上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0109民初18767号 原告：储忆，男，1987年11月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。 原告：蒋靓婕，女，1973年9月4日出生，汉族，住上海市宝山区。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：朱阁卿，上海市汇中律师事务所律师。 被告：上海徽工置业有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：王建冰，经理。 委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。 原告储忆、蒋靓婕诉被告上海徽工置业有限公司其他合同纠纷一案，被告反诉原告企业其他合同纠纷，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告储忆、蒋靓婕委托诉讼代理人朱阁卿律师，被告上海徽工置业有限公司委托诉讼代理人孙新律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认2018年4月26日两原告与被告签订的《联合经营合同》于2019年1月12日解除；2、要求被告返还两原告食品安全保证金5万元；3、要求被告返还两原告房屋使用保证金6万元；4、要求被告返还两原告房屋使用费9万元。事实和理由：两原告与被告于2018年4月26日签订《联合经营合同》(以下简称系争合同)，两原告承租位于上海市虹口区大连路XXX号XXX-XXX室的房屋(以下简称05室)，用于经营餐饮，租期两年，自2018年7月1日至2020年6月30日止，月租金2万元。合同另约定，如被告未能按时交付房屋的，租赁期相应顺延。两原告共向被告支付了三个月的租金6万元，房屋使用保证金6万元，食品安全保证金5万元，三个月物业费9,000元，多付租金12万元。然因被告原因所致，截止至2018年8月17日被告仍未能向原告交付房屋，最终实际商场开业日期延迟至2018年9月3日，开业之后，情势发生了较大的变更，商场整体管理不善，导致人流量严重不足，与两原告同楼层的其他多家商户陆续与被告解除合同，故两原告行使法定的合同解除权，向被告提出解除系争合同，于2019年1月12日向被告员工李阳现场送达《解除及要求退还费用的通知》，并于2019年1月17日搬离05室，同日向被告寄送《清场及要求退款通知》，但被告未退还两原告相应费用，故两原告提起诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交了《联合经营合同》、工商银行付款网页截图、原告储忆与被告员工李阳的微信聊天记录公证书、《解除及要求退还费用的通知》及相应送达视频光盘、《清场及要求退款通知》及相应邮寄记录等证据。 被告辩称，未收到过两原告的《解除通知函》与《清场及要求退款通知》。两原告所称情势变更不成立，美食广场人流量尚可，两原告自身缺乏经营经验，不能构成合同解除的理由。被告不存在违约行为，两原告擅自办理05室，系两原告违约，直至目前05室依然空置。鉴于两原告已无法实际经营，被告同意解除系争合同，但其同意系争合同解除的时间为2019年4月17日。合同解除后，被告仅同意返还两原告食品安全保证金5万元，对于房屋使用保证金6万元，因两原告违约，被告有权没收故。对于两原告所称的多付的12万元事实上系进场费性质，因两原告是首批入驻商户，需弥补被告的装修费，且被告向两原告提供了配套的设施与服务，故进场费不应退还。同时，系争合同履行期间，两原告拖欠多项费用，相关费用自2018年9月1日商场正式营业起算，反诉要求：1、要求两原告支付被告2018年12月1日至2019年4月17日房屋使用费9万元；2、要求两原告支付被告2018年12月1日至2019年4月17日物业管理费13,500元；3、要求两原告支付被告2018年11月至2019年1月的水电费1,266元；4、要求两原告支付被告违约金，以拖欠的房屋使用费和管理费总额69,000元为基数，自2018年12月25日起至2019年8月2日止按每日千分之一计算，暂计为15,525元。被告为证明其辩称意见及反诉诉讼请求，向法庭提交了3份收据，以证明两原告所支付费用的性质；提交了原告蒋靓婕与被告法定代表人的微信聊天记录，以证明两原告确认入场费的性质以及被告向两原告开具收据的惯例；提交了2份水电费通知单，以证明2018年11月至2019年1月的费用总额为1,266元。 