北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初51320号原告（反诉被告）：七天全季酒店投资管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：林粤舟，总经理。委托诉讼代理人：冯梅，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽艳，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中海盛业科技有限公司，住所地北京市丰台区石榴园南里4号楼4-4。法定代表人：许文龙，执行董事。委托诉讼代理人：白昊，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，北京市安理律师事务所实习律师。被告：北京汽车摩托车联合制造公司，住所地北京市朝阳区呼家楼南里1号。诉讼代表人：北京汽车摩托车联合制造公司破产管理人负责人：孙红军。委托诉讼代理人：李勇慧，北京海润天睿律师事务所律师。第三人：北京北汽摩有限公司，住所地北京市密云区经济开发区科技路67号。法定代表人：马勇，董事长。委托诉讼代理人：谭丽莉，北京海润天睿律师事务所律师。原告（反诉被告）七天全季酒店投资管理（北京）有限公司（以下简称七天公司）与被告（反诉原告）北京中海盛业科技有限公司（以下简称中海公司）、被告北京汽车摩托车联合制造公司（以下简称联合公司）、第三人北京北汽摩有限公司（以下简称北汽摩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。七天公司、中海公司、联合公司、北汽摩公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。七天公司向本院提出诉讼请求：1、确认七天公司与中海公司签订的《租赁合同》及附件、《补充协议二》2017年8月24日终止；2、判令中海公司返还租赁押金200000元，支付搬迁费243000元、临时安置费720000元、停产停业损失3405600元、奖励费8523134.33元、装修损失1140685.7元；3、联合公司、北汽摩公司对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2011年3月8日，联合公司出具《转租同意书》，同意中海公司将北京市朝阳区广渠路甲18号新建库房部分转租给七天公司，明确认可七天公司与中海公司2011年4月9日签订的《租赁合同》各项条款。《租赁合同》约定租期自2011年8月10日至2021年8月9日。2011年9月15日，七天公司向中海公司支付押金200000元。2012年6月4日，七天公司与中海公司签订《补充协议2》约定租金自2011年10月1日起上涨7%，并废除《租赁合同》第10.7条的约定。合同签订后，七天公司对租赁物进行了装修改造并开展经营活动。2017年8月21日，七天公司收到北汽摩公司发出的腾退公告，要求自公告日起所有商户应停止进货并尽快处理积压商品，务必在7天内即2017年8月28日处理完毕。2017年8月24日，未就拆迁赔偿问题达成一致意见情况下，中海公司、联合公司、北汽摩公司停水停电，使得七天公司无法开展经营活动。2017年8月28日七天公司向中海公司、北汽摩公司邮寄告知函，明确提出拆迁补偿要求，中海公司与北汽摩公司未予理会。2017年9月6日，涉案租赁物被强行拆除。七天公司多次就拆迁补偿事宜寻求协商均未果。中海公司与北汽摩公司签订的《腾退补偿协议》中对七天公司的补偿款不予确定，导致七天公司不能依法取得相应补偿款，根据《租赁合同》七天公司应获得各项补偿款。另根据《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》第十五条的规定，七天公司有权取得临时安置费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，七天公司对租赁物装修损失理应获得赔偿。联合公司、北汽摩公司作为租赁物的产权人应对七天公司损失承担连带清偿责任。中海公司辩称，2004年10月25日，联合公司与北京中安装饰安装公司（以下简称中安公司）签订《场地租赁合同》，中安公司在租赁场地内建设、装修、经营。2011年1月18日，联合公司、中安公司、北汽摩公司与中海公司签署《场地租赁合同主体变更协议》，约定出租方由联合公司变更为北汽摩公司，承租人由中安公司变更为中海公司。中海公司与中安公司先后累计投入建设金额4000余万元。2011年3月28日，联合公司向中海公司出具《转租同意书》，同意将租赁场地部分转租给七天公司。2011年4月9日，七天公司与中海公司签订《租赁合同》。2012年6月4日七天公司与中海公司签订《补充协议2》，约定租金自2011年10月1日起上涨7%。中海公司将约定区域房屋交付七天公司开设宾馆，其余面积由中海公司继续自用经营。2016年10月28日和2017年5月2日，北汽摩公司先后两次向中海公司等承租人发出腾退公告，声称为配合北京市政府环境治理工程强制腾退，但并没有出示市政府文件，也没有按照政府拆迁标准补偿协商，所以包括中海公司在内的全体承租人一开始并没有接受。