山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0684民初3281号原告：烟台领航置业有限公司，住所地蓬莱市登州街道海市路88号。统一社会信用代码：91370684MA3N5MD039。法定代表人：赵君兰，任总经理。委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。被告：龙口市旺达置业有限公司，住所地龙口市东江街道南山佛光养生谷西区21号楼3单元301。经营地：山东省烟台市龙口市徐福街道东海海景壹号6-606商铺。统一社会信用代码：91370681MA3DM7EW43。法定代表人：陈香兰，任经理。委托诉讼代理人：孙旭东，男，1982年12月28日出生，系公司销售经理。委托诉讼代理人：刁文华，山东渤海平正律师事务所律师。被告：陈香兰，女，1956年07月02日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：刁文华，山东渤海平正律师事务所律师。原告烟台领航置业有限公司（以下简称领航公司）与被告龙口市旺达置业有限公司（以下简称旺达公司）、陈香兰商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告领航公司委托诉讼代理人罗世灿，被告旺达公司委托诉讼代理人孙旭东、刁文华，被告陈香兰委托诉讼代理人刁文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。领航公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《总包合作协议》；2.判令被告给付佣金1333495元。案件审理过程中，原告增加诉讼请求至1785744元。事实和理由：蓬莱万隆永盛投资置业有限公司(简称万隆公司)将其开发的蓬菜万隆上海公馆项目委托给被告龙口市旺达置业有限公司(简称旺达公司)总经销。为了完成总经销项目，2018年4月20日，被告旺达公司与原告签订《总包合作协议书》，合作经营蓬莱万隆上海国际公馆营销中心。约定由原告在黑龙江省、吉林省、辽宁省、内蒙古地区及其管辖区县市销售蓬莱万隆上海国际公馆的楼盘，期限自2018年4月20日起至2018年12月31日止，销售指标80套。双方以底价包销模式，原告负责宣传推销，可以驻场；被告旺达公司负责签订合同、收房款。凡在原告委托销售区域客户在被告旺达公司处不论任何途径成交的，都归原告业绩，被告旺达公司按实际成交价及时结算佣金。其中一次性全款客户，总房款交齐并签订商品房买卖合同后，24小时内结清佣金；按揭贷款客户，按缴款比例结算，首付40%客户按总房款的50%结算佣金，首付50%客户按总房款的70%结算佣金；剩余部分需银行放款并签订商品房买卖合同后24小时内结清佣金。被告旺达公司代扣代缴12%的税金(详见协议)。合同订立后，原告全面履行合同，投资进行广泛宣传和推销，派员进驻蓬莱万隆上海国际公馆营销中心展开推介活动，到2018年8月成功销售30套左右，进展顺利。被告旺达公司却未按协议及时支付佣金，只陆续支付部分佣金。到2018年8月，因开发商万隆公司通知终止与被告旺达公司的合作，被告旺达公司再也不配合原告的客户签订商品房买卖合同，而且拒不支付拖欠的佣金1333495.00元。被告旺达公司在经营中的大部分收支使用其法定代表人被告陈香兰的个人银行帐户流转，因此被告陈香兰的个人帐户内的存款实质属于被告旺达公司所有；另被告旺达公司是被告陈香兰的个人独资公司。被告的拖延支付佣金及单方停止与原告客户签订商品房买卖合同的行为严重违约，致使原告无法实现合同目的，为依法维权，特诉请判决。旺达公司辩称：原告的起诉缺乏事实依据和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。陈香兰辩称：原告的起诉缺乏事实依据和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交其经理张纭海的银行流水，被告对该证据真实性无异议，辩称合同虽然系原被告双方签订，但实际结算账户为张纭海个人账户，应视为被告与张纭海个人之间的房屋代理销售合同，所以原告不具有主体诉讼资格。原告主张张纭海仅是出借个人账户，通过微信聊天记录以及被告付款情况可以证明被告完全认可原告的收款方式，而且被告公司也是以陈香兰的个人账户来流转公司业务和公司资金的，但不能否定该资金主体为公司。