龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0802民初6144号 原告：邓爱华，女，1981年12月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：龙岩市聚鑫房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区莲东北路3号，统一社会信用代码91350800691914273A。 法定代表人：黎文英，总经理。 委托诉讼代理人：江建雄，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：倪芬，女，该公司员工。 原告邓爱华与被告龙岩市聚鑫房地产开发有限公司（以下简称聚鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓爱华到庭参加诉讼、被告聚鑫公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 邓爱华向本院提出诉讼请求：1、判令聚鑫公司返还非凡SOHO小区2116室房屋面积误差部分的房价款9213元并支付该款自2015年9月20日起至款清之日止按年利率6%计算的利息；2、判令聚鑫公司返还公共维修基金100.8元。3、判令聚鑫公司支付逾期交房违约金2646元。4、判令聚鑫公司支付逾期办证违约金1710元（270天×630000元×0.00001=1710元）。事实和理由：2015年5月12日，聚鑫公司将非凡SOHO2116室房屋出售给邓爱华，合同第三条规定：房屋建筑面积114.87平方米，第六条规定单价为5484.49元/平方米，总价630000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合合同约定应按照约定处理，根据购房合同补充协议附件十一第五条，双方同意按建筑面积据实结算，多退少补原则，应补邓爱华面积差价款9213元并支付相应的利息。按购房合同约定，聚鑫公司应于2015年12月31日交房给邓爱华，但邓爱华于2017年7月28日才接到交房通知，交房时间逾期210天，聚鑫公司应支付违约金2646元。2019年4月28日，邓爱华领取了不动产权证书，逾期办证270天，聚鑫公司应支付违约金1701元。邓爱华多次向聚鑫公司协商解决未果故而提起诉讼。 聚鑫公司书面答辩称：1、根据购房合同第十三条及附件十一补充协议第五条，聚鑫公司应退回的1.68平方米面积差额为9213.89元。至于利息损失，在合同中并未约定，实际上双方均同意只据实结算价款本身多还少补，放弃了利息损失的部分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理，故邓爱华主张利息损失有违合同约定，不应支持。2、邓爱华主张的应退回的公共维修基金计算有误，应为76.6元（113.19平方米×60元-6868元）。3、根据龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初4494号民事判决，聚鑫公司并没有逾期交房，不应支付逾期交房违约金。4、邓爱华于2017年7月28日之前缴交公共维修基金，并办理了交房手续。按合同约定应在365日之内即2018年7月28日之前办理不动产权证。该套房屋于2019年3月15日打印出证，因此逾期的时间应为2018年7月29日至2019年3月15日计229天，并非邓爱华所说的270天。 本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，聚鑫公司将非凡SOHO2116室房屋出售给邓爱华、何主兴，双方于同日签订了编号为201504830的《商品房买卖合同》（预售）及附件十一《补充协议》。合同约定房屋建筑面积114.87平方米，单价为5484.46元/平方米，总价630000元。合同第十一条约定聚鑫公司应于2015年12月31日前向邓爱华、何主兴交付房屋。合同第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理，即按附件十一《补充协议》第五条约定，“产权登记面积以及面积差异的处理，双方同意按建筑面积据实结算，多退少补”。附件十一《补充协议》第六条约定：对原合同第十一条“交付时间和手续”补充约定如下：“如因发生不可抗力事件，……以及日降雨量超过50MM、八级以上（含八级）热带风景（台风）、五级以上（含五级）地震造成无法施工、地下空洞、施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能解决（如处理地质缺陷等）政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。……”截止2015年8月20日邓爱华向聚鑫公司付清了购房款630000元。2017年7月28日聚鑫公司向邓爱华交付房屋。2019年4月9日，龙岩市自然资源局为邓爱华、何主兴颁发了非凡SOHO2116室的不动产权证书，该不动产权属证书载明建筑面积为113.19平方米，比合同约定的建筑面积少1.68平方米。2019年4月28日邓爱华、何主兴领取了该证书， 另查明，本院于2016年6月27日受理了聚鑫公司与戴永生商品房预售合同纠纷一案，于2016年10月17日作出（2016）闽0802民初4494号民事判决，该判决已发生法律效力。根据该生效判决认定，聚鑫公司开发的非凡SOHO楼盘施工期间因大雨、大风、台风影响施工135天，因停电4天、停水22天影响施工，以及因地质原因导致工期拖延155天，以上合计可以抵扣逾期交房的天数为316天。 诉讼中，原告邓爱华将第二项诉讼请求减少为：判令聚鑫公司返还公共维修基金76.6元；将第四项诉讼请求减少为：判令聚鑫公司支付逾期办证违约金1442.7元（229天×630000元×0.00001=1710元）。 本院认为，邓爱华与聚鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。邓爱华主张聚鑫公司应退还邓爱华购房款9213元及公共维修基金76.6元，应支付逾期办证违约金1442.7元，聚鑫公司均无异议，予以支持。由于聚鑫公司所出售的商品房预测面积与不动产权证书面积不符，以致多收取邓爱华购房款9213元，聚鑫公司应承担该资金占用期间多付购房款的利息损失。该资金占用期间的损失如何确定，双方合同对此未作明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。邓爱华主张该资金占用损失自2015年9月20日起至多付的购房款实际退还之日止，以应退还的购房款9213元为基数，按年利率6%计算，该诉讼请求有理，予以支持。关于邓爱华主张的逾期交房违约金问题，邓爱华主张的逾期交房天数为210天，而本院生效判决认定聚鑫公司可以抵扣的逾期交房天数为316天，故按照双方签订的补充协议聚鑫公司无须对邓爱华承担赔偿损失责任。聚鑫公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、龙岩市聚鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还邓爱华房价款9213元，并支付该款自2015年9月20日起至款清之日止按年利率6%计算的资金占用损失； 二、龙岩市聚鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还邓爱华公共维修基金76.6元； 三、龙岩市聚鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付邓爱华逾期办证违约金1442.7元； 四、驳回邓爱华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费205元，减半收取计102.5元，由邓爱华负担40元，龙岩市聚鑫房地产开发有限公司负担62.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈福莲 二〇一九年十月十六日 （） 法官助理赖芳芳 书记员卢晓青 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。