安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初3915号 原告：程会会，女，汉族，1986年5月19日出生，住安徽省蚌埠市禹会区。 原告：吴斯杨，男，汉族，1986年1月13日出生，住浙江省洞头县，（系程会会丈夫）。 被告：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 原告程会会、吴斯杨与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程会会、被告荣盛公司的委托诉讼代理人庄园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程会会、吴斯杨向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金43486元（违约金自2016年10月30日至2018年10月18日，共计718天，扣除360天，暂时按607358元×0.02%/日×358天计算）；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2014年7月17日，原告与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201407160047），双方在合同中对于房屋坐落、面积、价款、交付期限、产权登记等作出明确约定。 2015年6月30日，原告在荣盛公司处办理了全部交房手续，并于次日向被告荣盛公司支付契税、共维积金等费用，取得了被告荣盛公司交付的该房产。 另，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地权证书的，被告应当按原告已付购房款的日0.02%标准向原告支付违约金，被告以各种理由推诿办证，直至2018年10月18日才把产权证办理完毕。综上，被告荣盛公司应当支付逾期办理房屋所有权证的违约金。为维护原告合法权益，原告遂诉至人民法院，请求判如所请。 被告荣盛公司辩称：1、原告是办理涉案房屋权属证书的法定义务人；在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，原告与被告之间存在委托与受托的代理关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，办理涉案房屋权属证书是原告的法定义务。而因原告系通过按揭贷款方式购买涉案房屋的，被告须替原告向相关按揭银行交纳一定数额的保证金、承担阶段性还款保证责任，为确保原告能配合办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书，以便被告免除阶段性保证责任、取回为原告担保而提交给银行的保证金，特由原告委托被告代为办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书。在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，被告与原告之间形成的是一种委托代理关系，故而，双方的相应权利义务应该基于委托代理关系进行确定。在委托代理关系中，被告系无偿为原告涉案房屋权属证书办理的代理人，被告出具的公证委托书也未载明被告应承担任何违约责任，实际上，原告是否取得涉案房屋的权属证书皆不影响其权益，反而导致被告因原告未取得涉案房屋的权属证书而继续为购房贷款承担保证责任的情况出现，故而原告无法依据委托关系要求被告承担违约金。2、在关于涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告依法依约承担特定的合同义务——即将涉案房屋初始登记申请材料在一定期限内提交至产权登记机关，唯有被告违反该义务方为原告逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。因商品房系不动产，开发商不仅负有交付商品房的义务，还要确保商品房产权登记于开发商名下，如此，开发商对商品房的所有权拥有方式才能由基于合法建设取得转变为不动产初始登记后取得，进而，商品房的权属证书方能由开发商名下转移至购房者名下。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：…房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；《城市商品房预售管理办法》第十二条：…开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件，由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日…而据双方《商品房买卖合同》第十五条约定被告保证涉案房屋所有权可以转移至原告名下的合同义务是：“在商品房交付360日内，将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料（即涉案房屋的初始登记申请材料）报产权登记机关备案”，明显被告的义务仅为提交应当由其提供的资料交于产权登记机关备案，即提交初始登记申请材料，由此在取得涉案房屋的不动产权利证书，能保证涉案房屋所有权可以转移至原告名下，即已完成约定的义务，在此后办理产权证书的阶段，被告仅是协助义务，原告未能取得涉案房屋权属证书不能要求原告承担违约责任。而本案中原告未能取得权属证书的原因能归责于被告仅在涉案房屋实际交付的360日后到提交初始登记申请材料取得不动产权利证明书期间，之后权属证书的办理不在商品房买卖合同关系范围内，被告不应按照《商品房买卖合同》的约定承担任何责任。3、即使将被告在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，被告向产权部门申请办理产权登记即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与被告无关，被告不应承担违约责任。从上文分析可知，被告与原告之间存在两种法律关系，一是基于《商品房买卖合同》而产生的商品房买卖合同关系，至被告提交初始登记申请材料并取得涉案房屋不动产权利证明书，能保证涉案房屋所有权可以转移至原告名下，即完全履行了义务；一是基于委托办理涉案房屋权属证书而产生的委托代理关系，未对违约责任有任何约定。而退一步讲，即使将原告在委托代理关系中的代为办证义务也归于商品房买卖合同关系中有关产权登记的义务，需要在上述合同约定的涉案房屋交付使用后360日内办理，在被告将涉案房屋所有权转移登记资料提交产权部门，也已完成义务，被告仅仅代为办理涉案房屋权属证书而并非产权登记机关，被告仅是代原告向产权登记机关申请办理涉案房屋的权属证书，无法决定产权登记机关的办事流程和办证期限，原告无权要求被告承担此后原告未取得涉案房屋权属证书的违约责任。因蚌埠市不动产交易登记中心电脑录入速度慢于提交办证申请的速度，这直接影响判决，法院应依职权向蚌埠市不动产交易中心予以调查。 经审理查明：2014年7月17日，程会会与荣盛公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定程会会购买荣盛公司位于蚌埠市，所售房屋为项目中第11号楼1单元28层01281号。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。随后程会会及其丈夫吴斯杨与被告公司又签订了涉案房屋签约补充协议。 2014年7月18日，经蚌埠市众信公证处公证，程会会、吴斯杨向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需规费由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。 2016年10月27日，程会会、吴斯杨作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为607358元。 程会会、吴斯杨与荣盛公司认可房屋实际交付的时间2016年12月3日。此外，2017年12月6日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。 以上事实有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》、《公证书》、购房发票、交房记录表、房屋所有权申请登记受理单、不动产登记中心查档说明、双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：本案争议焦点是：被告是否存在逾期办证的行为。本院认为涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与原告方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受程会会、吴斯杨委托，代程会会、吴斯杨办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。因双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。经审查，原被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年10月30日将商品房交付买受人，即被告应于2017年10月25日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋交易确认书（转让）中载明，荣盛公司于2017年12月6日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其违约导致逾期办证的违约金计算至2017年12月6日。针对荣盛公司辩称该房屋实际交付时间为2016年12月3日，迟于合同约定的2016年10月30日的交房日期系原告原因导致，但被告针对其主张的事实未提供任何证据予以佐证，故对其主张的该部分事实，本院不予认定。因此本案计算逾期办证时间应以原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的2016年10月30日交房时间计算被告应当向不动产登记中心提交办证资料的起始日期。 对于荣盛公司主张蚌埠市不动产交易登记中心电脑录入速度慢于提交办证申请的速度无相关证据材料予以佐证，且其提供的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单上已明确载明收件日期是2017年12月6日，并未显示该日期是电脑录入时间，故对被告荣盛公司辩称蚌埠市不动产交易登记中心电脑录入速度慢于提交办证申请的事实，不予认定。 针对原告主张程会会、吴斯杨主张逾期办证违约金应计算至办理产权权属证书之日止，与双方约定的合同内容不符，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告程会会、吴斯杨自2017年10月26日起以607358元为基数以日0.02%计付至2017年12月6日的（逾期办证）违约金； 二、驳回原告程会会、吴斯杨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费887元，减半收取443.5元，由原告程会会、吴斯杨承担43.5元，被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司承担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 庞 珂 二〇一九年十月三十日 书记员 彭圆圆