北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32431号原告：北京市新源仁和物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三源里街14号601。法定代表人陈立华，总经理。委托诉讼代理人：贾梅，北京市高科律师事务所律师。被告：丁亮，男，1954年3月6日出生，汉族，住杭州市下城区。被告：余云芳，男，1963年12月2日出生，汉族，北京香樟园宾馆有限公司执行董事，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：强磊，福建汇成律师事务所律师。被告：北京香樟园宾馆有限公司，住所地北京市朝阳区砖角楼北里5号。法定代表人：余云芳，执行董事。委托诉讼代理人：强磊，福建汇成律师事务所律师。原告北京市新源仁和物业管理有限公司（以下简称新源仁和公司）与被告丁亮、被告余云芳（以下分别简称姓名）、被告北京香樟园宾馆有限公司（以下简称香樟园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。新源仁和公司委托诉讼代理人贾梅，余云芳，香樟园公司委托诉讼代理人强磊到庭参加了诉讼。丁亮经本院公告送达开庭传票未到庭应诉。本案现已审理终结。新源仁和公司向本院提出诉讼请求：1、判令丁亮、余云芳、香樟园公司共同支付2010年5月8日至2018年5月7日期间递增部分房租1035202.94元；2、判令丁亮、余云芳、香樟园公司共同支付2008年11月15日至2018年3月15日期间供暖费399840元；3、判令丁亮、余云芳、香樟园公司共同支付欠付递增部分房租和供暖费自2018年10月1日起至实际支付之日止的滞纳金（以1435042.94元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）。事实和理由：我方与丁亮于2008年5月5日签订《房屋租赁合同》，约定丁亮承租北京市朝阳区砖角楼北里5号后楼（以下简称涉租房屋）用于办公、品牌餐饮或旅馆业，建筑面积1190平方米。租期自2008年5月8日至2018年5月7日，年租金80万元。自合同生效第三年起，每年租金按北京市统计局发布的房屋租赁市场价格增长指数的50%浮动递增，供暖费在供暖前一次交清。签约后，丁亮与案外人马福荣共同出资以涉租房屋为注册地设立了香樟园公司。香樟园公司一直按照每年80万元标准支付租金，我方开具发票。2010年8月13日，香樟园公司作出股东会决议，丁亮与马福荣分别将所持大部分股权转让给余云芳并办理了工商变更手续，余云芳持股95%，丁亮持股2%，马福荣持股3%。2018年5月18日，余云芳出具《房屋租赁合同终止及承诺书》承诺独立承担合同中属丁亮的全部权利、责任、义务并承担合同项下所有债权债务和清偿责任。丁亮作为签约承租人，余云芳作出承诺及香樟园公司作为实际使用人支付租金的行为均构成债务加入，三方应当对支付租金承担连带责任。履约过程中，香樟园公司未按约定支付每年递增部分亦未支付供暖费，为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。丁亮未作答辩。余云芳、香樟园公司共同辩称：1、递增租金诉求不应支持。余云芳自2010年起从丁亮处受让香樟园公司大部分股权，新源仁和公司每次均以书面形式向香樟园公司催交租金，香樟园公司亦严格按照指示交纳租金，从未逾期。根据合同实际履行情况，双方已对合同条款进行实质性变更，递增租金条款不再适用。事实上，新源仁和公司从未以书面或口头形式主张过递增租金，更不存在搁置争议情形。租赁期限届满，索要房屋押金时，新源仁和公司才提出递增租金拒绝退还押金。就递增租金条款内容而言，约定并不明确。房屋租赁市场价格增长指数模糊不清，没有对应的统计数据，亦无法确定具体区划范围，无法实际履行。作为新源仁和公司提供的格式合同，约定不明责任在新源仁和公司，不利后果自行承担。签约时的租金标准远远高于同地段商业用房的标准，经过几年路段拓宽改造，租金才有所上涨，当时的固定租金已经考虑到租金增长及收益问题。2、新源仁和公司无权主张供暖费。新源仁和公司非供暖单位，其主张费用前提应系垫付全部或部分供暖费。但新源仁和公司并未就此举证，无权按标准自行计算供暖费。且履约期间，新源仁和公司从未主张过供暖费，物业经理曾答复房东没有收取过费用。3、新源仁和公司诉求已超过诉讼时效。迟延、拒付租金的诉讼时效为一年，除第十租赁年度第二期的房屋递增租金外，其余递增租金超过诉讼时效；2015年3月之前的供暖费也超过诉讼时效，不应得到支持。租赁合同性质为分期履行合同，而非分期付款合同，分期履行合同每一期债务发生争议的，诉讼时效自该期债务履行期限届满之日次日计算。本案中每一期递增租金和供暖费的诉讼时效都应从合同约定付款期限届满次日单独计算。4、滞纳金按中国人民银行同期贷款利率4倍主张没有合同依据。