湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初2497号 原告（反诉被告）：怀化娄怀物业服务有限公司。 法定代表人:刘送长，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：滕久余（特别授权），湖南维清律师事务所律师。 被告（反诉原告）：鹤城区博林酒店。 经营者：张锦林，男，侗族，1963年2月3日出生。 委托诉讼代理人：董文建，湖南五溪律师事务所律师。 被告：张兆文，男，苗族，1976年5月30日出生。 被告：张锦林，男，侗族，1963年2月3日出生。 被告：成利军，男，汉族，1965年7月20日出生。 原告(反诉被告)怀化娄怀物业服务有限公司（以下简称娄怀物业公司）与被告（反诉原告）鹤城区博林酒店（以下简称博林酒店）、张兆文、张锦林、成利军物业服务合同纠纷一案，本诉原告于2019年4月29日向本院提起诉讼，反诉原告于2019年6月17日向本院提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭合并审理，于2019年7月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）娄怀物业公司的委托诉讼代理人滕久余，被告（反诉原告）博林酒店及其委托诉讼代理人董文建、被告张兆文、张锦林到庭参加诉讼。被告成利军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）娄怀物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告一向原告支付按照每月4455元（2227.32×2＝4454.64元）计算至一审法庭辩论终结前的物业费（具体金额以一审法庭辩论终结时计算为准，截止到2019年4月20日止已欠物业费为44550元），并按照逾期金额每日千分之三计算支付违约金至付清时止（截止到2019年4月20日止违约金为22279.44元）；2、被告二、被告三、被告四对上述债务承担连带责任；3、本案所有诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，诉请判决被告博林酒店向原告支付停车费55480元，被告张兆文、张锦林、成利军承担连带支付责任；事实和理由：2017年1月1日，原告娄怀物业公司与怀化中嵘房地产开发有限公司签订了《五溪财富中心前期物业委托合同》，约定由原告为五溪财富中心提供物业服务。被告张锦林、张兆文、成利军购买了17至19楼的房屋(登记面积)，交房后加建了18楼、20楼(未登记)，成为登记为两层楼，实际使用面积为四层楼的房屋。三人合伙经营酒店，登记为被告博林酒店个体工商户，将以上房屋交给被告博林酒店使用。2018年4月8日，原告与被告博林酒店签订了《前期物业服务协议》(以下简称“协议”)，该协议明确约定被告博林酒店在怀化鹤城区五溪财富中心的物业使用面积为2227.32平方米，物业服务费价格为2元每平方米，自2018年3月20日开始按月交物业费，逾期每日承担千分之三的违约金等内容。自2018年6月20日以来，被告博林酒店拒交物业费，截至2019年4月20日止，共拖欠物业费44550元。2019年4月15日，原告委托湖南维清律师事务所已发律师函及短信进行书面催交物业费，四被告仍未交物业费。另依据《五溪财富中心前期物业委托合同》、《前期物业服务协议》约定，对于使用停车场的车辆，原告娄怀物业公司可以收费，价格按照怀化市物价局有关规定执行。博林酒店在经营中，为其住宿客户提供免费停车，并发放了免费停车票，将车辆停放在停车场内，客户驶出停车场时将停车票交付给娄怀物业公司工作人员，然后原告持停车票与被告博林酒店按照10元每张进行结算。前期双方结算了一部分停车费，因发生矛盾，尚有5548张停车票即55480元停车费，被告博林酒店一直未结算。原告与五溪财富中心所有业主以及被告存在合法有效的物业服务合同，原告已按照合同约定为五溪财富中心提供了物业服务，被告博林酒店应当依约支付物业费。被告博林酒店虽然登记为个体户，事实上系被告张锦林、张兆文、成利军三人合伙经营，三人即是业主，也是被告博林酒店的合伙人、经营者，对上述债务应承担连带责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院，恳请法院支持其诉讼请求。 