贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2641号原告：李瑞华，男，汉族，1972年12月30日生，住所地陕西省府谷县。被告：贵阳明志远行房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区第2栋（2）1单元27层21号【花果园社区】，统一社会信用代码91520102MA6GT8G63E。法定代表人：孙子安，职务总经理。被告：罗心一，女，汉族，1973年10月27日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。第三人：王启滔，男，布依族，1987年12月20日生，住所地贵州省贵阳市小河区。原告李瑞华诉罗心一、贵阳明志远行房地产经纪有限公司（以下用简称明志公司）及第三人王启滔房屋居间买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月28日公开审理。原告李瑞华，被告明志公司法定代表人孙子安，被告罗心一及第三人王启滔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李瑞华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的房屋买卖居间合同；2、判令二被告连带双倍返还原告定金40,000元整；3、判令二被告连带返还原告购房款291,000元整；4、判令被告连带返还原告居间服务费45,000元；5、判令二被告连带向原告支付违约金（违约金按总房款的20%计算）；6、判令二被告连带承担上述所有费用的逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自原告起诉之日起至履行完毕之日止）；7、判令二被告承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。事实与理由：原告系陕西省府谷县人，因为自己的孩子在贵阳工作需要购房，但又没时间长期在本地看房，2018年7月初原告在58同城网看到了明志公司在网上发布的二手房出售信息，并同官网上所留的电话进行了咨询。随后其工作人员（即本案第三人王启滔）明志公司观山湖区分部经理与原告添加了微信，对所出售的房屋（贵州省贵阳市观山湖区石林东路300号中铁逸都国际X组团二期X栋X单元X层X号房）进行了介绍，原告于2018年7月9日到贵阳，在明志公司的工作人员王启滔带领下看了房子和产权信息复印件，王启滔还说罗心一是自己的好朋友，这个房子的情况他很清楚，没有纠纷，并承诺负责办理代理、过户等事宜，时间最多三、四个月，原告随后与二被告签订了房屋买卖居间合同。合同签订后，原告依约定分别向明志公司支付了定金20,000元，房款280,000元，房款及居间费用80,000元。自此后，二被告以各种理由推迟合同约定的后续贷款事宜及过户事宜，直到2019年1月9日，在原告多次催促下，明志公司才告知原告涉案房屋被法院查封了，根本无法办理过户和贷款手续。原告惊闻这个消息后，于2019年1月13日赶到贵阳的当地法院，经查询才得知二被告所出售的房屋早在2017年7月25日就被法院查封，且已启动了拍卖程序，根本不可能顺利出售并过户到原告名义下。至此，原告签订合同的目的全部落空，后来在原告的要求下，第三人返还了原告24000元。综上所诉，明志公司作为专业房产中介机构，有义务就订立合同的事项，包括如实披露相关房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况向委托人进行告知被告，被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、弄虚作假，导致原告无法购房。据此，为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告明志公司辩称,被答辩人请求解除与答辩人之间的居间合同及诉请答辩人承担连带返还购房款、定金、承担违约责任等。首先，本案涉及两个法律关系，一个是房屋买卖合同关系，一个居间合同关系，案涉房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定属于无效合同，无需解除，应直接请求确认无效。但答辩人与被答辩人之间的居间合同仅停留在促进交易达成的层面，自答辩人与房屋出卖人签订房屋买卖合同时起，答辩人的居间义务已完成，即居间合同的主要义务履行完毕，被答辩人也依约支付了居间费用，该合同不违反法律规定，应受法律保护，且双方均履行了合同约定的义务，诉请解除答辩人与被答辩人之间的居间合同已无实际意义。在合同内已明确自认其已对房屋具体情况作了充分了解，却诉称是答辩人工作人员向其承诺对案涉房屋情况十分清楚，负责办理贷款及过户等与客观实际和合同约定不相符合。合同中明确约定出卖人及买受人任何一方违反约定导致合同无法履行的，居间人已收取服务费不予退还。