上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初22041号原告(反诉被告)：上海申来泵阀制造有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：章胜光，总经理。委托诉讼代理人：董卫平，上海景昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：季松，上海景昊律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海梯佑叉车有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：倪莉，董事长。委托诉讼代理人：张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘皓瑜，北京市岳成律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)上海申来泵阀制造有限公司(以下简称申来泵阀)诉被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司(以下简称梯佑叉车)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理期间，本院根据申请对添附物进行评估。并于2019年2月19日和8月1日两次公开开庭进行了审理。申来泵阀的委托诉讼代理人董卫平、季松和梯佑叉车的委托诉讼代理人张婧、刘皓瑜到庭参加了上述庭审。本案现已审理终结。申来泵阀向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的租金740,944.12元及逾期付款的利息，利息从起诉之日起按照年利率6%计算;2、要求被告对地坑、坡道恢复原状；3、要求被告支付2019年2月至4月的电费13,680元；4、要求被告支付2018年12月1日起至2019年4月26日止的占有使用费217,149元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月18日,原告与被告签订《厂房租赁合同》,原告将坐落于上海市奉贤区庄行镇欧洲工业园区9号的三号车间的厂房和厂房前面的空地出租给被告使用。租赁期限从2009年6月1日至2024年5月31日止,租金为450,000元,并约定每三年递增一次,递增幅度为上次租金的5%,原告按约定交付房屋,并履行了相关的义务。2009年9月4日,原告与被告签订《租房合同补充条款》,约定电费支付及分摊方法等。2011年9月30日,原告与被告签订《协议书》就费用分摊等进行约定。从租赁房屋至今九年多来,被告已累计拖欠租金370,472.06元,原告多次要求支付,被告借故推脱。后原告发现未经原告同意,被告将租赁的厂房划出一半转租给案外人,并从中渔利,被告的行为严重损害原告的合法权益。综上,原告认为,原告的厂房产证尚未办理出,因此原被告之间签订的《厂房租赁合同》无效,被告在使用原告的厂房期间,长期拖欠租金,又将厂房转租给案外人,被告的行为严重损害原告的合法权益。故原告起诉法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告梯佑叉车辩称，被告已在2018年12月搬离租赁厂房，被告未拖欠租金和水电费。地磅安装是经原告同意，损失应由原告承担。不同意原告的诉讼请求。梯佑叉车向本院提出反诉请求：1、请求判令原告向被告返还租赁保证金人民币50,000元；2、请求判令原告向被告赔偿装饰装修及扩建损失752,412.47元；3、请求依法判令原告向被告赔偿租金差额损失1,804,579.34元；4、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2009年5月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定申来泵阀将位于上海市奉贤区庄行镇欧洲工业园区9号的三号车间的厂房和前方所有空地租赁给梯佑叉车使用。租赁合同就租赁期限、租金以及违约后双方应当承担的责任进行了约定。合同签订后，梯佑叉车依约支付了合同保证金，按时支付租金，并在租赁场所投入大量金钱及人工装修建设。现申来泵阀未办理建设工程规划许可证导致合同无效。因合同无效，无法继续履行，梯佑叉车无法继续承租原地块厂房，将产生大量损失，包括装饰装修及扩建损失、另租其他土地、厂房产生的租金差额损失等。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，为避免因申来泵阀的行为致使梯佑叉车损失继续扩大，维护梯佑叉车合法权益，提起诉讼。申来泵阀辩称，保证金同意返还。装饰装修和改扩建未经原告同意，要求恢复原状，损失由梯佑叉车自行承担。租金差额不予认可。本院经审理认定事实如下：2009年5月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方(申来泵阀)将位于上海市奉贤区庄行镇欧洲工业园区9号的三号车间及前方所有空地租赁于乙方(梯佑叉车)使用。租赁期限为15年，从2009年6月1日起至2024年5月31日止。免租期为45天，即从2009年6月1日起至2009年7月15日止，作为乙方装修、改建、搬迁的准备期。甲方交付的租赁物必须具备可出租状态：通水、通电(100KV)、通电话(网络宽带)、道路平整通畅，房屋干净整洁无渗漏水。租赁保证金50,000元。2009年6月1日至2012年5月31日期间年租金450,000元；2012年6月1日至2015年5月31日期间年租金472,500元；2015年6月1日至2018年5月31日期间年租金495,125元；2018年6月1日至2021年5月31日期间年租金520,931元；2021年6月1日至2024年5月31日期间年租金546,978元。租金按六个月为一个结算周期，先付后借。