大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初1461号原告（反诉被告）：沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司，住所地沈阳市大东区东陵西路4甲号。法定代表人：田伟光，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马宁、巴靖宇，均系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：**，女，1958年3月11日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：李忠，系辽宁华夏律师事务所律师。原告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司与被告**房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司的委托诉讼代理人马宁，被告**的委托诉讼代理人李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院判决双方签订的《房屋租赁合同书》在2019年1月10日解除；2、请求人民法院判决被告立即接收位于大连市中山区的租赁房屋；3、请求人民法院判决被告返还原告房屋租赁押金500000元；4、请求人民法院判决被告为原告开具2016年至2018年期间的房屋租赁发票；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2016年1月11日，原告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司与被告**签订《房屋租赁合同书》，该合同书约定：由原告租赁被告所有的位于大连市中山区的房屋，建筑面积2300平方米；租赁期间为2016年1月11日至2028年1月10日；租金标准为，2016年1月11日至2019年1月10日期间每年的租金为200万元；2019年1月11日至于2022年1月10日期间每年的租金为210万元……。该合同签订后，原告依照约定交纳了房屋租赁押金50万元及2016年1月11日至2019年1月10日期间各年度的房屋租金合计600万元。在该《房屋租赁合同书》履行过程中，案涉房屋存在地下反水的情况，但被告始终拒绝维修；另外，被告也未能按照合同约定为原告开具房屋租金发票。鉴于被告的上述违约行为，原告在2019年1月4日开始，以电话、微信、函件等各种形式通知被告解除该《房屋租赁合同书》，并于2019年1月8日搬离该租赁房屋，但是被告始终拒绝接收该租赁房屋。鉴于被告的违约行为，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告**辩称：一、本案的违约方是原告，而不是被告。其所称被告的违约情形并不存在。1、本案中双方签订合同后，双方交接时房屋并无任何问题。原告提出解约时，提出的理由也是大连营商环境越来越差，而不是房屋质量有什么问题。事实上，原告因为管理不善，内部问题突出等原因导致亏损严重，是其违约解除合同的真实原因。正是因为原告私改房屋结构，不负责任地仓皇撤店，加上留守人员没有懂行的，导致房屋漏水严重，初期甚至地下一层及侧负一层水位达到了逼近电缆的危险高度。在被告一再提示和强烈要求下，原告才意识到严重的安全隐患与责任，方采取必要措施，降低危险程度。根据合同约定，合同期间的房屋维护责任是原告的义务，其应当消除危险，恢复房屋原状。2、原告已经以实际行为表明不再履行合同义务，系根本性违约，我方有权解除合同。原告在双方未达成解除合同的一致意见，就匆匆撤店，以威胁、哄骗的方式要求被告接收房屋，是罔顾法律与合同，不尊重契约精神的体现。在被告拒不履行合同主要义务即支付租金的情况下，已经构成根本性违约，被告有权解除本合同，要求原告承担违约法律责任。3、原告在合同约定支付租金期限前信誓旦旦地称要继续履约，只是会晚几天，被告出于善意同意宽限。即将过年前原层告突然要求解约，无视房屋无法重新出租造成损失的客观现实，具有违约的主观恶意，应当承担违约责任。基于上述事实，被告同意解除合同，但是基于原告违约，被告行使解除权。解除日期为房屋恢复原状后，房屋重新出租之日。二、在原告依法依约恢复原状之前，被告目前无法接收房屋。案涉房屋在被告承租之前，系我市高档餐饮单位使用。后原告对案涉房屋进行了改造，原告应当恢复房屋原状，验收合格后，按照交接清单双方办理交接。目前情况下，要求被告接收房屋是极不负责的做法。三、房屋租赁押金在未满足合同约定条件的情况下，不具备退款条件。在房屋破坏严重，未有效修复之前，双方未就合同解除达成一致意见的情况下，押金不具备返还条件。而且，在被告违约情况下，违约责任应从押金中扣除。