广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8267号上诉人（原审被告）：卢裕科，男，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘冬仁，广东晨诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎宇程，广东晨诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区大良德良物业管理公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：萧燕芳。委托诉讼代理人：张璐，广东中信顺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霄翔，广东中信顺成律师事务所实习律师。原审第三人：董惠全，男，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：冯燕玲，广东聚理律师事务所律师。原审第三人：翁志垣，男，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：冯燕玲，广东聚理律师事务所律师。上诉人卢裕科因与被上诉人佛山市顺德区大良德良物业管理公司（以下简称德良物业公司）、原审第三人董惠全、翁志垣土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初23513号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人卢裕科上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或径行改判驳回德良物业公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由德良物业公司承担。事实和理由：一审法院认定德良物业公司在2005年4月份完成涉案路段道路建设义务，无事实依据，导致判决错误。实际上德良物业公司根本未对涉案路段进行道路建设，否则不可能在一审阶段提交不了任何道路施工凭证，亦不可能在长达13年期限内不向卢裕科主张租金。德良物业公司在一审未提供证据证明其已经履行了涉案路段道路建设义务，一审法院采信德良物业公司自认2005年4月份完成道路建设义务无事实依据。德良物业公司以时隔久远以及办公场所整改、变迁等原因，涉案合同的道路建设相关的招标、建设等材料均已遗失，完全不成立，也不符常理。因政府对道路建设等重大基建工程的招标、施工、验收、工程款支付等具有严格程序及相应审批流程，每个程序及审批流程均具有相应底档资料，现德良物业公司以全部遗失为由不合常理，德良物业公司应承担举证不利后果。二、根据合同约定，计租时间在德良物业公司负责的道路施工完毕后10天开始计算。据此，卢裕科享有先履行抗辩权，如德良物业公司未完成道路施工义务，卢裕科有权不予缴纳租金。因此，一审法院认定卢裕科自2004年接收并使用涉案土地后从未就道路建设问题向德良物业公司提出过书面异议属举证责任倒置，忽视了卢裕科具有先履行抗辩权。该推理应该反过来，如德良物业公司在2005年4月份后完成了道路建设义务，却在长达13年期限内未向卢裕科主张租金显然不合理，用以佐证德良物业公司主张已完成道路建设义务的事实不成立。三、德良物业公司诉请卢裕科按每日千分之一缴交滞纳金，滞纳金折算成月利率高达3%，已超过法律规定上限，最高只能按月息2%支付逾期违约金。据此，2015年、2016年、2017年、2018年滞纳金计算标准不符合法律规定。综上，恳请二审法院在充分查证事实的基础上予以充分考虑，并依法改判支持卢裕科的上诉请求。被上诉人德良物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回卢裕科的上诉请求。一、案涉合同道路已于2005年4月完成建设，卢裕科主张德良物业公司未进行道路建设缺乏事实依据。根据德良物业公司与卢裕科于2004年4月27日签订的《土地租赁合同》，双方约定以德良物业公司预收20万租金且在工程完成后，由卢裕科支付预付款与实际工程款差额部分的形式，建设合同约定路段路面，并约定在预付款抵充完等额月租后，继续由卢裕科向德良物业公司按月支付租金。其后，德良物业公司已按合同约定向卢裕科交付了合同约定的租赁土地，亦依约于2005年4月完成案涉合同的道路建设。