福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4059号 上诉人（原审被告）：福建省四观文化传播有限公司（原名称：福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司），住所地：福建省厦门市湖里区五缘湾商业街二期A区A6幢第一层。 法定代表人：胡亚平，公司执行董事。 委托诉讼代理人：王玉杰，福建志远律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐宇东，福建志远律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市路桥五缘湾运营有限公司，住所地：福建省厦门市湖里区五缘湾运营中心1号楼10层C单元。 法定代表人：王立其，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈宣文，福建联合信实律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王红鑫，福建联合信实律师事务所实习律师。 上诉人福建省四观文化传播有限公司（以下简称四观公司）因与被上诉人厦门市路桥五缘湾运营有限公司（以下简称路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初10199号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案二审期间，路桥公司申请撤回对原一审被告大中华国际博物院有限公司（以下简称大中华公司）的起诉，本院予以准许并另行就撤诉事项作出裁定。本案现已审理终结。 四观公司上诉请求：1.撤销厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初10199号判决，驳回路桥公司的全部诉讼请求或发回重审；2.判令路桥公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉租赁房屋属临时建筑，且已超过批准年限，《房屋租赁合同》应属无效合同。根据《规划许可证》记载，案涉房屋所处“五缘湾商业街二期A、B区”为临时建筑，有效期为自2007年10月22日始计两年。案涉房屋为临时建筑且已超过批准的使用年限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。故《房屋租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。路桥公司故意隐瞒租赁房屋为临时建筑且已超过批准年限的事实，致使四观公司在承租房屋后投入大量资金，其中装修费用20153790.00元、运营成本23892550.08元、活动策划3234600.00元，合计47280940.08元。因路桥公司的过错，导致四观公司遭受巨大损失，路桥公司应当予以赔偿。因《房屋租赁合同》属无效合同，故路桥公司主张支付逾期付款违约金及解除合同的违约金没有事实及法律依据。二、在合同有效的前提下，一审法院也存在认定事实错误，路桥公司未能全面履行出租方和物业管理方义务违约在先的事实清楚、证据确实充分。路桥公司未能履行出租方义务。第一，路桥公司提供的租赁物为临时建筑，而四观公司在签订合同时并未被告知此租赁物的性质。且该租赁物本身未通过消防验收，四观公司在不知情的情况下承租后被迫自行投入大量资金完善消防设施。第二，租赁期间租赁物因2016年莫兰蒂台风灾害等原因使四观公司出现重大损害，且租赁物主体结构质量存在问题，不具备相应的防水设施，但路桥公司未依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定及合同约定履行相应的修缮义务，直接造成四观公司修缮费用损失约达80万元之多。第三，租赁期间，在2017年金砖会议前，经路桥公司指定的外立面装修工程施工中，因施工不善造成A9栋雨水管道堵塞，致大雨时发生重大漏水事件，导致四观公司馆藏价值200万元的二十七米书画巨作《百虎图》等物品受损，造成巨大损失。第四，路桥公司未能提供相应的安保服务，四观公司只能自行配备监控等安防设施并为此多投入不少费用，按约定应由路桥公司承担。第五，众所周知，厦门是白蚁多发地，租赁物极容易遭受白蚁的侵害，路桥公司作为租赁物的出租方未采取相应的防治白蚁措施，且在白蚁侵害租赁物后亦未及时采取修缮措施，四观公司只能自行投入资金对租赁物进行白蚁防范和修缮。根据《中华人民共和国合同法》的规定，路桥公司作为出租方已违约在先，未能提供“适租”租赁物，故四观公司有权行使先履行抗辩权，暂缓支付相应的租金，且无需支付任何违约金。路桥公司未能履行物业管理方义务。第一、路桥公司承诺将含案涉租赁物在内的房屋和周围园区打造成文化展览苑，这一承诺系四观公司作出缔约决定的前提和基础。