上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12216号上诉人（原审被告）：上海盛浩国际物流有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇海虹路189号2幢488号库。法定代表人：宋涛，总经理。上诉人（原审被告）：宋涛，男，1968年11月30日生，汉族，住山东省鱼台县。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨磊，上海浦谐律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈树成，男，1969年8月16日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：王明磊，上海匡道律师事务所律师。上诉人上海盛浩国际物流有限公司（以下简称盛浩公司）、宋涛因与被上诉人沈树成房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初4528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛浩公司、宋涛均上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判第二项为上诉人退还被上诉人沈树成145,690元，并驳回沈树成其他诉讼请求。事实和理由：一、一审判决被上诉人应支付租金至2018年8月16日是错误的，应支付至系争房屋实际拆除日2018年12月20日。首先，系争厂房租赁合同约定的厂房用途为“仓储基地”，但被上诉人却以不能用作“废纸打包加工”为由，要求退还租金和押金，其提出的用途显然超出了约定范围；同时其诉讼中又提出是大房东、二房东等人通知其系争房屋要动迁，不能继续租用，也无相应证据证明。因此其于2018年8月17日提出提前解除合同的理由无合同和法律依据；且一审判决认定被上诉人于该日起客观上无法继续使用租赁房屋也是错误的。其次，被上诉人也未能证明该日其已将系争房屋交还上诉人。虽然2018年8月21日相关部门发出公告要求在9月20日将房屋清空、搬离，但上诉人并未收到公告，无法提出异议。因上诉人出租的系争房屋符合约定用途，故在被上诉人不能证明拆迁前已实际交还房屋情况下，应支付租金和占有使用费至双方确认的房屋实际拆除日，即2018年12月20日。具体租金和使用费的金额，对一审判决认定上诉人应归还至2018年8月16日止的租金和相应金额无异议，但被上诉人还应加付同月17日至同年12月20日的占有使用费，2018年8月1日至同年12月20日共计291,810元。因而上述判决返还的金额中应扣除该使用费，实际应还金额为145,690元。二、无论系争合同是否有效，一审判决上诉人应支付应退还租金和押金的利息并无合同和法律依据，应予撤销该项判决。被上诉人沈树成不同意两上诉人的上诉请求及事实和理由，并辩称：关于系争房屋实际占用时间，一审已予查明。被上诉人已经向上诉人支付了全部租金，并充分履行了对上诉人的告知义务。合同无效，过错方即上诉人应承担相应责任，在退还租金、押金基础上还应计算利息。要求维持原判。沈树成向一审法院起诉请求：1.确认盛浩公司与沈树成于2018年7月29日签订的厂房租赁合同无效；2.盛浩公司退还沈树成押金、租金共计44.75万元以及上述款项的利息：以1万元为本金，自2018年7月27日至实际支付日止；以43.75万元为本金，自2018年7月31日起至实际支付日止，均按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；3.盛浩公司赔偿沈树成损失1万元；4.宋涛对盛浩公司的上述付款义务承担连带责任；5.盛浩公司、宋涛承担诉讼费。一审法院认定，2018年7月29日沈树成与盛浩公司签订《厂房租赁合同》，合同第一条“租赁范围、时间内容”约定：租赁厂房位置为浦东新区XX镇XX路XX号，租赁厂房面积为1,300平方米含公推面积10％，租赁时间为2018年8月1日至2021年7月30日。