文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初4526号原告：滕晓菊，女，1972年8月21日出生，汉族，住江苏省太仓市。被告：太仓市新塘建明自选商店，住所地江苏省太仓市浏河镇新塘丁泾路，统一社会信用代码92320585MA1PR8430L。经营者：陆建明，该商店经理。第三人：梁勇，男，1973年12月2日出生，汉族，住江苏省太仓市。第三人：周建飞，男，1956年1月10日出生，汉族，住江苏省太仓市。第三人：赵红梅，女，1969年8月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。第三人：杨彩娥，女，1961年2月25日出生，汉族，住江苏省太仓市。第三人：强忠明，男，1963年11月22日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告滕晓菊与被告太仓市新塘建明自选商店合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，于2019年8月21日进行了证据交换。本院通知梁勇、周建飞、赵红梅、杨彩娥、强忠明作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。2019年8月21日证据交换，原告滕晓菊、被告太仓市新塘建明自选商店的经营者陆建明到庭参加诉讼。2019年10月14日开庭，原告滕晓菊、被告太仓市新塘建明自选商店的经营者陆建明、第三人梁勇、周建飞、赵红梅、强忠明到庭参加诉讼，第三人杨彩娥未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕晓菊向本院提出诉讼请求：被告太仓市新塘建明自选商店支付原告滕晓菊2018年度和2019年度的租金各24000元，合计48000元。原告滕晓菊围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：原告于2002年10月9日与被告签订《建明自选商场协议书》。协议约定：建明自选商场为股份合作制商店，2002年10月9日盘店得商品资金为320000元，购房资金为180000元，由陆建明、梁勇、周建飞、赵红梅、杨彩娥、强忠明、滕晓菊共同出资经营。2009年6月，原告因子女读书接送无法继续上班，想调换丈夫上班，但合伙股东不同意，建议原告退出经营。经盘店商品资产分配给原告150000元，之后被告每年支付原告房屋租金7000元。原告滕晓菊认为：近年来周边房屋租金上涨幅度很大，涉案房屋目前租金价格约168000元，原告要求被告按照1/7比例向原告支付。被告太仓市新塘建明自选商店辩称：原告诉称与事实不符。2002年新塘供销社改制，陆建明、梁勇、周建飞、赵红梅、杨彩娥、强忠明、滕晓菊竞拍成功后成立太仓市新塘建明自选商店。2002年10月9日，上述七人签订《建明自选商场协议书》。合作经营过程中，原告于2009年提出退股自行开店经营，经规劝无果，股东商议后同意原告退出经营，清仓盘店后折现付清，房产部分按照协议约定每年支付租金3000元（20000元的1/7取整）；之后原告多次组织他人来店无理取闹，要求增加房租，经中间人协调，股东同意在原协议书不变和支付3000元房租的基础上，当商店经营良好时每年补贴原告4000元，由此每年合计支付原告7000元。2016年起，原告多次到被告经营处无理取闹，要求增加房租。被告太仓市新塘建明自选商店认为：被告同意承担向原告支付租金的对外责任，但2018年起市场竞争激烈，被告经营状况并不理想，故被告要求按照每年3000元租金标准向原告支付，不再支付4000元补贴。第三人梁勇、周建飞、赵红梅、强忠明均确认2002年七人签订《建明自选商场协议书》的事实，并认为应当按照协议书的约定来办理退出事宜，不同意原告提高原有租金标准。第三人杨彩娥未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下：在太仓市新塘供销社改制的背景下，陆建明（被告经营者）、梁勇、周建飞、赵红梅、杨彩娥、强忠明、滕晓菊（原告）七人于2002年2月共同出资向太仓市新塘供销社购买位于菜场南面的自选商场房屋，合同价格200000元，实际支付180000元；自选商场的房屋为二层框架结构，房屋所有权证上的登记建筑面积为405.5平方米，房屋转让合同订立时合同记载面积为503平方米；涉案房屋土地使用权为划拨方式取得，上述七人事后并未完成涉案房屋的不动产转移登记。