云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6822号上诉人（原审被告）：柴雪松，男，1971年5月22日生，汉族，住四川省南部县。被上诉人（原审原告）：昆明嘉宝物业服务有限公司，住所地云南省昆明市西山区海埂路蓝光昆仑中心写字楼五楼。法定代表人：崔雅萍，总经理。委托诉讼代理人：欧琼茸，女，1994年10月9日生，汉族，住云南省昆明市嵩明县，系公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：郭胜连，女，1987年7月27日生，汉族，住云南省曲靖市会泽县，系公司员工，一般授权代理。上诉人柴雪松因与被上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司（以下简称嘉宝物业）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初3949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人柴雪松上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人的一审诉讼请求；3、判令被上诉人承担一二审诉讼费用。事实与理由：1、判决书中原告系昆明市昆仑中心负一层Ｂ1-06、Ｂ1-07号商铺的承租方的认定是错误的。虽然双方签订了物业服务合同，但是该合同尚未实际履行，也没有任何证据能显示物业管理合同服务的对象是Ｂ1-06、Ｂ1-07号商铺，Ｂ1-06、Ｂ1-07号商铺也没有对应的房产证或者其他证据能证明上诉人在使用。而物业出租方出租给上诉人的物业可能是Ｆ116、Ｆ118号商铺（因为上诉人也不能肯定该商铺是否为违建），因为他们的建筑面积和实际建筑面积都不符，与图纸不符），因为出租方提供给上诉人的房产证上标注的是Ｆ116、Ｆ118号商铺，上诉人领取营业执照的住址也载明是Ｆ116、Ｆ118号商铺。所以，虽然该物业合同已签订，但是并未实际履行，也未生效，除非被上诉人能提供证据证明上诉人实际承租的Ｆ116、Ｆ118号商铺就是合同中的承租标的物。在一审中上诉人也举证了出租方提供的标注Ｆ116、Ｆ118号商铺的房产证及用该房产证办理的营业执照，上诉人已完成初步举证义务，而一审判决视而不见，对没有事实依据的认定为法律事实，所以形成的判决显然应予以撤销。2、上诉人已交付的水电预付款和代收的临时电费、装修保证金、出入证押金应在水电费和物管费中扣除。一审中，上诉人举证过上述票据，且物业合同也有相关约定，该费用应予以扣除，且双方合同关系已终止，理应结清冲抵。综上，一审判决完全背离了事实依据，严重损害了上诉人的合法权益和法律的尊严，依法应予以纠正。被上诉人答辩称，请求二审依法驳回上诉人上诉，维持一审判决。嘉宝物业向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令支付嘉宝物业物业管理费5507.55元及自拖欠之日起至实际付清之日止的违约金（按日千分之三计）；2、请求判令支付嘉宝物业电费4208.4元；3、请求判令支付嘉宝物业水费798元；4、请求判令柴雪松承担本案诉讼费。一审法院查明事实：嘉宝物业系昆明市西山区蓝光昆仑中心商务写字楼物业服务提供方，柴雪松系昆明市昆仑中心负一层Ｂ1-06、Ｂ1-07号商铺的承租方（建筑面积：122.39㎡，用途为餐厅经营），租赁合同约定的承租期限为三个租赁年度。2018年4月28日，嘉宝物业（甲方）与柴雪松（乙方）签订《物业综合管理服务协议》，约定由嘉宝物业向柴雪松经营的上述商铺提供物业服务，物业服务费从2018年4月28日起开始计收，按建筑面积每月每平方米15元,乙方每季的物业服务费为5507.55元，每季收取一次，签订协议时乙方一次性预缴2018年4月28日至7月27日的物业服务费5507.55元，以后的物业服务费按季提前15天预付。商业用电1.2元／度，商业用水6元／吨，按每月抄表实际用量收取；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费代收代缴收费服务（代收代缴服务费用不包含在物业服务费用内），收费标准执行政府规定；乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将从拖欠之日起按乙方拖欠费用每日3‰的比例增收滞纳金。2018年10月17日，嘉宝物业通过发函向柴雪松催缴2018年10月28日至2019年1月27日物业费5507.55元。另外，嘉宝物业还通过发函向柴雪松催缴过以下费用：电费：2018年7月2768.4元、8月720元、10月720元。