上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11098号上诉人（原审被告）：上海建贡实业有限公司，住所地上海市浦东新区东陆路86号5幢105室。法定代表人：崔小妹，董事长。委托诉讼代理人：顾问，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:上海东灵实业公司，住所地上海市浦东新区东沟西牌楼桥4号。法定代表人：凌曙光，经理。委托诉讼代理人：周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄河，上海市杰豪律师事务所律师。上诉人上海建贡实业有限公司（以下简称建贡公司）因与被上诉人上海东灵实业公司（以下简称东灵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初4371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人建贡公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回起诉或发回重审。事实与理由：一审法院错误采信证据，导致系争租赁关系主体认定错误。上诉人实际与上海A有限公司共同使用XX路XX号系争房屋和场地，2014年8月31日前租金由上海A有限公司根据XX村委会要求支付给被上诉人上海东灵实业公司，2014年9月1日起上海A有限公司租金实际由上诉人统一代为支付给上海东灵实业公司。上海XX厂是XX路XX号房屋的登记产权人，该厂及登记在该厂名下的系争房屋均属于XX村委会集体所有，XX村委会以该厂名义对外签订合同出租该厂名下房屋，即应依法承担相应的法律后果。上诉人及上海A有限公司所持《租赁协议书》系签约双方真实意思表示，对签约双方具有法律约束力。被上诉人提出的《协议书》虽形式真实，但事出有因，租赁关系并非协议双方真实意思表示。在上海XX厂及被上诉人同属XX村集体企业的情况下，被上诉人在本案租赁关系中显然仅具有代为接受租金的法律地位，并非租赁关系的主体，被上诉人所持《协议书》并非双方真实意思表示，系签约双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，实际仅是为便于接受租金及做账需要，应认定为无效。此外，XX村委会和上海B有限公司出具的《情况说明》，其证据法律地位不明，且出具人与被上诉人具有显著利害关系，故不应采信作为定案依据。被上诉人东灵公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。东灵公司向一审法院起诉请求：1、确认东灵公司与建贡公司于2014年5月20日签订的《协议书》于2017年12月31日解除；2、判令建贡公司支付拖欠的2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金人民币（以下币种相同）281,784元；3、判令建贡公司支付2018年1月1日至2018年11月30日的房屋使用费294,968元；3、诉讼费由建贡公司承担。一审法院经审理认定事实如下：上海市浦东新区XX路XX号的产权人为上海XX厂。2001年12月6日，中共上海市浦东新区高行镇委员会出具一份《关于同意建立XX村集体资产管理机构的批复》，该批复中载明，同意上海东灵实业公司全权代表XX村集体资产管理中心对全村集体资产、集体经济进行经营和管理。2014年5月20日，东灵公司（甲方）与建贡公司（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，租期为2014年9月1日至2019年8月31日，租金为每年321,784元，每六个月支付一次。合同第三条约定，若乙方不按时付清房屋租金，甲方有权终止协议，租借期满后乙方有优先租借权。第八条约定，如在租借期内遇国家征地动迁，乙方应无条件服从。原属甲方的不动产的全部补偿归甲方。甲方同意乙方重建的一层240平方米房屋和新建房屋的动迁补偿双方各得50%。动迁停工停产和设备搬迁费补偿归乙方。本协议房屋补偿条款长期有效。如租借期内甲方终止协议甲方将补偿乙方对不动产的投资。租借期满后乙方不再续租，乙方改建的房屋归甲方所有，乙方扩建的房屋甲方按评估价格收购，不做其他补偿。2018年12月26日，上海市浦东新区XX镇XX村民委员会出具一份《情况说明》，内容为：浦东新区XX路XX号建筑面积2,696.25平方米房屋为我村民委员会集体资产，该房屋房地产权登记在上海XX厂名下（现改名为上海B有限公司）。我村民委员会一直将房屋全权委托下属集体企业上海C有限公司负责使用和管理，上海C有限公司有权以其名义对外出租该房屋，并收取房屋租金。2019年4月24日，上海市浦东新区高桥镇XX村民委员会再次出具一份《情况说明》，内容主要有：上海东灵实业公司为本村民委员会于1993年6月1日投资设立的集体所有制企业，该公司于1996年5月21日全资注册成立上海XX厂，该厂企业性质为集体企业。上海XX厂于2002年经企业改制更名为上海B有限公司。浦东新区XX路XX号为本村集体所有土地，土地上10幢共计2,696.75平方米房屋为本村集体资产所投资建造，土地及房屋均为本村集体资产，本村民委员会对该土地和房屋享有合法所有权。2019年4月29日，上海B有限公司出具一份《情况说明》，内容主要为：我司对该土地和房屋无任何权利，之所以2000年办理房地产权证时登记在上海XX厂名下，是由于该土地系农村集体建设工业用地，根据相关规定，该土地上所建造房屋办理房屋登记手续需要以村集体企业的名义来办理。2002年本司企业改制的时候，该土地和房屋未纳入企业改制范围内，仍由XX村民委员会集体所有。XX路XX号房屋系XX村民委员会授权上海东灵实业公司经营、管理的集体资产，由该司对外签订房屋租赁合同，相关房屋租金也是由该司收取，我司对此无任何异议。我司从未与上海建贡实业有限公司就XX路XX号房屋签订过任何房屋租赁协议，也未收取过上海建贡实业有限公司任何房屋租金。庭审中，建贡公司提供两份合同，证明建贡公司实则与上海XX厂建立的房屋租赁关系：2012年2月10日，上海XX厂与建贡公司就XX路XX号XX幢XX室签订过一份《房屋租赁协议》，租期为15年，但租金约定为每月0元。