吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初2317号 原告：曹纪有，男，1975年10月20日出生，汉族，现住长春高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：孙琳红，吉林昊桓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪明，吉林从为律师事务所律师。 被告：吉林省恒利房地产开发有限公司，住所地长春市宽城区北环城路5861号恒利·七彩阳光B区15号楼1-4楼。 法定代表人：侯宇，总经理。 委托诉讼代理人：黄业、李爱晶，吉林启业律师事务所律师。 被告：长春圣祥建筑工程有限公司，住所地长春市绿园区长白公路7公里处。 法定代表人：王冲，董事长。 委托诉讼代理人：乔弘博，该公司经理。 原告曹纪有与被告吉林省恒利房地产开发有限公司（下称恒利公司）、长春圣祥建筑工程有限公司（下称圣祥公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。曹纪有及委托诉讼代理人孙琳红、张雪明，恒利公司委托诉讼代理人黄业，圣祥公司委托诉讼代理人乔弘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹纪有诉称：原告出租塔吊给圣祥公司，用于恒利公司开发建设宽城区北环城路5961号英伦小镇小区。圣祥公司的项目负责人是王立明，圣祥公司在施工过程中一直没给付原告租赁费用，理由是开发单位恒利公司也一直拖欠其工程款。2012年7月27日，原告找到二被告共同协商解决此事，三方当场共同对原告的吊车租赁费进行了结算，总计应付费用为294900元。因恒利公司没有资金给付，所以决定以房抵债，三方一致同意以位于宽城区北环城路5961号英伦小镇小区B18号楼606室、建筑面积55.71平方米房屋，作价294900元，抵顶英伦小镇一标段原告的租赁费294900元，并签订《商品房抵顶工程款合同》。该协议虽然没有原告签字，但原告认可和接受了该协议的所有条款约定。恒利公司理应按照协议约定履行交付房屋给原告的义务，但是在原告多次催要无果后，2017年10月19日，恒利公司恶意将房屋出售给他人，使原告的物权诉求无法实现。恒利公司对于原告来讲是真正的债务人，因为其是开发单位，也是债务加入人。因为其拖欠总包单位圣祥公司工程款，履行债务责任是约定也是法定义务。恒利公司将房屋更名的时间发生在原告第一次起诉之后，明显属于恶意违约，应当承担违约责任以及损害赔偿责任。圣祥公司对恒利公司没有履行的还款义务有继续清偿的义务，所以应对清偿范围内的债务承担给付义务。诉请判令：1.恒利公司给付原告购房款294900元及利息；2.恒利公司赔偿原告损失294900元（以鉴定为准）；3.圣祥公司承担连带给付责任；4.诉讼费用由被告承担。 为证实自己的主张，曹纪有提交了《商品房抵顶工程款合同》、圣祥公司变更登记、长春市绿园区人民法院及长春市中级人民法院民事判决书、涉案外人的7份《商品房抵顶工程款合同》、2017年10月曹纪有向人民法院提起诉讼的卷宗材料、《商品房买卖合同》、王立明证言作为证据。 恒利公司辩称：1.恒利公司与原告不存在房屋买卖合同关系，恒利公司从未收到过原告交纳的购房款。根据合同相对性原则，本案属恒利公司与圣祥公司因以商品房抵顶工程款而产生的建设工程施工合同纠纷。恒利公司是将争议房屋作为工程款抵顶给圣祥公司，而非直接抵顶给原告，恒利公司与原告不存在合同关系，不对原告具有交付房屋的义务。原告并非《商品房抵顶工程款合同》的相对方，其无权依据该合同向恒利公司提起诉讼。恒利公司与圣祥公司的诉讼已进入执行阶段，圣祥公司应返还恒利公司多付的工程款6459231.11元。原告与圣祥公司为欠款纠纷，应由圣祥公司对原告承担给付欠款294900元的责任；2.恒利公司与圣祥公司关于案涉房屋的《商品房抵顶工程款合同》未实际履行也不具有实际履行的可能性。在长春市中级人民法院的二审判决中，认定恒利公司超额给付圣祥公司10069169.72元，但恒利公司仅起诉主张6459231.11元，对于剩余的恒利公司超额给付的工程款，恒利公司有权另行向圣祥公司主张返还。因此恒利公司不拖欠圣祥公司工程款，不应以案涉房屋抵顶工程款；3.圣祥公司与恒利公司到期债务，恒利公司主张行使抵消权。2017年12月21日开庭时，恒利公司已当庭向圣祥公司通知抵消，通知已到达、生效；4.由于恒利公司具有抵消权，因此于二审判决发生法律效力三个月后，将案涉房屋出售给案外人并签署《商品房买卖合同》，恒利公司已行使抵消权；5.