广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初1581号 原告：罗凤宽，男，1980年2月10日出生，壮族，广西融水苗族自治县。 原告：覃婉妮，女，1980年6月11日出生，毛南族，广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：覃海青，广西佳卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆彩虹，广西佳卓律师事务所律师。 被告：广西福川置业投资有限公司，住所地广西鹿寨县鹿寨镇迎宾小区D26号。 法定代表人：陈丽萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦富景，广西涌流律师事务所律师。 原告罗凤宽、覃婉妮与被告广西福川置业投资有限公司（下称福川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告罗凤宽、覃婉妮的委托诉讼代理人覃海青、陆彩虹，被告福川公司的委托诉讼代理人韦富景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗凤宽、覃婉妮诉称：2014年9月7日，原告与被告福川公司签订《商品房买卖合同GF-2000-0171》，购买福川公司开发的位于融水县（以下简称502号房）。合同约定购房款为421770元，原告按被告指示支付了购房款。《商品房买卖合同GF-2000-0171》第八条约定“被告应当于2015年11月30日前，依照国家和地方政府的规定，将具备该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。2016年2月29日被告向原告交付商品房。《商品房买卖合同GF-2000-0171》第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关登记备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已交付房款的0.5%向买受人支付违约金”。被告至今未向当地不动产机关提供房屋不动产权属登记备案资料，原告认为上述约定的违约金过低，原告的经济损失应按已支付购房款年利率6%计算。原告认为，被告逾期提交商品房的资料给当地不动产机关登记备案，导致原告至今未取得房屋的房地产权属证书，该行为已经严重违约，现提请诉讼，请贵院依法裁判：1、请被告于本案判决送达之日起十日内向当地不动产机关提交融水“融城雅居”住宅小区1幢2单元502号房的不动产权属登记备案资料；2、被告向原告支付因被告逾期提交融水“融城雅居”住宅小区1幢2单元502号房的资料报当地不动产机关备案的经济损失85001.1元（损失由被告按已支付购房款年利率6%向原告支付，损失暂计至2019年7月10日）；3、本案诉讼费由被告承担。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：一、原告身份证复印件，证明原告的基本身份信息，是本案适格主体；二、被告《企业信用信息公示报告》复印件，证明被告诉讼主体适格；三、《融城雅居商品房买卖合同》复印件，证明原告购买房屋的事实以及约定的权利和义务；四、《不动产统一发票》、《现金缴款单》、《收款收据》复印件，证明原告已经按合同约定支付了全部购房款；五、2019年5月16日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》，证明截止2019年5月16日被告未提交办理融城雅居1幢住宅小区首次登记材料；六、融水苗族自治县住房城乡建设局2019年8月21日出具的《证明》复印件，证明截止2019年8月21日止，被告未向住房和城乡建设局提供融城雅居竣工验收备案手续；七、《交房通知单》复印件，证明被告交付房屋给原告使用的日期。 被告福川公司辩称：一、原告未按照合同约定交纳全部购房款和提交办证所需要的相关材料，导致逾期备案和办证，被告不存在违约行为，不承担违约责任；二、退一步来说，如果被告存在有违约行为，也应按照合同约定支付违约金。原告诉请违约金明显过高，且也没有事实依据和法律依据，依法不应得到支持。本案的诉讼时效已经超过。 被告福川公司在举证期限内提供的证据有：一、《工程质量监督报告》复印件，证明涉案房屋质量经验收合格，证实了被告已按相关程序办理不动产相关手续；二、《规划核实测量合同》、《规划核实测量报告书》复印件，证明涉案房屋各项指标符合建设规定，竣工验收，证实了被告已按相关程序办理不动产相关手续；三、《房产测绘成果报告》复印件，证明所售房屋面积符合国家规范要求，证实了被告已按相关程序办理不动产相关手续；四、《消防备案凭证》复印件，证明小区设计符合消防规范；五、《建设工程消防设施检验合同》复印件，证明目前被告已经聘请第三方进行了消防质量检测验收的事实，等验收报告得出结果以后，就可以把所有的相关材料交到不动产中心办理；六、广西融水苗族自治县民政局关于对广西福川置业投资有限公司对“融城雅居”商住小区进行命名的公示，证明被告已按照相关程序办理了关于办房产权证的落户名称；七、房屋预告登记证明，证实被告已将涉案房屋在不动产登记部门办理了备案登记的事实；八、《欠条》、《收据》、《清单》复印件，证明有8户业主没有交清购房款，证实了上述原告违约造成了被告未能如期办理房产证；九、《交房通知书》，证明房屋已经交付给原告使用。 经开庭质证，原告对被告提供的证据一、三、四、五、六、七、八认为没有当庭提供证据的原件，故对其真实性、关联性均有异议；对被告提供的证据二的真实性、合法性及关联性没有异议，但其认为不能证明被告的证明目的；对证据九认为应当以原告提供的交房通知单上的交房日期为准。被告对原告提供的证据一、二、七没有异议；对证据三、四的真实性无异议，但对其证明目的有异议；对证据五、六的真实性、合法性及关联性均有异议。 本院认为，对于原告提供的证据一是其身份证复印件，用于证明原告的身份信息，而在庭审中，本院已向双方查明了原告的身份信息，故身份证复印件可不作为本案的证据予以举证；对于被告没有异议的证据二、七，本院予以确认；对证据三买卖合同，系原、被告双方共同签订的，对其真实性、合法性及关联性，本院予以确认，对于能否证明原告的证明目的，本院将在说理部分综合分析；对于证据四被告认为原告未付清购房款，但结合原告所提供的证据材料，均证明原告已向被告支付了全部购房款，故对上述证据本院予以确认；对于证据五及证据六，均为有管理职权的行政机构出具的证明材料，本院对上述证据亦予以确认。对于被告提供的证据一至六，经与其庭后提交的证据原件进行核对，对其真实性、合法性及关联性予以确认，但上述材料仅仅能够证明被告已办理了涉案房地产的相关手续，并不能证明其已向不动产登记机构提交了办证所需的资料，延期办理备案登记手续的责任不在被告一方，故本院对其提供的上述证据的证明目的不予以确认；对证据七仅仅证明被告办理了涉案房屋的预告登记手续，但预告登记手续与房屋备案登记手续并不等同，故对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认；对于被告提供的证据八，因原告所提供的票据已证明其支付了全部购房款，不存在欠交购房款的事实，且购房款是否欠交并不影响被告向不动产登记部门提交房屋备案登记材料，故对上述证据的关联性，本院不予以确认；对于证据九原、被告均作为其一方的证据予以举证，而被告认可原告证明的交房时间，故本院对该份证据予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告福川公司投资建设位于融水县的“融城雅居”住宅小区。