重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初20763号原告：重庆国兴置业有限公司，住所地重庆市江北区红黄路1号1幢21楼，统一社会信用代码9150010578420721X9。法定代表人：张革文，董事长。委托诉讼代理人：彭楠，重庆兴瑜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王月秋，重庆兴瑜律师事务所实习律师。被告：刘浩，男，1991年8月5日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：刘建（系被告刘浩父亲），住重庆市江北区。原告重庆国兴置业有限公司（以下简称国兴公司）诉被告刘浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国兴公司的委托诉讼代理人彭楠，被告刘浩及其委托诉讼代理人刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国兴公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告双方签订的《重庆国兴置业有限公司商业物业租赁合同》；二、判令被告立即腾空搬出涉案房屋，向原告返还占用商铺；三、判令被告自2018年8月16日起至被告腾空搬出并将上述商铺返还原告止，每日按5846元的标准向原告支付违约金。事实和理由：2017年11月4日，原、被告签订《重庆国兴置业有限公司商业物业租赁合同》，约定原告向被告出租位于重庆市江北区北滨一路X号X-X#X层X/X/X/X号铺，所租用商铺建筑面积为779.52平方米，套内面积为599.42平方米；原被告约定租赁期为8年，即从2017年11月4日起至2025年11月3日止。此外，合同还对物业状况、租金及支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了约定。合同签订后，原告依约交付商铺供被告使用，但被告未按合同约定向原告补缴履约保证金116928元，且在租赁期内拖欠物业服务费及水电费，导致合同无法继续履行。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告刘浩辩称：如果原告要解除合同，应当赔偿被告的损失。在原告赔偿损失后，被告才愿意腾空房屋并搬离。被告不欠付原告的房租及水电费，没有违约行为，不存在支付违约金的问题。被告确实没有缴纳履约保证金，没有交的原因是原告的工作人员说可以不交。若法院认定被告有违约行为，被告认为该违约金标准过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告系位于重庆市江北区北滨一路X号X-X#X层X/X/X/X号商铺的所有权人。2017年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《国兴·北岸江山商业物业租赁合同》，约定甲方将出租、乙方将租用位于重庆市江北区北滨一路X号X-X#X层X/X/X/X号铺，所租用商铺建筑面积为779.52平方米，套内面积为599.42平方米；租赁期限为8年，即从2017年11月4日起至2025年11月3日止。递增方式：2018年11月4日至2020年11月3日，每年每平方米租金递增6%；2021年11月4日至2025年11月3日，每年每平方米租金递增8%。租金（按建筑面积计算）：2017年11月4日至2018年11月3日止，租金75元/平方米/月；每月租金为58464元整；2018年11月4日至2019年11月3日止，租金80元/平方米/月；每月租金为62362元整；2019年11月4日至2020年11月3日止，租金85元/平方米/月；每月租金为66260元整；......在甲乙双方共同签署本租赁合同之日，乙方须向甲方缴纳本合同的履约保证金，共计人民币116928元；乙方如果在合同期内全部正确履行本合同约定义务，没有违法经营，没有损害甲方财产或甲方信誉的不良记录和行为，在合同期满后30天内甲方将该履约保证金退还给乙方（不计利息）；若乙方在本合同期内非法经营、损害甲方的财产或信誉，或因乙方的违约行为致使甲方遭受损失的，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中扣除乙方应向甲方支付的损害赔偿金以及其他损失赔偿费用，乙方应在收到甲方发出的扣除履约保证金的书面通知后3天内补足履约保证金，乙方未在甲方书面通知的期限内补足履约保证金的，甲方有权据此单方面解除合同，由此给甲方造成其他损失的，乙方仍应负赔偿责任。乙方须与重庆财信物业管理有限公司签订租赁期间的物业服务合同并向其缴纳租赁期间的物业服务费，标准为8元/建筑面积平方米/月。物业服务费自合同约定的该商铺交付/接收之日开始计收。乙方应按自然季度向甲方支付每季度的租金，乙方每次应提前15天以上支付下一个自然季度的租金。乙方应在本合同签署之日起向甲方支付两个月的租金116928元，在2017年12月25日前乙方须向甲方补齐应缴纳的剩余租金58464元及履约保证金116928元。合同第十二条违约责任约定：乙方如未在上述规定时间内补齐剩余租金及履约保证金，甲方有权据此单方面解除本合同并全额没收乙方所缴纳的履约保证金作为违约金，乙方已支付的租金不予退还，给甲方造成其他损失的，乙方仍应负赔偿责任；本合同租赁期内，乙方逾期支付租金、物业服务费以及其他相关费用的，每逾期一日，乙方应按逾期应付费用总额的2‰向甲方支付违约金；逾期达30日以上的，甲方有权据此单方面解除合同并全额没收乙方所缴纳的履约保证金作为违约金，乙方已支付的租金不予退还，给甲方造成其他损失的，乙方仍应负赔偿责任。