贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4344号原告：贵州贯龙物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路205号16栋1-3号。统一社会信用代码：91520103761385515N。法定代表人：刘雅芳，职务：董事长。委托诉讼代理人：李正秀，女，1954年5月18日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市花溪区，系公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：吴艳琼，女，1970年7月17日出生，侗族，住所地贵州省贵阳市云岩区，系公司员工，特别代理。被告：牛利群，男，1963年3月26日出生，汉族，住所地贵州省平坝县。被告：陈绯，女，1963年1月21日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。本院受理的原告贵州贯龙物业管理有限公司（以下简称贯龙物业）诉被告牛利群、陈绯物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告贯龙物业委托诉讼代理人李正秀、吴艳琼，被告牛利群、陈绯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贯龙物业诉请：1、被告向原告支付物业管理费6,144元；2、被告向原告支付违约金20,734元。事实及理由，被告系观山湖区康乃馨路29号金海苑小区4号楼1单元8楼3号的业主，原告系该不动产的物业管理公司，被告自2015年10月12日起无故拖欠物业费，截止2018年8月31日共计欠付6,144元，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告牛利群、陈绯答辩称，原告提供的物业服务不符合合同约定及法律规定，消防不合格、公共设施缺乏维护、安保形同虚设、摄像头基本无法使用、小区卫生脏乱差，并且原告还阻挠业主组建业主委员会维护自身权益。同时被告服务不达标，从业人员无资质，我方不缴纳物业管理费系主张先履行抗辩权，是原告违约在先。原告称多次催缴，我方从未收到过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，经审理对双方没有争议的事实认定如下：经审理查明，2014年6月，经碧海花园十组团·金海苑的房地产开发商贵州贯龙房地产开发有限公司（以下简称贯龙房开）对该小区物业管理进行招标，原告贯龙公司于2014年6月11日中标。2014年6月12日，贯龙房开（甲方）与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告为碧海花园十组团·金海苑小区提供前期物业管理服务，约定原告提供的前期物业管理服务包括：（一）基本要求：服务与被服务对象签订规范的物业服务合同，承接项目时对住宅项目共有部位、共有设施设备进行认真查验，验收手续齐全、管理人员、专用操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，有完善的物业管理方案，质量、财务、档案管理制度健全，管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情，公示24小时服务电话，急修一小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，有保修、维修和回访记录，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；按合同约定使用住房专项维修资金，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；（二）房屋管理：对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全、根据房屋实际使用适时检查房屋共有部分的使用状况，根据情况及时组织修复，每3日巡查1次项目房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃等，作好巡查记录，及时维修养护，建立完善的住宅装饰装修管理制度，审核业主（使用人）的装修方案等，每3日巡查一次装修施工现场，发现损害公共利益现象以及违反规范私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻并报告业委会和有关部门；（三）共用设施设备维修养护：对共有设施进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案（设备台账），设备设施的运行、检查、维修、保养等记录齐全，设备设施标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，小修范围的及时修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业委会提出报告与建议，根据业主大会决定，组织维修或更新改造，载人电梯早6点至晚12点正常运行，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，项目主要道路及停车场交通标志齐全，路灯、楼道灯完好率不低于90%，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；（四）协助维护公共秩序，项目主出入口24小时执勤，对重点区域、重点部位每两小时至少巡查一次，对进出项目的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放，对进出项目的装修等劳务人员实行登记管理，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业委会和有关部门，并协助采取相应措施；（五）保洁服务：按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次，项目道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每季度清洁1次，及时清除区内主要道路积水、积雪，公共雨水管道每年疏通1次，雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏，二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求，根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害；（六）绿化养护管理：有专业人员实施绿化养护管理，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护，定期清除绿地杂草、杂物，适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，适时喷洒药物，预防病虫害。协议第三十一条约定“物业管理服务期限暂定五年，自甲方将房屋交付业主之日予以起算，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止（如合同期满仍未成立业主委员会甲乙双方另行协议）。