兴城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1481民初1841号原告：铁道部兴城疗养院。组织机构代码：46522XXXXX。住所地：辽宁省兴城市。负责人：严旭明，该院院长。委托诉讼代理人：花小木，辽宁宣光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳，辽宁华轩律师事务所实习律师。被告：顾绍斌，男，1966年6月10日出生，汉族，无业，群众，住兴城市。公民身份号码：2114811966XXXXXXX。第三人：兴城市歌在飞音乐广场（个体工商户）。统一社会信用代码：92211481MA0XXXXXXX。住所地：兴城市。经营者：咸立华。第三人：兴城市千千百味炸鸡烤肉饭店（个体工商户）。统一社会信用代码：92211481MA0YXXXXXX。住所地：兴城市。经营者：陈洁洁。第三人：兴城市万盛隆超市（个体工商户）。统一社会信用代码：92211481MA0XXXXXX。住所地：兴城市。经营者：张颖。原告铁道部兴城疗养院与被告顾绍斌及第三人兴城市歌在飞音乐广场、兴城市千千百味炸鸡烤肉饭店、兴城市万盛隆超市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，先后于2019年6月21日、2019年8月27日两次公开开庭进行了审理。在2019年6月21日庭审中，原告委托诉讼代理人陈浩铭、王阳，被告顾绍斌及第三人兴城市千千百味炸鸡烤肉饭店经营者陈洁洁到庭参加了诉讼，第三人兴城市歌在飞音乐广场经营者咸立华、第三人兴城市万盛隆超市经营者张颖经本院合法传唤未到庭。在2019年8月26日庭审中，原告委托诉讼代理人花小木、王阳，被告顾绍斌到庭参加了诉讼，第三人兴城市千千百味炸鸡烤肉饭店经营者陈洁洁、第三人兴城市歌在飞音乐广场经营者咸立华、第三人兴城市万盛隆超市经营者张颖经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告铁道部兴城疗养院向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告立即腾退占用房屋；3、判令被告向原告支付至实际腾退房屋之日止的房屋租金555164元（2011年7月1日始至2018年6月30日止，金额为468000元。2018年7月1日始暂计至2019年4月30日止，金额87164元）；4、判令被告向原告按照中国人民银行同期贷款利率给付延期支付租金的利息（暂计至2019年4月30日止，金额110101.3元）；5、判令被告向原告支付违约金（暂计至2019年4月30日止，金额55516.4）；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告自2009年起承租原告位于兴城市户临街门市房，。2009年、2010年被告均按约定足额缴纳了租金。2011年6月30日，原、被告签订了“不动产租赁合同”，约定原告将自有的位于兴城市出租给被告。三间房屋的建筑面积均为170平方米，租金合计4.8万元，于签订合同之日一次性缴纳（租金上打租）。2012年6月30日，双方再次签订“不动产租赁合同”，原告将上述三间房屋继续出租给被告，租金仍为4.8万元，同样约定于签订合同之日一次性缴纳（租金上打租）。约定被告拖欠租金及其他应由其承担的费用达1个月的，原告可解除合同、收回房屋。如违反本合同约定，除履行合同约定义务外，还应向甲方支付房租（场地）年租金10%的违约金。上述合同期满后，原、被告经过协商，由被告继续租用上述三处门市房。房屋租金价格根据原告及主管部门协商批准做相应调整，相关租金标准在沈阳市局招商网予以公告。其中：2011-2012年租金为1.6万元/户/年；2012-2013年租金为1.6万元/户/年；2013-2014年租金为2万元/户/年；2014-2015年租金为2.3万元/户/年；2015-2016年租金为2.3万元/户/年；2016-2017年租金为2.3万元/户/年；2017-2018年租金为3.5万元/户/年；2018-2019年租金为3.5万元/户/年。自2011年起至今，被告始终未付租金，并在未经原告同意的情况下，将案涉租赁的三处门市房分别转租给第三人。原告多次向被告主张支付租金，被告均以各种理由推脱不付。原告无奈诉至法院，请求判如所请。被告顾绍斌答辩称，原告所诉内容与事实不符，2011年6月30日及2012年6月30日双方所签订的“不动产租赁合同”相应租金，被告均已缴纳。此后双方之间未再签订任何租赁合同，故不存在租赁合同关系。案件起因是由房屋拆迁引起的，案涉三间房屋是因答辩人房屋被拆迁而由铁路部门安置的住所。法院应依法驳回原告的诉讼请求。第三人兴城市千千百味炸鸡烤肉饭店经营者陈洁洁答辩称，对原告所诉内容并不清楚，其于2019年5月1日起自顾绍斌处承租案涉房屋之一，年租金4万元，租金已交付给顾绍斌。第三人兴城市歌在飞音乐广场（经营者咸立华）未答辩。第三人兴城市万盛隆超市（经营者张颖）未答辩。本院经审理认定事实如下：2011年6月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了“不动产租赁合同”，约定：一、甲方将位于兴城市，建筑面积为170平方米×3=510平方米的房屋（场地）出租给乙方，乙方同意按房屋（场地）现状承租。二、乙方用于超市。三、租期共一年，自2011年6月30日起至2012年6月30日止。