上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12545号上诉人（本诉原告、反诉被告）：上海天地日成停车场管理有限公司,住所地上海市虹口区东宝兴路157号名义1704A室。法定代表人：陆斌，执行董事。上诉人（本诉原告、反诉被告）：上海天地浦机停车场管理有限公司,住所地上海市浦东新区祝桥镇振兴街4号1幢-1108室。法定代表人：陆斌，执行董事。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：赵玉刚，上海市锦天城律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邹孟霖，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（本诉被告、反诉原告）：上海华韵农产品有限公司,住所地上海市浦东新区祝桥镇东滨村七组东张家宅9号201室。法定代表人：李丽，董事长。委托诉讼代理人：何梦真，上海九泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李丽，女，1972年10月5日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：李勤新，女，1963年10月20日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：李勤明，男，1966年9月23日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人上海天地日成停车场管理有限公司（以下简称天地日成公司）、上海天地浦机停车场管理有限公司（以下简称天地浦机公司）、上海华韵农产品有限公司（以下简称华韵公司）因与被上诉人李丽、李勤新、李勤明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初18561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天地日成公司、天地浦机公司上诉请求：撤销一审判决第六项，依法改判支持天地日成公司、天地浦机公司一审第一项和第四项诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：天地日成公司与华韵公司所签订的《XX路XX号仓库场地租赁合同》所涉租赁之标的分为仓库和场地两部分，租赁目的系用于经营停车场，根据停车场经营之需求及特点，其主要是使用场地停放车辆，租赁仓库仅是为了停放更多车辆，即便没有仓库，只要场地仍在，亦不影响天地日成公司经营停车场业务，故关于场地部分的租赁合同约定应为有效，租赁合同可以继续履行，一审法院认定租赁合同全部无效缺乏事实和法律依据。天地日成公司在XX路XX号经营停车场业务期间一直按照规定办理《上海市公共停车场（库）备案证明》，亦已取得《关于建设华韵农产品加工物流配送项目的批复》和经上海A有限公司和上海市浦东新区规划和土地管理局同意举办停车场，现因华韵公司原因导致天地日成公司无法继续经营停车场业务，给天地日成公司和天地浦机公司造成损失，应由华韵公司承担相关的法律责任。此外，被上诉人李丽、李勤新、李勤明作为华韵公司的股东，曾签署《股东承担连带责任担保承诺书》，愿以房产作为担保，且《租赁合同》中也约定了股东承担连带保证担保责任，并签署保证函，故应认定为既有人保又有物保，一审法院认定仅有物的担保而无人的担保，属于认定事实不清。上诉人华韵公司上诉请求：撤销一审判决第二项和第七项，依法改判支持华韵公司的第二项反诉请求。事实与理由：天地日成公司和天地浦机公司主张装修费为45.5万元缺乏依据，《装饰安装工程协议》附件中显示装修费用开票金额为172,614.39元，另外宣传司标费用开票金额为285,667.86元，一审法院未对装修费的实际产生和金额作进一步查明。天地日成公司和天地浦机公司投入的装修经过合同履行期后残余经济价值已微乎其微，且其有足够时间拆除装饰装修物以减少损失，但天地日成公司和天地浦机公司却放任损失扩大，故一审法院判决由华韵公司承担15万元装修损失，存在错误。华韵公司在租赁合同签订前就已告知对方出租标的无房产证、无建设工程规划许可证的事实，已尽到了充分的提醒义务，不存在过错。即便《租赁合同》无效，天地日成公司和天地浦机公司也应当承担逾期付款的违约责任。上诉人天地日成公司、天地浦机公司和上诉人华韵公司均互不认可对方提出的上诉请求和事由。被上诉人李丽、李勤新未作答辩。被上诉人李勤明辩称，其同意上诉人华韵公司的意见。天地日成公司、天地浦机公司向一审法院起诉请求：1、判令华韵公司支付天地日成公司、天地浦机公司违约金人民币（以下币种同）8,385,000元；2、判令华韵公司返还天地日成公司、天地浦机公司保证金12万元；3、判令华韵公司赔偿天地日成公司、天地浦机公司装修费455,000元；4、判令李丽、李勤新、李勤明对华韵公司上述付款义务承担连带保证责任；5、判令华韵公司向天地浦机公司开具金额为2,859,000元的租金发票。