福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初3556号 原告：厦门市惠晓建设发展有限公司，住所地福建省厦门市集美区上头亭路469号（办公楼）。 法定代表人：欧阳施恩，董事长。 委托诉讼代理人：张育民，福建湄港律师事务所律师。 被告：厦门雅特丽实业有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇上头亭路459号二层。 法定代表人：陈荣宾，经理。 委托诉讼代理人：蒋志勇，福建群翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何静，福建群翔律师事务所实习律师。 第三人：厦门市金属回收有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林广兴南路8号二号厂房之九。 法定代表人：吴丽雪，总经理。 委托诉讼代理人：陈勇，男，系公司员工。 原告厦门市惠晓建设发展有限公司（以下简称惠晓公司）与被告厦门雅特丽实业有限公司（以下简称雅特丽公司）、第三人厦门市金属回收有限公司（以下简称金属回收公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠晓公司委托诉讼代理人张育民，被告雅特丽公司委托诉讼代理人蒋志勇、何静，第三人金属回收公司委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠晓公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年2月5日签订的厂房租赁合同（增加诉讼请求）；2、判令雅特丽公司向惠晓公司支付拖欠的租金、保安费、水电费等1024754.2元；3、判令雅特丽公司按照租赁合同约定承担违约责任，支付违约金100万元；4、诉讼费用及律师费、保全费由雅特丽公司承担。事实与理由：2015年2月5日，惠晓公司与雅特丽公司签订《厂房租赁合同》一份，约定惠晓公司将坐落于上头亭路459号的厂房一幢出租给雅特丽公司，总租赁面积为5519.2平方米，屋面电梯30平方米。租赁期限从2015年6月20日至2035年5月31日止。租赁合同约定前十年租金，按建筑面积每平方米每月7元，后十年每平方米每月8元，租金每两个月收取一次并在到期前7日内付清。租赁期内，雅特丽公司应按月缴纳保安费，每月1000元；租赁期内，雅特丽公司应及时支付房屋及其他应支付的一切费用，如拖欠租金及其他费用，按日千分之五支付违约金，并且惠晓公司有权提前终止租赁合同。根据租赁合同约定，雅特丽公司每月应付给惠晓公司的租金为38634.4元，保安费1000元及实际使用的水电费等。租赁合同签订后，惠晓公司依约将租赁房屋交付给雅特丽公司使用，但雅特丽公司未依约向惠晓公司支付租金及其他费用，至今雅特丽公司共欠惠晓公司租金及其他费用1024754.2元。雅特丽公司的行为已经严重违约，惠晓公司可以依约解除与雅特丽公司签订的租赁合同并要求雅特丽公司根据双方签订的合同承担违约责任。为维护惠晓公司的合法权益，特诉至法院。 雅特丽公司辩称，一、雅特丽公司并未拖欠惠晓公司租金、保安费和水电费，惠晓公司诉求缺乏事实根据和法律依据。 1、2016年4月15日惠晓公司出具《借条》确认向陈淑真（雅特丽公司的股东及实际经营者）借款人民币970000元，借款月利率2.6%（即利息每个月25220元），借款时间从2016年4月15日起，惠晓公司的法定代表人欧阳施恩作为担保人。当时，双方约定以借款利息抵扣租金，之后实际也是这样履行，有惠晓公司发出的“催款通知函”及雅特丽公司的付款记录等证据为证。雅特丽公司根据惠晓公司的“催款通知函”将每两个月应付款抵扣两个月应收利息50440元后，余款再转到惠晓公司指定的银行账户。如此抵扣是双方均确认的事实，而且已实际履行了三年，时至今日惠晓公司反悔不同意以利息抵扣，要求雅特丽公司支付抵扣利息未付房租，惠晓公司的做法是没有事实根据和法律依据的。 2、2019年4月份左右，雅特丽公司得知惠晓公司经营出现问题，诉讼缠身，有可能履行不了归还借款本金的义务，在多次口头要求惠晓公司及欧阳施恩归还借款未果的情况下，遂于2019年4月23日（通过陈淑真）向惠晓公司及欧阳施恩发出“通知函”要求惠晓公司在4月30日前还清2016年4月15日的借款本息，并告知如4月30日前没有归还，则从房租和水电费中扣除。对此合理请求，惠晓公司却置之不理，雅特丽公司不得不于2019年4月27日向惠晓公司及欧阳施恩再次发出“通知函”通知用借款本息抵扣应付给惠晓公司2019年3月15日至4月14日水电费12345.4元及2019年5月和6月的房租、保安费、房产税82316.18元。后又于2019年5月21日发“通知函”通知用借款本息抵扣2019年4月15日至5月1日水电费。期间惠晓公司以资金周转困难为由要求雅特丽公司另行支付水电费，否则会产生欠费停水停电风险，经多次沟通无果，雅特丽公司为保证生产正常进行，不得不通过陈淑真银行账户另行支付水电费。