新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初7559号原告：张小平,男，1974年10月17日出生，汉族，恒瑞大实惠水产批发店经营者，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：吴莉，新疆四维律师事务所律师。被告：张金彩（曾用名张雪），女，1972年10月11日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。被告：李琳，女，汉族，2000年5月30日出生，南开大学学生，住乌鲁木齐市。二被告共同委托诉讼代理人：洪青利，新疆世源律师事务所律师。原告张小平诉被告张金彩、李琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小平及其委托诉讼代理人吴莉、被告张金彩及其委托诉讼代理人洪青利均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张小平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还拆迁补偿款300000元；2、请求依法判令被告支付本案保全费2020元、担保费750元（以上合计302770元）；3、判令由被告承担本案诉讼费及邮寄费。事实和理由：2010年8月6日，原、被告双方签订《租赁协议》一份，约定：原告将其位于乌鲁木齐市五队水库街495号厂房租赁给被告使用，租赁期限自2010年8月6日至2016年8月6日，后又于2016年8月6日续签该租赁协议，租赁期限自2016年至2021年8月5日，年租金58000元。合同签订后，原告即在该租赁场地内新建彩钢房及装修、锅炉、修建冷库等投入大量资金。在2017年6月原告的租赁物被告知需拆除，原告多次与被告协商解决补偿一事，但被告拒绝偿付。2017年12月原告向贵院诉讼主张因租赁造成各项损失，在诉讼过程中，经原告申请法院委托新建德旺房地产估价事务所和新建天誉华资产评估有限公司，对原告在租赁期间新建彩钢房、室内装修及相关设施作出评估报告，因案件存在其他事由，原告于2018年7月提出撤诉。但被告对原告补偿迟迟不予给复，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告张金彩、李琳辩称，我方不认可，希望法院驳回，我方依法取得的拆迁款与原告无关，原告说的彩钢房和锅炉房和冷库都不是他修建的，都是我方修建的。原告租赁的装修一部分是原告装修的，大部分都是前面租户留下来的。但是根据合同约定，拆迁过程中社区拆迁办多次要求拆除，原告不配合，由原告造成的损失，由其承担。由于不可抗力或者拆迁造成的损失自行承担。保全费、担保费与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证。原告张小平为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、房屋租赁协议两份，拟证明租赁协议是2016年签订的，租期到2021年8月6号，在租赁期间房屋被拆除。被告张金彩、李琳对证据一三性均认可，但在第一个协议有一个补充约定，有一个房费增加的条款，就是因为我方建造了彩钢房，原告增加了租房面积，所以增加房租。在两份合同的11条，由于不可抗力或者拆迁造成的损失互不承担责任，因此对方的损失不应由我方承担。证据二、冷库安装合同，拟证明甲方张小平，施工地点是租赁场地，安装了三组冷柜，工程造价85000元。被告张金彩、李琳对证据二三性均不认可，我没有见过对方的人。证据三、收据两份，拟证明一份150000元，一份是24500元，装修是我方。证据四、销货清单，拟证明锅炉是我方买的，安装的。被告张金彩、李琳对证据三和四，三性均不认可。证据五、评估报告，拟证明547号案子审理过程中所做的评估报告，评估价值30多万。证据六、房地产评估，拟证明彩钢板房价值76934元。被告张金彩、李琳对证据五和六的真实性认可，关联性不认可，与本案没有法律关系。一是在诉讼中要求的返还拆迁补偿款，是拆迁部门做出的认定，不是其他的房地产公司做出的。二是在拆迁时，拆迁部门要求原告对其装修及机器设备的拆除搬走，原告拒不配合，机器设备属于能够搬走的物品，装修也拆除了部分，因原告自身不配合拆迁部门工作而造成的损失由其自行承担证据七、保全费发票，拟证明给保险公司交的保费是1000元钱，给法院交的保全费是2035.10元。被告张金彩、李琳对证据七的产生的保全费和担保费是上一个案子产生的，上个案子已经撤诉了，和本案无关。