浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1582号上诉人（原审被告）：吉翔置地集团有限公司。住所地：浙江省海宁市浙江海宁经编产业园区吉恩仕大道1、3号楼，统一社会信用代码：91330481569368184A。法定代表人：张利法，董事长。委托诉讼代理人：贺群，浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朴龙峰，男，1981年10月3日出生，朝鲜族，户籍所在地：山东省青岛市崂山区，现住浙江省海宁市。被上诉人（原审原告）：任雪玉，女，1979年2月13日出生，朝鲜族，住浙江省海宁市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：柯荣明，浙江政法联律师事务所律师。上诉人吉翔置地集团有限公司因与被上诉人朴龙峰、任雪玉商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初114号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年6月11日受理后依法组成合议庭进行审理。因本案案情复杂，经本院院长批准，本院延长审理期限3个月。本案现已审理终结。吉翔公司上诉请求：撤销原判，改判驳回朴龙峰、任雪玉要求吉翔公司赔偿166409元的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，本案中不存在商品房预售合同纠纷。原审中朴龙峰、任雪玉以商品房预售合同纠纷为由起诉吉翔公司，要求赔偿其166409元的损失。吉翔公司认为朴龙峰、任雪玉的诉讼请求无事实依据和法律依据，双方签订商品房预售合同后吉翔公司已完全履行了合同所约定的义务，将合同标的物交付给朴龙峰、任雪玉，并办理相关权证。本案所涉合同双方的权利、义务均已履行完毕。吉翔公司在履约过程中无任何过错和任何违约行为，朴龙峰、任雪玉以吉翔公司的行为构成违约为由起诉吉翔公司无事实依据。朴龙峰、任雪玉认为吉翔公司在销售过程中宣传该楼盘系海宁市城区紫微初级中学、城南小学(即文苑小学)学区房，并以此为由认为吉翔公司该行为系合同要约行为,但吉翔公司对此早已提出异议和反驳，吉翔公司认为吉翔公司的行为系要约邀请，而非合同要约行为。况且嘉兴市中级人民法院(2015)浙嘉民终字第992号民事判决已认定吉翔公司的宣传行为系要约邀请而不能认定为要约行为。故朴龙峰、任雪玉认为吉翔公司的行为构成违约无法律依据。二、朴龙峰、任雪玉起诉吉翔公司超过法定诉讼时效。朴龙峰、任雪玉以商品房预售合同纠纷为由起诉吉翔公司，如朴龙峰、任雪玉与吉翔公司之间发生合同纠纷，诉讼时效的起始点最迟也应该在2014年12月30日房屋交接完毕起算。无论是按照当时法律所规定的二年诉讼时效还是按照新法所规定的三年诉讼时效计算，本案起诉均超过诉讼时效，不应得到法律的保护。朴龙峰、任雪玉在2014年12月30日前已交接取得房屋，而其在2014年4月从海宁日报得知所购买的房屋并不是学区房，因此，无论是从2014年4月或2014年12月起算本案均已超过了法定诉讼时效。原判以2018年6月25日作为诉讼时效起算点有误。吉翔公司认为原判对本案诉讼时效的理解是错误的，诉讼时效期间起始点的计算应该是确定的，而不是未知的。如果按原判对诉讼时效的认定方式，今后若干年该小区业主发生与本案业主相同的情况，就会产生未知的无数个诉讼时效起始点。三、一审判决与原审法院相同类型案件判决相矛盾。2018年9月3日耿玉欣、廖利华以与本案相同的事实和理由起诉吉翔公司，海宁市人民法院以(2018)浙0481民初7127号民事判决驳回了耿玉欣、廖利华的诉讼请求，理由是耿玉欣、廖利华的女儿耿奕菲“系2013年3月23日出生，非2018年度入学的适龄儿童，海宁市城区公办小学学区的划分每年都有可能出现一定的调整”。