广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初15859号原告（反诉被告）：佛山市中鸿房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北123号七座二层2P5-2P7号，统一社会信用代码91440600694743887F。法定代表人：马献鸿。委托诉讼代理人：杜晓、姜耀广，均为广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村大道1号，组织机构代码75560569-X。负责人：谢志华。被告（反诉原告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村大道1号，组织机构代码75560576-1。负责人：何灼强。两被告共同委托诉讼代理人：周德卫、刘敏，均为广东国龙律师事务所律师。原告佛山市中鸿房地产投资有限公司（下称中鸿公司）诉被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份合作经济社（下称南西经济社）、广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社（下称南东经济社）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告中鸿公司的委托代理人姜耀广，被告南西经济社、南东经济社的委托代理人周德卫、刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告返还履约保证金5000000.00元、租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物的残值补偿款1500000.00元、延期补偿金800000.00元；2、判令两被告自原告支付上述第一项每笔款项之日起以每笔款项为本金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准向原告支付利息至两被告实际返还上述款项之日；3、判令本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2009年12月23日，原告与两被告签订一份《房地产合作开发意向书》（以下简称《意向书》），约定由两被告提供佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西村民小组和南东村民小组工业区南区的地块（位于深宁路××南侧、××路××、世纪康城以北）宗地土地使用权，原告负责开发该宗地所需的全部投资并单独承担开发过程中产生的所有税费，待该项目综合验收合格后，地上建筑物按建筑面积、地下室按实际面积由双方按比例垂直分成的方式进行合作开发。《意向书》还约定以下责任：双方签订本意向书后，两被告不得再与第三方签订有关该地块的类同文件。原告为表示合作的诚意，原告自愿负责办理该地块的申请规划设计要点、前期规划及土地上市前的各项手续。原告须在两被告移交该地块之日起，按每月25万的标准支付给两被告作为开发期间两被告的租金收益损失的补偿，直至整个工程项目竣工验收合格并将两被告应得的物业按要求交付给两被告的当月止，不足一个月按一个月计算。《意向书》签订后，原告依约支付了履约保证金500万元。两被告随后把涉案土地移交给原告，原告自接收之日起开始支付租金收益损失补偿金给两被告。2010年1月6日，考虑到两被告在年末向村民分红的实际需要,双方签订《补充协议书》，提前了支付建筑物的残值补偿款的日期，原告依约支付了150万元。2012年4月12日，双方签订了《补充协议一》，确认了由于政府政策变化等原因，原告未能在2011年9月30日前完成涉案地块全部或部分土地使用权的挂牌手续，双方自愿把《意向书》有关该日期的条款的日期更改为2012年12月31日，为此，原告向两被告支付了80万元补偿金。2013年12月23日，双方签订了《补充协议二》，确认了由于政府政策变化等客观原因，把《补充协议一》所约定的2012年12月31日的期限，再次延后至2014年12月31日。另外，再约定自2014年1月1日起至项目土地挂牌之日起6个月内，原告按当时租金补偿标准增付10%给两被告，即新租金补偿为每月207925.25元。但自项目土地挂牌后的第7个月起至整个工程项目竣工验收合格并将两被告应得的物业按要求交付给两被告的当月止，租金补偿则按原《意向书》约定执行。2016年6月12日，两被告向原告发出《关于终止合作并要求赔偿损失和恢复重建厂房的函》，通知原告终止合作，并要求原告支付租金损失补偿款、重建厂房等。随后，两被告未经原告同意，就涉案地块与第三方“海逸房地产公司”开展合作。原告认为，原告与两被告于2009年12月23日签订的《房地产合作开发意向书》、于2010年1月6日签订的《补充协议书》、于2012年4月12日签订的《补充协议一》、于2013年12月23日签订的《补充协议二》均为合法有效合同，双方应遵守履行。两被告未经与原告协商一致，单方终止履行上述案涉合同，属于严重的违约行为，导致原告无法获得签订上述合同时的预期收益，应当向原告返还原告已向两被告支付的全部款项，并赔偿原告因两被告的违约行为给原告造成的损失。