四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11031号 上诉人（原审原告）:黄跃,女,1986年9月9日出生,汉族,住四川省双流县。 委托诉讼代理人：陈建平，江苏钟山明镜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:王文前，男，1963年3月4日出生,汉族,住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:苟中清,女,1962年8月18日出生,汉族,住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师。 上诉人黄跃因与被上诉人王文前、苟中清房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初12681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄跃上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持黄跃一审全部诉讼请求。事实与理由：一、关于约定违约金过低无法弥补实际损失的问題。在2017年6月20日签订的《预约合同》第5项违约责任中明确提到：“如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金贰拾万元整，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同。”第一，涉案房屋的权属2018年4月20日转移登记于王文前、苟中清名下，而截止到2018年10月8日王文前、苟中清仍未将房屋过户至黄跃名下，王文前、苟中清的行为毋廣置疑构成根本性违约；第二，根据《最高人民法院关于适用解释》第二十八条规定可知违约金过高的比较标准为守约方的实际损失，实际损失包括直接损失和履行利益损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第十六条规定可知违约金以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。退一步说，即使只是想要填平黄跃的实际损失，约定的违约金数额也是不够的。黄跃通过咨询相应房产中介和在相应房屋买卖交易网站上的搜索发现案涉房价已经上涨了三四十万，如果以此为可得利益损失来确定违约金数额的话，那么约定的200000元违约金明显数额过低，完全可以请求增加违约金来填平黄跃的实际损失。第三，一审法院也是认可违约方给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同实际损失和可得利益损失，而黄跃的可得利益损失就是涉案房屋这两年上涨的房价，且双方当事人及法院均认可房屋市场价值变化为黄跃方所受损失。虽说房价时常存在波动，但在中国的房屋交易市场里，房价大体上是呈上升趋势的，实际价格应以评仿时的市场价为准。黄跃仅支付定金尚未履行完毕全部付款义务，责任并不在黄跃一方，黄跃已经履行了合同约定的付款义务，至于后期尾款是需要王文前、苟中清配合过户后贷款支付的，不能以款未完全付清减轻王文前、苟中清的违约赔偿数额。从过错程度来讲，责任完全在王文前、苟中清一方。其想通过支付少量的违约金，达到解约后加价出售从而获益的目的。而一审法院酌定的违约金的数额，恰恰助长了其有恃无恐违约的行为。如果该判决形成示范效应，必将助长违约者的侥幸心理，造成大量违约现象的发生，不利于社会主义市场经济诚信经营环境的形成。二、关于律师费计入违约金范围内不再另行主张，以及交通费是否约定不明的问题。《预约合同》5.1中明确约定甲方应赔偿乙方损失包括律师费，黄跃需要支付40000元律师费且已履行，故对于黄跃支出的律师费，当然应由违约方来承担。同时，委托代理人为处理本案诉讼所产生的来回的交通住宿费也都是必然发生的，属于实现债权费用的一部分，包含在律师费等损失里，故既然支持了律师费，因此产生的交通费也应该由王文前、苟中清承担。 王文前、苟中清辩称，1.王文前、苟中清就一审判决没有提起上诉系因其经济困难，家庭成员多人罹患疾病。一审判决对定金10000元是否支付并未查清，该笔款项实际并未支付。中介房在一审中不愿意出庭作证故出具了证明。2.