江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初10013号原告（反诉被告）：陈鹏，男，1984年12月24日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐骏，江苏彰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔兵锐，江苏彰信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：葛毅，男，1978年9月21日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：葛斐，女，系被告葛毅的姐姐。被告（反诉原告）：陈笑，女，1986年12月24日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：葛斐，女，系被告丈夫葛毅的姐姐。原告（反诉被告）陈鹏与被告（反诉原告）葛毅、陈笑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈鹏及其委托诉讼代理人徐骏、孔兵锐，被告（反诉原告）葛毅、陈笑及共同委托诉讼代理人葛斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的房屋价款人民币170800元；2、判令被告承担逾期支付房款违约金人民币2100元（以170800元为基数，按日万分之三的标准，暂自2018年9月12日计算至2018年10月22日止，此后计算到实际给付之日止）。事实和理由:原、被告于2018年5月5日签订《南京市存量房买卖合同》，由原告将其位于南京市玄武区房屋（以下简称案涉房屋）卖于被告。房屋为现房查验，现房交付。合同约定原告同意被告自留尾款80000元，在房屋交付时，原、被告双方自行交割。合同对上述尾款的处理方式进行了明确约定，交房当日被告支付30000元，户口清空当日支付50000元。2018年8月20日，原、被告另行签订《补充约定》一份，约定送件当日应付款1000000元中的90800元延期至交房当日支付。至此，被告未付房款总计为人民币170800元。现原告已经依约履行了全部义务，并于2018年9月11日完成交接手续，现被告仍欠付上述购房款，多次催讨未果，遂诉至法院。被告葛毅、陈笑共同辩称：1、原、被告双方签订合同时约定案涉房屋的交付标准为无渗水、无白蚁，原告在交付案涉房屋时应当确保房屋符合上述的交付标准。2、原告隐瞒案涉房屋存在渗水、白蚁等质量问题导致被告推迟入住，长期无法使用房屋，为修复房屋支出了大量费用，给被告造成了巨大损失。3、因案涉房屋存在渗水、白蚁等问题，原告同意房屋尾款不再支付作为补偿，故双方在交接房屋时明确约定房款已付清。反诉原告葛毅、陈笑向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付违约金200000元。事实和理由：2018年5月5日，反诉原告与反诉被告签订了《南京市存量房买卖合同》，约定：由反诉原告购买反诉被告所有的案涉房屋，房屋精装修、无渗水、无白蚁，房款下至反诉被告账户后7日内正式交付案涉房屋。反诉原告已经依据合同约定支付购房款，但反诉被告未依约交付符合合同约定的房屋，给反诉原告造成了巨大损失。为维护反诉原告合法权益诉至法院。反诉被告陈鹏辩称：1、反诉被告已经按约履行了合同所约定的全部义务。反诉被告在收到房款后即通知中介要求会同反诉原告对案涉房屋进行交接，但三方对交接时间未能达成一致，后反诉被告的母亲将案涉房屋钥匙交给了反诉原告。2018年9月11日，反诉原、被告在第三方在场的情况下签订了物业交验单，完成了案涉房屋的交接。次日，反诉被告将案涉房屋内所有户口清空，完成了全部合同义务。2、反诉原告诉称的房屋质量瑕疵与事实不符。