广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初6820号原告：王水娣，女，1978年9月8日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：张耀洲、李耀华，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：平康（广州）养老产业开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区文昌南路88号D10铺。法定代表人：张继发。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁月嫦，女，1954年5月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，是黄国伟母亲。被告：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：邓跃文，男，1968年10月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：王永虎，男，1974年5月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告王水娣诉被告平康（广州）养老产业开发有限公司（以下简称：平康公司）、斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称：斜阳里公司）、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文、王永虎房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王水娣及其委托诉讼代理人张耀洲，被告斜阳里公司委托诉讼代理人徐兆明，被告王永虎到庭参加诉讼。被告平康公司、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：?1、依法解除原告所签《不动产认购书》、《不动产买卖合同(含补充协议)》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《（财富星）合同书》等合同。2、判定被告平康公司、被告斜阳里公司退还原告所付的定金、购房款、团购服务费、税费及手续费等合计人民币624869元；3、判令被告平康公司、被告斜阳里公司连带向原告支付逾期过户及交付违约金人民币349820.15元（违约金以人民币508891元为基数，按每日3‰的标准，从2018年1月30日计至定金、购房款、团购服务费、税费等款项全部退还为止暂计至2018年9月13日为349820.15元）；4、判令被告杨少辉、被告王永虎对上述的第2项、第3项诉讼请求承担连带清偿责任；5、依法判令被告黄国伟、被告张继发、被告邓跃文在未足额出资范围内对上述第2项、第3项诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2017年8月22日，被告平康公司与原告签订了《不动产认购书》、《不动产买卖合同》、《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》、《不动产委托经营管理合同》，同时安排原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“云康居”成交确认书》。《不动产买卖合同》约定“原告以519277元的价格购买位于荔湾区文昌南路的不动产（以下简称涉案不动产），原告于2017年8月22日支付定金10万元、支付首期楼款?169277元、预付税费及手续15978元，楼价余款25万元原告在签订本合同之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款。被告平康公司应当在2018年1月1日前且收齐全部楼款及预收代缴税费、手续费后3个工作日内书面通知原告办理交付手续并将不动产交付，20个工作日内完成不动产交易过户手续，否则自逾期之日起按照已付楼款千分之三的标准按日计算违约金。”合同签订后，原告根据被告平康公司的要求于2018年8月22日向被告斜阳里公司支付定金和首期楼款共计269277元及税费15978元、向广州大牌信息技术咨询服务有限公司支付团购信息服务费10万元。2017年9月17日，原告与被告平康公司签订了《补充协议》，《补充协议》约定：“原合同约定该不动产交易总价519277元，签订本合同时原告已支付首期楼款（含定金）269277元，剩余楼款25万元原合同约定由原告以申办商业按揭贷款形式支付，原告现将剩余楼款变更为一次性付款方式支付，并且原告就原交易总价享受98折转一次性折扣，折后该不动产交易总价变更为508891元，原告剩余未支付的楼款变更为239614元，该剩余楼款原告承诺在2017年10月31前一次性支付”。《补充协议》签订后，原告于2017年10月26日向被告斜阳里公司支付剩余楼款239614元，但是被告平康公司并未依照约定在2018年1月30日前为原告申办过户登记手续，经原告多次催告至今仍未办理，且被告平康公司、被告斜阳里公司已人去楼空，《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》与《不动产委托经营管理合同》约定的义务亦均未履行。综上所述，原告与被告平康公司签订的《不动产买卖合同》、《补充协议》、《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》、《不动产委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应依照合同的约定履行义务，现被告平康公司拒不履行为原告办理房屋产权过户登记手续的行为严重损害了原告的合法权利，原告有权要求解除合同并依照合同的约定向原告支付违约金。