江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初566号原告：张双情,男，1991年4月2日生，汉族，安徽省宿州市人，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：薛本肖，江苏求本律师事务所律师。委托诉讼代理人：江苏苏，江苏求本律师事务所律师。被告：溧阳市新宏润置业有限公司，住所地江苏省溧阳市竹箦工业集中区,统一社会信用代码：91320481053523243N。法定代表人:范小珍,该公司董事长。委托诉讼代理人：王巧生，溧阳市竹箦法律服务所法律工作者。第三人：颜旭峰，男，1972年10月18日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。原告张双情与诉被告溧阳市新宏润置业有限公司（以下简称新宏润公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年3月15日、2018年7月19日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加颜旭峰为本案第三人参加诉讼。原告张双情到庭参加第一次庭审，第三人颜旭峰到庭参加第三次庭审，原告张双情的委托诉讼代理人江苏苏、被告新宏润公司的委托诉讼代理人王巧生三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告异常停电造成的各项损失1269893元，其中库存商品损失535991元、装修补偿款733902元；2、被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告赔偿各项损失合计人民币1930861元，包括装修的相关损失：561390元，供应商以及超市内自营店铺等相关损失：852814元、516657元。事实和理由：原被告双方于2017年2月22日签订《大润发玛特超市整体租赁合同》，约定被告将其经营的位于溧阳市竹箦镇宏润商业广场负一层的部分面积出租给原告，用于开设溧阳市升亿多购物中心超市，租期自2017年6月1日起至2026年5月31日止。2017年10月20日中午，在原告正常经营时段，被告擅自切断超市的电力供应，并用汽车堵住货物进出口通道，引发顾客恐慌、超市内秩序混乱，货物遗失毁损。经双方多次沟通，原被告双方均同意解除双方签订的租赁合同。但被告至今仍未恢复超市的电力供应，超市内大量货物腐败变质，给原告造成了巨大损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法予以裁判。被告新宏润公司辩称，1、原告的诉请没有任何事实依据。2017年2月22日，原被告双方签订了《大润发玛特超市整体租赁合同》，由被告将位于溧阳市竹箦镇宏润商业广场负一层的大润发玛特超市（含装修、设备及配套设施）出租给乙方，经营期限为10年。合同约定了房屋租金、租金的支付方式及违约责任。合同订立后，被告全面履行了自己的义务，在规定的时间将上述租赁物以及设备、设施交给了原告方，原告方因此而实际占有了租赁物并进行了使用和经营。但是原告除在2017年2月23日支付50万元、2017年6月30日支付了30万元，合计80万元租金外，在规定的时间内并没有按约支付租金。原告的行为构成了恶意违约，拖欠租金70万元迟迟不付。经我公司多次催要，原告均以各种理由搪塞，后发现，原告不仅拖欠租金不付，对产生的水电费用、物业管理费用等也拖欠不付，对于供货单位的货款也恶意拖欠不支付，致使债权人不断上门，超市营业处于半停状态。鉴于原告的行为已明显表现出不履行合同的意思表示，从2017年10月20日开始，原告陆续将超市内的货物拖走，但对拖欠我公司的租金、货款、水电费、违约责任却只字未提。2、原告的证据不足以证明其损失的存在。原告在经营期间不能履行合同且恶意违约，其经营行为并没有遭到人为障碍，所列举的损失没有任何证据予以支持，将支付给他人的货款及退货款列为损失无任何事实和法律依据。对于装修补偿款，现有证据尚不能证明其主张的合理性，况且对于装修问题合同均有约定，原告不履行合同，恶意违约，自行解除合同，所有损失均应由原告自行承担。3、原告由于违约必须按照双方合同的约定承担违约责任，同时承担水电费、物业费、货款的支付义务，对借款承担清偿义务。双方合同第九条第2项规定甲乙双方同意，由下列情形之一的，乙方可以书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的2倍支付违约金。原告方由于拖欠租金显然已违反了合同约定，且自行终止合同的履行，理应按年租的2倍支付违约金。对产生的水电费、物业费16349元承担支付义务，对接收我公司的货物75456.6元承担给付义务，对借款38万元按约承担归还义务。