海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书    (2019)琼0108民初7216号   原告：海南兴泉物业服务有限公司，住所地海口市龙华区国贸路26号汇通大厦1318室，统一社会信用码91460000687253871G。   法定代表人：龚某，总经理。   委托诉讼代理人:王某，该公司职员。   委托诉讼代理人：张某，该公司法务专员。   被告：李某，女，1974年7月20日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   原告海南兴泉物业服务有限公司诉被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某、被告李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告海南兴泉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2010年9月1日起直至付清时止的物业服务费、日常养护费、电梯费、水费及汽车停车费等共计14119.40元（截至2019年4月30日）；2.判令被告以所欠金额为基数，按照每日千分之一向原告支付逾期付款的滞纳金直至缴清上述费用之日止（截至2019年4月30日，逾期付款滞纳金为18400.52元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告于2009年12月16日与开发商海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司（以下简称“海口盛泰公司”）签订《商品房买卖合同》，购买海口市美兰区海甸五西路30号-1驰天·钰园金轩阁十单元1003号房，建筑面积92.21平方米。原告已于2010年5月31日将房屋交付被告使用，被告已于交付日入住，且自2010年9月1日起按照海南省物价局批复的指导价缴纳各项物业费。2009年9月，海口盛泰公司与原告签订《前期物业服务合同》，全面委托原告对其开发的“驰天·钰园”住宅小区进行物业管理。按照《前期物业服务合同》和物价局批复，原告为被告提供物业服务，被告应按照其房屋建筑面积、每平方1.5元向原告缴纳物业服务费、日常养护费、电梯费；每月按照用水量每吨3.66元向原告缴纳水费；每月按照用电量每度0.83元向原告缴纳电费；地下停车场每车位每月停车费为250元。原告每月5日前都将《缴费通知单》发放给原告。原告依照约定提供物业服务，但被告入住后仅向原告缴纳了2018年的物业服务费、日常养护费、电梯费、水费及电费等各类费用，自2010年9月至2017年12月，以及2019年的费用被告均未交纳，故原告只能垫付物业维修费、水费及电费等。截止起诉日，被告已累计欠缴14119.40元，严重侵害原告的利益。故为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。   被告李某辩称：一、原告的起诉已经超过诉讼时效，依法不应予以支持。原告主张要求被告支付的物业服务费、日常养护费、水费、汽车停车费等费用，其中2017年10月1日之前的诉讼时效均为2年，2017年10月1日之后的诉讼时效为3年，因而被告主张的2017年10月之前的物业费用，均已经超过诉讼时效，依法原告没有胜诉权。二、我收房时没有与开发商或者所谓的物业公司签订过任何物业服务合同。三、被告不同意支付2017年10月份之后的物业费、日常养护费、税费、停车费等费用。物业管理费是业主应该缴纳的费用，但是被告曾在原告监管的小区被他人盗取价值5万元左右的物品，原告没有履行物业管理的基本责任，放任外来人员进出小区，监控子虚乌有，全部都是坏的，导致被告家中被盗取大量财物，且原告未就物业费、日常养护费进行举证，应当承担举证不利的后果，故被告拒绝支付物业管理费。而日常养护费要产生日常养护时才交纳，原告主张被告支付养护费，却没有出示相关的证据，养护小区公共财产的费用，是属于国家规定的必须存放于账户维修基金且在建设局物管科保管的费用，不得随意取出该账户资金，除非产生维护或者维修需要，但是原告从来不给业主查看养护小区公共财产的费用支出以及该项账户的进出资金资料，故被告不认可原告进行了公共财产养护。四、原告要求收取的水费不符合海口水务集团规定的标准3.4元/吨，原告收取的是3.66元/吨。海口供电局在2018年发布的居民生活用电电价是0.6083元/度，而原告收取的0.83元/度，海南物价局曾经发布通知，如果没有让商业电价和居民生活电价单独装表计价，小区居民只需要执行居民生活用电，无需承担额外费用。原告未将个人水电费账户交给住户，而是自行将所有数据收集后，让小区住户按照原告的水电费定价缴费。原告的行为严重损害了被告及小区集体业主的利益。原告未举证其代替业主缴纳水费、电费的证据，应当承担举证不利后果。五、原告要求的停车费，涉案车位属于人防工程地下室，所有权属于国家，根据相关规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。该类车位不可以办理产权证，所有权不属于开发商也不属于全体业主。海南省并无关于人防车位的规定，原告也没有得到海南人防的授权。海口市不动产登记中心存档的资料记载，4000多平方米的地下室，有1000多平方是公摊面积，故地下室的停车位所有业主均有使用权，原告无权收取停车费。   