广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0224民初643号原告：中国建设银行股份有限公司仁化支行，住所地：韶关市仁化县建设路45号。法定代表人：王伟平。委托诉讼代理人：谭璐婷，广东韶大律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾靖琪，广东韶大律师事务所律师。被告：刘文宽，男，1984年9月25日出生，汉族，住广东省仁化县。原告中国建设银行股份有限公司仁化支行（以下简称建行仁化支行）与被告刘文宽借款合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行仁化支行的委托诉讼代理人谭璐婷到庭参加了诉讼，被告刘文宽经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行仁化支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，确认该合同项下贷款立即到期；2.判令被告立即向原告清偿贷款本息合计374490.03元，其中本金368406.20元，利息6083.83元（含罚息、复利）（利息暂计至2019年5月8日止，之后的利息仍按借款合同约定的贷款利率、逾期贷款罚息利率年利率计算至清偿之日止）；3.判决原告对位于仁化县××大道××海花园××房的抵押物有权处分，并享有优先受偿权；4.本案的律师费25700元由被告承担；5.本案的所有诉讼费用、保全费、公告费等由被告承担。事实和理由：2017年8月2日，原告与被告签订借款合同，约定被告向原告借款376000元，贷款期限360个月，即从2017年9月8日至2047年9月8日止，贷款利率为4.9%，借款逾期罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，采用为等额本息还款法。在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1995.53元。借款的担保方式为抵押，被告以其所购房产位于仁化县××大道××海花园××房为上述贷款做抵押担保，并办理了商品房抵押权的登记。2017年9月8日，原告向被告发放了贷款376000元，被告未按合同约定如期还款。截止至2019年5月8日，被告拖欠贷款本息合计374490.03元，其中本金368406.20元，利息6083.83元（含罚息、复利）。对于复利，在双方合同第七条第三款第一项有约定，且按照《人民币利率管理规定》，原告可以在借款人逾期时就“不能按期支付的利息”按照逾期贷款利率计收复利，其中不能按期支付的利息包括罚息在内。罚息是借款人因拖欠本金而计算的罚息，也属于不能按期支付的利息。故原告根据合同及有关规定计算，复利=当期拖欠利息总额×罚息日利率×实际拖欠天数。当期拖欠利息总额=截止上期末未还贷款利息总额+截止上期末未还本金罚息总额+截止上期末未还利息复利总额。经原告多次催收，被告至今未能清偿上述欠款。被告逾期还款的行为已构成违约，故被告应按照借款合同的约定承担逾期还款的违约责任。为维护原告合法权益，根据合同法、担保法、物权法及民诉法的相关规定，提起诉讼，请求判如所请。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1被告居民身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；证据2《商品房买卖合同（预售）》，拟证明被告已签订商品房买卖合同，获得抵押物的所有权；证据3《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款借据等复印件，拟证明原告向被告发放个人商品住房贷款的事实；证据4抵押声明书、房地产他项权证复印件，拟证明被告将房产抵押给原告贷款作担保，并办理了抵押登记，原告对抵押物享有优先受偿权；证据5个人贷款对账单、拖欠明细，拟证明被告的还款情况及拖欠贷款本息明细情况；证据6委托代理合同，拟证明原告为催收贷款应支出的律师代理费为25700元；证据7原告的催收材料，拟证明原告在被告拖欠贷款以后进行了多次催收的事实。上述证据经庭审举证，本院予以确认。被告刘文宽经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月12日，刘文宽与仁化县宏顺房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买仁化县××大道××海花园××房产。2017年8月2日，刘文宽（借款人）与中国建设银行股份有限公司仁化支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440627439-2012-20172362539）。合同约定：借款本金为人民币376000元整；借款期限为360个月（从2017年9月8日起至2047年9月8日止）；贷款用途用于购置仁化县××大道××海花园××房；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调0%，即年利率为4.9%；借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款法，每月归还本息金额为人民币1995.53元；以仁化县××大道××海花园××房产作抵押担保，抵押登记期限为372个月（从2017年8月2日起至2048年8月2日止）等内容。合同第七条第三款（一）项：“借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利……”。合同第十七条第一款：“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……13.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用”。2017年8月9日，仁化县国土资源局向原告颁发仁化县××大道××海花园××房的不动产登记证明，权证号：粤（2017）仁化不动产证明第0002203号【不动产权证书号：粤（2017）仁化不动产权第0000991号】。2017年9月8日，原告向被告刘文宽发放376000元贷款。2019年5月27日，原告银行个人贷款对账单显示：2018年6月8日至2019年1月20日，刘文宽已还本金7593.80元，已还利息24339.05元，贷款余额368406.20元。2019年2月8日起，被告未能如期还款，至2019年5月8日止，欠付贷款本息合计374490.03元，其中本金368406.20元，利息6083.83元（含罚息和复利，利息暂计至2019年5月8日止）。原告提交的关于复利问题的书面材料中表明：计收复利过程中，将拖欠利息、拖欠本金罚息和拖欠利息复利都作为基数计算复利。原告于2019年7月19日诉至本院，请求判决。本院认为，本案系借款合同纠纷。原告建行仁化支行与被告刘文宽签订《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家金融法规的规定，合法有效，具有法律约束力。根据合同约定，原告按期足额向被告发放了贷款，被告应当按约定履行还款义务。被告刘文宽未按约定足额偿还贷款本息已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请，本院予以支持。关于贷款本息（含利息、罚息、复利）问题。被告刘文宽已向原告偿还贷款本金7593.80元，尚欠本金368406.20元，本院予以确认。原告主张至2019年5月8日止，被告欠付的贷款利息为6083.83元（包括利息6005.24元、本金罚息19.30元、利息复利59.29元）。依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三点“关于罚息利率问题……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止”之规定，原告主张以《个人住房（商业用房）借款合同》中贷款利率、罚息利率的约定为计算标准计算利息及罚息，本院予以支持。对于原告主张以拖欠的罚息和复利为基数计算复利的问题，由于罚息和复利本身对被告而言已经是承担了违约责任，如果在罚息和复利的基础上再计算复利，无异于对被告双重惩罚，有违公平原则，故本院对原告主张的正常利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计算复利予以支持，对原告主张以拖欠的罚息和复利作为基数再计收复利依法予以驳回。关于抵押物的优先受偿权问题。被告刘文宽以仁化县××大道××海花园××房产作抵押向原告申请抵押贷款，原告对抵押物办理抵押权登记，符合《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定，其抵押具有法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”之规定，原告诉请对抵押物享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付律师费的问题。原告为支持其主张提供了与广东韶大律师事务所签订的《委托代理协议》，但未提交相关票据。故对原告主张要求被告支付本案律师费25700元的诉请，本院不予支持。被告刘文宽经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，并不影响本案的审理，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司仁化支行与被告刘文宽于2017年8月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440627439-2012-20172362539）；二、限被告刘文宽自本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司仁化支行借款本金368406.20元；并以368406.20元为基数，支付从2019年2月9日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款执行利率及逾期罚息利率计算所得的利息和罚息，以拖欠的利息为基数按罚息利率计算所得的复利；三、原告中国建设银行股份有限公司仁化支行在上述借款本息范围内对抵押物:座落于仁化县丹霞大道27号银海花园二期E1幢404号房产（不动产权证书号：粤（2017）仁化不动产权第0000991号；不动产登记证明：粤（2017）仁化不动产证明第0002203号）的折价、拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司仁化支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3651.50元，保全费2520元，共计6171.50元，由被告刘文宽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  林树鸿二〇一九年十月十五日书记员  肖 锋