被告对原告提交的张纭海的银行流水无异议，本院予以确认并在卷为证。本案系合同纠纷，合同主体系原被告双方，虽资金往来通过原告员工张纭海与被告陈香兰个人账户，但不影响合同效力，银行流水中亦将佣金、张纭海个人借款在备注中区分，足以分清款项的用途，原告作为合同相对方具有主体诉讼资格。2.原告提交部分认购书、渠道佣金结算申请单、通知，主张认购书及结算单均能够与被告的汇款情况相对应可证实佣金数额；开发商向客户和代理商用微信发布的通知可证实被告丧失了销售代理权，原被告之间的总包协议书因此终止。被告辩称认购书、渠道佣金结算申请单、开发商向客户和代理商用微信发布的通知皆为复印件，根据证据规则的规定，必须出示原件，故被告对上述证据不予质证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第70条规定提交原件或者原物确有困难的可以提交复制品、照片、副本、节录本，本案中原告提交的部分认购书、渠道佣金结算申请单仅提供复印件无法作为本案的定案依据，但本案中原告方通过微信向被告发送的上述文件原件的照片可以成为证据材料与本案其他证据相互佐证，且在庭审过程中被告提交“原告曾发送给被告的渠道佣金结算申请单”，故可认定被告结算给原告的费用确如原告陈述通过渠道佣金结算申请单向被告申请，故本院将综合被告转账情况、微信聊天记录等予以认定原告提交渠道佣金结算申请单的真实性。原告提交的开发商解除与被告方合作的通知，虽为复印件，但被告认可2018年8月2日，被告与开发商确发生纠纷，且争议较大，合作关系确已破裂，故本院支持原告主张因被告与开发商（蓬莱万隆永盛投资置业有限公司）合作关系破裂，原被告之间的总包协议无法继续履行。3.原告提交蓬莱万隆永盛投资置业有限公司出具的烟台领航置业有限公司所售房源表一份，被告对该证据真实性提出异议，辩称蓬莱万隆永盛投资置业有限公司与被告有纠纷，该公司与原被告皆具有利害关系，该证明不具有证明效力。另被告在代理意见中陈述蓬莱万隆永盛投资置业有限公司不可能对下线公司的销售情况知悉。原告申请本院从蓬莱市住房和规划建设管理局调取该区域商品房预售合同备案情况，本案将结合对商品房预售合同备案情况对原告主张销售房源进行核实。单就证据真实性而言，被告未提交相反证据予以证实原告提交证据材料为虚假，本院对被告的辩称意见不予采信。4.被告提交原告曾提交给被告的渠道佣金结算申请单一份，申请单中记载2018年7月1号应扣除结算给穆丽红的1602、1505、2305三户的佣金，总计87426元，结算单的来源是赵君兰发给孙旭东的，可证明1602、1505、2305这三户不是原告出售，原告无权主张这三户的佣金费。原告对证据的真实性认可，但是不认可被告的观点，主张因为穆丽红是原告的下属渠道，该佣金应当支付给原告，且被告将1602、1505、2305首笔佣金已经结算给原告。本院认为，原告对该证据真实性认可，本院予以在卷为证；关于该证据所载明“本次应扣除2018.7.1穆里红结算2#-1602，36202。2#1505，16033元。2#2305，35191元。合计共87426元整。”，原告不认可该证据的意思为放弃1602、1505、2305佣金，故本院仍需要结合其他证据予以确认。5.本院依法调取商品房预售合同备案情况，该备案中载明房屋的买方、坐落、建筑面积、合同总额、首付款、贷款额、证件号码、买方地址，共计26套房产。被告根据该备案信息计算并制作领航置业佣金结算明细，计算应支付给原告的佣金数额为1026595元，原告主张商品房预售合同备案中存在合同价格低于实际成交价格的情况，提交张纭海与孙旭东的微信聊天记录，2018年5月9日下午14：46，东哥（指代孙旭东）“一次性付款客户：按底价签合同说法：1、蓬莱来县级市价格超过5500，契税2%，如果未超过，1%（90平以下）。你省的税都够买一个电视了。2、赠送一个电视或者空调，利诱客户底价签合同，最后达成目的。贷款客户：按底价签合同，就得多收房款。１、说自己是开发商办贷款的，审批额度贷不了那么多，能不能再交一些房款。”另被告提交的领航置业佣金结算明细“已交房款”列表中已对房屋成交单价及报销底价作出明确说明，与原告主张一致，故本院对原告主张备案价格低于实际成交价格的主张予以支持。经庭审与质证，本院认定事实如下：2018年4月20日，原告与被告旺达公司签订总包合作协议书，合同约定“甲方：龙口市旺达置业有限公司乙方：烟台领航置业有限公司甲乙双方本着互惠互利共同原则，针对万隆国际公馆楼盘销售达成以下协议一.