贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8828号原告（反诉被告）：赵家碧，女，1975年10月1日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：聂宗福，与原告赵家碧系夫妻关系。被告（反诉原告）：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼，统一社会信用代码：91520500709666272G。法定代表人：王程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓维义、胡春梅，贵州本芳律师事务所律师。原告（反诉被告）赵家碧与被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称“桂华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）赵家碧及其委托诉讼代理人聂宗福，被告（反诉原告）桂华房开公司的委托诉讼代理人胡春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵家碧向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理原告位于毕节市七星关区房屋权属证书并交付给原告；2.判决被告支付原告逾期交付办理房屋权属证书的违约金暂计人民币20000元（以上违约金从2016年9月1日起，以350118元为基数，按日息万分之五计付至被告向原告提交毕节市七星关区市东街道办事处玫瑰花园一单元18-2号房屋权属证书之日止）；3.判决被告退还原告四通费共计3950元，利息按照银行同期利息计算；4.本案诉讼费由被告承担。（诉讼中，原告将第一项诉讼请求中的利息标准调整为日息万分之三，同时撤回“3.判决被告退还原告四通费共计3950元，利息按照银行同期利息计算；”诉讼请求。）事实和理由：2014年9月27日，原、被告双方经友好协商后签订了《商品房买卖合同》，双方约定：“原告以人民币350118元购买被告开发的位于毕节市七星关区房屋，被告应于2016年7月30日前向原告交付办理该商品房所有权转移登记的有关文书，如届时至该约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理该商品房所有权转移登记有关文书，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同签订后，原告依照约定向被告交付了购房款，2016年9月1日，被告向原告进行了交房，原告按时向被告交纳了办理房屋权属证明的相关费用及契税，但时至今日被告仍然没有给原告办理位于毕节市七星关区房屋权属证书，也未按照合同的约定向原告承担违约金。2016年9月1日，原告向被告交纳电视开户费350元、电表560元、水表380元、燃气2500元、办证费用160元、合计3950元，根据毕节市人民政府法制办关于《毕节市发展改革委员会关于房开企业收取“四通费”的问题处置工作建议的报告》的意见和《毕节市发展改革委员会关于房开企业对新建商品房收取“四通费”专项检查实施方案》的规定，被告应如数退还代收代缴的“四通费”。原告认为，原、被告签订的合同是双方真实意思表示，对双方应当具有约束力，现被告的一系列行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，望判如原告所求。被告桂华房开公司针对原告的起诉答辩称：一、被告因新政策的实施不应承担约责任，既便认定被告要承担逾期办证的违约金，也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间，减轻被告的违约责任。根据《合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见是指根据现有的技术能力，一般人对某种情形的发生不可预见；不能避免并不能克服就是对发生的客观事实当事人已经尽到最大的努力，采取一切可以采取的措施，仍不能避免其发生以及带来的损害后果。在本案中，双方签订《商品房买卖合同》后《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，将原有商品房转移登记法定形式进行了改变，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。且毕节市人民政府在新政过渡期内实际“缓办停办”不动产权属登记工作，给被告办证带来了客观障碍。此种在合同订立后，国家新颁布的法律是被告无法预见也无法避免的，且在新旧政策衔接过渡期内“缓办停办”权属登记工作的客观情况也是被告无法避免的，故不动产统一登记制度的实施于被告履行办证义务而言属于不可抗力。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第9条规定：“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施，导致办理不动产权属证书业务的迅速增加，而办证机关受理办证的前置条件是，该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗”，而至今，毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作，且办证工作人员即便24小时不间断工作，也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记，因此，按上述规定，不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌定减轻出卖人的违约责任，在毕节市范围内，应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算，在2021年9月30日前，均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。二、电视入户费用、供电入户费用等若由其他主体收取，则被告主体不适格，应驳回原告起诉。若由被告收取，应属代扣代缴。三、本案已经超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条，以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案中，约定交付商品房及相关设施时间为2015年12月31日，办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2016年7月30日，且存在诉讼时效中断等情形，因此原告起诉已经超过诉讼时效，故应驳回其诉讼请求。四、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，仅被告处就有上千户业主，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给原告使用，原告基本上已经实现其合同目的，虽然被告逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，原告并没有举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求法院结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告每套房屋逾期办证违约金3000元。综上所述，被告在合同约定时间内已经履行了合同义务，原告所诉无事实及法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。被告桂华房开公司向本院提出反诉请求：解除反诉原告与反诉被告于2014年9月27日签订的《商品房买卖合同》。事实及理由：一、涉案房屋因施工方原因至今未办理竣工验收,尚不具备办证条件,原告的办证请求事实无法履行。涉案项目“玫瑰花园”系重庆天字实业集团有限公司承建,涉案房屋虽已交付使用，但尚未办理竣工验收,不具备办证条件。二、因不动产权属证书登记制度的实施,双方合同中关于房屋权属办理的约定因事实上无法履行而失效,继续适用原约定条款对出卖人明显不公正,依据合同法的规定,双方该部分权利义务关系终止。在合同约定的办证期限2016年7月30日届满之前,2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》,将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书,双方合同约定的办理房屋所有权证书由于法律的规定,事实上无法履行,只能变通改为履行不动产权属证书的办理,不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条及第一百一十条的规定，由于房屋所有权证书已经不再办理,双方合同中关于房屋所有权证办理的违约责任自然不再适用,根据前述法律的规定,《商品房买卖合同》中第八章房屋登记内容不再有效(违反不动产暂行条例的强制规定而自然失效),原告依据失效的条款对被告主张违约金没有事实和法律根据。新建房屋的土地落宗、立体测绘报告根本不可能在原房屋所有权证办理的90日内完成,由于不动产权属证书的办证程序根本颠覆了原房屋所有权证书的办证程序，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，《商品房买卖合同》中第八章房屋登记的内容也应当予以解除，不再适用。