上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终6581号上诉人（原审被告）：上海洱泰重工机械有限公司，住所地上海市奉贤区平海路1588号。法定代表人：黄惠蓉，总经理。委托诉讼代理人：侯海建，上海浦虹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海贯盛钢结构制造有限公司，住所地上海市浦东新区高东镇革新村周家桥17号。法定代表人：林路，董事长。委托诉讼代理人：徐丹，上海韩志明律师事务所律师。原审被告：上海洱泰船务工程有限公司，住所地上海市浦东新区曹路镇东川路2891号1幢。法定代表人：孟天明，总经理。原审第三人：上海市浦东新区曹路镇兴东村村民委员会，住所地上海市浦东新区曹路镇兴东村。负责人：郁燕荣，村委会书记。委托诉讼代理人：王沛浩，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人上海洱泰重工机械有限公司（以下简称洱泰重工）因与被上诉人上海贯盛钢结构制造有限公司（以下简称贯盛公司）以及原审被告上海洱泰船务工程有限公司（以下简称洱泰船务）、原审第三人上海市浦东新区曹路镇兴东村村民委员会（以下简称兴东村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初34552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案现已审理终结。洱泰重工上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回贯盛公司的一审诉请。事实与理由：一审查明事实不全面。一审仅仅注意了《厂房租赁合同终止及补偿协议》的部分内容，对该协议产生的背景及协议中各条款构成的不合理性没有重视。上述协议系洱泰重工为配合政府土地征收，在被逼无奈的情况下签署的。该协议中不合理之处有返还保证金、支付未到期租金、免去两个月租金、全部搬迁费归贯盛公司所有等。一审虽认定贯盛公司违约，但却无视协议的约定，仅仅酌定扣除了人民币（币种下同）5万元违约金，明显不当。被上诉人贯盛公司辩称，不同意洱泰重工的上诉请求，要求维持原判。《厂房租赁合同终止及补偿协议》是洱泰重工拟定的，并设置了违约则不给的霸王条款。贯盛公司没有违约行为。贯盛公司搬迁日期比约定的晚3天，但该3天系得到洱泰重工及兴东村委会的同意；即使贯盛公司有违约行为，也没有给洱泰重工造成损失，兴东村委会并未因此扣减洱泰重工公司应得的款项。原审被告洱泰船务未到庭，亦未提交书面答辩意见。原审第三人兴东村委会述称，要求法院依法判决。贯盛公司向一审法院起诉请求：1、判令洱泰重工按《厂房租赁合同终止及补偿协议》约定，向贯盛公司退还租赁保证金人民币（币种下同）141,666元、退还未到期租金141,666元、归还免租租金141,666元、支付停工停业费200,000元、支付搬迁费1,297,099元（机器设备搬运费898,521元、附属设施费32,318元、物资搬运费74,860元，共计1,297,099元），合计1,922,097元；2、判令洱泰重工支付《厂房租赁合同终止及补偿协议》中遗漏但政府实际补偿存在的速签奖403,028元、速搬清空奖268,685元、停工停业损失费差额471,107元（671,107-200,000=471,107元），合计为1,142,820元；3、判令洱泰船务对上述付款义务承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费由洱泰重工承担。一审法院认定事实：洱泰船务从兴东村委会处租得上海市浦东新区XX村XX公路XX号4,000平方米土地。租赁期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月30日。2011年8月28日，洱泰重工与洱泰船务签订《厂房租赁合同》，约定由洱泰重工承租上海市XX镇XX公路XX号1幢，租赁建筑面积为4,000平方米，厂房租赁期限为10年，自2011年9月1日起至2021年8月31日止。