广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0224民初735号 原告：张宇，男，1975年11月29日出生，汉族，中专文化，工人，现住广西融安县。 委托诉讼代理人：梁威军，广西求衡律师事务所律师。 被告：柳州市腾跃房地产开发有限责任公司。住所地：融安县长安镇桔香南路25号。统一社会信用代码：914502245640140612。 负责人：刘俊铭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊义，广西桂中天律师事务所律师。 原告张宇与被告柳州市腾跃房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁威军，被告委托诉讼代理人刘俊义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金26390.75元；二、判令被告出示《商品房验收合格证书》和《质量保证书》以及《住宅使用说明书》给原告核实；三、判令被告赔偿原告未安装公卫蹲式便器的损失900元；四、判令被告为原告安装独立电表到户；五、本案受理费由被告承担。事实与理由：2015年11月29日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买的商品房位于融安县，房屋的总价款为225562元，交房时间为2016年12月30日前，交房时被告必须出示《该商品房经验收合格的合格证书》和《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。如被告不能按时将符合上述条件的房屋交付原告使用，又无合同第八条规定的特殊情况的，逾期超过90天原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房价0.2‰的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但是被告一直拖到2019年1月1日才通知交付房屋。原告到被告指定物业部门办理交房手续，办理交房手续时原告要求被告出示《该商品房经验收合格的合格证书》和《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，但是被告并没有出示。原告急于用房，无奈只能先领取钥匙。另外，被告没有按照合同附件第7点及第10点的约定安装公卫蹲式便器、独立电表到户。被告的行为已经构成违约，按照合同的约定应当向原告承担违约责任和赔偿损失并继续履行合同。原告多次找被告协商处理，但是仍然协商不下。请求融安县人民法院依照法律规定及合同条款，支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一.按照合同约定，被告逾期交房是由各种客观原因造成，也有合同约定的事由，应在双方约定的范围内免除相应的违约责任，扣除掉相应的天数；二.合同中第八条约定了房屋交付的条件是验收合格，同时第八条中也列举了另外三种情况，一是综合验收合格，二是分期综合验收合格，三是取得交付使用批准文件，原、被告双方在签订合同中将以上三种情况排除；三.公卫蹲式便器原告可以随时向被告领取并要求被告帮助安装；四.独立电表被告也会尽快安装。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合认定如下：2015年11月29日，原、被告签订编号GF-2000-0171合同编号为2015-008的《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于融安县长安镇桔香南路25号融城京都第4幢12层4号框架结构住宅商品房出售给原告，总价款为225562元，建筑面积共77.03平方米。合同第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”合同约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人变更联系电话、地址，不能及时通知出卖人的除外；2.如约定交房时间届满时，买受人未办妥合同备案及银行按揭手续或未付清应付款项的（包括违约金），则交房时间顺延至手续办妥或应付款项（包括违约金）付清之后；3.如因出卖人无法预见和控制的客观原因（如政府行为，雨天及不可抗拒的自然灾害，连续停水、停电，影响社会生产、生活秩序的流行××，交通管制等）造成工期延误的，则交房时间顺延；水电供应部门停水停电每日累计超过四小时以上的，则交房时间顺延一日。”合同第九条（出卖人逾期交房违约责任）约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）⑴.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起35天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。”合同签订后，原告已向被告支付全部商品房购房款。 合同第十一条（交接）约定，商品房达成交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人可以公告或电话通知买受人收房，自出卖人发布交房公告之日起，买受人未能在交房公告规定的期限内办理收房手续的，期限届满之日视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件、出卖人已经按照合同约定交付房屋。同时出卖人有权将房屋移交出卖人聘请的物业管理公司保管，该房屋损毁的风险以及相关费用由买受人承担。买受人办理房屋交接手续前，必须已经付清全部房款及所有代办证所产生的一切费用，否则出卖人有权拒绝办理交房手续，并不承担延期交房的违约责任。