山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初100号原告：丰硕，女，汉族，1979年5月14日出生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张慧茹，山东华田律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，女，1987年9月6日出生，汉族，住山东省荣成市，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：张希平，男，1982年3月11日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告丰硕与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月29日、10月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张慧茹、被告委托诉讼代理人张希平、李梅（后变更为丛菡）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰硕向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行案涉《商品房买卖认购书》，协助原告办理位于威海百度城二期项目5号楼1001号房屋的所有权变更手续；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：1.买房过程：原告于2011年2月17日认购了被告百度城二期的商品房，同时交纳认购定金30000元（被告于2011年10月18日开3万元收据）。2011年12月15日签订了房屋买卖认购书，约定：百度城二期8号楼（后改为5号楼）1001室及地下存物间，共计折扣价款715415元，付款期限为签订认购书时付定金及房款共355000元。原告于2014年10月25日前按财务核定面积多退少补的要求又交了383588元，至此付清了全部房款共738588元，被告于2015年1月8日为原告办理了入住手续，随后原告将房屋装修入住。2.原告2014年10月25日支付的被告383588元是双方的合意支付行为，是到期的个人在公司存款与债务的抵销行为。截止2014年10月25日前被告欠原告到期借款116万元，原告欠被告购房款383588元，于是原被告达成抵销互付债务的合意，被告出具了购房款收据，至此，原告的购房款已付清。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，不予支持。被告2016年6月29日受理破产申请，时至今日才私自不承认合意抵销行为，超出了最高人民法院的时效规定。另外，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第四十条之规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。抵销有利于破产企业资产的优化，不伤及债权人利益，理应予以保护。3.案涉房屋是支付全部购房款的消费用房，原告要求过户房屋的债权是特定优先的。原告2011年购买房屋居住，以直接汇款和抵销的方式截止2014年10月25日前付清了全部房款，履行完毕了购房义务，于2015年初就合法入住。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权。4.根据破产法第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案中，原告的债权是特定债权，不属于破产财产，管理人无权解除，应当继续履行。5.诉争的商品房不是破产财产，根据最高法院《关于审理破产案件规定》第71条的规定，涉案的商品房有确定的小区、楼号、楼层和面积，是与其他房屋相区别的特定物，不属于破产财产，被告也无权收回，应该履行商品房的交付义务。请求支持原告诉讼请求。广信公司辩称，1.该房产已依法办理在建工程抵押，抵押权人为恒丰银行，其抵押权依法受保护，广信公司将该房产抵账给其他人，该抵账协议在客观上无法继续履行，根据合同法第一百一十一条之规定，管理人有权解除抵账合同。2.原告方混淆了抵销与个别清偿的概念，涉案房产属于以物抵债行为。在涉案房产没有进行不动产转让登记前，其产权仍然属于广信公司，在广信公司被法院裁定破产重整后，该财产属于破产财产，如果继续履行该以物抵债协议，实质上是要求广信公司对于原有债权在破产程序之外给予的全额个别清偿，以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产转让登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，原告的债权依法并不享有优先受偿权。如执行以物抵债协议，则实际上转移了破产财产，损害了其他债权人的合法权益，同时也违反了物权法定的原则，以及破产法第十六条人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定。并且涉案以房抵债行为不符合法律上关于抵销的条件。3.