山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5084号上诉人（原审被告）：烟台市莱山区健成房地产开发有限公司，住所地烟台市莱山区广场南路6号。法定代表人：孙茂建，总经理。委托诉讼代理人：原丰香，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：季珊珊，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高启铭，男，1988年6月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：姜明福，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：张科克，山东西政律师事务所律师。上诉人烟台市莱山区健成房地产开发有限公司（以下简称健成房地产公司）与被上诉人高启铭买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612民初2457号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。健成房地产公司的委托诉讼代理人原丰香，高启铭的委托诉讼代理人姜明福参加诉讼。本案现已审理终结。健成房地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回高启铭的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由高启铭承担。上诉理由：一、《抵顶协议》所涉房屋总价款因与高启铭对健成房地产公司享有的债权数额存在一定的数额差距，导致双方当事人对案涉房屋的抵顶问题产生分歧，健成房地产公司有权拒绝将案涉房屋抵顶欠高启铭的木材款项。2014年6月25日《木材采购合同》第5条约定：“1、双方定期进行对账，…结算时乙方需提供合法有效的发票”、2、货款支付方式：甲方用…住宅抵顶乙方的全部货款，房价执行顶房时的市场价，房款与货款差额部分双方多退少补。…”。2016年11月22日《抵顶协议》约定：“本协议金额按乙方供货量决算按实结算”。该约定至少表明签订案涉协议时，高启铭的供货量并没有完全确定或者说约定不明。2017年7月31日，高启铭向健成房地产公司提供票面总额为22203375.88元的发票3张。根据莱山区人民法院（2018）鲁0613民初950号民事判决书载明（P2），高启铭在该案中自认2016年11月22日双方进行了货款结算，健成房地产公司应当支付给高启铭的货款数额为2220375.88元。《抵顶协议》载明的房屋总价款为2316630.42元，超出健成房地产公司欠付高启铭的木材款96254.54元。由此导致双方当事人对案涉房屋的抵顶问题产生分歧，不能达成一致意见。健成房地产公司有权拒绝将案涉房屋抵顶欠高启铭的木材款项。二、涉案房屋巳经不具备实际履行的条件。如上所述，本案《抵顶协议》所涉房屋总价款因与高启铭对健成房地产公司享有的债权数额存在一定的数额差距，导致双方当事人对案涉房屋的抵顶问题产生分歧，健成房地产公司不同意将该房屋抵顶给高启铭。2017年12月27日，健成房地产公司与案外人烟台业晟工贸有限公司签订《抵顶合同》，已将本案所涉房屋抵顶给业晟公司，用于偿付业晟公司的工程款，并已实际交付使用。涉案房屋不具备再交付给高启铭的实际履行条件。三、案涉房屋没有交付给高启铭，更没有办理产权转移登记手续。健成房地产公司已经明确表示不履行抵债协议，高启铭仍然坚持要求继续履行抵债协议，请求二审法院依法驳回高启铭的诉讼请求。2014年2月，《民事审判指导与参考》第58辑中刊登了《债务履行届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文，该文显示最高法院民一庭的意见为：“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。”按照上述裁判意见，结合本案的具体情况，请求二审法院依法应当驳回高启铭的诉讼请求。四、案涉房屋已经抵偿给案外人，不再具备实际履行的条件，高启铭没有变更诉讼请求，请求二审法院依法驳回高启铭的诉讼请求。《民法总则》第179条“承担民事责任的方式”第（七）项为“继续履行”，第（八）项为“赔偿损失”。高启铭在一审时没有变更诉讼请求为在不能继续履行合同的情况下，请求赔偿损失。按照法律规定，请求二审法院依法驳回高启铭的诉讼请求。