山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0285民初3134号原告：张桂凤，女，1961年4月9日出生，汉族，现住莱西市。委托诉讼代理人：孙寿师，山东新禾律师事务所律师。被告：莱西市发展和改革局，住所地莱西市北京路105号，统一社会信用代码：11370285005119473W。负责人：吴法先，系该局局长。委托诉讼代理人：郑玉峰，山东海之信律师事务所律师。原告张桂凤与被告莱西市发展和改革局买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂凤及其委托诉讼代理人孙寿师，被告莱西市发展和改革局之委托诉讼代理人郑玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告付清欠款38000元及逾期利息；2、判令被告赔偿原告车库损失151525元及利息；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：1997年莱西市粮油建筑公司（该公司现已注销，其相关法律责任应由其上级部门及本案被告莱西市发展和改革局承担）建设办公楼，由林红军供给建筑材料，公司尚欠38000元建筑材料款未支付。1999年6月5日，莱西市粮油建筑公司与林红军达成协议，约定以莱西市粮油建筑公司办公楼南侧第一排小底屋东端南北长9.06米、东西宽4米，第二排小底屋东端南北长5.66米、东西宽3.8米的土地抵顶其欠林红军的材料款38000元，地上建筑由林红军自行出资建设，建设后归林红军拥有产权。协议签订后，林红军已在上述土地上建起来车库。但是莱西市粮油建筑公司至今未协助原告办理不动产登记手续。现属违建，要拆除，张桂凤与林红军系夫妻关系，林红军于2018年去世，为维护原告的合法权益，特具状贵院，请求依法判决。被告莱西市发展和改革局答辩称，一、张桂凤起诉答辩人没有法律依据，主体错误。原莱西市粮食局下属的莱西市粮油建筑公司，后来改制为青岛昌阳建设公司。2005年青岛昌阳建设公司经过莱西市人民法院宣告破产，原莱西市粮食局作为青岛昌阳建设公司的股东，已经依法履行完清算义务。二、林红军在原青岛昌阳建设公司宣告破产清算过程中，没有申报债权，放弃自己的权利，应自行承担法律后果。我国的土地管理法以及有关国有土地使用权出让转让的法律规定，国有土地使用权转让，必须是完整的一个土地使用权（有国有土地使用权证）出让和转让，决不允许将其中很小一块土地进行转让。因此，1999年6月5日莱西市粮油建筑公司与林红军达成协议是无效的。根据《民法通则》的规定，合同无效，应当各自返还财产。但原青岛昌阳建设公司已经宣告破产，主体法人资格已经消灭。而原告在原青岛昌阳建设公司宣告破产清算过程中，没有申报债权，放弃自己的权利，应当自行承担法律后果。三、原告提出的赔偿数额不合理。原告自行委托对车库评估，而林红军所建的车库，没有土地使用权证，没有规划许可证，没有施工许可证等相关审批手续，属于违章建筑，不应赔偿。评估机构按照有合法手续的车库进行评估，显然是错误的，原告的损失，答辩人概不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定案件事实如下：原告张桂凤与林红军系夫妻关系，二人育有一子名为林智全（公民身份号码为。2018年5月5日，林红军因病去世。林红军去世时，其母李淑英尚健在，其父已经去世。2019年6月6日，林智全及李淑英分别出具书面声明，表示放弃对林红军遗产的继承。1999年6月5日，莱西市粮油建筑公司与林红军签订协议书一份，该协议载明：“甲方：莱西市粮油建筑公司乙方：林红军甲方1997年建设办公楼（位于威海路南侧），乙方供给甲方外墙马赛克等建筑材料，除去已付给乙方部分材料款外，尚有尾款38000元未付给乙方，经双方协商决定，用办公楼南侧第一排小底屋的东端南北长9.06年，东西宽4米；第二排小底屋东端长5.66米，东西宽3.8米，两处空地抵顶给乙方拥有，作为甲方欠乙方尾款的补偿，地上建筑由乙方自行出资建设，建成后归乙方拥有产权。甲方：（加盖莱西市粮油建筑公司印章）乙方：林红军（签名并捺印）1999年6月5日”。原告在庭审中陈述，其夫林红军协议签订之后，便在上述指定地点出资建筑两间房屋，用作自用车库。2017年9月13日，莱西市综合行政执法局对上述两间房屋向原告出具西综执改通字（2017）SJ第09122号责令改正通知书，责令原告拆除该两间房屋。