安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0603民初968号原告：孙一军，男，1958年10月20日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：代根军，安徽众星合律师事务所律师。被告：淮北市天宇房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区长山路。法定代表人：代安玉，该公司董事长。被告：代安玉，男，1976年5月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被告：代继胜，男，1950年10月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告孙一军与被告淮北市天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）、代安玉、代继胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因本案不宜适用简易程序，于同年4月18日裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告孙一军及其委托诉讼代理人代根军到庭参加诉讼，被告天宇公司、被告代安玉、被告代继胜经本院公告开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙一军向本院提出诉讼请求：1.解除孙一军与天宇公司之间签订的《商品房买卖合同》；2.判令天宇公司返还购房款41万元及违约金1101786元（自2006年9月7日计至2018年12月24日，2018年12月25日起天宇公司继续以己付房款为基数每月按1.8%计至房款还清之日止）；3.代安玉、代继胜对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4.诉讼费及因本案产生的费用均由天宇公司、代安玉、代继胜承担。事实和理由：孙一军与天宇公司之间先后于2004年10月30日、2005年10月1日、2005年11月2日、2006年9月7日签订4份《商品房买卖合同》，购买天宇公司开发的位于淮北市相山区长山小区XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室共七套房屋，支付房款41万元。然天宇公司没有按约定交付房屋，孙一军催要后天宇公司、代安玉、代继胜多次向孙一军出具延期交房保证书，保证能向孙一军交房，并承诺如不能交房每月按每套房款的1.8%支付违约金，自2006年9月7日开始计，代安玉、代继胜个人亦愿意承担赔偿责任。但到现在一直没有交房，他们已构成严重违约。经向淮北市工商行政管理局查询，天宇公司于2009年12月5日被吊销营业执照，代安玉、代继胜作为公司股东至今没有进行清算。故依起诉至贵院，请求判如所请。天宇公司、代安玉、代继胜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙一军提交的商品房买卖合同四份、收据四张、延期交房保证书两份、公告费发票、工商信息查询单及股东纪要、章程修正案，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2004年10月30日，孙一军与天宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙一军购买天宇公司开发的位于长山小区5#楼XXX、XXX、XXX室，3套房屋面积240㎡，注:XXX室77㎡、XXX室86㎡、XXX室77㎡，总价款18万元整一次性付清，出卖人应当在2005年4月30日前将该商品房经验收合格的条件房屋交付买受人使用，未明确约定出卖人逾期交房责任，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容；2005年10月1日，孙一军与天宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙一军购买天宇公司开发的位于长山小区5#楼XXX、XXX室，XXX室86㎡、XXX室93㎡，总价款10万元整一次性付清，出卖人应当在2005年12月30日前交付涉案房屋，其他合同条款同上；2005年11月2日，孙一军与天宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙一军购买天宇公司开发的位于长山小区5#楼XXX室，建筑面积92.6㎡，总价款5万元整一次性付清，出卖人应当在2005年12月30日前交付涉案房屋，其他合同条款同上；2006年9月7日，孙一军与天宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙一军购买天宇公司开发的位于长山小区5#楼XXX室，建筑面积92㎡，总价款8万元整一次性付清，出卖人应当在2006年12月7日前交付涉案房屋，其他合同条款同上。孙一军分别于2004年10月30日、2005年10月1日、2005年11月2日、2006年9月7日向天宇公司交付购房款18万元、10万元、5万元、8万元。天宇公司收到购房款后，未按合同约定向孙一军交付房屋。经孙一军多次催要，2011年6月9日，天宇公司、代安玉向孙一军出具《延期交房保证书》，主要内容为孙一军购买的天宇公司开发的长山小区5#楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室住房共7套及借款2万元，由于天宇公司出现经营问题，现保证如下：1.天宇公司于2009年7月1日前交房1套及偿还借款2万元及利息、12月1日前交房2套、2010年4月1日前交房1套、7月1日前交房1套、12月1日前交房2套；2.天宇公司如不能按期交房，愿意承担违约责任并付违约金，违约金每月按每套房款的1.8%付给违约金，付给时间为2006年9月7日开始至交房日结束；3.以后如因该公司倒闭、破产或其他等原因给孙一军造成的一切损失，由代安玉本人赔偿全部损失和承担相应的法律责任。天宇公司、代安玉作为保证人盖章、签字，见证人孙某签字。2011年6月9日，代安玉再次向孙一军出具保证：本人代安玉承诺于2012年7月30日前将房屋7套交付，见证人孙某签字。2014年7月15日，代继胜向孙一军出具《延期交房保证书》，主要内容为：代继胜保证于2015年交房3套、2016年交房4套，如不能按时交房愿承担违约责任，并付违约金，违约金每月按每套房款的1.8%支付，违约金计算时间自2006年9月7日开始至交房日结束；以后如不能按期交房给孙一军造成的一切经济损失本人全部承担，并承担相应的法律责任等。