河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初1380号原告：洛阳市西工区聚源房屋租赁部，经营场所洛阳市西工区中州中路461号天仁爱丽舍1栋2605号。经营者：何磊，男，汉族，1978年10月6日生，住洛阳市廛河区。委托诉讼代理人：司马争，河南焦点律师事务所律师。被告：洛阳世纪英豪体育健身有限公司，住所地洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2号楼4层1号。法定代表人：李浩，董事长。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师。原告洛阳市西工区聚源房屋租赁部（以下简称聚源房屋租赁部）与被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司（以下简称世纪英豪公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并作出（2018）豫0303民初4395号民事判决。判决后，原、被告均不服，提出上诉。2019年3月5日洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终46号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聚源房屋租赁部委托诉讼代理人司马争，被告世纪英豪公司委托诉讼代理人谌艳杰到庭参加诉讼。现已审理终结。聚源房屋租赁部向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2018年5月9日解除；2.依法判令世纪英豪公司支付聚源房屋租赁部2018年4月25日至2018年5月9日租金28613元以及逾期付款利息损失（以28613元为基数，自2018年5月9日起按每月2%的利率支付至实际付清之日止）；3.依法判令世纪英豪公司支付聚源房屋租赁部违约金153945元（已扣除押金3万元）；4.依法判令世纪英豪公司赔偿聚源房屋租赁部因恢复原状而支付的装修拆除费用损失251460元；5.本案的诉讼费等全部由世纪英豪公司承担。事实与理由：2017年7月25日，聚源房屋租赁部（甲方）与世纪英豪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于洛阳市西工区中州中路461号天仁爱丽舍二楼的房屋租赁给乙方，租期为六年，每月租金为61315元。双方约定如乙方不再续签合同在《房屋租赁合同》第十条约定：租赁期满后，本合同即终止。如乙方不再续签合同以及使用房屋，应对房屋恢复最初租赁时的原状。在《房屋租赁合同》第十二条违约责任12.3项约定：“因乙方违反缴纳租金以外的其它合同约定，应当依照合同约定三个月的租金数额向甲方支付违约金”。2018年3月份，世纪英豪公司通知聚源房屋租赁部单方面要求提前终止《房屋租赁合同》，将租金支付至2018年4月25日。世纪英豪公司于2018年5月9日将租赁房屋的钥匙交还给聚源房屋租赁部。在此期间聚源房屋租赁部多次发函要求：1、世纪英豪公司结清未交还房屋期间的房租。2、世纪英豪公司于2018年5月15日之前将租赁房屋恢复至最初租赁时的原状（包括户外广告设施的拆除），否则聚源房屋租赁部将安排相关人员拆除，因此而产生的费用由世纪英豪公司承担。3、世纪英豪公司支付违约金（违约金标准按三个月租金的数额计算）。世纪英豪公司对于聚源房屋租赁部上述合理合法的要求拒不执行，其违约行为给聚源房屋租赁部带来巨大损失。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。世纪英豪公司辩称，1.原世纪英豪公司租赁合同于2018年4月25日已解除，因此聚源房屋租赁部第一项诉求没有事实基础和法律依据，应予驳回；2.世纪英豪公司已向聚源房屋租赁部支付房租至2018年4月25日，公司不存在任何拖欠房租行为。世纪英豪公司在2018年4月15日对涉案房屋已经完成撤场，并将房屋打扫干净，聚源房屋租赁部在2018年4月25日及4月28日两次对涉案房屋现状予以验收；另外，世纪英豪公司在2018年4月25日向聚源房屋租赁部交还钥匙，被聚源房屋租赁部拒绝，随后只得以快递的形式邮寄钥匙，仍被拒收，因此，世纪英豪公司不应承担2018年4月25日之后的房租；3.