广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18595号原告：佛山市酷逸物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道平洲永安南路23号富华大厦三层之一3-311室，统一社会信用代码91440605592173609A。法定代表人：周勇坤。委托诉讼代理人：罗天，男，汉族，1988年6月29日出生，住广东省佛山市南海区，系该公司职员。被告：陈可红，男，汉族，1986年6月1日出生，住湖北省荆门市掇刀区团林镇普庵村7组，现住广东省中山市，原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司诉被告陈可红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗天及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告履行合同约定，将佛山市鑫润丰纺织有限公司在工商部门登记的营业执照迁出或注销佛山市禅城区文沙东一街5号二层自编202号204室；二、被告向原告支付2019年3月1日至2019年3月18日共18天的租金357.70元(616÷31×18)，以及2019年3月19日至2019年7月18日的场地占用费4928元（合同到期末月的租金标准双倍支付，每月租金为616元，共计4个月），费用总计5285.70元；三、如起诉期间被告不办理退租手续和不将营业执照迁出或注销,原告有权按每月1232元收取场地占用费；四、没收被告的保证金1232元；五、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月19日，原告与被告签订的《租赁合同》，原告将位于佛山市禅城区文沙东一街5号二层自编202号204室出租给被告作办公使用，每月租金616元，按月交租。2019年3月1日后，被告开始拖欠租金。2019年3月18日合同期满，被告未支付2019年3月1日至2019年3月18日共18天的租金357.70元(616÷31×18)，也没有办理续租手续，同时被告一直没有将租赁物业归还，和将佛山市鑫润丰纺织有限公司在工商部门登记的营业执照办理迁出或注销，长期占用租赁物业，导致上述办公场所不能正常经营出租，由此造成原告每月损失租金。根据合同第三条第2点的约定，被告应向原告支付从2019年3月19日至2019年7月18日的场地占用费4928元(每月租金616元，每月占用费1232元，共4个月)。被告违反合同约定，逾期租金，同时长期占用租赁物业，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称:一、2018年3月19日,原告在佛山××城区××街××层向被告推荐租处（办公室），并于当天下午与酷逸物业公司的周勇坤签订合租合约。签约的合同内容是原告单方面拟订的，因时间紧迫，具体内容被告未曾仔细审阅，现产生诉讼才发现此租约内容有部分条款并不合理。二、签约时原告明确告知被告房租押金为2个月，后续可退回,并未提到所谓的保证金。三、2019年3月4日酷逸公司提出租金要上涨14%，因涨幅太大（合同有约定第二年涨幅5%）与签订合同时不符，被告不接受，请原告进行协调。原告内部协商后回复称物业要涨，他们也没办法（因租金还在协商中所以本月租金暂时未交）。2019年3月19日被告通知原告决定注销公司，并以微信方式向原告提出不续租事宜，3月份共18天的租金在押金中扣除，并要求原告退回剩余押金，但原告至今没有回复。并且当日我公司同事宋丽奎先生代被告约见了酷逸公司的罗先生，当面告知退租并交还租房锁匙。四、2019年3月5日原告向本人提出若不续租，他们将招商转租本人现租的办公室，本人也同意了。五、2019年3月初被告已移交财务周群代为办理公司注销手续，资料已提交工商审核，目前还处于注销审核阶段。我司于4月17日已申请清税注销登记，税务注销已于2019年8月13日批准核实通过完成。六、自2019年3月起，本人第一时间办理公司注销事宜，后续未曾使用原告办公室，并且原告有意向要将办公室转租给其他人，租期到期后被告也明确表明不续租，后续未签合约,所以不存在违约。合同约定租期为1年，后续未续约，原告所拟订不合理条约（租金续交双倍，没收保证金）可视为无效。七、被告承租涉案办公室场地于2019年3月28日登记。原告所提供的办公室已被工商否定，出现经营异常，因原告的原因,对我公司的发展跟信誉受到严重的影响，也损失了客户。