江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0412民初3340号原告（反诉被告）：陈红，男，1963年9月18日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：宗龙喜，江苏龙成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈赟，江苏龙成律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山苏杭时代超市连锁有限公司，统一社会信用代码：X159，住所地昆山市锦溪镇文昌南路东侧1号。法定代表人：朱建东，该公司总经理。被告（反诉原告）：无锡百润发超市有限公司，统一社会信用代码：X87H，住所地无锡市锡山区羊尖镇神羊路。法定代表人：林登忠，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。原告陈红诉被告昆山苏杭时代超市连锁有限公司（以下简称苏杭超市）、被告无锡百润发超市有限公司（以下简称百润发超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案受理后，依法组成合议庭于2018年6月26日、2019年7月12日二次公开开庭进行了审理。原告陈红的委托诉讼代理宗龙喜、陈赟，被告苏杭超市和被告百润发超市的共同委托诉讼代理徐华二次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈红向本院提出诉讼请求：1、判令两被告对租用房屋恢复原状并返还原告，否则赔偿恢复原状所需费用711387.36元；2、判令两被告支付自2018年4月15日起至2018年5月9日止的租金83508元以及自2018年5月10日起至实际返还之日止按年租金1219222元为标准计算的实际占有使用费；3、判令两被告补偿原告免租期租金损失609611元；4、判令两被告赔偿提前解除合同给原告造成的经济损失（按12个月租金标准计算）1219222元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年7月5日签订租赁合同一份，约定由原告将位于常州市武进区区“珍珠名苑”商铺出租给两被告用于开办“苏杭时代超市”，双方约定每年年租金为1219222元，租期15年，并由原告给予6个月的免租期。同时约定“乙方不得提前终止合同，如乙方单方终止合同的，需赔偿提前解约给甲方造成的全部经济损失”。合同签订后，因被告未按约支付租金，原告诉至法院要求被告支付租金，被告反诉宁愿违约也要求解除合同，经常州市武进区人民法院审理作出（2017）苏0412民初2695号民事判决，判决解除原告与两被告签订的租赁合同及补充协议。现案涉租赁房屋仍由两被告占有尚未恢复原状并返还原告，为此，原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告苏杭超市和被告百润发超市共同辩称，一、原告要求恢复原状没有合同依据。租赁合同对合同到期后的拆除行为进行了安排，也就是可移动设施的拆除，不可移动的设施不拆。并约定不得损害房屋的地面、墙面和墙体。被告已经在解除合同的诉讼过程中清空了所有的设备设施，唯一的中央空调设施已经在前一案件判决生效期间即已拆除，所以承租的房屋已经处于空置并可使用的状态。二、被告已经履行了支付租金义务，租金已支付至2018年6月4日的租金。三、对于免租期的补偿，没有合同依据，因为免租期合同约定为装修期间，装修期间长短与装修面积存在直接关系，与租期没有必然联系，即使房屋承租15年，装修期限也不会因为租期的变短而装修期缩短。四、被告并非提前解约，是因为原告提供的出租房屋存在瑕疵导致被告无法履行合同，被告政府部门责令停业，合同目的无法实现而解除。前一案件中合同解除的理由也是归结为被告陈述理由。现被告提出反诉请求：1、请求判令反诉被告返还履约保证金100000元；2、判令反诉被告赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失3000000元；3判令反诉被告赔偿反诉原告停业、搬迁、设施、设备折价损失1000000元。反诉的事实和理由：2013年反诉被告为了达到所开发楼盘建成后及时收租的效果，承诺在所建的两楼之间搭建250平方米天井，以此吸引反诉原告在该楼盘开设超市。反诉被告承诺可以通过消防验收的情形下，反诉原告与反诉被告签订了案涉租赁合同，合同约定天井部分250平方米面积包含在总面积中，作为计算租金的基础面积。2015年8月，反诉被告就主体部分通过消防验收，竣工验收后，即开始搭建天井。2015年10月20日，反诉被告将违法搭建的天井及主体房屋移交反诉原告。原告入场装修完成后报消防验收。2017年3月30日，常州消防支队以中间搭建天井无产权为由认定验收不合格。反诉原告向反诉被告交涉，要求反诉被告按合同履行消防报建义务，反诉被告以与其无关为由拒绝。