安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019皖18民终1224号 上诉人（一审被告）：徐静，男，1965年1月30日出生，汉族，住安徽省广德县。 被上诉人（一审原告）：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区百汇商贸物流园一期建材五金大世界2幢407室。 法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张福录，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庆先超，江苏博事达律师事务所律师。 上诉人徐静因与被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初4792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐静上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回万家公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由万家公司承担。事实和理由：一、根据合同约定及招商承诺，租金在市场开业前不予支付。一审中徐静提供证据证明了涉案商位所在的市场至今没有开业，万家公司存在违约，故不应支付房屋租金。二、万家公司未提供相关的产权证明，无法计算租赁费及物业管理费用，其也未履行完善的物业管理服务。三、双方签订的是三年合同，但不能证明实际使用时间，由于市场无生意，徐静多次要求退租未果。2016年因洪灾徐静损失严重，在受灾期间应当没有管理费和物业费，万家公司应该减免租金或给予一些补偿。四、徐静已分别于2013年11月15日、2015年11月24日缴纳房屋租金共计106017元。 万家公司辩称，1.该市场于2013年5月1日正式开业，多份生效判决书已对该事实予以认定。2.案涉房屋交给徐静之后，双方没有异议，而且已经履行。该市场一直是正常开业状态，万家公司也履行了物业管理的义务，一审判决已经酌情减半支持了物业费，平衡了双方的利益。3.徐静认为因洪灾造成了损失与本案没有关联性，其可以通过其他合法方式维护自己的权利。4.徐静提供的收据是另外场地租赁合同的租金，与本案无关。请求二审驳回上诉，维持原判。 万家公司向一审法院起诉请求：1.解除万家公司与徐静之间的租赁合同；2.徐静立即腾空所租房屋，并交付给万家公司；3.徐静立即支付截止2017年10月10日的租金272255元及逾期付款违约金（其中52137元自2013年11月18日起、52137元自2014年12月20日起、104274元自2015年12月20日起、63707元自起诉之日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按照25元/m2/月的标准，向万家公司支付自2017年10月11日起至实际返还之日止的租金；4.徐静立即支付截止2017年10月10日的物业服务费11833元及逾期付款违约金（其中8342元自2013年11月18日起、8342元自2014年12月20日起、8342元自2015年12月20日起、5097元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日止），并按2元/m2/月的标准，向万家公司支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的物业管理费；5.徐静立即支付消防器材费456元及逾期付款违约金（其中200元自2013年11月18日起、200元自2014年12月20日起、200元自2015年12月20日起、122元自起诉之日起，均按年利率24%标准计算至实际给付之日止），并按照200元/年的标准，向万家公司支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的消防器材费；6.本案诉讼费由徐静承担。 一审法院认定事实：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇公司）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2013年11月15日，万家公司（甲方）与徐静（乙方）签订《经营管理协议》一份，其中约定：一、甲方将位于宣城百汇一期建材五金大世界16号楼215-218号商位（总面积347.58平方米）交由乙方经营。二、商位使用期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；使用期届满后，乙方如需继续使用该商位，应于上述使用期届满前2个月向甲方书面提出，如果甲方不同意乙方继续使用该商位，双方使用关系自本合同期届满之时终止，如甲方同意乙方继续使用该商位，双方应于上述使用期届满30日之前就有关使用条件协商一致并另行签署使用合同，否则，双方使用关系自使用期限届满之日终止。三、乙方商位及设施使用费按每月每平方米25元计算，合同期内共计104274元，甲方给予乙方的优惠期：2014年1月1日至2014年6月30日为付费期、2014年7月1日至2014年12月31日为优惠期；商位及设施使用费按照先付款后使用的原则，按每一年度支付，第一年度使用费应当在本合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期商位及设施使用费；甲方为乙方提供保洁、保安等市场服务，乙方应向甲方支付物业服务费按每月每平方米2元计算，总计8342元，按每一年度支付，首次在本合同签订之日起3日内支付，乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期费用。合同签订3日内付清第一年商位和设施使用费52137元，物业服务费8342元，合计60479元。