徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初4727号原告：江苏德恒物业管理有限公司，住所地徐州市新城区奥都花园东区物业楼。法定代表人：聂继森，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海，该公司职员。被告：梁尚锋，男，1972年8月1日出生，汉族，住徐州市铜山新区。委托诉讼代理人：刘恒武，江苏清正苑律师事务所律师。原告江苏德恒物业管理有限公司（以下简称德恒物业公司）诉被告梁尚锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告德恒物业公司的委托诉讼代理人王海，被告梁尚锋及其委托诉讼代理人刘恒武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年2月5日至2019年4月5日物业管理费26782.4元，公共能耗300元/年，滞纳金4028.52元;2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：久隆凤凰城山河水小区建于2013年,2015年2月上房,在2017年2月22日由原告与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司、徐州国基物业管理有限公司三方签订了物业服务补充协议。江苏德恒物业管理有限公司按照前期物业服务合同,并在2017年2月22日对久隆凤凰城山河水小区进行物业服务,并按照合同标准高层住宅:1.5元/月/平方米,别墅(联排、叠加)2.5元/月/平方米服务至今,经多次催缴被告仍拒缴2016年2月5日至2019年4月5日的共计26782.4元的物业服务费以及2019年度的300元公共耗能费。特向法院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。被告梁尚锋辩称：德恒物业公司诉山河水小区的业主没有事实和法律依据。1、德恒物业公司不具备原告诉讼主体资格。原告提供补充协议无法律效力，违反了行政法规和司法解释的相关规定。德恒物业公司入驻小区进行管理，没有经过招投标程序不合法。2、本案应追加江苏国基物业公司作为诉讼当事人参加诉讼。涉案小区的业主在购房合同中约定的从事管理的物业公司即为江苏国基物业公司,有物业服务合同,且在有效期内未解除，物业服务费到底应当交给哪个物业公司存在困扰。德恒物业公司的诉讼请求包含江苏国基物业公司的权利。2017年之前提供物业服务的公司应当为江苏国基物业公司。3、德恒物业公司与小区业主未签订物业服务合同,其收费无法律依据和合同依据。江苏国基物业公司是物业管理一级资质,而德恒物业公司在入驻时,是否具有物业管理资质等级不明,未向小区业主公示相关手续、收费标准等情况，收费项目未备案。德恒物业公司无权依照江苏国基公司与业主签订的合同之要求主张滞纳金,也无权要求公共能耗费用。4、德恒物业公司所提供的服务远远未达到规定的标准,其无权按照2.5元每月每平米的标准计算物业费用。徐州市铜山区物业服务收费管理办法中规定,本涉案小区为别墅区,属于高档小区,其服务的标准应当不低于中国物业管理协会制定的《普通住宅物业服务等级标准》的一级标准。德恒物业公司在入驻后,对小区几乎没有进行任何的服务,其服务标准极差,已遭到区业主们的共同抵御。主要体现在如下方面：别墅区原为全封闭小区管理,现变成了开放式管理,外来人员可以任意进入,给小区业主的生命财产带来了安全隐患。国基物业服务期间,小区西大门门岗24小时值班且可以正常通行,现西大门门岗无人值守且将西大门关闭,使得小区内车辆进出十分不便。小区西门门禁无法使用,业主购买的蓝牙设施无法使用。小区监控设施无法使用，且监控摄像头严重缺失,监控设施不知去向,监控室无人管理和值守。现小区内建筑垃圾到处长期堆放,无人管理。小区绿化植被，到处杂草丛生,无人管理。小区无保安巡逻,白天有1个人员在小区东门,2名保洁人员,且从事服务的人员均未着装制服，且为老年人,无法提供应急的服务。小区晚上公共照明不足30%。小区多处的公共设施损毁且有安全局患,有高空坠落之危险,长期无人巡查和排除,甚至未见有危险警示标志。小区业主的车库和一楼因漏水被淹后,物业公司长期未能处理,业主的房屋漏水,经多次反映后,无人予以维修等。业主有证据证明以上事实的存在,请求法院组织涉案各方人员赴小区现场进行查勘。之所以未交纳物业服务费用,主要的原因是由于德恒物业公司服务的态度和具体提供的服务质量差所造成的,另外就是与江苏国基物业公司的合同是否履行有一定的关系。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，江苏久隆投资转业集团有限铜山分公司（甲方）选聘徐州国基物业管理有限公司（乙方）对久隆澜桥提供前期物业服务，并签订《久隆凤凰山河水项目前期物业服务合同》。双方约定，物业名称：久隆山河水；物业类型：高层住宅、别墅及商业。乙方提供的前期物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修养护和管理、物业共用设施设备的日常运行和维修养护及管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的归集、清运服务、公共绿化的养护服务、交通秩序和车辆停放管理服务、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤、装饰装修管理服务、物业档案资料管理。