重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初2463号原告：中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地：重庆市渝中区邹容路50号，统一社会信用代码：91500000902911786G。负责人：向党，系总经理。委托诉讼代理人：陈小琴，重庆伟豪律师事务所律师。被告：谢依容，女，1964年1月5日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：贺锡良，男，1962年8月20日出生，系被告配偶，住重庆市江北区。第三人：重庆明生实业（集团）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区渝州路108号附7号，统一社会信用代码：915001072028689241。法定代表人：何正明，系董事长。委托诉讼代理人：盛余，男，1993年10月15日出生，系第三人员工，住重庆市垫江县。原告中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称“信达资产重庆分公司”）与被告谢依容、第三人重庆明生实业（集团）有限公司（以下简称“明生实业公司”）执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告信达资产重庆分公司的委托诉讼代理人陈小琴，被告谢依容的委托诉讼代理人贺锡良，第三人明生实业公司的委托诉讼代理人盛余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信达资产重庆分公司向本院提出诉讼请求：判决对位于重庆市渝北区回兴街道果塘路X号清河湾X幢X号房屋涤除租赁后继续执行。事实和理由：（2018）渝0107执异133号执行裁定书，裁定对重庆市渝北区回兴街道果塘路X号清河湾X幢X号房屋带租拍卖，并且在租赁期内不向他人移交占用缺乏事实及法律依据。第一，谢依容不享有对案涉房屋足以排除强制执行的民事权益。被告举示的租赁合同及补充协议真实性存疑，即使合同真实，依据案涉租赁合同补充协议载明的内容，案涉房屋的承租人为城市建设研究院重庆分院，被告谢依容仅为城市建设研究院重庆分院指定的房屋使用人。故被告谢依容也不享有足以排除强制执行的民事权益。第二，案涉房屋应涤除租赁拍卖。首先，案涉房屋不存在先租赁后抵押的情形。2016年3月30日，第三人明生实业公司将案涉房屋抵押给抵押权人时，案涉房屋不存在租赁情形。依据案涉租赁合同及补充协议载明的内容，实质上是以19年房屋租赁权抵偿第三人明生实业公司及重庆金峨湖实业有限公司欠城市建设研究院重庆分院的设计费，不符合合同法关于租赁合同的规定。且也无证据证明第三人明生实业公司及重庆金峨湖实业有限公司与城市建设研究院重庆分院之间，以及城市建设研究院重庆分院与谢依容之间存在债权债务关系，即使存在也系普通债务，不能对抗抵押权，不能认定就案涉房屋形成了租赁合同关系。其次，案涉房屋在法院查封之前没有被实际占有并使用。被告谢依容就案涉房屋于2017年12月才交纳了物业管理费，表明在此之前案涉房屋并未被实际占有并使用。综上，案涉房屋应当涤除租赁后拍卖，（2018）渝0107执异133号执行裁定书无事实及法律依据，请求支持原告诉讼请求。被告谢依容辩称，案涉租赁合同补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。2010年12月16日，城市建设研究院重庆分院与重庆金峨湖实业有限公司签订了规划设计合同，次日，双方签订了规划设计合同补充协议，约定用青河湾房屋XX作价416万，抵扣规划编制费，办理产权登记在指定人户头上。2012年11月19日，城市建设研究院重庆分院与重庆金峨湖实业有限公司签订设计费补充协议，约定青河湾房屋XX-X-X过户给乙方指定的谢依容，并约定共应收设计编制费411.27万元。2012年11月22日，专家评审会意见表，确认城市建设研究院重庆分院完成了合同约定的修建性详细规划设计，也即完成了411.27万元的编制义务。后因青河湾房屋XX-X-X号房屋已由第三人明生实业公司出售给他人，故变更成以案涉房屋的租金冲抵设计费。