江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初4193号原告：刘利朋，男，1989年1月27日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：曾德旭，赣州市章江法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。被告：曾德智，男，1982年12月14日生，住江西省赣州市章贡区。被告：杨海春，男，1983年4月24日生，住江西省赣州市章贡区。原告刘利朋与被告曾德智、杨海春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘利朋的委托诉讼代理人曾德旭，被告曾德智、杨海春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2018年12月28日签订的《店铺租赁合同》；2、由被告返还原告已交的店铺租金100000元和转让费154000元；3、由被告赔偿原告违约金100000元，本案诉讼费由被告承担。被告曾德智、杨海春辩称：曾德智与杨海春于2015年共同经营位于山路6-9号店面及二楼展厅。因该店铺及二楼展厅房屋产权归属曾德智父亲和弟弟，所以房租给予相较市场行情适当的优惠，即店面5000元每月，二楼展厅2000元每月。2017年10月杨海春与曾德智父亲和弟弟分别签订了为期5年的租赁合同，当时并未知晓店面和二楼需要拍卖。2018年9月知晓店铺和二楼因为债务问题需要拍卖，经曾德智与杨海春商议，决定将店铺转让。刘利朋有意愿受让该店铺，曾德智亦如实告知了他该店铺的实际情况，并于2018年12月28日签订了转让协议，2019年3月1日正式起租，实际交付店铺为正月初八。2018年12月29日刘利朋将转让费154000元转至曾德智岳父工行卡中，同时约定交付店面时把房租一次性付清。刘利朋于2019年3月才将100000元转至曾德智，剩余58000元未付。因原合同签订之日店铺和二楼未涉及拍卖，故合同仍在有效期内，且原合同已注明在合同有效期内允许对店面和二楼进行转让，况且因为店铺和展厅花费了大量资金进行装修，曾德智在合理合法的前提下进行了店铺转让，并告知刘利朋该店铺的一切情况，不存在欺骗行为，要求刘利朋按合同约定将剩余58000元房租付清，曾德智也将按合同以每月5000元房租支付给新房东。经审理查明：2017年10月20日，被告杨海春与案外人曾德祯签订《房屋、店铺租赁合同》，约定：曾德桢将座落于云山路6-9号店铺租给杨海春，承租期限从2017年10月20日至2022年10月20日，每月租金5000元，一年一付；杨海春因对店铺进行装修，在合同期内，经曾德祯同意杨海春有权对该店铺经营权进行转让，并且合同不另行更改，如曾德祯违约应支付违约金10万元。合同中还约定了其他事项。同日，被告杨海春与案外人曾庆荣签订《房屋、店铺租赁合同》，约定：曾庆荣将座落于云山路6号二楼房屋租给杨海春，承租期限从2017年10月20日至2022年10月20日，每月租金2000元，一年一付；杨海春因对店铺进行装修，在合同期内，经曾庆荣同意杨海春有权对该店铺经营权进行转让，并且合同不另行更改，如曾庆荣违约应支付违约金30万元。合同中还约定了其他事项。2018年12月28日，原告刘利朋与被告杨海春、曾德智签订《店面租赁合同》，约定：杨海春、曾德智将坐落于云山路6-9号及二楼出租给刘利朋，租期自2019年3月1日起至2022年3月1日，每年租金为15.6万元，自承租日起三年内不得变更租金；若出租方在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为杨海春、曾德智违约，负责赔偿违约金30万元；若刘利朋在杨海春、曾德智没有违反合同的情况下提前解除合同，视为刘利朋违约，杨海春、曾德智收回店铺。合同中还约定了其他事项，并注明：收转让费15.4万元。