广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12166号原告（反诉被告）：李妍，女，1982年8月10日出生，汉族，住天津市红桥区*****************，公民身份号码120************060。委托诉讼代理人：乔毅韧，广东国慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山中铁房地产置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********副楼4楼部分，统一社会信用代码914********6299019。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：何惠玲，女，公司员工。被告：北京市盈科（广州）律师事务所，住所地：广东省广州市天河区*********凯华国际中心7、8、9层，统一社会信用代码31440********7261N。法定代表人：牟某1。委托诉讼代理人：张伶娟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽然，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：中国工商银行股份有限公司佛山南海支行，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码914***********539U。负责人：木文太。委托诉讼代理人：方晓慧，女，公司员工。委托诉讼代理人：易文偲，男，公司员工。原告李妍诉被告佛山中铁房地产置业有限公司（以下简称“佛山中铁公司”）、中铁房地产集团华南有限公司、中国铁建股份有限公司、中国铁建房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案。诉讼中，原告申请追加被告北京市盈科（广州）律师事务所（以下简称“盈科广州律所”）、中国工商银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称“工行南海支行”）为共同被告并变更增加诉讼请求、被告佛山中铁公司提起反诉，本院均已准许或受理。另，诉讼中原告申请撤回对被告中铁房地产集团华南有限公司、中国铁建股份有限公司、中国铁建房地产集团有限公司的起诉，本院已裁定准许。后本案依法适用简易程序，于同年9月6日、9月16日公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人乔毅韧、被告佛山中铁公司的委托诉讼代理人张旭锋、何惠玲、被告盈科广州律所的委托诉讼代理人张伶娟、何丽然、被告工行南海支行的委托诉讼代理人易文偲到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告连带赔偿原告利息支出差额损失1050000元；2.三被告连带赔偿原告房屋迟延交付导致的房屋使用费损失[参照同地段同面积房屋的租金标准，按每月5000元自2017年10月1日（约定房屋交付日之次日）起计算至房屋交付给原告之日止，暂计算至2019年5月23日为100000元]；3.三被告连带向原告支付迟延办理房屋产权证的违约金13069.33元（按日万分之0.1自2018年10月1日计算至原告取得房屋产权证书之日止）；4.三被告支付原告律师费100000元、担保费1300元；5.本案诉讼费、财产保全费由四被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第1项为：三被告连带赔偿原告利息支出差额损失1574500元。变更利息损失金额的依据是按照房贷计算器计算得出，为贷款20年（240期），基准利率上浮15%的等额本息计算得出。原按照下浮10%计算出的利息为197.11万元，现按照上浮15%计算出的利息为3545600元，差额为1574500元。总的诉讼请求标的金额相应变更为17788869.33元。事实和理由：2017年3月14日，原告向被告佛山中铁公司购买位于佛山市南海区*********************的房产一套，总价款5561417元，付款方式为按揭贷款项下的商业贷款。原告于签订合同当日支付了首期款1671417元和物业维修基金。2017年4月1日原告在被告佛山中铁公司销售人员的引导下，向设点在佛山中铁公司营销中心办公的贷款银行中国工商银行佛山南海支行营业部提交了房屋按揭贷款所需的全部资料。负责办理原告所购房屋按揭贷款手续的是三被告，原告于2017年6月6日向盈科广州律所支付法律服务费600元，盈科广州律所开具收据并盖“按揭部代收款专用”章。2017年6月6日，被告佛山中铁公司办理了购房合同的网签手续。2017年4月1日至6月30日的房贷利率是基准利率4.9%的基础上九折。2017年6月12日，原告缴纳了契税、并在当日把购房合同原件返还给了被告佛山中铁公司。2017年8月10日，原告得知因为被告佛山中铁公司没有进行向贷款银行通知相关网签事宜和交付购房合同等工作，导致原告的贷款需要重新审批。