如果以公证合同来确定双方的权利义务，黄跃交了定金就占有该房屋，则存在显失公平的问题。本案是自然人之间的房屋买卖，关于损失问题黄跃依据商品房买卖的司法解释规定来主张违约金和损失欠妥。根据公平的原则，黄跃主张的房屋属于期待利益损失，应该综合进行判断，结合双方的过错来判断。黄跃只支付了定金就想得到房屋的整体涨价有失公平，一审判决赔偿金额已经足以弥补黄跃的损失。故请求驳回黄跃的上诉请求。 黄跃向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年6月20日就成都市房屋签订的买卖合同。2.判令王文前和苟中清返还定金200000元、物业费1783元和1528.8元，支付违约金300000元（暂定）。3.判令王文前和苟中清承担律师费40000元、交通住宿费5000元（暂定）。王文前和苟中清按年利率6%从判决生效之日起支付至实际给付之日止就上述费用产生的利息。 一审法院认定事实：2017年6月19日，黄跃与王文前和苟中清以及居间方四川合创联房地产经纪有限公司就王文前和苟中清位于四川省成都市双流区房屋签订了房屋转让合约。该合约约定，1.黄跃以530000元的价格购买王文前和苟中清共有的前述房屋。签订本合约之日，由黄跃支付二人定金200000元后，王文前和苟中清出具收据，完成该房屋的全部过户和交房手续后，该定金转为楼款。剩余房款330000元，由黄跃以向银行申请贷款的方式支付。2.买卖双方一致同意于产权下来、银行贷款审批通过30个工作日内到房产交易中心办理网签和产权过户手续。3.买卖双方同意，王文前和苟中清须于做完公证后将该房屋交付黄跃使用。该房屋交易完成日期前，王文前和苟中清付清该房屋的杂费，如水电气费、管理费、电话费等，但二人可凭单向黄跃收取或向有关部门申请领回该等杂费的押金，相关转名费由黄跃支付。4.如王文前和苟中清收取定金后不依约将房屋售予黄跃，则二人需返还黄跃双倍定金，如定金在经纪方托管，则经纪方无须经过二人同意即可退回黄跃，王文前和苟中清另须赔偿该物业成交价的20%作为违约金，唯黄跃不可要求进一步赔偿或要求二人履行此合约。房屋转让合约签订当日，黄跃支付该房2016年11月1日—2017年10月31日期间的物管费1528.8元。 2017年6月20日，黄跃和王文前以及苟中清签订预约合同，并将该合同进行公证。该预约合同约定，1.王文前和苟中清承诺于取得不动产权证后20日工作日内将二人位于四川省成都市双流区房屋转让给黄跃。双方按照本预约合同的内容签订正式的不动产转让合同。正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围，双方关于正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续和费用承担的内容不得作任何变更。2.房屋转让价为530000元，该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响。黄跃已向二人支付定金10000元，并在本合同签订之日向二人支付190000元。王文前和苟中清应在取得不动产权证后20个工作日内告知黄跃并同黄跃一起办理该房屋的买卖过户手续。黄跃以该房屋为抵押物通过银行按揭贷款方式向王文前和苟中清支付尾款，如银行贷款成功，尾款330000元由银行直接付给王文前和苟中清，若银行放款金额不足330000元，剩余房款由黄跃补足。上述款项均以王文前和苟中清出具收条为证。3.在王文前和苟中清取得不动产权证后应及时通知黄跃办理产权过户手续，办理房屋产权过户登记手续应缴的各项税费均由黄跃负担。王文前和苟中清在签订本预约合同之日将房屋交付黄跃使用。交房之日前的物管、水电气费等费用由王文前和苟中清支付，交房之日起的物管、水电气费等费用由黄跃支付。双方在签订该合同之日起，黄跃使用该房期间产生的一切费用均由其承担。4.