西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12258号原告（反诉被告）：王杰，男，1972年10月26日出生，汉族，住陕西省彬县。被告（反诉原告）：陕西恒丰中贸房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：梁建丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。原告王杰与被告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司（以下简称“恒丰公司”）提起反诉，本院一并受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王杰、被告恒丰公司的委托诉讼代理人李年均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王杰诉称，王杰与恒丰公司于2018年8月8日签订恒丰综合楼租赁合同，租赁范围是该综合楼四层、五层共计37间房屋出租给王杰使用，租赁期限2018年10月20日至2025年10月19日，年租金22万元整。合同第十一条约定恒丰公司于本合同签订后的3天内交房，但是恒丰公司违约，没有按合同约定时间3天内交房，而是恒丰公司每腾一间房，王杰就装修一间房，从签订合同之日至今已有8个月之久，王杰陆续才接收34间房屋，现恒丰公司还有三间房未交付给王杰腾出来。恒丰公司承诺将一楼吧台交由王杰与二楼租户共同使用，现如今一楼吧台也不提供王杰使用，导致王杰无法经营，恒丰公司构成根本违约，已经给王杰造成很大的经济损失。故诉至法院，请求判令：1、原、被告解除合同并赔偿原告；2、被告立即退还原告房屋租赁费22万元、装修费306000元、家具费76000元、电器费52000元，共计654000元，并以654000元为基数支付从立案之日至实际付款之日的利息（利息按同期人民银行贷款利率计算）；3、被告按照合同第十二条第四项约定向原告赔偿违约金；4、本案诉讼费、公告费、保全费、保险费等均由被告承担。后王杰称其在起诉时遗漏了其他损失，有加挂式空调3400元、网络监控13800元、被褥费32000元、中央空调维修费8600元、太阳能维修费2000元、搬家费用1200元、冰箱2400元、洗衣机860元、电脑5600元、打印机1800元、金税盘500元、身份信息上传机3800元、消防器材14000元、电梯维修费1万元、煤气管道移除费2000元、门头广告牌8700元，故申请增加诉请：被告赔偿原告损失108860元。被告恒丰公司辩称，王杰的诉讼请求和事实理由均不能成立，合同签订之后，恒丰公司依约交付了全部的租赁物，而王杰仅支付了保证金10万元和租金12万元，至今仍拖欠租赁期内的房租10万元和电费3974元，恒丰公司已经催要，至今无果，足以证明王杰的行为构成了根本违约。王杰现提出解除合同，其根本原因是自身经营不善导致的，我方同意与王杰解除合同，请求法庭在查明事实的基础上，驳回除了第一项诉请之外的王杰其他诉讼请求。反诉原告恒丰公司诉称，2018年8月8日，其与王杰签订《恒丰综合楼租赁合同》，约定王杰租赁恒丰公司位于西安市东仪路XX号恒丰XX楼XX层XX层XX宾馆进行经营，年租金22万元，王杰在2018年12月1日前向恒丰公司缴纳第一年租金等，合同第十二条约定双方任何一方违约，赔偿守约方违约金20万元。合同签订后，在恒丰公司尚未出具交接单的情况下，王杰即进行装修实用了上述全部房屋，租金仅缴纳12万元，剩余10万元租金无理拖欠至今。2019年3月份，王杰因多次违法经营被公安机关查处。现王杰提出解除合同和巨额索赔，纯系颠倒黑白。为此，恒丰公司在同意与王杰解除合同的前提下，请求判令：1、王杰立即清结拖欠的租金10万元和电费3974元，赔偿违约金20万元；2、反诉费由王杰承担。反诉原告王杰辩称，一、为什么不提供10万元押金？1、因为恒丰公司没有提供房屋装修及设备。2、因为恒丰公司违约在先，后面合同无法履行。二、为什么不交3974元电费？1、恒丰公司的员工一直占用王杰的房间，电费一直由王杰出。2、王杰在装修期间第一个月用大锤砸废旧家具，垃圾车往外运送，反而产生了电费3000元，装修第二个月产生电费2000元，装修第三月的半个月时间产生电费1000多元，这些电费大部分是由恒丰公司的员工产生的，恒丰公司员工至今产生电费大概5000多元，所以王杰不愿支付电费3974元给恒丰公司。经审理查明，2018年8月8日，恒丰公司（甲方）与王杰（乙方）签订《恒丰综合楼租赁合同》，约定甲方将位于西安市XX路XX号XX商厦XX楼XX层XX层出租给乙方使用，租期七年，自2018年10月20日至2025年10月19日止，年租金总额22万元，合同还对保证金及租金支付、违约责任等内容进行了约定。2018年8月10日，恒丰公司收取王杰租房保证金10万元。同年9月27日，恒丰公司收到王杰房屋租金1万元。同年10月10日，恒丰公司收到王杰2018年部分房租25000元。同年11月4日，恒丰公司收到王杰部分房租55000元。同年12月5日，恒丰公司收到王杰部分房租3万元。2019年3月13日，王杰至西安市公XX路XX酒店有卖淫嫖娼的行为配合调查，其陈述的主要内容如下：利都酒店一共两层，四五层，共34间客房，2018年8月8日接的店面，还没有正式开业，其于2019年3月12日签订合同，将五层客房租给其他人办公，按天付款，每天1800元，但其不清楚租房人的信息，也没有登记住客身份信息，其不知晓五层从事卖淫行为。2019年6月25日，恒丰公司向王杰出具催款通知函，称王杰欠交房屋租金10万元及电费3974元，已严重违约，要求王杰在接到通知后5日内交纳拖欠费用。