湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1002民初4076号原告：晏利志，男，1959年10月11日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：肖敏，湖南奋斗者律师事务所。委托诉讼代理人：段晟蒂，湖南奋斗者律师事务所。被告：郴州市汇华房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区湘南国际物流园长信广场办公楼301室。法定代表人：陈湘金。委托诉讼代理人:陈华，男，1970年3月12日出生，公司法务。委托诉讼代理人:黄仙，男，1983年4月20日出生，公司法务。第三人：湖南省郴州监狱，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路67号。负责人：杜湘宏，系监狱长。委托诉讼代理人:邱细容，湖南民浩律师事务所律师。原告晏利志诉被告郴州市汇华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经被告郴州市汇华房地产开发有限公司申请，追加第三人湖南省郴州监狱参加本案诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理，原告晏利志委托诉讼代理人肖敏、段晟蒂，被告郴州市汇华房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄仙，第三人湖南省郴州监狱委托诉讼代理人邱细容到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告晏利志向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年11月26日签订的《燕泉华府认购协议书》；2、判令被告向原告双倍返还定金60000元；3、判令被告向原告返还已付房款20000元及资金占用期间的利息6700元（暂自2013年12月12日起计算至2019年7月11日，本金20000元，利率为银行同期贷款年利率6％，以后的资金占用期间的利息按上述计算标准计算至被告实际返还房款之日止）。4、判令被告向原告赔偿房屋差价损失440320元；以上2-4项合计：527020元。5、案诉讼费由被告承担。被告郴州市汇华房地产开发有限公司答辩称：一、原告诉请第一项“依法解除原告与被告签订的《认购协议书》”无法律依据，合同解除权是形成权，适用除斥期间，本案中，原告与被告之间《认购协议书》签订时间为2013年11月26日，至本案受理之日近六年之久，法律规定的一年除斥期间经过，现答辩人依法主张除斥期间经过抗辩权，请求法院依法判决驳回该项诉请。二、原告诉请第二项“依法判令被告向原告双倍返还定金6万元”存在事实错误，郴州监狱与汇华公司系合作关系，郴州监狱警察职工购买燕泉华府团购房的资格需郴州监狱确认；原告购房资格为拆迁安置房，不具备在汇华公司购买郴州监狱团购房的资格，其与被告签订的《认购协议书》系无效预约合同，所以，原告适用定金法则请求双倍返还定金无法律依据，应依法驳回该项诉请。三、原告诉请第三项“依法判令被告返还已付房款2万元及利息”无事实依据，原告并无证据证实被告收到该款项，其向郴州监狱支付的2万元应向郴州监狱请求返还。应依法驳回该项诉请。四、原告诉请第四项“依法判令被告向原告赔偿房屋差价440320元”无法律依据，原告并无证据证明原告遭受了财产性利益损失，也没有证据证明原告遭受的财产性利益损失与被告存在法律上的原因；被告在履行合同过程中，始终按基础法律关系即《郴州监狱住房建设合作开发合同》约定，遵循郴州监狱的指示，并无过错。综上，答辩人请求贵院依法驳回原告诉讼请求。第三人湖南省郴州监狱答辩称：《燕泉华府认购协议书》系被答辩人晏利志隐瞒其系拆迁户不具备购买限价商品房资格的客观事实的基础上与汇华公司签订的，该协议损害了国家利益，依法应当认定为无效合同。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。查明的事实根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：1、2013年11月26日，原告晏利志为乙方，被告郴州市汇华房地产开发有限公司为甲方，双方签订一份《燕泉华府认购协议书》，约定：（一）、乙方认购甲方开发建设的燕泉华府5栋1406号房，建筑面积106.08平方米，乙方向甲方缴纳定金叁万元（此款由监狱从购房户首期房款中统一支付）；（二）、甲方在取得《商品房销售许可证》后通知乙方之日起7天内，双方依法签署《商品房买卖合同》；（三）、房屋价格按被告郴州市汇华房地产开发有限公司与湖南省郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》执行（约定房屋价格每平方米2000元）；（四）、认购房屋的建筑图、结构图以职能部门批准的为准；……2、协议签订后，原告依约缴纳30000元购房定金给被告，被告开具一张30000元购房定金收据给原告。原告按被告郴州市汇华房地产开发有限公司与第三人湖南省郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》的约定，支付了20000元购房款给第三人湖南省郴州监狱，第三人于2013年12月11日出具一张收到原告购房款20000元的收据给原告。