如王文前和苟中清有以下情形的，视为二人违约，二人应向黄跃支付违约金200000元，黄跃有权解除合同或要求二人继续履行合同；如黄跃要求解除合同，王文前和苟中清应退还黄跃已付的全部购房款，如因此给黄跃造成经济损失的，王文前和苟中清应赔偿损失（包括但不限于：黄跃支付的房屋装修费用，具体损失额的计算以双方协商认可的数额或双方指定的评估公司出具的评估报告为依据，以及诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：①房地产公司通知王文前和苟中清办理或领取不动产权证但二人怠于办理或领取达30个自然日以上；②王文前和苟中清取得不动产权证后拒绝转让给黄跃，包括拒绝签订过户转让合同及不在合同约定时间内协助黄跃办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形；③王文前和苟中清将房屋另行转让、抵押或赠与他人，或二人有其他除转让给黄跃以外的处分房屋的行为；④该房因王文前和苟中清原因被人民法院查封或被强制执行的。5、如黄跃有以下情形的，视为黄跃违约，应向王文前和苟中清支付违约金200000元，同时王文前和苟中清有权解除合同或要求黄跃继续履行合同；如二人要求解除合同，王文前和苟中清应退还黄跃已付的全部购房款，黄跃应保持房屋投入基础建设或装修原样交付王文前和苟中清，但二人不赔偿黄跃装修费：①如黄跃未能按照本合同约定向王文前和苟中清支付上述购房款，王文前和苟中清有权解除合同或要求黄跃继续履行合同；②除不可抗力外，黄跃怠于按照合同约定备齐购房的所需资料并逾期10个工作日以上；③黄跃怠于按合同约定协助王文前和苟中清办理产权交易过户手续并逾期10个工作日以上（包括交易过户完毕后未按照房管局通知时间内领取黄跃名下的不动产权证）。6、交易过程中出现的房屋市场价值的变化，当然列入受损方的实际损失范围。7、合同解除的，王文前和苟中清应在法律规定或约定的违约责任明确且予以赔偿后10日内将黄跃实际支付的全部款项（不含利息）全额退还给黄跃。 预约合同签订当日，黄跃通过银行转账的方式向王文前和苟中清支付定金190000元。 2018年10月11日，黄跃转账支付王文前1783元。 另查明，在双方履行合同的过程中，黄跃多次与苟中清和王文前之子就案涉房屋买卖的相关事宜进行联系。二人在联系的过程中因黄跃已付定金为190000元还是200000元和拖欠物管费的问题上产生分歧，且苟中清和王文前之子还要求黄跃加价，以致双方至今未办理房屋的过户手续。 苟中清多次使用132××××3663的手机号码与黄跃短信联系。在双方4月9日和4月10日的短信记录中，苟中清短信告知：“您好，请问是小黄吗？我是苟中清”、“如果我儿子问你要加钱，你不用理会，也希望……不该做”。之后双方4月的短信记录中，苟中清要求黄跃提前支付部分余款，黄跃有愿意支付部分余款的意思表示，但双方在支付余款的金额上未能达成一致。 在星期四20:27分的短信记录上，黄跃告知：“阿姨你把卡号发过来我把物业管理费给你们打过去”，“另外关于物业费的问题，你们垫付的费用我不会少你一份，多次要求你们提供卡号至今也不给……不必要的麻烦！” 黄跃于2018年10月8日与苟中清联系，苟中清在电话中提出加价100000元，否则不配合办理房屋过户，而黄跃则表示考虑苟中清提出的加价100000元。 位于四川省成都市双流区房屋的权属于2018年4月20日登记至王文前和苟中清名下。本院依黄跃申请，对该房采取了保全措施。截止2019年2月18日，该房上设立的抵押权登记未被注销。 黄跃为提起本次诉讼支付律师费40000元，截止2019年3月25日的机票费3368元、住宿费621元、出租车费24元。 一审法院认为，黄跃和王文前、苟中清达成买卖案涉房屋的意思表示，并签订了房屋转让合约和预约合同，此两份合同均是双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诉讼过程中，一审法院认为查明设立在案涉房屋上的抵押未涤除，现无法办理过户手续，一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，向黄跃进行释明，释明后黄跃变更了诉讼请求，一审法院应当对其变更后的诉讼请求进行审理。根据双方的主张，本案的争议焦点为：1.双方应当按照房屋转让合约还是预约合同的约定履行各自的权利义务；2.黄跃支付的定金为190000元还是200000元；3.预约合同是否应当解除，如果解除，黄跃主张的款项能否得到支持。对此，一审法院评判如下： 关于第一个焦点问题。房屋转让合约由黄跃与王文前、苟中清以及居间方四川合创联房地产经纪有限公司共同签订，该合同涉及两个法律关系，一为黄跃与王文前和苟中清就案涉房屋所形成的房屋买卖合同关系，二为黄跃、王文前和苟中清分别与居间方四川合创联房地产经纪有限公司形成的居间合同关系。