浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初7361号 原告：嘉兴市元佳建筑有限公司，住所地：嘉兴市望湖路31号商店，社会统一信用代码:91330402074040531E。 法定代表人：王凤娟，执行董事。 委托诉讼代理人：朱峰，浙江天鸿律师事务所律师。 被告：浙江佳源物业服务集团有限公司，住所地：嘉兴市南湖区中环东路2297号501室-1，社会统一信用代码：91330400761304834C。 法定代表人：赵建忠，董事长。 被告：浙江佳源物业管理有限公司嘉兴加洲长岛分公司，住所地:嘉兴市加洲长岛小区物业配套办公用房，社会统一信用代码:913304003299367283。 负责人：陆雅萍，经理。 两被告共同委托诉讼代理人：唐建伟、屈海霞（实习），浙江宜景源律师事务所律师。 第三人：加洲长岛业主委员会，住所地：嘉兴市加洲长岛小区玫瑰苑6幢C座。 委托诉讼代理人：徐金耿，业委会委员。 原告嘉兴市元佳建筑有限公司因与被告浙江佳源物业服务集团有限公司（以下简称佳源物业公司）、浙江佳源物业管理有限公司嘉兴加洲长岛分公司（以下简称佳源物业加洲长岛分公司）承揽合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年10月22日受理后，依法由审判员叶利霞独任审理。审理中，根据原告的申请，本院通知加洲长岛业主委员会作为第三人参加诉讼，并于2019年1月21日公开开庭审理了本案。原告委托代理人朱峰、两被告共同委托诉讼代理人唐建伟、第三人委托诉讼代理人徐金耿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令两被告立即支付原告2016年-2018年度房屋维修费用合计人民币297177元;并自原告起诉之日起，按中国人民银行同期贷款基准年利率4,35%/年计息，直至涉诉债务清偿完毕止；二、第三人对诉争房屋维修费用297177元及逾期付款利息承担共同清偿义务；三、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告撤回对第三人的诉讼请求。事实与理由：原告自2016年3月起承接由被告佳源物业加洲长岛分公司发包的嘉兴加洲长岛住宅小区的房屋维修业务，主要负责加洲长岛小区房屋日常维护与修缮。2018年3月，因被告一直拖欠原告涉诉房屋维修费用未付且未与小区业主委员会续签新的“物业服务合同”致使原告无法继续施工，双方遂终止上述小区的维修承榄合同关系。后，经原告核算自2016年3月起至2018年3月止，按原告实际完成维修工程量所产生的维修费用合计应为297177元。2018年3月，被告佳源物业加洲长岛分公司退出涉诉小区并将有关物业管理手续移交给新的物业管理人。但被告佳源物业加洲长岛分公司在与涉诉小区业主委员会终止物业服务合同关系后，仍未与原告结清涉诉欠款。为此，原告曾多次要求被告佳源物业加洲长岛分公司结算，而被告佳源物业加洲长岛分公司除同意按涉诉金额确认应付维修费用外，对原告主张的其余付款请求，均予推诿、拒绝履行，遂成讼。另（1）被告佳源物业加洲长岛分公司属被告佳源物业公司（原浙江佳源物业管理有限公司）依法设立的分支机构。（2）被告佳源物业公司曾向涉诉小区所在地的住房保障部门出具书面承诺，承诺立即结清被告佳源物业加洲长岛分公司所欠付的2016年-2017年度的维修费用。有鉴于两被告未依法清偿原告涉诉欠款的行为，已构成违约并严重损害了原告基于涉诉承榄合同关系所享有的合法利益，原告故提起诉讼。 两被告答辩称，1、被告佳源物业虽然与原告签订有房屋维修《工程施工协议》，但佳源物业仅仅是履行小区物业管理职能，代表全体业主及业委会与原告签订小区房屋维修合同，而并非是承担房屋维修费用的责任主体。原、被告签订的《工程施工协议》也明确约定了费用结算为“经甲方及业主验收合格后经经保障局将维修费用划给甲方后，再支付乙方合同总价的90%，余款作为保证金”。同时约定“维修费用从专项维修基金利息中支出”。故双方明确约定了维修费用是由小区房屋专项维修基金利息中支出的，并非由被告承担。退一步讲，即使要被告承担，付款条件也不成就。2、本案原告主张的诉求系对小区房屋维修产生，权利义务的主体实际为小区全体小区业主或业主委员会，故加洲长岛业主委员会应作为本案的被告或第三人参与本案的诉讼。3、原告主张的房屋维修费用，缺乏证据证明具体的实际维修费用。综上，请求驳回原告对两被告的起诉或诉讼请求。 第三人答辩称，1、业委会与原告不存在合同关系，物业公司个别工作人员签字确认的房屋维修费用应由物业公司承担责任，与第三人无关。2、根据维修明细，两年内维修了200户业主，数据虚假不真实，实际只有几十户进行了维修，重复维修该不该收费应由物业公司与原告确认，由物业公司承担责任。