2009年9月4日，原、被告双方签订《租房合同补充条款》，其中电费支付及分摊方法约定为：承租方根据每月电表(承租方的分电表)读数支付相应的电费。对于总电表上的损耗由承租浦庄路XXX号院落中所有单位来分摊支付，分摊比例按分摊单位的用电量来计算。总电量为400KV，如仅使用100KV则只需要承担总电表损耗的四分之一，依此类推。上述合同签订后，双方按约履行了协议。梯佑叉车也支付了50,000元保证金。在租赁期间，梯佑叉车在扣除其支付的电费中的基本电费的费用后，其余租金按约予以支付。对于扣除的基本电费的费用，梯佑叉车称至2018年12月，合计为760,340元；申来泵阀认为合计为740,944.12元。本案审理期间，根据梯佑叉车的申请，委托上海沪港建设咨询有限公司对梯佑叉车在租赁场所的固定装饰装修及搭建物进行评估审价。经审计，评估单位的审价建议：1、改造工程造价原值882,242元；2、装饰工程造价612,837元；按房屋租赁合同时间15年折旧，还剩62个月的残值为211,088元，按固定资产8年折旧残值0元。经庭审质证，申来泵阀认为，评估报告中仓库顶棚、搭建仓库的费用高于梯佑叉车原来的报价，地磅加地磅坑的造价，存在估计过高的情形。对于扩建和装修应予以区分。梯佑叉车认为计价偏低；装修折旧应按合同年限计算。另查，系争租赁厂房无房地产权证也无建设工程规划许可证。梯佑叉车于2019年4月25日向申来泵阀邮寄了租赁厂房的钥匙，申来泵阀于次日收到。申来泵阀缴纳了2019年2月至4月的电费27,663.91元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原、被告签订《厂房租赁合同》，涉及的房屋没有房地产权证也无建设工程规划许可证，上述合同属无效。现梯佑叉车已经搬离租赁厂房，双方对于梯佑叉车支付的保证金返还无异议，本院予以认可。对于双方争议的基本电费的承担，梯佑叉车认为根据双方的补充协议，梯佑叉车承担电表读数相等于的电费，故基本电费应当由申来泵阀承担。申来泵阀认为，厂房由梯佑叉车使用，电费包括基本电费应当由梯佑叉车承担。本院认为，原、被告的补充条款中，并没有明确约定基本电费的承担对象。而根据电费单据，电费的组成包括基本电费和用电量的相应费用。厂房的使用人为梯佑叉车，梯佑叉车在使用租赁厂房过程中产生的费用理应由梯佑叉车承担。梯佑叉车在租赁期间，扣除的基本电费应为其拖欠的租赁费用，申来泵阀要求其支付并承担相应利息的请求，于法无悖，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于申来泵阀主张的自2018年12月1日起至2019年4月25日期间的占有使用费亦予以支持。2019年2月至4月租赁房屋在梯佑叉车控制期间，该期间产生的电费，申来泵阀要求梯佑叉车承担，于法无悖，本院予以支持。对于双方争议的梯佑叉车的扩建和装修损失。首先评估单位依据估计计价规范和定额并结合现场勘查确定，本院采信该评估意见。其中改扩建部分882,242元，梯佑叉车在改扩建过程中，未办理相关合法手续，故上述损失由梯佑叉车承担70%的损失，由申来泵阀承担30%的损失。装饰装修部分造价612,837元，现值应参照双方合同约定，按租赁期限15年进行折算为妥，现值211,088元。该部分损失由梯佑叉车承担30%，由申来泵阀承担70%。对于梯佑叉车主张的租金差额损失，无法律依据，本院不予支持。梯佑叉车在租赁期间安装的地坑和坡道项目，申来泵阀并未提出异议，现主张要求梯佑叉车恢复原状本院不予支持。为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海申来泵阀制造有限公司与被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司于2009年5月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海申来泵阀制造有限公司2018年12月1日前的拖欠的使用费740,944.12元；三、被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海申来泵阀制造有限公司逾期付款利息(利息的计算方式：以740,994.12元为本金，自2018年10月17日起，至实际支付日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算)；四、被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海申来泵阀制造有限公司2018年12月1日起至2019年4月25日止的占有使用费217,149元；五、被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海申来泵阀制造有限公司2019年2月至4月期间的电费13,680元；六、原告(反诉被告)上海申来泵阀制造有限公司于本判决生效后十日内返还被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司保证金50,000元；七、原告(反诉被告)上海申来泵阀制造有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司改扩建损失264,672.6元和装修损失147,716.6元。八、驳回原告(反诉被告)上海申来泵阀制造有限公司和被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费人民币11,210元，减半收取计5,605元，由被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司负担；反诉案件受理费13,828元，由原告(反诉被告)上海申来泵阀制造有限公司负担2,446元，被告(反诉原告)上海梯佑叉车有限公司负担11,382元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一九年十月三十一日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。