广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20578号原告：程彪，男，1970年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省高州市，委托代理人：张财生，广东上兵律师事务所律师。委托代理人：林金龙，广东上兵律师事务所实习人员。被告：赵云飞，男，1983年1月15日出生，汉族，身份证住址安徽省利辛县，被告：广州新帝标投资管理发展有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街鹤龙一路自编18号A栋201房（仅作办公用途）。法定代表人：周训华。委托诉讼代理人：安艳宾，国信信扬律师事务所律师。第三人：广州白云萧岗第三经济合作社仓储，住所地广州市白云区。法定代表人：何庆锐。第三人：程玉夏，女，1979年5月3日出生，汉族，身份证住址广东省高州市，第三人：罗朝兴，男，1977年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省高州市，第三人：宁海波，女，1992年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，第三人：钟广海，男，1990年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，第三人宁海波、钟广海的共同委托诉讼代理人：王衡，广东中大圣律师事务所律师。原告程彪与被告赵云飞、广州新帝标投资管理发展有限公司（以下简称新帝标公司），第三人广州白云萧岗第三经济合作社仓储（以下简称萧岗三社仓储）、程玉夏、罗朝兴、宁海波、钟广海租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程彪的委托诉讼代理人张财生、林金龙，被告赵云飞，被告新帝标公司的法定代表人周训华、安艳宾，第三人宁海波、钟广海的共同委托诉讼代理人王衡到庭参加了诉讼，第三人萧岗三社仓储、程玉夏、罗朝兴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告程彪向本院提出诉讼请求：1.被告赵云飞向我支付拖欠2017年11月至2019年7月25日的场地使用费合计764742.7元（场地使用费参照合同约定，每月包括租金和管理费两部分）；2.被告赵云飞向我支付逾期支付违约金159671.91元（以不超过拖欠金额532239.72元的30%计算）；3.被告新帝标公司对被告赵云飞应承担的责任承担连带责任；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年，程玉夏、宁海波、钟广海、罗朝兴承租了位于宝石路工业区自编2号、3号的一、二楼房屋。2014年7月26日，程玉夏等四人与赵云飞及新帝标公司签订《租赁合同》，约定将上述房屋转租给赵云飞、新帝标公司作厂房使用。赵云飞、新帝标公司已按约定接收房屋并实际使用。2016年9月27日，程玉夏等四人分别与我、萧岗三社仓储签订《合同主体变更三方协议》，约定将上述房屋签订的《租赁合同》的权利义务全部转给我享有和承担。自2017年10月开始，截至至起诉之日，赵云飞和新帝标公司拖欠租金及综合管理费共计651047.72元，2019年向我支付了4次款项118808元，但剩余租金及综合管理费赵云飞、新帝标公司却未按照合同约定向我支付，我多次催促均未果。综上，现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告赵云飞辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告提供的三份租赁合同中的同一个人的签名笔迹不一样，原告也没有提供委托书，如果是原告本人签订的，不可能存在笔迹不一样的情况，故我认为原告提供的合同存在造假。2.原告所主张的管理费问题，原告从未对我承租的场地提供任何物业管理，也没有实际的管理行为，故原告没有权利要求我支付管理费，我有权拒绝支付该费用。3.我没有拖欠租金，2017年4月至2019年3月期间的租金我已经交到村里和宋世安的手里。4.原告主张的拖欠数额计算方式错误，自相矛盾。被告新帝标公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告提交的第三人程玉夏、罗朝兴、宁海波、钟广海与萧岗三社仓储在2014年8月25日签订的租赁合同与2016年9月27日签订的合同笔迹全部不一样，我司认为原告提交的合同存在造假和欺骗。2.关于综合管理费的问题，根据合同备注综合管理费由消防、水电、门窗、维修管理人员工资四项构成，但实际上原告根据没有提供任何的管理服务，也没有管理人员在上班，原告无权收取管理费。