广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12916号原告：广东省生物制品与药物研究所，住所地广州市白云区嘉禾鹤边细鹏岭路200号。法定代表人：张贤昌。委托诉讼代理人：陈小花，广东南日律师事务所律师。被告：广州市越秀区卫健门诊部，住所地广州市越秀区XX路69号首层。法定代表人：冯鎏祥。委托诉讼代理人：冯瑛，女，1971年4月21日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广东省生物制品与药物研究所与被告广州市越秀区卫健门诊部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈小花，被告的委托诉讼代理人冯瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年8月19日解除；2、被告立即停止侵害、立即向原告返还非法占用的房屋。3、判令被告向原告支付占用原告房屋期间的使用费212800元（每月使用费参照原租赁合同约定的租金11200元计算，自2017年9月1日起算至被告实际交还房屋之日止），并按逾期占用期间的租金总额80%支付逾期腾空交房的违约金，以及支付自起诉之日起按应付金额的5%支付逾期给付2017年9月起至今的租金违约金（利息）至付清租金之日止；4、判令被告向原告支付占用原告房屋期间产生的水电费合计3426.82元（其中2017年6月4日至2017年8月4日的电费783.77元；2017年8月4日至2017年10月1日的电费802.25元；2017年6月15日至2018年12月31日的水费1349.40元；2017年6月15日至2018年12月31日的污水处理费491.4元）。事实和理由：原告与被告于2009年7月2日签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于广州市越秀区XX路69号铺面，租赁期限为2009年11月9日至2014年11月8日。租赁合同期满后，双方未签订房屋续租合同。经综合考虑被告提出的实际情况及困难，本着友好原则，原告同意酌情延长租赁期限，但双方未就租赁期限协商签订合同。2O17年5月初，原告根据上级主管部门的意见，对涉案房屋进行公开招租手续完善，并且第一时间电话并书面通知了被告。在被告拒绝按程序继续承租的情况下，原告于2017年5月22日通知被告解除租赁合同，并给予其合理时间搬迁，随后，由于被告拒绝配合交还房屋，原告多次发函要求其腾空交还房屋，但被告始终不予配合。原告委托律师发律师函通知被告解除合同、返还房屋，并于2017年9月6日再次书面通知被告，2017年9月22日，被告的负责人冯瑛与原告工作人员签订了“同意在门前市政道路修复双向通车叁天之内搬清所有物品，归还房屋”的交接记录，但门前市政道路于2017年10月8日修复通车，被告依然拖延不搬迁。此后，原告工作人员多次规劝、书面通知要求被告腾空房屋，未果。根据我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时，根据该法第二百三十二条规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。且被告自2016年1月起长期存在拖欠租金、水电费的行为，根据原告与被告之《房屋租赁合同》第六条第4款规定，被告拖欠租金累计达1个月的，原告有权提前解除合同。同时，根据广东省财政厅粤财资函【2018】134号《关于开展省直行政事业单位国有资产对外出租出借清查整改工作的通知》，被告应当向原告交还房屋。原告于2017年5月22日书面通知被告办理房产交接手续，并多次给予被告宽裕的期限搬迁，被告有义务在规定期限内向原告交还房屋，却至今仍长期违法占用、拒不交还，被告的行为构成对原告的侵权行为，被告应当立即向原告返还房屋，并赔偿原告因此遭受的一切损失，包括但不限于房屋占用费(租金)、违约金等。根据原告与被告双方之《房屋租赁合同》第六条违约责任的约定，被告逾期不交出承租房屋的，原告除限期其迁出和补交逾期占用期间的租金外，并有权按逾期占用期内租金总额80%收取违约金。且每逾期一天，被告应按应付租金金额的5%向原告支付逾期付款违约金。被告长期非法占用原告房屋，经原告反复催告仍然不予交还，对原告的合法权益构成了巨大损害。