上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11988号上诉人（原审原告）：上海泰昱投资发展有限公司，住所地上海市闵行区光华路2118号第3幢四层D403室。法定代表人:刘友华，该公司董事长。委托诉讼代理人：严久利，北京市京大（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈美文，女，汉族，1982年2月26日出生，户籍地上海市闵行区。上诉人上海泰昱投资发展有限公司（以下简称泰昱公司）因与被上诉人陈美文房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初7893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰昱公司上诉请求：1、原审法院所作现场勘验严重违反民事诉讼法。2、被上诉人陈美文是否违法占用涉案房屋存在多种查明途径，原审对可查明的事实不做调查，认定事实不清。3、原审对陈美文主张违约金的抗辩认定为违约金过高的抗辩属适用法律错误。要求撤销原判，发回重审或改判。被上诉人陈美文辩称，原审过程中，被上诉人多次提出违约金过高的抗辩。原审法院查明事实清楚，判决正确。要求维持原判。泰昱公司向一审法院起诉请求：1、判令陈美文立即搬离XX路XX弄XX支弄XX号商铺,并恢复原状，恢复原状的费用预估100,000元（隔墙20,000元+办公设备20,000元+全屋墙面恢复30,000元+空调30,000元）；2、判令陈美文支付泰昱公司2018年11月租金8,000元及逾期付款违约金(以8,000元为基数,自2018年9月9日计算至实际付款之日止,按1%/日计算);3、判令陈美文支付泰昱公司2017年4月9日至2017年7月8日期间欠付的租金6,000元及逾期付款违约金(以6,000元为基数,自2017年3月9日计算至实际付款之日止,按1%/日计算);4、判令陈美文支付泰昱公司2018年1月9日至2018年4月8日期间欠付的租金12,000元及逾期付款违约金(以12,000元为基数,自2017年12月9日计算至实际付款之日止,按1%/日计算)；5、请求陈美文支付陈美文房屋占用费(按1,200元/天X实际占用天数计算,暂计算至2018年12月18日为56,400元);调整为按1,200元/天X实际占用天数计算,计算至实际搬离之日止,暂计至2019年6月21日为241,200元；6、请求陈美文支付泰昱公司逾期支付租金的违约金45,730元;7、请求陈美文支付泰昱公司拖欠的水电费(以实际交房日具体金额为准）。庭审中，泰昱公司变更第二项诉请金额为判令陈美文支付其2018年11月租金4,000元及逾期付款违约金11,280元(以4,000元为基数,自2018年9月9日计算至实际付款之日止,按1%/日计算)；另变更第六项诉请金额为判令陈美文支付逾期支付租金的违约金119,760元；泰昱公司撤回了第三项诉请。一审法院认定事实：坐落于本市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号、地下车库88室的房屋权利人为案外人康某1、谈某。案外人康某1与泰昱公司分别于2014年3月1日、2019年3月1日就坐落于闵行区XX路XX弄XX支弄XX号房屋签订房屋租赁合同各一份，第二份租赁合同的租赁期限自2019年3月1日至2024年3月1日止。2016年10月9日由泰昱公司作为甲方（出租方）、陈美文作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁物业及用途：1.1甲方将上海XX路XX弄XX支弄XX号商铺转租给乙方；1.2该商铺建筑面积合计为100平方米，该面积为计算租金面积，若该面积与产证登记面积有差异，以产证登记面积为准；1.3乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺；1.4该商铺为商业用途，乙方承租用于经营教育培训，未经甲方书面同意不得变更经营项目；第二条租赁期限：2.1该商铺租赁期限自2016年9月30日起至2018年11月30日止；第三条交付：3.1双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2016年10月8日前将该商铺交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延；3.2乙方应于约定的该商铺交付日到甲方处办理交接手续，逾期前来办理的视为该商铺已交付乙方；第四条租金及相关费用：4.1租金按照该商铺的建筑面积计算，具体如下：4.1.1：2016年9月30日至2018年11月30日，每月租金合计为12,000元；4.2