北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初3508号原告：李美娴，女，1983年11月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李琦，北京市京师律师事务所律师。被告：新疆吉创资产管理有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区阳澄湖路98号4层402号。法定代表人：姚庆，总经理。委托诉讼代理人：汪春花，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露璐，上海山田律师事务所律师。第三人：吴立建，男，1981年10月9日出生，汉族，住福建省福安市。第三人：陈梅红，女，1986年7月12日出生，汉族，住福建省福安市。李美娴与新疆吉创资产管理有限公司(以下简称吉创公司)、吴立建、陈梅红案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李美娴的委托诉讼代理人李琦，被告吉创公司的委托诉讼代理人汪春花到庭参加了诉讼。第三人吴立建、陈梅红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。李美娴向本院提出诉讼请求：1、停止对李美娴购买的位于北京市通州区兴茂三街19号xxx房屋的执行，并解除对其查封；2、请求确认原告为涉案房屋的所有权人；3、诉讼费用由吉创公司承担。事实与理由：李美娴与第三人吴立建、陈梅红系朋友关系。2014年3月，李美娴代吴立建偿还了杭州银行欠款，为此，双方在2014年3月22签订房屋购买合同，约定将吴立建位于北京市通州区兴茂三街19号xxx房屋出售给李美娴。吴立建于当天出具收款收条，并将房屋钥匙交付给李美娴，后李美娴一直占有并使用该房屋。2014年5月5日，海淀法院将涉案房屋予以查封。2016年5月4日海淀法院以（2015）海执字3052号执行裁定予以续封，并拟将涉案房产强制执行。李美娴于法定期限内提出执行异议，海淀法院以（2016）京0108执异167号裁定驳回了李美娴的执行异议申请。李美娴认为，李美娴于2014年3月22日签订了购房合同，并支付了全部房款，同时占有、使用涉案房屋，已成为涉案房屋的所有权人。后中国民生银行股份有限公司北京分行将上述债权转让给了吉创公司。吉创公司答辩称：驳回李美娴的诉讼请求。李美娴起诉事实不清、证据不足，吴立建、陈梅红向民生银行总行营业部贷款后因无法偿还借款，故民生银行总行营业部将两人起诉到法院，法院经审理作出了（2014）海民初字第11975号民事调解书，调解内容事实清楚、合法有效。第三人负有金钱债务，因此在执行过程中查封第三人吴立建名下的财产并无不妥。李美娴提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有所有权。吴立建、陈梅红未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月22日，李美娴(买受人)与吴立建、陈梅红(出卖人)签订北京市存量房屋买卖合同，约定吴立建、陈梅红将涉诉房屋以150万的价格出售给李美娴。2014年4月7日，李美娴(买受人)与吴立建、陈梅红(出卖人)签订补充协议，载明：出卖人与买受人2013年3月互相担保向杭州银行股份有限公司北京分行各借款150万元，到期后，因陈梅红，吴立建不能向银行偿还，李美娴依照双方约定于2014年3月21日向吴立建转款150万元，用于吴立建，陈梅红向杭州银行还款，鉴于目前陈梅红，吴立建仍没有偿还李美娴代替给付之150万的能力，经协商，陈梅红，吴立建同意将自己购买的价值120万的通州区马驹桥物流基地D01地块Q座办公楼6层707号商业用房以120万的价格出卖给买受人，故双方在2014年3月22日签订房屋买卖合同，本补充协议就是对2014年3月22日房屋买卖合同的补充，该协议性质也相当于买卖合同中附件（五）的《存量房交易结算资金划转协议》的性质，本补充协议证明，双方以之前李美娴代替陈梅红、吴立建偿还的150万元中120万元替代房屋价款，李美娴不需要另外支付购房款，多余的30万元陈梅红、吴立建自2013年3月22日至实际还款之日止按照杭州银行股份有限公司北京分行贷款的4倍给付买受人李美娴利息。同时鉴于目前通州区马驹桥物流基地xxx的房屋仍有贷款，双方约定该贷款由出卖人自行偿还，如出卖人没有能力还款，买受人李美娴可以先行垫付，出卖人自买受人垫付款之日起至实际给付之日止按照杭州银行股份有限公司北京分行银行同期贷款利率的四倍计算利息，如果李美娴不能取得通州区马驹桥物流基地xxx商业用房，李美娴可以要求解除房屋买卖合同，在要求返还150万垫付款的同时，还可以要求自2013年3月22日起至实际给付之日止按照杭州银行股份有限公司北京分行同期贷款利率的四倍给付利息。如已经垫付房贷款，还房贷的部分也按照同样的方式承担利息。李美娴曾就涉案房屋向北京市通州区人民法院(以下简称通州法院)起诉吴立建、陈梅红房屋买卖合同一案，通州法院于2014年6月30日作出(2014)通民初字第07759号民事判决书。该判决书经审理查明部分载明：吴立建与陈梅红系夫妻。