河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1330民初1809号原告：彭久枝，女，1967年9月12日生，汉族，住桐柏县。原告：谢占刚，男，1989年3月15日生，汉族，住住桐柏县。委托诉讼代理人：史柯、周明军，河南朝野律师事务所律师。被告：罗欣悦，女，汉族，2009年12月23日生，住桐柏县。法定代理人：谢柳，女，1987年4月15日生，汉族，住桐柏县。被告：朱万勤，女，1960年6月15日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：吴庚戌，河南天基律师事务所律师。被告：罗大生，男，1955年12月15日生，汉族，住桐柏县。委托诉讼代理人：罗森，男，1983年2月23日生，汉族，住郑州市惠济区。系罗大生次子被告：罗光耀，男，2011年2月26日生，汉族，住桐柏县。法定代理人：王玲，女，1982年3月28日生，汉族，住桐柏县。被告：罗光宇，男，2011年6月25日生，汉族，住桐柏县。法定代理人：程珊珊，女，1989年9月14日生，汉族，住桐柏县。系罗光宇母亲。原告谢广军与被告朱万勤、罗大生、罗欣悦、罗光耀、罗光宇租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人史柯，被告朱万勤的委托诉讼代理人吴庚戌，被告罗大生的委托诉讼代理人罗森到庭参加诉讼。诉讼过程中谢广军死亡，其妻子彭久枝、儿子谢占刚申请以原告身份参加诉讼，本院再次组织以普通程序开庭进行了审理，原告谢占刚、彭久枝及彭久枝、谢占刚的委托诉讼代理人史柯、周明军，被告朱万勤的委托诉讼代理人吴庚戌，被告罗大生的委托诉讼代理人罗森，被告罗欣悦的委托诉讼代理人谢柳，被告罗光耀的法定代理人王玲到庭参加诉讼，被告罗光宇、罗大生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除2008年10月20日原告与被告罗忠签订的《租赁合同》；2、判令被告朱万勤、罗大生限期搬离其占有的桐柏金汇精炼植物油有限公司（范围以《租赁合同》为准）；3、判令被告向原告支付租用涉案场地期间的租赁费165000元；4、被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：原告享有桐柏县金汇精炼植物油有限公司房地产的管理权、出租权及资产处置权。2008年10月20日，基于亲戚关系，原告谢广军与罗忠签订《租赁合同》一份，约定由罗忠承租桐柏县金汇精炼植物油有限公司场地及厂房，租赁期限为长期，租金300000元（合同约定租金一次性付清）。合同签订后，罗忠未向谢广军支付租金。谢广军年年向其讨要，但直到2017年农历7月罗忠去世，罗忠也未向谢广军支付租金。如今罗忠已去世，双方的租赁合同也无法继续履行，且罗忠也未向原告支付租金，双方租赁合同目的无法实现，依法应当解除。被告朱万勤、罗大生作为罗忠的父母，在罗忠去世后占据桐柏县金汇精炼植物油有限公司房地产拒不向原告交还，侵害了原告的合法权益。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件；2、罗欣悦出生证明；1-2证实原告基本情况及被告罗欣悦系合同相对人罗忠的法定继承人3、桐柏县人民法院(2005)桐毛民调字第50号调解书；4、授权委托书(2015年5月2日)；5、授权委托书(2015年12月25日)；6、委托管理协议(2008年10月10日)；3-6证实河南省桐柏县金汇精炼植物油有限公司因拖欠原告款项将该公司全部资产委托原告管理，原告有权对外出租、招商、处置。7、租赁合同；8、现场照片；7、8证实原告与罗忠存在租赁合同关系，且罗忠应一次性支付租金30万元及应对损毁的围墙、厂房进行整修，但实际未缴纳租金及未对围墙、厂房进行整修的事实，原告合同目的不能实现，合同应当解除。9、桐柏鑫森比尔木业贸易有限公司工商登记信息查询件，以证实朱万勤与罗忠共同使用租赁厂房的事实，朱万勤与罗忠均有支付租金的义务：10、毛集镇熊寨村村委会证明一份，证明谢广军的近亲属的身份信息及谢广军去世的事实；11、谢柳的书面声明一份，谢柳在本案中放弃以原告身份参加诉讼。被告朱万勤辩称，1.原告主体不适格，根据原告与桐柏县金汇精炼植物油有限公司签订的协议，原告仅对外有偿出租招商，原告无权以自身名义提起诉讼；2.本案租赁期限为长期，租赁合同的最长租期为20年，因此在合法租期内原告无法定事由无权解除合同；3.根据民法通则第136条规定，租赁合同使用特殊诉讼时效，其诉讼时效为1年，本协议签订于2008年10月20日，租金支付方式为一次性支付，租赁期限为长期，根据租赁合同的交易习惯，对于没有约定租金支付方式的租赁合同，其租金支付方式应当在租赁合同签订之后合理期限内支付，本案租赁合同签订已有10年有余，其诉讼时效早已超过；4.根据原告与桐柏县植物油公司签订的委托管理协议及现场，均可以确认原告在承租的租赁标的时，有些厂房早已毁损严重，罗忠基于对租赁协议的信任，对于租赁标的物做了大量修复工作，并大量翻新重建，并在租赁标的物上种植部分树木，还对租赁标的物做出了大量基础设施投入，现原告突然毁约，应当允许被告拆除罗忠生前的投资，并向被告赔偿罗忠基于对原告和租赁协议信任而产生的相应损失。被告朱万勤向本院提交桐柏县金汇精炼植物油有限公司的名下的土地登记信息查询情况一份。