河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初4846号原告：郑继莲，女，1964年7月31日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：陈晋，河南乾晋大律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳市海洋房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典3-4幢116号，统一社会信用代码：914103035624771422。法定代表人：孙会军，总经理。第三人：尹路，女，1995年10月8日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。原告郑继莲诉被告洛阳市海洋房地产经纪有限公司、第三人尹路合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑继莲及其委托诉讼代理人陈晋、被告洛阳市海洋房地产经纪有限公司法定代表人孙会军、第三人尹路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求撤销原告、被告与第三人签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、请求判决被告向原告返还物业保证金3000元，中介费佣金17000元；三、本案诉讼费、律师费、保全费等其他实现债权的费用均由被告承担；四、请求判决被告赔偿因无法履行合同造成的经济损失9000元。事实与理由：2019年3月16日，原告、被告与第三人共同签署了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（以下简称合同）,合同约定原告通过被告购买第三人房屋一套，在支付了中介费及物业保证金后，被告通知原告，因卖方房屋不到五年需要新增20%的个人所得税，此费用因卖方事先不知情，现在无法承担此巨额税费，所以现在无法履行合同。被告作为专业的房地产经纪公司，对于如此重要的税费，竟然不告知，从中隐瞒，至使买卖双方在错误的认知下达成合同，从中赚取佣金，违背了诚实信用原则，对于合同的无法履行具有不可推卸的责任！经多次协商无果，为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：第一，该房产20%的税费，并非是房屋不到五年，是因为卖方房产系直系亲属买卖过户得来的，在签订合同之前，我方反复向卖方确认房产情况，卖方均回复是正常交易得来的。在签订买卖合同时，我方再次确认房产情况，且在合同第一条中关于产权来源，合同显示的有，五项选择第一、交易，第二、直系亲属，第三、赠与、第四继承。第五、其他。经确认无误选择的是交易，后来在办理过户时发现该房产系卖方从其直系亲属处以1000元的价格购买得来的。按税局规定，这些亲属买卖过户房产在过户时享受极低的税费，再次出售时需交纳20%的个人所得税。第二，在合同第五条第三小项约定，国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税费，经买卖双方协商，由买方承担。在合同第九条第五小项有约定，因卖方隐瞒房屋状况等原因导致新增税费由卖方承担。所以原告购买该房屋，如果因为不愿承担过户税费，可以向卖方协商，原告将我方投诉至高新区房管局和洛阳市房管局，房管局也建议原告和卖方协商税费问题，原告以卖方不容易为由拒绝向卖方提任何要求，以我方了解，原告是想私下找卖方交易，从而节省中介服务费。第三，合同约定佣金为15495元，并非原告诉讼中诉讼请求中的17000元，我方和原告协商多次，可先将其余4505元退原告，如果原告不愿意向卖方提要求，也不愿购买该房屋，我方愿意继续为原告寻找房屋直至交易成功，该次佣金可以冲抵下次购房佣金，但原告拒绝该方案。第四，我方工作人员从事本行业十年以上，有国家相关部门发放的房地产经纪人资格证书，对于税费核算不会出现重大失误，且一套房产税费只有在过户交税时，税局将房产信息和买卖双方个人信息录入国家系统，准确的税费才能核算出来，所以在过户之前我方只能根据证件和向业主询问房产情况，得出房产过户的大概税费。第五，在合同第二部分第13条第2小项约定，买卖双方过错或违约致买卖双方未能签订洛阳市存量房买卖合同的，居间方收取的佣金不予退还。过错方或违约方是未付佣金的一方，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金，双方过错双方承担，单方过错单方承担。