吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0104民初5157号 原告：潘玉芹，女，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：孙胜举，男，住长春市经济技术开发区。 被告：姜天骄，男，住长春市朝阳区。 第三人：吉林省美居房地产经纪有限公司，住所地：长春市朝阳区电台街38号华宇小区22号楼4单元107室。 法定代表人：刘洪玲，总经理。 委托诉讼代理人：姚洪成，该公司经理。 原告潘玉芹与被告姜天骄、第三人吉林省美居房地产经纪有限公司（以下简称美居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。潘玉芹及其委托诉讼代理人孙胜举，姜天骄，美居公司的委托诉讼代理人姚洪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘玉芹向本院提出诉讼请求：1.判令姜天骄继续履行房屋买卖合同，立即将其出售给潘玉芹的房屋过户给潘玉芹；2.判令姜天骄按合同约定承担逾期30日内办理权属过户手续的违约金6,000.00元；3.判令姜天骄按合同约定承担延迟30日以上的违约金104,000.00元；4.判令姜天骄给付在办理长春市朝阳区南湖大路5858号50号楼810号不动产权证时潘玉芹为其垫付的交易税金3,108.00元和为其垫付的不动产登记费80.00元。事实和理由：潘玉芹于2018年1月份从网上看到美居公司刊登的位于朝阳区南湖大路28号810号房屋的出售信息，后潘玉芹到该公司表示了购买该出售房屋的意向。2018年1月29日，潘玉芹、姜天骄及美居公司共同签订了《买卖定金协议书》，同日，潘玉芹向美居公司支付房屋居间代理费10,000.00元，向姜天骄支付购买位于长春市朝阳区南湖大路28号810号房屋的订金10,000.00元。2018年2月1日，潘玉芹、姜天骄及美居公司共同签订了《居间服务合同》和《长春市存量房屋买卖合同》，确定该房屋成交价为520,000.00元，当日，潘玉芹通过转账方式支付给姜天骄490,000.00元，共计支付给姜天骄房款500,000.00元。合同约定剩余房款20,000.00元在姜天骄将所出售房屋过户给潘玉芹后，潘玉芹一次性支付给姜天骄。当日，姜天骄将其所出售的房屋钥匙交给了潘玉芹，潘玉芹装修后，入住至今。姜天骄2006年9月25日与长春天正房地产开发有限责任公司签订了位于长春市朝阳区南湖大路28号810房屋的买卖合同，2019年5月27日，开发商通知该小区购房业主办理产权手续，并与将要办理产权的房主签订长春市朝阳区50幢一单元810号房屋与朝阳区50号楼810号所指为同一地址、同一套房的协议。2019年5月28日，潘玉芹电话通知姜天骄可以办理产权手续，并要求姜天骄尽快办理其拥有的不动产权证，以便早日过户给潘玉芹，但姜天骄以工作忙为由一直拖延至2019年6月28日才在潘玉芹的陪同下去长春市产权交易中心办理产权手续。潘玉芹、姜天骄及美居公司签订的《买卖定金协议书》第五条第三款约定甲方（姜天骄方）办理产权时所收取的费用由甲方自行承担，然而当产权交易中心经办人员让姜天骄用银行卡支付交易税金时，姜天骄称没有银行卡，经办人员告诉姜天骄可以到楼下银行办银行卡，姜天骄仍未办理。当时陪同潘玉芹的蒋文学让潘玉芹先垫付这笔税金，然后由姜天骄还给潘玉芹，姜天骄未作表态，潘玉芹为姜天骄垫付了交易税金使交易完成。2019年7月3日，潘玉芹代替姜天骄到产权交易中心取姜天骄房屋不动产证时，又为其垫付不动产登记费80.00元。潘玉芹当日通知姜天骄不动产证已取回，要求姜天骄尽快配合潘玉芹将其所出售给潘玉芹的房屋过户给潘玉芹，但姜天骄却以没时间等理由拖延不办，直至2019年7月26日才与潘玉芹及潘玉芹女儿一同到长春市产权交易中心办理过户手续。到达交易中心后，交易中心工作人员让其出示相关材料，姜天骄只出示了2018年12月20日的离婚协议书，当工作人员让其出示离婚证时，姜天骄称离婚证已丢失（他与前妻朴美娜的离婚证曾给潘玉芹和蒋文学看过），并向工作人员表示其多次结婚、多次离婚。