上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12253号上诉人（原审被告）：陈剑英，女，1946年7月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邱鸿，上海达隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐秧琴，女，1970年8月13日生，汉族，户籍地浙江省仙居县，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：茅健，上海市杰豪律师事务所律师。原审第三人：上海佳伟房地产开发有限公司，注册地上海市浦东新区曹路镇顾曹路690号3208室，主要经营地上海市宝山区共和新路4995号2101-2103室。法定代表人：李文君。原审第三人：陈秀丽，女，1971年12月3日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住江苏省江阴市。上诉人陈剑英因与被上诉人齐秧琴及原审第三人上海佳伟房地产开发有限公司（以下简称佳伟公司）、原审第三人陈秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初16602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈剑英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定《动迁房预售预购合同》有效系适用法律错误，房地产管理法第三十八条明确规定共有房地产未经其他共有人书面同意，不得转让，转让合同需陈秀丽同意才有效，即便不考虑该强制性法律规定，一审判决在认定上诉人出售上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）属于无权处分的同时认定转让合同有效，违反了合同法第五十一条的规定；二、一审判决以陈秀丽早已知情且长时间不作否认推定为其同意出售系争房屋，认定事实错误且违反了民法总则第一百四十条第二款、物权法的相关法律规定；三、被上诉人应当知晓上诉人对系争房屋没有处分权，其不符合善意取得的条件。被上诉人一审提供的补偿安置协议记载被拆迁人为陈某1，但承诺书上没有陈某1的签名，其应当知晓承诺书是无效的。编号0427871的原配套商品房供应单在陈某1去世后被动迁公司作废，原件被动迁公司收回，新的配套商品房供应单于2019年9月2日才取得，被上诉人在只有配套商品房供应单复印件的情况下签订房屋买卖合同，显非善意。综上，请求支持上诉人的上诉请求。齐秧琴辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人签订房屋买卖合同时看到了承诺书、配套商品房供应单、补偿协议，当时有中介带看房，足以让我们相信系争房屋是上诉人一人所有，上诉人有权进行处分，现在我们已经对系争房屋装修并入住，大部分房款已经实际支付。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈秀丽述称，同意上诉人的上诉请求和意见，请求支持上诉人的上诉请求。原审第三人佳伟公司未发表意见。齐秧琴向一审法院起诉请求：1.判令陈剑英办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续，将上述房屋的产权由佳伟公司变更登记于陈剑英名下；2.陈剑英于系争房屋产权变更为陈剑英名下后协助齐秧琴办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权由陈剑英变更为齐秧琴；3.陈剑英自2016年9月1日起至本案判决生效之日止按300元/日（人民币，币种下同）向齐秧琴支付迟延办理产权证的违约金（暂计算至2018年12月31日为255,600元）。一审法院认定事实：2008年11月20日，陈某1（乙方、被拆迁人）与上海市浦东新区环城绿带建设管理署（甲方、拆迁人）签订一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，系争房屋来源于此动迁所得。在该协议中，可申请建房人员明确为陈某1（陈剑英丈夫）、陈剑英、陈某2（陈剑英儿子）、李某（陈剑英儿媳）、陈某3（陈剑英孙女）。2011年9月8日，陈某1因病死亡。