青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初1114号 原告：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司青岛分公司，住所地青岛市市南区香港中路9号香格里拉中心办公楼501、502室。 负责人：吴沂城，职务总经理。 委托诉讼代理人：徐智宏，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋鹏飞，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被告：姚绵峰，男，1989年12月24日出生，汉族，身份证地址山东省青岛市崂山区，现住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：孙东清，山东江河海（城阳）律师事务所律师。 原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司青岛分公司诉被告姚绵峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐智宏、隋鹏飞，被告的委托诉讼代理人孙东清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司青岛分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费51356.97元及违约金，违约金以被告欠付的物业服务费为基数，自2016年7月1日起按照日千分之三的比例计算至被告实际履行之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月14日，被告与山东海航商业发展有限公司签订《青岛市商品房出售合同》，购买位于青岛市市南区房屋。山东海航商业发展有限公司选聘原告对该项目进行前期物业管理，并与原告签订《前期物业管理服务协议》，并约定了相关物业收费标准。被告于2016年3月25日在《临时管理规约》上签字承诺按照管理规约的标准缴纳物业服务费。原告提供物业服务后，被告自2016年7月1日起无故欠缴物业服务费。经原告多次催缴，仍然拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。 被告姚绵峰辩称，第一，原告作为分支机构，不具备独立承担法律责任的主体资格。第二，原告的营业范围规定，需凭资质从事物业服务，但原告从未向被告出示或公示相关服务资质。第三，原告收取高额物业费，未出示或公示报政府物业主管部门的备案文件，更未向业主提供等值的物业服务，对业主构成合同欺诈。综上，请依法驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年2月17日，被告姚绵峰与山东海航商业发展有限公司签订《青岛市商品房出售合同》及补充条款，购买位于青岛市市南区户房屋，房屋建筑面积271.73元平方米。附件五该房屋《前期物业管理服务协议》、《使用公约》或有关承诺书中作出约定：被告承诺同意遵守由山东海航商业发展有限公司制定的海航万邦中心之《海航万邦中心临时管理规约》及由山东海航商业发展有限公司与原告签署的《前期物业管理服务协议》；涉案小区住宅物业管理费现行每月每平方米建筑面积7元。补充条款第十一条约定：被告姚绵峰同意由山东海航商业发展有限公司选聘的北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司青岛分公司负责“万邦中心”项目的前期物业管理工作。被告承诺在所购房屋符合验收交接条件的情况下，在房屋交接前按《前期物业管理服务协议》的约定标准交纳物业管理服务费（现行标准7元/月/平方米建筑面积），在收楼时预付三个月的物业管理费，并支付相关配套设施的费用，包括水、电、物业维修基金、装修垃圾清运费等，否则山东海航商业发展有限公司有权拒绝交付房屋且不承担任何责任。被告姚绵峰同意山东海航商业发展有限公司制定的“海航万邦中心”项目《临时管理规约》（《使用公约》），并于签署本补充协议的同时签署“海航万邦中心”项目《临时管理规约》（《使用公约》），承诺遵守该规约的各项规定。 2.2016年3月25日，被告姚绵峰签署承诺书，承诺同意遵守《临时管理规约》的一切条款，同意按照管理规约的标准缴纳物业服务费用，现行物业服务费用标准为：公寓物业服务费7元/月/平方米（建筑面积），被告同意承担违反《临时管理规约》的相应责任，并同意对被告姚绵峰所购租赁物业的使用人违反《临时管理规约》的行为承担连带责任。 《临时管理规约》约定，由北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司青岛分公司为青岛市市南区香港中路2号、青岛市市南区延安三路234号物业提供前期物业管理服务，物业类型为商业、写字楼、公寓。物业业主或使用人应于物业交付使用之日起及此后每季度首日或之前按照物业服务企业公布的管理费预付三个月的物业服务费用。若业主未能按本临时规约的期限支付物业服务费或其他应付款项，物业服务企业有权要求业主使用人每逾期一天按应付而未支付款项的千分之三计算违约金偿付给予物业服务企业。该规约还约定公寓物业服务费7元/月/平方米（建筑面积）。 3.被告姚绵峰系青岛市市南区户业主，该房产建筑面积271.73元平方米。自2016年7月至2018年9月被告未向原告交纳物业服务费51356.97元。涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会，一直由原告提供物业服务。 4.原告提交缴费通知3份、缴费短信通知打印件3页，证明原告一直向被告催缴物业费。经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性无法确认，认为在缴费通知书上印章的名称为世邦魏理仕青岛万邦中心物业服务中心，无法证明该印鉴是经过合法审批刻制，亦无法证明该主体合法存在以及与原告的关系。本院认为原告提交的上述证据被告不予认可，且原告未提交其他证据补充证明上述证据的真实性，故本院对上述证据的真实性不予采纳。 本院认为，1、被告姚绵峰签署的《青岛市商品房出售合同》及补充条款，其签约主体适格，内容不违反法律的规定，系其真实意思的表示，合法有效。被告姚绵峰还签署承诺书，承诺同意遵守《临时管理规约》的条款。因此签约主体应全面适当履行上述约定。结合《青岛市商品房出售合同》及补充条款中附件五该房屋《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》和有关承诺书的约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故该附件五《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》和有关承诺书合法、有效，被告姚绵峰应按照约定履行义务。 2、关于北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司青岛分公司能否向被告收取物业服务费？本院认为，该小区的前期物业服务由原告提供，涉案小区至今尚未成立业主委员会，原告虽属于北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司的分支机构，但原告是涉案小区物业服务的实际提供者，与被告形成了物业服务关系，因此被告应按照约定向原告缴纳自2016年7月至2018年9月的物业服务费51356.97元，对被告的抗辩理由本院不予采纳。被告享受物业服务后不缴纳物业服务费，是违约行为，应承担相应民事责任。但原告提交的证据不足以证明其就缴纳物业费向被告进行了通知和催缴，因此本院对原告要求支付违约金的诉讼请求不予支持。 3.本案中，若原告在其物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主可以根据物业管理条例规定，通过业主委员会或业主大会按照法定程序要求物业服务公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理公司等方式维护自己的合法权益，而不应以拒付物业服务费的方式对抗物业公司瑕疵的服务行为；原告也应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾纠纷，共同营造和谐小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（一）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告姚绵峰于本判决生效之日起十日内向原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司青岛分公司支付自自2016年7月至2018年9月所欠的物业服务费用51356.97元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1084元，由被告姚绵峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  乔 青 人民陪审员  胡娟娟 人民陪审员  余 珍 二〇一九年十月十五日 法官 助理  徐晓艳 书 记 员  逄 燕