山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再856号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张永利，男，1974年7月5日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：孙立伟，山东鲁信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金达，山东鲁信律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：威海宝隆房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区科技路200号。法定代表人：孙福新，总经理。委托诉讼代理人：姜红利，山东业诺律师事务所律师。再审申请人张永利因与被申请人威海宝隆房地产开发有限公司（以下简称宝隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民终2号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月6日作出（2019）鲁民申2421号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张永利及其委托诉讼代理人孙立伟、王金达，被申请人宝隆公司的委托诉讼代理人姜红利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永利向本院提出再审请求：1.撤销一、二审判决，改判驳回宝隆公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由宝隆公司承担。事实与理由：11-（-1）-5号储藏室已由张永利买受,归张永利所有,不应向宝隆公司返还。1.房管部门是根据宝隆公司提交的登记资料予以确权，涉案储藏室归张永利所有。在无任何证据证明房管部门登记错误的情况下，原审判令返还，无法律依据。2.张永利买受储藏室的证据较宝隆公司提交的11-（-1）-5号储藏室不应归张永利所有的证据更加确实充分，根据高度盖然性的证据规则，应该认定11-（-1）-5号储藏室已由张永利买受且足额交付购房款。张永利提交的证据充分证明张永利以16万元价款买受了涉案储藏室且已在宝隆公司的配合下办理了产权登记，储藏室也已经交付使用。房管部门的登记系根据宝隆公司出具的2008年10月17日签订的补充协议、证明及储藏室附图才为张永利办理了产权登记。双方关于涉案储藏室的买卖合同及补充协议已经履行完毕。宝隆公司提交的证据并不充分，不足以对抗张永利提交的证据，宝隆公司仅提交了2008年10月15日的补充协议，但该协议已被2008年10月17日的补充协议所变更，不能以该份协议作为定案依据。宝隆公司向房管部门出具的证明及向张永利出具的承诺书可以看出，当时的储藏室没有编号，因此不能以补充协议中所写房号来判断买卖标的，而应通过附图来判定。其次，张永利所购储藏室的价款由30万元变更为16万元，是基于张永利买受的网点一楼的实际面积因楼梯通道占用部分面积，宝隆公司同意用变更储藏室价款的方式来弥补张永利损失。不能得出张永利放弃购买涉案储藏室的结论。3.原审对事实的基本认定缺乏事实考证，对储藏室的面积大小凭想象认定，每个储藏室的面积大约60多平方米，而原审认定100多平方米显然错误。4.原审仅对储藏室的价款是否符合当时的市场规律和常理作为审判和认定依据，忽略与主合同所涉网点房的总价进行市场价的比对，其认定错误。5.原审忽略人民法院生效的裁判文书，在宝隆公司未提供新证据的情况下作出完全相反的事实认定，显失法律的严肃、公平与正义。6.宝隆公司在仲裁委庭审笔录中对买卖储藏室的事实进行了多次前后矛盾、漏洞百出的解释，难以自圆其说。7.宝隆公司缠诉张永利的原因在于其与11-8网点业主之间的纠纷。综上，原审认定事实缺乏证据证明，请求依法再审，纠正错误。