北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初45723号原告：北京京朝物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：臧起全，经理。委托诉讼代理人：李鹤，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：北京市朝阳区种植业养殖业服务中心，住所地北京市朝阳区。法定代表人：辛莉，主任。委托诉讼代理人：李英宣，北京市国振律师事务所律师。原告北京京朝物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京市朝阳区种植业养殖业服务中心（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于XXX7年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李鹤、被告委托诉讼代理人李英宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求被告支付拖欠的物业管理费740000元及1999年至XXX7年12月31日期间逾期付款利息339641．44元。事实和理由：原告与被告在1996年7月签署了《委托代管房屋协议书》，约定原告为被告在XXXX号建筑面积为2612平方米的37套房屋提供物业管理服务。被告每年7月1日前向原告支付当年7月至次年6月费用，每年物业管理费4万元。原告一直依约履行物业管理服务之义务，但被告于2000年11月8日向原告支付了1999年7月至2000年6月期间的部分物业管理费2万元后未再支付任何费用，截止至XXX7年12月31日，共拖欠物业管理费740000元。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：原、被告之间没有合同约定，未就服务事项达成一致意见。根据原告提交的代管协议书，北京市京朝城乡建设开发公司房管科和朝阳区农机局是合同的主体，二者均非本次诉讼的当事人。该协议委托期限为三年，自1996年7月至1999年7月，该合同因到期而终止。即使是朝阳区农机局因为机关、机构改革并入到被告单位，朝阳区农机局也从未与原告签订过物业服务合同。原告主张被告支付物业管理费没有事实和法律依据。原告并未提供证据证明其提供了相应的物业服务。即便是原告提供了相应的物业服务，被告也并非服务对象。原告称其为37套房屋提供了物业服务，但被告并非37套房屋的产权人。根据物业管理条例规定，物业费应当由业主交纳。即使原告为起诉状中37套房屋提供了物业服务，也应当由该37套房屋的业主缴纳相关费用。本案的诉讼时效期间已经经过，原告主张被告支付1997年至XXX7年的物业服务费用的民事诉讼时效为3年，经与被告核实，原告从未向我公司主张物业费用，也没有发送过律师函等相关文书。因此，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据及陈述，本院认定事实如下：原告原名称为北京市朝阳京新荣房管公司（以下简称京新荣公司），2000年3月6日更名为北京京朝物业管理公司，2001年9月16日更名为北京京朝物业管理有限公司。1996年7月，北京市朝阳区京新荣房管公司与北京市朝阳区农业机械局（以下简称朝阳农机局）签署《委托代管房屋协议书》，约定朝阳农机局委托京新荣公司代管朝阳农机局所属的XXXX号37套建筑面积合计为2612平方米房屋的物业管理服务工作。合同约定：京新荣公司负责房屋的管理、维修、供电、供暖、供水等工作。朝阳农机局向京新荣公司支付供暖管网维护费每年每平方米1．5元，房屋维修补贴每年每平方米2元，房屋管理劳务费每年每平方米1．31元，化粪池、雨污水管网排污、清理、垃圾清运、楼区绿化养护等综合处理费每年每平方米1．5元，路灯照明、清污水泵、共用天线、供水、供电等水、电补贴费及不可预见费每年每平方米0．8元，电梯费每年每平方米7．98元，高压水泵费每年每平方米1．79元。以上各项费用合计为每年每平方米16．88元。应于每年7月1日前支付当年7月至次年六月的费用，凡拖欠一日加收1%的滞纳金。协议暂定叁年，自1996年7月至1999年7月，期满另定。协议中一年的托管费用总计为44090．56元。协议条款后，双方加注了手写的注示：根据双方协定，如电梯、水泵无政策性调整价格情况，朝阳农机局每年向京新荣公司交管理费肆万元。原告指认朝阳农机局委托其进行管理的房屋分别为XXXX号（初始登记建筑面积50．4平方米）、XXXX号（初始登记建筑面积52．4平方米）、XXX号（初始登记建筑面积79．7平方米）、XXX号（初始登记建筑面积79．7平方米）、XXX号（初始登记建筑面积50．4平方米）、XXX号（初始登记建筑面积71．