2017年6月12日消防支队作出处罚通知书责令反诉原告停业。反诉原告认为，反诉被告因招商需要，违法搭建天井，以吸引反诉原告承租涉案房产开设超市为目的，虚假承诺出租部分可以通过消防验收，先行引入反诉原告承租，现因违法搭建部分无产权而导致反诉原告经营的超市无法通过消防验收，直接导致反诉原告的经济损失6000000元以上。因此反诉原告提出如上反诉请求。反诉被告辩称，一、原、被告签订的租赁合同第四条明确约定，若乙方（即被告）违约则甲方（即原告）有权扣除保证金。反诉原告在案涉的租赁合同及补充协议履行过程中存在多个恶意违约行为，履约保证金理应扣除，不予退还。二、案涉租赁房屋不存在任何瑕疵，系因反诉原告自身原因导致租赁合同提前解除并使反诉被告遭受巨大经济损失，反诉被告没有理由再为反诉原告的失败经营买单。请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。原告陈红为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、原告与百润发超市于2013年7月5日签订的租赁合同及原告与百润发超市、苏杭超市于2015年10月20日签订的补充协议，证明原、被告间存在房屋租赁合同关系的事实及对合同履行中的违约责任进行了约定的事实；2、2015年9月13日的会议纪要，证明天井不作为租赁物交付，不计算租金，由被告利用并实施安全管理、维修责任的事实。被告苏杭超市和被告百润发超市为支持其反诉请求提交了如下证据：1、江苏省常州市武进公证处的（2017）常武证经内字第1684号公证书，证明被告向原告邮寄解除租赁合同通知书后就以公证的形式向原告交付了租赁物的钥匙的事实；2、2018年5月6日被告向原告发出的移交房屋通知书，证明在江苏省常州市武进区人民法院的（2017）苏0412民初2695号案件判决后，被告又以通知书的形式要求原告现场交付租赁物并且提示原告固执不接收房屋的话扩大的损失由原告承担的事实；3、原告于2018年5月8日对被告的移交房屋通知书的回复函，证明原告已收到被告的移交房屋通知书的事实；4、被告于2018年5月10日对原告的回复函进行回复，证明被告提示原告逾期接收房屋的风险以及扩大损失的负担的事实；5、被告于2018年6月6日再向原告邮寄钥匙及摇控器的的邮寄回执；6、被告代理人于2019年3月7日邮寄给原告的解释函，证明被告再次告知原告解除合同的后果及风险承担的事实。经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，但认为原告提交的证据不能达到原告要证明的目的；原告对被告提交的江苏省常州市武进公证处的（2017）常武证经内字第1684号公证书、移交房屋通知书、移交房屋通知书的回复函、移交房屋通知书的回复函的回复、解释函的真实性无异议，但原告认为被告提交的证据不能证明被告的证明目的，相反地证明是由于被告没有按照合同履行所造成原告的损失。一方面武进法院的（2017）苏0412民初2659号判决书已确认被告虽然声称交付房屋，但实际并没有把房屋腾空，而且也没有把钥匙交付给原告。在武进法院的（2017）苏0412民初2659号案件的判决以后，被告还凭持有的钥匙到承租的房屋拆除空调等物品，说明租赁的房屋一直在被告控制之下。而且原告一直督促被告要求恢复原状交还房屋，但被告到今天为止都没有恢复原状交还房屋。而且对鉴定单位作出的恢复原状的费用还持有异议，所以在本案没有作出判决生效之前，被告都不具备将承租的房屋交还给原告的条件，被告当然应当按照租金标准支付占用期间的占用费。本院对原告提交的租赁合同、补充协议、会议纪要和被告提交的江苏省常州市武进公证处的（2017）常武证经内字第1684号公证书、移交房屋通知书、移交房屋通知书的回复函、移交房屋通知书的回复函的回复、解释函的真实性予以确认。本院依据原、被告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：2013年7月5日，原告陈红作为出租方（即甲方），被告百润发超市作为承租方（即乙方），双方签订《租赁合同》一份，合同约定：第一条、租赁房屋的坐落与面积：1.1甲方出租给乙方的房屋位于：常州市武进区珍珠名苑1-2层（其中甲方自房屋出租5869.19平方米，甲方转租1610.4平方米）。1.2出租房屋面积共7479.59平方米[一楼：1610.4平方米；二楼：5869.19平方米(含内街天井局部利用面积约250平方米)]，性质为商业用房。（具体面积以常州市武进区房管局实测面积为准，内街天井局部利用部分以甲方最终实测面积为准）。第二条、租赁期限及用途：2.1本合同项下房屋租赁期限为15年，以房屋具备交付条件之日甲方书面通知乙方交付计算免租期。免租期为6个月，免租期满后计算租赁期限。