昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9654号原告：杨丽景，女，1978年2月16日出生，汉族，户籍地云南省昆明市富民县。原告：李鸿图，男，1979年7月18日出生，汉族，户籍地云南省昆明市富民县。委托代理人：王顺新，系云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：段黎明，系云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明神州天宇置业有限公司。法定代表人：陈增产，系该公司总经理。地址：云南省昆明市盘龙区。委托代理人：谢亚南，女，1992年2月18日出生，汉族，户籍登记地天津市北辰区，系该公司法务，特别授权代理。原告杨丽景、李鸿图诉被告昆明神州天宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用简易程序于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告杨丽景、李鸿图委托代理人王顺新、段黎明，被告昆明神州天宇置业有限公司委托代理人谢亚南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽景、李鸿图诉称：2014年11月7日原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记备案号KM2014110780285），约定原告购买被告开发的“天宇广场”5-D幢1-2层33号商铺，购房总价1805166元，付款方式为贷款支付，首付款1205166元，银行贷款600000元，交房时间为2015年10月24日，被告却一直未交付涉案房屋。2018年10月10日被告将不具备使用条件的商铺交付给原告，并要求原告签订以物业服务费抵扣上述违约金的《物业服务费抵扣确认书》。现原告以被告将未达到交付条件的商铺交付给原告，以及用物业费抵扣违约金的行为侵害原告合法权益为由诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付自2015年10月24日至2015年11月23日期间违约金600元；二、被告向原告支付自2015年11月24日起至达到实际交房条件的延期交房违约金232038.4元（暂计至起诉日）；三、案件受理费由被告承担。被告昆明神州天宇置业有限公司辩称：一、被告的违约行为发生在2015年10月25日，截止2019年8月2日，原告提起的延期交房违约金诉请已经超过诉讼时效。二、原告已于2018年10月10日与被告办理了接房手续，并对房屋现状进行了验收确认，因此，逾期交房的违约金计算时间应截止至实际交房之日止，即便按原告的主张支付违约金，也应受三年诉讼时效的约束。二、被告已用物业服务费向原告冲抵过延期交房违约金，故不应再承担支付义务。2018年10月10日，原告出具《收条》明确被告三年延期交房应付违约金为14490元，即自《商品房购销合同》约定交房时间2015年10月24日起至2018年10月24日止，并载明自2018年10月10日接房后不再要求赔偿接房后延期交房违约金，因此被告不再负支付延期交房违约金的义务。三、原告诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以调整。原告诉请被告按照每月80元/平方米，支付自2015年11月24日起至达到实际交房条件的延期交房违约金总计232038.4元，该标准及金额明显显失公平，请求人民法院予以调低违约金。原告杨丽景、李鸿图为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《商品房购销合同》、《合同补充协议》，共同证明原告购买被告开发的涉案商铺的事实。二、《云南省税控收款机专用发票》、《收据》、《公证书》《商品房买卖合同登记备案表》，共同证明合同签订后原告按约向被告支付了全部购房款及相关税费，并已办理合同备案登记。三、《物业服务费抵扣确认书》、《收条》，共同证明被告因逾期交房要求原告同意使用逾期交房违约金抵扣3年的物业服务费。四、照片，证明被告一直未拆除小区围墙，强行向原告交付完全不具备使用条件的涉案商铺。经庭审质证，被告对原告所提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据二的证明目的不予认可；对证据四的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据与本案无关。被告昆明神州天宇置业有限公司为证明其答辩意见，向法庭提交如下证据：一、业主住户资料卡，二、房屋验收记录表，共同证明原告已于2018年10月10日接房并对房屋现状进行验收确认，被告已履行交房义务。三、物业费抵扣确认书，证明原告同意以涉案商铺应交纳的物业费抵扣被告承担的逾期交房违约金。四、前期物业服务合同，证明被告物业服务公司的物业服务费收费标准为10元每月每平方米。被告补充提交证据照片，证明涉案商铺周边并无围墙遮挡，且其他商铺已对外经营，故完全具备使用条件。原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对被告所举证据一、二的真实性、关联性予以认可，对合法性及证明目的不予认可，被告采取欺骗手段将未达到交房条件和使用条件的商铺向原告进行交付；对证据三、四的真实性、合法性、关联性予以认可，但证明目的不予认可。对补充证据照片的真实性、合法性予以认可，但关联性及证明目的不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原、被告提交双方当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对真实性、合法性、关联性不予认可的原、被告所举证据照片，因照片内容仅反映涉案商铺及其周边状况，并不能佐证涉案商铺是否交接的事实，故该证据本院不予确认；被告所举证据业主住户资料卡、房屋验收记录表，虽原告否认其合法性，但该两份证据附有原告签名，其内容亦不被法律法规所禁止，本院予以确认；双方对证明目的不予认可的证据及原、被告所提交的证据《物业服务费抵扣确认书》、《收条》，本院将在综述部分结合案情一并进行阐述。