广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初9876号原告：广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社，住所地广东省广州市白云区太和镇谢家庄村。负责人：谢朝虹。委托诉讼代理人：张威进、邹灵珊，广东以泰律师事务所律师。被告：饶春贤，男，1950年6月20日出生，汉族，户籍住址广东省大埔县。被告：罗绍泰，男，1947年1月15日出生，汉族，户籍住址广东省广州市越秀区。被告：郭世祥，男，1964年12月12日出生，汉族，户籍住址广东省广州市白云区。上述三被告共同委托诉讼代理人：张铣，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社与被告饶春贤、罗绍泰、郭世祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社的委托诉讼代理人张威进，被告饶春贤、罗绍泰、郭世祥的共同委托诉讼代理人张铣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社诉称：1.请求判令被告支付租金1273224.4元及滞纳金381967.32元；2.请求判令解除双方于2010年4月16日签订的合同，被告将涉案土地及地上建筑物返还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月16日，原告与三被告签订《承包土地合同书》，约定原告将荔枝园空地即谢家庄农贸综合市场内3278平方米土地租赁给三被告，租期从2010年7月16日至2025年7月15日。合同第二条约定，如需建筑楼房，有关报建手续及费用由三被告自行负责办理。合同签订后，从2014年2月起被告开始拖欠租金，至起诉之日被告应交租金是4947157.6元，扣减已经交纳的3477253.2元及余额196680元，尚欠租金1273224.4元，经原告多次催告都不履行给付义务，且被告未经原告及相关职能部门审批同意的情况下在涉案场地建设违章建筑，被告的行为损害了原告的集体利益。滞纳金计算标准是拖欠的租金的30%，虽然合同约定是10%，但我方认为该约定标准过低，要求法院依法增加。被告罗绍泰、郭世祥辩称：一、自2014年2月1日起，《承包土地合同书》全部的租赁权利义务已经从答辩人和饶春贤处转移给案外人黄业泉，并且得到原告的同意，答辩人自该日起无需再承担支付租金的义务，有饶春贤提交的《承包土地合同书》和《转让合同》为证，两份合同上都有原告的盖章同意，除了这两份合同关联的证据还有三被告提交的证据3、4、5、6，若黄业泉有欠租行为，原告应当向他来主张，而不是答辩人。二、2014年2月1日之前的租金，答辩人和饶春贤已向原告全部交清，这一点原告的诉状中都已经明确承认，而且庭审中也明确认可了，答辩人不存在欠付租金，也无需承担滞纳金。三、原告庭审中变更诉求要求解除的是《承包土地合同书》，原告主张的对象不应当是答辩人，因为自2014年2月1日起，答辩人和饶春贤已将《承包土地合同书》的全部租赁权利义务转移给了案外人黄业泉，并且得到原告同意，原告向答辩人提出解除合同的主张没有理由和依据。四、原告只出租了土地，而不包括房屋，该土地上的4栋2层建筑是在原告拆除案涉土地上的危房之后，由答辩人和饶春贤通过投标中标，并且与原告签订租赁合同之后且经过了原告村民会议表决同意才新建，已经通过了安全鉴定，有利于原告的集体利益，不会对原告利益造成损害。被告饶春贤辩称：第一，答辩人根本不存在欠租行为，原告要求答辩人支付租金和滞纳金的诉求没有任何事实和法律依据。理由如下：一、2014年2月1日《承包土地合同书》权利义务从三被告转移给案外人黄业泉，并得到原告同意，从该日起到2015年4月22日案涉合同的合同主体是原告和黄业泉，该段时间支付租金义务的主体是黄业泉。二、2015年4月22日，黄业泉将案涉合同的全部权利义务转移给了案外人梁韶梅，梁韶梅在2015年4月23日把案涉合同的权利义务全部转移给了答辩人，答辩人是从2015年4月23日开始成为这份合同的当事人，并且于4月24日向原告预交了200000元的租金，原告对上述权利义务转移予以了盖章同意。2015年4月23日到原告诉称的2018年10月，答辩人应当支付地租款为3230796.8元，支付了3064930元加上2014年2月前结余的196680元，已经超额支付了30813.2元，答辩人不存在欠租行为。