福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初3517号 原告：宁德市蕉城区城关供销合作社，住所地福建省宁德市蕉城区海滨菊池商贸大厦A幢306室，统一社会信用代码91350902157461729E。 法定代表人：陈致勇，主任。 委托诉讼代理人：石福宁，福建石在律师事务所律师。 被告：福建宁德菊池房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区莱茵大厦B幢501室。 第三人：蔡昭，女，1952年11月22出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：吴巧丽，福建方拓律师事务所律师。 第三人：宁德市蕉城区蕉南秀玲日杂店，住所地福建省宁德市蕉城区菊池商贸大厦A112-1。 经营者：李秀玲，女，1986年11月11日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：陈长厚，福建方拓律师事务所律师。 原告宁德市蕉城区城关供销合作社（以下简称城关供销合作社）与被告福建宁德菊池房地产开发有限公司（以下简称菊池公司）及第三人蔡昭、宁德市蕉城区蕉南秀玲日杂店（以下简称蕉南秀玲日杂店）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告城关供销合作社委托诉讼代理人石福宁、第三人蔡昭委托诉讼代理人吴巧丽、蕉南秀玲日杂店委托诉讼代理人陈长厚到庭参加诉讼，被告菊池公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 城关供销合作社向本院提出诉讼请求：1.判令菊池公司将安置给城关供销合作社的位于宁德市蕉城区的店铺交付给城关供销合作社；2.判令菊池公司向城关供销合作社支付店铺迟延交付违约金114609.6元；3.判令蔡昭、蕉南秀玲日杂店在菊池公司应交付Ａ112-1＃店铺给城关供销合作社的当日搬出该店铺；4.判令第三人蔡昭、蕉南秀玲日杂店向城关供销合作社支付占用店铺期间的使用费（以相邻的宁德市蕉城区菊池商贸大厦Ａ112-2＃、Ａ112-3＃、Ａ112-4＃三间店铺平均年租金标准计算，自2011年11月15日起计算至实际搬出之日止）。事实与理由：城关供销合作社为集体所有制企业，宁德市蕉城区店铺系城关供销合作社财产。2001年10月8日，因蕉城区旧城区改造，双方签订了《宁德“海滨菊池商贸大厦”建设房屋拆迁补偿安置协议书》，城关供销合作社被拆迁的房屋位于八一五××＃、海滨路××＃、海滨路××＃、海滨路××＃，被拆迁总建筑面积1257.58平方米，土地面积75537平方米，其中沿815东路营业店面面积为180.19平方米，沿海滨路的营业店面面积为18平方米，选择安置的营业店面面积为198.19平方米，店面安置为“拆一还一”归还产权，安置的营业用房位于宁德市蕉城区，Ｂ幢120＃、120-1＃、120-2＃、120-3＃，Ｃ幢119-1＃、119-2＃、119-3＃。根据合同约定，菊池公司应自“乙方（城关供销合作社）沿815东路房屋拆除之日起二十四个月内”将包括Ａ幢112-1＃店铺在内的198.19平方米的安置店面交付给城关供销合作社。根据《拆迁补偿安置协议书》“第五条违约责任（3）甲方（菊池公司）若未在规定的期限内交付给乙方营业店面和住宅使用，按拆迁补偿安置方案规定的，从逾期之日起付给三倍临时安置补助费，超半年应付给六倍的临时安置补助费。”根据《拆迁补偿安置协议书》第三条补偿金额（5）其他补偿②店面过渡费：30元×198.19平方米12个月＝71348元。因菊池公司超过6个月还未将Ａ112-1店铺交付城关供销合作社，菊池公司应向城关供销合作社支付六倍的临时安置补助费为30元×53.06平方米×12个月×6＝114609.6元。2004年8月4日，菊池公司将已经安置给城关供销合作社的Ａ112-1＃、Ａ112-3＃、Ａ112-4＃三间店铺又违法出售给第三人蔡昭（Ａ112-1＃）、吴中清（Ａ112-3＃、Ａ112-4＃）。2004年10月21日，蔡昭、吴中清向宁德市中级人民法院起诉要求菊池公司返还购房款及赔偿损失，宁德市中级人民法院于2004年12月16日作出（2004）宁民初字第32号民事判决，认定上述三份合同无效，并判决菊池公司返还蔡昭、吴中清购房款及赔偿损失。但从2011年开始，第三人蔡昭占用Ａ112-1＃店铺，2015年蔡昭与蕉南秀玲日杂店仍强行占用该店铺。