原告海南兴泉物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《公示》、《行政许可（审批）决定书》、《驰天钰园商住小区物业收费标准》、《通知》（2015.3.30）、《海口威立雅水务有限公司关于执行调整水价的通知》、《温馨提示》、《催缴物业费、水、电费的公告函》、《催款通知》、一张《驰天钰园商住小区缴费通知单》。   被告李某提交如下证据：《海口市公安局美兰分局受案回执》、《海口市公安局美兰分局立案告知书》、驰天钰园小区相关备案资料（含房地产平面图、建设工程规划许可证、建设工程规划核实意见书、房屋竣工建筑面积测绘报告书、房屋建筑面积总表、房屋建筑面积分层汇总表、公用建筑面积分层汇总表、分户面积汇总表）。   本院组织双方当事人对证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在案佐证。本院经审理查明案件事实如下：   2009年9月25日，原告（乙方）与海口盛泰公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：海口盛泰公司选聘原告对驰天钰园小区提供前期物业管理服务；物业服务收费为包干制，物业服务费标准为:高层公寓1.20元/月/㎡（其中含日常养护费0.20元/月/㎡）,办公用房1.50元/月/㎡（其中含日常养护费0.30元/月/㎡）,商业用房3.50元/月/㎡（其中含日常养护费1.00元/月/㎡）；露天车位90元/个/月、地下车库210元/个/月，摩托露天车位30元/月、摩托地下车库40元/月、电动车40元/月（充电每月15元/月）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主应于每月8日之前交纳物业服务费用；停车场属于项目投资方海南兴泉投资有限公司所有，业主和物业使用人优先使用权；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期每日1%0的标准向乙方支付违约金；合同期限至该物业区域召开业主大会选聘物业管理服务公司为止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；等等。合同签订后，原告进驻驰天钰园进行物业管理。2009年12月16日，被告与海口盛泰公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海口市××路房，建筑面积92.21平方米。因原告认为被告拖欠自2010年9月1日起至2017年12月以及2019年的物业服务费、日常养护费、电梯费、水费及汽车停车费等，遂成讼。   另查：一、2011年9月，经海南省物价局审定，被告居住的驰天钰园小区的收费标准如下：高层生活用房的物业服务费、日常养护费分别为1元/平方米/月、0.20元/平方米/月，办公商住用房的物业服务费、日常维修养护费分别为1.20元/平方米/月、0.30元/平方米/月，商业用房的物业服务费、日常维修养护费分别为2.50元/平方米/月、1元/平方米/月；生活用水3.42元/吨、商业用水5.01元/吨，生活用电0.83元/度、商业用电1.20元/度、电梯电费0.3元/㎡/月。按上述收费标准，被告每月固定应交纳的物业服务费、日常维修养护费、电梯费分别为92.21元、18.40元、27.70元。   二、原告提供证据《催缴物业费、水、电费的公告函》、《催款通知》、《驰天钰园商住小区缴费通知单》，欲证明原告将通知张贴在小区公告栏，并每月将缴费通知单送给每个住户，一直通知提醒被告交纳相关费用。其中《催缴物业费、水、电费的公告函》、《催款通知》是向驰天钰园小区不特定业主发出的文件，而《驰天钰园商住小区缴费通知单》记载“金轩阁1003、住户李某、面积92.21、费用所属时间2019年4月、水表01费29.30元（实际用量8）、物业服务费92.20元、日常养护费18.40元、汽车停车费250元、电梯费27.70元，本月小计417.60元，累计欠费13701.80元，总合计14119.40元”。经质证，被告不予认可，称未看到上述公示、通知，缴费通知单也非固定每月上门发放。另，原告未能提供被告自2010年9月起各年份各月份消耗的水、电数量明细以及汽车停放的相关证据。   三、庭审中，经询问，被告称：一、被告对收房时间记不清了，自收房后至2019年8月被告一直交纳水电费、日常养护费、电梯费、停车费；被告曾交纳过物业服务费，但具体交纳的是哪个年度哪个月份的物业服务费被告记不清了。二、关于家中被盗一案目前公安机关尚未破案，因为小区没有监控摄像头，调取不到相关线索，被告家被盗期间还有其他多家住户也被盗，损失各有不同。三、被告有一辆小轿车停放在地下停车位，被告每月都交纳停车费，没有欠缴，但被告没有停放电动车，原告收取被告电动车停车费不合理。   本院认为：原告是具有物业管理资质的公司，其与海口盛泰公司签订《前期物业服务合同》，取得了对驰天钰园小区的物业管理权，并于签订合同后进驻驰天钰园小区提供物业服务，原告作为物业管理单位对驰天钰园小区进行的物业服务具有合法根据。   一、依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告是驰天钰园金轩阁1003房的业主，是涉案房屋物业服务的受益人，上述《前期物业服务合同》对其具有拘束力，原、被告已形成事实上的物业服务合同关系。