福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初4650号 原告：中国工商银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街610号，统一社会信用代码913505008561054402。 负责人：周灿森，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈淑颖，女，该分行员工。 委托诉讼代理人：唐朝雄，男，该分行员工。 被告：林思源，男，1989年9月29日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园，统一社会信用代码91350500563381736L。 法定代表人：陈永年，该公司负责人。 委托诉讼代理人：吴继都，谢洪华，福建双鼎律师事务所律师、实习律师。 原告中国工商银行股份有限公司泉州分行（以下简称工行泉州分行）与被告林思源、福建中润置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，发现不宜适用简易程序，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行泉州分行的诉讼代理人陈淑颖、唐朝雄，被告林思源、被告福建中润置业有限公司诉讼代理人吴继都，谢洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行泉州分行向本院提出诉讼请求，请求判令：1、林思源立即偿还借款本金428336.71元及相应利息（截止2019年3月22日积欠利息14341.07元，之后的利息、罚息、复利依借款合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日)；2、林思源在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼1905住房的本登记条件成就之日起十日内到房地产部门办理该房产的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行泉州分行。否则，工行泉州分行有权代理林思源到房地产部门办理丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼1905住房的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行泉州分行，因此产生的费用由林思源承担。抵押权设定后，工行泉州分行有权对丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼1905住房进行拍卖、变卖或折价，并以所得价款优先受偿；3、福建中润置业有限公司承担连带清偿责任；4、本案诉讼费以及为实现债权而发生的其他费用由被告承担。事实与理由：林思源以购置丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园7号楼1905住房资金需要为由，向工行泉州分行申请办理个人一手住房购置贷款，以所购房产作为抵押担保由房地产开发商福建中润置业有限公司提供阶段性连带责任保证担保。林思源于2013年12月24日与工行泉州分行签订“01408营业部2013一手贷0000207号”《个人购房借款/担保合同》，合同约定，贷款金额54万元整，期限180个月，即自2013年12月24日至2028年12月24日止（以借据为准），贷款采用按月等额本息的方式还款，并于2014年1月10日依法办理房地产预抵押登记证明手续，房地产预抵押登记证明编号为《泉房预丰泽区（丰）字第201400396号》，工行泉州分行于2014年4月22日依法发放贷款54万元。截止2019年3月22日，林思源的贷款已连续逾期8期，累计逾期期数19期,积欠逾期本金20359.17元，积欠利息14341.07元，虽经工行泉州分行多次催收，上述林思源均未履行还款义务。 林思源辩称，借款属实，但是对利息、罚息、复利有异议，认为利息、罚息、复利过高；对于工行泉州分行起诉的金额有异议。 福建中润置业有限公司辩称，1、对于工行泉州分行诉求的对案涉房产进行拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿予以认可；2、对工行泉州分行诉求的福建中润置业有限公司承担连带清偿责任于法无据，不予认可；案涉房产至今未办理不动产权证，产权转移登记手续及正式抵押登记手续，只是福建中润置业有限公司无法设定为该涉案房产的抵押权人，应归责于林思源；福建中润置业有限公司为预售商品房提供阶段性担保的约定的特殊性，以及合同目的的考量，福建中润置业有限公司已完成所涉商品房的全部开发义务，并已完成所涉房产所有权的初始登记，应当解除福建中润置业有限公司的阶段性保证担保责任。 本院经审理查明的事实与工行泉州分行的陈述一致。另查明，1、工行泉州分行与林思源、福建中润置业有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定；第10.2条及第五十四条约定，保证人提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第Ａ项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的价款人的债务免除保证责任：Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书；第14.1条约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……Ｌ借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；第14.2条约定：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2、工行泉州分行于2014年4月22日向林思源发放贷款54万元，林思源向工行泉州分行出具借款凭证，载明，借款金额54万元，借款到期日2029年4月22日，执行利率6.55%，借款人林思源等事项。3、2014年1月10日，工行泉州分行就林思源提供的址在泉州市丰泽区办理预购商品房抵押权预告登记，并取得权证号为泉房预丰泽区（丰）字第201400396号的预告登记证书。上述房产尚未办理抵押登记。4、截至2019年8月22日，林思源尚欠工行泉州分行借款本金428336.71元，利息21928.71元、罚息1063.74元、复利749.79元。 以上事实，有工行泉州分行提供的营业执照、身份证、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记证、个人逾期贷款催讨通知书、欠息证明、贷款合约信息、送达地址确认书等证据在卷佐证，相关证据业经质证，足以认定。 本院认为，工行泉州分行与林思源、福建中润置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。林思源在履行借款合同期间未依约还款付息，已构成违约。工行泉州分行据此要求林思源清偿借款本金、利息、罚息、复利，具有事实与法律依据，本院予以支持。福建中润置业有限公司自愿为林思源的上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。工行泉州分行在保证期限内向福建中润置业有限公司主张权利，应予支持。福建中润置业有限公司在承担保证责任后有权向林思源追偿。工行泉州分行另主张对林思源提供的抵押物享有优先受偿权，但双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度旨在保障将来物权的实现，工行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案抵押权并未设立。工行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张要求对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。工行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。工行泉州分行还诉请林思源办理正式抵押登记证，本案为金融借款合同纠纷，该诉请不在本案诉讼范围内，应另案起诉。 依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告林思源应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泉州分行借款本金428336.71元，利息21928.71元、罚息1063.74元、复利749.79元，并支付自2019年8月23日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息、复息； 二、被告福建中润置业有限公司应对被告林思源的上述债务向原告中国工商银行股份有限公司泉州分行承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告林思源追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7940元，由林思源、福建中润置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  李静婉 审 判 员  张文智 人民陪审员  卢侨生 二〇一九年十月十日 书 记 员  杜运霞 附注所引用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。