广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17160号原告：张鹏飞，男，1939年12月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440********。委托诉讼代理人：张凡（原告儿子），住广东省佛山市南海区*****************。被告：张天乐，男，1996年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：李朝君，广东至简律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾洁华，广东至简律师事务所实习律师。原告张鹏飞诉被告张天乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序于2019年9月11日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人张凡，被告的委托诉讼代理人李朝君、曾洁华到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》；2.被告向原告返还位于佛山市南海区*******************及402单车房；3.被告向原告支付定金50000元；4.被告支付违约金3750元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月29日原告与被告签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定2019年1月31日前向原告支付购房款，但是被告并没有向原告支付过任何购房款，被告根本违约。被告至今不仅未支付房款，还骗取原告将土地、房屋权属证书交付给被告，并办理登记过户相关手续。依据合同第八条交易不成的违约责任，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方，按照以下第2种方式承担违约责任：1.甲方向乙方双倍返还定金，2.甲方向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价10%，并退回乙方已付定金，因此，被告应当向原告支付定金50000元。依据合同第十条逾期付款的违约金责任，乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过5日，甲方有权没收定金并解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已付的房款退回乙方，故被告应支付原告违约金3750元。综上，原告提起诉讼。被告辩称，一、原告行使诉讼权利其民事行为效力待定，况且其起诉状并非原告本人的真实意思，依法应中止审理。据原告方提交的《疾病证明书》反映，原告在签署民事起诉状前4天（即2019年7月11日），被佛山市南海区人民医院诊断为“轻度认知障碍”，可见，原告属于限制民事行为能力人，其实施民事行为应由其法定代理人代理或经其法定代理人同意、追认，但由于原告至今尚未依法定程序确定监护人（即法定代理人），故今次提起诉讼的民事行为效力待定，法院应根据《民事诉讼法》第一百五十条的相关规定中止审理。二、若原告的民事行为能力或主体资格被认定有效的，则本案诉争标的涉及原告及妻子潘绮霞的夫妻共同财产问题，由于潘绮霞已在合同签订后本案起诉前已病故，故诉争权益有一半属于潘绮霞的遗产，应依法追加潘绮霞的法定继承人参与本案诉讼。据证据反映，原告与潘绮霞于1961年1月2日结婚，婚姻期间生育女儿张剑明及儿子张凡（即被告父亲），2005年2月4日，原告以购买方式（房改）取得诉争房产，该房属于原告与潘绮霞的夫妻共有财产，故原告提交的《广东省佛山市存量房买卖合同》卖方处也有潘绮霞的签名。2019年3月2日，潘绮霞病故，其病故时第一顺序的法定继承人只有原告、女儿张剑明、儿子张凡三人。因此，法院应根据《民事诉讼法》第一百三十二条的规定通知潘绮霞的法定继承人参加诉讼。三、本案名为买卖实为赠与，赠与行为并无违反法律的强制性规定，属于有效赠与，赠与的财产已登记在被告名下，即使买卖合同被确认无效，但被告基于赠与行为已合法拥有诉争房产，故无需返还。1.被告系原告唯一的孙儿，深受爷爷奶奶的疼爱关怀，爷孙感情非常深厚。2011年1月间，被告父母因性格不合离婚，离婚时，被告归父亲抚养，但起居饮食等基本上由爷爷奶奶帮忙照顾。2012年左右，父亲与刘东文阿姨结婚，婚后，爷爷奶奶、父亲阿姨及被告等5人一直住在诉争房产内。2015年9月，被告开始去广州读大学，今年3月到上海实习，至今一直住在上海。