广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12955号原告：佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区**********，统一社会信用代码。法定代表人：廖烈涛，该公司经理。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师，委托代理期限从2019年7月2日起。委托诉讼代理人：欧舞静，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人:何梓棋，广东大润律师事务所实习律师，委托代理期限从2019年5月28日起至2019年7月1日止。被告：中盈地产集团有限公司，住所地：佛山市南海。法定代表人：林治平，该公司执行董事。被告：岑绮雯，女，1987年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码。两被告的共同委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：秦光媚，广东盈宇律师事务所律师。第三人：佛山市点优房地产策划有限公司，住所地：佛山市禅城区*************，统一社会信用代码。法定代表人：陈瑞勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁金慧，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张惠婷，女，该公司工作人员。原告佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司（以下简称和记沣泽公司）与被告中盈地产集团有限公司（以下简称中盈公司）、岑绮雯居间合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭审理了本案。后本院依法追加佛山市点优房地产策划有限公司（以下简称点优公司）作为第三人参加诉讼，并于2019年9月10日公开开庭审理了本案。原告和记沣泽公司的委托诉讼代理人龙伟文、欧舞静，被告中盈公司的委托诉讼代理人陈瑶、秦光媚到庭参加了两次庭审，第三人点优公司的委托诉讼代理人梁金慧到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告和记沣泽公司向本院提出诉讼请求：1.两被告连带向原告支付部分代理费3620000元；2.两被告连带向原告支付逾期支付部分代理费的违约金（其中，两被告拖欠原告40000元/套这一部分的代理费自两被告逾期之日起按0.02%/日的利率计算，暂计至原告起诉之日的违约金数额为186702元，实际计算至两被告付清40000元/套这一部分代理费之日止；两被告拖欠原告60000元/套这一部分的代理费自原告起诉之日按中国人民银行同期贷款利息计算，计至两被告付清60000元/套这一部分代理费之日止；3.两被告承担本案全部诉讼费用及财产保全费。事实和理由：2017年11月20日，第三人点优公司与被告中盈公司签订《【中盈广场项目】委托代理合同》，约定被告中盈公司委托第三人点优公司作为中盈广场项目的物业租售代理及营销策划顾问，代理中盈广场项目物业经营权出让。代理期限从2017年11月20日起至2018年2月20日止。若合同期内，第三人点优公司完成不低于人民币28000000元的交易金额的任务，则合同自动延续至2018年4月30日。对于成交的每宗经营权（酒店）出让，被告中盈公司需向第三人点优公司支付40000元/套的代理费，如被告中盈公司逾期支付的，则需以拖欠金额为基数按日万分之二的比例向第三人点优公司支付违约金。同时，被告中盈公司与客户交易成功，第三人点优公司可按50000元/套（后被告中盈公司调整至60000元/套）的标准收取居间服务费（该费用属于第三人点优公司应收取代理费的一部分）。《委托代理合同》签订后，第三人点优公司积极履行合同义务，促成受让人与两被告签约，依据合同约定被告中盈公司应向第三人点优公司支付代理费。但截至原告提起本案诉讼之日，被告中盈公司仍欠付代理费，虽经第三人点优公司多次催告，被告中盈公司仍拒不支付。2018年12月27日，第三人点优公司将上述代理费债权（含从权利）转让给了原告。被告岑绮雯委托被告中盈公司转让经营权同时，直接大量收取涉案项目物业经营权转让款，因此被告岑绮雯应对本案债务承担连带清偿责任。