广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1972民初17119号原告：家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司。住所地：广东省东莞市**镇环冈管理区，统一社会信用代码为914***********343H。法定代表人：杨济荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：严伟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路芳，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：邓鸿基，男，1990年12月31日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为441************534。本院受理原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司（以下简称“家利物业东莞海逸御峰分公司”）诉被告邓鸿基物业服务合同纠纷一案后，本院于2019年9月9日立案。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即拆除其在东莞市*****************商品房后花园护栏外的公共区域所加建的挡土墙，并恢复该公共区域的原状；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：根据原告家利物业东莞海逸御峰分公司与东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（下称“冠亚公司”）签署的《前期物业服务合同》及其《补充合同》之约定，原告受冠亚公司的委托，对东莞海逸豪庭御峰小区（下称“该小区”）进行物业管理。2013年11月13日，被告邓鸿基与冠亚公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买冠亚公司开发的海逸豪庭御峰1203号商品房（下称“该物业”）；该合同签订当日，被告还签署了《海逸豪庭御峰临时管理规约（D1区）》和《关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和〈海逸豪庭御峰临时管理规约〉承诺书》。2017年6月，原告发现被告擅自在该物业后花园护栏外的公共区域加建挡土墙，不仅侵占了该小区的公共区域，而且严重破坏了该小区原有的公共绿化。为此，原告多次通知被告恢复该公共区域之原状，但被告却不予理会。2018年4月9日，原告委托律师发函通知被告限期拆除加建的挡土墙及恢复公共区域原状。然而，被告收到原告方的律师函后，并未在限定期限内拆除加建的挡土墙及恢复公共区域原状。综上，被告侵占海逸豪庭御峰小区的公共区域，破坏小区原有公共绿化，在其物业后花园护栏外违法加建，已经严重损害了小区全体业主的共同利益，违反了相关法律规定。故，原告根据相关法律规定向法院提起诉讼，请求判如所请。被告邓鸿基在答辩期内对管辖权提出异议，请求裁定驳回原告的起诉。被告认为，根据原告与冠亚公司签订的《前期物业服务合同》第四十条的约定以及被告所签署的关于海逸豪庭御锋前期物业服务合同和《海逸豪庭御峰临时管理规约》承诺书第二条的约定，双方当事人已经达成书面仲裁协议，约定向广州仲裁委员会东莞分会提起仲裁，根据相关法律的规定，被告认为本院对本案并无管辖权，请求本院裁定驳回起诉，由广州仲裁委员会东莞分会仲裁。原告家利公司东莞海逸御峰分公司对此回应称，被告的管辖权异议理由不成立，1.《前期物业服务合同》的签约方并不包括被告，该《前期物业服务合同》是依据相关法律规定，在商品房预售及销售过程中、在业主委员会未成立而不能由业主自行选聘物业公司的情况下，由开发商即冠亚公司委托原告进行整个小区的物业管理而签订的合同，被告依据该合同提出管辖异议不成立。原告提交该合同是用于说明原告合法取得该小区管理的权利来源。2.本案作为一个物业服务合同纠纷案件，系基于原告在合法取得小区物业管理权，同时被告也确认了《前期物业服务合同》，即确认原告有权与其建立物业服务关系的情况下，被告才签署了《海逸豪庭御峰临时管理规约》和关于海逸御峰前期物业服务合同和《海逸豪庭御峰临时管理规约》承诺书，由此原告与被告双方的物业服务合同关系建立。被告签署的《海逸豪庭御峰临时管理规约》和关于海逸御峰前期物业服务合同和《海逸豪庭御峰临时管理规约》承诺书这两个文件才是本案作为物业服务合同纠纷的基础性文件，是确定本案中包括争议管辖在内的双方权利义务关系应当根据的文件（证据）。而且，被告签署的《海逸豪庭御峰临时管理规约》第十八条明确约定，原告与被告双方就物业管理服务发生纠纷的，应当提交本物业所在地人民法院管辖，而本案中所涉物业所在地即东莞市第二人民法院区域。3.