云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2901民初2737号原告：云南腾瑞房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市。统一社会信用代码：915300007873900487。法定代表人：刘春华，职务董事长。委托诉讼代理人：周路刚，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱振淑，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱强，男，1977年9月6日出生，汉族，户籍住址云南省大理白族自治州大理市。被告：刘淑芹，女，1982年9月5日出生，汉族，户籍住址云南省大理白族自治州弥渡县。第三人：中国农业银行股份有限公司大理苍山支行，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇苍山路55号。统一社会信用代码：91532900918681153B。负责人：杨秀华，职务行长。原告云南腾瑞房地产开发有限公司（以下简称腾瑞公司）与被告朱强、刘淑芹及第三人中国农业银行股份有限公司大理苍山支行（以下简称农行大理苍山支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周路刚、邱振淑到庭参加诉讼。被告朱强、刘淑芹及第三人中国农业银行股份有限公司大理苍山支行经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准，延长审限六个月，现已审理终结。原告腾瑞公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与两被告签订的《商品房购销合同》及补充协议（合同编号：TRXFL（写字楼）I-1-1705）；2．判令两被告配合原告办理上述《商品房购销合同》及补充协议的《商品房买卖合同登记备案表》的注销登记备案手续（备案合同登记号：DL2014102603119）;3．判令两被告共同向原告支付违约金59,567.60元；4.判令两被告共同向原告支付截至2018年9月7日代为偿还的贷款本息共计9517.03元，之后若继续代偿，偿还金额按实际发生为准；5.判令两被告共同向原告支付律师费10,251元；6.判令两被告承担本案诉讼费及保全费、担保费、公告费等全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：TRXFL（写字楼）)，约定被告向原告购买腾瑞?幸福里一期1-1幢1单元1705号房屋，上述房屋套内建筑面积为35.06㎡，房屋总价款297,838元。合同签订后，双方办理了上述房屋购销合同的登记备案手续。2015年1月5日，被告与第三人农行大理苍山支行签订《个人购房担保借款合同》，对上述房屋进行按揭贷款，原告作为上述房屋的开发商提供连带保证责任。后因被告自身债务原因，导致无法继续偿还银行的按揭款。2018年7月19日，农行大理市支行向原告送达《公函》，明确要求原告承担被告按揭贷款的阶段性担保责任，原告也按照银行要求，向银行支付了上述房屋的部分按揭贷款。被告的上述行为，已构成严重违约，给原告造成了较大的经济损失。依据双方签订的《商品房购销合同补充协议》第四条之约定，原告于2018年9月3日向被告发出《关于解除与朱强、刘淑芹＜商品房购销合同＞的函》，明确告知被告解除双方所签订的《商品房购销合同》及其补充协议。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告朱强、刘淑芹及第三人农行大理苍山支行未到庭参加诉讼也未向本院提交书面答辩意见。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：A1、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、《公证书》、《幸福里一期交房结算费用一栏表》复印件各一份、《房屋验收交接表》复印件一份，证明原告与被告签订合同的情况，以及被告违约，原告有权解除合同并收回房屋。A2、《个人购房担保借款合同》原件一份、2018年3月19日《公函》复印件一份、农行业务凭证复印件一份、2018年7月19日《公函》复印件一份、2018年11月28日《公函》复印件一份、农行业务凭证复印件二份、《关于解除朱强、刘淑芹商品房购销合同的函》及圆通速递邮寄凭证复印件一份，证明被告未按期向第三人偿还贷款，原告已按贷款合同约定履行担保义务，被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，原告有权解除合同并收回房屋。A3、腾瑞房地产公司营业执照、朱强、刘淑芹身份证复印件，拟证明原、被告的主体资格；A4、《法律服务合同》、交通银行转账回单、律师费增值税发票、公告费增值税发票原件各一份，证明被告依法应向原告支付律师费及公告费。被告朱强、刘淑芹及第三人农行大理苍山支行未提交证据。本院认为，二被告及第三人农行大理苍山支行经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃质证及举证权利。原告提交的上述证据真实、合法，且与本案有关联，本院均予采信。依据上述举证、认证，以及到庭当事人庭审中与证据能相互印证的陈述的内容，本院确认本案法律事实如下：2014年10月14日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《商品房购销合同》及其补充协议。