此外，被告平康公司在2018年2月5日进行了股东变更登记，股东由被告斜阳里公司、被告杨少辉变更为被告黄国伟、被告张继发，变更前后股东均未履行足额出资义务，根据相关法律规定，被告斜阳里公司、被告杨少辉、被告黄国伟、被告张继发应在未足额出资的范围内承担责任；其次，被告平康公司与被告斜阳里公司存在相同股东，且存在业务混同、财产混同的情形；最后，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“云康居”成交确认书》中约定的团购信息服务费实质为购房款，即广州大牌信息技术咨询服务有限公司，亦是该涉案不动产买卖合同的履约方，且广州大牌信息咨询服务有限公司已注销，被告邓跃文是该公司的股东且未足额履行出资义务。所以七被告应对涉案不动产买卖合同承担连带责任。被告斜阳里公司答辩称：原告的诉讼请求第2项、第3项与斜阳里公司有关，对于这两项请求，斜阳里公司是不同意的，理由是斜阳里公司与房屋业主黄丽容有约定，房屋的买卖是经过房主同意，功能是用作爱居家养老公寓项目，由黄丽容委托被告斜阳里公司进行房屋销售，按照养老公寓的功能进行装修以及报请政府部门办理消防手续，由于政府部门对于居家养老的消防申请不予批准，导致文昌南路88号四楼整个居家养老项目不能实现，那么斜阳里公司认为这个责任应该是由黄丽容作为房主来承担，所以被告不同意原告的第2、3项诉请。另外，如果法庭认为确实需要判决违约金，那么被告也认为每天的3‰的标准过高，恳请法庭将标准调低到按照同期中国人民银行的贷款利率计算违约金。被告王永虎辩称：本人是坐落在广州市荔湾区的不动产权属人，于2017年8月16日委托平康公司作为受托人依法依规代为销售上述房屋，委托有效期限为一年，并约定：本人收到受托人定金人民币贰万元当天，无条件配合受托人办妥该不动产的网签手续，收齐房款当天，无条件配合受托人将该不动产过户至受托人指定人名下。在委托有效期内，本人多次致电平康公司，询问该房产销售状况，平康公司一律回复此房产未成交，直至委托有效期结束。当本人于2019年1月17日收到法院传票时平康公司谎言才被揭穿，望法院查明事实后依法裁断，本人对本诉讼不应承担任何的责任，对解除合同没意见。被告平康公司、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文没有答辩。经审理查明：2017年8月22日，原告与被告平康公司签订了《不动产认购书》。在《不动产认购书》约定：原告以认购总价519277元的价款购买位于广州市荔湾区，原告需在2017年8月22日支付定金100000元，应于2018年8月31日前与被告平康公司签订《不动产买卖合同》等内容。当日，原告向被告斜阳里公司的账户支付定金100000元。2017年8月22日，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“云康居”成交确认书》。《“云康居”成交确认书》约定原告认购“云康居”E98单位，总价519277元，原告须到指定地点签订该不动产的《不动产认购书》，原告确认参与此次广州大牌信息技术咨询服务有限公司举办的团购优惠活动，所缴纳的100000元团购信息服务费用于购房优惠，团购费不抵入之后的购房款等内容。2017年8月22日，原告向广州大牌信息技术咨询服务有限公司支付了100000元。2017年8月22日，原告与被告平康公司签订了《不动产买卖合同》、《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》与《不动产委托经营管理合同》。《不动产买卖合同》约定“原告以519277元的价格购买涉案不动产，原告于2017年8月22日前支付定金10万元、支付首期楼款169277元、预付代缴税费及手续15978元，楼价余款25万元原告在签订本合同之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款。被告平康公司应当在2018年1月1日前且收齐全部楼款及预收代缴税费、手续费后3个工作日内书面通知原告办理交付手续并将涉案不动产交付原告、20个工作日内完成不动产交易过户手续，否则自逾期之日起按照已付楼款千分之三的标准按日计算违约金。”2017年9月17日，原告与被告平康公司签订《补充协议》，《补充协议》约定：“原合同第三条约定的商业按揭付款方式变更为一次性付款方式，剩余楼款25万元原合同约定由原告以申办银行商业按揭贷款形式支付给被告，原告现将剩余楼款变更为一一次性付款方式支付，并且就原交易总价享受98折转一次性折扣，折后该不动产交易总价变更为508891元，原告剩余未支付的楼款变更为239614元。”原告于2017年8月22日向被告斜阳里公司支付定金和首期楼款共269277元，于2017年8月22日向被告斜阳里公司支付税费15978元，于2017年10月26日向斜阳里公司支付楼款239614元。另查明，案涉商铺登记产权人为被告王永虎。被告王永虎在2017年8月16日与被告平康公司签订《承诺书》和《委托书》。在《承诺书》中约定：王永虎在就该不动产收齐定金20000元当天，无条件配合平康公司办妥该不动产的网签手续，并且之后在按每建筑平方米20000元收齐房款当天，无条件配合附件委托书中受托人办妥该不动产的交易过户手续等内容。在《委托书》中约定：王永虎委托平康公司代为出售涉案房屋，并以平康公司的名义与购房人签订《不动产认购书》、《不动产买卖合同》等与出售该房屋有关的文件，代为收取售房款（包括购房诚意金、定金、楼款、按揭楼款）及有关费用；委托期限一年，本委托为不可撤销委托等内容。被告平康公司和被告王永虎至今没有为原告办理案涉房屋的产权过户及交付商铺手续。斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由杨少辉变更为黄国伟、张继发。