上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8473号上诉人（原审被告）:许文刚,男,1977年11月4日生，汉族，住江西省吉安市吉安县。委托诉讼代理人：李乐元，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李叡劼，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:上海南桥国际商业广场实业有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇金海路3399号4-079。法定代表人：陶开辽，董事长。委托诉讼代理人：唐桂军，上海市九鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高桂良，上海市九鼎律师事务所律师。上诉人许文刚因与被上诉人上海南桥国际商业广场实业有限公司（以下简称南桥国际广场）物业服务合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初4058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。上诉人许文刚及其委托诉讼代理人李乐元、被上诉人南桥国际广场的法定代表人陶开辽及南桥国际广场的委托诉讼代理人高桂良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许文刚上诉请求：撤销原审判决，改判驳回南桥国际广场的一审诉请，本案的一、二审诉讼费由南桥国际广场承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误。一、上海市奉贤区XX路XX号上海南桥国际商业广场XX号店铺（以下简称涉案房屋）至今未交付，一审未查明该节事实。二、一审认定许文刚与南桥国际广场之间存在物业管理服务合同关系，且南桥国际广场是本案所涉物业的适格管理主体，与事实不符。许文刚从未与南桥国际广场签订《管理规约》，更未与南桥国际广场签订物业服务合同。南桥国际广场未取得物业管理企业资质，不得从事物业管理服务。三、一审认定南桥国际广场已经按照合同的约定对涉案物业进行了物业管理、服务，也与事实不符。许文刚在长达七年的时间内，从未接受过南桥国际广场的物业管理服务，也未接到南桥国际广场作为物业管理企业任何的通知、告知、催付通知等。南桥国际广场自始至终未能提供其依约履行合同义务的相应证据。被上诉人南桥国际广场辩称，许文刚主张的事实与理由均不能成立，要求驳回上诉，维持原判。许文刚称涉案房屋未交付，与事实不符。其在一审庭审后中已经提供了相应的前期物业服务合同。一审中，其已经提供了相关证据佐证其提供了相应的物业服务。南桥国际广场向一审法院起诉请求：1、判令许文刚支付物业管理费人民币（以下币种同）35,851.52元;2、判令许文刚支付自2012年2月10日起每月2%的违约金26,530元;3、判令许文刚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月7日,许文刚与案外人上海A有限公司签订《上海市商品房出售合同》，许文刚购买了位于上海市奉贤区XX路XX弄《上海南桥国际商业广场》XX层XX号房屋（即涉案房屋），合同附件五约定，乙方（许文刚）同意接受甲方（上海A有限公司）聘请或合作的物业管理公司对《上海南桥国际商业广场》进行物业管理；同意并遵守甲方或管理者制定的《前期物业管理服务合同》、《使用公约》及管理制度；同意服从物业管理公司制定的《上海南桥国际商业广场》统一商业布局、统一业态安排。乙方知晓并无异议甲方对外发布的广告仅供参考，一切以政府批文及本协议规定为准，甲方也无口头承诺。许文刚按约支付了房款，并于2012年2月取得涉案房屋的房地产权证。2012年2月10日，许文刚在《管理规约》和《承诺书》上签字。《管理规约》约定了物业的使用和业主的权利义务等，并约定了物业的服务费为8元每月每平方米（不包括公共水、电费），未按时交纳物业服务费用的，应承担每日千分之三的违约金。