宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初10199号原告（反诉被告）：银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区?。法定代表人：刘加纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：王蕊，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王新平，北京市泽元（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：何锐，男，1974年8月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县。原告银川鸿曦房地产开发有限公司（以下简称鸿曦公司）与被告何锐商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理。2019年8月30日，被告何锐提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿曦公司的委托诉讼代理人王蕊、王新平，被告（反诉原告）何锐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸿曦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期接房违约金182595元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年6月7日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的某某某小区某号房屋。该房屋于2018年10月29日达到合同约定的交付条件，原告依约通知被告及时办理交付手续，被告均以各种理由拒绝接房。直至2019年8月5日，在原告同意免于实收被告在接房时应当交纳的面积补差款、专项维修基金、物业相关费用等2万余元后，被告才实际办理接房手续。然而，被告持续向原告主张各种不合理赔偿，原告不堪其扰。为了维护原告的合法权益，原告现依据与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条之约定，依法诉至法院，向被告主张自2018年10月30日至2019年8月4日期间的逾期接房违约金182595元（1313635元×0.05%×278天）,请判如所请。被告何锐辩称，一、起诉状陈述：涉案房屋于2018年10月29日达到合同约定的交付条件，事实是未达到合同约定的交付使用条件。合同第九条，交付期限及条件约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，取得《银川市新建住宅配套设施交付许可证》及《单体竣工验收合格证》。原告建设的房屋逾期达6年之久，仅在2018年10月30日取得《新建商品房配套设施交付许可证》，未取得《单体竣工验收合格证》，未达到合同约定的交付使用条件，未按照判决书按期交房。二、起诉状陈述：原告依约通知被告及时办理交付手续，被告均以各种理由拒绝接房。事实是原告未取得政府部门分户验收书《单体竣工验收合格证》，房屋质量不合格，存在严重问题，与合同约定不一致，未达到交付条件，一直未出示相关证明文件，未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，买受人有权拒绝接受。根据合同第十二条约定：出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生延期交房责任由出卖人承担。2018年11月3日，被告接到原告入住通知书，要求在一个月内办理交房。11月30日，被告委托验房师会同原告销售人员对房屋进行查验，发现上述问题。验房当日已将验房单提交原告要求整改，尽快达到交付条件。验房当日原告并未出示以上验收合格证书（《单体竣工验收合格证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》），未签署房屋交接单。原告直至2019年8月6日才提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，办理签署了房屋交接单。故被告拒绝接受，符合合同约定及法律规定，产生的延期交房责任应该由原告鸿曦公司承担。三、起诉状陈述：在原告同意免于实收被告接房时应缴纳的面积补差款、专项维修基金物业相关费用2万余元后，被告才实际办理接房手续。事实是原告并未免收面积补差款、专项维修基金、物业相关费用，原告用拖欠买受人的逾期交房违约金抵顶面差款、维修基金。