西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13088号原告（反诉被告）：王丰，男，1982年10月31日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张晓哲，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：党璐，北京大成（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张超，男，1976年7月22日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，陕西永嘉信律师事务所实习律师。第三人：西安荣邦商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区。法定代表人：李建栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：和良，男，该公司职员。原告（反诉被告）王丰与被告（反诉原告）张超、第三人西安荣邦商业运营管理有限公司（以下简称荣邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日作出（2018）陕0113民初1478号民事判决。张超不服本院民事判决，向西安市中级人民法院提起上诉。西安市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）陕01民终3940号民事裁定，撤销本院（2018）陕0113民初1478号民事判决，发回本院继续审理。本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王丰及委托诉讼代理人张晓哲，张超及委托诉讼代理人张海燕、张颖，荣邦公司委托诉讼代理人和良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丰向本院提出诉讼请求：1.张超办理房屋所有权证和办理房屋权某某转移登记手续。2.被告支付履行逾期合同违约金20万元。诉讼中，王丰明确违约金为张超逾期履行合同造成王丰无法对外出租房屋的租金损失，每月按照16600元计算。3.本案诉讼费由张超承担。事实和理由：2017年3月4日，双方经第三人居间签订《房屋买卖三方合同》，约定张超将其位于西安市曲江新区XX苑XX幢XX单元XX室及地下室（以下简称案涉房屋）以209万元的价格转让给王丰。合同对税费、权某某转移登记等事宜进行了约定。合同签订后，王丰向张超支付定金20万元。同年3月19日，王丰将唯一住宅出售，拟用于购买案涉房屋，剩余资金缺口拟用银行按揭贷款方式支付。王丰准备妥当，只待张超办证并过户。但张超怠于办理房产证，导致案涉房屋至今无法转移至王丰名下。2017年12月，张超提出涨价至300万元方可办理权某某转移登记手续的要求。故原告提起诉讼，望判如所请。张超答辩称，1.张超明确告知王丰不愿出售房屋，要求解除房屋买卖合同，合同自解除通知自到达之日起解除。合同第十五条补充协议第六项明确了因市场价格异动的解除条件及解除后的责任承担事宜。张超可因市场价格异动行使解除权。张超在2017年8月28日通过微信和在2017年12月17日的谈话中通知王丰解除合同。房屋买卖合同已解除。2.双方未明确约定办理所有权证及权某某转移登记、交房日期的期限。故张超不存在逾期履行的违约行为。综上所述，提请法庭驳回原告的诉讼请求。张超向本院提出反诉请求：1.解除原被告双方及第三人于2017年3月4日签订的《房屋买卖三方合同》。诉讼中，张超明确诉讼请求为：张超行使约定解除权，确认《房屋买卖三方合同》于2018年1月9日解除。2.本诉及反诉案件受理费由王丰承担。事实和理由：双方于2017年3月4日签订《房屋买卖三方合同》。合同补充协议第十五条第六项约定“甲方因市场异动不愿出售此房，甲方双倍赔偿乙方所交定金，乙方原因不能购买此房，乙方所交定金不予退还”。张超因价格上涨已明确向王丰表示不愿再出售房屋，只需向王丰双倍赔偿定金。综上所述，张超提出反诉请求，望判如所请。王丰针对反诉答辩称，补充协议第十五条第六项是违约责任条款，并非约定解除权条款。结合合同第十一条第三款第2项的约定来看，补充协议十五条第六项的约定也非解除权。张超在承担违约责任后还应继续履行合同。双方在2018年1月9日通过短信息交涉过继续履行合同和赔偿损失的问题，但未达成一致意见。第三人荣邦公司述称，案涉合同应继续履行。第十五条补充协议第六款约定的内容为合同解除后违约责任。王丰未同意解除合同，故合同尚未解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了定金收付协议（买卖）、收条、房屋买卖三方合同及第十五条补充协议、西安市商品房买卖合同、销售不动产统一发票及大修基金收据、2017年12月17日对话录音、承诺书、收条、定金代管收据等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审理确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年2月24日，王丰（乙方、买受人）、张超（甲方、出卖人）及荣邦公司（丙方、居间人）就张超出售位于西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX室及地下车库（以下简称案涉房屋）事宜签订《定金收付协议（买卖）》，约定总价款为209万元，其中定金20万元。