昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9653号原告：李劲东，男，1971年4月20日出生，白族，户籍地云南省昆明市五华区。原告：覃海燕，女，1982年12月2日出生，汉族，户籍登记地四川省大英县。委托代理人：王顺新，系云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：段黎明，系云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明神州天宇置业有限公司。法定代表人：陈增产，系该公司总经理。地址：云南省昆明市盘龙区。委托代理人：谢亚南，女，1992年2月18日出生，汉族，户籍登记地天津市北辰区，系该公司法务，特别授权代理。原告李劲东、覃海燕诉被告昆明神州天宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用简易程序于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告李劲东、覃海燕委托代理人王顺新、段黎明，被告昆明神州天宇置业有限公司委托代理人谢亚南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李劲东、覃海燕诉称：2014年7月17日原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记备案号KM2014071847961），约定原告购买被告开发的“天宇广场”5-D幢1-2层25号商铺，购房总价889866元，付款方式为贷款支付，首付款449866元，银行贷款440000元，交房时间为2015年10月24日。被告一直未交付涉案房屋，双方于2017年2月22日就被告逾期交房行为签订了补偿《协议书》，约定了违约金和补偿金。2018年10月10日被告将不具备使用条件的商铺交付给原告，并要求原告签订以物业服务费抵扣上述违约金的《物业服务费抵扣确认书》。现原告以被告将未达到交付条件的商铺交付给原告，以及用物业费抵扣违约金的行为侵害原告合法权益为由诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付自2015年10月24日至2015年11月23日期间违约金600元；二、被告向原告支付自2015年11月24日起至达到实际交房条件的延期交房违约金159244.8元（暂计至起诉日）；三、案件受理费由被告承担。被告昆明神州天宇置业有限公司辩称：一、原告已于2018年10月10日与被告办理了接房手续，并对房屋现状进行了验收确认，因此，逾期交房的违约金计算时间应截止至实际交房之日止，即便按原告的主张支付违约金，也应受三年诉讼时效的约束。二、被告已用物业服务费向原告冲抵过延期交房违约金，故不应再承担支付义务。2018年10月10日，原告出具《收条》明确被告三年延期交房应付违约金为9945元，即自《商品房购销合同》约定交房时间2015年10月24日起至2018年10月24日止，并载明自2018年10月10日接房后不再要求赔偿接房后延期交房违约金，因此被告不再负支付延期交房违约金的义务。三、原告诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以调整。原告诉请被告按照每月80元/平方米，支付自2015年11月24日起至达到实际交房条件的延期交房违约金总计159244.8元，该标准及金额明显显失公平，请求人民法院予以调低违约金。原告李劲东、覃海燕为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《商品房购销合同》、《合同补充协议》，共同证明原告购买被告开发的涉案商铺的事实。二、《云南省税控收款机专用发票》、《收据》、《商品房买卖合同登记备案表》，共同证明合同签订后原告按约向被告支付了全部购房款及相关税费，并已办理合同备案登记。三、《协议书》、《物业服务费抵扣确认书》、《收条》，共同证明被告因逾期交房与原告签订协议愿意作出补偿，并要求原告同意使用逾期交房违约金抵扣3年的物业服务费。四、照片，证明被告一直未拆除小区围墙，强行向原告交付完全不具备使用条件的涉案商铺。经庭审质证，被告对原告所提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据二的证明目的不予认可；对证据四的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据与本案无关。被告昆明神州天宇置业有限公司为证明其答辩意见，向法庭提交如下证据：一、业主住户资料卡，二、房屋验收记录表，共同证明原告已于2018年10月10日接房并对房屋现状进行验收确认，被告已履行交房义务。三、物业费抵扣确认书，证明原告同意以涉案商铺应交纳的物业费抵扣被告承担的逾期交房违约金。四、前期物业服务合同，证明被告物业服务公司的物业服务费收费标准为10元每月每平方米。被告补充提交证据照片，证明涉案商铺周边并无围墙遮挡，且其他商铺已对外经营，故完全具备使用条件。原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对被告所举证据一、二的真实性、关联性予以认可，对合法性及证明目的不予认可，被告采取欺骗手段将未达到交房条件和使用条件的商铺向原告进行交付；对证据三、四的真实性、合法性、关联性予以认可，但证明目的不予认可。对补充证据照片的真实性、合法性予以认可，但关联性及证明目的不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原、被告提交双方当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对真实性、合法性、关联性不予认可的原、被告所举证据照片，因照片内容仅反映涉案商铺及其周边状况，并不能佐证涉案商铺是否交接的事实，故该证据本院不予确认；被告所举证据业主住户资料卡、房屋验收记录表，虽原告否认其合法性，但该两份证据附有原告签名，其内容亦不被法律法规所禁止，本院予以确认；双方对证明目的不予认可的证据及原、被告所提交的证据《物业服务费抵扣确认书》、《收条》，本院将在综述部分结合案情一并进行阐述。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2014年7月17日原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记备案号KM2014071847961），约定原告购买被告开发的“天宇广场”5-D幢1-2层25号商铺，面积45.24平方米，购房总价889866元，付款方式为贷款支付，首付款449866元，银行贷款440000元，交房时间为2015年10月24日。