贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5976号原告：周跃菊，女，1980年10月27日出生，贵州省余庆县人，身份证住址贵州省余庆县。委托诉讼代理人（特别授权）：张安权，贵州贵信（施秉）律师事务所专职律师。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里经济开发区中昊大道1号。法定代表人：姜上桥，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天律师事务所专职律师。原告周跃菊与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周跃菊及其委托诉讼代理人张安权，被告凯威房产公司的委托诉讼代理人郭晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周跃菊向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告城市基础设施未按约交付违约金1181.4元；2、判决被告支付原告公共服务设施未按约交付违约金1181.4元；3、判决被告从2016年1月1日起向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止（按已付购房款的日万分之一计算，暂算至2018年10月1日，共计1004天，暂计23722.81元）；4、判决被告从2016年7月1日起向原告支付逾期交付办理商品房所有权转移登记文书违约金至实际交付办理涉案商品房所有权转移登记文书之日止（按已付购房款的日万分之一计算，暂算至2018年10月1日，共计822天，暂计19422.46元）；5、判决被告从2016年1月起至实际交房之日止（按700元／月计算，暂算至2018年10月1日，33个月，暂计23100元）；6、案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年3月25日,原、被告签订《商品房买卖合同》（下称“合同”,合同编号为2015000416）,合同约定原告购买被告承建的位于凯威现代物流城东区房屋,房屋面积92.66㎡,3092.71元／㎡,购房款共计236283元；同时约定交房日期为2015年12月31日前,若逾期超过90日未交房,原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被告按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金;城市基础设施和公共服务设施如在约定期限内未达到交付使用条件的,被告还应按照购房款总额的0.5%分别支付违约金；被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后,原告支付购房全款236283元。嗣后,因交房期限届满,被告未能按约交付房屋,导致原告不得已继续在外租房至今。鉴此,原告认为,原、被告签订《商品房买卖合同》的事实客观存在,原告已经按照合同约定履行支付购房全款义务，被告未按时履行合同义务，应承担违约责任。故原告为维护自身合法权益,特向法院起诉，并提出前述诉讼请求。凯威房产公司辩称：一、对城市基础设施与公共服务设施,被告不承担违约责任。商品房买卖合同中,双方约定了城市基础设施与公共服务设施违约金计算方式,但没有约定城市基础设施与公共服务设施达到使用条件的具体日期,对交付城市基础设施与公共服务设施的具体时间,双方没有达成合意,该约定违约金合同行为不成立。原告要求支付该部分违约金,没有事实依据,相似案例有山东省济宁市任城区人民法院(2018)鲁0811民初9255号、(2016)鲁0811民初11945号民事判决。二,逾期交房违约金：被告已于2018年7月13日交房，计算应该至该日期止，合计21762元。三、转移登记违约金：最高人民法院司法解释有明确规定,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定,商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日出卖人承担违约责任。上述房屋在原告起诉时没有交付使用，原告要求转移登记违约金,没有事实依据。即使该转移登记违约金得到支持,逾期交房违约金也涵盖了该转移登记违约金,被告请求减除该转移登记违约金。四、房租损失没有法律依据,被告不承担。本院经审理认定事实如下：2015年3月25日，周跃菊与凯威房产公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：周跃菊购买凯威房产公司开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1单元17层1-X-X号房，房屋建筑面积为92.66㎡，房款总价为236283元。根据合同约定，1、凯威房产公司承诺在2015年12月31日前向原告交付该商品房，并在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2、逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。3、城市基础设施（上、下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。4、公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。同日，原告就涉案房屋向登记机关申请办理商品房预售合同备案登记。合同签订前，周跃菊于2015年1月6日向凯威房产公司支付购房定金20000元。2015年3月12日周跃菊向凯威房产公司支付了购房首付款56283元。后周跃菊向中国银行股份有限公司凯里分行办理个人住房贷款，向凯威房产公司支付了购房160000元。周跃菊共计向凯威房产公司支付购房款236283元。因双方意见分歧较大，本案经本院调解未果。另查明：2018年7月，原告自行对讼争的房屋换锁装修入住，被告亦认可原告于2018年7月13日收房，认可逾期交房的违约金计算至该日期止。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状及原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。一、关于城市基础设施未按约交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现在原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施未按约交付违约金为236.28元（236283元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为236.28元（236283元×0.1%）。二、关于逾期交房违约金及逾期交付办理商品房所有权登记文书违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”。结合本案，双方所签《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院对其真实性、合法性、有效性予以确认，上述合同对双方当事人均具有约束力。该合同已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，故涉案逾期交房违约金应从2016年1月1日计算至2018年7月13日为21832.55元（236283元×924天×0.0001）；逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金从2016年7月1日计算至2018年10月1日为19422.46元（236283元×822天×0.0001），从2018年10月2日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以购房总价款236283元为基数，按日万分之一计算。三、关于租房补偿金的问题。虽凯威房产公司逾期交房是事实，凯威房产公司也向原告承担了逾期交房违约责任。周跃菊与凯威房产公司就该公司逾期交房的租房租金损失问题，双方未签订相应的合同或协议，且原告因被告的逾期交房行为造成的损失已经从逾期交房违约金中得到了适当的填补，因此，对原告诉请的租金损失，于约无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周跃菊城市基础设施未按约交付违约金236.28元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金236.28元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告周跃菊支付从2016年1月1日至2018年7月13日的逾期交房违约金21832.55元；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告周跃菊支付2016年7月1日至2018年10月1日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金19422.46元，从2018年10月2日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以购房总价款236283元为基数，按日万分之一计算。四、驳回原告周跃菊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取758元，由原告周跃菊负担296元，被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  杨凯鹏二〇一九年十月二十二日法官助理覃庆伟书记员覃庆伟（代）