福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初5663号 原告（反诉被告）:颜光福，男，1981年1月11日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：肖喆，福建民丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市恒浩峰工业投资有限公司，住所地厦门市同安区同明北二路81号1号厂房一楼办公室A区。 法定代表人李洪发，总经理。 委托诉讼代理人：陈俊聪、张亚巧，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 第三人：冠星迦南门业（厦门）有限公司，住所地厦门市同安工业集中区同福路。 法定代表人肖文哲，总经理。 委托代理人钟建明，公司员工。 原告（反诉被告）颜光福与被告（反诉原告）厦门市恒浩峰工业投资有限公司（以下简称恒浩峰公司）、第三人冠星迦南（厦门）有限公司（以下简称冠星公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告颜光福之委托诉讼代理人肖喆、被告恒浩峰公司之法定代表人李洪发及委托诉讼代理人陈俊聪、张亚巧，第三人冠星公司之委托代理人钟建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜光福向本院提出诉讼请求：1.判令解除颜光福与恒浩峰公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令恒浩峰公司归还颜光福押金22000元；3.判令恒浩峰公司赔偿颜光福两个月租金22000元；4.判令恒浩峰公司赔偿颜光福经济损失30800元；5.本案诉讼费用等由恒浩峰公司承担。事实和理由：颜光福与恒浩峰公司于2017年4月11日签订《房屋租赁合同书》一份，双方约定由颜光福向恒浩峰公司承租厦门市同安区工业集中区思明园43号2楼的厂房。如恒浩峰公司未经颜光福同意，提前解约，恒浩峰公司需赔偿颜光福2个月的租金，所有押金退还。合同签订后，颜光福向恒浩峰公司支付了22000元的押金并按照合同约定缴纳租金。2018年8月初，冠星迦南门业（厦门）有限公司向颜光福提供厦仲字20170512号裁决书。该裁决书认定恒浩峰公司与冠星伽南公司签订的《厂房租赁合同》（恒浩峰公司实际为二房东）于2017年2月28日解除且恒浩峰公司应自该裁决送达之日10日内腾空厂房并归还给冠星伽南公司。该裁决为终局裁决，根据该裁决书的裁判内容恒浩峰公司已经丧失了继续向颜光福提供租赁厂房之可能。据此，颜光福于2018年8月16日向恒浩峰公司出具律师函，要求恒浩峰公司提供可行的解决方案，然恒浩峰公司拒之不理。综上，为维护自身权益，颜光福特提起诉讼望支持诉求。 恒浩峰公司辩称：同意解除与颜光福于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同书》，但不应支付包括押金、租金及经济损失。恒浩峰公司与冠星迦南公司之间的厦仲裁20170512号《裁决书》的事实无异议。恒浩峰公司积极与各租户沟通协商解决，在同等条件下由冠星伽南公司作为出租人签订租赁合同，其他租户均同意此方案并至今未搬迁。恒浩峰公司于2018年8月中下旬收到律师函后也提出相同的方案，但颜光福未提前告知的情况下于2018年9月2日私自搬离办公场所，故根据《房屋租赁合同》第3.2条、13.3条的约定，本案应属于颜光福在合同期内提前退出租赁房屋并提前终止或者解除合同的情形，应赔偿恒浩峰公司免租装修期租金11000元且押金也不应退还。颜光福提供的证据4的收款收据所载明的时间与搬离办公场所时间不一致且未能加盖任何单位公章和收款人的信息，对该证据的三性均有异议，不应予以采纳。其次，颜光福应支付恒浩峰公司长期占用未租赁场地240平方米的场地占用费41256元、2018年8月份未缴纳的租金11000元、未能及时缴纳租金的滞纳金合计9570元、尚欠的2018年7月份水电费1883元，以上合计63709元。 颜光福自2017年4月11日起至2018年9月2日期间长期占用未租赁场所240平方米且未能缴纳场地占用费240平方米×11.46元/月×15个月=41256元。根据《房屋租赁合同书》第五条的约定，颜光福未能及时缴纳，恒浩峰公司应加收滞纳金。同时根据《房屋租赁合同书》第13.4.1条的约定，以上费用累计欠交各项费用达到两个月租金标准，恒浩峰公司有权随时单方终止租赁合同且收回房屋。综上所述，颜光福的诉求没有任何事实和法律依据，请求驳回除第一项诉求之外的其他诉求。 恒浩峰公司向本院提出反诉诉求如下：1.判令颜光福向恒浩峰公司支付长期占用未租赁场地240平方米的场地占用费41256元（计算方式：240平方米×11.46元／月×15个月＝41256元）；2.