广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5919号原告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：蒋欢，该公司职员。委托诉讼代理人：张文娇，该公司职员。被告：黎华超，男，1987年2月26日出生，汉族，住广州市天河区，第三人：天津鑫宏远创建筑装饰工程有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区进港大道12号816房，统一社会信用代码91440101MA59PJECXM。负责人：裴志福。委托诉讼代理人：李娜，该公司职员。原告广州万达文化旅游城投资有限公司与被告黎华超，第三人天津鑫宏远创建筑装饰工程有限公司广州分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2019年10月9日公开开庭进行了审理，原告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）的委托诉讼代理人蒋欢、张文娇，被告黎华超，第三人天津鑫宏远创建筑装饰工程有限公司广州分公司（以下简称天津鑫宏公司）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付欠款230000元；2.依法判令被告支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之一的标准从应付未付之次日计算至被告全额付清之日。根据双方约定被告应于2018年5月25日前支付房屋欠款230000元。该笔欠款违约金暂计至2019年5月17日，共计8234元；3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年12月31日就被告购买原告开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府3区7栋2梯12层1203房签订了《商品房买卖合同》及《房屋装修协议》，总价款为2311924元。根据双方约定被告应于2018年5月25日前支付欠款230000元。但经原告多次通知被告并发函催促，被告仍未按时付款。综上：被告逾期付款已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼。望人民法院查明事实真相，依法判决并支持原告的全部诉讼请求。被告黎华超辩称，一、原告至今未交付生效合同并单方催款行为违反合同诚信、公平原则，无权要求我方支付案涉欠款及违约金，为购买位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府3区7栋2梯12层1203号房屋，我方于2017年12月31日单方签署原告提供的《房屋装修协议书》，原告随即收回了该《房屋装修协议书》，至今仍未向我方送达生效的《房屋装修协议书》。根据《合同法》有关精神，双方在签约过程是平等民事主体，根据《房屋装修协议书》第九条第一款约定，甲乙方应当在合同各方签字盖章后持有一份合同原本。但原告在我方单方签字后，一直拒不向答辩入提供合同，我方既无法获悉合同是否生效、何时生效，也不明确具体付款时间和有关义务，依法不构成迟延付款，也不存在相应违约责任。此外，原告利用其作为案涉房屋开发商的优势和我方作为购房人信息不对称的劣势，违反房地产调控政策，以《商品房买卖合同》、《房屋装修协议书》双合同形式销售案涉房屋，将我方本可以通过住房贷款形式支付的款项要求我方分次支付，还约定高额违约金，加重我方负担，明显违反合同法有关诚实信用、平等、公平等基本原则，原告对此负有过错且应承担因此引致的全部责任。二、参考广州市中级人民法院第57期案例，广州中院撤销一审判决，改判驳回开发商要求胡某、龚某支付逾期付款违约金及损失的诉讼请求。购房合同是买卖双方关系的证明，也是双方诚信履约的依据。购房合同中一般都明确载明在合同双方签字盖章后各方均持有一份合同原本，这是合同双方所享有的基本权利。开发商作为平等的民事主体，在签约后拒向购房者提供合同，该行为较为恶劣，严重违反诚实信用原则。购房者因手中未持有合同，将无法准确掌握买房进程；当开发商有违约情形也难以主张权利；若房屋发生质量问题，购房者亦无维权依据。因此，开发商拒向购房者提供合同的行为将严重损害购房者权益，导致购房者维权难，存在社会不稳定因素。综上，被告无法获悉合同是否生效、何时生效，也不明确具体付款时间和有关义务，依法不构成迟延付款，也不存在相应违约责任。且原告违背合同诚信、平等、公平等原则，应自行承担由此引致的全部责任，原告无权要求我方支付案涉款项，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求。装修款我方是同意支付的，违约金我方不同意支付，装修款在一个月内支付，但是要拿到装修合同的原件。第三人天津鑫宏公司述称，第三人与被告在2017年12月31日签订房屋装修合同，实际上房屋装修是由原告提供，付款也是付给原告，我方与原告是业务合作关系，合同由原告履行。经审理查明：2017年12月31日，万达公司与黎华超签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定黎华超购买万达公司开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区7栋2梯）1203房的房产，建筑面积为115.87平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18192.50元，总金额1715371元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.04%，金额为515371元，除首期款外，剩余房款金额120万元须于2017年12月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十、逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同及补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。同日，黎华超签订了《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为2311924元，并拆分成1715371元房价款、596553元装修款的形式支付，已付款：房款515371元，装修款366553元，装修款2018年5月25日支付23万元。