广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2484号原告（反诉被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区南村镇，统一社会信用代码91440113737186428D。法定代表人：谭志平，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭雯静，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：潘慕婷，女，该公司工作人员。被告（反诉原告）：李晓芳，女，1977年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：哲理，系李晓芳丈夫。原告（反诉被告）雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐番禺分公司）与被告（反诉原告）李晓芳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雅居乐番禺分公司的委托诉讼代理人彭雯静、潘慕婷、被告（反诉原告）李晓芳及其委托诉讼代理人哲理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雅居乐番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按每月3元/平方米的标准向原告支付自2017年3月1日至2018年2月28日共12个月，拖欠物业管理费为8910.9216元，以及2018年3月1日至2019年7月25日共17个月，拖欠物业管理费为12717.8853元，合计拖欠物业管理费金额为21628.8069元；2.请求判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金，暂计至2019年7月25日，滞纳金的金额11223.52元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区瀚澜三街7号601房屋的业主，该物业的合同约定建筑面积为249.3703平方米依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条的约定，该小区洋房住宅的物业管理费为每月3元／平方米，即被告2017年3月至2018年4月每月需向原告支付物业管理费人民币743元，2018年4月至2018年8月每月需向原告支付物业管理费人民币748元。自2017年3月起至2018年8月止，被告无故拖欠原告物业管理费18个月，共计人民币13399元。期间原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，被告每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的l‰向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为3442元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法做出判决。另补充：原告于2018年2月1日去国土局查册，发现案涉物业面积从247.5256平方米更为249.3703平方米，根据前期物业服务协议第8.1条的约定，原告有权自取得相关建筑面积证明文件的次月调整物业服务费，具体详见我方的答辩意见。被告（反诉原告）李晓芳辩称，1、请求法院驳回原告提出的全部诉讼请求，涉案房屋的钥匙是否移交，从物业验收时候就存在不平等，要我方先签订所有文件，才能到现场接收物业，当时我方已经提出了要符合收楼条件才接收钥匙，物业公司称涉案物业已经通过验收，可以收楼了，但我方到现场后发现涉案房屋发现很多质量问题，也口头告诉原告要求整改，整改到符合要求才移交物业给我方，我方多次催促，到2018年1月31日才拿到钥匙；2、我方主张该物业管理费从2018年2月份开始计缴，计算缴费额度按合同约定247.5256平方米×3元/平方米/月，即计缴742.58元/月；3、我方主张原告将已从被告2016年5月22日预存款扣缴的2228元、及2016年8月11日、9月18日、10月10日、11月15日、12月12日和2017年1月10日、2月10日计七次通过银行扣缴物管费至原告账号（40×××04）的5272.19元，本项共计7500.19元抵作被告从2018年2月份开始应缴的物业管理费予以抵扣。另补充：1、增加面积的问题，我方是根据购买合同的面积来计算面积的，我方没有取得房产证，我方不认可原告主张房屋面积增加，双方都没有人对涉案房屋的面积进行丈量；2、我是根据合同的购买面积来交管理费的，所以不存在滞纳金的产生，我方在2016年5月22日要求原告移交房屋，但当时原告要求我们将文件都签好，才能去现场看房，我方看了房屋后，不愿意收房屋，后我方要求原告对房屋进行整改，原告一直没有将涉案房屋的钥匙交给我方，其间也没有通知收楼和告知整改结果，反之我方N次到物业现场交涉，至2018年1月21日现场交涉后，才接收钥匙。后在2019年我方发现涉案房屋漏水，让原告的工作人员到现场，原告的工作人员也对现场进行了拍照。所以我方认为我方是一直没有收楼。被告（反诉原告）李晓芳向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿因拖延交付物业及钥匙而给反诉原告造成的租金损失人民币105000元（2016年5月-2018年1月期间共21月的损失，按每月租金5000元的标准计算）；2.