判令颜光福向恒浩峰公司支付2018年8月未缴纳的租金11000元；3.判令颜光福向恒浩峰公司支付未能及时缴纳租金的滞纳金合计9570元；4.判令颜光福向恒浩峰公司支付尚欠的2018年7月份的水电费1883元；以上金额合计63709元；5.判令颜光福承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月11日，颜光福与恒浩峰公司签订一份《房屋租赁合同书》，约定颜光福向恒浩峰公司承租位于厦门市同安工业集中区的厂房，面积为960平方米，第一、二年的月租金为11000元。租赁期间，颜光福还额外占用了未租赁场地240平方米的场地，且一直未向恒浩峰公司支付占用费。颜光福搬离租赁场所后，至今未向恒浩峰公司支付2018年8月份的租金。颜光福的行为已经构成违约，恒浩峰公司有权要求颜光福支付拖欠的租金。同时，根据《房屋租赁合同书》第五条的约定，颜光福未能及时缴纳租金，恒浩峰公司有权加收滞纳金。 颜光福辩称：恒浩峰公司提出的反诉请求已超过举证期限，无权提出反诉请求，应当予以驳回。颜光福不存在占用场地的情形。退一步讲，恒浩峰公司并非案涉房产的房东，即使存在占用情形，也无权主张占用费，故其提出的占用费及滞纳金的主张没有事实和法律依据。至于八月份的租金，因案涉房屋业主向颜光福提供裁决书，根据该裁决书的认定，恒浩峰公司已经丧失向颜光福继续出租房屋的可能性。因此，颜光福将八月份的租金缴纳给实际业主。关于水电费，恒浩峰公司没有提供计算依据及标准，对该诉求不予认可。 经审理查明：2017年4月11日，恒浩峰公司（甲方，出租方）将址于厦门市同安工业集中区出租给颜光福（乙方，承租方），双方订立《房屋租赁合同书》，合同约定如下：第一条租赁位置、用途、面积：1.1厂房：思明园43号2楼，合计面积960㎡（含公摊）用途：工业生产；第二条租赁单价、管理费等标准：2.1:第一、二年租金标准11.46元／㎡／月，月租金总额人民币11000元（大写：壹万壹仟元正）。此价格不含税，因租赁所产生的税费由乙方承担。从第三年起租金每二年递增一次，递增幅度为百分之十（即10%）……第三条租赁期：3.1租赁期限叁年，即自2017年4月11日起至2020年4月10日止，甲方给乙方19天厂房装修（即从2017年4月11日至2017年4月30日止），装修期免租金，不免物业管理费、垃圾费、电梯费、水电费等，计租日期自2017年5月1日起计收。3.2由于乙方一方原因本合同提前终止或解除，乙方应向甲方补交免装修期租金（且乙方已经支付给甲方的两个月押金和一个月租金甲方不予退还）；第四条押金收取：4.1签合同时，乙方应向甲方缴纳相当于2个月厂房租金、物业管理费、电梯费、清洁费共计￥22000元（大写：人民币贰万贰仟元正）作为租赁保证金（即押金）和三个月的租金、物业管理费、电梯费、垃圾清运费等共计33000元（大写：人民币叁万叁仟元正）（备注：押金不计利息）。乙方在正式入驻时，乙方应向甲方缴纳水电押金开工前三个月水电平均值），如每月水电费用超过水电押金，乙方需补交差额，否则甲方有权限制乙方用水电，如乙方未能履行合同或提前解除合同，押金不予退还。如甲方未经乙方同意，提前解约，甲方需赔偿乙方2个月租金，所有押金退还。……第十二条违约责任……13.3如乙方在合同期内提前退出租赁房屋，终止合约，亦应提前三个月书面通知甲方，付清所有费用，包括甲方给乙方的免租装修期租金（按合同第一个月租金标准计算），并将厂房、宿舍清理好，交甲方验收，甲方不退还乙方租金保证金。如乙方突然提出退租，并无书面通知，乙方应补缴免租期费用、中介费及赔偿三个月房租租金（按合同第一个月租金标准计算），并将厂房、宿舍清理好，交甲方验收，甲方不退乙方租房保证金。13.4乙方有下列情形之一，甲方有权对租赁物采取停水、停电、拉闸、封厂等措施，禁止乙方人员、车辆、财物进出租赁物，甲方还有权随时单方终止乙方租赁合同、收回租赁房屋；13.4.1如贰个月不交租金或者累计欠交甲方各项费用达到贰个月租金标准......合同订立后，颜光福支付了押金22000元，支付租金至2018年7月，2018年7月水电费1883元尚未支付。2018年8月初，冠星公司向颜光福提供厦仲裁字20170512号《裁决书》。2018年8月16日，颜光福向恒浩峰公司发出律师函：2018年8月初，冠星公司向颜光福出具厦仲裁字20170512号《裁决书》。至此，颜光福才得知贵司系向冠星迦南公司承租厦门市同安工业集中区厂房后再分租给颜光福等，且贵司与冠星迦南公司因厂房租赁事宜已经发生纠纷并经厦门仲裁委员会仲裁，该会于2018年7月30日作出终局裁决，仲裁庭认定贵司与冠星迦南公司签订的《厂房租赁合同》于2017年2月28日解除且裁决贵司应自裁决送达之日起十日内腾空租赁厂房恢复原状并归还冠星迦南公司。请贵司于收到律师函七日内，积极联系委托人（颜光福）并到场说明有关情况、提供切实可行的解决方案。