广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19025号原告：陈小荣，女，1978年5月5日出生，汉族，住广东省东源县，原告：胡道勤，男，1974年10月5日出生，汉族，住陕西省西乡县，原告：廖松旺，男，1984年10月8日出生，汉族，住广东省中山市，原告：雷宇良，男，1971年12月6日出生，汉族，住四川省泸县，原告：曾令波，男，1975年3月26日出生，汉族，住四川省开江县，原告：谢升海，男，1975年7月3日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区，原告：李小容，女，1975年12月14日出生，汉族，住四川省泸县，原告：朱亚文，男，1973年4月29日出生，汉族，住广东省四会市，上述原告共同委托诉讼代理人：尹育之，广东上方律师事务所律师。被告：中山市板芙镇雅芙花园小区业主委员会，住所地广东省中山市板芙镇雅芙花园内。负责人：戴延旭，该业委会主任。委托诉讼代理人：沈江，广东秉鑫德律师事务所律师。原告陈小荣等八人诉被告中山市板芙镇雅芙花园小区业主委员会（以下简称雅芙花园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人尹育之，被告委托诉讼代理人沈江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小荣等八人向本院提出诉讼请求：撤销被告组织的雅芙花园小区2019年第一次业主大会关于聘请中山市金诺物业管理有限公司为涉案小区物业管理公司的决定。事实与理由：2019年4月27日，被告自称其通过“公开、公平、公正”筛选出两家即中山市金诺物业管理有限公司及广东新粤物业有限公司为候选物业公司，但并未公开招标。后被告组织召开雅芙花园2019年第一次业主大会，决定聘请中山市金诺物业管理有限公司为小区物业管理公司。然而，该投票结果遭到了包括八原告在内逾50%业主的反对。2019年6月28日，其中的37户业主前往板芙镇住建局进行选票复核，在板芙镇住建局的监督下，在板芙行政服务中心二楼会议室进行了复核，依中山市住房和城乡建设局《关于雅芙花园业主复核选票结果的公告》板住建物业（2019）001号显示，其中有20户投了对两家公司均反对的票且被成功回收，然而验票时却找不到选票，原告廖松旺、雷宇良、曾令波、谢升海、李小容、朱亚文即属该种情形，原告陈小荣、胡道勤根本没有参加投票，因为原告陈小荣、胡道勤与大部分业主一样，不承认上述两家物业公司的候选地位，但验票结果却找到了两原告的选票，居然有人代表两原告投了同意票，而事实上，两原告并未委托任何人代为投票，系被告伪造选票。被告的上述行为，严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求法院依法公正审理，判如所请。诉讼过程中，原告补充事实理由：第一，侵害了业主的合法权益，表现在：1.未对所有投票公司进行公示，对最终获选公司的决定未征求全体业主的意见，从根本上侵害了业主的选择权，因为物业公司的决定权归属于全体业主，若候选公司不是全体业主共同决定，丧失了全体业主决定物业公司的前提条件；2.未对所有投标公司有关收费、承诺等事项进行公示，损害了业主合法权益。目前的新的物业公司的服务水平尚不清楚，收费并没有比之前的公司有优惠，也未向业主作出任何承诺，但反观的物业公司却向业主承诺十年不涨物业费。并且原物业公司服务水平有目共睹，小区状况良好、秩序井然，损害了原告享受物美价廉的服务的权利。损害业主权益之后，被告有篡改原告的选票，从根本上侵害了业主依据自己的真实意愿进行投票的权利。第二，违反了法定程序。表现在：1.候选的物业公司应由全体业主共同决定，候选公司是通过招标进来，但没有对所有的投标公司进行公示，没有征求所有业主的意见，单纯由业主会指定候选公司，不符合法律程序。