云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0181民初2131号原告（反诉被告）：白德玉，女，1939年11月29日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。原告（反诉被告）：邹永康，男，1938年4月16日出生，汉族，住址同上。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：邹骏，男，1969年7月23日出生，汉族，住址同上，系两原告(反诉被告)之子，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明仁贤房地产开发有限公司，住所：昆明市宝善街155号南屏时代大厦18楼。法定代表人：黄睿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张立杰、陈世，云南靖明律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）白德玉、邹永康诉被告（反诉原告）昆明仁贤房地产开发有限公司（以下简称：仁贤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月15立案后，适用简易程序进行审理，在审理过程中，因双方当事人争议较大，本院依法裁定将本案转为普通程序，于2018年11月5日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）白德玉、邹永康的委托诉讼代理人邹骏和被告（反诉原告）仁贤公司的委托诉讼代理人张立杰到庭参加了诉讼。审理中，被告（反诉原告）仁贤公司申请对出售给原告（反诉被告）的房屋超面积部分进行评估。鉴定结果作出后，本院于2019年7月10日第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）白德玉、邹永康的委托诉讼代理人邹骏和被告（反诉原告）仁贤公司的委托诉讼代理人陈世到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白德玉、邹永康向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定立即履行协助原告办理房屋产权登记义务；2、判令被告赔偿原告自2010年1月30日至2018年7月31日违约金935625.60元；3、判令被告赔偿原告自2018年8月1日至协助原告实际领到房屋产权登记证之日的违约金（按金融机构计算逾期贷款利息的标准计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年3月2日原告与被告签署《商品房购销合同》购买位于安宁市，合同约定被告于2009年10月31日前向原告交付房屋，并于交付房屋后90天内协助原告办理房屋产权登记。然而，在原告按《商品房购销合同》约定履行完全部义务并接收被告交付房屋后，被告却以种种理由拒不为原告办理房屋产权登记手续至今。原告多次催促、协商，被告均予以拒绝，逃避应尽的法律责任。后经原告了解发现该小区同等户型的业主均被被告以种种理由拒不办理房屋产权登记手续。被告拒不履行合同义务的行为给原告造成了巨大的损失和伤害，故向法院起诉。被告仁贤公司辩称：原告起诉购买房屋事实存在。我方未及时办理相关产权登记证是因为在开发该住宅小区时，因地势靠山，原规划的地下储藏室不方便业主使用，所以我方扩建了约60平方米，在扩建过程中，我方要求原告方补加10万元，但双方未达成一致意见，故产权登记证一直未办理。并提出反诉。反诉原告仁贤公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付其超面积购房款人民币420000元；2、判令驳回反诉被告在本诉中的全部诉讼请求；3、由反诉被告承担本诉和反诉案件的全部诉讼费。事实和理由：2009年3月2日双方签订《商品房购销合同》，反诉被告购买我方开发建设的位于安宁市，在交付过程中，由于反诉被告拒绝支付该房屋贮藏室超面积部分的购房款，双方多次协商未果，致使该套房屋的相关产权手续至今未办理。反诉被告拒付超面积部分购房款，损害我方的合法利益，故提出反诉。反诉被告白德玉、邹永康辩称：反诉原告在没有任何合同约定、事实根据和法律依据的前提下，交房时突然告知我方再交10万元所谓的“超面积购房款”，否则就不办理房产证加以威胁，长达9年之久，乃至于今天以反诉的方式进行索要。