浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初5416号 原告（反诉被告）：章晓慧，女，1985年12月8日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：王学美，浙江云邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄达，浙江云邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：鲍微微，女，1962年3月13日出生汉族，住瑞安市。 被告（反诉原告）：周建荣，男，1959年10月3日出生汉族，住瑞安市。 原告章晓慧与被告鲍微微、周建荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告章晓慧及其委托诉讼代理人王学美，被告鲍微微及被告鲍微微、周建荣的委托诉讼代理人陈卫民均到庭参加诉讼。2019年6月13日，被告鲍微微、周建荣向本院提出反诉，本院依法审查后予以受理。因案情复杂，于2019年7月1日裁定转为普通程序，于2019年8月14日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）章晓慧的委托诉讼代理人王学美，被告（反诉原告）鲍微微、周建荣及其委托诉讼代理人陈卫民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告章晓慧向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖、居间合同》；2.被告鲍微微、周建荣返还原告章晓慧合同定金10万元、购房款200万元，共计210万元；3.被告鲍微微、周建荣赔偿原告章晓慧违约金42万元（按已付购房款210万元的20%计算）；4.被告鲍微微、周建荣支付原告章晓慧支出的房屋中介费13000元。事实与理由：被告鲍微微、周建荣与案外人浙江星海房地产开发有限公司（以下简称星海公司）于2017年1月13日签订一份《商品房买卖合同》，约定被告鲍微微、周建荣向星海公司购买由星海公司依法开发建设的瑞安市瑞祥新区房屋，定于2018年6月30日前交付，星海公司应于2018年9月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给被告。2018年6月1日，原、被告经瑞安市大管家房产营销策划有限公司（以下简称大管家公司）居间介绍，由被告鲍微微、周建荣以房屋实际所有权人名义向原告章晓慧出售涉案房屋，为此三方共同签订一份《房屋买卖、居间合同》，合同主要内容约定如下：1、第三条约定：房屋成交价格为245万元（含车位一个），原告于合同订立之日向被告支付定金10万元，定金最终可冲抵购房款；2、第四条约定：原告于2018年6月13日向被告支付购房款170万元，于2018年6月30日支付购房款30万元，于房屋产权过户之日支付剩余35万元；3、第五条约定：因一方违约造成协议不能履行的，由违约方承担全部中介费；4、第六条约定：涉案房屋按房开交付之日交付给乙方；5、第七条第1款约定：若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，由被告负责清理，给原告造成损失的，被告负责赔偿；6、第十一条约定：被告违约的，应向原告双倍返还定金；若出现逾期交付房屋的情形，原告不同意继续履行合同的，除定金外，被告另需向原告支付已收取的购房款的20%作为合同违约赔偿金。合同签订后，原告章晓慧严格依据合同约定向被告支付了包括定金及购房款在内的合同款210万元，并向大管家公司支付了中介费13000元。但原、被告双方于2019年3月26日一同前往办理交房及房屋过户手续时，却被告知无法办理。其原因在于，因涉案房屋所处的万和景苑存在项目违规问题，瑞安市人民政府于2019年2月25日出台（2019）第32号会议纪要，决定仅对万和景苑项目中已销售备案并已预告登记的房产先行予以不动产登记发证。因被告此前未就涉案房屋办理预告登记，故直接导致被告至今无法将涉案房屋产权过户给原告。原告购买涉案房屋的唯一目的系用于作子女入读瑞安市瑞祥实验学校的“学区房”，根据政府现有相关规定，原告子女入学的前提条件是拥有该施教区内的房屋产权。原告为此多次与星海公司协商解决，星海公司方人员则坦言涉案房屋因未办理预告登记，在政府出台相应处理意见前无法确定何时能够办理产权过户。