广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28197号原告：曾应均，男，1970年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：熊氢玲，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁冰雯，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社，住所地广州市白云区京溪街京溪村白灰场。法定代表人：张国栋，社长。委托诉讼代理人：冯志成，国信信扬律师事务所律师。被告：广州白云产权经纪有限公司，住所地广州市白云区景云路15号之一。法定代表人：蔡蓁，执行董事。委托诉讼代理人：涂宏望，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：信鸽，广东谨然律师事务所实习人员。原告曾应均与被告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社（以下简称白灰场经济合作社）、广州白云产权经纪有限公司（以下简称白云产权经纪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾应均的委托诉讼代理人翁冰雯、被告白灰场经济合作社的委托诉讼代理人冯志成、被告白云产权经纪公司的委托诉讼代理人涂宏望、信鸽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾应均向本院提出诉讼请求：1．请求判令两被告向原告返还保证金10万元及利息[利息按银行同期贷款利率（一年期年利率4.75%）的标准，从2018年2月5日算至实际支付之日]；2．本案受理费由两被告承担。事实与理由如下：2018年1月，被告白灰场经济合作社委托被告白云产权经纪公司（承办机构）以公开竞拍的方式出租被告白灰场经济合作社位于广州市白云区广州大道北白灰场南路1号10楼的租赁物。原告按被告白云产权经纪公司的《交易规则》参加了竞拍，并按交易规则第六条第（一）款缴纳了保证金10万元。后来原告取得了租赁物的承租权，并和被告白灰场经济合作社签署了《房屋场地租赁合同书》。按照交易规则第六条第（二）款的规定，原告竞拍成功后，所缴纳的10万元保证金其中38160元被被告白云产权经纪公司当交易服务费收取，另61840元被被告白云产权经纪公司直接划拨给被告白灰场经济合作社当合同履约金。就原告与被告白灰场经济合作社就上述《房屋场地租赁合同书》产生的纠纷，原告曾向广州市白云区人民法院提起诉讼，该案案号为(2018)粤0111民初7016号，法院判决以“案涉租赁物未办理规划报建手续”为由，认定《房屋场地租赁合同书》无效。该判决已于2018年9月9日生效。原告认为，既然案涉场地存在法律障碍，租赁合同被认定无效，可见案涉租赁物自始至终都不具备出租条件，无论何人取得承租权，租赁合同都是无效的。被告白灰场经济合作社将不具备出租权的物业委托出租，本身存在过错。被告白云产权经纪公司作为受托方，应具有审查租赁物法律地位的专业能力和义务。原告基于对两被告的信任，参加了竞拍，并缴纳了保证金10万元，取得案涉物业的承租权，而承租权最终被法院认定无效，两被告具有不可推卸的法律责任。被告白云产权经纪公司根本就无权收取交易服务费38160元，被告白灰场经济合作社无权收取合同履约金61840元。鉴于此，原告特依据《民事诉讼法》之规定提起诉讼，请求法院判如所请。被告白灰场经济合作社答辩称：我方认为原告就涉案场地还拖欠我方前一份租赁合同（签署日期为2012年）的场地占有使用费，我方是同意给他退回保证金的，但是应当扣除他所拖欠的前一份合同的场地占有使用费23956元，扣除还剩余部分即37884元我方同意退还。被告白云产权经纪公司答辩称：本案为租赁合同纠纷，我司不是租赁合同的当事人，本案与我司无关。当事人为证明自己的主张，依法向本院提交了证据，本院组织了双方当事进行证据交换和质证。本院对原告提交的（2018）粤0111民初7016号《民事判决书》、交易规则、保证金到账通知、交易服务费扣费通知、《房屋场地租赁合同书》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及本院确认的证据，本院查明事实如下：2018年1月，白云区集体资产交易中心（承办机构白云产权经纪公司）受被告白灰场经济合作社委托，发布《交易规则》，对广州大道北白灰场南路1号京隆大厦10楼（以下简称案涉租赁物）以公开市场方式进行整体招租。该《交易规则》第六条交易保证金条款约定，意向承租方须在公告期内使用其名下账户向本中心指定账户以银行转账方式足额汇缴交易保证金10万元方可获得竞投活动参与资格成为竞投人。