江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初6926号 原告：苏州世茂投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区宝带西路1155号3幢401室。 法定代表人：刘赛飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：巢冬艳，江苏强森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高先梅，该公司法务经理。 被告：苏州市房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区总官堂路288号耀盛大厦。 法定代表人：陈振兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管寅，江苏颐华律师事务所律师。 被告：西交科创发展（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区仁爱路99号。 法定代表人：席酉民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘海英，江苏和合合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思慧，该公司总经理。 原告苏州世茂投资发展有限公司（以下简称世茂公司）与被告苏州市房地产开发有限公司（以下简称苏房公司）、西交科创发展（苏州）有限公司（以下简称西交公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2018年11月27日、2019年1月14日、2019年10月8日、2019年10月9日公开开庭审理。原告世茂公司的委托诉讼代理人巢冬艳、高先梅以及被告苏房公司的委托诉讼代理人管寅、被告西交公司的委托诉讼代理人刘海英到庭参加四次庭审；被告苏房公司的委托诉讼代理人刘晓炯到庭参加第一、二次庭审；被告西交公司的委托诉讼代理人陈思慧到庭参加第三、四次庭审。本案现已审理终结。 原告世茂公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告支付原告违约金人民币1000万元；2、判令两被告赔偿原告实际损失与违约金差额部分780.83万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：原告通过拍卖取得XXX地块，并用于开发建设世茂运河城商业项目。为提高项目运营档次，提升沧浪新城城市副中心配套功能和创业生态环境，在苏州市姑苏区政府的支持下，原告与被告西交公司达成合作意向，由被告西交公司建设创新产业园项目。2012年12月31日，被告苏房公司在被告西交公司的授权下与原告签订了《苏州世茂运河城商业二期4号地块在建工程转让合同书》（以下简称转让合同书），合同约定原告将持有的苏州世茂运河城商业二期4号地块项目地上部分在建工程转让给被告苏房公司继续开发建设。合同第九条特别约定，被告苏房公司须在项目地上部分（面积不少于6000平方米）作为中心，打造科技创业园，引入包含西安交通大学和国内、国际多高校合作的有国际机构参与的高端孵化器载体命名及运营，且须在项目建成竣工之日起两个自然年度建成，同时将原告开发建设及/或持有、经营的苏州世茂运河城商业二期3、7、8号地块项目纳入科技创业园。合同签订后，原告依约履行了合同义务。但被告苏房公司在该项目竣工至今已满两年，并没有按合同约定打造科技创业园，严重违反了当初该在建工程转让的本意以及合同约定。根据合同约定，被告苏房公司如违反合同第九条约定，应向原告支付违约金1000万元，如违约金不足以弥补原告实际损失的，还应赔偿实际损失与违约金的差额部分。原告在转让该在建工程项目时，基于两被告打造科技创业园以及将原告其他周边项目纳入科技创业园的承诺，以远低于当时市场价的价格转让了该项目。现两被告未能按约履行，给原告造成了巨额损失。被告苏房公司是在被告西交公司授权下签订合同，且承诺就合同义务承担连带担保责任。因此。两被告应当承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告苏房公司辩称：我公司在履行合同过程中不存在违约情形，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、转让合同书第九条约定至今并未解除，以四号地块项目地上不少于6000平方米部分作为中心，打造科技创业园的条件目前仍旧具备，只需要明确相关细节和流程即可实施。