山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初4402号原告：王辉，男，1981年11月23日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：姜秀伦、赵子翔，山东广宇行律师事务所律师。被告：林娇娇，女，1987年6月21日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：翟亮，男，1988年12月29日出生，汉族，烟台润捷汽车销售服务有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。两被告共同委托诉讼代理人：王磊磊，山东鲁石律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：隋雨佳，山东行至远律师事务所律师。第三人：烟台金都房地产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福路33-2号。法定代表人：李伟，经理。原告王辉与被告林娇娇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据原告申请，依法追加翟亮作为共同被告、追加烟台金都房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开进行了审理。原告王辉的委托诉讼代理人赵子翔、被告林娇娇、翟亮及其共同委托诉讼代理人隋雨佳、王磊磊到庭参加了诉讼，第三人的法定代表人李伟仅到庭参加了2018年8月3日的庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:判令解除原告和被告林娇娇于2016年1月5日签订的《房屋买卖合同》。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：原告与被告林娇娇继续履行《房屋买卖合同》，被告林娇娇、被告翟亮共同向原告支付购房尾款390000元，并自2018年5月2日原告起诉之日至实际给付之日以剩余购房款390000元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算利息。事实与理由：2016年1月5日，原告和被告林娇娇在第三人的居间下签订《房屋买卖合同》，被告林娇娇购买原告所有的位于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋），总价款为810000元，被告林娇娇先行向原告支付410000元首付款，在确定被告能以公积金贷款的情况下本合同生效，如被告不能以公积金贷款，本合同作废，双方互不追责。合同签订后，原告按照合同约定将涉案房屋过户给被告林娇娇用于其贷款，但被告林娇娇却无法以公积金贷款，欠付原告购房款390000元。两被告系夫妻关系，要求两被告共同承担责任。被告林娇娇、翟亮共同辩称：1、2016年9月被告的公积金贷款申请已经审批通过，涉案房屋已过户至被告名下，但房屋的土地性质为划拨土地，原告没有缴纳土地出让金，土地证仍登记在原告名下，导致不能两证合一、不能办理抵押，银行不同意放款。2、被告同意与原告继续履行房屋买卖合同，但应在土地证过户办理完毕、两证合一办理不动产证以后，自尾款390000元中扣除土地出让金后将剩余款项支付给原告。3、原告诉讼请求的利息部分不应予以支持，原告所出售的房屋违背合同第八条之约定，未取得完整的所有权。4、原告承诺被告土地出让金最多为1%，但被告自行落实土地出让金是在120000元至200000元之间。第三人辩称：被告的公积金贷款确实审批通过，原告没有缴纳土地出让金导致不能两证合一、不能办理抵押，银行不同意放款。2016年10月左右第三人去国土资源局咨询，国土资源局工作人员答复没有涉案房屋的土地信息、交不了土地出让金，之后第三人还去过多次，国土资源局一直如此答复。第三人认为房屋过户已经完成，双方不应该解除合同，第三人不应该返还佣金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:两被告系夫妻关系。原告原系涉案房屋（建筑面积85.68平方米）的所有权人。2016年7月5日，原告和被告林娇娇、第三人在签订的《房屋买卖合同》中约定：涉案房屋（建筑面积85.68平方米）成交价为810000元。第三人代原告收取被告林娇娇支付原告的定金10000元。被告林娇娇将首付款420000元于2016年8月30日前打入第三人账户，过户当天转给原告。若被告林娇娇按揭贷款，则尾款由贷款银行一次性放款给原告。原告和被告林娇娇约定于2016年9月6日前过户。原告协助被告林娇娇将房屋过户到林娇娇或林娇娇指定的人名下，过户过程中产生的税费，双方依据国家规定各自承担。原告定于自行协商时向被告林娇娇腾交房屋及附属设施，并结清交房日前房屋产生的水、电等所有费用。原告于产权证过户后一日内将户口由房屋迁出。第八条：原告保证该房屋产权清晰，且拥有完整的所有权，并征得共有人的同意，能完全支配及处理该房屋，若发生与原告有关的产权纠纷或债权纠纷等情况概有原告处理，并承担相应的民事责任。第九条：任何一方擅自终止合同，应向对方按总房款的20%支付违约金。被告林娇娇不按期支付购房款或原告不按期向被告林娇娇腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金。第十条：原告和被告林娇娇各需支付经纪方中介费4500元，过户当天，费用结清。