首先，合同签订前，反诉原告与中介公司三次实地看房，对案涉房屋状况有充分的了解，且合同明确约定了“买受人已充分了解该房屋……的具体的状况”，《房屋状况说明书》也是在双方查验属实的基础上签订的；其次，反诉原告所称的渗水和白蚁问题与实际状况不符。根据建筑工程的理论和实践，房间部位墙纸撕开后霉点并不属于渗水问题。案涉房屋内出现的系蚂蚁不是白蚁，白蚁与蚂蚁是天敌无法共存；最后，即便案涉房屋存在瑕疵，也并非形成于合同签订之后，反诉被告未进行遮挡隐瞒，反诉原告查验房屋时完全可以直观看到。但签订合同之前和签订合同当时，反诉原告并未提出异议。取得案涉房屋产权和钥匙之后，反诉原告对房屋瑕疵进行夸大虚构，并借此拒绝支付房屋尾款，没有依据。3、反诉原告未按合同约定于交付房屋时支付尾款。即便存在房屋交付不符合合同约定的情形，也应当按照合同约定方式处理。反诉原告无权因所谓房屋质量瑕疵擅自扣留案涉房屋尾款。4、反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。双方签订的合同中已就违约行为应当承担的责任做了明确约定，反诉原告要求反诉被告支付200000元的违约金不符合合同约定，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月5日，甲方（卖方）陈鹏与乙方（买方）葛毅、陈笑、丙方（经纪机构）南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》（以下简称案涉合同）约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋及其相应的土地使用权具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋建筑面积137.28平方米，房屋用途为成套住宅；甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币2920000元，其中含定金120000元，尾款80000元；甲、乙双方对付款方式和付款期限约定如下：2018年9月1日前送件当日将购房款人民币2720000元解交托管账户；甲方同意乙方自留尾款80000元，不存入托管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；甲、乙双方定于房款下至甲方账户后7日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方应在2018年9月30日前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的评估价值承担赔偿责任；甲乙双方如有一方违约，另一方可以选择使用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约金等内容。案涉合同附件“房屋状况说明书”载明：案涉房屋无渗水，无白蚁，装修程度为精装修等内容。同日，甲方陈鹏与乙方葛毅、陈笑还签署了《协议》一份，约定：案涉房屋实际转让价格为人民币3920000元，其中装修（含附属设施）的转让价格为人民币1000000元整，此款项在送件当日支付等内容。2018年5月5日，葛毅、陈笑向陈鹏支付了定金120000元，2018年8月20日又先后支付了2720000元和880000元，并代陈鹏支付了个税29200元。2018年8月20日，甲方陈鹏与乙方葛毅、陈笑又补充约定：案涉房屋过户当天乙方应支付甲方人民币1000000元，实际支付了人民币909200元，剩余房款人民币90800元于交房日支付。2018年9月11日，陈鹏与葛毅、陈笑办理了案涉房屋交接，双方及中介公司经办人魏某共同签署了《物业交验单》，在交验单“房款交接”部分勾选了“已付清”。葛毅、陈笑认为，当时发现案涉房屋存在问题，陈鹏同意不再支付尾款，因此房屋交接时勾选了“已付清”。但陈鹏认为，房屋不存在质量问题，《物业交验单》是中介公司提供并直接勾选的，陈鹏本人从未作出放弃案涉房屋尾款的意思表示。