广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7746号上诉人（原审被告）：佛山市三水高富地产开发有限公司,住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：陈小兵，执行董事。委托诉讼代理人：周波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗容，女，汉族，住湖南省桃源县。上诉人佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）因与被上诉人罗容商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高富公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回罗容的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由罗容承担。事实和理由：（一）一审判决单凭罗容的陈述主观臆断，导致认定事实不清或错误。1.一审判决罔顾罗容在2018年10月31日验收涉案房屋的事实，主观臆断涉案房屋在2018年10月27日未达到合同约定的交付条件罗容拒绝收楼有理，对高富公司极不公平。罗容在本案中未提交证据证明其曾在2018年10月27日前往收楼，一审法院仅依据罗容的单方陈述就认定罗容于2018年10月27日前往收楼，并且因未达到收楼条件而拒绝收楼，属于认定事实错误。高富公司提交了《业主收楼情况记录表》，证明罗容在2018年10月31日验收了涉案房屋，且罗容在庭审中也确认了其于该日对涉案房屋进行了验收。罗容在验收房屋时未对《业主收楼情况记录表》提出异议，其在验收房屋后填写一些质量瑕疵并拒绝签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料就离开了，一审法院未查清该事实，属于认定事实不清。2.一审判决曲解《商品房买卖合同》第十一条关于商品房交付的相关规定，作出了对高富公司不利的解释。首先，高富公司并未提出于2018年3月31日才向罗容交付涉案房屋，而是一直认为在2018年10月31日已向罗容交付涉案房屋。其次，一审判决曲解了《商品房买卖合同》第十一条的约定。该约定的内容为：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”即，就算买受人未收到交付通知书，也应当在本合同约定的交付届满日前往房屋所在地办理交付手续，这是买受人的合同义务。在商品房达到合同约定的交付条件下，买受人未依约前来办理交付手续的，亦属违约，应视作房屋已在合同约定的交付届满之日完成交付。本案中，合同约定的交付届满日为2018年10月31日，如前所述，罗容已确认其在2018年10月31日对涉案房屋进行了验收，即双方以实际行动在现场对房屋进行了验收，且当时罗容对收楼手续没有提出任何异议。高富公司未再次出具交付通知书给罗容只是形式上的瑕疵，寄发交付通知书目的也是告知对方应按约定的时间和地点办理房屋交接手续，对罗容并没有造成任何的损失，双方实际已在当日办理房屋交付手续，在此情况下，一审判决还吹毛求疵地要求高富公司出具形式上的交付通知书，并以此来要求高富公司承担违约责任，有违常理。最后，广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”罗容在2018年10月31日对涉案房屋进行验收，当时房屋已符合合同约定及法定交付条件，但罗容却以房屋存在质量瑕疵而拒绝接收，因此应视为高富公司已在2018年10月31日将涉案房屋交付罗容。3.一审法院仅凭罗容单方陈述就支持了罗容关于逾期交楼期间计算至2019年2月22日的主张，缺乏法律依据。如前所述，涉案房屋早已符合交付条件，罗容也已进行了验收，一审法院将逾期交楼时间计算至该房屋办理房产证的受理日，严重违背客观事实。（二）罗容有违诚信原则，拒收邮政快递。高富公司在2018年10月31日将御某南国际社区某某区的房屋交由佛山市******物业管理有限公司管理，该物业公司在整理资料时查到涉案房屋还有《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》等资料未签收，于是在2018年12月11日通过邮政快递按《商品房买卖合同》约定的通讯地址向罗容送达了《催收房通知书》，但罗容无理拒收。2018年12月29日该物业公司通过邮政快递按《商品房买卖合同》约定的通讯地址再向罗容邮寄了其反映的房屋工程问题的《验收告知函》，罗容同样无理拒收。根据《商品房买卖合同》第二十五条的约定，罗容应承担相应的法律责任。从罗容在2018年10月31日因质量瑕疵拒绝接收房屋到两次拒收邮政快递，其已用实际行动表明其是故意不接收房屋，从而达到索赔目的。罗容辩称，（一）涉案合同已明确约定了告知义务，但高富公司认为其行为仅属于形式瑕疵，严重背离了合同契约精神。（二）罗容于2018年10月31日前往收楼，但发现涉案房屋未取得房屋测绘报告，依据合同第四章第九条的约定，该房屋不符合约定交楼标准，罗容有权拒绝收楼。高富公司在涉案房屋未达到约定交楼标准的情况下，企图欺骗业主收楼，甚至与2018年10月31日前往收楼的众多业主发生冲突，因此该日未发生任何验房和收楼行为。