湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0304民初2505号 原告（反诉被告）：阳珺，女，1975年2月12日出生，汉族，湘潭市人。 委托诉讼代理人：赵艳，安徽巨铭律师事务所律师。 原告（反诉被告）：赖长江，男，1980年11月11日出生，汉族，晋江市人。 两原告共同委托诉讼代理人：陈邓乔，湖南人和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南颐而康保健连锁股份有限公司，住所地：长沙市芙蓉区隆平高科技园湖南省科研成果转化中心厂房4栋一楼。 法定代表人：周春国，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龙甜，湖南众擎律师事务所律师。 第三人：严杰，男，1970年6月5日出生，汉族，湘潭市人。 委托诉讼代理人：刘金文，湖南湘剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘三查，男，1968年9月26日出生，汉族，湘潭县人。 第三人：张正森，男，1965年3月19日出生，汉族，青田县人。 委托诉讼代理人：陆语华，湖南湘剑律师事务所律师。 第三人：湖南莲城友华家居用品有限公司，住所地：湘潭市岳塘区建设路街道建设南路76号莲城步行街一期C2栋0402004号。 法定代表人：谢皇城，董事长。 委托诉讼代理人：黄吉林，男，1980年12月30日出生，汉族，湘潭市人。 委托诉讼代理人：田迪寰，湖南湘晋律师事务所律师。 原告（反诉被告）阳珺、赖长江诉被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。为了查明案件事实，本院依法追加第三人严杰、张正森、湖南莲城友华家居用品有限公司参加本案诉讼。原告（反诉被告）阳珺委托诉讼代理人赵艳、陈邓乔，原告（反诉被告）赖长江委托诉讼代理人陈邓乔，被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司委托诉讼代理人龙甜，第三人严杰及其委托诉讼代理人刘金文、刘三查，第三人张正森委托诉讼代理人陆语华，第三人湖南莲城友华家居用品有限公司委托诉讼代理人田迪寰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）阳珺、赖长江向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同（经营场地）》，被告向原告支付解除合同违约金500000元；2、判令被告向原告支付拖欠的2016年1月10日至2018年10月10日期间的租金1301743元，2018年10月10日后租金，按合同约定标准支付至合同解除之日止；3、判令被告按应付未付金额千分之一每日向原告支付逾期付款违约金至款清之日止，暂计算至2018年10月22日为753205元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月10日，原告阳珺、赖长江（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同（经营场地）》一份，约定：甲方将座落于湘潭市岳塘区建设南路76号房屋出租给乙方用于足浴、保健按摩等经营，房屋建筑面积合计约1370.25平方米，租赁期限为10年，自2014年1月10日起至2024年1月9日止，房屋租金为30元/平方米/月(含税),从租约起始期起，每两年递增8%，2014年1月10日至2014年4月9日为甲方免费提供给乙方的免租期，房屋租金和物业管理费以转账形式支付。如乙方延迟支付租金，每延迟一日应按应付而未付金额的千分之一向甲方支付违约金。乙方违反合同约定，延迟支付房租达三个月，经甲方书面催告后仍未支付，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付违约金人民币50万元。上述合同签订后，被告进行了装修并营业使用至今，但被告自2016年4月7日后就拒不向原告支付租金，原告多次催要未果。原、被告双方签订《房屋租赁合同(经营场地)》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已全面履行交付房屋的合同义务，但被告拖欠租金至今，已构成根本违约，原告有权依据合同约定解除上述租赁合同，并要求被告承担违约责任。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司辩称:一、答辩人自2016年7月起暂停支付给原告租金，是由于本案第三人严杰以原告无权出租房屋为由起诉答辩人(答辩人于2016年4月11日收到法院应诉通知)，第三人张正森以原告未交纳租金为由起诉原告并向答辩人送达协助扣留应付给原告租金的通知书(答辩人于2016年5月16日收到法院协助执行通知)。另外，原告未按约定向答辩人提供已付租金的正规等额有效租赁发票，及未按合同约定保证到答辩人处消费的车辆免费停车2小时，均损害了答辩人的合法权益。