江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0723民初5298号 原告：靖江市时代房地产综合开发有限公司，统一社会信用代码913212827307393177，住所地江苏省靖江市人民南路与工农路交叉口阳关大厦302室。 法定代表人：朱震，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄春泉，江苏诚谨律师事务所律师。 被告：徐红，女，1968年8月4日出生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：李锦毅，江苏法哲律师事务所律师。 原告靖江市时代房地产综合开发有限公司（以下简称时代公司）与被告徐红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告时代公司的委托诉讼代理人黄春泉，被告徐红的委托诉讼代理人李锦毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余购房款人民币74000元，并向原告支付逾期付款利息（以人民币74000元为基数，按银行同期同类贷款利息，从2005年10月22日起算至实际款清日止）及逾期付款违约金人民币3000元。2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2005年10月21日，原被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号2005-029)，合同约定，被告购买原告位于灌云县门面商铺，房屋总价款人民币224000元，并且双方对购房款付款方式及期限、违约责任、交付期限…等作了明确约定，详见《商品房买卖合同》。合同签订后，原告如约交房，被告在支付了人民币150000元房款后，未支付剩余房款人民币74000元，经原告多次催要未果。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律之规定，特诉诸贵院，恳请贵院查明事实，判如所请。 被告徐红辩称，1.商品房买卖合同合法有效。答辩人购买被答辩人的房屋，已交付了150000元房款和产权登记、契税、维修、交易手续等费用，还有房款74000元没有给付。但是被答辩人却将涉案房屋抵押给江苏银行股份有限公司连云港海州支行办理了最高额的抵押担保25万元，至今该抵押未得到解除。2.被答辩人先行违约。由于被答辩人因自身单方面的原因，先行违约擅自将已出售给答辩人的房屋抵押贷款，且逾期不能偿还，已经不具有甚至丧失了为答辩人办理过户手续的条件，构成不能履约的现实风险，答辩人有理由相信即使给付余款也同样取得不了房产权利，根据合同相对性原则，故依法行使不安抗辩的权利。3.合同应同时切实履行。答辩人与被答辩人双方应同时履行合同义务，在被答辩人未履行前，答辩人有拒绝履行的权利，应当同时履行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据[原告举证《商品房买卖合同》、收据；被告举证本院（2018）苏0723民初5669号民事判决书）]。庭审中双方当事人进行了证据交换和质证，均对所举证据的真实性予以认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的诉辩意见和无异议的证据，本院认定本案事实如下：2005年10月21日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告时代公司开发建设的位于灌云县商铺，房屋总价款224000元。付款方式及期限中约定，签订合同时一次性付清房款224000元。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，被告向原告支付房款100000元，原告同日也向被告交付了涉案房屋。被告又于2006年1月19日支付房款50000元，后又交纳相关月份的水费，尚有74000元房款至今未支付。目前，涉案房屋仍登记在原告名下（灌房权证伊山字第××号），原告亦未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案、办理产权转移登记手续。 另查明，原告时代公司于2013年9月份未经被告徐红同意，擅自将案涉房屋在江苏银行股份有限公司连云港海州支行办理了最高额抵押担保25万元，债务履行期限2013年9月3日起2015年9月2日止。目前，时代公司就案涉房产设置的抵押权所对应的借款未归还，抵押权未消灭。 又查明，徐红曾于2018年8月21日在本院对时代公司提起过诉讼，请求判令时代公司继续履行房屋买卖合同并协助办理房产过户手续，但因房产被设置抵押权在本院释明后变更诉求，主张确认房屋买卖合同有效的请求得到本院生效判决支持。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告时代公司与被告徐红于2005年10月21日签订的《商品房买卖合同》有效，已经本院生效判决确认。原告时代公司与被告徐红签订合同后，双方当事人应当按约定全面履行自己的义务，并应遵循诚实信用原则，为合同的履行提供便利条件。经审查，涉案合同约定，被告在签订合时应一次性付清房款；原告在房屋交付使用后60日内应需将权属登记资料报产权登记机关备案办理过户。按此述约定，依据合同权利义务对等原则，被告应按约支付全部购房款，原告在房屋交付使用后有协助办理过户相关手续的义务，目前双方上述义务均已过履行期限。但被告徐红在支付大部分房款后而未能及时支付房屋余款，在与时代公司关于房屋权属登记产生争议后明确表示不支付房款，其行为构成违约。而时代公司在房屋买卖关系有效且房屋已实际交付的情况下，未经物权人同意自2013年9月3日起为自已向银行借款就案涉房屋设置了抵押权，给双方合同的继续履行明显产生阻碍，其行为亦已构成违约。截至法庭辨论终结前，时代公司就案涉房产设置的抵押权所对应的借款未归还，抵押权未消灭，本院认为此是双方合同不能继续履行的根本原因。对此，徐红辩称即使履行合同支付剩余房款，自已房屋权属过户登记的权利仍不能得到实现，而原告在明知涉案房屋尚处于抵押状态的情况下要求被告履行合同支付剩余房款，被告有权依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，行使不安抗辩权。本院认为徐红的辩称有事实根据，其享有不安抗辩权中止履行合同的理由能够成立。关于原告庭审中提出由被告先支付购房款，然后用被告支付的购房款解除抵押并办理过户的主张，因被告不同意该种方式，亦不符合法律规定，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告靖江市时代房地产综合开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费860元（已减半收取），由原告靖江市时代房地产综合开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。 审判员  汤锦军 二〇一九年十月三十日 书记员  周岚岚 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十八条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。