请求法院依法裁决。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照、法人身份证复印件、法人身份证明，证明诉讼主体身份。2.广东省房地产权证、升平百货有限公司商铺租赁合同、转租证明，证明原告有权出租该物业给被告。3.被告身份证复印件，证明被告的身份。4.被告公司营业执照复印件，证明被告以租赁物业地址工商登记注册了公司。5.租赁合同，证明原告与被告签订了租赁合同，双方存在租赁关系，并按租赁合同为依据办事。6.收据，证明被告有使用办公室和开始欠租时间。7.钥匙签收表和场地照片，证明被告未办理退场手续，继续占用租赁物业。8.被告公司企业机读档案登记资料，证明被告未按合同约定将营业执照迁出租赁场所。9.律师函快递底单和投递情况，证明原告已通知被告处理，但被告不理会。诉讼中，被告提交以下证据：1.收款收据，证明原告的法定代表人收取被告押金1232元，并称以后可以退回。2.手写材料，证明原告向被告出示的押金，但是收款收据上写的是保证金。3.微信聊天记录截图，证明我方已经向原告协商合同期满后不再续租涉案场地，要求以押金抵扣租金。4.非即办清税（注销）申请受理单，证明被告已经提交了注销手续的资料，只是还没有注销完毕。5.工商部门查询资料，证明佛山市鑫润丰纺织有限公司经营异常的状态，是原告导致该公司经营异常，损害公司的信誉。本院组织当事人进行了证据交换、质证。因双方对对方所提交证据的真实性均不持异议，且证据均具备关联性，故本院均予以采信并在卷佐证。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2018年3月19日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要内容如下：“第一条、租赁物业基本情况及期限。甲方同意将位于佛山市禅城区文沙东一街5号二层自编202号204室（以下简称租赁物业）出租给乙方作办公使用。租赁使用期2018年3月19日至2019年3月18日，共1年。第二条、租金及其它费用。1、租赁物业的建筑面积为22平方米……月租金总额为人民币616元；租金从第2年起每1年递增5%。……5、缴纳租金采用整月先付后使用的方式，乙方必须在每月的5号前缴纳当月整月租金、物业管理费和上月电费及水电分摊，每延迟一天，则按所欠金额的5‰收取违约金，如乙方在当月30日前还没有缴纳上述费用，甲方有权提前解除本合同，收回租赁物业，并没收乙方所交的保证金。6、合同期满或提前解除合同，如乙方的营业执照仍然登记在租赁物业所在地址的，视为乙方违约，除甲方有权没收保证金外，乙方还应参照合同约定的租金标准，按月向甲方支付违约金至乙方工商注册地址实际迁出之日。……第三条、双方的权利和义务……2、租赁期满，甲方若继续出租，乙方要求续租时，需在租赁合同期满前一个月书面通知甲方，并必须参与甲方对该物业组织的公开招租，在同等条件下享有租用优先权，但乙方必须在租赁期满的30天之前与甲方签订续租合同。若甲、乙双方没有续签租赁合同，乙方必须在合同期满之日起3天内将租赁物业场所清理干净并将锁匙归还甲方，否则，每逾期一天，乙方按合同到期末月的租金标准双倍向甲方支付租赁物业的占用费，同时，甲方没收保证金。……第四条、违约责任……5、合同签订后，甲乙双方必须严格依照以上条款执行，任何一方不履行本合同规定的义务则视为违约，如果甲方违约，甲方应退回保证金给乙方；如果乙方违约，甲方可以随时收回物业，并且没收乙方已缴交的所有金额（包括保证金、租金等）。6、租赁合同提前解除或合同期满之日起3天内将其租赁物业归还甲方，租赁物业内所有物资逾期而不搬离的，视为乙方放弃所有权，甲方有权单方处置，乙方无任何异议。……”另查明，佛山市禅城区文沙东一街5号二层自编202号房屋的所有权人为案外人佛山市升平百货有限公司（以下简称升平公司）。2016年11月1日，案外人升平公司将包含涉案物业在内的佛山市禅城区文沙东一街5号二层自编202号房屋出租给原告，并同意原告转租。再查明，被告于2018年3月30日在佛山市禅城区市场监督管理局注册登记成立佛山市鑫润丰纺织有限公司，并任该公司法定代表人，至原告起诉之日，该公司的登记住所仍为佛山市禅城区文沙东一街5号二层自编202号204室。庭审中，原告陈述：2019年3月19日未收回涉案场地钥匙，被告亦未清空涉案场地物品；被告于合同到期后没有与原告办理相关退租手续，也没有办理相关注销手续。原告于2019年7月初清空涉案商铺的物品，并于当月将涉案场地出租予他人。