山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7477号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：张希锋，山东荣盛富翔地产开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）：许付平，男，1965年7月27日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：张广，山东衡正源律师事务所律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司因与被上诉人许付平商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初6998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东荣盛富翔地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该案中，被上诉人未能按时办理房屋产权证的原因为该小区业主私搭乱建情况严重，导致该小区规划验收迟迟未能通过，致使被上诉人房屋产权证不能按时办理，并非上诉人的责任，按照合同约定，上诉人不应当承担违约责任。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。 许付平辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 许付平向一审法院起诉请求：1.依法判令被告协助原告对位于临沂市北城新区的荣盛•香醍荣府47号楼2单元102室(房屋代码为1997001)和第47号楼一113号储藏室(房屋代码为1996990)办理产权登记手续，房屋价值1143290元；2.依法判令被告山东荣盛富翔地产开发有限公司向原告许付平支付逾期协助办理产权登记证的违约金217054元；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：2013年9月24日，原告（买受人）许付平与被告（出卖人）山东荣盛富翔地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为YS322454。合同约定，由原告购买被告开发的位于临沂市北城新区三和五街与沂蒙十八路交汇荣盛香醍荣府第47号楼2单元102号房屋一套及第47号楼-113号储藏室一间，房屋面积为130.67平方米，储藏室面积为34.1平方米，每平方米价格为6938.7元，总房价款为1143290元。合同第六条付款方式为按揭付款，合同签订时付首付款343290元，余款800000元办理按揭付清。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人、出卖人双方协商执行。双方还对其他事项进行了约定。 2015年6月16日，被告向原告交付了涉案房屋。2019年3月29日，被告向原告出具了涉案房屋的山东增值税普通发票一份，金额为1143084元。后原、被告因逾期办理房产证的违约问题发生争议，原告诉至一审法院。原告陈述违约金计算方式为:1143290元*6.525%/365*1062天=217054元，6.525%根据银行同期贷款利率4.35%上浮50%计算得出,1062天是自2016年6月1日暂时计算至2019年4月30日。 一审法院认为，原告许付平与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。 关于原告主张的被告应按约定协助其办理房屋产权证书的主张，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述法律规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，出卖人对买受人的申请负有协助义务。该案中，原告主张被告应协助其办理房屋所有权证，被告亦同意在一定期限内完成产权登记备案手续并协助原告办理房屋所有权证。一审法院认为，原告的此项诉求，符合法律规定，被告应在涉案房屋具备办理产权登记的条件后协助原告办理房屋产权证书。 关于被告山东荣盛富翔地产开发有限公司应否承担逾期办理产权登记违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房预售合同》的第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人、出卖人双方协商执行。对于逾期办证违约金的计算方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该案中，涉案房屋于2015年6月16日交付，被告应在2016年6月16日前将应由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，但被告至今未按照合同约定协助原告办理房屋权属登记的行为已构成违约，被告虽抗辩系原告与小区其他业主原因，无法办理产权证，但其未提交证据系原告许付平的原因，故被告该抗辩不成立，不予采信，被告应向原告支付违约金。结合该案房屋交付及涉案47号楼于2019年3月13日具备产权登记条件情况，逾期办证违约金应当自2016年6月16日开始计算至符合办证条件之日止即2019年3月13日。被告应支付原告违约金为136231元（以1143084元为基数，自2016年6月16日起至2019年3月13日止，即1143084元×4.35%÷365天×1000天）。原告关于违约金的主张符合法律规定的部分予以支持，其余部分不予支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助原告许付平办理位于临沂市兰山区城新区“荣盛•香醍荣府”第47号楼2单元102号房屋及第47号楼-113号储藏室各一套的产权登记手续（房屋代码分别为1997001和1996990）；二、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告许付平逾期协助办理产权登记的违约金136231元；三、驳回原告许付平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2278元（已减半），由原告许付平负担843元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担1435元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对山东荣盛富翔地产开发有限公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 涉案小区规划验收不能通过的责任主体必然是建设方即上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司，一审法院认定其对此承担责任正确。本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，认定山东荣盛富翔地产开发有限公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至符合办证条件之日止按照已付购房款总额年利率4.35%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4556元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年十月十七日 书记员  刘 欣