云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2500号原告（反诉被告）：蒋海燕，女，汉族，1971年4月11日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李高云，系上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴鹏飞，系上海段和段（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨世春，男，回族，1968年7月29日出生，户籍地：云南省楚雄彝族自治州禄丰县，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：完颜梅，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑华，系北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告蒋海燕诉被告杨世春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日受理后，被告杨世春依法向本院提起了反诉，本院依法予以受理。本院依法组成合议庭于2019年5月20日就本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋海燕的委托诉讼代理人李高云、吴鹏飞，被告（反诉原告）杨世春的委托诉讼代理人完颜梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋海燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年9月30日起至2017年12月31日止的租金人民币60453.2元，并自2017年9月30日起至全部履行完毕时以人民币60453.2元为基准，按照同期银行贷款利率向原告支付利息(暂计算至2018年12月31日为3778.3元)；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:2005年11月25日，原告将昆明市盘龙区联盟路38号大楼整体出租于苏小林。2015年7月1日，苏小林将一楼F1-2出租给被告使用，面积为149平方米，租期至2020年6月30日止。因苏小林违约转租，原告通过诉讼解除了与苏小林的租赁合同。2017年9月26日，原告将上述铺面出租于被告，期限为3个月，租赁期满后，乙方要求续租的，在期满前向原告提出申请。月租金为人民币19713元。合同到期后，双方签订了续租合同。根据合同约定，被告应向原告支付2017年9月30日至2017年12月31日期间的租金及利息，原告多次讨要未果，特起诉。被告杨世春答辩称：1、原告主张2017年9月30日至2017年12月31日原告将涉案房屋出租给被告使用与客观事实严重不符。被告在此期间占有使用房屋是因为案外人苏小林将涉案房屋转租给被告，租赁期间自2015年7月1日至2020年6月30日止，结合（2018）云0103民初452号案件中苏小林的陈述和认可，原告与苏小林解除房屋租赁合同关系后，自2017年9月30日至2017年12月31日期间苏小林仍占有涉案房屋并继续保持转租行为，并经过原告多次催告后苏小林拒绝向其交还房屋，故涉案房屋在本案所涉期间内系由苏小林管理，且仍对房屋进行出租，原告并未实际管理或取得涉案房屋，事实上原告无法行使其所谓的房屋出租权；2、原告主张期间的租金，实际应为苏小林逾期腾房的房屋占有使用费，履行责任主体应为苏小林，且计算标准应按照原告与苏小林签订的《房屋租赁合同》约定租金标准计算。另外原告主张的自2017年9月30日至2017年12月30日止的租金60453.2元及所谓的利息3778.3元，金额计算存在错误，且于法无据；3、原告主张所谓租金，原告曾于2018年1月2日以案外人苏小林作为被告，以我方作为第三人向法院提起诉讼，并要求苏小林向原告支付本案所涉租金在内的房屋占有使用费。对此原告追讨所谓租金的目的，其完全可以在该案中处理解决，但原告却在庭审结束后于2018年5月18日自行提出撤诉申请。据此原告自行放弃自身权利，由此产生的不利责任或后果应由原告承担。反诉原告杨世春向本院提出反诉请求:1、判令反诉被告向反诉原告退还承诺保证金人民币20000元，以及此款项自2018年6月14日起至实际全部退还之日止按年利率6％的标准计算的资金占用费；2、本案全部诉讼费均由反诉被告承担。