世纪英豪公司不应支付违约金。我公司于2018年3月22日以书面形式向聚源房屋租赁部通知，要求提前解除合同，并得到聚源房屋租赁部的积极回复，且根据聚源房屋租赁部及合同的约定完成撤场并将场地清扫干净，故聚源房屋租赁部要求我公司支付违约金无事实及法律依据；4.世纪英豪公司在承租涉案房屋后未对房屋进行装修，也未添加任何附属物，退还时房屋的现状就是承租时的样子，因此，聚源房屋租赁部要求对房屋恢复原状没有事实基础及法律依据，该项诉求也应予驳回。综上，聚源房屋租赁部的起诉没有事实与法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，认定事实如下：2011年4月25日，洛阳市天仁置业公司（以下简称天仁公司）与世纪英豪公司签订《房屋租赁合同》，约定天仁公司将天仁爱丽舍二层（以下简称涉案房屋）出租给世纪英豪公司，租期为六年。租期届满后，天仁公司收回房屋，后将涉案房屋交由聚源房屋租赁部对外租赁。2017年7月25日，聚源房屋租赁部（甲方，出租方）与世纪英豪公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租给乙方，租赁期六年，自2017年7月26日至2023年7月25日。房屋租金标准为42元/平方米/月，每月租金61315元，每三个月缴纳一次租金183945元，先缴纳后使用；乙方向甲方交水电押金30000元；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方；如乙方不再续签合同及使用房屋，应对该房屋恢复最初租赁时的原状。合同违约责任条款12.3约定，因乙方违反缴纳租金以外的其他合同约定，应依照合同约定三个月的租金数额向甲方支付违约金。合同签订后，聚源房屋租赁部即向世纪英豪公司交付涉案房屋。世纪英豪公司按合同约定以每三个月缴纳一次租金的形式通过中国银行向聚源房屋租赁部转账付清自2017年7月26日至2018年4月25日期间的租金，聚源房屋租赁部向世纪英豪公司出具了收据。2018年3月，世纪英豪公司向聚源房屋租赁部发出工作联系函，要求提前终止合同，在2018年4月15日前将涉案房屋交还聚源房屋租赁部，并愿意就提前终止合同与聚源房屋租赁部进行一切协商。聚源房屋租赁部于2018年3月29日复函世纪英豪公司，函告世纪英豪公司应及时结清水费、电费、租金、物业费等各项费用，需在搬离涉案房屋时将其恢复至最初租赁时的原状，并向聚源房屋租赁部支付合同约定三个月的租金数额的违约金。2018年4月25日，双方工作人员共同到涉案房屋对其是否达到交还条件进行验收。2018年4月27日，聚源房屋租赁部再次发出工作回复函，函告世纪英豪公司，经勘验，涉案房屋并未达到交还条件，并再次要求世纪英豪公司支付违约金及未交还涉案房屋期间的房租。2018年4月28日，双方工作人员第二次共同对涉案房屋进行验收。2018年5月7日，聚源房屋租赁部再次向世纪英豪公司发出工作回复函，函告涉案房屋仍未达到交还条件，并再次要求世纪英豪公司支付违约金及未交还涉案房屋期间的房租，将房屋恢复至最初租赁时的原状，逾期未恢复，聚源房屋租赁部将安排相关人员拆除，由此产生的费用由世纪英豪公司承担。期间，世纪英豪公司向聚源房屋租赁部交接钥匙，双方因对涉案房屋相关事宜未达成一致，聚源房屋租赁部未接收钥匙。2018年5月9日，在洛阳天仁物业管理有限公司的见证下，世纪英豪公司将涉案房屋钥匙交予聚源房屋租赁部，三方工作人员均在交接单上签字确认。因双方就涉案房屋恢复原状、租金及违约金的支付等事宜仍未协商一致，聚源房屋租赁部遂诉来院，引起本案纠纷。庭审中，聚源房屋租赁部称2017年7月25日双方签订合同中所载的“恢复最初租赁时的原状”，就是指恢复为天仁公司出租时的原状即毛墙毛地，并出示洛阳市天仁科技发展有限公司与洛阳天仁物业管理有限公司共同出具的《情况说明》来证明该观点，该《情况说明》载明“我公司于2011年7月31日与世纪英豪公司签订了租赁协议，租赁期限至2016年7月30日，当时交付给世纪英豪公司房屋时系毛墙毛地（即毛坯房）。”世纪英豪公司认为该《情况说明》仅能证明当初从天仁公司处租赁时系毛墙毛地，并不能证明从聚源房屋租赁部处租赁时系毛墙毛地；其从聚源房屋租赁部处租赁后，未进行任何装饰装修，合同约定第四条装修免租期为三个月，而世纪英豪公司亦未使用，既未装修，何来恢复原状。