但随即北汽摩公司开始强制拆除，最终2017年9月6日对租赁房屋强制拆除。因此，中海公司与北汽摩公司的租赁关系、中海公司与七天公司的租赁关系都因为北汽摩公司单方强制收回房屋而被迫解除，中海公司无论对于北汽摩公司或联合公司还是对七天公司均无任何违约行为。中海公司认可七天公司关于双方租赁合同已经实际终止的说法，但不认可系中海公司违约解除。中海公司与七天公司租赁合同的解除并非中海公司原因导致，而是北汽摩公司作为产权人直接解除，因此七天公司称中海公司与北汽摩公司共同实施了停水停电措施的说法不正确，强制腾退行为一开始就是北汽摩公司单方实施，中海公司并未参与，也无力阻止其强制腾退行为。根据《转租同意书》约定“发生下列情形之一的，出租方在此同意无条件的确保次承租方得以继续正常使用该物业以及《租赁合同》的各项条款得以继续履行：（1）无论任何原因，出租方与承租方原就该物业签订的租赁合同（协议）解除、终（中）止的；（2）出租方与承租方发生纠纷过程中，出租方单方解除或者终（中）止其与承租方签订的租赁合同（协议）并收回该物业的。在上述任一情形中，自出租方发出书面通知之日起，出租方直接取代承租方转与次承租人履行上述《租赁合同》并按约定收取租金，承租方对此表示同意，并不得再向次承租方提出任何权利主张。”根据这一约定，中海公司与北汽摩公司的租赁合同因为北汽摩公司原因提前解除情况下，北汽摩公司或者联合公司直接取代了中海公司与七天公司租赁合同中的法律地位，无论该合同继续履行还是终止履行，均已经与中海公司无关。故中海公司对七天公司并无任何违约行为，不应承担对于七天公司的赔偿责任，亦不应作为被告，即便产生赔偿责任也应该由北汽摩公司或者联合公司承担。根据中海公司与七天公司《租赁合同》第4.4条约定，合同终止后，如乙方（七天公司）不存在拖欠租金及相关费用的情形，甲方（中海公司）应当在乙方完好交还标的物并结清所有费用后10日内将押金（无息）全部退还乙方。现七天公司至今欠付2015年1月至2017年8月的应付水电费，自2017年8月10日以后并未向中海公司支付租金，七天公司存在欠租行为，所以中海公司在七天公司补交上述两笔欠款前提下才能退还已收取的20万元押金，或者由双方协商直接以押金冲抵欠款。七天公司提供的损失计算清单均系其单方自行统计，中海公司对于损失列项、计算方式均不认可，即便七天公司确有损失也不是中海公司造成，不应当由中海公司负责赔偿。联合公司辩称，不同意七天公司的诉讼请求。本案是房屋租赁合同纠纷，联合公司并非合同当事人，不是适格被告。2011年1月18日起联合公司不再是出租方。《转租同意书》与四方协议存在明显矛盾，不具有合理性，不应该被采纳。即使真实也是保障原告对房屋的实际使用。中海公司与北汽摩公司解除租赁合同后，房屋已经不再具备继续使用的可能，中海公司称出租方的变更不符合现实情况，不可能实现，实际上也没有发生。北汽摩公司述称，本案是合同纠纷，北汽摩公司并非合同当事人，七天公司诉讼请求也是依据与中海公司签订的合同，不应为第三人。涉案房屋拆除系北京疏解整治促提升的要求，政府要求将涉案房屋所在的化工路西口地区腾退。北汽摩公司2016年10月发布相关腾退公告，2017年1月，北汽摩公司向中海公司发出解除租赁合同通知书，2017年5月、8月发布腾退公告，在此期间，和中海公司就腾退补偿事宜沟通协商，2017年8月20日，双方签订补偿协议，约定，中海公司2017年9月10日前将租赁场地及房屋腾退清空返还，北汽摩公司支付补偿款47500000元。合同签订后，中海公司将房屋腾退清空交付给北汽摩公司，北汽摩公司2017年8月21日、10月11日向其支付补偿款46500000元，剩余1000000元因中海公司没有提供发票。七天公司要求北汽摩公司承担连带责任，无任何合法根据。根据最新资料，涉案标的2017年9月10日由中海公司腾退清空交付给北汽摩公司，2017年9月12日，北汽摩公司将上述场地和房屋交付给了北京市保障性住房建设投资中心，然后由该中心拆除。中海公司交付给北汽摩公司之前，其将电梯还有一些钢结构材料自行拆除。根据约定，所有纠纷与北汽摩公司无关，应由中海公司自行解决。中海公司向本院提出反诉请求：1、确认中海公司与七天公司的《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议2》2017年8月20日解除；2、判令七天公司支付租金61338.7元及违约金61338.7元；3、判令七天公司支付水电费680282.05元及之利息（以每月应付未付水电费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自应付未付月份起至实际支付之日止）。事实和理由：2011年4月9日，中海公司在产权单位书面同意情况下与七天公司签订《租赁合同》。2017年8月20日，在出租人北汽摩公司已经实际强制腾退背景下，中海公司被迫解除租赁合同。根据《转租同意书》约定，中海公司与七天公司的租赁合同应当在2017年8月20日同步解除。七天公司尚欠2017年8月10日至2017年8月19日的租金61338.7元以及2015年1月至2017年8月的水电费680282.05元，该水电费金额已经由七天公司确认。