贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2301民初4876号原告（反诉被告）:肖长坤，男，1952年11月26日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。原告（反诉被告）：顾作美，女，1959年8月16日生，汉族，贵州省兴义市，住址同上，系肖长坤之妻。共同委托诉讼代理人：邓贵龙，男，1965年9月8日生，汉族，住贵州省兴义市，兴义市捧乍镇捧乍社区推荐,特别授权代理。共同委托诉讼代理人：何健峰，贵州铭黔律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：肖远友，男，1964年10月28日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告（反诉原告）：陈文芬，女，1969年2月21日生，汉族，贵州省兴义市人，住址同上，系肖远友之妻。原告（反诉被告）肖长坤、顾作美与被告（反诉原告）肖远友、被告陈文芬确认合同无效纠纷一案，本院于2017年12月27日作出（2017）黔2301民初4355号民事判决书，肖长坤、顾作美不服判决，向黔西南州中级人民法院提出上诉，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院经审理后于2018年5月10日作出（2018）黔23民终540号民事裁定书，裁定将本案发回本院重审。本院于2018年6月12日立案后，审理过程中被告陈文芬与肖远友提起反诉，本院于2018年8月9日另行组成合议庭公开开庭进行了第一次审理。第一次庭审后，肖长坤、顾作美于2018年10月23日申请对涉案房屋造价进行评估，鉴定于2019年2月26日结束，并于2019年3月25日公开开庭进行了第二次审理，本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。第二次庭审后，双方均对鉴定意见提出异议，肖长坤、顾作美于2019年3月26日申请对鉴定意见进行补正说明。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖长坤、顾作美向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确定原、被告于1998年2月7日签订的《造房契约》无效，并解除原、被告签订的《造房契约》（审理过程中，该项诉讼请求变更为：要求确认原、被告于1998年2月7日签订的《造房契约》无效）；2、请求法院判令被告立即返还原告位于兴义市捧乍镇中心小学对门公路砍下的旧宅基地（兴义市捧乍镇中心小学对面公路砍下，东抵公路、西抵余昌龙家菜园地界、南抵原告现有平房墙壁，北抵余昌龙住房墙壁）使用权归原告使用；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告肖长坤、顾作美系兴义市捧乍镇捧乍村村民，被告肖远友、陈文芬均系兴义市捧乍镇老厂村上发猛组村民。1998年2月7日，原、被告签订了《造房契约》一份，内容为:立契约人肖长坤（以下简称甲方），肖远友（以下简称乙方）；今甲方出旧宅基地，乙方出钱造新房分半，特立契约如下，以便共同遵守。该契约约定：1、甲方将捧乍小学对门公路砍下的旧宅基地，东抵公路、西抵余昌龙家菜园地界、南抵肖长坤现有平房墙壁、北抵余昌龙住房墙壁的面积内，让乙方出钱造一座钢筋混凝土平房分为两部分，北面部分归乙方所有，南面部分归甲方；2、宅基地呈梯形，东边宽、西边窄，建房东面（门面）平均分为两半，西面部分与甲方的东面部分同样宽，由此宽度直线而下，剩余部分归乙方。甲方的进深和原平房一样长，在此面积上建两间一楼一底的钢筋混泥土平房，楼梯造在西面平房外；3、乙方在直线而下的北面建房子层数的多少，甲方无权干涉，在立约至交替房屋之间，如甲方反悔，接壹还拾和负责乙方的一切损失，如乙方反悔，前去后无望；4、乙方造房，并补偿甲方20000元人民币，加之两间旧房拆金5000元，乙方一共付甲方人民币25000元，立约时乙付甲5000元，余下欠20000元待房屋交替后一年付清。