浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初4196号 原告：唐朱华，男，1980年12月17日出生，汉族，住浙江省海盐县。 原告：杨帆，女，1989年8月3日出生，汉族，住浙江省海盐县。 被告：邵江萍，女，1979年6月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人：李卓，系被告丈夫。 原告唐朱华、杨帆与被告邵江萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月2日公开开庭进行了审理，后双方当事人进行补充举证质证。两原告、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告未到期租金1600元、押金2000元，并赔偿原告损失8000元；二、判令被告赔偿原告为装修租赁方式支出的费用14000元；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年12月10日，两原告与被告签订《租房协议书》，约定被告将坐落于嘉兴市利丰商业中心8-415室的房屋出租给两原告使用。因租赁房屋是毛坯房，无法居住和正常使用，原告对出租房进行装修，被告知晓并同意。后原告将承租房屋转租给案外人作为摄影室使用，对此被告知晓并同意。原、被告双方在微信聊天中约定《租房协议书》约定的租赁期限继续有效，租金上涨，按半年5000元结算。原告对此无异议并按约支付。至2019年，双方因房屋漏水赔偿问题而产生纠纷。2019年4月13日，被告竟然撬锁将房屋强行收回，并在原、被告房屋租赁期限未到期之时，将房屋出租给他人使用。原告认为，被告违反合同约定，应当承担违约责任，并赔偿原告装修费用。 被告邵江萍答辩称，一、原告主张的转租损失8000元和装修赔偿14000元均缺乏依据；二、对退还1600元、2000元也均有异议。 针对自己的诉请，原告提供了下列证据： 1.租房协议书一份，证明原、被告签订租赁合同及合同的相关约定。 2.房产证一份，证明被告系租赁房屋的所有人。 经质证，被告对原告提供的证据1、2均无异议。 3.微信聊天记录一组及微信聊天内容截屏录像一份，证明被告知晓原告装修房屋，且同意原告转租他人。 经质证，被告认为不完整也不真实，光盘可能是原告伪造的。原告当庭播放微信语音内容，被告认可是其本人所说。 4.房屋室内照片一组，证明原告装修过程以及室内漏水情况。 5.微信转账记录一份，证明原告支付被告2018年12月11日至2019年6月10日房屋租金4800元。 经质证，被告对原告提供的证据4认为真实性无法核实，且无法说明系原告装修；对证据5无异议。 6.装修费用清单、装修费用单据一组（庭后提供），证明原告为装修承租房屋支出装修费用33659元。 经质证，被告对原告提供的证据6的真实性有异议，也无法体现用于涉案租赁房屋的装修，何况原告的装修行为本身违反相关规定。 针对自己的答辩，被告提供的证据为现承租人修明的淘宝购物记录一份，该承租人于2019年5月1日与被告签订租赁合同，室内物品均是现承租人购置。 经质证，原告对真实性无异议，拍摄用品确实不是原告提供的，原告主张的是室内的装修费用。 本院认证如下：原告提供的证据1-5能够证明相应案件待证事实，本院予以确认；证据6中本院仅对送货单予以确认，装修合同因缺乏付款凭证，无法核实真实性，本院不予确认。被告提供的证据原告经质证对真实性无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月10日，被告邵江萍（甲方、出租人）与原告唐朱华、杨帆（乙方、承租人）共同签订《租房协议书》一份，约定甲方将嘉兴市利丰商业中心8-415室（毛坯房）出租给乙方，月租600元，半年一付，承租时间为五年，前三年月租金保持不变，后两年按市场行情酌情上涨（涨幅不超过50%）。乙方付给甲方押金2000元，合约结束、乙方结清所有费用后，甲方归还乙方。物业费由甲方承担，乙方不得无故退房。乙方在承租期间应按时交纳水电费等相关费用。乙方在不影响安全的前提下可以进行装修。乙方承租期间该房屋的一切事由均由甲方承担（包含安全问题）。合同期自2015年12月11日至2020年12月10日止。 上述协议签订后，被告将房屋交原告使用，原告对房屋进行装修，自行购买装修材料、支付装修费用。原告陈述称，原本装修是为了经营摄影工作室，但装修完成后因故未开设。该房屋空置半年后，原告将其转租给案外人修明，用途仍为经营摄影工作室，但并未与修明签订转租协议，也未明确约定租赁期，转租租金为每月1700元。因原、被告间发生纠纷，原告已将修明预付租金中2019年4月20日以后的部分退还修明。被告陈述称，原告确曾将房屋转租，目前被告已与修明订立房屋租赁合同，合同期为2019年5月1日至2021年5月1日，每月租金1500元。但被告未按本院要求补充提供其与修明的租赁合同。案外人修明自2016年起通过网购方式陆续购置各类摄影用品，快递收件地址均为上述租赁房屋地址。 2018年12月3日，被告微信称“我就是考虑你有装修才默许你转租，要不然第一年就不让你租了，你现在还跟我说要拆装修，这装修本来口头承诺是不拆的”、“你合不合算跟租房子没有关系，你租的时候说自己用的，现在转租我也没有说你”、“因为我知道你装修花了钱，所以有些地方不要太计较”，后双方协商增加房租金额，当日原告通过微信转账方式向被告交付了2018年12月11日至2019年6月10日的租金4800元。 