山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初862号原告：山东宝陆地产有限公司，住所地威海市文登区文山东路10号宝陆汤泉南门。法定代表人：毕梦逸。被告：王忠胜，男，1961年1月9日生，汉族，住威海市文登区。被告：山东芸祥绣品有限公司，住所地威海市文登区香山北路1号。法定代表人：王忠胜，董事长。二被告委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。被告：陈丽娟，女，1971年8月7日生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：吕宁，山东德平律师事务所律师。原告山东宝陆地产有限公司（以下简称宝陆公司）与被告王忠胜、山东芸祥绣品有限公司（以下简称芸祥公司）、陈丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝陆公司之法定代表人毕梦逸、被告王忠胜、山东芸祥绣品有限公司（以下简称芸祥公司）之委托诉讼代理人张芙蓉（第一次庭审未出庭，第二、三次出庭）、被告陈丽娟之委托诉讼代理人吕宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝陆公司向本院提出诉讼请求：判令三被告支付购房款1045585元，并判令三被告自2015年1月1日起，以未支付购房款为基数，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失。事实和理由：2012年9月，王忠胜购买宝陆公司开发的宝陆御园房屋10户、车位10个，后将这些房屋分别转让给芸祥公司的六名员工，陈丽娟（于军港之妻）购买其中宝陆御园2-8-3和2-9-3号房屋两户，105车位一个，总计价款1745735元，陈丽娟仅支付房款700150元，尚欠1045585元未付。2014年年底前，宝陆公司将房屋交付被告入住，2016年，在文登不动产登记中心办理了房屋网签。王忠胜购买该批房屋购房户未支付的房款，在宝陆公司相关账目中记在芸祥公司名下，总计7646043元，王忠胜曾承诺支付，但至今未付。王忠胜、芸祥公司辩称，本案系商品房买卖合同纠纷，两答辩人不是案涉合同的主体，不是本案适格被告。宝陆公司诉请的事实和理由不属实，答辩人没有购买案涉房产，宝陆公司要求答辩人与陈丽娟承担付款责任和赔偿损失没有事实和法律依据，请求驳回宝陆公司诉请。陈丽娟辩称，不欠宝陆公司房款1045585元，本案案由系商品房买卖合同纠纷，王忠胜、芸祥公司不是本案共同诉讼主体，宝陆公司主张三被告支付购房款和赔偿损失没有依据。宝陆公司未及时交付房屋，至今未按规定办理产权证，给陈丽娟造成损失，保留诉权要求宝陆公司承担违约责任和赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，陈丽娟与宝陆公司签订商品房买卖合同二份，约定陈丽娟购买宝陆公司开发的文山东路10-1号2单元803室住宅、文山东路甲10-116号车位，价款分别为593615元、60000元，合同载明房款593615元（阁楼赠与）、60000元（合计653615元）已付清，房产于2015年12月30日前交付。该两份合同已在房管部门备案。陈丽娟于2013年5月至2013年11月已向宝陆公司付款700150元。对于已付款超出备案合同约定的价款，陈丽娟解释2013年5月预售房屋时双方尚未签订合同，口头约定待签订合同时约定的价款如果与实际价款不一致，多退少补，现陈丽娟保留向宝陆公司索要多交房款的权利。陈丽娟对该项主张未有证据证明。案涉房产宝陆公司主张于2014年年底交付给陈丽娟，未有证据提交。陈丽娟主张在2015年冬交付，现已入住。另，陈丽娟于2013年8月至12月交付宝陆公司维修基金17576.5元。宝陆公司向陈丽娟出售案涉房产、车位的价款是宝陆公司诉讼主张的价款还是被告主张的备案合同载明的价款，是本案审查焦点。宝陆公司提供收入表一份，主张该表形成于2016年1月份，载明用房及电梯明细毕总-5270311；用房（附表）芸祥-7646043元。落款宋艳春2016.1.19隋芸2016.1.261月20日王忠胜书写“具体金额等以确认”。宝陆公司主张上述金额系公司两股东分别购买房屋的欠款总额，王忠胜是以芸祥公司的名义挂账。王忠胜、芸祥公司对该证据的真实性无异议，但认为王忠胜对表中的数据并未进行确认，需要结合公司相关账目、合同、审计等材料综合确认。宝陆公司提供2016年1月形成的芸祥房屋明细表、毕总用房明细表，其中芸祥房屋明细中于军港（系陈丽娟之夫）载明：房屋位置2-8-3面积138.05开盘价8927折扣90%8034.3总价1109135；位置2-9-3面积82开盘价7000折扣90%6300总价516600；车位105面积20开盘价6000总价120000。合计1745735元。该表使用的是内部编号，具体以相对应的备案合同标明的号牌为准。王忠胜、芸祥公司对该证据不予认可。