山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初4099号 原告：田超，男，汉族，1987年1月1日出生，住枣庄市市中区。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地枣庄市市中区振兴路92号。 法定代表人：王荣柯。 委托代理人：朱艳景，山东龙头律师事务所律师。 原告田超诉被告枣庄东湖置业有限公司（以下简称东湖置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年10月13日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告出售的湖西景苑B区11号楼1单元2603室商品房一套，该房总价款为455834.70元，原告按照约定付清全款，2015年9月9日，原、被告办理了房屋交接手续，被告出具了房屋销售合格发票并且收取了原告的2000元产权证押金；根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如果因出卖人原因，买受人不能再规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权选择不解除合同并且要求出卖人按照约定支付违约金。综上，被告至今未履行约定义务，已经构成违约，原告诉至法院，请求依法判令被告在判决生效之日起三日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑B区11号楼1单元2603室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并且协助原告办理上述房屋的房屋产权登记证书；被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金（以总房款455834.70元为基数，按照每天万分之一计算，自2016年8月4日起至被告提供办理权属登记所需要的材料报产权登记机关备案之日止）；判令被告退还收取原告的产权证押金2000元；本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告辩称，原告起诉不能成立，按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，被告不仅仅有权拒绝交付房屋，产权登记部门也不予受理产权登记申请，由于原告没有能够依法缴纳专项维修资金，备案登记申请根本不可能被产权登记部门接受，更不可能给予备案，因此，由于原告没有履行法定义务在先，导致我们客观上履行义务不能；原告的诉请不符合合同约定，没有事实依据，按照双方签订的商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使不能办理权属证书的，出卖人才应该承担违约责任，客观事实是原告开发建设的涉案房产于2011年开工，于2015年竣工，期间国家于2014年颁布了新的国家强制性建筑设计消防标准，我们的房产不符合新的建筑设计消防标准，不能通过验收，不得已只好按照新的标准重新设计和施工，导致备案时间拖延，因此，涉案房产不能备案登记，是因为国家标准变更，对此是不可预见且不能抗拒的，应免除我方的违约责任；即使我方违约责任成立，因为原告的主张的违约金过高，依法也不应该支持，房屋的用途为居住，涉案房屋具备使用要求，有无权属证书不影响房屋功能和使用，没有造成原告损失，原告主张的违约金金额，不仅仅将超过法律规定的实际损失的百分之三十，甚至超过原告支付的购房款，这显然违反了法律所遵循的公平原则，请求法院酌情支持违约金的金额；关于原告的诉请退还押金的问题，虽然商品房买卖合同对此没有约定，但是原告已经实际缴纳，我方已经实际收取，且时隔多年原告一直没有异议，可以证明双方已就押金收取事宜自愿达成合意，形成口头协议，该协议内容意思表示真实，不违反法律强制性规定，原告现在反悔要求退还押金没有事实和法律依据，法律不应支持；原告的诉讼请求中超过诉讼时效的部分，依法不应该支持，且由此产生的诉讼费应该由原告承担。 经审理查明，2015年10月13日，原、被告签订商品房买卖合同一份，其中约定原告购买被告位于枣庄市市中区湖西景苑B区11号楼1单元2603室商品房一套，该房总价款为455834.70元，原告向被告全额缴纳上述购房款后，2015年9月9日原、被告办理了房屋交接手续，2016年9月28日被告向原告出具了销售不动产统一发票并且收取了原告2000元产权证押金。 另查明，原、被告签订的商品房买卖合同第十九条第三项约定出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的的违约金。 再查明，被告提交建筑工程许可证显示湖西景苑建筑工程竣工日期为2015年12月，因被告开发的枣庄市市中区湖西景苑的消防工程未通过消防部门验收导致被告没有按照合同约定将办理房产证所需要的材料提供到产权登记机构；新的建筑设计防火规范是2014年8月27日公布并于2015年5月1日实施，2017年7月10日，被告与案外人枣庄市建筑勘察设计研究院签订建筑工程合同补充协议，其中约定由于湖西景苑项目实际建设周期延长，且又经历新旧消防工程验收规范的转换，为保障项目消防工程最终通过验收，须对原建筑设计按新消防工程规范进行施工图变更设计，工程名称为湖西景苑住宅楼及地下车库工程设计变更，现在新的消防工程尚未竣工并进行验收。 以上事实除原、被告陈述一直外，有原、被告提供的商品房买卖合同、购房发票、房屋交接单、建筑工程设计合同补充协议、建设工程消防设计审核意见书及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应按照合同约定全面诚信地履行合同义务，原告按照合同约定向被告支付了全额购房款，但被告向原告交付房屋使用后，违反原、被告双方签订的商品房买卖合同约定即“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”，导致原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记，因此被告应承担违约责任即“买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的的违约金”，同时被告应将收取的为原告办理房屋产权证的押金2000元予以退还；被告将房屋交付原告使用后才申请消防设计审核，且被告亦未举证证明新的防火规范实施前其消防设计已经消防部门审核合格或者备案，被告系自身原因造成违约，与原告无关，因此被告辩称系防火规范出现新变化援引不可抗力的免责事由不能成立，本院对此不予采信；被告辩称原告未依法缴纳专项维修基金，产权登记部门不接受产权备案，本院认为是否缴纳专项维修基金并不是办理房屋产权登记备案的必要条件，因此对被告辩称不予采信。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效后十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑B区11号楼1单元2603室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并且协助原告田超办理上述房屋的房屋产权登记证书； 二、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告田超违约金（具体数额以总房款455834.70元为基数，按照每天万分之一计算，自2016年8月4日起计算至被告提供办理权属登记所需要的材料到产权登记机关之日止）； 二、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告田超产权证押金2000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1100元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵 伟 人民陪审员  田传贤 人民陪审员  王 峰 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  彭 程