属强买强卖行为，严重违反了公平自愿原则，破坏了社会的公序良俗，损害了我方的合法权益。其次，反诉原告的所谓“超面积部分”是一个未经批准的违法建筑，反诉原告的强买强卖行为，有可能涉嫌刑事犯罪。第三，假设所谓“超面积部分”合法，根据法律的规定，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交的部分，按合同价格支付价款。因此，反诉原告要求支付超面积购房款42万元的依据是什么？况且我方一开始就拒绝接收。综上，请驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）针对自己的主张，向本院提供以下证据予以证明：一、白德玉、邹永康身份证复印件；二、商品房购销合同；三、房款发票3张；四、契税发票1张、配套费发票1张、维修基金发票1张；五、房产证代办收据1张、土地证代办收据1张；六、昆明市中级人民法院（2017）云01民终1798号民事判决书复印件；七、优质客户证书；八、《海华物业服务公司昆华苑服务收据》1份；九、昆华苑住宅小区购房意向书；十、昆华苑住宅小区面积补差通知书；十一、昆华苑住宅小区缴款通知书。经质证，被告（反诉原告）对上述证据中，一至八组证据均认可三性;对第九组证据，真实性和合法性均认可，关联性不认可；对第十、十一组证据的三性不认可。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）针对自己的主张，向本院提供以下证据予以证明:一、建设工程规划许可证；二、昆华苑住宅小区A户型F户型变更设计申请复印件；三、建设工程规划验收合格证；四、安宁市建设工程竣工验收备案表；五、昆华苑A43-102号房屋外观图及地下储藏室（影视厅）现场照片。经质证，原告（反诉被告）对上述证据中，第一、二组证据的三性认可，但认为申请变更设计是在签署正式合同前审批的，在签署合同时变更了面积，其擅自增加面积我们和相关部门均不知情；对第三组证据，三性认可，但隐瞒增加面积；对第四组证据认可；对第五组证据中，外观和大门的照片认可，其余照片不认可。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。根据被告（反诉原告）的申请，本院委托云南昆明正序司法鉴定所对位于安宁市太平街道办事处昆华苑住宅小区A43幢1单元-1、1、2、3层102号住宅储藏室（又称影视厅）的超面积部分进行评估。经评估，该鉴定所以云昆正序司鉴字2019第018号《云南昆明正序司法鉴定所司法鉴定意见书》作出评估结果，超面积部分65.19平方米，每平方米人民币2029元，价值为人民币132271元。经质证，原、被告双方均认可上述鉴定意见书。经审查，本院对上述鉴定意见书予以确认。经审理，本院确认如下法律事实：2009年3月2日，白德玉、邹永康为乙方与仁贤公司为甲方签订了《商品房购销合同》，该合同约定：乙方购买甲方开发建设的位于安宁市，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为394.51平方米，每平方米3321.59元，总金额1310400元，甲方于2009年10月31日前将该商品房交付给乙方。合同第十二条约定：“甲方须在商品房交付给乙方使用后60天内，将办理权属登记由甲方提供的相关资料，报产权登记机关备案，经产权登记审查验证准予产权登记后，方可通知乙方交相关资料给甲方，乙方在达到以下四个条件后，甲方在90个工作日内协助乙方办理产权登记：（1）乙方办理完毕交房手续；（2）乙方向甲方支付全部购房款（含按揭款）、配套费、维修基金、契税及其它税费；（3）甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权登记的委托书；（4）乙方应交齐办理产权证的全部资料给甲方。”合同签订后，白德玉、邹永康按约定支付了房款1310400元及配套费、契税、维修基金、房产证代办费等款项，并接收了仁贤公司交付的房屋。另查明，仁贤公司于2008年6月13日经安宁市规划局许可取得《建设工程规划许可证》，同年12月22日仁贤公司申请变更昆华苑住宅小区A户型F户型的设计，设计变更获批后，于2010年3月31日取得《建设工程规划验收合格证》。原告（反诉被告）白德玉、邹永康向仁贤公司购买位于安宁市（又称影视厅）超面积部分价值人民币132271元。本院认为：原告（反诉被告）白德玉、邹永康与被告（反诉原告）仁贤公司签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，该合同合法有效，有效的合同对双方均具有法律拘束力。