因此，答辩人暂停向原告支付租金是协助法院执行和行使抗辩权，不构成违约，不应承担违约责任，答辩人亦不同意解除租赁关系，请求法院对其相关诉讼请求不予支持。1、答辩人在收到第三人严杰起诉答辩人之前，一直按时支付了租金，因第三人严杰诉讼称自己未授权给原告出租涉案房屋，诉讼请求要求答辩人交还涉案房屋并支付场地占用费，由此表明该案审理结果涉及到本案原告是否有出租权以及房屋能否继续租赁、租金支付给谁、违约责任的承担等问题，故该案审结前，答辩人有理由停止支付后续租金，直至案件审理终结。2、2016年4月12日，第三人张正森以本案原告阳珺、赖长江未交纳涉案房屋租金为由，向贵院起诉原告，并申请了财产保全，贵院于2016年5月16日向答辩人送达了协助执行通知书，要求答辩人协助扣留应付本案原告的租金20万元。该案诉讼审理完结后，第三人张正森向法院申请强制执行，岳塘法院于2018年7月9日再次向答辩人送达协助执行通知书，向答辩人公司提取阳珺、赖长江在答辩人公司的房屋租金934719.4元，后第三人张正森与答辩人达成执行和解协议，在答辩人处提取103010元后，由答辩人继续协助人民法院扣留原告在答辩人的租金1021297元。为配合人民法院执行，答辩人依法将应付租金继续扣留，现该案仍处于执行阶段。3、根据《房屋租赁合同》第五条第五点：“甲方(原告)应在收到乙方(被告)租赁费和物业管理费用后3个工作日内向乙方提供正规等额有效租赁发票并承担相应税费，否则乙方有权延期支付以后租赁费用，直至甲方提供正规等额有效税务发票为止。”截止至今，原告未向答辩人公司开具租赁费发票的累计金额为825221元，依据合同约定，答辩人有权延期支付后期租金至原告提供正规等额发票之日。4、《房屋租赁合同》第五条第四点:“甲方保证乙方及到乙方消费的车辆前2小时免费停车”，截止至2018年10月，经审计，答辩人公司共计支付该部分停车费511445元，原告未依合同履行义务，造成答辩人额外支出的该部分停车费，依法应予赔偿。5、第三人张正森、严杰另案起诉原告、答辩人的诉讼结果，将导致答辩人是否可以继续使用租赁房屋。如答辩人无法继续使用租赁房屋，将给答辩人造成巨大的损失，答辩人扣留后续租金也是合理合法的。二、原告系承租了第三人张正森、严杰的房屋转租给答辩人，现第三人张正森、严杰分别就解除租赁关系提起了诉讼，致使答辩人是否能继续使用涉案房屋处于不确定状态，如法院在本案中支持原告解除租赁关系的诉讼请求，原告应依合同约定履行相关义务和承担违约责任，为此答辩人已依法提起反诉，请求法院支持答辩人的反诉请求。 被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司向本院提出反诉请求：1、判令两被反诉人赔偿反诉人剩余租赁期限内的装饰装修残值损失2563000元；2、判令两被反诉人赔偿反诉人已支付的停车费损失511445元（计算至2018年10月，后续损失按实支付）；3、判令两被反诉人向反诉人开具已支付租金数额825221元的租赁费发票；4、判令由两被反诉人继续履行《房屋租赁合同》约定的出租人权利和义务；5、判令两被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由:被反诉人与第三人张正森于2013年2月4日签订《商铺租赁合同》将位于湘潭市岳塘区建设南路76号房屋出租给被反诉人，后反诉人与被反诉人于2014年1月10日签订了《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，合同约定被反诉人将位于湘潭市岳塘区建设南路76号房屋(建筑面积共计1370.25平方米)转租给反诉人，租赁期限10年，租金30元/平方米/月，每两年递增8%，被反诉人应在收到租赁费和物业管理费后向反诉人提供正规等额租赁费发票并承担相应税费(第五条第5小条)；同时约定(第五条第4小条)，反诉人使用房屋前坪及地下停车场的车位暂不收费，如物业公司进行收费，被反诉人保证反诉人及反诉人消费的车辆前2小时免费停车，2小时后的收费标准另行协商。上述合同签订后，反诉人使用了房屋，并按约定支付了房租，被反诉人未按约定履行上述免费2小时的停车承诺，只是答应会尽快与停车场管理方协调解决，但至今为止未解决，致使反诉人一直按每台车每小时5.2元的标准向第三人湖南莲城友华家居用品有限公司购买停车券支付停车费。2016年4月11日，第三人严杰认为反诉人无权占用本案涉案房屋，向岳塘区法院提起诉讼，要求反诉人返还房屋、恢复原状，并赔偿经济损失486502.63元(岳塘区法院已经作出生效判决)。同年4月12日，第三人张正森向岳塘区法院提起诉讼，要求被反诉人支付租赁费179331元，并申请了财产保全，岳塘区法院于同年5月16日向反诉人送达了协助执行通知书，要求反诉人协助扣留应付被上诉人的租金20万元。鉴于上述诉讼原因，反诉人故停止支付给被反诉人房屋租金。2018年7月9日，岳塘区法院向反诉人发出协助执行通知书，提取应支付给被反诉人的房屋租金934719.4元。综上，反诉人在涉案房屋租赁权及租金支付问题引发诉讼后，停止支付租金的行为系协助法院的执行及行使抗辩权，不构成违约。