本案中却以朴龙峰、任雪玉的女儿不能就读为由支持朴龙峰、任雪玉的诉讼请求。吉翔公司认为两个判决显然是相矛盾的。以原判的审理方式，是一定要等待耿玉欣、廖利华的女儿在2020年度不能就读文苑小学时诉讼时效起点才能开始计算。一审既然是以吉翔公司对学区房的期待利益是否受到损害为基点来审理案件，那么就不应该以朴龙峰、任雪玉的子女是否实际就读文苑小学来确定损失是否存在。首先，所有购房的业主，对所购房屋均有期待利益，无论是期待子女就读公办小学，还是期待投资利益回报，他们所期待的利益是相一致的，其次，既然原审法院也认为公办小学学区的划分每年都有可能出现一定的调整，说明业主对所期待的利益是不确定的，有可能存在，也有可能不存在，而原审法院却要求吉翔公司对朴龙峰、任雪玉不确定的期待利益承担责任，缺乏依据。四、原审中房地产评估报告书不公正。评估机构在进行评估的过程中并未对所要评估标的物进行市场了解和造价了解，也未要求提供评估对象的相关资料，仅到现场拍了几张照片，主观臆想得出该房屋价值为587400元的结论，即每平方米为6420元。吉翔公司在原审法院开庭审理时即向原审法院提出了书面异议，并向原审法院提供了翡翠园小区的造价情况表，明确告知翡翠园小区的造价成本为每平方米8800余元，造价成本中的土地成本和税金成本在国家土管部门和税务部门可查得明确的依据，建筑成本也是建筑行业众所周知的，一审法院即使不采纳吉翔公司所提供的证据，也可进行相应的调查来确认吉翔公司提供证据的真实性。评估机构声称其评估采用的是比较法和收益法更无依据。首先本案中评估对象没有同时间、同地段、同类型的参照物比较；其次收益法是预测估价对象未来收益，将未来收益转化为价值的方法。嘉兴市、海宁市最近几年房屋市场价格暴涨，现行市场价格比2012年购房时要翻了一翻以上，而评估机构在2019年采用收益法评估得到的价格却要比吉翔公司的建造成本价还要低2000多元，由此表明评估结论不具有真实性。朴龙峰、任雪玉答辩意见如下：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案是基于商品房预售合同引起的争议，吉翔公司出具《情况说明》作出承诺，该承诺是吉翔公司与朴龙峰、任雪玉之间就《浙江省商品房买卖合同》法律行为的补充或延续。不管是什么法律关系或者是什么案由，对承诺行为都应该履行，一旦违背，必须承担不利后果。吉翔公司从销售房产开始就大肆宣传有文苑小学的学区房，到最后还出具承诺书称“城南小学2016年9月建成使用后，确保凡达到入学条件的、符合入学要求的业主子女，全部能在该小学就读。如不能入学的，由我公司承担相应责任。”，吉翔公司没有兑现承诺，对此违约行为，吉翔公司应承担责任。二、本案未超出诉讼时效。诉讼时效应从吉翔公司承诺兑现朴龙峰、任雪玉女儿入读文苑小学不能实现之时才开始起算，故本案的诉讼时效起算时间应该为2018年6月25日，即收到马桥中心小学“小学录取通知书”确定吉翔公司不能兑现承诺时。本案是2018年12月24日起诉，海宁市人民法院2019年1月2日立案。三、房地产评估报告结论合法有效，可以作为吉翔公司承担责任的依据。在一审庭审中，双方共同同意由一审法院指定评估机构对房屋差价损失进行评估鉴定，评估程序合法有效。吉翔公司自称其每平方米造价为8800元，这与本案无关联。请求驳回上诉，维持原判。朴龙峰、任雪玉一审诉讼请求：判令吉翔公司赔偿朴龙峰、任雪玉215913.65元。诉讼过程中，朴龙峰、任雪玉变更诉讼请求为要求吉翔公司赔偿166409元。一审法院经审理认定：吉翔·翡翠园项目系吉翔公司投资开发的楼盘。吉翔公司在销售该楼盘广告宣传过程中，在海宁日报等媒体称吉翔·翡翠园楼盘系紫微初级中学、城南小学（规划中）的学区房源。2012年12月11日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定朴龙峰、任雪玉（买受人）向吉翔公司（出卖人）购买坐落于，建筑面积92.12平方米，单价为每平方米8239.25元，实际交付房屋的建筑面积为91.49平方米，总价753809元。