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖、居间合同》合法有效，原告已依约履行付款义务，现被告未能向原告交付房屋及办理产权过户，根本违背了合同约定并导致原告的合同目的不能实现，原告依法有权解除合同，被告应返还原告已收取的购房款并支付违约金，原告故起诉维权。 诉讼过程中，本诉原告补充陈述：本诉被告未告知也未经本诉原告同意，与星海公司签订延期交房补充协议，擅自放弃了对星海公司追究逾期责任的权利，严重损害了本诉原告的合法权益，已构成重大违约，本诉原告有权解除双方之间的《房屋买卖、居间合同》。按照该份延期交房补充协议，每户平均计算的话赔偿金额仅为三万余元，而根据本诉被告与星海公司之间的合同约定，星海公司逾期交房，应从2018年7月1日起按本诉被告已付房款金额1607245元的日利率万分之五支付违约金，暂算至2019年4月29日星海公司通知交房时间共计272日，违约金金额为437170.64元，星海公司逾期交证，应从2017年9月30日起按被告已付房款金额1607245元的日利率万分之一支付违约金，暂算至2019年4月29日共计212日，违约金金额为34073.59元。 本诉被告鲍微微、周建荣辩称，1、本诉原告有关双方签订《房屋买卖、居间合同》及本诉原告已支付购房款210万元的事实属实。2、本诉被告对于涉案房屋未办理预告登记导致暂时无法办理不动产权属初始登记不存在过错，因涉案房屋系本诉被告向星海公司一次性全额支付购房款购买，不像按揭贷款支付购房款的购房户必然需要预告登记，且涉案房屋已于2019年4月29日办理初始登记，现登记在星海公司名下，可以办理过户登记手续，本诉被告也在收到星海公司通知办理权证的通知之后即多次催告本诉原告办理，但本诉原告一直借故推脱，现又提出解除合同；且办理过户登记所需的所有合同、发票均在本诉原告处，导致本诉被告至今未将涉案房屋过户到自己名下。3、双方在签订《房屋买卖、居间合同》的时候，中介及本诉被告就已经告知本诉原告涉案房屋可能延期交付，故约定涉案房屋于房开交付之日（如房开违约，违约金归本诉原告）交付给本诉原告。4、本诉原告称其购买房屋的目的系作为学区房使用与事实不符，因为购买当时本诉原告就称自己孩子的学区房已经落实，房开如延期交房也不影响。5、本诉被告与星海公司签订延期交房补充协议属实，但当时是中介把延期交房补充协议文本拿给本诉被告签署的，中介称其他业主都签了，本诉被告以为中介已经与本诉原告协商好了，所以没有直接与本诉原告协商。该事项没有书面告知本诉原告或经本诉原告书面同意虽然稍有瑕疵，但不构成本诉原告解除合同的条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告鲍微微、周建荣向本院提出诉讼请求：反诉被告章晓慧继续履行《房屋买卖、居间合同》，立即支付剩余房款35万元，并支付违约金（从2019年5月12日按房价245万元以日利率0.2%计算至反诉被告实际履行完毕之日止，暂算至提起反诉之日2019年6月13日为147000元）。事实与理由：2018年6月1日，反诉原告鲍微微、周建荣与反诉被告章晓慧经大管家公司居间介绍，签订了一份《房屋买卖、居间合同》，主要约定：由反诉原告鲍微微、周建荣与反诉被告章晓慧与星海公司签订的《商品房买卖合同》项下待交付的位于瑞安市瑞祥新区的房屋，涉案房屋成交价格为245万元，反诉被告应于合同签订之日支付定金10万元（定金可冲抵购房款），于2018年6月13日支付170万元，于2018年6月30日支付30万元，剩余35万元应于房屋产权过户之日支付；涉案房屋按星海公司交付之日交付给反诉被告；如出现逾期付清购房款情形的，日违约金为房屋交易金额的0.2%。 2019年4月15日，反诉被告向贵院提起诉讼，声称因反诉原告未能办理涉案房屋预告登记，导致涉案房屋不能按瑞安市人民政府于2019年2月25日出台的（2019）第32号会议纪要办理产权过户，导致其不能实现该房屋用作子女入读瑞安市瑞祥实验学校的合同目的，要求解除与反诉原告之间签订的房屋买卖合同及支付违约金等。 反诉原告于2019年4月29日收到星海公司的《办理产权通知书》后，即通过多种方式告知反诉被告，涉案房屋可办理产权登记与过户手续，要求反诉被告积极配合办理，但反诉被告先同意办证过户，后又故意推脱或反悔，拒绝继续履行合同。