福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2300号 原告（反诉被告）：蔡圣勤，男，1991年6月15日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）蔡圣勤与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡圣勤委托诉讼代理人王怀、被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蔡圣勤向本院提出诉讼请求：1.永泰县上一房地产开发有限公司向蔡圣勤支付逾期协助办理房屋权属证书违约金人民币10300元（以已付购房款总额786290元为基数，按日0.01%标准计算，自2018年8月30日起计算至该公司履行完毕协助蔡圣勤办理房屋权属证书义务之日止，暂计至2019年1月8日止，共计131天）；2、本案的诉讼费用由永泰县上一房地产开发有限公司承担。事实与理由：2016年5月17日，蔡圣勤与永泰县上一房地产开发有限公司就福建省永泰县房产签订《商品房买卖合同》一份，双方对合同价款、面积、交付时间、产权登记时间、违约责任等等均作出约定。依据合同第八条：出卖人应当在2016年12月30日前，将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，蔡圣勤依约付清全部购房款786290元。2017年8月30日，永泰县上一房地产开发有限公司与蔡圣勤办理交房手续，但是因该公司原因，蔡圣勤并未能在房屋交付后365日内取得房屋权属证书。2019年1月8日，永泰县上一房地产开发有限公司才通知蔡圣勤可以办理不动产权证。永泰县上一房地产开发有限公司的逾期交房、逾期协助办证行为，已经严重违反合同约定，严重侵犯了蔡圣勤的合法权益。 永泰县上一房地产开发有限公司辩称，1.人民法院应结合讼争房屋楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对本公司逾期协助办理产权备案登记的违约时间进行综合认定；2.本案购房款总额实际为786095元；3.蔡圣勤实际于2017年9月2日接收房屋。根据合同约定，本公司预期协助办理产权的起始时间应是2018年9月3日；4.蔡圣勤主张逾期办证违约金过高，人民法院应予调整。 永泰县上一房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.蔡圣勤向永泰县上一房地产开发有限公司支付至实际收房之日钥匙保管金150元人民币（按每日50元的标准，自2017年8月30日起计至2017年9月2日）；2、本案全部诉讼费用由蔡圣勤承担。事实与理由：根据讼争《商品房买卖合同》第十一条“交接”的约定，若蔡圣勤自申请人发出交房通知书后，则每逾期一日，其应向永泰县上一房地产开发有限公司支付钥匙保管金人民币50元。永泰县上一房地产开发有限公司向蔡圣勤通知于2017年8月30日正式交房，已依约履行了通知交房的合同义务。但事实上蔡圣勤直至2017年9月2日才正式接收房屋。因此，由于蔡圣勤逾期接收房屋，永泰县上一房地产开发有限公司有权向蔡圣勤计收相应天数的钥匙保管金。 蔡圣勤对永泰县上一房地产开发有限公司的反诉辩称，该公司反诉的150元没有证据依据。150元是变相收费，违反法律行政法规的强制性规定，是违法无效的。 本院经审理认定事实如下：2016年5月17日，蔡圣勤与永泰县上一房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：蔡圣勤向公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方第12号楼4层402单元号房，建筑面积为121.13平方米，其中，套内建筑面积98.65平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.48平方米，每平方米单价6491.29元，总价为786290元。签约当日，蔡圣勤应支付166290元作为首付款，其中78629元为履行合同的定金，余款62万元向银行申请按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条交接约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的交房通知上注明的交房日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，……。买受人每逾期一日接收房屋买受人向出卖人支付钥匙保管金人民币50元。”十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：”[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：[2]因开发商无法按照[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”合同还对其他事项作了约定。双方另在附件六还就《商品房买卖合同》订立合同补充协议。其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……。”第八条约定：“《商品房买卖合同》第十四条的之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任。”第十三条约定:“出卖人可根据商品房的开发、建设情况决定提前交房，买受人同意按照出卖人发出通知确定的交房截止日之前来收房，否则出卖人可按交房截止日起计收保管费，该房屋的相关费用，包括各项税费以及自交付之日起的物业管理费和任何杂费应由买受人承担。……；但《商品房买卖合同》第十四条约定的商品房交付使用日起算时间仍以《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间开始计算，不以实际交付日起算。”附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受。”合同签订后，蔡圣勤先后支付了购房款166290元、62万元，共计786290元，扣减195元，实际付款786095元。2016年5月18日、10月16日、2017年8月30日，永泰县上一房地产开发有限公司出具上述金额的票据。本案蔡圣勤与永泰县上一房地产开发有限公司就商品房销售合同逾期交房违约金、逾期办结银行按揭贷款违约金，本院于2017年8月7日作出（2017）闽0125民初780号民事判决，其中永泰县上一房地产开发有限公司与蔡圣勤于本判决生效之日起十日内办理永泰“日出东方”项目第12号楼402房的交接手续。本院判决后，2017年8月25日，永泰县上一房地产开发有限公司通知蔡圣勤于2017年8月30日正式办理交房手续。2017年9月2日，蔡圣勤办理交房手续。2019年1月8日，永泰县上一房地产开发有限公司通知蔡圣勤可以办理商品房不动产权证登记备案手续。 本院认为，我国《合同法》规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，双方当事人约定交房时间为2016年12月30日前，且永泰县上一房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付蔡圣勤，但是永泰县上一房地产开发有限公司却未能完成上述约定事项，存在违约，应承担违约责任。本案实际交房时间为2017年9月2日。依照《商品房买卖合同》第十四条的约定，因该公司原因，蔡圣勤不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，永泰县上一房地产开发有限公司自逾期之日即2018年9月3日起每日按蔡圣勤已付款786095元的0.01%支付违约金至2019年1月8日止，共计127天9983.41元。永泰县上一房地产开发有限公司关于应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对本公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，不予采纳。另对调整逾期办证违约金过高的主张，因无事实、法律依据，不予支持。依照《商品房买卖合同》第十一条交接的约定，永泰县上一房地产开发有限公司通知蔡圣勤于2017年8月30日办理交房手续，而蔡圣勤于2017年9月2日接收房屋，违反合同意思自治原则，应承担逾期收房违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院(?http:?/??/?baike.baidu.com?/?view?/?84457.htm"t"_blank?)关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下： 1.永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向蔡圣勤支付逾期办证违约金9983.41元(从2018年9月3日起按每日0.01％的标准以786095元为基数计付127天即至2019年1月8日止)； 2.蔡圣勤应在本判决生效之日起十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期接收房屋的违约金150元； 3.驳回蔡圣勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57元，减半收取计28.5元，由蔡圣勤负担8.5元，永泰县上一房地产开发有限公司负担20元。反诉受理费25元，由蔡圣勤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  胡贤明 二〇一九年十月十四日 书记员  黄晶晶 本案所适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院(?http:?/??/?baike.baidu.com?/?view?/?84457.htm"t"_blank?)关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书(?http:?/??/?baike.baidu.com?/?view?/?268692.htm"t"_blank?)的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 -10- -11-