江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0116民初5448号 原告（反诉被告）：张清，女，汉族，1994年4月5日生，住江苏省南京。 委托诉讼代理人：李子林，江苏永元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾成军，江苏永元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李银霞，女，汉族，1975年10月13日生，住山东省成武县。 委托诉讼代理人：李振勇，江苏友为律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚利华，男，汉族，1977年5月18日生，住湖北省蕲春县。 委托诉讼代理人：李振勇，江苏友为律师事务所律师。 第三人：南京爱如山房地产置业顾问有限公司第五分公司，住所地江苏省南京市六合区葛塘葛中路4幢633号商铺。 法定代表人：陆翠萍。 委托诉讼代理人：刘某，男，该公司门店店长。 原告（反诉被告）张清诉被告（反诉原告）李银霞、龚利华、第三人南京爱如山房地产置业顾问有限公司第五分公司（下称爱如山公司第五分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张清极其委托诉讼代理人李子林、顾成军与被告（反诉原告）李银霞、龚利华及其共同委托诉讼代理人李振勇、第三人爱如山公司第五分公司委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张清向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方之间签订的《房地产中介买卖合同》，并返还已支付的违约金1万元；2、请求依法判令李银霞、龚利华承担合同约定的违约金21万元；3、请求依法判令李银霞、龚利华承担已经支付给爱如山第五分公司的佣金1.5万元（合同中约定违约方承担）；4、请求依法判令李银霞、龚利华承担因其违约行为引发诉讼的律师费1.2万元；5、本案诉讼费李银霞、龚利华承担。事实与理由：2019年5月11日，张清与李银霞、龚利华以及爱如山公司第五分公司签订《房地产中介买卖合同》，约定由张清购买李银霞、龚利华位于六合区房屋，房屋总价105万元，建筑面积79.74平方米。合同中对于三方各自的权利、义务、房款的支付方式、房屋的交付、佣金的支付、违约责任等事项进行了详细的约定。合同签订当日，张清微信转帐支付李银霞、龚利华定金1万元，对方出具收据。张清现金支付爱如山公司第五分公司佣金1.5万元，第三人出具收据。合同签订后，李银霞、龚利华认为实际成交价格较低，便以其他理由明确表示拒绝履行合同。现诉至法院请求判如所请。 被告李银霞、龚利华辩称，1.张清陈述李银霞、龚利华不卖房子，是虚假陈述，本案事实是张清不履行买房子的付款义务。签订合同后，李银霞、龚利华做好售房准备，随时可以卖房子，但是张清不支付首付款，采取套路贷的方式诱骗李银霞、龚利华去贷款。2.双方签订购房合同系双方真实意思表示，合法有效，李银霞、龚利华作为卖房的人，已经将产权证放中介处，只要李银霞、龚利华收到房款，立即可以办理手续。3.各方签订的合同应该受到法律保护，没有理由解除，李银霞、龚利华要求张清支付违约金，继续履行合同，李银霞、龚利华现在也坚决不同意不履行合同，不同意免除张清支付105万元房款的义务。 反诉原告李银霞、龚利华向本院提出如下诉讼请求：1.继续履行《房地产中介买卖合同》；2.判令张清支付逾期付款违约金42.12万元，现在要求支付到房款付清之日（签订合同2019年5月12日，计算到起诉之日2019年8月1日，基数是104万，每日0.5%，计算房款付清止）；3.判令张清承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方签订《房地产中介买卖合同》后当日，李银霞、龚利华将房产证、土地证交与爱如山公司第五分公司，但张清仅支付购房定金1万元后，至今未付任何款项。因李银霞、龚利华需用出售房屋的房款重新购买房屋，经多次催促支付购房款，但对方以自己无钱为由推脱至今。现诉至法院请求判如所请。 反诉被告张清辩称，对于双方签订的房地产买卖合同，认可其真实性，是双方真实意思表示，但是因为一方明确反悔不卖，张清不得已另行购置房屋，原合同目的已经无法实现，无法继续履行。关于反诉人反诉请求第二项，张清认为不存在违约情形，不认可违约金承担及标准，其他同本诉意见。 第三人爱如山公司第五分公司述称，在支付首付款的时候有明确约定，详见合同，首付款是过户当天支付，双方准备办理银行贷款审批。通过后，证明张清有资格贷款，然后去银行办理过户、支付首付款。中间是李银霞、龚利华不履行配合办理贷款，爱如山公司第五分公司多次沟通。双方之间买卖记录，都有证明，李银霞、龚利华不配合办理贷款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对事实认定如下：2019年5月11日，委托人出售方甲方李银霞、龚利华、委托人买受方乙方张清、受托人中介方丙方爱如山公司第五分公司签订《房地产买卖中介合同》，约定甲乙双方在丙方居间服务下，就房屋买卖达成协议，丙方已促成交易，甲方双方就该交易行为具体事项及丙方后续服务，订立以下条款，供三方共同遵照执行。