四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4459号 原告：聂继军，男，1990年7月3日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人：芦雪，四川霖澳律师事务所律师。 被告：张司，男，1995年12月20日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：刘恒岑，四川锐思邦律师事务所律师。 被告：李文辉，男，1969年10月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告聂继军与被告张司、李文辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂继军的委托诉讼代理人芦雪、被告张司的委托诉讼代理人刘恒岑、被告李文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂继军向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告购房定金50000元；2.判令被告赔偿原告损失10000元（提前办证费）及违约金260000元；3.本案诉讼费等相关费用由被告承担。原告在庭审中撤销要求被告赔偿原告损失10000元的诉讼请求。事实与理由：2017年9月16日，原告与被告张司、李文辉就成都市天府新区戛纳湾金棕榈2期11栋1单元304号房签订《存量房买卖合同》。约定：甲方（被告）将房屋出卖给乙方（原告），建筑面积93.68平方米，单价13877元/平方米，总价1300000元整。合同签订之日，乙方向甲方支付了人民币50000元作为购房定金。合同签订后，原告向中介支付提前办证费用10000元，但此后购房事宜毫无进展。被告已将房屋私自卖给第三人，致使合同目的无法实现。原告起诉至法院，望判如所请。 被告对原被告之间签订购房合同、原告已实际支付50000元定金、案涉房屋被告已出卖给第三人的事实无异议，但被告认为双方的合同关系已在2017年12月7日解除，原告违约在先，原告未按照合同约定履行办理产权和支付银行按揭款的行为已构成违约，请求驳回原告诉讼请求。 对于原被告双方无争议的事实，本院依法予以确认。另查明：2014年11月18日，张司与成都同森锦城投资有限公司签订《商品房买卖合同》，张司向成都同森锦城投资有限公司购买位于成都市天府新区的房屋，建筑面积93.68平方米，合同约定的交房时间为2016年12月30日前，张司取得房屋所有权证书的时间为商品房交付之日起365个工作日。2017年9月16日，聂继军与张司就成都市天府新区的房屋签订《存量房买卖合同》，张司将诉争房屋出售给聂继军，房屋总价1300000元。李文辉系张司的委托代理人。合同约定：任何一方违约，应书面通知守约方，并自违约之日起7日内应以房价的百分之二十及已付款返还。合同还约定此房屋由聂继军提前办理下产权，张司就此房屋的银行按揭款由聂继军代还。 2017年11月2日、11月17日，张司、李文辉短信通知案涉房屋的中介周治民，拟定与聂继军解除或终止房屋买卖合同事宜，理由为聂继军未能在承诺时间内下产权，致使案涉房屋处于不稳定风险状态。双方协议下产权的时间为一个半月。2017年12月2日，李文辉、聂继军和中介周治民三人就下产权相关事宜进行了会谈。会谈的主要内容有：1.聂继军未能在约定的一个半月内办理好下产权；2.李文辉与聂继军协商一致将房屋价格增加到135万元；3.李文辉要求聂继军至少先支付40万，未约定办理取得产权证的期限；4.聂继军担心产权证未能落实风险较大，但表示只要房产证下来，聂继军愿意支付所有的余款。 2017年12月5日，张司、李文辉以聂继军未能在一个半月把房屋产权证提前办下来，存在严重违约为由，向聂继军邮寄《解约通知》，通知聂继军解除与张司于2017年9月16日签订的《存量房买卖合同》，聂继军已支付的50000元定金不予退还。 2017年12月7日，李文辉与聂继军手机通话，就产权证办理事宜进行沟通协商。在通话中，李文辉未提及合同解除及邮寄《解约通知》事宜。 2018年9月25日，案涉房屋产权证登记在张司名下。 2019年1月10日，张司与案外人李伟签订房屋买卖合同，将案涉房屋以1330000元的价格出售给李伟。 需要说明的是：本案被告张司于2019年10月2日委托本案被告李文辉为诉讼代理人，因被告张司并未提供李文辉系其近亲属的证据，且李文辉并没有律师资格，故对张司委托李文辉为本案诉讼代理人，本院不予准许。因在案涉房屋买卖中，李文辉系张司的代理人，张司在本案诉讼中委托李文辉可代收法律文书，故本院视李文辉系张司指定的法律文书代收人。 