江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初9548号原告：刘苏云，男，1974年4月11日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。委托诉讼代理人：李美平，江西飞宏律师事务所律师，执业证号：13608200910350000。被告：顾萌苏，男，1981年3月23日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被告：何健健，女，1987年9月12日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：朱永东，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200720944550。委托诉讼代理人：林圣和，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201910085852。原告刘苏云与被告顾萌苏、何健健合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘苏云及其委托诉讼代理人李美平，被告何健健及其委托诉讼代理人朱永东、林圣和，被告顾萌苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘苏云向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告顾萌苏签订的《转让协议》无效；2、判令被告顾萌苏向原告返还转让款10万元、押金2万元，共计12万元整；3、判令被告何健健对其中的92066元承担连带返还责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月24日，原告与被告顾萌苏签订《转让协议》一份，约定甲方（被告顾萌苏）将位于系马桩街221号的鑫鑫客栈转让给乙方（原告）经营管理，转让费10万元，押金2万元。上述转让并未经得原房东同意。合同签订后，应被告顾萌苏的要求，原告将转让款中的92066元通过转账给何健健，同时，被告顾萌苏将鑫鑫客栈的营业执照移交给原告。原告与被告顾萌苏签订的个体工商户的转让，违反了法律的强制性规定，应认定为无效，为此，特向贵院提起诉讼，请求依法判处。被告顾萌苏辩称：转让协议是原告拟定的，合同中明确约定了金额、押金、付款方式、债务纠纷及违约责任。签订转让协议时，原告对店面的情况均知晓，转让时明确告知原告房东不允许自行转让。现在原告起诉出尔反尔，转让协议是在6月24日签订，签完后，原始租赁合同交由原告保管，其对合同事项非常清楚。被告店面在正常转让情况下是30万元转让费，正因为房东不允许转让，才收了10万元。原告店面到现在为止，还在正常经营，房东未阻碍该店面正常经营，原告经济利益没有受到侵害。转让过程中其并没有将自己的营业执照交给原告使用。依照相关规定，被告在转让后，第一时间注销了个体工商户登记，由于副本遗失，直到2019年7月3日才注销成功。依照相关规定，原告本应在接手后办理自己的工商营业执照，迄今为止原告是无证经营。被告何健健辩称：1、转让协议系双方意思真实表示，转让协议明确载明该项目所涉及的房屋出租未经原房东同意，双方对此没有隐瞒，没有欺骗，而且合同系原告自行拟定，并且在合同中约定了如果出现导致原告不能经营，约定了赔偿条款。所以该合同是真实意思表示。2、原告认为双方签订的是个体工商转让，与事实不符。合同里从没涉及双方转让营业执照、工商户主体的约定。在双方协议签订后，被告就向工商登记管理机关进行注销登记。该合同双方不仅包含房屋出租的项目转让，因为合同中除了房屋以外还有诸多设备的转让。原告刘苏云为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、证据一、原告的身份证。证明：原告的主体资格。证据二、被告的户籍信息。证明：被告的主体身份。证据三、《转让协议》一份。证明：2019年6月24日，原告与被告顾萌苏签订《转让协议》一份，约定甲方（被告顾萌苏）将位于系马桩街221号的鑫鑫客栈转让给乙方（原告）经营管理，转让费10万元，押金2万元。上述转让并未经原房东同意。证据四、房屋租赁合同一份。证明：被告顾萌苏与房东曾云的代理人曾艳签订房屋租赁合同，约定顾萌苏承租系马桩街221号房，承租期为2018年9月1日至2020年9月30日止，且约定不得自行转租、转让。证据五、银行转账流水账单一份、收条两张。证明：合同签订后，应被告顾萌苏的要求，原告将10万元转让款中的92066元转账给何健健。证据六、营业执照一份。证明：转让协议签订后，被告将其个体工商户营业执照移交给原告。证据七、微信聊天记录及执行裁定书三份。证明：被告在将鑫鑫客栈转让给原告时，故意隐瞒被拍卖的事实，采取欺骗手段与原告签订的《转让协议》。证据八、转让款组成明细。证明：转让款92066元是如何计算。被告顾萌苏、何健健为支持其答辩请求，提交了如下证据：证据一、关于国家企业信用信息公司系统关于西湖区鑫鑫客栈的工商登记状况；原告微信朋友圈截图。证明：1、双方签订转让协议转让的是房屋经营管理项目，不是个体户经营权的转让；2、协议签订后，原告一直在经营管理该房屋。证据二、原告与被告何健健的微信聊天记录。证明：转让协议是原告拟定发给被告。证据三、涉案房屋照片8张。