为维护反诉人的合法权益，特提出反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）阳珺辩称：一、被答辩人颐而康公司自2014年1月10日起装修使用涉案房屋正常经营至今，收益丰厚，且自2016年4月7日起即拒不向答辩人支付房屋租金，不存在所谓的装饰装修残值损失。退而言之，即便现因答辩人请求解除《房屋租赁合同(经营场地)》而可能致使被答辩人颐而康公司产生装修装饰残值损失，也是其自身违约行为所致，与答辩人无关，答辩人无需承担赔偿义务。2014年1月10日，答辩人、被反诉人赖长江与被答辩人签订《房屋租赁合同(经营场地)》后即将涉案房屋交付给被答辩人，被答辩人装修后正常营业至今，且经营状况良好，在此情形下，被答辩人仍恶意拖欠租金，导致涉案房屋所有权人严杰、张正森先后起诉答辩人阳珺、被反诉人赖长江，湘潭市岳塘区人民法院(2016)湘0304民初624号民事判决书、湘潭市中级人民法院(2017)湘03民终1201号民事判决书判决答辩人与第三人张正森之间《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》自2018年5月6日起解除，湘潭市岳塘区人民法院(2018)湘0304民初593号民事判决书确认答辩人阳珺、被反诉人赖长江与被答辩人签订的《房屋租赁合同(经营场地)》合法有效，但鉴于被答辩人恶意拖欠租金至今，答辩人阳珺现被迫起诉要求解除与被答辩人签订的《房屋租赁合同(经营场地)》，故答辩人不应向答辩人赔偿所谓的装修装饰残值损失。二、被答辩人颐而康公司要求答辩人阳珺、反诉被告赖长江赔偿停车费损失没有任何依据。依据答辩人阳珺、被反诉人赖长江与被答辩人颐而康公司签订的《房屋租赁合同(经营场地)》第五条第4款及第七条第6款之约定，答辩人阳珺、被上诉人赖长江仅负责协助被答辩人颐而康公司与物业公司协商好乙方停车场地使用问题，故答辩人阳珺和被反诉人赖长江承担的是协调义务，而不是提供免费停车位的义务，并且，答辩人阳珺和被上诉人赖长江作为个人，既不是物业公司的负责人也无权代表物业公司，其没有能力为被答辩人提供免费车位。同时，双方签约时物业公司尚未对车位进行收费，后来是否收费不得而知，被答辩人也没有任何证据证明其支出了停车费，即便其支出了停车费，也是其正常经营支出，应自行承担，而非转嫁给答辩人阳珺及被反诉人赖长江，更不能因此拒绝履行支付租金的主合同义务。三、开具发票属于房屋租赁合同附随义务，不能独立进行诉讼请求，且不属于人民法院受理范围。房屋租赁合同的主合同义务是交付房屋、支付租金，本案答辩人阳珺、被反诉人赖长江已依约将涉案房屋交付给被答辩人使用，被答辩人以答辩人及被反诉人赖长江未履行开具发票的附随义务为由拒绝履行支付租金的主合同义务，显然，双方待履行义务不能构成对待给付。即发票的开具并非主合同义务，而是附随于金钱给付这一主合同义务相对应的行政法上的责任，不能与金钱给付行为形成对待给付，不能够独立进行诉讼请求。开具发票属于行政法律关系而非民事法律关系，主要目的在于税务机关控制税源，征收税款，同时由国家监督经济活动，维护经济秩序，保护国家财产安全，所以，未按照规定开具发票的，属于违反发票管理法规的行为，不属于人民法院受理范围。 原告（反诉被告）赖长江与原告（反诉被告）阳珺答辩意见一致。 第三人严杰针对本诉与反诉辩称：1、二案原、被告所诉不实，且就争议标的没有任何处置权利，其所签订就没有答辩人部分房屋的租赁合同无效。请依法驳回本诉原告和反诉原告的诉求，以保护答辩人的合法权益不受侵犯。2、判令颐而康支付占用费534870.4元给答辩人。事实和理由如下:一、阳珺无权将答辩人的商铺出租给颐而康。阳珺与颐而康所签《房屋租赁合同(经营场地)》所涉商铺岳塘区建设路街道建设南路76号莲城商业步行街一期C2栋0302003号房屋所有权人是答辩人，而不是阳珺的，答辩人从来没有将自己的商铺委托阳珺出租，也没有将该商铺出租给阳珺，阳珺无权将答辩人的商铺出租给颐而康，阳珺与颐而康所签《租赁合同》是无效的，其双方的损失与否与答辩人无关。二、颐而康应当支付答辩人房屋占用共538470.4元。2014年颐而康未经答辩人授权允许的情况下擅自占用答辩人的莲城步行街一期C2栋0302003号面积211.8平方米房屋经营，答辩人在2015年发现后即多次找颐而康协调，要求其搬走，不要占用，但颐而康一直占着不搬走，答辩人于2016年起诉至法院，要求将房屋返还给答辩人并恢复原状，虽一审法院已判，但答辩人正在申请再审。在诉讼过程中颐而康经法院协调先期支付给了答辩人部分占用费75200元，经答辩人计算颐而康自2014年1月占用以来至今已有5年，按每月每平方米48元计算，占用费共计610070.4元，减去在诉讼过程中支付的75200元之外，颐而康还有534870.4元依法应支付给答辩人而未付。综上所述，阳珺与颐而康的租赁合同是无效的，而颐而康非法占用答辩人的房屋应当依法支付房屋占用费，请法院依法驳回阳珺的诉求和颐而康的反诉，支持答辩人的诉求。颐而康和阳珺的合同是部分有效，部分无效，涉及到严杰的是无效的。 第三人张正森针对本诉与反诉辩称：一、本诉与反诉的诉请与第三人张正森无关，张正森作为涉案房屋所有人之一，与阳珺、赖长江2018年5月6日的租赁合同经湘潭市中级人民法院终审判决已依法解除。两原告尚欠张正森租金及其他费用为831409.4元。