广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3930号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨志强，男，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：刘海，广东邦南律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省华侨企业钢结构公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：张少鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘敬华，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蒙，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人杨志强与上诉人广东省华侨企业钢结构公司（以下简称华侨公司）因合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨志强上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令华侨公司履行2011年3月23日签订的《物业开发协议》的义务；3.判令华侨公司按2011年3月23日《物业开发协议》的约定，将协议项下位于佛山市某房屋（建筑面积212.96平方米）（房产证号：粤房字第0××6号）过户至杨志强名下；4.判令华侨公司将位于佛山市南海某号土地使用权[证号：南府国用（2015）第1××6号]及该土地使用权内的所有房产（包括土地内整个钢结构的厂房及一栋四层高的三合土框架房屋）过户至杨志强名下；5.判令华侨公司赔偿3807664.208元及利息予杨志强（利息与杨志强上诉状中列明的计算方式一致）；6.判令华侨公司承担本案所有诉讼费用及有关杨志强赔偿第三人的利息及直至履行2011年3月23日《物业开发协议》协议物业过户转名时的有关补偿费用及杨志强的有关利息及赔偿；7.一、二审诉讼费用由华侨公司承担。事实与理由：（一）杨志强反复强调，杨志强购买的位于佛山市某房屋（建筑面积212.96平方米、房产证号：粤房字第0××6号、地号：4××6）共用宗房屋房产无需再经县级以上人民政府批准，直接到大沥国土所黄岐行政服务中心补缴出让金后即可办理过户手续。原有的土地使用权证[证号：南府国用[2005]第1××5号]已经注销，该物业只需通过补交土地出让金即可完成过户，无需再经过县级以上人民政府的批准。一审法院未依杨志强的申请对该事实予以核实，导致认定事实不清。（二）《物业开发协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于合法有效的合同，请求二审法院参考杨志强提交的相关案例，依法予以改判。其余事实与理由与一审陈述的意见一致。华侨公司辩称，杨志强的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院不予支持。华侨公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项；2.本案一、二审诉讼费用由杨志强承担。事实与理由：（一）一审判决未查明本案事实，对事实认定存在错误。一审判决已认定《华钢交租金及修理说明》与本案无关，但又依据该证据认定了杨志强已交2011年4月至2015年9月期间的租金762000元，有违民事诉讼有关证据认定的规则；华侨公司仅负有对杨志强提供帮助的合同义务，一审判决简单以《关于（2016）粤06民终9××4号调查函的情况报告》为依据就认定系华侨公司未递交资料报请有批准权的人民政府批准致《物业开发协议》无效，明显有误；一审判决未查明杨志强主张的损失的实际情况。（二）一审判决以《物业开发协议》无效、杨志强没有利用涉讼场地、涉讼场地处于空置状态、华侨公司未举证证明杨志强因涉讼场地受益为由，判令华侨公司应退回766064.52元予杨志强，属于认定事实不清。杨志强辩称，华侨公司的上诉请求无事实和法律依据，未能办理过户手续的原因完全在于华侨公司，华侨公司应当向杨志强赔偿3807664.208元。杨志强向一审法院起诉请求：1.