判令反诉被告因拖延交付物业及钥匙而给反诉原告造成误工损失、精神损害赔偿共计1万元；3.判令反诉被告负责本诉及反诉案件受理费和其他诉讼费用。事实与理由：雅居乐剑桥郡瀚澜三街7号601物业及钥匙，在交接时实际上没有移交给反诉原告。根据开发商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司和雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司共同发来《广州雅居乐北苑收楼通知书》(A63)，2016年5月22日反诉原告携家人到反诉被告指定收楼处办理收楼手续。当时，反诉被告强行要求反诉原告先行签署收楼手续（纸质文件材料）再到现场验收本案屋物业。该文件材料是霸王条款，而且开发商独家指定物管公司，物管协议（临管约规）不允许甲乙双方另议修改。在房屋现场，由于本案房屋实际上达不到收楼要求，反诉原告不肯签收文件、钥匙和收楼，反诉被告再三要求反诉原告先保管有关房屋文件，待本案房屋物业整改符合收楼要求时，再请业主收楼并移交钥匙。为手续清楚，反诉被告已在《业主文件钥匙签收表》上备注：“钥匙未移交，到业主收楼时再重签钥匙签收表”。故本案房屋及钥匙实际上并未移交业主。此后，反诉原告隔三岔五致电或前往物业办催促反诉原告尽快整改、办理房屋（及钥匙）移交手续，但物业工作人员要么说还在整改、要么说经办人或管家不上班、休假、开会，要么说开发公司工程部拿走钥匙了，要么说弄不清楚钥匙放那里了，反诉被告经常以各种理由推托不交钥匙及物业（实际上当时没有整改完成），这种情况持续近两年之久……其中2017年1月15日和2017年9月24日反诉原告携家人到物业要求办理房屋钥匙交接手续，仍然无果（详见现场录音），至2018年1月21日，反诉原告又到物业交涉，反诉被告找来管家李立引领反诉原告到本案房屋物业现场查验有关整改情况，并当场在《业主文件钥匙签收表》上记录七项整改情况。鉴于部分整改仍未完成，特别在签收表上明确“要求2018年1月31日全部整改完毕交给业主”，经办人同意。实际上至2018年1月31日后整改仍未完成，迫于无奈，反诉原告只好将本案房屋物业及钥匙接收起来，但2019年1月14日又发现厨房顶部漏水，反诉原告及时通知反诉被告管家李玉华到现场见证（李玉华当面承认漏水并用手机拍照，而到目前是否处理，尚不得知）；（二）关于物业管理费情况：2016年5月22日按开发商要求物业管理费预存三个月，计￥2228元；2016年8月至2017年2月反诉被告每月直接从李晓芳银行卡（工商银行卡号62×××24）上划账物业管理费共5272.19元；由于反诉被告拖延不交接本案房屋物业及钥匙，反诉原告中断对方通过银行划账行为；（三）由于本案房屋及钥匙拖延近2年没有移交，反诉原告全家5口人被迫长期租房居住，至反诉原告接收时，已造成直接经济损失87332.40元。也造成全家生活不便和精神损害等；（四）反诉原告除保留对广州雅居乐番禺房地产开发有限公司的违约责任外，要求反诉被告偿付因不作为造成反诉原告经济损失及相关损失。综上反诉意见，恳请贵院立案合并审理，并判如反诉原告所请。原告（反诉被告）雅居乐番禺分公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。一、答辩人与反诉原告已于2016年5月22日办理了收楼手续，并于办理收楼手续当日答辩人签署了《前期物业服务协议》及《业主文件／钥匙签收表》，反诉原告理应自2016年6月1日起向答辩人交纳物业服务费。二、案涉房屋建筑面积增加，反诉原告自2018年3月1日起每月向答辩人交纳的物业服务费变更为748.1109元(249.3703×3=748.1109)。三、答辩人及雅居乐地产公司已于2016年5月22日将案涉房屋交付予反诉原告，不存在逾期交付的情况，因此反诉原告要求答辩人赔偿逾期交付产生的经济损失、误工损失、精神损失没有任何法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：原告（反诉被告）雅居乐番禺分公司是经广州市番禺区工商行政管理局核准登记的分公司，经营范围包括物业管理。番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街7号601房（以下简称涉诉物业）的产权人为被告（反诉原告）李晓芳，建筑面积为249.3703平方米。该物业小区至今尚未成立业主委员会。2014年6月20日，李晓芳与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定涉诉物业的建筑面积为247.5256平方米，由雅居乐番禺分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止，洋房物业服务费为每月每平方米建筑面积3元，由李晓芳自收楼之日起按月按时交纳。雅居乐番禺分公司与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2016年5月17日向李晓芳发出《收楼通知书》，通知李晓芳于2016年5月20日至5月31日到雅居乐番禺分公司处办理收楼手续，李晓芳于2016年5月22日到雅居乐番禺分公司处办理收楼手续。双方签订《业主文件/钥匙签收表》，该表下方手写备注“钥匙未移交，到时移交时再重签钥匙签收表”。