显然,《不动产暂行条例》的施行,是合同双方当事人无法预见的,属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续要求被告按原合同约定履行办理房屋所有权证书,事实已经不可能,对被告处以违约金,明显不公平。现实生活中,毕节市政府出具公告,自2016年9月30日起,毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理,并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理,事实上无法继续办理房屋所有权证书。三、双方合同约定的超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同,原告不解约的违约责任并没有约定。双方合同第二十二条三款(二)项明确约定:出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期贷款利率支付利息。前述约定表明,超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同,现合同约定的解除条件成就,双方可依约解除合同。四、既便认定被告要承担逾期办证的违约金,也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间,减轻被告的违约责任。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第9条规定:“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料,导致办证迟延的,一般应当承担逾期办证的违约责任,但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形,人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施,导致办理不动产权属证书业务的迅速增加,而办证机关受理办证的前置条件是,该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗”,而至今,毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作,且办证工作人员即便24小时不间断工作,也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记,因此,按上述规定,不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌情减轻出卖人的违约责任,在毕节市范围内,应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算,在2021年9月30日前,均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。综上所述,原告的诉讼请求无事实和法律根据,请求支持被告的反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称：一、被告提起反诉请求解除合同不符合商品房买卖合同的约定，被告没有解除权。二、商品房买卖合同第二十二条第三款不是原告真实意思表示，而且该条款带有选择性，原告选择的是支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月27日，以原告赵家碧为买受人，被告桂华房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于，房号为1-18-2，建筑面积128.72平方米，套内建筑面积103.29平方米。该商品房总价款为350118元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2014年9月27日前支付全部购房款。出卖人承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。双方同意按照下列第1或2种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款及办证费、印花税、交易费、测绘费、房产证费用、土地使用证费用、维修基金、契税等。合同约定的期限届满后，被告未能办理房屋转移登记，故原告以前述诉讼请求诉至本院，请求支持其诉讼请求。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告按约定支付了全部购房款，被告承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告至今仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其行为构成违约，应承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理房屋权属证书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。截至原告起诉时，被告未能交付办理涉案商品房转移登记的有关文书时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中约定超过180日以后被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书双方同意按照：“下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约损失数额难以确定，兼顾合同的履行情况，故对原告的该部分诉讼请求按照原告已付购房款总额350118元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，如法律未有特别规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被告应当承担违约责任的起算时间为2016年7月31日，原告于2019年7月25日提起诉讼，并且主张从2016年9月1日起计算违约金，并未超过诉讼时效。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。对于违约金计算截止日期的问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，“双方同意按照下列第1或2种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”被告收取原告办证费、印花税、交易费、测绘费、房产证费用、土地使用证费用、维修基金、契税等，应认定双方实际选择由买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算到被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房权属证书的违约金请求，应以原告已付购房款350118元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年9月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于原告诉请被告为原告办理房屋产权证书的请求，因被告尚不具备交付办理涉案商品房转移登记有关文书的条件，属事实上的履行不能。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告实际具备履行条件后，再行主张。对于原告撤回判决被告退还四通费3950元的请求，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，本院予以准许。对于被告诉请解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定，出卖人超过180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房。但是，从《商品房买卖合同》中的该部分约定可知，出卖人超过180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的合同解除权人为买受人，而非出卖人。故对被告诉请解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵家碧逾期交付办理房屋权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币350118元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年9月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告（反诉被告）赵家碧的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费199元、反诉案件受理费25元，共计224元。由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十月二十二日书记员  胡晨