江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初3102号 原告：沭阳中景置业有限公司，住所地沭阳县沭城镇长安路西侧范冲河北侧。 统一社会信用代码:91321322669606995N。 法定代表人:何其坤,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐平，江苏天茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周贺，江苏百闻律师事务所律师。 被告：孙军，男，1979年2月24日出生，沭阳县人，居民，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶裴，江苏恒有律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁志静，江苏恒有律师事务所律师。 原告沭阳中景置业有限公司诉被告孙军排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理，原告沭阳中景置业有限公司委托诉讼代理人唐平、周贺，被告孙军委托诉讼代理人叶裴到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理，原告沭阳中景置业有限公司委托诉讼代理人周贺，被告孙军委托诉讼代理人叶裴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沭阳中景置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退、返还翰林府第小区42-103房屋；2、判令被告将42-103房屋恢复原状；3、判令被告向原告支付房屋占用费（计算方式为以50元／日为标准，自2016年9月29日起计算至房屋实际腾退、返还之日止，其中，计算至2019年2月27日为44050元）；4、判令被告向原告赔偿逾期交房损失（计算方式为以216.7664元／日为标准，自2018年12月30日起计算至房屋实际腾退、返还之日止，其中，计算至2019年2月27日为13005.98元）；5、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告沭阳县中景置业有限公司系翰林府第小区开发商，2013年9月30日中景公司取得案涉房屋42#楼的商品房预售许可证。2016年9月28日，42#楼竣工验收，但被告孙军一直擅自占用着案涉42-103房屋，且造成房屋玻璃门窗等的毁损，中景公司多次要求孙军腾退房屋，但其一直未腾退，甚至还让其父亲及另一位老人居住其中，恶意阻止中景公司对外交付房屋。就此事宜，2018年12月29日，沭阳县南关派出所出警至现场并带走孙军，但孙军至今仍未腾退房屋。被告的前述行为已严重侵害中景公司的合法权益，依据《物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条，被告应立即腾退、返还房屋给中景公司，并对房屋毁损部分进行恢复原状，同时应向中景公司支付房屋占用费及赔偿中景公司逾期交房损失。对于房屋占用费，被告占用案涉房屋存放物品，其行为也导致中景公司作为物权人无法正常利用房屋，对此，被告应自竣工验收合格之日的次日起，按每日50元的标准，向中景公司支付占用费，截至2019年2月27日，占用费为50元／日×881日＝44050元。对于逾期交房损失，案外人戚某与中景公司签订了42-103房屋的《商品房买卖合同》，合同约定中景公司应于2018年12月30日前交付房屋，逾期按已付购房款万分之一／日的标准支付违约金。戚某付清了全部购房款共2167664元。因被告侵占行为造成中景公司至今无法向戚某交付房屋，截至2019年2月27日，中景公司的逾期交房损失为216.7664元／日×60日＝13005.98元。为维护中景公司合法权益，现依法将该纠纷诉至法院，望判如所请。 被告孙军辩称：原告沭阳中景置业有限公司开发的沭阳县翰林府第小区40、41、42、43、44幢楼房及相关道路均由被告孙军承建，被告孙军系实际施工人。被告孙军系合法占有涉案的房屋，自施工以来涉案房屋就一直由孙军作为项目部办公室用房，并同时作为水电材料库房使用，涉案房屋尚未由孙军移交给原告，原告请求排除妨害无事实和法律依据。原告拒不结算工程款，严重拖欠被告孙军工程款，孙军作为实际施工人依法享有先履行抗辩权，最低限度也应享有同时履行抗辩权。本案原、被告之间存在合同关系，不应该适用侵权责任的法律条款。涉案房屋在没有进行验收和移交的情况下，原告将其出卖给他人，产生的违约损失应该由原告自行承担，原告无权提起侵权之诉并要求返还。综上，请求驳回原告沭阳中景置业有限公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告沭阳中景置业有限公司系沭阳县翰林府第小区开发商。2013年9月30日沭阳中景置业有限公司取得沭阳县翰林府第小区42#楼的商品房预售许可证。2016年9月28日，42#楼竣工验收。沭阳中景置业有限公司与戚某签订《商品房买卖合同》将沭阳县翰林府第小区42-103商铺出售于戚某，《商品房买卖合同》于2017年8月14日进行备案。合同第三条约定，建筑面积226.84平方米，其中套内建筑面积217.39平方米，公共部位与公用房屋分摊面积9.45平方米。第八条约定，该商品房经验收合格，买受人付清所有房款和各种税费的情况下，出卖人应当在2018年12月30日前将合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2018年12月30日）的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。戚某分别于2017年5月29日、8月7日、8月24日、2018年12月3日向原告沭阳中景置业有限公司支付购房款20000元、1067664元、100000元、980000元，共计2167664元。 2018年12月29日，戚某要求被告孙军搬离其购买的涉案房屋，被告孙军拒绝。戚某遂报警。公安机关调解未果。2019年3月6日，沭阳中景置业有限公司向戚某支付22500元赔偿款。 现沭阳中景置业有限公司要求被告孙军腾退翰林府第小区42-103房屋，排除妨害、恢复原状并支付相应损失未果而成讼。 