广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0403民初904号 原告：林志共，男，，汉族，住址福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人:梁诗剑，广西展庞律师事务所律师。 被告：徐左荣，男，汉族，住址广西梧州市万秀区。 第三人：梧州宝石园建设开发有限公司，住所梧州市新兴二路137号。统一社会信用代码：91450400747975770B。 法定代表人：杨文隆。 第三人：孔仕才，男，汉族，住址广东省佛山市南海区。 第三人：广西梧州松脂股份有限公司，住所广西梧州市万秀区华松路1号。统一社会信用代码：9145040070869663X8。 法定代表人：孔仕才。 第三人：梧州市狮卧山开发建设有限公司，住所梧州市新兴三路3号1701至1717号商务住宅。统一社会信用代码：91450400581984692T。 法定代表人：桂莉。 第三人：广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司，住所梧州市新兴二路201号C区1号楼27号。统一社会信用代码：91450400057514993L。 法定代表人：向乾辉。 第三人：孔敬霖，男，汉族，住址广东省佛山市南海区。 原告林志共与被告徐左荣以及第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林志共的委托诉讼代理人梁诗剑到庭参加诉讼，被告徐左荣及第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告林志共向本院提出诉讼请求：1.排除对梧州市西环路中段69号宝石大厦一层95号商铺（以下简称“讼争商铺”）即原71号商铺的执行，并解除对讼争商铺的查封。事实和理由：原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司于2007年5月11日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买第三人梧州宝石园建设开发有限公司所有的讼争商铺，讼争商铺建筑面积30.73平方米，每平方米5000元，总价款153650元，于签订合同当天一次性付清购房款。原告依约付清了全部款项。2007年12月1日，第三人梧州宝石园建设开发有限公司与原告完成讼争商铺移交手续，将讼争商铺交付给原告。原告接收讼争商铺后一直出租给他人使用并收取租金。因第三人梧州宝石园建设开发有限公司原因，致使原告对讼争商铺至今未能办理不动产产权过户登记。梧州市万秀区人民法院在办理被告申请执行第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖民间借贷纠纷一案中，原告提出书面异议，并提供相关购买讼争商铺的证据，申请解封讼争商铺。2019年5月8日，梧州市万秀区人民法院作出（2019）桂0403执异30号裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告就讼争商铺享有足以排除强制执行的民事权益，被告申请执行第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖民间借贷纠纷一案，不得执行讼争商铺，并应解除讼争商铺的查封。首先，讼争商铺在法院查封前，原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司已经签订合法有效的《商品房买卖合同》，且于2007年12月1日原告已经合法占有讼争商铺至今。其次，原告按照合同约定付清全部款项。再次，讼争商铺至今未办理产权过户登记是由于开发商原因而导致，原告并无过错责任。综上，为维护原告合法权益，特向法院提出上述诉请。 原告向法庭提交的证据有：1.（2019）桂0403执异30号《执行裁定书》1份，拟证实该份裁定书驳回原告对讼争商铺即原71号商铺查封的执行异议，故原告提起本案诉讼。2.2007年5月11日《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007）、2019年4月23日第三人梧州宝石园建设开发有限公司出具的《证明》各1份，拟证实原告向第三人梧州宝石园建设开发有限公司购买原71号商铺，由于开发商原因，其没有按规划建设，导致后来规划原因变更为讼争商铺。3.《梧州市单位内部收款收据》（NO0001887）1张、《中国农业银行现金缴款单》2张，拟证实原告按照合同履行支付义务，已全部支付讼争商铺价款。4.2013年4月2日《梧州市宝石大厦物业管理服务合同》1份、2013年4月2日《现金存款凭条》1张、《收据》（NO0532861、4032558、0006346、0006345、4032560、4032559）6张，拟证实第三人梧州宝石园建设开发有限公司于2007年12月1日将讼争商铺交付给原告使用。5.(2018)桂0403执异27号《执行裁定书》1份，拟证实本案存在与该裁定书相同情况，法院作出两种不同的结果。该裁定书作为本案判决参考依据。（《中国农业银行现金缴款单》、证据5为打印件，其他证据提交原件核对。） 被告徐左荣没有到庭，庭前也没有向法庭提交书面答辩意见及证据。 