湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初3905号原告：郑伟珍，女，1964年4月30日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：刘梅芳，湖北金卫律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晨，湖北金卫律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉中森华世纪房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区徐东路7号徐东欧洲花园小区。法定代表人：徐辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁浩，北京中伦（武汉）律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：丁晴，北京中伦（武汉）律师事务所律师。一般授权代理。原告郑伟珍与被告武汉中森华世纪房地产开发有限公司（以下简称中森华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日依法适用简易程序立案受理。后因案情复杂，本院于2019年7月3日作出（2019）鄂0111民初3905号民事裁定，将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑伟珍的委托讼代理人刘梅芳，被告中森华公司的委托诉讼代理人梁浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑伟珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告购买的位于洪山区××7（商）、8（商）、9（商）号的商品房办理网签、备案手续；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2015年8月1日起至商品房交付之日止，以已交付房价款为基数，按日万分之0.5计算。截止起诉之日，暂计算为11,032,650×0.00005×1351＝745,255.51元）；3、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告之间确认合同效力纠纷一案，已于2018年8月13日经武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终5833号民事判决书确认：双方2013年8月15日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。原告已付清全部房价款11,032,650元。判决书生效后，原告多次要求被告协助办理网签、备案手续，并承担逾期交房违约金，但被告一直未能积极响应。根据合同第十四条的约定，被告应当保证商品房在办理权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷。但实际上，由于被告的债权债务纠纷，原告办理权属证书的权益受到极大影响。目前，被告具备了办理网签、备案手续的条件，应当协助原告办理。根据合同第九条的约定，被告应当于2015年7月30日前将符合条件的商品房交付给原告。否则，逾期交房则按已交付房价款日万分之0.5计算支付违约金。截止起诉之日，暂计算为745,255.51元。由于被告的违约行为，原告遭受巨大的损失。被告中森华公司辩称：1、原告郑伟珍的诉讼请求系两个不同的法律关系。商品房网签、备案登记属于行政机关审批职能，被告中森华公司作为开发商企业并无直接办理网签、备案登记的权能。原告郑伟珍的该项诉讼请求属于行政法律关系范畴，被告中森华公司亦不是该项诉请的适格被告。原告郑伟珍请求被告中森华公司向其赔偿违约金的诉讼请求，属于合同法律关系范畴。原告郑伟珍的两项诉讼请求分属于不同的法律关系，其所依据的基础法律事实不同、法律关系主体均不同，违背了《民事诉讼法》关于起诉必须有具体诉讼请求的规定，且第一项诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，无法在本案中进行审理。2、因涉案房产已被多轮查封，行政机关在法律和事实上均无法为其办理网签、备案登记，原告郑伟珍要求办理网签、备案登记的请求系属错误，依法应当予以驳回。根据《房地产管理法》第三十八条，武汉市住房保障和房屋管理局《关于进一步加强商品房买卖合同网上签约备案及异动管理工作的通知》（武房规【2018】8号）第九条之规定，被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让、房管部门不予受理网上签约备案。本案中，案涉房产于2014年1月20日被武汉市中级人民法院第一次预查封，此后分别被多个法院轮候查封、预查封，目前仍然处于查封状态。根据上述规定，行政机关不可能为涉案房产办理网签和备案登记。且根据《合同法》第一百一十条之规定，在涉案房产依法不能办理网签、备案登记的情况下，原告郑伟珍要求被告中森华公司配合其办理一项完全无法履行的事项，显然属于无理要求。3、原告郑伟珍明知案涉房产已被多轮查封，仍然要求被告中森华公司以案涉房产抵偿债务，存在严重过错甚至故意，其无权要求被告中森华公司赔偿其逾期交房违约金。