上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8675号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海恒陶酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区建设路43号1幢、2幢3楼、1幢1楼43-12号。法定代表人：刘伟，总经理。委托诉讼代理人：沈珍妮，上海九安律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐勇敢，上海丰进立和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨秀林，男，1951年4月27日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：沈奇，上海祺道律师事务所律师。上诉人上海恒陶酒店管理有限公司（以下简称恒陶公司）与被上诉人杨秀林因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初7357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒陶公司上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、五项，改判：1、上诉人无需支付被上诉人租金及房屋占有使用费；2、被上诉人赔偿上诉人经营损失2,584,027.87元【计算方式如下：平均房价（88.31）×实际出租率（109.9%）×受损天数（计自2015年8月1日至2018年4月30日）乘以受损房间数（25）】；3、被上诉人支付上诉人转让费120万元。事实和理由：一、上诉人自被上诉人处承租上海市闵行区XX路XX号3层房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋后因冷凝水温差产生漏水及霉变问题，导致上诉人无法正常经营酒店，故上诉人有权依约行使合同解除权。上诉人多次催告被上诉人修复房屋遭拒，本案违约责任在于被上诉人，上诉人有权依约拒付租金。本案诉讼历时多年，并非上诉人恶意拖延，上诉人无需支付该期间的租金和使用费。二、一审认定的装修补偿款和违约金数额尚不足以弥补上诉人的损失，被上诉人理应支付上诉人的实际经营损失及转让费损失。关于实际经营损失，应按照上诉人主张的计算方式予以合理认定；关于转让费，系上诉人基于经营酒店的考虑，向上家支付的包括装修费用、酒店经营权等在内的整体房屋转让费。现因被上诉人提供的房屋存在问题导致合同解除，直接造成了上诉人的转让费损失，故被上诉人理应全额赔偿上诉人支付的转让费120万元。杨秀林辩称：不同意恒陶公司的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。恒陶公司的一审诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年10月26日解除；2.杨秀林赔偿解除合同违约金600,000元；3.杨秀林赔偿酒店转让费1,200,000元；4.杨秀林赔偿经营损失费2,584,027.87元【计算方式如下：平均房价（88.31）×实际出租率（109.9%）×受损天数（计自2015年8月1日至2018年4月30日）乘以受损房间数（25）】；5.杨秀林赔偿员工安置费27,000元；6.杨秀林赔偿开办费用128,800元；7.杨秀林返还多收取的电费17,736元。一审中，恒陶公司撤回本诉第2项诉讼请求，要求法院按照合同约定结合其实际损失（转让费、经营损失、员工安置费、开办费）依法调高其违约金。杨秀林的一审反诉请求：1.恒陶公司返还涉案房屋（另1层店铺于2016年12月底被拆除）；2.恒陶公司按年租金354,780元的42%，支付自2015年8月1日起至合同解除之日即2016年10月26日止欠付的房屋租金计187,501.23元；3.恒陶公司以本金187,501.23元，按日千分之一的标准支付自应付租金之日至实际付款之日的逾期付款违约金（暂计至2018年4月10日，共计147,905.43元）；4.