四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9429号 原告：张酩斯，女，1988年6月3日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：曹开德，四川行之律师事务所律师。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龙丹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张灿，女，该公司员工。 原告张酩斯与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张酩斯的委托诉讼代理人曹开德、被告中德红谷公司的委托诉讼代理人龙丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张酩斯向本院提出诉讼请求：1、中德红谷公司支付逾期交付车位违约金7500元（按车位总价的5%计算）；2、中德红谷公司支付张酩斯逾期办理产权登记违约金5475元（自2017年12月1日起每日按已付房款的万分之一计算，暂计算至2018年12月1日，中德红谷公司应支付违约金至取得产权登记为止）。事实与理由：2014年8月24日，张酩斯与中德红谷公司签订《商品房买卖合同》，约定张酩斯购买中德红谷公司开发的位于高新区寺社区的“中德·英伦世邦”Ｋ区1幢-1层446号车位，房屋总价为150000元。合同签订后，张酩斯支付了全部购房款，中德红谷公司于2018年10月20日将案涉车位交付给张酩斯。按照合同约定，中德红谷公司应于2016年12月1日前交付车位，于2017年12月1日取得车位所在楼栋的权属证明，张酩斯委托中德红谷公司向权属登记机关办理房屋权属转移登记并取得房屋所有权证书，转移登记应在商品房交付起365日内完成。但中德红谷公司未如约取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未取得房屋所有权证书。中德红谷公司的行为已构成违约。张酩斯为维护其合法权益，提起诉讼。 中德红谷公司辩称，1、案涉“中德·英伦世邦”K区地下室房屋测绘报告取得时间为2017年12月6日，建设工程规划核实意见书取得时间为2018年3月28日，初始产权登记时间为2018年9月10日。2、中德红谷公司认为其逾期交付车位和办理所在楼栋初始产权登记给张酩斯造成的损失并未超过其实际损失的30%，合同约定的违约金过高，请求法院调低违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交《商品房买卖合同》、购房发票、车位交付确认书、房屋建筑面积测绘成果报告、建设工程规划核实意见书、不动产权登记证书等证据，对方质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2014年8月24日，张酩斯作为买受人与中德红谷公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区寺社区中德·英伦世邦Ｋ区1幢-1层446号车位，该车位套内建筑面积12.5㎡，总价15万元，出卖人交付房屋时应向买受人公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2、交付条件：出卖人应当在2016年12月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。4、初始产权登记：出卖人应当在2017年12月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，因初始登记原因造成逾期的，初始登记违约金与转移登记的违约责任不能重复记取，买受人只能选择其中的一款约定追究出卖人违约责任。 合同签订后，张酩斯实际支付了全部房款15万元。2018年10月20日，中德红谷公司向张酩斯交付了房屋。 2017年12月6日，中德红谷公司取得中德英伦·世邦K区地下室的《房屋建筑面积测绘成果报告》。2018年3月28日，中德红谷公司取得中德英伦·世邦K区地下室的《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》。2018年9月10日，中德红谷公司取得案涉车位的不动产权登记证书。 本院认为，张酩斯与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 现结合双方诉辩主张，对双方争议问题认定如下。 一、关于逾期交房违约金问题。按照合同约定，中德红谷公司应当在2016年12月1日前向张酩斯交付车位，该车位交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，而中德红谷公司于2018年3月28日才取得合同约定的面积测绘报告和规划验收合格证书，同时中德红谷公司未举证证明书面通知张酩斯接收车位的时间，故中德红谷公司于2018年10月20日向张酩斯交付车位，构成逾期，应当承担违约责任。按照合同约定，中德红谷公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给张酩斯的，张酩斯要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出中德红谷公司按日计算向张酩斯支付全部已付款万分之三的违约金，中德红谷公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过张酩斯已付房价款的5%，故违约金应自2016年12月2日起算至2018年10月20日止，按照已付房款15万元按每日万分之三计算，因已超过购房款的5%，故违约金按照购房款的5%计算，合计7500元。 中德红谷公司主张调低违约金，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。中德红谷公司逾期交付车位，对张酩斯所造成的损失主要为租金损失，结合所在楼盘车位的租金水平，以及造成车位交付逾期的原因，本院认为中德红谷公司请求调低违约金的理由不能成立。 二、关于逾期取得楼栋权属证明的违约金的计算标准及金额。依照合同约定，中德红谷公司应当在2017年12月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，张酩斯不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向张酩斯支付已付房款万分之一的违约金。而中世纪公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年9月10日，其未按照合同约定的期限取得所在楼栋的初始产权登记，构成违约，应当按照合同约定承担支付违约金的违约责任。违约金以合同约定的取得所在楼栋的初始产权证明的期限届满之次日即2017年12月2日起算，至实际取得所在楼栋的初始产权证明之日即2018年9月10日截止，合计逾期283天，其应承担的违约金为4245元（150000元×0.0001×283天）。 对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的抗辩意见，本院认为，张酩斯因逾期取得房屋产权证的实际损失无法确定，但中德红谷公司逾期取得所在楼栋的初始产权证明的原因在其自身。故本院综合认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向张酩斯支付逾期交付车位的违约金7500元 二、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向张酩斯支付逾期取得楼栋权属证明的违约金4245元； 二、驳回张酩斯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取62元，由张酩斯负担6元，成都中德红谷投资有限公司负担56元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇一九年十月十四日 书记员  刘苡辰