上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13486号上诉人（原审被告）：英乐（上海）餐饮管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区泰谷路169号B座四层401室。法定代表人：沈倩茹，董事长。委托诉讼代理人：邱明亮，上海创远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海外高桥保税区联合发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区基隆路6号。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：程岗，男，该公司工作人员。上诉人英乐（上海）餐饮管理有限公司（以下简称英乐公司）因与被上诉人上海外高桥保税区联合发展有限公司（以下简称外高桥发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初43366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人英乐公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三、四项，发回重审或改判（将第一项中的解约时点改为2019年1月3日，将第二项中租金和使用费的计算截止日期改为2019年1月3日，驳回被上诉人的其余一审诉讼请求）。事实和理由：上诉人于2018年12月5日搬离了租赁房屋，被上诉人对此是知情的，也未阻拦，事后更是给租赁房屋上了锁，取得了实际控制权；2019年1月3日上诉人又向被上诉人发送电子邮件，明示因经营状况不佳而退租解约、被上诉人可以用租赁保证金冲抵上诉人所欠租金，至此，上诉人认为自身已合理行使了解约权，双方的租赁合同已经解除。被上诉人外高桥发展公司辩称，上诉人混淆了搬离房屋和合同解除的概念，上诉人擅自搬离的举动不意味着合同解除；上诉人搬离后，仍遗留了大量物品，在合同并未解除的情况下，被上诉人不可能坐视房屋敞开，故上锁实属正常。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。外高桥发展公司向一审法院起诉，请求判令：一、解除双方之间的房屋租赁合同；二、英乐公司迁出并返还租赁房屋；三、英乐公司支付自2018年6月1日起至合同解除之日止的租金，暂计至2019年5月31日为人民币300,392.84元（以下币种均为人民币）；四、英乐公司支付自合同解除之日起至英乐公司返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每年600,785.68元）；五、英乐公司支付逾期支付租金的违约金265,847.66元（按每日0.5%计算）；六、英乐公司支付合同解除违约金75,780.92元；七、英乐公司支付2018年5月至2018年11月的水电费13,295.18元。一审法院认定的主要事实：上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）的产权人为外高桥发展公司，总建筑面积14220.48平方米。2017年12月1日，外高桥发展公司（甲方）与英乐公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋中的10号楼第一层，建筑面积297.48平米，租期2年，自2017年12月1日起至2019年11月30日止。第三条租金和押金约定：房屋的租金为每平米（建筑面积）1,018.97元（含增值税100.98元），年租金303,123.66元（含增值税30,039.28元），合计租金606,247.32元（含增值税60,078.56元）；租金自2017年12月1日起计算，首期（2017年12月1日至2018年2月28日）租金75,780.92元（含增值税7,509.82元）应于本合同生效后十个工作日内支付，以后每三个月为一个支付期间，每个支付期间租金为75,780.92元（含增值税7,509.82元），乙方应当在每个支付期间的最后一个月的20号之前，支付下一个支付期间的租金；在本合同生效后十个工作日内，乙方须预付相当于三个月的含增值税租金作为押金，合计75,780.92元，上期合同押金67,862.63元转入本期，差额7,918.29元需补足，支付方式及期限同租金。第五条公用设施约定：乙方应支付租赁期内发生的水费、电费及其他公用事业费。