贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4189号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静、侯飞，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭润，女，1980年11月10日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人彭润商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2409号民事判决，向本院上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要的事实与理由：一、双方合同签订在2013年，《不动产登记暂行条例》尚未实施，《不动产登记暂行条例》实施后发生的办证相关文书的变化属于不可预见的客观情况，不能归责于出卖人。二、双方在合同约定中约定由上诉人代为办理房屋转移登记，上诉人无向被上诉人交付相关文书的必要，上诉人收集资料后径行提交不动产登记机关即可。此时，上诉人的义务转化为通知义务，即告知被上诉人已经具备办理转移登记的条件。被上诉人得以向上诉人提交办证所需资料，用于上诉人履行委托办证义务。首先，办证条件是否成就，被上诉人能够在当地房产局查询到。应当推定被上诉人知道。其次，上诉人已经在入伙通知单中告知了缴费明细及需要的材料。上诉人取得办理转移登记的条件发生在合同约定的时间内，被上诉人是能够预期到的。该通知单应视为上诉人已经尽到通知义务。被上诉人收房时都会在现场告知关于办证的相关事宜，并且还有电话等形式的告知，且还代收了了相关费用，尽到了告知义务。一审法院以上诉人提供的邮寄回执不是回执，无被上诉人签字为由否定上诉人尽到通知义务的理由不能成立。合同附件12已经进行了约定。再次，在2017年9月24日，上诉人在案涉小区门口处进行通知，通知业主提交办证所需资料。在住宅已经实际交付的情况下，应当视为尽到了通知义务。三、被上诉人没有能够取得房屋所有权证书的原因系毕节地区实行统一的不动产登记政策及被上诉人不配合及不关心所导致，并不是上诉人的原因。2016年9月19日毕节市政府通知毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为《不动产权证》，政策刚刚开始实施相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地也需要重新测绘、落宗等，导致了办证慢、办证难的问题。而被上诉人的转移登记也要根据新政策的规定办理，即办理商品房幢首登，但是这并不是上诉人双方之间所约定的内容，我们不能用新政策去解释上诉人与被上诉人所签订《商品房买卖合同》所约定的内容，更不能否定上诉人已经按照约定履行了约定的关于交付办理转移登记相关文书义务的事实，毕竟上诉人在约定的时间已经符合了办理商品房转移登记的条件，对此不存在过错。在办理转移登记过程中，被上诉人毫无不关心，不予办理收房手续及交纳相关费用，对未能办理转移登记有重大过错。四、一审法院判决上诉人在被上诉人提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为被上诉人办理不动产权证书显然是将行政机关的行政行为强加给了上诉人，本身不具有可执行性,不是上诉人能够控制的。五、一审认定的违约金过高。本案中被上诉人所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是商品房买卖合同司法解释第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用商品房买卖合同司法解释十八条的余地。而且上诉人都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是上诉人的原因呢？所以本案不能适用商品房买卖合同司法解释第十八条的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项的约定：逾期交付办理商品房转移登记相关文书超过180个工作日的处理方式为由被上诉人解除合同，本案中如上诉人真的存在逾期行为被上诉人不行使该解除《商品房买卖合同》权利视为其放弃自己的权利，其无权向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，只约定了逾期180个工作日的违约金，180个工作日之后的违约金并没有约定，因此，即便认定上诉人违约也应当将违约金进行分段计算，即180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。同时根据《商品房买卖合同》附件十二第3.2条的约定，本案中通知被上诉人收房的时间及缴纳相关税费的时间为2014年12月31日前，但是被上诉人实际收房以及缴纳相关税费的时间为2015年1月21日。所以如上诉人真的存在违约行为也无需承担违约责任。本案中被上诉人的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给被上诉人造成任何实际损失。上诉人都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时上诉人也通知了被上诉人，同时新政策出台后上诉人也在积极协助被上诉人共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定上诉人违约也应结合上诉人履约情况、被上诉人的过错、政策原因、被上诉人的实际损失来进行认定，本案中被上诉人并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。一审判决依据商品房买卖合同司法解释第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。一审原告彭润向一审法院起诉请求：一、要求被告及时为原告办理位于XXX房屋的所有权证（庭审中变更为不动产权证书）并交付原告；二、要求被告向原告支付逾期办证的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款415,321.00元为基数，庭审中变更为以实际支付的房款407,223.00元为基数，从2015年3月23日开始，参照人民银行贷款基准利率的1.3倍计算至被告为原告办理完毕不动产权证书交付原告之日止）；三、诉讼费由被告负担。一审法院查明，2013年6月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城XXX商品房（房号为D5-15-4），用途为住宅，建筑面积105.6平方米，套内面积87.7平方米，房屋总价款415,321.00元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款135,321.00元，余款280,000.00元以公积金贷款方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五）本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：3.1，若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付涉案房屋购房款407,223.06元（因有发票，该房款虽与合同约定不完全一致，但可认定已全额付清）。2012年8月24日，涉案房屋取得毕国用（2012）第1100号土地使用证；2014年10月29日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表；2014年7月24日完成房屋面积实测测绘成果书；被告通知原告于2014年12月31日前办理验收入住手续，缴纳相关税费。原告便于2014年12月23日办理验收入住手续，正式入住涉案房屋，被告履行完交房义务。2015年1月21日，原告交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证等费用。2015年5月21日涉案房屋取得毕房（BJ15）登字第10号商品房备案证明书。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：1、被告是否应为原告申请办理涉案房屋的转移登记并向原告交付转移登记的涉案房屋不动产权证书；2、被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金以及违约金是否超过诉讼时效。对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且按被告的通知缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于房屋交付使用之日起90日内，即2014年12月23日后的90日内（2015年3月23日前），取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。虽双方约定为共同申请办证，但被告向原告收取了涉案房屋办证的相关税费，根据补充协议的约定，视为被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，被告出示了贵州省建设工程竣工验收备案表、土地使用证、毕节市商品房屋备案证明书等证据，证明涉案商品房已具备办理不动产权证书的条件。因此，对原告要求被告为其申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城XXX号商品房的不动产权证书及交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，本院应于支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，被告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。对双方争议的焦点2，被告于2015年5月21日取得商品房备案证明书，未在双方合同约定的期限内（2015年3月23日前）取得，其已违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。因被告视为同意接受原告委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。