浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初11129号 原告：虞佳，女，1985年8月18日出生汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：刘冬青，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：欧阳中红，男，1976年12月27日出生汉族，户籍所在地江西省吉安市安福县，现住浙江省宁波市鄞州区。 原告虞佳与被告欧阳中红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告虞佳的委托诉讼代理人刘冬青、被告欧阳中红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虞佳向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年1月5日签订的《租房合同》于2019年6月3日解除；2.被告立即将位于宁波市鄞州区房屋腾退给原告，并如实结清各项费用（庭审中原告明确为：自2019年9月9日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费及实际发生的水费、电费）及支付违约金60000元。后原告撤回要求被告支付2019年9月9日的房屋占有使用费及实际发生的水费、电费的诉讼请求。事实与理由：2017年1月5日，原、被告双方签订《租房合同》一份，原告将坐落在宁波市鄞州区房屋出租给被告使用，月租金3400元，每三个月支付一次，先付后用，每次提前15天交纳。被告不得影响邻居关系。被告不按时交付租金、水电等应付费用，原告有权解除合同，收回房屋。因被告未按时交纳租金、影响邻居关系等原因，2019年6月3日，原告向被告邮寄解除合同的书面通知，通知其收到通知后解除《租房合同》，被告于当日收到该通知，故双方之间的《租房合同》已于2019年6月3日解除。另外，被告将原本设计的餐厅和客厅分割成房间，连同涉案房屋的房间分别转租给多个案外人居住使用，构成群租。将餐厅及客厅隔成房间对房屋内部设计结构进行了改变。为用于群租，被告私自安装多个电表，私拉电线线路等，存在安全隐患，消防安全达不到标准。邻居多次投诉，影响邻里关系，社区、派出所已多次处理。原告认为，被告不按时交付租金等应付费用，影响邻居关系，违法改变房屋内部设计结构构成违法群租，已构成违约，损害了原告的合法权益。现诉至法院，望判如所请。 被告欧阳中红答辩称，一、依约被告应在2019年5月25日前付清2019年6月10日至9月9日期间的租金，被告未在该日前支付下季度的租金，系根据过去的交易习惯而支付的，并非故意，不应承担违约责任。事实上是原告有意卖房在先，故意以被告未缴纳房租为由提出解除合同，不应得到支持。理由如下：1.涉案房屋出租时处于毛坯状态，被告承租该房屋后进行装修，再转租给他人，累计花费七万元左右的费用，并投入了巨大的精力。如故意拖欠房租而导致合同失效，将对其自身造成较大的损失。故从常理上来讲，被告没有必要故意拖欠租金。2.从租金支付的交易习惯来看，自2017年1月5日起至2019年6月，被告都是在接到原告的通知后马上缴纳房租，从未故意拖欠房租，双方也已经达成了租金交付习惯，已实际变更了合同中的约定。现原告以被告拖欠租金为由要求解除合同，违反了交易习惯，系为了卖房而故意让被告违约。3.被告于2019年6月3日主动通过微信转账缴纳房租，但原告拒收，且要求被告腾房，并诉请解除合同，此行为系故意让合同解除以达到卖房的目的。同年8月24日，被告又主动通过微信转账方式缴纳房租，原告再次拒收。由此可见原告系故意让被告违约。4.自2019年4月份起，原告多次与被告沟通出售涉案房屋事宜，被告表示会配合。从双方的聊天记录中可以看出，原告已经在市场上对该房屋进行出售，有意违约在先，只是其不愿意承担违约责任；二、邻居投诉被告装修的卫生间正对大门，风水不好，而社区和派出所在调解过程中也明确表示风水一说缺乏法律依据，故并未构成违法；三、被告对涉案房屋进行分隔装修符合宁波市的相关规定，并未违规。且被告使用的装修材料防火等级较高，符合结构要求。况且双方签订合同时，也说明过房间未来将会分隔出租且特意约定卫生间位置可以分隔，但不可以改变。原告明知被告作为二房东，承租涉案房屋进行装修并分间出租的意图；四、原告恶意解除合同是为了出售房屋，其行为属于违约，应当向被告支付违约金并赔偿损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告虞佳为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.房产证一份，拟证明：涉案房屋系原告所有。 2.《租房合同》一份，拟证明：双方当事人于2017年1月5日签订《租房合同》，并对租期、租金及支付方式、押金、违约责任等进行约定。 3.通知、特快专递面单及特快专递回执一组，拟证明：被告未依约支付租金，原告通知其解除租赁合同。 4.微信转账记录一份，拟证明：被告在2019年6月4日向原告支付了10200元的房屋占有使用费（截至2019年9月9日）。 被告欧阳中红经质证认为，对原告提交的证据1、2无异议；对证据3无异议，但认为原告解除合同不合法；对证据4无异议，但认为该款项是第三季度的租金。 