重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0112民初18227号原告：绿城物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道68号2幢1-12-9，统一社会信用代码91500000581475070G。负责人：胡华忠，总经理。委托诉讼代理人：王金婷，重庆扬义律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦俪丹，重庆扬义律师事务所实习律师。被告：何益，男，1983年4月28日出生，汉族，住重庆市江北区。原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司与被告何益物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称“绿城物业公司重庆分公司”）的委托诉讼代理人王金婷、秦俪丹，被告何益到庭参加了诉讼。后继续适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人王金婷、秦俪丹，被告何益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2015年7月至2018年2月和2018年6月至2018年12月的物业服务费8206.11；2.判令被告按应付物业服务费金额每日千分之二的标准支付从逾期付款之日起至缴清全部物业服务费之日止的滞纳金，暂计至2019年3月20日应支付的滞纳金为12411.94元。事实和理由：被告系原告所管理的重庆两江公元的业主。被告于2014年7月29日与重庆象屿置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号:1jgy090804)，购得重庆两江公元，建筑面积113.03㎡。被告与原告于2014年8月24日签订《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》，全面委托原告对其居住的住宅小区进行物业管理，委托管理期限自2014年5月30日起至2017年5月29日止(协议期限以项目一期物业交付时间2014年5月30日为前提，若实际交付时间有调整则协议自动相应调整)。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积￥2.2元/㎡的标准向原告缴纳物业服务费，如被告逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了双方签署的《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼请求判如所请。被告何益辩称，未缴纳物业服务费的理由如下：1.原告主观故意放任违法搭建的事实，违反相关协议和法律在先，请求法院驳回原告支付物业费、滞纳金以及诉讼费是诉讼请求；2.原告未严格履行物业服务合同约定应尽的义务，没有提供质价相符的服务，使小区环境品质大大降低，影响房屋价值，应减免物管费作违约补偿，请求按物业协议约定的物业费减半收取，直至本人居住的9栋违法建筑处理完毕；3.原告在物业服务期间，没有履行监督管理职责，存在重大瑕疵；4.按照人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的原则，不应追缴相应时间段的物业费；5.2017年之前的物业服务费我都交了，2017年是否缴纳我不确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月21日，以重庆象屿置业有限公司为甲方、绿城物业服务集团有限公司为乙方，就象屿两江公元小区通过选聘的方式，双方签订了《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》1份。该合同主要约定：1.物业名称：象屿两江公元；项目名称：重庆象屿大竹林项目；物业类型：高层、商业用房、多层、地下车库；物业坐落位置：重庆市北部新区大竹林组团，总建筑面积433164平方米。2.合同期限自2014年5月30日起至2017年5月29日止（本合同期限是以本项目一期物业交付时间2014年5月30日为前提，若实际交付时间有调整的则本合同期限自动相应调整）。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同（应签订合同补充协议），甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。3.物业服务费标准为（按建筑面积计算）：高层2.2元/月•平方米（含公共能耗费），多层3.5元/月•平方米（不含公共能耗费）。4.物业服务费用及能耗费每六个月预缴一次，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月上旬履行交费义务。该合同还对物业服务事项、双方的权利与义务、专项维修资金的管理和使用、违约责任等进行了约定。该合同于2013年4月25日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局办理了备案手续（其前期物业管理服务合同备案证明为北新物备[2013]第37号）。2015年2月11日，重庆市物价局对重庆象屿大竹林项目的住宅物业服务费标准进行了备案，备案的标准为：高层2.2元/月•平方米（含电梯费、公摊水电费），别墅（多层）：3.5元/月•平方米（不含公共能耗费）。