贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0324民初3913号原告：正安县一帆物业管理服务有限公司。统一社会信用代码91520324082789884M。住所：贵州省遵义市正安县凤仪镇珍州西苑。法定代表人：陈应，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵郑，男，汉族，1991年04月20日出生，贵州省正安县人，住正安县。该公司员工。被告：周忠举，男，汉族，1977年07月27日出生，贵州省正安县人，住正安县凤仪镇(现凤仪街道办事处)解放街五小区112号，现住正安县。原告正安县一帆物业管理服务有限公司（以下简称“一帆物业公司”）诉被告周忠举物业服务合同纠纷一案，本院于2019年09月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告一帆物业公司委托代理人赵郑以及被告周忠举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年06月01日至2018年12月31日物业管理服务费1,340.00元，并支付违约金134.00元，支付资料费35.00元，共计1,509.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年06月01日，正安县住房和城乡建设局与原告签订了《前期物业管理合同》，委托原告对其建设的正安县凤仪镇山奇社区“珍州家园”进行前期物业管理。2014年01月01日、2015年01月01日、2018年01月01日，正安县住房和城乡建设局分别与原告签订《物业服务合同》，约定原告对凤仪镇山奇社区“珍州家园”、“珍州西苑”等提供物业管理服务，合同期限截止为2018年12月31日。我公司提供物业服务的受益人为该小区物业的全体业主和使用人，受益人按面积向我公司交纳物业服务费，合同签订后我公司依照约定向该小区提供了物业服务。被告系正安县凤仪镇山奇社区“珍州家园”四单元201号房业主，房屋面积50.00㎡，应按每月0.40元/㎡向我公司支付物业服务费，但被告从2013年06月01日起一直未交纳，经多次催收至今未付，特诉至法院。被告周忠举辩称，我购买的是保障性住房，与正安县住房和城乡建设局签合同时没有说有物业管理的问题，我是低收入家庭，如果当时说有物管费，我就不购买该保障性住房；物业公司进驻小区，我并不清楚，而且物业公司把小区花园撤除后改变为停车场。我的住房下水管道经常被堵，房屋经常漏水，物业公司也一直不管。因此，本人不同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告周忠举购买了正安县凤仪镇山奇社区“珍州家园”四单元201号保障性住房，建筑面积为50.00㎡。2013年06月01日，正安县住房和城乡建设局与原告签订了《前期物业管理合同》，委托原告对其建设的正安县凤仪镇山奇社区“珍州家园”进行前期物业管理。2014年01月01日、2014年12月31日、2017年12月28日，正安县住房和城乡建设局分别与原告签订《物业服务合同》，约定原告对凤仪镇山奇社区“珍州家园”提供物业管理服务，合同约定物业服务费的收费标准为每月0.40元/㎡，同时约定了服务的内容、范围、期限、违约责任等。合同签订后，原告对被告购房的“珍州家园”小区进行了物业服务管理，被告周忠举自2013年06月01日起未交纳物业服务费，原告为此于2019年09月11日向本院提起了诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述和答辩以及原告提供的《前期物业管理合同》、《物业服务合同》、电费发票、污水处理费增值税发票、员工工资支出表、服务期间部分维修票据、日常工作服务照片、催费通知单回执单及照片、住房保障租赁住房补贴协议书等在卷佐证，足以认定。上述证据，经审查，来源合法、客观真实，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。对被告提供的住房保障租赁住房协议，其欲证明被告购买该房屋时，合同上没有说明有物业进驻进行服务需要另行交费的情况，本院认为，因建设单位正安县住房和城乡建设局与原告签订的《前期物业管理合同》和《物业服务合同》，按照法律规定对小区业主具有约束力，被告提供的住房保障租赁住房补贴协议不能达到其不交纳物业服务费的证明目的。对被告提供维修管道的票据、零销单、视频、照片，其欲证明物业没有尽到责任，经审查，被告提供的证明不足以证明被告未对小区进行服务，对被告的证明目的，本院不予采纳。对被告提供的离婚协议、医院检查报告单，不能成为被告拒绝交纳物业服务费的理由，其证明效力，本院不予确认。对原告提供的收费票据，证明原告因起诉产生了相关资料费35.00元的事实，本院予以确认。本院认为，原告具备提供物业服务的资质，其与小区的建设单位正安县住房和城乡建设局签订的《前期物业管理合同》以及《物业服务合同》，是双方在平等自愿的基础上通过协商一致签订的，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，是有效合同，对包括被告在内的“珍州家园”小区全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原、被告双方均应按照合同约定严格履行自己的义务，原告按照合同约定全面履行了自己的义务，服务质量也得到了绝大多数业主的认可，被告不支付服务费属于违约行为，现原告要求被告支付，符合上述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，应予支持；对具体金额问题，被告居住的房屋建筑面积为50.00㎡，按照原告与正安县住房和城乡建设局签订的《物业服务合同》的约定，按每月0.40元/㎡计算，原告主张自2013年06月01日至2018年12月31日，物业费为1,340.00元（50.00㎡×0.40元/㎡×67个月)，本院予以支持。对原告主张的因诉讼产生的费用35.00元，原告提供了相关的支出票据，且系因被告未交纳物业服务费所产生，对原告要求被告承担的主张，本院予以支持。对被告辩称自己在购买该房屋时，建设单位未告知其具有物管费，自己并未与原告签订服务合同，也没有同意原告提供服务的主张，不符合法律法规的规定，本院不予支持；对被告认为物业公司没有尽到服务职责，因提供的证据不能证明其主张，对被告的上述辩解主张，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题，根据原告与正安县住房和城乡建设局签订的《前期物业管理合同》的约定，业主未按时交纳物业服务费的，按应缴纳服务费金额每日0.5%交纳违约金，该约定的金额过高，而且因原告未与业主签订相关的约定，业主并不知晓建设单位与物业公司的约定内容，因此，对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，为了保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告周忠举于本判决书生效后五日内支付原告正安县一帆物业管理服务有限公司自2013年06月01日起至2018年12月31日止的物业服务费1,340.00元、资料费35.00元，共计1,375.00元；二、驳回原告正安县一帆物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告周忠举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。审判员  袁定刚二〇一九年十月二十一日法官助理郑红丽书记员  骆海兵