（三）高富公司一方面认为其告知义务仅存在形式瑕疵，另一方面又企图以第三方物业公司的邮件来证明其已经履行了告知义务，属于前后矛盾。（四）高富公司提交的物业公司催收通知与本案无关，涉案合同相对方系高富公司与罗容，相关合同义务亦应由高富公司承担。高富公司提交所谓催收通知及邮单，无法核实真实性，请求二审法院维持一审判决。罗容向一审法院起诉请求：1.高富公司支付违约金29804元；2.高富公司承担物业管理费1173元；3.本案诉讼费用由高富公司承担。一审法院认定事实：2016年9月10日，罗容作为买受人与高富公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：罗容购买高富公司开发建设的位于佛山市三水区**********御某南国际社区某某区**座*层***号商品房，该房预测建筑面积为127.46平方米，其中套内建筑面积为102.45平方米，分摊共有建筑面积25.01平方米。房屋总价款为871468元。第九条约定商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。第十条对商品房相关设施设备交付条件亦进行了约定。第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将涉案商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十五条送达约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。该商品房买卖合同于2016年10月21日完成合同备案，并由高富公司已向罗容交付备案合同。高富公司于2018年10月30日办理了涉案房屋的竣工验收备案手续，亦于2018年10月31日取得了由佛山市三水国某测绘有限公司对涉案房屋所在的御某南国际社区某某区42座进行房产面积测绘出具的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。高富公司于2018年9月10日出具书面收楼通知书，通知罗容于2018年10月8日收房。一审法院认为，罗容与高富公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人在平等自愿基础上签订，内容合法，属有效合同，对双方均具有约束力。关于高富公司是否存在逾期交楼的问题，一审法院认为，虽然罗容提供的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》测绘日期为2018年11月10日，但该份测绘报告明确了供办理不动产权证或确权使用，而高富公司出具的另一份内容相同的测绘报告，系供房产公司交楼使用，且佛山市三水国某测绘公司已经出具《关于御某南国际社区某某区41、42、43、45、46、47、48座测绘时间说明》，明确了该测绘公司于2018年10月31日、2018年11月10日出具的涉案房屋的两份《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》的用途不一样。对上述两份测绘报告，一审法院依法予以确认。故罗容提出高富公司提供的测绘报告日期与罗容提供的测绘报告日期不一致，对高富公司提供的测绘报告存在质疑的意见，一审法院不予采信。根据高富公司提供的涉案房屋竣工验收备案表可见，在设计单位意见栏中建筑师盖章处，有效期至2020年6月，故罗容提出建筑师盖章处的有效期至2018年6月，已经过期，备案表无效的意见，一审法院不予采纳。高富公司提供的涉案房屋竣工验收备案表备案机关处理意见中已经明确加盖备案专用章，且日期落款为打印时间，即为2018年10月30日，因此，罗容提出高富公司提供的涉案房屋竣工验收备案表为手写，是后补等质疑意见，依据不足，一审法院不予采信。综上，一审法院认为高富公司已经于2018年10月30日取得了涉案房屋的竣工验收备案表，并于2018年10月31日取得了涉案房屋的用于交楼的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。但高富公司却在涉案房屋没有达到收楼条件的情况下，即于2018年9月10日出具收房通知书，通知罗容于2018年10月8日来收楼。根据合同的约定，高富公司应该在涉案房屋达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，高富公司方可依约通知罗容前来收楼。高富公司在合同约定的交付期限内欲将没有经过竣工验收备案及取得房屋测绘报告的房屋交付罗容，罗容主张其在2018年10月27日拒绝收楼有理。在涉案房屋已达到合同约定的收楼条件下，高富公司应依约再行通知罗容收楼，在高富公司没有证据证实其已依约再行通知罗容收楼，也没有证据证实其在何时实际交付涉案房屋给罗容的情况下，高富公司提出其已经于2018年3月31日向罗容交付涉案房屋的意见，一审法院不予支持。对于罗容提出高富公司没有交楼给罗容，高富公司存在逾期交楼的意见，一审法院予以支持。罗容主张逾期交楼期间计算至2019年2月22日，一审法院亦予以支持。因此，从2018年11月1日计至2019年2月22日，高富公司逾期交楼期间计算为114天，逾期交楼违约金计算为29804元（871468元×114天×0.0003）。