山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终4566号上诉人（原审被告）：赵伟强，男，1973年7月8日出生，汉族，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：姜志军，山东元德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓蕾，女，1981年1月1日出生，汉族，住山东省莱阳市。被上诉人（原审原告）：周林，男，1979年11月5日出生，汉族，住山东省莱阳市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刁春丽，山东贞济律师事务所律师。原审第三人：赵炳山，男，1974年10月11日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：孙惠丰，山东莱励律师事务所律师。委托诉讼代理人：于瑞松，山东莱励律师事务所律师。上诉人赵伟强因与被上诉人王晓蕾、周林、原审第三人赵炳山排除妨害纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初7150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵伟强上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、诉讼费用由周林及王晓蕾负担。事实与理由：一审认定涉案合同于2018年11月15日解除没有依据，判决赵伟强搬离涉案房屋没有依据，支付租金没有事实和法律依据。1、一审认定租赁合同于2018年11月15日解除错误。赵伟强和赵炳山签订的合同对于购房户的王晓蕾和周林有约束力正确，对于赵伟强已经支付租金而未到期的租赁物，赵伟强依法享有使用权，赵伟强在租赁纠纷审理期间按合同约定支付了2018年8月31日至2019年8月31日的租金合法有效，赵伟强支付该租金并不需要本案赵炳山的同意为前提，在诉讼期间按合同支付租金更是善意履行合同的表现。所以涉案合同的履行期间为2018年8月31日至2019年8月31日止。合同到期后仍然为不定期租赁，没有王晓蕾、周林发出解除租赁关系，则租赁关系继续存续。在合同履行期间内王晓蕾、周林必须履行合同义务，即合同履行至2019年8月31日。所以王晓蕾、周林主张合同已经解除没有依据。王晓蕾、周林及赵炳山于2018年11月15日发出通知要求赵伟强限期搬离房屋的前提是租赁合同解除，而至2018年11月15日王晓蕾、周林及赵炳山也没有发出解除租赁关系通知，故王晓蕾、周林及赵炳山直接要求赵伟强搬离房产没有法律依据。双方的租赁关系并没有在2018年11月15日解除。2、王晓蕾、周林向赵伟强主张租金没有依据。赵伟强在案件审理期间已经按合同约定向赵炳山支付了租金，王晓蕾、周林与赵炳山的房屋买卖及租金交接没有向赵伟强说明，因此向赵伟强主张租金没有依据。3、一审法院对于赵伟强的反诉不予支持错误，租赁物的添附属于与租赁合同一并处理的关联诉讼。一审法院认为租赁关系已经解除但却不支持赵伟强反诉，裁判结论自相矛盾。4、根据合同的相对性，赵炳山没有向赵伟强释明房屋买卖及租赁关系转移事实，合同解除权只能由赵炳山行使，赵炳山应当向赵伟强发出解除租赁关系通知并给予赵伟强合同期间搬离，赵炳山没有发出解除通知，也没有请求法院解除租赁关系，且没有给赵伟强合理搬迁期间。所以本案租赁关系由法院认定已经解除没有法律依据。王晓蕾、周林答辩称，赵伟强强行向已知的赵炳山帐户打款的行为不必然表示租赁关系的继续存在，也并非善意的履行合同的意思体现，赵伟强认可与赵炳山之间的租赁关系是不定期租赁，因此该租赁关系的解除应以赵炳山的意思表示为准，而非是赵伟强的主观判断。王晓蕾、周林与赵炳山向赵伟强发出的搬离通知明确表达了解除租赁关系的意思，而王晓蕾、周林作为房屋所有权人，有权向赵伟强通知解除及搬离，并有权向赵伟强收取房租。