2.2乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途为经营“百润发”超市，在合同有效期内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门批准的，乙方不得擅自改变租赁房产的用途。2.3合同期满前6个月，乙方应书面通知甲方期满退租或续租。乙方如要求续租，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，续租合同条款另行商定。2.4若到期双方不续签合同，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，并将可拆除设施搬出房屋，甲方不承担乙方装修及拆除的任何损失。但该拆除行为不得损坏房屋的地面、墙面、墙体等。逾期未拆除的视为抛弃物，无偿归甲方所有。第三条、租金、定金及支付方式：3.1年租金按以下公式计算：年租金=租金单价×承租天数×建筑面积。租金单价按建筑面积计算，其中：二楼租金单价为0.9元/平方米/日、一楼5号商铺租金单价为1.33元/平方米/日、一楼其他商铺租金单价为2元/平方米/日。承租天数按每年365天计算。建筑面积暂按7479.59平方米（其中含内街天井局部利用面积约250㎡）计算，（二楼暂估面积约5869.19平方米；一楼的5号商铺暂估面积约979.61平方米；一楼的1#、19#、18#-1、18#-2、15#-1、15#-2、12#-1、12#-2、13#-1、13#-2商铺暂估面积共约630.79平方米），最终以以常州市武进区房管局实测面积为准。（上述租金价为不开票价，如需开票，税金由乙方承担）。3.2租金从实际交付使用之日起三年内保持不变，自租赁第四年起每三年环比递增5%。3.3定金，乙方在合同签订之日后1个工作日内向甲方支付定金100万元。在甲方按时交付合格的租赁房产时（时间以甲方书面通知交付之日即为交付日），此定金自动转为第一年租金，不足部分乙方必须在2个工作日内补足。此第一年的租金金额付清后方可办理装修手续。3.4租金按年支付，先付后用。乙方须于甲方通知交付2个工作日内支付第一年的租金，其他年度租金乙方须于前一年租期到期前一个月内支付下年度租金。3.5乙方将各项款项按本合同约定时间汇往甲方帐户或甲方指定帐户。第四条、履约保证4.1正式交付租赁房屋时，乙方另付履约保证金10万元。合同履约保证金在乙方完全履行合同完毕后一个月内无息退还。如乙方有违约情况，甲方有权酌情扣除部分或全部该保证金，且乙方须在10天内补足，否则视为违约，甲方有权单方解除合同，双方损失均由乙方承担。第五条、租赁房产交付：5.1甲方最迟于2015年10月31日前向乙方交付并满足如下条件房产：（1）、房屋空置；（2）租赁房屋通过竣工与消防验收；（3）空调外机位：屋顶；（4）消防：强排风；（5）水电：提供550千瓦单独给乙方用（若乙方需要在承租的房屋内办理水、电增容的，应事先征得甲方同意，并由甲方协助乙方到有关部门办理增容手续，费用由乙方承担），并接通至乙方指定位置（乙方须于本合同签订后一周内出具书面的水、电的具体配电箱/柜位置图）。（6）内街天井局部利用:甲方负责实施，利用部分的面积按合同标准收取租金，该部分约250平方米。（7）电梯：甲方提供平跑，一上一下，货梯2吨壹台。（8）按交付标准房屋顶部和墙面批白。……。第七条、房屋装修：7.1甲方在房屋具备交付条件后，以书面形式通知乙方，甲方通知交付之日起，开始计算免租期，免租期为六个月，免租期内免收乙方租金，但乙方必须支付因乙方装修而发生的水电费及其他相关费用。该六个月装修免租金期不因乙方提前竣工或逾期竣工而改变。在甲方通知交付之日后六个月，不管乙方装修是否竣工、商场是否试营业，租赁日即开始。7.2乙方在保证不破坏房屋主体结构、房屋安全、消防安全、公共设施设备的前提下设计装修施工图纸，并报政府有关部门批准、经甲方认可后施工（装修施工图纸由甲乙双方签字为准）。乙方须在12#、13#、15#商铺其中设置出入口。7.3涉及政府相关部门（包括但不限于质检、消防、卫生部门）审批各类手续由乙方自行申请办理并承担相应费用。如果政府相关部门在租赁期限内对乙方的装修及经营内容等提出整改意见，乙方必须立即履行并承担一切责任和费用。乙方不得以未取得政府相关部门的各类审批手续或证照或被政府职能部门查处、停止营业等为由拒付租金、物业管理费以及其他应付费用。7.4乙方对房屋进行装修时，应遵守物业管理规定以及甲方的装修规定和安排，不得影响外立面和其他业主的利益，如因此造成影响和损失的，由乙方及时处理和赔偿。7.5租赁房屋内的消防设施设备，乙方如需对其移位或改动的，必须报方案交甲方同意，并经消防部门审核后实施，消防部门审核同意的意见书须提交甲方及物业存档，以便备查。…。第九条、乙方的权利和义务：…，9.4乙方按规定安装应由乙方完成之工程项目。安装过程中如对甲方的房屋主体结构或设施造成损坏的，乙方应向甲方赔偿由此而造成的一切损失。…。9.9乙方必须合理使用所租赁房产及公共的设施设备，如因乙方使用不当造成房产及公共设施设备损坏的，乙方必须负责修复。