所以在该交易中卖方隐瞒房屋情况系过错方，原告应向卖方主张赔偿责任。第三人述称：2019年2月17日，海洋房地产经纪有限公司美伦山水华府店刘阳到洛阳涧西区××街坊××单元401看房子，我告诉他说这房子本来不准备卖，等拆迁。但是上班离单位太远，想换个离上班近点的房子，然后给他说我们只有这一个房子，这房子卖不能低于50万元，再少了就买不到房子了，还不如不卖，净落手里50万。中介刘阳问我：你这房子是商品房还是房改房，我说：以前是房改房，现在是商品房，他又问：对，因为中间进行过户了，房屋是怎么来的啊？我答买的我爷爷的房子。他翻看了我买房子时候所有发票手续说：正常买卖，那你没有满五年，买家有个税，对咱没关系，税费啥的都是买方出，我能在三个月之内给你卖出去，咱们考虑一下签个独家吧。我没同意。二月底之前，中介刘阳与我的妈妈吴祥芝和我，在涧西区28号楼又见面谈了一次，问到房屋来源，我说以前是公司老员工的房改房，现在卖给我了，变成商品房了。刘阳中介问，我问一下啊，这尹金作是你什么人？我说，我爷爷。刘阳中介问，买卖来的？发票啥的都全吧？我答：买的，发票都在，然后买房子的所有发票给他，他看了看给我了。刘阳中介问，这房子是双证吗？你结婚没有？我说：俩证，土地证，房产证，没结婚。刘阳劝说我们签个独家，主推房源，我没同意。3月16日下午，刘阳中介带客户来看房子，晚上通知去跟买方谈谈差不多都能签合同，期间，因为价位没谈拢，他说我不同意降低价钱就没必要谈，我说那就不谈了。之前说过低于50万不卖，没净落50万就是不卖。中介刘阳就开始说我的房子多差劲，不会有人看上的，要不是这客户非要买，以后都遇不到机会，我说我回家考虑考虑，他说明天人家都不会想买了，我想着卖房也就一次，卖了就中了，最后，我同意把车棚附带上，一次净落51.3万。三方同时在场时，我与中介刘阳，李洋，郑继莲一起签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，刘阳中介问我：我再次确认一下啊，房子是正常买卖来的吧？我答：对，买的我爷爷尹金作的房子。这点买方可以作证，买方问刘阳中介税费问题，刘阳中介说正常就是一个契税、个税，因为不满五年，我当时带了买房所有材料手续，他只扣留下房产证和土地证，并且没有给我任何的收到房产证、土地证手续收据，多次索要未果。3月19日，刘阳中介打电话问我，咱们房子不属于亲属关系过户吧？我问他什么是亲属关系过户？他说亲属之间赠与、继承过户，亲属之间买卖，有20%的继承税，正常商业买卖没有继承税。我说那我不知道啊，房产证上有没有写？刘阳中介说没有，房产证上不会写这，房产局一查都知道，我说你查吧，刘阳中介说太晚了，明天吧。3月20日，中介刘阳告知我有20%的亲属过户继承税税费，让我承担十万多的税费，还说如果你不承担继承税，去起诉买方，你不买房的话你就有违约责任，要吃官司。并且说我是故意隐瞒房屋状况，也是要承担违约责任的，房屋总价的20%的违约金。我说，起诉，也是要起诉你，是中介的问题，跟人家买房人有啥关系，刘阳的意思就是，合同上清清楚楚没一条能说是有中介啥责任，就是一个买卖双方合同，你也只能起诉买方，跟中间方说不着，啥时候想清楚承担税费了，啥时候正常过户，要不然就等着买方走司法途径起诉我，又要掏违约金20%，还得掏继承税20%，而且这继承税20%不是说今天有，明天就没了，是一辈子的，你要卖就永远都存在，然后用很恶劣的态度再三问我，你还卖不卖？我感觉受到了威胁。事后，在与律师及其他中介交流得知，房屋买卖中，第一步就应是中介通过房产证证号或有效信息查询，与卖方签订房屋状况表，这点中介没有实行，也没有告知。买卖房屋中中介刘阳一直说的继承税其实是指个人所得税，若购买房屋满五年，且是房主名下唯一住房，可以免征个人所得税。而刘阳中介却对我说，这个“继承税”一辈子都有，卖给谁都有，难道不是欺骗我？并且房产继承税是指税务机关征收的，按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为活动中产生的相关税费，我爷爷尹金作明明健在，刘阳不应该说我是继承人。中介在看过所有证件，房屋买卖的凭证后，海洋置业的刘阳作为一名有资质的专业中介人员不应该在未查证相关信息情况下诱导我与买方签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。3.25-3.28时间差不多，我们去海洋置业门店见中介刘阳，再三质问刘阳中介是不是房屋有不满两年的税，有满两年的税，不满五年的税，满五年的税，他的回答一直都是该房屋永远都有这20%的继承税。