安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初3406号 原告：宣城瑞丰房地产代理有限公司,住所地安徽省宣城市宣州区敬亭山办事处敬亭山东大门旅游街1号楼140号，统一社会信用代码91341800MA2MUB7X9M。 法定代表人：徐军，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘育萌，安徽明泉律师事务所律师。 被告：宣城裕安申成房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣城经济技术开发区，统一社会信用代码91341800756817555W。 法定代表人：王海挺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：后国祥，该公司职员。 委托诉讼代理人：陶厚清，安徽秉度律师事务所律师。 原告宣城瑞丰房地产代理有限公司与被告宣城裕安申成房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人徐军、委托诉讼代理人刘育萌，被告的委托诉讼代理人后国祥、陶厚清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告代理佣金、溢价分成、服务费等费用566023元及违约金（截止2018年4月9日的违约金147518元，此后按日万分之六计算至清偿完毕）。事实和理由：2016年5月23日，原、被告签订《瑞景苑小区商品房销售策划代理合同》，约定：被告委托原告代理瑞景苑小区商品房的营销策划工作。原告依约履行义务，累计销售房屋152套，被告应支付佣金及溢价提成1093043元。 被告辩称，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法庭驳回。原告诉称销售房屋152套，但其中9套不在代理期间销售，不应计算代理佣金溢价分成或服务费。代理销售143套，有132套销售价格低于底价。被告已预付代理佣金544570元。超出原告应得到的代理佣金、服务费金额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交：1.《瑞景苑小区商品房营销策划代理合同》，证明双方对权利、义务的约定。2.瑞景苑房屋销售底价单，证明销售底价由被告法定代表人签字确认。3.认购书、收款单，证明应获得佣金、溢价分成及服务费。被告对该组证据的三性无异议，但原告未按双方确认的销售底价进行销售。结算佣金、溢价分成和服务费的依据是商品房买卖合同，认购书、收款单不能作为双方结算佣金、溢价分成和服务费的依据，且有部分房屋不是在代理期间销售，不应计算佣金。 被告提交：1.《瑞景苑小区商品房营销策划代理合同》，证明双方约定合同有效期，及对关系户、销售底价的确定办法，佣金、溢价分成和服务费计算审核确认方式及付款期限，低于销售底价的责任承担及擅自变更底价的责任。2.《关于瑞景苑项目执行低价的约定》、价格表，证明在代理期间共7次确定销售底价。除10套房屋高于底价销售，其它均低于底价。3.瑞景苑认购书，证明54名客户为被告关系客户，不应计入销售业绩。4.商品房买卖合同、商品房预售资金缴款通知书，证明9套房屋销售不在代理期限内。5.销售部工资表，证明自2017年5月起原告的销售人员全部转到被告销售部，被告按约定给付工资，不再继续执行代理销售合同。6.付款明细表及收据、银行业务回单，证明被告共预付（含借款）544570元。7.发票、出库单，证明代理期间原告向被告领用笔记本电脑一台未交还，按合同约定如造成物品的遗失应由原告赔偿。原告的质证意见为：举证1三性无异议，不同意证明目的。合同约定有效期1年，但同时还约定期间届满后如未收到被告终止合同的书面通知，合同应继续履行。被告同意低于底价成交的关系户按每户500元/1000元支付服务费。