鉴此，2019年7月2日、7月19日雅特丽公司再次发出“通知函”确认此前用借款本息只抵扣雅特丽公司应付惠晓公司2019年5月份和6月份房租、保安费和房产税，同时通知用借款本息继续抵扣2019年7月份和8月份的房租、保安费、房产税等。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵消的，应当通知对方。通知到达对方时生效。抵消不得附条件或附期限。”惠晓公司对雅特丽公司负有到期债务在先，雅特丽公司主张将自己的债务与对方的债务抵消合理、合法，故不存在雅特丽公司拖欠惠晓公司2019年3月15日至4月15日水电费及2019年5月和6月房租、保安费之说。 二、雅特丽公司不存在拖欠租金、保安费和水电费的情形，惠晓公司主张违约金100万元是没有事实根据和法律依据的。 三、雅特丽公司不存在拖欠租金、保安费和水电费的情形，未构成违约，反倒是惠晓公司存在拖欠雅特丽公司借款本息余额不还的情形，惠晓公司构成违约才对，故惠晓公司以雅特丽公司违约为由要求解除租赁合同是没有事实根据的。 综上所述，惠晓公司的诉求没有事实根据和法律依据，恳请法庭查明事实后，驳回惠晓公司的诉求。 金属回收公司辩称，一、案涉《房产租赁合同》与金属回收公司无关。首先，案涉《厂房租赁合同》系惠晓公司与雅特丽公司之间的意思表示，根据合同之相对性原理，该合同约定的权利义务只能约束惠晓公司与雅特丽公司，金属回收公司不为该合同签订方，不能对金属回收公司产生任何法律意义上的约束效果。其次，金属回收公司并未以任何形式对案涉《厂房租赁合同》作出继受的意思表示，故金属回收公司不受案涉《厂房租赁合同》的约束。最后，金属回收公司购买讼争厂房目的在于生产自用，且与惠晓公司签订《转让协议》，依据该协议的约定，惠晓公司应于《转让协议》签订之日起三日内将厂房交付金属回收公司，且惠晓公司在厂房交付前应将相关产权纠纷、债权债务纠纷及租赁清退等均应清理完毕，故金属回收公司同意就厂房内未腾退的租户与惠晓公司的租赁合同相关事项，仍由惠晓公司全权负责处理，直至原租赁合同解除或终止为止。鉴于现已超过约定交付之日数月之久，惠晓公司仍未履行其在《转让协议》中约定的交付义务，惠晓公司就与金属回收公司签订的《转让协议》已构成违约，金属回收公司保留对惠晓公司追究相应违约责任的权利。 二、雅特丽公司已构成违约。惠晓公司于本案中已举证证明，雅特丽公司拖欠惠晓公司多期租金、保安费、水电费，且不具备其他免责事由，故惠晓公司主张解除与雅特丽公司签订的《厂房租赁合同》并追究其违约责任是有事实和法律依据的应当予以支持。 三、雅特丽公司于本案的主张的抗辩并不成立。雅特丽公司主张惠晓公司于2016年4月15日出具的《借条》证明惠晓公司尚欠雅特丽公司债务未偿还，但该笔借款是否真实存在，是否尚未偿还，金属回收公司均不清楚，还需法院依法确认。退一步假设，如雅特丽公司主张的上述债务确实存在，则雅特丽公司分别于4月27日与5月21日向惠晓公司及欧阳施恩发出《通知函》，主张用借款本息抵销应付惠晓公司的房租、保安费、水电费，也不能引起抵销的法律效力，因为：1.《通知函》仅为雅特丽公司单方的意思表示，惠晓公司并未就该《通知函》内容表示同意，故原被告就借款与房租、保安费、水电费抵销未达成意思表示一致。2.雅特丽公司对惠晓公司享有的为民间借贷的借款债权，而惠晓公司对雅特丽依据《厂房租赁合同》享有租金债权，二者互负的债权种类并不相同，不符合法定抵销权构成要件，也不产生抵销权的法律效果。故雅特丽公司于本案就惠晓公司提出的抗辩并不成立，其主张不应得到采纳。 本院经审理，认定事实如下： 2015年2月5日，惠晓公司（甲方）与雅特丽公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：1.甲方出租给乙方的厂房坐落于集美区，总租赁面积为5519.2平方米，屋面电梯30平方米。2.厂房租赁自2015年6月30日起，至2035年5月31日止，租赁期20年。3.该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金前十年为人民币7元，后十年每月每平方米8元。押金为一个月租金。租金每2个月收取一次，并在到期前7日内付清。4.租赁期间，乙方应按月缴纳保安费，保安费为人民币1000元。5.租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠租金及其他费用，按日千分之五支付违约金，并且甲方有权提前终止合约。6.租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方壹佰万元人民币违约金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方壹佰万元人民币违约金。 陈淑真系雅特丽公司股东，曾任雅特丽公司法定代表人。2016年4月15日，惠晓公司向陈淑真出具一份借条，载明：兹向陈淑真女士借款970000元，利息2.6%，时间2016年4月15日起。担保人欧阳施恩。陈淑真作为本案证人出庭作证时，其陈述其与惠晓公司的借款利息一直用于抵扣本案房租，其确认970000元借款产生的利息及本金用于折抵尚未支付的租金、水电费、安保费等，其系雅特丽公司实际控制人。 