云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初907号原告江伍香，女，汉族，1972年11月10日出生，身份证住址云南省普洱市思茅区。委托代理人周磊，云南耀律律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人张云思，云南耀律律师事务所律师，特别授权代理。被告李秋勇，男，汉族，1979年6月15日出生，身份证住址广东省偈西县。委托代理人罗述姣，云南秋喜律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人罗秋喜，云南秋喜律师事务所律师，特别授权代理。被告蔡瑞英，女，汉族，1982年4月10日出生，身份证住址广东省汕头市濠江区。原告江伍香诉被告李秋勇、蔡瑞英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月16日公开开庭进行审理。原告江伍香的委托代理人周磊，被告李秋勇的委托代理人罗述姣到庭参加诉讼。被告蔡瑞英经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江伍香向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、请依法判令被告返款原告购房款1310000元，并按照银行同期贷款利率支付自2016年4月29日起至购房款还清之日止的利息；3、请依法判令被告立即支付原告违约金262000元；4、请判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年初，原告通过昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产”）了解到被告有出卖位于昆明市房屋的意愿，后原告通过尊园地产与被告方就该套房屋达成买卖合意。由于该套房产采用按揭方式购买、且尚未偿清银行贷款，该套房屋处于抵押状态而未能取得《房屋所有权证》原件，于是原告与被告于2016年4月26日签订了《房屋转让预约合同》，该合同约定待被告方解除房屋抵押并取得《房屋所有权证》后，双方以1310000元的价格就房屋进行交易。同日，原被告将《房屋转让预售合同》提交昆明市明信公证处公证，明信公证就合同出具了（2016）云昆明信证民字第17391号公证书。《房屋转让预约合同》同时约定原告向被告支付830000元整作为预付款用于被告偿还银行欠款，原被告也于2016年4月27日相约至中国农业银行提前还款，原告向银行支付提前还款金额831022.97元。2016年4月29日，原被告签订正式《房屋买卖合同》，合同约定：“被告应就涉争房屋为原告办理产权变更登记、原告向被告支付购房款共计1310000元、如一方违约应向守约方支付房屋总价款20%的违约金”等条款。后原告一方面依约向被告支付了房屋买卖款项，同时支付了14300元中介费、明信公证代收款项107046元（包括营业税73360元、个人所得税13100元、契税19650元、转让手续费801元、产权登记工本费80元、查买方家庭费40元、贴花税5元），2016年5月3日原被告至房管局办理过户登记，却被告知房产已经被法院查封，不能办理过户登记。另，原被告签订《房屋买卖合同时》由昆明明信公证处就《房屋买卖合同时》出具了云昆明信证民字第18266号公证书，该公证书载明当时该房产并无异议登记、预告登记、被查封等任何限制的登记记录，也无抵押登记等他项权利设立的登记记录。综上，原告认为，原告已经按照合同约定履行了合同约定应当履行的义务，被告却出于自身原因怠于履行过户义务，并且直接导致双方签订的《房屋买卖合同》履行不能，其已构成严重违约，并侵犯原告的合法民事权益，因此，原告依法向法院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。审理中原告明确变更第1、2项诉讼请求为:判令被告继续履行《房屋买卖合同》，并协助原告在5个工作日内办理产权转移过户登记手续。被告李秋勇答辩称:我方认为原告的诉请错误，根据合同法第94条第4款，现在我方的房屋在原告并未付清款项后就被法院查封无法过户，合同无法履行，应驳回原告的诉讼请求。原告方所述事实理由部分我方无异议。