3.原告主张欠付租金的计算递增方式错误，我司认为原告对于合同及履行及在本案中提出的诉讼主张很不严肃、很不严谨。4.原告将我司作为被告，但我司跟原告之间根本没有签订任何的合约，即便是被告赵云飞在合同上写代我司签名，但我司并未向其授权，没有公司的盖章，故原告向我司主张缺乏依据。第三人宁海波、钟广海共同述称，我们已于2016年9月27日将与萧岗三社仓储之间签订的租赁合同中的权利义务全部转让给了原告，因此本案与我们无关，对于我们转让权利后发生的事情，我们不清楚。第三人萧岗三社仓储、程玉夏、罗朝兴无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月26日，赵云飞（承租人，乙方）与宁海波、程玉夏（出租人，甲方）签订《租赁合同》，约定由甲方向乙方出租宝石路工业区自编2号、3号部位的房屋，房屋面积共2327平方米，附属空地面积415平方米，租赁期限由2014年7月26日起至2019年7月25日止；房屋租金每月共计40276元，综合管理费（如：水、电、消防设施日常保养与维修，管理人员工资等）每月17395元；从第三年起每年的租金、管理费在上一年的租金、管理费基础上按10%递增计收等；乙方在本合同签订后即交给甲方租赁保证金13万元；备注：附件租赁期间遇国家征收，甲方提前两个月书面通知乙方，并出示国家征收的文件，合同期内加建的，按总租金的70%收取租金，保持门口道路畅通等。该合同落甲方落款处显示宁海波、程玉夏由一名为宋世安的人代签，乙方落款处由赵云飞签名，赵云飞在乙方落款处一并写上了新帝标公司的名称及其法定代表人周训华的名字。上述合同签订后，赵云飞将租赁场地用于办公室和仓库使用，部分分租他人使用。后赵云飞于2019年7月25日将涉案租赁场地交还给了程彪。诉讼中，程彪提交程玉夏、罗朝兴、宁海波、钟广海于2014年8月25日分别与萧岗三社仓储签订的《租赁合同》各一份及其和萧岗三社仓储分别与程玉夏、罗朝兴、宁海波、钟广海于2016年9月27日签订的《合同主体变更三方协议》拟证明涉案租赁场地是程玉夏、罗朝兴、宁海波、钟广海向萧岗三社仓储承租的场地的一部分，程玉夏、罗朝兴、宁海波、钟广海承租该场地后，于2016年9月27日经萧岗三社的同意后由其承接了程玉夏、罗朝兴、宁海波、钟广海在上述四份《租赁合同》中的权利义务。赵云飞和新帝标公司对上述合同和协议的真实性不予认可，认为上述合同和协议中同一当事人的签名不一致，存在造假。宁海波、钟广海对上述证据均予以确认，萧岗三社仓储对上述证据予以确认，并认可原告于2016年9月承接了程玉夏、罗朝兴、宁海波、钟广海与其签订的《租赁合同》中的权利义务。赵云飞表示其承租涉案场地后一开始是将租金交给一名为宋世安的人或与宋世安一起将租金交给萧岗三社仓储，萧岗三社仓储向其开具其名字的发票。自2017年4月后其被告知其租赁场地由程彪承包，租金发票要以程彪的名字开具，其觉得其与程彪之间未办手续不合理，但因其当时考虑已经投入了装修费，不想把事情闹大，才继续向萧岗三社仓储支付租金。程彪表示其承接涉案场地后，已告知了赵云飞，2017年10月份之前，由其委托管理物业的宋世安带赵云飞到萧岗三社仓储交，租金交给萧岗三社仓储，管理费交给宋世安。2017年10月后，赵云飞就未再将管理费交给宋世安。另外，赵云飞自2017年11月起未按合同约定的租金递增标准向其支付租金。为证明其上述陈述，程彪提交发票和收据予以证明，其中发票显示2017年11月至2018年12月期间开具发票的抬头交纳人显示为程彪，赵云飞在上述期间支付租金及管理费总额共计为617929元。2019年，赵云飞共通过宋世安向程彪支付租金共计118808元。赵云飞、新帝标公司、萧岗三社仓储、宁海波、钟广海对上述证据的真实性均予以确认。另赵云飞表示租赁场地曾存在加建的情况，故按合同约定该期间的租金应按7折收取。程彪表示赵云飞承租的场地是该建筑物的一楼和二楼，加建行为对赵云飞使用场地并无影响，且该加建行为是萧岗三社仓储实施，故赵云飞的上述意见不予认可。萧岗三社仓储表示其曾于2016年10月至11月期间，在涉案场地的三楼进行过加建。另赵云飞提交收据一份，拟证明其在承租场地之初向出租人的代理人宋世安支付了租赁押金共计13万元，并表示该款项应从其欠付的费用中抵扣。原告对上述押金不予确认。另赵云飞表示《租赁合同》落款处新帝标公司及其法定代表人周训华的名称及名字，均是其在未经授权的情况下自行签署。就涉案租赁场地的产权和规划报建情况，本院致函广州市规划和自然资源局白云分局查询。该局复函称未查到涉案场地相关《建设工程规划许可证》及产权记录。