广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初3927号原告：江晓玲，女，1990年4月5日出生，汉族，住广东省徐闻县******5*，公民身份号码：440************184。委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。被告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区************第六层（3）-（4）轴，统一社会信用代码：914************992。法定代表人：何忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告江晓玲与被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称“御湖湾房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江晓玲的委托诉讼代理人张雄敬、崔庆宁，被告御湖湾房地产公司的委托诉讼代理人贺俊、于洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江晓玲向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金（以商品房总价款654897元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年1月1日起计至被告按照法定条件和合同约定条件实际交房之日止，暂计至2019年7月15日为38507.94元）；2、被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。事实和理由：2017年6月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于佛山市三水区******************3**6***3*商品房，总价款是639812元（在政府限价外，被告以刮塑款名义收取15085元现金房款）。被告应在2018年**月31日前向原告交付该商品房，商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，且被告需向原告提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，而供水、排水、供电等基础设施与绿地率、非市政道路等公共服务及其他配套设施达到使用标准。被告逾期交房超过120日且原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，但被告至今仍无法按合同约定和法律规定的住宅交付使用标准向原告交付上述商品房，严重违反了合同第九条、第十条、第十一条的约定，应根据合同第十二条承担违约责任。被告御湖湾房地产公司辩称，一、涉案房屋于2019年1月21日具备法定的交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条等规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”虽然《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”但国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》已取消了有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目。因此，《中华人民共和国建筑法》所规定的建筑工程竣工验收是指建设、勘察、设计、施工、监理单位组织的工程验收，取得建设工程竣工验收备案仅是行政管理行为，非法律规定的交付条件。涉案房屋已于2017年12月12日取得《客户受电工程竣工检验意见书》、2018年12月30日取得《佛山水业三水供水有限公司给水管道工程验收表》、2019年1月16日取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、2019年1月21日取得建设、勘察、设计、施工、监理单位联合出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，即涉案房屋于2019年1月21日具备法定的交付条件。二、涉案房屋于2019年1月21日具备《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件。根据合同第九条的约定，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告时，视为符合合同约定的交付条件。该处约定的是“竣工验收备案证明文件”而非“竣工验收备案文件”，特指建设、勘察、设计、施工、监理单位的联合验收证明；该处约定的“房屋测绘报告”应指用于预售的房屋测绘报告。提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》是交付的附随义务，不属于商品房的交付条件；合同第十二条约定的是房屋逾期交付的法律责任，并非相关设施设备逾期交付的法律责任。涉案房屋于2016年12月27日取得《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》、2019年1月21日取得建设、勘察、设计、施工、监理单位联合出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，至此已满足合同约定的全部交付条件。三、被告已履行了交付义务。被告于2018年12月25日通过公示和邮寄的方式向原告送达《收楼通知书》，原告已领取房屋钥匙，实际占有房屋，并签署了《御澳湾豪庭收楼确认书》，故被告已履行了房屋交付义务。四、涉案房屋于2019年1月21日才具备交付条件具有合理性和合法性。佛山市于2016年10月首次提出限价政策，并于2017年6月进一步加强管理，要求首次申报销售价格的备案均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%，高于15%的暂不办理房价备案，此政策影响了涉案楼盘的整体开发进度。