广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9567号上诉人（原审原告）：刘明，男，汉族，住湖南省常德市。委托诉讼代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区大沥土地资源开发公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。上诉人刘明因与被上诉人佛山市南海区大沥土地资源开发公司（以下简称大沥开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初21791号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘明上诉请求：1.撤销一审判决，改判：（1）大沥开发公司向刘明退还租赁合同保证金441600元；（2）刘明无须向大沥开发公司缴交2018年4月8日至2018年7月15日及2018年10月22日至合同解除之日（暂定至起诉之日即2018年10月29日）止两个时间段的租金；（3）大沥开发公司向刘明给付按照保证金双倍返还标准计算的违约金441600元。2.大沥开发公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）大沥开发公司存在根本违约行为，一审法院认为刘明没有举证证明大沥开发公司存在过错而引致案外人员对涉讼物业断电，认定事实错误。1.刘明通过公开投标，合法租赁涉讼物业，大沥开发公司作为出租人应当保证涉讼物业正常的通水通电，这是其基本附随义务。2.本案中的停电显然不是供电设施方面出现问题所导致，而是人为的原因。在刘明已经告知大沥开发公司的情况下，大沥开发公司第一次处理后水电得到恢复，但其后第二次停电并未恢复。大沥开发公司有义务和能力解决供电问题却不愿解决，显然存在过错。3.停电问题在涉案租赁关系成立前也有发生，在总闸处被人停断，恢复通电义务只能由大沥开发公司承担。（二）本案程序上存在错误。刘明已向一审法院提出本案可能存在强迫交易、敲诈勒索、非法经营、寻衅滋事等涉黑涉恶情况，按照规定应移送公安机关或其他部门处理，并终止本案诉讼，但一审法院不予采纳，程序错误。综上，大沥开发公司明显存在过错及违约行为，在双方均同意解除合同的情况下，应当退回押金，不应收取刘明无法正常经营期间的租金，并依约承担双倍返还保证金的违约责任。二审中，刘明补充如下理由：1.本案应追加利害关系人佛山市南海春返休闲会所有限公司（以下简称春返休闲会所）为第三人参与诉讼，一审法院遗漏当事人；2.本案应查明涉讼物业供水供电设施的权属，一审法院未查明案件基本事实。因此，应将案件发回重审。大沥开发公司辩称，(一)根据《租赁合同书》的约定，刘明负有确保供电设施正常运作以及自行承担水电费、物管费等经营费用的义务。现刘明无故拒缴电费而被物业管理单位停止供电，应由其自行承担相应的过错责任，与大沥开发公司无关。一审法院认为大沥开发公司不存在任何过错属合法合理。（二）刘明与海元（大沥）物流园区物业管理单位之间的纠纷应由其另案解决。刘明要求在本案中处理其与案外人之间的纠纷，不符合法律程序，一审判决合法合理，请求二审法院予以维持。刘明向一审法院提出诉讼请求：1.解除《租赁合同书》；2.大沥开发公司向刘明退还租赁合同保证金441600元；3.刘明无需向大沥开发公司缴交2018年4月8日至2018年7月15日及2018年10月22日至合同解除之日即起诉之日2018年10月29日止两个时间段的租金；4.向刘明支付按照保证金双倍返还标准计算的违约金441600元；5.本案诉讼费用由大沥开发公司承担。一审法院认定事实：涉讼物业位于佛山市********张某某侧土地资源开发公司*办公楼，已办理房产证，权利证号为4051171，登记权属人为南海土地资源开发总公司大沥分公司，钢混三层结构，基底面积422.52平方米，建筑面积1393.11平方米。2018年3月23日，大沥开发公司（出租人、甲方）与刘明（承租人、乙方）签订涉讼合同，约定：甲方将位于大沥广某路张某桥侧某某综合市场某楼出租给乙方作商业、办公使用，该物业有房产证，占地面积422.52平方米，建筑面积1393.11平方米；租赁期限从租赁物移交给乙方之日起计算5年，具体按双方签订的《租赁物移交确认书》为准；租赁物第一年月租金为73600元，租金每满三年在上一期租金基础上递增12%，租金已含增值税，不包含物业管理费用等其他一切经营费用，租金按月缴纳，先交付后使用，乙方必须在当月应缴租金之日起8日内将当月租金存入甲方指定账户，逾期交租的，自逾期之日起，乙方须每日按逾期缴纳部分租金金额的千分之五向甲方支付迟延履行违约金，乙方逾期超过30日不交租，构成根本违约，甲方有权按照合同第八条约定处理；签订合同之日，乙方应向甲方交纳每月租金的六倍金额441600元作为履行本合同的保证金；甲方应按时将租赁物交付乙方使用，甲方按移交时的现状向乙方移交租赁物，对租赁物的品质与瑕疵不承担责任，如乙方需要重新办理用水、用电报装或增容的，相关费用和手续办理由乙方承担和负责，甲方不作任何担保责任，租赁期内，租赁物内现有的电线、水管、消防设施、给排水设施、供电设施等基础设施无偿提供给乙方使用；在租赁期间，如租