综上所述，为了维护原告的合法权益特具状起诉，请依法判如所请。起诉后，原告补充和变更事实理由如下：一、案涉《房地产合作开发意向书》仅是原、被告双方合作的意向，对双方并不具有实质的法律约束力。二、若《意向书》属于正式的合同，则依法应当认定该《意向书》无效。首先，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”若《意向书》属于正式的合作开发房地产合同，则在本案中，原告并不具备房地产开发经营资质，且涉案土地在2011年10月11日之后属于划拨土地，《意向书》的实质即为两被告以划拨土地使用权作为投资与原告订立合同合作开发房地产，故根据上述司法解释的规定，《意向书》应当认定无效。其次，《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得”第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”本案中，原被告双方通过签订《意向书》的形式，排除、限制其他竞争者，实质上私下将案涉地块的土地使用权出让给原告，违背了《土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的上述强制性规定，损害了公共利益，故依法应当认定《意向书》无效。再次，《意向书》约定由原告“负责将该地块中的农村集体土地转为国有商住用地”、“完成该地块全部或部分土地使用权转让的挂牌手续”，而根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条的规定，招标、挂牌出让国有建设用地使用权的主体应当是市、县人民政府国土资源行政主管部门，故《意向书》中约定的乙方责任是违反上述规定的，《意向书》应当认定无效。三、根据佛山市的政策规定，涉案地块处在佛山轨道交通站点周边控制建设范围内，故无法办理建设审批手续。根据《佛山市人民政府办公室关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》(佛府办函[2013]222)，佛山轨道交通2、3号线沿线站点周边半径800米范围内用地，暂停办理所有建设项目审批手续。而案涉地块正处于佛山轨道交通2号线石梁站点和湾华站点、3号线深村站点周边半径800米范围内，目前无法办理相关的建设审批手续。因此，若《意向书》合法有效，因原告是因政策重大变化等不可抗力因素导致不能如期完成案涉地块全部或部分土地使用权转让的挂牌手续，根据《意向书》第二条第(七)款第2项及补充协议的相关约定，两被告无权终止合同，其通知原告终止涉案《意向书》的行为无效。两被告共同辩称：两被告认为原告中鸿公司无权要求被告返还履约保证金500万元、租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物的残值补偿款150万元、延期补偿金80万元，更无权要求两被告支付利息。理由如下：一、被告与中鸿公司就合作开发房地产事宜所签订的合同情况及合同签订后的履行情况。1、合同签订情况。就合作开发被告位于禅城区深宁路××南侧、××路××、世纪康城以北，净用地面积约28亩的土地（以下简称“该地块”），原告中鸿公司与被告于2009年12月23日签订《房地产合作开发意向书》（编号为：2009-12-23，以下简称《意向书》）。其后，因中鸿公司不能按照《意向书》约定期限完成该地块挂牌转让手续，被告与中鸿公司分别于2011年5月16日、2012年4月12日、2013年12月23日签订《补充协议》、《补充协议一》、《补充协议二》，将中鸿公司完成该地块挂牌转让手续的期限最终变更为2014年12月31日前，并在《补充协议二》第三条约定，如中鸿公司未能在2014年12月31日前完成地块挂牌转让手续的，被告除有权终止《意向书》和没收履约保证金外，中鸿公司所投入的所有资金不予返还，但由于政策重大变化等不可抗力因素导致中鸿公司不能如期完成的除外。被告与中鸿公司在《意向书》及相关补充协议中对履约保证金、建筑物残值补偿、租金收益损失补偿、延期开发补偿的支付进行了相关约定。2010年6月，被告南西经济社、南东经济社就提前移交地块给中鸿公司的事宜分别与中鸿公司签订《补充协议》，约定该地块及地上建筑物在2010年6月30日前按现状移交给中鸿公司，针对移交前被告的租金收益情况中鸿公司予以盖章确认。2、《意向书》及相关补充协议的履行情况。因中鸿公司强烈要求提前交付土地以便拆除厂房，《意向书》签订后，被告应中鸿公司要求于2010年6月30日前将地块交由中鸿公司，中鸿公司随即拆除了该地块上建筑面积为16000平方米的厂房，至2016年7月30日被告收回该地块前，该地块一直由中鸿公司占有使用。合同期间，中鸿公司向被告支付履约保证金500万元、建筑物残值补偿金150万元，并向南东经济社支付2010年1月1日至2015年3月的租金收益损失补偿金，向南西经济社支付2010年4月1日至2015年3月的租金收益损失补偿金共计11690378.85元，以及延长开发期的补偿款80万元。但中鸿公司至今仍然拖欠被告自2015年4月至2016年6月（即被告通知中鸿公司终止协议当月）的租金收益损失补偿金3118878.50元。