广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初11713号 原告：蒋玉宁，女，1976年7月2日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：樊堂鑫，广西国海律师事务所律师。 被告：广西兆邦置业集团有限公司，住所地南宁市青秀区滨湖路46号国海大厦（原银冠楼）主楼13E号，统一社会信用代码：91450000677708860G。 法定代表人：杨逸，执行董事兼总经理。 被告：广西兆邦房地产投资咨询有限公司，住所地南宁市西乡塘区科园东五路2号胜利大厦第六层601#、602#，统一社会信用代码：91450100667005766Q。 法定代表人：邓锦丽，执行董事。 两被告之共同委托诉讼代理人：黄某丽，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 两被告之共同委托诉讼代理人：陈黎，北京市炜衡（南宁）律师事务所实习律师。 原告蒋玉宁与被告广西兆邦置业集团有限公司（以下简称兆邦置业公司）、广西兆邦房地产投资咨询有限公司（以下简称兆邦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年4月24日、2019年10月10日公开开庭审理，原告蒋玉宁及其委托诉讼代理人樊堂鑫，被告兆邦置业公司、兆邦房地产公司的共同委托诉讼代理人黄某丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋玉宁向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告兆邦置业公司于2015年4月2日签订的《合作建房协议书》无效；2.判令两被告连带偿还原告购房款226565元并赔偿原告因合同无效受到的损失22762元（计算方式：以226565元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年9月19日起暂计至2018年10月31日止，至款项还清之日止的利息损失另行计算）；3.本案诉讼费、公告费由两被告承担。诉讼过程中，经本院释明合同效力后，原告变更其诉讼请求为：1.判令解除原告与被告兆邦置业公司于2015年4月2日签订的《合作建房协议书》；2.判令两被告连带返还原告购房款226565元并赔偿原告的利息损失（计算方式：以226565元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年9月19日起暂计至2018年10月31日止，至款项还清之日止的利息损失另行计算）；3.本案诉讼费、公告费由两被告承担。 事实和理由：2015年3月，被告兆邦置业公司找到原告协商合作建房事宜，经双方协商后原告同意与被告兆邦置业公司合作兴建广西壮族自治区民族医院危旧房改住房项目民族苑小区5栋2单元0601号房，原告根据被告兆邦置业公司的指定分别于2015年3月23日、2015年3月30日向被告兆邦房地产公司支付购房定金20000元、49118元。2015年4月2日，原告与被告兆邦置业公司签订正式的《合作建房协议书》，约定原告以4237元/㎡的价格与被告兆邦置业公司合作兴建危旧房改住房改造项目明秀东路232号民族苑小区5栋2单元601号房，房屋面积92.9㎡，原告总投资额共计393617元，原告应于2015年6月25日前将第一期投资款123617元存到被告兆邦置业公司指定的银行账户，原告只需按协议书的约定支付投资款后取得房屋，不承担其他经营风险，不参与公司经营管理。协议还约定房屋交付时间为2016年12月31日，全部工程竣工验收备案后一年内办理房产证。签订协议后，因项目工程迟迟未开工建设等原因，原告分别于2016年8月12日、2016年9月19日向被告兆邦置业公司支付购房款55000元和102447元。但被告兆邦置业公司建设的项目工程进度严重迟滞，不断出现停工现象，至今未能交付房屋，原告已无法实现合同目的，原告有权解除《合作建房协议书》，被告兆邦置业公司应依法返还原告的全部购房款并赔偿原告的经济损失。另，被告兆邦房地产公司按照被告兆邦置业公司的指定收取了原告购房定金，且两原告在公司股东、业务、财务等方面存在高度混同，其人格混同侵犯了原告的合法权益，依法应承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院望判如所请。 被告兆邦置业公司、兆邦房地产公司共同辩称，一、同意解除原告与兆邦置业公司于2015年4月2日签订的《合作建房协议书》。但兆邦置业公司系代广西民族医院收取原告的购房款，故合同解除后，该款项应由广西民族医院退回给原告。