河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0381民初3350号原告：洛阳超达工贸有限公司，住所地：偃师市山化镇光明村。法定代表人：李中元，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张保恩，郑州市管城区法宝法律服务所法律工作者。被告：曹明伟，男，1982年10月20日生，汉族，住偃师市巩义市。被告：偃师市山化镇光明村鑫昌炉料厂，住所地：偃师市山化镇光明村。经营者：曹明伟，身份信息同被告曹明伟。原告洛阳超达工贸有限公司与被告偃师市山化镇光明村鑫昌炉料厂、曹明伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳超达工贸有限公司法定代表人李中元及委托诉讼代理人张保恩，被告偃师市山化镇光明村鑫昌炉料厂、被告曹明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳超达工贸有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付原告租赁费161690元；2、判令被告支付原告拖欠的电费16889.34元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年9月29日，李中元在偃师市山化镇光明村设立洛阳超达食品添加剂有限公司，后变更为洛阳超达工贸有限公司。原告出资近千万元建起了办公楼、车间、仓库等建筑设施，并依法获得了建设用地许可证。曹明伟欺骗当地工商行政部门冒用原告的名义于2017年11月14日先行获得了个体户工商登记，起字号为偃师市山化镇光明村鑫昌炉料厂。2018年1月1日，原被告签订租赁合同，被告承租原告位于偃师市山化镇光明村的办公楼、车间、仓库、场地，原被告约定被告应向原告支付年租金12万元整，2018年4月5日，经原被告协商一致又签订了补充协议，将租金调整为年租金16万元，具体支付方式为2018年1月1日起至2018年4月10日止，被告应支付原告租金为年租金15万元，具体计算被告应支付原告租金41250元，自2018年4月11日起被告应支付年租金16万元，计算到2019年1月12日，被告应支付原告租金120440元，以上两项共计161690元。经原告多次催要，被告未付。被告偃师市山化镇光明村鑫昌炉料厂、曹明伟辩称，房租租赁的起始日期是2018年3月1日起，2019年1月7日被山化镇政府强制拆除，已经给原告支付75000元租赁费，现金给的，原告出的有条子。由于原告隐瞒实际情况，所以镇政府予以拆除，请求法院驳回诉讼请求。经审理查明，洛阳超达食品添加剂有限公司变更为洛阳超达工贸有限公司。偃师市山化镇光明村鑫昌炉料厂是曹明伟于2017年11月14日登记注册的个体工商户。2018年1月1日，李中元作为甲方与曹明伟作为乙方签订了一份租赁协议，载明：“根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签定合同如下：一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房座落于偃师市山化镇光明村六组。1、土地使用权证编号为偃集用（2009）第09128号，建筑面积为9339.35平方米（厂房类型为砖瓦结构）的工业用地。2、甲方与光明村六组20余户村民签订的28.76亩的非工业用地。3、以上两块用地的所有附属物一并出租给乙方。4、甲方用乙方偃师市山化镇光明村鑫昌炉料厂执照、环保手续在西边车间上磨机一台，甲方配合乙方完成环保验收。二、厂房起付日期和租赁期限。1、厂房租赁自2018年1月15日起，至2021年1月14日止。租赁期3年。2、租赁期满，乙方租赁甲方土地期满后，乙方如需继续使用可按本协议条款优先签租赁协议。三、租金支付方式。1、甲、乙双方约定，该场地及厂房租赁每年租金为人民币壹拾贰万元整(120000元)。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应于2018年3月10日前向甲方支付厂房租金壹拾贰万元整(120000元)。以后每年房租到期前一个月一次性支付下年房租，以此类推。四、其他费用。1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担。2、乙方向甲方支付本合同厂房使用保证金贰万元整(20000元)，待乙方退租后由甲方一次性退还乙方。五、租赁期间其他有关约定。1、租赁期间，乙方应合乎环保要求，甲方应保证乙方所使用水、电通。2、租赁期间：因甲方土地、产权、地面附属建筑物自本协议签订之前遗留债务、纠纷产生的各项税费及相关费用等均有甲方承担。3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。4、租赁期间：乙方可根据自己的经营特点进行装修改建，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，乙方不能私自拆除装修后的建筑设施，甲方也不作任何补偿。