江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0303民初5500号 原告（反诉被告）:房秀,女,1985年9月9日生,汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：罗吉甫，江苏达谕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金琼，江苏达谕律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:梁超,男,1976年3月2日生，汉族,住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：孙明丰，男，1978年11月10日生，汉族，系被告朋友,住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李金成，江苏建伟律师事务所律师。 原告（反诉被告）房秀与被告（反诉原告）梁超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月18日公开开庭进行了审理；后依法适用普通程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告房秀的委托诉讼代理人罗吉甫、金琼，被告梁超的委托诉讼代理人李金成、孙明丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房秀向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还水电押金5万元；2、诉讼费由被告承担。 事实和理由：原被告于2017年10月29日签订《个人房屋租赁合同》，约定被告将位于徐州市云龙区绿地商务城LOFTA-105房屋租赁给原告，用于合法经营，约定租金、租赁期限及押金；同日原告将押金5万元交付给被告。原告承租该房屋用于餐饮服务，但承租后发现该房屋在下雨时上下几层，多数房间均严重漏水（雨天漏水视频为证），存在漏电安全隐患，严重影响餐厅的正常营业；此外，因原告承租之前的房屋室内装修造成消防喷淋、烟雾报警器违规改造，消防支队多次通知整改并于2018年5月18日下发整改通知书，被告一直不予整改，对于原告餐厅经营造成极大消防安全隐患，以上原因致使原告合同目的不能完全实现，被告违反《个人房屋租赁合同》第五条第1款：租赁期间，被告应保证出租房屋的使用安全。房屋漏水系房屋主体建造存在瑕疵，原告多次要求被告应尽房屋主体维修义务，被告均不予维修。被告违反《个人房屋租赁合同》第五条第2款：该房屋主体维修由被告负责。房屋主体的维修及安全保障应是出租方的主要义务。依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告于2018年6月8日通过短信通知被告解除合同，并于2018年6月10日把房屋钥匙交还给被告。双方的房屋租赁合同已经解除，现原告请求法院判令被告返还水电押金5万元。综上，原告使用该房屋期间的租金已全部支付，被告违约在先，请求贵院依法支持原告的诉请。 被告梁超辩称，原告所诉与事实不符，原告承租上述房屋用于餐饮经营，在经营期间因管理不善亏损严重，此多次与被告协商，由于其亏损严重无法经营，想解除双方的租赁合同，被告均予以拒绝，同时为避免原告损失也同意其对外进行转租，直至2018年6月8日原告对外转租没有成立，其单方解除双方房屋租赁合同，从上述租赁房屋撤走，因此原告所诉房屋漏水导致其无法经营的理由不能成立。另外，原告在承租上述房屋后进行二次装修，对原有的消防设施在装修过程中进行了变更，后经核实，烟感器的电没有连通，导致烟感器无法正常工作，其次二楼原告进行了隔断装修，造成喷淋系统不达标，直至原告经与被告多次协商未果的情况下经过多次沟通均未提及上述理由，因此原告是单方解除租赁合同，同上也造成被告与房屋所有权租赁合同无法履行，造成被告经济损失惨重，在原告经营期间尚欠水电费、物业管理费等费用未予及时缴纳，原告撤场时物业已经将水电停了，后期由被告将其在经营期间拖欠的各种费用缴纳齐，由于原告单方解除合同造成被告损失已经提起反诉。依法驳回原告诉请。 被告梁超答辩并反诉称，2017年10月29日，原被告签订一份《个人房屋租赁合同》，约定，被告将徐州市云龙区绿地商务城LOFTA-1005房屋出租给原告使用，租赁期限自2017年12月1日起至2022年11月30日止，租金为每年37万元；支付方式为提前30日半年一付。同日签订补充协议，约定第一年租金30万元、按季度缴纳。合同签订后，被告按照约定将房屋交付原告，原告对房屋进行重新装修、装饰并用于餐饮经营。