二、被告兆邦房地产公司为原告与兆邦置业公司签订合同提供了咨询服务，所收取的款项是咨询服务费，现原告与兆邦置业公司已经签订合同，即便该合同无法继续履行，但兆邦房地产公司已经完成了相应的咨询工作，咨询服务费不应退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月2日，原告蒋玉宁（乙方）与被告兆邦置业公司（甲方）签订《合作建房协议书》一份，约定甲方同意以4237元/㎡合作兴建地号0104406宗地项目5栋2单元0601号房，乙方总投资额共计393617元。协议书第二条第（二）款约定：1、乙方于2015年6月25日前向甲方支付投资款总额30%为第一期出资款，即123617元，该款存到甲方指定银行账户。2、投资款总额70%的剩余款项，即270000元，按银行贷款政策发放后全部存入甲方指定银行账户。3、乙方须为符合政府房改政策购买条件的购房户且按本协议约定支付完投资款后，则有权按4237元/㎡投资合作兴建该套住房，除此之外，乙方不再享有该项目的其他任何投资回报，无须承担其他经营风险，不参与公司经营管理。第三条约定，交房时间为2016年12月31日，全部工程竣工验收备案完毕后一年内办理房产证。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。 签订协议前的2015年3月25日，原告按照被告兆邦置业公司的指示向广西梦江南投资有限公司支付20000元，该公司向原告出具《收据》一份，上载收到蒋玉宁交来明秀路238号民族苑5号楼二单元0601号房定金20000元。2015年3月27日，被告兆邦房地产公司向原告出具《收据》一份，载明“今收到蒋玉宁交来咨询服务费定金……20000元”。原、被告均确认前述两份《收据》中记载的20000元系同一笔款项。 2015年3月30日，原告按照被告兆邦置业公司的指示向案外人冯丽珍转账支付49118元，银行交易回单用途一栏显示“购房款”。当日，被告兆邦房地产公司向原告出具《收据》一份，载明“今收到蒋玉宁交来咨询服务费定金……49118元”。 2016年8月12日，原告向被告兆邦置业公司转账55000元，被告兆邦置业公司向原告出具《收据》，上载“今收到代广西壮族自治区民族医院收蒋玉宁交来购房款……55000元，备注南宁明秀东路232号民族苑小区5栋2单元601号房。”2016年9月19日，原告向被告兆邦置业公司转账102447元，被告兆邦置业公司向原告出具《收据》，上载“今收到代广西壮族自治区民族医院收蒋玉宁交来购房款……102447元，备注南宁明秀东路232号民族苑小区5栋2单元601号房。” 2018年12月7日，原告向本院提起诉讼，诉讼请求如前所述。后因原告主张的合同效力与本院认定的不一致，本院按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告作出释明，原告于2019年7月15日变更诉讼请求，要求解除与被告兆邦置业公司签订的《合作建房协议书》。本院于2019年8月7日向被告兆邦置业公司送达原告变更后的民事起诉状。 另查明：被告兆邦置业公司与广西壮族自治区民族医院于2010年3月30日签订《广西壮族自治区民族医院住宅区危旧房改住房改造项目代建合同》，约定广西壮族自治区民族医院将位于南宁市壮族自治区民族医院住宅区危旧房改住房改造项目委托给兆邦置业公司实施代建管理。 被告兆邦置业公司庭审中陈述其已与广西壮族自治区民族医院解除前述代建合同。 同时查明：原告不是广西壮族自治区民族医院的职工。《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》第三十条规定：“对非还建住房，应当按照下列顺序供应：（一）未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭；（二）享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭；（三）建设单位职工购房后有剩余住房的，由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂：1、同级政府的其他单位中满足本款第（一）项、第（二）项规定条件的职工家庭；2、当地城镇无住房中低收入家庭。按本办法第十二条规定的方式改造的，根据前款第（一）项、第（二）项、第（三）项的规定供应后还有剩余住房的，可以向当地城镇居民供应。” 截止法庭辩论结束，原告尚未得以受领涉案房屋。 又查明：被告兆邦置业公司于2008年7月14日成立，目前股东为杨逸、邓锦丽。