鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0304民初1712号原告（反诉被告）：吴莉，女，1972年5月12日出生，汉族，住址：鞍山市立山区。委托诉讼代理人：李荣艳，男，1963年10月30日出生，住址：鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：朱丙兴，辽宁云祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳铁道房地产开发有限责任公司，住所地：辽宁省沈阳市铁西区光明街20号。法定代表人：解生涛，系总经理。委托诉讼代理人：党荣光，辽宁泽云律师事务所律师。原告（反诉被告）吴莉诉被告（反诉原告）沈阳铁道房地产开发有限责任公司（以下简称沈阳铁道房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴莉的委托诉讼代理人李荣艳、朱丙兴，被告沈阳铁道房地产公司的委托诉讼代理人党荣光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴莉向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告双方签订的买卖合同是无效的。2、返还原告购房款680109元。3、赔偿原告房屋装修损失，按照鉴定结论即429093.77元。4、增加诉讼请求，要求被告按照实际借款之日起，其中100万元部分利息自2014年3月20日起，50万元部分利息自2014年6月1日起，均按照月息2分给付利息，直至判决确定给付之日止，总额以不超过购房款全部1350109元为准。5、由被告承担本案的一切诉讼费用、鉴定费用。事实和理由：2014年4月8日，原、被告签订沈铁鞍辽项目内部认购协议，约定原告将其开发的坐落于鞍山市立山区沈铁立山雅苑6#BB，建筑面积220.57平方米商业网点房屋出售给原告，单价6121平方米。总房款1350109元等条款。合同生效后，原告多方筹款并按约定将房款全额支付给被告后对房屋进行必要投资和装修，其中改造装修投资总价1010230元。由于被告不能按期办理房屋产权证书，导致原告购买商业网点房屋目的无法实现直接损害原告根本利益。为此原告与被告协商未果。诉至法院。被告沈阳铁道房地产公司辩称：1、我们认为签订合同是有效的，双方没有签订房屋买卖合同，签订的是认购协议书，根据关于审理买卖合同案件解释第2条，认购协议是有效的，因为即使签订时没有获得预售许可证，也不影响签订认可协议书的效力，原告与被告签订的是认购协议并不是房屋买卖协议，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释第5条规定（内容略）原、被告签订的认购协议书不符合商品房管理办法第16条规定，因此双方签订的不是商品房买卖合同，应是认购协议，且认购协议不违反法律强制性规定，因此原告和被告签订的认购协议是合法有效的；其次，在认购协议中双方约定第2项，被告已经向原告明示了约定是甲方在取得许可证后再通知乙方，乙方在10日内签订房屋买卖合同，该协议已经明示了签订认购时没有许可证。综上双方签订的认购协议有效。2、关于返还房款问题，根据认购协议约定，该房款应予以返还，数额也没有异议。3、装修损失不应该予以赔偿，请法庭判决，对于鉴定结论的意见已经在原审提出。4、关于利息与原审意见一致。双方在认购协议中对房款利息有约定，应按照约定计算，约定为无息。利息我们认为应从主张权利之日起开始计算，按照银行同期贷款利率计算。5、诉讼费请法院依法判决。反诉原告沈阳铁道房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告拆除建筑物内的所有装饰、装修，按照图纸恢复建筑物原貌，若反诉被告不自行拆除，承担全部拆除费用（以鉴定机构鉴定为准）；2、判令反诉被告承担擅自破坏地基危害整个楼体的责任，并承担恢复楼体安全的费用（以鉴定机构鉴定为准）；3、反诉被告承担本诉及反诉费用、鉴定费用。事实与理由：反诉被告吴莉擅自将位于山市立山区的房屋拆改，私自拆掉承重梁，毁坏建筑物结构。不但将墙体砸通，孩子房屋内地面以下挖地灌储存热水，严重影响地基的稳定性，危害整楼住户的安全，故诉讼至法院。反诉被告吴莉辩称：与本诉一致。本院经审理认定事实如下：2014年4月8日，原告与被告签订《沈铁鞍辽项目内部认购协议》，被告（甲方）为出卖人，原告（乙方）为买受人。协议约定：原告购买被告出售的位于鞍山市立山区房屋，订购房号6#B13，建筑面积（暂测）220.57平方米，单价6121.00元，总房款为1350109元，付款方式为“全款”；原告应于2013年12月2日前交清上述房款的50%合计680109元，剩余房款670000元于销售许可证下发之日内交齐购房款（甲方提前10天通知乙方）；乙方在签署内部认购协议后，如有退房意愿，需在甲方取得《商品房（预）销售许可证》十日后，进行无理由退房，如退房，乙方已交纳的全部购房款项甲方将一次性无息返还乙方；乙方所购房源一经选定，不予调换，如遇买受人中途退房，开发公司无息退回原购房款。另查，2013年12月2日，原告向被告交付购房款680109.00元。2014年4月8日，原告向被告交付剩余购房款670000元后，接收了被告交付的本案所涉房屋，并对该房屋进行装修改造。再查，2016年4月11日，原告申请对本案所涉房屋投资装饰装修部分的工程造价进行鉴定。2016年10月18日，辽宁博众工程造价咨询有限公司做出辽宁博众咨字201612290《工程造价司法鉴定报告书》，鉴定结果：确定鉴定造价总金额437511.56元，其中可确定的造价结论意见金额429093.77元，不可确定的造价结论意见金额8417.79元。原告支付鉴定费30000元。2017年4月26日，被告申请对本案所涉房屋及所在楼体的安全性修复施工工程造价及对拆除该房屋的装饰、装修的工程造价进行鉴定。