广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初5598号 原告:南宁市家园房地产物业服务有限责任公司，住所地：南宁市竹溪南路18号。 法定代表人:吴建华，董事长。 委托代理人:魏征，广西欣和律师事务所律师。 被告:梁雄坤，男，1967年6月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年5月24日 开庭时间：2017年12月11日 当事人到庭情况： 原告方：原告南宁市家园房地产物业服务有限责任公司（下称家园物业公司）的委托代理人魏征到庭。 被告方：未到庭。 原告诉请要点 1、判令被告向原告支付物业管理费5676.10元、维修基金650.10元、城市生活垃圾处理费623.00元、杂物房物管费383.50元、公摊电费79.40元、物业管理费滞纳金19815.80元，以上合计27227.90元； 2、判令被告承担本案诉讼费。 被告答辩要点 被告梁雄坤未向本院提交答辩状，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。 事实认定 南宁市青秀区竹溪南路18号新兴苑小区20栋1单元1楼×××号房的业主系被告梁雄坤，建筑面积132.68平方米。2001年10月11日，原告家园物业公司与新兴苑物业管理委员会签订《物业管理服务合同》，约定：“……第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、代收水费和电费（供水公司和供电公司实行一户一表制后，只负责收取公用水电分摊费）、代收维修资金……第十七条合同期限为贰年。自2001年10月1日起至2003年9月30日止……第二十一条本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取，杂物房等非住宅房屋按所在物业的管理服务费收费标准的50%向业主收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。第二十二条自2002年元月起按建筑面积每月每平方米0.05元向业主或使用人收取维修资金，维修资金由家园物业公司在收取管理服务费一起代收，并按月转入新兴苑物业管理委员会维修资金专户。” 2004年8月9日，南宁市新兴苑业主委员会函告原告家园物业公司：“贵司与本会原所签订的对新兴苑居民小区《委托物业管理合同》（从2001年10月1日—2003年9月30日）已经届满，出于种种客观原因，至今双方尚未能续订新的物业管理合同。但贵司实际仍然继续对整个小区的物业承担着管理的责任，并按原《委托物业管理合同》的标准（物业管理费0.45元/平方米、维修基金0.05元/平方米），继续向业主和住户收取费用……”2004年8月10日、2004年12月30日、2006年6月13日，南宁市新兴苑业主委员会均函告原告家园物业公司：“贵司与本会原所签订的对新兴苑小区《物业管理服务合同》（从2001年10月1日至2003年9月30日）已经届满，出于种种原因，双方至今尚未能续签新的物业管理服务合同。在双方洽谈新的物业管理服务合同期间，原《物业管理服务合同》继续有效……”2008年10月14日，南宁市青秀区建设局发布《通告》，称：“……业委会以履行合同的名义，在南宁市家园房地产物业管理有限责任公司没有移交撤出的情况下，曾两次让南宁市拓诚物业管理有限公司进驻小区，引起了小区管理上的矛盾和纠纷。城区相关部门及时制止，防止了事态的扩大……鉴于目前的状况，在业主委员会未能证明此次投票过程真实有效的情况下，政府要求暂时维持小区目前的管理现状。请广大业主积极献言献策，按程序依法处理好选聘物业服务企业事宜。”2008年10月29日，南宁市青秀区建设局再发《通告》，称新兴苑业委会强行让拓诚物业进驻的做法，已损害小区业主的根本利益，要求维持小区目前的管理现状，保持小区的稳定。2014年12月9日，南宁市新兴苑业主委员会函告原告家园物业公司：“……出于保障小区的安保和卫生起见，在小区业主大会未能选聘新的物业服务公司之前，本业主委员会要求贵公司继续为小区提供物业服务，具体服务要求及收费仍按2001年10月1日所签订的南宁市新兴苑小区《物业管理服务合同》之约定履行。”2015年10月8日，南宁市新兴苑业主委员会与原告家园物业公司签订《物业委托管理合同》，约定：物业服务费：住宅每平方米0.78元/月，杂物房每平方米0.39元/月计收；小区专项公共维修资金：住宅和商铺每平方米0.1元/月，由家园物业公司代收，按专项公共维修资金管理规定进行管理和使用。生活垃圾处理费：按环卫部门的规定和标准每月向业主或使用人收取，由家园物业公司代收代缴。上述物业服务费、小区专项公共维修费、生活垃圾处理费的业主、物业使用人，应于每月10号前向原告交缴。业主、物业使用人逾期支付物业服务费的，由拖欠人按拖欠金额每日3‰的比例向家园物业公司支付逾期付款违约金。合同期限自2015年11月1日起至2018年10月30日止。 