浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初1015号 原告：吴东，男，1976年7月18日出生，汉族，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：王玉国，上海卓沪律师事务所律师。 被告：海宁世贸广场置业有限公司，住所地：浙江省海宁市海洲街道文宗南路96号419室，统一社会信用代码9133048107065160XT。 法定代表人：曹晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：金虎良，浙江虎良律师事务所律师。 原告吴东与被告海宁世贸广场置业有限公司（以下简称世贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2019年5月17日、8月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王玉国，被告委托诉讼代理人金虎良到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审理期限6个月。现已审理终结。 原告吴东向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告之间签订的商品房买卖合同；2.判令被告归还原告已支付的购房首付款305297元；3.判令被告支付原告自支付首付款之日起（2016年12月24日）至实际付清购房款之日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息。事实和理由：2016年12月24日，原、被告就位于海宁市商铺（合同编号：第1612240030号）签订了商品房买卖合同。后原告发现被告在销售过程中存在欺诈行为，使原告在购买前述商品房时产生错误认识，并作出不真实的意思表示，错误签署了商品房买卖合同。原告依法享有合同撤销权，故请求依法撤销原、被告之间就案涉房屋签订的商品房买卖合同，具体理由如下：2018年3月20日，嘉兴在线新闻网上的新闻频道发布了“关于2017年全市市场秩序十大案件出炉”，记载案例八“宣传的入驻品牌与实际情况不符，海宁世贸广场发布虚假广告被罚40万”；详细报道内容如下：2017年4月24日，海宁市市场监督管理局（以下简称市监管局）在全市房地产市场秩序专项整治过程中发现海宁世贸广场置业有限公司在对其开发的星光汇项目进行宣传时涉嫌发布虚假广告。星光汇项目于2016年6月8日取得预售许可证后，通过宣传单页、微信公众号等方式对外宣传该项目。经查明，被告通过宣传单页、微信公众号和业态分布图对外宣传的正式入驻品牌与实际情况不符，应认定广告内容为虚假，这一点在嘉兴政府的网站上也得到了证实，从嘉兴政府的网站进入市场监督管理局，工作动态一栏里有详细记载如下：“生成日期2018-03-21”、“索引号002545223/2018-00248”、“嘉兴市公布2017年度全市市场监督系统食品药品十大典型案件和市场秩序十大典型案件”、“八、海宁世贸广场置业有限公司发布房地产虚假广告案”，其中的案情简介如上所述。签订合同前，被告向原告展示了已签约入驻的品牌商家，如绿地Q酒店、肯德基、麦当劳、无边际泳池等，但经调查发现，上海绿地酒店投资发展有限公司并未与被告签订合作协议，被告仅与其签订了咨询服务合同。在被告销售中心内有大型广告牌上醒目的写有“世界500强”帮你赚、2#楼绿地Q酒店房源等误导性信息；但肯德基、麦当劳、无边际泳池等至今未实际入住。被告在明知没有签订合作协议的情况下，却打着世界500强品牌及其他国际品牌的号召力，借机进行虚假宣传，实属恶意欺诈。根据相关法律规定，原告有权请求撤销合同。被告在销售过程中使用的宣传内容涉嫌夸大事实，使用绝对化、投资回报等用语，违反了我国关于房地产广告的相关规定。被告在销售彩页、广告传单以及微信公众号中，对于原告购买的星光汇项目进行宣传时多次使用区位唯一、稳赚不赔等醒目字眼，使购房者在对商铺的实际购买价值和投资收益上产生错误认识，进而作出错误决定，与被告签订了买卖合同。原告认为，被告的销售内容，没有尊重事实，所使用的销售用语及广告内容严重违反了我国关于房地产广告发布内容的规定，且原告事后得知被告因上述行为已被海宁市住房和城乡规划建设局（以下简称市住建局）发出《整改通知书》，要求被告限期整改完毕，已经签约的，应配合购房者撤销合同。综上，因被告的欺诈行为致使原告陷入错误的认识而签署了商品房买卖合同，原告有权依法撤销合同，故原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。 