四、签订本协议之日，乙方向甲方支付履约保证金1万元；保证范围：乙方按时支付商位使用费、商品质量保证金、水电费、物业管理服务费等各项费用等；本协议终止或解除12个月后，甲方从履约保证金中扣除乙方应付款项后仍有剩余的，由甲方在双方确认结算结束，无权利义务纠纷后无息退还。六、乙方应在本协议使用期限届满、终止、解除之日起三日内返还商位给甲方，未在三日内清出房屋内的物品，甲方有权予以处理。十、甲方应广泛收集乙方的建议和意见，持续提升服务能力，改进服务水平，为经营者营造良好的外部经营环境。十三、乙方延迟支付商位使用费、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金。该协议同时对市场经营秩序、物业管理等方面作出规定。 同日，双方签订《补充协议书》一份，约定：甲方承诺双方协议期限为2015年1月1日至2017年2月28日，2015年1月1日至2015年6月30日为付费期，2015年7月1日至2015年12月31日为优惠期，2016年1月1日至2016年12月31日为付费期，2017年1月1日至2017年2月28日为优惠期；乙方承诺2014年12月20日前支付2015年1月1日至2015年12月31日全部费用，即6个月租金52137元、物业服务费8342元、消费器材费200元，共计60679元；2015年12月20日前支付2016年1月1日至2017年2月28日全部费用，即租金104274元、物业服务费8342元、消防器材费200元，共计112816元；本协议为原合同的补充协议，两者条款发生冲突或存在歧义的，以本协议内容为准，本协议的其他条款均适用原合同条款。 2016年3月30日，万家公司以快递方式向徐静住址安徽省宣城市广德县寄发了《租金等款项催告通知书》，要求徐静于2016年4月6日前支付房屋租金、运营管理费、物业服务费等费用。 另查明，万家公司与宣城百汇一期建材市场内众承租户早期所签合同，其中约定物业服务费、市场运营管理费分别按1元/㎡/月标准交纳，后期所签合同统一按物业服务费2元/㎡/月标准交纳。2018年度，法院受理万家公司诉各承租户同类案件数十件，各承租户抗辩市场未正常运营，万家公司亦未提供正常的物业服务，陈花梅等承租户（另案处理）并提供了公证书等证据予以证实。2018年8月15日，万家公司提起诉讼，请求判如所请。 一审法院认为，万家公司与徐静签订的《经营管理协议》、《补充协议书》系双方自愿，应为合法有效。该协议内容包含了房屋租赁、物业服务及市场运营管理，系复合性合同。根据《经营管理协议》第二条约定的内容，双方未在使用期届满前就继续使用案涉商位进行协商并另行签署合同，双方租赁关系即自租赁期限届满之日终止，合同终止之日起3日内租赁方将商位返还出租方，未在三日内清出房屋内物品，出租方有权处理。本案中，双方在补充协议约定的租赁期限届满前及之后均未就案涉商位继续使用协商一致并另行签署使用合同，徐静辩称其于2016年年中左右未再经营，仅有一些货物的样品在商位。根据合同约定，租赁期满后双方关于案涉商位没有续租的意思表示，且合同约定徐静未在租赁期限届满之日即2017年2月28日起三日内清出房屋内的物品，万家公司有权予以处理；另一方面，万家公司不仅仅是案涉商位的出租方，还对案涉商位所在市场提供运营管理和物业服务，并对承租户约定了较高的服务费用。由此，无论是从合同约定，亦或从利益因素考量，其对租赁期限届满后承租户仍继续占有使用承租商位负有举证责任，而且其作为市场的运营管理者亦具有举证能力。但万家公司并未提供证据证明徐静在租赁期满后仍继续经营案涉商位，而徐静亦未举证证明其在合同期内已与万家公司协商一致解除合同，故以合同期满即2017年2月28日视同徐静已腾空并返还案涉商位，万家公司可自行处置。综上，万家公司与徐静之间因租赁期限届满合同已终止，徐静亦腾空所租商铺，万家公司可自行处置，现万家公司诉请要求解除双方之间的《经营管理协议》及《补充协议书》、腾空并返还房屋已无意义，对其主张的合同终止后即自2017年2月28日起的租金、房屋占用费、物业服务费、消防器材费及相应逾期付款违约金亦不予支持。对于万家公司主张合同内的各项费用，法院认为，万家公司提供了承租商位，徐静应按合同约定支付租金。因案涉商位所在市场系由万家公司统一运营和管理，但万家公司提供的服务未达到预期效果，故酌定对物业服务费、消防器材费合并按1元/㎡/月标准计算。徐静未按约支付各项费用，应承担违约责任，双方虽约定了违约金的计算方法，但约定过高，综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。具体如下：①关于租金。根据合同约定，徐静应于2013年11月18日前支付商位使用费即租金52137元、2014年12月20日前支付52137元、2015年12月20日前付104274元，共计208548元，并自逾期之日起支付相应的违约金，其中以52137元为基数自2013年11月19日起，以52137元为基数自2014年12月21日起，以104274元为基数自2015年12月21日起，均计算至实际付款之日。徐静辩称其支付过租金，但未能提举相关证据予以佐证，对其辩解，不予采纳。②关于物业服务费及消防器材费。根据合同约定的支付时间及本院酌定标准，徐静应于2013年11月18日前付4170.96元、2014年12月20日前付4170.96元、2015年12月20日前付4170.96元，共计12512.88元，并以4170.96元为基数分别自2013年11月19日起、2014年12月21日起、2015年12月21日起支付逾期违约金至实际付款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、徐静于判决生效之日起十日内给付万家公司租金208548元及违约金（其中以52137元为基数自2013年11月19日起，以52137元为基数自2014年12月21日起，以104274元为基数自2015年12月21日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）；二、徐静于判决生效之日起十日内给付万家公司物业服务费及消防器材费合计12512.88元及违约金（以4170.96元为基数分别自2013年11月19日起、2014年12月21日起、2015年12月21日起均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）；三、驳回万家公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8045元，万家公司负担3045元，徐静负担5000元。 