湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初3797号原告：沈欣雨，女，2001年5月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：陈芳（系原告沈欣雨之母），女，1974年8月17日出生，汉族，住永州市冷水滩区，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：蒋增民，男，1972年3月28日出生，汉族，住永州市冷水滩区，代理权限为特别代理。被告：邓日峰，男，1974年4月25日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，现住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：赵尚军，湖南锐杰律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区零陵北路458号。法定代表人：姚芳明，系该公司董事长。被告：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔2栋。法定代表人：姚芳明，系该公司董事长。被告湖南省渝洲房地产实业有限公司、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司共同委托诉讼代理人：谭兴伟，男，1955年1月1日出生，汉族，系两公司职员，住永州市零陵区，代理权限为特别代理。原告沈欣雨与被告邓日峰、湖南省渝洲房地产实业有限公司（以下简称渝州公司）、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈欣雨委托诉讼代理人陈芳、蒋增民，被告邓日峰委托诉讼代理人赵尚军，被告渝州公司、湘汇公司共同委托诉讼代理人谭兴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈欣雨向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认被告邓日峰与湘汇公司签订的借款抵押合同中涉及的永州市冷水滩区零陵北路458号舜德摩尔·财富中心壹栋第四层402室（房屋产权证号71××56）Ａ37、Ａ38号房屋抵押内容无效，能够办证；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年9月4日与被告渝洲公司签订《商品房买卖合同》，购买被告渝洲公司开发的位于永州市冷水滩区商铺，面积都为20.70平方米，约定“以委托租赁合同上计租之日起两年内甲方代为乙方办理房屋所有权证和国有土地使用证”。同日，原告按合同约定一次性支付清了购房款100%，还与被告渝洲公司签订《交房确认书》，约定于2014年12月31日按现状交房，还与被告湘汇公司签订《商品房委托租赁合同》，将原告所有的Ａ37、Ａ38号房的使用权全权委托交由乙方代为租赁、招商及管理，期限自2014年12月至2029年12月31日。此后，原告按约定缴纳房屋维修基金、房屋买卖契税、产权转移书据印花税和自2015年1月起收取租金。但被告渝洲公司、湘汇公司未能按约定给原告办理房屋权属证书。原告据此诉至法院，要求被告渝洲公司、湘汇公司履行办理房屋过户义务。该案目前已经法院主持调解达成协议，现已发生法律效力，进入执行阶段。在执行过程中，发现该房屋已被被告湘汇公司抵押给被告邓日峰，导致过户无法进行。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特向贵院提出诉讼，请求依法判如所请。被告邓日峰辩称：一、被答辩人诉讼主体资格不适格，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。1.被答辩人与被告渝州公司签订的《商品房买卖合同》合法有效性存在瑕疵；2.被答辩人不是本案抵押合同的利害关系第三人，本案系确认合同无效纠纷，诉讼请求系要求确认答辩人与被告湘汇公司签订的抵押合同是否有效的问题。而被答辩人不是本案合同相对人，又不具有本案的利害关系第三人身份。所以，被答辩人根本就没有权利提起本案的确认之诉。二、答辩人签订的抵押合同系合同当事人的真实意思表示，抵押合同不具有合同无效的情形，且不违反法律及行政法规的强制性规定，抵押合同有效。被告渝洲公司、湘汇公司辩称：原告购买上述房产是事实，被告公司与被告邓日峰签订抵押合同也是事实。经审理查明，2014年9月4日，原告沈欣雨与被告渝州公司签订《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》，以41.1万元的价格购买了被告渝州公司开发的位于永州市冷水滩区商铺，合同还约定：被告渝州公司在2014年11月30日将标的商品房屋按现状交付给原告沈欣雨；以委托租赁合同上计租之日起2年内被告渝州公司代为原告沈欣雨办理房屋所有权证和国有土地使用证，等等。同日，原告沈欣雨与被告湘汇公司签订了《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》，将其购买的上述商铺的使用权，全权委托交由被告湘汇公司代为租赁、招商及管理，期限自2014年12月1日至2029年12月31日。合同签订后，原告沈欣雨按约支付了购房款，并缴纳了房屋维修基金、房屋买卖契税、产权转移印花税等费用，并将所购商铺按合同约定委托被告湘汇公司对外租赁，且从2015年1月起收取了由被告湘汇公司支付的租金。但被告渝州公司、湘汇公司此后一直未按约定为原告沈欣雨办理房屋不动产权证书。2019年5月5日，原告沈欣雨向本院提起诉讼，要求被告渝州公司、湘汇公司为其办理Ａ37、Ａ38号商铺的不动产权证。经本院主持调解，双方于2019年5月23日达成协议：被告渝州公司、湘汇公司在调解协议生效之日起三个月内为原告沈欣雨办理上述商铺不动产权证。但由于被告湘汇公司于2018年1月25日在姚芳明、王茜与被告邓日峰签订的《借款合同》中作为担保方将上述房产进行了抵押担保，并办理了抵押登记手续（永房他证冷水滩字第××号），致使本院在执行中对原告沈欣雨申请的产权过户手续无法进行，遂酿成本案。另查明，包含上述商铺在内的舜德摩尔1栋402房屋的所有权人登记在被告湘汇公司名下，产权证号为永房权证冷字第××号。上述事实，有《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交房确认书、《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》、渝州集团专用收款收据、税收完税证明、被告渝州公司促销宣传资料、民事调解书、永州市城市房屋变更（更正、换证）登记申请审批表、永州市最高额抵押权登记申请书、房地产抵押登记备案受理审核业务书、房屋单元登记簿、《借款合同》、《房产抵押合同》等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告沈欣雨与被告渝州公司、湘汇公司签订的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》、《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》，系双方的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，合同签订后，原告沈欣雨依约支付了全部购房款，且经本院民事调解书确认：由被告渝州公司、湘汇公司为原告购买的位于永州市冷水滩区商铺办理不动产权证。该商铺出售时虽登记在被告湘汇公司名下，但原告沈欣雨在与被告渝州公司签订商品房买卖合同的当日即与被告湘汇公司签订了委托租赁合同，被告湘汇公司对上述商铺的买卖合同知情，且从2015年1月开始一直支付租金给原告沈欣雨，事后又与原告沈欣雨达成了办理不动产证的调解协议，应视为对被告渝州公司销售上述商铺给原告沈欣雨行为的准许和认可，故《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》合法、有效。被告湘汇公司后将已出售给原告沈欣雨的商铺在姚芳明、王茜向被告邓日峰借款时作为抵押担保，且办理抵押登记手续，其行为侵害了原告沈欣雨的合法权益，系以合法形式掩盖其非法目的，其签订的抵押合同应属无效，办理的抵押登记应予注销。因此，原告沈欣雨提出的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告邓日峰提出抗辩主张及理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条之规定，判决如下：一、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司与被告邓日峰于2018年1月25日办理的永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔1栋402室（产权证号为永房权证冷字第××号）Ａ37、Ａ38号商铺设定的抵押权无效；二、限被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司于本判决生效后十日内注销上述房屋的抵押登记手续（永房他证冷水滩字第××号），被告邓日峰予以协助。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司、邓日峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  罗青青二〇一九年十月二十一日代理书记员  朱亚南