山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初3494号原告：常某，女，1971年10月2日出生，汉族，无业，住大同市。委托诉讼代理人：刘某1、郭某，山西云泽律师事务所律师。被告：大同复地房地产开发有限公司，住所地山西省大同市平城区御东新区南环路南侧。法定代表人：叶某，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘某2，该公司员工。委托诉讼代理人：张某，山西云冈律师事务所律师。原告常某与被告大同市复地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常某及其委托诉讼代理人刘某1、被告大同市复地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘某2、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常某向本院提出诉讼请求：1、判令被告因迟延履行向产权登记机关报送产权资料备案违约金126720元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年8月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋交付时间为2014年9月24日前，房屋位置为大同市复地御澜湾B8号楼1单元302号，面积250.48平方米，总价1767627元。按照合同第15条及附件第10条关于产权登记的约定，出卖人承诺批复交付使用720天内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（见双方2014年8月6日签订的《商品房预售合同补充条款标准文本》第10条），但被告为原告办理产权权属证书的时间为2018年10月26日，已经逾期770天，因此被告的行为违反了双方合同的约定，为了维护原告的合法权益，原告请求支持原告的诉讼请求。被告大同复地房地产开发有限公司辩称，不认可原告的诉讼请求，请求驳回。答辩人并不存在违约行为,原告迟延办理产权是因其违法扩建导致。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四约定处理”。而双方签订的《商品房买卖合同补充协议标准文本》即为双方签订的《商品房买卖合同》的附件四,在该附件第10条第1款约定“合同约定的甲方办理该房屋权属登记的期限,是指甲方将办理权属登记所需资料提交政府有关部门的期限。因乙方原因或者政府有关部门的原因导致无法按期办理该房屋权属登记的,甲方不承担任何责任”。同时该条第2款约定“因甲方原因导致乙方未能在合同约定的期限办理该房屋权属登记的,自该约定期限届满的次日起至甲方实际将办理房屋权属登记所需资料提交政府相关部门之日至,甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金”。所以根据上述约定，答辩人承担未能按时向政府有关部门提交房屋权属登记所需要资料的违约责任的前提是因为答辩人的原因导致办理产权迟延，而本案的实际情况是原告在收房后对房屋擅自进行了扩建,即原告通过将露台封闭使得房屋的面积增加。在原告封闭露台时答辩人曾委托物业公司向原告送达了《违规整改通知书》以及《免责声明》，告知原告要求其停止对阳台的封闭并拆除相应内容,同时如原告拒不配合造成产权不能正常办理或影响小区其他业主正常生活的,原告应当承担全部责任。但原告拒不进行整改，以至于整个项目都无法按时办理产权，直至2018年2月大同市建设工程质量监督站出具同意答辩人开发的本案涉及的复地御澜湾项目办理权属登记,相关部门才启动该小区的办理产权工作。后大同市城乡规划局对答辩人作出了行政处罚,处罚事由即答辩人所开发小区涉及违规扩建行为(主要为将露台封闭)。所以原告对迟延办理产权存在过错,本案不应当由答辩人承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2014年8月6日，原告常某与被告大同复地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《附件》。合同约定，原告购买被告位于大同市南环路南侧复地御澜湾B8号楼1单元3-4层302号房屋，房屋总价1767627元，交付时间为2014年9月24日前；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四约定处理。《附件》关于房屋权属登记规定：因出卖人原因，导致买受人未能在合同约定的期限办理房屋权属登记的，自该约定期限届满的次日起至出卖人实际办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。逾期超过720日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同，要求继续履行的，合同继续履行，自该约定期限届满的次日起至出卖人实际将办理房屋权属登记所需资料提交政府有关部门之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。之后，原告向被告足额交付购房款1772990元、水电费、物业费、印花税、代办房产证费后于2014年9月12日办理了入住，2018年7月13日交纳契约税。2014年11月15日，上海高地物业管理有限公司大同分公司因原告将房屋北侧阳台进行封闭，对原告下达了违规整改通知书。2018年4月26日，大同市城乡规划局以被告未按建设工程规划许可证规定的内容建设，存增扩建行为，对被告下达了行政处罚决定书，罚款495000元。2018年2月8日，中共大同市委办公厅同办字（2018）8号印发《关于解决国有土地上房屋权属登记开始遗留问题的工作方案》的通知中明确就2014年12月31日投入使用的住宅和商业项目及存在信访问题的项目，2018年3月1日起房屋交易权属登记管理中心和不动产权登记相关部门中心启动产权办理。依据该通知要求，2018年2月24日，大同市建设工程质量监督站同意由被告建设的“复地御澜湾”工程项目办理房屋权属登记。2018年10月26日，原告取得该房屋《不动产权证》。上述事实有原、被告陈述、《商品房买卖合同》及《附件》、收据、税收完税证明、发票、不动产证书、违规整改通知书及免责申明、行政处罚决定书、山西省代收罚没款收据、大同市城乡规划局建筑工程技术认定报告及建设工程验收审查报告、关于解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的说明、大同晚报、中共大同市委办公厅同办字（2018）8号文件等证据在卷，经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，《房屋登记办法》第二十条规定“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，原告装修房屋时擅自将四楼北侧阳台封闭使房屋面积增加，理应及时恢复原状，物业公司要求原告停止对阳台的封闭并拆除，恢复到施工前的形态，而仍未将上述违规行为进行改正。因该小区（包括原告房屋在内）存在增扩建行为等原因，项目未实施完成，导致分期验收，技术指标无法核算，被告被行政处罚，且相关部门于2018年3月1日起才开始办理房屋权属登记，以至整个项目都无法按时办理产权登记。虽合同约定了逾期办理产权登记的违约责任，但该责任并非被告所致。综上，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告常某的诉讼请求。案件受理费2834元，减半收取1417元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 高秀珍 二〇一九年十月十日书记员 庞叶琴