湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初5750号原告：肖函，女，汉族，1979年10月25日出生。委托诉讼代理人（特别授权）：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化铠沣房地产开发有限公司。法定代表人：舒小乘。委托诉讼代理人：陈曙辉（特别授权），男，汉族，1989年6月9日出生，系公司员工。委托诉讼代理人：杨斌刚（一般代理），湖南诚怀律师事务所律师。原告肖函诉被告怀化铠沣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖函的委托诉讼代理人周娟、怀化铠沣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈曙辉、杨斌刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖函向本院提出诉讼请求：1、判决被告限期30天为原告办理不动产权登记证书。2、判决被告支付原告逾期办证违约金39399.38元（暂算至起诉之日），并继续按照已付购房款总额178682元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率7.35%）计算逾期办证违约金至实际办证之日止。3、判决被告退还原告多收取的契税、维修资金、办证费用8451.72元。事实和理由：原被告于2010年12月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其位于怀化市天星路建设的怀仁公寓7幢1单元701号房屋以总价款218682元出售给原告；第十五条约定被告在房屋交付后30日内将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告并于合同签订当日向被告缴纳契税、维修资金、办证费用17199元。被告于2011年10月31日向原告交付房屋，至今未办理权属登记。原告经查询发现原告所购房屋的契税、维修资金费用实际共为8747.28元，原告认为被告多收取的费用部分应当退还，且原告认为《商品房买卖合同》虽未约定具体的办证时间与逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当在房屋交付后90日内办理权属登记，逾期办理的还应支付违约金，现原被告协商未果，故原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告怀化铠沣房地产开发有限公司答辩称：一、我公司无需向原告支付所谓的逾期办证违约金。1、原告必须举证证明我公司的应办证时间，方能确定被告是否逾期仍未办证。但从本案现有证据来看，《商品房买卖合同》对于交房和办证时间均没有约定。同时，原告也未举证证明实际交房时间。因此，无法确定我公司具体的应办证时间，自然也就无法认定我公司是否逾期办证和是否需要支付逾期违约金。即原告举证不能，其逾期办证违约金不能得到支持。2、从原告提交的收据内容来看，我公司收取的17199元是契税、办理房产证、土地证费用，并未包含维修资金。而维修资金的缴纳是我公司能够给原告办证的前提，现原告一直未缴纳维修资金，我公司无法履行办证义务。因此，我公司不存在迟延办证责任。二、退一步讲，即使认为我公司逾期办证，原告主张的逾期违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。1、根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，违约责任限定在实际损失范围内，且不能超过合同签订时预见到的可能损失。就本案而言，对于实际损失的认定，每个地区的经济发展情况不同，其标准自然不一。《关于审理商品房买卖合同司法解释》规定的赔偿标准仅仅只是参照，并不必须适用，各地可以根据实际经济情况确定。从司法实务来看，怀化市中级人民法院根据本地实际经济情况确定的全市范围内的房屋买卖逾期办证赔偿标准为日息万分之一，故原告主张的标准明显过高。同时，从原告的诉讼请求来看，其要求的逾期违约金已经接近购房款，显然超过了我公司签订合同时所能预见的违约损失。因此，对于原告的违约金请求应当调整，不予支持。2、我公司已经在今年3月份通知全体业主交纳资料办证，其他业主均已按时提交，我公司也及时办证到位。现在仅有几户未办证系因该几户业主拒不提交资料和缴纳维修资金造成的。因此，对于2019年3月份后业主拒不配合办证的，不应由我公司承担责任。3、本案所涉逾期违约金属于继续性债务，早已经过了诉讼时效，应不予保护。三、关于多收办证费用的问题。1、根据相关法律法规及合同约定，契税、土地使用权证和房产证的办证费用应由原告承担。对于原告交给我公司的这些相关费用，我公司均已缴纳至相关部门。2、原告交付这笔8451.72元的时间为2011年2月22日。即使认为被告多收了，构成不当得利，也已经过了1年的诉讼时效，不应得到支持。经本院审理查明：2010年12月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》,约定：原告购买被告开发建设的位于怀化市天星路怀仁公寓项目第7幢1层701号房，总购房价218682元，在签定合同时付定金73500元，2012年2月22日前另付105000元，办好两证付清余款40000元；买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，出卖人代收相关费用；关于“交付期限和交付标准”约定：“出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品”；“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、协商解决”。上述合同签订后，原告于2010年12月20日、2012年2月22日向被告支付购房款73500元、105000元。2011年2月22日，被告给原告出具收据一张，载明“今收到肖函购买怀仁公寓7栋701号房预交契税按4%收取（以实际办证缴纳为准，多退少补，办理房产证、土地证费用）17199元。”2011年2月22日，原告缴纳水电开户费4500元，2011年10月31日，原告缴纳房屋装修押金1500元。因被告至今未给原告办理好不动产权证书，故原告诉至法院酿成纠纷。另查明，在庭审过程中，原告自认案涉商品房的交付时间为缴纳房屋装修押金时间，即2011年10月31日。上述事实,经原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认,有被告工商登记信息、商品房买卖合同、收据、中华人民共和国税收通用完税证等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。被告收取了原告的契税、专项维修基金、办证费用等，应当按照合同约定为原告办理不动产权证，故原告要求被告为原告办好怀化市天星路怀仁公寓第7幢1层701号房的不动产权证书的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、协商解决。”该合同中，原、被告双方已特殊约定逾期办证的处理方式为:协商解决。现原告因逾期办证违约金向法院提起诉讼，应视为原、被告经协商解决不成的结果，故应从本案原告起诉之日（2019年10月10日）起开始计算逾期办证违约金，至不动产权证实际办理之日止。逾期办证违约责任的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，本院酌定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算支付逾期办证违约金，即每日17.85元（178500元×0.0001）。关于原告主张被告退还多收的契税、维修资金、办证费用，因双方约定由被告代收，案涉商品房的不动产权证尚未办理，故上述费用实际会产生多少未知，原告可于双方结算后另行主张，在本案中不予处理。被告抗辩称原告关于逾期办证的起诉已超过诉讼时效。关于逾期办证违约责任，原、被告在《商品房买卖合同》中约定了处理方式为协商解决，现原、被告协商解决不成，原告才会起诉至法院，原告系知道其权利收到损害后才提起诉讼，故其关于逾期办证的起诉并未超过诉讼时效。被告抗辩称原告未缴纳专项维修基金，不应承担逾期办证违约责任。被告给原告出具的17199元收据中虽未载明专项维修资金，但载明契税按4%缴纳，明显超过了契税应缴纳比例，结合被告当庭陈述的17199元款项的组成项目，可以合理推断出17199元中包含了应缴纳的专项维修资金，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化铠沣房地产开发有限公司限于本判决生效之日起三十日内为原告肖函办理怀化市天星路怀仁公寓第7幢1层701号房屋的不动产权证，并向原告肖函支付逾期办证违约金（逾期办证违约金自2019年10月10日起按每日17.85元的标准计算支付，至不动产权证实际办理之日止）；二、驳回原告肖函的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1076元，减半收取计538元，由原告肖函和被告怀化铠沣房地产开发有限公司各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  欧 侠二〇一九年十月三十一日代理书记员  曾建波附判决引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。