湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂07民初11号原告(申请执行人)：鄂州市中医医院，住所地鄂州市鄂城区滨湖北路12号。法定代表人：汪卫华，该医院院长。委托诉讼代理人：王志强，该医院总务科主任。委托诉讼代理人：朱超群，湖北思普润律师事务所律师。被告（案外人）：程沐晴，女，汉族，2011年9月26日出生，鄂州市鄂城区人，住鄂州市鄂城区。被告（案外人）：程云彦，男，汉族，2015年4月21日出生，鄂州市鄂城区人，住鄂州市鄂城区。上列两被告的法定代理人：王某，女，汉族，1990年9月8日出生，鄂州市鄂城区人，系两被告之母，住鄂州市鄂城区。被告（被执行人）：鄂州市文松房地产开发有限公司，住所地鄂州市鄂城区文星大道68号。法定代表人：胡家汉，该公司经理。委托诉讼代理人：乔松，该公司职工。原告鄂州市中医医院（以下简称鄂州中医院）与被告程志杰、鄂州市文松房地产开发有限公司（以下简称文松公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。在诉讼过程中，因程志杰于2019年4月28日死亡，本院遂通知其继承人程沐晴、程云彦作为本案的共同被告参加诉讼。2019年9月12日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鄂州中医院的委托诉讼代理人王志强、朱超群，被告程沐晴、程云彦的法定代理人王某，被告文松公司的委托诉讼代理人乔松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂州中医院向本院提出诉讼请求：1.继续对位于鄂州市滨湖南路文松花园二期独幢3单元1203号房的执行，并对该房屋进行查封。2.本案诉讼费用由程沐晴、程云彦、文松公司承担。事实和理由：鄂州中医院与文松公司房屋买卖合同纠纷一案，于2009年9月18日向鄂州市中级人民法院提起诉讼，案件经鄂州市中级人民法院（2011）鄂州法民一初字第01号民事判决书和湖北省高级人民法院（2011）鄂民一终字第85号民事判决书审理完毕，上述生效法律文书判令文松公司向鄂州中医院交付41套商品房。2011年11月19日，鄂州中医院申请人民法院执行，要求交付41套商品房。2018年11月29日程志杰向鄂州市中级人民法院提出执行异议，鄂州市中级人民法院2019年1月17日作出（2019）鄂07执异77号执行裁定：中止对登记在文松公司名下位于鄂州市滨湖南路文松花园二期独幢3单元1203号房的执行，解除对该房的查封。鄂州中医院认为，鄂州市中级人民法院作出异议成立的裁定纯属错误。第一，鄂州中医院与文松公司之间同样是商品房买卖行为，其诉讼和申请执行标的是房屋本身，该房屋交付是生效判决确定的内容，鄂州中医院享有的也是消费者的物权期待权，并不是普通的债权。程志杰提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的“金钱债权执行”的情形。第二，鄂州中医院与文松公司早在2007年2月16日签订了《商品房买卖合同》，购买文松花园二期41套商品房，时间远远早于程志杰的购买。第三，查封执行的41套商品房也是合同中所约定以东边一幢为主的房屋，并且是根据住房楼层登记表确定的房屋。查封前也在房产部门进行了查询，电子数据显示均为未备案才进行查封。第四，程志杰提供的合同及收据等均是其与文松公司之间随时可以完成的，甚至可能倒签时间等，并无第三方材料证明其真实性，如二者进行串通，根本无法识别真伪，不排除恶意串通的可能。程沐晴、程云彦辩称：房子当时是奶奶付款买的，当时有转账和现金，有银行的转账记录，一共是37.2万元。2010年装修，10月份后一直在房子中住，房子应该归我们所有。文松公司辩称：第一，程志杰与文松公司签订的合同是合法有效的，而且程志杰已经实际占有并且装修入住。第二，鄂州中医院起诉文松公司是无凭无据，属于虚假诉讼。鄂州中医院不具有本案的适格主体资格，其与文松公司没有任何法律关系，也没有任何证据证明程志杰的房屋与其有法律关系。在执行中，因程志杰提出执行异议，法院对查封进行了纠正。第三，鄂州中医院与文松公司是无效合同，鄂州中医院没有支付购房款构成根本违约。签订合同至今，文松公司没有取得土地证和房产证，因此合同依法无效。即便有效，文松公司经过送达合同解除函和合同解除之诉也已经解除。鄂州中医院没有证据证明对程志杰的房屋有依法主张的权利，其与文松公司签订的合同是意向性的合同，并没有具体的房屋明细表，其单方面制作的房屋分配表不属实，文松公司不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的鄂州中医院提交的证据三、证据四，程沐晴、程云彦提交的《商品房买卖合同》、移交清单、付款凭证，文松公司提交的《商品房买卖合同》、付款凭证、收款收据，本院认定如下：鄂州中医院提交的证据三是41套房产的一审、二审、再审裁判文书，具有真实性，证据来源合法，且与本案具有关联性，本院依法予以采纳；证据四系案件查封裁定、协助执行通知书、查封房屋一览表，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以采纳。