广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10571号上诉人(原审原告、执行案外人)：胡秀琼，女，汉族，1974年12月11日出生，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码441************529。上诉人(原审原告、执行案外人)：董子桃,男，汉族，1975年6月2日出生，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码441************518。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：郑成鸣，广东本务律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：郑罗威，广东本务律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：马登峰，男，汉族，1991年12月8日出生，住浙江省嵊州市*************，公民身份号码330************014。委托诉讼代理人：黄绮璇，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓东，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：梁伟强，男，汉族，1969年4月19日出生，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************414。原审第三人：胡玉莲，女，汉族，1989年8月23日出生，住广东省广州市白云区**********，公民身份号码441************529。原审第三人：黄海军，男，汉族，1986年7月23日出生，住广东省肇庆市，公民身份号码441************034。上诉人胡秀琼、董子桃因与被上诉人马登峰、梁伟强、原审第三人胡玉莲、黄海军案外人执行异议之诉一案不服佛山市禅城区人民法院（以下简称“禅城区法院”）作出的（2019）粤0604民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭审理，并于2019年9月29日组织法庭调查，上诉人胡秀琼、董子桃的共同委托诉讼代理人郑成鸣以及被上诉人马登峰的委托诉讼代理人黄绮璇到庭，被上诉人梁伟强、原审第三人胡玉莲、黄海军均未到庭。本案现已审理终结。上诉人胡秀琼、董子桃上诉请求：1.撤销禅城区法院（2019）粤0604民初2393号判决；2.改判胡玉莲与被上诉人梁伟强于2017年9月19日签订的《房屋买卖合同》及在房屋交易中心网签的《广东省佛山市存量房买卖合同》有效；3.改判座落于佛山市禅城区**************屋（以下简称“402房”）归上诉人胡秀琼、董子桃所有；四、改判立即终止对梁伟强名下402房的执行，并依法解除对402房的查封；5.本案一审、二审所有诉讼费由两被上诉人马登峰、梁伟强承担。事实和理由：一、上诉人胡秀琼与梁伟强签订的房屋买卖合同有效，上诉人是涉案402房的所有权人。上诉人胡秀琼与梁伟强签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人已支付全部购房款，并且梁伟强已将402房交付给上诉人，该房屋应属上诉人所有。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。上诉人胡秀琼与梁伟强于2017年9月19日签订的《房屋买卖合同》内容明确具体，是双方真实意思表示，且梁伟强对402房具有处分权，因此上诉人胡秀琼与被上诉人梁伟强签订的上述房屋买卖合同具有法律效力，应受到法律保护。上诉人为实际购房人，虽然涉案房屋拟登记在胡玉莲名下，但不动产登记产生的是权利推定效力，即指合法登记的不动产物权权利人在法律上推定为真正的权利人。权属证书本身不能直接决定实体法律关系及实际权利状况。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。在不动产物权不涉及善意第三人情况下，当事人有相反证据证明其为真正权利人时，应按照实际权属情况认定所有权人。梁伟强2017年11月1日才获发粤（XX）佛禅不动产权第XX号不动产权证书，因此各方于2017年11月22日才到禅城区行政服务中心办理房屋过户手续，上诉人依法提交了办理房屋过户登记所需相关材料并依法缴纳了相关税费。根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”上诉人已依法提交了办理房屋过户登记手续所需的相关材料，未能在30个工作日内办结非上诉人自身的原因，上诉人对未能在案涉房屋被法院查封（即2018年1月26日）前办理过户登记没有过错。上诉人与胡玉莲合作买房，是双方对各自权利的合理安排，并不违反法律的强制性规定，应受到法律保护。