福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初12175号 原告：厦门市骏远物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区宜宾路118号商场之8。 法定代表人：黄红玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晓娥，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖荣洋，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 被告：郑亦彤，女，1983年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：刘志祥，男，1979年1月25日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告厦门市骏远物业管理有限公司（以下简称骏远物业）与被告郑亦彤、刘志祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏远物业的委托诉讼代理人赖荣洋,被告郑亦彤、刘志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 本案查明的事实如下：骏远物业为厦门市海沧区汇景雅苑小区提供物业服务。 一、物业管理委托合同签订时间： 1.2011年11月26日，骏远物业与厦门市海沧区汇景雅苑小区业主委员会签订《汇景雅苑小区物业管理委托合同》，约定物业管理合同期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止； 2.2015年5月15日，骏远物业与厦门市海沧区汇景雅苑小区业主委员会签订《汇景雅苑小区物业管理委托合同》，约定物业管理合同期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。 二、物业服务期间：2012年1月1日至2018年9月7日。 三、讼争房屋地址：厦门市海沧区。 四、讼争房屋面积：85.65平方米。 五、物业费收费标准：住宅、车库类物业服务费1.2元/平方米每月，店面物业服务费1.1元/平方米每月。 六、公摊水电费：分摊到户，按实收取。 七、违约金标准：物业管理服务费每季度收取一次，如业主和物业使用人逾期一个月未缴纳物业费的，物业公司可按日收取千分之一的滞纳金，如逾期一个季度，物业公司可采取诉讼等合法有效的措施催款。 八、其他查明的事项：2015年9月28日，厦门市海沧区嵩屿街道办事处向汇景雅苑小区业主委员会发出一份《关于厦门市海沧区汇景雅苑小区业主委员会换届选举的通知》，载明：根据有关规定，业主委员会在任期届满前3个月内，应当召开业主大会会议，进行换届选举，业主委员会委员任期届满的，其委员职务自行终止。经查实，你会任期已于2014年届满，虽于2014年12月30日进行了换届选举，但逾期一直未办理业主委员会备案事宜，致使业委会备案过期，选举失效。根据规定，逾期未组织换届选举备案的，可以由所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下组织换届选举工作。汇景雅苑小区近期将按照首次业主大会召开程序，组织召开业主大会，进行换届选举。 九、骏远物业的诉讼请求：1.郑亦彤、刘志祥立即向骏远物业支付2017年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费2055.6元及公摊电费351.38元；2.郑亦彤、刘志祥立即向骏远物业支付逾期付款违约金（自2018年9月1日起，以2406.98元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算至实际支付之日）。 以上事项，经本院结合双方的陈述及经审查认定的证据予以确认。 争点分析 一、郑亦彤、刘志祥是否需要支付物业服务费及公摊电费。 郑亦彤、刘志祥辩称，因厦门市海沧区汇景雅苑小区业主委员会选举失效，故厦门市海沧区汇景雅苑小区业主委员会与骏远物业于2015年5月15日签订的《汇景雅苑小区物业管理委托合同》属于无效合同，因此其无须向骏远物业支付物业服务费及公摊电费。本院认为，根据骏远物业提交的《汇景雅苑小区物业管理委托合同》以及本案中双方的陈述，结合《历月电费明细》、《通知函》等证据可知，骏远物业自2012年1月1日起为汇景雅苑小区提供物业服务，直至2018年9月7日才退出该小区。因此，郑亦彤、刘志祥作为小区业主在上述期间客观上接受了骏远物业提供的物业服务并从中获得了利益，与骏远物业形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相对等的原则，其应给付骏远物业服务期间相应的物业服务费用及公摊电费。 二、关于物业服务费及公摊电费的欠缴情况。 郑亦彤、刘志祥欠缴的费用为2017年1月1日至2018年8月31日止的物业服务费2055.6元（85.65平方米*1.2元/平方米每月*20个月、公摊电费351.38元。 三、关于违约金问题。 本院受理的骏远物业起诉汇景雅苑小区部分业主的物业服务合同纠纷系列案件中，根据多数业主庭审答辩可知，骏远物业提供的物业服务存在诸多不完善之处，郑亦彤、刘志祥作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，骏远物业关于违约金的诉讼请求，依据不充分，本院不予支持。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、郑亦彤、刘志祥应于本判决生效之日起十日内向厦门市骏远物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费2055.6元及公摊电费351.38元； 二、驳回厦门市骏远物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果郑亦彤、刘志祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由郑亦彤、刘志祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈艳红 二〇一九年十月三十日 书记员  林诗琳 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。