贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9490号原告：徐来明，男，1978年8月16日出生汉族，住贵州省毕节市。原告：代琴，女，1985年9月15日出生汉族，住贵州省毕节市。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)，统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人:耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。原告徐来明、代琴与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐来明、代琴，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐来明、代琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告支付违约金38742元及利息，利息暂计20920.68元（利息以38742元为本金，按年利率24%从2017年3月3日计算到还清全部本息之日止）；2.判令被告向二原告支付迟延办理商品房转移登记《不动产证》的违约金41967.15元（违约金从2015年12月31日至2019年6月3日，违约时间1249日，每日违约金万分之一，购房款336006元）；3.判令被告向二原告支付从2019年6月3日至实际办理商品房转移登记《不动产证》的违约金，按实际违约的天数，以购房款336006元为基数，按每日违约金万分之一计算；4.本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，二原告将第一项诉讼请求中的违约金明确为“逾期交付违约金”；将第二项、第三项诉讼请求中的“办理商品房转移登记《不动产证》）”明确为“交付办理商品房转移登记的有关文书”。）事实及理由：二原告与被告于2013年9月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买由被告开发建设的位于毕节市“水韵天颐”一期Ａ4栋2单元502号房，购房款336006元二原告已付清，当时约定交房时间是2014年12月30日，并约定了违约金的计算方式。后被告未按期交房，于2016年12月30日逾期交房，双方于2017年3月3日达成编号123《违约金计算明细》协议，该《违约金计算明细》约定：被告支付给原告的违约金为38742元，但被告至今未支付给原告。合同还约定,二原告购买的房屋“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。逾期违约金为，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。被告至今未将房屋产权证明办理交付二原告，严重影响二原告合理使用自己的财产进行抵押担保贷款等资产管理活动，影响二原告的房产保值增值。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、第一百三十四条，《民事诉讼法》第一百一十九条的规定诉至法院，望予以支持原告的上列诉讼请求。被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是被告在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托被告办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移费登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记之后虽然没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与被告就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《士地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前被告不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法子以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，夏缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。另外，原告第一项诉请中要求支付违约金38742元，以及以38742元为本金按24%年利率计算利息，无事实及法律依据，双方签订的《违约金计算明细》不能明确该违约金是逾期交房违约金还是逾期办证违约金，应当视为约定不明，应按合同约定向原告支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月8日，以原告徐来明、代琴为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人向出卖人购买其开发建设的位于毕节市南部新区部博泰?水韵天颐第Ａ4幢2单元5层2号房，该商品房建筑面积96.18平方米，套内建筑面积85.06平方米，总价款为336006元。买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款146006元，余款190000元以银行按揭支付。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以内，按已交房款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款336006元。原被告约定的交房期限到期后，双方签订《水韵天颐交房协议》载明：被告于2016年12月30日正式将房屋交付原告，原告已现场查收，至此被告不再支付原告逾期交房违约金。2017年3月2日，被告向原告出具《违约金计算明细》载明：合同中购房金额为336006元。根据合同违约金按每天万分之壹计算共计517天，违约金金额为17372元。根据公司与业主后期协商中达成。2016年6月1日起每天按万分之叁计算，共计212天。违约金金额为21370元。合计违约金金额为38742元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排除领取。原告认为被告未按承诺支付原告逾期交房违约金，且逾期办证构成违约，故以前述诉请诉至本院。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，被告亦应按合同约定向原告交付房屋和办理商品房转移登记的有关文书,未按约定履行,构成违约,应当承担违约责任。对于逾期交房违约金的问题。合同约定被告应在2014年12月30前交房，但被告未在合同约定期限向原告交付房屋已构成违约，应向原告支付违约金。被告于2017年3月2日向原告出具《违约金计算明细》，明确应当支付38742元违约金，并承诺于2017年3月10日起开始支付。故对原告诉请被告支付逾期交房违约金38742元的请求，本院予以支持。对原告诉请以38742元为本金按年利率24%从2017年3月3日计算利息的请求，因双方未就此进行约定，故本院不予支持。对于被告提出原告的逾期交房违约金主张已经超过诉讼时效的答辩主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。被告向原告出具《违约金计算明细》的时间为2017年3月2日，而原告起诉的时间为2019年8月5日，并未超过诉讼时效。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。被告在合同中承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日以后出卖人未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告未按合同约定履行构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金系债权请求权，适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年12月31日起开始计算违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年8月5日）往前倒推三年即2016年8月5日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金应从2016年8月5日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故对原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，以原告已付购房款336006元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年8月5日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐来明、代琴支付逾期交房违约金38742元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐来明、代琴支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款336006元为基数，按日万分之一的标准，从2016年8月5日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、驳回原告徐来明、代琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1166元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十月二十六日书记员  胡晨