上述七人合作经营的商店的正式名称为太仓市新塘建明自选商店，陆建明于2001年1月已办理了该商店的工商登记，登记类型为个体工商户。2002年10月，陆建明（被告经营者）、梁勇、周建飞、赵红梅、杨彩娥、强忠明、滕晓菊（原告）七人为明确合作经营事项，于2002年10月9日签订《建明自选商场协议书》。该协议书约定：“建明自选商场为股份制合作商店，于2002年10月9日盘点，得商品资金为32万元、购房资产为18万元，合计总资产约为50万元”，“股份制人员为七人”，“每人拥有资本柒万壹仟伍佰元”；“三、从即日起每年房屋租金定为2.00万元”（注：此处租金数字有改写痕迹）；“四、投资人有权自由退出，退出时商品资金以实盘为准，房屋产权在有人接纳的情况下可以转让，反之只能领取已定房租”。庭审中双方当事人确认：协议书约定的租金20000元低于当时房屋租金的正常市场价格（当事人陈述当时市场正常价格约为30000元），之所以约定较低价格，是为了限制人员退出、保障商店人员稳定和持续经营。2009年，原告滕晓菊因个人原因退出合作经营。退出时，“房屋产权”未进行转让，“商品资金”盘点后原告已从被告处领取其应得部分；但双方当事人对于因未发生“房屋产权”转让而应当由原告领取的房租金额产生争议，此后经中间人协调原告每年领取金额为7000元。原告滕晓菊陆续从被告太仓市新塘建明自选商店领取了2009年至2017年的相应金额，其中，因原告滕晓菊于2009年年中退出，2009年按照7000元的一半领取。因原告提出提高每年租金标准但被告未同意，租金自2018年起中断领取。庭审中被告确认：每年度的租金原告可在当年度年中领取。以上事实，有双方当事人均提交的建明自选商场协议书，被告太仓市新塘建明自选商店提交的售房协议书、房屋所有权证、土地证和收款凭证（注：当事人庭审中举证的证据均系复印件，本院曾从被告携带资料中复印过具有证据原件特征的建明自选商场协议书、售房协议书、房屋所有权证），本院调取的太仓市新塘建明自选商店的企业信用信息公示报告，双方当事人的陈述等予以证明。庭审中，双方当事人对7000元的构成存有争议：原告强调2009年磋商确定的7000元就是笼统的房租金额，而被告强调2009年磋商确定的7000元系3000元租金加上经营良好时的补贴4000元。被告为此向法庭提交了2017年11月22日滕晓菊签名的收条，该收条记载“今收到新塘供销社自选商场2017年全年房租叁仟元整，另加2017年全年补贴肆仟元整（在经营情况良好的前提下）二项共计柒仟元整”，滕晓菊提出：收条上的内容并非自己书写，当时签名时并未留意收条上的具体内容，要求被告出示以往年度的收条以供核对。庭审中被告表示以往年度的收条均已无法找寻，但本院曾从被告携带资料中复印到过2012年2月13日滕晓菊书写的收条，该收条记载“收2011-2012年房租2年计：壹万肆仟元整”。经庭审向当事人出示后，双方当事人确认该收条确系2012年2月13日收取租金时的收条；但被告同时提出：该份收条内容均系原告自行书写，并不能代表被告的意思，最初收条就是按照被告举证收条之格式内容书写的。针对双方当事人就7000元构成存在的争议，本院认为：1.被告虽辩称以往年度的收条均无法找寻，但其诉讼行为使得其所主张的最初收条之格式内容的事实存在明显疑点，故本院难以采信被告主张的事实。2.从本案证据所展现的《建明自选商场协议书》中文字表述的准确程度、当事人言称商店系股份合作制企业但实际登记为个体工商户等相关情况来看，双方当事人以及案件第三人在10余年前的法律意识并不强、行事风格亦不严谨；本案在没有其他确凿证据而历年来被告一直按照每年7000元标准予以支付的情形下，本院对该争议事实所能得出的基本判断为：双方磋商形成的年度7000元标准仅是概括性约定，并未对金额组成予以明确划分和附加具体支付条件。本院认为：从本案查明事实来看，太仓市新塘供销社改制过程中存在不规范的情形，包括原、被告在内的涉案七人并未通过制定章程等程序设立股份合作制企业；在太仓市新塘建明自选商店登记为个体工商户的框架下，在不违反法律和行政法规的强制性规定的前提下，该协议对上述七人具有对内的约束力。