广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7750号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市华和汇富物业管理有限公司,住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：李涛，广东润正律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宁西，广东润正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐立强，男，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗诚，广东金腾律师事务所律师。上诉人佛山市华和汇富物业管理有限公司（以下简称华和汇富公司）因与被上诉人徐立强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华和汇富公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判徐立强向华和汇富公司支付占有使用费240400元、占用资金利息29453.59元、管理费8304.66元（占有使用费、管理费暂计至2018年12月31日，计算至实际交还铺位止；占用资金利息暂计至2018年12月31日，计算至实际清偿之日止，利息按年利率24%计算，自欠缴月5号开始计算)、水电费900.31元；2.一、二审诉讼费由徐立强承担。事实与理由：一、一审认定徐立强于2018年7月12日返还涉案商铺错误。（一）自2017年10月26日徐立强租赁铺位后，徐立强从未与华和汇富公司办理过涉案商铺的交接手续，至今仍占用着涉案商铺。一审开庭及2019年1月10日一审法官现场勘验涉案商铺时，徐立强一直持有涉案商铺钥匙，拒不交还予华和汇富公司。（二）即使徐立强在2018年7月12日清空涉案商铺，也不能认定其向华和汇富公司返还商铺。因涉案铺位已交徐立强控制管理，其是否使用、对外经营是其自由。即使徐立强未使用商铺，华和汇富公司也无从判断其是否返还了商铺，且徐立强搬离涉案商铺时亦未通知华和汇富公司接收商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”徐立强一直持有涉案商铺的钥匙，至今仍对涉案商铺管理、控制或使用，因此对涉案商铺的占有使用费应计算至徐立强实际向华和汇富公司交还商铺之日止。（三）一审徐立强提供的核准变更登记通知书显示，2018年8月30日之前徐立强所经营的佛山市禅城区*********一直挂靠在华和汇富公司所管理的物业名下，可说明2018年7月12日徐立强未向华和汇富公司返还商铺。二、一审认定徐立强应向华和汇富公司支付占有使用费至2018年7月12日，徐立强尚欠2018年1月至3月、6月的全部占有使用费及2018年4月、5月和7月的部分占有使用费，故徐立强应支付占有使用费为110180.65元(23200元/月×4个月+4200元×2个月+23200元/月÷31天×12天)，而一审计算的占有使用费86980.65元（23200元/月×3个月+4200元×2+23200元/月÷31天×12天），少算一个月占有使用费23200元。三、一审反诉状所称的滞纳金实际为占用资金的利息，虽合同无效，但应参照约定标准计算。一审判决华和汇富公司需向徐立强返还保证金、建设费及利息(按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止)，根据《中华人民共和国民法总则》公平原则，徐立强欠缴租金(占有使用费)期间，占用资金的滞纳金(利息)亦应按中国人民银行同期贷款利率计算。徐立强辩称，一、其于2018年7月3日搬离并腾空涉案商铺，于2018年7月12日将搬离的照片发送给华和汇富公司，通知了华和汇富公司经理黎某1。二、华和汇富公司持有涉案商铺的钥匙，因徐立强返还商铺时要求对方退还押金、建设费无果，徐立强才保留涉案商铺的一把钥匙。三、一审认定的占有使用费数额不存在错误。合同无效徐立强不存在过错。华和汇富公司主张的利息无事实和法律依据，其上诉理由不成立，应予以驳回。徐立强向一审法院提出本诉请求：1.确认徐立强与华和汇富公司之间签订的《铺位（楼房）租赁合同》无效；2.