吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4124号 原告：长春睿翔物业服务有限公司，住所地吉林省长春市经开区。 法定代表人：刘杨，总经理。 委托诉讼代理人：王树武，该公司职员。 委托诉讼代理人：张秀丽，吉林富港律师事务所律师。 被告：殷洪玲，女，1985年2月5日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：李伟明，男，1980年3月10日出生，汉族，住长春市。 原告长春睿翔物业服务有限公司（以下简称“睿翔物业公司”）与被告殷洪玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告睿翔物业公司委托诉讼代理人王树武、张秀丽，被告殷洪玲委托诉讼代理人李伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 睿翔物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费11676元（2O13年1月1日起至2O18年12月31日止）；2、判令被告给付原告由于被告拖欠物业服务费产生的违约金52560元（合计金额64236元）；3、判令被告给付原告其迟延给付物业服务费同期银行贷款利息；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年被告在吉林省先行房地产开发有限公司购买长春市南关区豪苑翡翠城房屋一套，2O11年12月4日入住该小区。原告与吉林省先行房地产开发有限公司2O11年8月签订了该小区物业管理合同，吉林省先行房地产开发有限公司委托原告为该小区提供物业服务，故被告向原告交纳了入住费，并与原告签订了物业管理服务协议书。被告自2013年1月1日开始拒交物业服务费，原告多次催要物业服务费，被告均是以种种理由予以拒绝交纳。原告为被告提供24小时的物业服务（24小时的保安服务，8小时的保洁服务）原告为该小区的物业服务自该小区建立至今一直未予以间断。被告只享受原告提供的物业服务，却一直以种种理由拒绝承担交纳物业服务费的法定义务的行为原告不能予以认可。被告对原告催要物业服务费的行为一直置之不理。原告诉至人民法院。 殷洪玲答辩意见为： 一、睿翔物业公司依据《前期物业管理合同》向被告主张的物业服务费已过诉讼时效期间。2011年8月29日睿翔物业公司与吉林省先行房地产开发有限公司签订《前期物业管理合同》，约定合同履行期间为2011年9月15日至2013年9月15日，合同中睿翔物业公司承诺，业主入住一年后，小区管理达到“市优”水平，三年内达到“省优”水平，然睿翔物业公司根本没有达到合同中的承诺，对小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、小区环境卫生恶劣等情形置之不理，并存在利用电梯管理权，限制业主使用电梯、在小区内焚烧垃圾、随意堆放垃圾并长期不予处理导致发生火灾、辱骂威胁业主等严重违约、违规行为，未经业主同意私自向非小区人员销售门禁卡、外来人员随意出入小区，带来安全隐患,2011年10月交房至2012年5月期间，在收取电梯费的情况下，不开放电梯，导致业主装修期间付出了额外家具上楼费用、装修期间、物业收取装修保证金2000元等问题。在上述情况长期得不到解决的情况下，被告依据《合同法》的相关规定，认为睿翔物业公司存在严重违约行为，被告自2013年1月1日起行使先履行抗辩权，拒交物业费，合理合法。物业服务合同属于双务合同，根据《民法通则》第一百三十五条，应适用二年的诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，睿翔物业公司应当以书面形式向被告主张物业服务费。睿翔物业公司自2013年1月15日至2013年9月15日（《前期物业管理合同》终止之日）期间与之后的二年间，从未以书面催交方式向被告催交过物业服务费。睿翔物业公司未按上述法律规定向被告催缴物业服务费用，所导致的后果应由其自行负责与被告无关。 二、未与业主委员会签订《物业服务合同》无权收取物业服务费。《前期物业管理合同》履行期间，小区即已成立业主委员会。根据《物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，《前期物业管理合同》期满后，物业应当与业主委员会签订《物业服务合同》，未签署《物业服务合同》，拒绝退出的，不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。睿翔物业自《前期物业管理合同》履行期届满后，未与豪苑翡翠城的业主委员会签订过物业服务合同，故其无权向被告收取物业服务费。睿翔物业公司与吉林省先行房地产开发有限公司签订的《补充协议》，因合同具有相对性，故该《补充协议》对被告不具有法律约束力，且2013年9月小区巳成立业主委员会，吉林省先行房地产开发有限公司更无权签订该协议。2013年9月15日《前期物业管理合同》履行期届满，被告与睿翔物业公司不再具有合同关系，睿翔物业公司向被告收取2013年9月15日至2018年12月31日的物业服务费没有法律依据。 三、被告不应支付电梯费与违约金。睿翔物业公司利用电梯管理权限控制电梯卡，阻止被告及其家人使用电梯，经政府部门、社区指示仍然不发给被告电梯卡，致使被告及其家人至今无法使用电梯。因此被告认为其收取电梯费没有法律与事实上的依据。2013年9月15日《前期物业管理合同》已终止，睿翔物业公司诉请已过诉讼时效。合同终止后睿翔物业公司与被告之间不存在合同关系，故睿翔物业公司与被告之间亦不存在违约关系。退一步讲，违约金是惩罚违约的行为，被告拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，被告是行使正当的抗辩权，因此被告不应承担违约责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年被告在吉林省先行房地产开发有限公司购买长春市南关区豪苑翡翠城15栋3单元1305室的房屋，建筑面积为88.67平方米，2O11年12月4日入住该小区。