湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0105民初8957号 原告:向国蓉，女，汉族，1962年6月4日出生，住湖南省娄底市娄星区。 被告：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路153号11栋705室。 法定代表人：张少金。 委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所实习律师。 原告向国蓉诉被告湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称“乐万邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年10月23日，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向国蓉，被告乐万邦公司委托诉讼代理人宾亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向国蓉向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外多收取的原告购房款20万元；2、被告承担案件受理费。事实与理由：2018年4月14日，原告与被告方售楼部职业经理在上园（即润景园）售楼部见面，办理购房手续。经谈判，约定所购房屋总价1398641元，单价11860元／平方米。被告方要求原告在以公积金方式贷款60万元外，首付798641元。应被告方要求，当即原告签订了一份被告方早就准备好了的《期房转让协议》，转让房的甲方为案外人赵宗凡（身份证号：4301811989××××××××），受让的乙方为原告，协议要求原告向赵宗凡支付期房转让金20万元。被告方陪同原告到中国银行汇款21万元给了赵宗凡。2018年4月19日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201603222303），由原告购买被告开发的位于长沙市开福区，其中约定：建筑面积为117.93平方米，单价为10164元／平方米，总价款为人民币1198641元。原告以交付首期房款598641元和余款60万元的公积金贷款方式付款。原告在签订《长沙市商品房买卖合同》后依约向被告售楼部财务部交纳了首付房款和按月交纳了6000多元公积金贷款等费用。原告在合同签订前被迫支付的20万元价款未计入总房价，实际上是被告利用掌控房源信息的绝对优势和购房者不懂房产有关政策和规则的劣势，变相采取以《期房转让协议》的合法形式掩盖其在政府监管价格之外加价收款的违法行为。原告依据相关法律规定，向法院起诉，望判如所请。 被告乐万邦公司辩称：一、《认购协议书》真实、合法、有效。《认购协议书》出自乐万邦公司与案外人赵宗凡的真实意思表示，没有损害任何第三方利益，内容没有违反国家法律法规的强制性规定。赵宗凡将该认购的权利进行转让后，乐万邦公司也配合赵宗凡和原告办理了更名手续，并退还了赵宗凡认购定金。乐万邦公司真实履行了该认购协议。二、乐万邦公司没有实施任何以合法形式掩盖非法目的的行为。首先，乐万邦公司将涉案房屋委托给长沙世联兴业房地产顾问有限公司、长沙联道房地产经纪有限公司代理销售，房屋销售工作由这两家公司负责，乐万邦公司并未参与销售，仅是依据《商品房买卖合同》约定的价格收取购房款。原告称乐万邦公司一手操作以签订《期房转让协议》的形式收取政府限价外的购房款与事实不符。第二，乐万邦公司不是《期房转让协议》的签订主体，协议的签订、履行均由原告与案外人赵宗凡实施，乐万邦公司并没有参与，其仅按原告与赵宗凡的要求配合办理了更名手续。第三，乐万邦公司没有在政府备案价即商品房买卖合同约定的价款外收取任何其他购房款，仅按照《房屋买卖合同》的约定收取了购房款，该收取房款的行为合法，乐万邦公司没有实施或实现任何非法目的，期房转让费由赵宗凡收取与乐万邦公司无关。三、原告要求确认《期房转让协议》无效，要求赵宗凡退还转让费，严重违背了契约精神，违背了诚实信用原则。在期房已认购的情况下，没有经过赵宗凡同意，乐万邦公司不可能同意与原告签订《商品房买卖合同》。原告与赵宗凡签订《期房转让协议》后，才获得购买房屋的权利。乐万邦公司尊重赵宗凡的意思自治，配合原告与赵宗凡办理了更名手续，并与原告签订了正式的《商品房买卖合同》，至此《期房转让协议》已经实际履行完毕。原告起诉要求退还转让费的行为，严重违背契约精神和诚实信用原则。 经审理查明，乐万邦公司开发建设了长沙市开福区东风路382号“润景园”（又名上园）项目。2017年4月17日，案外人赵宗凡与被告乐万邦公司签订《“润景园”认购协议书》，约定案外人赵宗凡自愿认购乐万邦公司出售的“润景园”项目4号楼2303房，面积117.93㎡，总价1198641元，案外人赵宗凡应向乐万邦公司交纳购房定金10000元。协议签订后，案外人赵宗凡于当日向乐万邦公司交纳定金10000元。2018年4月14日，原告与赵宗凡签订《期房转让协议》，约定赵宗凡同意将其认购的“润景园”4号楼2303号期房转让给原告，原告同意按照赵宗凡与开发商订立的认购协议书中约定的条件承担向开发商支付该期房的全部房款及其他税费的义务，并同意向赵宗凡另行支付期房转让费200000元；在付清转让费后，原告取得认购协议书中买受人的全部权利和义务；赵宗凡在收到全部期房转让费后，应该负责将期房转让告知开发商，原告按照开发商的要求在开发商约定的时间和办公地点办理好认购协议书的更名或重签手续及资料。协议签订后，原告于当天通过银行转账的方式向赵宗凡支付期房转让费共计210000元（含认购协议中定金10000元）。2018年4月19日，原告与被告乐万邦公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买“润景园”项目4栋2303房，总房款1198641元。原告后按合同约定交纳了购房款，被告乐万邦公司依约向原告交付了房屋。 上述事实有认购协议书、收据、商品房买卖合同、付款凭证、期房转让协议、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：被告乐万邦公司与案外人赵宗凡是否恶意串通在《商品房买卖合同》约定的价格外通过《期房转让协议》的方式向原告加价收取购房款。对此，本院评析如下：构成恶意串通需同时具备两个要件：当事人事先存在通谋及旨在损害第三人利益的主观恶意；客观上该恶意行为损害了第三人的合法利益。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，对于民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准。本案中，根据现有证据，不能证明案外人赵宗凡与被告乐万邦公司具有关联性，亦无证据证明赵宗凡受乐万邦公司指使、或由乐万邦公司授意，赵宗凡收取的期房转让费亦未流向乐万邦公司。因此，不能达到被告乐万邦公司与案外人赵宗凡存在串通的主观恶意之证明目的。第二，从《期房转让协议》、《商品房买卖合同》履行情况分析，原告向赵宗凡支付转让费后，与乐万邦公司就购买涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并已实际履行完毕，乐万邦公司亦向原告交付了涉案商品房，原告购房的合同目的已然实现。第三，原告与案外人赵宗凡签订《期房转让协议》并向赵宗凡支付转让费的行为，表明其自愿向案外人赵宗凡支付转让费且同意认购协议书所约定的内容即对于购房总成本予以认可（合同价加转让费），该意思表示系其真实意愿，不存在重大误解或受他人误导，且其购房目的已经实现，故其利益并未受到侵害。第四，《期房转让协议》、《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在无法定无效、可撤销的情形下，合同当事人均应根据诚实信用的原则全面履行。综上理由，原告未能提供充分有效的证据证明被告乐万邦公司与案外人赵宗凡之间存在恶意串通的行为，根据庭审查明的情况亦不能达到排除合理怀疑的证明标准。故对于原告主张被告乐万邦公司以《期房转让协议》的合法形式掩盖其在政府监管价格之外加价收款，本院难以采信。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告向国蓉的全部诉讼请求。 本案受理费4300元，因适用简易程序减半收取2150元，由原告向国蓉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  蔡瑜平 二〇一九年十月二十九日 代理书记员  宋 敏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。