湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初1783号原告：蔡长庚，男，1952年2月26日出生，汉族，武汉市新洲区人，住新洲区。委托诉讼代理人：周利锋，湖北佑君律师事务所律师。被告：蔡昌秀，男，1946年10月22日出生，汉族。武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：蔡慧原，男，1976年7月23日出生，汉族，武汉市新洲区人。系蔡昌秀之子。原告蔡长庚与蔡昌秀宅基地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理，蔡长庚及委托诉讼代理人周利锋;蔡昌秀的委托诉讼代理人蔡慧原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡长庚的诉讼请求；1、判决蔡昌秀向原告返还占有的宅基地；2、由蔡昌秀承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告系兄弟关系。1986年，原告取得汪集街陶河村3组蔡塘胜湾一宅基地使用权，已处理屋基，准备做房。2002年，蔡昌秀与另一兄弟蔡西献（2003年去世）租用原告的上述宅基地建屋合伙开餐馆，后每年向原告支付了数额不等的租金。因原告在外的房屋被征地拆迁，原告多次找蔡昌秀，要求退基建房。2019年1月24日，蔡昌秀出具“承诺书”，承诺：“定于正月十五答复，一是房屋卖给蔡长庚；二是拆屋退基”。至本案起诉时，蔡昌秀未将地基退还给蔡长庚。蔡长庚为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、蔡长庚的身份证及户籍信息，拟证明其诉讼主体资格；2、地基图和《集体土地建设用地使用证》，拟证明原告依法享有涉案宅基地土地的土地使用权；3、蔡昌秀的“承诺书”，拟证明蔡昌秀未履行承诺义务。经庭审质证，蔡昌秀对蔡长庚提交证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，合法性有异议，认为系非法取得；对证据3的真实性无异议，合法性有异议，认为蔡昌秀只占30%的股份，不能代替全面股权人。蔡昌秀辩称:1、2019年1月24日的“承诺”为无效承诺。该承诺系蔡长庚长时间吵闹得情况下被迫出具的，且该房屋蔡昌秀只占30%的份额，无权处置。2、请求驳回蔡长庚宅基地退还的诉讼请求。该宅基地自1984年开始闲置；1996年办理土地证后，蔡长庚长达10年未领要权证；蔡长庚自1979年在外安家，无居住生活之必需；蔡长庚的宅基地只有200平方米，现房面积近400平方米，且转让宅基地使用权未约定期限，故蔡长庚无权要求返还宅基地。蔡昌秀为支持其辩称意见，向本院提交的证据有：1、蔡荷桂（蔡昌秀妹妹）、蔡慧原（蔡昌秀之子）证人证言。拟证明蔡长庚于2003年承诺“蔡昌秀盖房屋，与己无关，赚钱后给租金”的事实。2、“协议书”一份（2012年12月11日，蔡昌秀与陶河村三组代表蔡国庆签订）。该协议是在汪集总支、陶河村支部主持、协调下达成的，主要解决的事宜为蔡昌秀建房与三组产生的土地纠纷。协议的主要内容为：三组的牛栏基（约0.25亩）由蔡昌秀承包及上交；蔡长庚的屋基上交欠费由蔡昌秀结清等。3、蔡昌秀“申请民房改向的要求”的申请报告（2002年10月6日）。内容为：在蔡长庚的原屋基上，做一栋三间坐北朝南的平房（原批准屋基的朝向为坐西向东），用作开炒鸭店。众位乡邻在该协议上签字。4、程正学（陶河村会记）的证人证言，拟证明蔡昌秀领取蔡长庚的土地证及交纳了办证费用。5、蔡启明的证人证言。拟证明事实：蔡长庚1978年举家外迁；1984年新农村建设时，蔡长庚户口不在陶河村，未分配土地。6、“陶河村承包经营权统计台帐明细表”，拟证明蔡长庚未承包陶河村土地的事实。7、“陶河蔡记农家炒鸭店相关协议”，拟证明蔡昌秀、张金华等人合伙经营炒鸭店的事实。8、万小平的证人证言，拟证明蔡长庚参加了蔡昌秀建餐馆的事实。经庭审质证，蔡长庚对蔡昌秀提交证据的质证意见为：对证据2、证据3、证据6、证据7的真实性不予确认，且与案件无关联性；对证据1、证据4、证据5、证据8五份证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。对原、被告提交证据，本院认证意见如下：一、蔡长庚提交证据，内容客观，且与案件有关联性，均为有效证据。二、蔡昌秀提交的证据。证据2、证据3反映了涉案相关事实，且与案件有一定的关联性，为有效证据，其他证据均与案件无关联性，为无效证据。