广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8648号上诉人（原审原告）：钟海琼，女，1983年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码440************823。委托诉讼代理人：朱素雅，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婉珍，广东法岸律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：罗裕成，男，1974年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码440************412。上诉人钟海琼因与被上诉人罗裕成房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初2964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟海琼上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判罗裕成向钟海琼赔偿房屋差价损失60万元；2.本案一审、二审诉讼费由罗裕成承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.罗裕成称因其个人原因导致无法办理还款，交易无法进行，故双方签订《解除合同协议书》，罗裕成同意2016年12月30日前向钟海琼支付违约金5万元。但钟海琼后来获知，罗裕成在合同解除后不久，已归还银行按揭贷款并将涉案房屋高价向他人出售，罗裕成故意欺骗钟海琼解除合同。2.罗裕成一审中确认其在2017年3月15日与新买家签订了房屋买卖合同。虽然其还清贷款的时间为2017年5月8日，但其肯定在签订合同前已知悉有资金还款。因此，一审判决认定其还清贷款的时间距离双方解除合同之日时间不短，罗裕成不存在欺诈，是认定事实错误。（二）一审判决适用法律错误。双方约定的违约金过低，钟海琼有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条诉请罗裕成赔偿房屋差价损失。退一步来讲，无论罗裕成的行为是否构成欺诈，但其违约已导致钟海琼产生可预见房价上涨收益损失，钟海琼需用更高的价格购买同类型同面积房产。钟海琼的损失及罗裕成的得益客观存在。因此，无论合同如何约定违约金金额，在钟海琼提出调整的情况下，一审法院应根据上述法律规定，根据钟海琼的损失及从维护市场交易公平角度出发，判决罗裕成支付房屋差价损失。二审中，钟海琼补充如下上诉意见：1.罗裕成违约令其获得95万元房屋转让价款，一审法院应依据合同法原则，维护守约方的利益。2.一审判决认为违约金相当于已付的定金，从而认定违约金标准不算过低，是认定错误。按照购房款230万元计算定金是45万元，双方约定的违约金过低。在无法弥补钟海琼损失的情况下，钟海琼一审申请对涉案房屋的差价损失进行评估正确。3.罗裕成两次出售房屋均没有约定由买家支付“过桥款”，且其亦承认两次出售房屋都打算向前妻借款用于“过桥”。而两次的买卖都可在过户后一个月内获得全部购房款，因此，罗裕成称本案因缺乏“过桥”资金无法办理房屋过户，明显欺骗钟海琼。罗裕成辩称，（一）罗裕成在2016年11月20日前已多次催促钟海琼支付第二期房款，但钟海琼一直没有支付，已构成违约。（二）双方签订《解除合同协议书》时已对违约金的赔偿标准达成一致意见。（三）钟海琼收到罗裕成退还的10万元后，已马上另购房屋，故罗裕成如何处理涉案房屋是其自身权利，与钟海琼无关。钟海琼向一审法院起诉请求：1.罗裕成向钟海琼支付违约金5万元及相应利息；2.罗裕成向钟海琼赔偿房屋差价损失60万元；3.本案诉讼费用由罗裕成承担。诉讼中，钟海琼明确：利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年12月30日计算至实际清偿之日。根据双方签订的解除合同协议书第三条约定，罗裕成应在2016年12月30日支付5万元给钟海琼。一审法院认定事实：2016年7月11日，钟海琼与罗裕成签订《房地产买卖合同》约定：钟海琼购买罗裕成位于佛山市禅城区************，购房款总价为230万元，钟海琼应于合同签订后1天内支付定金5万元，2016年7月20日前支付第一期房款5万元、于2016年11月30日支付第二期房款59万元，最后一期付款161万元在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清。本合同签订之日起120日内，双方应携带有关资料到禅城区房屋登记中心办理过户手续。如罗裕成中途不卖或逾期15天未交付房地产时，视为罗裕成违约，罗裕成应向钟海琼赔偿违约金5万元。2016年12月3日，钟海琼、罗裕成双方签订《解除合同协议书》，约定：由于罗裕成个人原因导致无法办理还银行贷款，导致双方交易无法进行，双方经协商一致取消上述买卖，并对解除合同事宜约定如下：双方一致同意解除上述合同，已收定金在本协议签订后一个工作日内无息返还钟海琼，罗裕成愿意赔偿违约金5万元，在签订本协议后在2016年12月30日前支付。另查明：中国建设银行股份有限公司佛山市分行出具《贷款还清证明》，证明涉案房屋贷款已于2017年5月8日还清。罗裕成于2017年5月18日向不动产登记机构申请了注销抵押登记。2017年5月5日，罗裕成与案外人梁某君就涉案房屋签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定涉案房屋的出售价为188万元。双方于2017年6月15日办理买卖转移登记。