广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8516号上诉人（原审被告）：周永红，男，1966年11月22日出生，汉族，住江西省新余市分宜县********************，公民身份号码360************619。委托诉讼代理人：麦焯文，广东亚泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：招玉兴，女，1982年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************92X。上诉人周永红因与被上诉人招玉兴租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周永红上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回招玉兴的全部诉讼请求；2.一审和二审的诉讼费用由招玉兴承担。事实和理由：（一）周永红没有确认2018年10月至2019年2月期间的水电费分别为185元、277元、258元、110元、41元。周永红只同意支付招玉兴2018年10月至2019年2月期间的水电费，没有确认招玉兴主张的水电费金额。一审判决认定周永红、招玉兴均确认上述水电费金额，是认定事实错误。（二）一审判决认定招玉兴已履行交付租赁物予周永红使用的义务，认定错误。1.周永红承租涉案商铺时明确要求招玉兴与佛山市南海区佑某家百货店（以下简称佑某家百货店）协商清理商铺外泡沫箱等杂物，招玉兴也承诺会清理。但周永红承租涉案商铺后，招玉兴没有履行承诺，商铺外泡沫箱等杂物一直未清理，涉案商铺周边环境与合同约定不符，招玉兴没有完全履行合同义务。一审判决认定周永红与招玉兴签订合同是对涉案租赁物现状的接受，是认定事实错误。2.周永红承租涉案商铺时，商铺外并没有流动摊位，流动摊位所在位置属于公共通行区域，影响商铺的通行，对人流产生影响，从而影响周永红的经营。流动摊位是佑某家百货店临时出租给他人，周永红无法控制，也无法预见，一审判决认为周永红应预见到经营风险，缺乏依据。3.承租涉案商铺时明确约定在招玉兴每月承租涉案商铺的租金水平上增加200元作为周永红应支付的租金，而实际增加了600元，招玉兴在（2018）粤0605民初17685号案中也承认此事，招玉兴属于欺骗行为。4.周永红提交的停水停电通知上的名字虽然不是周永红，但通告张贴在涉案商铺中，且停水停电通知列明的商铺位置与涉案商铺位置一致，结合2019年3月涉案商铺没有产生水电费的事实，可推断涉案商铺自2019年3月7日已停水停电。（三）招玉兴没有及时将涉案商铺外的泡沫箱等杂物清理，属于违约，周永红有权拒交租金。招玉兴作为出租方，其应将符合合同约定用途的租赁物交付承租方使用。招玉兴明知周永红承租商铺用于餐饮经营，且周永红也多次向招玉兴反映周边环境卫生问题影响经营，招玉兴有义务协助周永红将商铺外的泡沫箱等杂物清理干净。另招玉兴还将涉案商铺前的位置出租给流动摊位，导致周永红无法经营，违反了诚实信用原则，周永红有权以此为由拒交租金。（四）一审判决认定招玉兴有权没收押金4OO0元错误。1.招玉兴向一审法院变更第三项诉讼请求为周永红将店面钥匙交回后，招玉兴将押金退回。但一审判决未提及该诉讼请求变更的情况，在双方当事人同意返还押金的情况下，一审判决认定招玉兴有权没收押金，显然错误。2.周永红未支付租金事出有因，一审判决也认定招玉兴在合同履行中存在过错，故在双方存在过错的情况下，一审判决以周永红违约为由没收押金明显错误。招玉兴辩称,请求维持一审判决。招玉兴向一审法院起诉请求：1.周永红支付2018年11月起至2019年4月止按每月2950元标准计算的租金，共计17700元，支付2018年10月至2019年2月的水电费分别为185元、277元、258元、110元、41元，共计871元；2.周永红支付从2018年4月起至2019年4月延期付租的费用13238.5元；3.招玉兴无需返还周永红押金4000元，并收回铺面；4.本案诉讼费用由周永红承担。