聚源房屋租赁部向世纪英豪公司主张因恢复原状而支付的装修拆除费用损失，为此向法庭举证有拆除工作协议、收据、银行转账流水及拆除照片若干，以证明其为将涉案房屋恢复原状，安排拆除公司拆除产生费用271460元，扣除世纪英豪公司2017年8月12日已预付的20000元广告牌拆除费，世纪英豪公司还应支付聚源房屋租赁部251460元。世纪英豪公司质证称对拆除事项不知情，不能证明实际产生了这些费用，即使有这些费用，也与世纪英豪公司无关，该费用不应由世纪英豪公司承担，且广告牌是2011年搭建的，与天仁公司解除合同时，世纪英豪公司已向天仁公司付款20000元让其代为拆除，该费用并非向聚源房屋租赁部交纳。世纪英豪公司在庭后向法院补充提交了该20000元的收据，以证明其上述观点。聚源房屋租赁部对该收据的真实性无异议，但认为其是承继天仁公司的租赁行为，向天仁公司付款视同向租赁部付款。世纪英豪公司提交天仁公司在2010年向世纪英豪公司出具的收据两张，证明：其在2010年分两次向天仁公司缴纳租房押金共计30000元，并未向聚源房屋租赁部缴纳过押金30000元。聚源房屋租赁部对上述收据的真实性无异议，认为正是因为世纪英豪公司已向天仁公司付款，该租赁部才未再收取水电押金。另查明：天仁公司原名洛阳市天仁置业有限公司，后于2018年5月7日更名为洛阳市天仁科技发展有限公司，该公司法定代表人系何小儒。本院认为：一、关于合同的解除。2017年7月25日聚源房屋租赁部与世纪英豪公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期为6年，世纪英豪公司要求提前解除合同并交付涉案房屋，应以合同相对方聚源房屋租赁部同意为前提，而聚源房屋租赁部以“房屋未恢复租赁时的原状”未能达到交还条件为由，不同意该要求，故不能视为合同解除，最终双方于2018年5月9日交付涉案房屋，本院依法确认双方合同解除时间为2018年5月9日，世纪英豪公司亦应支付期间未付租金28613元（2018年4月25日—2018年5月9日，61315元÷30天×14天），聚源房屋租赁部要求支付利息的主张没有证据支持，本院不予认可。世纪英豪公司单方提前解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任，即依照合同约定向聚源房屋租赁部支付三个月租金数额的违约金即183945元，聚源房屋租赁部已自行扣除押金30000元，故世纪英豪公司还需支付违约金共计153945元。二、关于恢复原状。聚源房屋租赁部关于因恢复原状而支付的装修拆除费用损失251460元的诉求，因双方合同中对涉案房屋最初租赁时原状并未具体注明，根据聚源房屋租赁部提供的证据不能证明涉案房屋租赁给世纪英豪公司时系毛墙毛地，亦不能证明合同中约定的“恢复最初租赁时的原状”即是指恢复为毛墙毛地，且世纪英豪公司支付的20000元广告拆除费系支付给天仁公司而非聚源房屋租赁部，天仁公司与聚源房屋租赁部并非法律上的同一主体，故聚源房屋租赁部该项诉求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告洛阳市西工区聚源房屋租赁部与被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月9日依法解除，双方的合同权利义务终止履行；二、被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市西工区聚源房屋租赁部支付2018年4月26日至2018年5月9日期间的租金28613元；三、被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市西工区聚源房屋租赁部支付违约金153945元；四、驳回原告洛阳市西工区聚源房屋租赁部的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7827元，减半收取3913.50元，由原告洛阳市西工区聚源房屋租赁部负担1933.50元，被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司负担1980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  陆红雨陪审员  朱甦敏陪审员  崔海霞二〇一九年十月十日书记员  温阳阳