北京市西城区人民法院民事判决书去（2019）京0102民初1572号原告：乔巍，女，1984年11月26日出生，汉族，中国银行职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩建昌，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏宝美（乔巍之母），1962年6月8日出生，汉族，北京市热力公司退休职员，住北京市西城区。被告：谯晓弥，男，1976年10月10日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：阳倩，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇珂，北京市鑫诺律师事务所实习律师。被告：北京满天星物业管理有限责任公司，住北京市朝阳区曙光西里甲6号院1号楼24层2805内1。法定代表人：赵清，总经理。委托诉讼代理人:张国起，男，1958年3月18日出生，汉族，该单位职工。委托诉讼代理人：于昊，男，1983年9月18日出生，汉族，该单位职工。原告乔巍诉被告谯晓弥、被告北京满天星物业管理有限责任公司物权保护纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔巍的委托诉讼代理人韩建昌、魏宝美，被告谯晓弥的委托诉讼代理人阳倩、王宇珂，被告北京满天星物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张国起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告对坐落于北京市西城区广外南滨河路X号X号楼X室复式房屋的二层卧室16.9平方米及二层储物间9平方米面积的地板给予修理、重作、更换，并要求二被告修复二层卫生间的天花板及瓷砖，同时判令二被告连带赔偿给原告造成的无法正常使用房屋的经济损失（2008年的搬家损失、误工损失）1万元。2、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告为坐落于北京市西城区广外南滨河路X号X号楼X室的业主。第一被告谯晓弥系在另案北京满天星物业管理有限责任公司诉乔巍物业服务合同纠纷案件中，由于在2006年因楼上漏水给原告造成严重经济损失的X室业主。由于漏水事件发生后，长时间无法找到X室业主，原告经与负责物业管理的北京满天星物业管理有限责任公司协调。当时，北京满天星物业管理有限责任公司也在始终找不到X业主的情况下，答应帮助原告修缮受损部分的地板。然后，北京满天星物业管理有限责任公司不仅始终没有提供X业主相关信息，也始终未对原告受损房屋进行修复，并且还在2018年9月19日起诉原告索要物业管理费用。在这种情况下，经在审理物业服务合同纠纷的高法官要求下，被告北京满天星物业管理有限责任公司于2018年11月15日，为原告查询了物业管理档案。依据其档案记载，北京市西城区广外南滨河路X号X号楼X室的房屋所有权人为谯晓弥。本案中原告财产受损的简单经过：原告自2005年开始实际居住在X房屋，2008年原告发现房屋卫生间滴水且越发严重，以至于地板被泡和卫生间瓷砖脱落，但苦于无法联系到X业主，原告一直找北京满天星物业管理有限责任公司交涉。依据原告与北京满天星物业管理有限责任公司所签《前期物业管理服务协议》规定中第二项第十一条相关规定，北京满天星物业管理有限责任公司应对承租人、使用人及访客等违反《房屋使用、管理、维修公约》、《服务指南》《装修指南》造成的损失、损害承担连带责任。事实上，北京满天星物业管理有限责任公司不仅无法提供其与X业主所签的装修协议，也无法兑现当初其对原告承诺的修房义务。2006年漏水后，我们找X业主一直没找到。北京满天星物业管理有限责任公司因为管理有缺失，因此我将物业公司也列为被告。