四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0524民初1605号 原告：刘朝富，男，1950年8月28日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：李君，重庆德裕律师事务所律师。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所：叙永县党校宿舍二楼。 负责人：刘勇，分公司总经理。 委托诉讼代理人：牟新平，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李会明，男，公司员工。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所：成都市金牛区三洞桥路15号4楼。 法定代表人：罗平。 原告刘朝富与被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称嘉联分公司）、被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘朝富及其委托诉讼代理人李君、被告嘉联分公司委托诉讼代理人牟新平、李会明到庭参加诉讼；被告嘉联公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告刘朝富向本院提出诉讼请求：1、判决被告嘉联分公司、嘉联公司按《房屋互换协议书》约定，立即为原告办理叙永县来国际大楼12-7号房屋的不动产权证，并从2016年1月1日起，按每日100元的标准计算违约金至原告取得不动产权证时止；2、判决二被告按《补充协议书》和《房屋互换协议书补充协议二》的约定，将位于叙永县来国际主楼负一层的两个门市（建筑面积均不少于36㎡，公摊面积不超过2%）交给原告，并办理该门市的不动产权证；判决二被告从2016年1月1日起，按每日100元的标准计算违约金至原告取得不动产权证时止。事实和理由：2012年6月16日，原告与被告嘉联分公司签订《房屋互换协议书》，约定原告用叙永镇西大街136号房屋（住宅31.23㎡，商业用房58㎡）交换被告嘉联分公司在建的“东来国际”房屋，商业用房建筑面积分别为28㎡和30㎡，住宅为135.99㎡；被告嘉联分公司用于交换的房屋在竣工验收合格后书面或公告通知原告接房；被告嘉联分公司在房屋交付后三个月内办理房屋产权证并承担办证的所有费用。12月20日，原告与被告嘉联分公司签订《补充协议书》，约定将交换给原告的门市调整为东来国际主楼负一层两个门面共72㎡。2013年11月1日，原告与被告嘉联分公司签订《房屋互换协议书》补充协议二，约定补偿给原告的两个门市位于周顺荣门市左右两侧，面积不少于36㎡，若少于36㎡，按40000元／㎡进行偿；于2015年12月31日前将住宅和门市的两证交给原告，逾期按每天100元计算滞纳金。同日，双方签订了《门市租赁合同》，约定原告将门市返租给被告嘉联分公司。2019年5月22日，叙永县人民法院判决解除了前述《门市租赁合同》，但被告嘉联分公司至今未交付门市和办理不动产证。原告认为被告嘉联分公司已多项违约，应当依法履行合同义务并承担违约责任。被告嘉联分公司为被告嘉联公司的分公司，其责任应当由被告嘉联公司承担。诉讼中，原告表示如果建筑面积与套内面积不能对应，以套内面积35.28㎡确定交付门市；如果只能按现有房屋状况交付门市，可折价计算相差面积赔偿原告。 被告嘉联分公司辩称，房屋互换是事实，约定按建筑面积计算还房，不是按套内面积计算。住房已于2013年交付原告，争议问题是住房未办证。《房屋互换协议书》约定三个月内办理不动产证，但因宏观政策原因未能及时办理；在能够办证后，被告通知了原告；原告提交相关手续后要求门市一并办证，因门市涉及面积争议，未能达成一致意见，就未再办理不动产证。原告实际已经得到了房屋，并无实际损失，且原、被告也未约定逾期办证应当赔偿损失，原告提出住房未办证的损失不应支持。至于门市争议，原、被告在签订《门市租赁合同》时实际已履行了按期交房义务，未办理不动产证主要是原告不认可公摊面积未提供办证依据所致，且原告已获得了门市租金，其主张赔偿损失无事实依据。被告同意在原告提供相关资料后及时到房产登记部门办证，但房产登记部门办证的时间不能确定。原、被告对办证均有责任，请求法院依法处理。原告主张按约定计算违约金过高，请求法院依法调整。 被告嘉联公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2010年8月24日，叙永县发展和改革局向被告嘉联公司发出《关于盐店口公益设施配套改造工程建设投资项目登记备案的通知》，准予叙永县盐店口公益设施配套改造工程备案。同年9月10日，叙永县规划建设局为被告嘉联公司颁发了《建设用地规划许可证》。2011年9月29日，被告嘉联分公司成立，为被告嘉联公司的分公司。2012年6月16日，被告嘉联分公司为甲方、原告刘朝富为乙方，签订《房屋互换协议书》，约定“甲方经有关部门批准实施叙永县盐店口公益设施配套改造项目，需拆迁乙方的房屋，经双方协商就房屋互换有关事宜达成如下协议：一、乙方向甲方交换的房屋位于：叙永镇西大街136号，木结构，三层，产权证号：叙字第号，建筑面积89.23㎡；其中商业服务房58㎡，非住宅／㎡，住宅房31.23㎡、未确权房／㎡。