2019年1月18日，因房屋漏水双方发生争议，被告认为原告直到2019年1月18日才告知，导致屋顶一直受损；原告认为已经告知。2019年3月18日，被告微信告知原告“我给你一个月时间搬，来得及吧，4月20日我来收房子，我今天跟租客说了，你也快点跟他们打招呼吧”。后被告曾于2019年3月31日向原告书面发函告知搬离。2019年4月10日，被告撬开租赁房屋门锁并更换门锁。 庭审中，原告当庭返还被告门禁卡、钥匙和水卡。被告同意原告主张退还2019年4月10日至2019年6月10日的租金1600元，对押金2000元也无异议。双方一致确认《租房协议书》自2019年4月10日起解除。 本院认为，原、被告间签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。经过本案庭审，双方对合同于2019年4月10日解除、被告应退还原告预交的2019年4月10日至2019年6月10日的租金1600元均无异议，本院予以确认；原告当庭返还了被告门禁卡等物品，双方也没有就水电费等费用产生争议，故被告也应将押金2000元一并退还原告。 关于原告主张的损失8000元，实际是指因合同解除导致原告无法继续收取的转租租金差额。首先，尽管原告并未提供转租合同，但从双方间的微信记录可以看出，被告对原告的转租行为是明知并同意的，协议中也没有约定原告不得转租，原告的转租行为也至少已进行两年多，被告也未举证证明期间曾提出任何异议。故对于原告而言，转租租金与承租租金之间的差额是可预见收益；其次，原告无法继续转租的原因是被告解除合同并收回租赁房屋，而被告认为解除合同理由是：原告未及时告知被告租赁房屋受到来自楼上的漏水而导致房屋持续受损。本院认为，一者房屋漏水不是由原告过错造成；二者被告在庭审中也自认原告已于2019年1月18日告知、只不过告知时间晚于转租后的承租人修明；三者《租房协议书》已明确约定“乙方承租期间该房屋的一切事由均由甲方承担（包含安全问题）”，且协议并未约定原告在此种情况下负有告知义务，何况被告自认原告当时并未实际使用该房屋。在没有其他证据证明原告对合同解除存在过错或者存在法定的导致合同无法履行事由的情况下，被告以这一理由解除合同缺乏依据，应当承担因单方解除合同而造成的原告可预见利益损失。原告主张的租金损失计算方式为：被告与修明的月租金1500元-原告应支付被告的月租金800元=700元/月，自合同解除日2019年4月10日至原协议书租赁期终止日2020年12月10日共20个月，计14000元，原告仅诉请要求被告赔偿8000元，该主张具有事实依据，本院对原告的该项诉请予以支持。 关于装修赔偿14000元，《租房协议书》中已明确约定出租时房屋为未装修的毛坯房，协议条款中也约定原告可进行装修；从原告提供的室内照片以及原、被告间的微信记录中可见，被告对原告承租后对房屋进行装修的事实是明知的。被告也未举证证明除原告外存在其他装修者，而原告却能够提供在承租后的合理时期内的各类装修费用票据，故本院对原告承租后对房屋进行装修的事实予以确认。关于被告是否应当给予原告赔偿，本院认为，首先，法律并未明确规定出租人负有对承租人在承租期间的装修费用的赔偿义务；原告与被告签订租赁合同时明知房屋系毛坯房，装修是基于原告自身经营摄影工作室所需，而非基于被告的要求，相应装修花费属于原告自身应承担的、可预见的必要经营成本，被告也无法控制具体费用金额；原告虽未实际经营，却也利用装修设施、参照已装修出租房的标准对外转租，并因此获得了两年多的转租租金收益，综上，原告仅凭其单方主张的装修费用金额来确定赔偿金额并不合理。其次，被告在2019年5月1日起也继续与转租承租人修明就该租赁房屋签订房屋租赁合同，租赁用途也仍然为经营摄影工作室；被告自认的与修明的租金标准为1500元/月，显著高于毛坯房的租金标准600或800元/月，可见原告的装修行为客观上为租赁房屋带来了使用价值的提升，被告也实际享受着此种提升后的收益；况且被告之所以能够在2019年5月1日起，而非直到2020年12月与原告的租期届满起才可享有此种收益，正是因为被告的单方解除合同行为，故被告确应给予原告合理赔偿。综合考虑上述事由以及装修折旧等因素，本院酌定被告应给予原告装修赔偿2000元，对超出部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告唐朱华、杨帆与被告邵江萍签订的《租房协议书》于2019年4月10日解除； 二、被告邵江萍于本判决生效之日起十日内退还原告唐朱华、杨帆租金1600元及押金2000元，合计3600元； 三、被告邵江萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐朱华、杨帆损失合计10000元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取220元，由原告负担103元，由被告负担117元，于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  王海燕 二〇一九年十月十二日 法官助理孙涛 书记员张蕾