广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8658号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市惠居房地产咨询服务有限公司，住所地广东省东莞市万江区，统一社会信用代码914************146。法定代表人：王丽军，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏嘉亮，男，1989年12月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************816。被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏强彬，男，1965年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码440************853。上诉人东莞市惠居房地产咨询服务有限公司（以下简称惠居公司）因与被上诉人夏嘉亮、夏强彬居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠居公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持惠居公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决遗漏重要事实，适用法律错误。（一）一审判决认定业主佣金确认书无效，是认定事实和适用法律错误。1.业主佣金确认书是双方的真实意思表示，合法有效。夏嘉亮、夏强彬签订合同后，为享受延迟支付中介费利益，提出愿意增加中介费l0000元，属于等价交易的商业交易行为，公平合理，双方亦因此而签订业主佣金确认书。一审判决未有查清上述事实，仅凭夏嘉亮、夏强彬的一面之词，错误认定业主佣金确认书无效，违背“意思自治”原则。2.业主佣金确认书不符合无效的认定条件。业主佣金确认书是夏嘉亮、夏强彬自愿签订，不存在胁迫。且根据相关法律规定，以胁迫手段签订合同，还应具备损害国家利益，显然，涉案业主佣金确认书不具备上述条件。一审法院在无证据证明惠居公司有胁迫行为和损害国家利益的情况下，认定业主佣金确认书无效，是认定错误。而且根据《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》的规定，惠居公司收取超过房价3％的中介费，并不违反法律规定，更没有违反社会公共利益，一审判决认为惠居公司收取中介费超过房价3％违反社会公共利益，并认定业主佣金确认书无效，缺乏法律依据。3.一审判决认定业主佣金确认书无效，具有主观臆断性和随意性。惠居公司已对业主佣金确认书作出充分合理的说明，一审判决却认为惠居公司的说明牵强，反观夏嘉亮、夏强彬未有提供任何证据证明其受胁迫签订业主佣金确认书。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认定业主佣金确认书无效，违背“以事实为依据，以法律为准绳”的审判原则。（二）业主佣金确认书已替代并变更了涉案房屋买卖合同中关于中介费数额的约定。一审判决错误认定业主佣金确认书无效，导致遗漏认定该事实。（三）一审判决调整违约金计算标准过低，应予以纠正。夏嘉亮、夏强彬辩称，（一）业主佣金确认书属于霸王条款，是惠居公司以欺骗手段胁迫夏嘉亮签署。惠居公司利用夏嘉亮没有卖房经验，拿出事先准备的业主佣金确认书要求夏嘉亮签名，并以各种欺骗理由欺骗夏嘉亮，夏嘉亮迫于无奈在业主佣金确认书上签名，夏强彬对此毫不知情，更不同意多付10000元的佣金费。（二）买家江某支付给惠居公司的中介费是15600元，其签合同时也只支付了3000元，剩下的12600元也是过户后再支付。惠居公司称夏嘉亮、夏强彬愿意以增加中介费10000元的条件换取享受延迟支付中介费的说法不合理。且惠居公司的服务未到位，合同签订后是夏嘉亮、夏强彬主动联系江某办理首期手续，惠居公司没有联系过夏嘉亮、夏强彬。（三）根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成立时，居间活动费用由居间人负责，不得要求支付额外报酬。涉案合同约定交易成功的中介费为15600元，多出的10000元佣金费与房屋买卖合同冲突，是无效协议。（四）若业主佣金确认书替代了房屋买卖合同，则买卖双方及惠居公司应重新签署合同。且江某并没有多支付10000元佣金费，夏嘉亮、夏强彬亦不应多支付10000元。惠居公司向一审法院起诉请求：1.夏嘉亮、夏强彬支付佣金20600元及违约金（自2018年10月16日起，每日按照20600元的1%标准，计算至全部清偿之日止，暂计至起诉日为1000元）；2.