低于底价销售的均经过了被告确认，符合合同约定，不存在低于约定销售底价销售的情形。举证2三性无异议。举证3认购书的真实性无异议，原告完成了销售任务，应支付销售佣金。举证4真实性无异议，但是不认可被告备注的内容，9套房屋的认购时间均在合同履行期限内，吴宗妹、占先强、肖明的认购时间分别2017年2月26日、2017年3月19日、2017年4月5日，均在代理期限内。举证5，真实性无异议，但工资发放的事实与本案无关。举证6，对付款的真实性无异议，但2016年8月25日的1万元，2017年1月20日的2550元，2017年3月2日的0.5万元和1.5万元系被告支付的活动费用及代付车辆维修、罚款费用，不是佣金。举证7，真实性无异议，但是与本案无关，同意返还电脑。 根据证据的合法性、客观性、关联性，经审查，本院对原告举证认证如下：被告对《瑞景苑小区商品房营销策划代理合同》、房屋销售底价单、认购书、收款单的三性均无异议。销售底价单为双方共同商定对销售底价进行调整所形成的方案，认购书由作为销售代理的原告与购房客户签订，收款单系客户预交房款凭证，均真实合法。根据“原告销售人员联系登记的购房客户一律属于销售业绩”的合同约定，对该组证据的三性及证明目的均予以认定。被告举证《瑞景苑小区商品房营销策划代理合同》《关于瑞景苑项目执行低价的约定》、价格表、认购书，原告不持异议，予以认定。商品房买卖合同、商品房预售资金缴款通知书的三性予以认定，9套房屋的认购时间均在代理合同履行期限内，原告的质证意见成立，对被告举证的证明目的不予认定。销售部工资表、发票、出库单与本案没有关联，不予认定。银行业务回单与原告向被告出具的佣金收据相互对应，可证实被告向原告支付佣金的事实，予以认定，原告关于其中包含应由被告负担的举办活动费用、车辆修理和罚款费用的质证意见无证据证实，不予采纳。 根据上述举证、认证，结合庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2016年5月23日，被告与原告签订《瑞景苑小区商品房营销策划代理合同》，委托原告代理瑞景苑小区商品房的营销策划工作。A、B两幢楼住宅共计376套、营业房5层，除已售部分按实际剩余数销售。合同有效期一年，自2016年3月1日至2017年2月28日。以工程款抵付房款和因被告的人脉关系而直接购房的情形，按每套500元/1000元标准给付服务费。销售人员联系登记的购房客户一律属于原告的销售业绩。每销售一套住宅按合同价的1.5%支付销售提成，超过底价的销售溢价原告分得40%。销售底价一经确定不得单方变更。代理佣金和溢价提成一房一结算，按揭贷款首付款到位，非按揭贷款付款不少于30%即进行结算。双方对结算款审核，自签署结算表之日起7日内，被告向开发办申请该款，申请成功后支付佣金和溢价分成。服务费支付方式：一次性付款的，经双方对结算款审核签字确认后一次性支付；分期付款的，按合同同步分期支付；按揭贷款的，办理完按揭手续后支付40%，按揭贷款下款后支付60%。佣金中包含小广告费用及与销售相关的费用开支，未经被告认可的一切费用均不支付。大广告费用由被告承担，并由被告与对方签订合同。为提高销售效益，原告可采取机动灵活的销售策略。原告在向客户给予超（底价购房）优惠待遇时，事先须向被告法定代表人通报优惠方式和内容，得到同意后方可实施。没有得到同意，原告不得擅自实行低于底价的优惠待遇。为了完成销售定额任务，被告同意低于底价成交的，只能按每户500元/1000元收取手续费。被告责任：承担《商品房买卖合同》的最终审核、签字、盖章的责任。未在合同约定时间付款，应按日万分之六支付逾期付款违约金。原告责任：不得擅自变更底价，擅自向客户承诺优惠待遇，不得擅自变更合同条款。本合同一年届满，被告书面通知原告终止履行合同。通知送达原告之日起，原告即不再代理该项目的代理策划销售工作。原告没有收到被告终止合同履行的书面通知前，须继续履行本合同。 