水费：7月270元、8月318元、9月132元、10月78元。柴雪松在上述催缴函中进行了签字。2018年11月7日，嘉宝物业再次发函给柴雪松催缴各项费用，其中2018年10月28日至2019年1月27日的物业费为5507.55元，2018年7月、8月、10月电费共计4208.4元。2018年7月、8月、9月、10月水费共计798元。柴雪松在上述催缴函中进行了签字。关于物业费及水电费的缴纳，嘉宝物业陈述，截至2018年10月27日的物业费以及2018年6月30日前的水电费柴雪松已缴清。现主张2018年10月28日至2019年1月27日的物业费5507.55元以及2018年7月（2768.4元）、8月（720元）、10月（720元）电费共计4208.4元，2018年7月（270元）、8月（318元）、9月（132元）、10月（78元）水费共计798元。柴雪松提交的收据中显示，嘉宝物业主张的欠付费用当中，柴雪松于2018年7月29日支付过2018年7月30日的电费预存款18元、于2018年4月30日支付过2018年8月1日至12月31日的物业服务费4446.4元。中华人民共和国民事诉讼法一审法院认为：物业合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，嘉宝物业、柴雪松于2018年4月28日签订的《物业综合管理服务协议》系双方当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。根据庭审确认的案件事实，嘉宝物业已为柴雪松提供了物业服务，柴雪松享受了服务，应当按照合同约定向原告交纳物业费，嘉宝物业在本案中主张柴雪松支付2018年10月28日至2019年1月27日的物业费5507.55元，而柴雪松提交的证据显示，其曾于2018年4月30日支付过2018年8月1日至12月31日的物业费4446.4元，嘉宝物业对此陈述系收据开具错误，但未提交其他证据佐证，故柴雪松现只应支付2019年1月1日至27日的物业费1652.27元。违约金，双方《物业综合管理服务协议》约定标准（日千分之三）过高，一审法院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率，自合同约定的应支付之日即2018年12月15日开始计算至实际付清之日止。水电费，嘉宝物业提交的证据显示，其曾向柴雪松书面催缴过水电费，柴雪松也在催缴函中对金额进行了确认。2018年7月、8月、10月电费共计4208.4元。2018年7月、8月、9月、10月水费共计798元，柴雪松应按照合同约定进行支付，柴雪松提交的收据能够证实其曾于2018年7月29日支付过2018年7月30日的电费预存款18元，故该笔费用应在柴雪松应付费用中进行扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、柴雪松于本判决生效之日起十五日内向嘉宝物业支付物业费1652.27元及该费用自2018年12月15日起至实际付清之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率计）；二、柴雪松于本判决生效之日起十五日内向嘉宝物业支付电费4190.4元、水费798元，共计4988.4元；三、驳回嘉宝物业的其他诉讼请求。二审期间，上诉人柴雪松向本院提交如下证据：1、要求提供与《商品房租赁合同》所载地址与面积一致的承租房的房产证的通知书，解除《商品房租赁合同》通知书，邮政投递单号，证明原《商品房租赁合同》已解除，自4月15日起，所有相关的租赁关系，服务关系终止；2、联名举报信，证明昆明煜玺商业管理有限公司、嘉宝物业存在合同欺诈及私自改扩建，未通过消防验收等违法行为。经质证，被上诉人对证据1的关联性不予认可，对证据2不予认可。本院认为，上诉人提交的证据1系其单方向昆明煜玺商业管理有限公司发出解除租赁合同的通知，而本案审理的是其与嘉宝物业之间物业服务合同纠纷，对其关联性本院不予采纳。对证据2，系昆仑中心项目部分商户联名举报昆明煜玺商业管理有限公司的举报信，对其关联性本院不予采纳。被上诉人嘉宝物业向本院提交证据1、业务委托书及中国建设银行客户专用回单等复印件，证明上诉人与昆明煜玺商业管理有限公司签订的商品房租赁合同；2、上诉人交过物业费的单据复印件。经质证，上诉人对证据1不予认可，但认可其与昆明煜玺商业管理有限公司存在租赁关系；对证据2，因该证据系被上诉人自行自作，不予认可。本院认为，上述证据均为复印件，在无原件核对的情况下，对其真实性，本院不予采纳。二审中，上诉人对一审法院认定其系昆明市昆仑中心负一层Ｂ1-06、Ｂ1-07号商铺的承租方的事实有误，并对水电费、物业费计算不予认可。本院就该部分事实在下文予以综合评判。