广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10830号原告：刘建元，男，1974年3月7日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托诉讼代理人：罗国豪，广东中真律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆惠婷，广东中真律师事务所实习律师。被告：陈记章，男，1992年2月19日出生，汉族，住广东省惠来县。原告刘建元与被告陈记章房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人罗国豪到庭参加诉讼。被告陈记章经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建元向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年12月16日签订的编号N0：0003424《房地产买卖合同》及于2019年1月19日签订的《补充协议》；2.被告立即返还定金50000元、首付款50000元、中介服务费27740元予原告；3.被告立即赔偿100000元予原告；4.被告立即支付滞纳金（从起诉之日起至实际付清定金及首付款之日止以购房总楼价款895000元为本金按每天5‰计算）予原告；5.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年12月16日，原告（买方）与被告（卖方）、经纪方佛山市中纳锦房地产代理有限公司签订一份《房地产买卖合同》，编号为NO：0003424。就原告购买位于佛山市南海区********1座1303房交易条件协议如下：卖方是该物业之权属人，对上述该物业享有完整所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况。如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其它原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。该物业建筑面积为89.59平方米，卖方持有《房地产权证》号码为：粤（2016）佛南不动产权第XXX581号。该物业之成交价为895000元。该物业现时在抵押中，欠款额约380000元整，卖方在签署本合同后10日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用；如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。定金30000元买方必须在签署本合同当天支付给卖方，定金余款20000元买方必须在2018年12月22日前支付给卖方。《房地产买卖合同》签订后，原告按约定支付了定金50000元予被告。被告在2019年1月初以“母亲生病急需住院”为由要求原告向其支付部分首期楼款，于是原告与被告、中纳锦公司在2019年1月19日签订一份《补充协议》：原合同买方需在房管部门交易完税当天支付首期楼款给卖方，买卖双方经协商一致，买方同意在2019年1月19日提前支付部份首期楼款人民币50000元整给卖方。余下首期楼款在房管部门交易完税当天支付。卖方收到买方部份首期楼款后，需于经纪方电话或短信通知之日起三个工作日内无条件配合经纪方和买方办理上述物业过户的一切手续工作，卖方不得以任何方式推迟时间，卖方知悉并无异议。卖方保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况。如卖方因一房多卖或借款抵押等其他原因导致该物业无法办理产权登记过户手续的，卖方应在一天归还给买方定金及首期楼款共计人民币100000元，赔偿买方一切损失及赔偿买方人民币100000元违约金给买方及承担一切法律责任。如卖方未能在约定时间内归还买方的一切款项，按总楼价一天的5‰来计算滞纳金。其他条款不变，买卖双方一致同意，并无异议。原告签订合同后按约定履行义务，积极与被告联系，并多次要求被告提供资料配合经纪方和原告办理案涉物业过户的一切手续工作，被告均不予理睬，被告的行为存在严重的违约行为，严重侵犯原告的合法权利。为维护自身的合法权益，原告依据法律的有关规定，特提起本案诉讼。被告未作答辩。原告在诉讼中举证如下：1.刘建元身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。2.陈记章身份证复印件1份、广东公安人口信息查询资料原件2份，用以证明被告的诉讼主体资格。3.房地产买卖合同原件1份。4.收款证明原件2份（时间分别为：2018年12月16日、2018年12月22日）。证据3、4，用以证明原告于2018年12月16日与被告签订编号N0.0003424《房地产买卖合同》，并于当天支付定金30000元给被告的事实；原告于2018年12月22日支付定金20000元给被告的事实。5.补充协议原件1份。6.承诺书原件1份。7.收款证明原件1份（时间：2019年1月19日）。证据5-7，用以证明原告与被告于2019年1月19日签订《补充协议》及被告向原告出具了《承诺书》，原告于当天支付部分首期楼款50000元给被告。8.收款收据原件3份，用以证明原告支付中介服务费27740元。9.个人住房贷款意见书复印件1份，用以证明原告可以办理银行按揭贷款。10.（2016）佛南不动产权第XXX581号不动产权证复印件1份。11.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份。证据10、11，用以证明被告对涉讼的房屋享有所有权，双方签订的《房地产买卖合同》合法有效。12.中国建设银行个人账户支出交易明细原件2份。13.中介代理费支付承诺书原件1份。证据12、13，用以证明原告支出交易款项的转账记录。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年12月16日，原告（买方）、被告（卖方）、佛山市中纳锦房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定：被告将佛山市南海区********X1座1303房以总价895000元售予原告；原告须在签署本合同当天支付定金30000元，在2018年12月22日前支付定金余款20000元；原告应于2018年12月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付货款所需费用，被告必须提供贷款所需资料并协助原告办理按揭；经纪方已促成原、被告签订本合同，原、被告应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行，原、被告双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付，原、被告任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退，原、被告双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。