重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初11214号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，执行董事。委托代理人：吴红遐，中豪律师事务所律师。委托代理人：苟寒，中豪律师事务所律师。被告：重庆洪运任通汽车销售服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区红育坡207号892栋2单元底-1号，注册号:500901000121447。法定代表人：邵香玲。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称“城投公租房公司”）诉被告重庆洪运任通汽车销售服务有限公司（以下简称“洪运任通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法由审判员邓小晶担任审判长与人民陪审员钟其凤、李秀恒组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告城投公租房公司的委托代理人吴红遐到庭参加了诉讼，被告洪运任通公司因下落不明，经本院公告送达，公告期满仍未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告城投公租房公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》于2019年2月28日解除；二、被告立即向原告支付拖欠的租金620040.07元（从2018年7月1日计算至2019年2月28日）；三、被告立即向原告支付拖欠租金的违约金（违约金以拖欠租金金额为基数，按照月利率2%的标准从拖欠之日起计算至付清之日止）。事实及理由：2014年5月28日，原、被告签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定原告将位于南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附413、420号商铺及其设施出租给被告使用，建筑面积为3491.43平方米（最终以实测报告为准）；租赁期限为10年，从2014年6月1日起至2024年5月30日止；并以“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前向原告足额支付下半年的租金，该合同对违约责任、租金标准等进行了约定。上述合同签订后，原告于2014年10月1日将租赁房屋交付给被告使用，被告未按约向原告支付租金。原告曾于2018年6月15日向贵院起诉要求被告支付拖欠的租金，贵院判决被告支付原告2016年10月1日至2018年6月30日期间的租金1843440.88元及违约金。被告未履行法院判决，继续拖欠新产生的租金。2019年2月22日，原告向被告发函要求解除双方的租赁合同，并腾退房屋。原告认为，被告逾期支付租金的行为已构成违约，原告有权解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金及违约金。被告洪运任通公司未到庭，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明：原告城投公租房公司系位于重庆市南岸区水云路15号3幢商业的所有人。2014年5月28日，原告城投公租房公司作为出租方甲方与被告洪运任通公司作为承租方乙方签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定甲方将位于南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附413、420号商铺及其设施出租给乙方，该商铺建筑面积3491.43平方米（最终以重庆市房屋管理局出具的实测报告为准），租金、物业管理等费用按建筑面积计收；房屋租赁期为10年，租赁期从2014年6月1日起至2024年5月30日止，租赁期以双方实际商铺交付时间为准计算；租金标准：第一年和第二年租赁单价为413号商铺每月35元/平方米（建面）、420号商铺每月20元/平方米（建面）；第三年租赁单价为413号商铺每月36.75元/平方米（建面）420号商铺每月21元/平方米(建面);第四年租赁单价为413号商铺每月38.59元/平方米(建面)、420号商铺每月22.05元/平方米(建面);第五年租赁单价为413号商铺每月40.52元/平方米(建面)、420号商铺每月23.15元/平方米(建面);第六年租赁单价为413号商铺每月42.54元/平方米(建面)、420号商铺每月24.31元/平方米(建面);第七年租赁单价为413号商铺每月44.67元/平方米(建面)、420号商铺每月25.53元/平方米(建面);第八年租赁单价为413号商铺每月46.90元/平方米(建面)、420号商铺每月26.80元/平方米(建面);第九年租赁单价为413号商铺每月51.90元/平方米(建面)、420号商铺每月31.80元/平方米(建面);第十年租赁单价为413号商铺每月54.50元/平方米(建面)、420号商铺每月33.39元/平方米(建面)；按“先交租金后使用”的方式按季度预付租金,必须提前向原告足额支付下一季度的租金;乙方违约责任约定租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋（商铺）租赁合同，收回该房屋（商铺），乙方必须按照合同总租金10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应，拖欠房租累计15日以上的（含15日）、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计15日以上的（含15日）等；在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴纳租金之日为止，逾期15日未缴付足额租金额，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失，同时有权在提前书面通告后的限定时间内停止乙方承租商铺的能源供应；租赁期满，乙方应如期交还该房屋（商铺），乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付租赁期满之日的日租金3倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；该合同亦对支付方式、免租期、租赁用途、甲、乙双方的其他权利义务等进行了约定。上述协议签订后，原告按约将商铺交付给被告使用。由于被告逾期支付租金，原告曾向本院起诉要求被告支付截止2018年6月30日期间的租金及违约金，本院于2018年12月10日作出（2018）渝0108民初13124号《民事判决书》，判决被告于本判决生效之日起十日内支付原告2016年10月1日至2018年6月30日租金1843440.88元及违约金（违约金以欠付金额为基数，按照月利率2%的标准从拖欠之日计算至实际全部付清之日）。被告对该判决不服，向重庆市第五中级人民法院提出上诉，于2019年3月7日申请撤回上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年3月8日作出（2019）渝05民终1772号《民事裁定书》，裁定准许洪运任通公司撤回上诉；原审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。另查明：2019年2月26日，原告向被告发出《解除合同的函》邮件，并告知被告拖欠租金已严重违约，要求解除双方于2019年2月28日签订租赁合同，并腾空租赁商铺，支付租金及违约金。该邮件由于未妥投，并退回。原告多次催收租金未果，遂于2019年2月28日将租赁房屋收回。由于被告至今未按照合同约定向原告支付欠付租金，原告遂以前述请求诉至本院。还查明，被告租赁的重庆市南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附413、420号商铺，根据重庆市房屋管理局出具的实测报告，413商铺的建筑面积实际为1593.99平方米、420商铺的建筑面积实际为1709.62平方米。从2018年7月1日起至2019年2月28日期间，被告应支付原告的租金为818458.47元，被告已向原告支付租金为198418.40元，被告尚欠原告的租金为620040.07元。上述事实，有原告提交的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》、《重庆市房产面积竣工测算报告书》、欠租催收通知书、快递邮寄、（2018）渝0108民初13124号《民事判决书》、（2019）渝05民终1772号《民事裁定书》等证据，以及原告的陈述在卷为凭，并经法庭认证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》系当事人的真实意思表示，该合同符合法律的规定，具有合法效力。当事人应当严格履行合同义务。原告已按约将租赁物交付被告使用，被告应按照合同约定履行向原告足额支付租金的义务。2018年7月1日起至2019年2月28日期间，被告尚欠原告租金620040.07元，原告要求被告立即支付尚欠租金，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期足额支付租金的行为，已构成违约，被告应承担违约责任。由于双方合同中约定的违约金计算方式过高，现原告主动降低违约金的计算标准，并请求被告支付违约金（违约金以拖欠租金金额为基数，按照月利率2%的标准从拖欠之日起计算至付清之日止），不违反法律规定，本院予以支持。同时，被告迟延履行支付租金的义务，经原告多次催收仍未履行，原告作为出租方可以解除合同。原告于2019年2月28日自行将商铺收回，并请求确认双方的租赁合同于2019年2月28日解除，并不违反法律规定，本院予以支持。被告未到庭，视为放弃抗辩。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告重庆洪运任通汽车销售服务有限公司签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》于2019年2月28日解除；二、被告重庆洪运任通汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市城投公租房建设有限公司支付欠付的租金620040.07元及违约金（违约金以拖欠租金金额为基数，按照月利率2%的标准从拖欠之日起计算至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10634元，由被告重庆洪运任通汽车销售服务有限公司负担（此款暂由原告重庆市城投公租房建设有限公司垫付，现被告重庆洪运任通汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆市城投公租房建设有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邓小晶人民陪审员  钟其凤人民陪审员  李秀恒二〇一九年十月十六日书 记 员  蒋 姝