广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7693号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：欧阳佛强。委托诉讼代理人：何敏，广东正帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小瑞，广东正帆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：梁惠芳，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正翔，广东宝言律师事务所实习律师。原审被告：欧阳佛强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何敏，广东正帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小瑞，广东正帆律师事务所实习律师。上诉人佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司（以下简称雅盈公司）因与被上诉人佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会（以下简称龙涌口村委会）、原审被告欧阳佛强租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅盈公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由龙涌口村委会承担。事实和理由：（一）一审法院既认定雅盈公司与龙涌口村委会之间的租赁合同无效，但又未对龙涌口村委会因此给雅盈公司造成的损失作出处理，属于认定事实不清和适用法律不当。一审法院已认定系龙涌口村委会的原因导致涉案合同无效，故相关过错责任应全部由龙涌口村委会承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，龙涌口村委会的损失是厂房使用费，一审法院已判决雅盈公司向龙涌口村委会支付占用使用费，其损失已得到了弥补。但雅盈公司返还厂房而产生的设备搬迁费413600元等损失，一审法院未进行审查和处理，依据前述法律规定，龙涌口村委会应承担全部赔偿责任。同时，根据无效合同全面处理原则，雅盈公司一审时无需反诉或另案提起诉讼，法院应在合同无效后一并处理各方损失。（二）一审法院判决雅盈公司按173064.6元/月的标准向龙涌口村委会支付占有使用费，是事实认定不清。雅盈公司于2018年5月把部分厂房转租给次承租人，相关转租合同已向龙涌口村委会进行了报备，龙涌口村委会对此未提出异议。实际上，龙涌口村委会从2019年4月份开始已直接从次承租人处收取租金。因此，雅盈公司支付占用使用费应扣减次承租人直接向出租人交纳的租金，即占用使用费的支付标准为85328.22元/月（173064.6元-87736.38元）。一审法院判决雅盈公司按173064.6元/月的标准支付占有使用费，加重了雅盈公司的负担，造成龙涌口村委会不当得利。（三）因雅盈公司使用的厂房面积较大、机器设备较多，在短时间内另行寻找合适厂房存在一定难度等，一审法院仅给予雅盈公司30日的搬迁期，不仅难以执行也不利于纠纷的解决。请求二审法院给予雅盈公司三至四个月免交占用使用费的搬迁期间。（四）龙涌口村委会第四项诉讼请求是要求雅盈公司支付截至2018年12月31日拖欠的租金，但一审法院却判决“支付截止至2019年3月的占用费1103656.6元”。一审法院的该判项超出了当事人诉请，违背了民事诉讼不诉不理原则。（五）一审法院认定本案的受理费和保全费全部由雅盈公司承担，不符合法律的规定。龙涌口村委会辩称，本案系因雅盈公司不支付租金引发，截止二审庭审其依然占用使用涉案厂房且未缴清占用使用费。雅盈公司作为过错方却要求龙涌口村委会支付搬迁费，没有法律依据。雅盈公司一审时未提起反诉，其在本案二审期间主张搬迁费损失，二审法院对此不应审理。涉案合同的相对方是雅盈公司和龙涌口村委会，雅盈公司与案外人签订的其他租赁合同与龙涌口村委会无关。欧阳佛强辩称，同意雅盈公司的上诉意见。龙涌口村委会向一审法院起诉请求：1.解除龙涌口村委会与雅盈公司于2018年2月8日签订的《厂房使用权租赁合同》；2.雅盈公司向龙涌口村委会返还租赁物，即返还位于容桂街道龙涌口村龙校路1号地段的厂房；3.龙涌口村委会无需向雅盈公司退回押金350000元；4.雅盈公司立即向龙涌口村委会支付截至2018年12月31日止拖欠的租金584516.8元及利息（以584516.8元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计至付清之日止）；5.雅盈公司从2019年1月1日起至返还租赁物止，参照租金173064.6元/月的标准向龙涌口村委会支付场地占用费；6.欧阳佛强对本案债务承担连带清偿责任；7.雅盈公司、欧阳佛强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月8日，龙涌口村委会作为甲方、出租方，雅盈公司作为乙方、承租方，双方签订一份《厂房使用权租赁合同》，约定甲方将座落于佛山市顺德区***********1***的厂房出租给乙方，租赁期限为2018年3月1日至2019年12月31日，共计1年10个月；租金实行先缴交后使用的原则，每月173064.60元，于每月10日前一次性付清；乙方应在《竞投租赁成交确认书》签订之日起五个工作日内将合同履行保证金350000元汇入甲方指定的银行账户，保证金在合同期满三十天内，乙方没有拖欠税、费或没有未解决的纠纷，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方无息退还给乙方；若乙方逾期缴清租金，甲方有权按拖欠额每日加收2‰的违约金；若逾期超过三十日，甲方有权单方解除协议，无条件收回租赁厂房，对已收的租金及保证金不作退回，乙方并需赔偿当年一年租金作为违约金，甲方收回厂房后仍有权追收乙方尚拖欠的厂房租金及相关费用等。