《承诺书》明确：1、确认已详细阅读南桥国际广场制定的《管理规约》；2、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本管理规约；3、本人同意承担本管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本管理规约的行为承担连带责任；4、本人同意转让物业时取得物业继受人签署的本管理规约承诺书并送交物业管理企业，物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。一审另查明，许文刚于2012年2月21日取得涉案房屋的房地产权证，房屋的建筑面积为60.56平方米。许文刚至今未交纳过物业管理费，为此，南桥国际广场于2019年1月14日起诉至一审法院，要求许文刚支付2012年2月10日至2019年1月14日期间的物业管理费。一审法院认为，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。本案中，南桥国际广场、许文刚签订的《管理规约》，实质是物业服务合同，是双方的真实意思表示，合法有效。许文刚称未与南桥国际广场签订物业服务合同的说法，法院不予认可。许文刚认为系争物业至今未交付，南桥国际广场无权收取物业服务费。对此，一审法院认为，许文刚在2012年2月21日取得涉案房屋的房地产权证，也与南桥国际广场签订了相关物业服务合同，许文刚作为业主，在南桥国际广场按物业服务合同的约定对涉案物业进行了物业管理的情况下，理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费，其未按约按时交纳，应承担相应的民事责任。对于南桥国际广场主张的物业管理费及违约金的诉讼请求，法院认为，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，南桥国际广场现未能提供证据证明有催讨的相关证据，故法院支持自南桥国际广场向法院起诉之日起的前三年的物业管理费；另双方协议中对于物业管理费的支付时间未明确约定，南桥国际广场要求许文刚自2012年2月10日起的违约金也没有相关依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法》总则第一百八十八条之规定，判决如下：一、许文刚于判决生效之日起十日内支付上海南桥国际商业广场实业有限公司自2016年1月15日至2019年1月14日止的物业管理费人民币17,441元；二、驳回上海南桥国际商业广场实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费696元，减半收取计348元，由上海南桥国际商业广场实业有限公司、许文刚各半负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2011年12月7日,许文刚与案外人上海A有限公司签订的《上海市商品房出售合同》第一条载明：“《上海南桥国际商业广场》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证（大产证）证书号：奉XXXXXXXXXX”。第七条约定，“甲、乙双方按下列第三种约定确定该房屋交付使用日期：……三、甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。”第九条约定，“乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为甲、乙双方办理房屋交接手续。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为店铺用房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》、《前期物业管理服务合同》。……”本院再查明，许文刚2012年2月10日签字的《管理规约》第三十七条载明：“同意由上海市南桥国际商业广场实业有限公司来管理。”本院又查明，在一审法院2019年2月27日的审理过程中，针对法庭有关前期物业合同有没有的询问，南桥国际广场表示，没有签过。