西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初3961号原告：韩志强，男，1966年4月15日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：韩钦连，陕西秦石律师事务所律师。被告：张新长，男，1964年5月6日出生，汉族，住西安市碑林区。原告韩志强与被告张新长恢复原状纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法由审判员王晓萤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩志强及其委托诉讼代理人韩钦连、被告张新长均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩志强向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告损失290908.8元；2、恢复莲湖区XX号XX大厦XX单元XX层XX房XX层XX房XX楼梯通道原状；3、依法判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告根据陕西省西安市中级人民法院 (2012)西执仲字第00003号执行通知书,于2012年1月4日合法取得西安市莲湖区梁家牌3号鑫海大厦第一幢1单元1层10103号房和2层10203号房所有权及相关权益。原告房屋产权所配套的3600mm宽，8400mm长，两层楼之间的上下楼梯，被被告私自破坏、占有，造成原告无法上二楼，无法行使二楼的所有权益，更有甚者被告将此空间改造成房间作为商业出租使用，按照一楼面积30.24平米（3.6mx8.4m），租金90元/平米/月，二楼面积30.24平米(3.6m x8.4m),租金40元/平米/月，至2019年3月共使用74个月，房租收益合计290908.8元整。原告自2012年收房之日起就要求被告恢复楼梯原状，被告置之不理，一直非法侵占至今。原告认为被告毫无根据的非法占有、改造、使用该房附属楼梯空间，严重侵害了原告的权益，被告理应恢复楼梯原状，并承担侵权损害赔偿责任。被告张新长辩称：楼梯的拆除是开发商发出变更通知让施工单位拆除的，原告当时就知晓，现在说是被告私自破坏的，这分明就是诬告和诽谤。被告是通过西安市中级人民法院执行取得的房产，被告并没有多占一点面积，开发商把原来被告的房屋内2个卫生间的面积改到了北隔壁拆迁户的面积，这一点可从被告的房屋合同和现场情况进行对比，便可知道。被告认为原告的诉讼请求没有依据，不同意承担相关法律责任。双方围绕原告的其诉讼请求进行举证质证，双方对真实性均无异议的证据有：原告提交的西安市中级人民法院执行通知书、两份房屋买卖合同，被告提交的房屋买卖合同、执行裁定书。原告在庭审结束后提交执行案件相关案卷材料复印件，被告对该证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。双方有争议的证据：被告对原告提交的仲裁裁决书的真实性不予认可。因该证据系西安仲裁委员会作出，本院对其真实性予以确认。被告张新长提交2008年11月8日变更通知书一份，原告对此真实性不认可。因该证据来源无法确认，本院对其真实性不予认定。 依据双方当事人的陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：西安鑫海房地产开发有限责任公司（以下简称鑫海公司）开发位于西安市莲湖区XX楼XX号XX大厦”项目，韩志强于2006年4月14日与鑫海公司签订《商品房买卖合同》两份，合同约定韩志强购买鑫海大厦10103号及10203号房屋，总价款为8002093元，合同备案号为060012214及060012213。在该两份房屋买卖合同附件一中的房屋平面图明确载明该房屋外在西北角有一处上下楼的楼梯，该上下楼梯宽3600mm,长8400mm。房屋买卖合同签订后，鑫海公司没有按期交房，韩志强于2011年4月8日向西安仲裁委员会申请仲裁，西安仲裁委员会于2011年10月9日作出西仲裁字（2011）第261号裁决书，裁决鑫海公司向韩志强交付鑫海大厦10103号和10203号房屋。韩志强依据该仲裁裁决书向西安市中级人民法院申请强制执行，西安市中级人民法院向鑫海公司发出了执行通知书及公告，并于2012年4月10日向韩志强执行交付了10103号房屋南半部分及10203号房全部房产，于2012年5月25日执行交付了10103号房屋北半部分。