2.在投票的过程中，选票由业主会成员直接接收，而不是投入指定的投票箱，存在篡改和伪造的可能，不符合法律程序。3.投票箱由业委会成员保管，中途可以随意打开，也使得篡改和伪造选票存在可能，也不符合法律程序。原告陈小荣等八人为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.房产证、备案表；2.雅芙花园2019年第一次业主大会的通知；3.雅芙花园2019年第一次业主大会投票结果公告；4.中山市板芙镇住房和城乡建设局《关于雅芙花园业主复核选票结果的公告》。被告雅芙花园业委会辩称，一、解聘原物业管理公司、聘请新物业管理公司是2018年第一次业主大会的决议，决议已经由业主投票通过并公示生效，并报物业管理行业主管部门备案。二、业主大会招聘新物业管理公司的筹备工作：1.照片方案已向广大业主公示无异议。照片公告已在《中山日报》刊登、在板芙镇公告栏、小区公告栏、小区每栋公告栏张贴，做到了公平、公开。2.招聘物业公司的办法现筛选两家作为候选单位，符合聘请物业管理公司经业主投票双过半的现实和特点。3.业委会筛选候选物业公司的过程均接受主管部门的指导，向业主、应聘单位公开，接受主管部门、业主和应聘单位的监督。业委会的组织工作符合了公平、公正、公开的要求。三、业主大会投票过程均公开邀请板芙住建局、板芙湖洲村委会、广大业主进行监督，并有视频备查，无任何黑箱操作、作假的情形。1.投票箱、投票箱钥匙封箱、封存均有业主见证，并有录像备查。2.投票过程由三名业主上门收票并有录像备查。3.开箱验票的过程由板芙住建局、板芙镇湖洲村委会、派出所、广大业主现场进行监督。4.选票统计后现场封存，由派出所押送板芙住建局保存备查。2019年业主大会符合了公平、公开、公正的要求。四、业主大会选聘物业公司的标准看同意的票数是否达到了双过半，原告所称的将反对票取出，对选片物业公司是否通过是毫无影响的，业委会无任何取出反对票的动机。五、原告陈小荣、胡道勤称其未投票属于其自认，其无法证明其未参加投票，甚至无法证明其所陈述的真实性，被告亦无法证明其已经投票。原告陈小荣、胡道勤对选票提出异议，客观、合理的做法就是此两票作废，而并不能证明业委会作假。综上所述，原告认为被告未按公平、公正、公开的要求召开业主大会，伪造选票、损害业主利益，要求撤销2019业主大会决议无任何法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告雅芙花园业委会就其答辩及主张的事实与理由，向本院提交了以下证据：1.会议记录及业主大会投票结果公示；2.招聘物业服务合同公告；3.招聘广告、公告张贴情况；4.招聘报名须知、公告补充；5.通知、报名表；6.招聘评分细则、通知函、应聘事项通知；7.公告、通知函综合得分确认书、确认书；8.召开业主大会的通知；9.封投票箱通知；10.邀请函及签收单；11.会议记录；12.授权委托书；13.选票样本及选票发放签收表；14.通知；15.业主大会签到表；16.投票结果公示；17.会议记录；18.公开复核业主大会选票的公告及复核流程通知；19.选票复核结果的公告；20.验票结果说明；21.投票箱封箱过程视频；22.投票过程视频；23.验票和统计选票视频。本院经审理认定事实如下：原告陈小荣、胡道勤、廖松旺、雷宇良、曾令波、谢升海、李小容、朱亚文均系雅芙花园小区业主。其中，陈小荣购买的房地产坐落于中山市××花园××房[中山市不动产权证：粤（2017）中山市不动产权第0016959号，共有情况为单独所有]，房屋面积为140.79平方米。胡道勤购买的房地产坐落于中山市××花园××房[预售许可证号：中建房（预）字第××号，土地证号：中府国用（2007）第易300086号，预售合同编号：HTN2011011283号，共有情况为按份共有，占有份额为1/2]，房屋面积为105.55平方米。