租金按季度支付，乙方须于提前30日支付下一季度租金，银行转账方式按当季度租金支付至甲方指定的如下账户：甲方开户银行：平安银行股份有限公司（上海闵行支行）；户名：林某；账号：XXXXXXXXXXXXXX9389；4.3甲方收款账号若有变更，甲方将以书面方式通知乙方，并由甲方授权代表签字并加盖甲方公章；4.4以上租金不含税，甲方收到乙方款项后向乙方开具收据；4.5乙方于签署本合同时预付首次租金，即2016年10月10日至2017年1月7日租金；4.6乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期房交付租金违约条款处理；第五条租赁保证金：5.1保证金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的方式支付一个月租金总额合计12,000元给甲方作为租赁保证金；5.2在合同终止时,若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后,保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下,甲方有权没收保证金；5.3乙方装修及自行安装的设施设备的管护与维修责任由乙方自行承担。5.4该商铺的安全防火责任由乙方负责。第六条装修和改建：6.1乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担。6.2乙方在装修期间因乙方装修产生的纠纷或责任由乙方独立承担。6.3乙方的装修作业不得影响该商铺整体建筑的框架结构及承重主体的变动;不得影响其安全性。否则由乙方负责赔偿所引致的一切损失,并由其承担相关的法律责任。6.4装修作业应尽量封闭作业,装修过程中不得产生较大的噪声,粉尘、刺激性气味,不得在该商铺外的共用部分堆放装修材料及作业产生的废弃物等。装修期间不能干扰或影响邻近物业的使用。6.5乙方装修、改造及设施设备的安装使用等,不得影响其他相关联物业的使用,或功能,否则恢复原状,并承担相应责任。6.6乙方装修作业需进行环保、卫生消防等验收的,应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格后方可投入使用。第七条转租,分租或出借：7.1未经甲方书面同意,乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。7.2经甲方书面同意的转租,不影响乙方履行本合同义务(包括但不限于交纳租金),乙方对转租承租人行为负责。第八条双方权利义务：8。1甲方权利义务；8.1.1甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用；8.1.2合同期满前一个月甲方可带其他有意承租者进入该商铺视察。8.1.3甲方须提供有关部门核准的水、电设施；8.1.4甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺；8.1.5乙方有权按本合同约定使用该商铺,依法经营:不得在该商铺内存放危险及违禁物品或从事违法活动。8.1.6乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准(包括但不限于营业执照,税务登记证、消防及环保合格证)；8.1.7乙方自行承担经营过程中产生的一切债权、债务,劳动纠纷及其他经济或法律责任。8.1.8因乙方使用不当或其他非甲方或第三方原因造成该商铺及其附属设施遭受损坏或造成甲方或第三方遭受其他损失的,乙方应负责赔偿,乙方必须及时予以维修,因延误维修而造成甲方或第三方遭受损失的,亦由乙方负责赔偿；8.1.9乙方对甲方正常的房屋安全检查和维修应给予协助,因维修原因须临时搬迁的,要与甲方配合。阻延甲方维修而使甲方或第三方遭受损失的。乙方负责赔偿。第九条合同终止与续期：9.1本合同终止日,乙方应搬离该商铺可移动的物品装修及固定添附物(包括但不限于：铺设的管线,固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等)归甲方所有。如乙方逾期搬离(包括因甲方行使留置权乙方无法搬离的情形)，应每日按月租金10%标向甲方支付占用费,逾期超过15日的,甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿；9.2若乙方欲于合同期满后续租,应提前三个月向甲方提出书面申请,(甲方不收回自用的情况)；9.3本合同终止,乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用,乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的,甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品。