惠晓公司2018年6月25日向雅特丽公司发出催款通知函，载明：雅特丽公司应付18年7-8月费用如下：房租：77268.8元；保安费：2000元；房产税：3047.38元，合计82316.18元。扣除费用如下：18年7-8月利息：50440元。7-8月费用合计：31876.18元。收款账户为欧阳施恩个人银行账户。惠晓公司还多次向雅特丽公司发出催款通知函，催款通知函均载明扣除利息，扣除利息的金额与前述惠晓公司向陈淑真借款金额的利息一致。陈淑真2019年2月28日及之前，均按约向欧阳施恩账户支付租金等31876.18元。 惠晓公司庭审时确认，惠晓公司起诉要求雅特丽公司支付的租金差额系折抵利息的差额部分，已扣除陈淑真每两个月支付的款项。 2019年5月22日、7月3日，陈淑真向惠晓公司、欧阳施恩发出通知函，告知雅特丽公司尚欠租金直接从惠晓公司尚欠陈淑真借款的本息中抵扣。2019年7月23日，雅特丽公司通过厦门市集美区公证处，向惠晓公司、欧阳施恩发出确认/通知函，再次告知，惠晓公司与欧阳施恩应归还尚欠陈淑真的借款本息，否则将继续抵扣本案租金、安保费、房产税和水电费，直至惠晓公司偿还借款本息余额或借款本息抵扣归零。 本院第一次庭审时，依法要求惠晓公司提供案涉厂房产权权属证明原件，惠晓公司庭后提供案涉厂房产权证复印件。2019年8月20日第二次庭审时，惠晓公司陈述因案涉厂房已经出卖给金属回收公司，故没有案涉厂房产权证原件，庭后又提供金属回收公司2019年5月7日出具的一份说明，载明：鉴于：我司于2019年2月向惠晓公司收购厦门市集美区上头亭459-469厂房自用，现产权变更手续已办理完毕。惠晓公司未依照与我司签订的《转让协议》将厂房全部清空如期交付我司。我司同意就上述厂房内未腾退的租户（包括：厦门雅特丽实业有限公司、厦门欧宝贝儿童用品有限公司、厦门鑫亿代金属有限公司）与惠晓公司的租赁合同相关事项（包括租金收取等），仍由惠晓公司全权负责处理，直至原租赁合同解除或终止为止。我司出具本说明不视为对上述租户与惠晓公司租赁合同的承继，也不视为对惠晓公司违约行为的谅解，我司仍保留向其追究违约责任的权利。根据前述说明，本院依法追加金属回收公司作为本案第三人参加诉讼，并与2019年9月25日进行第三次庭审。金属回收公司当庭认可厂房内未腾退的租户与惠晓公司的租赁合同相关事项，仍由惠晓公司全权处理，租金仍由惠晓公司收取。 另查明，案涉厂房产权于2019年3月26日变更登记至金属回收公司名下。 以上事实，有相应证据以及本院法庭笔录相互佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点为：雅特丽公司是否存在拖欠租金行为，导致惠晓公司有权解除案涉《厂房租赁合同》。 本院认为，首先，本案《厂房租赁合同》履行过程中，雅特丽公司应依约向惠晓公司支付租金。因惠晓公司向雅特丽公司实际控制人陈淑真借款，并约定利息，故惠晓公司应依约向陈淑真支付借款利息。根据前述认定事实，惠晓公司多次向雅特丽公司发出催款通知函中均载明雅特丽公司应支付的租金、安保费、房产税等，应抵扣惠晓公司应支付给陈淑真的利息，陈淑真亦按抵扣后的金额支付给惠晓公司租金，直至2019年4月份。可见双方一直存在互负债务，相互抵销的交易习惯，可认定双方就租金的支付与利息的支付达成协商一致，相互抵销。故雅特丽公司已经支付完毕2019年4月份之前的租金、房产税、安保费等费用。2019年5月份之后，虽案涉厂房产权已经变更登记至金属回收公司名下，但金属回收公司同意由惠晓公司继续收取租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。陈淑真同意惠晓公司尚欠陈淑真的借款本息抵扣雅特丽公司应支付的租金，并已多次通知惠晓公司，双方互负的债务均系金钱债务，可以抵消。故雅特丽公司应支付给惠晓公司2019年5月份之后的租金已从惠晓公司尚欠雅特丽公司实际控制人陈淑真的借款本息中抵销。综上，雅特丽公司不存在拖欠惠晓公司租金、安保费、房产税等费用的违约行为，故惠晓公司要求雅特丽公司支付拖欠租金、安保费、房产税、等费用，并承担违约金的诉求，于法无据，依法不予支持。关于案涉《厂房租赁合同》的解除事宜，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。惠晓公司已经不是案涉《厂房租赁合同》的相对方，即使其取得金属回收公司授权，在雅特丽公司不存在违约行为的情况下，其亦无权解除案涉《厂房租赁合同》。对惠晓公司的该项主张，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门市惠晓建设发展有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费22998元，减半收取11499元，由厦门市惠晓建设发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 梁毅挺 二〇一九年十月十二日 法官助理马标志 代书记员 苏凤惠 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。