北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50324号原告：张枢，女，1975年11月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陆曼曼，北京亚欧雍文律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海英，北京亚欧雍文律师事务所律师。被告：北京智诚壹品房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园419号楼E号。法定代表人：林娜，总经理。委托诉讼代理人：李杰，北京怡天律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晓芳，女，1988年5月31日出生，汉族，北京怡天律师事务所实习律师，住北京市通州区。原告张枢(以下称原告)与被告北京智诚壹品房地产经纪有限公司（以下称被告）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆曼曼、李海英，被告委托诉讼代理人李杰、董晓芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还居间费110700元并支付利息，以110700元为基数，按照年利率6%，自2018年11月9日计算至实际给付之日；2、被告赔偿原告经济损失120万元。事实和理由：2016年7月17日，原告经被告居间购买北京市某区某家园某号楼某单元302号房屋。当日，原告向被告支付了110700元居间服务费，被告出具了《佣金服务确认书》。因涉案房屋所有权人违约，致使原告无法办理房屋过户手续。后经过法院调解，原告与涉案房屋所有权人解除了《房屋买卖合同》。因原告最终未能购买涉案房屋，且被告在居间服务过程中未能尽到审慎注意及尽职调查义务，导致原告遭受重大经济损失，故被告应当退还居间费用并赔偿损失。综上，原告诉至法院望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、原告主体不适格。《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《佣金服务确认书》、民事调解书中的主要参与人均是孟某，在没有孟某对本案作出明确追认或放弃的意思表示下，原告作为孟某的配偶直接提起本诉不具有主体资格，应当依法驳回。第二、原告要求我方返还居间费及利息没有事实及法律依据。《佣金服务确认书》中明确约定了我方所提供的4项居间服务内容，我方已经全部完成。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定，居间服务的履行方式是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。报告订立合同的机会是指居间人接受一方委托人的委托，寻觅、搜索信息报告委托人；提供订立合同的媒介服务是指介绍并促成双方当事人订立合同。故居间人只是中介服务人，一旦居间人的活动取得结果，委托人就应支付报酬，签订合同即服务完成。本案中，我方已经居间促使原告和李某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，故我方义务已经履行完毕。而且《补充协议》中约定如果李某某构成根本违约导致合同解除的，居间费不予退还，应由李某某赔偿给原告。结合原告和李某某达成的调解书，我方认为李某某赔偿给原告的金额中已经包括该笔居间费用或者原告主动放弃了向李某某主张该费用的权利，故原告无权再向我方重复主张。第三、原告要求我方赔偿损失120万元没有事实和法律依据。因李某某违约导致原告无法办理过户，原告应当向李某某主张赔偿。在孟某与李某某的诉讼中，双方经调解李某某同意退还孟某房款并支付违约金共计355万元，就房屋买卖纠纷一次性调解解决。现原告又要求我方赔偿损失，实质上是要求我方与李某某承担连带赔偿责任。承担连带责任的前提条件必须依照法律规定或者当事人的约定，现我方与原告之间并没有关于连带责任的相关规定，亦无相关法律规定，故原告要求我方赔偿损失没有依据。第四、我方已经履行了审慎注意义务。李某某办完抵押登记注销手续后，我方多次催促其办理过户手续，系李某某以各种理由拒绝，最后在我方多次追问下李某某才说出房屋再次抵押的事实，故过错完全在于李某某，与我方无关。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月17日，李某某（出卖人）与孟某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将北京市某区某小区某号楼某单元302号房屋（下称涉案房屋）出售给买受人，房屋成交价格为372万元，房屋家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价181万元。