江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初1413号原告：昆山城开锦亭置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道258号游站商业中心1号楼651-657室，统一社会信用代码：913205836770038608。法定代表人：朱民，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞婧，昆山市陆家法律服务律师法律工作者。被告：彭安坤，男，1988年10月26日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告昆山城开锦亭置业有限公司（以下简称城开公司）与被告彭安坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。后因被告彭安坤无法送达，本院依法适用公告送达，并依法组成合议庭，于2019年10月8日对本案公开开庭进行了审理。原告昆山城开锦亭置业有限公司的委托诉讼代理人俞婧到庭参加诉讼。被告彭安坤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山城开锦亭置业有限公司向本院出诉讼请求：1、判令原被告签订的《商铺租赁合同》于起诉之日解除；2、判令被告支付拖欠的租金73083.47元(截止至2018年12月31日)，并支付违约金(按照日3%收取)。2019年1月1日后，因被告继续占有房屋拒不归还，依照每月14000元的标准支付租金至搬离之日。3、判令被告支付自2018年10月1日至实际搬离之日的物业费(按每月2720元计算)。4、判令被告搬出涉案场地，并恢复原状将其归还给原告。5、本案律师代理费16100元由被告承担；4、本案诉讼费、保全费、保全责任保险费均由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年12月18日签订《商铺租赁合同》，合同中约定租赁场地为位于昆山市商业中心地下室XX号、XX号，面积418.43平方米，租赁期限3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止(场地交付之日为2016年1月1日，至2016年3月31日为免租装修期)，费用标准为1元/天*平方，付三押三，第2年起，每年递增5%。被告在2018年6月20日之后就再未支付过任何款项。被告严重拖欠租金，占据原告场地不予归还原告的行为已经严重违约。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如前请。被告彭安坤未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了证据认证。本案经审理认定事实如下：2015年12月18日，原告城开公司（出租方、甲方）与被告彭安坤（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：鉴于乙方已经对于租赁甲方场地展开商业活动的经济可行性已经充分论证，对于展开经营活动和场所装修的相应管理部门和遵循管理办法及需进行的审批程序和管理程序己经充分熟悉和了解，对于开展装修和运营的风险己经充分预计，乙方愿意租用甲方租赁场地开展商业经营活动；鉴于甲方拥有租赁场地的合法产权，甲方同意将租赁场地出租给乙方进行商业经营。甲乙双方经协商一致，定立本合同。双方对本合同条款已尽互相说明之义务，并对本合同之所有条款均己充分注意并详细了解双方合同权力和义务。特别是对违约责任的承担，乙方亦有足够预见。甲乙双方均认为本合同已反映其真实意思。第一条：租赁场地。1.本合同项下的租赁场地为位于昆山商业中心地下室XX号、XX号商铺(以下简称“租赁场地”)。2.租赁场地面积：418.43平方米(以房产证为准)。3.乙方将在租赁场地内设立经营棋牌娱乐。第二条：租赁期限。1.租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。2.自甲方交付乙方的租赁场地日起(2016年1月1日至2016年3月31日)的3个月为免租装修期。免租装修期内乙方无须缴纳租金，但因装修而产生的水电等公用设施费用及物业费由乙方承担。第三条：租金及相关费用的缴纳方式。1.乙方在签约时应向甲方交付的租金及费用：1)费用标准：1.00元/天*平方，付三押三，12727元/月，第2年起，每年递增5%；第1年,2016.04.01-2017.03.31,月租金12727元，月物管费2720元，年合计185364元；第2年，2017.04.01-2018.03.31，月租金13364元，月物管费2720元，年合计193008元；第3年，2018.04.01-2019.03.31，月租金14000元，月物管费2720元，年合计200640元。