江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2282号上诉人（原审被告）：熊志标，男，1995年11月22日生，汉族，住南昌市高新技术开发区。上诉人（原审被告）：曾璐瑶，男，1992年7月19日生，汉族，住南昌市南昌县。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐江帆、徐慧，江西秦风（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王劲松，男，1974年8月8日生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：刘启邦，彭泽县城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：彭泽县平安房地产开发有限公司，住所彭泽县龙城大道，统一社会信用代码91360430741960164F。法定代表人：欧阳结发，总经理。委托诉讼代理人：张敏，江西昆群律师事务所律师。原审被告：熊锡衍，男，1965年2月20日生，汉族，住南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：徐江帆、徐慧，江西秦风（南昌）律师事务所律师。上诉人熊志标、曾璐瑶，王劲松因与被上诉人彭泽县平安房地产开发有限公司（以下简称“平安公司”）、原审被告熊锡衍房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2019）赣0430民初801号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人熊志标、曾璐瑶上诉请求：1.请求撤销（2019）赣0430民初801号判决第一、第二项，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审原告主体不适格。被上诉人证人黄俭，也是“山南府邸”合伙人之一，在庭审中明确表示“山南府邸”实际所有人是黄俭、王劲松及韩旭，“山南府邸”项目经营、销售及购房款也是王劲松经手，也即王劲松在独立运营“山南府邸”项目，上诉人提交的证据也足以证明这一点。被上诉人无论是在“山南府邸”项目中，还是在本案中均没有利害关系，本案无非是黄俭作为项目合伙人认为自身利益受损，以被上诉人名义起诉，而实质上，被上诉人在一审中并不是适格的原告主体。二、一审判决认定事实错误，程序违法。（一）一审判决认定事实错误。王劲松与上诉人签订房屋买卖合同，实为以物抵债，签订房屋买卖合同是实现抵偿借款的手段，并非纯粹意义上的房屋买卖，一审法院以审理房屋买卖合同方式审理此案不妥。王劲松有权利以自有资产抵偿借款。一审判决认为被上诉人没有超出解除权行使期限与事实及法律依据不符。从合同约定本身来看，本案房屋买卖合同签订于2017年6月8日，被上诉人于2017年12月7日可以行使合同解除权，2018年12月7日，被上诉人的合同解除权消灭，本案被上诉人于2019年4月8日起诉至一审法院，早已经超出一年除斥期间。（二）被上诉人超出法定期限变更诉请，一审法院坚持审理，且未重新指定举证期，程序违法，应当发回重审。被上诉人于2019年4月8日在法院立案，请求撤销房屋买卖合同，该案于2019年5月23日开庭审理完毕，后一审法院再次通知上诉人2019年7月9日到法院沟通案件，上诉人询问具体前往法院什么事情，法院没有明确答复。上诉人如约前往一审法院，一审法院直接给上诉人一份《变更诉请申请书》并开庭，上诉人当庭指出要求指定举证期限未果，庭审过程中，被上诉人申请证人出庭作证，上诉人对此完全不知情，不仅如此，一审法院仅要求上诉人举新证据，对第一次开庭的证据不置可否。一审程序严重违法，上诉人的合法权益完全不能得到保障，上诉人恳请该案发回重审。