安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初3717号原告：闻友红，女，1977年1月30日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区，经常居住地安徽省滁州市南谯区。原告：许培超，男，1973年12月20日出生，汉族，户籍地安徽省定远县，经常居住地安徽省滁州市南谯区。上述二位原告共同的委托诉讼代理人：王湘，安徽会峰律师事务所律师。上述二位原告共同的委托诉讼代理人：王锐，安徽会峰律师事务所律师。被告：滁州合信置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区襄河路333号（易景?凯旋城）商业中心南区办公室201室，统一社会信用代码91341102MA2MXC0G4G。法定代表人：陈辉阳，系该公司经理。委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧法律服务所法律工作者。原告闻友红、许培超与被告滁州合信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行审理。原告闻友红、许培超的委托诉讼代理人王湘、王锐、原告闻友红、被告滁州合信置业有限公司的委托诉讼代理人王宇光到庭参加审理。本案现已审理终结。闻友红、许培超向本院提出诉讼请求：1、判令滁州合信置业有限公司赔偿闻友红、许培超77107.05元；2、本案诉讼费用由滁州合信置业有限公司承担。事实和理由：2018年6月7日，闻友红、许培超与滁州合信置业有限公司签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定滁州合信置业有限公司将其投资建造的翰林雅苑小区商业单元274室出售给闻友红、许培超，该房屋建筑面积35.74平方米，套内建筑面积33.44平方米，公摊建筑面积2.3平方米，层高为4.3米，每平方米建筑面积单价13829.77元，总房价款494276元。合同签订后，闻友红、许培超依约履行了付款义务，滁州合信置业有限公司于2019年6月30日通知交付房屋。闻友红、许培超查看房屋时发现层高仅为3.9米，远远低于合同中约定的4.3米层高，误差达到9.3%，导致实际使用空间比预期小很多。闻友红、许培超基于对滁州合信置业有限公司的信任且考虑到该高度的房屋可以分割为两层使用才购买此房,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,滁州合信置业有限公司应当赔偿闻友红、许培超的损失,双方多次协商未果，闻友红、许培超诉至法院。滁州合信置业有限公司在庭审中辩称：1、滁州合信置业有限公司并无违约行为，其交付的房屋符合部颁标准；2、滁州合信置业有限公司系按照3.9米层高收取房款且与闻友红、许培超曾共同查看并确认房屋层高，闻友红、许培超对此未提出任何异议；3、合同中层高4.3米系公司销售人员的笔误，滁州合信置业有限公司曾向房产部门要求变更，但房管部门称已录入系统不方便变更；4、房屋价格系以面积计算，并非以体积计算，滁州合信置业有限公司交付房屋时房屋面积并无减少，故不应该承担赔偿责任，另闻友红、许培超请求支付赔偿款的计算方式无事实及法律依据，显失公平。本院经审理认定事实如下：2018年6月7日，滁州合信置业有限公司（甲方、卖方）与闻友红、许培超（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买位于滁州市琅琊区池河路274号翰林雅院小区商业单元274室，政府批准的规划用途为商业服务，建筑面积为35.74平方米，其中套内建筑面积为33.44平方米、公用分摊建筑面积为2.3平方米，建筑层高为4.3米。该房屋每平方米建筑面积单价为13829.77元，房屋总价款494276元，于2019年6月30日交付房屋。合同中对其他事项也作出了相关约定。合同签订后，闻友红、许培超向滁州合信置业有限公司支付购房款492340元。案涉房屋交付后，闻友红、许培超发现层高不符合合同约定，双方经协调无果，闻友红、许培超诉至本院。另查明，案涉房屋建筑层高为3.9米。上述事实有闻友红、许培超提供的《滁州市商品房预售合同》、购房款增值税发票、滁州合信置业有限公司提供的竣工图纸、施工日志等证据及双方在庭审中的陈述在卷证实。本院认为：滁州合信置业有限公司与闻友红、许培超签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应依诚实信用原则全面履行合同义务。《滁州市商品房预售合同》系滁州合信置业有限公司单方面制作的格式合同，合同内容中明确载明闻友红、许培超购买的房屋层高为4.3米，而涉案房屋实际层高为3.9米，实际层高与合同约定层高相差0.4米，层高差距明显超出合理误差范围，故滁州合信置业有限公司违反了相关合同约定，应承担瑕疵履行的损害赔偿责任。购房者在购买房屋时往往难以看到相关的设计图纸、施工方案等，只能依据合同约定来确认其所购买房屋的层高,而滁州合信置业有限公司作为有资质的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应是充分了解的，也不缺乏房地产交易经验及合同制作经验，对其单方面制作的格式合同的内容有审查义务，关于其主张合同约定的商品房层高为4.3米属于销售人员笔误，并非滁州合信置业有限公司真实意思表示的辩称意见，本院不予采信。闻友红、许培超依据双方签订的合同而信赖滁州合信置业有限公司在合同中约定的层高系其真实意思表示，基于期待利益的丧失可向滁州合信置业有限公司主张赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋层高不足已无法补救，滁州合信置业有限公司应向闻友红、许培超赔偿因层高不足导致的损失。对于损失的计算方法，因目前相关法律法规及司法解释对层高误差的赔偿标准尚无相应规定，合同中亦未进行约定，闻友红、许培超主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于房屋面积误差的处理原则计算损失，因层高与面积对于房屋而言是不相同的决定性因素，例如案涉房屋是按面积计算单价而非按层高计算单价，单位面积的房屋价值不仅包括使用空间的价值，还包括土地分摊的价值、面积的大小还决定着商品房交易契税税率的高低和住宅专项维修资金的数额等等；同时，在符合建筑规范要求的前提下，层高对房屋使用功能影响不大，故对于案涉房屋层高误差的处理不宜直接类推适用上述司法解释中面积误差处理原则。因此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，考虑到商品房层高不足，客观上会对使用人使用空间及使用感受造成一定影响，酌定滁州合信置业有限公司依照房屋总价款的2%赔偿闻友红、许培超的损失，即492340元×2%＝9846.8元，对闻友红、许培超超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、滁州合信置业有限公司于本判决生效后十日内向闻友红、许培超支付因房屋层高不足造成的损失9846.8元；二、驳回原告闻友红、许培超的其他诉讼请求。如果被告滁州合信置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，减半收取865元，由原告闻友红、许培超负担755元，由被告滁州合信置业有限公司负担110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  夏恒飞二〇一九年十月二十八日法官助理张佳佳代理书记员  刘泰成附：本案适用的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……