上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7478号上诉人（原审被告）：上海茗宿茶业有限公司，注册地上海市普陀区祁连山路430号2幢116室。法定代表人：高颖，执行董事。委托诉讼代理人：孙广华，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁佳蓉，女，1955年9月8日生，台湾地区居民，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周海波，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心田，上海科尚律师事务所律师。上诉人上海茗宿茶业有限公司(以下简称茗宿公司)因与被上诉人梁佳蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初22759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茗宿公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判茗宿公司按每日人民币3,945元的标准支付梁佳蓉2019年1月21日至2019年4月17日期间的房屋使用费。事实和理由：一审判决第二项计算房屋使用费的起算时间是2019年1月16日，但茗宿公司在一审判决书送达之前的2019年3月28日向梁佳蓉支付了2万元，折算下来相当于5天的房屋使用费，故房屋使用费的起算日期应为2019年1月21日。梁佳蓉于2019年4月18日强行进入上海市长宁区XX路XX号甲房屋（以下简称涉讼房屋），更换了门锁，赶走茗宿公司的工作人员。后双方在派出所组织下亦未就搬离涉讼房屋内茗宿公司的物品达成一致意见。因涉讼房屋自2019年4月18日起就在梁佳蓉的控制之下，茗宿公司无法进入涉讼房屋，故茗宿公司只愿意承担房屋使用费至2019年4月17日。梁佳蓉辩称，其确于2019年3月28日收到茗宿公司支付的房屋使用费2万元，同意房屋使用费自2019年1月21日起算。关于更换门锁，梁佳蓉当时与一审法院沟通，确认茗宿公司未上诉，故梁佳蓉于2019年4月18日更换涉讼房屋门锁。涉讼房屋内还有茗宿公司的物品，警察告知梁佳蓉不能擅自搬动，故梁佳蓉目前亦无法使用涉讼房屋。综上，不同意茗宿公司的上诉请求。梁佳蓉向一审法院起诉请求：1.确认梁佳蓉与茗宿公司就涉讼房屋签订的房屋租赁合同于2018年10月30日解除，茗宿公司搬离涉讼房屋；2.茗宿公司按照每日7,890元的标准（日租金的两倍），向梁佳蓉支付2018年1月16日起至实际搬离之日止的房屋使用费；3.茗宿公司向梁佳蓉支付违约金24万元；4.茗宿公司将涉讼房屋庭院内破坏的花园树木及玻璃房恢复原状（所用材料须经梁佳蓉认可）；5.茗宿公司将涉讼房屋内被破坏的一楼餐厅、二楼客卫生间、三楼主卧卫生间以及壁炉恢复原状（所用材料须经梁佳蓉认可）。一审审理中，梁佳蓉撤回第四、五项诉请。一审法院认定事实：梁佳蓉系涉讼房屋权利人之一。2018年1月22日，梁佳蓉（甲方）、茗宿公司（乙方）以及案外人上海XX有限公司（丙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方。合同约定如下：3-1租期自2018年2月1日起至2024年3月31日止，该租期为固定期，其中2018年2月1日至2018年3月31日为免租期，自2024年4月1日起至2028年3月31日止，该租期为非固定期；4-1-12018年4月1日至2020年3月31日期间每月租金120,000元，租金每三个月一付；4-2乙方应于每期提前7天向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%支付违约金；5-1乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金360,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金：……（五）乙方逾期不支付租金累计超过10天的……梁佳蓉与茗宿公司就涉讼房屋签订租赁合同后，梁佳蓉依约交房，茗宿公司数次未按约支付租金。2018年10月，梁佳蓉委托代理人向茗宿公司发送律师函告知因茗宿公司经梁佳蓉多次催促未在2018年9月底之前支付10月至12月期间的租金，严重违反了合同约定，梁佳蓉曾在微信中向茗宿公司法定代表人高颖表示希望在2018年10月26日前收到10月至12月的租金，否则请茗宿公司于2018年10月31日前搬离涉讼房屋。故梁佳蓉委托律师函告茗宿公司解除双方之间的租赁合同并要求茗宿公司搬离涉讼房屋。2018年10月30日，茗宿公司收到上述律师函。一审审理中，茗宿公司明确截止本案判决前支付涉讼房屋租金至2019年1月15日，梁佳蓉对日期表示认可，但主张2018年10月30日之后梁佳蓉收取的是房屋使用费，其收取该费用不代表同意与茗宿公司继续履行租赁合同。梁佳蓉同意已经收取的保证金360,000元在本案中一并处理，抵扣使用费及违约金。一审法院认为，梁佳蓉与茗宿公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。