北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初533号原告：中泰成龙国际集团有限公司，住所地香港新界西贡清水湾道上洋柏涛径70号。法定代表人：林凤娇，董事。委托诉讼代理人：王志强，北京时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志强，北京时代九和律师事务所律师。被告：北京天鸿控股（集团）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：柴志坤，董事长。委托诉讼代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。第三人：御嘉置地有限公司，住所地北京市东城区东直门内西羊管胡同甲1号。法定代表人：***，执行董事。委托诉讼代理人：严俪洋，女，该公司员工。第三人：御嘉置地（固安）有限公司，住所地河北省廊坊市香河县。法定代表人：高振亮，经理。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。第三人：***，男，1966年12月21日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。委托诉讼代理人：严俪洋，女，住北京市西城区，由御嘉置地有限公司推荐。原告中泰成龙国际集团有限公司（以下简称中泰成龙公司）与北京天鸿控股（集团）有限公司（以下简称天鸿公司），第三人御嘉置地有限公司（以下简称御嘉置地公司）、御嘉置地（固安）有限公司（以下简称御嘉固安公司）、***案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中泰成龙公司之委托诉讼代理人王志强，被告天鸿公司之委托诉讼代理人阎民、倪静到庭参加诉讼。第三人御嘉置地有限公司、***、御嘉固安公司经传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中泰成龙公司向本院提出诉讼请求：请求停止对北京市东城区东直门内大街××号院××号楼1001和1002号房产（以下简称涉案房屋）及五个车位（登记编号为A151、A152、A153、A155、A156，以下简称涉案车位）的执行。事实和理由：1.中泰成龙公司与第三人御嘉置地公司签署的购房协议合法有效，并依法支付了全部购房款。御嘉置地公司亦认可收到了该购房款。2.2007年12月底，中泰成龙公司接收涉案房屋及车位，一直合法使用至今。3.未能依法办理涉案房屋以及车位产权手续的原因在于御嘉置地公司，应由其承担全部法律责任。天鸿公司辩称，请求法院依法驳回中泰成龙公司的诉讼请求。理由如下：1.涉案房屋登记在御嘉置地公司名下，御嘉置地公司系涉案房屋所有权人，而非中泰成龙公司。2.中泰成龙公司与御嘉置地公司之间是以物抵债的法律关系，这种以物抵债并不引起物权变动。3.中泰成龙公司未支付任何购房款，中泰成龙公司所述的房款支付方式违反《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、《中华人民共和国外汇管理条例》等规范性文件，涉及“两头在外”的非法外汇买卖。4.中泰成龙公司对于未能及时办理涉案房屋产权证存在过错，且根据建设部、商务部、国家发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中泰成龙公司作为未在境内设置分支机构的境外企业不得在境内购买商品房，其无法取得产权证。5.根据陈港生自行提交的证据，涉案房屋系交由陈港生个人，无证据证明中泰成龙公司已占有涉案房屋。御嘉置地公司、***述称，认可中泰成龙公司支付了全部购房款。御嘉固安公司述称，涉案房屋与御嘉固安公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月，北京天恒拓展房地产开发有限公司（御嘉置地公司前身，以下简称天恒拓展公司）与陈港生签订《北京市商品房认购书》，认购人为陈港生，认购书第一条载明：（一）认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市东城区上院天恒公寓项目中的A座10层01/02号房……（二）该商品房的用途为住宅，建筑面积共1206.14平方米……第三条载明，该商品房按照套计价，总房价款为1300万元人民币含6个车位。第四条载明，认购人应当自签订本认购书之日，向出卖人支付认购定金贰佰万元人民币；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭条，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。第九条载明，本条款作为买受人签署正式商品房买卖合同之前提条件和必备条款，双方必须遵守。成龙先生作为NGAG上院的形象代言人，对整个项目进行代言，具体代言内容双方商议后另行签订补充协议。