江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初975号 原告：徐州和信投资发展有限公司，住所地徐州市淮海西路维桑大厦二期01室。 法定代表人：乾屹恒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李敏，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晖，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 被告：池圣美，男，1966年3月9日生，住徐州市泉山区开元四季新城。 被告：张春梅，女，1978年2月4日生，住徐州市泉山区开元四季新城。 二被告共同委托诉讼代理人：张放，江苏尊鼎力律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：顾文龙，江苏尊鼎力律师事务所律师。 原告徐州和信投资发展有限公司与被告池圣美、张春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭，并于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李敏、张晖，被告池圣美、张春梅的共同委托诉讼代理人张放、顾文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州和信投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付拖欠租金3313355.86元（即2018年8月1日至2018年12月10日租金）；2、依法判令被告给付房屋占用费暂约2635611.46元（以月租金859438.52元的二倍计算，自2018年12月11日计算至2019年1月26日止)；3、依法判令被告给付违约金50万元；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确占用费为2635611.46元。事实和理由：被告承租原告位于徐州市淮海西路18号维桑大厦地下X层的房屋，用于服饰、饰品、化妆品、鞋包的经营，签订了《房屋租赁合同》及补充协议。在合同履行因被告违约拖欠租金，且多次催要后仍拒不支付，原告依法行使了合同解除权，双方之间的《房屋租赁合同》及补充协议已于2018年12月8日解除，被告应在2018年12月10日前返还租赁物，但却没有及时返还，按照双方合同约定，逾期返还期间应按照租金的二倍支付房屋占用费，被告除房屋占用费外，对拖欠的租金及应承担的违约金也没有支付。为维护原告的合法权益，依据双方合同约定及相关法律规定，特诉至贵院，请求依法判决。对于因被告违约造成的损失，原告另行主张。 被告辩称，1、原告主体不适格，涉案房屋于2018年7月14日被告泉山区人民政府依法征收，原告丧失对涉案房屋的所有权；2、拆迁单位向被告下达房屋征收决定及房屋征收安置补偿方案，不宜按原合同继续履行；3、房屋征收为政府行为，原被告均无过错，被告欲协商解决，但原告不同意；4、即使原告并未签订补偿协议，但原告对外出租涉案房屋称租金180元/平方米，却向被告主张月租金520元/平方米显失公平。 为证明自己的诉称主张，原告向本院提交如下证据： 1、原告和张增汉在2014年1月21日签订的《房屋租赁合同》及2014年1月21日张增汉、池圣美、张春梅出具的承诺书各1份，证明原被告双方之间存在租赁关系，被告系实际承租人，其二人作为本案被告主体适格，合同义务应由被告承担。 2、2016年8月2日及2017年8月31日原被告双方之间签订的《补充协议》2份，补充协议对租赁期限内的租金数额作了部分调整。被告仅在2018年12月7日下午支付2万元现金，对于2018年8月1日之后的其余租金均未支付，该2万元原告在提出诉请时已扣除。 3、2018年9月14日、2018年9月17日、2018年9月25日原告致被告的《催款通知书》及通知送达被告张春梅的手机截屏各1份，证明被告在履行《房租租赁合同》中存在拖欠房屋租金的违约行为，原告多次致函被告催缴租金，且被告也已经收到催缴通知。 4、池圣美（手机号码：138XXXXXXXX）发至原告方韩光席（手机号码：186XXXXXXXX）的短信内容3份，证明池圣美发出短信证明同一地点的苏宁易购和古彭大厦都在正常经营，没有因拆迁公告而受到任何影响，被告拒付租金没有理由。2018年9月16日短信内容证明被告认可应安装合同约定支付租金。被告一再承诺支付租金，但一直以各种借口拖延，被告存在支付租金的违约行为。 