河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初1125号原告朱勇钢，男，汉族，1994年4月14日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人梁重争，河南定信律师事务所律师，特别授权。被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司。住址南阳市张衡东路中国检验检疫10楼。法定代表人刘太有，任公司董事长。委托代理人姜风生，河南武侯律师事务所，特别授权。原告朱勇钢诉被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年1月28日诉至本院，本院于同日作出受理决定，依法组成合议庭于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁重争、被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司的委托代理人姜风生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年8月27日向被告交付10万元认筹款，于2013年10月7日向被告交付20万元购房款，共计30万元，购买被告开发的位于南阳市××与××交叉口西北角“龙达新天地”销售房号为1号地5号楼2504号（新房号为5号楼25楼1单元01室）房屋，建筑面积约为129.28平方米，单价5279元每平米，并于2013年11月9日签订《优惠承诺书》编号为0000225，该承诺书具备商品房买卖合同的主要内容，原被告之间形成商品房买卖合同关系，之后原告又交13万元购房款，原告另购买车位一处，但被告以种种理由，至今未给原告办理商品房买卖合同预售网签备案登记，也未将房物交付给原告，原告无奈，特依法提起诉讼，恳请人民法院依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求。1、依法判令被告履行商品房买卖合同义务，为原告购买的位于南阳市××与××交叉口西北角“龙达新天地”销售房号为1号地5号楼2504号（新房号为5号楼25楼1单元01室）房屋办理商品房买卖合同预售网签备案登记，将该商品房屋交付给原告。2、诉讼费用由被告承担。被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司辩称：1、本案是商品房预约合同，不是买卖合同。2、原告诉请的办理网签交付房屋，前提是要签订正规商品房买卖合同。不能依据预约合同要求诉请；3、法律规定不能强制缔约，强制要求双方签订合同。4、双方签订预约合同后，约定原告办理相关手续，通知原告办理相关手续，原告拒绝，原告属于弃权；5、因为原告违约放弃购买，被告已经将房屋另外出售了，案外人是**，预约合同已经无法履行了，该标的物已经不再是可以交易的交易物了。6、原告的诉请中，网签备案是基于买卖合同产生的，买卖合同尚未签订也无法签订，法院不能责令双方履行尚不存在的合同。双方现在争议的就是谁违约，如何返还的问题。原告向法庭提交以下证据：一、证据名称：1、2013年8月27日金额10万元《收据》和中国银行交易明细各一份；2、2013年11月7日金额20万元《收据》和中国银行交易明细各一份；3、《龙达FBC.新天地定向合作客户选房内参》一本；4、抽奖卡一张；5、2013年11月9日双方签订的《优惠承诺书》一份；6、2014年12月24日《致广大业主朋友的一封信》一份。证据内容：原告朱勇钢依据已交的30万元“合作协议金”在被告处选房，合同双方当事人名称、姓名、住所明确，原告定购房屋确定为1号地5号楼2单元25层04号房，建筑面积129.28平米，每平米单价为5276元，房款交付时间为“A、乙方同意按照甲方丙方所制定的流程及条件进行交款、签约”（详见《优惠承诺书》一、当乙方享受前述优惠时承诺遵守以下义务，该条款约定虽明确、但无效），原告所购房屋为期房，房屋于2016年12月31日之前交房，交房标准及品质明确等等。证明方向：被告出具的收款收据、《选房内参》、《优惠承诺书》、《致广大业主朋友的一封信》等协议及内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，符合《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条规定的情形，《优惠承诺书》＋《致广大业主朋友的一封信》应当认定为商品房买卖合同，该合同有待完善规范，签订正规商品房买卖合同。同时证明，《优惠承诺书》实质上是协议，《优惠承诺书》中的“一、当乙方享受前述优惠时承诺遵守以下义务”为格式条款，该格式条款“免除其（被告）责任（办理商品房预售许可证）、加重对方责任（无条件交款）、排除对方主要权利（抗辩权等）”，该格式条款无效。二、证据名称：1、《车位预约申请书》；2、2014年12月19日2万元《收据》和中国银行交易明细清单一份；3、2015年1月9日8万元《收据》和中国农业银行交易明细清单一份；4、《地下车位使用权转让合同》一份。