福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初9124号 原告：招商银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街煌星大厦，统一社会信用代码913505007729173291。 负责人：詹毅，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈莉，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨进发，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：陈吉兴，男，1983年2月17日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：许彩煌，女，1984年9月12日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：阳光城（石狮）房地产开发有限公司，住所地石狮市濠江路西侧塘边村南，统一社会信用代码913505810687544829。 法定代表人：张坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：边伟杰，该公司员工。 原告招商银行股份有限公司泉州分行与被告陈吉兴、许彩煌、阳光城（石狮）房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈莉，被告陈吉兴及被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司委托诉讼代理人边伟杰到庭参加诉讼，被告许彩煌经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告招商银行股份有限公司泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈吉兴、许彩煌立即偿还原告贷款本金541333.21元、利息331.57元及自2019年5月16日起至实际偿还贷款之日止按照合同约定执行的利息、罚息、复息；2、判令被告陈吉兴、许彩煌偿付原告律师费11000元；3、判令原告对被告陈吉兴、许彩煌提供的抵押物即坐落于石狮市阳光城丽兹公馆1幢3205单元房屋依法折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4、判令被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司对被告的本案全部债务承担连带清偿责任；5、由三被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2016年3月31日，被告陈吉兴与原告签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告陈吉兴向原告贷款64万元用于支付购房款，贷款期限240个月，从2016年3月31日至2036年3月31日止，贷款执行年利率4.41%，还款方式为按月结息，按月还本，等额本金；被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司自愿为被告陈吉兴在《个人购房借款及担保合同》项下的贷款本息及其他一切相关费用承担连带责任保证，保证期间为自合同生效之日起至贷款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；为担保被告陈吉兴在《个人购房借款及担保合同》项下所欠原告的所有债务能得到按时足额清偿，被告陈吉兴、许彩煌自愿以址在石狮市阳光城丽兹公馆1幢3205单元房产向原告提供抵押担保；以上抵押及保证担保的范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。合同签订后，双方依法办理了预购商品房抵押权预告登记，原告依约向被告陈吉兴发放了贷款。但贷款后被告陈吉兴未能按合同约定按时还本付息，截止起诉之日，尚欠原告贷款本金541333.21元及相应利息、罚息、复利。根据借款合同约定，被告陈吉兴的行为已构成违约，原告有权提前收回已发放贷款的本息并要求被告陈吉兴支付相关费用；有权以被告陈吉兴、许彩煌共同提供的抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物价款在被告陈吉兴的上述全部债务范围内优先受偿；因被告至今仍未配合原告办理正式抵押登记，被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司应承担连带保证责任。本案贷款系被告陈吉兴与被告许彩煌夫妻关系存续期间的共同债务，且被告许彩煌在《个人购房借款及担保合同》和《共同还款承诺书》上签字确认，本案借款应由被告陈吉兴与被告许彩煌承担共同还款责任。 被告陈吉兴辩称，对贷款本息和欠款事实没有异议，之前不知道要办理正式抵押登记手续。 被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司辩称，原告的诉请基本属实，对欠款时间及逾期金额没有异议。 被告许彩煌未作答辩。 原告围绕其诉讼主张依法提交了如下证据：1、原告的营业执照、金融许可证；2、被告陈吉兴、许彩煌的居民身份证及结婚证；3、被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司的企业信用信息公示报告；4、《个人购房借款及担保合同》、《共同还款承诺书》、《个人贷款借款借据》；5、《预购商品房抵押权预告登记证明书》；6、《贷款基本信息》；7、《诉讼委托代理协议》及律师费发票；8、《诉讼文书送达地址确认书》。 被告陈吉兴、许彩煌、阳光城（石狮）房地产开发有限公司未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈吉兴、阳光城（石狮）房地产开发有限公司对原告所提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。被告许彩煌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交任何书面质证意见，视为自动放弃举证、质证等权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经庭审认证，本院查明的事实与原告所述基本一致。经查明，被告陈吉兴与被告许彩煌系夫妻。被告陈吉兴因向被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司购买坐落于石狮市阳光城丽兹公馆1幢3205单元房产，向原告招商银行股份有限公司泉州分行申请个人购房贷款用于支付购房款，并于2016年3月31日与原告签订一份编号8160330872004《个人购房借款及担保合同》,被告许彩煌作为抵押（财产共有）人在借款合同上签名并加摁手印，被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司作为保证人在借款合同上盖章。