上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初29113号原告：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：邹淑媛，董事长。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。被告：上海道鉴企业营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：成涌玲，总经理委托诉讼代理人：彭勇，上海兴浦律师事务所律师。原告上海远运投资管理有限公司(以下简称“远运投资公司”)诉被告上海道鉴企业营销策划有限公司(以下简称“道鉴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海远运投资管理有限公司的委托诉讼代理人魏艳、被告上海道鉴企业营销策划有限公司的委托诉讼代理人彭勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海远运投资管理有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.判令被告支付租金518,015.39元、管理费166,166元、仓库使用费9,240元、推广费16,500元；3.判令被告支付电费19,019元、水费1,120元；4.判令被告支付逾期滞纳金251,557.61元；5.判令被告支付违约金859,701.05元；6.判令被告立即交某房屋并按合同标准支付自2017年10月1日起算至实际迁出之日且租赁物上工商注册地址变更或注销完成之日止的房屋逾期占用使用费。事实和理由：2015年11月，原、被告签订《上海协信星光广场房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将上海协信星光广场L1层NL139号即上海市江场路XXX弄XXX号NL139、租赁面积182平方米的商铺出租给被告用于餐饮经营，合同期2015年11月11日至2021年1月9日。第一年的月租金为44,287元、第二年月租金47,830元、月管理费为15,106元；推广宣传费每月1,500元。合同签订后，原告向被告交某了商铺。双方开始履行合同，但自2017年7月起，被告开始拖欠租金，原告多次发函，要求被告支付租金等相关费用，但被告均置之不理。现原告认为，被告拖欠原告租赁费用的行为，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约。据此，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求，要求判令：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.判令被告支付2016年11月11日至2017年7月24日期间的租金411,555.07元、物业管理费132,542.97元、仓库使用费7,370.32元、推广费13,161.29元；3.判令被告支付2017年4月至7月的公共事业费20,139元；4.判令被告支付违约金286,934.18元(含补交装修期租金86,669.18元、三个月租金及管理费之和200,265元)；5.判令被告立即交某房屋并按合同租金标准支付自2017年7月25日起算至2018年1月24日的房屋逾期占用使用费288,827.90元。审理中，原告撤回要求支付仓库使用费的诉讼请求。被告辩称，同意解除租赁合同。因被告租赁商铺的目的用于餐饮，但原告给予的排烟量未达到合同约定的标准，造成被告无法取得营业执照，也根本无法营业；且自2017年8月起，原告已将系争房屋用围栏拦起，造成被告无法实际使用系争房屋，故要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市江场路XXX弄XXX号房屋系远运投资公司所有。2015年11月12日，远运投资公司(甲方)与道鉴公司(乙方)签订了《上海协信星光广场房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海协信星光广场L1层NL139号即上海市江场路XXX弄XXX号NL139、租赁面积182平方米的商铺出租给乙方用于餐饮经营，合同期2015年11月11日至2021年1月9日。该合同附表一第四部分约定：租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于开业日起算的第一年内，按租赁面积计算月租金为44,287元、第二年月租金47,830元；提成租金于开业日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之8%；管理费于开业日起算的第一年内，按租赁面积计算月管理费为15,106元；推广宣传费每月1,500元。该合同第十五条约定：乙方须于每个历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费；第十六条约定：乙方须按甲方提供的公共事业收款通知书，于每个历月第十五日前支付水、电、煤气等费用、预付下月推广宣传费；第十七条约定：在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须在合同期届满或提前解除且乙方完全履行本合同项下各项义务(包括但不限于将该房屋交回予甲方及注销或变更相关执照、批准或许可证)并缴清其于本合同项下应付的所有款项后的三十日内，把履约保证金无息退还给乙方；第二十五条约定：乙方逾期支付，以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，且逾期超过14日，均视为乙方违约；涉及支付义务的，每延迟一日，甲方向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金；出现乙方违约，甲方提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金和三个月管理费之和的违约金。该合同附件二房屋交某标准中排油烟量约定每小时14,400立方米，接驳由商场自行完成。合同签订后，远运投资公司于2015年11月11日将系争商铺交某道鉴公司，道鉴公司则支付远运投资公司履约保证金198,539元。后道鉴公司在系争商铺内试营业，但因未取得营业执照，于2017年7月25日在未办理交接情形下，搬离系争商铺。又查，道鉴公司未支付自2016年11月11日始的租金、2016年11月始的管理费和推广宣传费、2017年4至7月的电费19,019元、水费1,120元。2017年6-7月，远运投资公司多次向道鉴公司发催款函，要求其支付租金。再查，上海市奉贤区人民法院2018年3月20日受理案外人上海瑞祝建筑工程有限公司作为原告(反诉被告)与道鉴公司作为被告(反诉原告)的承揽合同纠纷一案。2018年12月28日，上海市奉贤区人民法院以(2018)沪0120民初5893号民事判决书，一审判决驳回上海瑞祝建筑工程有限公司要求道鉴公司支付应付货款的诉讼请求、驳回反诉原告道鉴公司要求上海瑞祝建筑工程有限公司赔偿损失41,610元(含前期支付费用22,800元和油烟工程采购费18,810元)的诉讼请求。