2)物业管理费标准：6.5元/月*平方，每月物业管理费用为2720元/月；3)首期租金：三个月费用38181元；4)租赁保证金：三个月费用38181元；5)合同终止后，甲方在扣除乙方应缴纳的租金、相关各种费用及违约金后，于1个月内无息退还余额予乙方；6)乙方在签订合同之日起三个工作日内支付首笔租金、租赁保证金，合计人民币76362元。3.付款要求：1)租金和物业管理费采取先付后用方式按一季(季/三月)提前10日支付，即每年12月20日、3月20日、6月20日、9月20日之前缴纳。第四条：场地交付。1.乙方租赁的商铺，甲方按现场状况移交。4.甲方在合同签订并收到乙方应缴纳的款项后的第二天将该商铺交付给乙方。第七条：租赁场地返还。1.本合同租赁期满日或提前归还日当天，乙方向甲方按毛坯房状况返还该租赁场地。如该租赁场地内外还遗留有乙方的任何装修、装饰、家具装备、物料、设备或其它任何物品，双方约定，作为乙方的遗弃物，价值为零处理。甲方有权以任何方式处理前述物品。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。甲、乙双方以外的第三方因该租赁场地所遗留物品提出主张的，由乙方负责和承担，与甲方无关。2.若乙方未按本条第1款约定的时间将该租赁场地返还予甲方，乙方应当向甲方支付自本合同租赁期满日或提前归还日的第二日起，至实际向甲方交还或甲方单方收回该租赁场地之日的场地占用费。场地占用费标准每日为每平方10元，再加上物业管理费(折算为日管理费)，加上其它费用(折算为日发生费用)之和。如逾期15天乙方未将房屋返还给甲方，甲方有权不通知乙方自行收回该租赁场地，由此所发生的费用由乙方承担，乙方遗留的所有财产甲方有权按照本条第1款处理。第八条：甲方的权利和义务。6.为保障甲方正常经营，当乙方经营商铺被查封、冻结或扣押时，乙方应即时向有关主管部门提出异地查封、冻结或扣押之请求。如否，甲方有权代为申请异地查封等，另行置放乙方财物，清除租赁场地，并解除合同。造成甲方损失者，乙方应予以赔偿。对乙方财产甲方享有留置权，得优先受偿。7.合同终止后，甲方有权按照合同约定收回租赁场地。第十条：违约责任。1.租赁期限内，任何一方违反本合同(包括附件及补充协议)的有关规定的，应承担违约责任。2.甲方未能按本合同约定的日期交付租赁场地的，起租日期相应顺延。3.乙方的违约责任。1)乙方逾期缴纳租金、物业管理费、租赁保证金、装修保证金和首期租金等费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的3%支付违约金给甲方。逾期30天仍未缴纳的，甲方可以单方面解除本合同，双方约定：逾期第31天为该合同的提前终止日，也为租赁场地提前归还日；租赁场地提前归还，按本合同第七条执行；租赁保证金不予退还；若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿。2)乙方应缴租金及物业管理费等超过上述规定缴费日期10日以上者，甲方有权切断商铺用水、用电，关闭乙方所租赁场地，并保留追加赔偿的权力。3)双方约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面解除合同，发给乙方限时撤场通知书；租赁保证金不予退还；给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任：c)将租赁场地闲置30天以上或擅自停业达30天的；k)本合同其他条款规定的情形。5)所有违约金可以从租赁保证金中直接扣除，不足部分可以向乙方追偿。违约金应在确定责任后10日内付清，否则按逾期付款处理。6)因乙方违约导致本合同解除的，甲方无需赔偿或补偿乙方已投入装修及设备设施。7)有关违约责任的事项，本合同未作规定的，按照《商铺管理公约》所定标准处理。8)甲方在解除合同和追究乙方违约责任后，仍保留其他合法方式追究乙方其他责任的权利。第十一条：本合同变更和提前解除。1.本合同如需变更，甲乙双方应另行签订书面协议。2.本合同期满，双方未续签的，或者由于一方的违约行为造成合同提前解除的，本合同终止。乙方如需继续租赁的，应在合同期满的前三个月以书面形式向甲方提出申请。在同等条件下，乙方享有优先承租权。3.除第十条原因外，若乙方提出提前解除合同的，乙方应提前6个月书面通知甲方，在征得甲方书面同意，本合同可以解除，但租赁保证金不予返还。在此期间，双方仍须按约履行合同。若在租赁期内享受免租期的，还应补交免租期的租金。乙方提前返还租赁场地。按本合同第七条执行。4.除第十条原因外，若甲方提出提前解除合同的，甲方应提前6个月书面通知乙方，经双方协商同意，本合同可以解除。在此期间，双方仍须按约履行合同。届时(6个月后)甲方以2倍返还乙方的租赁保证金。6.