宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初4186号 原告：宁波耐森物业管理有限公司盛世华城管理处。统一社会信用代码913302120987615609。住所地：浙江省宁波市海曙区古林镇薛家南路30号17幢二楼。 法定代表人：郑谢婷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛清旭，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄意，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波天媛健康管理有限公司。统一社会信用代码91330204MA282XRT8Y。住所地：浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道印象翡翠大厦3幢3号306室（集中办公区）。 法定代表人：方贤峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈盛洲，上海市泾锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张健，上海市泾锐律师事务所律师。 原告宁波耐森物业管理有限公司盛世华城管理处（以下简称耐森物业公司）与被告宁波天媛健康管理有限公司（以下简称天媛公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年3月26日向本院起诉，本院于同日立案受理。在审理过程中，本院依法将本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年8月8日、2019年10月30日两次依法公开开庭进行审理，原告耐森物业公司的委托诉讼代理人毛清旭，被告天媛公司的委托诉讼代理人陈盛洲、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耐森物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告天媛公司支付原告自2017年7月1日起至2019年6月30日止的租金161688.60元，物业服务费3991.68元，逾期缴纳的租金、物业服务费产生的违约金计35793.53元，合计201473.81元；2.本案诉讼费用由被告天媛公司承担。事实和理由：2017年7月，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落于本市联丰中路259号经营用房给被告开设理发店，租赁期限2年，租金半年一付，第一年租金为78110.4元，第二年租金按7%增加，物业服务费标准为每月每平方米1元。合同签订后，原告依约履行，但被告从未支付租金、物业费服务费。原告多次催讨无果，故诉至法院，望判如所请。 被告天媛公司辩称：一、原告出租的给被告房屋系物业管理办公用房，而非物业管理经营用房，被告无法办理营业执照开设理发店，故合同目的无法实现。原告提供的房屋无单独产权证，其用房性质无法申请办理营业执照，导致被告一直处于无证经营状态，且因为依法取得营业执照开始经营的行为，于2018年5月被宁波市海曙区市场监督管理局予以行政处罚，责令原告停止营业并罚款500元。至此，原告的行为构成根本违约。二、原、被告已就涉案租赁合同达成一致，合同已于2018年5月31日解除。原、被告就原告无法办理营业执照的问题进行多次沟通协商，双方最终与2018年5月31日协商一致解除合同。从原告提交的水电费明细表上也可看出，被告自2018年5月底与原告协商一致解除合同后。便不再使用涉案房屋。三、原、被告经协商解除涉案合同后，互不承担相应法律责任。被告为经营理发店对租赁物进行了装饰装修，但最后因原告原因经营不成，经协商，被告投入的装饰装修损失不向原告索赔，原告亦不向被告主张租赁费。然，原告却于合同期满后主张租金和违约金，违背诚信原则。故被告保留向原告主张基于原告根本性违约导致被告无法经营的损失的权利。综上，请求判决驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下：2017年7月，原、被告签订《租赁合同》一份，双方约定：被告向原告承租位于宁波市经营用房作为理发店使用，租期自2017年7月1日至2019年6月30日；分为2个计租年度，租金每年递增7%，计租年度租金按6个月一次进行支付，提前15天交入，其中第一计租年度2017年7月1日至2018年6月30日的年租金为78110.4元，第二计租年度2018年7月1日至2019年6月30日的租金为83578.13元；被告须在合同签订当天向原告支付一个月租金即6509.2元作为租赁保证金，并向原告支付半年租金即39055.2元；如被告未能按期足额交纳租金及应由被告支付的费用、每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金，若超过一个月未缴纳相关费用的，原告有权单方解除合同，扣留租赁保证金。租赁合同签订后，原告未能向被告提供案涉租赁房屋产权相关证明材料，故被告未能办理出营业执照，后被告向原告催要上述证明材料，原告仍未提供。合同履行期内，被告亦未按约向原告支付租金、物业服务费。 另查明，涉案房屋为物业经营用房，被告位于涉案房屋的理发店于2018年6月停止营业，该房屋于2019年7月腾退给原告。 以上事实由《租赁合同》、房产证、授权委托书、催款函及邮寄凭证、电费明细、建设工程规划许可证及附图、房屋产权交接单以及原、被告庭审陈述予以证明。 审理中，因双方当事人各执己见，致调解不成。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告应按约支付房屋租金和物业服务费，根据《租赁合同》约定，被告欠付房租161688.53元、物业服务费3991.68元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案租赁合同中明确约定租赁房屋用于开设理发店，但原告于合同签订时未能向被告提供房屋产权材料供被告办理营业执照，致使被告无法正常营业，原告存在违约行为。原告的该违约行为给被告造成的损失，被告应提起反诉予以主张，但经本院释明后，被告要求另案处理，故对于被告的损失在本案中不予处理，被告可另行理直。原告主张被告应支付逾期缴纳租金、物业服务费产生的违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案因原告未能向被告提供房屋产权材料致使被告无法办理营业执照，合同目的不能实现，在此情况下，被告对于支付房屋租金有先履行抗辩权，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波天媛健康管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告宁波耐森物业管理有限公司盛世华城管理处自2017年7月1日起至2019年6月30日止的房屋租金161688.53元、物业服务费3991.68元，共计165680.21元。 二、驳回原告宁波耐森物业管理有限公司盛世华城管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间） 案件受理费4322.11元，由原告宁波耐森物业管理有限公司盛世华城管理处负担708.51元，被告宁波天媛健康管理有限公司负担3613.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  贾丰荣 人民陪审员  吴瑞珠 人民陪审员  毛霞莉 二〇一九年十月三十一日 代书 记员  章潮琳 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。