呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3809号上诉人(原审被告)：内蒙古泰禾房地产开发有限公司,住所地呼和浩特市回民区工人西村北六巷龙翔小区综合1号楼2单元3层。法定代表人:王树旗，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑强，男，该公司副总经理。被上诉人（原审原告)：常宝青，男，公务员，住托克托县。被上诉人（原审原告)：薛东梅，女，会计，住托克托县。委托诉讼代理人：常宝青，男，系薛东梅的丈夫。上诉人内蒙古泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）与被上诉人常宝青、薛东梅房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区托克托县人民法院（2019）内0122民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，经询问各方当事人，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。泰禾公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判不支持常宝青、薛东梅对于2018年6月16日之后的利息及违约金的诉讼请求，2016年8月30日至2018年6月15日的违约金及利息合计按银行同期贷款利率计算。事实与理由：一、一审中，常宝青、薛东梅提交了《商品房买卖合同补充协议》，双方对该补充协议均无异议，法庭也予以认可。补充协议第二条约定，买受人按约定交付房屋全款后，出卖人具备交付条件，出卖人发出通知15日内，买受人未能在交房通知书确定的时间内办理房屋交接手续的，视为出卖人已按约在交房通知书载明交房日期向买受人交付房屋……由此而产生的违约金由买受人承担。2018年6月16日，泰禾公司以公告的形式通知全体业主到售楼部办理房屋入住手续，且其他购房人已经按照公告确定的时间办理交房手续并入住，一审法院未依据补充协议认定房屋交付时间，属于认定事实错误。二、一审支持了逾期利息与违约金，已经超过常宝青、薛东梅的实际损失。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定了逾期交房的处理，即逾期超过30日的，泰禾公司应支付常宝青、薛东梅已付款利息，利息自合同约定泰禾公司应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。该条款的逾期利息具有违约金的性质，本案中合同约定的违约金和利息的利率合计为11.95%，已经远远超出了常宝青、薛东梅的实际损失。一审法院认为泰禾公司未提供证据证明违约金过高，但实际损失按照银行同期贷款利率计算属于众所周知的事实，此类案件中，法院判决经常适用，无需证明。一审法院支持了按照银行同期贷款利率计算已付款利息，常宝青、薛东梅的实际损失得以救济的基础上，又判决要求泰禾公司以已付房价款的万分之二，按日支持违约金，远远超出了常宝青、薛东梅的实际损失，请求二审法院以实际损失予以调整。常宝青、薛东梅辩称，2018年10月，常宝青、薛东梅接到泰禾公司的电话通知，让去售楼部领钥匙。泰禾公司的工作人员让常宝青、薛东梅签一份放弃起诉权利的协议书，泰禾公司称如不签就不给交钥匙。常宝青、薛东梅认为这份协议书是霸王条款，所以就没有签。直到本案一审法院判决作出后，泰禾公司才给常宝青、薛东梅交了钥匙。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。常宝青、薛东梅向一审法院起诉请求：一、判令泰禾公司继续履行双方之间的《商品房买卖合同》；二、判令泰禾公司支付原告逾期交付房屋的利息50120.68元(以已付房款385050元为基数,自应交付房屋之日2016年8月31日起至起诉日2018年10月31日止按银行同期贷款利率计算),以后利息顺延计算直至实际交付为止；三、判令泰禾公司支付原告逾期交付房屋的违约金60991.92元(以商品房价款385050元为基数,自交付房屋之日2016年8月31日起至起诉日2018年10月31日止每日按万分之二的利率计算)以后违约金顺延计算直至实际交付为止;利息和违约金共计:111112.6元；四、本案诉讼费由泰禾公司承担。一审法院认定事实：2015年9月7日，常宝青、薛东梅作为乙方与甲方泰禾公司签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：第一条商品房情况。该商品房销售许可证号：2015-006-009，项目名称：泰禾凤凰城1#、2#、3#、4#、5#、7#、8#、10#、11#，商品房座落：呼和浩特市托克托县，东胜大街与通达路交汇处东北角8-1-402，设计用途住宅，建筑结构钢混结构，建筑层数为6层。建筑面积136.06平方米，其中：套内建筑面积124.49平方米，公共部位分摊间面积11.57平方米。第二条商品房价款。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为2830.00元（币种：人民币），价款为：385050.00元（币种：人民币），计叁拾捌万伍仟零伍拾元整（大写）。第三条商品房交付及交付日期。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2016年8月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。第五条甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第____种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之二向乙方支付违约金。第十一条，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《在住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。2015年9月12日，泰禾公司向常宝青出具《销售不动产统一发票》，该发票载明：常宝青向泰禾公司支付购房款155050元；2016年4月20日，泰禾公司向常宝青出具《销售不动产统一发票》，该发票载明：常宝青向泰禾公司支付购房款230000元。据泰禾公司与常宝青签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条载明：买受人按约定按期交付房屋全款后，出卖人具备交付条件，出卖人发出通知书15日内，买受人未能在交房通知书确定的时间内办理房屋交接手续的，视为出卖人已按约在交房通知书载明交房日期向买受人交付房屋，房屋及其设施的保修服务期限等及房屋所产生的费用（含取暖费、物业管理费等）的起算日为交付通知书载明的交房日期，由此而产生的费用及违约金由买受人承担。因常宝青、薛东梅与泰禾公司就交房问题发生争议，常宝青、薛东梅向一审法院起诉。