广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初6099号原告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰。委托诉讼代理人：魏兆升、谭佩岚，广东岭南律师事务所律师。被告：古海鸿，女，1978年2月26日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李蔓，广东中祺国御律师事务所律师。原告广州市东凌房地产开发有限公司与被告古海鸿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）的委托诉讼代理人谭佩岚、被告古海鸿及其委托诉讼代理人李蔓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东凌公司向本院提出诉讼请求：一、古海鸿向东凌公司支付逾期委托款999599元以及违约金（即2018年12月30日起以999599为基数×日万分之十×实际逾期天数，计至应付装修清偿之日止）；二、古海鸿承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年4月28日，东凌公司与古海鸿签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，由古海鸿购买东凌公司开发的广州市增城区永宁街伴湖一路13号303房，并委托东凌公司对该商品房进行装修，双方就装修事宜签订《委托协议》，约定装修总价款为1427998元。根据协议第一条第三项的约定，被告已支付部分委托款，剩下999599元委托款应于2018年12月30日前向原告支付。后因被告未能按期支付，原告于2019年1月4日向被告发出《催款通知函》，要求其履行支付装修款的义务，但直至今日，被告仍未支付，根据协议第四条第一款的约定，原告有权要求被告支付逾期的装修款以及承担相应的违约责任，特提起诉讼。被告古海鸿辩称：原告与被告以虚假的意思表示签订的《委托协议》应当认定为无效。一、原告没有实际履行《委托协议》约定的义务，无权要求被告支付“委托款”。原告并没有打算按《委托协议》约定履行义务，至今也没有实际履行任何协议约定的义务，如向原告交付装修设计方案、对涉案房屋进行交付优化等。原告诉讼请求亦不明确，起诉状要求被告支付委托装修款，在庭审中又诉称要求被告支付的委托款是购房款，其对双方之间是存在委托装修合同关系还是购房合同关系并未明确。因此，假设《委托协议》是双方真实意思表示，原告在没有履行合同义务情况下，无权要求被告支付所谓的“委托款”。二、《委托协议》仅造成委托装修的表面假象，实际上并不想使委托装修这一法律行为实际履行，不想产生委托装修的法律效力，主观意图不是装修，而是拆分购房款。（一）《认购书》第二条明确双方购房总价款269万余元，包括委托装修款142万余元，而与此相矛盾的是房屋交付标准是“毛坯交房”。也就是虽然约定了被告支付装修款142万余元，但实际上原告并不负责装修涉案房屋，被告支付142万元装修款，得到的仍然是毛坯房，该条款等同于明确约定将269万购房款拆分成购房款和虚假的装修款予以收取。（二）原告在庭审过程中也承认委托装修款就是楼价款的一部分。原告明确表示其拆分了购房款。原告称涉案房屋的周边市场单价不低于2万元，而被告与原告签订的购房价款包括商品房预售合同价款和委托装修合同价款，增加装修后合同单价为每平方米2万多元，符合涉案房屋所在区域的一手房的市场价值。由此清楚地说明，原告承认《认购书》及《委托协议》中的委托款不是真实的装修款，而是为了拆分购房款，约定了虚假的委托装修款。（三）仅从《委托协议》约定内容可知，该协议是原被告双方虚假的意思表示。委托协议约定事项严重偏离了等价有偿原则，原告为被告提供装修方案和交付优化，实际价值不足5万，却约定被告向原告支付142万余元巨款，这种严重偏离正常市场价格的约定明显是虚假意思表示。三、原告拆分购房款的行为违反了法律法规的规定，损害了国家利益，社会公共利益以及被告合法权益。不可否认在我国很多地区的房地产买卖过程中，开发商一方存在以规避法律、法规为目的打擦边球的行为，即：将部分购房款拆分成装修款，与购房者同时签订房屋买卖合同和委托装修合同，就是所谓的“双合同”，但那些双合同都存在真实的装修合同关系，交房时带装修，只是装修价格会高出正常市场价格一定的百分比，这种披着合法外衣的“双合同”不可否认其合法性。回到本案，双方虚假的装修合同明显违反了法律的规定。一方面约定购房款包括装修款，即包含装修，但最终又是毛坯交房，且原告在庭上明确说明其收取的委托装修款就是购房款，也即承认了拆分购房款。不仅明确约定在《认购书》中，还虚构装修款，且装修款比备案的购房款价格还要高。原告收取的装修款没有开具发票，仅向被告出具咨询费收据，偷逃巨额税款。原告以明示的方式拆分购房款的行为违反了我税收征管法规，严重损害了国家利益，社会公共利益和被告合法权益。综上，我国民法总则第143条规定了民事法律行为的有效要件之一就是意思表示真实。总则第146条也规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。另外根据合同法第52条第一款，第三款的规定，订立合同损害国家利益，社会公共利益的合同无效。依据上述法律，原被告签订的《委托协议》当属无效，希望合议庭充分考虑代理人的意见，依法作出判决。本院经审理查明认定以下事实：2018年3月22日，东凌公司（甲方、出售方）和古海鸿（乙方、认购方）签订《认购书》，约定“1、乙方认购甲方楼宇位置广州市增城区永宁街永和新新五路金地香山湖花园伴湖一路13号303房……2.1乙方认购该物业……成交总楼价款为2695207元（其中含委托款1427998元，乙方应另行签署委托协议），其交付标准为毛坯……”。2018年4月28日，东凌公司（甲方、卖方）与古海鸿（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买增城区永宁街伴湖一路13号303房。