两原告对被告的辩称意见不予认可，认为因系争合同中并无对进场费的明确约定，故在该费用性质不明且没有产生对价的情况下，应返还两原告。针对被告的反诉，两原告辩称，未拖欠被告房屋使用费，认可水电费1,266元，认可两原告应付未付的物业管理费计算到两原告实际搬离05室之日为4,500元，该两项费用应从房屋保证金中进行扣减。系争合同中对保证金的抵扣和退还有详细的约定，若被告有损失可予以抵扣，在抵扣损失和应付未付费用之后应当予以退还，被告所称因两原告违法解除合同故可以没收保证金，没有合同依据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：关于原告提交的《解除及要求退还费用的通知》及相应送达视频，因无法核实其真实性，本院不予采信。关于《清场及要求退款通知》及相应邮寄记录，因原告所填写的收件人地址与合同约定的被告地址有出入，且该邮件最终系由他人代收，故无法证明被告实际收到该通知，本院亦不予采信。对被告提供的对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下： 2018年4月26日，两原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《联合经营合同》1份，约定甲方将坐落于上海市虹口区大连路XXX号爱美食广场2F-05室房屋提供给乙方使用，乙方在支付房屋使用费后使用该房屋进行商业经营。房屋面积为16.1平方米，经营期限为两年。系争合同第四条约定乙方经营“Allrice”品牌的日式简餐。第五条约定房屋使用费为每月2万元，付三押三，先付后用，乙方应于每个支付月的第25日前向甲方交付下期房屋使用费(如当期第25日为节假日的，则于之前最近的工作日支付)，乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方需按未付使用费的日千分之三支付违约金。第六条约定乙方应向甲方支付房屋使用保证金6万元，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如乙方违反合同约定，甲方有权以保证金抵付乙方应付款项等或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，合同履行期间，非经甲方同意，乙方无权自行以保证金抵付其在该合同项下的任何应付款项。乙方还应支付房屋的物业管理费每月3,000元，付三押三，乙方应于每个支付月的第25日前向甲方支付房屋使用费时一并支付物业管理费。第七条约定甲方负责提供经营所需营业执照和食品经营许可证，乙方需支付食品安全保证金5万元。如因乙方原因致使甲方或其他第三方损失、出现消费者投诉，或因乙方违反其他管理规定等产生罚款、违约金、赔偿金，则甲方有权以保证金抵付乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，合同履行期间，非经甲方同意，乙方无权自行以保证金抵付其在该合同项下的任何应付款项。第十四条约定乙方未按系争合同缴纳任一款项的，每逾期一日，乙方应承担应付款项千分之五的违约金。第十七条约定，所有乙方根据本合同发出予甲方的通知，应直接送达到甲方的固定办公地址，即上海市虹口区大连路XXX号2楼。 2018年4月26日，原告储忆向被告法定代表人转账4万元，附言为“租金及保证金”。2018年4月27日，原告储忆向被告法定代表人转账20万元。被告于2018年4月26日就上述费用开具收据3张，其中编号为XXXXXXX的收据载明金额为12万元，收款事由为“大连路XXX号2F-05(进场费)”，编号为XXXXXXX的收据载明金额为6万元，收款事由为“大连路XXX号2F-05(Allrice租金2018年7月1日-2018年9月30日)”，编号为XXXXXXX的收据载明金额为6万元，收款事由为“大连路XXX号2F-05(Allrice押金)”。 2018年4月28日，原告蒋靓婕与被告法定代表人的微信聊天时称“入场费和租金一共24万元已经划款……我今天把定金收据送过来”。 2018年8月28日，原告储忆向被告法定代表人转账59,000元，附言为“食品安全保证金+三个月物业费2-05”。 2019年1月17日，两原告从05室搬出。 审理中，原、被告一致确认商场开业时间为2018年9月1日，相应费用亦从该日起算。 