四川省九寨沟县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3225民初300号 原告：牟贵林，男，汉族。 委托诉讼代理人（特别授权）：张菊英，女，藏族。（与原告系夫妻关系） 被告：涂艳丽，女，汉族。 委托诉讼代理人（特别授权）：谌海英，四川万鑫律师事务所律师。 原告牟贵林诉被告涂艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序,于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告牟贵林及委托诉讼代理人张菊英、被告涂艳丽及委托诉讼代理人谌海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牟贵林向本院提出的诉讼请求：一、请求依法判令解除原被告租房合同；二、请求依法判令被告支付拖欠的房屋租金人民币6万元；三、请求依法判令被告支付违约金3万元；四、请求依法判令被告承担逾期支付房屋租金的占用利息；五、请求依法判令被告承担2019年8月7日至返还房屋期间的租金损失（按年租金10万元的标准计算，以实际占用期限为准）；六、请求依法判令被告付清承租期间的水电费用；七、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月6日我与被告签订了为期一年的租房合同，将自己位于老县内的自建房（六楼一底含地下室）租赁给被告用于火锅店经营。约定年租金10万元，违约金按年租金的40%支付。该租房合同于2018年8月6日到期，到期后我们没有再另行签订租赁合同，被告依然继续租用该房屋。由于在合同中没有明确约定租金支付期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告应当在届满一年时即2018年8月6日前付清2017年—2018年的租金，经多次催要，被告分三次（2017年8月12日5万元、2018年2月15日2万元、2018年3月13日2万）支付了9万元的租金。合同期满后由于没有续订租房合同，根据合同法的规定视为不定期租赁，原租赁合同继续有效。后被告分二次（2018年8月9日2万、2018年9月15日3万）支付租金5万元。目前两个年度被告共欠房租6万元。由于被告没有按时付清房租，我于2019年7月4日通知被告解除合同收回房屋并催要所欠房租，被告不但不支付房租，反而态度生硬，双方根本没有再合作下去的基础。由于被告违约，根据合同约定其应当按年租金（10万元）的40%（4万元）承担违约责任，现我主张被告承担30%即3万元的违约责任。综上所述，被告不按照法律规定支付房租，其行为侵犯了我的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特提起起诉，请依法判决。 被告涂艳丽辩称，我是交给原告的1万元现金，大概是下午在火锅店给的。钱我们确实是给了的，7月7日我们说想扩大经营，原告直接到我们店里面，我老公拉到他们问了就说涨租金。 被告委托诉讼代理人辩称，1.对起诉书中的这个租期不符合事实，租期是固定期限，租赁期限是10年；2.对总共给原告14万的租金是事实，但被告诉称尚欠6万元没有缴纳不是事实，被告在租赁期间内积极缴纳完租金，交了20万，在原告载明的时间2017年8月12日5万元、2018年2月15日2万元、2018年3月13日2万。而且在2018年8月6日之前，2018年3日或者4日，也就是正月15日的第二、第三天生意比较好，缴纳了1万元的现金。2018年8月9日那天下午在九寨沟农行给原告妻子卡上存了3万元。2018年9月15日给了18000.00元的现金，最后一笔2万元在10月份，被告老公在火锅店的六号桌交给了原告的。被告是原告的干女儿，所以在此表达对原告的感谢，感谢原告夫妇对被告的支持。所交租金直接转账都是转在原告的妻子名下，基于双方感情好，因此给付的租金没有要求原告出具收条。原告也承认拿了18000.00万元的现金租金给原告，被告并未向原告出具收条。因此也证明双方以现金交付租金的事实；3.再次强调双方的租赁期限是10年，并不是一年转成无固定期限合同，2019年7月4日原告通知解除合同关系，在10年的租赁期限内，擅自解除合同，原告已经构成违约；4.基于被告是原告的干女儿，相处也是很融洽的，原告也是经常带人到火锅店照顾生意，被告也是经常给原告拿菜那些，所以关系一直很好。但是受到地震的影响，影响到九寨沟的消费，市场不景气，尽管被告家的火锅店对面也开了一家火锅店，在被告夫妇二人的经营管理中，生意就不是很好，但因被告夫妇经营管理有方，因此被告家的火锅店生意一直还是可以。2019年7月7日被告老公给原告打电话，考虑到10月九寨沟开业，想把吧台的墙打了，原告态度发生了转变，就说不用打了，也不打算把火锅店租给被告了。