呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初3155号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区绿地中央广场蓝海B座301号。负责人：朱明德，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：边疆，男，住呼和浩特市。原告上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司（以下简称上海科瑞物业呼市分公司）与被告边疆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案，在适用简易程序审理过程中，因案情复杂，将本案转为普通程序，于2019年9月1日公开开庭进行了审理。原告上海科瑞物业呼市分公司的委托诉讼代理人樊艳良，被告边疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海科瑞物业呼市分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令边疆给付物业管理费349,927.6元，具体数额待实际给付之日据实计算；2.请求判令边疆按照每日万分之二点一支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费，暂计算至2018年12月31日应支付滞纳金为76,056.76元（具体数额待实际给付之日据实计算）；3.请求判令边疆承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，上海科瑞物业呼市分公司撤回主张边疆支付2016年3月1日至2016年12月31日期间物业管理费159,058元的起诉。事实与理由：上海科瑞物业呼市分公司与绿地集团呼和浩特置业有限公司签订《前期物业服务合同示范文本》，上海科瑞物业呼市分公司为呼和浩特市赛罕区绿地中央广场蓝海A/B座物业提供前期物业管理服务，双方约定物业服务费标准为办公楼每月15元/平方米。边疆系上海科瑞物业呼市分公司所管理物业B座裙楼511-513室的业主，边疆在接收上述物业时与上海科瑞物业呼市分公司签订了《业主临时公约》。边疆应按上述标准按时向上海科瑞物业呼市分公司支付物业服务费，逾期缴费的应从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一缴纳违约金。合同履行至今，上海科瑞物业呼市分公司按合同约定为边疆所在的物业提供了优质高效的物业管理服务，但边疆从2016年3月份开始却拒绝缴纳物业费，截止到2018年12月，边疆共拖欠物业费349,927.6元。经过上海科瑞物业呼市分公司多次催要，边疆仍未履行付款责任。综上，为维护自身的合法权益，上海科瑞物业呼市分公司特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至人民法院，请求人民法院支持诉讼请求。边疆辩称，其于2015年7月与绿地集团签署地产租赁协议，租赁绿地蓝海B座裙楼511、512、513号房屋商业地产用于开办健身房，面积1585.37平米。因健身房需要提供洗浴设备，经绿地集团同意后燃气公司给出楼外布置燃气管的方案，但科瑞物业因怕损害招商银行主体美观拒绝了上述方案，协商无果，不得不修改方案，将管线布置到室内，由此给公司造成经济损失如下：燃气管安装费增加5万元，通燃气时间推迟三个月，造成会所无法正常营业，房租、物业费损失16万元，顾客退卡损失1.9万元，人员开支每月6万元，共计造成40万元的损失，请法院驳回上海科瑞物业呼市分公司的诉讼请求或判令给予边疆补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：绿地集团呼和浩特置业有限公司（甲方）与上海科瑞物业呼市分公司签订《前期物业服务合同示范文本》，合同约定由上海科瑞物业呼市分公司为呼和浩特市敕勒川15号蓝海大厦A/B座提供物业服务，物业管理区域四至为：东至规划路、南至敕勒川大街、西至前达门路、北至塞尚公馆小区，合同期限自2016年1月1日至2019年12月31日，物业服务费标准为办公楼15元/月/平方米，商业物业16元/月/平方米。该合同还就物业管理事项、双方的权利与义务、专项维修资金的管理和使用、违约责任等事项作出约定。2015年7月1日，呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司（甲方、出租人）与边疆（乙方、承租人）签订《呼和浩特绿地中央广场蓝海-塞尚金街B502号商业租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方同意将蓝海商业广场B座5层502号商铺出租给乙方使用，乙方作为健身娱乐业态的专业经营商，同意承租该房屋，该房屋以建筑面积计租，计租面积暂为1585.37平方米。合同期限为五个租约年，自计租日开始计算，租赁期自2015年12月1日起至2020年11月30日止，乙方应于2015年7月1日前进场装修，2015年12月1日前开业，计租日自2015年12月1日起。合同第10.1约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。10.2约定，每月物业服务费=物业服务费收费标准×计租面积，第一个租约年物业服务费收费标准为：每平方米每月16元人民币。10.3约定物业服务费支付方式：以六个月为一个交费期，除第一期物业服务费外，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交费期费用。第一期物业服务费应于进场前支付（具体物业费交纳办法及金额由物业管理公司实施）。庭审过程中，上海科瑞物业呼市分公司自认上海科瑞物业呼市分公司与绿地集团呼和浩特置业有限公司签订前期物业服务合同后，上海科瑞物业呼市分公司与原物业服务公司呼和浩特市科瑞物业服务有限责任公司业务逐步交接，上海科瑞物业呼市分公司实际于2017年1月1日起开始为蓝海大厦A、B座提供物业服务；边疆亦认可其承租蓝海大厦B座裙楼511、512、513号房屋，房屋面积以租赁合同约定为准共计1585.37平方米。上海科瑞物业呼市分公司与边疆均认可边疆交纳物业管理费标准为10元每月每平方米。边疆未交纳2017年1月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费190,244.4元（10元×1585.37平方米×12个月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中，上海科瑞物业呼市分公司与绿地集团呼和浩特置业有限公司签订的前期物业服务合同，对蓝海大厦A、B座的业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于上海科瑞物业呼市分公司主张边疆支付暂计算至2018年12月31日物业管理费，具体数额待实际给付之日据实结算的诉讼请求，上海科瑞物业呼市分公司为蓝海大厦B座提供物业服务，边疆应按照租赁合同约定支付物业管理费，庭审过程中，上海科瑞物业呼市分公司明确其主张的欠费期间为2017年1月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日，标准为10元每平方米每月，边疆亦认可该标准，该标准亦未超过前期物业服务合同约定的物业管理费标准，故边疆应向上海科瑞物业呼市分公司支付2017年1月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费合计190,244.4元，对上海科瑞物业呼市分公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对于边疆提出的因燃气管道改造给其造成损失，要求驳回上海科瑞物业呼市分公司的诉讼请求或给予其赔偿的意见，不在本案物业服务合同纠纷调整范围内，其可另行主张权利。对于上海科瑞物业呼市分公司主张边疆支付违约金的诉讼请求，因前期物业服务合同未约定物业管理费的交纳时间，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、边疆于本判决生效之日起十日内向上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司支付物业管理费190,244.4元；二、驳回上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求。案件受理费7690元（上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司已预交），因上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司撤回部分诉讼请求，应交案件受理费5304元，由边疆负担4105元，由上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司负担1199元，剩余2386元退还上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 王利华人民陪审员 王 菲 二〇一九年十月十日书 记 员 邱锐达