3620000元包括点优公司居间促成成交的房间按100000元每套标准计算，被告拖欠点优公司56套房屋的居间费用（本案中提交了55套的证据材料，另一套材料无法找到，但原告本案中主张56套的居间费），其中8套中盈公司分别拖欠佣金40000元每套，剩余48套均是拖欠100000元每套。为维护原告的合法权益，故起诉。被告中盈公司辩称，一、原告要求被告支付代理费3620000元，无任何事实与法律依据，依法应当予以驳回。1.《中盈广场项目委托代理合同》的签订主体是被告与点优公司。被告与原告无任何关系，截止应诉当天被告亦没有收到关于点优公司已将涉案合同债权转让给原告的通知。根据《合同法》第八十条规定:“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。在本案中被告并未收到债权人点优公司将涉诉债权转让给原告的任何通知，被告与原告之间不存在合同关系，原告没权要求被告支付代理费。2.即使点优公司已将涉诉代理费债权转让给原告，但原告主张3620000元的代理费，仍没有任何依据。原告在本案中提供的《成交确认单》、《物业经营权转让确认协议》、《收据》中反映的客户信息不客观，存在未实际成交的情况。根据《中盈广场项目委托代理合同》第五条第2款成交认定：“乙方在委托事项完成后，交易实际总额计入乙方的代理业绩（若最终客户因放弃交易或单方提出解除合同等合法原因导致甲方退款的，则视为未成交的，不计入乙方代理业绩），甲方须依约向乙方结算该代理费”。在原告举证的客户信息中存在最终因放弃交易或单方提出解除合同的客户，该部分客户不能作为计算涉诉合同佣金的依据。3.另根据被告与原告签订的《中盈广场项目委托代理合同》第五条第四款、第六条的约定：被告委托点优公司代理销售的有效期自2017年11月20日起至2018年2月20日止，委托代理期限届满后30个自然日内，若点优公司在委托代理期限内所引荐的客户仍有成交的，被告按照合同（第五条第一点）结算代理费给点优公司。然而从原告举证的客户信息中，大部分客户不但非在被告与点优公司委托代理期间成交，甚至是超出委托期间届满后30个自然日内（即2018年3月22日前）成交的，且原告亦无法举证该部分非在委托代理期间成交的客户是由原告所引荐。依照合同约定对该部分客户被告无须向点优公司支付代理费，更无须向原告支付。二、原告要求两被告依照100000元/套的标准支付代理服务费的无理要求没有任何依据。根据中盈公司与点优公司签订的《委托代理合同》第五条第一款明确约定涉诉酒店经营权（酒店）出让的代理费（佣金）为40000元/套，而非原告所称的代理费（佣金）100000元/套，实际履行过程中中盈公司一直依照40000元/套的标准与点优公司进行结算。原告在起诉状中所称的另外60000元/套的费用，根据中盈公司与点优公司签订的《委托代理合同》第四条第一款第10.1、10.2款的约定，该部分居间服务费用由点优公司自行向客户收取，且对于点优公司因收取客户的该部分居间费用产生的全部责任和义务均由点优公司自行承担，与中盈公司无关。另外，根据佛山市南海区人民法院生效的（2018）粤0605民初11383号案件中，点优公司亦承认对于上述60000元/套的居间费，点优公司已经以装修费为名目向相应的客户收取。原告作为点优公司债权的承接方无权要求中盈公司再支付该部分居间服务费。三、原告要求被告按照每日0.02%的利率支付违约金的请求没有任何事实与法律依据。1.一方面，被告在涉诉合同履行过程中不存在违约事由，无须支付违约金。根据原告提供的客户信息可知，大部分的客户成交发生在涉诉合同履行期满后，且有部分客户在合同签订后出现放弃交易或单方提出解除合同的事宜，导致被告与点优公司双方对客户交易情况未能达成一致意见，无法及时对代理费进行核算，属于涉诉合同履行过程中不可抗拒之因素影响有关条款之执行。根据涉诉合同第九条约定不视为违约行为。2.另一方面，根据《中盈广场项目委托代理合同》第六条的约定：被告委托佛山市点优房地产策划有限公司代理销售的有效期自2017年11月20日起至2018年2月20日止，而涉诉客户信息显示时间非涉诉合同有效期范围，涉诉合同已经履行完毕，对于涉诉合同履行完毕的交易不能适用涉诉合同违约条款。四、被告提交的张X（X）客户资料，在签订物业转让协议后提出解除合同要求被告退款，对于该客户被告中盈公司已向点优公司支付的佣金40000元。被告认为该客户佣金无需支付，且原告应该退还给被告。