福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初351号 原告：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路312号）江盛楼四层，统一社会信用代码91350000555088237A。 法定代表人：余丽娟，总经理。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。 被告：原庆秋，男，1963年9月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福建世欧投资发展有限公司（以下简称“世欧投资公司”）与被告原庆秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世欧投资公司的委托诉讼代理人夏祖铃、林烨，被告原庆秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世欧投资公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告和被告于2016年9月21日签订的《租赁合同》及其补充协议于2018年7月13日解除；2．判令被告立即腾退坐落于福州市晋安区商铺，恢复原状后返还给原告；3．判令被告立即向原告支付拖欠的租金1466658元；4．判令被告向原告支付以拖欠租金的金额为基数，按日万之五计算的自逾期之日起至实际付款之日止的违约金；5．判令原告有权没收履约保证金162962元；6．判令被告向原告支付按日租金2716.03元的两倍为标准计算的自解除合同之后至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费；7．判令被告承担原告的律师费损失8000元。事实与理由：2016年9月21日，原告与被告签订《租赁合同》及其补充协议，约定原告将坐落于福州市晋安区商铺）出租给被告使用，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止。《租赁合同》第四章第一条第1项约定，被告应按月支付租金，在下个交租期开始前一个月的20日之前向原告一次性足额预付下一个交租期的全部租金；第五章第四条第一项约定，因被告违约原因导致原告解除本合同的，原告有权于解除合同时，没收履约保证金；第十章第七条约定，若被告未按期返还商铺，自退还期届满次日起，根据实际占用的天数按退还时年度日租金两倍的标准向原告支付占用费；第十三章第一条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按当年度租金标准向原告支付逾期金额日万分之五的违约金；第十三章第三条第五项约定，因被告违约，原告为追索债权及原告为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由被告承担；第十六章第三条第二项约定，如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12点为送达时间。《租赁合同》及其补充协议签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，但被告却未依约支付租金。原告于2018年7月12日将解除合同通知书投邮，按照《租赁合同》约定，该通知书于2018年7月13日送达被告，双方签订的《租赁合同》及其补充协议于该日解除，但被告拒不搬离租赁物。原告认为，其有权收回案涉商铺并没收履约保证金，被告还应向原告支付拖欠的租金、违约金及房屋占有使用费，并赔偿原告律师费损失。 被告原庆秋辩称，其对拖欠的租金金额有异议，只有120多万元，其余无异议，但应适当减免违约金、滞纳金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年9月21日，原告与被告签订《租赁合同》和《补充协议》，《租赁合同》约定：原告将坐落于福州市晋安区王庄街道晋连路36号世欧王庄C1地块1#、2＃号楼04号商铺出租给被告使用，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止，其中2016年10月1日至2016年12月31日为装修免租期；交租期限为2016年10月1日前和2017年2月、4月、5月、6月、7月、8月各个月的20日前各缴纳租金81,481元，第二个租赁年度月租金为81,481元，第三个租赁年度月租金为85,555.05元，除首期租金外，其余租赁期限的租金应按自然月计付，被告应在下个计租期前一个月的20日之前向原告支付，被告向原告支付履约保证金162,962元。《租赁合同》第五章第四条第一项约定，因被告违约原因导致原告解除本合同的，原告有权于解除合同时，没收履约保证金；第十章第七条约定，若被告未按期返还商铺，自退还期届满次日起，根据实际占用的天数按退还时年度日租金两倍的标准向原告支付占用费；第十二章第三条约定，被告逾期支付本合同约定的任何款项超过15日的，原告有权解除合同，并没收履约保证金；第十三章第一条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按当年度租金标准向原告支付逾期金额日万分之五的违约金；第十三章第三条第五项约定，因被告违约，原告为追索债权及原告为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由被告承担；第十六章第三条约定，一方根据本合同约定发往另一方的所有通知或文件应当以书面方式，按另一方在本合同签署页中列明的地址、传真号及联系人或另一方以书面通知变更后的地址、传真号及联系人发送给另一方，如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12点为送达时间。《补充协议》第一条约定，原告已在第一租赁年度的第一个季度中给予被告3个月的免租期租金优惠，第二个季度中给予被告1个月的免租期租金优惠，第三个季度中给予被告1个月的免租期租金优惠，免租期合计5个月，在免租期内被告无须支付租金，如被告违约导致合同提前终止或解除，则被告必须向原告补足已享受的免租优惠金额。《租赁合同》及其补充协议签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，但被告仅向原告支付了履约保证金，却未向原告支付租金。原告向被告催讨无果，于2018年7月12日分别向被告的住所地和租赁物所在地邮寄《租赁合同解除函》，该两封邮件一封因未能妥投被退回，另一封被他人签收。2018年8月30日，原告与福建名仕律师事务所签订《委托代理合同》委托该所律师代理本案诉讼，原告为此支出律师代理费8,000元。 另查明，《租赁合同》和《补充协议》当事人签章处被告的地址、传真号均为空白。 本院认为，原、被告于2016年9月21日签订的《租赁合同》和《补充协议》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。根据合同约定，除首期租金外，其余租赁期限的租金应按自然月计付，被告应在下个计租期前一个月的20日之前向原告支付。被告未向原告支付租金，早已构成违约，原告请求被告按照合同约定支付自2016年10月起至2018年8月止按18个月计算的租金1,466,658元，符合合同约定，本院予以支持。原告曾向被告寄送《租赁合同解除函》，但根据原告提供的邮件投递结果查询单显示，该邮件并未被被告签收，原告主张依据合同约定该邮件于2018年7月13日视为送达，但《租赁合同》和《补充协议》均未载明被告的送达地址，因此，本院对原告该主张不予采信。