2012年12月26日，合同签订后，抵押权设立、查封、冻结前，被告谢依容实际占有使用案涉房屋多年，依法具有排除交付他人的权利。被告通过用设计费411.27万元冲抵租金的形式，支付了全部租金，履行了义务。综上请求驳回原告诉讼请求。第三人明生实业公司述称，（2018）渝0107执异133号执行裁定书客观真实，不认可原告诉讼请求，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了（2017）渝0107民初7832号民事判决书、2016年3月30日的抵押合同及附件、2014年4月8日的租赁合同、2016年3月16日出具的房地产抵押估价报告、渝北区回兴街道果塘路X号清河湾X幢X号房屋查封情况查询表、（2018）渝0107执异133号执行裁定书、规划设计合同、规划设计合同补充协议、设计费支付补充协议、房屋租赁合同书、房屋租赁合同书补充协议、第三人明生实业公司出具的说明、2017年物业费交费收据等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称“农行九龙坡支行”）与重庆淦金淦实业有限公司、明生实业公司、邓明生、张宗萍、张超金融借款合同纠纷一案中，本院于2017年9月4日作出（2017）渝0107民初7832号民事判决书，判决：重庆淦金淦实业有限公司偿还农行九龙坡支行借款本金900万元并支付借款利息、罚息、复利、律师费；明生实业公司、邓明生、张宗萍、张超对上述债务向农行九龙坡支行承担连带清偿责任；农行九龙坡支行有权对明生实业公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道果塘路X号青河湾X幢X号（房产证号：X房地证X字第X号）、重庆市渝北区回兴街道果塘村X社清河湾X幢X-X（房产证号：X房地证X字第X号）房屋的折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。因重庆淦金淦实业有限公司、明生实业公司、邓明生、张宗萍、张超未履行上述生效民事判决书所确定的义务，农行九龙坡支行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年5月24日以（2018）渝0107执3426号执行裁定书及协助执行通知书，查封了明生实业公司名下位于重庆市渝北区回兴街道果塘路X号青河湾X幢X号（房产证号：X房地证X字第X号）等房屋。同年6月6日，本院又作出（2018）渝0107执3426号之一执行裁定书，裁定变更信达资产重庆分公司为本案申请执行人。后谢依容对执行重庆市渝北区回兴街道果塘路X号青河湾X幢X号房屋提出书面异议，本院于2018年12月12日作出（2018）渝0107执异133号执行裁定书，认为谢依容对案涉房屋享有的租赁权足以对抗信达资产重庆分公司享有的抵押权，故裁定：带租赁拍卖位于重庆市渝北区回兴街道果塘路X号青河湾X幢X号（房产证号：X房地证X字第X号），并且在租赁期间内不向他人移交占用。原告信达资产重庆分公司认为该执行裁定书无事实及法律依据，遂向本院起诉。另查明，为担保（2017）渝0107民初7832号民事判决书中所确认的重庆淦金淦实业有限公司向农行九龙坡支行借款900万元债务的履行。重庆淦金淦实业有限公司委托重庆中凰土地房地产评估有限公司对位于重庆市渝北区回兴街道果塘路X号青河湾X幢X号房屋等四套房屋进行了抵押价值估价，2016年3月16日，重庆中凰土地房地产评估有限公司为此出具了《房地产抵押估价报告》，该评估报告中目前使用状况及维护状况一栏载明：经现场勘察，估价对象1（也即渝北区回兴街道果塘路X号青河湾X幢X号房屋）、3、4现为空置，估价对象2（也即重庆市渝北区回兴街道果塘村X社清河湾X幢X）已出租，采光通风条件均较好，维护保养情况均较好；在价值日期一栏中载明：与估价委托人协商一致以实地查勘日期确定本次评估价值日期为2016年3月9日。同时在《房地产抵押估价报告》附件1、评估对象位置示意图和照片中显示有估价对象1（也即渝北区回兴街道果塘路X号青河湾X幢X号房屋）的门牌号照片及室内现状照片。经查，照片显示的估价对象1（也即渝北区回兴街道果塘路X号青河湾X幢X号房屋）室内为空置未装修。