江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初6767号原告：杨行，男，1994年4月2日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：陈士雷，男，1980年6月9日出生，汉族，住新沂市。被告：刘江荣，女，1972年5月28日出生，汉族，住新沂市。被告：新沂市银河房产经纪有限公司，住所地新沂市新安街道幸福路南6巷25号。法定代表人：刘江荣，该公司经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：陆成，江苏王军律师事务所律师。原告杨行与被告刘江荣、新沂市银河房产经纪有限公司（以下简称银河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨行委托诉讼代理人陈士雷，被告暨被告银河公司法定代表人刘江荣及其共同委托诉讼代理人陆成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨行向本院提出诉讼请求：判令刘江荣、银河公司返还定金2万元，支付违约金4.5万元、赔偿中介费损失0.4万元，合计6.9万元。事实和理由：2018年6月16日，陈士雷通过银河公司向刘江荣购买新沂市锦绣华庭23B号楼3单元902室房屋（以下简称涉案房屋），约定房屋总价45万元，三方并签订一份《房屋买卖居间合同》。后在刘江荣、银河公司同意并见证下，陈士雷将合同权利义务转让给杨行。杨行于2018年6月19日找到刘江荣、银河公司，要求办理相关手续，但刘江荣、银河公司临时要求增加首付款数额，导致无法办理。之后，刘江荣、银河公司在没有告知杨行的情况下，私自将涉案房屋另行出售给他人。杨行委托陈士雷多次找刘江荣、银河公司协商，但其仅同意返还一半定金。刘江荣、银河公司的违约行为给杨行造成巨大损失，为此提出诉讼。刘江荣辩称，根据合同约定，杨行应当在2018年6月20日之前支付首付款，但杨行未按照约定时间支付，存在违约。刘江荣在合同履行过程中没有任何违约行为，不应承担违约责任。银河公司辩称，银河公司为交易双方提供居间服务，双方签订了房屋买卖合同，居间服务履行完毕，不存在任何违约行为，所以不应退还中介费用，也不应当承担违约金。杨行的诉讼请求中包含房屋买卖合同关系和居间合同关系，应当分开处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月16日，刘江荣（甲方、卖方）、陈士雷（乙方、买方）及银河公司（丙方、居间方）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定刘江荣将涉案房屋出售给陈士雷。合同第4条约定，成交价为42.7万元；采用贷款付款方式，2018年6月16日前支付2万元定金，2018年6月20日前签订《新沂市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内，付清首付款（包含定金）12万元，余款30.7万元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账户，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额买方以现金支付。合同第9条约定，卖方不能按照合同约定将涉案房屋售予买方，或者因违约而无法出售，应向买方支付该房屋成交价的10%做违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。合同第11条约定，买方不能按照合同约定买入涉案房屋，或者因违约而无法买入，应向卖方支付该房屋成交价的10%做违约金，买方逾期支付购房款，或者未按约定履行其他义务，每逾期一天，按成交价的1‰支付违约金，逾期60天，卖方有权不再出售，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%做违约金。合同第14条“三方约定的其他事项（对本合约及附件条款的修改或补充）”中约定，房屋交易总价改为45万元，首付不超过12万元。合同并对各方其他权利义务作出详细约定。同日，陈士雷支付定金2万元，并支付中介费0.4万元。后经刘江荣、银河公司同意，陈士雷将上述《房屋买卖居间合同》的权利义务一并转让给杨行。杨行委托陈士雷与刘江荣、银河公司协商办理合同履行事宜。刘江荣在《房屋买卖居间合同》签订之前已将涉案房屋出租给他人，签订合同时租赁期限尚未届满，刘江荣已将租赁一事告知陈士雷。2018年6月20日，陈士雷与刘江荣电话联系。陈士雷要求去银行办理相关手续，刘江荣要求其支付首付款，并称12万元不够，要求增加5000元，陈士雷表示仅有12万元，刘江荣提出可以先行出具欠据，待从涉案房屋租金中扣除，陈士雷不同意，称房屋过户后，租户即须搬走，刘江荣表示那就不再出售房屋，或是支付13.5万元首付款，陈士雷坚持只能支付12万元首付款。双方未能协商一致。审理过程中，刘江荣陈述，根据二手房贷款一般情况，首付比例应为30%。其并称在签订合同时已口头和陈士雷约定了该比例，但未有提供其他证据予以佐证。2018年11月，刘江荣与案外人李琳订立房屋买卖合同，将涉案房屋出售给李琳，涉案房屋已交付李琳，双方并于2018年11月15日办理了所有权转移登记手续。本院认为，陈士雷与刘江荣及银河公司签订的《房屋买卖居间合同》系混合合同，既包括陈士雷与刘江荣之间的房屋买卖合同关系，又包括陈士雷及刘江荣与银河公司之间的居间合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。陈士雷将其在《房屋买卖居间合同》中的合同权利义务一并转让给杨行，合同其他当事人刘江荣、银河公司亦已同意，故该转让行为应认定为有效，杨行已取得陈士雷在前述合同中的法律地位。各方当事人均应按约履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨行与刘江荣在《房屋买卖居间合同》约定了具体的付款方式，即在支付首付款后，剩余房款采用银行按揭贷款方式支付，并且约定了首付款数额。但其后在杨行准备按照合同约定支付首付款时，刘江荣提出要求增加首付款的数额。刘江荣辩称双方在签订《房屋买卖居间合同》时口头约定首付款数额为房屋交易总价款的30%，但没有提供其他证据予以佐证，且与《房屋买卖居间合同》记载的内容相矛盾，故不予支持。刘江荣陈述一般二手房最高贷款比例为70%，虽然合同约定银行实际贷款额与原贷款额之间的差额买方以现金支付，但是刘江荣作为专业从事房地产中介服务的银河公司的法定代表人，一直从事房屋买卖居间行业，系专业人士，不论是作为出卖方，还是作为居间方，对于《房屋买卖居间合同》中约定的实体内容、不确定项目的风险告知及其他各项牵涉买卖双方切身利益之事项均应高度重视并向买受人进行明示或告知。首付款的数额是房屋买卖合同中至关重要的条款，刘江荣作为专业人士，明知一般二手房贷款首付比例不低于30%，但仍在合同中约定了低于该比例的首付款数额，导致此后双方在首付款数额上发生争议，而且在发生争议后也没有进行有效沟通，致使双方进一步产生不信任感，导致买卖合同未能履行，难辞其咎。另一方面，在刘江荣告知首付款数额不足贷款首付比例要求增加、并提出解决方案即可以先出具欠据再从房屋租金中扣除的情况下，杨行不同意，但也未提出其他解决方案，且要求租户在过户时立即搬离，其行为亦有不当。涉案房屋已另售他人并办理了所有权转移登记手续，涉案《房屋买卖居间合同》已履行不能，刘江荣收取杨行定金已无依据，应予返还。关于杨行主张的违约金。违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案合同约定、合同履行实际情况，本着公平和诚信原则，对于违约金的数额依法予以酌减为1万元，对杨行主张的过高部分，不予支持。关于杨行主张的中介费损失，因确定违约金数额时已加以考虑，故不再支持。银河公司作为居间方提供了居间服务，杨行要求银河公司承担违约责任无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、刘江荣应于本判决发生法律效力之日起十日内返还杨行定金2万元、支付违约金1万元，合计3万元。二、驳回杨行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，由刘江荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  王颖二〇一九年十月八日书记员  张薇