二、打造科技创业园并非合同一方便可独立完成，而是需三方协商确认，共同推进，任何一方或两方均无法独立完成。因此，三方在签订转让合同时，还就打造科技创业园事宜另行签订了《备忘录》。该《备忘录》明确约定由于涉及政府批准、服务要求等诸多细节未明确，故具体操作细节另行协商并签订协议。但是在后续的合同履行过程中，各方一直未能就设立科技创业园所涉及的场地位置、规划设计、政策需求、运营主体、管理组织形式、分配机制、招商对象及其产业方向、人才结构和层次、知识产权等诸多细节进行协商并予以明确。三、根据转让合同第九条约定，苏房公司和西交公司为筹备设立科技创业园作了积极的准备。在项目竣工后，苏房公司主动为拟设立的科技创业园预留了相关场地。一楼近3000平方米场地至今未出租，4楼近3000平方米场地因相关设立科创园的细节迟迟未定，直至项目竣工后第22个月才对外出租。5-8楼3800平方米场地在出售后由苏房公司的关联公司进行返租，随时可用于设立科技创业园。四、鉴于世茂公司的经营团队更换，世茂公司目前的团队可能不了解各方就科技创业园设立进行协商的过程，因此，我公司于庭前主动约请世茂公司的相关人员作解释和沟通工作，并表达了继续推进的意愿，目前正在等待世茂公司的答复。在各方均未就是否继续推进科技创业园达成一致的基础上，世茂公司就以我公司违约而要求承担违约赔偿责任没有事实依据，且原告主张的违约金过高。五、因估价报告没有考虑一至四层房屋系不可分割销售以及4号地块的转让不包含地下部分这两个限制因素对地价的影响，故我方对估价报告结论的客观性、真实性均不予认可。此外，地价与原告主张的损失之间没有因果关系，转让合同书约定的转让价是双方协商一致的结果，是双方的真实意思表示。没有任何证据证明该价格是附条件的，或与转让合同书第九条约定创建科技创业园之间有任何联系。 被告西交公司辩称：一、我公司的担保期限已过，不应再承担责任。我公司并非转让合同书的当事方，不受双方合同条款的约束。我公司虽向原告出具了承诺函，承诺为苏房公司进行担保，但并未约定担保期限。根据相关法律规定。没有约定担保期限的，担保期限为6个月。即自工程竣工验收2年后开始计算6个月。工程于2016年3月12日竣工验收，担保期限截止至2018年9月11日。在此期间，原告从未向我公司要求承担担保责任。至原告提起本案诉讼时已超过担保期限，因此应驳回原告对于我公司的诉讼请求。二、原告与被告苏房公司之间关于科技创业园的条款仅仅是意向协议。在诸多细节未明确之前，被告方不存在违约行为。即便有违约行为存在，也没有给原告造成任何损失，原告主张的违约金过高，要求调整，理由如下：1、三方签订的《备忘录》明确了转让合同第九条的具体细节需三方另行协商签订相关协议，作为转让合同的补充。在三方未就细节签订补充协议之前，不存在合同条款的执行问题，也就不存在任何一方违约的情形。原告之所以没有将《备忘录》的内容写进转让合同，是为了更加容易完成本次转让的政府审批工作。《备忘录》进一步明确了转让合同第九条不具有实质性约束力。2、转让合同第9.1条约定以被告苏房公司项目地上部分（不少于6000平方米）为中心；9.2条约定原告方将其开发的3、7、8号地块纳入到科技创业园。换言之，科技创业园包含了双方所持有的产权部分，需要双方提供房屋来设立，双方的权利义务也需要进一步明确。3、科技创业园的设立需要政府审批，9.1条已明确，在符合政府批复意见设定的条件和许可范围的基础上，被告方才有义务，否则，没有政府的审批在前，关于科技创业园的条款不能成立。4、科技创业园的建设是复杂的过程，需要各方就诸多事项明确细节后才能往前推进。具体细节包括但不限于以下事项：原告方所拿出的产权面积、位置及移交手续。如果委托我公司作为运营方，相关的服务报酬等细节也需明确。向政府申请后，如政府同意建设，能争取到的政策优惠有哪些，这些政策是否符合商业预期。房屋范围确定后，还需对布局、产地分割、装修要求等进行确定。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月15日，世茂公司与西交公司签订《合作备忘录》约定：为有效利用苏州世茂运河城商业二期的商业资源、打造科技创业园项目，世茂公司与西交公司经磋商，拟以苏州世茂之苏州世茂运河城商业二期4号地块为中心，辐射周边地块项目进行科技创业园的建设、开发，现就此事宜双方达成备忘如下：一、双方初步商定，在4号地块上按照该地块现定并将获批的规划方案合作建设一商业用房项目作为科技创业园中心，该商业用房除地下一层部分由世茂公司保留所有权进行使用或经营外，其他部分由世茂公司转让给西交公司作为科技创业园的主楼及附属设施由西交公司所有、使用或经营。