山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1122民初5244号原告：刘光华，女，1976年8月16日出生，汉族，居民，住莒县，现住莒县。委托诉讼代理人：倪运田，山东文心正律师事务所律师。被告：康振峰，男，1969年6月15日出生，汉族，职工，住莒县。被告：王淑玲（康振峰之妻），1967年9月28日出生，汉族，退休职工，住莒县。委托诉讼代理人：蒲英剑，莒县昌盛法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：张云龙，莒县昌盛法律服务所法律服务工作者。原告刘光华与被告康振峰、王淑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案，并于2019年1月21日作出（2018）鲁1122民初5832号民事判决书，判决驳回刘光华的诉讼请求。刘光华不服该判决提起上诉，日照市中级人民法院于2019年7月22日作出（2019）鲁11民终8902号民事裁定书，撤销本院（2018）鲁1122民初5832号民事判决书，将该案发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘光华及其委托诉讼代理人倪运田、被告王淑玲的委托诉讼代理人蒲英剑、张云龙到庭参加诉讼，被告康振峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘光华向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告协助原告办理涉案房屋的过户登记转移手续；2.诉讼费用由被告负担。本案在重审过程中，经本院释明，原告增加诉讼请求：要求确认涉案房屋买卖合同有效。事实与理由：2017年5月2日，经双方协商，原告购买被告位于莒县朝阳小区南区14号楼3单元501室住宅楼房一处，价格为37万元。口头达成协议后，原告于2017年6月19日一次性支付被告12万元，下欠银行贷款25万元，由原告以被告名义偿还住房公积金贷款约每月1800元，被告康振峰于2017年6月19日向原告出具收到条一份。2017年8月，原告入住该楼房。2018年6月17日，被告王淑玲向原告提出把银行剩余欠款一次性付清就过户，否则让原告尽快搬出，该楼房不卖了。同年6月19日，原告一次性付清尾款231400元，该楼款已全部付清。原告在限定时间内已将楼款付清并约二被告过户，但被告王淑玲以自家购置的新楼没有其姓名为由不同意过户，要求原告返还涉案楼房。二被告不守信誉，违约毁约，致原告所购楼房不能过户到自己名下，请求依法支持原告的诉讼请求。康振峰未作答辩。经本院庭后向康振峰调查询问，其表示双方房屋买卖属实，购房款37万元刘光华已付清。王淑玲辩称，原告所诉与事实不符，双方之间不存在房屋买卖关系，答辩人从未收到原告的楼房款，也自始至终没同意将涉案房屋卖给刘光华。康振峰给原告出具的收到条，存在其与原告恶意串通侵害答辩人权益的情形，应驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提交如下证据：1.2017年6月19日康振峰给原告出具的收到条一份，载明：“收到袁立超、刘光华购买楼房款叁拾柒万元整，￥370000.00元，收款人：康振峰，2017年6月19日。”2.2017年9月-2018年9月期间的振兴物业水电费收据10份，收费单据载明的户主为刘光华，地址为朝阳小区14号楼3单元501室。3.离婚证及离婚协议各两份。2018年9月10日，原告刘光华与袁立超离婚时，未对涉案楼房进行处理。2018年10月19日，原告刘光华与袁立超在离婚协议中约定涉案楼房系刘光华的婚前个人财产，归刘光华所有。4.刘光华中国农业银行莒县支行的交易清单4份、整存整取取款记录1份。上述证据显示，2017年6月19日，原告从尾号为2773的农业银行卡取款12万元，用于证明刘光华支付给康振峰首付款12万元；2018年2月27日，原告从尾号为4873的农业银行卡给康振峰转款1800元，用于证明期间房贷实际是刘光华偿还；2018年6月18日，原告从尾号为2773农业银行卡取款2万元，6月19日从该银行号取款62000元，6月19日从尾号为4873的农业银行卡取款1万元，从莒县农商行招贤支行（整存整取）取款1万元，用于证明2018年6月19日两被告的莒县的剩余公积金贷款系由原告偿还。