我方李秋勇不应承担违约责任，违约是蔡瑞英引起的。被告蔡瑞英缺席无答辩。原告江伍香针对其诉讼主张向本院提交证据如下：第一组、⑴身份证复印件，欲证明原被告身份情况；第二组、⑵（2016）云昆明信证民字第17391号公证书、⑶（2016）云昆明信证民字第18266号公证书、⑷明信公证处代收款收据，欲证明原告与被告签订的《房屋转让预约合同》、《房屋转让合同》已经经过公证，被告应按《房屋转让合同》约定向原告承担违约责任，明信公证处向原告代收款项共计107,046元；第三组、⑸《收据》，欲证明原告向尊园房地产经纪有限公司代收公证费3764元（代收定金3144元+买卖直通车620元）原告支付了中介费14,300元；第四组、⑺《业务凭证》、⑻《交易卡明细》、⑼《消费存根》、⑽《收据》，欲证明原告已经按照《房屋转让合同》约定向被告支付了1,310,000元购房款项，原告已经履行完毕全部付款义务；第五组、⑾《发票》、⑿《商品销售清单》、⒀《缴款单》、⒁《证明》、⒂《销售合同》，欲证明原告现实际占有涉争房屋、原告购买家具共计支付104,166元，原告支付物管费5684元。经质证，被告对第一组、第二组、第三组、第四组证据的真实性、合法性、关联性均认可；对第五组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，与本案无关。被告李秋勇就其辩称向本院提交下列证据:（2019）云0111执异10号民事裁定书，欲证明该涉案房屋已被查封无法转让，故原告方的诉请不能实现。经质证，原告对该证据的真实性、合法性均认可，证明目的不认可。被告蔡瑞英未到庭质证，亦无证据提交。本院对原、被告提交的证据综合评判如下:原告提交的第一、二、三、四组证据，被告李秋勇对其真实性、合法性、关联性均认可，本院予以确认并采证。原告提交的证据五形式合法，内容真实，本院对其真实性合法性及关联性予以确认并采证。被告提交的证据（2019）云0111执异10号民事裁定书系本院依法作出的民事裁定，本院对其真实性予以确认。结合当事人的陈述及举证，本院依法确认本案的法律事实如下：2016年初，原告通过昆明尊园房地产经纪有限公司了解到被告有出卖位于昆明市房屋的意愿，后原告通过该公司与被告方就该套房屋达成买卖合意。2016年4月26日原告江伍香（乙方）与被告李秋勇、蔡瑞英（甲方）签订《房屋转让预约合同》，约定待被告方解除房屋抵押并取得《房屋所有权证》后，双方以1310000元的价格就房屋进行交易。同日，原被告双方同至昆明市明信公证处，对《房屋转让预售合同》办理公证，明信公证处出具了（2016）云昆明信证民字第17391号《公证书》。《房屋转让预约合同》同时约定，原告向被告支付83万元整作为预付款用于被告偿还银行欠款，原被告于2016年4月27日至中国农业银行，原告代二被告向银行支付提前还款金额831022.97元。2016年4月29日，原告江伍香（乙方、买方）与被告李秋勇、蔡瑞英（甲方、卖方）签订正式的《房屋买卖合同》，约定：由原告江伍香向被告李秋勇、蔡瑞英购买位于昆明市房屋，房屋成交总价为1310000元。乙方已经于申请办理公证之前支付房款840000元，剩余房款470000元须于2016年4月29日将上述房款支付给甲方。房屋所产生税费由乙方支付。双方应自本合同签署之日起90日内到房屋产权管理部门办理产权变更登记。甲方应提供办理手续所需的各种证件，协助办理产权变更登记手续。上述房屋所有权自登记后转移为买方所有。甲方须于收到上述全部房款当日将该房屋交付乙方。任何一方不履行本合同约定义务，至合同目的不能实现守约方有权选择定金法则或要求对方支付该房屋总价款20%的违约金。合同另就合同的变更和解除、不可抗力、争议解决方式等进行了约定。被告李秋勇、蔡瑞英及原告江伍香分别在甲乙双方落款处签名、捺印。当天原被告双方同至云南省昆明市明信公证处，就前述房屋买卖合同办理了公证，该公证处出具了（2016）云昆明信证民字第18266号《公证书》。当天原告张五香向昆明尊园房地产经纪有限公司支付了中介费14300元。合同签订后，原告于2016年4月30日向被告支付了购房尾款47万元。被告李秋勇向原告出具收据，内容载明“今收到江伍香购买昆明市海伦国际5#地块海伦区4栋2304号房屋款1,310,000元整，(大写:壹佰叁拾壹万元整)。