此前，双方于2016年3月1日签订《关于瑞景苑项目执行底价的约定》，约定：1.将瑞景苑项目在市房管局备案价格上浮400元/平方米作为售楼部的窗口价格。为尽快完成销售任务，被告同意在上浮价基础上给予95%的折扣作为执行底价。2.被告给予原告全民营销方案支持，凡原告亲戚朋友介绍销售成交的客户，每套提前支付佣金5000元，如销售价格低于95%折扣不可以提前预支，预支款在双方结算时从佣金中扣除。遇到特殊客户和关系户购房，客户要求的价格低于执行底价时，原告必须另行向被告报请，得到同意后方可销售。 合同履行过程中，双方分别于2016年5月8日、2016年9月14日、2017年1月8日、2017年2月24日、2017年3月9日对销售价格进行了五次上调。2017年3月14日，被告向原告发出《关于瑞景苑销售底价的通知》，告知其自2017年3月11日开始执行双方于2017年3月9日签订的销售价格清单，在清单基础上给予98%折扣为执行底价。2017年4月1日，双方再次对销售价格进行上调。 自2016年2月28日至2017年4月5日，原告与陈超、桂小宝、祝菊香、潘得芳、尚殿龙、陈军、张冠亚、章鸿曦、陈玉霞（焦朝平）、贾婷姝、罗欢欢、潘恒英（潘恒松）、冯必武、徐邦钱、童振林（童翟文）、凌广用、许克华、许克平、饶辉、饶辉（侯爱兵）、陈鹏（李婷婷）、方春霞、齐美鹏、谭壹华、谭壹红、董军、房林、姚玉前、夏小平（周震）、夏小平（张宗军）、杨红、王家鹏、汪莉（周玉财）、冯小马、孔令飞、周浩、侯滨海、明小翠、吴陈豪、胡磊、孙寸喜（孙涛）、李恒林、陈松、查山峰、刘建、陈明亮、杨海波、冯伦玉、王立宇、王强、章枝娟、朱迎春、张修伟、刘源、贾昌妹（朱学武）、徐翠红（吕世祥）、赵敏、张永华、徐建平（茆萍）、徐秋菊（金尚辉）、陈兆春、高忠宣（高磊）、肖鸟、应诚、**、金鑫、荚恒玲、肖延明、谷蓓蓓、李来生、刘晓娟（汪应根）、汪宗奎、张功琴（邓叶伟）、张功琴（周孝萍）、刘丽、刘敏、刘慧、窦伟、卜金勇（夏祝兰）、吴翠蓉、阮爱英、史非琴（崔文强）、李梓宏、赵明生、傅小牛、张强、周存香、雷务才、吴宗妹、吴宗妹（潘春保）、方别龙、吴家丹、陈润红、杨云飞、杨润年、李安红、江慧、李正海、周能斌、张诚、余志林、孙政、徐波（徐林）、章先国、崔新艾、胡德凤、朱勇、周小玉（夏永洁）、张程、李强（李光启）、杨於胜（杨健）、占先强、徐涛、艾明菊（沈和兵）、陈闰义、谢小康、嵇胜荣、张涛、徐继卫（程丽英、程南英）、张乐意、邢恬、周孝彬（毕令艳）、宗家韬、郑艳红、程玲、肖明、刘丛霞、章军、沈小红共129名客户签订《瑞景苑认购书》销售房屋131套（陈超2套、陈玉霞签订购房合同时将1套换为2套）。 原告另通过开具《瑞景苑收款单》收取预收款的方式向施再周、冯琴琴、熊家燕、徐金安、王永涛（王洋）、彭军红、王启亮、熊建兵、程义9客户销售房屋9套。通过接受被告发出《优惠单》的方式向马强、李伍寿2客户销售房屋2套。 另有未签署销售文件但被告认可经由原告销售的罗武宏、陶忠进、白绍文、张爱民、沈奇威、龙东海、段爽、刘晓庆、张桂枝9客户9套房屋。 原告接受被告关于帖德顺所购房屋不在代理期限内销售的辩解意见，放弃对该房手续费的诉请。据此，认定原告代理销售房屋共计151套，销售房屋总价69060744元。原告应获得销售提成、服务费887209元，溢价分成211168元，佣金总计1098377元(见附件1佣金计算表)。自2016年6月2日至2017年7月26日，被告陆续向原告支付佣金合计544570元，至2017年7月26日，尚欠佣金553807元、违约金58079元（见附件2违约金计算表）。 本院认为：原、被告签订的瑞景苑小区商品房营销策划代理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。原告履行代理被告销售房屋的合同义务，被告应承担依约支付服务费、佣金的民事责任。 