房屋转让合约于2017年6月19日签订，该合同就案涉房屋的转让价格、款项的支付、权属过户和违约责任等问题进行了约定，而预约合同则于2017年6月20日签订，同样对上述问题进行约定。比较两份合同对上述问题的约定后，一审法院认为预约合同的约定在具体履行细节上更为全面和具体，且该预约合同关于违约责任的承担上变更了黄跃和王文前、苟中清在房屋转让合约中的约定，不能认定预约合同是黄跃和王文前、苟中清关于房屋转让合约未尽事由的补充和完善。并且，房屋转让合约形成时间在前，预约合同形成时间在后并进行了公证，故应认定黄跃和王文前、苟中清就案涉房屋的买卖事宜进行了重新约定，双方达成了新合意并签订了预约合同。 虽王文前和苟中清提交的证明载明，双方履行的是房屋转让合约，但出具该证明的杨敬辉是否系为双方提供居间服务的四川合创联房地产经纪有限公司的相关经办人员需由王文前和苟中清予以证明。而房屋转让合约上并未载明居间方的相关经办人员，杨敬辉也未出庭作证，且黄跃不认可该证明所载内容，故一审法院对王文前和苟中清提交的证明不予采信。双方应当按照预约合同的约定履行各自的权利义务。 关于第二个焦点问题。根据双方的陈述，双方约定的定金由两笔组成，一为双方均无异议的2017年6月20日黄跃转账支付的190000元，二为双方争议的黄跃是否已收取的10000元。一审法院对双方均无异议的190000元予以确认。对于双方争议的10000元，应由黄跃就自身已支付该款进行举证。虽然黄跃没有提交由王文前和苟中清出具的已付10000元定金的收条或向二人转账支付该款的凭证，但根据双方于2017年6月20日所签订的预约合同中关于房款支付方式中“乙方已向甲方支付定金人民币壹万元整（￥10000.00元整），并在本合同签订之日向甲方支付壹拾玖万元整（￥190000.00元整）”的约定，双方对10000元的“支付”用“已”进行修饰，根据“已”的语义解释，足以表明10000元的支付发生在过去，即双方在该预约合同签名确认的时刻之前。如果黄跃没有支付该笔款项10000元，王文前和苟中清在该预约合同上签名前即应对合同约定该款为已支付的内容提出异议，但二人事实上并未提出异议，反而是以签名确认并将合同进行公证的方式进行了确认。同时，王文前和苟中清主张其提交的证明能够证明黄跃未支付该款，该证明所载的“其双方在签订《四川合创联地产经纪有限公司房屋转让合约》当天我没有看到双方有现金及转账交割”，并不等同于双方签订房屋转让合约之后没有发生黄跃支付款项的事实。结合一审法院在第一个争议焦点认定中对该证据的意见，一审法院对王文前和苟中清的该项抗辩意见不予采纳。因此，一审法院认为，黄跃已支付的定金为10000元+190000元=200000元。 关于第三个焦点中预约合同是否解除的问题。黄跃按照预约合同的约定支付定金200000元，王文前和苟中清也应按该合同的约定履行将案涉房屋过户的义务。案涉房屋的权属于2018年4月20日登记至王文前和苟中清名下，二人截止2019年2月18日也未将设立在该房的抵押权登记涤除。黄跃要求二人协助办理房屋过户存在障碍，在事实上履行不能。后经一审法院释明，黄跃变更其诉讼请求，要求解除该预约合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百一十条的规定，一审法院对该项诉讼请求予以支持。 关于黄跃主张的款项问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。预约合同解除后，黄跃已支付的定金200000元应由王文前和苟中清予以返还。 黄跃主张了两笔物管费，即2016年11月1日—2017年10月31日期间的物管费1528.8元和其于2018年10月11日支付的1783元。根据预约合同中双方关于交房之日前的物管、水电气费等费用由王文前和苟中清支付，交房之日起的物管、水电气费等费用由黄跃支付以及交房时间的约定，并结合双方在签订该合同当日即进行交房的事实，一审法院认为，黄跃于2017年6月20日收房，自2017年6月21日起的物管费应由黄跃承担，2017年6月21日之前的物管费应由王文前和苟中清负担。根据1528.8元的缴费票据和黄跃转账支付1783元的明细看，两笔款项金额不一，明显不为同一的款项，但王文前和苟中清抗辩1528.8元包含在1783元之中，故应由二人对1528.8元产生的起止期限包含在1783元的起止期限之内进行举证。