被告世贸公司辩称，一、虽然被告曾存在虚假广告的事实，但并未达到欺诈使原告作出错误意思表示的程度，不符合因欺诈导致合同撤销的情形。同时，原告购买的系商铺，原告已与第三方海宁兆岸商业管理有限公司（以下简称：兆岸公司）签订了统一经营管理合同，原告购房后前十年的租金收益是有保障的，原告的合同目的也能达到，故即便被告确存在虚假宣传的情形，原告也不能就此主张撤销合同。二、即使原告关于撤销权的主张成立，也已超过除斥期间，市监管局对被告作出行政处罚决定的时间在2017年7月，该处罚决定可以在政府部门的相关网站上搜索到，因此是对外公开的，截至原告起诉已超过一年的除斥期间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《浙江省商品房买卖合同》、购房发票、商品房销售行为检查整改通知书、海市监处字[2017]328号《行政处罚决定书》，被告无异议，本院予以认定。原告提交的嘉兴在线网上新闻网页截图、嘉兴市市场监督管理局网页截图，被告对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。原告提交的宣传图片和照片，被告对其中的业态平面图无异议，其余宣传单页均无法体现原告是何时取得的，故不予认可，经审查，本院对被告无异议的业态平面图予以认定，其余广告宣传页均系复印件，原告也自认系从其他购房者处复印取得，目前原告并无相关宣传单页的原件，故本院不作认定。 被告提交的海宁星光汇商业统一经营管理委托合同，原告认为该合同是与案涉商品房买卖合同同时签订的，属于售后变相包租行为，故不予认可。经审查，该份证据系原件，形式合法，从该份证据的形式上看系原告与兆岸公司签订，无法反映售后包租的形式，故本院对该份证据予以认定。被告提交的邮件截图、海宁星光汇项目招商代理合同补充协议，原告有异议，并认为该组证据均系复印件，被告在招商过程中其宣传单页上的众多品牌实际并未签订意向书，无法反映意向入驻的事实。经审查，该组证据均系复印件，无法与原件相印证，故本院不作认定。 本院依职权向海宁市房地产管理处调取海宁市海洲街道江苑路银泰商城及海宁市海洲街道新苑路金泰商城在2016年12月至2017年6月间商铺销售备案情况，原告认为与本案无关，被告无异议，经审查，该组证据可以反映同期同类同属城区的周边其他市场商铺价格，与本案具有关联性，故本院予以认定。 综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实： 2016年12月24日，原告（买受人）吴东与被告（出卖人）世贸公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，载明：出卖人以出让方式取得位于市区的地块的建设用地使用权。该建设用地使用权来源的批准文件或合同是海国用（2013）第08102号；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为星光汇商城；买受人购买的商品房为预售商品房，位于，建筑层数地上20层，地下2层，该商品房位于第2层，设计用途为商业用房；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米25945.01元，总金额为605297元。买受人应在买卖合同签订之日支付首付款305297元，剩余房款300000元通过商业银行按揭贷款的方式予以支付，并于买卖合同签订日起七日内与出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。出卖人应当在2018年3月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同签订当日，原告支付了首付款305297元，余款300000元尚未支付。2016年12月24日，原告与兆岸公司签订《海宁星光汇商业统一经营管理委托合同》1份，约定：原告将其购买的海宁星光汇商铺D2-043，建筑面积23.33平方米的商铺委托兆岸公司统一经营管理（包括但不限于统一招商、统一经营管理等事项）并实现商铺经营收益；原告对兆岸公司的授权内容包括但不限于：在授权经营管理期内，由兆岸公司以自己的名义对该商铺进行统一经营、业态规划及根据经营状况作相应调整；由兆岸公司全权负责确定该商铺的经营管理模式及招商招租标准，对商铺进行统一招商和管理，以兆岸公司的名义或原告代理人的名义与经营者订立、变更和终止相关租赁、经营合同，收取相关收益并按合同约定与原告及其他商铺业主作相应分配；委托统一管理期限为10年，从2018年5月1日起至2028年4月30日止。