同日，被告出具《收款证明》，确认收到原告承购涉讼物业之定金30000元。同日，原告向佛山市XX房地产代理有限公司出具《中介代理费支付承诺书》，载明：原告同意向佛山市中纳锦房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费20000元，该代理费将于买卖合同当天2018年12月16日前付清，逾期支付，则按每日按1%计付滞纳金直至付清之日止。该承诺书手写备注：原告于签合同当天支付50%的中介代理费，余下的费用于出同贷当天付清。2018年12月17日，佛山市XX房地产代理有限公司出具《收款收据》，确认收到原告支付的涉讼物业服务费10000元。2018年12月22日，被告出具《收款证明》，确认收到原告承购涉讼物业之定金20000元。2019年1月9日，佛山市XX按揭代理服务有限公司出具《收款收据》，确认收到原告交来的按揭服务费7740元。2019年1月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订《补充协议》，约定：原告需在房管部门交易完税当天支付首期款给被告，原、被告协商一致，原告同意在2019年1月19日提前支付部分首期楼款50000元给被告，余下首期款在房管部门交易完税当天支付；被告收到原告部分首期楼款后，需于经纪方电话或短信通知之日起三个工作日内无条件配合经纪方和原告办理上述物业过户的一切手续工作，被告不得以任何方式推迟时间，被告知悉并无异议；被告保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如被告因一房多卖或借款抵押等其他原因导致该物业无法办理产权登记过户手续的，被告应在一天内归还给原告定金及首期楼款100000元，赔偿原告一切损失，并赔偿原告100000元违约金，及承担一切法律责任，如被告未能在约定时间内归还原告的一切款项，按总楼价一天的5‰来计算滞纳金。同日，被告出具《收款证明》，确认收到原告承购涉讼物业之首付款项50000元。2019年3月11日，佛山市XX房地产代理有限公司出具《收款收据》，确认收到原告支付的涉讼物业服务费10000元。2019年3月1日，XX银行股份有限公司荔湾支行出具《个人住房贷款意向书》，载明：原告因购买涉讼房屋向该行提出贷款申请，贷款已通过该行初步审核，该行意向贷款金额为645000元，最终以借款申请人落实该行要求并认可的贷款条件后，双方签署贷款合同约定的贷款金额为准，本意向书有效期至2019年6月1日止，过期后，如需重新开立，须按该行审查程序重新审批。2019年5月14日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述涉讼房屋至庭审之日仍处于查封状态。2019年6月13日，佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋所有权人为被告，不动产权证号为粤（2016）佛南不动产权第XXX581号；2016年12月7日，涉讼房产办理抵押登记，抵押权人为平安银行股份有限公司佛山分行；2019年4月26日，涉讼房屋被广东省阳山县人民法院（2019）粤1823执保18号案件查封；2019年5月23日，涉讼房屋因本案实施财产保全被第一轮候查封【案号：（2019）粤0605执保2902号】；2019年5月29日，涉讼房屋被佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初11717号案件第二轮候查封。本院认为，原告、被告及佛山市中纳锦房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》既包含了原告与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含居间人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。被告作为卖方、房屋权属人应依诚实信用原则确保涉讼房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，现因被告原因，涉讼房屋被多个法院依法查封，被告能否消除、何时能消除涉讼房屋存在的权利限制均具有不确定性，被告未在合理期限内消除涉讼房屋存在的权利限制致涉讼房屋不具备继续交易过户的条件，其行为已构成违约，原告请求解除其与被告就位于佛山市南海区********X1座1303房的房屋买卖合同关系，合法有据，本院予以支持。关于违约责任的承担。涉讼合同因被告违约而解除，被告应承担相应的违约责任。根据《补充协议》的约定，因被告原因导致涉讼物业无法办理产权登记过户手续的，被告应一天内归还原告定金及首期款100000元，及赔偿原告一切损失及支付违约金100000元，现因被告原因涉讼房屋被查封，不具备继续交易过户的条件，原告请求被告返还首期款及定金共100000元、支付违约金100000元及赔偿按揭服务费7740元、中介费20000元，本院依法予以支持。原告主张的滞纳金实为原告向被告主张逾期付款责任，双方因涉讼房屋买卖发生争议，需经司法诉讼方能最终确定款项的支付，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘建元与被告陈记章于2018年12月16日就位于佛山市南海区********云山峰境花园云景峰1座1303房形成的房屋买卖合同关系；二、被告陈记章应于本判决发生法律效力之日起十日内返还100000元予原告刘建元；三、被告陈记章应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金100000元及赔偿按揭服务费7740元、中介费20000元予原告刘建元；四、驳回原告刘建元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费14004.66元，财产保全费1658.7元，合共15663.36元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告预交的15663.36元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吕冬娥人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇一九年十一月一日书 记 员  刘冬花