云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初22号本诉原告（反诉被告）：杨晓刚，男，1985年4月5日生，汉族，住四川省彭州市。委托代理人（特别授权代理）：杨灿菊，云南泰联律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：赵延杰，女，汉族，1974年2月28日生，硕士文化，个体，住址北京市顺义区。委托代理人（特别授权代理）：郜云，云南滇西北律师事务所律师。原告杨晓刚与被告赵延杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，在案件审理过程中，被告赵延杰于2019年1月31日向本院提起反诉，本院已依法予以受理，并依法适用普通程序，分别于2019年3月8日、9月30日公开开庭对本、反诉两案进行了合并审理，本诉原告（反诉被告）（以下简称“原告”）杨晓刚及其委托代理人杨灿菊、本诉被告（反诉原告）（以下简称“被告”）赵延杰及其委托代理人郜云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨晓刚向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告于2016年10月29日签订的《丽江古城区听松观云客栈出租合同》；2、请求判令被告向原告返还押金叁万元整（￥30000.00）；3、请求判令被告向原告退还2018年6月份至2018年11月份总计6个月的租金柒万贰仟肆佰玖拾元整（￥72498.00）；4、请求判令被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失柒万元整（￥70000.00）；5、请求判令被告按照合同约定向原告支付叁万陆仟贰佰肆拾玖元整（￥36249.00）的违约金；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月29日，原、被告签订了一份《丽江古城区听松观云客栈出租合同》，合同约定：被告（出租方）将位于丽江市古城区束河古镇松云村3队16号房屋及院落出租给原告（承租方）经营客栈，租赁期限为8年，自2016年10月29日至2024年11月30日止。租赁范围包括建筑房屋两栋、院内茶室一栋、客房九间，厨房、公卫、消毒间、布草间各一间、顶楼玻璃顶棚一套等设备，同时，被告还承诺提供客栈工商营业执照、公安网系统、监控及消防设施等。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了三万元押金以及从2016年12月1日至2018年11月30日前的租金29万元。原告接手房屋后，经取得被告的同意，先后投入8万元的资金用来装修房间及装饰院落等，但由于被告不能提供《消防许可证》和《特殊经营许可证》，导致原告不能正常经营。2018年5月24日，丽江市古城区公安局消防大队下发《不同意投入使用、营业决定书》，被告的行为违反了《丽江古城区听松观云客栈出租合同》第四条中“甲方权责”的约定，导致原告不能实现合同目的，严重损害了原告的利益。客栈已经于2018年11月26日返还被告。现为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告赵延杰辩称并反诉称：被告赵延杰与原告杨晓刚经协商一致，于2016年10月29日签订了《丽江古城区听松观云客栈出租合同》，合同约定：被告赵延杰将位于丽江市古城区束河古镇松云村3队16号房屋及院落出租给原告杨晓刚经营客栈，租赁期限为8年，自2016年10月29日至2024年11月30日止。租金年付，租赁范围包括石木房屋建筑两栋、院内茶室一栋，客房九间，酒吧、厨房、公卫、消毒间、布草间各一间，顶楼玻璃顶棚一套，及现有建筑内外装修：水井、冷热水系统及卫星电视、无线网络、公安网络、消防设施设备及工商执照副本各一套。现被反诉人以反诉人未办理《消防许可证》和《特殊经营许可证》为由向贵院起诉，要求解除合同、退租金、押金、赔偿损失、支付违约金。