2012年3月5日，吴立建、陈梅红与北京邦达房地产开发有限公司(以下简称开发商)签订《北京市商品房预售合同》(商业、办公等非住宅类)，约定开发商将涉诉房屋以1074795元卖给吴立建、陈梅红。因之前吴立建、陈梅红欠李美娴150万元，故2014年3月22日，李美娴与吴立建、陈梅红签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴立建、陈梅红将涉诉房屋以120万元的价格卖予李美娴折抵部分欠款。开发商将涉诉房屋交付吴立建、陈梅红后，二人已经将房屋交付给李美娴。另查，吴立建、陈梅红已经将办理涉诉房屋产权证的手续提交，但产权证至今尚未办理下来。本院认为部分载明：根据本案查明的事实，吴立建、陈梅红将其购买的涉诉房屋转卖给李美娴折抵相应的欠款，现李美娴诉至本院要求继续履行房屋买卖合同，吴立建、陈梅红同意继续履行合同，本院对此不持异议；因该涉诉房屋的产权证尚未办理完毕，房屋过户条件不具备，故对李美娴要求过户的诉讼请求，本院不予支持。判决结果为：1、吴立建、陈梅红继续履行与李美娴签订的北京市通州区马驹桥物流基地xxx房屋的买卖合同；2、驳回李美娴的其他诉讼请求。该判决书已于2014年7月18日发生法律效力。本院于2014年3月26日立案受理了中国民生银行股份有限公司总行营业部诉被告吴立建、陈梅红金融借款合同纠纷一案，并于2014年4月28日出具（2014）海民初字第11975号民事调解书，对双方当事人达成的协议确认如下：一、被告吴立建、陈梅红偿还原告中国民生银行股份有限公司总行营业部借款本金一百五十万元及按照《个人授信项下借款合同》约定的标准计算的至实际付清之日止的利息、罚息，于二Ｏ一四年六月三十日前偿还十五万元，于二Ｏ一四年七月三十一日前偿还十万元，于二Ｏ一四年八月三十一日前偿还十万元，于二Ｏ一四年九月三十日前偿还二十万元，余款于二Ｏ一四年十月三十日前还清；二、被告吴立建、陈梅红于二Ｏ一四年五月十五日前赔偿原告中国民生银行股份有限公司总行营业部因本案支出的律师费四万五千四百四十三元；三、被告吴立建于二Ｏ一四年五月十五日前给付原告中国民生银行股份有限公司总行营业部因本案支出的诉讼费五十元，保全费五千元；四、若被告吴立建、陈梅红未按期足额履行上述第一、二、三项中任何一笔给付义务，原告中国民生银行股份有限公司总行营业部有权立即就第一、二、三项所涉全部未付款项一并申请强制执行。另，根据中国民生银行股份有限公司总行营业部的申请，本院在诉讼中采取保全措施，对吴立建、陈梅红名下北京市通州区兴贸三街19号xxx房屋予以预查封，查封期限为2014年5月5日至2016年5月4日。（2014）海民初字第11975号民事调解书发生法律效力后，中国民生银行股份有限公司总行营业部向本院申请对吴立建、陈梅红强制执行。执行中，本院于2016年5月4日以（2015）海执字第3052号执行裁定对吴立建、陈梅红名下的房屋进行了续行预查封，查封期限为三年。李美娴对执行吴立建、陈梅红名下707号房屋提出书面异议。本院受理后于2016年12月8日作出（2016）京0108执异167号执行裁定书，裁定：驳回李美娴提出的异议请求。2014年6月27日，中国民生银行股份有限公司总行营业部与上海东方证券创新投资有限公司(以下简称东方创投公司)签订债权转让合同，约定将包含（2014）海民初字第11975号民事调解书项下的债权转让给东方创投公司。2018年3月2日，东方创投公司出具债权转让证明书，载明东方创投公司已将前述债权转让给了吉创公司。另查，北京市通州区马驹桥物流基地xxx在房屋登记机关登记的正式名称为“北京市通州区兴贸三街19号xxx”。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，第三人对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：1、已经支付全部价款；2、实际占有；3、对未办理过户手续没有过错。本案中，从李美娴与吴立建、陈梅红签订补充协议的内容可以看出，李美娴在购买案涉房屋时知晓该房屋还有银行贷款未清偿，同时表示“如出卖人没有能力还款，买受人李美娴可以先行垫付”。李美娴对于案涉房屋存在的过户风险是知晓的，提出并一致同意通过先行垫付的方式予以化解的解决方案。庭审中，李美娴表示案涉房屋无法办理过户手续的原因是本院因强制执行（2014）海民初字第11975号民事调解书的内容将案涉房屋予以了查封。综上，本院认为，根据现有证据不足以证明李美娴对于案涉房屋未办理过户手续没有过错。因李美娴对案涉房屋主张排除强制执行的请求未能满足上述全部三个基本要件，故本院对其诉讼请求不予支持。第三人吴立建、陈梅红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，但不影响本院依据查明的事实依法进行裁决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李美娴的全部诉讼请求。案件受理费70元（原告李美娴已预交），由原告李美娴承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈建波人民陪审员  庞奎玉人民陪审员  梁铭全二〇一九年十月二十八日书 记 员  陈 浃