本案诉讼费由夏嘉亮、夏强彬承担。夏嘉亮、夏强彬向一审法院反诉请求：1.确认业主佣金确认书无效，履行双方签订的房地产买卖合同；2.本案诉讼费由惠居公司负担。一审法院认定事实：涉案房产原为夏嘉亮、夏强彬共同共有。2018年4月22日，夏嘉亮代表卖方与案外人买方和中介机构惠居公司三方签订一份房地产买卖合同，将涉案房产以1040000元卖给案外人，涉案房产有抵押需办理相关换押手续。合同还约定卖方和买方各向惠居公司支付中介费15600元（即买卖双方的中介费总和为标的物价款的3%），逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总额的1%支付违约金至全部支付完毕之日止。同日，夏嘉亮与惠居公司签订一份业主佣金确认书，注明佣金25600元，在买卖双方过户当天前支付。该佣金确认书样式为惠居公司提供。2018年10月24日，涉案房产完成登记过户手续，交易完成。2018年10月31日，夏嘉亮向惠居公司支付了5000元佣金。2018年12月16日，惠居公司向夏嘉亮、夏强彬发出催告函，称“你方应在签订合同当天支付我方中介费，由于你方从签订合同当天一直推脱支付该笔款项，直至该物业过户到买家名下仍推脱。要求你方在2018年12月20日前支付完中介费，否则将根据合同约定，从签订房地产买卖合同之日起按代理费总额的1%支付违约金至支付完毕为止”。另查：夏嘉亮、夏强彬为父子关系。一审法院认为，本案的房地产买卖合同有效，且涉案房产交易完毕。房地产买卖合同约定的中介费为买卖双方各付15600元（即各付标的额的1.5%），合法有效。在签订该合同的当日，惠居公司的工作人员又与卖方夏嘉亮签订业主佣金确认书，增加了卖方的佣金10000元。诉讼中惠居公司、夏嘉亮、夏强彬双方对此说辞不一。一审法院结合全案案情判断，惠居公司在房地产买卖合同中约定收取总标的额3%的中介费后，又向卖方多收取10000元佣金的理由比较牵强，且在之后发出的催告函中反复提到房地产买卖合同但没有提及业主佣金确认书。涉案房产的交易也涉及抵押内容，夏嘉亮、夏强彬提出的关于惠居公司收取加急费尽快完成资金回笼的说法反而更为可信。本案中业主佣金确认书的签订，确实有惠居公司抓住卖方急于推动抵押、过户及回收房款的心理进而在合同约定之外加收中介费的胁迫因素。惠居公司在标的总额3%之外另外收取交易佣金的行为违反了社会公共利益。因此，一审法院确认业主佣金确认书无效，各方的权利义务按照房地产买卖合同履行。房地产买卖合同中的卖方虽然只有夏嘉亮签名，但共有人夏强彬对该签订房地产买卖合同的事实清楚，且至今对该合同没有异议。故该合同中的卖方义务（包括支付中介费的义务）应由夏嘉亮和夏强彬共同履行。夏嘉亮、夏强彬没有按房地产买卖合同的约定履行支付中介费义务，至今尚欠10600元中介费，应从2018年4月23日起承担逾期付款的违约责任。惠居公司主张按每日1%的标准收取逾期付款违约金，该标准明显超出法律限定。一审法院酌定按中国人民银行规定的同期银行贷款的基准利率上浮50%计付逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认夏嘉亮与惠居公司于2018年4月22日签订的业主佣金确认书无效；二、夏嘉亮、夏强彬于判决生效之日起十日内向惠居公司支付10600元及逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方法为：从2018年4月23日到2018年10月31日期间以15600元为计息本金，从2018年11月1日至判决确定还款日期间以10600元为计息本金，利率均按照中国人民银行规定的同期银行贷款的基准利率上浮50%计算），夏嘉亮、夏强彬之间互负连带责任；三、驳回惠居公司的其他诉讼请求；四、驳回夏嘉亮、夏强彬的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费170元，反诉案件受理费220元，合计390元。由惠居公司负担170元，夏嘉亮、夏强彬负担220元。因双方当事人均已向一审法院预缴了由其负担的份额，故无需另行给付。二审中，夏嘉亮、夏强彬提交微信聊天记录，拟证明夏嘉亮、夏强彬与买方的中介费一样。惠居公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，夏嘉亮、夏强彬提交的证据不足以证明其主张的证明内容，本院对上述证据不予采纳。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据惠居公司的上诉意见及夏嘉亮、夏强彬的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）涉案业主佣金确认书的效力；（二）夏嘉亮、夏强彬应向惠居公司支付中介费的金额及逾期付款违约金的计付标准。