四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7855号 原告：成都忠信物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区星狮路511号1栋4层27、28号。 法定代表人：田永云，公司总经理。 委托诉讼代理人：向世林，四川蜀西律师事务所律师。 被告：邹梅，女，1974年9月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：彭成刚（邹梅之夫），住成都市锦江区。 原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称忠信物管公司）与被告邹梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案，依法适用简易程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告忠信物管公司的委托诉讼代理人向世林，被告邹梅的委托诉讼代理人彭成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告忠信物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令邹梅支付欠交的物业服务费5328.45元（庭审中明确，案涉房屋建筑面积127.32平方米，物业服务费标准为1.55元／平方米／月，本案主张2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费）、水费142.41元、电费1588.94元、生活垃圾处置费96元；2.本案的诉讼费由邹梅承担。事实与理由：依据2004年11月26日和2017年4月1日忠信物管公司与成都东方名园房地产有限公司、锦江区康郡小区第一届业主委员会签订的《康郡城前期物业服务合同》、《康郡物业服务合同》的约定，忠信物管公司于2004年12月1日起一直为位于成都市锦江区的“康郡城”小区提供物业服务至今。邹梅购买了“康郡城”小区房屋，系小区业主，应按时交纳物业服务费等费用。邹梅已欠交2017年4月1日至2019年6月30日的物业费5328.45元；2018年7月20日至2019年6月20日的电费1588.94元；2018年7月20日至2018年9月20日的水费142.41元；2018年1月至2018年12月的生活垃圾处置费96元。对于邹梅的欠费行为，经忠信物管公司催收仍未履行交费义务。邹梅的欠费行为已损坏了忠信物管公司的合法权益，不利于小区的物业服务工作，也损害了其他按时交费业主的合法权益。经催收未果，特诉至法院。 被告邹梅辩称，邹梅系案涉小区的业主。对水费、电费及生活垃圾处置费金额没有异议，未交纳该笔费用是因为忠信物管公司将该笔费用与物业服务费相绑定，邹梅无法交纳。对于物业费，并非是邹梅恶意拖欠，而是邹梅对《康郡物业服务合同》的有效性持有异议。邹梅认可按前期物业服务合同的标准交纳物业服务费。《康郡物业服务合同》应属无效，理由为：1.该合同非法剥夺了小区业主参与业主大会选聘物业服务企业的共同决定权利，忠信物管公司不能出示小区业主大会发出的选聘忠信物管公司为物业服务企业的中标通知书。2.物业服务资费调整表决通过不代表忠信物管公司获得小区物业服务企业资格，物业服务资费调整表决只是业主大会进行招投标选聘物业服务企业的准备工作内容之一，物业服务资费调整表决结果不能代替小区业主大会选聘物业服务企业决定。3.根据相关法律规定，选聘物业服务企业应当由全体业主共同决定，业委会仅是业主大会的执行机构，本身并非物业服务合同的一方主体。业委会在未经业主大会选聘物业服务企业的情况下自行与忠信物管公司签订物业服务合同，是无权代理行为，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。忠信物管公司本是小区的前期物业服务企业，知道或应当知道是否召开业主大会并作出选聘决定，其与无权代理的业委会签订《康郡物业服务合同》，不仅存在严重过错，而且明显涉嫌与业委会主任恶意串通故意为之，严重损害业主的合法权益，因而不能适用有关表见代理的规定，该《康郡物业服务合同》应属无效。 本院经审理认定事实如下：忠信物管公司系案涉小区的前期物业服务企业，自2014年起至今一直为案涉小区提供物业服务。前期物业服务费标准：小高层1.2元/平方米/月。邹梅系案涉小区房屋的业主，该房屋属于小高层，建筑面积127.32平方米。截至本案庭审之日，邹梅尚欠2018年7月20日至2019年6月20日的电费1588.94元、2018年7月20日至2018年9月20日的水费142.41元、2018年1月至2018年12月的生活垃圾处置费96元及2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费未交纳。