3、自2014年12月，被告郴州市汇华房地产开发有限公司就燕泉华府楼盘陆续与其他购房户签署《商品房买卖合同》并办理网签，但以第三人湖南省郴州监狱不同意原告享有团购房的资格为由，未予原告签订《商品房买卖合同》，原告多次催促，被告于2017年1月在原、被告双方签订的《燕泉华府认购协议书》上注明：“接郴州监狱通知暂时不进行网签”，被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，但也未要求解除或者变更双方所签订的协议。争议的认定一、关于原、被告双方签订的《燕泉华府认购协议书》的性质和效力问题。原告认为，《燕泉华府认购协议书》系原、被告双方自愿签订，合法有效。被告认为，依据郴州市宇城房地产开发有限公司与湖南省郴州监狱签订的《拆迁协议》约定，原告的拆迁安置房位于风尚国际楼盘，原告购房资格为拆迁安置房，不具备在汇华公司购买郴州监狱团购房的资格，其与被告签订的《燕泉华府认购协议书》系无效预约合同。第三人认为，《燕泉华府认购协议书》系原告晏利志隐瞒其系拆迁户不具备购买限价商品房资格的客观事实的基础上与汇华公司签订的，该协议损害了国家利益，依法应当认定为无效合同。本院认为：1、被告郴州市汇华房地产开发有限公司系具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的企业法人，所进行的商品房开发建设及销售依法应属于企业的商业经营活动，原告系具有完全民事行为能力的自然人，双方就房屋买卖签订《燕泉华府认购协议书》符合法律规定，合法有效，且原告依约支付了30000元购房定金和20000元购房款，被告签订协议后并未要求变更、解除协议或确认协议无效，该《燕泉华府认购协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款的相关规定，应当认定为商品房买卖合同，对合同双方（即原、被告）具有法律约束力。被告称与第三人湖南省郴州监狱系合作关系，郴州监狱警察职工（包括原告）购买燕泉华府团购房的资格需郴州监狱确认，未与原告就房屋买卖进行网签，是按与第三人湖南省郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》的约定，遵循第三人湖南省郴州监狱的指示所为，自身并无过错的抗辩理由不符合相关法律规定，本院不予采信；《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，被告应对其与原告签订房屋买卖协议的民事行为承担相应民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告如认为在商品房开发及建设过程中与第三人存在权益纠纷，可依法另行主张。2、本案诉争的燕泉华府楼盘系普通商品房，本案原、被告之间属商品房预售合同纠纷，并非经济适用房纠纷或房屋拆迁安置补偿纠纷。2004年4月13日发布的《经济适用住房管理办法》对经济适用住房建设、交易和管理行为，2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上房屋征收与补偿活动，均已作出了相应规定，原告晏利志与被告郴州市汇华房地产开发有限公司签订《燕泉华府认购协议书》的时间是2013年11月26日，即在《经济适用住房管理办法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后，第三人湖南省郴州监狱并不是管理经济适用房或从事房屋征收与补偿工作的机构，对原告如何购买商品房、被告如何销售商品房没有决定权，第三人称根据2013年9月10日制定的《湖南省郴州监狱经济适用房与限价商品房申购方案》，原告不具备购买限价商品房资格，与被告签订的协议损害了国家利益，依法应当认定为无效合同的抗辩理由没有法律依据，本院不予采信。二、被告认为，原告要求解除合同已超过除斥期间。庭审查明，协议签订后，原告依约支付了30000元购房定金和20000元购房款，被告并未要求变更、解除协议或确认协议无效，只是于2017年1月对原告表示暂时不进行网签，在原告多次催促后至今仍未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，双方当事人并未约定解除权行使期限，被告亦未催告原告在合理期限行使解除权，被告称原告现要求解除合同已超过解除权行使期限的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信。三、原告称，根据原、被告双方签订的《燕泉华府认购协议书》、被告郴州市汇华房地产开发有限公司与湖南省郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》的约定，房屋价格为每平方米2000元，而现在燕泉华府楼盘的价格已涨价至每平方米6000元以上。原告提交了燕泉华府楼盘2014年12月至2018年5月间网签价格信息表格，用于证明诉争楼盘价格从2014年12月每平方米2000元左右，逐年上涨，2018年5月间网签价格已超过每平方米6000元以上。被告对原告提交的价格数据表示不认可，但并未提交涉案楼盘在此期间的价格资料。根据原告提交的证据以及郴州市商品房价格常识，本院对原告称涉案楼盘销售价格现已超过每平方米6000元的主张予以认定。