重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0112民初18231号原告：绿城物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道68号2幢1-12-9，统一社会信用代码91500000581475070G。负责人：胡华忠，总经理。委托诉讼代理人：王金婷，重庆扬义律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦俪丹，重庆扬义律师事务所实习律师。被告：刘小琼，女，1979年12月26日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：杜辉刚，男，系被告丈夫，住重庆市垫江县。原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司与被告刘小琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称“绿城物业公司重庆分公司”）的委托诉讼代理人王金婷、秦俪丹，被告刘小琼的委托诉讼代理人杜辉刚到庭参加了诉讼。后继续适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人王金婷、秦俪丹，被告刘小琼的委托诉讼代理人杜辉刚到庭参加了诉讼。后继续适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人王金婷、被告刘小琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2015年12月至2018年9月房屋物业服务费30210.53元和2017年6月至2018年9月车位物业服务费2280元，两项共计32490.53元；2.判令被告按应付物业服务费金额每日千分之二的标准支付从逾期付款之日起至缴清全部物业服务费之日止的滞纳金，暂计至2019年3月20日应支付的滞纳金为42497.33元。事实和理由：被告系原告所管理的象屿两江公元的业主。被告于2015年11月11日与重庆象屿置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号:1jwf350105)，购得重庆两江公元，建筑面积253.87㎡。被告与原告于2015年12月27日签订《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》，全面委托原告对其居住的住宅小区进行物业管理，委托管理期限自2014年5月30日起至2017年5月29日止(协议期限以项目一期物业交付时间2014年5月30日为前提，若实际交付时间有调整则协议自动相应调整)。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积￥3.5元/㎡的标准向原告缴纳物业服务费，如被告逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了双方签署的《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼请求判如所请。被告刘小琼辩称，未缴纳物业服务费的理由如下：1.接房后开发商承诺给被告3万元物管费抵用券，接房后被告与原告进行交涉，当时原告派人与开发商跟进此事，开发商需要办理手续抵扣3万元物业费，最主要的就是这3万元的抵用券。对3万元抵用券扣之后超出部分的物业服务费被告会缴纳，当时原告同意该方案，并催促开发商办理此事，但由于原告的原因，原告于去年10月份退出小区物业服务，售房部给被告出具了情况说明，被告提交给了原告。2.小区管理中很多地方没有做到位，比如环境、保安、周围绿化养护不到位，原告在小区管理期间严重不作为。3.被告不同意给付滞纳金的诉讼请求。4.物业服务费应当打折，被告认为按照50%给付较为合理。5.原告起诉超过诉讼时效，超出部分被告拒绝缴纳。6.原告起诉状中所有物管费金额前后不一致。7.原告应立即退还6000元装修保证金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月21日，以重庆象屿置业有限公司为甲方、绿城物业服务集团有限公司为乙方，就象屿两江公元小区通过选聘的方式，双方签订了《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》1份。该合同主要约定：1.物业名称：象屿两江公元；项目名称：重庆象屿大竹林项目；物业类型：高层、商业用房、多层、地下车库；物业坐落位置：重庆市北部新区大竹林组团，总建筑面积433164平方米。2.合同期限自2014年5月30日起至2017年5月29日止（本合同期限是以本项目一期物业交付时间2014年5月30日为前提，若实际交付时间有调整的则本合同期限自动相应调整）。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同（应签订合同补充协议），甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。3.物业服务费标准为（按建筑面积计算）：高层2.2元/月•平方米（含公共能耗费），多层3.5元/月•平方米（不含公共能耗费）。4.物业服务费用及能耗费每六个月预缴一次，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月上旬履行交费义务。该合同还对物业服务事项、双方的权利与义务、专项维修资金的管理和使用、违约责任等进行了约定。该合同于2013年4月25日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局办理了备案手续（其前期物业管理服务合同备案证明为北新物备[2013]第37号）。2015年2月11日，重庆市物价局对重庆象屿大竹林项目的住宅物业服务费标准进行了备案，备案的标准为：高层2.2元/月•平方米（含电梯费、公摊水电费），别墅（多层）：3.5元/月•平方米（不含公共能耗费）。2015年12月27日，以原告绿城物业公司重庆分公司为甲方，被告刘小琼为乙方，双方签订《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》1份，该合同约定的物业服务收费标准、服务期限等内容与《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》中约定的内容一致。上述物业服务合同签订后，原告为象屿两江公元多层住宅区域提供物业服务至2018年10月30日。2015年12月1日至2018年9月30日期间，被告未向原告交纳物业服务费用。