重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初16751号原告:广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路10号（杨坪一社）奥园康城1栋负4楼。统一社会信用代码：91500107559037496N。法定代表人:刘娟，职务总经理。委托诉讼代理人:周桂生，系公司员工。被告：王建平，女。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫燕，重庆广贤律师事务所律师。被告：黎安平，男。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫燕，重庆广贤律师事务所律师。原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称：中奥物业重庆分公司）诉被告王建平、黎安平物业服务合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生，被告王建平及其委托诉讼代理人任涛、被告黎安平的委托诉讼代理人任涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2016年7月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费、水电公摊费共计4064.4元，并从欠费之日到付清之日按照每日千分之三的标准支付滞纳金；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系九龙坡区黄杨路奥园康城小区的物业服务企业，被告系该小区业主。被告自2016年7月1日起一直未交物业服务费、公摊水电费，经原告催收后仍不予缴纳。故原告诉至本院，请求判如所请。被告王建平、黎安平共同辩称，其系奥园康城小区2幢房屋业主。为小区提供前期物业服务的是广东雅博物业管理有限公司，该公司与小区开发商创冠公司签订了3年的前期物业服务协议。原告及其总公司均未与本小区成立合法的物业服务关系。若按照原告的说法，则小区在该期间存在两个物业服务公司，违反了法律规定的一个物业区域仅能存在一个物业服务企业的要求，且原告没有法定的物业服务资质，没有与小区业委会或者业主大会签订任何物业服务协议。被告所在小区垃圾成堆，没有维护管理，若认定原告存在事实上的物业服务关系，那么这种服务关系也是原告单方的强制服务行为，对被告没有约束力。对于原告所主张的诉讼请求，因原告不是合法的物业服务企业，因此被告不应支付任何费用，若法院认定需要支付，则应当审查原告提供的服务质量标准是否达到其收费标准。经审理查明，被告王建平、黎安平系重庆市九龙坡区谢家湾黄杨路16号2幢房屋业主，该房屋建筑面积79.15平方米。2008年10月5日，被告王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清，逾期将按日加收3‰的滞纳金。2011年9月21日，广东雅博物业服务有限公司重庆分公司作为原告起诉被告杨琴物业服务合同纠纷一案中，在该案已经生效的（2011）九法民初字第9750号民事判决书中载明：“2010年9月1日，广东中奥物业管理有限公司发出物业公司的更名通知，因公司业务发展需要，即日起公司正式更名为广东中奥物业管理有限公司重庆分公司。……审理中，原告提出当时原告与广东中奥物业管理有限公司重庆分公司正在商谈合并事宜，故原告使用了广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的名称，但实际仍是原告人员在提供服务。”本院遂在该案中判决被告向广东雅博物业服务有限公司重庆分公司给付2010年1月至2011年7月期间的物业服务费及水电公摊费。2015年11月12日，原告向奥园康城B区全体业主发出《奥园康城B区闭路监控系统改造项目物业专项紧急维修资金使用方案》，针对B区闭路监控设备改造需紧急动用小区维修资金发出通知，其后又以其名义向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心发出《物业专项维修资金使用申请承诺书》，该中心于2015年12月2日向原告发出《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金154167.39元。2015年12月2日，原告向奥园康城B区1栋全体业主发出《奥园康城B区1栋客梯物业紧急专项维修资金使用方案》，针对该栋房屋电梯控制柜P1板损坏需紧急动用小区维修资金问题发出通知。2015年12月9日，九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告发出《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区16号1栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金12020.02元。为维修前述客梯，原告与案外人重庆渝迅电梯有限公司签订《电梯修理换件合同》。2018年5月12日，原告向奥园康城B区1栋全体业主发出《奥园康城B区1栋外墙排危维修物业紧急专项维修资金使用方案》，针对该栋房屋外墙砖开裂存在脱落危险需紧急动用小区维修资金问题发出通知，2018年7月6日原告又以其名义向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心发出《物业专项维修资金使用申请承诺书》，其后九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告出具《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区1栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金641435.16元。为维修前述外墙，原告与重庆市三兄弟清洗有限公司签订了《外墙排危维修合同》。