此时的贷款利率是基准利率4.9%的基础上浮15%，直接导致原告按揭贷款多支出利息1050000元。原告要求被告承担上述利息差额，被告佛山中铁公司要求原告暂不办理贷款，等利率下调再申请贷款。直到2019年5月，利率并未下调，原告再次找被告佛山中铁公司协商办理贷款和相关赔偿时，被告佛山中铁公司只同意原告重新申请按揭贷款，拒绝赔偿利息差额。原告认为，本案所涉房屋的按揭借款手续是由三被告共同负责办理，因其在办理过程中相互衔接不到位，使原告的按揭贷款没有及时发放到开发商被告佛山中铁公司，三被告均有过错，因其三方过错导致原告多支出1050000元利息及其他损失共计1264369.33元，该损失应由三被告共同承担。被告佛山中铁公司辩称，《认购协议》、《补充协议》已明确约定原告为按揭资料提交义务人，且佛山中铁公司并非原告办理按揭的受委托人，没有义务为原告办理按揭贷款，原告所主张的“利息支出差额”没有实际发生，更没有法律和合同依据。首先，根据《【中国铁建国际公馆】认购协议》（以下简称“认购协议”）第二条第1款约定“如乙方选择按揭方式，须向公积金中心/相关银行或其指定之代理机构申请办理按揭手续...”以及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）第四条第1款约定“乙方须根据认购协议约定的时间，向约定的按揭银行交齐办理按揭贷款所需的所有资料”，补充协议已明确约定由原告向按揭银行提交全部按揭资料，原告将本由其承担的办理按揭贷款义务强加给佛山中铁公司，罔顾合同约定，没有法律和合同依据。其次，佛山中铁公司作为房屋出卖方，并非原告办理按揭贷款的受委托人，双方也从未就办理按揭贷款事宜签订委托合同或成立委托关系，也从未收取过原告按揭费用。且根据《补充协议》第三条第1款约定：“本条所称商品房价款仅指购买该商品房的购房价款，但不包括买受人购买该商品房过程中所产生的有关费用、税金（包括但不限于：公证费、律师费、办理银行按揭贷款的有关费用...）”。佛山中铁公司没有为原告办理按揭贷款的义务，更没有在某一定时间必须将《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“网签合同”）复印件提交贷款银行的义务。根据合同法规定，原告作为按揭贷款人，其与贷款银行的贷款合同关系具有相对性。而事实上，原告申请按揭贷款的银行流水、收入证明、征信报告、社保、税单等资料也都是由原告自行提交给银行。因涉案贷款银行为确保网签合同的真实性，需要由原告当面提交或银行前来复印网签合同，原告与佛山中铁公司于2017年6月6日签订网签合同，原告又于同年6月12日携四份网签合同办理缴交契税，此时原告即可前往贷款银行提交或通知银行前来复印网签合同，而不是将办理按揭贷款的义务强加于佛山中铁公司。所以，原告将其应主动通知银行网签事宜的义务强加于佛山中铁公司，没有法律和合同依据。再次，银行贷款利率的浮动具有普遍性和常规性的特点，是原告可以预见也应当预见的市场规律。银行利率浮动是银行内部的商业运作行为，不是不可抗力，原告作为一个完全民事行为能力人，应当意识到银行贷款利率浮动的普遍性与常规性。并且双方签订的《补充协议》第四条第2款第（1）项也已明确约定“贷款政策的调整不作为乙方不能履行合同的抗辩理由”。况且原告所述的的银行常规利率波动，并非国家政策层面的贷款政策调整，更不构成原告不履行合同的抗辩事由。最后，该项利息差额并未实际发生，原告关于赔偿利息支出差额的请求没有依据。原告既未获得银行贷款的审批同意，更未与银行签订按揭贷款合同，无法确认原告最终能否获得贷款银行的审批和同意，原告也没有发生实际损失。并且，即使最终获得银行审批同意，个人按揭贷款的利率也并非固定，需要结合申请人的收入证明（银行流水单等）、信用状况、担保方式等因素进行综合的确定，同期申请贷款的申请人往往出现不同的获批贷款利率，这些都需要银行审批后才能最终确定。而在此期间，原告不仅未通知银行网签事宜，也没有应银行要求提交4月至6月的银行流水单（申请银行按揭贷款需最近半年的收入证明）。所以，原告并未向银行提交完整的按揭贷款材料，原告也未获得银行贷款的审批同意，并未发生实际的利息差额损失，原告的请求没有法律与合同依据。原告违反合同约定，未支付全部购房款及违约金，不具备收楼条件，其关于赔偿因房屋延迟交付导致的房屋使用费损失的请求，没有法律和合同依据。根据《补充协议》第七条第2款第（3）项约定：“乙方须按约定支付全部房款（包括按揭款及面积补差款项在内）、已缴纳相关税费、违约金（如有）及《前期物业管理服务协议》所述全部费用，签署相关文件，之后才具备收楼条件，如乙方未按约定支付前述款项，则甲方有权顺延办理交楼及产权登记，甲方无须另行通知乙方。”且根据《合同法》第六十七条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。经佛山中铁公司多次催告，原告都未办理按揭贷款，没有履行其在先的合同付款义务，不具备收楼条件。原告关于要求佛山中铁公司赔偿因房屋延迟交付导致的房屋使用费损失的请求，没有法律和合同依据。