江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初4758号 原告：朱丽芬，女，1986年3月18日生，住徐州市铜山区。 原告：孙从杨，男，1984年2月26日生，住徐州市铜山区。 两原告共同委托诉讼代理人：李静，江苏彭城律师事务所律师。 被告：赵尚玉，女，1994年5月2日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：马峰，江苏禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周朋，江苏禾嘉律师事务所律师。 第三人：徐州市裕泰房地产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区西都大厦1号楼3-807室。 法定代表人：顾峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王玉影，女，1990年3月6日生，该公司员工，住徐州市贾汪区。 原告朱丽芬、孙从杨与被告赵尚玉、第三人徐州市裕泰房地产经纪有限公司（以下简称裕泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱丽芬、原告朱丽芬与孙从杨的共同委托诉讼代理人李静、被告赵尚玉的委托诉讼代理人马峰、周朋、第三人裕泰公司的委托诉讼代理人王玉影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱丽芬、孙从杨向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的《裕泰房地产经济事务所房地产买卖协议》和《补充协议》；2、判令被告将徐州市泉山区××号的房屋恢复原状后交还原告；3、判令被告向原告支付违约金22万元；4、判令被告向原告支付房屋占用使用费（按照每日70元的标准，自判决书生效之日起计算至被告从房屋腾出交还原告之日止）；5、判令被告向原告支付律师代理费5万元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月1日，原、被告及第三人签订了房地产买卖协议和补充协议，约定被告购买两原告所有的位于徐州市泉山区××号的房屋，房屋面积为103.27平方米，总价款为110万元；被告采取分期付款的方式支付购房款：签订协议之日支付给原告购房定金10万元，交接房屋时支付第二次房款55万元，办理抵押手续时支付23万元，剩余房款22万办理该房产过户时支付。合同签订后，原告按约定在2019年1月26日（开发商交房当日）将涉案房屋交付给被告，但被告未按约定将第二期购房款55万元支付给原告，仅支付了10万元。两原告多次向被告催要购房款，被告一直拖延拒付。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金等相关费用。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告赵尚玉辩称，其不同意与原告解除房屋买卖合同，其并不存在恶意违约的行为。被告之所以未能按期给付原告购房款，是因为其与男友商量共同买房用作婚房，被告出资10万元，剩余部分由其男友支付，但因原告未能按合同约定于2018年11月30日前交付房屋，致使被告与其男友发生冲突，其男友要求与被告分手，不愿意支付剩余购房款。被告希望原告能够给予一定的宽限期，被告仍愿意继续履行合同。因被告不存在违约行为，故不应当承担原告诉请的违约金、律师费、诉讼费等费用，原告主张的违约金金额过高，请求法院依法予以调整。 第三人裕泰公司述称，其系涉案房屋买卖的居间方，原、被告于2018年10月1日签订了房屋买卖合同，被告于2018年10月8日向原告支付定金10万元，后又于2019年1月29日给付原告5万元、于2019年1月30日给付原告5万元，共计给付原告房款20万元，双方在2019年1月26日进行了交接。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告系夫妻关系。2016年5月1日，两原告购买了荣盛（徐州）房地产开发有限公司开发的位于徐州市泉山区××号的房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》，同时办理了网上备案。 2018年10月1日，两原告（甲方）与被告赵尚玉（乙方）及居间方裕泰公司（丙方）签订了一份《房地产买卖协议》，主要约定：1、甲方自愿将自有的位于徐州市泉山区××号的房屋（精装房）出售给乙方，房屋建筑面积为103.27平方米，总价款110万元，乙方采取首付加贷款的方式支付房款；2、双方同意于2018年11月30日前交接房屋，于2021年5月30日前到产权处签署上述房地产备案合同；3、在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金10万元，在购房时该定金抵购房款或过户费或服务费；4、违反本协议的任何一条款视为违约，违约方赔偿给守约方违约金22万元，另外赔偿给守约方直接和间接的经济损失。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关手续。同时，双方又签订了一份《补充协议》，协议约定：甲乙双方自愿将购房款110万元分四次支付，签订协议之日即2018年10月1日乙方支付甲方购房定金10万元，交接房屋时乙方二次支付部分房款55万元（具体交房日期以开发商实际交房时间为准，如2018年11月30日之前开发商没有交房，2018年12月以后开发商赔偿的延迟交房违约金归乙方所得），在甲方办理不动产权证后居间方带甲乙双方去产权处交易中心或国土资源局办理抵押手续时，乙方第三次支付甲方部分购房款23万元，剩余房款22万元于办理该房产过户时支付。 