承诺书和管理规约的第二、第三条已经明确了物业管理公司。2019年3月6日，南桥国际广场又向一审法院提供了上海A有限公司作为委托方（甲方）与受托方南桥国际广场（乙方）签订的《物业管理委托书》，该委托书的落款日期为2010年6月15日。二审审理过程中，许文刚提交了以下证据材料：1.南桥国际广场和上海A有限公司的工商登记信息，以证明两个公司的法定代表人是同一人，股东基本相同，两公司关系密切。2.两个业主的房屋预售合同，以证明合同中对于物业公司的约定不一致，这与南桥国际广场称由其行使物业管理不符。《管理规约》上载明的物业管理公司是南桥国际广场，但物业管理条例规定同一期间只能有一个物业管理公司对物业区域进行管理。3.涉案房屋所在物业当前的照片若干及电梯维修记录，以证明南桥国际广场没有对涉案房屋所在物业提供物业服务。南桥国际广场对此的质证意见为：1.两公司的工商信息的真实性没有异议。两公司的法定代表人是同一人，但股东是不同的。该证据与本案无关联性，两公司为相互独立的主体。2.两份房屋预售合同载明的物业管理公司不是南桥国际广场，系因上海A有限公司曾委托过上海C有限公司管理涉案房屋所在物业，但仅管理一年就解聘了，之后都是由南桥国际广场管理。3.涉案房屋所在物业有几万平方米，许文刚提供的照片不足以反映整个广场的情况，不认可许文刚的证明内容。本院认为，在许文刚仅提供工商登记信息而未提供其他证据的情况下，本院采信南桥国际广场有关南桥国际广场与上海A有限公司在法律上系相互独立主体的说法；南桥国际广场已经就先前曾聘请上海C有限公司管理涉案房屋所在物业作了相应的解释，相应的解释亦无不合理之处，本院予以采信；仅凭许文刚提供的涉案房屋所在物业当前的若干照片和所谓维修记录等材料，尚不足以认定许文刚所主张的南桥国际广场未提供相应的物业服务的说法成立。二审审理过程中，许文刚申请证人徐某、陈某到庭作证。徐某作证称，其系涉案房屋所在物业中的商铺的购买人之一，其购买的商铺至今没有交付，没有拿到房屋钥匙，也没有拿到交付的相关文件。没有公司对涉案房屋所在物业提供过物业服务，其未看到对公共设施进行维修过，10台电梯在2017年停用，还有28台电梯安装后均停用。2019年5月以来其一直在维权，出于各方压力，南桥国际广场对涉案房屋所在物业北面加盖顶棚，广场北面地面和墙面也在翻新。徐某维权的诉求主要是南桥国际广场说商铺包租，但南桥国际广场十几年的租金应当给徐某而没有给。就徐某所称的购买房屋未交付的问题，本院询问是否主张过交付，徐某称去过现场，但没有通过发函或提起诉讼方式要求交付过。陈某作证称，其系涉案房屋所在物业的商铺购买人之一，购买的商铺是现房，但至今没有交付，相关交付时的材料也没有交付。南桥国际广场没有提供过物业服务。最近去过现场几次，看到有人在扫地，花池在刷油漆，可能是为了应付本案诉讼。就陈某所称的购买房屋未交付的问题，本院询问是否主张过交付，陈某称其曾到现场询问什么时候开业，什么时候能够拿租金，因为开业了其就能拿到租金。其将房屋给南桥国际广场统一经营，故其就无权要求交付房屋了。许文刚认可两位证人的证言，认为证言能够证明没有交付购买的房屋，也没有物业服务。南桥国际广场则认为两位证人与本案判决结果有利害关系，故对相应证言的真实性持有异议。本院认为，虽然两位证人均陈述其购买的涉案房屋所在的商业广场中的相应商铺至今没有交付，但徐某未能提供充分的证据证明其曾因交付问题向出卖人主张过相应的权利，且未能合理解释至今未主张权利的原因；陈某有关其曾到现场询问什么时候开业，什么时候能够拿租金，因为开业了其就能拿到租金。其将房屋给南桥国际广场统一经营，故其就无权要求交付房屋了的相关证言，反而佐证了其购买的房屋视为已经交付，其到广场现场仅是询问房屋交由南桥国际广场统一经营后的租金收益何时拿到。两位证人的证言也无法证明南桥国际广场未对涉案房屋所在物业提供过相应的物业管理服务。结合南桥国际广场有关两位证人与本案判决结果有利害关系的质证意见，本院对于上述证人证言欲证明的内容不予认可。二审审理过程中，南桥国际广场提供了以下新证据：1.上海A有限公司作为委托方（甲方）与受托方南桥国际广场（乙方）签订的《委托物业管理合同协议书》一份，以证明开发商已经与其签订了前期物业合同。