同日，黎华超（甲方）与天津鑫宏公司（乙方）签订了《房屋装修合同》，约定：鉴于甲方已购买涉案房屋，甲方签订本合同之前已现场查看展示区和清楚了解本合同附件一中装修标准，并已清楚知悉乙方将以附件一中的装修材料等作为装修交付标准。二、装修费596553元按第2款约定向乙方支付，甲方应当于2017年3月28日前向乙方支付首期装修费186553元；甲方应当于2017年11月25日前向乙方支付装修费18万元；甲方应当于2018年5月25日前向乙方支付装修费23万元，付清全部装修费。三、乙方应在2018年12月20日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本合同约定为准。附件一《装修交付标准》，附件二《装修保修期限清单》，该协议还就双方其他权利义务进行了约定。万达公司及天津鑫宏公司均表示虽然该合同由天津鑫宏公司与黎华超签订，但实际合同中关于乙方的权利义务由万达公司享有并履行。合同签订后，黎华超已支付了商品房买卖合同约定的房款1715371元及装修协议的前两期装修款，因黎华超未按期支付装修协议约定的第三期230000元，万达公司委托广东华之杰律师事务所于2018年6月12日向黎华超发出催款律师函，要求黎华超支付房屋装修款230000元，并告知须于2018年6月15日前支付，否则须承担逾期付款的违约责任。诉讼中，万达公司还提交黎华超签字的《承诺书》证明涉案房屋的总价款为2311924元，该承诺书载明：“本人承诺，如在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，因政府原因导致该房屋备案价下调时，认购协议及《房屋装修合同》确定的总价款2311924元不变。本人同意按照此时该房屋的可网签价格签订《商品房买卖合同》，对认购协议确定的价款超出该房屋网签价格的部分调整至装修价款合同中，并在双方签订《商品房买卖合同》的同时，本人应与贵司重新签订新的《房屋装修协议》，否则贵司有权解除认购书，将该房屋另行出售，并不予返还本人已付的认购金额。本人对购房价格及装修标准和总价没有异议。贵公司的有关人员再三向我对《商品房买卖合同》、《房屋装修协议》中的所有条款予以了充分解释和说明，本人确认已清楚合同中每一条的准确含义，并自愿签署及履行上述合同”，尾部有“黎华超”签名及按指模，日期显示为2017年12月31日。万达公司认为涉案房屋的总价款为商品房买卖合同约定的房款与装修协议的装修款，黎华超不予确认，认为买卖合同的款项为房价款，装修协议的款项为装修款，黎华超认为并未拿到装修协议的原件，装修协议中亦无相关装修单位盖章，因此不同意支付最后一笔装修款，亦不同意支付违约金。万达公司在诉讼中表示黎华超可随时前往万达公司现场领取装修协议，之后经过本院调解，双方仍协商不成。本院认为：一、关于《房屋装修合同》效力及《房屋装修合同》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，黎华超与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《房屋装修合同》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修合同》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但黎华超与万达公司签订《房屋装修合同》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。黎华超辩称装修款不是购房款的一部分，依据不足，本院不予采纳。二、对于购房余款和违约金计付的问题。因双方签订的《房屋装修合同》当属无效，但《房屋装修合同》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示，故万达公司要求黎华超支付购房余款230000元，合理有据，本院予以支持。双方《房屋装修合同》约定装修款分期支付，本案230000元须在2018年5月25日前支付，但黎华超并未依约履行，因此，黎华超应承担逾期付款的违约责任。关于违约金标准的问题，因《房屋装修合同》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定黎华超应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同及补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，黎华超对此提出抗辩，且综合万达公司在签约过程中的过错程度，本院酌情认定黎华超应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金，即黎华超应付的违约金标准为：以230000元为基数，从2018年5月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止。黎华超以万达公司未提交装修协议原件为由拒付剩余房款，因万达公司在诉讼中已明确黎华超可随时前往领取装修协议原件，且该付款义务是双方当事人通过书面协议的方式约定，事后万达公司亦通过寄送律师函的方式催收款项，结合黎华超签订的合同签订单及承诺书，即使黎华超未持有装修协议的原件亦不影响黎华超知悉涉案房屋的总房价款及应付款时间的事实，故黎华超以此为由拒付剩余房款，依据不足，本院不予采纳；同样黎华超以此为由不同意支付未付房款的违约金，因本院鉴于万达公司在签约过程中存在的过错已对未付款的违约金标准调整降低至每日万分之一，故黎华超拒付违约金的理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黎华超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款230000元；二、被告黎华超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款230000元的违约金（自2018年5月26日起按每日万分之一的计算计至付清款日止）；三、驳回原告广州万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4874元，由原告广州万达文化旅游城投资有限公司负担50元，由被告黎华超负担4824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  黄序洲人民陪审员  徐伟欣二〇一九年十月二十二日书 记 员  邓国靖张丽彬张丽彬