四、房屋（场地）年租金为4.8万元，合同签订之日一次性交付给出租人（租金上打租）……六、（二）乙方有下列情形之一的，甲方可以随时解除合同、收回房屋（场地）：1、乙方擅自将房屋（场地）整体转租、转让或转借的，以及未经甲方书面同意将房屋（场地）整层(或部分)转租、转让或转借的；……3、乙方拖欠租金及其他应由乙方承担的费用达1个月的……七、2、如违反本合同约定，除履行合同约定义务外，还应向甲方支付房屋（场地）年租金10%的违约金……2012年6月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）再次签订“不动产租赁合同”，约定将上述三室房屋继续出租给乙方，租赁期限自2012年6月30日起至2013年6月30日止。租金标准及其他合同条款内容均同2011年6月30日签订合同相一致。2012年7月2日，被告方缴纳了2011年6月30日至2012年6月30日的房屋租金4.8万元，原告出具收据予以确认。而2012年6月30日至2013年6月30日的房屋租金4.8万元，被告至今未付，并占用上述门市房至今。现被告将上述门市房分别出租给本案第三人。另查明，2013年6月6日，原告召开会议研究疗养院管辖内不动产（出租房）租赁合同，形成会议纪要：1、我院管辖临街门市房12户合同到期，经与原承租方协商，同意续租。地址坐落在兴城市：每户面积150平方米，年租金2万元。承租户信誉较好，有支付能力，同意承租。2、以上12处不动产租赁合同，租期为一年即2013.6.30-2014.7.1，结算方式为上纳租，按当年一次性结算，合同总价款24万元。经讨论无异议，报请集团公司审批后履行合同。此后，原告以“承租人有经济能力、信誉可靠，有履行合同的能力，不会给疗养院造成经济损失，所开办的经营项目符合国家法律、法规政策”为理由，分别就IG、IF、IE室填报了“房屋(建筑物及场地)租赁审批表”，拟将上述三室门市房“出租”给被告，获得上级机关批准。三份审批表均为原告自制打印文本，无被告签名字样。原告未就其与被告协商房屋续租事宜提供其他证据材料。被告则对此予以否认，称自2013年7月1日起从未与原告签订过房屋租赁协议，案涉三间门市房系原告按上级主管单位要求，为其安排的拆迁安置补偿住所。上述事实，有原告提交的不动产租赁合同、沈阳铁路局投资管理中心文件、会议纪要、房屋(建筑物及场地)租赁审批表，本院依职权自（2012）兴民三初字第1000号案件调取的收据，及原、被告、第三人陈述笔录等载卷佐证，并经庭审质证，依法予以认定。本院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同的内容应包括房屋情况、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等条款。原、被告先后于2011年6月30日和2012年6月30日签订的两份“不动产租赁合同”，系双方真实意思表示，客观真实，双方对此均无异议，本院依法确认为无争议事实。关于2013年6月30日之后被告持续占用案涉三处门市房至今的事实，因被告当庭自认，本院予以确认。对此，原告主张称，经双方协商，自2013年6月30日起由被告继续租用案涉三处门市房，每年租金价格则按照原告及主管部门协商批准而相应调整，并于沈阳铁路局招商网予以公告，即双方口头达成了租赁合同。被告对此则予以否认，坚称自2013年6月30日起至今的房屋占用行为系因拆迁纠纷引起的安置补偿行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。故，原告应就双方之间自2013年6月30日之后口头订立租赁合同的事实承担举证责任。现原告仅提供了2013年6月6日的内部会议纪要和三份“房屋（建筑物及场地）租赁审批表”（自2013年6月30日至2014年7月1日），但该组证据材料均为原告单方制作形成，并无被告签名确认。且原告自制并上报主管机关的“房屋(建筑物及场地)租赁审批表”，记载有“承租人有经济能力、信誉可靠，有履行合同的能力，不会给疗养院造成经济损失”，该内容显然与庭审查明的被告逾期缴纳租金的事实及原告诉状记载内容相互矛盾，原告对此未能做出合理解释。此外，通过庭审查明可知，原告此前与被告的历次房屋租赁行为，均通过书面合同形式予以确认，2013年后原告与其他承租户的房屋租赁行为，更是通过网上发布招商公告、招商公告结果公示、召开院长办公会研究审议、签订书面租赁合同等一系列程序进行。现原告主张称与被告口头约定续租事宜，显然与其长期以来形成的交易习惯相悖，并且不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”的要求。同时，结合被告所提证据材料可知，被告辩称的房屋拆迁事实客观存在，其答辩意见具有一定的事实基础。参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故，本院对原告主张的自2013年6月30日起订立口头租赁合同一事依现有证据不予采信。原告可待取得新证据后，另行解决。本院在就争议事实依法做出上述认定的基础上，对原告的各项诉讼请求分别予以裁判如下：（一）关于原告要求解除租赁合同关系的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。两份“不动产租赁合同”均明确记载，房屋租金应于“合同签订之日一次性交付给出租人（租金上打租）”，同时约定“乙方拖欠租金及其他应由乙方承担的费用达1个月的，甲方可以随时解除合同、收回房屋”。