5.原告于2018年6月18日向娄纪翠、张同花和杜常香出具的借条复印件3份，用于证明因支付涉案楼房款贷款，向上述三人借款共计15万元。6.DVD录音光碟1份，用于证明王淑玲对房屋买卖的事实知情，且要求刘光华快付钱。7.2018年6月19日在中国建设银行莒县支行营业厅拍摄的照片4张，用于证明刘光华还清了康振峰和王淑玲现居住的莒县的住房公积金剩余贷款。8.证人王某（刘光华的叔伯姨夫）出庭作证，用于证明其在给康振峰现居住的莒县装修时，王淑玲跟他说过将涉案房屋卖给了刘光华。9.证人战祥菊（刘光华在幼儿园工作的同事）出庭作证，用于证明康振峰以37万元的价格将涉案房屋卖给刘光华。被告王淑玲对原告提供的证据1有异议，称2017年6月19日，被告还在涉案楼房中居住，且该收到条中也没有王淑玲的签字，王淑玲不知道涉案楼房的买卖情况；对证据2有异议，称不能证明原告的主张，也不能证明涉案楼房的出售情况；对证据3有异议，主张刘光华在第一次协议离婚时对财产处理部分仅主张有轿车一辆，第二次协议时却出现了婚前个人财产涉案楼房一套和坐落在及车辆均归女方所有，并且写明楼房系刘光华的婚前个人财产，由此可以看出该协议书中关于涉案楼房的约定是虚假的；对证据4有异议，称取款不能证明用于支付房款，1800元的转款也不能证明用于偿还房贷；对证据5有异议，称均系复印件，且与37万元收条的时间不一致，在康振峰没有收到全部房款的情况下，向原告出具37万元收到条，与交易习惯不相符；对证据6有异议，认为该光碟不能证明王淑玲同意将涉案房屋出售给刘光华；对证据7有异议，主张照片中在中国建设银行莒县支行营业厅还房贷的钱是他们的，不是刘光华的，认可王淑玲和康振峰当时在建设银行莒县支行营业厅，但王淑玲并不同意卖房给刘光华，其还与刘光华因为卖房的事发生争吵；对证据8.9.均有异议，认为证人与刘光华有利害关系，不能证实涉案房屋卖给了刘光华。被告王淑玲为证明自己的主张，提交如下证据：1.涉案楼房的房产证一份，该房产证房屋所有权人为王淑玲，共有情况一栏处载明共同共有，用于证明涉案楼房系康振峰与王淑玲的共同财产，必须经共有人同意才能买卖。2.视频资料一份，用于证明2018年9月23日（农历8月14日）下午王淑玲发现刘光华与康振峰在莒县康振峰的老家住宅里发生男女关系，双方之间恶意串通，侵害王淑玲的合法权益。3.王淑玲与刘光华的短信记录一份，用于证明双方之间互相指责以及刘光华与康振峰的关系情况。4.保证书一份，用于证明康振峰与刘光华的关系情况。5.中国银行存折一份，用于证明涉案房屋（朝阳小区南区14号楼3单元501室）的房贷自2004年3月至2008年9月已付清。6.日照市住房公积金管理中心还款明细（含对冲）一份，用于证明王淑玲已将莒县颐景园小区45号楼1单元802室房贷于2018年6月19日全部还清。7.住房公积金支款凭证一份，用于证明王淑玲和康振峰在偿还莒县贷时，因为钱不够，康振峰又提取了28000元住房公积金。原告刘光华对证据1无异议，对证据2、3、4不认可，辩称刘光华与康振峰之间属正常朋友关系，视频未能显示人物的面貌，保证书系两被告之间的相互保证，且字迹不一致，不能确定系康振峰自愿所写，也不能证明刘光华与康振峰之间存在不正当关系，且与本案房屋买卖没有关联性；证据5与本案没有关联性；对证据6无异议，主张住房公积金已经由刘光华付清；对证据7有异议，认为莒县颐景园小区45号楼1单元802室房贷已经由刘光华付清，至于康振峰因为什么提取的住房公积金28000元，与刘光华没有关系。被告康振峰在庭后向本院提交贷款结清证明一份，用于证明其现居住的莒县的房贷期限系2016年4月1日至2031年4月1日，刘光华于2018年6月19日将剩余房贷221318.62元一次性还清。刘光华质证后无异议。王淑玲质证后认为，莒县颐景园小区45号楼1单元802室房贷已经付清属实，是两被告付还的，而不是刘光华付还的。