文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初13809号原告：田春，女，1964年2月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨广露，重庆渝宏律师事务所律师。被告：阮鹏，男，1989年6月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：李霞，女，1989年3月3日出生，汉族，住重庆市江北区。原告田春与被告阮鹏、李霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月24日、2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告田春及其委托诉讼代理人杨广露，被告阮鹏、李霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.解除双方于2018年5月22日签订的房屋出租合同；2.被告立即腾退并返还位于重庆市北部新区怡景路xx号附x号3-19商业用房；3.被告按11615.8元/月为标准支付2019年2月1日至合同解除之日的租金；4.被告以564.2元/月为标准支付2019年3月1日至2019年8月31日的物业费3385.2元；5.被告支付2019年2月17日至2019年3月16日水费16.5元、2019年2月17日至2019年3月16日电费65.85元、2019年2月17日至2019年3月16日转供电服务费21.61元；6.被告以11615.8元/月为标准支付合同解除次日至实际腾退返还房屋日止的房屋占有使用费；7.被告以564.2元/月为标准支付合同解除次日至实际腾退返还房屋日止的物业费；8.被告赔偿律师费5000元；9.被告赔偿交通费、误工费损失5000元；9.被告从合同解除之日按500元/天向原告支付违约金至腾退房屋之日止；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年5月22日，原被告签订房屋出租合同，原告将案涉房屋出租给被告使用。合同签订后，被告仅支付了20000元押金及2018年5月22日至2019年1月31日的租金。之后的物业费、水电费被告均未付，原告代其垫付了6月至8月的物业费1692.6元。经多次催收未果，为维护合法权益，起诉来院。二被告答辩称：1.2019年年前就已通知原告不再继续租赁，原告也同意了，2019年2月底被告即未再租赁，原告也于2019年3月4日在案涉房屋张贴了出租信息；2.2019年3月9日被告已将钥匙交还物管，之前的各项费用也结清了；3.被告已在2019年3月份搬离，并未违约，原告误工等也并非被告造成，且押金原告也未退，违约金标准也过高。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：案涉房屋产权人为田春、黄沥禾，黄沥禾出具授权认可田春与阮鹏、李霞签订的租赁合同，且同意所有权利义务由田春享有和承担。2018年5月22日，田春（甲方、产权人），阮鹏、李霞（乙方、租赁人）就案涉房屋签订《房屋出租合同》，第1条约定：房屋建筑面积82.97平方米，产权面积以外的区域属于公共区域，甲方未做任何承诺；第2条约定：租金140元/月/平方米，从2020年6月1日起递增10%，租金每3个月支付一次，先付款后使用；第3条约定：租期从2018年6月1日至2021年5月31日；第4条约定：合同签订时，乙方向甲方支付保证金20000元和首次租金34847元，乙方应在每年2、5、8、11月份的25号前将未来3个月的租金汇入甲方账户，恶意欠费除补交正常外，另按每日500元支付延期付款违约金，至甲方收到上述两类款项为止；第9.1条约定：如乙方未及时缴纳水电气、物管、门前三包等政府相关部门规定的费用且经催收后仍不缴纳的，属恶意欠费，物业管理部门有权立即停止物业服务及水电供应，以诉讼追收或截断水电供应等方式均可，该行动属根据有关物业公司的处置办法对乙方欠交物业、水电费的处理，与甲方无关，不得作为今后减免房租和违约金的理由，也不得作为房屋不能正常使用的认定条件，乙方欠交物管、水电费半个月以上时，甲方也可代缴后通过诉讼程序向乙方双倍追收，以弥补甲方误工、交通等各方面的损失；第9.2条约定：如乙方未经甲方同意私自转租房屋，或未按时缴纳租金，逾期2天以上经催收不予补缴的，属于恶意欠费，本合同立即自动终止。