四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初12233号 原告：张晓，男，1986年9月16日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：卞长超，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，系公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 原告张晓与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，由审判员唐路明独任审判。本院于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告张晓的委托诉讼代理人卞长超、简海及被告中德红谷公司的委托诉讼代理人叶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓向本院提出诉讼请求：1、中德红谷公司向张晓支付逾期交房违约金30140元（以房屋总价为基数，按每日万分之三自2016年3月1日起计算至实际完成房屋交付条件之日止即实际取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书之日，但不超过已付房款的5%）；2、中德红谷公司向张晓支付逾期取得楼栋权属证明违约金25378元（以房屋总价为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至2018年4月25日）；3、本案诉讼费由中德红谷公司承担。事实与理由：张晓与中德红谷公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，张晓购买中德红谷公司开发的中德·英伦世邦Ｋ区房屋，总款为602795元，中德红谷公司应于2016年2月29日前交付房屋给张晓，交付条件应当符合：（1）商品房已取得规划验收合格证；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告。中德红谷公司应于2017年2月29日前取得所购房屋所在楼栋的权属证明。合同签订后，张晓按约付清了全部房款，经面积补差，中德红谷公司退还购房款1058元，张晓实际向中德红谷公司给付的购房款为601737元。中德红谷公司未按约定时间取得建设工程规划合格证、面积实测报告及楼栋权属证明。中德红谷公司的行为已构成违约，故张晓诉至法院，请求判如所请。 中德红谷公司辩称，对张晓陈述的本案事实无异议。张晓主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，其不应再承担逾期交房违约金。张晓主张逾期取得楼栋权属证明的违约金过高，应当予以调低。 经审理查明，2013年10月18日，张晓与中德红谷公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，与本案有关的约定为：1、张晓购买中德红谷公司开发的位于成都高新区房屋，套内建筑面积57㎡，单价为10575.35元，总价602795元，中德红谷公司交付房屋时应向张晓公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2、交付条件：中德红谷公司应当在2016年2月29日前向张晓交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时中德红谷公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：中德红谷公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给张晓的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，张晓有权退房。张晓要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德红谷公司按日计算向张晓支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向张晓支付违约金，中德红谷公司承担逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过张晓已付房价款的5%。4、初始产权登记：中德红谷公司应当在2017年2月29日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，张晓不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向张晓支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，张晓支付购房款602795元，之后，中德红谷公司向张晓退还房屋面积补差款1058元,双方对此予以确认。2016年11月13日，张晓在【中德·K区】收房确认书上签字。 2016年7月28日，成都度量诚测绘有限公司出具案涉房屋《房屋建筑面积测绘成果报告》。2016年11月17日，成都市规划管理局出具涉中德英伦世邦K区4、5、6号楼的建设工程规划合格证。2018年4月25日，中德红谷公司取得案涉楼栋房屋不动产权证书，吉力尔古、阿尔阿支及中德红谷公司均确认该时间即为商品房买卖合同中约定的楼栋权属证明的取得时间。 另查明，2019年8月9日，张晓通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向本院递交民事起诉状等诉讼资料，其当日提交的民事起诉状中的诉讼请求已向中德世纪公司主张逾期交房违约金。 再查明，2017年2月的最后一天为28日。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收房确认书、房屋建筑面积测绘成果报告、建设工程规划合格证、不动产登记房屋所有权首次登记记录单、商品房预售合同纠纷事实要素采集表等证据在卷佐证。 本院认为，张晓与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：1、张晓要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效。2、逾期取得楼栋权属证明违约金的计算标准及金额。根据查明的事实及相关法律规定，本院对本案的争议焦点评述如下： 一、张晓要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效。本院认为，合同约定的交房时间为2016年2月29日，张晓应当自2016年3月1日起知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，张晓要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权在适用三年诉讼时效的情况下，应至2019年2月28日届满。本案中，张晓于2019年8月9日通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向本院递交民事起诉状，向中德红谷公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利已经超过诉讼时效期间，中德红谷公司的抗辩理由成立，本院予以采信。对张晓要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于逾期取得楼栋权属证明违约金的计算标准及金额问题。合同约定，中德红谷公司应当在2017年2月29日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，张晓不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向张晓支付已付房款万分之一的违约金。2017年2月只有28天，从合同的内容可推断中德红谷公司应当在2017年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。结合中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日的事实，本院认定中德红谷公司逾期421天，其应承担的违约金为25333元（601737元×0.0001×421天=25333.13元）。故本院对于张晓主张的逾期取得楼栋权属证明违约金超过本院认定的部分不予支持。对于中德红谷公司要求对逾期办理初始产权登记违约金进行调低的答辩意见，本院认为，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，故对于其该项答辩意见本院不予采信。 本案纠纷系因中德红谷公司违约产生，诉讼费用由中德红谷公司全部负担。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张晓支付逾期办理初始产权登记违约金25333元； 二、驳回原告张晓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取594元，由被告成都中德红谷投资有限公司负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐路明 二〇一九年十月十五日 书记员  许 林