宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初1849号原告：张某，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：陈某，安徽省宿州市人，小学文化，住宁夏回族自治区贺兰县，系原告张某的妻子。被告：宁夏众鑫诚房地产开发有限公司。法定代表人：刘某，系该公司董事长。原告张某与被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日作出（2018）宁0122民初3379号民事判决书。宣判后原告张某不服判决，提起上诉。2019年3月7日银川市中级人民法院作出（2018）宁01民终3542号民事裁定书，裁定撤销（2018）宁0122民初3379号民事判决，发回本院重审。本院于2019年3月15日立案。本院依法适用普通程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼，被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金20932元，装修费用5000元，合计25932元；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：宁夏回族自治区有色金属地质勘查院与被告于2009年1月15日签订《有勘院地质小区拆迁改造开发合作协议》并对其进行了公证，该协议第一条约定由被告对地质小区进行拆迁改造开发；第四条第五款约定被告赔付给业主的新房要达到墙面粉刷等基本简装修条件。后原告与被告于2009年11月5日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议第一条约定由被告拆迁原告位于××县房屋，置换为佳和鑫居3号楼3单元301号房屋，置换房屋确权面积最终以贺兰县房屋测量结果为依据房价款多退少补；第四条第二款约定被告定于3号楼在2010年12月31日前将竣工验收合格的商品房交付给原告使用；第六条第四款约定被告如未按期将该商品房交付原告使用，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。后置换房屋据实结算，原告按约定付清了全部购房款256531元，并于2011年5月16日换取了正式的购房发票。原告居住于佳和鑫居3号楼。被告于2011年9月29日才取得贺兰县佳和鑫居3号楼《新建住宅交付使用证》，按照《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》规定，该房于2011年9月29日才符合交付使用条件。根据相关法律规定和合同约定,被告逾期交房272天,理应承担逾期交房的违约责任。同时，被告交付原告的新房只是一无所有的毛坯房，达不到当初约定的装修条件，致使原告多支付了本应由被告承担的装修费用5000元。原告曾通过多种方式不断地向被告主张权益，至今无果。综上，原告认为，被告交付的房屋不仅达不到基本的简装修条件，而且还构成逾期，其行为已构成严重违约，为维护合法权益，原告无奈诉至法院，望判如所请。被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据,视为放弃答辩、举证、质证的相应诉讼权利。原告张某围绕诉讼请求提交了证据一.有勘院地质小区拆迁改造开发合作协议书（公证书）复印件一份、证据二.房屋拆迁补偿安置协议书复印件一份、证据三.销售不动产专用发票复印件一份、证据四.新建住宅交付使用证复印件一份、证据五.关于贺兰县地质小区业主投诉处理调查情况的函（宁建（函）发[2015]3号）复印件一份、证据六.关于地质小区业主反映问题的答复（贺兰县住房和城乡建设局）复印件一份、证据七.宁夏回族自治区有色金属地质勘查院会议纪要（2011.11.4）、关于贺兰县地质小区业主投诉处理情况的交办函（宁信联办函[2015]16号）、宁夏回族自治区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室“专题会议纪要”（2）、宁夏回族自治区××县）业主不间断上访的证明复印件各一份、证据八.银川市中级人民法院作出的（2017）宁01民终1502号民事判决书打印件一份，原告提交的上述证据，能够与其陈述相互印证，本院予以采信。原告提交的证据九.附件四装饰设备标准的约定复印件一份，因原告提供的该组证据不完整亦不能说明该组证据的来源，不能证实原告的证明目的，本院不予采信。法院在原审卷宗中调取的银川市商品房买卖合同，原告对该组证据真实性没有异议。法院依职权调取的工程竣工验收备案表、测量报告，原告认为该组证据与本案无关。本院经审理查明：原告（乙方被拆迁人）与被告石嘴山市众鑫诚房地产开发有限公司银川分公司（后更名为宁夏众鑫诚房地产开发有限公司，甲方）于2009年11月5日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议第一条第1、2款约定由被告拆迁原告位于××县房屋，置换为佳和鑫居3号楼3单元301号房屋，置换房屋确权面积最终以贺兰县房屋测量结果为依据房价款多退少补；第一条补充约定安置费乙方将拆迁房屋全部搬出并将钥匙交回甲方之日起算，新房交工日期待定（待拆迁情况而定）。第四条第二款约定甲方暂定于3号楼在2010年12月31日前将竣工验收合格的商品房交付给乙方使用。第六条第四款约定甲方如未按期将该商品房交付乙方使用，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。2011年3月8日，原告张某（系乙方买受人）被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司（系甲方出卖人）双方签订了《银川市商品房买卖合同》，原告向被告购买贺兰县佳和鑫居3幢3单元301号商品房，合同约定：“第七条、4.该房屋为拆迁房屋，协议拆迁补偿房款为138880元，超出面积房款为109227元，地下室房款为11424元，优惠3000元，总房款为256531元。”“第八条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日以内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2.自甲、乙双方签订《商品房买卖合同》之日起，30日内办理完按揭贷款或公积金贷款，否则按《商品房买卖合同》第八条处理。由于乙方原因未按期贷款的，乙方将以现金方式30日内交清房款。买受人未按期付清全部房款，导致出卖人不向买受人交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；“第九条、出卖人应当在2011年元月20日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（一）住宅交付使用条件：1.取得《银川市新建住宅交付使用证》；2.该商品房取得房产测绘报告书。”；“第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”后原告付清全部购房款256531元，于2011年5月16日取得购房发票。2011年3月9日，被告取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》。2011年1月10日，被告取得房产测绘报告书。2011年9月29日，被告取得《贺兰县新建住宅交付使用证》。本院认为，原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已向被告付清全部房款，被告应按合同约定的时间向原告交付符合交付条件的房屋。因原、被告双方基于《房屋拆迁补偿安置协议书》签订了《银川市商品房买卖合同》，对交房时间进行了明确约定，并重新约定了交付条件和逾期交房违约金，故本院认为双方对交房时间、交付条件、逾期交房违约金重新达成了新的合意，应以《银川市商品房买卖合同》的约定计算逾期交房违约金。原、被告双方在《银川市商品房买卖合同》在第九条约定，交付时间为2011年1月20日前，“（一）住宅交付使用条件：1.取得《银川市新建住宅交付使用证》；2.该商品房取得房产测绘报告书。”第十条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。”因被告作为提供商品房买卖合同文本一方，其提供的合同中的第九条系格式条款，在签订合同过程中原告缔约能力较弱，从保护原告利益出发，现原告主张按照取得《银川市新建住宅交付使用证》视为交付符合法定和约定的情形，根据双方约定以日万分之一计算违约金，因此，逾期违约金以双方约定的具体交房时间2011年1月20日次日起计算至2011年9月29日取得《贺兰县新建住宅交付使用证》，被告逾期交房共251天，被告应按照双方约定向原告支付违约金6439元（256531元×日万分之一×251天），故原告要求被告支付逾期交房违约金20932元的诉请，本院依法在6439元范围内予以支持；对于原告主张的装修费用5000元，因原告虽然向法庭提交了装饰设备标准约定但无法证明该约定系原、被告约定及装修费用为5000元，原告应承担举证不能的法律责任，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司支付原告张某逾期交房违约金6439元，于本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，由原告张某负担398元，由被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司负担50元；公告费600元，由被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 祁 玮人民陪审员 黄雪梅人民陪审员 邓海燕 二〇一九年十月三十一日书 记 员 梁 彬附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。