二、双方暂定4号商业用房的转让方式为在建工程转让，且双方商定，在本备忘录签订生效之日起3个自然月内，双方将共同咨询该商业用房所在当地的国土、住建、税务等相关政府部门后协商确定4号地商业用房最合理的转让方式及安排，并就具体转让完成正式协议的签署。三、四号地块商业用房工程建成竣工后3年内，西交公司负责以4号地块商业项目为科技创业园中心，提供项目定位策划和管理，包括引入西交品牌的孵化载体，输入“西安交通大学国家大学科技园（苏州）品牌”，提供省级级别（或以上，视申报情况而定）孵化器载体或以上标准的物业和孵化服务，并同时将4号地块周边属世茂公司承建及经营的商业地块项目纳入品牌孵化载体范围内一并提供相应的产业支持、招商管理等服务。纳入品牌孵化载体的范围及服务规模、内容双方将在本备忘录签订生效后3个自然月内共同协商确定。对于西交公司为纳入品牌孵化载体范围内的世茂公司承建或经营的项目提供招商服务、推介客户购房或承租成功的，世茂公司将支付西交公司相应佣金作为服务对价（具体佣金比例、支付以及可能延伸产生的品牌植入和运营管理服务费等也由双方在本备忘录签订生效后3个自然月内协商确定）。四、西交公司负责充分协调相关政府部门为与本备忘录确立事项的开展及执行提供支持，并将在后续以4号地商业项目为中心的科技创业园创建、运营过程中，沟通相关政府部门给予所有入园及/或符合条件的企业、个人或其他组织以产业扶持、税收优惠以及相应租金、购房政府补贴等。 2012年12月31日，转让方世茂公司（甲方）与受让方苏房公司（乙方）签订《苏州世茂运河城商业二期4号地块在建工程转让合同书》，并作如下约定。1.1合同标的：甲方持有的项目地上（正负零以上，下同）部分在建工程的所有权、开发建设权、所占土地的使用权及其相关一切权利。2.1项目名称：苏州世茂运河城商业二期4号地块项目工程。2.2项目地点：苏州市沧浪新城宝带西路以南、太湖西路以北。2.3项目面积：占地面积7841.6平方米，项目规划总建筑面积为46713.23平方米（未含红线外连廊面积，计容面积为31260.41平方米），其中地上建筑面积29907.72平方米，地下建筑面积16805.51平方米（未含市政道路下方建筑面积）。以上最终以工程竣工验收后政府房管部门提供的面积为准。2.4项目用途：商业和商务办公，具体以政府房管部门批准的用途为准。2.6项目现状：在建，桩基完成，基础土方开挖中。3.1经甲、乙双方协商一致，待项目在建工程达到双方约定的建设阶段并满足本合同下文第4.1条约定的转让条件后，甲方拥有的下列权利转移至乙方：项目地上部分在建工程的所有权；附属于上述项目地上部分在建工程的相关权利，包括但不限于：该部分在建工程的开发权、建设权，在建工程用地的使用权、收益权、处分权，与该部分在建工程有关的除本合同另有约定以外的其他权利。5.1条转让总价款：经甲、乙双方协商一致，乙方应向甲方支付的总转让价款为人民币13800万元整。9.1条（特别约定）：项目整体建成竣工后，在符合政府批复意见设定的条件和许可范围的基础上，乙方承诺将项目地上部分（面积不少于6000平方米）作为中心，打造科技创业园（科技创业园的建成不迟于项目建成竣工之日起2个自然年度，运营期不少于政府批准的运营年限，但乙方力争运营期不少于建成运作后5个自然年度），引入包括西安交通大学和/或国内国际多高校合作的有国际机构参与的高端孵化器载体命名及运营，提供省级级别（或以上，视申报情况而定）孵化器标准的企业孵化管理服务以及企业定位策划等。9.2条（特别约定）：上述科技创业园建成后，乙方保证在符合政府批复意见设定的条件和许可范围内将项目周边由甲方开发建设及/或持有、经营的苏州世茂运河城商业二期3、7、8号地块项目纳入科技创业园（命名、运营及孵化器管理服务时间受9.1条约束），且乙方同意，在经孵化器管理机构确认不损害其品牌和经济利益的前提下，甲方可在其3、7、8号地块项目销售、使用过程中免费使用孵化器的命名、品牌、名称、标牌及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）等，以作宣传推广之用。11.2.5条：如乙方违反本合同第9条特别约定的保证或承诺事项的，乙方应向甲方支付违约金1000万元整，作为对甲方之合理经济补偿及/或赔偿。