河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终3640号上诉人（原审被告）：王威士，男，汉族，1972年1月6日生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：高听听，河南众望律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王列彬，男，汉族，1942年4月9日生，住河南省沈丘县。被上诉人（原审原告）：王武彬，男，汉族，1963年11月15日生，住河南省沈丘县。被上诉人（原审原告）：李秀英，女，汉族，1975年7月11日生，住河南省沈丘县，系王武彬之妻。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：贾全文，沈丘县言正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李秋丽，女，汉族，1978年2月16日生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：赵书亮，沈丘县言正法律服务所法律工作者。上诉人王威士、王列彬因与被上诉人王武彬、李秀英、李秋丽确认合同效力纠纷一案，不服河南省沈丘县人民法院（2019）豫1624民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王威士及其委托诉讼代理人高听听，上诉人王列彬，被上诉人王武彬、李秀英及其共同委托诉讼代理人贾全文，被上诉人李秋丽及其委托诉讼代理人赵书亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王威士上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王武彬、李秀英的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由王武彬、李秀英承担。事实与理由：1、原审法院认定事实错误，王威士与王武彬、李秀英所签订的《房地产转让协议》应为无效协议；2、原审审查不明，王威士的房地产转让行为是其错误处分，该房地产转让协议应自始不成立；3、王威士不存在违约行为，不应当支付违约金，一审判决有失公正。综上，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。王列彬上诉请求：1、撤销一审判决，确认王威士、李秋丽与王武彬、李秀英签订的房地产转让协议无效；2、本案一、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，王列彬才是涉案房屋及所在土地的产权人，王威士、李秋丽未经允许即擅自处分王列彬的房屋，并与王武彬、李秀英恶意串通，损害了王列彬的合法权益，该房地产转让协议应为无效协议；2、房地产转让协议违反了法律行政法规的强制性规定，应为无效协议；在二审庭审过程中，王列彬向法庭提交书面补充意见称：其在一审诉讼过程中向法庭提交的证据能够证明涉案房屋系其所有，涉案房屋所在土地也登记在王列彬名下，涉案房地产转让协议应为无效协议。综上，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。王武彬、李秀英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，王威士、王列彬的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判，驳回二上诉人的上诉请求。补充：原一审、二审、发回重审均未得到法院的支持，说明其证据存在虚假性。行政村的证明和提出的卫星云图一审法院在核实该卫星云图真假时，并未找到出具该卫星云图的工作人员。在本次诉讼一审中已对涉案的宅基的数据进行了确认。一审中王列彬并未提出我方提交村委会上面的证明是虚假的，现二审主张是虚假的不应得到支持，其提交的补充意见不应当得到法庭的支持。李秋丽辩称，1、王威士、李秋丽与王武彬、李秀英之间签订的房地产转让协议应为有效协议，其与王威士虽然办理了离婚手续，但二人一直同居生活并居住在涉案的房屋内，涉案房屋对王威士、李秋丽所有，且该房屋的转让对象系同一集体经济组织的成员；2、李秋丽不存在违约行为，不应承担违约责任。