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十条第二款“物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳……”、第三十九条第六款“物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊。”的规定，被告作为驰天钰园金轩阁1003房的业主，在房屋交付后负有交纳物业服务费、日常养护费、电梯费及水电费、停车费的义务。被告以其未签订物业管理合同为由不予支付物业服务费，于法无据。被告因家中失窃而认为原告未履行物业管理职能，但被告家中被盗属于偶发事件，目前亦未侦破，被告家中如何被盗尚无结论，仅凭此事不足以证实原告存在严重失职之处，故本院亦不予采信。   二、关于原告的诉求是否超过诉讼时效的问题。   依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规   定，被告拖欠上述相关费用，原告应于知晓被告未交费之时起三年内提起诉讼，原告虽然提供了《催缴物业费、水、电费的公告函》、《催款通知》，但这两份文件均是向小区不特定业主发出，非明确向被告提出主张，且无证据显示原告已在小区中张贴上述《催缴物业费、水、电费的公告函》、《催款通知》，未能证实原告已经履行了向被告催交的义务，不构成诉讼时效的中断。据此，原告于2019年5月20日向本院起诉主张2016年6月前的上述相关费用，已超过诉讼时效，本院不予支持。   三、根据本案查明的事实和原、被告的自述，原告提出被告未交纳2016年6月至2017年12月和2019年1月至4月的费用，而被告陈述已交纳了自收房后至今的日常养护费、电梯费、水电费、汽车停车费。经审查：（一）被告虽然提出已交纳各项费用，但未提供相应的交款凭据，故本院对被告的陈述不予采信。尽管被告未能提供交款凭据，但原告主张被告支付水费、电费、停车费，仍应对金轩阁1003房实际产生的水费、电费和被告停车的事实承担举证责任；原告仅提供了《驰天钰园商住小区缴费通知单》，未提供自2010年9月至今被告于各年度各月份消耗的水、电数量明细以及汽车停放情况的证据，不足以证实被告入住的金轩阁1003房的水、电实际使用数量、金额、代缴情况以及被告停车情况，故原告对水费、电费、停车费的举证不足，原告主张被告支付2016年6月至2017年12月和2019年1月至4月的水、电费、停车费，本院不予支持。（二）原告主张的2016年6月至2017年12月和2019年1月至4月的物业服务费、日常养护费、电梯费，是业主自收房后应依法承担、分摊的费用，为每月固定交费项目，被告未举证已交纳上述费用，依法应承担举证不能的法律后果。据此，被告拖欠物业服务费、日常养护费、电梯费，已构成违约，原告主张上述费用，于法有据，本院予以支持，被告应根据金轩阁1003房的建筑面积按审定的收费标准向原告支付2016年6月至2017年12月、2019年1月至4月（共23个月）的物业服务费2120.83元（92.21元×23个月）、日常养护费423.20元（18.40元×23个月）、电梯费637.10元（27.70元×23个月），合计3181.13元（2120.83元+423.20元+637.10元）。   四、关于被告是否应向原告支付滞纳金的问题。   按照原告提供的《前期物业服务合同》“甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期每日1%0的标准向乙方支付违约金”的约定，被告作为业主未按时支付物业服务费，原告有权按逾期每日1%0的标准收取违约金。原告主张的滞纳金实为承担违约责任的方式，属于违约金范畴，适用上述约定。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告请求被告支付逾期交纳物业服务费的滞纳金应当履行先行书面催交的义务。本案中，原告提供的证据《催缴物业费、水、电费的公告函》、《催款通知》、《驰天钰园商住小区缴费通知单》不足以证实原告已履行了书面催交的告知义务，依法不产生逾期的后果，被告无须支付滞纳金。原告主张被告支付滞纳金，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告李某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南兴泉物业服务有限公司支付2016年6月至2017年12月、2019年1月至4月的物业服务费、日常养护费、电梯费合计人民币3181.13元。   二、驳回原告海南兴泉物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币613元（原告已预付），由原告海南兴泉物业服务有限公司负担553元，由被告李某负担60元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 詹海灵   人民陪审员 陈春妹   人民陪审员 林秋燕     二O一九年十月三十日   书记员 蔡亚玲   书记员 陈晓东   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，从其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于审理物业服务   纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主   支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。