福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1693号 原告：福建吉马商业管理有限公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田镇西坑村，统一社会信用代码913506037775285254。 法定代表人：林建国，董事长。 委托诉讼代理人：沈光华、陈秋敏，福建开度律师事务所律师。 被告：刘文辉，男，1986年8月11日出生，汉族，住湖南省新邵县，现住福建省漳州市芗城区。 原告福建吉马商业管理有限公司（以下称“吉马公司”）与被告刘文辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吉马公司的委托诉讼代理人沈光华及刘文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉马公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘文辉立即将漳州市龙文区吉马家居广场三层3001号、3078号租赁铺位腾空后完好交还吉马公司执掌；2.判令刘文辉立即支付综合管理费45540元（从2018年6月23日起至2019年3月22日止）；3.判令刘文辉支付吉马公司租赁铺位的电费296.8元和水费152元（从2018年6月23日起至2019年3月22日止）；4.判令刘文辉立即支付违约金暂计6375.6元（暂计从2018年6月23日起至2019年4月22日止），并应从2019年4月23日起，以应缴综合管理费45540元为基数，按月利率2%计算至刘文辉实际交还租赁铺位之日止；5.判令吉马公司支付刘文辉场地占用费暂计10120元（暂计从2018年6月23日起至2019年4月22日止），并应从2019年4月23日起，按月综合管理费的2倍即10120元／月计算至刘文辉实际交还租赁铺位之日止；6.判令刘文辉支付本案律师代理费4000元。事实和理由：2018年3月22日，吉马公司与刘文辉签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定：1.吉马公司将位于福建省漳州市龙文区铺位出租给刘文辉，面积为230平方米；2.租赁期限为12个月，自2018年3月23日至2019年3月22日止；3.月综合管理费为5060元，按季支付，逾期支付综合管理费的，按每日千分之三乘以逾期天数，向吉马公司支付违约金；4.租赁期间届满后，未经吉马公司书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同延续或合同续订，在占用期间支付吉马公司月综合管理费2倍的使用费，共计10120元／月；5.刘文辉未能按约定履行合同的，吉马公司有权不退还履约保证金；6.店面水费以4元／吨计算，电费以1.4元／度计算；7.刘文辉违约应承担诉讼费、律师费、保全费等实现债权的费用；8.刘文辉还需支付装修保证金、垃圾及土头清运费。 合同签订后，吉马公司依约将租赁商铺移交刘文辉使用，刘文辉于2018年3月22日支付第一季综合管理费15180元、合同保证金10000元、装修押金未依约支付综合管理费、水电费等费用。2019年1月13日，经吉马公司发律师函催告，刘文辉仍未支付欠款。截止2019年4月22日，刘文辉仍拒不将租赁铺位腾空交吉马公司，刘文辉共计拖欠吉马公司综合管理费45540元、违约金6375.6元、电费296.8元、水费152元、场地占用费10120元。综上，请求支持吉马公司的诉讼请求。 刘文辉辩称，1、吉马公司招商时承诺商场内部开启中央空调时间为早上10点至下午5点，但实际为早上11点至下午3点，后经刘文辉要求开了空调，但空调并不制冷，商场室内温度高，根本无法使用，吉马公司已违反了当时招商时的承诺；2、在刘文辉未违反装修条例的情况下，吉马公司至今仍未退装修押金；3、商铺至今未实际使用过，刘文辉已多次协商退回商铺一事，但吉马公司不退还押金，且要求支付2个月租金当违约金，导致场地无法移交。故不同意吉马公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（附当事人提交的证据目录清单），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月22日，刘文辉、吉马公司双方签订《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》载明“出租方福建吉马商业管理有限公司（甲方），承租方刘文辉（乙方）。