广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤51民终501号上诉人（原审被告）：黄顺滨，男，1977年2月27日出生，汉族，住广东省饶平县************，公民身份证号码：445************719。委托诉讼代理人：潘桂海，广东凤江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钰仪，广东凤江律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杜惠卿，女，1963年7月30日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区**********，公民身份证号码：440************749。被上诉人（原审原告）：詹汉光，男，1959年11月29日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区**********，公民身份证号码：440************91X。原审第三人：黄顺明，男，1977年10月27日出生，汉族，住广东省饶平县***********，公民身份证号码：445************735。上诉人黄顺滨因与被上诉人杜惠卿、詹汉光、原审第三人黄顺明确认合同无效纠纷一案，不服广东省饶平县人民法院（2018）粤5122民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄顺滨上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判确认《土地楼房转让合同书》及《房屋转让付款合约书》有效。2.一审、二审诉讼费由杜惠卿、詹汉光承担。事实和理由：一审判决认定詹汉光与黄顺滨于2014年3月25日签订的《土地楼房转让合同书》及《房屋转让付款合约书》无效，是没有事实和法律依据。黄顺滨于2014年3月25日与杜惠卿、詹汉光签订《房屋转让付款合约书》和《土地楼房转让合同书》，这两份转让文书都有杜惠卿、詹汉光的签名，同时，杜惠卿、詹汉光还提供了身份证复印件。在房屋转让手续签订后，黄顺滨履行了付款手续，转让的房屋也实际交付给黄顺滨管理。黄顺滨于2018年1月22日将上述房屋转让给黄顺明，黄顺明在向黄顺滨购买房屋后进行了大面积的房屋装修和改造。对于这些房屋转让和装修的事实，杜惠卿、詹汉光都明知而没有任何的异议。杜惠卿称2014年3月25日詹汉光未经其同意，擅自将夫妻共有的位于广东省饶平县*************面二间共三层楼和后面的停车场以明显不合理低价人民币70万元转让给黄顺滨。杜惠卿的这一说法是毫无根据的。杜惠卿与詹汉光是夫妻关系，在上述房屋转让之前，他们都在该处房屋经营生意和居住生活，上述房屋自2014年3月25日转让至杜惠卿2018年起诉前已经4年多时间，杜惠卿明知而没有任何的异议，且其在房屋转让时提供身份证复印件交给黄顺滨。这些事实都证明杜惠卿提出其丈夫詹汉光擅自转让夫妻共同财产，是完全没有事实和法律依据的。综上所述，请求二审法院依法支持上诉请求，依法维护黄顺滨的合法权益。杜惠卿辩称，一审判决认定黄顺滨于2014年3月25日与詹汉光签订的《土地楼房转让合同书》及《房屋转让付款合约书》无效，是有事实法律依据的。黄顺滨于2014年3月25日与詹汉光签订《房屋转让付款合约书》和《土地楼房转让合同书》，这两份转让文书，是詹汉光、黄顺滨签名，杜惠卿全不知情。同时，杜惠卿的身份证复印件，也是詹汉光在家里偷去复印附上的。这两份文书的签名和手印请求由黄顺滨去做亲笔鉴定。黄顺滨和詹汉光2014年3月25日未经杜惠卿知情与同意私自将夫妻共同财产变卖，因为詹汉光在外面赌输钱，才以明显不合理低价转让给黄顺滨。黄顺滨称上述房屋自2014年3月25日至2018年起诉前已有四年多之久，和以前一家在这里生活经营生意，这样说法不属实，杜惠卿已离开饶平县钱东镇住汕头生活十多年了。请求二审法院维持一审判决，判决詹汉光与黄顺滨签订的《土地楼房转让合同书》及《房屋转让付款合约书》无效。