华韵公司向一审法院提出反诉请求：1、判令天地日成公司、天地浦机公司支付2018年11月30日前欠付的水费283.50元、电费5136.48元、电费滞纳金123.28元，2018年4月至2018年11月纳管排污费8,000元、生活垃圾清运费12,000元、代缴服务费2,400元，合计27,943.26元；2、判令天地日成公司、天地浦机公司支付逾期付款违约金411,440元。一审法院经审理认定事实如下：2015年1月12日，天地日成公司（承租方，乙方）与华韵公司（出租方，甲方）签订《仓库场地租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX号大门围墙内的全部场地、建筑及设备出租给乙方作为经营性停车场及相关业务使用；甲方按照乙方确认的图纸将仓库改建为两层停车场用途；双方确认在签订本合同之前，乙方已视察该出租标的现状，并对其交通条件、适用性、可利用空间、实用性能、建筑质量、附属设施等均无异议；租期自2015年4月1日至2020年3月31日止；第一年、第二年、第三年租金均为150万元/年，第四、第五年租金均为158万元/年，租金先付后用，第一、第二、第三年租金共计450万元，乙方须在合同签订后10天内支付300万元，合同签订后30天内再支付100万元，交付使用半年内支付50万元。乙方应按附件三表格内的约定向甲方支付租金，逾期支付的，逾期每一日，乙方须按年租金的千分之二支付违约金；乙方应于2017年9月1日支付租赁保证金12万元；出租标的交付后，使用该出租标的所发生的水、电、排污、生活垃圾清运等公共事业费用由乙方承担，甲方代收代缴。公共事业费及支付方式详见附件四。第九条第一款约定，甲方双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止。1、由不可抗力导致该出租标的无法继续使用的；2、该出租标的占用范围内的土地使用权依法提前收回的；3、该出租标的因社会公共利益被依法征用的；4、该出租标的因城市建设需要被依法列入出租标的拆迁许可范围的；5、第二次经营性临时停车场备案手续无法办理的。第十条第一款约定，因甲方未在本合同中告知乙方，出租标的出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应按乙方已付租金的150%向乙方支付违约金。第三款约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该出租标的的，甲方应向乙方支付违约金、违约金额同上述第一款。造成乙方其他的经济损失时，甲方承担赔偿责任。甲方的股东（若甲方为法人）将承担连带保证担保责任，并签署保证函。第九款约定，合同到期终止或因乙方违约而终止的，甲方无需为乙方对出租标的做出的任何装饰、装修、改建做出补偿。合同附件一为XX路XX号平面图，内有办公楼198㎡、仓库5228㎡、廊棚3035㎡、办公楼116㎡、休息室32㎡、维修服务67㎡、场地2000㎡等。合同附件三租金支付明细表约定，2017年9月1日支付租赁保证金12万元，2018年3月1日支付第四年上半年租金79万元，2018年9月1日支付第四年下半年租金79万元，2019年3月1日支付第五年上半年租金79万元，2019年9月1日支付第五年下半年租金79万元。附件四公共事业费支付明细表约定，电费按电力公司电价支付，水费按自来水公司水价支付，纳管排污费每月1,000元，生活垃圾清运费每月1,500元，代缴服务业每月300元，缴费时间均为每月支付上月。2015年1月15日，华韵公司股东李丽、李勤明向天地日成公司出具《承诺书》，载明：华韵公司与天地日成公司于2015年1月12日签订《租赁合同》，本人作为公司股东在以出资额对该租赁合同承担责任外，还承诺以本人房产（XX公路XX弄XX号第47幢，面积563.71平方米，承诺此房产未涉及抵押等债权债务）权利对该租赁合同承担连带责任担保，并保证在此租赁合同执行结束前，未经贵司同意，不抽、退、转让所持股份和股本分红。华韵公司也在该承诺书上加盖公章。2015年，经华韵公司推荐，天地浦机公司委托上海B有限公司（以下简称B公司）就XX路XX号进行装修。2015年6月1日，天地浦机公司（甲方）、B公司（乙方）、天地日成公司（丙方）与华韵公司（丁方）签订《委托付款协议》，约定甲方委托乙方进行场地装饰安装工程，工程款为455,000元，因乙方财务需要现委托甲方将此笔的15万元支付给丙方，剩余355,000元支付给丁方。后天地浦机公司实际支付455,000元。2015年11月3日，华韵公司（甲方）与天地日成公司（乙方）、天地浦机（丙方）签订《补充协议书》，其中约定：丙方系乙方下属的停车场专业经营管理公司，乙方将XX路XX号停车场管理业务委托丙方经营管理。场地租赁等费用由丙方直接支付甲方，甲方开具合法发票给丙方，如遇丙方违约，甲方依据甲乙双方于2015年1月12日签订《租赁合同》予以追溯。2018年8月，祝桥环境整治办公室和临空公司出具《告知书》，内容为“华韵公司：……祝桥镇整治积极推进无证建筑整治，并开展无违建居村（镇）创建工作。经前期普查，你方承租我方的土地上存在大量无证建筑。