广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16091号原告：周颖颖，女，1988年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人:侯靖宇，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨耀玲，广东载信律师事务所律师助理。被告：中山市雅诚房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南朗镇南岐北路8号南朗雅居乐酒店一楼办公区，统一社会信用代码9144200079930512XY。法定代表人：林子栋，总经理。委托诉讼代理人：郑争元，男，该公司员工。委托诉讼代理人：梁嘉琪，女，该公司员工。原告周颖颖与被告中山市雅诚房地产开发有限公司（以下简称雅诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周颖颖及其委托诉讼代理人侯靖宇，被告雅诚公司的委托诉讼代理人郑争元、梁嘉琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告向原告退还定金20000元；3、判令被告向原告退还首期款305918元和利息（以305918元为本金，按同期银行贷款利率，自2017年3月20日暂计至2019年6月5日为32573.89元）；4、判令被告向原告退还权证服务费85元。事实与理由：原告于2017年3月12日参与被告组织的认筹活动，认筹成功后，向被告支付定金2万元。2017年3月19日，原被告签订中山市山海郡花园认购书和商品房买卖合同，约定原告认购广东省中山南朗镇××小区××房房，认购价1626918元。约定定金为20000元，第一期楼款为305918元，须于2017年3月19日前付清，同时即办理银行按揭手续。2017年3月19日，原告再次向被告支付第一期楼款305918元、权证服务费85元。同时，原告按被告要求提交了办理银行按揭手续所需的相关资料，并要求尽快办理网签，但是被告一直以网签被限制为由，迟迟不办网签手续。2017年3月26日，中山市政府网站发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知规定对非中山户籍居民家庭实施限购政策和差别化信贷政策。根据该规定，原告无购房资格，而且按照商品房买卖合同的付款方式，无法获得银行贷款。由于原告工作和居住在深圳，对上述政策的出台并不了解，被告亦未向原告告知，直至2018年11月方才知悉。之后原告多次与被告协商解除合同并退款，均未果。综上，限购限贷政策的出台，导致双方签订的商品房买卖合同事实上无法继续履行，原告有权要求解除合同、退还定金、房款及利息。被告雅诚公司辩解，1.原告此次的起诉属于重复起诉，中山市第一人民法院经审理作出了民事判决书[（2019）粤2071民初4083号]，本案与前述诉讼的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，本次诉讼请求实质上欲否定前述诉讼的裁判结果，依法应认定为重复诉讼。而且，该案件尚在上诉审理过程中。2.本案中并未发生导致商品房买卖合同目的不能实现的情形，被告已经与原告签订了商品房买卖合同，只是尚未办理网签，双方之间存在的商品房买卖合同合法有效，法律关系应予保护和维持，原告的诉讼请求不应得到支持。3.根据2017年3月27日发布的《市住建局负责人解读我市新出台的房地产相关政策》，涉案房屋不受限购政策影响，原告具备购房资格。4.根据限贷政策，原告之前只需要支付2成首付款，现在至少需要支付3成，但原告不能多付1成首付款也无法办理网签的责任不在被告，而且原告没有提供证据证明其重新提交了银行贷款申请，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定以及合同附件的相关约定，即使贷款政策调整也不能免除买受人未履行付款义务的违约责任。针对被告雅诚公司的答辩，原告周颖颖回应，1.本案诉讼性质、诉讼标的以及所依据的事实和理由与前诉均不相同，不构成重复起诉。前诉中，原告以被告违反认购书，未按时签订商品房买卖合同且原告已通过律师函解除认购书为由，请求判令被告双倍返还定金、退换已收取的购房款、赔偿资金占用损失等违约责任，双方争议的法律关系是基于认购书，属于预约合同纠纷；本案中，原告是以不可归责于双方的事由——限贷政策实施导致其不能按商品房买卖合同约定的付款条件取得按揭贷款并继续履行合同为由，请求判令解除合同、退还已收取的定金和房款及相关利息，双方争议的法律关系基于商品房买卖合同，属于商品房预售合同纠纷。前诉的判决结果是认定被告不存在违反认购书的违约情形，无需承担违约责任，未涉及商品房买卖合同的解除问题，原告对该判决结果是认可的，并因此撤回对前诉的上诉。