新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书（2019）新0203民初78号原告（反诉被告）：刘柯辰，男，1993年7月6日出生，汉族，个体从业人员。委托诉讼代理人：陈美伊，女，1970年5月13日出生，汉族，系刘柯辰母亲，住克拉玛依区。委托诉讼代理人：敬明芳，新疆荣远律师事务所律师。被告（反诉原告）：克拉玛依金茂市场管理有限公司，住所地克拉玛依市。统一社会信用代码：91650200MA7754JU01法定代表人：刘杰，该公司总经理。原告（反诉被告）刘柯辰诉被告（反诉原告）克拉玛依金茂市场管理有限公司（以下简称金茂市场管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘柯辰及其委托诉讼代理人陈美伊、敬明芳、被告（反诉原告）金茂市场管理公司之法定代表人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘柯辰向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于2017年2月24日签订的租赁合同；2、判令被告赔偿原告装修损失390000元，返还房租196428元、装修押金5000元，合计591428元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年5月6日新疆鑫茂投资发展有限公司（以下简称鑫茂投资公司）与被告金茂市场管理公司签订《国际家居建材城5#楼租赁协议》，约定：鑫茂投资公司将其所有的5#楼一、二、三层租赁给被告金茂市场管理公司，由被告金茂市场管理公司负责招商、经营管理所有事项，被告金茂市场管理公司第一年的经营管理方案、招商对象、租金政策等需经甲方确认，并约定了被告金茂市场管理公司每年缴纳管理费的具体金额。2017年2月24日原告与被告金茂市场管理公司签订《居家设计城商铺租赁合同》，约定原告承租克拉玛依区胜利路26-5号商铺5-1-25号商铺，合同期限3年，自2017年3月28日至2020年3月28日，三年租金共计296428元，合同签订后，原告对商铺进行了装修，花费装修费39.5万元，支付了196428元房租费。由于鑫茂投资公司交付的5号楼消防未验收合格，导致5号楼多次被克拉玛依市公安消防支队查封，被告金茂市场管理公司也向原告等租赁户下达书面通知，要求各商户在没有验收报告合格之前，禁止营业。2018年4月27日，鑫茂投资公司向克拉玛依市公安消防支队申请对5号楼的一至三层主体及公共部分装修部分进行局部验收，经验收合格，但也只是局部消防验收合格。现如今仍存在消防验收不合格现象未能解决，导致商场大门至今仍被克拉玛依市消防支队贴着封条，被勒令禁止营业。《消防法》明确规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。被告金茂市场管理公司在明知出租房屋未经消防验收合格，未达到交付使用条件的情形下，仍向租赁户恶意隐瞒上述重大事实，与众多租赁户签订了租赁合同，收取租金。各租赁户花费巨资对商铺进行装修，但由于整个5号楼一直处于禁止营业状态，使得原告等众多租赁户未能在租赁期限内正常营业，损失惨重，与被告多次协商赔偿事宜无果，故原告诉至法院。被告（反诉原告）金茂市场管理公司辩称，1、原告提供的证据并不能证明因为被告公司的原因致使原告不能进行商铺装修、消防施工、报验、开业经营等活动，更不能证明由于被告公司的原因影响了原告商铺的使用；2、商铺的装修、消防报验以及安全管理都是与被告公司的商场工作同步进行的，在双方签订租赁合同时，原告就已知情、认可，并接受；3、被告公司提供的证据以及合同可以证实原告租赁的商铺在正常装修和使用，被告公司方并未影响其对商铺的使用；4、被告公司同意与原告刘柯辰解除租赁合同，但前提是原告必须把所欠被告公司的租金以及违约金偿还给被告公司满足被告公司的反诉请求，否则请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）金茂市场管理公司提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉被告刘柯辰履行未支付商铺租赁合同的商铺租金人民币10万元（欠付租金）；2、责令被反诉被告因合同违约应给我方支付的商铺租金148214.09元（按照合同约定，按期缴纳租金三年租金只用交两年的，未按期缴纳租金则需要交三年租金，该项诉讼请求为一年的租金）；3、判令反诉被告支付从2017年11月1日起算至今的滞纳金225000元，以上合计473214.09元；4、判令反诉被告承担本案律师费、诉讼费、交通费。