递增租金和供暖费主张义务在新源仁和公司，其从未主张过该两项费用，金额并不明确，客观不具备付款条件，应由怠于行使权利的新源仁和公司承担不利后果。即便判令支付滞纳金，也应从新源仁和公司起诉之日起计算。5、签约时，新源仁和公司收取租赁押金10万元，租赁期限届满后未返还押金，如果判令支付任何费用，应由押金先行扣除。综上，不同意新源仁和公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。2008年5月5日，出租方：新源仁和公司（甲方）与承租方：丁亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方使用，建筑面积1190平方米，水源、电源、供暖条件齐全。租赁期限为2008年5月8日至2018年5月7日共计10年，合同期满甲方将房屋收回。乙方租赁房屋用途为办公、品牌餐饮（限第一层）或旅馆业，并对其经营活动的合法性承担全部责任。签订合同当日，乙方应交房屋押金10万元，如乙方在执行合同期间未有违约行为，租赁合同终止时甲方无息退还。租赁房屋每年租金80万元整，自本合同签字之日起每年分两次付清，第一次于当年5月8日前付清40万元整，第二次于当年11月8日前付清40万元整。乙方以现金、支票、汇票方式支付租金均可，甲方收到租金后向乙方开具发票。甲方向乙方提供一个月免租期，免租期一个月租金66666元在第一年下半年租金中免除。甲方有权依据合同约定收取租金和相关费用。甲方有权对乙方拖欠租金及相关费用收取滞纳金，滞纳金为每天收取年租金的3‰。自本合同签字生效第三年起，每年租金按北京市统计局发布的房屋租赁市场价格增长指数的50%浮动递增，递增数额=年租金*（当年北京市房屋租赁市场价格增长指数*50%）。经查1，2008年7月28日，丁亮与马福荣以涉租房屋为住所地注册成立香樟园公司，利用涉租房屋经营宾馆业务，并于2008年8月19日向新源仁和公司提交申请，要求租金发票抬头开具为香樟园公司。经查2，2010年8月13日，香樟园公司召开股东会决议，股东出资变更为余云芳出资47.5万元、马福荣出资1.5万元、丁亮出资1万元；选举余云芳为香樟园公司法定代表人。经查3，2018年5月18日，香樟园公司签章，余云芳签字向新源仁和公司出具《〈房屋租赁合同终止〉及承诺书》，确认丁亮签订房屋租赁合同至2018年5月7日全部履行终止，承诺承担合同项下权利、义务及责任，并承担所有债权债务的清缴和清偿责任以及相关法律责任。经查4，履约期间，新源仁和公司向香樟园公司发送房屋费缴纳单，通知其交纳应付租金，香樟园公司据此交纳，新源仁和公司为香樟园公司开具发票。经询，各方均确认履约期间按照年租金80万元标准支付租金。另查，2006年5月15日，新源仁和公司与北京市朝阳区职工大学签订《租赁协议》，约定新源仁和公司负责报批1250平方米的新建项目并承担报批及建设费用，并于租赁期间内享有独立使用权。涉租房屋于2008年取得建设规划许可证，建设单位系北京市朝阳区教育国有资产管理中心。北京市朝阳区职工大学于2006年5月16日出具证明，承认新源仁和公司在租赁协议期内有权对涉租房屋向项目专营经营方进行分体出租，承包经营或合作经营。关于诉讼时效，余云芳、香樟园公司均以诉讼时效抗辩。就此，新源仁和公司表示租赁合同一直处于履约期间，房屋租金的诉讼时效应当以最后一笔租金到期日起算，供暖费含在租金中，并未超过诉讼时效。新源仁和公司曾于2018年提起诉讼，后撤诉，本案并未超过诉讼时效。另查，新源仁和公司曾于2018年9月以租赁合同纠纷为由提起诉讼，后于2018年11月22日撤诉。关于递增租金，新源仁和公司表示履约期间，双方对于递增租金的比例和数额存在争议，暂时按照合同约定固定租金交纳，新源仁和公司并未放弃主张递增租金，双方并未就租金数额达成变更，现依约主张递增租金，并就此提交北京市居民消费价格分类指数统计单为证。就此，余云芳、香樟园公司均认为履约期间严格按照新源仁和公司书面指示交纳租金，双方并未就递增租金发生争议，新源仁和公司亦未主张过递增租金，履约行为已对租金支付达成变更，不同意支付递增租金。关于供暖费，新源仁和公司表示其与北京市朝阳区职工大学签订《租赁协议》中的租金数额已经包含供暖费的负担，应当按照北京市燃气供暖价格支付供暖费用。据此，余云芳、香樟园公司均认为涉租房屋并未交纳过供暖费，新源仁和公司亦未垫付供暖费，不应支付。另，关于押金，新源仁公司否认收到房屋押金；香樟园公司、余云芳表示签约前已经支付押金，但未能就此举证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，丁亮与新源仁和公司签订之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。结合各方诉辩意见，本院就争议焦点分别予以审查。关于租赁合同承租人身份认定。