罗容主张物业管理费缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、高富公司于判决发生法律效力之日起十日内向罗容支付逾期交付房屋违约金29804元；二、驳回罗容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费287元，由罗容负担11元，由高富公司负担276元。二审期间，高富公司向本院提交了如下证据：1.整改通知书、建设工程质量隐患整改情况报告书、工程质量验收条件审核表、三水区工程建设项目竣工联合验收受理回执，拟证明高富公司已于2017年8月就涉案房屋申请综合验收和测量，相关部门根据申请到场验收并提出部分修改意见；后涉案房屋经整改已通过了政府部门的联合验收，相关部门承诺在10月初可发放综合验收报告及测量报告。2.交房流程图，拟证明高富公司按流程告知罗容，罗容也已按该流程办理了手续，可视为高富公司已通知交楼以及罗容已实际收楼。罗容于2018年10月24日已到场办理手续，其当时仅拒绝接收房屋钥匙；3.EMS快递单及验收房通知书，拟证明罗容拒收楼房后，高富公司在2018年12月11日再次寄出收楼通知，要求罗容到场收楼。罗容拒收该EMS邮件，也印证其主观故意。罗容向本院提交了光盘作为新证据，拟证明相关媒体曾报告高富公司对涉案楼盘的宣传及收楼前后的各种问题。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，高富公司提交证据1是相关部门出具材料、证据3是邮寄材料，本院确认其真实性；高富公司提交的证据2，未能证明其主张，本院不予采信；罗容提交视频证据系相关新闻报道且该报道仅客观报道了双方当事人的观点，未能直接证明罗容的主张，本院对此不予采纳。经审理，一审判决第10页第六行误将“2018年10月31日”写成“2018年3月31日”，本院予以纠正。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。另查明，罗容二审期间承认其于2018年10月31日到了收楼现场。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为高富公司是否逾期交楼。罗容上诉认为，高富公司在交付房屋前未取得或未能出示房屋竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，不符合涉案合同第九条约定交付条件，其有权拒绝收楼。经审查，高富公司一审时提交的竣工验收备案表显示涉案房屋竣工验收备案时间为2018年10月30日，同时根据佛山市三水国某测绘公司出具的《关于御某南国际社区某某区41、42、43、45、46、47、48座测绘时间说明》及其于2018年10月31日出具的标注用途为“办理房地产公司交楼使用”的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》显示，涉案房屋已在合同约定的交楼日取得了测绘报告。高富公司曾于2018年9月10日向罗容发出书面收楼通知书并通知其于2018年10月8日收楼，此时因涉案房屋尚不符合合同约定的交楼条件，罗容于2018年10月27日达到收楼现场并拒绝收楼，理据充分。然，罗容于2018年10月31日再次到达收楼现场时，因高富公司已取得了房屋的竣工验收备案证明文件和测绘报告，此时涉案房屋已符合约定交楼条件，具备了交楼基础。罗容抗辩主张高富公司在涉案房屋符合交楼条件后未再次发出书面收楼通知书，其应承担因此而所引发的逾期交楼责任。对此，本院认为，高富公司于2018年9月10日已发出了书面收楼通知，结合罗容于涉案合同约定2018年10月31日即最后交楼日到达收楼现场的事实，可以认定高富公司关于通知业主收楼的意思表示已明确送达了罗容；同时，根据涉案合同第10条关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间”的约定，在涉案房屋已经符合约定交付条件且罗容也如约到达收楼现场的情况下，高富公司在履行告知义务问题上不存在违反合同约定的情形。在涉案房屋已符合合同约定的交楼条件以及罗容又未能举证证明涉案房屋存在严重质量问题影响正常使用等正当拒绝收楼事由的情况下，罗容未办理手续如期收楼，责任不在高富公司。因此，罗容以涉案房屋未符合交楼条件或已符合交楼条件但高富公司未履行通知义务为由，主张高富公司承担逾期交楼违约责任，理据不足，本院不予支持。一审法院在此问题上处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，高富公司的上诉请求成立，本院予以支持。本案系当事人于二审期间提交新证据和出现新事实而改判，故二审案件受理费应由上诉人高富公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1407号民事判决；二、驳回罗容的全部诉讼请求。一审案件受理费287元，由被上诉人罗容负担；二审案件受理费545元，由上诉人佛山市三水高富地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十月八日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