若不到场或无法提供提供有效解决方案，委托人与贵司签订的《房屋租赁合同书》于贵司收到本律师函后的第八日即时解除，且无需再另行通知。 恒浩峰公司因与冠星公司厂房租赁纠纷经厦门市仲裁委员会仲裁，厦门仲裁委员会于2018年7月30日作出裁决如下：一、恒浩峰公司自裁决送达之日起10日内腾空租赁厂房（位于厦门市同安工业集中区厂房）恢复原状并归还冠星公司；...三、恒浩峰公司应自裁决书送达之日起10日内支付自2017年10月10日起至实际腾空恢复原状并归还之日止的房屋占用费计利息损失...2018年9月7日，冠星公司向恒浩峰公司出具《收款说明》：厦门市仲裁委员会于2018年7月30日作出厦仲裁字20170512号裁决书，现我司就裁决书裁决贵司需支付逾期付款违约金、2017年10月10日至2018年8月23日的房屋占有使用费及利息损失、被损坏后楼板恢复费用／仲裁费、鉴定费，我司同意贵司按120万元支付。现有租户与贵司在租赁期间产生的纠纷与我司无关。 恒浩峰公司与冠星公司确认恒浩峰公司于2018年8月23日搬离，恒浩峰公司占用费计算亦截止2018年8月23日。颜光福于2018年9月2日搬离。颜光福因占用支付了冠星公司10000元。颜光福主张支付给冠星公司的10000元包含8月份占用费、水电费等。冠星公司认为颜光福支付的10000元是8月23日之后至9月2日期间颜光福占用费等。查颜光福与恒浩峰公司工作人员微信记录：颜光福于2018年2月、3月、8月聊天中均确认了占用恒浩峰公司部分租赁场地的事实，但恒浩峰公司仅提出清理的要求，未提出占用费的主张。 本院认为，颜光福、恒浩峰公司订立《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，冠星公司未提出异议，合同内容未违反法律法规强制性规定，合同合法有效。冠星公司仲裁裁决与恒浩峰公司解除租赁关系后，恒浩峰公司已失去转租的基础，颜光福据此提出解除与恒浩峰公司之转租关系，符合事实和法律规定，颜光福在向恒浩峰公司发出《律师函》后，在时间期限到达后，转租关系即已解除。故颜光福诉请判令解除《房屋租赁合同书》，已无客观必要，本院不再判决支持。合同解除后，颜光福缴纳的押金22000元，恒浩峰公司应当予以退还。恒浩峰公司认为合同解除之过错在颜光福，与客观事实相违背，本院不予采纳。合同约定如恒浩峰公司未经颜光福同意，提前解约，恒浩峰公司需赔偿颜光福2个月租金。颜光福据此两个月租金的违约金损失，本院认为，合同约定的违约情形虽与本案违约情形不完全一致，但是在违约的过错方以及违约的后果方面，合同约定情形与本案案情一致，因此，颜光福照此提出两个月租金违约金，本院予以支持。此外，违约金与实际损失是计算违约损失的两种方式，颜光福提出了违约金损失，但未举证证实实际损失高于两个月租金，故对颜光福提出的赔偿经济损失30800元，本院不予支持。至于恒浩峰公司提出占用费损失，经本院审查核实，颜光福确实在租赁期间占用了恒浩峰公司的部分场地，但是恒浩峰公司对此仅提出搬离之要求，并未提出占用费之要求；且恒浩峰公司与冠星公司之间的租赁关系也已早已解除，其并无合法占有依据，其向颜光福提出占用费损失，亦无合法依据。恒浩峰公司向颜光福提出2018年8月份租金要求，恒浩峰公司在此期间已无合法占有依据，其无权向颜光福提出租金之要求，且颜光福亦主张已向冠星公司支付8月份租金，因此，恒浩峰公司关于8月份租金及其滞纳金的诉求，本院不予支持。颜光福确认尚欠2018年7月份水电费1883元，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 厦门市恒浩峰工业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向颜光福返还押金22000元； 厦门市恒浩峰工业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿恒浩峰工业投资有限公司22000元； 三、颜光福应于本判决生效之日起十日内支付厦门市恒浩峰工业投资有限公司水电费1883元； 四、驳回颜光福的其他诉讼请求； 五、驳回厦门市恒浩峰工业投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 本案案件本诉受理费人民币1670元，由颜光福承担688元，恒浩峰公司承担982元；反诉受理费1393元，由厦门市恒浩峰工业投资有限公司负担1352元，颜光福负担41元；款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  陈玲玲 人民陪审员  蔡龙伟 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  吕宜凡 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。