江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初3801号原告:张雷，男，汉族，1989年2月14日生，住镇江市。被告：秦金萍，女，汉族，1961年8月7日生，住镇江市。委托诉讼代理人：张宏军，镇江市润州区金山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谈贵宝，镇江市润州区金山法律服务所法律工作者。原告张雷与被告秦金萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雷、被告秦金萍及其委托诉讼代理人张宏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雷向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金1400元、房屋租金2100元，并支付违约金1400元、中介佣金700元；2.判令被告赔偿原告由于被告提前解约造成的15天住宿费损失4000元、误工费12000元（800元/天×15天）；3.判令被告赔偿原告衣物破损费4500元、鞋子折损费2000元、包折损费3000元、护肤品破损费3000元、学士学位证补办费用6000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月16日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于景天花园28幢2201室的房屋出租给原告，出租期为2018年8月16日至2019年8月15日，每月租金为1400元，租金支付方式为交六押一（押金在合同到期后返还）。双方约定，下次交纳租金提前半个月支付，原告不续租的情况下提前一个月告知被告，双方任何一方违反合同规定条款，构成违约，需承担一个月租金的违约责任。双方任何一方未履行合同或致使合同无效，应该向中介支付双方的中介佣金。被告于2019年7月14日谎称租赁房要出售，在房屋租期未到期且未经原告同意的前提下，私自将原告的私人物品清出房屋，并将租赁房重新出租，此前，原告曾反复强调，让被告不要私自整理原告物品，但被告不但没有尊重原告，反而趁原告假期在外不在镇江期间（于7月6日离开镇江），偷偷将原告物品胡乱打包，清理出租赁房屋。2019年7月31日，被告得知原告要回镇江，才通过微信将物品已清理的视频发给原告，并谎称清理出来才过去一天时间，实际上原告物品被清理出来并放于地下车库的时间已经超过半个月，远不止被告所说的才一天时间，给原告造成证件丢失、高品质衣物发霉严重变形的损失。根据清点，原告学士学位证书遗失、四件大衣、两件风衣、八件衬衫、一套西服、十条裤子、书籍、单位证明材料、劳动合同等出现发霉，九双鞋子、皮包发生严重变形，护肤品破损等。原告因无房居住，只能暂住酒店，费用250元/天。被告秦金萍辩称，原告歪曲了事实，虚假陈述，未提交完整的微信聊天记录，从原、被告2019年7月5日下午至2019年8月24日下午的完整微信聊天记录来看，原告是同意被告将房子对外出租的。原告在取走其物品时，没有提出异议，物品是完好的，有原告用三轮车拖走物品的视频为证。本案被告只同意返还原告押金1400元，原告主张的其他损失应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据材料和当庭陈述，本院认定事实如下：2018年8月15日，原告张雷、被告秦金萍、中介方镇江中广置业有限公司共同签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定，被告秦金萍将景天花园28幢2201室房屋（建筑面积32平方米）出租给原告张雷，月租金1400元，租赁期限自2018年8月16日至2019年8月15日，租金交付方式为交六押一，1400×6＝8400元加1400元，总计9800元。保证金1400元，在租赁期满且结清水、电、气、有线电视、物管等费用后予以退还。出租方和承租方在签订合同时以现金方式支付中介方佣金700元（月租金的50%）。租赁期满，承租方应主动将房屋原样交还，如有留置任何物品均视为承租方自动放弃；如承租方需续租，应提前一个月与出租方协商，并另签合同。任何一方违反合同约定，需承担一个月租金的违约责任；因出租方或承租方任何一方原因致使合同未能履行或致使本合同无效的，应该向中介方支付双方的中介佣金，并承担中介方因维权而产生的律师代理费用。在合同第十一条双方约定的其他事项中，手写特别注明：“下次租金提前半月支付，乙方（原告张雷）不租应提前一个月告知甲方（被告秦金萍）。钥匙两把。”2019年7月5日，原被告双方就被告是否续租问题通过微信进行交谈。2019年7月16日下午16:06，被告微信通知原告称房子不出租了，其儿子回来居住，准备把原告物品移出来。原告称，房子8月15日才到期，其物品很多，下月（2019年8月）初回去收拾，然后再另行租房。但被告执意要帮原告收拾物品，请求被告8月10日前搬离，并称可以退还部分费用。被告称尽量争取8月10日前搬离。2019年7月31日早上9:29被告通过微信向原告发送将原告物品打包好的照片，称昨天将原告物品整理出来了，房子出售了。原告微信回复称今天回去就是收拾物品的，其已答应被告在8月10日之前搬离，但被告的做法让其十分愤怒，并称要起诉被告。后被告又微信发送了几条帮原告找出租房屋的信息。2019年8月1日，原告微信发信息给被告称，已找了地方放物品，上午去看房子，下午将物品拉走。后原告将已被被告打包好的物品用三轮车运走。后因此事，原被告又通过微信多次交谈。庭审中，原、被告均认可被告于2019年7月16日将原告存放在案涉出租房屋内的物品打包清理出去。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当严格按照合同约定，全面履行各自的义务。原被告双方签订的《房屋租赁合同》明确约定房屋租期至2019年8月15日，原、被告之间的微信交谈也未明确原告同意提前解除房屋租赁合同，但被告却在2019年7月16日趁原告外出不在镇江时，擅自将原告存放在案涉出租房屋内的物品打包、搬离，解除了与原告的租赁合同，明显违反了合同约定，被告应当依照合同约定承担给付原告一个月房租1400元作为违约金的违约责任。因被告提前一个月解除房屋租赁合同，故应退还原告已预交但尚未实际使用案涉租赁房屋的房租1400元，并返还原告预交的押金1400元。本案合同虽未完全履行，但已实际履行多半，并非“未能履行”或无效合同，故原告主张被告支付原告应当支付的中介佣金700元无事实和法律依据，本院不予支持。本案中双方约定的违约金1400元以及退还的房租1400元应足以弥补因原告的提前解约行为给被告造成的损失，原告主张被告支付因提前解约导致原告住宾馆费用4000元、误工费12000元，无事实和法律依据，本院不予支持。因原告私自将被告存放在案涉出租房屋内的物品打包，造成原告物品发霉、变形、损坏等，已对原告构成侵权，根据原告的举证情况，本院酌情认定由被告赔偿原告1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告秦金萍于本判决生效之日起十日内返还原告张雷剩余租金1400元、押金1400元，并支付原告张雷违约金1400元；二、被告秦金萍于本判决生效之日起十日内赔偿因其私自将原告张雷物品打包、搬离造成的损失1000元。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计364元，由原告张雷负担313元，由被告秦金萍负担51元（上述费用原告已预交，被告应负担的费用，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知）审 判 员 李鸿梅二〇一九年十月十九日法官助理 刘忠明书 记 员 李 雯附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2.《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。4.《最高人民法院关于适用的解释》法释﹝2015﹞5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉须知（2019）苏1111民初3801号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处帐号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇一九年十月十九日