就是原告就不想把房子租给被告了，后就一直给被告找刺，说要涨房租，后面谈也没有谈出什么，现原告在租赁期间存在单方违约的行为，在每次交谈中都没有说过被告欠原告租金。还有就是2018年8月10日，原告给被告火锅店停电拉闸，导致菜品无法冷藏保鲜，菜品全部坏了，造成很大的损失。在10年的租赁期限内，原告已经构成违约，被告已经给付完租金。 原告牟贵林为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.原告身份证复印件1份，证明原告的主体资格；2.《房屋租赁合同》1份，证明合同真实有效，原告将位于九寨沟县米的自建房租赁给被告用于经营火锅店，租期一年，2017年8月6日至2018年8月6日，年租金10万元，2018年—2019年没有签合同；3.解除租房合同通知书1份，证明已经书面告知被告交清房租，给原告退房子，告知解除合同的事实；4.证人赵某、张某证人证言证明，原告于2019年7月4日、2019年8月6日、2019年8月10日三次向被告催要欠房租费并停水、停电，要求解除合同的事实；5.条子一张，证明被告于2017年8月6日写的10万元租金未付。 被告涂艳丽为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.被告身份证复印件1份，证明被告的主体资格；2.《房屋租赁合同》1份，证明原、被告于2017年8月6日签订的房屋租赁合同，该合同背面由原告亲笔书写有“租期为10年，每年付清年租金，2017年8月6日”字样；3.被告与原告的通话记录及短信记录内容共3页，被告与原告的电话通话录音转换内容1页，公证书1份。证明被告租用原告位于九寨沟县米的自建房用于经营火锅店，租期10年，即自2017年8月6日—2027年8月6日，至今尚在租赁期限内，双方签订的是固定期限合同。在租赁期限内于2019年7月8日12时25分后至今，被告给原告打电话，原告都拒绝接听电话，并且于2019年7月8日给被告的火锅店断了半天的水，而到了2019年8月10日断了被告经营火锅店的电，已造成被告的火锅店食材未能冷藏保鲜、冷冻，致菜品受损，被告损失惨重，原告已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任，并赔偿被告的菜品损失；4.录音录像视频资料，证明原告在租赁期间擅自想涨房租，撕毁合同，不按合同约定办事，已构成违约的事实；5.交付房屋租金的流水单，证明被告已经交付了房租的事实。 经庭审质证，被告对原告的证据，对第一份没有异议，对剩余四份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，租房合同是真实的，但合同是一式两份，和我们出示证据的合同有出入。还有就是解除租房合同通知书是真实的，原告于2019年8月27日到法院立案后才通知解除合同，收回房屋的事实，证明原告于2019年7月4日已明确表示要收回房屋，解除双方的房屋租赁合同，因此于2019年7月4日原告已经违反双方的约定，已经造成实质上的违约。对于条子2017年8月6日欠条是真实的，但在当时被告还没有交房租，在后面是交清了房租的，但是没有收回条子，原告的证据不能达到其证明目的。原告对被告提交的证据，认为证据2《房屋租赁合同》中写了租期10年是有原因的，租火锅店开始是被告老公的两同学三个人一起做的，后被告为了撵走另外两个合伙人，让我写的，我认可。对证据3中2019年7月7日的通话记录是对的，但房租到期后2019年8月10日我才断的电，对公证书不认可，与我们没有任何关系，停水是因为上午10点为了换水表，但未影响被告下午的营业，所以均不认可，并且停电是提前给被告打了招呼的。 本院依照民事诉讼证据规则审查认为，原告提供的证据1、3、4符合证据三性，本院予以确认。对原告提供的证据2、证据5，因被告提供的《房屋租赁合同》背面原告亲笔书写了租期为10年，原告承认为本人书写，合同应认定租期为10年。2017年8月6日的欠条，因合同未约定租金支付期限，推定支付租金最后期限为2018年8月5日，并在该期限内有证据证明被告已支付9万元，2017年8月6日的租赁期限尚未到期；对被告提供的证据1、2符合证据三性，本院予以确认。对证据3，结合原告提供的证据2019年7月4日至2019年8月10日，原告向被告催要房租费及要求解除合同的事实，双方已经确认。公证书只证明了原告2019年8月10日停电给被告造成了实际损失，但具体损失金额，被告未提供相关证据予以证明，本院不予支持。 本院经审理认定事实如下，2017年8月6日原、被告双方签订了房屋租赁合同，租期为2017年8月6日至2018年8月6日，合同最后备注了租期为10年。原告牟贵林将位于老县内的自建房（六楼一底含地下室）租赁给被告涂艳丽用于火锅店经营。约定年租金为10万元，违约金按年租金的40%支付。在合同中双方没有明确约定租金支付期限，2017年-2018年的租金，被告分三次共给原告支付了9万元的租金。