上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0112民初27694号 原告：上海济海物业管理有限公司。 法定代表人：李振林，执行董事。 委托诉讼代理人：贾俊涛，上海众华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞筱旖，上海众华律师事务所律师。 被告：程智杰。 被告：薛静。 两被告共同委托诉讼代理人：沈宏兵，上海市联诚律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：叶嘉杰，上海市联诚律师事务所律师。 原告上海济海物业管理有限公司与被告程智杰、薛静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾俊涛、俞筱旖，被告薛静及两被告共同委托诉讼代理人叶嘉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：要求被告程智杰、薛静赔付以下债务：1、原上海A餐饮管理有限公司(以下简称A公司)结欠原告2018年9月1日至2018年10月15日的租金(人民币，下同)92,923元、物业管理费14,168元；2、A公司结欠原告截止2018年10月8日的水费564元、电费31,673.20元；3、A公司结欠原告自2016年7月15日至2016年10月14日免租期内的租金306,600元；4、A公司结欠原告解除合同违约金124,465元(按照月租金的2倍计算)。 事实和理由：2016年6月24日，原告与上海B酒店管理有限公司(以下简称B公司)签订《房屋租赁合同》，由B公司向原告承租上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX层XX房屋(以下简称涉案房屋)。合同约定B公司如逾期不支付租金等费用累计达到1个月以上，原告有权解除合同并由B公司承担免租期内的租金和相当于两个月租金金额的违约金。2017年6月13日，原告、B公司、上海B餐饮有限公司(A公司的原企业名称)三方签订《XX大厦租赁合同承租方变更之三方协议书》，约定由上海B餐饮有限公司承继B公司在租赁合同中的所有权利和义务。2018年1月11日，上海B餐饮有限公司更名为A公司。2018年3月9日，原告与A公司签订补充协议.然租赁合同履行至2018年10月，A公司拖欠租金一月有余。2018年10月9日，原告向A公司发出《解除租赁合同通知》。原告已书面通知解除合同并收回商铺，但A公司仍拖欠了原告诉讼请求中的相关债务。A公司于2018年10月15日形成解除公司的股东会决议，并由案外人陈某、被告程智杰、薛静组成清算组进行清算。然而清算组在清算期间未通知原告申报债权，即以公司债务已清算完毕、股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任的清算报告办理了注销A公司的工商登记，导致原告的债权未能获得清偿。因此，两被告作为A公司的股东应向原告承担赔偿责任。 被告程智杰、薛静辩称：本案首先需要确定原告是否具有出租人资格。A公司确实存在欠付租金的情况。两被告作为A公司股东，已经履行了发出注销公司公告的义务,原告未能在法定期限内申报债权主张权利，应视为其放弃债权。原告于2018年9月28日切断了电源，不允许A公司搬离财物。同月30日，在A公司的要求下，原告允许搬离一台冰柜及食品原料。10月5日，原告要求两天内清空房屋，五天内注销A公司。原告不应再计算2018年10月的租金，而且2018年9月后，也不再产生水电费。A公司承租的房屋面积相比于B公司承租的面积减少了一半，原告不应按原合同约定的租赁面积计算租金。况且A公司未参与B公司与原告签订租赁合同的过程，不清楚关于免租期的相关约定。A公司向原告支付了2个月的押金，双方曾约定以押金抵扣所欠的租金，但最终双方未实际履行，现被告请求以押金冲抵租金。原告主张的违约金过高，应予调整。A公司另支付了物业管理费的押金，此押金应当抵扣相应的物业管理费。要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：上海B餐饮有限公司注册成立于2016年11月，股东为邹书勇、高峰、B公司(即上海B酒店管理有限公司)、程智杰，邹书勇担任法定代表人。2018年1月11日，上海B餐饮有限公司更名为A公司，股东变更为薛静、程智杰，法定代表人变更为程智杰。 2016年6月，原告作为出租方(甲方)，B公司作为承租方(乙方)，双方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，计租面积560平方米；乙方承诺在租赁物业内经营“咖咖奥”品牌的咖啡业务；租期8年，自2016年7月15日至2024年7月14日，装修免租期3个月，自2016年7月15日至2016年10月14日。