浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初2625号原告浙江国美电器有限公司，住所地浙江省杭州市下城区上塘路210、212、216、218号。法定代表人董晓红，该公司执行董事。委托代理人王瑞、王泽，该公司员工。被告杭州泥巴公社装饰设计工程有限公司，住所地浙江省杭州市江干区新塘路115号2楼201室。法定代表人盛志雷。被告盛志雷，男，1983年11月3日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市岳麓区。原告浙江国美电器有限公司（以下简称国美公司）诉被告杭州泥巴公社装饰设计工程有限公司（以下简称泥巴公社公司）、盛志雷房屋租赁合同纠纷一案，原告国美公司于2019年3月14日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月8日公开开庭进行缺席审理。本案现已审理终结。原告浙江国美电器有限公司诉称：2016年5月16日，原告与被告盛志雷签订《房屋租赁合同》，约定由被告盛志雷承租原告具有出租权的位于浙江省杭州市江干区房屋，租期自2016年6月1日起至2020年5月31日止，租金133333.3元／月，1600000元／年，租金每24个月递增一次，每次递增的标准为5%，每6个月为一期支付，每期期满前10日支付下一期的租金。2016年5月31日，原告将诉争房屋交付给被告盛志雷。后原告、被告盛志雷、被告泥巴公社公司签订《三方协议书》，约定被告盛志雷将其在《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给被告泥巴公社公司，由被告泥巴公社公司继续履行原合同。协议中还约定被告盛志雷和被告泥巴公社公司对原告所应当承担的责任或者应当履行的义务或者应当支付的款项由被告盛志雷和被告泥巴公社公司承担连带责任。2018年2月1日起被告泥巴公社公司拖欠原告租金，原告发函给被告泥巴公社公司，通知其双方于2018年5月20日解除合同。综上所述，被告泥巴公社公司逾期未支付租金、物业费及水电费的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《三方协议书》的约定，被告盛志雷应对被告泥巴公社公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、请求确认原告与被告泥巴公社公司签订的《房屋租赁合同》于2018年5月20日解除；2、请求判令被告泥巴公社公司支付2018年2月1日至2018年5月20日的房屋租金共计人民币438888.7元；3、请求判令被告泥巴公社公司支付2018年5月21日至2018年6月6日的房屋占有使用费共计226666.44元（日租金4444.44＊17＊3倍）；4、请求判令被告泥巴公社公司支付逾期支付租金的违约金，暂计至2019年1月20日为160194.40元，2019年1月21日至实际给付之日的违约金以438888.7元为基数按日千分之一的利率计算；5、请求判令被告泥巴公社公司支付违约金399999.9元；6、请求判令被告二对被告一的债务承担连带赔偿责任；7、请求诉讼费由被告承担。被告泥巴公社公司、盛志雷未作答辩。本案经审理查明的事实如下：杭州市江干区新塘路新时代广场C座1-2层房屋系案外人杭州景芳股份经济合作社所有；经杭州景芳股份经济合作社同意，原告国美公司自案外人浙江中豪控股集团有限公司处转租案涉房屋。2016年5月16日，原告与被告盛志雷签订房屋租赁合同一份，约定：甲方（国美公司）将杭州市江干区新塘路新时代广场C座1-2层房屋出租给乙方（盛志雷），租期4年，从2016年6月1日起至2020年5月31日止；租金为133333.3元/月，1600000元/年；租金每6个月为一期支付，每期期满前10日支付下一期的租赁费用；合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用即800000元给甲方，首期租赁费用的计算期为2016年8月1日至2017年1月31日；乙方向甲方交付保证金400000元；乙方拖欠根据合同应支付甲方的任何款项，每逾期1日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金自拖欠款应付之日起计算；乙方逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过10日的，甲方有权单方面终止或解除合同，甲方的书面终止或解除通知自送达到时立即生效，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还；未经甲方书面许可，乙方提前终止合同，则甲方无须返还乙方已付的保证金；合同期满或提前终止，乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还租赁房屋，则每日应按日租赁费用标准三倍支付使用费等。2016年5月31日，原告交付案涉房屋。被告已支付截止2018年1月31日的房屋租金；支付了2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金5万元。原告认可案涉房屋已于2018年6月6日收回，还认可已收到被告交付的保证金400000元。另查明，被告泥巴公社公司成立日期为2016年8月8日，核准日期为2017年3月15日。以上事实有原告提供的房屋租赁合同、房屋交接单、产权证明、同意转租证明、中信银行业务凭证及原告的陈述为证。本院认为，国美公司与盛志雷签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持，故案涉房屋租赁合同虽由盛志雷签订，但实际享有合同权利的为泥巴公社公司，故合同相对方应为泥巴公社公司；根据房屋租赁合同约定，泥巴公社公司应在2018年1月21日前支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金，但其逾期未足额支付，对于国美公司主张合同解除的诉讼请求，本院予以支持。国美公司主张合同已于2018年5月20日解除，但未提供证据证明其已通知被告合同解除，亦未提供证据证明被告知晓合同解除的情况，故对于合同解除时间按照房屋收回时间即2018年6月6日；拖欠的租金泥巴公社公司理应支付，泥巴公社公司应支付2018年2月1日至2018年6月6日的租金552328.77元，减支泥巴公社公司已支付的50000元，尚应支付租金502328.77元。对于国美公司主张泥巴公社公司支付租金的违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同约定泥巴公社公司应当支付，但双方约定标准过高，本院依法调整为以所拖欠的租金502328.77元为基数，按照每日万分之六标准，自2018年1月21日起计算至款项付清之日止，暂计算至2019年8月8日为170289.45元；因泥巴公社公司拖欠租金导致合同解除，国美公司主张泥巴公社公司支付三个月的租金399999.90元作为违约金的诉讼请求，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。对于国美公司主张盛志雷同意对泥巴公社公司的债务承担连带责任的意见，因国美公司未提供相关协议原件，亦未提供证据证明上述情况，故对于该项意见不予采信。对于被告已交付的保证金400000元，因本案中国美公司未提起诉讼请求要求没收，保证金可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告浙江国美电器有限公司与被告杭州泥巴公社装饰设计工程有限公司于2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月6日解除；二、被告杭州泥巴公社装饰设计工程有限公司支付原告浙江国美电器有限公司租金损失人民币502328.77元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告杭州泥巴公社装饰设计工程有限公司支付原告浙江国美电器有限公司逾期付款违约金人民币170289.45元（暂计算至2019年8月8日，此后以实际欠付租金为基数，按照每日万分之六标准计算至款项实际付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清；四、被告杭州泥巴公社装饰设计工程有限公司支付原告浙江国美电器有限公司违约金人民币399999.90元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告浙江国美电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15832元，由原告浙江国美电器有限公司承担人民币1378元，由被告杭州泥巴公社装饰设计工程有限公司承担人民币14454元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  郁莺人民陪审员  朱瑾人民陪审员  王澄二〇一九年十月十七日书 记 员  周瑾