2018年12月29日，刘利朋向杨海春、曾德智指定的收款账户（户名：赵道江，账号：62×××83）转入转让费15.4万元。2019年2月20日，刘利朋向杨海春、曾德智指定的收款账户（户名：赵道江，账号：62×××83）转入租金10万元，杨海春、曾德智将租赁房屋交付刘利朋使用。2017年11月17日，本院作出（2017）赣0702民初3962号民事调解书，载明：一、由被告陈金秀、曾庆荣于2018年元月31日前一次性向原告招商银行股份有限公司赣州分行归还借款本金4278224.22元并支付利息65853.51元、罚息566.07元、复利917.36元（该利息、罚息、复利暂计至2017年10月13日），并支付自2018年2月1日起至清偿之日止的利息、罚息、复利（其中利息以拖欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算；罚息以拖欠的借款本金为基数，按利息利率基础上上浮50%计算；复利以拖欠的利息为基数，按罚息利率计算）；二、由被告陈金秀、曾庆荣于2018年2月1日前支付原告招商银行股份有限公司赣州分行委托律师的代理费2万元；三、若被告陈金秀、曾庆荣在上述期限内不履行第一、第二项的给付义务，原告招商银行股份有限公司赣州分行对被告陈金秀、曾庆荣提供的房产【位于赣州市章贡区（产权证号：Ｓ0××05、Ｓ0××04），西津路1号建国路住宅小区Ａ1栋17＃、11＃店（产权证号：00101686、00101680）】行使抵押权，就该房产折价或拍卖、变卖方式取得价款在抵押权利价值460万元范围内优先受偿；四、原告招商银行股份有限公司赣州分行放弃其他诉讼请求；五、案件受理费43276元，减半收取21638元，保全费5000元，共计26638元由被告陈金秀、曾庆荣负担。2019年3月11日，本院作出（2018）赣0702执531号之一执行裁定书，裁定：一、坐落于赣州市（权证号：Ｓ0××05）的所有权（或其他权利）归买受人赖俣良所有。该套房屋的所有权（或其他权利）自本裁定送达买受人赖俣良时起转移；二、买受人赖俣良（身份证号：3607251992××××××××）可持本裁定书到登记机构办理产权及相应的土地使用权的过户登记手续。同日，案外人赖俣良签收（2018）赣0702执531号之一执行裁定书。2019年4月29日，本院作出（2018）赣0702执531号之二执行裁定书，裁定：一、坐落于赣州市（权证号：Ｓ0××04）的所有权（或其他权利）归买受人蔡云所有。该套房屋的所有权（或其他权利）自本裁定送达买受人蔡云时起转移；二、买受人蔡云（身份证号：3621311971××××××××）可持本裁定书到登记机构办理产权及相应的土地使用权的过户登记手续。2019年4月30日，案外人蔡云签收（2018）赣0702执531号之二执行裁定书。2019年3月22日，刘利朋与案外人赖俣良的委托人赖厚田签订《店面出租合同》，约定：赖厚田将座落于赣州市云山路6号二楼展厅出租给刘利朋，每月租金为3000元，2019年3月1日至2019年10月31日期间月租金为2600元，之后为每月3000元；承租期限自2019年3月1日起至2022年3月1日止。合同中还约定了其他事项。2019年5月1日，刘利朋与案外人蔡云签订《商铺租赁合同》，约定：蔡云将座落于赣州市店面出租给刘利朋，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日，租金为每月8000元。合同中还约定了其他事项。另查明，招商银行股份有限公司赣州分行于2014年1月23日取得曾庆荣名下的坐落于、、西津路1号建国路住宅小区Ａ1栋17＃店、西津路1号建国路住宅小区Ａ1栋11＃店（房屋所有权证号：00101686、00101680、Ｓ0××05、Ｓ0××04）的房屋他项权证（他项权证号：赣房他证字第××号）。以上事实有原告提交的原告身份证复印件、店铺租赁合同、中国银行个人账户交易明细、民事调解书、执行裁定书、店面出租合同，被告曾德智提交的房屋、商铺租赁合同，本院调取的送达回证及原、被告庭审陈述予以证明。