2012年8月16日，陈剑英与陈某2、李某、陈某3签订一份《承诺书》，对四套动迁房进行分配，其中明确系争房屋的购房人为陈剑英。此外，配套商品房供应单也显示该系争房屋的购房人为陈剑英。2012年9月27日，陈剑英出具一份定金收据，确认收到齐秧琴向其支付的购房定金5万元。2012年10月8日，陈剑英（甲方、出卖人）与齐秧琴（乙方、买受人）签订一份《动迁房预售预购合同》。在该合同中，第一条约定，甲方将系争房屋出售乙方。第二条约定，乙方于2012年9月27日向甲方交付5万元作为首期房款定金。第二次购房款60万元于2012年10月9日之前交付甲方，第三次付款于该房屋小产证出来当天支付15万元（如甲方小产证办出来的3日内乙方未能支付15万元，应赔偿给甲方30万元），尾款7万元于甲乙双方进交易中心过户当日支付。交付第二购房款当日甲方将房屋腾空交付给乙方，并结清该房屋的有关费用。第四条约定，该房屋出卖（转让）总价款87万元净到手。该总价款包括房屋及其室内装修、生活配套设备、附属设施、物业维修基金、甲方已缴纳的物业管理费等费用。第五条约定，本合同签订后两日内，甲方将房屋交付给乙方使用。第八条约定，动拆迁公司、房地产开发公司通知办理房地产权证（房屋所有权人的小产证）后，甲方须在接到通知的第一时间内向动迁公司、房地产开发公司报送办理房产证的材料。如甲方在动迁公司、开发商通知之后两个月还未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司、开发商发出通知的第61日起，每日向乙方支付300元／天的违约金。第二十二条约定，交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人。附件六：补充协议约定，在房款没有全部付清和过户之前，对外不要宣称此房产是齐秧琴已经购买好的。2012年10月8日，陈剑英通过银行转账齐秧琴向其支付的购房款60万元。同日，陈剑英将该笔60万元通过银行转账到陈秀丽账户。2012年10月10日，陈剑英将系争房屋交付齐秧琴。2013年7月16日，上海市浦东公证处作出（2013）沪浦证字第6030号公证书，内容为：系争房屋中属于被继承人陈某1所有的产权份额，因被继承人的父母均已先于被继承人死亡，且其妻子陈剑英、儿子陈某2自愿放弃上述遗产的继承权，因此，应由女儿陈秀丽继承。2013年10月28日，齐秧琴（乙方）与陈剑英（甲方）签订一份《补充协议》。在该协议中约定，由于该房屋产证至今还未办理出来，应甲方要求乙方提前支付给甲方15万元。2013年10月28日，齐秧琴通过银行转账向陈剑英支付房款15万元，陈剑英出具一份房款收据予以确认。2016年1月11日，系争房屋的权利人（大产证）登记为佳伟公司。一审另查，齐秧琴于1994年3月2日登记结婚，且从2013年1月截至2019年7月一直缴纳个人所得税，没有中断，累计超过60个月，具备购房资格。陈剑英一直住在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，齐秧琴一直住在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（即系争房屋）。在长达约7年的时间内，陈秀丽从未到过系争房屋，也未与齐秧琴讨论系争房屋的问题。一审另查，证人王某证实，陈秀丽参与了陈剑英与齐秧琴系争房屋买卖的交易过程。一审另查，陈剑英和陈秀丽在庭审中提供一份上海市浦东新区XX镇XX村民委员会出具的情况说明，1、被拆迁人员之一，户主陈某1因病去世，所以办理公证，办理五联单，办理房产证，过程周期较长，手续较多。2、由于房屋拆迁后，协议中安置房屋楼号是XX路XX弄XX号楼，但实际进户楼是XX号楼，所以需要各个部门按顺序审核盖章。3、该户自可以办理产权登记开始一直在家庭内部协商，并积极办理，至今仍因门牌号变更五联单仍在办理中。对此，一审法院认为，第一，早在2013年7月份已经办理了继承公证；第二，从上海市不动产登记簿内容来看，XX路XX弄XX-XX号房屋自2016年7月便陆续办理小产证，而且其中XX号XX室房屋是在2019年5月17日办理了小产证，XX号XX室房屋是在2019年5月18日办理了小产证，XX号XX室房屋是在2019年5月20日办理了小产证。综上，除了该情况说明不符合证据的形式要件外，且内容也与事实不符，一审法院不予采纳，进而陈剑英提出的系争房屋因不属于自己意志之外的原因不能办理小产证的抗辩不能成立。