广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8101号原告：李志健。被告：佛山市索仕达房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华北路56号一座705房，统一社会信用代码91440604334887545X。法定代表人：黄桂。被告：黄桂。原告李志健诉被告佛山市索仕达房地产代理有限公司（下简称“索仕达公司”）、黄桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。因两被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员肖帅、蔡健华组成合议庭，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋代理租赁合同》；2.两被告向原告支付从2018年4月至2019年3月拖欠的租金合共22200元；3.两被告返还租赁押金5100元；4.两被告返还物业管理费、电费等费用1667.21元；5.两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确主张的是2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业管理费，包括住宅物业管理费、公共分摊电费、代收电费、分摊电损。事实和理由：2016年4月，原告与被告签订为期一年的《房屋代理租赁合同》，约定由被告代理对外出租原告名下位于佛山市禅城区佛山大道北40号二座510、511的公寓两套，租金每月每套1200元，并约定每年有45天（即一个半月）空租期，此外还约定房屋出租期间产生的物业管理费、电费等费用由被告承担。2017年4月，基于被告的良好表现，原告与被告再续签合同两年（由原告的母亲代签合同）。2018年4月，被告开始拖欠原告租金，经原告多次催促，被告仅于7月30日向原告支付租金3000元（1800元+1200元），后一直拖欠至今，至今年3月累计拖欠租金共22200元。此外，从2018年9月起，被告在收取了租客的租金与物业管理费、电费等费用后，并没有履行合同约定义务及时缴纳，截止至今年3月，被告已拖欠支付物业管理费等费1667.21元（510号房欠费998.07元，511号房欠费669.14元）。另外，被告在对外出租过程中曾收取租客5100元押金。被告恶意拖欠租金的违约行为，已构成根本违约，作为守约方的原告因此有权解除合同，要求被告支付拖欠的租金，返还向租客收取的押金。综上，为维护原告合法权益，特起诉至法院。两被告未到庭应诉，亦未提交书面意见。诉讼中，原告提供以下证据：1.原告身份证，被告索仕达公司企业信用信息公示报告打印件，被告黄桂身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋代理租赁合同》及身份证。证明原告与被告索仕达公司在2016年4月签订《房屋代理租赁合同》，后在2017年4月再续签两年的合同，由原告母亲代签。合同约定被告索仕达公司每月向原告支付每套1200元的租金，即每月2400元，同时约定每年45天的空租期。另外，身份证复印件证明2017年4月所签订的《房屋代理租赁合同》系原告母亲代签。3.中国农业银行银行卡交易明细单3份、农业银行个人明细对账单2份。证明合同签订后，被告索仕达公司至2017年3月均按时向原告支付租金，从2017年4月起至今开始拖欠租金。经原告多次催促，被告索仕达公司仅在2018年7月向原告支付3000元租金（以案外人苏飞妹名义转账），其余租金均未支付。4.短信聊天截图2张，微信聊天截图3张。证明被告向原告承认拖欠租金，但至今仍未支付相应租金；原告在被告拖欠租金等费用期间有进行催促。5.物业管理费、电费费用与缴付信息列表2张、中奥物业收款收据2张。证明被告索仕达公司没有履行合同义务，及时缴纳物业管理费、电费等费用；原告垫付了物业管理费、电费等费用。6.押金收据2张、《房屋租赁合同》。证明被告向租客收取了5100元的押金，被告分两笔收取，一笔以被告索仕达公司名义收取2500元，另一笔以佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司（下简称“福乐居公司”）的名义收取2600元，但至今仍未退还给租客或原告。另外，租客与原告签订的《房屋租赁合同》是以福乐居公司的名义签订的，其法定代表人为苏飞妹。7.不动产权证。证明原告是涉案房屋的所有人。诉讼中，两被告未提交证据。本院对以上证据认证如下：两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：根据粤房地权证佛字第××、01××13号房地产权证记载，涉案两套房屋均为原告单独所有，于2015年5月7日登记产权。2016年4月20日，原告（业主、甲方）与被告索仕达公司（代理方、乙方）签订《房屋代理租赁合同》（NO.0000074），约定由原告向被告索仕达公司出租佛山市禅城区佛山大道北40号二座510、511房，出租代理期自2016年4月25日至2017年4月24日。2017年4月24日，原告（业主、甲方）与被告索仕达公司（代理方、乙方）再续签《房屋代理租赁合同》（NO.0000127），约定由原告向被告索仕达公司出租上述两套房屋，其他主要约定如下：“……第四条出租代理期自2017年4月25日至2019年4月24日……第五条租金甲方提供给乙方自代理期起45天作为空置期，从第46天起，乙方向甲方支付每月租金1200元。第六条乙方每月9日通过银行转账方式向甲方支付租金。