上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9586号上诉人（原审被告）:黄秀娣，女，1950年1月27日生，汉族，户籍地上海市松江区，现住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）:黄秀群，女，1952年12月12日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）:黄秀英，女，1954年8月25日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）:黄慧丽，女，1956年7月7日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）:黄秀珍，女，1958年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。上列五位上诉人的共同委托诉讼代理人：彭燕雯，上海融孚律师事务所律师。上列五位上诉人的共同委托诉讼代理人：陈浩，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：茅卫国，男，1959年12月5日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：苏杰，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆懿颖，上海明庭律师事务所律师。原审第三人：上海建工汇福置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇周东路266号296室。法定代表人：朱忠明，董事长。委托诉讼代理人：周圣玺，男，上海建工房产有限公司工作人员。上诉人黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍因与被上诉人茅卫国、原审第三人上海建工汇福置业发展有限公司共有纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初55392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人茅卫国原审诉请。事实和理由：上诉人认为原坐落于本事浦东新区XX街道XX宅XX号（简称XX宅XX号房屋）被征收房屋属于上诉人家庭，作为原房屋物权人，与征收补偿部门签署征收补偿协议，明确拆迁补偿对象为黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍5人(继承上诉人父亲遗产)，不包括承租人等内各类债权关系的债权人。该房屋性质上属于城市私房，未办理房屋产权证，依照当时法律法规，无产权证的私房，事实上也无法办理过户变更登记。在未登记的情况下，债权也不能转换为物权。本案中所涉“收条”可理解为购房合同，依照其时法律、法规，合同中关于房屋买卖部分，依法认定无效。同时，双方当时签署的合同不仅体现房屋买卖，还涉及房屋租赁关系。被上诉人茅卫国辩称，不同意五位上诉人的上诉请求。其于1991年从XX宅XX号房屋权利人黄某处购买了房屋，该房屋为国有土地上的私有房屋，并非农村宅基地房屋，对于买卖双方的资格法律并无禁止性评价，买卖行为合法有效。茅卫国所购置的该间房屋系平房，相对其它间分隔独立（达50平方米）。双方之间不存在房屋租赁关系。尽管没有变更登记，征收部门系根据房屋对外记载内容进行征收并签署协议，并不妨碍茅卫国凭借买卖协议和实际支付对价的行为，占有使用该房间，故房屋的权利理应由茅卫国享有。原审法院查明事实清楚，请求二审维持原审判决。原审第三人上海建工汇福置业发展有限公司辩称，原审法院查明事实清楚，请求二审法院依法判决。茅卫国向一审法院起诉请求：判令茅卫国为上海市浦东新区XX街道XX宅XX号房屋征收补偿所得6套房屋的共有人之一，并依法分割安置房屋6套：浦东新区XX路XX弄XX号XX单元XX号XX室、XX路XX弄XX幢XX号XX室、XX路XX弄XX幢XX号XX室、XX路XX弄XX幢XX号XX室、XX路XX弄XX幢XX号1XX室、XX路XX弄XX幢XX号XX室，茅卫国要求分得其中任意一套房屋，无论哪套房屋均可。一审法院认定事实：黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍均系已故的黄某和张某夫妻的女儿。黄某于1992年6月去世，张某于1999年10月去世。茅卫国曾使用过“茅某”一名。门牌号XX宅XX号房屋有多户多处。1991年3月18日，黄秀娣代黄某写下收条一张，内容为，“今收到茅某支付购房定金5000元，于4月15日一次付清全部款项，办理购房手续，逾期由茅某支付房租每月50元，定金退还，房屋由黄某自行处理。”1991年4月20日，黄秀娣再次代黄某写下收条一张，内容为“今收到茅某同志购房钞票一万元整，手续（过户）办好后此条作废”。此后，黄某将XX宅XX号房屋中的一部分交给茅卫国使用，茅卫国将房屋出租，直至房屋被征收。2014年10月19日，黄秀娣代表黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍5人作为乙方，就黄某名下的XX宅XX号房屋的征收事宜与和作为甲方的征收单位上海市浦东新区建设和交通委员会签订了上海市国有土地上房屋征收补偿协议。该协议明确被征收人为黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍，权利凭证为税单，被征收房屋的性质为私房，认定建筑面积为89平方米，未认定建筑面积为32.76平方米，被征收房屋的价值补偿款为3,029,495.30元，包括评估价格2,062,931元（89×23179）、价格补贴618,879.30元（89×23179×0.3）、套型面积补贴347,685元（23179×15）。协议第六条明确乙方不符合居住困难户条件。