第一条租赁标的及经营范围：甲方将位于福建省漳州市龙文区铺位（以下简称物业）出租给乙方，租赁面积为230平方米。……1.2甲方应于2018年3月23日将本合同项下的场地交付给乙方使用。1.3乙方承诺上述物业仅作为经营美容、美发贸易类。……第二条租赁期限2.1租赁期限为12个月，自2018年3月23日至2019年3月22日止。……2.3乙方在租赁期限届满后，未经甲方的同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同延期或合同续订，在占用期间乙方同意支付月综合管理费2倍的使用费给甲方，共计人民币10120元／月。甲方仍然有权依照法律程序索回租赁场所和因上述留驻所发生的一切损失和费用。第三条缴款收费标准及时间3.1综合管理费按租赁面积计算，每月每平方米为人民币22元，月综合管理费共计人民币5060元……3.2综合管理费采取先付后使用的原则，按季度支付，每次支付综合管理费应在起租月的开始前15天。……3.5店面水、电费：水电费由甲方每月统一先行垫付，乙方根据乙方计量表读表数于每月公历5日前，交给甲方财务部。其中，水费（包括基本水费、污水处理费、城市生活垃圾处理费、城市附加费和水资源费）平均单价为3.9元／吨，电费（包括基本电费和专线线损公摊）平均单价为1.4元／度。……3.6乙方逾期支付的综合管理费、物业管理费、店面水电费、市场宣传费等各项费用每日3‰乘以逾期天数，向甲方支付违约金。延期30天，甲方有权从乙方履约的合同履约保证金中扣除，并视乙方违约情况，甲方有权采取警告、停电、控货、责令退场、追究法律责任等措施，并可单方解除租赁合同，收回场地，租赁给其他商户。第四条合同履约保证金收取4.1乙方须在支付首期综合管理费、物业费等各项费用的同时，另交付合同履约保证金人民币10000元……乙方未能按约定履行本合同，甲方有权不退还履约保证金。4.2本合同终止后，乙方应将所租赁物业完整交还甲方，经甲方验收无误后办理交接手续。甲方根据办理完的交接手续在30个工作日后将保证金无息退还给乙方。第十条合同续约和终止10.2.2合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方须在租赁期满前3日内结清一切费用并将租赁场地及时交还甲方，本合同终止。乙方无论何种原因退场，均不得破坏任何装修内容，其装修内容无偿归甲方所有，如果甲方要求乙方恢复原状（包括但不限于地板、消防设施及吊顶等），乙方应遵照执行，所需费用由乙方承担。……第十一条违约责任和纠纷处理11.1.1乙方违反合同（含本合同及其附件）约定行为或者乙方无论何种原因致合同提前终止，甲方有权不退还乙方向甲方交纳的各项费用（综合管理费、物业管理费、合同履约保证金等），限乙方在3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿费用，若乙方在3日内未退场，视乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场，无需承担因此给乙方造成的任何损失。……11.1.3乙方存在违反合同约定行为或乙方无论何种原因导致合同提前终止的，则不享受甲方所给予的所有优惠条件（包括但不限于装修期），届时甲方有权追偿原先给予乙方的所有优惠款项。……11.1.5乙方因违约，应承担本合同约定的违约责任支付违约金、赔偿金，包括因诉讼产生的诉讼费、律师费、因诉讼保全支付的保函费、保全费等实现债权的费用。……备注：（1）为支持乙方经营，合同期内物业管理费给予免收取。（2）水费以期店内实际用水量按4元1吨收取。”附件1《吉马国际家居广场装修管理规定》载明“一、办理装修进场手续（含二次装修）的相关流程3、装修施工协议的签署及装修保证和其他费用的缴交。（2）装修保证金：租赁面积300平方米以下（含300平方米）交纳5000元；……10、验收合格后十五天内，商户凭《商铺装修验收合格通知单》到财务部办理装修保证金退返手续。财务部扣除商户装修过程中违反装修管理规定的相关费用及其他欠费后，将余款无息退还给商户。……” 《商铺租赁合同》签订后，刘文辉于2018年3月22日通过银行转账方式支付吉马公司第一季度（2018年3月23日至2018年6月22日）的综合管理费15180元、履约保证金10000元、装修保证金5000元及施工管理费690元，合计30870元。