福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16306号 原告：禹洲物业服务有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西二路37号裙楼，统一社会信用代码91350200260131525Q。 法定代表人：林聪辉，执行董事。 委托诉讼代理人：胡美恩，福建方与圆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林福英，福建方与圆律师事务所实习律师。 被告：何子鑫，男，1987年6月17日出生，汉族，住福建省厦门市。 原告禹洲物业服务有限公司（以下简称禹洲物业公司）与被告何子鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲物业公司委托诉讼代理人胡美恩、林福英，被告何子鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禹洲物业公司向本院提出诉讼请求：何子鑫向禹洲物业公司支付2016年4月至2018年12月期间的物业费5312.78元、公共维修金1226.06元、公摊水费161.6元、公摊电费902元、自用水费16608.8元、垃圾处理费99元及违约金（违约金以每两个月所欠的物业费为基数，按每日千分之三的标准，自2016年4月16日起每两个月的第一个月16日起分段计算至实际付款之日止）。事实和理由：2009年12月8日，何子鑫签署确认《前期物业合同》、《禹州·大学城一期业主临时管理规约》、《承诺书》及《合同补充协议》。禹州公司依据合同约定提供了物业管理服务。合同约定:物业费按两月缴纳，业主应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务，缴费标准为：住宅综合物业管理服务费为1.3元/㎡/月；房屋公共维修基金为每月0.3元/㎡/月。其中，业主或业主未能按时足额交纳物业费的，应按每日千分之三的标准向禹州公司支付违约金。何子鑫作为禹州·大学城一期3号楼31层19单元的业主（房屋面积为123.84㎡），本应依据合同约定及时交纳各项费用，但何子鑫迟迟未支付2016年4月至2018年12月期间的物业费5312.78元、公共维修金1226.06元、公摊水费161.6元、公摊电费902元、自用水费1660.8元、垃圾处理费99元及违约金。截至2018年12月止，何子鑫尚未交纳费用合计为9362.23元。已经产生违约金暂计10736.56元（以每两个月所欠的物业费为基数，按每日千分之三的标准，自每两个月的第一个月16日起分段计算至实际付款之日止，暂计至2019年5月31日）。禹州物业公司多次向何子鑫催讨物业服务管理费，但何子鑫均以诸多理由拒绝交纳。故提出如上诉求。 何子鑫辩称：其愿意缴纳公摊水电及公维金、垃圾处理费。但禹州物业公司不愿让其缴纳该笔款项，故未交。禹州物业公司诉求的千分之三与其收到诉状万分之五不同，其对禹州物业公司主张的违约金有异议，禹州物业公司不应收取违约金。 本院经审理认定事实如下：厦门金国际地产发展有限公司（甲方）与厦门华侨城物业经营服务有限公司（乙方，后变更为禹洲物业公司）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对禹州·大学城一期提供前期物业管理事宜，物业座落于厦门市同安区。合同载明：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标以物价局批文为准；业主应于开发商通知集体交房之日起交纳物业服务费用；业主或物业使用人违反约定未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金。2009年12月8日，厦门市禹洲·大学城一期3号楼31层19单元的原业主王育庆签署《禹洲·大学城业主临时管理规约》、《承诺书》，表示接受该规约内容。合同签订后，禹洲物业公司为“禹州·大学城一期”提供物业管理服务至今。 另查明，2017年，厦门市发展和改革委员会发布《关于禹州大学城物业服务费备案信息公示》，载明：禹州大学城住宅物业公共服务费为1.3元/㎡/月；日常专项维修资金标准：0.3元/㎡/月。 还查明，何子鑫经购买禹州·大学城一期3号楼31层19单元的房屋成为该房业主，房屋面积为123.84㎡。何子鑫欠缴2016年4月至2018年12月的物业费5312.78元、公共维修金1226.06元、公摊水费161.6元、公摊电费902元、自用水费1660.8元、垃圾处理费99元。 关于禹洲物业公司物业服务是否存在瑕庛问题。 庭审中，何子鑫提供：1、照片3张（拍摄于2015年9月16日，拍摄于禹州·大学城9号楼3204室）；2、来访登记表（表上载明客户姓名为何先生，来访内容系反映9号楼3204室装修中地板割槽装水管，时间为2015年9月16日）。证明其住房楼上装修开槽致其家中电线被切断，向物业反馈情况要求物业处理未得到处理。 禹洲物业公司的质证意见为，证据1，是否为案涉小区需庭后核实；证据2，无异议。 本院分析认为，禹洲物业公司未提供证据予以反驳，结合双方均无异议的来访登记表内容及何子鑫之陈述，可以认定禹洲物业公司未对何子鑫家中电线切断进行处理，物业服务存在瑕疵。 本院认为，厦门金国际地产发展有限公司（甲方）与禹洲物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。何子鑫作为房屋的现业主，应视为其知道并同意接受小区的物业管理，其亦应履行缴费义务，即缴交物业费5312.78元、公共维修金1226.06元、公摊水费161.6元、公摊电费902元、自用水费1660.8元、垃圾处理费99元。如上认定，禹洲物业公司物业服务存在瑕疵，故其提出的违约金诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1、何子鑫于本判决生效之日起十日内向禹洲物业服务有限公司支付禹州·大学城一期3号楼31层19单元的房屋自2016年4月至2018年12月的物业费5312.78元、公共维修金1226.06元、公摊水费161.6元、公摊电费902元、自用水费1660.8元、垃圾处理费99元； 2、驳回禹洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费302元，减半收取计151元，由禹洲物业服务有限公司负担71元，由何子鑫负担80元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十月三十一日 代书记员 杨耀 荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。