江苏省宜兴市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0282执异76号案外人：余晓梅，女，汉族，1978年11月23日生，户籍地陕西省勉县，现住江苏省宜兴市。申请执行人：焦林生，男，汉族，1963年10月1日生，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：史静霞，江苏幕傅律师事务所律师。被执行人：江苏合力金属结构工程有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道沧浦村，统一社会信用代码913202826284739975。法定代表人：何荣平，该公司总经理。被执行人：江苏朗基置业发展有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道沧浦村，统一社会信用代码91320282560315748G。法定代表人：金丽霞，该公司总经理。被执行人：何荣平，男，汉族，1965年1月12日生，住江苏省宜兴市。被执行人：陈勤芳，女，汉族，1966年10月2日生，住江苏省宜兴市。本院在执行焦林生申请执行江苏合力金属结构工程有限公司(以下简称合力公司)、江苏朗基置业发展有限公司(以下简称朗基公司)、何荣平、陈勤芳民间借贷纠纷一案，案外人余晓梅向本院提出书面异议。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2016年4月29日，无锡市中级人民法院对焦林生诉合力公司、朗基公司、何荣平、陈勤芳民间借贷纠纷一案作出(2016)苏02民终435号民事判决书，判决：一、撤销江苏省宜兴市人民法院（2015）宜民初字第1449号民事判决。二、何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还焦林生借款本金613.056万元、律师代理费50万元及利息（以本金2064万元为基数，自2014年12月24日起至2015年4月30日止按月利率2%计算；以本金2054.22万元为基数，自2015年5月1日起至2015年5月26日止按月利率2%计算；以本金2005.32万元为基数，自2015年5月27日起至2015年6月6日止按月利率2%计算；以本金1985.76万元为基数，自2015年6月7日起至2015年6月10日止按月利率2%计算；以本金1975.98万元为基数，自2015年6月10日起至2015年6月11日止按月利率2%计算；以本金1961.31万元为基数，自2015年6月12日起至2015年6月13日止按月利率2%计算；以本金1951.53万元为基数，自2015年6月14日起至2015年6月15日止按月利率2%计算；以本金1946.53万元为基数，自2015年6月16日起至2015年6月17日止按月利率2%计算；以本金1944.574万元为基数，自2015年6月17日起至2015年6月18日止按月利率2%计算；以本金1934.794万元为基数，自2015年6月19日起至2015年8月17日止按月利率2%计算；以本金934.794万元为基数，自2015年8月18日起至2015年8月21日止按月利率2%计算；以本金753.056万元为基数，自2015年8月22日起至2015年10月20日止按月利率2%计算；以本金613.056万元为基数，自2015年10月21日起至实际清偿之日止按月利率2%计算）。三、驳回焦林生其他诉讼请求。一审案件受理费150784元，财产保全费5000元，共计155784元，由何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司负担86800元，由焦林生负担68984元。二审案件受理费150784元，由何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司负担81800元，由焦林生负担68984元。2015年6月26日，本院根据焦林生申请，作出(2015)宜民初字第1449-1号民事裁定书查封登记朗基公司名下坐落于万石镇金沙府邸10号房屋20套(初始登记证分别为100010223379、100010223382、100010223388、100010223391、100010223400、100010223584、100010223603、100010223538、100010223547、100010223573、100010223574、100010223592、100010223609、100010223615、100010223630、100010223634、100010223641、100010223647、100010223286、100010223307)，查封期限二年，自2015年6月25日起至2017年6月25日止。根据焦林生的申请，本院于2016年5月25日立案执行,案号为(2016)苏0282执2713号。执行中，本院于2017年6月26日作出(2016)苏0282执2713号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封朗基公司所有的坐落在万石镇金沙府邸房屋共计19套(其中包括本案争议标的，初始登记证为100010223634)房屋。2018年10月12日，本院作出（2016）苏0282执2713号执行裁定书，裁定终结无锡市中级人民法院作出（2016）苏02民终435号民事判决书的执行。同年11月1日，本案恢复执行，案号为(2018)苏0282执恢1036号。案外人余晓梅提出异议称，2015年10月15日，她与朗基公司签订了“金沙府邸”认购书，商定购买朗基公司开发的位于宜兴市房屋，房价4000元／平方米。根据朗基公司销售经办人要求，认购书落款时间写为2014年8月25日。认购书签订后她支付房款100000元和维修基金等后期费用12007元。2015年11月初对交付房屋进行装修，一直实际占有并使用。该房至今未订立买卖合同责任在朗基公司。该房屋应属她所有，请求法院解除对该房产的查封，并中止对该房屋的执行。为证实自己的异议主张，余晓梅向本院提交如下证据：1、2015年10月15日，余晓梅与朗基公司签订“金沙府邸”认购书一份。认购书载明：乙方（余晓梅）要求购买“金沙府邸”认11幢906室房屋，建筑面积为106.11平方米,房价4000元／㎡。甲方（朗基公司）应于本项目开盘之日通知乙方于5日内携带本协议书、产权证名义人身份证、印章及签约应付款至“金沙府邸”售楼处签署该房屋的商品房预售合同。证明其购买朗基公司开发建造的房屋。2、2015年10月15日，2015年10月26日朗基公司开具的收款收据二份，证明其向朗基公司支付房款100000元和维修基金等后期费用12007元。3、2015年11月2日，余晓梅与宜兴水务集团有限公司签订供用水合同一份，2015年至2019年物业公司开具收款收据3张，证明余晓梅实际占有并使用案涉房屋。申请人焦林生答辩称，法院于2015年6月26日查封了案涉房屋。后异议人与朗基公司签订商品房认购书，该认购书不是真正的买卖关系，不符合房屋买卖合同构成要件，且异议人没有支付购房全部价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，请求法院驳回异议人的异议请求。本院认为，根据物权法相关规定，判断不动产权利人以不动产登记为准。本案中，本院查封登记在被执行人朗基公司名下的房屋，执行行为并无不当。同时认为，对案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性，以及权利能否排除执行。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。本案中，余晓梅与朗基公司签订认购书在法院查封之后，余晓梅不具备法律规定的其权利足以能够排除执行的情形，其认购行为不得对抗申请执行人焦林生。故其要求法院对异议房屋中止执行的异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人余晓梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王宝中人民陪审员  唐建平人民陪审员  杨 江二〇一九年十月十一日书 记 员  刘 璐