1平方米）、XXX号（初始登记建筑面积57．6平方米）、XXX号（初始建筑面积37平方米）、XXX号（建筑面积57．6平方米）、XXX号（初始登记建筑面积37平方米）、807号（初始登记建筑面积74．2平方米）、XXX号（初始登记建筑面积71．1平方米）、XXX号（初始登记建筑面积57．6平方米）、XXX号（初始登记建筑面积37平方米）、XXX号（初始登记建筑面积74．2平方米）、XXX号（初始登记建筑面积71．1平方米）、XXX号（初始登记建筑面积37平方米）、XXX号（初始登记建筑面积74．2平方米）、XXX号（初始登记建筑面积71．1平方米）、XXX号（初始登记建筑面积37平方米）、XXX号（初始登记建筑面积74．2平方米）、XXX号（初始登记建筑面积71．1平方米）、XXX号（初始登记建筑面积37平方米）、XXX号（初始登记建筑面积74．2平方米）、XXX号（初始登记建筑面积71．1平方米）、XXX号（初始登记建筑面积37平方米）、XXX号（初始登记建筑面积74．2平方米）、XXX号（初始登记建筑面积71．1平方米）、XXX号（初始登记建筑面积37平方米）、XXX号（初始登记建筑面积74．2平方米）、1XXX号（初始登记建筑面积71．1平方米）、XXX号（初始登记建筑面积37平方米）、XXX号（初始登记建筑面积71．1平方米）、XXX号（初始登记建筑面积74．2平方米）、XXX号（初始登记建筑面积71．1平方米）、XXX号（初始登记建筑面积36．4平方米）、1XXX号房屋（初始登记建筑面积37平方米）。被告则指认其中的XXX号房屋原产权人于某、XXX号房屋的原产权人朱某某为原告所属员工，原告对上述二人为其员工不持异议。审理中，被告自认朝阳区农机局后变更名称为朝阳区农业机械服务中心，后在2006年并入到被告单位。本案审理中，经原告申请，本院依法出具调查令，要求调取除上述37套房屋的全部房屋档案。房档显示：102号房屋在XXX0年9月21日发生了房屋的流转，XXX号房屋在XXX3年9月10日生了流转，XXX号房屋在2004年5月发生了流转，XXX号房屋在2002年1月10日发生了流转，807号房屋在2003年3月27日发生了流转，XXX号房屋在2004年1月5日发生了流转，XXX号房屋在2004年12月8日发生了流转，XXX号房屋在2008年11月7日发生了流转，XXX号房屋在2008年6月19日发生了流转，XXX号房屋在XXX5年2月25日发生了流转，XXX号房屋流转时间不详（房档中流转原因为死亡，流转的审核时间为20**年），XXX号房屋在2006年8月3日发生了流转，XXX号房屋在2005年1月17日发生了流转，XXX号房屋在XXX7年11月17日发生了流转，XXX号房屋在XXX6年8月25日发生了流转，XXX号房屋在2001年2月28日发生了流转。XXXX号号房屋、306号房屋、606号房屋、XXX号房屋、1XXX号房屋无房改房购买记录。XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、1XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋等16套房屋有初始房改房购房的合同，但无流转记录。原告称先后在XXX7年8月14日、30日向被告发出催款函和律师函，要求被告支付上述房屋的物业费用。被告否认收到了上述函件。经原告申请，本院向北京市朝阳区XXX社区居民委员会发出律师调查令，要求对涉案房屋的管理单位进行说明。北京市朝阳区XXX社区居民委员会在XXX9年1月16日作出情况说明，确认：朝阳区XXXX号楼，不是我社区直管楼房，由产权单位和物业自行管理。据负责管理XXX的工作人员说是由京朝物业负责，具体京朝物业与XXX之间是否有合同关系社区从未看到过相关证件。被告向法庭提交了北京市住房和城市建设委员会、北京市财政局、北京市人力资源和社会保障局在XXX5年下发的《关于北京市机关事业单位物业服务改革有关问题的通知》京建发〔XXX5〕258号文件，该文件明确：自XXX5年1月1日起，本市机关事业单位不再承担按房改政策出售公有住房的物业服务费，由职工与物业服务企业签订物业服务合同，自行交纳。机关事业单位同事按月向职工发放物业服务补贴，补贴标准根据北京市机关职工住房控制面积标准和北京市普通住宅物业服务收费价格等因素综合确定，并实施调整。职工住房物业服务补贴资金纳入部门预算，相应支出通过基本支出人员经费安排。本通知适用于本市市级行政机关，及其所属人员经费由财政补助的事业单位。其他事业单位可参照本通知执行。本通知所指职工是指上述单位在职在编职工及离退休职工。