大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初4990号 原告：王文，男，1959年5月30日生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：齐文新，辽宁锦连律师事务所律师。 被告：徐垚，男，1993年7月20日生，满族，住辽宁省铁岭市清河区。 委托诉讼代理人：冯春梅，辽宁研精律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛柔，辽宁研精律师事务所律师。 被告：光大房地产经纪（大连）有限公司，住所地辽宁省大连保税区洞庭路1号保税大厦503室。（统一社会信用代码：9121024208905483XG） 法定代表人：纪长成。 委托诉讼代理人：王国学，辽宁律昇律师事务所律师。 第三人：白松，男，1987年10月24日生，汉族，住大连经济技术开发区（户籍所在地：瓦房店市）。 委托诉讼代理人：邵永顺，辽宁金刚石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：山红梅，辽宁金刚石律师事务所律师。 原告王文与被告徐垚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月24日作出（2018）辽0291民初7868号民事判决。被告徐垚不服该判决，向辽宁省大连市中级人民法院提起上诉。辽宁省大连市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）辽02民终3739号民事裁定，撤销本院（2018）辽0291民初7868号民事判决，发回重审。本院于2019年8月5日立案后，原告申请增加光大房地产经纪（大连）有限公司（以下称光大经纪公司）为被告，本院依职权追加白松为第三人，并适用普通程序，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王文委托诉讼代理人齐文新，被告徐垚及其委托诉讼代理人冯春梅、葛柔，被告光大经纪公司委托诉讼代理人王国学，第三人白松委托诉讼代理人山红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王文向本院提出诉讼请求：1.判令二被告徐垚和光大经纪公司连带向原告给付购房余款238,000元；2.本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费、法律服务费由二被告承担。事实与理由:2018年4月3日，原告同二被告在第二被告城润万家店签订房地产买卖合同。合同签订后，第三人白松带着原告和第一被告到第二被告位于大连保税区洞庭路1号保税大厦的办公室内办理相关手续。在第二被告居间下，原告将自己所有的位于大连经济技术开发区房屋卖给第一被告徐垚，房屋建筑面积为104.11平方米，成交价格为768,000元。第一被告已经给付原告53万元房款，并且房屋已经过户，第一被告强行开锁入住，已经实际占有和取得案涉房屋。所以，第一被告应当按照合同约定将剩余房款238,000元给付原告；第二被告已经获得居间费用，且符合法定的表见代理，应当承担连带给付责任。为此，原告有权向实际占有和受益人索要售房余款，以维护其合法权益。重审中，原告申请增加光大经纪公司为被告，同意法院追加白松为第三人。 被告徐垚辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告应向第二被告光大经纪公司主张款项。首先，光大经纪公司与白松之间存在合法有效的特许经营协议，虽光大经纪公司称该协议已于2018年3月终止，但白松在2018年8月依然代表光大经纪公司从事业务。第一被告向白松支付款项视为向第二被告支付。其次，即使如光大经纪司所称已于2018年3月终止协议，白松之行为已构成表见代理。理由是：光大经纪公司否认白松有代理权，第一被告并不知晓白松已无授权；原告、第一被告、第三人在具有光大经纪公司标识的城润万家店签订合同，到光大经纪公司总部办理手续，光大经纪公司对案涉购房事实完全知情；对本案纠纷形成，光大经纪公司具有严重过错，终止协议后未履行通知白松拆除相关标识、收回相关材料的义务。二、第一被告入住案涉房屋是经过原告授权，不存在强行进入。三、第一被告已按合同约定将首付款办理资金监管，已履行合同义务。