原告家在2006年、2007年、2008年漏水，2009年就不漏了。2008年，因为房屋漏水原告母亲搬至原告舅舅家居住。2008年-2015年北京市西城区广外南滨河路X号X号楼X室房屋空置。2015年原告又住进来了，一直住到现在。2015年原告住进来的时候，没发现继续漏水。2018年9月19日，满天星物业公司起诉原告索要物业费用。现在，物业起诉原告要物业费的案子未审结，物业费原告没交。原告这么久没起诉，是因为北京满天星物业管理有限责任公司答应我们不让我们交物业费，因此才这么长时间没起诉。所以，我们认为这不算过诉讼时效。综上，原告诉至法院，要求二被告承担修理、重作、更换及承担连带赔偿责任的法律义务，望判如所请。被告谯晓弥辩称，北京市西城区广外南滨河路X号X号楼X室的产权人是谯晓弥。2008年之前是谯晓弥居住，谯晓弥没听原告说过漏水的情况。2008年后，谯晓弥把上述房屋租给了一个律所，自2008年至2017年，律所一直在那儿办公，谯晓弥和律所从未听原告说过原告家房屋漏水。2017年自律所搬走后，X室一直空置。虽空置了，但被告谯晓弥在X室门口贴了一电话。另外，北京满天星物业管理有限责任公司那儿也有我们的电话，我们正常交物业费。原告说自己在外租住房屋没有相应证据。现在被告的X室房屋正在装修，但装修不影响本案的责任和事实的认定。因为原告从未联系过我们，所以原告现在起诉，已经超过了诉讼时效，被告不同意原告的诉讼请求。被告北京满天星物业管理有限责任公司辩称，我公司是北京市西城区广外南滨河路X号X号楼的物业管理公司。如果说因为邻里之间使用不当或失误造成损失的，我们物业公司只是负责调解，但是物业公司没有承诺物业公司来拿钱维修。2006年-2008年，我物业公司从未承诺过给原告维修房屋。2007年、2008年左右的时候，原告确实打电话向我公司报过房屋漏水。之后，我们公司就打电话联系楼上X业主，告诉过谯晓弥，但谯晓弥没来。2008年之后，原告就没再联系我们公司说房屋漏水。第一，原告从2008年至今，未交纳物业服务费。根据原告与我满天星物业公司签订的业主会签合同中业主公约第三项违约责任第二条之约定，我公司可以停止为其提供各项物业服务，包括业主与业主之间的调解服务。同时，就原告从2008年至今长期恶意拖欠物业服务费的行为，我公司已向西城区人民法院提起了诉讼。第二，根据原告与我满天星物业公司签订的《业主会签合同》，《业主公约》第四项第三条之约定，我公司只是协助业主之间进行调解，不成的，业主之间可以提起相关的法律诉讼。原告所诉的漏水事件，经我公司与X号楼X业主了解，是X业主卫生间下水口管道漏水造成的，属于X业主使用不当造成的，并不是装修漏水造成的。根据民法通则之规定，业主、使用人，承租人之间应本着友好、团结和谐居住，因使用人使用不当或者失误给邻里之间造成损失的，使用人要负责赔偿，受损方也可以直接向法院起诉，要求使用人赔偿损失。因此，原告可找使用人赔偿，我满天星物业公司不承担法律责任和连带责任。第三，原告起诉书提到的“前期物业管理服务协议”第二项第11条约定，该协议中清楚地写明了，此条款为乙方的权利和义务，也就是使用人、业主、承租人应承担的责任，并不是甲方物业公司的责任。第四，原告所诉的漏水，是发生在2006年、2007年左右，在事件发生时，原告并未向我公司提出过调解事宜。根据原告提供的录音证据，十年后的2018年，在我公司与原告洽谈解决原告长期拖欠物业费的事宜时，原告才提出漏水事件。根据中华人民共和国民法总则有关诉讼时效的法律规定，该事件距今已有10年以上，超过了法律规定的3年诉讼时效。第五，我公司在答辩中提到的原告与我公司签订的业主汇签合同中的所有合同条款，都可以从原告提交的业主汇签合同中进行查询，这证明了原告对我们签订的所有合同条款都清楚明了，并认可业主汇签合同的合法性。第六，物权法、合同法、民法通则均没要求我公司承担法律责任和义务。