综上，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，依法应驳回原告的全部诉讼请求。被告岑绮雯辩称，《中盈广场项目委托代理合同》的当事人为中盈公司与点优公司。根据合同相对性原则，涉诉合同的权利义务应当限定中盈公司与点优公司。即使点优公司将涉诉合同权利义务转让给原告，但被告岑绮雯并非涉诉合同相对方，对涉诉合同的履行情况并不知情。本案中原告要求被告岑绮雯与中盈公司连带支付代理费3620000元及利息，没有任何事实与法律依据。被告提交的张X（X）客户资料，在签订物业转让协议后提出解除合同要求被告退款，对于该客户被告中盈公司已向点优公司支付的佣金40000元。被告认为该客户佣金无需支付，且原告应该退还给被告。综上，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人点优公司辩称，对原告起诉无异议。诉讼中，原告举证如下：1.佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司机读资料1份，用以证明原告诉讼主体适格；2.中盈地产集团有限公司机读资料1份，用以证明被告主体适格，林治平是被告法定代表人、股东；3.佛山市点优房地产策划有限公司机读资料1份，用以证明案外人主体信息；4.债权转让合同原件1份、中国农业银行账户交易明细回单打印件3份（加盖中国农业银行明细回单专用章），用以证明点优公司已把代理费债权转让给原告，原告是本案适格主体；5.【中盈广场项目】委托代理合同原件1份、粤（2017）佛南不动产权第X号不动产权证书复印件1份，用以证明被告中盈公司是中盈广场登记权属人；被告中盈公司委托点优公司担任中盈广场物业租售代理及营销策划顾问；合同约定，促成一套成交的，代理费至少是40000元；6.广州银行业务凭证原件18份（加盖广州银行佛山分行业务办讫章）、声明原件（附李X身份证复印件）1份，用以证明被告中盈公司向点优公司支付了部分代理费1480000元；7.55套成交资料（每套包含《成交确认单》原件、《物业经营权转让确认协议》原件、收据复印件、身份证复印件）、（X、X装修维护费POS单原件2份（注：X的无《物业经营转让确认协议》）（以上证据页码为10-283），用以证明点优公司促成成交，被告中盈公司应向点优公司支付代理费；8X与两被告签订的《物业经营权转让合同》复印件、收据复印件、银联POS签购单复印各1组（以上证据页码为284-367），用以证明方雯等6人于中盈地产、岑绮雯最终成交；最终成交资料由两被告持有、掌握；依法由两被告应提供最终成交资料；9.《劳动合同》原件、廖X身份证原件1份，用以证明廖X是点优公司员工；10.广东增值税电子普通发票复印件1份、号码资料查询结果截图打印件1份（已核对手机原始载体）、廖X微信个人信息截图打印件1份（已核对手机原始载体）、光盘一张（用廖X实名注册的手机号可以搜索到微信号），用以证明上述电话号码和微信号是廖X在使用；11.饶X手机号码截图原件1份（已核对手机原始载体）、光盘一张（用饶X手机号可以搜索到微信号的视频）、饶X微信个人信息页打印件各1份，用以证明上述电话号码和微信是中盈地产员工饶X在使用；12.廖X与饶X的微信聊天记录1组（已核对手机原始载体），用以证明点优公司向被告中盈公司催收代理费；微信聊天中谈到41间房号，可佐证该41间房号已最终成交；客户签订合同后，合同要交由两被告盖章、签字，最终成交资料在两被告手上；13.中盈地产集团有限公司官网新闻打印件1份、谢X工作名片原件1份、廖X与谢X的手机短信沟通记录打印件1份（已核对手机原始载体），用以证明原告主张的房号已经最终成交；点优公司向被告中盈公司催收代理费；14.光盘1张（附商业回访通话录音文字版15条的文字版）、通话记录清单原件1份，用以证明原告主张的房号已经最终成交，被告中盈公司应支付代理费；15.图片打印件1组、光盘（视频，10条）1份，用以证明点优公司居间促成交易的相应房号已经投入运营；16.光盘1张（与X公司的通话录音2条，附文字版的打印件1组），用以证明中盈广场项目早已投入运营；（以上证据的光盘均为同一张光盘，内容分别以不同的名字命名）17.微信聊天截图打印件1份、声明原件1份，该证据是分销商的销售签约报备记录，用以证明原告主张的相应房号已经成交；18.公安询问笔录复印件2份（被询问人：黄锡权、方雯），用以证明被告中盈公司恶意挑唆受让人和被告中盈公司解除合同；19.光盘一张（与植X的录音文字整理版打印件1份），用以证明被告中盈公司恶意挑唆受让人和被告中盈公司解除合同；20.