广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初8805号原告(反诉被告)：郭昂伟，男，汉族，1962年12月12日出生，身份证住址广州市越秀区，原告（反诉被告）：张文华，女，汉族，1965年6月25日出生，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：毛楚龙、黄玄斐，广东太平洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，该司工作人员。原告（反诉被告）郭昂伟、张文华与被告（反诉原告）广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭昂伟的委托诉讼代理人毛楚龙、黄玄斐，广州市恒安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范惠琴、胡开欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告郭昂伟、张文华请求判令：1、双方继续履行商品房买卖合同；2、被告于判决生效后协助原告办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋302房的不动产权证；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2008年2月14日，原、被告签订了《颐和上院楼宇认购书》（编号：0001024），约定原告认购颐和上院（原云山锦绣家园自编A1-A5栋）A2栋302号住宅，后原告向被告支付了全部房款、杂费、综合服务费以及专项维修基金，并入住涉案房屋，但截止起诉之日，被告仍未替原告办理涉案房屋不动产权证，故诉至法院。恒安辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告没有就交清房款，被告先履行抗辩权可以不履行后续的合同义务；2、《不动产登记暂行条例》规定没有办理首次登记的，不得办理转移登记；3、根据情势变更原则，原告应当根据法律规定承担对应面积的土地出让金的缴纳义务；4、涉案房屋被查封，被查封的房屋无法办理过户登记手续；5、原告是否具有购房资格不清楚；6、由于政策原因无法办证，双方的合同无法履行下去，双方均可以解除合同，如原告申请解除合同，收回房款及利息，被告同意协助办理解除合同手续；7、双方并没有签订商品房买卖合同，而认购书中没有约定办理不动产权证的条款，因此，不同意办理不动产权证。反诉原告恒安公司请求判令：1、解除双方签订的《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》（0001024）；2、原告按照广州市政府公布的同期同地段租金参考价支付原告收取房屋之日至返还房屋之日期间的房屋占有使用费（暂计至庭审当日为40万元）。事实和理由如下：双方在2008年2月14日签订楼宇认购书，该认购书中约定了原告需支付款项和时间。在被告提前将房屋交付给原告使用的情况下，原告一直拖欠房款29万元。被告于2018年12月7日书面发函给原告，要求其支付剩余房款29万元，但原告至今拒绝支付该款项。根据合同法的规定，原告明确以自己的行为表示其拒绝履行合同义务的，被告可以解除认购书，因此，被告请求法院支持其反诉请求。反诉被告郭昂伟、张文华辩称：反诉原告的诉讼请求没有法律依据，也不符合事实。首先，反诉被告未支付剩余房款的原因是反诉原告当时不能办理不动产权登记而产生的不安抗辩权。反诉被告愿意支付尾款，但不同意支付到反诉原告指定的收款帐户，担心存在协助逃税的风险。关于整个楼盘未办理确权手续的事实，2006年时反诉原告就知道了。但是，在一年的除斥期间内，反诉原告并未行使合同解除权。因此，反诉原告现丧失合同解除权。经审理查明：一、本诉事实2008年2月14日，郭昂伟、张文华（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《云山锦绣家园（自编A1-A5）栋楼宇认购书》，约定乙方认购云山锦绣家园自编A2栋302号房，建筑面积133.41平方米，优惠后总房价为110万元。首期款80万元于2008年3月15日前付清。合同签订后，原告向被告支付订购款1万元、房款80万元、税费18050元、房屋专项维修资金5336.4元。恒安公司于2008年8月9日向郭昂伟、张文华交付涉案房屋。上述认购书签订后，双方一直未签订商品房买卖合同。恒安公司至今未组织办理涉案房地产项目的竣工验收手续。郭昂伟、张文华收楼后，占有、使用涉案房屋至今。2018年11月30日，恒安公司向郭昂伟、张文华发出《关于尽快支付剩余房款通知书》，通知称该项目无法办理网签及预告登记等手续，要求向指定收款帐户支付剩余房款29万元。同年12月22日，广州市公安局白云区分局景泰派出所在上述《证明》上加注意见“经核查以上两个地址：广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A栋二座与现房产地址白云区金信路云锦街253号同属一个地址”并加盖公章。2019年4月23日，广州市不动产登记中心作出（2019）查询00287号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：云山锦绣家园A2栋302房，预售证号X，预售人为恒安公司，未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押登记，暂无云山锦绣家园A2栋302房的有效查封信息。信息核查时间为2019年4月9日。本院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、根据被告反映，诉争房屋中有11套未纳入预售范围，该情况是否属实？