合作名称.甲方：万隆上海国际公馆营销中心二.合作区域.甲方：委托销售的区域为黑龙江省、吉林省、辽宁省、内蒙古区域及其所管辖区.县.市.三.凡在乙方委托销售区域客户在甲方不论任何途径成交的，都归乙方所有算乙方业绩，甲方需按实际成交价给乙方及时结算佣金。四.乙方须有自己公司，可以驻场。五.合作模式：甲乙双方底价包销模式，以附件《万隆国际公馆价格表》为准。六.佣金结算：1.一次性全款客户：总房款交齐，并签订商品房买卖合同后，24小时内结算清佣金；2.按揭贷款客户：按缴款比例结算，首付40%客户按总房款的50%结算佣金，首付50%客户按总房款的70%结算佣金。剩余部分需银行放款并签订商品房买卖合同后24小时内结算佣金；佣金中所扣除的12%税金需分两次在佣金中扣除，每次扣除6%。3.装修款需要单独交，无佣金。4.A乙方结算佣金不提供给甲方发票。B.甲方在给乙方结算佣金时不能抵扣交房保证金。七.合作期限1.本协议自2018年4月20日起至2018年12月31日止八.销售指标：经甲乙双方协商指标为80套。乙方需按4-5月份10套；6月份10套；7月份10套；8月份10套；9月份15套；10月份10套；11-12月份15套。4-12月份完成80套。佣金按每套及时结算。九.双方权利和义务.1.甲方的权利和义务A.甲方保证项目合同性.建设质量符合要求.并提供项目的基本资料.宣传物品等。B.甲方负责客户的合同签订与收款。C.甲方负责接待乙方的全国看房客户，并协助乙方在蓬莱现场的销售工作。2.乙方的权利与义务（1）客户更名或退房必须由乙方提交书面申请.经甲方同意方可执行.如退房已结佣金必须退还。（2）乙方必须合法销售.不得以各种形式进行传销影响项目形象。（3）乙方必须就本协议内容保密.否则本协议自动失效。十.未尽事宜另行双方协商解决。十一.本协议一式两份，甲乙双方各执一份.经双方签字盖章后生效。”原告与被告旺达公司在合同中加盖各自公司合同专用章。合同签订后，原告出售合同约定区域内房产，并通过发送渠道佣金结算申请单向被告申请结算费用。被告旺达公司通过被告陈香兰账户将佣金支付给原告方。2019年8月2日，被告与开发商蓬莱万隆永盛投资置业有限公司发生纠纷。原告收到开发商蓬莱万隆永盛投资置业有限公司发布的通知，“通知敬告各位客户和代理商：我司已于2018年8月2日终止与龙口市旺达置业有限公司的合作关系，该公司不再拥有我司项目的总经销权。为保证各位客户和代理商的合法权益，请勿继续向该公司购买我司项目或支付购买房款，所有上述相关事宜，请至我司案场，联系善后专员和财务人员办理。联系专员：王先生联系电话：133××××5858蓬莱万隆永盛投资置业有限公司（加盖公章）蓬莱万隆上海国际公馆项目”。被告辩称，是因原告八月份一套房未出售未完成业绩，以实际行为表明合同无法履行。随后，就佣金事宜，原告方通过微信向被告方孙迎香催要，但原被告双方未能就佣金给付数额达成一致意见，原告遂诉来本院。本案争议的焦点主要有以下两点：第一，原被告双方认可佣金计算的公式为“佣金=实际成交价格（扣除装修款）-销售底价”，但就实际成交价格计算依据双方存在争议。原告主张，实际成交价格应该以《万隆上海国际公馆2#房源销控表》、《认购书》等为依据。本院认为，被告前后提交两份领航置业佣金结算明细，第一份标注“总价”与第二份“合同总价”的数额不一致，根据部分全款客户的实际交款价格与第一份标注“总价”栏中的价格匹配，本案将根据被告第一次提交的领航置业佣金结算明细中“总价”作为计算“实际成交价格”的依据。第二，按揭贷款客户第二笔佣金数额是否可以在本案中主张？原告主张，《总包合作协议》第九条规定被告“负责客户的合同签订与收款”因此被告掌控着与客户签订《认购书》、《商品房买卖合同》、收款收据和协议，而原告不掌握这些材料，只能通过拍照复制部分认购书。在确认“成交”和收款情况上，应当由掌控这些证据的被告承担举证责任，有证不举或举证不实的，应当承担不利后果，于本案中，则应当按照原告正当合理的要求计算佣金。被告辩称，被告已经按照交款进度结算佣金，且根据备案合同总价款，部分客户的佣金支付超过合同约定，应予以退还（提交书面代理词，详细介绍应退还佣金数额）。本院认为，本案中商品房预售合同备案情况中购置方式与蓬莱万隆永盛投资置业有限公司出具的烟台领航置业有限公司所售房源表中购置方式相一致，其中共有13套房产全款购置、12套按揭购置，本院予以确认。