证据内容：“（客户）朱刚勇于龙达新天地1号地块定购住宅5号楼1单元25层04户物业”，享受10万元购车位回馈政策，所购车位为龙达.新天地1号地块地下V-11号车位，原告已付清车位款项10万元。证明方向：原告早已与被告形成商品房买卖合同关系，继而配套购买车位，原告交款是为了购房居住生活，并非是与被告“合作”，所谓的“合作”实质是商品房买卖。三、证据名称：1、2017年7月10日10万元《收据》和中国人民行交易明细一份；2、2017年7月20日3万元《收据》和两份银行交易明细；3、“已审核”批注两张（批注在2013年8月27日金额10万元《收据》和2013年11月7日金额20万元《收据》的背面）。证据内容：原告于2017年7月初接到被告交房款通知后，再次交购房款13万元后，被告于2017年7月10日将原告于2013年8月27日、2013年11月7日两次交款《收据》背面审核批注原告所购房屋为“1-5-2504”。证明方向：原告再次按照被告要求交房款13万元后，被告出售给原告的房屋为18层以上房屋，被告于2016年12月31日之前仍不具备预售条件，更谈不上交房、完善手续，已构成严重违约，原告的权利难以保障，被告不能为原告办理预售网签登记，不能办理按揭，过错在被告一方。四、证据名称：1、（2013年）宛房罚字第064号行政处罚决定书一份；2、商品房预售许可证黑白照片一张。证据内容：被告违规售房的依据是，“现场调查、购房收据、内部认筹流程、合作协议书等”，《优惠承诺书》实质是售房合同。原告所购房屋所在项目于2018年11月7日取得商品房预售许可证。证明方向：《优惠承诺书》＋《致广大业主朋友的一封信》应当认定为商品房买卖合同，该合同合法有效，具备网签条件时被告应当给原告签订正规的商品房买卖合同，办理商品房买卖合同预售网签备案，给原告交房，给原告办理房产证。以上证据足以证明，原告与被告和鸿发商贸集团有限公司签订《优惠承诺书》，但只有被告具有房地产开发销售资格，且是由被告收取房款和车位款，给广大业主朋友致信，原、被告之间形成合法有效的商品房买卖合同关系，绝非预约合同关系，被告应诚信经营，守信履约，为原告办理商品房买卖合同预售网签备案，给原告交房，给原告办理房产证等销售相关手续，原告的诉讼请求成立。被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司对原告提供证据质证如下：对证据一、1，2,5,6真实性无异议，但是证明方向有异议，根据承诺书约定和性质可以看出，双方为商品房买卖预约关系，原告未按照承诺书约定办理相应的销售入册，已经弃权，我们有催收记录，根据合同约定，所缴纳的款项不予退还，另外不具备商品房销售办法中确定的买卖合同的十三个主要条款，本预约合同只符合三个要件，位置、单价、面积，其他的一概未说，而且在预约合同中明确说了，双方还要签订商品房买卖合同，那么说明本合同为预约合同。3、4不发表意见，因为没有我公司盖章，不确定是否是我公司的。对证据二、车位与本案无关系，原告诉请上也没有说。对证据三、1、2、3明细无异议，收据上写的都是合作意向金，而不是房款，证明方向不对，上面所说的被告不具备预售条件，正说明本案是预约购房，龙达有6000多户，只有23户龙达催收后仍然不交尾款，原告经催收后不办理相关手续不交尾款是违约在先。对证据四、处罚决定书我方不知情。处罚决定书即便是真实的也未必是本案原告的事情。预售证不清楚，不予质证。证明方向不能成立，我们取得预售证是卖给诚信客户，对于不诚信客户我们选择不卖给原告。被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司向法庭提交如下证据：证据一、项目审批手续一套（五证），证明本项目是城中村改造项目，按照规定是边建边批，所以在当时进行销售预约并不是什么违法行为，而且项目涉及的新十五小也是龙达公司捐建的，所以市里对龙达可与预约售房也是一种默认，预售证出的晚，是市政府专项管理的，市政府航道限高问题批的晚，从开始立项和办证都是没问题的，原告选择不信任被告，放弃了预约合同的履行，那么我们在证照齐全的时候就没有签订本约的义务了。证据二、录音证据。对朱勇钢预留的电话，打过去，让过来做个选择，钱怎么交，商量如何解决的电话录音。按照预约合同约定应该根据龙达公司约定时间办理相关手续，但是原告不来，拒绝配合，按照合同约定d项，说明原告已经放弃预约合同，放弃优惠承诺书的权利，在龙达公司的档案上显示的是，该房源原来的预约人已弃权，龙达进行了另行销售的处理，双方的权利已经终结，原告以自己的行为表明了自己的态度，事实上本案房子已经销售给案外人，与原告的预约目的没有发生。所以，现在应该处理的是预约合同双方谁违约，违约之后责任怎么承担。而不是本案要求办理网签。证据三，2017年4月28日给原告预留电话发的信息一张，证明被告已经做到通知义务。原告朱勇钢对被告所举证据质证如下：对一、对预售证办理时间为2018年11月22日，与我方的一致，对其他真实性无异议，证明方向有异议，原告所说被告是市政府帮扶企业，不符合实际；我们第四组证据处罚公告，恰恰说明了，我方主张成立，被告也不是政府帮扶企业，被告所说的的预约售房违法。在预售证出来之前，商品房买卖合同是有效的，是受法律保护的。