广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初10076号原告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路150-160号六楼。法定代表人：张光微，职务董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，男，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：刘智武，男，该公司职员，联系地址。被告：广州市利明福房地产咨询有限公司，住所地广州市越秀区中山四路217号502自编502-22房。法定代表人：周明，职务执行董事。委托诉讼代理人：李月鹏、陈星，广东格林律师事务所律师。原告广州天伦物业管理有限公司与被告广州市利明福房地产咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟雄球、刘智武，被告的委托诉讼代理人李月鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年7月至2019年2月的物业管理费599951.84元（每月按7499.39平方米×10元每平方米计算）；2、判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年1月25日的水费38646.26元；3、判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年1月25日的电费685022.68元；4、判令被告按照合同约定向原告支付逾期支付上述物业管理费、水费、电费的违约金252404.33元（管理费的违约金从2018年7月1日至2019年2月28日，以74993.9元为本金，每日按千分之一计算；水费的违约金从2017年7月1日至2019年1月31日，以同期应付未付的水费为本金，每日按千分之一计算；电费的违约金从2017年7月1日至2019年1月31日，以同期应付未付的电费为本金，每日按千分之一计算）。本案诉讼过程中，原告将第3项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年1月25日的电费605771.25元。事实和理由：原告是依法经营并拥有二级资质的物业服务企业。原告按照物业管理法规的要求，与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订了《东鸣轩商场物业服务合同》，并且分别与各业主或使用人包括被告在内，签订了《东鸣轩商场管理服务合同》。上述合同明确由原告向广州市越秀区中山四路199-235号1-6楼提供物业管理服务。原告自受委托管理该商场以来，一直按照合同中的约定向商场业主和使用人提供保安、清洁、绿化、设备维护等各项物业管理服务。被告于2015年4月1日向业主承租涉案物业，租赁期限自2015年4月1日至2023年3月31日止。原告与被告于2017年3月19日签订《东鸣轩商场管理服务合同》约定，被告使用的广州市越秀区中山四路199号108、110铺，217号201、202、306、315、404、407、501、502、603、605、606、607、609、610、611铺，以及后来再向业主承租使用的199号106、107铺和205号131铺，其各项费用按以下方式缴交：①2015年4月1日至2018年2月15日，物业管理服务费标准按10元/m2/月由被告向原告支付。公共水电分摊费、自用水电费等按实际产生计算。②合同标的商铺，其所处位置如配置有中央空调且被告开门经营的，则被告须按统一的分摊比例向原告支付中央空调电费。被告之前因为欠费曾被原告于2018年8月17日起诉追讨，现又继续拖欠应交的各项费用，虽经原告多次催促，被告仍未支付前述费用，其恶意拒交的行为，在商场业主和使用人中产生了不良影响。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》及其它相关法规规定，原告接受广州市越秀区东鸣轩业主委员会的委托，对东鸣轩商场进行物业管理，原告与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《东鸣轩商场物业服务合同》，以及被告与原告签订的《东鸣轩商场管理服务合同》合法有效。根据合同各项条款约定，被告使用上述物业并作为享受物业管理服务的受益人，接受了原告提供的物业管理服务，应当依照上述合同的约定支付物业管理费及水电费等有关费用。该两份合同对东鸣轩商场全体业主、使用人和被告均具有约束力。