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。补充查明事实：2018年4月28日，嘉宝物业（甲方）与柴雪松（乙方）签订《物业综合管理服务协议》，物业坐落位置为昆明市昆仑中心Ｂ1-06／Ｂ1-07号，建筑面积和计费面积为122.39平方米。嘉宝公司通过发函向柴雪松催缴的水费、电费以及物管费的催缴函上均载明Ｂ1-06／Ｂ1-07号,柴雪松在上述催缴函上签字。另查明，位于铺面建筑面积分别为69.93平方米和118.22平方米，该铺面所有权人为昆明煜玺商业管理有限公司。2018年5月8日，柴雪松办理名称为昆明市西山区阡陌小吃店的个体工商户营业执照，经营场所登记为昆明市西山区永昌办事处前兴路云南妇产科医院以南蓝光昆仑中心商务办公楼-1层Ｆ116、Ｆ118室。上诉人陈述其实际使用的铺面为Ｆ116、Ｆ118号，该铺面门头并未标明编号，其实际面积与房产证上面积不符，且仅为80平方米。柴雪松于2018年4月30日向嘉宝物业交纳水电预付金3000元、代收临时电费3000元及装修保证金2000元、出入证押金200元。本案的争议焦点为,1、物业管理费应以哪个铺面建筑面积计算；2、被上诉人预付的装修保证金、出入证押金、水电预付金、代收临时电费等费用能否在本案予以抵扣。本院认为：争议焦点1，上诉人关于其实际租赁铺面为F116、F118号，并非《物业综合管理服务协议》约定的B1-06、B1-07号铺面，该协议并未履行，而被上诉人嘉宝物业认为应按照双方协议约定的B1-06、B1-07号铺面的建筑面积来收取物业费。本院认为，上诉人庭审中陈述其在昆仑中心商务办公楼仅租赁过一处铺面，并且F116、F118号铺面登记的建筑面积远大于B1-06、B1-07号铺面建筑面积，上诉人柴雪松也在嘉宝物业发放的显示B1-06、B1-07号房屋水电费催款单、物业费催缴通知单等单据上确认签字以及按照B1-06、B1-07号铺面建筑面积交纳过部分物管费，上诉人已按照《物业综合管理服务协议》约定的B1-06、B1-07号铺面实际履行了交纳义务，也即上诉人以实际履行行为表明其同意按约定铺面的建筑面积收取物业费，一审法院认定嘉宝物业按照B1-06、B1-07号铺面建筑面积收取物业管理费符合法律及合同规定，本院予以维持。上诉人柴雪松仅以出租方提供的F116、F118号铺面产权登记证并以此办理营业执照的行为并不足以证明其实际租赁铺面的情况，故，对上诉人的上诉意见，本院不予支持。至于上诉人柴雪松认为其实际租赁的F116、F118号铺面仅80平方米，并非房屋产权证上记载的建筑面积以及昆明煜玺商业管理有限公司存在改扩建的上诉意见，因其未提交证据证实，本院不予采纳。争议焦点2，上诉人所述其交纳的装修保证金、出入证押金、水电预付金、代收临时电费等费用应在其应交纳的水电费和物业费中扣减的上诉意见，因装修保证金、出入证押金与水电费、物业费的交纳并非同一性质费用，在双方不能协商抵扣的情况下，双方可另案处理。至于水电预付金和代收临时电费，一审法院针对双方提交的证据，认定上诉人柴雪松应支付嘉宝物业的水电费、物业费共计4988.4元计算正确，本院予以确认。考虑到上诉人柴雪松于2018年4月30日租赁铺面时预交给嘉宝物业水电预付金、代收临时电费共计6000元，两笔费用性质相同，本院依法予以抵扣，一审法院未予抵扣，本院予以纠正。故对嘉宝物业要求上诉人柴雪松支付水电费的诉讼请求，本院不予支持，对折抵后剩余费用双方可另案处理。综上，上诉人柴雪松的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持，对不成立部分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初3949号民事判决第一项、第三项，即“一、柴雪松于本判决生效之日起十五日内向嘉宝物业支付物业费1652.27元及该费用自2018年12月15日起至实际付清之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率计）；三、驳回嘉宝物业的其他诉讼请求。”；二、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初3949号民事判决第二项；一审案件受理费70元，由上诉人柴雪松承担20元，由被上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司承担50元；二审案件受理费人民币70元，由上诉人柴雪松承担20元，由被上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  蔺以丹审判员  沈 男审判员  韩晓岚二〇一九年十月二十五日书记员  陈 璎