江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初10055号原告：赵安锐，男，1962年11月13日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：曹培珍，江苏恒久律师事务所律师。被告：魏铁柱，男，1982年8月15日出生，汉族，住邳州市（运东派出所对面）。委托诉讼代理人：张莉（系被告魏铁柱之妻），1978年2月14日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：冯锐，邳州市水上法律服务所法律工作者。第三人：张海，男，1963年7月16日出生，汉族，住淮安市淮阴区。第三人：冯俊玲，女，1968年7月13日出生，汉族，住邳州市。原告赵安锐与被告魏铁柱、第三人张海、冯俊玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行审理。第一次庭审中原告赵安锐的委托诉讼代理人曹培珍，被告魏铁柱的委托诉讼代理人张莉，第三人张海、冯俊玲到庭参加诉讼；第二次庭审中原告赵安锐的委托诉讼代理人曹培珍，被告魏铁柱的委托诉讼代理人张莉、冯锐到庭参加诉讼，第三人张海、冯俊玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵安锐向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付房租1508754元及相应利息（以计算明细为准，利息计算至实际给付之日止），支付违约金50000元。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月28日，被告与原告签订租房合同，原告将位于邳州市运河街道建设路亚都花园2号楼2-4层租赁给被告经营之用，租期八年，自2010年10月18日至2018年10月17日止，并约定了租金及交付方式。由于所租房屋是原告与张海共有，被告将2010年10月18日-2012年10月17日的房租54万元交给张海了，此后原告向其索要房租时被告以该房系登记在张海名下，其只与张海打交道为由拒不交付，无奈原告提起涉案房屋的确权之诉，2016年12月10日省高院终审判决原告与张海共有。至今被告仅缴纳给原告租金19万元，尚欠1508754元的租金未付，被告已经违约，按照合同第八条规定被告应当承担违约金为5万元。综上，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告魏铁柱辩称，租金已全部付清，交给张海一部分，刘敬华也给过赵安锐了。第一，尽管原、被告之间签订的租赁合同约定了未经原告同意，被告不得擅自转让，但是据邳州市人民法院（2014）邳执字第2793号之二执行裁定书的卷宗，无论是现场查封咖啡店的录像还是对原告及张海的笔录都能够证明，张海和原告是早已明知在2013年时被告已经该咖啡店转让给刘敬华，并且原告自认收取了刘敬华交付的租金，足以证明被告将咖啡店转让的事实，原告及张海是明知并默认的。第二，被告在承租的三年内，已交付了租金54万加上31万元，共计85万元。至于刘敬华交付给原告和张海共计多少租金，据被告从刘敬华处已得到的收条复印件、银行流水及存款证明，能证明交付租金为44.8万加上19万，合计63.8万，至于其他刘敬华目前没有找到的收条，被告不得而知。综上，请求依法判决。第三人张海、冯俊玲述称，追加张海、冯俊玲为第三人不合理，张海、冯俊玲也是房租人。原告与张海、冯俊玲是合伙买一到七层，从2008年买这房屋就没有得到租金，魏铁柱给过张海、冯俊玲两年租金，其他的租金张海、冯俊玲没有收到。经审理查明，2010年9月28日，原告赵安锐与被告魏铁柱签订《租赁合同》一份，合同约定：“一、租赁房屋为亚都花园2#楼二至四层（位置坐落于邳州市建设北路与珠江路交叉口东北角）。二、本房屋限作商业经营及办公使用，不得随意改变主体结构，不得从事影响就近居民居住环境的其它用途。三、租赁期为八年，自合同签订之日起计算。四、前两年租金为每年贰拾陆万元（2010年10月8日至2012年10月17日），（2012年10月18日至2014年10月17日）此两年间每年租金为贰拾捌万元陆仟元，（2014年10月18日至2016年10月17日）此两年间每年租金为叁拾壹万肆仟陆佰元，（2016年10月18日至2018年10月18日）此两年间每年租金为叁拾肆万陆仟元。五、租金交付方式：先付租金，后使用房屋，一年一付的方式。首年付清第一年房屋后，进入装修，次年租金应提前30日交付，否则视为违约。六、甲方权利、义务：……3、甲方有权监管房屋的正常使用，未经甲方许可，严禁转租他人。……八、违约责任、违约金：任意一方不能如约履行以上条款的，属违约方，应补偿对方伍万元人民币。”被告魏铁柱于2011年10月28日向张海支付租金26万元；于2012年10月25日向张海支付租金10万元；于2012年10月29日向张海支付租金10万元；于2012年11月20日向张海支付租金8万元；于2015年10月23日向原告支付租金10万元；于2016年4月8日向原告支付租金7万元；于2018年2月2日向原告支付租金2万元。2016年4月26日，原告赵安锐以魏铁柱为被告、以张海为第三人，向本院提起房屋租赁合同之诉，该案因赵安锐未在七日内预交案件受理费，后赵安锐向本院提出撤诉申请，按赵安锐撤回起诉处理。另查明，2014年11月7日，原告赵安锐以冯俊玲、张海为被告，向徐州市中级人民法院提起所有权确认之诉，该院作出（2014）徐民初字第00311号民事判决，判决：一、赵安锐与冯俊玲、张海对位于邳州市建设北路与珠江东路交汇处亚都花园2#1、2、3层房地产各按50%的比例享有所有权；二、冯俊玲、张海按上述比例协助赵安锐办理上述房屋产权及土地使用权的变更登记手续。