赵伟强对租赁物的添附与本案无关，是赵伟强与赵炳山的纠纷，应另行起诉。赵炳山答辩称，赵炳山将房屋出卖给王晓蕾、周林已经明确告知了赵伟强，赵伟强知道后，王晓蕾、周林向其发出搬离通知是合法有效的，因为王晓蕾、周林是房屋所有权人。一审判决正确，请求予以维持。王晓蕾、周林向一审法院起诉请求：1、赵伟强立即搬离占用房屋；2、赵伟强按每日164元向王晓蕾、周林支付占用期间房屋费用，截至2018年11月15日，应付占用费用12464元；3、诉讼费用由赵伟强负担。一审法院认定事实：赵炳山原有坐落于莱阳市。2016年8月31日，赵炳山与赵伟强签订《租赁合同》一份，约定：1、赵炳山将上述房屋出租给赵伟强使用，租赁期限自2016年8月31日起，前五年租金均为每年60000元，五年后按周围市场行情房租待定；2、房屋租赁期间，房租费按年结算，赵伟强需于每年的8月31日前向赵炳山支付每年的租赁费；3、赵伟强租赁期间，除拆迁外，一直享有使用权，赵炳山无权收回；4、任何一方违约，需赔付对方违约金500000元。上述租赁合同签订后，双方开始实际履行，赵伟强向赵炳山支付了2016年8月31日至2018年8月30日期间的租金。2017年12月30日，赵炳山通过微信方式向赵伟强发送了《解除合同通知书》，通知赵伟强解除劳动合同，限赵伟强2018年4月1日前腾出房屋并恢复房屋原状。赵伟强收到上述解除通知后，于2018年3月20日将赵炳山诉至一审法院[案号（2018）鲁0682民初1595号]，要求确认赵炳山于2017年12月30日向其发出的解除合同通知书无效。一审法院经审理后作出民事判决，认为赵炳山与赵伟强之间的租赁关系应视为不定期租赁，双方均可随时解除合同，赵伟强要求确认赵炳山向其发出的解除合同通知书无效，没有依据，故判决驳回了赵伟强的诉讼请求。赵伟强不服，向烟台市中级人民法院提起上诉[案号（2018）鲁06民终3994号]，烟台市中级人民法院经审理后于2018年10月19日作出民事判决，认定赵炳山与赵伟强签订的租赁合同虽对租赁期限未作出明确约定，但赵炳山已收取了赵伟强支付的2016年8月31日至2018年8月30日期间的租金，故双方应按合同约定至少履行至2018年8月30日赵伟强所付租金的期限届满之日，一审判决在未审查合同实际履行的情况下认定双方之间系不定期租赁关系，在事实认定上有失妥当，故赵炳山于2017年12月30日以不定期租赁为由解除合同，缺乏事实依据，其为出卖租赁物而单方解除租赁合同亦无法律依据，赵伟强请求确认赵炳山于2017年12月30日发出的解除合同通知无效，符合法律规定，依法应予支持。在上述案件二审期间，赵伟强又通过银行转账方式向赵炳山支付了2018年8月31日至2019年8月31日期间的租金人民币60000元。对此，赵炳山称，其本人的银行账户因其他案件已被法院冻结，故其本人并不知晓账户款项的进出情况，因其已于2017年12月30日通知赵伟强解除租赁合同，而赵伟强在未提前通知赵炳山的情况下依然向赵炳山转账支付租金，不应据此认定双方之间的租赁关系仍继续存续。王晓蕾、周林系夫妻关系。2017年11月21日，王晓蕾、周林与赵炳山签订《房屋买卖合同》一份，约定赵炳山将其所有的涉案房屋作价3100000元出卖给王晓蕾、周林。王晓蕾、周林付清购房款后，双方于2018年1月26日共同到莱阳市不动产管理部门办理了涉案房屋的产权过户登记手续[不动产权证号：鲁（2018）莱阳市不动产权第0000808号]，现涉案房屋已登记在王晓蕾、周林名下。2018年11月15日，王晓蕾、周林向赵伟强发出《限期搬离房屋通知》一份，认为赵伟强与赵炳山之间的租赁关系已于2018年8月31日结束，因涉案房屋已由王晓蕾、周林购买，且已办理产权过户手续，故王晓蕾、周林以涉案房屋所有人身份正式通知赵伟强，要求其在收到本通知后15日内搬离所占用的房屋，逾期不搬，自行承担法律后果。