重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初2167号原告：邓礼伦，男，汉族，无固定职业，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：高建兰，重庆国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜洁，重庆国彦律师事务所律师。被告：重庆喜地来商贸有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道双龙大道303号，统一社会信用代码9150011275927543XB。法定代表人：颜呈杰，重庆喜地来商贸有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘进，男，重庆喜地来商贸有限公司职工，住成都市成华区。原告邓礼伦与被告重庆喜地来商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，被告在答辩期内向本院提交管辖权异议申请书，申请将本案移送至重庆市渝北区人民法院管辖。本院于2018年2月27日作出（2018）渝0106民初2167号之一民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，重庆市第一中级人民法院于2018年4月3日作出（2018）渝01民辖终455号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员向容独任审判，适用简易程序并于2018年6月4日、2018年6月21日、2018年11月28日公开开庭进行了审理，原告邓礼伦的委托诉讼代理人高建兰、赵瑜洁，被告的委托诉讼代理人刘进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓礼伦向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2016年8月29日签订的《商业租赁合同》；2、判决被告返还原告履约保证金10000元；3、判决被告赔偿原告损失222117元。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年8月29日与被告签订了《商业租赁合同》，约定由原告租赁被告位于重庆市沙坪坝区商铺，合同同时约定了商铺的面积、租赁期限、租金、租金的支付方式等。租赁合同签订后，原告按约向被告支付了首次租金及履约保证金。被告出租给原告的商铺因被告的债务纠纷，重庆市沙坪坝区人民法院于2017年2月24日向原告出具书面的变更租金收款账户，法院办案人告诉原告，被告的商铺在出租给原告前就已经进行了抵押。原被告双方签订的租赁合同约定的租赁期限为5年，用于经营超市。原告租赁后进行了装修并购置相关的物品，投入数十万元。现原告承租的商铺已经被重庆市沙坪坝区人民法院拍卖，新的业主又要收回商铺，原被告双方签订的租赁合同客观上已经无法继续履行。被告在出租商铺时没有如实告知原告已将商铺抵押给他人的事实，致使原告损失重大。2018年2月26日沙区人民法院向原告出具一份法律文书，责令原告在2018年3月1日前将涉案房屋腾空并搬离，2018年2月28日原告在沙坪坝区人民法院执行局司法警察的监督下被迫搬离，把未出售完的货品及货架进行了低价处理，卷帘门等无法拆除的装饰装修物便附着在涉案门面，对原告造成了重大损失。遂起诉至法院，请求判如所请。被告重庆喜地来商贸有限公司辩称，1、不同意解除双方签订的租赁合同，客观上来讲租赁合同已经不存在，因为房屋已经被拍卖。2、不同意返还原告履约保证金，因为原告邓礼伦还欠付租金，要求将全部的租金结算清楚。3、不同意赔偿原告的损失，我们在合同上第十条第六款约定了因政府房屋租赁政策或者法律规定必须终止的，被告可免除违约责任，所以被告不存在违约责任。4、原告的起诉对象应当是新的买家，因为在拍卖公告上明确写明了涉案门面有租赁，而且要求买家了解这些债权债务，当时被告还问了法院相关人员，今后拍卖了不影响原告经营，只要正常缴纳租金，所以新的买家应该承担赔偿原告损失的责任。本院根据双方无争议的事实认定如下：2013年8月13日，重庆喜地来房地产开发有限公司（甲方，抵押人）与案外人恒丰银行股份有限公司重庆分行（乙方，抵押权人）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区房屋设定抵押权作为毛莉娜、蒲剑向乙方履行债务的担保，抵押期从2013年8月5日至2016年8月5日，抵押物现值为9184400元，贷款金额为5500000元，贷款期限从2013年8月5日至2016年8月5日。