安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1502民初5414号 原告：邓其玲，女，1988年2月1日出生，汉族，安徽六安人，住六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：**,安徽皋陶律师事务所律师。 被告：六安泽业房地产开发有限公司，住所地六安市经济技术开发区城北乡，统一社会信用代码913415005689981178。 法定代表人：黄鑫，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈继明,安徽金六州律师事务所律师。 原告邓其玲与被告六安泽业房地产开发有限公司（以下简称泽业公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2019年8月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员吴旭东适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告邓其玲的委托诉讼代理人**，被告泽业公司的委托诉讼代理人陈继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓其玲诉讼请求：1、判令被告向原告交付符合商品房买卖合同约定的六安市正阳路以东、纬一路以南皇家御苑5栋10层1002号房屋；2、判令被告为原告办理六安市正阳路以东、纬一路以南皇家御苑5栋10层1002号房屋的不动产权过户登记手续，将房屋不动产权登记至原告名下；3、判令被告自2018年1月1日起每日按全部房款490000元的万分之二向原告支付逾期交付房屋违约金至实际交付符合商品房买卖合同约定房屋之日止（至起诉时违约金暂计53600元）；4、判令被告自2018年4月1日起每日按全部房款490000元的万分之一向原告支付逾期办理房屋不动产权证违约金至实际完成房屋不动产权证转移登记之日止（至起诉时违约金暂计27293元）；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年3月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的泽业皇家御苑5幢10层1002号房屋，面积104.96平方米，总价款490000元。原告于2017年3月27日支付首期房价款274000元，余款216000元向安徽裕安盛平村镇银行申请贷款支付，被告收取全部房款后向原告开具发票。依据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付房屋，于交付房屋后90日内办理商品房的房屋所有权转移登记手续，但被告至今未能交付房屋，已构成违约。依据合同约定，原告有权要求被告继续履行合同约定的义务，并要求被告承担违约责任。被告的行为已经严重影响了原告的生活计划，原告多次和被告沟通交涉，均未能达成一致意见，为维护自身合法权益，原告特具状诉至贵院，请依法盘如所请。 原告邓其玲为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格； 证据二、企业公示信息查询单，证明被告诉讼主体适格； 证据三、商品房买卖合同，证明原告购买被告房屋情况以及合同关于交付房屋、办证时间的约定和违约责任的约定； 证据四、收款收据一份、发票一份，银行汇款回单，证明原告支付商品房价款情况； 被告泽业公司辩称：被告已经于2018年4月25日在皖西日报登报通知包括本案原告在内的3#楼、5#楼业主前来办理交付房屋手续，原告未及时前来办理收房手续，责任在于原告，原告本身存在过错；2、原告未按合同约定支付房屋剩余价款，应当按照合同约定承担逾期支付部分的违约金；3、涉案房屋于2018年9月28日验收结束，符合交房条件，原告前期提起过诉讼，在本次诉讼期间被告多次要求原告来办理收房手续，但原告都予以拒绝，其主张违约金自身存在恶意；4、原告主张的诉请第四项逾期办证违约金不合理；5、双方合同约定的违约金过高，应依法予以酌情降低，近期司法判例涉案的诉讼违约金均按照日万分之零点五计算。综上，请求驳回原告诉请。 被告泽业公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据： 证据一、营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告主体情况； 证据二、皖西日报《通告》，证明1、被告已于2018年4月25日在皖西日报刊登通告，通知包括原告在内的3#楼、5#楼业主于2017年4月30日前来办理交付房屋手续，原告主张的违约金截止时间应为2018年4月30日；2、原告未及时前来办理收房手续，其自身存在过错。 证据三、皇家御苑物业公司负责人出具的书面材料，证明涉案房屋被告物业公司已经通知被告来拿房，但遭到被告拒绝，未交房的责任在于原告; 证据四、六安市建设工程质量综合验收表，证明涉案房屋2019年9月28日已经综合验收； 证据五、借方记账凭证，证明原告购房余款216000元是在2017年11月6日放款，逾期支付186天。 被告泽业公司对原告证据的质证意见为：对证据一、二、的三性无异议；对证据三证明目的有异议，指出合同约定万分之二的违约金过高，且被告未按照合同约定时间支付购房余款，应承担相应的违约责任；对证据四的三性均无异议，但指出银行具体放款时间为2017年11月6日，并不是原告证明的2017年5月12日，购房余款216000元逾期186天。 原告邓其玲对被告证据的质证意见为：对证据一的三性无异议；对证据二的三性均有异议，1、被告未提供报纸原版；2、通告交付房屋应当符合合同约定的交房标准，被告未举证证明房屋达到交房标准；3、通知交房应当优先以业主能够知晓的方式，如电话、短信，报纸仅可以作为辅助通知方式；对证据三的三性均有异议，指出物业公司不是交房的通知主体；2、通知的时间在2019年9月2日，在本案诉讼之后；3、物业公司是被告选任的，具有利害关系，其书面材料不能被采信。对证据四，要求被告提供原件公法庭核实。