但依查明事实可知，原告在明知被告欠缴2011年6月30日合同租金达一年之久的情况下，仍与其签订了租期自2012年6月30日起至2013年6月30日止的“不动产租赁合同”，而且直至该合同履行期限届满，被告仍未缴纳该期间的房屋租金。由此可知，原告在明知被告未依约履行按时足额交付租金义务的情况下，怠于行使合同解除权，直至合同履行期限届满。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本院据此认定，原告依据“不动产租赁合同”享有的合同解除权，由于其自身怠于行使权利，已于合同履行期限届满时消灭。加之，双方对2013年6月30日之后被告据以占用房屋的基础法律关系存在较大争议，且原告提供的现有证据材料尚不足以认定双方之间存在房屋租赁合同关系，故不具备行使解除合同关系的事实基础。综上，本院对原告要求解除双方租赁合同关系的诉讼请求依法不予支持。（二）关于原告要求被告立即腾退占用房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现原告基于房屋租赁合同关系诉请返还房屋，但双方签订的房屋租赁合同已于2013年6月30日期限届满，被告在此后占用房屋至今所依据的事实基础法律关系尚不清楚。原告基于房屋租赁合同关系诉请腾退房屋缺乏事实基础，故本院依法不予支持。（三）关于原告要求被告支付至实际腾退房屋之日止555164元房屋租金的诉讼请求。关于2011年6月30日至2012年6月30日止的房屋租金，经本院依职权调取证据材料并经双方质证，此期间的房屋租金4.8万元被告已于2012年7月2日全额缴纳，原告亦予认可。原告虽辩称该款已经生效判决确认作为拆迁损失返还被告，并提交了（2014）葫民一终字第00050号民事判决书予以佐证。但该民事判决书载明的赔偿义务主体是锦州锦铁房地产开发有限责任公司，而非本案原告，原告收取相应租金的事实并未改变，故本院对该辩解依法不予支持。关于2012年6月30日至2013年6月30日的房屋租金4.8万元，被告辩称经原告工作人员林海军、刘忠民之手已缴纳，原告对此予以否认。被告向本院提供了其与林海军和刘忠民二人的电话录音予以佐证，经当庭播放并质证，在录音中林海军虽称确曾收取过一次租金，但就收取租金的时间、金额均已记不清楚。而刘忠民并未承认收取过被告缴纳的租金。而且，被告关于“不动产租赁合同”已记载“合同签订之日一次性交付给出租人（租金上打租）”，如未交款原告不可能与其签订合同的抗辩，与查明事实不符，且与被告和刘忠民通话中自述的“冬季取款”一事相互矛盾。故，被告关于已缴纳2012年6月30日至2013年6月30日房屋租金的辩解，因其提供的证据材料不足以支持其主张，本院依法不予采信，并对被告欠缴该期间租金4.8万元的事实依法予以确认。关于原告主张的2013年6月30日之后的“房屋租金”，因原告所举证据材料尚不足以证明双方之间存在房屋租赁合同关系，故本院对原告主张此期间房屋租金的诉请依法不予支持。（四）关于原告要求被告就迟延交付租金按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求。原、被告签订的两份“不动产租赁合同”均明确约定租金应于“合同签订之日一次性交付给出租人（租金上打租）”、“乙方拖欠租金及其他应由乙方承担的费用达1个月的，甲方可以随时解除合同、收回房屋”。原告在明知被告未依约按时、足额缴纳房屋租金的情况下，仍与其签订合同并交付房屋，至合同履行期限届满后时隔近六年之久才起诉主张迟延付款利息。在原告未向本院提供其催要房屋租金有关证据的情况下，本院对此期间的迟延付款利息不予支持。依法判令被告自2019年5月13日（本案起诉之日）起，以查明的欠缴租金4.8万元数额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。（五）关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原、被告签订的两份“不动产租赁合同”均清楚载明“如违反本合同约定，除履行合同约定义务外，还应向甲方支付房屋（场地）年租金10%的违约金”。原告在明知被告未依约按时缴纳2011年6月30日所签合同租金的情况下，仍与其在2012年6月30日签订了下一年度的房屋租赁合同，并在2012年7月2日收取前一年度租金4.8万元后，仍未采取措施主张违约金。至2012年6月30日签订合同履行期限届满后，时隔近六年之久方起诉主张违约金。基于以上事实，本院对原告现提出的违约金诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下：一、被告顾绍斌应于本判决生效后七日内，一次性给付原告铁道部兴城疗养院自2012年6月30日起至2013年6月30日止的房屋租金4.8万元，并按照中国人民银行同期贷款利率，支付自2019年5月13日起至租金本息付清之日止的利息。二、驳回原告铁道部兴城疗养院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11008元，由原告铁道部兴城疗养院负担10270元，被告顾绍斌负担738元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  李旭东人民陪审员  金桂艳人民陪审员  何立芳二〇一九年十月十二日书 记 员  邵 娜