合同终止时，乙方必须保证所承租的房屋及附属设备设施处于正常运行状态，否则应负责修复，如对甲方的设施设备造成严重损害无法修复时，一切赔偿均由乙方承担。……。第十二条、合同的变更、解除与终止：12.1本合同的修改和变更，双方需另行签订书面合同。12.2因不可抗力原因或政府拆迁致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。12.3房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回出租房屋，已支付的房租金、合同履约保证金都不退还，由此造成的双方损失均由乙方承担：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的：（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途：（5）利用承租房屋进行违法活动，被公安部门查封不准继续经营，及其他被政府部门查封不准继续经营的；或严重影响本项目整体形象及声誉的；或对甲方造成严重影响的：（6）拖欠房租或其他费用（包括但不限于水电费、物业费等）一个月以上。12.4租赁期内，乙方不得提前终止合同，如乙方单方终止合同的，已支付的租金不退，履约保证金不退，并须赔偿因提前解约给甲方造成的全部经济损失。12.5本合同租赁期满乙方未继续承租的，本合同自行终止。第十三条、双方违约责任：31.1在乙方超市未开业前，如因乙方的原因单方终止本合同，不承租本建筑物做超市经营的，甲方不退还乙方定金，乙方还应赔偿甲方人民币100万元的经济损失；若因甲方的原因单方终止本合同，不将本建筑物出租给乙方经营的，甲方除向乙方返还保证金外，同时还需赔偿乙方一切经济损失。13.2乙方逾期支付应付费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费等费用）且甲方未行使本合同单方解除权的，则每逾期一日，乙方需按应付费用总额的5%支付违约金。若逾期支付应付费用超过10日的，甲方有权继续要求支付逾期违约金外，还有权采取停止公用事业供应及强行要求停止等其他任何方式的强制措施，因此造成的一切损失及法律后果均由乙方自行承担。13.3乙方逾期支付应付费用（包括租金、保证金、物业管理费等费用）超过30天的，或因乙方违法经营被查处后仍未整改合格的，甲方除追究乙方违约责任外并有权单方行使解除合同的权利。13.4租赁期满，如乙方既未与甲方办理续租手续而又不如期归还房屋，则每逾期1天，除正常支付租金外，尚需支付加价2倍的日租金；超过1个月，按加价3倍支付日租金；若超过2个月仍未归还的，甲方除按加价3倍收取日租金外，同时有权强行清场收回，届时乙方的一切物品、设施均视为乙方自动放弃。13.5违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期租金的条款处理。合同还就其他事项作了约定。2015年9月13日，陈红与百润发超市达成会议纪要，其中第二条约定：内街天井局部利用工程由陈红负责实施，按百润发要求天井内从西向东四间。2015年10月15日，出租人与承租人对租赁房屋进行了交接。2015年10月20日，陈红、百润发超市、苏杭超市三方签订《补充协议》，协议约定，三方就陈红、百润发超市于2013年7月5日签订的《租赁合同》的履行事宜，形成如下补充协议：1、由百润发超市、苏杭超市共同承担租房协议与补充协议的承租人义务；2、原合同约定的内街天井利用部分已完成，但双方约定不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由乙方利用并实施管理维护、安全责任，服从政府管理；3、第一年租金调整为258万元，前三年内该租金标准保持不变，第四年起每三年环比递增5%，此租金标准不再因任何原因而降低。2016年1月19日，苏杭超市、武进区洛阳苏杭时代百货超市作为承租人与上述租赁标的物中的二楼的所有权人常州市常洛基础设施建设有限公司签订租赁合同，租期为15年，从2015年10月15日至2031年4月14日(2015年10月15日至2016年4月14日为免租期)，年租金为1360778元。对该租赁协议，陈红、百润发超市均予以认可，并视为对双方租赁合同租赁标的物进行调整，同时双方之间的租金也一并调整为1219222元(2580000元-1360778元)。本案租赁的标的物于2015年8月31日通过消防验收，2015年9月6日通过竣工验收并于2015年9月10日进行竣工验收备案。2015年11月24日，洛阳镇珍珠名苑的开发商常州福地旺座房地产开发有限公司取得了洛阳镇珍珠名苑包含本案租赁标的物在内的房屋所有权证。案涉租赁标的房屋的所有权人均与陈红签订协议，将案涉房屋出租给陈红，再由陈红出租给百润发超市。武进区洛阳苏杭时代百货超市系百润发超市、苏杭超市认可指定的实际使用租赁房屋的个体工商户。武进区洛阳苏杭时代百货超市曾于2016年12月26日以经营困难为由向出租人申请降低租金，并提出如不能降低租金，只能采取闭店措施。