5、女人街专用收据4张（2张是原件，另2张是手机拍照，证据来源是女人街交款单位注明的业户提供），证明被告收取小业主租金却拒不支付原告租金，存在严重违约行为。 6、2018年12月5日原告致被告的《解除合同通知书》及通知送达二被告的手机截屏各1份，证明因被告违约拖欠租金，在原告催要后仍拒不支付，原告行使合同解除权，双方之间的《房租租赁合同》及补充协议依法已解除，被告收到解除通知为2018年12月8日，被告未按合同约定及时返还租赁房屋，原告自2018年12月11日起要求被告给付双倍占用费，有事实和合同依据。 7、2019年8月15日，徐州苏宁易购销售有限公司出具的证明（原件）一份及该公司的租赁合同一份，2019年8月12日徐玲证明一份（原件）及租赁合同一份。证明：古彭女人街所在地的改动楼房其他的租赁户没有受到拆迁的任何影响，一直在正常经营，而且徐玲在合同到期后，还续签了合同。 经质证，被告认为。 1、对租赁合同真实性无异议，但个别约定违反忠诚原则，没有写明具体情况的情况下，直接就要求支付占用费有失公平。 2、《补充协议》2份真实性无异议。 3、认可收到《催款通知书》。 4、如短信真实，可证明原被告争议所在地的确已经影响了正常经营，无法证明原告的主张。 5、女人街专用收据4张中手机拍照的2张，证据来源不合法，无法证明其拍摄物的真实性，没有证明效力。被告已经在实际无法进行经营时，同所有的零散业主结算终结，仅有个别收据流落在外同时。现原告也同剩余的零散业主进行签订合同经营，如果零散业主的租金被被告占用，原告不可能同他们重新签订合同。 6、《解除合同通知书》被告确实收到，但原告通过强行将被告暴力驱逐出经营场所，致使被告权利受损。 7、对徐玲房屋租赁合同真实性不予认可，该合同为复印件，即使存在该合同，但从合同内容无法反应合同的实际履行情况，徐玲出具的证明真实性不予认可，该证明为打印件，徐玲的身份信息存疑，该份证明内容亦认可2018年7月份拆迁公告的事实，证明内容的租赁位置靠近主街道，拆迁对其经营是否有影响，并不能直接反映出地下X层女人街及女人街负X层的后入口的拆迁情况。 对苏宁公司的质证意见，除证明外均是不完整的复印件，对其真实性无法判断，盖鲜章的证明与本案没有关联性，苏宁电器的客户与女人街的客户不具有同一性，通知只有第一页，没有第二页。补充协议只有1、2、3页，不知道是多少页，显示不出与2019年8月6日的补充协议的连贯性。2019年8月6日的补仓协议没有原租赁协议作说明，看不出租金的变更过程。且，这几份协议从形式上看均有逃避国家税款的条款存在，所以无法判断真实的租金数额。 被告为证明自己的辩称主张，向本院提交如下证据： 1、2018年7月14日徐州市泉山区人民政府房屋征收决定、公告徐泉征字（2018）第1号及征收范围图纸各1份，证明政府征收范围：东至中山北路、西至富顺路、南至淮海路、北至富国街。被告承租房屋出于行政征收范围。 2、中心商圈西北地块改造项目房屋征收安置补偿方案1份，证明该补偿方案中对于征收房屋的装饰装修物及附着物补偿费按照非住宅房屋逐户据实评估，非住宅搬迁补助费按照每平方14元计算或据实评估，非住宅房屋停产停业损失补偿由双方协商解决，协商补偿由评估公司评估确定。 3、冻结通知1份，证明徐州市泉山区房屋征收办公室于2018年5月30日通知泉山区市场监督管理局自2018年5月30日至2019年5月29日征收项目范围内容房屋暂停办理房屋买卖、交换、析产、赠与、租赁、抵押等手续。由此可知，基于政府征收决定，及补偿方案，原告丧失租赁物所有权，政府在拆迁补偿方案中对于房屋停产停业有补偿方案及标准。 4、致中心商圈西北地块改造项目搬迁居民的一封信、郑重承诺1份，证明政府告知房屋征收工作从2018年7月14日8时59分开始，鼓励房屋承租人及相关商户尽快搬离，并承诺房屋承租人及相关商户征收补偿政策不动摇。 5、2018年9月14日被告向原告回复的关于《催款通知书》的回函（收件方是薛会计）、2018年9月17日原告函、2018年9月21日被告函复（收件方是薛会计）、2018年9月25日原告函、2018年10月2日被告函复（收件方是薛会计）、2018年12月5日原告提出解除合同通知书各1份，证明由于租赁房屋被依法征收，房屋实际承租商户纷纷响应政府号召，搬离租赁房屋，拒付自征收之日起的租金。为保证原告权利不受损，被告提出用履约保证220万元抵扣租金。亦可证明，被告积极履行合同义务，并没有违约。 6、2019年1月27日通告、租赁合同原件（有承租人身份证号码及联系方式）各1份及收据3份（编号3263XXXX：交款单位杨琼、金额932元、事由保证金、收款单位是原告；编号326XXXX：金额352元，交款事由物业费，收款单位是原告、交款单位杨琼；编号326XXXX，金额932元，收款事由租金（2019年4月1日至2019年4月30日），收款单位是原告、交款单位杨琼。