新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院民事判决书（2018）新2826民初289号原告：袁顺强，男，1970年12月19日出生，汉族，住焉耆回族自治县。委托诉讼代理人：许栋梁，新疆梨城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令霞，新疆梨城律师事务所律师。被告：李映泉，男，1972年1月4日出生，汉族，住焉耆回族自治县。委托诉讼代理人：杜娟枝，新疆平德律师事务所律师。原告袁顺强与被告李映泉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告袁顺强及其委托诉讼代理人许栋梁、孔令霞，被告李映泉及其委托诉讼代理人杜娟枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁顺强向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿因未按合同约定交付房屋给原告造成的经济损失（以鉴定为准）；2．判令被告向原告支付维修费用及垫付资金173401.53元；3．判令被告支付违约金10000元；4．由被告承担本案鉴定费及诉讼费用。事实和理由：2014年3月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告李映泉将坐落于焉耆回族自治县永宁镇老火柴厂的16间房屋出租给原告袁顺强从事豆制品加工，租赁期限为2014年4月1日至2019年3月31日，年租金130000元，于当年3月31日前交清，出租方未交付出租房供承租人使用的，偿付违约金10000元，出租方保证上述房屋权属清楚，若发生与出租方有关的纠纷或债权债务，出租方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给承租方造成经济损失，出租方负责赔偿。合同签订后，被告李映泉给有关袁顺强交付了房产证复印件。2014年5月1日，被告李映泉酒驾致才·巴音查汗受伤，2014年6月，滴灌带厂被焉耆回族自治县人民法院查封，由于被告李映泉未按照合同约定交付部分租赁房屋，原告为了实现合同目的对被告的牛圈（危房）进行维修、加固。事后，原告多次要求被告对年租金及维修款进行协商，未果，故原告诉至法院。被告李映泉辩称，因原告袁顺强未能按照《房屋租赁合同》约定按时向被告李映泉交付房屋租赁租金，被告李映泉向焉耆回族自治县人民法院起诉后，焉耆回族自治县人民法院作出的（2017）新2826民初901号民事判决，判决：一、确认李映泉与袁顺强于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》终止；二、袁顺强支付拖欠李映泉的房屋租赁费208500元；三、袁顺强向李映泉支付违约金10000元。袁顺强不服该判决，提出上诉后，巴音郭楞蒙古自治州中级人民于2018年3月1日作出（2018）新28民终236号民事判决，判决：驳回上诉、维持原判。由此，能够充分的证明原告袁顺强违约导致双方的房屋租赁合同解除。根据相关法律规定因承租人违约导致合同解除，租赁房屋的装饰装修费用由承租人即原告袁顺强自行负担。请依法驳回原告袁顺强的诉讼请求。本院经审理查明，2014年3月31日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容：“出租方：李映泉，承租方：袁顺强。第一条、出租方将坐落于焉耆县永宁镇老火柴厂的16间房屋承租给袁顺强，房屋用途是豆制品加工。第二条、出租方从2014年4月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2019年3月31日收回。第三条、租金标准2014年4月1日至2018年3月31日止，年租金壹拾叁万元整，交纳期限为：于当年3月31日之前缴清。第四条、关于违约责任，出租方未按时交付出租房屋供出租人使用的，偿付违约金1万元。承租方逾期交付租金的，除及时如数补交外，应支付违约金壹万元，承租方擅自将房屋转给他人使用的，应支付违约金五万元，如因此造成承租房屋毁坏的，照价赔偿。第五条、房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承担方损失的，双方互不承担责任。第六条、出租房保证上述房地产权清楚。若发生与出租房有关的纠纷或者债权债务，概有出租方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给承租方造成的经济损失，出租方负责赔偿。第七条、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可以同争议行政调解中心申请调解，调解不成时，可以向人民法院起诉。第八条、其他约定事项：1、合同到期后承租方有优先续租的权利，租金按装修的状况定以后的价格，并参照2019年的市场价。2、在合同期如遇国家征收，本着谁投资谁收益的原则分配，出租方在本合同期间不得随意转租给别人出售，如整体出售出租房必须和承租方协商解决，3、在合同期为如果承租方经营不善，导致无法偿付出租方的房租，出租方有权终止合同，并由承租方承担出租方的一切损失，期限为违约后的六个月之内，本合同正本一式二份，出租方、承租方各执一份。”。2017年8月11日，李映泉以袁顺强未按时交纳租赁费为由向本院提起诉讼，袁顺强辩称“李映泉向其交付的房屋并不是合同中约定的房屋，李映泉逾期交付房屋，牛圈的修缮费用由袁顺强先行垫付，后期由李映泉向袁顺强支付”，因袁顺强未能提供有效证据，对其上述辩称，本院均不予采信。本院认定李映泉已依约将房屋交付袁顺强使用，已履行了合同义务，于2017年12月26日作出（2017）新2826民初901号民事判决，判决：一、确认李映泉与袁顺强于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日终止。二、袁顺强于本判决生效后十日内向李映泉支付2016年剩余租赁费78500元，2017年租赁费13万元，共计208500元。