合同签订后，被告仅向原告支付了5000元的款项，余下的20000元至今并未付。经原告多次催促，被告不予支付。被告的行为已经违反了双方的约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：以合法的形式掩盖非法的目的；违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的《造房契约》，表面是共同建房，实际上是用集体的土地与被告进行买卖和交易，双方的行为侵害了集体土地所有权，是以合法的形式掩盖非法的目的。被告不是兴义市捧乍镇捧乍村东门组的经济组织成员之一，原、被告所签订的《造房契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条，第七十三条等规定，故被告不能享受该组的土地建房。原、被告签订的《造房契约》违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》及相关法律的规定。被告（反诉原告）肖远友、陈文芬辩称，一、原告的起诉严重超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告起诉的附加契约《造房契约》是1998年2月7日双方自愿签订的，已超过诉讼时效多年，人民法院应依法驳回原告的起诉及无理的诉讼请求；二、《中华人民共和国合同法》是1999年3月15日颁布，1999年10月1日施行，而原告起诉的附加契约《造房契约》是1998年2月7日签订的，根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释”(一)第一条：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定”。原告起诉的附加契约《造房契约》是1998年2月7日双方自愿签订的，原告以《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定起诉及起诉案由合同纠纷于法无据，人民法院应依法驳回原告的无理起诉；三、根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第一百零二条：“宅基地被他人建筑正式房屋使用超过诉讼时效的，原宅基地使用人请求保护使用权的，不予支持，临时占用的除外”的规定，被告于1998年经合法修建的房屋使用权己超过法定诉讼时效多年，人民法院应依法驳回原告的起诉及无理的诉讼请求；四、原告的起诉状所述不是事实。原告于1998年2月6日将自有的私房位于捧乍镇中心小学对面公路坎下的两间一栋旧瓦片木房卖给被告肖远友、陈文芬夫妇，价款3000元，立约时已付清该款，经中证人：张学寿、杨才富，经纪人：郭大庆，在场人：王守经、金万彪，执笔人：张崇刚以及甲乙双方脚踏手指，东抵公路界、西抵余昌龙家菜园地界、南抵甲方平房墙脚、北抵余昌龙家山墙脚的旧墙石头归乙方所有，并将宅基地使用权永远转让给乙方。此契约订立后，两间旧房和周围墙石，永远归乙方所有，任何一方和子孙后代不能以任何借口反悔。贵州省兴义市捧乍镇财政所于1998年2月12日颁发的房契证证号NO000490，被告缴纳的契税税票号黔契税字NO0168627。1998年2月12日，肖远友向兴义市捧乍镇捧乍村村委会及兴义市捧乍镇国土资源管理所提出申请，经捧乍村东门组组长签字盖章及捧乍村村委会签字盖章后，兴义市捧乍镇国土资源管理所原所长胡兴照开据的“新村肖远友办理宅基地使用证手续工本费捌拾元正”的收据后，被告才将旧房拆除翻建成钢筋水泥平房。被告所修建的房屋是原告肖长坤出卖私有旧房的宅基地上翻建，并非是捧乍村东门组的承包土地，该宅基地使用权经合法转让，转让宅基地使用权的税证票号是(981)黔地完NO3314471号，并没有原告所述的违反相关法律法规的规定。