协议签订后，被告按约向两原告支付了定金10万元。2019年1月22日，荣盛（徐州）房地产开发有限公司通知两原告办理上房手续，两原告遂于2019年1月26日将涉案房屋交付于被告使用，被告一直居住至今。 被告入住后，仅于2019年1月29日、1月30日给付原告购房款共计10万元，未能按约定在交付房屋时足额给付两原告购房款55万元。后经原告多次催要，2019年3月24日，被告的父亲代被告向两原告出具了一份《承诺书》，承诺于2019年4月18日之前支付购房款35万元，并自愿承担2万元作为利息补偿。因被告未能按《承诺书》履行付款义务，2019年6月11日，两原告又委托江苏彭城律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告自收到函件之日起七个工作日内向原告支付购房欠款及利息补偿。被告收到函件后，至今仍未向原告履行付款义务，原告遂以诉称理由诉至本院，同时委托了江苏彭城律师事务所的律师作为本案的代理人，原告支出律师代理费5万元。 庭审中，两原告为证明因被告的逾期付款行为致使其产生的贷款利息损失，向本院提交了两原告于2019年2月25日同苏州灏溢房地产开发有限公司签订的《楼宇认购书》、原告向开发商支付购房款的银行交易凭据、原告及其家属向银行贷款55万元的借款借据和交易凭证（其中23万元贷款一年，年利率6.09%，另30万元贷款一年，年利率5.8725%），以及原告朱丽芬与被告父亲的微信聊天记录。原告陈述，其出售房屋的目的是为了在苏州买房，被告对此也是明知的，但因被告逾期付款，导致原告只能通过向银行贷款来支付首付款，为此产生了贷款利息损失。经质证，被告对该组证据的真实性均不予认可。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房地产买卖协议》和《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《补充协议》约定，被告应当在交接房屋之日向两原告支付购房款55万元，两原告已于2019年1月26日将涉案房屋交付于被告，但被告仅给付购房款10万元，剩余45万元房款经两原告多次催告至今仍未能给付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同，以及第一百六十条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”，因被告欠付的45万元房款已经达到了房屋总价款的五分之一，且其延迟履行付款义务经原告催告后在合理期限内仍未能履行，故两原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，两原告要求被告将涉案房屋恢复原状后予以返还，不违反法律规定，本院予以支持，但同时其应当将被告已给付的购房款20万元返还被告。 因被告逾期付款的行为已构成违约，故原告有权按照合同约定要求被告给付其违约金。被告主张双方约定的违约金数额过高并请求本院予以减少，考虑到我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以适当调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，根据被告逾期付款违约行为给原告造成的贷款利息损失和资金占用期间的利息损失，原告主张违约金22万元显然过分高于原告受到的实际损失，故被告请求对违约金数额进行调整，本院予以支持。结合本案合同的履行情况、被告违约的主观过错程度，以及原告因贷款产生利息损失等综合因素，另参照中国人民银行关于罚息利率的规定，本院酌定支持原告违约金7万元。 原告主张判决书生效之日即合同解除之日起至被告实际返还房屋期间的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持；至于占有使用费的给付标准，本院结合同地段同类型房屋的租金标准，酌定按每日55元的标准支持占有使用费。 原告依据合同约定要求被告给付其为实现债权所支出的律师代理费5万元，实际上系被告因违约给原告造成的经济损失，根据原告诉请的金额与本院所支持的数额比例，结合本案的庭审次数和难易程度等因素，同时参照江苏省律师收费标准，本院酌定支持原告律师代理费损失2万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告朱丽芬、孙从杨与被告赵尚玉于2018年10月1日签订的《房地产买卖协议》和《补充协议》； 二、被告赵尚玉于本判决发生法律效力之日起十日内将徐州市泉山区××号房屋恢复原状后交还原告朱丽芬、孙从杨，同时原告朱丽芬、孙从杨应将被告赵尚玉已付购房款20万元予以返还； 三、被告赵尚玉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱丽芬、孙从杨支付违约金7万元及律师代理费2万元； 四、被告赵尚玉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱丽芬、孙从杨支付房屋占有使用费（按照55元/日的标准，自本判决发生法律效力之日起计算至被告将房屋返还原告之日止）； 五、驳回原告朱丽芬、孙从杨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16680元，减半收取8340元，由被告赵尚玉负担，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 许晨 二〇一九年十月十八日 法官助理 伍俏 书 记 员 吴静