广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8720号上诉人（原审原告）：雷立志，男，汉族，1975年12月5日出生，住深圳市龙岗区***************5C，公民身份号码422********2051535。委托诉讼代理人：欧阳开方，广东商达（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市智联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************室，统一社会信用代码914**********。法定代表人：黄河，董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所律师。上诉人雷立志因与被上诉人佛山市智联房地产开发有限公司（以下简称智联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人雷立志上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.智联公司承担本案诉讼费。事实和理由：首先，原审法院对基本事实认定不清，采信证据不合法，判决错误。本案的基本事实是涉案房产是否存在逾期交付的问题，涉案房产的交付期限和条件明确约定在涉案《房屋买卖合同》第八条和第十一条。根据合同约定，涉案房产交付必须要有《竣工验收备案表》、《交付书面通知》和《房屋交接单》，而智联公司全部都没有，其庭后提交的《竣工验收备案表》只有复印件，显示涉案房产办理竣工验收备案的时间是2017年5月5日，证明在此之前涉案房产不可能具备交付条件。依照《商品房买卖合同》和《竣工验收备案表》可以证明智联公司逾期交房接近一年，事实清楚，正确确凿，智联公司应当承担逾期交房的违约责任。而原审法院采信案外人物业公司提供的《情况说明》来推翻既有事实，此《情况说明》作为证据采用明显不合法。1.该说明没有在法定举证期限提供，也不符合逾期提供证据的法律规定；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”2019年3月11日本案开庭审理时智联公司没有提供该证据，也没有要求补充证据。2019年5月17日雷立志收到原审法院邮寄的所谓证据材料，5月21日雷立志邮寄《质证意见》，明确表示该证据不符合法律规定，不予质证。2.该说明属于证人证言，其真实性、合法性和关联性都需要审查，证人不出庭接受质证，不能作为证据使用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条以及第七十三条的规定，原审法院没有通知证人出庭，也没有审查该证据提交的途径和时间，就将该说明作为交付时间的依据，违反了相关规定。因此，原审法院不采信《商品房买卖合同》和《竣工验收备案表》，而违法采信案外人提供的未经质证的、来源不明的证据，属认定错误。其次，原审法院严重违反法定程序，1.违反法定举证期限和证据采纳程序，智联公司庭后提交的《回复函》、《情况说明》、《现售备案证明》、《预售许可证》都在开庭后提交（2019年5月7日邮寄送达雷立志）。2019年3月11日本案开庭审理时，原审法院要求智联公司在庭后五个工作日内提交《竣工验收备案表》，由法庭检验原件，而到判决之日都没有看到该证据原件。2.违反审理期限，本案于2019年1月16日立案，2019年5月31日判决，超过简易程序三个月的审理期限。最后，原审法院对基本法律关系认定错误，将买卖合同关系与租赁合同关系混同。本案属于商品房预售合同纠纷，买卖双方对涉案房产的权利和义务在《商品房买卖合同》中有明确约定，除付款期限和方式在《补充协议》中达成变更之外，其他合同条款（如交付期限、标准和交接条件）都没有变更。而智联公司与案外人物业公司委托经营管理属于租赁合同法律关系，雷立志的《授权委托书》没有授权案外人可以超越权限在不具备交付条件下，违反买卖合同的约定交接涉案房产，对案外人物业公司擅自接受涉案房产的行为并不知情，也不存在追认的情况。案外人按照租赁合同给雷立志支付租金收益是其本身的义务，不能免除《商品房买卖合同》中出卖人的义务。原审法院以与本案关联性不大的租赁经营合同来否定和改变涉案房屋买卖合同的权利义务没有事实和法律依据。智联公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、智联公司依据雷立志签署的《物业经营管理授权委托书》以及《物业接收授权委托书》，已将涉案物业交付给其受托人欣盛公司，且雷立志亦承认欣盛公司自2016年8月开始按约每月向雷立志支付委托经营收益。因此，雷立志主张智联公司未按约定交付涉案物业不是事实。首先，雷立志授权欣盛公司接收涉案物业，智联公司向欣盛公司交付涉案物业，即等同于向雷立志交付涉案物业，欣盛公司作为受托人代为接收涉案物业的行为所产生的法律后果应由雷立志承担。其次，雷立志在原审中确认其自2016年8月已经开始收取欣盛公司支付的委托经营收益，由此说明雷立志自2016年8月已经知道智联公司已向欣盛公司交付涉案物业的事实，否则欣盛公司根本不需要向雷立志支付委托经营收益。最后，雷立志一直收取欣盛公司支付的委托经营收益的行为，说明其对欣盛公司已接收涉案物业没有异议。雷立志一方面称智联公司没有向其交付涉案物业，另一方面又以委托经营涉案物业为由向欣盛公司收取委托经营收益，显然自相矛盾。二、智联公司依据合同约定及雷立志的委托已完成代缴契税、物业维修基金以及办理不动产权证书的义务。雷立志在原审中当庭确认其委托智联公司办理及领取涉案物业的不动产权证书，并将应缴纳的税款、物业维修金等支付给智联公司代为缴纳。因此，智联公司作为受托人代为缴纳契税、印花税以及于2015年11月24日缴存物业维修基金并办理不动产权证书等一系列行为所产生后果均应由委托人即雷立志承担。现上述税款、物业维修费已实际缴付，雷立志要求退还没有任何依据。而且，智联公司已于2018年1月16日为雷立志办妥不动产权证书，涉案物业已登记至雷立志名下，雷立志对涉案物业依法享有物权，现要求解除涉案商品房合同违背诚信，毫无依据。雷立志向原审法院提出诉讼请求：1.雷立志与智联公司解除商品房买卖合同，退还雷立志购房款1084369元（包括暂计30期的商铺租金）以及已付的契税和办证代收款66168元；2.智联公司支付雷立志已付款20%的违约金230107.4元；3.