本院在原审和重审期间，分别于2018年11月20日和2019年9月19日两次向康振峰作了调查询问，康振峰对房屋买卖的事实予以认可，称当时协商的价格是37万元，刘光华先支付12万元，该12万元用于给女儿买车，其余款项由刘光华代为偿还其现居住的莒县的住房公积金贷款。2018年6月19日，刘光华在中国建设银行莒县支行把剩余贷款221318.62元一次性付清。除了上述款项外，购房款还差六七千块钱，在康振峰搬家时刘光华给他家买了空调、冰箱等物品价值一万二三千元，因为康振峰的老房子里有家电打价六七千块钱给刘光华，双方的房款就平了。康振峰对王淑玲提供的关于男女关系的视频不予认可，表示不清楚视频中是谁。本院于2018年12月17日向两被告之女康鹏宇调查询问，其陈述于2017年6月十几号购买轿车一辆，当时刷的康振峰的银行卡，对房屋买卖的事并不知情。被告王淑玲虽辩称未收到原告的购房款，但是根据原告提交的取款记录来看，原告在2017年6月19日取款12万元，同一日康振峰的工商银行卡存入14万元并因给女儿购买车辆支出138000元，刘光华与康振峰的取款及存款的金额、时间相吻合，对刘光华于2017年6月19日支付康振峰涉案楼房购房款12万元的事实，应予确认。为查明案件事实，本院依职权调取了康振峰卡号16×××71的中国工商银行卡）交易明细，该明细显示2017年6月19日存入14万元（余额为167027.39元），当天消费支出138000元。2018年6月19日，康振峰的卡号为62×××40的中国建设银行莒县支行住房公积金贷款银行卡（系莒县颐景园小区45号楼1单元802室的贷款，而非本案争议的朝阳小区南区14号楼3单元501室的贷款）现金存入221400元，当日银行扣划221318.62元，该住房公积金贷款提前还清。原告刘光华主张涉案楼房自2017年6月份之后的公积金贷款均系原告偿还，被告康振峰予以认可，但被告王淑玲不予认可。结合当事人陈述、打款记录、贷款结清证明和还款照片等证据，应当认定刘光华为偿还康振峰的莒县公积金贷款支付给康振峰现金221400元。刘光华主张自2017年7月至2018年6月期间的还贷金额21080.04元（1756.67元/月×12月）也是其偿还的，证据不够确实充分，本院不予采信。根据双方当事人提供的证据，结合日常生活经验法则和审判实践，本院综合认定如下案件事实：被告康振峰与王淑玲系夫妻关系，原居住在莒县（莒房权证城区字第××号），该楼房房产证登记的房屋所有权人为王淑玲，共有情况一栏处载明共同共有，土地使用权证中土地使用权人登记为康振峰。该楼房贷款已于2008年9月还清。后两被告于2016年3月签订购房合同，另行购置了莒县颐景园小区45号楼1单元802室。康振峰在莒县工作期间，刘光华因故与康振峰相识。2017年五六月份，刘光华与康振峰口头协商购买涉案房屋事宜。同年6月19日，康振峰在没有征得王淑玲同意，也没有与刘光华签订书面房屋买卖合同，且仅收到刘光华12万元现金的情况下，给刘光华出具了收到楼房款37万元的收条一张，载明：“收条今收到袁立超、刘光华购买楼房款叁拾柒万元整，￥370000元。收款人：康振峰，2017年6月19日。”康振峰与刘光华达成口头协议，除已经支付的12万元现金外，剩余款项由刘光华代为偿还康振峰购买的莒县住房公积金贷款。2017年8月底，两被告从涉案楼房中搬出到莒县颐景园小区45号楼1单元802室居住。康振峰将房门钥匙交给刘光华，刘光华一家搬到涉案楼房中居住，并以自己的名义交纳物业费。2018年6月19日上午，刘光华携带现金一次性付清康振峰颐景园小区45号楼1单元802室的剩余公积金贷款221318.62元（实际存入康振峰银行账户221400元）。在中国建设银行莒县支行偿还贷款时，原告刘光华和被告王淑玲、康振峰均在场，刘光华用手机对还贷现场进行了拍照，王淑玲、康振峰正在伏案办理有关手续，桌子上堆放着现金，均用银行专门捆钱的纸条捆扎。王淑玲一直不同意将涉案房屋卖给刘光华，还贷当天还与康振峰、刘光华发生争吵。被告王淑玲一直拒绝协助刘光华办理过户手续，刘光华遂诉至本院，请求判令被告协助办理过户手续。另查明，刘光华与袁立超已经协议离婚。2018年10月19日，原告刘光华与袁立超第二次在莒县民政局办理离婚手续时，在离婚协议中约定涉案楼房系刘光华的婚前个人财产，归刘光华所有。