广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3216号原告：傅彬斌，男，1979年6月18日出生，汉族，住湖南省湘潭县雨湖区。委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭亚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光。原告傅彬斌诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法组成合议庭于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告傅彬斌的委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚到庭参加诉讼，被告清大瑞泰公司经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。傅彬斌向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司自2018年6月9日起至实际交付房屋之日止每日按总房价531237元的0.05%向傅彬斌支付违约金（从2018年6月9日起暂截止2019年4月11日，违约金为81279.26元）；2.判令清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止每日按团购金30000元的0.05%向傅彬斌支付违约金（从2018年1月1日起暂截止2019年4月11日，违约金为6975元）；3.判令清大瑞泰公司向傅彬斌交付涉案房屋（广州市萝岗区（现黄埔区）伴河路192号自编F栋（自编C-5、C-6）栋814房）；4.判令清大瑞泰公司为傅彬斌办理涉案房屋不动产权证；5.本案诉讼费、保全费由清大瑞泰公司承担。傅彬斌当庭撤回第3、4项诉讼请求。事实与理由：傅彬斌曾于2018年6月8日向广州市黄埔区人民法院起诉，要求清大瑞泰公司就双方签订的《广州市商品房买卖合同》（案涉房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号F栋814房）承担逾期交楼的违约责任。法院受理后依法判决清大瑞泰公司应当承担逾期交楼的违约责任【一审案号：（2018）粤0112民初3064号】，并责令清大瑞泰公司向傅彬斌支付逾期交房违约金，违约金截至2018年6月8日止。鉴于黄埔法院在原一审判决中明确清大瑞泰公司于2018年6月8日之后的逾期交楼违约金可另行主张。故傅彬斌依法诉至法院。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》，该合同第十一条第一款约定交楼时间为2017年12月31日。合同第十二条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应当自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准向傅彬斌支付违约金；如果逾期超过180天后，傅彬斌可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到傅彬斌解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果傅彬斌要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。2016年8月20日，傅彬斌在认购涉案房屋时曾支付3万元团购金，根据黄埔法院对涉案楼盘的判决，黄埔法院已确认团购金系购房款的一部分，故依据合同第十二条第一款的约定，傅彬斌有权将该笔款项一并计入总房款，清大瑞泰公司应支付相应违约金。根据合同第九条约定，清大瑞泰公司应自合同签订之日起90日为傅彬斌办理案涉房屋不动产权证书，合同签订之日为2018年12月25日，截至傅彬斌起诉之日，已超过90日，清大瑞泰公司现已迟延为傅彬斌办理涉案房屋的不动产权证书，故傅彬斌有权要求清大瑞泰公司为其办理涉案房屋的不动产权证书。傅彬斌认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程进度及交楼，至今未交楼，致傅彬斌收益受损，工程甚至可能烂尾。为了维护傅彬斌的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。清大瑞泰公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：清大瑞泰公司于2014年7月4日取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年8月20日，广州乐联房地产代理有限公司向傅彬斌出具《收据》一张，载明今收到傅彬斌F813F814交来壹品团购金60000元。编号为2014685的壹品E·PARK认购单元确认单显示，认购单元F栋8层14房原价684722，折扣96×993万抵10万，认购价550759元。傅彬斌（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了没有签约时间的《广州市商品房买卖合同》（非网签合同），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编F栋（自编C-5、C-6栋）814房；该商品房的用途为办公，层高为3.5米，建筑面积39.8185平方米，套内建筑面积29.31平方米，共有分摊面积约10.5085平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18125元，总金额531237元，在2016年9月19日前一次性方式支付全部房价款；甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。合同第十条逾期付款的违约责任第一款约定：一次性付款的，如果依法未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账户，甲方有权要求依法每日按总房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。合同第十一条预购商品房预告登记约定：双方同意由乙方委托甲方办理预购商品房预告登记。甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。上述买卖合同签订后，傅彬斌交付了购房款80000元（含定金），清大瑞泰公司予以确认。2018年12月25日，傅彬斌（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号为201812364485），双方在本合同中约定的房屋总价、交付时间以及逾期交楼的违约责任与前述《广州市商品房买卖合同（预售）》一致。