原告自认本案并非房屋买卖合同纠纷，而是圣祥公司拖欠原告吊塔租赁费用的欠款纠纷，该事实依法应予确认；6.恒利公司作为发包人已不欠付工程价款，无需对实际施工人即原告承担责任。综上，如原告依据《商品房抵顶工程款合同》提起房屋买卖合同纠纷的诉讼，因原告并非合同相对方，其并非本案适格的诉讼主体，请求裁定驳回原告的起诉；如原告依据欠款纠纷对圣祥公司提起诉讼，则恒利公司不应作为本案被告，请求裁定驳回原告对恒利公司的起诉；若人民法院经审理认为恒利公司应作为欠款纠纷案件当事人参加诉讼，请求判决驳回原告对恒利公司的诉讼请求。 为证实自己的主张，恒利公司提交了长春市绿园区人民法院民事判决书、长春市中级人民法院民事判决书及生效证明、长春市绿园区人民法院执行裁定书、庭审笔录、《商品房买卖合同》作为证据。 圣祥公司辩称：原告与二被告同意以案涉房屋抵顶租赁费294900元，并签订了《商品房抵顶工程款合同》，圣祥公司认为该房屋应归原告所有。 为证实自己的主张，圣祥公司提交了长春市人民检察院提请抗诉的通知书作为证据。 经本院审理查明：圣祥公司（原长春东亚建筑工程有限公司，2014年6月更名）承建了恒利公司开发的“恒利·七彩阳光”建设项目，此间圣祥公司向曹纪有租用塔吊进行施工。2012年7月27日，恒利公司为甲方、建设单位，圣祥公司为乙方、施工单位，签订了《商品房抵顶工程款合同》，约定：一、甲方同意以B18栋606号、建筑面积55.71平方米房屋，抵顶乙方施工的甲方英伦小镇一标段工程款294900元，乙方订购人姓名曹纪有(标明身份证号码)；二、本协议双方签章后，即视为甲方向乙方拨付同上述商品房销售金额等值的工程款294900元；三、甲方同意按照乙方提供的清单办理上述商品房销售手续；四、本协议一式四份，双方签章后生效。该合同中，有双方加盖公章，恒利公司法定代表人侯宇、圣祥公司项目经理王立明签字。此后，虽存在前述合同，但恒利公司并未应曹纪有的要求而办理商品房销售手续并交付房屋，直至2017年10月，恒利公司将该房屋以211698元另行出售。在2017年7月，因恒利公司与圣祥公司建设工程施工合同纠纷一案，长春市中级人民法院判决圣祥公司向恒利公司返还多付的工程款600余万元，此案仍在执行中，恒利公司现抗辩其有权对案涉《商品房抵顶工程款合同》中的欠付工程款行使抵消权，不需再行交付。而在前述判决中，人民法院确认了恒利公司以案涉房屋向圣祥公司抵顶294900元工程款的事实。 另查：在本案审理过程中，曹纪有向本院提出了对案涉房屋现价值的评估申请，主张按此赔偿其损失，并缴纳评估费4240元。经吉林华夏房地产资产评估有限公司出具《评估报告书》，该房屋评估总价为424232元。 本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。出于真实意思表示，恒利公司与圣祥公司签订的《商品房抵顶工程款合同》，已明确恒利公司将案涉房屋抵与曹纪有，圣祥公司不再享有向恒利公司追索此294900元工程款的权利，该约定对双方具有约束力。曹纪有为该合同受益人，基于对合同的信赖而实质性地改变了自己地位，即与圣祥公司脱离债权债务关系，此时恒利公司已不享有撤销、变更的权利。其后恒利公司与圣祥公司之间的债权债务关系发生变化，包括恒利公司对圣祥公司的其他债权无法实现，亦与前述恒利公司对曹纪有履行合同义务再无关联。根据我国合同法的规定，当事人可为合同之外的第三人设立权利，曹纪有作为利他合同的权利人，有权依据合同向义务人即恒利公司直接主张权利。因恒利公司未向曹纪有交付房屋、办理相应手续，且已履行不能，现应按案涉房屋评估价值向曹纪有赔偿损失。关于曹纪有主张恒利公司给付购房款一节，及要求圣祥公司对恒利公司的给付承担连带责任，均不具备事实与法律依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吉林省恒利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告曹纪有给付赔偿款424232元； 二、驳回曹纪有其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9698元，由曹纪有负担2038元；另7660元案件受理费及4240元评估费，由吉林省恒利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 张尔航人民陪审员张志荣人民陪审员马春玲 二〇一九年十月三十日 书记员 岳                 威