交易中心工作人员将姜天骄要出示的过户材料一一写在纸上，交给姜天骄让其到相关部门调取，并告知姜天骄材料准备齐全后，不用其前妻到场就可以办理过户手续。7月26日晚，姜天骄给潘玉芹打电话声称如潘玉芹着急过户，可让其前妻从韩国回来签字，但回来费用太大。2019年7月27日，潘玉芹找到美居公司现任经理姚洪成，让其约姜天骄三方坐在一起谈谈，尽快解决过户问题，姚洪成当时给姜天骄打电话，姜天骄称没时间，姚洪成遂告知潘玉芹其将到姜天骄单位商谈，让潘玉芹听信。次日，姚洪成向潘玉芹讲述了其与姜天骄谈话的大体内容，即姜天骄前妻想从韩国回来，回来一次费用很大，言外之意让潘玉芹出一些费用。当时姚洪成问姜天骄其前妻何时能回，姜天骄表示无法确定。潘玉芹认为，自2019年5月27日开始，即姜天骄取得所售房屋产权证前后两个阶段，第一个阶段经历33天，第二个阶段截至2019年8月20日经历48天，前后两个阶段共经历81天仍没能实现房屋买卖合同的终结，鉴于姜天骄以种种理由拖延、不予办理过户，潘玉芹为维护自身合法权益，诉讼来院。 姜天骄辩称：潘玉芹诉状陈述属实，潘玉芹的心情我也理解，我同意继续履行合同，同意办理更名过户手续，同意第四项诉讼请求，但是不同意给付违约金，不同意承担诉讼费。产权处要求我前妻来签字，但我前妻在国外，所以近期就没有回来，如果赔偿潘玉芹104,000.00元的违约金，则我方不同意继续履行合同。 经审理查明：2018年1月29日，潘玉芹、姜天骄及美居公司签订一份《买卖定金协议书》，约定姜天骄将其位于长春市朝阳区50幢1单元810号房（与长春市朝阳区南湖大路1单元810号系同一套房屋）出售给潘玉芹，建筑面积58.01平方米，房屋总价款520,000.00元，潘玉芹应于本协议签署时向姜天骄支付购房定金10,000.00元，签订《长春市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间服务合同》时由潘玉芹向美居公司支付房屋居间代理费10,000.00元。姜天骄办理产权所收取的费用由姜天骄自行承担，办理产权后无条件配合潘玉芹更名过户，所产生的费用由潘玉芹承担。当日，潘玉芹向美居公司交纳了10,000.00元中介费。2018年2月1日，潘玉芹、姜天骄、朴美娜（与姜天骄原系夫妻关系）、美居公司共同签订了《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，几方约定：姜天骄、朴美娜将上述房屋出售给潘玉芹，成交价格520,000.00元，潘玉芹承担居间服务费10,000.00元，潘玉芹于2018年1月29日向姜天骄支付定金10,000.00元，于2018年2月1日支付购房款490,000.00元，潘玉芹承诺在产权过户手续完毕当日支付尾款20,000.00元，双方协商一致于姜天骄产权办理完毕7日内共同前往办理权属过户手续，姜天骄同意在2018年2月1日前将房屋交付给潘玉芹，以上事项任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付200.00元的违约金（延期在30日内），若延期超过30日，则属于违约，按照补充协议第四条违约责任执行，第四条违约责任：若姜天骄违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向潘玉芹支付违约金，美居公司收取潘玉芹的所有费用不予退还，由姜天骄直接赔付潘玉芹。当日，潘玉芹向姜天骄支付购房款490,000.00元，姜天骄出具收条一份，载明收到潘玉芹房款500,000.00元。 另查，姜天骄于2006年9月25日向长春天正房地产开发有限责任公司购买案涉房屋。姜天骄与朴美娜于2012年12月18日登记结婚，2017年3月24日办理离婚手续，2017年8月4日办理复婚登记手续，2018年12月20日办理离婚手续，离婚时双方未对案涉房屋进行分割。2019年7月3日姜天骄取得案涉房屋的不动产权证。在办理不动产权证过程中，潘玉芹为姜天骄垫付了房屋买卖契税3,108.00元及不动产登记费80.00元。