甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初7765号原告谢汶彤，女，1995年12月26日出生，满族，住甘肃省张掖市甘州区。委托诉讼代理人施国祥，甘肃现代发展律师事务所律师。委托诉讼代理人陈涛，甘肃现代发展律师事务所律师。被告：甘肃长江房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区靖远路九州大道长江花园12号楼1单元401室。法定代表人：何静，该公司经理。委托诉讼代理人靳雯，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人田娥，甘肃金城律师事务所律师。原告谢汶彤与被告甘肃长江房地产开发有限公司（以下简称：长江房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施国祥、被告长江房地产公司的委托诉讼代理人田娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢汶彤向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告交付兰州市城关区无号上层观邸第11幢1单元2102号房屋；2．判令被告向原告支付逾期交房违约金10000元；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于兰州市城关区无号上层观邸第11幢1单元2102号、建筑面积为74.95平方米的房屋出售给原告，房屋成交总价为514644.18元；被告于2019年4月30日前向原告交付该房屋。合同签订后，原告按约向被告缴纳了购房款，但被告却未按约向原告交付房屋，构成违约。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告长江房地产公司辩称，1．原告至今未向被告付清本案所涉房屋购房款已经构成违约，作为违约方的原告无权要求被告承担逾期交房违约责任，且被告有权延期交房，原告要求被告承担逾期交房违约责任无任何依据，依法应予驳回；根据被告与原告签订的商品房买卖合同第六条“2018年2月1日前支付首期房款254,644.18元，余额260,000元需在2018年2月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续”约定可知，原告应在2018年2月8日前办理完毕银行按揭贷款，但原告贷款手续一直没有办理成功，之后原告向被告承诺一次性付清余款，但原告至今未向被告付清房款，原告行为已经构成违约，所以作为违约方的原告无权要求被告承担逾期交房的违约责任。另外，根据商品房买卖合同第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期2、见补充协议”和该合同附件四第三条第二款“双方同意，出卖人可据实予以延期的第2项‘特殊原因’为：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项或未能按合同约定办理按揭贷款（包括但不限于购房款、违约金、税费、公共维修基金、面积补差房款等）”的约定可知，原告未付清购房款被告有权延期据实交房，所以被告不存在违约逾期交房问题，被告诉请无任何依据，应予以驳回。2．涉案房屋不能按合同约定交付系案外人原因造成，非被告原因造成，且被告一直在积极履行合同义务，不存在怠于履行的情形，故根据公平公正原则，被告不应承担逾期交房责任。2017年，案外人何静将其持有的被告100%的股权转让给王兰林，但并未移交公司印鉴。之后，案外人何静又以被告名义向住建局、税务局申报，项目停止销售，税务停止报账，并拒绝被告使用公章、财务专用章等公司印鉴，从而导致本案所涉“上层观邸”住宅项目全盘停止，造成被告无法按合同约定向原告交付涉案房屋。相反，被告现股东王兰林为了保护业主的合法利益并确保将损失降到最低点，自筹资金积极推进本案所涉“上层观邸”住宅小区项目的建设，所以根据公平公正原则，被告不应对案外人何静造成的逾期交房承担责任。3．退一步讲，即使被告应承担逾期交房违约责任，根据双方签订的《＜商品房买卖合同＞附件四：合同补充协议》第四条“逾期交房违约金金额累计不超过房屋总价款的1%”约定可知，被告承担的违约金责任不应超过房屋总价款的1%，原告主张违约金数额无任何依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提供的《商品房买卖合同》、收据，被告提供的《商品房买卖合同》，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：被告将位于兰州市城关区无号上层观邸11幢1单元2102号、建筑面积为74.95平方米的房屋出售给原告，房屋成交总价为514644.18元；被告应于2019年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。同时，双方在《＜商品房买卖合同＞附件四：合同补充协议》中约定：“该商品房经验收合格”是指勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》等；被告逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交房违约金金额累计不超过房屋总价款的1%。该合同第六条还约定原告于2018年2月1日前支付首期房款254644.18元，余额260000元需在2018年2月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该合同第八条约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期2、见补充协议”和该合同附件四第三条第二款“双方同意，出卖人可据实予以延期的第2项‘特殊原因’为：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项或未能按合同约定办理按揭贷款。合同签订后，原告除向被告给付了首付款，剩余款项因按揭贷款手续一直没有办理成功未能向被告支付。被告亦未按约向原告交付涉案房屋。双方发生纠纷，原告诉至本院。另查，庭审中，原告陈述涉案房屋所在的11幢楼尚未盖好，被告则陈述该楼已盖好，但至今被告尚未取得相关验收文件，致使无法交房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年9月签订的《商品房买卖合同》及补充协议，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方应按约履行自己的义务。依合同约定，被告应于2019年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。现被告陈述涉案房屋尚未取得相关验收文件，而原告亦未提供证据证明该房屋现符合合同约定的交房条件，故对原告要求被告交付涉案房屋的请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金10,000元，被告至今未按合同约定向原告履行交房义务，被告逾期交房的行为已经构成违约，其应依约向原告承担逾期交房的违约责任。对于被告认为涉案房屋不能按期交付系案外人原因造成、被告不应承担违约责任的辩称，本院认为，被告该主张系其与案外人之间的事宜，与原告无关，被告不能据此对抗其与原告之间的合同约定，故本院对被告该辩称不予采信。原、被告在补充协议中约定，被告若未按期交房则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，但逾期交房违约金金额累计不超过房屋总价款的1%。该补充协议是对主合同未尽事宜的补充和完善，是双方在平等协商的基础上签订的，故该约定合法有效，因此，被告应按上述约定向原告承担违约责任。但本案中，原告未按照合同约定办理完毕银行按揭贷款手续，导致剩余房款260,000元未能按期交付，亦构成违约，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金10,000元的请求，本院仅按照已交付房款254,644.18元的1%计算，即支持2,545元。关于被告认为原告未能付清房款应按合同约定迟延交付的答辩意见，双方签订的补充协议中约定出现该情形须双方同意方可延迟，但被告未提交证据证明原告同意延迟交付的证据。原告违约的法律责任被告可根据双方约定另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告甘肃长江房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告谢汶彤支付逾期交房违约金2,545元；二、驳回原告谢汶彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告甘肃长江房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇一九年十月十七日法官助理张琴书记员黄微