胡玉莲曾以自己名义，向禅城区法院提起诉讼【案号（2019）粤0604民初5952号】，请求排除强制执行。但是，禅城区法院以“胡玉莲不是实际买受人名义、不实际占有402房”为由，驳回胡玉莲请求。本案中，一审法院又以上诉人不是合同相对人名义，驳回诉讼请求。这导致上诉人以及胡玉莲的权利基本无法通过司法予以保障。所以，这样的判决实在难以令人信服。二、上诉人享有排除执行的物权请求权。在402房办理过户登记至上诉人名下之前，上诉人享有的是对涉案房屋的所有权变更登记至自己名下的请求权，该请求权不同于马登峰的金钱债权请求权，能够排除马登峰对涉案房屋的执行请求。上诉人的请求权系针对涉案房屋的请求权，是对涉案房屋享有的物权期待权，而马登峰的债权为普通金钱债权，并未指向特定财产，涉案房屋只是作为梁伟强的责任财产而成为马登峰的债权的一般担保，上诉人对涉案房屋享有的所有权变更登记至自己名下的请求权优先于普通的金钱债权。综上所述，上诉人与梁伟强签订的房屋买卖合同合法有效，且在法院查封402房之前上诉人已支付全部价款，并且已合法占有该房屋，也提交了办理过户手续的相关资料，上诉人是对案涉房屋拥有合法产权的案外人，虽然案涉房屋未过户登记至上诉人名下，但上诉人对此并无过错，上诉人请求排除执行的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，因此法院不应查封案涉房屋并对案涉房屋评估拍卖，请求法院立即终止对案涉房屋的执行并依法解除对402房的查封。被上诉人马登峰辩称：上诉人胡秀琼、董子桃的上诉请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关内容；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人胡秀琼、董子桃的上诉请求，维持原判。被上诉人梁伟强、原审第三人胡玉莲、黄海军均未发表答辩意见。上诉人胡秀琼、董子桃向一审法院起诉请求：1.确认胡玉莲与梁伟强于2017年9月19日签订的《房屋买卖合同》及在房屋交易中心网签的《广东省佛山市存量房买卖合同》有效；2.判决402房归胡秀琼、董子桃所有；3.判决中止对402房的执行并依法解除402房的查封；4.本案诉讼费用由马登峰、梁伟强负担。一审法院认定事实：该院在马登峰为申请执行人的（2018）粤0604执9428号案执行过程中，作出（2018）粤0604执9428号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人梁伟强名下的402房。胡秀琼、董子桃作为执行案外人向该院提出执行异议，经审查，该院作出（2018）粤0604执异583号执行裁定书，驳回胡秀琼、董子桃的异议请求。因不服该裁定，胡秀琼、董子桃在法定期限内提起本次诉讼。另查明一：董子桃与胡秀琼为夫妻关系。胡秀琼胞妹胡玉莲曾就涉案402房主张实体权利，并向该院提出案外人执行异议之诉，该院对此作出的（2018）粤0604民初5952号民事判决书业已生效。判决查明如下事实：涉案402房登记在梁伟强名下，权证号码：粤（XX）佛禅不动产权第XX号，建筑面积141.47平方米。2017年9月19日，梁伟强作为甲方签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方将402房及310车位合计作价350万元出售予乙方，甲方在“去行政服务中心过户当天，待乙方领到房产回执当天”将相应不动产按现状交付乙方使用；在签订合同时乙方向甲方支付8万元作为购房定金；乙方于2017年10月30日到邮政储蓄银行支付首期购房款100万元给甲方；余款242万元“以甲方欠董子桃相应货款（见三方协议书）冲抵”。该合同抬头及落款“乙方”一栏处签有“胡秀琼（代）”，“胡玉莲”。同日，梁伟强出具收据，确认收到胡秀琼交来402房及310车位购房定金8万元。2017年9月20日，胡秀琼从其名下账户向梁礼其名下账户转账10万元，同日梁伟强出具收据确认收到胡秀琼交来402房及310车位购房定金10万元。2017年10月16日，胡秀琼从其名下账户转账91万元至梁伟强名下账户，同日梁伟强出具收据确认收到胡秀琼购买402房购房款“邮政银行账户代解压款”91万元。2017年11月22日，梁伟强（甲方）与胡玉莲（乙方）签订合同编号：佛存量房合字XX号《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定甲方将402房作价350万元出售给乙方；签订合同时乙方向甲方支付8万元购房定金；第一期房款18万元于2017年9月19日前支付，第二期房款91万元于2017年9月25日前支付，最后一期房款241万元于2017年11月22日前支付。同日，佛山市南海区凯淇房地产中介服务部出具收据，确认收到胡秀琼、胡玉莲缴纳402房及310车位办证人工费5000元。同日，胡玉莲作为“承受方”、梁伟强作为“转让方”共同签署关于402房的《房产交易申报单》。税务部门同日向胡玉莲开具了票载购房款为350万元的购房发票，胡玉莲缴纳了契税52500元及印花税5元。2017年12月12日，董子桃办理了402房水费、电费、燃气费扣费账户变更手续，将相关扣费账户均变更为其名下账户。