2016年8月29日，重庆喜地来房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《上岛郦舍商业租赁合同》，约定如下：第一条：租赁内容。甲方将位于重庆市沙坪坝区商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方。甲方对所出租的商铺有合法产权。甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为115.74平方米，乙方所承租的商铺其经营范围以乙方营业执照为准。乙方租赁该商铺拟用于房屋超市经营，在租赁期限内，乙方未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变商铺的原有结构和用途。租赁期限。租赁期五年，自2016年9月30日起至2021年9月29日止。合同年期总租金共计374676元。2016年9月30日—2017年9月29日租金为人民币6000元/月;2017年9月30日—2018年9月29日租金为人民币6120元/月；2018年9月30日—2019年9月29日租金为人民币6242元/月；2019年9月30日—2020年9月29日租金为人民币6367元/月；2020年9月30日—2021年9月29日租金为人民币6494元/月。在租赁期内，租赁商铺所产生的水、电、气、物业管理费由乙方自行承担。付款方式及时间。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金人民币壹万元整。租赁期满后一个月内，经甲方检查租赁房屋及甲方提供设备完好无损（自然磨损除外）且乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还给乙方。租金支付时间按季度提前交租，每季度26日为交纳租金时间。甲方的权利与义务。甲方应在乙方支付第一笔租金之日将上述商铺钥匙交付给乙方。在承租期内，甲方有权将商铺进行出售、抵押，抵押权人有优先受偿权。同时甲方将出售房屋给乙方租赁的事实告知给受让人。对乙方租赁的商铺装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。为乙方办理营业执照提供有效的房产证明。甲方提供到室内的电线、电缆等设施满足乙方正常使用（乙方自设不在其责任范围内），乙方在使用时发现问题及时向甲方报告。乙方的权利义务。合同有效期限内，乙方对所承租商铺及设施拥有合法使用权。乙方在不破坏商铺原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述商铺进行装修、装潢，但必须符合消防及相关部门的规定和通过验收，因此所产生的费用和责任由乙方自行负责并自行办理相关手续。乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务及有租金所产生的税费由乙方自行承担。乙方不得随意改动租赁房屋用途，且不得利用上述商铺从事非法经营及任何违法犯罪活动。乙方如需要对所租赁的商铺进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方无偿所有（可移动设施除外）。承租期内，在租赁场地之内，所发生的一切安全责任事故均由乙方自行承担。续租。租赁期满，甲方如有意续租，则乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的30日向甲方提出书面申请。甲方同意续租的，甲乙双方应就新的租赁权利义务关系形成书面协议。租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回商铺。乙方应在租赁期满后15日内搬离。转租。租赁期内，乙方须征得甲方的同意后才能转租，并由甲方与租户重新签订租赁合同。合同的变更和解除。甲乙双方有下列行为则视为违约，并承担相应违约责任；1，甲方违约行为：（1）甲方不交付或者迟延交付租赁商铺30天以上。（2）租赁商铺主体结构设计存在重大缺陷，危及人生安全。2，乙方违约行为：（1）未按约定期限交付现金，超过30日以上。（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁商铺的结构或用途并擅自转租或转让承租商铺。（3）从事非法经营及违法犯罪活动。故意毁坏房屋及破坏商业门面四周外立面大理石。违约责任及赔偿。符合本合同第九条第（1）到第（3）项的约定，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照三个月租金支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应当赔偿差额部分。