三份收据入账日期都是2019年4月1日），原告认可政府拆迁导致女人街经营损失巨大，原合同履行不公平，属于情势变更。基于房屋被征收，原告将租赁房收回，自行招商出租，将房屋租金定为每平方180元。 7、2019年1月7日的照片1组，证明拆迁政府人员及评估人员已经进入现场进行评估，大部分业主已经关门闭户，影响了经营。光盘内容是原告强行把被告架走，进行暴力驱逐，被告也报警了。评估有被告签字。 经质证，原告认为。 1、2018年7月14日徐州市泉山区人民政府房屋征收决定、公告徐泉征字（2018）第1号及征收范围图纸无法确认，拆迁工作至今未进行，该地块所有经营户均是正常经营，该地块在2年前也曾经发出拆迁公告，但是与本次被告所举公告相似，拆迁公司工作均没有进行。 2、即使中心商圈西北地块改造项目房屋征收安置补偿方案存在，也是产权人与征收单位之间的安置方案，与本案没有关联性。 3、冻结通知，从内容可看出，冻结通知仅是限制的2018年5月30日后形成的租赁等手续，并不影响之前已经形成租赁关系的履行，本案中租赁合同仍是合法有效的，原告没有丧失租赁物的所有权。 4、致中心商圈西北地块改造项目搬迁居民的一封信、郑重承诺，内容与本案没有关联性，事实上在2018年7月14日后被告仍正常使用租赁物，收取小业主租金，并未影响被告继续经营。 5、2018年9月17日原告函、2018年9月25日原告函、2018年12月5日原告提出解除合同通知书的真实性无异议，该三份函件证实了在被告拖欠租金情况下，原告多次催要。被告提出的保证金冲抵租金，是其单方的要求，原告已经在函件中明确予以拒绝。 6、2019年1月27日通告的真实性有异议，内容不能证实被告主张，公告日期是发生在双方之间的租赁合同解除后，合同解除后无论是否存在租赁房屋继续使用均与被告无关。对租赁合同及收据真实性无异议，但是该证据不能证实被告主张。首先，租赁合同及收据时间形成在原被告租赁合同解除后，原告如何使用涉案房产，与被告无关，也与本案无关联性。同时，被告所举的该组证据恰恰印证了涉案房产并没有因拆迁事宜而受到任何影响，至今仍在正常使用，而且业主也是仍愿意正常使用，不存在被告主张的业主受到影响的问题。 7、2019年1月7日的照片中公示栏的照片真实性无法确认，对其余照片的形成时间无法确认，照片上没有相应时间记载，照片上无法显示是评估人员进入现场。但是照片上却可以反映出小业主是在进行正常的经营，并不是被告所主张的已经关门，没有影响被告的经营。 经原告申请，本院依法传唤证人张荟荟、唐影到庭接受询问。在法庭及原被告询问下，二人称现仍是涉案房屋的租户，张春梅、池圣美欺骗二人要拆迁，并提出要将合同的履行地点变更到银座女人街。现二人与原告另行签订的租赁合同租金比二人与被告签订的少了一半；经营至现在一直较正常。 经被告申请，本院依法传唤证人蔡蕾蕾、高晓琪到庭接受询问。在法庭及原被告询问下，二人称原是涉案房屋的租户，因2018年7月拆迁办下发拆迁通知，女人街生意受到影响，二人开始甩货，蔡蕾蕾租金仅交到2018年8月，高晓琪租金交到2018年10月。 本院审查后认为，原被告提交的证据均客观、真实，来源合法，与本案有关联性，本院对以上证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证。张荟荟、唐影、蔡蕾蕾、高晓琪对自身经营状况的陈述本院予以采纳。 本院经审理认定事实如下：2014年1月21日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于徐州市淮海西路18号维桑大厦地下X层（租赁面积1660平方米），自2014年6月1日至2022年5月31日止，租期四年；第一年租金460元/平方米，此后每年在上一年度基础上增加3%，以此类推；租金按月支付，先支付后使用；乙方应于本合同签订三日内支付甲方220万元保证金，作为乙方全面履行合同的保证，在保证期满后乙方无任何违约的情况下，甲方无息退还给乙方；乙方另行在2014年1月前向甲方一次性支付每个店面经营权费用2万元，共400万元，如乙方增加摊位、墙面，对正价部分所收取的一切费用，乙方均应再支付给甲方收取全部金额的50%；乙方拖欠租金达十天以上，或拖欠租金累计达伍万元以上的，甲方有权解除合同，除经营权费用和保证金归甲方所有外，乙方另行支付违约金50万元，并赔偿损失；因不可抗力造成本合同不能履行的，包括政府拆迁等，双方互不追究责任，未履行部分不再履行；合同解除后乙方应在甲方通知的二日内限返还租赁物，未按期返还的，房屋的占用费按照本合同约定租金的双倍支付。合同约定了其他权利义务。张增汉在合同上签字。 