山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5458号上诉人（原审原告）：初文健，男，1969年11月18日出生，汉族，居民，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：孙德健，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯棋，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋培建，男，1944年11月13日出生，汉族，居民，住烟台市高新区。原审第三人：刘建民，男，1960年1月10日出生，汉族，居民，住烟台市牟平区。上诉人初文健因与被上诉人宋培建、原审第三人刘建民案外人执行异议之诉一案，不服烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。初文健上诉请求：1、撤销烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初381号民事判决，依法改判支持初文健的诉讼请求。2、案件受理费由宋培建承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，涉案房屋系初文健自烟台市牟平区姜格庄街道紫岘口村村民委员会（以下简称紫岘口村委会）处购买取得，初文健对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决仅仅以涉案房屋买卖合同未在紫岘口村委会备案、涉案房屋购房款未在紫岘口村委会入账以及涉案房屋买卖的经办人对于具体的买卖过程陈述不一致，就认定初文健未取得涉案房屋的所有权是错误的。首先，涉案房屋买卖合同未在紫岘口村委会备案、涉案房屋购房款未在紫岘口村委会入账的问题，初文健认为该问题系紫岘口村委会财务做账不规范造成的，不能否认初文健从紫岘口村委会购买涉案房屋的事实。其次，初文健与宋培建、紫岘口村委会原主任孔庆会泉、紫岘口村委会原会计丁学雷的陈述，均认可初文健与紫岘口村委会签订了购房合同并支付了购房款，只是对于交接的细节陈述存在差异，涉案房屋的买卖发生在2015年，当时的经办人员对于具体的买卖细节陈述存在细微的差别实属正常。最后，一审法院因初文健不是紫岘口村村民，即认定涉案房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效，按此推论，宋培建也不是紫岘口村村民，其与紫岘口村委会之间关于以房抵债的协议也因违反法律强制性规定而无效，其并非涉案房屋的合法所有人，宋培健也无权执行涉案房产。宋培建辩称，一审判决正确。刘建民述称，没有意见。初文健向一审法院起诉请求：1、不得执行位于烟台市牟平区大龄青年房从南往北属第三套房产，并解除查封；2、诉讼费由宋培建及刘建民承担。一审法院认定事实：一、案涉房产所在工程由紫岘口村委会建设，所占用土地性质为集体所有制土地，案涉房屋所在工程未取得建设工程规划许可、建设施工许可等相关手续，所占用土地至今未转化为国有土地，亦未办理不动产权属登记手续。刘建民自2015年6月至12月期间承揽了紫岘口村委会修水库、修路等工程。工程结束后，紫岘口村委会用位于该村最东头从南往北数第三套（即案涉房产）和第四套房产抵顶了应付给刘建民的部分工程款，每套房产抵债176000元，共计352000元。二、2015年6月15日，宋培建与刘建民租赁合同纠纷一案在烟台市莱山区人民法院主持下达成调解协议：1、刘建民支付宋培建租赁费1136572元，于2017年12月30日前支付；2、刘建民返还宋培建租赁物一宗（包括：步步紧1120个，顶丝1220个，接卡270个，三元宝卡300个，十字卡7020个，转卡240个，钢管66304.5米。其中钢管直径均为4.5厘米，长度及数量分别为：1米的720支，1.5米的1458支，2米的5452支，2.5米的1296支，2.6米的431支，2.7米的417支，3米的2934支，3.5米的1436支，4米的5537支，4.5米的546支，5米的408支，6米的1089支），于2016年6月30日前返还上述租赁物中除钢管之外的其他租赁物，于2016年12月30日前返还上述租赁物中的钢管；3、如果刘建民未按上述第二项履行，则于逾期之次日按下列赔偿标准赔偿宋培建上述第二项中未返还部分租赁物的损失：步步紧3元/个，顶丝10元/个，接卡5元/个，三元宝卡0.5元/个，十字卡5元/个，转卡5元/个，钢管10元/米；4、宋培建自愿放弃其他诉讼请求；5、案件受理费22663元减半收取11331.5元，由刘建民承担。