贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2731民初2558号原告：贵州银湾物业管理有限公司惠水分公司；住所地：惠水县惠民东路山水田园城6栋；统一社会信用代码：91522731MA6DJUAX92；负责人：吴某，男，1971年11月21日生，汉族，住贵阳市云岩区，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘某，1982年12月1日生，男，汉族，住贵州省贵阳市小河区号，系该公司分公司总经理。被告：韦某某，男，布依族，住贵州省惠水县。被告：刘某某，女，汉族，住惠水县。原告贵州银湾物业管理有限公司惠水分公司（以下简称银湾物业公司）诉被告韦某某、刘某某物业服务合同纠纷一案。本院于2019年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银湾物业公司的委托诉讼代理人刘某、被告韦某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付永红花园小区1栋19-6号房物业服务费9775元，二次楼道修缮费222元，建筑垃圾清运费444元，装修管理费444元，违约金2933元，共计13819元；2、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实及理由：被告为永红花园小区1栋19-6号的业主，原告与被告于2013年2月6日签订了前期物业服务合同，服务时间2015年2月6日至业主委员会成立，2017年惠水永红花园成立业主委员会后，原告在2017年12月31日，与被告所在小区业主委员会签订永红花园服务合同，服务时间2018年1月1日-2018年12月31日，在2018年11月9日，与被告所在小区业主委员会签订永红花园服务合同，服务时间为2019年1月1日到2021年12月31日，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业服务费单价为每月每平方米1.2元，建筑面积为148.11平方米，逾期未按时交纳物业服务费按日千分之三计算违约金。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告从2015年2月5日起未交纳物业服务费，截至2019年8月31日，每月177.70，总,9775元，另欠二次楼道修缮费222元，建筑垃圾清运费444元，装修管理费444元，同时违约金原告主动只要求被告承担2933元。被告韦某某辩称：1、认可该前期物业服务合同，但不认可后面与小区业主委员会所签订的物业服务协议；2即便物业服务有效，但原告未尽到合同义务，1栋电梯经常出现故障，且自2017年至今，停车问题一直没有得到解决，原告安排停在露天停车场，产生许多停车问题；3、装修时的垃圾清运都是被告自己清理的，并没有享受到物业的清运建筑垃圾服务，故原告要求支付建筑垃圾清运费没有理由；4、被告家装修时有物品遗失，原告没有尽到管理义务，不认可装修管理费。5、认可二次楼道修缮费。经审理查明：被告为永红花园小区1栋19-6号的业主，其房屋建筑面积为148.11平方米，其所居住的小区系贵州省惠水县永利房地产开发有限公司开发的。原告与贵州省惠水县永利房地产开发有限公司于2013年2月6日签订了《前期物业服务合同》，由贵州省惠水县永利房地产开发有限公司根据《物业管理条例》和相关法律规定选聘原告对永红花园小区提供前期物业管理服务，服务时间2015年2月6日至业主委员会成立。待业主到原告处领取钥匙办理接房手续时，原告会再同业主签订《前期物业服务合同》。2013年2月6日签订的《前期物业服务合同》第九条约定，装修垃圾定点清理费按3元/平方米收取，装修管理费按3/平方米收取，楼道二次修理费按1.5/平方米收取。此后，永红花园小区成立业主委员会，原告与被告所在小区业主委员会于2017年12月31日签订了《惠水永红花园物业服务合同》，服务时间2018年1月1日-2018年12月31日。在2018年11月9日，原告又与被告所在小区业主委员会签订《惠水永红花园服务合同》，服务时间为2019年1月1日到2021年12月31日，约定原告为该小区提供物业服务，物业服务费单价为每月每平方米1.2元，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用的3‰支付违约金。同时协议约定，小区车位的场地使用费和物业服务费并不包含对车辆及其车内财物的保险和保管费用。合同签订后，被告自2015年2月5日起未交纳物业服务费，亦未向原告缴纳二次楼道修缮费、建筑垃圾清运费、装修管理费。故原告起诉至本院，诉请如前。