广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5222号原告（反诉被告）：广州安邦房地产代理有限公司，住所地广州市白云区石槎路1383号铺。法定代表人：温健勃，总经理。委托代理人：温振宽，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：文静纹，广东广信君达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市白云兴食品有限公司，住所地广州市天河区沙和路20号之一二层南面。法定代表人：姚伟鹏，董事长。委托代理人：周俊宇，广东格林律师事务所律师。广州安邦房地产代理有限公司（以下简称安邦公司）与广州市白云兴食品有限公司（以下简称白云兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，白云兴公司在法定期限内提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。安邦公司的委托代理人温振宽、文静纹以及白云兴公司的委托代理人周俊宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广州安邦房地产代理有限公司称：2017年7月21日，安邦公司与白云兴公司签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定安邦公司向白云兴公司承租广州市白云区××大街××号整栋（共五层）房产，明确约定房产附属设施为租赁房产不可或缺的组成部分。自合同签订以来，安邦公司一直催促白云兴公司及时履行合同义务，尤其是完善消防、电力及电梯等附属设施。从承租以来，历时近一年半，白云兴公司始终未予以重视并及时解决。由于重要附属设施不到位，导致安邦公司的招租计划无法实现。供电及电梯设施不到位，直接导致二楼至五楼根本无法投入商业使用，原先谈的七七八八的租户因上述原因一直没有签下来。一年多以来，安邦公司一再要求白云兴公司配齐附属设施，但白云兴公司以各种理由忽悠安邦公司。由于二楼至五楼无法正常使用，安邦公司曾向白云兴公司提出调整租金的要求，白云兴公司只说会尽快落实。2018年12月2日，安邦公司向白云兴公司发函协商，但白云兴公司没有回应。同年12月9日，安邦公司正式发出解除协议告知书，向白云兴公司提出解除房屋租赁合同要求，但白云兴公司漠视因附属设施缺失导致安邦公司合同目的无法实现的问题，对双方合作之事持消极态度。2019年1月10日，白云兴公司甚至在涉案租赁房屋一楼张贴租金代收告知书，请各商户负责人按期足额支付租金等相应费用给白云兴公司，以此扰乱商户民心。为维护自身权益，请求法院判令：一、调整承租期间租金按租赁合同约定价格的20%计付（调整后每月租金为34000元即170000元×20%），被告退回原告多支付的租金862000元[已付租金1270000元-应付12个月租金408000元（每月34000元）]；二、解除安邦公司与白云兴公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；三、白云兴公司退回安邦公司履约金340000元；四、白云兴公司支付安邦公司违约金340000元；五、白云兴公司赔偿安邦公司广告费5848元、装修费507674.7元，共计513522.7元；六、诉讼费用由白云兴公司承担。对于白云兴公司的反诉，意见如下：对于反诉请求第一项解除合同，安邦公司认为白云兴公司无权单方解除合同，因为白云兴公司是违约方，而安邦公司并没有违约；关于反诉请求第二项腾空房屋，实际上从3月份开始白云兴公司就通过一些渠道方式让小商户直接把租金交给白云兴公司，也就是说直接跳过安邦公司直接跟小商户收租，因为如果商户不向白云兴公司交租，白云兴公司就要封他的水电，不让商户在档口经营；关于反诉请求第三项支付租金，安邦公司认为租金按照房租的说法是30000元，而安邦公司交了170000元，远远超出了应缴租金数额。补偿款的前提是什么？安邦公司认为前提就是白云兴公司必须提供完整的装修和安装所有的设施才能够享有这个补偿款。关于水电费发票，白云兴公司一直拖到2018年8月份才交给安邦公司，即使安邦公司有拖欠水电费，但是在超出的租金里面已经足以抵扣了。