被告拖欠上述费用的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任并从逾期之日起按欠费金额每日千分之一的标准向原告支付违约金。依据建筑物区分所有权，业主和使用人有交纳物业管理费用及其它费用的义务。被告不按期交纳物业管理服务费，表面看似乎只是侵害了原告的合法权益，其实更重要的是损害了其他业主和使用人的合法权益。被告在过去一年时间里，拖欠物业管理服务费和水电费，却照常享受原告提供的物业管理服务，令原告和其他业户被迫共同分担应由其承担的责任和义务。被告此等损人利己行为，违反了《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第四十二条的规定，以及《东鸣轩商场物业服务合同》、《东鸣轩商场管理服务合同》中相关约定，不但损害原告的合法权益，也损害商场绝大部份业主和使用人的整体利益。综上所述，原告已按上述合同的约定履行了自己的义务，向东鸣轩商场提供了各项物业管理服务，为维护原告和其他业主及使用人的合法权益，原告请求人民法院依法判决被告承担起作为该商铺一名使用人应尽的义务和责任，向原告交纳及支付物业管理服务费、违约金。被告辩称：第一、本案应中止审理。案涉物业所在小区的业委会即东鸣轩业委会与原告签订的物业服务合同约定合同于2018年2月15曰到期，双方当事人签订的物业服务合同也相应约定合同于2018年2月15日到期，东鸣轩业委会已另行选择物业公司并于2018年3月25日通知原告退场，但原告拒绝退场。现双方就合同是否于2018年2月15日到期正在进行诉讼，未最终判决。如果合同被认定于2018年2月15日到期而原告拒绝退场，根据物业服务司法解释第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，原告显然无权收取2018年2月15日之后的物业管理费。因此，本案审理须以另案审理结果为依据，应当中止审理。第二、关于物业管理费：2018年2月15日前原告未提供符合约定标准的物业服务，被告有权不支付管理费；2018年2月15日后被告自行聘请了清洁工、保安，原告并未向被告提供物业服务，被告同样有权不支付管理费。退一步讲，基于原告未提供符合合同约定标准或通常合理的物业服务，被告也有权要求调低物业服务费。为妥善化解纠纷，避免矛盾升级，被告同意按5元/平方米支付管理费。第三、关于水费：1、原告提交的证据显示六楼自用水量从2018年6月起每一个月完全一致，明显是随便写上去的，属于乱收费，被告有权不支付；2、公摊水费应当是公共用水由全体用户公平合理分摊，且分摊的总和应当等于公共用水总量。通常情况下按照物业面积或实际用水量的比例来公摊是合理的。但是，原告仅列明被告交公摊水费的金额，却未对公摊水费的构成明细与计算方式作任何说明，被告认为原告主张的公摊水费不公平、不合理。根据双方当事人签订的物业服务合同第一条第12款“甲方收取公摊水电等其他费用时，必须列明公摊费用构成的明细及公平合理的计算方式，否则乙方有权拒缴且不承担违约责任”之约定，被告有权不支付并无需承担违约责任。第四、关于电费：1、公摊电费原告仅仅列明交费金额，未对构成明细和计算方式做出任何说明，根据前述双方当事人签订的物业服务合同第一条第12款规定，被告同样有权不支付且无需承担违约责任；2、原告要求被告支付的1-4楼商铺的公摊电费全部计算了中央空调电费，但是除306铺外1-4楼的其他铺均无中央空调并且大部分未开门营业，根据双方当事人签订的物业服务合同第四条第2款第2项“本合同标的商铺，其所处位置如配置中央空调且被告开门经营的，则被告按统一的分摊比例向甲方支付中央空调电费”之规定，原告要求被告对1-4楼商铺（306铺除外）分摊中央空调费没有合同依据，属于乱收费；3、原告提交的证据显示5楼是按照每平方米0.54元/月分摊电费，而1-4楼的商铺除306外均无中央空调，与五楼的情况完全一致，分摊比例亦应一致，因此，1-4楼的商铺除306外，应按0.54元/平方米/月支付公摊电费。306铺则按以上标准加上中央空调费分摊支付公摊电费，但原告必须列明中央空调费分摊的构成明细及公平合理的计算方式；4、原告提交的证据显示407铺自用电量从2017年7月-2018年2月每个月完全一样，明显是随意填上去的，是乱收费；5、五楼自用电量（专指空调用电以外的电量，五楼空调用电是抄另外的电表）双方当事人一直以来是抄分表计算，但在2017年10月份原告却单方面改为抄总表。被告后来发现后要求原告改回来，原告无理拒绝。分表是专门用于统计五楼自用电量在五楼安装；总表则位于负二楼到五楼之间不排除有其他外接线路，可能导致将其他用户的用电计入，并不准确。所以抄分表既是双方的惯例，也是合理的。