2014年1月21日，张春梅、池圣美、张增汉共同向原告出具承诺，证明张增汉代池圣美签订上述合同，实际承租人为池圣美。 2016年9月2日，原被告签订补充协议，约定：1、月租金原为473元/平方米，从2016年10月1日起至2017年9月30日降为400元/平方米，到期后恢复原租金；2、2016年9月8日前上交不少于200万元，争取300万元，逾期罚款20万元；3、甲方为了支持乙方加强对女人街的经营管理，无偿提供办公室一间（33.8平方米）。 2017年8月31日，原被告又签订《补充协议》，约定自2017年10月1日至2018年9月30日租金为400元/平方米，此后恢复月租金473元/平方米；2、2017年9月10日前乙方把前期欠款617333元交清，逾期罚款20万元，并按主合同约定视为违约；3、甲方为了支持乙方加强对女人街的经营管理，无偿提供办公室一间（33.8平方米）。 2018年9月14日，原告向被告发出催款通知书，主要内容为：原告承租被告位于徐州市淮海西路18号维桑大厦地下X层的房屋，原告多次督促被告交纳房屋，但被告多次拖欠房租，截止2018年6-9月拖欠房租共计2679333元，已构成违约。现原告书面通知被告于2018年9月16日前缴清全部欠款，并按合同约定给予被告不限于停水、停电、解除合同等措施，保留追究被告违约责任的权利。 2018年9月14日，被告向原告回函，称所租房屋即将面临拆迁，各业主人心惶惶，部分业主不配合交纳租金，空房率提高，被告迟延交付租金并非故意。请原告从履约保证金中抵扣房租。被告将陆续解决租金问题。 2018年9月17日，原告向被告回函，称被告提出的履约保证金抵扣租金无依据，属单方变更合同约定，原告不同意，并要求被告于3日内清缴全部租金。 2018年9月21日，被告向原告回复，称其认为保证金是为保证合同的履行而设立，现所租房屋面临拆迁，无法继续履行合同，大部分业主亦不再向被告交纳租金，请求原告从保证金中抵扣租金并无不妥。 2018年9月25日，原告向被告发函，内容：1、你方前期多次承诺不受拆迁影响，正常经营立即交纳租金，也明知租赁房屋尚未开始拆迁，周围商户都在正常经营，现你方正常使用租赁房屋；2、保证金系履约保证，你方无权要求抵扣租金，我方不同意；3、我方有权解除合同，收回房屋，不退还保证金，你方应另行支付违约金50万元，请于2018年9月29日前清缴全部租金，如未清缴，我公司将依法行使合同解除权。 女人街专用收据显示，2017年12月28日至2018年9月19日，被告承租原告房屋后转租的租户向被告支付房租，其中2018年9月19日商户向被告支付六个月房租（2018年12月-2019年5月31日）。 2018年10月2日，被告向原告回复，称大部分业主不交租金，用保证金抵扣租金实属无奈之举，并称其将陆续交纳租金。 2018年12月5日，原告向被告发出解除合同通知书，通知被告解除涉案房屋的租赁及补充协议，经营权费用和保证金不再返还，被告应另行支付违约金并返还租赁物。如被告未能按期返还租赁物，应按约定支付租金的双倍支付房屋占用费。 2019年1月27日，原告发出通告，内容为：池圣美、张春梅租赁我公司所有的徐州市淮海西路18号维桑大厦地下X层房屋经营，因二人违约，本源公司已于2018年12月8日解除了和二人的合同。为重振女人街品牌，我公司对各经营户给付最大的优惠：月租金180元/平方米。2019年4月1日，原告与涉案房屋租户案外人杨琼（被告作为）签订《租赁合同》，约定月租金为180/平方米。庭审中，租户张荟荟、唐影亦称交予原告的租金减半。现仍有部分租户在涉案房屋经营。蔡蕾蕾、高晓琪称因受拆迁影响，二人已甩货退租。 2019年8月12日，徐玲出具的证明载明其租赁原告维桑大厦主楼西侧房产，与女人街系同一楼，虽然于2018年7月发布拆迁公告，但并未实施拆迁，也未影响正常经营。 2019年8月15日，徐州苏宁易购销售有限公司出具的证明载明该公司承租原告维桑大厦X层至X层，与女人街系同一楼，现正常经营。 另查明，2018年5月30日，徐州市泉山区房屋征收办公室作出冻结通知，告知泉山区市场监督管理局暂停办理将征收范围内的相关手续，包括新建、改建、扩建、租赁、赠予、抵押等手续，暂停期限自2018年5月30日至2019年5月29日（一年）。 2018年7月12日，中心商圈西北地块改造项目指挥部作出《致中心商圈西北地块改造项目搬迁居民的一封信》，告知居民房屋征收工作定于7月14日8点59开始实施。2018年7月14日，徐州市泉山区人民政府作出《中心商圈西北地块改造项目房屋征收安置补偿方案》，征收范围东至中山北路（不含盛佳大厦）、西至福顺路、南至淮海路、北至富国街（不含徐州市第一人民医院和少华街小学）。并声明沿淮海路维桑文化大厦出让商办土地商业房地下商场30115元/平方米。 