涉案房产在破产时不具备交付条件，在广信公司破产这个时间节点上，该房产尚属于在建工程，属于客观上不能强制履行的情形，因此管理人有权解除合同，并且依据破产法第十八条的规定对于未履行完毕的合同，管理人是具有解除权的。原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月15日，原告丰硕与被告广信公司签订《广信百度城二期认购书》，约定由丰硕购买百度城二期-8号楼1001号房屋，面积121.71平方米，享受75折优惠后总价款715415元，在签订认购书时交付购房定金及房款355000元，余款360415元在签订网签合同时付清，房屋建筑面积以预售合同中约定的面积为准，房款多退少补。该协议由原告之母梁树梅作为委托代理人签字。后百度城二期-8号楼变更为5号楼。2015年1月8日，被告为原告办理百度城二期5号楼1001号房屋的交接入住手续，威海长安荣信物业服务有限公司与原告签署业主（用户）基本情况登记表、房屋验收交接表、用户钥匙/IC卡领取登记表、百度城入住会签单。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。被告主张在本案审理时涉案房产因未办理综合验收不能办理所有权变更登记。对有争议的事实认定如下：1.原告主张已支付房款355000元，提交2011年2月17日、2011年12月15日，原告及其母梁树梅分别通过银行转帐、现金存款方式向张培兰账户支付30000元、225000元及100000元的凭证，并提交：被告于2011年10月18日出具收到原告30000元的收据，事由注明为“收百度城二期8#-1001室定金”、于2011年12月15日出具的收到325000元的收据，事由注明为“收百度城二期8#-1001室房款”。被告主张公司财务记账中只有30000元存入张培兰账户的记载，其余325000元广信公司无上帐记录，财务平台上亦无此记载，但认可张培兰的账户确实是广信公司使用的账户。对此，本院认为，对上述款项的支付，原告已提交付款凭证及收款收据予以证实，被告虽主张公司账中对325000元的收入没有记载，但对张培兰账户系由公司使用无异议，且对该款项被告已出具收款收据，故对原告已支付房款355000元的事实本院予以认定。2.原告提交被告于2014年10月25日出具的收到原告及其母梁树梅383588元的收据，事由注明为“收百度城二期5-1001房款及定金转账”；并提交原告分别于2008年5月31日、2009年9月30日、2010年6月21日向被告支付借款共计39万元的凭证，证明抵销涉案房屋所余购房款383588元。被告主张涉案房屋系以房抵债，提交广信公司2014年10月会计凭证一份，该凭证记载的向梁树梅退职工融资款，分别为40000元、30000元、200000元及110000元，所附退回收据的事由备注为借款，以此证明该房屋所涉的38万元款项，系顶融资款，并非真实的购房款。对此，本院认为，双方所提交的证据均显示，对于涉案房屋购房款383588元，原告并未实际支付，而是以被告向其借款抵顶，故对该事实本院予以认定。3.被告主张涉案房产以在建工程抵押给恒丰银行，提交威房建字第××号在建工程抵押登记证明及抵押合同复印件各一份，但亦认可被告管理人于2018年8月为重整计划的执行已向法院申请解除广信公司所有的抵押财产，现涉案房屋的抵押登记已经解除，并以该房产的相应作价置换了抵押物抵偿给了恒丰银行。故对涉案房产上已不存在抵押权的事实本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原告与被告就涉案百度城-8号楼（后变更为5号楼）-1001室房产签订的《广信百度城二期认购书》，具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已收取原告购房款，应当认定为商品房买卖合同，该认购书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。原告在与被告签订《广信百度城二期认购书》后，支付房屋总价款738588元中的355000元，剩余房款虽以借款抵顶，但已履行完毕，涉案房屋已由被告交付原告合法占有，未办理产权登记并非因原告自身原因。即使如被告主张涉案房屋曾抵押给他人，但在被告重整案件中权利人已获清偿，被告无需向抵押权人交付该房屋，故原告对涉案房屋所具有的物权期待权，应予保护，原告要求被告继续履行案涉《商品房买卖认购书》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。涉案房屋目前尚不具备办理所有权变更手续的条件，被告应在条件具备时协助原告办理所有权变更手续。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条规定，判决如下：被告威海广信房地产开发有限责任公司继续履行涉案《广信百度城二期认购书》，在条件具备时协助原告办理威海百度城二期5号楼1001号房屋的所有权变更手续。案件受理费100元，由威海广信房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  邓 锐人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年十月二十四日书 记 员  李英男