9.4一方可以提前30日通知另一方解除本合同,解除方按本合同违约解除本合同条款,承担提前解除合同的责任。第十条违约责任：10.1乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用,每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金,逾期超过5日甲方另可停止该商铺水电供应和控制该商铺的物品,逾期超过15日的,甲方有权解除本合同,没收乙方程赁保证金,追收逾期租金及滞纳金(滞纳金计算至实际给付日)；10.2甲方违约解除本合同,或甲方违约乙方解除本合同,甲方双倍返还乙方租赁保证金；10.3乙方违约解除本合同,或乙方违约甲方解除本合同,乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有或甲方有权恢复原样；10.4乙方违约，经甲方要求改正后,未能在甲方要求期限内改正的,甲方有权解除本合同,乙方按本条第11.3款承担违约责任。合同末尾的甲方处加盖了泰昱公司的公章，乙方处由陈美文签字。庭审中，陈美文对于上述合同中的签字予以认可，但认为该份租赁合同为无效合同，其认为与房东康某1签订租赁合同的是刘某。泰昱公司庭审中亦确认刘某系其公司的工作人员。另查明，陈美文于2016年10月9日支付了首期租金36,000元（针对的是2016年10月9日至2017年1月8日的租金），陈美文已经支付第二期租金36,000元（针对的是自2017年1月9日至2017年4月8日的租金），陈美文委托的徐某于2017年4月10日支付给林某30,000元、2017年4月17日支付给林某6,000元（针对的是自2017年4月9日至2017年7月8日的租金）；陈美文通过上海A有限公司（以下简称A公司）于2017年7月24日支付给林某31,000元、2017年7月31日支付给林某5,000元（针对的是2017年7月9日至2018年10月8日的租金）；2017年10月25日A公司支付给林某10,000元，2017年10月28日A公司支付给林某26,000元（针对的是2017年10月9日至2018年1月8日）；2018年2月5日A公司支付给林某24,000元，2018年2月1日被告支付给刘某12,000元（针对的是2018年1月9日至2018年4月8日）；2018年4月24日A公司支付给林某10,000元、2018年5月11日A公司支付给林某12,000元、2018年5月18日A公司支付给林某4,000元、2018年6月6日A公司支付给林某10,000元（针对的是2018年4月9日至2018年7月8日的租金）；2018年8月16日A公司支付给林某12,000元、2018年9月14日A公司支付给林某12,000元、2018年9月15日A公司支付给林某12,000元（针对的是2018年7月9日至2018年10月8日的租金）；2018年10月26日A公司支付给林某12,000元，2018年12月6日A公司支付给林某4,000元（针对的是2018年10月9日至2018年11月30日的租金）。2018年10月29日陈美文与案外人刘某的短信沟通中载明：“刘总，十月的房租已转，请查收。十一月的房租请在押金中扣除，到月底退房时扣除十一月的租金，多余退还给其就好了，谢谢。感谢这么长时间以来的理解和支持。”刘某回复称：“好。并表示开会中，稍后给你回电。”2018年11月8日被告将其持有的上海B有限公司（以下简称B公司）的部分股权转让给案外人康某2，B公司的法定代表人由陈美文变更为康某2，现B公司登记的股东为康某2持股20%，陈美文持股18%，戴某持股18%，葛某持股18%，丁某持股18%，陶某持股8%。同时陈美文与案外人康某2签订门面转让协议，陈美文将位于上海市XX路XX弄XX支弄XX号门面装修及办公设备转让给康某2，转让费共计145,000元。庭审中，陈美文称其已经于2018年11月30日搬离了涉案商铺，目前商铺系由B公司在实际承租。一审法院至该商铺进行实地调查发现，涉案商铺确实有商户在实际经营，但是实际经营的主体并非是陈美文。针对以上事实，泰昱公司向一审法院提供了如下证据材料：1、双方当事人于2016年10月9日签订的租赁合同一份,证明合同约定了时间地点,月租金的付款方式,另对违约金和占用费约定了计算方式。陈美文对该份证据经质证后认为，对于合同中被陈美文的签字予以认可，但认为这份租赁合同是无效的合同，并非是与房东之间有效的租赁合同，与房东签订租赁合同的是刘某。陈美文另称当时与其交流的是刘某，至于刘某与泰昱公司之间什么关系并不清楚，租金和押金也都是支付给刘某的，并未支付给泰昱公司，而且每次支付租金的银行账号都是刘某指定的。