判令华侨公司履行2011年3月23日签订的《物业开发协议》的义务；2.判令华侨公司按2011年3月23日《物业开发协议》的约定，将协议项下位于佛山市某房屋（建筑面积212.96平方米）（房产证号：粤房字第0××6号）过户至杨志强名下；3.判令华侨公司将位于佛山市南海某号土地使用权[证号：南府国用（2015）第1××6号]及该土地使用权内的所有房产（包括土地内整个钢结构的厂房及一栋四层高的三合土框架房屋）过户至杨志强名下；4.判令华侨公司赔偿3807664.208元及利息予杨志强（利息与杨志强起诉状中列明的计算方式一致）；5.判令华侨公司承担本案所有诉讼费用及有关杨志强赔偿案外人的利息及直至2011年3月23日《物业开发协议》履行协议物业过户转名时的有关补偿费用及杨志强的有关利息及赔偿。华侨公司向一审法院反诉请求：1.判令确认杨志强、华侨公司签订的《物业开发协议》无效；2.判令杨志强返还占有的佛山市南海区某土地[证号：南府国用（2005）第1××6号]和位于佛山市南海某房屋（证号：粤房字第0××6号）及相应土地予华侨公司；3.杨志强承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月23日，华侨公司（甲方）与杨志强（乙方）签订《物业开发协议》，该协议写明甲、乙双方就开发甲方位于广东省佛山市南海区黄岐广佛路14号（原为广佛一路66号）物业（含土地使用权证南府国用[2005]第1××5号内房产212.96平方米土地等及剩余权益，土地使用权证南府[2005]1××6号内地产692.84平方米）（即涉讼场地）事宜，经友好协商，达成协议如下：一、甲方提供上述物业给乙方开发使用，交付时间从本协议签约之日起计算，乙方自行负责收取上述物业，自行负责处理与原租赁经营者的利益关系，并承担向甲方交纳上述物业首期收益支付前的租费；二、乙方在国家政策法规允许的范围内自行选择对上述物业的开发方式，但不得对甲方及其他第三人造成损害，否则将承担赔偿责任；三、乙方自行负责上述物业开发的资金投入和盈亏，甲方在自己职权范围内对乙方的开发工作提供帮助，但不保证提供的帮助均达到预期效果；四、乙方自取得上述物业报建批文后18个月内或在上述期限内办理了上述物业的更名过户时支付给甲方人民币4000000元作为甲方提供上述物业给其开发使用的收益，其中在取得上述物业开发报建批文后三个月内但不得迟于2012年6月30日前须支付首期人民币800000元；五、乙方如期支付完给甲方的收益后，上述物业所有权益均归乙方自行处置，但若乙方不能如期支付给甲方收益，甲方有权代为处置上述物业及其开发所产生权益，弥补应取得的收益。2011年4月28日，华侨公司的法定代表人张少鹏向国土城建和水务局（国土）部门申报华侨公司申报建设项目供地预审。同年5月13日，佛山市南海区大沥国土资源管理所同意华侨公司国有划拨建设用地补办出让的预审申请，补办出让的土地为国用（2005）1××6号权属证项下面积为692.8平方米的土地。杨志强、华侨公司均确认《物业开发协议》第四条中“开发报建批文”对应的“上述物业”是指面积为692平方米的土地。2017年3月8日，佛山市南海区大沥国土资源管理所向佛山市中级人民法院出具《关于（2016）粤06民终9××4号调查函的情况报告》，该报告写明（2016）粤06民终9××4号案所涉地块权属人：广东省华侨企业钢结构公司，地号：4××6，证载面积：692.84平方米，土地证号：国用（2005）1××6，土地性质：划拨国有土地使用权，土地使用权状态为正常、无查封、无抵押，该宗地已于2011年5月13日通过了补办出让预审申请，由于权属人（即：申请预审单位）至今仍未到宗地所在地的行政服务中心递交任何资料进行入件，致使该宗地补办出让手续仍未完成。另查明，一审法院在（2015）佛南法民三初字第1××4号案中向佛山市南海区国土城建和水务局发函调查，该局复函称：一、经实地勘察所得，土地证号为国用（2005）1××5，地号为4××6，面积为301.16平方米，权属人为广东省华侨企业钢结构公司，土地使用权类型为划拨，土地用途为城镇单一住宅用地，宗地于2007年5月17日转为全体业主。该地块有一幢9层高的宿舍楼，由证号为1××9号的房产证分割而成，各分到小业主名下，首层则还登记在广东省华侨企业钢结构公司名下（权利证号为0××6）；土地证号为国用（2005）1××6，地号为4××6，面积为692.84平方米，权属人为广东省华侨企业钢结构公司，土地使用权类型为划拨，土地用途为城镇单一住宅用地。