因其经营不善，难以维持；于2018年3月初提出解除房屋租赁合同，被告未同意并告知单方违法解除合同的后果及法律责任，并同意原告按照合同约定在原租赁合同的期限内可转租，后原告继续经营并对外发布转租事宜。2018年6月8日，原告仍然难以继续维持生意，在未协商一致的情形下，单方退出租赁房屋并告知被告就租赁房屋可对外出租。因此原告所诉房屋漏水导致其无法经营的理由不能成立。另外，原告在承租上述房屋后进行二次装修，对原有的消防设施在装修过程中进行了变更，后经核实烟感器的电没有连通，导致喷淋系统不达标。为避免损失扩大，被告在2018年6月10日接收租赁房屋并对外出租无果并垫付了原告在租赁期间应承担的费用。被告认为双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均有约束力。原告应按照合同约定诚实信用的履行租赁合同。其为规避商业风险，擅自单方违法解除租赁合同，应属违约行为。其违约行为造成被告重大损失，根据双方约定及合同法规定，原告应承担违约责任。在原告经营期间尚欠水电费、物业管理费等费用未予及时缴纳，由被告垫付。对此，被告提出反诉，请求：1、判令反诉被告支付租金80000元、违约金60000元；2、判令反诉被告支付垫付的水费671.18元、电费14705元、物业管理服务费8023.2元、清扫费1000元；3、反诉费由反诉被告承担。 原告房秀辩称，双方租赁合同已于2018年6月8日解除，被告起诉要求原告支付此后的物业管理费、8万元租金并要求支付6万元违约金没有事实及法律依据。首先，2017年10月29日双方签订租赁合同后，由于被告出租的房屋存在严重漏水问题，且消防设施无法达到消防要求，原告多次告知被告，但被告均未予解决，造成原告无法继续经营。为此，原告于2018年6月8日通知被告解除双方之间的租赁合同。因此，双方之间的租赁合同已于2018年6月8日解除。其次，被告既主张2018年6月8日后的租金，又主张违约金，属于重复主张，且没有任何事实及法律依据。第三，被告主张清扫费没有任何依据。最后，对于原告承租期间的水电费等费用，原告愿意承担。就被告所称因原告装修房屋导致消防验收不合格没有事实及法律依据。综上，请求法院依法判决，驳回被告的反诉请求。 本院认定事实如下：2017年10月29日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《个人房屋租赁合同》，约定，甲方将其拥有的坐落于徐州市云龙区绿地商务城LOFTA-1005的房屋出租给乙方使用。出租房屋面积共400平方米。该房屋现有装修及设施情况，由双方在《物品验收单》中加以说明。除双方另有约定外，该物品验收单附清单，作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验收依据。该房屋租赁期限共60个月。自2017年12月1日起至2022年11月30日止。该房屋每年租金370000元，租金支付方式为半年付，租金每年递增5000元，该房屋押金为5万元。租赁期间内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济补偿。房屋及所属设施的维修责任除房屋主体维修外均由乙方负责。甲方进行维修需提前7天通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负修缮义务。乙方经甲方同意后可以在租赁期间内转租房屋。乙方未缴纳次年房租或终止合同，甲方有权提前收回房屋。乙方应补齐租金及使用费，同时按合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。在租赁期内，乙方逾期缴纳水、电、煤气（天然气）及其他相关使用费，逾期达两个月以上的，甲方有权收回房屋，因此造成的一切后果由乙方自行承担。 上述合同签订当日，双方签订附加合同，约定，自2017年12月1日至2018年11月30日年租金为30万元，按季度缴纳。物品清单另附清单。2018年12月1日起付款方式为半年一付。同日，被告向原告出具收条，载明：今收房秀押金5万元，2017年12月1日至2018年2月28日租金75000元。 合同签订后，被告按约向原告交付案涉房屋用于餐饮经营。原告在案涉房屋进行餐饮经营期间，该房屋外立面是玻璃钢结构，存在漏水，原告将漏水情况告知被告。被告称业主和物业对漏水问题积极进行了维修。原告称漏水问题仍然存在，一直没有解决。 2018年5月8日，案外人重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司向原告出具《违规整改通知单》，载明：整改位置：室内装修造成消防喷淋、烟雾报警器违规改造。