陕西省咸阳市秦都区人民法院   民事判决书                       （2019）陕0402民初4881号     原告：刘某某。    委托诉讼代理人：崔忠耀，系陕西泽诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王亚妮，系陕西泽诚律师事务所律师。   被告：罗某某。   被告：王某某。   委托诉讼代理人：杨某某。   被告：陕西天祥置业有限公司（以下简称天祥公司）。   法定代表人：***。   委托诉讼代理人：焦某某。   原告刘某某诉被告罗某某、王某某、天祥公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，原告刘某某及委托诉讼代理人崔忠耀、王亚妮，被告王某某及委托诉讼代理人杨某某，被告天祥公司委托诉讼代理人焦某某到庭参加诉讼，被告罗某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。   原告提出诉讼请求：1、请求判决被告返还剩余定金4000元及双倍返还定金差额20000元，共计24000元；2、请求被告赔偿原告因房屋价格上涨造成的损失165700元；3、本案鉴定费3300元由被告承担。事实与理由：原告与被告罗某某于2018年4月4日签订房屋买卖定金合同，约定原告刘某某以总价款490000元购买被告罗某某位于XX路XX座XX单元XX号房屋（该房屋系开发商向被告罗某某、王某某工程款抵债房），原告于当日向被告交付20000元定金，并约定于2018年4月23日前办理过户手续。而原告刘某某、被告罗某某、王某某于2018年4月18日去开发商处办理过户手续时，王某某称领导不在，待办完后再通知原告。4月25日，被告罗某某称涉案房屋已被保全，并称于7月份再办理过户或者用其他房屋调换。然而，2018年7月份，原告发现被告于4月底已经背着原告将房屋卖给他人。被告的行为已经违约，未按照合同约定履行自己的义务，在无法提供房屋的情况下还拒不退还原告的定金，无奈，原告只有向贵院提起诉讼。   被告王某某辩称：涉案房屋非开发商向罗某某和王某某两人工程抵债房，而是开发商单独向王某某抵债房，王某某与原告从未见面，签订房屋买卖定金合同收取房屋买卖定金之事王某某也不知情，原告因听信不实信息，联系被告罗某某购买该房屋，引起的纠纷应该找罗某某进行结算，与王某某无关。   被告天祥公司辩称：2018年4月3日，经卡农国际物业办小宋介绍认识了原告，说已经带原告看过案涉房屋，原告也看上房子，约在店里见面。2018年4月4日与罗某某签订了定金合同，当日就支付罗某某20000元定金，罗某某向原告出具收条，双方约定于2018年4月23日到塞纳绿洲售楼部过户，可是到4月18日去塞纳绿洲办理过户手续，被告代理人、原告及两被告一直等塞纳绿洲的老板签字，等了3个小时后，王某某称领导不在，让原告和被告代理人先回去，罗某某和王某某说他们把手续签订后给打电话。到了4月18日至4月24日之间，罗某某和王某某将房屋卖给别人，当新的购买人去物业办办理交接手续时，物业办的小宋告诉了被告代理人，被告代理人知道后，就给原告打电话，原告称在西安过不来，被告代理人就联系原告姐姐，去物业办准备拦住王某某跟新的买房人办理物业交接手续，但是没有拦住。4月25日，被告代理人又把双方约在店里商量，想约在7月过户，罗某某说用其他差不多价位的房屋调换，但是到了时间也没有办理过户，也没有其他房屋调换。被告代理人把双方约在一起谈了两次，双方签订定金买卖合同，定金是20000元，因罗某某违约应该给原告返还40000元，但是他们没有同意，被告代理人建议原告起诉，但是原告称先不起诉，先商谈。在后面罗某某就以各种理由约不来，刚开始打电话还接电话，到后面就把被告代理人拉黑了，被告代理人又通过微信和罗某某约，可是后来罗某某又把被告代理人拉黑，被告代理人跟原告还去西安找了一天，罗某某躲起来不见他们，被告代理人通过微信要回来16000元的定金，剩下4000元还没有要回来。被告认为王某某和罗某某是合作该项，被告代理人帮他们卖了两套房，这套是第三套房，其他两套房手续都交接完毕，就这一套出现一房二卖情况。   被告罗某某未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交证据。   原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：   1、卡农国际房屋认购单、收款收据。证明三被告与原告进行房屋买卖交易时，三被告出具的女皇实业将涉案房屋以工程款抵押给王某某、罗某某的认购单及收款收据，王某某与罗某某对涉案房屋有处分权。   2、房屋买卖定金合同、收条一张。证明王某某、罗某某于2018年4月4日，以罗某某的名义与原告签订了《房屋买卖定金合同》、原告向被告缴纳了20000元购房定金，双方约定的过户时间为2018年7月，被告已实际违约。   3、卡农国际房屋认购单、陕西女皇实业有限公司收款收据、《房屋买卖定金收付合同》、微信聊天记录（复印件）。证明被告王某某、罗某某在卡农国际有多套工程抵债房，王某某、罗某某通过被告天祥公司出卖过多套女皇实业工程抵债给自己的房屋，王某某与罗某某、蒋某某之间的聊天记录里面关于自己要出卖的房屋门牌号，过户时间与原被告签订的《房屋买卖定金合同》中的房号及过户时间完全一致，被告王某某与罗某某属于共同出卖人。   4、《司法鉴定意见书》。证明涉案房屋市场价值655700元与原告购买房屋时差价165700元，被告的违约行为给原告造成的损失为165700元。   5、增值税发票。证明原告因鉴定涉案房屋市场价值支出3300元鉴定费，该费用因被告违约所导致，应当由被告承担。   被告王某某质证认为：证据1真实性认可，证明目的不认可，认购单和收款收据只有王某某的名字，与罗某某无关，罗某某对本案房屋没有处分权。证据2定金合同是原告与罗某某和天祥公司之间签订的，与王某某无关，收条真实性无法认定，这是与案外人的，而且王某某从未收到过原告的定金。证据3被告卖过很多套房屋，被告把房屋挂在网上卖，好多人来找被告，罗某某也是其中之一，被告一开始就不认识罗某某，这些房屋与罗某某无关。证据4真实性认可，证明目的不认可，与王某某无关。证据5真实性认可，证明目的不认可，与王某某无关。   被告天祥公司质证认为：证据1、2真实性认可，定金是罗某某收到，合同是罗某某签订的，合同是真实的，现场有被告代理人与原告和罗某某，期间王某某没有出现过，都是电话联系。