廖松旺购买的房地产坐落于中山市××花园××房[中山市不动产权证：粤（2018）中山市不动产权第0145946号，共有情况为按份共有，占有份额为1/2]，房屋面积为97.58平方米。雷宇良购买的房地产坐落于中山市××花园××房[中山市不动产权证：粤（2016）中山市不动产权第0190927号，共有情况为按份共有，占有份额为1/2]，房屋面积为140.05平方米。曾令波购买的房地产坐落于中山市××花园××30卡[中山市不动产权证：粤（2018）中山市不动产权第0116165号，共有情况为单独所有]，房屋面积为100.21平方米。谢升海购买的房地产坐落于中山市××花园××房[中山市不动产权证：粤（2018）中山市不动产权第0131426号，共有情况为单独所有]，房屋面积为176.26平方米。李小容购买的房地产坐落于中山市××花园××房[预售许可证号：中建房（预）字第××号，土地证号：中府国用（2007）第易300087号，预售合同编号：HTN2016128434号，共有情况为单独所有]，房屋面积为152.94平方米。朱亚文购买的房地产坐落于中山市××花园××房[中山市不动产权证：粤（2016）中山市不动产权第0208731号，共有情况为按份共有，占有份额为1/2]，房屋面积为95.06平方米。经查，被告雅芙花园业委会对是否同意解聘中山市远辉物业管理服务有限公司及公开招聘物业管理公司事宜召开业主大会进行投票并作出会议记录及公告投票结果，会议记录及投票结果显示，同意解聘中山市远辉物业管理服务有限公司及公开招聘物业管理公司的投票结果符合法定双过半数规定。2018年12月29日，被告发出《雅芙花园公开招聘物业服务公司公告》，该公告在中山日报刊登、在板芙镇公告栏、小区公告栏、雅芙花园各栋公告栏张贴。后有广东新粤物业集团、中山市金诺物业管理有限公司等七家公司报名应聘，经被告业委会审核，其中广东新粤物业集团、中山市金诺物业管理有限公司等六家公司符合应聘条件，被告遂通知雅芙花园小区全体业主。经被告业委会筛选即根据评审项目评分细则，于2019年4月1日确定入围雅芙花园候选物业管理公司为广东新粤物业集团、中山市金诺物业管理有限公司。2019年4月27日，被告雅芙花园业委会向雅芙花园小区全体业主发出《雅芙花园小区2019年第一次业主大会的通知》，通知载有：雅芙花园小区公开招聘物业管理服务公司的工作，经过业委会公开、公平、公正筛选，择优评选出两家物业管理服务公司，已合格入围的两家物业服务公司分别为：中山市金诺物业管理有限公司、广东新粤物业有限公司。以上两家物业管理服务公司的《物业管理服务方案书》已经在各栋公示栏、小区门口公示栏、业委会公示栏进行了公示。依据《物管法》、《广东省物业管理条例》相关流程将召开雅芙花园小区2019年度第一次业主大会。现将本次业主大会的召开时间、召开地点、会议主题、会议议程、召开形式向全体业主进行公示，公示期自2019年4月27日至2019年5月12日。公示期间如有意见或建议的业主可向小区业委会咨询。业委会联系电话：171××××9731。（一）、业主大会议题：1.从合格入围的两家物业管理服务公司中选出一家作为最终为本小区服务的物业管理服务公司。2.聘请律师为法律顾问，依法维护雅芙花园小区全体业主合法权益。（二）、业主大会召开形式：以书面征求意见的形式。（三）、投票时间：2019年5月13日至2019年6月1日。（四）、投票方式：义务工作人员上门及业主预约时间定点投票两种，业主预约时间定点投票联系人：（空白），业委会联系电话：134××××6351,171××××9731。定点投票地点：业委会办公室。（五）、唱票时间：2019年6月2日14:30。（六）、唱票地点：雅芙花园小区6栋和8栋之间的羽毛球场。