湖北省沙洋县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0822民初846号 原告：罗新华，男，1969年2月21日出生，汉族，沙洋县人，住湖北省沙洋县。 委托诉讼代理人：佘德文，男，沙洋县沙洋法律服务所法律工作者。 被告：殷圣为，女，1976年12月16日出生，汉族，荆州市人，户籍所在地湖北省荆州市荆州区，现住沙洋县。 委托诉讼代理人：张俊杰，男，湖北汉江律师事务所律师。 原告罗新华诉被告殷圣为房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于同年8月15日公开开庭进行了审理。原告罗新华及其委托诉讼代理人佘德文，被告殷圣为及其委托诉讼代理人张俊杰到庭参加诉讼。本案当事人申请庭后调解未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告罗新华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告截止到2019年3月24日的门面房租金28333.26元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年4月19日，被告殷圣为和张国泉签订了《门面租赁合同书》，合同约定租赁期限为5年，租金为每年2万元。2014年10月，张国泉将被告殷圣为租赁的门面房卖给了原告，并于2014年10月23日办理了过户登记手续。根据买卖不破租赁的原则，原告作为新的房屋所有权人继续履行该租赁合同。被告在原租赁合同到期后又继续租赁使用原告的门面到2019年3月24日。截止到2019年3月24日止，被告共拖欠原告租金28333.16元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告殷圣为辩称：1.租赁合同已于2018年4月20日期满，被告已向张国泉以及原告支付完全部租金；2.被告请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提交的沙洋县公安局后港水陆派出所出具的《处警经过》的真实性无异议，但对其证明目的有异议，称《处警经过》中记录原、被告是系因门面装潢问题发生纠纷，而非因租金发生纠纷而报警。经审查，该纠纷的直接原因是被告殷圣为拆除损坏了该门面房的装修部分，且《处警经过》中记载的“关于该门面的房租和装修费用产生的纠纷引发”系“询问报警人罗新华得知”，即系原告罗新华单方陈述，而其未提交相关证据予以佐证，不能达到其双方系因拖欠租金而发生纠纷的证明目的，故对被告提交的该证据的证明目的，本院不予采信。2.被告对原告提交的《门面租赁合同书》复印件的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告在被告与本案争议门面原房屋所有权人、原租赁合同出租人张国泉所签门面租赁合同书后面附加书写的内容“本合同自2014年8月3日房产交易，原合同内容不变更，罗新华”，系原告与张国泉所补充的条款，被告当时不在场、不知情，对被告不具有约束力，且认为被告已经履行完毕全部房租支付义务。经审查，该附加条款系原告所写，张国泉在场知晓，被告不在场不知情，被告也未签字或追认，故对该附加条款的证明效力，本院不予确认。3.原告对被告提交的“租房协议”书面证据有异议，该证拟证明被告与张国泉口头协议过门面房年租金以后随行就市上涨下跌，且五年租期到期后，可给予被告三个月的清货期，以及门面装潢由被告与新的承租人洽谈转让或自行拆除的事实，原告认为该协议形式上不合法、不完整，出具该“租房协议”书面证据的证人张国泉未出庭作证，认为即使张国泉与被告在租赁时有口头协议及承诺，但原告不知情，对原告则没有约束力。庭后原告又提交了张国泉出具的书面证明一份，拟证明张国泉将该门面房出售后，原、被告之间的权利义务“一切以合同为准”，即以被告与张国泉所签的《房屋租赁合同书》为准，以此抗辩被告所提交的“租房协议”的证明效力和证明目的。庭后本院对张国泉予以调查核实，被告与张国泉签订的《房屋租赁合同书》上的补充条款“本合同自2014年8月3日房产交易，原合同内容不变更，罗新华”系原告所写，被告不在场，亦对该条款不知情，也未予以追认。原告补充了该条款后，张国泉与原告未对其作进一步具体说明，但张国泉称在房屋未出售前，与被告口头约定过以后的租金随行就市按周边市场价上涨下跌，若五年租期届满后“出租人不续租”，出租人给予承租人被告三个月清货期，该口头协议张国泉未告知原告，但张国泉称将房屋出售给原告时，与原告说明过房屋租金随行就市的问题，张国泉称给原告出具证明中的“一切以合同为准”只指租赁关系、租期不变，租金是随行就市的。综上，对被告提交的该证的证明效力予以确认，但三个月的清货期对原告不具有约束力。