本案在原审和重审过程中，本院依法向原告行使释明权，告知原告可以变更诉讼请求为解除房屋买卖合同，并要求被告返还购房款或赔偿相应损失，但原告明确表示不同意变更诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点有两个：一是涉案房屋买卖合同是否有效？二是在共同共有人不同意出卖的情况下，房屋买卖合同是否能够履行？原告要求办理过户手续，是否应予支持？关于争议焦点一，涉案房屋买卖合同是否有效问题：涉案房屋虽登记在王淑玲名下，但属于被告康振峰和王淑玲的夫妻共同财产，两人对该房屋有平等的处理权。夫妻一方未经另一方同意擅自出卖夫妻共有房屋的效力问题，理论界和审判实践中均有较大争议，近年来司法实务界已经基本上形成了“无权处分但有效认定”的共识。自2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告康振峰未经房屋共有人王淑玲同意将涉案房产擅自出卖给刘光华，根据上述规定，该房屋买卖合同并不因康振峰无权处分而无效，依法应当认定有效。关于争议焦点二，涉案房屋买卖合同是否能够履行的问题：根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在康振峰作为涉案房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行房屋买卖合同，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人王淑玲的同意。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(四)项“下列房地产，不得转让:……共有房地产，未经其他共有人书面同意的”之规定，康振峰出售夫妻共有房屋，应当征得王淑玲的书面同意。本案中，虽然可以推定王淑玲对康振峰出卖给刘光华涉案房屋的行为已经知情，但知情并不等于同意，知情后可能会存在“同意、不同意、模棱两可”三种不同的处理方式。鉴于王淑玲在本案中自始至终明确表示不同意出售涉案房屋，原告刘光华也未能提供王淑玲同意买卖涉案房屋的有效证据，本案中王淑玲自始至终反对，从未书面同意或事后追认该出售行为，刘光华虽然给付了一定的房款，但该买卖行为属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第(一)项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，属于合同履行不能，故对刘光华要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，依法不予支持。至于在合同有效但不能履行情况下买受人的权益保护问题，买受以可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人承担违约责任。对此，在本院已经向刘光华明确释明其可变更诉讼请求的情况下，刘光华仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对刘光华要求康振峰、王淑玲协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，依法应予驳回。刘光华可在本案判决生效后，另行向房屋出卖人主张违约责任。综上，原告刘光华的诉讼请求不成立，依法不予支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，判决如下:一、确认原告刘光华与被告康振峰达成的口头房屋买卖协议有效；二、驳回原告刘光华要求被告康振峰、王淑玲协助办理涉案房屋过户登记转移手续的诉讼请求。案件受理费6850元（原审立案时原告预交100元，重审时原告按诉讼补交6750元），由原告刘光华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  张兴奎审 判 员  张洪欣人民陪审员  陈常专二〇一九年十月九日书 记 员  马红兵