广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0306民初1577号原告：利焕南，男，香港居民，现住址深圳市龙华区。委托诉讼代理人张赛，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被告深圳市龙华经济发展有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华办事处人民中路龙鹏大楼六楼，组织机构代码192475739。法定代表人徐然。委托诉讼代理人方强，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人陈炜斌，广东广和律师事务所律师。原告利焕南诉被告深圳市龙华经济发展有限公司房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利焕南的委托诉讼代理人张赛，被告深圳市龙华经济发展有限公司的委托诉讼代理人方强、陈炜斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，深圳市金鹏集团有限公司（以下简称金鹏集团）系原告在上世纪90年代创立，其前身为深圳宝安金鹏商业服务公司。被告前身为宝安县龙华镇经济发展总公司。被告与金鹏集团于上世纪90年代初合作开发、销售龙华镇金侨花园华侨楼、景华楼两处物业（下称“涉案物业”），双方于1992年元月4日签订《商品房销售合作合同书》。随后，金鹏集团委托原告在香港成立的企业香港勤鹏集团有限公司（下称“勤鹏公司”）与被告下属分支机构宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司于1992年1月6日签订《商品房包销合同书》，约定由勤鹏公司在香港销售上述物业。之后，被告完成了上述物业的开发建设，受金鹏集团委托，勤鹏公司亦完成了包销任务，相关应支付给被告的款项均已支付，截至2010年6月，双方已结清全部包销款，不存在其它任何经济纠纷。《商品房包销合同书》第二条B款第1项约定：……在工程竣工验收后五天内，如个别房产仍未卖出，甲方（被告）负责按照利焕南（即原告）名下统办好余下房产的房产证权书。1992年，被告与购买涉案物业的香港业主签订《协议书》，但有部分业主支付了首期款后一直未支付余款，就包括涉案房屋的原业主（具体姓名见附表）。1996年、1997年及2001年，被告与勤鹏公司陆续在深圳市宝安区人民法院起诉相关违约业主，要求解除《协议书》。宝安区人民法院一审判决解除被告、勤鹏公司与违约业主之间的房屋买卖关系，已以违约业主名义办理了产权证书的已诉涉案房屋由被告和勤鹏公司收回。诉讼完成后，勤鹏公司向金鹏集团发出声明：已受托完成涉案物业的包销，并协助完成了部分案件诉讼，确认《商品房包销合同书》项下的权益属于原告所有，由原告与被告办理后续房屋交接及履行相关法律手续。另外，还有19户香港业主存在类似违约情形，但至今仍未进入诉讼程序。判决书生效后，由于勤鹏公司诉讼后已声明相关权益属于原告，不参与后续的相关程序，被告以其并非真正的房屋所有人及包销款项未付清等诸多原因，一直未向法院申请强制执行，导致已诉涉案房屋至今无法收回并变更登记到原告名下，未诉的相关房屋因权属不明、各方推诿导致至今无法办理相关法律手续。已诉涉案房屋至今无法占有、使用，未进入诉讼程序的，违约的业主至今仍在占有、使用房屋，买卖合同关系一直无法解除，房屋无法收回。2016年10月，被告就涉案房屋的权属及过户登记等相关事项向宝安区人民法院起诉涉案房屋原业主，一审判决涉案房屋所有权属于被告。原告认为，《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》系各方真实意思表示，已被依法确认合法有效。在金鹏集团、勤鹏公司已履行全部合同义务后，被告应继续履行合同义务，协助处理涉案物业销售后的遗留问题，现涉案房屋已确认产权归被告，则被告应将涉案房屋变更登记到原告名下。被告拒绝履行合同的后续义务，依法已构成违约。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告方特提起诉讼，请求判令：一、确认龙华镇人民路华侨楼第四幢602室产权属于原告，并由被告配合办理将涉案房屋之产权变更登记到原告名下的所有手续；二、请求判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，1、原告的主体不适格，双方之间不存在买卖合同，所以被告不负有义务，原告不具有起诉资格；2、即使涉案房产是登记在原告名下，但涉案房产虽经宝安区人民法院判决恢复登记至原告名下，但该判决目前尚在送达期内，尚未生效，须等待判决生效后视判决结果被告是否具有协助义务帮助办理原告登记手续；3、即使被告有义务将涉案房产登记在原告名下，但发生的相应费用应由原告承担，因为多年前被告已根据包销协议约定已经金鹏公司、勤鹏公司要求将涉案房产登记在原购房人名下，已经履行了合同义务，现因原购房人未履行支付购房款义务，导致购房合同解除，房产恢复登记至被告名下，进而配合将房产登记在原告名下，这一系列行为都是为了挽回包销人的利益。