如该违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应赔偿实际损失与违约金的差额部分。该合同附件4《项目地上部分在建工程转让成本费用组成》载明：转让价款13800.22万元的构成系土地成本4343.46万元、建造成本7054.09万元、期间费用660万元、营业税金及附加810.9万元、土地增值税及所得税931.77万元之和。 转让合同书签订当日，西交公司向世茂公司出具《承诺函》一份，载明：“致苏州世茂投资发展有限公司：鉴于苏州房地产开发公司系我司之关联合作方，现在我司授权下，就贵司之苏州世茂运河城商业二期4号地块在建工程转让及相关事宜，与贵司签订了《苏州世茂运河城商业二期4号地块在建工程转让合同书》及确认书、补充协议等相关文件，现我司特此就该等转让合同书及相关文件之签订、履行向贵司作如下承诺：1、不可撤销地承诺对上述转让合同书及确认书、补充协议等一切相关协议、文件下约定至苏州房地产开发有限公司的权利、义务，以及该等转让合同书及相关文件之签订、履行、终止及由此产生的一切责任、义务等，向贵司承担连带担保责任。2、不可撤销地保证我司与苏州市房地产开发有限公司之间因上述转让合同书及确认书、补充协议等一切相关协议、文件的签订、履行或终止所产生的相关纠纷、异议由我司全权负责及解决，与贵司无涉；如因此可能引致贵司需承担相应责任或遭致损失的，由我司负责协调处理并向贵司进行赔偿/补偿。” 上述合同签订同日，世茂公司、苏房公司及西交公司签订《备忘录》一份，其上载明：“就2012年12月31日由苏州世茂投资发展有限公司与苏州市房地产开发有限公司签订的《苏州世茂运河城商业二期4号地块在建工程转让合同书》中第九条的特别约定，由于该条款约定的孵化器涉及政府批准并且孵化器管理公司服务要求等诸多细节均未予明确，故关于该第九条的具体操作细节安排三方将另行商议并签订相关协议作为对前述在建工程转让合同书的补充。特作如上备忘。” 2013年8月1日，世茂公司（甲方）与苏房公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》。合同第三条约定：甲方将位于苏州市，面积为7841.6平方米（只含正负0以上部分，不含地下空间）的土地使用权以在建工程转让方式转让给乙方，转让用途为其他商服用地，转让年限至2047年3月12日止。第四条：转让地价为每平方米5539元，合计4343.46万元。 上述协议签订后，世茂公司便将涉案在建工程转让给苏房公司开发建设，后涉案工程于2016年3月17日竣工验收。该工程所建房屋的公安编号为苏州市宝带西路1177号3幢，苏房公司自持该项目一至四楼（面积合计13840.45平方米）的房屋，不动产登记簿显示该自持部分的房屋为“不可分割销售”，四楼以上房屋已全部出售。项目竣工至今，转让合同第九条约定的科技创业园并未创建。2018年9月18日，世茂公司向西交公司发出索赔函，认为苏房公司违反合同约定，未能打造科技创业园，应向其支付违约金1000万元，并赔偿实际损失与违约金之间的差额部分，西交公司基于《承诺函》，应就苏房公司的赔偿义务履行连带保证责任。西交公司于2018年9月19日收到该《索赔函》。 审理期间，应世茂公司之申请，本院依法委托苏州科大房地产估价咨询有限公司对苏州世茂运河城商业二期4号地块其他商服用地国有出让土地使用权价格进行评估。评估基准日为2012年12月31日。该公司于2019年9月26日出具《估价报告》认为：根据《城镇土地估计规程》（GB/T18508-2014）,经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定条件下、于估价期日2012年12月31日、其他商服用地、剩余使用年限为34.2年的国有土地使用权价格如下：评估土地总面积：7841.6平方米，单位土地面积价格：7787元/平方米，评估土地总地价：6106.2539万元。为此，世茂公司向苏州科大房地产估价咨询有限公司支付了119500元评估费。 苏州科大房地产估价咨询有限公司的评估师邝晓斌、方海生到庭接受询问时称：一、因法院来函要求在评估时不要考虑一至四层房屋为不可分割销售这一因素，故估价报告中没有考虑该因素。二、因双方转让的标的是4号地块正负零以上部分，不包含地下部分，故我们只对地上部分进行评估。因为该宗土地在评估基准日还没有转移到被告名下，土地证转移登记在转让合同签订之后，所以我们没有在报告当中明确陈述仅对地上部分进行评估，但实际上只对地上部分进行评估。