恒陶公司支付合同解除后三个月的房屋占有使用费40,600.47元（分段计算：按年租金354,780元的42%，支付自2016年10月26日起至2016年10月31日的房屋占有使用费2,069.55元；按年租金379,615元的42%，支付自2016年11月1日起至2017年1月26日的房屋占有使用费38,530.92元）；5.恒陶公司按年租金的两倍，支付自2017年1月27日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（2017年1月27日起至2019年10月31日止年租金为379,615元，2019年11月1日起至2022年2月19日止的年租金为406,188元，暂计至2018年4月10日，共计925,838.81元）。一审法院认定事实：2006年1月10日，上海A有限公司（以下简称A公司）取得坐落于上海市闵行区XX路XX号房屋（用途为商业）的《上海市房地产权证》。2012年11月27日，A公司将上海市闵行区XX路XX号1-3层楼租赁给杨秀林经营，建筑面积2,400平方米，租赁期限自2013年1月1日至2022年4月30日止。2013年8月12日，杨秀林（签约甲方，出租方）与苏某（签约乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，合同中与本案有关的内容如下：一、甲方将上海市闵行区XX路XX号3层整层（约800平方米）及1层店铺（总计面积约810平方米）出租给乙方。二、甲方于2013年9月1日向乙方交付房屋，房屋租赁期自2013年9月1日起至2022年2月19日止。免租期自2013年9月1日起至2013年10月31日止。三、本合同签署后5个工作日内，乙方向甲方支付租房定金50,000元，甲方向乙方出具“房屋租赁定金收据”。房屋交接前，若甲方违约，则上述定金由甲方双倍返还给乙方，若乙方违约，则甲方不予返还定金。在房屋交接时，乙方凭“房屋租赁定金收据”向甲方换取“房屋租赁保证金收据”。租赁关系终止，在乙方付清所有费用，甲方应在5个工作日内无息归还乙方保证金。2014年4月1日，恒陶公司成立，法定代表人为苏某。2015年5月27日，杨秀林（签约甲方，出租方）与恒陶公司（签约乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同中与本案有关的内容如下：一、甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区XX路XX号3层整层（约800平方米）及1层店铺一间（约10平方米），甲方承诺该房屋的产权性质为商业用房。乙方承诺租赁该房屋作为经营旅馆使用。乙方保证，租赁期间内未取得甲方书面同意前，不擅自改变上述约定的旅馆使用用途。二、交付日期和租赁期限。甲方于2013年10月1日（交房日）前向乙方交接该房屋，租赁期限自2013年10月1日起至2022年2月19日止，共计10年3个月。免租期为3个月（从2013年10月1日至2013年12月30日）。三、房屋租金标准及给付方式。2013年11月1日至2016年10月31日止，年度租金354,780元，季度租金88,695元。2016年11月1日至2019年10月31日止，年度租金379,615元，季度租金94,904元。2019年11月1日至2022年2月19日，年度租金406,188元，季度租金101,547元。乙方支付给甲方的以上租金已经考虑并包含乙方租赁期间及免租金装修期限间该房屋和土地有关的所有税、费。支付方式为合同签订，乙方须在房屋交接后5个工作日，将首期3个月租金支付给甲方。乙方逾期支付，每逾期一日按逾期金额的千分之一计违约金。四、定金。本合同签署后5个工作日内，乙方向甲方支付租房定金50,000元，在房屋交接时，乙方凭“房屋租赁定金收据”向甲方换取“房屋租赁保证金收据”。租赁关系终止，在乙方付清所有费用，甲方应在5个工作日内无息归还乙方保证金。五、房屋的交付及使用。交付该房屋前，甲方须做好该房屋楼顶、墙面的防水、防漏工程。如果房屋交付后，非乙方原因发生渗水、漏水的情形，甲方须在接到乙方书面通知后十日内，完成防水、防漏工程，并承担相应费用。乙方的承租范围的墙面、一楼的大堂门头、楼顶的部分位置归乙方使用，房屋租金已包含场地使用费，甲方不另收取费用，但相关审批手续由乙方自行办理。本合同签署后至房屋交接时，甲方可以搬走该房屋内可以移动的家具、电器，其余装修及设备均不可拆除，保持现状交给乙方，房屋交接后，甲方未拆除物品乙方有权自行处理。