福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0825民初870号 原告：连城县阳光新都业主委员会，住所地连城县莲峰镇莲中路1号阳光新都小区。 负责人：李爱满，职务：主任。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：龙岩市连城县星辉物业服务有限公司，住所地连城县莲峰镇阳光新都7号楼501-503室，统一社会信用代码913508250732287004。 法定代表人：何建文职务：经理 委托诉讼代理人：林声瑞，福建致平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯昆远，福建法元素律师事务所律师。 原告连城县阳光新都业主委员会（以下简称业委会）与被告龙岩市连城县星辉物业服务有限公司（以下简称星辉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告业委会委托诉讼代理人钟永香、被告星辉公司委托诉讼代理人冯昆远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 业委会向本院提出诉讼请求：一、判令星辉公司立即撤离连城县阳光新都小区；二、判令星辉公司向业委会移交设备房及楼宇门等钥匙和具有详细缴费时间的业主物业费、停车费、公摊水电费交纳情况的相关财务资料以及业主资料（包括姓名、房号、面积、联系电话）；三、判令星辉公司立即对损坏设施设备进行修复完善，对公共场地、污水井、化粪池等进行清理并与业委会办理交接手续；四、判令本案诉讼费由星辉公司承担。事实与理由：2017年10月13日，业委会委托福建启光工程咨询有限公司为招标代理人，代理连城县阳光新都物业管理项目招标工作，通过公开招标，确定福建佳烨物业管理有限公司（以下简称佳烨公司）为中标候选人。招标结束后，业委会对中标候选人及中标结果在小区范围内予以公示，公示期内没有业主持反对意见，最终确定佳烨公司为中标单位。2017年11月30日，业委会代表小区全体业主与佳烨公司签订《阳光新都物业服务合同》，约定阳光新都小区由佳烨公司实施物业管理服务，期限三年，自2017年12月16日起至2020年12月15日止，《阳光新都物业服务合同》得到了小区双过半业主的签字确认认可，合法有效。《阳光新都物业服务合同》签订后，业委会多次通知要求星辉公司按期交接并撤离，但星辉公司强行占驻本小区，阻挠新物业公司进驻，并拒绝移交物业管理资料，并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房等业主共有房屋和公共设施。 星辉公司辩称，一、业委会未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自决定委托不具有物业服务企业招标资格的福建启光工程咨询有限公司对外招标选聘物业服务企业，并与被告佳烨物业公司签订福建省物业服务合同，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条有关业主共同决定选聘物业服务企业法定程序的规定，严重损害了阳光新都小区广大业主的合法权益。2．业委会委托福建启光工程咨询有限公司作为阳光新都小区物业服务企业的招标代理人，但福建启光工程咨询有限公司的经营范围没有物业服务企业的招标事项，福建启光工程咨询有限公司不具有物业服务企业的招标资格，业委会的物业服务企业招标程序严重违法。综上所述，请人民法院依法驳回业委会的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：本院于2018年10月10日受理了原告连城派拉蒙房地产开发有限责任公司（以下简称派拉蒙公司）与被告业委会、被告佳烨公司业主撤销权纠纷一案，派拉蒙公司诉请：“1．撤销业委会于2017年10月13日作出的将阳光新都物业管理项目委托福建启光工程咨询有限公司面向社会公开招聘阳光新都物业管理单位的决定。2.撤销业委会于2017年11月18日作出确认佳烨公司为连城县阳光新都管理项目中标人的决定。3.撤销业委会与佳烨公司于2017年11月30日订立的福建省物业服务合同。”。2019年4月1日本院作出（2018）闽0825民初1129号民事判决书，查明事实如下：“2010年8月20日，派拉蒙公司与连城县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，获得连城县莲中路东侧（原农副产品二期用地）地块的土地使用权。2011年4月19日，派拉蒙公司依法取得《建设用地规划许可证》。2011年9月16日，派拉蒙公司依法取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称“阳光新都”。2012年9月26日，连城县住房与城乡规划建设局向派拉蒙公司颁发了连房预售证2012第07号《商品房预售许可证》。派拉蒙公司获得商品房预售许可证后，开始对外出售阳光新都小区商品房。2014年12月9日，连城县住房和城乡规划建设局对阳光新都项目作出《连城县建设工程竣工规划认可报告》，认定：“本竣工项目经核实，符合建字第350825201102085号建设工程规划许可证及规划设计要求”。2014年11月25日，派拉蒙公司与龙岩市连城县星辉物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：期限三年，自首期房屋竣工验收合格、交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2015年12月21日，派拉蒙公司与龙岩市连城县星辉物业服务有限公司签订《物业服务承接验收确认书》，派拉蒙公司将阳光新都项目竣工图纸、竣工验收资料、物业服务用房、物业档案、业主名册等移交给龙岩市连城县星辉物业服务有限公司。