同日，赵炳山亦向赵伟强发出《限期搬离房屋通知》一份，认为两人之间的租赁关系已于2018年8月31日终止，其于2017年12月30日已明确通知赵伟强解除租赁关系，也多次告知赵伟强卖房意向，但赵伟强拒绝购买。因涉案房屋已被周林购买，且已办理房产变更登记手续，故再次书面通知赵伟强，限其在收到本通知后15日内搬离所占用的房屋。至于赵伟强通过银行转账所汇的款项60000元，因赵炳山的银行账户已赵伟强法院另案冻结，故暂时无法退还，待账户解除冻结后再予返还。赵伟强收到上述书面通知后，仍未腾退涉案房屋，故王晓蕾、周林诉至本院，请求依法处理。一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。本案焦点问题主要有四：一是2016年8月31日的《租赁合同》是否已经解除以及具体的解除时间；二是王晓蕾、周林是否有权要求赵伟强立即搬离其占用的涉案房屋；三是王晓蕾、周林是否有权要求赵伟强支付自2018年8月30日起至2018年11月15日期间的房屋占用费用；四是赵伟强要求王晓蕾、周林及赵炳山赔偿涉案房屋装饰装修价值的反诉在本案中应否一并受理。对各方争议的焦点问题一，其一，根据已生效的烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终3994号民事判决书，可以认定赵伟强与赵炳山之间存在租赁合同关系，双方虽未对租赁期限作出明确约定，但由于在租赁合同履行期间，赵伟强已实际向赵炳山支付租金至2018年8月30日，故双方之间的租赁合同至少需按约定履行至2018年8月30日赵伟强所付租金的期限届满之日。其二，根据王晓蕾、周林提交的其与赵炳山签订的涉案房屋买卖合同及不动产产权证书，足以认定王晓蕾、周林于2017年11月21日从赵炳山处购买涉案房屋，双方实际履行了房屋买卖合同，2018年1月26日涉案房屋过户登记在王晓蕾、周林名下，王晓蕾、周林于该日对涉案房屋享有所有权等事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，应认为赵伟强与赵炳山2016年8月31日签订的租赁合同对王晓蕾、周林继续有效。其三，王晓蕾、周林及赵炳山于2018年11月15日分别向赵伟强发出书面通知，要求赵伟强限期搬离所租用的涉案房屋，赵伟强于当日收到该书面通知，应认为王晓蕾、周林及赵炳山以其自身的行为明确作出了解除原租赁合同的意思表示。因涉案房屋原租赁合同中未对租赁期限作出明确约定，故可按不定期租赁合同关系处理双方之间的合同解除事宜，又赵炳山2017年12月30日向赵伟强发出的解除合同通知已被生效判决确认为无效、王晓蕾、周林及赵炳山未提交任何证据证实在2018年11月15日前还曾向赵伟强作出过解除租赁关系的有效意思表示，故应认定原《租赁合同》于2018年11月15日解除。其四，一审庭审过程中，赵伟强以已向赵炳山支付2018年8月31日至2019年8月31日期间的租金60000元为由，主张双方之间的租赁关系继续存续，赵伟强在明知其与赵炳山之间的租赁关系是否解除诉讼案件尚未处理完毕、双方对租赁关系的存续期间存在争议、赵炳山已将涉案房屋出卖给王晓蕾、周林的情况下，未经王晓蕾、周林及赵炳山同意，径自通过银行转账方式向赵炳山已被法院冻结的银行账户中汇款60000元，用以支付2018年8月31日至2019年8月31日期间的房屋租金，实难推定为善意，应认为赵伟强的汇款行为对王晓蕾、周林及赵炳山不具有法律约束力，现赵伟强以此为由主张涉案房屋上的租赁关系继续存续，依据显然不够充分，故对赵伟强的该项抗辩主张，依法不予支持。对双方争议的焦点问题二，王晓蕾、周林作为涉案房屋的所有权人，当然享有涉案房屋的占有、使用、收益等权利。王晓蕾、周林基于上述权利，在原《租赁合同》并未对租赁期限作出明确约定、烟台市中级人民法院判决认定的合同实际履行期限已经届满、原《租赁合同》已于2018年11月15日解除的情况下，要求赵伟强限期搬离涉案房屋，并无不当，故对王晓蕾、周林的该项诉讼请求，依法予以支持。