第十二条违约责任约定：如乙方逾期支付租金，则每逾期一日应向甲方支付相当于逾期未付金额千分之五的违约金，甲方有权采取停水、停电措施以示警告，由此造成的损失由乙方自行承担；如乙方逾期一个月未全额支付上述款项，则甲方有权解除合同、收回租赁房屋；除不可抗力外，如乙方因自身原因提前退租，或因乙方违约，甲方……行使解除权的，则乙方应向甲方支付违约金，违约金金额相当于合同约定的全额押金。外高桥发展公司述称，因增值税调整，故其所主张的租金标准有所调整；另外，英乐公司已缴纳的保证金应抵扣英乐公司的应付款项。外高桥发展公司、英乐公司双方一致确认，英乐公司已支付截至2018年5月31日的租金，支付押金75,780.92元。2018年11月26日，外高桥发展公司向英乐公司发送《催款告知书》，载明：英乐公司欠付2018年6月1日至2019年2月28日期间的租金225,294.63元、物业费24,095.88元，2018年5月至2018年11月的清洁费7,700元，2018年6月至2018年9月的水电费9,607.76元，共计266,698.27元，请英乐公司在2018年12月7日之前付清。次月26日，外高桥发展公司再次向英乐公司发送《关于催缴所欠租金和其他费用的函》，要求英乐公司支付欠付2018年6月1日至2019年2月28日的租金227,342.40元、租金违约金218,248.70元、物业管理费24,095.88元，2018年5月至2018年11月的清洁费7,700元、2018年6月至2018年9月的水电费9,607.76元，请英乐公司于收函后5个工作日内付清所欠费用计486,994.74元，否则外高桥发展公司将诉诸法律以维护合法权益。2019年1月3日，英乐公司向外高桥发展公司发送电子邮件，主要内容：“……，2018年经济环境低迷，公司业务发展迟缓，无力经营，导致资金流不足以支付外高桥房租，又因现公司大部分业务不在浦东，……，故我司最终于2018年12月5日搬离外高桥办公室；另我司有三个月房租押金在贵司，望可以考虑将押金抵充所欠租金，签订谅解协议书，解除租赁合同。”次日，外高桥发展公司通过邮件回复：截止到目前，我司尚未收到贵司支付的租金、物业费、水电费等欠款，请尽快安排财务支付相关款项；另外，请尽快安排公司负责人员与我司沟通商议欠租事宜，否则我公司将付诸法律行动。一审庭审后，英乐公司确认，遗留的物品系遗弃物，外高桥发展公司可收回房屋自用。2019年8月2日，外高桥发展公司确认已知晓英乐公司该述。一审法院另查明，上海XX有限公司曾向英乐公司发送6份《付款通知书》，要求英乐公司支付2018年5月28日至2018年11月30日的电费、2018年6月14日至2018年12月15日的水费。一审法院审理后，于二〇一九年八月二十日作出判决：一、外高桥发展公司与英乐公司签订的关于上海市浦东新区XX路XX号XX号楼第一层房屋的《房屋租赁合同》于2019年5月20日解除；二、英乐公司应于判决生效之日起十日内给付外高桥发展公司自2018年6月1日起至2019年8月2日止的租金及房屋使用费共计352,104.30元。该款扣除英乐公司已缴纳的租赁保证金75,780.92元，余款为276,323.38元；三、英乐公司应于判决生效之日起十日内给付外高桥发展公司解约违约金75,780.92元；四、英乐公司应于判决生效之日起十日内给付外高桥发展公司逾期支付租金的滞纳金6,000元；五、英乐公司应于判决生效之日起十日内给付外高桥发展公司水电费13,295.18元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,104.92元，减半收取计8,052.46元，由外高桥发展公司负担4,049元，英乐公司负担4,003.46元。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同约束签约当事人诚信、全面履约。本案中，上诉人欠付数月租金是客观事实，已属违约；其单方面撤场并致函被上诉人要求退租，不能视为双方就解除合同达成一致合意，故其擅自退租行为亦构成违约。被上诉人在上诉人擅自退租后，又三次以书面方式敦促上诉人付款，其提示、催告显属充分。在催告未果的情况下，被上诉人以诉讼方式行使解约权并要求上诉人承担相应违约责任，符合法律规定及合同约定。一审判决以起诉状副本送达之日（即解约通知到达违约方之日）为讼争双方租赁合同解除时点，于法有据，本院予以认可。上诉人主张其属“合理解约”，此等抗辩无事实、法律及合同上的依据，本院不予采信。综上所述，上诉人英乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,808元，由上诉人英乐（上海）餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇一九年十月二十九日书记员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……