2016年8月9日，贯盛公司与洱泰重工签订《厂房租赁合同》，约定由贯盛公司承租上海市浦东新区XX镇XX公路XX号1幢的厂房、办公楼及门口建筑4,000平方米，租赁期限为5年，从2016年8月10日起至2021年8月9日止。合同第四条约定：“本出租合同的租赁保证金为月租金的两倍，即人民币141,666元（大写：壹拾肆万壹仟陆佰陆拾陆元整）。租金为每年850,000元（大写：捌拾伍万元整）”。合同第十条第三款约定：“租赁期限内，如甲方需提前解约，须提前六个月书面通知乙方，并向乙方支付相等于当月租金两倍的款项作为赔偿。”2017年5月25日，洱泰船务与兴东村委会签订《解除租赁关系协议书》，约定将双方于2015年12月20日签订的租赁协议解除，兴东村委会同意给予洱泰船务一次性补偿及奖励费用共计人民币8,059,954元，以上费用包括但不限于洱泰船务所有的建筑物、构筑物、附属设施、装饰装修、设备物品搬迁、停工停业/产损失、速签奖励、速搬清空奖励等所有费用。2017年5月31日，贯盛公司（乙方）与洱泰重工（甲方）签订《厂房租赁合同终止及补偿协议》，约定双方协商一致同意终止于2016年8月9日签订的《厂房租赁合同》并就合同终止及经济补偿达成协议，乙方须于2017年6月20日之前搬迁完毕并将租赁物归还给甲方。关于租金返还：1、甲方返还乙方租赁保证金141,666元。2、甲方返还乙方未到期租金141,666元。3、上述款项计283,332元，于乙方2017年6月20日之前搬迁完毕并将租赁物归还给甲方后七个工作日支付。关于搬迁补偿：1、根据《厂房租赁合同》第十一条第2款的约定，甲方免去乙方两个月的租金作为补偿，计141,666元。2、甲方补偿乙方因搬迁所造成的停工损失200,000元。3、甲方补偿乙方搬迁费1,297,099元。4、上述款项计1,638,765元，分三期支付……该协议第四条约定：1、“租金返还”和“搬迁补偿”的给付条件必须是乙方按本协议的要求，于2017年6月20日之前搬迁完毕并将租赁物归还给甲方。若乙方未按本协议的要求按时搬迁并归还租赁物，则视作乙方违约，甲方有权不返还保证金和未到期租金，且不给予乙方任何搬迁补偿。2、乙方在搬迁过程中不得拆除、损毁租赁物中的设施（如行车、电缆、水管、设备基础等）及经评估为“拆毁”的设备和设施，否则按该设施原值的三倍赔偿，由甲方直接从搬迁补偿款中扣除。2017年6月23日，贯盛公司从系争场地搬离。一审审理中，贯盛公司向法院提交录音资料，以证明其延期搬离得到洱泰重工的同意，录音资料涉及当事人陶某向法院明确其确与杨某沟通过，同时也表示兴东村委会不会因为贯盛公司实际搬离时间延迟三天而扣除洱泰船务的相应款项，杨某表示其知晓，具体由其直接与贯盛公司沟通，法院经审查后认为，该录音资料并不能直接反映洱泰重工同意贯盛公司延期办理。贯盛公司同时明确表示即使法院最终认定其构成违约，双方约定的违约金显属过高，请求予以降低违约金数额。兴东村委会明确表示，现贯盛公司实际搬离时间晚于其与洱泰船务的协议约定的腾地时间，但不会扣除洱泰船务的相应款项。一审法院认为,《厂房租赁合同终止及补偿协议》系贯盛公司和洱泰重工的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《厂房租赁合同终止及补偿协议》约定贯盛公司应于2017年6月20日搬离，该协议第四条违约责任第一款亦约定“‘租金返还’和‘搬迁补偿’的给予付条件必须是乙方按本协议的要求，于2017年6月20日之前搬迁完毕并将租赁物归还给甲方。若乙方未按本协议的要求按时搬迁并归还租赁物，则视作乙方违约，甲方有权不返还保证金和未到期租金，且不给予乙方任何搬迁补偿”，该条款实质对于贯盛公司逾期搬离应承担违约责任进行了约定，现贯盛公司实际于2017年6月23日搬离系争场地，确实比双方约定时间晚了3天，且贯盛公司也无证据证明该延期得到洱泰重工的同意，故贯盛公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。