湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初9508号原告：王向文，男，汉族，1978年10月10日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：姚洁，湖南芙蓉（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳红利，湖南芙蓉（深圳）律师事务所实习律师。被告：黄晴雯，女，汉族，1989年10月30日出生，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：谭柳，湖南同湘律师事务所律师。第三人：池敏，男，汉族，1984年1月12日出生，住湖南省邵阳市北塔区。原告王向文（以下简称原告）诉被告黄晴雯（以下简称被告），第三人池敏（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚洁，被告的委托诉讼代理人谭柳，第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告没有合法的合同解除权，原、被告继续履行《房地产买卖合同》，被告在一个月内配合原告办理房屋产权过户登记同时支付全额购房款；2、请求法院依法判令被告向原告支付逾期履约违约金85200元（自2018年6月1日起算，暂计至2019年7月31日，计算至合同全部履行完毕止）；3、请求法院依法判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告通过居间方第三人于2018年3月14日签订《房地产买卖合同》，约定原告将位于长沙市德庆水韵山城1栋1311号房屋出售给被告。合同签订后，居间方工作人员指导原告预约了长沙市不动产登记中心6月19日的预约号，三方约定于当日办理过户登记手续，但在2018年6月18日晚9点左右，被告告知其身份证丢失，不能办理过户手续；后来被告又称其毕业证丢失，不符合长沙市购房资格，无法在长沙买房，一直拖延不配合办理过户登记手续。根据居间方核实，被告是符合长沙市购房资格的，但是被告又以其跟着丈夫在贵州工作，没有时间办理过户手续为由，不配合办理。经过原告不断的催促，被告又说其怀孕，因为身体的原因，不方便来长沙办过户手续。直到原告起诉前几日，被告给原告发短信称“房子我不买了，你们说的2万元赔偿我愿意给”，明确表示要违约解除合同，但是从合同签订以来，原告都是积极在履行合同，被告则是各种理由拖延履行合同义务；签订合同时，被告明确表示希望原告的房屋不要再出租，并愿意承担过户前原告的租金损失；被告迟延履行合同的违约行为，给原告造成了巨大的损失，被告作为违约方，不享有合同的单方解除权，原告不同意被告解除涉案合同；根据《房地产买卖合同》第八条的约定，原告作为守约方，有权要求被告继续履行合同，并要求被告支付每天200元的逾期违约金。被告辩称，原、被告签订的合同对双方具有约束力，且合同已经不能继续履行，原因是政府对房地产的宏观调控；6.25政策出台后，被告多次找原告协商，但未协商一致，故被告不愿支付任何赔偿；被告确无购房资格，至于其家庭成员是否具有资格与本案无关；合同无法履行后，原告无故拖延返还被告剩余款项，应按中国人民银行同期贷款利息向被告支付利息。第三人述称，限购政策出台后，被告无法购房，当时被告愿意承担20000元的责任，因为原告没有现金，无法返还预付款。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月14日，原、被告通过第三人居间签订一份《房产地买卖合同》，合同约定：原告将其名下的位于湖南省长沙市德庆水韵山城1栋1311号房屋出售给被告，该房屋已设定抵押，抵押银行金额约10万元，未出租；房屋成交价格为458000元，合同签订当日，被告向原告支付定金20000元，该定金由第三人代管；被告首付款108000元在2018年6月1日前签署长沙市房产交易中心二手房买卖合同当日支付，余款350000元被告通过银行办理按揭贷款，交房时被告支付原告交房尾款8000元，并在办理过户60日内通知被告正式办理房屋交接手续；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日，违约方向守约方支付每天200元的违约金，如违约行为累计超过双方约定时间10日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；如因国家政策导致无法交易，三方互不违约。合同签订后，原告于2018年5月25日偿还了涉案房屋的按揭款，并办理了抵押注销登记，原、被告及第三人约定于2018年6月19日到长沙市房产交易中心签订二手房买卖合同并办理过户登记，因被告称身份证及毕业遗失未能如约办理。在被告补办证件过程中，长沙市人民政府于2018年6月25日出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，被告自此丧失在长沙市限购区域（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）的购房资格。此后，原、被告双方就合同的履行问题一致未能协商一致。2018年11月28日，原告通过手机短信向被告提出：因被告违约，造成交易终止，原告根据合同约定单方取消此交易合同，房屋进入下一买家的交易流程，被告应向原告支付22000元的违约金，此笔违约金在房屋重新上市交易成功后返还给被告；因此次交易造成原告的损失，原告保留向法院提起诉讼的权利。被告回复：这是原告单方面的决定和表达，单方面取消，不代表被告认可，被告保留向人民法院提起诉讼的权利。原告再次回复：根据合同约定，原告已单方面取消房产交易合同，有不同意见可以走法律程序。2019年7月12日，被告向原告发送一条短信：被告也表明态度，房子不买了，20000元被告愿意给，从今天起30天内被告必须拿到剩下的钱（指抵扣违约金后剩下的预付款），如果原告不退或等到原告卖了房屋再退，被告就不接受该赔偿金额，只承担半年房租。另查明：1、涉案合同签订时，被告户口尚在其户籍所在地即湖南省邵阳县；被告具有大学学历，符合当时落户长沙的政策；被告称因其身份征和毕业证遗失，需要一定的时间补办。2019年6月3日，被告户口迁移至长沙，落户地址为长沙市岳麓区银盆岭咸嘉湖路120号。2、涉案合同签订后，被告已向第三人支付购房款共计108000元（含定金20000元），第三人已实际转付原告100000元。2019年8月16日，原告诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，双方未能达成一致。本院认为，原、被告通过第三人居间签订的《房产地买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。因被告原因，双方未能在2018年6月19日办理房屋过户手续，原告于2018年11月28日通过手机短信，明确向被告提出解除合同，且合同确因被告丧失购房资格已无法履行，故原告这一解除合同的通知符合合同约定和法律规定，涉案合同自此已实际解除，现原告要求被告继续履行合同，本院不予支持。关于违约责任，合同签订后，如被告在合同签订后及时办理落户长沙的户口迁移手续，涉案合同就能在6.25限购政策出台前如约履行；正是因为被告未能及时办理户口迁移手续，导致6.25限购政策出台后丧失购房资格，并导致合同无法履行，被告对此应承担违约责任。根据合同约定，因被告违约导致合同解除的，被告应承担的违约责任是向原告支付与定金金额相同的违约金即20000元，原告主张违约金的超过部分，与合同约定情形不符且过高，本院不予支持。合同解除后，原告应返还被告已支付的购房款，故被告应支付原告的违约金20000元，可在原告应返还被告的款项中直接抵扣，无需被告另行支付；抵扣后的余额，因被告在本案中未提出反诉，由双方另行协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告黄晴雯应支付原告王向文违约金20000元，该款在原告王向文应返还被告黄晴雯的款项中直接抵扣；二、驳回原告王向文的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取965元，由原告王向文与被告黄晴雯各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张建国二〇一九年十月二十四日书记员  甘梦月