上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初71620号原告：上海旅人酒店有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：丁金福，总经理。委托诉讼代理人：王丽波，上海富水律师事务所律师。被告：上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人：毛永国，主任。委托诉讼代理人：邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。原告上海旅人酒店有限公司诉被告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人丁金福及其委托诉讼代理人王丽波、被告委托诉讼代理人邱晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海旅人酒店有限公司向本院提起诉讼请求：一、确认原、被告之间的《房屋使用合同》无效；二、判令被告赔偿装修损失人民币10,413,004.77元(以下币种相同)；三、判令被告返还原告已支付的租金2,771,000元；四、判令被告支付停业损失300万元；五、判令被告支付搬迁费20万元；六、判令被告返还押金85,000元；七、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年9月19日，被告与上海乾映得实业有限公司(以下简称乾映得公司)签订《房屋使用合同》，约定被告将位于上海市浦东新区华夏东路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给乾映得公司，使用期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止。2016年6月28日，原、被告以及乾映得公司签订《关于变更华夏东路XXX号租赁合同备忘录》，约定将承租人主体变更为原告，合同其余条款不变。原告对系争房屋进行装修，用于酒店经营。2018年3月13日，原告收到被告发送《腾退房屋函》要求原告腾退房屋，目前系争房屋墙体写满“拆”字，无法继续正常经营。被告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会辩称，原、被告之间的《房屋使用合同》无效。原告对房屋性质、状况以及法律风险等均清楚，双方约定如发生拆除、动迁等，被告不承担赔偿责任。原告确实对房屋进行装修，但装修费没有1,000万元。原告已实际使用系争房屋，不同意返还房屋使用费。原告要求赔偿停业损失和搬迁费缺乏依据。同意返还押金85,000元。经审理查明，沪房地浦字(2000)第006848号上海市房地产权证记载：上海市浦东新区合庆镇川北公路XXX号XXX-XXX幢房屋产权人为上海世平实业有限公司(以下简称世平公司)。川北公路XXX号地址现变更为华夏东路XXX号。2014年9月19日，被告(甲方)与乾映得公司(乙方)签订《房屋使用合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区华夏东路XXX号房屋出租给乙方。合同特别事项说明和约定为，甲方系世平公司的唯一投资主体，甲方是在原世平公司房屋基础上改建而成。世平公司的上海市房地产权证号为沪房地浦字(2000)第006848号。房屋坐落浦东新区川北公路XXX号，土地性质为集体，用途工业，记载建筑面积为1,524.43平方米，该房屋地址现改为华夏东路XXX号。经甲方对世平公司房屋投资改建，房屋已改建成四层房屋，总建筑面积为4,000平方米。无论本合同是否有效，乙方基于对房屋的实际使用，均同意按约定的数额和条件给付甲方实际使用费，即使合同被认定为无效，乙方也应付足实际使用费，也无权要求甲方退回已支付的任何使用费。合同第一条约定，交付使用建筑面积为4,000平方米。第二条约定，使用期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止。第四条约定，2015年1月1日至2016年12月31日年使用费为1,020,000元，2017年1月1日至2019年12月31日年使用费为1,071,000元，2020年1月1日至2024年12月31日年使用费为1,124,550元。第五条约定，本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋使用定金，定金为1个月的使用费即85,000元。使用关系终止时，甲方收取的房屋押金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，押金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2015年1月1日，被告将系争房屋交付给乾映得公司。2015年7月29日，被告(甲方)与乾映得公司(乙方)签订《房屋使用合同补充协议》，第一条约定甲方已视同于2015年1月1日将房屋全部正式移交给乙方，乙方已实际接收房屋，并从2015年1月1日开始计算租赁期限。第8.2条约定，合同可能因为房屋性质等原因而无效，乙方对此完全明了并继续愿意使用和投资经营，如因有效性问题而导致合同无效的，乙方放弃向甲方要求赔偿和补偿的一切权利。2016年6月28日，原、被告以及乾映得公司签订《关于变更华夏东路XXX号租赁合同备忘录》，约定经三方一致同意将承租人主体变更为原告，合同其余条款不变。原告支付租赁保证金85,000元。2018年1月1日起，原告未支付使用费。2018年3月13日，被告发送《关于腾退房屋的函》给原告称，《房屋使用合同》因镇政府责令拆除于2018年1月31日终止。2018年2月1日至清退期间的房屋使用费暂不收取。如原告未能在2018年4月30日前腾退房屋的，被告仍收取2018年2月1日至清退期间的房屋使用费。本案在审理过程中，原、被告一致确认全部拆除川北公路XXX号产证上的3幢房屋，改建成1幢4层建筑面积为4,000平方米房屋，改建后的房屋没有合法建造凭证。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对上海市浦东新区华夏东路XXX号房屋1-4楼固定装修进行工程审价。