广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8672号上诉人（原审被告、反诉原告）：华海生，男，1979年12月30日出生，汉族，住江西省赣州市于都县***************，公民身份号码362************714。委托诉讼代理人：张明，广东尊海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李兆秋，男，1986年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************618。委托诉讼代理人：廖意萍，广东捷顺律师事务所律师。上诉人华海生因与被上诉人李兆秋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华海生上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判由李兆秋对星棚、卷闸作价补偿给华海生或由华海生自行拆除;3.本案一审、二审案件受理费由李兆秋负担。二审期间，华海生确认上诉请求第二项为：李兆秋向华海生补偿损失包括星棚12960元、卷闸7980元，共计20940元。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。华海生已于2019年1月底搬离涉案商铺，其于2019年2月并未占用该商铺，一审法院判决华海生承担2019年2月期间的占有使用费，背离事实基础。（二）一审判决适用法律错误。涉案《租用合同》无效，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条的规定，判决李兆秋对华海生加建的星棚、卷闸门作价补偿或由华海生自行拆除。一审判决适用上述司法解释第十二条的规定错误。三间商铺的星棚，其中两间商铺的星棚是2008年左右搭建的，另外一间商铺的星棚是2012年左右搭建的。三间商铺卷闸门均是2014年左右安装的。李兆秋辩称，请求维持一审判决。（一）华海生应向李兆秋支付2019年2月占有使用费9268元。1.华海生未提供证据证明其在2019年2月前已将涉案租赁物返还予李兆秋。2.2019年2月涉案租赁物还处在华海生的掌控之下。3.涨租是华海生拒绝续租的理由。华海生妻子张某香与案外人签订《出租合同书》证明华海生已用行动说明其不想续租。（二）华海生应明确其上诉请求，补偿或拆除星棚、卷闸应选其一来主张。李兆秋不同意拆除星棚、卷闸及补偿损失。1.星棚、卷闸所处土地是李兆秋的父亲李某开向经济社租用，李兆秋、李某开对该土地享有合法使用权。2.涉案《租用合同》无效，不影响关于李兆秋不向华海生收取星棚、卷闸所处土地的占有使用费，和当华海生不再租赁涉案商铺时，星棚、卷闸归李兆秋所有的约定。3.不拆除装修、附属物是租赁市场的行规。4.李兆秋在本案中不存在过错，无需对星棚、卷闸作出补偿，且李兆秋未收取华海生星棚、卷闸所处土地的占有使用费，即没有获利。5.星棚、卷闸已使用12年，现只属于废品。6.李兆秋不确认华海生主张的星棚、卷闸损失金额。7.一审时华海生认为星棚和卷闸是作为商铺延伸的附着物，现上诉又认为是非附合物，前后矛盾。（三）从微信聊天记录可知，2019年2月28日华海生向案外人支付了10699元，但租金是每月10500元，因此该10699元只包括2019年3月租金和水电费，并非一审判决认定的2019年1月至3月期间的租金、水电费等。李兆秋向一审法院起诉请求：1.华海生向李兆秋支付租金9268元（2019年2月）、破坏损失赔偿金5000元、合同违约金4000元、电费666元（2019年1-2月），合计18934元；2.华海生承担本案诉讼费。华海生向一审法院反诉请求：1.确认华海生与李兆秋于2017年3月1日签订的《租用合同》无效；2.李兆秋向华海生双倍返还押金8000元；3.李兆秋向华海生赔偿华海生多承担的2019年1月份新铺面租金10500元；4.李兆秋承担华海生如下损失：门口铺面星棚12960元、门口卷闸7980元、样板房21600元、阁楼拆装费12800元；4.本诉及反诉的诉讼费用由李兆秋承担。一审法院认定事实：2017年3月1日，李兆秋、华海生签订《租用合同》，约定华海生向李兆秋租用商铺，租期从2017年3月1日起至2019年2月30日止，每月租金9268元，每月5日前交纳当月租金，迟交的每天按租金的5％收取滞纳金，超过10天仍未交租视为违约，李兆秋有权收回商铺并不退回押金；签约时华海生交付4000元给李兆秋作为商铺押金，租期满后方可不计利息如数退回华海生；华海生租用期满或中途退出，一切固定装修建筑物不能拆除及损坏；所有水、电等一切费用由华海生缴纳；合同期满后仍要续租的，按照原有租金加收10％计算付款等。上述合同签订后，华海生向李兆秋交纳了押金4000元，并在所承租的铺位处加建了星棚及卷闸门等。华海生已向李兆秋交纳租金、垃圾费、税费等至2019年1月。2018年10月23日，华海生的妻子张某香与案外人签订《出租合同书》，承租位于广东省佛山市南海区****************和通道搭棚，租期从20**年1月1日起至2024年12月31日止，前3年每月租金10500元，后三年每月租金11550元。华海生已搬至上述商铺经营，并于2019年2月28日交纳了2019年1月至3月的租金、水电费等。