被告在2019年5月9日查看了分表电量读数是12947，结合本案其他证据计算出五楼自用电量在2017年10月1日-2019年5月9日期间是135870度，而根据原告提交的表格，按照总表读数计算出五楼自用电量在2017年12月份-2019年1月25日期间高达186240度。被告单方面变更电表，致使统计五楼自用电量远远高于被告实际用电量，明显乱收费，被告当然有权拒绝支付；6、六楼自用电量双方当事人一直抄专门安装在6楼的分表统计，但原告却于2017年12月份单方面变更为抄负二楼的总表，被告发现后要求改回来，原告同样无理拒绝。然而，六楼并非被告全部承租，且总表到六楼之间不排除其他线路接入，可能将其他用户的用电计入，不准确。原告单方面变更电表同样导致统计电量高于被告实际量，被告同样有权拒绝支付。7、从原告提交的证据发票可以看出，从2017年7月份开始电价多次降价，从约0.7397元/度一直降到了约0.64元/度，然而，原告同期代供电局向被告收取电费的电价则最高为0.8321元/度，最低为0.7502/度，明显吃差价、乱收费，被告有权拒绝支付。现我方同意支付508195.07元电费给原告。第五、关于违约金：因原告未提供符合合同约定标准或通常合理的物业服务，并因原告存在多种乱收费行为，被告不向原告支付相关费用存在正当理由，因此被告无需承担任何违约责任。退一步讲，即便认为被告构成违约需支付违约金，原告的损失亦仅仅是利息损失，所以违约金亦不应高于银行利率。综上所述，请贵院中止审理本案，待另案审结后恢复审理。且基于原告未尽物业服务职责，存在多种乱收费行为，请贵院最终判令驳回原告的全部诉讼请求，依法维护被告的合法权益。经审理查明：2015年7月18日，原告（为乙方、物业服务企业）与广州市越秀区东鸣轩业主委员会（为甲方、委托方）签订《东鸣轩商场物业服务合同》，内容为：甲乙双方就物业服务有关事宜，协商订立本合同。物业项目东鸣轩商场，商业，座落在广州市越秀区中山四路199-235号1-6楼，建筑面积25357平方米。商场物业管理服务内容，商场共用区域的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、消防安全管理、装饰装修的管理、节日装饰布置等。物业服务期限为三年，自2015年2月16日至2018年2月15日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，已营业的商业物业执行以下1或2其中一种收费标准：1、物业服务费15元/平方米/月，公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电费另按实际产生数量分摊，商户自用水电费按计量表读数计收；2、物业服务费30元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用，商户自用水电费按计量表读数计收。未营业的商业物业服务费20元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用，商户自用水电费按计量表读数计收。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间订立交费约定的，业主应及时书面告知乙方。物业服务收费标准第二年在第一年的基础上递增3%，以此类推。业主应于每月10日前交纳当月物业服务费及上月的水、电费，具体数额以缴费通知单为准。业主出租商铺的，由乙方直接向租户收取水电周转金。服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。违约责任，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期欠费每日千分之三的标准承担相应的违约金等。2017年1月19日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《东鸣轩商场管理服务合同》，内容为：甲乙双方就东鸣轩商场物业管理服务事宜达成协议。商场管理服务内容：商场公用区域的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、商场装饰装修管理。商场管理服务质量：商场外观完好、整洁；设备运行正常；共用设施设备的维护和管理，商场及设施、设备的维修保养制度健全，设施、设备运行正常，设备维修及时，无事故隐患；环境卫生，环卫设施完好，公共环境整洁，公共排污系统畅通，化粪池使用正常；公共秩序维护，维护商场内公共秩序，协助公安部门处理聚众闹事，打架斗殴等不良现象，监控系统正常运作；消防，消防设备设施完好，无火灾事故；商场共用设施设备维修，急修2小时内维修人员到达处理，小修须于合理时间内完成。