上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初11477号原告：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。被告：陈发响，男，汉族，1975年7月15日出生，户籍地河南省。委托诉讼代理人：钱逸，上海勤宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晨全，上海勤宸律师事务所律师。原告有兴信息科技(上海)有限公司(以下简称有兴公司)与被告陈发响房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告有兴公司委托诉讼代理人莫晓明、被告陈发响委托诉讼代理人钱逸到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。有兴公司向本院提出诉讼请求：1、有兴公司与陈发响于2018年11月12日就上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层商铺(变更后的门牌号为：松花江路XXX号、XXX-XXX号)(以下简称系争房屋)签订的《商铺租赁合同》于2019年6月12日解除；2、陈发响向有兴公司支付房屋清理及拆除店装的费用2,400元；3、陈发响向有兴公司支付自2019年1月16日至2019年6月12日的房屋综合管理费3,161.95元；4、陈发响向有兴公司支付自2019年4月16日起至2019年6月12日止的租金44,374.5元；5、陈发响向有兴公司支付违约金70,065元，以押金抵扣，有兴公司不予返还。事实和理由：2018年11月12日，有兴公司与陈发响签订《商铺租赁合同》约定，陈发响向有兴公司租用系争房屋，陈发响应于2019年1月6日前支付自2019年1月16日至2019年4月15日期间的综合管理费，应于2019年4月6日前支付自2019年4月16日至2019年7月15日期间的租金和综合管理费，经多次催告，陈发响仍未支付上述费用。陈发响于2019年6月2日搬离系争房屋，有兴公司要求陈发响按照合同约定拆除相应的设施和店装遭陈发响拒绝。2019年6月12日，有兴公司请人清理房屋并拆除店装，共花费2,400元，故要求租赁合同于2019年6月12日解除，陈发响支付房屋清理及拆除店装费用2,400元，以及截止至2019年6月12日的租金及综合管理费。因陈发响违约，故要求其根据合同约定按照月租金的三倍支付违约金，有兴公司可以直接从押金中扣除，故现要求陈发响支付违约金70,065元，以押金抵扣。陈发响辩称，同意解除租赁合同，但因陈发响于2019年6月2日将房屋返还有兴公司，故租赁合同应于2019年6月2日解除。陈发响不认可清理房屋及拆除店装的费用2,400元，亦不同意支付。对于综合管理费及租金，陈发响认为实际租赁面积小于合同约定的面积，根据陈发响装修时装修工人测量的系争房屋面积应为86.4平方米，故仅同意支付2019年1月16日至2019年6月1日期间的综合管理费2,376元，以及2019年4月16日至2019年6月1日期间的租金25,623元。有兴公司提供的房屋面积小于合同约定的面积构成违约，故陈发响不同意支付违约金，亦不同意没收押金，要求有兴公司返还押金。且合同约定的违约金过高，希望法院调低。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为上海市杨浦区建筑材料公司，2018年9月18日，上海杨浦区建筑材料公司出具《证明》：本公司同意有兴公司因经营需要将松花江路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号XXX层商铺房屋(门牌号地址为松花江路1080—1210-2号)对外出租，租赁时间不得超过原租赁合同期限(原租赁时间至2021年6月30日)。2018年11月12日，有兴公司(出租方、甲方)与陈发响(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，双方约定：“1-1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层商铺(门牌号：松花江路XXX-XXX号临、1110-2号临，现变更为松花江路XXX号、XXX-XXX号)。该房屋出租的建筑面积约为118.13平方米，产权登记性质属于商铺。2-1、甲乙双方约定，房屋租赁期自2018年11月16日起至2021年6月30日止。2-2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前一个月向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。若甲方不同意，则无条件收回所租房屋。违反本条款除支付违约金外，逾期归还所租房屋，则按每占租赁物业一天须向甲方支付日租金两倍的违约金及综合管理费等各项费用。3-1、甲乙双方约定，本合同所述租金仅作为租赁范围内房屋租金，租赁期间产生的水、电、综合管理费、物业管理费和其他相关费用均由乙方自行承担。3-2、租赁期内，第一期租金以2个月支付一次，以后租金每3个月支付一次，具体支付标准详见附件3租金支付明细。甲方在收到每期租金后向乙方出具房屋租金收据。3-4、若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的两倍支付违约金。乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收该房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿。且乙方同意甲方对该商铺作停水、停电处理。4-1、甲乙双方约定，该房屋的租赁保证金为70,065元，乙方应于签订租赁合同当日支付。4-3、合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充；乙方违约导致合同不能继续履行时，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可向乙方追偿；房屋租赁保证金因上述原因减少的，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金全部补足，否则甲方有权解除合同。4-6、租赁期间该物业的综合管理费为：5.5元/平/月，由甲方有专人向乙方收取。......。10-2、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，对乙方已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有约定外，甲方不进行赔偿补偿、不承担责任，甲方张贴《限期清场通知书》之日起七日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担，乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃：……(3)乙方逾期不支付租金、管理费或甲方代收代付的公共事业费累计超过15日的；……。11-2、租赁期间，乙方提前退租，应按每月月租金管理费的三倍向甲方支付违约金，甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金额度不足以赔偿的，则乙方应由3个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。