（七）、合格入围的两家物业管理服务公司的《物业管理服务方案书》请留意各栋公示栏、小区门口公示栏、业委会公示栏，望全体业主踊跃投票，投出自己心仪的一票。该通知同时抄送板芙镇住房和城乡建设局及板芙镇湖洲村村民委员会。2019年5月10日，被告雅芙花园业委会向涉案小区全体业主发出《封投票箱通知》，该通知载有：雅芙花园小区2019年第一次业主大会投票工作定于2019年5月13日开始，投票箱封箱仪式定于2019年5月12日下午举行，请广大业主于2019年5月12日下午到业委会办公室，监督封投票箱整个过程。业委会联系电话171××××9731。同日，被告雅芙花园业委会向板芙镇住建局、××镇××村村民委员会分别发送《邀请函》[YAFU（2019）025、026号]，邀请函载有：雅芙花园小区2019年第一次业主大会投票工作定于2019年5月13日开始，现邀请板芙镇住建局××××村村委派员给予指导、监督，以确保雅芙花园小区业主大会依法顺利召开。封投票箱时间：2019年5月12日（星期日）晚上7:00，投票开始时间：2019年5月13日。上述邀请函已于2019年5月10日由板芙镇住建局、××镇××村村委签收。2019年5月12日，被告雅芙花园业委会作出会议记录，会议记录载有：会议日期：2019年5月12日，会议时间：16：30，会议主持：戴延旭，会议地点：业委会办公室，会议主题：2019年第一次业主大会选票箱封箱，参会人员：戴延旭、危文宇、杨水平、刘永、栗胜财、向素、部分业主；会议内容：1.2019年第一次业主大会投票于2019年5月13日开始投票，投票开始前进行选票箱封箱；2.选票箱数量为23个，均为空箱。封箱结果：封箱过程公开并有录像，投票箱封箱完好。戴延旭、危文宇、杨水平、刘永、栗胜财、向素、部分业主在该会议记录签名确认。后被告雅芙花园业委会授权委托刘富春等业主义务上门收发选票，并制作选票发放记录表，交板芙镇住建局保管。2019年5月25日，被告向雅芙花园小区全体业主发出《通知》一份，该通知载有：雅芙花园小区2019年第一次业主大会投票工作已接近尾声，定于2019年6月2日下午进行唱票，请各业主踊跃参加，请还未投票的业主抓紧时间投票，表达自己的医院。投票方式：1.工作人员上门；2.业主预约时间定点投票两种。业主预约时间定点投票，联系电话171××××9731、134××××6351；3.唱票时间：2019年6月2日14:30分（下午2点30分）；4.唱票地点：雅芙花园6栋和8栋之间的羽毛球场。附大会唱票流程：1.领导致词；2.业委会致词；3.开箱；4.检票；5.唱票；6.计票；7.公布结果。后板芙住建局××××村委会、深湾派出所、中山市金诺物业有限公司、广东新粤物业有限公司等单位、72名小区业主参加了雅芙花园2019年第一次业主大会。同时，被告作出《会议记录》，该会议记录载有：会议名称：雅芙花园小区2019年第一次业主大会；会议地点：小区6栋至8栋羽毛球场；会议时间：2019年6月2日14:30分；会议主持人：杨胜明，会议记录人：昝恒倩；会议参加单位：小区业委会、业主代表，邀请单位：中山市住建局、中山市公安局、板芙镇住房和城市建设局、板芙镇公安分局、板芙镇维稳办、板芙镇湖洲村委会、中山市金诺物业管理有限公司、广东新粤物业有限公司；会议主题：对雅芙花园小区2019年第一次业主大会选聘新的物业服务公司及聘请律师的选票进行开箱验票及统计结果；会议内容：由张森、杨泽军、温贤钦同志负责唱票，板芙镇住建局苏庆城、湖州村委员吴兆荣同志负责检票，唐强、吕献敏、张伟基同志负责计票等；选票派发收回情况：选票应共932票，收回选票615票，选票建筑面积应共9.0782万平方米，有效选票612票，实发选票800票，无效选票3票；投票表决内容和投票表决情况：投票表决内容：是否同意本次公开招聘物业管理服务公司的办法及程序、并聘请中山市金诺物业管理有限公司为本小区物业管理服务公司（签订试用期合同六个月、试用合格后签订三年物业服务合同）；投票表决情况：同意票数：598，同意票数占比64.16%，同意面积57332.98平方米，同意面积占比63.15%，反对票数2，反对票数占比0.21%，弃权选票1票，弃权选票占比0.11%，弃权建筑面积84.5平方米，弃权建筑面积占比0.09%。