湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂10行初132号原告彭标俊，男，汉族，1950年11月24出生，住荆州市沙市区，被告荆州市沙市区人民政府，住所地：荆州市沙市区长港路100号。法定代表人黄勇，区长。负责人李峰，副区长。委托诉讼代理人孙会，沙市区司法局工作人员。委托诉讼代理人尹民平，沙市区司法局副局长。原告彭标俊诉被告荆州市沙市区人民政府（以下简称沙市区政府）房屋征收补偿决定一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭审理了本案。原告彭标俊、被告沙市区政府副区长李峰及委托诉讼代理人孙会、尹民平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年6月14日，被告沙市区政府对原告彭标俊作出沙政征补字﹝2019﹞13号《沙市区政府房屋征收补偿决定》（以下简称13号《征收补偿决定》），并于2019年7月19日送达给彭标俊。原告彭标俊诉称，被告对原告作出的13号《征收补偿决定》，对原告房屋补偿单价为4010元/㎡，明显低于市场价格。因原告房屋为学区房，交通便利，生活设施齐全，1989年入住，房屋价值更高。根据《荆州市城区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十条：对被征收房屋价格的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日征收房屋类似地产的市场价格。原告认为，为了公共利益的需要，被告要征收原告房屋，应当给予公平补偿，以保证居住条件、生活质量不降低为宜。13号《征收补偿决定》违反国家相关的法律法规。原告诉讼请求:判决被告作出的13号《征收补偿决定》违法，并依法撤销。原告向本院提交三份证据及法律依据：1.原告身份证复印件；2.房产证、土地证；3.13号《征收补偿决定》；拟证明：原告主体适格，13号《征收补偿决定》违法。法律法规依据：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《荆州市城区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》。被告沙市区政府辩称：一、13号《征收补偿决定》的具体行政行为是合法的。1.答辩人基于生效的房屋征收决定依法作出13号《征收补偿决定》符合法律规定。因棚户区改造需要，答辩人于2018年7月23日依法作出的《沙市区政府关于沙市区杨林堤片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》（沙政发〔2018〕7号）及附件《荆州市沙市区杨林堤区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与杨林堤补偿方案》（以下简称《杨林堤征收决定》、《杨林堤补偿方案》）已发生法律效力。该征收决定明确了征收范围、征收主体、征收部门、征收实施单位、签约期限、告知诉权等主要内容。2.答辩人作出13号《征收补偿决定》的条件已经成就。《杨林堤征收决定》规定的征收实施时间为2018年7月23日-2018年11月22日。在征收期限内，房屋征收实施单位多次与原告就补偿安置进行协商，因原告所提出的要求超过了征收与杨林堤补偿方案规定的补偿标准，双方无法达成协议。根据《征补条例》的规定，答辩人按照《杨林堤补偿方案》作出13号《征收补偿决定》，并于2019年7月19日直接送达给原告，符合法定条件。3.补偿决定公平公正，既有货币补偿也有产权调换，保障了申请人的补偿安置权。（1）组织协商选定房地产价格评估机构，程序公开合法。征收部门根据荆州市评估机构备选库名单，选取其中三家评估机构作为杨林堤片区棚户区改造项目的备选评估机构，通过张贴协商选定评估机构的公告、举行协商选定评估机构的启动仪式、投票唱票计票等程序，在三家评估机构中选定深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司荆州分公司（以下简称深圳鹏信评估公司）为本次征收的评估机构，并将《关于杨林堤片区棚户区改造项目房地产评估机构协商选定结果的公告》在征收范围内公告，告知被征收人。