广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4753号原告：广州市世代物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街公益路27号百业商业文化中心十楼049房，统一社会信用代码91440114795525336M。法定代表人：卢剑彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈勇，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕丽，广东广信君达律师事务所律师。被告：广东三元麦当劳食品有限公司，住所地广州市荔湾区康王中路486号和业广场2301、2401、2402、2403、2404号，统一社会信用代码914400006174015768。法定代表人：张家茵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡梦婷，广东正平天成律师事务所律师。被告：黄柳青，女，1995年12月7日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：李泽清，广东正善律师事务所律师。被告：广州市光佑投资有限公司，住所地广州市花都区凤凰北路76号广州万达文化旅游城（6栋）1609房，统一社会信用代码91440114MA59BACN6H。法定代表人：黄光飘，该公司总经理。委托诉讼代理人：李泽清，广东正善律师事务所律师。原告广州市世代物业管理有限公司（以下简称世代物业公司）与被告广东三元麦当劳食品有限公司（以下简称麦当劳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理，适用简易程序公开开庭进行审理。诉讼中，依照世代物业公司的申请，本院追加黄柳青、广州市光佑投资有限公司（以下简称光佑公司）作为本案被告参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告世代物业公司的委托诉讼代理人陈勇、郑燕丽，被告麦当劳公司的委托诉讼代理人陈敏、蔡梦婷，光佑公司、黄柳青的共同委托诉讼代理人李泽清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世代物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令麦当劳公司向世代物业公司支付2017年4月1日至今“花都区新华街xx号xx中心首层地下车库入口”的租金（按保底租金与物业管理费或提成租金较高者计收，具体金额以司法审计结果为准，暂以该部分面积的每月保底租金13920元，计至2019年4月30日为348000元）；2.判令麦当劳公司向世代物业公司支付迟延支付租金的违约金（违约金暂以每月13920元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年4月16日起计至实际清偿之日止，至起诉之日违约金暂计为16808.4元）；3.判令麦当劳公司向世代物业公司支付2017年4月1日至今“花都区新华街xx大道xx号xx中心首层002-007铺”（总面积：402.3平方米）的物业管理费（按每月物业管理费17000元，暂计至2019年4月30日为425000元）；4.判令麦当劳公司向世代物业公司支付迟延支付物业管理费的违约金（违约金以每月17000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年4月16日起计至实际清偿之日止，至起诉之日违约金暂计为21196.88元）；5.判令麦当劳公司向世代物业公司支付律师费30000元；6.判令本案诉讼费由麦当劳公司承担。诉讼中，世代物业公司变更诉讼请求为：1.黄柳青、光佑公司向世代物业公司支付2017年4月1日至2019年4月30日“花都区新华街xx大道xx号xx中心首层002-007铺”（总面积：402.3平方米）的物业管理费（按每月物业管理费17000元，计至2019年4月30日为425000元）；2.判令黄柳青、光佑公司向世代物业公司支付迟延支付物业管理费的违约金（违约金以每月17000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月16日起计至实际清偿之日止，至起诉之日违约金暂计为21196.88元）；3.判令黄柳青、光佑公司、麦当劳公司向世代物业公司支付律师费30000元；4.