判决的理由和结果本案系商品房预售合同纠纷。本院认为，原、被告签订的《燕泉华府认购协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款的相关规定，应当认定为商品房买卖合同，案涉合同合法有效，对合同双方具有法律约束力。根据庭审查明的情况，本院对原告的诉讼请求作如下认定和处分：1、因被告郴州市汇华房地产开发有限公司在原告晏利志多次催促的情况下，不履行与原告签订正式的《商品房买卖合同》并网签的义务，造成原告至今无法购买协议约定的商品房，原告要求解除与被告于2013年11月26日签订的《燕泉华府认购协议书》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2、原、被告双方签订《燕泉华府认购协议书》后，原告依约支付了30000元购房定金给被告，现因被告违约不履行合同义务，原告要求被告双倍返还定金60000元的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院予以支持。3、被告郴州市汇华房地产开发有限公司与第三人湖南省郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》约定购房户向第三人交付购房款，然后由第三人按约定向被告支付，原、被告双方签订的《燕泉华府认购协议书》也约定原告缴纳的定金叁万元由第三人从购房户首期房款中统一支付，故原告支付给第三人的20000元购房款应认定为依约向被告支付的购房款，原告要求被告返还已付房款20000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；被告如认为与第三人存在争议，可依法另行主张。原告要求被告支付该资金占用期间的利息6700元，因双方并无约定，且原告已主张被告向原告赔偿损失，故对原告要求被告支付该资金占用期间利息的诉讼请求，本院不予支持。4、关于原告要求被告赔偿损失房屋差价损失424320元〔即（6000元-2000元）×106.08㎡，起诉书中诉讼请求第4项书写的440320有误，应为起诉书中第二页计算的数额424320元〕的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案因被告违约不履行原、被告双方签订的《燕泉华府认购协议书》，原告无法购买诉争商品房，而诉争商品房的价格已有较大幅度的上涨，被告的违约显然已给原告造成了利益损失。综合考量被告违约的原因，以及房屋价格上涨的不确定性（双方在订立合同时并不能准确预见到之后的房屋价格趋势），本院酌情确定，被告按诉争房屋价差（6000元-2000元）×106.08㎡=424320元的50%即212160元赔偿原告的损失，原告诉讼请求中超过的部分，本院不予支持。被告称并无证据证明原告遭受了财产性利益损失、也没有证据证明原告遭受的财产性利益损失与被告存在法律上的因果关系、被告在履行合同过程中并无过错的抗辩理由与庭审查明的事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第四条、第五条、第十八条、第五十七条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告晏利志、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于2013年11月26日签订的《燕泉华府认购协议书》；二、被告郴州市汇华房地产开发有限公司向原告晏利志双倍返还购房定金60000元，限于本判决生效后15日内付清；三、被告郴州市汇华房地产开发有限公司向原告晏利志返还已付购房款20000元，限于本判决生效后15日内付清；四、被告郴州市汇华房地产开发有限公司赔偿原告晏利志的损失212160元，限于本判决生效后15日内付清；五、驳回原告晏利志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4535元，由被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担2518元，原告晏利志承担2025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  张东明二〇一九年十月二十五日书记员  罗百玉附本判决所适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第四条民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第十八条成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。第五十七条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。第六十条法人以其全部财产独立承担民事责任。第一百三十条民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。〔《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。〕《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。