中盈广场装修维护暨居间服务费确认函原件1份，用以证明中盈公司与点优公司合意通过收取装修维护暨居间服务费的方式收取居间服务费，中盈公司销售经理彭X书面确认，该费用的金额是60000元每一间公寓；21.《项目联动分销具体事宜》原件1组、项目成交渠道奖励补充协议原件1组、营业执照复印件1组、身份证复印件1组、委托收款证明复印件1组、建设用地规划许可证复印件1组、建设工程施工许可证复印件1组、竣工验收备案表复印件1组、住宅使用说明书复印件1组、主张质量保证书复印件1组，用以证明因中盈广场项目居间难度大，所以点优公司发挥在那了很多渠道公司，并因此支付了高额的渠道成本，中盈公司因明知物业经营转让权缴费特殊、属于市面上少见的产品，居间难度大、成本高，所以中盈公司与点优公司商定，将本应由中盈公司支付的居间费由点优公司尝试向客户收取。诉讼中，两被告举证如下：1.智选酒店经营权转让汇总表打印件1份，用以证明智选酒店经营权转让的真实交易情况；2.解除购买意向协议、对应的退款凭证、对应的解除合同申请书原件各20组，用以证明原告提供的交易客户信息中，存在20户存在最终因放弃交易或单方解除合同等合法原因导致被告退款的情况，此20位客户未最终成交，根据涉诉合同约定不能作为点优公司佣金计算依据；3.收据及的对应的支付凭证原件各27组，用以证明原告提供的交易客户信息中，存在27户经营权转让非在涉诉《中盈广场项目委托代理合同》约定的委托期内（包括已超过委托代理期限届满后30个自然日）成交的情况，依照涉诉代理合同约定不能作为点优公司佣金计算依据；4.（2018）粤0605民初11383号民事判决书原件1份，用以证明点优公司已以装修费为名目向相应的客户收取60000元/套的居间代理费，无权要求被告支付；5.《物业经营权转让合同》解除协议原件1份、网上银行电子回单打印件1份、收据原件1份，用以证明其中一名叫张X的客户在签订《物业经营权转让合同》后，提出解除合同并要求被告退款，对被告因该客户而支付给点优公司的佣金，应在本案的佣金中予以抵扣。诉讼中，第三人没有提供证据材料。经庭审质证、辩证，两被告及第三人对原告提供的证据1-6，证据7中除成交确认单以外的其他证据材料，证据8、9、证据10-13、18、20真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据7中成交确认单，原告提供了相应证据的原件，两被告对其真实性虽有异议但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据14、16、19，该通话人员身份无法确认，本院对其证明力不予确认；对原告提供的证据15，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；对原告提供的证据17，该微信聊天相对方身份无法确认，且原告未提供微信原始载体予以核对，本院对其证明力不予确认；对原告提供的证据21，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。对两被告提供的证据1，该证据为两被告单方制作，未经原告或第三人认可，本院对其证明力不予确认；对两被告提供的证据2-5，两被告提供了相应证据的原件，原告或第三人对其真实性虽有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：佛山市南海区**********盈广场智选假日酒店已办理不动产登记[证号：粤（2017）佛南不动产权第X号]，登记权利人为被告中盈公司。2017年11月20日，第三人点优公司（乙方、受托方）与被告中盈公司（甲方、委托方）签订《【中盈广场项目】委托代理合同》（以下简称涉讼合同），约定：合同约定的代理项目【暂定名】中盈广场项目，项目地址在佛山市南海区大沥；乙方在符合法律法规的前提下，如需向成交客户收取居间服务费的，乙方在此承诺客户与甲方交易成功，乙方向客户按酒店公寓每间不超过50000元/套的标准收取居间服务费；如果客户在签署相关意向协议后，尚未签订正式合同前，要求退还已支付的居间服务费的，乙方应在意向协议解除后并收到客户提供的全部退款申请材料后15个工作日内将其已经收到的该客户的居间服务费退还给客户，乙方收取、退还居间费用产生的全部责任和义务均由乙方自行承担，与甲方无关；经营权（酒店）出让的代理费（佣金）为40000元/套（不含税）；乙方在委托事项完成后，交易实际总额计入乙方的代理业绩（若最终客户因放弃交易