广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11123号上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所广东省佛山市南海区。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷辉均，男，汉族，住贵州省习水县。被上诉人（原审原告）：张慧莲，女，1993年9月9日出生，汉族，住广东省乐昌市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。原审被告：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人雷辉均、张慧莲、原审被告广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司无需以购房款为本金，按日万分之三的标准向雷辉均、张慧莲支付2018年9月1日起至2019年4月1日止逾期交房违约金；2.改判长华公司无须承担一审判决第一项确定的债务；3.本案一审、二审诉讼费用由雷辉均、张慧莲承担。事实与理由：一、长华公司并非本案适格被告，不应承担逾期交房违约金。涉案商品房买卖合同的主体是粤海通公司与雷辉均、张慧莲，长华公司作为粤海通公司的股东，其既非合同的一方也未参与涉案房屋买卖活动，雷辉均、张慧莲亦没有证据证明长华公司存在《中华人民共和国公司法》第二十条规定的情形。因此，长华公司并非本案的适格被告，其不应承担责任。二、一审判决支持的逾期交房违约金金额明显过高。涉案《补充协议》并没有完全免除粤海通公司在逾期交房时的违约责任，仅是就违约金标准作出调整，调整之后业主并不因此丧失追讨逾期交房违约金的权利，且变更后的违约金也没有低于业主因逾期交房而导致的实际损失，同时业主也不因此而承担更重的责任。一审判决认定涉案《补充协议》有关条款无效明显不妥。涉案《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反强制性法律法规，应按照该协议中关于逾期交房违约金标准的约定,并适用以涉案房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》之时作为具备交付条件之时。再者，按照相关法律规定，在雷辉均、张慧莲主张违约金明显高于其实际损失时应予以下调，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》的相关规定，应按照租金标准下调违约金而非适用商品房买卖合同约定的违约金标准。三、本案不存在滥用诉权的情形。粤海通公司就管辖权问题提出异议系正当行使民事诉讼法赋予诉讼当事人的权利，不存在滥用诉权的情形，不应由粤海通公司和长华公司承担全部诉讼费用。被上诉人雷辉均、张慧莲辩称，粤海通公司的上诉请求无事实与法律依据，雷辉均、张慧莲虽未提起上诉，但认为本案的违约金计算时间应为商品房买卖合同约定的毛坯房交房次日起计算至实际交付之日。原审被告长华公司述称，同意粤海通公司的上诉意见。雷辉均、张慧莲向一审法院起诉请求：1.粤海通公司、长华公司以购房款743472元为本金、按日万分之三向雷辉均、张慧莲支付自2018年2月1日起至实际交付之日止的逾期交楼违约金（暂计至2018年11月23日为65797元）、并按中国人民银行同类同期贷款基准利率上浮30%向雷辉均、张慧莲支付上述违约金自起诉之日起至实际付清之日止的利息；2.粤海通公司、长华公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月22日，雷辉均、张慧莲与粤海通公司签订《认购书》，约定雷辉均、张慧莲以758567元认购粤海通公司开发的南海区狮山镇博爱中路68号“××国际商业中心”1栋2301号房。同日，雷辉均、张慧莲向粤海通公司支付了定金2万元。同年6月29日，雷辉均、张慧莲向粤海通公司支付了房款133472元，双方并于当日签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要约定如下：……第六条：雷辉均、张慧莲以743472元向粤海通公司购买案涉房屋；第七条：首期款153472元自本合同网签之日起1日内支付，余款59万元应于同年7月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；第八条：买受人逾期付款在90日内，应按日万分之三向出卖人支付逾期违约金；逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日万分之三向出卖人支付逾期违约金；第九条：商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；第十一条：商品房的交付时间为2018年1月31日；第十二条：出卖人逾期交付房屋在90日内，自交付期限届满次日起至实际交付日止，按日万分之三向买受人支付违约金；逾期交付超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日万分之三向买受人支付违约金。……同日，雷辉均、张慧莲、粤海通公司就案涉房屋买卖签订《补充协议》，主要约定如下：……第四条（五）：买受人申请按揭贷款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将款项发放至出卖人收款账户，否则，买受人应按本协议第五条承担逾期付款违约责任；第五条（一）：买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付房款0.06%的违约金；（二）：买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；（四）：买受人逾期付款的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间及第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第六条（一）：买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条（一）：出卖人交付商品房逾期不超过90日，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付房款0.02%的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，双方同意继续履行合同的，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付房款0.03%的违约金；第三十条：出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。