二、张正森与阳珺、赖长江的租赁合同解除后，颐而康自2018年5月至今既没有与第三人张正森签订租赁合同，也没有支付任何租金，占用张正森的场地经营近一年，占用费用近30万元，所以第三人是本案最大受害人之一。 第三人湖南莲城友华家居用品有限公司针对本诉与反诉辩称：严杰的答辩意见符合客观事实，我方从未与严杰签订过租赁协议，所以跟阳珺也不存在转租协议，为此阳珺无权将严杰的房屋出租给本案被告颐而康，原、被告的诉讼请求部分不符合客观实际情况，该部分诉求应当予以驳回。 原告（反诉被告）阳珺、赖长江就本案向本院提交了如下证据： 证据1、身份证复印件、政府部门公示信息各一份复印件，拟证明：原、被告主体适格。 证据2、《房屋租赁合同（经营场地）》一份复印件，拟证明：原告将涉案房屋出租给被告，双方关于租金、租金支付方式及违约责任等具体约定情况。 证据3、《共同承诺书》一份，《租赁协议》二份，《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》、张正森房产证各一份，湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初593号民事判决书、（2016）湘0304民初624号民事判决书、湖南省湘潭市中级人民法院（2017）湘03民终1201号民事判决书及人民法院公告各一份，借记卡账户历史明细清单复印件，拟证明：（1）原告有权将涉案房屋转租给被告的事实；（2）原告出租给被告的房屋面积为1370.25平方米，其中张正森所有的房屋面积为1102.83平方米，严杰所有的房屋及过道面积为267.42平方米；（3）张正森起诉原告要求支付租金等的事实；（4）原告与张正森之间《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》自2018年5月6日起解除的事实；（5）被告截至目前仅向原告支付租金893659元的事实。（6）2016年4月份之前被告就存在逾期支付的情形。 证据4、颐而康应付款、实付明细一份，拟证明：被告截至目前应向原告付款2195402元，实付893659元，尚欠1301743元的事实。 证据5、发票一份，拟证明：原告于2016年3月14日之前已将租赁费发票全部开具给被告。 被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司向本院提交如下证据： 证据6、租金支付凭证14张复印件，拟证明：已向原告支付租金至2016年7月，共计支付租金1016983元。 证据7、岳塘法院593号判决书复印件，拟证明：涉案房屋的实际所有人严杰因涉案房屋的占用费已于2016年4月11日向申请人提起诉讼，被告系因诉讼原因暂停支付租金，第三人严杰认可法院认定的事实和处理结果，未提出上诉。 证据8、岳塘法院2016年171号协助执行通知书二份，2018年588协助执行通知书复印件，拟证明：张正森于2016年5月通过财产保全程序、执行程序要求申请人扣留应付原告阳珺的租金，被告系依法扣留2016年5月之后的租金。 证据9、《房屋租赁合同》复印件，拟证明：合同第五条第四款约定了被告公司及至被告公司消费的车辆可免费停车2小时，第五条第五款约定收到被告交付的租赁费后，原告需开具正规等额发票，原告方未按合同约定履行义务。 证据10、停车费交纳发票、审计报告，拟证明：被告从2014年1月至2018年1月期间共计产生的停车损失为511445元。 证据11、支付严杰2016年7月9日至2017年6月9日房屋租金75200元的付款凭证以及严杰的收条，拟证明：严杰接受被告向其支付租金，表明其同意维持租赁关系。 第三人严杰向本院提交如下证据： 证据12、严杰房产证复印件，拟证明：严杰是房屋所有人。 证据13、案件受理通知书复印件，拟证明：593号民事判决书效力待定。 经庭审质证，被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司对证据1、2无异议，对证据3的《共同承诺书》、《租赁协议》因为被告不是该协议的当事人，对真实性不发表意见，《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》未提交原件，也没有具体内容，对三份判决书的真实性无异议，在阳珺与张正森的判决书中，张正森起诉阳珺未缴租金的起算时间是2015年10月1日，而阳珺认可颐而康公司的付款截止日是2016年4月7日，所以阳珺与张正森合同的解除并非颐而康未交纳租金，而是阳珺自身原因未交纳租金。对证据4付款真实性无异议，对付款明细有异议，颐而康公司的实付金额为1016983元。对证据5开票金额远远低于颐而康的实付金额。对证据12无异议，对证据13证明目的不予认可。 原告（反诉被告）阳珺、赖长江对证据6支付凭证只认可13张，对2014年4月10日付给湖南莲城友华家居用品有限公司的123324元不认可。对证据7真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告已经提交相关证据证明被告于2016年11月份开始就存在逾期支付租金的情形，银行流水被告支付至2015年10月份，支付了部分租金，直到2016年3月份仅仅支付了5万元的租金。