如甲方未按时交铺或乙方未按时交纳租金，违约方还应每天按当年租金总额的万分之五向守约方支付延期违约金。超过30天（含30天），守约方有权解除合同，终止租赁关系，并要求对方承担相应违约责任。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方不但有权依据本合同约定的租金额计算收取租金，而且还按延期时间以每天当年租金的万分之五向乙方收取逾期违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。任何一方单方面取消、中断合同，应提前60日以书面通知对方并承担解约金，双方约定解约金额为一个月房屋租金。在甲方因乙方违约而解除本租约时，甲方应将所收乙方保证金扣除乙方应支付的租金、费用、补偿、违约金后在本租约解除后30日内返还给乙方，如乙方所支付的保证金不足以弥补甲方应收取的款项，甲方有权向乙方追索。在租赁期限内，有下列情况之一的，甲方可免除违约责任：（1）因不可抗力因素致使商铺及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（2）在租赁期间，乙方承租的商铺被征收、征用或拆迁的。（3）因政府房屋租赁政策或法律规定必须终止的。其他约定。1、本合同所称不可抗力是指由于地震、台风、暴雨、大火、战争以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或者避免的人力不可抗拒时间，遇有上述不可抗力的一方，应立即以书面形式通知另一方。6、补充条款。甲方同意乙方自愿安装卷帘门，但不能破坏外墙的石材。2016年8月29日，原告向重庆喜地来房地产开发有限公司交纳房屋履约保证金10000元。2016年8月29日，重庆喜地来房地产开发有限公司向原告交付房屋，原告经重庆喜地来房地产开发有限公司同意后进场进行了装修，并经营了店名为“江北超市”的超市。2016年8月29日，原告向重庆喜地来房地产开发有限公司交纳2016年9月至2016年12月的房屋租金18000元。2016年12月22日，本院向原告发出（2016）渝0106执5042.5043号之一《协助执行通知书》，通知原告协助执行以下事项：提取被执行人重庆喜地来房地产开发有限公司的应收房屋租金11109800元。要求将上述款项打入本院账户。2017年1月3日，本院发出（2016）渝0106执5042、5043执行裁定书，申请执行人为恒丰银行股份有限公司重庆分行，被执行人为毛莉娜、蒲剑、重庆喜地来房地产开发有限公司，裁定评估、拍卖被执行人重庆喜地来房地产开发有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区房屋。2017年2月23日，重庆喜地来房地产开发有限公司变更为重庆喜地来商贸有限公司。2017年4月11日，原告向本院交纳了2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金36000元。2017年7月20日，原告向本院交纳了2017年7月1日至2017年9月30日的房屋租金18000元。2017年10月11日，原告向本院交纳了2017年10月1日至2017年12月31日的房屋租金18000元。2017年12月1日，案外人柳泽思通过竞买于2017年12月1日在本院淘宝网拍卖网络平台开展的“重庆市沙坪坝区房屋”司法拍卖项目公开竞价中，以最高价胜出。2017年12月12日，本院作出（2016）渝0106执5042、5043号之二执行裁定书，裁定停止被执行人重庆喜地来房地产开发有限公司应收房屋租金11109800元的提取。2017年12月15日，本院发出（2017）渝0106执恢810、811号之九执行裁定书，裁定重庆喜地来房地产开发有限公司所有的、位于重庆市沙坪坝区房屋的所有权归买受人柳泽思所有。2018年1月26日，原告与恒丰银行股份有限公司重庆分行、柳泽思前往本院执行局制作执行笔录，原告与柳泽思均一致同意原告向柳泽思交纳2018年1月-2月期间涉案房屋的房屋租金，原告在2018年2月底前将涉案房屋腾空并交付给柳泽思。2018年1月31日，原告向柳泽思交纳了2018年1月-2月期间的房屋租金12000元。柳泽思出具了收条一份，收条载明：“收到涉案商铺2018年1月份、2月份的租金12000元，租期2月份满，自动按法院调解，原租户完全搬离商铺”。2018年2月9日，本院向原告支付了款项30000元。2018年2月26日，本院向原告（江北超市）发出《公告》，载明：恒丰银行股份有限公司重庆分行申请执行重庆喜地来房地产开发有限公司等借款合同纠纷一案，因被执行人未履行义务，本院依法对重庆喜地来房地产开发有限公司名下的位于重庆市沙坪坝区房屋进行了司法拍卖，买受人柳泽思竞得了上述房屋，为了切实保障买受人的利益，本院责令你于2018年3月1日前搬出重庆市沙坪坝区房屋，并将房屋腾空交付于买受人柳泽思，如到期仍不搬出，本院将依法强制执行。