西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初428号原告:王长蕊，女，汉族，1969年3月8日出生，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：祝飞，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海涛，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：李军，男，汉族，1979年8月3日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：杨晓东，北京市中关律师事务所律师。被告：胡晓琦，女，汉族，1983年9月24日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：周樱音，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：西安百年行房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：杨凯鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张垚，该公司员工。原告王长蕊诉被告李军、胡晓琦、西安百年行房地产营销策划有限公司(以下简称百年行公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王长蕊的委托诉讼代理人祝飞、李海涛，被告李军的委托诉讼代理人杨晓东，被告胡晓琦的委托诉讼代理人周樱音，被告百年行公司的委托诉讼代理人张垚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王长蕊诉称，2018年3月7日，原告王长蕊与被告李军、被告胡晓琦签订了《西安市存量房买卖合同》，交易房屋为西安市莲湖区XX路XX号（莱安逸珲）1幢2单元20803室(以下简称涉案房屋)，房屋成交总价为2630000元，合同第2.3项约定：“定金人民币伍拾叁万元整”。同日，原告王长蕊与被告百年行公司签订《西安市XX居间合同》，合同第2.4项约定：“丙方（被告百年行公司）在本次交易的服务过程中有下列情形之一的视为丙方违约，丙方须按照合同约定的房屋成交价的3%赔偿甲方（二被告）或乙方（原告王长蕊）违约金，甲方或乙方并可追究居间方其他相关损失的权利。……2.4.2丙方违反国家法律、法规或与他人恶意串通，损害甲方或乙方利益，给甲方或乙方造成重大经济损失的”。2018年3月7日，原告王长蕊按合同约定向被告李军及被告胡晓琦支付定金530000元，向被告百年行公司支付居间服务费39450元，但被告李军及被告胡晓琦一直拒绝履行合同义务，后明确告知原告王长蕊不再出售涉案房屋，该行为属于根本性违约，造成原告王长蕊签订合同的目的无法实现，依据定金条款被告李军及被告胡晓琦应向原告王长蕊双倍返还定金1060000元，并承担原告王长蕊因诉讼所支出的律师费70000元，同时还应承担涉案房屋的溢价损失280000元（涨幅为800000元余元）。被告百年行公司与原告王长蕊形成委托代理关系，其理应尽到忠实勤勉义务，对交易资料和推荐房产尽到正常的合情合理的审查义务，不应向委托人推荐产权不明晰或者交易风险过大的出卖方，但其与二被告恶意串通导致交易失败，造成原告王长蕊的重大损失，也应该对其过错行为承担违约责任，依据双方约定被告百年行公司理应承担违约金78900元，并对其他损害承担连带责任。综上所述，被告李军及被告胡晓琦共同出售房屋后，在房价大幅上涨时又见利忘义，公然违反诚实信用的道德底线而违约。被告百年行公司作为中介方极其不负责任，在提供服务中存在严重过失和欺瞒行为，并且最终与被告李军及被告胡晓琦串通一气提供条件，导致合同无法继续履行。三被告均严重侵害了原告王长蕊的合法权益，故现原告王长蕊诉至法院，请求判令：1、解除于2018年3月7日签订的《西安市存量房买卖合同》，由被告李军及被告胡晓琦向原告王长蕊双倍返还定金共计1060000元，并赔偿同期房屋价格上涨给原告王长蕊造成的损失280000元；2、被告李军及被告胡晓琦承担原告王长蕊支出的律师费70000元；3、被告百年行公司退还原告王长蕊所付居间服务费39450元，并向原告王长蕊支付78900元违约金，对被告李军及被告胡晓琦造成的损害承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告共同承担。被告李军辩称，涉案房屋为被告胡晓琦个人出资购买。2017年11月27日，被告胡晓琦与被告李军离婚，双方约定涉案房屋为被告胡晓琦所有，而被告李军则拥有另一处位于未央区的房屋及一辆宝马牌汽车，故涉案房屋系被告胡晓琦个人所有的财产。2018年3月7日，被告李军作为委托代理人在《西安市存量房买卖合同》及《西安市XX居间合同》上代替“胡晓琦”签字时，未取得所有权人的授权委托，属于无权代理的效力待定的合同。根据《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被代理人即被告胡晓琦拒绝追认，该合同不发生法律效力。另外，原告王长蕊不是西安市户口，不具备购房资格。关于违约条款，由于被告胡晓琦拒绝追认合同，故违约条款未达成一致意见，且由于合同无效，违约条款也自始无效。原告王长蕊诉请的违约金过高，主张的律师费及损失既无合同依据也无事实依据。此外，原告王长蕊在明知被告李军并非涉案房屋所有人也未提交委托书的情况下与其签订合同，无权要求其承担民事责任，且在2018年5月被告李军在被告胡晓琦拒绝追认的情况下已明确告知合同无法生效，其愿意退还已收款项，但原告王长蕊因当时房价上涨拒不同意，故在此之后的损失属于原告王长蕊自身原因扩大的损失，与被告李军无关。现被告李军愿意退还已收资金530000元并承担占用期间的利息损失，承担无权代理的法定责任。