原告在本案诉讼中没有要求否定前诉的判决结果，而是顺应前诉的判决结果，请求解决前诉未涉及的商品房买卖合同的解除问题。2.原告认可自身具有购房资格，但碍于限贷政策的出台，原告丧失按照商品房买卖合同约定的首付比例（20%）取得银行按揭贷款的资格，合同补充协议虽然对“银行政策调整致使银行审批条件变化”后余款的支付作出过约定，但其适用有严格的前提条件“在签订本合同后，若买受人未及时提供及签署按揭申请材料、费用，或买受人未能在上述第2点期限付清差额房款或补充按揭材料或重新签署相关贷款申请文件等”，而此前提条件在本案中均不存在。也就是说，在买受人无过错的情况下，单纯因贷款政策调整而导致无法取得商业贷款时余款如何支付，合同并未作出明确约定。在合同没有明确约定的情况下，双方可以协商一致变更约定的首付比例，也可以根据法律规定请求解除合同并退款。本案中，原告丈夫正在创业，原告家庭收入有限，负担较重，无法负担首付比例的提高，也多次表达了不同意变更的意愿。如果强迫原告提高首付比例，单方加重原告的付款义务，不仅严重违反合同的公平原则，也会加大合同后续履行过程中的违约风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2017年3月12日，原告向被告认南朗镇××小区××房房，并向被告支付定金2万元。2017年3月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订《中山市商品房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买座落南朗镇××小区××房房，总价款为1626918元，以按揭付款的方式付款，首期款325918元于2017年3月19日支付，商业贷款1301000元于2017年4月18日支付；合同第八条交房期限处约定，买受人同意因中山市执行“预约网签”政策，实际交付时间以最终双方签署的网签中山市商品房买卖合同第八条为准；合同附件六第四条关于买受人选择银行按揭付款的责任第2点约定，买受人由于有银行贷款不良记录，或存在贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等致银行审批的金额不足，买受人在银行批复的7天内未付清该差额房价款；或银行不审批买受人的按揭申请，逾期，买受人按日向出卖人支付逾期应付未付款万分之五的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除本合同，买受人须向出卖人支付总房款10%的违约金，第3点约定，在签订本合同后，若买受人未及时提供及签署按揭申请资料、费用，或买受人未能在上述第2点期限付清差额房款或补充按揭资料或重新签署相关贷款申请文件等，此期间遇银行政策调整，致使银行审批条件发生变化，买受人的按揭申请无法通过审批或审批金额不足，或利率调整，或需提供其他贷款申请资料等，买受人应于按揭银行或出卖人（含代理机构）通知的期限内付清该差额房价款或提供其他贷款申请资料或重新签署有关贷款申请文件等，逾期，买受人按日向出卖人支付逾期应付未付款万分之五的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除本合同，买受人需向出卖人支付总房价款10%的违约金。合同还对双方的权利义务约定了其他事项。同日，原告向被告支付首期款305918元、权证综合费85元。之后，原告多次催促被告进一步履行合同，被告告知原告需要排队办理涉案合同的网签备案手续。2017年3月26日，中山市政府网站发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知规定：“三、施行住房限购及差别化信贷政策，加强对商品住房销售的金融监管……（二）实施差别化信贷政策。符合条件的购房者，首套房最低首付比例不低于30%，二套房最低首付比例不低于40%……”。2018年11月16日，被告的工作人员通过微信通知原告办理网签合同备案手续，双方并约定于2018年11月19日办理该手续。2018年11月19日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《中山市山海郡花园认购书》，主要约定：1.认购日期：2017年3月12日；认购物业：中山南朗镇××小区××房房；2.认购价为1626918元，付款方式为银行按揭付款，其中定金2万元及第一期楼款309518元，须于2017年3月19日付清，同时即办理1301000元的银行按揭手续，认购方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准；如因认购方自身原因（包括但不限于提供资料不符合银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（1）银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的，认购方应在出售方通知发出之日起15日内付清差额部分款项；（2）认购方贷款申请不获银行批准的，认购方应在出售方通知发出之日起30天内付清该物业的按揭贷款款项；3.