烟台市莱山区人民法院出具（2015）莱山商初字第14号民事调解书对上述协议予以确认。上述民事调解书发生法律效力后，刘建民未履行义务，宋培建于2017年5月23日申请强制执行。2018年1月31日，烟台市莱山区人民法院分别出具（2018）鲁0613执79号执行裁定书及协助执行通知书，对案涉房产予以查封。2018年9月26日，初文健向法院提出执行异议，请求法院终止对上述案涉房产的执行。烟台市莱山区人民法院经听证审查后，于2019年1月10日作出（2019）鲁0613执异1号执行裁定，驳回了初文健请求。初文健对该裁定不服，于同年2月18日诉至法院。三、庭审中，初文健为证明其购买了案涉房屋并交付了房款，提交了2015年12月31日其与紫岘口村委会签订的房屋买卖合同及2016年2月5日紫岘口村委会出具给初文健的收条。宋培建对上述证据的真实性及证明内容均不予认可。关于案涉房屋买卖合同的签订、购房款的交付及案涉房产的交接过程，初文健，刘建民，紫岘口村委会前任主任孔庆泉和会计丁学雷在执行异议听证中及本案庭审中的陈述不一致，且上述三人的陈述存在矛盾之处，不能相互印证。另查，紫岘口村委会处没有上述房屋买卖合同的备案，亦无收取案涉房屋购房款的相关账目。自2016年5月份至今，案涉房屋由紫岘口村村民孙文作实际占有使用。2016年6月份，刘建民曾向孙文作讨要樱桃与梨等水果作为该房屋的使用费。一审法院认为，本案的争议焦点是，初文健对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。首先，本案中，案涉房产未办理不动产权属登记手续，一直由紫岘口村村民孙文作实际占有使用；初文健对房屋买卖过程，支付购房款的对象、时间、金额，前后数次陈述均不一致，与刘建民、村委会原主任孔庆泉、村委会会计丁学雷的相关陈述相矛盾，上述陈述之间不能相互印证；村委会会计丁学雷否认收取了初文健支付的购房款、村委会也没有相关账目，且刘建民在收取购房款后未出具收据以及将房屋卖出后又向孙文作讨要房租的做法，与房屋买卖合同的一般交易习惯不符，与常情常理相悖，初文健主张其通过紫岘口村委会向刘建民支付全部购房款，证据不足，初文健以此为由主张取得案涉房产的所有权，无事实和法律依据，法院对其主张不予采信。其次，案涉房产所在工程建设在紫岘口村所属集体性质的土地上，该土地性质至今未转化为国有土地，未取得建设工程规划许可、施工许可等手续，紫岘口村委会向该集体组织成员之外的人出售上述房屋为法律所禁止。初文健不是该集体组织成员，故即便初文健实际通过紫岘口村委会购买了案涉房屋，亦因该房屋买卖合同违反了法律的强制性规定而无效，初文健基于该房屋买卖合同主张取得案涉房产的所有权，无法律依据。综上所述，初文健对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不得执行案涉房产并解除查封的诉讼请求于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回初文健的诉讼请求。案件受理费3820元，由初文健负担。二审中，当事人没有提供新证据。本院查明事实同原审。本院认为，《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，初文健虽提供了其与紫岘口村委会签订的房屋买卖合同及收款收据，但初文健对购房款的来源及交付过程不能提供证据佐证，紫岘口村委会账目中也无收取该笔款项的记载，初文健认为其已支付全部购房价款的主张，证据不足，本院不予采纳。初文健不属于紫岘口村集体组织成员的事实清楚，即使其与紫岘口村委会签订了房屋买卖合同，双方间的房屋买卖行为也因违反国家法律法规的禁止性规定而无效，紫岘口村委会与初文健间亦不能对涉案房屋办理过户登记。同时根据庭审查明的事实，初文健也从未对涉案房屋实际占有使用。因此，初文健对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决正确。综上所述，初文健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3820元，由上诉人初文健负担。本判决为终审判决。审判长  董玉新审判员  杨卫东审判员  陈晓彦二〇一九年十月三十日书记员  于红科