广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5102民初1447号原告:潮州市住房和城乡建设局，住所地潮州市潮州大道南段建设大厦。主要负责人:邱焕华。委托诉讼代理人：秦贵阳，广东小何律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓晴，广东小何律师事务所实习律师。被告：孙伟平，男，1964年4月15日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告潮州市住房和城乡建设局与被告孙伟平房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告潮州市住房和城乡建设局之委托代理人秦贵阳、张晓晴到庭参加诉讼；被告孙伟平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潮州市住房和城乡建设局向本院提出诉讼请求：1.判决确认潮州市住房和城乡建设局与孙伟平关于潮州市××广场××号保障房租赁合同已于2018年2月12日解除；2.判令孙伟平于裁判文书生效之日起10天内从潮州市××广场××号保障房腾退，并将该房产交潮州市住房和城乡建设局管理；3.判令孙伟平支付潮州市住房和城乡建设局租金共计5031.6元；4.判令孙伟平支付潮州市××广场××房占用费（自2018年2月12日起按每月319.10元计至实际腾退之日止）。事实和理由：孙伟平向原潮州市房地产管理局（后该局房地产管理行政职能划入潮州市住房和城乡建设局）申请公房租赁住房。经审核同意后，原潮州市房地产管理局属下第五房管所于2015年5月6日与孙伟平签订《潮州市公共租赁住房租赁合同书》，约定由孙伟平承租位于潮州市××广场××号保障房，建筑面积86.24平方米，每月租金319.10元，租期自2015年6月1日至2016年8月31日。2018年初，经省审计组核查，孙伟平家庭成员人均月收入超出潮州市上年度城镇居民月人均可支配收入的70%，即1271元，根据《潮州市公共租赁住房管理实施细则》及其他相关法规的规定，孙伟平不再符合公共租赁住房的承租条件。另外，孙伟平未按约定缴纳租金，至2018年2月11日共拖欠租金5031.6元。原潮州市房地产管理局遂于2018年2月6日向孙伟平发出《关于收回公租房的通知》，要求解除租赁合同，限其于2018年2月12日前办理退出手续，并退回公租房，结清租金。但孙伟平置之不理，至今占用该保障房。为维护国有资产权益，请判准所请。孙伟平于庭审后经本院询问辩称，对潮州市住房和城乡建设局提供的证据其没有异议。其家庭经济困难，公租房原先以其母亲的名义申请，后来其母亲去世就改为孙伟平名义签订租赁合同。孙伟平的母亲生病将近10年，其为治疗母亲疾病，在外举债三十多万元；审计组入户调查时，其儿子是在金碧物业上班，现已辞职，在打零工，无固定收入。现其家庭收入需付还之前的债务，一家也没有另外的住房，其经济困难，所以才拖欠租金，所以希望继续租赁该房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原潮州市房地产管理局是事业单位法人，其宗旨和业务范围是按权限对辖区内房地产进行行业管理，举办单位是潮州市住房和城乡建设局。位于潮州市××广场××房，是原潮州市房地产管理局在管的公房。2013年11月7日，孙伟平以其家庭经济困难为由，申请潮州市城区公共租赁住房。2015年2月15日，经审批同意其申请。2015年5月6日，潮州市房地产管理局第五房管所作为甲方，孙伟平作为乙方，双方签订了《潮州市公共租赁住房租赁合同书》（合同列宏-431号）。其中约定乙方自愿承租甲方管理的潮州市××广场××号公租房，建筑面积86.24平方米,租赁期限自2015年6月1日至2016年8月31日止，月租金319.1元。双方还对其他事项进行约定。后潮州市住房和城乡建设局发现孙伟平月工资2000元，其儿子参加工作，月工资3500元，家庭成员3人，家庭每月总收入5500元，人均收入为1833元，超过潮州市上年度城镇居民月人均可支配收入的70%，即1271元。因此，2018年2月6日，潮州市房地产管理局第五房管所向孙伟平发出《关于收回公租房的通知》，其内容是:“孙伟平：根据省审计组查实，你的家庭人均收入超出保障房准入标准（家庭月人均收入1271元），按照《潮州市公共租赁住房管理实施细则》（潮府【2016】33号）第四十四条第（六）款‘承租人不再符合承租条件的，终止租赁合同，收回公租房’的规定，现决定收回你所承租的××广场第××房。请你于2月12日前提租赁合同书和租金收据等资料到我所（地址：兴发园37号，联系电话：687×××9）办理退出手续。如拒不退回公租房的，将承担相应的法律责任。如对本决定有异议的请作书面说明，并提供相关证明材料送我所。”2018年10月25日，原潮州市房地产管理局诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，孙伟平至2017年12月份累计租金欠款4595.5元。本案审理过程中，孙伟平交纳3000元租金。