此外，2018年9月16日，超强台风“山竹”正面袭击佛山，引发了全市停运、停工、停产，属于不可抗力事由，应当给予至少一个月的履约顺延期。五、原、被告签署《御澳湾豪庭收楼确认书》，已对被告迟延交房的责任给予豁免。该确认书仅一页A4纸，行文简洁，明确约定“现状收楼”、“互不追究”，是双方自愿签订的豁免书。原告在已经收房且签署《御澳湾豪庭收楼确认书》的前提下再主张逾期交付违约金，没有事实和法律依据，严重违背诚实信用原则。六、即使认定被告存在逾期交房行为，但原告诉请违约金的标准过高，依法应予以调整。根据《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第5条的规定，违约金性质应当坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅。涉案房屋的居住属性决定了被告逾期交付行为给原告造成的主要损失是不能按时入住的损失。原告的诉请远远高于实际损失，如法院认定被告应支付违约金，则应按照该地段租赁评估价格的130%或直接按照有关主管部门公布的房屋租金标准确定。七、刮塑款是原告委托被告交付佛山市三水区二建集团有限公司（以下简称“二建集团公司”）装修的款项，不是房款，且二建集团公司已经完成了刮塑工作。原告江晓玲在诉讼中提供以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及双方关于商品房交付时间、交付标准、违约责任等的约定。2、收据三张，银联存根三张，借款借据、按账户查询剩余还款计划各一张，证明原告已经按照约定支付了全部房款，被告在政府限价外以刮塑款的名义收取现金房款15085元。3、佛山市12345平台中有关市民反映涉案小区3-6座的消防设备不齐全问题及答复网页截图一份，证明涉案房屋的消防设备不符合交付条件。被告御湖湾房地产公司在诉讼中提供以下证据：1、《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》一份，证明被告于2017年取得涉案房屋的预售许可证，符合预售条件。2、《收楼通知书》一份，证明被告于2018年12月25日通知原告收楼，且原告已签收，符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》所约定的交付日期。3、《收楼通知书》的邮寄证明、《收楼通知书》的邮寄号码投递情况查询表各一份，证明被告于2018年12月26日邮寄《收楼通知书》给原告，已经履行通知原告收房的义务。4、《御澳湾豪庭收楼确认书》一份，证明原告于2019年3月30日确认收楼，并同意和理解现状收楼互不追究。5、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》一份，证明涉案房屋于2019年1月21日取得验收结论为合格的竣工验收记录。6、《单位工程（子单位）竣工验收备案表》一份，证明涉案房屋于2019年7月2日取得竣工验收备案表。7、《关于发布的通知》一份，证明原告诉请的违约金数额明显高于实际损失。8、《客户受电工程竣工检验意见书》、《佛山水业三水供水有限公司给水管道工程验收表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》各一份，《佛山市三水区建设项目规划竣工测量报告》五份，证明涉案房屋已符合合同约定及居住条件。9、佛山楼市限价政策新闻一份，证明佛山市于2016年10月首次提出限价政策，并于2017年6月进一步加强管理，要求首次申报销售价格的备案均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%，高于15%的暂不办理房价备案，此政策影响了涉案楼盘的整体开发进度。10、对2018年9月台风的系列新闻报道两份，证明2018年9月16日，超强台风“山竹”正面袭击佛山，引发了全市停运、停工、停产，属于不可抗力事由，工期延误势必导致房屋交付时间的延期。11、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》各一份，证明被告于2018年12月25日填发《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，已履行合同第九条第二款约定的义务。12、工作单办理信息、电费通知单各三份，证明被告已完成永久用电的铺设及分户工作，有业主已完成用电过户。13、佛山市供水公司客户服务分公司乐平班抄表册、佛山水业三水供水有限公司水表资料移交记录表一组，证明被告已完成永久用水的接通及分户工作，有业主已完成用水过户。14、《御澳湾豪庭水、电表情况说明》一份，证明被告已履行约定的供水、供电义务，业主可自行申请完成过户手续。15、装修信息公示表、图片、装修备案材料一组，证明部分业主已对房屋进行了装修。16、《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》两份，证明被告已经取得房屋测绘报告。17、《交楼流程图》、《交楼流程说明》各一份，证明收房时，业主是在看房并确认无异议后才签署《御澳湾豪庭收楼确认书》。18、未收楼5户验房记录一份，证明未收房的业主均对房屋进行了实际查验。19、《宝盈豪庭3#、4#、5#、6#楼（含地下车库）工程结算编制报告书》、《广东省建设工程标准施工合同》、《收据》各一份，证明被告已委托二建集团公司代为处理刮塑工作，并将涉案刮塑款转交施工队。20、《收据》一份，证明2019年8月26日，被告再次向原告交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。21、《关于同意“宝盈豪庭”更名为“御澳湾豪庭”的批复》、《关于“宝盈豪庭”更名为“御澳湾豪庭”的情况说明》各一份，证明位于佛山市三水区***********的御澳湾豪庭原名称为宝盈豪庭，现御澳湾豪庭三、四、五、六座即原宝盈豪庭3、4、5、6号楼。本院在审理过程中依法向广东电网有限责任公司佛山三水供电局、佛山水业三水供水有限公司进行调查取证，形成《调查笔录》一份，调取《御澳湾（御湖湾）豪庭用户供电情况详情》一份，收到佛山水业三水供水有限公司《关于广东省佛山市三水区人民法院调查函的复函》一份，证明涉案房屋于2018年11月14日、2018年12月28日分别具备正式供电、供水条件。