江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6837号 原告：蔡钧晖，男，1979年2月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：钱峰，江苏石湖律师事务所律师。 被告：莫铭宏，男，1955年1月15日出生，汉族，住苏州市吴中区。 被告：赵翔娟，女，1957年11月14日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：莫增献，女，1982年4月8日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：唐林峰（代理上述三被告），上海小城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽东（代理上述三被告），上海小城（苏州）律师事务所实习律师。 原告蔡钧晖与被告莫铭宏、赵翔娟、莫增献房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告蔡钧晖及其委托诉讼代理人钱峰、被告莫铭宏、赵翔娟、莫增献的共同委托诉讼代理人唐林峰、王丽东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡钧晖向本院提出诉讼请求：1、被告退还定金10万元；2、被告向原告支付违约金276000元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：苏州市姑苏区钟楼新村xx幢xxx室系被告莫铭宏、赵翔娟夫妻共有，被告莫增献系被告莫铭宏、赵翔娟的女儿。2019年6月14日，原告与被告及苏州和美家房产经纪有限公司三方一起签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告莫铭宏将上述房屋出售给原告，合同总价款138万元，原告支付定金10万元，2019年6月30日前办理资金托管手续，若一方解除或拒绝履行合同，向守约方支付合同总价款的20%违约金。被告莫增献签订合同时出示了房屋产权证，提供了被告赵翔娟的银行卡号，并在《房屋买卖（居间）合同》代为签名。随后，原告将购房定金存入被告赵翔娟的银行卡。同年6月27日上午，被告莫铭宏、赵翔娟，原告蔡钧晖及妻子及中介方均至不动产登记中心，拟办理网签、资金托管手续。被告当场提出若干附加条件，原告无法答应，被告表示不满足附加条件，就不卖了。事后，被告莫增献在微信聊天中明确表示“不卖了”。2019年7月2日，原告委托律师向被告发函，要求继续履行合同。后被告也向原告发送律师函件，明确提出如原告坚持购买同品类房屋，请及时筹划，以免贻误。原告认为：原、被告双方签订了房屋买卖合同，就应该切实履行，被告方至实际履行时提出不合理附加条件，并拒绝履行合同，系违约行为。故原告诉来法院，望判如所请。 被告莫铭宏、赵翔娟、莫增献共同辩称，被告莫铭宏、赵翔娟未与原告签订过房屋买卖合同，故无需向原告支付任何违约金；被告赵翔娟虽在银行帐户上收到原告打入的款项，但该款项仅为不当得利应予返还；被告莫增献与原告签订的合同无效，无需向原告承担返还款项及承担违约责任。 经审理查明：2019年6月14日，原告蔡钧晖（购房人，乙方）与被告莫铭宏（售房人、甲方）及苏州和美家房产经纪有限公司（居间人，丙方，以下简称中介公司）签订房屋买卖合同，约定甲方同意将其所有的苏州市姑苏区钟楼新村xx幢xxx室（以下简称涉案房屋），以138万元（网签价为110万元）的价格出售给乙方。合同第四条付款约定，2019年6月14日乙方向甲方支付定金10万元，网签价110万元，差额18万元办理资金托管当日支付。合同第五条约定，甲乙方双方须在2019年6月30日前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约。合同第六条违约责任约定，甲、乙方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同约定的房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同甲方处被告莫增献（代）签名，乙方处由蔡钧晖签名，丙方外经办人张强签名，并加盖了中介公司公章。 合同签订当天，被告莫增献向原告蔡钧晖提供其母亲即被告赵翔娟的银行卡号，由原告蔡钧晖通过中国建设银行向被告赵翔娟汇付定金10万元，被告莫增献代向原告出具收条。 2019年6月27日，原告蔡钧晖、被告莫铭宏、赵翔娟及中介方三方一起至房屋交易中心拟办理房屋网签手续。被告莫铭宏、赵翔娟要求与原告蔡钧晖先签订《补充协议》，再办理网签手续。该补充协议载明：1、乙方保证2019年7月31日前所有购房尾款到位，交易完成，不然放弃购房并承担违约责任，总房款20%；2、乙方拿到房产证之前所有租金归甲方所有；3、尾款付清过户前，如遇拆迁，产生的差价和利润双方均分。