贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4021号原告：凯里市新时代幼儿园综合楼住宅小区业主委员会，住所地：凯里市体育路8号凯里市新时代幼儿园综合楼。负责人：李小光，主任。委托诉讼代理人（特别授权）：杨成，贵州七律律师事务所执业律师。被告：凯里市豪东房地产开发有限公司，住所地：凯里市体育路8号。法定代表人：谢凯堂，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陶玲，贵州兴黔律师事务所执业律师。第三人：凯里市木兰朝戨娱乐会所，住所地：凯里市体育路8号凯里市新时代幼儿园综合楼。经营者：金鸿霞。第三人：凯里市易贞奎塔石香羊火锅店，住所地：凯里市体育路8号凯里市新时代幼儿园综合楼二楼。经营者：易贞奎。原告凯里市新时代幼儿园综合楼住宅小区业主委员会（以下简称：新时代幼儿园综合楼业委会）诉被告凯里市豪东房地产开发有限公司（以下简称：凯里豪东公司）、第三人凯里市木兰朝戨娱乐会所（以下简称：木兰朝戨会所）、第三人凯里市易贞奎塔石香羊火锅店（以下简称：易贞奎香羊店）返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。原告新时代幼儿园综合楼业委会的委托诉讼代理人杨成、被告凯里豪东公司的法定代表人谢凯堂及其委托诉讼代理人陶玲、第三人木兰朝戨会所的经营者金鸿霞、第三人易贞奎香羊店的经营者易贞奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新时代幼儿园综合楼业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将属于凯里市新时代幼儿园综合楼住宅小区全体业主所有的一楼消防车通道及值班室、住宅门厅、物管用房恢复原样及使用功能，并将一楼消防车道及值班室、住宅门厅、物管用房立即返还给全体业主，交原告管理使用。2、判令被告支付上述一楼消防通道、值班室、门厅及物管用房从2013年3月1日至2019年5月1日期间的使用费（租金）2365478.16元及租金利息201497.95元，合计2566976.11元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是新时代幼儿园综合楼住宅小区的建设开发商。在2012年，新时代幼儿园综合楼住宅小区销售给小区全体业主之后，根据该小区规划和物权法的规定，该小区的一楼消费车道及住宅门厅、物管用房属小区全体业主所有（通道面积210.24㎡、值班室18.7㎡、一单元住宅门厅62.4㎡、物管用房88.92㎡、二单元住宅门厅60.84㎡，合计441.10㎡）。但是，被告从2012年起，一直强行占用该小区的一楼消防车道及住宅门厅、物管用房，并将关系全体业主生命安全的消防通道违法改造为两层楼，出租给第三人经营使用。6年来，被告非法获利达2566976.11元，造成全体业主巨大的经济损失，给全体业主及家属，带来巨大的人身及财产安全风险。原告及全体业主因维权，多次向相关部门反映和举报被告的侵占和违法改造楼房的行为，被告置之不理。2018年11月2日，凯里市城市管理行政执法局就被告侵占小区消防通道及违法改建的行为作出了行政处罚，但被告仍然对其违法行为不予纠正。为维护全体业主的合法权益，特提起诉讼。原告新时代幼儿园综合楼业委会向本院提交的证据有：1、原告《新时代幼儿园综合楼业主委员会成立备案文件》、《业委会法定代表人证明书》《身份证》《业主大会决议》复印件各一份，拟证明①原告主体资格；②新时代幼儿园综合楼业委会一份成立，是新时代幼儿园综合楼全体业主的法定管理人。③对于被告长期侵占属于全体业主的一楼消防车道（通道）及住宅门厅、物管用房的行为。全体业主通过召开业主大会，决定诉至人民法院，维护自身权利。2、《建设工程规划许可证》、《新时代幼儿园综合楼设计图、平面图竣工图》复印件各一份，拟证明新时代幼儿园综合楼按照规划许可，其一楼入口、消防车道、值班室、住宅门厅。物管办公室属于楼房的公共设施，属于全体业主所有，应该交给原告使用，图纸的来源是凯里自然资源局。3、《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明2012年起，被告强行占用新时代幼儿园综合楼一楼消防车道（通道）及住宅门厅、物管用房，并将关系全体业主生命财产安全的消防通道违反改造为两层楼，出租给第三人凯里市木兰朝戨娱乐会所及凯里市易贞奎塔石香羊肉火锅店经营使用，6年来，被告非法获利达2,566,976.11元，造成了全体业主巨大经济损失，应该还给原告，给全体业主及家属，带来巨大的人身及财产安全风险。4、第三人《营业执照》复印件各一份，拟证明第三人凯里市木兰朝戨娱乐会所及凯里市易贞奎塔石香羊肉火锅店的身份及经营地点情况。5、《行政处罚决定书》复印件一份，拟证明被告侵占全体业主所有的消防通道后，违法改建为增加建筑面积，被凯里市城市执法局予以行政处罚，要求予以拆除的决定。6、《照片》原件3张，拟证明被告将属于全体业主所有的新时代幼儿园综合楼一楼消防车道（通道）及住宅门厅、物管用房长期侵占的事实，给老人和小孩存在安全隐患。被告凯里豪东公司答辩称：原告的诉讼请求依法不能成立，被告是开发商，原告是业主，原告要求的两个诉讼请求，都依法不能成立，首先消防通道是政府同意后才修改的，后验收也是合格的，业主是在消防通道修好后才购买房屋的，都有证据，和会议记录证实。第二项诉讼请求，我们非法改的消防通道应该是由政府执法部门来处罚，而不是业主的合法财产。所以两个诉讼请求都不能成立。本案所涉的消防通道等是在2007年12月21日就已经修好消防通道，售房是在2008年6月12日办的预售许可证，第一套房是在2009年1月9日出售的，建成后一直没有修改过消防通道。