因中鸿公司未能在2014年12月31日前完成该地块的挂牌出让手续，且欠缴租金收益损失补偿金，被告曾于2015年11月25日、2016年6月12日就延长合作期限、追缴拖欠的租金收益损失补偿金，以及终止《意向书》及相关补充协议事宜向中鸿公司发函。中鸿公司已收到上述函件。2019年6月12日，被告再次发函给中鸿公司，要求其支付拖欠的2015年4月至2016年6月租金收益损失补偿金，并为被告恢复重建建筑面积共计16000平方米的厂房。二、因中鸿公司未按约定期限完成该地块的挂牌转让手续，且欠缴租金收益损失补偿金，《意向书》及相关补充协议经被告通知已经终止。根据《意向书》第二条“合作条件”第（七）项及《补充协议二》第三条约定，中鸿公司未能在2014年12月31日前完成该地块的挂牌转让手续，以及欠缴租金收益损失补偿金，经被告书面催促后既不支付收益损失补偿金，也不就延长合作开发期限与被告进行协商，故被告于2016年6月12日发函终止《意向书》及相关补充协议，并要求中鸿公司付清2015年4月至2016年6月30日的租金收益损失补偿金，且为被告重建建筑面积为16000平方米的厂房。中鸿公司于2016年7月1日收到该函。故，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《意向书》及相关补充协议已经于2016年7月1日终止。三、中鸿公司要求被告返还履约保证金500万元、租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物的残值补偿款150万元、延期补偿金80万元没有任何事实与法律依据。如上所述，因中鸿公司未能在2014年12月31日前完成该地块的挂牌转让手续，违反了《意向书》第二条“合作条件”第（二）项“乙方责任”之6及《补充协议二》第三条的约定，根据上述约定被告有权没收履约保证金500万元，而且中鸿公司的所有投入资金包括已支付的租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物的残值补偿款150万元、延期补偿金80万均无权要求返还。而且，在移交该地块给中鸿公司前，被告在该地块上原有建筑面积为16000平方米的厂房，全部已经出租产生租金收益。《意向书》签订后，中鸿公司即强烈要求被告提前交付场地，提前进行地上建筑物拆除工作，被告于2010年6月30日前将该地块按现状交付给中鸿公司，其后，该地块一直由中鸿公司占有使用直至被告终止《意向书》及相关补充协议、收回场地。故，按照《意向书》第二条“合作条件”中第（十二）项及《补充协议二》第五条的约定，中鸿公司应当向被告支付租金收益损失补偿金，其中自地块移交后至2013年12月31日的租金收益损失补偿金按每月25万元标准支付，自2014年1月1日至2016年6月30日（被告通知中鸿公司终止《意向书》及相关补充协议）的租金收益损失补偿金按每月207925.25元的标准（其中南西经济社每月151170.69元、南东经济社每月56754.56元）支付。中鸿公司至今仍然拖欠被告自2015年4月至2016年6月的租金收益损失补偿金3118878.50元未付，且未为被告重建厂房。综上所述，该地块自2010年6月30日前移交中鸿公司后一直由中鸿公司占有使用，中鸿公司应当按照《意向书》及相关补充协议的约定向被告支付租金收益损失补偿金及延期开发补偿金。因中鸿公司存在未按约定期限完成挂牌转让手续，且欠缴租金收益损失补偿金的违约行为，故被告依法终止《意向书》及相关补充协议，并没收履约保证金500万元，中鸿公司已经投入的所有资金包括已支付的租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物残值补偿150万元、延期开发补偿80万元均无权要求返还，请求法院依法驳回原告中鸿公司的所有诉讼请求。两被告提出如下反诉请求：1、判令中鸿公司立即向两被告支付2015年4月1日至2016年6月30日的租金收益损失补偿金3118878.50元及逾期付款利息534735.33元（该利息自2015年4月21日开始按当月欠付金额分开计算，按中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年6月30日，自2019年7月1日至实际付清之日止的利息另计）；2、判令中鸿公司立即向两被告支付厂房重置费用1920万元（该费用按建筑面积16000平方米，1200元/平方米计算）；3、判令中鸿公司承担反诉案件的诉讼费。事实与理由：就合作开发位于禅城区深宁路××南侧、××路××、世纪康城以北，净用地面积约28亩的土地，2009年12月23日，中鸿公司与两被告签订《房地产合作开发意向书》。其后，因中鸿公司不能按照《意向书》约定期限完成该地块挂牌转让手续，两被告与中鸿公司分别于2011年5月16日、2012年4月12日、2013年12月23日签订《补充协议》、《补充协议一》、《补充协议二》，将中鸿公司完成该地块挂牌转让手续的期限最终变更为2014年12月31日前。《意向书》及相关补充协议对合作方式、合作双方的权利义务、违约责任等进行了书面约定。