被告（反诉原告）博林酒店辩称，一、娄怀物业公司在物业服务期间存在物业服务不到位，未按照物业服务协议履行义务，严重损失业主权益，不应当或应减少收取业主物业服务费。二、娄怀物业公司违规乱收费，私自提高收费标准，应当返回违规收取答辩人的费用。违规使用业主公共用地擅自修建停车场，收取业主及业主经营客户车辆停车费，从2018年至今共违规收取博林酒店停车费2845.00元。三、小区共用部分系全体业主共同所有，业主均有使用权，娄怀物业公司利用小区共用部位进行违规停车经营，不应当收取业主及业主顾客停车费。娄怀物业公司擅自将小区门前的绿化带推倒，私自划定停车位，设立栏杆，进行违规收取费用，严重损害了小区业主权益。 被告（反诉原告）博林酒店向本院提出反诉请求：1、判令娄怀物业公司退还博林酒店多收的水费5080.00元、电费11628元，装修垃圾清理费22800元、停车费2845元，共计42353元。二、判令娄怀物业公司赔偿博林酒店经营损失86000元。事实与理由：2017年1月1日，娄怀物业公司与怀化中嵘房地产开发有限公司签订了《五溪财富中心前期物业委托合同》，约定由娄怀物业公司为五溪财富中心提供物业服务。张锦林等购买了怀化市迎丰东路五溪财富中心17至19楼房屋后，由张锦林、张兆文合伙经营酒店，登记为鹤城区博林酒店。2018年4月8日，博林酒店与娄怀物业公司签订了《前期物业服务协议》(以下简称“协议”)，但是，娄怀物业公司在物业服务期间存在物业监管不力，未按照物业服务协议履行义务，如收取业主及装修公司建筑垃圾处理费后，不及时清理处理垃圾，导致地下车库严重损坏，积灰严重;安保措施形同虚设，任何人都可以随意进出小区各个楼层，白天由停车收费人员兼任保安，晚上只有一人值班，经常离岗睡觉，小区车辆经常不能正常出行破坏绿化及消防设施，擅自把小区内原有的绿化带铲除建停车位和建房未按规定对电梯进行维修保养，近一年来电梯多次出现关人、下坠故障，人身安全没有得到保障。物业服务质量差，遇到纠纷不及时调解，态度恶劣，到处匿名告状，散布谣言，搬弄是非等。2018年6月至9月娄怀物业公司共计收取博林酒店电费61200.00元，每度电按1.00元收取，但娄怀物业公司交给电力公司每度电仅为0.81元，共多收取博林酒店电费11628元;2018年1至6月份娄怀物业公司共计收取博林酒店水费10081元，按每吨6.25元收取，但娄怀物业公司仅按每吨3.1元缴纳给自来水公司，共计多收取博林酒店水费5080元;2018年娄怀物业公司收取为博林酒店装修的李思霓、向亮装修队垃圾清理费36000元，此费用由博林酒店支付给了李思霓、向亮装修队。但是按照双方物业服务协议约定装修垃圾清理费为3元㎡，博林酒店装修面积为4400㎡，只应交纳装修垃圾清理费13200元，娄怀物业公司多收取装修垃圾清理费22800元;违规使用业主公共用地擅自修建停车场，收取业主及业主经营客户车辆停车费，从2018年至今共违规收取博林酒店停车费2845元。上述费用系娄怀物业公司在物业服务费用之外违规收取的费用，应当返回给博林酒店。2019年4月份开始，娄怀物业公司阻挠前来住宿的客户车辆进入酒店停车，或者强行要求客户先交停车费否则不准客户开车进入。又多次对客户说博林酒店是黑店，要客户去其他酒店入住。2019年5月9日娄怀物业公司保安对于博林酒店给客户出具的酒店免费停车票不予认可，强行索取额外停车费，并发生保安碰瓷酒店的客户，谎称脚被客户的汽车压到，强行索赔并报警的恶性事件，造成围观群众起哄引起群众误解，给酒店经营造成恶劣影响。因娄怀物业公司上述一系列的恶意行为，以及其不履行安保义务，物业服务不尽责的行为，导致博林酒店经营环境恶化，5月、6月开始入住率急速下降，营业收入和利润下滑，经济损失8.6万余元，娄怀物业公司应予以赔偿。目前上述经营现状未有任何改变，已经危及到酒店的生存。为维护博林酒店的合法权益，特提起反诉。请依法支持博林酒店的反诉请求。 原告（反诉被告）娄怀物业公司针对反诉辩称：一、被答辩人要求返还水费差价、电费差价、停车费的诉求应当不予支持。首先，答辩人收取水费、电费、停车费符合合同约定及法律规定，不存在返还。1、非居民用水正常水价格为3.09元每吨，污水处理费为1.4元每吨。