商品房预售合同备案情况中12套按揭购置，根据双方合同约定“剩余部分需银行放款并签订商品房买卖合同后24小时内结算佣金”，“甲方（本案被告）负责客户的合同签订与收款”，退房需原告（乙方）申请，并取得被告（甲方）同意，故本院采信原告主张，就备案信息中被告未能举证已退房客户，原告可以就剩余佣金予以主张。就本案争议焦点，本院对原告主张31套房产逐套予以认定。（1）902田秀华，该房已经备案登记且购置方式为按揭，佣金分两次结算，初始应支付50%佣金。原告认可被告已支付佣金数额为87787元。2018年6月14日，被告旺达公司通过陈香兰个人账户向原告方转账四笔流水共计152962元，备注万隆2-1703和902结佣给哈尔滨共152962元，本院对902号房已支付87787元予以确认。另原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息，主张902剩余50%佣金被告应予以支付，证据充分，本院支持原告主张902房被告应支付剩余50%佣金87787元（已扣税）。（2）1207许莞翊，该房已经备案登记且为全款购置，应全款支付佣金。原告主张该房已支付佣金数额为91709元，佣金已全部支付。被告辩称已支付佣金数额为94215元，并根据备案合同总价款原告应退还佣金85549元。根据被告陈香兰银行流水，2018年6月22日，分五笔向原告方转账共计218550元，备注“万隆2-1207、2305、1602、1505”；2018年7月6日转账17673元，备注“万隆2-1807结佣17673（已扣除2-1207）”，仅根据银行流水无法确认2-1207具体佣金数额。但根据备案信息该房已全款支付，佣金应结算100%，原告亦认可该房佣金已全部支付，本院予以认定1207房佣金已全部支付。关于佣金退还问题，被告未提起反诉，且被告就备案交易价格主张退还佣金证据不足，本院不予支持。另1207房佣金与2305、1602、1505房一起支付，在2305、1602、1505房款认定时应予以扣除。（3）907杨建华，该房已经备案登记且为全额购置，根据原告方与被告员工孙旭东的聊天记录，载明渠道佣金结算申请单申请佣金数额为93245元。被告于2018年5月9日分别转账50000元、43245元，备注万隆2-907结佣金给哈尔滨渠道张总93245元，于2018年5月17日转账两笔，备注2#1207和2#907给哈尔滨张总结佣金52425元。原告主张907杨建华应结尚未支付佣金为91709元，被告主张已支付佣金数额为104215元，与其转账数额不一致，因原告主张数额低于实际支付数额，且该款已经支付，故907杨建华尚需支付数额为0。（4）908于书佳，该房已经备案登记且购置方式为按揭，佣金分两次结算，初始应支付50%佣金。原告认可被告已支付佣金数额为87787元。2018年6月16日，被告陈香兰向原告方分两次共转账87787元，备注万隆2-908结佣给哈尔滨渠道87787元，本院对908号房已支付87787元予以确认。另原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张908房剩余50%佣金被告应予以支付，证据充分，本院支持原告主张908房被告应支付剩余50%佣金87787元（已扣税）。（5）906王腾霞，该房已经备案登记且购置方式为按揭，佣金分两次结算。初始应支付50%佣金。原告认可被告已支付佣金数额为41462元。2018年6月4日，被告陈香兰向原告方转账41462元，备注万隆2-906给张纭海结佣金，本院对906号房已支付41462元予以确认。另原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张906房剩余50%佣金被告应予以支付，证据充分，本院支持原告主张906房被告应支付剩余50%佣金41462元（已扣税）。（6）1306许世隆，该房已经备案登记且购置方式为按揭，佣金分两次结算，初始应支付50%佣金。2018年6月4日，被告陈香兰向原告方转账45854元，备注万隆2-1306给张纭海结50%佣金45854，本院对1306号房已支付50%佣金45854元予以确认。该款已备注50%佣金，另根据原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张1306房剩余50%佣金被告应予以支付，证据充分，本院支持原告主张1306房被告应支付剩余50%佣金45855元（已扣税，两笔50%的金额差1元系因渠道佣金结算申请单中将首笔0.5元放在第二笔予以计算产生）。