广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4798号原告：佛山市嘉赢物业管理有限公司，住所地：佛山市三水区*******************，统一社会信用代码：914***********826T。法定代表人：李成林，公司负责人。委托诉讼代理人：肖迪尧，广东百浩律师事务所律师。被告：钟志荣，男，汉族，1965年4月12日出生，住阳春市河㙟镇新阳村委会水垌村48号，公民身份号码：440************111。被告：佛山市至尊尚卫浴有限公司，住所地：佛山市三水区**********山水一品花园1022，统一社会信用代码：914********053218B。法定代表人：梁耿冲，该公司经理。委托诉讼代理人：区钧泉，广东汇联律师事务所律师。原告佛山市嘉赢物业管理有限公司（以下简称嘉赢公司）与被告钟志荣、佛山市至尊尚卫浴有限公司（以下简称至尊尚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法由审判员周淑华适用简易程序于同年9月29日公开开庭进行审理。原告嘉赢公司的委托诉讼代理人肖迪尧、被告至尊尚公司的法定代表人梁耿冲及其委托诉讼代理人区钧泉到庭参加了诉讼。被告钟志荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。嘉赢公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付从2016年2月1日起截止于2018年12月31日所欠的物业管理费24294.9元；2.判令两被告自逾期支付物业管理费之日起至实际清偿日止，按每日千分之二的标准向原告支付违约金（分段计算，暂计至2019年4月30日止违约金共计31988.75元）；3.判令原告因向被告追收欠费而发生的律师代理费2000元由两被告承担；4.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：钟志荣向佛山市三水汇方房地产开发有限公司购买了位于佛山市三水区******************、二座1层1023之二号房，并已收楼。前期，钟志荣与原告签订了《山水一品前期物业管理协议》，约定物业管理费按月交纳，每月10号前交纳当月物业管理费，逾期原告将按照每日加收欠交部分千分之二的标准向钟志荣收取违约金，且原告将采取法律途径追缴物业管理费用及违约金，由此所发生的一切费用及责任由钟志荣承担。至尊尚公司是案涉房屋的使用人，应对物业管理费承担连带责任。原告自接管山水一品小区后，一直按约提供物业管理服务，但是二被告却不按期支付物业管理费。期间，原告曾多次向钟志荣催收欠费，但钟志荣仍拒不支付。二被告逾期支付物业管理费的行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任，且原告采取法律途径向被告追收欠费所产生的损失即律师代理费也应由二被告承担。现原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院判如所请。钟志荣没有提供答辩意见，亦未提供证据。至尊尚公司辩称：两被告没有签订租赁合同，也没有与钟志荣约定案涉物业管理费由至尊尚公司承担。至尊尚公司只是在2014-2017年间临时使用了钟志荣名下的其中三间，2017年2月案涉物业被法院查封后，至尊尚公司为避免纠纷便不再使用案涉物业。至尊尚公司在2016年受钟志荣的委托，代其向原告支付过物业服务费，该费用后来在至尊尚公司应支付的租金中予以扣减。但该行为只是至尊尚公司代钟志荣垫付。根据相关法律规定，物业管理费是由业主支付。原告主张至尊尚公司共同承担物业服务费及违约金等没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的其他证据，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院对其证明力予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对原告诉请的除“至尊尚公司是案涉房屋的使用人，应对物业管理费承担连带责任”外，其余事实予以确认。同时查明，案涉山水一品花园一座、二座1层1023之二号房屋用途是商铺，建筑面积为231.38㎡。原告与钟志荣在《前期物业管理协议》第五条第二点第2项约定，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：商铺3元/月/平方米。第七条第一点约定：乙方（钟志荣）出租物业时，交纳物业管理服务费及其它费用的责任仍旧由乙方承担；第四点约定：1.乙方须分别于每月10日前交纳本期的物业管理服务费用(乙方也可提前预交纳年度物业管理服务费)，逾期甲方（嘉赢公司）将按照每日加收欠交部分千分之二的标准向乙方收取违约金；2.如乙方在每月10日前仍未交纳上期的物业管理服务相关费用，甲方将采取法律途径追缴物业管理服务费用及违约金，由此所发生的一切费用及责任由乙方承担。根据上述约定，钟志荣每月应支付的物业服务费为694.14元。钟志荣从2016年2月1日起开始拖欠物业服务费。另查明，2016年4月5日，至尊尚公司向嘉赢公司转账支付17353.50元，嘉赢公司向钟志荣出具《收款收据》，注明收取业主钟志荣案涉山水一品花园一座、二座1层1023之二号房屋2014年1月至2016年1月间物业管理费17353.50元。本院认为，嘉赢公司与钟志荣之间签订的《前期物业管理协议》，是双方真实意思表示，合法有效。嘉赢公司为钟志荣提供了物业服务，钟志荣理应向嘉赢公司支付物业服务费等相关费用。钟志荣未按期缴纳相应的物业服务费，已经构成违约。嘉赢公司诉请钟志荣支付尚欠的2016年2月1日起至2018年12月30日的物业管理费24294.90元（694.14元/月×35个月），合法有据，本院予以支持。关于违约金的收取问题，鉴于钟志荣的违约行为给嘉赢公司造成的损失一般为钟志荣拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，本院确定以中国人民银行同期同类贷款利率作为计算违约金的标准较为合理。嘉赢公司诉请按日2‰计算，明显过分高于其损失。对嘉赢公司诉请超出部分，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。嘉赢公司与钟志荣之间签订的《前期物业管理协议》，对律师费损失没有明确约定，钟志荣在订立合同时无法预见因违反合同可能造成该损失，故嘉赢公司诉请钟志荣支付律师费损失，没有事实依据，本院不予支持。嘉赢公司没有提供证据证明至尊尚公司在2016年2月1日至2018年12月30日期间一直使用案涉物业，并与钟志荣约定物业服务费由至尊尚公司交纳，至尊尚公司对此也不认可。故嘉赢公司诉请至尊尚公司对案涉债务承担共同清偿责任，证据不足，本院不予支持。钟志荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告钟志荣应在本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉赢物业管理有限公司支付2016年2月1日起至2018年12月30日尚欠的物业管理费24294.90元及其违约金（从2016年2月起至2018年12月，每月的11日以每月拖欠物业服务费694.14元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，计算至被告实际清偿日止）；二、驳回原告佛山市嘉赢物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即629元，由被告钟志荣和原告佛山市嘉赢物业管理有限公司各负担314.50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周淑华二〇一九年十月十一日书记员  莫柳君