忠信物管公司于2018年8月1日向邹梅发出缴费通知单催交物业服务费及水电费等费用。忠信物管公司于2018年8月20日因邹梅欠费一事向本院提起诉讼，后于2018年11月20日申请撤诉。本院于2018年11月21日裁定准许忠信物管公司撤诉。 2016年9月11日，忠信物管公司向康郡小区第一届业主委员会（以下简称康郡业委会）发出《关于康郡项目上调物业公共服务费用的请示》，请求把电梯小高层的物业费从1.2元/平方米/月，提高至1.55元/平方米/月等。 2016年11月3日，康郡业委会向全体业主发出《关于物业费调价表决的通告》，内容为：2016年4月，忠信物管公司拟发起物业费涨价表决事宜。2016年7月1日，康郡业委会成立后，忠信物管公司多次与康郡业委会沟通表示多年以来物价水平不断上涨，目前的物业公共服务收费标准已无法满足物业正常服务需求，需要通过合理的调价才能满足物业服务正常运行。按照《成都市物业管理条例相关规定》，康郡业委会有义务把忠信物管公司的调价意愿向大家通报，请大家根据自己的意愿进行表决。 2016年11月16日，康郡业委会向全体业主发出《关于调整小区物业费意见征集公告》，内容为：康郡业委会收到忠信物管公司《关于康郡项目上调物业公共服务费用的请示》后，按照三个文本之《业主大会议事规则》中第14条和18条的相关规定将召开业主大会，最终形成由全体业主决定是否接受物业费调整方案的决议。1.会议形式：书面征求意见（投票）；2.会议日期：2016年11月22日-12月15日；3.会议地点：康郡小区；4.表决事项：表决是否同意忠信物业公司提议的物业费调整方案；5.表决形式：专人送达、回收意见，康郡业委会委托忠信物管公司工作人员，在康郡小区民主监督小组、本小区居民代表及社区工作人员的监督下上门收集书面意见表，并统计汇总形成表决结果…… 向业主发放的表决票上载明：表决议题为物业公共服务费标准调整；电梯房现执行价格1.2元/平方米/月，拟调整价格1.55元/平方米/月。备注部分第3条载明：本小区物业公共服务费从与业委会签订物业管理服务合同及补充协议生效之日起按调整后的标准收取。 2016年12月15日，康郡业委会向全体业主发出《关于延迟调整物业服务费意见征询时间的公告》，内容为：截至2016年12月15日，总共收集意见表决票612票，还有594户业主没有行使表决权，决定将意见征询时间延迟到2016年12月30日。 2017年1月3日，康郡业委会向全体业主发出《公示》，内容为：康郡小区2016年11月22日-12月30日以上门征求意见方式表决物业服务费调整事项，同意户数占比58.21%，同意面积占比为59.03%，公示时间为2017年1月3日至2017年1月15日，公示期结束后，最终的结果将作为临时业主大会表决决议。 2017年2月15日，康郡业委会通过康郡微信公众号向业主告知：2016年11月22日召开的临时业主大会，以双过半通过了物业服务费调整事项，形成了业主大会决议，此决议将作为后续签订物业服务合同的重要条款之一。现在附上即将签约的物业服务合同初稿，广大征集业主意见，意见征求结束时间为2017年2月28日17时。该附件中所附的《康郡物业服务合同》中载明的物业服务企业为忠信物管公司。 2017年3月31日，康郡业委会通过康郡微信公众号向业主告知：自2月16日公示《康郡小区物业服务合同初稿》以来，康郡业委会广泛征集业主意见，并与广大业主代表对合同具体条款开展集体讨论，康郡业委会与忠信物管公司进行多次磋商谈判，最后形成了《康郡小区物业服务合同》。 2017年4月1日，康郡小区第一届业主委员会与忠信物管公司签订了《康郡物业服务合同》，约定：物业项目为康郡，合同履行期限为本合同签订之日起到2019年6月30日。小高层住宅为1.55元/平方米/月。业主物业服务费按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。《康郡物业服务合同》签订后，在小区进行了公示。 案涉小区部分业主向锦江区成龙路街道办事处请求撤销案涉小区业主委员会和忠信物管公司签订的《康郡物业服务合同》。锦江区成龙路街道办事处多次协调未果，2017年5月8日，发出《关于康郡小区业主委员会与忠信物业公司签订物业合同的公告》，载明：“建议通过司法途径依法维护业主自身的合法权益”。 2018年7月19日，案涉小区部分业主向锦江区人民法院提起诉讼，请求撤销《康郡物业服务合同》，锦江区人民法院裁定驳回起诉。上诉后，成都市中级人民法院于2019年4月18日维持了上述裁定。 另查明，邹梅提交的《成都市锦江区康郡小区管理规约》系康郡小区业主委员会筹备组编制，其第十一条第一款载明：各业主同意，物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取招投标方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。 