其中载明：“就甲方委托乙方对上海南桥国际商业广场项目代行物业管理相关事宜，订立本合同。……委托管理事项：甲方全权委托乙方就上海市南桥国际商业广场物业管理相关的全部内容代为管理。……本合同期限自合同签订日起20年，20年后，双方如续订合同应在合同期满六个月前向对方提出书面意见。”该《委托物业管理合同协议书》落款日期为2010年6月15日。2.（2018）沪0120民初17489号一审民事判决及二审准许撤诉裁定书【（2019）沪01民终2933号】各一份，以证明与本案类似的物业服务合同纠纷，另案生效判决已经判决应当缴纳物业费。上述裁判文书显示，（2018）沪0120民初17489号民事判决判令案外人上海D有限公司向南桥国际广场支付欠付的租金和物业管理费等，上海D有限公司等不服，提出上诉，后于2019年5月31日向二审法院申请撤诉，本院2019年5月31日裁定予以准许。许文刚对此的质证意见为：1.《委托物业管理合同协议书》不属于二审新证据，该份证据一审时已经形成并可以提供，但南桥国际广场一审中称没有签订过前期物业合同。南桥国际广场提供的《委托物业管理合同协议书》原件与复印件是一致的，但许文刚对于该份协议书的盖章、签字及打印等形成时间有异议，故对于内容的真实性不予认可。该协议书的内容非常简单，计价等也没有约定，不同于一般的前期物业合同，故关联性也不予认可。许文刚并提出对该《委托物业管理合同协议书》（包括文字内容的打印时间、印章印文的加盖时间和签约代表的签名时间等）形成时间进行鉴定。2.另案生效裁判文书与本案无关，另案是租赁合同纠纷，而本案是物业服务合同纠纷。另案的被告也不是业主。本院认为，结合在案的事实，许文刚曾先后签署过《上海市商品房出售合同》、《管理规约》、《承诺书》等，同意接受上海A有限公司聘请或合作的物业管理公司对涉案房屋进行物业管理、同意并遵守上海A有限公司或管理者制定的《前期物业管理服务合同》、《使用公约》及管理制度。《承诺书》明确载明其已详细阅读南桥国际广场制定的《管理规约》并同意遵守。《管理规约》约定了物业的使用和业主的权利义务等，并约定了物业的服务费为8元每月每平方米（不包括公共水、电费）。《管理规约》也明确载明许文刚同意由上海市南桥国际商业广场实业有限公司来管理涉案房屋。故上海A有限公司聘请或委托南桥国际广场对涉案房屋所在物业进行管理与服务是不争的事实，且许文刚对此早已知悉。因此，即使《委托物业管理合同协议书》属于事后补签，亦属于对于此前业已存在的事实的书面确认而已。另案生效判决已判决案外人应向南桥国际广场支付欠付的物业管理费，也表明南桥国际广场确实为涉案房屋所在商业广场提供了相应的物业服务，《管理规约》与《委托物业管理合同协议书》的内容相互结合，可以确认存在前期物业服务合同关系这一事实。据此，本院对南桥国际广场提供的上述证据的证明力予以认可，并对许文刚要求对《委托物业管理合同协议书》形成时间进行司法鉴定的申请不予准许。二审审理过程中，南桥国际广场于2019年9月16日向本院提交了《情况说明》，就其一审庭审结束后提交给一审法院的《物业管理委托书》和二审作为新证据提交的《委托物业管理合同协议书》的形成时间等问题作了说明。南桥国际广场表示，《物业管理委托书》和《委托物业管理合同协议书》系同一天形成的；鉴于《物业管理委托书》与《委托物业管理合同协议书》的内容基本一致，故其未将《物业管理委托书》作为二审新证据予以提交。二审审理过程中，针对本院有关合同约定付清房款30天内交付房屋，且购买的是现房，许文刚如何向南桥国际广场主张交付的询问，许文刚表示，其多次到售楼处询问什么时候开业及支付租金，开发商承诺了开业的时间，但没有履行。没有通过书面发函或提起诉讼方式主张过房屋交付。本院认为，本案的争议焦点有三：一是涉案房屋是否已交付给许文刚，二是许文刚与南桥国际广场之间是否存在物业服务合同关系，三是南桥国际广场是否按约提供了相应的物业管理与服务，是否有权要求许文刚支付相应的物业管理费。一、关于涉案房屋是否已交付的问题，本院认为，根据现已查明的事实，许文刚与上海A有限公司签订关于涉案房屋的《上海市商品房出售合同》时，房屋已经竣工，属于现房销售。