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据2中的“刮塑款”收据及证据3，被告对其真实性、合法性无异议，故本院对其真实性、合法性予以确认。被告提供的证据2、4，是原件，故本院对其真实性予以确认；被告提供的证据3、8、9、10、16、20，原告对其真实性、合法性无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性均予以确认；被告提供的证据7，与本案无直接关联，故本院不予采信；被告提供的证据11，未能证明何时交付原告，故本院对其拟证明的内容不予确认；被告提供的证据12、13、14，能通过本院依法调取的《调查笔录》、《御澳湾（御湖湾）豪庭用户供电情况详情》、《关于广东省佛山市三水区人民法院调查函的复函》印证，故本院均予以采信；被告提供的证据17、18，原告不予认可，被告亦未能提供其他证据佐证，故本院均不予采信；被告提供的证据19，原告不予认可，被告亦未能证明已对涉案房屋进行了《商品房买卖合同（预售）》约定外的刮塑工作且款项交给了二建集团公司，故本院对其证明力不予确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年6月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于佛山市三水区******************3**6*603的房屋，房屋总价款是639812元。双方在合同第九条约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、供暖：……本小区内并未提供供暖。4、燃气：……本小区内并未配备燃气管道。5、电话通信：交付时线路敷设到户……以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，被告按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第5项未按时达到交付使用条件的，被告按日向原告支付1元的违约金……合同第十一条约定交付时间和手续：（一）被告应当在2018年**月31日前向原告交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……（5）该商品房为毛坯房……合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和（2）不作累加]。（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过120日后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。2018年12月26日，被告通过EMS邮政快递向原告邮寄《收楼通知书》。《收楼通知书》告知原告其所购买的房屋于2018年12月已可交付使用，交付时间为2018年12月31日，并告知原告带上相关材料到指定地点办理收楼手续。原告在该《收楼通知书》上签名。2019年3月30日，原告与被告签署《御澳湾豪庭收楼确认书》。该确认书载明：双方自愿确认，位于佛山市三水区**********************产（毛坯）于2018年**月31日，由被告交至原告本人，并经双方各项验收确认无异。……被告同意原告收楼的申请。双方理解和认可政府目前房地产商品房限购限贷政策的履行和各有关管理部门的执行与适应需要时间需要理解，双方确认存在这些偶发的不可抗力因素，双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究。……被告同意原告要求先行开始该房屋（毛坯）办理并进行装修的申请。……原告本人确认已收到钥匙并确认水、电表初始读数……。另查明，位于佛山市三水区***********的御澳湾豪庭原名称为宝盈豪庭，现御澳湾豪庭三、四、五、六座即原宝盈豪庭3、4、5、6号楼。佛山市于2016年10月首次提出限价政策，并于2017年6月进一步加强管理，要求首次申报销售价格的备案均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%，高于15%的暂不办理房价备案。2016年12月27日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。该测绘成果记录册包含涉案房屋的建筑面积、分摊系数等，委托测绘类别是预售。2018年9月16日8时，佛山市气象灾害应急指挥部将气象灾害（台风）应急响应升级为一级，以应对台风“山竹”。市三防指挥部发布防台风全民动员令，全市停工、停业、停课、停市、停运。2018年11月13日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行勘测，形成《佛山市三水区建设项目规划竣工测量报告》。2018年11月14日，涉案房屋具备正式供电条件，并从2018年12月28日起具备正式供水条件。2019年1月16日，被告就包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行工程竣工验收消防备案，取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2019年1月21日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过建设单位、工程监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的联合验收，取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2019年7月2日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过竣工验收，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。2019年7月8日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。该测绘成果记录册包含涉案房屋的建筑面积、分摊系数等，委托测绘类别是确权，其明确载明委托单位是被告，且“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用。”