目前，押金全部扣除，尚不足以承担被告的违约责任，由于合同尚未解除，被告应当及时补足押金。四、发票问题不属于法院民事案件受理范围，非法院主管问题，可告知被告不予受理。发票问题为税法调整法律关系，不属于法院受理范围，应予驳回。同时，双方合同中明确约定，所有税费由被告承担，即被告无须开具发票。作为自然人，被告收到租金后出具收据即可。五、诉讼费用是人民法院依职权根据民事诉讼法决定事项，不是诉讼请求内容，应当由合议庭依法处理。被告（反诉原告）**向本院提出的反诉请求：1、请求判令解除双方间《房屋租赁合同》，缴清拖欠租金52.5万元并继续支付至房屋恢复原状重新出租之日；2、请求反诉被告将案涉房屋恢复原状；3、请求判令反诉被告承担违约金105万元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年1月11日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租位于大连市中山区的公建房屋，包括地下一层、地上一、二层、部分三层公建房，总建筑面积2300平方米。租赁期为12年，从2016年1月11日至2028年1月10日。乙方每年提前1个月一次性缴清当年租金，每年12月10日前一次性交清房屋租金。双方约定：本协议履行期间，任何一方不得违反本协议相关条约，如违反，违约方应赔偿守约方当期半年房租。2018年年底，反诉原告催缴租金时，反诉被告承诺继续经营。12月底突然通知反诉原告，以大连营商环境越来越差为由，不再租赁案涉房屋，并以威胁、恐吓等手段，逼迫原告解除双方间合同，交接房屋。时近春节，房屋在未恢复原状的情况下，无法开展招租工作，解除合同将给原告造成重大经济损失。在此情况下，反诉原告不同意解除合同，并要求继续履行合同。经催告，反诉被告至今拖欠租金未缴，同时，以极不负责任的方式撤离案涉房屋，致使房屋损坏严重，设施设备无法正常工作，甚至出现漏水漏电等安全隐患。经反诉原告现场察看，被告承租期间，未经过反诉原告同意擅自改动房屋结构，导致房屋外观，内部结构损坏严重，外墙面形态破坏，室内地面完全破坏，水泵等设备损坏，旋转门、豪华吊灯、空调等设施缺失，出现了严重的安全隐患和继续漏水等问题，反诉被告应当依法依约恢复房屋原状，以免影响房屋安全和价值。故诉至法院，请依法判如所请。反诉被告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。我方于2019年1月10日前已经搬出，并通知**接收房屋，**拒不接收的行为应该由其自身承担责任。2019年1月10日之前的房租已经全额支付完毕，不存在拖欠的情况。案涉房屋在我方搬出时保持了装修，现状完好，不存在恢复原状的问题。关于违约金105万元，系半年的房租，该房的同一地段同类房屋的租金年租金为100万元左右，因此该违约金数额过高。我方不同意按照该数额支付违约金。经审理查明：2016年1月11日，原告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司与被告**签订《房屋租赁合同书》一份，该合同约定：沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司（乙方）租赁**（甲方）座落于大连市中山区的房屋，包括地下一层、地上一层、二层、部分三层，总建筑面积为2300平方米；租赁期为12年，从2016年1月11日起至2028年1月10日止；租金标准为：2016年1月11日至2019年1月10日期间每年租金200万元，2019年1月11日至2022年1月10日期间每年租金为210万元，2022年1月11日至2025年1月10日期间每年租金为224.7万元，2025年1月1日至2028年1月10日期间每年租金为249.5万元；乙方支付甲方房屋押金50万元；甲方给予乙方免租期3个月，对应的房屋租金50万元在第12年的租金中予以抵扣。另外，该合同第十二条约定：本协议履行期间，任何一方不得违反本协议相关条款，如违反，违约方应赔偿守约方当期半年房租。合同签订后，原告接收案涉房屋对其进行了装修、并开展营业。另查，原告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司已经交纳房屋押金50万元，交纳2016年1月11日至2019年1月10日共三年的房屋租金合计600万元。原告于2019年1月8日搬离该案涉房屋，并分别于2019年1月16日、2019年1月18日向被告发出《关于解除房屋租赁合同书并返回税款及押金的函》，通知被告要求解除《房屋租赁合同》、接收案涉房屋并返还押金。2019年1月18日，被告向原告发送解除合同的复函，不接受原告的函件内容。2019年2月20日，被告向原告出具《律师函》，要求原告履行合同义务，承担违约责任。该案涉房屋自2019年1月8日原告搬离后为空置状态。