重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初12744号原告：重庆大帝花园物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区洋河北路20号大帝花园小区A栋1楼6号，统一社会信用代码91500112709395660P。法定代表人：田伟，总经理。委托诉讼代理人：秦娜，重庆东方联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳，重庆东方联合律师事务所律师。被告：方大荣，女，1963年11月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：蒋昆，男，汉族，1987年5月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张远林，重庆朝锐律师事务所律师。原告重庆大帝花园物业管理有限公司（以下简称大帝物业公司）与被告方大荣、蒋昆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，由审判员贺前春担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、晏慧耘组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大帝物业公司的委托诉讼代理人周艳、被告蒋昆的委托诉讼代理人张远林到庭参加了诉讼。被告方大荣经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大帝物业公司向本院提出诉讼请求：判令方大荣、蒋昆立即支付拖欠的物业服务费128408元及相应的滞纳金，物业服务费截止2018年9月30日止，每月6152元。滞纳金自物业服务管理费每月应付而未付之次日起，以6152元为本金，按每日千分之三的标准计算，直至物业管理服务费本金付清时止；水费2876元，电费107352.6元。诉讼费由方大荣、蒋昆负担。事实和理由：大帝物业公司自2001年7月1日起为重庆市渝北区洋河北路20号大帝花园小区提供物业服务。方大荣系大帝花园小区1幢门面的业主。2013年1月4日，大帝物业公司与方大荣签订了《大帝花园物业管理协议》，约定大帝物业公司为1幢门面1-2、2-1、负1-2-1，共计4415.4平方米提供物业服务，物业服务费按每平方米2元收取。2014年3月1日，方大荣将其房屋部分出租给了蒋昆，房屋建筑面积为2800平方米。2016年3月，经过与小区业主的协商，非住宅物管费每平方米上调0.5元。但蒋昆自2016年9月起，拖欠物业管理服务费和水电费，截至2018年9月，累计拖欠物业费128408元、水费2876元、电费107352.6元。经多次催收未果。方大荣作为案涉房屋的业主，应当承担连带付款义务。被告蒋昆辩称，蒋昆是2014年3月1日与方大荣签订了案涉房屋的营业用房租赁合同。蒋昆至此开始使用该房屋，但在使用过程中，2017年上半年案涉房屋开始漏水，导致蒋昆无法正常经营。故2017年9月经蒋昆与大帝物业公司多次协商，约定了蒋昆之前欠付的物业费12万元在2017年9月前支付5万，之后每月支付一万元，但支付的前提是大帝物业公司在2017年10月10日前解决漏水问题。但蒋昆在支付了5万元后，大帝物业公司一直没有解决漏水问题，也没有组织楼上的租赁用户协调赔偿问题，导致了蒋昆没有支付后续的7万元费用。在2019年4月底，案涉房屋又开始大面积漏水，比之前更加严重，包括大厅和走廊、包间都出现了漏水情况，一直到现在也有渗水情况，蒋昆与大帝物业公司多次协商，但因责任分配问题，三方未达成一致意见。故物业管理费蒋昆也暂停支付。基于房屋漏水的情况，蒋昆在2018年初就无法经营房屋，与业主方大荣签订了补充协议，约定了在漏水问题未解决，蒋昆未实际使用租赁房屋前，案涉房屋涉及的物业管理费由方大荣承担，漏水问题处理后由蒋昆实际使用后再由蒋昆实际承担。根据物业服务的相对性，房屋业主方大荣才是物业服务合同的对象，物业费也是由其承担。由于蒋昆和方大荣已经对物业费达成协议，故本案的物业费应由方大荣承担。水电费蒋昆愿意支付。