判令本案诉讼费由黄柳青、光佑公司、麦当劳公司承担；5.判令麦当劳公司对黄柳青、光佑公司第三、四项诉请所负债务承担连带清偿责任。事实和理由：2007年9月26日，世代物业公司与麦当劳公司签订《租赁合同》，约定麦当劳公司向世代物业公司承租位于广州市花都区新华街xx大道xx号xx中心的“002-007号商铺及部分地下车库入口”的房屋（以下简称“案涉房屋”），租赁总面积至少385.8平方米，租赁期限为自起租日开始计算至15年期满为止。其中，合同约定被告应于每月15日前支付当月租金。每月租金计算方式：按保底租金与物业管理费或提成租金较高者计收；保底租金每月为4.3万元，每月管理费为1.7万元；提成租金按麦当劳公司餐厅每月销售额的7%计算。《租赁合同》签订后，世代物业公司按约向麦当劳公司交付案涉房屋。尔后，双方于2007年12月26日签订《租赁面积确认单》，确认麦当劳公司承租面积增加17平方米，增加部分位于地下车库入口处，故此，麦当劳公司承租总面积为402.3平方米。2007年9月19日，广州市金豪房地产开发有限公司（以下简称金豪公司）与世代物业公司签订商品房预售合同，约定由世代物业公司受让广州市花都区新华街xx大道xx号xx中心地下车库，该预售合同已备案，双方按约完成交接手续，并由世代物业公司一直占有使用地下车库。2008年，麦当劳公司、广州市金豪房地产开发有限公司（以下简称金豪公司）、世代物业公司以及案外人卢光远、卢光亮于2008年9月22日签订《租赁合同补充协议（一）》，约定出租方变更为卢光远、卢光亮，保底租金增加至每月6万元。2017年5月，案涉房屋某些面积所有权人变动，但“地下车库入口”部分所有权人仍为世代物业公司，麦当劳公司却“以所有权人变更，交租面积不确定”为由，至今未向世代物业公司支付任何租金、管理费。经多次催告，麦当劳公司均不予理会。世代物业公司认为，麦当劳公司自2017年4月开始拒绝支付租金、管理费的行为已构成根本性违约，对世代物业公司造成了巨大经济损失。为维护世代物业公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。麦当劳公司辩称，一、世代物业公司并非我方承租物业的业主，其诉请要求我方向其支付案涉物业租金于法无据，依法应予驳回。（一）我方承租的广州市花都区新华街xx大道xx号首层部分物业包括002-007铺、001铺部分以及门厅2，共402.3平方米实用面积，世代物业公司并无任何证据证明其为案涉物业的产权人，其要求我方向其支付案涉物业租金于法无据。（二）我方自2007年9月承租案涉物业经营麦当劳餐厅至今，期间一直依约向出租方支付场地租金及管理费。2017年4月至今的租金（包含管理费）我方已全部依约向出租方支付完毕，不存在任何拖欠的情形。2007年9月26日，案涉物业产权方金豪公司委托世代物业公司与我方签订《租赁合同》，约定由我方承租案涉物业开设麦当劳餐厅，租期15年，其中租金（已包含所有物业管理费、招牌位置占用费、公共区域、公共通道的使用费等）的标准约定为：租金按保底租金与物业管理费之和或提成租金较高者计算，其中保底租金为每月4.3万元，物业管理费每月1.7万元，合同期内物业管理费不变；提成租金按照我方每月销售额的7%计算。2008年，案涉物业中的002-007铺的产权人变更为卢光远和卢光亮，卢光远、卢光亮与我方签订了《租赁合同补充协议（一）》（世代物业公司及原产权方亦签章确认），约定原租约的出租方变更为卢光远、卢光亮，由卢光远、卢光亮继续履行原租约，并约定自2007年12月26日开始，我方直接向卢光远、卢光亮支付租金（包含物业管理费、招牌位置占用费、公共区域、公共通道的使用费等），租金标准为：按保底租金或提成租金较高者计算，其中保底租金为每月6万元，提成租金按我方每月销售额的7%计算，上述保底租金和提成租金中已包含每月1.7万元的物业管理费，我方先向卢光远、卢光亮支付保底租金6万元，然后再由卢光远、卢光亮向该物业的管理公司支付管理费。2014年5月22日，因002-007铺的产权人变更成为卢剑辉、卢慧贤，卢剑辉、卢慧贤、我方以及卢光远、卢光亮签订《出租方变更协议》，约定自2014年6月1日起原出租方变更为卢剑辉、卢慧贤，原合同中约定的出租方所享有的权利及应履行的义务由卢剑辉、卢慧贤承接。2017年4月，光佑公司向我方发出律师函，告知其自2016年3月9日起为新华街xx大道xx号首层001（含二、三层）房屋的业主，要求我方向其支付相应租金。光佑公司提供的（2015）穗番法执字第9-5号《执行裁定书》显示，2016年3月9日，广州市番禺区人民法院裁定金豪公司名下的花都区新华街xx大道xx号首层001（含二、三层）房屋的所有权及其相应权利归光佑公司所有，前述财产自裁定送达光佑公司时起转移。