2011年8月29日睿翔物业公司与吉林省先行房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，合同约定委托管理期限自本合同签订之日起至小区业主委员会选聘新的物业公司止，暂定二年（2011年9月15日至2013年9月15日）；物业管理费住宅1.3元/㎡/月，一层免电梯费，2-6层0.35/㎡/月，7-顶层0.45/㎡/月。入住后满一年，物业费每年分二次收取。每年1月份收取1-6月份费用；7月份收取7-12月份费用。逾期交纳的，从逾期之日起按照应交金额的千分之三按日交纳滞纳金。对于以上当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 双方争议其他事实，本院作出如下认定： 1、2013年，豪苑翡翠城小区成立业主委员会。业主委员会于2013年11月11日作出《关于合同到期至睿翔物业的函》，内容为：长春市睿翔物业有限责任公司与吉林省先行房地产责任有限公司签订的关于豪苑翡翠城先期物业合同已经于2013年9月15日到期。现小区业主委员会已经启动了选聘物业程序，特出函咨询贵公司是否有参与小区物业招聘。如果参与小区物业招聘请求七日内将贵公司的未来的《管理方案》和过去两年的《工作总结》交于业委会。逾期不交方案视为放弃豪苑翡翠城小区物业的选聘，请将小区的管理权交于政府以及业主委员会。至于贵公司在小区管理期间产生的费用清算问题，由业主大会选聘出的物业与贵公司进行交接。2014年1月13日，业主委员会在小区内张贴《豪苑翡翠城业委会关于物业费意见公告》，称原告服务不到位及侵占业主利益，从今天起不再产生物业服务费。针对业主委员会与睿翔物业公司之间的纠纷，2014年2月14日，长春晚报作出《物业公司拒不退出，小区被“强制服务”》的新闻报道，其中提到多数业主委员会成员希望睿翔物业公司撤离。2014年3月6日，业主委员会作出《关于睿翔物业服务有限公司撤离豪苑翡翠城小区的公告》，内容为：从2014年2月25日开始，业委会通过上门走户以及组织大家在十二栋楼前表决，全小区已经有一半以上业主同意睿翔物业服务有限公司离开小区，不再接受其强制服务，并于3月6日正式向长春市睿翔物业服务有限公司下达通知，限其退还扣留欠款，完成交接后撤离豪苑翡翠城小区。同日，制作《关于睿翔物业服务有限公司撤离豪苑翡翠城小区的通知》并交付睿翔物业公司，要求物业公司接到通知后撤离小区。以上事实，被告均已提供相关证据，虽然原告称对证据真实性无法确认，但放弃对业主委员会公章进行鉴定，且各证据与长春晚报上的新闻报道可以相互佐证，故对以上事实予以确认。 本院认为，对于双方当事人诉争焦点问题，本院评判如下： 一、原告主体资格问题。原告与小区开发商签订的《物业管理合同》其性质属于前期物业服务合同，内容亦不违反法律强制性规定，合法有效。原告据此而入驻小区提供相应物业服务。合同约定委托管理期限自合同签订之日起至小区业主委员会选聘新的物业公司止，暂定二年（2011年9月15日至2013年9月15日），小区业主委员会成立后虽作出通知要求原告撤离小区，但选聘和解聘小区物业公司的权利应当由业主大会行使，针对小区物业服务企业选聘和解聘，业主委员会的职权仅为与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，小区业主委员会无权单独作出决定解聘物业公司，且作出通知之后，并未采取诉讼等法律规定程序要求被告自小区中搬离，致使双方对前期物业服务合同是否继续履行而产生争议，合同是否终止的问题至今未能解决，原告继续为小区提供物业服务，双方并未订立新的物业服务合同，认定按照原前期物业服务合同履行各自合同义务； 二、诉讼时效问题。原告主张被告自2013年开始的物业服务费用，但就业主拖欠的物业费是否向业主催要过并未能提供证据证实，应当承担举证不能的法律责任，其主张拖欠物业费的日起，应当以向法院递交起诉状之日即2019年8月16日为其主张权利的时间。被告提出诉讼时效之抗辩，予以采纳，诉讼时效应当按照民法总则的规定计算，应为三年，故保护的物业费起算时间应为2016年8月16日。故物业费数额应当计算为：2016年8月的物业服务费应为1.3元/㎡/月*88.67㎡*16/31月=59.49元，电梯费应为0.35元/㎡/月*88.67㎡*16/31月=146.05元=16.02元。以后每月物业费应为115.27元，电梯费应为31.03元。卫生费即居民卫生服务费，该费用应由环卫部门收取，原告主张该费用，只能在取得环卫部门授权或其代业主支付后，凭发票向业主追偿，故对其主张的卫生费亦不予保护。综上，自2016年8月16日-2018年12月31日期间，被告拖欠物业费应为59.49元+115.27元/月*28月+16.02元+31.03元/月*28月=4171.91元。 三、违约问题。2014年初，业主委员会即已经在小区内张贴通知，告知业主“从今天起不再产生物业服务费”，业主据此未能交纳物业费并无不当，物业公司未能及时解决其与业主委员会之间的矛盾，亦存在过错，对物业公司主张的违约金的诉讼请求不予支持；且根据被告庭审中提交的证据，2018年12月31日前，原告在为小区提供物业服务期间，确实存在小区绿化受损、道路修缮不及时、电梯梯控升级未能与业主妥善协调时间，导致部分业主电梯有时无法乘坐等问题，违反其“向业主提供优质生活工作环境、电梯全天候运行”之合同义务，以上违约行为，给业主生活带来不便，应当承担相应违约责任，本院酌情扣减其应收物业服务费10%，被告应交纳物业服务费数额为3754.72元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、第十一条、第十五条、第二十一条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告殷洪玲于本判决生效后立即给付原告长春睿翔物业服务有限公司2016年8月16日至2018年12月31日的物业服务费3754.72元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费703元（原告已预付），由被告殷洪玲负担25元，其余678元由原告自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  赵金龙 二〇一九年十月二十五日 书记员  杨相力