所以被告不支付租金的原因并不是因为诉讼，而且该份证据能够证明阳珺、赖长江对涉案房屋享有出租权。对证据8中2016年的协助执行通知书，仅仅要求扣留房租20万元，2018年的协助执行通知书扣留房租93万多，但是被告欠付原告的租金远远超过上述扣留的房租，因此被告以收到协助执行通知书为由不支付租金无法立足。对证据9真实性、合法性无异议，对关联性有异议，达不到其证明目的，合同约定的是原告协助被告争取免费停车2小时，并没有承诺免费停车2小时。关于租赁费发票，原告是提交的最后一次的租金发票，时间是2016年3月14日。对证据10真实性、合法性、关联性均有异议，被告单方出具的，无法证实审计报告所依据的真实性，原告没有承诺免费停车2小时。对证据11与本案无关，是颐而康与严杰的关系，被告颐而康公司应当向两原告履行支付租金的义务，并非其他任何第三人。对证据12无异议，对证据13不影响本案审理。 第三人严杰对证据1无异议，对证据2真实性、合法性不予质证，与严杰无关，对证据3共同承诺书的真实性无异议，不能达到原告的证明目的，原告并没有权利将严杰的房屋进行出租。对2014年1月1日的租赁协议与严杰无关，2014年1月1日甲方是第三人湖南莲城友华家居用品有限公司的租赁协议，协议不具有真实性、合法性、关联性，乙方并非严杰，而是原告伪造严杰的签字，没有经过严杰的签字。商铺租赁合同、商铺租赁补充协议，房产证均与严杰无关，对593号判决书真实性无异议，对认定的事实有异议，不能达到原告的证明目的，并没有确认阳珺与严杰的合同关系存在，该案已经提起申诉，对另外两份判决书的真实性无异议，但与严杰无关。证据4、5、6、8、9、10与严杰无关，对证据7与前述质证意见一致，对证据11真实性无异议，这个钱不是租金，是反诉原告占用第三人严杰房屋支付的一部分占用费，是在法院的协调下支付的。严杰并没有认可原告与被告之间的租赁合同关系，严杰也没有委托原告将自己的房屋租赁给被告。 第三人张正森认为证据1、2、4、5与张正森无关，不发表质证意见，对证据3涉及到张正森的商铺租赁合同及判决书无异议。证据6、7、9、10、11与张正森无关，对证据8的真实性无异议，但是实际协助执行的是10万元，还有执行费3010元。证据12、13与张正森无关。 第三人湖南莲城友华家居用品有限公司对证据1无异议，证据2与公司无关，不发表意见；证据3共同承诺书不能证明公司承租了该承诺书上房屋购买人的房屋，对2014年1月1日公司与阳珺的租赁协议，公司完全不知情，无法确定该协议的真实性，该协议的租赁面积为公共区域面积，与公司没有直接关系。对2014年1月1日阳珺、严杰与公司的三方协议，三性均有异议，公司对该协议的签订不知情，甲方处没有公司法定代表人的签名，乙方严杰的签名与其本人签字不符，对商铺租赁协议、房产证与公司无关，不发表质证意见。对593号判决书，该判决书目前效力存在不确定性，另两份判决书与公司无关，不发表质证意见。证据4、5、6、8、9、10、11不发表意见，对证据7公司与严杰、阳珺均未形成租赁关系，被告应当向严杰支付房屋占用费，与公司没有关系。证据12、13无异议。 本院认证如下：证据1、2、4、6中除支付给湖南莲城友华家居用品有限公司123324元的转账凭证、7、8、9、11、12、原、被告及第三人对其真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以认定。证据3虽第三人提出异议，但该组证据在593号判决书中已做认定，当事人均未上诉，故对上述证据本院予以认定。证据5、13真实性本院予以认定，但不能达到当事人主张的证明目的。证据6中转账给湖南莲城友华家居用品有限公司的123324元转账凭证的真实性，结合数额及备注的湘潭莲城租金，本院予以认定。证据10系湖南颐而康保健连锁股份有限公司单方委托，现阳珺、赖长江均有异议，湖南颐而康保健连锁股份有限公司也未提交其他有效证据予以佐证停车券的具体张数及数额，对其真实性，本院不予认定。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 2012年11月11日，阳珺与赖长江、湖南莲城友华家居用品有限公司等权利主体签订《共同承诺书》，承诺涉案房屋为统一体，不单独经营。2014年1月1日，阳珺分别与严杰、湖南莲城友华家居用品有限公司签订《租赁协议》，同意由阳珺转租涉案房屋，其中严杰的房屋面积211.83㎡。2013年2月4日，张正森与阳珺、赖长江签订《商铺租赁合同》，合同约定：张正森将位于岳塘区建设路街道建设南路76号莲城商业步行街一期C3栋3层030301号门面出租给阳珺、赖长江，房屋建筑面积为1102.83㎡，租期15年，自2013年5月1日起至2028年4月30日止。2014年1月10日，原告阳珺、赖长江（出租方/甲方）与被告湖南颐而康保健连锁股份有限公司（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同（经营场地）》，合同约定：甲方房屋坐落于湘潭市岳塘区建设南路76号，房屋结构为框架结构，建筑面积合计约1370.25㎡（按照房产证面积），房屋出租给乙方用于足浴、保健按摩等经营。