因此，安邦公司也不存在拖延支付的问题；关于反诉请求第四项支付水电费，因为反诉请求第三项不成立，所以不存在反诉请求第四项要求支付的费用。关于反诉第五项支付违约金，安邦公司并没有违约，不存在违约金的问题，白云兴公司没有权利没收履约金，也没有没收的这个权利。广州市白云兴食品有限公司称：一、白云兴公司履行了涉案《房屋租赁合同》和《补充协议》全部合同义务，没有违约行为，安邦公司无权解除租赁合同。二、安邦公司未按照合同约定支付租金、补偿款和水电费，并经白云兴公司多次催告后仍拒绝支付，已构成根本违约，白云兴公司有权解除涉案租赁合同。三、白云兴公司有权要求安邦公司立即腾空并交还涉案房屋，没收履约金，支付租金、补偿款和水电费及滞纳金、违约金，并要求安邦公司赔偿诉讼费用等损失。为此，请求法院判令：一、解除白云兴公司与安邦公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、安邦公司向白云兴公司支付从2017年12月1日起至2019年2月1日拖欠的租金（含补偿款）1350000元、2017年12月1日至2018年12月31日的水费4128元、2017年11月1日至2019年2月18日的电费223119.36元；三、安邦公司向白云兴公司支付从2017年12月1日起按每日0.5%支付所欠租金和补偿款的滞纳金、水电费的滞纳金（应计算至安邦公司付清款项之日，计至2019年2月1日的租金和补偿款的滞纳金为1359700元、水电费的滞纳金为243220.10元）；四、安邦公司向白云兴公司支付违约金340000元；五、白云兴公司没收安邦公司的履约金340000元；六、安邦公司支付律师费50000元；七、安邦公司承担诉讼费。经审理查明：2017年7月21日，安邦公司与白云兴公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方（指白云兴公司，下同）将位于广州市白云区××大街××号整栋房屋含附属设施（包括手扶梯2条、垂直电梯1条、变压器1台、泵房1座、消防水池1座、消防水箱1座、消防控制室1座、消防主管及报警系统1套）出租给乙方（安邦公司，下同）；租赁期限为10年3个月，从2017年8月1日起至2027年10月31日止，其中2017年8月1日至2017年10月31日为乙方的免租金装修期，乙方于2017年11月1日起开始正式向甲方计付租金；租金和管理费每两年递增8%，其中2017年11月1日至2019年10月31日每月租金20000元、管理费10000元，共30000元；签约当日乙方需向甲方交纳第一个计租月租金30000元，每月5日前，乙方向甲方支付当月的租金和上个月甲方代为支付的水电费、服务费及其他各项代垫费用；签约之日起3天内，乙方须向甲方支付340000元履约金，合同期满，如乙方没有违约行为，甲方不计利息返还340000元给乙方，若乙方违反本合同约定造成甲方损失或应付违约金的，在扣除甲方损失和应付违约金后不计利息返还给乙方；未经甲方同意，乙方不得整体转租合同项下的房屋及附属设施，但乙方可以分租给他人；乙方对合同项下房屋进行装修或改造由乙方负责办理并承担全部费用，其中消防工程验收由甲方协助办理；如乙方迟延支付租金、履约金、代垫付的水电费等费用的，每逾期一日按每日千分之五计付滞纳金给甲方，在收到甲方催交租金通知书之日起，逾期超过15日仍然未支付或未足额支付租金，则甲方有权立即单方解除合同，并没收乙方已交的全部履约金，同时乙方还应支付上述滞纳金给甲方；全部履约金和滞纳金之和不足以弥补甲方损失的，超出部分乙方应再赔偿给甲方；除上述约定外，任何一方单方解除合同，违约方应向守约方支付违约金340000元，并应赔偿守约方的全部损失。同日，安邦公司与白云兴公司就租赁涉案房屋签订了补充协议，协议约定，乙方除按合同付每月租金及管理费给甲方，乙方还同意补偿甲方房屋装修及设备安装费用，房屋装修及设备安装费支付时间与每月租金及管理费相同，其中2017年11月1日至2019年10月31日每月房屋装修及设备安装费用140000元。合同签订后，白云兴公司向原告交付了涉案毛坯房屋。安邦公司收房后对涉案房屋进行了装修，并将首层5个档口出租给第三方商户。因电梯、手扶电梯无法使用，安邦公司多次向白云兴公司反映。2018年8月，白云兴公司要求安邦公司对2017年至今的水电费用进行核对，但双方对电量和电费标准存在争议。