广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初5204号 原告：广西全俱物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场东3栋1006号。 法定代表人：陆生凯，执行董事。 委托诉讼代理人：宋菲，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖宇旭，北京市鼎业（南宁）律师事务所实习律师。 被告：杜宗景，女，1984年2月1日出生，汉族，户籍所在地南宁市，现住南宁市。 委托诉讼代理人：缑广则（系杜宗景的丈夫），男，1980年2月22日出生。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年4月1日 开庭时间：2019年6月19日 当事人到庭情况：原告广西全俱物业服务有限公司（以下简称“全俱公司”）的委托诉讼代理人宋菲、廖宇旭，被告杜宗景的委托诉讼代理人缑广则到庭。 原告全俱公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年7月1日至2017年7月24日期间的物业费1462.5元；电梯电费公摊81.4元;公共照明公摊53.5元；消防安防用电公摊15.7元:楼道灯电费公摊66.9元;水损耗公摊48.5元;电损耗公摊68.1元;保洁绿化用水18.2元;发电机柴油公摊15.1元;生活垃圾费102.2元，代收水费370.1元，违约金暂计3052.6元（违约金计算方式:物业服务费的欠费时间为2016年7月1日至2017年7月24日，违约金分别从欠费第四个月1日起，以当期拖欠物业服务费为基数，按照每日千分之三的标准暂计至2019年2月22日，此后另计，直至被告付清款项)前述费用暂计5349.9元;2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告与南宁市和思置业有限公司签订了商品房买卖合同，附件物业服务合同约定原告为南宁市西乡塘区相思湖北路18号和思.相思湖畔小区提供物业服务，后来原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，原告自2015年3月1日至2017年7月25日为原告小区提供物业服务，被告系该小区业主，其应承担物业服务费等相关费用。但被告经原告催缴至今没有缴纳相应费用。故原告起诉至法院，提出前述诉请。 被告杜宗景辩称：1、原告提供的物业服务质量不达标，具体体现在：对业主反映的问题不及时处理、违规向业主收取的电动车停车费过高、采用霸王手段强行收取电动车停车费、小区清洁工作不到位经常不打扫环境较差、出租公共区域未征得业主同意，所得收益也未公布；2、原告主张的各项公摊费用计算不清楚，没有提供抄表数据一一对应，金额也不合理，不认可；3、原告将物业费与公摊费用捆绑收费，单独缴纳物业费不予收取；4、我方并未违约，因此其主张违约金没有依据，违约金标准也高于同期贷款利率标准；5、我方在交房时预交了200元水电周转金，对方未退还，应予以扣减。 本案为原告全俱公司起诉和思.相思湖畔小区业主物业服务合同纠纷的系列案之一，结合本系列案当事人所提交的证据及陈述，本院查明如下事实：广西全俱物业服务有限公司于2017年4月20日获得物业服务企业壹级资质证书。2013年8月15日，被告杜宗景与南宁市和思置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告杜宗景向南宁市和思置业有限公司购买位于南宁市西乡塘区相思湖北路18号和思相思湖畔5号楼303号房，建筑面积95.43平方米。同时，南宁市和思置业有限公司与原告广西全俱物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：广西全俱物业服务有限公司为本小区提供物业服务，2015年3月15日，广西全俱物业服务有限公司与杜宗景签订了《和思.相思湖畔前期物业管理服务协议》，约定：杜宗景承认并阅读广西全俱物业服务有限公司与开发商签订的《和思.相思湖畔前期物业服务合同》（以下简称“原合同”），同意广西全俱物业服务有限公司对小区实行前期物业有偿管理服务，直至重新签订新的物业管理服务合同为止；杜宗景同意按以下标准按时缴纳各种有关费用：（一）物业服务费收费标准：高层住宅1.2元/月/平方米，商业2.5元/月/平方米，写字楼及改为其他用途的物业2.5元/月/平方米，地下停车位服务费0.6元/月/平方米；（二）地下停车场车位使用费：汽车：白天半小时以内（含半小时）6元/辆.次，过夜15元/辆.次，月票250元/辆.月；（三）业主或物业使用人自用水电费、水电公摊费、二次加压供水用电、电梯运行电费、地下停车场公共用水电、备用发电机维修和耗油费、水电保证金、临时停车场地使用费、装修垃圾清运费等收费按原合同的约定执行。（四）生活垃圾处理费：从装修之日起计收不足15日按半月计收，15日以上按全月计收，收费标准按政府规定执行：1.住宅：8元/户/月，2.商铺：30平米以下的商铺按20元/月，30至50平米的按建筑面积0.65元/平米/月，50至100平米按建筑面积0.6元/平米/月，100平米以上由业主协商解决；本协议与原合同互为补充，具有同等法律效力。广西全俱物业服务有限公司与南宁市和思置业有限公司签订的《前期物业服务合同》（以下简成“原合同”）约定：第二条：管理期限：本合同期限自2013年7月25日起至2016年7月24日止；第十六条：公用水电费（含电梯电费）等属公共能耗费用的，均按实际发生额从业主入伙之日（以开发商对外入伙公示的时间为准）起由业主按户进行分摊；1.电公摊费由业主或物业使用人按装修入住户数平均分摊；2.单元楼道公共照明电费由各楼道业主或物业使用人按装修入住户平均分摊；3.水公摊费由业主或物业使用人按装修入住户数平均分摊；4.二次加压供水用电由享受加压的业主或物业使用人按自用量分摊；5.电梯运行电费按实际发生额由装修入住业主或物业使用人分摊；6.地下停车场公共用水电由使用停车位的车主共同平均承担；7.备用发电机维修和耗油费由全体业主平均分摊；8.水电保证金：住户交200元，合同期满如双方不再续约或业主转让物业，全额退还。