辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初290号原告（案外人）：薛晓锋，男，1987年1月2日出生，汉族，个体业者，住福建省福清市。委托诉讼代理人：赵慧娣（薛晓锋妻子），女，1985年1月6日出生，汉族，个体业者，住沈阳市铁西区。被告（申请执行人）：胡海洋,男,1960年1月5日出生,汉族,辽宁盛京寝园有限公司董事长，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王健，男，1986年3月16日出生，汉族，辽宁盛京寝园有限公司推荐人员，住沈阳市和平区。第三人（被执行人）：辽宁融厦房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区。法定代表人：赵立群，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙超，辽宁华远律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵天鑫，辽宁华远律师事务所律师。第三人（被执行人）：辽宁融泰房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区。法定代表人：赵立群，公司董事长。第三人（被执行人）：辽宁嘉兴投资有限公司，住所地康平县北四家子乡。法定代表人：富嘉兴，该公司董事长。原告薛晓锋与被告胡海洋、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司（以下简称“融厦公司”）、辽宁融泰房地产开发有限责任公司（以下简称“融泰公司”）、辽宁嘉兴投资有限公司（以下简称“嘉兴公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛晓锋的委托诉讼代理人赵慧娣，第三人融厦公司的委托诉讼代理人孙超均到庭参加诉讼。被告胡海洋、第三人融泰公司、嘉兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛晓锋向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于沈阳市浑南区，建筑面积130平方米的房屋，解除对上述房屋查封；2.请求法院判令位于沈阳市浑南区，建筑面积130平方米的房屋归原告所有。事实和理由：胡海洋、嘉兴公司、融厦公司民间借贷纠纷一案，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民一初字第92号民事调解书，在诉讼中沈阳市中级人民法院2016年8月23日，将位于沈阳市浑南区，建筑面积130平方米的房屋予以查封，原告薛晓锋于2018年8月28日，对执行标的提出书面异议。沈阳市中级人民法院于2019年1月24日作出（2018）辽01执异1383号执行异议裁定，驳回原告薛晓锋的异议。2012年7月9日，原告以其母亲郑品英名义与融厦公司达成购房意向于当日向被告交付10万元定金，并将定金交付给被告指定股东名下，2012年8月8日原告以其母亲郑品英名义与被告签订《商品房认购协议》双方约定原告以6908元每平方米的单价购买了融厦公司开发的位于沈阳市浑南区，建筑面积130平方米的房屋，房屋总价款898,040元。2012年8月8日，原告将余款798,040元现金付给了融厦公司，2014年6月20日，经与融厦公司协商，原告与融厦公司签订《商品房认购协议》，确认房屋面积为128.6平方米，总价款888,368元，融厦公司将房屋差价款8692元返还原告，后原告于2016年12月实际入住并进行了装修，融厦公司于2017年5月为原告办理了入住手续，交缴了相关费用，涉案房屋一直由原告占有居住，故，原告为涉案房屋的所有权人，原告与融厦公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，沈阳市中级人民法院于2019年1月24日作出（2018）辽01执异1383号执行异议裁定错误，故诉至法院不得执行位于沈阳市浑南区，建筑面积130平方米的房屋，解除对上述房屋查封。胡海洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。融厦公司辩称，我方同意原告意见，我方的诉讼地位应为第三人，而非被告。原告与第三人之间的商品房认购协议合法有效，第三人已收到原告支付的全部房款。嘉兴公司、融泰公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2012年7月9日、2012年8月8日，融厦公司（甲方）与原告薛晓锋母亲郑品英（乙方）分别签订两份《商品房认购协议》（现合同已作废），约定：乙方认购位于沈阳市浑南区房屋，认购单价每平方米6908元，总金额898,040元。2012年7月9日，郑品英通过其名下农村商业银行银行卡向融厦公司股东赵慧敏转款10万元。薛晓锋提交其母亲郑品英于2012年8月8日通过其名下中国银行银行卡“无折现金取款”800,000元的存款交易清单。融厦公司于2019年1月30日出具《情况说明》，内容为：2012年7月9日，预购买房人薛晓锋的母亲郑品英向我公司交付100,000元整购房定金，并在2012年8月8日交付798,040元购房余款，购房地址为沈阳市浑南区营城大街35-8号1-1-2。当时由于业主薛晓锋本人不在国内，商品房认购协议由薛晓锋母亲郑品英签订。2014年6月20日，融厦公司（甲方）与薛晓锋（乙方）签订《商品房认购协议》，约定乙方认购甲方35-8号楼1单元1层2号房屋，面积为128.6平方米，总金额888,368元。该合同落款处为薛晓锋妻子赵慧娣代签。同日，融厦公司为薛晓锋出具收取房款888,368元的收款收据，载明收款事由为35-8#1-1-2,128.6平方米。2017年5月31日，融厦公司为薛晓锋出具沈阳“融城七英里”浑南区营城子大街35-8号（C5栋）1-1-2室房屋的《入住通知单》。同日，薛晓锋签署《入住手续会签单》、《入住收费一览表》、《业主房屋验收交接单》、《物品领取确认单》。2017年12月28日，沈阳九鼎物业管理有限公司为薛晓锋出具收取物业费3241元的收款收据。2018年9月19日，沈阳九鼎物业管理有限公司为薛晓锋（C5#1-1-2）出具预存电费300元的收款收据。2018年12月18日，沈阳九鼎物业管理有限公司为薛晓锋（C5#1-1-2）出具预存电费400元的收款收据。薛晓锋提交其于2018年10月27日交纳浑南区营城子大街35-8号C51-1-2房屋2016年12月18日至2017年3月31日供暖费2063.73元的收款收据。2018年12月28日，沈阳九鼎物业管理有限公司为薛晓锋出具收取物业费3241元的收款收据。