北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初14026号原告（反诉被告）：林建寿，男，1977年12月25日出生，汉族，北京精英阁美术工作室经理，住北京市房山区。原告（反诉被告）：罗美珠，女，1978年7月22日出生，汉族，北京精英阁美术工作室经理，住北京市房山区。共同委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。被告（反诉原告）：屈利霞，女，1963年8月1日出生，汉族，无业，住内蒙古包头市东河区。委托诉讼代理人：郝琨，北京首熙律师事务所律师。第三人：杨国义，男，1961年7月27日出生，汉族，无业，住内蒙古包头市东河区。委托诉讼代理人：刘滨，北京瀛和律师事务所律师。第三人：中信银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区金融大街甲27号。负责人：刘红华，行长。委托诉讼代理人：朱天成，北京闻道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曦，女，1994年5月17日出生，汉族，北京闻道律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。第三人：北京合嘉伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区新房路3号院9号楼6层706。法定代表人：杨建立。委托诉讼代理人：徐xx，女，1974年1月17日出生，汉族，北京合嘉伟业房地产经纪有限公司员工，住河北省三河市燕郊开发区。原告（反诉被告）林建寿、罗美珠（以下均称姓名）与被告（反诉原告）屈利霞（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加杨国义（以下称姓名）、中信银行股份有限公司北京分行（以下简称中信银行）、北京合嘉伟业房地产经纪有限公司（以下简称合嘉伟业公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。林建寿、罗美珠及二人共同委托诉讼代理人郑瑞，屈利霞委托诉讼代理人郝琨，杨国义委托诉讼代理人李滨，中信银行委托诉讼代理人朱天成、王曦，合嘉伟业公司法定代表人杨建立及委托诉讼代理人徐xx均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。林建寿、罗美珠向本院提出诉讼请求：1、屈利霞继续履行与我们2016年3月18日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，配合我们办理北京市朝阳区建国路xxx号房屋（以下简称涉案房屋）的产权过户手续；2、屈利霞以329万元为基数，按照日万分之五的标准支付2016年11月25日至房屋过户之日止的违约金。事实和理由：2016年3月18日，我们和屈利霞签署《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定屈利霞将涉案房屋出售给我们，成交价格为329万元，我们支付定金30万元，房款以贷款支付，拟贷款金额为230万元。屈利霞于2017年3月9日将涉案房屋交付给我们，双方同意自合同签订之日起180个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。任何一方不按期办理过户贷款手续或相关证件、资料等致使本合同无法按期顺利履行的，违约方每延误一日向守约方支付该房屋总房款的万分之五的违约金。合同签订后，我们依约支付定金30万元及首付款155万元，并于2016年9月2日取得银行贷款批准，但屈利霞未按合同约定将房屋过户到我们名下。屈利霞的行为已经构成违约，故诉至法院，望判如所请。屈利霞辩称并反诉称，不同意林建寿、罗美珠的全部诉讼请求。我和林建寿、罗美珠签订合同约定的房屋成交价格为415万元，前期预付房款为185万元。林建寿、屈利霞弄虚作假将房款签订为329万元。合同签订后，二人无故不履行贷款义务，我又配合他们于2016年9月23日达成补充协议，继续办理贷款，但由于他们自己的原因未办成贷款，无法向我支付房款，后期又联系不上，买卖合同无法继续履行，双方应互不追究违约责任。另外，涉案房屋是我前夫杨国义的，我卖房时杨国义并不知情，我无权卖房。林建寿、罗美珠不配合办理贷款手续构成违约，故我提出反诉，请求判令：1、解除我与二人签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、林建寿、罗美珠以329万元为基数，按照日万分之五的标准支付2016年9月24日至判决合同解除之日止的违约金。林建寿、罗美珠对屈利霞的反诉辩称，我们曾经在2016年9月23日签订过补充协议，签署该协议的原因是屈利霞没有按照合同约定在2016年6月18日办理解押手续，抵押贷款没有还清。