瑞安人民政府出台相关会议纪要导致涉案房屋办证稍有延迟，反诉原告无任何过错；反诉被告在与反诉原告签订房屋买卖合同时即明知星海公司交付可能会有延迟，且其子女已到相关学校就读，交付时间稍有一定延迟并不影响其履行合同，其声称其购买涉案房屋唯一目的是用于子女入读瑞安市瑞祥实验学校的目的是根本与事实不符的；在涉案房屋办证过户条件已成就的情况下，反诉被告经多次催告仍拒不配合办理办证过户手续及支付剩余35万元购房款的行为已严重违反房屋买卖合同约定，严重损害了反诉原告的合法权益，反诉原告故提起反诉维权。 反诉被告章晓慧辩称，1、反诉原告未能履行合同主要义务，已构成根本违约，根据合同第11条第三款约定，反诉被告有权选择是否继续履行合同。反诉被告已经在2019年4月16日提起的本诉中主张解除合同，此时房屋仍处于不可过户状态，故反诉被告不存在继续付款的义务，也不需承担任何违约金。2、反诉原告仅口头通知反诉被告过户，即认为反诉被告违约的讲法根本得不到法律支持。首先，反诉原告逾期交房的事实是客观的，即反诉原告违约的事实是不争的事实，根据双方的合同约定反诉被告即有权解除合同并要求赔偿违约金的权利。其次，反诉原告仅根据房开的通知并口头告知反诉被告过户，先不论能否过户，反诉被告已起诉法院解除合同，而反诉原告亦承认起诉时涉案房屋系不能过户的事实，而反诉被告主张解除合同要求退还购房款及违约金，根本就不需要反诉被告付35万元。最后，能否过户不是房开说了算，反诉原告根据房开的通知为证据就讲反诉被告违约显然没有道理，双方在微信上的聊天系在反诉被告起诉之后，该几组证据根本没有任何证明人，可以理解为双方协商而已。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人各方争议的证据和事实，本院认定如下： 1、本诉原告提交的证据8〔2019〕32号瑞安市人民政府专题会议纪要，拟证明涉案房屋未办理预告登记，导致无法办理产权过户。本诉被告质证称，对证据8的真实性无异议，但本诉被告系全额支付购房款，没有办理预告登记的必要性，未办理预告登记并非本诉被告过错，证据8不能证明本诉被告存在过错。本院认为，对证据8的真实性予以采信，但证据8仅能证明涉案万和景苑项目因开放商星海公司逾期开竣工问题未能取得不动产权证，为了不因星海公司与政府之间的行政关系影响购房者的合法权益，2019年1月25日副市长周晓华主持召开市政府专题会议，原则同意：对万和景苑项目已销售备案并已预告登记的房产先行予以不动产登记发证，不能证明本诉被告对涉案房屋未办理预告登记导致不能先行予以不动产登记发证的情形存在过错。 2、本诉原告提交的证据9《〈万和景苑〉延期交房补充协议书》，拟证明本诉被告与星海公司签订延期交房补充协议，擅自放弃了对星海公司追究逾期交房违约责任的权利，严重损害了本诉原告的合法权益，已构成重大违约。本诉被告质证称，对证据9的真实性无异议，但该份补充协议系中介提供，且中介称其他业主均已签署，故本诉被告也签署了该份补充协议，只是稍有瑕疵，并不构成重大违约。本院认为，对证据9的真实性予以采信，本诉被告与星海公司签订延期交房补充协议的行为是否构成对本诉原告的重大违约在本院认为部分阐述。 3、本诉被告提交的证据10情况说明，拟证明星海公司就未为本诉被告在内的等九户业主办理预告登记的情况进行说明的事实。本诉原告质证称，对证据10的三性均有异议，情况说明属证人证言，情况说明出具人应当出庭作证，且情况说明内容不符合客观事实。本院认为，证据10作为证人证言，证明出具人未到庭作证，也未在证明上签字确认，且星海公司与本案有直接利害关系，本院对证据10不予采信。 4、本诉被告提交的证据11办理产权通知书，拟证明本诉被告于2019年4月29日收到星海公司出具的办理不动产权证的通知。本院依职权调取的证据15瑞不动产函〔2019〕99号《关于万和景苑3-2-2202室不动产登记的复函》，本诉原告质证称对证据11的三性均有异议，无法证明真实性；证据15与法院发函查询的事项不相符，属于答非所问。本诉被告质证称复函内容属实。本院认为证据15系本院依职权向瑞安市自然资源和规划局出具协助查询函，瑞安市自然资源和规划局下属瑞安市不动产登记服务中心在其职权范围内就本院依职权发函查询的涉案房屋是否可以办理初始登记、可以办理初始登记的时间、是否可以过户登记至本诉原告名下作出的回复，证实涉案房屋已于2019年4月29日办理首次登记，登记权利人为星海公司，证据11中星海公司向本诉被告发出《办理产权通知书》落款时间是2019年4月29日，与证据15相符，故本院对证据11、15均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：星海公司以出让方式取得位于瑞安市瑞祥新区，Ｇ-1-3地块的建设用地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房，现定名万和景苑，并依法取得预售商品房许可证。