特别是，在《意向书》第二条第（七）项及《补充协议二》第三条约定，如中鸿公司未能在2014年12月31日前完成地块挂牌转让手续的，除两被告有权终止《意向书》和没收履约保证金外，中鸿公司所投入的所有资金不予返还，但由于政策重大变化等不可抗力因素导致中鸿公司不能如期完成的除外。《意向书》签订后，经中鸿公司强烈要求，两被告与中鸿公司就提前移交该地块给中鸿公司事宜签订《补充协议》，两被告于2010年6月30日前将该地块及地上建筑物按现状交付中鸿公司，中鸿公司将原属于两被告建筑面积为16000平方米的厂房进行拆除，至2016年7月30日该地块一直由中鸿公司进行占有使用。而且，根据两被告与中鸿公司签署的《补充协议》第一条的约定，如果因中鸿公司原因造成该地块未能按《意向书》约定的时间挂牌导致双方合作不成，中鸿公司须建不少于16000平方米的厂房移交给两被告。但中鸿公司未能按照《补充协议二》的约定在2014年12月31日前完成该地块的挂牌转让手续，且自2015年4月开始拖欠两被告的租金收益损失补偿金。两被告于2015年11月25日以书面形式催促中鸿公司支付租金收益损失补偿金，并就延长合作期限问题与两被告进行协商，但中鸿公司对两被告的合理要求置之不理。无奈之下，两被告再次向中鸿公司发函，通知中鸿公司终止《意向书》及相关补充协议，要求中鸿公司支付欠缴的2015年4月至2016年6月的租金收益损失补偿金，并要求中鸿公司为两被告重建建筑面积为16000平方米的厂房，中鸿公司于2016年7月1日收到两被告的函件。2019年6月12日，两被告再次向中鸿公司发函，要求其支付拖欠的租金收益损失补偿金，并为两被告重建厂房，但至今仍未向两被告支付2015年4月至2016年6月的租金收益损失补偿金，也未为两被告重建厂房。两被告认为，就合作开发房地产事宜，双方订立《意向书》及相关补充协议后，双方应严格按照协议约定履行各自义务。该地块自2010年6月30日前移交中鸿公司后至两被告收回前一直由中鸿公司占有使用，中鸿公司应当按照《意向书》及相关补充协议的约定向两被告支付租金收益损失补偿金，故根据《补充协议二》第五条的约定两被告有权要求中鸿公司支付2015年4月至2016年6月的租金收益损失补偿金3118878.50元，并要求中鸿公司支付逾期付款利息。而两被告在该地块上原有建筑面积为16000平方米的厂房已被中鸿公司拆除，根据《补充协议》第一条的约定以及《合同法》第九十七条的规定，两被告有权要求中鸿公司按1200元/平方米的标准支付厂房重置费用作为损失赔偿。为了维护两被告的合法权益，特提出如上反诉请求，请求法院依法审理、判如所请。原告针对反诉答辩称：一、《意向书》和相关补充协议应当是被认为无效，故两被告应返还原告已支付的全部款项且无权依据意向书及补充协议要求原告支付租金收益损失赔偿金和承担厂房重置费用；二、两被告未将涉案地块移交原告，且地上建筑物为两被告自行拆除，故原告不应向两被告支付租金收益损失赔偿金和承担厂房重置费用。诉讼中，原告就本、反诉一并举证如下：1、营业执照、广东省农村集体经济组织证明书、组织机构代码证（深村村南西股份合作经济社）、广东省农村集体经济组织证明书、组织机构代码证（深村村南东股份合作经济社），证明原告与被告主体资格。2、房地产合作开发意向书，证明2009年12月23日，原告与两被告签订一份《房地产合作开发意向书》，约定由两被告提供佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西村民小组和南东村民小组工业区南区的地块（位于深宁路××南侧、××路××、世纪康城以北）宗地土地使用权，原告负责开发该宗地所需的全部投资并单独承担开发过程中产生的所有税费，待该项目综合验收合格后，地上建筑物按建筑面积、地下室按实际面积由双方按比例垂直分成的方式进行合作开发。3、补充协议，证明2010年1月6日，考虑到两被告在年末向村民分红的实际需要,双方签订《补充协议书》，提前了支付建筑物的残值补偿款的日期，原告依约支付了150万元。4、《补充协议一》，证明确认了由于政府政策变化等原因，原告未能在2011年9月30日前完成涉案地块全部或部分土地使用权的挂牌手续，双方自愿把《意向书》有关该日期的条款的日期更改为2012年12月31日，为此，原告向两被告支付了80万元补偿金。5、《补充协议二》，证明2013年12月23日，原告与两被告签订了《补充协议二》，确认了由于政府政策变化等客观原因，把《补充协议一》所约定的2012年12月31日的期限，再次延后至2014年12月31日。6、关于终止合作并要求赔偿损失和恢复重建厂房的函，证明2016年6月12日，两被告向原告发出《关于终止合作并要求赔偿损失和恢复重建厂房的函》，通知原告终止合作，并要求原告支付租金损失补偿款、重建厂房等。7、《佛山市人民政府办公室关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》，证明因政府暂停办理佛山轨道交通２、3号线沿线站点周边半径800米范围内用地所有建设项目的审批手续，政府政策发生重大变化，导致案涉地块至今无法办理建设审理手续。8、轨道交通2、3号站点周边控制范围图，证明案涉地块在佛山轨道交通2号线石梁站点和湾华站点、3号线深村站点周边半径80米范围内。