反诉原告基于下列理由，认为其诉求不能成立：一、根据合同第四条租金和付款方式，反诉被告应当足额支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金140000元，原告已支付130000元，未按约定足额支付租金构成违约，应当承担违约责任。二、2017年11月20日丽江市古城区公安消防大队关于束河古镇办理消防行政许可的公告，为切实加强束河古镇消防安全管理，古城区公安消防大队决定即日起办理束河古镇消防行政许可，2018年年初被告按要求提交相关申请材料。2018年5月21日丽江市古城区公安消防大队对客栈进行检查提出进一步完善消防设施设备的要求，但原告以影响经营为由拒绝被告修建防火门及两客栈之间的实体墙。根据合同第四条双方权责中第一款（甲方权责）之第5项的约定，被告保证客栈工商营业执照的合法性，以及公安网系统、监控及消防设备的完整性，并有责任协助反诉被告办理经营所需手续。故而，在本案客栈经营手续办理工作中被告承担的为基于合同约定的协助义务，非主给付义务。基于此，被告已向丽江市公安消防大队提交办理消防手续的材料，无怠于履行合同义务之行为，不存在违约行为。三、合同第二款（乙方权责）之第4项约定，原告如将上述合同及合同约定内容转租给第三方，需提前30天通知反诉原告，并由被告第三方重新签订租赁合同，并与原告解除原合同事项。原告不得拆分出租，否则视为重大违约行为，被告有权收回客栈并终止合同及扣留押金。本案中原告擅自转租的行为构成违约，应当承担违约责任。四、原告在经营过程中未经被告同意将客栈院落内地面青砖石板地面改建成泥土地面，损毁客栈弃院落于不顾，未尽到善良管理人的义务，构成违约，应当赔偿经济损失。基于上述事实与理由，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益，依法支持被告的诉讼请求。被告赵延杰并向本院提出如下反诉诉讼请求：1、请求人民法院判令驳回反诉被告的全部诉讼请求；2、请求判令反诉被告杨晓刚继续履行与反诉原告赵延杰于2016年10月29日签订的《丽江古城区听松观云客栈出租合同》；3、请求判令反诉被告杨晓刚支付2017年12月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金10000元；4、请求判令反诉被告赔偿反诉原告损毁客栈损失80000元；5、反诉被告未经反诉原告同意将客栈院落内地面青砖石板地面改建成泥土地面，请求反诉被告恢复原状；6、请求判令反诉被告按合同约定向反诉原告支付违约金30000元；7、案件受理费由反诉被告承担。2018年11月26日，反诉被告说交给我钥匙，我承认拿到钥匙，但没有办理交接手续，说是要在客栈里交接，但一直没有来交接。相当于我们的合同还没有解除，因为一直没有交接，所以我的客栈也不敢租出去。客栈一直在闲置，损失很大。原告杨晓刚针对被告赵延杰的反诉辩称，针对第二项诉讼，原告已经于2018年11月26日将钥匙和客栈返还被告，所以合同已经实际解除；由于本诉的被告不能按照合同约定提供符合客栈经营的相关证照，所以继续履行合同将不能达到原告的合同目的。针对第三项诉讼，拖欠租金的事情，因为赵延杰不能提供相关证照，所以被告同意各免1万元的租金，被告应该按照诚实信用原则、根据双方达成的协议继续履行。针对客栈损失的诉请，原告只是根据合同的约定以及经得被告同意后对院落进行简单的装饰装修，对实体墙等均没有进行过改变，具体的改造更新项目详见原告第二次提交的证据第三页，具体包括院落地面的拆除、找平以及乳胶漆、油漆的翻新，电路的改造翻装，所以第五项诉讼请求，原告的装饰装修均通过被告的同意，现要求原告恢复原状及支付违约金没有事实和法律依据。针对交接清单，原告杨晓刚已经将交接清单内包括的家具全部如实返还给赵延杰。针对被告在反诉中诉称的客栈经营手续的办证过程中，被告仅负有协助义务的内容答辩如下：1、2016年6月26日，被告赵延杰以本人的名义申请了营业执照，听松观云客栈经营者是赵延杰，杨晓刚仅仅是承租人以及转让方，没有权限办理相关证照。2、签订合同的时候原告也是基于上述两个客栈处于正常经营的判断，被告也承诺相关经营手续包括消防验收证明等文件是齐全的，原告杨晓刚才将客栈承租下来用于经营客栈。