一审法院认定事实：2018年1月6日，招玉兴（出租方、甲方）与周永红（承租方、乙方）签订《店面转租协议》，约定甲方将位于广东省佛山市南海区****************之二铺转租给乙方使用，面积约为26平方米；租赁期限为2018年1月6日至2019年4月30日；每月租金为3200元；乙方应当在每月5日前交本月租金，不能延误，否则增收每天0.5%费用，超过15天不交租金，甲方有权收回铺面，全部扣除押金，乙方必须结清水电费、垃圾费等（该铺面原属于佑某家购物超市，水电费、垃圾费按佑某家购物超市收核为准）；门面转租给乙方后，现有的装修、装饰、门前帐篷全部归乙方使用，租赁期满后房屋装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方；乙方2018年1月6日向甲方交付押金4000元；合同期内，乙方不得将铺面转手租出、转让、抵押给其他人使用；等等。同日，招玉兴出具收据确认收取周永红押金4000元。周永红分别于2018年4月25日、2018年5月20日、2018年6月22日、2018年7月30日通过微信转账交纳当月租金和水电费。2018年8月30日，招玉兴以租赁合同纠纷为由起诉周永红致（2018）粤0605民初17685号案，经一审法院组织调解，双方于2018年10月18日达成调解协议，其中确认周永红拖欠2018年8月1日至2018年10月31日的租金8850元，2018年7月至2018年9月的水电费1712元，合共10562元，周永红于2018年10月25日前支付5900元，于2018年11月5日前支付4662元予招玉兴。2018年11月4日，周永红微信转账支付6000元租金和水电费予招玉兴。后招玉兴就（2018）粤0605民初17685号民事调解书申请强制执行致（2018）粤0605执17719号案件，一审法院于2019年2月12日出具执行完毕告知书，招玉兴确认于2019年1月16日收到（2018）粤0605民初17685号民事调解书确定的剩余的租金水电费。2018年11月3日，招玉兴、周永红签订《店面转租补充协议》，载明因（2018）粤0605民初17685号案，经调解，双方同意自2018年8月1日至2019年4月30日调整店面租金为每月2950元，其余内容按原协议。庭审中，招玉兴、周永红均提交图片反映案外人暨涉案商铺出租方佑某家百货店在涉案商铺的就餐区域围栏外堆放泡沫箱等杂物的情况及在涉案商铺大门前方空地设置流动摊位的情况。对泡沫箱堆放的情况，招玉兴主张泡沫箱堆放的地方离涉案商铺就餐区围栏1.5米以外，该用餐区域并不在涉案商铺的租赁范围，是招玉兴在承租时自行搭建，招玉兴转租给周永红时就一并同意让周永红使用；周永红主张泡沫箱等杂物放置在紧贴着就餐地方的围栏，距离不足30厘米，就餐区域的围栏由周永红承租后搭建，也属于合同上约定的承租范围，而垃圾桶并非周永红添置但周永红也有使用，木柜、旧灯箱原放置在涉案商铺内，周永红承租后将其放置在围栏外，电动单车属于周永红。对流动摊位的情况，招玉兴于2018年11月应周永红与佑某家百货店微信沟通处理要求，且招玉兴主张其拍摄的12月8日的图片显示之前设置的毛衣摊位已经撤场，现存的临时摊位占地面积很小。诉讼中，招玉兴、周永红均确认：2018年10月至2019年2月的水电费分别为185元、277元、258元、110元、41元。周永红述称涉案商铺自2018年11月开始接近停业状态，并称涉案商铺自2019年3月7日开始被停水停电，周永红亦自该日起未进入涉案商铺。招玉兴述称于2019年5月10日与涉案商铺的出租方佑某家百货店的工作人员确认周永红已交还钥匙，并当场到涉案商铺开锁接收涉案商铺。另查明，涉案商铺已办理房地产权证。一审法院认为，涉案合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现招玉兴诉请周永红支付自2018年11月起至2019年4月每月2950元的租金，针对周永红就该主张提出的抗辩理由，一审法院分述如下：1.合同内容中租期、租金等条款均是双方综合衡量租赁物情况、经营环境等各方面考虑而达成的，在签订涉案合同时商铺外泡沫箱堆放和商铺内无卫生间等生活设施的情况已然存在，周永红作为完全民事行为能力人，其对于租赁价格及相应的租赁经营风险应有充分知悉并理性判断，在对该情况已有预见和考虑的情况下，周永红平等自愿与招玉兴协商一致签订涉案合同，该合同关于商铺租赁各项事宜的约定均是双方的真实意思表示，应视为双方对涉案租赁物的现状的接受并同意履行相应义务。现周永红以商铺外泡沫箱堆放和商铺内生活设施不便而拒付租金，理据不足，一审法院不予采纳。2.在租赁关系中，承租人使用租赁物期间相应的经营风险应当由承租人自行承担，一般情况下不能转嫁给合同相对方。关于周永红所称的流动商铺阻挡人流的情况，涉案合同约定的租赁物并不包括涉案商铺前面的空地，且从双方的举证图片和庭审双方陈述可知，流动商铺的摊位与涉案商铺间有一定距离，对涉案商铺的正常经营影响有限；即使流动商铺的设置对周永红的营业有一定影响，但该流动商铺的出租方并非招玉兴，招玉兴也已举证反映履行了与出租方进行沟通的义务，而该不良影响也属于周永红应当预见的经营风险，周永红据此拒付租金而将该经营风险归责于招玉兴，有违公平合理原则。