经检查，由于您装修，室内的消防喷淋及烟雾报警器改造不合格，现已造成严重的消防安全隐患。特通知您尽快整改，近期将迎来消防部门的专项检查，逾期未整改的将强行处理，处理费由您自行承担。在未整改前所发生的消防安全事故由您自行承担。原告收到违规整改通知单后告知了被告方。被告称已告知消防部门烟感器是没有接电原因造成的，属于原告的责任。原告称被告将涉案房屋出租给原告前，被告在涉案房屋处从事餐饮经营，装修豪华，原告在承租房屋后未对房屋墙体、房顶、顶面等结构或装饰部分进行装修，原告仅更换了灯具，顶面及墙面未作任何装修，原告也未对消防设施进行更改。原告举证美团网上打印的元和壹号餐馆宣传照片拟证明其主张。被告对此不予认可辩称原告在承租期间对一楼和二楼进行装饰和装修，包括其门头的改变，原告声称承租后从未对其装饰装修变更与事实不符，原告从美团网下载的19张照片，显示一楼的部分包括天花板进行重新装饰和装修，继而对消防系统进行了变动。被告举证出租前和出租后案涉房屋的照片，拟证明原告承租后对案涉房屋进行装饰装修，造成消防系统的变更。被告称原告承租期间对租赁房屋的一楼餐厅的顶部烟感器改动，灯具的加装，门头更换，二楼隔断加装，喷淋没有改，但是喷淋面积不达标，三楼房间改动，扩大房间。原告称其租赁期间只增加二楼隔断，更换了灯具；三楼房间扩大了一间，其他对方没有改动；门头只是名字改了，结构没改；一楼在原有的基础上更换了灯具，在顶面贴了装饰条，没有加装。被告称涉案房屋租赁给原告之前消防设施验收过；在房屋验收前所有的都是合格的，进行装饰装修还会产生验收，装修完物业来验收合格。但未向法庭提交相关证据。 2018年6月8日，原告向被告发送短信主张解除案涉房屋的租赁合同，短信内容为：1、所承租商铺漏水严重，下雨天更是每个房间都漏水，承租七个月以来，一直没有真正维修过，因下雨漏水，电线受潮，易短路起火出现消防隐患。2、消防支队多次来店检查，口头通知整改，我方每次都如实告知甲方，5月18日消防支队责令商铺物业对店铺下达整改通知书，（消防喷淋，烟雾报警整改通知书），甲方6月8号前一直未予整改。本商铺已经存在严重消防安全隐患。违反了我们双方签订的租赁合同第五条第一款：在租赁期间，甲方应保证房屋的使用安全，故我方不再承租本商铺，要求你方退还水电押金5万元，所造成的其他损失由甲方自行承担。如不退还水电押金，我方会通过法律途径解决。被告经质证认为原告方系单方解除合同，其主张解除合同的事实和理由不予认可。2018年6月10日原告向被告交还案涉租赁房屋。被告明确原告尚欠付其2018年5月份租金5000元，未再向其支付2018年5月份之后的房屋租金。 庭审中，被告提交的14705元的电费支付收据以及671.18元的水费发票，原告予以认可，明确自愿负担该两项费用。被告提交的2018年1月至2018年8月期间的8023.2元物业服务费收据拟证明其垫付的物业付费用，原告对该证据予以认可，但认为其仅应负担2018年1月至5月期间的物业费。原被告双方均认可物业费标准为2.5元每平方，面积401.16平方。被告主张的清扫费1000元未提供证据证实。 2018年8月5日，被告作为乙方与案外人程雁作为甲方签订《协议》，约定，鉴于乙方于2015年5月26日租赁甲方新城区元和路2号LOFTA座105商铺用于经营，租赁期10年，现因乙方原因向甲方提出解除租赁合同，经甲乙双方友好协商，就解除合同事宜作出如下协议：一、乙方租赁期间尚欠甲方房租15.2万元（截至2018年6月26日欠房屋13.5万元，至2018年7月底欠1.7万元），甲方同意截止至2018年6月26日乙方所欠甲方房租13.5万元给予减免为10万元。乙方至2018年7月底所欠房租1.7万元用于抵减甲方所收乙方押金1万元，其余给予免除。二、乙方租赁期间尚欠物业公司水电费14709元，物业费8023.2元，此两项费用由甲方替乙方缴纳。三、乙方提出其房屋装修费用花费较大，甲方同意给予乙方补偿20万元（因乙方欠房租10万元，甲方再给乙方10万元），乙方同意将其装修所有固定的需要拆除的物品包括但不限于空调、吊灯、梯子等留给甲方。四、乙方同意于2018年8月20日前把其所要搬走的物品搬走并把房屋钥匙交给甲方，乙方不得破坏房屋现状，保持房屋清洁。甲方检查完房屋状况后3天内给付乙方5万元，一个月后付清余款。此协议签订后，甲乙双方所有因房屋租赁所产生的一切权利义务全部解除。被告称其与程雁签订的该协议已经履行完毕。原告经质证对该份协议真实性予以认可，但质证认为被告承担的租金支付至2018年7月底，并且至7月底所欠租金原房主进行减免，即至7月底欠房租为152000元，减免至100000元，再免除7000元，因此被告因与原房东解除合同所承担的租金仅计算至2018年7月底，并且租金进行减免，因此被告主张的损失并没有8万元，该损失也是由于被告原因造成的。 