经金凤区法院督促执行，原告逼迫被告写下放弃债务利息字条，2019年8月5日，按照执行令办理了违约金抵顶和交接房手续。原告目前仍拖欠被告执行款项15万余元，该公司法定代表人已被法院列入失信被执行人名单。2015年3月20日，双方签订《某某某小区某区房屋交付补充协议》，该协议在延期交房后签订，法院明确判定有效。协议第三条第6款赔付标准明确约定，鸿曦公司免除一年的物业管理费用，免除的物业费实际是逾期交房对买受人损失的一部分赔付。物业公司收取物业费相关费用全部自2018年10月28日起计算，全部由被告承担，原告无任何损失。四、起诉状陈述：被告持续向原告主张各种不合理赔偿。事实上根据事实情况被告按照合同约定及法律规定有权要求原告按照所缺项目的实际操作价补偿。根据合同第十四条第二款约定出卖人交付使用的商品房设施设备、装饰标准应符合双方约定（附件四）的标准、达不到约定标准的，买受人有权要求鸿曦公司按照所欠项目的实际操作价补偿。鸿曦公司房屋质量、设施设备、装饰标准必须符合工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。实际按照（附件四）约定的电梯、外墙保温、楼梯间保温、外墙贴面砖、视频对讲等装饰及设备均未达到合同标准，存在房屋质量不合格以及与合同和宣传严重不符问题：1、楼梯间为水泥地面，未按设计铺贴磨光石板地面；2、房屋配套设施严重缩水与合同及宣传不一致，无合同约定的物业用房，景观、绿化、水系、小区大门全部减配；3、外墙及楼梯间防火材料为B级聚苯板，未按合同约定使用A级防火材料，节能效果达不到65%；4、入户电梯安装的是普通电梯，未按合同约定安装品牌指纹电梯；5、外墙墙体用泡沫填充喷涂涂料，未贴面砖、未按设计及合同约定外墙贴面砖偷工减料；6、卫生间防水使用防水帘未按合同约定及设计使用防水涂料，洗衣机功能阳台、太阳能功能阳台、厨房地面墙面未按合同约定及设计要求做防水层；7、室内电线未按设计要求敷设，有接头且部分未穿管；8、地暖管未按设计要求布设，有接头且间距过大；卫生间顶面随意开槽打洞违反设计规定；9、室内墙面地面顶面未按设计规范施工，开裂裂纹较多且多处空鼓面积较大，墙体脱落，墙面起砂，凹凸不平；10、室内入户处未按合同约定及设计安装彩色可视对讲设备系统，入户门不合格，未按设计要求安装甲级防火门。说明书中安装了可视对讲机，实际未安装；说明书中采取阻燃导线并穿管，实际部分电线未穿管；说明书中室内安装推拉门，实际未安装；说明书中厨房阳台墙地面设有防水层，实际没有防水层。按照合同约定被告有权要求原告按照所缺项目的实际操作价补偿。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定原告不得擅自变更规划和设计方案，规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，原告应当在有关部门批准同意起30日内将变更内容送达被告。原告建设的房屋所有变更均未取得变更批复，未送达被告取得同意接受变更。2015年3月20日，双方签订《某某某小区某区房屋交付补充协议》，该补充协议有效。第五条第三款明确约定原告不得以任何理由降低小区的物业配套品质及房屋质量标准。五、起诉状陈述：原告依据合同第十二条约定，向被告主张自2018年10月30日至2019年8月4日期间的逾期接房违约金。事实是合同第十二条约定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，不履行判决，未取得初始登记证，房屋不合格，未达到合同约定条件、与设计及宣传严重不符，不属于买受人原因，买受人无过错，由此产生的交房责任由出卖人承担。通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，原告未出示任何证明文件。原告拒不执行生效的判决，拒不交付合格的房屋，未取得《单体竣工验收合格证》，全部属出卖人原因，未能按期办理交付手续，应由原告承担全部责任。根据金凤区法院（2017）宁0106民初279号判决书，原告必须按合同约定的条件交付房屋。经金凤区法院执行法官多次督促，原告于2019年8月5日执行了交房，但房屋仍未达到合同约定的交付条件。被告于2019年8月30日在金凤区法院办理了执行终结手续，在当天办理了民事案件对未达到条件赔偿损失部分已另诉。自判决之日至交房，期间全部属交房执行阶段，不属于逾期接房情况。2019年5月，原告才取得某号楼初始登记证，2019年5月9日在公众号发布通知某区不动产权证（房产证）办理公告，正式通知可以办理不动产权证。没有取得初始登记证不能办理房产证，之前交房手续不齐全，不能正式交房。