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2014年11月7日原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记备案号KM2014110780285），约定原告购买被告开发的“天宇广场”5-D幢1-2层33号商铺，面积65.92平方米，购房总价1805166元，付款方式为贷款支付，首付款1205166元，银行贷款600000元，交房时间为2015年10月24日，但被告并未按期交付涉案房屋。2018年10月10日，原告在《物业服务费抵扣确认书》上手书：“自2018年10月10日接房后不再要求赔偿接房后逾期交房违约金，之前违约金未赔偿（扣除自接房起3年物业费）”，并确认以2018年10月9日至2021年10月8日每年4830元，共计14490元物业服务费抵扣上述违约金。现原告以被告将未达到交付条件的商铺交付原告，以及用物业费抵扣违约金的行为侵害原告合法权益为由，诉至本院提出前述诉讼请求。本案争议的焦点为：被告是否逾期交房构成违约，承担违约责任；被告是否应支付至实际交房止的延期交房违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商品房购销合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方在《商品房购销合同》中约定“被告应于2015年10月24日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告”，但被告却未能按约向原告交付涉案房屋，庭审中，原告自述在被告逾期交房后，双方曾另行签订《协议》,约定自2015年10月24日至2015年11月23日，按照每天20元/套向原告支付违约金，合计金额600元；自2015年11月23日至被告通知交房之日止，按照每月80元/平方米向原告支付补偿金，具体补偿金额按实际逾期天数计算，补偿金在被告通知原告接房时再进行支付。现因原告保管不善该协议无法作为证据提交，被告则否认双方签订过该《协议》，本院在梳理被告答辩状中请求对每月80元/平方米违约金计算方式的调整及原、被告所提交证据《物业服务费抵扣确认书》载明的内容，并参考其他同类系列案件所查明的事实后，对该协议中诸如履行方式、计算标准、协议签订时间等与本案主要争议焦点相关的内容依然无法获得确认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，因原告不能举证证明其所陈述的《协议》内容的真实性，也未提交其他证据佐证该《协议》的存在，现被告否认与原告曾签署过该《协议》，故举证不利的后果应由原告自行承担，本院对原告的自述不予采信。2018年10月10日，原告在《房屋验收记录表》上签名表示同意正式接收涉案房屋，本院确认被告交付涉案房屋的时间为2018年10月10日，原、被告均自述在2018年10月10日原告签署《物业服务费抵扣确认书》时双方已达成合意，以采取减免涉案房屋2018年10月9日至2021年10月8日每年4830元，共计14490元物业管理费的方式冲抵上述部分违约金及补偿金，但经本院向云南神州天宇物业服务有限公司询问，该公司授权代理人回复其与被告系两个不同的法律主体，原、被告之间的协商结果不能为其设定义务、减损权益，其亦明确表示对原、被告达成的以物业费冲抵违约金及补偿金的合意不予认可。在云南神州天宇物业服务有限公司否认该抵扣行为，且原、被告所提交的证据《物业服务费抵扣确认书》、《收条》上并无该物业服务公司印章或签名的情况下，本院不能确认该抵扣的真实性，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第三款“自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认”之规定，本院对双方当事人自认用物业服务费抵扣违约金及补偿金的主张不予确认，对被告认为其已经向原告履行完支付义务的辩称，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，诉讼时效的起算时间应当以权利人自知道或应当知道权利受到损害之日开始。2014年11月7日原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告未能按约定时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行。该条款属于附条件履行条款，即被告在未向原告交付涉案商铺之前，并不能够准确计算逾期交房违约金，此时,该违约金是一个持续增加状态不能明确原告诉权，应于2018年10月10日被告实际交付涉案商铺之后才能起算原告的诉讼时效，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应承担自2015年10月24日至2018年10月10日按每天20元/套计算的逾期交房违约金共计21320元的法律责任，对被告认为原告的该项诉请超过诉讼时效的辩称，本院不予支持。关于被告认为每月80元/平方米补偿标准过高要求调整的辩称，因其辩称内容不符合本院查明的事实，故不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款，判决如下：一、被告昆明神州天宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告杨丽景、李鸿图支付自2015年10月24日起至2018年10月10日的逾期交房违约金21320元；二、驳回原告杨丽景、李鸿图的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4790元，因适用简易程序减半收取2395元,由原告杨丽景、李鸿图承担2179.45元，被告昆明神州天宇置业有限公司承担215.55元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  秦涛二〇一九年十月三十一日书记员  陶园