为了确保合同的履行，齐秧琴自愿将剩余房价款7万元缴纳到人民法院代管款账户。一审法院认为，齐秧琴与陈剑英签订的《动迁房预售预购合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合同有效。在该合同有效的前提下，本案的争议焦点在于齐秧琴与陈剑英签订的《动迁房预售预购合同》能否履行？即涉及以下两个问题：陈剑英出售系争房屋的行为是否为无权处分？如果是，陈秀丽对其出售行为是否知情并推定其同意？对于第一个问题，因陈某1在《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》签订后、四套动迁房未分配前死亡，作为其法定继承人陈秀丽对四套动迁房中属于被继承人陈某1的份额享有继承权，故，虽然《承诺书》明确系争房屋的购房人为陈剑英，但陈秀丽未在《承诺书》上签字，故难以认定陈剑英有权处分系争房屋，即陈剑英出售系争房屋属于无权处分。对于第二个问题，第一，证人证实陈秀丽参与了其母亲陈剑英与齐秧琴的交易过程，尤其在齐秧琴支付第二笔购房款60万元的过程。第二，退一步说，假设陈秀丽未参与交易过程，那么，在陈剑英向其转账60万元大笔金额时也会从其母亲处获知系争房屋出售的事实。第三，如果陈秀丽没有参与出售或者不知情出售事宜，在长达约7年的时间内，特别是在遗产份额归其所有公证后，陈秀丽不可能不去系争房屋，不可能不找齐秧琴讨论系争房屋问题。由上可推定陈秀丽早已知情陈剑英出售系争房屋的事实且长时间持续处于“不作否认表示”状态，应视其同意陈剑英出售系争房屋。综上，对于齐秧琴与陈剑英签订的《动迁房预售预购合同》的行为，陈秀丽知情并推定其同意，齐秧琴与陈剑英签订的《动迁房预售预购合同》应当继续履行。合同签订后，齐秧琴按约向陈剑英支付了定金及房款80万元，陈剑英交付了系争房屋。系争房屋的大产证和动迁安置协议同时满三年的时间为2019年1月11日，即自2019年1月12日起可以办理过户手续。但是，陈剑英却未按约定的期间内将系争房屋过户给齐秧琴，所以，陈剑英是违约方。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现齐秧琴要求佳伟公司、陈剑英协助其办理系争房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对于齐秧琴提出判令陈剑英支付迟延办理产权证的违约金的诉讼请求，因逾期办理小产证的原因在于陈剑英一方，且该请求符合合同约定，一审法院予以支持。但是，针对违约金的标准，陈剑英要求调低违约金。以实际损失为基础，当事人过错，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，进行综合评判，其中，因齐秧琴未能提供动迁公司、开发商发出通知办理小产证的准确时间，但参照XX路XX弄XX号XX室、XX室房屋、XX室房屋办理小产证的时间在2019年5月，故一审法院将违约金调整为1.80万元。齐秧琴已向法院代管款账户缴纳购房款尾款7万元，一审法院予以确认。佳伟公司经一审法院依法传唤未到庭，视为放弃自身相关权利，一审法院依法缺席审判。一审法院判决：一、上海佳伟房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助陈剑英办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产权利登记至陈剑英名下的手续；二、陈剑英于上海佳伟房地产开发有限公司完成上述义务之后十日内协助齐秧琴办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产权利过户至齐秧琴名下的手续；三、齐秧琴于陈剑英完成上述第二项义务后当日向陈剑英支付购房款尾款7万元；四、陈剑英于其完成上述第二项义务后当日向齐秧琴支付迟延办理产权证的违约金1.80万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,930元，减半收取计7,465元，由齐秧琴承担1,576元，由陈剑英承担5,889元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原审第三人陈秀丽提供了动迁公司出具的情况说明、契税申报办理证明、重发的配套商品房供应单，欲证明之前的配套商品房供应单在签订合同之前已经作废并收回。