2018年11月27日，白云兴公司向安邦公司发出房租催缴通知，要求安邦公司补交2017年11月1日至2018年11月27日的租金及补偿费余额共840000元和滞纳金814100元。安邦公司收到房租催缴通知后于2018年12月2日向白云兴公司发出《关于〈房屋租赁合同〉附属设施完善及租金调整事宜的商洽函》，要求白云兴公司完善附属设施并调整租金。2018年12月9日，安邦公司向白云兴公司发出解除协议告知书，告知白云兴公司正式解除双方签订的租赁合同。2019年1月10日，白云兴公司在涉案房屋现场张贴告知书，以安邦公司拖欠租金为由要求各商户（次承租人）直接向其支付租金及水电等费用，其会安排专人负责处理各商户的档案及费用收缴事宜，对各商户进行统一管理。从2019年2月开始，首层5个档口的商户均直接向白云兴公司交租。另查，涉案房屋位于广州市白云区××大街××号，所有权人为白云兴公司，规划用途为商业和住宅。涉案房屋共5层，配有1部垂直电梯和2部手扶电梯。涉案3部电梯的出厂时间为2017年8月份，并于2018年7月经检验合格。广州市白云区质量技术监督局于2018年10月10日给涉案3部电梯颁发了特种设备使用登记证。2018年10月，涉案房屋临时用电转为正式用电。再查，2017年7月26日，安邦公司向白云兴公司支付了履约金340000元。2017年7月21日，安邦公司向白云兴公司支付了2017年11月份的租金170000元。2017年12月25日、2018年1月26日、3月5日、3月26日、4月13日、5月10日、6月10日、7月10日、8月10日、9月10日、10月10日，安邦公司向白云兴公司支付了2017年12月至2018年10月的租金各100000元，合计1100000元。白云兴公司代为垫付了涉案房屋2017年11月至2018年12月的水费3214.34元、2017年11月至2019年1月的电费共152035.7元。白云兴公司为涉案诉讼支付了律师费50000元。诉讼中，安邦公司提交了工程合同、施工合同、安全责任协议书、收据、合作协议、支付凭证，拟证实其装修损失和广告费损失，支付凭证和收据显示其支出装修款共412732元、广告费及相关费用共8438元。白云兴公司对上述证据的关联性均不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、收据、公证书、工程合同、防水施工方案及付款协议、商洽函、消防工程施工合同、送货单、安装电线路施工工程合同、招商策划合作协议、房屋移交清单、特种设备使用登记证、合格证书、检验报告、供用电合同、公用电房协议、委托代理合同、律师费发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：安邦公司与白云兴公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实的意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合同合法有效。关于合同解除问题，安邦公司在涉案电梯、手扶梯取得特种设备使用登记证前一直未向白云兴公司主张解除合同，而在电梯、手扶梯取得特种设备使用登记证且涉案房屋临时用电转为正式用电后，上述影响合同目的实现的因素已经消灭，安邦公司不享有合同解除权，其于2018年12月9日向白云兴公司发出解除协议告知书并不能产生合同解除的法律后果，应视为安邦公司向白云兴公司作出解除合同的意思表示。而经白云兴公司通知，各商户从2019年2月起直接向白云兴公司交租，可见涉案房屋已由白云兴公司接管，应视为白云兴公司以实际行为同意解除合同，涉案合同已于2019年1月份解除。因此，鉴于双方协商一致解除涉案合同，安邦公司要求白云兴公司返还履约保证金340000元合理合法，本院予以支持。白云兴公司主张没收安邦公司履约保证金于法无据，本院不予支持。对于安邦公司、白云兴公司互相要求对方支付违约金340000元的诉讼请求，本院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在租赁合同约定租赁房屋包括电梯、手扶梯等设施，作为出租方，白云兴公司应当向安邦公司交付可正常使用的电梯和手扶梯。但在涉案房屋交付长达一年多后即2018年10月10日，电梯、手扶梯才取得特种设备使用证，才能正式投入使用。