合同第二条“租赁厂房的金额、递增及付费方式、时间”约定：年租金七十五万元包含物业费和办公楼三楼南侧5间房屋含人际关系费用（不含税）另押金62,500元，付款方式为半年一付，付款时间为签订合同日当天付款437,500元，于2018年8月1日前付清，之后租金按照合同半年一付，应提前30天付清，两年递增8％,开户行中国农业银行凌桥支行、户名宋涛。合同第四条“违约责任与不可抗力”约定：如遇国家市政规划动迁或其他不可抗因素导致乙方不能继续经营则甲方退还乙方实际租赁使用时间之外已付于甲方的租赁款，乙方收到此款后无条件搬走……。2018年7月31日沈树成通过其妻子刘某的银行账户向合同约定的盛浩公司法定代表人宋涛的银行账户支付了437,500元，其中包括租金375,000元和押金62,500元。2018年8月1日盛浩公司向沈树成交付系争租赁厂房。2018年8月17日沈树成向盛浩公司的法定代表人宋涛发送微信“宋总，我希望你尽早把房租及押金退给我，你这样拖着我，真的不应该，如果不是大房东二房东包括你合作的孙总把我叫过去，明确告诉我这个仓库不能做废纸打包加工，我也不知道，现在知道了，就不能明知不可以做还在投资几拾万进去做吧……你现在硬叫我继续进去做，又不给我后面风险保障，你让我现在怎么办……”。2018年8月21日浦东新区环境综合整治工作领导小组办公室发出《公告》要求在浦东新区XX镇XX村范围内的违法建筑必须在2018年9月20日前自行清空、搬离、拆除等，逾期不执行的，由相关职能部门进行依法查处并强制拆除。现租赁厂房已被拆除。一审另查明，盛浩公司是一人有限责任公司（自然人独资），股东为宋涛。一审审理中，沈树成明确诉请为：1.盛浩公司、宋涛没有提供租赁厂房是合法建筑的证据，故沈树成与盛浩公司签订的《厂房租赁合同》无效；2.沈树成已经向盛浩公司支付了2018年8月1日至2019年3月31日期间的租金375,000元、押金62,500元、支付盛浩公司、宋涛的合作方孙某定金1万元，合同无效后，要求盛浩公司返还447,500元并支付上述款项的利息：以44.75万元为本金，自起诉之日即2019年1月8日起至实际支付日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；3.2018年8月1日沈树成安排人员进场施工，其后接到通知停工并撤场，为此赔偿施工人员2万元，现沈树成仅要求盛浩公司赔偿沈树成施工损失1万元；4.根据公司法第63条的规定，盛浩公司是一人公司，宋涛是盛浩公司唯一股东，且宋涛通过个人账户收取租金，盛浩公司、宋涛之间存在财务混同，故要求宋涛对盛浩公司的上述付款义务承担连带责任。沈树成提交了与案外人许某（乙方）于2018年8月2日签订的《协议》，协议内容为“甲乙协商做一地磅池、打包池，包工包料共计53,000元整，工程结束后全部付清，在施工过程中遇到问题协商解决。该《协议》下部另记载“经双方协定开工控池遇到停工甲方应付乙方2万元机械、人工运输费用”的内容，落款时间为2018年8月4日，沈树成与许某在2018年8月4日下端分别签名；沈树成申请了证人许某到庭作证，许某陈述其通过朋友介绍认识了沈树成，沈树成委托证人施工系争租赁厂房的地磅和打包池，2018年8月1日证人进场，2018年8月2日证人与沈树成签订了协议约定工程款为53,000元，2018年8月3日有个自称甲方的工作人员告知证人，这里不能施工地磅和打包池，证人随即停工并电话联系沈树成，沈树成称其会协调，让证人等一周，一周后沈树成说不行了，证人就把材料运走了，因为发生停工，沈树成与证人协商，最终沈树成赔偿证人2万元，2018年8月4日就在《协议》尾部添加“经双方协定开工控池遇到停工甲方应付2万元机械人工运土方费用”的内容；沈树成另提交了由案外人孙某出具的收据及施工场地照片、视频等。盛浩公司则表示，XX村民委员会与上海XX有限公司签订的土地租赁协议上有曹路镇人民政府的盖章，由此可以证明系争租赁厂房是合法建筑，涉案厂房租赁合同有效。盛浩公司、宋涛确认收到租金375,000元和押金62,500元。