上述事实有南京市存量房买卖合同（经纪机构版）、补充约定、协议、银行流水、物业交验单及本院庭审笔录等证据予以证实。审理中，葛毅、陈笑为证明其反诉主张提供了以下证据：1、2018年9月7日至2018年10月25日期间拍摄的案涉房屋三个卧室及客厅的照片。证明案涉房屋地板翘起变形，存在大量黑色蚂蚁，墙面有渗水痕迹、霉斑痕迹。葛毅、陈笑曾三次看房，都未发现问题，陈鹏也并未说明案涉房屋曾经泡水；2、案涉房屋两个卫生间照片，证明卫生间未做防水导致渗水；3、2018年5月29日、6月2日拍摄的案涉房屋楼下801室房屋屋顶渗水照片。证明因为案涉房屋渗水致使楼下屋顶出现渗水受损；4、房屋平面图、链家网上的房源信息及房屋照片。证明当时的案涉房屋标明售价为4000000元，精装修、拎包入住，且从照片看房屋没有任何问题；5、南京市秦淮区蚁干二净白蚁防治服务部开具的杀蚁发票和该服务部经营者的职业技能资格证，发票项目内容显示“消杀白蚁、黑蚁”。证明葛毅、陈笑接手案涉房屋后发现白蚁问题，故委托具有资质的防治机构进行查杀，并产生费用999元；6、2018年10月1日，葛毅与南京六都装饰工程有限公司签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》、南京六都装饰工程有限公司的营业执照、金额为85000元的收款收据。证明因房屋质量问题葛毅、陈笑只能重新进行装修而产生损失；7、2018年10月25日开具的金额为450元的建筑垃圾清理费收据、金额为137.3元的装修服务费发票、金额为963.2元物业费缴费截屏。电气费用缴费凭证、南京供电公司欠费停电通知书、燃气费缴纳逾期友情提醒。证明葛毅、陈笑为修复案涉房屋的支出，陈鹏缴纳物业费至2018年6月，且拖欠水电气费用约800元；8、2018年9月7日、10月2日的微信聊天记录。证明葛毅、陈笑就案涉房屋问题与陈鹏交涉，要求陈鹏限期修复，否则将自行修复，修复费用从尾款中扣除，但陈鹏未予回复；9、证人陈某的证人证言，证人到庭陈述：证人是给案涉房屋做维修的，2018年10月3日进场维修，当时案涉房屋瓷砖未拆，外观没有问题。但打开瓷砖，撕开墙纸后发现，两个卫生间的排水为墙排，排水不通，卫生间没有防水胶的痕迹（一般防水胶为黄色或绿色，未发现防水胶颜色），墙面有霉斑，地板掀开下面存在发霉情况；10、证人卢某的证人证言，证人到庭陈述：其是案涉房屋物业公司的工作人员，2018年9月9日物业公司接到葛毅、陈笑的报修称案涉房屋渗水，证人到案涉房屋查看情况发现，案涉房屋的主卧、次卧、客厅地板表面发霉，墙面表面有霉斑，卫生间的情况不太清楚，当时房屋状况与葛毅、陈笑提交的照片相一致。案涉房屋此前没有出现过报修的情况；11、2018年9月24日，南京市玄武分局板仓派出所的出警记录。主要内容为，案涉房屋楼下801室业主找到葛毅，称案涉房屋漏水渗透到801室屋顶，要求协商解决漏水赔偿事宜。陈鹏对上述证据质证认为：1、照片拍摄时间的真实性无法确认，2018年10月25日案涉房屋已经交付，案涉房屋系开发商的样板房，陈鹏购买后未再进行装修。2018年2、3月份，在主卧卫生间浴缸泡澡时，可能因为浴缸下面水管渗水进入房间，房间地板有潮湿。在合同洽谈过程中，陈鹏也反复告知过案涉房屋曾经泡水，并因此在房价上已经做了让步，交付房屋状况与当时看房现状是一致的。2018年7月14日，陈鹏已经搬离案涉房屋，照片拍摄系两个月之后，中间一直无人居住，且房屋年限较久，出现霉斑和少量蚂蚁均属于正常现象。2、卫生间照片系案涉房屋交付后拍摄的，双方已办理了房屋交接应视为对房屋现状的认可。从照片来看并无渗水情况发生，房屋出现的问题系泡水造成的，并非房屋存在渗水现象。3、未提供手机原始图片，对照片的真实性无法确认。即便楼下出现渗水情况，也无法证明系案涉房屋渗水导致。4、链家上的案涉房屋信息系真实的，照片系由链家公司拍摄，陈鹏交付的房屋现状与照片相一致。5、职业技能资格证仅能证明经营者个人具有资质，不能证明该服务部具有相应资质。葛毅、陈笑未能提供合同，支付凭证，现场视频等证据，手工发票的顶额为999元，顶额开具手工发票不符合常理。