另查明：在原告还未进入永红花园小区提供物业管理服务时，已有部分业主（包括被告韦某某户与另案被告王海燕户、另案被告班秋丽户）从贵州省惠水县永利房地产开发有限公司处拿到房门钥匙，提前进行装修，并未到原告处办理领取钥匙等接房手续，故没有与原告签订有如与同小区其他业主所签订的正式的《前期物业服务合同》，但已实际接受了原告的相关物业服务。再查明：被告韦某某户与另案被告王海燕户、另案被告班秋丽户系同一装修设计师设计，且在同一时间段装修，装修时的建筑垃圾系被告方自己清运的。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《前期物业服务合同》、《惠水永红花园物业服务合同》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：关于原告银湾物业公司是否有权向被告韦某某、刘某某收取物业服务费的问题。惠水县永红花园业主委员成立之前，原告银湾物业公司与贵州省惠水县永利房地产开发有限公司于2013年2月6日签订的《前期物业服务合同》为有效协议，原告有权利和义务向被告所居住小区提供物业管理服务，被告已实际享受到原告的部分前期物业管理服务，也应向原告支付相应的物业管理服务费。惠水县永红花园业主委员会成立后，于2017年12月31日与原告银湾物业公司签订《惠水永红花园物业服务合同》以及2018年11月9日再次签订《惠水永红花园物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该《惠水永红花园物业服务合同》对该小区业主和物业使用人具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。原告银湾物业公司已向该小区提供了物业管理服务，被告韦某某、刘某某作为该小区业主，也实际接受了原告银湾物业公司提供的物业服务，应依约履行向原告银湾物业公司按时支付物业服务费的义务。故原告银湾物业公司有向包括本案被告韦某某、刘某某在内的小区业主收取物业服务费的权利。被告以其车辆停放在小区停车场，导致很多停车问题为由拒付物业服务费，本院认为，《惠水永利花园物业服务合同》中约定了小区车位的场地使用费和物业服务费不包含对车辆及车内财物的保险和保管费用，被告此辩称不成立，不予支持。截至原告诉请的算至2019年8月31日，被告欠原告物业管理费共55个月，每月应缴纳物业管理费1.2×148.11=177.73元，总计55月×177.73元=9775.15元，故对原告要求被告给付物业管理费9775元的诉讼请求，本院依法支持。关于建筑垃圾清运费444元和装修管理费444元的问题。经庭审查明，被告韦某某户与另案被告王海燕户、另案被告班秋丽户系同一装修设计师设计，且在同一时间段装修，装修时的建筑垃圾系被告方自己清运的。故原告银湾物业公司并未实际提供清运建筑垃圾的服务，故对原告此主张，本院依法不予支持；关于装修管理费，因被告实际是在原告提供装修管理服务之前就自己联系工人进行装修，没有完全享受到原告的装修管理服务，但也说明被告并未按照相关管理制度进行装修，而是擅自提前装修，亦存在一定过错，故针对装修管理费，根据《前期物业服务合同》与本案的实际情况，本院酌情支持222元。关于二次楼道修缮费222元的问题。业主装修可能会造成楼道楼梯、墙面造成部分损坏，物业公司会再对此进行修理，《前期物业服务合同》有明确规定，楼道二次装修费，业主按1.5元每平米缴纳，故原告有权请求被告给付二次楼道修缮费，被告应按合同约定向原告缴纳二次楼道修缮费222元。此外，从原告银湾物业公司因物业服务与该小区其他业主的诉讼以及查明的事实来看，原告银湾物业公司在提供物业服务过程中确实存在如电梯经常出现故障、公共区域经常粘贴广告、小区内电瓶车随意摆放、门禁不能正常使用等问题，原告银湾物业公司对此辩称是由于其他原因造成，并不能证明已提供物业服务到位，说明原告银湾物业公司在提供物业服务的过程中确实存在瑕疵，故对原告银湾物业公司诉请的违约金，本院不予支持。综上，原告银湾物业公司的请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第二十一条、第二十二条，以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、限被告韦某某、刘某某于本判决生效之日起二十日内一次性支付原告贵州银湾物业管理有限公司惠水分公司截止2019年8月31日的物业服务费9775元、装修管理费222元、二次楼道修缮费222元，以上费用共计10219元；二、驳回原告贵州银湾物业管理有限公司惠水分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取73元，由被告韦某某、刘某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  柏河二〇一九年十月三十一日法官助理王娅丽书记员潘厚杰