一楼店铺，甲方提供一楼约10平方米面积的店铺供乙方作为接待台使用，房屋租金已包含场地使用费，甲方不另行收取费用，期限与本合同生效的期限一致。六、房屋使用要求和维修责任。租赁期间，因非乙方原因，该房屋发生影响乙方使用的状况，甲方应在收到乙方书面通知后三天内，及时给予修复。否则，乙方有权代为修复或更换，修复费用乙方可以在下期租金直接扣除，因此影响乙方经营所造成的损失由甲方赔偿。七、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还房屋，逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的当时租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。八、甲、乙方同意，在下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向守约方支付违约金600,000元。造成守约方损失的，还应赔偿守约方因此造成的所有损失：……2.甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。3.甲方不能完全履行本合同第六条所列承诺的。……7.乙方每次延迟支付房租，当甲方每次书面催告后，乙方收到该催款通知30日仍未支付的。2015年7月至9月期间，恒陶公司向杨秀林反映涉案房屋中有8间至9间房屋发生霉变，后恒陶公司发现涉案房屋中第3层北侧计25间房屋及过道顶面有大量的水滴导致楼顶面涂料起皮、脱落、水滴落在石膏板吊顶上，导致吊顶发霉、变色，东侧房间墙面发霉，房间无法正常使用。杨秀林接到恒陶公司漏水通知，经现场查看后，在吊顶与楼顶顶面之间的墙面上开通风孔，并在东、西两侧墙面上各设置一个通风口，但未解决霉变问题。2015年8月1日起，恒陶公司未再向杨秀林给付租金。2015年10月8日，杨秀林向恒陶公司发出知函，认为恒陶公司拖欠2015年第三季度租金，故要求解除双方间的《房屋租赁合同》。2015年10月13日，恒陶公司函告杨秀林称，涉案房屋中有25间客房于2015年6月21日起出现冷凝水结露滴水问题，导致吊顶霉变无法接待宾客，损失严重，要求杨秀林于10日内完成防水防漏和修复工作并作赔偿。2015年10月26日，杨秀林致函恒陶公司，要求其搬离涉案房屋。2016年2月，恒陶公司向一审法院提起本案诉讼。当时，其向一审法院提出的诉讼请求如下：1.杨秀林继续履行合同并对所租赁房间冷凝水霉变问题进行彻底处理及维修；2.杨秀林赔偿经营损失：按73,000元/月计自2015年6月1日至修复之日止；3.杨秀林赔偿装修损失187,343元；4.杨秀林给付多收电费8,764.28元。该案审理中，经恒陶公司申请，一审法院委托上海同测质量检测技术有限公司对涉案房屋中25间房屋漏水原因、修复方案进行司法鉴定。恒陶公司为此次鉴定垫付司法鉴定费25,000元。2016年6月30日，上海同测质量检测技术有限公司向一审法院出具了《司法鉴定意见书》，上载鉴定意见：涉案房屋第3层25个房间及走道顶面渗水原因系对应第四层上海市C有限公司设置恒温仓库，在夏、秋季节高温高湿环境下，在混凝土楼板板底形成的冷凝水所致。虽采取了通风措施，未能解决冷凝水的产生。建议修复方案：1.铲除渗水区域25间房屋对应第四层恒温仓库地面砂浆及饰面砖，清理基层后，铺设防水卷材，上面做保温砂浆后铺设饰面砖，面积约310.70平方米。2.拆除渗水区域25间房屋发霉、变色纸面石膏板吊顶，按照XX酒店的标准重新做吊顶，面积约310.70平方米。3.铲除渗水区域25间房屋发霉变色墙面涂料，重新批嵌、涂刷涂料3度，面积约528.64平方米。恒陶公司对《司法鉴定意见书》无异议。杨秀林对《司法鉴定意见书》有异议，且在鉴定人员对其提出的异议当庭进行答复后，仍坚持其提出的意见。2016年10月26日该案庭审过程中，恒陶公司基于上述《司法鉴定意见书》，向一审法院变更诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于变更后的诉状副本送达杨秀林之日解除；2.杨秀林赔偿解除合同违约金600,000元；3.杨秀林赔偿酒店转让费1,200,000元；4.杨秀林赔偿经营损失费12,017.04元；5.杨秀林赔偿员工安置费27,000元；6.杨秀林赔偿开办费用128,800元；7.杨秀林返还多收取的电费17,734元。恒陶公司对上述请求作如下阐述：1.