石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初8600号 原告：畅静，女，1969年11月14日生，汉族，住河北省定州市南城区。 委托诉讼代理人：冯强、杨平，河北厚正律师事务所律师。 被告：石家庄奥美房地产经纪有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区中山路与金山街交口国瑞广场5号楼720室。 法定代表人：杨宪茹，执行董事。 委托诉讼代理人：王会军、王建立，河北新业律师事务所律师。 被告：薛景，女，1991年6月29日生，汉族，住河北省定州市。 委托诉讼代理人：王会军、王建立，河北新业律师事务所律师。 第三人：河北盛东房地产开发有限公司，住所地定州市兴定路（交警大队斜对过）。 法定代表人：许建军，董事长。 委托诉讼代理人：徐贞芬、辛睿，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 第三人：许建军，男，1973年1月5日生，汉族，住河北省定州市北城区。 委托诉讼代理人：徐贞芬、辛睿，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 原告畅静诉被告石家庄奥美房地产经纪有限公司、薛景，第三人河北盛东房地产开发有限公司、许建军不当得利纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告畅静及其诉讼代理人冯强，被告诉讼代理人王会军、王建立，第三人诉讼代理人徐贞芬、辛睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告畅静诉称，2017年8月份原告从第三人河北盛东房地产开发有限公司开发的房地产项目“盛东广场”购买了一套商品房，在缴纳房款时，被售楼员莫名收取了4万元的团购费（或称服务费）。后来得知第一被告与第三人盛东房地产公司将盛东广场的销售工作独家委托给了第一被告，在售楼部以第三人盛东公司名义进行售楼的均是第一被告的工作人员。同时该《销售服务合同》中第四条约定：“房屋出售时佣金如下：客户直接向乙方交纳团购服务费为乙方的佣金。”由此可见，第一被告与第三人盛东公司之间系委托代理销售关系，根据《合同法》第四百零五条的规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。及第三人盛东公司作为委托人有向作为受托人的第一被告支付报酬的义务，而二者之间所签合同却将第三人盛东公司的义务，转嫁给了购房者，其约定超越了合同相对性的原理。二者的约定不应对原告等购房者产生约束力，更不应该以侵害购房者的合法权益为其双方的交易条件。根据《商品房销售管理方法》第二十六条规定：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。”第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”而第一被告在售楼时刻意隐瞒身份，并向原告等购房者收取佣金之外的所谓的“团购费、服务费”等，均属违法行为。第三人盛东公司委托第一被告代为售楼，第一被告以第三人盛东公司名义进行售楼，原告也是针对第三人盛东公司在售楼部进行看房、选房、购房、缴纳房款。原告与第一被告之间不存在任何委托、居间等法律关系，第一被告无权向原告收取任何费用。根据《民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。同时根据相关规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。故第一被告应当返还收取原告的所谓的“团购费、服务费”，并支付利息损失。第二被告系第一被告的独资股东，根据《公司法》第六十三条的规定，应对第一被告承担连带责任。第三人盛东公司在与第一被告签订的《销售服务合同》中恶意转嫁己方义务，侵害原告合法权益，应对第一被告承担连带责任。第三人许建军系第三人盛东公司的独资股东，根据《公司法》第六十三条的规定，应对第三人盛东公司承担连带责任。第一被告与原告之间不存在任何法律关系，第一被告收取原告的“团购费或服务费”系不当得利，应当予以返还。第三人盛东公司串通第一被告恶意侵害原告合法权益，应当对第一被告承担连带责任。公司的独资股东应当对公司债务承担连带责任。请求判令第一、第二被告向原告返还不当得利款4万元；并支付利息损失自2017年7月20日起至付清不当得利款之日止，按银行同期贷款利率计算（截止2019年3月10日利息为：3156.11元）；判令两第三人对第一、第二被告承担连带责任；判令本案诉讼费用由被告及第三人承担。 被告石家庄奥美房地产经纪有限公司辩称，本案中答辩人为原告提供了“四万抵七万”、“四万抵八万”的优惠购买服务，并提供了居间服务，促成了原告购买盛东公司开发的商品房，原告主张答辩人退还四万元服务费没有法律依据。答辩人收取的四万元不属于不当得利，不应当退还。答辩人与原告、盛东公司实际发生了民事法律关系，该民事法律关系是在社会经济活动不断发展的背景下出现的新型的商业模式，原告选择参加该二被告组织的优惠购服务活动，获得了享受购房款优惠的权利，答辩人促成了原告与盛东公司房屋买卖的成交，由原告向答辩人支付服务费，是合同当事人意思自治的范畴，这种新型的商业模式，不违反法律、行政法规的强制性规定，是当事人真实意思的表示，应当受到法律的保护，答辩人收取的四万元服务费并非不当得利，答辩人不应当退还。 被告薛景辩称，薛景不是奥美房地产公司的股东，不是本案的适格的被告，请求法庭驳回对被二的诉讼请求。 