2、泰昱公司与房东康某1签订的房屋租赁合同二份、涉案房屋的产权证一份。陈美文对该组证据经质证后认为，对于泰昱公司与房东康某1之间的租赁合同表示质疑，均未提交给陈美文，陈美文从未见过，仅是简单的签字盖章。3、陈美文支付租金的清单一份，证明陈美文从2016年10月至2018年9月付款至租赁合同中泰昱公司指定的账号，依据合同约定收款人是林某，而林某是泰昱公司的法定代表人。陈美文对该份证据经质证后认为，都是通过A公司转账的，并不知道林某是泰昱公司的法定代表人，企业信息的查询中看到的法定代表人也并非是林某，陈美文是与刘某签订的租赁合同，租金和押金都是支付给刘某。陈美文针对其上述辩称，向一审法院提供了如下证据：1、2016年10月9日案外人刘某与陈美文签订的商铺租赁合同一份、刘某与房东康某1签订的租赁合同一份。泰昱公司对该组证据经质证后认为，刘某与康某1的租赁合同没有原件，另对于刘某与被告所签订的租赁合同，两份租赁合同中刘某的签字笔迹明显不同，而且刘某签订的合同与本案无关。2、陈美文与刘某的短信截图一份、陈美文转给林某的转账记录一组、陈美文转账给刘某的转账记录一份。泰昱公司对该组证据经质证后认为，对于2017年4月17日这笔6,000元支付金额予以认可。至于陈美文转账给刘某的12,000元认为与本案无关，合同中已经指定需转给林某，即使刘某是泰昱公司的工作人员。3、涉案房屋的房地产权证一份，证明位于闵行区XX路XX弄XX支弄XX号、地下车库88室的权利人是康某1、谈某。泰昱公司对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。4、B公司转让交接材料清单一份、B公司的国家企业信用信息公示报告一份、XX国际教务莘庄校区资产清单一份、B公司的股权投资协议一份、2018年11月8日案外人B公司和案外人康某2签订公司转让协议书一份、陈美文与康某2签订门面转让协议一份。泰昱公司对该组证据经质证后认为，与本案无关。5、2018年10月13日康某1与上海C有限公司（以下简称C公司）签订的不动产租赁合同一份，证明在2018年12月1日之后，B公司与C公司签订租赁合同。泰昱公司对该组证据经质证后认为，该证据没有原件，且认为与本案无关。诉讼中，为查明案件事实之需，一审法院于2019年5月22日就有关事实向房东康某1调查，并制作调查笔录，康某1称其是与泰昱公司签订的租赁合同，租赁合同的相关事宜都是由刘某办理的，而且其向一审法院提供了其与泰昱公司所签订的两份租赁合同，这两份租赁合同与泰昱公司庭审中提供的两份租赁合同相一致，同时其强调从未与除了泰昱公司之外的其他人签订过租赁合同，故对于其他所谓其与C公司所签订的租赁合同、其与刘某所签订的租赁合同均不认可。泰昱公司对该份调查笔录经质证后认为，对于调查笔录的内容予以认可，对于康某1提供的证据也予以认可，刘某是泰昱公司的员工，故对于其签订合同的行为，泰昱公司予以认可。陈美文对该份调查笔录经质证后认为，对于调查笔录的内容表示异议，当初看到的租赁合同就是康某1与刘某所签订，并非是康某1与泰昱公司所签订的租赁合同。一审法院结合泰昱公司、陈美文对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，对于陈美文所提供的证据1中涉及到刘某与陈美文签订的租赁合同，该份租赁合同与房东康某1以及泰昱公司所提供的租赁合同不一致，结合房东康某1的调查笔录内容，足以说明房东康某1确认与其建立租赁合同关系的承租人是泰昱公司，虽然刘某是泰昱公司的工作人员，但刘某的行为仅是代表泰昱公司履职的职务行为，故一审法院对于陈美文提供的该份其与刘某所签订的租赁合同不予确认，该份租赁合同与泰昱公司所提供的陈美文与泰昱公司之间所签订的租赁合同相冲突，而陈美文本身对于其与泰昱公司所签订的租赁合同真实性是认可的，故应当以泰昱公司提供的其与陈美文所签订的租赁合同为准；而陈美文所提供的证据4、5与本案缺乏必要的关联性，故一审法院亦不予确认。但认为泰昱公司提供的证据、陈美文所提供的其他证据均真实、合法，且与本案有关联，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，泰昱公司与陈美文之间所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，泰昱公司、陈美文均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。虽然陈美文提供了其与刘某所签订的租赁合同，但是从一审法院查明的事实可以说明与房屋产权人缔结租赁合同关系的是泰昱公司，泰昱公司基于对涉案房屋的承租权进而取得相应的转租权，而案外人刘某仅是泰昱公司的工作人员，刘某代表泰昱公司与房屋产权人签约以及其代表泰昱公司与陈美文签约均是在履行相应的职务行为，更何况陈美文对于其与泰昱公司所签订的租赁合同真实性予以认可，故一审法院认为泰昱公司提供的该份租赁合同是确立双方当事人之间租赁合同关系的基础证据。