2011年10月30日，城关供销合作社与宁德市德运日用品店黄广运签订《店面承包协议》，城关供销合作社将菊池商贸大厦Ａ112-1＃、Ａ112-2＃、Ａ112-3＃、Ａ112-4＃四间店铺承包给黄广运，承包期限三年，自2011年11月15日起至2014年10月3日止。2011年11月15日至2013年10月31日期间每月承包金为23000元，2013年11月1日至2014年10月3日期间的每月承包金为26000元。2014年12月1日，城关供销合作社与黄广运继续签订《店面承包协议》，城关供销合作社将Ａ112-1＃、Ａ112-2＃、Ａ112-3＃、Ａ112-4＃四间店铺承包给黄广运，承包期限三年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止。2014年1月1日至2016年12月31日期间的每月承包金为33000元；2017年1月1日起至2017年11月30日止每月承包金递增8%为35640元。因第三人蔡昭、蕉南秀玲日杂店长期占用Ａ112-1＃店铺，导致城关供销合作社承包给黄广运的四间店铺，实际只有三间，造成城关供销合作社Ａ112-1＃店铺租金损失及自2011年起至2019年5月7日止租金损失。菊池公司违反拆迁补偿安置协议，未依约将Ａ112-1＃店铺交付给城关供销合作社，应承担违约责任，支付违约金。第三人蔡昭、蕉南秀玲日杂店无法律依据占用城关供销合作社安置的Ａ112-1＃店铺，应立即搬出，并支付店铺占用费（按城关供销合作社承包给黄广运的三间店面的平均使用费来计算），为此，请求法院支持城关供销合作社的诉讼请求。 菊池公司未作答辩。 蔡昭述称，一、案涉房产并未达到交付条件，城关供销合作社不得要求菊池公司交付房产。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第二章第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，……竣工验收合格的，方可交付使用。”的规定，明确了房屋交付使用的要件为验收合格，可见，工程竣工验收合格是交付使用的必备条件，而本案案涉房产并未达到交付条件，依法不得交付。二、城关供销合作社系基于债权主张权利，而债权具有相对性，不具有排他性。城关供销合作社基于其与菊池公司的合同关系，已经主张相应的违约金，该违约金就是因菊池公司无法交付房产的损失获得的相应的赔偿。而其与城关供销合作社并无物权、也无债权上的法律关系，其要求第三人支付使用费没有任何法律依据。 蕉南秀玲日杂店述称，其答辩意见与蔡昭意见一致，补充如下几点意见：1.案涉店面实际上抵押在工行蕉城支行，以及宁德中院原诉讼案件查封过，城关供销合作社请求交付案涉店铺以及出租违反法律规定；2.据了解2005年菊池仰一已经被刑拘，后成立菊池联谊会，该联谊会由前任供销社主任担任秘书长，相应的印章以及材料由其持有，城关供销合作社所提交的证据里面有一部分在2005年之后所盖的章，所以该材料的真实意思存有疑问。 本院经审查认定事实如下： 1.2001年10月8日，城关供销合作社与菊池公司签订了《宁德“海滨菊池商贸大厦”建设房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定：城关供销合作社被拆迁的房屋位于八一五××、海滨路，被拆迁总建筑面积1257.58平方米，其中营业店面面积198.19平方米，店面安置为“拆一还一”归还产权，所安置营业用房位于宁德市蕉城区间店铺；城关供销合作社安置的营业用房和住宅交付时间，自城关供销合作社沿815东路房屋拆除之日起二十四个月内将包括Ａ幢112-1＃（面积53.06平方米）店铺在内的198.19平方米的安置店面交付城关供销合作社；菊池公司若未在规定期限内交付城关供销合作社营业店面和住宅使用，按拆迁补偿安置方案规定，从逾期之日起付给三倍临时安置补助费，超半年应付给六倍临时安置补助费，补偿金额（5）其他补偿②店面过渡费：30元×198.19平方米×12个月＝71348元。 2.协议签订后，城关供销合作社依约向菊池公司交付拆迁房，但菊池公司需向城关供销合作社安置的“海滨菊池商贸大厦”工程至今未经竣工验收，包括案涉的A112-1店铺一直未向城关供销合作社交房。 3.2004年8月4日，菊池公司把案涉的A112-1#及A112-3#、A112-4#三间店铺出让蔡昭、吴中清。2004年12月16日，宁德市中级人民法院作出(2004)宁民初字第32号民事判决，认定双方之间的买卖合同无效，并判决菊池公司返还蔡昭、吴中清购房款及赔偿损失。2011年开始，蔡昭占用案涉的A112-1#店铺，2015年，蔡昭与蕉南秀玲日杂店共同占用该店铺至今。 