（7）1307李红延，该房已经备案登记且购置方式为按揭，初始应支付50%佣金。2018年5月25日，被告陈香兰向原告方转账45854元，备注“万隆2-1307给张纭海结50%佣金45854”，本院对1306号房已支付50%佣金45854元予以确认。该款已备注50%佣金，另根据原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张1307房剩余50%佣金被告应予以支付，证据充分，本院支持原告主张1307房被告应支付剩余50%佣金45855元（已扣税）。(8)1704尹水晶,双方均认可该房已退，原告应向被告退还已支付佣金65175元，本院予以确认。（9）1703尹水晶（备案客户姓名为于连芝），该房已经备案登记且购置方式为全款，该房应支付100%佣金。2018年6月14日，被告旺达公司通过陈香兰个人账户向原告方转账四笔流水共计152962元，备注万隆2-1703和902结佣给哈尔滨共152962元，本院对902号房已支付87787元予以确认，即1703已结佣金为65175元。根据原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张剩余50%佣金，证据充分，本院支持原告主张1703房被告应支付剩余50%佣金65175元。（10）812温珂，该房已经备案登记且购置方式为全款，该房应支付100%佣金。原告认可被告已支付佣金数额为64195元，但原告主张64195元支付的佣金为70%,尚欠30%。根据被告提交的陈香兰招商银行账户历史交易明细，2018年5月25日分两笔向原告方支付佣金共计64195元，备注“万隆2-812给张纭海结70%佣金64195”，该款明确备注为70%的佣金，因该房为全款支付，原告主张被告尚欠30%佣金27514元符合事实，另根据原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张剩余30%佣金，证据充分，本院支持原告主张812房被告应支付剩余30%佣金27514元。（11）1707张丽楠，该房已经备案登记且购置方式为全款，该房应支付100%佣金。2018年5月30日分两笔向原告方支付佣金共计70954元，备注“万隆2-1707张纭海结佣金70954”，该款备注未明确佣金比例，本院对1707号房已支付70954元予以确认。另根据原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张剩余30%佣金，证据充分，本院支持原告主张1707房被告应支付剩余30%佣金30409元。（12）1506张鹏，该房已经备案登记且购置方式为按揭，佣金分两次结算，初始应支付50%佣金。2018年5月30日，被告陈香兰向原告方转账48268元，备注“万隆2-1506给张纭海结50%佣金48268”，本院对1506号房已支付50%佣金48268元予以确认。该款已备注50%佣金，另根据原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张剩余50%佣金，证据充分，本院支持原告主张1506房被告应支付剩余50%佣金48268元（已扣税）。(13)1406刘世金，该房已经备案登记且购置方式为全款，该房应支付100%佣金。2018年5月30日，被告陈香兰向原告方转账47061元，备注“万隆2-1406给张纭海结佣金47061”，本院对1406号房已支付47061元予以确认。根据原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张剩余50%佣金，证据充分，本院支持原告主张1406房被告应支付剩余50%佣金47062元（已扣税）。（14）404伊伟莉，该房已经备案登记且购置方式为全款，佣金应100%支付。2018年7月10日，被告向原告方分三笔转账共计133313元。根据原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张该房佣金应为133313元，证据充分。被告主张根据备案合同总价款原告应退还佣金81267元，没有事实及法律依据，本院不予支持。（15）1807李志军，（该房备案客户姓名为张琳娜）已经备案登记且购置方式为全款，该房应支付100%佣金。