但是路桥公司在交付租赁物时根本就不具备运作文化产业的基本条件，如：综合环境不佳，道路交通、停车场、公厕、绿化景观等基础设施配置不到位，四观公司入住后便面临地铁施工，周围灰尘肆虐，根本就不具备运营的基础环境。案涉租赁物不具备经营文化产业的基础条件：租赁物主体建筑结构设计不合理，未配备相应的防水设施、消防设施、路标指引标识、安全监控设施等，还长期存在白蚁侵害、“室外下大雨室内下小雨”等恶劣的客观经营条件，造成四观公司经年的巨大建设投入、修缮费用，给四观公司的经营和形象造成重大影响及损失。根据2014年12月30日湖里区五缘湾片区（文化苑）工作协调小组会议纪要精神，路桥公司应当解决道路组织混乱、标识不清、商业配套不齐全等事宜，但至今仍未能解决，导致四观公司无法正常运营。第二，根据《厦门市物业管理若干规定实施细则》第二十六条规定，以及合同约定，路桥公司应当对含租赁物内的文展苑区域履行物业管理义务，但事实上路桥公司未善尽管理义务，对公共部位、公用设施等未能进行妥善的维护，对停车场管理极度混乱。第三，路桥公司在物业管理期间，从未公开过物业服务内容与质量标准、物业服务收费标准、日常专项维修资金缴纳标准、人员名单及监督电话等重要信息，更未在显著位置设置标牌长期公示，明显违反了《厦门市物业管理若干规定实施细则》第二十五条规定的法定义务。第四，含租赁物在内的文展苑区域在租赁期间遭到地铁二号线施工的严重困扰和不便，路桥公司作为物业方理应协助各商户排除障碍，并协助四观公司向地铁建设、施工单位要求合理的经济补偿，但路桥公司并未给予任何协助，使得四观公司未得到任何补偿。第五，路桥公司向四观公司收取的水电费系按照商业标准收取，但租赁合同约定租赁物用途为文化用途，违背了合同约定，且收取的水电费用也远远超出了四观公司的水电实际用量。第六，路桥公司的保安人员在为四观公司提供安保服务时监守自盗，偷盗四观公司的自行车，未能为四观公司提供安全、放心的安保服务。路桥公司作为物业管理方未能全面、恰当履行提供物业管理服务的义务，违约在先，四观公司有权行使抗辩权，拒绝支付相应的物业综合管理服务费。四观公司以及厦门市海峡两岸文化产业交流协会（下称海峡文协）多次向市委市政府、信访局、湖里区委区政府、禾山街道办、路桥集团等众多部门反映路桥公司的不当行为，并明确告知路桥公司其违约情形得以消除之前将不予支付租金、物业管理费。但上述提及的绝大部分情形以及四观公司及海峡文协在历次反映文件中所陈述的绝大部分问题至今都未能得到解决。 路桥公司辩称：一、路桥公司已按照《房屋租赁合同》的约定尽到出租义务。路桥公司已依约向四观公司交付案涉房屋。2010年9月21日，路桥公司与大中华公司签订案涉《房屋租赁合同》，约定路桥公司将案涉房屋出租给大中华公司。2010年11月23日，路桥公司、大中华公司、四观公司共同签订一份《补充协议书》，确认以大中华公司名义与路桥公司签订的案涉《房屋租赁合同》中的承租人由大中华公司变更为四观公司，《房屋租赁合同》所有条款及大中华公司在合同中享有的权利义务自补充协议生效之日起，均整体转由四观公司继续履行，同时大中华公司应督促、确保四观公司完全履行合同约定的所有义务，并承担相应的连带责任。四观公司称系在不清楚租赁物的情况下承租案涉房屋，显然不符合常理，也并非客观事实。四观公司无法证明其主张的损失。四观公司在一审答辩时即已就相关损失提出主张，但其并无证据证明损失真实发生，一审法院对此认定正确，其在二审期间也并无新证据证明上述损失实际发生。综上，四观公司以路桥公司未提供“适租”物业主张先履行抗辩权，拒绝支付租金缺乏事实和法律基础。二、四观公司主张路桥公司作为物业管理方，未尽综合管理义务，因此有权行使先履行抗辩权，拒不支付相应的物业费缺乏事实和法律依据。路桥公司并不存在四观公司所主张的案涉租赁物存在基础设施不配套的问题。根据《房屋租赁合同》约定，四观公司已对物业进行实地考察，且自愿按照项目定位要求承租该物业，其主张案涉物业存在基础设施不配套不能成立。四观公司主张路桥公司物业管理混乱缺乏事实依据。四观公司主张路桥公司超收水电费并无根据，路桥公司系按政府相关部门的收费标准向四观公司及其他承租方收取水电费后，统一向相关部门缴纳，代收水电费系物业管理服务，四观公司主张路桥公司超收水电费无根据。四观公司无法证明路桥公司的安保人员存在监守自盗的行为。综上，四观公司的上诉请求没有事实依据，应予驳回。 路桥公司向一审法院提出诉讼请求：1.四观公司立即向路桥公司支付2016年3月1日至2017年12月3日期间拖欠的租金1028519.19元，并支付逾期付款违约金（按日3‰自各期拖欠之日起计至实际付款之日止的暂计至2017年12月1日为1101219元）；2.四观公司立即向路桥公司支付自2016年3月1日起拖欠的物业综合管理服务费（暂计至2017年11月30日为583116.24元），并支付逾期付款违约金（按日3‰自各期拖欠之日起计至实际付款之日止，暂计至2017年12月1日为545214元）；3.