奶奶生前及爷爷多次说要将那房产赠与被告持有,同时提出爷爷及父亲阿姨三人有权住到百年归老，对此被告亦表示接受，2018年12月中旬，奶奶通过房产中介了解到，房产过户可以采取赠与和买卖两种方式，结合原被告的情况，以买卖方式过户会更节省费用，故此，原告、奶奶、中介及被告四人于2018年12月29日到不动产交易中心签署了诉争的合同并办理过户手续，过户所需的各项税费等均由奶奶支付。2019年2月10日中午，奶奶在佛山市南海区人民医院的病房当着原告、父亲张凡及刘东文阿姨、姑妈张剑明及被告等亲人的面前以录音形式立下遗言，指出“这间房子是不准备卖的，也不准备转让，你们两个可以住到一百岁，张天乐都不会赶你们走的。至于将来怎么进行后事处理，由张天乐去办理”，再次认可该房产归被告所有，同时指出爷爷、父亲张凡及刘东文阿姨有权住到一百岁，可见，爷爷奶奶的本意是将房产无偿赠与给被告，被告不存在骗取爷爷奶奶过户房产到自己名下的事实，各方签署买卖合同只为了过户使用，并无买卖房产的合意和履约基础，况且被告在2019年6月30日才大学毕业，签订合同时（2018年12月29日）尚在读书中，仍需要父母支付上学费用等，根本无力购买价值75万元（据合同）的房产，故此，买卖合同并非双方的真实意思表示，根据《民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，该合同不产生法律效力，不存在被解除的事实基础，故原告的第一项诉讼请求于法不合。2.如上所述，被告奶奶生前及爷爷清醒时的本意是将房产无偿赠与被告，但附上爷爷及父亲等人可以住到百年归老的条件，为节省费用，各方才采取买卖的方式过户，过户前后，原告一直无要求被告支付定金和房款，相反，过户的所有税费等都是由奶奶支付的，被告当时尚是在读学生，根本无力缴纳，可见，各方借买卖的名义而实施赠与行为，退一步，从现有证据看，无证据证实赠与行为存在无效或可以被撤销的法定情形，故此，根据《民法总则》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理”的规定，本案隐藏的赠与应该属于有效的民事法律行为，受法律保护，故被告无需返还财产，原告第二项诉讼请求缺乏法律依据。四、原告关于定金及违约金的主张无法律依据，应驳回其相应的诉讼请求。1.本案中，被告并无交付定金，故根据《担保法》第九十条“定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，原告关于定金的主张于法无据。2.如前所述，诉争的《广东省佛山市存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，故其效力（包括违约金条款）不受法律保护。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.佛山市南海人民医院疾病证明书、佛山市南海区人民医院MRI影像报告单原件各1份，用以证明原告认知有障碍，对涉讼交易并不清晰理解，不知道签订涉讼房屋买卖合同的法律后果；3.佛山市南海区不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明原告于查询当日才知道涉讼房屋已经过户给被告；4.广东省佛山市存量房买卖合同复印件（由佛山市南海区国土城建和水务局加盖此件与原件核对无误章）1份，用以证明原告对涉讼房屋买卖交易不知情，直至到南海国土城建和水务局查询后才知道本案交易；5.录音光盘2张。诉讼中，被告举证如下：1.被告身份证复印件1份，用以证明其诉讼主体资格；2.户口本、结婚证复印件各1份、证明原件1份，用以证明原告与潘绮霞于1961年1月2日登记结婚，被告系原告与潘绮霞的孙子，张凡系被告父亲；3.居民死亡医学证明(推断)书复印件1份，用以证明潘绮霞于2019年3月2日病故；4.毕业证书复印件1份，用以证明被告于2015年9月至2019年6月在广州中医药大学读书；5.光盘1张（含录音1份）及文字打印件1份，用以证明潘绮霞以录音形式确认涉讼房产无偿赠予被告，同时指出原告及张凡夫妻有权住到一百岁，原告与被告名为买卖实为赠予；6.光盘1张（含微信录音1份）及文字打印件1份，用以证明提起本案诉讼并非原告的真实意思，而是张凡对被告缺乏信任，借原告的名义主张涉讼房产。经被告申请，证人张剑明出庭陈述证言：1.证人为原告和潘绮霞的女儿；2.2017年10月潘绮霞第一次住院，她知道自己身体状况后想对自己的财产作出处理，当时的意思是过户给张凡或被告，2019年2月在医院病床上，潘绮霞将自己的遗言录音，证人认为她说的意思是赠与，因为被告也没有经济能力支付购房款；3.被告是原告和潘绮霞从小带大的，是他们唯一的内孙，当时是担心税费比较高，故采取房屋买卖的形式过户给被告，当时税费也是潘绮霞支付的。