402房2017年11月至2018年1月的公摊电费，及2018年2月至同年3月的物业管理费由董子桃于2018年2月27日缴交。董子桃（甲方）、黄海军（乙方）、梁伟强（丙方）签订一份落款时间为2017年8月22日的《三方协议》，主要约定：“鉴于乙方欠付甲方货款500万元，丙方欠付乙方货款500万元，由丙方直接向甲方清偿债务以消灭乙方对甲方的债务以及丙方对乙方的债务”。梦智圆公司法定代表人黄海军个人名下账户在2016年1月11日至2016年5月26日期间多次转账至梁伟强名下账户，金额合计5329400元。董子桃（甲方、出借方），伦建石（乙方、借入方），黄海军（丙方、担保方）签署了三份《担保借款合同》，分别约定乙方向甲方借款120万元、100万元、130万元，均由丙方为乙方债务承担连带保证责任。黄海军分别在2016年9月21日至2017年7月25日间，向董子桃出具了七份《欠据》，确认欠款合计6195419元。董子桃名下银行账户流水显示，董子桃多次转款至伦建石、黄海军名下账户。（2018）粤0604民初5952号民事判决书认定案件证据不足以证实胡玉莲系402房实际买受人，且不足以证实胡玉莲实际占用402房，判决驳回胡玉莲的诉讼请求。该判决业已生效。另查明二：胡秀琼、董子桃曾在刘强诉梁伟强、李小文民间借贷纠纷一案中对本院查封的涉案402房提出实体异议，经审查，本院作出（2018）粤0604执异515号执行裁定书，驳回胡秀琼、董子桃的异议请求。诉讼中，胡秀琼、董子桃陈述：基于梁伟强对董子桃、胡秀琼负有大额债务，经梁伟强提出，胡秀琼、董子桃同意以402房抵偿债务，并以胡玉莲名义购房，但对房屋权属未作特别约定；胡秀琼、董子桃与胡玉莲是合作购房关系，实际出资人为胡秀琼、董子桃，402房也是由胡秀琼、董子桃实际占有；在签约购买402房时，胡秀琼、董子桃在本市另有两处住宅。一审法院认为：胡秀琼、董子桃作为（2018）粤0604执9428号案执行案外人，对该案保全标的402房主张实体权益请求停止执行，因不服相关执行异议裁定提起本次诉讼，本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，胡秀琼、董子桃应就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。（2018）粤0604民初5952号案判决胡玉莲不享有足以排除执行的不动产物权期待权理由有二，一系胡玉莲不为402房实际买受人，二系胡玉莲并无实际占用402房。结合（2018）粤0604民初5952号民事判决所载及胡秀琼、董子桃、胡玉莲案中陈述，该院确认胡秀琼、马登峰系借用胡玉莲名义购买涉案402房，但胡秀琼、董子桃并不因此即享有能够排除执行的物权期待权。无过错不动产买受人物权期待权规定于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照前述规定，对买受被执行不动产的案外人，即使未取得物权，但若基于合同对执行标的享有的物权登记请求权等债权，符合物权期待权保护条件的，人民法院不能执行。本案中，与被执行人梁伟强签订《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》的相对方是胡玉莲，胡秀琼虽曾在涉案《房屋买卖合同》上签名，但系以代理人身份签署，据合同相对性原理，亦不能认定胡秀琼、董子桃即为前述合同当事人，即不能认定胡秀琼、董子桃与被执行人梁伟强签订了书面买卖合同。物权期待权性质上属于债权，我国物权法系以不动产物权登记生效主义作为不动产物权变动原则，在402房权属未行变更登记之前，基于《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》享有变更登记请求权的主体为胡玉莲。而胡秀琼、董子桃与胡玉莲之间则属于借名合同关系，在402房变更登记至胡玉莲名下后，胡秀琼、董子桃作为借名人方对被借名人胡玉莲享有变更登记请求权。换言之，即便402房房款由胡秀琼、董子桃支付、胡秀琼、董子桃在法院查封之前已实际占用402房，但胡秀琼、董子桃对402房并不享有物权期待权。综上，胡秀琼、董子桃提出关于停止执行402房的诉求，该院不予支持。依据物权法第九条规定，胡秀琼、董子桃提出的确权诉求，该院亦不予支持。至于胡秀琼、董子桃提出确认涉案《房屋买卖合同》及《广东省佛山市存量房买卖合同》效力的诉求，并非实体权利的确认问题，对排除法院强制执行不产生影响，对该项诉求，本院予以驳回。对本案诉讼费用。案外人执行异议之诉按标的额收费，因胡秀琼、董子桃主张涉案402房购置价为350万元，故本案标的额应以350万元计，则本案诉讼受理费应计34800元。本案立案时胡秀琼、董子桃预交诉讼受理费15600元，余额19200元须在该院指定期限内缴纳，逾期缴纳本院将移送执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，缺席判决驳回胡秀琼、董子桃的诉讼请求。