北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初11027号原告司仕军，男，1976年7月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。被告张远程，男，1987年7月3日，汉族，住北京市朝阳区。被告刘春梅，女，1977年3月29日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告司仕军与被告张远程、刘春梅股权转让纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员金宏担任审判长，审判员初淼、人民陪审员刘岳清参加的合议庭，公开开庭进行了审理。司仕军及其委托代理人任晨光，张远程到庭参加诉讼，刘春梅经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理完毕。司仕军诉称：2015年1月15日，司仕军与刘春梅协商一致，将刘春梅承租的北京亿鸿轩物业管理有限责任公司（以下简称亿鸿轩公司）所有的北京市朝阳区惠新里甲10号北门外2层楼（以下简称涉案房屋），以转让醉雅（北京）餐饮有限公司（以下简称醉雅公司）股权的方式转租给司仕军，刘春梅称醉雅公司获得了涉案房屋的承租权，可以租赁至2020年1月，期满后还可以优先续租，刘春梅还出具了《承诺书》。同日，刘春梅指示醉雅公司的名义持股人张远程与司仕军签订《股权转让协议书》，约定张远程将醉雅公司全部股权以250万元的价格转让给司仕军。2016年1月29日，司仕军支付全部股权转让款。2015年10月19日，司仕军接管醉雅公司，对涉案房屋进行装修，并借款给醉雅公司开展经营。2016年12月19日，亿鸿轩公司强迫醉雅公司的人员离开涉案房屋，醉雅公司的正常经营活动被迫停止。《股权转让协议书》是刘春梅采用欺诈方式，使司仕军在违背真实意思的情况下签署的，醉雅公司没有任何资产，如果没有涉案房屋的合法承租权，根本不值250万元，该协议显失公平。现司仕军起诉，请求法院判决撤销《股权转让协议书》，张远程返还股权转让款247.8万元并赔偿利息损失（按银行同期贷款利率计算，自2015年1月15日起至2015年7月29日止以50万元为基数，自2015年7月30日起至2016年1月28日止以200万元为基数，自2016年1月29日起至实际付清之日止以247.8万元为基数），张远程赔偿司仕军因接管醉雅公司所遭受的其他损失1940569.09元及其利息（按银行同期贷款利率计算，自2016年12月16日起至实际付清之日止），刘春梅负连带责任。张远程辩称：不同意司仕军的诉讼请求。张远程与司仕军签订的《股权转让协议书》并未约定承租涉案房屋的事宜，张远程未对司仕军进行欺诈，司仕军以《股权转让协议书》签订一年之后刘春梅出具的《承诺书》证明其在签署《股权转让协议书》之前遭受欺诈，没有事实依据和法律依据。刘春梅出具的《承诺书》与张远程无关。司仕军已实际控制醉雅公司长达4年，《股权转让协议书》不应当被撤销。刘春梅未参加本院庭审，但提交书面答辩状称：张远程将醉雅公司股权转让给司仕军，刘春梅曾帮张远程处理过一些事情，刘春梅只是受托人，司仕军给付刘春梅的款项是按张远程的指示支付的，司仕军起诉刘春梅主体错误。司仕军接管醉雅公司之后，经营不善，与亿鸿轩公司发生纠纷，影响了醉雅公司的经营。经审理查明：醉雅公司成立于2005年2月5日，注册资本120万元，注册地址北京市朝阳区惠新里甲10号楼，2016年3月9日前登记的股东及其出资为张远程出资120万元，2016年3月9日，股东及其出资变更为司仕军出资120万元。2015年1月15日，张远程（甲方）与司仕军（乙方）签订《股权转让协议书》，约定甲方愿意将其持有的醉雅公司100%的股权全部转让给乙方，乙方愿意受让标的股权；甲方将标的股权以250万元的价格转让给乙方，乙方应在本协议签订当日给甲方付50万元转让款，2015年4月1日再向乙方支付200万元转让款；本次转让之前，标的股权对应的股东应享有/承担的公司资产、负债以及累计未分配利润（无论正值或负值），均由甲方享有和承担；本次股权转让之后，标的股权对应的股东应享有/承担的公司资产、负债以及累计未分配利润（无论正值或负值），均由乙方享有和承担，甲方不再享有相应的股东权利和承担相应的股东义务；本协议签订后，任何一方不履行或不完全履行本协议约定条款的，即构成违约，违约方应当负责赔偿其违约行为给守约方造成的损失；双方应于乙方向甲方支付全部转让款后15天内到工商行政管理机关办理股权变更登记手续。