山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5110号上诉人（原审被告）：烟台华乐置业发展有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚南路1号。法定代表人：姜玉珂，董事长。委托诉讼代理人：张倩，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙铭浩，男，1998年7月18日出生，汉族，无固定职业，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：赵子翔，山东广宇行律师事务所律师。上诉人烟台华乐置业发展有限公司（以下简华乐置业公司）因与被上诉人孙铭浩商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初5921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。华乐置业公司的委托诉讼代理人张倩，孙铭浩的委托诉讼代理人赵子翔参加诉讼。本案现已审理终结。华乐置业公司上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初5921号民事判决，改判驳回孙铭浩诉讼请求；2、一、二审案件受理费均由孙铭浩负担。事实和理由：一、一审判决适用诉讼时效不当，应判决驳回孙铭浩的诉讼请求。2014年10月18日双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，华乐置业公司向孙铭浩交付涉案房屋的时间应为2014年12月30日前。自2014年12月31日起，华乐置业公司未依约定交付房屋即构成违约，但孙铭浩应知道其权利于2014年12月31日开始受到侵害。孙铭浩在起诉状中关于华乐置业公司支付自2014年12月31日起至2018年5月4日止逾期交房违约金的诉讼请求可以佐证。依照《中华人民共和国民法总则》关于普通诉讼时效为三年的规定，孙铭浩自认其权利于2014年12月31日即收到了侵害，其在2018年5月7日申请过调解，后在2018年7月12日提起诉讼，均已超过了法定三年诉讼时效期间。故孙铭浩仅依法享有起诉权，而丧失了胜诉权。二、一审判决华乐置业公司自2015年10月1日起至合同第八条约定的交房条件之日止按日万分之一标准支付逾期交房违约金，于约无据，于法不合，应予撤销。1、孙铭浩购买的涉案房屋系华乐置业公司从他人手里买受的顶账房，华乐置业公司并未收到孙铭浩给付的房款，故孙铭浩无权按房款531691元主张违约金。2、双方签订的《商品房买卖合同》是华乐置业公司代实际出卖人受过，合同之日据交房之间仅有73天，故孙铭浩应当知道其于2014年12月31日起权利即受到了侵害。另，双方虽对交付房屋的条件有约定，但在《商品房预售补充协议》第七条“买卖双方同意将买卖合同第十四条补充为”中明确进行了变更，一审判决认定该条仅为对合同第十四条的补充，有违该合同其他关联条款及合同目的。3、按照房地产开发惯例，项目综合验收严重滞后应是不争的事实。华乐置业公司依照《商品房预售补充协议》第二条第3款的约定条件，在2015年3月起至2016年6月30日间通知业主接房已达438户，有商品房预售补充协议》张贴的《交房公告》、刊登在2016年6月28日《今晨6点》上的《交房公告》及接房业主清单等佐证。孙铭浩怠于接房，是恶意的单方行为，一审判决支持其诉请，于法相悖。综上，请二审法院依法查明案件事实，改判驳回孙铭浩诉讼请求。孙铭浩辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。孙铭浩向一审法院起诉请求：华乐置业公司支付2014年12月31日至2018年5月4日的逾期交房违约金64866.30元（按照总房款531691元的日万分之一计算122天），并继续计算至其实际交付房屋之日。一审法院认定事实：2014年10月18日，孙铭浩与华乐置业公司在签订的合同编号为芝预字第141018020014号《商品房买卖合同》中约定，孙铭浩购买涉案房屋，建筑面积90.72平方米，总价为531691元，孙铭浩应于2014年10月18日前付清。第八条：华乐置业公司应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付孙铭浩使用：取得《建设工程竣工规划验收合格证》、取得《建设工程竣工验收备案表》、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。第九条：华乐置业公司若逾期交房，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华乐置业公司按日向孙铭浩支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，孙铭浩有权解除合同。孙铭浩解除合同的，华乐置业公司应当自孙铭浩解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按孙铭浩累计已付款的0.01%向孙铭浩支付违约金。孙铭浩要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华乐置业公司按日向孙铭浩支付已交付房价款的万分之1的违约金。第十四条“卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”：华乐置业公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，在交付使用时达到项目按《房地产开发项目建设条件意见书》的要求建设完成等要求，如在规定日期内未达到使用条件，双方协商解决同意由华乐置业公司采取其他方式保证孙铭浩正常使用。合同附件一《商品房预售补充协议》第七条“买卖双方同意将买卖合同第十四条补充为”：供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，并达到如下使用条件即视为已符合交付标准：1、交付使用时室内的上水、下水设施可以使用并已供水；2、交付使用时室内的供电线路已经铺设接通并已供电；3、电话、有线电视、网络、燃气线路交付使用时预留线路铺装完毕，由买方自行申请开通并承担费用，其中燃气由买方协商开通，太阳能费用及太阳能安装费用由买方承担。供暖：交付使用时市政供暖设施完成，如因业主入住率较低或小区房屋未销售完毕的原因，无法达到政府及供热公司供电的供热交费比例导致无法供暖的，卖方不承担由此产生的违约责任。4、公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件。以上基础设施、公共配套建筑符合交付标准后，非因卖方原因未能移交有关部门或单位进行后期维护管理的，卖方无须承担任何责任。当日，华乐置业公司向孙铭浩出具了531691元的房款收据。孙铭浩与华乐置业公司一致认可，涉案房屋系顶账房，孙铭浩未实际向华乐置业公司付款。