广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1228号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗浩龙。委托诉讼代理人：黄威聪，广东广兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈佳明。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈济明。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志权。上诉人罗浩龙因与被上诉人陈佳明、陈济明、刘志权租赁合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗浩龙上诉请求：1.依法撤销兴宁市人民法院作出的（2019）粤1481民初1338号判决，并予以改判，判令被上诉人赔偿上诉人经济损失42356元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实有误、适用法律错误。本案上诉人在租赁合同签订后，投入42356元对租赁的场地进行装修、装饰、挂摄像监控设备、广告招牌建设，用于经营饮食业务，对以上事实上诉人提交了现场照片、收款收据、送货单、运料单、结算单等证据证实。但签订《场地租赁合同》时被上诉人未如实告知上诉人涉案租赁标的物大部分已在2013年12月18日前被当地政府征收的事实，存在故意隐瞒的行为，导致上诉人违背真实意思与被上诉人签订《场地租赁合同》。被上诉人欺诈的行为属于过错责任，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被上诉人应赔偿上诉人因此所受到的损失。本案的场地租赁合同属于无效合同，并不影响被上诉人因其过错赔偿上诉人因此所受到的损失，双方在签订场地租赁合同时，合同约定一方违约应支付违约金20000元，被上诉人在签订合同时应当预见到因其违约造成上诉人的经济损失20000元，被上诉人明知场地已经被政府征收仍将场地租赁给上诉人，其应当预见到上诉人在租赁土地后必然在经营过程中产生对场地进行经营投入，会因此造成经济损失，在本案上诉人的经济损失未确定的情况下，应当可以参照被上诉人在签订合同时可以预见到会给对方造成经济损失20000元，退一步说，被上诉人应当赔偿上诉人经济损失20000元。综上，上诉人认为一审法院对以上事实认定有误、适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判。陈佳明、陈济明、刘志权辩称，诉争合约是有效的，出租场地还在，是上诉人自动离开，上诉人上诉所说的情况不存在，属于上诉人先行违约。答辩人租赁出去的场地并没有被征收。罗浩龙向一审法院起诉请求：1.确认罗浩龙与陈佳明、陈济明、刘志权于2018年9月20日签订的《场地租赁合同》无效；2.陈佳明、陈济明和刘志权共同返还罗浩龙已向其支付的押金8000元；3.陈佳明、陈济明和刘志权共同返还罗浩龙已向其支付的2018年9月租金4500元、2018年10月租金4500元，合计9000元；4.陈佳明、陈济明和刘志权连带赔偿罗浩龙损失43256元；5.陈佳明、陈济明和刘志权连带支付罗浩龙违约金20000元；6.本案诉讼费由陈佳明、陈济明和刘志权承担。陈佳明、陈济明、罗志全向一审法院反诉请求：判令罗浩龙依照《场地租赁合同》支付2018年11月至2019年5月（共7个月）的租金共计人民币28000元。一审法院认定事实：2018年9月20日，以罗浩龙为承租方（乙方）陈佳明、陈济明、刘志权为出租方（甲方）双方签订了《场地租赁合同》，协议其中如下：“甲方业主将坐落在城南村车头陈屋对面的场地（原舍得啤酒广场）租赁给乙方罗浩龙经营使用。经甲乙双方秉承互利、互惠、平等、自愿的原则共同协商，具体签订如下合同：一、租赁期：即由2018年9月20日起至2020年9月20日止（租期2年）（大写贰年）。二、租赁金：每月店租4000元（大写肆仟元整），甲方收取租店押金8000元，（大写捌仟元整），租赁期满押金退还给乙方。三、交租方式：双方确定按月交租，交租期为每月5日前交给甲方，如逾期60天，按乙方放弃租赁，甲方有权单方面终止合同。八、合同签订后，在租赁期限内，经营权归乙方所有，如有政策或法规变动，该租赁场地补偿归甲方所有，经营补偿（免3个月租金）归乙方所有。十、在合同履行期间，如甲方要收回场地，甲方应支付违约金20000元给乙方。”合同签订后，罗浩龙于2018年9月6日下午通过微信转账给陈佳明12500元，其中8000元是押金，罗浩龙认为因实际履行中双方口头约定每月租金变更为4500元，故另4500元罗浩龙是支付2018年9月的租金，陈佳明则认为按合同约定2018年9月的租金为4000元，另500元是罗浩龙支付其其他经济往来的项款；2018年10月20日罗浩龙通过微信转账给陈佳明3000元、26日转账700元、300元，27日转账500元合计4500元，是支付2018年10月的租金，陈佳明则认为按合同约定2018年9月的租金为4000元，另500元是罗浩龙支付其其他经济往来的项款。2018年11月8日，兴宁市****办事处作出了《关于限期清理附作物的公告》，内容如下：“各居民：位于城南居委车头陈屋侧（见政府储备土地平面图）范围内的土地为兴宁市人民政府储备土地，现因城市建设需要，该土地需清理、围蔽、使用。请范围内存在有附作物（果、木、菜和构筑物等）的居民，于2018年11月11日前自行清理完毕，逾期视作自动放弃，宁新街道办事处、市城综局、土地储备中心将联合将其清理。