江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0903民初6081号 原告（反诉被告）：李某某，女，1950年10月26日生，汉族，居民，住盐城市。 被告（反诉原告）：盐城林海房地产经纪有限公司，住所地在盐城市区清逸雅居2幢3号。 法定代表人：巫金祥，总经理。 委托诉讼代理人：巫杰，江苏中盐律师事务所律师。 原告李某某与被告盐城林海房地产经纪有限公司（以下简称林海公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法由审判员朱文峰适用简易程序，后林海公司提起反诉，本院于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告李某某，被告林海公司的委托诉讼代理人巫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某某向本院提出诉讼请求：1、要求林海公司返还交房保证金10000元；2、要求被告交付40000元费用的发票及明细；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：我与林海公司以及案外人签订《林海房产房屋买卖合同》一份，约定我出售房屋给案外人，我净得640000元。但林海公司将我的交房保证金没有返回给我。李某某对林海公司反诉辩称，土地出让金10352元就应该包含在我给付给林海公司的费用40000元中，不应另行支付该款项，请求驳回林海公司的反诉请求。 林海公司辩称，对李某某主张的保证金不同意返还，因为我方为李某某缴纳了土地出让金10352元，应予以冲抵。林海公司向本院提出反诉请求：李某某返还垫付的土地出让金10352元。既然李某某要求返还保证金，两者不予冲抵，则应相互返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月16日，李某某（合同甲方）与林海公司（合同丙方）以及案外人韩燕夫妇（合同乙方）签订《林海房产房屋买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方位于市区潘黄镇前进村检察院宿舍北楼1幢506室房屋，并由丙方提供居间服务合同。主要载明：2.1：甲乙双方协商后的实际成交价格为680000元，该房屋的个税、增值税、契税、土地出让金、办理权证有关的费用，贷款相关的费用等按照有关部门规定缴纳，此费用约定（以下手写笔迹）土地出让金由甲方交，其余费用由乙方预付给丙方交。2.5：甲方在2019年2月16日将房款中的10000元交由丙方保管作为交房保证金，该房款在乙方对该房屋给配套设施验收无异议时付给甲方。6.11补充条款：乙方在交付首付前预支付给丙方40000元办理相关费用，冲抵房款。同日，李某某在《服务费承诺书》上签名，该承诺书载明：因林海房产经纪公司协助本人李某某销售前进新村检察院宿舍北楼小区1幢506室，我承诺（以下手写笔迹）净得640000元整，包括划拨费用自己交，多出费用作为林海房产服务费，如果我违约要求与买方解除买卖合同，承诺的事项继续履行。合同签订后，李某某向林海公司缴纳了10000元保证金。 2019年3月11日，林海公司为涉案房屋缴纳了土地出让金10352元。林海公司在庭审中陈述：我方要求李某某缴纳土地出让金，李某某提出由林海公司缴纳，业务员的想法是反正有10000元保证金在公司，遂为李某某垫付了该出让金。现双方买卖合同约定的过户等手续均已完成。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，双方争议的焦点问题即为土地出让金按照约定应由谁缴纳，对此，根据案涉《林海房产房屋买卖合同》及附属约定，涉及土地出让金的为2.1条、6.11补充条款及《服务费承诺书》。 首先，从合同相关文字表述看，合同成交价格及付款约定即2.1条手写笔迹处约定的“土地出让金由甲方交，其余费用由乙方预付给丙方交”。该约定为区别性规定，区分的对象为买受人和出卖人，即在买方和卖方之间划定相关个税、增值税、土地出让金、办理权证有关的费用等费用的缴纳主体。但对于该土地出让金是否在买房人预支付的40000元费用中并未明确约定。对6.11补充条款：“乙方在交付首付前预支付给丙方40000元办理相关费用，冲抵房款”。该约定系对相关费用来源的约定，但并未明确载明“相关费用”是否包括案涉土地出让金在内。对《服务费承诺书》中“净得640000元整，包括划拨费用自己交，多出费用作为林海房产服务费”。对该约定，划拨费用自己交，李某某认为该费用在40000元之内，因为其“净得640000元”。林海公司认为该费用在40000元之外，因为明确载明“划拨费用自己交”。本院认为，根据中文释义，“净得”是指“作为利润挣得”，而“利润”是指“产品价值或价格中高于成本以上的那一部分”，正常人对“净得”的理解应为扣除所有费用后实际得到的款项。运用到本案中，如“划拨费用自己交”这一句单列，则说明双方约定该费用由李某某在其他费用之外应当再缴纳土地出让金10000元。但该语句紧跟在“净得640000元”之后，为前后联系的语句，该语句的理解应为包括合同约定的划拨费用自己交这一点扣除所有费用后我实际得到640000元。事实上该语句的确加了“包括”两个字。而且，该40000元费用虽然是买房人直接交给林海公司，但该款实际上系李某某应得的卖房款，该款实际由李某某给付。 其次，从约定不明的责任主体看，该合同系林海公司制作，其作为专业的房屋中介公司，相对于合同条款特别是附加条款的约定，应明确具体条款的含义，对涉及费用分担的部分更应作出明确的、通俗易懂的约定并向相对方说明，如其在附加条款或特别约定中明确载明，该土地出让金是否包含在40000元费用之中，李某某是否需要在“净得640000元”中再拿出10000元缴纳土地出让金，则不会出现本案争议。故对该约定不明的责任应在林海公司。另外，林海公司对中介费的计算为40000元扣减相关费用后的余额，而未对涉及的中介费、税费等各项费用金额逐一明确，故该约定不明的责任亦在林海公司。 最后，从解决争议的方式看，林海公司在缴纳土地出让金时李某某并未同意由林海公司直接垫付，在此情况下，林海公司完全可以停止合同的履行，先行解决该争议，并视情形确定合同是否继续履行或终止履行等，而非未经委托人同意直接垫付。 综上，本院对李某某要求林海公司返还10000元保证金的诉讼请求予以支持；对林海公司要求李某某返还10352元土地出让金的反诉请求不予支持。对李某某要求林海公司交付相关费用发票的诉讼请求，因该发票实际缴纳主体为李某某，林海公司作为居间人应当向委托人交付，故本院对李某某的该诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条及相关法律法规之规定，判决如下： 一、被告盐城林海房地产经纪有限公司（反诉原告）在本判决发生法律效力之日起十五日内偿付原告李某某（反诉被告）10000元。 二、被告盐城林海房地产经纪有限公司（反诉原告）在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李某某（反诉被告）交付包括税费、中介服务费、土地出让金等在内的案涉40000元费用的发票。 三、驳回原告李某某（反诉被告）的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告盐城林海房地产经纪有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费58.8元，减半收取29.4元，合计54.4元，均由被告（反诉原告）盐城林海房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院,同时向该院（汇款户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）预交上诉案件受理费。 审 判 员 朱文峰 二〇一九年十月二十四日 法官助理 滕 玮 书 记 员 闵 敏 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。