2016年6月30日，华乐置业公司在《今晨六点》报纸上发布《交房公告》，公告内容为“尊敬的华乐家园业主：我公司开发建设的华乐家园1-11号楼已具备交付条件，并于2016年6月30日前陆续交房，请您按照入伙通知后备齐相关资料，按照约定的时间到烟台华乐家园售楼中心办理交房入住手续。”孙铭浩至今未接收涉案房屋。庭审中，华乐置业公司称：涉案房屋现确未达到《商品房买卖合同》第八条约定的取得《建设工程竣工规划验收合格证》等交付条件，但是达到了补充协议第七条约定的条件，涉案房屋已经符合交付条件。为证明涉案房屋具备交付条件，大部分业主已经入住，华乐置业公司提交了2015年9月7日签订的《城市供用水合同》、2014年2月25日签订的《电力设施配套工程建设合同》、2013年6月签订的《管道燃气设施配套建设合同》、2015年3月30日签订的《有限电视网络工程施工合同》、2013年6月3日《并网协议》、接房业主明细予以证明。对此，孙铭浩表示，涉案房屋的交付应同时达到《商品房买卖合同》第八条和补充协议第七条约定的条件，上述合同只能证明华乐置业公司与供电公司、供水公司达成了供电供水意向，并不能证明涉案小区已经达到了补充协议第七条中的“供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化等”基础设计和公共设施按照规划要求建设完毕并符合下述条件，因此涉案房屋不具备交付条件；对接房业主明细不认可，系华乐置业公司单方制作，与本案无关。另，孙铭浩称2016年6月向华乐置业公司主张过权利，但华乐置业公司不予认可，孙铭浩亦未提供证据证明。2018年5月7日，孙铭浩针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。后，一审法院正式立案，进入本案诉讼。一审法院认为，孙铭浩与华乐置业公司在2014年10月18日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确,双方均应依约履行。履约中，华乐置业公司至今未向孙铭浩交付符合《商品房买卖合同》第八条约定条件的涉案房屋，存在违约行为，华乐置业公司应承担违约责任。孙铭浩与华乐置业公司约定的逾期交房违约金属于继续性债权，孙铭浩虽称2016年曾向华乐置业公司主张过权利，但华乐置业公司不予认可，孙铭浩亦未提供证据证明，故对孙铭浩要求华乐置业公司支付2014年12月31日至华乐置业公司实际交付房屋之日的逾期交房违约金（以总房款531691元为基数，按照日万分之一的标准计算）的诉讼请求，一审法院仅能支持华乐置业公司自2015年10月1日起至涉案房屋符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件之日止，以531691元为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金。孙铭浩的过高要求，一审法院不予支持。华乐置业公司辩称达到合同附件补充协议第七条约定的条件就符合了房屋交付条件，一审法院认为，该补充协议第七条标题处明确写明是对买卖合同第十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的补充，而非对买卖合同第八条约定的涉案房屋交房条件进行了变更，因涉案房屋至今未达到买卖合同第八条约定的交付条件，故对华乐置业公司主张的不承担2016年6月之后违约金的辩解，不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限华乐置业公司于判决生效之日起10日内支付孙铭浩自2015年10月1日起至坐落于烟台市芝罘区房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件之日止，以531691元为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金；二、驳回孙铭浩的其他诉讼请求。如果华乐置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1422元，由孙铭浩负担320元，由华乐置业公司烟台华负担1102元。二审中，华乐置业公司提交《华乐家园交房通知书》复印件一份，证明其已经于2015年12月28日在9号楼楼道张贴该通知书，通知业主交接房屋。孙铭浩对该证据的真实性和证明效力均不予认可。本院认为，即使华乐置业公司提交的证据能够证明其曾通知孙铭浩交接房屋，但由于涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件，亦不能认定华乐置业公司完成了交付房屋的义务，故对该证据本院不予采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于华乐置业公司应否承担逾期交房违约责任的问题。华乐置业公司与孙铭浩签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。孙铭浩已经以顶账的方式完成了支付涉案房款的义务，华乐置业公司向其出具了收款收据。华乐置业公司亦应按照合同约定，于2014年12月30日前交付房屋，但其至今仍未将符合《商品房买卖合同》第八条交付条件的房屋交付给孙铭浩，构成违约，应当承担违约责任。一审对此认定正确，本院予以确认。二、关于孙铭浩的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。本案中双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定“……买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”，故华乐置业公司与孙铭浩之间关于逾期交房违约金的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，2015年10月1日之前的逾期办证违约金因已过二年的诉讼时效期间，本院不予支持。根据上述司法解释第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，2015年10月1日之后的逾期办证违约金因未满二年诉讼时效期间，应适用三年诉讼时效期间。孙铭浩向华乐置业公司主张逾期办证违约金的时间为2018年7月2日，2015年10月1日仍在三年的诉讼时效期间内，故一审法院判令由华乐置业公司向孙铭浩支付自2015年10月1日起至涉案房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件之日止的逾期交房违约金，于法有据，本院予以确认。综上所述，华乐置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1422元，由烟台华乐置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月二十九日书记员  孙晓雯