河北雄安新区中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀96民终125号上诉人（原审被告）：苏小娟，女，汉族，1977年02月25日出生，住容城县。上诉人（原审被告）：马军良，男，汉族，1977年01月03日出生，住容城县。以上二上诉人委托诉讼代理人：李双寅，河北惠通律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：杨志敏，女，汉族，1981年08月21日出生，住容城县。委托诉讼代理人：冯雪，男，汉族，1980年10月03日出生，系杨志敏丈夫。委托诉讼代理人：黄永斌，河北虹天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）梁海涛，男，汉族，1969年04月01日出生，住雄县。委托诉讼代理人：王建波，河北助友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏鹏，男，汉族，1975年12月19日出生，住雄县。上诉人苏小娟、马军良、杨志敏因与被上诉人梁海涛、夏鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省雄县人民法院（2018）冀0638民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。苏小娟、马军良上诉请求：1.要求继续履行与杨志敏签订的房屋买卖合同。2.不同意履行与梁海涛、夏鹏之间房屋买卖合同。3.一审、二审诉讼费由被上诉人梁海涛承担。事实与理由：1.苏小娟、马军良与杨志敏签订的房屋买卖合同不仅合法有效，而且应当优先履行。苏小娟、马军良与杨志敏签订的房屋买卖合同虽然没有办理房屋转移登记，但是苏小娟、马军良已将该房屋及钥匙交付给了杨志敏，杨志敏在开发商交付该房屋时实际缴纳了该房屋应当缴纳的契税、公共维修基金、办证费以及当年度物业费、暖气费等费用，已实际占有了该房屋，杨志敏是否装修和实际使用均不影响其客观上已经占有该房屋的事实。另外杨志敏已经支付了该房屋大部分购房款，剩余房款有条件付清，且能够办理转移过户手续。而梁海涛与夏鹏及苏小娟签订的房屋买卖合同，开发商还未交付该房屋，该房屋还不属于夏鹏和苏小娟，从法律上讲该房屋仍属于开发商，该房屋从一开始至今未交付给梁海涛占有，且梁海涛签订的房屋买卖合同与苏小娟、马军良之间已经出现了不及时交付购房款、苏小娟与马军良拒绝协助梁海涛办理过户手续等履行合同不能的情况。2.夏鹏“借名买房”存在规避国家房产限购政策，借名合同应为无效合同，苏小娟与开发商签订商品房买卖合同，并不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。无论夏鹏在白沟有一套以上住房，还是其因征信问题无法办理按揭贷款，事实上都是规避国家金融政策和房地产限购法律、法规，实践中各地法院对于借名买房规避国家房产限购政策的合同一律无效。而苏小娟、马军良与开发商签订的商品房买卖合同，是合法有效的。3.梁海涛与苏小娟、夏鹏2016年9月11日签订的房屋买卖协议书第六条约定，梁海涛如逾期还款或者两年内不能还清银行按揭贷款的，此房屋仍归乙方(苏小娟方)所有。梁海涛在两年内并没有还清银行贷款，即便梁海涛有理由不能按约定偿还贷款，也应通过提存或者法律手段及时还清贷款，而不能怠于行使权利，否则即构成违约，因此苏小娟有权拒绝继续履行该房屋买卖合同。梁海涛答辩称，1.白沟天德一品一号楼3单元2401号房屋是夏鹏出资购买的，苏小娟与马军良也反复两次出具证明，证明了房屋所有人是夏鹏。苏小娟与马军良在明知自己无权处分、为获得巨额非法利益驱使下，未经过夏鹏同意偷偷将房屋出售给杨志敏，是严重违反公序良俗和诚实信用原则的行为，是诈骗行为，应属无效行为。原审判决没有纵容其恶意的诈骗行为，是公正合法有效的判决。2.苏小娟与马军良将房屋出售给梁海涛是经过夏鹏同意的，而且早于苏小娟、马军良与杨志敏订立的买卖合同一年多。3.梁海涛已经合法占有了涉案房屋。苏小娟、马军良、夏鹏三人与梁海涛约定将房屋在签订合同后二日内交付梁海涛，一审中夏鹏也认可已将房屋交付给了梁海涛。夏鹏是房屋的真正主人，夏鹏才有权利交付房屋。4.杨志敏并未合法占有涉案房屋。并且房屋的契税、公共维修基金、物业费、暖气费等并不能证明是杨志敏交付的。5.