广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11730号上诉人（原审原告）：佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：张惠芳。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽燕，广东天地正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李凤霞，女，1953年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人佛山市世纪东方物业经营管理有限公司(以下简称世纪东方公司)因与被上诉人李凤霞物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年7月24日判决：“一、被告李凤霞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司支付佛山市禅城区**************2017年3月1日至2019年4月30日的物业服务费29655.60元；二、驳回原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李凤霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取483元，由原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司负担176元，被告李凤霞负担307元。”世纪东方公司不服上述判决，向本院提起上诉，主要上诉的事实与理由如下:一、一审判决认定世纪东方公司履约存在瑕疵，并将物业服务费调低至30元/平方米/月错误。（一）世纪东方公司已依约进行宣传推广，一审判决认定其推广次数少无依据。（二）部分公用面积出租与涉案商铺无关，一审判决认定公用面积出租影响涉案商铺经营无依据。（三）个别商铺空置，不必然减少世纪东方公司商场管理成本的支出，一审判决认定错误。（四）一审判决调低物业服务费无理，严重损害世纪东方公司的合法权益。1.一审判决调低物业服务费无事实与法律依据。2.一审判决调低物业服务费，对整个东建广场物业管理产生影响，严重损害世纪东方公司的合法权益，且影响社会稳定。二、一审判决驳回世纪东方公司违约金诉请错误。上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持世纪东方公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李凤霞承担。李凤霞辩称：一、李凤霞认为一审法院的判决是依据本案的事实，作出合理、合法且公正、公平的判决。二、李凤霞完全同意一审判决。三、李凤霞认为世纪东方公司是无理上诉，人为增加法院的工作量，请求二审法院驳回世纪东方公司的上诉，维持原判。二审期间，世纪东方公司向本院提交如下新证据：1.《房地产权证》[粤房地证字第C0631309]、F6商铺图片各一份;2.3份二层商铺租赁合同、二层商铺使用情况照片、2份三层商铺租赁合同、三层商铺使用情况照片;3.《2018年年初一东建世纪广场醒狮》活动安排及照片、《2019年年初一东建世纪广场醒狮》活动安排及照片、《律动*酷暑季》活动方案书及照片;4.《交款通知单》及签收记录;5.（2009）粤高法民一终字第199号《民事判决书》、（2011）粤高法审监民再字第51号、（2012）粤高法审监民再字第7号《民事判决书》、（2014）民提字第184号《民事判决书》、（2017）粤06民终7612号《民事判决书》、（2018）粤06民申1142号《民事裁定书》、佛检民（行）监[2018]44060000201号《不支持监督申请决定书》、（2018）粤06民终4924号《民事判决书》、（2018）粤06民终905号《民事判决书》;6.《2016-2018年度物业案件审判白皮书》。经本院认证，世纪东方公司提交的证据三，可以证明其对案涉商场有进行宣传推广活动，本院予以采信。对于上诉人提交的其他证据与本案没有关联性，本院不予采信。李凤霞未发表质证意见。经审理，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明，世纪东方公司在2018年、2019年对于案涉商场有进行宣传推广活动。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。归纳双方当事人的观点，本案二审仍存在下列争议焦点本院分析认定如下：一、关于物业服务费标准的问题。1.根据《东建世纪广场物业管理委托合同》第二十二条第1款规定，案涉物业的服务费为38元每平方米，包含能源费及推广费。该合同第十七条也约定，上诉人进行有效的商场经营推广，负责日常经营管理工作。从以上条款来看，上诉人确实有负责商场推广的义务，但是对于推广的次数及力度并未作出明确的规定。上诉人提交的证据反映其于2018年、2019年期间有对商场进行宣传推广，因此在合同对于推广的次数及力度均未明确的情形下，应视为上诉人有依照合同的约定对案涉商场进行宣传推广。2.根据被上诉人提交的证据，上诉人确实将部分公用面积出租给他人商用经营，其经营收入应归全体业主所有，被上诉人认为上诉人的行为对被上诉人造成损害的，可以就上诉人造成的损失另案主张，但并不能据此拒绝缴纳物业服务费。3.根据双方举交的证据反映，商场的二、三楼确实有部分商铺空置，但是上诉人方有对商场进行正常的安保服务，商场未发生被盗的现象，商场的空调、电梯等用电正常，公共环境卫生也有持续服务，因此商铺的空置并不必然造成商场的管理成本减少。综上所述，现有证据并未反映上诉人有明确违反《东建世纪广场物业管理委托合同》约定的推广义务，也没有重大的管理瑕疵。原审判决酌情将被上诉人向上诉人缴纳的物业服务费从38元/平方米/月调整为30元/平方米/月不当，本院予以纠正。被上诉人应向上诉人支付2017年3月1日至2019年4月30日期间的物业服务费为37563.76元（38元/平方米/月×38.02平方米×26个月），上诉人仅主张37237.55元，系其对自身民事权利的处分，本院按其主张。上诉人的该项上诉请求有理，本院予以支持。二、关于违约金的问题。由于上诉人在物业服务过程中并不存在重大瑕疵，双方在过往物业服务合同的实际履行过程中也是按月缴纳物业服务费，被上诉人长期拖欠上诉人物业管理费，必然导致上诉人的资金占用损失，被上诉人应承担相应的违约责任。《东建世纪广场物业管理委托合同》约定逾期缴纳物业管理的滞纳金为每天千分之五，该约定过高，本院酌情调整为每天万分之一。故上诉人关于违约金的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。综上所述，由于上诉人二审期间提交了新的证据，本院在重新查明事实的基础上，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10617号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10617号民事判决第一项为：被上诉人李凤霞于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人佛山市世纪东方物业经营管理有限公司支付佛山市禅城区**************2017年3月1日至2019年4月30日的物业服务费37237.55元及违约金（按每天万分之一计算，自2017年3月7日起至实际清偿之日止）；三、驳回上诉人佛山市世纪东方物业经营管理有限公司的其他上诉请求。如李凤霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费483元，二审案件受理费50元，合计533元，由被上诉人李凤霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 进审 判 员  张 莹审 判 员  禤敏婷二〇一九年十月十八日法官助理  李敏娜书 记 员  梁小敏