福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2176号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区吉庇路61号四至五层，统一社会信用代码91350100772925038J。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被告：陈振鸿，男，1956年7月3日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）与被告陈振鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，于2018年12月10日作出（2018）闽0111民初4924号民事裁定，驳回国有房产公司的起诉。国有房产公司不服该裁定，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2019年3月21日作出（2019）闽01民终2101号民事裁定，指令我院审理。本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国有房产公司的委托诉讼代理人高超和被告陈振鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国有房产公司向本院提出诉讼请求：1．判令立即解除原告和被告于2010年12月28日签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2．判令被告立即将位于福州晋安区的房屋腾空并退还给原告；3．判令被告向原告支付按80.7元/月计算的自2013年6月起至合同解除之日止的租金；4．判令被告向原告支付以拖欠的租金5,003.4元为基数按月5%计算的自2018年8月1日起至2018年12月31日止的逾期付款违约金；5．判令被告若未在判决指定期限内退还房屋的，应原按照租金标准向原告支付计至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费。事实与理由：被告曾向原告申请政府公租房，经审查符合政府规定的承租条件。2010年12月28日，原告与被告签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》，合同约定：原告将位福州市晋安区元（建筑面积为40.61㎡，使用面积为34.36㎡）出租给被告使用，月租金为80.7元（如市政府调整租金标准按新标准计付）；租赁期限从2011年2月1日起至2013年1月31日止。合同第四条约定，拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金，拖欠租金累计6个月以上的，原告有权解除租赁合同，收回房屋并追讨拖欠的租金。合同第十二条约定，不符廉租住房的乙方，应主动退出廉租房，将房屋和附属设备完好地移交给甲方，并办好房屋退租和相关交接手续。合同签订后，原告依约向被告交付了该房屋，合同到期后，被告虽未按合同约定重新签订租赁合同，但被告继续使用案涉房屋并支付租金，依法可视为同意继续按照原合同的约定承租案涉房屋。然而，被告自2013年6月起至今一直拖欠案涉房屋租金。原告曾以多种方式向被告多次催缴租金，但被告至今未付。被告的行为已经违法违约，依法应支付房屋租金并承担违约责任。此外，福州市台江区房管局和民政局于2017年8月23日作出《关于核准取消31户公共租赁住房（含原廉租住房）保障对象保障资格的报告》，取消了被告的租赁资格，据此原告依约也有权解除讼争合同，收回案涉房屋。另外，根据《福州市国有房产管理办法》第16条和《福州市公共租赁住房管理办法》第34条及合同约定，被告逾期六个月未支付房租，原告有权解除合同，并收回案涉房屋。合同解除后，如被告未能如期退还房屋的，被告依约应按原合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。 被告陈振鸿辩称，廉租房存在质量问题，房屋内出现墙壁腐烂、漏水现象，且公租房所在位置交通不便，不符合原告当初的承诺。而且，廉租房管理不善，存在转租廉租房的现象。其之前曾向原告支付350元押金，若要其搬离租赁房屋，原告应返还该押金，并承担其搬家费用。 本院经审理认定事实如下：2010年12月28日，原告与被告方签订一份《福州市国有房产廉租住房租赁合同》，合同约定：原告将位福州市晋安区元廉租住房出租给被告使用；房屋计租面积为34.36㎡，月租金为80.7元，租赁期限自2011年2月1日起至2013年1月31日止。合同第四条约定，拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金。合同第十二条约定，本合同期满后，被告仍属廉租住房使用对象需继续承租的，则应提供相关证明，经审批后重新签订新的租赁合同；不属廉租住房使用对象的应主动退出廉租房，将房屋和附属设备完好地移交给原告，并办好房屋退租和相关交接手续。合同签订后，双方开始依约履行。租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁房屋至今。2017年8月23日，福州市台江区住房保障和房产管理局会同台江区民政局作出《关于核准取消31户公共租赁住房（含原廉租住房）保障对象保障资格的报告》，取消了被告的公共租赁住房保障资格。截至2018年7月止，被告已拖欠原告租金5,003.4元。 庭审中，原告确认被告自2018年10月起已陆续补缴了拖欠的租金，并支付了计至2019年5月止的租金。 本院认为，原、被告签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，根据上述法律规定，可视为双方的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。其次，案涉合同系基于国家的住房保障政策，根据有关规定订立的，承租人的保障资格系由有关行政机关审核认定。被告的公共租赁住房保障资格已被有关行政机关取消，被告现已不再具备继续承租公租房的资格。综上，原告请求解除双方之间的租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告无权继续占有使用租赁物，原告请求被告腾空并返还租赁物，本院予以支持。被告已支付原告计至2019年5月止的租金，自2019年6月1日起至合同解除之日止，被告仍应按合同约定的每月80.7元的标准向原告支付租金。合同解除后，被告无权继续占用租赁物，原告请求被告向其支付按原租金标准80.7元/月计算的自合同解除次日起至实际搬离租赁物之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。双方的租赁合同约定“拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金”。原告请求被告向其支付以拖欠的租金5,003.4元为基数按月5%计算的自2018年8月1日起至2018年9月30日止共2个月的逾期付款违约金500.34元（5,003.4元×5%/月×2月），符合合同约定，本院予以支持。因被告自2018年10月起向原告陆续补缴了拖欠的租金，原告请求被告仍按5,003.4元为基数计算支付自2018年10月1日起至2018年12月31日止的违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告主张原告应返还其已支付的押金350元，因其未能提供证据证明其曾向原告支付过该笔押金，故本院对被告该主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 一、解除原告福州市国有房产经营有限公司与被告陈振鸿于2010年12月28日签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》； 二、被告陈振鸿应于本判决生效之日起三十日内将位于福州市晋安区房屋腾空，并返还给原告福州市国有房产经营有限公司； 三、被告陈振鸿应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付按80.7元/月计算的自2019年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金和占有使用费； 四、被告陈振鸿应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付逾期付款违约金500元； 五、驳回原告福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，适用简易程序减半收取计50元，由被告陈振鸿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇一九年十月十四日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。