湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初4631号原告：中国银行股份有限公司大冶支行（以下简称中行大冶支行）。住所地大冶市城北开发区东风路21号。负责人：刘伟民，该行行长。委托代理人：王小娟，湖北易圣律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：陈欢，女，1987年6月29日生，汉族，住大冶市。被告：黄石市隆基房地产开发有限责任公司（以下简称隆基房地产公司），住所地：黄石市芜湖路83号。法定代表人：柯善惠。原告中行大冶支行诉被告陈欢、隆基房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行大冶支行的委托代理人王小娟到庭参加诉讼。被告陈欢、隆基房地产公司经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中行大冶支行的诉讼请求：1、依法判决被告偿还原告借款本金360419.37元、利息3503.29元、罚息41.85元（截至2018年11月5日），共计363964．51元。从2018年11月6日起至借款本息全部清偿之日止的利息、和罚息按照合同约定继续计算。2、依法判决被告承担本案的律师代理费19600元。3、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。4、依法判决确认原告对上述债权就被告抵押的房屋享有优先受偿权。以处置抵押物的价款优先受偿本案贷款本息及原告实现债权的全部费用。5、依法判决被告黄石市隆基房地产开发有限责任公司对被告陈欢的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年被告因购房需要，向原告申请借款，原、被告双方于2016年4月6日签订了《个人一手住房贷款合同》，约定借款金额为38万元整，借款期限为25年。借款利率为浮动利率，浮动周期为l年。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率，做为下一个浮动周期的适用利率，按月付息。另合同第三条第6款约定若被告未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告以自有的位于大冶东岳路办事处墈头路国药公司内（众鑫大厦）l幢l单元11704号的房屋作为此项借款的担保，并办理了房屋他项权证。另被告黄石市隆基房地产开发有限责任公司自愿对被告陈欢的上述债务承担连带责任保证。合同中附件二对借款人提供抵押既保证的担保范围作了相应的约定。2016年4月12日，原告将借款本金打入被告指定的账户中，并出具了中国银行借款借据。在原告完成出借义务后，被告至今有3期贷款本息未支付。原告多次追讨无果，于2018年11月向被告宣布合同项下贷款全部提前到期，但被告至今还未履行偿还本息的义务。原告特向贵院提起诉讼。被告陈欢、隆基房地产公司均未到庭参加，也均未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原被告认为有异议的证据，本院根据案件的事实和证据进行综合认定。经本院审理认定的事实如下：2016年3月7日，被告陈欢购买了被告隆基房地产公司开发的位于大冶市××大道以东、××头路以西××“××大厦”××单元××商品房××套，并支付了首付款，余款38万元申请银行贷款。同年3月10日，被告陈欢向原告中行大冶支行申请贷款购房。4月6日，被告陈欢与原告中行大冶支行签订了《个人一手住房贷款合同》一份，约定：贷款金额38万元，借款期限为300个月，借款利率为浮动利率，贷款月利率为4.9‰浮动周期为l年。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率，为下一个浮动周期的适用利率，按月付息。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。还约定借款人未按期归还贷款本息等情况构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或者部分提前到期；要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用。本合同自借款人、贷款人、保证人签字盖章之日起生效。被告隆基房地产公司作为保证人在上述合同上盖章，并约定“担保期限：借款合同生效之日开始至借款人所购买房屋产权证项下他项权证正本交付我行之日止”。2016年4月7日，被告陈欢将其贷款所购买的上述商品房，为其贷款设定抵押并办理了抵押预告登记手续给原告，被告陈欢至今尚未取得该房产的房屋产权证，也未办理该房产的抵押登记。2016年4月12日，原告中行大冶支行按约向被告陈欢贷款账户放款38万元。截至2018年11月6日，被告陈欢除偿还本金19580.63元外，尚欠本金360419.37元及利息、罚息。原告多次向被告催讨，并于2018年11月15日通过邮政快递EMS向被告陈欢邮寄了《宣布贷款提前到期通知书》，内容为：因你违约，我行依合同约定宣布贷款提前到期，请你于2018年11月17日前偿还全部贷款（本金360419.37元、截止2018年11月6日的利息3503.29元、罚息41.85元），具体还款数额以你方还款当日信贷系统出具的数字为准。事后，被告未能偿还因而形成诉讼，原告为实现其债权花用律师费19600元。本院认为，当事人应当按约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的《个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予以认定。原告按约定履行了出借款项的义务，被告以其行为表明不能履行约定的还款付息义务，已经构成根本违约。根据合同约定原告享有要求被告偿还所欠全部贷款的权利，被告陈欢应当偿还本金并支付利息。被告隆基房地产公司作为保证人在合同约定“担保期限：借款合同生效之日开始至借款人所购买房屋产权证项下他项权证正本交付我行之日止”。根据担保法解释的相关规定，保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。故被告隆基房地产公司应视为没有约定保证期间，现原告在法律规定期间内对被告隆基房地产公司主张其权利，符合法律规定，予以支持。被告隆基房地产公司作为保证人按约定应当承担连带责任。现原告的请求，符合法律规定，予以支持。原告要求两被告偿还贷款本息及承担本案律师费请求，符合法律规定，予以支持。预售商品房抵押登记不等于抵押登记，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。未在办理房屋抵押权设立登记前，享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但非享有实现抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，该抵押权并未设立，房产抵押预登记并不具有物权担保效力。原告主张该抵押登记的房产享有优先购买权于法不符，不予支持。虽然原告向被告发出了提前到期通知书，但该通知并非被告陈欢本人签收，不能证明被告知晓原告已行使该项权利，其应履行提前还款义务。结合本案实际情况，以原告起诉后，被告收到应诉通知书的时间即2019年8月11日作为借款合同的到期日，较为公允。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈欢应偿还原告中国银行股份有限公司大冶支行借款本金360419.37元及利息3503.29元、罚息41.85元合计363964.51元（利息已计算至2018年11月6日止，以后的利息按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率计算，逾期利息在约定利率基础上加收50%的标准支付罚息，以本判决确定的债务数额为基数，从2018年11月7日起计算至上述款项付清之日止）。此款定于本判决生效后三十日内付清。二、被告陈欢支付原告中国银行股份有限公司大冶支行律师费19600元；三、被告黄石市隆基房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司大冶支行对被告陈欢所有的坐落于大冶市大冶大道以东、勘头路以西的“众鑫大厦”第1幢1单元11704号房屋有优先受偿权的请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取3527元，由被告陈欢、黄石市隆基房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费7054元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号：17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  王碧二〇一九年十月十二日书记员田晶