3.周永红称招玉兴曾承诺在招玉兴每月承租涉案商铺的租金水平上加200元作为周永红应支付的租金，但实际加了600元，属于欺骗行为，周永红未举证双方之前曾就此达成协商一致，且双方在2018年11月3日签订的补充协议亦已协商同意酌减了月租金额，周永红以存在欺骗作为抗辩理由，理据不足，一审法院不予采纳。4.另外，庭审中双方均确认泡沫箱等杂物堆放于涉案商铺就餐区的围栏外，周永红在此情况下可通过遮挡等方式降低对其经营的影响，但周永红并未有采取积极措施防止该不利影响的扩大，反而也在该范围内堆放杂物，周永红也应承担相应不利后果。5.周永红虽辩称涉案商铺自2019年3月7日开始停水停电，但提交的停水停电通知的被通知方并非周永红，周永红也未实际到商铺确认水电供应情况，招玉兴及案外人佑某家百货店不确认存在停水停电的情形，故对周永红该项答辩意见亦不予采纳。综上，基于招玉兴已经履行了交付租赁物予周永红使用的基本义务，周永红在2018年11月至2019年4月期间实际占用使用涉案租赁物，应履行支付租金对价的义务。招玉兴作为转租人，除了享受收取租金的权利外，仍应保证租赁物符合适租状态。周永红将承租的涉案商铺用于经营餐饮业，对商铺内外的卫生和环境有较高要求，在招玉兴、周永红签订涉案合同后，招玉兴理应应周永红要求就涉案商铺外的卫生问题积极与出租方沟通协商解决方案，保证涉案商铺符合周永红使用用途。在双方因租赁合同纠纷诉至一审法院致（2018）粤0605民初17685号案产生，在2018年10月经一审法院主持调解后，该情况仍未得到明显改善，双方矛盾更为激化，招玉兴对此存在一定过错，故综合招玉兴、周永红的过错程度、租赁物现状、租金水平和周永红损失情况，一审法院酌定周永红自2018年11月起至2019年4月应按每月2700元支付租金予招玉兴，共计16200元（2700元/月×6个月），招玉兴主张超出部分，一审法院不予支持。周永红对招玉兴诉请的2018年10月至2019年2月的水电费共计871元无异议，对招玉兴该项诉请一审法院予以照准。周永红存在未如期交租的违约行为，根据涉案合同约定，招玉兴有权没收4000元押金。诉讼期间，双方已就涉案商铺完成交接手续，招玉兴已收回涉案商铺，对招玉兴该项诉讼请求，一审法院不再重复处理。关于招玉兴主张支付迟延交租费用的问题。涉案合同约定周永红逾期交租的，招玉兴有权向周永红收取日0.5%的迟延履行违约金，适用该约定的前提是招玉兴未存在交付瑕疵的情况，本案中，招玉兴一直未消除瑕疵交付情形；且在一审法院已判决招玉兴没收周永红4000元押金的情况下，该押金已能合理弥补招玉兴因周永红逾期交租产生的资金占用损失，招玉兴再主张上述迟延交租违约金过分高于其实际损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、周永红于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月至2019年4月租金共计16200元予招玉兴；二、周永红于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月至2019年2月的水电费共计871元予招玉兴；三、周永红已支付的4000元押金归招玉兴所有；四、驳回招玉兴的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取371.13元，由招玉兴负担200.24元，周永红负担170.89元并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行。招玉兴多预交的案件受理费170.89元，在判决发生法律效力后经招玉兴书面申请，一审法院予以退还。二审中，周永红向本院提交3个视频光盘，拟证明：1.周永红为经营店铺订购了鱼豆腐设备，该设备在店铺内；2.佑某家百货店张贴了停水停电通知在周永红店铺外，通知周永红停水停电，导致周永红无法正常使用店铺；3.周永红店铺外存在很多垃圾，严重影响周永红经营，妨碍周永红正常使用店铺。招玉兴没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对于证明内容1，由于涉案商铺的钥匙是周永红主动交还给佑某家百货店，因此即便该商铺在返还之时尚留有设备，亦是周永红对个人财物的自行处分。