庭审中，钟海琼对合同的履行程度陈述为：钟海琼分别在2016年7月11日及7月19日支付了定金10万元，经双方协商一致，罗裕成以自有资金还清银行贷款，双方约定罗裕成应在2016年11月7日之前办理过户手续，待办理过户手续完毕后，钟海琼再支付剩余购房款，但罗裕成无法还清银行贷款，因此双方解除合同。庭审中，在一审法院询问罗裕成在2016年12月无法还贷，为何能够在2017年5月还清贷款时，罗裕成陈述：是从前妻处借的钱，下一手买家承诺在银行出具贷款结清证明后一个月内付给罗裕成房款，然后在收到买家的房款后还给前妻，所以前妻肯借钱给罗裕成。另陈述：与下一手买家梁某君交易的实际价格是325万元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》《解除合同协议书》均是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，当事人应依约履行。关于违约金及利息。根据《解除合同协议书》的约定，罗裕成应在2016年12月30日前支付违约金5万元，但罗裕成未依约支付，构成违约，现钟海琼要求罗裕成支付违约金5万元并按中国人民银行同期贷款利率计算利息，合法有据，应予支持，但利息应从2016年12月31日起计算。关于罗裕成应否赔偿钟海琼房屋差价损失问题。鉴于双方已签订《解除合同协议书》，对涉案《房地产买卖合同》的解除及违约责任达成一致，即双方已对钟海琼因罗裕成违约导致合同解除而遭受的损失进行了约定，现钟海琼以受罗裕成欺诈而同意解除合同为由，要求罗裕成赔偿房屋差价损失，故应审查涉案《解除合同协议书》是否存在钟海琼主张的欺诈事由而可予撤销，进而对当事人不发生效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，当事人对欺诈事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。经查明，罗裕成确在以无法还贷为由与钟海琼解除合同后，又还清了贷款并将涉案房屋以更高价格转卖他人，但其还清贷款之时即2017年5月8日，距钟海琼、罗裕成解除合同之日，已近半年，其时不短，故不能排除罗裕成在此期间又筹集到还贷资金的可能性。根据钟海琼举证情况，尚不能证明罗裕成欺诈事实存在的可能性能够排除合理怀疑。因此，钟海琼主张罗裕成欺诈，不能成立。涉案《解除合同协议书》合法有效，并已对违约赔偿进行约定，且该违约赔偿金相当于钟海琼已付定金，根据钟海琼履行合同的情况，该标准并不算明显过低，故钟海琼在违约金外要求罗裕成另赔偿房屋差价损失，缺乏依据，一审法院不予支持。钟海琼虽提交了另案生效判决证明二审法院支持了房屋差价损失，但在该案事实查明部分并未指出买卖双方有签订《解除合同协议书》并对违约赔偿进行了约定，故与本案案情并不相似，不影响本案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、罗裕成在判决发生法律效力之日起十日内向钟海琼支付违约金5万元及利息（利息自2016年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止）；二、驳回钟海琼的其他诉讼请求。本案受理费5150元，由钟海琼负担4754元、罗裕成负担396元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：二审中，钟海琼陈述其于2016年12月5日左右与他人签订房屋买卖合同另行购买房屋。罗裕成陈述其与下一手买家在中介方签订涉案房屋买卖合同的时间为2017年3月15日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项提起上诉，本院对一审判决第一项予以维持。根据钟海琼的上诉意见及罗裕成的答辩意见，本案二审争议的焦点是：罗裕成应否向钟海琼赔偿房屋差价损失。本案中，钟海琼上诉主张罗裕成欺骗其解除涉案《房地产买卖合同》，以达到高价转让房屋的目的，且双方约定的违约金过低，钟海琼可主张调整违约金，据此，罗裕成应向钟海琼赔偿房屋差价损失。经核查，双方已于2016年12月3日签订《解除合同协议书》，约定解除涉案《房地产买卖合同》，罗裕成向钟海琼支付违约金5万元。本案中，要判定罗裕成应否向钟海琼支付房屋差价损失，首先要审查上述《解除合同协议书》是否为双方真实意思表示。根据涉案《解除合同协议书》可知，涉案房屋系因罗裕成于签订该协议书之日即2016年12月3日尚无法偿还银行贷款以致无法继续交易。而之后罗裕成于2017年5月8日还清银行贷款，系因发生案外人借款给罗裕成这一新的事实。且罗裕成还清贷款之时距离双方签订上述协议的时间近半年，在这一时间段发生新的事实以致罗裕成可以还清银行贷款亦符合日常生活经验法则。据此，钟海琼提交的证据不足以证明罗裕成存在欺骗行为，涉案《解除合同协议书》系双方真实意思表示。涉案《房地产买卖合同》约定，如罗裕成中途不卖，视为罗裕成违约，其应向钟海琼赔偿违约金5万元。双方在《解除合同协议书》中对于《房地产买卖合同》约定的罗裕成拒绝出售涉案房屋的违约责任再次确认，最终确定以罗裕成承担违约金5万元的方式解除合同。现钟海琼在双方协商解除《房地产买卖合同》之后再次要求罗裕成承担房屋差价损失的违约责任，有违诚实信用原则，本院不予支持。至于钟海琼向本院申请对涉案房屋于双方签订《解除合同协议书》之日即2016年12月3日的市场价值进行评估。如前所述，罗裕成无需向钟海琼赔偿房屋差价损失，因此本院对钟海琼的该申请不予准许。综上所述，钟海琼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9800元，由上诉人钟海琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十四日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