广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1818号上诉人（原审被告）：王婧灵（曾用名：王艳），女，1977年8月2日出生，汉族，住广东省韶关市武江区***蓉山翡翠湾A16街D座202房。委托诉讼代理人：欧阳楚平，广东山外山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫华，广东山外山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韶关市***物业服务有限公司，住所：广东省韶关市武江区******金凤翔棕榈湾金领楼-1层30号商铺。法定代表人：郑应丰，该公司经理。委托诉讼代理人：朱小玲，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丹燕，广东众同信律师事务所律师。上诉人王婧灵因与被上诉人韶关市***物业服务有限公司（以下简称金福园公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人王婧灵及其委托诉讼代理人欧阳楚平，被上诉人金福园公司的委托诉讼代理人朱小玲、林丹燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王婧灵上诉请求：1.撤销一审判决，驳回金福园公司的诉讼请求；2.诉讼费用由金福园公司承担。事实与理由：一审判决认定部分事实错误，适用法律不当。一、金福园公司与王婧灵签订的《前期物业管理服务协议》于2016年5月1日已经终止，金福园公司无权再提供服务和收取物业服务费。金泽园小区成立业主委员会并依法备案后，2016年1月25日经业主大会决议，作出解聘金福园公司决定，已解除与金福园公司的物业服务合同关系。金泽园业委会于2016年2月25日向金福园公司发出《关于金泽园小区物业服务交接的函》，金福园公司置之不理。2016年4月21日向全体业主发出通告，要求全体业主自2016年5月1日起，停止向金福园公司缴纳物业管理费。2016年5月24日又向金福园公司发出《告知函》，告知终止金福园公司为金泽园小区提供物业服务的前期物业合同关系，敦促金福园公司办理物业管理交接手续，撤出金泽园小区；金福园公司拒不办理物业管理交接手续。金泽园业委会作出解聘金福园公司决定合法性，已经韶关市中级人民法院(2018)粤02民终318号民事判决书（以下简称318号判决）认定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”《中华人民共和国民法通则》第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力”之规定，金福园公司与王婧灵签订的《前期物业管理服务协议》于2016年5月1日已经终止，金福园公司无权继续提供物业服务，也无权收取金泽园小区物业管理费。但是一审判决无视该事实。二、金福园公司向王婧灵催收物业管理费、计收滞纳金、水电费没有法律依据。1.依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，王婧灵无需向金福园公司支付2016年5月1日后的物业服务费。2.王婧灵与金福园公司已解除物业服务合同关系，水电费金福园公司已无权代缴、代付，金福园公司亦未经王婧灵认可，自行垫付，与王婧灵无关。王婧灵如何支付水电费也与金福园公司无关。金福园公司口头答辩称，金福园公司收取王婧灵物业费水电费等代缴费用依法有据，一审判决认定的终止时间符合法律规定，王婧灵的上诉请求无依据，请求驳回其上诉请求。金福园公司向一审法院起诉请求：1.王婧灵立即向金福园公司支付2016年1月至2018年5月期间的物业服务费1579.05元并支付滞纳金1911.21元（暂计算至2018年5月），之后的滞纳金按合同约定计算至还清之日止；2.王婧灵立即返还金福园公司垫付2015年10月至2018年3月期间的水费1235.73元、垫付2015年9月至2018年3月期间的电费79.6元。以上1-2项款项合计4805.59元；3.王婧灵承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王婧灵系韶关市武江区*****************的业主，该房屋建筑面积为90.75㎡。金福园公司于2004年7月30日起接受金泽园小区开发商韶关市***置业有限公司（以下简称金福园置业公司）的委托为小区提供物业管理服务。2004年11月2日，王婧灵（乙方）与金福园置业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定每月1-10日交纳物业管理服务费，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.6元计算；甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2015年12月10日，金泽园小区选举成立了韶关市武江区***业主委员会（以下简称“金泽园业委会”）并按照法定程序在相关部门进行了备案。