根据合同约定，涉讼房屋的租金每三月一付，茗宿公司应当于每期租金提前7天支付租金，逾期不支付租金累计超过10天的，梁佳蓉有权书面通知茗宿公司解除合同。现茗宿公司未按照合同约定于2018年9月底之前支付2018年10月至12月的租金，茗宿公司亦确认逾期支付租金的时间超过了十天以上，故梁佳蓉依照合同约定享有单方解除权。梁佳蓉以律师函的形式通知茗宿公司解除合同，茗宿公司于2018年10月30日收到该律师函，现梁佳蓉请求确认双方的租赁合同于2018年10月30日解除，符合合同的约定，一审法院予以支持。基于双方的租赁合同已经解除，茗宿公司应当搬离涉讼房屋。茗宿公司认为合同应当继续履行，缺乏依据，一审法院不予支持。关于梁佳蓉要求茗宿公司支付房屋使用费的诉请，双方确认截止本案判决前茗宿公司已经支付房屋使用费至2019年1月15日，现梁佳蓉要求茗宿公司支付2019年1月16日起的房屋使用费具有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于使用费的标准，梁佳蓉主张根据合同4-2的约定，茗宿公司应当按照日租金的两倍支付房屋使用费，对此一审法院认为该条款所约定的是逾期支付租金的违约金，梁佳蓉据此要求茗宿公司按日租金的两倍支付房屋使用费缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院确认茗宿公司应当按其认可的日租金3,945元的标准支付房屋使用费。关于违约金，茗宿公司逾期支付房租已经构成违约，导致双方的租赁合同解除。梁佳蓉按照合同约定要求茗宿公司支付违约金240,000元，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于茗宿公司已经支付的保证金，梁佳蓉同意在本案中一并处理，与茗宿公司应当支付的使用费及违约金进行抵扣，一审法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、梁佳蓉与上海茗宿茶业有限公司就上海市长宁区XX路XX号甲房屋签订的房屋租赁合同于2018年10月30日解除，上海茗宿茶业有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区XX路XX号甲房屋；二、上海茗宿茶业有限公司应于判决生效之日起十日内支付梁佳蓉上海市长宁区XX路XX号甲房屋的房屋使用费（按每日3,945元标准计算，自2019年1月16日起至实际搬离之日止）；三、上海茗宿茶业有限公司应于判决生效之日起十日内支付梁佳蓉违约金240,000元；四、上海茗宿茶业有限公司已经支付的房屋租赁保证金360,000元用于抵扣上述判决主文第二、三条所确定的上海茗宿茶业有限公司应当向梁佳蓉支付的费用。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,000元，减半收取计5,500元，由上海茗宿茶业有限公司负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，茗宿公司于2019年3月28日向梁佳蓉转账支付了2万元，相当于5天房屋使用费，故双方确认茗宿公司支付梁佳蓉房屋使用费的起算时间为2019年1月21日。本院又查明，梁佳蓉于2019年4月18日强行更换了涉讼房屋的门锁，赶走了茗宿公司的工作人员。茗宿公司尚有物品在涉讼房屋内。之后，双方就何时搬离涉讼房屋内的物品进行过调解，但未达成一致意见。二审中，双方仍未完成物品交接。本院认为，茗宿公司于2019年3月28日向梁佳蓉支付了2万元，双方确认房屋使用费自2019年1月21日起计算，故基于该节新的事实及双方的确认，本院认定茗宿公司应支付的房屋使用费的起算时间为2019年1月21日。关于房屋使用费的截止日期，由于梁佳蓉在本案尚未生效的情况下自行更换了涉讼房屋的门锁、赶走茗宿公司工作人员，导致茗宿公司无法使用涉讼房屋，故梁佳蓉应自行承担相应的法律后果。茗宿公司上诉要求支付房屋使用费至更换门锁前一日即2019年4月17日，于法有据，本院予以采纳。综上所述，茗宿公司的上诉请求成立。基于二审中出现的新情况，本院对一审判决第二项予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初22759号民事判决第一、三、四项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初22759号民事判决第二项；三、上海茗宿茶业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付梁佳蓉上海市长宁区XX路XX号甲房屋的房屋使用费（按每日3,945元标准计算，自2019年1月21日起至2019年4月17日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,000元，减半收取计5,500元，由上海茗宿茶业有限公司负担；二审案件受理费9,284元，由上海茗宿茶业有限公司负担5,810元、梁佳蓉负担3,474元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  钱文珍审判员  蒋庆琨二〇一九年十月三十日书记员  曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……