赁物出现建筑主体开裂、倾斜等非归咎于乙方使用原因问题，由甲方负责维修保养，租赁物及附属设施（包括但不限于消防设施、给排水、供电设施）的其他维修和保养工作由乙方负责；租赁场地内的水电费及由有关部门征收的费用包括但不限于治安费、垃圾费等均由乙方承担；（第八条）甲方在租赁期间非因本合同约定或法律规定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应返还乙方合同保证金，且按保证金数额的一倍向乙方支付违约金；乙方拖欠应付甲方的租金（含部分）超过30日的，构成根本性违约，甲方有权解除合同，无偿收回租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方须付清拖欠的租金及费用，赔偿甲方一切损失，双方还约定其他权利义务。同日，刘明与大沥开发公司签订《租赁物移交确认书》，确认涉讼合同租赁期限从2018年3月23日起至2023年3月22日止，签订确认书之日，大沥开发公司按现状将位于大沥广云路张边桥侧的兴某综合市场西楼及其水电附属设施、其它设备移交刘明使用，2018年3月23日至2021年3月22日止月租金为73600元。同日，大沥开发公司出具收据确认收到刘明支付合同保证金441600元。2018年7月24日、8月23日、10月1日，刘明分别向大沥开发公司各转账支付73600元，其中10月1日的转账汇款用途载明为9月租金。另查明，大沥开发公司以刘明拖欠租金为由提起诉讼，大沥开发公司诉请解除涉讼合同、返还涉讼物业、支付违约金等。一审法院决定受理并立案，案号为（2018）粤0605民初22856号。2018年11月9日，刘明提起本案诉讼。诉讼中，双方均确认，计算租金周期从上月23日至当月23日前，每月23日为交租日。刘明陈述，涉讼物业停电属于大沥开发公司过错，应由大沥开发公司依据租赁合同第八条的约定承担违约金、返还保证金的责任。经一审法院询问，刘明与大沥开发公司均同意于2018年12月19日办理涉讼物业交接手续。刘明同意按现状返还涉讼物业予大沥开发公司，大沥开发公司以刘明仅清退涉讼物业部分场地，涉讼物业一层尚未清退为由，不同意接收涉讼物业。一审法院认为，涉讼物业合法适租。刘明与大沥开发公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。诉讼中，刘明确认其基于以下原因认为大沥开发公司构成违约，要求解除涉讼合同：1.涉讼物业于2018年4月18日至同年6月被海某公司停电，至2018年6月恢复通电，出租方大沥开发公司知情后未为其协调解决；2.同年7月给排水系统不良致涉讼物业被水淹，直至7月15日才恢复经营，大沥开发公司未为其排除妨碍；3.同年10月12日起，涉讼物业再次被海某公司停电，出租方大沥开发公司知情后亦未为其排除妨碍。经审理查明，关于第1、3点解约原因，根据刘明庭审中陈述，对涉讼物业采取停电措施的是自称为案外人海某公司工作人员，刘明并未举证证明上述人员的行为是受大沥开发公司委托实施，亦未举证证明因大沥开发公司过错而引致上述人员对涉讼物业断电；另根据涉讼合同约定，作为出租方的大沥开发公司无偿提供供电设施予刘明使用，至于电力供给、电费缴纳等并未约定由大沥开发公司负责，故刘明以其与案外人的纠纷归责于大沥开发公司显然依据不足，一审法院不予支持。对于第2点解约原因，根据涉讼合同约定，涉讼物业的附属设施，包括消防设施、给排水、供电设施的维修和保养工作由刘明负责，因此，刘明的第2点解约理由不能成立。综上，刘明所提三项解约理由均不能成立，故其关于因大沥开发公司过错解除涉讼合同的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于涉讼合同解除问题，一审法院在（2018）粤0605民初22856号案中已作处理，不在本案重复处理，详见（2018）粤0605民初22856号民事判决书。刘明以大沥开发公司违约解除涉讼合同为基础主张大沥开发公司退还保证金、支付违约金及刘明无需支付租金的诉请，因其请求基础不成立，故刘明上述诉请均缺乏事实和法律依据，一审法院对上述诉请均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回刘明的全部诉讼请求。案件以简易程序结案，一审案件受理费52438.98元，减半收取计26219.49元（刘明已预交），由刘明负担。二审中，上诉人刘明向本院提供了如下证据：1.春返休闲会所的营业执照，拟证明刘明签订合同的目的是经营该公司；2.通知3份、收费通知10份，拟证明海某公司、丁某昌是受大沥开发公司委托进行收费，且定价过高，属乱收费；3.收据9张，拟证明刘明缴纳了6个月租金作为保证金，该保证金超出国家规定且应包含水电费用保证金，海某公司再要求刘明交纳50000元的水电保证金不合理，其停水停电属违约行为。被上诉人大沥开发公司二审期间没有提供新的证据。对于上述证据，本院认为，证据1虽然可以证明刘明的租赁目的，但该公司并非承租人，其设立与经营与本案争议的租赁合同关系不存在法律上的直接关系，故该公司不属于本案必要共同诉讼人，无须追加其作为本案第三人参与诉讼；证据2属于刘明与案外人之间的关系，不足以证明大沥开发公司委托案外人进行收费；证据3虽然可以证明刘明缴纳了6个月的租金作为履约保证金，但因《租赁合同书》中明确约定“租金均不包括物业管理费用，物业管理费等其他一切经营费用由乙方自行承担”以及，故在当事人没有明确约定的情况下，单凭上述付款凭证不足以该履约保证金包括水电保证金在内。