陈红于2017年1月22日回复不同意降低租金。2017年3月30日，常州市公安消防支队向武进区洛阳苏杭时代百货超市作出建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，认为该超市中间部分区域(即所谓的内街天井利用部分)没有产权，要求该超市进行整改，整改后向消防支队申请行政审批，未经检查合格，工程不得投入使用，已使用的，应当立即停止使用。2017年3月17日，百润发超市、苏杭超市、武进区洛阳苏杭时代百货超市共同委托律师向陈红发律师函，以天井搭建部门无产权导致消防验收无法通过，如拆除搭建部分，将导致承租人无法正常经营，希望陈红能消除该障碍，否则将行使不安权，停止支付后期租金并保留解除合同的权利。2017年6月18日，百润发超市、苏杭超市、武进区洛阳苏杭时代百货超市共同向常州市常洛基础设施建设有限公司、陈红寄送《解除合同通知书》，以内街天井搭建部分无产权致消防验收无法通过，被责令停业为由解除租赁合同，并要求出租人尽快与承租人办理交接手续。该通知于次日到达对方。2017年6月21日，陈红向承租人回函称，租赁合同的标的物不包括内街天井利用部分，出租的房屋于2015年8月31日通过了消防验收，装修后的消防验收与我方无关，因此不同意解除租赁合同，要求继续履行合同。2017年7月12日，常州市公安消防支队武进大队向武进区洛阳苏杭时代百货超市作出行政强制执行决定书，以该超市被责令停止营业未履行，而决定于2017年7月12日强制执行，强制执行的方式为张贴封条。该大队于同日张贴封条，禁止营业。双方一致确认，至2017年4月14日的租金已付清，从2017年4月15日起的租金未支付。除上述租金外，陈红还收取了履约保证金100000元。原告曾于2017年5月23日向本院提起诉讼，请求判令百润发超市、苏杭超市支付拖欠的房屋租金1219222元；判令百润发超市、苏杭超市支付迟延支付租金的违约金3657666元（按每日所欠租金的5%自2017年3月14日起暂计算至同年5月14日。被告苏杭超市、被告百润发超市共同辩称，出租房屋没有按照合同约定可以通过消防验收租赁房产构成违约，被告方终止支付租金是行使先履行抗辩权的表现；合同约定的迟延支付租金的违约金过高，要求调整；根据现场所涉的店铺已经于2017年7月12日被消防部门查封，合同已经无法履行；2017年6月18日被告已经以书面形式通知原告解除合同，原告收到日期为6月19日，租赁合同自通知到达日已解除。被告百润发超市、被告苏杭超市还提出反诉请求：请求法院确认双方之间的租赁合同已于2017年6月19日解除或解除双方之间的租赁合同。该案在审理中，2017年8月28日，承租人武进区洛阳苏杭时代百货超市将承租房屋清场后，将房屋钥匙寄交出租人陈红、常州市常洛基础设施建设有限公司，但承租房屋中的中央空调并未拆除，且承租人并不同意放弃该部分资产，致出租人仍不能使用承租房屋。承租人要求出租人折价使用该部分资产，但出租人予以拒绝，且出租人均不同意合同终止履行，并变更诉讼请求，要求合同继续履行。该案本院经审理认为，陈红与百润发超市、苏杭超市之间所签订的《租赁合同》、《补充协议》等均合法有效，百润发超市、苏杭超市应当作为共同承租人向出租人陈红承担相应合同责任。陈红要求百润发超市、苏杭超市支付2017年4月15日至2018年4月14日的租金，符合合同约定，本院予以支持。百润发超市、苏杭超市虽辩称租赁房屋已于2017年8月28日返还陈红，但租赁房屋并未完全腾空，其内遗留设施承租人并未声明放弃，导致出租人无法利用出租房屋，故不能认定百润发超市、苏杭超市已返还租赁房屋，仍应计算相应的租金。对于陈红主张的迟延支付租金的违约金，合同约定的每日5%的违约金标准明显过高，本院予以调整，可按每月1%的标准确定违约金，从最迟应付款之日2017年4月15日起算。对于百润发超市、苏杭超市要求确认合同解除或解除合同的诉讼请求，由于双方的《补充协议》中明确约定“内街天井部分不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由承租人利用并实施管理维护、安全责任，服从政府管理”，因此，无产权的内街天井部分并不是租赁合同约定的租赁范围，也不作为租赁交付条件，不能以此作为合同当事人解除合同的条件。虽因内街天井部分不具备产权而导致租赁物的使用人无法通过消防验收，致其经营受影响，但根据《补充协议》约定，不能认定出租人存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的违约情形，故承租人不享有单方合同解除权，故百润发超市、苏杭超市以内街天井利用部分无产权为由而于2017年6月18日向陈红寄送《解除合同通知书》以解除合同的理由不能成立，其解除合同的行为无效。虽双方当事人对内街天井部分不作为租赁交付条件，但从双方合同的签订过程中对内街天井多次提及，且承租人使用租赁物作为超市经营，可见内街天井的连接对承租人的经营有重要影响。