本案因出卖人隐瞒了案涉房屋被法院查封的事实，该事实非众所周知的事实，答辩人对出卖人及买受人双方提交的相关证件及手续仅在双方均无异议的情况下进行形式审查，无法也无权开展实质性审查。因此驳回被答辩人诉请答辩人承担的返还购房款、定金、居间服务费、支付违约金及利息。被告罗心一辩称，1、答辩人卖房是因为欠陈世萍的钱，南明区法院查封房屋后同意答辩人和陈世萍协商找人来买房，房款交法院，法院解封后即可办理房屋过户手续，答辩人的卖房条件是一次性付清150万房款（含还银行房贷）且不承担其他费用。陈世萍找了中介明志公司，当时已经明确告知中介该房屋被查封、欠银行贷款，房产证遗失需补办的现状。答辩人没有故意隐瞒房屋被查封的事实，在签订房屋买卖合同当天，答辩人就告知过被答辩人，所以答辩人并非2019年1月才知道房屋被查封，而是签合同前就知道。虽然被答辩人予以否认，但作为购房人对房屋权属和现在负有注意义务和审查义务，购房前不了解清楚不合常理，显然，被答辩人自己有过错。而中介未及时、如实地告诉答辩人房屋现状，中介应承担相应的法律责任；2、在履行合同过程中答辩人没有违约。签订合同后答辩人就把补办房产证的资料交给中介，中介一直没有办好，答辩人催促中介没结果，又让被答辩人催促。2019年1月15日，答辩人、被答辩人、陈世萍和中介一起到南明区法院执行局，当着黄子非法官的面口头协议，被答辩人以150万元（包含还银行贷款304000元）参与房屋网上拍卖，房款一次性交到法院后，法院解封，答辩人与被答辩人办理产权手续。但被答辩人违约，没有参与拍卖，导致房屋流拍，至今南明区法院还在等待被答辩人确认是否继续履行。答辩人认为，双方原来签订的房屋买卖合同履行方式已经在2019年1月15日便更，但被答辩人拒绝履行诉请解除房屋买卖合同并要求答辩人承担违约责任，是严重违背诚信原则，歪曲事实；3、被答辩人认为房价降低，不想继续履行合同，所以恶意起诉解除合同。答辩人没有任何违约，该房屋买卖合同可以继续履行，因此，不应当解除合同，让被答辩人承担违约责任，这对答辩人是不公平的；4、中介收取了居间服务费，答辩人没有收到该款，也没有违约，不应当承担返还责任。5、如果法院判决解除合同，答辩人需承担违约责任，答辩人认为被答辩人要求定金双倍返还，支付违约金只能选择一种主张，且应举证证明其实际损失。同时，被答辩人和明志公司应根据各自的过错承担相应的责任。答辩人只收到了中介转来的304000元，被答辩人却要求答辩人承担差不多一倍金额的违约金，明显违约责任过重，不合理不合法，请求法院依法减少违约金。经审理查明，被告罗心一位于贵阳市观山湖区房屋被贵阳市南明区人民法院在执行过程中予以查封。罗心一和案外人即其债权人陈世萍遂商量通过中介机构将该房屋挂牌出售，案外人陈世萍遂找到被告明志公司的员工王启滔。其后，王启滔将上述房源信息公布在58同城网上进行售卖。2018年7月初，原告李瑞华通过被告明志公司在58同城网上发布的位于贵阳市观山湖区房屋二手房出售信息后，与该公司员工王启滔取得联系。经被告员工王启滔的居间服务，原告李瑞华上门查看了上述房屋，并核对其该房屋产权证复印件。2018年7月9日，原告李瑞华（乙方）与被告罗心一（甲方）、明志公司（丙方）签订《贵阳明志远行房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》（合同编号MZYX0001300），约定由被告罗心一将上述房屋以150万元的价格出售给原告，签约当日支付2万元定金，2018年11月30日前支付首付款80万元（包含前期支付的定金），余款70万元由乙方通过办理商业按揭贷款的方式支付以资金监管划转给甲方，双方资料齐全达到办理产权转移标准在2018年11月30日前办理权属转移登记手续，过户当天交付房屋，逾期交付房屋超过60天，原告有权解除合同，被告应按总房款的20%支付违约金，房屋权属转移完毕60日内办理户口迁出，如逾期迁出超过180天视为卖方违约并按照总房款的20%向乙方支付违约金。合同第二条第三款中约定，该房屋已设定抵押，尚欠贷款约30万元，甲方应于2018年8月30日前向贷款机构提交办理提前还款及抵押注销手续的申请；第四条第一款“关于购房定金支付”中约定乙方签约当日向甲方支付定金20000元，甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移后定金自动转为购房款。乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方不按本合同约定购买该房屋，乙方支付的定金不退；第五中关于“居间服务费用收取标准”中约定：1、甲乙双方签署本合同即视为丙方已为本合同的成立提供了所需的居间服务，甲乙双方同意签署本合同当日向丙方支付本合同约定的居间服务费4500元；2、委托丙方协助办理银行（或公积金）按揭手续，在签署本合同当时按拟贷款金额的1%向丙方预支付贷（款）服务费7000元，待贷款审批通过后三日内，丙方按实际贷款金额的1%据实结算服务费，多退少补；第六条“房屋产权及具体状况的承诺”中约定：甲方保证所提供的该房屋权属情况及相关证明材料的真实、合法、有效，无产权纠纷，符合房屋交易标准且出售该房屋已取得了产权所有共有人的同意。