该涉案土地地上是有建筑物的，但在佛山市房地产市场信息系统中用相关线索条件查询不到权属登记信息。二、房产证号为粤房产字第0××6号房屋对应的土地为全体业主，地号为4××6。佛山市南海区国土城建和水务局复函同时附上了相应的土地登记信息卡、房产查询证明。又查明，杨志强提供的收据原件显示2011年至2013年期间的租金为14000元/月，2014年至2015年期间的租金为15000元/月；杨志强提供的一份出具日期为2015年10月16日、收款人为华侨公司的收据载明“收到杨志强2015年7、8、9月份租金45000元”。证人马某某在（2015）佛南法民三初字第1××4号案中出庭作证时陈述，“其从2008年开始负责涉讼场地时，杨志强已在涉讼场地承租经营，2011年杨志强与华侨公司签订《物业开发协议》，签订协议后，马某某与华侨公司的法定代表人、杨志强一起到行政部门办理土地出让手续，通过预审后需加盖广东省国资委的印章，华侨公司称无法加盖该印章，由此搁置该手续至今。2010年起张某向华侨公司承租涉讼场地，张某将租金交给华侨公司，杨志强、华侨公司签订《物业开发协议》后张某不再使用涉讼场地，由杨志强向华侨公司缴纳租金，每月14000元，2014年1月起变更为每月15000元。杨志强没有利用涉讼场地，没有将涉讼场地转租，场地一直空置，杨志强也没有向华侨公司支付过协议约定的首期费用800000元”。杨志强、华侨公司对该证人证言真实性均无异议，且华侨公司确认马某某为其职员，一直看管涉讼场地。马某某于2016年1月7日签名确认的《华钢交租金及修理说明》所载明的杨志强交租金明细如下表所示。《华钢交租金及修理说明》还写明扣2011年维修后面屋顶更换铁皮共85000元，现扣了45000元，还差40000元未扣。杨志强主张其已向华侨公司支付至2015年9月份的租金，共向华侨公司支付租金总额为930000元，从2015年10月起未向华侨公司支付租金。华侨公司主张其从2011年3月起共收取租金697000元，杨志强从2015年10月起未向华侨公司支付租金。杨志强陈述签订《物业开发协议》之前涉讼场地的承租人是杨志强和案外人张某、张某某共同承租；华侨公司陈述签订《物业开发协议》之前涉讼场地的承租人是张某和杨志强共同承租，2010年1月1日续租时承租人名字变更为张某，租金为每月14000元，第四年开始递增，每月增加1500元。《华钢交租金及修理说明》载明的租金明细缴纳情况日期摘要收入（元）日期摘要收入（元）2010.5.8收到租金140002010.6.22收到5月份租金140002010.7.30收到6月份租金140002010.9.7收到7月份租金140002010.10.8收到8月份租金140002010.11.12收到9月份租金140002010.12.3收到10月份租金140002011.1.29收到11月份租金140002011.4.17收到12、1月份租金280002011.6.23收到2、3月份租金280004、5、6用于维修420002011.9.5收到7、8月份租金280002011.11.22收到9、10月份租金280002012.1.14收到11月份租金140002012.5.6收到12、1月份租金280002012.6.20收到2、3月份租金280002012.9.6收到4、5月份租金280002012.10.26收到6、7、8月份租金420002012.12.19收到9、10月份租金280002013.2.5收到11月份租金140002013.4.27收到租金280002013.7.25收到2、3、4月份租金420002013.10.26收到5、6、7月份租金420002013.12.2收到8、9、10月份租金420002014.1.30收到11月份租金140002014.3.29收到12月份租金140002014.7.11收到1、2、3月份租金450002014.10.6收到4、5、6月份租金450002015.1.25收到7、8、9月份租金30000收到10、11、12月份租金450002015.2.18收到1月份租金150002015.4.18收到2、3月份租金300002015.7.31收到4、5、6月份租金450002015.10.16收到7、8、9月份租金（扣除）45000合计930000元，其中2011年3月前（不含2011年3月）租金总额154000元，2011年3月租金为14000元，2011年4月至2015年9月租金为762000元。