因被告未按时交付涉案房屋，双方于2017年2月22日就被告逾期交房行为签订了补偿《协议书》，约定自2015年10月24日至2015年11月23日，按照每天20元/套向原告支付违约金，合计金额600元；自2015年11月23日至被告通知交房之日止，按照每月80元/平方米向原告支付补偿金，具体补偿金额按实际逾期天数计算，补偿金在被告通知原告接房时再进行支付。2018年10月10日，原告在《物业服务费抵扣确认书》上手书：“自2018年10月10日接房后不再要求赔偿接房后逾期交房违约金，之前违约金未赔偿（扣除自接房起3年物业费）”，并确认以2018年10月9日至2021年10月8日每年3315元，共计9945元物业服务费抵扣上述违约金。现原告以被告将未达到交付条件的商铺交付原告，以及用物业费抵扣违约金的行为侵害原告合法权益为由，诉至本院提出前述诉讼请求。本案争议的焦点为：被告是否逾期交房构成违约，承担违约责任；被告是否应支付至实际交房止的延期交房违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商品房购销合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方在《商品房购销合同》中约定“被告应于2015年10月24日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告”，此后，因被告未能按约向原告交付涉案房屋，双方又于2017年2月22日另行签订《协议》,约定“自2015年10月24日至2015年11月23日，按照每天20元/套向原告支付违约金，合计金额600元；自2015年11月23日至被告通知交房之日止，按照每月80元/平方米向原告支付补偿金，具体补偿金额按实际逾期天数计算，补偿金在被告通知原告接房时再进行支付”；2018年10月10日，原告分别签署了业主住户资料卡、《天宇广场前期物业服务合同》，并在《房屋验收记录表》上签名表示同意正式接收涉案房屋，结合上述《协议》内容，本院确认被告交付涉案房屋的时间为2018年10月10日，被告应按约承担自2015年10月24日至2015年11月23日按每天20元/套计算的违约金600元，自2015年11月24日至2018年10月10日按每月80元/平方米计算的补偿金（计算标准45.24平方米80元30122.771052天）126913.28元的支付责任。庭审中，原、被告均自述在2018年10月10日原告签署《物业服务费抵扣确认书》时双方已达成合意，以采取减免涉案房屋2018年10月9日至2021年10月8日每年3315元，共计9945元物业管理费的方式冲抵上述部分违约金及补偿金，但经本院向云南神州天宇物业服务有限公司询问，该公司授权代理人回复其与被告系两个不同的法律主体，原、被告之间的协商结果不能为其设定义务、减损权益，其亦明确表示对原、被告达成的以物业费冲抵违约金及补偿金的合意不予认可。在云南神州天宇物业服务有限公司否认该抵扣行为，且原、被告所提交的证据《物业服务费抵扣确认书》、《收条》上并无该物业服务公司印章或签名的情况下，本院不能确认该抵扣的真实性，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第三款“自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认”之规定，本院对双方当事人自认用物业服务费抵扣违约金及补偿金的主张不予确认，对被告认为其已经向原告履行完支付义务的辩称，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，诉讼时效的起算时间应当以权利人自知道或应当知道权利受到损害之日开始。2017年2月22日原、被告签订《协议》对被告应支付的违约金及延期交房补偿金的计算方式分别进行了明确，该协议系对原购房合同交房条款的重新约定，至此原告已知晓其享有向被告主张支付2015年10月24日至2015年11月23日600元违约金的权利，该项诉请的诉讼时效应自2017年2月22日开始起算，其并未超过法律规定的三年诉讼时效期间，关于双方约定自2015年11月23日至被告通知交房之日止按每月80元/平方米计算延期交房补偿金的条款，其载明“具体补偿金额按实际逾期天数计算，补偿金在被告通知原告接房时再进行支付”，该条款属于附条件履行条款，即被告在未向原告交付涉案房屋之前，双方并不对延期交房补偿金进行结算和支付，此时，该补偿金是一个持续增加状态不能明确原告诉权，应于2018年10月10日被告向原告实际交付涉案房屋之后才能起算原告的诉讼时效，其亦未超过法律规定时效。综上，对被告认为原告的诉请超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应承担继续向原告支付违约金及补偿金的法律责任。涉案商铺发生逾期交付后，原、被告在自愿的基础上签订了《协议》，并对逾期交房违约金及补偿金分别作出约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，合同是当事人意思表示一致的产物，也是当事人允诺在法律上的体现，双方都应当恪守契约精神履行自己的义务，这是自我负责的体现。被告自行制作《协议》并与原告就协议内容达成合意，其自身便应当严格按照《协议》内容履行义务，现被告以该协议内容显失公平为由，申请法院对每月80元/平方米的补偿金计算标准予以调整，其主张与《中华人民共和国合同法》的立法目的相悖，已违反了诚实信用原则，且补偿金也不属于法律允许调整的范围，故本院对被告的辩称不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第三款，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款，判决如下：一、被告昆明神州天宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告李劲东、覃海燕支付自2015年10月24日至2015年11月23日期间违约金600元；二、被告昆明神州天宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告李劲东、覃海燕支付自2015年11月24日起至2018年10月10日的延期交房补偿金126913.28元；三、驳回原告李劲东、覃海燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3497元，因适用简易程序减半收取1748.5元,由由原告李劲东、覃海燕承担349.7元，被告昆明神州天宇置业有限公司承担1398.8元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  秦涛二〇一九年十月三十一日书记员  陶园