合同终止或合同期满以后乙方均应立即无条件交出房屋并结清所有租金及违约金等费用，逾期不交房屋又不补缴房租和违约金等，该房屋内物品即可按弃置物品处理，甲方可自主丢弃所有物品或将该房屋另行租与第三方，如乙方强行阻拦造成的治安纠纷案件由乙方承担全部经济及法律责任；第9.3条约定：合同终止和合同期满以后乙方仍不交出房屋，必将造成房屋无法另行出租，因此双方约定，甲方以诉讼方式向法院提起追收欠款，乙方承担甲方损失的诉讼费、律师费、交通费、误工费等款约定为10000元（上述费用不需提供任何票据），乙方除需补交原标准租金外，另赔偿甲方每日500元违约金，至法院执行日时止（或甲方收回房屋时止）；第10.1条约定：如乙方需要提前终止合同，必须提前一个月书面通知甲方解除合同，以便甲方另行出租，未提交书面解约通知，无论乙方是否实际使用该房屋，均认定乙方在继续租用，书面解约通知送达甲方签字后，甲方有权在商铺门前张贴招租广告，乙方要求提前终止合同的不退保证金和已交租金；第10.3条约定：如合同到期后乙方既不办理退房手续又不续签合同、缴纳租金，必将影响房屋不能另行出租。因此双方约定，乙方必须按照本合同第9条第1、2、3款承担全部责任，是否具备水电供应不得作为影响追收租金及违约金等欠款的认定条件。对于租金的支付情况，原告陈述其收到了保证金20000元、租金92924元，总计112924元，付款时间及金额为2018年5月22日支付10000元、5月23日支付44847元、9月5日支付8000元、10月1日支付14000元、10月31日支付12847元、12月10日支付10000元、2019年1月7日支付13230元。被告陈述其支付了124542.9元，但在法庭指定的举证期限内其未举示证据予以证明。对于保证金，原告表示由于被告违约，故保证金不予返还，被告则陈述之前与原告协商一致保证金作为2019年2月份的租金。原告与阮鹏的短信记录显示：2018年12月3日，原告发送短信称“已经过了几天付款时间了，是不是忘了？”2019年2月12日，原告发送短信称“前天过来你们没开门，了解了下周边的情况，也跟其他业主打听了一下，得知提前退租的基本上都是严格按照合同约定办理的……如果你们确定要退，请先用合同上的电话发一个解除合同通知书的短信，这个你可以写到2月底我可以不严格按照合同要求提前1个月，如果要到3月底也行，不过都需要尽快把欠的房租补交过来，我也只有拿到你们的书面解除合同通知书，我们才可能另外招租，没有提出解除合同就只能按照原合同由你们继续使用。如果你们要继续租，我们可以考虑适当少点价格，但需要按时缴纳租金，不能像现在这样欠着租金经营”。2019年2月20日，原告发送短信称“这季度余欠的租金拖得太久了，请你们能够尽快支付过来，如果不在继续租赁，也请按照合同约定搬离，以免给双方造成更大的损失”。阮鹏回复称“我们就按你说的这个月完了就把门市还给你啊”。原告回复称“还差的一个月租金是两个月以前就应该付的，你们有困难让你们晚点付怎么就可能变成不付了哟？而且就是这个月底还房，你们也得写个书面的解除合同通知书给我，不然我们怎么可能另外出租呢？没拿到你们的解除合同通知书我们另外出租的话就成了一房二租了”。阮鹏回复称“解除合同怎么写？我们都给你说了具体情况了，你押金不退就当给我们点时间处理货品了，这都不可以吗”。原告与物业公司的微信记录显示：2019年3月8日物业公司告知原告阮鹏已将物品搬空，没有将钥匙交给物业；2019年3月9日物业公司称被告将门锁了；2019年3月25日原告表示锁系被告所有，物业公司则表示其他中介张贴了出售广告；2019年5月8日原告表示被告并未归还钥匙；2019年7月23日原告依然询问物业公司被告是否交还了钥匙。审理中，被告认为该语音系原告与物业公司沟通好的。对于租赁合同的解除，原告陈述虽然合同第9.2条约定了自动终止条款，但其认为因被告欠租，合同未终止，故合同解除时间为起诉之日。另查明：原告举示了2019年3月3日、2019年3月7日、2019年5月18日、2019年7月20日的照片拟证明房屋情况。