赵伟强在收到上述书面通知的情况下，仅以“买卖不破租赁”为由拒绝搬离涉案房屋，缺乏事实根据，理由并不充分，故对赵伟强的该项主张，依法不予支持。对双方争议的焦点问题三，根据业已认定的相关事实，原《租赁合同》的解除时间为2018年11月15日，亦即2018年8月31日至2018年11月15日期间仍属租赁关系存续期间，该期间产生的房屋占有使用费用性质上仍应为租金。又王晓蕾、周林已于2018年1月26日取得涉案房屋的所有权，现王晓蕾、周林作为涉案房屋的所有权人，要求赵伟强支付2018年8月31日至2018年11月15日期间的租金，事实清楚、理由正当，依法予以支持。至于租金的具体数额，经根据原《租赁合同》约定的租金标准（即前五年每年60000元）核算，应为12493元（60000元/365天*76天）。王晓蕾、周林自愿主张12464元，不超出法律规定，依法予以支持。对双方争议的焦点问题四，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的前提为租赁合同约定的租赁期限届满或租赁合同解除。本案中，从赵伟强的抗辩主张看，其并不同意解除原《租赁合同》，认为涉案房屋上的租赁关系至今仍然存续，原《租赁合同》并未解除、还需继续履行，在此情形下，其又提出王晓蕾、周林及赵炳山向其赔偿涉案房屋装饰装修损失的反诉请求，应认为相互矛盾，由此，对赵伟强所提该项反诉请求，在本案中依法不予受理，赵伟强可根据本案处理的最终情况另行主张该部分权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他相关民事法律法规之规定，于2019年5月30日判决：一、赵伟强于本判决生效后十五日内搬离其占用的坐落于莱阳市房屋；二、赵伟强于本判决生效后十五日内向王晓蕾、周林支付2018年8月31日至2018年11月15日期间的房屋租金合计人民币12464元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56元，由赵伟强负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，2017年12月30日赵炳山向赵伟强发出解除合同通知，后双方进入诉讼程序，赵炳山已明确作出解除与赵伟强租赁关系的意思表示。2018年1月26日涉案房屋过户到王晓蕾、周林名下，事实清楚。双方租赁合同履行至2018年8月30日赵伟强所付租金期限届满之日后，2018年11月15日王晓蕾、周林及赵炳山均向赵伟强发出限期办理涉案房屋的通知，明确表明不再履行租赁合同，一审法院认定涉案租赁合同于2018年11月15日解除并无不当。王晓蕾、周林对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，其要求赵伟强搬离涉案房屋并支付房屋占有使用费，于法有据。赵伟强虽于另案审理过程中向赵炳山支付了60000元，但其支付前已与赵炳山就解除租赁合同产生争议，赵炳山已向其作出解除租赁关系的意思表示，且涉案房屋所有权已由王晓蕾、周林取得，赵伟强主张该笔款项用以支付2018年8月31日至2019年8月31日的房租，未经过王晓蕾、周林及赵炳山同意，对王晓蕾、周林及赵炳山无法律约束力，赵伟强主张租赁合同应履行至2019年8月31日且不向王晓蕾、周林支付房屋占有使用费，理由不成立，本院不予支持。赵伟强依据与赵炳山的租赁关系提起关于装修损失反诉请求，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予受理符合法律规定。综上，赵伟强的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人赵伟强负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 衣振国二〇一九年十月九日书记员 辛婷婷