原告违反合同约定，未支付全部购房款及违约金，不具备办理房屋产权登记的条件，其关于支付延期办理房屋产权证违约金的请求，没有法律和合同依据。根据《补充协议》第六条第2款约定“在乙方未按本合同约定支付房款或乙方按揭贷款未获批前，甲方有权顺延办理合同备案及预告登记手续的时间”；第十一条第3款约定“乙方须在交接商品房时（如甲方未通知）或在甲方通知的时间内（如甲方通知）完成以下委托事项：（1）缴纳完毕全部应由乙方承担的税费及全部房款（包括按揭款及面积补差款项在内）...上述委托办证之前置义务乙方未完成，甲方不承担逾期办证的责任，由乙方自行承担因不能或不能及时办理房屋权属证书和抵押登记而产生的一切后果。”且根据《合同法》第六十七条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原告不仅未缴纳全部购房款，而且至今未办理按揭贷款，已构成严重的逾期付款。佛山中铁公司有权根据法律规定与合同约定拒绝办理房屋权属登记。原告恶意追加佛山中铁公司股东公司以及股东公司的股东等三家公司作为连带责任人没有依据，属滥用诉权，既损害了答辩人股东公司的利益，也浪费了宝贵的司法资源。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。佛山中铁公司及其股东中铁房地产集团华南有限公司作为颇具规模的央企、国企，各自都有独立的经营场所、工作人员以及财务制度，且佛山中铁公司也已提交《审计报告及财务报表》、《记账凭证》等证明相互之间的财产独立，并不存在财产混同的情形。原告要求佛山中铁公司的股东单位承担连带责任，没有法律依据。并且，原告已申请冻结、查封、扣押佛山中铁公司相当于1000000元的财产，佛山中铁公司的个人资产也远超本案的争议标的额，完全有能力承担本案可能发生的债权债务。原告滥用诉权，恶意追加佛山中铁公司股东公司以及股东公司的股东等三家公司作为连带责任人，严重干扰了股东公司作为上市公司的正常运营，损害了佛山中铁公司股东公司的利益，干扰了正常的市场经营秩序，既浪费司法资源，也扰乱了公平公正的司法秩序，不应得到支持。综合前述答辩意见,被告佛山中铁公司认为：佛山中铁公司在销售案涉商品房的整个过程中做到了严格遵守法律规定、全面履行房屋买卖合同义务，酿成本案的根本原因并非由于佛山中铁公司的责任或过错，原告的各项诉讼请求欠缺事实根据和法律依据，恳请贵院详查公判，依法驳回原告的全部诉讼请求，依法维护法律的尊严、维护被告的合法权益。被告盈科广州律所辩称，盈科广州律所仅收取600元服务费，该费用对应的服务范围是“办理商品房买卖合同的签约、备案登记、出具产权证”，不包括银行按揭贷款相关的一切工作。原告于2017年2月14日签订的《中国铁建国际公馆认购协议》第二条第6款明确约定：双方一致同意委托北京（盈科）律师事务所代为办理商品房买卖合同的签约、备案登记、出具产权证的全部手续，由乙方支付代办费（现金）。盈科广州律所于2017年6月6日为原告办理房屋买卖合同网签后收取600元法律服务费，之后将合同递送给开发商盖章，盖好公章的网签房屋买卖合同至今存在。不存在未履行办理网签合同情形，也不存在未送合同给开发商盖章的情形，原告在2017年6月12日还将盖好公章的合同原件拿去税局缴税。楼盘现场各方主体的责任分工以及可获收益对比。就业主方面，无论是交易逻辑还是现场销售法律文件均显示，融资义务在购房者本人，购房者应当向开发商支付全款获得房屋。购房者在融资借款关系中，是第一义务人。购房人既可以向银行借款，也可以向自己亲戚朋友借款；既可以向工行借款，也可以向农行借款。作为购房人理应对此事高度关注，提示各参与方。就银行方面，在本单业务中，该套房屋总房价5561417元，贷款额3890000元，即银行将支出贷款本金3890000元。整个贷款周期结束，除本金外，按2017年6月的银行贷款条件（即按4.9基准上优惠9折、等额本息）如果按揭贷款20年，银行累计可收利息197.11万；该条件下如果按揭贷款30年，则银行累计可以收利息313.09万。就销售公司方面，本套房屋总房价5561417元，销售将可以获得佣金大约160000元。就律所方面，收取签约律师费600元，该600元需要缴纳税费、管理费、律所办公场所租金。剩余部分还需向现场员工支付工资、补贴和工作交通费。所以，律所只能在自己职责范围内尽职工作，绝不会介入银行按揭事务。如今的员工成本大，如果工作人员参与非工作范围事务，律所将亏损。佛山区域律所服务楼盘的客观情况是：大多数楼盘律所不办银行按揭事务，按揭事务是银行到销售现场服务。现场实操证据可印证律所不介入银行按揭贷款相关事务。盈科广州律所提交法庭的证据4，是新入职员工的培训材料，培训材料上印有实操流程图，有工作范围和职责划分。那份培训资料明确显示，律所不介入银行按揭有关的一切事情。按揭贷款情况下，交易所备案和预抵押由银行采取共同办理方式进行，律所不会去交易登记部门。律所进楼盘工作前各方就划分好工作边界，明确各方职责，因为律所所收取的律师费在覆盖服务成本后，并没有太多利润。2017年原告购房问题出现后，在各方均知晓的情况下，长达2年的时间里，原告、开发商、销售、银行，没有任何一方就此事找过盈科广州律所，没有任何一方认为此事与律所有关系长达2年的时间内，发生这件事情，律所完全没有听说过，原告、开发商、销售、银行四方主体没有任何一方找过盈科律所。