合同签订后，雅盈公司已于2018年5月22日缴纳了保证金350000元。2018年12月18日，龙涌口村委会委托广东宝言律师事务所向雅盈公司发出律师函一份，告知雅盈公司截止律师函发出之日，雅盈公司拖欠租金884516.8元，并要求雅盈公司自收到该函之日起五日内支付拖欠的租金884516.8元，否则视为雅盈公司单方违约，将承担相应的违约责任。雅盈公司在收到律师函后立即支付了租金300000元，故截至2018年12月31日，雅盈公司尚欠租金584516.8元。2018年12月25日，欧阳佛强出具一份《承诺书》，内容为：为确保雅盈公司拖欠龙涌口村委会截止2018年12月租金884516.8元及此后产生的租金能够顺利清偿，欧阳佛强自愿对上述款项支付承担保证责任。庭审中，龙涌口村委会陈述涉案厂房没有获得相关的建设工程规划许可证，也没有取得不动产权证。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，双方争议的焦点为涉案合同是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，龙涌口村委会确认涉案厂房在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也没有取得不动产权证，因此，龙涌口村委会与雅盈公司签订的涉案合同因违反法律的强制性规定，属无效合同，龙涌口村委会要求解除租赁合同的主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于涉案合同无效，合同双方的权利义务如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此，龙涌口村委会及雅盈公司的权利义务应当根据法律的规定予以确定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上述规定，雅盈公司继续使用涉案厂房没有法律依据，应当将上述厂房返还给龙涌口村委会，但龙涌口村委会应当给予雅盈公司合理的搬迁时间；龙涌口村委会亦应当将收取的合同履行保证金350000元返还给雅盈公司。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。雅盈公司已实际使用了涉案的厂房，应当参照约定的租金标准支付自使用之日至实际返还期间的使用费。根据一审法院查明的事实，雅盈公司拖欠截止至2018年12月的使用费584516.8元，之后的使用费仍应按每月173064.6元的标准计算至实际返还厂房之日。对于欧阳佛强是否应当承担责任的问题，一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第五条的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条的规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任。本案中，龙涌口村委会将没有取得建设工程规划许可证的不动产通过公开的招投标平台进行竞租招投标，在与中标人雅盈公司签订租赁合同后，至今仍没有取得相应的许可，从而导致涉案租赁合同无效，作为从合同的担保合同亦无效，欧阳佛强作为担保人，对担保合同无效不存在过错，无须承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、雅盈公司于判决发生法律效力之日起三十日内向龙涌口村委会返还位于佛山市顺德区***************的厂房；二、雅盈公司于判决发生法律效力之日起七日内向龙涌口村委会支付截止至2019年3月的占用费1103656.6元，之后产生的占用费仍按每月173064.6元的标准计算至实际返还厂房之日；三、龙涌口村委会应于判决发生法律效力之日起七日内向雅盈公司返还合同履行保证金350000元；四、驳回龙涌口村委会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6572.58元，保全费3020元，合计9592.58元，由雅盈公司负担。二审期间，雅盈公司向本院提交了如下证据：1.《厂房使用权租赁合同》《转租合同》、短信截图两页、收款收据6页，拟证明双方存在租赁关系多年，雅盈公司将部分厂房转租给案外人，龙涌口村委会对此知悉且从2019年1月起要求案外人直接向其缴纳租金。2.《设备供销合同》、收款收据、2018年的固定资产明细表，拟证明雅盈公司在租赁厂房中投入了大量资金并购置较多设备，相关搬迁工作无法在短时间内完成且搬迁费用巨大。3.工厂设备拆迁报价，拟证明相关搬迁费用为41万多元，搬迁周期大约需三个月，该损失应由龙涌口村委会承担。龙涌口村委会、欧阳佛强二审期间未提交新证据。本院依法组织了当事人进行质证。经审查，对雅盈公司提交的第1组证据中的《收款收据》（盖有“佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会财务专用章”），本院确认其真实性；对雅盈公司提交的第1组证据的其他部分及第2、3组证据，因涉及案外人或本案诉争事项不存在关联，本院在本案中不予采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明一，龙涌口村委会分别于2019年5月9日、5月10日、6月5日、6月24日出具金额分别为33491.38元、33491.38元、33491.38元、112000元的《收款收据》，并注明“缴款单位或缴款人：佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司”“摘要：2018年租金”。另查明二，龙涌口村委会于二审庭审中确认收到前述4张《收款收据》中所涉款项并主张该款项为冲抵雅盈公司尚欠的2018年租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.