上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10661号上诉人（原审被告）：廖帝滨，男，1974年6月14日出生，汉族，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：王正文，男，1963年10月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：何建勋，上海海宽律师事务所律师。上诉人廖帝滨与被上诉人王正文房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初38693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖帝滨的上诉请求：1、撤销一审判决,发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人王正文承担。事实与理由：1、王正文恶意涨价，明确违约，应当向廖帝滨补偿装修费用；2、王正文以胁迫的手段迫使廖帝滨签订违背真实意愿的补充协议，属可撤销合同。被上诉人王正文辩称，不同意上诉人廖帝滨的上诉请求。房屋装修费用是廖帝滨订立合同时就应该考虑的商业风险，不需要出租人对其进行补偿。两份合同不存在欺诈，都是双方真实意思表示，并且签字认可的。双方的房屋租赁合同履行完毕，廖帝滨应该将房屋返还，并支付相应的费用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王正文向一审法院提出诉讼请求：1、判令廖帝滨清空、搬离上海市浦东新区XX镇XX街XX号1-2层房屋（以下简称系争房屋），并将房屋交还王正文；2、判令廖帝滨支付王正文自2019年3月1日起至实际交还系争房屋之日止的房屋占有使用费，按每月人民币6,000元（币种下同）计算；3、判令廖帝滨支付王正文逾期注销（变更）登记于系争房屋内的“上海市浦东新区川沙新镇XX餐饮店”经营证照的违约金，自2019年3月15日起至实际注销（变更）登记地址之日止，按每日900元为计算标准；4、判令廖帝滨支付王正文的保证金3,000元归王正文所有。一审法院认定的事实：廖帝滨承租系争房屋多年。2017年7月20日，双方续签租赁合同。约定租赁期限自2017年3月1日起至2019年2月30日（应为28日）止。房屋建筑面积116平方，年租金3万元。租金自租赁合同生效起2年内维持原水平，以后双方根据市场行情协商相应调整。合同签订后，廖帝滨承租系争房屋用于经营。2018年4月18日，王正文（出租方、甲方）与廖帝滨（承租方、乙方）签订补充协议。约定甲方同意让乙方在出租房屋办理营业执照，同时乙方需向甲方交纳保证金3,000元，租赁合同期满后，乙方未违约则甲方归还保证金。租赁合同终止后，乙方必须在十个工作日内无偿注销此营业执照或变更经营地址，否则每延迟1日甲方有权向乙方收取年租金的3%作为违约金。协议另对其他事项作了约定。2018年4月25日，廖帝滨在系争房屋处登记设立了个体工商户“上海市浦东新区川沙新镇XX餐饮店”。廖帝滨曾支付王正文保证金3,000元。合同到期后，因双方就续租事宜协商未达成一致意见，王正文要求廖帝滨搬离，遭廖帝滨拒绝。2019年3月12日，王正文通过律师向廖帝滨发函，要求其接函三日内搬离系争房屋并办理注销登记于系争房屋处的营业执照或变更经营地址。该函于次日送达廖帝滨。此后廖帝滨仍未交还租赁房屋，王正文于同月向一审法院递交了起诉书，诉请如前。2019年4月15日，一审法院曾组织王正文、廖帝滨诉调，双方各执已见，调解未获协议。一审审理中，王正文提供了其自安居客网站截取的系争房屋相同地段租金价格，租金约每月8,000-10,000元，故王正文按6,000元每月主张房屋使用费，符合市场行情。经庭审质证，廖帝滨对王正文提供的网页截图真实性有异议，认为王正文截取的是川沙新镇的商铺地址，但系争房屋位于六团镇，不具有参考价值。2019年3月1日以后的房屋使用费，廖帝滨认为仍应当按照合同租金价格为标准。廖帝滨表示其打算长期租赁系争房屋，故没有违约行为，其目前没有可以迁移经营证照的登记地址，且合同约定的逾期迁移证照的违约金约定太高，应当进行调整。一审法院认为：王正文、廖帝滨于2017年7月20日就系争房屋续签的租赁合同，该合同合法有效。前述合同的租赁期限截止2019年2月28日，合同到期后，双方虽曾就续租事宜进行过协商，但终未达成一致协议，故王正文诉请廖帝滨清空并搬离系争房屋，合法有据，一审法院予以支持。廖帝滨表示其打算长期租赁系争房屋，仅系其单方的意思表示。在没有合法依据的前提下，其在合同到期后仍占有系争房屋不予返还，显然已经违反了合同约定，王正文诉请确认廖帝滨支付的保证金作为违约金归王正文所有而不予返还，一审法院予以准许。合同到期后，王正文按每月6,000元主张合同到期以后的房屋占有使用费，但王正文并未提供有效证据证明涉案合同到期后，系争房屋的市场租金价格为每月6,000元，故一审法院参照合同租金价格即每月2,500元计算到期以后至房屋返还之日止的房屋使用费。双方在补充条款中约定了廖帝滨应在合同终止后无偿注销登记于系争房屋的经营证照或变更经营地址，否则将向王正文按年租金的3%每日承担违约金。截止本案庭审之日，廖帝滨登记于系争房屋处的个体工商户经营证照仍未迁移或注销，故王正文向其主张违约金，符合合同的约定。从合同的履行内容来看，该约定计算的违约金标准明确过高，廖帝滨请求予以调整，一审法院予以准许。鉴于廖帝滨已经承担了3,000元保证金归王正文所有的违约责任，另因登记于系争房屋处的“上海市浦东新区川沙新镇XX餐饮店”经营证照何时迁移或者注销尚未明确，故一审法院自2019年3月15日起，截止本案庭审之日（2019年6月12日），一审法院确定廖帝滨支付王正文前述其间逾期注销或迁移经营证照的违约金1,800元。一审法院于2019年6月17日作出民事判决：一、廖帝滨于判决生效之日起十日内清空、搬离上海市浦东新区XX镇XX街XX号1-2层房屋，并将房屋交还王正文；二、廖帝滨于判决生效之日起十日内支付王正文自2019年3月1日起至返还王正文上海市浦东新区XX镇XX街XX号1-2层房屋之日止的房屋占有使用费，按每月2,500元为标准；三、廖帝滨于判决生效之日起十日内支付王正文违约金1,800元；四、廖帝滨在王正文处的保证金3,000元归王正文所有。一审案件受理费人民币1,525元，减半收取计762.50元，由廖帝滨负担。二审审理期间，上诉人廖帝滨提供系争房屋装修的图片，供法庭参考，本院认为该材料无法证明廖帝滨的装修损失。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一、王正文是否应该向廖帝滨支付装修补偿？在租赁合同期限届满之后，除当事人另有约定的情况外，对于未形成附和的装饰装修物，由承租人进行拆除；承租人要求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。本案中廖帝滨主张装修损失，其在一、二审中都未明确装修的损失数额，且与双方合同约定不符，本院对其上诉主张无法支持。二、王正文、廖帝滨于2018年4月18日签订的补充协议是否存在胁迫的行为？对于王正文、廖帝滨于2018年4月18日签订的补充协议，廖帝滨主张是在王正文的胁迫下签订的，违背其真实意思表示，但是没有相应的证据证明其主张，本院无法采信。因此，王正文、廖帝滨的房屋租赁合同到期后，双方就续租事宜未达成一致意见，故王正文诉请廖帝滨清空、搬离系争房屋，并承担相应违约责任，于法有据，一审法院予以支持，本院依法予以维持。综上所述，上诉人廖帝滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人廖帝滨负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十月二十四日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……