该判决书认为“上海瑞祝建筑工程有限公司作为排烟系统的承揽方，施工设计应符合物业要求，现排烟系统的排风量远远大于物业分配的排风量，应当认定排烟设备不符合合同要求”。上海市第一中级人民法院于2019年5月24日以(2019)沪01民终2913号民事判决书驳回上海瑞祝建筑工程有限公司的上诉请求，维持原判。审理中，本院委托上海市质量检测行业协会，对上海市江场路XXX弄XXX号NL139室房屋按照相关国家标准对设备的排风量、处理量等技术质量指标进行鉴定。鉴定结论系争房屋排油烟量不符合合同约定的交某标准。在测试工况说明中，排烟管风量每小时10,630立方米，测试时间17：30-18：00为商场厨房排烟系统正常运行工况，测试时，NL139用户侧末端吸油烟机无法运转，支路已封闭，NL138用户侧末端吸油烟机正常运行。审理中，因道鉴公司未按庭审约定的时间将系争商铺内的物品搬离并交还系争商铺，远运投资公司于2019年10月18日将系争商铺的设施物品做清空处理，收回系争商铺。审理中，远运投资公司与道鉴公司均同意自2017年7月25日解除租赁合同。远运投资公司称同意道鉴公司支付的履约保证金抵扣其拖欠的相关费用、同意按日租金为标准计算欠付租金；道鉴公司称确实自2016年11月11日始未支付租金、自2016年11月始未支付管理费和推广宣传费；愿意支付拖欠的水电费20,139元。审理中，道鉴公司称因远运投资公司未按合同约定提供排油烟量，造成本公司无法取得营业执照，已构成违约，保留今后起诉要求远运投资公司赔偿损失(含装修残值)、支付违约金的权利，并将拍摄搬离时的系争商铺现状录像留存。因远运投资公司违约在先，不存在让本公司支付违约金；且因本公司无法营业，不存在支付推广宣传费；2017年7月25日后，系争商铺被远运投资公司用围栏拦起，造成本公司无法进入系争商铺，因此根本无需支付房屋使用费。远运投资公司则称道鉴公司未按合同约定支付租金，违约行为明显，现刻意寻找理由逃避其应承担的责任；本公司于2015年11月11日将系争商铺交某道鉴公司，排烟量设施均是全新状态，检测报告出具的时间已经是2019年8月底，排烟量检测结果受日常维护保养、设备清洗及设备老化等因素，排烟量下降也是正常现象，且生效的判决书也认为系案外人交某的排烟设备不符合合同约定，故本公司在租赁合同履行期间不存在违约；2017年7月25日之后，的确用围栏将系争商铺拦起，但这是为了整个商场的美观。本院认为，远运投资公司、道鉴公司签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现双方均同意自2017年7月25日解除租赁合同，本院应予准许。道鉴公司同意支付拖欠的2017年4-7月的水电费20,139元，本院亦应予以准许。支付租金是承租人基本的合同义务，现道鉴公司自2016年11月11日起未支付租金、物业管理费、推广费等相关费用，已经构成违约，故远运投资公司要求道鉴公司支付2016年11月11日至2017年7月24日期间的租金、物业管理费、推广费，本院应予支持。关于租金，2016年11月11日至2017年1月9日的租金应为87,360.66元(44,287×12÷365×(20+31+9)=87,360.66)、2017年1月10日至7月24日的租金应为308,208.66元(47,830×12÷365×(22+28+31+30+31+30+24)=308,208.66)，故道鉴公司应支付的租金金额为87,360.66+308,208.66=395,569.32元，但应扣除道鉴公司支付的租赁保证金198,539元，故道鉴公司应支付的租金金额为197,030.32元(395,569.32-198,539=197,030.32)；关于物业管理费的计算标准，应为每月15,106元，2016年11月1日至2017年7月24日期间的物业管理费金额应为132,105.07元(15,106×12÷365×(30+31+31+28+31+30+31+30+24)=132,105.07)；关于推广费，应为每月1,500元，2016年11月1日至2017年7月24日期间的推广费金额应为13,117.81元(1,500×12÷365×(20+31+31+28+31+30+31+30+24)=13,117.81)。因道鉴公司租赁商铺的目的系经营餐饮，但远运投资公司提供的排油烟量不符合合同约定的交某标准，故道鉴公司租赁商铺的目的未能实现，故远运投资公司要求道鉴公司支付违约金的诉讼请求，本院难以支持。虽然2017年7月25日后远运投资公司用围栏将系争商铺拦起，导致道鉴公司无法进入系争商铺，但道鉴公司在明知因排油烟量不符，无法取得营业执照的情形下，也未采取积极手段搬离系争商铺，降低损失，仍占用系争商铺，故道鉴公司应酌情支付2017年7月25日至2018年1月24日的房屋使用费140,000元。因远运投资公司未提供相关证据，故对其称排烟量检测结果受日常维护保养、设备清洗及设备老化等因素，排烟量下降也是正常现象的陈述，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告上海远运投资管理有限公司与被告上海道鉴企业营销策划有限公司签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2017年7月25日解除；二、被告上海道鉴企业营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司2016年11月11日至2017年7月24日期间的租金人民币395,569.32元(被告上海道鉴企业营销策划有限公司支付的租赁保证金198,539元在此项费用中予以抵扣，故被告上海道鉴企业营销策划有限公司实际应支付租金金额为197,030.32元)；三、被告上海道鉴企业营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司2016年11月1日至2017年7月24日期间的物业管理费132,105.07元；四、被告上海道鉴企业营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司2016年11月1日至2017年7月24日期间的推广费13,117.81元；五、被告上海道鉴企业营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司2017年4-7月的水电费20,139元；六、被告上海道鉴企业营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司2017年7月25日至2018年1月24日的房屋使用费140,000元；七、原告上海远运投资管理有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费35,000元，由原告上海远运投资管理有限公司负担案件受理费19,107.90元，减半收取9,553.95元，由原告上海远运投资管理有限公司负担4,149.29元，被告上海道鉴企业营销策划有限公司负担5,404.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇一九年十月二十五日书记员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。