杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初7658号 原告：杭州萧山宁围新安股份经济联合社，统一社会信用代码91330109719514221N，住所地杭州市萧山区宁围街道新安村。 法定代表人：杨柏连，董事长。 委托诉讼代理人：王蓥、王铭，浙江王建军律师事务所律师。 被告：雷福旺，男，1980年2月3日出生，畲族，户籍地福建省建瓯市，现住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：崔克海、王大伟，北京泰维律师事务所律师。 原告杭州萧山宁围新安股份经济联合社（以下简称“新安联合社”）与被告雷福旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告在法定期间内提起管辖权异议，本院于同年7月3日裁定驳回其对本案管辖权提出的异议，其不服提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院于同年7月30日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法于同年9月17日公开开庭进行了审理，原告新安联合社的委托诉讼代理人王铭、被告雷福旺及其委托诉讼代理人崔克海到庭参加诉讼。双方曾申请审限届满后继续适用简易程序审理，本案经批准依法延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告新安联合社向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2007年1月15日签订的《住房转让协议书》（以下简称“案涉协议”）无效；2.被告腾退并返还原告位于杭州市萧山区的房屋（以下简称“案涉房屋”）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年，原告在新安村内建造房屋一套。2007年1月15日，原杭州萧山宁围镇新安村经济合作社与被告签订案涉协议，约定原告将案涉房屋转让给被告，价款1000000元，后被告付清该款。2011年8月31日，杭州萧山宁围镇新安村经济合作社变更名称为杭州萧山宁围镇新安村经济联合社，该联合社于2016年8月8日更名为杭州萧山宁围新安股份经济联合社，即原告。因被告并非原告本村的村集体经济组织成员，双方行为违反《中华人民共和国土地管理法》关于集体土地的强制性规定，案涉协议应为无效。 原告方认为，一、关于案涉协议的效力问题。1.案涉房屋系原告在村集体土地上建造，在“房地一体”的格局下，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律法规所禁止。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正版）第十条的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。退一步讲，即使本案不适用该条规定，但应适用该法律第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。2.案涉房屋买卖涉及农村集体土地使用权主体的专属性，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许转让。根据土地管理法等相关法律的规定，农村集体土地属于集体所有，禁止在非农村集体经济组织成员间买卖流通。国务院办公厅于1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。被告并非新安村集体组织成员，故案涉协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。3.本案农转用批文的出具不代表征收程序的全部完成，农用地变更为国有建设用地需要一系列程序，现阶段包括案涉房屋在内尚有部分房屋未签订拆迁补偿协议，征收还未完成，故没有可能变更为国有建设用地，案涉土地性质未发生改变。二、被告应腾退返还案涉房屋。原告系案涉房屋的建造人，被告对建筑物具有占有事实。无权占有不动产的，权利人可以要求返还原物，原告作为案涉房屋的权利人，主张要求被告腾退返还房屋，应予支持。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告雷福旺辩称，一、原告有权与被告签订《房屋转让协议书》，双方于2007年签订协议时，经三委会讨论，以及全体党员大会、组长和村民表决一致同意。二、案涉协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关司法解释（二）第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。本案原告主张的国办发（1999）39号、（1990）国土函字第97号文件均不是法律、行政法规的效力性强制性规定。2.案涉房屋所在地块已经浙江省人民政府所作出浙土字A[2018]-0127《浙江省审批意见书》批准征收，已变为国有土地，土地性质已改变，故案涉协议根本不可能违反法律、行政法规的效力性强制性规定。关于土地性质，原告述称“农用地转为建设用地”的说法不准确，该土地原本就是集体建设用地，现在转为国有土地，是土地所有权发生变化，用途未发生变化，故本案不涉及农转用。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院的法律文书或人民政府的征收决定导致物权发生转让、消灭的，自法律文书或征收决定生效时发生效力。根据行政法原则，行政决定一旦作出即发生效力，故本案土地征收决定作出之日即已发生法律效力。至于后续补偿问题，与土地性质变更无关，不能混为一谈，也不能以是否获得补偿来认定土地性质是否发生变化。3.案涉协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他情形。三、根据《中华人民共和国物权法》的规定，案涉协议为有效合同。