2015年3月31日、4月1日，朴龙峰、任雪玉分别取得了前述房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。2014年9月22日，翡翠园业主70余人投诉反映“翡翠园小区业主子女就读小学的学区与房产公司（指吉翔公司）楼盘广告宣传不一致，产生纠纷，要求处理”，当天由业主代表3人与房产公司代表参加，在海宁市消费者权益保护委员会的协调下，房产公司承诺在2014年12月20日前完成下列事宜：一、房产公司向有关部门申请办理翡翠园小区业主子女就读文苑小学事宜，如能办妥，以公告形式告知全体业主；二、如不能在该日办妥，则根据小区业主的不同诉求，提交具体处理方案，方案内容包括：退房、补差、置换、延期交房等；房产公司提交的每个方案必须包括操作细则，该细则属草案，同时负责一一通知到投诉的70余人。2014年12月5日，吉翔公司出具《情况说明》，载明：关于马桥街道海昌南路“翡翠园”购房业主子女入学小学事宜，吉翔房产公司承诺：在“城南小学”2016年9月建成使用后，确保凡达到入学条件的、符合入学要求的业主子女，全部能在该小学就读。如不能入学的，由我公司承担相应责任。2015年2月11日，案外人杨东（“翡翠园”购房业主）向一审法院起诉，以吉翔公司对学区房进行虚假宣传，导致其高价买房为由，要求吉翔公司赔偿损失。一审法院认为杨东的诉请缺乏事实和法律依据，判决驳回了其诉请。杨东不服提起上诉，嘉兴市中级人民法院判决予以维持。（2015）浙嘉民终字第992号民事判决认定：吉翔公司虽然进行了“翡翠园系城南小学学区房源”的广告宣传，但该宣传所涉的学校并非案涉商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，故不能认定为要约。同时认为：如果城南小学（现文苑小学）建成使用后，翡翠园小区学生仍不能就读该小学，则杨东可要求吉翔公司承担虚假宣传的相应责任。2018年5月10日，在海宁日报上刊载的“2018城区公办中小学学区划分出炉”图示中，翡翠园小区未划入文苑小学学区。2018年6月14日，海宁市市场监督管理局在向翡翠园业主的举报回复告知书中载明：海宁市市场监督管理局已于2015年2月对吉翔置地集团有限公司违法宣传学区房行为作出了海监处字［2015］82号行政处罚决定书。此后当事人改正了违法行为，也未有违法行为出现等。一审另查明，双方确认，文苑小学即为吉翔公司广告宣传中载明的“规划中的城南小学”。朴龙峰、任雪玉的女儿朴艺珍，出生于2012年3月29日，根据2018年6月25日海宁市马桥中心小学的“小学录取通知书”，现已在海宁市马桥中心小学就读。嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司（2019）嘉捷房估字第（2201）号房地产司法鉴定估价报告的估价结果为：在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象于价值时点2012年12月11日若不属于文苑小学学区房的情况下，在满足估价对象全部假设限制条件下的市场价值为587400元。一审法院经审理认为，吉翔公司在海宁市消费者权益保护委员会所作的承诺及吉翔公司在《情况说明》中所作的承诺，合法有效，吉翔公司应当对子女不能入读文苑小学的符合条件的翡翠园小区业主，根据承诺承担相应责任。