2016年1月15日，金泽园业委会在金泽园住宅小区张贴公告，告示：“关于金泽园小区更换前期物业服务公司（金福园公司）事宜，经本小区双过半业主表决同意更换。现金泽园业委会决定，委托广东盛远招标有限公司对本小区的物业服务进行公开招标，招标时间定于2016年1月25日下午15时。为选聘专业的物业服务公司，欢迎广大业主积极推荐有资质、有实力、服务好的物业服务公司参与。”之后，金泽园业委会委托广东盛远招标有限公司就金泽园住宅小区招聘物业服务企业事宜面向社会公开招标。最后，韶关市博奥源物业服务有限公司中标。2016年2月12日，金泽园业委会与韶关市博奥源物业服务有限公司签订了《金泽园小区物业管理服务合同》。2016年2月16日，金泽园业委会向金福园置业公司发出《关于金泽园小区物业服务交接的函》，函件中表示拟通知韶关市博奥源物业服务有限公司于2016年2月17日与该公司委托的前期物业服务公司办理金泽园小区的物业服务交接事宜。2016年4月21日，金泽园业委会向小区全体业主发出《通告》，号召全体业主从2016年5月1日起停止向金福园公司缴纳物业服务费和其他相关费用。2016年5月24日，金泽园业委会以寄快递的形式向金福园公司发出《告知函》，告知金泽园业委会依照法定程序终止了金福园公司为金泽园小区提供物业服务的前期物业合同关系，从2016年5月1日起金泽园小区全体业主将停止缴纳除水电费以外的一切费用，并希望金福园公司尽快与新的物业公司办理交接手续，撤出金泽园小区。针对金泽园业委会作出解聘金福园公司及选任韶关市博奥源物业服务有限公司的决定是否合法的问题。金福园置业公司作为金泽园小区的业主，于2016年8月23日向该院提起业主撤销权之诉，请求：“1.依法撤销金泽园业委会及业主大会作出的解聘韶关市***物业服务有限公司的决定；2.依法撤销金泽园业委会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；……”。该院受理后，于2017年4月27日作出（2016）粤0203民初1779号民事判决：一、撤销韶关市武江区***业主委员会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；二、驳回金福园置业公司的其他诉讼请求。金福园置业公司不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，韶关市中级人民法院于2017年10月9日作出（2017）粤02民终1069号民事判决，驳回金福园置业公司的上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，因双方对撤场事宜未能协商一致，金泽园业委会遂将金福园公司诉至该院。该院受理后，于2017年11月27日作出（2016）粤0203民初1171号民事判决：一、韶关市***物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内撤离韶关市武江区******金泽园小区；……。金福园公司不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，韶关市中级人民法院于2018年5月23日作出318号判决，驳回金福园公司的上诉，维持原判。该判决于2018年5月25日生效后，金福园公司并未撤离金泽园小区，而是继续提供物业服务，直至金泽园业委会申请法院强制执行后才于2018年9月撤离了该小区。自2016年1月起，王婧灵未再向金福园公司交纳物业服务费，且未向金福园公司交纳金福园公司垫付的2015年10月至2018年3月水费、2015年9月至2018年3月公摊电费。金福园公司认为其为金泽园小区提供了物业服务，王婧灵作为小区业主享受了物业服务，应当交纳2016年1月至2018年5月的物业服务费1579.05元及代交的水电费，王婧灵则认为金福园公司自2016年5月1日后无权收取物业服务费，双方争执未果，金福园公司遂诉至该院要求解决。庭审中，王婧灵明确对金福园公司主张的2015年10月至2018年3月期间的水费1235.73元及垫付的2015年9月至2018年3月期间的电费79.6元共计1315.33元没有异议，并愿意缴纳。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据金福园公司、王婧灵的诉辩意见及庭审查明的事实，现本案争议的焦点是：王婧灵是否应向金福园公司缴纳2016年1月至2018年5月的物业服务费及滞纳金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，金福园公司、王婧灵之间的物业服务关系何时确定终止决定了王婧灵向金福园公司缴纳物业服务费的最后时间节点。