如属实，则该情况是否妨碍办理不动产权证；4、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函本院，内容如下：一、涉案房屋未办理预售合同备案，已被贵院（2019）粤0111执保724号民事裁定书查封，无抵押，查封期限自2019年4月25日至2022年4月25日；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。信息核查时间为2019年7月25日，最新信息已登记簿为准。另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，本院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函本院，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字XXX号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。以上事实，由《认购书》、收据、转账凭证、收楼手续单、《依申请信息公开答复书》、函、《购房资格证明》等证据证实。二、反诉事实2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：云山锦绣花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。恒安公司不能提供上述预售许可证注明的项目平面图。经查询，广州市住房和城乡建设局业务数据公示平台“阳光家缘”网站中云山锦绣花园（自编A1-A5栋）项目销控表显示涉案房屋的状态为“未纳入预售”。另查明，根据广州市铁路运输中级人民法院（2016）粤71行终902号行政判决书查明的相关事实，涉案房地产项目存在超规划面积建设、被行政处罚且未按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金的情形。以上事实，有《广东省广州市商品房预售许可证》、销控表、（2016）粤71行终902号行政判决书以及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告双方2008年2月14日签订的《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，并且该认购书签订之后，原告已经按照约定付清了大部分的购房款以及税费等综合费用，被告也已将涉案房屋交付给原告使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽然被告抗辩称涉案房屋因政府房管部门的原因，暂停办理所有合同网签和大确权等手续，所以涉案房屋现在不具备办理不动产权证的条件。现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》以及广州市国土资源和规划委员会向本院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，原告现在要求被告协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于恒安公司反诉主张解除双方签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》以及房屋使用费等诉讼请求，本院认为：1、恒安公司提供的“销控表”是其作为开发商对楼盘销售进度情况对外公示的表，其公示目的是帮助购房者了解楼盘房源信息。上述“销控表”反映的销售计划数据来源于恒安公司。2、恒安公司本应提供与预售许可证配套的项目平面图以证明房管部门在核发预售许可证时所确定的预售房屋范围，但其不能提供，也无法说明原因，应当承担举证不能的不利后果，即不能证明涉案房屋在房管部门核发预售许可证时就确定未纳入预售范围。3、根据行政判决书查明的相关事实可知，政府未批准对涉案房地产项目全面预售的根本原因是恒安公司不愿按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金。在恒安公司出售涉案房屋时，涉案房地产项目业已完工，但恒安公司却一直不组织办理竣工验收手续。以上事实，证明恒安公司以不正当的行为阻碍合同履行条件成就，故应视为合同履行条件成就。在恒安公司将涉案房地产项目交付使用十年后，恒安公司再以涉案房屋未纳入预售范围、合同无法履行为由解除合同，明显有失公平。4、郭昂伟、张文华已支付大部分房款，其暂未支付剩余房款的原因是恒安公司迟迟不完善房地产项目手续，致办证迟延，不能认为违约行为。综上，本院对恒安公司全部反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：本判决生效之日起三十日内，原告郭昂伟、张文华向被告广州市恒安房地产开发有限公司支付剩余购房款29万元，被告广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告郭昂伟、张文华办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋302房（广州市白云区金信路云锦街253号302房）的不动产权证。本案本诉受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳；反诉受理费3650元，由广州恒安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  何丽和人民陪审员  黄一波二〇一九年十月二十九日书 记 员  林嘉仪