根据我国《民事诉讼法》有关规定及《合同法》有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，一、被告有着十多年良好的租赁信誉，经营医疗机构需要稳定长期的地点来接治患者，且越秀区卫生局曾表态停止批准新设门诊，被告搬迁就得重新设置审批，将面临停业。事情的起因是双方商定了续租条件后，原告突然通知说上级部门要求公开招租并指出标底高于原商定价，被告与负责此事的黄主任协商，提出一个月后如没有应价者的可向财厅提出下浮标价的申请，这样就接近原商定价并完成上级要求，合情合理按被告能承受的租价继续经营，但一个月后原告反口怎么都不肯向财厅打报告，开始了一连串软硬兼施的逼迁行为。二、后来被告逐步明白了原告上级部门并没有不批准我们双方的原商定价，而是发文回复可通过书面报告写明低于标价的原因即可，而被告早已写了书面说明给原告，被告也当即声明作废被原告误导签的“同意搬走书”。我从未使用智能手机，没有收到也不能收到原告寄出的律师函和电子文件，原告多年来与被告的结算习惯都是出统计结算表进行结算，在谈判期间原告归咎于被告拖欠费用，停出结算统计表，电费是被告自行去营业厅交，水费是单位抄表分摊制，被告与黄主任说每月一百几十的费用就由工作人员代签收即可，但一直没有来取。三、从原告提交的上级政策文件看，并没有说一定要收回房屋，被告被误停水电，影响经营较严重的至少达半年以上，2018年4月以后原告同意开水阀，愿意与被告继续协商，今年三月底卫健委新班子更同意约双方去调解，但没想到原告还是提起诉讼。四、原告起诉不当，在原告不认可2016年底开始商谈的续租条件下，被告请求原签订的合同租价继续生效。五、被告同意支付自2017年9月起至今的租金及支付原告主张的水电费，但由于并非我方拒交租金，而是原告没有出具结算单，并且租金标准原告确定不了，因此我方不同意支付违约金。由于原告提起诉讼前，曾多次与我方协商，因此原告主张逾期搬出违约金是不合理的。经审理查明：广州市越秀区XX路67,69号首层房屋的权属人为广东省药物研究所，该屋建筑面积为456.05平方米，用途为商业，登记时间为1999年1月11日。2009年7月13日，广东省药物研究所（为甲方）与被告（为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区XX路69号铺面的房屋，使用面积160平方米出租给乙方使用。租赁期共60个月，甲方从2009年11月9日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年11月8日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权，租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋的，可与甲方协商酌情延长租赁期限。月租金11200元（不含税费），每月5日前结算，先付后用。本协议签订后5个工作日乙方向甲方预付保证金22400元。租赁期届满，甲方双方未能续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋，甲方除限期乙方迁出和补交逾期占用期间的租金外，并有权按逾期占用期内租金总额的80%收取违约金。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，每逾期一天，按应付租金金额的5%支付逾期付款违约金。后广东省药物研究所与广东省生物制品研究所整合并更名为广东省生物制品与药物研究所。2017年5月5日，广东省卫生计生委规财处针对原告的《关于物业出租的请示》向原告作出批复，内容为：XX路67、69号首层的出租物业，实际年租金为197760元，年租金评估价格为220800元，相差23040元（实际交易价格与评估结果相差10.43%）……需提供补充说明并报省财政厅审批。二、根据《广东省财政厅关于省直行政事业单位国有资产使用管理的暂行办法》第三十七条“省直行政事业单位国有资产出租，必须采取评审或者资产评估的办法确定出租的价格，通过公开招租的形式进行，省直行政事业单位利用国有资产出租、出借的，期限一般不得超过5年。”规定，你单位位于XX路67、69号首层的出租物业，需补充提供公开招租的相关材料。2017年5月22日，原告向被告发出《通知》，内容为：我所已委托房产中介公司从2017年5月23日起公开招租XX路69号首层160平方米的物业，请配合相关人员看房，在我所确定承租人的15天内完成房产交接手续，并与我所结清你部在使用该物业期间的一切费用（包括房租和水电费）。