广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9047号原告：危华钊，男，1990年3月14日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：吴燕玲、张俊贤，广东创盟律师事务所律师。被告：温如飞，男，1961年3月2日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：陈俊成，广东金桥百信律师事务所律师。被告：陈飞，男，1963年7月26日出生，汉族，住江苏省射阳县，原告危华钊与被告温如飞、陈飞返还原物纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。后本院依原告申请追加陈飞作为本案共同被告并于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告危华钊的委托诉讼代理人张俊贤，被告温如飞的委托诉讼代理人陈俊成到庭参加诉讼。被告陈飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告危华钊向本院提起诉讼请求：1.请求判决两被告支付房屋占用费暂计10400元（按照1300元/月的标准从2018年11月7日计算至场地返还给原告为止）及利息（利息自起诉之日起按照银行同期同类贷款利息计至付清之日起）；2.请求判决两被告向原告返还广州市花都区宏发南路9号1栋303房；3.本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：1.请求两被告按1000元/月的标准支付2019年3月8日起至返还场地之日止的占有使用费。事实与理由：原告于2018年11月7日通过司法拍卖，购买了广州市花都区宏发南路9号1栋303房，价格为435717元，并于2019年2月8日取得不动产权证，被告声称其与房屋原业主广州市磊文贸易有限公司签订了房屋租赁合同，并转租给第三方。原告认为被告并未在房屋拍卖前向法院反映租赁情况，该房屋亦没有办理租赁登记备案，该租赁合同明显为虚假合同。原告多次与被告进行沟通，但被告拒绝返还该房屋以及拒绝支付房屋占用费。为维护原告的合法权益，特具状至法院，请依法判决。被告温如飞辩称，我方认为原告诉请没有依据，应予驳回。我方与广州市磊文贸易有限公司自愿签订房屋租赁合同，并未违反法律规定，应合法有效，我方与广州市磊文贸易有限公司是于2015年3月1日就其涉案房屋在内共计6套房签订房屋租赁合同，约定上述6套房出租给我方，我方按一套房租金800元每月支付租金4800元，租赁期至2015年3月1日至2029年2月28日。该合同是双方自愿签订，应合法有效，且涉案房屋是已在房屋租赁中心进行备案，同时我方认为房屋登记备案制度是属于行政管理制度，非合同生效的必要条件，登记备案的合同应是有效合同。至今我方已经按约支付广州市磊文贸易有限公司租金至2024年2月，故我方无需就涉案房屋的占用费给原告，同时应当注意的是，原告主张应当自从2018年7月计算该房房屋占用费，我方认为应当按照实际取得涉案房屋所有权之日按照每月800元向广州市磊文贸易有限公司要求支付。第二，我方与案外人已经向越秀法院提交涉案房屋303号的相关材料，并说明租赁信息，越秀法院在拍卖涉案房屋时已经说明拍卖情况，原告作为拍卖人应尽到审慎义务，对自己的行为应负责。根据相关法律及司法规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效，我方与广州市磊文贸易有限公司签订的租赁合同不因原告取得涉案房屋而无效。故在此基础上，我方是合法占有涉案房屋，原告要求我方归还涉案房屋无事实以及法律依据，请求法院驳回。被告陈飞未到庭应诉，庭后提交书面答辩状称，请求法院驳回原告关于答辩人的全部诉讼请求，判决两被告无须支付原告房屋占用费10400元及无须返还广州市花都区宏发南路9号1栋303房；本案诉讼费由原告承担。事实和理由：陈飞与温如飞于2018年8月1日就其位于广州市花都区宏发南路9号1栋303房签订《房屋租赁合同》并经花都区房屋租赁登记中心备案，约定303房出租给本人，本人按月支付租金1000元给温如飞。租赁期自2018年8月1日至2021年7月31日止。本人每月l号准时交付温如飞303房租金，不存在拖欠租金情况，温如飞也向本人出具收据。故，合同由本人与温如飞签订，租金理应由本人交付温如飞，本人不同意向原告支付任何租金（本人租房时不知情此房任何原因并不知原告购房事由）。自本人租赁303房，经和温如飞协商（详见合同），双方协定装修由乙方负责甲方不提供费用，但如甲方违约须赔偿乙方装修费用，如合同期满后同价乙方由先，如租房价有争议时，甲方退回乙方两个月押金，乙方将能拆除的乙方装修的拆除（除墙体装修和吊顶不能拆除外），本人购置办公用品和对房屋进行装修、翻新，并购入大量家具，办公用品等。同时，本人租赁303房用于分公司办公用，本人及员工共计5人，共同服务于分公司经营的工程服务生意。因此，本人也不同意搬离303房，本人为303房投入大量资金（费用见附表），甲方如须本人搬出必须赔偿本人在303房投入所有赔偿。因此，本人不可能支付房屋占用费或返还303房给原告。这个事情应当是原告和温如飞之间的问题，本人正常使用房屋，定期给租金，于情于法于理，本人都没有任何义务配合原告。