高启铭辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回健成房地产公司的上诉请求。高启铭向一审法院起诉请求：1.依法确认烟台市牟平区富贵花园（水漾花城）11号楼1单元1602号房屋归高启铭所有；2.诉讼费由健成房地产公司承担。诉讼过程中，高启铭将第一项诉讼请求变更为：要求健成房地产公司继续履行2016年11月22日签订的《抵顶协议》，将位于烟台市牟平区富贵花园（水漾花城）11号楼1单元1602号房屋抵顶给高启铭，过户登记至高启铭名下。一审法院认定事实：2014年6月25日，高启铭与健成房地产公司签订了《木材采购合同》，约定高启铭为健成房地产公司开发的富贵花园项目提供方木，供货数量、时间、地点以被告施工现场需求计划为准，按照供货的实际数量为结算依据；（结算、付款方式）双方定期对账，经双方核对确认无误后作为最终结算依据，结算时高启铭需提供合法有效的发票，健成房地产公司以福山成德佳苑或牟平富贵花园新建住宅抵顶全部货款。合同签订后，高启铭依约为健成房地产公司提供了方木。2016年11月22日，高启铭与健成房地产公司签订的《抵顶协议》约定：甲方（健成房地产公司）将开发的位于烟台市牟平区富贵花园（水漾花城）项目，10号楼1单元1004室，总价468250.50元；11号楼1单元1602室，面积80.10平方米，单价5070元/平方米，总价406107元；8号楼2单元303室，总价532823.52元；8号楼2单元1202室，总价394318.40元；位于福山区汇福街237号成德佳苑项目6号楼2单元301室，总价515131元，共计款项2316630.42元，用于支付乙方（高启铭）材料款。按照乙方要求将房源办理至高启铭名下，相关手续已经办理完毕，本协议金额按乙方供货量决算按实结算。上述协议签订后，健成房地产公司依约将除了位于烟台市牟平区富贵花园（水漾花城）小区11号楼1单元1602号房屋（以下简称涉案房屋）以外的其他4套房产，为高启铭办理了相关抵顶手续。关于货款结算情况。高启铭主张经双方对账确认方木货款总计2316630.42元。健成房地产公司主张高启铭共计供货2220375.88元，提交（2018）鲁0613民初950号民事判决书予以证实。高启铭对证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。关于涉案房屋的情况。健成房地产公司主张其于2017年12月份又将涉案房屋抵顶给了他人，签订了抵顶协议，但未签订房屋买卖合同，尚未办理过户手续，现在该房屋仍登记在健成房地产公司名下，所以涉案房屋无法再抵顶给高启铭。高启铭要求健成房地产公司按照抵顶协议约定协助办理涉案房屋的过户手续，登记至高启铭名下。一审法院认为，高启铭与健成房地产公司于2016年11月22日签订的《抵顶协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照约定全面履行自己的义务。抵顶协议明确约定了双方结算的货款数额，应视为双方进行了最终的结算确认。健成房地产公司主张最终货款低于上述数额，证据不足、理由不当，一审法院不予支持。高启铭已经依约为健成房地产公司提供了相应的方木，并最终结算确认了货款总额。针对货款的清偿方式，双方当事人协商以有关房产抵顶方式支付。涉案《抵顶协议》签订后，健成房地产公司已经依约为高启铭办理了其中4套房产的抵顶手续，即已经履行了部分抵顶义务，但并未全面履行完毕。健成房地产公司自认涉案房屋仍然登记在健成房地产公司名下，因此该房屋具备相应的过户条件。高启铭要求健成房地产公司为其办理涉案房屋的抵顶手续，即协助将涉案房屋办理至高启铭名下，证据充分、理由正当，一审法院予以支持。对于办理过户手续过程中所需的费用，按照有关部门的规定予以支付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定判决：健成房地产公司于判决生效之日起十五日内协助高启铭将坐落于烟台市牟平区富贵花园（水漾花城）11号楼1单元1602号房屋办理过户登记至高启铭名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延金。案件受理费7392元减半收取3696元，由健成房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。