再查明，2015年11月6日，杨志强提起诉讼[案号：（2015）佛南法民三初字第1××4号]，要求：1.华侨公司继续履行2011年3月23日《物业开发协议》；2.华侨公司协助杨志强补办位于佛山市南海区某土地[证号：南府国用（2005）第1××6号]的出让手续并将位于佛山市南海某房屋（证号：粤房字第0××6号）过户至杨志强名下；3.华侨公司承担诉讼费用。一审法院于2016年9月27日作出（2015）佛南法民三初字第1××4号民事判决书，判决驳回杨志强的全部诉讼请求，驳回华侨公司的全部反诉请求。杨志强、华侨公司均不服提出上诉，本院于2017年12月26日作出（2016）粤06民终9××4号民事裁定书，认为合同的效力与杨志强起诉主张的合同效力不一致，一审法院因对合同效力认定有误而未向杨志强释明可以变更诉讼请求，程序不当，故裁定撤销一审法院（2015）佛南法民三初字第1××4号，该案发回一审法院重审，致本案（立案时间：2018年3月16日）。2018年5月31日，杨志强向一审法院提交增加诉讼请求申请书，要求华侨公司赔偿因《物业开发协议》所引致的损失3836663.308元。一审法院认为,《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案中，土地管理部门提供的土地登记信息显示，《物业开发协议》所涉两块土地的使用权类型为划拨土地使用权，故涉讼土地使用权类型应以土地管理部门对涉讼土地登记的信息为准。杨志强虽主张涉讼土地使用权不符合划拨土地使用权的取得条件，该土地使用权实质上并非划拨土地使用权，但在土地管理部门对涉讼土地登记的信息未作变更的情况下，应认定涉讼土地使用权类型为划拨土地使用权。杨志强申请调取土地原权属来源文件及内档文件对证明待证事实无意义，一审法院依法不予准许。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条等规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让属于法律法规的强制性规定，违反此规定的，应当认定合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条也明确规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”在相关法律法规及司法解释已有明确规定的情况下，对当事人订立的转让划拨土地使用权的合同的效力应按照上述规定予以审查。根据上述规定，当事人订立合同转让划拨土地使用权的，应符合以下几个条件合同才为有效：1.经过有批准权的人民政府批准；2.人民政府批准的时间最迟不得晚于当事人提起诉讼之时。本案中所涉的土地共有两块，均为划拨土地，土地证号为国用（2005）1××6的土地虽然在起诉前已由华侨公司向佛山市南海区大沥国土资源管理所提出补办出让预审申请，佛山市南海区大沥国土资源管理所也已作出同意预审申请的意见，但华侨公司并未继续提交审批所需的资料，审批流程尚未完成。由于佛山市南海区大沥国土资源管理所并无国有划拨建设用地补办出让手续的最终审批权，出让手续仍需由其上级土地管理部门进行进一步审批，故佛山市南海区大沥国土资源管理所出具该预审意见不能视为该土地的补办出让手续已经得到有批准权的人民政府批准。对于《物业开发协议》中涉及的土地使用权证为南府国用[2005]第1××5号内房产212.96平方米土地及房产，杨志强、华侨公司在起诉前未办理任何出让手续，该转让行为也未得到有批准权的人民政府批准。综上，《物业开发协议》所涉两块划拨土地使用权的转让在起诉前均未得到有批准权的人民政府批准，故根据上述规定，杨志强、华侨公司签订的《物业开发协议》无效，一审法院对华侨公司请求确认《物业开发协议》无效的反诉请求予以支持。无效合同自始没有法律约束力，杨志强请求华侨公司继续履行《物业开发协议》，将协议项下位于佛山市某房屋（建筑面积212.96平方米）（房产证号：粤房字第0××6号）、佛山市南海某号土地使用权[证号：南府国用（2015）第1××6号]及该土地使用权内的所有房产（包括土地内整个钢结构的厂房及一栋四层高的三合土框架房屋）过户至杨志强名下的的诉请无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，故对华侨公司请求杨志强返还《物业开发协议》项下物业的反诉请求予以支持。