开始起算，乙丙双方约定的租赁场所交付日为本合同生效之日，乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于所确定的2017年11月16日的日期（以下简称“开业日”）。丙方同意给予乙方45天的设计、装修期，该设计、装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所开业日之前一日的期间。除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。租金按固定租金计算，第1-2年为7311.33元/月，第3-4年为7676.9元/月，第5年为8061.21元/月，其中第一个租赁年度期间的租金自租赁起始日起195天届满后乙方于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金，其余租赁年度乙方应于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币7311.33元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金或其他乙方应向丙方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5‰作为违约金。除非本合同另有约定，租赁起始日即为综合管理服务费起计日，自综合管理服务费起计日开始计算综合管理服务费。综合管理服务费按固定综合管理服务费计收，第1-2年为812.37元/月，第3-4年为825.99元/月，第5年为895.69元/月，第一个租赁年度的综合管理服务费自租赁起始日起195天届满后于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费，其余租赁年度乙方应于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币812.37元综合管理服务费，该预付综合管理服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合管理服务费，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付综合管理服务费，每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5%作为违约金。上述合同还约定：为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效之日前向丙方支付人民币29370.3元作为履约保证金（该履约保证金相当于本合同约定的最后一个租赁年度的3个完整月的租金及综合管理服务费），丙方于收到以上款项后向乙方提供相应收据，履约保证金在整个租赁期限内由丙方保管，丙方无须向乙方支付该保证金的利息，在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，丙方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣减或冲抵）无息退还给乙方：1、乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），并按合同约定退还租赁场所；2、乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有营业执照、批准、许可证以及电话和网络等的注销或变更地址手续。任何因乙方违约导致丙方提前解除本合同的，丙方有权在提前解除合同时，不予向乙方退还该履约保证金。本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内（以下简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员、搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因丙方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还丙方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归丙方所有，丙方可自行处置（因丙方原因导致合同解除的，丙方应对该等添附物给予相应补偿）。上述合同还约定：除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，丙方有权单方面提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔。丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，且上述关于免于支付租金及综合管理服务费期限的约定将不予履行，乙方应按合同约定向丙方支付租金和综合管理服务费。此外，乙方还应自合同解除后三十日内向丙方支付本合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和三倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此给丙方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分：1、发生本合同约定的丙方有权提前解除合同的情形；2乙方逾期支付租金或其他任何应付给丙方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经丙方催告后仍未支付的；……如有上述违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致丙方解除合同的，乙方应向丙方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按合同约定退还租赁场所，且丙方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付综合管理服务费。后，原告乐汇城公司（出租方，甲方）与被告曹亚彬（承租方，乙方）签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同补充协议》一份，约定甲乙双方于2017年10月1日签订了《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》（以下简称“原合同”）并诚信履行，甲乙双方本着合作共赢的原则，经友好协商，就原合同内容进行部分修订，签订补充协议如下：一、原合同租赁起始日自2017年10月8日开始计算；二、原合同乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2017年11月23日；三、原合同设计、装修期从2017年10月8日起至2017年11月22日共24天，其中设计期从2017年10月8日起至2017年10月22日共15天，设计期满之前，乙方须至丙方相关部门办理完成进场装修手续，并按期进场装修施工，装修期内丙方免收乙方租金和综合管理服务费，但自乙方进场装修之日起须支付装修管理费、装修保证金、垃圾清运费、水电能源费等由乙方装修产生的相关费用；四、本补充协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本补充协议修改的条款外，其他按原合同约定继续履行；五、本补充协议与原合同内容有冲突的，以本补充协议为准。原、被告双方一致确认，租赁起始日为2017年10月8日。被告曹亚彬于2017年9月27日向原告交纳了履约保证金29370.3元、预收租金及综合管理服务费8123.7元，于2018年7月2日支付租金2358元。原、被告均确认原告已收取被告租金9669.33元、已收取被告综合管理服务费812.37元。