原告起诉状所述“双方的行为侵害了集体土地所有权,是以合法的形式掩盖非法的目的”所诉不能成立，要说侵害了集体土地所有权，也是原告肖长坤侵害的，而非被告肖远友。原告肖长坤在捧乍小学对面有两栋房子，一栋平房、一栋是瓦木结构的旧房。原告将原有的两间旧房出卖给被告，原告己经违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”和第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，是原告违法，并非被告违规。五、原告起诉状颠倒黑白，真正违法违约的是原告，而非被告。该附加的《造房契约》订立后，在造房过程中，原告反悔违约，百般刁难被告，如果被告修建几层房屋，原告违约也要修建几层，故被告不得不放弃修建多层的意愿，被告用瓦木盖楼梯间，原告违反契约要求被告也要用瓦木将其楼梯间盖好。因立契约时口头协议，一楼一底不包括上三层的楼梯间，因乙方要支付甲方20000元由肖长坤自行处理，被告没办法只能容忍贴几千元钱把他的楼梯间用瓦木盖好。1999年2月10日交房时，原本《造房契约》写明的款项，原告故意给自己反悔制造条件，要求被告另外写欠条，如果不另外写欠条就不接收房子，无奈被告只得容忍把房屋交接给他，按《造房契约》第五条款之约定:“宅基费由乙方出钱办理，如果在修建期间，上级收取其他费，由乙方负责，若交替房屋之后，各负其责”。可是，在1999年2月10日房屋交接之后，1999年9月14日兴义市地方税务局捧乍税务所向原告肖长坤送达纳税通知书，原告肖长坤抗缴税款，骗取属于被告的《造房契约》至今未归还。在1999年9月20日捧乍镇税务所再次对原告肖长坤发出纳税通知书时，原告肖长坤己经骗得《造房契约》后，更加蛮横地抗缴税款，被告肖远友不得不替原告肖长坤代签了纳税通知书，后在1999年9月23日替原告肖长坤缴纳了所有税款。1999年9月26日，被告肖远友拿着替肖长坤缴纳税款的税票和20000元，请中证人、经纪人、执笔人到肖长坤家交结20000元的款项，要求原告肖长坤归还被告肖远友的《造房契约》，遭到原告肖长坤的拒绝，既不接钱，更不归还《造房契约》，后经多次交涉原告不理至今。这明显是原告反悔违约，还恶人先告状，原告违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，反悔违约违反双方签订的《造房契约》第五条款之“若交替房屋之后，各负其责”的约定，现在又反悔违约违反《造房契约》第六条款之“此约由甲乙双方反复商议妥后订立的，北部分的房屋和地基永远归乙方的世代所有，南面部分的房屋和地基永远归甲方世代所有，任何一方的本人或子孙不得以任何借口反悔”的约定，向兴义市人民法院起诉被告肖远友，原告明显违反了《造房契约》的约定。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”，第三十条：“因合法建造，拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，原告的旧宅基地使用权已于1998年2月12日消灭，第一百三十五条：“建设用地使用权是依法对国家所有的土地享有占有，使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”，第一百五十二条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地，享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”的相关规定，被告所修建的房屋及使用权都是合理合法的。被告肖远友所购原告肖长坤的私有旧房缴纳有契税，翻建的申请书有捧乍村东门组组长签字盖章和捧乍村村委会签字盖章，所翻建的房屋缴纳了营业税、城建税和教育附加税，并缴纳了转让宅基地使用权的税款，被告所购原告的私有旧房和翻建的房屋符合相关法律法规的规定。