委托管理期间，兆岸公司对原告经营收益进行保底，保底标准具体如下：第一至三年，原告所购商铺成交房款的6%；第四、五年，原告所购商铺成交房款的7%+统一管理商铺中超过成交房款7%的部分按原告80%、兆岸公司20%的比例分配；第六至十年，按统一管理商铺收益，由原告和兆岸公司分别按照90%、10%的比例分配。 在世贸公司销售星光汇房屋过程中，市住建局向被告发出《商品房销售行为检查整改通知书》，载明世贸公司在星光汇项目销售过程中存在“项目宣传的绿地酒店房源涉嫌虚假宣传”、“项目其他广告宣传涉嫌夸大事实”等，并要求“立即停止绿地酒店房源宣传”、“停止其他违规广告宣传”等。 2017年7月26日，市监管局对被告世贸公司作出海市监处字[2017]328号行政处罚决定书，决定书认定被告存在发布与实际情况不符的广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”之规定，已构成发布虚假广告的违法行为，故责令被告停止发布广告，在相应范围内消除影响，并给予罚款400000元的行政处罚。市监管局在决定书中对被告“发布虚假广告的违法行为”具体查实如下：经查明，当事人（被告世贸公司）开发的星光汇项目于2017年6月8日取得预售许可证后，通过宣传单页、微信公众号、业态平面图、电视台、报纸、论坛、网站等方式对外宣传该项目。查实，当事人自2016年12月21日至案发，对外发放“绿地Q酒店”、“国际生鲜馆”、“区域唯一”、“海宁首座进口免税国际生鲜馆”、“EUROJOY、Q酒店、ZARA、G-STARRAW、左岸电影城、KFC、BURGERKING”、“寻找小汇”、“商业热销领跑全海宁”等内容的宣传单页。截至案发，当事人在发放部分宣传单页后，自行销毁了剩余宣传单页。另查实，当事人于2017年3月23日，通过微信公众号“海宁星光汇”对外发布含有“国际生鲜馆位于负一楼，占地2000……”、“国际生鲜馆商铺5-10㎡的小户型为主……商场内的各类业态将与国际生鲜馆现场互补”的广告语，以及“星光汇招商已完成超过80%，并且有欧悦真冰场、ZARA、绿地Q酒店等多个世界级品牌入驻……”的广告语。截至案发，上述微信公众号的广告内容已由当事人自行删除。此外，当事人在星光汇项目售楼部对外营销时使用星光汇项目业态分布图。该业态分布图共分三层，每层均标有“屈臣氏”、“KFC”等入驻品牌及分布位置。截至案发，当事人已将上述业态分布图全部销毁。2016年6月19日，当事人与上海绿地酒店投资发展有限公司（以下简称：绿地酒店公司）签订了咨询服务合同。约定当事人在绿地酒店公司指导下按照绿地Q酒店的风格进行装修。该合同仅为双方正式入驻的前置合同。截至案发，当事人与绿地酒店公司尚未签订正式入驻合同。除北京左岸风影院、ZARA和EUROJOY欧悦真冰场外，当事人尚未正式引进其他品牌。当事人通过宣传单页、微信公众号和业态分布图对外宣传的正式入驻品牌与实际情况不符，应认定广告内容为虚假。 再查明，2018年11月20日，嘉兴在线新闻网新闻频道发布了题为《嘉兴这些老板被捕被拘！2017年全市市场维序十大案件出炉》的时文，其中案例八为《宣传的入驻品牌与实际情况不符海宁世贸广场发布虚假广告被罚40万》，该案例指出：2017年4月24日，海宁市市场监督管理局在全市房地产市场秩序专项整治工程中发现被告在对其开发的星光汇项目进行宣传时涉嫌发布虚假广告；被告通过宣传单页、微信公众号和业态分布图对外宣传的正式入驻品牌与实际情况不符，应认定广告内容为虚假；鉴于被告在案发后能主动停止违法行为，积极配合调查，处罚款400000元。 本案争议焦点是被告世贸公司就星光汇项目所作的广告宣传是否构成虚假广告宣传，是否构成欺诈，原告有无权利要求撤销案涉商品房买卖合同。原告认为，被告在销售过程中存在虚假宣传，应属欺诈行为，属于合同可撤销情形。被告认为，被告在销售过程中虽然存在虚假宣传行为，但原告并未因被告的宣传行为而陷于错误认知并作出购房的意思表示，故被告的宣传行为不构成欺诈。 本院认为，欺诈的构成要件有三，一是行为人主观上具有欺诈的故意，即明知自己的行为会发生损害他人的后果而故意为之，或者放任结果的发生，其目的是使对方陷入错误认识，从而获得某种利益；二是行为人在客观上实施了隐瞒真实情况或提供虚假情况的行为；三是行为人的行为客观上使相对方陷于错误认知，并基于错误认知做出意思表示。围绕上述民事欺诈的法律要件，本院分析如下： 首先，从庭审查明的事实来看，被告世贸公司通过印发宣传彩页、微信公众号推送等形式推销自己楼盘，其宣传内容中包含的“北京左岸风影院、ZARA、EUROJOY和欧悦真冰场”品牌确已签约引进，被告就该品牌的宣传内容属实；同时被告与上海绿地酒店投资发展有限公司签订咨询服务合同，约定按照绿地Q酒店的风格进行装修，虽然双方未签订正式入驻合同，但被告确实已就引入该品牌开展前期工作。