代继胜签名并在保证书上捺印。保证书出具后，经孙一军多次催促，天宇公司时至今日仍未向孙一军交付涉案房屋，孙一军遂诉至本院。另查明，天宇公司于2009年12月5日被吊销营业执照。本院认为，孙一军与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。因天宇公司未按照合同约定交付涉案房屋，且经孙一军多次催告后仍未交付，孙一军可以要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，天宇公司应将孙一军已付购房款41万元予以返还；孙一军要求天宇公司以已付购房款为基数，每月按1.8%的标准，支付其自2006年9月7日至房款还清之日止的违约金过高，应予调整，孙一军请求的违约金应按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算。关于代安玉的保证责任问题。代安玉给孙一军出具的《延期交房保证书》中约定：“3.以后如因该公司倒闭、破产和其它等原因给购房者造成的一切损失，由代安玉本人负责全部赔偿和承担相应的法律责任”，根据《中华人民共和国担保法》第十七条之规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”，根据上述法律规定，代安玉对上述债务承担一般保证责任。保证书中约定“如因该公司倒闭、破产和其它等原因给购房者造成的一切损失，由代安玉本人负责全部赔偿”，属于对保证担保的范围有约定但约定不明确的情况，代安玉应当对全部债务承担责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十五条第（一）款规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。根据代安玉出具的《延期交房保证书》约定，最迟于2012年7月30日前交房7套，保证期间应为2012年7月30日至2013年1月29日，孙一军请求代安玉承担保证责任已过保证期限，本院不予支持。关于代继胜的保证责任。代继胜给孙一军出具的《延期交房保证书》中约定：“3.以后如不能按期交房给孙一军造成的一切经济损失，由孙一军本人全部承担，并承担相应的法律责任”，根据《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，代继胜为一般保证责任，对保证担保的范围有约定但约定不明确的情况，代继胜应当对全部债务承担责任。根据代继胜出具的《延期交房保证书》约定，最迟于2016年交房4套，未约定具体交房日期，保证期间应理解为自2016年12月31日至2017年6月30日，孙一军请求代继胜承担保证责任也已过保证期限，孙一军请求代继胜承担保证责任已超过法定期限，本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十一条第（四）项规定：“公司因下列原因解散：（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销”，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持”。有限责任公司的股东应当在公司被吊销营业执照后的法定期限内成立清算组进行清算，只有当股东怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失无法清算时，其才应对公司债务承担连带清偿责任。孙一军同时要求因为天宇公司被吊销营业执照之后未进行清算，要求作为公司股东的代安玉、代继胜对其债务承担清偿责任。天宇公司因逾期年检被工商行政管理部门依法吊销营业执照的，公司的股东负有依法成立清算组并对公司债权债务进行清算的法定义务。综合双方的举证能力、证明距离等，采取举证责任倒置的原则，推定股东怠于履行义务导致公司据以清算的财产、账册、重要文件等灭失，无法对公司的债权债务进行正常的清理，造成债权人的债权无法得以清偿，故代安玉、代继胜应对天宇公司所欠孙一军的债务承担连带清偿责任。天宇公司、代安玉、代继胜未出庭应诉，视为对自己权利的放弃，应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条、第二十五条、第三十一条、《中华人民共和国公司法》第一百八十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）》第七条、第十七条、第十八条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除孙一军与淮北市天宇房地产开发有限公司分别于2004年10月30日、2005年10月1日、2005年11月2日、2006年9月7日签订的《商品房买卖合同》；二、淮北市天宇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日日向孙一军返还购房款41万元，并支付违约金（以41万元为基数，按照中国人民银行发布的贷款基准利率，自2006年9月7日开始计算至购房款还清之日止）；三、代安玉、代继胜对上述债务承担连带清偿责任，代安玉、代继胜承担连带责任后，可以向淮北市天宇房地产开发有限公司追偿。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18433元，由淮北市天宇房地产开发有限公司、代安玉、代继胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  唐晓芳审 判 员  潘红梅人民陪审员  陈桂荣二〇一九年十月十四日书 记 员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国公司法》第一百八十一条公司因下列原因解散：（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；（二）股东会或者股东大会决议解散；（三）因公司合并或者分立需要解散；（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；（五）人民法院依照本法第一百八十三条的规定予以解散。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）》第七条公司应当依照公司法第一百八十三条的规定，在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始自行清算。第十八条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。