根据该法第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告是集体土地的管理者，故案涉协议为有效合同。四、认定案涉协议有效，符合诚实信用、意思自治和公平原则，并不损害国家和社会公共利益。该协议系双方真实意思表示，协议明确约定如遇国家或有关单位征用时，赔偿事宜由乙方同征用单位自行协商，赔偿款项给乙方所有。自2007年至今，案涉房屋一直由被告占用使用，在征收拆迁之前，原告及该集体经济组织成员从未提出合同无效的异议，现因遇拆迁，原告发起恶意诉讼，显然违背其在协议中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律支持，否则对被告将造成极大不公。五、原告发起本案诉讼毫无理据，将法院当成其实现不法目的的工具，把法律和法院玩弄于鼓掌之间，完全是恶意诉讼。社会主义法律是用来维护公平、正义的，我们生活在全心全意为人民服务的中国共产党领导下的社会主义法治社会，若法律只是沦为别有用心的人达到其不法目的的工具，这个社会将会变成一个怎样的社会，社会主义法律的精神也会荡然无存，故社会主义法律绝不允许将法律演化成恶意诉讼的道具，以及居心不良的人实现其唯利是图、巧取豪夺的不法目的。综上，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的企业法人变更登记核准通知2份、《住房转让协议书》及统一收款收据各1份，经当事人相对方的认可，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的证据，其中“关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知”及“关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复”各1份，被告对真实性未提出异议，故确认其真实性；至于本案的法律适用问题，本院将另行阐述。对被告提供的证据，1.（2019）第62-63号政府信息公开告知书及[2019]32号政府信息公开告知书各1份，经本院与原件核对一致，故确认其真实性；其中明确案涉房屋所在地块涉及征收批次为“萧山区2018年度计划指标第四批次建设用地”，目前该地块未办理过征地房屋补偿实施方案及相关手续，案涉房屋尚未签订拆迁补偿协议，征收未完成，自无可能已变更土地性质，该告知也明确系征收计划指标，故被告主张的证明对象不成立，故不予认可。2.自来水用户用水情况统计表、电费明细及公司营业执照各1份，原告对证据真实性、合法性无异议，且庭审中双方明确案涉房屋至今由被告方实际居住使用，与本案存在关联性，故予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月15日，原杭州萧山宁围镇新安村经济合作社（甲方）与被告（乙方）签订《住房转让协议书》，约定甲方把新安小区内建造的村集体所有的四套住房进行转让（每套面积包括道地约210平方米），并将案涉房屋转让给乙方，该房屋无房产证，用户无土地所有权，受让方只有房屋使用权，使用期最长为70年。在使用期内，如遇国家或有关单位征用时，必须服从，赔偿事宜由乙方同征用单位自行协商，赔偿款项给乙方所有，甲方不作另外补偿。乙方必须无条件服从征用单位的安置政策，且甲方不负责安置，乙方不得起诉甲方。转让房每套为1000000元，作一次性付清，今后无涉等内容。被告已按约付清该款，之后对案涉房屋进行装饰装修，并实际居住至今。2018年9月，案涉房屋所涉集体土地被依法批准征收。2019年4月，被告申请政府信息公开，杭州市萧山区人民政府及杭州市规划和自然资源局萧山分局出具政府信息公开告知书，其中明确案涉房屋所在地块涉及农用地转用及征收批次为“萧山区2018年度计划指标第四批次建设用地”，目前该地块未办理过征地房屋补偿实施方案及相关手续等。因案涉争议，原告遂起诉来院。 另查明，2011年8月31日，杭州萧山宁围镇新安村经济合作社经名称变更登记为杭州萧山宁围镇新安村经济联合社；2016年8月8日，杭州萧山宁围镇新安村经济联合社经名称变更登记为杭州萧山宁围新安股份经济联合社。 本院认为，针对本案主要争议点，即案涉协议的效力问题。本案原告依据土地管理法等规定主张案涉协议无效，理由为“案涉交易涉及农村集体土地使用权主体的专属性，与特定身份关系相联系，不允许转让，为法律法规所禁止”以及“目前征收尚未完成，土地性质未发生改变”等。本院认为，判断案涉协议效力的基本依据是合同法，案涉房屋没有房屋所有权证书，亦非国有建设用地上建造的房屋，双方在签订案涉协议时均系明知。根据“地随房走”及“房地一体”的原则，案涉房屋属农村集体所有土地上建造，而房屋买卖必然涉及土地使用权的处分，因原告并非该集体经济组织的成员，无权取得集体所有土地之使用权，亦不能通过交易的方式取得或变相取得相应集体土地使用权，案涉协议因违反土地管理法的强制性规定，可能损害社会公共利益及集体经济组织其他成员的权益，应当依据合同法的规定认定为无效。同时，双方均确认就案涉房屋尚未签订房屋拆迁安置补偿协议，即尚未完成征地手续，自无可能变更为国有建设用地，故被告主张因案涉房屋所涉土地性质已变更，协议无效的情形已消失，该理由不能成立，故本院对原告要求确认协议无效的主张予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告主张腾退返还案涉房屋，庭审中双方确认被告方实际居住且房屋尚未腾退返还，该项主张具有事实及法律依据，故亦予支持；双方就购房款、利息及相应成本等损失，可依法另行处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认双方于2007年1月15日签订的《住房转让协议书》无效； 二、雷福旺在本判决生效后三十日内腾退并返还杭州萧山宁围新安股份经济联合社位于杭州市萧山区的房屋。 案件受理费13800元，减半收取计6900元，由雷福旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇一九年十月十八日 书记员  富美芳