现二人并未就此进行举证，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。一审法院认为，1528.8元和1783元物管费产生的起止期限不同，系两笔不同的物管费。王文前和苟中清主张1528.8元由自身代为垫付，根据日常生活经验，谁缴费，谁持有缴费票据原件。现1528.8元的缴费票据原件由黄跃持有，王文前和苟中清关于该款由自身支付的主张明显与日常生活经验不符，且黄跃不认可该款由二人代为垫付，故对黄跃关于1528.8元系自身支付的主张予以支持。 物管费1528.8元系2016年11月1日—2017年10月31日期间产生，仅有2017年6月21日—2017年10月31日期间的物管费发生在收房之后，此期间的物管费552.1元应由黄跃负担，而2016年11月1日—2017年6月20日的物管费976.7元发生在收房之前，应由王文前和苟中清负担。故二人应退还的物管费为976.7元。 黄跃于2017年6月20日收房，自此起的物管费应由黄跃承担。截止2017年10月31日的物管费已经缴纳物管公司，1783元应当为自2017年11月1日起的物管费，而双方的短信记录内容已反映出王文前和苟中清代黄跃垫付物管费的事实，故一审法院对黄跃要求返还1783元的主张不予支持。 关于违约金、律师费、交通住宿费以及利息的问题。预约合同约定了案涉房屋过户的时间为王文前和苟中清取得不动产权证书后20个工作日内告知黄跃并协助办理过户手续，案涉房屋的权属于2018年4月20日转移登记于王文前和苟中清名下，而截止2018年10月8日二人仍未将房屋过户至黄跃名下，已属于违约，应承担相应的违约责任。苟中清当庭认可其于2018年10月8日与黄跃的电话录音，该录音中苟中清认可其子代其与王文前处理出售案涉房屋相关事宜的事实，故其子在与黄跃的微信聊天记录中提出的加价行为构成有权代理，对苟中清和王文前产生法律效力。并且，苟中清2018年10月8日的通话过程中提出加价，否则不配合办理过户。虽然王文前未在电话中提出加价，但二人系夫妻的事实足以让黄跃相信加价系二人的一致意见，苟中清的加价行为构成表见代理，产生相应的法律后果。因苟中清的行为构成根本性违约，二人应当承担违约责任。 虽然预约合同约定了王文前和苟中清赔偿黄跃损失的范围，交通住宿费是否包含在该范围之内并不明确具体，且交通住宿费系黄跃的委托诉讼代理人为处理本案诉讼所发生，不能认定为王文前和苟中清违约所产生的必然损失，故一审法院对该项费用不予支持。 预约合同约定的王文前和苟中清赔偿黄跃损失的范围中包含了律师费，该项目应当计入黄跃实际损失的范围。因预约合同同时约定了违约金的支付和损失赔偿，而违约金以弥补实际损失为主、惩罚为辅，黄跃所列的律师费项目系实际损失之一，一审法院认为该项目应当计入违约金承担补偿功能的实际损失范围，不再另行主张。 黄跃变更诉讼请求后以合同约定的违约金200000元远低于案涉房屋的现有市场价值为由向一审法院申请房屋价格评估，主张增加违约金的金额。对此，一审法院认为，王文前和苟中清应承担的损失赔偿额应当与其因违约造成的损失相当，该损失包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。又因双方在预约合同中约定交易过程中出现的房屋市场价值的变化应列入受损方的实际损失范围，故案涉房屋房价变化的部分应当列入违约金范围。而市场经济条件下，房屋交易时房价易受国家政策、供需关系等多因素的影响，其涨跌常存在波动，且黄跃仅支付定金200000元，尚未履行完毕全部付款义务，故一审法院兼顾合同履行情况、王文前和苟中清的过错程度及预期利益等综合因素，不予准许黄跃评估案涉房屋现有市场价值的申请，并酌情确定违约金数额为100000元。王文前和苟中清因其违约已经承担了违约金，黄跃主张利息不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黄跃与苟中清、王文前于2017年6月20日签订的《预约合同》自本判决生效之日起解除；二、苟中清、王文前自本判决生效之日起十日内返还黄跃定金200000元、物管费976.7元；三、苟中清、王文前自本判决生效之日起十日内向黄跃支付违约金100000元；四、驳回黄跃的其他诉讼请求。案件受理费1600元，诉讼保全费4520元，共计6120元，由黄跃负担3620元，由苟中清和王文前负担2500元。 