因此，刘明提供的上述证据不能证明其主张，本院依法不予采纳。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案与另案即一审法院（2018）粤0605民初22856号审理的为同一租赁合同关系，两案实为反诉与本诉之关系，故基于两案之间的牵连关系，本院一并进行审查与论述。涉讼《租赁合同书》是刘明与大沥开发公司经充分协商后签订，内容没有违反法律规定，应合法有效。本案是承租人刘明以出租人大沥开发公司违约为由提出诉讼，请求解除合同、返还保证金以及其他违约责任，虽然刘明租赁涉讼物业的目的是用于经营春返休闲会所，但春返休闲会所并非合同当事人，其不是本案必要共同诉讼人，故刘明上诉主张一审法院遗漏当事人，理据不足，本院不予支持。另外，签订《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，现有证据不足以证明双方成立的租赁关系存在强迫交易、敲诈勒索等犯罪嫌疑，故刘明上诉主张要求将本案移送公安机关以及终止本案诉讼，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于违约方的认定问题。经审查，刘明逾期30天未交纳当月租金的事实清楚，本院予以确认。刘明辩称其未租的原因在于案外人停电行为导致其无法经营，大沥开发公司作为出租人对此负有保障义务，其不履行租赁物的通水通电义务构成违约。对此，本院认为，《租赁合同书》第三条中已明确约定“租金均不包括物业管理费用，物业管理费等其他一切经营费用由乙方自行承担”。即刘明在签订合同时应当知道租赁费用的构成以及如何缴纳，此其一；其二，刘明一审申请出庭作证的证人（春返休闲会所经营者）确认在签订本《租赁合同书》之前已实际在涉讼租赁物经营多年，该期间其向案外人交纳管理费、水电费。大沥开发公司也陈述涉案租赁物位于案外人经营管理的工业园区范围内并需要借用园区的供电、供水等设施，故水电费、物业管理费一直由刘明向案外人交纳。根据上述事实可以认定，刘明在签订涉讼《租赁合同书》时已明知其租赁涉案租赁物需要向案外人交纳物业管理费、水电费等，即其应与案外人就物业管理费、水电费成立合同关系。因此，刘明因与案外人的关系所导致后果不能归责于出租人大沥开发公司。也就是说，刘明因未按案外人要求交纳管理费、水电费或保证金而导致被案外人停电，在没有证据证明案外人是受大沥开发公司委托的情况下，不应认定大沥开发公司存在违约行为。综上，刘明逾期交纳租金不存在合理抗辩事由，其认为不能使用租赁物导致实现不了合同目的，应及时与大沥开发公司协商解除合同和返还租赁物，而不能拒付租金。刘明逾期30日交纳租金之行为构成违约，大沥开发公司有权按照合同约定行使合同解除权并要求刘明承担返还租赁物、给付尚欠的租金及逾期交租的违约金等违约责任。刘明上诉主张其不应支付2018年4月8日至2018年7月15日及2018年10月22日至合同解除之日的租金，以及按保证金双倍标准计算的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于租赁合同保证金问题。根据租赁合同约定，刘明拖欠应付租金超过30日的，大沥开发公司可以没收其已交付的合同保证金，据此可以认定双方约定的合同保证金属于违约金范畴。考虑双方约定的合同保证金为6个月租金共441600元，数额较大，且刘明承租不久后即发生停电事件，导致其无法正常使用部分租赁物，虽然不能归责于大沥开发公司，但毕竟刘明并非恶意违约，故在出租人大沥开发公司未提供证据证明其实际损失的情况下，若全额没收上述保证金将导致刘明承担的违约金过高。因此，本院考虑当事人的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定将涉案违约金减少至3个月的租金，即大沥开发公司应退还保证金220800元（441600元-73600*3）予刘明。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上，刘明的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初21791号民事判决；二、佛山市南海区大沥土地资源开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还保证金220800元予刘明；三、驳回刘明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费26219.49元，由刘明负担21719.49元，佛山市南海区大沥土地资源开发公司负担4500元；二审案件受理费14736元，由上诉人刘明负担12236元，佛山市南海区大沥土地资源开发公司负担2500元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二十九日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