鉴定金额为10,413,004.77元，扣除折旧后的现值为7,614,981.64元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告均确认系争房屋未获得房屋产权证或合法建造凭证，故原、被告之间《房屋使用合同》无效。双方当事人对审价报告提出如下异议：一、原告认为应以鉴定金额10,413,004.77元计价，不应以扣除折旧后的现值7,614,981.64元计价。鉴定人员解释称，10,413,004.77元是系争房屋的造价，7,614,981.64元是系争房屋的现值，是根据系争房屋的实际使用年限计算出来的。本院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故双方应按现值分担损失。二、被告对审价报告提出如下异议：1、原告提供的装修合同、收据、图纸等不应直接作为鉴定依据。鉴定人员解释称，本次鉴定意见书是结合本案相关图纸对现场进行复核，并进行现场实际丈量计算得到鉴定意见书的工程量，按照上海2000定额及相关规定进行工程审价，我司认为鉴定结果是客观公正的。原告提供的材料不是鉴定依据，仅作为参考。本院采信鉴定部门意见。2、鉴定机构人员到场后丈量的数据未回复给被告，被告无法确认。鉴定人员解释称，鉴定人员将征求意见函及附件鉴定意见书给被告，要求被告在一周时间内提出异议，但被告未在一周内就数据提出任何异议和复核请求。3、鉴定机构随意扩大鉴定范围，将空调可移动设备设施(如大批空调)等均计入装修范围，与诉求不一致。鉴定人员解释称，空调设备设施为安装工程中不可移动的一部分，属于装修范围。4、鉴定报告中署名是张建荣和李波，而去现场是另外两个人，根据相关规定，鉴定人员必须到现场，否则无权出具报告。鉴定人员解释称，我司对本案鉴定是由一个鉴定团队进行的，鉴定团队的人员包括张建荣、李波、吴飞、李头娇，因此我司派遣了另外两人吴飞、李头娇去现场进行勘察和测量，我司鉴定团队所有人员在出具鉴定报告过程中共同参与、审核，我司技术复核部门对报告的所有内容进行复核，最终出具的鉴定报告。5、鉴定机构出具初稿前，被告向鉴定机构提交了租赁之前的土建、装饰审价资料和图纸以及(2013)浦民一(民)初字第31733号民事判决书，供鉴定参考。鉴定机构未参考且未划分工作界面，有违客观公正。鉴定人员解释称，被告所提交的资料均为租赁之前的相关资料，原告租赁涉案房屋后重新进行了装修，本次鉴定意见书均为原告重新装修的工程造价，我司认为合理。6、被告认为不应按工程造价计算，应按资产评估进行估值。鉴定人员解释称，装修属于工程造价。7、被告认为原有的卷帘门等固定资产均被列入鉴定报告内，应从造价中予以扣除。原告称被告装修的卷帘门等年时已久，均无法正常使用，故原告均予以更换。鉴定人员解释称，鉴定人员到现场勘查时，卷帘门等固定资产均有，确实有更换过，鉴定人员无法鉴定出是原告施工的还是被告施工的。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张要提供相应证据予以佐证，被告无法举证证明上述固定资产系被告施工，故对被告的主张，本院难以采信。8、鉴定书中包子铺、千里香馄饨店、菜市场等工作内容非原告方装修，要求从造价中予以扣除。鉴定人员解释称，上述内容被告认为非原告方装修，而原告认为系原告方装修，鉴定部门无法判定。本院认为，因被告无法举证证明上述装修系被告施工，故对被告的主张，本院难以采信。对原、被告提出的上述异议，鉴定人员都给予合理解释，本院依法予以采信。综上，本院确认系争房屋的的现值为7,614,981.64元。出租人应对出租物负有瑕疵担保责任，被告作为出租方，在系争房屋没有合法审批手续情况下将其出租，对租赁合同的无效负主要责任。承租人亦应对所租房屋的合法性积极审查，原告作为承租方未对租赁物的合法性尽到审慎的审查义务，因对租赁合同的无效负次要责任。本院结合鉴定报告确定的工程造价，综合考虑双方的过错责任、房屋实际使用年限、折旧率、现值及本案的具体案情等情况，酌情确定被告赔偿给原告装修损失5,330,487.15元。原告认为系争房屋租赁合同无效，故要求被告返还自2015年5月1日至2017年12月30日期间的使用费2,771,000元，本院认为，原、被告之间《房屋使用合同》无效，但原告实际使用系争房屋，理应参照合同约定的使用费标准支付房屋使用费，故对原告要求被告返还已支付的使用费2,771,000元的诉讼请求，本院难以支持。根据法律规定，当事人对自己的主张，应提供相应的证据予以佐证，因原告未提供相关书面证据证明停业损失和搬迁费，故对原告要求被告支付停业损失300万元以及搬迁费20万元的诉请，本院难以支持。被告自愿将收取的租赁保证金85,000元返还给原告，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告上海旅人酒店有限公司与被告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会之间的《房屋使用合同》无效；二、被告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会在本判决生效之日起十日内支付给原告上海旅人酒店有限公司装修损失人民币5,330,487.15元；三、被告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会在本判决生效之日起十日内返还给原告上海旅人酒店有限公司租赁保证金人民币85,000；四、驳回原告上海旅人酒店有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币139,704元，由原告上海旅人酒店有限公司负担人民币68,455元，被告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会负担人民币71,249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐审 判 员  杨怡霖人民陪审员  梅丽华二〇一九年十月十四日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。