第十条载明，本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。2006年4月27日，天恒拓展公司与中泰国际集团有限公司（中泰成龙公司前身）签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：SY001），载明，中泰国际集团有限公司购买上院天恒公寓A座1001号房屋，预测建筑面积603.18平方米，房屋总价款为人民币650万元。该合同第十一条“交付条件”载明，出卖人应当在2006年12月28日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条“产权登记”载明（一）初始登记。出卖人应当在2008年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……（二）转移登记。……如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……该合同“附件七：物业服务”载明：“五、补充内容：出卖人同意赠送买受人地下停车位叁个”。2006年4月27日，天恒拓展公司与中泰国际集团有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：SY002），载明，中泰国际集团有限公司购买上院天恒公寓A座1002号房屋，预测建筑面积603.18平方米，房屋总价款为人民币650万元。该合同第十一条“交付条件”载明，出卖人应当在2006年12月28日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条“产权登记”载明（一）初始登记。出卖人应当在2008年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……（二）转移登记。……如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……该合同“附件七：物业服务”载明“五、补充内容：出卖人同意赠送买受人地下停车位叁个”。2006年5月6日，JACKIE&WILLIEINTERNATIONALLIMITED（注：中泰成龙公司称，该公司系陈港生经纪公司，注册地位于境外）与天恒拓展公司签订的《NAGA上院推广宣传协议》，载明：“……JACKIE&WILLIEINTERNATIONALLIMITED授权成龙在2006年5月份到2008年5月份为期两年的时间内参予4次北京天恒拓展房地产开发有限公司所开发的位于北京市东城区东直门内大街9号NAGA上院即上院天恒公寓之宣传推广工作……”，并在该协议第二条2.2条款约定：“就JACKIE&WILLIE出让上述2.1条之权利，天恒拓展同意向JACKIE&WILLIE支付一笔为数人民币【贰仟零陆拾万整】之费用。该笔费用折抵中泰成龙公司购买的上院天恒公寓A座1001号房和1002号房的房款”。2006年，中泰国际集团有限公司、JACKIE&WILLIEINTERNATIONALLIMITED与天恒拓展公司三方签订的《补充协议书》，约定：“1.甲方（中泰国际集团有限公司）所购买的上院天恒公寓A座1001号房和1002号房的房屋总价款为人民币3360万元整（大写：人民币叁仟叁佰陆拾万元整），其中人民币2060万元整（大写：人民币贰仟零陆拾万元整）折抵前述《推广协议》第二条之2.2款所约定的费用，即丙方（天恒拓展公司）无需再向乙方（JACKIE&WILLIEINTERNATIONALLIMITED）支付《推广协议》第二条之2.2款所约定的费用。故，甲方实际支付给丙方的房屋价款共计人民币1300万元整（大写：人民币壹仟叁佰万元整），支付方式以《北京市商品房预售合同（合同编号：SY001）》和《北京市商品房预售合同（合同编号：SY002）》的约定为准。2.甲方与丙方就购买上院天恒公寓A座1001号房和1002号房所产生的其他权利义务仍以在北京市房地产交易网上分别签订的正式商品房预售合同中的约定为准……”。关于购房款支付情况，中泰成龙公司称其已支付全部购房款3360万元，其中2060万元由陈港生代言费折抵购房款。中泰成龙公司为证明其已向御嘉置地公司支付剩余1300万元购房款，提交证据如下：1、陈港生依据《北京市商品房认购书》支付人民币350万元：（1）陈港生通过香港上海汇丰银行有限公司向***指定的收款人以支票形式支付1921229.59元港币。该支票日期为空白。天恒拓展公司于2006年2月22日出具该笔款项收据。（2）2006年3月22日，天恒拓展公司出具的收据，载明“上海电影制片厂（成龙）预付款”，金额为人民币150万元。2、御嘉置地公司收据三张（共计200万元）：（1）2006年7月14日，载明陈港生先生购房款人民币50万元，无收款单位章。（2）2006年12月8日，载明成龙A-1002房款人民币100万元。（3）2006年12月21日，载明成龙房款人民币50万元。