除另有规定外，本合同终止后，甲方应将乙方己支付未使用的租金及租赁保证金，在扣除乙方应支付给甲方款项后3个月内无息退还给乙方。第十四条：其他约定。1.物业管理费交给物业公司。甲、乙方与物业公司签订物业管理协议。原告城开公司陈述，原告在上述合同签订后按约将涉案商铺交付给被告使用，被告支付截止2018年6月30日前的租金，自2018年7月1日起的租金未能支付，大概在2018年9月底10月初被告就停业关门了，没有交还房屋和钥匙，原告向被告催款时，被告说现在不允许开棋牌室，等以后允许开的时候再开，并未说过不租。2018年8月30日，原告向被告彭安坤寄送律师函一份，催告被告缴纳2018年7月1日起已拖欠的租金及相应违约金，并告知被告，如逾期仍未支付的，将解除双方签订的商铺租赁合同，收回租赁房屋，并追究对方违约责任和要求被告赔偿损失。被告已于2018年9月5日签收该函件。原告陈述，被告仅在原告发律师函之前支付了10000元，未能支付剩余租金，合同到期后也未能将房屋交还给原告，故原告诉至本院。上述事实由租赁合同一份、律师函一份及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告昆山城开锦亭置业有限公司与被告签订租赁合同，约定将涉案房产出租给被告使用，该租赁合同系各方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约将涉案房产交付被告使用，被告在按约支付截止2018年6月底前的租金后，未能按约支付随后的到期租金，且逾期超过30天，后原告发函催告被告付款，但被告仍未支付租金，故被告已构成违约。关于原告要求自起诉之日起解除合同的主张，因双方均未举证证实双方已就合同解除达成过一致意见，原告在其向被告催款且被告仍未按约付款后未通知被告解除合同，结合合同约定，本院依法认定双方的合同系到期终止。关于原告要求被告支付拖欠的租金及占有使用费（自2018年7月1日起开始计算，计算至被告实际搬离之日，按每月14000元的标准计算，扣除被告已付的10000元）的主张，结合合同终止日期及合同约定的租金标准，本院依法支持116000元（2018年7月1日-2019年3月31日）。关于原告要求被告支付违约金(按照日3%收取)的主张，因原告已就被告逾期支付租金的违约行为解除合同并按约没收保证金，故原告再行主张被告支付违约金，缺乏依据，本院依法不予支持。关于原告主张的合同到期终止之后至被告实际搬离期间的占有使用费，本院认为，被告未能依约支付2018年7月以后的租金且已达30日，原告在此情形下发函催告被告付款，并告知逾期不付的后果，后被告仍未支付租金也未交还房屋，原告也知悉被告已于2018年10月初停止营业，故原告在合同到期后理应及时通知被告清场及收回房屋以避免损失扩大，但原告在合同到期后未能尽到该义务，故对于原告主张的合同到期终止以后的占有费用，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付自2018年10月1日至实际搬离之日的物业费(按每月2720元计算)的主张，因合同明确约定物业管理费交给物业公司，故原告该项主张缺乏依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告搬出涉案场地，并将场地恢复原状交还给原告的主张，审理中，原告明确其已于2019年9月清场和收回场地，并已将被告留下的物品妥善保管，故原告该项诉请已无支持必要。关于原告主张的律师代理费16100元，因双方并未对此做出明确约定，原告该项主张缺乏充分依据，本院依法不予支持。被告彭安坤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据证明自己主张，应依法承担不应诉的后果。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：一、原告昆山城开锦亭置业有限公司与被告彭安坤签订的《商铺租赁合同》于2019年3月31日到期终止。二、被告彭安坤支付原告昆山城开锦亭置业有限公司租金116000元,于本判决生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回原告昆山城开锦亭置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2636元，公告费690元，上述两项合计3326元，由被告彭安坤负担，由被告于履行上述判决给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××10-40017676。审 判 长  朱丽君人民陪审员  周文忠人民陪审员  杨建红二〇一九年十月十六日书 记 员  陆敏强附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。