该通知下方有签收人冯瑛签名。被告确认收到该《通知》。2017年7月18日，原告向被告发出《通知》，内容为：我所于2017年6月6日在本单位网站挂出的《房屋公开招租公告》将延长公告时间，延长时间为2017年7月20日起至2017年8月19日17:00截止。在该《房屋公开招租公告》延长时间内如果没有合适的竞租人报名，我所将收回该房屋。被告称其只收到口头告知延期招租的通知，但没有收到书面通知。2017年8月7日，原告向被告发出《通知》，内容为要求被告在2017年8月19日17:00前交还房屋及结清费用。被告确认收到该《通知》。2017年9月6日，原告向被告发出《通知》，内容为双方于2009年签订的《房屋租赁合同》已到期，要求被告在2017年9月22日搬出涉案房屋并恢复原状，若未能按期归还房屋，原告将采取停水停电措施等。被告确认收到该《通知》。2017年10月11日，原告向被告发出《通知》，内容为双方于2009年签订的《房屋租赁合同》已到期，涉案商铺门前已于2017年10月8日修复通车，要求被告在2017年10月12日搬出涉案房屋并恢复原状，若未能按期归还房屋，原告将采取停水停电措施等。被告确认收到该《通知》。2017年10月16日，原告向被告发出《通知》，内容为：根据双方于2009年7月签订的《房屋租赁合同》第六条第2款规定，被告逾期不交出承租房屋的，原告除限期被告迁出和补交逾期占用期间的租金外，有权按逾期占用期内租金总额的80%收取违约金，并告知被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年8月19日正式解除，要求被告在2017年10月12日搬出涉案房屋并恢复原状，若未能按期归还房屋，原告将采取停水停电措施等。被告确认收到该《通知》。原告为证明其向被告及冯瑛发出过函件，提交了：1、2018年8月23日原告委托律师向被告及冯瑛发出的《律师函》，内容为双方租期届满后未续签租赁合同，要求被告交还涉案房屋及结清相关费用。2、手机短信截图。被告称没有收到上述函件。原告为证明被告曾承诺交还房屋，提交了签署日期为2017年9月22日的《关于德政南69号卫健门诊部交接情况的记录》，内容为：因XX路69号门前市政修路，卫健门诊部提出未能在2017年9月22日下午前搬迁设备，经双方协商，同意在门前市政道路修复双向通车三天之内搬清所有物品，将房屋归还我所。该记录下方有冯瑛签名以及“省生物所经办人员：黄XX、冯XX”签名。被告确认该材料的真实性，但称该材料是在原告误导下签订的。被告为证明其主张，提交如下：1、上访省卫健规财处的申请材料；2、快递单据；3、复函与建议；4、光盘（通话录音）；5、此前结算房租及电费的结算单；6、被告邮寄复函及建议的底单及凭证；7、短信记录（是冯瑛和黄主任、张所长的短信记录）；8、门诊水电费情况证明、支付证明单、发票、2016年电费明细表、电费收费销货清单；9、门诊部工作汇报。原告对上述证据1、3、不予认可，确认证据2、5、6的真实性，对于证据4，里面有五段录音，关于快递状态的查询问题真实性、合法性无异议，关联性不认可。关于律师函快递问题及被告对律师函内容知悉，通过短信及被告确认的原告所发出的通知可以佐证已送达给被告。关于20171011221603，从该文件名知道该通话时间是在2017年10月11日，对其真实性、合法性无异议，关联性不认可。从该段录音可知双方在谈被告搬迁问题，被告同意一个星期内腾空房屋交还原告。当时原告工作人员黄主任是要求被告出具一份明天不搬走，一个星期内交还房屋的保证书。被告当时承诺差几天没问题，一定会搬走，所以保证书无出具。关于20171014164227文件，从该文件名得知通话时间为2017年10月14日，被告工作人员冯瑛和黄主任通话内容为冯瑛向黄主任说明当天办不成，选择的地点与其看中的房东谈不成，有困难请求理解且发短信给张所长，对该段录音的真实性、合法性无异议，关联性不认可。从该段录音的内容可知被告与原告是达成了交还房屋的协议，且被告再三承诺搬迁。只是因未找到新地点而拖延。关于20180312214133文件，通话时间为2018年3月12日，对真实性、合法性无异议，关联性不认可。该段录音黄主任和冯瑛再三说，被告要找地方搬迁以及多次延期，且发通知要求搬，你（冯瑛）答应今天搬。冯瑛答复此前8月公开招租，只有一个多月时间，今天搬迁确实有问题。