被告举证其与原告配偶孙立、被告合伙人孙明丰、案外人李金成的现场录音，孙明丰与孙立的电话录音，孙明丰和原告以及原被告的电话录音，拟证明原告在承租后对涉案房屋进行装饰装修，同时因经营管理的问题造成亏损，期间多次提出单方解除租赁合同，亏损严重无法维持，对后续问题的处理意见。原告经质证对录音真实性认可，但不认可被告的证明目的。2018年4月30日录音显示，孙立以经营不善为由欲解除案涉房屋租赁合同，因损失承担的问题，双方未达成一致意见。2018年6月3日电话录音显示，孙明丰向孙立催要案涉房屋的租赁费用以及店铺的转租问题，孙立回复因经营不善难以为继，是否继续经营下午回复。2018年6月7日的电话录音显示，孙立回复称案涉商铺其已无力继续经营，6月8日办理交接手续。 被告称反诉主张的租金80000元根据合同及补充协议的约定，原告应支付2018年6、7、8三个月的租金，根据合同约定原告应在2018年5月就应支付2018年6、7、8三个月的租金。由于原告单方非法解除租赁合同，根据第八条第2款按合同总租金的20%支付违约金，鉴于本案双方当事人通过补充协议把第一年度的房屋租金调整为30万，按照年租金而不是合同约定的合同期内的总租金，酌情要求对方支付。主张的物业费从2018年1月-8月8023.2元，电费2018年2月8日-6月8日14705元、水费承租期间671.18元、清扫费是对房屋进行清扫，没有具体发票，支付了1000元，原告在退场时将其自有的餐具放置在大厅，后来因无处存放就不要了。 本院认为，原被告签订的《个人房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效合同。原被告双方均受合同约束，应按约定履行合同义务。被告按约将案涉房屋交付原告，原告已实际使用租赁房屋进行了餐饮经营，应按约定支付相应租赁费用。原告在租赁期间内以案涉房屋漏水、存在消防隐患为由于2018年6月8日单方解除了案涉租赁合同，故本院认定双方签订《个人房屋租赁合同》于2018年6月8日解除。此外，本院经审查，案涉房屋漏水及消防问题并不足以导致原告经营不能，不能认定为致使合同目的不能实现的情形，原告亦未举证证实其由此造成的经营损失。原告单方解除合同的本质原因系其经营不善，无力继续租赁案涉房屋进行经营，因此，本院认定原告解除案涉租赁合同的行为违反合同约定，应承担相应违约责任。 案涉租赁合同约定原告擅自终止合同应按合同总租金的20%向被告支付违约金，支付的违约金不足以弥补被告损失的，原告还应负责赔偿损失。本案中，被告的损失为原告单方解除合同致使案涉房屋不能产生租赁收益的租金损失。原告于2018年6月8日解除合同后，被告亦于2018年8月5日与案外人程雁签订协议解除了双方对于案涉房屋的租赁合同，且明确被告欠付程雁的房屋租金期限计算至2018年7月底，故本院认定被告因原告单方解除合同产生的租赁损失为2018年6月8日起至2018年7月31日的案涉房屋租金损失。按照原被告之间的租赁合同约定的租金标准计算，该损失并不超过约定的违约金的数额，故本院支持被告主张原告给付违约金43333.3元。案涉租赁合同解除后，原告尚欠付被告2018年5月份租金5000元以及2018年6月1日至2018年6月8日租金6666.7元，本院部分支持原告向被告支付租金11666.7元。原告在租赁案涉房屋期间尚欠付被告电费14705元、水费671.18元以及从2018年1月1日计算至2018年6月8日的物业服务费5281.9元，该三笔费用原告应当清偿被告。被告主张的清扫费1000元，未提供证据证实，本院不予支持。案涉房屋租赁合同解除后，被告应当返还原告租赁押金5万元，原告主张被告返还押金5万元的请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告梁超于本判决生效之日起十日内返还原告房秀押金50000元； 二、反诉被告房秀于本判决生效之日起十日内给付反诉原告梁超房屋租金11666.7元、违约金43333.3元、电费14705元、水费671.18元、物业服务费5281.9元，以上合计75658.08元； 三、驳回反诉原告梁超的其他诉讼请求。 上述第一、二项判项，房秀与梁超之间互负履行义务，相互冲抵后，房秀应给付梁超房屋租金、违约金、电费、水费、物业服务费合计25658.08元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告房秀缴纳的案件受理费1050元，由被告梁超负担；被告梁超缴纳的反诉费1794元，由反诉被告房秀负担826元，由反诉原告梁超负担968元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  刘湘锦 二〇一九年十月十八日 书 记 员  胡 玥