对此，德良物业公司已于一审庭审中向法庭提交的洪兴路、兴*路摄影资料证明路面为建设后的平整路面，德良物业公司已依约完成道路建设。而简易厂房周边因其所在位置及近邻区域多为机动车维修、回收物回收处理等类型商铺，自道路建设完成后，因该路段重型机动车辆吞吐量大，使道路表面承受限度以上损耗，导致该路段出现破损情况，仅以路面存在破损现状不足以证明德良物业公司未按合同约定于缔约当时进行道路建设。此外，自卢裕科承租租赁土地以来，从未向德良物业公司针对道路建设问题提出任何形式之异议，在其转租予第三人使用后，第三人对此亦未表示异议。以上事实，均已在一审中由德良物业公司提出证据证明，且已被一审判决采纳认定。卢裕科提出的“德良物业公司根本没有对案涉路段进行道路建设，否则不可能在一审中提交不了施工凭证，也不可能不向卢裕科主张租金”的上诉意见毫无事实依据。事实上，自计租起算条件达成后至今，德良物业公司曾多次以协商方式向卢裕科主张租金债权，卢裕科均百般推托，甚至拒绝接听电话及回复微信。经德良物业公司查实，卢裕科已出境多年，至今未回，德良物业公司只能通过诉讼途径解决本案纠纷。二、卢裕科主张先履行抗辩权于法无据。（一）道路建设状况不构成不缴纳租金的抗辩理由。根据《土地租赁合同》，以卢裕科支付的预交款进行路面建设及在路面建设施工完成10天后开始计算租金，属双方对预缴款使用途径及租金计算起始点的约定，而非案涉合同生效要件。基于以上理由，双方租赁合同关系自签订《土地租赁合同》起即告生效，双方互负交付约定不动产及依约定形式缴纳租金之主合同义务。而道路维修在租赁合同之中属从给付义务，与租金支付间不构成对等义务关系。《土地租赁合同》中，与租金支付构成对等义务关系的给付为交付不动产使用权。一旦出租人依约履行完毕土地使用权交付义务，且承租人实际占有租赁土地，则卢裕可负有依约履行交付租金之给付义务。纵使在租金缴纳起始日、租金计算方式、租金缴纳方式等方面存在争议，亦不能成为承租人完全不履行义务之抗辩理由。（二）卢裕科已以默示之形式接受租赁合同之内容。《土地租赁合同》生效至今，在卢裕科对案涉道路建设状况未有任何异议之前提下，期间亦不间断占有并使用租赁土地，实质享有承租人权利,甚至转租给第三人进行收益。即便德良物业公司未就该道路进行相关建设，卢裕科在此后长达13年对租赁土地进行占有使用，而非以对方未如约铺设道路为由解除租赁合同，亦足以认定卢裕科已以默示形式接受德良物业公司不动产使用权之给付并享有不动产使用权及相关用益物权之权利，则应履行与不动产使用权给付义务对等之租金缴纳义务。卢裕科从未放弃承租人权利，却怠于、推诿履行承租人义务，于事实、法律均无依据，有违诚实信用原则。三、卢裕科关于滞纳金金额之主张于法无据。依我国目前现行法律，未对民商事法律关系下的滞纳金金额上限作出强制性规定，合同缔约方可基于双方意思自治加以约定，卢裕科相关主张缺乏法律依据。原审第三人董惠全、翁志垣述称，同意卢裕科的请求。德良物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2004年4月27日签订的《土地租赁合同》；2.判决卢裕科立即清退土地；3.判决卢裕科向德良物业公司支付租金698920元及违约金642717.07元，合计1341637.07元（租金暂计至2018年12月31日，此后租金顺延计算至卢裕科清退土地之日止）；4.判决卢裕科承担案件诉讼费用。一审法院查明：2004年4月27日，德良物业公司与卢裕科签订《土地租赁合同》一份，约定德良物业公司将大良新滘工业区德*安全器材有限公司北侧的土地（以下简称涉案土地）出租给卢裕科作生产之用，面积2553.75平方米，每平方米月租2元，合计租金每月5107.5元；租期20年，自2004年5月1日至2024年4月30日止。德良物业公司应负责兴*路及洪*路的道路建设，其中兴*路：由洪*路至江良肉类加工厂全长约165米，机动车路面宽6米，行人道路面宽4米；洪*路人行道：由德宝安全器材有限公司至连接兴*路，行人道路面宽4米。卢裕科应在《土地租赁合同》签订后3天内向德良物业公司缴付租金20万元作为道路建设工程款，其余的工程费在道路施工完毕后十天内由卢裕科一次性以预付租金形式向德良物业公司缴纳。计租时间在德良物业公司负责的道路施工完毕后10天开始计算，卢裕科已预付租金可用于抵扣每月应付租金，抵扣完毕后卢裕科应于每年1月5号前将当年租金一次性交付给德良物业公司。德良物业公司应于《土地租赁合同》签订的十日内将土地按现状移交给卢裕科使用。