北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初22082号原告：北京万航博通科技有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路46号国润商务大厦A座24层2805。法定代表人：胡锁柱，总经理。委托诉讼代理人：包钢，北京市君祥律师事务所律师。被告：北京城建弘城物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区马甸南村及4号楼二层德胜园内。法定代表人：李伟，董事长。诉讼代表人：北京城建弘城物业管理有限责任公司清算组。负责人：赵文娜。委托诉讼代理人：白小利，男，1968年8月15日出生。被告：北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司，营业场所北京市朝阳区柳芳南里甲5号1号楼1至5层1-1一层1256。负责人：王修玲，经理。委托诉讼代理人：王书军，男，1970年7月30日出生。原告北京万航博通科技有限公司（以下简称万航公司）与被告北京城建弘城物业管理有限责任公司（以下简称城建公司）、被告北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司（以下简称城建朝阳分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万航公司的委托诉讼代理人包钢，被告城建公司的清算组负责人赵文娜、委托诉讼代理人白小利，被告城建朝阳分公司的委托诉讼代理人王书军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万航公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除万航公司和城建朝阳分公司签订的《通信基站站址租赁合同》；2.判令城建公司和城建朝阳分公司共同返还租赁费117500元。事实和理由：2015年6月1日，万航公司与城建朝阳分公司签订了《通信基站站址租赁合同》，约定万航公司租赁朝阳区利泽西园小区的地址用于通信基站的建设，租赁期限为10年，期限为2015年6月1日至2025日6月1日，年租金15000元，10年租金共计15万元，万航公司依约将15万元租金交付给城建朝阳分公司，2017年6月底，某业委会以及案外公司某1公司告知万航公司，该小区已经更换了物业公司，城建朝阳分公司不再为该小区提供物业服务，亦无法为万航公司提供租赁场地，万航公司要求城建朝阳分公司返还租赁费，多次沟通未果，故万航公司诉至本院。城建公司辩称：同意解除合同，但是不同意返还租金，不是我方与万航公司签订的租赁合同，且城建朝阳分公司是非法设立的，我方已经向朝阳工商局进行了举报，但是目前还没有结果。上述合同的签订违背了正常的流程，且具体内容情况我方也不清楚，上述租赁费我方也没有收到，故我方不同意返还。城建朝阳分公司辩称：是我方与万航公司签订的租赁合同，但是不同意解除合同，按照双方合同的约定，在双方争议解决前，合同应当继续履行，不得擅自终止，现争议未解决，故不同意解除合同，也不同意返还租金。万航公司在使用租赁场地期间未缴纳电费，按照合同约定，使用期间的电费应当是万航公司负担，即使法院认为应当返还租赁费，也应当扣除对方使用期间的电费。万航公司未按照约定时间交纳电费的行为构成违约，应当承担相应的滞纳金，若法院认为应当返还租金费，还应当扣除对方应承担的滞纳金。另外，我方签订合同的情况城建公司是知情的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：城建朝阳分公司作为甲方、万航公司作为乙方签订《通信基站站址租赁合同》，约定甲方向乙方提供位于利泽西园103号楼的8平方米空间用作乙方建设无人值守的基站，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。乙方可根据基站需要安装框架或支架，甲方提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便乙方布放电源线。鉴于移动电话运营的长期性，基站用地宜采用长期租用方式，经协商，甲乙双方一致同意租用年限为十年，自2015年6月1日使用至2025年6月1日，甲方将上述基站用地及供电，地线等附属设施一并于起租日交付乙方使用。甲方保证在租赁物交付乙方使用时，合法拥有该房屋的产权或支配权，不存在影响乙方租赁使用的权属问题和纠纷，甲方保证乙方可不受干扰的按照约定用途使用租赁物，否则给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。租赁期内租金按合同约定执行，甲方不得向乙方收取除基站租金和电费以外的其他任何费用，甲方按合同收取乙方费用时，应向乙方及时提供符合国家税务规定的相应正规发票。乙方应及时向甲方支付租金，基站租金为15000元/年（该租金为本次基站租赁所需全部费用，包括但不限于物业费、楼顶平台安装天线占地费、施工配合费、电源提供费、电缆或光缆引入路由费，基站运行期间维护配合费等，不包含乙方自用电费）十年租金共计壹拾伍万元整。租金以网银或支票形式由乙方向甲方支付。双方按照1.6元/度的电费标准，一年一次结算电费（电表乙方自行安装），电费在每年6月1日前以网银或支票方式结算付清。租赁期内，如因甲方原因需对乙方所设基站进行迁移或终止合同，甲方应当乙方退还所余租金。