福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初4928号 原告：陈建成，男，1952年10月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告：廖秀琴，女，1950年5月23日出生，汉族，住址同上。 共同委托诉讼代理人：宋晓飞，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：廖瑞芳，男，1973年3月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区（三）。 被告：叶碧华，女，1970年8月15日出生，汉族，住址同上。 共同委托诉讼代理人：张嘉嘉，福建自晖律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王民晖，福建自晖律师事务所实习律师。 原告陈建成、廖秀琴与被告廖瑞芳、叶碧华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建成、廖秀琴共同委托诉讼代理人宋晓飞，被告廖瑞芳、叶碧华共同委托诉讼代理人张嘉嘉、王民晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈建成、廖秀琴向本院提出诉讼请求：1、判令确认陈建成、廖秀琴与廖瑞芳、叶碧华于2003年5月7日签订的《房屋买卖合同》无效，合同标的为10万元；2、判令廖瑞芳、叶碧华将位于厦门市集美区店面【集体土地建设用地使用证号：集集建（95）字第××号，长16.1米，宽4.3】返还给陈建成、廖秀琴；3、本案诉讼费由廖瑞芳、叶碧华承担。事实与理由：二原告系厦门市集美区灌口镇墘社村民，并在该村拥有一处房屋院落［集体土地建设用地使用证号：集集建（95）字第××号］，土地使用者为陈建成，用地面积313.2平方米，其中建筑面积290.3平方米。2003年5月7日，二原告与二被告签订《房屋买卖合同》，二原告将上述房屋其中一间底层店面［集体土地建设用地使用证号：集集建（95）字第××号，长16.1米，宽4.3米，总面积69.23平方米］以10万元的价格售卖给二被告。时至今日，二原告才知道上述房屋只能在本次集体经济组织成员间流转，二被告为厦门市集美区灌口镇田头村人，并无购买上述房屋的权利，双方的房屋买卖违反了法律的强制性规定，是无效的。于是，二原告多次找二被告协商要求返还房屋，但二被告不同意。故为维护自己及本村其他经济组织成员的合法权益，特诉至法院。 廖瑞芳、叶碧华辩称，一、原告廖秀琴并非适格原告，人民法院应当裁定驳回两原告的起诉。 二原告提供的《集体土地建设用地使用证》载明，涉案房屋的土地使用权人系原告陈建成，而非原告廖秀琴。根据物权的公示公信原则，涉案土地使用权人应为《集体土地建设用地使用证》上载明的权利人陈建成，根据我国土地管理法及婚姻法关于夫妻共同财产的相关规定，原告廖秀琴无权作为出卖方，原告并非适格原告，应当裁定驳回两原告的起诉。 二、涉案的《房屋买卖合同》是有效合同，二原告无权要求二被告返还房屋。 涉案的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同，理由如下。 1.不同集体经济组织居民之间的房屋买卖，没有违反法律法规的强制性规定。根据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。故涉案的房屋买卖合同是否无效，取决于双方的买卖行为是否违反了法律、行政法规的强制性规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，“强制性规定”是指效力强制性规定。目前我国法律和行政法规并无禁止农村房屋买卖的明确规定，之所以本案有合同有效无效的争议是因为该房屋的买卖涉及到墘社集体所有的土地。根据《物权法》的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，而土地管理法中并无禁止农民宅基地使用权转让的规定，而只是规定农村村民出卖、出租住房后、再申请宅基地的不予批准（《土地管理法》第六十二条农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。），同时规定农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设）。而本案原告出卖的房屋涉及的土地系宅基地，本属居住使用，出卖后被告并未改变土地用途。同时涉案房屋涉及的土地属于农村集体所有土地，原告也仅仅具有使用权，其出卖自己具有所有权的房屋并不涉及土地所有权的任何改变，亦不属于把农村集体所有的土地使用权出让、转让或出租进行非农业建设的情形。该宗土地的所有墘社集体所有。所以原告所称房屋买卖行为违反禁止性规定从而导致买卖合同无效的诉求无任何法律依据。 2.不同集体经济组织居民之间的房屋买卖，亦不违反相关国家政策。《国务院办公厅关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。由此可见，我国法律和行政法规和国家政策为保护农村村民的居住权和生存权，禁止他们向城镇居民出售宅基地及地上建筑物，但并未禁止向农村村民出售。 具体到本案中，《房屋买卖合同》的交易双方为临近农村居民，涉案房屋使用权买卖部分是双方真实意思表示，合法有效，且已履行完毕。涉案房屋整体建筑结构为5层，原告出售的仅为第一层的其中一间，原告出售房屋之后，未导致其自身居住保障的丧失。被告已经实际融入村集体生活，与生活观念中的“村里人”并无二致，且并未导致宅基地使用权的流失。如果单纯以买卖双方不属于同一集体经济组织为由即作出房屋买卖协议无效的结论，既于法无据，亦将损害当地稳定的社会秩序。 