4.2011年10月30日，城关供销合作社与黄广运签订了《店面承包协议》，城关供销合作社把菊池商贸大厦案涉的A112-1#及A112-2#、A112-3#、A112-4#店铺承包黄广运，承包期限三年，自2011年11月15日起至2014年10月3日止。2014年12月1日，又继订《店面承包协议》，承包期限三年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止。 以上事实，有城关供销合作社提交的营业执照、法定代表人身份证明书、菊池公司工商登记信息、蕉南秀玲日杂店工商登记信息、宁德海滨菊池商贸大厦建设房屋拆迁安置补偿安置协议书、菊池公司与城关社安置协议最终结算情况表、安置营业用房住宅位置确认书、(2014)宁民初字第32号民事判决书、(2005)闽民终字第103号民事裁定书、2011年10月30日店面承包协议、2014年12月1日店面承包协议、2017年12月26日店面承包协议、蕉城区领导干部接待群众来访登记单。菊池公司经本院合法传唤未到庭，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃质证权利。蔡昭、蕉南秀玲日杂店质证认为，营业执照、法定代表人身份证明书、菊池公司工商登记信息、宁德海滨菊池商贸大厦建设房屋拆迁安置补偿安置协议书、(2014)宁民初字第32号民事判决书、(2005)闽民终字第103号民事裁定书，证据真实性没有异议；菊池公司与城关供销合作社安置协议最终结算情况表、安置营业用房住宅位置确认书，证据真实性有异议，结算表、确认书分别形成于2009年4月20日、2004年，该时间点菊池公司已经吊销营业执照，公章由海菊商厦联谊会保管，而联谊会秘书长为城关供销合作社法定代表人；2011年10月30日、2014年12月1日、2017年12月26日店面承包协议，三份店面承包协议真实性均有异议，协议违反法律规定，城关供销合作社并非物权所有人，无权将店面进行承包；蕉城区领导干部接待群众来访登记单与本案无关联，但均未提供反驳证据。上述证据形式、来源合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，予以采信。 综上所述，本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”2001年10月8日，城关供销合作社与菊池公司签订的《宁德“海滨菊池商贸大厦”建设房屋拆迁补偿安置协议书》，系双方自愿订立的，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。合同履行过程中，城关供销合作社依约向菊池公司交付拆迁房，但菊池公司至今未向城关供销合作社交付位于宁德市蕉城区店铺，已构成违约，故城关供销合作社有权要求菊池公司交付该店铺并偿付迟延交付违约金，因而，城关供销合作社主张菊池公司向其交付符合交付条件的宁德市蕉城区店铺及偿付迟延交付违约金，本院予以支持。违约金依协议约定，菊池公司应向城关供销合作社支付六倍临时安置补助费为30元×53.06平方米×12个月×6＝114609.6元。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”菊池公司开发的“海滨菊池商贸大厦”工程至今未经竣工验收，包括案涉Ａ112-1店铺为不符合交付条件的房屋，案涉店铺仍为菊池公司所有，蔡绍、蕉南秀玲日杂店是否合法占有案涉店铺以及是否支付占有使用费，为菊池公司与蔡绍、蕉南秀玲日杂店之间因物权占有而产生的另一民事法律关系，城关供销合作社主张蔡昭、蕉南秀玲日杂店腾出案涉店铺并支付占用店铺期间使用费无依据，本院不予支持。菊池公司经本院合法传唤未到庭，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建宁德菊池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内将符合交付条件的宁德市蕉城区店铺交付宁德市蕉城区城关供销合作社； 二、福建宁德菊池房地产开发有限公司应于本判决生效之日向宁德市蕉城区城关供销合作社偿付迟延交付违约金114609.6元； 三、驳回宁德市蕉城区城关供销合作社的其他诉讼请求。 案件受理费13936元，由福建宁德菊池房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 审 判 员  黄锦芳 人民陪审员  钟岩梅 二〇一九年十月十七日 法官助理林芳苓 书记员陈巧梨 附：本案所涉及主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。