或单方提出解除合同等合法原因导致甲方退款的，则视为未成交的，不计入乙方代理业绩），甲方须依约向乙方结算该代理费；合同委托期满前由乙方引荐客户并由乙方提供服务后已办理诚意登记认购的单位，在委托代理期限届满之日起30个自然日最终由该客户成交的，甲方将按合同约定向乙方结算代理费，甲乙双方该客户支付第一笔合同款项的日期作为成交日期，该成交金额计入乙方代理业绩；在委托代理期间内，项目内任何单位的出售，包括但不限于购买客户是乙方介绍、第三者介绍，均作为乙方代理业绩；客户交付全款并签订《经营权转让合同》后7个工作日内结付佣金；甲方须按上述约定的时间内完成相关佣金申请审核手续，并以转账形式向乙方指定的公司账户支付佣金，若乙方客户交付首期款并与甲方签署正式买卖合同后，非因甲方原因导致客户最终与开发商解除合同，乙方应在甲方书面提出退款要求之日起7个工作日内向甲方退还该宗成交的佣金；委托代理期限届满后30个自然日内，若乙方在委托代理期限内所引荐客户仍有成交的，甲方须按照合同（第五条第1点）结算代理费给乙方；甲方委托乙方代理销售项目的有效期自2017年11月20日起至2018年2月20日止；若合同期内，乙方完成不低于2800万的交易金额的任务，合同自动延续至2018年4月30日；甲方须按时足额支付乙方代理服务费，按约定金额及支付方式支付，甲方逾期支付上述费用的，则甲方需以拖欠金额为基数按日万分之二向乙方支付违约金，违约金最高不超过拖欠总金额的20%，拖欠代理费超过一个月，乙方有权解除合同，并追究甲方相关责任。双方并约定其他权利义务。2017年11月30日，被告中盈公司的人员彭X在一份空白的《中盈广场装修维护暨居间服务费确认函》上签名，并加署“已阅，可使用”意见。该确认函列举了物业及附属设备及设施等进行装修维护、保养检查管理服务的范围，并有“本人确认并自愿支付本物业上述装修维护暨居间服务费用共计人民币陆万元整（小写：60000元）。本人已实地检查确认后并一次性支付完成，同意并知悉该费用服务商无需退还”的字样。另查明，第三人点优公司（甲方、转让方）与原告和记沣泽公司（乙方、受让方）签订《债权转让合同》，约定：合同转让标的为甲方拥有的对债务人中盈公司所享有的之债权，截止至2018年12月15日，甲方享有对债务人中盈公司的合法债权为应收取居间服务费4393000元及因债务人迟延履行而产生的包括但不限于违约金、滞纳金、权利人主张债权而支出的合理费用等；乙方全额受让甲方上述债权，转让价款为1530000元；乙方于合同生效之日起7日内，一次性向甲方支付第一期款项750000元，于2019年4月30日前支付第二期款项450000元，于2019年5月10日前完成支付第三期款项330000元；乙方支付转让款的第一期款项之日起，转让标的的权利由甲方移转至乙方。双方并约定其他权利义务。2019年1月2日，原告和记沣泽公司向第三人点优公司转账750000元；2019年4月23日，原告和记沣泽公司向第三人点优公司转账450000元；2019年4月29日，原告和记沣泽公司向第三人点优公司转账330000元。第三人点优公司确认其在签订《债权转让合同》后未告知被告中盈公司债权已转让。诉讼中，原告和第三人均未提供《债权转让合同》中所涉及转让债权的具体明细，但第三人明确原告在本案中诉请被告中盈公司支付代理费所涉及的56套房屋均包含在上述《债权转让合同》中。又查明，原告主张的就第三人点优公司促成交易的56套房屋两被告应支付佣金及两被告对该56套房屋具体交易的陈述如下表所示（《本案所涉56套房屋交易明细表》）。两被告持有该交易明细表中第1至第20项所列客户与被告岑绮雯签订的《解除购买意向协议》或《解除合同协议书》原件且提供了被告岑绮雯向上述客户退款的银行转账凭证；两被告持有该明细表第56项所列客户张X与被告中盈公司签订的《解除协议》原件，并提供了被告岑绮雯向张X退款的转账凭证。2018年2月1日，第三人点优公司出具收据，确认收到被告中盈公司X（即张X所涉房屋）佣金40000元。在本案所涉56套房屋交易中，除张X所涉X交易外，原告提供了其余55套房屋的成交资料的原件。部分房屋的成交资料（《成交确认书》、《物业经营权转让确认协议》）是在2018年2月20日后签订。