2017年12月15日，锦州衡远建筑工程质量司法鉴定所作出锦衡司鉴[2017]质鉴字第039号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：1、在涉案房屋装修中修建的地下储水池未对房屋的地基、基础造成危害；2、装修中对新建楼梯上方一层混凝土梁、板进行的改造使原梁、板的承重结构受到破坏，承载力降低，存在安全隐患。修复意见：1、用素土将储水池填满并分层夯实，用60mm厚C25细石混凝土封闭池口；2、在做好楼梯上方混凝土梁、板的支撑后，凿掉被切断钢筋部分的混凝土梁，做好断面处理后，按原计划要求，在满足规范要求的搭接、锚固长度的前提下，用电弧焊的方式恢复切断的纵向钢筋，恢复该部位的箍筋，并用上述方式恢复该部位楼板被切断的钢筋，按原设计要求浇筑混凝土；3、其他部位混凝土结构的恢复按原施工图，参照第2条修复方式、进行修复。被告支付鉴定费15000元。2018年10月23日，辽宁意达工程造价咨询有限责任公司作出辽意达鉴字（2018）4017号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：本案所涉房屋安全性修复工程司法鉴定工程造价4590.87元，本案所涉房屋拆除装饰、装修工程司法鉴定工程造价25551.41元。被告支付鉴定费4000元。又查，2017年9月1日，被告返还原告购房款670000元。上述事实，有原、被告庭审笔录在卷为凭。原告提供的证据有：《沈铁鞍辽项目内部认购协议》、交款通知单、刷银行卡存根、收款收据、准住通知书、司法鉴定报告书。以上证据经庭审质证及本院审查，真实合法，本院予以采信。对原告提供的证人吴某证言及借条，因该证据无法证明原告主张及与本案的关联性，本院不予采信；对原告提供的证人李某证言及借条，因借款人系案外人，且与本案没有关联性，本院不予采信。被告提供的证据有：司法鉴定意见书。该证据经本院开庭质证及本院审查，真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。对被告提供的提前收房申请，原告对其真实性没有异议，本院予以认定，但该证据不能证明被告主张，本院不予采信。本院认为，本案争议的焦点为：原、被告签订的《沈铁鞍辽项目内部认购协议》的性质、效力及法律后果。一、原、被告之间虽然签订的是《内部认购协议》，但双方在协议中对房屋价款、支付方式、违约责任、履行期限等内容均做了约定，原告于2013年12月2日已经交付了部分购房款，于签订认购协议当日交付剩余购房款670000元，至此支付了全部购房款，并接收了涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同；二、本案在审理过程中，被告承认尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原、被告之间签订的《沈铁鞍辽项目内部认购协议》依法应当认定无效，故对原告该项主张，本院予以支持；三、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案在审理过程中，被告已经返还了670000元购房款，尚欠原告购房款680109元应予返还，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张被告按照鉴定结论赔偿房屋装修损失429093.77元一节，本案原告在与被告签订内部认购协议时就已经知道被告尚未取得商品房预售许可证，原告自身存在过错，应承担相应的责任，本院认为，原告应承担30%责任，被告承担70%的责任为宜，故被告应赔偿原告的装修损失为429093.77元*70%=300365.64元，对原告过高的主张，本院不予支持；关于原告主张被告支付利息，其中100万元自2014年3月20日起，50万元自2014年6月1日起，均按照月息2分给付至判决确定给付之日止，总额以不超过购房款全部1350109元为准一节，因原告提供的两份借条及证人证言本院均不予采信，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告沈阳铁道房地产公司主张反诉被告吴莉支付因擅自破坏房屋地基及整体建筑结构进行恢复楼体安全的施工造价和拆除装饰装修工程造价一节，因反诉原告对自己的主张申请鉴定，根据锦州衡远建筑工程质量司法鉴定所的《司法鉴定意见书》和辽宁意达工程造价咨询有限责任公司的《司法鉴定意见书》，反诉被告应向反诉原告支付安全性修复工程造价费用4590.87元和拆除装饰装修工程造价25551.41元，共计30142.28元，故对反诉原告的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告在向反诉被告返还购房款时可将此款扣除，即向反诉被告吴莉返还购房款为649966.72元（680109元-30142.28元）综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告沈阳铁道房地产开发有限责任公司于本判决书发生法律效力后十五日内返还原告吴莉购房款649966.72元；二、被告沈阳铁道房地产开发有限责任公司于本判决书发生法律效力后十五日内赔偿原告吴莉装修款300365.64元；三、驳回本诉原告及反诉原告其它诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25683元（原告已预缴），由原告吴莉承担12379元，由被告沈阳铁道房地产开发有限责任公司承担13304元。鉴定费30000元（原告已支付），由原告吴莉承担9000元，由被告沈阳铁道房地产开发有限责任公司承担21000元。鉴定费19000元（反诉原告已支付），由反诉原告沈阳铁道房地产开发有限责任公司承担13300元，由反诉被告吴莉承担5700元。反诉费277元，由反诉被告吴莉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  马 英人民陪审员  崔彦兵人民陪审员  杨连华二〇一九年十月三十日书 记 员  高广君