广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8670号原告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：柴诚，该公司职员。委托诉讼代理人：周雪莹，该公司职员。被告：曹景玉，女，1993年7月30日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：朱照维，系曹景玉丈夫。被告：朱照维，男，1993年9月7日出生，汉族，住深圳市南山区，原告广州万达文化旅游城投资有限公司与被告曹景玉、朱照维商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）的委托诉讼代理人柴诚，被告曹景玉的委托诉讼代理人朱照维及被告朱照维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告支付欠款300000元；2.依法判令两被告支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之五的标准从应付未付之次日计算至被告全额付清之日。根据双方约定被告应于2017年11月25日前支付房屋欠款115000元，该笔欠款违约金暂计至2019年7月15日（共597天），为34327.5元。根据双方约定被告应于2018年5月25日前支付房屋欠款185000元，该笔欠款违约金暂计至2019年7月15日（共415天），为38387.5元。逾期付款违约金共计72715元；3.依法判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2017年4月3日就两被告共同购买原告开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府3区5栋2梯2101房签订了《商品房买卖合同》及《装修协议书》，总价款为1917936元。根据双方约定，被告应于2017年11月25日前支付欠款115000元，于2018年5月25日前支付欠款185000元。但经原告多次通知被告并发函催促，被告仍未按时支付上述欠款。综上：被告逾期付款已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼。望人民法院查明事实真相，依法判决并支持原告的全部诉讼请求。被告曹景玉、朱照维辩称，本案的案由是商品房预售合同纠纷，而本案原告提供的《商品房预售合同》内容没有提及被告需要支付原告300000元装修款，《商品房预售合同》第18页约定本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，故《装修协议书》并不属于商品房预售合同内容或补充协议。根据《花都区住房和建设局政府信息公开申请表》（2019-43），被告所购房屋总金额为1453502元，被告已按规定履行完房款支付义务。2017年4月3日，被告与万达公司签订《商品房预售合同》,再与广东世纪达建设集团有限公司签订《装修协议书》三方合同并支付装修首付款164434元，但原告以该协议书需要广东世纪达建设集团有限公司签字盖章后才能归还为由，拒绝归还合同。因没《装修协议书》无法办理贷款，被告通过信访获得《装修协议书》，但合同并未有广东世纪达建设集团有限公司签字盖章，开发商代表表示“这是万达和融创转让问题后续再补盖章。”被告存在风险因素考虑，还剩第二期、第三期装修款共30万元未支付。根据《装修协议书》“第八条合同争议第一条本协议经甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效。甲、乙、丙三方任何一方均不得单方对本协议进行变更或撤销。任何一方未履行本协议或单方面解除本协议的，应向守约方承担如下全部责任：”因装修公司未在合同盖章签字，违约责任应由装修公司承担。根据原告所提供的证据三《催款律师函》证据资料中，明确说是房屋装修款，原告对《装修协议书》内容认可；根据《商品房预售合同》补充协议第八条第一款：“该房屋装饰、设备标准以本合同约定（详见附件六）为准，本合同未提及的装饰及设备不属于甲方责任范围。”和《商品房预售合同》补充协议第十三条第三款：“该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准、甲方不因本合同及补充协议以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。”原告并不对涉案房屋装修内容承担任何责任；根据售楼现场所拍摄销控表，清晰标注房号、面积、房屋总价、装修总价等信息，房屋总价和装修总价分开列明，证明在购房过程中，房价和装修价是独立存在；为了查明事实，被告发函询问花都区住建局（YSQ190××××0011）“该房屋开发商向贵局报建的室内装修工程装饰施工方案，信息不存在”；被告发函询问花都区住建局（YSQ190××××0010）“经查，您申请公开的关于该房屋室内装修工程报建的资料和相关内容，信息不存在”；被告发函询问广州市规划和自然资源局花都分局【2019】3804号“经查，均未存有“图纸会审记录”和“带精装修报建销售”相关内容。您要求获取的政府信息不存在”；被告发函询问广州市规划和自然资源局花都分局【2019】3809号，查讯图纸并未有相关装修信息。综述，原告在催款函中也认可欠款为房屋装修款事实；在《商品房预售合同》把装修责任全部剔除，不承担任何装修的责任；在销控表公示中，把房屋总价和装修总结分开列明；经花都区住建局、广州市自然资源局花都分局回复相关装修问题，装修部分并未和《商品房预售合同》一起并入相关备案。各种证据证明房屋属毛坯房，《装修协议书》和《商品房预售合同》属两份独立合同。根据《花都区住房和建设局政府信息公开申请表》（2019-43）涉案房屋成交价格总金额为1453502元，根据《花都区住房和建设局政府信息公开申请表》（2019-25）涉案房屋备案价格总金额为1520198.55元，符合广州市政府的政策。根据《广州市商品房买卖合同》第二十七条第三款的规定“关于遵守房地产市场调控政策的承诺：买卖双方承诺遵守住房限购政策有关规定”，《商品房预售合同》中已经明确说明双方在买卖房屋过程中遵守法律法规。根据《合同法》第十二条内容《装修协议书》已包含在内，（一）甲乙丙三方信息；（二）雪域华府（3区5栋2梯2101房）；（三）91.65m；（四）装修交付标准；（五）5300元/m；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。《装修协议书》虽没有装修公司实际盖章签字，但涉案房屋已经部分装修，已经履行部分义务。根据民法总则第一百四十六条，以《装修协议书》这一形式签订的合同虽然没有盖章签字，但涉案房屋确实已进行部分装修。装修这一行为并不违反法律，装修已经实际实施，理应属有效行为。被告同意按照实际部分装修面积，根据合同约定价格5300元/m支付给装修公司，涉案房屋未装修部分按照多退少补原则退还。因房屋交付日期为2018年12月20日，原告迟迟未能交付房屋于被告使用，造成损失应由原告承担。综合上述事实，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求，并依据相关法律，支持被告请求。经审理查明：2017年4月3日，万达公司与曹景玉、朱照维签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：曹景玉、朱照维购买万达公司开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区5栋2梯）2101房的房产，建筑面积为91.65平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19762.09元，总金额1453502元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.51%，金额为443502元，除首期款外，剩余房款金额101万元须于2017年4月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十、逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭公司的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。