被告方大荣未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对大帝物业公司举示的前期物业管理服务合同、补充协议、物业管理企业资质证书、大帝花园物业管理协议、房屋产权查询信息、通知函、重庆市商品房预售合同、营业用房租赁合同、物业服务费调整公示、物业服务费调查问卷调查表、签字业主户数和专有建筑面积统计表、大帝花园小区房屋及建筑面积查询信息、民事判决书、大帝花园门面水电月抄表记录、水电费明细、水费发票、电费发票、律师函、特快专递凭证、催费通知及照片，对蒋昆举示的协议、蒋昆与方大荣的补充协议、照片等因与原件核对无异或能与其他证据相印证，本院予以采信并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月30日，大帝物业公司与重庆华英集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定大帝物业公司于2001年7月1日起为方大荣房屋所属的大帝花园小区提供物业管理服务。2001年12月25日，双方签订补充协议，约定门面物管费按建筑面积2元每平方米每月收取。2013年1月4日，大帝物业公司与方大荣签订了《大帝花园物业管理协议》一份，主要约定大帝物业公司为方大荣所有的位于重庆市渝北区洋河北路20号大帝花园1幢门面1-2、2-1、负1-2-1提供物业管理服务。该协议约定物业管理费标准为按建筑面积2元/月，如果拖欠，按每日千分之三收取滞纳金。合同对双方权利义务、物业管理的范围等进行了约定。上述合同及协议签订后，大帝物业公司按约定对大帝花园小区提供物业管理服务至今。2013年8月26日，方大荣向大帝物业公司发出《通知函》，告知大帝物业公司于2012年8月27日购买了大帝花园20号-1、一、二、三楼。其中购买尹道洪212.16平方米、购买黄柯267.48平方米。尹道洪、黄柯与重庆华英集团有限公司分别签订《商品房预售（预约）合同》，载明建筑面积分别是230.4平方米、264.6平方米。庭审中，大帝物业公司陈述，该两套房屋的产权系案外人，后来卖给了方大荣，但未办理过户，以方大荣向大帝物业公司发出的《通知函》上载明的建筑面积为准。负1-2-1号房屋建筑面积为2316.53平方米，三处房产共计2796.17平方米，以此主张物管费。2014年3月，以方大荣为出租方（甲方）、蒋昆为承租方（乙方），双方签订了《营业用房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于重庆市江北区洋河北路20号平街一层，房屋用途为：商业经营用房，该房屋总建筑面积2800平方米。房屋租赁期自2014年3月1日起至2024年3月1日止，共计10年。双方确认，乙方在租赁期间该房屋的所有税、费由乙方自行承担。2017年9月30日，大帝物业公司与蒋昆达成《协议》，载明与大帝物业公司协商一致达成如下协议：1、于2017年9月30日一次性支付5万元；2、余下款项7万元分7个月付清，每月支付一万元；3、从2017年10月开始每月按时交纳当月物管、水电；4、针对蒋昆已装修好的房间浸水问题，造成的直接经济损失26万元，物管方承诺于2017年10月10日进行协调解决，如协调未果，剩下所欠的物管费暂停支付，直到解决为止。2019年7月1日，以方大荣为甲方、蒋昆为乙方，双方签订了《补充协议》，约定双方在《营业用房租赁合同》的基础上就租赁房屋税、费达成补充协议：1、至本协议签订之日止，尚未支付的物业管理费全部由甲方承担；2、本协议签订次日起产生的物业管理费，在房屋渗水问题未得到完全解决前，由甲方承担；3、因租赁房屋渗水给乙方造成了损失，甲方承诺全面协助乙方向相关责任主体追究法律责任；4、乙方在租赁期间实际使用的水电费用由乙方自行承担，并直接向代收或水电单位支付。5、双方签订的《营业用房租赁合同》与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。2018年2月至2018年9月，案涉房屋产生了水费2876元，电费107888元，庭审中，大帝物业公司表示主张107352.6元。蒋昆表示对金额无异议。2018年10月8日，大帝物管办公室在案涉房屋门上张贴催费通知，载明从2016年9月至2018年9月拖欠物业管理费128408元，水费2876元，电费107888元，合计欠费239172元。2018年10月大帝物业公司委托祥鉴律师事务所向方大荣、蒋昆通过EMS邮寄了《律师函》，载明自2016年1月起至2018年9月期间，陆续拖欠物业服务费和水费、电费，累计金额239172.1元。