三、一审判决适用法律错误，严重损害上诉人的合法权益。一审法院仅认定上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系，忽略了以房抵债的事实，适用《合同法》有失偏颇。综上所述，一审原告主体不适格，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。上诉人王劲松上诉请求：一、依法判决撤销（2019）赣0430民初801号民事判决书之第1项、第2项判决；二、依法判决驳回被上诉人彭泽县平安房地产开发有限公司的一审诉讼请求；三、判决被上诉人彭泽县平安房地产开发有限公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、案涉基本事实和争议的由来：2015年5月25日，为筹措“山南府邸”商品房开发建设的项目资本金，上诉人王劲松以九江德铭实业有限公司（以下简称德铭公司）的名义向熊锡衍借贷人民币200万元；期限届满以后王劲松无现金归还，王劲松向熊锡衍提出以“山南府邸”门面房抵付所借人民币贰佰万元本息的主张。合意形成后，被上诉人熊志标，曾璐瑶于2017年6月8号到山南府邸售楼中心，在同案涉“山南府邸“商品房项目销售主管王劲松达成一致后，双方订立了合同编号为201702768的《商品房买卖合同》。该合同有平安公司及案涉项目合伙人黄俭、韩旭的签章确认。同时王劲松向买受人熊志标，曾璐瑶出具了房价款为3349224元的购房款《收据》。是日，双方到彭泽县房产管理局办理了商品房买卖网签、登记、备案等手续，并对双方买卖交易的商品房进行了转移交付。后平安公司以王劲松涉嫌挪用公司资金罪，向彭泽县公安局报案。彭泽县公安局受案调查后认为：双方争议属于民事经济纠纷不涉及刑事犯罪。平安公司又于2019年4月3日向彭泽县人民法院提起诉讼，请求撤销平安公司与熊志标、曾璐瑶订立的，并且已完成转移交付的商品房买卖合同。二、（2019）赣0430民初801号民事判决书审判程序违法：（1）一审原判定义案涉争议为商品房买卖合同纠纷。根据本案平安公司与熊志标、曾璐瑶签订的《商品房买卖合同》，上诉人王劲松认为，应予确认本案的买卖合同的相对人为平安公司（实际上是项目的实际出资人，案涉项目商品房的事实所有人王劲松）和熊志标、曾璐瑶。一审原判将与本案商品房买卖合同没有直接利害关系的自然人熊锡衍作为被告当事人参加本案审判，违反规定；将案涉商品房买卖合同的实际出卖人王劲松，作为无独立请求权的第三人参加审理并接受判决，违反规定。被告熊锡衍、第三人王劲松的主体不适格，从而导致一审判决失去了有效的前提。（2）一审原判受理被上诉人平安公司于本案第一次庭审调查完毕，法庭辩论结束后，于2019年6月25日提出的变更诉讼请求申请，违反法律规定。（3）一审原判对案涉被上诉人平安公司在一审所主张的合同撤销权之诉依法不成立后，改变采取通知形式行使合同解除权民事行为事实的认定，违反了相关规定，且违悖了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条有关解除权行使期间亦即除斥期间的法律规定；违背了《中华人民共和国合同法》第95条关于解除权消灭的规定。三、一审原判对案涉商品房买卖合同约定的购房价款是否予以给付这一基本事实的认定，与案涉确实有效的证据所证明了的事实相违背。案涉商品房买卖合同所约定的购房款，不是买受人熊志标、曾璐瑶没有依约给付，而是以第三人熊锡衍出借给王劲松的借款本息直接抵付。一审原判将案涉违法挂靠经营房地产开发无效合同所产生的矛盾，采取归责于无过错行为买受人的方法予以司法处理，从根本上违反了我国民法有关代理和买卖合同善意第三人权益保护制度的法律规定。四、一审原判以案涉房屋出售价款，未入平安公司账户为由，认定房屋的买受人熊志标、曾璐瑶没有履行案涉房屋买卖价款的给付义务，与案涉证据所证明的事实不符。