贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3505号原告：龙正巧，男，1988年11月3日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告：蔡小钦，女，1988年9月14日出生，侗族，住贵州省凯里市。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：许东旭，贵州宏强律师事务所执业律师。被告：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市迎宾大道丰球黔城37栋-1-1层-1-6号。法定代表人：何金云，公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙,贵州维律律师事务所律师。原告龙正巧、蔡小钦诉被告贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙正巧、蔡小钦的共同委托诉讼代理人许东旭，被告丰球房地产公司的委托诉讼代理人兰银龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙正巧、蔡小钦向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理商品房转移登记文书违约金20161.96元。事实与理由：2014年5月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。被告将位于凯里市丰球尚品6栋1单元4层1-4-1号房屋售与原告，建筑面积92.67平方米，房屋总价款396106元，原告已如数支付价款。合同约定：被告承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告直到2017年5月23日后才将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。自2015年12月30日计算至2017年5月23日止，被告已超过约定日期509日，根据违约金约定和原告已交付房价款计算，被告应向原告支付违约金20161.96元。为此，请求支持原告诉请。被告丰球房地产公司辩称：一、原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。根据相关法律和司法解释的规定，对于违约金人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金超过损失30%的，一般可认定为过分高于造成的损失。原告购买涉案商品房用于居住，被告未交付办理商品房转移登记文书并未给原告造成实际损失，原告按日万分之一主张违约金过高，应予以调整。应参照黔东南州恒百房地产有限责任公司商品房预售合同系列案生效文书调整违约金计算标准为日万分之0.5。二、原告的部分诉请已超过诉讼时效。涉案合同约定支付违约金的方式是按日支付，属于持续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，既每日产生的违约金分别计算诉讼时效。民法总则规定的诉讼时效为三年。涉案合同约定被告于2015年12月30日前交付办理商品房转移登记文书，原告可从2015年12月31日起主张权利，但原告于2019年5月13日才起诉，故原告享有的2015年12月31日至2016年5月13日期间的债权因超过诉讼时效归于消灭。原告的违约金计算期间应为2016年5月14日至2017年5月23日止，按日万分之0.5计算为7407元。请求驳回原告部分诉请。本院经审理认定事实如下：2014年5月18日，以原告龙正巧、蔡小钦为买受人，被告丰球房地产公司为出卖人签订编号为2014004365的《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市，建筑面积为103.31平方米，总价款为394503元。2、出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。3、出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定支付被告购房款396106元，被告已按约将涉案房屋交付给了原告。被告于2017年1月6日向凯里市不动产登记局提交涉案房屋的不动产登记申请，凯里市不动产登记局于当日受理了该申请。凯里市不动产登记局于2017年5月23日完成涉案房屋的初始登记。双方因逾期办证等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼，因原、被告双方未能达成一致意见，本院主持双方当事人调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。关于原告部分诉请是否已超过诉讼时效的问题。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案原告于2019年5月21日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2019年5月21日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，被告一直违约不办证的违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的违约金部分即2015年9月30日前的违约金部分才超过诉讼时效，而本案原告主张的是2015年12月30日至2017年5月23日期间的违约金，其诉请并未超过诉讼时效，故被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予以采纳。关于违约金是否予以调整的问题。被告主张双方约定的违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，违约方对于违约金约定过高的主张要承担举证责任。本案中，当事人约定的违约金是购房总价款的日万分之一。被告提出违约金过高的抗辩，应当承担举证责任，以证明合同约定的违约金“过分高于造成的损失”，但被告未提供相关证据证明双方约定的违约金过高的抗辩主张，故应承担举证不能的法律后果。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。因双方约定的出卖人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的时间是2015年12月30日前，被告于2017年5月23日才完成涉案房屋的初始登记，违约金计算时间为2015年12月31日至2017年5月23日，共计509天，违约金为：396106元×0.0001×509天=20161.79元，原告诉请金额计算有误，其超过部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州丰球房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内支付原告龙正巧、蔡小钦逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金20161.79元。二、驳回原告龙正巧、蔡小钦的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取152元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担。此款原告龙正巧、蔡小钦已先行向法院交纳，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  黄原慧二〇一九年十月二十五日书记员  邓汝雪