黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初7414号原告:丁金玉，女，1973年6月2日生，朝鲜族，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：徐勇，哈尔滨市南岗区法正法律服务所法律服务工作者。被告：王长江，男，1971年8月22日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。第三人：姚有兴，男，1975年10月15日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李永和，哈尔滨市道外区胜利法律服务所法律服务工作者。原告丁金玉与被告王长江、姚有兴案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁金玉的委托诉讼代理人徐勇，被告王长江，第三人姚有兴及其委托诉讼代理人李永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁金玉向本院提出诉讼请求：1.依法撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103执异22号执行裁定书，解除涉案房产的查封；2.请求依法判令原告与第三人姚有兴《二手房买卖合同》有效；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月2日原告与第三人姚有兴签订《二手房买卖合同》，房产总价款陆拾万元整，给付方式2014年12月20日之前付人民币肆拾贰万元，该房产按揭贷款壹拾捌万元由原告偿还，计陆拾万元整，原告按合同约定履行完毕。2014年12月20日正式交付该房屋，哈房权松字第××号房产权交给原告，因该房产有房贷没有还清，原告与第三人同意待按揭贷款还清后到房地产部门办理过户手续。该争议房产已实际归原告所有居住，原告居住至今并偿还按揭贷款，交纳该房屋的物业、水、电燃气、有线电视等各项费用至今，现原告的房产被被告王长江申请查封，原告为此提出执行异议申请，南岗区人民法院下达（2019）黑0103执异22号执行裁定书，原告认为执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，特提起诉讼。原告购买该房产在先，取得该房产所有权居住权是合法的，原告与第三人姚有兴签订的《二手房买卖合同》合法有效，而被告王长江与第三人姚有兴诉讼在2016年6月，被告王长江2017年4月申请执行诉讼，执行在后，为此，原告依法保护自己的合法权益，被告申请查封及执行裁定查封原告所有的房产是违反法律规定的，是对原告财产的侵犯，特起诉至贵院，请求人民法院依法公平、公正的做出裁决。被告王长江辩称，不同意原告的诉讼请求，被告认为该房产是第三人姚有兴的，法院应该继续执行姚有兴房产。第三人姚有兴辩称，1.原告诉讼的主张是正确的，第三人与原告在2014年就已经形成了对二手房买卖合同的签订，并已经实际交付给原告，双方按照合同的约定将购房款项及房屋贷款都已做了明确的规定，原告也按照约定按时给付了钱款和房产贷款的按揭还款，为此，该房产已不属于第三人所有。2.对于被告王长江所述的与第三人的民间借贷纠纷一案，第三人姚有兴已向哈尔滨市中级人民法院提起了申诉，该民间借贷实际不存在，这是一个索要好处费、逼迫第三人出具的借据，现在第三人已将上述情况申诉到市中院，并同时在整理证据材料后报请检察机关立案。3.该房产实际交付之后被告王长江与姚有兴的诉讼是在2016年，2016年之后所提出的诉讼是在原告和第三人签订买卖合同之后，为此，原告与第三人所签订的买卖合同与被告申请执行时间是一先一后，为此，根据法律规定第三人与原告的买卖在先，诉讼在后之规定，原告所占有和买卖的房产具有合法性，所以请求人民法院依法确认原告与第三人买卖房屋合同的合法性，合法有效，撤销被告所提出的申请查封的裁定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一（2019）黑0103执异22号执行裁定书，证据三银行存款凭证、支付宝转账记录和存折，证据四建设银行流水明细，证据五票据6组，证据六龙江银行汇划业务凭证，证据七借条具备真实性、合法性和关联性，能够相互结合证明案件事实，本院予以采信；原告提交的证据二《二手房买卖合同》、收条，本院将结合其他证据对其证明问题予以认证。被告及第三人未举证。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：王长江与姚有兴民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月13日作出（2015）南民一民初字第1241号民事判决书，判决姚有兴给付王长江欠款200,000元。该判决生效后，因姚有兴未按照生效判决内容履行给付义务，王长江向本院申请执行。