河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终2032号 上诉人（原审原告）：杨明鑫，男，1969年7月2日出生，汉族，住北京市顺义区。 被上诉人（原审被告）：付海，男，1989年5月5日出生，汉族，住河北省张家口市宣化开发区。 被上诉人（原审被告）：范威，男，1988年6月12日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：张志峻，河北天权律师事务所律师。 上诉人杨明鑫因与被上诉人付海、范威房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人、被上诉人付海、范威委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨明鑫上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定杨明鑫与付海的租赁合同于2018年7月29日解除，既然合同解除，付海就应当按照约定支付租金30%的违约金，但一审法院对此未做处理，明显不公。2018年7月1日以后付海仅支付了部分租金，后续拖欠的租金及约定的违约金却未被支持，明显违反了事实及法律规定。付海在庭上承认从2017年1月1日开始租赁商铺，并没有交过物业费和取暖费，同时抗辩供暖不达标，但并未能出示任何的证据，又抗辩门脸房不存在物业费，但以上抗辩内容均不符合客观事实。根据物业管理条例，和物业管理办法，业主应当按时交纳物业费，在双方的租赁合同中也约定了由付海交纳上述费用。由于热力公司一直催缴，付海又不支付，杨明鑫只能自行支付，但一审法院对物业费不予认定，同时只支持了80%的取暖费，明显违反本案事实。一审法院对付海转租的事实未予认定，但根据付海及范威的当庭陈述，能够确认付海将所承租的杨明鑫的房屋转给范威，即使不能构成转租，但也未经过杨明鑫的同意，该行为是符合合同约定的。付海在本案合同的履行过程中存在严重过错，这是导致本案纠纷的根本原因。合同约定了未经杨明鑫书面同意，不得转租、转借商铺，按常理，如果付海将承租的商铺转给范威，应当及时通知杨明鑫，同时也应当尽快的让杨明鑫和范威签订新的合同。但本案并非如此，而是在杨明鑫的再三催促之下，仍未能见面，之后就不接电话，告知有事和付海的合伙人联系。实际上，杨明鑫并不认识付海的合伙人，也不知道有合伙人，杨明鑫与付海与他的合伙人都约定了第二天见面，但是当杨明鑫到达宣化之后，二人均不接电话。所以由于付海的不配合，导致了杨明鑫无法和范威签订合同，而且在付海转让房屋的时候，也没有将合同交给杨明鑫，也没有给范威，而是自己保留。在这种情况下，如果杨明鑫与范威签订新的合同，就构成了一房两租，杨明鑫就构成了对付海的违约。所以，范威约杨明鑫签订合同时，遭到拒绝。通过以上事实，能够看出，付海设计想让杨明鑫违约，借由此不支付双方约定的违约责任。范威曾在2018年8月1日时说要交一年的房租，询问杨明鑫数额，当时杨明鑫回复说记不清，让看合同，但范威表示付海并未给他合同，因此只支付了两个月的房租。后来范威就和付海一样，让杨明鑫和他的合伙人联系，但杨明鑫对于这个合伙人并不知情，也不认识。由此可见，付海和范威两人处处给杨明鑫设圈套，就是为了不支付违约金。另外，范威说将钥匙寄给了杨明鑫，但是当时并未说明寄的是什么，寄件人是刘志，寄之前也没有和杨明鑫联系，钥匙一直在杨明鑫住在宣化的朋友处。杨明鑫也从未使用该钥匙，2019年5月9日开庭时，商铺的门口仍旧张贴着装修暂停营业的告示，这也能够说明商铺仍旧由付海占有。退一步讲，如果付海不再使用，应当贴出出租的告示，积极寻找下家，尽量减少损失。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，维护杨明鑫的合法权益。 付海答辩称，2018年5月底，付海告知杨明鑫无法继续履行合同，在得到杨明鑫同意的情况下代为寻找承租人，杨明鑫承诺在此期间不收取租金，7月底找到范威承租，并告知杨明鑫。一审判决认定付海与杨明鑫之间的租赁合同解除是正确的。杨明鑫对7月1日至29日期间不收取租金是同意的，而且在付海离开之后，杨明鑫也从未找过付海要求过，这足以说明付海所说的是真实的。在2018年7月29日之后，是范威承租使用房屋，此期间所发生的租金杨明鑫不应向付海主张。自从付海承租房屋开始就从未享受过供暖服务，因杨明鑫所出租的上一任承租人未能交纳取暖费，故供热公司在未能收齐之前拖欠的取暖费的情况下，不会给供暖。付海在承租房屋后半年时，曾就该问题与杨明鑫协商，杨明鑫也承诺给予解决，但一直未能供暖。同时，杨明鑫在得知付海不继续承租时，要求付海代为寻找承租人，并承诺不收取期间的租金，这也是将取暖费与租金进行了抵顶。现在又主张该部分费用，是由于范威不再承租，杨明鑫为了把自己的损失降到最低，是不合理的。至于物业费，付海在承租期间从未享受到物业服务，门前的卫生也是由环卫与其本人清理，且杨明鑫并非物业公司工作人员，收取物业费也没有任何的依据。