由于内街天井部分无产权证导致无法通过消防验收并致无法经营，如需通过消防验收，则要么内街天井部分能办理产权证，要么内街天井部分进行拆除以符合消防验收要求，现内街天井部分无法办理产权证，如内街天井连接部分进行拆除，承租房屋的二层就无法连成一个整体经营，对承租人的超市经营势必产生重大不利影响，承租人也作出了宁可承担违约责任也要解除合同的意思表示。为减少损失，增加租赁物的使用效率，平衡合同双方的利益，故本院支持反诉原告要求解除合同的诉讼请求。据此，本院于2018年4月23日作出了（2017）苏0412民初2695号民事判决，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除苏杭超市、百润发超市与陈红签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、苏杭超市、百润发超市于本判决生效之日起十日内共同向陈红支付租金1219222元及逾期付款违约金(从2017年4月15日起至付清之日止，按每月1%的标准计算)。三、驳回陈红的其余诉讼请求。该判决生效后，两被告向原告支付了至2018年4月14日止的租金。两被告及武进区洛阳苏杭时代百货超市于2018年5月6日向原告发送了移交房屋通知书，该通知书内容为“常州市常洛基础设施建设有限公司尊敬的蒋一峰经理：陈红先生：武进区人民法院2695号、3104号、5421号民事判决书判决解除租赁合同关系，同时认为承租方中央空调未拆除，故认定未移交。截止发本通知日，判决书虽未生效，但判决书的指向还是比较明确，为避免双方损失扩大，我方已经于2018年5月4日至5月6日期间将所有的设施设备拆除，现场已经符合移交条件。虽然贵方通知派出所要求派出所出警阻扰我方运输，但承租房屋已经符合移交条件没有争议。据此，我方特通知如下：一、恳请贵方接到本函后3日内自行至承租房屋现场接手房屋，如贵司认为承租方损害房屋结构的，还请贵方5日内以书面形式向承租方提出。二、因房屋钥匙已经以公证书的形式向贵方送达，故贵方可以直接控制所涉房屋，无需承租方现场与贵司交接，还请贵方自量。贵司接到本通知而逾期接手的，所涉房屋安全及管理义务与承租人无关。三、本通知为减少双方损失目的而为，本通知的意思表示，不构成对原判决书任何内容的认可或妥协。四、贵方固执不接手所涉房屋，导致的扩大损失一概与本公司无关。特此通知！”。原告收到该移交房屋通知书后于同年5月8日向复函，该复函内容为“苏杭超市、百润发超市：你方通过代理人徐华邮寄的移交房屋通知书收悉，现书面回复如下：1、你方承租房屋用于开办武进洛阳苏杭时代百货超市，已经对交付时房屋的结构、装饰和设备等进行了改造和装饰，现你方恶意违约提前解除租赁合同，必须对承租房屋恢复原状后方能交还出租人。所以，我方要求你方恢复原样并按租金标准赔偿该期间的占用费损失；2、根据移交房屋通知书所述，你方能在未告知出租人的情况下于5月4日至6日进入承租房屋拆除设施设备，说明你方持有承租房屋的钥匙，该期间房屋的安全及管理义务当然应由你方承担，直至我方接受退租房屋之日为止；3、为避免损失扩大，希望你方尽快自觉履行合同义务，切勿一再失信，否则，一切后果均由你方承担。特此函复！”。被告收到原告的复函后于同年5月10日向原告回复，该回复的内容为“尊敬的陈红先生：2018年5月8日，贵方的回复函已经收悉。根据贵方在回复函中的意思表示，本公司表达如下：一、针对贵方第1条提出的要求恢复原样要求，回复：1、承租方的装修方案都是经过贵方认可的，根据合同第九条9.9项的规定，合同终止时，承租方保证房屋及附属设备、设施处于正常运行状态。贵方交付房屋时为毛坯房，2017年8月19日即已清空，贵方房屋属于正常可出租状态。装修为承租方施工，不存在贵方设施、设备运行，贵方要求恢复原样没有依据。2、贵司出租时为毛坯，承租方进行了装饰、装修、增添了房屋价值。承租方在装修过程中并未改变房屋主体结构或设施，根据合同第九条9.4项的约定、法律效果和社会效果来看，租赁房屋的恢复原样应该指房屋主体结构和可拆除设施的恢复原状，我方不存在破坏贵司主体结构情形，可拆除设施也仅有三条主机在贵方楼顶，因物业阻拦才未将其拆除，贵方要求恢复原状没有依据。3、如贵方坚持理解将法律术语的恢复原状理解为将全部装饰、装修物的恢复原状，我方也向贵方明确，贵方可及时自行恢复原样，然后通过诉讼途径要求我方承担恢复原样的费用，由法院来认定恢复原样的范围及费用分担。二、针对贵方回复2提出的移交问题，回复：2017年8月18日，因贵方拒绝接收房屋，我方通过公证的方式移交房屋钥匙，因贵方拒绝接收被退回。法律文书判决后，为减少各方损失，我方再次发函要求移交，但贵方拒绝接收。对于贵方拒绝办理移交手续行为导致的扩大损失，应该由贵方自行承担责任。三、从贵方的回复内容来看，贵方已经接受一审法院解除合同的判决，不再对一审法院判决上诉。因为本代理人评估贵方可能对一审不服而上诉，故我方在上诉期内通过邮寄的方式向法院邮寄了上诉状。基于贵方不上诉的现状，本代理人也将积极与当事人沟通，引导当事人正确选择上诉权，努力化解双方的矛盾，从而避免双方的损失进一步扩大。