再依据怀化市物价局怀市价(2014)122号文件、(2014)18号文件规定，二次供水服务费收费标准为1.3元每立方米，可以增加电费分摊和不超过8%的加压水损分摊，非居民用水收费价格合计为6.2532元每吨[(3.09+1.4+1.3)*(1+8%)=6.2532元每吨]。本案博林酒店为商业经营用水，且存在二次加压情形，因此答辩人按照6.25元每吨价格收取水费，符合法律规定，不存在乱收费情形，博林酒要求返还水费的请求不成立。2、本案五溪财富中心小区开发商将小区物业移交给答辩人时，只为商业用电户以市农业局的名义开设了一个专户由答辩人管理并负责交费，2018年6月过户到答辩人名下，后被答辩人单独开设用电账户。被答辩人用电表是在总表线路以内，在被答辩人分表与总表之间存在一定的损耗，该损害应当由各商业用电户平均分摊，不应当由答辩人承担。在被答辩人未单独开设用电账户之前，双方除了物业服务内容外，同时还在存在代收代交电费特别服务项目。依据《五溪财富中心前期物业服务委托合同》第六条约定，答辩人可以每度加收8%的服务费。因此，答辩人在向电力公司交费的基础上增加代收代交服务费、公共损耗分摊费，按照1元每度的价格收取，符合合同的约定和实际情况。3、答辩人依据约定管理停车场，双方停车服务合同成立有效，未违反法律规的强制性规定，被答辩人经营中的住宿客户将车辆停放在小区停车场应当交费，答辩人已经收取停车费不存在返还。其次，被答辩人要求返还水费、电费差价及停车费的撤销权已经消灭，应当不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条一款第(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。在本案中，双方签订的合同已经一年多，即使存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危情形的，已经超过了一年或者三个月的除斥期间，其撤销权已经消灭，亦应当不予支持。 二、答辩人并未收取被答辩人的垃圾处理费，不存在返还。 三、答辩人并未损害其经营环境，亦未导致其经营利润下滑，其诉称的经济损失缺乏事实及法律依据，答辩人不存在赔偿;退一步讲，即使存在损失，也是因被答辩人违反约定拒交停车费、物业费，导致发生纠纷，被答辩人应当承担不利后果。因此，其要求赔偿经营损失的诉求应当予以驳回。 经审理查明：2017年1月1日，原告（反诉被告）娄怀物业公司与怀化中嵘房地产开发有限公司签订了《五溪财富中心前期物业委托合同》，约定由原告为五溪财富中心商住物业小区提供物业服务。服务费用带电梯高层住宅1.2元/月/平方米；写字楼物业2.2元/月/平方米；商业物业2.4元/月/平方米；小车位物业30元/月/个，大楼前临时停车不能收停车费，小车位租金由怀化中嵘房地产开发有限公司确定，确定好后另行通知娄怀物业公司代为收取。2018年4月8日，原告（反诉被告）娄怀物业公司（甲方）与被告（反诉原告）博林酒店（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定本合同自2018年3月20日起生效，至业委会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止；原告按照与开发建设单位签订的《前期物业服务协议》为五溪财富中心提供前期物业服务，合同约定娄怀物业公司提供的服务项目及标准；物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，在房屋产权证尚未办好之前，按买卖合同的建筑面积计算，房屋产权证颁发以后，以房屋产权证上实际建筑面积为准，具体标准为办公物业2元/月/平方米，代收水、电费，水费：【基础水价×（1+8%）﹢加压电费】/吨，电费：【基础电价×（1+8%）】/度；装修管理费0.03元/㎡/天，装修垃圾清运费3元/㎡（不含拆墙垃圾），拆墙垃圾另加25元/㎡，停车费用依据怀化市物价局有关规定执行……物业服务费按年交纳，乙方自2018年3月20日起履行交纳义务，交费时间为每月4455元（乙方入伙时需预交十二个月物业服务费）。