竞投人被确认为竞得人（承租方）并签订《租赁合同》后，其缴纳的交易保证金由本中心扣除竞得人应向本中心支付的交易服务费后，余款由本中心根据出租方及竞得人出具的划转函件以及已签订的《租赁合同》无息划转至出租方指定的账户作为竞得人的合同履约金，不足部分由竞得人自行向出租方补足。等等。曾应均参与竞投后被确认为竞得人。2018年2月14日，白灰场经济合作社（出租方，甲方）与曾应均(承租方，乙方)签订[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》，约定甲方将案涉租赁物出租给乙方，租期从2018年1月1日起至2025年12月31日。合同第三条第四款约定：自本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方交纳300000元保证金。等等。2018年2月5日，白云产权经纪公司向曾应均出具《交易保证金到账通知》，内容为：我公司已于2018年2月5日收到你方交易保证金10万元，交易保证金将于交易活动结束后按照《交易规则》的规定处理。庭审中，白云产权经纪公司表示根据交易规则和广州市白云区农村资产规定，该10万元保证金扣除其交易服务费38160元余下的61840元已给白灰场经济合作社，白灰场经济合作社对此予以确认。2018年6月5日，曾应均就本案涉案场地《房屋场地租赁合同书》纠纷以白灰场经济合作社为被告向本院提起诉讼，该案案号为（2018）粤0111民初7016号。该案中法院认为：案涉租赁物未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告于2018年2月14日签订的[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》应当认定为无效合同。……。该判决已于2018年9月9日发生法律效力。另，曾应均在庭审中明确其第一项诉讼请求要求两被告向其返还保证金10万元包括两部分：其中要求被告白灰场经济合作社返还合同保证金61840元，要求被告白云产权经纪公司返还交易服务费38160元。经本院释明该两部分诉讼请求分别为两项不同的法律关系，要求其明确选择在本案中处理的法律关系后，其表明仅要求在本案中处理其与白灰场经济合作社之间的租赁合同。曾应均于2019年8月7日向本院提交诉状提起本案诉讼。本院认为：根据本案查明的事实，曾应均与白灰场经济合作社为租赁合同关系，曾应均与白云产权经纪公司为服务合同关系，两种不同的法律关系不宜在一个案件中处理。经本院释明后，曾应均明确表示其在本案中要求处理其与白灰场经济合作社之间的租赁合同关系，故本院在本案中对其要求白云产权经纪公司向其返还交易服务费38160元诉讼请求不予调处，并将该部分受理费退还曾应均，曾应均可就此另案主张。曾应均与白灰场经济合作社于2018年2月14日签订的[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》已经被本院生效判决认定为无效合同。合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因此白灰场经济合作社收取的61840元保证金应当退还给曾应均。关于白灰场经济合作社要求在61840元保证金中扣掉场地占用费23956元的抗辩意见，因白灰场经济合作社明确其并非依照涉案的《房屋场地租赁合同书》要求曾应均支付场地占用费，现曾应均是否需要向白灰场经济合作社支付场地使用费23956元尚未经过生效的判决或裁决予以明确，故白灰场经济合作社要求在保证金中扣除场地占用费23956元的抗辩意见本院不予采纳。关于利息，因（2018）粤0111民初7016号民事判决书中法院已确认涉案的《房屋场地租赁合同书》为无效合同，该判决书已于2018年9月9日发生法律效力，自该判决生效次日起，白灰场经济合作社应当清楚其无权收取曾应均保证金，故本院判令白灰场经济合作社支付按照年利率4.75%的标准，自2018年9月10日起至实际支付之日止的利息，对于曾应均主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社向原告曾应均退还保证金61840元以及利息（利息按照年利率4.75%的标准，自2018年9月10日起至实际支付之日止）；二、驳回原告曾应均的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费742.49元由被告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社负担（原告已预交1219.40元，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回。原告曾应均多预缴的476.91元，可在判决生效后向本院申请退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年十月二十四日书记员  林嘉仪