为案件审理需要及案件调解工作，本院调取了涉案土地档案，并对原、被告进行了询问、调查。本院经审理查明：蔡长庚与蔡昌秀系同胞弟兄，蔡昌秀是蔡长庚之兄。1984年左右，新洲区汪集街陶河村进行新农村建设时，蔡长庚分配到陶河村蔡塘胜湾一处宅基地，面积约200平方米。后蔡长庚为建房已作基础处理，屋基的朝向为坐西向东。1996年10月9日，蔡长庚在原新洲县规划土地管理局办理了《集体土地建设用地使用权证》，批准的建筑占地面积为99平方米。因客观缘由，蔡长庚在房屋基础处理后未实际建造。2002年，蔡昌秀欲在蔡长庚的宅基地上建三间平房开炒鸭店，并得到了蔡长庚的同意。因经营需要，蔡昌秀拟建的炒鸭店需在蔡长庚的原基上改变朝向（东西向改南北向），并得到了乡邻们的同意。同时，因炒鸭店的正面与陶河村三组的“牛栏”土地相邻（约0.25亩），汪集总支、陶河村支部对该宗土地进行了协调处理，确认由蔡昌秀承包并承担上交。蔡昌秀建房开餐馆后，向蔡长庚支付了租金。2013年5月，新洲区开展农村宅基地使用权地籍调查和土地登记。蔡长庚作为涉案建设用地使用权人，向相关部门提出了土地登记申请。经专业测绘，相关基层组织及部门审核，确定蔡长庚位于新洲区××××号的宅基地总面积为276.88平方米（现阶段农村实现“两证合一”的不动产登记制度，房产登记尚在进行中）。至2018年左右，蔡长庚多次找蔡昌秀，要求退基建房。2019年1月26日，蔡昌秀承诺：“定于正月十五答复，一是房屋卖给蔡长庚，二是拆屋退基”，但2019年农历正月十五后，蔡昌秀承诺的事项未履行。现该房屋已闲置。本院认为，《中华人民共和国物权法》第五十二条的规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施”。蔡长庚通过村集体土地划拨和建设用地批准，已取得原宅基地的使用权和住宅建造权，其合法权利受法律保护。蔡昌秀因经营需租用蔡长庚的宅基地，虽双方未订立书面合同，但双方意思表示是真实的（即蔡昌秀租用蔡长庚的宅基地从事经营，并向蔡长庚支付租金），且不违反法律规定，蔡长庚与蔡昌秀间形成租赁合同关系。蔡昌秀与蔡长庚间未约定租赁时间，应视为不定期合同，当事人可以随时解除合同。蔡长庚要求收回宅基地合法合理。蔡昌秀2019年1月26日出具的“承诺书”，应视为蔡长庚与蔡昌秀之间达成解除合同的协议。因涉案租赁合同系蔡长庚与蔡昌秀间设立租赁权利义务关系，蔡昌秀租赁蔡长庚宅基地后，其经营主体（合伙人或投资人）与涉案租赁关系没有法律上的利害关系。蔡昌秀与蔡长庚之间的合同解除协议有效，蔡昌秀应履行协议义务。农村宅基地使用权及通过建造取得房屋产权是农村村民最为重要的财产权利，蔡长庚已取得建设用地使用权，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返回的租赁物应当符合按照约定或者租赁物使用后的状态”，因涉案合同已解除，蔡昌秀应返还蔡长庚宅基地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除”。蔡长庚取得宅基地使用权的终极目的是为建造房屋及附属物，而蔡昌秀在蔡长庚宅基地上建造的房屋，是基于其实现租赁合同目的临时建造的构筑物，参照上述解释规定，蔡昌秀因租赁建造的房屋可视为“装饰装修物”。为蔡昌秀所建造构筑物的价值利用及化解矛盾，在本案起诉前后，经多方、多次进行了协调，因当事人意见分歧过大，未最终达成协议。因此，基于对蔡长庚宅基地及可期待利益的保护，当租赁合同终止或解除时，蔡昌秀应自行拆除该建筑物、返还宅基地。蔡昌秀辩称，现有房屋的部分土地占用其“牛栏”承包地。我国农村宅基地实行“一户一基”的法律制度，即使该房屋占用了“牛栏”承包地的面积，但依基层组织和相关部门的初步核查、认定，该房屋的土地使用权人为蔡长庚，因此，蔡昌秀应整体拆除房屋、返还蔡长庚土地使用权。如当事人间有土地使用权的权属或利益纠纷，可通过行政或其他方式解决，不属本案审理范围。综上，本院依据《中华人民共和国物权法》第五十二条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：限被告蔡昌秀自本判决生效之日起三十日内自行整体拆除位于新洲区汪集街陶河村蔡塘胜湾30号原告蔡长庚宅基地上建造的房屋，返还原告蔡长庚宅基地所有权。本案案件受理费100元，由被告蔡昌秀负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  蔡小平人民陪审员  李 慧人民陪审员  胡艳红二〇一九年十月八日书 记 员  李 颖