2015年1月15日，司仕军给付刘春梅股权转让款50万元。2015年7月30日，司仕军给付刘春梅股权转让款150万元。2016年1月29日，司仕军给付刘春梅股权转让款478000元。2017年4月13日，本院受理原告醉雅公司与被告刘春梅、亿鸿轩公司房屋租赁合同纠纷一案，醉雅公司要求亿鸿轩公司撤出涉案房屋，并将房屋恢复原状交予醉雅公司继续经营；要求亿鸿轩公司赔偿员工遣散损失15.9万元、员工宿舍提前终止租赁的损失12879元、装修损失999771.54元以及财务损失273782元，并要求刘春梅对上述赔偿数额承担连带责任；要求亿鸿轩公司退还2016年12月20日至2017年1月20日的租金59723元。2019年5月21日，本院作出（2017）京0105民初30104号民事判决书，本院查明以下事实：2005年1月26日，亿鸿轩公司向工商行政管理部门出具企业住所（经营场所）证明，同意将位于北京市朝阳区惠新里10号提供给醉雅公司使用。2015年7月，醉雅公司经亿鸿轩公司同意，并在向亿鸿轩公司支付装修管理费、取得建筑工程施工许可及消防许可的情况下，对租赁房屋进行了装修。2016年12月20日凌晨，亿鸿轩公司雇佣数十名人员采取焊接方式将租赁房屋封闭，强行将租赁房屋收回并另行投入使用。庭审中，醉雅公司表示其向亿鸿轩公司支付租金截止日期为2017年1月15日，亿鸿轩公司对租金支付截止日期没有异议。该案审理过程中，醉雅公司申请对租赁房屋装修造价、丢失物品和损坏物品价值以及过期物品价值进行鉴定。经北京市高级人民法院随机选取，确定由国宏信价格评估集团有限公司（以下简称国宏信公司）进行鉴定。2018年11月26日，国宏信公司出具《价格评估报告》，结论是：价格评估标的在价格评估基准日的价格为1296125元（详见价格评估汇总表及明细表）。价格评估汇总表载明，装修非争议评估包括青年旅社、惠康大药房、便利店和饭馆四部分，其中青年旅社、便利店和饭馆装修评估值合计为831942.36元，惠康大药房装修评估值为103029.35元，总额为934971.71元，成新率80%，评估价格747977元；装修争议评估价格198836元，包括屋面防水25106.28元、旅馆楼梯9486.69元、街道砖（全部）16381.8元、房屋外窗及窗台板19219.76元、旅馆门厅39662.11元、旅馆所有自建墙34371.2元、采暖工程（全）39405.87元、房屋后面临时建筑34979.07元、措施12263.3元、规费9310.09元、税金8358.48元，总计248544.65元，成新率80%，评估价格198836元；物品评估价格便利店为30143元，饭馆为243639元，两项合计273782元。醉雅公司对装修评估原值认可，但对80%的成新率有异议。刘春梅对评估报告不予认可。亿鸿轩公司对评估报告争议分部不予认可，对无争议部分认为不应由亿鸿轩公司赔偿，同时提出饭馆空调部分在装修损失和物品损失价格中重复计算。关于空调的问题，本院向国宏信公司核实相关情况，国宏信公司表示确实为重复计算，应以价格评估明细表（物品）中记载的为准，即装修非争议评估中青年旅社、便利店和饭馆装修评估值合计为818786.52元，成新率80%，评估价格655029.22元。另外，就评估结论争议部分，醉雅公司与惠康大药房已经达成一致，争议部分装修项目均为醉雅公司出资建设，损失赔偿全归醉雅公司所有。另查，醉雅公司在租赁房屋经营期间，亿鸿轩公司与刘春梅于2011年5月10日签订房屋租赁合同，约定由亿鸿轩公司将租赁房屋出租给刘春梅，租赁期限自2011年5月15日至2020年1月14日，其中2015年1月15日至2020年1月14日月租金为59723.08元。亿鸿轩公司与刘春梅还约定，刘春梅擅自将租赁房屋全部或部分转租第三者使用或与第三者共同使用，亿鸿轩公司有权单方解除合同。本院认为：醉雅公司主张刘春梅将租赁房屋转租其经营，刘春梅则否认将租赁房屋转租给醉雅公司，而亿鸿轩公司则主张刘春梅私自转租。