宝隆公司辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确。案涉储藏室涉及两份协议，从编号上看，第一份补充协议约定的是4号、5号储藏室，第二份仅约定4号储藏室；从价款上看，第一份约定的是30万元，第二份约定的是16万元。从两个协议比较来看，4、5号储藏室对应的价款为30万元，4号储藏室对应的价款为16万元，张永利仅支付了4号储藏室的价款16万元，拒绝支付5号储藏室的价款14万元，宝隆公司有权主张返还5号储藏室。2.虽然房管部门为张永利登记确权了5号储藏室，但在张永利不支付相应价款的情况下，宝隆公司仍有权主张返还相应的储藏室。这是双方的合同之争，与房管部门登记的错误与否完全没有关联性。3.张永利主张其购买的两个储藏室价款由30万元变更为16万元的理由不成立，且没有证据支持。张永利购买房产时，该房产已经过综合验收，房屋面积经过房产测绘部门的测绘，房屋的产权登记面积与合同约定的面积相一致，张永利主张一楼的实际面积少于合同中房屋平面图的面积没有任何的事实依据，其主张以此变更储藏室的价款无任何依据。综上，请求驳回张永利的再审申请。宝隆公司向一审法院起诉请求：1.解除宝隆公司与张永利于2008年10月15日签订的补充协议中编号为11-（-1）-5号储藏室的买卖合同；2.张永利返还2008年10月15日双方签订的补充协议中约定的编号为11-（-1）-5号储藏室；3.张永利支付宝隆公司购房款9196.2元。一审法院认定事实：2008年10月15日，宝隆公司与张永利签订《威海市商品房合同》和补充协议，约定，张永利购买宝隆公司威海高区翠竹园-11号7室房产，共两层，建筑面积203.76平方米，张永利于签订合同时付款65万元作为定金，余款65万元于2008年10月25日前由银行按揭付清。补充协议约定，张永利购买翠竹园小区“草厦子”1个，编号11-（-1）-4、5，总价30万元，于协议签订之日支付。同日，张永利向宝隆公司交款130万元，宝隆公司为张永利出具了5份收款收据。同年10月17日，双方又签订补充协议，此补充协议在房管部门备案，约定张永利购买翠竹园住宅小区“草厦子”1个，编号为11-（-1）-4，总价16万元，于协议签订之日支付16万元。同年10月20日，宝隆公司为威海市房管局出具证明，证实宝隆公司出售给张永利坐落于翠竹园11号楼-7室房产，实际所属储藏室1个，具体位置见证明。同日，宝隆公司为威海市房管局出具另一份证明，载明：“客户张永利购买我公司开发的翠竹园11号楼-7同时购买地下一层储藏室（具体位置见附图），因该储藏室没有编号，特申请给予办理”。同日，张永利办理了翠竹园-11号7室（所在层数为1-2层，建筑面积203.76平方米，用途为商业）的房屋所有权证，房管部门备案的草厦子储藏室分户平面图阴影部分宝隆公司所属的储藏室为2个（共划分为5个单元格），备注：储藏室2个。该2个储藏室与房屋分层分户平面图相对应的房屋为-7和-8（房屋平面图亦相应的分为5个单元格）。另外，案涉储藏室与上层房屋面积相同，张永利购买的11-7号房屋共2层，建筑面积共203.76平方米，即储藏室100多平方米。2008年10月20日，张永利在宝隆公司处预支工程款2万元。2010年3月16日，双方签订翠竹园二期厨房、卫生间防水工程结算表，工程总造价为170803.8元，备注：防水结算单价为工程顶房价。2011年3月15日，威海仲裁委员会受理了宝隆公司与张永利商品房买卖合同纠纷一案，宝隆公司要求张永利支付剩余房款149196.2元。威海仲裁委员会于2011年10月25日裁决，张永利向宝隆公司支付剩余房款149196.2元、宝隆公司向张永利支付维修金19468.59元。后宝隆公司向威海市中级人民法院申请强制执行，该院经审查认为：双方签订两份有关储藏室的补充协议，但实际办理房产过户登记时，宝隆公司交付房管部门备案的协议是2008年10月17日双方签订的价款为16万元的补充协议，宝隆公司提交备案的有关储藏室的附图阴影部分明确为2个储藏室，承诺书中亦载明“因我公司确权办理房产证时地下一层未编号，所以客户办理该房房产证明只能体现储藏室两个”，在房屋产权登记部门备案的申请过户确权资料是双方履行合同及协议真实意思表示，亦是双方实际履行完毕的合同及协议。