至于地上地下分割转让会不会影响地上部分的地价这一问题，我们在估价过程中询问过双方，双方均称苏房公司对于地下部分的停车等功能使用不受影响，所以地上地下分割转让对苏房在配套方面没有影响，进而也不会影响地价。 本案的争议焦点为：一、原、被告对于科技创业园未能建成是否具有过错及过错程度大小；二、如被告苏房公司在本案中须承担违约责任，被告西交公司是否应对被告苏房公司在本案中的违约责任承担连带保证责任或共同赔偿责任；三、科技创业园未能依约创建是否给原告世茂公司造成损失及损失大小如何确定。 对于争议焦点一，本院认为，根据转让合同书第九条约定，科技创业园最终范围包括商业二期3、4、7、8地块，但打造具有先后顺序，即两被告需以其受让的4号地块地上部分（面积不少于6000平方米）作为中心，打造科技创业园，待该地块上的科技创业园建成后，再将原告运营的、7、8号地块项目纳入科技创业园。可见两被告对于科技创业园的打造具有先行义务且占据主导地位。另根据《备忘录》约定，因转让合同第九条对于诸多细节未予明确，具体操作细节将安排三方另行商议并签订相关协议作为对前述转让合同书的补充。由此可见，因科技创业园最终须将3、7、8号一并纳入，双方希望在打造前期对具体操作细节进一步商议。但4号地块建设项目竣工以来，原、被告双方均未举证证明其对于科技创业园的打造及具体操作细节的进一步磋商采取了实质性的行为予以推进。结合转让合同的签订背景，西交公司主要从事教育产业与科技项目的投资、高科技成果开发、技术转让和企业孵化等业务，世茂公司以明显低于市场价的价格将4号地块地上在建工程及相关权利转让给两被告，其目的系以低转让价换取西交公司在打造科技创业园上的优势及专业运营能力，由两被告在4号地块上先行打造科技创业园，并最终将原告自行开发建设的3、7、8号地块纳入科技创业园，提升该区域的商业运营档次，实现其商业利益最大化。综上可见，不论是从转让合同第九条约定上看，还是从转让合同签订背景上看，两被告均应在打造科技创业园上起到主导推动作用，并承担更多的合同义务，故两被告对于科技创业园未能建成具有较大过错。此外，因《备忘录》约定具体操作细节将安排三方另行商议并签订相关协议，故原告对于科技创业园的打造也具有一定的配合义务，原告未举证证明其对于科技创业园打造采取了实际措施，也未举证证明其对于后续协议的达成积极推进，其自身对于科技创业园未能建成也具有一定的过错。对于科技创业园未能成功建成产生的违约责任，结合原、被告的过错程度，本院确认被告苏房公司应承担70%的违约责任，剩余30%由原告世茂公司自行承担。 对于西交公司称其向世茂公司的工作人员发送了与科技创业园相关的邮件、制作了与科技创业园相关宣传介绍的PPT、准备了6000平方米以上的房屋即其为创建科技创业园尽到合同义务的抗辩意见，本院认为，上述举措显然远不足以认定西交公司已尽到创建科技创业园的合同义务，根据其举证情况，西交公司确未就创建科技创业园一事采取过实质性的推进举措。另对于西交公司称创建科技创业园需先得到政府相关部门审批的抗辩意见，本院认为，该抗辩意见不符合科技创业园的申报流程。转让合同书第九条及《备忘录》中所提及的“在符合政府批复意见设定的条件及许可的范围内”及“由于该条款约定的孵化器涉及政府批准”本意是指科技创业园的创建最终须经政府相关部门审批，故而在创建时对于各项指标、要求就应按照政府相关部门规定的创建标准进行，并非指创建行为本身需获得政府相关部门预先审批。 对于争议焦点二，本院认为，根据《承诺函》的内容可见，该函第1条载明西交公司承诺对转让合同书及一切相关协议中约定的苏房公司的权利、义务承担连带担保责任。第2条载明西交公司承诺对于苏房公司因上述转让合同书及一切相关协议的签订、履行或终止所产生的纠纷由其全权解决，如因此导致世茂公司遭受相关损失的，由其负责向世茂公司赔偿。根据上述第2条承诺的内容，科技西交公司系自愿与苏房公司共同对世茂公司因履行转让合同书及相关协议所产生的损失承担赔偿责任。该行为系主动的债务加入行为，不同于上述第1条承诺中的保证责任。西交公司称其作出的保证责任承诺已过保证期限的抗辩理由无法免除其因承诺债务加入所产生的法律义务。故西交公司对于苏房公司在本案中因合同履行所产生的违约责任应当承担共同赔偿责任。 对于争议焦点三，本院认为，原、被告三方虽未在转让合同书中对于转让价4343.46万元的由来作出说明，但本院对于世茂公司称其系基于两被告承诺打造科技创业园以及将原告其他周边项目纳入科技创业园，才以明显低于当时市场价的价格转让该项目的陈述予以采信，理由如下：根据《估价报告》的结论，4号地块国有出让土地使用权在签订转让合同书时即2012年12月31日的市场价格是6106.2539万元，明显高于转让价4343.46万元。