苏小娟与马军良在上诉状中称，苏小娟与马军良也是对涉案房屋是无权处分的。那么苏小娟与马军良自称将房屋钥匙交付杨志敏的行为也是无效的。6.梁海涛在购得房屋后一直按时偿还按揭贷款，至2017年10月8日，苏小娟与马军良恶意将房屋出售给了杨志敏，挂失了梁海涛持有的银行卡，使得梁海涛不能偿还按揭贷款。现在却倒打一耙，反诬梁海涛造成其黑户，真是难以置信。夏鹏答辩称，认可一审判决意见。房子是夏鹏的，夏鹏用苏小娟的身份证买的房子，当时其与苏小娟签订了一份协议，证明该房屋属于夏鹏。后来夏鹏把房屋卖给了梁海涛，并签订了协议。而后苏小娟丈夫马军良在夏鹏不知情的情况下又把房子卖给了别人。杨志敏答辩称，对苏小娟、马军良的上诉请求无意见。杨志敏上诉请求：1.撤销河北省雄县人民法院(2018)冀0638民初578号民事判决书，将本案移送至有管辖权的高碑店市人民法院审理，改判驳回被上诉人梁海涛的一审诉讼请求。2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院违反了专属管辖规定，依法应移送有管辖权的高碑店市人民法院审理。依据《民事诉讼法》第三十三条、《民诉司法解释》第二十八条，本案为不动产纠纷，应当由不动产所在地人民法院管辖，本案诉争的房屋位于高碑店市品小区，依法应由高碑店市人民法院管辖。2.原审法院适用法律错误。本案在事实上属于一房二卖，关于合同的履行顺序，杨志敏已经合法占有该房屋，并支付完毕价款，并交纳了办理产权证书的各项费用，依法律规定应当优先于其他买受人享有合同权利。在履行合同内容方面，杨志敏已经全部履行完毕，这种履行效果应当得到法律保护，应当取得诉争房屋所有权，因此应依法驳回梁海涛的一审诉讼请求。梁海涛答辩称，1.雄县人民法院有管辖权。根据民事诉讼法司法解释第28条的规定，本案可以按原审被告苏小娟、马军良、夏鹏所在地及约定原则确定管辖。2.苏小娟与马军良将房屋出售给梁海涛是经过夏鹏同意的，而且早于苏小娟、马军良与杨志敏订立的买卖合同一年多。3.梁海涛已经合法占有了涉案房屋。苏小娟、马军良、夏鹏三人与梁海涛约定将房屋在签订合同后二日内交付梁海涛，一审中夏鹏也认可已将房屋交付给了梁海涛。夏鹏是房屋的真正主人，夏鹏才有权利交付房屋。4.杨志敏并未合法占有涉案房屋。并且房屋的契税、公共维修基金、物业费、暖气费等并不能证明是杨志敏交付的。夏鹏答辩称，认可一审判决意见。苏小娟、马军良答辩称，同意杨志敏的上诉请求及事实和理由。梁海涛向一审法院起诉请求：1.白沟天德一品小区1号楼3单元2401号房屋归梁海涛所有，苏小娟、马军良、夏鹏履行房屋买卖协议书，交付房屋。2.苏小娟、马军良、夏鹏负担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月01日，夏鹏与苏小娟签订协议及证明各一份，双方约定：夏鹏以苏小娟的名义购买白沟天德一品小区1号楼3单元2401号房屋，首付款及银行按揭贷款均由夏鹏以苏小娟的名义按时支付，苏小娟取得房产证后有义务配合夏鹏办理过户手续，该房屋产权与苏小娟无关，所有权人为夏鹏。2016年09月11日，梁海涛与苏小娟、马军良（苏小娟丈夫）、夏鹏订立了房屋买卖协议书一份，协议载明：夏鹏（乙方）以苏小娟（乙方）名义按揭购买的白沟天德一品小区一号楼三单元2401室房屋转让出卖给梁海涛（甲方），房屋转让价款135,800元，自此该房屋的按揭贷款由甲方负责偿还；乙方于该协议签字生效后两日内将房屋及相关手续、钥匙交付甲方；乙方应积极协助梁海涛办理房屋更名及登记过户手续，接到甲方通知后10日内向房屋主管部门提供必要手续，房屋办证及过户的所有税费由乙方承担；双方保证有权签署并有能力履行本合同，乙方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，如发生纠纷所造成的损失由乙方承担；甲方应按时足额交纳银行贷款，不得逾期还款，若甲方逾期违约或两年内不能还清银行按揭贷款，此房屋仍归乙方所有；本协议双方不得违约，如违约应向对方承担本协议总金额一倍的违约金。协议签订当日梁海涛即向夏鹏支付房价款135,800元，并自2016年09月始以苏小娟的名义向银行按时支付该房屋的按揭贷款，至2017年11月因苏小娟在银行办理挂失而终止。一审法院另查明，2017年10月08日，马军良、苏小娟通过保定福轩房产经纪有限公司将讼争房屋再次出售给第三人杨志敏，房屋总价款932,190元，杨志敏于2017年10月11日支付房屋首付款619,319元，尾款303,571元由杨志敏以按揭形式继续还贷（每月按揭贷款由杨志敏通过微信转账给苏小娟夫妇代为还款）。