……同日，雷辉均、张慧莲（甲方）与佛山市长华××工程有限公司（乙方、以下简称长华××公司）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方案涉商品房进行装修，甲方同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年8月31日前完成装修工程并交付给甲方，如甲方未能按《买卖合同》约定与粤海通公司办理收楼手续并将房屋交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。庭审中，粤海通公司确认雷辉均、张慧莲就案涉房屋向银行申请的按揭贷款按约划至粤海通公司账号。2017年11月19日，粤海通公司（甲方）、深圳市建装业集团股份有限公司（乙方）、长华××公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方××国际中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年1月31日，雷辉均、张慧莲出具确认函，同意将案涉房屋交由长华××公司装修，并同意出卖人于同年8月31日装修完工交收入伙。同年11月23日，××国际中心1栋取得竣工验收备案。粤海通公司于当日向雷辉均、张慧莲邮寄收楼通知书。同年12月6日，雷辉均、张慧莲再次办理了收楼手续。同年12月12日，××国际中心1栋取得测绘报告书。另查明一，一审法院同期分别受理（2019）粤0605民初4254、4245、4012号三案，三案原告分别认购同为1幢的××、××、××房。2019年3月27日，粤海通公司分别向上述三案的原告邮寄装修交楼通知书，要求三案原告于同年4月1日至同年4月4日前收楼。在上述三案的判决中，一审法院均认定交楼时间为2019年4月1日。另查明二，粤海通公司是长华公司独资开办的有限责任公司。另查明三，自2018年2月1日至同年8月31日期间，雷辉均、张慧莲没有提供有效证据证实曾经向粤海通公司主张交付案涉房屋。一审法院认为，雷辉均、张慧莲与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于本案的第1个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》虽约定案涉房屋交付时间为2018年1月31日，但一审法院认定交付时间应为同年8月31日，理由如下：首先，在上述房屋买卖合同签订的当日，雷辉均、张慧莲与粤海通公司的关联公司长华××公司签订《委托装修协议》，约定长华××公司对其所购房屋进行免费装修，据此，可认定案涉房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年8月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间；其次，如雷辉均、张慧莲认为交楼时间为买卖合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，雷辉均、张慧莲理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求粤海通公司交楼，但自2018年1月31日至同年8月31日期间，雷辉均、张慧莲没有提供有效证据证实曾以上述方式向该公司催收案涉房屋，其行为不符合普通的交易习惯与生活常理。最后，雷辉均、张慧莲于2018年1月31日出具的确认函中明确同意案涉房屋在同年8月31日前装修完毕交收入伙。因此，一审法院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，粤海通公司逾期交楼的时间应自同年9月1日开始起算。虽雷辉均、张慧莲于2018年1月31日、同年12月6日两次办理了收楼手续，但案涉房屋在当时均未同时取得竣工验收备案和测绘报告书，并未符合双方约定的房屋交付条件。在一审法院受理（2019）粤0605民初××、××、××号三案中，粤海通公司于2019年3月27日分别向1幢的××、××、××房业主邮寄了相同的装修交楼通知书，统一要求业主于同年4月1日至同年4月4日前收楼。根据交易习惯和一般生活常理，开发商针对同一栋楼、同一楼层或相邻楼层的业主均会在统一发出交楼通知书，进行集中交楼，而案涉房屋为1幢2301房，与另外三案房屋均属于1幢，且楼层一致或相邻，故粤海通公司理应在同一天向本案雷辉均、张慧莲邮寄了相同的装修交楼通知书，要求雷辉均、张慧莲于同年4月1日至同年4月4日前收楼，故本案亦应以2019年4月1日视为交付日期。据此，对本案第1个争议焦点，一审法院认定粤海通公司逾期交楼时间应自2018年9月1日至2019年4月1日止。二、关于本案的第2个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条对雷辉均、张慧莲逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的《补充协议》，对雷辉均、张慧莲逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，但其变更的内容明显加重雷辉均、张慧莲的责任、减轻粤海通公司的责任，此约定既不公平、亦不对等，故一审法院确认《补充协议》此部分的约定无效，案涉房屋因迟延交付引起的法律后果应适用《商品房买卖合同（预售）》约定的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人逾期交付案涉房屋的违约金为日万分之三，符合法律规定，此标准不存在明显过高，故一审法院对本案争议的第2个焦点，认定违约金标准应按已付房款的日万分之三计算。雷辉均、张慧莲要求粤海通公司、长华公司支付上述违约金的银行利息，但雷辉均、张慧莲此主张没有法律依据，一审法院对雷辉均、张慧莲此部分的请求不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，长华公司为粤海通公司的独资股东，现长华公司未提供证据证明粤海通公司的财产独立于其财产，故长华公司应对粤海通公司的债务承担连带责任。雷辉均、张慧莲此部分主张有理，一审法院予以支持。关于雷辉均、张慧莲在本案中是否存在逾期付款问题。根据双方所签的《补充协议》第四条（五）的约定，案涉房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至粤海通公司账户，否则，雷辉均、张慧莲应承担逾期付款违约责任。本案《商品房买卖合同（预售）》是2016年6月29日所签，据此，雷辉均、张慧莲应保证购房余款59万元在60日内，即同年8月29日前支付至粤海通公司账号。