第二，原告要求解除《承包土地合同书》没有事实和法律根据。案涉合同是租赁合同，主要权利义务为一方出租土地，另一方交租。在答辩人已经超额支付租金的情况下，原告已经获得了足额的合同对价，根本没有提出解除合同的理由和依据。原告以答辩人在案涉土地上新建的违章建筑，未经其同意损害集体利益为由主张解除合同也是不成立的，原告在2010年的时候将案涉的土地出租，地上本来是有危房的，原告把危房拆除之后没有资金去兴建新的建筑物，所以就开始招标，我方通过投标并签订合同之后，在合同条款允许三被告新建建筑物且经原告村民会议表决同意的情况下，三被告新建了符合安全标准的4栋2层建筑，这是有利于原告集体利益的。第三，4栋2层建筑是否违章不会影响租赁合同的效力。因为案涉合同租赁的是土地不是房屋，建筑是否违章的问题，必须先由职能部门进行认定，对此《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第三条规定了如果部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑，需先由行政主管部门处理的，人民法院对涉及违法用地或非法建筑的部分不予审理。最后，原告从答辩人处足额收取了租金，在合同期满后还可以获得地上建筑的所有权，不存在集体利益受损的情况。关于原告在诉求中变更滞纳金的计算方式，原告主张欠租总额乘以30%，是没有合同依据的。经审理查明：2010年4月16日，原告（甲方）与三被告（乙方）签订《承包土地合同书》，约定原告向三被告出租土地3278平方米，使用期从2010年7月16日至2025年7月15日，每月租金65560元，租金每三年递增10%；地块由三被告自行规划经营使用，如需建筑楼房，有关报建手续及费用由三被告自行负责；三被告应在每月10号前交清当月租金，拖欠两个月不交，收取10%的滞纳金，超过三个月以上合同作废，一切建筑物归原告所有，合同期满后地上建筑物归原告所有。诉讼中，三被告提交了《转让合同》《声明、立字》《字据》、收据、工商银行转账凭证等证据。《转让合同》是三被告与案外人黄业泉在2013年8月15日签订，约定三被告将上述3278平方米土地以及三被告在土地上兴建的四幢二层商铺出租给黄业泉，黄业泉承接《承包土地合同书》的权利义务，并约定转让合同日之前的土地承包款由三被告负责，之后土地承包款以及与原告签订的《承包土地合同书》中三被告的权利义务由黄业泉承担，该《转让合同》左下角“呈如下单位签章备案”处盖有“广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社”公章，并写有：“同意。2014年1月23日”字样。《声明、立字》是黄业泉于2015年4月22日出具，主要内容是黄业泉自述已经将其承接的上述商铺交接给案外人梁韶梅，商铺出租权归属于梁韶梅。《字据》是梁韶梅于2015年4月23日出具，载明：“四栋二层全部商铺包括全部水电等一切设施设备转让归于本人所有，现本人依据黄业泉2015年4月22日亲笔签名盖章的《声明、立字》，把该原件所有转让给饶春贤所有，从今起饶春贤履行原五社合同”，饶春贤在《字据》左下角签名并备注：“从今起由本人履行原五社合同。本人并于昨天已承付五社地租款20万元”，签名时间是2015年4月25日，在饶春贤签名下方书写有：“同意。2015.4.26”字样，并加盖“广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社”公章。原告质证认为，上述证据中加盖的“广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社”公章是原告的旧章，原告自2011年已经启用新章，新旧章明显区别是中间有无五角星，在原告启用新章之后使用旧章的行为亦属于造假，故对《转让合同》《声明、立字》《字据》的真实性、合法性、关联性均不予确认，亦不确认转租的事实。被告提交收据、工商银行转账凭证拟证实自2015年4月底开始饶春贤已通过银行转账向原告指定的账户（户名谢振威）及原告账户交纳租金3748065.2元，另外饶春贤在2014年2月1日前在原告处尚有结余租金196680元，即饶春贤自2015年4月底开始实际共向原告交纳了租金3944745.2元。按照合同约定自2013年7月16日开始租金为72116元/月，自2016年7月16日起至2019年7月15日止租金为79327.6元/月。