（2）《房屋征收分户评估单》依法送达给了原告，保障了原告的知情权、对评估报告的申请复核权及申请鉴定权。深圳鹏信评估公司依法对原告的被征收房屋进行了全面评估，包括证载房屋价值、未登记房屋价值等，2019年5月13日将鹏信房估字（2018）第EWH034-400号《房屋征收分户评估单》送达给原告，且告知了原告申请复核评估的权利，原告在法定期限内未向房地产价格评估机构书面申请复核评估。答辩人据此《估价报告书》《房屋征收分户评估单》作出13号《征收补偿决定》符合法律规定。（3）被征收房屋的货币补偿资金506113.67元或者房屋价值资金528546.47元已足额到位，专户储存于汉口银行荆州沙市支行，账户名为沙市区杨林堤路棚户区改造项目分指挥部，账号为61×××53，账户余额足以支付原告全部补偿费用。（4）产权调换的房屋已确定到位。荆州市人民政府（以下简称荆州市政府）专题会议原则上已同意十方庵地块、沙北地块、沙棉沙印地块为沙市区棚改安置房建设选址，并且进入在建、商品房预售以及选房阶段。答辩人提供原告可在上述三地块自行选择产权调换的房屋，符合《征补条例》第二十一条的规定。（5）应该给予补偿的房屋价值补偿费、房屋补助费、装饰装修补偿费、临时安置费用、设备设施补偿费、搬迁补偿费均列入补偿范围，符合《征补条例》的规定，充分保障了原告的利益。二、原告的异议和理由缺乏事实和法律依据。1.原告请求对规范性文件进行审查是没有依据的。13号《征收补偿决定》所依据的法律法规及规范性文件均为现行有效的法律文书。《杨林堤征收决定》《杨林堤补偿方案》已为发生法律效力的荆州市中级人民法院（2019）鄂10行初32号和湖北省高级人民法院（2019）鄂行终464号行政判决所羁束，均判决认定答辩人作出的征收决定主体适格、事实清楚、程序合法。2.被征收房屋价值的补偿，以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为标准，补偿价格公平公正，没有违法。依据《征补条例》《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，杨林堤片区《杨林堤征收决定》公告日期为2018年7月23日，评估机构以2018年7月23日为评估时点，对被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估符合上述法律规定。申请人认为评估价格明显低于市场价格是对法律条款的误解。而且杨林堤片区所有被征收户均是按照2018年7月23日的类似房地产的市场价格为依据给予房屋征收补偿的，申请人不可能例外。答辩人严格按照《征补条例》等法律法规，作出的13号《征收补偿决定》事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请法院依法驳回原告诉讼请求。被告沙市区政府在法定期间向本院提交如下证据：1.《杨林堤征收决定》《杨林堤补偿方案》。拟证明：《杨林堤征收决定》《杨林堤补偿方案》已发生法律效力，被告依据《杨林堤征收决定》作出13号《征收补偿决定》合法有据。2.区委办公室、区政府办公室关于调整沙市区城镇棚户区改造（征地拆迁）项目指挥部的通知（沙办文〔2018〕6号）。拟证明：沙市区杨林堤片区棚户区改造项目分指挥部为杨林堤片区棚户区改造项目征收实施单位的下设机构，负责征收过程中的协调、签约、公文处理、开设银行账户发放补偿款等具体工作。3.13号《征收补偿决定》及送达回证，《房屋征收补偿决定下达通知》。拟证明：《杨林堤补偿方案》确定的签约期限已届满，原告未能与房屋征收部门达成补偿协议，被告依法作出13号《征收补偿决定》，符合法定程序。4.《关于启动协商选定杨林堤片区棚户区改造项目房地产评估机构的公告》及图片；《杨林堤棚户区改造项目房地产评估机构协商选定启动仪式》、得票汇总情况及相应现场照片；《关于杨林堤片区棚户区改造项目房地产评估机构协商选定结果的公告》。拟证明:依照法定程序公布参选评估机构，由被征收人协商选定深圳鹏信评估公司为评估机构。5.深圳鹏信评估公司《荆州市沙市区杨林堤片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿估价报告书》(以下简称《估价报告书》)、鹏信房估字（2018）第EMH034-400号《房屋征收分户评估单》及送达回执及照片。