被告兆邦房地产公司于2007年9月19日成立，目前股东为邓玉虹、兆邦置业公司，法定代表人为邓锦丽。 本院认为，原告与被告兆邦置业公司签订的《合作建房协议书》，以合作建房之名，约定原告支付投资款后只分配涉案项目5栋2单元0601号房，原告无须承担其他经营风险，不参与公司经营管理，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成的是房屋买卖合同关系。《合作建房协议书》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因截止原告起诉时，被告兆邦置业公司未能向原告交付房屋，且被告兆邦置业公司已与建设单位广西壮族自治区民族医院解除代建合同，故被告兆邦置业公司已不可能再将《合作建房协议书》中约定的房屋交付给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，应认定《合作建房协议书》构成履行不能。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告兆邦置业公司无法交付房屋致使合同目的无法实现，故原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。本院于2019年8月7日向被告兆邦置业公司送达原告要求解除合同的民事起诉状，被告于此时获知原告解除合同的意思表示，因此，本院依法确认原告与被告签订的《合作建房协议书》于2019年8月7日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，被告兆邦置业公司应将其收取的购房款157447元退还原告。至于被告兆邦房地产公司收取的款项，原告提交的转账凭证显示，原告系将款项支付至被告兆邦置业公司指定的账户，再由被告兆邦房地产公司代兆邦置业公司向原告出具《收据》，两被告之间形成委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”因此，兆邦房地产公司代兆邦置业公司收取原告支付的69118元后，应当将该款项转交给兆邦置业公司。现合同解除后，应由兆邦置业公司将前述款项69118元返还给原告。据此，被告兆邦置业公司应退回原告购房款共计226565元。被告兆邦置业公司长期占用原告资金，原告有权请求赔偿利息损失，现原告主张按中国人民银行同期流动资金贷款利率，自支付最后一笔款项之日即2016年9月19日计算利息，并无不当，本院予以支持。故利息计算方法为，以原告已付购房款226565元为基数、按中国人民银行同期流动资金贷款利率、自2016年9月19日起计算至被告兆邦置业公司全额返还购房款之日止。 在本案中，广西壮族自治区民族医院作为危旧房改造项目的代建单位，委托被告兆邦置业公司具体实施相应建设行为，但广西壮族自治区民族医院未与原告签订合同，被告兆邦置业公司亦未将收取的购房款转交给广西壮族自治区民族医院，未有证据体现该院涉入原告与被告兆邦置业公司形成的房屋买卖合同中并从中获益或承受相应义务，因此，广西壮族自治区民族医院与原告不存在直接法律关系，被告兆邦置业公司提出的应由广西壮族自治区民族医院退回原告购房款的抗辩意见，本院不予采信。 关于被告兆邦房地产公司对本案责任承担的问题。被告兆邦房地产公司的股东为邓玉虹、兆邦置业公司，法定代表人为兆邦置业公司的股东邓锦丽，两公司属于关联公司。虽两被告系关联公司，但原告未能举证证明被告兆邦置业公司与被告兆邦房地产公司在财务上存在混同导致两公司人格混同的情形，故原告要求被告兆邦房地产公司对被告兆邦置业公司的债务承担连带清偿责任没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告蒋玉宁与被告广西兆邦置业集团有限公司签订的《合作建房协议书》于2019年8月7日解除； 二、被告广西兆邦置业集团有限公司返还原告蒋玉宁购房款226565元； 三、被告广西兆邦置业集团有限公司向原告蒋玉宁支付利息（计算方式：以已付购房款226565元为基数、按中国人民银行同期流动资金贷款利率、自2016年9月19日起计算至被告广西兆邦置业集团有限公司全额返还购房款之日止）； 四、驳回原告对被告广西兆邦房地产投资咨询有限公司的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5040元，公告费300元，两项合计5340元（原告蒋玉宁已预交），由被告广西兆邦置业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  高济昌 人民陪审员  韦志红 二〇一九年十月十七日 书 记 员  唐 敏