广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8522号上诉人(原审被告、反诉原告)：龙伟文，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人(原审被告、反诉原告)：卢雪华，女，汉族，住广东省佛山市南海区。两上诉人共同委托诉讼代理人：伍华娟，广东大润律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：佛山市南海区桂裕物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：钟宇钊。委托诉讼代理人：貌文英，女，系该公司员工。上诉人卢雪华、龙伟文因与被上诉人佛山市南海区桂裕物业管理有限公司（以下简称桂裕物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢雪华、龙伟文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回桂裕物业公司的全部诉讼请求；2.支持卢雪华、龙伟文的全部反诉请求；3.本案一审、二审诉讼费由桂裕物业公司承担。事实和理由:1.桂裕物业公司根本未履行其应尽义务，甚至连基本的物业管理服务都没有提供，卢雪华、龙伟文早已与桂裕物业公司解除物业服务合同关系，桂裕物业公司也没有提供过任何服务。而且桂裕物业公司所主张的费用诉讼请求已经超过诉讼时效，桂裕物业公司主张的逾期付款利息也过高。桂裕物业公司同时还通过胡乱摊分费用获取非法利益，桂裕物业公司即使与卢雪华、龙伟文存在物业服务合同关系也明显根本性违约，一审法院没有查清楚事实并错误适用法律。2.桂裕物业公司至今未给卢雪华、龙伟文办理门禁卡，亦未履行物业服务，以胶水堵塞钥匙孔等方式恐吓卢雪华、龙伟文，卢雪华、龙伟文没有享受到桂裕物业公司的任何物业服务，卢雪华、龙伟文无需支付物业服务费。3.一审法院按80%的标准要求卢雪华、龙伟文支付物业服务费过高，且桂裕物业公司主张按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.85%上浮30%即年利率6.305%计付利息没有任何法律依据，应不予支持。被上诉人桂裕物业公司答辩称：卢雪华、龙伟文实际享受了物业管理服务，桂裕物业公司收取物业管理费用是合法合理的。桂裕物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.卢雪华、龙伟文立即向桂裕物业公司支付********房，自2016年7月1日至2019年2月28日的住宅、车位（车房）的物业管理费及公共水电分摊费用，共计10174.45元；2.卢雪华、龙伟文向桂裕物业公司支付逾期付款利息，按照中国人民银行同期同类一年期贷款基准年利率4.85%上浮30%即年利率6.305%（4.85%×130%）计付，截至2019年2月28日止欠费应支付逾期付款利息共计787.99元。以上两项合计10962.44元；3.卢雪华、龙伟文承担本案的诉讼费用；4.卢雪华、龙伟文支付的各项管理用的利息计算至实际还清之日起。卢雪华、龙伟文向一审法院提出反诉诉讼请求：1.桂裕物业公司赔偿卢雪华、龙伟文更换门锁所支出的款项1000元；2.桂裕物业公司向卢雪华、龙伟文支付违约金2000元；3.桂裕物业公司公开2008年1月1日至2019年5月1日期间江**居共有部分不动产的使用和收益、支出情况并进行详细说明；4.桂裕物业公司公开广告收支情况等所有利用江**居物业与空间获得的利益的收支情况进行详细说明；5.确认桂裕物业公司无权向卢雪华、龙伟文收取2016年7月1日至2019年5月1日期间的物业管理服务费及相应逾期付款利息；6.桂裕物业公司不得要求卢雪华、龙伟文支付2016年7月1日至2019年5月1日期间的物业管理服务费及相应逾期付款利息；7.桂裕物业公司承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院查明：案涉房产位于佛山市南海区****************房（以下简称**房）于2007年11月12日登记于龙伟文（权利证号：******）和卢雪华（权利证号：******）名下，该房产建筑面积184.90平方米。佛山市南海区**********号、B**号和B**号三摩托车车位均于2009年9月8日登记于卢雪华名下（权利证号分别为0******0、0******2和0******9），三摩托车车位建筑面积均为4.49平方米、佛山市南海区**********号汽车车位（以下简称B**号汽车车位）于2008年3月25日登记于龙伟文（权利证号：******）名下，建筑面积62.36平方米。2007年11月19日，桂裕物业公司（甲方）与卢雪华（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为涉案**房提供前期物业管理服务；乙方在每季度第一个月内支付当季物业管理费，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元计算，车位物业管理费按建筑面积每月每平方米1元计算，并未包括公用部分之水、电费、电梯电费，相应费用将按当月之实际发生数由业主分摊；若甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。2008年3月29日，龙伟文（甲方）与桂裕物业公司（乙方）签订了一份《汽车位委托管理协议》，约定：乙方为涉案B**号汽车车位提供管理服务，乙方向甲方收取车位0.4元/月/平方米（建筑面积）的车位管理费；乙方对甲方的车位进行日常清洁，夜间照明，并派保安员在停车场值班巡逻。乙方收取的车位管理费不包含停车场照明、排风等用电的费用，此电费由所有车位业主每月平均分摊。