2018年4月22日，广州市花都区人民法院作出（2018）粤0114执恢155号之九《执行裁定书》，裁定登记在卢剑辉、卢慧贤名下的花都区新华街xx大道xx号首层002-007号房房产的所有权及其相应权利归买受人黄柳青所有，自裁定送达黄柳青时起转移。自2017年4月至今，我方已依法依约按照租赁合同约定、各产权方的权利面积份额以及执行法院的要求将案涉物业的租金全部支付给了各产权方或执行法院，不存在任何拖欠的情况。世代物业公司诉请要求我方向其支付案涉物业管理费于法无据，依法应予驳回。《物业管理条例》明确规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。如前所述，我方就案涉物业与产权方（出租方）达成的约定非常明确——每月租金已包含每月的物业管理费，管理费由产权方（出租方）负责向物管公司支付，且我方已依约将全部租金（包含管理费）支付给了案涉物业的产权方。因此在本案当中，我方依法依约均无需向世代物业公司支付案涉物业的管理费。世代物业公司诉请要求我方向其支付管理费明显于法无据，依法应予驳回。另外，1、针对世代物业公司在本案租赁合同纠纷之诉中提起的物管费之诉：世代物业公司在本案中主张的诉由为租赁合同纠纷之诉，而非物业管理合同纠纷之诉。根据最高法院关于《民事案件案由的规定》的通知规定，租赁合同纠纷之诉和物业管理合同纠纷之诉是案由不同的诉讼，前者的案由是第97类第（2）项、后者是120类第（15）项；通知还规定，当事人诉争的法律关系发生变更的，法院应当相应变更案由。民诉法及其该规定足以证明，不同案由的诉讼依法不应当合并审理；法院依法应当要求世代物业公司确定一个案由，另一案由则应另案审理或另案起诉。如世代物业公司坚持在本租赁合同纠纷之诉中提起其关于物管费的主张之诉，则依法应予驳回。2、本案世代物业公司不是涉案租赁场地的产权人或有权转租人，麦当劳公司没有使用涉案租赁物地下出入口，依法无权要求麦当劳公司支付租金，且麦当劳公司已按照合同约定向权利人支付全部租金，依约无需另行支付租金。3、世代物业公司并未提出涉案场地的《物业管理合同》证明材料，无法证明其有权收取物管合同约定的涉案场地的物业管理费。麦当劳公司既非业主，更未与业主约定由麦当劳公司向物业公司交纳物管费，依法依约均不是物管费的交纳义务主体，世代物业公司主张麦当劳公司对支付物管费承担连带责任的诉请依法应予驳回。光佑公司、黄柳青共同辩称，一、世代物业公司并非涉案地下车库的所有权人，不存在要求给付“租金”的物权请求权。理由如下：（一）世代物业公司没有法律物权。涉案地下车库的所有权从来没有发生变动，根据物权法第九条的规定，物权变动以登记为生效要件。我方有证据：穗花国规[2018]1082号复函证明，该车库的权属人为金豪公司，与世代物业公司无关。（二）世代物业公司也没有事实物权。根据《最高人法院关于执行异议和复议若干问题的规定》第28条的规定，事实物权应当符合以下要件：要件1：签订合法有效的买卖合同，而《商品房买卖合同》实有虚假意思且损害了第三人利益。理由如下：1、世代物业公司股东与金豪公司股东于签约时完全相同，持股比例相同、高管混同。2、股东之间是兄弟关系，是该合同买卖双方共同的实际控制人。3、成交价格240万元，建筑面积6000余平方米，平均每平方米300余元，远低于建筑成本价。4、花都区人民法院已经判决撤销其实际控制人的一系列损害第三人利益的关联交易。要件2：合法占有。占有不具备合法性，理由同上。要件3：支付全部价款。本案没有证据可以证明世代物业公司已经按合同约定支付全部价款。要件4：非买受人原因未办理过户登记。由于世代物业公司与出卖人之间股东、股权高度混同，根据城市商品房预售管理办法第12条的规定，预售商品房交付使用之日起90天内承购人应当依法到房地产管理部门办理权属登记手续。可以证明：如果出卖人金豪公司存在过错，则麦当劳公司定有过错。二、世代物业公司不存请求支付租金的债权请求权。1、世代物业公司与我方之间没有订立租赁合同，也没有租赁的意思表示。不存在交付租金的合同之债。2、如果世代物业公司依债权而取得对车库的事实占有，那么就是说世代物业公司与麦当劳一样，同样是经由物权人同意而行使的事实占有，那么本案就是所有权人将一物作出分割，并分别交付给世代物业公司和麦当劳，而且对方都完全知道并同意。基于债权的相对性和平等性，世代物业公司与麦当劳的法律地位相同，故无权要求支付所谓“租金”。至于我方，根本没有占有使用车道面，何来交租之理？3、至于世代物业公司诉请我方对“租金”承担的连带责任，既无约定更无法定依据。