房屋所有权人李银霞、龚利华，房屋座落南京市六合区，建筑面积79.74平方米，房屋售价105万元，其他情况满五唯一、甲方净得价。丙方应认真履行甲乙方委托的后续服务，具体包括产权转移、房屋交付、产权证、贷款、抵押登记等相关事宜。本合同一经三方签订即视为丙方已促成交易，乙方应向丙方支付中介佣金2.52万元。甲乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的；未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的---。上述违约行为方应承担下列违约责任，按总房价20%计21万元支付违约金，守约方已向丙方支付的佣金等视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，丙方不予退还。因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。乙方于2019年5月11日前支付甲方购房定金1万元，该定金最后冲抵房款。乙方于贷款审批通过三日内支付甲方购房房款15万元，并于当天办理产权交易过户手续。余款88万元以贷款形式支付给甲方，乙方承诺符合银行贷款条件，无不良信用记录，符合南京市最新购房政策。若银行贷款不足，则不足部分由乙方用现金方式在银行贷款下款之前补齐给甲方，每推迟一天按千分之五支付违约金。尾款1万元在乙方付清购房定金、购房房款、购房余款后于七日内甲方需迁出该房屋内的所有户口。 另认定：买卖房屋产权证号为宁房权证六转字第××号。《房地产买卖中介合同》签订当日，李银霞出具《定金收条》，内容为今收到张清购买李银霞位于南京市六合区房屋定金计1万元整。5月12日，爱如山公司第五分公司出具《收款收据》，内容为买卖服务费1.5万元。张清为本次诉讼花费律师费1.2万元。 还认定：2018年4月26日，张清、湛某登记离婚。2019年5月14日，湛某、王某签订《房地产买卖中介合同》，约定湛某将位于南京市六合区房产卖与王某，建筑面积65.12平方米，房主净得价92万元。7月17日，湛某将该房屋贷款余额还清，张清系共同借款人。2019年9月3日，张清、中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款112万元（首付款49万元），贷款期限30年，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水准水平上上调15%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。 庭审中，张清认为对方不配合贷款而违约，致使合同不能继续履行，自己也另行购买房产，要求解除合同。为此，张清提供如下证据证明对方违约：1、微信聊天记录一宗，5月12日，李银霞发微信“我老公不让卖”，5月15日，张清发微信“你尽量快一点，因为我想早点去装修。因为有小孩装修肯定要吹一段时间！我这边东西都准备好了！就看你那边了！”5月22日，张清发微信“你自己和你老公商量如果你们要不卖我们就按合同办事”。2、李银霞、刘某（中介公司工作人员）通话记录，证明刘某要求李银霞、龚利华配合过户，李银霞拒绝。5月25日，李银霞“是礼拜一签字吧？”，刘某“对，签那个贷款必须两个人都在，除非你去搞一个全权委托，委托你一个人，去公证处公证下”。李银霞“就是你们用那个套路贷在卖之前，不会有什么事，卖之后就跟我们没有什么关系了？”，刘某“不是，他也不属于套路贷，那是正常的首付啊，只要银行能批就行了”。当日，双方再行通话，刘某“喂姐，你确定是不卖了啊？”，李银霞“对，对，对”，刘某“好，那我就这样跟她讲了，你自己怎么和她---”（挂断）。3、《房地产买卖中介合同》一份、定金收条，证明6月9日，张清与案外人签订购房合同，购买位于南京市六合区房产，建筑面积89.16平方米，总价161万元。李银霞、龚利华质证意见为：1、微信聊天记录真实性无异议，但不认可证明目的；2、通话记录，真实性没有异议，李银霞提到套路贷，首付款也采取贷款的形式，不履行合同不支付房款责任在张清和中介公司；3、《房地产买卖中介合同》真实性不认可，张清本人也是卖房中介人。爱如山公司第五分公司质证意见为首款需贷款审批通过后才能支付，银行贷款部分约定贷款不足部分现金补齐。李银霞提供证据如下：1、张清的朋友圈，证明张清职业系房屋中介人；2、调查令，证明张清签订合同后，没有准备首付款，也没有准备购房资格证明；3、李银霞与中介公司人员的短信，内容为6月3日李银霞向中介公司人发手机短信，李银霞“你好，中介，不知道你姓什么，周五我去了南京一直到周日，也没人联系说这个事怎么解决，那么从签订合同有一段时间了，我房款也没到，贷款也没收到，我也要等着买房子，看你们什么时候有时间通知我一下去南京，这个事尽快解决”，中介公司人员回复“这个信息我看不懂，我这边有录音，是你自己确定不卖了，不是我们不给你钱，贷款也不配合做”，证明催房款的事实；4、通话录音，采用张清提供的通话录音，证明张清和中介公司一直未支付首付款，采用套路贷方式，首付也要银行贷款，李银霞总感觉操作有问题，拒绝签字。