上诉人对上述证据予以认可，并认为上诉人不能出具任何其有权处分系争房屋的法律文件，被上诉人明知配套商品房供应单没有原件，故非善意。被上诉人对动迁公司出具的情况说明不予认可，该情况说明上没有经办人或负责人的签字。本院认为，本案的争议系围绕着签订《动迁房预售预购合同》时陈剑英是否有权处分以及陈秀丽是否知情有否追认，上诉人现提供的重新办理配套商品房供应单与本案的争议焦点并无关联性；至于情况说明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。故被上诉人就此提出的异议成立。退一步说，即使该情况说明内容属实，也只能反映原《配套商品房供应单》于2012年9月作废并收回，而2012年9月27日陈剑英已经收取被上诉人的购房定金5万元，故并不能证明被上诉人在购买系争房屋时明知陈剑英没有处分权而非善意。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，系争房屋产权于2019年10月14日登记至陈秀丽名下。被上诉人向本院表示，基于系争房屋权利人变动，要求陈秀丽配合陈剑英共同将系争房屋产权过户到被上诉人名下。本院认为，关于合同效力的问题，虽然上诉人陈剑英与被上诉人齐秧琴签订《动迁房预售预购合同》时，因陈秀丽未在《承诺书》上签字而陈剑英构成无权处分，但无权处分并不当然导致合同无效，故上诉人认为转让合同无效的观点，本院不予采纳。关于陈秀丽对陈剑英的出售行为是否知情并同意的问题，根据查明的事实，陈某12011年9月死亡，2012年10月系争房屋售于被上诉人、被上诉人并支付了大部分购房款，陈剑英亦将其中60万元转账到陈秀丽账户，系争房屋并交付被上诉人，被上诉人使用至今。上诉人认为陈剑英并未告知陈秀丽房屋出售情况仅称出租给被上诉人、陈秀丽常年在外地工作对安置房屋未过多关注、陈剑英与陈秀丽之间存在较多大额往来款项，但上诉人对其陈述并未提供证据加以证明，且审理中陈剑英与陈秀丽均未表示母女二人之间存在矛盾，陈剑英亦缺乏隐瞒陈秀丽的必要。系争房屋与陈剑英现居住房屋位于同栋同一楼层，出售至今已长达七年，陈秀丽在通过公证继承陈某1在系争房屋的产权份额后，即使陈秀丽以为系争房屋系出租给被上诉人，其作为权利人既未收取过租金又未关心过系争房屋出租后的使用情况、租赁合同的履行情况等，显然与常理不符。上诉人的相关抗辩理由，本院均难以采纳。因此，一审法院认定陈秀丽对上诉人将系争房屋出售给被上诉人的行为知情并同意并无不当，本院予以认同。关于被上诉人是否构成善意的问题，被上诉人系通过中介看房后购买系争房屋，依据上诉人提供安置协议、承诺书、载明购房人为陈剑英的配套商品房供应单（复印件），被上诉人认为陈剑英对系争房屋系有权处分，尚属合理，故上诉人认为被上诉人并非善意的观点，本院亦不予采纳。综合以上分析，陈剑英与齐秧琴签订的《动迁房预售预购合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。陈剑英未按约办理过户手续，一审法院根据本案的实际情况酌情确定上诉人支付违约金1.8万元亦无不当，本院予以确认。一审判决后，陈剑英、陈秀丽明知房屋权利产生争议正在诉讼中，仍将房屋产权登记至陈秀丽名下，显属不当。被上诉人现要求陈秀丽、陈剑英共同协助被上诉人办理房屋变更登记手续，为避免诉累，本院予以准许。综上所述，上诉人陈剑英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初16602号民事判决；二、陈剑英、陈秀丽于本判决生效之日起十五日内共同协助齐秧琴办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产权利过户至齐秧琴名下的手续；三、齐秧琴于陈剑英完成上述义务后当日向陈剑英支付购房款尾款7万元；四、陈剑英于其完成上述义务后当日向齐秧琴支付迟延办理产权证的违约金1.80万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,930元，减半收取计7,465元，由齐秧琴负担1,576元，由陈剑英负担5,889元。二审案件受理费人民币14,930元，由上诉人陈剑英负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  刘佳审判员  娄永二〇一九年十月三十一日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……