2018年8月8日，原告向被告邮寄了《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，邮寄收件地址为涉案商铺，表示被告结欠2018年6月至8月期间的租金和综合管理服务费24371.1元，已产生滞纳金1624.7元，要求被告于2018年8月11日前缴清拖欠费用。该邮件快递查询信息显示“2018年8月9日已签收，收发室”。被告表示其未收到上述通知书。2018年8月12日，原告向被告邮寄了解除《商铺租赁合同》的通知书，邮寄收件地址为涉案商铺，表示因被告从2018年6月起拖欠租金、综合管理服务费及滞纳金合计21934.1元，多次通知限期支付但被告仍未按时缴清，故通知被告自2018年8月15日起解除与被告签署的《商铺租赁合同》，其将对1-1-01g商铺进行查封，并向项目所在地公安机关报案，如相关条件许可，其将打开1-1-01g商铺并对商铺内遗留物品进行暂扣。对此原告提供了邮件签收联照片，证明签收人为何燕。被告表示其未收到上述通知书，不认识何燕。2019年1月14日，原告向被告邮寄了清铺通知书，邮件收件地址为被告户籍地，表示因被告拖欠租金及综合管理服务费、物业费合计22809元，其于2018年8月12日向被告寄出解除《商铺租赁通知书》，被告不予理会，其至今未收到被告付款，按合同内容，被告已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，被告不再享有免租装修期、营运免租期，原免租装修期、营运免租期按相关标准补交租金、综合管理费合计52804元；此外，被告还应支付合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和3倍的金额作为违约金合计26870.7元；要求被告于2019年1月18日前缴清欠款，并撤走商铺内的货品、展柜、道具等经营物品；如被告未在通知规定时限内履行撤场义务的，其有权按合同约定对该租赁场所进行强制清场，对于租赁场所内被告的物品及货品，其有权登记造册后搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存，其对因此引起的被告损失概不负责，同时，其有权就该等物品及货品向被告收取仓储费用；如自该等物品及货品被搬离后的30日内，被告未向其提出提取的要求或拒付或未能支付前述费用，则其有权按照其认为适当的方式转让、丢弃或以任何其他方式自行处置该等物品及货品，其上述行为产生的一切合理费用应由被告承担；如被告有拖欠其任何款项，则其有权将被告遗留在租赁场所内的物品进行变卖，变卖所得收益将被用于支付被告拖欠的租金及其他费用、违约金等，被告不得对此向其主张任何权利，如有剩余款项，其将退还被告，但如不足以弥补其损失的，其有权就不足部分向被告追偿。该邮件快递查询信息显示为2019年1月17日他人收。被告表示其未收到上述通知书，不知道谁收到的。审理中，被告称，其于2018年8月14日下班时将商铺门锁上，次日发现门上被原告加了一道锁，原告因其不交房租要求解除合同，不让其继续经营，其要求搬东西，但原告保安以房租不付清为由不让其搬，其遂报警处理；原告存在虚假招商行为，且其商铺在垃圾堆放点旁边，对其经营有影响。为此被告提供了以下证据：1、被告制作的店内设备清单一份，证明原告店内设备情况。2、苏州市公安局吴中分局胥口派出所接警记录一份，载明：2018年8月15日23时56分，胥口派出所接曹亚彬报警称和保安有纠纷，民警到场处警后，未发现违法情况，纠纷双方同意自行协商。3、照片若干，证明被告租赁的商铺及周边情况。经质证，原告对证据1不认可，认为系被告自行制作的。原告对证据2的真实性无异议，但认为不能证明其将商铺锁起来，其未将商铺上锁；其向被告发送了清铺通知，但被告未在规定时间内清场，其遂于2019年2月底将商铺内的物品搬到了另外的仓库内，其同意被告拿走。原告对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关。后，被告称，原告已将涉案商铺出租给他人，且其物品亦被他人使用。原告称，其已于2019年3月10日将涉案商铺出租给他人，但不认可他人使用的物品系原告的。关于免租期。被告认为其无需支付设计装修期及免租期的费用。原告认为，被告未按期交纳租金及服务费，故其按约有权取消免租期，且免租期包含设计装修期。关于违约金。原告认为，因被告违约，故其按约有权不退还履约保证金，且有权主张最后一个月租金和管理费三倍的违约金。被告认为，其已经交纳履约保证金，属于违约金范畴，故不能再重复收取违约金。上述事实，有原告提供的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》、通知书、邮寄凭证及查询记录、收据，被告提供的补充协议、收据、店内设备清单、接警记录、照片，以及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告乐汇城公司与被告曹亚彬于2017年10月1日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。因被告未按约支付2018年6月至2018年8月的租金及综合管理服务费，经原告催告后，被告仍未支付，原告通知被告自2018年8月15日起解除双方签订的商铺租赁合同，符合合同约定，被告对于合同于2018年8月15日解除亦予以认可，故本院确认双方所签订的商铺租赁合同于2018年8月15日解除。因合同解除后，被告未按约将租赁房屋返还原告，现有证据亦无法反映原告自2018年8月15日对租赁房屋上锁致使被告无法正常使用，本院根据合同约定的租金及综合管理服务费的计收标准及支付起始时间，结合原告主张的截止期限，确认被告应支付原告自2018年4月21日至2019年2月25日的租金、综合管理服务费及使用费共计82590.95元，扣除被告已支付的租金及综合管理服务费10481.7元，被告还应支付72109.25元。关于原告主张的2017年10月8日至2018年4月20日的租金及综合管理服务费、违约金26870.7元，首先，2017年10月8日至2018年4月20日期间的租金及综合管理服务费双方合同约定在被告按约履行合同的情形下应可以免交，如被告违约致使合同解除，则被告仍应支付，在被告违约致使合同解除情形下该免租期予以取消的约定以及违约金的约定、履约保证金不予退还的约定均属于在被告违约致使合同解除情形下被告应承担的违约金，本院对上述三项关于违约金的约定予以一并处理；其次，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现被告认为原告重复收取违约金，本院综合考量被告违约后可能造成原告实际损失的情况，酌情确定被告应支付原告违约金29370.3元，该款可直接由被告支付原告的履约保证金29370.3元予以折抵，原告已收取被告的履约保证金29370.3元不再退还。被告称原告不让其搬走商铺内物品。原告称，被告收到通知后未及时清场，其遂将商铺内物品放在另外的仓库内，并表示同意返还被告。后被告又称其物品被他人使用，原告对此不予认可，被告亦未能举证证明，故本院被告的上述抗辩不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司与被告曹亚彬于2017年10月1日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2018年8月15日解除。二、被告曹亚彬于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司租金、综合管理服务费及使用费合计人民币72109.25元。三、驳回原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5734元，由被告曹亚彬负担。被告负担部分原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再另行退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  钱建平人民陪审员  王文生人民陪审员  顾金星二〇一九年十月二十九日书 记 员  丰雨竑