盛浩公司、宋涛对证人证言不认可，认为证人与沈树成之间存在利害关系，证言前后矛盾，对《协议》的形成存疑，无法证明沈树成实际向许某赔偿了2万元，不同意赔偿损失；对案外人孙某出具的收据的真实性不认可，否认收到沈树成支付给孙某的1万元，并否认孙某为盛浩公司、宋涛的合作方。盛浩公司、宋涛认为沈树成实际使用租赁房屋至2018年12月20日，应当按照合同约定的租金标准支付2018年8月1日至2018年12月20日期间的租金（使用费），扣除上述期间的租金（使用费）后剩余款项愿意无息返还给沈树成。盛浩公司、宋涛对沈树成提供的施工场地照片不予认可，不确认照片反映的是租赁厂房的现场。盛浩公司提供了案外人上海市浦东新区XX镇XX村民委员会与案外人上海XX有限公司《土地租赁协议书》复印件、案外人上海XX有限公司与案外人上海XX有限责任公司签订的《厂房租赁协议书》复印件、案外人上海XX有限责任公司与盛浩公司签订的《厂房租赁合同》，证明系争房屋合法建造。《土地租赁协议书》的内容为租赁土地10亩，年土地租赁金额10万元。宋涛表示租赁合同的相对方是盛涛公司，宋涛的账户是合同指定的付款账户，不同意承担连带责任。沈树成对案外人上海市浦东新区XX镇XX村民委员会与案外人上海XX有限公司《土地租赁协议书》复印件、案外人上海XX有限公司签订的《厂房租赁协议书》复印件均不予确认。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。就系争租赁房屋的合法性一节，盛浩公司提供的《土地租赁协议书》为复印件，不符合证据合法成立的要式，同时该协议书中记载的出租标的为土地，无法证明系争租赁厂房取得合法建造的审批手续。因系争租赁厂房无合法审批手续，故沈树成与盛浩公司于2018年7月29日签订的《厂房租赁合同》属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，承租人实际占有使用租赁房屋的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于沈树成使用系争厂房的时间。沈树成2018年8月17日与宋涛之间的微信记录可以反映届时沈树成收到了租赁厂房不能用作废纸打包加工的通知，并向盛浩公司、宋涛提出要求退租金和押金，由此可以反映沈树成在2018年8月1日之后使用的系争租赁厂房并到2018年8月16日，因相关人员的叫停之后于沈树成发微信之日即2018年8月17日客观上已无法继续使用租赁厂房，沈树成的合同目的无法实现，盛浩公司、宋涛认为沈树成使用系争租赁厂房至2018年12月20日无证据证明，对盛浩公司、宋涛该意见，一审不予采纳，故沈树成实际使用期间（2018年8月1日至2018年8月16日）的使用费32,876.64元应当支付，2018年8月17日至2019年3月31日未使用期间的租金342,123.36元以及押金62,500元，盛浩公司应予返还。沈树成请求返还全部租金的意见，一审不予采纳。沈树成无证据证明案外人孙某为盛浩公司的合伙人，故沈树成请求盛浩公司返还定金1万元的诉请，一审不予支持。沈树成支付的租金和押金系属于生产经营领域的流通资金，沈树成要求盛浩公司、宋涛支付相应银行贷款利息并无不当，但因沈树成在与盛浩公司签订租赁合同时应当对相关的房屋性质进行了解并对相关后果做充分估量，沈树成怠于该审慎义务，与盛浩公司、宋涛签订无效的《协议书》，由此造成的损失双方当事人应当承担同等责任，沈树成要求盛浩公司、宋涛承担全部责任的观点一审不予采纳。关于利息的本金，根据一审认定的返还款项的金额调整为404,623.36元，沈树成主张利息的起止时间、利率标准，并无不当，一审予以准许。关于沈树成主张的损失1万元的诉请。证人许某虽到庭证实了与沈树成签订《协议》的真实性，但证人所陈述的停工时间与协议签订时间不相符，许某无证据证明其客观为沈树成从事了相关施工任务，沈树成也无证据证明实际支付了2万元，故对沈树成主张因施工损失赔偿了2万元的事实一审不予采纳，对于沈树成要求盛浩公司赔偿损失1万元的诉请，一审不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。