若因乙方原因提前终止本合同，乙方需支付装修免租期租金；租金：2016年7月15日至2019年7月14日期间的租金为6元/平方米/天；租金每两个月支付一次，乙方应每隔一月的1日或之前向甲方支付下两个月的租金，先付后用；物业管理费为28元/平方米/月，每月物业管理费15,680元；物业管理费每两个月支付一次，乙方应每隔一月的25日或之前向甲方支付下两个月的物业管理费；本合同签订当日，乙方应向甲方支付相当于2个月租金204,400元、相当于2个月物业管理费31,360元之和，作为履约保证金；履约保证金作为乙方履行本合同义务的担保。在合同继续履行的情形下，甲方有权用该笔保证金冲抵乙方欠付的应付未付和应赔偿甲方损失的相关费用；乙方应于本合同租期届满后的5日后返还房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按退租前一个月的日租金2倍向甲方支付使用费；乙方返还房屋应当恢复原状；租赁期满或本合同提前终止之日，若乙方未能交还房屋，甲方除有权向乙方收取占有使用费及其他费用外，乙方视为放弃房内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权，甲方有权在3日内开启及更换房屋门锁，将房内的物件搬出，收回房屋；无论本合同因何种原因终止，如乙方以该房屋为地址注册了企业，乙方必须在本合同终止后5日内申请办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将上述注销或变更之申请证明提交甲方备案；乙方逾期不支付租金、物业管理费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其他有关费用之任何一项累计达1个月或以上的，甲方可以解除合同，乙方应向甲方按第一租赁年度租金标准向甲方支付租期内的租金，支付相当于双倍合同月租金金额的违约金。乙方通讯地址为：上海市奉贤区茂园路XXX号XXX室，收件人邹书勇。租赁物业所在地亦为乙方有效送达地址之一。只要甲方能够证明曾向预留联系方式传送过信息，无论乙方是否实际收悉，均视为已经送达。合同对其他事项亦作了约定。 合同签订后，B公司向原告支付了履约保证金，双方按约履行合同。 2017年6月13日，原告作为出租方(甲方)、B公司作为原承租方(乙方)、上海B餐饮有限公司作为新承租人(丙方)，三方签订《XX大厦租赁合同承租方变更之三方协议书》，约定：甲方于2016年6月24日与乙方就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，乙方将租赁合同项下权利义务概括转让给丙方，乙方与甲方就XX大厦租赁物业之事宜签署的任何协议，丙方全部认可，并予以追认；三方一致确认，自乙方将承租的租赁物业交付丙方使用之日起，租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明并确认，已仔细阅读并详细了解租赁合同项下的所有内容，并同意承继乙方在租赁合同项下的所有权利义务。甲方同意丙方为新的承租人；乙方同意将自2016年7月15日起的所有费用(包括但不限于租赁保证金、租金、物业费、水电费及其他相关费用)转到丙方名下。协议对其他事项亦作了约定。在协议的丙方落款处加盖了上海B餐饮有限公司印章，并注明联系地址“闵行区黎安路XXX号XX大厦咖咖奥咖啡厅”。 此后，上海B餐饮有限公司承租并使用涉案房屋。 2018年1月11日，上海B餐饮有限公司更名为A公司。 2018年3月9日，原告(出租方、甲方)与A公司(承租方、乙方)、薛静(保证人，丙方)签订了《XX大厦租赁合同承租方变更之补充协议》，主要内容为：甲乙双方协商一致同意房屋租赁面积调整，调整后的租赁面积为344平方米(原租赁面积560平方米包括XX路XXX号XXX幢XXX楼XX铺和09-2铺的物业调整为XX路XXX号XXX幢XXX楼XX铺的物业)。自2018年3月1日起按344平方米计租，租金及计租方式仍参照《租赁合同》第一条第五项租金及支付方式。因计租面积调整，履约保证金调整为2个月租金(124,465元)和2个月物业管理费(19,096元)之和。甲方同意将乙方已支付保证金抵扣上述乙方应支付新计租面积保证金，加上乙方应预付甲方新计租面积的2个月租金及物业费之和为143,564元，及截止至2018年2月28日乙方应支付甲方的租金及物业管理费之欠款计34,760元，进行抵扣后，乙方实际应于本协议签订时支付甲方87,122元。由于丙方为乙方股东，且是与甲方对接的实际负责人，丙方薛静自愿为乙方担保，承担无限连带保证责任。该补充协议后附有月租金清单。 之后，A公司未能按期支付自2018年9月1日起的两个月租金。 