三、袁顺强在本判决书生效后十日内支付李映泉违约金10000元。袁顺强不服（2017）新2826民初901号民事判决，提出上诉后，巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院认为双方签订签订《房屋租赁合同》的时间为2014年3月31日，租期自2014年4月1日至2019年3月31日，袁顺强提出执行异议申请的时间为2017年4月12日，届时双方合同已经履行三年多，在此期间袁顺强从未对合同的履行情况提出异议，并以债权抵账及现金支付的方式向被上诉人支付租金311500元，由此可认定袁顺强对合同事项的履行表示认可，且袁顺强未能提供证据证实李映泉向其交付的租赁房屋与合同约定不符，于2018年3月1日作出（2018）新28民终236号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。袁顺强向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出再审申请，该院认为袁顺强与李映泉签订《房屋租赁合同》第一条约定：出租方将坐落于焉耆县永宁镇老火柴厂的16间房屋承租给袁顺强，房屋用途是豆制品加工。该《房屋租赁合同》仅对房屋数量进行明确，并未对房屋具体方位进行约定，也未在老火柴厂院内房屋草图上标注。李映泉所有的坐落于焉耆县永宁镇老火柴厂院内的房屋不止16间，袁顺强认为交付的房屋不是合同约定的房屋，应及时与李映泉协商解决。而袁顺强提交的执行异议申请书，仅能证实法院2017年4月12日执行李映泉合法债权时，其单方对房屋交付情况提出异议，但在合同履行三年中，无任何证据证明袁顺强曾对房屋交付情况提出异议，并对此事双方已进行协商。且双方在计算租金时，袁顺强同意以债权抵账及现金支付方式支付租金，由此可以认定袁顺强对合同事项的履行表示认可。袁顺强的再审申请理由，缺乏事实依据，于2018年10月26日作出（2018）新民申1497号民事裁定书，裁定：驳回袁顺强的再审申请。经原告袁顺强申请，本院依法委托巴州明智价格评估事务所对涉案房屋建设、维修工程进行价格评估，该所出具巴明智价评字（2018）第150号《房产评估办报告书》，评估结论：墙体（10号房间）、室内地坪、吊顶、木门、围墙等价值合计173401.53元。为此，原告袁顺强支付评估费2500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告袁顺强提供的《房屋租赁合同》复印件、厂房平面图、房产证复印件、借条、收条、2017年3月31日本院对袁顺强作的调查笔录复印件、执行异议申请书、证人李保生证言均是在（2017）新2826民初901号和（2018）新28民终236号案件中提供过的证据，上述证据并不能证实被告李映泉未按照《房屋租赁合同》约定向原告袁顺强交付房屋。2．原告袁顺强提供了2017年1月21日本院对李映泉作的调查笔录、法院封条照片、（2015）焉刑初字第166号刑事判决书、刑事附带民事起诉状、营业执照、孔令霞对李保生作的询问笔录，用于证明被告李映泉未按《房屋租赁合同》约定向原告袁顺强交付房屋。2017年1月21日本院对李映泉作的调查笔录中李映泉陈述“我在永宁镇西大渠村的火柴厂有20亩地厂区，现在是滴灌带厂，厂房现在租给卖豆腐的”。被告李映泉在庭审中称“厂房现在租给卖豆腐的”这句话中“厂房”指的是原告袁顺强做豆腐用的那间房屋，不是指滴灌带厂（一号房屋）。因火柴厂有多间房屋，2014年3月31日原、被告签订《房屋租赁合同》至2017年1月21日，被告李映泉未向原告袁顺强交付过滴灌带厂（一号房屋），原告实际使用的也不是滴灌带厂（一号房屋），故不能确认上述笔录中李映泉称的“厂房”指滴灌带厂（一号房屋），也无法根据笔录认定李映泉应当向袁顺强交付滴灌带厂（一号房屋）及20亩院子。原告袁顺强提供的法院封条照片、（2015）焉刑初字第166号刑事判决书、刑事附带民事起诉状、营业执照均无法证明原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的16间房屋包含原告袁顺强所称的滴灌带厂（即一号房屋）和20亩院子，也无法证明李映泉与才·巴音查汗之间的纠纷影响原、被告之间《房屋租赁合同》的履行。李保生不知道原、被告之间房屋租赁合同的内容及也不知道最终其干的活费用由谁负担。因此，上述证据不能证实被告李映泉未按《房屋租赁合同》约定向原告袁顺强交付房屋，也不能证实原告袁顺强诉称的加固牛圈、打地坪、砌隔墙、加盖锅炉房和熏干房等的费用应当由被告李映泉支付。本院认为，袁顺强与李映泉签订《房屋租赁合同》第一条约定：出租方将坐落于焉耆县永宁镇老火柴厂的16间房屋承租给袁顺强，房屋用途是豆制品加工。该《房屋租赁合同》仅对房屋数量进行明确，并未对房屋具体方位进行约定，也未在老火柴厂院内房屋草图上标注。李映泉所有的坐落于焉耆县永宁镇老火柴厂院内的房屋不止16间，袁顺强认为交付的房屋不是合同约定的房屋，应及时与李映泉协商解决。而袁顺强提交的执行异议申请书，仅能证实法院2017年4月12日执行李映泉合法债权时，其单方对房屋交付情况提出异议，但在合同履行三年中，无任何证据证明袁顺强曾对房屋交付情况提出异议，并对此事双方已进行协商。且双方在计算租金时，袁顺强同意以债权抵账及现金支付方式支付租金，由此可以认定袁顺强对合同事项的履行表示认可。现原告袁顺强未能提供有效证据证实被告李映泉未按《房屋租赁合同》约定向原告袁顺强交付房屋，也未能证实原告袁顺强为从事豆制品加工对其所使用的房屋进行装修、改造等支出的费用应当由被告李映泉支付，故原告袁顺强要求被告李映泉赔偿因未按合同约定交付房屋给原告造成的经济损失、向原告支付维修费用及垫付资金173401.53元、支付违约金10000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告袁顺强的诉讼请求。案件受理费3968.03元，由原告袁顺强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 王永强审 判 员 黄姿秀人民陪审员 王 玲二〇一九年十月二十一日书 记 员 马 辉