第三人颜旭峰辩称，由法院依法认定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法对下列事实予以确认：1、2017年2月22日，被告新宏润公司作为甲方，王留祥作为新宏润公司的经办人，原告张双情作为乙方，签订了《大润发玛特超市整体租赁合同》，约定：（1）、甲方将其所经营的位于溧阳市竹箦镇宏润商业广场负一层的大润发玛特超市（含装修、设备及配套设施）出租给乙方，租赁期限自2017年6月1日起至2026年5月31日止，合计10年……（2）、房屋租金为每年150万元（不含水电等，产生在费用由乙方自理，注：超市入口两台电梯产生的费用由甲方承担）。（3）、租金按年支付，一年一付，先付后用。其中第一年租金按下列方式支付：1）于本协议签订当日，乙方向甲方支付定金50万元；2）于本协议签订之日起4个月内（含重新装修期二个月），乙方向甲方另支付租金100万元。（4）、因租赁房屋甲方已做超市经营使用，超市内商品（不含配套设施、设备）在双方结算后，由乙方购买后自行出售，该款项不包含在租金内，且应于房屋交付后（）日内一次性支付完毕。合同还约定解除合同的条件：……甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金累计超过十日的。违约责任：……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付2个月的租金作为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。租赁合同中未对案涉房屋的水电费、物业费缴纳及收取方式作出约定。2、上述租赁合同签订后，被告遂将案涉房屋于交给原告进行装修。张双情原计划以“优品玛特购物中心”注册名称经营超市，后因其他原因未能成功，遂于2017年3月1日，张双情以“溧阳市升亿多购物中心”为名称注册成功用以经营超市。2017年6月初左右，原告经营的溧阳市升亿多购物中心开始营业。3、2017年2月23日，张双情通过锡山区东港镇优品玛特购物中心转账50万元至溧阳杨硕购物中心（个体工商户），汇款备注优品玛特结款，溧阳杨硕购物中心原经营者王留祥。2017年6月20日，张双情通过溧阳市升亿多购物中心转账2万元给颜旭峰，汇款备注房租。2017年6月30日，张双情通过溧阳市升亿多购物中心转账30万元至溧阳杨硕购物中心（个体工商户），汇款备注房租。2017年8月24日，张双情通过溧阳市升亿多购物中心转账5万元至溧阳市竹箦鑫竹建材经营部（个体工商户，以下简称鑫竹建材经营部），汇款备注：超市房租。2017年8月30日，张双情通过锡山区东港镇优品玛特购物中心转账5万元至鑫竹建材经营部，汇款备注代付溧阳店房租。上述合计人民币92万元，原、被告及第三人均认可上述款项系原告交纳的房屋租金。截至本案诉至法院，溧阳市祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）、鑫竹建材经营部等累计共收取原告支付的水电费二十二余万元。第三人颜旭峰系祥和物业公司法定代表人、鑫竹建材经营部经营者。4、2017年9月11日，溧阳市升亿多购物中心与张双情出具借条一份，该借条载明：今收到颜忠平人民币350000元整（叁拾伍万元整），作为颜忠平投资溧阳市升亿多购物中心股份。2017年9月12日，颜旭峰通过江南农村商业银行向溧阳市升亿多购物中心转账350000元，备注摘要为“往来款”。2017年9月14日，颜旭峰通过江南农村商业银行向溧阳市升亿多购物中心转账3万元，备注摘要为“借款”。2018年11月19日，颜忠平向本院提起诉讼，要求解除与溧阳市升亿多购物中心的合伙关系，并要求溧阳市升亿多购物中心返还上述35万元的投资款。后经常州市中级人民法院（2019）苏04民终1887号二审判决认定颜忠平与溧阳市升亿多购物中心之间尚未形成合伙关系，据此支持颜忠平要求溧阳市升亿多购物中心返还35万元投资款及相应利息的诉讼请求。5、2017年10月20日中午，张双情与颜旭峰微信聊天记录载明如下内容,颜旭峰（11:39）:你要是拖着不解决问题，我们也只能停电了，如这样做就没有意思。……颜旭峰（11:50）不可能的，你把合同履行好，把38万元钱给我们，随便你怎么退货，我们不会干涉的。……颜旭峰（11:52）：到12半你再没有答复，我们这边肯定停电。2017年10月20日中午，案涉宏润商业广场负一层原告经营的升亿多超市停电，原告随即于2017年10月20日12时38分报警处理，接处警经过和结果均记载是电力发生故障。6、2017年10月25日，原告向被告新宏润公司致函，告知其恢复超市供电并赔偿原告全部损失。2017年10月30日原告向被告发函要求解除租赁合同。2017年12月6日原告向被告发催告函，函中称被告公司使用车辆堵塞超市出入口道路，导致物品无法顺利搬出。