第十三条：被告林娇娇在确定能公积金贷款的情况下合同生效，如果不能公积金贷款此合同作废，双方互不追究责任，定金退还被告林娇娇。签订《房屋买卖合同》后，被告向原告支付了房款420000元，余款390000元未付。涉案房屋于2016年9月1日登记至两被告名下，两被告各占50%份额，房屋所有权证号分别为烟房权证芝字第××、38××79号。涉案房屋所用土地的使用权人现仍为原告，土地使用权类型为划拨，土地使用权证号为烟国用（2011）第16632号。房屋过户手续办理完毕后，原告将涉案房屋交付两被告，两被告现在房屋内居住。庭审中，原告称：签订合同时考虑到了土地出让金的问题，应由被告承担土地出让金，当时原告告知过被告涉案房屋所用土地的土地性质并出示过土地证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。被告认为：签订合同当晚原告告知土地出让金已经缴纳，被告当时未看过土地证，是办理完毕房屋过户手续后办理土地证过户时，国土部门要求缴纳高达150000元左右的土地出让金，被告发现土地出让金的问题后原告多次强调出让金只有1%。被告认为，根据买卖合同第五条过户过程中买卖双方产生的税费依据国家规定各自承担和第八条原告应保证房屋产权清晰且拥有完整的所有权的约定，涉案房屋的土地出让金应由原告承担。综合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定可以看出，土地出让金由受让方或出让方承担均可，且该条规定应属于指导性规定，不应大于当事人的合同约定。因已经办理不了贷款，被告可以通过向朋友借款等方式在扣除土地出让金后直接向原告支付尾款。根据原、被告的录音，原告多次强调土地出让金仅为1%，同意超出1%的部分由原告承担，1%以内被告承担，被告同意承担房款810000元的1%即8100元的土地出让金，其余的土地出让金应由原告承担。被告提交了以下证据：1、2018年2月23日上午9时34分在烟台市福山区公积金处录制的与工作人员的视频资料，证明被告申请的公积金贷款已经审批通过。2、2017年11月25日下午6时左右原告与被告翟亮、原告同事三人的录音一份，证明原告与被告翟亮口头约定土地出让金1%以内（含1%）由翟亮负担，1%以外由原告负担。原告表示对证据真实性没有异议，但从证据1中工作人员的陈述得知被告的公积金贷款需等到房产抵押完毕后再次审批，即尚未审批通过，被告应提供带有公积金部门印章的书面证明材料证实公积金已经审批通过；对证据2，该录音形成的时间是2017年11月15日，原告虽然说涉案房屋的土地出让金是在1%但是只是原告个人的估计，而且原告也没有明确承认超出1%的部分由其承担，原告明确表示是净拿到购房款，录音中原告想表达的意思是在被告全款支付的情况下超出1%的部分原告会考虑承担，现在被告并没有支付尾款，故土地出让金应当由被告承担，此外，国家颁布两证合一的政策是在2016年7、8月份左右，在此之前原告无法预料政策具体何时实施、涉案房屋具体的土地出让金数额是多少，因此土地出让金的缴纳应该根据国家法律规定。第三人对上述证据没有异议。另，经本院向烟台市国土资源局芝罘分局地籍科落实，涉案房屋现可以缴纳土地出让金，根据上市后缴纳的税款计算出让金金额。原、被告均称现不能确认涉案房屋需要缴纳土地出让金的数额，被告另表示待缴纳土地出让金后另案主张权利。本院认为：原告和被告林娇娇、第三人于2016年7月5日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。庭审中，原、被告均同意继续履行《房屋买卖合同》，本院对此予以照准。买卖合同中未明确约定土地出让金的缴纳问题，亦没有证据证实原、被告在签订《房屋买卖合同》时约定了土地出让金由谁缴纳，涉案房屋土地使用权转移手续至今未办理的原因亦非原告不予配合而是原、被告就土地出让金的缴纳问题产生争议导致合同未继续履行，现原告已履行了买卖合同中协助被告办理房屋所有权证书并将房屋交付被告的主要义务，被告夫妻已实际使用了涉案房屋，关于购房尾款的支付方式，两被告亦明确表示已无法贷款、可直接向原告支付购房尾款，故对原告要求两被告支付购房余款390000元并自2018年5月2日原告起诉之日起至两被告实际给付之日以剩余购房款390000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息损失的诉讼请求，本院予以支持。关于土地出让金的缴纳问题，因办理涉案房屋土地使用权出让手续需由相关行政部门进行审查，且目前对土地出让金数额无法确定，被告关于自尾款390000元中扣除土地出让金后再将剩余款项支付给原告的辩解，本案中本院不予采纳。原、被告可待土地出让金缴纳数额确认后另行就此进行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告王辉与被告林娇娇继续履行于2016年7月5日签订的《房屋买卖合同》，被告林娇娇、被告翟亮于本判决生效之日起20日内向原告支付购房款390000元，并自2018年5月2日起至两被告实际给付之日止，以390000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息损失给原告。如被告林娇娇、被告翟亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由原告王辉负担5950元，由被告林娇娇、被告翟亮负担5950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 陈  泽  卿二〇一九年十月十日书 记 员 姜慧萍（代）