综上，涉案《房屋买卖合同》有效，原告无权要求被告返还房屋。 三、退一步说，即使人民法院认定《房屋买卖合同》无效，被告也不应当返还房屋。 即使人民法院认定《房屋买卖合同》无效，被告也不应当返还房屋，理由如下。 1.涉案房屋符合《合同法》第五十八条规定的没有必要返还情形。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告将自住房屋的部分使用权转让给被告时，清楚该部分房屋的用途，对其丧失使用权的风险性是明知的，被告在支付了相应对价后占有房屋，且对该房进行了装修、装饰装潢等。该房屋出售后被告一直作为个人生活资料使用近17年，该房屋的价值亦发生重大变化，不具备返还的条件。因此涉案房屋符合《合同法》第五十八条规定的没有必要返还情形。 2.原告恶意毁约，违背诚实信用原则。在当前农村城镇化建设引起征地拆迁，厦门市土地价值明显上涨的背景下，原告以“至今才知道涉案房屋只能在本村集体经济组织成员间流转”为由主张合同无效，属于恶意违约，违反诚信原则，不利于保护交易的安全。当初双方买卖房屋时所表达的真实意思是双方根据各自的需求和房屋实际价值进行交易，表达了自己的真实意思。现原告以原房屋买卖行为，违反了相关法律法规为由而提出确认房屋买卖合同无效并返还房屋的诉求，有悖诚实信用原则。 3.涉案房屋若返还，将破坏当地农村的社会秩序。涉案房屋所在的集美区灌口镇的农村地区，与本案案情相似的农村房屋买卖十分普遍，且交易双方大多不属于同一集体经济组织。若根据原告诉求所称，要求人民法院将非本集体经济组织成员之间发生的房屋买卖一律认定为无效并且返还房屋的话，灌口镇农村地区将有近一半以上的房屋交易被认定为无效，涉案的房屋均需要返还，此举将严重破坏当地农村的社会秩序，影响当地村民的生存环境，若相关案件均需强制执行，还将给司法资源造成极大的负担。 综上，即使人民法院认定《房屋买卖合同无效》，被告也无需返还房屋。 本院经审理认定事实如下： 陈建成、廖秀琴系夫妻关系，系厦门市集美区灌口镇上塘村村民。廖瑞芳、叶碧华系夫妻关系，系厦门市集美区灌口镇田头村村民。 1995年8月21日，经厦门市集美区土地管理局审批，陈建成取得集集建（95）字第××号集体土地建设用地使用证。 2003年5月7日，陈建成、廖秀琴（卖方）与廖瑞芳、叶碧华（买方）签订一份《房屋买卖合同》，载明：经双方多次协商，本着互利公平原则，特立如下合约：1、卖方位于墘社一家底层店面房产证号为（95）字第××号，长16.1米，宽4.3米，总平方为69.23平方米、转卖给买方使用。价格为人民币壹拾万元。2、店面以三面独立墙一面共用墙组成向路左边巷子归卖方所有，巷子如卖方要建盖巷子，买方店面向路左边墙面应给予卖方接入结合。3、为底层房屋结构安全性考量，今后卖方若需要加层建设，层数自店面底层起不得超过四层，买方同意卖方加层，并给予配合。4、在房屋使用过程中，若有一方需要出让房屋，须提前十天通知对方、在同等的价格条件下，应优先卖给对方。5、本房屋产权证原件由卖方保存，买方保存复印件。6、卖方如需房屋翻建买方应无条件给予配合（注：卖方要提前告知买方房屋翻建，共同定下翻建时间）。7、该店面（房屋）在50年以后或碰到天灾时，房屋需翻建买方自己负责店面一间的造价，地基负责一小部分费用。如50年以内卖方需翻建负责以原来的结构盖还。8、本合同自签订之日起生效，双方各执一份。原被告双方共同确认，合同签订当日，原告向被告交付案涉房屋，被告向原告支付购房款10万元。 陈建成、廖秀琴至今居住在案涉房屋二层。 上述事实有相应证据以及庭审笔录在卷佐证，依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为： 一、案涉《房屋买卖合同》是何效力？ 对于该争议焦点的论述各方在诉辩意见中已有阐述，此不再赘述。本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。农村宅基地属村民集体所有，村民对农村宅基地仅有占有、使用权，没有处分权。本案中，案涉《房屋买卖合同》在处分案涉房屋时，因案涉房屋附属于宅基地，二者具有不可分割性，原被告双方在处分案涉房屋时，实际上亦处分了案涉宅基地，违反法律强制性规定，应认定案涉《房屋买卖合同》无效。 二、陈建成、廖秀琴是否有权主张廖瑞芳、叶碧华返还案涉房屋？ 对于该争议焦点的论述各方在诉辩意见中已有阐述，此不再赘述。本院认为，首先，案涉《房屋买卖合同》落款有卖方陈建成、廖秀琴，买方廖瑞芳、叶碧华签字，故本案原被告双方主体适格。其次，关于案涉房屋返还问题，本院认为，案涉《房屋买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，廖瑞芳、叶碧华已支付合理对价。案涉房屋至今已经交付使用17年之久，廖瑞芳、叶碧华已在案涉房屋形成稳定的生活、居住、使用条件，且案涉房屋的价值已发生变化，价格不可同日而语。现陈建成、廖秀琴主张廖瑞芳、叶碧华返还案涉房屋，有违诚实信用原则以及公平原则，当事人不得从其违法行为中获利。基于此，对于陈建成、廖秀琴的该项诉求，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认陈建成、廖秀琴与廖瑞芳、叶碧华签订的《房屋买卖合同》无效； 二、驳回陈建成、廖秀琴的其他诉讼请求。 本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由陈建成、廖秀琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 梁毅挺 二〇一九年十月十七日 法官助理马标志 代书记员 谢颖萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。