认购方须于2017年3月19日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件……若认购方未在认购书约定的签约日期前签署《商品房买卖合同》及有关文件，或提交上述资料，或付清第一条约定之各期款项，按本认购书第二条第7款处理（第二条第7款：如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，……）。同日，原告在《山海郡认购须知》上签名，该《认购须知》载明：“1.认购方知悉中山市执行预约网签《中山市商品房买卖合同》的措施，导致该物业的网签《中山市商品房买卖合同》具体审批通过时间无法确定，认购人同意不以此为由要求解除认购书、仍按认购书约定履行付款义务，并在出卖人通知的期限内签署网签《中山市商品房买卖合同》，如因政府等非双方当事人原因导致认购书无法履行时，双方均无需承担违约责任，出卖人无息返还认购方已支付款项；……10.认购方确认，在签订认购书前已清楚了解目前中山市执行的购房及贷款政策，并知悉自身及家庭成员是否符合中山市购房及贷款政策，若因认购方的原因导致本认购书无法继续履行的，出售方有权没收认购方已付定金，且由此造成的责任、损失均由认购方自行承担。”2019年1月3日，原告委托律师向被告致函，认为被告无正当理由迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》已构成违约，要求立即解除《中山市山海郡花园认购书》，并要求被告退还已支付的定金和首期款，赔偿有关损失。2019年2月2日，原告诉至本院[案号：（2019）粤2071民初4083号]，请求判令被告向原告双倍返还定金40000元，退还首期款305918元、权证服务费85元并赔偿资金占用损失、服务费预收款30000元、手续费1250元。本院在前述案件的审理中认定，原告以被告迟迟未为原告办理涉案商品房买卖合同的网签备案手续为由要求被告承担违约责任，但没有证据证明被告存在违约行为，遂判令驳回原告的诉讼请求。原告对前述判决不服上诉至中山市中级人民法院，庭审中，原告称其已撤回对前述判决的上诉。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。本案的争议焦点为：一、本案是否构成重复起诉。二、如认定不构成重复起诉，原告解约之理据是否充分。焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”。本案中，前诉与后诉的诉讼请求不完全相同，依据的事实理由不完全相同，故不构成重复起诉。焦点二。原告以中山市限贷政策的出台致使其必须多支付一成首付款，而合同中未就发生此种情形时原告的付款义务进行约定，原被告双方又无法就涉案房屋的款项支付达成新的合意，加上原告丈夫创业资金紧张和自身家庭经济状况的变化，合同事实上处于无法继续履行的状态，但双方对此都无过错为由，要求适用情势变更原则解除合同。对此，本院认为，根据涉案商品房买卖合同附件六第四条第2点“……银行不审批买受人的按揭申请，逾期，买受人按日向出卖人支付逾期应付未付款万分之五的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除本合同，买受人须向出卖人支付总房款10%的违约金”的约定，双方显然对于买受人不能从银行获得约定的贷款金额情形已经有特别约定和处理方式，在政府不断加大对房地产调控力度，银行房贷政策加强调整的当下，原告作为非中山户籍人口，对在中山市购置房屋可能发生的风险应有所预判，其作为付款义务人对合同订立后可能出现的银行贷款障碍和风险，应当有充分合理的预见，对于是否能获得银行贷款并非是其无法预知的事项，而是属于商业风险范畴，其后果应由其自行承担。进而述之，适用情势变更原则解除合同尚须具备的要件为“因情势变更会导致合同的履行显失公平”，本案中，根据原告的陈述，其只须多支付一成首付款（130100元）即可获得银行审批进而继续履行合同，没有证据证明原告的家庭经济状况与签订合同时发生了巨大变化致使履行合同会对其明显不公，故，原告无权行使合同解除权，应当通过其他途径筹措资金补足贷款差额以继续履行合同约定的付款义务。综上所述，原告主张解除涉案商品房买卖合同之理据不足，本院不予支持。其据此提出的诉讼请求，本院一并予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告周颖颖的全部诉讼请求。案件受理费6678元，减半收取为3339元，由原告周颖颖负担（该款原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年十月十六日书记员 黎宗明王静