黄主任回复已经多次延期，并且委里领导要求按照正常程序公开招投标，按评估价租赁。在通话中有谈到了2017年1月合同问题，黄主任解释2017年的合同未签，需要委里批复才可以签，不批复不可以签。如果你有意向继续在此做，应当配合按招投标程序进行。关于20180418204743文件名，通话日期为2018年4月18日，对该段录音真实性、合法性无异议，关联性不认可。因为该段录音的内容是张延昌所长回复冯瑛，时间已经拖到2018年4月，此前冯瑛称找不到新地点，但已经给了足够的时间给其搬迁。但规财处批复不同意按原来的价格租赁，要求按评估价租赁。由此可见，被告主张双方签署新合同并无得到原告的认可及原告上级部门的同意。对于证据7，2018年5月31日短信真实性、合法性无异议，关联性不认可，因双方的租赁价格未得到确定，所以不存在签订新合同的问题。对5月2日的短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。从短信内容可知原告工作人员已经向被告明确告知不同意103元的租金价格需要通过公开招标，不低于评估租金出租，按照程序批复后才能签订租赁合同。对8月7日的短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。从被告工作人员冯瑛回复的短信可知双方已经基本达成腾空房屋交还原告的协议。在8月7日短信第一句是正在找合适地方，下周复你。是因为8月17日公开招投标前，原告已经发出了书面通知给被告，及5月2日短信黄主任已经明确告知房屋需要经过招投标程序招租。被告并无参与房屋出租的投标，而是一直以为可以通过拒不配合搬迁来达到废标，从而继续以低价格达到租赁目的。对9月1日短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。被告以对账表对数问题来对抗拖延或拒绝支付租金并无法律及合同依据。对9月7日短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。并不存在所谓霸王通知，而是被告单方提出不符合政策法规的要求。10月10日的短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。该短信是被告工作人员冯瑛发给张延昌所长，只是代表被告单方的意思，被告单方提出不符合政策法规的要求。对2018年8月11日短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。只是代表被告单方提出不符合政策法规的要求，双方无达成合意。对证据8，门诊电费情况说明文件倒数二行中提及对方一直没来收取的话语有异议，从2018年8月1日的门诊工作汇报第四行药研所人员不肯收取，已经放在我这里很久了，我方认为两者间是不一致，没来收取和不肯收取是有冲突的。且从情况说明2017年10月之后的电费是其自行交付，但此前的是有拖欠的。对支付证明单是被告内容的记录，我方对其三性不认可。但对2018年1月16日的发票三性认可，但只能证明2017年10月之后的电费是被告自行缴纳。对2016年电费明细表中的备忘说明双方此前关于电费的计算可能存在笔误，但已经做出了更正。对收费销货清单无异议。对证据9，落款人的身份不清楚，被告无提供证据证明此人是其工作人员，也无此人的身份资料，故对其真实性、合法性、关联性不认可。被告为证明双方续签了租赁合同，提交了双方于2017年1月25日签订的《房屋租赁合同》，合同约定被告承租期限从2017年1月1日至2019年12月31日，月租金为16480元，从第二年起每年租金在上一年租金基础上提升3%，每月租金在次日10日前支付，逾期则每日按月租金1%支付滞纳金，超过一个月未交租金，原告有权收回涉案房屋、解除合同及没收保证金，合同自2017年1月1日起生效等。原告对该合同中原告公章的真实性不予确认，并向本院申请公章鉴定。后原告明确撤回鉴定申请。庭审中，双方确认被告按11200元标准交租至2017年8月31日。另，被告表示：双方在2017年1月签订新的租赁合同后，黄主任在2017年2月称合同暂停履行需待上级批准，直至2017年5月黄主任发短信称上级不批准，需要公开招租，从该日起至我回应原告前的一段时间内，我都被引导合同是无效的。本院认为：原、被告双方于2009年签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满后，原告一直收取被告租金至2017年8月31日，并在2017年1月25日与被告签订新的《房屋租赁合同》，约定租期至2019年12月31日。