2017年1月13日，本诉被告（反诉原告）鲍微微向星海公司购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690000003280036，备案登记号：20179700188）。合同约定：本诉被告（反诉原告）鲍微微向星海公司购买其开发的瑞安市瑞祥新区商品房，建筑面积86.22平方米，单价每平方米18641.21元，总金额1607245元。2018年6月1日，经瑞安市大管家房产营销策划有限公司居间介绍，本诉被告（反诉原告）鲍微微、周建荣将上述房屋出卖给本诉原告（反诉被告）章晓慧，并签订《房屋买卖、居间合同》（下述本合同内容中甲方为鲍微微、周建荣，乙方为章晓慧），合同约定如下：“……三、房屋的成交价格：245万元（含车位一个）。订立合同之日付定金10万元，定金在最后一次付款时冲抵购房款。……四、付款方式、期限：1.约定于2018年6月13日乙方支付甲方购房款170万元，2.约定于2018年6月30日支付甲方购房款30万元，3.剩余购房款35万元待过户之日付清。……六、上述房屋按房开交付之日（如房开违约，违约金归乙方）交付给乙方。七、甲方的权利义务：1、保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿，赔偿金额以乙方实际损失为准。2、应向乙方和丙方如实陈述该宗房屋情况，如甲方隐瞒对乙方利益产生重大影响事项，甲方需承担相应责任。……十一、违约责任：甲方违约的，甲方应在悔约之日起三日内将定金双倍返还给乙方，乙方违约的，乙方无权申请返还定金。若出现逾期交付房屋或逾期付清购房款的情形：甲乙双方同意继续履行合同，且不符合本合同第十条第二款情形的，违约责任方应向另一方支付违约金，日违约金为房屋交易金额0.2%。若甲乙双方不同意继续履行合同，除定金外，违约责任方另外向对方支付已收取（支付）的购房款的20%作为合同违约赔偿金。违约赔偿金应在责任方表示悔约的七日内支付，甲乙双方另有协议的，从其规定。……其他约定事项：1.甲方必须无条件协助乙方办理过户手续；2.甲方应在房开通知办证之日起30天内将房产证办理出来，并到不动产权过户中心办理过户手续，非甲方个人原因而延迟，和甲方无关。……”合同签订后，本诉原告（反诉被告）章晓慧分别于2018年6月2日、6月13日、7月3日支付本诉被告（反诉原告）鲍微微定金10万元、购房款170万元、购房款30万元。 2019年1月12日，星海公司与本诉被告（反诉原告）鲍微微签订《〈万和景苑〉延期交房补充协议书》（下述本协议书内容中甲方为星海公司，乙方为鲍微微），约定：鉴于乙方购买甲方开发位于瑞安市瑞祥新区房屋，因甲方工程进度滞后导致不能按合同约定的期限交房，乙方表示谅解。现甲、乙双方本着自愿、平等、诚实信用的原则，经充分协商一致达成如下协议：一、甲方承诺在2019年5月15日前完成大证办理以及无条件协助提供乙方办理产权所需的相关手续。二、甲方向乙方支付款项2000万元，作为甲方对乙方所有业主（406户，包括2号楼）的包括但不限于逾期交房、办理产权证及其他相关违约责任与入户门厅装修等等赔偿。具体支付方式为：甲方于2019年1月25日前支付200万元，剩余款项分别于2019年3月15日前支付款项600万元，于2019年4月15日前支付款项600万元，于2019年5月15日前支付款项600万元，所有款付乙方指定账户：陈学泽，6231120100006577405，温州银行瑞安莘塍支行。三、甲方上述款项是对本小区所有业主的全部赔偿，如有其它业主（不包括2号楼）通过诉讼、或其他方式向甲方索赔的，乙方承诺出面解决其他业主接受本协议，如因此产生有关费用则由乙方自愿承担，如乙方不能解决造成甲方损失（包括但不限于通过法院支付起诉方违约金）的，相关款项则在2000万中扣除。乙方理解并同意：本条的约定将对其利益产生直接影响。四、基于甲方履行上述的义务，乙方自愿放弃追究甲方自2018年6月30日至2019年5月15日前的逾期交房、办理产权证及其他相关违约责任（包括但不限于：违约金、赔偿金等）等等。