被告胡晓琦辩称，涉案房屋系其所有,其从未委托被告李军出售该房屋，且自其于2017年11月27日与被告李军离婚后，被告李军自此也并非涉案房屋的共有人，故被告李军与原告王长蕊签订的合同对其不发生法律效力，原告王长蕊要求其承担责任于法无据，请求法院驳回。第三人百年行公司辩称，被告李军于2018年3月7日向第三人百年行公司出具《产权人未到场声明》，承诺若因产权人未签字造成的合同无效或撤销，将承担全部责任，退还定金并且补偿原告王长蕊在此合同中产生的损失。《居间合同》第2.6款约定，由于甲方（出卖人）原因导致交易未能完全履行，则甲方需向乙方（买受人）赔偿乙方所缴纳佣金同等数额的赔偿费，丙方不退还佣金。涉案合同未能继续履行的根本原因是被告李军拒绝继续履行合同，并非第三人百年行公司的过错，请求法院驳回原告王长蕊的第三项诉讼请求。经审理查明，2018年3月7日，被告李军以被告胡晓琦（出卖人、甲方）委托代理人的名义与原告王长蕊（买受人、乙方）签订《西安市存量房买卖合同》，合同约定出卖人出售涉案房屋，建筑面积141.56平方米，房屋成交价为2630000元，买受人全款购买，乙方应于2018年3月8日之前将定金530000元支付给甲方。合同第六条违约责任6.1约定，合同签署后，若甲、乙双方任何一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金500000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师费、交通费、通讯费等。在该条下方有加黑加粗字体特别提示：本条款为独立条款，即使本合同或其他文件因一方原因依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方可向违约方追究违约责任和法律责任。合同第六条违约责任6.2约定，合同签署后，若甲方未能按约将房屋交付乙方，或甲乙双方任何一方未能按约办理过户的，逾期超过三十日，守约方有权主张解除合同，违约方应在接到守约方解约通知之日起七日内向守约方支付违约金（参照6.1条），并退房或退款，并且守约方有追究违约方其他损失的权利。同日，原告王长蕊通过王向东的银行账户向被告李军转账支付530000元，被告李军向原告王长蕊出具了530000元的定金收据。同日，被告李军以被告胡晓琦（出卖人、甲方）委托代理人的名义与原告王长蕊（买受人、乙方）、被告百年行公司（居间方、丙方）就涉案房屋签订《西安市XX居间合同》，合同中对于丙方的违约情形、甲乙双方违约导致交易未能完全履行后佣金由谁承担等均有约定。同日，原告王长蕊向被告百年行公司支付佣金39450元。2018年5月，由于被告胡晓琦对上述合同不予追认，被告李军表示合同无法继续履行，但买卖双方因损失赔偿无法达成一致意见。2018年11月，原告王长蕊就本案诉至本院，在起诉前其与陕西海普睿诚律师事务所签订了《民事委托代理协议》并支付律师代理费70000元。另查明，被告李军与被告胡晓琦于2017年11月27日登记离婚，双方签订的《离婚协议书》载明位于西安市未央区XX路XX号XX号楼XX号房及宝马车一辆归男方所有，涉案房屋归女方所有。被告李军向本院提交的其就涉案房屋签署的《产权人未到场声明》显示涉案房屋归被告胡晓琦所有，如若因产权人未到场签字造成其代签的合同无效或撤销，其将承担全部责任，退还定金并补偿买方产生的损失。第三人百年行公司提交的原告王长蕊的集体户口登记卡显示原告王长蕊的户籍已于2018年2月26日由河南省镇平县彭营乡北王庄村鲁庄13组335号迁入西安市雁塔区XX路XX号XX栋。以上事实，有《西安市存量房买卖合同》、定金收据、《西安市XX居间合同》、《民事委托代理协议》、发票、《离婚协议书》、离婚证、集体户口登记卡等证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，现有证据无法证明被告李军出售涉案房屋的行为系被告胡晓琦的授权，被告李军的行为也不符合表见代理的构成要件，其售房行为系无权代理，被告胡晓琦也拒绝追认，故就涉案房屋签订的《西安市存量房买卖合同》对被告胡晓琦不发生法律效力。因涉案合同已无法履行，现原告王长蕊要求解除《西安市存量房买卖合同》并无不当，其他当事人对解除该合同亦不持异议，故本院予以准许。合同解除后，被告李军应当将其收取的530000元定金退还给原告王长蕊，同时被告李军应按照原告王长蕊主张的定金罚则向原告王长蕊再支付530000元。关于原告王长蕊主张的房屋溢价损失及律师费，因本院已支持双倍定金，其再依照违约金条款要求赔偿其他损失，依据不足，况且其在被告李军缺乏委托手续的情况下未审慎签订合同，对于合同的无法履行自身也存在一定的过失，故对于其上述主张本院不予支持。现有证据未显示被告胡晓琦在本案中存在过错，被告胡晓琦也未签订合同，故原告王长蕊要求其与被告李军共同承担责任，于法无据，本院不予支持。关于原告王长蕊主张第三人百年行公司承担责任一节，因本案审理的是房屋买卖合同纠纷，其主张不属于本案的审理范围，其可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，判决如下：一、解除被告李军以被告胡晓琦名义与原告王长蕊就西安市莲湖区XX路XX号（莱安逸珲）1幢2单元20803室签订的《西安市存量房买卖合同》；二、被告李军于本判决生效之日起十日内向原告王长蕊双倍支付定金1060000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王长蕊其余诉讼请求。本案受理费18555元，由原告王长蕊承担5686元，由被告李军承担12869元。因原告王长蕊已预交，被告李军应于本判决生效之日起十日内将12869元一并支付原告王长蕊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长    梁  梦  艺人民陪审员    樊  冬  利人民陪审员    王  培  峰 二〇一九 年 十 月 十二日 书  记  员    贺      倩打印：相丽华       校对：贺倩    2019年  月  日送达1