第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖均没有到庭，庭前也没有向法庭提交书面陈述意见及证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、陈述、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告徐左荣及第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩、陈述、举证和质证的权利。原告提交的证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认，其证明效力本院结合案情予以综合认定。 根据当事人的陈述、举证及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2007年5月3日，原告向第三人梧州宝石园建设开发有限公司支付购买商铺认购金20000元，中国农业银行梧州分行向原告出具一份《现金缴款单》，该缴款单“款项来源”处载明该款为“购宝石大厦首层71#铺”。2007年5月11日，原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007），合同约定由原告购买第三人梧州宝石园建设开发有限公司所有的梧州宝石大厦一层71号铺，该商铺建筑面积30.73平方米，每平方米5000元，总金额为153650元，原告于2007年5月11日一次性付清款项。合同签订当日，原告向第三人梧州宝石园建设开发有限公司现金缴款133650元。同日，第三人梧州宝石园建设开发有限公司向原告出具一份《梧州市单位内部收款收据》，该收据载明：“林志共交来宝石大厦首层71#商铺认购款项（大写）壹拾伍万叁仟陆佰伍拾零元零角零分￥153650元”。2007年11月份，第三人梧州宝石园建设开发有限公司向原告交付梧州宝石大厦一层71号铺。 2016年3月16日，本院作出（2016）桂0403执163-1号《执行裁定书》，裁定查封包括讼争商铺在内的第三人梧州宝石园建设开发有限公司名下的不动产。 2019年4月23日，第三人梧州宝石园建设开发有限公司向原告出具的《证明》载明：“林志共（身份证号：），于2007年5月11日购买由梧州宝石园建设有限公司开发建设的位于商铺，由于规划变更，经有关部门实测，原71号商铺变更为95号商铺。” 本院在办理被告徐左荣与第三人梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖的民间借贷纠纷执行案件中，原告作为案外人对查封讼争商铺提出书面异议，本院于2019年5月8日作出（2019）桂0403执异30号《执行裁定书》，裁定驳回案外人林志共的执行异议。原告不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 另查明，讼争商铺即系原宝石大厦一层71号商铺。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告是否对讼争商铺享有足以排除强制执行的权利是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定可知，阻却登记于被执行人名下已被查封房屋的执行，以上四个条件须全部具备，缺一不可。一、关于讼争商铺买卖协议是否合法有效。本案中，原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司于2007年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007），是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。二、关于在人民法院查封之前原告是否已合法占有讼争商铺。根据原告提交的《梧州市宝石大厦物业管理服务合同》、《收据》以及第三人梧州宝石园建设开发有限公司出具的《证明》等证据，可确认第三人梧州宝石园建设开发有限公司已于2007年11月份将讼争商铺交付原告，原告从此时起已合法占有讼争商铺。三、关于讼争商铺的价款是否已全部支付。《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007）约定“乙方于当日即2007年5月11日一次性付清款项”，根据原告的陈述以及其提交的《梧州市单位内部收款收据》、《中国农业银行现金缴款单》、第三人梧州宝石园建设开发有限公司出具的《证明》等证据，可确认讼争商铺被查封前原告已经足额支付价款。四、关于讼争商铺是否非因买受人自身原因未办理过户登记。原告与第三人梧州宝石园建设开发有限公司于2007年5月11日签订《商品房买卖合同》，本院在2016年3月16日才查封讼争商铺，原告在长达将近10年的时间没有办理讼争商铺的过户登记，现原告未能举证证实非因其自身原因而导致讼争商铺未办理过户登记。据此，原告就讼争商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，原告主张终结对讼争商铺的强制执行措施，理据不足，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告林志共的诉讼请求。 案件受理费3373元，公告费560元，合计3933元（原告已预交），由原告林志共负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  范天全 人民陪审员  周桂红 人民陪审员  何碧玉 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  胡 丹 附录所适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。