湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初562号 原告(反诉被告)：贺某，男。 委托诉讼代理人：伍峥荣，湖南丹阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐某某，男。 委托诉讼代理人：罗爱连，湖南教正律师事务所律师。 原告(反诉被告)贺某与被告(反诉原告)唐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺某的委托诉讼代理人伍峥荣、被告（反诉原告）唐某某及其委托诉讼代理人罗爱连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）贺某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金、违约金等共计19162元，并以拖欠的租金12207元为基数，自2018年9月16日起按月利率2%承担逾期支付违约金至付清为止（暂算至2019年3月15日，逾期支付违约金为1464.8元，合计20626.8元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，原、被告签订《门面（住房）租赁合同》，约定原告将位于白云路的三间门面租赁给被告从事汽车装修经营使用，租赁期限为2016年3月31日至2019年3月31日，第一年月租金为4905元，自第二年开始，每年月租金以上年度租金价格为基数按9%递增；租金按季支付，逾期支付的，每逾期1天，原告有权按日向其收取应缴房屋租金2%的滞纳金；租赁期间由被告承担各种税费（营业税、房产税、个人所得税等）及水电费；提前退租，应提前30日通知原告，并按月租金200%支付违约金。自2017年1月1日起，被告开始拖欠部分租金；2019年9月16日，被告未经原告同意，擅自搬离并通知原告解除合同。合同解除后，扣除原告租房保证金5000元后，被告尚拖欠原告租金、电费滞纳金、违约金共计19162元。为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）唐付云辩称：1、被告没有违约，原告要求支付租金和违约金无事实依据。提前解除合同是经双方协商一致同意，且原告于2018年9月21日就与案外人湖南某某民生堂药房连锁股份有限公司签订了《房屋租赁合同》，已将门面租赁他人；2、被告没有拖欠原告租金。被告每次支付租金后都通过短信方式告知原告，原告认可并无异议，被告一直正常支付租金，但由于原告拒绝出具正式发票，所以被告享有先履行抗辩权，可以拒绝继续支付租金。综上，被告不存在违约行为，原告诉请无事实依据，应予以驳回。 被告（反诉原告）唐某某提出反诉请求：1、判令反诉被告贺某返还反诉原告租金1667元；2、判令反诉被告按照其已收到的房屋租金324992.5元（2012年3月31日至2018年9月15日期间）向反诉原告出具发票；3、本诉与反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2005年3月，反诉原告租赁反诉被告所有的位于耒阳市白云路203号、205号、207号门面经营昌盛音响店，三年一签，一直续签到2019年3月31日。2018年7月，经双方口头协商，反诉被告要求反诉原告搬离，要将门面出租给国大药房，双方达成口头协议。2018年9月15日，反诉原告搬离，反诉被告于同年9月21日与湖南某某民生堂药房连锁股份有限公司签订《房屋租赁合同》后，将门面出租。经核算，2018年9月15日之前的房租（包括水电费）已结清，反诉被告所收取的5000元抵扣租金后，反诉被告还应返还1667元。租赁过程中，反诉被告在收取租金后，从未向反诉原告出具税务发票，根据相关法律规定，出具发票是其附随义务，显然，反诉被告违约且涉嫌逃税。为维护自身合法权益，特提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）贺某辩称：1、被告（反诉原告）没有按约付清租金，其请求原告（反诉被告）返还租金无事实依据；2、只有在被告（反诉原告）缴清租金的情况下原告（反诉被告）才有义务提供发票，且被告（反诉原告）应将开具税票所需税费给付原告（反诉被告）。