根据《潮州市机构改革方案》精神，潮州市房地产管理局的房地产管理行政职能划入潮州市住房和城乡建设局。潮州市住房和城乡建设局主张孙伟平自租赁期限届满后，至今仍占有潮州市××广场××房，但没有继续交付租金，其诉讼请求第3项的租金是自2016年9月1日计至2018年2月12日。本院认为，潮州市房地产管理局的房地产管理行政职能在本案诉讼期间划入潮州市住房和城乡建设局，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条：“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”的规定，原潮州市房地产管理局在本案中的诉讼权利义务应由潮州市住房和城乡建设局享有和承担。位于潮州市××广场××房，是原潮州市房地产管理局在管的公房，有潮府办纪〔2012〕70号《市政府工作会议纪要》佐证，事实清楚，可予认定。潮州市房地产管理局第五房管所与孙伟平于2015年5月6日签订的《潮州市公共租赁住房租赁合同书》（合同列宏-431号），系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。潮州市住房和城乡建设局据此请求孙伟平返还租赁房产及支付相应租金，故本案应为房屋租赁合同纠纷。孙伟平在承租潮州市××广场××房期限届满后，没有将该房交还潮州市住房和城乡建设局管业，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，潮州市住房和城乡建设局与孙伟平之间的租赁合同为不定期租赁合同。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》第七条：“申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；（二）收入、财产低于规定标准；（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布”及《潮州市公共租赁住房管理实施细则》第十九条：“中等偏下收入住房困难家庭同时具备下列条件的，可以申请公共租赁住房：（一）申请人及其共同申请的家庭成员具有本市城镇常住户口，并在本市工作或居住；户籍因就学、服兵役迁出本市的，可作为家庭成员共同申请；（二）家庭年人均收入低于我市上年度城镇居民人均可支配收入的70%（困难家庭优先保障）；（三）无自有住房，或自有住房人均建筑面积低于12m2（无房家庭优先保障）”、第四十六条：“承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼”的规定，潮州市住房和城乡建设局以孙伟平家庭收入超过潮州市上年度城镇居民人均可支配收入的70%，并且长期拖欠租金为由，请求解除租赁合同，孙伟平对此仅有单方陈述，没有举证反驳，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，潮州市住房和城乡建设局该主张，依据充分，可予采纳。潮州市房地产管理局第五房管所于2018年2月6日向孙伟平发出《关于收回公租房的通知》，孙伟平对该份证据没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，潮州市住房和城乡建设局主张本案《潮州市公共租赁住房租赁合同书》按通知要求，于2018年2月12日解除，依据充分，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现潮州市住房和城乡建设局要求孙伟平腾退交还潮州市××广场××房并按原租赁合同约定的租金标准交纳租金，依法可予支持。孙伟平应付还潮州市住房和城乡建设局关于潮州市××广场××房截止2017年12月份止累计租金欠款4595.5元，抵充其已交纳的3000元租金，尚欠租金1595.5元，以及该房自2018年1月份起至实际腾退之日止，按月319.1元的标准计算的租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告潮州市住房和城乡建设局与被告孙伟平关于潮州市××广场××号房的租赁合同于2018年2月12日解除；二、被告孙伟平应于本判决发生法律效力之日起30日内将位于潮州市××广场××号房腾退交还原告潮州市住房和城乡建设局管理；三、被告孙伟平应在本判决发生法律效力之日起30日内向原告潮州市住房和城乡建设局交纳位于潮州市××广场××号房截止2017年12月份止的租金1595.5元；四、被告孙伟平应在本判决发生法律效力之日起30日内向原告潮州市住房和城乡建设局交纳位于潮州市××广场××号房自2018年1月1日起至腾退之日止，按每月319.1元计算的租金；五、驳回原告潮州市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由孙伟平负担。孙伟平应负担的案件受理费，应于本判决发生法律效力之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 员  黄凯虹人民陪审员  林本崇人民陪审员  陈锡敏二〇一九年十月二十四日书 记 员  潘庆纯