事实和理由：位于昆明市盘龙区联盟路38号大楼一楼F1-2号的房屋原系反诉被告出租于案外人苏小林承租使用，后又由苏小林向反诉原告出租使用。此后，反诉被告与苏小林解除房屋租赁关系后，反诉原告与反诉被告就本案所涉房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金248380元/年。对此，根据反诉原告与反诉被告的约定，反诉原告于2018年1月2日向反诉被告支付了2018年度上半年(即自2018年1月1日起至2018年6月30日止)的租金124190元及保证金3000元，共计127190元。后因餐饮市场缘故，反诉原告拟对外转让因承租房屋所经营的餐馆。为此，反诉原告找到案外人李某来承接经营餐馆，但李某提出反诉原告就本案所涉房屋的租赁期限仅有1年，无法满足其经营需要。故反诉原告与反诉被告协商后，反诉被告同意租赁期限延长至3年，但须提前收取后2年(即自2019年1月1日起至2020年12月31日止)按每年递增5％部分的租金，同时按每年1万元收取保证金。故反诉原告于2018年4月24日向反诉被告支付了2019年1月1日至2020年12月31日两年房租的递增租金25459元及保证金20000元。后反诉原告告知反诉被告其将所经营的餐馆转让给案外人李某经营事宜时，反诉被告对此提出异议，要求由反诉被告直接与案外人李某签订租赁合同，不同意反诉原告将房屋转租于李某。为此，反诉被告将本案所涉房屋另行出租于案外人李某。同时，反诉原告于2018年5月1日将房屋交还反诉被告。至此，反诉原告与反诉被告之间的租赁关系已于2018年5月1日即告解除，但反诉被告却迟迟不向反诉原告退还保证金。综上，反诉原告与反诉被告之间的租赁关系已告解除，反诉被告依法应将其已收取的保证金予以退还。反诉被告拒不退还的行为给反诉原告造成了严重经济损失。反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉。反诉被告蒋海燕答辩称：1、反诉原告的反诉不构成反诉，反诉事实理由与本诉事实理由并非同一法律关系，反诉原告应另案起诉；2、反诉被告不应退还保证金，2018年4月23日，反诉原告向反诉被告出具承诺书，承诺在反诉被告向案外人苏小林追讨租金诉讼过程中反诉原告应当配合反诉被告提供相关租赁合同或出庭作证，在反诉原告、反诉被告起诉案外人苏小林的判决生效后，退还反诉原告保证金20000元。但在诉讼过程中，反诉原告撤回对苏小林的起诉，构成违约，导致反诉被告未能及时收回租金；3、反诉原告主张自2018年6月14日起计算逾期退还资金占用损失无依据，反诉原告承诺书所做的承诺没有兑现，故反诉被告不应退还反诉原告20000元保证金。原告（反诉被告）蒋海燕提交下列证据证明其本诉诉讼请求及反诉答辩意见：第一组证据：租赁合同，证明2017年9月26日，原被告双方签订租赁合同，约定原告将昆明市盘龙区联盟路38号大楼一楼F1-2号的房屋出租与被告，用于经营牛菜馆，时间三个月，月租金19713元；第二组证据：（2016）云0103民初1749号民事判决书、（2017）云01民终1211号民事判决书、法律文书生效证明，证明：1、因苏小林违约整体转租，原告通过诉讼，昆明中院终审判决解除了苏小林的租赁合同，判决于2017年9月29日生效；2、判决生效后，原告将一楼F1-2商铺出租与被告，并于2017年9月26日签订租赁合同，合同成立有效；第三组证据：诉讼费发票、撤诉裁定书，证明被告于2018年9月28日起诉苏小林，讨要已支付给苏小林2017年9月29日至2017年12月31日期间的租金，以便支付原告上述期间的租金，但开庭前被告撤诉，致使原告收取租金的希望落空；第四组证据：承诺书，证明：1、反诉原告交付反诉被告第二年、第三年的递增租金25459元系反诉原告自愿替李某支付，目的是为了快速将本案所涉租赁物转租出去；2、反诉原告留存于反诉被告处20000元保证金，反诉原告承诺是为了反诉被告诉苏小林租赁纠纷案的顺利进行，现该案终审判决未作出；第五组证据：收条，证明反诉被告已将2018年5-6月份两个月的租金41396元及保证金3000元退还反诉原告。经质证，被告（反诉原告）杨世春对原告（反诉被告）蒋海燕提交的第一组证据真实性认可，合法性、关联性，证明内容不认可，该合同系被告配合原告签订，合同12.2条约定的生效条件并未履行，并未生效；第二组证据真实性、合法性认可，证明内容不认可，案外人与原告签订的租赁合同于2017年9月30日终审判决生效后才解除；第三组证据被告不清楚，该诉讼系原告一手策划、安排；第四组证据真实性认可，证明目的不认可；第五组证据认可。