事实及理由：被告公司与原告签订的租赁合同并未约定商铺的装修、消防改造、消防报验、开业的具体时间，被告公司提供的大量证据可以证实原告在与被告公司签订租赁合同时，对商铺的装修改造消防报验同步进行是认可的。双方签订合同后，原告正常进行了商铺装修、消防施工、上样摆货，有序经营等活动。居家设计城报验主体和商铺同步进行，商铺实际进行了正常的一系列工作和使用，由于原告方的违约，以消防报验等为由企图混淆事实，拒不按合同缴纳商铺租金，原告称因被告公司消防报验影响其正常使用没有依据。针对被告（反诉原告）金茂市场管理公司的反诉请求，反诉被告刘柯辰辩称，未能缴付欠付10万元租赁费的原因，是由于其所租赁的商铺自签订合同开始一直到本案诉讼当日由于商铺消防验收不合格导致克拉玛依消防支队多次限令停业以及强制停业而未能正常营业，致使原、被告签订的租赁合同目的未能实现。虽然根据双方签订的租赁合同第三条租金的支付时间与方式约定，因乙方单方面原因未在规定时间内缴清所有房租，在规定时间外另行缴纳，不再享受租金优惠，但根据事实看不是乙方即原告刘柯辰单方面原因导致未在规定时间内缴清租金，反而是因为甲方即被告金茂市场管理公司原因致使合同目的无法实现，故请求依法驳回反诉原告金茂市场管理公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月6日，鑫茂投资公司与被告金茂市场管理公司签订《国际家居建材城5#楼租赁协议》，约定鑫茂投资公司将其所有的国际家居建材城5#楼一、二、三层租赁给被告金茂市场管理公司，租期九年自2016年6月30日至2025年6月30日，由被告金茂市场管理公司负责公共部分及业主进场的装修管理、招商、经营管理所有事项，被告金茂市场管理公司第一年的经营管理方案、招商对象、租金政策等需经甲方确认，被告金茂市场管理公司每年向鑫茂投资公司缴纳管理费，被告金茂市场管理公司负责聘请有资质的施工企业进行作业，按装修方案施工，2016年8月1日前完成公共部分装修，2016年11月1日前完成业主进场装修及开张营业并承担所有费用，该租赁合同附件第二条约定，电梯、货梯、消防的整体验收由鑫茂投资公司负责，因此造成开业延误延迟期间的房租一切费用由鑫茂投资公司负担，被告金茂市场管理公司负责按图施工，协助办理验收合格事项。2017年2月24日，原告刘柯辰之母陈美伊与被告金茂市场管理公司签订《居家设计城商铺租赁合同》，约定由陈美伊承租克拉玛依区胜利路26-5号商铺5-1-25号商铺，租期三年自2017年3月28日至2020年3月28日，租金1.91元/天，采用先付后使用原则，三年租金共计296428元，租金按三年交纳，陈美伊于2017年3月6日前以现金、支票或转账方式交纳，若陈美伊单方原因未在规定时间内交清所有房租，在规定时间外另行交纳将不享受任何优惠政策。因办理营业执照所需，2017年7月，原告刘柯辰又以其名义与被告金茂市场管理公司补签《居家设计城商铺租赁合同》，该租赁合同除租金支付时间及方式约定为“租金按一次性缴纳”、承租人为原告刘柯辰外，其余内容与陈美伊签订的上述租赁合同内一致。原告刘柯辰签订租赁合同后对商铺进行了装修，根据装修合同，装修期限自2017年3月13日至2017年5月3日，并提供克拉玛依区美平方装饰设计中心出具的装修费用收据2份合计39.5万元。2017年2月24日、3月6日、10月11日先后四次向被告金茂市场管理公司支付装修保证金5000元、房屋租金196428元。后双方因租赁合同履行发生争议，故原告诉至本院。另查，2016年7月5日，被告金茂市场管理公司与上海石化消防新疆分公司签订《5号楼消防工程项目施工合同》一份，约定：发包人为金茂市场管理公司，承包人为上海石化消防新疆分公司；工程范围为5号楼（26号楼）涉及消防设备及施工室内设计图纸（消火栓系统、自动喷淋系统、气体灭火系统、自动报警及联动控制系统、通风及防排烟系统、防火卷帘门等）；承包方式为承包人包人工、包材料设备、包检测、包验收；开工时间2016年7月8日，竣工日期为2016年9月10日。2017年11月14日，克拉玛依市公安消防支队对居然之家5号馆进行消防检查后作出《行政处罚决定书》，以该场所未申报消防安全检查擅自投入使用、营业为由责令被告金茂市场管理公司对居然之家5号馆停产停业并处罚人民币3万元。2018年2月14日，克拉玛依市公安消防支队作出克公消验字（2018）第0013号《建设工程消防验收意见书》，载明克拉玛依建材城26号楼（即本案居然之家5号馆，以下同）一至三层公共部分装修进行局部验收，综合评定该工程消防验收不合格。