五、（2019）赣0430民初801号民事判决书适用法律错误。综述以上，上诉人王劲松认为：（2019）赣0430民初801号民事判决书，审判程序违反法律规定，对案涉基本事实的认定与案涉确实有效的证据所证明的事实不相符合，判决适用法条不当。请求二审法官支持上诉人的上诉请求。被上诉人平安公司针对上诉人熊志标、曾璐瑶的答辩意见：一、判决驳回两被答辩人的无理上诉，维持（2019）赣0430民初801号民事判决书的正确判决；二、判决两被答辩人承担本案上诉费用。事实与理由：被答辩人的上诉无理体现在以下方面：一、首先，答辩人原审提起的是商品房买卖合同纠纷之诉，答辩人是商品房买卖合同卖方当事人，两被答辩人是买方当事人，提起合同纠纷之诉，涉案合同当事人是当然的适格诉讼主体；其次，两被答辩人在原审答辩中也始终认为，2017年6月8日，答辩人与其签订的201702768号商品房买卖合同合法有效，两被答辩人既然认为涉案商品房买卖合同合法有效，也等于自认答辩人作为涉案商品房买卖合同卖方当事人的主体是适格的，且两被答辩人在原审中的自认事实，与原审查明的事实是一致的。由此可见，两被答辩人的该项上诉理由依法不能成立。二、1、首先原审以审理商品房买卖合同方式审理本案是正确的，并无不妥之处。其次两被答辩人认为其与答辩人签订商品房买卖合同是以物抵债，但原审也好，二审也罢，两被答辩人都未举证证明答辩人对其负有债务；既然答辩人对其不曾负有债务，谈何以物抵债？再次既然答辩人对两被答辩人不曾负有债务，两被答辩人又与答辩人签订了房屋买卖合同，并认为合同已生效，两被答辩人就应当按照合同约定及时足额支付购房款。2、两被答辩人指责“一审判决认为被上诉人没有超出解除权行使期限与事实及法律依据不符”，是歪曲事实，亵渎法律。根据《201702768号商品房买卖合同》第七条第2款约定，并对照《合同法》第93条第2款以及第95条第2款的规定，合同的约定只要不违法，应当优先适用。由此可见，答辩人解除权的行使既有事实根据，也有法律依据，原审判决公平正义，无可挑掦。3、答辩人变更诉讼请求没有超出法定期限，《民事诉讼法》未对变更诉讼请求作出期限规定，《民事诉讼法解释》第232条限定在“案件受理后，法庭辩论终结前”。应理解为一审判决作出前，司法实践也基本上是这样操作的。三、两被答辩人第三项上诉理由是“一审判决适用法律错误，严重损害上诉人的合法权益”。但两被答辩人未明确指出原审适用《合同法》审理本案错在哪里？综上所述，已显见两被答辩人的上诉无理，故答辩人作出如上答辩，提出如上答辩请求，请贵院查明事实，依法公正判处。被上诉人平安公司针对王劲松的答辩意见：一、判决驳回被答辩人的无理上诉，维持（2019）赣0430民初801号民事判决书的正确判决；二、判决被答辩人承担本案上诉费用。事实与理由：被答辩人的上诉无理体现在以下方面：一、被答辩人在本案中不享有上诉权，答辩人在原审中列被答辩人为无独立请求权的第三人，原审判决也没有判决被答辩人承担民事责任，无权以上诉人身份启动本案二审诉讼。二、被答辩人上诉理由牵强，与本案商品房买卖合同纠纷之诉没有关联性，体现在以下方面：1、被答辩人要求二审法院将与本案商品房买卖合同毫无关联性的“《借款合同》、《项目承包合同书》、《股份合作协议书》、《银行转账单》、两份《收款收据》”，认定为本案基本事实，是强二审法院所难。被答辩人在原审中未提出与本案有关的诉讼请求，被告亦未提出反诉，原审只能围绕答辩人的诉讼请求进行审理，没有义务去审理、认定与本案无关的事实。2、被答辩人关于原审判决书审判程序违法，没有事实和法律依据，首先，本案商品房买卖合同是熊锡衍与被答辩人串通以熊志标、曾璐瑶为买受人名义与答辩人签订的，尽管熊锡衍和被答辩人不是商品房买卖合同的当事人，但本案的诉讼标的或处理结果有可能与熊锡衍和被答辩人有利害关系，故原审经审查，准予答辩人列熊锡衍为本案共同被告、列被答辩人为无独立请求权的第三人，符合规定。