被告陈述：当时2019年3月18日合同到期后，被告已经叫同事与原告办理退还钥匙的手续，以及表明我方不再续租。涉案商铺的物品未搬离，桌子、沙发、柜子均属于被告，是被告不要的。2019年3月20日，被告通过微信方式向原告工作人员提出合同到期后不再续租，要求3月的租金在押金中抵扣。原告庭审认可该微信的真实性，但不同意抵扣。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。本案中，原告与被告的租赁合同关系已经终止，根据《租赁合同》的约定，被告应在合同期满或解除后将佛山市鑫润丰纺织有限公司工商注册地址从涉案物业迁出，被告未履行该项合同义务，故原告诉请被告将佛山市鑫润丰纺织有限公司在工商部门登记的营业地址迁出涉案物业的主张，合法有据，本院予以支持。至于原告主张被告支付租金及场地占用费、没收保证金的诉请。原告主张被告支付2019年3月1日至2019年3月18日的租金357.70元，被告未举证证明其已经交纳了合同期内该段时间的租金，故本院对原告陈述予以采信，确认被告应向原告支付2019年3月1日至2019年3月18日的租金357.68元（616元/月÷31天×18天）。原告主张被告支付2019年3月19日至2019年7月18日的场地占用费问题，虽然双方都认可2019年3月18日合同到期后，双方没有办理交接手续，被告未清空场地而是放置了桌子、沙发、柜子在内，但是，在合同到期前，被告已明确提出合同到期后不再续租，且涉案租赁合同约定“租赁合同提前解除或合同期满之日起3天内将其租赁物业归还甲方，租赁物业内所有物资逾期不搬离的，视为乙方放弃所有权，甲方有权单方处置”，原告完全可以自行处理留存在租赁物业内的物品而减少损失的扩大，但原告直至2019年7月才清空被告遗弃物品，因此，本院对该期间段的占有使用费不予支持。至于原告主张没收被告已经支付的保证金1232元的诉请，由于被告未按期支付租金，且合同到期后未将公司营业执照迁出涉案物业地址，已经构成违约，根据合同约定原告有权没收保证金，该诉请本院予以支持。至于原告主张被告支付逾期迁出注册地址的场地占用费。原告主张从2019年3月18日起至佛山市鑫润丰纺织有限公司注销或工商登记地址迁出涉案物业期间，被告应以1232元/月的标准支付场地占用费。原告主张的场地占用费，根据合同约定实际应视为违约金。至本案诉讼期间，佛山市鑫润丰纺织有限公司仍未将工商注册地址从涉案物业迁出或注销，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。但由于原告已将涉案物业另行出租，他人亦可使用涉案物业地址进行工商登记注册，故本院认定原告主张按照租金标准支付违约金标准过高，酌定调整违约金标准为月租金的30%即184.80元/月，从2019年3月19日计算至2019年6月30日为625.94元（184.80元/月×3个月+184.80元/月÷31天×12天），2019年7月1日至佛山市鑫润丰纺织有限公司将工商注册地址从涉案物业迁出或注销之日止，按照上述184.80元/月的标准计算违约金。对于原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈可红于本判决生效之日起十五日内，将佛山市鑫润丰纺织有限公司经营场所登记为佛山市禅城区文沙东一街5号二层自编202号204室之事项向工商行政机关申请注销或变更；二、被告陈可红于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司支付租金357.68元及违约金625.94元（违约金暂计至2019年6月30日，自2019年7月1日起的违约金，按照184.80元/月的标准计算至被告陈可红将佛山市鑫润丰纺织有限公司经营场所登记为佛山市禅城区文沙东一街5号二层自编202号204室之事项向工商行政机关申请注销或变更之日止）；三、确认被告陈可红向原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司支付的保证金1232元归原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司所有；四、驳回原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告陈可红未按本判决指定的期间履行申请注销、变更义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元。由被告陈可红负担。本判决为终审判决。审判员 梁 菡二〇一九年十月十二日书记员 原洁萍