四观公司立即向路桥公司支付100000元违约金；4.四观公司立即向路桥公司返还位于厦门市湖里区建筑房屋；5.四观公司立即按每日3362元（4478.62㎡×11.26元／㎡／月÷30×2）的标准向路桥公司支付自2017年12月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计至2018年1月24日为117670元）；6.四观公司承担本案全部诉讼费用、保全费用、公告费；7.大中华公司为四观公司在上述债务对路桥公司的债务承担连带责任。 一审法院认定事实如下： （一）2010年9月21日，路桥公司与大中华公司签订一份编号为厦路运合（2010163）号的《房屋租赁合同》，约定路桥公司将位于福建省厦门市湖里区建筑出租给大中华公司，房屋面积为4478.62平方米（第一条第1点）；路桥公司对该物业拥有合同约定的相应的处分权，大中华公司已对该物业进行实地考察，对其综合环境现状进行充分了解，并全面了解项目文化展览业定位，且自愿按照项目定位要求承租该物业（第一条第2点）；租赁期20年自2010年9月1日起至2030年8月31日，免租期3年自2010年9月1日起至2013年8月31日，若大中华公司在免租期内社会效益较好，且对五缘文化展览业发展及片区人气提升起到较大带动作用，免租期结束后经厦门市文化局审查同意及五缘文化展览区管委会审核批准，免租期可再予以延长2年（第二条）；租金按建筑面积自2013年9月1日起计缴，2013年9月1日起至2014年8月31日止的租金标准为10元／㎡／月，自2014年9月1日起至合同期满每一合同年度均按上一年租金标准递增3%，租金按季度一缴即在每季度第一个月的五日前收取当季度全额租金，首期租金收取为租金起计当季度剩余天数租金及下一季度全额租金（第三条第1点）；大中华公司在合同签订5日内按租赁5000平方米以内10万元标准以现金或银行履约保函形式向路桥公司支付履约保证金，合同期满后若物业无缺损且大中华公司无违约，路桥公司在7个工作日内无息退还履约保证金，若因大中华公司原因造成的缺损或有违约情形，路桥公司有权将大中华公司所承担的修缮费用、违约金、赔偿金和欠缴的租金及其相关费用等自履约保证金中扣除（第三条第2点第1和2项）；大中华公司自2010年10月1日起按6.2元／平方／月的标准支付物业综合管理服务费，用水电费及其公摊费用依据当期实际发生量和政府规定单价进行交纳，收取时间以路桥公司发出的收费通知单为准（第三条第3点）；物业主体部分如非属大中华原因引起的损坏的修缮由路桥公司负责，或经路桥公司书面确认相关事宜后，可由大中华公司自行修复或委托他人修复，相关费用由路桥公司承担（第四条第2点第8项）；合同终止或解除的，大中华公司应向路桥公司交还该物业（第四条第3点第1项）；合同终止或解除后，大中华公司交清所有费用并经路桥公司验收后，凭路桥公司放行手续在15个日历日内迁出该物业，大中华公司迁出期间所发生的物业综合管理服务费、自用水电费及其公摊费用，大中华公司在实际搬迁完毕之日立即向路桥公司交清（第四条第3点第2项）；大中华公司逾期交还物业的，每逾期一天应向路桥公司支付相当于原租赁合同最后当期日租金两倍的使用费（第四条第3点第3项）；合同期满或终止或解除的，大中华公司交还物业时，大中华公司的一切装修费用，路桥公司无需给与任何补偿（第四条第3点第4项）；大中华公司有下列情况之一的，路桥公司有权解除合同……（2）逾期支付租金超过15天或逾期支付合同所约定的除租金之外的其他费用达30天以上的……路桥公司行使合同解除权的，解除合同通知书自路桥公司按大中华公司确认的地址（即签章落款中的地址）寄出之日其5个日历日后即视为合同解除（第六条第2点）；符合合同第六条第1、2、3条的约定，非违约方有权解除合同并要求违约方按相当于履约保证金总金额的标准支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失，若大中华公司违反合同条款中第六条第1、2点的约定，在收到路桥公司的房屋收回书面通知后，路桥公司有权停止对大中华公司的水电供应，大中华公司应在15个日历日内撤离经营场所，路桥公司有权对房屋另行招租（第七条第1点）；大中华公司如逾期交纳合同所约定的所有费用的，除应足额补交相应费用外，每逾期一日应按其逾期总金额的3‰交纳滞纳金（第七条第2点）；以上违约金（即第七条第1-3点）路桥公司有权无需经大中华公司同意而直接从履约保证金中扣除，履约保证金不足以弥补经济损失的，大中华公司还应赔偿经济损失（第七条第4点）；双方对合同有争议的，任何一方有权依法向物业所在地人民法院起诉（第八条第2点）；双方可以按照合同规定原则签订补充合同，补充合同与本合同具有同等效力（第八条第3点）。《房屋租赁合同》还对房屋交付、改造修缮、物业管理内容、双方权利义务、合同终止与解除等其他内容进行了约定。合同签订后，路桥公司和大中华公司开始依约履行合同。其中，四观公司辩称的房屋租赁合同第四条第4点即为物业管理内容的约定。 （二）四观公司原名称厦门九朝汇宝文化传播有限公司，于2012年7月3日变更为厦门九朝汇宝文化传播集团有限公司，于2014年2月13日变更为福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司。2010年11月23日，路桥公司与四观公司、大中华公司签订一份编号为厦路运合（2010218）号的《补充协议书》。各方在补充协议中确认大中华公司在签订上述《房屋租赁合同》时尚未在大陆注册成立经营实体，故以大中华公司名义与路桥公司签订合同，现大中华公司已在讼争房屋注册成立四观公司，为了三方日后工作往来和实务操作，约定《房屋租赁合同》中的承租人由大中华公司变更为四观公司，《房屋租赁合同》所有条款及大中华公司原所享有的权利和应承担责任自补充协议生效之日起，均整体转由四观公司继续履行，同时大中华公司应督促、确保四观公司完全履行合同约定的所有义务，并承担相应的连带责任。2011年2月28日，四观公司以提交银行履约保函方式向路桥公司提供履约保证金。此后，四观公司因两次名称变更于2013年2月17日、2014年10月30日分别签订编号为厦路运合（2013015）号的《补充协议书》、编号为厦路运合（2014142）号的《补充协议书》，重新确认四观公司继续履行《房屋租赁合同》项下权利义务。 （三）上述《房屋租赁合同》和《补充协议书》签订后，四观公司自2016年3月1日起的租金和物业综合管理服务费未如期支付。其中，路桥公司向四观公司出具了2016年3月至2017年11月期间关于物业综合管理服务费的收费通知单，2016年3月的通知单于2016年3月7日通知并载明7日内付款，2016年4月通知单于2016年4月12日通知并载明7日内付款，2016年5月至2016年11月期间的通知单均载明当月25日前付款，上述通知单均还载明逾期按日3‰收取滞纳金。2016年10月26日，路桥公司向四观公司邮寄一份关于立即支付拖欠费用的通知函，要求四观公司收到通知函五个工作日内支付自2016年3月1日起拖欠的租金、物业综合管理服务费，否则其将采取措施直至收回欠款，并保留解除合同、收回房屋的权利，以及追索带来的经济损失。2017年3月28日，路桥公司委托律师向四观公司邮寄一份律师函，要求四观公司在2017年3月31日前支付自2016年3月1日起拖欠的租金、物业综合管理服务费，否则其将通过要求四观公司支付违约金、停水停电、解除合同及提起诉讼等途径维权。2017年8月8日，路桥公司又向四观公司邮寄一份关于立即支付拖欠费用的通知函，要求四观公司收到通知函五个日历日内支付自2016年3月1日起拖欠的租金、物业综合管理服务费，否则其将通过停水、取消停车免费、解除合同等途径维权直至收回欠款及房屋，并保留追索滞纳金及追索带来的经济损失。2017年12月1日，路桥公司通过补充协议签订的地址向四观公司邮寄一份《解除合同通知函》，基于四观公司拖欠租金等费用，要求解除讼争《房屋租赁合同》，要求四观公司于2017年12月15日前迁出讼争租赁房屋并支付尚欠全部费用。四观公司于2017年12月4日签收该《解除合同通知函》。 （四）诉讼过程中，路桥公司还提供了一份厦门市土地开发总公司与厦门市路桥建设集团有限公司、厦门市五缘湾片区开发建设总指挥部、厦门市财政局于2009年6月4日签订的《协议书》，一份厦门市土地开发总公司于2012年5月30日出具给厦门路桥建设集团有限公司的《关于五缘湾特色商业街经营管理事项的复函》，和一份厦门路桥建设集团有限公司于2012年5月30日出具给路桥公司的《关于五缘湾特色商业街（一、二期）经营管理授权的批复》，以此证明路桥公司对讼争租赁房屋享有经营管理权，有权对外出租，其诉讼主体适格。四观公司对该组证据的真实性予以认可，但对路桥公司的证明内容不予认可。 （五）诉讼过程中，1、四观公司提供一组2016年4月15日海峡文协出具给厦门市人民政府《关于妥善解决地铁2号线五缘湾南站和五缘湾站的施工问题的函》、2016年4月15日海峡文协出具给厦门市人民政府《关于五缘湾文化展览苑片区发展现状的函》、2016年5月11日海峡文协出具给路桥公司《关于五缘湾文化展览存在问题的意见函》、2016年8月3日海峡文协出具给路桥公司《关于再次要求对五缘湾文化展览存在问题进行整改暨减免费用的意见函》、2016年8月29日海峡文协出具给厦门市人民政府《关于妥善解决“五缘湾文化展览苑”运营障碍的反映材料》，以此证明海峡文协多次向路桥公司、厦门市人民政府反映因地铁2号线路修缮，路桥公司不作为的行为、管理混乱的行为等问题导致五缘湾文化展览出现了严重的经营发展问题；提供一份2016年8月3日海峡文协出具给厦门市委书记、市长《关于紧急要求恢复供电等事宜的联名反映函》，以此证明由于路桥公司擅自停水停电的行为严重影响数业主的正常经营，为此海峡文协向市委市政反映并要求整改路桥物业管理缺位等情况；提供一组2016年9月28日海峡文协出具给路桥公司《关于减免租金的申请书》，2016年12月30日海峡文协出具给路桥公司《关于尽快消除地铁施工造成的运营障碍暨合理经济补偿的申请书》，2017年3月30日海峡文协出具给厦门市人民政府《关于妥善解决金砖外改造等施工造成会员单位停业损失的函》，以此证明由于地铁修建等问题造成案涉房屋所在的文化展览片区的运营障碍，海峡文协多次反映并要求减少租金或补偿损失，但是路桥公司未能协助海峡文协会员单位排除障碍的事实。