原告蔡钧晖表示，自己向被告购买房屋需要办理公积金贷款，贷款时间不能保证在2019年7月31日前到位，经询问公积金中心后认为能保证在2019年8月31日前到位。但被告表示不能接受，故双方对补充协议的内容未形成一致意见，当天网签手续也未办理成功。 2019年7月2日原告委托律师向被告莫铭宏发函，要求其接函后3天内即与原告联系继续履行房屋买卖合同，逾期将承担相应违约责任。 2019年7月18日被告莫铭宏委托律师向原告发函称，涉案房屋为莫铭宏与赵翔娟夫妻共同财产，原告明知其女儿莫增献在未取得产证人的授权委托与原告签订合同。2019年6月27日莫铭宏一再强调其女儿莫增献没有得到授权，并表示除非原告同意补充协议的条款，否则莫铭宏无意出售涉案房屋。由于原告拒绝接受补充协议的内容，故告知房屋买卖合同对莫铭宏没有任何约束力。如原告需购买同品类房屋的，请及时另作筹划，以免贻误。 审理中，中介方经办人张强于2019年9月25日出庭作证称，涉案房屋被告当初购入时，是通过我们中介介绍并负责操办的，之后涉案房屋的出租事宜及本次出售都是莫增献全程与我们联系，莫增献也将房屋产权证交于我们。合同签订之后，莫增献与我微信联系，提出了房款到帐时间等要求，我依据她提出的要求，归纳成补充协议的三条内容。2019年6月27日莫铭宏与赵翔娟、蔡钧晖及我方一起至房屋交易中心办理网签手续时，我说出卖方要求先签订补充协议，蔡钧晖看后表示其需办理公积金贷款的到帐时间不能保证在7月31日前到位，故不同意在补充协议上签字。而莫铭宏坚持双方签订补充协议后再办理网签手续，故双方未谈成。但房屋买卖合同签订时，蔡钧晖口头表示过其需要用公积金办理贷款。 审理中，原告蔡钧晖陈述称，房屋所有权人应该知道房屋出售情况。合同签订后支付10万元定金时莫增献打电话给赵翔娟，后向我提供了赵翔娟的银行卡号，我按其提供的银行卡号向赵翔娟汇付了10万元定金；此外，办理网签手续时莫铭宏与赵翔娟均到场，如果不同意出售，就应该不会到场。所以我们认为莫增献出售房屋是得到其父母的同意。2019年7月18日被告莫铭宏委托发律师发函明确表明合同不再履行，我们收到该律师函也认可房屋买卖合同解除。 以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、收条、银行流水、询问笔录、律师函、补充协议、微信聊天记录及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，出卖人无权处分房屋并不影响房屋买卖合同的效力，房屋买卖合同仍属有效，导致合同因权利人不予追认而无法履行的，出卖人应向买受人承担违约责任。本案被告莫增献在未取得房屋所有权人其父母莫铭宏、赵翔娟的授权情况下与原告蔡钧晖签订了房屋买卖（居间）合同，该合同仍应认定成立有效。被告莫增献认为合同无效的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采信。原告蔡钧晖表示2019年7月18日收到被告莫铭宏发送的律师函，认可该买卖合同已于收到函件起解除，本院予以确认。据此，原告蔡钧晖主张返还定金10万元的诉请，于法有据，本院予以支持。鉴于定金已付至赵翔娟账户，故该款应由被告赵翔娟向原告蔡钧晖返还。 房屋所有权人莫铭宏、赵翔娟虽与原告一起至房屋交易中心办理网签手续，但因其二人未在房屋买卖合同中签名，故提出签署补充协议后方同意继续交易系二人行使处分权的体现，并无不妥。双方在办理网签之前蔡钧晖对被告方提出的补充协议内容不予认可，因而莫铭宏、赵翔娟拒绝出售房屋而导致合同无法继续履行，故被告莫增献在未得到房屋所有权人的授权情形下即与原告蔡钧晖签订房屋买卖合同，事后也未得到房屋所权人的追认，造成原告蔡钧晖丧失了交易机会，对此被告莫增献应承担相应赔偿责任。原告蔡钧晖在购房时明知涉案房屋为莫铭宏、赵翔娟所有，并未要求合同签订人被告莫增献出示相关权利人同意售房的授权文件，应认定原告蔡钧晖在合同签订时未尽到慎审义务，对纠纷的产生亦有一定责任。虑及违约金弥补损失及惩戒违约行为的双重功能，综合双方的过错程度，本院对原告依据合同约定按总房款的20%主张违约金计276000元的诉请，酌情确定由被告莫增献向原告蔡钧晖赔偿220800元，原告主张超出部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、被告赵翔娟于本判决生效之日起十日内向原告蔡钧晖退还购房定金10万元。 二、被告莫增献于本判决生效之日起十日内向原告蔡钧晖支付违约金220800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6940元，减半收取3470元，由原告蔡钧晖负担20元，被告莫铭宏、赵翔娟负担1150元、被告莫增献负担2300元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇一九年十月三十日 书记员  朱晶雯