2014年8月30日，上海XX厂与建贡公司签订一份《租赁协议书》，XX厂将XX路XX号租赁给建贡公司，年租金为15万元。对上述两份合同，东灵公司对真实性均不予认可，并认为与本案无关。庭审中，东灵公司与建贡公司一致确认，系争房屋于2018年12月底被拆除；双方的合同及实际履行过程中并未支付过押金；建贡公司从2017年之后未支付过租金。东灵公司另表示，在东灵公司催促下建贡公司于2018年支付过4万租金。一审法院认为，本案的争议焦点在于东灵公司与建贡公司之间是否存在真实有效的合同关系。建贡公司抗辩称其与东灵公司没有真实的合同关系，《协议书》并非双方真实意思表示，仅是为了做账的需要，对此一审法院认为，根据上海市浦东新区高桥镇XX村民委员会、上海B有限公司提供的两份《情况说明》，东灵公司对系争房屋享有出租权，建贡公司在合同履行期间亦向东灵公司支付租金而非向上海XX厂支付租金，因此东灵公司与建贡公司的合同真实有效并已实际履行。另外，建贡公司除了提供两份与上海XX厂的租赁合同外，未提供相关租金付款凭证加以佐证，综上，一审法院对建贡公司的抗辩意见不予认可。东灵公司与建贡公司于2014年5月20日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应为有效，双方均应恪守。现双方均确认系争房屋已于2018年12月底拆除，合同已无法继续履行，故一审法院确认合同于2018年12月31日解除。支付租金系建贡公司最主要的合同义务，建贡公司理应按期支付。东灵公司要求建贡公司支付2017年1月1日至2018年11月30日的租金具有合同及事实依据，一审法院予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，作出判决：一、确认上海东灵实业公司与上海建贡实业有限公司于2014年5月20日签订的《协议书》于2018年12月31日解除；二、上海建贡实业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海东灵实业公司支付2017年1月1日起至2018年11月30日的租金共计576,752元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,567元，减半收取计4,783.5元，财产保全费3,403元，共计8,186.5元，由上海建贡实业有限公司承担。二审期间，上诉人建贡公司提供了以下证据：1、上海A有限公司与上海XX厂签订的租赁协议书二份，旨在证明：上海A有限公司为承租人之一，且双方约定由被上诉人代为接收租金；2、申请报告一份，旨在证明：上海A有限公司系房屋承租人之一；3、上诉人与上海XX厂签订的租赁协议书一份，旨在证明：上诉人自2014年9月起成为系争房屋承租人之一，与上海A有限公司共同租赁使用系争房屋，双方约定由被上诉人代为接收租金，被上诉人并非出租人；4、2012-2018年度租金支付凭证，证明上诉人和上海A有限公司均支付过租金，是两家公司共同租赁使用系争房屋；5、企业登记信息，旨在证明：上诉人和上海A有限公司投资人是重叠的，是关联公司；6、补偿协议书四份，旨在证明：上海XX厂作为涉案房屋产权人享受到了动迁补偿，其公章由XX村委会掌管和使用，有关改制情况上诉人是不知情的。被上诉人对上述证据中的2002年9月20日租赁协议书、申请报告、支付凭证、企业登记信息的真实性均予认可，但均认为与本案基本事实不具有关联性；对上述证据中的其他租赁协议书和补偿协议书的证据“三性”均不予认可。本院认为，上述证据中的租赁协议书、申请报告、企业登记信息、补偿协议书对于案件基本事实的直接关联性和证明力均不足，故对上述证据均不予采纳；租金支付凭证与案件基本事实相关且具有证明力，故应予采纳。除此以外，当事人未提交其他新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，上诉人建贡公司在2015年12月31日向被上诉人东灵公司支付相当于四个月租金金额107,261元，该金额恰好为东灵公司与建贡公司2014年5月20日签署之租赁协议书上约定的年度租金321,784的三分之一，建贡公司之后又另行向东灵公司分别支付2015年度租金321,784元、2016年度租金321,804元。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。基于双方当事人的举证和质证情况，根据一审中被上诉人东灵公司提供的包括协议书、增值税发票、农商行收款通知等在内的一系列证据以及二审中上诉人建贡公司提供的年度租金支付凭证和当事人陈述等证据，并结合上诉人建贡公司在2015年12月31日向被上诉人东灵公司支付相当于四个月租金金额107,261元，该金额恰好为东灵公司与建贡公司2014年5月20日签署之租赁协议书上约定的年度租金321,784的三分之一，以及建贡公司之后又另行向东灵公司分别支付2015年度租金321,784元、2016年度租金321,804元的实际情况，能够排除合理怀疑并确信被上诉人东灵公司主张真实有效且得到实际履行的租赁合同是其与上诉人建贡公司签署的落款日期为2014年5月20日的《协议书》这一事实的存在具有高度盖然性。上诉人虽然对被上诉人提供的相关证据持有异议，也提交了上诉人及上海A有限公司与上海XX厂签订的租赁协议书作为主要反驳证据，但是，租赁协议书本身在租赁面积和租金条款上存在矛盾与不合理之处，且实际支付的租金金额也与租赁协议书约定租金标准不符，故上诉人的抗辩缺乏事实依据，本院依法不予采纳。一审法院依照法律规定，并结合相关事实以及运用逻辑推理和日常生活经验法则，所作出的判决结果是正确的，且说理详细充分，本院予以认同。综上所述，上诉人上海建贡实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,567元由上诉人上海建贡实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 任文风审判员 许鹏飞二〇一九年十月三十日书记员 韩欣彦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……