饶春贤通过工商银行转账情况如下：2015年4月24日及12月31日各转账200000元，2015年6月5日、2015年10月9日、2016年4月6日、2016年6月6日、2016年9月5日、2016年11月4日、2017年1月4日、2017年4月5日、2017年7月7日、2017年9月4日、2017年11月3日、2018年1月4日、2018年3月4日、2018年5月4日、2018年6月5日各转账150000元，2018年7月9日转账176947元，2018年9月5日转账158655.4元，2018年10月8日转账79327.6元，上述款项均转账至谢振威名下账户，并备注“地租款”或“交五社地租”；2018年11月6日、2019年1月7日、2019年3月4日、2019年4月4日各转账79327.6元，2019年5月6日转账158655.2元，2019年6月5日转账79327.6元，2019年7月2日转账127842元，上述款项均转账至原告名下账户，有备注“地租款”。原告确认上述证据的真实性、合法性、关联性，确认饶春贤交纳租金的事实。另查明，涉案土地已于2017年被批准为建设用地。以上事实，有《承包土地合同书》《转让合同》《声明、立字》《字据》、收据、工商银行转账凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，因涉案地块在起诉前已被批准为建设用地，故原告与三被告在2010年4月16日签订的《承包土地合同书》合法有效，该《承包土地合同书》虽然名为“承包”，但约定内容是将土地出租给三被告用于非农业生产，故实际应为土地租赁合同。根据饶春贤提交的证据显示，上述《承包土地合同书》中的乙方即承租方经过了多次变更，自2014年2月1日开始承租人由三被告变更为案外人黄业泉，自2015年4月23日开始承租人又变更为饶春贤，虽然原告否认其同意变更合同承租方，但却无法举证证实《转让合同》《字据》上的“广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社”公章非其加盖或虚假，故对于原告的相关抗辩意见本院不予采信，并确认原告知晓并同意《承包土地合同书》中的乙方由三被告变更为黄业泉又变更为饶春贤，现原告要求给付租金和滞纳金应根据不同时间段向相对应的实际承租人主张。经查，2014年2月1日至2015年4月22日期间，三被告均非涉案土地租赁合同相对方，故原告要求三被告给付该时间段租金和滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原告应另行向实际承租人主张权利。自2015年4月23日起至庭审之月（2019年7月）底止，饶春贤为涉案土地的承租方，其应支付的租金数额为3944745.2元，饶春贤实际已给付原告3944745.2元，不存在拖欠租金的情况，故对于原告要求被告给付租金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，虽然《承包土地合同书》中约定承租人应在每月10号前交清当月租金，拖欠两个月不交收取10%的滞纳金，但在实际履约过程中，饶春贤大部分时间都是一次交纳两个月的租金，原告对于饶春贤实际交租方式并未提出过异议，应视为对饶春贤交租方式的默许，且饶春贤也足额交付了租金，故原告要求被告给付滞纳金，理据不足，本院不予支持。关于原告诉请解除合同及被告将地上建筑物返还原告，原告在签订《承包土地合同书》时是同意承租方对地块自行规划使用包括建筑楼房，且同意报建手续由承租方自行办理，现合同未到期，原告以被告在出租地块上修建商铺为由主张被告违约，明显违背了合同的约定，原告据此主张解除合同，缺乏事实和法律依据。另外，虽然饶春贤存在两三个月交纳一次租金的情形，但是由于饶春贤前期已经超额给付了租金，故其后期虽然迟延支付但确无法认定构成违约，原告亦未举证证实本案存在合同可解除的情形，故对于原告诉请要求解除合同、被告返还地上建筑物的诉请，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社的全部诉讼请求。本案受理费51165.3元，由原告广州市白云区太和镇谢家庄村第五经济合作社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  刘秀娟人民陪审员  龙杰明二〇一九年十月二十二日书 记 员  何丽欣