恒陶公司原为苏某所有，其花费了1,200,000元受让酒店经营权、使用权、酒店内装修及所有家具等,现因合同解除,故上述费用作为损失需向杨秀林主张，上述费用没有具体划分。2.酒店尚处于经营中，员工安置费用尚未实际发生。3.其向杭州XX酒店管理有限公司支付的加盟酒店押金128,800元。2017年4月28日，一审法院作出该案一审判决，判决内容如下：一、确认上海恒陶酒店管理有限公司与杨秀林于2015年5月27日签订的关于上海市闵行区XX路XX号商业用房的《房屋租赁合同》于2016年10月26日解除；二、上海恒陶酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区XX路XX号3层整层及1层店铺一间，将承租的房屋归还杨秀林；三、上海恒陶酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付杨秀林自2015年8月1日起至2016年10月26日止，按照年租金354,780元的42%计算的租金；四、上海恒陶酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付杨秀林自2016年10月27日起至2016年10月31日止，按照年租金354,780元的42%计算的房屋使用费；五、上海恒陶酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付杨秀林自2016年11月1日起至判决生效之日止，按照年租金379,615元的42%计算的房屋使用费；六、杨秀林于判决生效之日起十日内偿付上海恒陶酒店管理有限公司解除合同违约金600,000元；七、杨秀林于判决生效之日起十日内赔偿上海恒陶酒店管理有限公司经济损失1,000,000元；八、驳回上海恒陶酒店管理有限公司其余诉讼请求。杨秀林不服上述判决，遂上诉于本院。本院经审理后，将该案发回一审法院重审。2018年6月20日，恒陶公司向一审法院递交了《经营损失司法审计申请书》，经一审法院审核后，上海市高级人民法院确定由上海求是会计师事务所进行司法鉴定。2018年6月30日，恒陶公司向一审法院递交了《装修现值审价申请》，经一审法院审核后，上海市高级人民法院确定由上海沪港建设咨询有限公司进行司法鉴定。恒陶公司为此次鉴定垫付司法鉴定费计15,000元。2018年9月6日，恒陶公司向一审法院递交了《撤销经营损失司法审计（申请书）》，申请撤销司法审计。其撤销司法审计的原因为：1.其未能提供规范性的会计账本；2.因其经营尚未满一年，故其无法根据审计部门的要求提供2015年漏水前一年完整的会计凭证；3.审计部门要求其提供上一家酒店的凭证，但上一家酒店不愿意配合。2018年11月27日，上海求是会计师事务所以无法进行司法鉴定为由撤销了司法鉴定程序。2019年1月7日，上海沪港建设咨询有限公司向一审法院出具《报告书》，上载:无争议审价建议为：工程造价389,283元。其中，装修工程造价144,148元，安装工程造价245,135元。残值计取从2013年11月开始折算。残值按8年摊销，剩余38个月残值为173,555.29元。计算方法如下：残值留存389,283元×5%+4,055.03元/月×38个月（扣除自2013年11月至2018年8月已使用的58个月）=173,555.29元。争议审价建议为：工程造价811,388元。其中：装修工程，造价为584,138元。安装工程，造价为227,250元。2019年1月25日，经一审庭审质证，恒陶公司对《报告书》提出如下异议：1.酒店大堂已经拆除，内部装潢未被纳入审价报告。2.对使用时间计算为58个月有异议，应当计算至2015年6月，该日期为漏水发生月，故应当作为计算节点。3.争议项中：其在接收酒店时，酒店已有装潢，包含在1,200,000元的转让款中。杨秀林对《报告书》提出如下异议：1.为何有5%残值的留存率？2.审价报告分为两块，其中无争议部分涉及预算表1、8、15、22、29、36、44部分，是原来酒店留下的装修，非恒陶公司进场后二次装修。3.审价报告中有争议部分中涉及客房中的隔断、配电设施、热水器亦是原来酒店留下的装修，非恒陶公司所添附。上述内容应当归入争议项。鉴定部门派员出庭，对恒陶公司提出的异议作如下答复：1.酒店大堂的装潢在现场勘察过程中未看见，故无法计入审价报告。2.关于折旧期限问题。