本合同租赁期为10年，自2014年1月10日起至2024年1月9日止，房屋租金为30元/平方米/月（含税），从租约起始期起，每两年递增8%，2014年1月10日至2014年4月9日为甲方免费提供给乙方的装修期。房屋租金以每三个月为一个周期进行交纳，首次租金于免租期到期之日交纳，以后在每周期结束前10个工作日交纳下一周期租金。乙方使用房屋前坪及地下停车场的车位暂不收费，如物业公司进行收费，甲方保证乙方及到乙方消费的车辆前2小时免费停车，2小时后的收费标准由甲方协助乙方与物业公司再行协商。房屋租金和物业管理费以转账形式支付，甲方账户信息为开户行：工商银行雨湖支行，银行账号6222081904000149889，收款人阳珺。甲方应在收到乙方租赁费用和物业管理费用后3个工作日内向乙方提供正规等额有效租赁发票并承担相应税费，否则乙方有权延期支付以后租赁费用，直至甲方提供正规等额有效税务发票为止。违反本合同约定，延迟支付房屋租金达三个月，经甲方书面催告仍未支付，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付违约金50万元。如乙方延迟支付租金，每延迟一日应按应付而未付金额的千分之一向甲方支付违约金。2014年5月9日，张正森与阳珺、赖长江签订《商铺租赁补充协议》，协议约定：张正森同意阳珺、赖长江将商铺的一部分或全部转租给第三方，张正森同意阳珺、赖长江转租给第三方后由第三方再次转租，转租或再转租租赁经营所获收益全部归乙方或第三方所有。2016年12月16日第三人张正森与阳珺、赖长江房屋租赁合同一案，经本院判决解除张正森与阳珺、赖长江于2013年2月4日签订的《商铺租赁合同》及2014年5月9日签订的《商铺租赁补充协议》。后阳珺不服该判决，上诉于湘潭市中级人民法院。湘潭市中级人民法院于2017年11月22日判决予以维持，并于2018年3月6日公告送达判决书。张正森与阳珺、赖长江于2013年2月4日签订的《商铺租赁合同》及2014年5月9日签订的《商铺租赁补充协议》于2018年5月6日予以解除。 另查明：2016年5月26日、2017年9月1日本院向湘潭市颐而康东健保健有限公司下达协助执行通知书，由湘潭市颐而康东健保健有限公司协助扣留应付给阳珺的房租20万元，停止支付期限分别自2016年5月26日至2017年5月25日、2017年5月27日至2019年5月26日。2018年7月9日、2018年7月13日本院分别向湖南颐而康保健连锁股份有限公司、湘潭市颐而康东健保健有限公司下达协助执行通知书，提取阳珺、赖长江在该公司的房屋租金934719.4元。2018年8月7日，张正森、阳珺、赖长江、湘潭市颐而康东健保健有限公司在本院达成执行和解协议书，协议约定：协助执行人湘潭市颐而康东健保健有限公司同意从法院扣留的阳珺、赖长江的租金1124307元中提取103010元（其中包含执行费3010元）给申请执行人张正森，余款1021297元协助执行人湘潭市颐而康东健保健有限公司仍协助本院扣留。协助执行人湘潭市颐而康东健保健有限公司在处理完与阳珺、赖长江的纠纷后，视情况继续履行本院协助执行的义务。2017年6月28日，严杰出具《证明》，湘潭颐而康东健保健有限公司交来诉讼外即（2016年12月后）房屋使用费的部分费用，共计75200元，具体金额以转账凭证为准，如此费用在日后被证明不应缴纳给本人的，本人将全部退还。2014年4月10日，湖南颐而康保健连锁股份有限公司经阳珺要求转账支付给湖南莲城友华家居用品有限公司湘潭莲城租金123324元；2014年9月13日，湘潭市颐而康东健保健有限公司转账支付给阳珺租金123324元；2014年11月24日，湘潭市颐而康东健保健有限公司转账支付给阳珺租金116924元；2015年2月5日，湘潭市颐而康东健保健有限公司转账支付给阳珺租金108124元；2015年6月5日，湘潭市颐而康东健保健有限公司转账支付给阳珺租金112924元；2015年7月31日，湘潭市颐而康东健保健有限公司转账支付给阳珺租金102209元；2015年10月13日，湘潭市颐而康东健保健有限公司转账支付给阳珺租金6039元；2015年10月14日，湘潭市颐而康东健保健有限公司转账支付给阳珺租金50000元；2015年10月18日，湘潭市颐而康东健保健有限公司转账支付给阳珺租金50000元；2016年3月30日，湘潭市颐而康东健保健有限公司转账支付给阳珺租金50000元；2016年4月4日，湘潭市颐而康东健保健有限公司转账支付给阳珺租金40924元；2016年4月7日，湖南颐而康保健连锁股份有限公司转账支付给阳珺三笔租金共计133191元，截至2016年7月9日已支付各期租金共计1016983元。2016年7月10日至今湖南颐而康保健连锁股份有限公司未再支付给阳珺租金。 再查明，2019年10月1日，第三人严杰就其211.83平方米与被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司签订了《和解协议书》，被告湖南颐而康保健连锁股份有限公司于2019年10月28日支付严杰2019年10月1日的租金10万元。 