其实参与各方内心很清楚此事与律所没有任何关系，实际上现场客观情况也与律所没有任何关系。另，原告主张的是连带责任，但根据本案事实广州盈律师科所无需承担法定的连带责任，请求法院驳回原告对广州盈科律师所追究法律责任的所有诉讼请求。综上所述，本案争议问题，不属于盈科广州律所的工作范围，盈科广州律所没有收取银行按揭贷款服务费，实操客观证明材料也同样显示不属盈科广州工作职责范围，请法院驳回原告诉讼请求中对盈科广州律所追究责任的所有诉讼请求。被告工行南海支行辩称，工行南海支行与原告并不构成借贷合同关系，也未出具过贷款利率的承诺。工行南海支行与原告未签订过借款合同，也没有向原告发放过贷款，双方不构成借贷法律关系。原告于2017年4月向工行南海支行申请住房按揭贷款，工行南海支行已于原告申请贷款时将贷款审批所需资料告知原告，且当时原告提供资料中购房合同只是草签版本，并非网上备案版本，对于网签备案制度完善的地区，例如佛山地区，网签购房合同是商业银行审查购房行为真实性的重要资料，是贷款审批必不可少的一项审查资料，也是商业银行及监管机构对一手住房按揭贷款审批的一项基础要去，而当时原告只向工行南海支行提供草签版的购房合同，该合同不能作为贷款最终签批的依据资料，因原告未提交网签合同，工行南海支行最终未审批贷款并于原告签订借款合同，确定利率、贷款金额、年限等贷款因素。工行南海支行从未出具贷款利率的承诺。对于原告提交贷款利率的申请，工行南海支行并无最终对该申请利率签批同意。客观上工行南海支行也无法向原告承诺保证贷款利率。按揭贷款属于工行南海支行的商业行为，工行南海支行有权根据原告提供的资料自主审查是否符合贷款申请审批、发放的条件，按照当时审批要求、客户提供的贷款资料、行业政策、资金规模等方面进行审批，并不能确保审批通过和房款的时间；同时，在工行南海支行对借款的贷款申请未作最终完成签批前，若市场政策、利率、资金规模的因素发生变化的，工行南海支行有权对申请贷款的金额、利率等贷款要求进行调整并告知贷款申请人，得到贷款申请人确认后才最终完成签批和放款手续。原告利息损失并不存在。原告前后两次向工行南海支行申请贷款，工行南海支行并未实际通过原告的贷款申请，并与其签订借款合同，没有实际发放贷款，原告主张贷款的实际发放利率并未实际发生，同时工行南海支行在审批贷款资料时也无法预知之后贷款利率范围，因此原告主张的所谓利息支出差额并没有实际产生，原告的损失并不存在。原告未尽自我注意义务。原告向工行南海支行申请贷款时自发的意思表示，为获得贷款其有义务主动向工行南海支行提供符合贷款审批要求的相关资料；工行南海支行作为商业银行，在告知了原告需要的贷款审批资料后，是否同意发放贷款应当基于原告是否继续向工行南海支行申请贷款并提供贷款所需审批资料。依据原告提交的短信截图，2017年6月6日，原告已经收到佛山住建局发送的关于成功办理网签合同的短信，而在次之前原告首次向工行南海支行提交按揭业务申请时，工行南海支行已告知原告贷款审批所需要包括网签合同在内的资料，但原告并未就此情况主动告知工行南海支行，直到2017年8月才告知工行南海支行网签购房合同的情况，原告因未尽自我注意义务应当自行承担相关利率政策的变化。工行南海支行不存在过错。在实际中，办理网签购房合同的手续，需要由购房者注册账号后登陆房管局网站操作，在没有主动告知工行南海支行的情况下，工行南海支行客观上无法查询到原告的网签合同是否已经签订。原告主张的房屋迟延交付的损失与贷款审批行为并无直接关联。作为商业银行，具有贷款自主审批权，工行南海支行与原告并没有确定借款关系，工行南海支行也没有向原告发放贷款，原告不具备收楼和办理房屋产权证条件与工行南海支行未审批通过其贷款申请没有直接关系，也超出了工行南海支行进行贷款审批时的合理预期范围，因此原告要求赔偿的房屋迟延交付使用费、延时办理房屋权证违约金的诉请没有法律和合同的依据。综上，原告对工行南海支行的各项诉请于实无据，于法不合，故请求驳回原告对工行南海支行的全部诉讼请求。被告佛山中铁公司向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告佛山中铁公司签订的《房屋买卖合同（预售）》与补充协议；2.原告配合被告佛山中铁公司办理解除网签等解除合同的手续；3.原告向被告佛山中铁公司支付违约金1112283.4元（总房价20%）；4.原告赔偿被告佛山中铁公司律师费损失85000元；5.本案的本诉及反诉费用由原告承担。事实与理由：2017年2月14日，佛山中铁公司与原告签订《中国铁建国际公馆认购协议》（下称“认购协议”），由原告购买佛山中铁公司位于中国铁建国际公馆6栋402房（下称“该房屋”），约定该房屋总成交价为5561417元，付款方式为按揭付款，并于认购协议第二条第1款约定原告“并于签订本协议之日起七日内提交齐全所有按揭资料”。2017年3月14日，佛山中铁公司与原告签订《商品房买卖合同（预售）示范文本》（下称“买卖合同”），约定以商业贷款方式付款，首期1671417元，剩余房款金额3890000由原告申请办理银行按揭贷款。