广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初13184号原告：深圳市金众物业管理有限公司，住所地深圳市福田区景田南路锦文阁4D、4F室，统一社会信用代码91440300279299045T。法定代表人：尚贵林。委托诉讼代理人：李永，男，汉族，1974年1月12日，住址广东省福田区，公司职员。被告：陈雪芝，女，汉族，1966年9月16日出生，住址深圳市龙岗区，上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，原告于2018年12月5日向本院提起诉讼，本院于2019年3月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年8月8日进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人李永、被告陈雪芝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2014年4月至2018年8月管理费11686.50元、滞纳金26691.70元、本体维修基金1044.08元、水费528.84元，共计39951.12元；2、判令被告承担本案诉讼费用。原告提交的欠费明细表显示，原告主张的滞纳金即违约金，仅为物业管理费的违约金。被告口头答辩称：1、对于原告要求我缴纳的物业管理费、滞纳金、本体维修基金不认可，对原告诉请的水费认可。不认可的理由是我完全没有接收到原告的任何服务，而且原告扣押了我的公司的办公用品电脑、玉器、文物、设备等财物没有归还。我是经过原告的同意将财物存放在车库里的仓库，但是原告换了物业经理后，就以没有签订租用合同为由拒绝归还财物，我存放的物品已发生失窃。经2014年开始多次交涉沟通，原告的朱经理不仅不处理，相反，其以恶劣的手段对我的房间断续地断水断电至今。除此之外，原告还在我不在家的时候，擅自派人进入我房间，我报警后，虽然警方未发现原告员工进行盗窃行为，但我的房间出现过失窃。2、原告没有对我房间的外墙面及时修整，墙体严重渗漏，现在我的房间泡水了，至今无法正常使用，遭受了严重的损害。被告并在庭审过程中发表意见称，原告主张权利已超过诉讼时效。本案相关情况2016年10月9日，原告与香诗xx花园业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，约定：原告为香诗xx花园提供物业服务，包含房屋共用部分日常维修养护和管理、公用设施设备的日常维修养护运行和管理、附属建筑物构筑物维修养护和管理、公告绿地养护和管理、清洁服务、车辆、电梯及小区安全防范工作等；物业费收费标准为1栋至8栋每月每平方米2.8元、9栋至10栋每月每平方米2.6元、商业物业每月每平方米5元；业主应于每月10日前缴纳当月物业费，逾期未缴纳应从逾期之日起按照日万分之五标准缴纳违约金；物业服务期限三年，自2016年10月9日至2019年10月18日；双方并就物业服务标准做了细化约定。合同落款处加盖有福田区香诗美林花园业主委员会及原告的公章及授权代表的签字。2008年3月9日，原告设在香诗xx花园的管理处与被告签订《委托银行代收费合同》约定，被告作为香诗xx花园xx栋xxC（涉案房产）业主委托原告代收每月管理费、水费、电费、本体维修基金及其他费用，被告应保证划款期间其账户内存款充足，如收费有误，被告应主动告知管理处，在下月收费中予以更正，当月不作更改。逾期不能划款的，管理处将每天收取应收费用总额0.5‰的滞纳金；合同下方并记载有被告开户银行及账号。关于被告就涉案房产相关物业费用的交纳情况，原告主张被告交纳至2014年3月，被告则辩称其交纳至2014年6月，系被告姐姐通过现金缴纳，但并未提交相应证据。原告提交了《2014年3月23日收款收据》，确认收到以现金方式交纳的涉案房产2011年12月至2014年2月水费、排污费、垃圾处理费及2012年1月至2014年3月物业管理费、本体维修基金。被告对该收据真实性不予认可，称该收据记载金额系其姐姐在不知情的情况下支付。关于原告催款情况。被告于庭审时陈述，原告于2018年12月及2019年1月在涉案房产门口张贴过缴费通知，除此之外无其它催收行为。原告则提交了寄出时间为“6月27日”的邮政特快专递的快递单，快递单上未写明邮件内容，原告主张该快递邮件内容系落款时间为2017年6月30日的广东卓建律师事务所受原告委托向被告发出的《律师函》。