被告凯里豪东公司向本院提交的证据有：1、《营业执照》复印件一份，拟证明公司基本情况。2、《建设工程竣工规划认可证》、《建设工程竣工规划许可证》复印件各一份，拟证明①合法修建综合楼的依据；②修建综合楼符合规划。3、《商品房预售许可证》《隐蔽工程验收表》复印件各一份，拟证明①规划在2009年3月26日已变更消防通道；②该处是2007年12月21日经验收合格后才进行灌注水泥的，更不存在原物。4、《预售合同登记表》复印件一份，拟证明预售许可证是2008年6月12日办理的，原告购买的房屋全是2009年8月18日购买的，购买房屋的时候房屋就已经建成，根本不存在原物。5、《会议纪要》复印件一份，拟证明第25项变更设计的依据。6、《消防验收意见书》复印件一份，拟证明消防工程验收合格。7、《房屋面积测绘报告》复印件一份，拟证明原告没有对其它地方公摊面积的计算依据43515平方，根本没有超过面积，比规划还少390多平方，整改业主的公摊面积，五楼以上才有分摊面积。第三人木兰朝戨会所答辩称：在2013年我签订合同至今消防通道等没有改动过。第三人木兰朝戨会所向本院提交的证据有：《营业执照》、《租赁合同》复印件各一份，拟证明我们是合法经营的。第三人易贞奎香羊店答辩称：2018年5月租赁现在使用的门面后，遭受到有关人员的打砸，造成我无法正常经营，我们签订合同的主体是本案的被告，我在签订合同的时候并没有知道这个门面存在争议，业主委员会还来收我的门面费，如果我早知道这个门面存在争议，我就不会去承租这个门面。第三人易贞奎香羊店向本院提交的证据有：1、《照片》原件一份3张，拟证明2018年5月7日中午某些业主对我门面打砸的事实。2、《贫困户证明》复印件一份1页，拟证明我是贫困户，来凯里创业。3、《录音》一份，拟证明业主委员会来打砸我的门面。原、被告及第三人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法主持双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：2007年4月24日，凯里豪东公司经凯里市规划管理局批准，取得《建筑工程规划许可证》后，开工建设新时代幼儿园综合楼，建筑层数为28层（不含地下二层），建筑面积为43912.8㎡。2008年6月12日凯里豪东公司取得该综合楼的《商品房屋预售许可证》。该综合楼原建筑设计第二层②-③轴之间为消防通道，施工中，因消防通道不符合消防部门要求，经设计部门同意，凯里豪东公司变更了规划设计图，在第二层②-③轴修建楼板，将消防通道改由新时代幼儿园大门进出。2011年7月凯里豪东公司重新修改设计总平面布置图（施工图），同年经黔东南州公安消防支付消防审核合格。同年8月凯里豪东公司将凯里市规划局报送修改后的新时代幼儿园消防通道及停车库总平面布置图（施工图），凯里市规划局将修改后的新时代幼儿园消防通道及停车库总平面布置图报请凯里市城市规划管理委员会审核，同年8月26日，经凯里市城市规划管理委员会审核原则同意修改后的新时代幼儿园消防通道及停车库总平面布置图（施工图）。2011年9月28日，新时代幼儿园综合楼竣工验收，同年10月该综合楼经相关单位和部门签字验收合格，并于同年11月17日报凯里市建设局准予备案。2014年1月24日，黔东南州公安消防支付认定新时代幼儿园综合楼（不含商业部分）消防验收合格。2018年11月21日凯里市城市管理行政执法局作出《行政处罚决定书》，认为凯里豪东公司未按照《建设工程规划许可证》批准的内容建设，未向规划部门申报批准擅自在综合楼第②-③轴（消防通道）之间增设钢筋混凝土楼板，查处时擅自修建面积为210.24㎡。限凯里豪东公司拆除综合楼第二层②-③轴（消防通道）之间违法修建的钢筋混凝土楼板。原告认被告凯里豪东公司侵害了广大业主的合法权益，并带来安全隐患，要求被告将其侵占的一楼消防通道及值班室、住宅门厅、物管用房返还给全体业主，并返还租金及利息共计2566976.11元为由，向本院提起诉讼。另查明，被告凯里豪东公司于2019年1月22日更名为凯里市今宇房地产开发有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告诉请的主张，主要是依据凯里市城市管理行政执法局作出的凯城执违处字[2018]82号《行政处罚决定书》，但该《行政处罚决定书》已被撤销，且在2011年凯里市城市规划管理委员会的《会议纪要》中，原则同意新时代幼儿园消防通道及停车库总平面图。该综合楼竣工后，经勘查、设计、施工、监理等单位签字验收合格。修改后的综合楼平面图（施工图）的技术经济指标并未超过原许可范围，综合楼第二层②-③轴（消防通道）之间修建的钢筋混凝土楼板，系获得规划主管部门同意、准许。同时在2014年1月24日黔东南州公安局消防支队作出的黔东南州公消验字[2014]第0015号《建设工程消防验收意见书》对凯里新时代幼儿园综合楼的消防验收，综合评定为合格，故原告诉请被告强行占用消防通道的理由不充分，证据不足。另，原告主张被告侵占值班室、住宅门厅、物管用房也未提交相关证据予以证实。综上所述，原告的主张证据不足，且理由不充分，应承担不利的后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告凯里市新时代幼儿园综合楼住宅小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取计13667元，由原告凯里市新时代幼儿园综合楼住宅小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  韩晶二〇一九年十月九日法官助理谢涓涓书记员吴永庭