原告于2014年12月23日收到涉案房屋，并于2015年1月21日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，因原告收到涉案房屋和交清相关税费在先，被告取得商品房备案证明书在后，在被告取得商品房备案证明书后，应履行通知原告的义务，而被告未举证证明其已履行了通知原告的义务，被告虽取得涉案房屋所有权初始登记，但并未将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告（通知原告），已经构成违约，也应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应从被告违约的次日即2015年3月24日起计算至被告履行通知义务的时间止，因被告未举证证明其通知义务，故计算违约金的截止时间应为本案开庭之日，即2019年4月8日止。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告主张本案已超过诉讼时效。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在商品房交付使用之日起90日内取得该商品房所有权初始登记，……，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。原则上应从被告实际交付涉案房屋给原告后的90日的次日，即从2015年3月24日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年2月27日起诉，依法适用3年诉讼的规定，从2016年2月27日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不予以保护，从2016年2月27日起，之后的违约金未超过诉讼时效，才受法律保护。故2015年3月24日至2016年2月27日期间的违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳。对被告的其他抗辩事由，无事实和法律依据，本院不予采纳。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院支持以已支付购房总款407,223.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2016年2月27日起至2019年4月8日止的违约金。综上所述，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书并交付给原告的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求被告支持逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，本院予以支持从2016年2月27日起计算至2019年4月8日止，超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告彭润缴纳完毕涉案商品房房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告彭润办理涉案房屋不动产权证书；并将办理涉案房屋不动产权证书交付原告彭润；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十内支付原告彭润逾期办理不动产权证书的违约金(以407,223.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年2月27日起计算至2019年4月8日止)；三、驳回原告彭润的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审中，上诉人新提交的证据有：一、装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片。证明:2017年9月24日至2019年9月30日，上诉人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。上诉人至迟已经在2017年9月24日完成通知义务。二、邮寄单（通知办理产权证）、《关于办理房屋不动产权证的告知书》、不动产登记申请表、委托书。证明2018年8月23日，上诉人按合同约定再一次向被上诉人邮寄了办理产权证的告知函，通知原告准备相应办证资料。被告在合同约定时间内取得了备案登记，且告知了被上诉人提交办证资料，已经履行了合同义务，不存在违约。被上诉人质证认为，业主证明只是一份证言，证人应该出庭作证接受当事人质询，对于真实性、合法性、关联性三性不予认可，不能作为本案定案的依据，因此，达不到上诉人的证明目的。上诉人提供照片达不到上诉人的证明目的，理由如下：照片不能体现出上诉人已经在小区张贴过公告，并且照片不能显示照片时间，达不到上诉人证明目的。上诉人签订商品买卖合同时已经告知了上诉人被上诉人的联系方式，如果上诉人要通知，应该通过合同上签订的联系方式进行告知，被上诉人在一审开庭之前并未接到上诉人的任何通知。前述证据，第一组证据真实，相互之间能够形成证据链，与待证事项相关联，本院予以确认。第二组证据真实，与待证事项相关联，本院予以确认。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院二审另查明，2017年9月24日，上诉人在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处（位于D区）设置“办理不动产登记资料收集处”并刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。2018年8月23日，上诉人向被上诉人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》。本院认为，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张通过寄送入伙通知书及收费标准及明细，向买受人履行了通知义务。本院审查认为，从记载内容可知，该材料中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达前述材料，认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务。至于上诉人以被上诉人能够预期到具备办证的条件，通过其他方式通知了被上诉人，被上诉人能够从办证部门了解是否具备办证条件为由主张其尽到了通知义务的理由，因无相关证据证实，也无合同依据或者法律依据，本院不予采信。上诉人另依据装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据，主张其至迟已于2017年9月24日履行完毕通知义务。本院认为，鉴于案涉商品房已实际交付，上诉人发布办证通知的地点位于涉案商品房所在小区门口，应属被上诉人可知悉的范围，故前述通知可以有效到达被上诉人，据此，应当认定上诉人于2017年9月24日已经尽到了通知义务。故被上诉人主张的违约金只能计算至2017年9月24日。基于二审上诉人新提交的证据，一审对此认定错误，本院二审予以纠正。就本案被上诉人提出的违约责任主张，上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，如前所述，上诉人未向被上诉人履行通知义务，系其应当承担违约责任的原因，与不动产登记政策调整无关。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。上诉人上诉还称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，买受人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为放弃违约责任请求权，本院对此不予采纳。理由如下：其一，上诉人所称的前述合同条款，系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，守约方即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。至于上诉人主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。关于违约金如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，意在敦促出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人招商置业接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人招商置业限期90日为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判令上诉人招商置业限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人招商置业代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。综上所述，基于上诉人二审中新提交的证据，一审确定的违约金的计算截止时间有误，本院二审予以纠正，上诉人的其他上诉主张均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2409号民事判决第一、三项；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2409号民事判决第二项为：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十内支付彭润逾期办理不动产权证书的违约金(以407,223.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年2月27日起计算至2017年9月24日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决承担；二审案件受理费50元由上诉人自行负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇一九年十月二十八日书记员  郑勤文