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，应予支持。结合在案证据可知，丁亮承租涉租场地目的系成立香樟园公司经营宾馆业务，香樟园公司成立后使用涉租场地经营宾馆业务并向新源仁和公司支付租金，新源仁和公司接收租金并开具发票。实际履约过程中，香樟园公司作为承租方履行合同项下权利义务，新源仁和公司对此认可并予以履约。由此可以认定，涉租房屋承租人系香樟园公司。新源仁和公司要求丁亮、余云芳就承租人所负义务承担连带责任依据不足，本院不予支持。关于递增租金是否支付。《房屋租赁合同》明确约定自合同生效第三年起年租金按北京市统计局发布的房屋市场价格指数的50%浮动递增，双方均应依约履行。虽双方按照固定租金数额履约，但新源仁和公司并未明确表明放弃递增租金，双方履约行为并不当然推定对递增租金条款变更达成合意，亦无法否定递增条款法律效力。故新源仁和公司要求香樟园公司支付递增租金有事实及法律依据，本院予以支持。关于供暖费是否支付。《房屋租赁合同》明确约定房屋租赁期间的水、电、暖等费用按实际用量单独计算，由承租方负担，双方亦应依约履行。各方均认可履约期间涉租房屋存在供暖事实，丁亮、余云芳及香樟园公司以新源仁和公司未支付供暖费用为由予以抗辩依据不足，本院不予采信。关于诉讼时效如何认定。本案中，香樟园公司系按照每年80万元的标准按时足额交纳了租金。新源仁和公司未能就其主张过递增租金予以举证，而新源仁和公司主张的递增租金部分，自香樟园公司交纳当期租金时，新源仁和公司即已知晓其权利受到侵害，故新源仁和公司主张的各期递增租金应自香樟园公司未交纳之日起分别计算时效。关于供暖费的诉讼时效的起算时间，新源仁和公司未能就其主张过供暖费予以举证，故新源仁和公司主张的各期供暖费亦应自香樟园公司未交纳之日起分别计算时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定；第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。关于递增租金。按照双方合同约定，2016年5月8日至2016年11月7日的递增租金应于2016年5月8日前交纳，故2010年5月8日至2016年11月7日期间的递增租金时效应适用《民法通则》的一年时效的规定，上述期间的递增租金请求权时效在《民法总则》实施之日2017年10月1日以前已过。对于2016年11月8日至2018年5月7日的递增租金的诉讼时效，于《民法总则》施行之日尚未满《民法通则》规定的一年，故上述期间的递增租金应适用《民法总则》规定的三年诉讼时效，并未超过诉讼时效，故新源仁和公司主张该期间的递增租金本院予以支持。关于供暖费。同上可知，2008年11月15日至2015年3月15日的供暖费已超过《民法通则》规定的二年的诉讼时效，2015年11月15日至2018年3月15日期间的应付供暖费，于《民法总则》施行之日尚未满《民法通则》规定的两年，亦应适用《民法总则》关于三年诉讼时效规定。故新源仁和公司主张该期间的供暖费本院予以支持。另，关于滞纳金，双方对于递增租金及供暖费存在争议，并未严格依据合同约定期间履行。且因超过诉讼时效，新源仁和公司丧失主张部分期间递增租金及供暖费的权利，现其以全部递增租金及供暖费数额为本金主张滞纳金依据不足，本院不予支持。就押金一节，在新源仁和公司否认收取押金情形下，丁亮、余云芳及香樟园公司应当就支付押金予以举证，否则承担举证不利后果，现其未能举证证明支付押金，本院难以采信，就押金扣抵费用抗辩意见本院难以支持。丁亮经本院依法公告传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告北京香樟园宾馆有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京市新源仁和物业管理有限公司递增租金二万四千六百五十五元。二、被告北京香樟园宾馆有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京市新源仁和物业管理有限公司供暖费十四万九千九百四十元。三、驳回原告北京市新源仁和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由原告北京市新源仁和物业管理有限公司负担（已交纳）。案件受理费17716元，由原告北京市新源仁和物业管理有限公司负担13924元（已交纳），由被告北京香樟园宾馆有限公司负担3792元（原告北京市新源仁和物业管理有限公司已交纳，被告北京香樟园宾馆有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京市新源仁和物业管理有限公司）。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 阳人民陪审员  贾松涛人民陪审员  王希燕二〇一九年十月二十三日书 记 员  李剑奇