审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章。2019年8月25日，有市民在佛山12345平台反映涉案御澳湾豪庭四、五、六座房屋的消防设备不齐全，且全部没有连接水管，希望相关部门介入核查该小区的消防问题。三水区公安消防大队答复：经检查，发现该场所缺少灭火器，消火栓缺少水带、水枪，市民反映情况属实，民警已下发责令改正通知书，勒令其限期整改。三水区住房城乡建设和水利局答复：经核查，该项目已办理消防设计审核、验收手续。2019年8月26日，被告向原告交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。再查明，原告确认签署《御澳湾豪庭收楼确认书》当日（即2019年3月30日）已领取涉案房屋的钥匙；被告确认收到原告交付的《商品房买卖合同（预售）》约定的全额房款；原、被告双方确认被告销售涉案房屋时，政府对商品房的销售价格进行了限价。签订《商品房买卖合同（预售）》当日，原告除支付房屋首期房款外，还支付了款项15085元。原告主张该款是被告以刮塑款名义收取的房款。被告确认该款是刮塑款，是被告工作人员收取的，但认为该款是原告委托被告交付二建集团公司装修的款项，不是房款，且二建集团公司已经完成了刮塑工作。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。本案的争议焦点是：一、涉案房屋何时符合交付条件，被告是否构成违约；二、原告签署《御澳湾豪庭收楼确认书》并实际收房是否免除被告的违约责任；三、刮塑款是否属于房款的一部分；四、被告应承担的违约责任如何确定。对于第一个争议焦点，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定商品房交付条件之一是取得建设工程竣工验收备案证明文件，而要通过建设工程竣工验收备案，不仅仅需要建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的验收意见，还需提供规划验收合格证、消防验收合格意见书或备案文件等。被告辩称合同约定的“竣工验收备案证明文件”特指建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收证明，缺乏依据，本院不予采纳。2019年7月2日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过竣工验收，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，因此，本院认定2019年7月2日为合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间。关于《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的“房屋测绘报告”，原告主张应为用于房屋确权和判断实际面积与约定面积是否存在差异的房屋测绘报告，且应以审核单位的盖章时间为报告的取得时间；被告则辩称应指用于预售的房屋测绘报告。《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”本案中，结合《商品房买卖合同（预售）》的签订时间及被告提供的委托测绘类别分别是预售和确权的两份《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》的测绘时间、内容，本院认为原告的主张更合理，合同约定的“房屋测绘报告”应指委托测绘类别是确权的报告。因被告提供的委托测绘类别是确权的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》明确载明“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用。”而审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章，因此，本院认定涉案房屋取得“房屋测绘报告”的时间是2019年8月11日。关于《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房为住宅的，被告需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。虽然被告未能举证证明其在涉案房屋取得房屋测绘报告前已经向原告交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，但本院认为提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》只是交付的附随义务，而且被告就包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行竣工验收备案时已向相关部门提交了上述文件，也已于2019年8月26日向原告交付了上述文件。在涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的情况下，原告仅因被告此前并未向其交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》就否认涉案房屋符合交付条件，不合理，本院不予采纳。关于消防的问题，2019年7月2日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过竣工验收，而要完成竣工验收需提供消防验收合格意见书或备案文件。三水区住房城乡建设和水利局在佛山12345平台也答复称“经核查，该项目已办理消防设计审核、验收手续。”而且原告主张在投入使用时相关消防设备已缺乏，也未能提供相应证据予以证实。因此，原告主张涉案房屋的消防设备不符合交付条件，本院不予采纳。如目前相关消防设备存在缺失的情况，原告可依法另行处理。原告主张《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房交付条件还包括供水、排水、供电等基础设施与绿地率、非市政道路等公共服务及其他配套设施达到使用标准，而涉案房屋并不具备正式供水、供电条件，通讯、绿化等其他相关设施设备也不符合交付条件。对此，本院不予采纳。