四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1722民初2550号 原告：宣汉县三鑫物业管理有限公司，住所地四川省宣汉县东乡镇永安村停车场二楼。 法定代表人：徐文昌，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐外交，该公司职工。 委托诉讼代理人：崔翰林，四川聚鑫律师事务所律师。 被告：胡浩华，男，汉族，1964年12月15日出生，户籍地四川省宣汉县，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：邓舰，男，生于1970年1月24日，住四川省宣汉县，系胡浩华妹夫。 被告：杨红，女，汉族，1966年10月29日出生，户籍地四川省宣汉县，住四川省宣汉县，系胡浩华前妻。 原告宣汉县三鑫物业管理有限公司（以下简称三鑫公司）与被告胡浩华、杨红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年8月20日第一次开庭审理中，原告三鑫公司的委托诉讼代理人徐外交、崔翰林，被告胡浩华及其委托诉讼代理人邓舰到庭参加诉讼；2019年9月18日第二次开庭审理中，原告三鑫公司的法定代表人徐文昌及其委托诉讼代理人崔翰林，被告胡浩华、杨红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告三鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告胡浩华、杨红支付2014年1月1日至2019年底的物业管理费6,246.00元，并按同期银行贷款利率支付资金利息至付清之日止；2、诉讼费由被告胡浩华、杨红承担。事实和理由：2016年1月1日，宣汉县东乡镇万象城业主委员会（以下简称万象城业委会）与原告三鑫公司签订《宣汉县东乡镇万象城物业管理委托合同》约定：合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日，为期三年；物业收费标准为住宅每月每平方米1.10元，商业每月每平方米1.80元。同日，原告三鑫公司与前期宣汉县东乡镇万象城（以下简称万象城小区）的物业管理人宣汉县鑫荷物业有限公司（以下简称鑫荷公司）签订了《关于宣汉县三鑫物业管理有限公司2016年元月1日承接鑫荷物业有限公司楼盘万象城小区欠款协议》约定：无论小区住户、商业住户下欠的物管费用，全权由原告进行追收。原告三鑫公司作为万象城小区的物业管理人，从2017年1月开始，对该楼盘的共用部分及其设施、设备、绿化进行了全面维护、养护、管理和建设；对清洁卫生、垃圾收集及清运恪尽职守；在维护公共秩序实施了街面监控完善，安排了保安日夜间巡逻；对商业层所有的报事报修都以主动积极的态度进行了维修处理；每年按照约定按时足额向业委会支付工作经费，完全适当的履行了合同义务。被告胡浩华、杨红作为万象城小区的一部分，享受了原告三鑫公司提供的全部物业服务，至今其所有的负3楼7号房面积为48.24平方米，从2014年1月1日至2019年度的物业管理费尚下欠6,246元。原告三鑫公司多次向被告催收应当收取的物业费未果，起诉来院，要求判准其诉讼请求。 被告胡浩华辩称，被告胡浩华于2014年3月从开发商处买下位于荣联．万象城楼盘东侧的7号门市后，从未听说过买门市要交物业费问题。鑫荷公司和三鑫公司没有通过正规渠道或个人代表来找过被告胡浩华催收物业费；被告胡浩华没与任何物业公司签订过物业合同，也从未享受过原告三鑫公司的任何服务，水、电、气都是自己立户，自己交钱，门市卫生自己打扫，门市前1-2米的位置也是自己打扫。虽被告胡浩华购买的门市位于荣联．万象城，但面对大街和马路，背靠岩体，与万象城小区物业没有任何关系。被告胡浩华不是万象城业委会与原告三鑫公司签订委托合同的当事人，该合同与被告胡浩华无任何关系。因此，被告不应承担物业费，且永远不会交物业费，望人民法院公平、公正解决。 被告杨红辩称，原告三鑫公司是否该收取物业管理费，应依照法律规定处理。