盛浩公司是一人有限责任公司，厂房租赁合同中明确记载了相关的租金由宋涛的银行账户收取，实际沈树成也支付于宋涛，因宋涛没有提供证据证明其自己的财产独立于公司财产，沈树成请求宋涛对盛浩公司的上述付款义务承担连带责任的诉请，于法有据，一审予以支持。据此判决：一、沈树成与盛浩公司于2018年7月29日签订的《厂房租赁合同》无效；二、盛浩公司于本判决生效之日起十日内返还沈树成租金342,123.36元和押金62,500元；三、盛浩公司于本判决生效之日起十日内支付沈树成上述款项的利息损失（以404,623.36元为本金，自2019年1月8日计算至实际返还日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）的50％；四、宋涛对盛浩公司上述付款义务承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,088元，减半收取计4,044元，由沈树成负担359元、盛浩公司、宋涛共同负担3,685元。双方当事人二审中均未提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人沈树成是否还应支付2018年8月17日至同年12月20日的租赁房屋的使用费；二、两上诉人是否应支付应还租金和押金占有期间的利息。针对第一个争议焦点：首先，上诉人盛浩公司作为系争房屋的出租方至今未提供系争租赁厂房具有合法建造审批手续的证据，其在向被上诉人出租时应该明知其出租的房屋和行为不具有合法性而无效。依照法律规定，无效的合同和行为自始即无效。也即在签订系争合同时，上诉人就不应收取合法的租金。其次，虽然有公司法解释规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。但依照该规定的精神，也不应无条件无限制地支持支付占有使用费，应综合案件的具体情节和当事人的过错程度，认定支付占有使用费的金额。鉴于上诉人是于2018年8月1日才向被上诉人交付系争租赁厂房，且按被上诉人对系争房屋的用途和经营方式，被上诉人辩称其进场后为适应使用和经营进行适当的装修施工有一定合理性。然而在相隔不到一个月，有关政府部门却于同月21日在租赁房屋现场发出公告要求包括系争房屋在内的违法建筑限期自行清空、搬离、拆除。也印证了被上诉人收到通知系争房屋要被拆除的可能性，并鉴于被上诉人于2018年8月17日即通过微信向上诉人提出要求退还租金和押金，故在被上诉人进场如此短的情况下，就被政府限令拆除，原判认为该时起导致被上诉人无法继续使用租赁厂房并无不当。同时，现上诉人以政府限令搬离房屋的截止日认定被上诉人实际占用系争房屋的截止日也无相应证据证明。再有，参照系争租赁合同第四条约定，如遇动迁导致乙方（即被上诉人）不能继续经营则甲方（即上诉人）退还乙方实际租赁使用时间之外付于甲方的租赁款。况且导致系争租赁房屋不能继续使用的主要过错在于上诉人自始未提供系争房屋可予合法使用的手续，因此一审判决认定被上诉人应支付占有使用费的截止日为2018年8月16日是合情合理的，也于法无悖。本院注意到，上诉人的上诉请求中包括了2018年8月1日至同年8月16日的占有使用费，经查明，原判对此已予支持。至于上诉人提出其并未收到政府拆迁公告，因其不在现场，而被上诉人应在现场，上诉人不知道系争房屋被限令拆除属实，但据此为由要求被上诉人支付占有使用费至限令搬离截止日，综合以上情节，于理于法不符。针对第二个争议焦点：对于一审判决上诉人还应支付退还被上诉人部分租金和押金占用期间的利息。虽然上诉人在收取该部分租金和押金时具有合同依据，但被判决不应再占用后的资金占用费，原判鉴于被上诉人也存在相应过错，酌情认定该部分资金占用费金额的计算方式也无不当，本院予以认同，不再赘述。综上所述，盛浩公司、宋涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,276元，由上诉人上海盛浩国际物流有限公司、宋涛负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十月三十一日书记员  张弘毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……