2018年9月26日，原告向A公司(薛静)发出停电告知书，表示截止2018年9月26日，尚未收到应付电费19,213.40元，将于2018年9月28日下午5时采取停水停电措施，直至应付费用到账后再恢复供应水电。A公司管理人员高灿签收了该告知书。 同月28日，原告又发出停电告知书，表示截止2018年9月26日仍未收到A公司应付的2018年9月和10月的租金、物业管理费合计143,561元，将于9月30日下午4时采取停水停电措施。A公司管理人员高灿签收了该告知书。 由于A公司未能支付水电费、租金、物业管理费，原告于9月30日采取了停电停水措施。同日，A公司搬离了部分物品。10月18日，原告收回了涉案房屋。 2018年10月16日，原告分别向程智杰(地址本市闸北区宝源路XXX弄XXX号XXX室、浦东新区龙汇路XXX号XXX-XXX室、闵行区XX路XXX号XXX幢XXX层铺位)、邹书勇(地址上海市奉贤区茂园路XXX号XXX室)、薛静(地址闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室)快递《解约通知书》。原告寄送给程智杰的邮件均被退回。 2018年10月16日，薛静向原告工作人员发送微信“这算是单方面解除合同，对吗”。 2018年10月15日，A公司股东程智杰、薛静召开股东会并形成决议，同意公司注销；成立清算组，成员为程智杰、薛静、陈某，清算组负责人为陈某。同月26日，A公司清单组在上海科技报登报公告清算通知。 2018年12月14日，A公司清单组成员程智杰、薛静、陈某出具了A公司注销清算报告。同日，程智杰、薛静召开股东会并形成决议，同意清单组出具的清算报告，并由清算组向公司登记机关申请注销登记。 2018年12月21日，上海市闵行区市场监督管理局注销了A公司的工商登记。 现原告以诉称理由诉至本院。 另查，2016年9月12日，原告作为甲方，B公司作为乙方，双方签订一份《XX大厦3幢09铺门头改建协议》，约定：一、店招制作(见附件图纸)。在租赁期结束或提前结束时，若乙方对房屋作出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该装修、改建或安装已得到甲方同意，甲方仍有权要求乙方在交还房屋前，复原、拆除该改建、附属物等，并承担一切费用；就原有玻璃幕墙结构上钻孔搭建框架制作店招，乙方需缴纳5,000元店招恢复保证金。在租赁关系存续期间该幕墙上改动范围内因非甲方过失而造成原有结构、玻璃及其他等到损毁，由此发生的费用由乙方承担。甲方有权作为债权向其追偿，并有权就该部分费用从该笔保证金中扣除。该协议对于正门改造等亦作了约定。协议附近有照片、改建施工图。次日，B公司向原告支付了5,000元的门头(店招)改造押金。 庭审中，原告表示未曾同意以履约保证金冲抵租金。被告已付的保证金，可以在法院判决确定两被告所承担的债务总额中扣除。原告收回房屋后，直至同年12月才重新出租，空置了近两个月。根据协议约定，5,000元的门头改建押金在门头店招恢复原状后退还。由于A公司未实际恢复门头，故不应退还该押金。两被告表示，原告主张的电费达3万余元，但A公司从未发生过单月超过3万元的电费，不同意原告关于电费的请求。对于水费564元，无异议。门头改建押金5,000元由B公司支付，后转至A公司。A公司最终并未改造门头。店招已由被告拆除。原告在2018年10月5、6日期间向薛静讨要涉案房屋钥匙，但没有向薛静出具收据。两被告向本院提供了门头改建协议并表示两被告并不知晓B公司与原告就此协议的具体履行情况。 以上事实，由原告提供的原告与B公司签订的房屋租赁合同、原告与B公司、A公司签订的三方协议、原告与A公司签订的补充协议、解约通知及邮寄凭证、上海B餐饮有限公司工商信息、A公司的股东会决议、清算报告、注销登记申请书、准予注销登记通知书、停电告知书等，被告提供的A公司注销登记资料、微信截屏、门头改建协议及押金收据等，以及双方当事人陈述所证实。 本院认为,A公司与原告之间建立了合法有效的房屋租赁合同关系，A公司应当按房屋租赁合同、三方协议及补充协议履行承租人的相关义务。但在合同履行过程中，A公司确实未能按期支付2018年9月、10月的租金、物业管理费，已构成违约。原告据此享有合同解除权。原告主张自2018年9月1日起至2018年10月15日的租金和物业管理费,并无不当。但鉴于原告于2018年9月30日停止供电，被告事实上无法正常使用房屋，且当时双方的租赁合同尚未解除，因此自2018年10月1日至15日期间的租金按70%计算。两被告表示涉案房屋的钥匙已于2018年10月5、6日交付给了原告，但无证据予以佐证。原告表示其于当月18日收回房屋，对此本院予以确认。双方签订的补充协议约定的计租面积为344平方米，因此租金和物业管理费均以该面积结合合同约定的单价计算。2018年9月租金为62,232.5元，10月1日至15日的租金31,116.25元*70%为21,781.38元,合计应付租金84,013.88元。