同日，李某某（出卖人、甲方）、孟某（买受人、乙方）、被告（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2016年7月20日前支付购房定金20万元，于2016年9月20日前支付购房款310万元，剩余223万元以贷款方式支付。甲方应于首付款到账十个工作日内办理该房屋的抵押登记注销手续。甲乙双方应于网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。买卖双方以朝阳区建委预约过户为准共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并于过户后三个工作日内办理物业交割手续。甲方根本违约的，应在违约行为发生之日起7日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方根本违约的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补，丙方有权继续收佣，已收取的不予退还。同日，原告、孟某（甲方）与被告（乙方）签订《佣金服务确认书》，约定乙方为甲方提供居间服务，具体内容包括：1、提供物业买卖/租赁信息；2、提供与买卖/租赁物业相关的政策、市场行情咨询；3、协助甲方对物业进行实地查验；4、协助并撮合甲方签订买卖合同或租赁合同。甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务，甲方签订买卖合同或租赁合同即视为乙方完成第4项服务。甲方确认签订买卖合同或租赁合同当日向乙方支付居间服务报酬110700元，逾期支付的，每日按5‰支付违约金。《佣金服务确认书》签订后，原告、孟某向被告支付了买卖佣金110700元，被告向原告出具了收据。2016年，孟某以房屋买卖合同纠纷将李某某诉至本院，起初要求判令李某某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李某某办理涉案房屋解除抵押登记注销手续并协助孟某办理房屋权属转移登记手续，支付违约金等。2018年11月9日，孟某变更诉讼请求为要求判令解除与李某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李某某退还定金40万元、首付款290万元并支付利息损失，李某某赔偿因合同解除给孟某造成的经济损失【包括居间费110700元、（2017）京0105民初XXXXX号案件诉讼费13800元、（2017）京0105民初XXXXX号案件诉讼费12200元】，李某某支付违约金330万元。在该案审理过程中，孟某提交了被告工作人员胡某某的从业信息卡、调查笔录、胡某某与原告的微信聊天记录、胡某某与李某某的微信聊天记录、原告与李某某的微信聊天记录等。其中记载了房款交易、房屋解抵押及李某某将房屋再次抵押之后三方的协商过程。该案件中的证据显示2016年7月19日原告向李某某支付定金20万元，2016年8月8日原告向李某某支付定金20万元，2016年9月20日原告向李某某支付首付款283万元，2016年9月29日原告向李某某支付首付款7万元；2016年9月20日三方至中国某银行北京某支行提交解抵押相关材料，2016年10月17日，涉案房屋银行贷款300万元还清；2016年10月18日李某某将涉案房屋抵押给张某某；2016年11月6日李某某将涉案房屋抵押给北京某有限责任公司。后该案经法院调解，双方达成如下协议：一、孟某和李某某于2016年7月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年11月9日解除；二、李某某退还孟某房款并支付违约金共计355万元。上述款项由李某某于2018年12月9日之前支付100万元，于2019年2月15日之前支付255万元，如李某某未按时足额给付，应当以当期未支付的金额为基数，按照月2%的利率标准，向孟某另行支付逾期付款的违约金，李某某支付的款项按照先行冲抵第一笔款项的违约金、本金及第二笔款项的违约金、本金的顺序计算；上述款项由李某某直接汇入上海浦东发展银行北京电子城支行，户名为孟某，账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的银行账户内；三、孟某于收到李某某全部款项（包括本金和违约金）之后一个月之内，腾退北京市某区某家园某号楼某单元302号房屋并交还李某某，李某某不再向孟某主张自2016年8月至李某某付清全部本金和违约金之后一个月之内的房屋占有使用费；四、孟某腾退交还房屋时，可以在不破坏房屋装修及结构的情况下，取走自行装修添置的设施和设备；五、2017年1月1日至孟某腾退交还房屋之日止的物业费、供暖费由孟某承担；六、孟某在收到李某某支付的全部款项之后十个工作日之内，向法院申请解除对北京市某区某家园某号楼某单元302号房屋的诉讼保全措施；七、双方就房屋买卖纠纷一次性调解解决，别无其他争议。本院出具了（2016）京0105民初XXXXX号民事调解书。原告称该调解书中的355万元仅包括房款和违约金，并不包括居间费损失。因李某某未按照调解书履行，孟某申请强制执行。2019年6月17日，本院出具（2019）京0105执XXXXX号执行裁定书，因未发现李某某有足额可供执行的财产，故裁定终结本次执行程序。