乙方接受业主委托的其他特约性服务有：家庭小型水、电等维修、电子商务、装修咨询、保洁服务、其他特约服务。本物业管理区域内物业服务标准执行《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协（2004)1号文件）二级标准。收费标准：业主按房屋的建筑面积缴纳费用，具体如下：(1)高层住宅：1.5元/月•平方米；(2)别墅（联排、叠加）：2.5元/月•平方米；商铺：Y3元/月•平方米。物业公共服务费不包含公共分摊费用、房屋共用部位共用设施设备中大修、更新、改造费用。小区内电梯、水泵、消防等共用设施设备运行电费及路灯、楼道灯等各类公共用电、公共用水费用为公共分摊费用，单独列账，据实按户向相关用户分摊。每户预收500元公共分摊费用周转金。乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业公共服务费。物业公共服务费用（物业服务资金），业主应在到期前1个月履行交纳义务。乙方应于每年向全体业主和物业使用人公布物业服务费用及公共区域能耗公摊费用（含停车服务费）的收支情况。2016年10月19日，徐州市铜山区物价局对徐州市国基物业管理有限公司《关于久隆山河水中小区前期物业服务收费标准备案申请》作出批复。2017年2月22日，甲方：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司、乙方：徐州国基物业管理有限公司、丙方：德恒物业公司签订补充协议。约定：甲乙丙三方友好协商，就《久隆凤凰城山河水项目前期物业服务合同》（以下简称"原合同"）相关条款做以下补充：一、补充事项。1、由于乙方原因无法履行原合同，甲方同意乙方撤场。2、乙方保证撤场后由丙方接管，丙方由乙方负责联系，丙方保证按原合同履行，甲方对丙方不承担任何义务。3、如丙方不接管，则乙方需继续履行该合同，直至原合同终止；如丙方接管，接管的第一天即为原合同的终止日。4、如因乙方撤场而引起的所有问题由乙方负责。5、本补充协议如与原合同冲突，以本协议为准。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外原合同的其余条款继续有效。另查明，江苏德恒物业管理有限公司于2017年3月1日进驻诉争小区提供物业服务至今。梁尚锋系久隆凤凰城山河水别墅区A1楼1单元01室内业主，房屋建筑面积为281.92平方米，2015年2月上房，2015年2月5日至2016年2月4日的物业服务费按照2.5元/平方米/月的标准已缴纳，其后的物业服务未缴纳。在诉讼过程中，经查涉案小区西门处于关闭状态，整体情况较好，但也存在部分垃圾未及时处理等问题。以上事实，有当事人陈述及其提供的前期物业服务合同、补充协议、物业服务合同备案通知、关于久隆凤凰山河水小区前期物业服务收费标准备案批复、照片等证据证实，本院依法予以确认。本院认为,从物业服务合同来看，物业服务关系是由物业服务企业与小区业主、业主委员会或建设单位在协商一致的基础上通过订立合同确定的，相关内容不得随意改变，特别是物业服务企业是由业主、业主委员会或建设单位选定，具有较强的针对性。本案中，尽管确实存在着物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并转包他人的情形，但小区整体情况尚好，结合现有证据尚不能充分证实原告提供的物业服务质量出现严重问题，其正常生活受到影响。根据《物业管理条例》第二十四条、《江苏省物业管理条例》第三十二条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。诉争转包合同未经招投标选聘，合同无效。但由于业主实际上享受到了符合物业服务合同约定的服务，对业主以合同无效、原告主体不适格、服务不达标为由拒交物业费的抗辩不予支持。徐州国基物业管理有限公司并非本案必要共同诉讼参与人，故被告申请追加其参加诉讼的观点，本院不予支持。关于物业服务费。《江苏省物业管理条例》第四十九条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。等。前期物业服务合同约定物业服务费2.5元/月/平方米，不违反上述等价格规定，本院参照2.5元/月/平方米支持其物业服务费用。结合原告物业服务的实际情况，本院酌情按照10%的比例减免物业服务。故从原告提供服务之日起2017年3月1日至2019年4月5日的物业服务费酌定为15962.27元（25个月零5天*281.92平方米*2.5元/月/平方米*90%）。关于公共能耗费。原告未提供充分证据证明实际支出上述费用数额，故本院不予支持。待完善证据后，可另行主张。关于滞纳金。合同无效，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十四条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁尚锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏德恒物业管理有限公司支付物业服务费15962.27元；二、驳回原告江苏德恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，由原告江苏德恒物业管理有限公司负担238元，被告梁尚锋负担340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  厉 玲人民陪审员  滕绍林人民陪审员  周书艳二〇一九年十月十五日法官 助理  徐 鑫书 记 员  李昊泽