因甲方出售该房屋有产权纠纷或债务纠纷，不能实现本合同目的的，乙方有权解除本合同，甲方除退还乙方所交购房款外，并按照乙方所支付的定金双倍赔偿乙方，同意乙方可追究甲方给乙方造成的一切损失（包含已支付给丙方的居间服务费）。甲乙双方保证所提供资料合法、真实、有效。如甲乙双方任何一方因蓄意隐瞒或者故意造假所导致一切后果和违约产生的赔偿责任，由提供方承担。合同第八条第二款第三项中“甲乙双方任何一方违反本合同约定导致合同无法继续履行的，丙方已收取的居间服务费不予退还，违约方应向守约方承担违约责任且已产生的各项费用由违约方承担，并赔偿守约方支付的费用（包含已支付给丙方的居间服务费）”。合同第十五条约定甲方银行有贷款30万元由乙方出资还款，甲方不得另用于他用，如用于他用导致交易不能进行，产生的所有损失及法律责任由甲方承担。上述合同签订当日，原告向被告明志公司交纳了定金2万元，于2018年7月12日向被告明志公司支付了购房首期存放款28万元，于2018年9月2日向第三人王启滔转账汇款8万元。其后，原告李瑞华多次向王启滔催促办理上述房屋的提前还贷等后续手续。其后，被告明志公司将原告支付的款项中的30.4万元转账支付给被告罗心一用于归还房屋的按揭贷款。2018年10月31日，原告又向被告罗心一询问交易的后续情况，被告罗心一告知其产权证遗失需要补办证。2018年12月3日，被告回复还在补办产权证中，2018年12月11日，原告再次追问被告罗心一，被告罗心一回复“办好了，要公示，一个月后拿证，证拿了马上解封过户”。2018年12月17日，原告向第三人追问房屋过户时间，第三人称公示要节后结束，后又于2018年1月3日向原告承诺于2019年1月20日前过户。2019年1月9日，原告再次追问何时过户，王启滔回复“现在随时可以出证，出现了一个问题，她在外面欠的有钱，我今天已经找到债主，已经协商一致，为了您的利息考虑所有的钱全部打到法院账户，过完户后法院才把钱转给债务，您上次说的可以一次性付款，没问题吧。原告将上述微信内容转发给被告罗心一，询问：是什么意思，之前都没有说过这个情况。被告罗心一则称之前均告知过中介和原告房屋被查封的事实。此时，被告才知晓上述房屋已被贵阳市南明区人民法院查封。2019年1月15日，原告与被告罗心一及第三人王启滔共同到贵阳市南明区人民法院执行局协商处理办理，被告知该房屋已进入拍卖程序，必须通过网上拍卖程序购买上述房屋，双方协商未果。2019年1月23日，原告要求王启滔退还相应款项，第三人王启滔退还原告李瑞华2.4万元，并告知原告30.4万元已经支付给罗心一，4.5万元明志公司作为居间服务费收取，剩余7000元系办理抵押注销登记、补办产权证等已实际支出。原告遂向本院提出诉请如前。上述事实，有当事人陈述、《贵阳明志远行房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》、收款收据、汇款回单、微信聊天记录、短信聊天记录等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约诚信各自义务。本案原、被告双方争议的焦点系被告及第三人是否双方签订买卖合同前已经告知案涉房屋被查封的事实，而案涉房屋因被查封、拍卖导致无法按照双方签订的《贵阳明志远行房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》进行过户的责任该由谁来承担。从原、被告双方签订的《贵阳明志远行房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》来看，仅载明案涉房屋设定有抵押，并未载明案涉房屋已被查封的情况，另外就购房款的支付方式、办理产权转移登记的时间以及合同中甲方即被告罗心一关于房屋产权及具体状况的承诺的具体约定来看，在签订合同时，被告及第三人向原告隐瞒了案涉房屋被查封的事实，原告对房屋已被查封的事实并不知情。原告李瑞华支付38万元款项后多次追问何时可以办理过户时，被告以房产证遗失为由拖延产权过户时间，直到2019年1月9日，第三人王启滔才告知原告上述房屋已被司法查封，后续款项需要支付到贵阳市南明区人民法院，而此时案涉房屋已进入拍卖程序，双方签订的买卖合同无法按照约定继续履行。虽然罗心一在2018年12月11日回复原告的短信内容中提到公示完了就可以解封过户，首先并未明确告知被法院查封，结合合同约定并联系双方短信聊天的语境容易被理解为解除抵押登记然后过户。王启滔称其在补办产权证时才得知房屋被查封，但根据王启滔陈述系受罗心一的债权人陈世萍委托出售该房屋，并非是受房屋所有权人罗心一委托，另外从2019年1月9日王启滔微信告知原告案涉房屋被查封的聊天记录内容来看（其称已找到债主，双方协商一致，要求原告将款项支付至法院账户，并向原告确认可以一次性付款），第三人王启滔在陈世萍委托其销售案涉房屋时对房屋被查封的事实应当是知情的，故王启滔的辩解本院不予采信。而第三人王启滔也承认系在2019年1月9日才告知原告案涉房屋被查封的事实。综上所述，被告罗心一称在签订合同时告知原告房屋被查封的辩解，本院不予采信。