福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0481民初3693号 原告：福建三明农村商业银行股份有限公司永安支行，住所地永安市新西路65号。统一社会信用代码：913504810708727526。 主要负责人：杨程胜，行长。 委托诉讼代理人：庄建萍，福建如贤律师事务所执业律师。 被告：陈旭，男，1987年2月4日出生，汉族，住永安市。 被告：永安市辰易房地产开发有限公司，住所地永安市南山路2号3幢301室。统一社会信用代码：91350481567334394E。 法定代表人：张少俊，总经理。 原告福建三明农村商业银行股份有限公司永安支行（以下简称农商行永安支行）与被告陈旭、永安市辰易房地产开发有限公司（以下简称辰易公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。农商行永安支行的委托诉讼代理人庄建萍到庭参加诉讼，陈旭、辰易公司的法定代表人张少俊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农商行永安支行向本院提出诉讼请求：1.解除农商行永安支行与陈旭签订的编号为ＨＴ9030230140004783《个人购房担保借款合同》；2.陈旭偿还尚欠农商行永安支行的个人住房贷款本金119376.44元、利息31143.36元，并继续支付利息至还清全部借款本息之日止；3.陈旭支付农商行永安支行为实现债权而支付的律师代理费3000元；4.辰易公司对上列债务承担阶段性担保责任；5.农商行永安支行对已设定预抵押登记的永安市城区房屋在折价、拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费由陈旭、辰易公司负担。 事实和理由：2014年12月25日，陈旭作为借款人（购房人、抵押人）、农商行永安支行作为贷款人、辰易公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》，约定：农商行永安支行同意向陈旭发放贷款140000元；借款期限自2014年12月25日至2024年12月24日止，借款金额、期限、利率等以借款借据为准，利率在基准利率上上浮30%，合同签订时执行年利率7.995%，借款借据约定的借款利率为月利率6.6625‰；借款采用等额本息还款法；若贷款逾期，自逾期之日起按合同利率加收50%计收利息，若未按期付息，其欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息；若陈旭违约，农商行永安支行有权解除合同，提前收回本息，农商行永安支行为实现债权所支付的诉讼费、律师费、保全费、差旅费、执行费等所有费用由陈旭承担；辰易公司自愿为陈旭的上述债务提供阶段性连带保证担保，保证范围包含借款本金、利息、罚息、违约金及诉讼费、律师费、保全费、执行费等原告为实现债权而支付的一切费用，保证期间为本合同签订之日至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日起两年止；陈旭自愿以永安市南溪路398号1幢1119号房屋为上述债务承担抵押担保，抵押担保的范围包括债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。 2014年12月26日，陈旭所购买的永安市城区房产办妥预购商品房抵押权预告登记。2014年12月26日，农商行永安支行向陈旭发放贷款140000元。但陈旭却未如约履行归还借款本息的义务，从2017年2月1日开始逾期，截至2019年8月27日，其仍有贷款本金余额119376.44元、利息31143.36元未予归还。陈旭的行为已构成违约，农商行永安支行按照合同约定有权解除合同，提前收回全部借款本息。辰易公司作为上述债务的阶段性连带保证人，应对陈旭的上述债务承担连带清偿责任，且农商行永安支行有权对陈旭提供的预抵押登记的房产在折价、拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。 陈旭、辰易公司未作答辩。 农商行永安支行围绕诉讼请求依法提供营业执照、负责人身份证明书、陈旭的身份证复印件、《个人购房担保借款合同》、借款借据、抵押物清单、永安房预城区字第201405906号及永安房预城区字第××号证明、贷款明细账、委托代理合同、律师代理费发票等证据。陈旭、辰易公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利。本院依法进行审查，对农商行永安支行所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对农商行永安支行所主张的上述事实，予以认定。另查明，农商行永安支行为实现债权，委托福建如贤律师事务所提起本案诉讼，并支付律师代理费3000元。 本院认为，农商行永安支行与陈旭、辰易公司签订的《个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。农商行永安支行依约履行了发放贷款义务后，陈旭未依约按月偿还贷款本息，从2017年2月1日起开始逾期，其行为已构成违约。依照合同约定，农商行永安支行有权要求解除合同，提前收回全部借款本息，故农商行永安支行要求解除合同及要求陈旭偿还尚欠的全部个人住房贷款本金119376.44元、利息31143.36元（利息算至2019年8月27日），本息合计150519.8元，并继续支付利息至还清欠款之日止之诉请，符合合同约定及法律规定，予以支持。本案中，农商行永安支行为提起诉讼向福建如贤律师事务所支付的律师代理费3000元，未超过《福建省律师服务收费管理暂行规定》，合理合法，故对农商行永安支行要求陈旭支付律师代理费3000元之诉请，予以支持。讼争商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，具备一定的公示外观，且已具备办理物权登记条件，且本案中非因预告登记抵押权人的原因造成客观上无法完成抵押登记，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。为平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和合同稳定，应赋予农商行永安支行对抵押预告登记的房产处置价款行使优先受偿权。否则，有违诚实信用原则，不利于遏制违约失信行为，无法维护交易安全。此外，辰易公司的阶段性保证期间为办妥涉案房屋的抵押登记手续并将有关抵押文件交农商行永安支行收执之日起二年，保证范围包含借款本金、利息、罚息、违约金及律师费等，因涉案房屋抵押登记手续至今尚未办理，故辰易公司应对陈旭的上述债务承担连带清偿责任。辰易公司在承担保证责任后，有权向陈旭追偿。在追偿过程中，若农商行永安支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还辰易公司垫付之款项及按银行同期贷款利率计算的利息，仍有余款的，应退还陈旭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建三明农村商业银行股份有限公司永安支行与陈旭、永安市辰易房地产开发有限公司于2014年12月25日签订的编号为HT903023014004783《个人购房担保借款合同》； 二、陈旭应于本判决生效后十日内偿还福建三明农村商业银行股份有限公司永安支行尚欠的个人购房贷款本金119376.44元、利息31143.36元（利息算至2019年8月27日），本息合计150519.8元，并按合同约定的利率继续支付利息至还清上述欠款之日止； 三、陈旭应于本判决生效后十日内支付福建三明农村商业银行股份有限公司永安支行律师代理费3000元； 四、陈旭、永安市辰易房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内协助福建三明农村商业银行股份有限公司永安支行办理永安市城区房屋的抵押登记手续，抵押登记手续办妥之日起二年后，永安市辰易房地产开发有限公司的保证责任终止；否则，永安市辰易房地产开发有限公司应对陈旭的上述债务承担连带清偿责任； 五、上述房产抵押登记手续办妥后，或陈旭、永安市辰易房地产开发有限公司逾期仍未办理抵押登记的，福建三明农村商业银行股份有限公司永安支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款在上述第二项、第三项债务范围内优先受偿；如尚有余款，应优先清偿永安市辰易房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息；再有余款的，归还陈旭。 如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3370元，减半收取1685元，财产保全费1288元，合计2973元，由陈旭、永安市辰易房地产开发有限公司负担。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李琴琴 二〇一九年十月十六日 书记员  黄靖楠 附：本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。