9、佛山市澜石深村村统一收据（No.0132151），证明两被告于2009年12月30日收到原告支付的履约保证金500万元。10、佛山市澜石深村村统一收据（No.0132156），证明两被告于2010年1月12日收到原告支付的地上建筑物残值补偿款150万元。11、佛山市澜石深村村统一收据（No.0140647）、佛山市澜石深村村统一收据（No.0143932）证明两被告于2012年5月16日收到原告支付的延期补偿款80万元。12、关于将佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份经济合作社和佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份经济合作社位于禅城区××南侧、××路西侧的集体土地转为国有土地的批复、不动产登记信息查询结果、宗地图。证明根据当时《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，而涉案协议签订时涉案地块为集体土地，2011年才由集体土地转为国有土地，故涉案协议及其补充协议违反《土地管理法》的规定，应为无效协议。另外，根据涉案地块的有关批复，未经许可，不得擅自改变土地使用功能何转让土地使用权。13、佛山市澜石深村村统一收据及支票存根、中鸿公司付深村村南东、西股份经济合作社款项明细表。证明2010年7月至2015年4月期间，原告共向两被告支付租金收益损失补偿金共计19217378.85元，产生利息损失7276350.75元（暂计至2019年9月15日）。诉讼中，两被告就本、反诉一并举证如下：1、组织机构代码证（南西经济社、南东经济社）、广东省集体经济组织证明书（南西经济社、南东经济社），共同证明两被告的主体资格。2、佛禅国用（2011）第1009196号国有土地使用证，证明两被告对开发地块拥有合法使用权。3、补充协议（南西经济社-中鸿公司）、南西村工业区2010年月租金表。4、补充协议（南东经济社-中鸿公司）、南东村工业区2010年月租金表。5、补充协议书（南西经济社、南东经济社-中鸿公司）。证据3-5共同证明两被告提前交付土地给中鸿公司，双方对提前交付土地、支付残值补偿款及合作不成重建厂房事宜进行书面约定，中鸿公司还对两被告交地前的租金收益情况进行盖章确认。6、关于要求立即履行合同的催告函。7、关于终止合作并要求赔偿损失和恢复重建厂房的函。8、关于终止合作并要求赔偿损失和恢复重建厂房的函（2019年6月12日）。9、EMS快递单（单号：1006907600933、1086969533532）及邮件跟踪记录。证据6-9共同证明就终止意向书及相关协议、催促中鸿公司支付拖欠的租金收益损失补偿金、恢复重建厂房事宜，两被告向中鸿公司多次发函，中鸿已收到上述函件。本院对原、被告双方提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。本院经审理查明：2009年12月23日，原、被告签订一份《房地产合作开发意向书》，主要内容为：一、合作方式。甲方（两被告）提供佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西村民小组和南东村民小组工业区南区的地块28亩的土地使用权，乙方（原告）负责开发该宗地所需的全部投资并单独承担开发过程中产生的税费，待该项目综合验收后，地上建筑物按建筑面积、地下室按实际面积由双方按比例垂直分成的方式进行合作开发。二、合作条件……（五）双方一致同意，将该地块使用权进行部分挂牌转让，不转让余下的土地使用权，仍保留在甲方名下，在乙方成功竞得该地块的上述部分使用权后，由甲方以自资自建自用的名义与乙方联合报建的方式进行合作开发……（七）履约保证金，乙方须于签订本意向书之日起3日内支付人民币500万元给甲方作为履约保证金，以确保双方按照本意约定履行相关义务，如因甲方原因无法履行本意向书的，该履约保证金3日内无息返还给乙方，并须承担乙方前期为该项目投入费用；甲方配合乙方完善该宗地的相关手续，自甲方提交的将该宗地由集体土地转为国有土地的书面申请被国土部门受理之日起一年内，乙方须完成该地块或者部分土地使用权转让的挂牌手续，否则，除甲方有权终止本意向书和没收上述履约保证金外，乙方所投入的资金不予返还，但基于重大政策变化等不可抗力因素导致乙方不能如期完成的除外……。2010年1月6日，原、被告双方签订一份《补充协议书》，主要内容为：按照《房地产合作开发意向书》中关于地上建筑物残值补偿的约定，甲方（两被告）将该地块及地上建筑物按现状交由乙方拆除，乙方（原告）须在甲方移交该地块及地上建筑物当日向甲方交纳人民币150万元作为该地块地上建筑物的残值补偿款。现考虑到甲方年末村民分红的实际需要，同意在双方签定本补充协议书之日起七天内将上述款项划至甲方指定帐户。2011年5月16日，原、被告双方签订一份《补充协议》，内容为：根据甲方（两被告）与乙方（原告）于2009年12月23日签订的《合作开发房地产意向书》拟对甲方拥有的位于佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西村民小组和南东村民小组工业区南区的地块。