淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0813民初1564号原告：洪泽鲲鹏房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区朱坝镇长江路世纪名苑小区1幢102号。诉讼代表人：高锦潮，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张亚，江苏张亚律师事务所律师。被告：刘绪梅，女，1971年4月27日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁春年，江苏典业律师事务所律师。原告洪泽鲲鹏房地产开发有限公司（以下简称鲲鹏公司）与被告刘绪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告鲲鹏公司的委托诉讼代理人张亚，被告刘绪梅的委托诉讼代理人卜巧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲲鹏公司向本院提出诉讼请求（变更后）:请求判令被告协助原告办理新城嘉园7幢403、404、502、604室、9幢601室、12幢603、102室、13幢601、604、15幢602室、18幢1、2、3、4、5、6、7、8室、19幢1、2、3、4、5、6、7、8、9室二十七套房屋商品房买卖合同网签的撤销手续，并向原告返还该二十七套房屋。事实和理由：2015年8月13日，原告向被告借款200万元用于周转，口头约定月息6分。2015年8月20日，按照被告的指示，原告通过自己的网签系统将上述二十七套房屋网签给被告。目前，原告与被告并无相互签字盖章的合同。2018年4月4日，原告被法院裁定破产清算，并决定淮安旭琳破产清算事务所有限公司为管理人。管理人于2018年5月30日向被告发出解除前述27套房屋的商品房买卖合同的通知，该通知于2018年5月31日到达被告处。遂原告依据相关法律规定起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘绪梅辩称：1.原告诉讼请求杂糅混乱，不明确而具体；2.被告并无向原告返还房屋的法定义务，2015年8月12日原、被告和案外人江苏鲲鹏建设工程有限公司签订的房屋抵工程款协议书内容真实合法有效，在协议中已经明确了被告可以自行销售抵工程款的房屋，原告需配合办理相关手续；3.本案的所有商品房买卖合同不具备合同法52条规定的合同无效的各种情形，是在完全平等自由协商的基础上订立，并对房屋户型、楼号、价款等作出具体真实的约定，当然合法有效，被告作为拥有出卖权和处分权的权利人，其备案登记行为具有准物权的公示公信效力，依法应予确认，并且协议签订在2015年8月12日，破产管理人发出通知是在2018年5月30日，而起诉是在2019年6月7日，都已超过诉讼时效；4.原告多次违背诚信，原、被告双方就款项的清偿和履行方案是合法的，在刘绪梅申请执行张连鹤、鲲鹏公司案件中，鲲鹏公司随后进入破产程序，规避债务与执行，后又欲解除合同和网签备案，涉案房屋虽目前无法过户没有物权变动的法律效力，但其履行本身不违反双方约定，更不违反法律法规强制性效力，根据公平公正原则也应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月12日，鲲鹏公司、江苏鲲鹏建设工程有限公司（以下简称鲲鹏建设公司）与刘绪梅签订《房屋抵工程款协议书》，将将其开发的新城嘉园小区18幢1-8号门面、19幢1-9号门面、7幢403室、404室、502室、604室、9幢601室、12幢102室、603室、13幢601室、604室、15幢602室共27套房抵偿工程款。同日，刘绪梅与鲲鹏公司签订《商品房买卖合同》，将上述27套房屋出售给刘绪梅，并办理了网签。2015年8月13日，鲲鹏公司的法定代表人张连鹤因经营需要向刘绪梅借款200万元并出具借条，鲲鹏公司盖章同意作为担保单位。庭审中，鲲鹏公司、刘绪梅均认可双方签订的商品房买卖合同是作为200万元借款的担保，刘绪梅并非涉案工程的实际施工人。另查明：2016年7月12日，刘绪梅向淮阴区人民法院起诉张连鹤、鲲鹏公司，要求偿还上述200万元借款。该院判决，张连鹤偿还刘绪梅借款200万元及承担相应利息，鲲鹏公司承担连带还款责任。张连鹤不服上诉于淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院），中院对还款数额调整为187.6万元，并于2017年4月28日判决张连鹤偿还刘绪梅借款187.6万元及承担相应利息，鲲鹏公司承担连带还款责任。又查明：鲲鹏公司于2018年4月4日由本院受理破产清算，2018年4月26日指定淮安旭琳破产清算事务所有限公司为管理人。鲲鹏公司管理人于2018年5月29日向被告刘绪梅发出通知，管理人决定解除与其就以上6套住宅和17间商铺订立的商品房买卖合同，刘绪梅应自收到通知书后15日内配合办理上述房产网签解除手续，如有异议应在15日内依法行使权利，逾期不主张权利也不主动配合办理房产网签解除手续的，管理人将申请人民法院强制收回上述房产。后管理人向本院提起诉讼。以上事实，有情况说明两份、商品房买卖合同、本院（2018）0813破1号民事裁定书、淮安市中级人民法院（2017）苏08民终385号民事判决书、房屋抵工程款协议书等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案原、被告虽签订了商品房买卖合同及房屋抵工程款协议书，但结合生效法律文书及本案庭审中被告的自认，原、被告双方之间签订商品房买卖合同及房屋抵工程款协议书，目的是原告担保张连鹤向被告偿还上述借款及利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，同时刘绪梅亦非涉案工程实际施工人，基于商品房买卖合同办理的网签应予撤销，故对原告要求被告协助办理涉案27套商品房买卖合同网签撤销手续的诉讼请求，本院予以支持；因鲲鹏公司并未向刘绪梅交付房屋，刘绪梅亦未实际占有房屋，其要求刘绪梅返还房屋的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。刘绪梅抗辩鲲鹏公司的诉讼请求超过诉讼时效，刘绪梅于2016年7月12日向淮阴区人民法院起诉要求张连鹤、鲲鹏公司偿还涉案200万元借款及利息，该案于2017年4月28日由淮安中院作出终审判决，且刘绪梅并未主张鲲鹏公司履行以房抵债约定，故对原告而言，其自2017年4月28日知晓其权利受到侵害，故诉讼时效应从2017年4月28日开始计算，并适用《中华人民共和国民法总则》关于三年的诉讼时效期间规定，故对被告的这一抗辩，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告刘绪梅于本判决生效之日起十五日内协助原告洪泽鲲鹏房地产开发有限公司办理新城嘉园7幢403、404、502、604室、9幢601室、12幢603、102室、13幢601、604、15幢602室、18幢1、2、3、4、5、6、7、8室、19幢1、2、3、4、5、6、7、8、9室二十七套商品房买卖合同网签撤销手续；二、驳回原告洪泽鲲鹏房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告洪泽鲲鹏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××24，收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行）预交上诉案件受理费。审 判 长  黄丛梅人民陪审员  王泽华人民陪审员  高 扬二〇一九年十月十六日法官 助理  张 谦书 记 员  沈萌萌附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。