关于争议焦点一。惠居公司上诉主张涉案业主佣金确认书合法有效。经核查，涉案房地产买卖合同约定夏嘉亮、夏强彬于签订上述合同时向惠居公司支付中介费15600元。同日，惠居公司与夏嘉亮、夏强彬又签订涉案业主佣金确认书，约定夏嘉亮、夏强彬于涉案房屋过户当日向惠居公司支付中介费25600元，但并未明确该中介费25600元具体包括哪些中介服务。惠居公司在一审庭审中及上诉状中均陈述之所以约定夏嘉亮、夏强彬多支付中介费10000元，是因为夏嘉亮、夏强彬要求将支付中介费的时间由签订合同之日变更为房屋过户之日，即该款项为因迟延支付中介费而多收的费用。而惠居公司在二审庭审中则陈述因夏嘉亮、夏强彬急于出售涉案房屋，为使中介方加快将房屋售出，夏嘉亮、夏强彬同意如果房屋售价1030000元，则中介费为总价的1.5%即15450元；如果售价为1040000元，则中介费为总价的1.5%再加上10000元即25600元；如果售价1050000元，中介费为总价的1.5%再加上15000元。对于惠居公司的上述两种解释，本院作如下评述：对于第一种解释，即便夏嘉亮、夏强彬逾期付款一年，参照在法律上可支持的民间借贷最高年利率，其应支付的逾期利息也远低于增加的中介费10000元，在此情况下夏嘉亮、夏强彬作出损害自己利益的意思表示不符合日常生活经验法则。对于第二种解释，倘若双方在房屋交易价格前已作出中介费的明确约定，惠居公司理应在各方签订的房地产买卖合同里对中介费进行一次性约定而非在上述合同中约定部分中介费后又于同日在涉案业主佣金确认书中作全部中介费的约定，显然也中介交易习惯不符。惠居公司关于为何会在同一天增加中介费10000元的上述两种解释均不合情理。相反，夏嘉亮、夏强彬陈述增加中介费10000元是因为惠居公司承诺加快办理房屋交易手续，夏嘉亮、夏强彬可尽快收到购房尾款。该陈述较为合理地解释夏嘉亮、夏强彬为何在已经约定中介费的情况下当日愿意增加超过原约定的中介费一半的费用。据此，本院采信夏嘉亮、夏强彬的陈述，认定惠居公司与夏嘉亮、夏强彬签订涉案业主佣金确认书的真实意思表示是惠居公司承诺加快办理房屋交易手续，夏嘉亮、夏强彬同意再支付中介费10000元。由于该业主佣金确认书不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此应认定为合法有效。一审判决以该业主佣金确认书违反社会公共利益为由认定其无效，适用法律错误，本院予以纠正。关于争议焦点二。惠居公司上诉主张夏嘉亮、夏强彬应依据涉案业主佣金确认书的约定支付中介费25600元。经核查，如前所述，双方签订业主佣金确认书，约定在房地产买卖合同约定的中介费的基础上增加10000元，系因为惠居公司承诺加快办理房屋交易手续，以便夏嘉亮、夏强彬尽快收到购房尾款。但涉案房屋于签订涉案房地产买卖合同半年之后才办理过户手续，夏嘉亮、夏强彬于签订上述合同后近八个月才收到购房尾款。惠居公司未举证证明其已加快办理房屋交易手续，其主张夏嘉亮、夏强彬依据涉案业主佣金确认书支付多增加的中介费10000元缺乏依据，本院不予支持。综上，夏嘉亮、夏强彬已支付中介费5000元，一审判决认定夏嘉亮、夏强彬还需支付中介费10600元，处理结果正确，本院予以维持。对于逾期付款违约金的计付标准问题。惠居公司上诉主张一审判决酌定的违约金计付标准过低。经审查，惠居公司主张按每日1%计算逾期付款违约金明显超出法律限定，且夏嘉亮、夏强彬逾期付款给惠居公司造成的主要损失为资金占用利息，据此，一审判决酌定逾期付款违约金按照中国人民银行同期银行贷款基准利率上浮50%计算，公允合理，本院予以维持。综上所述，惠居公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初1345号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初1345号民事判决第一项、第四项；三、驳回夏嘉亮、夏强彬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，由上诉人东莞市惠居房地产咨询服务有限公司负担83.3元，被上诉人夏嘉亮、夏强彬负担86.7元。反诉案件受理费220元，由被上诉人夏嘉亮、夏强彬负担。二审案件受理费50元，由上诉人东莞市惠居房地产咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十八日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