6、《家庭居室装饰装修工程施工合同》系葛毅与第三方签订的与陈鹏无关。营业执照为复印件无法核实其真实性。南京六都装饰工程有限公司从事的是房屋装潢业务，收据上也载明的是装修款并非维修款，且并无证据证明收据上的款项已经实际支付。7、建筑垃圾清运费，装修服务费与陈鹏无关。物业费确实只交到2018年6月份，陈鹏在《物业交接单》上确认了拖欠水电气费用821元。8、对微信聊天记录的真实性予以认可，但葛毅发送的微信内容并未得到陈鹏的认可。9、从证人证言看，签订的是整体装修合同，并不是维修合同。案涉房屋系2004年装修的，撕开墙纸、打开地板后发现有霉斑属于正常现象。案涉房屋卫生间是否做了防水无法判断。10、对于出警记录，从录像中并未看到渗水情况发生。录像显示的日期为2018年9月24日，此时案涉房屋已经交付，即便发生渗水也不能证明系陈鹏原因导致的。陈鹏为证明其诉讼主张提供了以下证据：1、案涉房屋信息。证明案涉房屋为2004年建造，距今已经14年，墙纸撕开后出现霉斑现象十分正常；2、户口迁移证明。证明陈鹏已履行了户口迁移的义务；3、图书、相关文章及工商资料。证明黑蚁、白蚁不可能共存，两者是天敌，葛毅、陈笑所提供的手工发票为虚假发票。根据江苏省的相关规定，南京市秦淮区蚁干二净白蚁防治服务部不具备白蚁防治的相应资质；4、证人魏某的证人证言，证人到庭陈述：证人未对案涉房屋进行查看，未陪同葛毅、陈笑看房，也不负责案涉房屋片区的房屋销售交易，仅曾在合同签订前10日到案涉房屋找陈鹏索要联系方式。当时在客厅内未发现案涉房屋存在蚂蚁、渗水等现象。2018年5月5日合同签订时，证人询问过案涉房屋渗水及白蚁等情况，陈鹏表示卫生间需要重新修缮，洗澡时曾有水渗出，但具体浸泡程度没有提及。案涉房屋于2018年8月20日过户，8月底陈鹏将案涉房屋钥匙交给了葛毅、陈笑。9月2日葛毅、陈笑通知证人案涉房屋有白蚁、渗水，证人将情况通知了陈鹏。9月4日晚第一次交房，证人发现南、北两个房间有蚂蚁，主卧地板翘起，其中有一个卫生间靠卧室外墙有发霉痕迹。陈鹏同意对蚂蚁进行两次查杀，并认可杀蚁费用。陈鹏、葛毅第三次到中介店铺协商，就案涉房屋存在的问题商议好赔偿金额，由证人写好了物业交验单但并未交给双方，当时也未就房屋尾款进行协商，最终对于赔偿金额未能达成一致意见。葛毅、陈笑质证认为：1、对案涉房屋信息没有异议，确实是2004年建造的。2、户口迁移未核实。3、灭蚁单位系114查询得知的，且灭蚁是经过陈鹏同意的。4、根据证人证言来看，案涉房屋确实有白蚁，证人作为中介人员有义务对案涉房屋进行查验，但在签订合同时，证人及陈鹏均未说明案涉房屋曾出现渗水现象。审理中，本院于2019年1月15日组织双方对案涉房屋进行勘验，具体情况为：勘验当天案涉房屋两个卫生间已经改造无法确认渗水情况，紧临卫生间的两个房间，在靠近卫生间方向的墙壁部分存在霉斑，高度大概一米，北面小房间靠近厨房方向有部分霉斑，客厅与卫生间隔墙右半部分存在霉斑，南侧另一房间踢脚线部分有墙壁起皮现象。案涉房屋楼下801小房间屋顶存在有水渍及霉班现象。本院认为:原、被告签订的《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、原告是否作出过放弃案涉房屋未付款项的意思表示审理中，双方对于被告尚有购房款170800元未予支付均无异议。但被告认为因案涉房屋存在渗水、白蚁等问题，原告交付房屋不符合合同约定，应当承担违约责任，因此原告已经同意房屋尾款不再支付，2018年9月11日签署的《物业交验单》上关于房款部分也勾选了已付清,故不应当支付剩余购房款。原告认为物业交验单系由中介方填写直接勾选的，其本人并未作出放弃房屋尾款的意思表示。本院认为，从原告提供的证人魏某的证言来看，双方并未就房屋尾款进行过协商或原告作出过放弃房屋尾款的意思表示，而物业交验单也确实系由证人填写的。并且，如果原告曾作出过以购房尾款作为补偿的意思表示，那么在2018年10月2日的微信聊天记录中，被告则不会再表示将自行修复费用从尾款中扣除。