是否同意本次公开招聘物业管理服务公司的办法及程序、并聘请广东新粤物业管理服务公司为本小区物业管理服务公司（签订试用期合同六个月、试用合格后签订三年物业服务合同）；投票表决情况：同意票数：4，同意票数占比0.43%，同意面积390.15平方米，同意面积占比0.43%，反对票数2，反对票数占比0.21%，弃权选票0票。是否同意授权业委会聘请律师，依法维护雅芙花园小区全体业主合法权益（向原物业管理服务公司追索全体业主公共收入等），聘请律师费用由小区公共收入中支出，收费标准：按照广东省律师服务收费标准；投票表决情况：同意票数：593，同意票数占比63.63%，同意面积57014.76平方米，同意面积占比62.80%，反对票数3，反对票数占比0.32%，弃权选票5票，弃权票数占比0.54%，弃权建筑面积490.8平方米，弃权建筑面积占比0.54%。本次选票表决事项：中山市金诺物业管理有限公司获得同意票率64.16%，同意建筑面积票率63.15%，符合法定双过半数规定，确定为涉案小区物业服务企业；是否同意授权业委会聘请律师，依法维护雅芙花园小区全体业主合法权益（向原物业管理服务公司追索全体业主公共收入等），聘请律师费用由小区公共收入中支出，收费标准：按照广东省律师服务收费标准事项，获得同意票率63.63，同意建筑面积票率62.8%，符合法定双过半数规定，确定为本次业主大会同意授权事项。参加会议成员在该次会议记录签名处签名确认。2019年6月2日，被告向雅芙花园全体业主发出《雅芙花园小区2019年第一次业主大会投票结果公告》，该公告载有：一、选票派发回收情况：发出选票数量800票，回收选票数量615票，有效选票数量612票，无效选票数量3票；二、投票表决内容和投票表决情况：投票表决内容：是否同意本次公开招聘物业管理服务公司的办法及程序、并聘请中山市金诺物业管理有限公司为本小区物业管理服务公司（签订试用期合同六个月、试用合格后签订三年物业服务合同）；投票表决情况：同意票数：598，同意票数占比64.16%，同意面积57332.98平方米，同意面积占比63.15%，反对票数2，反对票数占比0.21%。是否同意本次公开招聘物业管理服务公司的办法及程序、并聘请广东新粤物业管理服务公司为本小区物业管理服务公司（签订试用期合同六个月、试用合格后签订三年物业服务合同）；投票表决情况：同意票数：4，同意票数占比0.43%，同意面积390.15平方米，同意面积占比0.43%，反对票数2，反对票数占比0.21%。是否同意授权业委会聘请律师，依法维护雅芙花园小区全体业主合法权益（向原物业管理服务公司追索全体业主公共收入等），聘请律师费用由小区公共收入中支出，收费标准：按照广东省律师服务收费标准；投票表决情况：同意票数：593，同意票数占比63.63%，同意面积57014.76平方米，同意面积占比62.80%，反对票数3，反对票数占比0.32%。注：1.根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的相关规定，以上选票表决事项的内容均应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；2.涉案小区建筑总面积9.0782万平方米、小区总户数932户，每户按1票，面积为建筑面积，单位为平方米。三、业主大会表决通过的结果：1.同意本次公开招聘物业管理服务公司的办法及程序、聘请中山市金诺物业管理有限公司为涉案小区物业管理服务公司（签订试用期合同六个月、试用合格后签订三年物业服务合同）；2.