根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第一百三十一条第二款：“房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿，立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效，当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理”。人民法院必须依法驳回原告肖长坤、顾作美无理的起诉及诉讼请求。既然原告认为该《造房契约》系无效合同，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，原告应将现居住被告出资并亲自修建的两间两层钢筋水泥平房的所有权和使用权归还给肖远友，原告从1999年2月10日居住楼脚两间住房每年4000元的租金计算，出租两间门面的收益每年20000元的租金计算至2018年8月10日，已十九年半，共计468000元的不当利益赔偿金。重审人民法院应依法判令原告肖长坤、顾作美赔偿被告肖远友、陈文芬468000元。综上所述，被告与原告于上个世纪1998年2月6日签订的《卖房契约》及1998年2月7日签订的附加契约《造房契约》符合相关法律法规的规定，并合法转让了宅基地使用权，明显是原告反悔违约及违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的相关规定，原告的起诉已严重超过法定诉讼时效期间，被告请求人民法院依法驳回原告无理的起诉及诉讼请求。被告(反诉原告)肖远友、陈文芬向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判决肖长坤、顾作美赔偿肖远友、陈文芬1206000元（出资修建的两栋两层四间门面和四间住房共335平方米的房屋造价款，按3600元/㎡计算）;2、请求人民法院依法判决肖长坤、顾作美赔偿肖远友、陈文芬50000元（造房契约第三条约定的损失费）;3、本案本诉与反诉的诉讼费用由肖长坤、顾作美承担。事实及理由：本案所涉土地系本诉原告肖长坤与捧乍镇中心小学调取的学校原校外老操场，捧乍镇中心小学原校外老操场属捧乍镇全民所有即国家所有，并非原捧乍村东门组的集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条：“下列土地属于全民所有即国家所有”；第三款“国家依法征收的土地”；第四款：“依法不属于集体所有的林地、草地、荒地及其他土地”的规定。本案所涉土地系捧乍镇全民所有，并非原捧乍村东门组集体所有的土地，捧乍镇中心小学校外老操场坝原始就不属原捧乍村东门组。根据《贵州省土地管理条例》第五条第四款“其中，省属国家机关、社会团体、企业事业单位以及中央在黔单位使用的国有土地”等相关规定。说明“企业、事业单位、社会团体及国家机关”使用的场地都属国家所有，即全民所有。捧乍镇中心小学原校外老操场就属捧乍镇全民所有，根本就不属原捧乍村东门组的集体土地。本诉原告肖长坤、顾作美提交的证据捧乍小学调换地基《协议书》的复印件予以证实。本诉原告肖长坤、顾作美诉称本案争议土地系农村宅基地，宅基地的土地所有权为捧乍村集体所有，这明显是罔顾事实，混淆是非。本案《造房契约》签订于1998年2月7日，而《中华人民共和国合同法》是1999年10月1日施行，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定”等相关规定。本案只适用于当时的《中华人民共和国民法通则》，而民法通则没有确认合同无效的相关规定，本诉原告以《中华人民共和国合同法》第五十二条起诉确认合同无效本身不适法。确认合同无效根本就没有事实依据和法律依据。本案涉诉土地是本诉原告肖长坤与捧乍镇中心小学调取的校外老操场即捧乍镇国有土地，本诉原告肖长坤、顾作美是将取得国有土地上的两间一栋私有旧瓦片木房出卖给反诉原告肖远友、陈文芬，并将该宅基地使用权永远转让给反诉原告。1998年2月7日肖长坤出卖旧房的收据予以证实，并非是本诉原告谎称的侵害了集体经济组织的土地及宅基地使用权。