2018年4月28日，克拉玛依市公安消防支队出具克公消验字〔2018〕第0027号《建设工程消防验收意见书》，载明验收内容为克拉玛依建材城26号楼综合商场室内装修设计消防改造工程的一至三层主体及公共部分装修，综合评定该工程消防复验合格。2018年7月11日，克拉玛依市公安消防支队出具克公消设备字〔2018〕第0020号《建设工程消防设计备案凭证》、审核合格意见及《建设工程消防设计备案申报表》各一份，载明对克拉玛依建材城26号楼综合商场室内商铺消防设计工程依法核发备案凭证。2018年7月31日，克拉玛依市公安消防支队对居然之家5号馆进行消防检查后发现该场所未自行停业仍在经营，遂对其大门张贴封条进行强制停业直至2018年11月中旬解除封条，在此期间居然之家5号馆侧门人员物资可正常进出。2018年11月30日，克拉玛依市公安消防支队出具克公消竣查字〔2018〕第0010号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，载明对克拉玛依建材城26号楼综合商场室内商铺消防设计工程进行工程竣工消防验收备案检查，经资料审查、现场抽样检查，综合评定为该工程竣工验收消防备案检查不合格。至本案审理期间，被告金茂市场管理公司针对居然之家5号馆室内商铺消防设计工程正在准备第二次竣工验收报验，尚未竣工验收消防备案检查合格。另查，2018年8月16日，被告金茂市场管理公司向本院起诉上海石化消防工程有限公司、上海石化消防工程有限公司新疆分公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年10月13日作出（2018）新0203民初1884号民事判决，驳回了被告金茂市场管理公司的本诉请求及上海石化消防工程有限公司新疆分公司的反诉请求，双方均不服，提出上诉，克拉玛依市中级人民法院作出（2019）新02民终字43号民事裁定，撤销本院（2019）新0203民初1884号民事判决，将该案发回重审。原告刘柯辰为证实其诉讼主张，向本院出示：陈美伊、原告刘柯辰分别与被告公司签订的《居家设计城商铺租赁合同》2份、房屋租金及装修押金收据4份、2017年5月1日被告金茂市场管理公司出具的通知书1份、行政处罚决定书1份、消防监督检查记录2份、现场核查照片2张、克公消验字[2018]第0013号建设工程消防验收意见书1份、克公消验字[2018]第0027号建设工程消防验收意见书1份、克公消竣查字[2018]第0010号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书1份、原告拍摄的商场现场照片14张、新疆世纪金泰消防检测有限公司2018年11月5日出具的《建筑消防设施竣工检测报告》、对胡志的询问笔录、复印件一份、原告与被告负责人刘杰的微信截屏照片2张、原告租赁商铺现状照片1张、原告与克拉玛依区美平方装饰装修中心签订装修合同1份，收据2份张、录音光盘1份及相应的文字资料1份。被告金茂市场管理公司对上述证据质证后认为：对商铺租赁合同真实性没有异议，合法性有异议，陈美伊是原合同签订人和交款人，原告刘柯辰只是为了办营业执照后补签的租赁合同；对2017年5月1日该公司出具的通知的真实性、合法性、关联性均予以认可；对于消防支队出具的《行政处罚决定书》、《消防监督检查记录》、《建设工程消防验收意见书》和《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》的真实性、合法性、关联性均予以认可；对现场拍摄的照片真实性不予认可；对新疆世纪金泰消防检测有限公司2018年11月5日出具的《建筑消防设施竣工检测报告》的真实性、合法性、关联性均予以认可；对原告拍摄的照片的真实性予以认可，关联性不予认可；对装修合同及费用票据、录音光盘1份及相应的文字资料1份的真实性、合法性及关联性均不予认可。对上述证据本院经审查认为，除装修费用收据缺乏证据必要的形式要件，对其真实性不予确认外，其余证据均产生于原、被告协商、签订、履行合同的过程中，且相互之间可予以印证，对其真实性、合法性、关联性均依法予以确认。