原告于2018年10月31日向被告邮寄了《关于限期付清拖欠物管费等费用的律师函》（以下简称“《律师函》”）等材料催收物业服务费用，但被告仍未向原告缴纳上述期间的物业服务费用。庭审中，原告对其要求被告给付车位物业服务费的诉讼请求，未提供相应的证据予以证明。被告对其辩称的小区管理中很多地方没有做到位，比如环境、保安、周围绿化养护不到位，原告在小区管理期间严重不作为；物业服务费应当打折，被告认为按照50%给付较为合理；原告应退还装修保证金6000元等抗辩意见，在庭审中未提供证据予以证明。本案在审理过程中，经实地查看，原告为象屿两江公元小区提供的物业服务在公共区域服务方面存在瑕疵。另查明，原告绿城物业公司重庆分公司系位于重庆市北部新区大竹林组团G26-3/02、G22-1/02号地块项目（即重庆象屿大竹林项目）象屿两江公元小区的物业服务企业。重庆象屿大竹林项目有高层住宅和多层住宅。原告绿城物业公司重庆分公司就象屿两江公元小区的高层住宅和多层住宅区分区域进行物业服务。被告刘小琼系位于重庆市渝北区XX路X号X幢X房屋的所有权人，该房屋建筑面积为253.87平方米，系多层住宅。2019年7月19日，原告要求被告给付物业服务费、车位物业服务费及滞纳金诉至本院。上述事实，有当事人举示的房屋产权查询信息、前期物业服务合同及备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、律师函及EMS快递单、当事人的陈述等在案佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，开发商重庆象屿置业有限公司与绿城物业服务集团有限公司于2014年12月21日签订的《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》并经有关部门备案，以及原、被告之间签订的《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对象屿两江公元小区的全体业主均具有约束力。合同期限届满前，原告作为物业服务企业为象屿两江公元提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。合同期限届满后，原告继续为象屿两江公元小区提供了物业服务，原、被告之间存在事实的物业服务关系，被告也应向原告支付相应的物业服务费。本案原告作为民事主体向人民法院请求要求被告给付2015年12月1日至2018年9月30日期间物业服务费，根据《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》关于物业服务费用及能耗费每六个月预缴一次，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月上旬履行交费义务的约定。每年的物业服务费缴费时间应为1月10日预缴本年度1月-6月份的物业服务费，7月10日预缴本年度7月-12月份的物业服务费，故被告应缴纳2015年12月的物业服务费最迟应当在2015年7月10日预缴，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，该笔物业服务费的诉讼时效期间应当适用两年诉讼时效期间，即2017年7月10日该笔物业服务费诉讼时效期间届满，原告于2018年10月31日向被告邮寄《律师函》，因此，2015年12月期间的物业服务费已过诉讼时效期间。2016年1月之后的物业服务费，均在2019年1月10日后诉讼时效期间届满，原告于2018年10月31日向被告邮寄了《律师函》进行了催收，且被告在庭审中陈述收到了原告邮寄的《律师函》，可以证明原告于2018年10月31日向被告主张权利的事实，从原告主张权利之日起引起诉讼时效期间中断的法律后果，诉讼时效期间重新计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案原告于2019年7月19日向本院起诉主张2016年1月以后物业服务费的权利没有超过诉讼时效期间的规定。因此，原告要求被告给付2016年1月以后的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据合同的约定，结合重庆市物业服务收费备案表中载明的内容，物业服务期内，被告交纳物业服务费的标准为3.5元/月•平方米。2016年1月1日至2018年9月30日期间（共计33个月），其中2017年5月30日至2018年9月30日期间，系《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》约定的履行期限届满后原告继续为小区业主提供物业服务的期间，双方存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用收费标准，应参照合同标准执行，因此，2016年1月1日至2018年9月30日期间，被告应交纳的物业服务费为29321.99元（3.5元/月•平方米×253.87平方米×33个月）。对于被告在庭审中辩称的其向原告缴纳的装修保证金6000元应予退还，未提供相应证据予以证明，故，被告的该抗辩意见证据不充分，本院不予支持。被告对其辩称小区管理中很多地方没有做到位，比如环境、保安、周围绿化养护不到位，原告在小区管理期间严重不作为；物业服务费应当打折，被告认为按照50%给付较为合理等抗辩意见，未提供证据予以证明，故被告的上述抗辩意见证据不充分，理由不成立，本院不予支持。对于被告辩称的3万元物业服务费抵用券，因被告在庭审中提供的《情况说明》系复印件，且该3万元抵用券系被告与开发商之间的纠纷，与本案原告无关联，故被告的该抗辩意见，不能成为其拒缴物业服务费的理由。对于原告要求被告给付车位物业服务费的诉讼请求，原告并未提供涉案车位的产权信息，本院不予支持。对于滞纳金，经本院实地查看，原告提供的物业服务在公共区域服务方面存在瑕疵故本院认为原告提供的物业服务在服务质量上存在瑕疵。因此，对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘小琼在本判决生效之日起三日内，给付原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司物业服务费29321.99元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费835元（已减半收取），由原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司负担568元，被告刘小琼负担267元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 邹富奎二〇一九年十月十八日法官助理 曾 莉书 记 员 李玉洁