青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4340号原告：青海中发源实业有限公司（统一社会信用代码：91630000679169434T），住所：西宁市城东区树林巷1号。以下简称中发源公司。法定代表人：马义良，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯鸿，青海海博律师事务所律师。委托诉讼代理人：航前加，该公司销售经理。被告：韩学德，男，撒拉族，1983年1月20日出生，户籍住址：青海省循化县白庄镇下白庄村143号。委托诉讼代理人：韩舍乙布，男,撒拉族，1991年11月2日出生，住址：青海省循化县。原告中发源公司与被告韩学德商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告中发源公司委托诉讼代理人李凯鸿、航前加，被告韩学德及其委托诉讼代理人韩舍乙布到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中发源公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年5月17日签订的合同编号为YSO1002019038061，房屋代码为60533354和合同编号为YSO1002019017536，房屋代码为994029的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令原告向被告退还购房款1390089.5元（其中扣除房款总额10％违约金为345565.5元）；三、本案的诉讼费用被告承担。事实和理由：2019年5月17日，原、被告分别签订了合同编号为YS01002019038061，房屋代码为60533354和合同编号为YS01002019017536，房屋代码为994029的《商品房买卖合同（预售），约定被告购买原告开发的位于西宁市××区房屋，建筑面积分别为116.75平方米、212.34平方米。房屋单价分别为每平米10501.80元和10500元，两套房屋的合同总价款为3455655元。合同附件十一补充协议第四条约定，买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10％的违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料。合同签订后，被告在合同约定的90日内没有办妥贷款手续，获得贷款，原告在此之后多次催告被告支付房款或者协商付款事宜，但被告置若罔闻，不积极履约，一直持续至今。截止当前，原告共计收到被告支付的购房款1735655元。综上，为维护合法权益，依据双方的合同约定，诉请贵院依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。被告韩学德辩称，我认为合同可以继续履行，要求补交首付款。原告提供的合同有问题，是有目的性的，原告签订合同的目的就是为了向我索要违约金。原告签订合同的行为存在欺诈。原告了解我的银行流水后，将我的首付款从30％提高到了50％。我的贷款是委托原告向银行申请的，原告在充分了解我的情况，确认我的银行流水没有问题后，承诺首付比例不超过50％，还出具了承诺书。原告故意给我设置圈套，有意拖延时间，不及时向银行提交贷款资料，直至约定的违约责任期限到期后，才将贷款资料交给银行。原告要求我交付全款，但没有给我合理的期限，要求我两天内付清全款。是原告故意造成我违约，然后向我索要违约金。原告的主张不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，认定如下：原告提交的证据：证据一、《商品房买卖合同（预售）》两份（编号分别为：YSO1002019038061、YSO1002019017536），意在证明：合同附件十一第四条第一项（合同第29页），就合同的解除和违约金的标准予以了约定，按合同的约定，合同解除后，原告可扣除房款总额10％作为违约金。经质证，被告上述证据的真实性没有异议，但认为，违约责任的约定不公平，且违约是原告故意拖延造成的，原告没有给予被告继续履行的合理期限。本院对上述证据真实性予以确认。证据二、收据，意在证明：原告收到被告购房款总共1735655元的事实。经质证，被告上述证据不持异议，本院对上述证据予以确认。证据三、公告；证据四、手机短信。上述两组证据意在证明：原告督促被告交付房款及告知其相应后果的事实。经质证，被告对看到公告和收到短信的事实予以认可，但认为，这只是原告为解除合同要我承担违约责任走的形式，被告前去和原告调解解决时，却遭到原告拒绝，原告没有解决问题的诚意。本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交证据如下：证据一、通话录音（与原告公司销售员工的通话录音，时间为2019年4月29日，时长为8分43秒，拨出电话号码为138XXXXXXXX，呼叫人为韩舍乙布；接听人员为马玉红，电话号码为187XXXXXXXX），意在证明：原告承诺贷款能办，承认提交资料是公司的事情，和被告无关，不会追究我的违约责任的事实，且强调被告的流水和征信都没有问题，贷款申请在一两天内可以办下来。证据二、承诺书，意在证明：原告承诺为被告办理贷款的事实。经质证，原告认为，对通话录音的合法性不予认可，对录制时间、对方通话人员的身份、通话场所等无法查证，不能证明与本案争议事实有关联性；另外，从内容来看，应该是给被告办理备案合同，因刷卡金额不符出现问题的内容。被告提到的个人征信、流水等，只能理解为向银行提交相关资料，贷款是否通过是由银行决定的，原告仅仅是协助被告提交资料；对承诺书，因是复印件，其真实性有待查证，也没有相关人员的签名或盖章，且是针对韩舍乙布，不是针对本案当事人韩学德的，无法确认为我公司营业部出具。证据三、银行柜台电脑截图，意在证明：韩舍乙布需要补交首付款63万元、韩学德需要补交首付款32万元，补交以后，银行可以放款。证据四、通话录音一份（被告代理人与现在的销售主管的通话，时间为2019年7月26日，拨出为销售主管，号码187XXXXXXXX，接听为韩舍乙布，号码138XXXXXXXX），意在证明：2019年7月26日，原告又重新换了一家银行申请贷款，还没有将贷款资料提交给银行。经质证，原告认为上述证据的来源均存疑，提出原告之前多次将被告的贷款资料提交给银行，被多家银行拒绝，并不是没有提交。本院认为，被告提交的上述证据能够证实，原告代为被告向银行申请购房贷款，因被告未能通过银行的贷款审查，其贷款申请未获批准的事实。根据以上证据及原、被告陈述，以下事实可以认定：经审理查明，2019年5月17日，原、被告分别签订了合同编号为YS01002019038061，房屋代码为60533354和合同编号为YS01002019017536，房屋代码为994029的《商品房买卖合同（预售）》两份，约定由被告购买原告开发的位于西宁市××区房屋，建筑面积分别为116.75平方米、212.34平方米。房屋单价分别为每平米10501.80元和10500元，两套房屋的合同总价款为3455655元。两份合同的附件十一补充协议第四条第一项约定：“买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10％的违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料。”合同签订后，被告共计支付购房款1735655元。后因被告贷款申请受阻，双方对继续履行合同争议成诉。本案争议的焦点为：1.合同附件十一补充协议第四条第一项约定的合同解除的条件是否成就？2.被告对合同不能继续履行是否存在违约？本院认为，庭审中，被告表示对合同附件十一，补充协议第四条第一项的内容了解，对违约责任的内容知情。因双方签订合同后，被告的贷款申请未获银行批准，被告亦未按合同约定向原告交付剩余房款，根据上述合同约定，若被告在合同签订后90日内不能获得贷款，原告可依约解除合同。据此，原告请求解除与被告签订的两份《商品房买卖合同（预售）》的主张符合约定，应予支持；因原告承诺为被告协助申请贷款，贷款未能获批，非原、被告原因所致，故原、被告对合同无法继续履行均无过错，原告要求被告承担违约责任无事实依据，且协议中关于违约金承担的约定，有违公平原则，原告据此提出的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条之规定，判决如下:一、原告青海中发源实业有限公司与被告韩学德于2019年5月17日签订的合同编号为YSO1002019038061、房屋代码为60533354和合同编号为YSO1002019017536、房屋代码为994029的《商品房买卖合同（预售）》两份，依法予以解除，原告青海中发源实业有限公司已收取的房款1735655全额退还被告韩学德；二、驳回原告青海中发源实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取10210元，由被告韩学德负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 马华忠 二〇一九年十月十六日书记员 马晓斌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。