河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5721号上诉人（原审被告）：河南豪盛商贸有限公司。统一社会信用代码：91411300783406807R。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园1幢。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：葛杨鑫，河南豪盛商贸有限公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：李恒凯，女，汉族，1974年4月22日生，住南阳市。被上诉人（原审原告）：王付梅，女，汉族，1971年7月1日出生，住南阳市宛城区。上诉人河南豪盛商贸有限公司与被上诉人李恒凯、王付梅为租赁合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南豪盛商贸有限公司的委托诉讼代理人葛杨鑫、张伟，被上诉人李恒凯、王付梅到庭参加了诉讼。本案已审理终结。河南豪盛商贸有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决,改判为上诉人按照每平方每月65元的市场标准向被上诉人支付租金至被上诉人起诉之日止;2.诉讼费用由本案被上诉人承担。事实与理由:1、原审判决认定事实错误。《南阳豪盛百货商铺委托统一经营管理协议书》违反法律规定，关于租金的约定不具有法律效力。建设部《商品房销售管理办法》规定不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。中国人民银行《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发（1999）289号）文件，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》也将分割销售、售后包租等形式认定为非法融资行为。本案商铺即属于该种情况，所谓的租金实际上是购房款的返还比例款，并非正常意义上的租金。本案《南阳豪盛百货商铺委托统一经营管理协议书》,属于开发商“售后包租”营销模式中的一个环节,合同目的与其他一般意义上的租赁有着明显区别。《南阳豪盛百货商铺委托统一经营管理协议书》中关于租金及数额的约定,名义上称为租金,实际上是返还购房款的分期还款，数额也并不是市场意义上的租金标准。2、合同法第五十四条规定:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(二)在订立合同时显失公平的。本案中关于租金及数额的约定显失公平，应当调整为市场价格，上诉人有权请求人民法院对上述所谓的“租金”的数额予以变更。3、本案涉及商户达数百户,租金按照市场价格判决,才能够统一协调,真正解决群体性社会矛盾,保护市场环境,并节约司法资源,减轻当事人诉累。李恒凯、王付梅辩称，1、答辩人与上诉人签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定租金支付方式不是返本销售，不违反建设部《商品房销售管理办法》的规定。2、本案租金标准不存在显失公平，是否显失公平不属于本案审查范围。租金标准是上诉人在签订租赁协议时主动、自愿确定的，不存在显失公平情形，上诉人应诚信履行。上诉人已经按照租赁合同的约定实际经营被上诉人出租房屋，上诉人如认为租金标准过高，应申请变更或撤销，但其并未在除斥期间内提出，故该上诉理由不属于本案审理范围。请求驳回上诉，维持原判。李恒凯、王付梅向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金59943元，并自起诉之日起按银行同期贷款利息支付至租金还清之日止。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告李恒凯、王付梅与被告豪盛公司原存在民间借贷关系，后豪盛公司无力还款，2016年1月，双方签订《商铺认购协议》，约定二原告认购豪盛百货二层83号商铺，建筑面积约为8.16平方米，房款合计248000元。同月20日，南阳鸿德房地产开发有限公司向二原告出具购房款收据。同日，双方又签订《南阳豪盛百货商铺委托统一经营管理协议书》：李恒凯、王付梅向南阳鸿德房地产开发有限公司购买了南阳豪盛百货二层83号商铺，建筑面积8.16平方米，并交清房款，约定如下：第一条、李恒凯、王付梅同意以《商品房买卖合同》约定的购房合同价248000元为基数，按比例计算商铺收益金。第二条、李恒凯、王付梅同意将自己购买的上述商铺托管给乙方招商及运营管理，期限为10年。第四条、1、改善每年的商铺收益金为《商品房买卖合同》约定的购房合同价的10%即24800元，每月收益金为2067元；第五条、商铺收益金的支付方式：乙方按约定于每月30日将上月商铺收益金打入李恒凯、王付梅指定账户。因原告李恒凯、王付梅所出借给被告豪盛公司的借款不足以结清涉案房款，被告豪盛公司自2016年1月20日至2017年1月20日租金合计24800元折抵房款，届时房款全部结清。现二原告要求被告支付自2017年1月21日至2019年6月20日共计29个月租金合计59943元。另查明，河南鸿德购物公园商业管理有限公司后变更为被告河南豪盛商贸有限公司。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。1、原、被告均认可双方由民间借贷关系转化为房屋买卖合同关系，该种转化经双方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，该种情形不属于法律禁止情形，一审法院予以确认。2、原告李恒凯、王付梅与河南鸿德购物公园商业管理有限公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一经营管理协议书》，均系双方真实意思表示，约定由管理方统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，协议内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告豪盛公司应如约向原告李恒凯、王付梅支付租金，现未按时支付，显属不当，被告豪盛公司辩称协议上未签署支付租金起始日期，不应向原告支付租金，但被告豪盛公司已经按照协议实际履行了一年的返租，视为被告豪盛公司自2016年1月20日起已经按照协议履行，故对被告辩称，一审法院不予采信，现原告请求被告支付自2017年1月21日至2019年6月20日共计29个月租金合计59943元，于法有据，一审法院予以支持。3、二原告请求被告豪盛公司自起诉之日按银行同期贷款利息支付利息，并无不当，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告李恒凯、王付梅租金59943元及利息（1、2019年1月20日之前的租金即49608元利息按照中国人民银行同期同类贷款利息自2019年1月23日起计算至租金付清之日止；2、2019年1月21日至2019年6月20日的每月欠付租金利息应以当月租金为本金自每月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利息计算至租金付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，李恒凯、王付梅与河南豪盛商贸有限公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一经营管理协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。河南豪盛商贸有限公司称双方属于以租代售、售后包租，但李恒凯、王付梅足额支付了购房款并与河南豪盛商贸有限公司签订有《商铺认购协议》，双方之间成立租赁关系与房屋买卖关系，并不互相替代，也未规避相关的法律、行政法规规定，不属于以租代售。双方在合同中约定的房屋租金是双方达成合意以后，由河南豪盛商贸有限公司拟制格式合同，李恒凯、王付梅在合同上签字，不存在受到胁迫、欺诈、重大误解的情形，故不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。且该合同自合同签订之日履行至今，已经超过我国合同法规定的撤销期限；双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的、不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，故双方应当自行协商变更合同，在双方未协议变更租金条款前，一审法院认定双方应当诚信履行租金条款与事实及法律规定相符，上诉人河南豪盛商贸有限公司对此的上诉理由本院不予采信。综上所述，河南豪盛商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年十月二十五日书记员  宁亚楠