湖北省枝江市人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂0583行初17号原告刘梅，女，生于1966年2月18日，汉族，住枝江市。委托代理人廖玉发,湖北演绎律师事务所律师,特别授权。被告枝江市自然资源和规划局（原枝江市国土资源局），住所地枝江市马家店街道沿江大道21号。统一社会信用代码：114205830111227757。法定代表人王春波，局长。出庭负责人**，副局长委托代理人袁涛，不动产登记中心工作人员。特别授权。委托代理人陈志，湖北骁阳律师事务所律师。一般授权。第三人枝江市白洋镇人民政府（下称白洋政府），住所地枝江市白洋镇老街6号，统一社会信用代码:114205000111239628。法定代表人顾鹏飞，镇长。委托代理人**，湖北至诚律师事务所律师，一般授权。委托代理人李富修，白洋镇司法局工作人员，一般授权。第三人枝江市白洋镇张店村民委员会（下称张店村委会），住所地枝江市白洋镇张店村，统一社会信用代码：54420502ME17935255。法定代表人骆德华，村主任。委托代理人**，湖北至诚律师事务所律师，一般授权。第三人苏良芹,男,1964年2月2日出生,汉族,住枝江市,第三人罗飞龙,男,1991年5月2日出生,汉族,住枝江市,原告刘梅认为被告枝江市自然资源和规划局违规给第三人苏良芹办理（2017）枝江不动产权第××号房屋登记，将原告与苏良芹夫妻共同所有的房屋登记成了苏良芹个人独有的房屋，其登记行为侵害了原告的合法权益，于2019年4月11日起诉至本院，要求本院依法确认被告的登记行为违法并赔偿损失。本院于2019年4月16日立案受理，因苏良芹下落不明，本院公告送达起诉状副本及开庭传票等，并于法定期限内向各当事人送达了起诉状副本及开庭传票等，2019年7月16日组成合议庭进行了审理。原告刘梅及其委托代理人廖玉发、被告枝江市自然资源和规划局的副局长**及其委托代理人袁涛及陈志、白洋政府的委托代理人**、李富修、张店村委会的村主任骆德华及其委托代理人**、第三人罗飞龙到庭参加诉讼。本案经审委会讨论，现已审理终结。被告枝江市自然资源和规划局依据第三人白洋政府及张店村委会的婚姻关系证明及苏良芹的承诺书于2017年7月将本属于原告刘梅与第三人苏良芹共同所有的房屋登记为苏良芹个人独有，苏良芹随后将涉案房屋出售给第三人罗飞龙。原告刘梅诉称:原告与第三人苏良芹于1987年02月15日登记结婚,1997年1月6日,苏良芹与原枝江市五星包装装潢纸箱厂（下称五星纸箱厂）签订《集资建房协议》,约定由苏良芹向五星纸箱厂支付29000元购买该厂集资房西单元第六层,五星纸箱厂负责办证，办证费用由苏良芹承担。协议签订后,苏良芹交付了29000元房款和190元办证费用,于1997年7月2日取得《枝江市房屋共有权保持证（枝房证字第××号)》,该证载明建筑总面积2192.16平方米,其中苏良芹占有份额73.64平方米。房屋建成后,原告与苏良芹从1998年3月入住至今。五星纸箱厂(后更名为枝江县五星工贸公司)原属于枝江市马家店街办五柳树社区居民委员会（下称五柳树社区居委会）成立的村级集体企业,集资建设的2192.16平方米房屋未办理所有权证,也未分户办证。2017年7月11日,五柳树社区居委会和苏良芹分别以转让方和受让方名义共同向不动产登记中心申请办证,同时由白洋政府民政办公室签署意见、张店村委会出具的刘梅与苏良芹系1999年5月8日结婚的虚假证明;苏良芹也向枝江市不动产登记中心出具购房在前、结婚在后的虚假承诺。