补充：1、本案在一审时，由于王列彬在举证届满之前没有向法庭提供证据，况且也没有书面向法庭延期举证，其补充内容中相关的证据我们进行了质证，王列彬提交的村委会开具的证明与本案的事实是相互矛盾的，李秋丽结婚时就是结到王列彬的原房屋内。现在争议的宅基地及房屋系李秋丽结婚后行政村统一规划给王威士的，该宅基地与王列彬是没有关系的。该房屋的实际建造人不叫王军营，而是叫王方田，所以我方对一审提交的证据均已质证。2、涉案房屋系王威士与李秋丽共有，李秋丽结婚后与王威士共同在天津打工，两人用其劳动的成果建造的涉案房屋。3、无论王威士还是王列彬均认为涉案土地是可耕地是错误的，争议的土地是废地。4、从卫星云图可以看出争议的房地产也是登记在王威士的名下，与王列彬没有任何关系。综上，请求二审法院查明本案事实，依法作出公正判决。针对王威士的上诉请求，王列彬陈述意见称，其认可王威士的上诉请意见。针对王列彬的上诉请求，王威士辩称，其认可王列彬的上诉请意见。王武彬、李秀英向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告之间的房地产转让协议有效；2、判令被告继续履行房地产转让协议；3、判令被告赔偿原告违约金100000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：王武彬、李秀英系夫妻关系，王威士、李秋丽原系夫妻关系，王列彬系王威士之父，原、被告系同村村民。王威士与李秋丽于2007年举行结婚仪式，后因感情不合于2012年6月19日办理离婚登记手续，之后王威士与李秋丽仍在一起共同生活。2018年1月30日，王威士、李秋丽作为出让人，王武彬、李秀英作为受让人，签订房地产转让协议书一份，协议内容如下：王威士、李秋丽夫妻有一处房地产，位于周营乡王寨村西南路口，东邻王建全，西临路，南邻漯界公路，北邻王海东，东西宽17米，南北长38米，土地使用面积646平方米，主房堂屋平房三间，配房西屋二间（含一间门楼），现转让给王武彬、李秀英夫妻，经双方充分协商，自愿达成如下协议：一、王威士、李秋丽将自己所有的上述一处房地产以36万元的价格转让给王武彬、李秀英夫妻，房地产转让后，该处房地产所有权归王武彬、李秀英夫妻所有。二、王武彬、李秀英先付订金10万元，下剩26万元于2018年6月1日之前付清。三、王武彬、李秀英将房屋转让金付清后，王威士、李秋丽同时搬出该房屋。四、王威士、李秋丽在适时协助王武彬、李秀英办理土地使用权过户手续。五、王威士、李秋丽保证该处房地产无任何纠纷，并保证其家庭成员不干涉房屋转让事宜。六、违约责任，双方签订协议后，单方不得违约，如王武彬、李秀英单方解除合同，10万元订金不再返还，如王威士、李秋丽违约，除返还订金外，另承担10万元的违约金。王威士、李秋丽、王武彬、李秀英分别签字，证明人王新堂、**。协议签订当天，王武彬、李秀英支付王威士、李秋丽现金100000元；2018年2月13日，王武彬支付王威士60000元。本案一审庭审过程中，王武彬、李秀英和王列彬均向法庭提交了涉案宅基的卫星云图，但上面标注的“权利人”分别是王威士和王列彬。经一审法院到沈丘县国土资源局查询，该两份卫星云图属第三方公司测绘，不是该局提供，无档案可查。原、被告及第三人对卫星云图上的涉案宅基边界长度及面积均无异议。卫星云图显示的宅基边界数据是：北边宽16.23米（3.36米+11.03米+1.84米）、南边宽15.01米、东边宽17.48米（7.13米+10.35米）、西边宽17.39米（3.39米+6.81米+7.19米）；面积274.20平方米。该涉案房产系2007年前后所建，一直由王威士、李秋丽婚后居住至今。2018年4月24日，王威士、王列彬作为原告，起诉王武彬、李秀英要求确认涉案协议无效，后王威士、王列彬撤回起诉。一审法院认为，原、被告及第三人对卫星云图标注的涉案房屋及其宅基的范围均无异议，予以确认。对卫星云图上标注的不同姓名“权利人”，原、被告及第三人各执一词；王列彬虽提出涉案房屋为其所建，但未提交有效证据证明该房屋归其所有，且与一审法院查明的二被告婚后长期居住涉案房屋的事实相矛盾，故对王列彬的此项主张不予采信；结合涉案房屋交易的前后过程及庭审调查，一审法院综合认定涉案房屋归二被告所有，二被告享有处分权。根据有关法律规定，农村住房可以在本集体经济组织的成员之间转让，住宅范围内的土地使用权随房移转；本案中，原、被告系沈丘县周营镇老王寨行政村村民，属同一集体经济组织成员，原、被告之间基于平等自愿可以协商转让自己的房产，相应的土地使用权应随房移转；故一审法院确认王武彬、李秀英与王威士、李秋丽签订的房屋转让协议书合法有效，宅基范围以卫星云图测绘的面积和边界为准；对王列彬主张的协议出让宅基面积严重超出实际宅基面积的陈述，予以采纳；该超出部分因不属于住房范围内的宅基地，不予确认；原、被告应继续履行协议中的有效部分。