乙方在使用本物业停车场是，须缴纳车位使用费，自有车位（车库）需交纳清洁服务费、设施维护费及公共照明电费……乙方违反本合同约定，不按合同约定的收费和时间交纳物业费的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。合同签订后，娄怀物业公司向博林酒店所在的五溪财富中心提供物业管理服务，博林酒店向娄怀物业公司缴纳物业费，娄怀物业公司并代收水电费。自2018年6月20日起，博林酒店认为娄怀物业公司的物业管理服务存在问题拒绝缴纳物业费。至2019年4月20日，博林酒店拖欠物业费44550元未付。娄怀物业公司因而诉至法院，形成纠纷。 另查明，被告张锦林、张兆文、成利军系娄怀物业公司管理的五溪财富中心商住物业小区的业主，被告张锦林、张兆文、成利军购买了17至19楼的房屋(登记面积)，交房后加建了18楼、20楼(未登记)，成为登记为两层楼，实际使用面积为四层楼的房屋。其中被告成利军有13套住房，建筑总面积为721.53平方米。2017年9月30日，被告成利军与博林酒店签订《房屋租赁合同》，将以上房屋租赁给博林酒店使用。被告张锦林、张兆文及吴刚合伙经营博林酒店，工商登记为个体工商户。五溪财富中心业主委员会尚未成立。 再查明，博林酒店经营期间向娄怀物业交纳停车费1790元，娄怀物业诉请博林酒店尚欠停车费55480元未付。 上述事实，经公开开庭审理，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实： 证据1、娄怀物业营业执照、法定代表人证明、身份证复印件各一份、鹤城区博林酒店工商信息查询、张锦林、张兆文、成利军户籍证明复印件各一份，证明双方的诉讼主体资格； 证据2、《五溪财富中心前期物业服务委托合同》复印件一份，证明2017年1月1日，娄怀物业公司与五溪财富中心开发商怀化中嵘房地产开发有限公司签订了前期物业委托合同，所约定的内容对全体业主具有约束力； 证据3、《前期物业服务协议》复印件一份，证明娄怀物业公司与博林酒店存在合法有效的物业服务合同关系，物业使用面积为2227.32平方米，物业服务费价格为2元每平方米，自2018年3月20日开始按月交物业费。逾期每日承担千分之三的违约金等内容； 证据4、《房屋登记查询证明》复印件一份，证明张锦林、张兆文、成利军三人为五溪财富中心业主； 证据5、收费申报价格批复文件复印件一份，证明娄怀物业公司前期物业服务收费经过物价部门审核批准； 证据6、律师函复印件一份、品骏快递邮寄单、单号查询、催费短信复印件各一份，证明娄怀物业公司对博林酒店催讨物业费的事实； 证据7、娄怀物业公司收取停车费发票原件179张，金额总计1790元； 证据8、房屋租赁合同复印件一份，证明被告成利军将其位于五溪财富中心13套房屋，总建筑面积721.53平方米，租赁给博林酒店的事实； 证据9、庭审笔录1份，证明本案其他事实。 对娄怀物业公司提交的鹤城区博林酒店交付给原告娄怀物业的停车票复印件5550张，拟证明按照10元每次停车价格计算，鹤城区博林酒店应向原告支付停车费55480元。博林酒店对其真实性合法性无异议，证明目的有异议，认为停车收费是属于业主共同所有，娄怀物业公司没有举证证明其收取停车费的合理合法。本院对博林酒店的质证意见予以采纳，娄怀物业公司该组证据本院不予采纳。对娄怀物业公司体交的湘价服（2014）11号湖南省物价局关于印发《湖南省机动车停放服务收费管理办法》的通知复印件一份，因不属于当事人需要举证证明的事项，本院不作为证据采信。 博林酒店向本院提交的《五溪财富中心业主物业服务调查报告》、《关于怀化娄怀物业服务公司对五溪财富中心物业管理服务不符合要求情况反映》、娄怀物业公司保安不履行物业服务照片若干张等五溪财富中心物业服务费情况说明，该份证据系博林酒店公司的单方陈述，没有相应的证据予以佐证，本院不予采信。对博林酒店提交的怀化娄怀物业公司出具的电费收据复印件4张、湖南供电公司怀化分公司开具的娄怀物业公司交水电费发票复印件一张、用电说明复印件一份、怀化娄怀物业公司出具的水费是收据复印件1张、怀化自来水公司出具的娄怀物业公司交水费发票复印件1张，因未提交原件，娄怀物业公司均对证据的三性提出异议，本院不予采信。对博林酒店向本院提交的支付垃圾清理运费领条原件2张，系博林酒店单方制作，娄怀物业公司未认可，本院不予采信；对博林酒店向本院提交的李思霓、向亮、谭春燕、邱*海、谈旭东的证明，因证人未出庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信。