广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初16538号原告：东莞市德旺实业有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇京山村第三工业区B栋厂房三楼。法定代表人：涂海深，该公司经理。委托诉讼代理人：尹伟，广东尚宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁佩怡，广东尚宽律师事务所实习律师。被告：东莞市慧谊实业有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇茶山北路京山第三工业区三楼北侧。法定代表人：龙定银，该公司经理。被告：龙定银，男，1982年2月5日出生，汉族，住湖北省南漳县，以上两被告的共同委托诉讼代理人：丘家熙，广东泰旭律师事务所律师（代理权限至2019年6月6日止）。以上两被告的共同委托诉讼代理人：许发，广东泰旭律师事务所律师（代理权限自2019年6月6日始）。以上两被告的共同委托诉讼代理人：高其辰，广东泰旭律师事务所辅助人员。第三人：彭秀香，女，1963年5月2日出生，汉族，住广东省东莞市，原告东莞市德旺实业有限公司（以下简称“德旺公司”）与被告东莞市慧谊实业有限公司（以下简称“慧谊公司”）、龙定银租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，后根据慧谊公司的申请，追加彭秀香为本案第三人，并公开开庭进行了审理。德旺公司的委托诉讼代理人尹伟、丁佩怡，慧谊公司及龙定银的共同委托诉讼代理人许发、高其辰到庭参加了诉讼；彭秀香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德旺公司向本院提出诉讼请求：1.确认德旺公司与慧谊公司的租赁合同无效；2.慧谊公司、龙定银连带向德旺公司返还厂房押金43800元及逾期利息1929.12元（以43800元为本金，自2018年8月7日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计至实际清偿之日止，暂计至2019年4月6日）；3.本案诉讼费由慧谊公司、龙定银承担。事实与理由：德旺公司与慧谊公司于2018年8月7日签订《租赁合同》，约定慧谊公司将位于东莞市××镇京山村第三工业区B栋厂房三楼租赁给德旺公司使用。合同签订后，德旺公司依约支付了厂房押金及租金。合同成立后，案外人邹刚多次找德旺公司交涉，称厂房的租赁权系其所有，并向德旺公司提供其租赁该厂房的租赁合同，至此邹刚与龙定银多次在德旺公司处争执，导致德旺公司无法正常生产，不胜其烦。另，案涉租赁厂房没有报建手续，而龙定银作为慧谊公司的唯一股东。基于上述原因，德旺公司诉至法院请求解决。慧谊公司辩称，一、案涉租赁合同是德旺公司与慧谊公司真实意思表示，合同内容没有违反法律法规强制性规定，且案涉厂房具有建设规划许可证及土地使用证，故属合法有效的合同。二、慧谊公司无需向德旺公司返还押金及支付利息。1.案涉租赁合同合法有效，双方应该继续履行。2.德旺公司存在逾期支付租金的违约行为，德旺公司预先交付的押金应当优先清偿拖欠的相关费用。3.即使慧谊公司需要返还押金，但根据租赁合同约定，也应当是无息返还，且德旺公司主张的利息存在起算日期错误及利率过高的情形。龙定银辩称，龙定银本人的财务与慧谊公司的财务是独立的，不存在混同的情形，不应当对慧谊公司的债务承担连带清偿责任。彭秀香书面述称，一、案涉租赁标的物由彭秀香合法取得出租权。彭秀香有权将案涉租赁标的物出租给他人使用。2016年4月12日，彭秀香与邹刚个人（承租方）签订了《租赁合同》，约定由彭秀香将位于东莞市××镇京山第三工业区（地块名称为“DN-30”）厂房三楼出租给邹刚使用，租赁期限为2016年4月15日起至2024年6月22日止。二、慧谊公司为无权处分人，彭秀香对慧谊公司与德旺公司签订的租赁合同不知情，也不予追认，系无效合同。由于本案彭秀香方才了解到，龙定银于2018年8月7日以慧谊公司的名义与德旺公司签订《租赁合同》，将案涉合同标的物出租给德旺公司使用，但此前彭秀香不知情。德旺公司围绕其诉请提供了《租赁合同》（彭秀香与邹刚签订）、告知书、收据等予以证实。慧谊公司及龙定银提供了《租赁合同》（慧谊公司与德旺公司签订）、企业信用信息公示报告、《补充协议》、租金明细表、律师函、快递单回执、《公司股东合作经营协议》、邹刚出资明细表、邹某2书面证言、《租赁合同》（彭秀香与邹刚签订）、招商银行户口历史交易明细表、微信转账记录、邹某1的劳动合同及证明、“东莞12345热线”微信公众号平台的诉求信息、照片、微信聊天记录、通话录音，并申请证人邹某1、邹某2出庭作庭等予以反驳。第三人未提供证据。另本院到东莞市××镇京山村村民委员会进行调查，作了询问笔录并调取了《建设用地规划许可证》及《集体土地使用证》；同时本院到公安机关调取了出警视频、询问笔录等材料。