关于仁贤公司是否应当协助白德玉、邹永康办理房屋产权登记的问题。根据双方签订的合同，仁贤公司已经将商品房交付给白德玉、邹永康，白德玉、邹永康已按照合同约定的价款向仁贤公司支付了房款，双方的上述行为已经符合《商品房购销合同》第十二条中关于办理产权登记的约定。虽然仁贤公司辩称，由于白德玉、邹永康未补足储藏室超面积部分房款差价，所以未办理产权登记。庭审中，仁贤公司认可该房屋地下储藏室部分面积不计入产权登记面积，购销合同只是对地上面积进行约定，故未补足储藏室超面积房款的行为并不是不能办理产权登记的直接原因，仁贤公司的辩解理由不成立。故仁贤公司应按照《商品房购销合同》的约定，协助白德玉、邹永康办理所购房屋不动产登记。关于白德玉、邹永康主张的因迟延办理房屋产权证，而要求赔偿违约金的问题。仁贤公司因自己的原因，未按照合同约定的期限协助办理房屋产权登记，并且仁贤公司未提交证据证实迟延办证系白德玉、邹永康未完整提供资料所致，也未提交证据证明其已经按照合同约定，在白德玉、邹永康支付房款等费用即于2009年12月17日后90日内向登记机关提交了相应材料，履行了协助办理产权登记的义务。此外，仁贤公司虽然在建设过程中，为了便于房屋所有权人更好的利用房屋，经报批扩大了储藏室面积，但双方对扩大面积部分并未约定支付多少价款和付款期限，仁贤公司以此否认自己未违约的理由不成立。故仁贤公司逾期协助白德玉、邹永康办理产权登记的行为，已经构成违约，应向白德玉、邹永康承担违约责任，但白德玉、邹永康主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，结合双方并未就迟延办证约定违约金的计算方式、仁贤公司是为方便使用房屋而扩大储藏室面积以及房屋已实际交付使用等实际情况，故本院酌定支持白德玉、邹永康要求赔偿的违约金为人民币140000元。对于本案反诉部分，白德玉、邹永康是否应当向仁贤公司支付储藏室超面积部分房款的问题。虽然本案《商品房购销合同》第四条：“按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为394.51平方米，单价为每平方米3321.59元，总金额1310400元整。”对房价有约定，白德玉、邹永康按该约定支付了房款。但是仁贤公司向安宁市规划局提交的“昆华苑住宅小区A户型F户型变更设计申请”已获批准，并于2010年3月31日取得《建设工程规划验收合格证》，仁贤公司并非恶意变更房屋结构，也并非恶意增加房屋所有权人的负担，而是便于房屋所有权人更好的使用房屋，故白德玉、邹永康作为实际受益人，应当支付合理的建设费用。但仁贤公司主张的超面积部分购房款过高，本院采纳云南昆明正序司法鉴定所（云昆正序司鉴字2019第018号）司法鉴定意见，白德玉、邹永康应支付给仁贤公司储藏室超面积部分的建设费用为人民币132271元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：（一）、本诉部分：一、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内，将办理房产权属登记的全部资料提交不动产产权登记部门，协助原告白德玉、邹永康办理位于安宁市房屋的产权登记；二、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决书生效后立即向原告白德玉、邹永康支付逾期协助办理登记产权的违约金人民币140000元；三、驳回原告白德玉、邹永康的其他诉讼请求。（二）、反诉部分：一、由反诉被告白德玉、邹永康于本判决书生效后立即向反诉原告昆明仁贤房地产开发有限公司支付位于安宁市房屋储藏室超面积部分的建设费用人民币132271元；二、驳回反诉原告昆明仁贤房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费24768元，减半收取12384元，由原告白德玉、邹永康自行承担4334元，由被告昆明仁贤房地产开发有限公司承担8050元，并入上述本诉部分第二条一并执行；反诉部分案件受理费7600元，减半收取3800元，由反诉原告昆明仁贤房地产开发有限公司自行承担2584元，由反诉被告白德玉、邹永康承担1216元。鉴定费8000元，由反诉被告白德玉、邹永康承担。白德玉、邹永康承担的反诉案件受理费1216元和鉴定费8000元合计人民币9216元，并入上述反诉部分第一条一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  周子光人民陪审员  王 飚人民陪审员  普林艳二〇一九年十月八日书 记 员  周子琳