3、2006年12月21日，“电子汇划划款补充报单”，无付款人信息，收款人为御嘉置地公司，金额为人民币100万元。4、陈港生新日电动车代言费人民币400万元，分别通过三个自然人转账给御嘉置地公司：陈美玉支付人民币150万元的书面证言及日期为2006年12月22日中国建设银行个人汇款客户回单；邵万勇支付人民币120万元的书面证言及2006年12月22日电子汇划划（收）款补充报单；陈美玉、邵万勇出具的陈微微支付人民币130万元的书面证言及2006年12月22日电子汇划划（收）款补充报单。5、2007年4月23日，中国建设银行个人汇款客户回单，载明付款人为方明，收款人为御嘉置地公司，金额为人民币250万元。天鸿公司仅认可前述证据1-（1）的真实性，不认可其余证据的真实性。御嘉置地公司认可收到涉案房屋的全部购房款，并提交部分公司财务票据予以佐证。关于涉案房屋及车位占有使用情况：中泰成龙公司称，御嘉置地公司于2009年4月27日交付涉案房屋及车位后，一直由陈港生及其家人居住、使用，并提交物业费缴纳凭证，水、电、供暖等费用缴纳凭证予以佐证。御嘉置地公司另提交该公司于2009年4月27日向中泰成龙公司出具的《上院天恒公寓入住通知书》二份，用以证明涉案房屋已实际交付中泰成龙公司。中泰成龙公司对该《上院天恒公寓入住通知书》真实性及证明目的均予以认可。天鸿公司对该《上院天恒公寓入住通知书》真实性及证明目的均不予认可。中泰成龙公司提交经过公证认证的、载有陈港生（成龙）个人签名的书面《情况说明》，载明：2006年1月，陈港生与天恒拓展公司签订《北京市商品房认购书》购买涉案房屋及车位，并按约定支付购房款人民币350万元。由于涉外购房政策的变化，陈港生变更以中泰成龙公司名义购买涉案房屋及车位，和开发商天恒拓展公司签订《北京市商品房预售合同》、《NAGA上院推广宣传协议》及《补充协议书》，约定涉案房屋及车位总价款为人民币3360万元，陈港生本人宣传代言费人民币2060万元全部折抵中泰成龙公司购房款、陈港生依照《北京市商品房认购书》支付的人民币350万元折抵中泰成龙公司购房款，两次折抵后中泰成龙公司只需支付购房款人民币950万元。按照陈港生本人的指示，将其本人或关联公司的商务应收款，作为中泰成龙公司的购房款，由客户转支付人民币950万元给天恒拓展公司，截止到2007年4月23日，中泰成龙公司按照合同约定，支付了全部购房款人民币3360万元。2007年12月底，开发商天恒拓展公司向陈港生本人交付了涉案房屋及车位，办理了入住手续，陈港生本人、太太林凤娇及儿子陈祖明期间经常在此居住，及时交纳水、电、暖气、电话等生活费用，及时向物业公司交纳物业费和车场管理费等各项物业费用……。关于未及时办证原因：经询，中泰成龙公司称未依约办理产权变更登记手续的原因为御嘉置地公司无法给业主办理正常的手续。御嘉置地公司称，因公司名称变更、欠税等问题，导致未办手续。另查，因债务纠纷，天鸿公司以御嘉置地公司、御嘉固安公司、***为被申请人，向北京仲裁委员会提起仲裁。北京仲裁委员会于2014年4月24日作出（2014）京仲调字第0090号调解书，对各方当事人达成的调解结果予以确认。上述仲裁调解书生效后，天鸿公司向本院申请强制执行，本院以（2017）京02执238号立案执行。执行过程中，本院于2017年12月19日查封御嘉置地公司名下位于北京市东城区东直门内大街9号院的部分房产及车位，涉案房屋及车位在查封范围内。2018年6月，陈港生对本院查封涉案房屋及车位提出案外人异议，请求中止对涉案房屋及车位的执行并解除查封，本院以（2018）京02执异419号案件立案审查。后陈港生撤回异议申请。2018年12月，中泰成龙公司作为案外人对本院（2017）京02执238号民事裁定书采取的查封措施提出异议。本院于2019年5月作出（2019）京02执异17号执行裁定书，认为以在案证据无法确定相关款项真实支付以及与涉案房屋的关联性，不足以认定中泰成龙公司支付全部价款。故驳回其异议请求。再查，2006年7月4日，北京市工商行政管理局核准“北京天恒拓展房地产开发有限公司”名称变更为“御嘉置地有限公司”。2010年12月21日，北京市工商行政管理局核准“御嘉置地有限公司”名称变更为“御嘉置地集团有限公司”。2015年10月27日，北京市工商行政管理局核准“御嘉置地集团有限公司”名称变更为“御嘉置地有限公司”。中泰成龙公司提交经过公证认证的香港公司注册处处长于2006年3月17日签发的《公司更改名称证书》及该公司结算日期为2018年2月13日的《周年申报表》。上述《公司更改名称证书》载明“中泰国际集团有限公司”名称变更为“中泰成龙国际集团有限公司”。上述《周年申报表》显示，中泰成龙公司类别为私人公司，唯一股东为陈港生，公司董事为林凤娇、陈祖明，公司秘书为林凤娇。另查，天鸿公司于2019年9月30日变更名称为北京天鸿控股（集团）有限公司。上述事实，有当事人陈述及《北京市商品房预售合同》，转账支票，收据，入住通知书等证据在案佐证。