2018年5月8日，傅彬斌向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0112民初3064号。傅彬斌在该案中请求：1.判令清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止每日按总房价550759元的0.05%向傅彬斌支付违约金；2.判令清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止每年按总房价550759元的7%向傅彬斌支付租金损失；3.判令清大瑞泰公司立即为傅彬斌办理购房合同网签及预购商品房的预告登记，并及时将预购商品房预告登记证书交付傅彬斌；4.清大瑞泰公司承担本案诉讼费。2018年12月12日，本院依法判决：1.清大瑞泰公司在本判决发生法律效力之日起十日内向傅彬斌支付2018年1月1日至2018年6月8日的逾期交楼违约金6360元；2.清大瑞泰公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助傅彬斌办理《广州市商品房买卖合同》的网签手续；3.驳回傅彬斌的其他诉讼请求。清大瑞泰公司对上述判决不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）粤01民终4414号终审判决，驳回清大瑞泰公司的上诉请求，维持原判。庭审中，傅彬斌称案涉房屋虽已办证，但没有达到交付条件，也没有收到清大瑞泰公司发出的收楼通知，截止本案开庭时案涉房屋仍未交付。傅彬斌提交的转账记录截图显示，傅彬斌于2018年12月25日向清大瑞泰公司转账902474元，银行摘要显示为“广州清大瑞泰信息科技有限公司0845壹品公寓F栋813和814购房款”。傅彬斌称该笔款项中还包含了其购买的广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编F栋（自编C-5、C-6栋）813房的剩余购房款451237元，其支付的本案涉案房屋的购房余款为451237元。另查明，傅彬斌起诉时申请诉讼财产保全，请求对清大瑞泰公司价值88254.26元的财产进行保全。本院于2019年5月10日出具《民事裁定书》，裁定查封、冻结或扣押清大瑞泰公司价值88254.26元的财产。上述事实，有壹品E·PARK认购单元确认单、《广州市商品房买卖合同（预售）》《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、收据、（2018）粤0112民初3064号民事判决书、（2019）粤01民终4414号民事判决书以及当事人的陈述证实。本院认为，被告清大瑞泰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核傅彬斌提交的证据基础上对本案进行裁判。清大瑞泰公司已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。傅彬斌与清大瑞泰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年12月31日前向傅彬斌交付涉案房屋，但至本案开庭之日即2019年10月18日，清大瑞泰公司仍未把涉案房屋按约定交付傅彬斌，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，傅彬斌诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年6月9日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持傅彬斌请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2019年4月23日，共计319日，其后的逾期交楼违约金傅彬斌可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为每日按照总房价款的0.05%计算，本院予以准许。3.计算违约金的本金，傅彬斌实际向清大瑞泰公司支付的房价款为531237元，已经全部支付完毕，但该款项系分两笔支付，其中一笔80000元支付时间在合同约定的交房时间前，另一笔451237元在2018年12月25日支付，故违约金应分段计算：其中80000元购房款的违约金为12760元（80000元×0.05%/日×319日）；另一笔451237元购房款的违约金应自2018年12月26日起算，为26848.6元（451237元×0.05%/日×119日）。关于傅彬斌请求的团购金30000元的违约金。壹品E·PARK认购单元确认单显示傅彬斌在支付了30000元团购金后，享受了房价上的相应优惠，故傅彬斌支付给第三人的3万元应属于购房款的一部分，傅彬斌主张30000元团购金的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。同首期款违约金一致，考虑到具体交楼时间未定，本院同样支持该30000元团购金的违约金计算起算时间从2018年1月1日计算至起诉之日2019年4月23日，共计478日，其后的逾期交楼违约金傅彬斌可另行向清大瑞泰公司主张。综上，清大瑞泰公司应向傅彬斌支付的团购金违约金为7170元（30000元×0.05%/日×478日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告傅彬斌支付2018年6月9日至2019年4月23日的逾期交楼违约金共计12760元；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告傅彬斌支付2018年12月26日至2019年4月23日的逾期交楼违约金共计26848.6元；三、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告傅彬斌支付2018年1月1日至2019年4月23日的团购金30000元的逾期交楼违约金共计7170元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2006元，由原告傅彬斌负担942.7元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1063.3元。保全费902.54元，由原告傅彬斌负担424.14元,被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担478.4元。负有缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  张丽芳人民陪审员  边令明二〇一九年十月三十日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