2016年3月30日，农行九龙坡支行作为抵押权人与作为抵押人的明生实业公司签订了《抵押合同》，约定：由明生实业公司提供其名下位于重庆市渝北区回兴街道果塘村X社清河湾16幢1-1号（房产证号：201房地证2007字第XXXXX号）、重庆市渝北区回兴街道果塘路X号清河湾X幢1-1号（房产证号：201房地证2007字第XXXXX号）房屋二套作为抵押担保，并于2016年3月31日办理了抵押登记，其中，房地产抵押清单中抵押、出租情况一栏载明：部分出租。标称时间为2012年12月26日的《房屋租赁合同书》载明：明生实业公司作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的谢依容，双方就位于重庆市渝北区回兴街道果塘路X号清河湾X幢独立别墅一栋出租给乙方签订了《房屋租赁合同书》。合同第一条约定……于本合同生效之日起3日内将别墅及其相关设施交付乙方验收使用。第二条约定租期共19年（经双方协商，同意给半年准备设计期，给1.5年装修免租期，共计2年），即自2012年12月30日零时起至2031年12月30日24时止。第三条租金和租金交纳期及条件约定：1、租金：见房屋租赁合同补充协议，甲方不得以任何理由任意调整租金。2、支付时间、方式：租金见房屋租赁合同补充协议。合同同时对其他事宜进行了约定。标称时间为2012年12月26日的《房屋租赁合同书补充协议》载明：明生实业公司及重庆金峨湖实业有限公司作为出租人（甲方），城市建设研究院重庆分院作为承租人（乙方），谢依容作为使用人（丙方），经三方友好协商，甲乙丙三方就渝北区回兴街道果塘路X号，青河湾独立别墅X号1栋出租给乙方，就付款一事达成如下协议。1、甲乙双方按2012年11月19日“重庆民生实业（集团）有限公司、重庆金峨湖实业有限公司与城市建设研究院重庆分院”签订的设计费支付协议内容，用设计费冲抵别墅租金；2．别墅租金按“房屋租赁合同书”从2012年12月30日零时起至2031年12月30日24时止；3．本房屋租赁合同书补充协议签订后，视甲方一次性付清乙方设计费；4．按原合同约定将青河湾联排别墅74-1-X过户给指定人谢依容，现经三方协商用青河湾独栋X号别墅出租给乙方指定人谢依容，用设计费一次性冲抵19年房屋租金。标称时间为2013年1月10日的明生实业公司出具的说明，载明：因乙方谢依容租赁的渝北区恒运．青河湾X幢X-X房屋渗水，经我司现场核实后，甲方同意用48个月的物管费赔偿乙方谢依容房屋渗水问题（赔偿时间为2012年12月31日至2017年4月30日），赔偿后由乙方自行修复。2017年11月9日，重庆恒运物业管理有限责任公司出具一份收款单据，载明：房屋编号为青河湾A区独立15开发商，物管费（2017.5.15-2017.11.30）为4,027.9元，水电公摊费为134.20元，合计4,162.1元。同年11月25日，该公司又出具一份收款单据，载明：房屋编号为青河湾A区独立15谢依容/贺锡良，物管费（2017.12.1-2018.12.31）为15,993.9元。再查明，2016年5月20日，重庆市綦江区人民法院以（2016）渝0110执保141号文书首轮查封了案涉房屋也即位于重庆市渝北区回兴街道果塘路X号清河湾X幢1-1号房屋。审理中，被告认为，依据重庆金峨湖实业有限公司与城市建设研究院重庆分院签订的《规划设计合同》、《规划设计合同补充协议》、《设计费支付补充协议》，重庆金峨湖实业有限公司应当支付城市建设研究院重庆分院411.27万元的设计费用，各方经过协商签订了《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》，并约定设计费411.27万元冲抵案涉房屋的全部租金，被告谢依容已经履行了租赁合同义务并实际占用、使用案涉房屋；被告同时陈述，《规划设计合同》、《规划设计合同补充协议》、《设计费支付补充协议》等虽是以城市建设研究院重庆分院名义签订的，但被告团队挂靠在城市建设研究院重庆分院名下，以城市建设研究院重庆分院名义承揽业务，所以设计费属于被告谢依容；另陈述，由于案涉房屋登记在明生实业公司名下，且重庆金峨湖实业有限公司系明生实业公司的子公司，所以由明生实业公司签订了租赁合同。原告对被告举示的上述证据三性均不予认可。审理中，针对《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》中约定的承租人系被告谢依容还是城市建设研究院重庆分院的问题。