综上，请求依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）贺斌向本院提交了如下证据：1、《门面（住房）租赁合同》，欲证实⑴原、被告之间的租赁关系，租赁期间为2016年3月31日至2019年3月31日；⑵第一年月租金4905元，第二年月租金以上年度租金为基数递增9%；⑶租赁期间因出租、经营所产生的一切税费及水电费由被告承担；⑷被告逾期支付租金，原告有权按日收取逾期金额2%的滞纳金；被告提前退租，还应按月租金200%支付违约金；2、聊天记录，欲证实被告单方解除合同及违约的事实，被告应承担违约责任；3、电费专用收据，欲证实因被告未如约缴纳租赁期间的电费，所产生的滞纳金；4-1、交易明细清单，4-2、说明，欲证实被告拖欠房租的事实。 被告（反诉原告）唐某某向本院提交了如下证据：1-1、刘某、唐某某的询问笔录、1-2、《房屋租赁合同》、《补充条款》、1-3、调解笔录，欲证实2018年9月21日，原告（反诉被告）将门面租赁给案外人湖南某某民生堂药房连锁股份有限公司，被告（反诉原告）没有违约，解除租赁合同是双方协商的结果；2-1、照片（五张）、2-2、湖南某某民生堂药房连锁股份有限公司营业执照，欲证实原告（反诉被告）于2018年8月7日张贴门面出租广告，并于同年9月21日将门面出租给湖南某某民生堂药房连锁股份有限公司，被告（反诉原告）没有违约；3、证明（资某某出具），欲证实被告（反诉原告）2018年9月15日搬迁交房，水电费结清至2018年9月15日；4-1、完税证明、4-2、微信聊天记录截图，欲证实被告（反诉原告）支付租金，并于2017年10月16日为原告（反诉被告）垫付的房产税等4101.14元及双方协商解除租赁合同的事实；5、收条，欲证实原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）租房押金5000元；6-1、《门面（租房）租赁合同》二份、6-2、收取租金明细表、6-3、银行交易明细清单，欲证实被告（反诉原告）自2012年3月31日起连续租赁原告（反诉被告）的三间门面，续签至2019年3月31日，至2018年9月15日止，共计给付租金324992.5元。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下分析、认定： 原告（反诉被告）贺某提交的证据1符合证据的真实性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据，予以认定；证据2缺乏相应证据佐证，不能达到原告（反诉被告）证明目的），不予认定；证据3与本案没有关联性，不能达到原告（反诉被告）证明目的，不予认定；证据4真实性予以认定。 被告（反诉原告）唐某某提交的证据1、2、3、4、5、6-1、6-3真实性予以认定，证据6-2缺乏相应证据佐证，不能达到其证明目的。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年4月1日签订《门面（住房）租赁合同》，原告（反诉被告）贺某将坐落于某某市白云路203、205、207号三间门面租赁给被告（反诉原告）唐某某经营汽车装修。合同约定：房屋租赁期自2016年3月31日至2019年3月31日，承租期第1年每月租金4905元，自第二年开始，每年月租以第一年月租为基数按9%递增，租金按季度一次性付清，每逾期1天，出租方有权按日收取应缴房租2%的违约金；交付房屋时，被告（反诉原告）交付房屋租赁保证金5000元；租赁期间因出租、营业产生的各种税费（如营业税、房产税、个人所得税等）由承租方缴纳；经双方协商一致，可以解除合同；承租方需提前退租的，应提前30日通知，并按月租的200%支付违约金。合同签订当日，被告（反诉原告）唐某某向原告（反诉被告）贺某交付房屋租赁保证金5000元。2016年4月至2017年4月期间，被告（反诉原告）唐某某共计支付房屋租金58860元；2017年4月至2018年4月期间，被告（反诉原告）唐某某共计支付房屋60000元；2018年4月至7月30日，被告（反诉原告）唐某某支付房屋租金26000元。另查明，2017年10月16日，被告（反诉原告）唐某某向税务机关缴纳城镇土地使用税、个人所得税、房产税、印花税等4101.14元。再查明，2018年9月15日，原、被告终止房屋租赁合同关系。 本院认为，本案争议焦点为：（一）本案被告（反诉原告）唐某某是否存在拖欠房屋租金的违约行为。