该借款合同约定被告陈吉兴向原告借款64万元，借款期限自2016年3月31日起到2036年3月31日止，还款方式为按月结息，按月还本，等额本金；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保，被告陈吉兴、许彩煌以其购买的上述石狮市阳光城丽兹公馆1幢3205单元房产为本合同项下贷款提供抵押担保；被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司作为保证人，对本借款合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记手续且将房地产权证／房地产他项权证交由贷款人保管之日止期间产生的本合同项下被告陈吉兴的债务承担连带保证责任即阶段性连带保证责任；担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；合同中还约定一旦借款人发生任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。2016年3月7日，被告许彩煌向原告出具一份《共同还款承诺书》，承诺对被告陈吉兴在上述借款合同项下的债务承担共同还款责任。合同签订后，原告与被告陈吉兴于2016年4月6日就抵押物依法向登记机关办理了房屋抵押权预告登记手续。2016年3月31日，原告依约向被告陈吉兴发放贷款64万元，被告陈吉兴为此在《个人贷款借款借据》上签名并加摁手印，对其上载明的借款金额、借款执行利率及借款期限等内容予以确认。但被告陈吉兴在合同履行过程中，自2016年12月10日始未能按约进行还款，原告催讨未果，遂委托福建瀛莱律师事务所提起本案诉讼，实际支出律师代理费11000元。原告起诉后，被告陈吉兴偿还部分款项，截止至2019年10月14日尚欠原告借款本金535865.78元、利息6092.97元、罚息33.76元、复息24.64元。 本院认为，原告招商银行股份有限公司泉州分行具有从事金融业务的主体资格，其与被告陈吉兴、许彩煌、阳光城（石狮）房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。原告依约履行了向被告陈吉兴发放贷款64万元的合同义务。被告陈吉兴在履行借款合同期间未按时还本付息，已构成违约，原告依照借款合同“借款人发生违约事件时，贷款人有权提前收回全部贷款本息”的约定，要求提前收回已发放的贷款，具有事实与法律依据。被告陈吉兴除应归还所欠借款本息外，还应支付相应的罚息、复息。案涉合同约定原告为实现债权而支付的律师费等实现债权费用由借款人承担，原告为实现本案债权支出律师代理费11000元，被告陈吉兴应依约承担。故原告要求被告陈吉兴偿还尚欠的借款本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用，合理合法，本院予以支持。被告许彩煌作为抵押（财产共有）人在上述《个人购房借款及担保合同》上签字，且向原告出具《共同还款承诺书》，被告陈吉兴的上述债务属被告陈吉兴、许彩煌的共同债务，被告许彩煌对该债务应承担共同清偿责任。被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司自愿为本案债务向原告承担连带责任保证，其的保证责任期间是到本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予原告之日止，该保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，现涉诉房产尚未办理房产抵押登记，被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司应依法承担连带保证责任，原告在合同约定的阶段性保证期限内向被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司主张权利，合理合法，应予支持；被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司在承担保证责任后有权向被告陈吉兴、许彩煌追偿。被告陈吉兴自愿以其购买的坐落于石狮市阳光城丽兹公馆1幢3205单元房产为本案借款提供抵押担保，抵押物依法办理了房屋抵押预告登记手续，原告依据房屋抵押权预告登记，主张对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。预告登记是指对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立；物权法第一百八十七条中关于抵押权的登记是指实际抵押权登记，并非预告登记，两者具有不同的法律性质；根据我国物权法的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力；因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，预告登记抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持；据此，原告主张对案涉预告抵押登记的房产享有优先受偿权的主张不能成立，对该主张不予支持。被告许彩煌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈吉兴、许彩煌应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金535865.78元、利息6092.97元、罚息33.76元、复息24.64元，并按中国人民银行逾期付款的有关规定及案涉《个人购房借款及担保合同》的约定支付自2019年10月15日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复息； 二、被告陈吉兴、许彩煌应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司泉州分行偿付律师费11000元； 三、被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司对被告陈吉兴、许彩煌上述判决第一、二项的债务承担连带清偿责任；其在承担清偿责任后，有权向被告陈吉兴、许彩煌追偿； 四、驳回原告招商银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9330元，减半收取4665元，由被告陈吉兴、许彩煌、阳光城（石狮）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄旭光 二〇一九年十月二十八日 书记员  杨实达 附注本案所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-