平康公司原为斜阳里公司、杨少辉投资成立的自然人投资或控股的有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由斜阳里公司、杨少辉变更为黄国伟、张继发。广州大牌信息技术咨询服务有限公司登记注册成立于2014年9月5日，注册资本1000000元，法定代表人邓跃文。2016年5月30日，法定代表人由杨少辉变更为邓跃文，股东由杨少辉、汤志成变更为邓跃文。2018年2-3月份，邓跃文作为公司唯一股东申请办理公司注销，3月7日的股东会决议显示清算组成员为邓跃文，4月27日通过股东会决议写明公司在经营过程中所产生的一切债权债务已清理完毕，如有遗漏均由清算组及全体股东负责处理，4月28日公司核准注销。原告在2018年9月20日起诉要求继续履行合同，于2019年5月7日变更诉讼请求要求解除合同，本院于2019年5月8日向平康公司等被告公告送达变更诉讼请求的诉状副本。原告在庭审时将被告邓跃文对第2、3项请求承担连带清偿责任的理由为被告邓跃文未足额出资变更为对公司债务未完成清偿义务，但是没有请求解除与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“云康居”成交确认书》。本院认为：被告平康公司与原告就案涉商铺签订《不动产买卖合同》时并没有向原告披露该商铺属于产权人王永虎所有，现原告至今未收楼和取得案涉商铺产权证，原告与被告平康公司签订的合同目的不能实现，而且被告王永虎对解除合同没意见，故原告要求解除与被告平康公司签订的《不动产认购书》、《不动产买卖合同(含补充协议)》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《（财富星）合同书》予以支持。因本院于2019年5月8日公告送达，故认定上述合同自2019年5月8日起解除。合同解除，被告平康公司应当退还原告已付购房款508891元、税费15978元。对于被告斜阳里公司是否需对被告平康公司的债务承担连带责任问题。因被告斜阳里公司并非合同相对方，其收取原告的购房款及税费没有合法的依据，且收到原告的购房款及税费后亦无证据证明移转给被告平康公司，因此，被告斜阳里公司应对被告平康公司返还购房款、税费承担连带责任。由于《“云康居”成交确认书》是由原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订，并由广州大牌信息技术咨询服务有限公司收取原告的10万元，故原告要求应当由被告平康公司和斜阳里公司承担返还责任，没有合同依据，本院对此不予支持。因原告在本案没有主张解除与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“云康居”成交确认书》，而且该公司已经注销，对于该公司向原告收取的10万元团购费，原告可以另案主张权利。关于股东承责问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，涉案《不动产买卖合同》的债权债务发生在杨少辉转让一人公司股权之前，杨少辉不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故杨少辉应对斜阳里公司的债务承担连带责任。2018年2月5日后，斜阳里公司变更为非一人公司，原告要求现股东黄国伟、张继发承担连带责任的依据不足，本院不予支持。对于原告以被告邓跃文未对公司债务履行清偿义务而对第2、3项诉讼请求承担连带责任的问题，由于本院前述已经驳回原告要求被告平康公司和被告斜阳里公司返还团购费10万元的诉求，故原告要求被告邓跃文承担连带责任的主张没有事实依据，本院对此不予支持。关于原告要求王永虎承担连带责任的问题。由于被告王永虎与被告平康公司签订《委托书》，委托被告平康公司以自己的名义销售该商铺，但没有向原告披露商铺的产权人情况和委托事项，故王永虎应对被告平康公司承担的义务承担连带清偿责任。被告平康公司、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王水娣与被告平康（广州）养老产业开发有限公司签订的《不动产认购书》、《不动产买卖合同(含补充协议)》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《（财富星）合同书》于2019年5月8日解除。二、在判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司、被告斜阳里养老产业投资有限公司共同向原告退还广州市广州市荔湾区文昌南路xx号xx铺的购房款508891元，并从2018年1月30日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息至实际还清款项之日止。三、在判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司、被告斜阳里养老产业投资有限公司共同向原告陈丹退还广州市荔湾区文昌南路xx号xx铺的税费款15978元。四、被告杨少辉对被告平康（广州）养老产业开发有限公司在上述第二、第三项的债务承担连带清偿责任。五、被告王永虎对被告平康（广州）养老产业开发有限公司在上述第二、第三项的债务承担连带清偿责任。六、驳回原告王水娣的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10048元，由原告王水娣负担2300元，被告平康（广州）养老产业开发有限公司、斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉、王永虎共同负担7748元；本案财产保全费3064元，由被告平康（广州）养老产业开发有限公司、斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓 彪人民陪审员  姜元筠人民陪审员  何颖瑜二〇一九年十月十六日书 记 员  刘卿翼邹贤宇