对原告庭后提交的张国泉出具的证明证据的证明效力，本院部分予以确认，即对原、被告间租赁关系及租期不变的证明效力予以确认，对租金不变的证明效力不予确认。4.被告对原告提交的微信聊天记录截图的真实性及证明目的均有异议，认为微信聊天在形式上内容不完整，从实体上，“搬”的意思是指搬走门面的装潢而不是搬出门面，即要求撤走装修装潢而不是腾迁房屋，双方要求结合原、被告通话录音予以确认。原告庭后提交了两份电话录音文字记录并附光盘，拟证明原告的妻子与被告通话，要求被告限期腾出房屋并拆除装潢，经审查，该通话中的“搬”未明确所指，原告未提交其他有效证据佐证，且庭审中被告申请的证人作证被告已于2018年7月1日搬出主要货物及设施，余一空调及装潢未搬拆，并将房屋钥匙交于原告。关于原告与张国泉夫妻的电话录音所谈及的房屋装修装潢问题，与本案租赁合同缺乏直接关联性。故对被告的辩解意见，本院予以采纳，对原告提交的上述证据所要达到的证明目的，本院不予采信。 根据当事人诉辩陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月19日，被告殷圣为与原房屋所有人、出租人张国泉签订了《门面租赁合同书》，合同约定张国泉将其所有的位于后港镇东升桥街的一间门面房出租给被告经营，租赁时间为2013年4月20日至2018年4月20日，租赁期共5年，年租金为2万元，必须一次性交清一年租金，五年租金不变。2014年，张国泉将该门面出售给了原告，并于2014年10月23日办理了门面房过户登记手续。被告向张国泉缴纳了两年租金，每年2万元。原告与被告未重新签订租赁合同，经张国泉双方沟通，原、被告继续履行原租赁合同，剩余租期3年，被告在每个年租段初即向原告分别支付了20000元、15000元、15000元的三年租金。2018年4月20日，合同租赁期间届满后，原、被告双方洽谈续租事宜，因租金价额未能达成一致意见，原、被告未续签新的租赁合同或口头协议，双方租赁关系解除。后双方协商给予被告清货期至2018年7月1日。2018年7月1日被告搬走剩余货物及主要设施后（剩余一台空调和装潢未拆搬）将该房屋钥匙交付于原告。此后，原告称系因被告索要房屋装潢转让费过高，导致原告欲将该房屋出租给其他承租人未果，但原告未提供证据予以佐证，而被告不予认可，认为原告的该门面房未能出租与被告的装潢转让无关，双方为此发生纠纷，2019年3月24日，被告将其所有的该房屋装潢拆除，原告因此报警，后双方协商解决纠纷未果，原告遂以被告拖欠其租金为由，向法院提起诉讼。 另查明，张国泉将门面房出售给原告后，原告与被告未重新签订租赁合同，原告在被告与张国泉签订的《房屋租赁合同书》上附加书写补充条款“本合同自2014年8月3日房产交易，原合同内容不变更，罗新华”，但被告当时不在场、不知情，也未予以追认，原告写了该补充协议后，张国泉与原告未对该条款作进一步具体说明。张国泉在收取被告第二年段租金后房屋未出售给原告前，与被告口头约定以后的租金随行就市上涨下跌，若五年租期届满后未续租，出租人给予承租人被告三个月清货期，即可至2018年7月19日腾出该房屋，该清货期口头协议张国泉未告知原告，原告不知情，但张国泉称将房屋出售给原告时，与原告说明过房屋租金随行就市的问题，同时称给原告出具的证明中的“一切以合同为准”只指租赁关系及租期不变，年租金是应当随行就市的。 本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响合同继续履行，原、被告未重新签订租赁合同，双方应继续履行原租赁合同，事实上，原、被告双方确已继续履行了租赁合同所约定的租赁关系及租期的内容，至于租金问题，原告称被告拖欠租期内的租金，而被告已于2015年、2016年、2017年分别支付给原告20000元、15000元、15000元租金，且按交易习惯每年段系先付租金后使用房屋，原告在此期间并未提出异议，应视为原告对年租金随行就市且已交付完毕予以了认可，而且张国泉与原、被告分别说明过房屋租金应当随行就市，也符合交易习惯。原告在《房屋租赁合同书》后的补充协议，被告不知情，对被告没有约束力，即被告已履行完毕租期内支付租金义务。故对原告主张被告应交付拖欠租期内的租金的诉请，本院不予支持。2018年4月20日，合同租赁期间届满，原、被告未签订新的租赁合同，双方租赁关系结束。原告主张的租赁期间外的租金或因未出租该门面房所造成的损失不属于本案合同之债，不属本案处理范畴，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告罗新华的诉讼请求。 案件受理费508元，减半收取254元，由原告罗新华负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  李正文 二〇一九年十月十一日 法官助理贺晴明 书记员秦盈