路桥公司对上述证据的真实性、合法性均不予认可，称其未见过上述证据，也没有其他证据辅助证明已送达路桥公司或相关部门。2、四观公司还提供一份关于遭受台风“莫兰蒂”的《台风损失情况汇报》，以此证明2016年9月15日，讼争房屋所在区域受台风莫兰蒂的影响，出现重大损害，但是路桥公司一直未进行修缮的事实。路桥公司以该证据没有原始载体供核对为由对该证据的真实性不予认可。3、四观公司又提供一组2016年10月25日海峡文协出具给厦门市信访局《关于尽快督促路桥集团出面解决信访事项的反映材料》，2016年10月31日海峡文协出具给厦门市信访局《关于督促路桥集团解决信访事项的反映材料》，2017年4月11日厦门市信访局出具的关于王丽等10人2017年4月5日来访的《信访事项受理告知单》，2017年5月25日厦门市地铁办《信访事项受理告知书》，2016年12月26日海峡文协出具给路桥公司《关于对信访事项给予书面答复的申请书》，海峡文协出具给路桥公司《关于对的回复》，以此证明海峡文协多次向厦门市信访局反映，要求督促路桥公司解决讼争房屋所在片区存在的相关问题，但是路桥公司一直未予理会并未协商解决。路桥公司对2017年4月11日厦门市信访局出具的关于王丽等10人2017年4月5日来访的《信访事项受理告知单》，2017年5月25日厦门市地铁办《信访事项受理告知书》的表面真实性予以认可，但对其他证据真实性不予认可，称其未见过这些材料。其中，2017年4月11日厦门市信访局出具的关于王丽等10人2017年4月5日来访的《信访事项受理告知单》载有因地铁施工和文展苑外立面改造对经营造成影响，要求赔偿停产停业损失；以及要求路桥公司履行出租方和物业管理方管理单位义务，在一定期限内作出改进、完善和理赔方案等信访内容。4、四观公司再提供一组2017年3月3日海峡文协出具给路桥公司《关于暴雨致损进行补偿的反映材料》、受损照片，以此证明因配合金砖会议对市容的改造，在施工中，路桥公司未能履行相应的管理义务导致水倒灌并致使四观公司馆内《白虎图》损坏的事实。路桥公司对反映材料真实性不予认可，称其未见过该材料；对受损照片真实性不予认可，称其没有原始载体。5、四观公司另提供一份2017年5月12日海峡文协出具给厦门市国资委的《关于举报厦门路桥五缘湾运营有限公司违法违规行为的反映材料》，以此证明海峡文协向厦门市国资委反应路桥公司对文展苑区域管理过程中存在诸多的违法违规情形。路桥公司称该证据的真实性、合法性无法判断，所载内容与本案无关。 一审法院认为，路桥公司与大中华公司签订的《房屋租赁合同》，与大中华公司、四观公司签订的《补充协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。经与路桥公司补充协议，《房屋租赁合同》中大中华公司的权利义务依约由四观公司承继。四观公司作为《房屋租赁合同》的最终履行主体，其与路桥公司应按合同约定确实履行自身义务。（一）合同解除效力认定。四观公司提供的以海峡文协名义出具给相关部门、人员和路桥公司的反映材料，因路桥公司对其真实性不予认可，而四观公司未能提供足够的证据证明该组反映材料的真实来源，亦未提供证据佐证材料中所反映事项的真实性，故对以海峡文协名义出具的材料拟证明路桥公司存在违反《房屋租赁合同》义务的事实，法院不予认定。而厦门市信访局出具的《信访事项受理告知单》和厦门市地铁办出具的《信访事项受理告知书》能证明相关部门受理的相关信访事项，不能证明路桥公司存在违反《房屋租赁合同》义务的事实。至于四观公司提供的遭受台风“莫兰蒂”的《台风损失情况汇报》、水倒灌致使《白虎图》受损照片，因没有原始载体供核对，无法佐证其真实性，亦不足以证明路桥公司未能履行相应的管理义务。故，四观公司和大中华公司辩称的其有诸多合法合理暂缓支付租金及物业综合管理服务费事由，依据不足，法院不予采纳。四观公司自2016年3月未再向路桥公司支付租金和物业综合管理服务费，违约事实明显，其应承担相应的违约责任。四观公司于2017年12月4日签收了路桥公司出具的《解除合同通知函》后，未在合理期限内提出异议，路桥公司的该解除行为合法有效，双方的房屋租赁合同关系自此解除。合同解除后，路桥公司有权要求四观公司返还租赁房屋，支付未付租金、物业综合管理服务费并承担相应的违约责任。（二）租金认定。租赁合同约定房屋面积为4478.62平方米，租金按建筑面积自2013年9月1日起计缴，2013年9月1日起至2014年8月31日止的租金标准为10元／㎡／月，自2014年9月1日起至合同期满每一合同年度均按上一年租金标准递增3%。