本案中：1、朴龙峰、任雪玉在购买翡翠园小区房屋时，其女儿朴艺珍已经出生，即朴龙峰、任雪玉对所购房屋的学区划分有利益可期待；2、朴龙峰、任雪玉购房时，海宁市市场监督管理局尚未对吉翔公司的虚假广告宣传行为进行处罚，即吉翔公司的虚假广告宣传行为对朴龙峰、任雪玉有影响；3、在取得翡翠园6幢2单元1402室房屋的权证后，朴龙峰、任雪玉就将女儿朴艺珍的户口予以迁入，即朴龙峰、任雪玉女儿已经满足房屋所在地和户籍所在地的入学条件；4、在朴艺珍达到入学年龄后，翡翠园小区非属文苑小学学区，朴艺珍也仅收到了海宁市马桥中心小学的入学通知，且现实际就读于海宁市马桥中心小学，即朴龙峰、任雪玉购房时的学区期待利益未能实现，吉翔公司未能兑现向业主所做的承诺。据此，吉翔公司应对朴龙峰、任雪玉的女儿未能入读文苑小学承担违约责任。朴龙峰、任雪玉要求吉翔公司承担文苑小学学区房与非文苑小学学区房之间差价损失（753809元-587400元）的请求，并无不当，予以采信。综上所述，一审法院对朴龙峰、任雪玉的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：吉翔公司于判决生效之日起十日内，给付朴龙峰、任雪玉166409元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3628元，减半收取计1814元，由吉翔公司负担。评估费2500元，由吉翔公司负担（朴龙峰、任雪玉已经预付，此款由吉翔公司直接支付给朴龙峰、任雪玉）。吉翔公司二审提交证据如下：证据1、海宁市人民法院（2018）浙0418民初7127号民事判决一份，即业主耿玉鑫、姚玉华起诉的案件，判决结果是驳回诉讼请求，证明海宁市人民法院对同一类判决作出了自相矛盾的判决；2、海宁市教育局2015101号，201679号的教育文件各一份及文苑小学新生入学名单一份，证明翡翠园小区从来都没有在文苑小学的学区范围内。3、朴龙峰的购房合同及附随车库的补充协议，用以证明翡翠园小区6幢2单元1402室及翡翠园A3区08号地下车位是朴龙峰购买的同一标的物。4、销售不动产统一发票(00523476)一份，朴龙峰支付首付款的刷卡记录9份，用以证明朴龙峰支付的首付款为总金额的30%，为22.9万元。5、销售不动产统一发票(00077779)一份，中国银行零售贷款借款借据一份，用以证明朴龙峰向银行贷款合同总金额的70%，为53万元。6、翡翠园小区2幢1单元401室业主徐海购房合同一份及翡翠园B区21号地下车位购买协议一份、购车位销售不动产统一发票一份；翡翠园小区7幢3单元302室业主戴华思购房合同一份及翡翠园A3区52号地下车位购买协议一份、购车位销售不动产统一发票一份。用以证明该小区其他业主均是以购买方式取得车位使用权的事实。朴龙峰、任雪玉质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但是其待证事实不能成立，本案一审判决与海宁市人民法院其他判决不矛盾，海宁市人民法院(2018)浙0418民初7127号民事判决驳回的理由是相关原告主张赔偿的条件并未成就，即其子女的入学条件还处于未成就的情况。对于证据2的真实性没有异议，能够证明吉翔公司违约的事实。证据3，不属于新证据。对该证据的真实性虽无异议，但与本案没有关联性。车位是双方签订补充协议进行约定，而涉案房屋的单价是通过商品房预售合同约定，而且购房发票单价也是与合同约定的单位房价一致。故本案房屋每平方米单价为8239.25元是无争议的事实。对证据4的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，朴龙峰、任雪玉已依据商品房销售合同约定支付房款。对证据5的真实性无异议，恰恰能证明朴龙峰、任雪玉支付合同约定房款的事实，与本案争议事实无关。对证据6，不管吉翔公司能否提交原件，真实性均无法判断，而且即便其他业主真实购房，也与本案没有关联性，不能证明待证事实。本院认证意见：朴龙峰、任雪玉对证据1、2的真实性没有异议，真实性予以认定。证据3，真实性予以认定，根据该协议，可以证明吉翔公司在出售房屋的同时附随提供地下汽车位一个给朴龙峰使用，朴龙峰无需向吉翔公司支付对价的事实。证据3、4、5，真实性予以认定。