各项费用，商场物业管理服务费用（不包括商场共用设施设备大、中修、更新、改造的费用和公共水电分摊费以及中央空调电费）；自乙方与甲方签订《东鸣轩商场管理服务合同》之日起，由乙方向甲方缴纳商场物业管理服务费用和其它费用，并按以下方式执行，甲方收取费用后立即向乙方开具相应等额发票；1、2015年4月1日至2018年2月15日，物业管理服务费标准按10元/平方米/月由乙方向甲方支付，公共水电分摊费、自用水电费等按实际产生计算；2、本合同标的的商铺，其所处位置如配置有中央空调且乙方开门经营的，则乙方须按统一的分摊比例向甲方支付中央空调电费。乙方与甲方签订《东鸣轩商场管理服务合同》后，自2015年4月1日起，乙方应于每月10日前交纳当月商场物业管理服务费及上月的水、电费，具体数额以缴费通知单为准。乙方转租商铺时，须交清转租之前发生的全部费用。水电周转金，乙方自签订《东鸣轩商场管理服务合同》之日起，向甲方缴交50000元作为水电周转金。违约责任，乙方违反本合同的约定，未能按时足额交纳商场管理服务费、公摊费用、甲方代收费用及其他相关费用的，每逾期一天，应按欠缴金额的千分之一向甲方支付违约金，拖欠费用达90天以上（含本数）的，甲方可依法向法院提起诉讼；乙方不得以其它理由拖欠应向甲方缴交的费用。合同有效期，本合同有效期自2015年4月1日起至2018年2月15日止；本合同期限届满后，若甲方受东鸣轩业委会委托继续管理东鸣轩而签订第二期物业管理委托合同的，甲方将与乙方续签第二期物业管理合同等。被告于2017年1月20日向原告交纳了水电周转金50000元。2018年7月11日，原告向被告发出《关于东鸣轩五、六楼公共烟道渗漏等若干问题的复函》。其中内容为：……二、关于公摊水电费问题。贵司与我司于2017年3月19日签订《东鸣轩商场管理服务合同》约定，贵司使用的广州市越秀区中山西路217号5层02铺和199号108、110铺、217号201、202、306、315、404、407、501、603、605、606、607、609、610、611铺。其各项费用按以下方式缴交：2015年4月1日至2018年2月15日，物业管理服务费标准按10元/平方米/月由乙方向甲方支付，公共水电分摊费、自用水电费等按实际产生计算；本合同标的的商铺其所处位置如配置有中央空调且乙方开门经营的，则乙方须按统一的分摊比例向甲方支付中央空调电费。据此，贵司应依约定向我司缴交2015年2月至2017年12月108、110、201、202、306、315、404、407铺的公摊水电费。……截至目前，贵司应交物业服务费514045.84元和公摊电费118039.53元，合共632085.37元。虽经我司多次催促，贵司仍未支付前述费用。贵司拖欠上述费用的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任，并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准向我司支付违约金等。被告收到该复函。原告于2018年8月17日向本院提起诉讼，诉请法院判令：一、被告（即本案被告）向原告（即本案原告）支付物业服务费514045元（时段2017年4月、7月、9月和2018年3月至6月，按建筑面积7343.5平方米×10元×7个月）；二、被告向原告支付水电费118039.53元（时段2015年8月至2017年6月）；三、被告按照合同约定向原告支付上述欠费的违约金213401.60元（每月物业服务费应在每月10日前支付，从当月11日开始计算当月物业服务费的违约金，如2017年4月逾期支付物业服务费的违约金应从2017年4月11日起计算至实际支付之日止，以此类推，按每日千分之三计算）。本院于2019年3月13日做出（2018）粤0104民初32385号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市利明福房地产咨询有限公司向原告广州天伦物业管理有限公司支付2017年4月、7月、9月，2018年3月至6月的物业服务费（按建筑面积7343.50平方米×10元/平方米/月计）及逾期支付上述物业服务费的违约金（逾期支付当月物业服务费的违约金从当月第11日起算，以同期欠付的金额为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际支付同期欠款之日止；违约金以不超过欠付的金额为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州天伦物业管理有限公司向被告广州市利明福房地产咨询有限公司退回水电周转金50000元及支付利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2018年10月22日起计至实际退回上述款项之日止）。