A公司应付的物业管理费为14,168元。 因A公司的违约行为，原告于2018年10月16日向A公司、程智杰、薛静分别寄送了解除合同通知。从薛静于当日回复的微信内容可以认定，A公司于该日已知晓原告的解除合同之意思表示，故双方之间的租赁合同于该日解除。 关于原告主张的水费564元，被告对金额未持异议。而对于电费31,673.30元，被告持有异议，原告提供的水电表抄表记录并无被告或A公司的确认，因此难以根据原告单方抄录的用电数要求A公司支付电费。 关于免租期限内的租金，该装修免租期，是原告基于对承租人能完全履行租赁合同至合同期满所产生的利益信赖，而向承租人让渡的部分利益。然而因承租人未能履行合同至期满，则免租期内免收的租金则成为原告的实际损失。但也考虑到B公司或A公司实际租赁了两年时间，占总租期的四分之一余，因此，免租期内的租金，由A公司按75%支付原告。根据B公司与原告签订的租赁之约定，免租期内的租金共计为102,200元*3个月=306,600元。原告、B公司、A公司签订三方协议，证明A公司知晓并接受免租期租金的相关约定。因此，本院确定由A公司应承担免租期内的306,600元*75%=229,950元。 原告已收取的履行保证金总额为143,561元(124,465元+19,096元)，此笔保证金可抵扣免租期内的相应金额的租金，则A公司尚须支付免租期内的租金86,389元。 由于A公司存在逾期支付租金等费用的严重违约行为，导致租赁合同解除，原告有权按合同约定主张解除合同违约金。违约金应当按当期月租金的两倍计算。被告表示违约金过高的意见，本院认为，相当于2个月的租金金额的违约金124,465元在A公司的可预见范围，且就因合同解除而导致原告房屋空置所造成的损失而言，并不算过高，因此被告要求调低违约金的意见，本院不予采纳。 关于原告收取的5,000元门头改造押金，按协议约定，承租人在退房时应恢复门头原状，但无证据证明A公司或两被告实施了恢复原状的行为，因此，按协议之约定，原告可不退还该笔押金。 关于原告要求两被告就A公司上述债务向原告承担赔偿责任的请求，本院认为,两被告是A公司股东，也是A公司清算组成员，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十一条规定：公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获得清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中,在A公司清算期间，两被告作为A公司股东及清算组成员，并未向原告发出通知提示申报债权，且在A公司的清算报告中，两被告作为公司股东承诺对于公司若有未了事宜愿意在法律规定的范围内继续承担责任。因此，由于两被告作为清算组成员且公司股东未能履行在公司清算期间通知原告申报债权的义务，现原告要求两被告承担赔偿责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十一条之规定，判决如下： 一、被告程智杰、薛静于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海济海物业管理有限公司对原上海A餐饮管理有限公司所享有的债权：租金84,013.88元、物业管理费14,168元、水费564元、免租期内租金86,389元、解除合同违约金124,465元，合计309,599.88元； 二、驳回原告上海济海物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9,503.94元，减半收取计4,751.97元，由原告上海济海物业管理有限公司负担2,185.91元，被告程智杰、薛静负担2,566.06元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  邹巧弟 二〇一九年十月二十三日 书记员  陈晓燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国公司法》 第一百八十五条第一款清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报债权。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》 第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获得清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。 三、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。