拟证明:深圳鹏信评估公司及其执业人员的房地产评估资质。评估机构对原告的房屋进行了评估，告知原告对评估报告有申请复核权、申请鉴定权。6.杨林堤片区棚户区改造项目分指挥部的补偿专户“汉口银行荆州沙市支行对公存款账户明细”。拟证明：补偿资金已足额到位，专户储存于汉口银行荆州沙市支行。7.荆州市政府专题会议纪要(27)、荆棚改办发〔2017〕17号《关于对沙市区限价商品房销售均价的批复》、沙北商品房预售许可证，十方庵施工许可证，沙棉荆州市城乡规划局规划意见书。拟证明:十方庵地块、沙北地块、沙棉地块等为沙市区棚改安置房建设选址，并进入建设、预售、选房阶段，13号《征收补偿决定》中用于产权调换的房屋已确定到位。8.荆州国用（2004）第10520341号）《国有土地使用证》；荆州房权证沙字第××号。未登记建筑认定书。拟证明：被征收房屋的证载面积86.59㎡，认定的未登记面积8.61㎡。法律法规依据：《中华人民共和国物权法》《征补条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《荆州市城区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》《国有土地上房屋征收评估办法》《湖北省政府关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》。经庭审质证，被告沙市区政府对原告彭标俊提交的证据质证意见如下：对原告证据的真实性无异议。证据3系本案诉讼标的，对13号《征收补偿决定》合法性予以认可，不能达到原告的证明目的。原告彭标俊对被告沙市区政府提交的证据，综合发表质证意见如下：被告的证据8同原告的证据2，予以认可。对其余七组证据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，均认为不能达到被告证明目的。13号《征收补偿决定》确定的房屋的价值是被征收房屋的评估价值，与《征补条例》第八条、第十九条均不相符。被征收房屋的价值，是具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。13号《征收补偿决定》不符合《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十条、第三十四条及《荆州市城区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十一条、第十五条等规定。证据5《估价报告书》中“二（四）不相一致假设中:综上，本次评估基准价格以港务局宿舍11栋1976年3层砖混住宅为基准进行测算，其它分户价格根据实际情况调整。”评估的基准价格过低，原告房屋是水利建设单位自建自住的房屋，质量良好，分户价格过低，13号《征收补偿决定》中，原告房屋价值的补偿为4010元/㎡，为评估后的估价结果；根据《荆州市城镇棚户区改造工作领导小组办公室关于对沙市区限价商品房的销售均价的批复》中的三处限价商品房的均价是为5000元/㎡，时间相差1年，单价相差100元/㎡，而且原告房屋为学区房，交通便利，生活设施齐全，区位优势明显，房屋价值更高。故被告对原告房屋价值补偿是不合理的。不认可《房屋征收分户评估单》。“被告对杨林堤片区所有被征收户（包含原告）均按2018年7月23日的类似房地产的市场价格为依据给予房屋征收补偿”导致房屋价值补偿过低，是错误的。13号《征收补偿决定》不合法。综合庭审质证意见，本院对原告提交的证据认证如下：对证据1-2予以认可，原告证据2荆州国用（2004）第10520341号《国有土地使用证》、荆州房权证沙字第××号同被告证据8，证明原告适格，本院予以确认。原告证据3同被告证据3，系本案的诉讼标的，13号《征收补偿决定》是否合法，本院结合其他证据综合评判。综合庭审质证意见，本院对被告提交的证据认证如下：原告对被告所有的证据真实性均无异议，本院对被告证据的真实性、关联性均予以认可。证据1《杨林堤征收决定》、《杨林堤补偿方案》均发生法律效力，被告依据该征收决定作出13号《征收补偿决定》并无不当。证据2说明了沙市区杨林堤片区棚户区改造项目分指挥部为杨林堤片区棚户区改造项目征收实施单位的下设机构，负责征收过程中的协调、签约、公文处理、开设银行账户发放补偿款等具体工作。