广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2003号原告：肇庆市高要区金利镇石林社区一甲经济合作社，住所地广东省肇庆市高要区金利镇石林社区，代码67887094-X。法定代表人：陆文林。委托代理人：罗健，广东瑞迪安律师事务所律师。被告：夏敏峰，男，汉族，1985年11月12日出生，住广东省肇庆市高要区，委托代理人：杨汉彬，广东德锐律师事务所律师。原告肇庆市高要区金利镇石林社区一甲经济合作社诉被告夏敏峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区金利镇石林社区一甲经济合作社的委托代理人罗健，被告夏敏峰的委托代理人杨汉彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肇庆市高要区金利镇石林社区一甲经济合作社诉称，2016年8月15日原、被告经协商，签订《商铺租赁合同》，约定将原告位于肇庆市高要区金利镇石林商业广场珠江大道35、37、39号出租给被告作商铺，租赁期限六年，前三年租金7200元/月、后三年为8280元/月，租金按月收取，合同签订后被告向原告交纳押金20000元，若被告拖欠租金15天以上原告可终止合同并收回房屋等等条款。原告交付物业后自2018年4月起被告一直拖欠租金15个月共108000元，经原告多次追缴被告均未付款。为维护我方合法权益，现请求判决：1、被告向原告支付拖欠的租金108000元及利息（利息按银行同期贷款利率计算至还清时止）；2、本案律师费用由被告承担；3、由被告承担本案诉讼费用。被告夏敏峰辩称，我方所提交的租赁合同与原告所提交的租赁合同主体不同，事实被告所承租的商铺一直均是金利镇石林商业广场承租的，且相应的租金、押金、水电费均交向石林商业广场，因此被告与原告之间不存在租赁合同关系，原告无依据就租赁合同向我方主张权利；被告在2018.10月之后因政府部门实行双线封闭修路导致被告无法正常使用商铺，根据公平合理原则，道路施工期间被告有权拒绝支付租金。经审理查明，2016年8月15日原告肇庆市高要区金利镇石林社区一甲经济合作社作为出租方（甲方）与被告夏敏峰作为承租方（乙方）双方经协商，签订《商铺租赁合同》，约定将原告位于肇庆市××区××商业广场（××大道）35、37、39号出租给被告作商铺（共245平方米）使用；租赁期限六年，前三年租金7200元/月、后三年为8280元/月，租金按月收取，若被告拖欠租金原告可终止合同并收回房屋等等条款。合同由原告方的委托人“张家森”及被告本人签名，并加盖“肇庆市高要区金利镇石林社区一甲经济合作社”公章。合同签订后被告向原告交纳押金20000元，原告方并交付上述商铺物业给被告方使用，夏敏锋亦按约定按时交纳租金，租金收据盖有“肇庆市高要区金利镇石林社区一甲经济合作社”公章并有张家森签名。原告方陈述被告自2018年4月起没有交纳租金，且一直拖欠。被告夏敏锋则提交证据，陈述2018年3月后金利镇政府在商铺门前道路施工，施工造成商铺外面被包围，导致被告的商铺无法经营，根据公平合理原则，道路施工期间被告有权拒绝支付租金，根据公平合理原则，道路施工期间被告有权拒绝支付租金。并陈述于2018年5月起租赁其他商铺进行经营。本案在审理过程中，被告夏敏锋方申请本院向高要区金利镇人民政府调查取证，本院经调查该镇政府书面函复我院：珠江大道ZJK0+300-560段（即租赁合同标的商铺的门前）于2018年4月开始进行封闭施工，预留南侧车道给北侧物流城及南侧商铺通行，并于2018年10月开通通行等等情况。诉讼期间原告提交了书面授权委托，证实合同签订人张家森受原告方委托签订合同及收取租金的情况。以上事实，有诉状本、身份证、委托书、商铺租赁合同、土地使用权证、收据、律师函、照片、说明等书面证据及开庭笔录在案证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。结合当事人的起诉、答辩及本院查明的事实，本案争议的问题为，一、关于原、被告双方签订的商铺租赁合同效力问题，依照《中华人民共和国城乡规划法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，案中双方一直未有提交证据证实涉案租赁房产是否取得建设工程规划许可证，在此情况下案涉租赁合同应当认定无效。另外，夏敏锋提出是与张家森签订合同并履行，原告不是适格主体。案涉合同中，已明确了原告为出租方并盖有公章，且原告方提交了书面授权委托，证实合同签订人张家森受原告方委托签订合同及收取租金的情况，据此被告的该项辩解理据不足，本院不予采纳。二、关于被告支付租金的问题，依照上述解释规定第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案原告方所诉求的租金应为占有使用费。案中合同签订后原告方按合同的约定履行了交付租赁物的义务，被告方亦履行支付租金及保证金的义务。合同履行过程中被告方从2018年4月起未有按合同的约定向原告交纳租金，夏敏锋陈述2018年3月后金利镇政府在商铺门前道路施工，施工造成商铺外面被包围，导致被告的商铺无法经营，有权拒绝支付租金。经本院向相关行政部门查核案涉标的商铺前道路进行封闭施工，有预留侧边车道通行，没有完全封闭，并于2018年10月已经通行，不符合履行合同的不可抗力因素，另一方面被告不履行交纳租金义务亦不向出租人原告方进行告知并协调处理，怠于履行合同。据此，夏敏锋拒绝交纳租金的辩解理据不足，本院依法不予采纳。原告方请求被告支付自2018年4月起至2019年6月租金15个月共108000元，符合双方的合同约定本院予以支持。此外原告方所请求租金的利息，由于双方合同没有约定租金的利息，且原告没有提交因逾期付租金造成损失的依据，对租金的利息本院酌定自原告向法院提起诉讼主张权利之日（2019年7月25日）起按银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止。三、关于支付律师费的问题，原、被告双方签订的租赁合同没有明确约定因违约支付律师费问题，原告亦未有具体的委托合同依据及支付律师费的证据，对该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告夏敏峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区金利镇石林社区一甲经济合作社支付占有使用费108000元，并以该款项为本金自2019年7月25日起按银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止。二、驳回原告肇庆市高要区金利镇石林社区一甲经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1289元，由原告肇庆市高要区金利镇石林社区一甲经济合作社负担50元，被告夏敏峰负担1239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额，向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈伟章二〇一九年十月十日书记员  黎丽雯