2019年3月3日、3月7日的照片显示房屋内尚有货柜、货架等物品，另3月7日的的照片显示玻璃门上还张贴了“门市招租”广告，5月18日的照片显示玻璃门外加有链条锁，张贴有“门市出售”广告，无法显示屋内状况，7月20日的照片显示玻璃门外仍有链条锁。审理中，被告对照片真实性不持异议，但陈述照片能够证明其已搬空，至于5月18日、7月20日照片显示的门锁确实是被告所有，但被告在2019年3月8日或3月9日已将该钥匙交给了物业。原告陈述不清楚被告何时搬空，但在2019年5月18日已经搬空了，至于门市招租广告，系因之前要求被告发出书面解约通知，被告未发，原告遂于2019年3月2日打印解除通知要求被告签字，被告称要商量遂未签，故当日原告就在玻璃门上张贴了招租广告，但门市出售广告并非其所张贴。原告还举示了重庆呗蓓乐母婴用品有限公司工商信息以证明2019年6月19日被告依然使用案涉房屋进行工商登记，此时其仍未退租，工商信息显示2018年度报告填报时间为2019年6月19日，企业通信地址与登记地址均为案涉房屋。被告对工商信息无异议，但陈述在2019年3月就已找工商代办办理注销事宜，具体是代办人员在操作。原告支付了2019年2月17日至2019年3月16日的水费16.5元、转供电服务费21.61元、电费66.85元；2019年3月1日至7月31日的物业服务费2821元。原告为本案委托了重庆渝宏律师事务所提供法律服务，约定律师费5000元，2019年6月4日重庆渝宏律师事务所开具了以原告为购买方，金额为5000元的律师费发票。对于律师费的支付情况，原告称其是微信转账支付了1000元，现金支付了4000元，并举示了收条及微信转账记录予以证明，收条系杨广露出具，载明收到原告支付的律师费5000元，凭收条换发票。微信转账记录显示重庆渝宏律师事务所收到5000元，杨广露称因原告系部分现金，部分微信支付，故收齐后统一由律师事务所内勤转账支付至律师事务所账户。以上事实，有经庭审质证房屋出租合同、产权证、同意出租证明、租金支付统计明细、微信截图、照片、收据、委托合同、发票及当事人陈述等证据在案为凭，应予认定。对原告举示的证明，拟证明产生的误工费，证明系重庆市城市建设档案馆出具，载明原告系该馆在职职工，日工资553元，如利用公休假处理私人事件每日将会被扣发公休假补贴853.7元。因该证据与本案审理无关，本院对此不予采纳。被告举示的钥匙登记表，拟证明案涉房屋的钥匙已于2019年3月9日交还物业处。因该证据系复印件，真实性无法核实，本院对此不予采纳。本院认为：原被告签订的《房屋出租合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。对于租赁合同的解除，第一、被告作为租金支付方，应举示证据证明其共计支付了多少费用，现其未举证证明，应由其自行承担举证不能的不利责任。本院依法采信原告陈述被告支付了保证金20000元、租金92924元，最后一次付款13230元为2019年1月7日支付。被告称保证金作为2019年2月的租金但未举示证据予以证明，本院不予采纳。根据合同约定被告应于2018年11月25日支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金，现被告支付了2019年1月31日前的租金（尚欠2.4元），被告未按期支付2019年2月的租金，存在逾期支付租金的行为。虽合同第9.2条约定：“如乙方未按时缴纳租金，逾期2天以上经催收不予补缴的，属于恶意欠费，本合同立即自动终止”。故合同自动终止的适用前提是逾期支付租金且经催收不予补缴，原告于2018年12月3日催收了租金，被告经催收后予以了部分补缴，结合此前被告亦未严格按照合同约定时间缴纳租金，原告也未对此做出合同自动终止的意思表示，故该条款不适用本案。第二、被告自认2019年年前就已提出了不再继续租赁，根据原告举示的短信记录，2019年2月12日原告表示被告需发送书面解除合同通知，解除时间可定在2月底或3月底，被告则短信回复“这个月完了就把门市还给你”表达了于2月底解除合同还房的意思，原告也未明确表示否认，故双方就2月底解除租赁合同达成了合意，2019年2月28日双方的租赁合同即告解除。