关于原告主张被告支付违约金10万元问题，因原被告约定的房屋交付时间为2018年6月1日，而王威士和王列彬在2018年4月24日已提起诉讼要求确认涉案协议无效，故王威士、李秋丽已构成先期违约，应当向王武彬夫妇支付违约金；因双方约定的违约金数额过高，予以适当调整，以合同标的额360000元的20%为宜，予以支持72000元。原告的其他诉讼请求和王列彬的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，不予支持。王威士的辩驳理由于法无据、于理不合，且与双方签订的房地产转让协议内容相悖，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，判决：一、确认王武彬、李秀英与王威士、李秋丽2018年1月30日签订房产转让协议书有效，该住房宅基范围以卫星云图测绘的面积274.20平方米和边界为准，宅基边界为北边宽16.23米、南边宽15.01米、东边宽17.48米、西边宽17.39米；二、王武彬、李秀英应于判决生效之日起三十日内向王威士、李秋丽支付剩余购房款200000元，如被告不接收房款，可将房款提存至法院；王威士、李秋丽应于判决生效之日起三十日内向王武彬、李秀英交付前项判决主文确认的房宅。三、王威士、李秋丽于判决生效之日起三十日内支付王武彬、李秀英违约金72000元；四、驳回王武彬、李秀英的其他诉讼请求；五、驳回王列彬的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元，由王威士、李秋丽负担2300元、王列彬负担1150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明的事实与原审查明事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案各方当事人所争议的焦点为：1、涉案房地产的产权人是否为王威士、李秋丽，其二人与王武彬、李秀英之间签订的房地产转让协议是否为有效协议；2、王威士在本案中是否存在违约行为，其应否承担支付违约金的责任。关于第一个焦点：根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于“谁主张，谁举证”的基本原则及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其实是主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本案中王列彬虽在诉讼过程中提出涉案房屋为其所建，但并未提交充分证据证明该房屋归其所有，且与一审法院查明的王威士、李秋丽婚后长期居住涉案房屋的事实相矛盾，王列彬称其系涉案房屋实际所有人的上诉理由，无相关事实及法律依据支持，故不能成立，本院不予采信；一审法院综合本案实际情况认定涉案房屋归王威士、李秀英所有，二人享有处分权，根据相关法律规定，农村住房可以在本集体经济组织的成员之间转让，住宅范围内的土地使用权随房移转；本案中，王武彬、李秀英与王威士、李秋丽系沈丘县周营镇老王寨行政村村民，属同一集体经济组织成员，各方当事人之间基于平等自愿可以协商转让自己的房产，相应的土地使用权应随房移转，故一审法院确认王武彬、李秀英与王威士、李秋丽签订的房屋转让协议书合法有效，宅基范围以卫星云图测绘的面积和边界为准，符合相关事实及法律规定，并无不当之处。关于第二个焦点：因王武彬、李秀英与王威士、李秋丽之间签订的房地产转让协议中明确约定的房屋交付时间为2018年6月1日之前付清，而王威士和王列彬在2018年4月24日已向一审法院提起诉讼要求确认涉案房地产转让协议无效，故王威士、李秋丽已构成先期违约，应当向王武彬、李秀英支付违约金；因双方约定的违约金数额过高，一审法院酌情支持72000元的违约金数额，符合相关事实及法律规定，亦无不当之处。综上所述，王威士、王列彬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人王威士负担1600元，上诉人王列彬负担3450元。审判长 刘 凯审判员 张子亚审判员 陈翠丽二〇一九年十月十八日法官助理张昊书记员周健康