本院认为，本案争议焦点为：1、系争合同解除的时间及原因；2、合同解除后，相关费用如何结算。 首先，两原告主张其因情势变更而行使法定的合同解除权，根据法律规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。本案中，两原告所称难以经营之理由并非其签订合同时无法预见之情形，原告作为经营者应具备相应的商业风险意识，故原告基于情势变更而行使法定解除权的主张，本院难以认同。现原告已实际搬离05室并诉请要求确认系争合同解除，被告也表示同意解除，故双方对系争合同的解除并无争议，本院予以确认。关于系争合同解除的时间，两原告认为系其向被告现场送达《解除及要求退还费用的通知》之日，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。两原告也未能举证证明被告存在足以导致合同解除的违约事实，故两原告系违反约定擅自搬离场地，现被告同意以2019年4月17日作为系争合同解除之日，本院亦予以确认。 其次，系争合同解除后，对于被告收取的押金6万元及食品安全保证金5万元，从款项性质来看均属于担保性费用，被告应予返还。对于有争议的12万元的性质，系争合同并无明确约定，根据被告曾开具过进场费收据的事实，结合原告蒋靓婕相关微信聊天记录，从高度盖然性证明标准角度，本院认定12万元系进场费性质。因进场费约定不明，被告辩称进场费不予返还，缺乏合同和法律依据，本院难以认同。基于被告对进场费涵盖内容的陈述，该费用均与原告的实际经营相关，故本院参照系争合同约定的经营期限酌定被告应返还的进场费。现原、被告均确认自2018年9月1日起计算费用，故至合同解除之日止本院酌情确认原告应承担的进场费为37,500元，被告应返还82,500元。另外，对于系争合同解除前05室发生的费用，原告承担支付义务。自2018年12月1日起至2019年4月17日止共计四个月十七天，被告反诉要求原告支付房屋使用费按每月2万元计为9万元，支付管理费按每月3,000元计为13,500元，支付水电费1,266元，于法有据，本院予以支持。按照合同约定，两原告应于2018年12月25日前支付被告房屋使用费和物业管理费共计69,000元，因两原告逾期支付，故应支付被告违约金。两原告辩称被告所主张的日千分之一的违约金计算标准过高，应按照被告实际损失为标准予以调整，本院酌情确定违约金的计算方式为以69,000元为基数，自2018年12月25日至被告所主张的2019年8月2日，按照年利率6%计算为2,495.50元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告储忆、蒋靓婕与被告上海徽工置业有限公司2018年4月26日签订的《联合经营合同》于2019年4月17日解除； 二、被告上海徽工置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告储忆、蒋靓婕押金6万元、食品安全保证金5万元及进场费82,500元； 三、原告储忆、蒋靓婕于本判决生效之日起10日内支付被告上海徽工置业有限公司房屋使用费9万元； 四、原告储忆、蒋靓婕于本判决生效之日起10日内支付被告上海徽工置业有限公司物业管理费13,500元： 五、原告储忆、蒋靓婕于本判决生效之日起10日内支付被告上海徽工置业有限公司水电费1,266元； 六、原告储忆、蒋靓婕于本判决生效之日起10日内支付被告上海徽工置业有限公司违约金2,495.50元； 七、驳回原告储忆、蒋靓婕其他诉讼请求； 八、驳回被告上海徽工置业有限公司其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4,300元(原告储忆、蒋靓婕已预缴)，减半收取为2,150元，由原告储忆、蒋靓婕负担80.63元，由被告上海徽工置业有限公司负担2,069.37元。反诉受理费2,705.82元(被告上海徽工置业有限公司已预缴)，减半收取为1,352.91元，由原告储忆、蒋靓婕负担1,206.37元，由被告上海徽工置业有限公司负担146.54元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 顾 飞 二〇一九年十月八日 书记员 许守恒 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ……、 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。