另外，原被告双方还均认可如下事实：涉案商铺的免租期为2016年8月29日至2016年9月29日，涉案商铺在承租前是用于经营酒吧串串的餐厅，是按照酒吧串串餐厅的要求进行装修的，原告将之前的装修予以拆除，全部重新进行的装修。原告对涉案商铺进行装修是经过了被告同意的，至于如何装修由原告根据自己的需求决定，在装修后经过了物业管理公司的装修验收，在撤场时原告并没有拆除卷帘门。原被告双方存在争议的事实如下：原告为了证明其装修费用，举示了如下证据：重庆市住宅装饰工程合同、标准报价书及收据（2016年11月20日由重庆松鑫装饰工程有限公司出具，金额为127000元）。重庆市住宅装饰工程合同的合同当事人为原告与重庆松鑫装饰工程有限公司（以下简称松鑫装饰公司），约定松鑫装饰公司承包原告涉案商铺的装饰装修工程，包工、包全部材料，开工日期2016年9月5日，竣工日期2016年11月5日，合同价款127699元。证明原告对涉案房屋进行装修所产生的装修费用127000元。2、重庆重百商社电器有限公司专用收据两张，证明原告为开办超市购买的冰柜共计产生费用6590元。3、重庆好乐邻科技有限公司销售单一份，证明原告为开办超市购置的监控相关的设备设施共计花费26654元。4、重庆市鹏欢商贸批发中心送货单一份，证明原告为开办超市购置吊扇共计花费324元。5、收据2张（2016年9月28日重庆富昌广告有限公司出具，收款事由广告、发光字，金额6000元，收款事由货架、焊接、材辅费，金额8000元），证明原告为开办超市做广告牌花费6000元及货架焊接花费8000元。6、宏顺货架专用收款收据2张，证明原告购买超市的货架和货柜、花车、收银台等其他物品共计花费20266元。7、收据一份（2016年9月10日由案外人罗建出具金额为14100元），证明原告制作涉案商铺三个大卷帘门及两个小卷帘门共计花费14100元。8、雅美风遮阳雨篷加工厂合同，证明原告为超市制作遮阳雨篷产生的费用12500元。被告对上述证据的真实性有有异议，因其并未参与，对证明目的有异议。原告述称上述装修费用中已经形成附合的装饰装修物为装修费127000元、卷帘门14100元、广告牌6000元、货架焊接8000元、遮阳棚12500元，其余的是没有形成附合的装饰装修物，原告将未形成附合的装饰装修物进行原地低价处置，没法处置的部分搁置在涉案门面旁边的门面以及原告的住所。审理中，原告述称其于2018年3月底在法院的要求下从涉案商铺中搬离。原告在搬出前自行处理了货架、监控设施设备等可以拆除移动的装饰装修物，已经形成附合的装饰装修物没有拆除。被告认可被告在签订《上岛郦舍商业租赁合同》时并未告知原告涉案商铺存在抵押的情形，但抗辩称原告还欠付被告租金30000元。双方分歧较大，调解未成。上述事实，由原告提供的《上岛郦舍商业租赁合同》、《重庆市房地产抵押合同》、准予变更登记通知书、收据、收条、重庆市行政事业单位资金往来结算票据、中国工商银行业务回单、(2016)渝0106执5042、5043号之一协助执行通知书、执行笔录，被告提供的租金列表，本院调取的（2016）渝0106执5042、5043号执行裁定书、案款支付记录、（2017）渝0106执恢810、811号之九协助执行通知书等证据以及双方当事人的陈述等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告于2016年8月29日签订的《上岛郦舍商业租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行权利义务。合同约定的租赁期从2016年9月30日至2021年9月29日，因涉案商铺在出租前已设立抵押权，现因被告的原因导致涉案商铺被法院司法拍卖并交付于新的买受人，合同已经无法实际履行，原告要求解除《上岛郦舍商业租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，原告于2018年1月-2月已另行与新的买受人柳泽思形成合意建立了租赁合同关系，且向柳泽思交纳了该期间房屋租金。因此，本院认定原被告双方签订的《上岛郦舍商业租赁合同》于2017年12月31日解除。关于原告要求被告返还履约保证金10000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。《上岛郦舍商业租赁合同》已于2017年12月31日解除，被告应当向原告返还履约保证金10000元。被告抗辩称原告还欠付租金30000元。由于抵押权人申请强制执行，本院于2016年12月22日向原告发出《协助执行通知书》，通知原告将被告的应收房屋租金缴纳至本院账户，届时，被告便已无权自行向原告收取租金，被告的此项抗辩无法律依据，本院不予采信。