关于双方的争议点，本院认为：一、关于原告代理销售的151套房屋中，属于被告关系户、工程款抵付房款户，以及为完成销售定额任务被告同意低于底价成交的客户，即以每套500元-1000元标准支付服务费的销售数量的认定问题。原告认可刘晓庆、贾婷姝、潘得芳、章鸿曦、饶辉、侯爱兵、李婷婷、方春霞、罗武宏、陶忠进、白绍文、张爱民、沈奇威、杨红、周玉财、龙东海、段爽、陈军、尚殿龙、吕世祥、张永华、茆萍、刘源、肖鸟、熊建兵、卜金勇、周存香、嵇胜荣、徐涛所购29套房屋属于此类情形。被告对其主张的其他客户属于被告关系户和工程款抵付房款户未举证加以证明，不予采信。而合同履行过程中，存在着在原告已与客户签约确定销售价格之后，被告满足客户请求另行给予额外优惠的情形，被告以此主张此类客户均属关系户或属于低于底价销售的意见与事实不符，也有违诚信原则，不予采信。 二、关于被告认为马强、刘晓庆、胡德凤、程丽英、陈润红、肖明、占先强、吴宗妹所购8套房屋不在代理期限内销售，不应支付服务费、佣金的问题。本院认为，双方约定代理合同期限自2016年3月1日至2017年2月28日。但同时约定，须经被告书面通知后方终止履行合同，通知送达原告之日起，原告即不再代理该项目的代理策划销售工作。原告没有收到被告终止合同履行的书面通知前，须继续履行本合同。事实是，在代理合同约定期限届满后，被告不仅未向原告发出终止履行合同的通知，反而于2017年3月14日向原告发出要求上调销售底价的《关于瑞景苑销售底价的通知》，继续委托原告代理销售。因此，被告以超过代理期为由否定原告销售业绩的辩解意见与双方约定和事实相悖，本院不予采纳。 三、关于95%折扣执行期的问题。签订代理合同后，双方又于2016年3月1日签订《关于瑞景苑项目执行底价的约定》，约定在窗口价格的基础上给予95%的折扣作为执行底价。此后，双方五次上调窗口价格，均未对折扣率作出调整。直至2017年3月14日，被告向原告发出《关于瑞景苑销售底价的通知》，方才将折扣率调整为98%。作为委托方，被告掌握《商品房买卖合同》的最终审核、盖章的权力。在长达一年的销售期内，如原告持续擅自降低折扣率进行销售，原告不可能不提出异议进行阻止。因此，被告关于95%折扣率仅适用于当次销售的辩解意见既无事实依据，也明显违背常理，不予采信。 四、关于被告是否延迟付款，应否支付违约金的问题。原告的职责为向客户推介房屋、促成销售意向达成直至签订认购文件。全部房款，包括分期付款及按揭贷款均由被告收取，被告具有证明销售金额及收款时间的举证条件和责任，其未提出相应异议及证据，视为认可原告主张的相关事实。 五、关于被告已付佣金的问题。原告开具的收款收据均注明向原告所收款项系佣金，其关于部分收款是应由被告负担的广告费用及车辆维修费用的辩称意见无证据支持，不予采信。 综上所述，原告要求被告支付代理销售佣金及逾期付款违约金的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百零五条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告宣城裕安申成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宣城瑞丰房地产代理有限公司佣金553807元及违约金（截止2017年7月26日违约金58079元，此后以553807元为基数按日万分之六的标准计至佣金给付之日）； 二、驳回原告宣城瑞丰房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10935元，由原告宣城瑞丰房地产代理有限公司负担935元，被告宣城裕安申成房地产开发有限公司负担1万元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  许矛矛 人民陪审员  张娟丽 人民陪审员  张云南 二〇一九年十月十四日 书 记 员  戴艳婷 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。