本院认为，关于刘利朋是否有权解除《店铺租赁合同》的问题。结合杨海春与曾德祯、曾庆荣签订的《房屋、店铺租赁合同》内容，可以确认杨海春在案涉房屋的租赁期限内有转租权，故杨海春有权将案涉房屋转租给刘利朋。因案涉房屋的原所有权人曾庆荣已于2014年1月23日将案涉房屋抵押给招商银行股份有限公司赣州分行，且案涉房屋的所有权经司法拍卖分别于2019年3月11日由赖俣良取得（权证号：Ｓ0××05）、2019年4月29日由蔡云取得（权证号：Ｓ0××04），杨海春、曾德智亦未提交证据证明赖俣良、蔡云同意继续将案涉房屋租赁给杨海春、曾德智使用，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，杨海春、曾德智分别于2019年3月11日失去对赣州市云山路6号二楼展厅的使用权、于2019年4月29日失去对赣州市店面的使用权，此后，杨海春、曾德智不能基于与曾德祯、曾庆荣签订的《房屋、店铺租赁合同》将案涉房屋转租给刘利朋，并收取相应租金。因此，刘利朋有权通过诉讼的方式要求解除《店铺租赁合同》。关于杨海春、曾德智是否需要向刘利朋返还租金、转让费的问题。因杨海春、曾德智已于2019年3月1日前将案涉房屋交付刘利朋使用，故刘利朋应向杨海春、曾德智支付2019年3月1日至2019年3月11日期间赣州市云山路6号二楼展厅的租金及2019年3月1日至2019年4月29日期间赣州市店面的租金，剩余租金应由杨海春、曾德智退还刘利朋。因《店铺租赁合同》中未分别明确赣州市云山路6号二楼展厅的租金、赣州市店面的租金，仅约定了案涉房屋的合计租金为15.6万元／年即1.3万元／月，故参照杨海春与曾德祯、曾庆荣签订的《房屋、店铺租赁合同》约定的租金（赣州市云山路6号二楼展厅的租金为2000元／月、赣州市店面的租金为5000元／月）以及刘利朋与赖俣良的委托人赖厚田签订的《店面出租合同》（赣州市云山路6号二楼展厅的租金为3000元／月）、与蔡云签订的《商铺租赁合同》（赣州市店面的租金为8000元／月），酌定《店铺租赁合同》中赣州市云山路6号二楼展厅的租金为9000元／月，赣州市店面的租金为4000元／月。因此，刘利朋应向杨海春、曾德智支付2019年3月1日至2019年3月11日期间赣州市云山路6号二楼展厅的租金1466.67元（4000元／30＊11＝1466.67元）、2019年3月1日至2019年4月29日期间赣州市店面的租金18000元（9000元／30＊60＝18000元），故杨海春、曾德智应向刘利朋退还租金80533.33元（100000元-18000元-1466.67元＝80533.33元）。因转让费系刘利朋受让杨海春、曾德智经营店铺中的装饰装修、物品等所产生的费用，且刘利朋已与案涉房屋的买受人赖俣良、蔡云重新形成房屋租赁合同关系，杨海春、曾德智失去案涉房屋的使用权并未造成刘利朋无法在案涉房屋经营店铺的后果，故该转让费无需向刘利朋退还。关于杨海春、曾德智是否需要向刘利朋支付违约金的问题。因本案系刘利朋要求解除合同，且《店铺租赁合同》未约定因杨海春、曾德智租赁期间失去使用权导致无法继续转租的违约责任，故杨海春、曾德智无需向刘利朋支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘利朋与被告曾德智、杨海春于2018年12月28日签订的《店铺租赁合同》；二、由被告曾德智、杨海春于本判决生效之日起七日内向原告刘利朋返还租金80533.33元；三、驳回原告刘利朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6610元，由原告刘利朋承担2300元，由被告曾德智、杨海春承担4310元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘迪驰人民陪审员  廖爱民人民陪审员  李平美二〇一九年十月十一日法官助理钟君书记员钟观发