湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1126民初3277号原告：刘建军，男，1970年11月18日出生，汉族，住湖北省蕲春县。原告：胡爱情，女，1975年12月15日出生，汉族，住湖北省蕲春县。共同委托诉讼代理人：柯炳潭，湖北得伟君尚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘铭，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。被告：蕲春中江置业有限公司。住所地：蕲春县李时珍大道688号。法定代表人：张吉汇，该公司主要负责人。委托诉讼代理人：曹葆振，湖北亨迪律师事务所律师。原告刘建军、胡爱情与被告蕲春中江置业有限公司（以下简称“中江置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡爱情及原告的共同委托诉讼代理人柯炳潭、刘铭，被告中江置业公司委托诉讼代理人曹葆振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军、胡爱情向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年8月30日签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原、被告于2017年8月30日签订的《委托投资经营合同》；3、判令被告立即向原告返还已付首付款200000元及资金占用利息（其中100000元自2017年8月30日、另100000元自2018年2月9日起，按照中国人民银行同期贷款利率，均计算至实际付清全部款项之日止）；4、判令被告立即向原告支付逾期办证违约金6000元；5、判令被告立即向原告支付应付未付租金（自2018年8月30日起计算至《商品房买卖合同》解除之日止）及逾期付款违约金（每日按照合同约定的年租金标准的万分之五，计算至实际付清全部款项之日止）；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款200000元购买被告开发的位于蕲春县××大道中××家居批发市场××单元Ｂ-2156房屋，2016年12月31日前交付房屋，在交付使用后120日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，否则原告有权退房并可要求被告按照已付房款的3%赔偿原告损失。同日，原告与被告签订《委托投资经营合同》，将原告购买的上述商铺委托被告经营，期限自2017年8月30日起至2032年8月29日止。合同期内，被告按约定标准向原告支付租金，逾期需按年租金的万分之五向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2017年8月30向被告支付了购房首付款100000元、于2018年2月9日支付购房尾款100000元，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款。但被告未按约定期限向原告提供办理权属登记需要的资料，导致原告无法实现办理房产证并取得房屋完整所有权的合同目的。同时，被告未按约定向原告支付委托管理的房屋租金。被告的上述行为构成根本违约，严重侵害原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。中江置业公司辩称，1、本案有两个不同的法律关系，包含商品房销售合同及委托经营合同，不能合并提起诉讼；2、被告在商品房销售合同中不存在违约。房产证的办理需买受人的配合，在实际履行中，双方已经默认了120天没有办理产权证的事实。即使被告违约，按照合同的约定，原告也不能解除合同并要求退房，而是由被告承担违约金予以补偿；3、委托投资经营的租金已抵付至2019年8月底，合同约定只有在2019年9月30日后不支付租金才存在违约行为。被告支付租金的时间和方式符合合同约定。综上，被告不存在违约行为，原告的诉请不成立，请求驳回原告的对被告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月30日，刘建军、胡爱情与中江置业公司签订《商品房买卖合同》，约定刘建军、胡爱情以支付首付款及按揭贷款付购房尾款的付款方式，以总价款200000元购买中江置业公司开发的位于蕲春县××道“××江家居批发市场”××单元××号房屋（现房），中江置业公司应当于2016年12月31日前交付房屋，在商品房交付使用后120日内，出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，违约责任约定“…买受人自行办理产权登记的，出卖人负责在完成综合验收后120日内提供需由出卖人提供的资料，如出卖人不能按时完成，按本条第2项处理”，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。同日，双方另订立《委托投资经营合同》，约定原告将购买的上述商铺委托被告统一经营管理，委托期限自2017年8月30日起至2032年8月29日止，被告按约定标准向原告支付委托经营收益，其中2017、2018、2019年度（自2017年8月30日起跨年度计算）应付税前委托经营收益均为14000元。支付方式中自2018年3月1日至2032年8月29日的委托经营收益，约定按每6个月/次向原告支付，每6个月的最后一个月中25日至30日将当季委托经营收益以划拨方式支付。逾期支付需按年租金的日万分之五向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按约定于2017年8月30日支付被告购房首付款100000元，2018年2月9日，原告支付购房尾款86000元，另以被告应支付的自2017年8月30日至2019年8月29日委托经营收益14000元款抵付，共计支付尾款100000元。原告已按合同的约定支付全部购房款。另查明，案涉房屋系现房销售，为商业性经营商铺。被告于合同签订后，即自2017年8月30日起对商铺统一经营管理。案涉房屋因消防等方面原因，被告至今完成竣工验收备案，导致涉案房屋无法办理房地产权属登记。庭审中，对原告请求解除双方签订的《委托投资经营合同》，被告表示同意，并愿意支付解除前所欠付的委托经营收益。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及《委托投资经营合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。合同当事人应当按照合同约定全面履行义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告至今未履行向产权登记机关提供办理权属登记资料的报备义务，导致原告无法取得所购房屋权属证书。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《司法解释》”）第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，被告的逾期未履行报备义务，超出了双方合同约定期限及《司法解释》规定的最迟期限，虽然双方约定的违约责任是不退房及支付违约金，但该约定并不排除原告依法享有的合同解除权，故原告主张解除与被告的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同中的约定违约金，是基于双方继续履行合同不退房，对被告延期办理报备义务所承担的违约责任方式的约定，原告在依法解除合同的同时主张被告承担上述约定违约金，不符合合同约定，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告应将原告支付的购房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。原告要求被告返还已付购房款并按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。但原告支付的购房款金额应以其实际付款金额为限，已抵付购房款的经营收益，在原告请求支付未付租金（经营收益）中一并处理。本案诉争的委托投资经营合同具有独立性，从节约诉讼资源及方便当事人的诉讼，本院对原、被告间委托投资经营合同纠纷在本案中一并处理。本案商品房买卖合同是委托经营合同签订、履行的基础，通过将规划商业用途的商铺以委托经营方式获得收益也是合同签订的目的。在商品房买卖合同被解除后，该委托经营合同暂不具有继续履行的可能，且被告在庭审中表示同意解除合同，故对原告请求解除《委托投资经营合同》，本院予以支持。对被告应支付的委托经营收益终止时间的确认，本院按照原告于2019年7月17日向本院提出解除合同之诉的事实予以确定，即本案中被告应支付的委托经营收益自2017年8月30日起计算至2019年7月17止。因双方仅约定年度标准，每月应支付的委托经营收益，本院推定以平均数计算月度收益。故被告应支付原告的经营收益总额为26250元（自2017年8月30日至2019年7月17日，14000元/年÷12月/年×22.5月，2019年7月的收益按半月计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除刘建军、胡爱情与蕲春中江置业有限公司于2017年8月30日签订的《商品房买卖合同》；二、解除刘建军、胡爱情与蕲春中江置业有限公司于2017年8月30日签订的《委托投资经营合同》；三、蕲春中江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向刘建军、胡爱情返还购房款186000元及利息（利率标准执行中国人民银行同期贷款利率，其中100000利息起算日为2017年8月30日，86000元利息起算日为2018年2月9日均计算至实际付清全部款项之日止）；四、蕲春中江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向刘建军、胡爱情支付委托经营收益26250元；五、驳回刘建军、胡爱情的其他诉讼请求。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由蕲春中江置业有限公司负担2242元，刘建军、胡爱情负担58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  宋卫东二〇一九年十月二十三日书记员  蔡晓洁