广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初18292号原告：广东顺博创意产业孵化器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处新滘社区居民委员会凤翔路41号顺德创意产业园E栋503号。法定代表人：吴兆恒。委托诉讼代理人：梁焕娟，女，该公司员工。被告：胡维新，男，1983年8月27日出生，汉族，住湖南省汨罗市************，公民身份号码430************012。委托诉讼代理人：李安，广东多方律师事务所律师。原告广东顺博创意产业孵化器有限公司与被告胡维新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法由审判员杜程蕾适用小额诉讼程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人梁焕娟及被告诉讼代理人李安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年3月24日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付2017年9月及10月的租金合计10080元及逾期违约金1360.8（按照每日3‰从2018年10月1日至合同解除之日止）；3.被告支付解约违约金15120元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告出租位于广东省佛山市顺德区****号的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为三年，每月30日支付下月租金；被告逾期交租，须就所欠费用按每日3‰支付逾期付款违约金，逾期交租超过30天，原告有权解除合同并要求被告按租赁期限内最后3个月的租金及物业管理费总额支付违约金，并不补偿被告的装修费用。原告如期交付房屋给被告使用，被告却逾期不交租金。根据合同的约定，原告有权要求解除合同并要求被告清偿所欠租金及承担违约金。被告辩称，1.合同已经在2017年6月份解除，被告没有拖欠原告的租金；2.租金的诉讼时效为一年，现在原告的起诉已经超过诉讼过时效；3.违约金的约定过高，且不存在逾期违约金，解约违约金与逾期违约金存在重复，没有给原告造成损失，被告退租时租赁押金10086元及物管押金1064元均没有退回被告。当事人围绕诉请向本院提交了证据，经审查，本院对当事人就真实性没有异议的证据予以确认真实性并在案佐证；对当事人有异议的证据认证如下：原告提交的租金通知函、解约通知书、快递底单，被告对其真实性有异议，原告也未能提供证据佐证该文件及邮件已经向被告送达，故本院对其不予采纳。根据采信的证据，本院认定如下事实：2017年3月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告，租赁建筑总面积为140平方米，租赁期限从2017年4月1日至2020年3月31日，租金自2017年5月1日起计算，其中2017年至2019年3月31日期间的租金为每月5040元，于每月30日支付下月租金；合同签订五个工作日内，被告向原告支付押金10886元；非因协商一致或原告实施了本合同约定的违约行为，被告不得单方面解除本合同，否则原告有权没收押金并按照下述方案执行：租赁期限内，被告单方提出提前退场的，若在缴纳完毕相应租金后，退场时不损坏租赁物内不可拆除和可移动的物品（如空调、灯光、电线、装修）者，原告将免除被告缴纳违约金（租赁期限内最后3个月的租金）的责任，如有损坏的，被告应按租赁期限内最后3个月的租金总额向原告支付违约金；在租赁期限届满前，一方因重大事项而单方解除合同的，应提前两个月书面通知对方，并按上述条款支付违约金；被告逾期交付租金，除如数补齐外，逾期每天须支付所欠费用金额3‰的逾期付款违约金，逾期交付租金超过30天，原告有权解除本合同，收回被告所租铺位，并要求被告按租赁期限内最后3个月租金及物业管理费总额向原告支付违约金，并不补偿被告的装修费用。合同签订后，被告向原告支付了租赁押金10086元，原告将涉案房屋交付被告使用。后原告认为被告存在违约行为，遂于2019年8月22日提起本诉。另查明，涉案房屋属于坐落于广东省佛山市顺德区****号的房屋[登记权属人为案外人广东顺博互联科技有公司，产权证号为：粤（2017）顺德区不动产权第××号]的一部分。案外人广东顺博互联科技有公司于2017年6月1日与原告签订《委托管理协议书》，约定：案外人广东顺博互联科技有公司将上述地址的“顺德创意产业园”写字楼及厂房产权委托原告经营管理，原告有权自行经营或转租，委托经营期为2017年6月1日至2026年5月31日；原告拥有该写字楼的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除所有权外的符合国家法律法规的其他权利，原告代理案外人广东顺博互联科技有公司就出租或经营该写字楼、厂房所有相关事宜，原告向承租方收取该写字楼、厂房的租金。再查明，庭审中原告称被告缴纳租金至2017年8月份，并于2017年9月份发现被告已不在涉案房屋办公；租赁押金10086元尚未向被告退还。被告另主张向案外人佛山市顺德区金顺盈物业管理有限公司支付了物业管理费押金1064元。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同关系，合法有效，应受法律保护。租赁合同约定的租赁期限至2020年3月31日止，被告主张2017年6月份双方已解除本案的租赁合同且当时已搬离厂房，但未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。原告确认被告于2017年9月份已不在涉案房屋办公，因原告未明确具体时间，本院认定为2017年9月1日。被告以其行为作出了不再履行合同的意思表示而原告当时对此已知悉，且被告此后没有再使用涉案房屋，故本院确认原告与被告之间的租赁合同关系于2017年9月1日已实际解除。按照合同约定，被告提前解除合同的，须提前两个月书面通知原告，被告未举证证明已履行该义务，故应向原告赔偿两个月的租金损失。根据当时租金每月5040元的标准，被告应向原告赔偿的租金损失为10080元。原告起诉的2017年9月、10月租金实际为被告单方要求解除合同且未提前通知而造成的损失，而非被告在合同期限内延付或拒付的租金，故该损失的诉讼时效应为三年，原告于2019年8月22日提起本案诉讼之时，尚未超过诉讼时效，故被告就诉讼时效的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。合同约定的逾期违约金适用于合同期限内延迟支付租金的情形，因原告确认被告交纳租金至2017年8月份，而2017年9月1日双方已经解除合同，故被告并未拖欠租金，原告主张的逾期违约金理据不足，本院不予支持。对于解约违约金，合同约定被告如单方解除合同，缴纳完毕相应租金且退场时不损坏租赁物内不可拆除和可移动的物品的，原告免除被告缴纳违约金的责任。因合同于2017年9月1日解除，而被告已交纳租金至2017年8月份，即合同解除之时被告没有拖欠原告租金；原告也没有主张被告存在损坏租赁物内的物品的情形，故该违约金应予以免除，被告无须向原告支付。另外，因被告单方解除合同，按照合同约定，原告收取被告的押金10086元无须向被告退还，故该押金不能用以抵扣被告应向原告赔偿的损失。至于被告所称的物业管理费押金，因该费用并非由原告收取，故本院在本案中不作处理。综上，本院对原告诉请中合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、确认原告广东顺博创意产业孵化器有限公司与被告胡维新就坐落于广东省佛山市顺德区****号的房屋[产权证号：粤（2017）顺德区不动产权第××号]于2017年3月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月1日解除；二、被告胡维新应于本判决生效之日起十日内向原告广东顺博创意产业孵化器有限公司赔偿2017年9月及10月的租金损失10080元；三、驳回原告广东顺博创意产业孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为232.01元（原告已预交），由原告广东顺博创意产业孵化器有限公司负担142.01元，被告胡维新负担90元（被告负担的部分应于本判决生效之日起十日内迳向原告支付，本院不另作收退）。本判决为终审判决。审判员  杜程蕾二〇一九年十月二十三日书记员  吕绮程