广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16645号原告：曹兆庭，男，1959年8月16日出生，汉族，住山东省济南市天桥区，委托诉讼代理人：颜镇海，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳清，广东广诚信律师事务所律师。被告：廖遂，男，1965年7月7日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。原告曹兆庭与被告廖遂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹兆庭的委托诉讼代理人颜镇海、被告廖遂的委托诉讼代理人张仲平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹兆庭向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2016年3月8日签订的《厂房租赁合同书》无效；2.判令被告退回租赁保证金70000元，及从起诉之日其至清偿完毕之日止按年利率6%计算的资金占用费。事实与理由：原告与被告协议后于2016年3月8日签订《厂房租赁合同书》，被告将中山市沙溪镇大石兜村工业区17号的厂房出租给原告使用，用作仓库使用，租赁期限为两年，从2016年4月20日起至2018年4月20日，租金为25000元/月，原告并缴交了70000元租赁保证金，原告按约支付租金，合同到期后，原告把租赁物退回给被告后，被告却不给予退回租赁保证金。经原告了解，被告的建筑物未取得建筑规划许可证、未取得房产证，双方签订的《厂房租赁合同书》应当无效。经原告多次与对方沟通都无法解决，为维护原告权益，唯向法院提起诉讼，请予以裁决。原告曹兆庭为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.厂房租赁合同书；2.中国建设银行个人活期账户交易明细；3.证明；4.个人厂房租赁合同（复印件）；5.中山市不动产登记资料查询结果。被告廖遂辩称，1.厂房租赁合同是双方自愿签订，没有违反法律及行政法规的规定，是合法有效的合同。2.原告无权要求被告退还租赁保证金70000元，原告在履行合同过程中，违反合同第7条的约定，私下在厂房内搭建四百平米的车棚，原告应当每月向被告支付车棚占用的租金6000元，两年合计支付144000元，保证金可以抵消租金70000元。被告廖遂就其辩解，在举证期限内向本院提交了照片3张作为证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：廖遂将其所有的位于中山市沙溪镇大石兜村工业区17号的整幢厂房及配套设施出租给曹兆庭。2016年3月8日，廖遂、曹兆庭分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于中山市沙溪镇大石兜村工业区17号厂内地下一层全部及宿舍两层、食堂、门卫等现状设施租赁于乙方使用，本租赁物的功能为生产厂房及办公使用；租赁期限为2年，即从2016年4月20日起至2018年4月20日，从2016年6月15日开始计房租；租金为月租金，厂房租金为25000元每月，乙方付三个月租金作为租赁保证金75000元，乙方应于每月的20日以前向甲方支付当月租金；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行改建，须事先向甲方提交改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。合同还约定了其他事项。廖遂、曹兆庭分别在甲方、乙方处签名。合同签订后，曹兆庭于2016年3月10日向廖遂交纳租赁保证金70000元，并依约从2016年6月起向曹兆庭交纳租金，廖遂将涉案租赁物交付给曹兆庭使用。合同于2018年4月20日到期后，曹兆庭依约搬离涉案租赁物，将涉案租赁物返还廖遂。廖遂与曹兆庭确认曹兆庭在承租期间没有拖欠租金及水电费。曹兆庭认为廖遂应向其返还租赁保证金70000元，而廖遂认为曹兆庭在租赁后私自搭建车棚，应向其交纳车棚租金144000元（6000元/月×24个月），该租赁保证金用于扣减车棚租金。曹兆庭经与廖遂协商未果，遂于2019年6月21日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，根据廖遂提交的照片，涉案租赁物旁有一车棚。廖遂认为照片的拍摄日期为2018年4月份左右。又查，2018年4月11日，廖遂与案外人吴建（由案外人张威代签）签订《个人厂房租赁合同》，约定廖遂将中山市沙溪镇大石兜村工业区17号的厂房及仓库租赁给案外人吴建，租赁期限从2018年4月11日起至2028年4月10日止。2019年7月29日，中山市沙溪镇虎逊村大石兜股份合作经济社出具《证明》，内容为：兹有曹兆庭租用廖遂位于中山市沙溪镇大石兜村工业区17号的厂房（含厂房地下一层全部及宿舍两层、食堂、门卫等）租赁物，租赁期限为2016年4月20日起至2018年4月20日，曹兆庭已于2018年4月20日前搬离该租赁物，并将该租赁物交回给廖遂，廖遂已重新出租给他人。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于《厂房租赁合同书》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，廖遂未提交涉案租赁物的建设工程规划许可证，且在庭审中称“建筑物是自建的，没有报建，没有取得房产证”，即廖遂在未取得建设工程规划许可证的情况下与曹兆庭签订《厂房租赁合同书》，依照上述司法解释的规定，该《厂房租赁合同书》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，廖遂应向曹兆庭返还租赁保证金70000元。廖遂认为曹兆庭在承租后自行搭建车棚，需向其交纳车棚租金144000元，该租赁保证金用于扣减车棚租金，但曹兆庭认为该车棚在承租时就已存在，并非其搭建的。而廖遂提交的照片只能证明在合同到期时涉案租赁物旁有一车棚，并不能证明该车棚由曹兆庭自行搭建，廖遂未提交曹兆庭在承租后自行搭建车棚的证据，也未提交曹兆庭需另行交纳车棚租金的证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对廖遂认为租赁保证金70000元用于扣减曹兆庭需交纳的车棚租金144000元的抗辩不予采信，廖遂应向曹兆庭返还租赁保证金70000元。曹兆庭要求廖遂从起诉之日起即从2019年6月21日起按年利率6%的标准支付资金占用费，符合相关法律规定，本院予以支持。综上所述，原告曹兆庭的诉求合法有据，本院予以支持。被告廖遂的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告曹兆庭与被告廖遂于2016年3月8日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告廖遂于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曹兆庭退还租赁保证金70000元及资金占用费（资金占用费计算方法：以70000元为基数，从2019年6月21日起至清偿之日止，按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，简易程序减半收取775元（原告曹兆庭已预交），由被告廖遂负担，并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告曹兆庭。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  熊伟二〇一九年十月三十日法官助理梁永凤书记员陈奇