故威海仲裁委认定双方有关储藏室的价款为30万元的事实主要证据不足，不予执行。对此，张永利称宝隆公司承诺内容系在房管部门办理产权证书时，宝隆公司为张永利出具两份手写有关储藏室证明交给了房管部门，张永利手中没有任何材料，事后要求宝隆公司重新出具的打印材料中，有上述承诺内容。宝隆公司主张2008年10月17日的补充协议系为了在房管部门办理产权时少交税款而出具，应以15日的补充协议为准，宝隆公司担心承担责任，所以17日协议中写明储藏室为-4。张永利认为17日协议是对15日协议的变更，两个储藏室是作为一个整体-4出售。2016年10月9日，宝隆公司在威海晚报刊登公告，内容为：“张永利：你购买我公司开发的翠竹园小区11-（-1）-4、5号草厦子，尚欠我公司11-（-1）-4、5草厦子房款14万元。请你于2016年10月17日前向我公司付清上述欠付的房款。逾期不付，我公司将解除与你签订的翠竹园小区11-（-1）-5号草厦子的买卖合同”。一审法院认为，宝隆公司与张永利签订商品房现售合同及补充协议均系双方真实意思表示，不违背法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，均应依约履行。张永利在房管部门备案的平面图及房产证备注登记均为2个储藏室，宝隆公司在要求张永利补交房款不能的情况下，现要求解除与张永利签订的补充协议。双方签订两份有关储藏室的补充协议，2008年10月15日补充协议约定“草厦子”1个，总价30万元，编号“11-（-1）-4、5”可明确看出4和5之间为“、”号，从字面意思理解应为编号4和5；17日的补充协议约定“草厦子”1个，编号为11-（-1）-4，总价16万元，未写-5，总价亦予以变更。后一补充协议对储藏室的编号和价款重新进行了约定，视为双方对协议内容作出了实质性变更，系双方对储藏室达成新的协议，宝隆公司主张此份协议是为了办理产权需要无证据证实，不予采信，双方均应按变更后的协议内容履行。在房管部门备案、作为当事人申请过户的确权资料亦系变更后的协议，原补充协议在双方签订新的补充协议时即已废止，不存在解除问题。张永利主张4号和5号储藏室系作为一个整体“-4”价值16万元出售，虽然房管部门已将2个储藏室登记在张永利名下，但结合双方签订的两份补充协议，后一补充协议将4号和5号储藏室变更为4号储藏室后，价款相应变更为16万元，在每个储藏室均100多平方米的情况下，此约定比较符合市场规律和常理，故对张永利的辩解理由不予采纳。2008年10月17日的补充协议作为本案定案的依据，即张永利购买的储藏室为4号、价款16万元，在张永利拒付差额房款的情况下，应将登记在其名下的5号储藏室返还给宝隆公司。扣除张永利在宝隆公司处预支的2万元工程款后，张永利共支付和抵顶房款1450803.8元，尚欠宝隆公司房款9196.2元。综上，宝隆公司诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百三十四条第（四）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院作出(2016)鲁1091民初2020号民事判决：一、张永利于判决生效后十日内返还威海宝隆房地产开发有限公司编号为11-（-1）-5号储藏室（草厦子）；二、张永利于判决生效后十日内支付威海宝隆房地产开发有限公司购房款9196.2元；三、驳回威海宝隆房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，由张永利负担。张永利不服一审判决,上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宝隆公司的诉讼请求。二审期间，张永利提交一审法院（2014）威高民初字第974号民事判决书一份，主要内容系宝隆公司与张永利及陈鹏房屋买卖合同纠纷，宝隆公司以张永利可通过5号储藏室进入陈鹏购买的网点房、侵害了陈鹏的权益为由主张双方就5号储藏室订立的买卖协议无效，一审法院判决驳回宝隆公司的诉请。