在本案审理过程中，原告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司于2018年5月29日向本院提出鉴定申请，对案涉房屋恢复原状的工程造价进行了鉴定，经大连市中级人民法院确定大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司为鉴定机构，大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司于2019年8月2日出具“关于（2019）大法技字第1391号《司法鉴定委托书》的退卷函”，认为证据材料无法满足鉴定要求，导致无法鉴定。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、收款收据、解除房屋租赁合同的函件、照片，被告提供的催告函、照片及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，合同当事人应当依约全面履行自己的义务。原、被告所签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应严格恪守履约。双方约定的租赁期间为2016年1月11日至2028年1月10日，现原告在租赁期限内提前撤离案涉房屋，要求解除案涉租赁合同，系违约行为，应当承担相应的违约责任。现原被告对解除案涉《房屋租赁合同书》达成一致，本院予以确认。关于解除的时间，原告虽向被告发送了解除合同的函，但被告及时回函，明确表示拒绝，后原告于2019年2月26日起诉至本院，被告亦提出反诉要求解除合同，故本院认定案涉的《房屋租赁合同书》于2019年2月26日解除，因租赁合同已解除，被告**可自行掌控房屋，原告请求被告立即接收房屋的诉讼请求无需强制履行，本院不予支持；关于原告请求的押金返还的问题，案涉合同中未约定押金可冲抵违约金，且案涉合同已解除，被告应将原告交付的押金50万元返还给原告，故原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持；关于原告请求开具房屋租赁费发票一节，因案涉发票问题不属于法院民事案件受理范围，本院不予受理；关于被告（反诉原告）请求支付房屋租金一节，因原告的违约行为导致租赁合同解除，原告应支付案涉房屋的租金至合同解除之日，案涉房屋的年租金为210万元，原告支付租金至2019年1月10日，其应向被告支付2019年1月11日至2019年2月26日的租金应为27万（210万÷365天×47天）；关于被告（反诉原告）请求的房屋使用费用一节，因原告已于2019年1月8日搬离案涉房屋，被告对此知情，可以对案涉房屋行使控制权，且本院已判决原告支付至2019年2月26日的租金，故反诉原告的该项诉请，本院不予支持；关于被告（反诉原告）请求的违约金给付问题，因原告的行为违约，故原告应支付被告违约金。案涉合同约定的违约金为当期半年租金计105万元，该违约金约定过高，且被告未能举证其实际损失的金额，综合考虑合同的履行情况、原告的违约行为、被告的实际损失等情节，本院酌定调整违约金为50万元；关于被告（反诉原告）请求将案涉房屋恢复原状一节，因恢复原状的费用未能作出鉴定，对于恢复的费用双方争议过大，如仅判决按照照片恢复至租赁前之状态，对恢复原状所使用的材料、施工工艺、原状物品等均无法完全与之前的房屋状态一一对应，对原被告双方均不是有效、公正之裁决，且关于案涉房屋地下一层漏水的原因、责任认定、损失金额等问题，更不宜在本案案由房屋租赁合同纠纷项下解决，故该项诉请，反诉原告可另行提出诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司与被告**签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月26日解除；二、被告**返还原告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司房租押金50万元；三、反诉被告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司给付反诉原告**房屋租金27万元；四、反诉被告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司给付反诉原告**违约金50万元；上述二至四项被告（反诉被告）应支付原告（反诉原告）之款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回反诉原告其他诉讼请求。本诉案件受理费8800元，由被告**负担。反诉案件受理费9490元，由反诉原告**负担4840元、由反诉被告沈阳中晨皇冠汽车租赁有限公司负担4650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 弘人民陪审员  辛淑芹人民陪审员  曲 岩二〇一九年十月十五日书 记 员  周思雨