呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初3355号原告（执行案外人）：孙某，男，1981年2月24日出生，汉族，无固定职业，住乌兰察布市察哈尔右翼中旗大滩乡七号村。委托诉讼代理人：刘文斌，内蒙古卓然律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，内蒙古卓然律师事务所律师。被告（申请执行人）：苏国强，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：苏永成（系苏国强之子），男，住呼和浩特市。第三人（被执行人）：宋震宇，男，1973年7月2日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市回民区赛罕路凯恩小区3号楼1单元4号。委托诉讼代理人：宋成志（系宋震宇之父），男，住呼和浩特市回民区糖厂新区1号楼西单元2楼东户。原告孙某与被告苏国强、第三人宋震宇案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理，原告孙某及其委托诉讼代理人刘文斌、李萍，被告苏国强及其委托诉讼代理人苏永成，第三人宋震宇的委托诉讼代理人宋成志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除对位于呼和浩特市××区房屋的查封；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年3月6日，呼和浩特市回民区人民法院作出（2017）内0103民初3297号已经生效的判决，对原告与第三人及另案被告内蒙古弘德房地产开发有限公司的涉案房屋的房屋买卖合同纠纷作出判决：一、原告孙某与被告内蒙古弘德房地产开发有限公司（以下简称弘德公司）于2013年签订的《经济适用房买卖合同》有效。2019年4月15日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2019）内0105执异105号执行裁定书，对案外人提出不服查封涉案房屋的书面异议作出裁定：驳回案外人的异议请求。该裁定直接损害了原告的合法利益，作为案外人现提起异议之诉，理由如下：一、赛罕区人民法院（2019）内0105执异105号执行裁定书未经审判监督程序直接否定了（2017）内0103民初3297号已经生效的判决的法律效力，是违反法定程序的。该裁定书中认定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，宋震宇与弘德公司就涉案房屋签订商品房买卖合同后，在本身未依法取得房屋所有权的情况下，其又将涉案房屋转让给案外人，违反了法律的禁止性规定”是错误的。该三十八条是用来规范房地产的，并不适用房屋买卖合同，原告与本案第三人及另案被告弘德公司的房屋买卖合同纠纷经回民区人民法院生效判决依据《物权法》15条和《合同法》52条及相关司法解释之规定，确认了案外人签订的涉案房屋买卖合同有效，故赛罕区人民法院的（2019）内0105执异105号执行裁定书适用法律错误，且径行推翻回民区人民法院的生效判决，违反法定程序。本案被执行人是个人，即使如裁定书所述涉案房屋无权属证明，转让无效，房子的产权也是归开发公司弘德公司，而非被执行人宋震宇，因此，被告不能对该房屋申请强制执行，也不能予以查封。二、原告提起案外人异议之诉完全符合法律规定，并且原告对涉案房屋的权利足以排除执行，人民法院应支持原告的异议之诉请求。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，原告作为涉案房屋的买受人，2005年与本案第三人签订了《房屋买卖合同》，在2013年6月24日原告作为买受人与弘德公司签订了《经济适用房买卖合同》（该合同已经由回民区法院（2017）内0103民初3297号判决书，确认有效且该判决已经生效），而且原告按照合同约定交付了全部价款59.5万元，涉案房屋也已经于2013年实际交付原告占有使用，而涉案房屋所在的什拉门更商住楼因历史遗留问题，一直未能办理产权登记，并非因案外人作为买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告作为案外人对涉案房屋享有足以排除执行的权利，为了维护原告合法权益，原告现提起异议之诉，请求判决停止对该房屋强制执行，并解除查封，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。苏国强辩称，原告提出的异议之诉事实、理由不成立。第一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，宋震宇与弘德公司就涉案房屋签订商品房买卖合同后，在本身未依法取得房屋所有权的情况下，其又将涉案房屋转让给案外人，违反了法律的禁止性规定；第二，（2017）内0103民初3297号民事判决：一、孙某与弘德公司于2013年签订的《经济适用房买卖合同》有效；二、驳回孙某的其他诉讼请求。该判决将孙某“涉案房屋归其所有”的诉讼请求驳回，故涉案房屋不属于原告，仍归第三人所有，法院的查封符合法律规定；第三，法院虽判令原告与弘德公司的合同有效，但涉案房屋未判给原告，合同有效不等于对房屋拥有所有权；第四，原告对涉案房屋并未占有使用。原告提起的异议之诉没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回。宋震宇述称，涉案房屋是第三人与弘德公司签订商品房买卖合同，于2005年6月8日一次性付款，到2005年一直由第三人合法占有使用。原告和第三人签订转让协议并签订《经济适用房买卖合同》，涉案房屋是在2013年转让的，已经交付原告实际使用，2015年原告提起诉讼，2018年涉案房屋被执行，第三人认为涉案房屋确实已经卖给原告，不应被查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告及第三人提交的《经济适用住房买卖合同》、《同意转让房协议》、收据，对原告提交的转账明细清单、水电暖等票据、证明、《房屋租赁合同》、（2015）回民四初字第00465号民事判决书、（2017）内01民终124号民事裁定书、（2017）内0103民初3297号民事判决书、（2019）内0103执异29号执行裁定书，对被告提交的（2016）内0105民初1882号民事判决书、（2017）内01民终2899号民事判决书、（2018）内0105执430号执行裁定书及协助执行通知书、（2018）内0105执异105号执行裁定书，对第三人提交的《商品房买卖合同》、收据予以采信并在案佐证。