证据八、拆迁的协议书一份、评估结果一览表一份（调档件），拟证明拆迁的补偿协议书是原告诉被告租赁物的拆迁补偿地。被征收人是李琳。房屋当时拆迁，租赁这块，对设备、装修和冷库，评估结果是3983270元。补偿协议是按照评估报告补偿的。所以我们认为拆迁补偿款应当交付给原告。被告张金彩、李琳对证据八真实性认可，但是对所证明的附属物都是，序号1的二次装修，100平米的装修我们是认可的，其他的不是他装的。序号12，烟灶是他的，我们认可，序号14，锅炉，我们认可。序号24，烟道，我们认可。其他的都不是他装的，都是我们自己修建的。本院对原告出示的证据一、八的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据五评估报告的真实性予以确认，合法性、关联性结合全案综合认定，对证据二-四、六-七的真实性，合法性、关联性结合全案综合认定。本院对调取的拆迁的协议书、评估结果一览表的真实性、合法性、关联性综合全案予以考虑。被告张金彩、李琳未举证。本院经审理认定事实如下：2010年8月6日，原告张小平（乙方）与被告张金彩（甲方）签订了《租赁协议》，约定被告张金彩将位于房屋出租给原告张小平，出租时间2010年8月6日到2016年8月6日（六年），出租金额每年35000元整（叁万伍仟元整），此价不含暖气费。付款方式：一年一次付清。合同第11条约定，因不可抗力原因或政府拆迁致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。手写补充：第3年房费涨到肆万元，第五年涨到肆万贰仟元（不含暖气费）。上述租赁合同到期后，2016年8月6日，原告张小平（乙方）与被告张金彩（甲方）续订了《租赁协议》，约定被告张金彩将位于，560多平方厂房及房屋出租给原告张小平，房屋租期为5年，租金按年支付（不含水、电、暖、气费用及物业管.理费）由乙方自付，租赁期限自2016年8月6日到2021年8月5日。付款方式为每年提起半个月付房租金，年租金58000元（伍万捌仟元整）一次性付清。合同第11条约定，因不可抗力原因或政府拆迁致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2017年9月12日，被告李琳与沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室达成《乌鲁木齐（老城区改造九家湾五队片区）沙依巴克区区域征地房屋征收补偿协议》，协议约定：被征收地点位于乌市沙区房屋（征收编号：ＳＬＱ-122），权属状况：有证466.38（2006000106），无证83.56，用途住宅，建筑面积549.94平方米。公摊系数0，建筑结构砖混，楼层2楼，房屋征收补偿方式为货币补偿。被征收房屋价值补偿额：3599740元，附属物补助：383530元，搬迁补助费：1000元，临时安置补助费：4500元，经营性房屋停产停业损失补偿费：无，补助：无，奖励费144994元，补偿款合计4133764元。根据《九家湾五队老旧城区改造项目分户预评估结果一览表》显示，1＃房屋，权属及用途为已登记住宅，测绘面积466.38㎡，评估值3173250元；1＃房屋，权属及用途为未登记住宅，测绘面积83.56㎡，评估值426490元，合计3599740元。房屋二次装修情况为锅炉房无装修，1＃（一层）：地面；地砖地面（局部水泥地面）、部分瓷砖踢脚线；墙面；部分涂料墙面（部分墙砖墙面）；顶面；涂料顶（部分扣板顶）；蹲便、大理石面包暖气罩、彩板隔断、双槽洗菜池。1＃（二层）：地面；地砖地面、瓷砖踢脚线；墙面；涂料墙（部分墙砖）；顶面；涂料顶；蹲便、洗手池、彩板隔断、塑钢隔断、墙镜、塑钢隔断、包暖气罩、砖砌平台、玻璃墙柜、附属房屋2：地砖地面、三面墙砖、洗手池、扣板顶、子母防盗门。构筑物及附属物为，1、二次装修，209.21㎡，价值43306元，一层；2、二次装修，314.91㎡，价值51960元，二层；3、二次装修，砖混隔层，25.63㎡，价值2050元，地砖地面；4、钢架木板夹层，107.31㎡，价值21462元，一至二层；5、砖混夹层，25.63㎡，价值5126元，一至二层；6、水箱，5.6m3，价值1960元；7、铁大门，8.08㎡，价值2424元；8、冷库，苯板，110.19㎡，价值13223元，实际使用面积；9、冷库门，2个，价值2000元；10、钢架楼梯，2.07㎡，价值1035元；11、彩板门，14.73㎡，价值3683元；12、烟罩，5.28㎡，价值1056元；13、锅炉，1.5T，1套，价值5400元；14、锅炉，3T，1套，价值7500元；15、附属房屋1，彩板房，14.97㎡，价值8982元，一面借墙；16、铁皮棚，23.78㎡，价值3567元，锅炉房上方；17、顶层楼梯间，砖混，19.78㎡，价值26703元；18、附属房屋2，砖墙彩板顶，168.98㎡，118286元，一面借墙；19、二次装修，168.98㎡，价值24502元，附属房屋2；20、外墙瓷砖，231.87㎡，价值23187元；21、水泥地坪，80.02㎡，价值6402元；22、砌砖水池，贴瓷，5.72㎡，价值1716元，墙体面积；23、三相电，1套，价值5000元；24、烟道，6m，价值1200元；25、砌砖灶台，贴瓷，2个，价值800元；26、砌砖灶台，贴瓷，2个，价值1000元。