特此公告。”涉案租赁标的物坐落在城南村车头陈屋对面的场地（原舍得啤酒广场）大部分土地已被当地政府于2013年12月18日前征收，仅有铁架搭建盖有雨篷用于做大厅的土地仍未征收。公告期满后，原租赁场地建有的收银台、杂房、厨房、蒙古包等即被拆除，且含租赁涉案租赁标的物在内的土地均被围蔽。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，《场地租赁合同》涉案租赁标的物大部分土地在签订《场地租赁合同》前已被当地政府征收，所有权及使用权均属国家所有，故陈佳明、陈济明、刘志权对涉案租赁标的物大部分土地不享有处分的权利。而陈佳明、陈济明、刘志权擅自将大部分涉案国家所有的土地租赁给罗浩龙，其行为损害了国家利益。签订《场地租赁合同》时陈佳明、陈济明、刘志权未如实告知罗浩龙涉案租赁标的物大部分土地已在2013年12月18日前被当地政府征收的事实，存在故意隐瞒的行为，导致罗浩龙违背真实意思与陈佳明、陈济明、刘志权签订《场地租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；”的规定，对罗浩龙请求确认《场地租赁合同》无效，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”所以，《场地租赁合同》被确认为无效后，陈佳明、陈济明、刘志权由此而收取的押金和租金应当返还给罗浩龙。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因罗浩龙未能提供充分的证据证明其因合同无效造成损失42356元的事实，其请求陈佳明、陈济明、刘志权支付违约金20000元亦缺乏事实和法律依据，故对罗浩龙此两项主张不予支持。同理，因陈佳明、陈济明、刘志权未能提供充分的证据证明陈佳明与罗浩龙有其他经济往来，故依法认定罗浩龙支付给陈佳明、陈济明、刘志权每月租金为4500元，已支付给陈佳明、陈济明、刘志权两个月租金共9000元。《场地租赁合同》为无效合同，合同无效是自始无效，陈佳明、陈济明、刘志权反诉请求罗浩龙支付2018年11月至2019年5月的租金共计人民币28000元，于法无据，不予支持。综上所述，罗浩龙与陈佳明、陈济明、刘志权于2018年9月20日签订的《场地租赁合同》无效，陈佳明、陈济明、刘志权应返还罗浩龙押金8000元、租金9000元，合计人民币17000元。驳回罗浩龙的其他诉讼请求，驳回陈佳明、陈济明、刘志权的反诉请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认罗浩龙与陈佳明、陈济明、刘志权于2018年9月20日签订的《场地租赁合同》无效。二、陈佳明、陈济明、刘志权应于判决生效后10日内返还押金人民币8000元、两个月租金人民币9000元（合计17000元）给罗浩龙。三、驳回罗浩龙的其他诉讼请求。四、驳回陈佳明、陈济明、刘志权的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计903元，由罗浩龙负担790.5元，由陈佳明、陈济明、刘志权负担112.5元。反诉受理费减半收取计250元，由陈佳明、陈济明、刘志权负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审的争议焦点主要是：上诉人罗浩龙因诉争租赁合同无效所造成的实际损失的认定及双方当事人对诉争租赁合同无效的过错责任的认定。上诉人罗浩龙以被上诉人对诉争租赁合同无效存在过错为由，上诉要求参照合同约定的违约金标准，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失20000元。由于诉争租赁合同对租赁标的物只约定为“坐落在城南村车头陈屋对面的场地（原舍得啤酒广场）”，没有四至，也没有约定租赁场地的面积和现状。一审认定诉争租赁合同约定的场地大部分已在签订租赁合同前被政府征收，且兴宁市****办事处于2018年11月8日张贴了《关于限期清理附作物的公告》，需对包含诉争场地在内的土地进行清理、围蔽、使用，请上述土地内存在有附作物（果、木、菜和构筑物等）的居民，于2018年11月11日前自行清理完毕，逾期视作自动放弃。上诉人对此没有异议，被上诉人对一审认定的上述事实虽有异议，但其又不提出上诉，视为认可一审认定的上述事实，本院对此予以确认。被上诉人将部分已被政府征收的土地出租给上诉人，对合同无效存在过错；上诉人未对租赁标的物的权属及其范围等进行审查和约定，同样存在过错。至于合同无效是否造成上诉人的损失以及损失的大小问题。一是双方均未能举证证明在签订租赁合同时被上诉人移交了哪些财物给上诉人，上诉人在租赁经营期间又具体投入了多少，有哪些投入是无法搬离等；二是在兴宁市****办事处发出公告前，涉案土地仍可使用，上诉人也确实使用了涉案土地；三是合同履行时间短，大部分财物均仍完好，仍具有使用价值；四是涉案土地上的构筑物属于临时搭建，大部分可拆卸、重复使用。据此，上诉人主张的其因诉争租赁合同无效造成的损失为42356元的依据不足，不予采信。对上诉人主张的以诉争租赁合同中约定的20000元违约金作为其在签订合同时可预见到的损失，要求被上诉人赔偿，理由亦不充分，不予采信。一审判令被上诉人全额退还上诉人交纳的8000元押金及已支付的9000元租金，在一定程度上平衡了双方的利益，并无明显不妥。综上，上诉人上诉依据不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1806元，由上诉人罗浩龙负担。本判决为终审判决。审判长  肖庆浪审判员  周展明审判员  曾柳青二〇一九年十月十一日书记员  朱 棋