广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9817号原告：李祝照，男，1952年3月12日出生，住广东省从化市。委托诉讼代理人：张小伟，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟文杰，广东品杰律师事务所律师。被告：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地广州市白云区黄石路南段小坪村128号第一幢。法定代表人：董胜强。被告：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区深南中路田面村常欢楼二层B16。法定代表人：周海娜，职务总经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿、洪萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告李祝照诉被告广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称拓展辉煌公司）、深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称深圳越翔公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张小伟、钟文杰，被告深圳越翔公司的委托诉讼代理人苏玉鸿、洪萍到庭参加诉讼。被告拓展辉煌公司经本院合法传唤不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼：1、被告协助原告办理广州市白云路46号608房的房地产权证；2、被告支付逾期办理产权证的违约金（按房屋现值1200000元的年利率6%计自2016年2月14日至取得产权证之日止）。事实和理由：原告于1980年购买吴苏原东山区永安南一巷6号房屋，后因该地拆迁，于1997年4月1日，广州拓展辉煌房地产有限公司伪造证据向广州市国土局资源和房屋管理局办理代管，致使原告无法办理产权转移手续。于1997年10月6日，原告与广州合能房地产公司（拓展辉煌公司曾用名）签订《房屋拆迁安置协议书》，于2007年5月10日与拓展辉煌公司签订《补充协议书》，约定原告回迁辉煌大厦B幢6层08号房屋，就回迁房屋的产权事宜，拓展辉煌公司承诺会协调政府有关部门制定工作指引，并采取有效措施加快理顺原告回迁房屋的产权关系，确保原告可取得房屋产权证或签订租赁合同。2012年10月23日辉煌大厦由被告深圳市越翔房地产开发有限公司作为买受人签订《拍卖成交确认书》拍卖成交，辉煌大厦的所有权及相应的其他权利归被告所有，在《拍卖成交确认书》亦明确“拍卖成交之次日起，标的内所产生的一切债权债务由买受人承担”，原告与签订的所有协议均由被告承担。现因原告与拓展辉煌公司签订《房屋拆迁安置协议书》没有经过市城市房屋拆迁管理办公室备案，致使涉案房屋至今仍未办理住房登记。原告多次与被告协商办理房屋产权证事宜未果。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告拓展辉煌公司没有辩称。被告深圳越翔公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由：1、原告并非原广州市东山区白云路永安南路一巷六号房屋产权人，不享有基于该房屋拆迁补偿安置的回迁房即涉讼房屋08房的产权。其公司无义务为其办理产权登记手续。据（2014）穗中法民五终字第2320号查明的事实，拆迁房屋的产权人是吴苏，1997年5月22日广州市东山区公证处作出的97穗东内证书2513号继承权证明书内容是原拆迁房屋由吴永池一人继承，但无办理相关的产权变更登记手续。而吴永池、林少贞和原告签订赠与合同约定拆迁房屋赠与原告，亦未办理相应的产权变更登记。根据物权法第六条、第二十九条、第三十一条的规定及合同法第一百八十七条规定，即便吴永池通过继承享有拆迁房的产权，但其未办理相应的产权变更登记手续，其对原告作出的赠与行为不发生物权效力，而吴永池虽然对原告作出了赠与拆迁房的意思表示，但无办理相应的房屋产权变更登记手续，原告不享有拆迁房的产权。根据原广州市城市房屋拆迁管理实施办法（1992年1月6日实施，1997年9月1日废止）第五条及第二十六条的规定，原告取得涉讼回迁房的权利基础是其是否合法享有拆迁房屋的产权。原告未取得被拆迁房屋的产权，不享有拆迁房补偿的利益。如原告未经相应的房产登记手续即可取得拆迁房屋的产权，物权的公示将名存实亡。2、其公司是通过法院公开竞拍的方式拍卖取得涉讼房屋所在大厦的，2014年4月10日已根据相关的部门要求移交了涉讼房屋给广州市越秀区第四土地房屋管理所，已经履行相关的义务。3、原告主张要求其公司承担的违约金及计算标准均无合同和法律依据。经审理查明：原广州市东山区白云路永安南一巷6号房屋（使用土地面积6.03平方米，建基面积6.03平方米），结构层数1层，产权人吴苏；于1997年5月21日由广州合能房地产征用；因征用拆除，产权人下落不明，被公代逆产，处理日期1997年4月1日，（代）房6252。1997年5月22日，广州市东山区公证处作出（97）穗东内证字第2513号《继承权证明书》，证明吴苏所遗的上述房屋由其儿子吴永池一人继承。同日，吴永池、林少贞与原告签订《赠与合同》并办理了赠与合同公证，其中内容为：上述房屋是吴永池、林少贞在婚姻关系存续期间的共同财产，现夫妇两人共同协商，自愿将上述房屋赠与给朋友李祝照一人承受；受赠人李祝照接受赠与。1997年10月6日，原告与广州合能房地产公司于签订《房屋拆迁安置协议》（已经公证），将上述房屋（建筑面积11.781平方米）交由该公司拆除，约定该公司应于2002年12月31日前在原征用地段回迁大楼506房（建筑面积15平方米）安置原告回迁居住，回迁房屋增大的3.219平方米，原告以4000元/平方米购买合计12876元，在临迁费中减除等。