呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初1664号原告:内蒙古金石物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区光明西街咱家小区西区办公楼2楼201、202室。法定代表人：张建英，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春玉，女，该公司办公室文员，住呼和浩特市。被告：吴玉柱，男，个体工商户，现住呼和浩特市。原告内蒙古金石物业服务有限责任公司与被告吴玉柱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李春玉、被告吴玉柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古金石物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日物业费总计33099元；2、请求依法判令被告支付违约金5004元（实际金额计算到2018年12月31日）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因购买了内蒙古呼和浩特市××区入住此小区，在办理入住手续时，被告与开发商内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司签订了《业主临时管理规约》，约定被告入住后1-2601室按8元/平方米·月的标准，以每一年度提前10日向内蒙古金石物业服务有限责任公司预交一年物业管理费。被告入住后，委托原告在此小区成立业主委员会前临时为此小区提供物业服务，原告在被告入住时即向此小区提供服务。被告现拒绝交纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业费总计33099元，为此，原告工作人员多次催缴，被告至今仍未缴纳所欠费用。依据《民事诉讼法》、《物业管理条例》的相关规定，特提起诉讼。依照《业主临时管理规约》第五章三十二条、第九章五十四条规定，计算违约金为5004元。请求依法支持原告的诉讼主张，以维护原告的合法权益。被告吴玉柱辩称，1、我对于物业的服务不认可，大楼的维护、保养、修缮都没有做到位，卫生死角都没有处理，停车场和电梯广告的出租费用应当向我们公示，擅自围挡我们一楼大厅，消防方面做的非常差。非法占用我们的公共设施，侵害业主的公共权益。大楼的楼体很脏，八年没有清扫过。2、我对于8元物业费不认可，和我们同性质的小区都没有这么高的物业费，原告乱收费不合理，在同一个小区，物业费有3.95元的，有8元的，有的甚至是和我房子性质一样，面积一样，还给其打折，物业的收费没有标准，乱收费。8元收费没有国家法定的收费标准，我要求原告出示相应规定。3、对前期物业服务合同我也是质疑的，我们合同是在交钥匙的时候签订的，这个合同是原告单方面格式化的，不是双方的真实意思，显失公平。本院经审理认定事实如下：1、2012年5月25日，内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（甲方）与内蒙古金石物业服务有限责任公司（乙方）签订了《前期物业服务合同示范文本》，约定由乙方对云鼎商业中心提供前期物业服务，物业类型为商业。第七条物业服务收费条款约定：物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为：公寓：8元/月·平方米，商业物业：13元/月·平方米。第八条约定：业主或者物业使用人应于物业交付使用日之日起承担其物业的服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年前30日内履行交费义务。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。2、2012年10月25日，建设单位内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司制定了《临时管理规约示范文本》，第五条约定：物业名称为云鼎，坐落位置××区交界处，物业类型为商业。第三十一条物业服务收费条款约定：物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为：公寓：3.95元/月·平方米，写字间：8元/月·平方米，商业物业：13元/月·平方米。3、2011年12月27日，被告吴玉柱在承诺书承诺人处签字，承诺第一条约定：确认已详细阅读（建设单位）制定的“业主临时管理规约”（以下简称“临时管理规约”）。承诺第五条约定：凡购买公寓的业主，如改变用途用于办公写字间一律按写字间标准收费。如入住时按公寓标准交费，入住后乙方发现已改变用途，须按实际用途补交物业费，否则视为违约，乙方有权停止有关服务。4、2012年5月25日，内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司出具证明载明：“云鼎商业中心房屋面积为98㎡以下物业服务费按3.95元/㎡/月收取，房屋面积为98㎡以上的物业服务费用按8元/㎡/月收取；房屋面积为98平方米以下的物业服务费差价4.05元/㎡/月，由内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司给内蒙古金石物业服务有限责任公司补贴”。5、被告系内蒙古呼和浩特市××区的业主，商品房买卖合同约定该房屋面积为108.62平方米，被告拖欠原告2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，虽然2012年10月25日建设单位制定的《临时管理规约示范文本》中确定物业费收费标准为公寓3.95元/月·平方米，写字间8元/月·平方米，商业物业13元/月·平方米，但物业买受人本案被告却在早于该示范文本制定前的2011年12月27日已签署了承诺书，本院无法确定该承诺书中所指的业主临时管理规约即是2012年10月25日建设单位所制定的临时管理规约，故本院对于上述临时管理规约中确定的事项不予采信。原告为依法成立具有物业管理服务资质从事物业管理服务的物业服务企业，原告与被告所在小区的建设单位签订了《前期物业服务合同示范文本》，对该小区的物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务等均进行了约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故该《前期物业服务合同示范文本》对业主具有约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务管理，被告作为业主已实际接受了原告提供的物业服务，原告有权请求业主交纳相应的物业费，被告应向原告支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，原告诉请该房屋面积为114.93平方米，被告认为该房屋面积为108平方米，但原告未提供相关测绘证据进行佐证，故本院以商品房买卖合同约定的108.62平方米计算相应的物业费，所欠物业费用依法计算为31281元。被告拖欠2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费未交，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于原告诉请的违约金，根据《前期物业服务合同示范文本》约定被告应在每年前30日内履行缴费义务，故违约金应从每年的1月31日起计算，违约金依法计算为4403元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告吴玉柱于本判决生效后十日内一次性给付原告内蒙古金石物业服务有限责任公司物业费31281元；二、被告吴玉柱于本判决生效后十日内一次性支付原告内蒙古金石物业服务有限责任公司违约金4403元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，由被告吴玉柱负担710元，原告内蒙古金石物业服务有限责任公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 康 宁审 判 员 姜 薇人民陪审员 云文燕 二〇一九年十月十四日书 记 员 侯 静附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。