从查明事实判断，本院不认为存在转租行为，理由有两点，一是醉雅公司自2005年成立以来，其公司名称、股权及法定代表人虽发生多次变更，但醉雅公司法人主体自始至终未发生任何变化。亿鸿轩公司虽然未与醉雅公司签署书面房屋租赁合同，但在醉雅公司于2005年成立之初，亿鸿轩公司即为醉雅公司出具企业住所（经营场所）证明，同意将朝阳区惠新里甲10号房屋提供给醉雅公司使用。事实表明，亿鸿轩公司与醉雅公司自2005年初就建立了房屋租赁合同关系。二是亿鸿轩公司与刘春梅于2011年5月10日签署房屋租赁合同时，刘春梅并非醉雅公司股东或法定代表人。在亿鸿轩公司与醉雅公司存在多年房屋租赁事实且未终止租赁关系的情况下，亿鸿轩公司就同一租赁房屋与刘春梅签署房屋租赁合同，形成了一房二租的情形。本质上，亿鸿轩公司与刘春梅签署房屋租赁合同，并不违背法律规定。亿鸿轩公司之所以与刘春梅签署房屋租赁合同，是在醉雅公司股权变更情况下寻求的一种保障。但是，在亿鸿轩公司未与醉雅公司终止租赁关系的情况下，其与刘春梅签署的房屋租赁合同仅可约束签约双方，不能以此否定亿鸿轩公司早已将租赁房屋出租给醉雅公司使用的租赁事实，也无法改变醉雅公司为原始承租人的地位及权益。因此，本案各方争议完全因股权变更而引发，并非是亿鸿轩公司主张的违约转租。从目前查明事实来看，醉雅公司与亿鸿轩公司未签署书面合同，未约定具体的履行期限，亿鸿轩公司有权随时终止租赁关系，但应给予醉雅公司必要的准备时间。但是，亿鸿轩公司并未给予醉雅公司必要的准备时间，其采取强行收房的行为，缺乏法律依据。醉雅公司因此造成的合理损失，亿鸿轩公司应予以赔偿。关于醉雅公司要求亿鸿轩公司撤出租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状由其继续经营之诉请，因租赁房屋已被亿鸿轩公司投入使用，不具备继续履行的基础，本院不予支持。关于醉雅公司要求亿鸿轩公司赔偿员工遣散损失159000元、员工宿舍提前终止租赁损失12879元之诉请，因醉雅公司提交的现有证据，不足以证明其相关损失，本院不予支持。关于醉雅公司要求亿鸿轩公司赔偿装修损失999771.54元之诉请，本院根据国宏信公司评估结论，计算醉雅公司实际损失数额。根据评估结论，醉雅公司装修损失包括无争议部分和争议部分，其中无争议部分损失数额为655029.22元；争议部分涉及八项工程项目及三项取费，其中屋面防水、旅馆楼梯、房屋外墙及窗台板、旅馆门厅、采暖工程五项属于租赁必要发生项目，应予以计取，其余三项非租赁必要发生项目，且双方并未就此进行约定，不予计取。据此计算，扣除相应比例取费，争议部分应计取120859.5元（五项合计金额加上相应比例取费金额乘以80%得出）。本院按照醉雅公司与惠康大药房协商结果，确定计取120859.5元。以上装修无争议部分金额加上计取的争议部分金额共计775888.72元，由亿鸿轩公司赔偿给醉雅公司。关于醉雅公司要求亿鸿轩公司按照鉴定报告结论赔偿财物损失273782元之诉请，因亿鸿轩公司采取强行手段将租赁房屋收回，其行为造成相关证据灭失，故本院确定按照醉雅公司主张数额由亿鸿轩公司赔偿给醉雅公司。醉雅公司要求刘春梅对上述赔偿数额承担连带赔偿责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于醉雅公司要求亿鸿轩公司退还由刘春梅缴纳的租房押金283330元之诉请，亦无事实与法律依据，本院不予支持。关于醉雅公司要求亿鸿轩公司退还2016年12月20日至2017年1月20日租金59723元之诉请，因醉雅公司向亿鸿轩公司支付租金截止2017年1月15日，超付租金期间为27天，超付金额为53750.7元，本院确定由亿鸿轩公司将该笔租金退还醉雅公司。关于亿鸿轩公司要求扣除10776元水费的问题，醉雅公司为租赁房屋实际使用人，应支付使用的水费，双方协商一致同意扣除7184元，该水费在亿鸿轩公司应退还醉雅公司的租金中予以扣除。本院判决如下：一、北京亿鸿轩物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿醉雅（北京）餐饮有限公司装修损失七十七万五千八百八十八元七角二分。二、北京亿鸿轩物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿醉雅（北京）餐饮有限公司财物损失二十七万三千七百八十二元。