本院认为，原告（反诉被告）阳珺、赖长江与被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司签订的《房屋租赁合同（经营场地）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护，双方当事人均应全面履行合同义务。 一、关于《房屋租赁合同（经营场地）》是否应当解除，被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司是否应当支付解除合同违约金500000元。本案中，《房屋租赁合同（经营场地）》第11.1.2条约定阳珺、赖长江解除合同的条件为：违反本合同约定，延迟支付房屋租金达三个月，经甲方书面催告后仍未支付，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付违约金50万元。从该合同约定来看，并非只要湖南颐而康保健连锁股份有限公司存在逾期交付租金的违约行为，阳珺、赖长江就可以解除合同，而是只有湖南颐而康保健连锁股份有限公司存在拖欠租金达三个月，并在收到阳珺、赖长江的书面催告后仍未支付的情形，阳珺、赖长江才有权解除合同。本案双方当事人对存在欠付房屋租金的事实不持异议，湖南颐而康保健连锁股份有限公司确实存在欠付租金的行为，但根据现有证据，阳珺、赖长江并未对湖南颐而康保健连锁股份有限公司进行书面催告，或者湖南颐而康保健连锁股份有限公司有收到阳珺、赖长江的书面催告。且原告（反诉被告）未提交相应的票据，法院的执行保全行为也是造成被告未按期支付房屋租金的部分因素，故阳珺、赖长江以湖南颐而康保健连锁股份有限公司欠付租金及违约为由主张解除合同缺乏依据。本案实际情况中，张正森与阳珺、赖长江于2013年2月4日签订的《商铺租赁合同》及2014年5月9日签订的《商铺租赁补充协议》于2018年5月6日予以解除，解除效力及于转租合同，也就是转租合同也随之解除，次承租人应该返还房屋，如果造成次承租人损失，可以追究转租人的赔偿责任。因此，原告（反诉被告）与湖南颐而康保健连锁股份有限公司租赁合同中关于张正森所有的房产合同约定部分于2018年5月6日解除，现另一部分房产所有人严杰已与被告（反诉原告）就租赁关系重新达成协议，原、被告之间于2014年1月10日签订《房屋租赁合同（经营场地）》已无履行的客观条件，对原告（反诉被告）主张解除《房屋租赁合同（经营场地）》的诉讼请求，本院予以支持。对被告（反诉原告）主张判令由两被反诉人继续履行《房屋租赁合同》约定的出租人权利和义务的诉讼请求予以驳回。 本案中，《房屋租赁合同（经营场地）》第11.1.2条约定：违反本合同约定，延迟支付房屋租金达三个月，经甲方书面催告后仍未支付，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付违约金50万元。从该合同约定来看，并非只要湖南颐而康保健连锁股份有限公司存在逾期交付租金的违约行为，阳珺、赖长江就可以解除合同，被告支付违约金；而是只有湖南颐而康保健连锁股份有限公司存在拖欠租金达三个月，并在收到阳珺、赖长江的书面催告后仍未支付的情形，阳珺、赖长江才有权解除合同，被告支付50万违约金。根据现有证据，阳珺、赖长江并未对湖南颐而康保健连锁股份有限公司进行书面催告，因此支付50万违约金的条件并未成就，故本院对原告主张被告支付50万元违约金的诉讼请求不予支持。 二、被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司应支付的租金及被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司是否应当支付逾期付款违约金。合同约定：甲方房屋坐落于湘潭市岳塘区建设南路76号，房屋结构为框架结构，建筑面积合计约1370.25㎡（按照房产证面积），但经庭审查实原告（反诉被告）能提供的有房产证的出租面积为1314.66平方米，原告（反诉被告）无权对无权证的面积收取租金。根据合同约定，截止2018年10月10日，被告（反诉原告）颐而康保健连锁股份有限公司应支付原告（反诉被告）租金共计2046753.81元，除去被告（反诉原告）已支付的1016983元，再核减本院执行中提取湘潭市颐而康东健保健有限公司的租金103010元以及2017年6月27日湖南颐而康保健连锁股份有限公司转账支付给严杰的租金75200元，于2019年10月28日支付严杰2019年10月1日的租金10万元；截至2018年10月10日湖南颐而康保健连锁股份有限公司实际欠付阳珺租金751560.81元。 关于湖南颐而康保健连锁股份有限公司是否应承担逾期支付租金的违约责任。《房屋租赁合同（经营场地）》第13.1条约定，如乙方延迟支付房屋租金，每延迟一日应按应付而未付金额的千分之一向甲方支付违约金。从双方履行合同的情况来看，湖南颐而康保健连锁股份有限公司虽存在多次欠付租金的违约行为，但《房屋租赁合同（经营场地）》第5.5条约定甲方应在收到乙方租赁费用和物业管理费用后3个工作日内向乙方提供正规等额有效租赁发票并承担相应税费，否则乙方有权延期支付以后租赁费用，直至甲方提供正规等额有效税务发票为止。阳珺、赖长江在2014年9月30日至2015年6月30日，以及2016年3月31日至2016年4月30日期间在收到租金后并未开具发票，按此约定，被告有权延期支付以后租赁费用。