2019年1月28日，沈阳九鼎物业管理有限公司出具《情况说明》：“由于融城七英里项目C5#1-1-2业主薛晓锋交款凭证丢失，物业提供复印件证明，如下：收据编号0010788交款时间2017年5月31日，金额垃圾清运费760、预存电费200、预存水费200合计1160元；收据编号0337626交款时间2018年2月8日，金额地下车库物业费720元；收据编号0652812交款时间2018年4月24日，金额预存电费500元；收据编号0655589交款时间2018年6月26日，金额预存电费200元；收据编号0074625交款时间2018年12月18日，金额预存电费400元；收据编号0337644交款时间2018年12月18日，金额地下车库物业费600元，本公司提供的收款证明真实有效，特此说明。”薛晓锋另提供照片若干，证明其对涉案房屋装修使用。另查明，依据薛晓锋、赵慧娣申请，沈阳市不动产登记中心于2019年10月25日出具《无查询结果证明》，载明：申请人薛晓锋、赵慧娣未查询到房屋信息记录。审理中，融厦公司确认涉诉房屋尚未取得综合竣工验收。再查明，胡海洋与嘉兴公司、融泰公司、融厦公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月17日作出[2014]沈中民一初字第92号民事调解书，确认：“一、原告胡海洋与被告辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司共同确认欠款金额为人民币73,887,000元;二、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司自愿承担辽宁嘉兴投资有限公司对原告的债务，向原告履行还款责任；三、2016年1月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币100万元；四、2016年2月29日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币200万元；五、2016年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币300万元；六、2016年4月30日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币400万元；七、2016年5月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币500万元；八、2016年6月30日前、2016年7月31日前、2016年8月31日前、2016年9月30日前、2016年10月31日前、2016年11月30日前、2016年12月31日前、2017年1月31日前、2017年2月28日前、2017年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司每月偿还原告胡海洋人民币588.87万元；九、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司以融城七英里小区719个停车位（车库135个、车位584个）作为向原告还款的担保，车位销售款需在车位出售前给付原告，否则视为违约（明细附后）；十、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未给付当月还款额，应按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍计算利息至实际给付之日止；十一、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未按时还款超过三个月，原告胡海洋有权向第三人辽宁融厦房地产开发有限公司追索全部剩余债务，并从第三人辽宁融厦房地产开发有限公司违约之日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍标准计算利息；十二、辽宁嘉兴投资有限公司与辽宁融泰房地产开发有限责任公司合作的有关事宜，由辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、辽宁融厦房地产开发有限公司三方另行协商处理。案件受理费416,235元，减半收取208,118元，由被告辽宁嘉兴投资有限公司承担。”该民事调解书生效后，胡海洋向本院申请执行，本院于2016年5月4日立案执行，执行案号为（2016）辽01执246号。胡海洋于2016年8月2日向本院申请，请求对包括涉诉房屋在内的343套房产予以查封，本院于2016年8月23日对上述房产进行了预查封。上述房产存在在建工程抵押。薛晓锋作为案外人向本院就涉诉房屋提出执行异议，本院于2018年12月19日作出（2018）辽01执异1383号执行裁定，驳回薛晓锋的异议。薛晓锋不服，提起本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案被告胡海洋、第三人融泰公司、嘉兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭亦未提交书面答辩意见，视为其放弃了答辩、举证、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人薛晓锋就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，薛晓锋母亲郑品英及薛晓锋与融厦公司就涉案房屋先后于2012年7月9日、2012年8月8日、2014年6月20日签订《商品房认购协议》，能够证明其在人民法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同；其次，沈阳市不动产登记中心出具的《无查询结果证明》可以证明薛晓锋及其妻子赵慧娣名下无其他用于居住的房屋，即薛晓锋购买涉诉房屋系用于居住使用；最后，从薛晓锋提供的转账凭证以及融厦公司开具的收款收据来看，能够证明薛晓锋已支付全部购房款，且融厦公司对此予以认可。故此，薛晓锋符合上述规定，其享有的民事权益可以排除涉诉房屋的强制执行，对其该项诉讼请求，本院予以支持。关于薛晓锋要求判令涉案房产归其所有的主张是否应予支持的问题。因涉案房屋尚不具备办理产权登记的条件，且薛晓锋可依其与融厦公司之间的商品房买卖关系要求融厦公司履行协助办理房屋产权登记的义务以取得涉案房屋的物权，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，原告薛晓锋的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，判决如下：一、不得执行位于沈阳市浑南区产；二、驳回原告薛晓锋的其他诉讼请求。本院（2018）辽01执异1383号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费12,780元，由辽宁融厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十月二十八日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。