拟证实双方均认可买卖标的物为两个单元格的储藏室，地上部分的楼梯影响了一楼面积。经质证，宝隆公司主张该判决仅系对2008年10月15日双方签订的补充协议的效力进行确认，张永利购买的是两个储藏室但未支付全部款项，至于楼梯影响面积指向的是陈鹏购买的网点房。张永利另提交双方在威海仲裁委员会进行仲裁时部分案件材料，拟证明双方对买卖标的物无异议即4、5号储藏室，已履行了合同主要义务，因宝隆公司交付房产的质量问题给张永利造成约2万元的经济损失，张永利可以此抵销房屋差价款。经质证，宝隆公司主张其确向张永利交付了4、5号储藏室，但张永利未支付5号储藏室的价款，张永利主张的维修费因仲裁裁决不予执行及未另行提起诉讼而不应与房屋差价款抵销。对该两份证据，二审法院认定如下：一审法院（2014）威高民初字第974号案件系宝隆公司主张双方就案涉-11号-（-1）-5号储藏室签订的补充协议无效而形成，一审法院认定该补充协议无效进而驳回宝隆公司的诉请。本案系宝隆公司以张永利未支付购房款为由要求解除双方就案涉-11号-（-1）-5号储藏室签订的补充协议，且一审法院（2014）威高民初字第974号案件涉及的楼梯影响面积指向陈鹏购买的网点房而非认定影响张永利的适用面积，故一审法院（2014）威高民初字第974号民事判决无法证明张永利在本案中主张的事实，对其证据效力不予认定。宝隆公司已向张永利交付4、5号储藏室，双方对此并无异议，二审法院对于威海仲裁委员会就双方商品房买卖合同纠纷作出的裁决不予执行，双方可以根据达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉，张永利并未就其在仲裁时主张的房屋维修费另行起诉，而宝隆公司对此亦不认可，故宝隆公司应否向张永利给付房屋维修费尚不确定，故张永利主张以此费用抵销其应付的房屋差价款理由不当，故双方仲裁时相关案件材料缺乏与本案的关联性，对其证据效力二审法院不予认定。二审法院认为，本案双方办理产权转移登记后产权证件显示案涉储藏室为两个，宝隆公司亦已将该两个储藏室交付张永利，对此双方并无异议。双方的争议在于2008年10月15日补充协议中约定的储藏室与10月17日补充协议中约定的储藏室是否系同一标的物即双方将案涉两个储藏室的价格由30万元调整为16万元。2008年10月15日补充协议将储藏室编号书写为11-（-1）-4、5与2天后形成的另一份补充协议（该协议双方均不持有）将储藏室编号书写为11-（-1）-4，具有明显差别，价款亦明显不同即30万元及16万元，考虑到两个储藏室面积相差无几，宝隆公司主张16万元仅是一个储藏室的价款具有合理性。因当时储藏室未正式编号，系宝隆公司自行确定“壹个草厦子”的范围，故此不能以相关协议、证明中均显示“壹个草厦子”而认定补充协议中确定的标的物范围一致。虽然张永利主张因其对房产地上部分楼梯登记面积有异议双方变更了交易价格，但对此并无充分证据证实，故张永利主张其购买案涉两个储藏室最终价格确定为16万元，证据不足，不予采信，应认定该16万元款项仅系4号储藏室的交易价格。另外，因该院对威海仲裁委员会的相关裁决裁定不予执行，而张永利未就其在仲裁时主张的房屋维修费另行起诉，宝隆公司应否向张永利给付房屋维修费尚不确定，故张永利主张以此费用抵销其应付的房屋差价款理由不当，不予支持。综上所述，张永利的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出(2018)鲁10民终2号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3684元，由张永利负担。本院再审过程中,张永利提交以下证据:1.宝隆公司交付钥匙的原始钥匙包及钥匙一包。证明宝隆公司将4、5号两个储藏室的钥匙均交付给了张永利。2.宝隆公司出具的承诺书、房屋分层分户平面图一份。证明在张永利取得房屋所有权证当日（2008年10月20日），宝隆公司向张永利出具承诺书及房屋分层分户平面图，足以证明张永利买受的是网点11-7、11-8下方的两个储藏室。