辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初324号原告（案外人）：赵颖春，女，1970年2月17日出生，汉族，沈阳市皮革工业公司会计，住沈阳市皇姑区。被告（申请执行人）：胡海洋,男,1960年1月5日出生,汉族,住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王健，男，1986年3月16日出生，汉族，辽宁盛京寝园有限公司推荐人员，住沈阳市和平区。第三人（被执行人）：辽宁融厦房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区。法定代表人：赵立群，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙超，辽宁华远律师事务所律师。第三人（被执行人）：辽宁融泰房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区。法定代表人：赵立群，公司董事长。第三人（被执行人）：辽宁嘉兴投资有限公司，住所地康平县北四家子乡。法定代表人：富嘉兴，该公司董事长。原告赵颖春与被告胡海洋、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司（以下简称“融厦公司”）、辽宁融泰房地产开发有限责任公司（以下简称“融泰公司”）、辽宁嘉兴投资有限公司（以下简称“嘉兴公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵颖春、第三人融厦公司的委托诉讼代理人孙超均到庭参加诉讼。被告胡海洋、第三人融泰公司、嘉兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵颖春向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对位于沈阳市浑南区屋，参考建筑面积88.12平方米，总价款697,734元整用房的强制执行，并解除查封扣押；2.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2015年3月21日，原告与第三人签订了《融城7英里认筹协议书》，第三人将其位于沈阳市浑南区屋，参考建筑面积88.12平方米，总价款697,734元整出卖给原告，合同签订后原告一次性支付了购房款697,734元，原告于2016年12月29日办理涉案房屋入住手续。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，融厦公司应当配合原告办理房屋过户手续。被告胡海洋系执行案件的申请人，融厦公司系执行案件的被申请人，在程序中被告胡海洋作为申请人向沈阳市中级人民法院申请对原告具有所有权的房产申请执行，原告对法院的执行提出案外人异议，法院于2019年2月22日作出（2018）辽01执异第1366号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请。胡海洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。融厦公司辩称，我方同意原告意见，我方的诉讼地位应为第三人，而非被告。原告与我方之间的房屋买卖行为以认筹协议书为准。嘉兴公司、融泰公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月21日，融厦公司（甲方）与赵颖春（乙方）签订《融城7英里认筹协议书》，约定乙方认筹甲方开发的《融城7英里》项目房源：35-3号楼3单元5层1号，参考建筑面积为88.12平方米，单价为7918元/平方米，总价697,734元。融厦公司于2015年3月21日为赵颖春出具房款697,734元的收款收据，收款事由为35-3,3-5-1，88.12平方米。赵颖春提供其于2016年12月29日交纳35-3#3-5-1房屋垃圾清运费、电费、水费共计720元的收款收据，并提供同日交纳35-3#3-5-1房屋物业费、电梯费共计1903元的收款收据。融厦公司于2016年12月22日为赵颖春出具沈阳浑南区营城子大街35-3号（B13栋）3-5-1室房屋的《入住通知书》。赵颖春于2016年12月29日签署《住户信息情况登记表》、《入住手续会签单》、《入住收费一览表》、《物品领取确认单》。另查明，胡海洋与嘉兴公司、融泰公司、融厦公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月17日作出[2014]沈中民一初字第92号民事调解书，确认：“一、原告胡海洋与被告辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司共同确认欠款金额为人民币73,887,000元;二、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司自愿承担辽宁嘉兴投资有限公司对原告的债务，向原告履行还款责任；三、2016年1月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币100万元；四、2016年2月29日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币200万元；五、2016年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币300万元；六、2016年4月30日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币400万元；七、2016年5月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币500万元；八、2016年6月30日前、2016年7月31日前、2016年8月31日前、2016年9月30日前、2016年10月31日前、2016年11月30日前、2016年12月31日前、2017年1月31日前、2017年2月28日前、2017年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司每月偿还原告胡海洋人民币588.87万元；九、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司以融城七英里小区719个停车位（车库135个、车位584个）作为向原告还款的担保，车位销售款需在车位出售前给付原告，否则视为违约（明细附后）；十、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未给付当月还款额，应按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍计算利息至实际给付之日止；十一、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未按时还款超过三个月，原告胡海洋有权向第三人辽宁融厦房地产开发有限公司追索全部剩余债务，并从第三人辽宁融厦房地产开发有限公司违约之日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍标准计算利息；十二、辽宁嘉兴投资有限公司与辽宁融泰房地产开发有限责任公司合作的有关事宜，由辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、辽宁融厦房地产开发有限公司三方另行协商处理。案件受理费416,235元，减半收取208,118元，由被告辽宁嘉兴投资有限公司承担。”该民事调解书生效后，胡海洋向本院申请执行，本院于2016年5月4日立案执行，执行案号为（2016）辽01执246号。胡海洋于2016年8月2日向本院申请，请求对包括涉诉房屋在内的343套房产予以查封，本院于2016年8月23日对上述房产进行了预查封。上述房产存在在建工程抵押。赵颖春作为案外人向本院就涉诉房屋提出执行异议，本院于2019年2月22日作出（2018）辽01执异1366号执行裁定，驳回赵颖春的异议。赵颖春不服，提起本案诉讼。再查明，本案涉诉房屋至本案诉讼发生时仍未通过综合验收。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人赵颖春就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定赵颖春与融厦公司之间订立了房屋买卖合同并支付了全额购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，赵颖春在此过程中并没有过错，且赵颖春目前已实际占有涉诉房屋，赵颖春的购房行为应受法律保护，属于上述司法解释所规定的能够排除执行的适用情形。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行位于沈阳市浑南区产。本院（2018）辽01执异1366号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费10,777元，由第三人辽宁融厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十月三十一日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。