安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初7537号 原告：合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司，住所地合肥市蜀山区樊洼路998号A1-A4、B2楼，统一社会信用代码91340100591439567R。 法定代表人：袁青柳，执行董事。 委托诉讼代理人：董冬，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丹，安徽协利律师事务所实习律师。 被告：胡朝文，男，1956年2月22日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，现住。 原告合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司与被告胡朝文服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告合肥中易房地产代理销售有限公司的委托诉讼代理人董冬、刘丹及被告胡朝文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日的会员服务费4073元和逾期违约金6624.32元（逾期违约金以4074元为基数，按照毎天千分之三的标准，自2018年1月1日暂计算至2019年6月27日，以后顺延至款清之日止）。上述款项合计10698.32元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为安兴太阳湾养生公馆C2幢3单元1105号房的权益人，2016年3月21日原被告签订了一份《会员服务协议》，协议约定原告以会员制模式为安兴太阳湾养生公馆提供管理服务，被告依约向原告支付会员年费，年费标准按建筑面积计算，低层区3.5元/平方米/月，小高层2元/平方米/月，其中被告的房屋建筑面积为84.86平方米，会员年费为2036.64元/年。会员年费收取起始日为正式通知权益人交房之日起计收，缴纳周期为每年一次。同时，合同还对双方权利义务、违约责任以及争议管辖法院进行了明确的约定。上述合同签订后，被告于2016年3月21日取得房屋并实际入住，原告依约为被告提供管理服务，但被告自2017年1月1日起无故拖欠会员年费，原告多次催要未果。被告的行为已严重违反合同约定并给原告造成了损失，其应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告胡朝文辩称：2016年3月21日，被告按照原告电话通知，办理入住安兴太阳湾养生公馆C区2幢1105号房屋手续，根据原告制式《会员服务协议》于当日向原告交清2016年3月21日后的全年会员服务费1697元。根据原告会员入住流程，原告及安徽安兴华安物业有限公司应与会员办理验房事项并由会员签字确认房屋是否符合交房标准。但原告未遵守该规定，被告房屋自2016年6月起多出出现漏水等质量问题，原告未能及时维修，致使被告2017年6月至2018年6月全年另行租房居住。根据《会员服务协议》第一条、第五条第1款及《安兴太阳湾养生公馆会员居住房屋质量保证书》第七条的约定，原告负有房屋维修责任，但原告至今没有书面告知被告屋面漏水问题已按照部颁标准修复。综上，2017年1月至今，由于原告产品不合格，维修不及时又没有达到维修标准，无法正常使用；而且原告又不给办理门卡，被告不能正常进入小区，无法入住。被告不仅不应缴纳不能入住期间的会员服务费，原告还应赔偿因其过错造成被告经济损失及精神损失。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，2、权益人合约书、会员服务协议、会员入住流程表、收据。被告为支持其辩称，向本院提交以下证据：1、验房表、收据，2、2016年10月北阳台渗漏水照片，3、2017年3月北房东南角渗漏照片，4、2017年8月底北房东北角渗漏照片，5、2018年8月卫生间漏水照片，6、说明，7、证明，8、电话录音。本院对原告所举证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对其证明目的予以认定。对被告所举证据的证明目的不予支持。 经审理查明：被告为安兴太阳湾养生公馆C2幢3单元1105号房的权益人，该房屋建筑面积为84.86平方米。2016年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《会员服务协议》一份，其中“安兴太阳湾养生公馆服务协议”约定：甲方对提供房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方依据本服务协议向甲方交纳会员年费、停车费及其相关费用。会员年费标准按建筑面积：低层区3.5元/平方米/月，小高层2元/平方米/月。乙方空置房屋，会员年费全额收取；本会员年费收取起始日为正式通知权益人交房之日起计收；首次需一次性交纳一年的会员年费，年费交纳周期为每年一次，交纳时间为当年12月上旬（可根据乙方合理要求另行约定收取时间）；乙方违反约定，不按本协议约定的会员年费收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或按《管理规约》和委托管理协议的规定进行催缴。其中“安兴太阳湾养生公寓管理规约”约定：权利人和使用人自用部位的维修，保修期内的由维保单位负责，保修期外委托太阳湾老年公寓公司维修的采取有偿服务；权利人或使用人如委托太阳湾老年公寓公司对其自用部位和毗邻部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。会员年费收取起始日为正式通知权益人交房之日起记收，缴纳周期为每年一次。上述合同签订后，被告于2016年3月21日在《会员入住流程表》上签名，并交纳2016年服务费1697元。但被告自2017年1月1日起未向原告会员年费。另查，被告应交会员服务年费为2036.64元/年（84.86平方米×2元/平方米/月×12个月） 本院认为，原、被告签订的《会员服务协议》系双方真实意思表示，应为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。被告自2017年1月1日起未向原告会员年费，显已违约，故原告要求被告支付2017年1月1日至2018年12月31日年服务费4073元（2036.64元/年×2年）的请求，本院予以支持。被告未能依约支付会员费用，显已构成违约，原告要求被告支付自逾期之日起的违约金的请求，本院予以支持，但双方协议约定的违约金计算标准过高，本院酌定按年利率6%计算为宜；因双方约定会员服务年费交纳周期为每年一次，交纳时间为当年12月上旬，故其中2017年的逾期缴纳服务费2036.64元的违约金应自2017年12月16日起计算，2018年的逾期缴纳服务费2036.64元的违约金应自2018年12月16日起计算。原告超出部分的主张，本院不予支持。《会员服务协议》约定原告提供房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并据此收取会员服务费，自用部位的维修，保修期内的由维保单位负责；同时约定被告空置房屋，会员年费全额收取；故被告称其房屋出现漏水等质量问题，不应缴纳因维修不能入住期间的会员服务费的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、胡朝文于本判决生效之日起10日内支付合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司服务费4073元，并按年利率6%的标准支付违约金至款清时止（其中2017年逾期缴纳服务费2036.64元的违约金自2017年12月16日起按年利率6%计算至款清时止，2018年逾期缴纳服务费2036.64元的违约金自2018年12月16日起按年利率6%计算至款清时止）； 二、驳回合肥安兴太阳湾老年公寓有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费67元，减半收取计33.5元，由胡朝文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇一九年十月三十一日 书记员  刘志君 附：本判决所引用条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。