原、被告以及第三人对于《建明自选商场协议书》为保障商店人员稳定和持续经营对退出合作经营加以一定限制的做法本身并无分歧；事实上，协议书中所约定的“商品资金”与“购房资产”在投资人退出时予以分别对待、“房屋产权”无人受让情形下以“租金”形式予以房屋价值补偿的基本方式也得到了包括原告在内的全体人员的认同。案件当事人的真正争议仅在于协议书条款所确定的每年房屋租金20000元的标准是否应当因房租市场价格的明显变动而做出相应调整，这一争议在2009年原告退出时已经凸显。针对当事人就每年租金支付金额可调性之争议，本院认为：1.协议书条款中并未通过进一步的文字表述明确20000元标准适用于以后任何年份任何情况退出时的租金补偿；协议书条款中20000元标准并非随意书写，而是以当时房租市场价格为基数、给予一定程度调低后加以确定；原告退出时磋商形成了明显高于此前已定20000元租金标准的年支付金额（注：直接按照20000元的1/7折算的年支付金额不到3000元，实际支付金额达7000元），可以映射出当事人可能接受的条款释义空间。综上，协议书条款的简单性、条款租金金额的考量因素以及原告退出后的实际磋商金额赋予了条款多种解读的可能性。2.协议书条款的解读应当本着遵从协议现有框架并合理填补其内在缺陷的原则，从而尽可能地既体现当事人的共同意思又生发条款的应有效力。本院注意到，若将条款僵化理解为永恒不变的20000元，则容易导致退出经营方与继续经营方的利益失衡，而继续经营方则可以通过种种手段来延长商店的经营期限，最终背离协议书的初衷。协议书的初衷在于对退出经营方一定程度的利益限制，而绝非使退出经营方蒙受明显不恰当的巨大利益损失。综合上述两方面的分析，本院在如下意义上对协议书的租金条款加以解读：协议书中约定的按照既定金额支付租金（在性质上属于房屋价值的补偿金）应当以房租市场行情未发生剧烈变动为默认前提；随着时间推移，若房租市场价格相比前期出现显著波动并形成阶段性的稳定状态时，协议当事人有权要求参照市场价格对预定租金标准予以调整，并不绝对受制于20000元的租金标准；出于对退出经营方的限制，协议当事人议定的合理范围内的租金标准下调方案应当得到尊重，结合本案当事人在确定租金金额时的考量因素和下调程度，本院认为市场价格下浮30%左右的幅度系合理的下调范围并以此作为双方所议定的租金支付标准，但与此同时，租金支付标准并不受被告经营状况好坏的影响。本案中原告就涉案房屋2018年和2019年房租的合理市场价格并未能给予充分的举证和说明，其应当承担举证不能的法律后果，本院对其主张的168000元的市场价格不予采信。但2018年和2019年的房租市场价格相比2002年抑或相比2009年都已发生了不同程度的增长，此种增长系公众的普遍认知。本院在参考政府有关租金最低价格的指导性文件以及涉案房屋的周边价格的基础上，并充分注意到涉案房屋面积较大所带来的单位面积市场价格相对较低的因素，能够采信的2018年至2019年期间涉案房屋的年平均房租价格为120000元。基于协议书所确定的适当限制退出经营方利益的原则，本院在120000元价格基础上调低30%后再按照1/7计算，确定2018年至2019年期间每年应当支付的房屋价值补偿金为12000元。结合被告所述年中付款时间点（意味着上述两年度的房屋价值补偿金均是原告的到期债权）以及愿意对外承担付款责任的意思表示，本院确定被告支付原告上述两个年度的房屋价值补偿金各12000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：被告太仓市新塘建明自选商店支付原告滕晓菊2018年度和2019年度的房屋价值补偿金各12000元，合计24000元；上述款项于本判决生效之日起十日内支付至原告滕晓菊确认的银行账户：户名滕晓菊，开户行中国农业银行太仓新塘支行，账号62×××15。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取计500元，由原告滕晓菊负担250元，被告太仓市新塘建明自选商店负担250元。原告同意其预交案件受理费中的剩余部分250元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  王晓二〇一九年十月二十五日法官助理李牧男书记员冯启帆