韩志强通过执行取得上述房产后，因房屋西北角楼梯部分已经被占有，故二楼10203室房屋因至今没有上下楼的楼梯通道而无法使用。张新长与鑫海公司于2005年1月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定张新长购买鑫海大厦10102号房屋，建筑面积242.23平方米，总价款3633453元。该房屋买卖合同附件一房屋平面图中载明该房屋西南角有部分面积系宽3600mm,长8400mm的上下楼梯，不在张新长购买的面积之内。张新长因鑫海公司未向其交付房屋，依据西安仲裁委员会西仲裁字（2008）第390号裁决书，向西安市中级人民法院申请强制执行，西安市中级人民法院于2010年3月8日作出（2010）西执仲字第51号执行裁定，张新长该处房产已经通过强制执行从房屋占用人处交付给张新长。张新长在本案中称，其房屋系由西安市中级人民法院强制执行后交付，交付前该10102号房、10202号房屋西南角的共用楼梯部分已经通过工程改造拆除，改造工程系鑫海公司通知施工单位进行，并且张新长的房屋平面图中的卫生间面积，被北边住户占有，至今没有向张新长交付。本案审理过程中，本院前往现场进行查看，韩志强房屋10103号与张新长10102号房屋为南北两邻，韩志强房屋西南角的楼梯部分已经全部被拆除并装修使用，该部分面积在张新长的10102号房屋大厅之内，韩志强二楼10203房屋没有楼梯供上下楼使用，成为空中楼阁。经本院多次调解，原告韩志强同意在张新长配合情况下，恢复楼梯部分的建筑费用自行承担，但张新长坚持认为鑫海公司未向其交付房屋买卖合同所示卫生间部分的面积，且认为原告韩志强不是实际购房人为由，拒绝配合恢复楼梯共用部分。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              本院认为，西安仲裁委员会仲裁裁决已经确认原告韩志强从鑫海公司购买涉案鑫海大厦10103及10203号房屋，系该两套房屋业主。该两套房屋系上下楼，为使二楼通行，两套房屋外西北角有与北邻上下楼梯共用面积部分。被告张新长从鑫海公司购买的10102号及10202号房屋也是上下二层，其中西南角上下楼梯部分的面积不是其私有面积，而是与韩志强南边房屋的共用部分。张新长通过强制执行取得该房屋时，房屋结构与房屋买卖合同平面图所示不符，将共用楼梯部分予以拆除，形成现有状况，系鑫海公司交付瑕疵，但张新长因此占有共用上下楼梯部分面积，造成韩志强通行障碍及二楼不能使用的客观实际，张新长应当将其占有的、不属于其私有的上下楼梯面积部分予以退出。原告韩志强为使楼梯部分恢复共用，同意恢复楼梯部分面积的建设费用由其承担，故被告张新长应于本判决生效后30天内予以配合，将其占用的属于共用楼梯部分宽3600mm,长8400mm的面积退出，由原告韩志强恢复。因张新长占有该部分公用面积是在强制执行时已经形成的客观状态，故原告韩志强主张被告张新长向其支付自2012年收房之日起至今的房屋占有费，本院不予支持。但如张新长在本案指定期限内原告韩志强恢复共用部分楼梯施工时，拒绝配合退出相应房屋面积，则应在拒绝配合之日起参照该地段月租一楼每平方米80元，二楼40元每平方米，按照15.12（8400mm×3600mm÷2）平方米计算房屋占用费。至于被告张新长所称鑫海公司没有向其交付卫生间面积部分，由其另案向侵权人予以主张，本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张新长于本判决生效后三十日内将其位于西安市莲湖区XX楼XX号XX大厦XX层、二层房屋10102及10202号房屋西南角长8400mm、宽3600mm的共用部分面积退出，配合原告韩志强恢复一、二楼楼梯，恢复楼梯的建设费用由原告韩志强负担；二、如被告张新长于本判决确定之日拒绝配合退出该部分面积，应自拒绝之日起向原告韩志强支付房屋占用费，占用费参照该地段一楼门面房月租金每平方米80元、二楼办公用房月租金每平方米40元的标准，一、二楼均按15.12平方米计算至其配合之日止； 三、驳回原告韩志强其余之诉讼请求。案件受理费5664元，原告韩志强已预交，本院减半收取后，由被告张新长承担100元，原告韩志强承担2732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员     王晓萤 二〇一九年九月三十日                书   记   员    刘  钰 1