以证实罗忠所承租的土地的实际业主为河南桐柏金汇精炼植物油有限公司，原告即使就租赁协议提起诉讼，也应当以公司的名义提起诉讼，而不是原告个人，原告不具有诉讼主体资格。被告罗大生辩称，原告主体不适格，据我们在桐柏县自然资源局查询到的相关土地手续信息，原告并非该标的物的所有人；2.在原告与罗忠于2008年10月20日租赁合同的租赁期限为长期，该租赁合同经过了桐柏县人民法院执行局见证存档，我们认为原告应该把原桐柏县植物油公司的相关工商手续出示一下；3.由于本案的租赁金有诉讼的特殊时效，原告所提起的诉讼请求，早已超过该时效，而且是在罗忠去世以后以各种理由企图讨回，是对契约精神的不尊重。被告罗欣悦辩称，原告说的属实。被告罗光耀辩称，原告说的属实。被告罗光宇未到庭未答辩。被告罗大生、罗欣悦、罗光耀、罗光宇未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，本院认定以下案件事实：2005年5月2日，因河南桐柏金汇精炼植物油有限公司（以下简称金汇公司）拖欠原告谢广军工程款、货款等款项256430元，经桐柏县人民法院调解，金汇公司同意于2005年6月1日前向谢广军支付该款，同日金汇公司的法定代表人彭付森向谢广军、赵双运出具《授权委托书》，委托谢广军、赵双运对金汇公司的房地产、设备等财产进行管理、处置，变现的借款用于偿还金汇公司的债务。2005年12月25日，彭付森再次出具《授权委托书》，解除了2005年5月2日对赵双运的授权，同时授权谢广军管理和处置金汇公司财产，可以变卖、出租。2008年10月10日，因金汇公司欠广西临桂城市信用社的贷款将该公司的房地产抵押在该信用社，后经法院委托评估、拍卖，无人购买，该处房地产又退还金汇公司管理，金汇公司再次将该公司的房地产委托给谢广军进行管理，委托谢广军可以对外有偿出租、招商等，但不得进行出卖，金汇公司为此向谢广军出具了《委托管理协议》。2008年10月20日，基于亲戚关系，原告谢广军在桐柏县人民法院执行局的见证下，与罗忠签订了《租赁合同》，谢广军将金汇公司的房地产出租给罗忠，租赁费为300000元（合同约定租金一次性付清），租赁期限为长期（内容详见《租赁合同》）。合同签订后，罗忠未支付租赁费。2017年农历7月罗忠去世，另查明谢广军在诉讼期间于2019年8月21日死亡，其继承人彭久枝、谢占刚申请作为原告参加诉讼，谢柳放弃作为原告参加诉讼的权利。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。谢广军在取得涉案不动产的管理权、出租权及资产处置权后与罗忠签订《租赁合同》，该合同不违反法律规定，成立且有效，罗忠应依约定向谢广军支付租金。现罗忠死亡，因该合同产生的债务应由罗忠的继承人在继承财产的范围内予以支付。原告以罗忠死亡且未付租赁费为由要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告方未提交罗忠已支付租赁费的证据，故对原告要求解除涉案《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，租赁合同解除后，被告作为罗忠的继承人应将罗忠在涉案不动产的遗物搬离，如因租赁合同解除给罗忠造成损失，被告可另行主张权利。对于原告租赁费的诉讼请求，涉案《租赁合同》约定租赁期限为长期，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，涉案合同的租赁期限应按二十年计算，罗忠使用涉案厂房时间截止其死亡时为8年9个月，根据合同约定租金300000元，结合罗忠实际使用期限，租赁费用应为131250元。至于罗忠死亡后至《租赁合同》解除前，是否有他人继续依据《租赁合同》使用涉案不动产无法查明，本案暂不予处理。被告辩称，原告要求租赁费超过诉讼时效，但涉案《租赁合同》仅约定租赁费用一次性支付，但未约定支付的时间，故原告可随时主张该租赁费。被告辩称谢广军不具备起诉的主体资格，但根据谢广军与涉案不动产所有人金汇公司的法定代表人彭付森签订的相关授权委托书，谢广军有权起诉，故对被告的该项辩解，本院不予支持。谢广军在诉讼期间死亡，其继承人可以作为其诉讼权利义务的承受人参加诉讼成为本案的原告，之前已经经过的诉讼对新的原告有效。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第二百一十四条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、谢广军与罗忠2008年10月20日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除：二、被告朱万勤、罗大生、罗欣悦、罗光耀、罗光宇于本判决生效之日起十日内在其继承罗忠遗产的范围内向原告彭久枝、谢占刚支付租金131250元：三、被告朱万勤、罗大生、罗欣悦、罗光耀、罗光宇于本判决生效之日起十日内将罗忠的财产搬离涉案不动产、场地，不得占用涉案不动产；四、驳回原告彭久枝、谢占刚其他诉讼请求。被告如果未按本判决书确认的履行期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由被告朱万勤、罗大生、罗欣悦、罗光耀、罗光宇负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  王光伟人民陪审员  安海立人民陪审员  吴金峰二〇一九年十月三十一日书 记 员  王德地