第三人河北盛东房地产开发有限公司辩称，与本案的被告方石家庄奥美房地产经纪有限公司定州市第二分公司（以下简称奥美公司）签订了《团购销售服务合作合同》，约定由奥美公司独家代理销售盛东公司开发建设的盛东广场项目。故而，奥美公司有权收取本案诉争的团购服务费。事实及证据显示，在整个销售过程中，奥美公司已经给所有原告言明了二者之间的销售代理关系，且奥美公司是本项目的唯一经销代理商。不存在原告方所称的不知道奥美公司代理的事实及在缴纳房款时被奥美公司“莫名”收取每套4万元的团购服务费的事实。关于“团购服务费”，盛东公司与奥美公司在《团购销售服务合作合同》中已经明确约定，当时的销售政策是：任何客户若要买房，首先就要向奥美公司缴纳每套4万元团购费，该团购费可以享受4万抵8万、4万抵7万不等的购房价款优惠。根据合同约定，该团购费作为盛东公司给付奥美公司的佣金，系本着有利于买受人的原则，由盛东公司在房屋价款中做出的让利。买受人只有缴纳了团购服务费，才能享有以团购房源成交价购买的资格，否则，买受人不可能以明显低于市场成交价的价格购买项目房产。除此之外，盛东公司未再向奥美公司支付过其他任何形式的佣金。故而，盛东公司不存在恶意转嫁己方义务，转嫁销售佣金给原告的问题，不存在超越合同相对性问题，不存在侵犯原告合法权益问题。相反的，原告方购买房屋时，已经享受了奥美公司的服务，享受了房屋价款上的优惠，且原告方均是完全民事行为能力人，没有任何人强制其购买，按照民法意思自治原则、缔约自由等原则，其在缔约及购买时如不认可相关政策或者觉得不利于己方，完全可以取消购买活动。原告方主张的意见，等同于在享受了如4万抵8万的优惠措施后，在原本市场价的基础上取得了减免后的团购房源价购买资格，购买后，又强行认定合同上所写的团购房源价为市场价，进而主张缴纳4万元后未得到优惠，系不当得利，应在团购房源价基础上再进行4万抵8万的优惠，如此改换概念是明显错误的，才会构成真正的不当得利。盛东公司作为第三人，事实上未收取诉争的4万元团购费，法律上不存在承担连带责任的依据。 第三人许建军辩称，许建军虽系盛东公司股东，但上述行为事实上均系公司法人行为，与许建军个人无关；证据上，原告方未提供证据证明。故，法律上不存在许建军个人为法人承担连带责任的依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 2017年6月12日被告奥美公司与第三人盛东公司签订《团购销售服务合作合同》，约定被告奥美公司为第三人盛东公司开发建设的定州盛东广场项目开展独家客户团购销售事宜；客户直接向被告奥美公司交纳团购服务费为被告奥美公司的佣金，客户在盛东公司购买的相应房源，盛东公司应保证团购房源基价低于盛东公司原有市场成交价。2017年7月20日被告奥美公司向原告开具的收据显示，原告向被告奥美公司交纳了共计4万元团购服务费。之后原告与第三人盛东公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人盛东公司出售的位于河北省定州市，付款方式为一次性支付289526元。2017年7月24日原告向第三人盛东公司交付房款289526元，第三人盛东公司向原告开具了收据。 另，被告薛景曾系被告奥美公司法定代表人。 本院认为，庭审中，被告奥美公司对收取原告4万元一事无异议，本院予以确认。根据法律规定，不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，受有损失和取得利益之间存在因果关系。首先，被告奥美公司向原告收取服务费是基于其与第三人盛东公司签订的《团购销售服务合作合同》，该合同约定“客户直接向被告奥美公司缴纳团购服务费为被告奥美公司的佣金”，因此被告奥美公司收取服务费并非没有合法根据。同时，被告奥美公司向原告开具的收据中写明了款项为“团购服务费”，并且原告已在交款人处签字。由此可知，虽然原、被间并未签订相关服务合同，但原告知晓其缴纳的4万元是被告奥美公司收取的服务费。其次，关于原告是否受有损失，根据原告当庭陈述，原告向被告奥美公司交纳的4万元及向第三人盛东公司交纳的房款之和，并没有超过原告买方选位置时已知的房屋总价，即从原告提交的证据看，原告并没有因交纳4万元团购服务费，使其购房总成本有所增加。同时，据第三人盛东公司陈述，客户只有向被告奥美公司交付4万元团购服务费后才能成为盛东公司的团购户，才能以客户团购价购买房屋。即原告以较低价格购买房屋是以取得团购客户身份为前提的。并且从交款时间上，原告是先交付4万元团购服务费，再签订合同交付房款，亦可以证明原告是先成为团购客户，再以团购价格购买房屋。如上所述，原告并未受有损失。 综上，被告奥美公司收取4万元并非不当得利，原告要求被告奥美公司返还4万元及利息的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告薛景、第三人盛东公司及许建军承担责任，均基于被告奥美公司收取4万元系不当得利，故本院对原告上述诉讼请求，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告畅静的诉讼请求。 本案受理费879元，减半收取439.5元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。（于上诉期限限届满之日起7日内预交上诉费并提交缴费收据原件。收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户行：河北银行华兴支行。逾期不交且不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理）。 审判员 李 利 二〇一九年十月十七日 书记员 靳少秋