上述事实，有忠信物管公司提交的双方当事人身份信息材料、《康郡物业服务合同》、房屋信息查询记录、缴费通知单及快递单、投递情况截屏、（2018）川0104民初9530号民事裁定书、《关于康郡项目上调物业公共服务费用的请示》、《关于物业费调价表决的通告》、《关于调整小区物业费意见征集公告》、《关于延迟调整物业服务费意见征询时间的公告》、《公示》、照片、康郡微信公众号内容、（2018）川0104民初8246号民事裁定书、（2019）川01民终6766号民事裁定书，邹梅提交的表决票、《康郡物业服务合同》、《关于康郡小区业主委员会与忠信物业公司签订物业合同的公告》、《成都市锦江区康郡小区管理规约》等证据以及双方当事人的陈述在案佐证。 关于邹梅提交的有部分业主联合签名的声明、确认合同效力表决函、提议召开业主大会的声明等，因显示为众多案外人个人签字，在无其他证据印证的情况下，本院无法核实签字人的身份及签字的真实性，故对该部分证据不予采纳。关于邹梅提交的康郡小区公共收益分配方案、会议纪要、康郡业委会会议纪要、康郡业委会明细账、康郡业委会物品移交单、印章使用登记表、业委会委员的个人总结等证据，拟证明忠信物管公司将物业服务企业资格与小区业主公共收益相捆绑、业委会主任非法保管业委会印章并使用等事实，因其拟证明事项属于小区业主自治范畴，与案涉争议焦点无关，故本院对该部分证据不予采纳。 本院认为，本案争议焦点在于，忠信物管公司与康郡业委会签订的《康郡物业服务合同》是否合法有效。忠信物管公司提交了一系列有关业主表决的证据，拟证明小区物业服务费上涨及由忠信物管公司继续作为小区物业管理公司这两个事项均经过了面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意，《康郡物业服务合同》合法有效。邹梅对物业服务费上涨一事表示认可，但认为小区业主的表决仅限于物业费上涨一事，并不代表已选聘忠信物管公司继续作为小区物业管理公司；未经业主大会选聘程序，未经招投标程序，康郡业委会擅自与忠信物管公司签订的《康郡物业服务合同》应属无效。对此，本院认为，康郡业委会向全体业主发出的《关于物业费调价表决的通告》和《关于调整小区物业费意见征集公告》中均载明了“物业费上涨系经忠信物管公司提议”、“表决事项为表决是否同意忠信物业公司提议的物业费调整方案”等内容。因该通告和公告是向全体业主发出，应视为业主在表决票上投票时已经知晓自己投票表决的事项包含两方面：一是物业费上涨，二是由忠信物管公司继续作为小区物业管理公司。因此，应认定康郡小区面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意物业费上涨并且由忠信物管公司继续作为小区物业管理公司。因此，康郡业委会与忠信物管公司签订《康郡物业服务合同》符合《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十五条的规定。邹梅主张康郡小区选聘物业服务企业需经过招投标程序，未经招投标程序签订的《康郡物业服务合同》无效，并提交了《成都市锦江区康郡小区管理规约》为证。对此，本院认为，该管理规约系康郡小区业主委员会筹备组编制，属于小区业主内部自治文件，仅对小区内部组织及小区业主有约束力，对小区外部组织或个人并无约束力，即不能约束物业公司，亦不能以违反该管理规约为由认定合同无效。经查，《康郡物业服务合同》内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形，因此，《康郡物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《康郡物业服务合同》对作为业主的邹梅具有约束力，因此，邹梅应当依照《康郡物业服务合同》之约定向忠信物管公司交纳物业费及相关费用。因案涉房屋建筑面积127.32平方米，按《康郡物业服务合同》约定的1.55元/平方米/月的标准计算，每月物业费为197.35元，2017年4月1日至2019年6月30日期间共计27个月的物业服务费为5328.45元。因邹梅认可其欠付的水费、电费、生活垃圾处置费等费用，对此本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、被告邹梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都忠信物业管理有限公司支付2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费5328.45元； 二、被告邹梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都忠信物业管理有限公司支付水费142.41元、电费1588.94元、生活垃圾处置费96元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邹梅负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇一九年十月八日 书记员 徐嘉源