福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初5162号 原告：福建省安特房地产开发有限公司，住所地莆田市城乡区荔城中大道三信家园综合楼四楼，统一社会信用代码91350300669293263F。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：陈超己，肖慧慧（实习），福建众益律师事务所律师。 被告：郑中文，男，1980年2月3日出生，汉族，住莆田市仙游县。 被告：王冬梅，女，1982年5月17日出生，汉族，住莆田市仙游县。 原告福建省安特房地产开发有限公司（以下简称为“安特房地产公司”）与被告郑中文、王冬梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告安特房地产公司的委托诉讼代理人陈超己，被告郑中文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安特房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑中文、王冬梅立即向安特房地产公司支付购房面积差异款15739.41元及利息，利息以上述款项为基数自起诉之日起至实际还清之日止按年利率6%计算；2.本案的诉讼费用由郑中文、王冬梅承担。事实和理由：2012年11月10日，安特房地产公司与郑中文、王冬梅双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：郑中文、王冬梅向安特房地产公司购买安特·豪景园15幢104号的商品房，商品房建筑面积为134.94㎡,套内面积为114.23㎡，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3888元，房屋总价款524647元，《商品房买卖合同》第五条约定了面积确认及面积差异的具体处理方式：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超过3%时，买受人有权退房，买受人不退费的，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值3%内的多退少补，实际建筑面积、套内建筑面积高于合同约定面积3%的部分产权归买受人，实际建筑面积、套内建筑面积小于合同约定面积3%的部分由出卖人双倍返还买受人。房屋竣工后，安特房地产公司委托测绘，2014年7月21日，仙游县精广测绘有限公司出具《房屋建筑面积测量报告》；2014年10月29日，上述房屋完成产权登记，房屋所有权证号为仙游房权证鲤字第××号确认：上述房产建筑面积为139.57㎡，套内面积为118.42㎡。通过计算，该房产比合同约定的建筑面积多出了4.63平方米，面积差异百分比为3.43%。郑中文、王冬梅已经实际入驻上述房屋，未向安特房地产公司提出退房。郑中文、王冬梅应当根据合同约定向安特房地产公司补足购房面积差异款15739.41元（面积差超过3%按照3%补足），但郑中文、王冬梅至今仍拒绝向原告偿还上述款项，理应向安特房地产公司支付资金占用利息。本院为郑中文、王冬梅所在地以及涉案房屋的所在地人民法院，对本案有管辖权。为此，根据相关规定，特向本院提起诉讼，请求判如所请。 郑中文、王冬梅辩称：1.郑中文、王冬梅名下的安特豪景园15幢104号商品房实际建筑面积为134.94平方米，套内面积为114.23平方米。并不存在该商品房实际面积大于商品房销售合同中商品房面积的情况。根据仙游县规划局有关施工设计图，安特豪景园15幢104号商品房阳台为“封闭式”阳台。2013年9月该房交付使用时，亦为“非封闭式”阳台，与原始施工图一致，根据国家标准《房产测量规范》（GB/17986-2000）第3.2.2条规定，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。安特房地产公司诉求的房屋面积差异，是因安特房地产公司所聘请的仙游县精广测绘有限公司将房屋所带的2个非封闭式阳台按照全封闭阳台面积计算计入套内面积所导致的。2.本案中，安特房地产公司对郑中文、王冬梅所主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”安特房地产公司是2014年7月21日委托测绘公司测量安特豪景园15幢104号商品房的房屋面积，并为郑中文、王冬梅办理了房屋所有权证。至今已有5年时间，即便安特房地产公司诉求的是房屋面积有差异，安特房地产公司对其所主张的权利也未在法代诉讼时效期间行使，且安特房地产公司也未举证证明其主张权利的诉讼时效中断过，故该主张已超过法定的诉讼时效。综上所述，安特房地产公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求判决驳回安特房地产公司的全部诉讼请求。 经审查查明，安特房地产公司以出让方式取得位于仙游县城内社区地块的建设用地使用权，土地使用权证号为仙国用（2009第ＱＹ520号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“安特·豪景园”。讼争房屋已由仙游县建设局批准预售，预售许可证号为（2011）莆房许字第××号。2012年11月10日，郑中文、王冬梅（买受人）与安特房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件，合同编号201202386。与本案有关的合同主要内容：1.郑中文、王冬梅向安特房地产公司购买“安特·豪景园”第15幢104号房，该商品房建筑面积共134.94平方米，其中，套内建筑面积114.23平方米，公共部位共有分摊建筑面积20.71平方米。2.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3888元，总金额524647元。3.面积确认及面积差异处理。以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：①建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。《附件六：合同补充协议》第四条第1款约定：出卖人应在商品房交付使用720天内办理商品房房产权属初始预登记，需由出卖人提供的材料报送仙游县产权登记机关后，双方将根据仙游县产权登记机关的要求，共同办理该商品房产权登记相关手续。若买受人未按《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定按时与出卖人结清房屋的面积差价款，或买受人未能及时提供材料，出卖人有权顺延办理权属登记手续期限。2014年7月21日，安特房地产公司委托仙游县精广测绘有限公司对涉案房屋进行测绘，涉案房屋建筑面积为139.57平方米，套内面积为118.42平方米。2014年10月29日，涉案商品房在仙游县房地产管理中心办理权属登记，确认涉案套房建筑面积为139.57㎡，套内建筑面积为118.42㎡。涉案房屋交付使用时间约为2013年9月。房屋产权证交付的时间：安特房地产公司陈述是2015年7月20日，郑中文、王冬梅陈述不清楚。安特房地产公司认为，涉案商品房建筑面积已多出了4.63平方米，面积差异绝对值为3.43%，而郑中文、王冬梅已入住涉案房屋，未提出退房，应补足购房面积差异款15739.41元，遂于2019年7月2日诉至本院请求处理。 上述事实，有当事人陈述，安特房地产公司提供的商品房买卖合同及其附件、房屋建筑面积测量报告、房屋所有权证，郑中文、王冬梅提供房产测量规范、原始施工图、仙游县精广测绘有限公司测算方法草图、房屋所有权证等证据予以证实，经审查，本院予以认定。 本院认为，郑中文、王冬梅在本案审理过程中，对诉讼时效提出抗辩，本院应予审查。安特房地产公司与郑中文、王冬梅签订商品房买卖合同及附件，系双方真实意思表示，合法有效，可以证实双方形成买卖合同关系。安特房地产公司请求郑中文、王冬梅支付房屋面积差异款，属于债权请求权，应适用诉讼时效普通规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对合同约定面积与产权登记面积发生差异处理问题进行了约定，而涉案房屋的产权证系安特房地产公司向有关机构申请办理的，故在安特房地产公司在办理涉案房屋产权登记时就知道或者应当知道涉案房屋的产权登记面积超出合同约定面积，其权利受到损失，故本案诉讼时效的起算点应为涉案房屋办理产权登记时间即2014年10月30日，而安特房地产公司于2019年7月2日才提起诉讼向郑中文、王冬梅主张权利，超过3年的诉讼时效期间。退一步，即使按安特房地产公司主张交付房屋产权证时间为诉讼时效起算点，也超过3年的诉讼时效期间。故郑中文、王冬梅提出诉讼时效抗辩事由成立，应驳回安特房地产公司的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，判决如下： 驳回福建省安特房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费193元，由福建省安特房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 人民陪审员  董平忠 人民陪审员  郭美素 二〇一九年十月十五日 书 记 员  林 晶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。