北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13972号原告（反诉被告）：李国林，男，1963年11月1日出生，汉族，无业，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：杨林，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冉，北京市岳成（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京十里河天娇民俗文化城有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村8号。法定代表人：程某3，经理。委托诉讼代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。原告（反诉被告）李国林（下称姓名）与被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司（下称天娇公司）租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李国林委托诉讼代理人李冉，天娇公司委托诉讼代理人雷爱民、徐丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李国林向本院提出诉讼请求：1.判决解除李国林、天娇公司签订的《北京市市场场地租赁合同》；2.判决天娇公司向李国林返还30万元；3.判决天娇公司向李国林退还合同保证金3万元；4.判决天娇公司给付上述33万元的利息（以33万元为基数，自2017年4月30日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2015年，李国林与天娇公司签订《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同中约定，李国林承租天娇公司精品厅区1层X1号场地，租金为每天每平方米5元，合同期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。在合同签订前，天娇公司市场负责人要求李国林及其他商户以刷卡或现金方式到公司财务室交纳入场费30万元，李国林通过POS机交易支付28万元，现金支付2万元，但天娇公司一直未给李国林出具任何凭证。李国林另向天娇公司交纳押金3万元，天娇公司出具押金收据一张。合同签订后，李国林按照合同约定缴纳租金并依法经营。2017年1月24日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村疏解办公室在天娇公司市场内张贴《通告》，告知根据上级有关精神，朝阳区拟实施对市场的功能疏解工作。2017年3月3日关闭此市场。因李国林与天娇公司签订的合同期限至2018年4月30日，在通告发出后，李国林与天娇公司多次协商询问了解疏解、腾退及租赁合同未到期的解决方案，但天娇公司一直拒绝答复和处理。李国林为维护合法权益，故诉至贵院。天娇公司辩称：不同意李国林的诉讼请求。双方签订《租赁合同》后，天娇公司如约履行了合同至合同约定期满，双方签订的合同未曾解除，属于到期自然终止；2017年1月24日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村疏解办公室在天娇公司市场内张贴的《通告》并非正式文件，不具有法律效力。自通告发出至今疏解工作并未真正实施，市场一直正常经营，商户一直正常营业；2017年4月30日，李国林在未提前通知天娇公司，亦未经天娇公司同意的情况下擅自离场并不影响合同的效力；故李国林主张要求确认双方合同解除缺乏事实和法律依据。李国林擅自离场且此后一直未向天娇公司交付租金，按照《租赁合同》第三条、第六条的相关规定构成根本违约，故李国林无权向天娇公司主张退还保证金及利息。天娇公司未收取过李国林的入场费，故李国林要求天娇公司退还入场费及利息的主张缺乏事实和法律依据。基于上述事实和理由，天娇公司提出如下反诉请求：1.确认双方租赁合同于2018年4月30日自然终止；2.要求李国林支付违约金12160元；3.要求李国林支付尚欠租金36480元。李国林针对天娇公司的反诉辩称：不同意天娇公司的反诉请求。双方签订的《租赁合同》因天娇公司的违约已于2017年4月30日解除，所以不存在天娇公司所述的违约金及拖欠租金的问题，李国林于2017年4月30日搬离租赁场地，不存在后续的租金问题，请法院驳回天娇公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年，李国林作为乙方、天娇公司作为甲方签订《北京市市场场地租赁合同》，约定甲方将其精品厅区1层X1号场地（以下称1层X1号场地）出租给乙方，面积为20平方米，单价为每天每平方米5元。租赁期限三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。租金按季度（每季度为四个月）支付，租金标准为每季度12160元。乙方于签订合同时向甲方交纳保证金3万元。合同租赁期满，并在乙方迁出所租赁的场地且双方办理完场地交接手续60日后，经甲方确认乙方无欠费、违约、客户投诉索赔等情况后退还保证金。如乙方出现违反本合同约定义务，违反有关法律法规及甲方管理制度，经甲方通知逾期不改的，乙方所缴保证金不予退还。如乙方在租赁期内需提前退场，应提前30日内向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续。乙方出现逾期5日未支付租金或水电费用等情况的，应按照4个月的租金标准支付违约金。