智联公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区*********智联电商采购中心5号楼5143房，登记权属人是雷立志，登记日期为2019年1月16日。2015年11月20日，雷立志签署《物业接收授权委托书》，委托欣盛公司代为处理与涉案房屋接收有关的手续，包括代为办理涉案房屋的检验与接收手续、代为签署与涉案房屋接收有关的文件等。另，雷立志与欣盛公司签订了《委托经营管理合同》，约定：雷立志将涉案房屋自物业正式交付使用之日起9年内的租赁权委托给欣盛公司进行经营管理，欣盛公司每年向雷立志支付固定的经营委托收益。2016年2月28日，雷立志（买受人）与智联公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（即涉案合同），约定：雷立志向智联公司购买预售的涉案房屋，总金额1323369元；雷立志自该合同签订之日起1日内支付273369元，在2021年1月28日前支付660000元，在2021年6月1日前支付390000元；智联公司应当在2016年6月1日前将已办理竣工验收备案的商品房交付雷立志使用；智联公司逾期交房的，逾期超过90日后，雷立志有权解除合同，雷立志解除合同的，智联公司应当自雷立志解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按雷立志累计已付款的20%向雷立志支付违约金；商品房达到交付使用条件后，智联公司应当书面通知雷立志办理交付手续；智联公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由智联公司提供的资料报产权机关备案。2016年7月30日，雷立志（买受人、乙方）与智联公司（出卖人、甲方）签订《补充协议》，约定：雷立志承诺在2015年11月20日前支付房款273369元，房款660000元于2016年7月30日前支付，房款390000元分5年共60期付清，从2016年8月份开始逐月支付，每月的1号支付金额为6500元。2017年5月5日，涉案房屋所在的智联电商采购中心5号楼工程办理了竣工验收备案。2019年3月14日，欣盛公司出具《情况说明》，确认：欣盛公司在2016年6月30日正式接收涉案房屋，因涉案房屋按合同约定是毛坯交付（无门窗），没有相关钥匙等需交接，故欣盛公司在接收时没有向雷立志出具书面接收证明。诉讼中，雷立志陈述：欣盛公司从2016年8月开始每月支付涉案房屋的租金予雷立志。原审法院认为，涉案合同是雷立志、智联公司真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。雷立志委托欣盛公司代为办理涉案房屋的接收手续，欣盛公司作为雷立志的委托代理人代为接收涉案房屋的行为所产生的法律后果应由雷立志承担，现欣盛公司确认已接收了涉案房屋，雷立志亦确认收到了欣盛公司从2016年8月起支付的委托经营收益，现涉案房屋所在的5号楼已于2017年5月5日办理了竣工验收备案，智联公司主张涉案房屋在本案诉讼之前已经交付雷立志，原审法院予以采信。雷立志提起本案诉讼时涉案房屋已交付，涉案房屋的权属证书亦于当日（2019年1月16日）办妥，现雷立志以智联公司逾期交付房屋、逾期办理房产证为由要求解除涉案合同并由智联公司支付按已付房款20%计算的违约金，原审法院不予支持。若雷立志认为智联公司在履约过程中存在瑕疵履行的情况的，雷立志可另案向智联公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回雷立志的全部诉讼请求。案件受理费17225.79元，减半收取计8612.9元（雷立志已预交9688.4元），由雷立志负担。雷立志多预交的1075.5元（9688.4－8612.9），在判决生效后十日内经雷立志书面申请，原审法院退予雷立志。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人雷立志与被上诉人智联公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.程序问题；2.雷立志主张解除合同及违约金是否有事实和法律依据。关于程序问题。雷立志上诉主张原审程序违法，应发回重审。本院经核查后认为，原审法院的审判程序确实存在瑕疵，但并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第1款与第4款的遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，应当发回重审的法定情形，故本院对雷立志要求发回重审的主张不予支持。雷立志的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于雷立志主张解除合同及违约金是否有事实和法律依据的问题。雷立志上诉主张智联公司逾期交房，雷立志有权解除合同并要求智联公司支付违约金。经核查，雷立志在2015年11月20日出具物业接收授权委托书，委托欣盛公司代为办理涉案房屋的接收手续。本院认为，判定智雷立志主张解除合同及违约金是否应予支持主要从以下两个方面进行考虑：首先，雷立志行使合同解除权已超过法定期间。涉案合同约定智联公司应当在2016年6月1日前，将已办理竣工验收备案的房屋交付给雷立志；但欣盛公司已于2016年6月30日实际接收涉案房屋，即便涉案房屋不符合法定交付条件，雷立志亦应在约定期间90日内提出异议。此外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，雷立志在之后的一年内亦未提出解除合同，至此，雷立志已不享有合同解除权。其次，雷立志已于2016年8月开始收到欣盛公司每月支付的委托经营收益，在雷立志未及时提出异议的情况下，应视为雷立志认可欣盛公司接收涉案房屋的行为。另，涉案房屋于2017年5月5日办理了竣工验收备案，并于2019年1月16日办妥权属证书，现雷立志主张解除合同并要求智联公司支付违约金明显有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。雷立志的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19376.8元，由上诉人雷立志负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十四日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理