本案所涉56套房屋交易明细表再查明，本院立案受理XX与中盈公司、岑绮雯、点优公司合同纠纷六案[一审案号分别为：（2018）粤0605民初11261号、11382号、11383号、11384号、11385号、11386号，二审案号分别为：（2019）粤06民终2855号、2857号、2858号、2859号、2860号、2861号]，在该六案中，本院均审理查明X分别向点优公司支付了60000元，本院认为该60000元的对价既包括并不存在的装修维护，亦包括点优公司提供的居间服务对应的对价，并认为点优公司有权收取的居间服务费为10000元，应返还的金额为50000元。本院同时经审理查明中盈公司与岑绮雯于2017年10月15日签订《酒店经营权转让合同》，约定中盈公司将佛山市南海区*********盈广场智选假日酒店223间客房的经营权转让给岑绮雯，转让期限从2017年11月1日至2048年10月31日。本院作出该六案判决后，X及点优公司均不服判决，提起上述。佛山市中级人民法院经审理，对本院认定的事实予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。2019年6月5日，原告提起诉讼。诉讼中，第三人点优公司主张其是在2018年5月1日从中盈广场项目撤场；两被告主张第三人点优公司在2018年3、4月份仅在现场做收尾工作，未提供实际中介服务。本院认为，被告中盈公司与第三人点优公司签订的涉讼合同是当事人各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同虽约定被告中盈公司委托第三人点优公司销售项目的有效期自2017年11月20日起至2018年2月20日止，但第三人主张其实际在2018年5月1日后撤场，根据两被告的陈述，第三人在2018年3、4月确实尚未完全离场，且原告所提供的55套房屋的成交资料中，部分房屋的成交资料（《成交确认书》、《物业经营权转让确认协议》）是在2018年2月20日后签订，原件亦为原告所持有，而两被告无法合理解释该部分成交资料原件为原告持有的原因。综上，本院认定对于2018年3月22日后交付全款并签订《经营权转让合同》的客户，被告中盈公司仍应依约向第三人点优公司支付代理服务费；对被告中盈公司主张其就该部分客户无需向第三人点优公司支付代理费的抗辩，本院依法不予采纳。涉讼合同约定代理费（佣金）为40000元/套，现被告中盈公司确认客户已就36套房屋（包含张X的X）交付全款并签订正式协议，被告中盈公司仅支付其中1套（张X的X）的佣金，故被告中盈公司就另外35套房屋需向第三人点优公司支付代理费（佣金）1400000元（40000元/套×35套）。涉讼合同约定若最终客户因放弃交易或单方提出解除合同等合法原因导致被告中盈公司退款的，则视为未成交的，不计入第三人点优公司代理业绩，若第三人点优公司客户交付首期款并与被告中盈公司签署正式合同，非因被告中盈公司原因导致客户与开发商解除合同，第三人点优公司应在被告中盈公司提出退款要求之日起7个工作日内向被告中盈公司退还该总成交的佣金。现两被告提供了《本案所涉56套房屋交易明细表》第1至第20项所列客户与被告岑绮雯签订的《解除购买意向协议》或《解除合同协议书》以及明细表第56项所列客户张X与被告中盈公司签订的《解除协议》，并提供其向上述客户退款的银行转账凭证以证实两被告与上述客户就该21套房屋已解除购买意向协议或解除合同，故依据涉讼合同约定，第三人点优公司就该21套房屋无权要求被告中盈公司支付代理费（佣金），已经收取的代理费（佣金）应当予以退还，本院对被告中盈公司要求第三人退还张XX代理费（佣金）40000元的主张予以支持。经核算，被告中盈公司应向第三人点优公司支付的代理费（佣金）数额为1360000元（1400000元-40000元）。关于原告主张的60000元/套的居间服务费，涉讼合同明确约定第三人点优公司在符合法律法规的前提下，如需向成交客户收取居间服务费的，第三人点优公司在此承诺客户与被告中盈公司交易成功，第三人点优公司向客户按以下标准收取居间服务费，酒店公寓每间不超过5万元/套，后经被告中盈公司人员彭X审核使用的空白《中盈广场装修维护暨居间服务费确认函》亦载明“本人确认并自愿支付本物业上述装修维护暨居间服务费用共计人民币陆万元整（小写：60000元）。本人已实地检查确认后并一次性支付完成，同意并知悉该费用服务商无需退还”。故根据涉讼合同约定及上述确认函的内容，该60000元居间服务费应由第三人点优公司自行与成交客户协商收取。被告中盈公司对第三人点优公司向成交客户收取居间服务费的行为予以认可，并不代表该费用由被告中盈公司向第三人点优公司支付。