安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0603执异108号 案外人：张旭，男，1988年1月7日出生，汉族，住淮北市相山区。 委托诉讼代理人：张文宝，安徽云飞律师事务所律师。 申请执行人:周洁，女，1976年7月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：淮北市房地产开发公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：王东，该公司经理。 被执行人：淮北唯一置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：武建华，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：武建华，男，1973年3月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 本院在执行××与淮北市房地产开发公司（以下简称淮北房地产公司）、淮北唯一置业有限公司（以下简称唯一置业公司）、武建华民间借贷纠纷一案中，案外人张旭对查封被执行人淮北房地产公司名下位于淮北市相山区相山路房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 张旭称，贵院于2019年3月28日作出（2019）皖0603执181号执行裁定，裁定查封淮北房地产公司名下位于淮北市相山区相山北路××室的房屋，该房产已由有关部门协助贵院查封。但涉案房屋系其于2012年6月5日购买（已全额交清购房款及相关费用，且一直居住至今），并非是淮北房地产公司所有，贵院查封该房产的行为侵害了其合法权益，故请求贵院在查明事实的基础上，依法解除对涉案房产的查封。 异议审查期间，经本院询问，张旭的委托代理人张文宝陈述称：2012年6月5日，张旭与淮北房地产公司签订商品房买卖合同，约定以68万元的价格购买涉案的12××室房屋。合同签订后，张旭以现金方式向淮北房地产公司缴纳了首付款30万元，淮北房地产公司将该笔房款交到了淮北市房地产管理局（以下简称淮北市房管局），淮北市房管局于2013年7月2日向张旭出具了记账凭证；余款38万元，张旭本打算办理银行按揭贷款，但后来由于多种原因未办理成功，张旭又向亲戚朋友凑了38万元，以现金方式缴纳给淮北市烈山区房地产开发有限责任公司（以下简称烈山房地产开发公司）。2014年1月18日，烈山房地产开发公司及其法定代表人李某向其出具了收条。2013年6月21日，张旭对涉案房屋交接验收并领取了房屋钥匙，其也缴纳了契税、房屋维修基金等涉及办理房屋产权证应当缴纳的税费，此后其一直在涉案房屋里居住。期间其多次找到开发商要求办理房屋过户登记，但一直未能办理。 张旭为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、身份证；2、商品房买卖合同；3、项目合作开发协议书；4、补充协议；5、房款缴纳凭证；6、契税、产权证、他项权证等登记代办费收据；7、维修基金收据；8、房屋交接验收记录表；9、物业费收据；10、历年水电气发票；11、钥匙领取单。 周洁答辩称，张旭提供的《商品房买卖合同》约定房屋总价为68万元，其于2013年7月2日预交购房款30万元。合同第六条第三款注明余款部分办理按揭，但未见按揭凭据。如张旭同意将余款38万元交付法院，其同意人民法院解除对涉案房产的查封。 周洁未提供证据。 淮北房地产公司未作答辩，亦未提供证据。 唯一置业公司未作答辩，亦未提供证据。 武建华未作答辩，亦未提供证据。 本院查明：周洁与淮北房地产公司、唯一置业公司、武建华民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月3日作出（2018）皖0603民初730号民事判决：“一、淮北唯一置业有限公司于本判决生效后十五日内偿还周洁借款本金1280万元、利息（自2014年2月1日起，按照月利率2%的标准计算至借款本金清偿之日止，其中扣除淮北唯一置业有限公司已支付的179920元利息）；二、武建华对上述第一项判决确定的债务中的1080万元借款本金及相应利息承担连带清偿责任；三、淮北市房地产开发公司对上述第一项判决确定的债务中的1180万元借款本金及相应利息，承担淮北唯一置业公司不能清偿部分的二分之一；四、驳回周洁的其他诉讼请求。”判决生效后，因淮北房地产公司、唯一置业公司、武建华未履行上述判决确定的义务，周洁遂向本院申请强制执行。本院于2019年3月28日作出（2019）皖0603执181号之一执行裁定，裁定查封被执行人淮北房地产公司名下位于淮北市相山区相山北路××室等××套房屋产权。同年4月3日，淮北市不动产登记中心协助本院查封了上述房产。现张旭向本院提出异议，请求解除对淮北市相山区相山路房屋的查封。 另查明：位于淮北市相山区相山路西××路北××ＮＯ.6××地块［国有土地使用权证号：淮土国用（2009）第2××号］的使用权人为淮北房地产公司，土地面积2479.13平方米。淮北房地产公司在该块土地上开发建设了相山区相山北路城镇住宅楼［总产权证号：皖（2017）淮北市不动产权第0011×××号］。2012年6月5日，张旭与淮北房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张旭购买淮北房地产公司在相山区相山路西民生路北编号为ＮＯ6××地块上开发建设的相山区相山北路（暂定名：房管局××＃楼）房屋，房屋面积约82平方米，总价款68万元。2013年6月21日，张旭对涉案房屋交接验收并领取房屋钥匙；当日，淮北房地产公司开具××＃楼××室张旭契税、产权证、他项权证等登记代办费收据27745元。同年6月24日，淮北房地产公司开具1203室维修基金收据13600元。2013年7月2日，淮北房地产公司开立记账凭证“预售房款确定房号预收账款／××号楼改造1203张旭1203300000”。2014年1月18日，烈山房地产开发公司及李某出具收条“今收到张旭的淮北市××＃楼××室房款叁拾捌万元整。”2014年6月30日-2019年8月20日，张旭向合肥居安物业管理有限公司淮北分公司缴纳了五个年度的物业费，并缴纳了相应的水、电、燃气费。 另：2005年8月28日，淮北市人民政府办公室劳动服务公司（以下简称市政办公室劳动服务公司）与烈山房地产开发公司签订《项目合作开发协议书》，协议书约定：烈山房地产开发公司对淮北市房管局危旧改造80号综合楼工程进行全部投资；烈山房地产开发公司支付315万元作为市政办公室劳动服务办公室前期的所有投资和上交房管局的管理费用及应得的本工程所有利润，支付完毕后，全部款项归烈山房地产开发公司所有，其有权对外出售，市政办公室劳动服务公司不得干预。淮北房地产公司亦在该合同上加盖印章。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中位于相山区相山北路14号1幢1203室的房屋现虽登记在被执行人淮北房地产公司名下，但张旭于该房屋被查封之前已与淮北房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，并实际占有该房屋，且已支付了合同约定的全部购房款，涉案房屋未能办理过户登记亦非张旭自身的原因。张旭异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于淮北市相山区相山北路××室房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  单美玲 审判员  毛献超 审判员  尹书华 二〇一九年十月二十一日 法官助理张伊人 书记员王园园 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。