6、乙方在租赁期间依据自身发展需求对场地厂改建、扩建，经甲方同意认可方能施工。7、所签合同乙方不得对外转包、出租。8、承租人有下列情形之一的甲方有权终止合同（1）乙方利用房屋从事非法活动，损害公共利益的；（2）乙方拖欠租金达30天以上的。六、违约责任。租赁期间，甲方如因厂房产权等相关问题影响乙方正常经营，对造成的损失由甲方全额进行赔偿。七、本合同未尽事宣，甲、乙双方必须依法共同协商解决。八、本合同一式两份，双方各执一份，合同经盖章签字后生效。李中元在出租方后签字并按指印；曹明伟在承租方后签字并按指印。2018年4月5日李中元与曹明伟签订补充协议一份，载明：“本着互惠互利、平等自愿原则，现就2018年1月1日甲方李中元，乙方曹明伟签订的租赁协议做出如下补充修改：1、将原租质协议第一条出租厂房情况第4款关于甲方利用乙方手续上磨机一台的约定废止。2、将原租赁协议第二条厂房起付日期和租赁期限第1款租赁起止时间变更为2018年3月1日起至2022年3月1日止。3、将原租质协议第三条租金支付方式第1款场地年租赁费壹拾贰万整变更为壹拾陆万元整首年壹拾伍万整。4、将原租赁议第三条租金支付方式第2款变更为甲乙双方一旦签订本协议，乙方应与2018年4月10日前向甲方支付厂房、场地租金壹拾伍万元整。其余一万元作为车间修理及厂地平整费用及酸池处理掩埋。以后均为壹拾陆万元整。5、乙方在租赁期间对变压器有维护、保养的义务，甲方需保证变压器完好能够正常使用。该补充协议系甲乙双方真实意愿表达，系对原租赁协议的补充修改，与原租赁协议等同效力，原协议有与本协议冲突矛盾之处，以本协议为准执行。自本协议签订之日起与原租协议同时生效。李中元、曹明伟分别在该协议上签名按指印。2009年8月27日，偃师市国土资源局向洛阳超达食品添加剂有限公司（李中元）颁发偃集用（2009）第09128号集体土地使用证。该证载明：土地使用权人洛阳超达食品添加剂有限公司（李中元）；土地所有权人：山化乡光明村六组；座落：光明村北；用途：工业；使用权面积：9339.35平方米；终止日期：2028年5月19日；使用权类型：批准拨用。洛阳超达食品添加剂有限公司从2018年7月到2019年2月共产生电费17215.55元，其中止2019年1月的电费为15297.16元。并由洛阳超达食品添加剂有限公司向供电部门交纳。2018年1月14日李中元向曹明伟出具收条一张，载明：“今收到曹明伟交厂地租金75000元，柒万伍仟元整”。由于洛阳超达工贸有限公司没有办理乡村规划许可证，偃师市山化镇人民政府于2019年1月7日到1月12日对该企业的建筑物予以拆除。上述事实由原告提交的租赁协议、补充协议、土地使用证、发票，被告的交的租赁协议、补充协议、收到条、镇政府意见书及本院庭审笔录等在卷资证。本院认为，李中元作为原告法定代表人与被告曹明伟签订了租赁协议、补充协议，应视为原告与被告曹明伟双方形成租赁合同关系。双方均应按该协议履行义务，享有权利。但在履行过程中，原告提交的厂房遇到政府拆迁，致使协议无法继续履行。履行协议的截止时间应为政府的拆迁日即2019年1月7日。在此期间的租金，被告应向原告交纳。协议中约定从2018年3月1日到2019年2月28日年租金为150000元。被告实际租赁的时间应为2018年3月1日到2019年1月7日止。按年租金为150000元计算，被告租赁期间的租金应为127466元（10个月＋6天）。扣除李中元于2018年1月14日收取的75000元，被告曹明伟应向原告支付租金52466元。期间原告产生的电费应视为曹明伟在使用过程中产生的，应由被告曹明伟承担。止2019年1月的电费为15297.16元。被告曹明伟应向原告支付。原告其他诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。李中元称向被告出具了收条，但未收到收条中的款项。并提交了证人证言及录音予以证明。证人证言及录音的证据效力明显小于作为书面证据的收条，同时因证人与李中元系亲属关系，并且其提交的录音不完整，被告曹明伟也不予认可。其提交的证人证言、录音证据本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、被告偃师市山化镇光明村鑫昌炉料厂、曹明伟于本判决生效之日起5日内共同向原告洛阳超达工贸有限公司支付租赁费52466元。二、被告偃师市山化镇光明村鑫昌炉料厂、曹明伟于本判决生效之日起5日内共同向原告洛阳超达工贸有限公司支付电费15297.16元。三、驳回原告洛阳超达工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3870元，由原告洛阳超达工贸有限公司承担2376元，被告偃师市山化镇光明村鑫昌炉料厂、曹明伟承担1494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  张东旭人民陪审员  褚静静人民陪审员  寇璐瑶二〇一九年十月八日书 记 员  张雅丹