本案争议焦点：1、原告主体是否适格；2、被告是否存在故意违约行为；3、如被告存在违约行为，其应支付租金和房屋占用费、违约金的数额。 一、原告主体是否适格 根据《致中心商圈西北地块改造项目搬迁居民的一封信》、徐州市泉山区房屋征收办公室作出的冻结通知，可知政府决定征收包含涉案房产在内的房屋。但涉案房屋被依法征收并不必然导致产权转移，产权转移的时点应以政府与被征收人签订房屋征收补偿协议为准。本案中，虽然政府已经开展征收工作，但并未与原告签订房屋征收补偿协议，且原告并未实际上获得征收补偿收益，原告仍是涉案房屋的产权人，徐州和信投资发展有限公司基于所有权要求被告支付房租等费用，于法有据，徐州和信投资发展有限公司是适格的原告。 二、被告是否存在违约行为 虽然原被告约定政府拆迁造成合同不能履行的，双方互不追究责任，未履行部分不再履行。但拆迁是一个漫长的过程，并非拆迁开始后，涉案房屋就立即丧失了租赁价值，且被告在庭审中亦称尚有部分租户继续租赁涉案房屋。因被告并未按照《房屋租赁合同》及《补充协议》约定按时足额支付房租，在原告催告后仍不给付房租，构成违约。 三、被告应支付的租金和房屋占用费、违约金 关于租金。政府于2018年7月12日作出公告，告知征收工作于2018年7月14日开始，但拆迁范围较广，且被告提交的评估人员对涉案房产进行评估的时间点为2018年1月7日，且被告提交的图片显示的租户正在营业，故对原告主张被告应按双方合同约定支付自2018年8月1日至2018年12月10日的租金，本院予以支持。原被告约定2018年8月1日至2018年9月30日按400元每平方米/月计算，租金应为132.8万元（400元/平方米*1660平方米*2个月）；自2018年10月1日至2018年12月10日，原被告约定2014年6月1日至2015年3月31日租金为460元/平方米/月，同时在上一年基础上递增3%，故租金应为2005356.54元。原告称被告已支付2万元，扣除后租金为3313356.54元。 关于房屋占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”鉴于房屋开始采取发布公告、评估等征收措施后，房屋的租赁价值随之下降。结合2019年1月27日原告发布通告告知各租户与其签订租赁合同，租金为180元/平方米，本院认为2019年1月27日之前的房屋占有使用费应按租金标准计算。本院确认自2018年12月11日至2019年1月26日房租按原被告约定支付，租金为1317805.73元。 关于违约金、惩罚性房屋占用费、保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况想对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告主张违约金、惩罚性房屋占用费、保证金各项费用的前提是损失，原告主张的上述费用本质上都是对被告违约进行的惩罚，但累计相加远远超过原告的损失，本院依法予以调整，酌定上述费用为1389348.68元〔（1317805.73元+3313356.54）*30%〕。 综上，各项费用之和为6020510.95元，扣除被告已支付原告保证金220万元，被告应支付原告3820510.95元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告池圣美、张春梅于本判决生效之日起十日内支付原告徐州和信投资发展有限公司3820510.95元； 二、驳回原告徐州和信投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费56943元，由原告徐州和信投资发展有限公司负担20000元，被告池圣美、张春梅负担36943元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 陈 夜 审 判 员 孙 浩 人民陪审员 张 锦 二〇一九年十月十日 法官 助理 卢 敏 书 记 员 石晶晶 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止； （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损伤的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况想对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限给付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。