涉案商铺在承租前是用于经营酒吧串串的餐厅，租赁合同约定原告租赁涉案商铺系用于超市经营，经营类型与之前完全不同，原告对涉案商铺改造后重新装修必然会产生较高的装修费用。涉案商铺在租赁给原告前便已经设立有抵押权，被告作为出租人应当向原告告知该情况，但被告并未履行如实告知义务，现由于被告的原因，导致原告对涉案房屋进行全面装修后却被提前解除合同，被告构成违约，应当承担违约责任。《上岛郦舍商业租赁合同》约定：“在租赁期限内，有下列情况之一的，甲方可免除违约责任：（1）因不可抗力因素致使商铺及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（2）在租赁期间，乙方承租的商铺被征收、征用或拆迁的。（3）因政府房屋租赁政策或法律规定必须终止的”。被告抗辩称其依据此条合同约定可以免除违约责任。本案《上岛郦舍商业租赁合同》的解除系被告违约导致，并不属于上述任何情形之一，被告的此项抗辩并不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。《上岛郦舍商业租赁合同》解除后，对于未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除。原告也述称其已将未形成附合的装饰装修物进行原地低价处置，没法处置的部分搁置在涉案门面旁边的门面以及原告的住所，对该部分装饰装修物，原告要求被告赔偿其损失，并不符合法律规定，本院不予支持。最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。按此法律规定，对于已经形成附合的装饰装修物，被告应当赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。但原告在《商业租赁合同》解除后，于2018年1-2月又与买受人柳泽思建立了房屋租赁合同关系，柳泽思收取了原告截至2018年2月28日前的房屋租金，在2018年2月28日前，原告仍在占有使用涉案商铺，其装饰装修仍在产生收益，实际上并未受到损失。对于该部分期间的装修装修残值损失，被告不予赔偿。原告主张其已经形成附合的装饰装修物包括装修费127000元、卷帘门14100元、广告牌6000元、货架焊接8000元、遮阳棚12500元。为了证明该部分装修损失，原告举示了原告与重庆松鑫装饰工程有限公司签订的《松鑫装饰工程公司装修合同》及标准报价书、装修款收款收据、卷帘门收款收据、广告牌收款收据、货架焊接收款收据及遮阳雨篷加工合同。对于该部分证据的认定，本院认为，首先，原告持有该部分证据的原件，其次，装修合同的签订时间在免租期内，广告牌、卷帘门与遮阳雨篷的安装亦能与原告举示的照片相互印证真实性，再次，原被告双方也均认可涉案商铺存在重新装修的事实，现由于涉案商铺已经交付于新的买受人，装修现场已然不存在，被告方也未举示出相反证据证明该部分证据系伪造，本院对该部分证据予以采信。另外，关于原告主张已经形成附合的该部分装饰装修物的认定，《松鑫装饰工程公司装修合同》及标准报价书显示的装修内容均属于已经形成附合的装饰装修物，卷帘门、广告牌、货架、遮阳雨篷由于其安装的尺寸、用途、位置与涉案商铺有着密切不可分的关系，即使可将其与涉案商铺分离，但将其分离后将大大降低其使用价值或者基本丧失使用价值，所以原告主张该部分为已经形成附合的装饰装修物，本院予以支持。综上，本院认定涉案商铺已经形成附合的装饰装修物共计产生装修费共计167600元，被告应当赔偿原告装饰装修残值损失120020.22元。最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外”。本案中，涉案商铺在出租给原告前便已经抵押给案外人，被告抗辩称应由买家赔偿原告损失，并无法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款、第二十条之规定，判决如下：原告邓礼伦与被告重庆喜地来商贸有限公司于2016年8月29日签订的《商业租赁合同》于2017年12月31日解除。被告重庆喜地来商贸有限公司于本判决发生法律效力后三日内退还原告邓礼伦履约保证金10000元。被告重庆喜地来商贸有限公司于本判决发生法律效力后三日内赔偿原告邓礼伦装修损失值120020.22元。驳回原告邓礼伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9868元，减半交纳4934元（原告已预交），由原告邓礼伦负担1500元，由被告重庆喜地来商贸有限公司负担3434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇一九年十月十日书记员  卢静