2016年9月14日，英达信审计所审计问题清单第19条毕总及其员工用房：毕梦逸和毕家宇及其员工用房总面积1330.94平米，应付房款总额9786133.03元，已交款2655753.40元，未交款7130379.63元。（详见明细表）第20条芸祥员工用房：王忠胜及其员工共用房屋1424.47平米，应付房款总额10366418元，已交款3775529.08元，未交款6590888.92元。（详见明细表）针对审计所列出的问题清单，2016年10月15日，毕梦逸、王忠胜、林献志、宋艳春、隋芸等9人召开会议，会议议题是关于审计问题的答复。该会议纪要19条：毕总及其员工用房答复：丛林是开盘时个人现金买房，不应算在毕总个人账户上。王茂军、刘承华也不记在毕总账，其他人算毕总个人账。双方无异议。20条：王总及其员工用房答复：需会计查询中强建材供货有无上浮，经会计查询，有合同、凭证及工程量签字可说明，2013年和2014年供货无上浮，供货金额分别为770843.6元、111840.9元。房价双方按同一个标准价格核算，双方无异议。（上浮后共计1134209.08元）。宝陆公司陈述审计问题清单第20条“未交款6590888.92元”是在扣除应付中强建材加气砖款项后得出的数据，宝陆公司认为该部分款项不应扣减，应另案处理。王忠胜、芸祥公司认可“王总及其员工用房”中的员工包括陈丽娟（系于军港之妻，于军港系芸祥公司员工），虽然以上内容记载附有明细表，但该被告表示未见到明细表，二被告认可宝陆公司欠中强公司货款1134209.08元用以抵顶王忠胜应付宝陆公司的房款，该事实系经三方同意，并在会议纪要中进行了记载。另，在本院受理的（2019）鲁1003民初2406号、2407号王忠胜、王忠利起诉被告毕梦逸、毕燕燕、毕家宇等案件中，王忠胜、王忠利请求被告向宝陆公司支付购房款2440683元、1678466元，王忠胜在该案中陈述毕梦逸方有关人员购买房屋总金额为9786133.06元，已交款2655753.4元，欠付宝陆公司房款7130379.63元。王忠胜在该案提交的明细表，与宝陆公司在本案提交“毕总用房明细表”载明的房屋价格一致。综合以上事实，本院认为，审计问题清单中明确载明存在毕总及其员工明细表、芸祥员工用房明细表，毕梦逸、王忠胜及财会等人员形成的会议纪要对毕梦逸及员工、王忠胜及其员工用房逐一进行详细答复，且王忠胜对纪要中关于将中强建材对宝陆公司的债权转让给王忠胜（芸祥）抵顶房款表示认可，结合王忠胜在本院2406号、2407号案件中主张毕梦逸等人欠付房款金额并提供明细等，可以认定当时已经形成芸祥员工明细表，王忠胜、芸祥公司拒不提供，应承担不利后果。宝陆公司提供的芸祥房屋明细表，与审计问题清单所列的数据、会议纪要等形成证据链条，本院予以采信。因此，本院认定陈丽娟应付房款、车位款共计金额为1745735元。网签备案的两份买卖合同约定的价款，不是双方真实的意思表示，不能作为认定价款的依据。本院认为，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、案涉商品房买卖合同尚欠购房款的支付主体。案涉房屋买卖合同出卖人系宝陆公司，买受人系陈丽娟，在合同履行中，系陈丽娟交付的购房款、维修基金等，案涉房屋、车位亦由宝陆公司实际交付给陈丽娟使用，因此，案涉合同的相对人系陈丽娟，应由其承担支付余款1045585元（1745735元-700150元）的义务。宝陆公司请求王忠胜、芸祥公司承担付款义务，无合同依据，本院不予支持。二、案涉房款应何时付清，宝陆公司请求自2015年1月1日起按照金融机构逾期贷款利息赔偿损失有无依据。法律规定，买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。宝陆公司未有证据证明案涉房产余款的支付期限，本院以案涉房产的实际交付时间作为陈丽娟付清房款的时间。宝陆公司主张于2014年年底交付，证据不足，本院不予采信。陈丽娟自认在2015年冬交付，其在合同标的物交付后仍未付清余款，应承担赔偿损失的责任。本院认定陈丽娟应自2016年1月1日起按照银行同期贷款利率的标准赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条、《中华人民共共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈丽娟于本判决生效后十日内支付原告山东宝陆地产有限公司购房款1045585元，并以1045585元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿损失；二、驳回原告山东宝陆地产有限公司请求被告王忠胜、山东芸祥绣品有限公司承担责任等诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14210元，由被告陈丽娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周文芬人民陪审员  孙书阳人民陪审员  孙立跃二〇一九年十月十四日书 记 员  高金玲