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁台同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案当事人未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，因此，李兆秋、华海生于2017年3月1日签订的《租用合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，李兆秋所收取的押金4000元应予以返还，对华海生超出部分主张，一审法院不予支持。双方签订的《租用合同》无效，华海生作为承租方负有向李兆秋返还涉案租赁物的义务。华海生未能举证证明其在2019年2月前已返还涉案租赁物予李兆秋，故华海生应参照合同约定的租金标准支付2019年2月的占有使用费9268元予李兆秋。李兆秋请求违约金4000元，无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，故对李兆秋该请求，一审法院不予支持。李兆秋请求损失赔偿金5000元、电费666元，但未能提供充分证据予以证明，故一审法院对李兆秋上述请求均不予支持。关于华海生主张租赁新铺面2019年1月份租金10500元、拆除样板房费用21600元、阁楼拆装费12800元的请求，双方签订的《租用合同》无效，华海生应向李兆秋返还涉案租赁物，华海生另行租赁铺位、拆除样板房、拆装阁楼的费用是华海生因自身经营需要而产生，华海生主张李兆秋承担上述费用依据不足，一审法院不予支持。华海生请求李兆秋赔偿星棚、卷闸的损失，因星棚、卷闸属于已形成附合的装饰装修物，双方所约定的租赁期限已届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，一审法院对华海生上述请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认李兆秋与华海生于2017年3月1日签订的《租用合同》无效；二、华海生于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费9268元予李兆秋；三、李兆秋于判决发生法律效力之日起十日内退还押金4000元予华海生；四、驳回李兆秋的其他诉讼请求；五、驳回华海生的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计136.68元，由李兆秋负担111.68元，华海生负担25元并于判决发生法律效力之日起十日内支付予李兆秋，一审法院不另收退。反诉受理费823元，由华海生负担798元，李兆秋负担25元并于判决发生法律效力之日起十日内支付予华海生，一审法院不另收退。二审中，华海生提交华海生与黎某金的农业银行个人明细对账单，拟证明黎某金回收华海生的五金废品是通过POS机转账给华海生，废品回收款是3205元。李兆秋提交照片两张，拟证明华海生由始至终没有向李兆秋或李某开支付星棚、卷闸所处地面的土地占有使用费。华海生向本院申请证人黎某金出庭，并提交书面证人证言，拟证明华海生已于2019年1月清场并搬离涉案商铺。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，华海生提交的农业银行个人明细对账单及黎某金证人证言仅能证明涉案商铺于2019年1月处于撤场状态，但未能证明华海生已于2019年1月已搬离涉案商铺，上述证据及证人证言不足以证明华海生主张的证明内容，本院对上述证据及证人证言不予采信。李兆秋提交的证据拟证明的内容与本案处理结果无关，本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项、第三项提起上诉，本院对一审判决第一项、第三项予以维持。根据华海生的上诉意见及李兆秋的答辩意见，本案二审的争议焦点是：（一）华海生应否向李兆秋支付2019年2月的占有使用费；（二）李兆秋应否向华海生赔偿星棚、门口卷闸损失20940元。关于争议焦点一。华海生上诉认为其已于2019年1月底搬离涉案商铺，2019年2月期间并未使用涉案商铺，故其无需支付2019年2月的占有使用费。本院经核查认为，双方约定涉案商铺租赁期限截至2019年2月，作为承租人，华海生搬离涉案商铺负有积极与出租人交接的义务，华海生主张其提早于2019年1月搬离涉案商铺，却未告知李兆秋办理交接手续，李兆秋对华海生主张的搬离时间亦不予确认。且华海生提供的证据不足以证明其主张的证明内容，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，其应承担举证不能的法律后果。故此，华海生主张其无需支付2019年2月的占有使用费因与事实和法律不符，本院不予支持。关于争议焦点二。华海生上诉认为李兆秋应向其赔偿星棚、门口卷闸损失20940元。经核查，由于涉案商铺的星棚、门口卷闸系于多年前搭建或安装，华海生未能提供购买上述财物的票据以佐证该财物的价值，且上述财物经过多年的使用现值已经很低。在华海生未申请对上述财物进行现值评估，而李兆秋对华海生主张的价值又不予确认的情况下，难以确定该财物的残值。现华海生提供的证据不足以证明其主张的证明内容，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，其应承担举证不能的法律后果。一审判决驳回华海生关于李兆秋赔偿星棚、门口卷闸损失的诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，华海生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555.20元，由上诉人华海生负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十五日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