《物业开发协议》写明华侨公司提供涉讼场地给杨志强开发使用，交付时间从协议签订之日起计算，杨志强自行负责收取该物业，自行负责处理与原租赁经营者的利益关系，并承担向华侨公司缴纳物业首期收益支付前的租费。现《物业开发协议》无效，且华侨公司负责涉讼场地的职员马某某亦陈述杨志强没有利用涉讼场地，没有将涉讼场地转租，场地一直空置，华侨公司亦未提供证据杨志强因涉讼场地而受益，故华侨公司依据《物业开发协议》而收取的杨志强租费应当退还给杨志强。杨志强提供华侨公司职员马某某于2016年1月7日出具《华钢交租金及修理说明》显示杨志强已向华侨公司支付2010年-2015年租金总额为930000元，其中2011年3月前（不含2011年3月）租金总额154000元，2011年3月租金为14000元，2011年4月至2015年9月租金为762000元，故华侨公司应退还杨志强《物业开发协议》签订日（2011年3月23日）至2015年9月期间的租费总额为766064.52元[（14000元/月÷31日×9日）+762000元]。杨志强向华侨公司支付的2011年3月23日前（不含本数）的租费并非基于《物业开发协议》而支付，杨志强要求退还华侨公司该部分费用无事实依据，其诉请超出核定部分，一审法院不予支持。华侨公司负责涉讼场地的职员列明了杨志强向华侨公司就涉讼场地支付租金的具体情况，在此情况下，华侨公司并未举证推翻且未明确其收取租金的具体时间和金额，故对华侨公司认为杨志强自《物业开发协议》签订后至2015年9月期间仅支付租金697000元的主张，一审法院依法不予采信。《物业开发协议》无效，杨志强于2018年5月31日诉请华侨公司返还该款项，华侨公司逾期退还给杨志强造成了相应的资金占用损失，应以766064.52元从2018年5月31日起至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予杨志强。根据2011年5月13日佛山市南海区大沥国土资源管理所同意华侨公司国有划拨建设用地补办出让的预审申请，以及2017年3月8日佛山市南海区大沥国土资源管理所向佛山市中级人民法院出具《关于（2016）粤06民终9××4号调查函的情况报告》可知，华侨公司作为权属人，应由其提交资料报有批准权的人民政府审批决定是否准予转让，至杨志强起诉时，华侨公司仍未递交资料报请有批准权的人民政府批准致《物业开发协议》无效，华侨公司负有全部责任，其应当赔偿《物业开发协议》无效给杨志强造成的损失。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，受让方办理土地使用权出让手续应当是在有批准权的人民政府准许转让之后，《物业开发协议》项下的划拨土地尚未经政府准许转让，华侨公司认为责任主体在于杨志强的抗辩无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。一审法院综合考虑上述因素，结合《物业开发协议》签订后由杨志强自行处理与原租赁经营者的利益关系并自行收取场地的实际情况、杨志强对涉讼场地投入的维修款项的陈述及其对损失的举证情况、涉讼场地长期空置以及一审法院已判决华侨公司退还《物业开发协议》签订后杨志强就涉讼场地支付的全部租费的事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判令华侨公司赔偿杨志强损失1300000元，杨志强对损失的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。杨志强提交的光盘8张中部分录音、录像所涉及的人员身份无法确认，且录音录像内容对《物业开发协议》的效力及本案基本事实的认定并不产生影响，一审法院对其证明力均不予确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认杨志强与华侨公司于2011年3月23日签订的《物业开发协议》无效；二、杨志强于判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项《物业开发协议》项下物业（含土地使用权证南府国用[2005]第1××5号内房产212.96平方米土地等及剩余权益，土地使用权证南府[2005]1××6号内地产692.84平方米）予华侨公司；三、华侨公司于判决发生法律效力之日起十日内返还766064.52元予杨志强；四、华侨公司以766