由于不动产登记中心未尽法定的审核职责,导致涉案的房屋错误地登记为苏良芹个人所有。苏良芹取得房屋单独所有权后,用该房产在典当行抵押借款,因无力偿还借款,于2018年4月2日将房屋转让给第三人罗飞龙并办理了转让登记。当罗飞龙要求原告搬离腾房,原告不信又去查询登记房屋登记信息时,才得知居住几十年的房屋被丈夫私下转让的情况。原告认为,第三人张店村委会没有出具婚烟关系证明的资格,而且在毫无根据的情况下,擅自将原告实际办理婚烟登记的时间推后十二年,为苏良芹办理婚前房产登记提供可乘之机；第三人白洋政府民政办公室是基层人民政府主管婚姻的部门,在没有审查核实或者查阅相关档案资料的情况下,随意签署“情况属实”的意见,属于行政行为错误;枝江市不动产登记中心为苏良芹办理不动产权证时未尽合理审慎职责,违反不动产登记相关规定和程序,轻信苏良芹单方的所谓承诺,将原告与苏良芹夫妻共有房屋错误登记在苏良芹个人名下,使其私自转让得以成功,给原告造成经济损失,导致原告居住数十年的房屋面临强制搬离,而这个后果是由被告和白洋政府及张店村委会的共同过错造成。为此,根据《中华人民共和国物权法》等有关法律法规规定,请求依法确认为苏良芹办理房屋登记的行政行为违法,判令被告与白洋镇和张店村委会共同赔偿原告损失220920元。原告向法庭提供了如下证据：1、刘梅的身份证复印件,证明其原告的主体身份；2、苏良芹的身份证复印件,证明其第三人的主体身份；3、刘梅与苏良芹的户口复印件,证明双方系夫妻关系，其家人一直登记在该户口上面没有分户，当时向不动产登记机关提供户口信息的时候有家人的信息；4、刘梅与苏良芹的结婚登记申请表和结婚证存根复印件,证明结婚登记时间为1987年2月15日，并不是苏良芹所称的1999年5月8日；5、集资建房协议、购房收据、房屋共有权保持证,证明购房时间是在登记结婚十年后的1997年7月2日；6、不动产登记申请书、证明苏良芹与五柳树社区居委会共同申请办证,且填写的部分内容错误；7、不动产登记申请审批表,登记申请表没有签名，证明初审的结果是错误的，导致后来的复核都是流于形式没有审查，属于登记机构审核不严；8、张店村委会证明,并有白洋政府民政办公室签署意见,证明白洋政府民政办公室与张店村委会出具了虚假的婚姻关系证明；9、苏良芹的承诺书和具结书,证明其承诺的内容与客观事实不符,但登记机构未能审查清楚；10、(2017)枝江市不动产权第××号不动产权证复印件,证明被告为苏良芹办理单独所有不动产所有权证；11、不动产登记申请书、第三人罗飞龙的身份证复印件、代理人滕全的身份证复印件、公证书复印件、房屋交易告知单、分户图，证明苏良芹已擅自将夫妻共有房屋转让给第三人罗飞龙。被告枝江市自然资源和规划局辩称，一、被告对第三人苏良芹办理(2017)枝江市不动产权第××号房屋产权登记的行政行为,符合不动产权属登记的相关规定,程序合法。1997年1月6日,第三人苏良芹购买了原五星纸箱厂的房屋,建筑面积为73.64平方米,并于1997年7月2日办理了房屋所有权登记,但未办理国有土地使用证,土地使用权未与原五星纸箱厂分割开来,后原五星纸箱厂改制后由五柳树社区居委会接管。2017年7月,第三人苏良芹与五柳树社区居委会共同申请为第三人苏良芹办理不动产登记,完成原房屋所有权证和土地使用证二证合一,换发不动产权证。被告经依法审查予以受理。申请人申请时,按照《不动产登记暂行条例》第十六条的规定,提供了相关材料,被告依照《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》审查了全部材料,符合办理第三人苏良芹单独所有的不动产登记条件,依法予以登记。