二原告与被告于2015年4月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定二原告向被告购买位于融水县的“融城雅居”第1栋2单元502号房，建筑面积140.59平方米，单价每平方米3000元，总金额421770元整。同时第八条约定，被告应当于2015年11月30日前将符合法律规定和合同约定的商品房交付原告使用；第十五条约定：“被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供材料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。……” 合同签订后，原告已经将全部购房款支付给被告，被告于2016年2月29日将商品房交付原告。因被告未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的材料用以备案，故原告将其诉至本院。 另查明，截止2019年5月16日，被告福川公司未向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理“融城雅居”住宅小区首次登记材料；截止2019年8月21日，被告福川公司未在融水苗族自治县住房和城乡建设局办理“融城雅居”住宅小区竣工验收备案手续。 再查明，被告福川公司于2014年8月29日取得商品房预售许可证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，原告应当在规定的期限内足额支付购房款，而被告应当按合同约定将经验收合格的商品房交付原告使用。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。 对于第一个争议焦点，原告的起诉是否已超过诉讼时效的问题。买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。当事人之间有约定的，从其约定，无约定的，应结合房屋买卖中当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证行为进行综合考虑。本案中，涉案房屋于2016年2月29日交付原告使用，按照双方合同中的约定，应办证的截止日期为交房后90日，即2016年5月30日。被告福川公司未在约定期限内为原告办理房屋备案登记手续，构成违约，应自2016年5月31日起承担违约责任。综合当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证行为考虑，虽然2016年5月31日至原告起诉之日即2019年7月26日已超过三年的诉讼时效期间，但由于逾期办证违约行为至今仍在继续，而本案中不存在诉讼时效中断的情形，故原告的损失应当从其起诉之日向前倒推三年开始计算，即自2016年7月25日起算，在此之前的违约金已经超过三年的诉讼时效期间，依法不予以支持。被告提出的诉讼时效的抗辩理由，部分成立，本院予以部分采纳。 对于第二个争议的焦点，未按约定提供资料报产权登记机关办理房屋备案手续的责任在原、被告哪一方的问题。经庭审查明，被告所建设的商品房，相关消防验收工作至今仍然没有完成，从而导致其不能通过房屋竣工验收，进而致其不能向产权登记机关提供完备的房屋备案材料而造成延期办理备案手续的情况发生，而办理上述材料的责任，明显在被告一方。被告称系因原告没有交纳全部的购房款，导致其不能向产权登记机关办理房屋备案手续，经审查原告并不存在购房款未付清的情况，故本院认为被告的上述理由，不能成立，本院不予采纳。 对于第三个争议焦点，原告诉请的逾期办理权属登记手续的经济损失是否有事实和法律依据及应当如何计算损失的问题。按原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，有两种处理方案，即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。虽然双方约定有如不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按退房处理，但对不退房双方继续履行合同也作出了约定，属于法律规定的约定不明的情形。现原告不要求退房，但请求被告支付逾期办理房屋产权证书的损失，实际上是被告逾期不提供的资料报不动产登记机关备案而导致原告一直未能办理不动产权属证书的损失。故对原告这一诉请，应当予以支持。违约金应当从原告向本院递交诉状之日即2019年7月26日起倒推三年，即从2016年7月25日起算。在此之前的违约金已经超过三年的诉讼时效期间，现原告要求被告支付该部分违约金，理由不充分，本院不予支持，故被告逾期天数应从2016年7月25日计至2019年7月26日止，共计1095天。 关于原告诉请被告支付逾期提供资料到不动产登记机关备案的经济损失应如何计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算。”本案中，双方对违约金的约定明显偏低。本院认为，在原告对经济损失数额无法举证证明的情况下，可综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算损失数额。本案中，原告的经济损失酌情按1?/日计算较为合理，即：总房款421770元×1095天×1?＝46183.82元。 关于原告要求被告在本案判决生效之日起十日内将原告位于融水县的“融城雅居”住宅小区第1栋2单元502号房办理权属登记需要由被告提供的资料报不动产登记机关备案的请求，按照合同的规定，被告有按约定履行向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理房屋首次登记资料的义务，但应当留出被告准备资料的合理期限，本院酌定为三十日。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，判决如下： 一、被告广西福川置业投资有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告罗凤宽、覃婉妮支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的经济损失46183.82元； 二、被告广西福川置业投资有限公司于本案判决生效之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理融水县的“融城雅居”住宅小区第1栋2单元502号房权属首次登记资料； 三、驳回原告罗凤宽、覃婉妮的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费1925元，减半收取963元（原告已预交），由原告罗凤宽、覃婉妮负担440元，被告广西福川置业投资有限公司负担523元。被告在履行上述债务时一并支付给原告多预交的523元，本院不再退回原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  刘琼琼 二〇一九年十月二十五日 书记员  黄粲洁