证据6，涉及吉翔公司与案外人的关系，与本案没有关联性，不予采纳。吉翔公司提交证据3、4、5、6用以证明朴龙峰、任雪玉取得的地下车位价款包含在商品房销售合同中约定的商品房单价中，但因商品房销售合同对商品房单价包含了地下车位的价款未作明确约定，而双方签订的车位协议也仅载明朴龙峰无需向吉翔公司支付车位对价，未明确载明无需支付对价的原因为商品房销售合同约定的房屋单价包含了车位价款，因此，吉翔公司主张商品房销售合同约定的单价包含了10万元车位价款，本院不予采信。二审中，本院要求嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司对评估进行书面说明，其说明如下：经都名庭与翡翠园属马桥小学学区房，不属于文苑小学学区房，且位置与估价对象较近，成交日期与价值时点较近。经综合分析，选择经都名庭的3个交易案例作为可比实例。经都名庭3个可比实例交易情况：可比实例1：房号303室，交易时间2012年12月，建筑面积97平方米，总价59.6万元，单价6144元／平方米（取整）；可比实例2：房号7楼，交易时间2012年12月，建筑面积78平方米，总价47.8万元，单价6128元／平方米（取整）；可比实例3：房号8楼，交易时间2012年12月，建筑面积96.65平方米，总价60万元，单价6208元／平方米（取整）；2.交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整：交易情况相同、市场状况一致、实物状况一致、权益状况一致，故不作调整。估价对象位于海宁市西南侧，可比实例1、2、3位于海宁市海宁大道与红旗大道交叉口西南侧，可比实例1、2、3位置状况较估价对象要差一点，分别向下调整1%。估价对象所在楼层为14层，可比实例1、2、3所在楼层分别为3层、7层、8层，分别向下调整4.26%、2.71%、2.33%。则区位调整系数为94.74、96.29、96.67。根据公式：比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（区位状况调整系数×权益状况调整系数×实物状况调整系数），计算出比较价值6420（元／平方米）。评估总价＝6420元／平方米×91.49平方米＝587400元（百位取整）。朴龙峰、任雪玉对鉴定机构出具的说明的真实性、合法性、关联性无异议，认为应予以采信。吉翔公司质证后认为鉴定机构出具的说明不符合客观事实，经都名庭小区与翡翠园小区相聚3.2公里，无参考和比对价值，现两个小区的市场价差达30%-40%，翡翠园的市场价远高于经都名庭小区的市场价。评估报告认定两个小区的价差仅为3-4%，不符合实际，且评估报告仅参照经都名庭小区房屋的价格亦不合理。本院认证意见如下：嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司对评估进行的书面说明，能够说明评估结论形成过程，予以采纳。本院除对一审认定的事实予以确认，二审另查明事实如下：案外人耿玉欣、廖利华于2018年9月3日以吉翔公司为被告提起诉讼，认为：吉翔公司在2012年销售楼盘时虚假宣传该楼盘为城区公办学区范围，吉翔公司在2014年12月5日向全体业主承诺确保业主子女能就读文苑小学，但小学建成后符合条件的业主子女不能就读该小学，致使耿玉欣、廖利华购买学区房的期待落空，吉翔公司的行为构成违约，应赔偿耿玉欣、廖利华272511.78元。海宁市人民法院于2018年11月28日作出（2018）浙0418民初7127号民事判决，认为：耿玉欣、廖利华的女儿在2018年度时尚不具备就读小学的条件且实际也未在小学就读，而海宁市城区公办小学的划分每年都有可能出现一定的调整，耿玉欣、廖利华以实际尚未发生且可能也不一定发生的情形要求吉翔公司赔偿，依据不足，判决驳回耿玉欣、廖利华诉讼请求。该判决已生效。