综上所述，鸿曦公司未按法院判决书及合同约定条件交付质量合格的房屋，建设的房屋与设计及合同约定不符，配套设施严重缩水，全部为出卖人责任，买受人无任何过错。理应由原告承担逾期交房责任。原告没有提供相应的房屋分户验收表，再加上出现的问题，足以说明房屋存在质量问题和程序问题。而不是被告主观意识不愿接收房屋，实属被动无奈。原告现仍未履行生效判决确定的涉案违约金15万余元。原告取得的《银川市新建住宅配套设施交付许可证》合法性存疑，被告保留相应的检举的权利。综上，现被告依据上述事实提起反诉，请求法院根据事实和法律，作出合理判决。被告何锐的反诉请求为：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿各类损失共计188230元（租房、物业费、车位费、电梯使用费、取暖费损失暂计算一年，损失费连续计算至完成赔付之日）。其中：租房损失25000元、物业费损失3646元、车位费损失1440元、电梯使用费损失1344元、取暖费损失3800元、维修费损失4万元、指纹电梯费损失3万元、彩色可视对讲装置费损失8000元、防火材料费损失4万元、外墙面砖楼梯间石砖费损失25000元、配套设施损失费1万元；2.反诉费由原告承担。事实与理由：2013年6月7日，何锐与鸿曦公司签订《银川市商品房买卖合同》，何锐向鸿曦公司购买位于银川市金凤区某某某小区某房屋，建筑面积195.21平方米，单价每平方米6729.34元，购房总价1313635元，依约交清了全部购房款。因鸿曦公司逾期交房，双方签订了补充协议对交房事项和违约金进行了约定，鸿曦公司再次逾期，金凤区法院判决[（2017）宁0106民初279号、（2017）宁0106民初2128号]鸿曦公司按合同约定的条件交付房屋并支付逾期交房违约金。鸿曦公司拒不执行生效的判决、不交付合格的房屋、不支付逾期违约金。其他意见与答辩意见一致。反诉被告鸿曦公司辩称，案涉房屋已经主管部门竣工验收，无论是从设计及单体整体项目均符合验收标准、质量合格，与何锐所述的事实不符，且商品房买卖合同及补充协议第5条、14条明确约定了双方的权利义务，何锐拒绝接收房屋的事实已存在，理应承担违约责任，何锐提出反诉的损失并没有证据予以证实，故请求驳回该反诉请求，支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《银川市商品房买卖合同》、银川市新建商品房配套设施交付使用证、工程竣工验收备案表、银川晚报2018年10月30日公告、2018年11月3日邮政EMS邮寄凭证、某某某小区业主正式交付会签单、某某某小区业主车位交付会签单、某某某小区业主入伙物品领取登记表、工程竣工验收备案表、商品房使用说明书、商品房质量保证书，据以证明原告已依据商品房买卖合同中约定的条款将经过主管部门验收合格的商品房于2018年10月29日通知被告正式办理交付手续，被告以各种理由拒绝接房，至2019年8月5日正式接收房屋，已属违约的事实。同时证实被告反诉的损失不属实。被告质证认为，工程竣工验收备案表是针对非住宅取得的，住宅不适用工程竣工验收备案表。涉案房屋没有取得单体竣工验收合格证，不符合合同约定的交付条件。某某某小区业主入伙物品领取登记表中的房屋交接验收单没有向其出示，可视对讲设施没有交付；2.原告提交的《工程竣工验收合格的情况说明》、住宅工程质量分户验收表，据以证明涉案房屋是经竣工验收合格的商品房，符合建筑工程施工质量验收标准的规定，建筑工程施工质量验收标准（4.0.2）已明确对单体工程的概念有所表述，商品房买卖合同系格式合同，“单体竣工验收合格证”在商品房买卖合同中所列系表述错误，涉案房屋不存在何锐所述的不合格的情况。被告对该组证据三性均不认可，《商品房买卖合同》是银川市住房保障局和银川市工商行政管理局监制的标准合同范本，合同中对交付条件明确必须取得单体竣工验收合格证，应该由银川市住建局、质监站组织验收、颁发，原告自行验收不具有法律效力，且在交付时并未出示合同十二条所列的相关证明文件，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同是由原告提供的，既然原告在合同签订过程中有过错，应由过错方承担责任。经质证，本院认为原告提交的上述证据形式、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对其证明的事实本院予以确认；3.被告提交的《银川市商品房买卖合同》、《某某某小区某区房屋交付补充协议》、（2017）宁0106民初279号民事判决书，原告对证据三性均无异议，对证明目的有异议。本院对上述证据的三性予以确认；4.被告提交的（2017）宁0106民初2128号民事判决书，据以证明经法院强制执行才用违约金抵顶面差款、维修基金，鸿曦公司仍拖欠何锐15万余元违约金。