双方于同一日签订《商品房买卖合同补充协议》（下称“补充协议”），补充协议第四条第1款第（1）项约定“乙方须根据认购协议约定的时间，向约定的按揭银行交齐办理按揭贷款所需所有资料，办妥按揭贷款手续...乙方逾期完成的，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的的0.01%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，则甲方有权解除合同。”并于第四条第2款第（1）项约定“贷款政策的调整不作为乙方不能履行合同的理由”。同年6月6日，为办理网签，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（下称“网签合同”），并供原告缴纳契税、办理银行按揭贷款所用。随后，原告缴纳契税，但并未按照银行要求提交银行流水。2017年8月，原告告知佛山中铁公司因银行利率波动，不愿继续办理按揭贷款，遭到佛山中铁公司反对。此后，佛山中铁公司多次催促原告尽快办理银行按揭贷款，原告都拒不办理。且佛山中铁公司分别于2018年9月1日及2019年3月15日向原告发送《催告函》，催促原告继续履行合同义务，办理银行按揭手续及付清剩余房款，但原告至今仍未履行。《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《网签合同》第八条约定“除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的...（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。”且根据《补充协议》第四条第1款第（1）项约定“乙方须根据认购协议约定的时间，向约定的按揭银行交齐办理按揭贷款所需所有资料，办妥按揭贷款手续。上述时间，除因不可抗力和甲方原因之外，不得延期。乙方逾期完成的，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的的0.01%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，则甲方有权解除合同。”第五条第2款约定“乙方构成逾期付款行为并导致甲方有权解除合同的，甲方无论是否催告即有权解除合并将物业另行出售而无需通知乙方，甲方要求解除合同的，乙方除向甲方支付本合同约定的逾期违约金外，还应向甲方支付房价款总额20%作为违约金”。被告认为，原告作为买受方，因其个人原因拖延办理银行按揭贷款，不履行合同付款义务，现已超过合同义务履行期限，构成根本违约，应承担解除合同、支付违约金、赔偿损失等违约责任。综上，被告为了维护自身的合法权益，特诉请支持。原告辩称，原告在案涉合同履行中无违约行为。佛山中铁公司在反诉的事实理由中主张补充协议第四条第1款第（1）项约定“乙方须根据认购协议约定的时间，向约定的按揭银行交齐办理按揭贷款所需所有资料，办妥按揭贷款手续。”佛山中铁公司声称原告并未按照银行要求提交银行流水，与事实不符。原告提交的所有录音、录像证据，都一致证明2017年4月1日中铁公司允许的工行南海支行在佛山中铁公司的营销中心办公并现场收取了银行流水等办理按揭贷款所需要所有资料；同时，这些证据也都证明原告的流水等资料是符合案涉房屋的贷款资格的。故，原告在案涉合同的履行中，没有违约行为。相反，因为佛山中铁公司在收取贷款及与放款银行、其所委托的并由其提供办公场所的盈科广州律所的交接过程出现的过错，导致其没成功收取贷款银行的放款，责任应由其自行承担。现原告愿意配合佛山中铁公司再次进行贷款，但因两次贷款利率不同所造成的利息差额，应由中铁公司承担。综上所述，佛山中铁公司的反诉事实不存在理由不成立，请求法院驳回其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据举证和质证。经审查，原告出示的证据1（原告身份证、三被告企业信用信息公示报告），为诉讼各方主体证明，本院对其采信。原告出示的证据2[商品房买卖合同（预售）]、证据3（中铁房地产集团广州有限公司专用收据）、证据4（税收缴款书）、证据5（收据NO.2479600），为房屋买卖合同及涉案房屋关联的缴款凭证，本院对真实性采信。原告出示的证据6（房屋买卖手续办理流程表），无其他证据佐证，本院对其不予采信。原告出示的证据7（合同借出承诺函），虽函件页面书写“作废”，但结合各方陈述、及原告持有原件的过程，本院对真实性予以采信，并采信该份承诺函为原告向被告广州盈科律所借出合同所用。原告出示的证据8（短信截图、微信），短信为涉案房屋的网签短信，结合庭审中的各方陈述，本院对真实性予以采信。被告工行南海支行确认微信聊天人员为其贷款工作人员，本院对微信聊天记录真实性予以采信。