江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0583执异137号异议人（案外人）：黄建春，男，1975年10月18日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。异议人（案外人）：吉祝琴，女，1974年7月26日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。申请执行人：昆山鹿城村镇银行股份有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路1899-1，统一社会信用代码9132050069789527XN。法定代表人：杨懋劼，该公司董事长。被执行人：胡芬，女，1970年3月27日生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：李刚，男，1968年8月25日生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。本院在执行申请执行人昆山鹿城村镇银行股份有限公司与被执行人胡芬、李刚金融借款合同纠纷一案中，异议人黄建春、吉祝琴向本院提出执行书面执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人黄建春、吉祝琴提出异议称：申请执行人与被执行人李刚、胡芬金融借款合同纠纷执行一案，案号为(2019)苏0583执6475号。在该案执行过程中，法院依法将产权登记在胡芬、李刚名下位于昆山市××楼××室、××阁楼、××楼××室车库(以下简称涉案房屋)予以查封。事实上，涉案房屋于2016年8月1日由原产权人胡芬、李刚与黄建春、吉祝琴签订《屋买卖中介合同》约定以95万元的价格卖予两异议人，房屋款项均已全部履行完毕，且涉案房屋已于2016年9月18日在中介的见证下交房，此后两异议人一直居住涉案房屋至今。异议人曾于2018年依据上述理由向苏州工业园区人民法院申请执行异议，经该院立案审查，认为异议人2016年8月1日即签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付大部分价款且将剩余价款交至法院，并合法占有该房屋，而未办理过户登记非异议人自身原因。故异议人对执行标的权利能够排除执行，依法裁定中止对涉案房屋的执行(执行裁定案号(2018)苏0591执异114号)。又因李刚、胡芬拒不配合过户，两异议人于2019年3月19日再次向昆山市人民法院立案，案号为(2019)苏0583民初6716号，经贵院依法开庭审理，审查了相关房屋买卖合同、付款凭证、交房凭证等均经过法庭举证。在审理过程中，在贵院主持调解下，异议人、被执行人、平安普惠融资担保有限公司作出调解协议，平安普惠融资担保有限公司收到调解款项后，涤除、注销涉案房屋抵押权。被异议人在房屋解封之日起十日内，协助异议人办理过户登记手续。异议人认为，与李刚、胡芬间的房屋买卖合同合法有效，两异议人已全额支付了购房款、且该房屋早已交付两异议人占用使用。依照最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此两异议认为昆山市人民法院继续查封涉案房屋没有法律依据，请求予以解封。申请执行人昆山鹿城村镇银行股份有限公司未提交答辩意见。被执行人胡芬、李刚未提交答辩意见。经审查查明：昆山鹿城村镇银行股份有限公司诉胡芬、李刚金融借款合同纠纷一案，本院作出的(2017)苏0583民初4624号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未依照上述法律文书履行所确定的法律义务，权利人昆山鹿城村镇银行股份有限公司向本院申请执行，执行标的：123907.39元及一般债务利息、迟延履行期间的债务利息，本院已经立案受理，执行案号：（2019）苏0583执6475号。在执行过程中，本院于2019年7月3日依据本院（2019）苏0583执6475号执行裁定书查封了被执行人位于昆山市××楼××室、××阁楼、××楼××室车库，查封期限为叁年。另查明：黄建春、吉祝琴曾向苏州市工业园区人民法院提出执行异议，认定事实为：2016年8月1日，胡芬、李刚（卖方、甲方）与黄建春（买方、乙方）、昆山市六顺房产咨询中介有限公司（中介方）签订《屋买卖中介合同》，约定：甲方将案涉房屋房屋出售给乙方，价款95万元；第一期购房款5万元于2016年8月1日支付，第二期购房款40万元于过户之日之前支付，余下购房款50万元由乙方办理购房贷款直接支付；交房日期为贷款到位之日；过户手续办理时间为贷款审批通过一星期内。后黄建春在中介方昆山市六顺房产咨询中介有限公司见证下先后支付房款60万元，具体为：2016年8月1日支付5万元、2016年8月9日支付365293元、2016年8月25日支付184707元。2016年9月18日，在中介方昆山市六顺房产咨询中介有限公司见证下，胡芬、李刚将案涉房屋交付异议人，并签署了《XX苑XX-XX室交房结账》。异议人陈述，双方约定余款35万元由购房贷款直接支付，但在办理贷款过程中，发现案涉房屋已抵押给平安普惠融资担保有限公司，故无法办理贷款，也无法办理过户手续。案涉房屋于2016年1月27日作了抵押登记，权利人为平安普惠融资担保有限公司；在江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初17395号案件审理过程中，异议人于2016年11月30日将35万元汇入该院账户。本院查明的事实与苏州市工业园区人民法院查明的事实一致。黄建春、吉祝琴与李刚、胡芬、第三人平安普惠融资担保有限公司(以下简称普惠公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后作出(2019)苏0583民初6716号民事调解书，依法裁判：“一、原告黄建春、吉祝琴与被告李刚、胡芬签订房屋买卖中介合同继续履行。原告黄建春、吉祝琴于2019年8月31日前代被告李刚、胡芬支付第三人平安普惠融资担保有限公司代偿款、担保费、滞纳金、律师费共计368000元，用于涤除昆山市玉山镇XX苑XX号楼XX室、XX阁楼、XX室车库的抵押权。第三人平安普惠融资担保有限公司自收到上述全部款项之日起二十日内协助被告李刚、胡芬和原告黄建春、吉祝琴注销上述房产的抵押权。自注销该抵押权之日起十日内第三人平安普惠融资担保有限公司向法院申请解除对上述房产的查封。自上述房产解封之日起十日内，被告李刚、胡芬协助原告黄建春、吉祝琴办理上述房产的过户登记手续，将上述房产登记至原告黄建春、吉祝琴名下。二、本案纠纷一次性解决，各方再无其他争议。三、案件受理费13300元，减半收取6650元，由原告黄建春、吉祝琴承担。”后普惠公司向本院申请执行，执行案号为（2019）苏0583执478号，本院已经执行完毕。以上事实有执行异议申请书、收条、银行转账记录、交房结账书、房产证、结婚证、（2018）苏0591执异114号执行裁定书、(2019)苏0583民初6716号民事调解书、不动产登记信息查询结果证明等证据予以佐证。本院认为，案涉房屋位于昆山市××楼××室、××阁楼、××楼××室车库于2019年7月3日被本院查封，案外人黄建春、吉祝琴与胡芬、李刚在查封之前，即2016年8月1日即签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付大部分价款及将剩余价款交至本院，并合法占有该房屋，而未办理过户登记非因买受人自身原因。故黄建春、吉祝琴对执行标的权利能够排除执行，其请求解除房屋的查封符合法律规定，应予准许。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583执6475号执行案件对昆山市玉山镇XX苑XX号楼XX室、XX阁楼、XX号楼XX室车库的查封。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  苏军伟人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇一九年十月十一日书 记 员  张 磊