四、本案为三方居间购房合同，居间方参与了购房全过程并办理了诸多手续，如原告放弃对光大经纪公司主张权利，则应相应免除对其他责任主体的责任。综上，第一被告认为，徐垚已完全履行合同义务，原告损失应由光大经纪公司和白松承担。 被告光大经纪公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，案涉合同文本不是第二被告提供，合同上印章也不是第二被告加盖，第二被告并不是合同主体，不应承担责任。其次，第二被告代办过户和银行贷款，不仅对内同时也对外，因此不能因为办理该业务就要求第二被告承担房地产买卖合同的主体责任。再次，白松既不是第二被告的员工，也不是委托代理人，因此，本案不符合表见代理条件，而且，白松涉嫌诈骗，刑事案件正在办理中，案涉款项是诈骗金额一部分，待法院宣判后自会追缴。最后，按合同约定，首付款存入银行做资金监管。而本案原告授权白松办理资金监管，进而因解除监管造成资金损失，应当自行承担后果。 第三人白松述称：第三人与第二被告光大经纪公司系授权经营合作关系，第三人在从事案涉房屋中介服务过程中代表的是第二被告光大经纪公司，故同意第一被告关于首付购房款应当由第二被告支付的意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告王文提交了房地产买卖合同（编号0000098）、房产证（复印件）、司法鉴定意见书、工作证（复印件）、特许经营合同（复印件）、工商银行借记卡账户历史明细清单及转账记录（复印件）的证据；第一被告徐垚提交了房地产买卖合同（编号0000098）、专用收据4张、中国银行交易流水清单、工商银行借记卡账户历史明细清单及转账记录、农业银行凭证、工作证、手机录像及光盘1张的证据；第二被告光大经纪公司提交了特许经营合同、司法鉴定意见书的证据，第三人白松提交了营业执照、房地产买卖合同2份（编号17040874和17040845）、讯问笔录（复印件）、讯问笔录（复印件）、开发区检察院起诉书的证据。上述证据业经本院开庭审查，予以确认并在卷佐证。 第二被告提供了解除加盟合同协议书、声明书证据，欲证明案涉房屋买卖发生于解除加盟合同之后，与第二被告没有任何关系，第三人白松声明自己的行为与第二被告无关。原告、第一被告、第三人对该证据的真实性均有异议，不予认可。本院认为，即使第二被告与第三人于2018年3月21日签订了解除加盟合同协议书、第三人于2018年11月9日向第二被告出具了声明书，也只限于其双方之间的权利义务安排，该行为在未对外通知的情况下，并不能直接约束原告和第一被告，与第二被告在本案中是否需要承担法律责任并无必然联系。况且，有据证明，由于其双方的原因，在签订解除合同协议书后一段期间内，加盟经营关系并未实际解除，第三人仍然以第二被告名义对外从事居间房屋买卖业务。故对第二被告提供的解除加盟合同协议书和声明书证据的证明力，本院不予确认。 第二被告向本院提出本案应中止审理的申请，认为第三人涉嫌诈骗犯罪，应待刑事案件终结后再行处理本案。原告和第三人均不同意第二被告中止审理的请求，认为刑事案件与本案无直接关联性，不影响本案的审理，第三人从事居间业务是代表第二被告。本院认为，第三人虽涉嫌诈骗犯罪，但本案房屋买卖事实在各当事人之间构成民事法律关系，且房屋买卖合同已大部分履行,并非刑事犯罪事实，因此，第三人刑事案件的处理并不影响本民事案件的审理。本院对第二被告关于中止审理的申请，依法不予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月3日，原告王文作为卖方、第一被告徐垚作为买方、第三人白松以第二被告光大经纪公司名义作为居间方，三方在对外显示“光大地产”标志和名称的光大经纪公司大连开发区城润万家店签订了《房地产买卖合同》（编号为0000098）。约定：王文将其所有的位于大连经济技术开发区房屋卖给徐垚，房屋建筑面积为104.11平方米，成交价格为768,000元。定金30,000元于双方交接房屋时冲抵房款，买受人应于本合同签订之日支付。定金以实际支付金额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管。买方申请商业贷款，于合同签订之日起10个工作日内备齐首付款231,000元，同时三方将该款存入银行做资金监管，买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度、年限和利率以银行最终审核为准，首付款多退少补。买卖双方在交接房屋时交接房款，另有约定的除外。