证据2认可，证据3、4、5真实性认可。   被告王某某为支持自己的主张，当庭提举证据如下：   卡农国际认购单、收据。证明涉案房屋是王某某一人的，与罗某某无关。   原告质证认为：罗某某和王某某一直是合作关系，是开发商抵押给罗某某和王某某共同抵债房。   被告天祥公司质证认为：罗某某和王某某是一起的，被告代理人都帮他们卖出了两套房。    被告天祥公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下：    1、罗某某身份证复印件、房屋定金合同两份、认购单3份，证明被告卖房是合法的。   2、微信聊天记录一组（复印件）（王龙和蒋某某）。证明房子是王某某、罗某某和蒋某某的。   3、焦某某和罗某某微信聊天记录一组。证明卖房合法，这房子是王某某、罗某某和蒋某某的。   原告质证认为：证据1无异议，证据2聊天记录时间与双方签订买卖定金合同时间是一致的，是经王某某和蒋某某同意才买卖的。证据3无异议。   被告王某某质证认为：证据1因王某某不认识罗某某，罗某某身份信息无法核实，定金合同与王某某无关，认购单认可。证据2真实性认可，微信是自己的，但是自己卖的房比较多，不确定哪一套。证据3与王某某无关。                经综合评议：原告所举证据证据3中微信聊天记录与被告天祥公司所举证据2为复印件，无法核实其真实性，本院不予认定，原告所举其余证据、被告王某某所举证据及被告天祥公司所举证据1来源合法，内容真实，能够证明部分案件事实，本院对该部分案件事实予以确认。被告天祥公司所举证据3 不能证明其欲证明的案件事实，本院不予采信。    经过举证及询问当事人，本院确认以下事实：2017年11月10日，被告王某某认购陕西女皇实业有限公司开发的卡农国际项目多套房屋，其中包含*号楼*单元**层*户。2018年4月4日，原告与被告罗某某在被告天祥公司居间下签订《房屋买卖定金合同》，约定原告刘某某以总价款490000元购买被告罗某某位于XX路XX座XX单元XX号房屋，双方于2018年4月23日前办理过户手续。当日，原告依约向被告罗某某交付定金20000元，被告罗某某向原告出具收条一张。   2018年4月18日，原告刘某某、被告罗某某、王某某至开发商处办理过户手续未果。后被告王某某将该房屋出卖给他人。房屋出卖他人后，在被告天祥公司协调下，被告罗某某向原告退回定金16000元。   2017年7月24日，原告诉至本院，提出诉讼请求1、请求判决被告返还剩余定金4000元及双倍返还定金差额20000元，共计24000元；2、请求被告赔偿原告因房屋价格上涨造成的增值利益损失（具体数额待鉴定评估）；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。2018年9月，原告申请对位于XX路XX号楼XX单元XX室房产在2018年7月份的价值进行评估。2019年3月7 日，陕西德利信房地产咨询评估有限公司出具刘某某与罗某某、王某某房屋买卖合同纠纷（2018）陕04鉴1436号司法鉴定意见书，鉴定意见认为该房产在2018年7月31日的市场价值为人民币655700元。原告为鉴定支付鉴定费3300元。2019年4月29日，原告变更诉讼请求为1、请求判决被告返还剩余定金4000元及双倍返还定金差额20000元，共计24000元；2、请求被告赔偿原告因房屋价格上涨造成的损失165700元；3、本案鉴定费3300元由被告承担。   本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案被告罗某某与原告签订《房屋买卖定金合同》,合同中称案涉房屋为被告罗某某所有，但该房屋认购单中买受人为被告王某某，被告罗某某对该房产无处分权，其将涉案房屋卖与原告，与原告签订的《房屋买卖定金合同》，未经过被告王某某追认，现案涉房屋已被被告王某某出卖他人，被告罗某某亦不可能取得处分权，故原告与被告罗某某签订的《房屋买卖定金合同》无效。   合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案被告罗某某与原告签订的《房屋买卖定金合同》无效，其因该合同收取原告的20000元，应当予以返还，现被告罗某某已经返还16000元，故原告请求判决被告罗某某返还剩余定金4000的诉讼请求，本院予以支持。   当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告及被告天祥公司主张该房屋系被告罗某某、王某某所有，被告罗某某对该房屋有处分权，其对自己的该项主张负有举证予以证明的责任，但其所举证据不能证明该项主张成立，依法应当承担不利的法律后果。据此，本院认为原告的其它诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告罗某某于本判决生效后十日内退还原告定金4000元；   二、驳回原告刘某某的其它诉讼请求；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4160元鉴定费3300元，由原告刘某某承担7374元，被告罗某某承担86元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                                  审判长 李亚维                        人民陪审员 周梓萍                          人民陪审员 张玉生                           二O一九年十月十四日                            书记员 杜青         附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。   相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。   第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。   第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。       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