福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6200号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司福清市支行，住所地福建省福清市音西街道多福大酒店2号楼一层，统一社会信用代码91350181676519734G。 负责人：林岚，该支行行长。 委托诉讼代理人：周善鹤，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：方文，男，1972年5月22日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：余吓芳，女，1980年7月16日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：利嘉（福清）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市福清市清荣大道55号5层(音西街道办事处)，统一社会信用代码913501810622692168。 法定代表人：蔡锦荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林超，福建宇凡律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：何秀梅，福建宇凡律师事务所执业律师。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司福清市支行（以下简称：邮储银行福清市支行）与被告方文、余吓芳、利嘉（福清）房地产开发有限公司（以下简称：利嘉房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告邮储银行福清市支行的委托诉讼代理人周善鹤与被告方文、余吓芳及利嘉房地产公司的委托诉讼代理人林超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮储银行福清市支行向本院提出诉讼请求：一、被告方文偿还原告贷款本金1563999.88元，欠息27137.08元（自2019年4月25日起算，暂计至2019年8月14日，2019年8月15日起罚息按贷款合同约定计算至欠款还清之日）；二、被告方文偿还原告因实现本案债权而发生的律师代理费9950元；三、原告对坐落于福清市利嘉中心Ｂ区6号楼1201单元房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，以清偿上述第一、二项债务；四、利嘉房地产公司对上述债务承担连带保证责任；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月23日，原告与被告方文、余吓芳、利嘉房地产公司签订《个人购房／购车借款及担保合同》（以下简称“主合同”），约定原告向被告方文发放个人购置房屋贷款人民币1840000元，贷款用途为购买坐落于福清市利嘉中心Ｂ区6号楼1201单元的房屋（以下简称“案涉房屋”），贷款期限为240个月，自2016年3月23日至2036年3月23日，贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上下浮10%,还款方式为按月等额本金还款法；被告方文、余吓芳同意以案涉房屋作为抵押物向原告提供抵押担保；利嘉房地产公司同意向原告提供阶段性连带责任保证，对主合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、原告实现债权的费用及其他应付费用提供连带责任保证。2016年3月25日，原告办妥关于案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记手续；同日，原告依约发放贷款。之后被告未能依约按时偿还贷款，截至2019年8月14日，被告拖欠贷款本金30666.68元，利息27137.08元，已构成违约。根据主合同约定，原告有权主张提前收回全部贷款并追究被告的违约责任。另，根据原告与北京大成（福州）律师事务所签订的《委托代理合同》约定，原告为实现债权而支付的律师代理费为9950元。原告依约履行了向被告发放贷款的义务，被告应依约履行还款义务，但被告至今未按上述合同约定清偿欠款，已构成违约，应承担相应的违约责任。 被告方文、余吓芳均辩称，原告邮储银行福清市支行所述的借款及逾期还款属实。本案产生的原因是由利嘉房地产公司造成的结果，利嘉房地产公司欠外债数十亿，已被各单位及个人起诉并查封，楼盘也已经停止施工，交房时间原定为2017年6月30日前，至现在一拖再拖，遥遥无期，根本就没有能力承诺交房时间，已成烂尾楼，也因为以上的原因造成被告无法办理二手房交易手续，对被告造成严重经济损失，被告不该再继续缴纳每个月的银行按揭，也不该承担银行利息、律师费，诉讼费等相关违约责任，这些都应由利嘉房地产公司承担。 被告利嘉房地产公司辩称，一、被告余吓芳主张本案应当由利嘉房地产公司来承担所有的责任，没有任何事实及法律依据。本案诉争的借款是被告方文、余吓芳共同向原告所借的，应当由被告方文、余吓芳向原告偿还。根据合同相对性原则，被告方文才是本案中的借款人，本案合同第八条第一款明确约定“借款人按月等额本金还款法方式偿还贷款本息”，因为被告方文违约没有按时向原告偿还借款导致发生了本起纠纷，应当由被告方文承担违约责任向原告履行还款义务，至于利嘉房地产公司的负债情况如何、利嘉房地产公司的楼房建设情况如何均与本案无关。二、利嘉房地产公司对于原告偿还律师费9950元的诉讼请求有异议。虽然涉案合同的保证条款中有约定保证人需要对贷款人实现债权的费用承担连带保证责任，但是原告必须有明确的证据用来证明其为了实现债权而支出的费用。本案中，虽然原告提供了一份《委托代理合同》，但是仅凭该合同不足以证明原告已支付了9950元律师代理费。因此，利嘉房地产公司认为原告的该项主张没有依据。利嘉房地产公司认为，原告想要追讨借款，其应先对抵押物即坐落于福清市利嘉中心Ｂ区6号楼1201单元房屋进行拍卖，先将拍卖后所得的拍卖款用于偿还被告方文的借款。 经审理查明，2016年3月23日，被告方文（借款人即抵押人）、余吓芳（抵押人）与原告邮储银行福清市支行（贷款人）及被告利嘉房地产公司（保证人）签订编号为35001088116032273482号《个人购房／购车借款及担保合同》，合同约定：“借款人向贷款人贷款1840000元，用于购置位于福清市利嘉中心Ｂ区6号楼1201单元房屋，贷款期限为240个月；自2016年3月23日至2036年3月23日，贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上下浮10%,还款方式为按月等额本金还款法。