被告（反诉原告）杨世春为证明其答辩意见和反诉请求向本院提交如下证据：第一组证据：房屋租赁合同、房屋租赁合同、往来流水，证明被告（反诉原告）基于其与案外人苏小林签订的《房屋租赁合同》后实际占有使用涉案房屋，且截至2017年12月31日的租金被告（反诉原告）已向苏小林付清；第二组证据：人民法院法庭庭审笔录、《民事裁定书》、收条、证明：1、原告（反诉被告）曾于2018年1月2日以苏小林为被告，被告（反诉原告）为第三人向法院提起（2018）云0103民初452号诉讼，主张要求被告（反诉原告）向其腾还涉案房屋。同时结合法院审理，原告（反诉被告）与苏小林一致认可自2017年9月30日至2017年12月31日期间，涉案房屋仍由苏小林管理，且仍对外出租，原告（反诉被告）并未实际管理或取得涉案房屋，为此，事实上原告（反诉被告）系无法行使及实现所谓房屋出租权，被告（反诉原告）事实占有使用涉案房屋系基于与苏小林的出租行为，而非原告（反诉被告）；2、结合（2018）云0103民初452号房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）与苏小林解除房屋租赁合同关系后，因苏小林逾期向原告（反诉被告）腾还涉案房屋期间的房屋占有使用费应由苏小林负责，且标准应按照原告（反诉被告）与苏小林签订的房屋租赁合同约定的标准计算；3、原告（反诉被告）提起本案之诉与其在（2018）云0103民初452号纠纷一案中所述事实完全相反且相互矛盾。同时，原告（反诉被告）追讨本案所涉租金（房屋占用费）的目的，完全可在（2018）云0103民初452号纠纷一案中处理和实现，但原告（反诉被告）却又自行提出撤诉申请，由此产生的不利责任或后果应由原告（反诉被告）自行承担；4、鉴于原告（反诉被告）与苏小林（2018）云0103民初452号纠纷一案，因原告（反诉被告）自行申请撤诉，法院所做出的民事裁定书已发生法律效力，为此，原告（反诉被告）应将向被告（反诉原告）收取的2万元保证金予以退还。经质证，原告（反诉被告）蒋海燕对被告（反诉原告）杨世春提交的第一组证据认可；第二组证据人民法院法庭庭审笔录真实性认可，证明对象不认可，原被告于2017年9月26日签订房屋租赁合同后，涉案房屋由被告实际占有使用，被告应按照合同约定向原告支付租金，《民事裁定书》及收条认可。根据原告（反诉被告）蒋海燕申请，本院依法传唤了证人李某出庭作证，经质证，原告（反诉被告）蒋海燕对证人李某的证言予以认可；被告（反诉原告）杨世春对证人李某证言不予认可。本院认为，原告（反诉被告）蒋海燕提交的第一组证据具有真实性，但该合同第十二条约定了合同的生效条件即合同签字后，杨世春（乙方）按本合同约定即时向甲方支付完毕租金、合同履约保证金和水电、垃圾费保证金等相关费用。现杨世春并未支付租金等相关费用，该合同未生效；原告（反诉被告）蒋海燕第二至五组证据和被告（反诉原告）杨世春提交的证据、证人李某的证言具有真实性，但能否作为认定案件事实的依据将综合其他证据综合评判。综合上述证据及原告（反诉被告）蒋海燕、被告（反诉原告）杨世春在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：一、原告（反诉被告）蒋海燕于2005年将涉案房屋在内的整栋大楼出租给案外人苏小林，后因苏小林向被告（反诉原告）以及其他案外人非法转租，蒋海燕起诉解除与案外人苏小林的租赁合同，2017年9月25日昆明市中级人民法院终审判决解除其与苏小林的房屋租赁合同关系。该判决于2017年9月29日生效。二、2017年9月26日，原告（反诉被告，甲方）蒋海燕与被告（反诉原告，乙方）杨世春签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明市盘龙区联盟路38号大楼一楼铺面F1－2部分房屋出租给乙方，面积为149平方米，月租金为19713元，租赁期限自2017年9月26日起至2017年12月31日止，租金起算日为2017年9月26日。乙方向甲方交纳10000元作为合同履约保证金，交纳2500元作为水电、垃圾费保证金。鉴于乙方向案外人苏小林交付的合同保证金未退还，甲方同意乙方在本合同签订时先行支付3000元作为合同履约保证金，待乙方委托律师要求苏小林退还后补齐。租金支付：由于乙方已向苏小林支付本合同约定期间的租金，乙方同意授权甲方代为向苏小林追讨上述租金，积极配合甲方追讨，并向甲方提供租赁合同、付款收据等书面材料。本合同履行期间，乙方不得将承租房屋转让给第三方使用，否则原告（反诉被告）有权解除合同并强制收回房屋。同时，合同第十二条合同的生效约定“下述两点条件具备后，本合同方可生效：1、合同双方签字。2、合同签字后，乙方按本合同约定即时向甲方支付完毕租金、合同履约保证金和水电、垃圾费保证金等相关费用。”