其次，答辩人变更诉讼请求没有超出法定期限，《民事诉讼法》未对变更诉讼请求作出期限规定，《民事诉讼法解释》第232条限定在“案件受理后，法庭辩论终结前”，应理解为一审判决作出前，司法实践也基本上是这样操作的。三、被答辩人第三项和第四项上诉理由是买受人是否履行支付购房价款的义务，第五项上诉理由是法律适用问题，买受人就是否履行支付购房价款的义务和法律适用问题已经上诉，被答辩人没有买受人授权，无权滥用诉权。综上所述，已显见被答辩人不享有上诉权，故答辩人作出如上答辩，请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的错误上诉。原审被告熊锡衍针对上诉人熊志标、曾璐瑶，王劲松的答辩意见：同意两方上诉人的上诉意见，要求判决驳回原审原告平安公司的全部诉讼请求。上诉人熊志标、曾璐瑶针对上诉人王劲松的答辩意见：同意王劲松的上诉请求，要求判决驳回原审原告平安公司的全部诉讼请求。上诉人王劲松针对上诉人熊志标、曾璐瑶的答辩意见：同意熊志标、曾璐瑶的上诉请求，要求判决驳回原审原告平安公司的全部诉讼请求。上诉人平安公司（原审原告）向原审法院提出诉讼请求：1、判决撤销合同编号201702768商品房买卖合同，由三被告支付原告违约金233440元；2、三被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、依法确认合同编号201702768商品房买卖合同已于2019年6月16日解除，判令三被告返还原告涉案房屋，并协助办理房屋买卖合同的注销登记；2、三被告承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明，第三人王劲松与黄俭、韩旭借用原告公司名义开发“山南府邸”房地产项目，双方签订合同约定，乙方（王劲松与黄俭、韩旭）承包经营范围：凡“山南府邸”项目商品房开发所涉土地受让，商住楼建设施工、销售等环节，乙方有权在本合同约定的范畴内以甲方（彭泽县平安房地产开发有限公司）的名义自立决定本合同项目的设计、施工销售等工作的实施，双方为本合同项目设定银行专户，所有销售房款必须全额进账。第三人王劲松负责房屋销售和财务出纳工作，房屋销售合同由第三人与买受人签订，黄俭在合同上签名，再加盖原告公司公章，后来黄俭制作私人印章交由第三人直接在房屋销售合同加盖。第三人曾为被告熊锡衍在他人处借款提供担保，为归还该借款，第三人与被告熊锡衍拟定以房抵债，2017年6月8日，被告熊锡衍以被告熊志标、曾璐瑶名义与原告签订商品房买卖合同（合同编号201702768），购买的商品房为“山南府邸”第1幢1层05号房，建筑面积共930.34平方米，总价款3349224元，合同第六条关于付款方式及期限规定，买受人签订本合同时一次性付清总房款，第七条关于买受人逾期付款的违约责任规定，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，当天，第三人出具收到购房款3349224元收据一张，并交付了房屋钥匙。后第三人与黄俭商议该购房款平账事宜，遭黄俭拒绝。原告以遭受被告熊锡衍与第三人串通欺诈为由提起诉讼要求撤销合同，被告熊锡衍称原告公司于2018年3月份曾因案涉房屋买卖一事报案，要求撤销合同的诉讼已过一年除斥期限，于第一次庭审后，申请原审法院调查，原审法院查明，原告公司于2018年5月因上述事由向彭泽县公安局报案。原告于2019年6月16日向被告熊锡衍发送书面通知，以三被告没有按合同约定交付购房款为由，解除双方签订的商品房买卖合同，随后，原告公司向原审法院提出申请变更诉讼请求。另查明，被告熊锡衍承建了“山南府邸”部分工程，与熊志标系父子关系，曾璐瑶系被告熊锡衍合伙人的儿子。原审法院认为，案涉商品房买卖合同由第三人经手签订，加盖了原告公司公章，内容不违反法律规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。