即使陈美文确实存在向刘某支付租金或押金的事实，刘某收取上述款项的行为也是其作为泰昱公司工作人员履行相应的职务行为，故对于存在争议的一笔2018年2月1日陈美文支付给刘某的租金12,000元，鉴于泰昱公司亦认可刘某的身份为泰昱公司的工作人员，故该笔租金应当视为陈美文向泰昱公司履行支付租金的义务，泰昱公司无权再行要求陈美文支付上述租金及其相应的逾期付款违约金，故对此诉请一审法院不予支持。另根据陈美文与刘某2018年10月29日的短信沟通中可以充分说明，陈美文实际租赁期限至2018年11月30日，而合同约定的租赁期限至2018年11月30日，陈美文与刘某的沟通说明双方对于合同租赁期到期后的后果处理达成了一致，之后陈美文也是及时搬离了涉案商铺，而刘某作为泰昱公司的工作人员亦同意将陈美文所支付的押金与2018年10月9日至2018年11月30日该阶段的租金进行冲抵，考虑到陈美文支付给泰昱公司的押金金额为12,000元，而泰昱公司主张的陈美文未付的租金为4,000元，上述押金足以冲抵陈美文未付的租金，鉴于此陈美文无须再支付给泰昱公司该周期的未付租金4,000元,故对于泰昱公司主张的该项诉请及逾期付款违约金均不予支持。另经一审法院实地勘察，目前涉案商铺的经营主体并非陈美文，故一审法院认为泰昱公司无权主张要求陈美文搬离涉案商铺及恢复原状，陈美文亦不负有向泰昱公司支付占有使用费的义务，故一审法院对泰昱公司所主张的诉请均不予支持，泰昱公司应当向合适的承租主体主张相应的诉请。至于泰昱公司所主张的水电费诉请，泰昱公司并未列明相应的水电费诉请的具体金额，亦未提供相应的水电费主张依据，故一审法院对此诉请亦不予支持。诚然陈美文在履行上述租赁合同过程中租金实际的支付时间与合同约定的租金应付时间之间确实存在一定的延误，但是泰昱公司对于陈美文的迟延支付租金的行为均是予以默认的，即使上述延误行为给泰昱公司造成了一定的损失，显然泰昱公司目前主张的违约金金额也是过高的，更何况陈美文认为泰昱公司无权主张上述违约金，也即表明陈美文认为如果存在逾期付款违约金，那也存在金额过高要求法院予以调整的诉求，鉴于此一审法院认为陈美文确实存在一定的逾期支付租金的违约行为，但结合陈美文的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给泰昱公司所造成的实际损失，兼顾到陈美文在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为泰昱公司目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故一审法院对于泰昱公司所主张的违约金予以调整，酌定违约金以6,000元计。据此判决：一、陈美文于判决生效之日起十日内支付给泰昱公司逾期付款违约金以6,000元计；二、驳回泰昱公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4,311.80元。由泰昱公司负担4,000元，由陈美文负担311.80元。本院二审期间，上诉人提供了康某2、陈某、任某所作三份证人证言。对此，本院认定，上诉人提供的证据不符合民事诉讼法等相关法律规定的新的证据要求，不属于新的证据。同时，上述证据证明力亦不足以支持上诉人的主张。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人泰昱公司与被上诉人陈美文之间的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。关于涉案房屋占有事实等情况，上诉人上诉提出原审法院现场勘验严重违反民事诉讼法的规定，对此，应当认为原审法院所作实地勘验调查案件事实的行为，属于人民法院依职权调查案件事实的范畴，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条等法律规定，上诉人认为违反法律规定，不能成立。原审法院根据本案查明事实，依照公平原则，诚信原则衡量本案双方当事人各自利益，酌情确定违约金数额，并不违背法律规定，亦符合本案实际情况。原审法院认定本案事实清楚，程序合法，判处适当，应予维持。上诉人泰昱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,623.60元，由上诉人上海泰昱投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十月三十一日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……