11-3、乙方违反合同第三条3-2、第四条4-5，逾期15日仍未支付的，甲方无供电、供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业、违约金、相关损失等法律责任和费用全部由乙方承担。11-4、合同解除或终止，乙方应按时退还所租房屋，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋、恢复原状，除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋装修的前提下，自乙方收到甲方《限期清楚通知书》之日起三日乙方仍未履行恢复原状腾空产地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃，违反本条款除支付违约金外，逾期归还所租房屋，则按每占租赁物业一天须向甲方支付日租金贰倍的违约金及综合管理费等各项费用，并赔偿因延期腾空而给甲方造成的损失，此外，乙方须向甲方清偿在乙方租赁期间所有应付而未付的款项，但不妨碍甲方向乙方要求损失赔偿。11-6、乙方违反合同第10-2条，甲方行使解除权的，违反合同的乙方应向甲方支付相当于三个月租金和管理费的违约金，违约金不足抵付给甲方造成的各项损失合计数时，乙方还应补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。12-1、本合同约定的乙方租赁期届满或本合同在出租期届满前解除，乙方必须及时从该租赁物业中搬出属于乙方所有的全部物品、设备等，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日内，除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋装修的前提下，乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃。若乙方租赁期届满合同解除的，则乙方应在在租赁期届满前完成腾空租赁物业。若乙方在合同期届满前解除的，则完成租赁物业腾空之日为合同履行的最后期限。14-4、甲、乙双方在签署本合同时，乙方已了解和掌握了租赁标的全部情况，甲、乙双方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿意按合同严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。合同还约定双方其他权利义务。上述《商铺租赁合同》附件三租金表中约定，建筑面积约118.33平，租金23,355元每月，押金70,065元，第三年递增8%，付三押三，支付租金详表：租赁时段2018年11月16日至2019年1月15日止，应付租金46,710元，应付时间签订租赁合同当日；租赁时段2019年1月16日至2019年4月15日止，应付租金70,065元，应付时间2019年1月6日前；2019年4月16日至2019年7月15日止，应付租金70,065元，应付时间2019年4月6日前；......”2018年11月16日，陈发响与上海浩帅贸易有限公司签订《装修合同》，约定：工程地址为上海市杨浦区松花江路XXX-XXX-XXX号商铺，施工面积约86.4平方米，工程价款63,200元。2018年12月6日，上海浩帅贸易有限公司出具收据：包工包料，63,200元。陈发响向有兴公司支付了押金70,065元，并经营水果店。陈发响已付清截止至2019年1月15日之前的综合管理费，自2019年1月16日起未再支付综合管理费。陈发响已支付截止至2019年4月15日之前的租金，自2019年4月16日起未再支付租金。2019年1月22日及2019年4月24日，有兴公司分别向陈发响发出两份《催款函》催收欠付的租金及综合管理费。陈发响表示收到。2019年6月2日陈发响搬离系争房屋并将钥匙交还给有兴公司，后有兴公司将系争房屋的店招拆除并清理房屋共花费2,400元。审理中，就系争房屋的断电时间，有兴公司表示因陈发响拒绝支付租金故于2019年5月30日至2019年6月2日期间对系争房屋进行了断电，陈发响则表示于2019年5月24日至2019年5月26日期间发生了断电导致水果霉变后搬离，并提供了2019年5月25日因断电发生的报警回执单。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，均应按约履行。陈发响于2019年6月2日搬离并将系争房屋返还给有兴公司，故本院确认租赁合同于2019年6月2日解除。合同解除后，陈发响应按约将系争房屋恢复原状，现陈发响并未拆除店招，故有兴公司诉请要求陈发响支付房屋清理及拆除店装的费用2,400元，本院予以支持。根据合同约定，陈发响应按约支付租金及综合管理费，陈发响辩称有兴公司提供的房屋实际面积与合同约定的面积存在差异故不同意支付租金，对此本院认为，租赁合同中约定的租金支付标准系针对整套房屋而言，并非按照房屋每单位面积的单价计算所得，故陈发响现以房屋面积存在差异为由拒付租金依据不足。且陈发响所依据的装修合同测量的施工面积并非建筑面积，租赁合同中约定的建筑面积亦系估算，陈发响在装修后亦支付了相应的租金及综合管理费，故对陈发响的抗辩意见，本院不予采纳。有兴公司现主张陈发响支付欠付的综合管理费及租金，本院予以支持。因陈发响于2019年6月2日返还房屋，故对租金及综合管理费均计算至2019年6月2日。陈发响未按照合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。有兴公司现根据合同约定要求陈发响支付违约金，并以押金抵扣，陈发响则认为违约金标准过高，要求本院予以调整。本院综合考虑有兴公司的实际损失、合同履行情况等因素，酌情调整陈发响应向有兴公司支付违约金24,000元。关于押金事宜，本院在(2019)沪0110民初15064号案件中进行处理，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第三款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、有兴信息科技(上海)有限公司与陈发响就上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层商铺(门牌号松花江路XXX号、XXX-XXX号)所签的《商铺租赁合同》于2019年6月2日解除；二、陈发响应于本判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付房屋清理及拆除店装费用2,400元；三、陈发响应于本判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年4月16日至2019年6月2日期间的租金36,589.5元；四、陈发响应于本判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年1月16日至2019年6月2日期间的综合管理费2,945元；五、陈发响应于本判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付违约金24,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,700元，减半收取计1,350元，由有兴信息科技(上海)有限公司负担608元，陈发响负担742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 崔艺萍二〇一九年十月二十九日法官助理 邱静静书 记 员 施政达附：相关法律条文第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。