因租赁合同已解除，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。租赁合同解除后，被告应当腾退并返还房屋。因原告自行举示的微信记录（原告与物业），物业已告知被告已于3月8日搬离，审理中被告亦陈述当日已搬离，上述证据足以认定被告已于2019年3月8日搬离的事实。被告已于2019年3月8日搬离，对腾退的诉讼请求不予支持。至于返还房屋，被告并未举示证据证明已将钥匙归还原告或物业，被告也认可原告举示2019年5月18日、2019年7月20日的照片上显示的链条锁系其所有，故本院依法认定被告尚未归还房屋，对此项诉讼请求予以支持。因租赁合同已于2019年2月28日解除，2019年2月1日至2月28日的租金11615.8元被告应予支付，本院对此项诉讼请求予以支持。至于占用费，虽现被告未归还钥匙，然合同也约定终止后如被告逾期不交房屋的，原告有权将该房屋另行租与第三方。如上所述，被告已于2019年3月8日搬离，原告也于当日从物业处得知此事实，此时原告即应采取适当措施及时减损，现其未采取措施减损，不得就扩大的损失要求赔偿，即对2019年3月8日之后的房屋占有使用费不予支持。故本院对原告请求判令被告支付2019年3月1日至3月8日的房屋占有使用费3098元（11615.8元/月÷30天×8天）的诉讼请求予以支持。对于律师费、误工费、交通费及500元/天的违约金，因合同约定被告需承担诉讼费、律师费、交通费、误工费及500元/日的违约金的前提是合同终止后被告不交出房屋，原告以诉讼方式向法院提起追收欠款，且律师费、误工费、交通费无需提供票据。现被告存在欠付租金的行为，应当支付上述费用，原告为诉讼聘请了律师，也必然会产生误工损失及交通费，故本院对原告判令被告支付律师费、误工费、交通费10000元的诉讼请求予以支持。至于违约金，实为逾期交房的违约金，被告亦辩称违约金标准过高，如上所述，2019年3月8日之后的房屋占有使用费属于扩大损失应由原告自行负担，自不存在违约金，根据法律规定违约金应当与损失相当，之前的房屋占有使用费已经得本院支持，本院依法对违约金标准予以调整，以房屋占有使用费的30%为标准计算，故违约金为929元（11615.8元/月÷30天×8天×30%），本院对此项诉讼请求予以支持。被告占用房屋期间的物业费、水电费等应由其自行承担。因被告于2019年3月8日搬离，且锁闭了案涉房屋，现也无证据证明之后有人使用案涉房屋并产生了水电费，故本院依法认定原告支付的2019年2月17日至2019年3月16日的水费16.5元、转供电服务费21.61元、电费66.85元为被告占用期间所使用，对原告请求判令被告支付上述费用的诉讼请求予以支持。至于物业服务费，原告代其支付2019年3月1日至3月8日的物业服务费150.45元（64.2元/月÷30天×8天），该款项被告应当予以返还，本院对此项诉讼请求予以支持。2019年3月9日之后的物业服务费，因被告并未实际使用房屋，该期间物业服务费，被告不应承担，本院对此项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告阮鹏、李霞于本判决生效之日起立即支付原告田春2019年2月1日至2019年2月28日的租金11615.8元；二、被告阮鹏、李霞于本判决生效之日起立即支付原告田春2019年3月1日至2019年3月8日的房屋占有使用费3098元；三、被告阮鹏、李霞于本判决生效之日起立即支付原告田春律师费、误工费、交通费10000元；四、被告阮鹏、李霞于本判决生效之日起立即支付原告田春违约金929元；五、被告阮鹏、李霞于本判决生效之日起立即支付原告田春水费16.5元、转供电服务费21.61元、电费66.85元、物业服务费150.45元；六、被告阮鹏、李霞于本判决生效之日起立即将位于重庆市北部新区怡景路xx号附x号3-19商业用房返还原告田春；七、驳回原告田春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由被告阮鹏、李霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇一九年十月十四日书记员  符 爽