协议第八条约定，乙方选择房屋产权调换，以被征收房屋价值补偿款，甲方提供的产权调换房屋计6套，房屋总建筑面积517.35平方米；调换的6套房屋均在浦东新区，分别为，①XX路XX弄XX＃XX单元XX号XX室，建筑面积108.84平方米，单价8,700元，总价946,908元，②XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积81.06平方米，单价8,500元，总价689,010元，③XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积81.06平方米，单价8,500元，总价689,010元，④XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积81.58平方米，单价8,500元，总价693,430元，⑤XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积82.68平方米，单价12,500元，总价1,033,500元，加上全部房屋面积的溢价款7,700元，故总价为1,041,200元，⑥XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积82.13平方米，单价12,300元，总价1,010,199元。协议第七条明确装潢补偿为39,721元。第九条明确了其他各类补贴、奖励费用共计1,949,692元，包括搬迁费2,136元（89×12×2）、家用设施移装补贴500元、旧城区改建补贴267,000元（89×3000）、签约奖励费50,000元、未见证面积补贴19,656元（600×32.76）、照顾认定面积补贴1,602,000元（89×18000），装修临时安置费8,400元（2800×3）。协议第十四条明确乙方应支付差额款50,848元。另，黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍与征收单位还另行签订一份相关费用补偿协议，获得补偿款11.80万元。此外，黄秀英和黄慧丽分别与征收单位另行就XX宅XX号其他房屋签订了房屋征收补偿协议，写明的权利凭证号均为税单，均不属居住困难户。黄秀英获得认定的建筑面积为33平方米，获得补偿款合计1,537,444元（房屋价值款1,342,064元+其他各类奖励和补贴777,380元+相关协议确定的补贴118,000元），无房屋装潢补偿款，获得产权调换房屋2套，总面积196.12平方米，总价1,987,386元。黄慧丽获得认定的建筑面积为15平方米，获得补偿款合计1,292,725元（799,675元+375,050元+118,000元），获得产权调换房屋1套，建筑面积99.91平方米，总价1,250,725元。双方对于茅卫国使用的房屋面积说法不一。茅卫国称是2间50平方米，黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍则称是30平方米的2间中的一间。黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍确认黄某的老房共有两处，茅卫国使用的房屋包含在黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍的征收协议中。双方确认茅卫国使用的房屋系单独一处且全部归茅卫国使用，与上诉人家的其他房屋分开。黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍的征收档案中留存的权利依据为2张以黄某的名义缴纳的地租收据和黄秀娣的建筑面积为30平方米的85城镇房屋分幢普查表。两张地租收据情况是，一张为2003年的地租收据，编号为16-5-168，租金为14.40元，在违法占地租金一栏上写了30平方米，一张为2006年的地租收据，编号为16-5-170，租金为28.32元。黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍提供的此前多年的地租收据编号与金额均与留档的收据相同，均分为2张，其中租金额14.40元的收据中无违法占地租金，另一张的租金额为25.44元，另有违法占地租金2.88元，合计28.32元。黄秀英的征收档案中所留存的权利依据是2004年的一张地租收据和1985年的城镇房屋分幢普查表，地租收据编号为16-5-167，金额为15.84元，城镇房屋分幢普查表上所写房屋建筑面积为26平方米。黄慧丽的征收档案中留存的权利依据是2003年的地租收据，编号为16-5-166，金额为7.20元。上述地租收据中，黄某的28.32元和黄秀英的15.84元均写明收租标准为0.04元。三份征收协议所使用的被征收房屋评估分户报告是同一份，将房屋分为房屋1和房屋2，评估汇总表显示房屋1面积为168.46平方米，装潢39,721元，房屋2面积为138.26平方米，无装潢。报告中的房屋平面示意图显示，房屋1系3间相连的2层房屋，房屋2包括分开的四处，均为1层，其中独立的有3处，还有一处与房屋1相连。在黄慧丽的拆迁档案中的评估报告中的房屋平面示意图上，房屋1中的一间标有“黄秀英、税、33平方米”，与房屋1相连的房屋2标有“黄慧丽、税、15平方米”。因茅卫国就房屋征收的协议签订问题向上海市政府提出信访，浦东新区建交委于2015年1月26日对其信访进行了答复。2016年8月，茅卫国起诉要求分割涉案的六套安置房屋，后以欲提起行政诉讼为由撤诉，后提起征收补偿安置合同纠纷案，于2017年1月20日撤诉。1991年6月26日，茅卫国出具给黄某一张暂借条，内容为“兹茅某暂借2000元”，1991年8月24日出具一张借条，内容为“暂借王敏虎3000元”。XX路XX弄XX号XX室房屋目前登记在第三人建工汇福公司名下。黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍不要求在本案中确定其他5套房屋的分配方案。一审法院认为，茅卫国于1991年向黄某购买房屋，已经支付了全部房价款，自茅卫国支付购房款后，房屋一直由茅卫国占有使用至房屋被征收。黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍提供出具的借条以证明茅卫国以借款的名义取回了5,000元，双方由买卖转为了租赁缺乏依据。黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍称每月从已付的房款中扣除租金50元的说法系其自己作出的解释，没有证据证明，也不符合常理。双方买卖的房屋没有产权证，也没有土地使用权证，从双方当时所签协议中约定要办理过户的内容以及黄某缴纳地租的情况来看，双方买卖的房屋仅有缴纳地租的收据，即便在买卖当时也不能办理过户手续，实际上并非合法建筑，但在征收时，双方买卖的房屋得到政府的认可并获得了征收补偿利益，从诚实、公平的原则出发，茅卫国就其所购买房屋因征收所获得的利益应当享有部分权利。买卖的协议上没有买卖房屋的面积，双方对于茅卫国购买的房屋的面积说法不一。但分析黄某名下有2张地租收据、黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍陈述黄某有两处老房以及茅卫国买卖的房屋与黄某的其他房屋都分开的意见，可以确认茅卫国所购买的房屋是其中一张地租收据中的房屋。从涉案三份动迁协议根据地租收据所认定的面积以及2张地租收据中所载的收费标准为0.04元来看，可以确定所有的地租都是按每月每平方米0.04元收取，黄某的2间地租收据一张金额为14.40元，一张金额为28.32元，对应的房屋面积分别为30平方米和59平方米，两者之和为89平方米，这与征收协议所认定的面积一致。根据上述可以认定，茅卫国所购买的房屋面积或者是30平方米，或者是59平方米，而从双方的陈述来看，30平方米的可能性要更大一些。黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍、黄秀英、黄慧丽所签订的征收协议确定征收利益均系根据房屋的面积情况而定，没有考虑人口因素，根据黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍所签协议获得的征收利益、对照黄秀英、黄慧丽所获得的征收利益，茅卫国要求取得6套房屋中的任意1套，即可以是最便宜的1套，不足全部动迁利益的1/6，是合理的，现原审法院根据黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍的意见，XX路XX弄XX号XX室房屋。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条的规定，于二○一九年四月二十日作出如下判决：一、上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋归茅卫国所有；二、第三人上海建工汇福置业发展有限公司在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋可以进行产权转移登记之日起十五日内协助茅卫国办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权转移登记至茅卫国名下的手续。一审案件受理费25,759元，由茅卫国负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，原判认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于本案XX宅XX号房屋征收补偿利益在各方当事人之间应当如何认定及分割的问题，首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，作为房屋征收部门上海市浦东新区建设和交通委员会，与被征收人一方签署征收补偿协议，在协议中应对权利及义务予以明确，即对被征收人的所得的征收补偿及安置房屋进行具体落实。一般来讲，被征收人一栏由该一方全体权利人中的代表签字认定。本案中，黄秀娣、黄秀珍、黄慧丽、黄秀英、黄秀群，作为黄某、张某所生育的子女，在其父母去世后，可作为被征收一方的安置权利人，享有相应的权利。其次，对于该处征收补偿利益权利人的认定，本院认为，一般来讲，协议中列明的被征收人一方（乙方）系相对于征收方（甲方上海市浦东新区建设和交通委员会）及房屋征收实施单位（上海市XX事务所有限公司）而言。如有证据证明尚有其他人员亦享受本次该处征收补偿利益，当然也一并在此予以认定，即本案共有纠纷中应当在各权利人内部之间认定分割。根据原审在案证据材料，可证实茅卫国于1991年向黄某购买房屋。依照合同法及相应司法解释的规定，如双方签署的合同，不违反法律效力性、禁止性规范，理应对协议双方当事人真实意思予以尊重。至于黄秀娣、黄秀珍、黄慧丽、黄秀英、黄秀群一方主张双方为房屋租赁合同关系，但并未提供双方之间存在租赁关系的证据，故其主张缺乏依据，本院不予认可。茅卫国对房屋中该部分实际控制管理长达二十余年，长期占有、使用、收益该房屋中其购买部分。在我国城市和农村的房屋买卖中，房屋交付完毕，买受人长期对该房屋占有使用却未办理登记的事实大量存在。况且，本案系争房屋事实上并未建立合法有效的初始不动产权属登记，自然之后也无法进行房屋买卖物权变更登记。不动产权属自始未办理登记，并不意味茅卫国对该房屋的购买部分不享有权益。因此XX宅XX号私房被征收后，茅卫国作为权益人之一，应与黄秀娣、黄秀珍、黄慧丽、黄秀英、黄秀群一起享有征收补偿安置利益。再次，对于各自所占权利份额，本次征收政策规定，系按照面积计算（并不考虑人口因素）征收补偿款项及安置所得房屋。同时，根据征收安置实际情形，并结合各方意见等因素，本着公平合理诚信之原则，原审法院将安置所得6套房屋中的一套，即XX路XX弄XX号XX室判定归茅卫国所有，合理适当，本院予以认同。五位上诉人的诉请意见，缺乏相应事实及法律依据，本院不予认可。综上所述，五位上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取计人民币10,690元，由上诉人黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍负担。本判决为终审判决。审判长  王列宾审判员  朱雁军审判员  单文林二〇一九年十月三十一日书记员  俞俊俊附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……