购销合同约定乙方向甲方购买大理市下关镇环城南路53号“腾瑞.幸福里一期”，房屋套内建筑面积35.06㎡，总价款297,838元，乙方于合同签订之日向甲方支付首付款157,838元，余款140000元向银行贷款支付；甲方应于2015年6月30日前将房屋交付给乙方。补充协议第四条第二款之3约定：甲方为乙方银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，乙方必须按与银行签订的借款合同约定全面履行还款义务。若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任或扣划甲方款项的，甲方有权解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，由乙方向甲方支付合同价款20％的违约金，并由乙方承担实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、执行费。购销合同及其补充协议还对双方的其他权利义务作了约定。《商品房购销合同》及其补充协议经云南省大理白族自治州三塔公证处公证，《商品房购销合同》于2014年10月26日获得登记备案，合同登记号DL2014102603119。合同签订后，二被告向原告支付了购房首付款157,838元。2015年7月22日，原告将案涉房屋交付二被告，二被告还向原告支付了契税、维修基金、代办产权证劳务费等费用合计14,136.06元。2015年1月5日，被告刘淑芹（借款人、抵押人）、朱强（抵押人）与第三人（贷款人、抵押权人）、原告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定由第三人对被告刘淑芹购买的位于大理市下关镇环城南路53号“腾瑞.幸福里小区一期”两套房屋（建筑总面积96.58㎡、购房总价595,676元）提供借款280000元；借款期限120个月，还款方式为等额本息还款法；原告为被告刘淑芹向第三人的借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，第三人依被告刘淑芹委托将借款280000元作为购房款转入原告账户。此后，被告刘淑芹向第三人归还了2017年10月之前的借款本息，2017年10月之后被告未按借款合同约定履行还款义务，原告应第三人要求承担了连带保证责任，代被告刘淑芹于2018年3月27日向第三人偿还两套房屋的借款本息合计19,034.05元（其中就1705号房屋偿还的借款本息为9517.03元）。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告刘淑芹未向第三人履行还款义务，导致第三人要求原告履行保证责任，并为被告刘淑芹就1705号房屋代偿借款本息9517.03元，依据补充协议约定，二被告的行为构成违约。二被告及第三人农行大理苍山支行经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自动放弃相应权利，应承担不利的诉讼后果，故原告有权解除购销合同及其补充协议，并要求被告承担购房款总额20%的违约金59,567.60元（计算公式为：合同价款297,838元×20%）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的《商品房购销合同》及其补充协议解除后，原告请求被告协助办理购销合同注销备案登记手续，依法应予以支持。关于被告已支付的购房款的返还等问题，因被告未在本案中提出主张，故本院在本案中不作处理。就原告要求二被告返还2018年3月27日原告为被告代偿贷款本息9517.03元的诉请。本院认为，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，原告依据《个人购房担保借款合同》承担了保证责任后，有权就其代偿款项向二被告进行追偿，故本院对原告的该项诉请予以支持。就原告要求二被告承担律师代理费10,251元的诉请。本院认为，原告委托诉讼代理人并支付代理费的同时，享受了代理人所提供的相对价的法律服务，该代理费并不属于原告为实现债权而必须支付的费用或产生的损失，且原告与二被告在购销合同及其补充协议中未就律师代理费的承担进行过明确约定，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告云南腾瑞房地产开发有限公司与被告朱强、刘淑芹于2014年10月14日签订的《商品房购销合同》及其补充协议。二、被告朱强、刘淑芹于本判决生效之日起十日内协助原告云南腾瑞房地产开发有限公司办理大理市下关镇环城南路53号“腾瑞.幸福里一期”第1-1幢第1单元第17层1705号房屋的《商品房购销合同》登记备案注销手续（合同登记号：DL2014102603119)。三、被告朱强、刘淑芹于本判决生效之日起十日内向原告云南腾瑞房地产开发有限公司支付违约金59,567.60元，返还原告云南腾瑞房地产开发有限公司截止至2018年3月27日代偿的贷款本息9517.03元，两项合计69,084.63元。四、驳回原告云南腾瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,958元、公告费300元，合计7,258元，由被告朱强、刘淑芹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵 良人民陪审员  李建光人民陪审员  周 仁二〇一九年十月九日书 记 员  杨筱榕