因此,被告的登记行为符合法律规定,程序合法。二、被告在为第三人苏良芹办理房屋产权登记行政行为时,尽到了合理审慎的审查职责,没有任何过错,不应承担法律责任。原告现提交的结婚申请登记表显示,其与第三人苏良芹于1987年2月15日登记结婚,但被告对于这一情况并不知情。相反,登记申请人向被告提供的合法有效的资料所证实的内容与这一情况完全不同。第三人苏良芹在申请登记时提供的相关资料证实,1997年1月6日的集资建房协议中购房人为苏良芹,1997年7月2日登记的原房屋共有权保持证的产权人也为第三人苏良芹,都未有记载原告姓名。另外,更为重要的是第三人提交的张店村委会证明证实原告与第三人苏良芹于1999年5月8日结婚,都是初婚且这一情况也经当时主管婚姻登记的白洋政府民政办公室审核“情况属实”。由此材料足以认定,本案所登记的房屋为第三人苏良芹婚前个人财产,应依申请登记为其单独所有。不仅如此第三人在办理登记时还向被告出具了书面《承诺书》,说明其与原告于1999年5月8日登记结婚,结婚证遗失,结婚档案无法查询,白洋政府民政办公室出具了婚姻证明,原房屋产权登记于1997年7月2日,房屋为其婚前财产,承诺内容真实有效,若因提供虚假证明发生的一切民事、经济、法律纠纷概由本人负责,与被告无关。另外,被告还向第三人苏良芹出具《不动产处置权利义务告知书》,明确告知关于夫妻共同财产的法律规定及提供虚假材料申请登记承担的法律责任。第三人苏良芹在知晓相关规定后,签署了《具结书》,表明本案房屋为其个人婚前购买,若有不实自愿承担相关法律责任。由此可见,被告已尽到了合理审慎职责,没有任何过错,依法不应承担赔偿责任。因第三人苏良芹提供应假材料骗取不动产登记,其责任在于第三人苏良芹和出具证明的相关单位,若造成原告经济损失的,依法也应由第三人共同赔偿原告的经济损失,与被告无关,原告要求被告承担赔偿责任无依据，被告对本案的不动产登记尽到了审查义务，原告没有证据证实本案的登记行为造成原告220920元的经济损失，本案原告目前不具备主张赔偿的权利，不是本案适格的赔偿主体，本案系第三人擅自处分与原告共同共有的财产，根据《婚姻法》司法解释三第11条的规定，原告即使是本案房屋的共有人，也只有在与第三人苏良芹离婚时才能请求赔偿，在婚姻关系存续期间原告是不能够提起赔偿请求的。综上所述,被告对第三人苏良芹办理房屋产权登记的行政行为,符合不动产权属登记的相关规定,程序合法,同时也尽到了合理审慎职责,没有任何过错,不应承担法律责任,请求人民法院依法应驳回原告的诉讼请求。被告为支持其辩称观点，向法庭提供了如下证据：一、《枝江市不动产登记申请书》、申请人苏良芹和五柳树社区居委会组织机构代码。法人代表身份证明、枝江县城镇私有房屋登记申请书，证明1、申请人苏良芹和五柳树社区居委会共同申请为苏良芹办理位于枝江市马××店迎宾大道××号的房屋不动产登记；2、本案所涉房屋在申请本次不动产登记前已办理了房屋所有权登记,未办理土地使用权登记；3、申请登记的房产为苏良芹单独所有,并在本次申请中申请将不动产登记为单独所有；4、证明本案所涉房屋共有权为苏良芹一人所有。二、《房屋共有权保持证》、《集资建房协议》房款及办证费收据、枝江市五星包装装潢纸箱厂综合大楼的土地权属登记资料及变更情况，证明1、本案房屋由苏良芹于1997年7月2日办理了房屋所有权证（枝房证字第××号),该房屋建筑面积73.64平方米,房屋产权登记为苏良芹；2、苏良芹交纳房款及相关费用的事实；3、本案房屋产权来源购买原五星纸箱厂综合大楼西单元东六楼。