同时，吉马公司依约向刘文辉移交讼涉商铺，并由刘文辉在商铺交场门头立面图上签字确认。刘文辉接收讼涉商铺后，对商铺进行了装修并添置经营物品。刘文辉至今尚未支付自2018年6月23日起的综合管理费，亦未向吉马公司移交讼涉商铺。 另查明，吉马公司因本案委托律师进行处理，并支付律师服务费4000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。吉马公司与刘文辉签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”吉马公司依约向刘文辉移交讼涉房屋，刘文辉未依约缴交综合管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。 《商铺租赁合同》第三条约定，综合管理费为每月5060元，采取先付后使用的原则，按季度支付；逾期支付的综合管理费按每日3‰乘以逾期天数计付违约金。本案讼涉商铺的承租期限自2018年3月23日至2019年3月22日止，但刘文辉仅支付了2018年3月23日至2018年6月22日的综合管理费，故刘文辉尚欠吉马公司2018年6月23日至2019年3月22日共计9个月的综合管理费45540元（5060元/月×9个月=45540元）。考虑到刘文辉已承担的违约金情况及因未依约缴纳综合管理费给吉马公司造成的实际损失，本案刘文辉已向吉马公司缴纳的履约保证金10000元及装修押金5000元，吉马公司应予返还，但可予抵扣刘文辉尚欠的综合管理费，故刘文辉应支付吉马公司的综合管理费为30540元（45540元-15000元=30540元）。关于本案逾期支付综合管理费的违约金问题。因本案逾期付款的违约金约定过高，现吉马公司主动要求按月利率2%作为计算标准，合法有据，应予支持。 《商铺租赁合同》第二条约定，在租赁期限届满后，未经甲方同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同延期或合同续，在占用期间的使用费按月综合管理费2倍，共计人民币10120元/月计算。本案租赁期限届满后，刘文辉至今未向吉马公司移交讼涉商铺，现吉马公司主张刘文辉腾空并交还商铺，合法有据，应予支持。关于占用期间的使用费问题，虽合同约定按月综合管理费2倍计算，但考虑到刘文辉已无在讼涉商铺内继续经营，该约定明显超出了因刘文辉占用场地给吉马公司造成的实际损失，故占用期间的使用费应参照讼涉商铺的月综合管理费计算即按每月5060元计算。 《商铺租赁合同》第十一条约定，乙方因违约，应承担本合同约定的违约责任支付违约金、赔偿金，包括因诉讼产生的诉讼费、律师费、因诉讼保全支付的保函费、保全费等实现债权的费用。吉马公司主张刘文辉支付本案产生的律师代理费4000元，合法有据，应予支持。吉马公司主张刘文辉支付电费298.6元及水费152元，因吉马公司未举证证明代刘文辉垫付水电费的事实，故本院不予持。刘文辉关于吉马公司已违反了当时招商时的承诺的辩解意见，缺乏事实与法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、刘文辉应于本判决生效之日起10日内支付福建吉马商业管理有限公司综合管理费30540元、2018年6月23日至2019年4月22日的逾期付款违约金6375.6元及自2019年4月23日起的逾期付款违约金（以30540元为基数，自2019年4月23日起按月利率2%的标准计算至本判决指定的履行期限届满之日止）； 二、刘文辉应于本判决生效之日起10日内将漳州市龙文区吉马家广场三层3001号、3078号租赁铺位腾空并移交福建吉马商业管理有限公司； 三、刘文辉应于本判决生效之日起10日内支付福建吉马商业管理有限公司场地占用费（自2019年3月23日起按每月5060元的标准计算至本判决指定的履行期限届满之日止）； 四、刘文辉应于本判决生效之日起10日内支付福建吉马商业管理有限公司律师代理费4000元； 五、驳回福建吉马商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1462.11元，由刘文辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  苏碧恋 人民陪审员  黄艺玲 二〇一九年十月三十日 法官助理杨晓敏 书记员刘婧