双方签订《前期物业服务协议》，约定由雅居乐番禺分公司对广州雅居乐北苑公用部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林、绿化、公共环境、消防治安管理等）进行管理与服务。前期物业服务协议第8.1条约定雅居乐番禺分公司向李晓芳收取物业服务费，按李晓芳签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付。实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自李晓芳向雅居乐番禺分公司提供或雅居乐番禺分公司自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业服务费。调整前李晓芳按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费之间的差额，双方互不退不补。电梯多层和高层洋房的物业服务费为建筑面积3元/平方米/月。第8.3条约定发展商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业服务费。李晓芳须按本协议约定于每月5日前缴交当月物业服务费。雅居乐番禺分公司每月6日起征收滞纳金，李晓芳应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金。上述前期物业服务协议还对其它事项进行了相关约定。同日，李晓芳向雅居乐番禺分公司预交三个月物业服务费2228元。此后，李晓芳交纳物业服务费至2017年2月，自2017年3月起未支付物业服务费。2018年1月21日，双方再次签订《业主文件/钥匙签收表》，李晓芳签收涉诉物业的钥匙，该表上手写备注关于涉诉物业的维修情况。2018年8月31日，雅居乐番禺分公司出具《交费通知单》，载明2017年3月1日至2018年7月31日的物业服务费为12651元，按建筑面积247.5256平方米计算；2018年8月1日至8月31日的物业服务费为748元，按建筑面积249.3703平方米计算。本院认为：雅居乐番禺分公司与李晓芳签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。雅居乐番禺分公司已按照合同约定提供了物业管理服务，因此雅居乐番禺分公司有权向李晓芳收取物业服务费。雅居乐番禺分公司主张物业服务费的收费标准为每月3元/平方米，该标准符合上述物业管理服务协议的约定，本院予以确认。关于实测建筑面积与约定建筑面积的差异问题，合同约定以实测建筑面积为准，自李晓芳向雅居乐番禺分公司提供或雅居乐番禺分公司自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业服务费，雅居乐番禺分公司主张自2018年3月1日起按实测面积调整物业服务费，但未提供证据予以证明，本院不予确认。雅居乐番禺分公司于2018年8月31日出具《交费通知单》，载明2018年8月1日起按实测面积计收物业服务费，本院依法确认应自2018年8月1日起按实测面积调整物业服务费，即2017年3月至2018年7月期间每月的物业服务费为742.58元（247.5256平方米×3元/平方米），合计12623.86元（742.58元×17个月）；2018年8月至2019年7月期间的每月物业服务费为748.11元（249.3703平方米×3元/平方米），合计8977.32元（748.11元×12个月），共计应支付物业服务费21601.18元。雅居乐番禺分公司主张的物业服务费的超出部分，本院不予支持。关于李晓芳抗辩涉诉物业存在房屋质量问题，拒绝继续支付物业服务费，并反诉主张雅居乐番禺分公司赔偿各项损失。关于涉诉物业的房屋质量问题属于李晓芳与发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，而本案雅居乐番禺分公司与李晓芳之间为物业服务合同纠纷，两者属于不同的法律关系。雅居乐番禺分公司按照合同约定对涉诉物业所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。李晓芳主张的房屋质量问题及各项损失可另案向发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司主张。另外，由于雅居乐番禺分公司在与开发商协调解决涉诉物业的房屋装修问题过程中没有很好地尽到协调的义务，物业管理服务存在瑕疵，故对雅居乐番禺分公司关于滞纳金的主张，本院不予支持。雅居乐番禺分公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李晓芳于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付2017年3月至2019年7月期间的物业服务费21601.18元；二、驳回原告（反诉被告）雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李晓芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费621元，由原告（反诉被告）雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担213元，被告（反诉原告）李晓芳负担408元。反诉受理费1300元，由被告（反诉原告）李晓芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  黄泽建人民陪审员  党 晶二〇一九年十月二十五日书 记 员  林敏倩