3.网点11-7号以及储藏室的现场照片、平面图。证明网点11-7、11-8正下方储藏室之间有门相通，共用一个照明电路。因此涉案储藏室可以说成一个，也可以说成两个。其次，证明通往地下储藏室的楼梯通道占用了一楼的面积，即网点一楼的实际面积明显少于合同中的房屋分层图所示面积，这也是2008年10月17日储藏室价款调低的原因之一。4.（2011)威仲字第63号案件庭审笔录。证明在仲裁庭审中，宝隆公司对储藏室的个数、编号、价款均有不同解释。对于上述证据的真实性宝隆公司均无异议,本院作为有效证据予以采用。张永利另提交该小区储藏室现状照片，用以证明该小区的储藏室除其购买的以外，其余基本未实现销售，均闲置或堆积垃圾，因此以16万元购买储藏室并非价格过低。宝隆公司对照片是否真实不予确认，本院认为仅以该照片反映的小区其他储藏室未出售的情况，不能证明本案储藏室的价款高低，对该证据不予采信。再审查明的其他事实同原审一致。本院再审认为,本案涉及两个争议焦点：一、张永利应否向宝隆公司返还11-（-1）-5号储藏室；二、张永利是否有权要求抵销欠付宝隆公司的购房款9196.2元。关于第一个焦点问题。本院认为，就涉案储藏室的买卖，张永利与宝隆公司于2008年10月15日和2008年10月17日分别签署了两份补充协议。虽然两份协议中载明的买卖储藏室的标号分别标注“草厦子壹个，编号11-（-1）-4、5”“草厦子壹个，编号11-（-1）-4”，价款分别约定为30万元和16万元。但综合比较两份补充协议，首先，10月17日的协议是房管部门正式登记备案的协议，结合宝隆公司对房管部门出具的说明及附图，可以证明10月17日的补充协议约定购买标的物与10月15日是一致的，均包含两个储藏室。宝隆公司主张10月17日补充协议系为避税才变更价款，无证据证明，不能推翻备案的补充协议。双方当事人提交给房管部门进行确权备案的书面协议在无相反证据推翻的情况下应推定为双方当事人的真实意思表示。其次，10月17日的协议签订时间在后。对于相同当事人之间针对同一标的物的买卖签订价款不同的两份协议，后者构成对前者的变更，应以时间在后的协议确定为双方当事人的最终意思表示。最后，从协议的履行来看，张永利与宝隆公司在2010年3月16日以工程款170803.8元抵顶房款后，宝隆公司即于2010年4月2日向张永利交付了4、5号两个储藏室。双方实际结算的储藏室价款与10月17日协议约定的16万元的价款相符。综上所述，本院认为10月17日的补充协议系双方当事人的真实意思表示，张永利已经按照协议交纳了16万元的总价款，宝隆公司亦向张永利交付了案涉两个储藏室，双方就储藏室的买卖合同已经履行完毕，宝隆公司现要求张永利返还其中一个储藏室，违反双方协议约定，属于违约行为，不应予以支持。关于第二个焦点问题。本院认为，针对《威海市商品房合同》的履行，张永利认可尚欠付房款9196.2元，其主张以房屋维修费抵顶该欠款，因其依据的威海仲裁委员会作出的裁决书被威海市中级人民法院裁定不予执行后不产生法律效力，宝隆公司对其主张的维修费也不予认可,因此张永利主张以维修费抵顶欠付房款不成立，原审未予支持并无不当。综上，张永利的再审理由部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民终2号民事判决和威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初2020号民事判决第一项、第三项；二、维持威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初2020号民事判决第二项；三、驳回威海宝隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1842元、二审案件受理费3684元，由威海宝隆房地产开发有限公司负担5250元，由张永利负担276元。本判决为终审判决。审判长  崔志芹审判员  冯 波审判员  李召亮二〇一九年十月二十四日书记员  郭 敏