一审法院是否存在超诉讼请求裁判的情况；2.一审法院判决雅盈公司支付的占有使用费数额是否正确；3.雅盈公司要求延长搬迁时间的诉请能否得到支持。关于第一个争议焦点。雅盈公司上诉认为龙涌口村委会仅诉请支付截至2018年12月31日的租金，但一审法院判决其支付截至2019年3月的占用使用费，违反了民事诉讼“不告不理”原则。经本院审查，龙涌口村委会向一审法院提起诉讼并请求雅盈公司支付截至2018年12月31日的租金及自2019年1月1日起的占用使用费，一审法院依法认定涉案合同无效后判决雅盈公司支付暂计至2019年3月的占用使用费，不存在超诉讼请求裁判的情形。雅盈公司该项上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。涉案合同虽然违反了法律法规的强制性规定依法无效，但龙涌口村委会将涉案厂房整体交给雅盈公司占有使用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，龙涌口村委会有权参照原约定的租金标准向雅盈公司主张厂房的占有使用费。本案中，双方当事人对雅盈公司尚欠龙涌口村委会2018年的占有使用费数额并无异议，且根据二审查明的事实，龙涌口村委会确认于2019年5-6月收到了“租金”合计212474.14元并开具了以雅盈公司为缴款人的《收款收据》，故本院结合雅盈公司系涉案租赁关系相对人且龙涌口村委会当年将厂房整体交给雅盈公司占有使用的事实，认定该212474.14元为雅盈公司占用涉案厂房应缴纳的占有使用费。因雅盈公司尚欠龙涌口村委会2018年的占有使用费584516.8元，龙涌口村委会在《收款收据》备注该212474.14元为“2018年租金”，合乎情理且未损害雅盈公司利益，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，本院对龙涌口村委会主张该212474.14元优先冲抵雅盈公司欠付的“2018年租金”的主张予以采纳。经核算，雅盈公司尚欠龙涌口村委会2018年占有使用费为372042.66元（584516.8元-212474.14元）。对于2019年1月1日起雅盈公司应支付的占有使用费数额问题。如前所述，龙涌口村委会是将涉案厂房整体交给雅盈公司使用，至于雅盈公司占有使用该厂房后是否进行了转租，转租租金如何缴纳、向谁缴纳，均属于雅盈公司与案外人之间的关系，与龙涌口村委会在本案中的诉讼请求不存在关联。现龙涌口村委会以涉案租赁关系相对人的身份向雅盈公司主张自2019年1月1日起的占有使用费，雅盈公司未能提供证据证明其已返还了涉案厂房，故一审法院参照合同约定判决雅盈公司按每月173064.6元的标准向龙涌口村委会支付至实际返还涉案厂房之日止的占有使用费，于法有据，本院予以维持。关于第三个争议焦点。雅盈公司上诉认为在一审法院判决的30天搬迁期间内，无法完成搬迁工作，请求延长搬迁期限且该期间无需支付占有使用费。对此，本院认为，一审法院于2019年4月26日作出判决后已依法送达给双方当事人，雅盈公司虽然不服该判决提起上诉，但其对一审法院关于合同无效的认定并无异议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，雅盈公司对合同无效后需返还厂房的事实应有所预见，现截止2019年8月23日的二审庭审期间，其已有足够的时间搬离，故本院认定雅盈公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还涉案房屋不存在困难，雅盈公司要求延长搬迁期限且无需支付该期间的占有使用费的诉请，缺乏理据，本院不予支持。最后，关于雅盈公司上诉主张应由龙涌口村委会赔偿其搬迁费用损失的问题。因雅盈公司一审时既未就该项主张提起反诉或抗辩，也没有提供相关证据证明该费用的具体数额以及已实际发生，故其在上诉中增加该项主张属于新的诉讼请求，不属于本案处理范围，本院对此不予审查。综上所述，雅盈公司的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持；对无理部分予以驳回。本案系因雅盈公司二审期间提交新证据以及一审判决后出现新的支付事实而改判，故二审案件受理费应由上诉人雅盈公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3646号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3646号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3646号民事判决第二项为：佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会支付截止至2018年12月的占有使用费372042.66元；自2019年1月1日起按每月173064.6元的标准向佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会支付占有使用费至实际返还厂房之日止；四、驳回佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费6572.58元，保全费3020元，合计9592.58元，由佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司负担3818.93元，由佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会负担5773.65元；二审案件受理费13145.16元，由佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十月八日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