虽原告否认该合同中原告公章的真实性，但原告明确不申请公章鉴定，故本院对2017年1月25日签订的《房屋租赁合同》真实性予以确认。上述两份租赁合同均是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。在2017年的租赁合同签订后，原告自2017年5月起陆续向被告通知告知涉案房屋需公开招租及需收回房屋，被告亦确认收到上述通知，且被告在2017年9月22日的《关于德政南69号卫健门诊部交接情况的记录》中已承诺交还房屋，可见双方在2017年9月22日已就租赁关系解除问题达成一致意见，双方的租赁关系解除之日应以2017年9月22日为准。原告称双方的租赁关系已于2017年8月19日解除的意见缺乏依据，本院不予采信。在租赁关系解除之后，被告应在承诺的期限内搬出并交还房屋，但至今被告仍使用涉案房屋，理应承担交还房屋、支付房屋租金和使用费的责任。原告要求被告按每月11200元的标准支付租金合法合理，本院予以支持。合同明确约定逾期交还房屋须支付逾期腾空交房的违约金，但原告主张的按占用期间的租金总额的80%计付违约金明显过高，本院调整至按占用期间的租金（使用费）总额的30%计付违约金。关于逾期支付租金的违约金，因合同并无明确合同解除后占用期间使用费的支付期限，亦无约定逾期支付房屋使用费的违约责任，故本院对原告主张的逾期给付2017年9月22日起的房屋使用费的违约金不予支持，但被告应向原告支付逾期给付2017年9月1日起至2017年9月22日期间租金的违约金（自2019年3月15日起至付清上述租金之日止）。原告主张的5%违约金标准显然过高，且原告未能举证其实际损失，本院酌情调整该违约金标准至银行同期贷款利率标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告广东省生物制品与药物研究所与被告广州市越秀区卫健门诊部的租赁关系于2017年9月22日解除；二、被告广州市越秀区卫健门诊部应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区XX路69号铺面房屋交还给原告广东省生物制品与药物研究所；三、被告广州市越秀区卫健门诊部应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省生物制品与药物研究所支付2017年9月1日至2017年9月22日期间的租金（按每月11200元标准计）及2017年9月23日至交还上址房屋之日止的房屋使用费（按每月11200元标准计）；四、被告广州市越秀区卫健门诊部应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省生物制品与药物研究所支付逾期交还上址房屋的违约金（按2017年9月1日起至交还房屋期间应付租金和使用费总额的30%计）；五、被告广州市越秀区卫健门诊部应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省生物制品与药物研究所支付逾期给付2017年9月1日至2017年9月22日租金的违约金（自2019年3月15日起，以上述期间租金总额为基数，按同期银行贷款利率计至付清租金之日止，违约金总额以不超过欠付租金总额为限）；六、被告广州市越秀区卫健门诊部应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省生物制品与药物研究所支付水电费3426.82元（其中2017年6月4日至2017年8月4日的电费783.77元；2017年8月4日至2017年10月1日的电费802.25元；2017年6月15日至2018年12月31日的水费1349.40元；2017年6月15日至2018年12月31日的污水处理费491.4元）；七、驳回原告广东省生物制品与药物研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7097元，由原告广东省生物制品与药物研究所负担1928元，被告广州市越秀区卫健门诊部负担5169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  胡翠琼人民陪审员  钟月好二〇一九年十月十八日书 记 员  戚志滨朱慧