根据本院依法调取的证据，涉案房屋于2018年12月31日前已具备正式供水、供电条件。而根据《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的约定，在涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的情况下，即便通讯、绿化等其他相关设施设备不符合约定的使用条件或标准，也不足以否定涉案房屋符合交付条件。被告辩称佛山市于2016年10月首次提出限价政策，并于2017年6月进一步加强管理，此政策影响了涉案楼盘的整体开发进度；此外，2018年9月16日，超强台风“山竹”正面袭击佛山，引发了全市停运、停工、停产，属于不可抗力事由，应当给予至少一个月的履约顺延期。本院认为，佛山市于2016年10月首次提出限价政策，而《商品房买卖合同（预售）》是在此后签订的，双方完全可以将该因素考虑在内并合理确定交付时间。而台风“山竹”导致的停工、停业时间很短，而且双方签订《商品房买卖合同（预售）》距离合同约定的交付房屋长达一年多，被告作为房地产开发企业，对台风等因素的影响应有一定的预见和应对能力，其并不必然导致房屋逾期交付。因此，对被告该辩解，本院不予采纳。综上，涉案房屋于2018年12月31日前具备正式供水和供电条件，2019年7月2日通过竣工验收备案，2019年8月11日取得房屋测绘报告，因此，涉案房屋于2019年8月11日符合交付条件。而《商品房买卖合同（预售）》第十一条明确约定被告应当在2018年12月31日前向原告交付符合交付条件的商品房，因此，被告已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告据此请求被告承担违约责任，合法有据，本院予以支持。对于第二个争议焦点，被告辩称原、被告签署《御澳湾豪庭收楼确认书》，已对被告迟延交房的责任给予豁免。本院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，被告应在涉案房屋达到交付条件后才书面通知原告收房。但被告在明知涉案房屋不符合交付条件的情况下就向原告邮寄《收楼通知书》，且该通知书载明涉案房屋于2018年12月已可交付使用。被告的行为不符合合同的约定，亦有悖于诚实信用原则。原告基于对《收楼通知书》的信赖才于2019年3月30日签署《御澳湾豪庭收楼确认书》并领取涉案房屋钥匙。而《御澳湾豪庭收楼确认书》虽载明“现状收楼”、“互不追究”等字眼，但表述笼统，被告亦未能举证证明其已明确告知原告涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，故不能推定原告明知涉案房屋不符合约定交付条件而同意接收房屋。被告以原告签署《御澳湾豪庭收楼确认书》并实际收房为由，主张其无需向原告承担违约责任，理由不成立，本院不予支持。对于第三个争议焦点，原告主张刮塑款实际是房款，被告确认该款是被告工作人员收取的，但辩称该款是原告委托被告交付二建集团公司装修的款项，不是房款，且二建集团公司已经完成了刮塑工作。对此，本院采纳原告的主张。第一，被告确认该款是被告工作人员收取的，而且原告向被告交付该款与签订《商品房买卖合同（预售）》、支付房屋首期房款是同一天。第二，如果该款是原告委托二建集团公司对房屋进行装修而产生的，双方对装修的相关事宜应有相应约定。只交付款项，不作任何约定，不符合常理。第三，被告辩称二建集团公司已经完成了刮塑工作，且相应款项交给了二建集团公司，但未能提供相应证据予以证实。第四，原、被告双方均确认被告销售涉案房屋时，政府对商品房的销售价格进行了限价。因此，本院认为刮塑款即房款更符合双方的真实意思表示，该刮塑款应认定为房款，构成房屋总价款的一部分，即原告共支付房款654897元（639812元+15085元）。对于第四个争议焦点，原告于2019年3月30日领取涉案房屋钥匙，可视为原告从2019年3月30日起已持续占有、使用涉案房屋，享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻被告的损害赔偿责任。本案中，以原告于2019年3月30日收房为界限，从2019年1月1日（合同约定2018年12月31日前交房）起至2019年3月29日止，涉案房屋不具备合同约定的交付条件，被告也未按合同约定如期交付，被告构成逾期交房，应按照合同约定的逾期交房违约金计算标准（按房屋总价款日万分之三计算），向原告支付逾期交房违约金17289.28元（654897元×0.0003/天×88天）。违约金兼具补偿性和一定的惩罚性，应结合涉案房屋所在地的租金水平、现行利率标准等衡量确定。本案原、被告约定的日万分之三的违约金标准并不过高，故对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。而从原告收房之日即2019年3月30日起至涉案房屋取得测绘报告之日即2019年8月11日止，涉案房屋仍未达到合同约定的交付条件，造成了原告的损失，被告应赔偿原告的损失。因合同并未约定该损失的计算方法，本院根据合同实际履行情况，结合原告占有、使用涉案房屋的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定被告按房屋总价款日万分之一点五的标准向原告支付13261.66元（654897元×0.00015/天×135天）。经核算，被告应向原告支付合计30550.94元（17289.28元+13261.66元）。综上，原告诉请被告支付逾期交房违约金，在其收房之前，被告构成逾期交房，应支付逾期交房违约金；但在其收房之后，被告已不构成逾期交房，但是被告交付的房屋至该房屋取得测绘报告前仍未达到合同约定的交房条件，造成原告的损失，被告应赔偿原告此期间的损失。原告的诉请包含被告向其赔偿损失的内容，诉请在30550.94元范围内，本院予以支持；超出上述核定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江晓玲支付30550.94元；二、驳回原告江晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即381元（原告已预交），由原告江晓玲负担79元，被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆兰欢二〇一九年十月二十八日书记员  王玲如