经查，该车车牌号为苏Ｄ×××××，登记所有人为第三人颜旭峰。2017年12月13日，原告收到被告通过竹箦法律服务所以颜旭峰的名义发出的复函，函件中载明：“鉴于你已终止了本合同的履行，现我所接受新宏润公司的委托致函给你……”。7、2017年10月27日，溧阳市公证处到案涉商铺内拍照并公证因断电导致的超市内的货物损失情况。另查明，新宏润公司原法定代表人为颜忠平，其占新宏润公司股份比例为80%，2016年12月23日，新宏润公司法定代表人由为颜忠平变更为范小珍。又查明，原告租赁的房屋位于溧阳市竹箦镇宏润商业广场地下一层，控制地下一层供电的总开关位于公开场所，且地下一层除原告经营的超市以外还有多家商铺，该总开关控制包括超市及其他商铺的电力供应，超市内另有单独控制超市电力供应的电源开关。还查明，2018年1月8日，无锡市佳韵生活用品有限公司因溧阳市升亿多购物中心拖欠供货款诉至本院，本院于2018年6月26日作出（2018）苏0481民初263号民事判决书，判决溧阳市升亿多购物中心应支付无锡市佳韵生活用品有限公司供货款九万余元。审理中，被告提供原告经营的超市内工作人员田某、石某调查笔录。证人田某陈述：我是2017年4月份去超市打工的，当时超市尚在整理阶段……开始经营很好，约在2017年8月中旬，由于老板不付款给供应商，导致部分供应商堵门和堵收银台，使超市经营无法进行，后来另一部分供应商也加入其中，致使购物中心停止营业，老板付了一部分款子，部分供应商将货拉走了，大概停业了一个星期。后来再营业时候，就没有生意了……张老板从2017年10月15日起，都在半夜12点以后将超市内的货物往外转移了，都是用大卡车拖的，具体拖往何处不清楚。从2017年10月20日下午开始购物中心就彻底停业了。……停业后超市钥匙还在张老板手里的……货全部拖着了……都是半夜转移的……2017年10月20日下午停电的，但不是永久停电，后来电又送上去了……员工工资都结清了。证人石某陈述：我是在2017年3月份到超市工作的，当时还没有营业，主要负责食品区域的销售工作……起初经营还可以的。大约在2017年8月中旬的样子，张老板拖欠供应商的货款，供应商就堵超市大门，当时停业了半天，后来还是没有给钱，供应商又堵门，先后停了一个星期。后大部分供应商就把供应的货全部拖走清场了……大约在2017年10月15日晚，张老板将超市里的货物在半夜里拖离，第二天张老板叫我及员工把家电等打包。2017年10月20日上班后交我通知员工第二天不要来上班了，2017年10月20日后彻底停业了……员工工资都结清了。审理中，原告认为：原告是基于被告擅自切断电路供应，导致食品的腐败以及大量自营商户的相关物品因冰箱、冰柜无法工作造成了大量的损失，造成原告无法继续经营超市，导致合同目的无法实现，构成合同根本违约，属于法定解除合同的情形。损失就是因为被告违约而产生的，所以我们要求赔偿。赔偿损失具体明确明细：要求新宏润公司赔偿原告异常停电各项损失装修的相关损失：561390元，供应商以及超市内自营店铺等相关损失：852814元、516657元，上述合计是1930861元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。本案中，鑫竹建材经营部多次代表新宏润公司收取原告方缴纳的房租，鑫竹建材经营部及祥和物业公司收取原告方缴纳的水电费，颜旭峰系鑫竹建材经营部的经营者及祥和物业公司的法定代表人；2017年9月颜旭峰作为经办人经办颜忠平与溧阳市升亿多购物中心之间关于35万元的投资汇款事项；2017年10月20日，颜旭峰与原告通过微信聊天商谈退回38万（含颜旭峰以自己名义向溧阳市升亿多购物中心汇款3万元）款项、2017年12月13日被告以颜旭峰名义邮寄复函给原告；第三人颜旭峰认可2017年10月20日中午曾有关闭电源开关的行为等情形。据此，本院依法认定颜旭峰的相关行为应代表新宏润公司,2017年10月20日当天中午案涉超市的停电与颜旭峰及新宏润公司的行为有因果关系。关于本案租赁合同解除问题。原告承租溧阳市竹箦镇宏润商业广场负一层的房屋目的为经营超市所用，被告作为出租方，应保证租赁的房屋符合双方约定的用途，在超市突然断电的情况下，被告理应第一时间配合原告积极维护、恢复电力以保证超市的正常运营。原告主张系被告擅自切断电路供应，导致食品的腐败以及大量自营商户的相关物品因冰箱、冰柜无法工作造成了大量的损失，造成原告无法继续经营超市，导致合同目的无法实现，构成合同根本违约，属于法定解除合同的情形。本院认为，尽管2017年10月20日当天被告确有停电行为，但根据田某、石某的证人证言及被告的陈述，停电后不久电源即再次接通。