三、张店村委会、白洋政府民政办公室《证明》、苏良芹《承诺书》、《不动产处置权利义务告知书》、《具结书》证明1、张店村委会《证明》证实原告与第三人苏良芹于1999年5月8日结婚,都是初婚,且也由当时主管婚姻登记的白洋政府民政办公室审核“情况属实”。1999年婚姻登记由乡镇人民政府办公室负责。证明该房屋所有权登记时间先于结婚时间。第三人在办理登记时出具了书面《承诺书》,说明其与原告于1999年5月8日登记结婚,结婚证遗失,结婚档案无法查询,白洋政府民政办公室出具了婚姻证明,原房屋产权登记于是1997年7月2日,房屋为其婚前财产,承诺内容真实有效,若因提供虚假证明发生的一切民事、经济、法律纠纷概由本人负责,与被告无关。3、被告向第三人苏良芹出具《不动产处置权利义务告知书》,明确告知关于夫妻共同财产的法律规定及提供虚假材料申请登记承担的法律责任。4、苏良芹在知晓相关规定后，签署了《具结书》，表明本案房屋为其个人婚前购买，若有不实，资源承担相关法律责任。四、《公有住房不动产登记土地分摊明细表》、《宗地图》、《分户图》，证明1、本案所涉房屋建筑面积73.64平方米，分摊土地面积11.95平方米；2、房屋所在地坐落位置及土地分布情况；3、本案所涉房屋的位置、结构、面积、分户平面图。第三人白洋政府和张店村委会述称，1、原告要求法院确认被告的登记行为无效是违法的；2、原告要求赔偿的前提是被告的登记行为无效或者违法；3、被告的行政行为是合法的；4、罗飞龙的行为构成善意取得，原告要求赔偿应该提起民事诉讼；5、白洋政府和张店村委会的证明，婚姻主管部门是民政局，白洋政府和张店村委会的证明是没有证明效力的，因此原告要求第三人承担过错责任法律依据不足；6、原告要求赔偿涉案房屋全部损失无法律依据，原告作为共有人只限于50%所有权，故赔偿金只能为房屋价值的一半。第三人苏良芹经本院公告送达，其无正当理由未到庭，也未进行书面答辩。第三人罗飞龙当庭承认其以11万元购买了涉案房屋，无其他答辩意见。庭审质证中，原告对被告提供证据的质证意见为：原告对被告提供的所有证据的真实性均无异议，但认为上述证据的内容不实，不能证明被告的待证观点；第三人白洋政府和张店村委会对被告的证据的真实性无异议，但认为不能证明被告的待证观点；第三人罗飞龙对被告的证据无异议。结合原告的质证意见，本院对被告的证据认证如下：被告提供证据的第一组证据中的《枝江市不动产登记申请书》（苏良芹于2017年7月11日签名）中第二页未婚的内容与原告提供的第4份证据内容相反，与事实不相吻合，只能证明该组证据的第一二个证明目的，不能证明其第三第四个涉案房屋为苏良芹单独所有的证明目的，对《枝江市不动产登记申请书》的证据效力本院不予认定。被告提供的第一组证据中的其他证据及第二组证据、第四组证据均客观真实，可以证明涉案房屋的来源、具体位置、面积等相关情况，对上述证据的证明效力，本院予以认定。被告提供的第三组证据中的张店村委会及白洋政府民政办公室出具的书面《证明》，因与原告提供的民政局存档的结婚登记申请表和结婚证存根上载明的婚姻登记时间不相符，对其证明效力，本院不予认定。审理查明，刘梅与苏良芹于1987年2月15日登记结婚，1997年1月6日,苏良芹与原五星纸箱厂签订《集资建房协议》,约定由苏良芹向其支付29000元购买该厂集资房西单元第六层,该厂负责办证，其办证费用由苏良芹承担。协议签订后,苏良芹交付了29000元房款和190元办证费用,于1997年7月2日取得《枝江市房屋共有权保持证（枝房证字第××号)》,该证载明建筑总面积2192.16平方米,其中苏良芹占有份额73.64平方米。房屋建成后,原告与苏良芹从1998年3月入住至今。