判令华和汇富公司向徐立强立即返还保证金69600元、建设费120000元，共计189600元；并从2018年7月3日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3.判令华和汇富公司承担本案诉讼费。华和汇富公司向一审法院提出反诉请求：1.判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠租金139200元及滞纳金12349.33元（按年利率24%计算滞纳金，详见滞纳金计算表）；2.判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的管理费6388.20元；3.判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的水电费1108.04元；4.本案本诉、反诉的诉讼费用全部由徐立强承担。案件审理过程中，华和汇富公司变更第1项诉讼请求为判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的租金240400元及滞纳金29453.59元（按年利率24%计算滞纳金，自欠缴月5号开始计算，算至实际清偿之日止，详见滞纳金计算表）；变更第2项诉讼请求为判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的管理费8304.66元；变更第3项诉讼请求为请求判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的水电费900.31元。一审法院认定事实：2017年10月26日，徐立强（承租方，乙方）与华和汇富公司（出租方，甲方）签订《铺位（楼房）租赁合同》，合同约定：甲方将位于佛山市禅城区*********楼首层自编7-11号铺出租给乙方作为汽车美容使用，租赁面积约为212.94平方米（暂未有房产证，协助办理企业经营场地使用证明），租赁期限从2017年10月26日至2022年10月25日止，从2017年12月1日开始计收租金；乙方必须向甲方缴交租金每月23200元（不含税费），即每季度缴交租金69600元，每满两年缴交金额在上一年基础上递增8%；采用先交款后使用的原则，乙方在每季度为一期，应当在每一期第一个月的5号前交清当季度的租金；综合服务费：供水、供电、安保、公共设施的管理、维修及公共场所清洁卫生等综合服务，按3元每月每平方米收取，乙方必须在当月5号前交清；乙方应在本合同签订同时向甲方交纳三个月租金69600元作为租赁铺位的保证金；乙方在装修前须向甲方提出书面申请（并附装修图纸及装修要求）待获甲方书面批准后方能施工，装修费用由乙方承担。租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更承租物的结构或拆建、改建（包括广告牌、门面雨蓬等），如要改变或者增加门面、广告招牌及户外、临时、流动宣传广告牌的，须事前向甲方提出书面申请（附图纸），待获甲方同意后由甲方统一施工，甲方实行有偿服务，乙方应按甲方的收费标准支付相关费用；水电费由乙方承担，于下月的5日前缴交上月水电费；乙方未依本协议第三条约定交纳租金及其它费用，按实欠金额每日百分之五向甲方支付逾期付款滞纳金，如乙方欠交租金及其它费用达到3天的，乙方同意甲方有权解除本合同并所交保证金归甲方所有不予退还。合同签订当日，徐立强向华和汇富公司缴纳了69600元的租赁保证金。2017年11月15日，徐立强还向华和汇富公司支付了一笔120000元的建设费，华和汇富公司按约定将涉案商铺交付给徐立强使用，徐立强于2017年11月13日以涉案商铺为住所地登记成立了佛山市禅城区********。徐立强缴纳租金如下：2018年1月8日缴纳24000元，2018年4月14日缴纳19000元，2018年5月缴纳19000元。2018年8月30日，徐立强经营的佛山市禅城区********变更经营场所至佛山市禅城区****石紫银塘22-23号。另查一，2018年4月2日，徐立强向佛山市禅城区发展规划和统计局申请公开禅城区江湾一路12号之一的规划审批资料，2018年4月17日，佛山市禅城区发展规划和统计局答复“经查核，我局未收到关于禅城区江湾一路12号之一的规划报建申请。”另查二，据徐立强提供的2018年7月12日拍摄的照片显示，商铺已搬空、有外来车辆停放在商铺内。另，根据华和汇富公司提供的抄表记录显示，徐立强未结水费196元、电费704.31元。