广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初4852号原告：罗铁明，男，1975年3月3日出生，汉族，住广州市越秀区，原告:罗传勇，男，1946年10月15日出生，汉族，住广州市东山区，委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：曾燕媛，广东众大律师事务所律师。原告罗铁明、罗传勇诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2019年7月15日公开开庭审理。罗铁明、罗传勇的委托诉讼代理人邢雅茵，澳美公司的委托诉讼代理人曾燕媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。罗铁明、罗传勇向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向罗铁明、罗传勇支付自2000年4月29日起至交楼之日止的迟延交楼违约金，违约金以已付购房款总额173567元为基数，按每日万分之五标准计算，以不超过已付购房款本金为限，计至2019年4月8日为173567元；2.本案诉讼费由澳美公司承担。事实与理由：1998年4月28日，罗铁明、罗传勇与澳美公司签订一份《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA097-502号房地产出售给罗铁明、罗传勇，总房价款为205945元，付款方式为十八年免息分期付款。首期款48042元于1998年4月28日支付，每期应缴款455元，于发出楼宇封顶通知书十二天内付总楼价的18%，于发出入伙通知书十二天内付总楼价的12%。合同约定澳美公司于2000年4月28日将上述房屋正式交付给罗铁明、罗传勇，因逾期交付使用时，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，按罗铁明、罗传勇实际己付的房价款总额每日千分之一计算违约金给罗铁明、罗传勇。1999年11月23日签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将原十八年免息分期付款改为十五年银行按揭付款。在按揭中由此产生的利息全部由澳美公司负担。其中罗铁明、罗传勇月供款不变，即每月应付458元，而应缴银行657元的月供款与罗铁明、罗传勇供款额之差额则由澳美公司先行划入罗铁明、罗传勇供款账户，以保证罗铁明、罗传勇的账户每月能有足额的本金和利息向银行从供款。罗铁明、罗传勇于楼宇封顶通知书发出十二天内付总楼价的0%，于入伙通知书发出十二天内付总楼价的12%。2000年1月28日，银行将按揭款8万元支付给了澳美公司。罗铁明、罗传勇按合同约定支付了购房款，履行完合同义务。但澳美公司却至今不能给罗铁明、罗传勇交楼。罗铁明、罗传勇多次维权并要求澳美公司交付房屋、支付违约金等，均无果。鉴此，罗铁明、罗传勇特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。澳美公司辩称，一、本案纠纷发生有其特殊的历史背景和历史遗留原因，涉案房产已封顶并具备交楼和办证条件，作为《房地产买卖契约》一方的澳美公司实际上已履行了全部合同义务，涉案房产系因政府行政规划调整，将原属于增城市的澳洲山庄划入萝岗区，之后申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，所以澳洲山庄楼盘才会被广州市政府定性为“烂尾楼”，并非澳美公司故意违约，很明显属于“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平”的情形，依据《合同法》第九十四条的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，澳美公司没有必要继续履行原合同，应允许变更合同内容或者解除合同，双方不负违约责任。二、罗铁明、罗传勇的诉讼请求缺乏事实依据，且已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，依据《民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。第一项诉讼请求，罗铁明、罗传勇实际上在原定2000年4月29日收楼之日就知道或应当知道其权利受损，也即其第一项诉讼请求的诉讼时效为2002年4月30日前，罗铁明、罗传勇直到2019年5月9日才提出本案诉讼，明显超过诉讼时效。故人民法院应依法予以驳回。经审理查明，1998年4月28日，罗铁明、罗传勇（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA097-502号房（以下简称案涉房屋）出售给罗铁明、罗传勇，房屋建筑面积为61平方米，合同总价款为205945元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在2000年4月28日将房屋交付给乙方。附件二第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-3约定，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用；2-4约定，该房地产实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5，甲方应于2000年4月28日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害;2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-3约定，选择最高十八年免息分期付款之乙方，（共216期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期48042元于1998年4月28日支付，分期付款每月应缴445元。1998年4月2日，罗铁明、罗传勇支付购房定金8000元；4月28日支付购房首期款及尾数40042元；5月5日支付5月和6月的月供款890元；7月11日支付当月月供款445元；8月10日支付8月、9月月供款890元；1999年10月7日支付封顶期款项37070元。罗铁明、罗传勇共向澳美公司支付上述购房款共计87337元，澳美公司共向罗铁明、罗传勇出具对应金额的收据6张。2000年1月28日，罗铁明、罗传勇的按揭贷款80000元汇入澳美公司账户。