被告在申请书中提到关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和《海逸豪庭御峰临时管理规约》承诺书第二条，原告认为该条中，完全没有涉及到争议管辖需要交由广州仲裁委员会东莞分会仲裁的问题的相关约定。即使有这个约定，该约定与前述《海逸豪庭御峰临时管理规约》第十八条的约定是同时签订，两个约定无相矛盾，显示属于约定不明确，即约定无效，那就应当适用法定管辖。而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”，本案作为物业服务合同纠纷，双方物业服务合同的履行地显然也是物业所在地的东莞市**镇，由此本案应当由东莞市第二人民法院管辖。综上，被告的管辖权异议不能成立，请法院依法予以驳回。经审查，2011年11月26日，冠亚公司与和记物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司签订《前期物业服务合同》及《补充合同》，约定了物业服务内容及双方的权利义务，《前期物业服务合同》第四十六条约定“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择第2种方式处理：…2.向广州仲裁委员会东莞分会提出仲裁。”被告于2013年11月13日签署《海逸豪庭御峰临时管理规约》及其附件关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和《海逸豪庭御峰临时管理规约》承诺书，《海逸豪庭御峰临时管理规约》第十八条约定因规约条款发生争议协商不成由物业所在地人民法院管辖，被告并在关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和《海逸豪庭御峰临时管理规约》承诺书中确认受冠亚公司与原告签署的《前期物业服务合同》约束，接受冠亚公司选取原告作为案涉小区的物业服务提供者，行使并承担该合同中关于物业服务涉及的权利义务。2014年9月3日，和记物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司变更为家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司，并进行了工商登记变更。2015年5月12日，冠亚公司与原告再次签署了《前期物业服务合同》、前期物业服务收费补充协议及《补充合同》，《前期物业服务合同》第四十条同样约定，“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择第2种方式处理：…2.向广州仲裁委员会东莞分会提出仲裁。”《补充合同》第二条并约定原告按照法律法规、《海逸豪庭御峰临时管理规约》、原合同及本合同补充合同的规定，以物业服务企业的身份为物业管理区域提供物业服务，并行使权力及履行义务。本院认为，一方面,《前期物业服务合同》或《海逸豪庭御峰临时管理规约》等文件均非作为业主的被告与原告直接签订,即原、被告之间对于纠纷处理并无直接的管辖约定。而从2015年5月12日《补充合同》第二条的约定及原告的起诉状中的陈述可见，原告系基于《前期物业服务合同》及《海逸豪庭御峰临时管理规约》等文件赋予的权利提起本案诉讼；另一方面，根据被告在管辖权异议书中的陈述及被告签署《海逸豪庭御峰临时管理规约》，确认受冠亚公司与原告签署的《前期物业服务合同》约束，接受冠亚公司选取原告作为案涉小区的物业服务提供者，行使并承担该合同中关于物业服务涉及的权利义务可见，被告亦同意受《海逸豪庭御峰临时管理规约》、《前期物业服务合同》及《补充合同》等文件的约束。虽冠亚公司与原告签订的两份《前期物业服务合同》及被告签署的《海逸豪庭御峰临时管理规约》均有对发生争议管辖的约定且并不一致，但在均有约定且存在冲突的情况下，应以签订在后的文件确认双方最终的合意从而确定管辖，而2015年5月12日的《前期物业服务合同》为签订时间最后的文件，该合同明确约定了争议解决方式为仲裁，相关仲裁条款约定的仲裁机构明确、具体、仲裁条款合法有效，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉…”的规定，被告邓鸿基在本案首次开庭前提交了仲裁协议，仲裁协议合法有效，且明确对本院受理本案提出了异议，并未放弃仲裁协议，故本院对原告的起诉依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（二）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条、第二百一十五条的规定，裁定如下：驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司的起诉。本案已经收取的原告缴纳的诉讼费25元，予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈雪敏二〇一九年十月二十八日书记员  陈洁欣