原告提起本案诉讼请求确认双方之间租赁合同已解除，本院依法于2019年2月13日向被告送达了起诉状副本，因此，可视为原告的解除合同通知于2019年2月13日送达被告，故本院确认原、被告之间的租赁合同于该日解除。合同解除之后，被告已无权继续占有使用租赁物，原告请求被告将租赁物恢复原状并返还给原告，本院予以支持。合同解除后原、被告之间不再存在合同关系，因此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应按原合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。即自2019年2月14日起的占有使用费应按合同解除时的租金85,555.05元/月为标准计算支付。原告请求按租金的两倍计付占有使用费，本院不予支持。原告请求被告向其支付自2018年7月14日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费，可视为请求被告向其支付计至合同解除之日止的租金和自合同解除次日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费。根据计算（计算过程详见后附表格），计至合同解除之日止，被告拖欠的租金总额为1,927,433.06元。双方的租赁合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按当年度租金标准向原告支付逾期金额日万分之五的违约金。原告请求以拖欠的租金为基数，按日万分之五计算自逾期付款之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同同时约定，被告逾期支付租金超过15日的，原告有权没收全部履约保证金。该约定表明履约保证金对于原告具有定金性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“一方违约时，对方可选择适用定金或违约金条款”。即不可同时适用定金和违约金条款。原告请求不予返还履约保证金并同时主张被告支付逾期付款违约金，不符上述法律规定。对比履约保证金和违约金的金额（计至2019年2月13日止为373,468.98元，计算过程详见后附表格），选择违约金条款对原告更有利，因此，原告主张不予退还被告履约保证金，本院不予支持。该162,962元履约保证金可用于抵扣逾期付款违约金。原告请求被告赔偿其因本案诉讼支出的律师费8,000元，符合合同约定，本院予以支持。被告主张原告请求的租金金额有误及违约金过高，未能提供相反证据证明，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告福建世欧投资发展有限公司与被告原庆秋于2016年9月21日签订的《租赁合同》和《补充协议》于2019年2月13日解除； 二、被告原庆秋应于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市晋安区商铺恢复原状后返还给原告福建世欧投资发展有限公司； 三、被告原庆秋应于本判决生效之日起十日内向原告福建世欧投资发展有限公司支付计至2019年2月13日止的租金1,927,433元以及按照85,555.05元/月为标准计算的自2019年2月14日起至实际返还商铺之日止的占有使用费； 四、被告原庆秋应于本判决生效之日起十日内向原告福建世欧投资发展有限公司支付计至2019年2月13日止的逾期付款违约金373,469元（已支付162,962元，尚需支付210,507元）以及以1,927,433元租金为基数按日万分之五计算的自2019年2月14日起至实际返还租金之日止的逾期付款违约金； 五、被告原庆秋应于本判决生效之日起十日内赔偿原告福建世欧投资发展有限公司律师费8,000元； 六、驳回原告福建世欧投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45,078元，由原告福建世欧投资发展有限公司负担5,078元，由被告原庆秋负担40,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  苏俊宇 人民陪审员  林 翔 人民陪审员  张 辉 二〇一九年十月十四日 书 记 员  郭晓超 附：计算表格 违约金明细表金额（元） 时间应付租金支付租金拖欠租金计算逾期违约金起止日期逾期天数违约金 起止 2016/10/181481814812016/10/22017/2/201425785.15 2017/2/20814811629622017/2/212017/4/20594807.38 2017/4/20814812444432017/4/212017/5/20303666.65 2017/5/20814813259242017/5/212017/6/20315051.82 2017/6/20814814074052017/6/212017/7/20306111.08 2017/7/20814814888862017/7/212017/8/20317577.73 2017/8/20814815703672017/8/212017/9/20318840.69 2017/9/20814816518482017/9/212017/10/20309777.72 2017/10/20814817333292017/10/212017/11/203111366.60 2017/11/20814818148102017/11/212017/12/203012222.15 2017/12/20814818962912017/12/212018/1/203113892.51 2018/1/20814819777722018/1/212018/2/203115155.47 2018/2/208148110592532018/2/212018/3/202814829.54 2018/3/208148111407342018/3/212018/4/203117681.38 2018/4/208148112222152018/4/212018/5/203018333.23 2018/5/208148113036962018/5/212018/6/203120207.29 2018/6/208148113851772018/6/212018/7/203020777.66 2018/7/208148114666582018/7/212018/8/203122733.20 2018/8/208148115481392018/8/212018/9/203123996.15 2018/9/2085555.0516336942018/9/212018/10/203024505.41 2018/10/2085555.0517192492018/10/212018/11/203126648.36 2018/11/2085555.0518048042018/11/212018/12/203027072.06 2018/12/2085555.0518903592018/12/212019/1/203129300.57 2019/1/2037073.8619274332019/1/212019/2/132423129.20 合计1927433.06373468.98 注：违约金＝应付租金×逾期天数×0.0005/月，2019年1月20日应支付的租金为85,555.05元/月÷30天/月×13天。双方约定租金应于计租期前一个月的20日之前向原告支付，该约定的支付租金期限应包含20日当天。 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。