2016年6月文苑小学正式建成投入使用（2017年学年正式建成投入使用），但文苑小学在2015年学年、2016学年有进行招生，所招学生借读于南苑小学。根据海宁市教育局发布的文件，涉案楼盘在2015、2016、2017学年不在文苑小学学区范围之内。根据双方陈述，2015、2016、2017学年涉案小区有部分学生在有关部门协调之下在文苑小学就读。双方在签订商品房买卖合同的同日，朴龙峰与吉翔公司另外签订了《关于地下车位的＜商品房买卖合同＞补充协议》，约定吉翔公司在向朴龙峰出售商品房的同时，附随提供地下车位一个给朴龙峰，朴龙峰无需支付对价。本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否超出诉讼时效。二、吉翔公司应否承担责任及如何承担责任。诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。2014年12月5日吉翔公司出具情况说明，承诺在2016年9月建成使用后确保凡达到入学条件的业主子女能够在文苑小学就读。虽然涉案楼盘在2015、2016、2017学年均没有被划入文苑小学学区范围之内，但在2015、2016、2017学年涉案小区有部分学生在文苑小学就读。而在2018年6月25日，朴龙峰、任雪玉子女收到了马桥中心小学的录取通知书，朴龙峰、任雪玉应从该日起知晓其子女不能就读于文苑小学，诉讼时效应从该日起算，故本案未超出诉讼时效。关于争议焦点二，违约责任是违反合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的责任。因吉翔公司进行虚假宣传，吉翔公司在业主投诉的情况下出具了“确保凡达到入学条件的，符合入学要求的业主子女，全部能在该小学就读，如不能入学的，由我公司承担相应责任”的承诺，吉翔公司所作承诺对吉翔公司具有约束力，如吉翔公司未能按照承诺保证符合条件的业主子女就读于文苑小学，吉翔公司应承担损害赔偿责任。一审关于朴龙峰、任雪玉符合承诺书承诺保证对象的阐述，本院予以认同。至于损失的认定。二审中，本院要求鉴定机构对鉴定结论的形成出具书面说明，其反馈称是收集同属于马桥小学学区、不属于文苑小学学区的经都名庭小区三例房屋交易价格作为参照。据查询地图，涉案房屋所在翡翠园小区与经都名庭小区相距较远，两小区的周边环境、居住条件相差较大，翡翠园小区地理位置优于经都名庭小区的地理位置。因此，经都名庭小区虽与翡翠园小区同属马桥小学学区，但两小区房屋并不属于同地段位置，鉴定结论考虑此部分的调整系数为1%，存在不合理之处。同时，本案需考虑的是，吉翔公司向朴龙峰、任雪玉无偿交付车位一个，虽然没有证据表明商品房预售合同约定的房屋单价包含了车位的价格，但事实上朴龙峰、任雪玉系根据双方商品房销售合同约定附随无偿取得了车位的使用权，因此，考虑差价损失时也应考虑朴龙峰、任雪玉无偿取得车位的事实。鉴于此，本院参照评估报告对相关差价损失予以调整，酌情确定由吉翔公司赔偿朴龙峰、任雪玉60000元。综上，上诉人吉翔公司的上诉请求部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初114号民事判决；二、吉翔置地集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付朴龙峰、任雪玉60000元；三、驳回朴龙峰、任雪玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1814元，由朴龙峰、任雪玉负担1309元，由吉翔置地集团有限公司负担505元；评估费2500元，由朴龙峰、任雪玉负担1805元，由吉翔置地集团有限公司负担695元。二审案件受理费3628元，由朴龙峰、任雪玉负担2618，由吉翔置地集团有限公司负担1010元。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一九年十月二十八日书记员  陈诚