三、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市利明福房地产咨询有限公司的其他反诉请求。被告向广州市中级人民法院提起了上诉，广州市中级人民法院于2019年7月25日做出（2019）粤01民终11639号民事判决：驳回上诉，维持原判。原告就其主张的水费，提交了原告制作的《广州利明福房地产咨询有限公司欠费单元明细表》和《广州利明福房地产咨询有限公司违约金核算表》、缴费通知单（被告于2019年1月26日签收）、水费发票等证据予以证明。被告对原告单方制作的上述证据均不予认可；对水费发票的真实性、合法性认可，但关联性不予认可；认为即使发票载明的水费是被告承租物业所在大楼的水费，也仅能证实大楼每月整体的水电费，不能证实被告尚欠原告水费。本案诉讼过程中，双方一致确认如按之前的计算方法，被告尚欠的电费为508195.07元。如按新的计算方法被告尚欠的电费为605771.25元。本院认为：原告与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《东鸣轩商场物业服务合同》及原告与被告签订的《东鸣轩商场管理服务合同》于2018年2月15日期限届满后，虽因原告与广州市越秀区东鸣轩业主委员会对续聘或解聘存在争议、未协商一致，但原告仍为东鸣轩商场提供了物业服务，并有生效法律文书确认被告需继续支付物业服务费给原告，故依等价有偿之原则，原告要求被告支付2018年7月至2019年2月的物业服务费合法合理，本院予以支持。因被告拖欠物业服务费，原告诉请要求被告计付逾期付款的违约金，合法合理，本院予以支持。但原告要求按欠费每日千分之一的标准来计算违约金经审查显属过高，依法应予调整，以参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜。关于原告主张的水费问题。因被告于2019年1月26日收到原告的缴费通知单后至原告提起本案诉讼并没有对此提出异议，而被告之前也是按原告的计算方法缴费，且被告确实用了水，故原告要求被告支付水费合法合理，本院予以支持。被告逾期缴交水费，应从2019年1月26日起参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算违约金给原告。关于原告主张的电费问题。因之前原告一直按原有的计算方法收费，而原告变更收费方法没有合理依据，故被告应按原计算方法收费。原告要求按变更后的收费方法收费依据不足，本院不予支持。同理，原告诉请要求被告支付逾期交付电费的违约金，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市利明福房地产咨询有限公司向原告广州天伦物业管理有限公司支付2018年7月至2019年2月的物业服务费（按建筑面积7499.39平方米×10元/平方米/月计）及逾期支付上述物业服务费的违约金（逾期支付当月物业服务费的违约金从当月第11日起算，以同期欠付的金额为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际支付同期欠款之日止；违约金以不超过欠付的金额为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市利明福房地产咨询有限公司向原告广州天伦物业管理有限公司支付2017年7月至2019年1月25日的水费38646.26元及逾期支付上述水费的违约金（以38646.26元为本金，从2019年1月26日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际支付欠款之日止；违约金以不超过38646.26元为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市利明福房地产咨询有限公司向原告广州天伦物业管理有限公司支付2017年7月至2019年1月25日的电费508195.27元；四、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18984元，由原告广州天伦物业管理有限公司负担5500元，被告广州市利明福房地产咨询有限公司负担13484元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  易美红人民陪审员  陶茂娟二〇一九年十月十七日书 记 员  戴 鹏