本合同履行过程中如发生争议或意外情况，双方应协商解决，协商不成可起诉，在争议解决前，双方应继续严格履行合同，任何一方不得擅自终止合同的履行。2015年5月28日和6月15日，万航公司分两笔将十年的租金15万元通过支票形式支付给城建朝阳分公司。2017年7月16日，北京城建弘城物业管理有限公司清算组作为甲方，某业委会（以下简称某业委会）作为乙方，某1公司（以下简称某1公司）作为丙方签订《利泽西园1区物业交接备忘录》，约定，2017年7月16日甲乙丙三方就利泽西园1区房屋主体、设备设施、场地、绿化、物业用房等整体进行移交，甲乙丙三方经友好协商并达成如下协议，甲方向乙方、丙方整体移交利泽西园1区物业。凡以甲方名誉签订专项服务外包合同、各类广告合同、经营性合同、协议书等自本物业移交之日起自行终止。庭审中，城建朝阳分公司表示开始为利泽西园小区提供物业服务的是城建公司，在其成立后，实际提供物业服务的是城建朝阳分公司，并表示2017年7月16日城建公司和某业委会在未通知其的情况下签订备忘录，并将其清除出该小区，导致其无法为涉诉小区继续提供物业服务，亦无法向万航公司继续提供涉诉租赁场地。经询，万航公司表示其自2017年8月1日开始无法再使用涉案场地。庭审中，城建朝阳分公司表示不同意解除合同，也不同意返还租金，并表示按照合同约定，涉案场地的电费应当由万航公司负担，自签订合同后万航公司并未向其支付过电费，即使应当返还租金，也应当扣除万航公司应当交纳的电费，并表示国网北京市电力公司已经起诉了城建公司，要求其支付电费，且法院已经做出了由城建公司支付电费的判决。庭审中，万航公司表示其已经向新入住该小区的物业公司某1公司交纳了2015年6月1日至2017年8月1日期间的电费，并表示该期间产生的电费金额为22848元，城建公司和城建朝阳分公司对于上述期间产生的电费数额予以认可，但是城建朝阳分公司表示上述电费交给了案外公司，其并未收到，故要求在本案中将电费予以扣除。经询，城建公司不同意抵扣，表示电费应当另案解决。庭审中，城建朝阳分公司表示万航公司对于电费未按照合同约定时间支付，构成违约，应当支付滞纳金，并主张即使应当返还租金，也应当扣除滞纳金18000元。万航公司对此不予认可，表示并非恶意拖欠电费，城建朝阳分公司被要求离开利泽西园小区后，就无法联系上该公司的人员，无法交纳电费。经询，城建公司表示万航公司不需要支付滞纳金，即使退还租金也不用扣除滞纳金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。万航公司和城建朝阳分公司签订的《通信基站站址租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。万航公司按照合同约定交纳了2015年6月1日至2025年6月1日共计10年的基站租赁费用15万元，城建朝阳分公司虽然在开始时提供了租赁场地，但是自2017年7月16日起其不再继续为涉诉小区提供物业服务，亦无法继续向万航公司提供涉案场地供其租赁使用，万航公司的合同目的无法实现，其有权解除合同，故万航公司要求解除《通信基站站址租赁合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《通信基站站址租赁合同》已经解除，万航公司亦表示自2017年8月1日起无法再使用涉案场地，城建朝阳分公司在无法提供涉案场地的情况下，应当退还2017年8月1日至2025年6月1日期间的场地租赁费，万航公司要求退还租赁费117500元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于城建朝阳分公司要求从返还的租赁费中抵扣电费的抗辩意见，虽然城朝阳分公司表示未收到万航公司使用租赁场地期间的电费，但城建公司表示电费应当另行解决，城建朝阳分公司系城建公司的分支机构，在二者就电费是否应当抵扣未达成一致意见的情况下，本案对电费不宜处理，各方可另行解决。关于城建朝阳分公司要求从返还的租赁费中抵扣滞纳金18000元的抗辩意见，城建朝阳分公司表示其被强制要求从利泽西园小区撤场，万航公司并非恶意欠付电费，且双方合同中对此并未约定滞纳金，故城建朝阳分公司要求抵扣滞纳金的抗辩意见，本院不予采纳。关于万航公司要求城建公司和城建朝阳分公司共同返还租赁费的主张，城建朝阳分公司系城建公司的分支机构，按照规定，分公司的民事责任由法人承担，城建公司虽主张城建朝阳分公司系非法设立，但未提供证据加以证明，城建公司应当对城建朝阳分公司的行为承担民事责任，故万航公司要求二者共同返还租赁费，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京万航博通科技有限公司与被告北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司签订的《通信基站站址租赁合同》；二、被告北京城建弘城物业管理有限责任公司、被告北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司于本判决生效之日起七日内共同返还原告北京万航博通科技有限公司租赁费117500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元、公告费260元，由被告北京城建弘城物业管理有限责任公司、被告北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇一九年十月三十一日书记员  张 晨