3、业委会代表业主行使权利，业主个人应承担的维修费用与公用部分维修混为一谈，个人的应当个人承担，不应占用房屋公共维修基金。4、业委会对维修基金还欠这么多不清楚，应由原告与物业公司搞清楚，涉及众多业主，请法庭慎重裁判。 针对自己的主张，原告向本院提供证据如下： 1.物业工程维修协议一份、工程施工协议14份，证明原、被告双方签订房屋维修协议并明确了双方的权利义务。 2.维修单5份，证明原告对涉案小区进行实际维修的情况。 3.结算明细4组，证明原、被告结算确认2016-2018年度涉诉维修费用合计297177元。 4.告知函一份，证明被告佳源物业加洲长岛分公司退出涉诉小区，不再担任物业管理人。 5.专项维修资金利息情况说明一份，证明因涉诉小区维修基金利息余额不足，无法扣款支付，小区业委会向主管部门申请拨发维修基金，小区业委会确认2016-2017年度应付维修费用28.01万元。 6.附件二情况说明（复印件），证明被告在向住房保障局申报的材料中明确欠原告工程维修款35万元。 7.业主服务单一组，证明原告在2016-2017年度对涉案小区房屋进行维修的情况。 两被告质证意见：对证据1真实性无异议，对维修项目、金额应以实际维修为准，约定了施工费支出方式是维修基金划拨后支付，并非由被告承担；对证据2真实性无法确认，希望提供全部维修单；对证据3签字的两个人是分公司的工作人员，证据有瑕疵，项目核价用铅笔，有公司核价一栏，但公司未确认，只是工作人员的初步接收材料，结算单应根据施工合同验收单，合同约定结算涉及维修基金，应由业委会审核，工作人员的签字不具有法律意义上的结算效力；对证据4、5真实性无异议；对证据6来源真实性无异议，打报告尽可能多报一点，结算应以实际为准，被告佳源物业公司未承诺承担费用；对证据7未进行书面质证。 第三人质证意见：对证据1总协议真实性无异议，合同期限为一年，以后的维修双方没有约定，费用结算为两个月内结算上报，超时由原告承担责任，施工协议没有签订时间，有为诉讼制造证据的嫌疑，施工协议上的数额总额少于原告主张的数额；对证据2真实性无异议，但有200户维修，应提供全部的维修单；对证据3真实性有异议，物业公司未核价，甚至用铅笔写写，不是双方真实的维修费用，不能产生据此付款的效应，应进行评估才公平，工作人员签字不是工程现场签字，而是集中于一天签字，而且是按原告打印好的数字签字，刘姓工作人员只做了一年多，不可能对所有的工程都清楚，应提供验收单、报修单、物业公司确认的结算单；对证据4真实性无异议，因到期原告与被告工作人员乱签字，提起本案诉讼，存在恶意串通损害业主利益的行为；对证据5真实性无异议，但系经被告要求提交的说明，主要目的是希望能使用维修基金，不是认可原告起诉的数额，不能证明业委会确认了原告的维修金额，具体数额应以事实为依据；对证据6来源真实性无异议，内容与实际不符，串通造假而来的数据不具有真实性；对证据7服务单上很多签名并非业主本人签名，无法落实真实性，反映的大部分报修是墙面渗水，业主反映维修单位大部分采用涂防水漆方式解决，每单材料费人工费常规在100元左右，少量漏水严重的采用撬砖施工方式，维修费用应由业主签名后，由业委会和物业公司共同核实后年底再办理基金审批支付手续，但服务单大部分内容空白，业委会无法确认真实性，实际发生的维修费用到底多少，涉及600户业主切身利益，应通过司法评估确定，否则应当驳回原告起诉。 两被告未提供证据。 针对自己的答辩，第三人提供证据的业管理委托合同一份，证明物业管理范围，合同约定业主自用部分维修由业主个人承担，原告提供的维修很大一部分为业主自用部分，物业公司也未提出维修方案并经业委会议定，业委会也有一部分费用给了物业公司，希望提供全部维修单。 原告质证意见：对真实性无异议，涉案维修已经业委会同意，有经费弥补被告的损失。 两被告质证意见：对真实性无异议，维修费用中的大修、中修不计算在物业管理费用里，外立面、屋顶的漏水维修费用等应从维修基金中支取。 本院认证意见：原告提供的证据，两被告及第三人虽对部分证据真实性有异议，但未提供相反证据，本院均予以认定。第三人提供的证据，原告及两被告对真实性没有异议，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 被告佳源物业加洲长岛分公司系被告佳源物业公司的分支机构，原系嘉兴市加洲长岛小区物业管理人。在担任物业管理人期间，原告（乙方）与被告佳源物业加洲长岛分公司（甲方）签订有《物业工程维修协议》一份及《工程施工协议》14份，约定佳源物业加洲长岛分公司委托原告对加洲长岛小区房屋进行维修，施工项目保修期为2年，费用结算部分约定，乙方报价应秉承实事求是的原则，如乙方报价高于项目核价金额的15%，其超出部分的50%在公司核价中扣除，作为甲方管理费用，维修合同包干总价（14份施工协议总金额为297177元），经甲方及业主验收合格后经住房保障局将维修费用划给甲方后，再支付乙方合同总价的90%，余款（合同总价的10%）为保证金，保修期内如产生质量问题而乙方处理不及时或不到位的，则保证金不予支持，施工期间无违约行为发生、保修期满无质量问题的，保证金付清，费用结算（指票据的开具及审批手续的办理）应在甲方及业主验收合格之日起二个月内完成上报，超时未予结算导致费用无法从承建商处扣除的，由乙方承担责任。