违约金不应该支付，杨晓刚不存在违约，不应向被告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告第一次针对本反诉案件共同提交的证据1身份证复印件、证据2丽江古城区听松观云客栈出租合同、证据3银行卡明细账、中国建设银行个人账户支出明细、中国农业银行查询单、证据4不同意适用、营业决定书及第二次针对本反诉案件共同提交的证据1建设银行卡明细账、证据3字条均有核对无异的原件，且被告质证亦对其真实性、合法性、关联性予以认可，故对上述证据均予以采信，作为认定案件事实的依据；对原告第二次针对本反诉案件共同提交的工程承包协议书、装修工程预算书、收据、微信转账记录、销货清单虽有原件，但被告质证不予认可，且上述承包协议书载明装修的是听松观云客栈及唱晚客栈，故不能以此证实其对听松观云客栈的装修支出情况，该组证据中的销货清单无其他支付凭证及营业执照予以佐证，上述证据不能证实其对客栈的装修支出情况，且原告也不申请鉴定，故对上述证据不予确认；对原告第二次针对本反诉案件共同提交的证据4照片无拍摄时间及地点，亦无其他证据予以佐证，被告质证亦不予认可，故对该份证据不予采信，不作为认定案件事实的依据；对原告在第二次庭审中当庭针对本反诉案件共同提交的证据1国家企业信用信息公示系统被告质证无异议，对该份证据予以采信；对原告在第二次庭审中当庭针对本反诉案件共同提交的照片系电子证据，原告未进行公证确认，被告质证亦不予认可，故对该份证据不予采信；对原告当庭针对本反诉案件共同提交的视频无摄制时间，亦无其他证据予以佐证，故对该份证据不予采信。对被告赵延杰针对本反诉案件共同提交的证据1身份证、证据2中合同、银行流水、证据3中物品接收清单、证据5中发票领用记录、证据6公告，原告质证均无异议，故对上述证据均予以采信，作为认定案件事实的依据；对被告针对本反诉案件共同提交的证据3中出租前的客栈院子照片及证据4中照片无拍摄及地点，亦无其他证据予以佐证，原告质证亦不予认可，故对该份证据不予采信，不作为认定案件事实的依据；对被告针对本反诉案件共同提交的证据4中修复客栈支出凭证均有原件，但被告无证据证实上述费用系因原告租赁期间造成损害而产生的费用，故对其证明内容不予采信；对被告针对本反诉案件共同提交的证据5中网络平台销售记录系电子证据，被告未进行公证确认，原告质证亦不予认可，故对该份证据不予采信；对被告针对本反诉案件共同提交的证据5中手机截图、发杨晓刚手机短信截图均未没有收发方用户信息，原告质证亦不予认可，故对该份证据亦不予采信；对被告在第二次庭审中针对本反诉案件当庭共同提交的古城区听松观云客栈公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及案外人王钢的《情况说明》均有核对无异的原件，对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据。为了查明案件事实，本院依法向位于丽江市古城区束河松云村三组16号房屋所有人乔有年、杨焕星、杨益林调取一份《声明》。原告杨晓刚对《声明》质证意见为：对该份声明无异议。被告赵延杰对《声明》质证意见为：真实性、合法性及关联性没有意见，也说明了被告作为承租人对房屋有权转租。经审查，对上述声明予以采信，作为认定案件事实的依据。根据当事人的当庭陈述及本院依法确认的证据，本院认定法律事实如下：2016年10月29日，原告杨晓刚作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的被告赵延杰签订了《丽江古城区听松观云客栈出租合同》，约定将被告依法承租的古城区听松观云客栈位于云南省丽江市古城区束河松云村3队16号房屋及院落（房屋地上建筑共：321.81平方米，房屋产权人：杨焕星），由被告将上述客栈转租给原告。注：甲方与业主签署的租赁合同仅作为本合同重要附件，乙方不得用于他处，否则视为乙方重大违规行为。该客栈包括石木房屋建筑两栋、院内茶室一栋，客房十间，酒吧、厨房、公卫、消毒间、布草间各一间，顶楼玻璃顶棚一套，及现有建筑内外装修：水井、冷热水系统及卫星电视、无线网络、公安网络、消防设施及工商执照副本各一套。以上设备租赁期满后退还甲方，如有认为毁损由乙方承担责任。