现责令你方于9月20日之前拆除无证建筑并清空所有建筑垃圾……。”2018年11月30日，天地日成公司搬离。现租赁物已被全部拆除。关于租金支付情况。2015年1月19日，天地日成支付租金200万元。2015年2月2日，天地日成支付租金100万元。2015年2月16日，天地日成支付租金20万元、80万元，合计100万元。2015年9月28日，天地浦机支付租金50万元。2017年10月16日，天地浦机支付保证金12万元。2018年3月30日，天地浦机支付租金50万元。2018年4月2日，天地浦机支付租金29万元。2018年9月28日，天地浦机支付租金30万元。2019年1月7日，华韵公司支付XX路XX号水费283.50元。后华韵公司支付电费5,259.76元（电费5,136.48元及违约金123.28元）。关于2018年4月至2018年11月纳管排污费8,000元、生活垃圾清运费12,000元、代缴服务费2,400元，华韵公司同意向天地日成公司、天地浦机公司开具上述金额发票，天地日成公司、天地浦机公司同意支付上述费用。另查明，2005年10月10日，临空公司（甲方）与华韵公司（乙方）签订《土地租赁合同》，其中约定甲方将拥有使用权并位于机场镇的土地15.57亩，东至八一河，西至华洲路，南至交界，河道土地，租赁给乙方从事农副产品相关产业的开发，租期20年；甲方支持乙方在租赁土地内投资建设，甲方协助乙方办理项目实施的各项手续及工商营业执照。2005年12月12日，上海市浦东新区农村发展局向浦东新区临空出口农业园区办公室出具《关于建设华韵农产品加工物流配送项目的批复》，内容为:同意华韵公司加工物流配送项目的立项，地点为浦东新区临空出口农业园区内，建设内容为农产品加工主体厂房5040平方米，建设冷库1000平方米，管理及辅助房500平方米，请协调好有关部门，办理好相关手续。2010年3月，经核准，XX镇XX公路XX弄XX号第47幢权利人登记为李勤明、李丽、李某，共同共有，该房屋上设有抵押，抵押权人为上海银行股份有限公司浦西支行，债权数额162万元，期限自2010年2月25日至2020年2月25日。2015年1月5日，华韵公司向临空公司出具《申请报告》，内容为：我司计划把部分空余厂房和场地腾出，开辟成停车场。现根据上海市浦东新区建设和交通委员会下属浦东新区城市交通运输管理署（以下简称浦东交运管理署）停车场备案登记要求：备案的XX路XX号厂房和场地系华韵公司向临空公司租赁的经营用地，特向临空公司申请予以证明。临空公司、上海市浦东新区规划和土地管理局机场土地管理所在上述《申请报告》加盖印章，并注明“情况属实”。之后，天地日成公司取得浦东交运管理署颁发的《上海市道路运输行业备案证明》，地址为XX路XX号，经营范围临时停车场。一审法院认为，华韵公司自临空公司处租赁XX路XX号用于从事农副产品相关产业的开发，之后华韵公司未取得建设工程规划许可证便在该土地上进行建设，并出租给天地日成公司用于经营性停车场及相关业务使用。2018年下半年，在政府相关部门的无证建筑整治过程中，租赁物作为无证建筑已被全部拆除。因此，天地日成公司与华韵公司签订的《租赁合同》，违反法律法规的强制性规定，应属无效。租赁合同无效，该合同中的违约条款亦属无效，故天地日成公司、天地浦机公司据此主张违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。合同无效，华韵公司应退还租赁保证金12万元。关于装修损失。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，华韵公司作为出租人，将无证建筑出租，显然具有过错。天地日成公司承租时，未对租赁物的合法性进行审查，其自身亦有过错。目前，租赁物已被全部拆除，对装修损失的现值无法进行评估，故一审法院结合双方过错程度，实际投入的装修款、使用时间、折旧等酌定华韵公司应赔偿装修损失15万元。因《租赁合同》的签订主体为天地日成公司和华韵公司，之后天地日成公司委托天地浦机公司经营管理，天地日成公司、天地浦机公司之间系委托关系，故华韵公司应向天地日成公司退还保证金并赔偿装修损失。关于连带保证责任。李勤新并未在《承诺书》上签名，亦未签署其他保证函，故天地日成公司、天地浦机公司要求其承担连带保证责任，缺乏依据，一审法院不予支持。李丽和李勤明签署的《承诺书》，系以其名下的房产作为担保，属于物的担保，而非人保。同时，不动产抵押，抵押权自登记时设立，本案未进行抵押登记，抵押权未设立。综合以上情形，天地日成公司、天地浦机公司要求李丽和李勤明承担连带保证责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于开票义务。审理中，华韵公司同意向天地浦机公司开具租金发票，并无不当，一审法院予以照准。关于开票金额，华韵公司主张已经开具3,744,000元的租金发票，但未有证据予以佐证，一审法院不予采信。结合天地日成公司、天地浦机公司认可已经开具的租金发票金额，一审法院认定华韵公司尚需开具金额为2,859,000元的租金发票。反诉部分，天地日成公司、天地浦机公司同意支付水费和电费，并无不当，一审法院予以照准。