根据各方的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：德旺公司是于2014年8月15日登记成立的自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东均为涂海深；德旺公司原名称为“东莞市亿赞宝实业有限公司”（以下简称为“亿赞宝公司”），于2018年9月4日变更登记为现名称。慧谊公司是于2016年4月21日登记成立的自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东均为龙定银；慧谊公司原法定代表人为邹刚，于2016年12月23日变更登记为龙定银。2018年8月7日，德旺公司（当时以亿赞宝公司名义）与慧谊公司签订《租赁合同》，约定慧谊公司将位于东莞市××镇京山第三工业区（地块名称为“DN-30”）中属于京山第三、四、五股份经济合作社的厂房、宿舍配套租给德旺公司作工业用途使用，该租赁房屋三楼面积约1300平方米（包括公摊面积），德旺公司对承租的上述物业整体现状了解并已到现场查验无异议；租赁期限从2018年8月15日起至2024年6月15日止；厂房共1300平方米，三楼按15元/平方米计算租金,合计19500元，宿舍6间，按每间每月400元计算租金，合计每月2400元，该厂房及宿舍价格从签订合同之日起每两年以最后一次（递增后的）价格为基础递增10%；合同签订后，德旺公司即交两个月押金共计43800元给慧谊公司作为保证金，并提前缴纳首月租金，合同期满后，经慧谊公司验收房屋无损坏及结清一切费用后无息退还保证金等。当日德旺公司向慧谊公司支付押金43800元。2018年10月9日，德旺公司与慧谊公司签订《补充协议》，约定宿舍502房间现由慧谊公司用于储存东西，不出租给德旺公司，8月份502房租200元已退回，本房间押金800元已退回。德旺公司确认已收到慧谊公司退回的上述押金800元。另，从慧谊公司提供的“东莞12345热线”微信公众号平台的诉求信息显示：东莞市××镇京山村回复案涉厂房属于京山第三、四、五股份经济合作社，有建设规划许可证及土地使用权证。同时，从本院对东莞市××镇京山村村民委员会的询问笔录及该村委会提供的材料显示：案涉厂房没有办理建设工程规划许可证及房产证，仅办理了建设用地规划许可证及集体土地使用证，而德旺公司及慧谊公司对上述调取的证据均无异议。本院认为，本案为租赁合同纠纷。慧谊公司及德旺公司对双方于2018年8月7日签订的案涉《租赁合同》是否有效存在争议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，从本院的调查及双方举证情况来看，案涉租赁的厂房及宿舍未办理有关房屋的不动产权证、建设工程规划许可证，也没有证据显示经主管部门批准建设，由此可见，双方签订的《租赁合同》为无效合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本院认定慧谊公司应向德旺公司返还租赁押金余款43000元（43800元-800元）。另，利息是法定孳息，德旺公司要求慧谊公司支付自2018年8月7日起（即收取押金之日）计至实际清偿之日止的利息并无不妥，本院予以支持，但该利率标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。对龙定银是否需承担责任问题。慧谊公司为一人有限责任公司，龙定银为唯一股东，而龙定银未能证明慧谊公司财产独立于其个人的财产，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，本院对德旺公司要求龙定银对慧谊公司的债务承担连带责任予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市德旺实业有限公司与被告东莞市慧谊实业有限公司于2018年8月7日签订的《租赁合同》为无效合同；二、限被告东莞市慧谊实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市德旺实业有限公司返还押金43000元及支付相应利息（以43000元为本金，自2018年8月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；三、被告龙定银对被告东莞市慧谊实业有限公司第一判项的债务承担连带责任；四、驳回原告东莞市德旺实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费471.61元、财产保全费458元，共计929.61元，由原告东莞市德旺实业有限公司负担55.61元，被告东莞市慧谊实业有限公司、龙定银负担874元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龙泽云二〇一九年十月八日书记员  叶玉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。