广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初4695号 原告：陆朝军，男，1974年1月2日生，壮族，户籍地址广西柳州市鱼峰区，现住广西柳州市。 被告：刘建光，男，1964年2月15日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：李庆誉，广西正泰和律师事务所律师。 第三人：潘仙凤，女，1964年1月6日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 原告陆朝军与被告刘建光、第三人潘仙凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告陆朝军、被告刘建光委托诉讼代理人李庆誉到庭参加诉讼。第三人潘仙凤经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2006年7月26日签订的《协议书》；二、判令被告返还原告购房款10000元及利息7850元(以购房款10000元为基数，自2006年6月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率即年利率6%暂计至2019年7月26日止，之后利息计至付清购房款时止)；三、判令被告赔偿原告损失52150元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系房屋买卖合同关系。原告于2006年7月26日与被告签署了《协议书》，约定原告购买被告位于柳州市房屋一套。原告于当日将购房款10000元以现金形式在该房内交付给被告，原告已依约履行了买受人应尽的付款义务。被告口头承诺过两年交付房屋并办理房屋权属变更登记手续，但被告一房二卖，致使原告无房居住，至今也未为原告办理房屋权属变更登记手续。2018年11月1日，第三人潘仙凤曾以排除妨碍纠纷为由将原告诉至法院。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告就返还购房款及赔偿损失事宜与被告协商未果，遂诉至法院请求判如所请。 原告向本院提供的证据：1.协议书，拟证明：2006年7月26日，原、被告约定由原告向被告支付10000元，被告将本案涉案房屋卖给原告。2.柳北法院（2018）桂0205民初4845号民事判决书，拟证明：本案涉案房屋为公共租赁住房，承租方也并非被告。 被告刘建光辩称，1.原告主张其于2006年6月27日向被告支付了购房款，但该时间早于双方签订协议书的时间足足一个月，明显与实际的买卖房屋的交易习惯相违背。由于原告没有支付购房款导致双方签订的协议无法履行，同时由于没有支付双方也不存在不当得利的法律关系。2.原告诉称双方有口头约定办理房屋权属登记手续，但从签订合同至今已超过13年，明显已过诉讼时效。3.原告在其提供的（2018）桂0205民初4845号民事判决书第二页中明确确认了其与本案涉诉房屋属于租赁关系，在一个事项中不应存在两个法律关系即租赁关系以及所有关系，由于原告的主张相矛盾，且在第一次诉讼中败诉后才改变了对房屋主张所有权关系，明显是不符合常理的。原告的其他诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院不予支持。 被告刘建光未向本院提供证据。 第三人潘仙凤未作答辩。 第三人潘仙凤向本院提供证据：1.柳州市公共租赁住房（直管共有住房）租赁合同（2019年8月1日），拟证明：涉案房屋承租人为第三人潘仙凤；2.情况说明：涉案房屋的承租权为与刘建光置换所得；3.柳北法院（2018）桂0205民初4845号民事判决书；4.柳州市中级人民法院（2019）桂02民终1147号民事判决书，证据3-4拟证明：本案涉案房屋为公共租赁房，承租方为第三人。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人潘仙凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。经庭审质证，原告及第三人提供的证据能够证明本案所涉房屋买卖合同的权利义务关系，内容真实、来源合法、与案件具有关联性，本院对原告及第三人提供的证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：2006年7月26日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定原告以10000元作为购房款向原告购买涉案房屋；在原告支付购房款后，被告应即时将房屋交付给原告。签订协议后，原告即通过现金的方式向被告支付购房款人民币（下同）10000元，并开始居住在该房屋。经查，涉案房屋为柳州市公共租赁住房，承租人为第三人潘仙凤。2018年11月1日，第三人以排除妨碍为由向本院起诉，要求本案原告立即搬出涉案房屋，本院于2018年12月26日作出（2018）桂0205民初4845号民事判决，判决本案原告搬离涉案房屋。柳州市中级人民法院于2019年4月11日作出（2019）桂02民终1147号民事判决，维持原判。后经第三人向本院申请强制执行，原告搬离涉案房屋。原告就返还购房款及赔偿损失事宜与被告协商未果，遂诉至本院请求判如所请。 本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条：“民事主体依法享有债权。……”第一百一十九条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”《中华人民共和国合同法》第八条：“……依法成立的合同，受法律保护。” 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原、被告双方签订的《协议书》有效，但因被告未取得所有权或处分权致使涉案房屋所有权无法转移，原告有权要求解除合同并主张损害赔偿。关于原告是否向被告交付了购房款的问题，因双方约定的购房款仅为10000元，金额不大，原告通过现金交付符合常理，且结合原告在涉案房屋居住了13年而被告一直未提出异议这一情形，可以认定原告已向被告交付了购房款，故被告关于原告未向其交付购房款导致协议无法履行的辩解，本院不予采纳。关于购房款交付的时间，由于《协议书》未就交付时间作出约定，原告亦无证据证明其交付时间为2006年6月27日，故根据交易习惯，交付时间应确定为协议签订之日，即2006年7月26日。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”协议解除，被告应向原告返还购房款10000元并赔偿损失。第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”原告关于被告占用其购房款期间的利息损失按年利率6%从2006年7月27日起暂计至2019年7月26日的主张符合法律规定，本院认定该项损失为7805元（10000元×6%÷365天×4748天）。原告以远远低于市场价的价格向被告购买被告不具有所有权和处分权的公共租赁住房，其在涉案协议的签订上存在过错，且在其享受公共租赁住房福利13年之久才提出解除协议并要求赔偿损失，原告对损失的发生也有过错，本院酌定原告自行承担30%的责任，因此，被告应向原告支付利息损失5464元（7805元×70%），原告要求被告向其支付利息7850元超出部分，本院不予支持。另，因本案涉案房屋属于公共租赁住房，且该类住房不允许私下买卖，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的规定，故原告关于要求被告按照该规定赔偿其52150元损失的主张，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，根据本案的事实，被告违约的情形一直处于持续状态，故其关于原告诉请超出诉讼时效的辩解理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求有事实及法律依据部分，本院予以支持；原告的诉讼请求无事实及法律依据部分，本院不予支持；被告的辩解无事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、对三十条之规定，判决如下： 解除原告陆朝军与被告刘建光于2006年7月26日签订的《协议书》； 被告刘建光应在本判决生效之日起十五日内向原告陆朝军返还购房款人民币10000元，并支付2006年7月27日至2019年7月26日期间的利息5464元（此后利息以10000元为基数按年率6%从2019年7月27日计算至购房款清偿之日止，由被告刘建光按70%的比例承担赔偿责任）； 驳回原告陆朝军其他诉讼请求。 案件受理费1550元（原告陆朝军已预交），减半收取775元，由原告陆朝军负担604元，被告刘建光负担171元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 颜宏伟 二〇一九年十月十五日 法官助理 廖晓师 书 记 员 阳 华