经庭审质证、辩证，被告对原告举证1-5的真实性无异议，原告对被告举证1-3、5、6的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于被告举证4，本院对真实性予以确认。对于证人证言，本院将结合当事人陈述及其他证据综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年12月29日，原告、潘绮霞（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）签订《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市*******************及402单车房（以下简称涉讼房屋）出售予乙方，面积为88.5平方米，使用性质为住宅；房产总金额750000元，签订合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），总金额750000元乙方应于2019年1月31日前向甲方支付；该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方应当于2019年1月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方不按合同约定买入涉讼房屋的，乙方向甲方支付成交价10%的违约金，并由甲方退回乙方已付定金；乙方未能按照合同约定支付房款的，应当按照未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过5日仍未支付的，甲方有权没收定金并解除合同；双方约定其他权利义务。被告提交一段潘绮霞的录音材料，内容摘要为：我现在这样想，这间房子是不准备卖的，也不准备转让，你们两个可以住到一百岁，张天乐都不会赶你们走的。至于将来怎么进行后事处理，由张天乐去办理；等等。经查明，原告与潘绮霞为夫妻关系，原告代理人张凡为原告与潘绮霞的儿子，被告为张凡的儿子；潘绮霞于2019年3月2日死亡；被告于2019年6月30日取得普通高等学校毕业证书，完成四年本科学习。佛山市南海区人民医院于2019年7月11日作出疾病证明书，诊断原告为轻度认知障碍。诉讼中，原被告确认：被告未支付涉讼合同中的任何款项予原告和潘绮霞；涉讼房屋至今由原告及其儿子、儿媳居住。被告述称2018年12月29日，原告、潘绮霞、被告及中介人员一并到房产交易中心签订涉讼合同并办理了产权转移登记手续。本院认为，本案的争议焦点为原告和潘绮霞将涉讼房屋转移过户至被告名下的行为性质属于买卖还是赠与。本院认为应属于赠与行为，具体分述如下：一、原告、潘绮霞与被告签订涉讼合同后，随即短时间将涉讼房屋转移登记至被告名下，虽然双方签订了房屋买卖合同，约定了购房款，但实际上被告并未给付任何购房款，且在潘绮霞生前的录音及原告举证均未反映原告及潘绮霞曾向被告主张过购房款的支付，且被告为原告及潘绮霞的孙子，原告与潘绮霞明知被告于签订房屋买卖合同时为在校学生身份，不具备支付大额购房款的经济能力，在该情形下仍将涉讼方面出售予被告，明显与日常生活常理不符；二、从涉讼合同约定和合同履行情况看，涉讼合同约定被告应于合同签订日即2018年12月29日支付定金50000元，2018年1月31日支付剩余款项，原告及潘绮霞则于2018年1月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，如原告及潘绮霞真实意思为出售涉讼房屋，在未收到任何购房款的情况下直接办理了产权转移登记手续，而在过户完成后，原告仍继续居住在涉讼房屋，未交付予被告使用，该些事实明显不符合房屋交易之习惯，相反，被告解释称是为了节省税费成本而以买卖过户的方式达到赠与的目的具有较大的可信度；三、原告提交2019年7月11日的疾病证明书反映其该时间被诊断存在轻度认知障碍，但不可当然推定原告在签订涉讼合同时不具备理解辨认自己行为的能力，潘绮霞于2019年1月的录音也未反映其丧失对处分自身权利的理性判断能力，故原告主张对涉讼合同的签订不知情，本院不予采信。综上所述，本案原被告实为赠与合同关系，原告以被告未支付购房款及对涉讼房屋交易不知情为由要求解除涉讼房屋买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。同理，对原告其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第一百八十五条的规定，判决如下：驳回原告张鹏飞全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计5668.75元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十月十八日书记员  罗静雯