白云兴公司迟延交付可正常使用的电梯、手扶梯，其行为构成不适当履行合同，这无疑会给安邦公司在此期间对涉案房屋的使用、收益造成影响。因此，安邦公司请求扣减租金具有合理性，本院予以采纳。一般而言，涉案房屋各个楼层的租金会存在价格差异，结合电梯、手扶梯无法使用的时间，且电梯、手扶梯无法使用对安邦公司的影响亦难以查清，故本院酌定2017年11月至2018年10月的租金按100000元/月计算，2018年11月至2019年1月的租金按170000元/月计算。扣减安邦公司2017年11月多支付的租金70000元，安邦公司应支付白云兴公司2018年11月至2019年1月的租金共440000元（170000元/月×3个月－70000元）。对于2019年2月之后的租金，本院不予支持。对于水电费，白云兴公司代为垫付了安邦公司使用涉案房屋期间的水电费，白云兴公司要求安邦公司支付符合合同约定，本院予以支持。结合水电费发票，安邦公司应支付白云兴公司水费3214.34元、电费152035.7元。至于2019年2月份的电费，本院不予支持。对于滞纳金，鉴于白云兴公司不适当履行合同导致争议且双方对租金、水电费的金额均存在争议，故本院按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日即2019年2月1日起计算。对于装修费，安邦公司对涉案房屋进行了装修，结合其提交的装修合同、送货单、收据、支付凭证，本院认定其装修费支出共412732元。鉴于双方协商一致解除合同，且装修物已附着于涉案房屋，从公平的角度出发，本院酌定白云兴公司补偿安邦公司装修费损失206366元。对于广告费，该费用是安邦公司招商策划所产生的费用，并非涉案合同所导致的损失，安邦公司要求白云兴公司赔偿广告费损失缺乏法律依据，本院不予支持。对于律师费，该费用是白云兴公司因本案诉讼所支出的诉讼成本，并非必然产生的损失，本院对该费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认广州安邦房地产代理有限公司与广州市白云兴食品有限公司于2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除。二、自本判决生效之日起三日内，广州市白云兴食品有限公司返还广州安邦房地产代理有限公司履约保证金340000元。三、自本判决生效之日起三日内，广州市白云兴食品有限公司支付广州安邦房地产代理有限公司装修费206366元。四、自本判决生效之日起三日内，广州安邦房地产代理有限公司支付广州市白云兴食品有限公司租金440000元及滞纳金（滞纳金以440000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年2月1日起计至清偿之日止）。五、自本判决生效之日起三日内，广州安邦房地产代理有限公司支付广州市白云兴食品有限公司水费3214.34元及滞纳金（滞纳金以3214.34元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年2月1日起计至清偿之日止）。六、自本判决生效之日起三日内，广州安邦房地产代理有限公司支付广州市白云兴食品有限公司电费152035.7元及滞纳金（滞纳金以152035.7元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年2月1日起计至清偿之日止）。七、驳回广州安邦房地产代理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回广州市白云兴食品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21720元，由广州安邦房地产代理有限公司负担15408元，广州市白云兴食品有限公司负担6312元；反诉费18841元，由广州市白云兴食品有限公司负担15936元，广州安邦房地产代理有限公司负担2905元（广州安邦房地产代理有限公司、广州市白云兴食品有限公司分别负担的受理费、反诉费于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  刘秀娟人民陪审员  李殷葆二〇一九年十月二十九日书 记 员  麦逸纯