以上事实，有当事人陈述、商品房预售许可证、工程质量竣工验收记录、照片、商品房买卖合同、购房款支付凭证、出警记录、情况说明等证据证实，本院予以认定。 本院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，翰林府第小区42-103房屋系原告沭阳中景置业有限公司开发，沭阳中景置业有限公司对涉案房屋享有占用、使用、收益、处分等权利，被告孙军占有涉案房屋并拒绝迁让，原告沭阳中景置业有限公司要求被告孙军迁出涉案房屋并将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 原告沭阳中景置业有限公司主张被告孙军支付房屋占用费（计算方式为以50元／日为标准，自2016年9月29日起计算至房屋实际腾退、返还之日止）。本院认为，原告沭阳中景置业有限公司主张以50元／日为标准，对其主张，原告沭阳中景置业有限公司未提供证据证实，亦未提供同地段、同类型的房屋的租金等供本院参考，但涉案房屋确有使用价值，他人占用涉案房屋，原告沭阳中景置业有限公司确会产生占用费的损失。原告沭阳中景置业有限公司与戚某签订的《商品房买卖合同》载明，涉案房屋建筑面积为226.84平方米，套内建筑面积217.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.45平方米。因涉案房屋未装修，远不可参照正常经营商铺的使用价值计算占用费用，故本院酌定占用费为每天30元。原告沭阳中景置业有限公司主张占用费自2016年9月29日起计算。理由为，沭阳中景置业有限公司开发的42#楼于2016年9月28日竣工，竣工之后就应当有使用价值。本院认为，涉案房屋系沭阳县翰林府第小区开发工程的项目部用房，项目部的相关人员在一定期限内使用涉案房屋系合理使用。原告沭阳中景置业有限公司与戚某签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付日期为2018年12月30日。那么被告孙军至迟应于2018年12月30日腾退涉案房屋，否则将会影响原告沭阳中景置业有限公司处分该房屋。且从沭阳县公安局南关派出所提供的出警记录亦可反映涉案房屋的买受人戚某已于2019年12月29日要求孙军腾退房屋。故本院认定自原告沭阳中景置业有限公司与戚某签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付之日即2018年12月30日起按每日30元的标准计算涉案房屋的占用费。 原告沭阳中景置业有限公司主张逾期交房损失（计算方式为以216.7664元／日为标准，自2018年12月30日起计算至房屋实际腾退、返还之日止）。本院认为，原告沭阳中景置业有限公司与涉案房屋买受人戚某签订的商品房买卖合同第九条约定，自本合同第八条规定的最后交付期限（2018年12月30日）的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。戚某已付购房款为2167664元。原告沭阳中景置业有限公司提供的戚某的情况说明，载明：中景公司于2019年3月6日按照约定支付我22500元赔偿款。原告沭阳中景置业有限公司逾期向戚某交房确会产生损失，但该损失应严格按照合同约定计算并以实际支出为准。合同约定的交房日期为2018年12月30日，按照合同约定逾期交房的违约金应自交房日期的第二日即2018年12月31日起计算，至原告沭阳中景置业有限公司支付戚某款项之日即2019年3月6日，共计65天。那么在该期限内（2018年12月31日至2019年3月6日）原告沭阳中景置业有限公司应向戚某支付逾期交房损失为14089.82元（216.7664元／天×65天）。故本院支持原告沭阳中景置业有限公司逾期交房损失为14089.82元。对于该期限之后的逾期交房损失，原告沭阳中景置业有限公司并未实际支出，本院在本案中不予支持。原告沭阳中景置业有限公司可待逾期交房损失实际支出后另行主张。 被告孙军辩称，其系涉案房屋的实际施工人，因原告沭阳中景置业有限公司拒不结算，严重拖欠其工程款，涉案房屋尚未由孙军移交给原告公司，故被告孙军有权拒绝迁出涉案房屋。本院认为，本案中本院无法确认孙军系实际施工人，亦无法确认原告沭阳中景置业有限公司拖欠被告孙军工程款。另如孙军确系实际施工人，原告沭阳中景置业有限公司确拖欠被告孙军工程款。孙军对沭阳中景置业有限公司享有的是债权请求权，涉案房屋系沭阳中景置业有限公司开发，沭阳中景置业有限公司对涉案房屋享有排他的物权。孙军应负返还房屋、排除妨害的义务。综上，本院对被告孙军的上述辩解理由不予采信。 调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告孙军于本判决生效之日起十日内迁出沭阳县翰林府第小区42-103房屋，排除妨害，并将沭阳县翰林府第小区42-103房屋恢复原状； 二、被告孙军于本判决生效之日起十日内支付原告沭阳中景置业有限公司房屋用占费（按30元／天计算，自2018年12月30日起计算至被告孙军迁出沭阳县翰林府第小区42-103房屋之日止）； 三、被告孙军于本判决生效之日起十日内支付原告沭阳中景置业有限公司逾期交房损失14089.82元； 四、驳回原告沭阳中景置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1226元（原告已预交613元），由原告沭阳中景置业有限公司负担846元，被告孙军负担380元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1226元。 审 判 长  何占付 人民陪审员  黄新明 人民陪审员  赵成富 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  梁 雪 书 记 员  刘 璐 书 记 员  舒星星 附录相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 法信超链：国家法律1篇案例28篇裁判33838篇期刊26篇 × 法信超链：地方法规1篇案例85篇裁判544990篇期刊1篇 × 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。