根据本案实际情况，原告租赁的超市位于地下一层，控制地下一层供电的总开关位于公共场所，且地下一层除原告经营的超市以外还有多家商铺，原告用于经营超市所租赁的房屋单独控制电源的电力开关位于超市内部，原告作为超市的承租人，超市内的开关应属自行掌控，现原告未能提供充分证据证明被告从2017年10月20日一直持续关闭地下一层的电源总开关导致超市无法经营，故原告主张因被告关闭电源而导致案涉租赁合同根本目的无法实现从而要求解除合同无事实和法律依据，该请求本院不予支持。但在案涉租赁合同履行过程中，原被告双方因超市停电而引发发生矛盾，原告已于2017年10月30日向被告发出解除租赁合同通知函，被告认可于2017年10月31日收到上述函件，并于2017年12月13日发出复函载明“鉴于你已终止了本合同的履行……”据此，可以认定双方已协商一致解除本案租赁合同，且合同解除时间应为2017年10月31日。关于原告主张的各项损失问题:（一）、装修的相关损失561390元。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过程承担相应的责任。本案中，租赁合同系双方协商一致予以解除，在合同解除过程中，双方均有过错，综合本案实际情况，本院依法认定原告过错较被告更大。对原告主张的具体装修损失金额，根据原告提供的相关证据，本院对原告主张的专修损失金额认定如下：1原告主张2017年6月16日支付张松家具尾款4260元、2017年6月5日支付崔志福装潢材料款2万元、2017年6月1日支付焦卫华挂喷绘工程款3000元、2017年5月25日支付江国华灯具款16940元、2017年8月18日支付倪芬龙工程款5000元、2017年4月22日定做展柜61280元、2017年6月8日支付冯德元卷帘门15000元、2017年6月7日支付候宗兵电动升降机等24000元、2017年5月25日支付蒋联消防器材2870元、2017年5月24日支付丁锦文感应门等35600元、2017年6月7日至8月16日期间支付薛庚庆装修款57000元、2017年6月14日至12月31日期间支付陈绪雁广告装饰费75000元，上述相关装修费合计人民币319950元，原告均通过银行汇款方式支付，付款人为张双情或溧阳市升亿多购物中心，本院依法予以支持，原告主张以购物卡代替支付进场费1万元，以及其他支付的装修款、购车款均无相应付款人或其他证据予以印证，无事实和法律依据，本院均不予支持。综上，考虑到双方原定租赁合同的期限、原告实际已使用的期限、后续不可拆卸的相关装修装饰物及被告实际受益等情况，本院酌情认定因本案租赁合同解除，被告应承担原告装修损失费金额为319950元*60%即191970元，其余损失由原告自行负担。（二）、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张供应商以及超市内自营店铺等相关损失852814元+516657元计1369471元。原告陈述上述损失是从2017年10月27日起，供应商向原告超市供货，原告在超市无法经营的情况下将不能退的商品对供应商进行赔偿、部分超市货物的供应商以及部分超市招商的入驻商户因断电造成的损失进行的退赔、原告经营超市所购买的管理软件以及相关服务器的损失，对此，原告仅提供与各供应商结账付款的依据及部分收据，无法据此认定上述付款系因断电造成的直接损失，且原告自述公证书只能反映当时断电时超市内有多少积货，本院认为该积货也仅是电脑系统的实时反映，实际根据相关证人陈述，超市内很多积货已被运走，实际尚剩余多少积货尚无从得知和认定，更无法证明有多少生鲜类的食品因为断电的行为导致毁损及这类货物的损失金额，此外，原告方认为其他货物的退赔亦是因为被告的断电行为导致超市无法经营而产生的损失，但如前所述，案涉房屋租赁合同的解除及超市的停运系原告方自动作出而非被告要求解约而导致，据此，原告方主张上述损失赔偿于法无据，该请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十二条、第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告溧阳市新宏润置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张双情支付装修损失费合计人民币191970元。二、驳回原告张双情的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22178元，由原告负担19973元，被告负担2205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费22178元。溧阳市人民法院履行款账户户名：溧阳市人民法院，账号：62×××65，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审 判 长  雷 波人民陪审员  史盛强人民陪审员  潘 婕二〇一九年十月九日书 记 员  史丹薇