《武汉市商品房买卖合同》所载明签订时间为2013年8月15日系属虚假，根据武汉市中级人民法院于2018年8月13日作出的（2018）鄂011民终5833号民事判决书确认，双方当事人于2014年10月18日才达成以房抵债、拟签订商品房买卖合同的合意，于2014年11月28日办理完以房抵债手续。但《武汉市商品房买卖合同》上的签订时间却是2013年8月15日，远远早于双方达成以房抵债的合意时间，显然违背常理。《武汉市商品房买卖合同》实际签订时间应为2014年10月18日之后，此时涉案房产已处于查封状态。原告郑伟珍对涉案合同何时能办理网签、备案登记，涉案房产何时能交付并无期待可能性，也就不涉及合同违约及产生损失。涉案房产自签订合同之时，始终处于依法不能交付的状态下，怎么可能还存在逾期交房问题？进而也不可能存在逾期交房违约金。4、原告郑伟珍诉称被告中森华公司应按照合同向其赔偿逾期交房违约金，但按其诉称内容，该债权属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，至原告郑伟珍起诉立案之日（暂计为起诉状中载明时间：2019年4月11日），部分债权诉讼时效已经经过，该违约金起算时间应当是原告郑伟珍起诉立案之日倒推三年，即2016年4月11日，而非其在起诉状中列明的2015年8月1日。综上，原告郑伟珍的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件的签订时间，原告认为是合同载明的2013年8月15日，被告认为是2014年10月18日至11月28日期间。本院认为，根据武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终5833号民事判决书确认的事实，即2014年10月18日原告郑伟珍与被告中森华公司及其代表人郑巨云签订的《协议书》约定以借款抵偿购房款，之后还应签订《商品房买卖合同》。2014年11月28日被告中森华公司向原告郑伟珍出具金额为11,032,650元的收据一张，载明收款方式为“抵账”，收款事由为“徐东苑商7-9铺”。由此可见，原、被告双方于2014年10月18日才达成以借款抵偿购房款并拟签订《武汉市商品房买卖合同》的合意，故原、被告之间签订《武汉市商品房买卖合同》及附件的时间不可能是2013年8月15日，而应在2014年10月18日至11月28日期间。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郑伟珍与被告武汉中森华世纪房地产开发有限公司签订了文本载明时间为2013年8月15日《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称合同）。合同约定：原告郑伟珍购买被告中森华公司开发的位于洪山区××徐东苑商品房项目中的第1-2层7（商）、8（商）、9（商）号房，建筑面积为735.51平方米，其中，套内建筑面积689.26平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积46.25平方米，该商品房总金额为11,032,650元。合同第六条约定：原告郑伟珍应在2013年8月15日前，一次性存入商品房全部价款11,032,650元。第九条约定：出卖人应当在2015年7月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。l、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过相关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续×；5、供电：于本合同约定交房日期之前通电。（指本合同所称《商品房预售许可证》范围内）；6、给水：于本合同约定交房日期之前通水。（指本合同所称《商品房预售许可证》范围内）；7、宽带网、电话、有线电视：于本合同约定交房日期之前线路铺设进户，具体开通时间以物业公司的正式通知为准。（指本合同所称《商品房预售许可证》范围内）。……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……。（2）逾期超过30日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十六条约定：商品房为预售的，自本合同生效之日起30内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。2014年10月18日，郑巨云代表被告中森华公司（甲方）与郑伟珍、郑素娥、王从国、王和奶（均为乙方）分别签订《协议书》一份，约定：甲方因在2010年12月开发武汉市洪山区××徐东大道以东、铁机路以西地块用于商品房建设需资金周转，乙方拟购甲方开发的商铺，双方就此自愿达成协议。上述四人所签协议的内容除借款金额和付款方式不同外，其余内容相同。其中，郑伟珍所签协议约定甲方借款金额为800万元，乙方委托郑林国、郑建辉已将款汇至甲方授权代表郑巨云所提供的账户；郑素娥所签协议约定的借款金额为480万元，乙方委托郑林国已将款项汇至郑巨云账户。上述协议书还均约定：借款利息为年利率12%，自借款汇至账户之日开始计息，结息时间为“甲方开发的商品房具备售房条件，甲、乙双方签订商品房买卖合同之日止”；签订商品房买卖合同后，甲、乙双方结算借款本息，将借款本息冲抵购房款，多退少补；甲方承诺乙方享受所购商铺8折优惠；甲方所开发的商品房具备售房条件后，因甲方原因导致双方未签订商品房买卖合同，甲方退还乙方借款本息，并承担借款总金额5%的违约金；因乙方原因导致双方未签订商品房买卖合同，甲方退还乙方借款本息，并由乙方承担借款总金额5%的违约金。