2018年8月6日至2019年8月6日期间被告支付房屋租金5万元（其中转账32000.00元，现金18000.00元），合计共支付租金14万元。两个年度被告尚欠原告房租6万元，原告于2019年7月4日向被告催要所欠房屋租金及要求解除合同，并主张被告承担30%即3万元的违约责任。因原、被告双方协商无果，现诉至法院。 2019年10月6日原告牟贵林与被告涂艳丽在本院的组织下，对租赁房屋现场进行了移交，并在现场移交清单上签字确认。 本院认为，原、被告双方于2017年8月6日签订了房屋租赁合同，原告将位于九寨沟老县内的自建房（六楼一底含地下室）租赁给被告用于火锅店经营，约定年租金10万元，租期为2017年8月6日至2018年8月6日，合同最后备注了租赁期限为10年。该租赁合同系原、被告真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的规定，且合同已实际履行，该房屋租赁合同合法、真实、有效。合同履行中被告涂艳丽将2017年-2018年的租金分三次给原告支付了9万元的租金，2018年8月6日至2019年8月6日期间支付了房屋租金5万元（其中转账32000.00元，现金18000.00元），合计已经支付了租金14万元，两个年度被告尚欠原告房屋租赁费6万元。经原告催收后，被告无正当理由，未支付拖欠原告的房屋租赁费6万元。1.原告请求解除原、被告于2017年8月6日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，因被告在案件受理后至庭审终结前均未表示同意履行所欠房屋租金6万元，致使合同无法履行，故该诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持；2.原告主张被告支付拖欠房屋租赁费6万元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持；3.原告主张被告按合同约定年租金10万元的30%即3万元支付违约金的诉讼请求，因原告未提供造成实际损失的相关证据予以佐证，不符合法律规定，本院不予支持；4.原告主张被告承担逾期支付房屋占用利息的意见，被告尚欠2017年8月6日至2018年8月6日期间的房屋租赁费1万元，因原告未提供相关证据证明被告欠租金后向被告进行了催要，后又继续收取了2018年度的租金5万元，故应当认定原告同意延长被告支付2017年度租金的给付期限，故认定拖欠租金时间为2019年8月7日起计算，拖欠原告房屋租金6万元，于2019年8月7日起至被告实际给付之日止的资金占用利息，应当按照中国人民银行同期同类贷款利息承担；5.原告主张被告承担2019年8月7日至返还房屋期间的房屋租赁费，按年租金10万元的标准计算损失，以实际占用期限为准的意见，符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方于2019年10月6日在本院的组织下对租赁房屋进行了现场移交，故从2019年8月6日至2019年10月6日，实际占用房屋时间为2个月，占用租赁费计算为：年租金10万元÷12个月×2个月＝16666.00元；6.原告主张被告付清承租期间水电费的请求，被告应当在返还租赁房屋前缴纳完，但原告未提供被告拖欠水电费具体金额的相关证据，故本院不予支持。被告涂艳丽提出房屋租赁合同签订的租期为10年的意见，原告在被告出具的合同上，亲笔书写了合同期限为10年，且原告未提供相反证据予以证明，故该意见本院予以支持；被告提出已经支付完2017年至2018年度房屋租赁费的意见，因根据被告提供的证据只能证明两年合计共支付了14万元，尚欠6万元的租赁费未提供相关证据予以佐证，故该意见本院不予支持；被告以公证书提出原告于2019年8月10日停电给被告造成了实际经济损失的意见，因被告只能证明发生了损失的事实，但未提供造成实际损失的相关证据，故该意见本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告牟贵林与被告涂艳丽于2017年8月6日签订的房屋租赁合同； 二、被告涂艳丽在本判决书生效后十日内支付拖欠原告牟贵林的房屋租赁费6万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利息支付原告2019年8月7日至实际给付之日止的资金占用利息； 三、被告涂艳丽在本判决书生效后十日内给原告牟贵林支付于2019年8月7日至2019年10月6日占用房屋的租赁费16666.00元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1025.00元，由被告涂艳丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  赵国庆 二〇一九年十月八日 书记员  陈小敏 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。