甲乙双方约定，甲方于双方签订此合同后一周内向乙方交付该客栈，租期自2016年10月29日至2024年11月30日止，租赁期：8年。（免租期为一个月，即，自2016年12月1日开始计算租金。）合同签订之时，乙方需向甲方交纳该客栈押金叁万元整，人民币30000元。租金支付方式：第一年（2016.10.30—2017.11.30）人民币140000元，第二年（2017.12.01.—2018.11.30）人民币140000元……第八年（2023.12.01—2024.11.30）人民币200000元。付款方式为年付，第一年为合同签订之日支付下一年租金及押金共计人民币170000元（租金140000元，押金30000元）。第二年：2017年12月1日前付清租金人民币140000元整……。甲方保证其出租给乙方为合法的客栈经营场所，甲方为该场所合法法定代表人，有权在出租期限内对该场所享有合法所有权。如乙方自行申请营业执照，甲方有责任配设乙方协调并办理相关手续。乙方也可以继续使用甲方现已取得营业执照从事合法客栈经营活动。甲方应于签订此合同后一周内将其人员、私人物品搬出，将该客栈内所属交由乙方使用。如乙方需要对房屋进行新建或改造，在不少于原有主体建筑物数量的情况下，需征得甲方同意，经确认甲方不得干涉乙方对院落的修建及使用。甲方保证该客栈共生营业执照的合法性，以及公安网络系统、监控及消防设备的完整性，并有责任协助乙方办理经营所需的手续。租赁期内非因乙方原因导致客栈不能正常营业的，不能正常营业的期间乙方无需支付租金，如前述不能正常营业的情形如超过30日的，乙方有权解除本协议，甲方需按租金剩余期间租金总额50%向乙方支付违约金。乙方应按时支付承租费用。甲方必须为该客栈购买财产保险，包括火灾险，费用由甲方承担；乙方在经营期间如因乙方过失造成火灾而导致客栈损毁，由乙方承担赔偿责任。但乙方仅对保险公司赔偿不足部分承担赔偿责任。签订合同时提供保险复印单据。租赁期内如因甲方违约终止本合同，或非因乙方原因导致本合同终止，或因甲方存在违约行为而在乙方通知期限内未做纠正行为的，乙方有权解除本合同。以上述甲方之权责，如有违约，甲方应承担乙方剩余租金50%的违约金、装修投资。甲方违约需退还乙方押金。以上述乙方之权责，如有违约，甲方不予退还预付租金及押金。乙方不得拆除装潢部分，可移动设备（如电器、家具等）可带走。合同还对其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告将涉案客栈交付给原告杨晓刚使用，原告杨晓刚按约定向被告支付了押金30000元及2016年10月30日至2017年11月30日的房屋租金140000元，2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租金支付了130000元。位于云南省丽江市古城区束河松云村3队16号房屋及院落系被告赵延杰从案外人李焕星处承租而来，案外人李焕星等人以书面形式表示同意反诉原告赵延杰的转租行为。2018年5月24日，丽江市古城区公安消防大队向古城区听松观云客栈下发了《不同意投入使用、营业决定书》，写明“根据你单位（场所）关于古城区听松观云客栈投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2018年5月21日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、场所内未配置警示提醒器材……。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。”该决定书签收人为“赵延杰”。原告杨晓刚于2018年11月26日将涉案客栈钥匙交还给被告赵延杰，此后客栈由原房东代被告雇请人员进行管理。2019年4月3日，丽江市古城区消防大队向古城区听松观云客栈出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，消防安全责任人登记为赵延杰。原告主张其已按双方约定支付了押金及租金，但由于被告未能取得消防许可证，被相关部门于2018年5月24日下发了《不同意投入使用、营业决定书》，并据此提出本诉诉讼请求。