故本院认定原告并未作出放弃案涉房屋尾款的意思表示，被告应当向原告支付剩余购房款170800元。二、反诉被告交付案涉房屋是否符合合同约定本院认为，现有证据能够证明案涉房屋在2018年9月11日交付前曾发生泡水，并因此导致房屋装修受损的事实。首先，反诉被告自认主卧卫生间浴缸水曾经渗入过房间；其次，2018年9月24日的出警记录，2018年5月29日、6月2日拍摄的案涉房屋楼下801室房屋屋顶渗水照片及本院勘验笔录，相互印证能说明案涉房屋发生过渗水至楼下的情况；最后，反诉原告提供的2018年9月7日至10月25日的案涉房屋照片及证人陈某、卢某的证人证言等，能够证明案涉房屋发生地板起翘、墙壁发霉、出现蚂蚁等问题。如案涉房屋系在双方买卖合同签订前发生泡水情形，那么反诉被告未能如实告知，应承担相应责任。首先，现有证据不足以证明在交易时反诉被告已经如实告知反诉原告泡水情况。对于该事实反诉被告仅提供了证人魏某的证言，并无其他证据予以佐证。而就证人魏某的证言内容来看，在签订买卖合同时，反诉被告仅告知卫生间需要修缮，洗澡时有水渗出，但并未告知具体的浸水程度；其次，即便案涉房屋确系在签订买卖合同前就发生泡水，因反诉被告未能如实告知房屋泡水程度，故反诉原告对房屋因浸泡情形所产生的相关问题难以发现，因此无法就购买意愿和房屋价款的协商作出准确、合理的决定。如案涉房屋系在双方买卖合同签订后至交付前发生泡水情形，因反诉被告未能尽到妥善保管的义务，故应就案涉房屋泡水导致装修受损承担违约责任。因标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付后由买受人承担。本案虽涉及的是二手房的买卖，但对房屋的风险承担的转移可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担。本案当中，在案涉房屋转移占有之前，反诉被告应对案涉房屋尽到妥善保管的义务。而反诉被告未能尽到上述义务致使交付的房屋发生泡水进而导致房屋装修价值贬损，因此交付的房屋不符合合同约定，构成违约，反诉被告应当承担违约责任。三、反诉被告应当如何承担违约责任本院认为，首先，房屋泡水所造成的是案涉房屋装修价值的贬损，并未导致房屋本身产生质量问题。而案涉房屋装修年限较久，其装修价值经过折旧后剩余价值较低，但仍具有一定的使用价值。反诉被告应就其违约行为造成的案涉房屋装修损失承担违约责任。其次，反诉原告为重新装修支出了部分费用，但该部分费用并非原装修经泡水后所产生的折损价值，反诉原告要求反诉被告承担违约金数额较高。综合以上因素，本院酌定由反诉被告向反诉原告支付违约金50000元。反诉被告应当支付的违约金与被告应当支付的购房款进行冲抵后，被告葛毅、陈笑仍应向原告陈鹏支付购房款120800元。对于原告主张的要求被告承担逾期付款违约金的诉讼请求，因被告未按约付款是因原告未如实告知案涉房屋存在的泡水事实，且案涉房屋交接后存在渗水等相关问题，双方就问题的处理协商未果，故被告未按约支付购房尾款存在合理理由，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告葛毅、陈笑应给付原告陈鹏购房款170800元；二、反诉被告陈鹏应支付反诉原告葛毅、陈笑违约金50000元；三、上述第一项与第二项冲抵后，被告葛毅、陈笑应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈鹏支付购房款120800元。四、驳回原告陈鹏其它诉讼请求；五、驳回反诉原告葛毅、陈笑其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3758元，由原告陈鹏负担1258元，由被告葛毅、陈笑负担2500元。反诉案件受理费2150元，由反诉原告葛毅、陈笑负担1600元，反诉被告陈鹏负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘立柱人民陪审员  陶 萍人民陪审员  朱佩佩二〇一九年十月十八日法官 助理  谭雨欣书 记 员  罗安迪