江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初8929号原告：冯碧涵，女，1991年5月10日出生，汉族，住江苏省常熟市。原告：刘柯，男，1987年8月24日出生，汉族，住江苏省常熟市。二原告委托诉讼代理人：傅迪凡，江苏少平律师事务所律师。被告：张家港港佳置业有限公司，住所地张家港市乐余镇乐兴南路。法定代表人：陈国辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈静瑶，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：陈润来，国浩律师（苏州）事务所实习律师。被告：苏州腾海市场营销策划有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇长江路98号27幢2705室。法定代表人：郭欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：周海，男，1984年2月11日出生，汉族，住江苏省苏州市金阊区。原告冯碧涵、刘柯与被告张家港港佳置业有限公司（以下简称港佳公司）、被告苏州腾海市场营销策划有限公司（以下简称腾海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序于2019年8月26日公开开庭进行审理。原告冯碧涵、刘柯的共同委托诉讼代理人傅迪凡，被告港佳公司委托诉讼代理人陈静瑶、陈润来，被告腾海公司委托诉讼代理人周海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯碧涵、刘柯向本院提出诉讼请求：1.二被告共同归还多收原告的购房款12万元，并承担从起诉之日起至法院判决的给付之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告向被告购买位于张家港市的房产。第一次看房时由中介代替原告交付了定金4万元。2017年5月23日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买张家港市的房产，总价暂计752425元。原告于当天在被告的售楼处分多笔支付了房款272425元。其中8万元被告承诺在结算总房款时可以抵扣12万元房款(即总价优惠12万元)，后原告又通过贷款方式向被告支付了购房款52万元。因面积测算差异，被告开具的发票上的实际房款应当为748082元，但被告一直未履行其承诺的8万元抵扣12万元房款的承诺。被告港佳公司辩称，其与原告签订了商品房买卖合同，并按照合同约定收取了原告的购房款752425元，根据房产证的实际面积多退少补，并与住房维修基金、逾期交房违约金等一并结算后，最终开票金额为748082元，双方已经将购房款全部结算完毕，其从未作出8万抵扣12万的承诺，也未收取任何额外费用。被告腾海公司辩称，原告诉状事实及理由中支付的80000元为其收取的服务费，请求驳回原告诉请。本院经审理查明事实如下：港佳公司（委托方、甲方）与腾海公司（受托方、乙方）签订《2017年乐悦广场项目合作销售代理合同》，约定甲方委托乙方合作销售甲方开发建造的乐悦广场项目，合作模式为甲方委托乙方组织人员进行销售，在销售过程中，乙方应按照甲方制定的销售方案、销售计划执行。合同第四条销售代理佣金及支付方式第4项约定：乙方根据甲方提供的价格对房屋进行销售，同时甲方当前暂定洋房6000元每平方米作为销售底价，乙方实际销售的价格高于6000元每平方米的部分为溢价，溢价部分先扣除商品房合同总价1%后，再扣除以上差额部分8%的税收，余下部分作为乙方佣金。合同第九条乙方职责第3项约定，委托期限内，乙方或乙方所属渠道分销若需通过电视、报纸、网络等媒介对外推广宣传该项目的，则甲方同意乙方可以合作方的名义标示企业名称和标徽等，但乙方宣传的内容和形式需经甲方审核同意，因此产生的费用由乙方承担。双方在合同中还对其他条款进行了约定。2017年5月17日，冯碧涵与腾海公司签订《乐悦广场会员优惠协议书》，约定冯碧涵意向购买乐悦广场6幢204室，购房优惠条件为支付8万元优惠服务费，享受房价抵扣12万元的优惠活动，并由冯碧涵确认在签署本说明书之时应向收款方支付购房优惠服务费8万元。协议书特别说明：“1、只有您支付服务费后方能享有本说明书项下的购房优惠活动，您支付购房优惠服务费后，收款方将先行向您开具收据单，费用不计算在《商品房认购单》内，当您成功购房后，请持《商品房认购单》以及收据单与收款方联系办理发票开具事宜；2、当您成功签订《商品房认购单》，视作已享受本优惠，如未签订《商品房认购单》则在客户提出15个工作日后，按照办理顺序全额退还卡内金额至原消费银行卡；…5、签署《协议书》、《商品房认购单》应为同一人，一旦您与开发商办结《商品房认购单》签订手续，则收款方向您提供的购房优惠服务义务即告履行完毕并收回协议。