原告出示的证据9（中国工商银行佛山南海支行市场营销部客户经理吴东颖的名片、与中国工商银行吴东颖的录音刻盘及文字翻译、与开发商律师的录音刻盘及文字翻译、与中铁项目负责人的录音刻盘及文字翻译）、证据10（与盈科广州律所律师的录像刻盘及文字翻译、与工行员工录像刻盘及文字翻译）、证据13（2019年8月6日原告与开发商现聘驻营销部律师事务所工作人员的录音录像），综合庭审陈述及其他证据，对证据9中的与开发商律师的录音刻盘及文字翻译及证据13，与本案无关，本院不予采信，对吴东颖名片及其他录音录像，与本案情况、各被告陈述可以部分印证，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据11[广东增值税普通发票（20000元）、民事委托代理合同]，为原告委托诉讼代理人的合同及费用，本院对真实性予以采信。原告出示的证据12[广东增值税电子普通发票（金额1300元）、天安财产保险股份有限公司保险书、诉讼财产保全责任保险条款、诉讼财产保全责任保险保单保函]，为原告财产保全产生，与本案财产保全申请材料内容一致，本院对真实性予以采信。被告佛山中铁公司出示的证据1（中国铁建国际公馆认购协议）、证据2[商品房买卖合同（预售）示范文本]、证据3（商品房买卖合同补充协议）、证据4[商品房买卖合同（预售）]，为房屋买卖双方的合同、协议签订，本院对真实性予以采信。被告佛山中铁公司出示的证据6（2019年3月15日催告函），原告确认已经收取，本院对其真实性采信。被告佛山中铁公司出示的证据5（2018年9月1日催告函），有原件核对，挂号信收据、回执中的内容能够相互印证，且与被告佛山中铁公司出示的证据6催告函中的陈述“我司曾多次催促，于2018年9月1日向阁下发出书面催告函”一致，原告虽有异议，但未能举证反驳，故本院对该催告函真实性予以采信。被告佛山中铁公司出示的证据7[佛山中铁房地产置业有限公司审计报告及财务报表（2018年度）]、证据8[中铁房地产集团华南有限公司审计报告及财务报表（2018年度）]，与本案事实无关，本院不再审查。被告佛山中铁公司出示的证据9（佛山市房产信息网查询），为网签证明，本院对其采信。被告盈科广州律所出示的证据1（中国铁建国际公馆认购协议书），与被告佛山中铁公司出示的证据1一致，本院已经审查采信。被告盈科广州律所出示的证据2（收据），与原告出示的证据5一致，本院已经审查采信。被告盈科广州律所出示的证据3（一次性付款流程和责任图、银行按揭方式购房流程和责任图）、证据4[北京市盈科（广州）律师事务所驻佛山签约流程图]，实为被告盈科广州律所就己方参与预售流程的陈述，本院结合其他证据及当事人陈述综合认定。被告工行南海支行出示的证据1[商品房买卖合同（预售）示范文本]，与被告佛山中铁公司出示的证据2一致，本院已审查采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉案房屋位于广东省佛山市南海区**********************。2017年2月14日，原告（乙方）与被告佛山中铁公司（甲方）签订《【中国铁建国际公馆】认购协议》，约定由原告认购涉案房屋；房价款5561417元；定金20000元；如乙方选择按揭方式，须向公积金中心/相关银行或其指定之代理机构申请办理按揭手续，并于签订本协议之日起七日内提交齐全所有按揭资料。乙方对所认购的物业状况、交易条件、周边环境、房屋不利因素、房屋买卖相关政策及贷款机构贷款政策已有充分了解。双方一致同意委托北京（盈科）律师事务所代为办理商品房买卖合同的签约、备案登记、出具产权证的全部手续，由乙方支付代办费（现金）。2017年3月14日，原告（买受人）与被告佛山中铁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》示范文本，即各方陈述的“草签”，对涉案房屋的买卖按照认购协议作相应约定。同日，原告（乙方，买受人）与被告佛山中铁公司（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》，对《商品房买卖合同》未尽事宜作相应补充，其中，对“付款方式及期限”补充或修改如下：乙方须根据认购协议约定的时间，向约定的按揭银行交齐办理按揭贷款所需的所有资料，办妥按揭贷款手续。乙方于本补充协议第四条第1款规定的日期前提交按揭资料及办妥所有银行按揭手续等，并不是为乙方履行完毕其付款义务，按揭是否办理完毕，应以银行转款为标准；在银行按揭贷款审批放款之前，乙方均有义务根据银行的要求进行配合，否则视为乙方逾期完成配合义务。乙方在签订本合同前，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用……并认可办理按揭付款仅是乙方支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是乙方的合同义务；贷款政策的调整不作为乙方不能履行合同的抗辩理由。若乙方的贷款未获批准的，乙方必须在收到甲方或银行的书面通知之日起5日内到甲方处变更为一次性付款，否则视为乙方逾期付款，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的0.001%的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，则甲方有权解除合同。乙方构成逾期付款行为并导致甲方有权解除合同的，甲方无论是否催告即有权解除合同并……还应向甲方支付房价款总额20%作为违约金。