上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9561号上诉人（原审被告）：陈孝英，女，1982年7月22日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：尚物博（上海）物业服务有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇秀州村胜利6099号二栋107室。法定代表人：章福祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王英，上海市光大律师事务所律师。上诉人陈孝英因与被上诉人尚物博（上海）物业服务有限公司（以下简称尚物博公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈孝英上诉请求：撤销一审判决，改判陈孝英支付尚物博公司2016年4月1日至2018年12月31日的物业服务费1,013.10元；本案一审、二审案件受理费由尚物博公司承担。事实和理由：尚物博公司虽然与南郊花园业主大会签订了物业服务合同，但并不能表明此合同经过南郊花园业主大会的认可，该合同没有经过业主大会表决通过，系无效的合同。根据物业服务合同，尚物博公司应具备二级物业资质，但尚物博公司并未提交证据证明其在签订物业服务合同时具备相应的资质，尚物博公司采取欺诈的手段，对三级物业单位收取二级物业费用，该合同存在明显的欺诈情节，应视为无效合同。根据合同约定，物业服务合同期限届满前3个月，以全体业主的满意率测评作为续聘的依据，尚物博公司并未委托第三方咨询公司进行满意度测评，合同到期后即便其继续提供了物业服务合同，也无权收取物业管理费。尚物博公司提交的物业服务合同中，并未附有物业服务的项目细则和服务标准细则，尚物博公司无法证明其提供了物业服务合同中约定的内容。尚物博公司未履行合同约定的服务内容，具体表现为：未履行对地面等共用部位、共用设施进行维修、养护、管理职责；未履行对物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运职责；未履行对公共绿化的养护、管理职责；未履行对公共安全通道管理职责；未履行对群租房的管理及装修监管服务职责；收费标准不合理，业主报修后未及时进行维修等。综合上述意见，陈孝英同意支付尚物博公司三分之一的物业服务费，一审法院判定的数额过高。被上诉人尚物博公司辩称，不同意陈孝英的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。尚物博公司向一审法院提出诉讼请求：1、陈孝英支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4,420.80元；2、陈孝英支付违约金9,881.32元（计自2015年2月1日起算11921天0.3%的违约金）；3、本案诉讼费由陈孝英承担。一审法院认定事实：尚物博公司与上海市浦东新区周浦镇南郊花园业主大会签订《物业服务合同》，约定由尚物博公司对南郊花园（座落位置：上海市浦东新区XX路XX弄）进行前期物业管理。合同约定由尚物博公司按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准：住宅：多层0.75元/月X平方米；别墅2.20元/月X平方米，物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主应在每季度的首月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：违约金的费率为0.3%。合同期暂定为：二年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。合同到期后，尚物博公司继续提供物业服务至今。陈孝英系上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室的业主，该房屋建筑面积为122.80平方米，该物业属于涉案物业合同约定的尚物博公司提供物业管理的范围。现陈孝英未按约支付物业服务费，欠交2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费共计4,420.80元。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。尚物博公司按约提供了物业管理服务，陈孝英应按约付费。合同到期后，尚物博公司继续提供物业服务，尚物博公司、陈孝英形成事实物业服务合同关系，陈孝英理应继续付费。现陈孝英没有按时交纳，尚物博公司要求陈孝英支付物业服务费的请求于法有据，应予支持。另，陈孝英主张尚物博公司主张的部分物业服务费已过诉讼时效，现尚物博公司未提供充分的证据足以证实在诉讼期限届满前曾向陈孝英主张过权利，故依据相关规定确认2016年第二季度前的物业服务费已过诉讼时效，对该部分物业服务费不予支持。另，陈孝英的辩称，不能成为拒付物业服务费用的理由，拒付物业服务费不属于业主维护权益的正当方式，若对物业管理服务不满，双方又无法协商解决的，可以通过投诉、行使请求权，直至提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，如果允许随意拒付物业服务费将导致物业管理活动的混乱，最终使广大业主利益受损。当然，尚物博公司也应进一步提高物业服务水平，为广大业主和物业使用人服务。根据双方的陈述及提供的证据，鉴于尚物博公司在提供物业服务中存在一定的瑕疵，综合物业服务合同履行的实际情况，对尚物博公司主张的违约金不予支持。一审法院审理后于2019年5月30日作出判决：一、陈孝英应于判决生效之日起十日内支付尚物博（上海）物业服务有限公司2016年4月1日至2018年12月31日的物业服务费3,039.30元；二、驳回尚物博（上海）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由陈孝英负担。二审中，陈孝英提供证据如下：1、尚物博公司与上海市浦东新区周浦镇南郊花园业主大会签订《物业服务合同》的附件，以证明尚物博公司隐瞒了部分服务内容和标准；2、南郊花园小区业主的微信聊天记录打印件一组，以证明尚物博公司不作为，业主报修后未及时维修。尚物博公司质证称，对证据1的真实性无异议，但认为尚物博公司不存在隐瞒；对证据2，真实性不予认可，也无法证明陈孝英的主张。本院认为，对证据1的真实性，双方均无异议，本院予以确认。对于证据2，无其他证据予以佐证，且尚物博公司也不予认可，故对该份证据的真实性不予认定。尚物博公司提供证据如下：1、小区物业经理的弱电记录、物业维修回访记录详情等4页，以证明尚物博公司履行维修维护义务的情况；2、物业紧急维修使用公益金的三份申请表和所附发票明细，以证明尚物博公司为公共设施维修使用小区公共收益是经过居委会盖章审批的。陈孝英对上述两组证据的真实性不予确认。本院认为，尚物博公司未提供上述两组证据的原件，陈孝英也不予认可，故对上述两组证据的真实性，本院不予确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人与南郊花园业主大会签订《物业服务合同》，约定由被上诉人向南郊花园小区业主提供物业服务，该合同对双方均具约束力。合同到期后双方虽未续签物业服务合同，但被上诉人继续为南郊花园小区业主提供物业服务，双方形成了事实物业服务合同关系。故被上诉人有权要求上诉人支付其提供物业服务期间的物业费。上诉人关于被上诉人无权收取物业费的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于上诉人提出的被上诉人提供的物业服务存在瑕疵的问题。即便被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，但根据该节事实尚不足以认定被上诉人未履行物业服务合同的主要义务，不构成上诉人免付或者少付物业费的合法理由。上诉人可要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施等责任的方式全面、切实的履行物业服务合同的内容。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人陈孝英的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈孝英负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十月二十九日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……