原告公司作为案涉合同中的出卖人，有权利以被告没有支付购房款为由，根据约定解除合同，原告书面通知了被告熊锡衍解除合同事宜，被告熊志标、曾璐瑶应当会及时获知，双方签订的商品房买卖合同自此解除，原告随即请求法院确认解除合同的效力，符合法律规定，原审法院予以确认，原告要求合同买受人被告熊志标、曾璐瑶返还案涉房屋，并协助办理买卖合同注销登记，理由正当，原审法院予以支持，被告熊锡衍不是合同当事人，不负有上述义务。原告于第一次庭审后提出变更诉讼请求，但法庭辩论并没有结束，被告辩称原告变更诉讼请求超出法定期限，理由不能成立。第三人未偿还他人的借款，系第三人个人的债务，被告熊锡衍与第三人主张以该欠款抵付购房款，并非原告公司的真实意思表示，事后也没有得到原告的追认，故被告辩称已经支付案涉房屋购房款，与事实不符，原审法院不予采纳。本案原告在被告逾期付款超过180日后，首先向公安报案，而后提起民事诉讼，根据合同法第九十三条及双方约定解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条系对依据合同法第九十四条提出解除合同的期限作出的规定，因此，被告辩称原告合同解除权消失，无合理依据，原审法院不予支持。原告作为被挂靠公司，须依法承担案涉房地产开发项目产生的债务风险，原告公司应当与第三人等项目实际经营人按约定履行义务，严格销售款管理，尽可能避免引发纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告彭泽县平安房地产开发有限公司与被告熊志标、曾璐瑶间的商品房买卖合同（合同编号201702768）自2019年6月16日起解除；二、被告熊志标、曾璐瑶与本判决生效后立即返还原告彭泽县平安房地产开发有限公司案涉房屋，并协助办理商品房买卖合同注销登记；三、驳回原告彭泽县平安房地产开发有限公司其它诉讼请求。案件受理费4800元，由被告熊志标、曾璐瑶负担。本案二审审理过程中，上诉人熊志标、曾璐瑶提供以下证据材料：彭泽县人民法院（2019）赣0430民初653号判决书和山南府邸项目部结算单一份。证明：1、王劲松、黄俭、韩旭是平安公司山南府邸项目部的负责人，其三人均是以项目部的名义对外开展工作，履行平安公司的职务行为；2、山南府邸项目部真正的权利人是王劲松、黄俭、韩旭三人。被上诉人平安公司质证认为，两份证据不是新证据且与本案商品房买卖合同无关，平安公司就（2019）赣0430民初653号判决提起上诉，该份判决并未生效，不能作为证据使用，达不到熊志标、曾璐瑶的证据目的。上诉人王劲松对上述证据证明的事实无异议，平安公司和王劲松、黄俭、韩旭承包合同书以及他们三人之间内部协议相互印证，尽管判决没有生效，但是待证事实是真实的，也与本案有关。原审被告熊锡衍对上述证据没有异议。上诉人王劲松提供山南府邸项目的财务账本和资产负债表（2018.3.31）。证明：1、涉案购房款300多万元是王劲松以德铭公司的名义向熊锡衍的借款。2、该借款用于山南府邸项目。3、该笔钱截止2017.6.8利息为130多万元，本息合计330多万元，做了熊志标、曾璐瑶的购房款，做了抵付。该账本是由合作主管财务的王劲松和出纳会计同时做的，合伙人明知的事实。上诉人平安公司的质证意见：资产负债表的三性有异议，平安公司的负责人不是黄俭，也没有姓汪的会计。资产负债表没有公司负责人的签名，且是打印件，与本案无关。账本亦与本案无关，也不是我公司的人员所做的。项目部内部的事情公司无权过问。熊志标、曾璐瑶、熊锡衍对上述证据无异议，且认为上述报表和账本实际是山南府邸项目部的报表和账本，该账本足以反映本案是“以房抵债”的事实，债务是山南府邸项目部的债务。后，熊锡衍和王劲松向本院邮寄证据材料，熊锡衍提供借款给德铭公司的银行流水及支付保证金的银行流水；王劲松提供银行流水。共同证明：王劲松因开发“山南府邸”项目向熊锡衍借款200万元。