我们问中介刘阳这个继承税到底是什么税，询问多次中介刘阳才松口说，是个人所得税。我们问，个人所得税怎么收？是不是满两年和不满两年不一样？不满五年和满五年不一样？中介刘阳说是不一样，但是这个税是一直存在的，不能避免的，还是强制要求我拿出税费，被我拒绝了。还说。买方已经起诉了，让我抓紧时间把税交了。第二天，我去海洋置业找刘阳中介要清晰的合同版本，告知中介刘阳，我准备着应诉，要清晰的合同方便咨询律师。出了海洋置业的门店，中介刘阳追出来说：“你父母兄弟姐妹是不是都没有其他的房子？”我问：“这跟现在这事有啥关系呢？”中介刘阳说：“由有，家庭为单位，唯一住房满五年不收个人所得税呀。”我说：“只有一个房，你也没问过啊”我自己都有了解满五年唯一住房免征了，你现在说有什么意义，显得自己刘阳十分的无知。而且我住房已经满四年快五年了，这个时间日期，房产证上有体现。后来，买方李洋联系我们，说中介让他掏20%的税。在我看来，对于海洋置业的中介来讲，收据发票看不懂也没关系，税费算不清没事，税费税缴也没事，合同也没法定他的责任，这些他都知道，所以他跟买卖双方说，给买方说卖方起诉了，给卖方说买方起诉了，反正都是想把自己摘干净。4月8日，我们去高新区房管所想寻求解决办法，却被告知买方和中介已经一起来投诉过这件事了，说我收了两万元定金，并且还拿出来我收了订金收据的证据，说我房子不卖了，人也联系不上了。我向房管局说明，中介刘阳不按合同流程履行房屋买卖义务，再三要求我承担继承税，不承担就没必要见面，告知我，买方已经起诉我了，我一再要求刘阳三方见面履行合同，可是他一次次以公司组织集体旅游，胳膊受伤，公司开会等各种理由，就是不见面，拒绝沟通，走投无路来投诉，才得知我被诬陷，事实上我并没有收到一分钱，还连他人也见不到，房管局说等几天，等通知。4月25日，我与买方共同去房管局问清了，买方和中介一起去投诉，这件自编自演的戏码。买方李洋问房产局：“你见过我吗？”房产局：“没见过。”李洋说：“没见过我，你说我和李阳(海洋置业中介)一起来过？”房产局居然回答认错了，记错了。二手房买卖过程中因中介撺掇的误会也水落石出了，翁蚌相争，中介得利，因为只有我们相互起诉，他可以轻而易举的把中介费两万元装进自己钱包里。我们一起又去了涧西区房管所，结束咨询后，买方接到了中介刘阳的一个象征意义上的解决电话，中介费已经用来服务了，钱不能退，你再看看别的房子，黑心中介为了钱什么做不出来。当时，我想法很简单，让刘阳中介把事情好好解决，能承认是自己的工作失误，水平不够专业，钱退了，房产证，土地证还回来就行，可惜，人家只看到金钱，不要良心。更离奇的是，海洋置业的人不知道用了什么方法，让房子双方都不到场，没面签的情况下就过户了网签了，还说了要让我永远卖不了房子。合同中明确规定，居间服务内容居间提供如下服务：1、居间方提供相关房产信息咨询；2、对买卖双方当事人资格查验；3、房产产权信息的合法性进行查验。但是刘阳并未查验房屋性质，未尽到居间方责任造成损失。刘阳还张口闭口都是让买方起诉我，投诉我，帮助买方打包票，买方一定会赢，言语恶劣，我觉得自己受到了威胁，觉得刘阳完全没有服务行业应有的资格和素质。而合同明确是三方合同，中介刘阳却说只是买卖双方的合同，让买卖双方随便折腾，使劲投诉。之后我多次约刘阳进行协商解决，刘阳推三阻四不与见面，根本没有想解决问题的态度。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告及第三人人进行了证据交换和质证。第三人无证据提交。对当事人三方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院做如下认定：2019年3月16日，原告郑继莲与被告洛阳市海洋房地产经纪有限公司、第三人尹路共同签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，合同约定：买方（原告）郑继莲购买卖方（第三人）尹路位于涧西区××街坊××商品房××套，产权证号为洛房权证字第××号，国有土地使用权证号为洛市国用（2015）第04002041号，房屋用途为住宅，产权来源为“交易”，建筑面积为64.25平方米，总价款为人民币513000元，付款方式以按揭贷款方式付款等；并约定国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担；同时约定居间方代为保管物业交接保证金人民币3000元；卖方应当于卖方拿到全款3个工作日将该房产交付买方并履行相关手续等；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金人民币15495元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方应向买卖双方返还已经收取的费用，造成双方损失的应承担赔偿责任等。