另查，2017年，孟某以抵押合同纠纷将李某某、张某某诉至本院，要求判令李某某与张某某签订的抵押合同无效，李某某、张某某共同办理注销涉案房屋的抵押登记手续。本院经审理作出（2017）京0105民初XXXXX号民事判决书，认为李某某在履行合同过程中擅自另行办理房屋抵押登记存在单方恶意，但现有证据不能证明李某某与张某某就该单次抵押登记存在恶意串通，故不能认定抵押合同无效，据此驳回了孟某的全部诉讼请求。该判决已经生效。诉讼中，孟某至本院谈话。其称与原告系夫妻关系，2016年7月17日以其名义与李某某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但实际上是原告和孟某共同购房，所以二人共同签订了《佣金服务确认书》。现孟某同意本案由原告一人向被告主张权利。诉讼中，胡某某出庭作证，陈述了房屋交易过程。其称在向某银行提交解抵押材料后多次催促李某某尽快提交房本进行下面的交易流程，但李某某以各种理由拖延，最后李某某才告知将涉案房屋另行抵押，胡某某将此情形立即告知原告，之后双方合同就没有再继续履行。经询，原告称被告应提供的居间服务内容除《佣金服务确认书》中约定的内容外，还应当包括房屋核验、网签、面签、房屋评估、物业交割、协助买卖双方办理过户等，因被告没有履行全部的居间义务，也没有促成房屋交易目的的实现，故应退还居间服务费；而且被告使用没有经纪人资格的员工提供居间服务，没有采取资金监管的保障措施，亦没有及时督促、协助办理解除房屋抵押登记注销手续，故存在过错，应当赔偿原告所受损失。被告则称原告所述的其他内容不包含在《佣金服务确认书》中，需要另行支付费用。另，原告认可因李某某需要用首付款办理银行解抵押，故双方未采取资金监管的方式，但被告没有对该风险尽到提示义务。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中买受人一方虽然是孟某，但孟某与原告系夫妻关系，应视为二人共同购房，而且二人共同与被告签订了《佣金服务确认书》，现孟某同意本案由原告一人主张权利，本院不持异议，故本案原告主体适格。关于原告主张被告退还居间服务费。本院认为，首先，《佣金服务确认书》中明确约定了居间服务的具体内容，原告也确认被告已完成的服务内容，故原告应当向被告支付居间费。关于原告所述房屋核验、网签、面签、房屋评估、物业交割、协助买卖双方办理过户等内容，虽属于附随义务，但该义务未履行的原因不在于被告。其次，《补充协议》中约定如果李某某根本违约，应在违约行为发生之日起7日内以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，被告收取的所有费用不予退还，由李某某直接赔付原告。现李某某在合同履行过程中私自将房屋另行抵押构成违约，李某某应当向原告赔付已支付的居间费。最后，在孟某起诉李某某房屋买卖合同纠纷案件中，孟某已经将居间费列为损失向李某某主张，虽然双方最后调解结案，但该费用应当视为在该案件中一并处理完毕。综上，原告再次要求被告退还居间服务费没有依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿损失。首先，在孟某起诉李某某房屋买卖合同纠纷案件中孟某提交了胡某某的从业人员信息卡、向胡某某的调查笔录以及胡某某和原告、李某某的微信聊天记录，可以看出原告一直认可胡某某作为被告工作人员提供的居间服务。关于原告所述《补充协议》上的签字人为何某、刘某，而非胡某某，本院认为居间方的主体系被告，被告依据其内部工作流程指派相应的工作人员签订合同并无不妥。其次，房款交易的具体方式由买卖双方协商确定，居间方仅是根据买卖双方的意思提供相应服务。本案中，原告认可签订房屋买卖合同时涉案房屋存在银行抵押，所以才向李某某支付高额的首付款用于解除银行抵押，故在此情形下双方无法选择资金监管的方式进行交易，原告对此应当是明知的。出卖人以买受人支付的首付款进行解抵押本身就存在一定的交易风险，原告作为完全民事行为能力人对此应当有预知。最后，《补充协议》中约定李某某应于首付款到账十个工作日内办理该房屋的抵押登记注销手续，故办理解抵押的义务方是李某某，被告提供的仅是协调、跟进服务。根据孟某诉李某某房屋买卖合同案件中孟某方提交的微信聊天记录，2016年9月20日原告、李某某及被告向民生银行提交房屋解抵押材料后胡某某多次催促李某某办理解抵押、交房本，系李某某私自将涉案房屋另行抵押，该行为不在被告的控制范围之内，而且胡某某知道李某某再行抵押房屋后立即告知原告，故被告已经履行了基本义务。综上，现有证据不能证明被告在居间服务过程中存在故意隐瞒重要事实、提供虚假情况，损害原告利益的情形，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：驳回原告张枢之全部诉讼请求。案件受理费16596元，由原告张枢负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  王中伏人民陪审员  张耀新二〇一九年十月三十一日书 记 员  贾月双