在一审第二次开庭时，杨明鑫承认付海代其出租房屋，同时，付海也没有收取范威任何转租的费用，只是将其自有的屋内的物品低价出售给范威，同时这也能说明付海在代为寻找承租人时，不希望长时间占用房屋使杨明鑫产生损失，所以才低价出售物品，不致于因此导致房屋长时间不能出租。杨明鑫之所以没有何范威签订书面合同，是杨明鑫一直不在当地造成的，杨明鑫在上诉状中所陈述的并非事实，付海承租初，也是按照之前杨明鑫与他人的合同履行义务，并未存在拖欠。杨明鑫将付海列为本案被告不正确，请驳回杨明鑫对付海的诉讼请求。 范威答辩称，杨明鑫的上诉内容对范威没有直接的指向性，范威也与本案租赁合同不存在利害关系。一审法院所认定的事实都是按照杨明鑫的陈述，没有证据证实，范威与付海之间是经营合同关系，范威对杨明鑫主张的租金不需要承担任何的责任。 杨明鑫向一审法院起诉请求：1、付海支付拖欠的商铺租金32900元（2018年7月1日至2019年7月1日应付租金43000元，只付了7100元和3000元）；2、付海支付逾期支付租金所产生的违约金15571元（以11400/21500元为基数，按日违约金3‰计，暂计算至2019年3月25日，以后按实际给付之日计）；3、付海支付杨明鑫代缴的2017-2018年度采暖费3367元；4、支付杨明鑫代缴的物业费550元；5、自2019年7月1日起解除杨明鑫与付海签订的商铺租赁合同，付海、范威将承租的房屋交还杨明鑫，并支付剩余总租金30%的违约金6450元（以2019年7月1日后剩余合同总租金21500元为基数）。 一审法院认定事实：付海于2017年1月开始租赁杨明鑫的商铺经营洗车店。2018年1月19日，双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、杨明鑫为出租方（甲方），付海为承租方（乙方），甲方将位于河北省张家口市宣化区商铺出租给乙方；四、租赁期限自2018年1月1日至2020年1月1日；五、租金每6个月支付一次，每次支付租金21500元，每次租金到期10日前支付；七、乙方应按时交纳水费、电费、暖气费、物业管理费等费用；十、合同的变更、解除与终止：3.（1）未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租商铺的，甲方有权解除合同，收回商铺。签订协议当日，付海通过支付宝转账支付杨明鑫上半年租金21500元。2018年7月左右，付海因经营困难向杨明鑫表示不再租赁商铺，联系由他人租赁。7月29日，付海将店内物品以4000元转让给范威，由范威租赁商铺，并通知了杨明鑫。杨明鑫亦同意不再收取付海7月份的租金。之后范威给杨明鑫打电话，说其租上其房屋了，杨明鑫也表示同意，范威跟杨明鑫商量先交一年的租金，杨明鑫告知其一年租金为43000元，范威于2018年8月1日通过微信转账支付两个月的租金7100元。2018年8月，杨明鑫特意从北京来到宣化找付海、范威，想三人一起坐下来，杨明鑫跟付海签订合同解除租赁关系，重新与范威签订租赁合同，但因未联系到范威，最终未能实现。2018年10月3日范威通过微信转账又支付租金3000元。2018年12月20日，杨明鑫收到范威邮寄的出租房屋钥匙5把，后杨明鑫两次将钥匙邮寄给范威，范威均拒收。之后出租房屋的钥匙一直由杨明鑫保管。2019年4月8日，杨明鑫向法院提起诉讼。审理中，杨明鑫认为付海系将房屋转租给范威，其同意范威租赁房屋，但需要与付海书面解除租赁合同后，与范威签订书面租赁协议，才能确认其与范威的租赁关系，现因未与付海书面解除租赁协议，故仍与付海存在租赁关系，坚持要求诉讼请求中的房租及各项费用由付海个人支付，跟范威没有关系。一审法院认为，杨明鑫与付海于2018年1月签订商铺租赁合同，双方形成租赁关系。后付海因经营困难，向杨明鑫明确表示不再租赁房屋，并联系由范威租赁，付海将租赁房屋交给范威后，范威也电话告知杨明鑫租赁了其房屋，杨明鑫表示同意，双方对租金也进行了协商，之后杨明鑫向范威收取租金。杨明鑫与范威之间的行为符合租赁关系的法律特征，杨明鑫以其一系列行为表明其同意与付海终止租赁关系，并与范威建立新的租赁关系。杨明鑫认为其与付海的租赁关系应通过书面协议才能解除，双方对此并无约定，双方租赁合同中第十条“未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租商铺的，甲方有权解除合同”，约定的是若付海转租房屋，应经杨明鑫书面同意，否则杨明鑫可以行使合同解除权。本案中，付海并非是将房屋转租给了范威，其未与范威形成转租关系中的次承租关系，该条款也并非杨明鑫认为的解除合同必须经其书面同意，故杨明鑫以此为由，认为其与付海的租赁关系未解除，不予采信。杨明鑫与付海的租赁关系应自2018年7月29日范威实际租赁房屋时解除。2018年7月29日之后商铺租金及相应从属费用应由新的承租人范威负担。杨明鑫要求付海给付逾期租金及违约金的诉讼请求，不予支持。