064.52元为本金从2018年5月31日起至实际退还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予杨志强，本项随上列第三项清；五、华侨公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失1300000元予杨志强；六、驳回杨志强的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，一审本诉案件受理费37361.31元，由杨志强负担14032.79元，由华侨公司负担23328.52元；一审反诉案件受理费50元，由杨志强负担。本院二审期间，杨志强围绕上诉请求提交如下证据：1.《关于杨志强申请查询广东省华侨企业钢结构公司业务情况的答复》；2.《委托授权书》；3.《合作合约》；4.《赵某某与杨志强对数》；5.杨志强与赵某某签订的《补充协议及延期付款》（签订日期分别为2016年9月8日及2017年9月3日）；6.张某、张某某与杨志强签订的《协议》（2011年4月15日），张某、张某某、杨志强、赵某某签订的《协议》（2015年1月8日）；7.张某、张某某、杨志强签署的《协议延期付款及支付对数》（2016年3月19日）；8.张某某与杨志强签署的《延期付款及支付对数细则协议》；9.张某某与杨志强签署的《收款证明及补充协议》；10.《赵某某与杨志强对数及补充协议》；11.《杨志强、张某某对数列表》；12.《关于由赵某某购买张某某持有的杨志强因2011年3月23日而收场的杨志强欠张某某的债权及权益）》；13.《佛山市南海区市场监督管理局（工商）关于（2016）粤06民终9××4号之一的复函》；14.（2017）最高法民再××号民事判决书、（2015）民申字第1××0号民事裁定书、（2017）最高法民再××号民事判决书、（2016）最高法民申1××7号民事裁定书、（2015）民提字第129号民事判决书、（2017）粤民终××号民事判决书、（2015）粤高法审监民提字第××号民事判决书、（2017）湘民再××号民事判决书、（2018）粤03民终1××8号民事判决书、（2016）粤03民终6××1号民事判决书、（2013）阳中法民一终字第××号民事判决书、（2017）粤0604民终3××9号民事判决书、（2017）粤06民终1××5号民事判决书、（2017）粤06民终1××6号民事判决书、（2014）佛南法民三初字第××号民事判决书、（2018）粤0605民初8××2号民事判决书、（2015）佛中法民三终字第××号民事判决书、（2014）民抗字第××号民事判决书、（2018）闽民申××号民事裁定书、（2017）湘民申3××5号民事裁定书、（2015）沪高民一（民）申字第××号民事裁定书、（2016）沪01民再××号民事判决书、（2016）湘民再××号民事判决书、（2015）浙民申字第××号民事裁定书、（2016）川民再××号民事判决书、（2014）渝高法民申字第0××4号民事裁定书及内容摘要、说明；15.（2016）粤1802民初××号民事判决书、（2016）粤1802民初××号民事判决书；16.赵某某与杨志强签订的《赵某某与杨志强对数》《补充协议》（2018年5月28日）；17.南府[1997]××号南海市人民政府文件《印发的通知》；18.录音录像光盘（2015年11月19日林某某办公室录音录像、2017年2月13日杨志强与李某某、马某某三人电话通话内容、2018年6月6日李某某办公室视频、2019年9月10日杨志强与马某某在黄岐行政服务中心国土窗口咨询录音录像、2019年9月29马某某录音录像）及整理的文本材料。华侨公司向本院提交了《租赁合同》。二审中，经杨志强申请，证人马某某出庭作证。马某某在庭审中确认，杨志强在一、二审期间提交的录音录像中的影像和声源来自华侨公司的李某某、林某某、张少鹏。经审查，本院认为，双方当事人在二审中提交的证据与证人证言均无法证明各自的上诉主张，故本院对前述证据及证人证言均不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审中，杨志强申请本院向最高人民法院查询《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条等相关法律条文是否属于效力性强制性规范。本院认为，杨志强的该申请不符合法律规定，本院不予准许。