合计383530元。对于《九家湾五队老旧城区改造项目分户预评估结果一览表》构筑物及附属物中，序号1、二次装修，209.21㎡，价值43306元，一层，其中的100㎡即20700元；序号12、烟罩，5.28㎡，价值1056元；序号14、锅炉，3T，1套，价值7500元；序号24、烟道，6m，价值1200元，合计价值30456元，庭审中被告自认该部分系由原告所投入装修，被告认为其他各项均为被告修建、装修和以前租户装修留下的。2018年1月12日，张小平以被告张金彩、李琳为被告向本院提起诉讼，请求：1、法院依法判令被告偿付建房损失295500元；2、法院依法判令被告偿付房屋装修损失80000元；3、依法判令被告偿付可得利益损失200000元；4、判令被告承担本案诉讼费及送达费。在该案审理中，原告张小平向向本院提出申请，要求对乌鲁木齐市五队水库街495号1、彩钢板房2、锅炉彩钢板房进行评估鉴定及对乌鲁木齐市五队水库街495号1、彩钢板房装修2、杀菌锅房间装修3、操作间房间装修4、锅炉5、冷库改造（自建房）6、杀菌锅（自建房）进行资产评估鉴定。本院依法通过乌鲁木齐市中级人民法院摇珠确定委托新疆德旺房地产估价事务所及新疆中天誉华资产评估有限公司进行鉴定评估。2018年2月5日新疆德旺房地产估价事务所作出了新德旺房估字第××号《房地产评估报告》，经评估锅炉彩钢板房，建筑面积15.75平方米，单价600元，总价9450元；彩钢板房（实际为砖墙彩钢顶），建筑面积168.71平方米，单价400元，总价67484元，合计76934元。同年2月8日新疆中天誉华资产评估有限公司作出新中天誉华【2018】评报字第012号资产评估报告，经评估固定资产-构筑物评估价值9.23万元；固定资产-机器设备6.18万元，资产总计15.41万元。其中固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表载明：1、彩钢板房内装修-地面贴瓷砖，158㎡，净值9486元；2、彩钢板房内装修-贴墙瓷砖，90㎡，净值8100元；3、彩钢板房内装修-ＰＶｃ板吊顶，158㎡，净值3555元；4、一层房内装修—地面贴瓷砖，84㎡，净值5043元；5、一层房内-房内装修-贴墙瓷砖，94㎡，净值8460元；6、一层房内-房内装修-ＰＶｃ板吊顶，84㎡，净值1890元；7、一层房内-房内装修-塑钢隔断，25㎡，净值2502元；8、1层与2层夹层-地面贴瓷砖，21㎡，净值1261元；9、1层与2层夹层-塑钢隔断，21㎡，净值2101元；以上1-9项建成年月2013年7月。10、冷库改造，2套，净值49901元，建成年月2012年6月（包括空气冷却器、制冷机、稳压器、加芯保温板及钢管制作），合计净值为92299元。固定资产-机器设备评估明细表载明：1、立式蒸汽锅炉本体及辅机设备（蒸发量0.5吨、0.4ＭＰａ）1台，启用日期2013.8，净值39604元；2、杀菌锅本体及辅机设备1台，启用日期2013.8，净值22154元，合计61758元。2018年7月31日原告张小平撤回起诉，本院作出（2018）新0103民初547号民事裁定书，准许其撤诉。2018年9月25日，原告张小平向本院申请诉前保全，要求查封、冻结被告张金彩、李琳名下价值303020元的财产，因此次诉前保全，原告产生保全费2035.10元，担保费1000元。2019年1月7日原告张小平因本案纠纷，以被告张金彩、李琳提起诉讼，后于2019年7月30日撤诉。再查明，被告张金彩与被告李琳系母女关系，涉案的房屋登记在被告李琳名下，被告李琳出生于2000年5月。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》约定的履行期限至2021年8月5日届满，在租赁期间，因所涉房屋被列为拆迁范围，被告李琳与沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室达成《乌鲁木齐（老城区改造九家湾五队片区）沙依巴克区区域征地房屋征收补偿协议》（以下简称《征收补偿协议》）征收了原告租赁的位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋，导致案涉《租赁协议》已实际履行不能。