指出从被告提供的材料来看，综合验收的时间是2018年9月28日，但结合被告的证据，其在2018年4月30日就通知交房了，显然房屋是不符合合同约定的；在2018年9月28日后，被告未举证其履行了通知交房的义务，并且合同约定的房屋交房条件，被告未能举证证明当时房屋符合合同第9、10条约定。对证据五，首先要求被告提供原件；其次该转账凭证是由被告进行操作的，原告方的贷款早已完成，但被告因为自身原因没有将该款项转至公司账户，责任应当由被告承担；根据商品房买卖合同的约定，约定的付款方式原告仅需要在2017年3月27日前支付首付款274000元，而原告已经完成该部分款项的付款义务由，对于按揭贷款部分款项合同并未约定付款时间，是根据银行贷款办理的实际情况决定的，不属于原告违约。 本院对原、被告证据作如下认证：原告证据一、二、三、四均客观真实，本院对其证据效力及证明力予以认定。被告泽业公司证据一、二、四经本院审核亦客观真实，本院对其证据效力及证明力予以认定；证据四物业公司并非交房主体，本院对其书面证明效力不予认定；证据五关于被告按揭贷款实际到账时间，由于被告未对此提起反诉主张违约责任，与本案审理无直接关联性，对其证据效力不予认定。 根据上述对证据的分析认定，结合庭审中双方当事人的陈述，审理查明的事实为： 2017年3月27日，原告邓其玲与被告泽业公司签订商品房买卖合同一份，购买被告开发的皇家御苑小区5幢10层1002号房屋，面积104.96平方米，总价款490000元。该合同第十一条约定“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条逾期交付责任约定（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当在解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照在不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”第二十条（二）约定“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款就基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”上述合同签订后，原告按约支付首期购房款274000元，并申请银行按揭贷款支付购房余款216000元。被告泽业公司于2017年5月12日向原告出具490000元购房发票。后由于原告所购商品房施工工期延误，被告泽业公司未能在约定的2017年12月31日前向原告交付该商品房。2018年4月25日，泽业公司在皖西日报刊登公告称“六安泽业房地产开发有限公司所开发的皇家御苑项目二期3#、5#楼已完工，2018年4月30日可交付使用，望各位业主前俩办理交房手续。”2018年5月份，原告向本院提起诉讼，诉请被告泽业公司交付所购商品房并承担相应的违约责任，后撤诉。2018年9月28日，原告所购商品房的5#楼竣工并通过建设工程质量综合验收，具备向原告交付商品房的条件，但原告一直未受领所购商品房。2019年8月21日，原告向本院提起诉讼。 本院认为，被告泽业公司未能在约定的时间向原告交付商品房并为其办理产权登记手续，基本违约事实清楚，应承担相应的违约责任。被告在诉讼中以原告自身恶意拖延受领房屋，逾期给付购房款，约定的违约金比例过分高于实际损失为由抗辩，争议焦点在于一、本案应如何确定被告违约责任计算时间；二、约定的违约责任是否过分高于实际损失；三、被告主张的原告逾期付款违约责任问题，本院对此分别认为： 关于争点一，被告泽业公司于2018年4月25日在报纸上发布公告要求包括原告在内的业主受领房屋，而原告所购商品房所在的5#楼竣工并通过工程质量综合验收的时间为2018年9月28日，故在被告发布公告之日尚不具备交付商品房的条件，该公告不产生法律效力。原告曾在2018年5月份就被告迟延交房问题提起诉讼，其在诉讼中亦认可一直关注所购商品房的交付问题，故原告理应知晓在2018年9月28日后已经具备交房条件，而其一直未受领该商品房，并在2019年8月21日再行提起诉讼，与诚实信用原则相悖。故本案被告逾期交房及逾期办证违约责任的计算期限，理应自违约之日计算至该商品房具备交房条件后的一段合理期限内截止，本院对此酌定为2019年1月1日。 关于争点二，被告泽业公司未能在约定的时间内交房，确应对逾期交房及逾期办证承担双重的违约责任。原告关于逾期交房的违约损失，主要体现为房屋使用功能的时间延误，结合该地段房租标准，合同约定为按日支付全部房价款的日万分之二，则每月为2940元，确远高于原告实际损失，本院对此依职权调整为按日支付全部房价款的日万分之一；关于逾期办证违约金，本院结合相关司法判例，酌情确定为按日支付全部房价款的日万分零点五计算。 关于争点三，如原告逾期给付购房款，应承担相应的违约责任，但被告对此未提起反诉，故不在本案诉讼处理范围。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、被告六安泽业房地产开发有限公司向原告邓其玲交付六安市正阳路以东、纬一路以南皇家御苑小区5幢10层1002室商品房； 二、被告六安泽业房地产开发有限公司为原告邓其玲办理所购皇家御苑小区5幢10层1002室商品房的不动产权登记手续； 三、被告六安泽业房地产开发有限公司给付原告邓其玲逾期交付房屋违约金17885元； 四、被告六安泽业房地产开发有限公司给付原告邓其玲逾期办理房屋不动产权违约金8943元； 上述一、二两项的行为义务及三、四项的金钱给付义务，均于本判决生效之日起七日内一次性履行完毕。 五、驳回原告邓其玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付行为义务及金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，承担迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2930元，减半收取1465元，由原告邓其玲负担465元，被告六安泽业房地产开发有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  吴旭东 二〇一九年十月八日 书记员  李 伟 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。