合同另约定，卢裕科如不按时向德良物业公司缴付租金的，德良物业公司有权要求卢裕科缴交每日千分之一的滞纳金，逾期超过三个月，德良物业公司有权解除合同，收回土地，追收欠付的租金。前述合同签订后，卢裕科依约向德良物业公司预交了20万元租金作为道路建设费用，德良物业公司亦依约于合同签订后的十日内向卢裕科移交了涉案土地。此后，卢裕科无再向德良物业公司支付租金，德良物业公司催收无果，遂引发诉讼。另查明，涉案土地属佛山市顺德区大良街道办事处使用的国有建设用地，由佛山市顺德区大良街道办事处委托德良物业公司进行管理。涉案土地的四至情况，东侧为洪*路，南侧为新*业润滑油公司、西侧为大良街道新*股份合作经济社出租厂房、北侧为兴*路。再查明，卢裕科自认，其承租了涉案土地后在涉案土地上搭建了简易厂房用于出租收益，并自2014年开始将包括涉案土地在内的三个地块打包转租给第三人董惠全、翁志垣使用；双方当时签订了书面转租合同，但因遗失无向法院提交。以上事实，还有开庭笔录在案佐证。一审法院认为，德良物业公司与卢裕科签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，应对双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面、严格履行义务。德良物业公司已按照合同约定向卢裕科交付了合同约定的租赁土地，其向法院提交的道路现状照片亦显示洪*路、兴*路为平整的水泥路，至于简易厂房旁边出现的道路破损系多年使用后客观上存在的自然损耗，不足以证明全部道路的实状以及德良物业公司无按照合同约定进行道路建设。卢裕科自2004年接收并使用涉案土地后从未就道路建设问题向德良物业公司提出过书面异议，其转租给第三人使用后，第三人亦无就此问题提出过异议，故对被卢裕科关于德良物业公司未按合同约定完成道路施工，计租时间尚未开始的抗辩意见法院不予采纳；德良物业公司称因时隔久远以及办公场所的整改、变迁等原因，涉案合同的道路建设相关的招标、建设等材料均已遗失，其所自认的道路建设于2005年4月份完成的陈述符合合同签订后进行招标、道路建设完成需要花费时间成本，故对德良物业公司所述的涉案合同道路建设于2005年4月份完成的意见予以采信，相应的租金应从2005年5月1日开始计算，德良物业公司主张从2004年5月开始计算租金不符合合同约定，法院不予采纳。卢裕科已预交的20万元租金可用于抵扣租金至2008年7月（租金共计199192.5元），卢裕科应于2008年1月5号前一次性补足缴纳至2008年12月31日的租金24730元【5107.5元/月×5个月-（200000元-199192.5元）】，并应自2009年开始于每年1月5号前一次性向德良物业公司缴纳当年租金61290元。卢裕科一直占有使用涉案土地并将涉案土地转租给第三人进行收益，却无按照合同约定缴纳租金，拖欠租金长达十年之久，已构成根本违约，德良物业公司主张解除合同于法有据，法院予以支持，双方签订的《土地租赁合同》于法院送达应诉之日，即于2019年1月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况，当事人有权要求恢复原状、赔偿损失。故德良物业公司、卢裕科双方的合同解除后，被卢裕科负有向德良物业公司交还涉案土地的义务，亦负有支付至返还土地之日止的租金（合同解除后为场地占用费）的义务；德良物业公司关于判令被卢裕科返还涉案土地的诉请合理有据，法院予以支持。关于租金（占用费），据核算，截止2018年12月31日，被卢裕科尚欠德良物业公司租金637630元（24730元+61290元/年×10年），此后的租金（占用费），按5107.5元/月的标准继续计算至被卢裕科实际返还土地之日止。对于德良物业公司所主张的违约金，合同约定，如被卢裕科逾期缴纳应交租金的，则德良物业公司有权要求被卢裕科缴交每日千分之一的滞纳金，现德良物业请求被卢裕科向其支付违约金共计642717.07元是其对自身权利的处分，未违反合同约定亦无悖于法律，法院予以支持。