2018年7月6日转账17673元，备注“万隆2-1807结佣17673（已扣除2-1207）”，而2-1207房佣金与2305、1602、1505佣金一起转账共计218550元，其在1807转账中扣除2-1207的款项是扣除多少，原被告双方均未举证。但根据被告提交的置业佣金结算明细中，1807李志军房款总价为503523元扣除底价326357.5元（5950元*54.85）、扣除装修价格42783元，应结算除税佣金为118256.6元，即50%佣金为59128元（取整），与被告主张第一次打款的数额一致，故本院予以按照1807被告已支付59128元佣金（50%不含税佣金）认定，即被告应支付原告1807佣金为59128元。（16）701伊明锐，该房已经备案登记且购置方式为按揭，佣金分两次结算。2018年5月30日，被告陈香兰向原告方分两笔共转账53095元，备注万隆2-701给哈尔滨结佣金53095，本院对701房已支付53095元予以确认。根据原告提交万隆上海国际公馆2#楼房款销控表、张纭海银行流水、万隆上海国际公馆认购书、渠道佣金结算申请单、商品房预售合同备案登记信息、烟台领航置业有限公司所售房源表，并依据领航置业佣金结算明细（被告提交）主张剩余50%佣金，证据充分，本院支持原告主张701房被告应支付剩余50%佣金53095元。（17）806李嘉麟，该房已经备案登记且购置方式为全款，佣金应100%支付。2018年7月6日，被告向原告方分二笔转账共计61140元，备注“万隆2-806结佣61140（扣除之前多发45855）”，即806号房支付佣金106995元，与原告主张一致。被告主张根据备案合同总价款原告应退还佣金134420元，没有事实及法律依据，本院不予支持。（18）1005柳艳辉（备案客户名称为杨旭），该房已备案登记且购置方式为按揭，佣金分两次结算。原被告皆认可被告已支付佣金数额为48091元，原告主张该房被告尚欠佣金145505元。被告提交2018年7月3日渠道佣金结算申请单一份，申请单中载明“应结算70%金额：153997元扣70%结款部分税金：18480元未结算金额30%金额：65999元未扣30%结款部分税金：7920元。本次应扣除2018.7.1穆里红结算2#1602，36202元。2#1505，16033元。2#-2305,35191元。合计共87426元整。本次实际结款：48091（肆萬捌仟零玖拾壹元整）”，被告于2018年7月6日向原告方转账备注“万隆2-1005结佣48091（扣除穆丽红87426）”，即1005柳艳辉已结算佣金数额实际为70%，135517元（扣税后），尚剩余30%未结算，故本院对于1005房被告应支付剩余佣金58079元（30%佣金65999元-税金7920元）予以认定。（19）512李军，该房已经备案登记且购置方式为全款，该房应支付100%佣金。原被告双方均认可已支付佣金数额为77229元，但原告主张77229元支付的佣金为80%,尚欠20%。根据被告陈香兰银行流水，2018年7月21日分两次转账77229元，备注“万隆2-512给渠道张纭海77229元”；根据2018年8月24日张纭海与孙迎香的微信聊天，原告方向被告提交的表格中载明了512李军的佣金结算情况，该表格与原告提交的渠道佣金结算申请单一致、转账数额一致，即77229元为80%佣金，被告尚欠512房20%佣金19307元未支付。（20）1103李波、（21）1203李欣、（22）703王冰男、（23）1007王鑫、（24）803姜涛，被告辩称该五个客户只交了首付款至今没有网签，前期首付的佣金已经按照合同约定全部结算完毕，本案对被告该辩称意见予以支持，但后续的佣金费用原告可待满足支付条件时另案主张。（25）2305杜凤青、（26）1602鞠金美、（27）1505程新伟，三套房产的房款与1207的款项一起给付。2018年6月22日，分五笔共打款218550元，备注“万隆2-1207、2305、1602、1505”，原告在1005柳艳辉在申请佣金结算时扣除了“扣除2018.7.1穆里红结算2#1602，36202元。2#1505，16033元。2#-2305,35191元。合计87426元整。”此处，被告主张2305杜凤青、1602鞠金美、1505程新伟三套的佣金已经按照原告要求支付给原告的下线公司，原告无权要求被告支付这三户的代理费。