关于电费的滞纳金，天地日成公司、天地浦机公司已搬离租赁物，对于搬离之后寄送的电费单据无法收悉，未能付款系事出有因，故华韵公司的电费滞纳金诉请，一审法院不予支持。关于2018年4月至2018年11月纳管排污费、生活垃圾清运费及代缴服务费，华韵公司同意开具发票，天地日成公司、天地浦机公司同意支付，并无不当，一审法院予以照准。关于逾期付款违约金，《租赁合同》无效，该合同中的违约条款亦属无效，故华韵公司据此主张违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，作出判决：一、上海华韵农产品有限公司于判决生效之日起十日内返还上海天地日成停车场管理有限公司保证金12万元；二、上海华韵农产品有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海天地日成停车场管理有限公司装修损失15万元；三、上海华韵农产品有限公司于判决生效之日起十日内向上海天地浦机停车场管理有限公司开具金额为2,859,000元的租金发票；四、上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海华韵农产品有限公司水费283.50元、电费5,136.48元、2018年4月至2018年11月纳管排污费8,000元、生活垃圾清运费12,000元、代缴服务费2,400元，合计27,819.98元；五、上海华韵农产品有限公司于判决生效之日起十日内向上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司开具纳管排污费8,000元、生活垃圾清运费12,000元、代缴服务费2,400元的发票；六、驳回上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海华韵农产品有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费74,520元，减半收取计37,260元，由上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司负担34,585元，由上海华韵农产品有限公司负担2,675元。反诉案件受理费（减半收取）2,820元，由上海华韵农产品有限公司负担2,572元，上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司负担248元。二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，《XX路XX号仓库场地租赁合同》中明确约定：“甲方（即华韵公司）按照乙方（即天地日成公司）确认的图纸将仓库改建为两层停车场用途，图纸详见附件，如甲方无法完成上述改建，则本合同无条件终止，甲方已收取乙方的租金费用15天内无条件退回……本条第（一）款所述改建工程完工后双方正式办理交付手续……租赁期由上款所述交付手续完成后开始计算”。由此可见，改建后具备两层停车场用途的仓库才是租赁合同标的物，仓库周围的场地在性质上属于附属配套设施，租赁合同的履行、效力和合同目的的实现均取决于改建后的仓库及对改建后仓库的实际使用。鉴于本案所涉仓库的建设及其改建均未取得相应合法手续，且在政府相关部门的无证建筑整治过程中已被作为无证建筑全部拆除，故一审法院据此认定《XX路XX号仓库场地租赁合同》整体无效是正确的，天地日成公司和天地浦机公司关于租赁合同中的场地租赁部分继续有效的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。合同整体无效的，该合同中的全部条款包括违约条款和担保条款当属无效；同时，本案中租赁合同属于主合同，具有担保性质的《股东承担连带责任担保承诺书》属于从合同，主合同无效的，从合同当然无效；除非双方当事人对前述情形另有特别约定。基于此，天地日成公司、天地浦机公司、华韵公司关于违约金的主张以及天地日成公司、天地浦机公司关于连带担保责任的主张，均缺乏事实和法律依据，本院均不予采信。根据在案证据及当事人陈述，天地日成公司和华韵公司对于《XX路XX号仓库场地租赁合同》整体无效显然均具有过错，一审法院根据双方当事人的举证和质证情况，依照法律规定并结合本案实际情况，按照公平、合理原则，酌定由华韵公司赔偿装修损失15万元并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人上海天地日成停车场管理有限公司、上海天地浦机停车场管理有限公司、上海华韵农产品有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币79,665元，由上诉人上海天地浦机停车场管理有限公司负担72,630元，由上诉人上海华韵农产品有限公司负担7,035元。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 任文风审判员 许鹏飞二〇一九年十月三十日书记员 韩欣彦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……