二审中，徐静提交收据两份，以证明其于2013年11月5日缴纳35963元房屋租赁费、2015年11月24日缴纳房屋租赁费70054元。万家公司质证认为：对两份收据的真实性予以认可，但缴纳的都是场地租赁费用，与本案无关联性。 万家公司二审中提交了场地租赁签约费用明细单一份、场地租赁合同一份，以证明：①双方除签订了房屋租赁合同外，还签订了场地租赁合同；②徐静缴纳了2014年11月16日至2015年11月15日场地租赁费70054元。徐静质证认为，对两份证据的真实性无异议。但徐静于2013年11月5日缴纳的35963元明确记载是房屋租赁费。 本院认为，徐静提交的2015年11月24日缴纳的70054元收据与万家公司提交的场地租赁签约费用明细单、场地租赁合同对应一致，应当认定徐静缴纳的70054元系场地租赁费；徐静提交的于2013年11月5日缴纳的35963元收据上注明“16＃215-218”，该编号系配比铺位位置，非场地租赁编号（41门-13号），万家公司认为徐静缴纳的系场地租赁费，证据不足，本院认定该35963元系徐静缴纳的房屋租赁费。 经对一审证据及一、二审当事人陈述内容的综合审查，本院对一审已有证据的采信及已查明事实予以确认。二审另查明，《经营管理协议》第十四条关于不可抗力约定，因政府原因等不可抗力因素导致该商位不能正常使用或不能继续使用时，甲、乙双方互不承担对方责任和损失。2013年11月15日，徐静向万家公司缴纳部分房屋租赁费35963元。 本院认为，万家公司与徐静于2013年11月15日签订的《经营管理协议》、《补充协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应为合法有效。徐静在缴纳了房屋租赁费、场地租赁费后使用商位经营，事实存在。徐静称商位所在市场没有开业，因与查明事实不符，本院不予采信，其要求万家公司承担违约责任，理由不能成立。徐静认为万家公司未提供相关的产权证明，也未履行完善的物业管理服务，因无证据证实，本院亦不予采信。至于其商位在使用期间因洪灾是否受损严重，系不可抗力原因所造成，《经营管理协议》中对此已有约定，徐静要求万家公司减免租金或给予补偿，应不予支持。关于徐静于2013年11月5日缴纳35963元租金的问题，因该收据上注明“16＃215-218”，该编号系配比铺位位置，非场地租赁编号，徐静称该租金系房屋租金，具有可信度，本院予以认定，万家公司称该租金系徐静缴纳的场地租赁费，无其他相关证据证实，本院不予采信。该35963元应在一审判令徐静支付万家公司2013年11月18日前的商位使用费52137元中予以扣除。 综上，徐静的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十三条第二款规定，判决如下： 一、维持安徽省宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初4792号民事判决主文第二项、第三项，即：“徐静于判决生效之日起十日内给付宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费及消防器材费合计12512.88元及违约金（以4170.96元为基数分别自2013年11月19日起、2014年12月21日起、2015年12月21日起均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）”、“驳回宣城市万家市场运营管理有限公司其他诉讼请求”； 二、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初4792号民事判决主文第一项，即：“徐静于本判决生效之日起十日内给付宣城市万家市场运营管理有限公司租金208548元及违约金（其中以52137元为基数自2013年11月19日起，以52137元为基数自2014年12月21日起，以104274元为基数自2015年12月21日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）”； 三、上诉人徐静于本判决生效之日起十日内给付被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司租金172585元及违约金（其中以16174元为基数自2013年11月19日起，以52137元为基数自2014年12月21日起，以104274元为基数自2015年12月21日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）。 一审案件受理费8045元，由上诉人徐静负担4000元、被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司负担4045元。二审案件受理费8045元，由上诉人徐静负担7045元，由被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长 马 烈 审判员 王鸿梅 审判员 汪令璋 二〇一九年十月十四日 书记员 姚玉勤 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第六十三条 …… 证据必须查证属实，才能作为认定事实的依据。