湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初2803号原告:秦本文原告:汤恩辉原告:卢美香原告:石东伟原告:余云广原告:王国辉原告：李梅菁原告:胡伟上述八原告委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。被告：黄石市正宏房地产开发有限公司，住所地：黄石滨湖大道1236号。法定代表人：刘正德，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘会胜，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘安德，男，系该公司员工。原告秦本文、汤恩辉、卢美香、石东伟、余云广、王国辉、李菁梅、胡伟分别与被告黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称：正宏公司）商品房销售纠纷八案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。上述八原告的委托诉讼代理人陈家麒、被告正宏公司的委托诉讼代理人刘会胜、刘安德到庭参加诉讼。上述案件经本院审判委员会进行讨论并作出决定，现已审理终结。原告秦本文向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续协助原告秦本文办理房权证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起、以68.8528万元为基数、按年利率5.655%的标准计算至办妥房权证之日止；3、本案诉讼费由被告承担。原告汤恩辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续协助原告汤恩辉办理房权证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起、以76.6万元为基数、按年利率5.655%的标准计算至办妥房权证之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原告卢美香向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续协助原告卢美香办理房权证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起、以38.5241万元为基数、按年利率5.655%的标准计算至办妥房权证之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。原告石东伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续协助原告石东伟办理房权证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起、以47.9226万元为基数、按年利率5.655%的标准计算至办妥房权证之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。原告余云广向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续协助原告余云广办理房权证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起、以61.0438万元为基数、按年利率5.655%的标准计算至办妥房权证之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。原告王国辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续协助原告王国辉办理房权证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起、以65.0269万元为基数、按年利率5.655%的标准计算至办妥房权证之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原告李梅菁向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续协助原告李梅菁办理房权证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起、以61.0032万元为基数、按年利率5.655%的标准计算至办妥房权证之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原告胡伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续协助原告胡伟办理房权证；2、请求法院判令被告承担自2018年7月1日起、以60.9473万元为基数、按年利率5.655%的标准计算至办妥房权证之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月至2017年10月间，就正宏公司开发的、位于大冶市××大道西侧、××以东××为0020180196地块上定名为金湖星城的商品房买卖相关事宜，上述八原告分别与该公司签订《商品房买卖合同》各一份。合同签订后，上述原告均依约履行了支付购房款的义务。但时至今日，该公司却违反合同约定，导致上述原告至今不能办理房权证。故上述原告诉至法院，请求法院判如所请。被告正宏公司辩称，一、上述原告的第1项诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，该项目经竣工验收，我公司于2018年5月29日张贴通知，告知各业主前来领取各自的房屋，同时于2018年底将该项目办理不动产权登记资料报送大冶市不动产登记中心备案，2019年1月6日，金湖星城涉案房屋的《首次不动产权属登记证明》均已办妥。2019年1月7日，我公司在金湖星城小区内、正宏物业办公室门前张贴通知，通知金湖星城的各位业主到公司销售部领取办理不动产权证登记资料。2019年4月11日，我公司在《东楚晚报》第15版刊登《再次通知》，再次通知金湖星城各位业主到公司销售部领取办理不动产权证登记资料，至此，我公司已经履行完毕涉案房屋依买卖合同第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案”的义务。但上述原告均未来领取办理房屋不动房权证的登记资料。由此可见，原告只需前来领取《首次不动产权属登记证明》，其即可办理并取得该房屋的不动产权证书，但其拒不领取该办证资料的责任不在我公司。二、上述原告的第2项诉讼请求无合同约定依据，不应得到支持。1、原告主张逾期办证的起算时间节点错误。2018年3-6月，我公司已将涉案房屋移交给上述原告，依据涉案房屋买卖合同第十五条的约定，逾期办证的起算时间节点为房屋交付后满180日的次日。而上述原告主张逾期办证的起算时间节点均为2018年7月1日，明显错误。根据黄石市中级人民法院已生效的（2019）鄂02民终65号《民事判决书》确认，涉案房屋在2018年5月28日即已具备交房条件。2、原告向我公司主张逾期办证的违约金，无合同约定依据，不应支持。涉案房屋买卖合同第十五条约定，若因我公司的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，双方选择的处理方式为第1项，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。”该约定具体明确，表明双方约定不适用该条第2、3项的情形；根据该约定，若因我公司的责任，导致原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，原告只能在选择退房的情况下，才能按约定向我公司主张违约责任。现原告均选择不退房，其无权向我公司主张逾期办证的违约责任。我公司在将涉案房屋移交给原告使用时，上述原告分别于2018年10月14日、7月16日、10月28日、12月13日、5月1日、7月5日、12月6日、4月28日分别与我公司签订了《补充协议书》。