曹景玉、朱照维签订了《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为1917936元，并拆分成1453502元房价款、464434元装修款的形式支付，已付款：50000元，本次付款房款393502元，装修款144434元+20000元，装修款2017年11月25日支付115000元，2018年5月25日支付185000元。其中财务审核落款日期为2017年3月28日。同日，曹景玉、朱照维（甲方）与万达公司（丙方）签订了《装修协议书》，约定：一、甲乙双方同意由乙方承接本合同约定的房屋装修工程，装修的房屋为涉案房屋。二、1.甲方同意乙方对该商品房进行局部装修施工，甲方提供积极配合，甲方承诺不同时发包给其他方进行该部分装修工程的施工，装修标准参见附件《装修交付标准》；5.甲方按约付清装修款项的，则乙方应于2018年12月20日前完成本协议约定的房屋装修工程；三、甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修费用，按建筑面积计算，单价5300元/平方米，总金额485745元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料设备费、管理费、施工费、人工费、安全施工保障费、措施费等全部费用。甲乙同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。四、甲方按第3种方式付款，折后装修工程款为464434元，3.分期方式付款：首期款：须于签署《商品房买卖合同》当日支付该款项的30%，金额164434元，2017年11月25日前支付30%即115000元，2018年5月25日前支付40%即185000元。按揭银行、按揭方式、按揭年限和贷款额度等以银行最终批复为准，丙方不作任何保证和承诺。如甲方的申请未获银行批准，应自丙方通知之日起5日内—次性支付本协议第四条约定该款项，否则丙方有权要求甲方自通知之日支付本协议第四条约定该款项每日千分之五的违约金；如甲方的申请未获银行全部批准，应自丙方通知之日起5日内—次性支付本协议第四条约定该款项与银行批准贷款金额之间的差额，否则丙方有权要求甲方自通知之日支付本协议第四条约定该款项每日千分之五的违约金。五、逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间支付本协议第四条约定该款项的，逾期在30日之内，自约定的应付款届满之次日起，甲方按日向丙方支付本协议第四条约定该款项的千分之五的违约金，并于实际付款时间丙方支付违约金，同时丙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第四条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行，如逾期30日以上甲方仍未支付本协议第四条约定应支付该款项的，丙方有权要求甲方支付相当于本协议第四条约定该款项的百分之五十的违约金，同时丙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第四条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行。协议还就双方其他权利义务进行了约定。该协议抬头记载乙方为广东世纪达建设集团有限公司，但落款处并无乙方盖章，万达公司表示装修协议实际是对购房款的约定，并不实际履行，协议约定的款项也是支付给万达公司，因此并无乙方盖章。合同签订后，曹景玉、朱照维已支付了商品房买卖合同约定的房款1453502元及装修协议的第一期装修款164434元，因曹景玉、朱照维未按期支付装修协议约定的第二期装修款115000元及第三期装修款185000元，万达公司委托广东智洋律师事务所分别于2017年12月20日、2018年10月19日向曹景玉、朱照维发出催款律师函，要求曹景玉、朱照维支付欠款115000元及300000元，分别告知须于2017年12月23日、2018年10月22日前支付，否则须承担逾期付款的违约责任。万达公司认为涉案房屋的总价款为商品房买卖合同约定的房款与装修协议的装修款，曹景玉、朱照维不予确认，认为买卖合同的款项为房价款，装修协议的款项为装修款，曹景玉、朱照维认为万达公司存在很多不规范的行为，之后经过投诉拿到装修协议的原件，但装修协议中并无相关装修单位盖章，因此不同意支付剩下的装修款，亦不同意支付违约金。本院认为：一、关于《装修协议书》效力及《装修协议书》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，曹景玉、朱照维与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《装修协议书》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《装修协议书》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但曹景玉、朱照维与万达公司签订《装修协议书》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。曹景玉、朱照维辩称装修款不是购房款的一部分，依据不足，本院不予采纳。二、对于购房余款和违约金计付的问题。因双方签订的《装修协议书》当属无效，但《装修协议书》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示，故万达公司要求曹景玉、朱照维支付购房余款300000元（115000元＋185000元），合理有据，本院予以支持。双方《装修协议书》约定装修款分期支付，其中115000元应在2017年11月25日前支付，剩下的185000元应在2018年5月25日前支付，但曹景玉、朱照维并未依约履行，因此，曹景玉、朱照维应承担逾期付款的违约责任。关于违约金标准的问题，因《装修协议书》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定曹景玉、朱照维应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，曹景玉、朱照维对此提出抗辩，且综合万达公司在签约过程中的过错程度，本院酌情认定曹景玉、朱照维应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金，违约金分段计算：其中以115000元为基数，从2017年11月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；另外以185000元为基数，从2018年5月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曹景玉、朱照维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款300000元；二、被告曹景玉、朱照维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款300000元的违约金，该违约金分段计算：其中以115000元为基数，从2017年11月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；另外以185000元为基数，从2018年5月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；三、驳回原告广州万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3445元，由原告广州万达文化旅游城投资有限公司负担627元，由被告曹景玉、朱照维负担2818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十月二十二日书记员  邓国靖