2019年10月12日，恒丰公司（甲方）与王杰（乙方）签订《解除合同协议书》，约定甲方与乙方于2018年8月8日签订的《恒丰综合楼租赁合同》自2019年10月19日解除，自解除之日起，合同协议中约定的双方权利义务终止，恒丰公司与王杰均称涉案合同解除后，双方互不承担违约责任，但双方还是坚持要求对方承担2019年10月19日之前的违约责任。庭审中，王杰称涉案租赁房屋漏水，经常停电，不能正常运转，不具有安全性，恒丰公司不让王杰在标示牌下面设立酒店标识，不给王杰经营的酒店设立通道，通道上经常有障碍物，公安机关贴了停止营业的字样。针对该意见，王杰提交了照片、视频予以证明。恒丰公司对停止营业的照片真实性认可，对其他照片的关联性不认可，对视频的真实性不认可，上述证据不能证明恒丰公司有违约行为，故对证明目的不予认可。恒丰公司称2019年7月26日，王杰租赁的四楼漏水，王杰未履行防水修复义务，还在次日提示工作人员收取组织卖淫者贿赂，王杰租赁涉案房屋存在违法经营的事实。针对该意见，恒丰公司提交了视频予以证明。王杰对视频的真实性认可，对证明目的不予认可，称都是以工队的名义租房，其没有违法。经询，恒丰公司先称其于2018年8月8日当天将所有房屋全部交付王杰，后又称其于2018年8月5日就将房屋交付王杰，双方于同年8月8日才签订合同，但其无交付房屋的证据。上述事实，有收条、《恒丰综合楼租赁合同》、催款通知函、值班记录、询问笔录、《解除合同协议书》及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告双方之间签订的《恒丰综合楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。原、被告双方签订《解除合同协议书》，均同意解除涉案合同，故涉案《恒丰综合楼租赁合同》于2019年10月19日解除。关于王杰要求恒丰公司退还房屋租金22万元及恒丰公司要求王杰继续支付租金10万元的请求，王杰称恒丰公司并未按照合同约定的期限交付房屋，且最终仅交付了34间房屋，还有3间没有交付。恒丰公司虽不予认可，但其未提交证据证明房屋交付情况。王杰主张的房屋租赁费22万元，称因恒丰公司未提供装修及设备，故其认为其不应给恒丰公司支付押金10万元，从而认为其支付的22万元均是房租，但其提交的收条足以证明其向恒丰公司交纳的10万元是保证金，并非租金，王杰称其实际占有、使用涉案34间租赁房屋，故其要求恒丰公司退还房屋租金的诉请，本院依法不予支持，至于保证金应否退回，因为王杰在本案中并未提起诉讼，本院依法不予处理，王杰可另案主张。恒丰公司要求王杰支付剩余租赁费10万元，王杰不予认可，称恒丰公司不是一次性交付房屋，而是陆续交付了34间房屋，恒丰公司交付一间房屋，其装修一间房屋，恒丰公司并未提交证据证明其交付租赁房屋的情况，故其要求王杰支付剩余租金10万元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。王杰称涉案租赁房屋漏水，经常停电，不能正常运转，不具有安全性，恒丰公司不让王杰在标示牌下面设立酒店标识，不给王杰经营的酒店设立通道，通道上经常有障碍物，未提交充足证据予以证明，本院依法不予采纳。王杰称公安机关就涉案租赁房屋贴了停止营业的字样，但不能证明停止营业是恒丰公司造成的。王杰称恒丰公司仅交付了34间房屋，还有3间尚未交付，但王杰未提交证据证明恒丰公司存在构成根本违约的行为，亦未提交证据证明其存在何种损失以及该损失与恒丰公司之间的因果关系，故对王杰要求恒丰公司支付违约金，赔偿装修费306000元、家具费76000元、电器费52000元、利息及其他各项损失108860元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于恒丰公司要求王杰支付电费3974元一节，王杰认可欠付恒丰公司电费3974元，但认为其进行装修及恒丰公司员工使用电费大约5000多元，但未提交任何证据予以证明，故王杰应当支付恒丰公司电费3974元。关于恒丰公司主张的违约金一节，恒丰公司未提交证据证明其按约交付给王杰全部租赁房屋，亦未提交充足证据证明王杰存在违法经营的情况，故其要求王杰支付违约金20万元，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王杰与被告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司于2018年8月8日签订的《恒丰综合楼租赁合同》于2019年10月19日解除。二、反诉被告王杰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司电费3974元。三、驳回原告王杰其余诉讼请求。四、驳回反诉原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司其余反诉请求。如果反诉被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本诉部分25063元、反诉部分2930元，共计27993元，由原告王杰承担15063元，被告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司12930元。鉴于原、被告双方各自预交，被告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将案件受理费1万元支付原告王杰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱华人民陪审员  朱梅人民陪审员  刘波二〇一九年十月二十九日书 记 员  魏艳