本院认为，涉案场地原由宁海波、程玉夏委托宋世安签订租赁合同出租给赵云飞，后在合同履行过程中，宁海波、程玉夏于2016年9月27日将其向萧岗三社仓储就包括涉案场地在内建立的租赁合同中的承租权利转让给了程彪，萧岗三社仓储及宁海波均予以确认，程玉夏经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，故本院对程彪已受让了宁海波、程玉夏与赵云飞之间签订的租赁合同中出租方的权利义务的意见予以采信。赵云飞抗辩该转让行为未向其告知，并未经其同意，故对其不发生效力的问题。从程彪提交的由赵云飞直接向萧岗三社仓储支付租金后开具的发票抬头显示为程彪的情况及萧岗三社对自程彪接手涉案场地的租赁后的沟通交流情况表明，赵云飞一方面对由程彪接手涉案场地的租赁是知情的，另一方面虽对该转让行为提出过异议，但从其继续承租使用涉案场地的行为表明赵云飞对程彪承接了宁海波、程玉夏对其出租涉案场地权利义务的认可。故赵云飞的上述意见本院不予采信。因涉案租赁场地属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，程彪与赵云飞就涉案场建立的租赁合同关系违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。虽上述租赁合同无效，但因赵云飞实际使用了涉案场地，故依法仍应向作为出租方的程彪支付占用涉案场地期间的场地占用费。合同中关于租金和管理费标准的约定是双方在签订租赁合同时的真实意思表示，符合双方在签订合同时对于各自利益的期待，故程彪主张场地占用费参照租赁合同约定的租金和管理费收取的标准计付的意见合理，本院予以采纳。现程彪主张赵云飞欠付2017年11月至2019年7月25日期间的场地占用费，参照租赁合同约定的租金标准计算，上述2017年11月至2019年7月25日期间应缴的场地占用费共计为1396695.5元。根据现有举证核算，赵云飞已向程彪支付2017年11月至2019年7月25日期间的场地占用费共736737元，故现赵云飞欠付2017年11月至2019年7月25日期间的场地占用费应为1396695.5元－736737元=659958.5元。赵云飞举证其在承租涉案场地支出向出租方的委托诉讼代理人支付了租赁押金13万元，且同意从其欠付程彪的费用中抵扣，此意见符合节约司法资源和减少双方讼累的原则，本院同意将赵云飞已支付的租赁押金13万元在其欠付程彪的费用中直接抵扣，据此，程彪要求赵云飞支付2017年11月至2019年7月25日期间欠付的场地占用费，即659958.5元－130000元=529958.5元有据，本院予以支持。驳回程彪主张的多出上述数额的诉请。虽原告对上述收据均不予确认，但该收据为原件，且从该收据出具的时间和内容均与涉案合同签订的时间和租赁标的相对应，经手人处为宋世安签名也与原告陈述签订合同之初委托宋世安签订，并委托宋世安管理租赁场地，负责收取租金等意见相一致，故本院上述收据予以采信。赵云飞抗辩涉案租赁场地曾有加建的情况，故租金应依约按总租金70%的标准计收的意见。虽赵云飞提供照片显示涉案租赁场地的加建情况，但因从该照片中无法体现加建的期间及该期间处于程彪主张的欠付场地占用费的时间段，故本院对赵云飞提出因加建行为应该扣减租金的意见不予采纳。因程彪与赵云飞就涉案场地签订的租赁合同无效，且程彪作为出租人将无产权登记和未办理规划报建手续的场地承租给赵云飞，其对合同无效亦存在过错，故程彪要求赵云飞支付逾期支付租金违约金缺乏依据，本院不予支持。关于程彪要求新帝标公司对赵云飞应承担的责任承担连带责任的问题。虽涉案由赵云飞于2014年7月26日与宁海波、程玉夏签订的《租赁合同》中乙方签名处有签上新帝标公司及其法定代表人周训华的名称及名字，但赵云飞明确上述名称及名字是由其在未经新帝标公司及其法定代表人授权的情况下由其自行签署，涉案场地实际由其自行承租，从签名字迹上看上述名称和名字确实与赵云飞的字迹相同，且从现有证据看，实际履行过程中确实均由赵云飞支付租金等费用，故上述租赁合同的相对方应为赵云飞，程彪主张新帝标公司也为承租人的意见依据不足，本院不予采纳。据此，程彪要求新帝标公司对赵云飞应承担的责任承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告赵云飞向原告程彪支付2017年11月至2019年7月25日期间欠付的场地占用费共计529958.5元；二、驳回原告程彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13044元，由原告程彪负担3828元，被告赵云飞负担9216元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  何少卿人民陪审员  陈湘蓉二〇一九年十月三十日书 记 员  陈玉梅