如发生国家征用或征收土地以及十里河村村域规划收回土地，双方的租赁关系终止，各自承担损失。合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，李国林向天娇公司交纳保证金3万元。天娇公司向李国林交付了1层X1号场地，双方均认可2017年4月30日之前的租金已经结清。庭审中，李国林提交结婚证及借记卡账户历史明细清单，欲证明2014年12月6日，其通过使用妻子常某1的借记卡在天娇公司处POS机刷卡和给付现金的方式向天娇公司交纳入场费共计30万元。天娇公司对证据的真实性予以认可，但对证据与本案的关联性、证明目的不予认可；对历史明细清单中28万元转账一栏中手写备注现金2万元的内容不予认可。李国林提交《通告》、《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案（讨论稿）》，欲证明按照2017年1月22日十里河村村民代表大会、社员代表大会决议，十里河村组织开展对天娇公司市场的功能疏解工作。天娇公司对证据的真实性予以认可，但称《通告》不具有法律效力不予认可，村里不可能单方面随意解除与天娇公司签订的租赁合同；至今天娇公司市场一直没有被疏解，李国林租赁的场地可以经营使用，除涉诉商户外，其他1000商户仍然在持续经营。疏解方案不是正式文稿，说明疏解方案没有实际确定。李国林提交光盘及内容说明，欲证明2017年4月14日，天娇公司通知200余名商户终止《租赁合同》并协商入场费及保证金的退还事宜。天娇公司对视频光盘中的视频1、2、5、6的真实性予以认可，但认为视频不能证明与本案的关联性，对证明目的不予认可。对视频3、4，录音1、2的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。李国林提交《解除合同通知函》及光盘，欲证明其致函天娇公司要求解除签订的租赁合同并要求退还入场费和押金，李国林将《解除通知函》和钥匙交给天娇公司市场管理部。天娇公司对通知函、光盘内容的真实性和合法性不予认可。李国林提交（2017）京0105民初xxx号民事判决书，欲证明与其情况相同的案件已经法院判决，判决中考虑到商户在天娇公司市场经营时间较短，判令天娇公司全额退还进场费。天娇公司对判决书的真实性予以认可，但对判决的法律效力不予认可，天娇公司称该案上诉后，二审法院是通过调解方式结案，不是维持一审案件的判决结果；每个租户的情况不一样不能适用原来的判决。庭审中，天娇公司提交《租赁合同》及光盘，欲证明双方之间租赁合同法律关系自2015年5月1日起建立，在此之前双方没有任何法律关系；《租赁合同》中约定了双方的权利义务和违约责任。疏解通告并未实施，天娇公司市场至今仍在正常经营，李国林擅自离场构成违约，应当承担违约责任。天娇公司提交《土地及地上物有偿使用合同书》及通知，欲证明天娇公司合法取得租赁场地，在该合同书中约定，合同履行期间任何一方不能擅自解除合同，只有遇国家征地等情况才能解除，村里发的通告不具有法律效力；天娇公司向十里河村100名村民提供工作并为其缴纳社保等，村委会不可能随意单方解除与天娇公司的合同。李国林对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。庭审中，天娇公司申请证人潘某3出庭作证。潘某3称：我是个体工商户，在成田古玩城有两个店铺。潘某4是我姐姐，潘某4和天娇公司法人程某3是夫妻关系。天娇公司把场地租给了个人用于经营小吃城，不经营之后，天娇公司同意由我个人承包垫资建设精品厅，把权利转让给我，由我负责建设、装修、让商户进区等工作，我和天娇公司没有合同约定，就是口头协议由我建设，我找美筑装饰工程有限公司建成了现在的精品厅。我垫付的资金天娇公司不管，谁进商铺谁交纳入场费，交了入场费后商户才能与天娇公司签订租赁合同进行经营，我是按照行业惯例收取入场费，而且按照行业惯例收取的入场费是不退的，我也没有向李国林承诺过退还入场费，我收入场费的事天娇公司不知情，也没有交给天娇公司。李国林的28万元入场费是我收取得，在我的店里通过POS机刷卡交的，是谁的卡我不清楚。但李国林说的2万元现金我没有收过。我没有给李国林出具过交纳入场费的收据。李国林媳妇曾找过我要求退还一部分入场费，我没退，他们找不了我姐姐，入场费不是她收的。此前其他商户起诉天娇公司的情况我知道，当时我在美国不能出庭作证。李国林对证人证言不认可；天娇公司对证人证言予以认可。经询，李国林称2015年之前，其在天娇公司小吃城有租赁的摊位，后天娇公司将小吃城改成高端珠宝经营厅，原有商户必须到天娇公司市场管理部经理室交纳入场费后才能与市场继续签订合同进行经营。其交纳的30万元其中28万元是到天娇公司处的POS机刷卡，刷的是其妻子常某1的中国工商银行卡，因卡里余额不足，又交了2万现金，30万元的入场费没有收据。李国林于2017年4月30日之前搬离1层X1号场地。当时入场费交给了市场管理人潘某4的妹妹潘某3，潘某4和天娇公司市场的法人程某3是夫妻关系。经查，在本院审理的（2017）京0105民初xxx号原告扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案的卷宗材料中，本院曾前往北京市朝阳区十八里店乡十里河村委会与该村村长张某1、腾退办公室副主任赵某1调查了解情况，二人向本院提供了朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》照片及卫星图照片。二人称，2005年12月5日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村成立的北京十里河家居装饰市场服务管理集团公司与天娇公司签订租赁合同，将现在天娇公司市场所在场地租给被告使用，使用期限为2006年1月1日至2025年12月31日。在朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》中，天娇公司市场被列入疏解范围。十里河村疏解办公室、村委会在市场内张贴了疏解通告，告知天娇公司市场被纳入疏解范围，将于2017年3月3日关闭。潘某4是天娇公司法人程某3的妻子，是市场运营的主要负责人。程东海是天娇公司市场的部门经理，是程某3的侄子。在该案庭审笔录中记载，天娇公司称原告扶庭专承租的精品厅在商户入住前是小吃城，经过改造后经营文玩、字画，商户入住前不存在其他商户。精品厅的改造工程量大，施工费用高，天娇公司因资金存在缺口，故与潘某3达成口头协议，约定由潘某3垫资，天娇公司给潘某334个精品厅铺面的经营权用于其收回投入的资金，允许潘某3就上述铺面开展运营、招商工作，但不许过度炒作价格，原告扶庭专及十四名商户的商铺与给潘某3的商铺有交叉，是潘某3对外转租的。2015年4月，精品厅进行装修，装修期间未收取商户租金。2015年5月1日市场开业。天娇公司还称潘某4是被告法人程某3的妻子，是市场运营的主要负责人，受程某3的委托处理相关事宜，潘某3是潘某4的妹妹，也是天娇公司市场的经营商户，在市场做辅助性的管理工作。程东海是天娇公司市场的部门经理，是程某3的侄子。在原告扶廷专提交的视频、录音光盘中，潘某4称进场费是保证商户能够进来，知道程东海收取商户进场费的情况，且要求程东海收取的费用不能超过35万元。本院认为：依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，天娇公司与李国林之间的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。天娇公司虽称疏解《通告》不具备法律效力，其不是被疏解对象，疏解工作未真正实施，市场现在经营状况良好，李国林可以继续经营。但根据朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》及十里河村疏解办公室工作人员证实，天娇公司市场已被列入疏解范围，且十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，告知2017年3月3日关闭市场,故对天娇公司的上述抗辩意见，本院不予采信。天娇公司市场被列入疏解范围，符合双方签订的《租赁合同》第九条合同的解除与终止中第四款规定的情形，李国林因疏解原因于2017年4月30日之前搬离1层X1号场地，天娇公司与李国林均认可2017年4月30前的租金已经结清，故双方签订的上述场地的租赁合同应于2017年4月30日解除；对天娇公司要求确认《租赁合同》于2018年4月30日自然终止，要求李国林支付违约金和拖欠租金的反诉请求，本院不予支持。关于入场费，天娇公司虽称没有收取过李国林的入场费，收取入场费是潘某3的个人行为，天娇公司对此并不知情，李国林也未提交天娇公司收取进场费的票据；证人潘某3出庭对天娇公司上述陈述内容进行了确认。但根据本院审理的（2017）京0105民初xxx号原告扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案中天娇公司庭审笔录中的陈述，结合本案中李国林提交的情况说明及潘某3的证言，本院认为，虽然天娇公司与李国林在签订的租赁合同中没有关于入场费的约定，但交纳入场费是商户取得商铺承租、经营权的前题，天娇公司知道潘某3收取商户入场费的情况；潘某3作为天娇公司的工作人员收取李国林入场费应属职务行为，故对天娇公司上述抗辩意见，本院不予采信。因天娇公司与李国林未对入场费的性质进行过约定，且双方签订的《租赁合同》因疏解原因解除，天娇公司应当退还李国林交纳的入场费，本院将结合李国林在1层X1号场地实际经营的时间酌定应退还的数额。李国林虽称潘某3收取的入场费中包括现金2万元，但其提交的证据不足以证明其主张，潘某3亦不予认可，故本院对此不予支持。天娇公司提交的证据不足以证明存在不予退还李国林保证金的情形，故对李国林要求与天娇公司退还保证金3万元的主张，本院予以支持。天娇公司与李国林签订的《租赁合同》因疏解原因解除，故对李国林要求天娇公司支付利息的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李国林与被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司签订的合同编号为精品厅1-12的《北京市市场场地租赁合同》于二〇一七年四月三十日解除；二、被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）李国林入场费十七万元；三、被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）李国林保证金三万元；四、驳回原告（反诉被告）李国林的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6250元，由原告（反诉被告）李国林负担1950元（已交纳），由被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担4300元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费508元，由被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽审 判 员  赵 靓人民陪审员  林克仙二〇一九年十月三十一日法官 助理  秦 彬书 记 员  马丽颖