安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初3303号原告：中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段，住所地蚌埠市蚌山区南山路31号，统一社会信用代码9134030073302662XQ。负责人：韩清强，该段段长。委托诉讼代理人：马雷，该单位职员。委托诉讼代理人：胡紫星，该单位职员。被告：李尚军，男，1970年12月19日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。原告中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段（以下简称蚌埠工务段）与被告李尚军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法由审判员王苏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蚌埠工务段的委托诉讼代理人马雷、胡紫星，被告李尚军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蚌埠工务段向本院提出诉讼请求：1、判令李尚军返还（腾退）承租的房屋；2、判令李尚军承担2016年1月至实际腾退搬出之日的房屋租金（以每月330元计算，暂计算至2019年6月共41个月为13530元）并支付违约金4059元（按拖欠租金的30%计算）；3、由李尚军承担本案诉讼费用。蚌埠工务段在本案审理过程中变更第1项诉讼请求为：“1、判令解除蚌埠工务段与李尚军的不定期租赁关系，李尚军应将涉案房屋恢复原状并返还（腾退）”。事实与理由：2014年12月27日，蚌埠工务段与李尚军签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，双方均按合同约定履行了义务。2016年1月1日起，租赁合同期限届满，双方未续签书面租赁合同，李尚军继续使用房屋，双方形成不定期租赁关系，但李尚军一直未按原合同向蚌埠工务段支付租金。李尚军在庭审中辩称：2014年12月27日李尚军与蚌埠工务段签订《房屋租赁合同》，该合同已于2015年年底履行完毕，蚌埠工务段滁州地区负责人周世龙通知李尚军不再续签合同，案涉房屋由李尚军自修自住，不再收取租金，故双方之间不存在房屋租赁关系，系托管关系。案涉房屋原先为街道的绿化带及垃圾池，由蚌埠工务段用水泥砖简易搭建而成，无自来水、下水道及消防设施，是简易搭建的危房，因李尚军当时下岗为求生计才出于重大误解才与蚌埠工务段签订了租赁合同，根据相关司法解释的规定，出租人就违建与承租人签订的租赁合同无效，李尚军要求蚌埠工务段返还1996年至2015年12月20日期间其支付的全部租金。自2016年至今的托管期间内，李尚军因垃圾道碴清运、房屋维修亦支出巨大费用，现蚌埠工务段单方解除托管关系，要求蚌埠工务段赔偿其5000元。本院经审理认定事实如下：2014年12月27日，蚌埠工务段（出租方、甲方）、李尚军（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋地址滁州市琅琊路桥东街13号，建筑面积27平方米（两间，其中一间12平方米，一间15平方米）；乙方承租的房屋用于经营烟酒店；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止租期1年；租金为每个3960元，合同签订生效后10日支付租金；甲方向乙方交付房屋时，乙方应向甲方支付300元保证金，甲方收取保证金后，应向乙方出具收款凭证。租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定的应由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分无息归还乙方；合同终止后，乙方应于10日内将房屋及其附属设施设备原状返还，乙方对房屋进行装修所增加的财产或增添的设备设施，对可拆移的，由乙方拆移，对不可拆移的，则无偿归甲方所有；乙方未按时支付租金但未超过15日，或甲方未按时交付房屋但未超过30日，违约方应向守约方支付违约金，违约金数额的数额每日为100元。李尚军于2014年12月27日支付2015年上半年租金1980元，于2015年6月25日支付2015年下半年租金1980元。合同到期后，双方未能就续签合同达成一致意见，李尚军一直没有支付租金并使用涉案房屋至今，蚌埠工务段遂向本院提起诉讼。蚌埠工务段自认案涉房屋的建设未取得建设工程规划许可。上述事实有蚌埠工务段提供的《房屋租赁合同》，李尚军提供的收据，以及当事人陈述为证，本院予以认定。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效”之规定，因蚌埠工务段自认案涉房屋的建设未取得建设工程规划许可，蚌埠工务段与李尚军就案涉房屋建立的房屋租赁合同应为无效。合同无效后，双方之间在原有租赁合同到期后形成不定期租赁关系亦无效，李尚军无权占有、使用房屋，因该合同取得的财产应当予以返还。故李尚军应当向蚌埠工务段返还涉案的滁州市琅琊路桥东街13号房屋二间。蚌埠工务段要求李尚军支付自2016年1月起至实际腾退之日期间的租金，该租金性质为占有使用费。由于李尚军已实际使用了涉案房屋，且双方约定的租赁期限业已到期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在李尚军实际迁出并返还案涉房屋之前，蚌埠工务段依法有权要求李尚军参照双方之间租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费。由于所涉租赁合同无效，蚌埠工务段诉请的违约金，不予支持。李尚军要求蚌埠工务段返还其自1996年至2015年12月20日期间的全部租金及赔偿其5000元损失的请求，缺乏合法依据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李尚军于判决生效之日起十日内将滁州市琅琊路桥东街13号房屋两间（其中一间面积12平方米、一间面积17平方米）返还中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段；二、李尚军于判决生效之日起十日内支付中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段自2016年1月起按每月330元计算至返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段的其他诉讼请求。如被告李尚军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由原告中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段负担30元，由被告李尚军负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王苏二〇一九年十月二十八日法官助理汪洁书记员石阳附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。