程沐晴、程云彦提交的《商品房买卖合同》、移交清单、付款凭证以及文松公司提交的《商品房买卖合同》、付款凭证、收款收据，虽然《商品房买卖合同》未在房产部门登记备案，但是并无其他证据足以反驳其真实性，且现金存款凭证可印证程志杰2009年8月3日签订购房合同并支付首付款，2010年7月24日交付余款后即办理交房手续和装修入住形成证据链，故程沐晴、程云彦和文松公司提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以采纳。根据依法确认和采纳的证据，本院认定案件事实如下：2007年2月16日，鄂州中医院与文松公司签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定，鄂州中医院购买文松公司的商品房约45套，以东边一幢为主，框架结构及现浇，层高3米，建筑层数地上17层，每层3户，两户166㎡，一户139㎡；该商品房（2-17）层平均单价1180元/㎡，按实际订购户数计算付款；合同签订之日，每户1万元。该合同还就款项支付、房屋交付期限、违约责任等进行了明确约定。2007年2月26日，文松公司收到鄂州中医院支付的购房款定金41万元。2009年1月12日，文松公司向鄂州中医院邮寄《函告》，告知终止合同，要求其以低于2491元/㎡的工程成本价按2480元/㎡的特别优惠价格进行调整原合同单价后继续履行原合同，否则，在七日内来该公司并办理合同解除事宜。鄂州中医院收到《函告》后未予以回复，并拒绝终止合同。2009年6月3日，文松公司向鄂州中医院退款41万元。同年7月14日，鄂州中医院向文松公司账户汇入41万元，其后，双方多次相互汇入对方账户41万元。2009年7月1日，文松公司取得商品房预售许可证。2009年9月18日，鄂州中医院就其与文松公司房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院指定鄂州市梁子湖区人民法院审理。2009年11月20日，鄂州市梁子湖区人民法院依照鄂州中医院财产保全申请作出（2009）梁沼民初40号民事裁定，对文松公司所有的位于鄂州市××北侧××花园商品房××套予以查封，并在向鄂州市房产管理局送达的协助执行通知书中列明了42套商品房的房号。该42套商品房中含本案所涉文松花园二期独幢3单元1203号房屋。因文松公司提出管辖权异议及不服一、二审民事裁定申请再审，后该案由本院审理。在诉讼过程中，鄂州中医院自愿在合同原价1180元/㎡的基础上增加300元/㎡，即以1480元/㎡的价格继续履行合同，并按实际交付的房屋面积据实支付房款。2010年5月31日，本院作出（2011）鄂州法民一初字第01号民事判决：一、文松公司与鄂州中医院继续履行双方于2007年2月16日签订的《商品房买卖合同》；文松公司向鄂州中医院交付41套商品房（交付的房屋面积以房产部门测算为准），并协助办理房屋产权证及土地使用权证等手续。二、鄂州中医院按1480元/㎡的价格向文松公司支付全部购房款。三、驳回鄂州中医院其他诉讼请求。文松公司不服该判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。2011年11月18日，湖北省高级人民法院作出（2011）鄂民一终字第85号民事判决，驳回上诉，维持原判。在此期间，本院于2011年11月11日作出（2011）鄂州法民一初字第01-1号民事裁定，继续查封上述42套房屋商品房。文松公司不服湖北省高级人民法院（2011）鄂民一终字第85号民事判决向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2012年7月6日作出（2012）民申字第339号民事裁定，准许文松公司撤回再审申请。因文松公司未履行（2011）鄂州法民一初字第01号民事判决书所确定的法律义务，鄂州中医院遂申请强制执行。2012年1月12日，鄂州市鄂城区人民法院对常军不服鄂州市房屋产权登记发证办公室颁发鄂州房预字××号商品房预售许可证一案作出（2012）鄂鄂城行初字第00001号行政判决，撤销鄂州市房屋产权登记发证办公室于2009年7月1日向第三人文松公司颁发的鄂州房预字××号商品房预售许可证。2012年11月12日，本院作出（2012）鄂鄂州中执字第00005-1号执行裁定，查封被执行人文松公司所有的位于鄂州市××北侧“××花园”××套商品房（含本案所涉文松花园二期独幢3单元1203号房屋）。2013年4月10日，鄂州市国土资源局向案外人周惠颁发了案涉滨湖南路北侧的鄂州国用（2013）第1-80号土地使用权证，使用权面积为4513.4㎡。