目前已为甲方争取到该宗地东北侧的零星土地约379平方米和该宗地东南侧的土地约900平方米，另该宗地西南侧的零星土地整合也在申请办理中。双方经过自愿平等协商，就相关事宜达成如下补充协议：第一条，根据甲方与乙方于2009年12月23日签订的《合作开发房地产意向书》第二条第二款第6项“自甲方提交的将该宗地由集体土地转为国有土地的书面申请被国土部门受理之日起一年之内，乙方须完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续”的规定，现由于上述零星土地补办用地手续需要时间，为此，甲、乙方一致同意乙方须在2011年9月30日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。第二条，原《合作开发房地产意向书》第二、（二）、6条更改为：甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2011年9月30日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。第三条，原《合作开发房地产意向书》第二、（七）、2条更改为：甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2011年9月30日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。否则，除甲方有权终止本意向书和没收上述履约保证金外，乙方所投入的所有资金不予返还，但由于政策重大变化等不可抗力因素导致乙方不能如期完成的除外。2012年4月12日，原、被告签订一份《补充协议一》，主要内容为：第一条，根据甲方（两被告）与乙方（原告）于2011年5月16日签订的《补充协议》第一条：“根据甲方与乙方于2009年12月23日签订的《合作开发房地产意向书》第二条第(二)款第6项‘自甲方提交的将该宗地由集体土地转为国有土地的书面申请被国土部门受理之日起一年之内，乙方须完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续’的规定，现由于上述零星土地补办用地手续需要时间，为此，甲乙双方一致同意乙方须在2011年9月30日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。”修改为：“根据甲方与乙方于2009年12月23日签订的《合作开发房地产意向书》第二条第(二)款第6项‘自甲方提交的将该宗地由集体土地转为国有土地的书面申请被国土部门受理之日起一年之内，乙方须完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续’的规定，现由于上述零星土地补办用地手续需要时间，为此，甲、乙双方一致同意乙方须在2012年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。”第二条，原《合作开发房地产意向书》第二条第(二)款第6项更改为：甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2012年12月31日前完成该地块全部或者都分土地使用权转让的挂牌手续。第三条，原《合作开发房地产意向书》第二条第(七)款第2项条更改为：甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2012年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。否则，除甲方有权终止本意向书和没收上述履约保证金外，乙方所投入的所有资金不予返还，但由于政策重大变化等不可抗力因素导致乙方不能如期完成的除外。第四条，乙方同意自本补充协议签订之日起30日内支付80万元给甲方作为补偿金，以提高甲方因延期开发期间的经济收入，该补偿金不含税，如乙方要求甲方出具发票，因此产生的税金由乙方承担。该补偿金由广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份合作经济社和广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社按该地块各自原有出租厂房面积比例分配……。2013年12月23日，原、被告双方签订一份《补充协议二》，主要内容为：第一条，根据前述甲方（两被告）与乙方（原告）于2012年4月12日签订的《补充协议一》第二条“原《合作开发房地产意向书》第二条第(二)款第6项更改为：甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2012年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。”的规定，现由于政府政策变化等原因，为此，甲、乙方一致同意乙方须在2014年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。