被告杨红与被告胡浩华已离婚，该门市已分割归被告胡浩华，被告杨红不应承担物业管理费。 原告三鑫公司，被告胡浩华、杨红围绕其请求均提交了证据。在第一次开庭审理中，原告三鑫公司提供了以下证据：1、原告三鑫公司的营业执照、资质证书复印件；2、原告三鑫公司的法定代表人身份证明书；3、被告胡浩华、杨红户口信息；4、宣汉县东乡镇万象城物业管理委托合同；5、2016年元月1日三鑫公司承接鑫荷公司万象城小区欠款协议；6、2016年万象城业委会与三鑫公司签订合同参与人员签到登记；7、调查夏德光的笔录；8、万象城小区物业管理协议；9、商业城历欠物业费名单；10、电梯维护保养服务合同、缴纳电梯电费发票；11、工程部每日记录；12、保安部每日记录、照片11张；13、业主投诉（报事保修）登记表；14、回馈合同登记表；15、催收通知单。被告胡浩华对原告三鑫公司提供的以上证据质证认为，对证据1、2、3无异议，对其他证据均有异议，因被告胡浩华均未签字，不予认可。被告杨红经传票传唤未到庭参加诉讼，未对原告三鑫公司提供的以上证据发表质证意见。 第二次开庭审理中，原告三鑫公司补充提供了以下证据：1、鑫荷物业费债权转让公告及照片；2、三鑫公司相同类型案例；3、三鑫公司收取被告相邻门市物业费收据；4、鑫荷物业公司移交经营权承诺书；5、宣汉县住建局对万象城定位及规划图。被告胡浩华质证认为，对证据1、2、4、5不知情；对证据3认为与其无关系；被告杨红质证认为，杨红与胡浩华已离婚，门市是给了胡浩华的，其对原告三鑫公司提供的证据没啥说的。被告胡浩华补充提交二被告离婚证、购房合同、交房程序表复印件。原告三鑫公司质证认为，对其真实性无异议，但与本案无关，不能达到被告的证明目的，虽二被告离婚，但门市是登记在二被告名下，且门市属于万象城小区物业管理范围，并与万象城业委会签订了合同，二被告应当支付物业费。被告杨红对被告胡浩华提供的证据无异议。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日至2015年12月31日，万象城小区物业管理由鑫荷公司承担，其后，该公司辞去该小区物业经营管理权。原告三鑫公司通过竞聘取得万象城小区物业经营管理权。2016年1月1日，原告三鑫公司与鑫荷公司就案涉万象城小区业主所欠2014年--2015年物业费56万元和设备费5万元的支付和自2016年1月1日起该小区物业经营管理权移交三鑫公司等事项达成协议，双方签订的《关于宣汉县三鑫物业管理有限公司2016年元月1日承接鑫荷物业有限公司楼盘万象城小区欠款协议》约定：“宣汉县三鑫物业管理有限公司法定代表人徐文昌下欠宣汉县鑫荷物业有限公司关于万象城小区2014年、2015年业主和商业住户所欠的物业管理费56万元，鑫荷物业公司设施设备费用5万元。通过双方多次协商达一致协议，鑫荷物业公司按照70％折价后定为金额42万元。该项资金由徐文昌代收再支付给宣汉县鑫荷物业管理有限公司。该项资金的支付方式：……” 同日，原告三鑫公司与万象城业委会签订《万象城小区物业管理协议》，约定：由三鑫公司在垫付鑫荷公司应收物业管理费后，由三鑫公司向欠费业主收取下欠物管费；小区重新规划，配备一些安全设施。开发商交小区一切设施完备后，后期该配备设施由三鑫公司自行配备，必须做到安全有效措施，无空白；业委会与三鑫公司签订协议为期五年；住房收费标准按1.10元/㎡，商用、门市按1.80元/㎡收费，一年一收。后因万象城小区业委会成员发生变化，新的业委会作甲方，与原告三鑫公司作乙方于2017年1月1日签订《宣汉县东乡镇万象城物业管理委托合同》，约定：1、委托管理期限为三年。自2017年1月1日至2019年12月31日。2、物业收费标准：住宅按每月每平方米1.10元收取，商业按每月每平方米l.80元收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起以物业费的3‰按日收取滞纳金。其后，原告三鑫公司依约履行了对万象城小区的物业服务管理。2019年5月20日，原告三鑫公司向被告胡浩华经营的“红姐饭店”发出物业费《催收通知单》，要求其于2019年6月30日之前交纳2014年1月至2019年12月期间的物业费6,246.00元。