原五星纸箱厂(后更名为枝江县五星工贸公司)原属于五柳树社区居委会成立的村级集体企业,集资建设的2192.16平方米房屋未办理所有权证,也未分户办证。2017年7月11日,五柳树社区居委会和苏良芹分别以转让方和受让方名义共同向被告下属部门不动产登记中心申请办证,苏良芹提供了由张店村委会出具且白洋政府民政办公室签署意见的刘梅与苏良芹系1999年5月8日结婚的书面证明，苏良芹签署了购房在前、结婚在后的虚假承诺书，被告遂认定涉案房屋系苏良芹婚前个人财产，并据此办理了苏良芹单独具有所有权的鄂（2017）枝江市不动产权第××号房屋所有权证书。苏良芹取得房屋单独所有权后,于2018年4月2日将房屋以11万元的价格转让给第三人罗飞龙并办理了房屋转移登记。原告刘梅认为被告未尽审慎审核义务而将原告及苏良芹共同共有的房屋错误登记为苏良芹个人单独所有的房屋，导致原告的合法权益受损，要求依法确认其登记行为违法，并按本地二手房市场价格3000元/平方米与白洋政府和张店村委会共同赔偿原告的损失220920元。本院认为，人民法院审理行政案件，是对行政机关的行政行为是否合法进行审查。本案争议的焦点：一、本案的登记行为是变更登记行为还是转移登记行为？二、被告对苏良芹的登记申请是否尽到了审慎审查义务？三、原告刘梅要求赔偿损失的观点是否应予支持？针对焦点一，本案原告提供的《不动产登记申请审批表》和被告提供的《枝江市不动产登记申请书》中均明确勾划涉案登记行为是转移登记，也即申请人苏良芹申请转移登记，被告也认可了其申请的事项属于转移登记。针对焦点二，本案原、被告提供的苏良芹持有的《房屋共有权保持证》上明确载明房屋所有权转移变更、房屋现状变动、他项权利设定和注销等，应当持房屋所有权证及本证向房产管理机关申请登记。本案中，被告向本院提供的证据中，只有苏良芹持有的《房屋共有权保持证》，未提供证据证明苏良芹申请转移登记时，持有了《房屋共有权保持证》中载明的房屋所有权证；《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书……。本案中，苏良芹于1997年1月6日与五星纸箱厂签订《集资建房协议》，此证据未能显示涉案房屋的所有权人系五柳树社区居委会，而被告提供的《枝江市不动产登记申请书》显示与苏良芹共同办理转移登记的另一申请人为五柳树社区居委会，故被告认定涉案房屋所有权人系五柳树社区居委会的证据不足。据此，被告对苏良芹的转移登记申请的办理未尽到审慎审查义务，将涉案房屋登记成苏良芹单独所有的房屋证据不足，对原告刘梅要求确认被告的此次登记行为违法的观点，本院予以支持。因涉案房屋所有权证已在办理罗飞龙的转移登记时注销，无撤销之实际内容，本院不宜判决撤销违法的行政行为。针对焦点三，被告将刘梅与苏良芹共同共有的不动产登记为苏良芹个人名下，并未造成原告刘梅的财产损失，虽转移登记至罗飞龙名下，因原告刘梅与苏良芹仍系婚姻关系存续期间，即使苏良芹擅自处分了夫妻共同所有的房屋，其所得价款仍系夫妻共同财产，并未分割，也不能认定刘梅有财产损失，故原告刘梅要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决如下：被告枝江市自然资源和规划局于2017年7月27日为苏良芹办理的（2017）枝江市不动产权第××号不动产权利证书的行为违法。本案受理费50元，由被告枝江市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  胡世前审 判 员  林兰英人民陪审员  漆文安二〇一九年十月二十一日书记 员代  雪 静