詹汉光辩称，詹汉光与黄顺滨原在于2014年3月25日签订的《房屋转让付款合同书》，有铺面二间三层楼和后面停车场宽8米，长19.7米，转让价为70万元整，本约定当天先付人民币30万元整，存欠40万元分8个月付清，但他当天就只付来22万元整，就少付了8万元，后来40万元就只支付还22万元，就不再付还了，被他欠下了26万元。后来詹汉光多次到黄顺滨家里要钱，一直都要不回来了。在他家里要不了钱还遭毒打。被杜惠卿无意中听到詹汉光自言自语，经追问她才知道詹汉光将房屋财产变卖了。在2018年2月上旬时，詹汉光听知黄顺滨将楼房转让给黄顺明，就多次向黄顺明说这楼房不能买，黄顺明经多次制止无效，如今又说出高价重新装修，这与詹汉光无关。黄顺明陈述称，同意黄顺滨的上诉意见。杜惠卿向一审法院起诉请求：1.请求判决确认詹汉光与黄顺滨于2014年3月25日签订的《房屋转让付款合约书》（合同标的70万元）无效。2.确认《土地楼房转让合同书》无效（庭审中增加）。3.本案诉讼费用由詹汉光、黄顺滨承担。一审法院认定事实：位于广东省饶平县*************面二间共三层楼和后面的停车场，即位于饶平县**********的房屋，《集体土地使用证》饶集用（1999）字第00656号，用地面积94㎡，四至：东至大路、南至林改进宅、西至巷、北至杜惠卿宅，土地使用者詹汉光；《集体土地使用证》饶集用（1999）字第00656号，用地面积94㎡，四至：东至大路、南至詹汉光宅、西至巷、北至巷，土地使用者杜惠卿。各方当事人对上述房屋位置及面积没有异议。杜惠卿与詹汉光系夫妻关系。2014年3月25日，詹汉光与黄顺滨签订《土地楼房转让合同书》，詹汉光将位于饶平县*******方之珠的楼房，二间三层楼房铺面，包含后面车场，土地面积159.9平方米转让给黄顺滨，转让金额70万元。2014年3月25日，詹汉光与黄顺滨签订《房屋转让付款合约书》约定70万元的付款方式。2018年1月22日，黄顺滨与黄顺明签订了《楼房转让协议书》，将位于饶平县*******方之珠的楼房，二间三层楼房铺面，包含后面车场，土地面积159.9平方米转让给黄顺明，转让金额78万元。2018年9月3日，黄顺明申请作为第三人参加诉讼。詹汉光承认系其在《土地楼房转让合同书》甲方签名处签下“杜惠卿”三个字及捺指印，黄顺滨遂放弃对《土地楼房转让合同书》甲方签名处的字迹和指印是否为杜惠卿及詹汉光的之鉴定申请。一审法院认为：杜惠卿与詹汉光是夫妻关系。位于饶平县**********的房屋是杜惠卿与詹汉光夫妻共有财产。根据《中华人民共和国物权法》九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”和《中华人民共和国合同法》五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，詹汉光未经杜惠卿同意，擅自处分夫妻共有财产，与黄顺滨签订的《土地楼房转让合同书》及《房屋转让付款合约书》无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。……”的规定，黄顺明没有以诉讼标的提起诉讼，不是有独立请求权的第三人，但本案处理结果同其有法律上的利害关系，可申请参加诉讼。关于黄顺明申请确认其与黄顺滨签订的《楼房转让协议书》有效，申请认定位于钱东镇钱塘村东方之珠路西铺屋所有人和使用人是第三人的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”的规定，位于饶平县**********的房屋[饶集用（1999）字第00656号]的集体土地使用者没有发生变更登记，杜惠卿及詹汉光是该集体土地使用权人，故黄顺明的申请缺乏法律依据。黄顺明与黄顺滨签订的《楼房转让协议书》是另外的法律关系，可依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决：詹汉光与黄顺滨签订的《土地楼房转让合同书》及《房屋转让付款合约书》无效。案件受理费10800元，由詹汉光、黄顺滨各承担5400元，杜惠卿已先垫付，詹汉光、黄顺滨应迳付还杜惠卿。