X与中盈公司、岑绮雯、点优公司合同纠纷六案[一审案号分别为：（2018）粤0605民初11261号、11382号、11383号、11384号、11385号、11386号]中所查明的事实及法院作出的认定亦可印证该居间服务费应当由第三人点优公司与成交客户协商并直接向其收取，第三人点优公司无权要求被告中盈公司支付该部分居间服务费。涉讼合同约定被告中盈公司应在客户交付全款并签订《经营权转让合同》后7个工作日内结付佣金，逾期支付代理服务费，应以拖欠金额为基数按日万分之二支付违约金，违约金最高不超过拖欠总金额的20%。现被告中盈公司逾期支付相应代理服务费，应从逾期之日起按日万分之二的标准支付违约金予第三人点优公司。因第三人点优公司作为债权方、原告作为债权受让方均未提供证据证明客户交付全款并签订《经营权转让合同》的具体时间，故对该时间点的确认，本院以被告中盈公司的陈述为准。经核算，至第一次庭审日（2019年7月19日），被告中盈公司应向第三人点优公司支付的违约金为126456元（具体计算方式如下表所示）。2019年7月19日，被告中盈公司当庭提出点优公司应向其退还张XX代理费（佣金）40000元，故经核减，截至2019年7月20日，被告中盈公司尚需向原告支付代理费（佣金）1360000元，被告中盈公司逾期支付该代理费（佣金），应以1360000元为本金从2019年7月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予第三人点优公司。违约金计算明细第三人点优公司与原告签订《债权转让合同》将其对被告中盈公司所享有的债权转让给原告，诉讼中，第三人点优公司亦明确表示原告在本案中诉请被告中盈公司支付代理费所涉及的56套房屋均包含在上述《债权转让合同》中，故和记沣泽公司作为本案原告向被告中盈公司主张权利，主体适格，但原告对被告中盈公司主张的债权不得超出第三人点优公司对被告中盈公司所享有的债权，即被告中盈公司应向原告支付代理费（佣金）1360000元、违约金126456元（截至2019年7月19日）并以1360000元为本金从2019年7月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金给原告；原告对代理费及违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。被告岑绮雯与第三人点优公司并不存在合同关系，第三人点优公司对被告岑绮雯并不享有债权，原告作为第三人点优公司的债权受让方，要求被告岑绮雯对被告中盈公司的上述债务承担连带清偿责任的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十二条、第八十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告中盈地产集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付代理费1360000元予原告佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司；二、被告中盈地产集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金126456元予原告佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司；三、被告中盈地产集团有限公司应以1360000元为本金从2019年7月20日起至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司，本项随上列第一项清；四、驳回原告佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计18626.81元，财产保全费5000元，合共23626.81元（原告已预交），由原告佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司负担9537.58元，由被告中盈地产集团有限公司负担14089.23元，被告中盈地产集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳14089.23元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司预交的诉讼费用14089.23元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年十月十五日书记员 郑幸莉