本诉原告肖长坤、顾作美为了骗取反诉原告肖远友、陈文芬的合法权益，故意抗缴税款骗取反诉人肖远友拥有的《造房契约》，恶意串通张崇刚、王守金等人作伪证，谎称涉案土地是捧乍村东门组的集体土地，编造谎言，其否认出卖国有土地上的私有旧房及转让宅基地使用权的真实事实。本案确认合同无效没有事实根据和法律依据，本诉原告确认合同无效之诉根本就不成立。本案《造房契约》没有损害国家利益，没有损害集体或者第三人利益，不存在以合法的形式掩盖非法目的，也没有损害社会公共利益，更没有违反法律行政法规的强制性规定。本案并不存在侵害原捧乍村东门组集体经济组织的土地及宅基地使用权。正如原审判决认定：双方构成房屋联建合同关系。当事人肖长坤、肖远友在自愿、平等的基础上签订《造房契约》，设立有关的民事权利和民事义务，且没有损害国家、集体利益和违反法律的规定，该契约依法成立并生效。综上所述，确认合同无效毫无事实依据和法律依据，恳请人民法院依法驳回本诉原告肖长坤、顾作美的无理诉讼请求。为了维护公平正义，人民法院应依法支持反诉人肖远友、陈文芬的反诉请求。原告（反诉被告）肖长坤、顾作美辩称，一、本案经过一审、二审、发回重审，在重审开庭期间，且辩论终结前，肖远友、陈文芬均未向兴义市人民法院提出变更反诉请求，因此，肖远友、陈文芬于2018年11月1日才提出变更反诉请求没有法律依据。根据法律规定，当事人增加、变更诉讼请求或提出反诉的，应当在举证期限届满前提出，在开庭过程中，审判长、人民陪审员均详细询问肖远友、陈文芬是否变更诉讼请求，肖远友、陈文芬当庭表示不用变更诉讼请求，且开庭过程中全程录音录像。因此，肖远友、陈文芬未在法律规定的期限内提出，其变更反诉的诉讼请求，依法应当驳回。无效的合同自始无效，造房契约“接壹还拾”的约定无法律依据。至于合同无效的赔偿问题，肖长坤、顾作美已经向兴义市人民法院申请房屋评估，而并不是肖远友、陈文芬的漫天要价。综上所述，法律赋予当事人双方的诉讼权利和义务，当事人双方的权利、义务是平等的，人民法院审理案件有着严格的程序，且在重审开庭审理过程中，审判长、人民陪审员均详细询问肖远友、陈文芬是否变更诉讼请求，其当庭表示不用变更反诉请求，因此，其在开庭两个月之后变更反诉请求没有任何的法律依据，未在举证期限内提出的，依法应当驳回其变更反诉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据认定如下：肖长坤、顾作美提交其与捧乍镇小学调换地基《协议书》复印件一份、《造房契约》原件一份、张崇刚出具的《证明》原件两份、《欠条》原件一份，经质证肖远友、陈文芬认可上述证据的真实性，综合以上证据分析能够印证双方存在宅基地使用权转让的事实，故本院予以认定并作为本案定案依据。肖远友、陈文芬提交的《卖房契约》原件一份，因该契约签订在《造房契约》之前，《造房契约》的约定内容包含了《卖房契约》的约定，双方实际按《造房契约》履行合同，故双方争议的涉案宅基地约定以《造房契约》约定来认定，对该证据真实性予以认定，证明内容不予认定；肖远友、陈文芬提交的编号为NO3314471、NO3314472税收完税证明原件两张、缴税通知书原件两张、编号为NO0401424的收款收据原件一张，房产转移契税证原件一份，本院对以上证据的真实性予以认可，但是其未提交相关行政主管部门颁发的宅基地使用权证书及涉案房屋所有权证书，无法证明肖远友、陈文芬享有涉案宅基地使用权和涉案房屋所有权，故本院对以上证据的证明内容不予认可；肖远友、陈文芬提交的《收条》原件两张，双方均认可肖远友支付肖长坤5000元的事实，故本院予以确认。肖远友、陈文芬提交的《租房协议》复印件一份真实性予以认定，但房屋租赁属商业行为，该份租赁合同无法证实房屋修建至今的租金情况，故证明内容本院不予认定。对张崇刚、金万标、郭大庆、王守金的证人证言，因以上证人系双方签订合同时的在场人，其陈述的部分事实与《造房契约》约定一致，综合本案其他证据本院对以上证人证言予以认定。