根据该协议书第二条的约定，原告己明确放弃了主张逾期办证的违约责任，现其主张违约金，明显有悖该补充协议的约定，有违诚实信用的原则和禁止反言原则。综上所述，我公司已履行完毕协助原告办证的合同义务，原告主张逾期办证的违约金无合同约定依据，原告的两项诉讼请求于法无据，故恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：“金湖星城”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由正宏公司开发。2016年1月至2017年10月间，上述原告分别与正宏公司签订了《商品房买卖合同》各一份，约定原告分别购买被告开发的位于大冶市××大道西侧“金湖星城”项目第10幢2单元21304号、第5幢1单13004号、第4幢2单元20802号、第4幢2单元20601号、第10幢2单元20701号、第10幢2单元22104号、第6幢1单元13201号、第10幢2单元21101号商品房各一套，合同还分别约定了价款；合同第八条约定交房期限为2017年12月30日前，交房条件为该商品房经验收合格；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供（住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地房权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，上述原告均按合同约定履行了付清购房款的义务。2018年5月22日，“金湖星城”项目（含讼争房屋）通过人防、环保、绿化、消防、设计、施工、工程监理及建设主管部门的验收合格。2018年5月29日，正宏公司再次登报通知未收房的业主前来领取各自房屋。2019年1月6日，大冶市不动产登记部门对正宏公司开发的“金湖星城”房屋颁发了《不动产首次登记权属证明》。2019年1月7日，正宏公司在金湖星城小区内物业办公室门前张贴《通知》，通知金湖星城的各位业主到公司销售部领取办理不动房权证登记资料。2019年4月11日，正宏公司在《东楚晚报》刊登《再次通知》，再次通知金湖星城各位业主前来领取办理不动产权证登记资料。秦本文、汤恩辉、卢美香、石东伟、余云广、王国辉、李菁梅、胡伟分别于2018年10月14日、7月16日、10月28日、12月13日、5月1日、7月5日、12月6日、4月28日领取房屋钥匙，同时分别与正宏公司签订《补充协议书》各一份，约定原告“不得就未建室内部分墙体及所谓逾期交房等问题再以任何形式和理由要求该公司承担法律责任”。事后，上述原告以正宏公司违约未能按期协助办理房权证，要求被告承担逾期办证违约责任，因而成讼。本院认为，上述原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应依约履行合同确定的义务。上述原告均已履行了付清购房款的义务，正宏公司逾期向主管部门办理不动产首次权属登记，其行为已构成了违约，在按约继续履行协助原告办理不动产权证义务的同时还应当承担违约责任。正宏公司于2019年1月7日在“金湖星城”小区区域内，以张贴《通知》的形式，通知各位业主前来领取办理不动产权证资料。该《通知》的行为有效，并不违反法律的禁止性规定，应当予以认定。根据合同约定，正宏公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得首次不动产权属登记证明。因此，正宏公司承担逾期协助办理房权证违约责任的起始时间，应当是自房屋验收合格并具备交付条件之日，即正宏公司登报通知业主再次领取房屋之日2018年5月29日，亦应以此日作为交付房屋拟定日期。根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，建设、勘察、设计、施工、监理单位依法对建设工程质量负责。由建设单位自行组织验收。竣工验收应当取得消防、规划、环保等部门出具的认可文件，这是城乡规划、消防、环保等法律强制性要求，开发商交付房屋时，应当取得上述合格证明文件。正宏公司于2018年2月28日登报通知交房时不符合合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件，原告有权拒绝收房，正宏公司构成逾期交房。但其就该金湖星城项目于2016年12月2日通过了防空验收，2017年9月30日通过环保基础设施竣工验收，2018年2月9日竣工验收合格，2018年3月21日绿化验收合格，2018年4月10日消防复验收合格，2018年5月22日取得竣工验收规划条件核实证明，该小区基础和公共配套设施均已到位，达到了“该商品房经验收合格”的交房条件，故应当以此日（2018年5月29日）为逾期办证的起算点。如业主提前收取房屋，属瑕疵交房，亦应按该日期为起算点。自2018年5月29日起满180天之日起至正宏公司通知各业主领取办理不动房权证登记资料日期即2019年1月7日止，系该公司承担协助办理房权证逾期违约金的期间。相关业主拖延领取房屋的应当以其实际领取房屋之日起满180天之日为起算点，如已超过2019年1月7日则不能再主张逾期违约金。故此，对余云广、王国辉、胡伟要求被告承担违约金的请求，予以支持；因秦本文、汤恩辉、卢美香、石东伟、李菁梅迟延领取房屋，超过了主张违约金的期限，故对其要求正宏公司承担违约金的请求，不予支持。由于双方当事人对逾期协助办理房权证违约金的计算标准没有约定，其违约金计算标准可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于上述原告未能提供证据证实其因逾期办证遭受具体的经济损失，故可按中国人民银行同期贷款利率的130%标准计算其违约金为宜。至于双方签订的《补充协议书》中约定的“乙方不得就未建部分墙体及所谓逾期交房等问题再以任何形式和理由要求甲方承担法律责任”，只是对正宏公司此前逾期交房的违约行为的处置，上述原告对正宏公司未建部分墙体及所谓逾期交房的违约责任的放弃。此时，正宏公司是否违约逾期办证尚未实际发生，该协议的效力并不及于正宏公司是否承担逾期办证的违约责任，属法律规定的约定不明或没有约定的情形，应当依照相关法律规定处理，正宏公司应当承担逾期办证的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄石市正宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内在合同约定的义务范围内继续协助原告秦本文、汤恩辉、卢美香、石东伟、余云广、王国辉、李菁梅、胡伟办理涉案房屋不动产权证；二、被告黄石市正宏房地产开发有限公司应当赔偿原告余云广逾期协助办理房权证违约金4066.91元（按已付购房款61.0459万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%标准自2018年11月25日起计算至2019年1月7日止）、赔偿原告王国辉逾期协助办理房权证违约金604.48元（按已付购房款65.0269万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%标准自2019年1月1日起计算至2019年1月7日止）、赔偿原告胡伟逾期协助办理房权证违约金4027.03元（按已付购房款60.4473万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%标准自2018年11月25日起计算至2019年1月7日止），均定于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告秦本文、汤恩辉、卢美香、石东伟、李菁梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。八案受理费减半收取合计1618元，由原告秦本文负担241元，原告汤恩辉负担282元，原告卢美香负担80元，原告石东伟130元，原告余云广负担25元，原告王国辉负担195元，原告李菁梅负担200元，原告胡伟负担174元，被告黄石市正宏房地产开发有限公司负担291元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  张炳锐二〇一九年十月十二日书记员  王 玮