但被告胡浩华均以其未接受到、不需要和与原告三鑫公司没有物业服务合同为由拒绝向原告三鑫公司支付物业服务费。原告三鑫公司于2019年8月2日起诉来院，要求判准其诉讼请求。 同时查明，2014年1月19日，重庆荣联房地产开发有限公司与被告胡浩华、杨红签订《商品房买卖合同》，将荣联．万象城7幢楼负3楼7号建筑面积为48.24㎡（其中，套内面积46.25㎡，分摊面积1.99㎡）的商用房屋出售给被告胡浩华、杨红。重庆荣联房地产开发有限公司与被告胡浩华、杨红签订《商品房买卖合同》时，未签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》。被告胡浩华、杨红购买该门市后自行安装了水电气，自主经营“红姐饭店”至今。 2015年9月1日，被告胡浩华与被告杨红在宣汉县民政局登记离婚，双方协议共同购买位于荣联．万象城7幢楼负3楼7号商用房屋归被告胡浩华所有。 本院认为，被告胡浩华、杨红购买的荣联．万象城7幢楼负3楼7号商用房屋虽前临城市道路，后邻万象城小区岩壁，但该商用房屋位于该小区土地使用权确定的用地范围内。万象城小区业委会与原告签订物业管理委托合同，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，在本案中，涉案业主委员会与原告三鑫物业公司签订的物业服务合同对作为业主的被告具有约束力，各方当事人均应按照约定履行自己的义务。鑫荷公司和三鑫公司依照物业管理合同对该范围内的建构筑物、环境等公共事务进行了实际管理。依照《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告胡浩华以其不是物业服务合同当事人、未享受和无需接受相关物业服务为由提出抗辩的理由不能成立，本院不予采纳。2016年1月1日，鑫荷公司将其2014年1月至2015年12月期间应收的物业服务费转让给原告三鑫公司，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”之规定，原告三鑫公司有权向被告主张2014年1月至2015年12月期间的物业服务费。客观上原告三鑫公司也为被告购买的商铺所在小区提供了2016年1月至今一定程度的物业服务，因此，原告三鑫公司要求被告支付2014年1月至2019年12月期间的物业服务费6,246.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告三鑫公司与万象城业委会签订的物业服务合同约定逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按物业服务费的3‰按日收取滞纳金，原告三鑫公司要求按照银行同期商业贷款利率计算欠付服务费利息的诉讼请求没有超过合同约定，应予支持。物业服务合同约定物业服务费的收取方式是一年一收，未约定收取、交纳的具体时间，因此，计算利息的时间从应交纳年度的下一年度1月1日开始计算至付清时止。 被告胡浩华与被告杨红协议离婚时约定荣联．万象城7幢楼负3楼7号商用房屋归胡浩华所有，并由胡浩华实际管理使用，因此，该物业服务费应由被告胡浩华支付。 综上，依照依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告胡浩华在判决生效后10日内支付原告宣汉县三鑫物业管理有限公司2014年1月至2018年12月的物业服务费5,204.02元及资金利息（资金利息以每年应支付的物业服务费为基数，从下一年度1月1日开始至付清时止按银行同期商业贷款利率计算）； 二、被告胡浩华于2020年1月1日支付原告宣汉县三鑫物业管理有限公司2019年度的物业服务费1,041.98元； 三、驳回原告宣汉县三鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费50.00元，由被告胡浩华负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  肖泽锦 二〇一九年十月二十二日 书记员  冉 欢