故2015年9月至2016年8月每月租金应为4478.62＊10＊（1＋3%）＊（1＋3%）＝47513.68元，2016年9月至2017年8月每月租金应为47513.68＊（1＋3%）＝48939.09元，2017年9月至2018年8月每月租金应为48939.09＊（1＋3%）＝50407.26元。租赁合同还约定，租金按季度一缴即在每季度第一个月的五日前收取当季度全额租金，首期租金收取为租金起计当季度剩余天数租金及下一季度全额租金。故2016年3月1日至2017年12月3日期间的未付租金应按自然季度分别于当季度第一个月的5日前支付，即2016年3月的租金47513.68元应于2016年1月5日前支付，2016年4月至2016年6月的租金142541.04元应于2016年4月5日前支付，2016年7月至2016年9月的租金143966.45元应于2016年7月5日前支付，2016年10月至2016年12月的租金146817.27元应于2016年10月5日前支付，2017年1月至2017年3月的租金146817.27元应于2017年1月5日前支付，2017年4月至2017年6月的租金146817.27元应于2017年4月5日前支付，2017年7月至2017年9月的租金148285.44元应于2017年7月5日前支付，2017年10月至2017年12月3日的租金105692.64元［50407.26＊（2＋3／31）］应于2017年1月5日前支付，以上2016年3月1日至2017年12月3日期间的未付租金合计1028451.06元。四观公司逾期付款，其依约应向路桥公司承担违约责任，即支付违约金。四观公司抗辩违约金计算标准过高，法院依法调整按年利率24%计算。（三）物业综合管理服务费认定。租赁合同约定自2010年10月1日起按6.2元／平方／月的标准收取物业综合管理服务费，收取时间以路桥公司发出的收费通知单为准。而路桥公司2016年3月至2017年11月期间物业综合管理服务费出具的收费通知单，分别为2016年3月于2016年3月7日通知并载明7日内付款，2016年4月于2016年4月12日通知并载明7日内付款，2016年5月至2016年11月期间的通知单均载明当月25日前付款。故四观公司应于2016年3月14日前支付2016年3月的物业综合管理服务费，于2016年4月19日前支付2016年4月的物业综合管理服务费，于2016年5月至2016年11月期间的每月25日前支付当月的物业综合管理服务费，每月的物业综合管理服务费为27767.44元。2016年3月至2017年11月的物业综合管理服务费合计为583116.24元。四观公司逾期付款，其依约应向路桥公司承担违约责任，即支付违约金。四观公司抗辩违约金计算标准过高，法院依法调整按年利率24%计算。而2016年12月份以后的综合物业管理服务费，应按月27767.44元计至四观公司实际返还租赁房屋之日止。（四）房屋占用费认定。依据合同约定，四观公司逾期交还物业的，每逾期一天应向路桥公司支付相当于原租赁合同最后当期日租金两倍的使用费。故四观公司应按日3360.48元（50407.26／30＊2）支付房屋占用费，并自路桥公司请求的2017年12月20日起计至腾退讼争租赁房屋之日止。（五）合同解除违约金的认定。案涉房屋租赁合同的解除，系因四观公司未能依约如期支付房屋租金和物业综合管理服务费所致。依据约定，非违约方解除合同有权要求违约方按相当于履约保证金总金额的标准支付违约金。故路桥公司请求四观公司支付合同解除的违约金100000元，法院予以支持。（六）担保责任认定。大中华公司自愿为四观公司本案的债务提供连带责任保证，其应对四观公司的上述债务承担连带清偿责任。（七）其他事项认定。关于履约保证金，四观公司以银行保函形式履行并未实际支付，故四观公司请求予以抵扣，法院不予支持。上述违约金均为不同事项的违约责任的负担，不存在四观公司、大中华公司辩称的重复计算问题。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司腾退福建省厦门市湖里区建筑房屋；二、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付2016年3月1日至2017年12月3日的租金1028451.06元及其违约金（2016年3月租金47513.68元的违约金自2016年1月6日起算，2016年4月至2016年6月租金142541.04元的违约金自2016年4月6日起算，2016年7月至2016年9月租金143966.45元的违约金自2016年7月6日起算，2016年10月至2016年12月租金146817.27元的违约金自2016年10月6日起算，2017年1月至2017年3月租金146817.27元的违约金自2017年1月6日起算，2017年4月至2017年6月租金146817