原告向法院提交了《新兴苑缴费通知单》的证据，其上载明了20栋1单元×××号房的业主梁雄坤的物管费、维修基金、城市垃圾处理费、公摊电费及物管费滞纳金项目的收费金额。 根据原告提交的“新兴苑20栋1单元102房单元电费分摊表”所示：自2009年5月至2016年7月，新兴苑20栋1单元102房的公摊电费为79.4元。 判决理由 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告梁雄坤经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等有关法律文书，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为已放弃相应的权利。原告与新兴苑物业管理委员会签订的《物业管理服务合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。原告为新兴苑小区提供物业服务，上述物业管理服务合同亦经南宁市新兴苑业主委员会发函确认，被告作为小区业主，应负有向原告缴纳物业服务等相关费用的义务： 一、物业服务费：2009年7月至2016年9月的物业服务费合计5676.05元（0.45元/平方米·月×132.68平方米×76个月+0.78元/平方米·月×132.68平方米×11个月）。 二、维修基金：2009年7月至2016年9月的维修基金合计650.13元（0.05元/平方米·月×132.68平方米×76个月+0.1元/平方米·月×132.68平方米×11个月），现原告主张650.10元系自行处分己方权利，本院予以确认。 三、垃圾处理费：原告主张2009年7月至2010年4月期间按每户每月4元代收、2010年5月至2015年10月期间按每户每月7.5元代收、2015年11月至2016年9月期间按每户每月8元代收，未超出南宁市统一征收城市生活垃圾处理费的相关标准，本院予以确认，垃圾处理费合计为623元。 四、杂物房物管费：2009年7月至2016年9月的物业服务费合计383.52元（0.45元/平方米·月÷2×17.93平方米×76个月+0.78元/平方米·月÷2×17.93平方米×11个月），现原告主张383.50元，系其自行处分己方权利，本院予以确认。 五、公摊电费：2009年5月至2016年7月的公摊电费为79.4元。 关于原告主张的滞纳金问题。涉案《物业管理服务合同》及《物业委托管理合同》均约定，物业服务费的滞纳金按拖欠金额的每日3‰收取，现原告未能提供证据证明被告违约对其造成的实际损失，合同约定的滞纳金过高，本院综合物业服务费的收费性质，酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金。因《物业管理服务合同》未约定有交纳物业服务费的具体日期，《物业委托管理合同》约定每月10号前交纳物业服务费，根据原告的诉请,2009年7月至2015年10月期间的滞纳金为：2009年7月1日至2015年10月31日期间的每月1日起，以当月所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准分别计算至2015年10月31日；2015年11月至2016年9月期间的滞纳金为：2015年11月1日至2016年9月31日期间的每月11日起，以当月所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准分别计算至2016年9月31日。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告梁雄坤向原告南宁市家园房地产物业服务有限责任公司支付物业服务费5676.05元、维修基金650.10元、城市生活垃圾处理费623元、杂物房物管费383.50元、公摊电费79.4元、物业服务费滞纳金（物业服务费滞纳金计算方式：2009年7月1日至2015年10月31日期间的每月1日起，以当月所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准分别计算至2015年10月31日；2015年11月至2016年9月期间的滞纳金为：2015年11月1日至2016年9月31日期间的每月11日起，以当月所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准分别计算至2016年9月31日）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费481元、公告费350元，由被告梁雄坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  梁荫蓬 人民陪审员  梁美坚 二〇一九年十月八日 法官 助理  马靖钧 书 记 员  黄 葵 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。