双方签订合同后，讼争房屋的契税、预告登记费、抵押登记费、产权抵押费、确权费、物业费、取暖费、测绘费、面积差价费、装修押金、公共维修基金等杨志敏已实际支付。杨志敏已取得讼争房屋钥匙，该讼争房屋尚未装修、入住，亦未取得初始房权证书及办理变更登记。夏鹏对马军良、苏小娟将讼争房屋再次出售给第三人杨志敏的事实表示不知情。一审法院认为，夏鹏作为实际权利人以苏小娟的名义初始购得讼争房屋，对此借名买房的事实双方均予认可，且有夏鹏与苏小娟签订的协议书予以证实，予以认定。梁海涛与苏小娟、马军良、夏鹏签订的《房屋买卖协议书》，苏小娟、马军良、夏鹏均无异议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。关于马军良、苏小娟后通过中介又与第三人杨志敏签订的《买卖协议书》之合同效力问题，根据《中华人民共和国物权法》第15条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效的法定情形之规定，本案中无证据证明苏小娟、马军良与第三人杨志敏间存在恶意串通，苏小娟、马军良与第三人杨志敏签订的《买卖协议书》亦符合合同成立的形式要件，且已实际履行部分合同内容，故苏小娟、马军良与第三人杨志敏签订的《买卖协议书》应认定成立并有效。综上，本案所涉两份《房屋买卖协议书》均属有效合同。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。该项规定明确了不动产物权登记生效的原则，因此，在买卖合同履行过程中，双方尚未完成标的物的转移登记的，双方之间存在的是债的法律关系。关于两份合同履行情况，梁海涛与杨志敏均按照合同约定分别向夏鹏和苏小娟支付了相应的房价款，并按期向银行支付房贷；梁海涛与杨志敏均未办理房屋所有权转移登记；杨志敏在签订合同后虽取得了讼争房屋钥匙，但未进行装修及入住使用，未办理产权过户登记，故不构成法律规定的“善意取得”。梁海涛与被告夏鹏、苏小娟、马军良签订的房屋买卖合同在先，而杨志敏与苏小娟、马军良签订的房屋买卖合同在后，加之苏小娟、马军良明知讼争房屋已出售给梁海涛，自己对讼争房屋并无实际处分权的情况下，仍为获利而将讼争房屋再次出售给杨志敏，其行为有违公序良俗。综上，梁海涛、苏小娟、马军良、夏鹏应继续履行合同为宜，杨志敏应将讼争房屋钥匙交付梁海涛；苏小娟、马军良与杨志敏签订的《买卖协议书》因合同目的不能实现应予解除，杨志敏主张确认其为讼争房屋所有人的诉讼请求因缺乏理据应予驳回。合同解除后杨志敏的相关权利可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决：“一、原告梁海涛与被告苏小娟、夏鹏、马军良之间的房屋买卖合同有效，原被告继续履行该买卖合同；二、被告苏小娟、夏鹏、马军良及第三人杨志敏于本判决生效后十日内将讼争房屋交付给原告梁海涛，待条件具备时被告苏小娟、马军良、夏鹏协助梁海涛办理房屋产权登记及所有权转移登记手续；三、驳回第三人杨志敏的诉讼请求。案件受理费3,096元，由被告苏小娟、马军良负担3,016元,第三人杨志敏负担80元”。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。本院认为，本案夏鹏、苏小娟、马军良与梁海涛签订《房屋买卖协议书》，将白沟天德一品小区1号楼3单元2401号房屋出卖给梁海涛，是各方真实意思表示。后苏小娟、马军良在明知自身无处分权、房屋已出售的情况下，为获利仍将上述房屋出售给杨志敏，其行为违反诚实信用、公序良俗原则，不应得到法律的支持。因本案诉争房屋并未进行房屋登记，杨志敏对诉争房屋亦不构成善意取得。一审根据本案实际情况，确定夏鹏、苏小娟、马军良与梁海涛继续履行签订的《房屋买卖协议书》，苏小娟、马军良、杨志敏签订的协议因合同目的不能实现应予解除并无不妥。如杨志敏存在相关权利损失，可另行依法予以解决。综上所述，苏小娟、马军良、杨志敏的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,192元，由苏小娟、马军良负担3,096元，杨志敏负担3,096元。本判决为终审判决。审判长 郭 菡审判员 魏立超审判员 曲 刚二〇一九年十月二十三日书记员 陈 飞