另外，本院就张正森与阳珺、赖长江房屋租赁合同纠纷一案分别向湖南颐而康保健连锁股份有限公司、湘潭市颐而康东健保健有限公司下达协助执行通知书，由湘潭市颐而康东健保健有限公司协助扣留应付给阳珺的房租20万元，停止支付期限分别自2016年5月26日至2017年5月25日、2017年5月27日至2019年5月26日。2018年7月9日、2018年7月13日本院分别向湖南颐而康保健连锁股份有限公司、湘潭市颐而康东健保健有限公司下达协助执行通知书，提取阳珺、赖长江在该公司的房屋租金934719.4元。共计扣留阳珺、赖长江的租金1124307元。因此，湖南颐而康保健连锁股份有限公司欠付租金的违约行为并非恶意，延迟支付的行为也符合合同约定，本案中原告（反诉被告）亦未提交正确核算原告主张的被告逾期支付的时间及金额，因此，原告（反诉被告）主张的逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于被告（反诉原告）主张的本案争议的停车费损失。原、被告之间的租赁合同约定：乙方使用房屋前坪及地下停车场的车位暂不收费，如物业公司进行收费，甲方保证乙方及到乙方消费的车辆前2小时免费停车，2小时后的收费标准由甲方协助乙方与物业公司再行协商。但是经庭审查明，湖南颐而康保健连锁股份有限公司从莲城友华家居购进停车券，支付停车费共计511445元，其提交的湖南正阳会计师事务所有限公司的审计报告系单方委托，本院不予认定。被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司该笔费用的支出是否全部都涵括在合同约定“乙方及到乙方消费的车辆前2小时免费停车”中，无法核实，且原告（反诉被告）不予认可。被告（反诉原告）在原告（反诉被告）未能履行其约定的保证“乙方及到乙方消费的车辆前2小时免费停车”合同义务后，亦未提供证据证实其向原告（反诉被告）主张过权利。因此对被告（反诉原告）主张的停车费损失511445元本院不予认定。但原、被告对被告（反诉原告）未履行保证“乙方及到乙方消费的车辆前2小时免费停车”合同义务的事实争议不大，本院酌情认定湖南颐而康保健连锁股份有限公司在2014年5月至2018年10月经营期间支付停车费25万元由原告（反诉被告）承担。 四、因被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司与第三人严杰、张正森，即出租房屋实际产权所有人就租赁关系可能另行签订租赁合同，原告（反诉被告）主张的剩余租赁期限内的装饰装修残值损失或将不会实现，因此对被告（反诉原告）该部分反诉请求本院不予处理，待实际发生后，被告（反诉原告）可另行主张权利。 五、关于被告（反诉原告）主张的请求判令两被反诉人向反诉人开具已支付租金数额825221元的租赁费发票之主张，原、被告之间的租赁合同约定“甲方应在收到乙方租赁费用和物业管理费用后3个工作日内向乙方提供正规等额有效租赁发票并承担相应税费，否则乙方有权延期支付以后租赁费用，直至甲方提供正规等额有效税务发票为止”。收取租金开具租金发票是出租方税法上的义务，该义务在合同中也明确约定，要求出租方收到租金后开具相应数额的租金发票也都是承租方的合同权利。因此，本院对被告（反诉原告）上述反诉请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除2014年1月10日，原告（反诉被告）阳珺、赖长江与被告（反诉被告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司签订的《房屋租赁合同（经营场地）》； 二、被告（反诉被告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）阳珺、赖长江租金751560.81元（该租金计算至2018年10月10日，后续租金的支付按面积211.83㎡合同约定计算至判决生效时止）； 三、原告（反诉被告）阳珺、赖长江应于本判决生效之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司停车费用25万元； 四、原告（反诉被告）阳珺、赖长江应于本判决生效之日起十日内一次性交付被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司825221元的租赁费发票； 五、驳回原告（反诉被告）阳珺、赖长江的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费27240元，反诉受理费18999元，共计46239元，由被告（反诉原告）湖南颐而康保健连锁股份有限公司负担26239元，由原告（反诉被告）阳珺、赖长江负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长 王 振 芳 人民陪审员 雷   萍 人民陪审员 彭 爱 平 二〇一九年十月三十日 法官 助理 肖   永 代理书记员 肖永（兼） 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。