综上所述，我满天星物业公司并无任何的过错，不应当承担任何的责任，请法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据1：产权证。证明原告系北京市西城区广外南滨河路X号X号楼X室房屋的产权人，发证时间是2008年5月29日。但是，原告于2005年4月6号就签了房屋买卖合同，把房子买了并入住了。证据2：业主汇签合同，是被告满天星物业公司和业主之间签订的合同。证明1，X的业主谯晓弥作为房屋实际产权人，应该对他的租户给他人造成的损失承担责任，被告谯晓弥主体是适格的。证明2，满天星物业公司没有尽到管理义务。证据3：我自己画的房屋平面图。证据4：照片三张。一张是木地板的，一张是厕所的，一张是厕所的天花板的。照片都是新照的，是在2018年11月左右照的。漏水的时候的照片也给高法官了。证据5：纸条一张。这是2018年11月16日，物业公司起诉原告索要物业费的案子时，物业公司工作人员张国起给原告的谯晓弥的电话。证明目的是证明原告是一直联系不上X业主，后来谯晓弥的电话是满天星物业公司给提供的，但物业公司把谯晓弥的性别搞错了，这也说明物业公司从没有与谯晓弥本人联系过。证据6：录音光盘及对应的文字版。证明原告母亲魏宝美与立恒物业的这个楼长还有张经理相关谈话录音。证明原告向物业公司要X业主的身份信息，楼长说从他接手后就没敲开过X室的门，楼长是2017年7月来的。后来物业公司通过翻业主的档案，向我们提供X室业主叫谯晓弥，而且是由满天星物业公司职工张国起给我写了一个纸条。被告谯晓弥对原告证据的质证意见：证据1:认可无异议。证据2：真实性无异议。证据3：房屋状况不清楚。证据4：不知道，现场核实。证据5：是物业公司给原告的，不知道。性别信息不对，谯晓弥是男的。但是通过这个证据可以推知我们从来没有接到过来自物业方面或者说来自原告方面跟我们联系说楼上漏水。因为物业公司都不知道谯晓弥是一个男士。证据6：真实性、合法性、关联性不认可。这是物业公司和原告之间的通话录音，真实情况不知道。从2017年7月份之后，我们的房子空置，但是2017年之前原告是可以联系到我们的。从录音文本上看多次出现了2008年开始漏水，所以对于原告主张说2006年开始漏水我们不认可。被告北京满天星物业管理有限责任公司对原告证据的质证意见：证据1、2：认可无异议。证据3：认可无异议。证据4：真实性有异议，照片是2018年照的，不能证明是原告家。原告家漏水，也不应该在十五年后才照这个照片。我对原告照片的真实性不认可。证据5：真实性无异议，是2018年11月16日写的，是我手写的。这个电话是X业主谯晓弥留给我们物业公司，男女写错是我手误。证据6：真实性无异议。被告谯晓弥向本院提交了如下证据：证据1：北京市义方律师事务所出具的一个证明。证明原告近十年来一直没有就这个本案所主张的漏水事实与被告联系。该律所成立的时间是2002年。证据2：亿方律师事务所的职业许可证，上面登记的律所的办公地址就是北京市西城区广安门南滨河路X号立恒名苑X号楼X室，2017年7月12日之前一直在此办公。证据3:EMS详情单，证明义方律师事务所一直在X办公，能正常收到这种来自法院的EMS快递，不存在无法联系的情况。证据4：在百度地图搜索北京市亿方律师事务所，显示的地址就是北京市西城区南滨河路X号立恒名苑X号楼X。证明义方律所的办公地址就是北京市西城区广安门南滨河路X号立恒名苑X号楼X室。证据5：2010年、2014年、2015年北京市义方律师事务所交的物业费、水电费、煤气费票据。证明X房屋一直在正常使用。X是被告谯晓弥租给北京市义方律师事务所使用，因此费用是律师事务所所交。原告对被告谯晓弥证据的质证意见：证据1：真实性不予认可。这个证明的真实性我们不予认可。律师执业许可证颁发时间是2002年。证据2：真实性无异议，证明目的不认可，不能证明律所长期在X室办公。证据3：真实性无异议，证明目的不认可，不能证明律所在X办公。证据4：真实性无异议，证明目的不认可，不能证明律所在X办公。