上述协议签订后，原告进驻该小区提供物业管理服务。2014年10月12日，原告贯龙公司（甲方）与被告牛利群（乙方）签订《前期物业管理协议》，约定原告为被告位于金海苑小区的118.27平方米房屋提供物业管理服务协议。该协议第一条第一款甲方的权利义务中约定“根据前期物业管理协议向乙方提供服务”（原告陈述该条约定所指的“前期物业管理协议”是指其与房开商签订的《前期物业服务合同》）、“建立健全本物业的物业管理档案资料”、“不得占用本物业的共有部位、共用设施设备或者改变其使用功能”，第四条物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）中约定“乙方交纳物业公共服务费周期为一年”、“住宅按建筑面积每月：1.5元/㎡”,第九条违约责任中约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”、“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日每天千分之五交纳违约金”。每次交纳费用的时间为每年的8月23日。在合同履行期间，原告与部分涉案小区业主产生较大矛盾，其中被告牛利群、陈绯认为原告提供的物业服务不符合合同约定及法律规定，拒绝支付物业管理费。因被告未交纳2015年10月12日起至2018年8月31日的物业管理费，原告遂向本院提出诉请如前。另查明，原告贯龙公司于2012年11月5日取得物业管理三级企业资质证书。关上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、前期物业管理协议、物业管理企业资质证书、责令限期改正通知书、贵阳晚报网络报道、照片等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以认定。本院认为，被告庭审中认可原告提供了物业管理服务，但是以消防设施维护不到位、消防设施损坏、缺失导致存在消防安全隐患、电梯及二次加压水泵维保问题、安保措施不力、公共道路损坏未予修复、绿化未予养护、侵占业主共有区域等理由进行抗辩，认为可以少交或拒交物业管理费。即原、被告双方争议的焦点是原告提供的物业管理服务质量问题是否能够成为业主少交或拒交物业管理费的理由。原被告签订的合同约定，被告应当根据其住宅建筑面积按1.5元/㎡每月计算并按年交纳物业管理费用，该费用不包括房屋共有部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，而原、被告双方签订的《前期物业管理协议》中约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，即原告提供的管理服务质量未达到约定目标的，作为业主的被告应当采取的措施是要求原告限期改正，在未改正情况下，被告可以向原告主张损失赔偿，并未约定被告可以此拒交或少交物业管理服务费。关于物业服务费缴纳的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”之规定，作为小区业主的被告应当支付物业管理费用，若对方当事人履行合同义务不符合合同约定，另一方当事人可以要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理企业在业主未按约交纳物业管理费的情况下，经催缴无果后，应当及时通过诉讼等维权方式要求业主支付物业管理费用，而物业管理企业提供的物业服务不符合合同约定的质量要求，业主也可以根据合同约定要求物业管理企业限期改正，并承担赔偿损失等违约责任。从合同约定来看双方并未明确约定提供物业管理服务和交纳物业管理费的先后履行顺序，《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。乙方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原、被告双方系互负债务关系，原告有提供物业管理服务的义务，被告等业主有按约足额交纳物业管理费的义务。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。此外，现实生活中物业管理企业通过向小区业主提供物业服务来获取相应报酬即物业管理费用作为对价以维持企业正常运转，使其能够提供约定质量的物业管理服务。物业服务费既是维持小区正常运转必要的资金来源，又是物业公司赖以生存的物质来源。若小区大多数业主长期拒绝交纳物业管理费用，物业管理企业缺乏开展各项工作物业管理服务的资金来源，在其不通过诉讼等合法途径向业主催收物业管理费的情况下，势必缩减提供物业管理服务的各项开支，降低整个小区的物业管理服务质量，从而加剧业主和物业管理企业之间的矛盾，导致物业管理服务降低、双方矛盾不断激化的恶性循环，从而影响到小区其他正常缴费业主的合法权益。可以说小区业主的整体交费情况会与物业公司的物业管理水平息息相关。因此，只有在双方诚信履行各自合同义务，业主积极交纳物业管理费，在物业公司的物业服务出现质量问题时，及时督促物管公司整改，物业公司自身亦应努力提升物业管理水平，这样小区人文、绿化、环境卫生、安保状况等各方面才能够不断改善，从而进入良性循环。综上，原告提供了主要的物业服务，而被告拒绝支付物业服务费影响了物业管理公司的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，被告反映的物业服务质量问题不能作为少交或拒交物业服务费的理由。被告等业主或该小区业委会代表全体业主可以根据具体情况对原告未完全按照双方合同约定提供完善的物业服务对其造成的经济损失另行要求原告承担赔偿责任。被告作为金海苑小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，故原告诉请被告按合同约定的物业服务费标准1.5元/平方米/月支付物业服务费有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告辩称的应当下调物业管理费，因该收费标准系原告维持小区正常运转所支出的成本价格，其辩解意见，本院不予采纳。因此，被告应根据其房屋建筑面积118.27平方米按1.5元/平方米每月的标准计算支付2015年10月12日起至2018年8月31日（共计三十四个月零十九天）期间的物业管理费用，原告主张6,144元物业管理费未超出双方合同约定，本院依法予以支持。关于原告诉请的违约金，首先原告提供的门上张贴的照片不足以证实其向被告履行了催告义务，其次被告提供的物业服务不到位，对本案纠纷发生亦有一定责任，对原告诉请的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一款第（四）项，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告牛利群、陈绯于本判决生效之日起三日内向原告贵州贯龙物业管理有限公司支付物业管理费6,144元；二、驳回原告贵州贯龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费236元（原告预交），由原告贵州贯龙物业管理有限公司负担184元，由被告牛利群、陈绯负担52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发神农法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇一九年十月二十五日书记员  杨梦江