代理人寄语：利益面前矛盾难免，但矛盾既然已经产生，本律师认为减少矛盾是关键，同时也需要控制损失，避免损失扩大。贵方要求恢复原状、及拒绝接收房产的行为，都是导致损失扩大的不理性行为。恢复原状、拒绝接收房产对贵方没有任何利益可言。还请贵方理性看待现状，争取早日根本性的解决双方争议。另：贵方以拒绝接收我方邮件的方式，拒收我方联系函、沟通函也非善意之举，直接会导致矛盾再升级。如有协商意愿，还请与本代理人联系，本代理人将亲往贵处协商后续事宜，但，仅限于根本解决双方争议为出发点。回复如上内容为快速解决双方纠葛为目的，不构成我方基于租赁关系终止后要求出租方承担赔偿责任的权利。”原告收到该回复后，即提起本案诉讼。审理中，原告申请对案涉租赁房屋恢复原状的费用进行鉴定，本院委托常州金诚造价师事务所有限公司对案涉租赁房屋恢复原状的费用进行鉴定，该鉴定机构于2018年8月15日现场勘查工程量后于2019年1月3日出具了金诚201804司法鉴定意见书及回复，确定案涉租赁房屋恢复原状所需费用为711387.36元。原告为此支出鉴定费41000元。被告申请对租赁房屋（一、二楼）总装修造价并对一楼、二楼装修部分各占总装修价值中的比例进行鉴定。本院委托常州金诚造价师事务所有限公司对案涉房屋装修的价值进行鉴定，该鉴定机构于2019年6月8日出具了金诚201905司法意见鉴定书，确定案涉租赁房屋装修总价为3118140.36元，其中一楼装修价为673635.62元（占21.6%）、二楼装修价为2444504.74元。被告为此支出鉴定费45000元。原、被告对上述二份鉴定报告的真实性无异议，但原告对被告装修后已使用至今，所以只存在装修残值，所以不存在装修工程的造价，对已完装修工程的造价鉴定不能证明被告的证明目的；且装修造价鉴定中包括企业管理费、规费、税金，但根据被告提供装修材料证据中显示，被告装修是委托个人进行装修的，明显没有发生企业管理费、规费、税金。合同是被告恶意违约解除的，对于装修残值的损失当然应当由被告自己承担。本院认为，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原、被告签订的租赁合同经本院于2018年4月23日作出的（2017）苏0412民初2695号民事判决解除，依照法律规定，被告应当自合同解除时返还原告租赁房屋，返还租赁房屋应当符合合同约定或者租赁房屋的性质使用后的状态。本案中，鉴于被告经原告同意对租赁房屋进行了装饰装修，合同解除时，除当时另有约定外，未形成附合物的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用的价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本院的（2017）苏0412民初2695号民事判决中明确，“对于百润发超市、苏杭超市要求确认合同解除或解除合同的诉讼请求，由于双方的补充协议中明确约定内街天井部分不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由承租人利用并实施管理维护、安全责任、服从政府管理，因此，无产权的内街天井部分并不租赁合同约定的租赁范围，也不作为租赁交付条件，不能以此作为合同当事人解除合同的条件。虽因内街天井部分不具备产权而导致租赁物的使用人无法通过消防验收，致其经营受影响，但根据补充协议约定，不能认定出租人存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的违约情形，故承租人不享有单方合同解除权。故百润发超市、苏杭超市以内街天井利用部分无产权为由而于2017年6月18日向陈红寄送解除合同通知书发解除合同的理由不能成立，其解除合同的行为无效。虽双方当事人对内街天井部分不作为租赁交付条件，但从双方合同的签订过程中对内街天井多次提及，且承租人使用租赁物作为超市经营，可见内街天井的连接对承租人的经营有重要影响。由于内街天井部分无产权证导致无法通过消防验收并致无法经营，如需通过消防验收，则要么内街天井部分能办理产权证，要么内街天井部分进行拆除以符合消防验收要求，现内街天井部分无法办理产权证，如内街天井连接部分进行拆除，承租房屋的二层就无法连成一个整体经营，对承租人的超市经营势必产生重大不利影响，承租人也作出了宁可承担违约责任也要解除合同的意思表示。为减少损失，增加租赁物的使用效率，平衡合同双方的利益，故本院支持百润发超市、苏杭超市要求解除合同的诉讼请求。”因此，本院的本院的（2017）苏0412民初2695号民事判决中明确是承租人未能按照租赁合同和补充协议约定履行对内街天井利用部分进行整改的义务，且承租人履行对内街天井利用部分整改义务后继续履行合同而经营超市损失较大，为减少承租人损失且在承租人也作出了宁可承担违约责任也要解除合同的意思表示后才支持被告要求解除合同的诉请的，对此，被告应当承担解除合同的违约责任。