因粤海通公司确认雷辉均、张慧莲支付的购房尾款在规定时间已划至粤海通公司账号，故雷辉均、张慧莲不存在逾期付款行为。案外人长华××公司虽为本案案涉房屋进行免费装修，但该公司系粤海通公司、长华公司的关联公司，且根据房屋买卖合同相对性的原则，对粤海通公司要求追加其作为第三人参加诉讼的申请，一审法院依法不予准许。关于本案诉讼费的负担问题。雷辉均、张慧莲与长华××公司所签的《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年10月31日，而长华××公司是粤海通公司的关联公司，但粤海通公司未能就此重大问题向雷辉均、张慧莲作出特别提示，且一审法院受理案件后，长华公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，一审法院判令由粤海通公司、长华公司全额负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、粤海通公司、长华公司应于判决发生法律效力之日起十日内，以购房款743472元为本金、按日万分之三向雷辉均、张慧莲支付自2018年9月1日起至2019年4月1日止的逾期交房违约金；二、驳回雷辉均、张慧莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取722.46元由粤海通公司、长华公司负担。粤海通公司、长华公司应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对雷辉均、张慧莲预交的诉讼费用722.46元，在判决发生法律效力后经雷辉均、张慧莲书面申请,一审法院退还予雷辉均、张慧莲。二审期间，雷辉均、张慧莲提交了行政处罚通知书、佛山12345的反馈、关于停止室内装修施工的通知、关于停止办理交楼手续的通知。粤海通公司提交了《确认函》、《业主领取物品登记表》、《物业服务协议及资料签收确认书》、《两书签收确认函》、《有关临时管理规约承诺书》、《确认书》、《提前办理收楼手续承诺书》。长华公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证。经审核，雷辉均、张慧莲提交的上述证据无原件核对,也不影响本案的处理,故不能作为本案的定案依据。粤海通公司提交的证据，雷辉均、张慧莲对其真实性无异议，与本案认定具有关联性，本院予以确认。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2019年2月22日，雷辉军在《确认函》中确认，粤海通公司及长华公司已完成涉案房屋的全部装修，出卖人已在该日按照《商品房买卖合同》约定向其交付涉案房屋。同日，雷辉均、张慧莲签收了业户手册、临时管理规约、前期物业服务协议、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书等材料。雷辉均、张慧莲另在《承诺书》中确认因急需入住，自愿提前办理相关收楼手续等内容。又查明，2019年4月2日，雷辉均、张慧莲在《业主领取物品登记表》中签字确认领取了入户门、房门钥匙等物品。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。综合各方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点是：1.涉案房屋的交付条件应如何确定；2.粤海通公司与雷辉均、张慧莲签订的《补充协议》约定的违约金条款是否有效；3.双方约定的交房时间应如何确定，以及一审法院关于粤海通公司逾期交付期限认定是否合理。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，此交付条件低于上述标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准来认定涉案房屋是否符合交楼条件缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果雷辉均、张慧莲违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重雷辉均、张慧莲责任的情形，故该条款无效。雷辉均、张慧莲在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准、合同约定等因素，按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题。经查,粤海通公司与雷辉均、张慧莲在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且雷辉均、张慧莲亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。根据粤海通公司二审提交的证据显示，雷辉均、张慧莲在2019年2月22日已办理收楼手续，雷辉均、张慧莲认为该时涉案房屋尚未完成装修，与雷辉均该时签署的文件内容相悖，本院不予采信。粤海通公司由此主张以该时作为确定其逾期交楼截止日理据充分，本院予以支持。粤海通公司上诉主张长华公司不是本案适格被告，不应当承担责任。本院认为，长华公司并未对一审判决提起上诉，故本院对粤海通公司的该项上诉主张不予审查。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司、长华公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，粤海通公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；因本案出现新的证据，本院依法予以改判，一审判决不属于错误裁判。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4022号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4022号民事判决第一项为：佛山市粤海通房地产有限公司、广东长华投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，以购房款743472元为本金、按日万分之三向雷辉均、张慧莲支付自2018年9月1日起至2019年2月22日止的逾期交房违约金；三、驳回雷辉均、张慧莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费722.46元由佛山市粤海通房地产有限公司、广东长华投资集团有限公司负担。二审案件受理费982.12元，由佛山市粤海通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年十月二十八日法官助理 杨全欣书 记 员 周英洋