本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.黄跃主张违约金300000元的诉讼请求是否成立的问题；2.黄跃主张的律师费以及交通住宿费的诉讼请求是否成立的问题；3.黄跃主张的物业管理费的诉讼请求是否成立的问题。现针对二审争议的违约金、物管费、律师费等问题。 关于第一个争议焦点。一审法院在认定苟中清、王文前构成违约的情形下，调减了合同约定的违约金，而黄跃上诉主张应调高违约金，而苟中清、王文前主张一审法院调减违约金正确。故本院二审审查焦点为合同约定的违约金200000元是否存在应当调高或调减的情形。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，该规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，仅合同约定违约金仅在确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能进行调整。双方当事人关于违约情形和违约金的详细约定对双方来讲并不失公平，也不违反关于违约赔偿原则的规定，应视苟中清、王文前对违约行为产生的结果的可预见范围之内，本案中关于违约金约定合法有效，对双方均有拘束力，应当严格诚信履行，作为承担违约责任的依据，而不宜任意调整。苟中清、王文前未涤除案涉房屋的按揭贷款导致合同客观无法履行，且单方加价，已构成根本性违约，违反了诚实信用原则，考虑成都市二手房市场现状，兼顾合同的履行，在苟中清、王文前、黄跃并无证明证据双方所约定的违约金存在过分高于损失且并未发生超出预见范围等情形下，一审判决对违约金的调整既违背了当事人双方的约定，也缺乏依据，应予纠正。本院认为，苟中清、王文前应当按照《预约合同》的约定向黄跃支付违约金200000元。对于黄跃申请对案涉房屋的价值进行评估，由于黄跃起诉请求所主张的系违约金而并非房屋涨价损失，且违约金的数额双方已在合同中予以明确，故对黄跃的评估申请，本院依法不予准许。 关于第二个争议焦点，本院认为，违约金的作为即为弥补损失，律师费作为黄跃的实际损失，应当计入违约金，故，一审法院认为该项目应当计入违约金承担补偿功能的实际损失范围，不再另行主张，并无不当，本院予以维持。关于交通住宿费，由于该费用并无合同依据，且该交通住宿费系黄跃代理人因其代理行为所发生，并非王文前和苟中清违约所产生的必然损失，故一审法院对该项费用不予支持正确，本院予以维持。 关于第三个争议焦点，本案诉争物管费共两笔，一笔为2016年11月1日—2017年10月31日期间的物管费1528.8元和其于2018年10月11日支付的1783元，根据查明的事实，黄跃2017年6月20日已经接收案涉房屋，因此，该日之前的物业费，应由王文前、苟中清负担，故一审判决对物业管理费的认定正确，本院予以维持。 综上，黄跃的上诉请求部分成立，一审判决对违约金的认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2018）川0116民初12681号民事判决第一、二项，即“一、黄跃与苟中清、王文前于2017年6月20日签订的《预约合同》自本判决生效之日起解除；二、苟中清、王文前自本判决生效之日起十日内返还黄跃定金200000元、物管费976.7元”； 二、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初12681号民事判决第三、四项，即“三、苟中清、王文前自本判决生效之日起十日内向黄跃支付违约金100000元；四、驳回黄跃的其他诉讼请求”； 三、苟中清、王文前自本判决生效之日起十日内向黄跃支付违约金200000元； 四、驳回黄跃的其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1600元，诉讼保全费4520元，共计6120元，由黄跃负担1620元，由苟中清和王文前负担4500元。二审案件受理费3200元，由黄跃负担1200元，由苟中清和王文前负担2000元 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  李 俊 审 判 员  白福群 二〇一九年十月十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