原告要求被告对租用房屋恢复原状并返还原告，否则赔偿相应恢复原状所需费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；鉴于本院作出（2017）苏0412民初2695号民事判决后，被告虽于2018年5月6日函告原告要求返还租赁房屋，但原告明确要求被告将租赁房屋恢复原状后返还原告，被告未能将租赁房屋恢复原状，且租赁房屋恢复原状的费用经常州金诚造价师事务所有限公司于2018年8月15日现场勘查工程量后确定为711387.36元。因此，原告可自2018年8月16日起即对案涉租赁房屋重新进行装修利用，即应当认定被告已于2018年8月15日将租赁的房屋返还原告，同时被告应当赔偿原告恢复租赁房屋原状的费用711387.36元；对于原告未能在2018年8月16日起对案涉租赁房屋及时整理利用造成原告后续损失，属扩大的损失，应由原告自行承担。对于被告要求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失300万元的反诉请求，因被告的该项反诉请求与法律规定不符，本院对两被告该项反诉请求不予支持。对于原告要求被告支付自2018年4月15日起至2018年5月9日止的租金83508元以及自2018年5月10日起至实际返还租赁房屋之日（即2018年8月15日）止按年租金1219222元为标准计算的实际占有使用费的诉讼请求，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予支持；对于要求被告补偿免租期租金损失609611元的诉讼请求，本院认为，原告的该项诉讼请求与合同约定不符，且被告已承担解除合同的违约责任，因此，本院对原告的的诉讼请求不予支持；对于原告要求被告赔偿提前解除合同给原告造成的损失（按12个月租金标准计算）1219222元的诉讼请求，本院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租还可以要求出租人赔偿其合理期限内的经营损失，但一般不超过六个月。因此，本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持，确定被告应赔偿原告的损失为相应于六个月的租金损失，即赔偿原告损失609611元。对于被告要求原告赔偿被告停业、搬迁、设施设备折价损失100万元的反诉请求，本院认为，被告停业是因内街天井部分无产权证导致无法通过消防验收造成被告无法经营，而不是原告履行租赁合同义务时违约造成的，且本案所步租赁合同的解除是因被告愿意承担违约责任而解除，因此，被告的该项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；对于被告要求原告返还履行保证金100000元的反诉请求，本院认为，被告因违约解除租赁合同而赔偿了原告因此所受的损失，被告赔偿损失后要求原告返还合同履约保证金100000元的反诉请求符合法律规定。本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条的规定，判决如下：一、昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈红恢复租赁房屋原状的费用711387.36元，由陈红对租赁房屋自行原状并使用；二、昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈红自2018年4月15日至2018年5月9日的房屋租金83508元，并支付自2018年5月10日起至2018年8月15日止按每年1219222元标准计算的房屋占有使用费；三、昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈红解除租赁合同的损失609611元；四、陈红于本判决生效之日起十日内退还昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司履约保证金100000元；五、驳回陈红的其余诉讼请求；六、驳回昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22012元（陈红已预交），保全费5000元（陈红已预交），恢复原状费用鉴定费41000元（陈红已预交），反诉案件受理费39600元（昆山苏杭时代超市连锁有限公司已预交），租赁房屋（一楼）装饰装修造价鉴定费45000×21.6%=9720元（昆山苏杭时代超市连锁有限公司已预交），合计117332元，由陈红负担4081元，由昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司共同负担113251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包曦民人民陪审员  熊 英人民陪审员  张雪霞二〇一九年十月十五日书 记 员  王 珏