二、甲方用于交换乙方的房屋位于：1、商业服务房：乙方的商业服务房，甲方用在建的‘东来国际’大楼临西大街方向拟新建的多层建筑一层商业服务房进行交换，从房产大楼至盐店口方向起编号为7、9号，建筑面积约28、30㎡（详见附图）。2、住宅用房：乙方的住宅用房，甲方用在建的‘东来国际’大楼Ｃ户型十二楼框架结构、建筑面积约135.99㎡的住宅进行交换（详见附图）。三、甲乙双方房屋交换后补差情况……乙方补甲方人民币60000.00元……七、甲方用于交换的房屋建筑面积以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，如有超出或不足，商业服务房按12600元／㎡、住房按2600元／㎡进行结算。八、房屋交付后，由甲方在三个月内提供办理《房屋所有权证》、《土地使用证》的手续资料交相关单位办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，乙方应予积极配合。办理上述证照的税、费，按有关规定执行……十、违约责任……2、甲方逾期交房，参照《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十九条执行支付补助费。十二……十三、其它约定：1、办理‘两证’涉及的费用由甲方负责。本协议第七条取消。保证大街门面30㎡。”附图包括两个部分，一部分为长方形状，标明中对中宽度为3000ｍｍ，长度为14266ｍｍ，编号为7号，注明保证有30㎡；另一部分为梯形状，编号为9号。下划线部分为手写内容，其他几户换房户签订的《房屋互换协议书》也是如此。2012年12月20日，被告嘉联分公司为甲方、原告为乙方，签订《补充协议书》，约定“甲、乙双方于2012年6月16日签订的《房屋互换协议书》，因规划设计原因，原协议中安置给乙方的两个门市调整到‘东来国际’大楼负一层。经双方协商，就调整门市达成如下补充协议：一、甲方调整给乙方的门市位于‘东来国际’主楼负一层，两个门市建筑面积共72㎡（所还门面位置详见附图，面积认定以房监所核定为准），超出面积在10平方米内以建筑面积每平方米12600元的标准补偿，超出10平方米以上部分以市场价格计补。住房超欠面积仍按原协议第七条规定进行结算。二、所还乙方的门市及住宅的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的办理由甲方全权负责，所需的费、税等一切费用由甲方承担。三、除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分继续有效。四、……”被告嘉联分公司提供了具体位置图，标明门面形状为梯形状。2013年11月1日，被告嘉联分公司为甲方、原告为乙方，签订《房屋互换协议书补充协议二》，约定“甲方和乙双方于2012年6月16日共同签署的《房屋互换协议书》（以下简称《原协议》）及于2012年12月20日签署的《补充协议书》附件（以下简称《补充》），双方本着互惠互利的原则，经友好协商，就《原协议》和《补充》中未尽事项特订立以下补充协议：一、合同内容补充部分：（一）甲方在《补充》中安置补偿给乙方的两个门市，分别位于周顺荣的门市左右两侧，两个门市建筑面积均为36㎡，共计面积72㎡（详见附件一）；（二）甲方应保证两个门市建筑面积均不少于36㎡，若任意一个少于36㎡，甲方以40000元／㎡的价格补偿乙方，若有超出，乙方以12600元／㎡的价格补偿甲方；（三）位于周顺荣左侧的门市，在将来进行隔断时，依照周顺荣门市隔墙位置，往左侧顺延，确保与相邻门市分摊的立柱面积相同；（四）甲方应在2015年12月31日前，负责办理完成乙方住房及门市的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，并将两证交给乙方，如逾期未交给乙方，甲方应补偿滞纳金给乙方，滞纳金按100元／天收取；（五）……四、生效……（二）本协议生效后，即成为《原协议》和《补充》不可分割的组成部分，与《原协议》和《补充》具有同等的法律效力；（三）除本协议中明确所作修改的条款之外，《原协议》和《补充》的其余部分应完全继续有效。”同日，原告为甲方、被告嘉联分公司为乙方，签订《门市租赁合同》，约定“……第一条甲方将拥有经营、管理权，位于叙永县的两个门市（详见《〈房屋互换协议书〉补充协议二》），位于周顺荣门市左右各一个，两个门市面积均为36㎡，共计面积72㎡，出租给乙方作为经营场所。第二条租金、押金缴纳及方式……2、租金：100元／㎡／月，两个门市共计7200元／月……”2013年6月24日，叙永县盐店口公益设施配套改造工程竣工验收。被告嘉联分公司向原告交付了12-7号住房。2019年5月22日，本院判决原告与被告嘉联分公司于2013年11月1日签订的《门市租赁合同》于2019年1月24日解除，并判决了相应租金；同时告知原告涉及门市交付和办理不动产权证的请求另行依法处理。诉讼中，被告嘉联分公司表示可以按建筑面积向原告交付房屋。