被告及第三人隐瞒案涉房屋被查封导致无法继续履行的法律责任应当由两被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人一方有权解除合同，根据合同第六条第一款的约定“因甲方出售的该房屋有产权或债务纠纷，不能实现本合同目的，乙方有权解除合同，甲方除了退还乙方所交购房款外，并按照乙方所支付的定金双倍赔偿乙方，同时乙方可追究甲方给乙方造成的一切损失（包含已支付给丙方的居间服务费）”，原告要求解除双方签订的房屋买卖居间合同、退还购房款的诉请，符合法律规定以及双方合同约定，本院依法予以支持。根据庭审查明的事实，原告共计向被告明志公司及第三人王启滔支付38万元（含2万元定金），其中30.4万元已支付给被告罗心一用以归还案涉房屋的按揭贷款，另外有2.4万元由第三人王启滔退还给原告，剩余4.5万元由被告明志公司作为居间服务费收取，另有7,000元王启滔告知系用于办理注销登记等手续实际支出。因此，被告罗心一应当将收取的28.4万元购房款（两万元定金除外）退还给原告。被告明志公司收取的居间服务费4.5万元，虽然合同第八条第二款第三项约定甲乙双方任何一方违约，该费用均不予退还，由违约方赔偿守约方含居间服务费在内的损失，但是因第三人王启滔和被告明志公司隐瞒案涉房屋被查封的情况下居间介绍原告购买该房屋，导致合同不能继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，被告明志公司应将收取的居间服务费4.5万元退还给原告。另外7,000元的款项虽然王启滔告知已用于注销抵押登记等手续，但是并未提供相应发票，且即便实际产生也是被告故意隐瞒房屋被查封的事实给原告造成的损失，也应当赔偿给原告，因王启滔系明志公司的员工，其居间介绍原、被告双方签订合同收取相应款项的行为系履行职务行为，相应的法律责任应当由被告明志公司负担，故被告明志公司应当将7000元退还给原告。关于原告诉请的双倍返还定金和违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，即定金罚则和违约金条款不能同时适用。从合同约定来看，双方对于逾期交房超过60日导致原告解除合同的和逾期迁出户口超出180天的，被告应按购房款20%支付违约金，并未约定逾期办理产权过户导致合同解除的违约金责任，而根据合同第六条第一款的约定来看，被告罗心一承担的违约责任系双倍返还定金，并赔偿原告的损失。原告诉请要求被告双倍返还定金4万元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告诉请被告按总房款的20%支付违约金，没有合同依据，且根据上述法律规定与定金罚则只能择一主张，故本院不予支持。关于原告要求被告支付起诉之日起的逾期利息，因合同解除系被告隐瞒房屋被查封所致，被告占用原告所交付款项给原告造成的利息损失应当赔偿给原告，也符合双方合同约定，本院予以支持。关于款项的退还、双倍返还定金、居间服务费的退还以及逾期利息的支付问题，两被告是否应当承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人即明志公司承担的是损害赔偿责任，并非连带责任。根据该规定，结合本案案情，本院酌情认定明志公司对被告罗心一向原告李瑞华退还的30.4万元债务承担补充清偿责任，即被告罗心一的财产不足以清偿其对李瑞华的上述债务时，由明志公司承担给付义务，明志公司承担补充清偿责任后，其可向罗心一进行追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李瑞华与被告罗心一、贵阳明志远行房地产经纪有限公司于2018年7月9日签订的《贵阳明志远行房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》（合同编号XXXXXXXXX）；二、被告罗心一于本判决生效之日起五日内退还李瑞华购房款284,000元及利息（以284,000元为基数自2019年4月8日起按中国人民银行同期贷款利息计算至该款付清时止）；三、被告罗心一于本判决生效之日起五日内双倍返还原告李瑞华定金共计40,000元；四、被告贵阳明志远行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起退还原告李瑞华居间服务费等共计52,000元及利息（自2019年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清时止）；五、被告贵阳明志远行房地产经纪有限公司在304,000元的范围内对被告罗心一向原告李瑞华承担的债务范围内承担补充清偿责任；六、驳回原告李瑞华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,470元（已减半收取，原告预交），由被告罗心一和贵阳明志远行房地产经纪有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 宁 素二〇一九年十月三十日书记员 迟莹莹