甘肃省兰州市西固区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0104民初301号 原告（反诉被告）：兰州天乐城娱乐有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区工人俱乐部。 法定代表人：李文杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张企平，甘肃昶泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高维岗，男，该公司业务部部长。 被告（反诉原告）：王海华，男，1973年10月15日出生，汉族，住兰州市西固区。 原告兰州天乐城娱乐有限公司(以下简称“兰州天乐城公司”)诉被告王海华侵权责任纠纷一案,本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，故裁定转为普通程序，并于2019年10月22日公开开庭进行了审理。兰州天乐城公司委托诉讼代理人张企平,被告王海华到庭参加诉讼。王海华提出反诉，本院公开开庭，将本诉与反诉进行合并审理，现已审理终结。 兰州天乐城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王海华向原告支付无理占用原告兰州天乐娱乐城5楼费用162.49万元；2.判令被告王海华承担本次诉讼的案件受理费及其他全部费用。事实与理由：2012年3月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定王海华租赁原告兰州天乐娱乐城5楼整层、面积为3402平方米的房屋，开办家具商场。租赁期限为5年，年租金130万元，从第3年起年租赁金递增5%，租金每季度第一个月5日前交纳。租赁合同还约定，王海华向原告交纳物业管理费5130元，交纳时间为每月5号前。截止2016年11月底，王海华拖欠原告租金1781666.67元、物业费260253元，产生违约金1504500元。该租赁纠纷案件已经兰州市中级人民法院及甘肃省高级人民法院终审结案。原告与王海华签订的《房屋租赁合同》于2017年3月31日到期后，原告多次催促王海华归还租赁物，但王海华既不归还租赁物也不支付继续使用的租赁费，对原告造成严重侵权。2018年6月30日，王海华才将兰州天乐娱乐城5楼交付原告。王海华侵占使用兰州天乐娱乐城5楼1年3个月的费用为162.49万元。原告现诉至法院，请求判如所请。 王海华辩称，对原告的起诉应驳回。1.兰州市中级人民法院在审理过程中没有落实兰州天乐城公司是否存在。兰州天乐城娱乐公司利用假章假法人，隐瞒真实情况与被告签订合同。原告营业执照被吊销，根据《民法总则》《公司法》的相关规定，原告被吊销后应当进行清算，清算期间不得开展与清算无关的活动。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是无效的。2.甘肃省高级人民法院在判决书里明确确定兰州天乐城公司在签订合同前承诺在一楼大门旁一间店铺作为王海华经营家具城开辟专用通道，但兰州天乐城公司与王海华签订合同前，就已将一楼整体出售给银大百货，没有将两部电梯交给王海华管理使用，属于违约。3.根据兰州市公安消防支队西固大队的通知书，涉案房屋存在消防安全违法行为。在2013年12月11日进行消防检查时，安全出口不能直通室外。被告租用的是五楼，一楼的安全出口不能直通室外导致无法正常营业，兰州天乐城公司应负完全责任。4.被告一直要求原告履行合同交付一楼专用通道，均协商无果。2016年6月22日，被告王海华致兰州总工会要求解决问题，未得到回复。2016年7月8日，被告王海华向原告申请解除合同，原告没有回复。2016年10月28日，被告王海华向原告发出律师函也未得到答复。被告遂于2016年11月20日起诉原告。5.2016年11月29日，涉案房屋七楼水箱破裂，六楼办公室及五楼被水浸泡。原告从来未催收过房子，只是让等待法院判决结果。根据《房屋移交协议》，原告是在2018年6月20日才提出先移交房屋。综上所述，《房屋租赁合同》是无效的，原告多处违约，经被告催促后原告未解决问题也未解除合同，导致水箱破裂后王海华损失扩大，所有责任应由原告承担。 王海华提出反诉，要求：1.判令兰州天乐城公司退回租赁合同保证金10万元整；2.判令兰州天乐城公司赔偿消防水箱破裂漏水对王海华造成的六楼办公室和五楼整层家具、电器、经营损失等（以评估价为准）；3.判令兰州天乐城公司赔偿王海华房屋内部装饰损失（以评估价为准）；4.判令兰州天乐城公司承担本案的诉讼受理费、评估费及其他全部费用。审理中，王海华将反诉请求变更为：1.