执行中，本院于2017年4月17日作出（2017）黑0103执64号执行裁定书，裁定查封被执行人姚有兴名下坐落于哈尔滨市松北区××常××小区××楼××单元××号（产权证号：松20145471，建筑面积：96.10平方米）房产档案，并于2017年4月17日实施了查封措施。另查明，案外人丁金玉（乙方）与姚有兴（甲方）于2014年12月2日签订的《二手房买卖合同》，协议中约定姚有兴将坐落于哈尔滨市松北区浦路1917号常盛源小区11号楼3单元201号，建筑面积为96.61平方米，套内建筑面积85.47平方米房屋（房屋所有权证号为哈房权证松字第××号）出售给丁金玉，按建筑面积计算价款，总金额人民币陆拾万元整，房款付款方式为在2014年12月20日之前付人民币肆拾贰万元，因该房产有按揭贷款，剩余本金约壹拾捌万元，由丁金玉负责偿还，甲方将中国建设银行本外币活期储蓄一本通交于乙方，从合同签订日起由乙方负责清偿本息。甲、乙双方定于2014年12月20日正式交付该房屋，甲方将房产权号哈房权松字第××号房产证交于乙方。甲、乙双方同意，双方应于按揭贷款还清后到房地产主管部门办理过户手续。2013年4月27日，丁金玉丈夫张德勇向被告姚有兴银行账户存入826,500元，同日，姚有兴出具借条一张：今借张德勇现金人民币肆拾万陆仟伍佰元整，以及收条一张：今收到丁金玉购买常盛源小区11号楼3单元201室（建筑面积96.61平方米）房款肆拾贰万元，现已收到。丁金玉在向本院提出的书面异议中称，丁金玉公公张金祥与姚有兴于2012年11月15日签订《房屋租赁合同》约定由张金祥承租异议房产，丁金玉于2013年4月27日与姚有兴约定购买异议房产，待姚有兴办理该房产产权证后签订书面合同，后丁金玉交付购房款并签订合同，异议房产一直由张金祥实际居住使用，请求中止对异议房产的执行，解除查封。本院于2019年4月2日作出（2019）黑0103执异22号执行裁定书，驳回了丁金玉的异议请求。丁金玉对裁定不服，向本院提起诉讼形成本案。本院认为，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，丁金玉提交的房款收条显示其于2013年4月27日向姚有兴给付了异议房屋的房款四十二万元，与其提交的于2014年12月2日与姚有兴签订的《二手房买卖合同》相互印证，能够证明丁金玉在异议房屋查封（2017年4月17日）前购买了异议房屋；再结合丁金玉提交的其他证据，亦能认定姚有兴在此前已经向丁金玉交付了异议房屋，丁金玉在异议房屋被查封前已占有该房屋。对于被告王长江提出丁金玉和姚有兴之间先给付购房款、后签订购房合同不符合交易习惯，以及姚有兴将还贷存折交付丁金玉、由丁金玉偿还异议房屋贷款的行为不现实的抗辩主张，该两项抗辩均系主观性较强的推测，王长江对此并未提交证据予以证明；王长江对《二手房买卖合同》及收条真实性有异议，但其未能提交证据证明其异议成立，经本院释明后，王长江不申请对收条的形成时间进行司法鉴定，故王长江的抗辩主张没有事实依据，本院不予支持。综合原告丁金玉在本案中提供的证据，丁金玉和姚有兴之间在异议房屋被查封前就存在合法、有效的房屋买卖合同关系，且丁金玉已实际占有异议房屋。此外，从权益保护顺位角度上，在异议房产办理过户登记之前，丁金玉享有的是将异议房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与王长江的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。第一，从成立时间上看，该请求权要早于王长江与姚有兴因借款形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。第二，从内容上看，丁金玉的请求权系针对异议房产的请求权，而王长江的债权为金钱债权，并未指向特定的财产。因此，丁金玉对异议房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，丁金玉提出的执行异议成立，故丁金玉在本案中请求停止对异议房屋执行的诉讼请求于法有据，本院予以支持。丁金玉要求解除对异议房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对丁金玉要求解除查封的请求不予审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、停止对坐落于哈尔滨市松北区浦源路1917号常盛源小区11号楼3单元2层1号（产权证号：松20145471，建筑面积：96.10平方米）房屋的执行；二、驳回原告丁金玉的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告王长江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨红瑞人民陪审员  王春燕人民陪审员  黄 荣二〇一九年十月十七日书 记 员  李 雪