云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10064号原告：云南辉创通信网络工程有限公司，住所为云南省昆明市盘龙区青云街道办事处青龙社区居委会青龙村4号。法定代表人：董佳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石哲、张骥，系云南晨晓律师事务所律师，特别授权代理。被告：许永华，男，汉族，1970年5月19日出生，住云南省昆明市盘龙区。被告：许忠华，男，汉族，1964年5月27日出生，住云南省昆明市盘龙区。被告：许德，男，汉族，1936年10月4日出生，住云南省昆明市盘龙区。被告：许庆华，男，汉族，1963年9月29日出生，住云南省昆明市盘龙区。四被告共同委托诉讼代理人：祝琼华，系云南华序律师事务所律师，特别授权代理。原告云南辉创通信网络工程有限公司（以下简称辉创公司）与被告许永华、许忠华、许德、许庆华租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辉创公司的委托诉讼代理人石哲、张骥，被告许永华、许忠华、许德、许庆华及其委托诉讼代理人祝琼华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。辉创公司向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告双方2018年9月11日签订的《场地房屋租赁合同》；2．请求判令四被告立即退还原告租金人民币85000元；3．请求判令四被告立即退还原告租房押金人民币10000元；4．本案案件受理费由四被告承担。事实和理由：2018年9月11日，原告与四被告签订《场地房屋租赁合同》，约定由四被告将位于昆明市盘龙区蜂蜜桥旁的场地房屋租给原告使用，租期5年，自2018年10月8日至2023年10月8日，租金总额为17万人民币，租赁押金1万元。合同签订后，原告依照约定，通过银行转账向被告许永华支付房屋租金及租赁押金总计18万元，并对房屋及场地进行装修，装修花费179691元。2019年4月原告才听说该租赁场地及房屋要被拆除并于2019年4月22日正式收到相关行政单位送达的拆除文书，2019年5月相关行政单位进入租赁产地着手拆除。我公司因已无法正常办公、租赁目的已无法实现，多次找被告协商按照合同约定退还房租、解除合同等事宜，但各被告均予以拒绝，其行为已侵害原告合法利益，请求判如所请。庭审中，辉创公司明确要求四被告对第二、三项诉讼请求承担连带责任。四被告共同答辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。一、原告要求解除双方2018年9月11日签订的《场地房屋租赁合同》缺乏法律依据。该合同系在双方自愿、平等、协商一致的基础上签订的，合法有效，合同约定的租赁期为2018年10月8日至2023年10月8日，现租赁期限未届满，原告单方要求解除合同没有法律依据。二、原告要求退还租金85000元及押金10000元，同样缺乏事实及法律依据。原告诉称的合同目的无法实现的理由不能成立。按照我国相关法律规定，政府如需征用集体和个人土地、房屋，应当与土地使用权人和房屋所有权人达成拆迁补偿安置协议，行政单位送达的拆除文书，首先应当是送达给房屋所有权人，而不是租户。租户在收到拆除通知后，应当立即告知房屋所有权人，在所有权人与政府未达成征用拆迁补偿协议之前，并不影响租户对房屋的使用。事实上，直至现在，政府没有向房屋所有权人下达过征用通知，也没有与房屋所有权人达成拆迁征用补偿协议，房屋也没有被拆除。原告在未与被告办理房屋移交手续的情况下，以政府拆迁为由，自行搬离租用房屋，其过错责任只能自行承担。按照双方签订的合同第八条约定：“由于政府政策原因导致合同不能全面履行的，双方互不承担责任。租金按实际使用时间计算，多退少补。”本案中，如果真如原告陈述系政府拆除，原告也应当与被告协商中止合同履行相关事宜，但原告未告知被告，也没有按照合同约定于被告办理房屋退还交接手续，且至今原告尚有东西留在租赁房屋内，致使被告无法确定其实际使用时间，以及原告是什么时间搬离，在此情况下，原告要求退还85000元租金，没有计算依据及退还的法律依据，被告只能视为原告在继续使用租赁房屋，无权要求退还租金。按照合同第四条约定：“作为租赁押金，本合同期满不再续租，在结清所有费用后（管理费、税费、电费等），甲方应将押金无息退还乙方。乙方如在租赁期内终止协议，甲方有权不退还押金”。本案中，原告至今未与被告办理房屋移交手续，结清使用期间管理费、水费、电费，且系原告在租赁期限内要求解除合同，依照合同约定，原告无权请求退还押金10000元。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，如果原告要求解除租赁合同，应当依约承担违约责任，应与被告办理租赁房屋移交手续，并在结清水费、电费等费用后，被告同意解除，在此之前应当继续履行合同，以维护合同的严肃性。原告诉讼无理，望依法驳回其诉讼请求。当事人围绕各自的主张向本院提交了证据。对双方提交的证据，双方当事人均无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据本院认定如下：对原告提交的责令限期改正通知书，虽系复印件，但双方对其真实性以及收到该通知书的事实均无异议，被告虽抗辩称该通知书的作出无依据，但经庭审询问，被告方既未申请行政复议，又未提起行政诉讼，故本院认为该责令改正通知书为有效具体行政行为，应当遵照实施；对原告提交的照片，与被告方提交的9月13日的照片比对后可以看出，原告照片中的停车棚以及停车棚所靠围墙已实际被拆除。