河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1523民初1834号原告新县供销合作社。法定代表人：夏雨，系新县供销合作社主任。住所地：新县京九路炜二路。委托诉讼代理人陶林，男，汉族，1978年8月16日生，住新县。系该单位职工。被告黄叶军，男，汉族，1974年1月21日生，户籍住址：湖北省监利县。原告新县供销合作社与被告黄叶军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，由新县人民法院审判员方贤利独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶林与被告黄叶军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新县供销合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出租赁原告的门面房两间（原新县外资项目办公室位于新县××北段××楼××、七间门面房）；2、判令被告赔偿违约金6000元，并按房屋年租金20000元的标准支付逾期房租至房屋实际腾空之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月12日签订《门面房租赁合同》，被告租赁门面房两间，租期一年，自2018年8月12日起至2019年8月11日，约定合同到期后被告所租门面房由出租方自动收回。合同到期后，原告催被告搬出租赁的门面房，被告至今推托不愿搬走，构成违约，按合同法相关规定，应赔偿按20000元年租金30%的违约赔偿金，并支付逾期未搬出门面房租金至实际搬离为止。为维护原告合法权益，故诉至法院解决。被告黄叶军辩称，1、原告所说我不认同，合同的签订主体是新县外资项目办公室，而不是原告新县供销合作社；2、就算搬出门面房，也要给我合理腾房时间；3、即使房屋到期，同等条件下我享有优先承租权。经审理查明：2018年8月12日，被告黄叶军作为租房人（乙方）与新县外资项目办公室作为出租人（甲方）共同签订《门面房租赁合同》，约定黄叶军租赁甲方门面房两间，租期一年，年租金20000元，租赁期限自2018年8月12日至2019年8月11日止，合同到期后乙方所租门面房由甲方自动收回，乙方租赁用途为开超市，该合同并对双方权利义务进行了详细约定。该门面房属于国有资产，原由新县外资项目办公室作为权利主体行使经营管理权。2019年，因国家机构改革，新县外资项目办公室搬至新县发展和改革委员会，其作为独立法人单位已不存在，公章被收回。现新县政府和新县机关事务管理局出具情况说明，原新县外资项目办公室位于京九路北段办公楼及门面房现整体移交由新县供销合作社作为办公用房使用，由新县供销合作社作为权利主体行使权利并管理使用。2019年7月29日，原告新县供销合作社工作人员向被告黄叶军送达了《房屋腾空通知单》，告知合同期满后该房屋收回，并限定于2019年8月12日前腾空所租房屋交付给新县供销合作社。被告黄叶军主张合同签订主体并非原告新县供销合作社，且经营超市需要较长的腾空时间，至今未腾空该门面房，双方私下协商未果，引起本案诉讼。诉讼过程中，原告主张合同期满被告拒不搬离房屋构成违约，按合同及法律规定应赔偿年租金30%的违约金，并按合同年租金20000元标准支付逾期房租至实际腾空房屋之日止。被告黄叶军主张合同未约定具体违约责任，如果原告对外出租，同等条件下被告黄叶军享有优先承租权。上述事实，有事业单位法人证书、《门面房租赁合同》、《房屋腾空通知单》、《原告主体资格说明》及《情况说明》、双方当事人当庭陈述及开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同具有法律拘束力。本案中，被告黄叶军与原新县外资项目办公室签订《门面房租赁合同》，约定被告黄叶军租赁位于新县××北段××楼××、第七间门面房用于经营商业超市，该租赁合同系协议双方真实意思表示，不违反相关法律规定，依法成立生效，双方即应按照合同约定全面履行各自合同义务。本案焦点之一，原告新县供销合作社是否具备原告主体资格？本院认为，从形式上看，原告虽不是租赁合同签订方，但涉案门面房属于国有资产，因国家机构改革，原新县外资项目办公室作为法人单位已不存在，其公章被收回，并搬至新县发展和改革委员会，新县人民政府及新县机关事务管理局出具情况说明，原新县外资项目办公室办公楼及门面房现整体移交给新县供销社作为办公用房使用，并由新县供销社作为权利主体行使权利及管理使用。原告新县供销合作社作为事业单位法人，其经政府授权对原外资项目办公室国有门面房进行管理使用，应具备权利主体资格，该租赁合同原新县外资项目办公室相关权利义务应由原告新县供销合作社继续享有承担。因此，新县供销合作社具备原告诉讼主体资格，被告抗辩原告非合同签订主体不具备原告诉讼主体资格的主张依据不充分，本院不予采纳。本案焦点之二，被告黄叶军是否应腾退房屋并赔偿原告违约损失及支付逾期租金？本院认为，因国家机构改革，涉案房屋出租方权利行使主体虽发生变更，但不影响租赁合同的效力。该租赁合同约定租赁期限一年，现租赁期限已届满，且租赁期限届满前，原告工作人员向被告送达了《房屋腾空通知书》，已经尽到了合理告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”，因此，原告起诉要求被告腾空并返还租赁两间门面房的请求，本院予以支持。被告抗辩其经营商业超市库存很大需要很长腾房准备时间的主张，没有相关法律依据，本院不予支持。租赁期限届满后，经原告多次催促，被告至今未腾空租赁房屋，违反租赁合同约定，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，该租赁合同虽约定违约责任，但未明确约定具体违约金或者违约金计算方法，原告请求被告按年租金30%承担相应违约责任，因租赁期限届满前原告工作人员已向被告送达腾空房屋通知，租赁期限届满后原告工作人员多次催促被告腾房，但被告至今未腾空房屋，导致原告迟迟无法装修使用，确给原告造成损失，综合本案案情，原告该项请求较为适宜，且不违反相关法律规定，本院予以支持。被告抗辩租赁合同未约定具体违约责任故不应赔偿违约责任的主张，依据不充分，本院不予支持。租赁期限届满后被告一直继续占有使用租赁房屋，原告请求被告按原合同年租金20000元的标准支付合同期满后至房屋实际腾空之日期间的逾期租金，符合法律规定，本院予以支持。因双方分歧较大，本院未能调解达成一致意见。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄叶军于本判决生效之日起5日内腾空搬出租赁原新县外资项目办公室位于新县京九路北段一楼第六、第七间门面房，并按年租金20000元的标准向原告新县供销合作社支付自2019年8月12日起至实际腾退房屋之日止的逾期房屋租金；二、被告黄叶军于本判决生效之日起5日内赔偿原告新县供销合作社违约损失人民币6000元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告黄叶军负担。如不服本判决，可自本判决书送达日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  方贤利二〇一九年十月二十九日书记员  杨明亮