自2016年3月至2018年3月，原告对加洲长岛小区房屋业主报修的墙面、飘窗渗水等进行维修施工，总报价（含税金管理费）为409279.53元（其中2016年报价为226885.53元，2017年报价为156076元，2018年报价为26318元），佳源物业加洲长岛分公司工作人员项目核价为297177元（其中2016年核价为163290元，2017年核价为116866元，2018年核价为17021元），公司核价栏空白。2018年3月，佳源物业终止在加洲长岛小区的物业管理服务。2018年2月，加洲长岛业主委员会曾向市建设局住房保障局打报告说明小区专项维修资金利息情况，其中讲到2016-2017年的维修费用28.01万元无法支付。佳源物业加洲长岛分公司在给住房保障局的情况说明中提到，2016-2017年欠原告维修费35万元，未申报维修基金。 本院认为，本案系承揽合同纠纷。原告与被告佳源物业加洲长岛分公司签订的物业工程维修协议、工程施工协议合法有效，本院予以确认。本案主要争议焦点在于：一、原告的维修费用如何确定；二、该维修费用是否应由两被告承担。 关于争议焦点一，原告虽未能提供被告盖章确认的结算单，但提供了维修报价、核价表明细以及大量的业主服务单，核价表上有被告佳源物业加洲小岛分公司工作人员的签字，对施工方报价进行项目核减，两被告及第三人虽对真实性不予认可，但未提供相反证据，且被告工作人员项目核价金额与被告佳源物业加洲小岛分公司盖章的施工协议包干总价相符，故本院对原告的维修事实和项目核价金额297177元予以确认。按照案涉工程施工协议的约定，原告报价应秉承实事求是的原则，如报价高于项目核价金额的15%，其超出部分的50%在公司核价中扣除，作为佳源物业加洲小岛分公司的管理费用。现原告的报价金额高于项目核价金额的15%，超出部分的50%应予扣除，故结算的维修价款应为263414元（其中2016年为143739元，2017年为106026元，2018年为13649元）。原告提供的业主委员会或物业公司提供给相关部门的情况说明中所涉及的金额，与实际金额并不相符且互相矛盾，不能作为原、被告之间结算的依据，故不予采纳。关于保证金，合同约定保修期为2年，被告也未提供证据证明已届满的保修期内原告存在违约情形或质量问题，故2016年的保证金可以结算，2017年之后的保证金原告可待保修期满后与被告另行结算。2017年、2018年留存保证金应为11967.5元。 关于争议焦点二，本案合同相对方为原告及被告佳源物业加洲长岛分公司，第三人未与原告发生直接的合同关系。故相应的合同权利义务应由原告与佳源物业加洲长岛分公司享有和承担。虽然协议中约定维修价款经被告方及业主验收合格后，经住房保障局将维修费用划给被告方后，再支付原告方合同总价的90%，10%的余款作为保证金，但上述约定属于付款方式和条件的约定，合同义务承担主体仍为被告佳源物业加洲长岛分公司。审理中，本院也给予各方当事人申报维修基金的时间，但至今仍未能确定可以使用维修基金支付原告的维修费用，而根据《住宅专项维修资金管理办法》等规定，房屋专项维修基金具有特定的使用范围和申报程序，应由业主大会通过相关使用方案后再由物业公司实施具体方案，本案中被告佳源物业加洲长岛分公司作为物业管理方未恰当履行上述程序即委托原告进行维修，对付款条件的成就未尽到应尽的义务，故其抗辩应从专项维修基金中支付维修费用的主张不能成立。被告佳源物业加洲长岛分公司作为合同委托方，应承担付款义务。被告佳源物业加洲长岛分公司系被告佳源物业公司的分支机构，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担，故原告要求被告佳源公司承担共同付款责任，有事实及法律依据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江佳源物业服务集团有限公司、浙江佳源物业管理有限公司嘉兴加洲长岛分公司于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市元佳建筑有限公司房屋维修款251446.5元； 二、驳回原告嘉兴市元佳建筑有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2879元，保全费2020元，由原告负担543元，由两被告负担4356元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  叶利霞 二〇一九年十月十日 书记员  李丹妮