2014年8月5日，以原告绿城物业公司重庆分公司为甲方，被告何益为乙方，双方签订《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》1份，该合同约定的物业服务收费标准、服务期限等内容与《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》中约定的内容一致。上述物业服务合同签订后，原告为象屿两江公元高层住宅区域提供物业服务至今。庭审中，原告陈述2015年7月1日至2018年2月28日和2018年6月1日至2018年12月31日期间，被告未向原告交纳物业服务费用。原告于2018年10月31日向被告邮寄了《关于限期付清拖欠物管费等费用的律师函》（以下简称“《律师函》”）等材料催收物业服务费用，《律师函》载明：“至何益：重庆百君律师事务所受绿城物业服务集团有限公司重庆分公司的委托，指派本律师（赵旸凯律师）就您拖欠物业服务费用等相关事宜，向您出具本律师函并与您进行交涉……您所购买的象屿·两江公元房屋，由绿城物业提供前期物业管理服务。您尚欠绿城物业2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理费2984.04元未付清，以及2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费2984.04元未付清，以及2018年1月1日至2018年2月28日期间的物业管理费497.34元未付清，以及2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1740.69元未付清，以上金额合计8206.11元……请您仔细核对前述金额，并在收到本函之次日起，七日（日历天）内向绿城物业付清拖欠的物业管理费、公摊水电费共计8206.11元（大写：捌仟贰佰零陆元壹角壹分）……重庆百君律师事务所律师赵旸凯2018年10月29日。”被告在庭审中举示《物业服务费收费通知单（客户联）》一份，载明“……XXX业主，缴费项目物管费，起讫日期2017.1-2019.3，计算方法113.03㎡×2.2元/㎡×27个月，金额￥6714.09，费用合计￥6714.09……绿城物业服务集团有限公司重庆分公司两江公元物业服务中心2019年4月19日”，原告对被告举示的该项证据真实性无异议。庭审中，被告对其辩称的原告主观故意放任违法搭建的事实，违反相关协议和法律在先，请求法院驳回原告支付物业费、滞纳金以及诉讼费是诉讼请求；原告未严格履行物业服务合同约定应尽的义务，没有提供质价相符的服务，使小区环境品质大大降低，影响房屋价值，应减免物管费作违约补偿，请求按物业协议约定的物业费减半收取，直至本人居住的9栋违法建筑处理完毕；原告在物业服务期间，没有履行监督管理职责，存在重大瑕疵等抗辩意见，在庭审中提供了照片等证据予以证明，但被告提供的证据不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵。本案在审理过程中，经实地查看，原告为象屿两江公元小区提供的物业服务在公共区域服务方面存在瑕疵。另查明，原告绿城物业公司重庆分公司系位于重庆市北部新区大竹林组团G26-3/02、G22-1/02号地块项目（即重庆象屿大竹林项目）象屿两江公元小区的物业服务企业。重庆象屿大竹林项目有高层住宅和多层住宅。原告绿城物业公司重庆分公司就象屿两江公元小区的高层住宅和多层住宅区分区域进行物业服务。被告何益系位于重庆市渝北区XX大道X号X幢房屋的所有权人，该房屋建筑面积为113.03平方米，系高层住宅。2019年7月19日，原告要求被告给付物业服务费及滞纳金诉至本院。上述事实，有当事人举示的房屋产权查询信息、前期物业服务合同及备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、律师函及EMS快递单、物业服务费收费通知单（客户联）、照片、当事人的陈述等在案佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，开发商重庆象屿置业有限公司与绿城物业服务集团有限公司于2014年12月21日签订的《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》并经有关部门备案，以及原、被告之间签订的《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对象屿两江公元小区的全体业主均具有约束力。合同期限届满前，原告作为物业服务企业为象屿两江公元提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。合同期限届满后，原告继续为象屿两江公元小区提供了物业服务，原、被告之间存在事实的物业服务关系，被告也应向原告支付相应的物业服务费。