2019年1月10日，一审法院对涉案商铺进行了现场勘查，涉案商铺现状如下：商铺东南向有“正强汽车美容中心”招牌，有两卷闸门均未上锁，进入商铺内未见到办公设备，处于已搬空状态。商铺是由钢架机构支撑而成，商铺西面有一卫生间，有简易吊顶。商铺东北向两卷闸门临街，门外墙体上有“正强汽车美容中心”招牌，卷闸门处于上锁状态。庭审中，徐立强陈述双方协商将租金下调至19000元每月。华和汇富公司陈述：签合同之前徐立强父亲就与华和汇富公司谈商铺的要求，四个卷闸门和玻璃门都是依徐立强父亲要求装的。靠街边招牌的底板、整层楼的两面外立墙（朝街边和园区内）、商铺里面的钢结构、商铺内外的水电、商铺内顶上的钢板、隔墙、厕所、水电、插座是华和汇富公司做的。签合同之前就已经在谈装修事宜，从2017年9月底到2018年1月进行装修，应徐立强父亲要求进行调整。一审法院认为，华和汇富公司将佛山市禅城区*********楼首层自编7-11号铺出租给徐立强，双方订立了《铺位（楼房）租赁合同》。但华和汇富公司出租的涉案商铺并未取得建设工程规划许可，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此规定，华和汇富公司与徐立强签订的涉案《铺位（楼房）租赁合同》自始无效。关于徐立强诉请返还铺位保证金69600元、建设费120000元及2018年7月3日起的利息的问题。涉案租赁合同无效，华和汇富公司继续占有徐立强缴纳的铺位保证金69600元缺乏合同及法律依据，应予以返还，一审法院对徐立强主张的铺位保证金69600元予以支持。至于建设费的问题，华和汇富公司称收取的建设费应徐立强父亲对涉案商铺装修产生的费用，一审法院认为，首先华和汇富公司未能举证证明徐立强父亲与公司商议装修的事宜；其次，华和汇富公司提供的证据销售单、装修及施工费用收据及转账明细仅能显示是对地铺的建设及装修，而非特指对涉案商铺；最后，经过现场勘查，涉案商铺为钢架结构搭建而成的简易商铺，几乎不存在任何装修，结合华和汇富公司提供的装修单据及单据显示的时间，可以认定华和汇富公司支付的费用实际上是建设商铺所产生的费用，而华和汇富公司将该商铺的建设成本转嫁由租户承担，于法无据。综上，华和汇富公司收取徐立强的建设费120000元无合同及法律依据，华和汇富公司应向徐立强返还，一审法院对徐立强主张返还的120000元予以支持。至于利息的问题，徐立强主张从2018年7月3日起算利息，于法无据，一审法院调整为从起诉之日起算利息，诉请超出部分不予支持。关于华和汇富公司反诉的尚欠租金240400元及滞纳金的问题。租赁合同无效，承租人仍应按租金标准支付占用商铺期间产生的占有使用费。至于徐立强返还商铺的时间问题，徐立强称2018年7月3日已返还，但其未能举证证明。一审法院对涉案商铺进行现场勘查时发现商铺已搬空，商铺东南向面的两卷闸门均未上锁外人可以自由进出，状况与徐立强提供的2018年7月12日拍摄的照片显示商铺状况一致，而商铺在华和汇富公司的管理区域内，即在2018年7月12日华和汇富公司已能控制并使用涉案商铺，应视为2018年7月12日徐立强向华和汇富公司返还商铺。因此，徐立强应向华和汇富公司支付至2018年7月12日的占有使用费。另，徐立强称双方租金已下调至每月19000元，但其未能举证证明，一审法院不予确认，应参照合同约定的每月23200元的标准计算占有使用费，经计算，需支付的占有使用费为86980.65元（23200元/月×3个月+4200元×2+23200元/月÷31天×12天），华和汇富公司诉请超出部分不予支持。至于滞纳金，因涉案租赁合同无效，相应的滞纳金条款亦归于无效，华和汇富公司主张的滞纳金缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于华和汇富公司反诉的管理费8304.66元的问题。虽涉案合同无效，但徐立强占有使用涉案商铺期间客观上享受了华和汇富公司提供的管理服务，应参照合同约定的标准支付占用使用期间的管理费4719.03元（212.94平方米×3元/平方米/月×7个月+212.94平方米×3元/平方米/月÷31天×12天），华和汇富公司诉请超出部分不予支持。关于华和汇富公司反诉尚欠水电费900.31元的问题。