因为其在进行司法鉴定过程中均是按照装修完毕的时间计算至现场勘察时间，相应计算方式已经列明在审价报告中。关于房屋是否能够使用的问题，因其至现场进行勘察时看到房屋内有租户，故按照现场测量的时间来计算折旧期限。3.其是根据现场情况制作了报告，现场的装潢究竟是谁添附的，其无法作出判断。对杨秀林提出的异议作如下答复：1.根据税法的规定，即使装修摊销完毕，仍需要保留5%的残值。2.其与双方当事人都曾沟通过，既然将地面面层列入无争议项，杨秀林提出的第2项异议需与地面面层一起施工，那么理应将上述施工项目与地面面层一同列入无争议项。3.杨秀林提出的第3点异议已列入争议项目。2019年2月20日，恒陶公司与杨秀林就涉案房屋签订了《房屋交接清单》，恒陶公司向杨秀林返还了涉案房屋。一审法院另查明，恒陶公司于2016年7月28日出具《助拆承诺书》，上载：为配合江川路街道居民区“五违”和环境综合整治工作的顺利进行，本人承诺，同意拆除我户在XX路XX室搭建部位搭建的建筑物，因个人原因，自行拆除存在困难，特申请街道有关部门予以助拆。若违背承诺愿承担一切后果。2017年4月26日，恒陶公司（签约甲方）与A公司（签约乙方）签订《协议书》，协议约定：由XX路XX号原属于XX酒店大堂（甲方）的建设物，现配合城市违法建设工作组安排拆除，由华坪街道办事处赔偿20,000余元，甲方与乙方安排，华坪街道办事处赔偿款20,000余元结款三日内，甲方向乙方支付墙面改造工程费5,000元。一审法院认为，恒陶公司与杨秀林就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于恒陶公司是否有权行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据上述法律规定，出租人修缮义务的构成要件包括以下四项：1.有修缮的必要。2.有修缮的可能（事实上能修复，并且在经济上亦合算）。3.在租赁期间承租人已为修缮的通知。4.当事人无另外的约定。就本案而言，恒陶公司向法院提起诉讼时，起初是要求杨秀林继续履行《房屋租赁合同》并对所租赁房间冷凝水霉变问题进行彻底处理及维修。一审审理过程中，法院委托了上海同测质量检测技术有限公司就涉案房屋存在的问题进行了检测。上海同测质量检测技术有限公司经检测后出具了《司法鉴定意见书》，意见书对涉案房屋存在的问题提出了修复建议。但杨秀林作为出租方对《司法鉴定意见书》的意见不予认可，并在鉴定人员对其提出异议当庭进行了答复的情况下，仍坚持其意见。虽然鉴定部门出具的修复方案称涉案房屋可以修复，但在杨秀林对《司法鉴定意见书》不予认可的情况下，对于承租方恒陶公司而言，涉案房屋最终究竟由谁负责修理、修复费用如何结算、修复时间如何确定、修复期间的租金如何计算、修复期间对整个酒店的经营（涉案房屋为43间，受损房屋为25间）影响等均需与杨秀林进行协商。而在杨秀林不认可鉴定意见的情况下，双方显然无法就上述问题进行协商。鉴于当时的情况，恒陶公司以《房屋租赁合同》无法继续履行为由变更了诉讼请求，要求解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，应予支持。《房屋租赁合同》解除日为2016年10月26日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院根据上述法律规定，结合查明的事实，就双方提出的各项诉讼请求作如下处理：一、关于杨秀林要求恒陶公司按年租金354,780元的42%支付自2015年8月1日起至合同解除之日即2016年10月26日止欠付的房屋租金计187,501.23元的诉讼请求，于法有据，予以支持。二、关于杨秀林要求恒陶公司偿付上述租金逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。三、关于杨秀林要求恒陶公司按年租金标准的42%给付自合同解除日至2017年1月26日的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。四、关于杨秀林以恒陶公司在法院原一审判决确认《房屋租赁合同》于2016年10月26日解除后仍拒不搬离涉案房屋为由要求恒陶公司按年租金的两倍为标准支付自2017年1月27日起至实际返还之日止房屋占有使用费的诉讼请求。因原一审民事判决书并未发生法律效力，涉案房屋中的装修残值尚有待司法鉴定，故恒陶公司未搬离涉案房屋确有原因，故自2017年1月27日至实际搬离日止的房屋占有使用费，仍按年租金标准的42%予以支持。