二审期间，各方当事人均没有向本院提交证据。本院经审理查明，杜惠卿与詹汉光系夫妻关系，位于广东省饶平县*************面二间共三层楼和后面的停车场系双方原共同向他人受让所得，其中铺面二间所建成的三层楼房没有房屋权属证书，但所在土地已向有关国土部门办理了《集体土地使用证》，证号分别为饶集用（1999）字第00656号，用地面积94㎡，四至：东至大路、南至林改进宅、西至巷、北至杜惠卿宅，土地使用者詹汉光；证号饶集用（1999）字第00656号，用地面积94㎡，四至：东至大路、南至詹汉光宅、西至巷、北至巷，土地使用者杜惠卿。停车场没有办理土地权属证书。2014年3月25日，詹汉光与黄顺滨协商转让位于饶平县*******方之珠的楼房二间三层楼房铺面，包含后面车场，土地面积159.9平方米给黄顺滨，转让金额为70万元。詹汉光、黄顺滨在《土地楼房转让合同书》上签名后，黄顺滨要求合同需由杜惠卿签名，詹汉光答应后将上述《土地楼房转让合同书》带走，过了一二小时后，詹汉光回来将签有“杜惠卿”名字的《土地楼房转让合同书》交给詹汉光，还交付了詹汉光及杜惠卿二人的身份证复印件。同日，詹汉光与黄顺滨签订《房屋转让付款合约书》约定70万元的付款方式。上述二份合同均有见证人黄学宏签名。2018年1月22日，黄顺滨与黄顺明签订了《楼房转让协议书》，将位于饶平县*******方之珠路西的二间三层楼房，占地面积174.8平方米转让给黄顺明，转让金额78万元。转让后该楼房黄顺明进行重新装修后入住。2018年8月8日，杜惠卿以在其不知情的情形下，詹汉光擅自处分将夫妻共有的财产转让给他人侵害了其合法权益为由，提起本案诉讼，并提出上述诉讼请求。在一审诉讼过程中，2018年9月3日，黄顺明申请作为第三人参加诉讼。詹汉光先是称不记得《土地楼房转让合同书》甲方签名处“杜惠卿”是谁所签，后承认系其在《土地楼房转让合同书》甲方签名处签下“杜惠卿”三个字及捺指印，黄顺滨遂放弃对《土地楼房转让合同书》甲方签名处的字迹和指印的鉴定申请。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议的焦点是：落款时间为2014年3月25日的《土地楼房转让合同书》及《房屋转让付款合约书》是否合法有效。经审查，《土地楼房转让合同书》虽然有詹汉光与杜惠卿二人签名，但在詹汉光承认系其签了“杜惠卿”三字及捺指印之后，黄顺滨遂放弃了对《土地楼房转让合同书》甲方签名处的字迹和指印的鉴定申请，应视为黄顺滨默认了“杜惠卿”三字及指印系詹汉光所签所捺的，由此可认定杜惠卿并没有在《土地楼房转让合同书》上签名及捺指印。《土地楼房转让合同书》及《房屋转让付款合约书》上所涉及的房屋及土地使用权属于詹汉光与杜惠卿的共同财产，詹汉光擅自将共有的房屋及土地使用权转让给黄顺滨的行为属于无权处分，但黄顺滨是有偿取得该房屋及土地使用权的，且詹汉光是以其与杜惠卿二人的名义与黄顺滨签订《土地楼房转让合同书》，黄顺滨要求需由杜惠卿共同签名时，詹汉光答应后将上述《土地楼房转让合同书》带走，过了一二小时后，詹汉光回来将签有“杜惠卿”名字的《土地楼房转让合同书》交给詹汉光，同日还交付了詹汉光及杜惠卿二人的身份证复印件，从上述事实可见，即使杜惠卿的名义及指印不是其本人所签所捺，但黄顺滨确有理由相信詹汉光与其协商并签订《土地楼房转让合同书》是经过杜惠卿同意的，黄顺滨应为善意第三人。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，杜惠卿主张《土地楼房转让合同书》及《房屋转让付款合约书》无效，本院不予支持。综上所述，黄顺滨的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省饶平县人民法院（2018）粤5122民初636号民事判决；二、驳回杜惠卿的诉讼请求。一、二审案件受理费各10800元，均由杜惠卿负担。二审案件受理费10800元已由黄顺滨预交，其不同意垫付，由本院予以退回。杜惠卿应于判决生效之日起十日内向本院缴纳二审案件受理费10800元。本判决为终审判决。审判长 杨 桦审判员 刘建荣审判员 陈 烨二〇一九年十月十四日书记员 黄雪钿