在合同落款处，卖方王文、买方徐垚分别签字并捺手印，居间方加盖“光大房地产经纪（大连）有限公司合同专用章”。合同签订后，当日徐垚将定金30,000元以银行转账方式支付给白松，白松以光大经纪公司名义向徐垚出具《专用收据》（编号为0000051）。嗣后，徐垚于2018年6月21日、同年6月25日、同年6月某日向白松给付83,000元、50,000元、70,000元，三次合计203,000元，其中83,000元和50,000元为银行转账方式，70,000元为现金方式，白松以光大经纪公司名义分别向徐垚出具了《专用收据》（编号为0000110、0000109、0000092）。上述四张《专用收据》上面均有经手人白松签名，并加盖“光大房地产经纪（大连）有限公司合同专用章”。白松称，其收到203,000元后，两次进行了银行资金监管并于后来分别解除资金监管，第二次解除资金监管后，其将该款项取出用于个人支配。原告和第一被告认可对该款项曾经做过银行资金监管，但由于第三人的原因后被解除监管。虽然三张专用收据上“款项用途”栏写有“购房定金”或“定金”，但徐垚和白松均认可三次款项用途实为购房首付款。2018年10月22日，徐垚通过银行贷款向王文支付了房款530,000元。王文已将案涉房屋过户到被告徐垚名下，徐垚已实际取得并使用案涉房屋。白松以光大经纪公司名义收到上述定金和购房首付款合计233,000元，直至起诉时未向王文支付。原告王文尚未收到的购房款为238,000元（768,000元-530,000元）。 2019年9月24日庭审中，第一被告徐垚向法庭出示了其于2018年11月14日通过微信转账方式交付给白松5,000元钱的手机记录并称该付款为案涉款项，而原告和第三人认为该款项与购房款无关。后第一被告当庭自认，微信转账的5,000元为第三人白松向其借款，确与购房款无关。 另查，光大经纪公司作为甲方（特许方）与白松作为乙方（受许方）于2017年7月1日签订了《特许经营合同》，约定：本合同“特许经营”是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业以合同的形式，将其所拥有的经营资源，许可其他经营者使用；受许人按照合同约定在统一经营模式下开展经营并向特许人支付特许经营费用的经营活动。甲方将“光大地产”经营技术体系，在特许区域的非独占性特许权授予乙方，乙方有权在特许区域使用“光大地产”经营技术体系经营本合同所规定的特许业务。甲方授予乙方非独占特许权行政区域为城润万家店周边半径300米。特许权有效期限为自合同生效日起三年，即自2017年7月1日至2020年6月30日。本合同终止，乙方必须立即停止使用所有“光大地产”经营技术体系；应在合同终止后十日内将含有“光大地产”或任何类似名称、标记、称号等销毁或交付给甲方且不得作任何的备份；应立即停止以“光大地产”受许人名义刊登广告，包括但不限于立即将乙方营业场所内外含有“光大地产”标记或其他类似标识标记的招牌拆除，若乙方未能拆除，乙方在此授权甲方进入乙方场所内拆除所有含有“光大地产”字样的各种标志，以及标志乙方与“光大地产”关系的一切其他标志。 再查，本院于2019年3月4日另行受理了2019辽0291民初1536号房屋买卖合同纠纷一案。在该案中，原告为王文，第一被告为徐垚，第二被告为光大经纪公司，王文诉讼请求为“二被告连带给付剩余购房款30,000万元（由定金转化而成）”。2019年7月11日，经王文申请，本院准予其撤回起诉，该案已审结。在该案审理中，经光大经纪公司申请，本院委托辽宁学苑司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定意见为：2018年4月3日《房地产买卖合同》（编号为0000098）和白松向徐垚出具定金30,000元专用收据（编号为0000051）上所加盖的“光大房地产经纪（大连）有限公司合同专用章”与光大经纪公司提供司法鉴定的同名样本印文不是同一印章盖印。本次重审庭审中，各方当事人对该鉴定意见均无异议，并且，第三人自认其向第一被告出具的另三张专用收据（编号为0000110、0000109、0000092）上加盖的印章与光大经纪公司提供司法鉴定的同名样本印文不是同一印章盖印。 又查，第三人白松涉嫌诈骗罪的刑事案件正在本院审理中，公诉机关所指控的犯罪事实中不包括本民事案件房屋买卖的事实。 本案原审中，经王文申请，本院依法对案涉房屋进行了财产保全，保全价值238,000元。 