在乙方未按本合同约定支付房款或乙方按揭贷款未获批前，甲方有权顺延办理合同备案及预告登记手续的时间。乙方须按约定支付全部房款（包括按揭款及面积补差款项在内）、已缴纳相关税费、违约金（如有）及《前期物业管理服务协议》所述全部费用，签署相关文件，之后才具备收楼条件，如乙方未按约定支付前述款项，则甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续，且视为由于乙方原因未能按期交付。同日，被告佛山中铁公司出具收据，确认收取原告房款1671417元、物业维修基金55614.17元。2017年6月6日，原告（买受人）与被告佛山中铁公司（出卖人）签订正式的《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人采取按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起3日内支付全部房价款的30.05%，金额1671417元。除首期款外，剩余房款金额3890000元应于2017年6月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。同日，被告盈科广州律所出具收据，确认收取原告交来的法律服务费600元，收款单位处印章显示为“北京盈科（广州）律师事务所按揭部代收款专用章”。同日，涉案房屋办理网签。2017年6与12日，原告在《合同借出承诺函》上签名向被告盈科广州律所借出涉案《广东省商品房买卖合同》及附件原件4份，承诺于7天内递送税务部门缴纳该房屋契税并办理与缴纳契税相关的事宜，不做其他之用途。该承诺函上现正文部分书写“作废”两字，但无显示归还签收、归还时间等。诉讼中，被告佛山中铁公司陈述涉案合同及附件在其公司处，但未能陈述由何人、在何时交付。原告诉状中陈述当日将购房合同原件返还给了佛山中铁公司，但在庭审中陈述将合同原件归还了盈科广州律所。同日，原告缴纳涉案房屋契税79448.82元。2017年8月10日至11日，原告通过微信询问被告工行南海支行工作人员吴东颖（微信名“东东”）询问贷款有无办理成功，吴东颖回复“等你网签”、“没人通知过我（网签）”、“正常是客户网签当天和我说的”、“没人通知拿合同，没人催放款，正常网签有人通知”、“由于你的审批已经过了3个月的时效性，所以现在需要重新打印半年的流水，重新按照现在的利率走审批流程”、“审批时效性三个月，我查看了你的送审时间系4月1日，过期要重新审批”“我不是天天坐在楼盘看今天谁网签了”。原告微信陈述“我还问了那个我去买房的律师那里，让我等通知、一等就是这么久，早知道，有什么事先问下你了”“我都没耽误啊，让我们怎么做都是按照卖房那边的要求的”“我们现在在卖房这他说是你的责任，你没有跟进”。原告陈述在2017年6月份通过吴东颖的微信好友添加申请。2018年9月1日，被告佛山中铁邮寄催告函，通知原告在2018年9月7日之前申请办理银行按揭手续，并按时付清剩余房款3890000元，否则将追究相应违约责任。2019年3月15日，被告佛山中铁公司再次邮寄催告函，陈述于2018年9月1日向阁下发出书面催告函，督促履行义务，并再次通知在2019年3月25日之前申请办理银行按揭手续履行付款义务，或一次性付清剩余房款，否则，将依据买卖合同及补充协议向原告主张违约责任。2019年5月24日，原告向本院提起诉讼，本院于同年5月28日立案。2019年5月24日，原告为申请本案财产保全提供担保，向担保公司支出担保费用1300元。2019年7月16日，本院送达被告佛山中铁公司的反诉状及其他诉讼材料予原告。诉讼中，原告陈述己方在预售过程中被告知等待各方通知，在知道贷款未审批后与被告佛山中铁协议等利率下调后再申请贷款。工行南海支行陈述2017年6月30日前可享受贷款九折优惠，6月30日后按照基准利率上浮10%，原告贷款申请仅作了预审批，尚未正式审批完成，是否符合放贷条件尚不可知。原告及三被告均陈述网签合同及时提交至银行贷款审核非己方义务。本院认为，原告与被告佛山中铁公司签订的《认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》为双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。合同及补充协议约定，购买方的原告需在期限内办妥按揭贷款手续，承担相应贷款风险（包括“认可办理按揭付款仅是乙方支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是乙方的合同义务”；“贷款政策的调整不作为乙方不能履行合同的抗辩理由”）。即办理涉案房屋按揭贷款的义务方是作为购买方的原告，其应积极、谨慎履行义务，保证所贷款项在约定期限内汇入被告佛山中铁公司的账户内，在贷款流程涉及开发商、银行及律所时，原告亦有义务跟进、督促各方办理，原告陈述贷款材料交接的义务方非己方、己方仅为等候流程各方通知，不符合合同对义务方的约定，亦不符合常理。在原告有条件联系各方、交接材料及督促办理的情况下，原告仅为等候通知，实为怠于履行义务的行为。