五、如甲方未按期支付上述款项，逾期累计超过10日以上，违约金按每期需付款项1%计算（如第二期600万款项，逾期支付超过规定期限，按每日6万元增加违约金），已支付的款项归受乙方享有，乙方仍继续保留向甲方追究原《商品房买卖合同》逾期违约金赔偿的权利。六、甲方在2019年5月15日前未完成大证办理和提供乙方办理产权所需一切手续及资料，后续逾期违约金仍按甲乙双方签订《商品房买卖合同》履行。七、本协议为主合同不可分割的组成部分，如与合同、附件、补充协议相冲突，以本协议内容为准。八、本协议一式二份。甲、乙双方各执一份。本协议自双方签字，且乙方所有业主（不包括2号楼）在2019年1月25日前签约达到310户以上之日起生效。 2019年2月25日，瑞安市人民政府办公室印发〔2019〕32号瑞安市人民政府专题会议纪要，载明：2019年1月25日，副市长周晓华主持召开市政府专题会议，就万和景苑项目不动产权证办理、林川镇倪宅村征地补偿安置、林川镇土地整治项目区部分已建工程回购等有关问题进行协商。……现将会议形成的统一意见纪要如下：一、万和景苑项目不动产权证办理有关问题。浙江星海房地产开发有限公司于2011年5月16日通过挂牌方式取得瑞祥新区万和景苑地块（2011XG004号），批准用地面积为15099平方米（22.65亩），出让面积为15099平方米（22.65亩），计入容积率的总建筑面积≤39257平方米，容积率≤2.6，批准土地用途为住宅、商服用地，土地出让金为53720万元，成交楼面价13684元/平方米。2011年5月16日签订《国有建设用地使用权合同》（3303812011A21006），合同约定于2013年1月1日之前开工，在2016年1月1日之前竣工。该项目施工许可证核发时间为2014年11月21日，超出合同约定开工时间689天；该项目取得浙江省建设工程规划核实确认书时间为2018年10月22日，超出合同约定竣工时间1025天。目前，该项目已大部分销售，浙江星海房地产开发有限公司与购房者的买卖合同关系已成立。由于购房者系善意第三人，因开竣工问题未能取得不动产权证，影响就学、抵押等，导致多次上访。为了不因浙江星海房地产开发有限公司与政府之间的行政关系影响购房者的合法权益，且逾期开竣工问题处置到位不属于办理不动产权证的法定要求，会议原则同意：对该项目已销售备案并已预告登记的房产先行予以不动产登记发证。因涉案房屋未办理预告登记，截止起诉之日2019年4月16日尚未办理不动产权属初始登记。2019年4月29日，星海公司向本诉被告（反诉原告）鲍微微发出《办理产权通知书》，通知其涉案房屋已可以办理权属登记证书，请其于2019年4月29日8：30至16:30到公司办理结算、交付手续。收到《办理产权通知书》当天，本诉被告（反诉原告）鲍微微微信联系本诉原告（反诉被告）章晓慧，告知其已可以办理不动产权证。嗣后，本诉被告（反诉原告）鲍微微又数次通过微信、电话联系本诉原告（反诉被告）章晓慧协商有关办证事宜，因双方就本诉被告（反诉原告）是否存在违约、是否需要支付违约金无法达成一致意见而协商未果。 另查明，涉案坐落于瑞安市瑞祥新区房屋【不动产权证号：浙（2019）瑞安市不动产权第××号】系星海公司开发的房地产项目，涉案房屋已于2019年4月29日首次登记，登记权利人为星海公司。涉案房屋是市场化商品房，应先办理一手房屋买卖不动产转移登记，然后办理二手房屋买卖不动产转移登记，涉案房屋至今未转移登记至本诉被告（反诉原告）鲍微微名下。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 本案的争议焦点是原、被告之间签订的《房屋买卖、居间合同》是否已具备解除的法定条件或约定条件。本诉原告要求解除涉案《房屋买卖、居间合同》的理由主要有以下四点：一、截止起诉之日涉案房屋尚未交房，也未办理不动产权属初始登记，按本诉被告与星海公司签订的《商品房买卖合同》有关于2018年6月30日前交付买受人使用，于2018年9月30日前取得不动产权属证书交付给买受人的约定已逾期超过90日，该合同约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同；二、涉案房屋未办理不动产权属初始登记的原因是本诉被告未办理预告登记，故本诉被告存在过错；三、本诉被告与星海公司签订延期交房补充协议书，擅自放弃了对星海公司追究逾期责任的权利，严重损害了本诉原告的合法权益，已构成重大违约；四、本诉原告购买涉案房屋的唯一目的系用作子女入读瑞安市瑞祥实验学校的学区房，本诉被告逾期交付导致合同目的不能实现。