被告陈述，事实上谢依容为承租人，城市建设研究院重庆分院不是承租人。第三人明生实业公司陈述，被告与第三人达成的协议，由被告提供设计，被告挂靠到研究院，以研究院与我方签订合同，后签订租赁合同，约定将案涉房屋租赁给被告，后与研究院签订租赁合同补充协议。针对案涉房屋交接、使用等事宜。被告陈述，案涉房屋于2013年1月10日交付，没有办理交接手续，被告谢依容作为办公室使用，后来作为库房使用，2013年进场后对案涉房屋简易装修了一下，设计费冲抵租金换算后一年租金为216,000元，在此期间未实际支付过租金，水电费没有交纳，都是第三人明生实业公司交纳的。第三人明生实业公司则表示不清楚水电费交纳情况。本院认为，本案争议焦点主要涉及谢依容对案涉房屋是否享有合法有效的租赁权，能否足以排除强制执行的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，方可得到人民法院支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，本案中，标称时间为2012年12月26日的《房屋租赁合同书》中约定的承租人虽为谢依容，但《房屋租赁合同书补充协议》中承租人一栏确载明为城市建设研究院重庆分院，谢依容为使用人。其次，即使谢依容为《房屋租赁合同书补充协议》中的承租人，但谢依容仍不享有对案涉房屋足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下：第一，被告谢依容无证据证明在人民法院查封案涉房屋之前已经占有使用该不动产。就案涉房屋交付而言，被告未举示证据证明第三人何时将案涉房屋交付，也未举示证据证明被告谢依容何时办理的案涉房屋入住手续。就法院查封之前案涉房屋的物业服务费交纳情况而言。被告谢依容虽举示了标称时间为2013年1月10日明生实业公司出具的说明，拟证明因案涉房屋渗水，第三人同意赔偿2012年12月31日至2017年4月30日的物业服务费。但该份证明材料上仅加盖了明生实业公司的单位印章，并无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，从形式上即不符合我国民事诉讼法中有关单位向人民法院提出证明材料的要求；同时，明生实业公司并非案涉房屋所在小区的物业服务企业，故不是案涉房屋物业服务费法定或约定收取主体，且被告谢依容及明生实业公司也未举示案涉房屋漏水、修复以及明生实业公司实际上已向物业服务企业交纳了案涉房屋在该期间物业服务费的证据予以佐证该份证明载明的事实，故被告谢依容及明生实业公司举示的相关证据不足以形成完整的证据链条，对被告谢依容及明生实业公司的该抗辩意见，本院不予采信。就案涉房屋的装修、使用问题而言。审理中，原告举示的重庆中凰土地房地产评估有限公司于2016年3月16日出具的《房地产抵押估价报告》中载明了经现场勘察，估价对象1（也即渝北区回兴街道果塘路X号青河湾X幢XX号房屋）为空置，《房地产抵押估价报告》附件中也附有案涉房屋的相应照片。被告谢依容虽陈述已对案涉房屋简易装修并作办公及库房使用，但并举示装修等证据材料，也未举示接房使用后至案涉房屋被法院查封前交纳水费、电费的证据材料，且被告陈述内容与估价报告载明的事实明显不符，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。综上，被告谢依容对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，虽然租赁合同及补充协议显示的标称时间在案涉房屋设立抵押权之前，但并无证据证明被告谢依容在抵押前实际占有使用案涉房屋。依据上述法律规定，租赁关系不得对抗已合法设立的抵押权，人民法院应当对该租赁关系除去后进行拍卖。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：准许对位于重庆市渝北区回兴街道果塘路X号清河湾X幢1-1号房屋（房产证号：201房地证2007字第XXXXX号）除去租赁后继续执行。本案案件受理费39,680元，由被告谢依容承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  倘军伟人民陪审员  陈明英人民陪审员  范利娜二〇一九年十月十四日法官 助理  舒建国书 记 员  许安娜