屈利霞要求我们配合去厚泽担保公司办理担保贷款手续，拟贷款数额是230万元。厚泽担保公司要求收取手续费，我们为了顺利履行合同同意承担手续费。补充协议签署后，因为屈利霞的自身原因厚泽担保公司不同意给其垫资，所以系屈利霞自身原因导致无法还贷款，不是我们违约，不同意屈利霞的反诉请求。杨国义述称，我和屈利霞于2015年办理协议离婚，协议涉案房屋归我所有，屈利霞将涉案房屋出售给林建寿、罗美珠我不知情，屈利霞属于无权处分，合同应当无效。双方的交易明显低于市场价，存在恶意串通的可能性，其行为明显侵害了我的利益，涉案房屋应归我所有。合嘉伟业公司述称，2016年3月18日，屈利霞、杨国义在我公司见证下与林建寿、罗美珠就涉案房屋签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，杨国义作为产权人屈利霞的丈夫当场签署了《同意出售证明》。杨国义、屈利霞现场出示了夫妻双方的身份证原件、户口本原件、结婚证原件、房产证复印件，声称因房屋贷款未结清，房产证原件抵押在担保公司，并提供了担保公司的地址及电话，同意我公司员工徐xx陪同罗美珠前往担保公司查验原件。当日，林建寿、罗美珠按照合同约定向屈利霞支付购房定金30万元，屈利霞出具了收据。2016年3月31日及4月1日，林建寿、罗美珠又按照合同约定向屈利霞支付了购房款155万元。2016年7月15日，我公司向住建委网站提交了网签合同，并陪同林建寿、罗美珠、屈利霞、杨国义共同前往北京银行办理贷款申请，但屈利霞对该银行不满意，要求更换贷款银行。2016年7月22日，我公司又陪同四人前往中信银行大望路支行，后又去往北京农村商业银行海淀新区支行申请办理贷款，2016年9月2日，北京农村商业银行批准了罗美珠的贷款申请。因屈利霞表示无力结清涉案房屋原贷款，故我公司于2016年9月23日陪同四人到厚泽担保公司协商垫资事宜，四人签署了为屈利霞结清贷款的补充协议，并由我公司工作人员签字见证，但厚泽担保公司查询到屈利霞有法院判决未执行而拒绝为其提供垫资服务。此后，我公司试图继续为屈利霞寻找其他公司解决资金困难，但屈利霞拒不配合，并因为房价上涨而提出加价，并拒接我公司电话，后期更是明确表示不再卖房。涉案房屋当时处于出租状态，故根据合同约定，2017年3月9日之后，涉案房屋的租金由林建寿、罗美珠收取。中信银行述称，我行与屈利霞之间存在借款合同，是涉案房屋的抵押权人。截止2019年10月10日，屈利霞尚欠我行贷款本金1103750.67元、利息39346.84元、罚息3156.72元、复利1043.31元。如果法院判决本案合同继续履行，我行同意由林建寿、罗美珠代为偿还贷款，贷款还清后我行同意配合办理解除抵押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林建寿、罗美珠系夫妻关系，杨国义与屈利霞原为夫妻关系，2015年6月10日协议离婚。涉案房屋登记在屈利霞名下。2016年3月18日，林建寿、罗美珠作为买受人与作为出卖人的屈利霞在合嘉伟业公司居间下签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定屈利霞将涉案房屋出售给林建寿、罗美珠，房屋成交价329万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为86万元。买受人拟向银行贷款230万元，如果因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他机构贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行三元桥支行，抵押登记日期为2010年7月20日，出卖人应于2016年6月18日前办理抵押注销手续。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反签署承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。出卖人应当在2017年3月9日将该房屋交付买受人。双方任何一方不按期办理过户贷款手续或不提供相关证件、资料等致使本合同无法按期顺利履行的，违约方每延误一日向守约方支付该房屋总房款的万分之五的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，违约方向守约方支付总房款20%作为违约金。补充协议约定：双方签约当日买受人支付出卖人定金叁拾万元整，首付款一百五十五万元整买受人2016年3月31日前支付出卖人，剩余尾款二百三十万元整买受人公积金和银行贷款支付甲方。上述合同签订当日，林建寿、罗美珠向屈利霞支付定金30万元。2016年3月31日，林建寿向罗美珠指定账户转账支付5万元，次日又转账支付150万元。2016年7月15日，合嘉伟业公司就本次交易向北京市住建委网站提交网签合同。