同意授权业委会聘请律师，依法维护雅芙花园小区全体业主合法权益（向原物业管理服务公司追索全体业主公共收入等），聘请律师费用由小区公共收入中支出，收费标准：按照广东省律师服务收费标准。其他：1.公示期2019年6月2日至2019年7月2日；2.公示期内有异议可向镇住建局反映，如需复核选票，镇住建局将公告统一安排时间复核。联系电话865××××1596。中山市板芙镇住房和城乡建设局向雅芙花园业主发出《关于公开复核雅芙花园小区2019第一次业主大会选票的公告》、《复核查票流程通知》，告知雅芙花园业主如需复查选票需要携带相关资料，并于2019年6月28日下午4时30分至5时30分于板芙镇行政服务中心二楼会议室开展复核选票工作。2019年7月3日，中山市板芙镇住房和城乡建设局向雅芙花园业主发出《关于雅芙花园业主复核选票结果的公告》，该公告附件《雅芙花园已投选票业主复核选票确认表》显示：共有37人参加选票复核，其中有15人无异议，确认与个人已投选票一致；有20人查无此票；有2人有异议。2019年7月6日，被告向雅芙花园全体业主发出《关于雅芙花园2019年业主大会验票结果的说明》，该说明载有：板芙镇住建局于6月28日进行了2019年业主大会选票复核工作，在湖洲村××、××、律师、业主代表、业委会代表监督下，经过复核程序后，镇住建局已于7月3日、5日将复核结果公示于雅芙花园小区，本次参加复核选票业主共37人，查无此票20人，无异议的15人，有异议的2人。经过对投票的情况做调查后现对复核结果做如下说明：查无此票的原因为业主未投票，有异议的两票原因为其家庭内部成员意见不一致导致。为尊重业主的意见避免分歧，根据住建局、律师的意见对有异议的两票做作废处理，特此说明。原告陈小荣等八人主张，上述《关于雅芙花园业主复核选票结果的公告》显示，其中有20户投了对两家公司均反对的票且被成功回收，然而验票时却找不到相对应的选票，原告廖松旺、雷宇良、曾令波、谢升海、李小容、朱亚文即属该种情形；原告陈小荣、胡道勤根本未参加投票，但验票结果却找到了两原告的选票，两原告未委托任何人代为投票，但有人代表他们投了同意票。原告认为，被告未公开招标，且伪造、篡改选票，其组织的雅芙花园小区2019年第一次业主大会关于聘请中山市金诺物业管理有限公司为涉案小区物业管理公司的决定侵害了原告的合法权益，违反了法定程序，应予以撤销。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，结合被告提交的会议记录、业主大会投票结果公示等证据，雅芙花园小区2019业主大会投票结果中，同意本次公开招聘物业管理服务公司的办法及程序、并聘请中山市金诺物业管理有限公司为本小区物业管理服务公司（签订试用期合同六个月、试用合格后签订三年物业服务合同）的同意票数为598，同意票数占比64.16%，同意面积57332.98平方米，同意面积占比63.15%，双双超过半数，故该表决结果符合上述规定。虽经复核验票，该次投票中存在无效选票情形，但该无效选票数并未影响到该次表决结果。另，关于原告主张雅芙花园小区2019年业主大会投票未能做到公开、公正，部分选票为伪造或者他人假冒签名以及未对所有投标公司进行公示、未对所有投标公司有关收费、服务、承诺等进行公示等问题，但原告对此未能提交充分有效的证据予以证实，应由其承担举证不能的不利后果。综上，原告的诉讼请求不能成立，本院不予维持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈小荣、胡道勤、廖松旺、雷宇良、曾令波、谢升海、李小容、朱亚文的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁华乔二〇一九年十月十八日书记员  李可任冯莹