2019年3月，原告委托青岛恒德房地产土地评估有限公司对该两间房屋进行评估，评估价值为151525元（两间房屋建筑总面积为52.25平方米，单位建筑面积价格为2900元/平方米）。同年4月，原告将两上述两间房屋拆除。莱西市粮油建筑公司前身系莱西市粮食局基建队，由莱西市粮食局于二十世纪六十年代成立，系莱西市粮食局下属企业，企业改制后，莱西市粮食局为该公司投资者。该公司先变更名称为青岛莱西市粮油建筑公司，2002年4月又由青岛莱西市粮油建筑公司更名为青岛昌阳建设公司。2003年7月8日，本院作出（2003）西民二破字第2-1号民事裁定书，宣告青岛昌阳建设公司破产还债。2010年8月，因机构改革，莱西市粮食局不再作为政府工作部门，其职责划入莱西市发展和改革局，莱西市发展和改革局内设粮食办公室。有关原告承建两间房屋的土地情况，据莱西市不动产登记中心2019年6月28日出具的档案材料，该宗土地座落莱西市威海中路63号，土地使用者莱西市粮油建筑公司，主管部门市粮食局，土地权属性质国有，其中登记的变更事项中载明：“1、1995（年）……为国有土地使用权为办公用地，用地面积为6764.06平方米；2、1998.9.25号原土地证登记面积为6764.06平方米，房改面积1182.83平方米，剩余面积5581.23平方米，……新证号为00215，准予登记面积为5581.23平方米”。据莱西市城建局档案馆2019年7月29日出具的档案材料中莱西市计划委员会文件及莱西市城乡建设委员会颁发的建设工程规划许可证、施工许可证三份材料证实，1998年8月，莱西市粮油建筑公司在该宗土地上建设宿舍楼一栋，建筑面积约1000平方米。另外，据本院（2003）西民二破字第2号青岛昌阳建设公司破产清算案件卷宗中莱西市人民政府西政会纪（2003）88号及西政会记（2004）76号会议纪要及青岛昌阳建设公司破产预案、青岛昌阳建设公司有关情况说明四份材料证实，在青岛昌阳建设公司破产过程中，未将上述登记在莱西粮油建筑公司名下土地列入企业现有资产，当时也未被莱西市人民政府收回，该土地也未出让，对其地上建筑物、其他附着物也未有补偿。林红军未申报债权，也未要求对已建设的两间房屋申请办理审批手续。经现场勘验，被拆除的两间房屋所占有的土地现为空地，业经水泥硬化。原告张桂凤在房屋被强制拆除后，曾经数次到莱西市信访局就本案讼争事由要求予以解决。上述案件事实有原、被告庭审陈述，原告提交协议书、声明书、责令通知书、计划委员会文件及建设施工许可证、规划许可证、土地登记卡、评估报告，被告提交企业登记信息、市委市政府文件，本院（2003）西民二破字第2号青岛昌阳建设公司破产清算案件卷宗部分材料及裁定书等证据在案为证。本院认为，莱西市粮油建筑公司与林红军签订以土地抵顶欠款的协议，其实质为土地使用权转让。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。莱西市粮油建筑公司与林红军签订的协议因违反上述强制性规定，应认定合同无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。故，莱西市粮油建筑公司以土地抵顶债权的行为无效，其仍对林红军负有38000元债务，同时，莱西市粮油建筑公司直接将国有土地使用权分割抵顶债务，其对合同无效存有过错，应就林红军自建房屋被拆除的相关损失承担赔偿责任。本案中，莱西市粮油建筑公司与林红军签订协议已过二十年，期间，莱西市粮油建筑公司历经企业改制、更名、破产、投资单位机构改革，现已无法作为民事责任主体承担责任。但考虑到破产程序中原莱西市粮油建筑公司名下的部分土地未被纳入企业现有资产、也未被政府收回，莱西市粮食局系原莱西市粮油建筑公司投资者且其职责现已被划入莱西市发展和改革局的情况，为促进交易、保障公民合法权益、维护社会和经济秩序，从公平及维护社会稳定的角度出发，本院认为，莱西市发展和改革局应当给予原告适当经济补偿。结合原债权金额及产生时间、车库评估结果等情况综合考量，本院酌定该经济补偿金额以15万元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：被告莱西市发展和改革局于判决生效之日起十日内补偿原告张桂凤人民币150000元。案件受理费4092元，由原告张桂凤与被告莱西发展和改革局各负担2046元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  吴胜艳审判员  李 杰审判员  倪鲁静二〇一九年十月十六日法官助理封晓娜书记员张珍