请在2018年10月15日前向大帝物业公司结清欠费。大帝物业公司在庭审中陈述主张的是从2016年1月起欠缴的物管费，其与蒋昆一致认可2017年10月至2018年1月是按月正常支付物业费。关于漏水问题，未达成协商结果。另查明，2016年3月4日，大帝物业公司发出《大帝花园小区物业服务费调整公示》，载明决定对小区物业服务费进行微调。小区住宅每平方米上调0.2元，门面每平方米上调0.5元，调整后从2016年3月开始执行。关于上调物管费的问题，大帝物业公司于2018年5月11日向本院提起诉讼，要求大帝物业小区的另一业主许继华支付2014年7月至2017年9月的物业管理费及滞纳金。该案中查明：2016年2月18日，大帝物业公司以张贴公示的方式告知全体业主，拟召开业主大会讨论上调物管费事宜。因到会业主人数未达到法定人数，导致业主大会没有能够召开。其后，大帝物业公司通过上门征求意见的方式，就小区住宅部分每平方米上调0.2元征求业主意见，在全部358户业主中，共有211户业主同意，该211户同意业主专有部分面积为35667.8平方米，占全体业主专有部分面积的比例过半。2016年3月4日，大帝物业公司向小区业主张贴公司，从2016年3月份开始，执行上调后的物管费收费标准。该案二审法院认为：大帝物业公司举示的证据足以证明在2016年3月之后，已经通过合法方式将物管费收费标准上调0.2元。本院认为：在本案中，大帝物业公司起诉的物业管理服务费期间为2016年1月1日至2018年9月30日，在该期间案涉房屋的产权人为方大荣，大帝物业公司也实际进行了催缴，有权向方大荣主张物业服务费。蒋昆虽然与方大荣签订了《营业用房租赁合同》，约定租赁期间该房屋的所有税、费由蒋昆自行承担，但其与方大荣已经通过《补充协议》对租赁合同的约定进行了变更，即签订协议之日起尚未支付的物业管理费全部由方大荣承担；签订次日起产生的物业管理费，在房屋渗水问题未得到完全解决前，由方大荣承担。同时，按照2017年9月30日大帝物业公司与蒋昆的《协议》约定，在损失赔偿协调未果的情况下，蒋昆也有权暂停支付。现房屋渗水问题、损失赔偿问题，大帝物业公司和蒋昆均认可未达成一致意见。故大帝物业公司无权要求蒋昆对物业管理费承担责任。对水电费，因补充协议明确约定了由蒋昆负担，蒋昆也愿意负担。双方对金额也无异议，对大帝物业公司要求蒋昆支付2018年2月至9月水费2876元，电费107352.6元的诉讼请求，本院予以支持。根据生效判决查明的事实，住宅部分的物管费通过合法方式调整了收费标准，增加了0.2元/平方米，对该时间段的物管费标准按照大帝物业公司主张的2.2元/平方米计算符合法律规定，本院予以确认。对物业服务的建筑面积，大帝物业公司以方大荣向大帝物业公司发出的《通知函》上载明的建筑面积212.16平方米、267.48平方米，加上产权面积2316.53平方米，共计2796.17平方米来予以主张，与事实相符，本院予以确认。故大帝物业公司应收取的物管费为：2.2元/平方米*2796.17平方米*33个月=203001.9元。其中，2017年10月1日至2018年1月31日按时交纳了物管费，即2.2元/平方米*2796.17平方米*4个月=24606.3元；2017年9月30日根据《协议》支付了50000元，尚欠物管费203001.9元-24606.3元-50000元=128395.6元。故对大帝物业公司要求方大荣支付物管费128395.6元的诉讼请求，本院予以支持。对滞纳金，由于案涉房屋在使用过程中存在漏水等情形，并未恶意拖欠物管费，故对本案期间的滞纳金不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告方大荣在本判决生效之日起十日内支付原告重庆大帝花园物业管理有限公司2016年1月1日至2018年9月30日拖欠的物业服务费128395.6元；二、被告蒋昆在本判决生效之日起十日内支付原告重庆大帝花园物业管理有限公司2018年2月至9月水费2876元，电费107352.6元；三、驳回原告重庆大帝花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4880元，由被告方大荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  贺前春人民陪审员  彭钦梅人民陪审员  晏慧耘二〇一九年十月十七日书 记 员  陈 瑜