证据4是被告依照程序公布参选评估机构，由被征收人协商选定深圳鹏信评估公司为评估机构。证据5深圳鹏信评估公司出具的《估价报告书》《房屋征收分户评估单》及送达回执可以证明深圳鹏信评估公司对原告的房屋进行了评估，进行了送达，并告知了原告对评估报告有申请复核权、申请鉴定权。证据6杨林堤片区棚户区改造项目分指挥部的补偿专户“汉口银行荆州沙市支行对公存款账户明细”，合法性予以认可。证据7系政府机关制作的文件，对合法性均予以认可，13号《征收补偿决定》中用于产权调换的房屋已到位。经审理查明，沙市区政府于2018年7月23日作出的《杨林堤征收决定》《杨林堤补偿方案》，本院生效的行政判决书（2019）鄂10行初32号和湖北省高级人民法院（2019）鄂行终464号行政判决书均确认《杨林堤征收决定》《杨林堤补偿方案》内容与程序合法。该征收决定明确了征收范围、征收主体、征收部门、征收实施单位、签约期限、告知诉权等主要内容。《杨林堤征收决定》规定的征收实施时间为2018年7月23日-2018年11月22日。原告的房屋在征收范围内。在签约期限内，原告与房屋征收部门未达成征收补偿协议。征收部门根据荆州市评估机构备选库名单，选取其中三家评估机构作为杨林堤片区棚户区改造项目的备选评估机构，通过张贴协商选定评估机构的公告、举行协商选定评估机构的启动仪式、投票唱票计票等程序，选定深圳鹏信评估公司为涉案征收项目的评估机构，并张贴了《关于杨林堤片区棚户区改造项目房地产评估机构协商选定结果的公告》。深圳鹏信评估公司对原告的房屋进行了评估，评估机构以2018年7月23日（即杨林堤片区《杨林堤征收决定》公告日期）为评估时点。2019年5月13日，将鹏信房估字（2018）第EWH034-400号《房屋征收分户评估单》送达给原告，向原告告知了申请复核评估等的权利，原告在法定期限内未向房地产价格评估机构书面申请复核评估。2019年6月14日，沙市区政府作出13号《征收补偿决定》，并于同年7月19日送达给彭标俊。13号《征收补偿决定》的主要内容如下：被征收人所属的荆州市沙市区北京中路海洪16栋3门302号房屋位于本项目征收范围内，该房屋所有权证号为：荆州房权证沙字第××号，证载面积86.59㎡，证载用途为住宅。土地证号为荆州国用（2004）第10520341号，用地类型为划拨，用途为住宅。经测绘，房屋补偿总面积为95.2㎡，其中：证载面积86.59㎡，未经登记认定为历史无证房面积8.61㎡。在征收期限内，房屋征收实施单位多次与被征收人进行协商，因被征收人提出的补偿安置要求超过了房屋征收与杨林堤补偿方案规定的补偿标准，被征收人不能与房屋征收部门在规定的签约期限内达成房屋征收补偿协议。为保证杨林堤路片区棚户区改造项目的顺利进行，维护公共利益，根据《征补条例》等相关规定，对被征收人的房屋实施征收，给予货币补偿或产权调换。现作出房屋征收补偿决定如下：一、如被征收人选择货币补偿方式：给予被征收人房屋价值补偿费378299.39元；被征收房屋补助75659.88元；装饰装修补偿37984.8元；设施设备补偿4600元；临时安置费3427.2元；搬迁补偿费1142.4元；封阳台补助5000元。因在签约期限内被征收人无正当理由未与征收人达成协议，不予计发搬迁奖励和签约奖励。上述被征收房屋货币补偿资金合计为506113.67元。全部专户储存于汉口银行荆州沙市支行，账户：沙市区杨林堤路棚户区改造项目分指挥部，账号：61×××53。二、如被征收人选择产权调换方式：给予被征收人价值补偿费378299.39元；被征收房屋补助75659.88元；装饰装修补偿37984.8元；设施设备补偿1900元；临时安置费27417.6元；搬迁补偿费2284.8元。封阳台补助5000元。因在签约期内被征收人无正当理由未与征收人达成协议，不予计发搬迁奖励和签约奖励。上述被征收房屋价值合计为528546.47元。全部专户储存于汉口银行荆州沙市支行，账户：沙市区杨林堤路棚户区改造项目分指挥部，账号：61×××53。征收人提供用于产权调换的房屋是位于沙市区××北宗地、十方庵宗地、沙棉沙印宗地的限价商品房，由被征收人自行选择，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收人应当在收到本决定书之日起7日内办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将被征收房屋腾空交付征收人。