被告则认为原告存在未按约定支付租金及擅自将房屋转租给第三人的违约情形，被告在收到相关部分办理消防许可通知后，已积极申请办理，不存在违约情形，并提出相应反诉诉讼请求。另查明，被告赵延杰与案外人王钢合伙承租了涉案房屋，案外人王钢同意被告赵延杰将涉案房屋转租给原告杨晓刚，并委托被告赵延杰进行应诉和反诉。本院认为，原告杨晓刚与被告赵延杰于2016年10月29日签订的《丽江古城区听松观云客栈出租合同》系双方真实意思表示，该转租行为也已取得房屋所有权人的同意，故上述合同系合法有效合同，原、被告双方应按合同约定全面履行各自负担的义务。本案中，被告已将租赁物交付给原告，原告亦依约支付了第一年租金及押金，现原、被告确认原告已于2018年11月26日将客栈钥匙交还给被告，此后客栈由原房东代被告雇请的人员进行管理，故本院认定本案诉争的《丽江古城区听松观云客栈出租合同》原、被告双方已于2018年11月26日协商解除，故对本诉原告要求解除合同的诉讼主张不予支持，对反诉原告要求继续履行合同的诉讼主张亦不予支持。双方协商解除合同后，被告应按约定将押金30000元退还原告，故对原告要求被告退还押金30000元的主张予以支持。原告虽于2018年5月24日收到相关部门下发的《不同意投入使用、营业决定书》，但直至2018年11月26日，原告才将客栈交还给被告，该期间房屋一直由原告占有使用，故其依法应承担相应的房屋租金，对本诉原告要求退还该期间的房屋租金的诉讼主张不予支持。庭审查明，本诉原告杨晓刚向本诉被告赵延杰支付了2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租金130000元，按双方约定该期间的房屋租金为140000元，反诉被告杨晓刚虽主张经双方协商后反诉原告赵延杰同意减免10000元的房屋租金，因未能提供证据予以证实，反诉原告亦不予认可，故反诉被告赵延杰应向反诉原告退还房屋租金为：140000元/年÷365天/年×4天=1534.3元。由于反诉被告杨晓刚未足额支付租金10000元，其拖欠的租金应当向反诉原告赵延杰支付，上述两项相抵后，反诉被告杨晓刚应当向反诉原告赵延杰支付租金10000元-1534.3元=8465.7元。对于本诉原告杨晓刚主张的装修残值，本诉被告赵延杰表示在收回客栈后，本诉被告赵延杰已对客栈进行了重新装修，因本诉原告未能提交其主张的装修残值，且经本院释明后，不申请司法鉴定，故对本诉原告的该项诉讼请求不予支持。对反诉原告提出要求反诉被告赔偿损毁客栈损失的诉讼主张，其亦无证据证实客栈损毁系本诉原告租用客栈期间造成，亦无证据证实损毁价值，且也不申请司法鉴定，故对反诉原告赵延杰的该诉讼请求亦不予支持。对于本诉原告杨晓刚及反诉原告赵延杰主张的违约金，经庭审查明，本诉原告杨晓刚在合同履行过程中存在未按合同约定足额支付房屋租金的违约行为，反诉原告赵延杰在合同履行过程中亦存在未按相关部门要求及时办理消防许可证，致使原告未能按合同约定使用客栈的违约行为，因本诉原告杨晓刚及反诉原告赵延杰在履行合同中均存在违约情形，故对本诉原告杨晓刚及反诉原告赵延杰主张的违约金均不予支持。反诉原告赵延杰在诉讼过程中对其主张要求反诉被告杨晓刚恢复原状的诉讼请求已当庭放弃主张，反诉原告赵延杰放弃恢复原状的诉讼请求系其意思自治，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由本诉被告赵延杰于判决生效之日起十日内退还本诉原告杨晓刚房屋押金人民币30000元；二、驳回本诉原告杨晓刚的其他诉讼请求；三、由反诉被告杨晓刚于判决生效之日起十日内向反诉原告赵延杰支付房屋租金人民币8465.7元；四、驳回反诉原告赵延杰的其他反诉请求。本诉案件受理费4433元，减半收取为2216.5元，由本诉原告杨晓刚承担1898元，由本诉被告赵延杰承担318.5元；反诉案件受理费1550元，减半收取为775元，由反诉原告赵延杰承担682元，由反诉被告杨晓刚承担93元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良审 判 员  杨艳柳人民陪审员  和茂青二〇一九年十月十二日书 记 员  和春芳【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】