五、关于杨秀林要求恒陶公司返还涉案房屋的问题。因双方就涉案房屋已于2019年2月20日办理了交接手续，故对该项诉讼请求不再予以处理。六、关于恒陶公司要求杨秀林赔偿酒店转让费1,200,000元的问题。恒陶公司称，酒店原为苏某所有，其花费了1,200,000元受让了酒店经营权、使用权、酒店内装修及所有家具等,且上述费用没有进行具体划分，现因《房屋租赁合同》提前解除,故上述费用作为损失需向杨秀林予以赔偿。若诚如恒陶公司所述，该司花费了1,200,000元向苏某受让了酒店经营权、使用权、酒店内装修及所有家具等,那么所花费的费用在未经杨秀林确认的情况下，所谓酒店的经营权、使用权及所有家具等均不能作为损失由杨秀林予以赔偿。当然，一审法院注意到，杨秀林与恒陶公司间的《房屋租赁合同》签订于2015年5月27日，租赁合同约定的租期系计自2013年，可见苏某投入的装修、已给付的房屋押金确实由恒陶公司承继，现《房屋租赁合同》提前解除，杨秀林理应将收取的保证金退还恒陶公司，并作为违约方就涉案房屋内的装修残值进行赔偿。现投入的装修损失已经鉴定，根据鉴定单位提供的计算方式，截止2019年2月20日，涉案房屋内的装修残值应为149,225.11元。至于保证金，根据现有证据，苏某实际给付的保证金为30,000元。七、关于恒陶公司要求依据其实际损失依法调高违约金的问题。恒陶公司提出的实际损失如下：1.杨秀林赔偿员工安置费27,000元。2.杨秀林赔偿开办费用128,800元。3.经营损失费2,584,027.87元【计算方式如下：平均房价（88.31）×实际出租率（109.9%）×受损天数（计自2015年8月1日至2018年4月30日）乘以受损房间数（25）】。关于第1项损失，恒陶公司未就上述费用的发生提供证据，故对该部分损失不予认定。关于第2项损失，恒陶公司未提供证据证明其已与加盟公司解除加盟合同，故对该部分损失不予认定。关于第3项损失，应分为两个阶段。第一阶段为合同解除前的经营损失，一审审理中，杨秀林自认自2015年8月1日至2016年10月26日止恒陶公司的经营损失可按355,795.75元计算，一审法院尊重杨秀林的意见，认定合同解除前的经营损失为355,795.75元。第二阶段为合同解除后的经营损失。一审审理中，恒陶公司向法院递交了司法鉴定申请，后因无法向鉴定部门提供所需资料而向法院撤回了该项鉴定。在恒陶公司无法证明该部分损失的情况下，该部分损失由法院根据本案实际情况予以酌定。综上，一审法院结合《房屋租赁合同》解除的原因、恒陶公司自2015年8月起至2019年2月20日占有使用涉案房屋，却未给付过租金及房屋占有使用费及判付的租金金额仅为合同约定标准的42%等情形，酌定由杨秀林给付恒陶公司违约金为500,000元。八、关于恒陶公司要求杨秀林返还多收取的电费17,736元的问题。双方在《房屋租赁合同》中对电费的收取有明确约定，恒陶公司主张退回所谓多收的电费，与合同约定明显不符，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条之规定,于2019年3月29日作出判决如下:一、确认上海恒陶酒店管理有限公司与杨秀林于2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月26日解除；二、上海恒陶酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内给付杨秀林租金187,501.23元（计自2015年8月1日至2016年10月26日止）；三、上海恒陶酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内给付杨秀林房屋占有使用费374,979元（计自2016年10月27日至2019年2月20日止）；四、杨秀林于判决生效之日起十日内偿付上海恒陶酒店管理有限公司违约金500,000元；五、杨秀林于判决生效之日起十日内给付上海恒陶酒店管理有限公司装修补偿款149,225.11元；六、杨秀林于判决生效之日起十日内返还上海恒陶酒店管理有限公司保证金30,000元；七、驳回上海恒陶酒店管理有限公司其他的本诉诉讼请求；八、驳回杨秀林其他的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费38,460.51元，由上海恒陶酒店管理有限公司负担31,859.65元，杨秀林负担6,600.86元。