三、综上，本案由于地下车库仍归金豪公司所有，因为主体不同，所以世代物业公司的诉讼主体不适格。此外，租金与物业管理费的诉求分别属于不同的案由，不能合并审理，因此世代物业公司立案即属错误，依法应当驳回其关于支付租金部分的起诉。四、物业管理费应当分三个问题讨论：（一）由谁支付。1、根据《物业管理条例》第42条的规定，应当分开两种情形：（1）业主与使用人作了内部约定的，不能对抗物业服务单位，使用人直接承担责任，业主承担连带责任。但是本案不属该种情形。（2）使用人与物业服务单位有约定的，根据民法关于意思自治原则，应当从其约定，即由使用人承担物业管理费。本案中《租赁合同》是使用人、物业服务单位、业主三方共同签订的，可以直接约束世代物业公司。该合同通篇都显示由使用人直接支付，业主没有支付物业管理费的义务。而且，由使用人直接支付并承担缴付义务是才是合同的真实意思，因为当时业主与物业服务人人格高度混同，而且物业服务人同时又代理业主，所以物业服务人不可能自己向自己追讨服务费。再且，2017年3月10日世代物业公司向麦当劳直接去函也证明了“谁享受服务，谁缴费”的意思。（二）支付程序。麦当劳公司或世代物业公司应当向法庭出示先前交付租金、管理费的发票，因此来证明本案物业管理费的分配。根据《物业服务纠纷》司法解释第6条的规定，世代物业公司不能直接起诉要求支付物业管理费，必须经过书面的催收程序。（三）支付的数额。1、标准未定。《租赁合同》第2.2条所约定的17000元/月是虚伪意思，真实的意思是该数额从未确定。合同在2.2条既约定17000元/月，又同时约定租金和物业管理费可以由世代物业公司自由划分，这本身就是自相矛盾的，也就证明了物业管理费其实是约定不明。事实中没有发现麦当劳分开支付的方式。2017年5月20日世代物业公司向麦当劳去函，充分明确地表示希望划分管理费。同时世代物业公司在2018年12月1日发出要约《公告》，明确要求一楼商铺的物业管理费提升调整为4.4元/平方米，按合同约定面积计算即为1770.12元。管理费的计算结果相差十倍，这更充分地反证签约时并未确定具体的物业管理费。2、关于物业管理费应当适用合同补缺原则处理，应当参照政府指导价或世代物业公司自己的公告来确定该价格。被告黄柳青补充答辩称，1、我方通过司法拍卖买下02-07商铺的产权，收取租金是所有权的表现，是完全合法的权利，跟世代物业公司主张的涉案车道面毫无关联，世代物业公司无权要求我方支付涉案车道面的租金。2、物业管理费因原租赁合同及实际履行的情况明确，并尊重既往历史，由麦当劳公司直接交付。本院经审理认定事实如下：世代物业公司于庭审中明确其以物业服务合同纠纷提起本案的诉讼。世代物业公司具有三级物业服务资质。涉案商铺位于广州市花都区新华街xx大道xx号首层的xx中心，包括002号至007号商铺全部面积、001号商铺的部分、门厅2（专属于001商铺的分摊面积）以及地下车库入口正上方的部分空间，总面积为402.3平方米，由麦当劳公司租赁用于经营麦当劳餐厅。广州市花都区新华街xx大道xx号首层002号-007号商铺（以下简称002-007号商铺），002-007号商铺的不动产登记簿查册表显示，该商铺权属2018年7月11日登记至黄柳青名下，为黄柳青拍卖取得。广州市花都区xx大道xx号首层001号商铺（含二、三层）（以下简称001号商铺）的权属于2016年6月1日登记至光佑公司名下，为光佑公司拍卖取得。世代物业公司认为，关于广州市花都区新华街xx大道xx号首层地下车库入口正上方的部分空间，共计93.32平方米，没有权属证明，由金豪公司向世代物业公司出售地下车库，并已经办理了备案登记。001号商铺的面积为16540.97平方米，002号商铺面积为110.6平方米，003号商铺面积为28.43平方米，004号商铺面积为25.55平方米，005号商铺面积为26.31平方米，006号商铺面积为56.77平方米，007号商铺面积为47.54平方米。2007年9月24日，金豪公司（委托方）与世代物业公司（受托方）签订委托书，载明，花都区百业商业文化中心是金豪公司所有的物业。现委托方金豪公司委托受托方世代物业公司将花都区百业商业文化中心首层002-007号商铺出租给麦当劳公司开设麦当劳餐厅。受托方以其自己的名义与麦当劳公司因该租赁事宜签订的一切合同委托方均约束委托方，麦当劳公司向受托方履行缴纳租金等合同义务均视为向委托方履行。2007年9月26日，世代物业公司（出租方、甲方）与麦当劳公司（承租方、乙方）签订租赁合同及附件一至五，载明，1.场地是所有权人是金豪公司（以下简称业主），场地的实用面积（详见红线图至少385.3平方米）。