甲方的车位委托乙方管理的期限由2008年3月29日至2008年12月31日止。2012年9月24日，佛山市南海区发展规划和统计局批准自2013年1月1日起，江**居的高层住宅物业服务费从原来的每月每平方米0.8元调整至每月每平方米1.15元，车位物业服务从原来的每月每平方米0.4元调整至每月每平方米0.75元。上述收费均不含公共水电分摊。桂裕物业公司为案涉房产及车位所在的江**居小区提供物业管理服务至今。卢雪华、龙伟文没有向桂裕物业公司支付涉案**房、B**号汽车车位和B**号、B**号和B**号三摩托车车位自2016年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理费及2016年7月1日至2018年12月31日期间公摊水电费。另查明，卢雪华、龙伟文由于业主卡丢失申请重新办理，桂裕物业公司以两人拖欠物业管理费为由予以拒绝。2017年1月8日卢雪华、龙伟文因没有业主卡无法进入涉案小区回家，两人为此报警。一审法院认为，桂裕物业公司与卢雪华签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，桂裕物业公司依约进驻案涉小区，并为卢雪华、龙伟文所持有的案涉物业提供物业管理服务至今，双方形成物业服务合同关系，卢雪华、龙伟文理应按时足额交纳相关物业费用。但从本案查明事实反映，桂裕物业公司在履行职责时确实存在服务不到位的情况，但尚未构成根本性违约，卢雪华、龙伟文拒交物业管理费缺乏依据。同时，卢雪华、龙伟文拖欠物业管理费也给桂裕物业公司造成了占用的损失。综上，综合考虑双方的过错程度，一审法院确定卢雪华、龙伟文应以其应交费用的80%标准支付拖欠的物业管理费。双方签订的《前期物业服务管理协议》约定的物业管理费的收费标准高于行政部门核准的标准，现桂裕物业公司主张按行政部门核准的标准计收物业管理费，一审法院予以准照。经核算，卢雪华、龙伟文应向桂裕物业公司交纳2016年7月1日至2019年2月28日期间涉案508房的物业管理费为5443.58元（184.90平方米×1.15元/月/平方米=212.64元/月，212.64元/月×32个月=6804.48元，6804.48元×80%=5443.58元）和涉案四个车位的物业管理费为1456.13元[0.75元/平方米/月×62.36平方米=46.77元/月，0.75元/平方米/月×4.49平方米=3.37元/月，3.37元/月×3=10.11元/月，（46.77元/月+3.37元/月×3）×32个月=1820.16元，1820.16元×80%=1456.13元]。桂裕物业公司请求的物业管理费金额超过上述核定金额的，一审法院不予支持。由于上述期间，桂裕物业公司存在服务瑕疵，故卢雪华、龙伟文无需支付该期间延迟交纳物业管理费的违约金。综上，卢雪华、龙伟文关于确认桂裕物业公司无权向卢雪华、龙伟文收取2016年7月1日至2019年5月1日期间的物业管理服务费及相应逾期付款利息及桂裕物业公司不得要求卢雪华、龙伟文支付2016年7月1日至2019年5月1日期间的物业管理服务费及相应逾期付款利息的反诉请求，一审法院不予全部支持。根据双方签订的《前期物业服务管理协议》约定，物业管理费并未包括公用部分之水、电费、电梯电费，相应费用将按当月之实际发生数由业主分摊。经核算，涉案**房及四车位2016年7月1日至2018年12月31日期间对应的分摊费用为1550.13元（详见下表），卢雪华、龙伟文应支付予桂裕物业公司。涉案508房和四车位2016年7月至2018年12月分摊费用情况一览表（单位：元）年月生活水泵用电分摊电梯用电分摊梯间照明分摊小区路灯用电分摊住宅消防用电分摊车位消防用电分摊地下停车场公共照明用电分摊小计2016.7-932.3222.3217.022.4411.654.7882.74173.272016.10-1236.3621.4119.532.779.163.7683.16176.152017.1-340.5622.4120.112.335.182.1359.93152.652017.4-649.8125.3319.072.355.722.3565.62170.252017.7-945.5321.2514.951.8772.8754.7148.172017.10-1234.9821.516.92.7472.8754.85140.842018.1-326.8122.7116.672.395.322.1860.39136.472018.4-628.3821.8816.92.25.832.3965.62143.22018.7-928.9123.5526.822.217.653.1462.48154.762018.10-1227.1623.1728.072.16.492.6664.72154.37合计350.82225.53196.0423.47129.13654.211550.13卢雪华、龙伟文没有及时交纳上述公共分摊费用，确实给桂裕物业公司造成利息损失，桂裕物业公司主张按照年利率6.305%的标准计付逾期付款利息，没有违反法律法规强制性规定，也没有超出合同约定的标准，一审法院予以采纳。经核算，截至2019年2月28日，逾期付款利息为129.71元（详见下表）。卢雪华、龙伟文应向桂裕物业公司支付利息情况一览表欠费年月欠费金额违约金起计日违约金截止日违约天数违约金额/元2016.7-9173.272016-10-12019-2-2888126.372016.10-12176.152017-1-12019-2-2878924.012017.1-3152.652017-4-12019-2-2869918.432017.4-6170.252017-7-12019-2-2860817.882017.7-9148.172017-10-12019-2-2851613.212017.10-12140.842018-1-12019-2-2842410.322018.1-3136.472018-4-12019-2-283347.872018.4-6143.22018-7-12019-2-282436.012018.7-9154.762018-10-12019-2-281514.042018.10-12154.372019-1-12019-2-28591.57合计129.71卢雪华、龙伟文还应自2019年3月1日至实际清偿之日以1550.13元为本金按照年利率6.305%计付利息给桂裕物业公司。