合同租赁期限届满或合同解除后7天内，乙方应交还该商铺给甲方，并由甲方进行接收确认，同时乙方必须按时清理搬出全部物件，乙方交还后该商铺内仍有余物的，视为“乙方放弃所有权”，由甲方自行处置；如乙方逾期交还商铺，则每逾期一天，乙方应按合同约定的最后一个租赁年度之最后一个月的日租金总额的300%向甲方支付违约金，如乙方超过15天仍未搬离并交还商铺的，甲方有权采取强制措施进入商铺并直接收回该商铺，因此造成的一切损失、责任及费用均由乙方承担。双方预留的通讯地址视为能够送达相关法律文件的有效地址，任何一方通讯地址发生变更的，应及时书面通知另一方，因未通知或未及时通知而产生的一切法律后果由该方承担。乙方所留通讯地址为：重庆市江北区洋河二村X号X号X-X。2017年11月4日，原告将涉案商铺交付给了被告。2018年6月12日、同年7月16日、同月27日，原告按照合同上被告所留通讯地址向被告邮寄送达了三份《催款函》，要求被告付清保证金116928元并支付2018年8月4日至同年11月3日期间的租金175392元。同年8月7日，原告向被告邮寄送达了《解除租赁合同通知函》，载明：因被告未按约定补缴履约保证金116928元、未缴纳2018年8月4日至2018年11月3日租金175392元，已构成违约，解除双方签订的《商业物业租赁合同》。该函件显示于次日妥投，单位收发章。同年10月17日，原告委托重庆兴瑜律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告返还涉案商铺、支付违约金、结清租赁期间的物业费、水电费等。被告陈述均未收到上述函件。另查明，被告就上述四个商铺向物业公司交纳了截止2018年10月31日期间的物业服务费。现被告在使用涉案商铺。审理中，被告举示了收据、微信聊天记录照片、修路照片及解除租赁协议照片，拟证实涉案房屋最初由陈志勇作为承租人租赁使用，之后由被告与原告签订租赁合同，当时说好陈志勇交纳的保证金不退，作为被告签订该合同的保证金；是原告工作人员让其可以不缴纳履约保证金的；原告将租赁场地外的环境进行维修，导致被告无法经营；被告现使用的是3、4号商铺，1、2号商铺被告于2018年5月就没有使用了，1、2号商铺的门锁在2018年3月被物业公司弄坏了，锁不了门，原告于2018年9月26日断了商铺的水电。被告认为保证金收据与本案无关联性；对修路的照片予以认可，但提出修路是由市政开展的，双方在签订合同时，就在修路了；被告说要将1、2号商铺归还给原告，原告才进行的招租，但被告并没有将1、2号商铺归还；因被告拖欠物业费，物业公司才断的水电，不是原告所为；对其余证据不予认可。本院对收据、修路照片的真实性予以确认，对其余证据因其真实性无法核实，本院不予采信。本院认为，原、被告于2017年签订的《国兴·北岸江山商业物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。关于合同解除的问题。合同约定被告应于2017年12月25日前向原告补齐应缴纳的剩余租金58464元及履约保证金116928元；被告如未在上述规定时间内补齐剩余租金及履约保证金，原告有权据此单方面解除本合同。原告据此于2018年8月7日按照合同约定的地址向被告邮寄了解除合同通知书，并显示于次日送达，故双方的合同已于2018年8月8日解除。被告辩称已交纳了保证金，但其举示的保证金收据交纳人系案外人，且无法证实其与原告达成了以案外人曾经交纳的保证金作为被告交纳的，故被告的辩解意见无依据，本院不予采纳。由于双方合同已经解除，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。双方合同解除后，被告应腾空并返还涉案商铺。被告称已将1、2号商铺返还，但未举示充分的证据予以证实，对其辩解意见，本院不予采纳。关于违约金的问题。双方合同约定租赁期限届满或合同解除后7天内，被告应交还该商铺给原告，如被告逾期交还商铺，则每逾期一天，被告应按合同约定的最后一个租赁年度之最后一个月的日租金总额的300%向原告支付违约金。审理中，被告认为违约金标准过高，请求法院予以调整。本院认为，被告逾期交还商铺，给原告造成的损失为房屋占用损失，以双方合同约定的租金标准主张为宜，故被告应向原告支付违约金（按照每月58464元的标准支付，从2018年8月16日起至实际返还商铺之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告刘浩于本判决生效之日起二十日内将位于重庆市江北区北滨一路X号X-X#X层X/X/X/X号房屋腾空并返还给原告重庆国兴置业有限公司；被告刘浩于本判决生效之日起二十日内向原告重庆国兴置业有限公司支付支付违约金（按照每月58464元的标准支付，从2018年8月16日起至实际返还商铺之日止）；驳回原告重庆国兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8827.9元，由被告刘浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄 静人民陪审员 李 蓉人民陪审员 别晓玲二〇一九年十月三十日法官 助理 刘成林书 记 员 卢俊玲