您已充分阅读并理解本说明书内容，同意接受收款方提供的购房优惠服务，并支付本说明书项下的服务费，以此签名予以确认”。同日，冯碧涵（买方）与港佳公司、腾海公司又签订《商品房认购协议书》，认购协议书载明：冯碧涵认购乐悦广场6幢204室，房屋单价7353.81元/㎡，房屋总价880619元，认购定金40000元，拟付款方式为银行贷款。相关约定载明：1.除卖方另有通知外，买方应于2017年5月24日之前，携带本协议、购房首付款，购房需带证件及其他相关材料并亲至乐悦广场《乐悦生活广场》接待中心签订张家港市《商品房买卖合同》及办理银行相关按揭手续…8.本认购协议一式三份，买方一份，三份具有同等法律效力；9.备注：买方在约定时间内签约并按约定的付款方式付款享受优惠后，该房屋单价为6283.3㎡，总价为757425元，未在约定时间内签约并未按约定的付款方式付款不享受此优惠。上述协议签订后，冯碧涵向港佳公司支付了购房定金40000元。2017年5月23日，冯碧涵、刘柯（买方、乙方）与港佳公司（卖方、甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：冯碧涵、刘柯购买港佳公司开发的乐悦生活广场7幢602商品房，总价款为752425元。合同第七条付款方式及期限约定，签约当日支付232425元，于年月日前以银行按揭方式支付520000元。双方在合同中同时还对其他条款进行了约定。同日，冯碧涵、刘柯通过POS机刷卡支付购房款172425元、2万元，POS机签购单商户名称均为“张家港港佳置业有限公司”，并另行刷卡支付了8万元，POS机签购单商户名称显示为“乐悦生活广场”。后冯碧涵、刘柯又通过银行贷款向港佳公司支付购房款52万元。2019年2月20日，港佳公司向冯碧涵、刘柯开具了价税合计金额为748082元的增值税普通发票。审理中，港佳公司确认《商品房认购协议书》中的房屋总价880619元是其为了制造销售噱头、促进销售而确定的虚拟价格，但其并未要求腾海公司在优惠过程中收取服务费，对此其也不知情。以上事实，由当事人提交的优惠协议、商品房认购协议书、商品房买卖合同、POS机签购单、住房借款合同、增值税发票以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告认为其支付的8万元为被告港佳公司多收取的购房款、“8万元抵扣12万元”的优惠承诺系由被告港佳公司作出，被告港佳公司予以否认，原告对此应提交相应证据证明，但其提交的商品房买卖合同、银行交易明细及POS机签购单等证据均不能达到其上述证明目的。被告腾海公司认可原告支付的8万元由其收取，其提交的优惠协议也明确载明了“支付8万元优惠服务费，享受房价抵扣12万元”的优惠活动，故原告支付的8万元实为被告腾海公司收取、相应优惠承诺实由被告腾海公司作出，原告要求被告港佳公司返还多收的购房款12万元，无事实依据，本院不予支持。被告腾海公司与原告签订了《乐悦广场会员优惠协议书》，并向原告收取优惠服务费8万元，双方形成服务合同关系，被告腾海公司应按照约定履行优惠承诺，但其提交的《商品房认购协议书》中的原房屋总价880619元为虚拟价格，不能证明原告已享受了“房价抵扣12万元”的优惠，被告腾海公司应属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告有权要求解除双方的服务合同，由被告腾海公司返还收取的优惠服务费8万元，被告腾海公司应予返还。原告主张被告支付自起诉之日即2019年6月21日至实际履行之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苏州腾海市场营销策划有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告冯碧涵、刘柯8万元及利息（以8万元为基数，自2019年6月21日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。二、驳回原告冯碧涵、刘柯的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1350元，由原告冯碧涵、刘柯负担450元，由被告苏州腾海市场营销策划有限公司负担900元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇一九年十月九日书记员  钱雪薇