徐立强在2018年7月已返还涉案商铺，但其未能举证证明其已结清水电费，虽华和汇富公司诉称的是2018年5月至9月的水电费，徐立强还铺后商铺一致空置客观上不会产生水电费，即使华和汇富公司9月份去抄表事实上读取的数据仍然是徐立强使用商铺期间产生的水电费，徐立强应予以缴纳，一审法院对华和汇富公司主张的水电费900.31元予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条的规定，判决：一、确认徐立强与华和汇富公司签订的《铺位（楼房）租赁合同》无效；二、华和汇富公司在判决发生法律效力之日起十五日内向徐立强返还保证金69600元、建设费120000元并支付利息（以189600元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2018年9月11日计至实际返还之日止）；三、徐立强在判决发生法律效力之日起十五日内向华和汇富公司支付占有使用费86980.65元、管理费4719.03元、水电费900.31元；四、驳回徐立强的其他本诉请求；五、驳回华和汇富公司的其他反诉请求。如双方未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2046元，由华和汇富公司负担。反诉受理费2743元，由华和汇富公司负担1838元，徐立强负担905元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：徐立强应向华和汇富公司支付占有使用费、管理费的具体金额以及应否给付滞纳金。关于管理费及占有使用费。因华和汇富公司出租的涉讼商铺未取得建设工程规划许可，故涉讼租赁合同无效，但承租人徐立强仍应参照合同约定的每月23200元的标准给付占有使用费。一审法院现场勘查涉案商铺时发现商铺已搬空，商铺东南向面的两卷闸门均未上锁外人可以自由进出，状况与徐立强提供的2018年7月12日拍摄的照片显示商铺状况一致。华和汇富公司诉称其直至2018年9月15日收到诉状时才得知徐立强不再承租涉案商铺，因商铺在华和汇富公司的管理区域内，故华和汇富公司该事实主张不符合常理，本院对此不予采纳。一审法院认定2018年7月12日华和汇富公司已能控制并使用涉案商铺，酌定徐立强应向华和汇富公司支付至2018年7月12日的占有使用费、管理费并无不当，本院予以维持。根据《租赁合同》第二条租赁期限约定：“从2017年12月1日开始计收租金”，故徐立强需支付2017年12月1日至2018年7月12日期间的占有使用费。据一审查明的事实可知，徐立强已支付了2018年1月份占有使用费23200元、2018年4月份部分占有使用费19000元、2018年5月份部分占有使用费19000元，一审法院计算徐立强需支付的占有使用费86980.65元（23200元/月×3个月+4200元×2+23200元/月÷31天×12天），显然是少计算了一个月的占有使用费23200元，故徐立强需支付的占有使用费为110180.65元（23200元/月×4个月+4200元×2+23200元/月÷31天×12天），华和汇富公司诉请超出部分本院不予支持。一审误算占有使用费部分，本院予以纠正。一审计算的管理费4719.03元正确，本院予以维持。关于滞纳金。华和汇富公司原一审并未主张占用资金利息，现将其作为上诉主张，实为其一审反诉主张的滞纳金诉求。涉讼租赁合同无效，相应的滞纳金条款亦归于无效，一审法院认定华和汇富公司主张的滞纳金缺乏合同依据，并驳回其主张的滞纳金诉求并无不当，本院予以维持。综上所述，华和汇富公司的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，占有使用费计算错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24136号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24136号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24136号民事判决第三项为：徐立强在本判决发生法律效力之日起十五日内向佛山市华和汇富物业管理有限公司支付占有使用费110180.65元、管理费4719.03元、水电费900.31元；四、驳回佛山市华和汇富物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费4029元，由上诉人佛山市华和汇富物业管理有限公司负担3528元，被上诉人徐立强负担501元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十月九日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力