此外，杨志强申请本院向佛山市南海区大沥国土所黄岐行政服务中心窗口核实共用宗房屋是否需要经有批准权的人民法院批准出让后才能交纳土地出让金。本院认为，杨志强申请调查的前述问题属于法院审理案件适用法律的范畴，故本院对该申请不予准许。杨志强还申请本院调取涉讼物业在房管部门存档的土地权属来源登记及审批文件。本院认为，本院根据涉讼物业的不动产登记簿的内容已可查明土地使用权类型，杨志强申请本院调取的材料对本案定案并无实质性影响，本院不予准许。杨志强向本院申请调取（2015）佛南法民三初字第1××4号、（2016）粤06民终9××4号、（2018）粤0605民初4095号案件的庭审录像及所有存档文件。本院认为，杨志强申请调取的前述材料属于法院存档的材料，法院可根据需要直接查看，无须另行调取，故本院对该申请亦不予以准许。本院认为，本案系合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉讼合同的效力；一审判决华侨公司向杨志强返还766064.52元及利息、赔偿损失1300000元是否合法有据。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”根据前述法条的规定，涉讼两块土地的使用权类型应以土地管理部门的登记信息为准。本案中，土地管理部门提供的土地登记信息显示，涉讼两块土地的使用权类型均为划拨土地。在土地管理部门对涉讼土地登记信息未作变更的情况下，杨志强上诉主张涉讼土地使用权实质上并非划拨土地，无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”涉讼划拨土地使用权的转让在本案诉讼提起前均未得到有批准权的人民政府批准，根据前述司法解释的规定，涉讼《物业开发协议》无效。无效合同自始没有法律约束力，杨志强以涉讼协议有效为由，上诉主张继续履行合同并要求华侨公司将涉讼《物业开发协议》项下的物业过户至其名下，于法无据，本院不予支持。一审判决杨志强向华侨公司返还涉讼《物业开发协议》项下物业，于法有据，本院予以维持。关于第二个争议焦点。首先，关于返还766064.52元的问题。涉讼《物业开发协议》约定，华侨公司提供涉讼场地给杨志强开发使用，交付时间从协议签订之日起计算，杨志强自行负责收取该物业，自行负责处理与原租赁经营者的利益关系，并承担向华侨公司缴纳物业首期收益支付前的租费。涉讼协议无效，因该合同取得的财产应当予以返还。华侨公司负责涉讼场地的职员马某某陈述杨志强没有利用涉讼场地或转租，场地一直空置，本案中亦无证据证明杨志强因涉讼场地而受益，一审法院认定华侨公司依照《物业开发协议》而收取的租费应当予以返还，判令华侨公司将涉讼协议签订后至2015年9月期间的租金766064.52元退还给杨志强，处理得当，本院予以维持。华侨公司上诉主张不应向杨志强返还前述款项，理由不成立，本院不予支持。其次，关于一审判决华侨公司赔偿杨志强1300000元的问题。本院认为，根据佛山市南海区大沥国土资源管理所同意华侨公司国有划拨建设用地补办出让的预审申请及佛山市南海区大沥国土资源管理所的复函，华侨公司作为权属人，应当由其提交资料报有批准权的人民政府审批决定是否准予转让。本案中，华侨公司至今仍未递交资料报请有批准权的人民政府审批，系涉讼协议无效的根本原因，华侨公司对合同无效负有全部责任。华侨公司上诉主张其仅负有协助报批义务、申请报批的主体为杨志强而非华侨公司，与前述文件内容不符，本院不予采纳。一审法院根据本案的实际情况，综合考虑杨志强对涉讼场地的投入及其对损失的举证情况、涉讼场地长期空置以及一审法院已判决华侨公司退还766064.52元租金的事实，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令华侨公司向杨志强赔偿损失1300000元，并无不当，本院予以维持。杨志强超过前述部分的上诉请求缺乏证据支持，本院不予采信。综上所述，杨志强、华侨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43902.92元，由上诉人杨志强负担20574.40元，由上诉人广东省华侨企业钢结构公司负担23328.52元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十月二十四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