被征收人如不服本房屋征收补偿决定的，可以在收到本决定书之日起60日内依法申请行政复议，或者在六个月内依法提起行政诉讼。另查明，被征收房屋的货币补偿资金506113.67元或者房屋价值资金528546.47元已足额到位，专户储存于汉口银行荆州沙市支行，账户名为沙市区杨林堤路棚户区改造项目分指挥部，账号为61×××53，账户余额足以支付原告全部补偿费用。产权调换的房屋已确定到位。荆州市政府专题会议原则上已同意十方庵地块、沙北地块、沙棉沙印地块为沙市区棚改安置房建设选址，并且进入在建、商品房预售以及选房阶段。杨林堤片区总征收户为407户，已签约拆迁403户，剩下含原告在内的4户没有签约。本院认为，本案是原告彭标俊针对被告对其作出的征收补偿决定提起的诉讼，故本案仅针对该征收补偿决定是否合法，是否应当撤销进行审查。根据《征补条例》第四条、第二十六条之规定，被告在征收实施期限内，未能与原告达成征收补偿协议，被告有作出征收补偿决定的法定职责。结合诉辩双方的理由和庭审查明的事实，当事人争议的焦点主要集中在：一、《房屋征收分户评估单》是否合法的问题。二、补偿价格是否合理。一、关于《房屋征收分户评估单》是否合法的问题。本案中，征收部门选取荆州市评估机构备选库名单的三家评估机构作为杨林堤片区棚户区改造项目的备选评估机构，通过张贴协商选定评估机构的公告、举行协商选定评估机构的启动仪式、投票唱票计票等程序，在三家评估机构中选定为深圳鹏信评估公司为本次征收的评估机构，并张贴《关于杨林堤片区棚户区改造项目房地产评估机构协商选定结果的公告》。深圳鹏信评估公司对原告的被征收房屋进行了全面评估，包括证载房屋价值、未登记房屋价值等，于2019年5月13日将《房屋征收分户评估单》送达给原告，且告知了原告申请复核评估的权利。根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十九条：“对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十个工作日内，向被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”之规定，原告未向原房地产价格评估机构申请复核评估，故被告根据《房屋征收分户评估单》作出13号《征收补偿决定》并无不当。二、关于补偿价格是否合理。本案中，根据《征补条例》第十九条第一款之规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。依据《征补条例》《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，杨林堤片区《杨林堤征收决定》公告日期为2018年7月23日，评估机构深圳鹏信评估公司以2018年7月23日为评估时点，对被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估符合上述法律规定。被告作为房屋征收主体，有权依照《征补条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《荆州市城区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》《杨林堤征收决定》《杨林堤补偿方案》等作出涉案补偿决定，并无不当。杨林堤片区涉及总征收户为407户，403户已经与被告签订了征收补偿安置协议，这403户都同意评估机构对被征收房屋作出的价值评估，即99%以上的被征收人都认为评估机构对房屋作出的评估价值是合理的。为实质化解行政争议，审理过程中，本院根据双方的申请，组织当事人协商解决，因双方差距过大，协调未成。综上，被告沙市区政府对原告彭标俊作出的13号《征收补偿决定》，程序正当，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告彭标俊的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告彭标俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 盛 千审判员 王 阳审判员 孙开炎二〇一九年十月十六日书记员 王文娟