第二条，将《补充协议一》第二条更改为：原《合作开发房地产意向书》第二条第(二)款第6项更改为“甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2014年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。”第三条，将《补充协议一》第二条更改为：原《合作开发房地产意向书》第二条第(七)款第2项条更改为“甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2014年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。否则，除甲方有权终止本意向书和没收上述履约保证金外，乙方所投入的所有资金不子退还，但由于政策重大文化等不可抗力因素导致乙方不能如期完成的除外。”第四条，乙方同意自本补充协议签订之日起3日内支付人民币165000元给南西经济社作为补偿金、支付62000元给南东经济社作为补偿金，以提高甲方因延期开发期问的经济收入。第五条，自2014年1月1日起至本项目土地挂牌之日起6个月内，乙方按现租金补偿标准增付10%给甲方;即自2014年1月1日起至本项目土地挂牌之日起6个月内，乙方总计按每月151170.69元的标准补偿租金给甲方的南西经济社、按每月56754.56元的标准补偿租金给甲方的南东经济社。自本项目土地挂牌后的第7个月起至整个工程项目竣工验收合格并将甲方应得的物业按要求交付给甲方的当月止，租金补偿按原《合作开发房地产意向书》约定执行。2013年5月10日，佛山市人民政府办公室出台《关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》，主要内容为：一、自本通知下发之日起，凡佛山轨道交通2、3号线沿线站点周边半径800米范围内(具体范围详见附件)用地，除已开工项目外，暂停办理所有建设项目审批手续。(一)发展改革、经贸部门暂停受理建设项目的审批、核准、备案工作。(二)规划部门暂停办理规划许可，对于位于控制区内的建设项目，在办理规划选址时应及时报发展改革部门。(三)国土部门暂停办理国有土地的出让、划拨，村集体国有建设用地及集体建设用地的转让、流转。(四)建设部门暂停办理施工许可证。二、佛山轨道交通2、3号线区间两侧60米控制保护区范围内的建设项目，有关行政管理部门依照法律、法规进行行政许可时，应当按《佛山市城市轨道交通管理办法》的相关规定书面征求市地铁保护部门的意见，市地铁保护部门意见及相应的修改说明应作为相关部门的审查依据。三、因国家、省、市重点项目或重大基础设施、重大民生工程等项目建设，确须在暂停期内开展上述工作的，由项目单位专题向区人民政府申请，区人民政府审核同意后报市人民政府批准……。2016年6月12日，两被告向原告发出《关于终止合作并要求赔偿损失和恢复重建厂房的函》，主要内容为两被告要求终止合作，要求原告付清2015年4月至2016年6月30期间的租金损失补偿款，并为南西经济社恢复重建11000平方米厂房、南东经济社恢复重建5000平方米厂房。另查明，2013年10月28日，佛山市禅城区人民政府向佛山市人民政府作出《关于地铁2、3号线沿线站场控制范围建设项目办理审批手续的请示》，主要内容为：根据《关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》，我区有四个项目须暂停办理审批手续，其中张槎童梦天下中国儿童产业创新基地以及石湾深村经联大厦为我区“三旧”改造产业提升项目、禅城区中心医院保障性住房以及升平片区8号地块安置房项目未重要基础设施、民生工程项目……请市政府慎重考虑我区的实际情况，准予上述项目继续办理相关审批手续。2013年12月6日，佛山市人民政府作出《复函》，同意包含深村经联社在内的上述项目继续办理相关手续。再查明，2011年4月22日，佛山市国土资源局作出佛国土资禅（建设）字第【2011】12号《关于将佛山市石湾镇街道深村村南东股份经济合作社和佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份经济合作社位于禅城区××南侧、××路西侧的集体土地转为国有土地的批复》，将涉案土地由集体土地转为国有土地，作为旧村物业改造项目用地。本院认为，本案系合作开发房地产合同纠纷。首先，关于涉案《房地产合作开发意向书》及四份补充协议的效力问题。原告主张其不具备房地产开发经营资质，故《房地产合作开发意向书》属于无效合同。对此本院认为，在签订涉案《房地产合作开发意向书》时，原告尚未通过竞拍方式取得涉案土地的使用权，双方仅对合作开发房地产达成意向，虽然法律规定合作开发房地产至少需要一方取得相关开发经营资质，但并未强制双方达成合作意向的时候就需取得开发资质，因为双方可以在后期实际合作开发中完善开发资质的问题。例如，合同当事人可以通过合资成立房地产开发企业以取得房地产开发经营资格，进而由新成立的房地产开发企业或称项目公司负责开发经营；再如，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”，此条款亦允许对合作开发房地产的合同效力补正。另一方面，本案合作项目并未实际开发，原告作为签订合同的一方明知其不具备开发资质的情况下，不积极作为取得房地产开发资质，反而自行主张合同无效，显然未尽诚实信用之义务履行合同。