请求判令兰州天乐城公司与王海华签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令兰州天乐城公司退回王海华租赁合同保证金10万元整；3.判令兰州天乐城公司赔偿因消防水箱破裂对王海华六楼办公室、五楼整层家具、电器、经营造成的损失等（以评估价为准）；4.判令兰州天乐城公司承担本案的案件受理费、评估费及其他全部费用。事实与理由：1.兰州天乐城娱乐有限公司未按照《房屋租赁合同》约定提供承诺的专用通道，也未交付电梯管理权，房屋条件不达标以致未办理消防许可证。同时，兰州天乐城公司在2009年2月已被吊销营业执照。在与我签订合同时，该公司处于清算期间，我对此完全不知情，兰州天乐城公司以原来的公章与我签订合同，属于以欺诈形式订立合同，该合同应属无效，兰州天乐城公司应返还我的财产。根据甘肃省高级人民法院的判决，安全通道无法通行客观上会对家具城的经营造成影响。兰州天乐城公司提供的租赁物不符合约定的用途，应当重新衡量其租赁价值。2.租赁合同中明确约定，我缴纳的保证金不得折抵租赁费、水电费等任何费用。兰州天乐城公司拒不退还，请求依法退还。3.2016年11月29日，涉案房屋七楼水箱破裂，致我六楼办公室及五楼家具、电器损失严重。4.2018年7月4日双方签订的《房屋移交协议》约定，房屋内部装饰归我所有，兰州天乐城公司再次租赁时，应对我的装修损失进行赔偿。 兰州天乐城公司针对王海华的反诉辩称，1.王海华提出的第一项反诉请求，兰州市中级人民法院（2017）甘01民初632号民事判决书、甘肃省高级人民法院（2018）甘民终151号民事判决书均作出了判决，现已生效且正在申请强制执行。该请求与我公司提出的侵权纠纷没有任何关联；2.关于退还10万元保证金。《房屋租赁合同》中明确约定，保证金不得冲减任何费用。王海华给我公司造成的损失大约300万，我们扣除保证金不违反约定；3.王海华要求我公司承担水箱破裂损失，双方没有对现场造成的损失进行认定，在没有办法认定的情况下应当进行评估，但现场早已发生变化，王海华提出的第三项请求应当驳回；4.关于案件受理费和评估费，由法院评定，本案实际没有发生评估费。 本院经审理认定事实如下：2012年3月31日,兰州天乐城公司作为甲方与王海华作为乙方签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落在兰州市西固中街25号的天乐大楼五层（使用面积3402平方米）及此范围的各项设施、设备供乙方经营使用。租赁期限共五年。甲方从2012年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年3月31日。甲、乙双方议定租金以该房屋使用面积计算，每月每平方米31.84元，年租金为130万元，先付后用；第三年起年租金递增5%，即2015年4月1日起年租金为136.5万元。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方要求续租，则必须在租赁期满前三个月内以书面形式通知甲方，在执行合同良好乙方同意5%递增的基础上续租三年。甲方将商场内两部直梯交乙方使用并管理，相关维保、维护费用由乙方承担，在使用中的人身安全责任、电梯涉案安全责任全部由乙方承担。兰州天乐城公司在与王海华签订《房屋租赁合同》前，已将一楼整体出售给银大百货。合同履行过程中，兰州天乐城公司未将两部直梯交付王海华管理，王海华在经营中使用该两部电梯。2016年11月21日，王海华以未向其移交两部直梯为由，将兰州天乐城公司诉至法院，请求法院判令兰州天乐城公司向其移交两部垂直电梯及一楼上下电梯通道，并赔偿其损失。针对王海华的起诉，兰州天乐城公司提出反诉，请求王海华支付拖欠的房屋租金、物业管理费、违约金并搬离涉案房屋。2017年12月28日，兰州市中级人民法院作出（2017）甘01民初632号民事判决书，判决驳回王海华的诉讼请求，并判决王海华向兰州天乐城公司支付房屋租金1781666.67元及物业管理费260253元，王海华停止侵害并立即搬离涉案房屋。王海华不服该判决，上诉至甘肃省高级人民法院。2018年8月12日，甘肃省高级人民法院作出(2018)甘民终151号民事判决书，判决撤销兰州市中级人民法院（2017）甘01民初632号民事判决，并判决王海华向兰州天乐城公司支付房屋租金1781666.67元以及判决生效后45日内搬离涉案房屋。2018年7月4日，兰州天乐城公司与王海华签订《房屋移交协议》，王海华将西固中街25号的天乐大楼五层移交给兰州天乐城公司。审理中，王海华称兰州天乐城公司消防水箱破裂漏水对其六楼办公室、五楼家具、电器、经营造成损失，并申请司法鉴定，但因其拒交鉴定费，鉴定机构退回了鉴定评估委托书。现兰州天乐城公司以《房屋租赁合同》到期后王海华侵占涉案房屋至2018年6月30日为由诉至法院，要求王海华支付占用期间的费用162.49万元,引发本案诉争。 