第十九条：业主应于正式通知办理入伙手续之日起交纳物业服务费用；第二十一条：物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务；第二十三条：受有关部门委托，全俱公司可向业主提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费服务；第三十六条：业主违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，由违约方从违约之日起按每日3‰的标准支付违约金。 2016年7月24日，南宁市和思置业有限公司与原告全俱公司签订《和思.相思湖畔前期物业服务合同补充协议（二）》，约定将物业服务期限延期为自2016年7月25日至2017年7月24日止。 2017年7月24日，南宁市和思置业有限公司与原告全俱公司签订一份名为“《和思.相思湖畔前期物业服务合同》及《和思.相思湖畔前期物业服务合同》补充协议、《和思.相思湖畔前期物业服务合同》补充协议（二）终止协议”的协议，约定：双方签订的合同已于2017年7月24日到期，现合同终止不再续签；原告全俱公司将预收业主的物业费自2017年7月25日早上8时起由南宁市和思置业有限公司代管，并由全俱公司做好撤出的相关对接、移交工作；2017年7月25日早上全俱公司将物业管理资料及现场设施设备和该小区物料如钥匙、设备控制开关等移交至南宁市和思置业有限公司；全俱公司不再是该小区的物业管理主体；对拖欠物业费及其他费用的部分业主，全俱公司有权继续追收；本协议由双方签字盖章后生效。原告全俱公司于2017年7月21日向南宁市高新技术产业开发区房管所出具“关于退出和思.相思湖畔小区物业服务管理的报告”，向南宁市西乡塘区心圩街道办事处相贤社区居民委员会出具“关于退出和思.相思湖畔小区物业服务管理的报告”，但原告未举证证明该两份材料已被签收。之后，原告退出和思.相思湖畔小区。 另查明：2015年6月11日，南宁市物价局出具的南宁市住宅小区物业服务收费备案表关于原告小区的服务费用备案信息显示：室内车位租赁费：小型汽车在7时-20时为7元/辆.次，在20时-次日7时为11元/辆.次，月票297元/辆.月。2016年9月30日原告向该小区公告的温馨提醒显示：将于2016年10月1日起对其他未进行认购车位的车主车辆进行收费：地下车库8元/7-20时/位，12元/20-7时或过夜/位，月票297元/辆.月。 还查明，从原告提交的票据证明：原告已代付小区公摊电费至2017年2月8日，代付水费至2017年2月6日。被告杜宗景缴纳物业费至2016年7月1日止，原告向其主张的期间内各项公摊费用均未缴纳。2015年3月15日，原告收取被告200元水电周转金。 再查明，因为不认可原告公示的各项水电公摊费用而拒交各项水电公摊费用的该小区业主向原告单独缴纳物业服务费用，原告拒绝收取业主单独缴纳的物业服务费。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此南宁市和思置业有限公司与原告全俱公司签订的《和思.相思湖畔前期物业服务合同》及系列补充协议、原告广西全俱物业服务有限公司与被告杜宗景签订的《和思.相思湖畔前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告方双方均具有约束力。 关于本案争议的各项费用： 1、物业服务费。如前所述，涉案前期物业服务合同对全体业主具有约束力，前期物业服务合同及双方另行签订的《前期物业管理服务协议》均约定住宅物业服务费为1.2元/月/平方米，鉴于补充协议约定的服务期限截止2017年7月24日，被告无相反证据证明原告早于此日期就已撤出小区停止物业服务，故被告应付2016年7月1日至2017年7月24日期间的物业服务费1462.5元。 2、代收电梯电费公摊、公共照明公摊、消防安防用电公摊、楼道灯电费公摊、水损耗公摊、电损耗公摊、保洁绿化用水、发电机柴油公摊、二次加压用电。关于上述费用的计算方式已经在合同里有明确约定，且不同项目的计算方式略有不同。鉴于本系列案的被告均对原告主张的公摊费用持有异议，庭审时本院限期原告提交各项费用的计算公式以及赖以计算所需的材料如代缴凭证、读表数等材料，原告在限期内并未提交，其提交的欠费清单只有结论，因此原告未能证明计算各项费用时是按住宅户数分摊还是按约定根据装修入住户数分摊，原告也未能提供按约定计算各项费用所需数据和计算公式，故原告对上述费用的请求依据不足，本院不予支持。 3、代收生活垃圾处理费。根据南宁市的标准，每户每月应缴纳8元生活垃圾处理费，被告从2016年7月开始未缴纳该项费用，故原告主张该项费用102.2元，合理有据，本院予以支持。 4、代收水费。原告已代付小区水费至2017年2月6日，且被告未能提供相反或反驳证据否认原告提交的水费读数及金额，因此对于原告主张的被告拖欠2016年6月至2017年2月期间水费235.7元，合理有据，本院予以支持，对原告主张的2017年2月（含2月）之后的水费，鉴于原告未提交其代缴的凭证，本院不予支持。 5、违约金。合同约定，业主违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，由违约方从违约之日起按每日3‰的标准支付违约金。首先，原告未按合同约定的金额向小区业主收取停车费，本身存在违约行为，被告不按时缴纳物业费事出有因；其次，该小区业主向原告单独缴纳物业服务费，但原告以捆绑收取为由拒绝单独收取被告意欲缴纳的物业服务费，因此，原告向被告主张违约金没有依据，本院不予支持。 6、被告主张原告预收了200元水电周转金，应予以扣减，合法有据，本院予以支持。经过扣减后，被告仍应支付原告各项费用共计1600.4元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杜宗景向原告广西全俱物业服务有限公司支付各项费用共计1600.4元； 二、驳回原告广西全俱物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），由被告杜宗景负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱建彩 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  林建涛