2019年2月20日，原告与重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会、上海三菱电梯有限公司重庆分公司共同向重庆市九龙坡区质量技术监督局（重庆市九龙坡区市场监督管理局）共同发出《电梯部件现场查勘申请》，申请对重庆奥园康城B区3栋货梯存在严重事故隐患进行实地查勘，2019年5月16日，九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告出具《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区3栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金113298.37元，为维修前述货梯，原告与上海三菱电梯有限公司重庆分公司签订了《奥园康城B区3栋货梯修理合同》。本案审理中，原告举示了重庆市渝中区大坪街道天灯堡社区居民委员会出具的《证明》复印件，重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明原告于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务。被告认为前述证据为复印件，对其真实性不予认可。另，本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓奥园康城小区的物业服务企业就是原告，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。本院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在奥园康城小区提供物业服务。同日，本院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在奥园康城小区提供物业服务。2019年6月24日，广东雅博物业服务有限公司出具《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接。2019年4月2日，原告曾诉至本院要求二被告缴纳物业服务费，后该案因原告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，由本院裁定按撤诉处理。2019年8月，原告通过EMS向二被告邮寄了书面催缴函，但被退回。庭审中，原告称其公司自2010年9月1日进入奥园康城小区后，即为该小区提供物业服务至今，现要求被告按照1.5元/月/平方米的标准缴纳2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，并按照10元/月/户的标准缴纳公摊水电费，并要求以前述金额为基数，按照每日3‰的标准，自被告逾期之日计算滞纳金。被告认为原告没有在小区提供物业服务，对前述费用均不予认可。且举示了照片一组，拟证明奥园康城小区目前的物业服务状况。原告对于该组照片的真实性及证明目的均不予认可。本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为原告中奥物业重庆分公司，其理由为：一、根据本院已经生效的（2011）九法民初字第9750号民事判决书中所认定的事实以及奥园康城小区前期物业服务企业广东雅博物业服务有限公司所出具的情况说明能够基本证明原告与广东雅博物业服务有限公司曾就二公司的合并开展了相应的工作，虽二公司最终未能合并，但原告进入奥园康城小区并为该小区提供物业服务存在一定事实上的原因。二、2015年至2019年期间，原告以奥园康城物业服务企业的名义就动用大修基金事宜对内及对外开展工作，并得到了相应行政主管部门的回应。三、奥园康城小区所在社区的工作人员对于原告在该小区提供物业服务的事实提供了证明和确认。综上，虽原告进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，本院对于原告要求被告缴纳前述期间物业服务费的主张依法予以支持。就原告所主张的物业服务费的收费标准问题，二被告于2008年10月5日与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订的《奥园康城前期物业服务协议》中约定了1.5元/月/平方米的收费标准，原告现要求参照该标准向被告主张物业服务费，本院对此认为，原告的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，本院对于原告的此项主张予以支持，二被告应当缴纳的2016年7月至2019年6月期间的物业服务费为4274.1元（1.5元/月/平方米×36月×79.15平方米）。就原告所主张的公摊水电费，原告现要求按照10元/月/户的标准进行主张，本院认为，公摊水电费系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，原告的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，本院对于原告的此项主张予以支持，其金额应为360元（10元/月/户×36月）。就原告所要求的按照每日千分之三主张滞纳金，本院认为，原告的此项主张没有事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，由于原告对于2016年7月至2019年6月期间的物业服务费、公摊水电费共计主张4064.4元，此金额低于前述物业服务费、公摊水电费之和，系原告对于自身权利的处分，本院予以尊重。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王建平、黎安平于本判决生效后十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、公摊水电费4064.4元。二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告王建平、黎安平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  熊 帆二〇一九年十月三十一日法官助理  杨 崛书 记 员  夏兆玲