以上事实，有商品房买卖合同、《存量房屋买卖合同》，收据，付款记录、房屋信息摘要、手机短信、手机通话录音、会谈记录、解约通知、房屋买卖合同、一般授权委托书、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点在于：《存量房屋买卖合同》是否已经解除；聂继军的诉请能否成立。 一、关于《存量房屋买卖合同》是否已经解除的问题 原告聂继军与被告张司于2017年9月16日签订《存量房屋买卖合同》，李文辉系张司的委托代理人。根据《存量房屋买卖合同》的约定以及原被告双方在履约过程中形成的意思表示：聂继军负有在一个半月内办理案涉房屋产权证以及代偿银行按揭款的先行义务。由于聂继军未履行上述义务，张司、李文辉于2017年12月5日向聂继军邮寄了《解约通知》。原告抗辩称自始未收到该《解约通知》。被告在庭审中声称，由于邮寄时间太久，已无法在网上查询被告接收了《解约通知》的事实，但被告向邮政局查询，显示2017年12月7日有人签收，并请求法院调取投递信息。对此，本院评判如下：1.被告于2017年12月5日向原告邮寄了《解约通知》，但并未提供证据证明原告已经收到了该《解约通知》；2.被告邮寄《解约通知》后，未提取、保存证明被告收到《解约通知》的证据，存在过错；3.在2017年12月7日李文辉与聂继军的手机通话中，李文辉完全可以直接告知聂继军合同已解除并已邮寄《解约通知》，但李文辉并未履行上述告知义务；4.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第一款第一项的规定，证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的，人民法院应当调查收集。本案被告在庭审中明确声称其向邮政局查询，显示有人已签收该《解约通知》。由此可见，本案中被告当庭申请人民法院调取的的证据，并非当事人及其诉讼代理人无法查阅调取的证据。另外，被告申请调取证据亦不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第二款的规定。故本院对被告当庭申请人民法院调取投递信息的请求，不予准许。5.庭审中原被告双方均表示在2018年未有过接洽联系，原告声称在2019年得知被告将案涉房屋出卖给了第三人后，才提起诉讼。上述事实从侧面印证了原告未收到《解约通知》。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本院认定被告于2017年12月5日向原告邮寄的《解约通知》，原告并未收到。被告提出原被告之间合同已解除的事实，本院不予确认。 二、关于原告要求被告返还购房定金50000元并支付违约金260000元的诉请能否成立的问题 本院认为，原告在2017年9月16日与被告签订合同后，直到2018年9月25日案涉房屋产权证登记在张司名下，原被告双方之所以未能依约履行《存量房屋买卖合同》，根本原因在于原告未能依约履行办理产权证及代偿银行按揭的义务。被告在合同签订后很长一段时间均未另行处置房屋，如原告有真诚履约的意向，在2018年9月25日被告张司已取得产权证的情况下，原告完全可以要求继续履行合同，但原告在相当长的一段时间内均未要求被告继续履行合同。被告与原告协商确定的房价款是1350000元，被告于2019年1月10日与案外人签订合同约定的房价款是1330000元，如原告想要继续履行合同，被告不可能不愿意将案涉房屋出售给原告。从中可以看出，原告以不作为的方式放弃了其可期待的利益。由于原告违约导致双方签订的《存量房屋买卖合同》未能继续履行，原告应承担相应的违约责任。被告在未确认与原告已经解除合同的情况下，将案涉房屋另行出售给第三人，亦存在一定的过错。本院综合原被告双方的过错程度、损失大小，根据公平和诚实信用原则，酌情确定被告张司应退还给原告的购房定金为30000元，对原告要求被告另行支付260000元违约金的请求，不予支持。 根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被告代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”由于《存量房屋买卖合同》的合同相对人是张司和聂继军，李文辉只是张司的代理人，合同并不对李文辉具有约束力，故本院对原告要求李文辉承担违约责任的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张司于本判决生效后十日内向原告聂继军返还30000元购房定金； 二、驳回原告聂继军的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3050元，由原告聂继军负担2550元，被告张司负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十月二十一日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