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，处分抵押物，实现抵押权，要求保证人承担保证责任，解除本合同；本合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于：保险费、评估费、登记费、保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，由合同各方依照法律、法规、行政规则以及其它规范性文件的要求承担，合同各方另有约定的除外；本合同项下担保方式以抵押加保证组合担保，抵押担保范围包括但不限于，本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应当由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用；由保证人提供阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列1、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕。2、本合同约定的抵押预告登记手续已办理完毕。保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务漫长保证责任；保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年止；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，导致主合同债务被贷款人宣布提起前到期的，保证期间至贷款人确认的主合同债务提前到期之日后两年止”。2016年3月25日，被告方文、余吓芳与原告邮储银行福清市支行办理上述抵押物预购商品房抵押权预告登记（融房预ＱＲ字第××号）。2016年3月25日，原告依约向被告方文发放了贷款1840000元，借款期限240个月，从2016年3月25日至2036年3月25日，年利率4.41%，还款方式为等额本金。此后，被告方文未能全面按照《个人购房／购车借款及担保合同》约定履行还款义务，截止至2019年8月14日，被告已连续三个月未能按照合同约定履行还本付息义务。2019年8月15日，邮储银行福清市支行遂诉至本院，并为此支出律师代理费9950元。 另查明，一、原告依约提前收回全部贷款，截止2019年8月14日被告方文尚欠原告贷款本金共计1840000元、欠息27137.08元。二、案涉抵押物即坐落于福清市利嘉中心Ｂ区6号楼1201单元房屋至今未登记在方文、余吓芳名下，亦未办理房屋所有权证及房屋抵押登记。三、庭审中原、被告均确认案涉抵押房产尚不具备交付条件。 以上事实，有原告提供的编号35001088116032273482号《个人购房／购车借款及担保合同》及附件《抵押物清单》、融房预ＱＲ字第××号《房屋预告登记证明》、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》、中国邮政储蓄个人贷款放款单、中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证、还款流水详情打印单、还款计划表、《委托代理合同》、律师费收费发票等及到庭原、被告的庭审陈述为证。 本院认为，被告方文、余吓芳、利嘉房地产公司与原告之间签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法有效，具有法律约束力。2016年3月25日，原告依约向被告方文足额放贷1,840,000元，已履行合同的义务。但被告方文自2019年4月未能按约偿付借款本息，已连续三个月未按时足额偿还贷款本息构成违约，根据合同约定邮储银行福清市支行有权提前收回全部贷款，截止2019年8月14日，被告方文尚欠原告借款本金共计1,563,999.88元及欠息27,137.08元，应当依照合同约定承担违约责任。原告关于被告方文清偿拖欠借款本金、利息、罚息的诉求，符合双方的合同约定，本院予以支持。因双方明确约定借款人未如期归还本息的，应承担因此而产生的律师费用，原告主张被告方文支付因本案诉讼而支出的律师代理费9950元的，并提供律师费发票予以佐证，该主张具有合同根据，且律师收费未超过相关标准，故本院予以支持；被告利嘉房地产公司抗辩的不予支持律师费的理由不成立，本院不予采信。原告主张对涉案抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，由于涉案房产至今未完成初始登记尚无法办理登记至购房人名下，亦不具备交房条件，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。故原告主张对案涉抵押房屋行使优先受偿权，于法无据，本院不予支持。被告利嘉房地产公司对被告方文的案涉贷款行为提供阶段性连带责任保证，合同约定“若发生法律法规规定或主合同约定的事项，导致主合同债务被贷款人宣布提起前到期的，保证期间至贷款人确认的主合同债务提前到期之日后两年止”，在约定的保证期间届满前，且抵押权未能依登记而设立情况下，利嘉房地产公司负有履行保证责任的义务，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”规定，保证人利嘉房地产公司在承担保证责任后，有权向方文追偿。关于被告方文、余吓芳抗辩因被告利嘉房地产公司违约逾期交房，原告的各项诉请均应由利嘉房地产公司承担，因其抗辩没有法律或合同根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告方文于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司福清市支行借款本金1,563,999.88元及利息、罚息（截止至2019年8月14日的利息为27,137.08元，2019年8月15日起按合同约定的罚息计算至实际还款之日止）； 二、被告方文于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司福清市支行因本案诉讼支付的律师代理费9950元； 三、被告利嘉（福清）房地产开发有限公司对上述第一、二项项下的被告方文应付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司福清市支行的债务承担连带清偿责任,并有权就其为被告方文案涉债务所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）实际承担担保责任后向方文追偿； 四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司福清市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19,210元，由被告方文、利嘉（福清）房地产开发有限公司负担，款限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  谢志民 人民陪审员  谢錦媛 人民陪审员  何华清 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  林津津