被告称未收到该邮件。本院限期原告提交该邮件的投递结果信息，但原告未提交。关于被告答辩时所陈述的拒绝交纳物业管理费及其他费用的原因，被告就其房屋外墙失修的情况提交了视频及照片；原告对被告房屋门口走道的视频和照片的真实性认可，但认为公共区域的墙砖脱落属于正常现象，也不可能造成被告房屋内部的损坏。此外，根据双方陈述：原告于2005年进入涉案小区提供物业服务，截止庭审时仍系涉案小区的物业服务单位；被告于2008年入住涉案房产，涉案房产自2006年10月起登记至被告名下至今。另，深圳市不动产登记中心的不动产权资料电脑查询结果显示：涉案房产于2007年3月27日开始登记在被告名下至今，登记的建筑面积为78.76平方米。判决结果本院认为，原告与香诗xx花园业主委员会之间签订的物业管理服务合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力。原告已依约提供了物业管理服务，被告应依约支付物业管理费、本体维修基金以及由原告代缴的水费，被告作为付款义务人，在未举证证明其已履行付款义务的情况下，应承担举证不能的法律后果。关于被告的诉讼时效抗辩，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。具体到本案中，对于截至2015年9月30日发生的应交纳的涉案房产物业管理费及其他费用，应适用二年诉讼时效；对于自2015年10月1日起发生的应交纳的涉案房产物业管理费及其他费用，则适用三年的诉讼时效。原告于2018年12月5日向本院提起本案诉讼，被告也自认原告于2018年12月在涉案房产门口张贴缴费通知，据此可认定原告2018年12月5日向提起本案诉讼的行为可视为原告向被告提出履行要求，发生诉讼时效中断的效力，同时结合物业服务合同中关于交费时间的约定，因此，截至2015年11月发生的物业管理费及其他费用已经超过诉讼时效，本院不予支持；而对于原告主张的涉案房产2015年12月至2018年8月期间发生的物业管理费、本体维修基金、水费，被告仍需交纳。对于物业管理费和本体维修基金，按照涉案房产建筑面积进行核算，原告主张涉案房产的物业管理费按每月220.5元、本体维修基金按每月19.7元收取，没有超出其可主张权利的范围，本院予以认可。关于水费，被告明确对原告主张的水费金额予以认可，本院对此予以确认。关于物业管理费的违约金。依据合同约定，业主应于每月10日前缴纳当月物业费，逾期未缴纳应从逾期之日起按照日万分之五标准支付违约金，据此，原告有权要求被告支付2015年12月至2018年8月期间的物业管理费按月自应交未交之次日产生的违约金，违约金金额以原告主张的26691.70元为限。关于被告抗辩的原告提供的物业服务不符合标准及其他可能违法的情况，因被告并未在本案中法定期限内提起反诉，本院不在本案中处理，被告可另寻法律途径解决。关于被告追加香诗xx花园业主委员会的申请，因该申请与本案审理无关，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈雪芝应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市金众物业管理有限公司支付2015年12月至2018年8月期间拖欠的物业管理费7276.5元、本体维修基金650.1元以及水费314.11元（具体每月费用金额详见判决附表）；二、被告陈雪芝应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市金众物业管理有限公司支付2015年12月至2018年8月期间物业管理费的相应违约金（违约金自2015年12月11日开始按上述欠费月份分批计算，每月物业管理费的违约金均以220.5元为基数自发生当月11日起按日万分之五计算至实际履行之日止，违约金总金额以26691.70元为限）二、驳回原告深圳市金众物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费798.78元（已由原告预交），原告负担98.78元，被告负担700元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 吴  显  龙人民陪审员 景  志  平二〇一九年十月十八日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