2016年9月2日，北京农村商业银行股份有限公司海淀新区支行向罗美珠下发《个人二手住房贷款通知书》，同意就本次交易向罗美珠提供贷款230万元。2016年9月23日，双方签署《补充协议书》，约定在厚泽担保公司重新办理贷款手续，做垫资给屈利霞还银行贷款，林建寿、罗美珠支付厚泽担保公司的垫资手续费（包括利息），屈利霞不承担贷款及垫资的一切费用。双方同意厚泽担保公司垫资事宜的流程、贷款专款专用，如果垫资方式成功执行，从今日开始双方互不追究以前的违约责任，本协议与2016年3月18日签订的购房合同具备同等法律效力。此后，双方未能在厚泽担保公司办理贷款及垫资手续。庭审中，林建寿、罗美珠及合嘉伟业公司均称未能办理垫资的原因是厚泽担保公司查询到屈利霞有法院未执行案件，故拒绝为其垫资，屈利霞对此不予认可，称因林建寿、罗美珠不配合其在厚泽担保公司办理贷款才导致合同无法继续履行。2017年3月9日，林建寿、罗美珠开始收取涉案房屋租金，涉案房屋由二人实际控制使用。另查，屈利霞与杨国义离婚时签署《离婚协议书》，第二条约定涉案房屋归杨国义所有，待中信银行三元桥支行199万元贷款还清后，屈利霞无条件将该住宅房地产权证的业主姓名变更给杨国义。本案审理中，杨国义称对屈利霞向林建寿、罗美珠出售涉案房屋一事并不知情，林建寿、罗美珠表示签订合同时杨国义亦在现场，对买卖过程完全知晓。林建寿、罗美珠提供2016年3月18日的《同意出售证明》一份，上书“本人杨国义与屈利霞为夫妻关系，坐落于北京市朝阳区建国路xxx号房产为我们的共同所有，经我们夫妻商议，决定将上述房产转让给林建寿、罗美珠，此房无异议，如因房屋产权引起的争议，其产生的一切经济及法律责任由我们夫妻自行承担与买房人无关”，下方有“杨国义”字样，并注明了身份证号和日期。屈利霞、杨国义对该证明均不认可。2017年6月19日，杨国义以离婚后财产纠纷将屈利霞诉至内蒙古包头市东河区法院（以下简称东河法院），要求确认涉案房屋所有权归其所有，并由屈利霞偿还银行贷款，配合其办理产权过户手续。屈利霞在该案中答辩双方离婚协议是真实的，但经济下滑生意赔钱，想用涉案房屋偿还债务。东河法院经审理于2017年7月12日出具（2017）内0202民初xx号民事判决书，判决涉案房屋归杨国义所有，屈利霞在贷款还清后及时办理房屋所有权转移登记手续。该判决书于2017年7月28日生效。2018年7月10日，林建寿、罗美珠就该案向东河法院提起第三人撤销之诉，要求撤销上述判决书，东河法院经审理查明，在该案审理时，屈利霞、杨国义未向法庭陈述发生了与林建寿、罗美珠房屋买卖关系的事实，也未向法庭说明在北京市进行民事诉讼的情况，导致法院未将林建寿、罗美珠列为第三人参加诉讼。该院经审理认为，上述判决侵犯了林建寿、罗美珠的诉权及实体权利，故于2019年7月22日出具（2018）内0202民初xxx号民事判决书，判决撤销该院（2017）内0202民初xxx号民事判决书。判决后，屈利霞、杨国义提出上诉，目前尚在二审审理阶段。2018年2月6日，杨国义以确认合同无效纠纷将屈利霞、林建寿、罗美珠诉至东河法院，要求确认三人于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效，并确认涉案房屋归其所有。该案审理中，杨国义就《同意出售证明》上的签字是否为其本人所签申请鉴定，东河法院委托天津市津实司法鉴定中心进行鉴定工作。2019年2月26日，该中心出具《司法鉴定意见书》，确认《同意出售证明》落款处的声明人“杨国义”签名笔迹是杨国义书写。杨国义对该鉴定结论不认可，于2019年4月8日向东河法院提出《重新鉴定申请》。2019年6月13日，杨国义就该案向东河法院申请撤诉，东河法院口头裁定准予其撤诉。本案审理中，合嘉伟业公司明确表示林建寿、罗美珠与屈利霞签署买卖合同时杨国义在现场，《同意出售证明》为杨国义本人签署，办理贷款及垫资时杨国义均到场。杨国义在本案审理中先是否认《同意出售证明》为其亲笔签署，并于2019年6月11日向本院提出笔迹鉴定申请，再次申请对《同意出售证明》上的落款签字是否为其本人所签进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定，本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定工作。鉴定过程中，杨国义经鉴定机构通知明确表示不缴纳鉴定费，故2019年9月2日，该所向我院出具《情况说明》，将该案退回我院。鉴定被退回后，杨国义又称因委托合嘉伟业公司出售其他房屋曾签署过空白的《同意出售证明》，本案中的《同意出售证明》可能就是之前卖房时签署的。另查，2013年11月12日，屈利霞与中信银行总行营业部签订《个人借款合同》，以涉案房屋为抵押向中信银行贷款199万元。2013年12月5日，中信银行取得涉案房屋他项权利证。目前，上述贷款尚未还清。中信银行表示至2019年10月10日，屈利霞尚欠本金1103750.67元、利息39346.84元、罚息3156.72元及复利1043.31元。