综上所述，法院仅支持上述合法有理的部分，其余部分法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、德良物业公司与卢裕科于2004年4月27日签订的《土地租赁合同》于2019年1月9日解除；二、卢裕科应于判决发生法律效力之日起三十日内向德良物业公司返还位于顺德区大良新滘工业区面积为2553.75平方米土地（土地四至为：东侧为洪*路，南侧为新*业润滑油公司、西侧为大良街道新*股份合作经济社出租厂房、北侧为兴*路）；三、卢裕科应于判决发生法律效力之日起十日内向德良物业公司支付截至2018年12月31日的租金637630元，此后的租金（占用费），按5107.5元/月的标准继续计算至被卢裕科实际返还土地之日止；四、卢裕科应于判决发生法律效力之日起十日内向德良物业公司支付违约金642717.07元；五、驳回德良物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8099.97元，由德良物业公司负担2439.97元，由卢裕科负担5660元。二审期间，卢裕科向本院提交顺德区大良街道办事处《关于政府信息公开申请的答复》，拟证明德良物业公司一审抗辩其对案涉路段进行施工建设但相关凭证已经遗失的理由无法成立。德良物业公司对该证据的真实性予以确认，对其关联性不予认可，董惠全、翁志垣对上述证据的真实性、关联性、合法性予以认可。经审查，本院认为，上述证据与本案的实体处理不具关联性，不作为定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为卢裕科应否向德良物业公司支付案涉土地租金、违约金及相应款项的具体金额应为多少。本案中，卢裕科与德良物业公司所签《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。卢裕科与德良物业公司之间为土地租赁合同关系，德良物业公司作为出租人，其主要义务是向卢裕科提供能正常使用的租赁物，卢裕科作为承租人，其主要义务是按时向承租人支付租金。虽《土地租赁合同》约定计租时间在德良物业公司负责的道路施工完毕后10天开始计算，但卢裕科自2004年起即占有使用案涉土地，且自2014年开始还将案涉土地转租给董惠全、翁志垣使用并获取收益，在此期间卢裕科并未主张因德良物业公司未履行修路义务而致其无法正常使用案涉土地，卢裕科对案涉土地行使了占有、使用、收益的权利，依法亦应承担支付租金的义务。卢裕科未履行支付租金的义务已构成违约，一审法院据此认定德良物业公司有权解除案涉《土地租赁合同》、确认双方于2004年4月27日签订的《土地租赁合同》于2019年1月9日解除，并根据德良物业公司自认的起租时间自2005年4月开始计算，判令卢裕科向德良物业公司支付至2018年12月31日欠付的租金637630元及此后按5107.5元/月的标准继续计算至卢裕科实际返还土地之日的占有使用费并无不当，本院依法予以维持。卢裕科以德良物业公司未履行修路义务为由不予支付租金理据不足，本院依法不予支持。关于违约金问题，卢裕科逾期支付租金已构成违约，且租金欠付时间较长，金额较大，给德良物业公司造成资金占用的损失，故卢裕科应向德良物业公司支付逾期缴纳租金的违约金。关于违约金的具体金额问题，由于本案中德良物业公司并未举证证明其完成了道路维修义务，亦未举证证明其通知卢裕科履行交租义务的时间，故德良物业公司对卢裕科未按时缴纳租金亦存在一定过错，其按照《土地租赁合同》约定的每日千分之一的标准计算并以租金为基数作封顶处理后请求卢裕科支付违约金642717.07明显过高，对此本院予以调整并酌定卢裕科向德良物业公司支付违约金300000元，超出部分，本院依法不予支持。综上所述，卢裕科的上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初23513号民事判决第五项；二、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初23513号民事判决第一项、第二项、第三项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初23513号民事判决第四项为：卢裕科应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区大良德良物业管理公司支付违约金300000元；四、驳回佛山市顺德区大良德良物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费16199.94元，由卢裕科负担11816.94元，由佛山市顺德区大良德良物业管理公司负担4383元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月十八日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