根据《租赁合同》约定，欠付租金部分应按每日3‰支付违约金，且违约金总额不得超过迟延支付租金的总和，故七天公司还应支付欠付租金等额的违约金61338.7元。七天公司就反诉辩称，七天公司履行合同过程中，不存在任何违约责任。由于中海公司存在违约，拒不向七天公司履行补偿义务，因此七天公司有权拒绝支付任何费用。七天公司无需向中海公司支付租金及违约金。支付租金的条件未成就，七天公司没有支付义务。2017年8月24日七天公司被停水停电，无法开展任何经营活动，因此七天公司认为《租货合同》2017年8月24日解除。根据《祖赁合同》第5.3条约定，七天公司缴纳租金的时间为收到中海公司出具的合法发票后五个工作日内支付。中海公司未能按照合同约定向七天公司出具发票，且拒绝与七天公司协商、沟通，导致七天公司无法按照合同约定履行支付租金义务。根据《租赁合同》第5.3条约定，2017年8月10日起至合同解除日的租金，应于2017年8月1日前七天公司在收到中海公司所开具的发票之日起五个工作日内支付。即便租金支付条件已经成就，中海公司最晚应于2018年8月1日向七天公司主张。中海公司主张租金时间为2019年9月5日，已经超过一年的诉讼时效。七天公司无需向中海公司支付水电费及迟延利息。根据中海公司提交的证据显示，“顾伟”代为签收各年度水电费明细表的时间为2018年3月16日。因此可以推定，七天公司盖章确认水电费明细金额应在2018年3月16日之后，则七天公司支付义务必然发生在2018年3月16日之后。此时，涉案租赁物早已经被拆除，中海公司本应于2018年3月16日之前履行完毕合同约定的补偿义务。因此，依据《合同法》第六十七条规定，七天公司不存在迟延履行行为，在中海公司不履行补偿义务之前，七天公司有权拒绝支付上述水电费及迟延利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年10月25日，联合公司与中安公司签订《场地租赁合同》，约定中安公司承租联合公司位于北京市朝阳区双井桥东的库房。2005年11月30日，双方签订《补充协议》，将租赁期限变更为2006年12月1日至2026年11月30日止。2011年1月18日，联合公司、中安公司、北汽摩公司、中海公司签订《场地租赁合同主体变更协议》，约定由于所有权变更为北汽摩公司，中安公司将承租权转让给中海公司，故租赁合同主体变更为北汽摩公司和中海公司，租赁场地明确为北京市朝阳区化工路西口原北汽物资公司仓库。2011年3月28日，联合公司出具《转租同意书》，同意中海公司将北京市朝阳区广渠路甲18号新建库房转租给七天公司作为酒店使用，并认可其签订的《租赁合同》各项条款，若发生下列情形之一的，联合公司在此同意无条件的确保次承租方得以继续正常使用该物业以及上述《租赁合同》各项条款得以继续履行:1）无论任何原因，出租方与承租方原就该物业签订的租赁合同(协议)解除、终(中)止的;2）出租方与承租方发生纠纷过程中，出租方单方解除或终(中)止其与承租方签订的租赁合同(协议)并收回该物业的;在上述任一情形中，自出租方发出书面通知之日起，出租方直接取代承租方转与次承租方履行上述《租资合同》并按约定收取租金。承租方对此表示同意，并不得再向次承租方提出任何权利主张。中海公司盖章同意按上述内容履行。该《转租同意书》明确租赁场地位于北京市朝阳区广渠路甲18号新建库房。2011年4月9日，中海公司（出租方，甲方）与七天公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，租赁合同包括上述《转租同意书》等附件。约定：乙方从甲方承租北京市朝阳区广渠路甲18号楼的首层局部、三至四层全部、地下室及二层局部，以及该部分所应享有的标的物业之附属及公共分摊部分，面积2718平方米，其中独用部分面积2628平方米，分摊面积90平方米。乙方承租标的物用于酒店经营（含酒店配套经营服务）。租赁期限自2011年8月10日至2020年8月9日，装修期内的水、电费用由乙方承担。乙方自合同生效后7个工作日内向甲方交付200000元押金，合同终止后，如乙方不存在拖欠租金及相关费用的情形，甲方应当在乙方完好交还标的物并结清所有费用后10日内将押金（无息）退还乙方。在每年8月1日、11月1日、2月1日、5月1日前分别支付下一期租金，甲方于每期前15日将该期租金的发票交到乙方财务部，乙方在收到合法发票后5个工作日内支付该期租金。酒店运营使用的水、电、燃气、通讯费用由七天公司承担。在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，甲方退还乙方己经提前支付的租金及相关费用，甲、乙双方依照国家规定获得各自补偿或赔偿，但若甲方未经乙方同意擅自放弃乙方可获得的补偿或赔偿，甲方需依乙方可获得的补偿或赔偿标准赔偿乙方：1、该租赁物业占用范围内的土地使用权因非甲方过错原因而被政府依法提前收回的；2、该租赁物业因社会公共利益或城市建设需要而被政府依法征用或拆迁的。乙方擅自解除合同的，须向甲方支付违约金400万元。