合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1267209元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2019年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。合同附件七约定“……第八条买卖合同第十条变更为1.对于买方除定金及首期款之外的所有房款逾期付款在60日之内，自本合同约定的付款期限届满的第二天起至实际全额付清款项之日止，买方应每日向卖方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，买卖合同继续履行……”。同日，古海鸿（甲方、委托方）与东凌公司（乙方、受托方）就涉案房屋签订《委托协议》，约定“……现甲方委托乙方提供房屋装修设计方案及进行交付优化……第一条委托事项及委托款的支付。1.1委托事项包括乙方向甲方提供一套与该商品房相似或类似户型的房屋装修设计方案，以及对该商品房进行交付优化，优化内容包括户内楼梯优化为钢方通栏杆楼梯、室内天花增加刮白色腻子（卫生间、厨房除外）、卫生间底部防水增加水泥砂浆保护层。甲方对前述装修设计方案及交付优化的具体内容、项目等清晰了解，不存在误解或理解偏差。1.2本次委托事项的委托款总额为人民币1427998元，该费用包括了设计、咨询、人工、材料、管理、利润等所有费用，甲方完全认可该款项的合理性，无任何异议……1.3甲方选择以下第2种付款方式支付委托款：……（2）甲方在签订本协议前支付委托款总额的30%，即428399元；甲方在2018年12月30日前支付委托款总额的70%，即999599元；……第二条委托事项的履行。2.1甲方确认在签署本协议的同时，乙方已将本协议约定的装修设计方案交予甲方，甲方对乙方交付的装修设计方案完全认可，无需乙方进行额外补充、修正，亦无后续跟进处理事项，乙方的该项约定义务已视为妥善履行完毕……2.3交付时，如本次交付优化部分存在质量问题的，由乙方按照本协议约定及法律规定履行质量保修义务。甲方不得以优化部分存在质量问题、优化实际价值低于约定价款而拒绝接收或要求乙方退还委托款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。……第四条违约责任和协议终止4.1如果甲方未能按照本协议约定将委托款足额支付给乙方，每逾期一天，甲方应当向乙方支付当期应付委托款万分之五的违约金；逾期超过60天，乙方有权解除本协议，并收取甲方委托款总额20%的违约金，如乙方不选择解除本协议的，则甲方应从付款逾期之日起按照当期应付委托款每日万分之十的标准向乙方支付违约金……第五条其他5.1甲方确认在签订本协议之前已详细阅读所有条款，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，甲方对本协议内容无任何误解，双方自愿订立本协议。……”。在本案的审理过程中，一、双方确认以下，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款已经支付完毕，《委托协议》约定的第一期款项已经支付完毕，第二期款项未支付；涉案房屋尚未交付给古海鸿使用。二、东凌公司陈述以下，被告选择的户型是不包装修，是毛坯房，但委托协议中仍要对房屋提供装修设计方案、交付优化等，但没有具体的委托内容。三、古海鸿陈述以下，原告要求签订广州市商品房买卖合同（预售）和委托协议，原告将购房款予以拆分，被告是不同意的，原告也不同意被告更改合同内容及就购房款另行签订一份合同，被告是被迫签订委托协议。本院认为：东凌公司与古海鸿就涉案房屋于2018年4月28日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同日，双方就涉案房屋签订《委托协议》，由东凌公司提供给古海鸿签订，而且《委托协议》中条款约定简单，既缺乏对各部分优化对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定优化总价的具体构成，显然与一般的合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的委托合同，而是涉案房屋总价实际由《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托协议》约定的价格构成，所约定的委托款所反映的并非真实委托成本，而是购房价款的一部分。《委托协议》所约定的款项作为涉案房屋的对价，古海鸿负有支付义务。至于古海鸿支付上述款项的期限如何确定问题，双方在签订《委托协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，本院应予以参考上述双方约定的付款日期，即古海鸿应在2018年12月30日前支付999599元给东凌公司，现古海鸿未在上述期限支付款项，其迟延付款的行为已构成违约。东凌公司主张古海鸿支付款项999599元以及违约金，理据充分，本院予以支持。但关于违约金的计算标准问题，因该999599元实际为购房款，故按照《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件中约定的关于延期支付购房款违约金的计算方式予以计算上述款项的违约金，符合实际情况。即违约金以欠付款项为本金按日利率万分之二从2018年12月31日起计至付清之日止，违约金以999599元为上限。东凌公司起诉请求的违约金标准理据不足，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告古海鸿于本判决生效之日起十日内向原告广州市东凌房地产开发有限公司支付款项999599元；二、被告古海鸿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市东凌房地产开发有限公司支付违约金(违约金以欠付款项为本金，按日万分之二从2018年12月31日起计至实际付清之日止，违约金的总额以999599元为限）；三、驳回原告广州市东凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7784元，由被告古海鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十月二十一日书记员  陈雪冰