对弘德公司向孙某发出的限期付款通知及签收回执，因本案对孙某与弘德公司的争议不作认定，故对该证据的关联性不予采信。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2005年6月8日，内蒙古弘德房地产有限公司（出卖人）与宋震宇（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同第一条、第三条、第五条、第六条约定，买受人购买的商品房位于光明路北侧第一幢14号房，建筑面积51.18平方米，房屋总金额194,484元，买受人一次性付款。同日，弘德公司出具收据一张，载明“收到宋震宇购房款194,480元”。弘德公司于2005年-2013年出具收到宋震宇交来卫生费、物业费收据。呼和浩特市寅龙热力有限公司于2008年、2009年、2012年出具收到名称为“小学门脸房14号宋震宇”交来的采暖费。2013年6月24日，宋震宇（转让人）与孙某（收受人）签订《同意转让房协议》，约定“宋震宇与孙某达成协议，宋震宇将位于光明路北什拉门更住宅楼14号门脸房转给孙某，价款59.5万元，面积51.18平方米。”同日，内蒙古弘德房地产开发有限公司（甲方、出卖人）与孙某（乙方、买受人）签订《经济适用住房买卖合同》，合同第三条、第四条、第六条约定，乙方购买的经济适用住房为什拉门更住宅楼第C座1层1014号房，该经济适用住房的用途为居住，建筑面积共51.18平方米，总金额为194,484元，买受人一次性付款。同日，弘德公司为孙某出具收据一张，载明“收到孙某14号房购房款194,494元”。孙某于2013年6月至2014年3月间，通过银行转账方式，陆续向宋震宇支付购房款共计59.5万元。庭审中，宋震宇对此予以认可。弘德公司于2013年至2018年出具收据，载明孙某为涉案房屋交纳卫生费。开票日期为2015年11月31日、2018年1月2日的发票载明，孙某为涉案房屋交纳采暖费。开票日期为2019年4月2日的水费专用收据载明，孙某为涉案房屋交纳水费。呼和浩特市寅龙热力有限公司于2015年12月31日出具证明，载明“学校住宅楼14号门脸房主孙某在2015.10.15-2016.4.15采暖期内已交清采暖费”，并于2014年12月30日出具“收到孙某交纳涉案房屋采暖费”的收据一张。2014年5月1日，孙某（出租方、甲方）与案外人刘某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在光明路西货场东侧路北（什拉门更小学综合楼从西数14号商铺）出租给乙方使用，房屋面积共51平方米，租赁期共一年，自2014年5月1日起至2015年5月1日止。孙某与弘德公司、赵福中房屋买卖合同纠纷一案，孙某提出诉讼请求：“一、请求依法确认孙某与弘德公司签订的《经济适用住房买卖合同》合法有效，确认位于光明路北侧什拉门更商住楼14号房屋（价值59.5万元）归孙某所有；……”，呼和浩特市回民区人民法院作出（2015）回民四初字第00465号民事判决书，该判决经呼和浩特市中级人民法院作出的（2017）内民终124号民事裁定撤销并发回重审，呼和浩特市回民区人民法院于2018年3月6日作出（2017）内0103民初3297号民事判决书，判决：一、孙某与弘德公司于2013年6月24日签订的《经济适用住房买卖合同》有效；二、驳回孙某的其他诉讼请求。呼和浩特市回民区人民法院依赵福忠的申请，于2019年4月25日查封宋成志、宋震宇所有的涉案房屋，孙某作为案外人对该执行标的提出执行异议，呼和浩特市回民区人民法院于2019年5月17日作出（2019）内0103执异29号执行裁定书，裁定中止对案外人孙某所有的位于呼和浩特市××区北侧什拉门更商住楼第一幢一层西数十四号房屋的查封。苏国强与宋震宇、宋成志买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日作出（2016）内0105民初1882号民事判决书，判令：一、被告宋震宇于判决生效之日起十五日内向苏国强支付钢材款380,549.16元，至2016年3月8日违约金34,566.08元；二、驳回苏国强的其他诉讼请求。宋震宇、宋成志对该判决不服，向呼和浩特市中级人民法院提起上诉，呼和浩特市中级人民法院于2017年9月12日作出（2017）内01民终2899号民事判决书，判决驳回宋震宇、宋成志的上诉，维持原判。判决生效后，苏国强向本院申请强制执行，本院作出（2018）内0105执430号执行裁定书、协助执行通知书，查封宋震宇所有的位于光明路第一幢一层西数14号房屋。孙某对上述查封提出书面异议，本院于2019年4月15日作出（2018）内0105执异105号执行裁定书，裁定驳回案外人孙某的异议请求。孙某对该裁定不服，提起本案诉讼。本院认为，关于孙某请求解除对位于呼和浩特市××区房屋查封的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。孙某作为涉案房屋的买受人，于2013年6月24日与宋震宇签订《同意转让房协议》，与弘德公司于同日签订的《经济适用住房买卖合同》，经（2017）内0103民初3297号民事判决已确认其合法有效。在法院查封涉案房屋以前，孙某以银行转账方式向宋震宇支付协议约定的全部购房款，宋震宇对此亦予以认可，孙某对涉案房屋占有、使用，并交纳卫生费、采暖费等相关费用，涉案房屋未办理过户登记的原因并非孙某所致。综上，孙某足以排除本院对涉案房屋的查封，故对其请求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对位于呼和浩特市××区房屋的执行。案件受理费100元（原告已预交），由被告苏国强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。本院（2018）内0105执异105号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长李丽萍人民审判员刘玉英人民陪审员张素芬 二〇一九年十月二十二日书记员 米文欢