另查明，2009年8月3日，文松公司与程志杰签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定，程志杰购买文松花园二期独幢3单元1203号房，建筑面积129.88㎡，每平方米2864.18元，总金额37.2万元；买受人于2009年8月3日交付首付款12万元，余款25.2万元于2009年10月31日之前一次性付清；出卖人应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。该合同还就逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等进行了约定。当日，程志杰向文松公司转账支付首付款12万元。2010年7月24日，文松公司向程志杰出具收款收据，收到其购房款25.2万元。同年7月26日，程志杰的母亲王育容与文松公司签署《房屋移交清单》。在接收房屋后，程志杰对房屋进行装修并入住。在鄂州中医院与文松公司房屋买卖合同纠纷一案的执行过程中，程志杰提出执行异议，本院于2018年12月7日作出（2018）鄂07执异77号执行裁定，认为程志杰与文松公司之间在人民法院查封之前即签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意志的表示，合法有效。程志杰向文松公司购买商品房为居住用房，其法律地位应属于我国《消费者权益保护法》所规定的消费者，对其物权期待权的保护应优先于其他普通债权及优先权。在合同签订后，程志杰履行了合同所规定的付款义务。自此，合同生效并履行，程志杰亦取得了该房的相关权益，该权益享有足以排除其他强制执行的效力。故本院在执行案件中对该房予以查封不当，应予纠正。对程志杰提出的执行异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：中止对登记在文松公司名下位于鄂州市滨湖南路文松花园二期独幢3单元1203号房的执行，并解除对该房的查封。鄂州中医院不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。本院认为，本案争议焦点为应否准许对涉案房屋的执行和查封，根据认定的事实和相关法律，评析如下：文松公司于2007年2月16日与鄂州中医院签订了文松花园东边一幢约45套房屋的《商品房买卖合同》，又于2009年8月3日与程志杰签订《商品房买卖合同》，该套房屋亦坐落于同一幢。文松公司与鄂州中医院没有确定购买的41套房屋的具体房号，但文松公司签订《商品房买卖合同》售卖的房屋总套数已经超出了该幢房屋的总套数，导致该幢内部分房屋事实上存在“一房两卖”。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，文松公司与鄂州中医院、文松公司与程志杰签订的《商品房买卖合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均未办理房屋所有权变更登记的，应按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。程志杰于2009年8月3日与文松公司签订《商品房买卖合同》，当日向文松公司账户存入首付款12万元，是在人民法院查封之日（2009年11月20日）前与文松公司签订的《商品房买卖合同》，且早于鄂州中医院付清全部购房款并装修入住，已履行完《商品房买卖合同》所约定的买受人的主要义务。鄂州中医院系通过诉讼确定合同继续履行，在程志杰付清全部购房款时仅支付每户定金1万元，故程志杰对案涉房屋的物权期待权应优先予以保护，足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定适用的前提是在金钱债权执行中。鄂州中医院与文松公司房屋买卖合同纠纷一案中，鄂州中医院申请强制执行系要求文松公司交付41套房屋并协助办理房屋产权证及土地使用权证等手续，属于交付物的执行和对行为的执行，而不属于金钱债权执行，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。本院（2018）鄂07执异77号执行裁定适用法律虽有错误，但裁定结果并无不当。鄂州中医院提交的证据不足以反驳程志杰的事实主张，亦不能证明文松公司与程志杰之间存在恶意串通。因此，不应准许对案涉房屋的执行和查封。程沐晴、程云彦辩称的事实属实，作为程志杰的继承人，其依法享有涉案房屋的物权期待权。文松公司辩称“程志杰与文松公司签订的合同是合法有效的，而且程志杰已经实际占有并且装修入住”的理由成立，本院依法予以支持。综上所述，鄂州中医院的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告鄂州市中医医院的诉讼请求。案件受理费6,880.00元，由原告鄂州市中医医院负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  湛少鹏审 判 员  柯 君人民陪审员  章政军二〇一九年十月二十四日法官助理李思书记员尹瑞