原告认为该证据与本案无关，不予质证。本院对该证据的三性予以认定；5.被告提交的某某某小区建筑设计施工图、外墙保温取证视频，据以证明鸿曦公司开发的某某某小区未按照批准的规划和设计图纸施工建设，配套设施严重缩水，品质降低，房屋质量不达标。外墙未贴面砖，合同约定A级防火材料实际使用B级，楼道未铺贴石板。防水与设计不符。原告对该组证据三性及证明目的均不予认可，案涉房屋系已经主管部门验收，设计、工程质量合格。本院对该组证据的真实性予以认定，但无法证实涉案房屋存在质量问题，对证明目的不予认定；6.被告提交的验房单，据以证明被告聘请北京欧亚装饰有限公司对房屋进行验收，发现房屋存在严重的质量问题，与宣传及合同约定不符，未取得分户验收单。原告对该证据三性及证明目的均有异议，认为该证据是被告单方出具，并不能证实房屋的实际情况。本院认为，该验房单系被告单方制作，且没有原告或者第三方签字确认，对该证据不予认定；7.被告提交的被告分别与鸿曦公司销售部李某某经理、物业公司工程部马某经理的微信记录截图，据以证明被告在公告收房期限内进行验房，及时通知完善整改，因房屋质量问题未办理交接，要求用违约金抵顶面差款、维修基金，确认存在问题，整改不合格。原告对该组证据三性及证明目的均不予认可，无法证实对话双方的身份，从被告的证明目的来看，被告延期接房并非房屋质量不合格，系其想通过以所谓的质量存在问题要求达到抵顶面积差及维修基金的目的。本院认为，被告提交的其与鸿曦公司李经理的微信截图仅能反映双方对于交接房的沟通，并不能认定房屋存在质量问题，对该聊天截图的真实性予以认定。被告与物业公司工程部马某经理的微信记录截图，无法核实对方的身份，且聊天记录不完整，无法达到被告的证明目的，对该证据不予认定；8.被告提交的某某某小区楼盘宣传彩页，据以证明存在虚假宣传问题，配套设施严重缩水。原告对该证据三性及证明目的均不予认可，认为应以双方签订的商品房买卖合同条款为准。本院对该证据的三性予以认定；9.被告提交的鸿曦公司某小区延期交房违约金申请单，据以证明鸿曦公司执行判决时用拖欠何锐的违约金抵顶面差款、维修基金。原告认为该证据与本案无关，已经另案处理，不予质证。本院对该证据予以认定；10.被告提交的某某某小区业主正式交付会签单，据以证明未在验房当日办理交接，并未免除面差款、维修基金，物业费自公告交房就开始计算收取。原告对该证据的三性无异议，证实被告系延期接房。本院对该证据三性予以认定；11.被告提交的执行文书、笔录、送达回证等材料，据以证明鸿曦公司不主动交付房屋，不支付违约金，通过法院强制执行于2019年8月5日才交房，8月30日办理执行结案手续。原告对该组证据三性无异议，对证明目的有异议，被告所述的不支付违约金已经另案处理，不予质证。被告所述2019年8月5日强制执行交房不属实，原告于2018年10月30日已经通过公告的方式通知被告接房，被告迟迟于2019年8月5日接房系其自身原因导致，违约在先。本院对该组证据三性予以认定；12.被告提交的物业公司收款收据、采暖费通知，据以证明物业费、车位费、电梯使用费、公共区域电费、采暖费自公告交房就开始计算收取，免一年物业费、车位费实际为逾期交房违约金一部分。原告对该证据三性无异议，对证明目的有异议，被告所述的上述费用，根据合同约定、《城市供热条例》及相关法律规定，系被告应该承担的费用，至于被告所述的免除事项，经过另案已经处理，且不能作为被告延期接房的理由。本院对该组证据三性予以认定；13.入住通知单，据以证明被告在规定日期内进行验房，因房屋质量不合格、无分户验收单、拒绝用违约金抵顶面差款、维修基金，鸿曦公司不予办理交房手续。原告对该证据三性无异议，对证明目的有异议，该证据系原告以书面形式通知被告自2018年10月31日至2018年11月30日办理入住的通知事宜。本院对该证据三性予以认定，对证明目的不予认定；14.北京某某某某装饰工程有限公司银川分公司出具的检测报告，据以证明房屋检测不合格，顶面墙面地面凹凸不平、大面积空鼓、裂纹，卫生间防水不合格，厨房、阳台墙地面未做防水，地暖间距过大。原告对该证据三性及证明目的均有异议，该检测报告系第三方出具的不知是针对什么的检测。因原告对该检测报告不认可，为补充该检测报告的内容，被告于2019年10月18日重新提交了一份检测报告。原告认为该检测报告如果是对上次证据的补充，已经超过举证期限，故不应作为本案证据使用。另，何锐提供的该检测报告前后想证明的事实任意性较大，不具备检测报告的权威性。本院认为，被告并未提交证据证明北京某某某某装饰工程有限公司银川分公司系鉴定机构，可以从事该类鉴定事项，对原告的质证意见予以采信，对该证据不予认定；15.被告提交的某某某小区微信公众号某号楼不动产证办理公告截屏，据以证明鸿曦公司2019年5月9日取得初始登记证，通知业主办理不动产权证，之前不能办理房产证，交房手续不全，不能算正式交房。