对涉案房屋贷款未能及时办理，原告方存在过错。被告佛山中铁公司作为开发商，在预售过程实已形成以己方、购房者、银行、律所为各节点的办事流程且在本案中亦按照相应流程来进行预售操作。虽合同约定贷款办理义务方为购房者，但购房者大多为初次购买，对开发商形成的办理流程一般无法全部知悉，开发商亦未举证证明己方有告知过上述流程节点以便购房者能够准确跟进、督促。本案中，涉案网签合同在原告向盈科广州律所借出后，至庭审时出现在被告佛山中铁公司处，佛山中铁公司未能合理陈述何人交付及何时交付，且涉案合同网签后，在己方持有合同的情况下，理应交由购房者及时办理贷款，被告佛山中铁公司亦未能举证证明己方在收取合同后及时交还原告或通知原告领取。被告佛山中铁公司虽陈述其后多次催促原告继续完善贷款资料，但对贷款必须的网签合同却一直己方持有，未曾交还原告。可知，作为开发商的佛山中铁公司对涉案房屋贷款未能及时办理，亦存在过错。被告工行南海支行作为贷款发放方，根据购房者提供的资料进行审查，而无法定或约定义务为购房者贷款资料的完整性（包括及时提交网签合同）负责。涉案房屋网签的通过是贷款正式审查的前提，被告工行南海支行无条件亦无义务跟进网签是否办理，被告工行南海支行陈述己方为等待网签通知，符合常理，原告主张被告工行南海支行作为涉案贷款办理的义务方之一而主张其承担责任的诉请，本院不予支持。被告盈科广州律所作为合同约定“签约、备案登记、出具产权证”的手续代办方，无约定其为贷款办理的义务方，即使网签合同有部分时间存放于被告盈科广州律所处，原告亦举证证明了己方有条件自行借出、支配合同及自行联系贷款银行，原告虽举证向盈科广州律所借出合同，但未举证归还，虽庭审中陈述已归还，但诉状中陈述为归还给了开发商，综合盈科广州律所的600元代办费用的收取情况，本院对原告主张被告盈科广州律所承担责任的诉请不予支持。综合上述，本院认为原告与被告佛山中铁公司对涉案贷款未能及时办理均存在过错，对原告诉请利息差额的损失，不予支持，且贷款未能实际发放，贷款金额、还贷方式、利息总和等尚未可知，另利息差额亦会根据尾款支付方式（贷款或自筹）、贷款年限、还款方式、贷款银行的不同而不同，原告以未来可能发生的推测数额作为利息损失主张的依据，亦为理据不足。贷款未能办理自2017年8月份即已知，虽原告与被告佛山中铁公司均有过错，但被告佛山中铁公司在2018年9月、2019年3月数次发函催促原告限期履行尾款支付义务（贷款或自付），原告收取催告函后既不主张解除合同关系，也不履行尾款支付义务，而是长期置之不理，原告主张双方一直协商、被告佛山中铁公司同意由原告在利率下调后继续贷款履行合同，但未充分举证说明，亦与被告佛山中铁公司两份催告函件的意思表示不一致，且原告尾款的支付并不影响其对利息损失的主张。原告在催告后的合理期限内仍未履行义务，致被告佛山中铁公司收取购房款的合同目的一直无法实现，被告佛山中铁公司反诉要求解除合同，本院予以支持，并确认以载有合同解除意思表示的反诉状送达原告之日（2019年7月16日）为合同解除之日。综合被告佛山中铁公司在预售贷款流程中的过错，对其主张违约金、律师费的反诉请求，本院亦不予支持。涉案合同已经解除，原告作为合同相对方，应协助被告办理网签注销手续。原告未能支付剩余房款，被告佛山中铁公司有权依据合同约定顺延办理交楼及产权登记手续。在原告未能支付涉案房屋尾款的情况下，向被告佛山中铁公司主张房屋使用费损失（租房损失）、延迟办理房屋产权证违约金，以及诉请被告盈科广州律所、工行南海支行承担上述费用的连带责任，理据不足，本院不予支持。本院对原告其他诉请已审查不予支持，对原告诉请为此支付的律师费100000元、担保费用支出1300元亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李妍与被告（反诉原告）佛山中铁房地产置业有限公司于2017年3月14日签订的《商品房买卖合同补充协议》、于2019年6月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年7月16日解除；二、原告（反诉被告）李妍应于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告（反诉原告）佛山中铁房地产置业有限公司办理位于广东省佛山市南海区**********************（合同编号：201********802）的网签注销手续；三、驳回原告（反诉被告）李妍的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山中铁房地产置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取10449.91元、财产保全费5000元，合共15449.91元（原告李妍已预交），由原告李妍自行负担。反诉案件受理费25364.96元（被告佛山中铁房地产置业有限公司已预交），由被告佛山中铁房地产置业有限公司已预交自行负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年十月二十五日书记员 孙王成欣