经询，林建寿、罗美珠同意向屈利霞一次性支付剩余房款，并同意先代屈利霞向中信银行一次性偿还全部贷款本息。中信银行表示同意，并在还清全部本息后协助林建寿、罗美珠办理涉案房屋的抵押权注销手续。经林建寿、罗美珠申请并提供担保，本院依法对涉案房屋采取了诉讼财产保全措施，查封期限自2017年2月28日至2020年2月27日，林建寿、罗美珠支付保全费5000元。经查询涉案房屋档案，涉案房屋进行过四次借款抵押，目前仅有中信银行借款未还清，剩余抵押均已注销；有过四次司法查封，前两次查封已经解除，本案为第三次查封，杨国义因离婚后财产案件亦申请对涉案房屋的查封。本院认为，当事人应当依照合同履行自己的义务，应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，屈利霞与杨国义离婚时虽约定涉案房屋归杨国义所有，但并未办理过户手续，涉案房屋仍登记在屈利霞名下。根据庭审查明的事实及现有证据，足以认定屈利霞与林建寿、罗美珠签署合同时杨国义在现场，对售房一事知情并同意，故杨国义主张对房屋买卖事宜不知情没有事实依据，本院不予采信，对其主张涉案房屋应归其所有的主张亦不予支持。屈利霞与林建寿、罗美珠签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。房屋买卖合同纠纷中，买受人的合同目的为取得房屋所有权，出卖人的合同目的则为获得售房款。林建寿、罗美珠在合同签订后按照约定期限向屈利霞支付了定金30万元及首付款155万元，按照双方合同约定，剩余230万元应以贷款方式支付，而罗美珠的贷款申请已经获批，故林建寿、罗美珠已经按照约定完成了付款义务，屈利霞主张二人不配合办理贷款及垫资手续构成违约没有任何证据证明，本院无法采信。合同约定，屈利霞应当于2016年6月18日偿还银行贷款，办理抵押注销手续，但屈利霞至今仍未能还清银行贷款，是导致合同未能继续履行的根本原因。屈利霞违约在先，其要求解除合同及支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。现林建寿、罗美珠同意向屈利霞一次性支付剩余购房款，愿意先代屈利霞向中信银行偿还贷款，中信银行表示同意，合同具备继续履行的条件，应当继续履行。林建寿、罗美珠在代屈利霞向中信银行还清贷款后，需将扣除还贷金额后的剩余购房款支付给屈利霞，屈利霞应配合林建寿、罗美珠办理房屋过户手续。关于违约责任的问题，屈利霞先是未按约定偿还贷款注销抵押登记，又在本案诉讼中主张杨国义对此次交易不知情，结合杨国义在本案审理过程中又提起一系列相关诉讼的情况，可以认定屈利霞具有违约之故意，违反了合同中的相关承诺，应当承担违约责任，本院根据其违约情形，确定违约责任应适用合同中关于房屋成交总价款20%的约定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）林建寿、罗美珠于本判决生效后七日内代被告（反诉原告）屈利霞向第三人中信银行股份有限公司北京分行还清被告（反诉原告）屈利霞向第三人中信银行股份有限公司北京分行贷款的全部剩余本息，以消灭第三人中信银行股份有限公司北京分行对北京市朝阳区建国路xxx号房屋享有的抵押权；二、被告（反诉原告）屈利霞于原告（反诉被告）林建寿、罗美珠依本判决第一项消灭第三人中信银行股份有限公司北京分行对北京市朝阳区建国路18号院20号楼29层2907号房屋享有的抵押权后七日内，协助原告（反诉被告）林建寿、罗美珠办理上述房屋的所有权过户手续；三、原告（反诉被告）林建寿、罗美珠于前述产权过户手续办理当日向被告（反诉原告）屈利霞一次性支付剩余房款，具体数额为二百三十万元减去代被告（反诉原告）屈利霞向第三人中信银行股份有限公司北京分行代为偿还全部本息后的剩余部分；四、被告（反诉原告）屈利霞于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）林建寿、罗美珠支付违约金八十三万元；五、驳回原告（反诉被告）林建寿、罗美珠的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）屈利霞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40000元，由被告（反诉原告）屈利霞负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉费20000元，由被告（反诉原告）屈利霞负担（已交纳16560元，余款于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告屈利霞负担（于本判决生效后七日内给付林建寿、罗美珠）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  李秀军人民陪审员  张培华二〇一九年十月三十一日书 记 员  尹 航