原告对该证据三性无异议，对证明目的有异议，该证据并不是商品房买卖合同中交付房屋的必要条件，也不是被告延期接收房屋的理由。本院对原告质证意见予以采信；16.被告提交的鸿曦公司商品房使用说明书，据以证明2019年8月5日移交资料，说明书明确安装了可视对讲机、室内安装推拉门，实际未安装；部分电气导线未穿管；厨房阳台墙、地面没有按说明书中所列设有防水层。原告对该证据三性无异议，对证明目的有异议，该商品房使用说明书的内容是据以向业主提示商品房应如何使用及注意事项的说明。本院对该证据的三性予以认定；17.被告提交的电梯内外部、楼梯间、房屋墙面、地面、顶面、室内入户处、房屋卫生间、房屋洗衣机、太阳能功能阳台、房屋厨房、小区大门、小区入口、单元门厅、房屋外墙照片，据以证明与合同约定不一致，未安装指纹电梯，未使用A级防火材料，未按设计铺贴磨光石板，墙面凹凸不平、未按设计施工、存在大量的裂纹、空鼓，室内入户处未按合同约定及设计安装彩色视频对讲系统，未按设计施工、随意开槽打洞、未使用防水涂料，未按合同及设计做防水，大门及塔楼与设计宣传不符，配套减配，地面已硬化，水系未引入单元门厅，内无玻璃观鱼池，外墙未贴面砖，合同约定A级防火材料实际使用B级。原告对该组证据三性及证明目的均不予认可，该组证据均无法核实具体的房屋及被告所述的质量不合格的真实性，即便如被告所述房屋存在需要维修的情况，也应遵照商品房质量保修书的约定执行，并不能证实被告反诉的损失的事实。本院对该组证据的真实性予以认定，但照片无法达到被告的证明目的。何锐在法庭辩论终结后提出申请对涉案房屋质量问题及缺失减少的配套项目进行司法鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。本案不属于重新鉴定的情形，对于何锐的申请本院不予准许。根据当事人的陈述和庭后补交的证据，经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2017年1月16日因商品房预售合同纠纷两次涉诉本院，本院经审理依法分别作出了（2017）宁0106民初279号民事判决书、（2017）宁0106民初2128号民事判决书，该两份判决均已生效。何锐已向本院申请强制执行，逾期交房违约金，暂申请执行至2018年8月2日。鸿曦公司（甲方）与何锐（乙方）签订的《银川市商品房买卖合同》约定，由于买受人的原因，未能按期办理交付手续的，双方同意按以下方式处理：乙方应于甲方公告之日起30天内，到指定地点办理房屋交接手续；如乙方逾期30天内未办理，以后每天赔偿甲方0.05%的违约金，逾期90天内未办理，甲方有权收取违约金外，并有权解除合同；出卖人与昆明某某物业服务有限责任公司银川分公司签订《前期物业服务合同》，物业服务费由乙方承担，标准为1.55元/月/平方米，地下停车泊位费120元/月，电梯使用费按市场物业办、市场物价局审核计收。合同约定涉案房屋建筑面积为198.21平方米，实际面积为196.99平方米。合同附加条款约定，乙方须于甲方在媒体公告的交房之日起30天内，到甲方指定地点办理房屋交接手续，物业公司于交接之日起计收物业管理费，若逾期办理交接手续的，物业管理费于媒体公告的交房之日起计收；如乙方提出房屋、设备不符合约定，要求修复的，经双方确认，甲方应进行修复，修复期间不视为甲方逾期交房，乙方并不得以此为由拒绝接收房屋；鉴于本房屋为期房销售，小区环境布局情况园林景观、公共配套设备、设施的位置、形式及规格，在房屋销售时不能确定，最终以小区交工时的实际环境布局情况为准；乙方在签订本合同时已对公共配套设施可能对房屋产生的影响进行了充分的考虑，并承诺不对小区内任何配套设备、设施的位置、形式及规格提出任何异议；或者上述园林景观公共配套设施的位置虽在销售时已经确定，但是根据规划部门或相关主管部门设计安装调整对其位置或规格进行重新安装的，甲方无需通知乙方、无需征得乙方同意。且乙方不得将此作为解除合同的理由，亦不能就此向甲方提出任何形式的赔偿责任。因鸿曦公司未按约定交付涉案房屋，双方于2015年3月20日签订《某某某小区某区房屋交付补充协议》，约定鸿曦公司同意免除何锐一年物业管理费用，减免日期自实际交房次日起一年。鸿曦公司于2018年1月19日取得涉案工程竣工验收备案，于2018年10月29日取得涉案房屋《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。2018年10月30日，鸿曦公司在银川晚报上刊登涉案房屋的交房公告，并于2018年11月3日向何锐邮寄了《入住通知书》，办理交房手续的时间为2018年10月31日至2018年11月30日。