一审法院认为，常宝青、薛东梅与泰禾公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》对房屋交付时间及违约责任已进行明确约定，双方对于房屋具备交付条件，可以交付的事实均无异议，一审法院对常宝青、薛东梅关于交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。泰禾公司与常宝青、薛东梅系采用格式条款签订的商品房买卖合同及补充协议，泰禾公司作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”泰禾公司虽主张违约金过高，但未提供相应的证据，且该违约金条款系泰禾公司拟定，符合法律规定，常宝青、薛东梅也未按约定主张违约金，泰禾公司要求调整违约金的答辩意见，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”因泰禾公司未能提交足以证明已经履行交房义务的证据，泰禾公司关于常宝青、薛东梅未及时办理交房手续是个人原因导致的，泰禾公司不存在过错，不应支付2018年6月16日及之后的违约金的答辩理由，一审法院不予采信。泰禾公司作为负有交房义务的房地产企业在合同约定的交房日期逾期二年之久的情况不积极履行交房义务，而是对交付房屋附加条件，其行为严重违约。综上，常宝青、薛东梅的诉讼请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告常宝青、薛东梅交付位于××县的房屋（建筑面积136.06平方米）；二、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内向原告常宝青、薛东梅支付逾期交房利息（利息从2016年8月30日起，以购房款385050元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至内蒙古泰禾房地产开发有限公司向常宝青、薛东梅交付房屋之日止）；三、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内向原告常宝青、薛东梅支付逾期交房违约金（违约金从2016年8月30日起，以购房款385050元为本金按照每日万分之二计算至内蒙古泰禾房地产开发有限公司向常宝青、薛东梅交付房屋之日止）；案件受理费2522元，减半收取计1261元，由内蒙古泰禾房地产开发有限公司负担。二审中，常宝青、薛东梅向本院提交了两份新的证据，第一份为泰禾公司于2019年8月8日为常宝青出具的收到涉诉房屋配套费6180元的收据，第二份为泰禾公司于2019年8月9日为常宝青出具的收到涉诉房屋房款面积差1868元的收据。拟证明，泰禾公司向常宝青、薛东梅交付涉诉房屋的时间为2019年8月9日。泰禾公司的质证意见为：对真实性及证明的问题均认可。本院的认证意见为，对两份收据的真实性认可，能够证明涉诉房屋于2019年8月9日交付给买受人常宝青、薛东梅。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决泰禾公司向常宝青、薛东梅交付房屋及支付逾期利息及违约金是否有事实及法律依据。经本院二审审理查明，2016年6月16日，泰禾公司仅在本案涉诉房屋的售楼部窗户上张贴了交付房屋的公告。2018年10月，泰禾公司向常宝青、薛东梅电话通知交付房屋，但须以常宝青、薛东梅签订内容为放弃起诉权利的协议书为前提条件，否则不予交付房屋。常宝青、薛东梅拒绝签订该协议书，遂诉至一审法院。泰禾公司于本案一审判决作出后的2019年8月9日向常宝青、薛东梅交付了房屋。针对争议焦点，本院认为，泰禾公司于2016年6月16日于售楼部张贴交付房屋公告的行为，因张贴公告并不具有使特定业主知悉的效果，故不能认定泰禾公司履行了《商品房买卖合同》第十一条的“书面通知”的义务。双方虽均认可2018年10月，泰禾公司电话通知到常宝青、薛东梅交付房屋，但因所附条件为常宝青、薛东梅不得就逾期交房一事通过诉讼解决，该协议具有免除己方责任、排除对方权利的特征，对买受人显著不公，故不能认定2018年10月常宝青、薛冬梅接到电话通知的时间为泰禾公司履行了通知买受人办理房屋交接手续的时间。结合二审常宝青、薛东梅新提交的两份房屋配套费、面积差价款的收据，本院认定涉诉房屋的实际交房时间为2019年8月9日，鉴于常宝青、薛东梅已实际接收房屋，故本院对一审判决第一项应予撤销。关于逾期交付房屋的违约金及利息的问题。尽管双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1款既约定了逾期交房利息，也约定了逾期交房违约金，但根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以公平原则为基础，综合考虑常宝青、薛东梅因泰禾公司逾期交房所受损失，及泰禾公司逾期交房的过错等因素，本院认为泰禾公司向常宝青、薛东梅支付自《商品房买卖合同》第三条约定的应交付商品房之日次日起（2016年8月31日）至实际交付商品房之日（2019年8月9日）止的按商品房价款每日万分之二计算的违约金，已能弥补常宝青、薛东梅的实际损失。故泰禾公司不应在支付违约金的基础上再向常宝青、薛东梅支付已付款利息。综上，本院认为在本案二审立案之前发生了泰禾公司已向常宝青、薛东梅交付房屋的客观事实，且常宝青、薛东梅的实际损失可由逾期交房违约金进行弥补，一审适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区托克托县人民法院（2019）内0122民初417号民事判决的第一项、第二项，即“一、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告常宝青、薛东梅交付位于××县的房屋（建筑面积136.06平方米）”；“二、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内向原告常宝青、薛东梅支付逾期交房利息（利息从2016年8月30日起，以购房款385050元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至内蒙古泰禾房地产开发有限公司向常宝青、薛东梅交付房屋之日止）”；二、变更内蒙古自治区托克托县人民法院（2019）内0122民初417号民事判决的第三项为：内蒙古泰禾房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内向原告常宝青、薛东梅支付逾期交房违约金（违约金从2016年8月31日起，以购房款385050元为本金按照每日万分之二计算至2019年8月9日止）。三、驳回常宝青、薛东梅的其他诉讼请求。一审案件受理费1261元，由常宝青、薛东梅567元，由内蒙古泰禾房地产开发有限公司负担694元；二审案件受理费2522元，由常宝青、薛东梅负担1387元，由内蒙古泰禾房地产开发有限公司负担1135元。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡 二〇一九年十月八日书记员 贾沛然