关于被告在宣传中所涉的其他品牌，被告对于是否已经入驻的宣传表述并不具体确定，如在原告提交的业态平面图中，各品牌的LOGO前注明有“意向入驻品牌”字样。当然，被告在广告宣传中确实也存在一定的不当行为，如“海宁首创进口免税国际生鲜馆”、“做世界500强酒店的房东”等夸大性宣传。但被告在整个项目开发建设中投入了大量资金，进行了施工装修，建设中及建成后也开展了积极的招商。换言之，被告在主观目的上是有明确意愿开发投资并培育该市场，客观上也实施了大量的建设投入和经营招商行为，仅因部分品牌未能成功入驻即认定其存在欺诈的故意，显然依据并不充分，也有失公平。 其次，本案查明绿地Q酒店等品牌确尚未入驻本案涉市场，与被告的宣传不符，但是否由此导致了原告错误认识并作出了购买商铺的错误意思表示，不无疑问。商铺属于价值较大的不动产，按常理业主购买商铺应当较为谨慎，其在决定购买前往往需要对商铺所在城市及其经济社会发展状况、商铺所处地段及周边消费潜力、收益保障、实体市场整体行情、未来发展前景等因素进行综合判断。从本案原被告的交易过程看，原告在与被告签订商铺买卖合同的同时，与兆岸公司签订了统一经营管理合同。该合同约定：委托经营管理期限内，兆岸公司以自己的名义对商铺进行统一经营、业态规划及根据经营状况作相应调整，全权负责确定该商铺的经营管理模式及招商招租标准，并对商铺进行统一招商和管理；业主在委托经营管理期内不得以任何理由干扰兆岸公司的经营管理工作和经营者经营活动，不得以任何理由收回商铺的使用权。依上述约定，原告明知且认可兆岸公司在经营过程中，有权根据市场需求对经营范围、招商业态、经营品牌、经营品种等予以相应变更和调整，意味着现有已签约入驻的品牌及尚未签约的潜在入驻品牌或其他经营项目在经营管理期限内随着市场行情、经营状况等变化均存在退出或者入驻星光汇项目的可能。而不论实际经营状况如何，原告都有权获得合同约定的租金收益。因此，在原告将商铺十年的经营管理权充分让渡给兆岸公司的情况下，应当明知或完全可预见市场入驻品牌的可变性和不确定性，对于被告宣传的入驻品牌是否能够完全符合预期应当具有较高的心理承受度，现原告仅是依据被告入驻品牌宣传的影响而主张导致其作出了错误意思表示的理由，难具说服力，本院不予采信。 此外，根据本院对星光汇项目周边其他市场商铺价格的调查，原告所购商铺的价格与同期同类同属城区的银泰商城、金泰商城等销售价格相比，并不存在偏高现象。故从销售价格看，亦难以认定被告存在以欺诈手段谋取不当利益的故意。 综上，被告在投资开发本涉案项目过程中存在夸大性的不当宣传，应当予以谴责。但综观被告对项目的开发经营、原被告交易的实际过程等情况，尚不足以认定被告的行为构成法律上的欺诈。原告以被告的行为导致其作出错误购房意思表示，并要求撤销合同的诉讼主张，理由不能成立，本院不予支持。故原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》不存在原告所主张的可撤销情形，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，应当认定合法有效。 需要指出的是，依法保护合同效力是我国合同法的基本原则，维护合同关系的安定也是社会主义市场经济的必然要求。近年来，随着电商市场的迅速发展，商贸综合体市场发展受到了一定的影响。与其他经营相比，商贸综合体市场的经营发展更强调整体性、特色性、互补性，各方投资主体的利益回报更依赖规模效应、商誉效应。因此，对于商贸综合体市场的各方利益的保护，除应关注依法保护个体利益外，更加需要兼顾整体利益和各方交易关系的稳定性。否则，整体利益丧失，必然最终损害个体利益。商贸综合体市场的经营发展并非一个短期行为，需要市场经营方的管理培育、各方投资主体的商业风险担当来实现市场的长期向好发展。从本案星光汇项目的地理位置来看，其地处海宁市区两条主干道交织处，邻近有五星级酒店、海宁皮革城专业市场，中高档小区较为密集，目前属于海宁市区城西区域最主要的综合性商场，应当具有较好的市场发展前景。因此，原告依欺诈要求撤销合同的诉讼请求不仅欠缺事实和法律依据，而且从商业风险与利益并存的角度，抑或从法律所要保护的价值取向衡量，也应当不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告吴东的全部诉讼请求。 案件受理费5880元，由原告吴东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  高苏燕 人民陪审员  凌三英 人民陪审员  金 超 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  汪凯航 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。