关于杨明鑫主张的2017-2018年度采暖费，因付海2017年1月至2018年7月底，一直在承租店铺进行经营，按租赁合同约定应承担采暖费，但因采暖温度不达标，付海未能享受相应的采暖服务，而杨明鑫已全额缴纳采暖费并要求付海承担，不予支持，法院酌定付海承担80%为2694元，杨明鑫自行承担20%为673元。关于杨明鑫缴纳的2019年度物业费550元，杨明鑫明确要求由付海承担，但2018年7月后付海已不再承租商铺，故该笔费用与付海无关，法院不予支持。判决：一、杨明鑫与付海的商铺租赁合同于2018年7月29日解除；二、付海于本判决生效后5日内给付杨明鑫2017-2018年度采暖费2694元；三、驳回杨明鑫其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，2018年7月1日至2018年7月29日期间，付海实际控制案涉房屋，但并未支付租金。2018年7月29日，范威向付海支付租赁房屋内物品转让费4000元，同年8月1日，范威通过微信与杨明鑫联系，表示其已经接手案涉房屋，并可以支付租金。付海在其占用案涉房屋期间，从未交纳采暖费、物业费。其余查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。杨明鑫与付海对双方所签订的租赁合同均不持异议，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，杨明鑫已经交付了租赁物，付海应当按照约定履行交付租金等其他相应的义务。付海作为承租人，按照约定应当交纳租金及承租期间的采暖费、物业费，付海抗辩其经过杨明鑫同意在2018年7月期间不支付租金，且在承租期内并未享受供暖服务，暖气不热，但对于以上抗辩意见，付海并未提交证据予以证实。根据法律规定，付海对其抗辩杨明鑫诉讼请求依据的事实未能提供证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。杨明鑫主张的2018年7月1日至7月29日的租金及取暖费具有事实依据，应予支持。一审法院认定付海不承担上述期间的租金及部分承担采暖费没有事实依据，应予纠正。经计算，2018年7月1日至7月29日共29天，产生租金3416.49元（以年租金43000元，每年365天计算）。关于物业费，杨明鑫提交了其在2019年交纳物业费的票据，但该份票据无法证实该物业公司持续为案涉房屋所在区域提供物业服务，在付海承租期间的物业状况无法确定，一审法院对此未予支持并无不当。 关于付海与范威之间是否构成转租关系的问题。范威通过付海与杨明鑫取得联系，在双方沟通的微信记录中，范威表示其向杨明鑫支付的是租金，且杨明鑫对此予以认可，亦表示按照其与付海所签合同约定内容履行，由此能够确认杨明鑫与范威之间已经形成新的租赁合同关系。付海仅收取了范威支付的购买屋内物品的4000元，并未收取其他的转租费用，范威抗辩其与付海之间为承包经营关系，对此亦未能提供相应的证据证实。故一审法院认定付海、范威二人未构成转租关系正确。杨明鑫主张付海未经其书面同意将房屋转由范威使用符合双方约定的转租或转借。案涉合同中所约定的“书面”方式系形式要件，并非效力性约定内容，虽付海将案涉房屋交由范威承租使用未经过杨明鑫书面同意，但不能以不满足约定的形式要件作为抗辩杨明鑫、范威形成新租赁合同关系的理由。杨明鑫的该项上诉主张不具有法律依据，本院不予支持。 关于违约金，杨明鑫认为其未书面同意付海转租，付海应当支付年租金30%的违约金。但本案中，杨明鑫与范威已经形成新的租赁合同关系，付海在合同履行过程中并不存在约定的支付违约金的情形。另，虽付海支付租金迟于约定的时间，但2018年1月19日付海支付21500元租金时，杨明鑫并未提出异议，应视为双方就租金支付的时间在实际履行过程中做出了变更，且杨明鑫对付海不再继续承租以及找他人承租的事实知晓。2018年7月29日后，范围实际占有案涉房屋，杨明鑫要求由付海支付违约金的主张不具有事实及法律依据，一审法院对此未予支持并无不当。 综上所述，杨明鑫的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初900号民事判决第一、三项； 二、变更河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初900号民事判决第二项为：付海于本判决生效之日起五日内给付杨明鑫2018年7月1日至7月29的租金3416.49元，2017—2018年度采暖费3367元，两项合计6783.49元。 如未能按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费548元，由杨明鑫负担498元，付海负担50元。二审案件受理费1096元，由杨明鑫负担996元，付海负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十月二十八日 书记员  田 佳