因此，本案不能仅以双方签订房地产开发意向书时一方不具备开发资质而否认涉案《房地产合作开发意向书》的效力，故原告主张合同无效，本院不予采信。第三，原告认为签订意向书时，涉案土地系集体建设用地，2011年才转为国有，违反了当时的《土地管理法》而无效。如前所述，双方签订涉案《房地产合作意向书》仅对合作达成意向，并非就集体土地入市开发经营，意向书也约定了涉案土地挂牌出让后双方合作开发，故原告此项主张本院不予支持。综上，涉案《房地产合作意向书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。其次，关于原告已经支付的500万元履约保证金是否应当返还的问题。该问题的争议点在于，原告有无存在违约行为，两被告是否有权没收原告支付的500万元保证金。原告认为，未能如期开发系因为佛山市政府修建交通轨道，沿线站点800米内项目暂停审批，而涉案项目在此范围内，故延期开发属于不可抗力；两被告认为，政府出台的通知并不意味着所有房地产项目暂停审批，是原告怠于履行合同义务，在两被告和其他人合作的项目中，同时间也完成了审批工作并动工。对此本院认为，双方签订合作意向书后，签订过多份补充协议，将开发期限两次延长，2013年12月23日签订的最后一份《补充协议二》明确约定，原告（乙方）应当于2014年12月31日前完成涉案地块全部或者部分使用权转让的挂牌手续，否则甲方有权终止协议书和没收履约保证金。而佛山市人民政府《关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》于2013年5月10日出台，亦即在签订《补充协议二》时，原、被告已经知晓政府主管部门发出通知对涉案项目审批进行管控，而原告仍签订《补充协议二》约定于2014年12月31日前完成挂牌手续，原告作为商事主体应当能够判断相应的商业风险，在签订《补充协议二》之后再以政府通知为由抗辩不可抗力，本院不予采信，此为其一。其二，根据两被告提交的证据，2013年10月，佛山市禅城区人民政府向佛山市人民政府请示，请求审批“佛山轨道交通2、3号线站场控制范围内”四个项目，佛山市人民政府复函同意四个项目继续办理相关审批，其中包含“深村经联大厦”项目，该项目即为两被告所陈述的佛山市人民政府上述通知发出后、两被告与案外第三人合作项目，完成了项目的报建审批工作，因此，原告认为《关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》发出属于不可抗力的抗辩理由，本院不予采信，本院认定原告未能按照意向书及补充协议约定如期完成土地挂牌手续，已经构成违约，两被告有权没收履约保证金。原告要求返还履约保证金的请求，本院不予支持。原告要求两被告返还租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物残值补偿款150万元、延期补偿金80万元的问题，如前所述，原告未能依约履行合同，已经构成违约，而意向书和补充协议均约定“甲方（两被告）除有权终止意向书和没收上述履约保证金外，乙方所投入的所有资金不予返还”，故原告上述请求本院亦不予支持。关于两被告反诉要求原告支付厂房重置费1920万元的诉请。两被告认为原告拆除了涉案土地上原有的厂房，而如今土地未能合作开发，原告应当重建。对此本院认为，两被告未能提供原地上建筑物相关的报批报建手续而证明其系合法建造，且原告已经向两被告支付建筑物残值补偿款150万元，再且该地上建筑物已经灭失，对于建筑物的价值无法确定，因此，两被告诉请原告赔偿重置费用1920万元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于两被告反诉要求原告支付2015年4月1日至2016年6月30日期间的租金收益损失3118878.50元及利息534735.33元，理由是两被告于2016年6月12日向原告发出解除合同的通知，原告应当按照约定支付合同解除前的租金收益损失。对此本院认为，根据2013年12月23日签订的《补充协议二》的约定，原告最迟在2014年12月31日前完成土地挂牌手续，两被告在明知原告已经无法如约履行合同的情况下，负有减少损失扩大的义务，但两被告直至2016年6月才要求解除合同，故本院对于2015年4月至2016年6月期间的租金损失不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）佛山市中鸿房地产投资有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社的全部反诉请求。本案适用简易程序，本诉案件受理费135742元，反诉案件受理费78034元，合计213776元，由原告佛山市中鸿房地产投资有限公司负担135742元，由被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社负担78034元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 菡人民陪审员  李杏珍人民陪审员  郑婉佳二〇一九年十月九日书 记 员  原洁萍