同时合同约定了其他相关条款。合同签订后的第二日即2019年3月17日，原告（买方）郑继莲向被告洛阳市海洋房地产经纪有限公司交纳了物业保证金人民币3000元，中介费人民币17000元。原告称原告交纳以上费用之后，被告通知原告“卖方房屋不到五年需要新增20%的个人所得税”，原告认为，被告作为专业的房地产经纪公司，对于如此重要的税费，未提前告知，致使买卖双方在错误的认知下达成合同，违背了诚实信用原则。原告因此诉至本院，要求判如所请。另查明，本案涉案房产原为案外人卢秀英所有，卢秀英于2014年7月7日死亡后，该房产由其配偶即第三人尹路的爷爷尹金作继承。2015年3月6日，尹金作与尹路签订《房产买卖合同》，尹金作将该房产以人民币2000元的总价格转让给尹路，并于2015年3月11日过户至尹路名下。本院认为：合法的民事法律关系受法律保护，买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价交换、公平交易的原则进行协商、缔结并切实履行合同义务。本案中，三方当事人的主要争议在于三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是否违反了诚实信用、公平交易的原则，三方缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由。法律规定已经订立并生效的合同可予撤销系作为特殊情形考虑，即指因当事人意思表示不真实，通过行使撤销权而使已经生效的意思表示归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可因重大误解订立、订立合同同时显失公平、以欺诈或胁迫手段或者乘人之危使对方表意失真订立等三种情形可撤销。本案中，第三人出售的房产，实系直系亲属之间的买卖交易并低价购得，而三方签订的合同中注明的是正常“交易”，未在“直系亲属买卖过户”一栏注明。被告作为专业的房地产中介机构，未对出售的房产信息等到房地产主管部门进行房源信息核验，未告知买卖双方房产的来源因直系亲属之间的低价买卖交易而应缴纳的关于税收的相关规定。原、被告及第三人三方房屋买卖合同的签订存在显失公平和欺瞒的情形，使当事人意思表示不真实，经济利益严重失衡，违反了公平合理的原则，故原、被告及第三人于2019年3月16日所签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》应因原告的合法请求而撤销。根据合同法第四百二十五条“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，原告要求被告返还物业保证金3000元、中介费17000元、支付律师费3000元的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，应予支持。关于原告要求被告赔偿因无法履行合同造成的经济损失9000元的诉讼请求，因其提交的证据不足以支持其诉讼主张，因此本院不予支持。被告的辩驳理由，证据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第五十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法撤销2019年3月16日原告郑继莲与被告洛阳市海洋房地产经纪有限公司及第三人尹路签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、被告洛阳市海洋房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑继莲物业保证金人民币3000元、中介费人民币17000元；三、被告洛阳市海洋房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑继莲律师费人民币3000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费625元，减半收取计312.5元，由被告洛阳市海洋房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张唯颖二〇一九年十月三十日书记员  丁丽鸟