根据《征收补偿协议》，被告李琳已成为房屋装修补偿的实际受益人，其中包括原告已实际投入使用及支付对价款的装修部分。关于本案争议焦点一，被告是否应向原告返还拆迁补偿款及其数额认定。被告认为拆迁补偿款系其依法取得与原告无关，且根据双方租赁协议约定“因不可抗力或政府拆迁致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。“，故原告即使有拆迁损失，该损失应由原告自行承担。本院认为，双方合同虽约定”因不可抗力原因或政府拆迁致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。“，由此可见，双方在签订合同时对租赁物可能会被拆迁已有所预见，故当租赁合同因拆迁而终止履行时，双方均不构成违约，互不承担违约责任，而不是对拆迁补偿款的归属约定。原告投资所建或所添附物，致使原物增值，原告在租期内享有使用权，拆迁致租赁标的物灭失，原告失去了使用权，综上所述，本案应当遵循民事活动公平、等价有偿的原则，参照谁投入、谁取得的分配方式，确定补偿款的归属，对被告的辩称意见，本院不予采纳。构筑物及附属物部分：（一）序号1、二次装修，209.21㎡，价值43306元，一层；2、二次装修，314.91㎡，价值51960元，二层；3、二次装修，砖混隔层，25.63㎡，价值2050元，地砖地面；4、钢架木板夹层，107.31㎡，价值21462元，一至二层；5、砖混夹层，25.63㎡，价值5126元；6、水箱，5.6m3，价值1960元；7、铁大门，8.08㎡，价值2424元；（2018）新0103民初547号案件中原告提出评估申请，经新疆中天誉华资产评估有限公司评估“4、一层房内装修—地面贴瓷砖，84㎡，净值5043元；5、一层房内-房内装修-贴墙瓷砖，94㎡，净值8460元；6、一层房内-房内装修-PVc板吊顶，84㎡，净值1890元；7、一层房内-房内装修-塑钢隔断，25㎡，净值2502元；8、1层与2层夹层-地面贴瓷砖，21㎡，净值1261元；9、1层与2层夹层-塑钢隔断，21㎡，净值2101元，并载明建成年月系2013年7月”上述装修及构筑物价值评估合计为21257元，建成时间为租赁期间内，被告对于序号1二次装修209.21㎡，单价207元，其中100㎡被告认可为原告投资所装修即20700元，拆迁办委托的评估的二次装修评估的装修情况载明：1＃（一层）：地面；地砖地面（局部水泥地面）、部分瓷砖踢脚线；墙面；部分涂料墙面（部分墙砖墙面）；顶面；涂料顶（部分扣板顶）；蹲便、大理石面包暖气罩、彩板隔断、双槽洗菜池。拆迁办委托的评估方式与本院委托评估方式不同，拆迁办委托的评估综合考虑了上述装修情况之后，作出了评估单价，而本院委托的评估则具体进行了地面贴瓷砖、贴墙瓷砖、PVc板吊顶等分项后作出了评估。鉴于上述因素，本院无法确定原告一层二次装修的的具体面积，新疆中天誉华资产评估有限公司评估系依照专业方法进行现场勘查、计量，所得出的鉴定结论客观、真实，故对于一层二次装修价款，本院根据评估意见21257元予以支持。对于序号2-7项，原告未举证，本院不予支持。（二）序号8、冷库，苯板，110.19㎡，价值13223元，实际使用面积；9、冷库门，2个，价值2000元。原告为证明冷库系其修建出示了2012年5月15日与案外人乌鲁木齐市曹田思洁制冷设备有限公司签订的《冷库安装合同》，认为冷库是其装修建设，该部分补偿款因归其所有。被告对该证据的三性均不予认可。本院认为，原告举证的《冷库安装合同》显示，外型尺寸1库为2.6米×2.3米×4.6米，2库为3米×2.3米×4.8米，冷库的保温材料系高密度彩钢，库门为专业冷库门，根据新疆中天誉华资产评估有限公司作出的【2018】评报字第012号资产评估报告载明“冷库改造，2套，建成时间2012年6月“，系租赁期间内，原告张小平租赁涉案的房屋用于食品加工，该冷库的由其进行改造符合其生产经营的目的。根据评估结果一览表载明“冷库，苯板，110.19㎡，价值13223元”，拆迁办委托的评估计算单位为㎡，原告提供的《冷库安装合同》显示，外型尺寸1库为2.6米×2.3米×4.6米，2库为3米×2.3米×4.8米，本院对此换算为表面积公式即S=2*(ab+bc+ca)，其中1库表面积为57.04㎡【2×（2.6m×2.3m+2.3m×4.6m+2.6m+4.6m）】，2库表面积为64.68㎡【2×（3m×2.3m+2.3m×4.8m+3m+4.8m）】，1库和2库表面积和为121.72㎡，再减去2个冷库门的面积，与拆迁办委托的评估面积110.19㎡基本一致。