本院认为，卖方王文与买方徐垚以及居间方三方签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且买方已将530,000房款通过银行贷款给付卖方，卖方已将房屋过户给买方，买方已实际取得并使用房屋，故该合同应为合法、有效，相关当事人均负继续依约履行之义务。在第一被告已将包括定金在内的233,000元首付房款支付给第三人，而第三人并未将此款支付给原告，且除233,000元以外尚欠5,000元房款的情况下，需要根据案件事实、证据和法律规定，对相关主体应承担的法律义务和责任进行评判。 关于第三人收取233,000元款项行为性质的认定。1.《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效。”案涉合同签订和履行过程中，第二被告并未授权第三人另行刻有自己的印章在开展对外业务中使用，亦未授权其可以代收买方交付的购房款，而第三人在此情形下，引见买卖双方到具有第二被告“光大地产”标志和名称的城润万家店洽谈房屋买卖事宜、签订房屋买卖合同，到第二被告光大经纪公司总店办理房屋买卖相关业务，并代收购房首付款，在合同和专用收据上均加盖其自行刻制的“光大房地产经纪（大连）有限公司合同专用章”。第三人的上述行为虽系无权代理但却存在有权代理的客观表象形式要素，作为其相对人的买卖双方有理由相信其为有权代理。2.第一被告将定金和购房款合计233,000元分次支付给第三人的行为，其目的是为了结清购房款，无据证明其存在与第三人之间的恶意串通或者该款项系与购房款无关的他项经济往来，而且在相信第三人具有代理权方面，其并无明显的主观过失。第三人收到该款项后，自称进行过两次资金监管，原告和第一被告也承认曾经做过银行资金监管，但根据现有证据，无据证明该款项一直或最终处于被监管状态。相反，第三人认可该款项最终由其个人取出占用，而未支付给卖方。居间方未按行业规范和合同约定确保将首付购房款实行银行资金监管，并擅自代收代管客户房款，应承担相应的法律后果。本案中，因资金监管方面出现问题，原告最终未获取首付购房款，其责任应归属于居间方而非买卖双方。3.第二被告在与第三人建立特许经营关系过程中，根据双方约定，其作为特许方对受许方具有教育、培训、指导的义务，即使解除合同后也应履行进入场所内清除所有含有“光大地产”字样的各种标志或者以一定方式向客户进行公示的义务。而第二被告并未完全履行对第三人特许经营过程中的监管控制义务。鉴于上述评析，第三人的行为已经构成表见代理。第二被告提出第三人不构成表见代理、光大经纪公司不应承担向原告给付233,000元购房款责任的辩解意见，无事实和法律依据，本院对此不予采纳。 关于欠付原告238,000元购房款的责任承担。在原告已履行将案涉房屋过户并交付给第一被告的合同义务情况下，由于第三人构成表见代理，其收取30,000元定金、203,000元购房款合计233,000元未向原告给付的责任，在本案中依法应由第二被告光大经纪公司承担。庭审中第一被告最终自认2018年11月14日其向第三人微信转款5,000元缘于第三人白松向其借款，第三人亦认为收到的5,000元不属于购房款，本院确认该款项与案涉房款无关。由于原告与二被告之间对给付购房款已经产生争议，为有效解决纠纷，本院确认第一被告应承担向原告给付剩余购房款5,000元的责任。 原告关于要求二被告承担诉讼财产保全责任保险费、法律服务费的诉讼请求，因无明确法律根据，案涉房地产买卖合同中买卖双方对此内容亦未约定，故本院对该请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起十日内，被告光大房地产经纪（大连）有限公司向原告王文支付购房款合计233,000元（其中包括定金转化为购房款30,000元）； 二、于本判决生效之日起十日内，被告徐垚向原告王文支付剩余购房款5,000元； 三、驳回原告王文的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,870元，保全费1,710元，合计6,580元，由被告光大房地产经纪（大连）有限公司负担6,442元，被告徐垚负担138元。 如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  姚洪东 人民陪审员  李 兵 人民陪审员  徐灵芝 二〇一九年十月九日 书 记 员  徐 杨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。