对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2018年9月11日，辉创公司与四被告签订《场地房屋租赁合同》，合同约定，四被告将位于昆明市盘龙区蜜蜂桥旁的场地房屋租给辉创公司作为经营场所使用；租赁期为五年：自2018年10月8日至2023年10月8日止；该场地房屋租金壹年为人民币壹拾柒万元整（￥170000元），连续五年不长房租，先付费后使用，支付时间为壹年一付，须提前30天支付；签订本合同之日，辉创公司须向四被告支付人民币壹万元整（￥10000元）作为租赁押金，本合同期满辉创公司如不再续租，在结清所有费用后（管理费／水费／电费／等），四被告应将押金无息全部退还给辉创公司；辉创公司如在租赁期内终止协议，四被告有权不退还押金；由于政府政策原因导致不能全面履行的，双方互不承担责任，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同还对其他具体事项进行了约定。2018年9月11日，辉创公司通过银行转账向许永华账户支付了押金10000元，2018年10月15日、16日、17日、18日，辉创公司通过银行转账分四次向许永华账户支付了2018年10月8日-2019年10月7日期间的租金共计170000元。2019年4月22日，昆明市盘龙区城市管理综合行政执法局发出盘城执改［2019］ＮＯ：0011211号《责令期限改正通知书》，载明：因许忠华（单位）存在未能提供相关行政审批手续进行搭建房屋的行为，要求：1．立即停止违法行为；2．在2019年4月25日前自行拆除。该通知经辉创公司工作人员签收后向四被告进行了告知，并转交。另查明，辉创公司于2019年6月中旬搬离本案租赁场地，2019年7月24日结清电费，2019年8月15日结清水费，截至开庭之日，场地钥匙尚未移交。首先，对于辉创公司要求解除《场地房屋租赁合同》的诉讼请求。辉创公司认为因房屋被拆除，其订立合同的目的已无法实现，故应当解除。四被告认为，虽然行政机关下达了《责令改正通知书》要求拆除房屋，但本案租赁场地的主体部分并未拆除，不影响辉创公司的正常使用，故不构成解除条件。本院认为，根据双方签订的《场地房屋租赁合同》约定，辉创公司向四被告租赁的标的物为场地及房屋，应包含院墙以内的空地、房屋及相关设施，现行政机关发出了《责令改正通知书》，在未有其他证据推翻的情况下，该具体行为成立并生效，各方均应遵照执行，且本案所涉租赁物的部分围墙及设施已被行政机关强制拆除，辉创公司有理由怀疑该租赁物是否能够长期存续以保障合同能够全面履行。虽双方未能就合同是否继续履行达成一致意见，但辉创公司已经搬离，并结清了水电费，本案合同权利义务客观上已经终止，已无继续履行的必要，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。虽场地钥匙尚未移交，但根据辉创公司提交的通话录音，其已经与被告方协商过交接事宜，系被告方不愿意正面回应，故本院根据辉创公司结清水电费的最终期间确定双方合同的解除时间，即2019年8月15日。其次，对于辉创公司要求退还租金85000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同中亦约定：由于政府政策原因导致合同不能全面履行的，双方互不承担责任，租金按实际使用时间计算，多退少补。庭审中，辉创公司明确该金额系2019年4月至2019年10月的租金，如前所述，本院确认双方合同解除的时间为2019年8月15日，至2019年10月7日尚余53天，故四被告应向辉创公司退还的租金金额应为170000÷365×53天=24684.93元。再次，对于辉创公司要求返还押金10000元的诉讼请求。根据双方合同约定，由于政府政策原因导致合同不能全面履行的，双方互不承担责任。本案系因行政机关具体行政行为导致合同不能继续履行，符合双方上述约定的条件，故双方均不应承担责任，现辉创公司已结清所有费用，故四被告应向辉创公司返还预交的租赁押金10000元。对于四被告的责任承担方式，辉创公司主张四被告承担连带责任，但无法律规定及合同约定，四被告系合同一方，故本院认为四被告就上述给付义务应承担共同还款责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、云南辉创通信网络工程有限公司与许永华、许忠华、许庆华、许德于2018年9月11日签订的《场地房屋租赁合同》于2019年8月15日解除；二、许永华、许忠华、许庆华、许德于本判决生效之日起十日内共同向云南辉创通信网络工程有限公司返还租金24684.93元；三、许永华、许忠华、许庆华、许德于本判决生效之日起十日内共同向云南辉创通信网络工程有限公司返还租房押金10000元；四、驳回云南辉创通信网络工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元减半收取计1087.5元，由云南辉创通信网络工程有限公司负担690.5元，许永华、许忠华、许庆华、许德共同负担397元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇一九年十月十二日书记员  孙海鸥