.27元的违约金自2017年4月6日起算，2017年7月至2017年9月租金148285.44元的违约金自2017年7月6日起算，2017年10月至2017年12月3日租金105692.64元的违约金自2017年1月6日起算，均按年利率24%计至实际付款之日止）；三、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付2016年3月至2017年11月的物业综合管理服务费合计为583116.24元及其违约金（2016年3月物业综合管理服务费27767.44元的违约金自2016年3月15日起计，2016年4月物业综合管理服务费27767.44元的违约金自2016年4月20日起计，2016年5月至2016年11月期间每月物业综合管理服务费的违约金以27767.44元为基数自当月26日起计，均按年利率24%计至实际付款之日止）；四、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付2017年12月至租赁房屋实际腾退之日止的物业综合管理服务费（每月按27767.44元计至实际腾退房屋之日止）；五、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付合同解除的违约金100000元；六、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付房屋占有使用费（按日3360.48元自2017年12月20日起计至腾退房屋之日止）；七、大中华国际博物院有限公司对福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司的上述债务负连带清偿责任；八、驳回厦门市路桥五缘湾运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34606元，由福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司负担（大中华国际博物院有限公司负连带缴交责任）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。 四观公司提交一份《建设工程规划许可证》复印件，用以证明案涉房屋为临时建筑，有效期自2007年10月22日始计两年，现已超过批准的使用年限，依法案涉《房屋租赁合同》应为无效合同。路桥公司对四观公司提交的证据真实性不予确认，但确认案涉房屋为在收储土地上建设的临时建筑，建设单位为厦门市土地开发总公司，使用期限有经延长。 路桥公司举证四份证据：证据1.《厦门市人民政府关于五缘湾特色商业街二期建设用地调整土地使用期限的批复》[厦府第（2009）154号]；证据2.《关于五缘湾商业街二期文化展览产业发展有关问题的会议纪要》[（2010）119号]。证据1、证据2用以证明截至当前，租赁年期未超过土地使用年限，所签订的租赁合同合法有效。证据3.协议书；证据4.《厦门市财政局证明》（复印件）。证据3、证据4用以证明案涉土地的性质为政府收储土地，并非临时用地，建设房屋对外出租系政府对收储土地的临时利用。四观公司对证据1、证据2的真实性无异议，但认为，建设用地使用年限延长的审批部门应当是土地行政管理部门而不是市政府，该批复不具有延长土地期限的效力，会议纪要是行政机关公文的一种，是记载和传达行政机关会议情况和议定事项的一种文书，不能代替法律、行政法规要求的程序文件，建设工程的性质及使用年限变更应当符合法律规定的条件及严格按照相关程序规定，并在建设工程规划许可证上作相应变更，会议纪要不具有代替建设工程规划许可证的功能；对证据3的真实性无异议，但认为该协议约定的租赁期限仅到2019年2月4日，而讼争《房屋租赁合同》的期限是到2030年8月31日，超过土地开发总公司授权管理的期限11年多；对证据4的真实性不予认可，理由是该证据系复印件，且财政局无任何职责可以确定土地的性质。 本院对四观公司举证的《建设工程规划许可证》复印件及路桥公司举证的《厦门市人民政府关于五缘湾特色商业街二期建设用地调整土地使用期限的批复》、《关于五缘湾商业街二期文化展览产业发展有关问题的会议纪要》、协议书的真实性予以确认，该部分证据可作为认定案件事实的依据，对路桥公司举证的《厦门市财政局证明》复印件不予采信。 根据当事人在二审期间所举证据，本院补充查明以下事实：讼争《房屋租赁合同》项下的商业建筑系临时建筑，建筑用地为厦门市土地开发总公司收储的土地，该临时建筑于2007年10月22日取得建设工程规划许可证。2009年3月25日，厦门市人民政府批复同意该临时建筑所在的五缘湾商业街二期项目的土地使用年限调整为10年（自批复之日起算），房屋出租收入金额上缴财政。2010年7月7日，厦门市召集包括市规划局、市国土房产局、市土总等单位开会并形成一份《关于五缘湾商业街二期文化展览产业发展有关问题的会议纪要》，内载会议同意五缘湾商业街二期项目的土地使用年限延长至20年。 