2.2乙方从起租日按以下方式缴付以下租金（已包含所有物业管理费、招牌位置占用费、公共区域、公共通道的使用费等，以下简称租金）：乙方支付给甲方的租金按照以下保底租金与物业管理费或提成租金的较高者计算：A、保底租金为：51.6万元/年，即每月保底租金为4.3万元；或B、提成租金为：按乙方餐厅每月销售额的7%与月保底租金和月物业管理费之和相比较计算，两者取其高者（销售额定义详见附件四）。物业管理费为20.4万元/年，即每月物业管理费为1.7万元，在合同期内物业管理费不变。乙方每月15日前向甲方支付上月保底租金及管理费或提成租金（如有的话）。合同并对其他权利义务进行了约定。2007年11月5日，世代物业公司与麦当劳公司签订《进场装修确认书》。2007年12月26日，世代物业公司与麦当劳公司签订租赁面积确认单及附图，确认麦当劳公司承租的百业商业文化中心02-07号的租赁面积增加了17平方米，增加后的总租赁面积为402.3平方米，增加的位置场地附图。2008年8月至2008年9月期间，卢光远、卢光亮（甲方、出租方）与麦当劳公司（乙方、承租方）签订《租赁合同补充协议（一）》，约定002-007号商铺原产权人金豪公司（受托方：世代物业公司）于2007年9月26日将上述商铺出租给麦当劳公司，并签署了《租赁合同》，双方也按合同约定条款予以履行。现在原产权人金豪公司已将上述房屋出售给甲方，甲方在购买上述房屋前已获知其向金豪公司购买上述房屋后，必须继续履行金豪公司与乙方2007年9月26日签署的《租赁合同》和相关文件项下的权利不受任何损害。甲方于2008年3月31日向金豪公司签订《商品房买卖合同》，甲方现成为上述出租房屋的产权人，现经甲方与乙方、金豪公司协商一致，各方认同2007年9月26日的《租赁合同》继续有效。四、自2007年12月26日起，乙方直接向甲方支付租金，租金标准如下：1、租金包含：物业管理费、招牌位置占用费、公共区域、公共通道的使用费等；2、租金标准：按照以下保底租金或提成租金的较高者计算：A、保底租金为：72万元/年，即每月保底租金为6万元或B、提成租金为：按乙方餐厅每月销售额的7%计算。以上租金已经包含物业管理费20.4万元/年，即每月管理费为1.7万元。乙方每月向甲方支付租金6万元，然后再由甲方向该物业的管理公司支付管理费。合同并对其他权利义务进行了约定。金豪公司、世代物业公司曾向麦当劳公司发出《变更产权人的通知》，该通知落款日期为空白，载明，002-007号商铺产权人变更为卢光远、卢光亮，通知麦当劳公司按以下条款签署《租赁合同》的补充协议：自2007年12月26日起，麦当劳公司直接向卢光远、卢光亮支付租金，租金标准如下：1、租金包含：物业管理费、招牌位置占用费、公共区域、公共通道的使用费等；2、租金标准：按照以下保底租金或提成租金的较高者计算：A、保底租金为：72万元/年，即每月保底租金为6万元或B、提成租金为：按乙方餐厅每月销售额的7%计算。以上租金已经包含物业管理费20.4万元/年，即每月管理费为1.7万元。乙方每月向甲方支付租金6万元，然后再由甲方向该物业的管理公司支付管理费。2008年10月7日，金豪公司（甲方）与世代物业公司（乙方）签订《百业商业文化中心委托物业（管理）服务合同》，约定，甲方选聘乙方对百业商业文化中心提供前期物业管理服务，物业管理区域四至：东至公益路；南至龙珠路；西至花城路；北至新都大道。第六条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓式写字楼：8元/月/平方米，写字楼：8元/月/平方米，商铺：8元/月/平方米。第七条，业主应于交楼之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用用应在首月十日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按收费额—的标准向乙方支付违约金。合同并对其他权利义务进行了约定。2014年5月22日，卢剑辉、卢慧贤（甲方、出租方）与麦当劳公司（乙方、承租方）、卢光亮、卢光远（原出租方、丙方）签订《出租方变更协议》，约定于2014年5月10日，丙方发出《变更产权人的通知》，告知乙方上述物业的产权已由丙方变更为甲方。自2014年6月1日起，原出租方由丙方变更为甲方（卢剑辉、卢慧贤），由甲方继续履行原合同，原合同中约定的出租方所享受的权利及应履行的义务由甲方承接。合同中还对各项权利义务进行了约定。2018年12月1日，世代物业公司发出《公告》，载明，尊敬的业主：由于近来物业维修项目多、量大，各项费用、用工成本增长，物业运营捉襟见肘，2019年度的收费标准将按2016年《给全体业主的公开信》、《感谢信》公示的标准：2019年度地铺（商场）4.4元/平方米、写字楼3.3元/平方米执行，若能按物管处要求按时缴交、预交可申请九折优惠。