根据2016年4月1日原、被告之间签订的《门面（住房）租赁合同》，2016年4月至2017年4月期间，月租金为4905元，共计58860元（4905元×12个月），被告（反诉原告）唐某某已全额支付；2017年4月至2018年4月期间，月租金在上一年租金基础上增加9%，即为5346元/月（4905元+4905元×9%），共计64152元（5346元×12个月），被告（反诉原告）唐某某支付60000元，尚欠4152元；2018年4月至2018年9月15日（合同解除之日），月租金在上年度基础上增加9%，即为5827元/月（5346元+5346元×9%），共计32049元（5827元×5.5个月），被告（反诉原告）唐某某支付26000元，尚欠6049元。被告（反诉原告）唐某某共计拖欠房屋租金10201元，扣减已给付的5000元保证金，被告（反诉原告）唐某某还需支付原告（反诉被告）房屋租金5201元；对原告（反诉被告）主张的自2018年9月16日起至2019年3月15日，按月利率2%计算逾期支付违约金，因双方对此已有约定，原告（反诉被告）主张于法有据，予以支持，逾期支付违约金为624元（5201元×2%月利率×6个月）。（二）原告（反诉被告）贺某主张的解除合同违约金是否有事实依据。2016年4月1日，双方签订的《门面（住房）租赁合同》第十一条第（一）项约定：经双方协商一致，可以解除本合同。根据被告（反诉原告）唐某某提交的原告（反诉被告）与湖南某某民生堂药房连锁股份有限公司于2018年9月21日签订的《房屋租赁合同》及照片，该照片上招租广告的预留电话与《房屋租赁合同》上原告（反诉被告）所留电话号码一致，原告（反诉被告）贺某虽提出系被告（反诉原告）单方解除合同，但未能提供相关证据予以佐证。根据现有证据，被告（反诉原告）欲证明的事实与推定事实之间具有高度的逻辑联系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，结合本案事实，被告（反诉原告）的证据达到了高度盖然性证明标准，本院推定原、被告系经协商一致解除合同，原告（反诉被告）于2018年8月7日将案涉门面进行招租。故原告（反诉被告）贺某的该项主张，不予支持。（三）对被告（反诉原告）向税务机关代缴的城镇土地使用税、个人所得税等4101.14元是否可冲抵其拖欠租金及自2012年3月31日起至2018年9月15日，被告（反诉原告）所支付的全部房屋租金，原告（反诉被告）是否应当向其出具税务发票的问题。现行关于租赁税收的各个暂行条例并非效力性强制规范，故即使有规定房屋租赁税的纳税主体应为出租人，但只要合同双方的约定没有违反法律和行政法规的强制性规定，没有损害国家或者公共利益，出租方与承租方可就租赁税的实际承担方进行约定。案涉租赁合同中，原、被告已约定租赁税费由承租方即被告（反诉原告）承担，是一种分担费用的约定，没有逃避税收，该约定对合同双方均具有约束力。故被告（反诉原告）唐某某于2017年10月16日向税务机关缴纳的城镇土地使用税、个人所得税等4101.14元应由其自行承担；由于被告（反诉原告）仅向本院提交了部分租金交纳凭证，双方可共同核算租金总额，在被告（反诉原告）唐某某承担相应税费后，原告（反诉被告）贺某协助其到税务机关开具税务发票。 综上所述，对原告（反诉被告）贺某的诉讼请求，部分予以支持；对被告（反诉原告）的反诉请求，部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）唐某某于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告（反诉被告）贺某房屋租金5201元，逾期支付违约金624元，合计5825元，并自2019年3月16日起，以5201元为基数，按月利率2%计算逾期支付违约金至债务清偿之日止； 二、驳回原告（反诉被告）贺某其他诉讼请求； 三、被告（反诉原告）唐某某承担相应税费后，原告（反诉被告）贺某应即时协助其到税务机关开具税务发票； 四、驳回被告（反诉原告）唐某某其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（本诉）316元，原告（反诉被告）贺某负担228元，被告（反诉原告）唐某某负担88元；案件受理费（反诉）25元，由被告（反诉原告）唐某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  钟 琦 人民陪审员  李永康 人民陪审员  姚 斌 二〇一九年十月九日 代理书记员  段赛赛 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十三条第一款双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。