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同及补充协议、买卖定金协议书、长春市存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、收条、收据、离婚协议书、结婚证、离婚证、发票、完税证明、不动产权证及庭审笔录。 本院认为：潘玉芹、姜天骄、朴美娜、美居公司共同签订的《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应按照法律的规定和合同的约定履行各自义务。合同签订后，潘玉芹依约支付了大部分购房款，姜天骄和朴美娜将房屋交付给潘玉芹，姜天骄于2019年7月3日取得不动产权证，按照合同约定其应在产权办理完毕7日内即2019年7月10日之前协助潘玉芹办理更名过户手续，但姜天骄于2019年7月26日才与潘玉芹到房屋管理部门办理更名事宜，庭审中姜天骄自认延期系因其自身原因造成，后因姜天骄始终未能按房屋管理部门的要求提供相关材料，导致更名手续仍未办理，综上，姜天骄的行为构成违约，应承担违约责任。买卖合同及补充协议中出卖方虽有姜天骄和朴美娜二人签名，但姜天骄在2019年7月3日取得了不动产权证，证书载明权利人为姜天骄，朴美娜非共同权利人，且在本院释明的情况下潘玉芹表示仅向姜天骄主张权利，因此对潘玉芹要求姜天骄协助办理房屋更名过户及承担违约金的诉请应予支持。同时，潘玉芹应按照合同的约定在办理更名过户手续完毕当日向姜天骄交付剩余购房款20,000.00元。如姜天骄与朴美娜之间对案涉房屋另有约定，其二人可通过另案处理。关于违约金的数额，补充协议第二条约定“任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付200.00元的违约金（延期在30日内），若延期超过30日，则属于违约，按照本补充协议第四条违约责任执行”，第四条约定“若姜天骄违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向潘玉芹支付违约金”，双方虽约定了违约行为发生30日内及超过30日的违约责任，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该规定确定了违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，本案中潘玉芹未提供姜天骄违约给其造成损失的相关证据，故按照公平和诚实信用原则，结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院对违约金数额进行调整，酌定为3万元，对超出部分的违约金诉请不予支持。关于潘玉芹为姜天骄垫付的契税3,108.00元及不动产登记费80.00元，姜天骄对此无异议，对此项主张应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 1.被告姜天骄于本判决生效后五日内协助原告潘玉芹办理位于长春市朝阳区50号楼810号房，建筑面积58.01平方米住宅房屋的更名过户手续，更名过户发生的相关费用由原告潘玉芹负担。房屋更名过户手续办理完毕当日，原告潘玉芹向被告姜天骄交付20,000.00元购房款； 2.被告姜天骄于本判决生效后立即给付原告潘玉芹违约金3万元； 3.被告姜天骄于本判决生效后立即给付原告潘玉芹为其垫付的房屋买卖契税3,108.00元、不动产登记费80.00元，合计3,188.00元； 4.驳回原告潘玉芹其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,050.00元，由原告潘玉芹负担641.00元，由被告姜天骄负担4,409.00元；保全费3,670.00元，由被告姜天骄负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  孙彦辉 二〇一九年十月二十八日 书记员  吴佳音