涉案商铺的权属人变更为黄柳青、光佑公司之后，麦当劳公司并未与黄柳青、光佑公司签订租赁合同。黄柳青、光佑公司没有交纳过物业服务费。关于麦当劳公司使用001号商铺的面积，麦当劳公司与光佑公司并未进行具体测量，不清楚具体使用面积。2019年3月31日，世代物业公司与广东广信君达律师事务所签订《民事委托代理合同》，并为此支付律师费30000元。世代物业公司认为，依据租赁合同中的约定，应当由麦当劳公司支付律师费。本院认为，本案立案时的案由为房屋租赁合同纠纷，世代物业公司诉讼中明确以物业服务合同纠纷提起本案诉讼，故更改本案案由为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”，第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”，第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。世代物业公司请求麦当劳公司按照租赁合同中的按照每月17000元的标准向其支付物业服务费，在麦当劳公司先后签订的租赁合同及其补充协议中虽约定了“物业管理费”的字眼，但该约定属于双方约定的“租金”项下的费用，由此可见，虽双方使用了“物业管理费”的表述，但该费用实际属于麦当劳公司对于使用租赁物支出的对价，应为租金的性质。麦当劳公司与卢光亮、卢光远签订的《租赁合同补充协议（一）》中明确约定由出租方向物业管理公司支付管理费，卢剑辉、卢慧贤、麦当劳公司、卢光亮、卢光远签订的《出租方变更协议》对此作出的约定与上述约定一致，涉案商铺的权属变更后亦未另行签订合同。故根据《物业管理条例》上述规定，应当由业主即房屋的权属人交纳物业服务费用，世代物业公司请求麦当劳公司支付物业服务费用及其违约金，依据不足，本院不予支持。002-007号商铺的权属人为黄柳青，故世代物业公司请求002-007号商铺的权属人即黄柳青支付物业服务费，合理有据，本院予以支持。关于物业服务费的标准，如上所述，租赁合同中约定的17000元每月物业管理费实际为租金，故应当按照世代物业公司公示的《公告》中载明的标准即4.4元/月/平方米计算，从2018年7月11日开始计算至2019年4月30日为12555.84元（295.2平方米×4.4元/月/平方米÷30天×20天+295.2平方米×4.4元/月/平方米×9个月）。至于麦当劳公司使用的001号商铺部分面积的物业服务费，使用部分的面积并不确定，应当与001号商铺的其他部分共同主张。光佑公司并非002-007号商铺的权属人，世代物业公司对光佑公司的诉讼请求，依据不足，应予驳回。世代物业公司主张物业服务费的滞纳金，前期物业服务合同中对滞纳金的标准约定不明，逾期支付物业服务费给物业公司带来的损失为利息损失，故本院酌定违约金为逾期支付物业服务费的利息，利息以每月应交的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从欠费当月的11日起计至付清款项之日止，上述各月的违约金总额以不超过当月应交物业服务费为限。世代物业公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄柳青于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市世代物业管理有限公司支付2018年7月11日至2019年4月30日物业服务费12555.84元；二、被告黄柳青于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市世代物业管理有限公司支付上述第一项物业服务费的违约金，违约金以当月欠缴的物业服务费为本金（其中2018年7月份以865.92元为本金，2018年8月份至2019年4月份以1298.88元为本金），按中国人民银行同期同类贷款利率，自欠费当月的11日起计至付清款日止，上述各月的违约金总额以不超过该月应交物业服务费为限；三、驳回原告广州市世代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8443元，由原告世代物业公司负担8221元，由被告黄柳青负担222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  骆国贤人民陪审员  王玉莹二〇一九年十月十四日书 记 员  朱婷欣孙诗韵张丽彬