因此所产生的诉讼费、房产产权转移登记费、税费、诉讼费用均由原告承担。经审理查明，1992年1月4日，宝安县龙华镇经济发展总公司（甲方）与深圳市宝安金鹏商业服务公司（乙方）签订了《商品房销售合作合同》，约定：经双方友好自愿合作发展龙华的经济，就甲方所建的人民路西侧总公司大楼南侧，建设路北侧的原名华富大厦住宅和商铺、景华大厦一栋住宅进行销售合作；具体合作方式与销售事宜，由乙方委托其在香港成立的直属企业香港勤鹏集团有限公司与甲方委托下属分支机构宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司签订《商品房包销合同书》，待甲方、乙方批准后办理见证，并作为本协议的附件执行。1992年1月6日，宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司（甲方）与香港勤鹏发展有限公司（乙方）签订了《商品房包销合同书》，约定：经双方友好自愿合作发展龙华的经济，就甲方所建的人民路西侧总公司大楼南侧，建设路北侧的原名华富大厦共六栋108个单元住宅，及9845.28平方米，商铺83个计4605.68平方米，二楼酒楼一间计580.06平方米，景华大厦一栋住宅42个单元计4472.88平方米，商铺17间计648.21平方米，以上共计人民币叁仟玖佰柒拾贰万陆仟玖佰陆拾叁元正，按三期付款方法由乙方总包销，实行92%计价，共实际成交价为人民币叁仟陆佰伍拾肆万捌仟捌佰零柒元正；甲方负责对上述七幢商品房一切有关房地产法律、批文及行政手续，允许三胞二侨购买，同意协助乙方按宝府（1991）145号文件处理好商品住宅遗留之问题，由签约之日起，乙方是该上述七幢商品房的唯一总包销商，甲方提供乙方需要的宣传资料和允许乙方在报纸上刊登三次广告，负责敦促工程进展，上述七幢的完工期为1992年6月底验收完毕，甲方提供该七幢楼建筑说明以及按说明按质按时完成及交付客户使用，甲方负责为客户承办产权证书，甲方负责对该七幢商品房的一切造价并保证不得再收客户的费用（征土费、土地开发费、市政道路设施费、供水供电增容费及设备费、建筑成本税收等均已由甲方收清），从签约之日起甲方负责提供方便乙方在半个月按原设计标准装修好三个单元样板房，但装修费用应在原建筑造价中扣除，甲方负责甲方原公开销售的甲方责任；乙方按三期付款方法付款，及首期20%计柒佰叁拾万玖仟柒佰陆拾壹元正人民币，三个月内付第二期30%计壹仟零陆拾陆万肆仟陆佰肆拾贰元正人民币，第三期在工程竣工验收合格后和发出入伙通知书的七天内交清余款计壹仟捌佰贰拾柒万肆仟肆佰零肆元正人民币，在工程验收合格后五天内，如个别房产仍未卖出，甲方负责按照利焕南的名下统办房产的房产证权书，乙方负责包销期间的一切宣传费用、工资、接送客人费用、投资的风险和银行利息，乙方负责按时收购不能出售的产业，乙方负责按时付款；如甲方违约则按总成交额的20%违约金支付乙方外，将再加上乙方的直接经济损失，如乙方违约延迟付款则按应付款的金额按集资款月息3%处罚，超期三个月后再不付款时则按总成交金额的20%违约金外，将再加上甲方的直接经济损失；乙方有权在甲方原价格上调整销售价，其得益部分归乙方所有，乙方缴纳的售楼款为人民币计算，乙方有权为顾客自找国内外银行按揭，原甲方公开与顾客所签的合同，作为本合同的附件，乙方依照该合同的蓝本，有权作一定的修改，乙方在不影响办理房产权证的前提下，可将该七幢物业重新命名。上述合同签订后，案外人深圳市金鹏集团有限公司陆续支付了包销款。被告与案外人深圳市金鹏集团有限公司履行了包销协议。1996年至2001年期间，因小业主未足额支付购房款等原因，勤鹏公司与被告共同通过诉讼、和解等方式收回了涉案房屋，但没有进行房地产权变更登记。2001年12月18日，香港勤鹏发展有限公司向案外人深圳市金鹏集团有限公司发出《合同权益确认声明书》，称涉案楼盘报销后存在一些遗漏问题，少部分购买了涉案物业内商品房的香港业主（32户左右）后来未支付购房款，香港勤鹏发展有限公司与被告共同起诉了13户违约的业主（其中一部分未起诉或起诉后撤诉，纠纷尚未处理），经法院判决，上述商品房由被告及香港勤鹏发展有限公司收回，但未申请强制执行。