江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初7338号 原告：王跃农，男，1949年8月12日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：吴忠，男，1971年11月6日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：许志青，江苏宾至律师事务所律师。 第三人：李霞，女，1981年8月30日生，汉族，住南京市玄武区。 第三人：中国工商银行股份有限公司南京分行，住所地南京市秦淮区中山南路408号。 负责人：田耕，中国工商银行股份有限公司南京分行行长。 委托诉讼代理人：郝党权，江苏维世德律师事务所律师。 原告王跃农与被告吴忠、第三人李霞、中国工商银行股份有限公司南京分行（以下简称工行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王跃农、被告吴忠委托诉讼代理人许志青、第三人李霞、第三人工行南京分行委托诉讼代理人郝党权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王跃农向本院提出诉讼请求：判令被告吴忠归还原告佣金30000元；确认原告与被告吴忠于2015年11月30日签订的南京市存量房买卖合同无效；被告在判决生效及银行同意解押后十日之内配合原告办理房屋过户手续；房屋买卖合同无效后，税务部门退还的款项归原告所有。事实与理由：原告因进行政府科技基金项目需要向银行贷款。被告称原告年龄已超过60岁，只能用买卖房产的办法进行贷款。原告相信了被告，于2015年11月30日就原告所有的南京市鼓楼区房屋（以下简称204室）与被告签订了《南京市存量房买卖合同》，以便于向银行贷款。因为担心，所以原告与被告又签订了一份协议，约定房产证临时过户给被告，但所有权仍归原告所有，协议中载明为吴忠小孩上学实是因为觉得直接写向银行贷款不妥，所以编造了该借口。原告同时以被告欠原告借款为由，在新的房产证上设立了原告的抵押权，以防被告私自处理原告的房产。本来双方谈好向银行贷款150万元，但被告和银行串通，从银行贷款210万元，将150万元交给原告，被告将剩余60万元拿走。原告没有办法，只好将60万元给被告。但双方约定各人欠银行的本金及利息由各人偿还。此后，被告只还了一两个月本金和利息，就不再偿还。因为房屋一直由原告居住，第三人李霞以房产证上有吴忠的名字要求归还房屋。原告无奈，故诉至法院。另吴忠以向小贷公司贷款要佣金为由向原告要了3万元，原告于2016年贷款的前几天给了吴忠3万元，该款项应由吴忠偿还。 被告吴忠辩称：原、被告系朋友关系。原、被告闲聊时，原告称因做生意缺钱，想出售204室。被告也想买，但暂时没钱，于是双方协商好购房价款为300万元，首付90万元可以迟点支付。在办理贷款预审手续时，被告联系原告在买卖合同上签字，但原告称在外做生意无法签字，同意由被告代为签字。于是被告就代原告签署了2015年10月27日的房屋买卖合同交给银行。后为了避税，原、被告又签订了2015年11月30日的房屋买卖合同交由房产部门备案。同日签订的另一份协议，只是因为原告担心拿不到房款，找了一个理由起草了该份协议，主要目的是防止被告房款付不清，留个证据。此后银行发放了210万元的贷款，原告拿走150万元，另60万元为原告借给被告的款项。原告因为担心剩余购房款90万元拿不到，所以又在204室的银行抵押之后设立了原告的抵押权15万元，但实际并不存在15万元的借款。故原、被告之间签订了正式的房屋买卖合同，被告亦支付了对价，原告要求确认合同无效无法律依据。 第三人李霞陈述称：原告和被告之间的情况，第三人并不清楚。第三人签字贷款210万元是为了购买房屋。当时被告吴忠和第三人称有个老教授要卖房子，吴忠说看过房屋了，房子挺好，所以第三人也没有看房，就在贷款合同上签了字。房屋现在还是原告在居住。因为被告吴忠欠债，所以一直没有顾上要求原告腾房的事情。 第三人工行南京分行陈述称：原、被告之间的房屋买卖关系意思表示真实，亦是通过中介机构参与并在房产部门办理了登记，过程真实有效，对价符合市场行情，故原告要求确认合同无效，所有权人变更的诉请应予驳回。第三人工行南京分行与被告吴忠的借款合同纠纷已经秦淮区人民法院判决，第三人对204室享有抵押权和优先受偿权。若原告买卖合同无效，原告也应消除抵押权后才能过户。原告陈述是为了贷款才办理的房屋买卖，但原告提交的协议记载的理由是为了吴忠子女上学而办理的过户，故原告陈述不实，即使是为了子女上学，该过户行为也不违反法律规定，原告主张不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实认定如下：被告吴忠与第三人李霞于2014年8月16日登记结婚。