反诉案件受理费减半收取计8,258.30元，由上海恒陶酒店管理有限公司负担3,568.11元，杨秀林负担4,690.19元。司法鉴定费25,000元，司法鉴定费15,000元，共计40,000元，由杨秀林负担。二审中，被上诉人杨秀林向本院提交了2份证据材料：1、2018年5月7日上诉人向被上诉人回复的《复》一份，证明上诉人向被上诉人承诺按照一审判决内容支付占有使用费；2、2018年10月11日至2019年2月20日被上诉人向上诉人出具的水电费收据、银行流水及2018年3-4月上诉人使用租赁房屋的照片一组，证明上诉人自承租之日起至实际返还房屋之日止一直在占有使用租赁房屋。上诉人对此发表质证意见：证据材料1不符合新证据标准，且该复函中其意思表示应指生效判决而非一审判决；就证据材料2，当时水电费用系因有人留守酒店所产生，酒店确实有经营但后续产生了经营损失，故该证据材料无法达到对方的证明目的。本院认为，上诉人对于被上诉人提交的上述证据材料的真实性未提出质疑，故本院对该证据材料的真实性予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点在于上诉人是否还应向被上诉人支付租金及房屋占有使用费，上诉人向被上诉人主张经营损失及转让费损失是否具有其合理性。关于租金和房屋占有使用费的支付。根据本案所查明的事实，上诉人自2015年8月1日起未再向被上诉人支付过租金。虽然上诉人系因租赁房屋存在漏水、霉变无法正常使用，而被上诉人又未能及时修缮而停止向被上诉人支付租金，其拒付租金的行为事出有因，但根据合同法的相关规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应对相应减少租金或延长租期。本案中，发生漏水影响使用的房屋有25间，并非全部租赁物均无法正常使用；且直至双方2019年2月20日办理房屋返还交接手续日前，上诉人仍在实际经营使用，故一审法院结合影响使用的房屋数量，以及双方合同约定等实际情况，酌情认定由上诉人按合同约定租金标准的42%向被上诉人支付其拖欠的租金及实际占有期间的房屋使用费，于法有据，本院予以认同。上诉人以合同解除的违约责任在于被上诉人为由，拒绝支付租金及房屋使用费，其理由不成立，本院不予采纳。至于被上诉人是否存在故意拖延时间，导致房屋使用费损失扩大的问题，上诉人虽对此予以主张，但未能就此提供相关证据材料予以佐证，而本案审理期间较长系客观诉讼程序所致，无法归责于被上诉人，故上诉人以被上诉人故意拖延时间导致房屋使用费损失扩大为由，拒付租金及房屋使用费，本院亦不予采信。关于上诉人主张的经营性损失和转让费损失。上诉人虽主张经营性损失，但未能就此向评估单位提交符合鉴定要求的相关证据材料，而上诉人所主张计算方式的客观性和科学性既未得到被上诉人的认可，也无相关证据材料予以佐证，故一审法院对于上诉人的计算方式未予以采纳，并无不当。至于转让费，系上诉人公司内部投资方变动所产生的费用。而被上诉人与上诉人签订的租赁合同系承接被上诉人与上诉人公司原法定代表人在该公司成立前所签订的租赁合同关系，故因上诉人公司内部投资主体发生变化而产生的转让费与被上诉人无关。上诉人要求被上诉人赔偿转让费损失亦依据不足。鉴于被上诉人在一审中曾就经营损失提出过一定的计算参考数据，一审法院结合本案的实际情况，采纳被上诉人的计算数据，并综合本案各方面因素，酌情认定由被上诉人向上诉人支付违约金50万元，尚属合理，本院予以认同。同时，一审法院亦根据相应的装修鉴定结论，酌情认定由被上诉人补偿上诉人装修损失149,225.11元，并无不当。上诉人关于一审法院认定的装修损失及违约金不足以弥补其实际损失，要求被上诉人按照经营性损失和转让费损失两项数额向其赔偿损失，依据不足，本院不予采纳。综上，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人恒陶公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币39,375.23元，由上海恒陶酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十月二十八日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……