广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初13121号原告:郑道友，男，汉族，1976年5月10日出生，住址：江苏省泗洪县*********，公民身份号码：320************011。委托诉讼代理人：纪升鹤，广东国永律师事务所律师。被告：朱家昌，男，汉族，1994年10月2日出生，住址：广东省深圳市宝安区*********，公民身份号码：440************012。委托代理人：朱盈昌，男，汉族，1992年9月4日出生，住址：广东省深圳市宝安区*********，公民身份号码：440************536，系被告朱家昌哥哥。第三人：东莞市***地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区*城区石马河边山水华府4幢138号。法定代表人：钟某1。原告郑道友诉被告朱家昌、第三人东莞市***地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告郑道友的委托代理人纪升鹤，被告朱家昌的委托代理人朱盈昌，第三人东莞市***地产经纪有限公司的法定代表人钟某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑道友诉称，2018年8月6日，原告、被告、第三人签订《房地产买卖合同》，由原告向被告购买东莞市********三*****，价格为300000元。原告当日支付了定金20000元。于2018年8月10日补交第二部分定金180000元。双方原本约定于2019年1月31日被告去东莞市常平公证处办理全权委托公证手续（委托原告办理涉案房屋过户的相关手续）给原告后付清房屋余款。签订合同后，被告因为目前的房价涨了，告知原告不出售房屋给原告了。原、被告双方签订了的《房地产买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，双方均应严格依约严格履行，原告已准备了充足的资金以履行合同。故此，为了维护自身权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告继续履行2018年8月6日与原告签订的《房地产买卖合同》义务，限期将位于东莞市**************过户至原告名下；2、被告承担本案的诉讼费用。被告朱家昌辩称，系原告拖延履行办理公证及付款手续，属于原告违约。第三人东莞市***地产经纪有限公司辩称，2018年8月6日，原、被告双方成交案涉物业，经过双方同意先支付20000元定金，被告要求原告每个单位多交180000元定金，2018年8月13日前补交，原告也同意，原告也补足了，剩余的尾款在2019年1月31日前办理公证手续时付清。2019年1月8日，第三人通过电话知会双方，但双方协商年底了会耽误，就约定年后，年后第三人有通知各方，但双方没有办理手续，第三人有书面及微信告知各方，但均没有达成一致，故导致目前的状况。经审理查明，2018年8月6日，原、被告在第三人的居间下签订《房地产买卖合同》，由被告将位于东莞市**************以300000元的价格出售给原告，其中定金20000元，尾款280000元在东莞常平公证处办理公证手续付清，上述合同第三条第（二）款同时在“东莞常平公证处办理公证手续付清”后加有“（买卖双方须于2019年1月31日或前办理过户手续）”的内容。另，上述合同第七条约定，卖方应在签署合同时向经纪方支付3000元作为佣金。庭审中，第三人称被告仅支付了其中的一半。上述合同第八条第1款约定，如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则算买方违约，卖方可选择没收定金或者要求买方按照本合同所涉房地产总成交价百分之十的标准支付违约金。同时，上述合同第十二条第2款备注“买方需在2018年8月13日前补交定金180000元给予卖方”，第3款备注“此交易为公证委托形式”。被告确认收到原告支付的款项200000元。被告提交了微信聊天记录，被告称依据其中第三人所称“客户那边回复我说只能公证当天付给你，他说现在钱也没那么快调得过来”之内容，主张因为原告资金有问题导致未按约定时间办理公证及付款，属于原告违约。原告提交了银行交易明细、客户持仓明细（汇总）查询，佐证原告按约定支付了定金并有充足的资金履行合同，原告提交的客户持仓明细（汇总）查询显示，其于2018年10月8日在兴业银行购买了“现金宝-添利1号”净值型理财产品，截至2019年8月4日，可用份额1828038.91元，载明：每日可赎回。另查明，案涉房屋办理了不动产权证，房屋登记时间系2017年8月21日，不动产权证号：粤（2017）东莞不动产权第0177845号。以上事实，有《房地产买卖合同》、微信聊天记录、不动产权证、银行交易明细、客户持仓明细（汇总）查询以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案属于房屋买卖合同纠纷，按照《房地产买卖合同》约定，房屋尾款在东莞常平公证处办理公证委托付清，虽然上述合同条款括号“买卖双方须于2019年1月31日或前办理过户手续”，但结合备注“此交易为公证委托形式”之内容，可以认定原、被告双方就案涉房屋的交易采取的系公证委托的方式，结合庭审意见，也可以认定2019年1月31日系双方约定的办理公证委托的时间，且结合第三人的陈述，案涉房屋在签订合同时未满两年，也无法完成过户，因此，更进一步证实了上述事实。现本案的争议焦点即办理公证和付款时间先后的问题，合同第三条第（二）款约定，尾款在东莞常平公证处办理公证手续付清，那么到底是先付款再办理公证，还是先办理公证再付款，在合同中无法体现。从庭审查明情况看，原、被告双方对公证和付款的时间达成了合意，对上述事宜进行了延迟，而对于被告所主张的原告资金有困难导致公证和付款延迟的抗辩，首先，被告依据的系其与第三人之间的微信聊天记录，但该记录看不出原告的资金有问题；其次，原告提交的客户持仓明细（汇总）查询可以看出原告的资金充足，而其所购买的理财产品属于每日可赎回产品，由此可以认定原告的资金状况不存在问题。结合庭审意见可以得知，原、被告双方存在的争议系，被告要求原告先支付尾款，但原告不同意，原告要求被告在办理公证委托的时候再支付，考虑到办理公证委托属于被告公证委托原告办理房屋的交易过户等手续，该委托不需要原告本人到场，被告完全可以依据合同的约定时间自行办理公证委托手续，虽然双方对办理公证委托时间和付款时间达成合意进行了延迟，但不构成被告要求原告先行支付尾款的理由，案涉房屋价格300000元，原告为此已支付了200000元，即原告已支付了绝大部分的款项，在案涉房屋仅签订合同未办理其他手续的情况下，要求原告全额支付房款，有违合同公平原则，况且，即便被告先行办理公证给原告，因公证并非过户，而按照合同的约定，原告在取得公证委托的情况下，也须当日将尾款支付给被告，假设原告未按约履行的，被告也可撤销公证委托，对被告的利益不会构成太大影响。反之，如原告先行支付全额款项给被告，一旦被告不按照合同约定办理公证委托给原告，也不将房屋过户至原告名下，则原告的损失可能更大。综上，本案的情形不能认定原告违约，在原告没有违约的情况下，鉴于案涉房屋至今已满两年，达到了过户的条件，原告诉请被告继续履行《房地产买卖合同》，并协助将案涉房屋过户至原告名下，本院予以支持，而作为双务合同的履行一方，原告也应在过户的当天将房屋尾款100000元支付给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告朱家昌继续履行与原告郑道友之间于2018年8月6日签订的《房地产买卖合同》，在本判决发生法律效力之日起三日内协助原告郑道友将其所有的位于东莞市********三*****房屋过户至原告郑道友名下，原告郑道友在办理过户手续当日将尾款100000元支付给被告朱家昌。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5800元，由被告朱家昌负担。原告郑道友已预交上述费用。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  朱 畅人民陪审员  张志坚人民陪审员  蔡玉媚二〇一九年十月二十二日书 记 员  张楚妍欧阳正附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。