第七条（三）房屋未出租期间的物业管理费、本体维修、水、电、燃气、电话、有线（数字）电视等基本费用由甲方支付，乙方可先行垫付，甲方同意乙方直接在该物业房租中扣除，房屋出租期间产生的上述费用（电话及网络费用除外）由乙方负责结清，甲方不承担责任……第八条合同解除（四）因乙方的原因，造成甲方损失的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任，赔偿损失……备注：乙方每年收取甲方45天空租期作为服务费用。”案外人潘婉萍在甲方、出租方落款处代原告签名。2019年3月15日，被告黄桂向原告发短信：确认公司面临困难，拖欠的租金已做好登记，以后会偿还，并说明：“现租客电话：510租客……张生，511租客电话查不到。”同日，原告向被告黄桂发微信：“2018年共欠租金15000元，2019年1至3月共三个月租金7200元，总共欠租金222000元”。被告黄桂向原告发送微信：“应该3月份租金不用转吧，最后一个月租金是2月份要转的，先收租金再用房子，钥匙和卡我安排好寄给你，发地址给我吧，欠你租金统计好多少钱。”经查明，原告已支付涉案两套房屋2018年11月1日至2019年3月31日期间包括住宅物业服务费、公共分摊电费、代收电费、分摊电费合计1667.21元。再查明，被告索仕达公司为自然人独资企业，股东为被告黄桂。诉讼中，原告陈述，原告认为承租人是被告索仕达公司，被告黄桂是被告索仕达公司的法定代表人，应当承担连带责任。原、被告无约定押金。原告于2019年4月1日合同期满后收回涉案房屋，511房的次承租人已经退租，510房的次承租人是张洪桃，房屋收回后由原告向次承租人张洪桃收取租金。原告主张两被告返还租赁押金是张洪桃交纳给福乐居公司的押金，原告将房屋出租给被告索仕达公司后，被告索仕达公司以福乐居公司的名义出租给张洪桃，原告怀疑被告索仕达公司与福乐居公司是关联企业。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋代理租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除《房屋代理租赁合同》。原告主张被告索仕达公司自2018年4月开始拖欠租金，根据原告提供的2019年3月15日的微信聊天记录显示，被告黄桂作为被告索仕达公司的法定代表人，确认拖欠原告租金，故被告索仕达公司已构成违约。原告诉请解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。因原告确认于2019年4月1日自行收回房屋，故本院确认原告与被告索仕达公司于2017年4月24日签订的《房屋代理租赁合同》于2019年4月1日解除。关于租金。原告主张被告索仕达公司自2018年4月开始拖欠租金，两被告未到庭答辩并提供证据予以反驳，故对原告的主张予以确认，从原告与被告黄桂的微信聊天记录可知，月租金应当是2400元，原告与被告索仕达公司所约定的租金“每月1200元”应为每月每房屋1200元。原告确认在原告催促后，被告于2018年7月30日曾经向原告支付租金3000元，故被告索仕达公司应向原告支付2018年4月至2019年3月的租金合计22200元【（2400元×12个月-3000元-3600（空租期）】。关于物业管理费、电费。依据《房屋代理租赁合同》第七条第3点的约定，“房屋未出租期间的物业管理费、本体维修、水、电、燃气、电话、有线（数字）电视等基本费用由甲方支付，乙方可先行垫付，甲方同意乙方直接在该物业房租中扣除，房屋出租期间产生的上述费用（电话及网络费用除外）由乙方负责结清”。根据被告黄桂向原告发的微信，被告黄桂确认涉案两房屋均是有租客，两被告未就涉案房屋是否存在空置期间到庭答辩并提供证据予以反驳，故对原告的主张予以确认，对原告诉请被告索仕达公司支付2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费，包括住宅物业管理费、公共分摊电费、代收电费、分摊电损合计1667.21元予以支持。关于租赁押金。原告所主张的租赁押金是次承租人张洪桃向福乐居公司交纳的，因原告不能证明该押金与两被告以及本案存在因果关系，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于被告黄桂的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。被告黄桂作为一人有限责任公司即被告索仕达公司唯一的股东，没有提供任何证据以证明公司财产独立于其自己作为股东的财产，依上述规定，应当对公司债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、原告李志健与被告佛山市索仕达房地产代理有限公司于2017年4月24日签订《房屋代理租赁合同》于2019年4月1日解除；二、被告佛山市索仕达房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李志健支付2018年4月至2019年3月租金22200元；三、被告佛山市索仕达房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李志健支付物业管理费，包括住宅物业管理费、公共分摊电费、代收电费、分摊电损合计1667.21元；四、被告黄桂对被告佛山市索仕达房地产代理有限公司于本判决第二、三项所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告李志健的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费收取524元，由原告李志健负担92元，被告佛山市索仕达房地产代理有限公司、黄桂负担432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  肖 帅人民陪审员  蔡健华二〇一九年十月二十一日书 记 员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。