本案原告作为民事主体向人民法院请求要求被告给付2015年7月1日至2018年2月28日和2018年6月1日至2018年12月31日期间物业服务费，与原告在庭审中举示的《律师函》中载明的：“您尚欠绿城物业2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理费2984.04元未付清，以及2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费2984.04元未付清，以及2018年1月1日至2018年2月28日期间的物业管理费497.34元未付清，以及2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1740.69元未付清，以上金额合计8206.11元……”中所记载的被告欠缴物业服务费的期间不一致，且根据被告在庭审中提供的《物业服务费收费通知单（客户联）》一份，载明“……XXX业主，缴费项目物管费，起讫日期2017.1-2019.3，计算方法113.03㎡×2.2元/㎡×27个月，金额￥6714.09，费用合计￥6714.09……绿城物业服务集团有限公司重庆分公司两江公元物业服务中心2019年4月19日”，可以认定原告最近一次向被告进行书面催收时被告未缴纳物业服务费的时间为2017年1月至2019年3月。被告辩称的2017年之前的物业服务费我都交了的抗辩意见，本院予以支持。因此，原告诉讼请求中要求被告支付2017年1月以前物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。根据《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》关于物业服务费用及能耗费每六个月预缴一次，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月上旬履行交费义务的约定。每年的物业服务费缴费时间应为1月10日预缴本年度1月-6月份的物业服务费，7月10日预缴本年度7月-12月份的物业服务费，故被告应缴纳2017年1月的物业服务费最迟应当在2017年1月10日预缴。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。”的规定，2017年1月之后的物业服务费，均在2020年1月10日后诉讼时效期间届满，原告于2018年10月31日向被告邮寄了《律师函》进行了催收，可以证明原告于2018年10月31日向被告主张权利的事实，从原告主张权利之日起引起诉讼时效期间中断的法律后果，诉讼时效期间重新计算。且原告于2019年4月19日再次通过向被告门上张贴《物业服务费收费通知单（客户联）》的方式进行催收，诉讼时效期间从2019年4月19日起再次中断，诉讼时效期间重新计算。因此，本案原告于2019年7月19日向本院起诉主张2017年1月以后物业服务费的权利没有超过诉讼时效期间的规定。原告要求被告给付2017年1月以后的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告在庭审辩称其没有收到原告邮寄的《律师函》，以及抗辩本案已过诉讼时效的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。根据合同的约定，结合重庆市物业服务收费备案表中载明的内容，物业服务期内，被告交纳物业服务费的标准为2.2元/月•平方米。2017年1月1日至2018年2月28日和2018年6月1日至2018年12月31日期间（共计21个月），其中2017年5月30日至2018年2月28日和2018年6月1日至2018年12月31日期间，系《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》约定的履行期限届满后原告继续为小区业主提供物业服务的期间，双方存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用收费标准，应参照合同标准执行，因此，2017年1月1日至2018年2月28日和2018年6月1日至2018年12月31日期间，被告应交纳的物业服务费为5221.99元（2.2元/月•平方米×113.03平方米×21个月）。原告诉讼请求中超过被告应当给付的物业服务费金额，本院不予支持。被告对其辩称原告主观故意放任违法搭建的事实，违反相关协议和法律在先，请求法院驳回原告支付物业费、滞纳金以及诉讼费是诉讼请求；原告未严格履行物业服务合同约定应尽的义务，没有提供质价相符的服务，使小区环境品质大大降低，影响房屋价值，应减免物管费作违约补偿，请求按物业协议约定的物业费减半收取，直至本人居住的9栋违法建筑处理完毕；原告在物业服务期间，没有履行监督管理职责，存在重大瑕疵等抗辩意见，虽然在庭审中提供了照片等证据予以证明，但被告提供的证据不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且被告的抗辩意见不足以成为拒交物业服务费的理由。因此，被告的上述抗辩意见证据不充分，理由不成立，本院不予支持。对于滞纳金，经本院实地查看，原告提供的物业服务在公共区域服务方面存在瑕疵故本院认为原告提供的物业服务在服务质量上存在瑕疵。因此，对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何益在本判决生效之日起三日内，给付原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司物业服务费5221.99元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（已减半收取），由原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司负担135元，被告何益负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 邹富奎二〇一九年十月十八日法官助理 曾 莉书 记 员 李玉洁