被告金茂市场管理公司为证实其抗辩主张，向本院出示该公司与鑫茂投资公司签订的《国际家居建材城5#楼租赁协议》及其附件、原告向被告公司支付电费、物业费、制冷费、暖气费等的票据、2017年3月18日、5月1日、6月期间、7月到8月之间在居家设计城5号楼中举行营业性促销的照片8张、原告与上海石化消防工程有限公司新疆分公司签订的《消防施工合同》、（2018）新0203民初1884号民事判决书、原告上样、开业经营的照片共7组25张、商场会议签到表8张、2017年3月22日承诺书1份、2017年3月28日消防安全责任书1份、2017年2月26日由原告签署的克拉玛依居家设计城消防安全责任协议书1份、2017年10月9日所有商户签署的克拉玛依金茂市场管理有限公司重要声明文件1份、2017年6月17日签署的承诺书1份、2018年5月20日由原告签署的居家设计城管理规定1份、2018年1月9日消防隐患整改通知书1份。原告刘柯辰对上述证据质证后认为：对《国际家居建材城5#楼租赁协议》及其附件、原告与被告公司签订的《居家设计城商铺租赁合同》的真实性、合法性、关联性均予以认可；对原告向被告公司支付电费、物业费、制冷费、暖气费等的票据、在居家设计城5号楼举行营业性促销的照片、《消防施工合同》、（2018）新0203民初1884号民事判决书、商场会议签到表、承诺书、消防安全责任书、克拉玛依居家设计城消防安全责任协议书、克拉玛依金茂市场管理有限公司重要声明文件、承诺书、居家设计城管理规定、消防隐患整改通知书的真实性、合法性认可，关联性不予认可；对照片共7组25张的真实性不予认可对上述证据本院经审查认为，上述证据产生于原、被告协商、签订、履行合同的过程中，且相互之间可予以印证，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均依法予以确认。本院认为，本案双方的主要争议在于双方签订的《居家设计城商铺租赁合同》是否应当予以解除。原告本诉及被告反诉的其他诉讼请求均以该争议的解决为前提和基础。本院从以下两个争点予以阐述。争点一，本案双方签订的《居家设计城商铺租赁合同》效力问题。首先，本案中存在由原告刘柯辰及其母亲陈美伊分别与被告金茂市场管理公司签订的两份《居家设计城商铺租赁合同》，该两份合同的产生及区别在本院查明事实中已经明述，不再赘述。因两份合同在内容上有所不同，原告刘柯辰在庭审中主张以陈美伊签订的合同为准，但未作出合法合理解释，故对原告刘柯辰的该项主张本院依法不予采纳。其次，原告以居然之家5号馆商铺装修部分的消防验收至诉讼期间仍未通过二次报验的事实，依据《消防法》第十三条第二款“依法应当进消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”之规定，主张应当认定原、被告签订的商户商铺租赁合同无效，被告金茂市场管理公司则持相反意见。本院认为，原、被告并未在双方签订的《居家设计城商铺租赁合同》中将商铺装修部分经过消防验收约定为合同生效条件；《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，该强制性规定是指效力性强制性规定，《消防法》虽有未经消防验收或者验收不合格禁止使用的规定，但对擅自使用的情形仅在《消防法》第五十八条作出责令停止施工、停止使用或者停产停业并处罚款的规定，并未规定合同无效，故《消防法》第十三条第二款之规定应当属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定：“承租人请求解除合同的，如果租赁房屋不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，导致租赁合同无法使用，人民法院应予支持”，合同法规定合同解除仅适用于有效合同并不适用于无效合同，故对该司法解释的上述规定应当理解为即便“如果租赁房屋不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，导致租赁合同无法使用”，也并不必然导致合同无效，综上，本院依法认定原被告双方签订的《居家设计城商铺租赁合同》合法有效，原告刘柯辰的相关主张本院依法不予采纳。需要指出的是，原告刘柯辰在主张合同无效的前提下提出解除合同，其诉讼请求与其主张的基础法律事实之间存在法律适用与法律逻辑上的冲突，经本院当庭释明后，原告刘柯辰依然坚持其诉讼请求并认为这只是法律理解问题。争点二，双方签订的《居家设计城商铺租赁合同》是否应当予以解除。