证明：涉案房屋设施情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2019年6月24日，原告与被告顾萌苏签订《转让协议》一份，约定：被告顾萌苏（甲方）将位于南昌市西湖区系马桩街221号的鑫鑫客栈转让给原告（乙方）经营管理，由于本次转让没有经过房东同意，故双方约定：1、转让费金额10万元；2、期限自协议签订日始，至2021年9月30日止；3、付款方式：签订协议之日，乙方付给甲方8万元，经营权归乙方所有。原合同交由乙方保管。剩余2万元经双方核算所有账目后付清。核算账目包括房租、押金、水电费、网络费、物业费等；4、债务和纠纷：签订合同之前的由甲方承担，之后归乙方承担；5、违约责任：如房东提前收回乙方房屋，乙方有权向甲方索赔，索赔金额依据转让费和经营时间折算；6、合同到期后，乙方享有第一续约权，甲方应帮助乙方取得续约权……。如果房东不再续租给甲乙二方，乙方享有该房屋内所有物品的处置权，包括门窗、床、衣柜、桌子、凳子、家用电器等……。同日，原告通过转账方式向被告何健健支付了转让费92066元。因被告在房东处有房屋租赁押金2万元，原、被告双方用该客栈房客的费用冲抵了该押金2万元，视为支付押金。转让后，被告将鑫鑫客栈的营业执照（系个体工商户，经营者系被告顾萌苏）以及相关设施移交给了原告。原告接手后，一直在经营该客栈。另查明，2018年9月1日，被告顾萌苏（承租方即乙方）与曾艳（出租方即甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：由于经营需要，乙方向甲方租赁坐落于系马桩221号的门面二楼转让给乙方经营客栈使用，租赁期限为三年，时间自2018年9月1日起至2020年9月30日止。房屋保证金为2万元，租赁到期后七日后返还。合同期内，房租每月8000元，不含税金，每月28日前支付下月租金，甲方必须尊重和保护乙方的经营权利，并提供宽松环境和条件，不得干涉乙方经营范围内合法正常活动。租赁期内，乙方对该房屋不得自行转租、转让等内容。案涉房屋原业主是曾云，其与曾艳系兄妹关系。2019年6月24日，南昌市高新技术产业开发区人民法院委托淘宝网拍卖被执行人曾云名下的案涉房产即系马桩221号第1-2层，6月28日，该院作出（2019）赣0191执恢31号之二执行裁定书，裁定将案涉房产所有权归买受人江西益丰大药房连锁有限公司所有。再查明，2019年7月3日，被告顾萌苏将名为西湖区鑫鑫客栈的个体工商户注销。原告在接手鑫鑫客栈后，未办理新的工商营业执照。但经营过程中，没有被行政机关处罚。原告接手后，仅支付1个月的房租（房租系支付给被告何健健，再由何健健转交房东），还有三个月的房租未支付。庭审中，原告陈述其经营过程中，江西益丰大药房连锁有限公司告知其不交房租就要其走。被告在转让鑫鑫客栈时，还另外转让了位于青山湖区下罗文明村的莱茵小驻旅社给原告，该转让双方未发生纠纷。本院认为，本案争议的焦点问题是原、被告双方签订的《转让协议》是否无效？该转让协议包含了两项内容，一是被告将案涉房屋转租给了原告，二是被告将在案涉房屋内经营的鑫鑫客栈含经营权转让给了原告。对此，依照民法总则第一百四十三条的规定，民事法律行为的有效需具备下列三个条件：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，原、被告双方均是完全民事行为能力人，签订的转让协议也是经双方协商后由原告拟定，内容上也没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有违背公序良俗，应认定为有效合同。具体分析如下：一、依照合同法第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，案涉房屋新的买受人江西省益丰大药房连锁有限公司并没有主张解除案涉房屋租赁合同，只是告知原告不交房租就走，其意思表示系租赁合同可继续履行，但原告应按约支付房租。按约收取房租本是房主的正当权益，按约支付房租也是原告作为次承租人的约定义务。故本案转让协议涉及的房屋转租不存在无效情形。二、原告认为被告在签订转让协议时就已知晓案涉房屋已被人民法院拍卖，系欺诈行为，被告与房东的租赁合同载明的租赁期限至2020年9月30日，而不是2021年9月30日，亦存在欺诈。转让经营权也违反了法律、行政法规的强制性规定。对于被告签订转让协议前，已知晓案涉房屋已被人民法院拍卖，原、被告双方各执一词，对此本院无法核实。但即使被告知晓，依据“买卖不破租赁”原则，新的房东益丰大药房在接手房屋后，也未行使房屋租赁合同的解除权，依据现有证据难以认定被告在缔约时有欺诈行为。对于被告与房东的租赁合同，明确约定租赁期限为三年，起止日期为2018年9月1日至2021年9月30日，写成2020年应为笔误。对于鑫鑫客栈的经营权转让问题，因该客栈登记为个体工商户，经营者系被告顾萌苏，依照相关法律规定，个体工商户的经营者不能变更，只能注销后重新设立。被告将该客栈的经营权及相关设施转让给原告，并没有违反相关法律、行政法规的强制性规定。在被告注销鑫鑫客栈工商登记后，原告本应及时办理新的工商营业执照。原告接手后属于无证经营，但未受到行政机关的查处。故原告以其系无证经营，该经营权的转让违法为由主张合同无效，亦于法无据，本院不予支持。原告的其他诉请，均系建立在转让协议无效的基础上，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：驳回原告刘苏云的全部诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费2700元，由原告刘苏云自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  徐水兰人民陪审员  熊志红二〇一九年十月二十九日书 记 员  罗朝君