本院认为，原告张小平的提交的证据，可以证实，冷库由其投资所建，本院对序号8、9冷库及冷库门的价格予以支持即15223元。被告称冷库由其所建，未提供证据，本院对被告辩称意见不予采纳。（三）序号10、钢架楼梯，11、彩板门，13、锅炉、1.5T，16、铁皮棚，17、顶层楼梯间，20、外墙瓷砖，21、水泥地坪，22、砖砌水池，23、三相电，25-26砖砌灶台，原告未举证，本院不予支持；12、烟罩、5.28㎡，价值1056元及14、锅炉3T，价值7500元；24、烟道，价值1200元，被告对此予以认可，本院予以确认。（四）序号15、附属房屋1彩板房，14.97㎡，价值8982元；18、附属房屋2砖墙彩板顶，168.98㎡，价值118286元，19、附属房屋2二次装修，168.98㎡，价值24502元。15、附属房屋1及18附属房屋2，即新疆德旺房地产估价事务所作出了新德旺房估字第××号《房地产评估报告》中锅炉彩钢板房即为附属房屋1；彩钢板房（实际为砖墙彩钢顶）即为附属房屋2。19、附属房屋2二次装修，168.98㎡，新疆中天誉华资产评估有限公司作出新中天誉华【2018】评报字第012号资产评估报告，其中固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表载明：1、彩钢板房内装修-地面贴瓷砖，158㎡，净值9486元；2、彩钢板房内装修-贴墙瓷砖，90㎡，净值8100元；3、彩钢板房内装修-ＰＶｃ板吊顶，158㎡，净值3555元；上述两份评估报告仅能证实上述构筑物的情况及价值，不能证明系原告投资所建，原告为证明上述系其所投入出示了《收据》两份，2013年7月28日的《收据》载明“今收到张小平前院彩钢房面积120㎡、前院墙砖地砖、材料和人工费，合计150000元。”2013年8月30日的《收据》载明“今收到锅炉房、彩钢房、材料、人工费合计24500元。两张收据的经手人为“安晋军”，被告对该证据的三性均不予认可。本院认为，经手人安晋军未到庭，收据系个人出具，且收据中载明的彩钢房面积为120㎡，与评估结果一览表中载明的168.98㎡，有出入。本院亦无法核实上述两张收据的真实性及来源的合法性，故对于原告的举证，不予采信，对该部分补偿款不予支持。综上，本院对原告主张的拆迁补偿款中的合理部分即46236元【一层二次装修价款21257元+冷库13223元+冷库门2000元+烟罩1056元+锅炉3T-7500元+烟道1200元】，予以支持。关于本案争议焦点二，保全费及担保费是否应由被告承担。原告主张担保费750元，本院认为，双方签订的《租赁协议》中未约定因《租赁协议》产生纠纷导致守约方为实现债权所支出费用由谁承担问题，原告该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张保全费2020元，保全费系原告与被告房屋租赁合同纠纷在诉讼中产生的费用，应视为原告的诉讼成本损失。根据公平原则，本院按照胜败诉比例分担，即原告主张补偿款300000元，本院支持46236元，占原告主张金额的15.41%，本院对原告主张保全费2020元的合理部分予以支持即311.28元（2020元×15.41%）。关于本案的民事责任的承担，根据查明的事实，被告李琳系房屋的所有权人，亦为房屋装修补偿的实际受益人。被告张金彩作为李琳的法定代理人，与原告签订合同，系有权代理人。代理人在代理人权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故本案民事责任应由被告李琳承担。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告李琳返还原告张小平拆迁补偿款46236元；二、被告李琳支付原告张小平保全费311.28元；三、驳回原告张小平其他诉讼请求。以上被告李琳应付款项，限于判决生效后十日内一次付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的302770元，判决给付标的46547.28元，占争议标的15.37%，案件受理费5841.55元，本院减半收取2920.78元(原告已预交)，由被告李琳负担15.37%，即448.92元，由原告负担84.63%，即2471.86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  马艳雯二〇一九年十月三十日书记员  殷祯阳