对博林酒店提交的证据18至23，拟证明因娄怀物业公司的行为给其造成经营损失，该组证据均系博林酒店单方制作，不能证明实际发生经营损失与娄怀物业公司具有因果关系。且娄怀物业公司对该组证据持异议，本院不予采信。 关于本诉，本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。结合本案，娄怀物业公司系经建设单位选聘，为博林酒店所在的小区提供前期物业管理服务至今，双方形成物业服务合同关系。原、被告双方所签订的《前期物业服务协议》系双方当事人意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故合同合法有效，应受法律保护。博林酒店以娄怀物业公司提供的服务存在瑕疵，拒交物业费，鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。纵观本案，现有证据足以证明娄怀物业公司已履行物业服务合同约定的主要义务，被告主张的服务瑕疵不能成为拒付物业服务费的理由。故原告诉请被告（反诉原告）博林酒店共应向原告（反诉被告）支付截止2019年4月20日的物业费44550元（2227.32平米×2元/平米/月×10个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。虽然双方在合同中约定逾期将按日加收应交纳费用3‰的违约金，但该违约金明显过高，本院依法予以调整为按中国人民银行同期贷款利率计收。 于娄怀物业公司是否有权向博林酒店收取停车费，需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。根据《物权法》第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是物权法，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。由此，利用业主公用部位、公用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，未成立业主大会的，经营所得收益由物业服务主体代为收取、保管，待业主大会成立后交付业主大会；本案中，虽然五溪财富中心尚未成立业主大会，但娄怀物业公司向博林酒店收取停车费未提交业主、物业管理企业同意的相关证据，且双方签订的前期物业服务协议对停车费收取未约定具体金额，故娄怀物业公司作为物业管理人向本院提出诉请博林酒店向其支付停车费55480元，提出请求的主体不适格，本院不予支持。另娄怀物业公司向博林酒店收取的1790元停车费应予返还。 根据民诉法解释第59条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但同时注明该字号经营者的基本信息。因博林酒店经工商部门登记为个体工商户，经营者为被告张锦林，故娄怀物业公司将张锦林、张兆文列为被告主体不适格。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，娄怀物业公司与物业使用人博林酒店签订前期物业服务协议，被告成利军作为业主仅对其名下房屋建筑面积为721.53平方米产生的物业费14430.6元（721.53×2元/月/㎡×10个月=14430.6元）及逾期利息承担连带责任。故娄怀物业公司诉请被告成利军对博林酒店欠付的物业费44550元及逾期违约金承担连带清偿责任，超出部分，本院不予支持。 关于反诉，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告主张被告违反合同约定向其多收电费11628元、水费5080元、装修垃圾清理费22800元，根据上述司法解释的规定，反诉原告博林酒店对这一事实主张依法负有举证责任。反诉原告提供的由其交纳给娄怀物业公司电费收据复印件61200元，其反映的原告用电度数及被告收费单价，但因原告在计算差价时未考虑损耗的因素，显然其得出的差额数不符合《前期物业服务合同》第六条物业服务费用“电费：【基础电价×（1+8%）】/度”之约定，本院不予认定。