被告自述在已购房改房、但未流转的16套房屋中XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、1XXX号房屋等11套房屋的产权人为被告的在职或离退休职工，被告已按258号文件的规定将XXX5年以后的物业管理费发放至产权人赵某（XXX号房屋）、刘某（XXX号房屋）、春某（XXX5年6月去世，XXX号房屋）、李某某（XXX号房屋）、徐某某（XXX号房屋）、西某（XXX号房屋）、闫某某（XXX号房屋）、杨某某（XXX号房屋）、张某某（XXX号房屋）、周某某（XXX号房屋）、刘某某（1XXX号房屋）、马某某（XXX5年3月去世，XXX号房屋）、康某（XXX号房屋）、杨某（XXX号房屋）的相应账户内。为证明其主张，被告还提交了其记账凭证、银行支付凭证、支付清单等文件。原告不认可发放记录的真实性，否认被告已将相关费用支付给相关人员。另，被告称因机构改革，XXX号房屋的产权人冯某某、XXX号房屋的产权人郭某某、XXX号房屋的产权人刘某某、XXX号房屋的产权人史吗、XXX号房屋的产权人王某某已调离被告单位到朝阳区其他事业单位工作，但被告不能提供上述五人的调动手续及五人所调至单位已发放物业费至个人账户的证据。XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋等十三套房屋在XXX5年以前已发生了流转；XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋在XXX5年后发生流转。以上事实有交通事故责任认定书、病历、休假证明、医药费票据、证明、收据等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：朝阳区农机局经机构改革，并入至被告单位，被告应承继朝阳区农机局的权利与义务。原告更名前与朝阳区农机局签订了物业服务合同，虽合同期满后未续签，但根据相关证据，原告为朝阳区农机局所托管的房屋提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应支付相应的物业服务管理费。具体标准，参照房屋的初始登记建筑面积、朝阳区农机局和原告所签署的合同标准予以酌情判处。双方均认可XXX、XXX号房屋分配使用人为原告的员工，原告无权就上述两套房屋向被告主张物业管理费。根据目前所获得的证据，原告主张的37套房屋中，XXXX号号房屋、XXX号房屋、1XXX号房屋3套房屋无房改房购买记录，亦无上述房屋的流转记录，被告称上述房屋并非其所属员工居住使用，但并未提供证据，故被告应支付上述房屋的物业管理费。根据被告提交证据，被告已将XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、1XXX号房屋等11套房屋在XXX5年1月1日后的物业管理费发放至其所述职工个人账户内，被告无需再支付XXX5年1月1日后的物业管理费。被告称XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋的产权人已调离被告单位，但并未提供上述五套房屋的产权人调离的证据，亦未证明上述人员已获得相应的物业费补偿，故被告应承担上述房屋的物业管理费。XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋在XXX5年以后进行了初始个人产权登记人的转让，被告亦向初始个人产权登记人发放了物业补贴费用，故被告无需再支付XXX5年以后的物业管理费用。102号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、807号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋、XXX号房屋在XXX5年以前发生了初始个人产权人的转让事宜，被告应给付转让前的物业费。被告已支付1999年度部分物业费，该笔款项应予扣除。原告主张的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。依据居委会的证明，原告一直为XXX楼提供物业服务，目前无证据显示原告怠于主张权利，被告提出的诉讼时效抗辩本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，本院判决如下：一、被告北京市朝阳区种植业养殖业服务中心于本判决生效之日起七日内给付原告北京京朝物业管理有限公司物业管理费五十四万六千九百元。二、驳回原告北京京朝物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14517元，由原告北京京朝物业管理有限公司负担7163元（已交纳），由被告北京市朝阳区种植业养殖业服务中心负担7354元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张海文人民陪审员  **林人民陪审员  魏 红二〇一九年十月二十五日书 记 员  佟 飞