这个证据不显示原告违约，被告的说法是对原告的不尊重。对二、三，真实性和形成时间，我们要求被告出示原始件，我们对其真实性不认可。被告所说的是朱勇钢电话录音，但是朱勇钢是个男的，电话录音是个女的，相反证明了房地产霸王条款，显示的时间为2017年4月18日、2017年4月28日，通知我方缴纳尾款，然后7月份我们又缴纳了13万元，被告也收了，说明被告的证据不真实、不合法。被告在2017年7月10日收取原告13万元，说明双方签订的是房屋买卖合同，我们已经交款43万元，总房款为68.2081元，我们缴纳房款占比总房款为63.04%，所以我们所签订的是房屋买卖合同。经审理查明：被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司系商品房开发企业，开发有位于南阳市××与××交叉口西北角“龙达新天地”项目。2014年8月11日原被告签订《优惠承诺书》，约定“原告定向选择了“龙达新天地”1号地5号楼2504号房产，建筑面积为129.28平方米（最终以房管局实测为准），鸿发公司龙达置业和鸿发公司承诺在龙达FBC新天地项目发出邀约办理销售相关手续通知后7日内(截止届满日的下午5点)，原告享有优先购买上述定向合作选房中确定的房源，按照鸿发公司龙达置业和鸿发公司指定的流程办理销售相关事宜，并可以享受建筑面积单价5279元元每平方米的内部优惠价，……原告同意按照被告所指定的流程及条件进行交款、签约。原告须在指定时间到鸿发公司龙达置业和鸿发公司指定地点与鸿发公司龙达置业办理相关手续，合同文本由鸿发公司龙达置业和鸿发公司拟定并提供，原告逾期不办理或者未按约定交足合同款项，则视为原告自动放弃相关权益，鸿发公司龙达置业和鸿发公司有权将该房屋另行出售予第三者，无须征得原告同意或通知原告……，《商品房买卖合同》签订后，本协议自动作废。”等事项。原告于2013年8月27日向被告交付10万元，于2013年10月7日向被告交付20万元，被告出具了“合作协议金”收据。2017年4月28日，被告通知原告办理房屋尾款交付手续，原告朱勇钢于2017年7月10日、7月20日又缴纳“合作协议金”共计13万元，剩余款项原告以房屋手续不全等为由没有支付。2018年11月7日，涉案房屋取得商品房预售许可证。随后原告携款去办理相关房屋手续时，被告以房源已被收回另售为由拒绝，双方引发纠纷。另查明，因鸿发商贸集团龙达置业有限公司在未办理《商品房预售许可证》前存在违规收款行为，南阳市房产管理局于2104年3月26日作出（2013）宛房罚字第64号《行政处罚决定书》，鸿发商贸集团龙达置业有限公司缴纳了50000元的罚款。以上事实，有原被告陈述及证据予以证明，并已记录在案。本院认为，一、关于双方签订的《优惠承诺书》的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决纠纷的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。本案中，根据双方签订的《优惠承诺书》内容来看，双方仅对当事人的名称、认购房屋位置、房屋面积以及房屋面积的单价和交纳认购金的金额进行了约定，对商品房买卖合同中其他应当约定的主要条款均没有约定，同时，该承诺书中还明确约定了《商品房买卖合同》签订后该协议自动作废的内容。因此该《优惠协议书》的性质应为商品房预约合同。二、关于原告要求被告履行合同，为原告购买的位于南阳市××与××交叉口西北角“龙达新天地”销售房号为1号地5号楼2504号（新房号为5号楼25楼1单元01室）房屋办理商品房买卖合同预售网签备案登记，将该商品房屋交付给原告的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从该规定来看，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。但该条款对于违反了预约合同能否强制缔约未做明确规定。本案中，被告在庭审中明确告知原告案涉房产已另行出售给他人，无法再与原告签订商品房买卖合同，双方预约合同的目的在事实上已不可能实现。故原告请求判令二被告继续履行《优惠承诺书》约定内容，限期办理)商品房的网签备案登记手续并交付该房屋的诉讼请求，没有法律依据，同时也违法了合同法意思自治的原则，本院不予支持。另本案客观上存在是否未按要求交付款项、合同当事人是否承担违约责任等问题尚未解决，对此双方当事人可以协商解决，协商不成的，可以另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告朱勇钢与被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司之间签订的优惠承诺书有效。二、驳回原告朱勇钢的其他诉讼请求案件受理费10625元，保全费5000元，共计15625元由原告朱勇刚和被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司各承担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 立审 判 员  郑少强人民陪审员  叶 涛二〇一九年十月十八日书 记 员  马 彬