证据5：没原件，真实性不认可。被告北京满天星物业管理有限责任公司对被告谯晓弥证据的质证意见：证据1-4：均认可，无异议。证据5：是我们的章，但没原件，不能唯一确定。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：原告系北京市西城区广外南滨河路X号X号楼X室房屋（以下简称：X室）的业主。被告谯晓弥系原告同楼上X室（以下简称：X室）房屋的业主。被告北京满天星物业管理有限责任公司（以下简称：物业公司）为该小区的物业服务公司。原告陈述在2006年、2007年、2008年，X室的房屋漏水，造成自己的损失，但在2009年就不漏了。原告还表示2008年，因为房屋漏水原告到他处居住，2015年才回来，一直住到现在。庭审中，本院询问原告为什么这么久才起诉，原告表示因为因找不到X室业主，物业公司答应帮助原告修缮漏水且不用交物业费，因此才这么长时间没起诉。庭审中，本院到现场拍摄了照片并进行了勘验：原告的X室房屋的复试二层卧室墙面、天花板为普通刷白墙面；二层厕所墙砖、地砖为瓷砖，二层厕所的天花板PVC封顶；原告的X室复式二层的厕所东西长约3.1米，南北长约2.7米；在该二层的厕所的顶部未见潮湿，只见曾经潮湿后干燥的颜色深浅不同的印记；复试二层厕所内墙面及复试二层居室的墙面均未见潮湿，也未见曾经潮湿后干燥的痕迹或水印；原告自述厕所的左侧墙面瓷砖已经更换；与厕所相邻的复试二层卧室为木地板，距离厕所门口大约4米之内的木地板未见湿损痕迹，距离厕所门口大约4.5米至5.5米范围内的木地板翘起，但未见潮湿及潮湿干枯的痕迹；复试二层卧室的顶部未见潮湿或潮湿后干枯的痕迹；厕所地面放着水盆，原告表示这是当年漏水时，用来接水的；现水盆内未见水，只见水盆内部周边水碱的痕迹；原告的X室复试一层卫生间出口墙面，有受潮后干枯起的墙皮。被告谯晓弥抗辩原告起诉已经超过诉讼时效，不同意原告的诉讼请求。被告物业公司表示对于原告所述的漏水问题，起诉已经超过诉讼时效，物业公司自己没有过错；物业公司未曾承诺帮助原告修缮漏水且不用交物业费；原告从2008年至今长期拖欠物业费，已向法院起诉。物业公司亦不同意原告的诉讼请求。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案系侵权纠纷，故应适用诉讼时效的规定。庭审中，原告表示其房屋至2009年就不漏了，故本案的诉讼时效应自2009年原告所述的不漏水之第二日起算诉讼时效。因为有人用水或用水不当，才会导致漏水，因此原告所述的2006年、2007年、2008年3年漏水期间，必然有充分的时间找到楼上的直接责任人。对于原告所述的，在漏水问题尚未解决的情况下，原告于2008年-2015年放弃存放着很多家庭物品的漏水房屋于不顾，搬至他处居住生活的陈述，本院难以采信。由此，原告在2019年起诉，已经超过诉讼时效。原告所述的长时间未起诉的理由，并非法律规定的诉讼时效中止、中断或延长的情形。对原告向被告谯晓弥主张的诉讼请求，因超过诉讼时效，故本院不予支持。合法的民事权益受法律保护。原告与被告物业公司之间，系合同关系。物业公司并非X号房屋的产权人。物业公司与谯晓弥之间，对于原告所述的漏水问题，并不存在法律意义上的连带责任。原告陈述物业公司曾答应帮助原告修缮，但未提供证据证明，物业公司否认曾经答应为原告修缮原告所述的漏水问题。故对原告要求物业公司承担连带责任的诉讼请求，因无事实根据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回原告乔巍的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由原告乔巍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王德海人民陪审员  郑 伟人民陪审员  许文焕二〇一九年十月八日书 记 员  石 博