2018年4月23日，杨世春向蒋海燕出具《承诺书》：“因蒋海燕与苏小林之间的租赁纠纷正在诉讼中，现本人退租，退租后由李某承租，蒋海燕同意，为保证退租后租赁合同的履行以及蒋海燕与苏小林租赁合同纠纷顺利进行，特作出如下保证：一、在生效判决作出前，为查清事实，需要本人出庭作证或提供相关租赁合同、票据等与商铺租赁有关的材料时或因案情需要本人出庭作证时，本人承诺及时提供材料或出庭作证。二、本人同意支付人民币20000元留存在蒋海燕处，作为履行上述承诺的保证金，同意生效判决作出后退还本人。三、本人同意，在李某承租期间，租赁合同约定的第二年、第三年递增的租金共计人民币25459元由本人向蒋海燕支付。四、上述承诺，本人保证做到。如有违反，同意蒋海燕扣留上述保证金。”2018年4月24日，蒋海燕向杨世春退还2018年5月1日至2018年6月30日两个月的租金及合同保证金共计人民币44396元，由杨世春向蒋海燕出具收条予以确认。同日，被告（反诉原告）杨世春向原告（反诉被告）蒋海燕交纳承诺保证金人民币20000元，由蒋海燕向杨世春出具收条予以确认。另查明，2018年1月2日，蒋海燕以案外人苏小林为被告、杨世春为第三人向本院提起诉讼，要求确认苏小林与杨世春于2015年7月1日签订的《房屋部分转租合同》无效并要求苏小林与杨世春腾退涉案房屋，要求苏小林支付2017年9月26日至2017年12月30日期间的房屋占用费63081.6元。后蒋海燕于2018年5月18日申请撤诉，本院于2018年6月13日作出（2018）云0103民初452号民事裁定书，准予蒋海燕撤回对苏小林、杨世春的起诉。2018年9月27日，杨世春以案外人苏小林为被告向本院提起诉讼，要求判令自2017年9月30日起解除双方之间的转租合同，由苏小林退还其自2017年9月30日起至2017年12月31日止的租金人民币61110.30元，并自2017年9月30日起至2018年9月29日暂计算至2018年9月29日，2018年9月30日至全部履行完毕时的利息按判决书确定的标准另行计算，以人民币61110.30元为基准，按照同期银行贷款利率向原告支付利息人民币2658.30元、判令被告承担本案诉讼费用和保全费用。2018年10月17日，本院对杨世春进行询问，其本人称该起诉系其本人真实意思表示，但是律师并非由其自己委托，而是蒋海燕代其委托的，其本人认可蒋海燕的委托行为。后杨世春于2018年12月15日申请撤诉，本院于2018年12月17日作出（2018）云0103民初9378号民事裁定书，准予杨世春撤回对苏小林的起诉。现原告认为被告未按合同约定履行支付租金义务，诉至本院主张其诉请中的权利。被告认为原告未向其退还承诺保证金，故向本院提起反诉，主张其反诉请求。再查明，涉案房屋已于2018年4月份由杨世春转租给案外人李某使用，李某与蒋海燕于2018年5月1日签订《房屋租赁合同》。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同》是否生效？原告蒋海燕主张的租金及逾期支付租金的利息是否具有事实及法律依据？2、反诉原告的反诉请求是否成立？本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时生效。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同》合同第十二条合同的生效约定“下述两点条件具备后，本合同方可生效：1、合同双方签字。2、合同签字后，乙方按本合同约定即时向甲方支付完毕租金、合同履约保证金和水电、垃圾费保证金等相关费用。”可见，涉案合同系附生效条件的合同，庭审中，双方均确认被告并未按照本合同约定即时向原告支付完毕租金、合同履约保证金和水电、垃圾费保证金。故该合同的生效条件尚未成就，涉案合同尚未生效。原告（反诉被告）依据该合同要求被告（反诉原告）支付租金及资金占用费的诉请不成立，本院不予支持。关于反诉原告主张的保证金系反诉原告依据另案合同或承诺书交付给原告的保证金，与本案诉讼标的不具有同一性或牵连性，反诉请求不能成立。本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、驳回原告（反诉被告）蒋海燕的全部诉讼请求；二、驳回反诉被告（反诉原告）杨世春的全部反诉请求。案件本诉受理费人民币1406元由原告（反诉被告）蒋海燕承担。案件反诉费人民币1088元由反诉原告杨世春承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  朱跃红人民陪审员  张 婕二〇一九年十月三十日书 记 员  赵路娟