2017年8月14日，业委会成立，任期三年，并于成立当天报连城县住房和城乡规划建设局备案。2017年10月13日，业委会作出了“连城县业委会会议决议”，决议事项有：“1、决定将阳光新都物业管理项目委托福建启光工程咨询有限公司面向社会公开招聘阳光新都物业管理单位；2、阳光新都物业服务费统一收费标准：…；3、由业委会代表业主大会与公开招标中的中标物业管理公司签订《连城县阳光新都物业服务合同》”，并注明“同意以上决议的业委会委员请签字”。此后，部分阳光新都业主陆续在“连城县业委会会议决议”上签名，共计14页、422人。2017年11月18日，业委会作出佳烨公司为连城县阳光新都物业管理项目中标人的决定并向佳烨物公司发出中标通知书。2017年11月30日，业委会与佳烨公司订立《福建省物业服务合同》，将阳光新都小区物业服务承包给佳烨公司经营管理。2017年12月1日，业委会要求连城县住房和城乡规划建设局对业委会与佳烨公司签订的物业服务合同和福建启光工程咨询有限公司编制的招标投标相关文件予以备案。2017年12月7日，连城县住房和城乡规划建设局作出不予备案的决定。……。”。并判决：“……二、撤销连城县阳光新都业主委员会于2017年11月18日作出的选聘福建佳烨物业管理有限公司为阳光新都小区物业服务企业的决定。……”。业委会与佳烨公司不服本院的一审判决提起上诉，龙岩市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）闽08民终791号民事判决书，查明事实如下：“业委会、佳烨公司、派拉蒙公司对原审认定的事实均没有异议。本院对各方均无异议的事实予以确认。”，认定如下：“……故可见阳光新都业主委员会未就选聘新的物业公司即佳烨物业依照《业主大会和业主委员会指导规则》向全体业主进行告知、发放选票进行表决，征求其意见，更未有回收表决票、公开验票、唱票、计票且有政府相关部门的监督等过程，其所作出的选聘佳烨公司为新的物业公司的决定违反法定程序，且“连城县阳光新都业委会会议决议”，及二审中提供的“签字表”均未体现佳烨公司为新的物业公司，业委会也无证据证明业主在知情新的物业公司是谁的情况下进行签字，故侵犯了业主的知情权，且侵犯了未签字投票的业主进行投票的权利，损害了业主对小区享有的共同管理的实体权利。故根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，派拉蒙公司一审诉讼请求第二项可以视为要求撤销业委会于2017年11月18日作出的选聘佳烨公司为阳光新都小区物业服务企业的决定，故派拉蒙公司的该项诉请合法有据，本院予以支持，业委会及佳烨公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。……”，并判决如下：“一、维持福建省连城县人民法院（2018）闽0825民初1129号民事判决第二项，即撤销连城县阳光新都业主委员会于2017年11月18日作出的选聘福建佳烨物业管理有限公司为阳光新都小区物业服务企业的决定。……”。 另查明，选定佳烨物业作为阳光新都小区物业服务企业的决定被撤销后，业主大会及业委会尚未作出新的选定物业公司决定。 上述事实有（2018）闽0825民初1129号民事判决、（2019）闽08民终791号民事判决书，以及双方当事人在法庭上的陈述予以佐证，本院予以认定。 本案的焦点为：1.星辉公司是否应当立即撤离连城县阳光新都小区；2.派拉蒙公司与星辉公司签订的《前期物业服务合同》目前是否有效。 本院认为，《前期物业服务合同》约定：“期限三年，自首期房屋竣工验收合格、交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。”，即《前期物业服务合同》的有效期至业委会代表全体业主依照法定程序选定新的物业管理企业，并签订有效的物业服务合同之时止。目前由于业委会在未保证全体业主知情权、投票权及监督权的前提下，违反法定程序，所作出的选定佳烨公司为阳光新都小区新的物业服务企业的决定已被撤销，致使业委员会与佳烨公司签订的《福建省物业服务合同》未发生法律效力，且业委会尚未代表全体业主作出新的选定物业服务企业决定，因此《前期物业服务合同》仍然有效，倘若星辉公司立即撤离阳光新都小区将导致小区无人管理，陷入瘫痪状态，业委会此时要求星辉公司立即撤离，既会影响全体小区业主的利益，无法满足小区业主的正常生活，更不利于小区的治安安全，因此，业委会第一项诉请本院不予支持。业委会要求星辉物业公司移交设备房及楼宇门等钥匙和具有详细缴费时间的业主物业费、停车费、公摊水电费交纳情况的相关财务资料以及业主资料（包括姓名、房号、面积、联系电话）的诉请，是对选聘新物业公司并予落实的延续，因业委会与佳烨公司签订的《福建省物业服务合同》未发生法律效力，《前期物业服务合同》仍然有效，星辉公司仍需继续履行物业管理职责。同时，由于业委会即未向本院提供证据证明小区设施设备的损坏情况，也未向本院提供证据证明公共场地、污水井、化粪池未清理等情况，因此，业委会第二、三项诉求本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十八条之规定，判决如下： 驳回连城县阳光新都业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由连城县阳光新都业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长  杨映辉 人民陪审员  罗桂英 人民陪审员  李贞煜 二〇一九年十月三十日 法官助理刘璐 代理书记员  华娴锋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -9-