本案事实还表明，电力部门向被告收取电费是根据总表显示各时间段的用电量按三档不同的价格收费的，以2018年为例，一档电量执行0.588元/度的基准电价；二档电量在基准电价的基础上，每度加价0.05元，为0.638元/度；三档电量在基准电价的基础上，每度加价0.3元，为0.888元/度。由于各物业使用人在各时间段用电数量并不一样，在此情况下，反诉原告须证明自己在各时间段的实际用电度数，然由于前期反诉原告没有单独立户，其安装的电表并不能反映上述数据，亦即反诉原告无法证明其在各时间段的实际用电量，亦就不能证明反诉被告多收反诉原告电费这一基本事实，反诉原告应承担举证不能的不利后果。现原告要求被告返还多收的电费，缺乏事实依据，本院不予支持。关于反诉被告娄怀物业公司是否多收公摊水费的问题。非居民用水正常水价格为3.09元每吨，污水处理费为1.4元每吨。依据怀化市物价局怀市价(2014)122号文件、(2014)18号文件规定，二次供水服务费收费标准为1.3元每立方米，可以增加电费分摊和不超过8%的加压水损分摊，非居民用水收费价格合计为6.2532元每吨[(3.09+1.4+1.3)*(1+8%)=6.2532元每吨]。本案博林酒店为商业经营用水，且存在二次加压情形，因此反诉被告按照6.25元每吨价格收取水费，符合法律规定，不存在多收的情况。故对反诉原告要求反诉被告退还多收的分摊水费，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告退还装修垃圾清理费22800元，未提交证据证明娄怀物业公司收取向亮等人装修队垃圾清理费36000元的证据，该反诉请求本院不予支持。关于博林酒店反诉请求娄怀物业公司赔偿博林酒店经营损失86000元。因博林酒店未举证证明娄怀物业公司存在对其造成实际经济损失的事实，应承担举证不能的不利法律后果，若存在恶化企业经营形象、诽谤等的侵权行为，该侵权行为也系另一法律关系，不符合反诉的条件，博林酒店可以另行主张权利。故对该项反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）鹤城区博林酒店在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）怀化娄怀物业服务有限公司支付自2018年6月20日至2019年4月20日的物业管理服务费44550元；并支付从2018年6月20日起以44550元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率（以不超过年利率6%为限）计算至付清欠款之日止的违约金； 被告成利军对第一项诉请中被告（反诉原告）鹤城区博林酒店应支付原告（反诉被告）怀化娄怀物业服务有限公司自2018年6月20日至2019年4月20日的物业管理服务费14430.6元及从2018年6月20日起以14430.6元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率（以不超过年利率6%为限）计算至付清欠款之日止的违约金承担连带清偿责任； 原告（反诉被告）怀化娄怀物业服务有限公司在本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）鹤城区博林酒店停车费1790元； 驳回原告（反诉被告）怀化娄怀物业服务有限公司的其他诉讼请求； 驳回原告（反诉被告）怀化娄怀物业服务有限公司对被告张锦林、张兆文的诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）鹤城区博林酒店的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1582元，由原告（反诉被告）怀化娄怀物业服务有限公司负担112元，被告（反诉原告）博林酒店负担1470元。反诉案件受理费1434元，由原告（反诉被告）怀化娄怀物业服务有限公司负担50元，由被告（反诉原告）博林酒店负担1384元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  张文香 人民陪审员  米仁裕 人民陪审员  贺大顺 二〇一九年十月二十五日 代理书记员  聂 瑶 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。