840,000元(捌拾肆万元)）交通银行还贷，400,000元(肆拾万元)在我的要求下，江伍香在云南靖咸永鑫经贸有限公司刷卡支付的，剩余现金70,000元(柒万元)支付我本人，上述款项共计1,310,000元）壹佰叁拾壹万元)我已全部收到。收款人：李秋勇”。另，原告通过昆明市明信公证处代缴了营业税73,360元、个人所得税13,100元、契税19,650元、转让手续费801元、产权登记工本费80元、查买方家庭费40元、贴花税5元等款项共计107,046元。2016年5月3日，原、被告同至房管部门办理产权过户登记，被告知涉案房产已经被法院查封，不能办理过户登记。经查，因被告李秋勇与案外人卢榕杰之间的民间借贷纠纷一案，卢榕杰向本院申请对涉案房屋进行财产保全，本院于2016年4月28日作出(2016)云0111执保572号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。致使原告欲购买的涉案房屋无法办理产权过户登记手续。诉讼过程中，原告江伍香于2019年3月8日向本院提出财产保全申请，请求对被告李秋勇名下坐落于昆明市（房产证号：ＧＤ××63）房屋进行财产保全（保全限额为1572000元）。本院于2019年3月12日作出（2019）云0111民初907号民事裁定书，查封被告李秋勇名下坐落于昆明市的房屋（财产保全的限额为1572000元）,原告江伍香为此支付保全费5000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”。第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，原、被告所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自所负义务。按照该合同的约定，原告负有按约支付相应房款的义务，被告李秋勇、蔡瑞英则负有按约交付房屋并于合同签订90日内协助原告办理涉案房屋产权过户的义务。根据庭审查明，双方签订合同后，原告按约向被告支付了全部购房款1,310,000元，已经完全履行了相应的合同义务。但因被告与案外人存在其他民事纠纷,导致因其他诉讼致使涉案房屋在双方合同履行期间被查封,无法完成产权过户于原告名下的合同目的。被告抗辩称涉案房屋被查封并非其过错所致,但究其原因，系被告与他人存在不良债务所致,且被告李秋勇与案外人卢榕杰之间的纠纷发生后，被告李秋勇亦未积极应对及处理，致使涉案房屋因其他诉讼未了结而长期处于被查封状态。.对此，被告负有不可推卸的责任。应当对房屋不能办理产权过户手续的后果承担相应的违约责任。经查，案外人卢榕杰与被告李秋勇之间的纠纷经本院审理，依法判决被告李秋勇向案外人卢榕杰支付相应借款本息，后已由本案原告江伍香代为垫付偿还，卢榕杰申请的执行案件已执行终结，卢榕杰对涉案房屋申请的财产保全亦予以解封。故原告诉请要求被告继续履行合同，协助办理产权过户手续的条件成就，其要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张由被告支付违约金262,000元的诉讼请求，如前所述，合同履行过程当中被告存在违约情形，故应当承担相应的违约责任。双方签订的《房屋买卖合同》中约定由违约方向守约方支付房屋总价款的20%的违约金，原告于2016年4月30日交清房款1,310,000元，至今已三年半，参照中国人民银行同期贷款利率的罚息(不低于年利率7%)计算资金占用利息，也高于双方约定的262,000元。故被告关于违约金约定过高的抗辩观点不能成立，本院不予支持。原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李秋勇、蔡瑞英于本判决生效之日起五日内协助原告江伍香将位于昆明市房屋过户至原告江伍香名下；二、被告李秋勇、蔡瑞英于本判决生效之日起五日内向原告江伍香支付违约金262,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,948元、诉讼保全费5,000元，合计23,948元由被告李秋勇、蔡瑞英共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  冷雨静人民陪审员  郑 云人民陪审员  李绍坤二〇一九年十月十七日书 记 员  陈瀚涛