同时表示，基于《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》、政府会议纪要等相关资料，香港勤鹏发展有限公司确认在包销及诉讼过程中仅为受委托人，上述所述物业中已通过诉讼并胜诉的12套房产和尚未起诉的19套商品房产权均不属于香港勤鹏发展有限公司，香港勤鹏发展有限公司不会主张《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》两份合同项下的任何权益；《商品房包销合同书》第二条“乙方责任”第1款规定：在验收合格后五天内，如个别房产仍未卖出，被告负责按照利焕南的名下统办好余下房屋的房产权证书，基于该规定，香港勤鹏发展有限公司确认上条所述物业中已通过诉讼并胜诉的12套商品房、尚未起诉待收回的19套商品房产权均属于利焕南，《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》两份合同项下的全部权益属于利焕南。另查明，1、深圳市金鹏商业投资有限公司于2003年12月24日将公司名称由“深圳市龙岗区金鹏商业服务有限公司”变更为“深圳市金鹏商业投资有限公司”；于2003年8月15日又将公司名称变更为“深圳市金鹏集团有限公司”；2、与香港勤鹏发展有限公司签订《商品房包销合同书》的宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司系被告下属企业，涉案的《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》签订后，的确由被告和香港勤鹏发展有限公司共同履行；3、2016年11月11日，被告向我院提起诉讼，要求判决将包括本案龙华镇人民路华侨楼第四幢602室在内的11套房产变更登记到原告名下。我院经审理作出（2016）粤0306民初27734-27744号民事判决书，判决：各案被告于本判决生效之日起十日内将各案房屋腾空后移交给深圳市龙华经济发展有限公司，并配合将各案房屋产权变更登记至深圳市龙华经济发展有限公司名下。（房屋信息详见附表）。后涉及本案房产的（2016）粤0306民初27736号案件被告浦炳富、张焕棠、关盛大向深圳市中级人民法院提出上诉，该案件尚在二审审理中。其他10宗案件判决书已经按照法定程序于2018年3月2日刊登公告，并于2018年7月2日生效；4、涉案房屋现由原告实际占有、使用，原告愿意承担涉案房产办理产权转移登记产生的税费；5、根据深圳市房地产权登记中心出具的产权资料电脑查询结果表，涉案房产现登记在三被告名下。以上事实，有《商品房销售合作合同书》、《商品房包销合同书》、判决书、房产证、声明书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，宝安县龙华镇经济发展总公司与深圳市宝安金鹏商业服务公司于1992年1月4日签订的《商品房销售合作合同》和宝安县龙华镇经济发展总公司物业发展公司与香港勤鹏发展有限公司于1992年1月6日签订的《商品房包销合同书》均系合同当事方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。涉案的《商品房包销合同书》系《商品房销售合作合同书》的附件，两份合同具有同等效力，不可分割。在《商品房包销合同书》中约定了：“在工程验收合格后五天内，如个别房产仍未卖出，甲方负责按照利焕南的名下统办房产的房产证权书”。结合本院查明的事实，龙华镇人民路华侨楼第四幢602室房产经我院生效判决判令应变更登记至被告名下，故被告应当首先按照生效判决文书向深圳市不动产权登记中心申请将龙华镇人民路华侨楼第四幢602室房产过户登记在被告名下后，再依据《商品房包销合同书》的约定，将龙华镇人民路华侨楼第四幢602室房产过户登记至原告名下。综上，原告的诉讼请求符合法律及合同约定，本院予以支持。至于办理将龙华镇人民路华侨楼第四幢602室房产从被告名下过户至原告名下手续的各项税费，原告明确表示愿意承担，属于原告自行处分权利的范畴，故本院判令上述过户费用由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告应在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告利焕南办理转移过户登记、办理房地产证手续，将龙华镇人民路华侨楼第四幢602室（不动产证号4124249）过户登记至原告利焕南名下。案件受理费2720元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  徐小妹人民陪审员  赵秀莲二〇一九年十月三十一日书 记 员  谢晓帅书 记 员  温燕云附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。