熊锡衍通过闵志伟账户向九江德铭公司汇款100万元；后熊锡衍又通过江西中锦建设公司向九江德铭公司汇款240万元；熊锡衍通过其个人账户向九江德铭公司汇款60万元。上述款项总计400万元，其中200万元是施工合同保证金额，200万元是王劲松为开发项目所需筹措的借款。德铭公司收到款项后，分四笔将400万元汇入王劲松个人账户。本院将上述证据组织平安公司质证，其认为，一审提供的证据表明是德铭公司向熊锡衍借款，由王劲松担保。我公司与熊锡衍没有借款或债权债务关系。故不存在以房抵债的前提。这只是熊锡衍与王劲松个人之间的债务关系，无需得到我公司认可。且经向公司会计查询，公司或项目部没有王劲松向熊锡衍借款200万元，进入项目部的凭据。被上诉人平安公司在二审期间未提交新的证据材料。本院二审查明的其他案件事实与原审法院一致。本院认为，针对上诉人上诉请求、事实与理由，本案二审审理的焦点问题如下：一、平安公司作为一审原告提起本案诉讼，其主体是否适格。本院认为，平安公司在原审中提起的诉讼请求为要求撤销涉案的《商品房买卖合同》（合同编号：201702768）（后要求确认该合同已解除），平安公司作为合同一方当事人提起合同纠纷之诉，是适格的诉讼主体。二、平安公司在原审中将熊锡衍列为被告，将王劲松列为第三人，是否符合法律规定。本院认为，平安公司在向原审法院提出的原诉讼请求中，是认为王劲松与熊锡衍恶意串通签订了案涉《商品房买卖合同》，并要求撤销该份合同。且各上诉人主张本案系“以房抵债”，熊锡衍、王劲松作为债权债务人加入本案诉讼，也更有利于本案事实的查明，因此平安公司将王劲松、熊锡衍列为本案当事人不违反法律规定。三、平安公司在原审中变更诉讼请求是否符合法律规定。本院认为，平安公司在原审第一次开庭后提出变更诉讼请求，没有超出法律所规定的期限，因此平安公司在原审变更诉讼请求并未违反法律规定。四、上诉人所主张本案系“以房抵债”，以尚欠的借款本息冲抵涉案购房款，是否能够成立。经查，根据当事人向原审法院提供的证据材料，借款关系中的出借人为熊锡衍，借款人为案外人九江德铭实业有限公司，担保人为王劲松。平安公司并非借款关系中的当事人。至于王劲松是否将借款投入了“山南府邸”项目的开发，不是本案所审理的对象。在无其他生效法律文书认定的情况下，即使王劲松将借款投入了“山南府邸”项目，在本案中也不能当然的认定平安公司就要对熊锡衍、王劲松、九江德铭实业有限公司之间的借款关系承担还款义务。故上诉人所主张的“以房抵债”，在平安公司不认可的情况下，不能得到法律支持。至于熊锡衍、王劲松、案外人之间的借款关系，可另行处理。五、平安公司行使合同解除权是否符合法律规定。本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，当买受人逾期支付购房款180天以后，出卖人即有权解除合同。因此合同中的该约定属于《合同法》第93条第2款所规定的双方约定解除合同的情形，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条系对《合同法》第94条作出的规定。因此，平安公司在熊志标、曾璐瑶逾期支付购房款180天后，向买受人发出《解除201702768号商品房买卖合同的通知》，并向人民法院要求确认合同已经解除，不违反法律规定，应当予以支持。综上，上诉人熊志标、曾璐瑶、王劲松的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院查明事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人熊志标、曾璐瑶预交的上诉案件受理费4800元由其自行负担，上诉人王劲松预交的上诉案件受理费4800元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 游 勇审判员 单伶俐审判员 张洪清二〇一九年十月十五日书记员 黄 勇