本案中，虽然金泽园业委会已于2016年5月24日以寄快递的形式向金福园公司发出《告知函》，告知已依照法定程序终止了金福园公司为金泽园小区提供物业服务的前期物业服务合同关系，但金福园公司对业委会的成立及其作出的解聘金福园公司的决定等问题提出异议，并由此引发了一系列诉讼，双方对于物业服务关系何时终止一直存在争议。而韶关市中级人民法院作出的318号判决最终认定“金泽园业委会作出的解聘金福园公司的决定是合法有效的，且金泽园业委会据此向金福园公司发出了《告知函》，故而双方的物业服务关系予以解除”，该判决于2018年5月25日生效。在诉争期间，金福园公司作为提供物业服务一方，其依然为金泽园小区提供物业服务，王婧灵作为韶关市武江区***小区***金好楼602房的业主，亦享受了金福园公司提供的物业服务，故王婧灵应从2016年1月起向金福园公司缴纳物业服务费至318号判决生效之日止，即2018年5月25日。经计算，王婧灵应向金福园公司支付物业服务费1569.98元（90.75㎡×0.6元/㎡×28个月+90.75㎡×0.6元/㎡÷30天/月×25天）。至于金福园公司主张的2015年10月至2018年3月期间的水费1235.73元及2015年9月至2018年3月期间的电费79.6元共计1315.33元，王婧灵明确表示没有异议并愿意缴纳，该行为属其自行处分其民事权益，该院对此予以确认。至于金福园公司主张的滞纳金的问题，金福园公司与金泽园小区开发商金福园置业公司所签订的《前期物业管理服务协议》约定如王婧灵不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，须补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，但该约定过高，且王婧灵并非恶意拖欠物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合协议约定的物业服务费缴纳时间，该院酌情调整为以实欠物业服务费从2016年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付滞纳金至还清之日止。一审法院判决：一、王婧灵应于判决生效之日起十日内支付2016年1月1日至2018年5月25日的物业服务费1569.98元及滞纳金（滞纳金计算方式：以实欠物业服务费从2016年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给韶关市***物业服务有限公司；二、王婧灵应于判决生效之日起十日内支付2015年10月至2018年3月的水费1235.73元及2015年9月至2018年3月的电费79.6元共计1315.33元给韶关市***物业服务有限公司；三、驳回韶关市***物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对王婧灵的上诉意见，本案争议焦点为：王婧灵应向金福园公司支付物业服务费至何时截止。王婧灵与金福园置业公司于2004年11月2日签订《前期物业管理服务协议》依法成立，双方应当按照协议的约定全面履行自己的义务。根据该协议约定，金福园公司受金福园置业公司的委托为金泽园小区提供物业服务，其与业主之间形成了物业服务法律关系。作为小区业主，王婧灵在接受相应物业服务的同时应依约履行支付物业服务费义务。金福园公司在案涉小区终结经营之日，亦是王婧灵应向金福园公司支付物业服务费的截止时间。金泽园业委会于2016年5月24日向金福园公司发出《告知函》，终止金福园公司为金泽园小区提供物业服务的前期物业服务合同关系。金福园公司对此提出异议，双方发生纠纷。为此，金泽园业委会于2016年6月15日向一审法院提起请求金福园公司立即排除妨碍，撤离金泽园小区之诉。根据已经发生法律效力的318号判决的认定，金泽园业委会作出的解聘金福园公司的决定是合法有效的，且金泽园业委会据此向金福园公司发出了《告知函》，故而双方的物业服务关系予以解除。因此，金福园公司在案涉小区终结经营期间应为至318号判决于2018年5月25日发生法律效力之日止。故王婧灵应向金福园公司支付物业服务费的截止时间，应与金福园公司为金泽园小区提供物业服务终止时间相同，即支付至2018年5月25日止。王婧灵作为案涉小区的业主在享受金福园公司提供的物业服务的同时，拒绝向金福园公司支付2016年1月起至2018年5月25日止的物业服务费及代缴、代付的水电费构成违约，应承担违约责任。综上所述，王婧灵的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王婧灵负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年十月二十五日书记员  刘美红