广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18855号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路55号410-411房，统一社会信用代码91440605785785011D。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：杨一豪，系原告公司员工。被告：陈克，男，1946年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈铭雄，与被告为父子关系。原告佛山市万科物业服务有限公司诉被告陈克物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年5月1日至2019年2月28日期间共34个月的物业服务费17530.4元及违约金4193.91元（暂计算至2019年2月28日，具体至实际清缴日为止）及2016年5月1日至2019年1月22日期间共33个月的公摊水电费556.63元，合计22280.93元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：登记在被告陈克名下位于佛山市禅城区岭南大道北56号六期4座202房产，该房产建筑面积162.29平方米。依据原告与被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议》，上述房产以建筑面积计每平方米每月收取管理费3.38元。被告的上述房产2016年5月份物业服务费454.41元。自2016年5月1日至2019年2月28日被告共欠物业服务费为34个月，共17530.4元。此外，根据《前期物业服务协议》第3条的约定，被告应支付上述物业服务费的违约金4193.91元（以每月物业服务费为本金，从欠费月份的下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金）；被告还欠自2016年5月1日至2019年1月22日共33个月的公摊水电费556.63元。被告辩称，首先申明，我们村民住户，并不是不想交费，而是太贵，太不合理，实在长期住就交不起了，当时为了拆我们的房的时候，承诺不会超过2元，建好后万科就在没有达到交楼的条件下就通知收房，在没有通知征求置换房业主的情况下强行收取3.38元比住别墅还贵的物管费，因单价太高及手续又不齐传，所以万科中心城六期在原有合同上，强迫我们再签不平等霸王条款的补充协议来逃避责任，不签字就不给锁匙交房，当时全村人都一致反对(除了村官及队委外)，唯独村官带头签字同意收楼。我们村民一直拖了大半年，好多村民没房屋住，万科还停止发放租金，部分村民实在没有办法，我们连万科的工作人员都找不到，在多次交涉无果不与我们协商。店大欺客，串通村官，知道村民没文化、不懂法、认为好欺负容易骗。我们这才有了今天的这局面。我们想讨个公道，不想被人压迫，我们付出再多也要将情况反映出来。现在，我要求万科物业提供在物价局有备案的申请收费价格依据，包括服务人员数量、待遇等级、配套设施等级、等有关收费标准条件承诺申报审批文件。是否符合这3.38元(还没有计算公共分推水电费的收费)。看看一个特殊回迁房有什么条件收比别墅还高的单价。批准的部门是否有上门考察。(这个办证是回迁房，而不是商品房)。万科六期小区，问题一直以来存在以下的情况：1、小区绿化比例低，建筑密度高(38亩地，建13万平方米楼)，道路豆腐渣工程，损坏严重。2、小区配套设施小(基本没有活动场所空间)，没有泳池、图书馆、老人活动场所。3、外边小区住户可随意出入我们六期小区，经常霸占仅有儿童活动空间。4、没有按要求设置配套探访车位(包括小区内外)，保安人员极少，只有一出入口有保安看守经常只有一个人(要求提供人员表格)，准备起诉后才增加一个人临时岗。5、停车场配套极其低劣，地板严重龟裂变形，地板漆没有刷，标识混乱，门禁极其低劣，通道狭窄且没有通风，异味难闻。6、楼房质量出现裂纹，滲水等严重问题，反映物管，服务不到位。7、保安态度非常不友好。反客为主。补充，被告没有物业服务合同副本。合同十六条注明协议自签字之日起生效，原告作为乙方只有盖章，没有日期。所以该合同尚未生效。物业费收费标准没有在有关部门备案，市政府的指导价最高是2.4元，原告的收费标准为3.38元，高于指导价。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明原被告主体资格。2、佛山万科广场返迁安置房中签确认书，证明房屋的交付时间及被告是该房屋所有权人。3、《欠费清单》（含违约金），证明欠费项目、欠费期间、欠费金额、违约金明细。4、律师函、律师函快递单，证明原告已履行书面催缴义务。5、公共水电分摊办法、公摊明细，证明公共水电费的分摊方式及被告的公摊欠费明细。6、《佛山万科广场前期物业服务协议》，证明物业费收费标准及违约金依据。诉讼中，被告未举证。本院组织组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，经核对，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告作为甲方与原告作为乙方签订了《佛山万科广场前期物业服务协议》（甲方签名的落款时间为2017年3月26日，乙方盖章处落款时间为空白），明确：甲方委托乙方对佛山万科广场提供前期物业服务，甲方房屋为涉案小区4座202房，建筑面积为162.78平方米；第三条约定物业管理服务费用：物业收费实行包干制，按建筑面积交纳物业服务费，其中住宅管理费（带电梯）：3.38元/月·平方米（不包含公共水电分摊费用）；公共水电费用每月按实际发生额进行分摊；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方向交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。第十六条约定，本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。2019年3月12日，原告委托律师事务所向被告出具催缴物业费的律师函。诉讼中，对前期物业服务协议的落款处没有写时间，原告陈述：因为物业服务合同是统一制作，交由开发商在房屋交付时与业主进行签订，时间无法确定。原告盖章时间一般是开发商通知房屋交付前通知物业公司提供。是在原告先盖章后再交给开发商，开发商再给业主签名。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，涉案《佛山万科广场前期物业服务协议》有原告盖章、被告签名，故该协议自双方盖章、签名时成立并生效。无论根据上述法律规定还是合同关于该协议自签字之日起生效的约定，均不能得出不写落款时间合同就不生效的结论，故被告提出的因原告只有盖章没写日期而导致合同不生效的抗辩，显属对合同条款的误解，亦于法无据，本院不予支持。原、被告签订的物业服务协议，无证据证明违背双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告拖欠物业管理费用的行为已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告支付物业服务费及公摊费用，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。至于违约金，一方面，根据合同约定，原告有权主张违约金；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鉴于被告拖欠物业费长达34个月，原告才发律师函催收，属未采取适当措施防止损失的扩大，依照上述法律规定及违约金标准，本院酌定至2019年2月28日，被告应付的违约金为732元，此后至实际清偿日止的违约金按日万分之五计算。至于被告提出的因物业费收费标准过高而拒交物业费的抗辩，理据不足，本院不予支持，理由如下：首先，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，合同中关于物业费收费标准的约定对双方有法律约束力，任何一方不得单方变更；其次，物业收费政府指导价并不具有强制性，目前我国法律、行政法规并未规定物业服务费只能按照政府指导价进行收费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，即使涉案物业费标准存在违反地方性政府指导文件的情况，原、被告之间签署的上述合同也并不因此而无效，双方仍应依约履行。至于被告提出的其他情况，并无证据加以证明，且亦不构成其拒交物业费的正当理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈克于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2016年5月1日至2019年2月28日期间的物业服务费17530.4元及违约金732元（暂计至2019年2月28日，此后的违约金按日万分之五计至实际清缴日为止）、2016年5月1日至2019年1月22日期间的公摊水电费556.63元；二、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费179元，由原告佛山市万科物业服务有限公司负担30元、被告陈克负担149元。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年十月十四日书记员  潘有鹏