甲方擅自解除合同的，除补偿乙方的装修损失（标准按装修发票，发票金额经过甲乙双方认可的第三方评估机构评估后确认）外，且向乙方支付违约金400万元。2011年9月15日，七天公司交纳中海公司押金200000元。2012年6月4日，七天公司与中海公司签订《补充协议2》,就租金变更等事宜达成一致意见。北汽摩公司2017年8月21日发出《化工路西口环境整治项目腾退公告》，称北汽集团已启动了广渠路沿线（化工路西口段）环境整治工程非住宅国有土地的环境整治工作，现特在2016年10月28日、2017年5月2日两次公告后，再次公告如下：1、广渠路沿线（化工路西口段）环境整治工程非住宅国有土地腾退项目的腾退范围为：东至西大望路，西至营盘沟路，南至双环盛泉公司南墙，北至盖板河。2、上述腾退范围含京东百汇市场。从公告即日起，所有商户应停止进货并尽快处理积压商品。所有商品务必在7天内（即截止2017年8月28日）处理完毕。2017年8月23日，七天公司向中海公司发出告知函，要求赔偿固定资产及装修损失1990514.42元等损失。本案中，原告最初提交的计算明细显示装修残值是2502265.96元，后又提交一份计算明细显示装修残值是2281371.41元。拆除时，七天公司与中海公司未根据发票以及现场实物对于装修价值评估。2017年8月20日，北汽摩公司（甲方）与中海公司（乙方）签订《化工路西口环境整治项目腾退补偿协议》，约定乙方承租甲方位于朝阳区化工路西口原北汽物资公司仓库，乙方同意2017年9月10日前将上述租赁场地及房屋腾退返还甲方，甲方向乙方支付补偿款47500000元，包括：重置成新补偿款13870000元、停产停业补偿款9460000元、搬家费670000元、奖励费23500000元。2017年9月10日，北汽摩公司与中海公司签订《租赁场地及地上物交接手续》，约定2017年9月10日双方交接完毕。七天公司称主张的搬迁费、停产停业损失、奖励费是根据中海公司和北汽摩公司签订的《化工路西口环境整治项目腾退补偿协议》约定的搬家费、停产停业补偿款、奖励费，按照承租房屋面积的比例主张。七天公司称临时安置费是依据北京市住房和城乡建设委员会关于《国有土地上房屋征收与补偿有关事项的通知》第十五条临时安置费补偿标准，按照不低于房屋征收决定公告发布之日，被征收房屋类似房地产的市场月租金标准确定，七天公司按照月租金180000元标准主张4个月。七天公司主张装修损失按照公平原则分担，即要求责任方承担2281371.41元的50%。七天公司未支付中海公司2017年8月10日至2017年8月19日的租金并拖欠水电费680282.5元。本院认为，合同应该恪守相对性，七天公司要求联合公司和北汽摩公司承担连带责任，依据不足，不予支持。根据查明事实，可以认定七天公司与中海公司的租赁合同已经因无法继续履行而解除，但双方所主张时间本院均不予认可。七天公司要求返还押金，本院予以支持。七天公司主张的搬迁费、临时安置费、停产停业损失、奖励费，缺乏依据，不予支持。关于装修损失，拆迁前各方未进行鉴定并据此依据发票审核，现原告提供了相应发票，主张数额合理，本院支持。中海公司主张的租金和水电费，本院予以支持，但违约金和利息不予支持。七天公司关于时效的抗辩不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）七天全季酒店投资管理（北京）有限公司与被告（反诉原告）北京中海盛业科技有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议2》已经解除；二、被告（反诉原告）北京中海盛业科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）七天全季酒店投资管理（北京）有限公司押金二十万元和装修损失一百一十四万零六百八十五元七角；三、原告（反诉被告）七天全季酒店投资管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京中海盛业科技有限公司租金六万一千三百三十八元七角和水电费六十八万零二百八十二元零五分；四、驳回原告（反诉被告）七天全季酒店投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京中海盛业科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53597元，由原告（反诉被告）七天全季酒店投资管理（北京）有限公司负担48548元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中海盛业科技有限公司负担5049元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6421元，由原告（反诉被告）七天全季酒店投资管理（北京）有限公司负担5266元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京中海盛业科技有限公司负担1155元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇一九年十月二十三日书记员  袁珊珊