世茂公司作为一家房地产开发企业，不可能不清楚当时的市场价格，其以明显低于市场价的价格转让该地块，以换取西交公司在打造科技创业园上的优势，最终将其自持的其他相邻地块也纳入科技创业园，反映的是合同双方付出的合同对价。该约定也符合商业互利逻辑。虽然西交公司并未直接作为合同相对方与世贸公司签订转让合同书，但根据双方于2012年8月15日签订的《合作备忘录》内容，可见世贸公司与苏房公司签订转让合同书，以及西交公司就转让合同书出具《承诺函》均基于该《合作备忘录》的签订。该《合作备忘录》明确写明双方对于将在建工程转让及科技创业园打造作为互换条件进行合作的意向。现科技创业园未能建成，但世茂公司已经以明显低于市场价的价格将4号地块在建工程转让给苏房公司，世茂公司称转让时的市场价格与转让价之间的差价即科技创业园未能创建成功给其造成的实际损失符合事实，也符合合同约定的本意。 对于估价报告的结论，苏房公司称其将4号地块上的房屋建成后，一至四层的房屋在产证登记时记载的是“不可分割销售”，该限制会降低土地价格，且其猜测登记为该状态的原因系3、4、7、8号地块系世茂公司当初在规划时作为整体进行申报，后来世茂公司将原先的街区式商业变更为盒子式商业进行申报导致该结果，但估价报告并未考虑该因素，导致估价过高，故其对报告结论不予认可。对此，本院认为，世茂公司在转让4号地块前，即已完成规划设计方案申报并领取建设工程规划许可证，但设计方案及许可证上均未记载有“不可分割销售”的要求。苏房公司称系世茂公司后续将原先的街区式商业变更为盒子式商业进行申报所致，但未提供证据予以佐证，本院不予采信。苏房公司未举证证明“不可分割销售”系因世茂公司原因所致，故其要求在估价时考虑该因素依据不足，本院不予支持。对于苏房公司称估价报告没有明确记载仅对4号地块地上部分进行评估，也没有考虑4号地块系地上地下分割转让的因素，影响估价报告合法性的抗辩意见，本院认为，根据估价师的到庭陈述，估价报告的评估范围是4号地块的地上部分，且在评估时已经对地上地下分割转让对于地上部分的价值是否影响作出了调研和考量。综上，本院对估价报告的真实性、合法性、关联性均予以认可，对估价结论予以采信。 综上，本院认为，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。世茂公司因科技创业园未能创建成功造成的实际损失是评估价与实际转让价之间的差额即1762.7939万元（6106.2539万元-4343.46万元）。该损失高于转让合同书约定的违约金1000万元，原告因此要求调高违约金的请求符合事实及法律规定。结合原、被告各自的违约程度及违约行为所造成的实际损失，本院认定苏房公司、西交公司应当共同向世茂公司赔偿实际损失的70%即1233.9557万元（1762.7939万元×70%）作为违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下： 一、被告苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内共同向原告苏州世茂投资发展有限公司支付违约金1233.9557万元。 二、驳回原告苏州世茂投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费128650元，由原告苏州世茂投资发展有限公司承担39507元，被告苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司共同承担89143元；评估费119500，由原告苏州世茂投资发展有限公司承担35850元，被告苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司共同承担83650元，上述合计由被告苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司共同承担172793元，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告苏州世茂投资发展有限公司。 （如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审 判 长  翁迎晓 人民陪审员  金玉麟 人民陪审员  朱琴芳 二〇一九年十月十日 书 记 员  王荪莉