本院经审查认为，因被告对原告提交的上述证据均无异议，故本院对该部分证据予以认定。 被告欧阳中红为证明其主张，向本院提交了微信聊天记录一组，拟证明：原告解除合同的目的是为了出售涉案房屋以及实际支付的方式已经改变了双方之间有关租金支付方式的约定。 原告虞佳经质证认为，对该组证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。租赁关系的存续不能阻止房屋所有人出售房屋，房屋所有人通知承租人将要出售房屋是程序的规定。该组证据表明，被告未按约支付租金，原告有权解除合同，收回房屋。原告收回房屋符合合同约定，并非恶意收房。 本院经审查认为，因原告对被告提交的该组证据的真实性无异议，且其与本案具有关联性，故本院对其予以认定。 综上，根据本院认定的有效证据，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 原告系坐落于宁波市鄞州区房屋的所有权人。2017年1月5日，原告（即甲方）与被告（即乙方）签订《租房合同》一份，约定将上述房屋承租给被告。该合同第2条约定：租赁期限伍年，即2017年3月10日至2022年3月9日止。第3条约定：租金及交纳办法：甲方直接向乙方收取，每月租金为人民币叁仟肆佰元，小写3400元，按叁个月付一次，先付后用。其中第一次乙方付人民币13600元给甲方。从第二次开始，每次提前壹拾伍天交纳，伍年内租金不变。第8条约定：乙方不按时交付租金、水电等应付费用，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。第9条约定：本合同签订后即产生法律效力，任一方不得违约。如违约，违约方支付守约方陆万元整的违约金，并承担由此给对方造成的损失。 在履约期间，原告于2019年6月3日向被告寄送《解除通知书》，其中载明：你方应于2019年5月25日前付清2019年6月10日至9月9日的租金，现你方至今未支付上述租金。介于你方支付租金迟延，且因邻里关系不和导致我方数次被物业、派出所通知协调邻里纠纷，现特向你方告知如下事项：一、因你方未按时支付租金，我方现行使单方解除权，解除与你方签订的上述《租房合同》，收回房屋，请你方在收到本通知之日起15日内搬离上述房屋；二、请你方及时结清水电、物业等各项费用，并承担相应的违约赔偿责任。被告于同日收到该份通知书。原告另于当日书面通知涉案房屋的住户于2019年6月15日前搬离。次日，被告向原告支付了2019年6月10日至9月9日的租金10200元。 另查明，在2019年5月份期间，原告曾就涉案房屋出售、腾房等事宜多次与被告进行沟通。 本院认为：涉案《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未违背公序良俗，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。根据该合同第3条的约定，涉案房屋的租金应每三个月交纳一次，且每次提前15天交纳。因被告未依约在2019年5月25日前支付2019年6月10日至9月9日的租金，故原告依据《租房合同》第8条的约定行使合同解除权，并要求被告腾退涉案房屋，依据充分，并无不当。原告于2019年6月3日向被告发出《解除通知书》，被告于同日收到该通知，故依法涉案《租房合同》应自该日起解除。被告以双方当事人的交易习惯已变更了合同中的约定为由提出抗辩，但缺乏充分的证据予以佐证，故本院难以采信。 关于原告主张的房屋占有使用费，在合同解除后，被告仍占有使用涉案房屋至今。现原告要求被告按照租金标准向其支付自2019年9月10日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于法有据，应予以支持。 至于原告诉请的违约金，根据已查明的事实，被告确系存在逾期支付租金的违约行为。对于由此产生的违约责任，虽双方当事人明确约定违约方应向守约房支付60000元的违约金，但被告在庭审中以该项违约金标准过高为由要求调低，故综合考虑原告的实际损失、履约情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告向原告支付三个月的租金作为违约金。 综上，原告虞佳的诉请部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原、被告双方于2017年1月5日签订的《租房合同》于2019年6月3日解除； 二、被告欧阳中红应于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市鄞州区房屋腾退及返还给原告虞佳； 三、被告欧阳中红应于本判决生效之日起十五日内按照3400元/月的标准向原告虞佳支付自2019年9月10日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费及违约金10200元； 四、驳回原告虞佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1300元，由原告虞佳负担1079元，被告欧阳中红负担221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  郑 辉 二〇一九年十月二十四日 代书记员  郭玺通