卢雪华、龙伟文关于其与桂裕物业公司不存在物业服务合同关系及桂裕物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见缺乏依据,一审法院不予采纳。卢雪华、龙伟文申请证人出庭作证，一审法院经审查不予准许。卢雪华、龙伟文对报警材料的调查取证申请因是在法庭辩论终结后提交，一审法院不予准许。对卢雪华、龙伟文申请报警材料的调查取证，因其在法庭辩论终结后提出，一审法院不予准许。卢雪华、龙伟文请求桂裕物业公司支付违约金2000元，没有依据，一审法院不予支持。本案为物业服务合同纠纷，卢雪华、龙伟文请求桂裕物业公司赔偿其更换门锁所支出的款项1000元，公开2008年1月1日至2019年5月1日期间江**居共有部分不动产的使用和收益、支出情况并进行详细说明，公开广告收支情况等所有利用江**居物业与空间获得的利益的收支情况进行详细说明，与本案并非同一法律关系，一审法院不予审查处理，卢雪华、龙伟文可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、卢雪华、龙伟文应于判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区****************房2016年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理费5443.58元；二、卢雪华、龙伟文应于判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区************B**号、B**号和B**号三摩托车车位和B**号汽车车位2016年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理费1456.13元；三、卢雪华、龙伟文无需向桂裕物业公司支付2016年7月1日至2019年2月28日期间物业管理费的逾期利息；四、卢雪华、龙伟文应于判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区****************座**房及半地下室B**号、B**号和B**号三摩托车车位和B**号汽车车位2016年7月1日至2018年12月31日期间公共分摊费用1550.13元及至2019年2月28日的逾期付款利息129.71元给桂裕物业公司，并应自2019年3月1日至实际清偿之日以1550.13元为本金按照年利率6.305%计付利息给桂裕物业公司；五、驳回桂裕物业公司的其他诉讼请求；六、驳回卢雪华、龙伟文的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件本诉的受理费减半收取37.03元，由桂裕物业公司负担8.05元，卢雪华、龙伟文负担28.98元。二审期间，桂裕物业公司向本院提交了如下证据：证据1.清洁卫生日检查表，拟证明桂裕物业公司每日对小区卫生做详细检查；证据2.绿化巡查日检表、绿化养护工作周检表，拟证明桂裕物业公司对绿化的养护有详细的计划和检查；证据3.电梯日常检查使用状况记录表，拟证明桂裕物业公司有专职人员对电梯进行检查及维护；证据4.2019年6月1日保安巡逻明细表，拟证明桂裕物业公司保安人员每天24小时对辖区内的各个巡查点进行签到；证据5.江**居物业管理报事单，拟证明桂裕物业公司服务工作每月每天都有维修报事处理单，详细记录小区内公共范围的设施设备维护明细。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。二审期间，卢雪华、龙伟文未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系卢雪华、龙伟文应否向桂裕物业公司支付相应的物业管理费、公共分摊费及利息。桂裕物业公司为卢雪华、龙伟文提供物业管理服务，卢雪华、龙伟文应按照约定按时交纳物业管理费。根据已查明的事实可知，桂裕物业公司提供的物业管理服务虽存在瑕疵，但尚未构成根据本性违约，卢雪华、龙伟文拒绝交物业管理费缺乏依据，本院不予支持。同时，卢雪华、龙伟文主张其与桂裕物业公司不存在物业服务合同关系、桂裕物业公司的诉讼请求已过诉讼时效亦缺乏依据，本院不予支持。桂裕物业公司作为服务于卢雪华、龙伟文所在小区的物业公司，所提供的服务内容具有公共性和整体性，卢雪华、龙伟文不按时交纳物业管理费将对小区的整体服务产生不利影响，一审法院综合本案的实际情况酌定卢雪华、龙伟文应以其应交费用的80%标准支付拖欠的物业管理费，并认定卢雪华、龙伟文无需支付迟延交纳物业管理费的违约金，合理有据，本院予以维持。另，卢雪华、龙伟文逾期交纳公共分摊费用1550.13元，给桂裕物业公司造成利息损失，桂裕物业公司主张按年利率6.305%的标准计算逾期付款利息，没有违反法律法规强制性规定，也没有超出合同约定的标准，本院予以维持。卢雪华、龙伟文主张逾期付款利息计算标准过高，但没有提供证据予以反驳，本院对其该主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢雪华、龙伟文负担。本判决为终审判决。审判长余珂珂审判员徐允贤审判员黄玉凤二○一九年十月十四日法官助理黄结仪书记员蔡依丽