但对于违约金的金额，即双方约定的洱泰重工不再向贯盛公司返还保证金及未到期租金合计283,332元及不再支付搬迁补偿款1,638,765元，贯盛公司认为该违约金过高要求予以调整，一审法院考虑到贯盛公司逾期搬离的时间、贯盛公司的主观恶意以及洱泰重工由此遭受的损失等，酌情从上述费用中扣除5万元，余款由洱泰重工支付给贯盛公司。关于贯盛公司要求洱泰重工支付《厂房租赁合同终止及补偿协议》中未提及的速签奖、速搬清空奖、停工停业损失费差额之诉请，一审法院认为，《厂房租赁合同终止及补偿协议》系贯盛公司、洱泰重工就合同终止及补偿的最终合意，且上述费用系兴东村委会与洱泰船务之间约定，贯盛公司无证据证明该部分费用应由其实际享有，故贯盛公司在协议之外再行主张其他补偿及费用等没有事实及法律依据，一审法院不予支持。洱泰重工、洱泰船务系独立的两个公司，贯盛公司称两公司财务上存在混同，缺乏证据支持。贯盛公司要求洱泰船务对付款义务承担连带责任之诉请，一审法院难以支持。洱泰船务经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，一审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、洱泰重工于判决生效之日起十五日内返还贯盛公司租赁保证金、未到期租金及支付搬迁补偿共计1,872,097元；二、驳回贯盛公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31,319元，由贯盛公司负担12,189元，洱泰重工负担19,130；财产保全费5,000元,由洱泰重工负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，贯盛公司与洱泰重工经协商，就双方之间《厂房租赁合同》的终止及补偿事宜达成一致，并签署了《厂房租赁合同终止及补偿协议》。上述《厂房租赁合同终止及补偿协议》系贯盛公司、洱泰重工的真实意思表示，且于法不悖，依法成立并对当事人具有约束力。洱泰重工上诉提出，该终止及补偿协议系其被逼无奈之下所签，但并未就此说法提供相应的充分证据，故难以采信。现也无证据显示该协议存在法律规定的无效或可撤销的情形，因此，《厂房租赁合同终止及补偿协议》的内容对双方具有约束力。就上述《厂房租赁合同终止及补偿协议》第四条约定的“租金返还和搬迁补偿的给付条件必须是乙方按本协议的要求，于2017年6月20日之前搬迁完毕并将租赁物归还给甲方。若乙方未按本协议的要求按时搬迁并归还租赁物，则视作乙方违约，甲方有权不返还保证金和未到期租金，且不给予乙方任何搬迁补偿”等内容的性质，本院认同一审法院有关该条款实质系双方对于贯盛公司逾期搬离应承担的违约责任进行了约定之相关认定，现贯盛公司实际于2017年6月23日搬离系争场地，确实比双方约定时间晚了3天，且贯盛公司也无证据证明该延期得到洱泰重工的同意，故一审认定贯盛公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任，并无不当之处。至于贯盛公司应如何承担违约责任，一审法院综合考虑贯盛公司逾期搬离的时间、贯盛公司的主观恶意以及洱泰重工由此遭受的损失等，酌情从洱泰重工应付费用中扣除5万元，亦无明显不当之处。故扣除5万元款项后，洱泰重工应将《厂房租赁合同终止及补偿协议》中约定的应付余款支付给贯盛公司。综上，洱泰重工就《厂房租赁合同终止及补偿协议》的效力及违约责任等双方争议的焦点所提出的上诉理由均不能成立。一审根据查明的事实，对贯盛公司的诉请所作出的处理并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,648元，由上诉人上海洱泰重工机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年十月二十八日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……