原告认为应当按附图约定的套内面积交付，并表示实际交付面积不足部分可以按面积计算差价。被告嘉联分公司提供的房屋面积测绘报告第116页房屋分户平面图显示，案涉的一个门市所在楼层为商业服务用房，内部为多个商铺；门市坐落于叙永镇盐店口，名称为叙永县来国际大厦，所在楼层为第-1层，户号为2号，建筑面积、分摊面积、套内面积分别为35.72㎡、14.38㎡、21.34㎡。房屋面积测绘报告第119页房屋分户平面图显示，案涉的另一个门市所在楼层为商业服务用房，内部为多个商铺；门市坐落于叙永镇盐店口，名称为叙永县来国际大厦，所在楼层为第-1层，户号为5号，建筑面积、分摊面积、套内面积分别为35.85㎡、14.43㎡、21.42㎡。第321页房屋分户平面图显示案涉住房与门市位于同一地点，所在层数为第12层，户号为7号。 上述事实，有当事人陈述、叙永县发展和改革局文件、叙永县规划建设局文件、建设用地规划许可证、《房屋互换协议书》、《补充协议书》、《房屋互换协议书补充协议二》、竣工验收备案书、《门市租赁合同》、本院（2018）川0524民初4558号民事判决书等证据予以证明。 本院认为：原告刘朝富与被告嘉联分公司签订的《房屋互换协议书》、《补充协议书》、《房屋互换协议书补充协议二》均是双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力。《房屋互换协议书补充协议二》约定住房于2015年12月31日前办理不动产权证，现约定期限已过且住房能够办理不动产权证，故本院对原告请求被告嘉联分公司办理住房不动产权证的主张依法予以支持。《房屋互换协议书》对被告嘉联分公司应交付给原告的门市约定建筑面积后，又在其后用括号注明详见附图，应当认定附图同样是协议书约定的内容。附图标明具体数据，但根据标明数据计算的面积与约定建筑面积并不能对应，应当视为门市面积约定不唯一。门市附图系被告嘉联分公司提供，且该分公司也未能合理解释附图数据与约定建筑面积的关系，原告选择以附图作为应交付门市的标准更符合签订协议时的实际，本院依法予以支持。《补充协议书》、《房屋互换协议书补充协议二》重新约定了互换门市位置及面积，且《房屋互换协议书补充协议二》同样注明详见附件一，故本院确定应交付门市以附件一的标准确定。《房屋分户平面图》显示被告嘉联分公司应交付原告的门市所在的楼层已规划为多个商铺，能够交付给原告的门市已确定，故本院确定门市按现在的实际状态进行交付。原告与被告嘉联分公司约定办理不动产权证的期限已过且按实际交付门市能够办理产权证，故本院对原告请求办理门市不动产权证的请求予以支持，并确定由双方按规定办理不动产权证。至于实际交付门市与附件一数据计算面积的差异，原告同意按面积计算差价，且符合案件实际，本院依法予以确认。《房屋互换协议书补充协议二》虽对建筑面积差异约定有补偿标准，但仅是针对建筑面积是否少于36㎡的约定，本院不予采纳。结合本院审理的其它相同类型案件及本案实际，本院酌定按12600元/㎡计算不足面积的差价，由被告嘉联分公司支付给原告。《房屋互换协议书补充协议二》约定了逾期办理不动产权证的违约责任，被告嘉联分公司认为违约金过高，但未提供证据予以证明。结合原告已实际使用住房及门市的事实及逾期办理不动产权证的原因等因素，本院酌定逾期办理不动产权证按1500元/月计算。约定办理不动产权证的时间为2015年12月31日前，原告主张从2016年1月1日起计算违约金符合当事人约定及法律规定，本院依法予以支持。被告嘉联分公司系被告嘉联公司所设立，原告请求被告嘉联公司与被告嘉联分公司共同承担责任符合法律规定，本院依法予以支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同为原告刘朝富办理位于叙永县叙永镇盐店口东来国际大厦12层7号住宅的不动产权证; 二、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告刘朝富交付位于叙永县商业服务房（门市）并为原告刘朝富办理该商业服务房（门市）不动产权证; 三、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司于交付上述第二条确定的商业服务房（门市）之日起十五日内共同向原告刘朝富支付门市面积差价，该差价计算公式为（按附件一标示数据计算的面积－实际交付门市的套内面积）×12600元/㎡; 四、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告刘朝富支付迟延办理上述第一、二条所涉及的不动产权证的违约金（违约金从2016年1月1日起，按每月1500元计算至为原理办理完前述不动产权证时止）； 五、驳回原告刘朝富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2523.5元，由原告刘朝富负担1323.5元，被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司共同负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  葛一波 二〇一九年十月二十七日 书记员  张 琴