本案原被告签订的租赁合同中并未赋予原告在商铺装修部分的消防验收不合格的情况下可以解除合同，被告金茂市场管理公司提出原告满足其全部反诉请求即同意解除合同的主张实质为不同意解除合同，故本案可以排除约定解除和协商解除的适用，原告主张解除合同的法律依据主要是《合同法》第九十四条第（四）项即“致使不能实现合同目的”的根本违约，根据本案已查明之事实，自2017年2月24日，原告刘柯辰与被告金茂市场管理公司签订《居家设计城商铺租赁合同》后，虽然居然之家5号馆因公共部分和商铺部分的消防验收拖延确实给原告刘柯辰等业主带来使用上的不便，但该馆从未停止使用，即便在2018年7月31日至2018年11月中旬克拉玛依市公安消防支队对居然之家5号馆张贴封条进行强制停业期间，人员物资仍可从该馆侧门正常进出，原告刘柯辰当庭认可自2018年11月中旬至本案审理期间该馆均在正常使用，故原告刘柯辰主张因商铺部分的消防验收不合格致使其不能实现合同目的即不能正常使用租赁房屋的事实，与本院查明事实不符，本院依法不予认定，原告刘柯辰据此主张解除原被告双方签订的商铺租赁合同的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。对于原告刘柯辰请求判令被告金茂市场管理公司赔偿其装修损失390000元、返还装修押金5000元、房租196428元的诉讼请求，2018年7月31日至2018年11月15日克拉玛依市公安消防支队对居然之家5号馆张贴封条进行强制停业期间，原告刘柯辰虽能使用租赁商铺却无法正常营业，该期间的租金应即43449.06元（1.91元/平米/天×212.6平方米×107天）应由被告金茂市场管理公司返还给原告刘柯辰，原告刘柯辰的其余诉讼请求，因合同未予解除，故本院依法不予支持。对于反诉原告金茂市场管理公司请求依法判令反诉被告刘柯辰履行未支付商铺租赁合同的商铺租金人民币10万元的诉讼请求，双方签订的《居家设计城商铺租赁合同》第三条第（2）项“租金支付时间与方式”约定：“租金按一次性缴纳。乙方于2017年3月6日前以现金、支票或者转账方式缴纳”，现原告刘柯辰已交纳196428元，余款10万元应予缴纳，故反诉原告金茂市场管理公司的该项反诉请求合法有据，本院依法予以支持。反诉原告金茂市场管理公司请求判令反诉被告刘柯辰支付因合同违约应支付的商铺租金148214.09元（按照合同约定，按期缴纳租金则三年租期只用交两年租金，未按期缴纳租金则需要交足三年租金，该项诉讼请求为一年的租金）的诉讼请求，因自原告刘柯辰租赁该商铺至今，商铺部分的消防装修第二次报验仍未通过，有可能影响被告金茂市场管理公司继续履行合同的能力，双方因此发生争议，故原告刘柯辰未依约交纳剩余房租10万元非因原告刘柯辰单方原因，故反诉原告金茂市场管理公司的该项反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。同理，反诉原告金茂市场管理公司请求依法判令反诉被告刘柯辰支付欠费10万元而产生的滞纳金225000元的当诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。对于反诉原告金茂市场管理公司请求依法判令反诉被告刘柯辰支付本案律师费的反诉请求，反诉原告未提供相关证据，亦缺乏相关的法律依据，本院依法不予支持。对于反诉原告金茂市场管理公司请求依法判令反诉被告刘柯辰支付交通费的诉讼请求，因反诉原告金茂市场管理公司未提出明确诉讼标的，亦未提供相应证据，故本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第六十八条第一款第（四）项、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告克拉玛依金茂市场管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘柯辰返还房屋租金43449.06元；二、反诉被告刘柯辰于本判决生效之日起三日内向反诉原告克拉玛依金茂市场管理有限公司支付欠付的房屋租金100000元；三、驳回原告刘柯辰的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告克拉玛依金茂市场管理有限公司其他反诉请求。上述各项折抵，反诉被告刘柯辰应于本判决生效之日起三日内向反诉原告克拉玛依金茂市场管理有限公司支付欠付的房屋租金56550.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4857.14元、邮寄送达费64.80元、反诉案件受理费减半收取计4199.11元，由原告刘柯辰负担5447.71元，被告克拉玛依金茂市场管理有限公司负担3673.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 秦 凌二○一九年十月二十三日书记员 刘海峰