以上事实有当事人提供的《房屋租赁合同》、民事判决书、《房屋移交协议》等证据在卷佐证。 本院认为，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。双方签订的《房屋租赁合同》第三条第四项约定，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方要求续租，则必须在租赁期满前三个月内以书面形式通知甲方，在执行合同良好乙方同意5%递增的基础上续租三年。本案涉案房屋租赁期限截止日期为2017年3月31日，之后双方再未续签租赁合同。王海华在合同期满后仍占有涉案房屋无法律依据，属于无权占有，对兰州天乐城公司构成侵权。兰州天乐城公司有权主张王海华无权占有涉案房屋对其造成的损失，即王海华占用涉案房屋期间产生的费用。兰州天乐城公司诉请按照原《房屋租赁合同》约定的租金标准由王海华向其支付2017年4月1日至2018年6月30日之间的占用费162.49万元，本院不予全部支持。理由如下：1.本案系侵权之诉。《房屋租赁合同》到期之后，双方之间已无租赁合同法律关系，兰州天乐城公司诉请按照原《房屋租赁合同》约定的租赁价格支付占有使用费无法律依据。2.当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。侵害他人财产的造成的损失应按照市场价格或者其他方式计算。王海华占用涉案房屋对兰州天乐城公司造成的损失该公司并未提交直接的证据予以证明，而只提供《房屋租赁合同》予以证明，由于该合同不是该公司产生损失的直接证据，故其应承担一定的不利后果。3.王海华租赁涉案房屋系为经营家具商场使用。涉案商场位于五楼，由于兰州天乐城公司将一楼整体出售给银大百货，四角安全通道无法顺利通行客观上会对家具商场的经营造成一定影响，兰州天乐城公司在《房屋租赁合同》履行中存在不当情形。同时，综合考虑房屋用途、《房屋租赁合同》期满后双方仍在诉讼期间、王海华未对涉案房屋继续进行经营收益、兰州天乐城公司获利等因素，根据公平原则，为填平房屋出租人的损失，保护双方当事人的合法权益，本院酌定王海华向兰州天乐城公司支付的占有使用费应以《房屋租赁合同》约定租金的30%较为妥当，即487470元（162.49万元×30%=487470元）。 王海华反诉请求判令《房屋租赁合同》无效以及兰州天乐城公司退回其租赁合同保证金10万元。双方签订的《房屋租赁合同》已经届满，本案系侵权责任纠纷，不是房屋租赁合同纠纷，且《房屋租赁合同》的效力已经过生效判决确认，王海华的上述两项反诉请求不属于本案的审理范围，本院不予处理。 王海华反诉请求兰州天乐城公司赔偿消防水箱破裂漏水对其六楼办公室、五楼家具、电器、经营造成的损失，并承担案件受理费、评估费等。对此，王海华提供的录像资料只能反映漏水后的情况，无法证明漏水的原因及对其造成的具体损失及数额。审理中，王海华撤回了七楼水箱漏水与损失后果之间的因果关系鉴定，也未交纳鉴定评估费用，以致评估鉴定事项被退回，王海华对上述反诉请求应承担举证不能的后果。对王海华的该项诉请，不予支持。 另,本案立案时将案由确定为房屋租赁合同纠纷,经审理,王海华与兰州天乐城公司之间的租赁合同关系已经终止，兰州天乐城公司明确提出该公司提起的系侵权之诉,其诉请的实质为要求王海华支付无权占有涉案房屋期间产生的费用，故本案案由应确定为侵权责任纠纷。 综上所述，对于兰州天乐城公司的诉讼请求，部分予以支持；对王海华的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、王海华于本判决生效后二十日内向兰州天乐城娱乐有限公司支付占用兰州市西固区西固中街25号天乐大楼五层的费用487470元； 二、驳回兰州天乐城娱乐有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回王海华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19424元，由兰州天乐城娱乐有限公司负担13597元；由王海华负担5827元。 反诉案件受理费1150元，由王海华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  张小敏 人民陪审员  颜 荣 人民陪审员  陈 静 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  侯沛含 附相关法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第九条教唆、帮助他人实施侵权行为的，应当与行为人承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。