针对上述四点本诉原告要求解除合同的理由，本院认为，一、本诉原告并非本诉被告与星海公司签订的《商品房买卖合同》的合同相对方，该份合同有关合同解除条件的约定不适用于本诉原、被告之间。本诉原、被告之间签订的《房屋买卖、居间合同》有关按房开交付之日（如房开违约，违约金归本诉原告）交付给本诉原告，本诉被告应在房开通知办证之日起30天内将房产证办理出来的约定，可知双方的真实意思表示即交房时间、过户时间均以房开实际交房、实际办理不动产权属证书时间起算。涉案房屋星海公司通知本诉被告交房及办理不动产权属证书的时间是2019年4月29日，被告也已在收到通知之后随即联系本诉原告，本诉被告并未违反《房屋买卖、居间合同》的交房期限、办理不动产权属证书期限的约定。二、万和景苑项目因星海公司开竣工问题未能取得不动产权证，后经瑞安市人民政府专题会议协商形成统一意见才对已销售备案并已预告登记的房产先行予以不动产登记发证。三、本诉原、被告之间签订的《房屋买卖、居间合同》中有关“按房开交付之日（如房开违约，违约金归本诉原告）交付给本诉原告”的约定，视为本诉被告将其按照《商品房买卖合同》向星海公司主张逾期交房违约责任的权利让渡给本诉原告，本诉被告与星海公司签订延期交房补充协议书，未经本诉原告同意擅自放弃了对星海公司追究逾期责任的权利，损害了本诉原告的合法权益，但并不构成根本性违约。四、本诉原告诉称购买涉案房屋的唯一目的系用作子女入读瑞安市瑞祥实验学校的学区房，未提供任何证据予以证实，而房屋买卖合同的主要合同目的即交付房屋、办理不动产权属过户登记手续，虽截止起诉之日涉案房屋尚未办理不动产权属初始登记，本院向瑞安市自然资源和规划局发函核实，涉案房屋已于2019年4月29日首次登记，登记权利人为星海公司，现为市场化商品房可自由流通买卖，现涉案房屋已具备上述合同目的。综上，对于原告要求解除涉案《房屋买卖、居间合同》的诉请无事实与法律依据，本院不予支持，原告基于解除涉案《房屋买卖、居间合同》提出的其他诉讼请求本院一并不予支持。反诉原告要求反诉被告继续履行《房屋买卖、居间合同》，立即支付剩余房款35万元并支付违约金的反诉诉请，按照双方签订的《房屋买卖、居间合同》约定，剩余购房款35万元待过户之日付清，而反诉原告至今未将涉案房屋过户登记至自己名下，过户登记至反诉被告名下的前置条件尚未成立，故本院对反诉原告的反诉诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回本诉原告章晓慧的本诉诉讼请求； 驳回反诉原告鲍微微、周建荣的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费27064元，由本诉原告章晓慧负担，反诉案件受理费8755元，由反诉原告鲍微微、周建荣承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  潘仁珠 人民陪审员  陈小新 人民陪审员  林建泉 二〇一九年十月十五日 代书 记员  涂瑞梅 附录一：本诉原告（反诉被告）章晓慧提供的证据目录 证据1：原告章晓慧身份证1份； 证据2：被告鲍微微、周建荣户籍证明各1份； 证据3：被告鲍微微、周建荣结婚登记申请书1份； 证据4：浙江星海房地产开发有限公司企业信用信息打印件1份、商品房买卖合同1份； 证据5：《房屋买卖、居间合同》1份； 证据6：购房定金收条1份、收条2份、中国农业银行转账回单1份、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单1份； 证据7：中介服务费发票1份； 证据8：〔2019〕32号瑞安市人民政府专题会议纪要复印件1份； 证据9：《〈万和景苑〉延期交房补充协议书》复印件1份。 附录二：本诉被告（反诉原告）鲍微微、周建荣提供的证据目录 证据10：情况说明1份； 证据11：办理产权通知书1份； 证据12：微信聊天截图3份； 证据13：鲍微微与章晓慧于2019年5月13日的电话录音笔录1份； 证据14：星海公司员工康红与章晓慧于2019年5月9日的电话录音笔录1份。 附录三：本院依职权调取的证据目录 证据15：瑞不动产函〔2019〕99号《关于万和景苑3-2-2202室不动产登记的复函》。 附录四：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。