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区宏发南路9号1栋303房，建筑面积为110.27平方米，原权属人广州市磊文贸易有限公司（以下简称磊文公司）因拖欠广州珠江小额贷款股份有限公司的债务导致涉案房屋于2019年1月17日被广州市越秀区人民法院以（2017）穗0104执30022号之一民事裁定将涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人危华钊所有，据查，磊文公司于2015年2月9日将涉案房屋抵押给广州珠江小额贷款股份有限公司，债权数额为200万元。之后涉案房屋于2019年3月8日办理权属登记于危华钊名下。危华钊认为其已通过拍卖的方式合法取得涉案房屋的所有权，温如飞及陈飞占有使用涉案房屋没有依据，遂要求温如飞返还涉案房屋，温如飞拒绝交还房屋，危华钊遂诉至本院成讼。温如飞表示其在2015年3月1日与磊文公司签订《房屋租赁合同》，温如飞向磊文公司承租花都区宏发南路9号包括涉案房屋在内的六套房屋，租期15年，从2015年3月1日至2029年2月28日，租金合计每月4800元，温如飞表示其已依约支付了2015年3月至2018年9月期间的租金。磊文公司的法定代表人王婉雯在2015年3月至2017年1月期间合计向温如飞借款145000元，为此提交借条予以佐证，在2017年1月16日，磊文公司与温如飞签订补充协议书，约定若王婉雯无力偿还借款，抵扣上述租赁合同的六套房屋的租金65个月。温如飞认为据此其已支付包括涉案房屋在内六套房屋的租金至2024年2月，且危华钊竞拍涉案房屋时明知涉案房屋为出租状态，因此不同意返还房屋及支付租金。另外，温如飞表示其承租涉案房屋在内的六套房屋均是对外转租给他人使用，其中涉案房屋在2018年8月1日与陈飞签订房屋租赁合同，约定租金标准为每月1000元，租期从2018年8月1日至2021年7月31日。温如飞表示若法院判决需要支付占用费，标准应按其与磊文公司签订的租赁合同约定的标准即每月800元。陈飞表示其承租的涉案房屋用于其开办的广东华禹工程咨询有限公司花都分公司办公使用，并在使用期间对涉案房屋投入装修费用96400元，因此不同意返还涉案房屋。温如飞提交两份房屋租赁登记备案证明，认为其与磊文公司的租赁合同及与陈飞签订的租赁合同分别在2019年5月16日及2019年7月29日在广州市花都区房屋租赁登记部门进行备案。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2018年广州市房屋租金参考价的通知，涉案房屋所在小区位于南北商贸城附近，南北商贸城在2018年的租金标准为4元/平方米/月。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。原权属人磊文公司在2015年2月9日将涉案房屋设立抵押权登记在广州珠江小额贷款股份有限公司名下之后，磊文公司在2015年3月1日将涉案房屋出租给温如飞，后磊文公司因无力偿还广州珠江小额贷款股份有限公司的债务，广州珠江小额贷款股份有限公司提起诉讼实现了抵押权后，危华钊作为抵押财产的买受人请求解除磊文公司与温如飞的原租赁合同，合法有据；另外，温如飞从2018年9月之后是通过抵扣磊文公司法定代表人王婉雯借款的方式支付的租金，即温如飞与磊文公司之间还存在借贷关系，二者从2018年9月之后并非是纯粹的租赁合同关系。在此情况下，温如飞及陈飞要求继续承租抵押的房屋，依据不足，现危华钊通过竞拍的方式购得涉案房屋，故危华钊要求温如飞、陈飞返还涉案房屋并支付占有使用费，合法有据，本院予以支持。关于占有使用费的标准，虽然温如飞与陈飞签订的租赁合同约定的租金标准为1000元/月，但结合涉案房屋所在小区地段在2018年的广州市房屋租金参考价，本院采纳被告温如飞抗辩的按温如飞与磊文公司签订的租赁合同约定的租金标准800元/月（4800元/月÷6）计算，因此，危华钊要求温如飞、陈飞按每月800元的标准支付从取得权属之日即2019年3月8日起至返还房屋之日止的占有使用费及利息，合理有据，本院予以支持，利息以拖欠的占有使用费为本金，从起诉之日即2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止。关于陈飞抗辩其投入的装修损失等问题，其可另寻他径向温如飞主张权利，同理，温如飞若认为返还涉案房屋后对其造成损失，其亦可另寻他径向磊文公司主张权利。被告陈飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告温如飞、陈飞于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区宏发南路9号1栋303房腾空交还给原告危华钊；二、被告温如飞、陈飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告危华钊支付房屋占有使用费，占有使用费按每月800元的标准从2019年3月8日起计至被告温如飞、陈飞腾空交还上述房屋之日止；三、被告温如飞、陈飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告危华钊支付上述房屋占有使用费的利息，利息以拖欠的占有使用费为本金，从2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；四、驳回原告危华钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3996元，由被告温如飞及被告陈飞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十月二十一日书记员  邓国靖陈晓敏