张清的质证意见为：1、朋友圈的真实性认可，与本案没有关联性，张清从事房产中介工作，但与购房没有关系；2、调查令，对其结果无法确定真实性，没有正式的文件，需要说明的是，张清本人户籍就在南京，无需开具购房证明；3、对于短信内容，正好印证录音证据，所以不认可证明目的；4、通话录音，真实性认可，但坚持合同为准。爱如山公司第五分公司质证意见为，李银霞发的短信，之前公司工作人员即本人发了十多条给李银霞，李银霞都没有回复，发这条短信，不知道什么目的。 以上事实有当事人陈述、房地产买卖中介合同、房产证、土地证、微信、通话记录、定金、佣金收条、委托代理合同、发票、离婚证、离婚协议书、房价走势、个人租房合同、短信、微信朋友圈截图、通话录音等证据证实。 本院认为，李银霞、龚利华、张清、爱如山公司第五分公司签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。龚利华作为出售方当事人，虽未在合同落款处签字，但事后予以认可，系追认行为。合同签订后，合同当事人应严格恪守各自义务。本案中，2019年5月11日，张清支付购房定金1万元，5月25日，李银霞明确表示不再出卖房屋，构成根本违约，张清要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，李银霞、龚利华应将收到的定金1万元予以返还。双方合同同时约定了房屋中介费、律师代理费的赔偿方法，根据该约定，李银霞、龚利华应赔偿张清实际支出的中介费、律师费2.7万元。合同中约定“无正当理由不履行合同的”，违约方应承担21万元的违约金。该约定过高，本院综合李银霞、龚利华违约情况及前述损失赔偿、定金退还情况酌情认定违约金2万元。新购置的房产与从李银霞、龚利华处购买的房产面积、地段均不同，无可比性，同时房价并未明显变动，不宜认定该部分房屋差价系对方违约造成。李银霞、龚利华辩称，对方无实际购买能力，系用自己房产套贷。合同约定，如果贷款金额不足，可现金支付，现李银霞、龚利华并未配合进行贷款审查，违反约定，该辩称不予采信。同时，李银霞、龚利华认为张清无实际购买愿望，对贷款资质产生质疑。李银霞、龚利华对此未提供证据，且张清后续贷款事实足以证明张清的贷款资质，该辩称亦不予采信。李银霞、龚利华主张的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款之规定，判决如下： 一、解除《房地产买卖中介合同》； 二、被告李银霞、龚利华与本判决生效后十日内返还定金1万元，给付原告张清4.7（2.7+2）万元，共计5.7万元； 三、驳回原告张清、反诉原告李银霞、龚利华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5005元，减半收取2503元，由原告张清负担1890元，被告李银霞、龚利华负担613元。反诉费3800元，由反诉原告李银霞、龚利华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  薛俊卫 二〇一九年十月十一日 书记员  林丹萍 人民法院上诉须知 （2019）苏0116民初5448号 一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费5005元，反诉案件受理费3800元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。 三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。 四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。 五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。 六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。 南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面） 二○一九年十月十一日 自觉履行生效法律文书告知书 一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。 1、权利人账号信息: 开户银行： 开户名称： 开户账号： 2、南京市六合区人民法院账户信息： 开户银行：中国建设银行南京六合支行 开户名称：南京市六合区人民法院 开户账号：32×××56 二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。 3、对被执行人限制高消费，限制出入境； 4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施； 5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 申请执行提示书 一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。 二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。