二审期间，上诉人胡秀琼、董子桃、被上诉人马登峰、梁伟强及原审第三人胡玉莲、黄海军均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，禅城区法院在审理原告刘强与被告梁伟强、李小文民间借贷纠纷一案中[案号为（2018）粤0604民初1405号]，于2018年1月26日查封了402房。本院认为，上诉人胡秀琼、董子桃在本案中提出上诉请求的主要理由系其与原审第三人胡玉莲合作向被上诉人梁伟强购买402房，并付清款项、实际占有使用该房屋，且在未过户问题上不存在过错，故其已取得402房的物权期待权。因此，本案的争议焦点应归纳为：上诉人胡秀琼、董子桃对402房是否享有足以排除强制执行的无过错不动产买受人物权期待权。由于本案为案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，上诉人胡秀琼、董子桃作为案外人对402房主张无过错不动产买受人物权期待权应当承担举证证明责任。具体分析如下：一、有关上诉人胡秀琼、董子桃与被上诉人梁伟强之间是否存在合法有效书面买卖合同的问题。本案中，上诉人胡秀琼、董子桃主张其与原审第三人胡玉莲合作向被上诉人梁伟强购买402房，但其提供的《房屋买卖合同》、《广东省佛山市存量房买卖合同》上载明的房屋购买人均仅为胡玉莲一人，胡秀琼、董子桃亦无任何证据证明其二人曾与胡玉莲就合作购买402房问题达成合意，因此，本院对胡秀琼、董子桃有关合作购房的主张不予采信。除此外，胡秀琼、董子桃在本案中也并未提供任何证据证明其二人曾与被上诉人梁伟强就402房的买卖问题直接达成过书面合同，《房屋买卖合同》上虽有胡秀琼的名字，但表述为“胡秀琼（代）胡玉莲”，无法证明胡秀琼、董子桃与梁伟强之间存在合法有效的书面买卖合同。二、有关上诉人胡秀琼、董子桃是否在法院查封之前已合法占有402房的问题。合法占有是指权利人基于合法原因能够自由对不动产的进行管理和支配。虽然胡秀琼、董子桃在本案中提供的《中国南方电网居民客户用电业务申请表》、《佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司客户业务受理单》能够侧面反映董子桃在禅城区法院查封402房前已经占有使用402房，但由于胡秀琼、董子桃并不能提供证据证实其对402房的占有属于基于合法原因而成立的有权占有，因此，本院对其二人有关已在法院查封之前合法占有402房的主张不予支持。三、有关上诉人胡秀琼、董子桃是否已经支付全部价款的问题。本案中，胡秀琼、董子桃主张已经按照《房屋买卖合同》约定支付购买402房的全部对价350万元，其中109万元由胡秀琼支付，余款241万元以梁伟强欠董子桃的款项予以冲抵。然而，胡秀琼、董子桃提供的《欠据》、《三方协议书》等材料并不能形成完整的证据链证明董子桃对梁伟强享有合法有效的债权，胡秀琼、董子桃也不能提供任何证据证明董子桃与梁伟强二人在以241万元欠款冲抵402房购房款问题上已达成合意，并已实际完成相应债务的抵消。因此，本院对胡秀琼、董子桃有关以梁伟强欠董子桃的款项中241万元抵消402房部分购房款的主张不予采信。另外，从胡秀琼、董子桃提供的《房屋买卖合同》、《广东省佛山市存量房买卖合同》来看，402房购房款是否为350万元仍有待明确，因为虽然这两份合同约定的价款均为350万元，但买卖标的物并不完全相同，《房屋买卖合同》中约定买卖的标的物为402房及“XX310号车位”，物业总建筑面积为190.95平方米，而《广东省佛山市存量房买卖合同》中约定买卖的标的物仅为402房，建筑面积为141.47平方米，胡秀琼、董子桃在本案中也未对此作出任何合理解释。综上，本院对胡秀琼、董子桃已经支付全部价款的主张不予采信。四、有关上诉人胡秀琼、董子桃未能将402房过户登记至其二人名下的原因。从胡秀琼、董子桃提供的《房屋买卖合同》、《广东省佛山市存量房买卖合同》、《税收完税证》、《印花税票销售凭证》等材料来看，签订买卖合同的相对方、缴纳税费的纳税人均为胡玉莲，即使胡秀琼、董子桃与胡玉莲之间确实曾约定三人合作购买402房，胡秀琼、董子桃亦不可能直接将402房过户至其二人名下。综上所述，上诉人胡秀琼、董子桃不能举证证明其对402房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产物权期待权的保护条件，也无法提供证据证明其二人已经取得402房所有权，亦无法证明其对402房享有足以排除执行的其他实体权利，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，其应当承担举证不能的不利后果。一审法院驳回胡秀琼、董子桃有关确权、中止执行、解除查封、确认合同效力的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，上诉人胡秀琼、董子桃的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由上诉人胡秀琼、董子桃负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 慧审 判 员  李蔚婕审 判 员  尹小娜二〇一九年十月九日法官助理  梁诗瑶书 记 员  陈绮澄