本院认为，当事人不服本院执行异议裁定书，可以依法主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，中泰成龙公司不服本院作出的驳回其异议请求的执行裁定，依据上述法律规定提起案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点有四：其一、中泰成龙公司与御嘉置地公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；其二、中泰成龙公司在人民法院查封之前是否已合法占有案涉不动产；其三、中泰成龙公司是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并能够按照人民法院要求将剩余价款交付执行；其四、是否因中泰成龙公司自身原因未办理案涉不动产的过户登记。关于焦点一，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。中泰成龙公司与御嘉置地公司于2006年4月订立的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。关于天鸿公司就中泰成龙公司因无购房资格而无法办理过户登记手续的主张。经查，天鸿公司所依据的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》制定于2006年7月，彼时中泰成龙公司与御嘉置地公司已订立涉案房屋买卖合同，且该文件应属于管理性规范。即使根据房屋买卖合同订立后出台的限购政策中泰成龙公司欠缺购房资格，亦不应归咎于中泰成龙公司，亦不影响本院对合同效力的判断。本案中，涉案房屋及车位于2017年12月19日被查封。因此，足以认定中泰成龙公司与御嘉置地公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于焦点二，本案中，天鸿公司认为陈港生家人使用涉案房屋并不能认定中泰成龙公司于查封前即占有涉案房屋及车位。对其主张，本院不予采信。中泰成龙公司不仅提交了物业费缴纳凭证，还提交了水、电、供暖等费用缴纳凭证，御嘉置地公司还提交了于2009年4月27日向中泰成龙公司出具的入住通知书，足以证明中泰成龙公司已于涉案房屋、车位查封前即已占有该房屋及车位。结合陈港生与中泰成龙公司的关系，即使涉案房屋实际由陈港生及其家人居住、使用，亦不影响本院对中泰成龙公司对涉案房屋占有的判断。关于焦点三，根据中泰成龙公司与御嘉置地公司的房屋买卖合同约定，涉案房屋购房款共计3360万元。中泰成龙公司通过与关联公司、御嘉置地公司签订补充协议，约定以关联公司应收取陈港生代言费2060万元折抵中泰成龙公司购房款。中泰成龙公司、陈港生随后又通过各种途径向御嘉置地支付剩余购房款1300万元。御嘉置地公司认可收到全部购房款。另外，天鸿公司主张中泰成龙公司部分购房款的支付违反相关外汇管理规定。对中泰成龙公司是否支付全部购房款仅涉及对客观事实的查明，该意见亦不影响本院对此进行判断。综上，结合双方钱款往来情况，本院认定中泰成龙公司已支付全部购房款。此外，对于天鸿公司主张中泰成龙公司与御嘉置地公司之间是以物抵债的法律关系，并不引起物权变动，不能对抗执行。对此，本院认为，以物抵债是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。而本案中，中泰成龙公司与御嘉置地公司订立合同的目的为购房，采取的付款方式以代言费及其他款项支付。两者存在本质不同。故本院对天鸿公司该意见不予采纳。关于焦点四，本案中，中泰成龙公司、御嘉置地公司均认可未及时办理所有权变更登记手续的原因在于因御嘉置地公司名称变更、欠税等原因，无法为中泰成龙公司办理转移登记手续。因此本院认为涉案房屋未办理所有权变更登记手续并非因中泰成龙公司过错所致。基于上述分析，中泰成龙公司依据其与御嘉置地公司于查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付全部合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉不动产，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，其要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院判决如下：停止本院（2017）京02执238号执行案件对北京市东城区东直门内大街9号院2号楼1001和1002号房产及五个车位（登记编号为A151、A152、A153、A155、A156）的执行。案件受理费209800元，由北京天鸿控股（集团）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，中泰成龙国际集团有限公司可以在判决书送达之日起三十日内，北京天鸿控股（集团）有限公司可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 杨志东二〇一九年十月三十一日法官助理 王一洲书 记 员 宋雨晴