2014年11月28日，被告中森华公司向原告郑伟珍出具金额为11032650元的收据一张，载明收款方式为“抵账”。收款事由为“徐东苑商7-9铺”。2016年8月11日，原告郑伟珍向本院提起诉讼：1、请求判令被告将洪山区徐东村K4地块开发的徐东苑1-2层6号商铺交付给原告；2、判令被告按已付房款的日万分之0.5从2015年8月1日起至实际交付房屋给原告之日止向原告支付违约金；本案诉讼费由被告承担。本院于2016年12月31日作出（2016）鄂0111民初4239号民事判决，驳回原告郑伟珍的诉讼请求。后原告郑伟珍不服该判决，提起上诉。二审中，原告郑伟珍撤回了第二项诉讼请求。湖北省武汉市中级人民法院于2018年8月13日作出（2018）鄂01民终5833号民事判决：1、撤销武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初4239号民事判决书；2、确认原告郑伟珍与被告中森华公司于2013年8月15日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。另查明，被告中森华公司于2013年7月16日取得徐东村K4地块（徐东苑）项目武汉市商品房预售许可证。后被告中森华公司因债务纠纷被大量债权人起诉。现原告郑伟珍所购买的1-2层7（商）、8（商）、9（商）号商铺已被申请查封，正处于轮候查封、预查封状态。再查明，原告郑伟珍与被告中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件成立于2014年10月18日至2014年11月28日期间。本院认为，本案争议的焦点为：1、被告中森华公司是否应为原告郑伟珍购买的商品房办理网签、备案手续的问题；2、被告中森华公司是否应向原告郑伟珍支付逾期交房违约金的问题；3、逾期交房违约金部分是否已过诉讼时效的问题。关于被告中森华公司是否应为原告郑伟珍购买的商品房办理网签、备案手续的问题。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条的规定：房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。原、被告签订的合同也约定了此项义务，被告中森华公司作为房地产开发企业，自商品房买卖合同签订之后，就负有办理网签、备案的法定义务及合同义务。根据武汉市住房保障和房屋管理局《关于进一步加强商品房买卖合同网上签约备案及异动管理工作的通知》第六条、第七条和第九条之规定，预查封房屋无法办理网签、备案的更名、注销和信息更正。虽该《通知》并未直接规定预查封房屋是否可以办理网签、备案，但由上述规定可知房管部门对于预查封房屋的网签、备案是无法办理的。原、被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同》中所涉房产正处于轮候查封、预查封状态，行政部门无法为预查封房屋办理网签、备案，被告中森华公司办理商品房网签、备案的义务存在履行上的不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”在被告中森华公司事实上履行不能的情况下，对原告郑伟珍请求被告中森华公司为其购买的商品房办理网签、备案手续，本院不予支持。关于被告中森华公司是否应向原告郑伟珍支付逾期交房违约金的问题。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。根据上述规定，被告中森华公司未能按约履行交房义务，应当按照双方约定的方式承担违约责任，即按日向原告郑伟珍支付已付房价款万分之0.5的违约金，即每日551.63元（11,032,650元×0.00005，取小数点后两位数），从2015年8月1日起计算至本案所涉商铺交付之日止。关于逾期交房违约金部分是否已过诉讼时效的问题。被告中森华公司认为原告郑伟珍主张逾期交房违约金部分已过诉讼时效。本院认为，原告郑伟珍曾于2016年8月11日向本院起诉时就主张过逾期交房违约金，此时诉讼时效中断，应从中断之日即2019年8月11日起重新计算诉讼时效。原告郑伟珍于2019年4月提起诉讼，故原告郑伟珍的主张并未超过诉讼时效。综上，本院对原告郑伟珍请求判令被告中森华公司为其购买的位于洪山区××7（商）、8（商）、9（商）号的商品房办理网签、备案手续的诉讼请求，本院不予支持。对原郑伟珍告请求判令被告中森华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，即自2015年8月1日起至该商铺交付之日止，以已支付房价款为基数，按日万分之0.5计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条之规定，判决如下：一、被告武汉中森华世纪房地产开发有限公司于本判决生效起十日内一次性向原告郑伟珍支付逾期交房违约金（按每日551.63元，自2015年8月1日起至本案所涉商铺交付之日止）；二、驳回原告郑伟珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11252元，由被告武汉中森华世纪房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐人民陪审员  张安源人民陪审员  安 堃二〇一九年十月二十四日书 记 员  彭 亿