1997年1月28日，广州市城市规划局作出《关于同意更改用地单位名称的复函》，同意将其局以穗城规东片地字（1995）第96号《建设用地规划许可证》批准合能公司在东川二马路以东、东华南路以北地段兴建商业综合楼的用地改由被告拓展辉煌公司负责开发建设。被告拓展辉煌公司于2007年4月27日向原告发出《回迁通知书》，通知原告办理回迁手续。2007年5月10日，原告与被告拓展辉煌公司签订《补充协议书》，约定原告回迁辉煌大厦B幢6层08号房，建筑面积23.63平方米（包括分摊楼梯、走廊等公共面积在内）；就回迁房屋的产权事宜，拓展辉煌公司承诺协调政府相关部门指定工作指引，并采取有效加快理顺原告回迁房屋的产权关系，确保原告取得房屋产权证或签订租赁合同等。同年7月30日，双方签订《回迁房增大面积房款结算确认书》，确认回迁房屋实际面积23.63平方米比原协议建筑面积15平方米多出8.63平方米，原告需支付增大面积房款，增大面积房款为43150元，未付房款为12876元，合计增大面积房屋结算款为56026元等。原告于同年8月7日向被告拓展辉煌公司支付了增大面积款56026元。2012年7月23日，被告拓展辉煌公司出具《证明》证实回迁房广州市白云路46号辉煌大厦B座6楼H单元规范门牌为广州市越秀区白云路46号608房，已由原告入住使用至今。被告拓展辉煌公司没有与原告就回迁房签订租赁合同。另1997年4月28日，东山区房管局与广州合能房地产公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，东山区房管局同意涉案房屋交由广州合能房地产公司拆除，广州合能房地产公司同意将新建大楼xxx移交给东山区房管局，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。2012年10月，被告深圳越翔公司通过拍卖，竞买广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路xxx号，白云路40-50（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（停建）。原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2014年4月15日作出越秀接字5288号《直管房拆迁接管通知书》，撤销对白云路永安南一巷1号（旧6号）房的接管，并于2014年5月1日对白云路46号608房进行代管，接管面积为23.9833平方米。2016年5月3日，原广州市越秀区管理局于2016年5月3日作出越秀撤字2311号《直管房拆迁撤管通知书》，撤销对白云路46号608房屋的代管。另查，原告就涉案房屋的权属问题向本院提起诉讼，要求确认广州市越秀区白云路46号辉煌大厦B座6楼xxx产权归其所有。本院于2014年4月16日作出（2014）穗越法民三初字第536号判决，判决驳回原告的诉讼请求。同年9月29日，广州市中级人民法院作出了（2014）穗中法民五终字第2320号维持原判的终审判决。2015年，原告就涉案房屋广州市国土资源和房屋管理局房屋代管纠纷向本院提起行政诉讼，2016年1月7日，广州市中级人民法院作出了（2015）穗中法行终字第999号行政终审判决，判决确认广州市国土资源和房屋管理局于1997年4月1日向东山区房管局发出的《广州市房地产管理局接管房地产通知书》违法。2016年11月23日，原告就广州市住房和城乡建设委员会直管房拆迁接管纠纷提起行政诉讼，广州市铁路运输第一法院作出了（2016）粤7101行初2990号判决，判决确认原广州市国土房管局越秀区分局于2014年4月15日作出的越秀接字5288号《直管房拆迁接管通知书》违法。2017年6月12日，广州铁路运输中级法院作出了（2017）粤71行终493号维持原判的终审判决。2017年，原告就涉案房屋向广州市不动产登记中心申请办理越秀区白云路46号608房的产权登记，同年6月27日，该中心向原告作出穗房交登（业务）函（2017）01355号《不予受理告知书》。另查明，据广州市房地产档案馆于2019年10月28日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，本院于2008年5月6日以（2005）东法委执字第43号协助执行通知书及民事裁定书查封辉煌大厦（含原广州市东山区人民法院查封的房产），查封时效为2008年5月5日至2009年5月4日。该查册表显示没有续封记录。本院认为：根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋产权调换是拆迁补偿的方式之一，是拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权。涉案房屋是对原广州市东山区白云路永安南一巷6号房屋被征用拆迁的补偿，而原被拆迁房是吴苏的法定继承人吴永池、林少贞赠与给原告，双方对房屋产权的归属是不争的事实，且一直由原告占有使用，未能办理产权过户登记的根本原因在于涉案房屋经房管部门代管后再历拆迁，期间原产权人及受让人即原告无法进行一般的产权转让登记，并非赠与人与原告的主观原因不办理。而业经生效的民事和行政诉讼判决认定房管部门无论是对原被拆迁的房屋还是对涉案房屋的接管均是违法的，原告已支付了涉案房屋的超面积房款，被告深圳越翔公司竞买了涉案的土地使用权及在建工程项目，故被告深圳越翔公司应予以协助。故原告要求办理涉案房屋的产权登记的请求符合法律规定，本院予以支持。另原告要求被告支付逾期办证违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州拓展辉煌房地产有限公司、深圳市越翔房地产开发有限公司应协同原告李祝照到房管部门办理广州市白云路46号辉煌大厦xxx房属原告李祝照所有的产权登记手续。二、驳回原告李祝照的其他诉讼请求。本案诉讼费20140元，由原告李祝照负担4540元，由被告广州拓展辉煌房地产有限公司负担15600元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  张雪琼人民陪审员  邓晓红二〇一九年十月二十八日书 记 员  戚志滨