上述出售合同对于何时交房也有明确约定,即甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，向乙方交付该房屋。在合同的履行过程中，许文刚的房款早已全部支付完毕，且涉案房屋的小产证也于2012年2月21日登记在许文刚的名下。许文刚现承认其在长达七年的时间内，未曾通过书面或提起诉讼等方式，就涉案房屋的交付问题与上海A有限公司进行过相应的交涉，结合上述出售合同中有关“统一商业布局、统一业态安排”的内容表述、许文刚及本案证人承认曾到现场或售楼处询问何时开业并讨要租金的事实，包括涉案房屋在内的上海南桥国际商业广场中商铺之间的相互位置关系的现场状况，以及该商业广场落成后招商经营进展不顺的不争事实等情况，许文刚称涉案房屋至今未交付的说法明显有违常理，也与事实相悖，故不能成立，本院对此不予采信。该房屋应认定为已实际交付或视为已交付给许文刚，只是因种种原因至今房屋所在的商业广场经营不善，致所谓“空城”的说法出现。二、关于许文刚与南桥国际广场之间是否存在物业服务合同关系的问题，本院认为，另案生效判决亦已判决案外人应向南桥国际广场支付欠付的物业管理费，表明南桥国际广场确实为涉案房屋所在商业广场提供了相应的物业服务。许文刚也曾于2012年2月10日签署过《管理规约》及《承诺书》，其对上海A有限公司已实际委托或聘请南桥国际广场对上海南桥国际商业广场进行物业管理的事实早已知悉，对南桥国际广场制定了《管理规约》也应属明知，且其同意由南桥国际广场对涉案房屋所在物业进行管理。《管理规约》约定了物业的使用和业主的权利义务等，并约定了物业的服务费为8元每月每平方米（不包括公共水、电费），未按时交纳物业服务费用的，应承担每日千分之三的违约金等内容。《管理规约》的内容具体明确，涵盖了通常物业服务合同的内容，许文刚理应受《管理规约》的约束。南桥国际广场在本案审理过程中，已经提供了其与上海A有限公司之间签订的《委托物业管理合同协议书》，许文刚质疑该《委托物业管理合同协议书》的真实性，但并未提供充分的相反证据予以推翻；即使该《委托物业管理合同协议书》是后期补签的，亦无法否定许文刚与南桥国际广场之间已实际存在的前期物业服务合同关系的事实。故《管理规约》与《委托物业管理合同协议书》的内容相互结合，可以确认存在前期物业服务合同关系这一事实。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，本院认定，许文刚与南桥国际广场之间存在物业服务合同关系。许文刚上诉认为，南桥国际广场未取得物业管理企业资质，不得从事物业管理服务，对此，本院认为，许文刚并未就此提供充分的相应法律依据，且已有另案生效判决认定上海市南桥国际商业广场业主应向南桥国际广场交纳物业管理服务费，故本院对许文刚的该上诉意见，不予采纳。三、关于南桥国际广场是否按约提供了相应的物业管理与服务，是否有权要求许文刚支付相应的物业管理费的问题，本院认为，虽然上海市南桥国际商业广场自落成后至今存在经营不景气的情况，但该情况并不必然导致认定南桥国际广场实际未按约提供相应物业管理与服务的结果。该商业广场落成至今，根据南桥国际广场的陈述，其提供了相应的安保、电梯与设备的维护，相应的电费也由南桥国际广场交纳。许文刚本案审理过程中所提供的佐证南桥国际广场未提供服务或提供的服务不到位、有瑕疵的证据仍不充分，故根据南桥国际广场管理与维护该广场至今的事实，结合另案生效裁判文书已判决案外人应向南桥国际广场支付欠付的物业管理费等情况，许文刚应按照约定交纳物业服务费。一审法院根据在案事实，支持了南桥国际广场自向法院起诉之日起的前三年的物业管理费的诉请部分，并对南桥国际广场要求许文刚支付违约金的请求不予支持，并无不当之处，本院予以确认。综上，上诉人许文刚的上诉请求，缺乏充分的依据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币696元，由上诉人许文刚负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年十月二十二日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……