合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件三（装饰、设备标准）：……7.卫生间：墙面及天面为混合砂浆抹面，主卫预留排水口、公卫安装蹲式便器；……10.电：独立电表，供电线路接至入门口，由电业公司抄表到户，费用自理……。 融安县住房和城乡建设局出具证明证实“由柳州市腾跃房地产开发有限公司开发融城京都商住小区（融安县长安镇桔香南路25号）三、四号楼已竣工，我单位组织相关部门于2018年12月28日对已竣工楼号进行验收，该小区已竣工的三、四号楼经验收符合交房条件。”被告通过登报方式及手机短信或电话联系通知业主于2019年1月1日交付房屋。 另查明，自2015年11月29日至2016年12月30日工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的下雨天数为,148天；正常工作时间内超过4小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的为1天；正常工作时间内超过4小时以上停水天数与下雨、停电天数不重叠的为6天；正常工作时间内高考期间、中考期间停止施工与下雨、停电、停水、高考期间、中考期间天数不重叠的为7天；因地质不可抗力原因导致停工与下雨、停电、停水天数不重叠的为13天，合计175天。因此造成工期延误，则交房时间顺延（合理扣减）天数为175天。 综合原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：一、被告是否应当赔偿原告逾期交房造成的经济损失及具体数额？二、被告是否应当出示《商品房验收合格证书》和《质量保证书》以及《住宅使用说明书》给原告核实？三、被告是否应当赔偿原告蹲式便器损失900元？四、被告是否应当为原告安装独立到户电表？ 本院认为：一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以认定。有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告理应按照合同约定履行交付商品房的义务。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，被告应当在2016年12月30日之前，将经验收合格的商品房交付给原告，被告至2019年1月1日才将原告所购商品房交付给原告，已构成违约，应当承担违约责任。自2016年12月30日至2019年1月1日期间，被告延期交房的天数为732天，但根据合同约定，被告可以延期交房的天数为175天。现原、被告双方继续履行合同，原告请求被告支付逾期交付商品房期间造成的损失理由充分，合理部分本院予以支持。原告请求的违约金计算时间应扣减被告可以依法顺延的天数，扣减可以顺延交房的时间175天，被告逾期交房的天数为557天，应承担的违约金数额为25128元（225562元×557天×0.2‰）。原告计算有误，请求过高部分本院不予支持。 二、根据合同第十一条约定，商品房达成交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告通知原告于2019年1月1日收房，现已提供了融安县住房和城乡建设局出具的“符合交房条件”的证明，但未提供合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，亦构成违约，被告应当采取补救措施，本院确定被告应于本判决生效之日起十日内向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 三、根据合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件三装饰、设备标准约定“……7.卫生间：墙面及天面为混合砂浆抹面，主卫预留排水口、公卫安装蹲式便器；……”。被告应当于交房时按照合同约定全面的履行将蹲式便器、独立电表安装完毕的义务。原告进住后已自行安装了公卫蹲式便器，在庭审中，被告对于未安装蹲式便器、独立电表的事实予以自认。一方当事人在法庭审理中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证证明。对于原告诉请安装蹲式便器的价格，根据现阶段市场价格，本院酌定为500元为宜。 四、合同约定的“电：独立电表，供电线路接至入门口，由电业公司抄表到户，费用自理”，应该理解为安装业主能够自行到供电公司缴费的一户一表。因此，被告应当为原告安装能够自行到供电公司缴费的一户一表。本院确定被告应于本判决生效之日起三十日内安装电表完毕，安装费用由原告自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 1、被告柳州市腾跃房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告张宇逾期交房违约金25128元； 二、被告柳州市腾跃房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告张宇安装蹲式便器500元； 三、被告柳州市腾跃房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 四、被告柳州市腾跃房地产开发有限公司应于本判决生效生效之日起三十日内为原告张宇安装能够自行向供电公司缴费的电表，安装费用由原告张宇承担。 以上有给付内容之判决，义务人如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费482元，减半收取计241元，由被告柳州市腾跃房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 余功文 二〇一九年十月十日 法官助理 陈 娟 书 记 员 郑文基