2017年3月4日，三方签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，转让价款为209万元；甲乙双方应在甲方一手房产证办理完成乙方贷款审批通过10个工作日之内办理房屋权某某转移登记手续；甲方应当在产权转移过户手续办理完成当日前将该房屋交给乙方。合同第十一条第三款“其他违约责任”第2项约定，“自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方解除本合同，在办理房屋权某某权利登记前不得为该房屋设定出租、抵押”。第2项还对违约逾期履行承担逾期违约金，逾期超过5日的，守约方有权解除合同等事宜进行了约定。三方在合同“其他约定方式”约定“见第十五条补充协议”。同日，三方签订《第十五条补充协议》，其中，第六款约定，“甲方因市场异动不愿出售此房，甲方双倍赔偿乙方所交定金，乙方原因不能购买此房，所交定金不予退还”。该条款系第三人提供的合同文本载明的条款。另，《房屋买卖三方合同》还对居间合同事宜进行了约定。合同签订当日，王丰向张超支付购房定金20万元。张超出具收条并指定由荣邦公司代管定金20万元，并将商品房买卖合同、销售不动产统一发票、住宅专项维修资金专用收据的原件交由荣邦公司保管。2017年12月17日，张超向王丰提出因价格上涨不再以合同约定价格出售案涉房屋，并提出以285万元的价格出售案涉房屋。王丰拒绝了张超的涨价请求。2018年1月9日，王丰通过短信息要求被告对买卖合同事宜作出明确表态。当日，张超表示可以基于合同进行协商，超出合同约定则无协商基础。王丰进而提出赔偿数额请求，但张超未予回复。庭审中，针对案涉房屋在2018年1月9日的市场价格问题，王丰、张超和荣邦公司分别称市场价格约为350万元、300万元和350万元。庭审中，原被告均确认案涉房屋在2017年已具备办理不动产权某某登记条件。但对是否因被告导致未办理权某某转移登记的问题，原被告各述己见。庭审中，双方对“市场异动”的具体内容陈述不一致。王丰称是指不能买房、不能出售房屋的情形，如政策限购原因，不是指价格问题。张超称是指市场价格变化，但未约定价格波动范围。荣邦公司则表示“市场异动”没有约定具体内容。另查，张超尚未将案涉房屋交付给王丰。本院认为，关于合同应否予以解除的问题。《第十五条补充协议》第六款约定，“甲方因市场异动不愿出售此房，甲方双倍赔偿乙方所交定金，乙方原因不能购买此房，所交定金不予退还”。因该补充协议是双方的特别约定，与合同正文条款不一致时应以该补充协议的约定为准。前述条款约定，张超因“市场异动不愿出售此房”可解除合同。前述条款文义中包括客观要件“市场异动”和主观要件“不愿出售”。“市场异动”在文义包括了原被告所述的情形，但尚不足以据此得出“市场异动”是王丰陈述的情形，还是张超陈述的情形的唯一结论。从条款约定的“不愿出售”来看，“不愿出售”是指行为人能为而不为，并不是指因客观原因不能为而不为。结合“不愿出售”的文义来看，张超所称的“市场异动”是指价格波动，更符合能为而不为的理解，相反，王丰所称是指不能买卖房屋的情形与“不愿出售”的文义相悖。再结合本市住宅价格自2017年初以来有较大幅度上涨的客观情况来，“市场异动”是指价格波动，更为妥当。综上所述，本院认为“市场异动”是指案涉房屋的价格波动。再根据双方在庭审中关于案涉房屋在2018年1月9日的市场价格的陈述来看，案涉房屋市场价格与合同约定的价格相比，已出现了较大幅度的上涨，应属“市场异动”的情形。据此来看，张超有权依据第六款的约定解除合同。张超在2017年12月17日已作出了房屋上涨不再出售的意思表示，而后在2018年1月9日亦向王丰表达了可基于合同协商的想法，但未获得王丰同意。现张超要求确认合同于2018年1月9日解除，符合张超最后作出不再出售房屋的时间，不再出售房屋已包含了解除合同的意思表示，该解除通知亦在当日送达王丰。故本院确认解除原被告双方在2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》项下的房屋买卖合同关系于2018年1月9日解除。据此来看，王丰基于合同继续履行的前提提出的相关诉讼，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。经本院释明后，王丰坚持其诉讼请求，不变更诉讼请求。故本院在本案中对合同解除后的相关问题，不予处理，若有争议，双方另循法律途径解决。另外，因本案系房屋买卖合同纠纷，荣邦公司又系以第三人诉讼地位参加诉讼，且居间合同纠纷与本案房屋买卖合同纠纷不属于合并审理的法定情形。故本院在本案中对《房屋买卖合同》项下的居间合同关系不予处理，若有争议，双方另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王丰、被告（反诉原告）张超、第三人西安荣邦商业运营管理有限公司在2017年3月4日签订的《房屋买卖三方合同》项下的房屋买卖合同关系于2018年1月9日解除；二、驳原告（反诉被告）王丰的诉讼请求、被告（反诉原告）张超的其他反诉请求。本诉案件受理费4300元，由原告（反诉被告）王丰负担。反诉案件受理费11760元，由原告（反诉被告）王丰、被告（反诉原告）张超各半负担。因张超预交反诉案件受理费，故王丰应于本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接支付给张超。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，通过本院或直接上诉于陕西省西安市中级人民法院。书面上诉的，应提交上诉状，并按当事人的人数提交副本。审 判 长  栗德亮人民陪审员  何粉霞人民陪审员  吴晓蕾二〇一九年十月十七日书 记 员  贾 凡打印：相丽华校对：贾凡2019年月日送达1