本院认为，被告于2018年6月22日支付2305、1602、1505房佣金，于2018年7月1日再次向穆丽红支付2305、1602、1505佣金，虽支付的次数、数额与原告向本院提交的渠道佣金结算申请单所载明的金额不一致，但根据两次结算方式，原告未提交其他证据证实2305、1602、1505仍欠佣金，故本院认定2305、1602、1505佣金欠付为0。（28）903王佳，（31）1002崔航，被告不认可上述两房应结算佣金，因该房原告仅提交了认购书复印件，没有提供照片原件，无法证实复印件的合法来源，不符合证据规则当中合法性的要求，更不能认定这些认购书与其有关联性。本院认为，原告提交证据材料尚不能证实自己的主张，可待证据证实充分后另案主张，本院采信被告方的辩称意见。（29）1003王阳，该房已备案登记且购置方式为按揭，房款应分两次结清。2018年8月24日的聊天记录中，原告方就该房向被告申请佣金，表格中载明1003房佣金数额为141393元，孙迎香：“1003是贷款”、“还是一次性”；原告方：“是贷款的，银行已经放款了”；孙迎香：“哪天办的”、“房款那么快”；原告方：“之前首付交的50%没有给我能结佣金”；孙迎香：“知道了”“有一套”“我想起来了”“认购书和收据你得给我要回来”“你就说要不我不给你结佣金”，即该套房产被告知悉尚未清算佣金，且曾同意支付佣金。本案中被告主张不应该支持该套房产佣金的辩称意见本院不予支持；关于佣金数额，原告在聊天记录中的数额低于本次庭审计算的数额，本院按照原告在本庭中主张的数额予以认定，即1003房被告应给付原告佣金118501元。（30）1601王林川，被告辩称该房虽备案，但客户属于贵州赤水，不属于原告代理销售的区域范围之内，原告不可能也无权代理销售。原告主张该房实际购买人为王林川系东北人，原告推介王林川认购，王林川用其亲属明祖贵（贵州赤水人）的名义购房网签备案，明祖贵虽非合同区域，但被告知晓原因且当时认可）佣金98949元。就该主张原告未提交证据予以证实，本院对原告主张1601房应计算佣金的请求不予支持。原告主张31套房产中本院予以认定完成销售30套，其中1702退房。被告尚需向原告支付佣金包括：902房87787元、908房87787元、906房41462元、1306房45855元、1307房45855元、1703房65175元、812房27514元、1707房30409元、1506房48268元、1406房47062元、1807房59128元、701房53095元、1005房58079元、512房19307元、1003房118501元，扣除1704房需退还佣金65175元，共计770109元。综上所述，本院认为，原告领航公司与被告旺达公司在协商一致基础上达成总包协议，该协议系双方真实意思表示，原被告双方均应按照合同约定履行，现原被告均认可该协议已无法履行，原告主张解除原被告之间的《总包合作协议书》本院予以支持，因该合同在履行期间欠付佣金数额，本院予以认定770109元（已扣除1704房退房佣金），另1103李波、1203李欣、703王冰男、1007王鑫、803姜涛、903王佳，1002崔航原告未提交充足证据材料证实自己的主张，本院在本案中不予支持。被告辩称张纭海个人借款以及启动费用应在本案予以抵扣，因张纭海个人借款以及启动费用与本案并非同一法律关系，被告可另案予以主张。被告陈香兰使用个人账户作为公司往来账户使用，可认定财产与公司财产混同，本院对原告主张被告陈香兰与被告旺达公司应承担连带责任的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百条规定，判决如下：一、原告烟台领航置业有限公司与被告龙口市旺达置业有限公司签订的《总包合作协议书》予以解除。二、限被告龙口市旺达置业有限公司于判决生效后十日内给付原告烟台领航置业有限公司佣金770109元。三、被告陈香兰就上述款项给付承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19280元,由原告烟台领航置业有限公司负担7779元，由被告龙口市旺达置业有限公司、陈香兰负担11501元。案件申请费5000元，由被告龙口市旺达置业有限公司、陈香兰负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  荆 超人民陪审员  葛功霞人民陪审员  刘培毅二〇一九年十月二十一日书 记 员  李昕岩