1999年11月23日，罗铁明、罗传勇和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定原付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，罗铁明、罗传勇月供款额维持不变，即每月458元。罗铁明、罗传勇缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的0%，入伙通知书发出十二天总楼价的12%。次日，罗铁明、罗传勇出具授权委托书（工银穗房押字××号之一），授权中国工商银行广州市分行第三支行可以从其开立的5810-459-038925218帐号上代本人向开发商支付购房80000元、从2000年1月开始至全部本息还清为止每月支取月供款657元、逾期的罚息、复息和违约金，并愿意在出现《购房抵押借款合同》中第二十条的情况时，授权该行委托合资格的拍卖行对抵押物进行评估和拍卖，并代罗铁明、罗传勇偿还上述借款合同项下的借款、利息、违约金、罚金即支付评估和拍卖的有关费用。罗铁明、罗传勇主张在1998年12月11日至1999年10月12日期间，通过罗铁明在中国建设银行广州市盘福路支行开立的账号为63×××01的多币种活期储蓄“一折通”上，澳美公司扣分期付款的房款7笔，其中1998年12月11日扣款1335元，1999年1月14日扣款1335元，1999年2月13日、3月11日、4月13、6月15日日均扣款445元，1999年10月12日扣款1780元，共计6230元未开具收款收据。截止至庭审之日，案涉房屋没有办理大确权，罗铁明、罗传勇尚未收楼。另查明，与本案相关联的同一楼盘的最近生效的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》中，查明如下事实：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉房屋所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。该案上诉后，广州市中级人民法院在二审中查明的事实与一审查明的事实相同，并作出（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，判决维持原判。二审判决于2019年6月27日发生法律效力。以上事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》、抵押借款合同、授权委托书、收款收据、多币种活期储蓄“一折通”、活期明细查询、活期历史明细清单、中国工商银行有限公司广州第三支行按揭还款情况表、中国建设银行的储蓄交易净流水、广州市不动产登记查册表、（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》、（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，澳美公司提交的穗建开【2013】491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于引发澳洲山庄重建工作方案的通知》，以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，澳美公司与罗铁明、罗传勇签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋逾期交楼违约金的问题。1.根据买卖契约的约定，澳美公司应当在2000年4月28日前将案涉房屋交付给罗铁明、罗传勇使用，但案涉房屋至开庭之日尚未经综合验收合格，不满足合同附件第二条2-2条约定的“必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收”的交付要求，澳美公司应承担逾期交房违约责任。罗铁明、罗传勇尚未收楼收楼，根据买卖契约第六条第2点约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价总额每日千分之一计算……”。2.澳美公司确认包括有收款收据的购房款和按揭款项共收到涉案房屋的购房款167337元，罗铁明、罗传勇主张除上述购房款外，通过罗铁明在中国建设银行的账号在1998年12月11日至1999年10月12日期间共向澳美公司支付6230元，澳美公司未出具收款收据。根据罗铁明、罗传勇提供的购房款和月供款的收款收据、多币种活期储蓄“一折通”、中国建设银行的储蓄交易净流水，澳美公司就收到的1998年5月至9月的月供款均出具了收据，同年12月11日罗铁明在中国建设银行账号上的转账金额为1335元应为其支付1998年10月至12月的月供款，1999年1月14日再次转账1335元及之后支付的四笔445元以及同年10月12日支付的1780元应为1999年1月至11月的月供款；1999年11月24日，罗铁明、罗传勇已经签订了按揭贷款合同和授权委托书，按揭贷款的还款从2000年1月开始；故罗铁明、罗传勇主张上述7笔转账金额共计6230元为支付澳美公司的购房款的意见符合常理以及当时开发商批量扣款的惯常做法，本院予以采信，罗铁明、罗传勇实际已付的购房款为173567元。3.罗铁明、罗传勇主张按实际已付的房价总额173567元为基数按每日万分之五标准计算延迟交楼违约金，依法有据，本院予以支持。故澳美公司应当按照购房款173567元的每日万分之五向罗铁明、罗传勇支付从2000年4月29日起至实际交楼之日止的逾期交楼违约金。根据合同法对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期交楼违约金的总金额应以购房款总金额173567元为限。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉房屋的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉房屋所在项目的其他部分购房者曾就罗铁明、罗传勇主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由及相关证据不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗铁明、罗传勇支付逾期交楼违约金，违约金按照已付购房款173567元的每日万分之五从2000年4月29日起计算至交楼之日止，违约金总金额以已付房款总额173567元为限。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3771元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  臧玉林人民陪审员  王丽红二〇一九年十月二十九日书 记 员  林碧婷孙晓华