三、北京亿鸿轩物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还醉雅（北京）餐饮有限公司租金四万六千五百六十六元七角。四、驳回醉雅（北京）餐饮有限公司其他诉讼请求。本案诉讼中，司仕军提交其所委派人员与何吉凤于2015年7月30日交接醉雅公司印章、证照，于2015年10月13日、19日交接醉雅公司经营资料的收条，用以证明向司仕军移交醉雅公司资料的是刘春梅，刘春梅是醉雅公司原实际控制人，移交时醉雅公司没有实物资产。张远程表示对上述收条的真实性无法核实。本案诉讼中，司仕军提交签有刘春梅名字的《承诺书》，内容为：因本人刘春梅为醉雅公司与亿鸿轩公司签署的关于北京市朝阳区惠新里甲十号楼的租赁协议经办及签字人，协议日期至2020年1月15日。在协议到期日前，本人特作出如下承诺：1、若发生亿鸿轩公司提前解除租赁协议的情况，本人将尽全力协助醉雅公司处理损失赔偿事宜，赔偿归醉雅公司独自享有；2、若发生亿鸿轩公司出售租赁协议涉及物业，本人将尽全力协助醉雅公司处理租约履行至协议到期日的相关事宜，若无法履行租约，则尽全力协助醉雅公司处理损失赔偿事宜，赔偿归醉雅公司独自享有；3、若发生其他因亿鸿轩公司导致醉雅公司无法正常经营的情况，本人将尽全力协助醉雅公司处理与此相关的各项事宜。落款时间为2016年1月29日。司仕军以此主张刘春梅承诺其为醉雅公司与亿鸿轩公司签署的关于北京市朝阳区惠新里甲十号楼的租赁协议经办及签字人，协议日期至2020年1月15日。但实际不存在该份协议，属于欺诈。本案诉讼中，司仕军提交醉雅公司银行账户交易明细，用以证明司仕军接收醉雅公司时，醉雅公司的银行存款为0；司仕军接收醉雅公司后，醉雅公司向司仕军借款770092.08元、向宇文江借款69124.3元、向刘雨借款7万元、向北京依诺信实训装备有限公司借款540844元、向北京瑞实投资咨询有限公司借款490508.71元用于醉雅公司经营，上述款项共计1940569.09元，即是司仕军诉讼请求中要求张远程、刘春梅赔偿的其他损失1940569.09元。张远程对该交易明细的真实性予以认可，但不认可证明目的。上述事实，有醉雅公司的工商档案，《股权转让协议书》，收条，（2017）京0105民初30104号民事判决书，司仕军提交的交接收条、《承诺书》、醉雅公司银行账户交易明细，及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：司仕军与张远程签订的《股权转让协议书》，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定。司仕军主张刘春梅称醉雅公司获得涉案房屋的承租权，可以租赁至2020年1月，故该协议是刘春梅以欺诈的手段，使司仕军在违背真实意思的情况下订立的，但司仕军对此提交的证据即刘春梅出具的《承诺书》是2016年1月29日出具的，而《股权转让协议书》是2015年1月15日签订的，且《承诺书》也载明刘春梅是租赁协议的经办及签字人，司仕军以刘春梅进行欺诈为由，要求撤销该协议，证据不足。司仕军主张《股权转让协议书》显失公平，但公司股权价值并没有确定的标准，司仕军的主张证据不足。故此，对于司仕军请求法院判决撤销《股权转让协议书》，张远程、刘春梅退还股权转让款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。司仕军要求张远程、刘春梅赔偿其接管醉雅公司所遭受的其他损失及利息，首先，司仕军要求撤销《股权转让协议书》的主张不成立，其次，司仕军主张司仕军、宇文江、刘雨、北京依诺信实训装备有限公司、北京瑞实投资咨询有限公司汇入醉雅公司的款项即是司仕军的损失，理由不充分，对于司仕军的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告司仕军的诉讼请求。案件受理费四万二千一百四十八元，由原告司仕军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  金 宏审 判 员  初 淼人民陪审员  刘岳清二〇一九年十月三十一日书 记 员  李 洁