对黔西南州天正房地产评估有限责任公司【2018】TZ【估】字第01744号评估报告，虽然双方对该评估意见提出异议，但双方均未举证证明鉴定程序违法亦未申请重新鉴定，在当事人申请补正说明后鉴定机构亦作出合理答复，故本院对该评估意见予以确认，并作为本案定案依据。本院经审理认定事实如下：肖长坤、顾作美系夫妻关系，肖远友、陈文芬系夫妻关系。肖长坤、顾作美系兴义市捧乍镇捧乍村东门组村民，肖远友、陈文芬原系兴义市捧乍镇老厂村发猛组村民，现户籍登记地址为兴义市捧乍镇捧乍社区穿云路32号。1998年2月6日，肖长坤、顾作美与肖远友、陈文芬签订《卖房契约》，约定：肖长坤将自有坐落于捧乍镇小学对门公路砍下的两间旧瓦片木房卖给肖远友，价款3000元立约时付清；房屋四至界限为东抵公路、西抵余昌龙菜园地、南抵肖长坤平房墙脚、北抵余昌龙家山墙脚的旧墙；并约定将宅基地使用权永远转让肖远友，签订契约后两间房屋和周围墙石永远归肖远友，任何一方及子孙后代不能反悔。肖长坤、顾作美、肖远友、陈文芬在立契约人处签名捺印，张学寿、杨才富在中证人处签名捺印，郭大庆在经纪人处签名捺印，张崇刚在执笔人处签名捺印，王守经、金万彪在在场人处签名捺印。1998年2月7日，肖长坤、顾作美与肖远友、陈文芬签订《造房契约》，约定：肖长坤将位于兴义市捧乍小学对门公路坎下的旧宅基地，东抵公路、西抵余昌龙菜园地、南抵肖长坤平房墙壁、北抵余昌龙住房墙壁让肖远友出资建造钢筋水泥平房，建好后房屋分为两部分，北面部分归肖远友所有，南面部分归肖长坤所有；肖长坤对肖远友在北面建房的层数无权干涉；从立约时至交房时，如肖长坤反悔，接一还十并负责肖远友一切损失费；肖远友建房并支付肖长坤20000元以及拆除两间旧房的费用5000元，肖远友共支付肖长坤25000元，立约时支付5000元、余下20000元待交房后一年付清；宅基地其他费用由肖远友出钱办理，修建期间收取的其他费用由肖远友负责，交房后收取的费用，各自承担；北面部分的房屋及地基永远归肖远友世代所有，南面部分的房屋及地基永远归肖长坤世代所有，任何一方及后代不得反悔。肖长坤、顾作美、肖远友、陈文芬在立契约人处签名捺印，张学寿、杨才富在中证人处签名捺印，郭大庆在经纪人处签名捺印，张崇刚在执笔人处签名捺印，王守经、金万彪在在场人处签名捺印。《造房契约》签订后，肖远友按约定支付了肖长坤5000元，并在涉案宅基地上修建了房屋，房屋建好后双方各自对协议约定房屋的一半进行管理使用至今，双方各自管理使用的房屋间有隔墙分隔。交房后，剩余20000元至今未付。另查明，1979年11月4日，肖长坤与捧乍小学签订《协议书》，约定：捧乍小学为扩大场地用校外老操场与肖长坤位于捧乍小学校内中心的宅基地对调，对调面积为442㎡，同时该协议对其他事项进行了约定。该《协议书》由捧乍小学、捧乍公社党委、东风大队加盖公章予以确认，并经肖长坤及在场人等签名捺印确认。案件审理过程中，肖长坤、顾作美向本院申请对涉案宅基地上现有房屋进行价值评估及造价评估，经本院委托鉴定机构评估，黔西南州天正房地产评估有限责任公司作出【2018】TZ【估】字第01744号评估报告，评估意见为：1、涉案房屋市场价值共154871元（其中肖长坤管理使用的部分房屋为73469元，肖远友管理使用的部分房屋为81402元）；2、涉案房屋建造成本共119461元（其中肖长坤管理使用的部分房屋为56686元，肖远友管理使用的部分房屋为62775元）。肖长坤为此次评估支付鉴定费用6000元。上述评估报告送达后，肖长坤、顾作美提交申请要求黔西南州天正房地产评估有限责任公司对评估报告中的估价方法、评估依据进行详细说明，针对其申请黔西南州天正房地产评估有限责任公司作出了相应的答复意见书。本院认为，当事人订立合同，应遵守法律及行政法规的规定。关于《造房协议》的性质问题，《卖房契约》约定肖长坤、顾作美将涉案宅基地上原有的两间旧瓦房卖给肖远友、陈文芬，事后双方又签订了《造房契约》，《造房契约》约定由肖远友出资在肖长坤享有的涉案宅基地上修建房屋，建好房屋后双方各自一半，肖远友获得北面部分的房屋及宅基地，以上两份契约将涉案宅基地上原有房屋与宅基地分开处分，且《造房契约》约定的内容覆盖了《卖房契约》的约定，根据房地一体原则和当事人履行合同的实际情况，《造房契约》的实质是宅基地使用权转让合同。