贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初6008号原告：薛永江，男，1961年3月6日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：袁铖，男，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201201710334915。代理权限：特别代理。被告：黄家林，男，1984年5月9日生，汉族，贵州省贵阳市人，户籍地：贵州省贵阳市白云区，现住贵阳市白云区。第三人：黄海，男，1969年10月31日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市白云区。第三人：张志敏，女，1970年9月15日生，汉族，贵州省绥阳县人，住贵州省贵阳市白云区。原告薛永江诉被告黄家林及第三人黄海、张志敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后（2018）黔0113民初7540号民事判决，原告不服上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终1171号民事裁定，发回本院重审。本院受理后依法另行组成合议庭依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告薛永江及其委托诉讼代理人袁铖，被告黄家林，第三人张志敏到庭参加了诉讼，第三人黄海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、停止贵阳市白云区人民法院根据（2018）黔0113执160号民事裁定书对贵阳市观山湖区房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月16日，原告与第三人张志敏、黄海签订《二手房买卖合同》购买二人共有的位于贵阳市观山湖区房屋，房屋价款87万元，合同签订当日，原告向张志敏支付房款60万元，余款27万元在办理完过户手续当日支付给张志敏，张志敏在收到首付款60万元后一周内将房屋交付原告。合同签订后，原告按约转账支付了张志敏60万元，张志敏也向原告出具了收据确认该事实。2017年8月23日，张志敏依约向原告交付了案涉房屋，原告便开始装修。事后原告多次催告张志敏为原告办理过户手续，但张志敏称房开公司需要待金融中心三期、四期验收后一并办理产权证，故房开公司未给张志敏办理产权证，张志敏也暂时不能为原告办理过户登记，因此张志敏、黄海在原告的要求下向原告出具《承诺书》，承诺案涉房屋归原告所有，原告将该房屋使用、出租、买卖与张志敏、黄海无关，张志敏、黄海无权处置该房屋。原告于2018年8月份得知案涉房屋已于2018年5月17日因黄海与黄家林的民间借贷纠纷案件被贵阳市白云区人民法院查封，8月22日，原告对该查封提出书面异议，但贵阳市白云区人民法院于10月24日作出（2018）黔0113执异53号执行裁定驳回了原告的异议请求，故原告提起本案诉讼。原告认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，原告与张志敏、黄海在人民法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同；其次，在人民法院查封前张志敏、黄海已将案涉房屋交付给原告，原告合法占有该房屋；再次，原告已按合同约定支付部分价款，剩余价款也愿意按照人民法院的要求交付执行；最后，未办理过户登记是因原告意志以外的因素导致，所以原告对案涉房屋享有准物权，系案涉房屋的实际所有人，原告的情形完全符合前述司法解释规定的四个要件，依法能够排除执行。被告黄家林辩称，第三人与原告签订案涉房屋买卖合同是为了规避债务，因此从合同的签订时间上看仅比被告与黄海的民间借贷判决时间早一周，且双方合同也不是一次性付款，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》查封该房屋合法有效，因此请求驳回原告的诉讼请求。第三人张志敏述称，一、案涉房屋是张志敏单位的集资房，房款是用张志敏的公积金支付。2017年3月21日，张志敏和黄海协议离婚时约定案涉房屋归张志敏及女儿所有，不属于黄海的财产；二、黄海仅仅是张勇向黄家林借款的保证人，张志敏没有承诺对该保证债务承担任何责任，该债务也没有用于夫妻双方共同生活开支，是黄海的个人债务而不是夫妻共同债务；三、黄家林起诉张勇、黄海的民间借贷案件是在张志敏与黄海离婚之后，原告购买案涉房屋也是在黄家林起诉的民间借贷案件判决之前，60万元的购房款也确实收到，没有登记过户是房开不具备办理产权证的条件，不存在转移财产规避执行。第三人黄海未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见和证据。根据当事人的陈述及其提供的证据，本院认定的事实如下：2016年3月15日，张志敏以546412元向中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司购买案涉房屋，黄海为共同共有人。2017年3月21日，张志敏、黄海协议离婚并约定案涉房屋归张志敏及婚生女黄其金所有。2017年8月16日，张志敏将案涉房屋作价87万元出卖给原告并签订《二手房买卖合同》一份，约定合同签订当日原告支付房款60万元，余款27万元在办理完过户手续当日支付，黄海作为共有人在该合同上签字，当日原告向张志敏转账支付了首期房款60万元。因案涉房屋不具备办理权属登记及转移变更登记条件，2017年8月23日，张志敏向原告出具《承诺书》一份，承诺案涉房屋所有权利归原告所有，原告使用、出租、买卖案涉房屋均与张志敏及共有人黄海无关，黄海作为共有人也在承诺书上签字，当天张志敏将案涉房屋交付原告，原告随即开始装修该房屋。2015年5月，张勇经黄海担保向黄家林借款，之后未偿还，黄家林向本院提起诉讼请求偿还，本院于2017年8月22日作出（2017）黔0113民初2020号民事判决，判令张勇偿还黄家林27.6万元借款本息，黄海承担一般保证责任。判决生效后债务人未履行，黄家林遂向本院申请执行，经张勇自行申报及通过本院执行查控系统查询，张勇无财产可供执行，故本院于2018年5月21日以（2018）黔0113执160号执行裁定查封了仍登记在张志敏和黄海名下的前述案涉房屋。得知该查封后，薛永江、张志敏向本院执行局提出书面异议，本院审查后于2018年10月24日作出（2018）黔0113执异53号执行裁定书认为薛永江未支付全部房屋价款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第十七条不能排除本院对上述房屋的查封，故驳回了薛永江、张志敏的异议请求。薛永江不服该裁定故提起本案诉讼，诉请如前。另原审中，薛永江认为张勇与案涉房屋无关，张勇在本院的询问中也表示认可薛永江的执行异议，不应查封案涉房屋，故本案未通知张勇参加诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案的争议焦点，原告与第三人之间的买卖行为是否符合该法律规定，本案中案涉房屋虽备案登记在第三人张志敏、黄海名下，但张志敏并未知道黄海对被告黄家林承担保证责任的情况，黄海与张志敏离婚时已经协议案涉房屋归张志敏所有，第三人张志敏在黄家林起诉张勇、黄海偿还借款本息前已经将案涉房屋出卖给了原告薛永江，本案原告与第三人之间就案涉房屋的买卖所签订的合同，系双方当事人真实意思表示，薛永江也按双方签订的合同约定支付了首期60万元房款并在本院查封之前合法占有该房屋，剩余27万元房款原告也愿意交付本院执行，案涉房屋未办理产权变更登记系因不具备办证条件，非因薛永江的过错，可以认定原告薛永江为善意买受人，原告薛永江只需将剩余价款按照人民法院的要求交付执行即可，故原告的诉请于法有据，其请求解除对案涉房屋的查封，本院予以支持。同时本院审判委员会议一致意见认为，原告薛永江将剩余27万元款项交付本院执行系原告诉请予以支持的法律依据，故原告应当按照人民法院要求将剩余27万元款项交付本院执行。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：停止贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113执160号民事裁定书对贵阳市观山湖区房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。案件受理费100元（原告已预交），由被告黄家林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  雷 会人民陪审员  黄忠英人民陪审员  眭秋华二〇一九年十月二十七日书 记 员  蒋晓霏