对于证明内容2，视频中未能反映涉案商铺停水停电的情况。对于证明内容3，视频中显示垃圾与店铺之间存在一定的距离，该视频不足以证明该证明内容。综上，本院对周永红提交的视频不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：双方签订的《店面转租协议》载明2018年1月6日电表11464度，水表496吨。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据周永红的上诉意见及招玉兴的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）周永红应否向招玉兴支付2018年11月至2019年4月期间的租金；（二）周永红应向招玉兴支付水电费的金额；（三）招玉兴应否没收周永红支付的押金4000元。关于争议焦点一。周永红对一审判决认定的2018年11月至2019年4月期间租金共16200元无异议，但认为招玉兴未交付符合合同约定的租赁物，具体情节包括：1.涉案商铺外的泡沫箱等杂物未予以清理；2.涉案商铺门前设置流动摊位，招玉兴的上述行为构成违约，且涉案商铺自2019年3月7日开始停水停电，因此其无需向招玉兴支付上述期间的租金。经核查，双方约定的租赁面积并不包括佑某家百货店堆放泡沫箱等杂物以及设置流动摊位的区域，涉案合同也未约定招玉兴有清理上述杂物的义务。现该杂物并非招玉兴所堆放，流动摊位亦非招玉兴所出租，在招玉兴已积极与佑某家百货店沟通协商处理上述问题的情况下，周永红主张招玉兴构成违约理据不足，本院不予支持。周永红虽主张涉案商铺自2019年3月7日开始停水停电，但其提供的证据不足以证明其主张的证明内容，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，其应承担举证不能的法律后果。综上，一审判决认定周永红应支付2018年11月至2019年4月期间租金共16200元，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二。周永红对其应支付水电费没有异议，但对一审判决认定的水电费金额有异议。经核查，涉案商铺的水表在店铺内，电表在佑某家百货店内，双方在签订涉案租赁合同时已核对过水电表的读数情况，周永红在交还涉案商铺钥匙时理应自行核查水电表的最后读数，以便双方进行结算。况且，本案第一次庭审时间为2019年4月23日，招玉兴在该时尚未从佑某家百货店取回钥匙并接收涉案商铺，倘若周永红对招玉兴主张的水电费有异议，其完全可以自行核对水电表读数。在周永红有条件对水电费进行核查的情况下，其未提供相反证据来推翻招玉兴关于2018年10月至2019年2月期间的水电费为871元的主张，一审判决采信招玉兴的陈述，确认周永红欠付水电费871元并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。周永红上诉主张招玉兴向一审法院变更第三项诉讼请求为周永红将店面钥匙交回后，招玉兴将押金退回，但一审判决未提及该诉讼请求变更的情况，在双方当事人同意返还押金的情况下，一审判决认定招玉兴有权没收押金，显然错误。经核查，招玉兴在一审中曾两次变更诉讼请求，其第一次变更后的诉讼请求的确同意有条件地向周永红退回押金，但招玉兴在第二次变更诉讼请求时已明确要没收周永红的押金，因此一审判决对是否应没收押金予以审查并无不当。至于应否没收该押金4000元。周永红上诉主张一审判决已认定招玉兴在合同履行过程中存在过错，故在双方都存在过错的情况下，不应没收周永红支付的押金。经核查，招玉兴在本案中主张周永红逾期支付租金，依据《店面转租协议》关于“超过15天不交租金，招玉兴有权收回铺面，全部扣除押金”的约定，应没收周永红支付的押金4000元。由于周永红逾期支付租金的行为系其单方行为，与招玉兴无关，一审判决亦未认定招玉兴对于周永红逾期支付租金的行为存在过错，故一审判决没收周永红支付的押金4000元，有事实和法律依据，本院予以维持。周永红的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，周永红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326.77元，由上诉人周永红负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十二日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