冯俊玲、张海不服提起上诉，江苏省高级人民法院作出（2015）苏民终字第00610号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，2014年7月23日，江苏邳州农村商业银行股份有限公司以张海、冯俊玲为被申请人，向本院提起实现担保物权之诉，本院于2014年7月31日作出（2014）邳商特字第0005号民事裁定，裁定：一、江苏邳州农村商业银行股份有限公司对张海、冯俊玲的担保财产即位于邳州市运河镇亚都花园2幢1-3层的房产（房产证号：邳房权证运河字第商××号）享有担保物权；二、准予对上述担保财产进行拍卖、变卖。江苏邳州农村商业银行股份有限公司对上述担保财产拍卖、变卖所得款项在1300万元的债权范围内优先受偿。后江苏邳州农村商业银行股份有限公司申请执行，本院于2017年2月24日本院作出（2014）邳执字第2793号之二执行裁定，裁定：一、解除对张海、冯俊玲所有的登记在冯俊玲名下的位于邳州市运河街道亚都花园2幢1-3层的房地产一套【（房产证号：商-XX号）、国有土地使用权证：邳国用（2009）第0397号、他项权证号：邳房他证2014字第××号】的所有查封；二、将原属于张海、冯俊玲所有的登记在冯俊玲名下的位于邳州市运河街道亚都花园2幢1-3层的房地产一套【（房产证号：商-060167号）、国有土地使用权证：邳国用（2009）第0397号、他项权证号：邳房他证2014字第××号】以1700万元的价格交付江苏邳州农村商业银行股份有限公司；三、江苏邳州农村商业银行股份有限公司应待本裁定书自送达之日起90日内到相关部门办理该宗房地产权证照转移手续。再查明，邳州市亚都花园2幢4-7层产权登记在赵原名下，赵原出具说明一份：“我叫赵原，身份证号码。赵安锐是我父亲。位于系我本人所有。2010年9月28日赵安锐与魏铁柱签订的‘房屋合同’所涉‘亚都花园2#楼二至四层’中的第四层是我委托我父亲赵安锐出租的，房租由我父亲赵安锐收取。”上述事实，有《租赁合同》、收据存根、（2016）苏0382民初4179号民事裁定书、（2015）苏民终字第00610号民事判决书、（2014）邳执字第2793号之二执行裁定书、不动产权证书及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于被告魏铁柱应否支付租金的问题。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告魏铁柱主张原告赵安锐明知涉案房屋已转租给案外人刘敬华，应由刘敬华支付租金，但根据合同相对性原则，被告魏铁柱系租赁合同相对方，双方签订的租赁合同未解除，被告魏铁柱转租行为不影响租赁合同的履行，被告魏铁柱应按照合同约定支付租金。关于欠付租金数额及利息的认定。根据租赁合同约定，租金总额为2028755元[26万×2年+28.6万×2年+31.46万元×2年+34.6万÷12×4个月（2-4层2016年10月18日至2017年2月17日计算4个月）+34.6万÷12÷3×20个月（第4层2017年2月18日至2018年10月17日计算20个月）]。被告提供的2010年9月16日其与曹辉签订转让改建合同及收条，以证明其已支付租金31万元，但该合同与原告无关，款项未支付给原告，且原、被告签订租赁合同在该合同之后，故被告已支付31万元租金的主张，本院不予采信。被告提供的收条照片及流水均不足以证明已向原告支付租金。故扣除庭审中第三人张海、冯俊玲确认的已收到租金54万元及原告自认收到租金19万元，被告欠付原告租金1298755元。关于利息，被告魏铁柱应支付原告资金占用期间的利息，原告请求按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，未超过法律规定，本院予以支持。结合原告主张的利息计算时间，本院认定利息计算方式为：以7.6万元为基数，自2012年10月18日起；以28.6万元为基数，自2013年10月18日起；以31.46万元为基数，自2014年10月18日起；以31.46万元为基数，自2015年10月18日起；以115333元为基数，自2016年10月18日起；以76889元（2017年2月18日至2017年10月17日第四层租金）为基数，自2016年10月18日起；以115333元（2017年10月18日至2017年10月17日第四层租金）为基数，自2017年10月18日起；以上均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，计算至实际给付之日止。关于违约金的问题。依据双方签订的租赁合同第八条约定，被告逾期支付租金，构成违约，应支付原告违约金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告魏铁柱于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵安锐支付租金1298755元及相应的利息（以7.6万元为基数，自2012年10月18日起；以28.6万元为基数，自2013年10月18日起；以31.46万元为基数，自2014年10月18日起；以31.46万元为基数，自2015年10月18日起；以192222元为基数，自2016年10月18日起；以115333元为基数，自2017年2月18日起；以上均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，计算至实际给付之日止）、违约金5万元；二、驳回原告赵安锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22150元，由原告赵安锐负担5000元，由被告魏铁柱负担17150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 吴 丹人民陪审员 李 双人民陪审员 黄继廷二〇一九年十月十四日书 记 员 宋晓晓