2019年8月30日,厦门市市场监督管理局准予福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司名称变更为福建省四观文化传播有限公司，法定代表人变更为胡亚平。 双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见及案件事实，本案在二审阶段的争议焦点有二：一、讼争《房屋租赁合同》的效力问题；二、四观公司是否享有缓交租金及物业综合管理服务费的先履行抗辩权。对于本案焦点问题，本院分析评判如下： 一、关于讼争《房屋租赁合同》的效力问题 路桥公司提交的证据能够证明，合同项下租赁物虽为临时建筑，但使用期限几经延期，已由2007年10月初始批准的2年调整为10年（自2009年3月25日起算）而后再调整为20年，即，目前主管部门批准的案涉临时建筑的使用期限至少应在2029年后才到期。因此，即使可能因超出批准的临时建筑使用期限而致合同无效，讼争合同亦仅为部分无效而非自始无效，无效部分亦仅涉及2029年使用期限届满之后的租赁期间，使用期限届满之前的租赁期间对应的租赁合同则应认定为有效合同。本案双方所争议的事实仅是租赁合同有效期间的履约情况，且路桥公司在本案中的诉求未涉及2029年案涉临时建筑到期或合同约定的租赁期限届满后的结算事宜。因此，本案合同约定的租赁期部分超出案涉临时建筑当前批准的使用期限并不影响法院对双方在本案中所争议事实的评判和认定。况且，案涉临时建筑使用期限历经多次延期是事实，在2029年到期前相关主管部门是否会再行延期亦难预料，加之四观公司在本案中未举证证明租赁期限超出案涉临时建筑使用期限导致其损失或影响其对标的物的使用，故应认定，案涉临时建筑使用期限于2029年届满后的合同效力不影响本案审理。因此，本院仅就路桥公司在本案中主张的合同已履行部分的效力作出认定，对案涉临时建筑2029年期满后的合同效力问题则不予评判。因本案争议的是合同签订至今的履约情况，该租赁期间均在主管部门批准的案涉临时建筑使用期内，该租赁期间对应的是合同有效期内的合同争议，因此，本案争议的合同履约期间为合同有效期间前提下对履约事实的争议。一审判决未明确区分案涉临时建筑物使用期限前后的合同效力虽有不当，但因本案双方争议的是合同有效期部分的履行情况，一审法院的此项不当不致影响案件审理结果。四观公司上诉主张应按合同无效之法律后果确定合同双方的权利义务，与事实不符，且缺乏法律依据，应不予支持。 二、关于四观公司是否享有得以缓交租金及物业综合管理服务费的先履行抗辩权 本案中四观公司以路桥公司违约在先为由，主张自己享有缓交租金及物业综合管理服务费的先履行抗辩权。对此本院认为，综观四观公司的举证，其所提交的均系四观公司、海峡文协或其他案外人向相关部门、人员用以反映情况的材料，即便其所主张的提交材料行为属实，在路桥公司对材料所载事实不予认可的情况下，四观公司对材料中所载内容的真实性亦应进一步提供证据予以证实，否则应对自己所主张的路桥公司存在违约情形承担举证不能的后果。本案一、二审中四观公司均未进一步提供证据证明反映材料所载事实存在，故本院对四观公司关于路桥公司存在违约情形的主张不予采信。应认定，四观公司主张自己享有缓交租金及物业综合管理服务费之先履行抗辩权缺乏事实依据，应不予支持。 综上所述，四观公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决关于四观公司未及时支付租金及物业综合管理服务费构成违约的认定准确，适用法律亦无不当，对一审法院关于四观公司责任的判项应予维持。因本院已裁定准许路桥公司撤回对原一审被告大中华公司的起诉，故一审判决第七项关于大中华公司责任的判项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，本院判决如下： 一、维持福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初10199号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项； 二、撤销福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初10199号民事判决第七项； 三、驳回福建省四观文化传播集团有限公司的上诉请求。 二审案件受理费34606元，由上诉人福建省四观文化传播集团有限公司负担。一审案件受理费，由福建省四观文化传播集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （柯雅玲） 审 判 员 （洪培花） 审 判 员 （陈 石） 二〇一九年十月二十四日 书记员（ 彭丽 月） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。