对于肖长坤、顾作美在第二次庭审中辩称“肖远友、陈文芬未在法定期间内变更反诉请求，其请求不应当得到支持”的问题，本案进行了两次庭审，肖远友、陈文芬变更反诉请求是在第二次庭审前提出，且其变更反诉请求的申请已经依法送达了肖长坤、顾作美，本院亦按照法律规定给足了肖长坤、顾作美答辩和举证期限，故该辩称于法无据，本院不予采信。对于本案法律适用问题，涉案合同签订于1998年2月7日，应当适用当时生效的法律《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国经济合同法》的规定，而上述法律对民事行为无效及合同无效有明确的规定，作为特别法的《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第四项规定“下列经济合同为无效：四、违反国家利益或社会公共利益的经济合同”。关于涉案《造房契约》的效力问题。首先，涉案宅基地原系捧乍小学校外老操场的一部分，是肖长坤用位于学校中心的地基与捧乍小学对调所得，对调协议中约定调换后操场剩余的面积由当时的东风大队处理，该协议亦由当时的公社及大队盖章确认，大队属于当时农村集体经济组织，该协议约定的内容是对集体土地使用权的调整，涉案宅基地属于所在村集体，属于该村农民集体所有。其次，双方签订《造房契约》时肖长坤、顾作美与肖远有、陈文芬不属于同一集体经济组织成员。宅基地使用权负有农民基本生存生活保障的主要功能，亦具有福利和社会保障功能，其通常是与本集体经济组织的成员权联系在一起的，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属无效合同；最后，涉案合同签订时，双方均明知买受人非本集体经济组织成员，故对于合同无效双方存在同等过错。对于肖远友、陈文芬抗辩本案已超过诉讼时效的问题，本案为确认合同无效纠纷，该权利属于形成权，依法不适用诉讼时效的规定。《造房契约》无效，因合同取得的财产应当返还，无法返还的应当折价补偿。肖远友、陈文芬应当返还因合同取得的转让款5000元。肖远友、陈文芬反诉主张的赔偿50000元，因《造房契约》无效对于惩罚条款的约定亦无效，故其主张超出部分本院不予支持；同时，根据房地一体原则，肖远友、陈文芬应当将涉案宅基地及建造的房屋也一并返还肖长坤、顾作美，肖长坤、顾作美应支付肖远友、陈文芬建房成本119461元，根据过错认定肖长坤、顾作美亦应当补偿肖远友、陈文芬房屋增值部分损失17705元﹝（房屋市场价值154871元-房屋建造成本119461元）×50%﹞。据此，依照《中华人民共和国经济合同法》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认肖长坤、顾作美与肖远友、陈文芬于1998年2月7日签订的《造房契约》无效；二、限肖远友、陈文芬于本判决生效后十五日内返还肖长坤、顾作美位于贵州省兴义市捧乍镇捧乍村东门组涉案房屋的北面部分宅基地（位于兴义市捧乍小学对门公路坎下的宅基地，东抵公路、西抵余昌龙菜园地、南抵肖长坤平房墙壁、北抵余昌龙住房墙壁的北面部分）及地上房屋，并确认该部分宅基地和房屋归肖长坤、顾作美管理使用；三、限肖长坤、顾作美于本判决生效之日起十五日内返还肖远友、陈文芬转让款5000元，并支付肖远友、陈文芬房屋建造成本119461元、房屋补偿款17705元；四、驳回肖远友、陈文芬的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费14112元（其中本诉案件受理费60元，反诉案件受理费减半收取8052元，鉴定费6000元），由肖长坤、顾作美负担8000元，肖远友、陈文芬负担6112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  杨 飞人民陪审员  黄恩智人民陪审员  李明春二〇一九年十月十六日法官 助理  郝 丽书 记 员  刘繁胜