何锐在办理交房手续过程中，认为涉案房屋存在质量问题，且配套设施与《银川市商品房买卖合同》约定不一致、与宣传资料、《商品房使用说明书》所载部分内容不一致，拒绝接收房屋，并要求鸿曦公司予以赔偿。2019年8月5日，鸿曦公司与何锐办理了涉案房屋交付手续，同时用前述案件的逾期交房违约金分别抵顶了面积差款11978元、物业储备金9849.5元。何锐交纳2018年10月28日至2019年10月31日期间的电梯使用费1347.2元，免除何锐2018年10月28日至2019年10月27日的车位管理费、物业费。鸿曦公司认为何锐以各种理由拒绝接收房屋给其造成了损失，要求何锐承担逾期接房违约金，双方协商未果，故涉诉本院。本院认为，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。本案中，鸿曦公司已经按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，于2018年1月19日经银川市住房和城乡建设局同意取得了涉案工程竣工验收备案，于2018年10月29日取得涉案房屋《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，涉案房屋符合法律规定的交付条件。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。鸿曦公司向何锐发送的入住通知书中载明，办理交房手续的时间为2018年10月31日至2018年11月30日，何锐以涉案房屋存在质量问题，且配套设施与《银川市商品房买卖合同》约定不一致、与宣传资料、《商品房使用说明书》所载部分内容不一致，拒绝接收房屋，后在本院执行中于2019年8月5日与鸿曦公司办理交房手续。根据商品房买卖合同约定，如何锐提出房屋、设备不符合约定，要求修复的，经双方确认，鸿曦公司应进行修复，修复期间不视为逾期交房，何锐并不得以此为由拒绝接收房屋，因此何锐构成逾期接收房屋，鸿曦公司的该项诉讼请求成立，本院予以支持，但本院生效的（2017）宁0106民初2128号民事判决书，确定原告逾期交房的违约金为每日万分之三。本案中，被告何锐虽未明确提出降低违约金的主张，但其以提起反诉的方式提出了相应的请求，至少能够认定被告何锐对违约金过高提出了抗辩，鉴于本案系商品房预售合同而引起的纠纷，原告逾期交房的违约金与被告迟延接房的违约金应相当，故均按每日万分之三认定。据此，被告何锐应按照商品房买卖合同及入住通知书，自2018年12月1日起至2019年8月4日止以总房款1313635元为基数按每日0.03%向鸿曦公司支付违约金96946.26元（1313635元×0.03%×246天）；关于何锐要求鸿曦公司赔偿其各项损失的反诉请求，根据商品房买卖合同约定，因何锐逾期办理房屋交接手续，物业管理费于媒体公告的交房之日起计收，何锐要求鸿曦公司赔偿物业费、车位费、电梯使用费、采暖费损失的反诉请求不能成立，本院不予支持；何锐对需要鉴定的事项负有举证责任，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果；关于何锐要求鸿曦公司赔偿其租房、维修费、指纹电梯费、防火材料费、外墙面砖楼梯间石砖费、配套设施损失费的反诉请求，因其提交的证据不足以证明其产生了上述损失及损失的具体金额，且未在法定期限内申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，其反诉请求，本院不予支持；关于彩色可视对讲装置费损失8000元的反诉请求，鸿曦公司代理人在法庭发问时称可视对讲门铃是在业主装修过程中才安装、开通的，现何锐并未对涉案房屋进行装修，其诉求损失费8000元无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条规定，判决如下：一、被告何锐于本判决生效后十五日内支付原告银川鸿曦房地产开发有限公司逾期接收房屋违约金96946.26元；二、驳回被告何锐的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案已减半收取的受理费1976元，由被告何锐负担1111元，原告负担865元；反诉费2032元，由被告何锐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 贺彬 二〇一九年十月三十日书记员 杨培附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部2009年修正）第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。第八条备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。