2015年11月30日，原、被告签订《南京市存量房买卖合同》，约定，原告将其所有的204室、建筑面积59.82平方米的房屋出售给被告，房屋总价150万元，其中含定金2万元，尾款2万元；被告付首付款50万元，贷款100万元。同日，双方又签订《关于王跃农房屋过户的协议》，主要内容为：“为了帮助吴忠小孩上学，王跃农特将204的房屋产权证，临时过户给吴忠，但是房屋的产权仍然归王跃农所有。即该房屋的出租、出售、扩大和维修等等一切事情，均由王跃农负责，收益也和吴忠毫无关系。过户后的产权证必须立即加上吴忠欠王跃农钱的二押，二押数字即为借条数字。并且产权证仍由王跃农保管。吴忠不得利用该产权证从事任何活动。否则，将承担一切法律责任。吴忠承诺最多不超过三年，将产权证仍然过户给王跃农。”2015年12月7日，双方办理了过户手续，204室所有权登记于被告名下。但双方未办理房屋交付，房屋仍由原告使用。 本案审理过程中，第三人工行南京分行提交落款日期为2015年10月27日，签署人为原、被告的《南京市存量房买卖合同》，主要内容为：原告将204室出售给被告，房屋转让价款为300万元，其中含定金5万元，尾款5万元；被告向中国工商银行申请个人住房抵押贷款，总额为210万元；原、被告以现金加贷款的方式支付房款。2015年11月18日，被告和第三人李霞与工行签订《个人购房借款/担保合同》，约定以购买204室为由借款210万元。2015年12月15日，被告又与工行签订《南京市房地产抵押合同》，以204室抵押为210万元贷款提供担保，并办理抵押登记。2016年1月7日，被告又将204室抵押给原告，被担保债权为15万元。 上述合同签订后，工行南京分行于2016年1月1日向原告账户汇入210万元。原告于2016年1月4日、1月7日分别向被告账户转账合计60万元。2016年2月15日，原告向被告账户汇款12331.12元，2016年3、4、5、6月，原告每月向被告账户汇款9615.7元。原告称上述汇款中60万元为吴忠的借款，此后的汇款系让被告偿还银行贷款本息，当时双方谈好，原告偿还150万元的贷款本息，被告偿还60万元的贷款本息。 因被告未按时偿还工行贷款，工行南京分行将吴忠及李霞作为被告起诉至南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院），要求两被告偿还银行贷款本息，并对204室优先受偿。秦淮法院经审理后，判决吴忠、李霞偿还工行南京分行贷款本金2040379.55元及相应利息、罚息；工行南京分行有权依法处置吴忠用于抵押的204室不动产，并以折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权数额210万元范围内优先受偿。 因被告吴忠涉诉，204室在2016年至2018年期间被本市多家法院查封。 本院认为，被告并无证据证明原、被告双方于2015年11月30日签订的《关于王跃农房屋过户的协议》违背其真实意思表示，被告对协议签订原因所作的解释亦不符合常理。根据该份协议的内容，结合被告未支付首付款、房屋亦未实际交付、双方所签订的两份合同中均未就房款支付期限等重要条款作出明确约定的事实，可以确定原、被告双方并不存在真实的房屋买卖意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故原、被告双方于2015年11月30日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。因204室已被设立抵押，且被多家法院司法查封，故原告要求将204室过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持。因房屋尚未产生退税事实，故原告要求确认税款归属的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告退还佣金3万元，无证据证明，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、原告王跃农与被告吴忠于2015年11月30日签订的《南京市存量房买卖合同》无效； 二、驳回原告王跃农的其他诉讼请求。 本案案件受理费550元，由原告王跃农负担；公告费450元，由被告吴忠负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  郑 荣 人民陪审员  陈时勤 人民陪审员  郑 如 二〇一九年十月十七日 书 记 员  秦 璇