健成房地产公司向法庭提交栖霞市国家税务局杨础税务分局于2017年7月31日开具山东增值税普通发票三张，证明高启铭向健成房地产公司提供木材款金额为2220375.88元；提交2017年12月27日健成房地产公司与案外人烟台业晟工贸有限公司（张涵程）签订的抵顶合同一份，证明涉案房屋在高启铭2018年9月4日提起诉讼前早已抵顶给业晟公司；提交来源于健成房地产公司的2018年12月14日房屋交接验收单一份、2018年12月14日工商服务业统一收款收据一份，证明业晟公司（张涵程）向物业公司缴纳了自2017年12月27日抵顶涉案房屋之后至2019年12月26日期间的物业费。以上证据综合证实涉案房屋已经由健成房地产公司抵债、交付给案外人业晟公司（张涵程）。高启铭对栖霞市国家税务局杨础税务分局于2017年7月31日开具山东增值税普通发票三张没有异议，但认为双方签订的抵顶协议中已经将总价款及房屋的总价值确定共计为2316634.2元，健成房地产公司仅凭高启铭开具的发票证明不了总货款；对其他证据的真实性均不清楚，认为涉案房屋已经抵顶给高启铭，健成房地产公司与案外人签订的抵顶协议无效，仅凭健成房地产公司提交房屋交接验收单、缴费收据不能证明涉案房屋已经交付给案外人，也不能证明案外人到过物业公司交过费。高启铭有理由相信系健成房地产公司与案外人合谋为涉案房屋过户给高启铭设置障碍。健成房地产公司与高启铭签订的《木材采购合同》第五条货款支付方式为健成房地产公司用福山成德佳苑或牟平富贵花园新建住宅抵顶高启铭的全部货款，房款与货款差额部分双方多退少补。高启铭认可在莱山区法院对（2018）鲁0613民初950号民事案件审理时有过双方于2016年11月22日进行了货款结算，健成房地产公司应当付给高启铭货款数额2220375.88元的陈述。高启铭在本案一审时陈述“据高启铭财务人员陈述签订抵顶协议时双方已经充分对完账，金额为2316630.42元，木材款与房屋总价款不完全一致，双方协商按照5套房屋价格总价计算，房款比木材价款高一点……双方协商多的房款也不用给健成房地产公司了，具体数额高多少记不清了”但，对于房款与木材价款的差额，双方协商“高启铭不用给健成房地产公司了”的事实，高启铭称无证据证明。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经审查，健成房地产公司称提交的房屋交接验收单及工商服务业统一收款收据来源于健成房地产公司，但主张系物业公司与案外人办理的相关手续，该说法有悖常理。且其所提交的该两份证据亦无法看出开具单据的单位名称。故对其主张的已将涉案房屋交付给案外人的事实，本院不予确认。高启铭向健成房地产公司提供木材的货款金额为2220375.88元，健成房地产公司抵顶房屋的2316630.42元，根据高启铭与健成房地产公司签订的《木材采购合同》、《抵顶协议》的约定，房款与货款应按实结算，差额部分少补。高启铭称双方对账后协商差额款“高启铭不用给健成房地产公司了”无证据证明，因此，本院确认木材款与房款兑除后，高启铭尚欠健成房地产公司差价款96254.54元。二审查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案争执焦点为健成房地产公司应否协助高启铭办理涉案房屋的过户手续。健成房地产公司与高启铭签订的《抵顶协议》是在高启铭供货后，债权数额确定的情况下签订的，该《抵顶协议》与《木材采购合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应遵照履行。《木材采购合同》及《抵顶协议》明确约定货款支付方式为以房抵债，房款与货款应按实结算，差额部分多退少补。如事实部分所述，房款与货款兑除后，高启铭尚欠健成房地产公司差价款96254.54元应据实给付。健成房地产公司亦应依约为高启铭办理涉案房屋的过户手续。一审认定健成房地产公司应协助高启铭将涉案房屋办理至高启铭名下正确，但认为《抵顶协议》是双方当事人的最终结算，依据不足，应予纠正。综上所述，健成房地产公司部分上诉理由成立，依法应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612民初2457号民事判决；二、高启铭于本判决生效之日起十日向烟台市莱山区健成房地产开发有限公司支付房款与木材款的差额款96254.54元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3696元，烟台市莱山区健成房地产开发有限公司负担2806元，高启铭负担890元；二审案件受理费7392元，烟台市莱山区健成房地产开发有限公司负担5614元，高启铭负担1778元。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月十四日书记员  杨晓丹