上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10850号上诉人（原审原告、反诉被告）：王啸，男，1986年8月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告、反诉被告）：顾燕华，女，1986年12月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海新起点物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区国权路29号6层，经营地上海市宝山区淞塘路81号3楼。法定代表人：孙文利，董事长。委托诉讼代理人：李林，上海瀛东律师事务所律师。上诉人王啸、顾燕华因与被上诉人上海新起点物业管理有限公司（以下简称新起点公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初85828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王啸、顾燕华均上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：一、导致系争合同不能继续履行不应认定是上诉人过错引起的，双方当事人均无过错，故原判认定上诉人根本违约并承担违约赔偿责任是错误的。上诉人出租的房屋是商业用房是符合双方约定的用途的，上诉人是按约履行义务的。且在签约前后上诉人小区的环境始终处于上诉人与居民之间的矛盾中，且签约前上诉人已通过被上诉人的中介公司告知其该情况，不存在不知晓或上诉人隐瞒的事实。上诉人也无义务和无法保证杜绝其他人的非法干涉经营。被上诉人作为专业的公寓经营者，对系争房屋的经营不可能不进行调查周围环境和社会舆情，故上诉人并无过错不构成违约。且系争合同系上诉人而非被上诉人提出解除，说明被上诉人认为可以继续履行合同。二、原判认定的赔偿损失的金额也有错误。首先，鉴定的工程造价中包含的所有规费因未有证据证明装修工人的社保费是否已缴纳，应予扣除。其次，鉴定的工程造价的折旧年限，按有关判例应按5年折算，而鉴定机构按10年折旧是不公平的。被上诉人新起点公司不同意两上诉人的上诉请求及事实和理由，并辩称：上诉人在签订合同时并未向被上诉人告知系争房屋存在历史上的问题和相关政府部门处理社会舆情的情况。被上诉人作为从事员工公寓租赁企业在签合同时肯定会对经营的房屋有一个评估，如存在重大问题无法使用，肯定不会签合同的，故上诉人否认隐瞒真实情况的理由是不能成立的。还有原审对被上诉人的损失金额已经认定低了，依据合同规定的违约金应在500多万元，且被上诉人的实际损失金额也达到了400万元。上诉人提出的5年折旧期是无依据的。系争损失价中折旧费是法院委托的专业鉴定机构认定的，是有相关法律依据的。关于规费的问题，被上诉人在一审中已提供证据证明被上诉人已缴纳了装修工人的社保费，均应计入损失金额内。王啸、顾燕华向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《新起点租赁合同》于2018年10月31日解除；2.判令新起点公司支付王啸、顾燕华2018年2月18日至2018年10月31日的租金1,337,228元；3.判令新起点公司支付王啸、顾燕华滞纳金83,125元（计算至2018年10月31日）；4、判令新起点公司以1,337,228元为本金，按每天万分之五的标准支付王啸、顾燕华自2018年11月1日起至实际支付租金之日止的滞纳金。新起点公司向一审法院提出反诉请求：1.判令王啸、顾燕华退还新起点公司租赁保证金158,333元及第一期租金475,000元；2.判令王啸、顾燕华支付新起点公司违约赔偿金3,042,676元〔按剩余租期租金30%计算出违约赔偿金取整为550万元，现根据装修及经营损失调整，包括装修损失3,024,076元、经营损失18,600元（因房屋不能使用和客户解除合同支付的违约金）〕。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX路XX弄1号1-2层、2号1-3层、3号1-2层房屋权利人于2015年7月被核准登记至王啸、顾燕华名下，产权证上土地状况一栏记载用途为商业，房屋状况一栏记载用途为店铺。2017年5月6日，王啸、顾燕华（出租人）与新起点公司（承租人）签订《新起点租赁合同》，该合同第一部分专用条款第一条租赁房屋约定，1.1租赁房屋地址为XX路XX弄1号1-2层、2号1-3层、3号1-2层。第二条租赁期限约定，2.1租赁期限为10年6个月，自2017年5月18日起至2027年11月17日，如果租赁房屋的实际交付日变更的，则租赁期限从租赁房屋的实际交付日开始计算，其中实际交付日后的180个日历日为免租期。第三条租金、保证金及支付约定，3.1租赁房屋的租金标准为2.052元/平方米/天，首年租金为190万元。自免租期届满次日起，每届满三年，则下一年度的租金应以届满前一年度的租金为计算基础递增6%。双方约定月租金按照年度租金除以12计取。3.2承租人应按季度向出租人预付租金，每三个月支付一次租金，先付后用。首期租金承租人应于房屋交付之日向出租人支付，以后每季度计租日之前15日（含当日），承租人应向出租人预付下个季度的租金。3.3承租人在双方签订本合同之日支付相当于首年一个月房租金额的保证金，如承租人在租赁期内拖欠租金，欠缴水、电费等公共事业费，出租人可在该保证金中扣除，扣除后承租人需补足保证金至相当于一个月房租金额的标准；合同期满或解除后，双方结算完毕且承租人清空、退还房屋后3个工作日内，出租方将该保证金无息退还给承租人。根据该条所附租期、租金及支付时间表，保证金158,333元应于2017年5月7日支付;2017年11月18日至2020年11月17日期间租金标准均为475,000元/季度,其中2017年11月18日至2018年2月17日的租金支付时间为2017年5月18日，之后各季度的租金支付时间分别为2018年2月3日、2018年5月3日、2018年8月3日……（以此类推）该表备注“收到甲方发票后支付”。第二部分通用条款第一条租赁房屋及用途约定，1.2租赁房屋将被改造为企业员工公寓对外租赁经营使用。为避免疑义，承租人独立自主、依法经营，出租人不参与承租人的经营管理，不承担经营的盈亏风险，不参与分享承租人的经营收益。第二条租金及支付约定，2.1租金的支付以出租人先开具增值税专用发票为前提，即在各期租金应支付日前15日，出租人应开具相应的发票并交付给承租人。第四条对租赁房屋的改造装修约定，4.1承租人有权对租赁房屋进行装修与改造，出租人应对此予以认可和授权。第六条出租人的陈述和保证约定，6.1.2租赁房屋上不存在任何权利限制或者瑕疵，房屋主体结构不属于违章建筑，也未被法院、检察院、公安或者其他政府机关保全、查封或采取其他强制措施。第十一条租赁房屋的交还约定，11.1承租人应当在本合同终止或解除后10个工作日内，按届时租赁房屋的现状交还房屋。承租人有权拆除及取回承租人所有不属于出租人的设施或者设备，但承租人不得故意损害或拆除建筑物本身的构造（经出租人同意且通过合法手续予以改变的除外）。11.2对于承租人在上述期限内未拆除或者取回的物品，出租人应当书面催告承租人拆除或者取回，经出租人催告后的10个工作日内承租人仍未及时拆除或者取回的，则视为承租人放弃遗留物之所有权，悉归出租人所有任其处理。第十二条合同终止、解除及违约赔偿约定，12.2承租人的违约在租赁期限内，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除本合同，由于承租人原因导致本合同提前解除，出租人有权采取停水、停电等措施：（i）非因出租人原因或者不可抗力原因，承租人单次迟延支付租金三个月以上，经出租方催告一个月内仍未交纳，或者在租赁期内，承租方累计延迟支付租金三次……如果承租人违约但尚未达到上述出租人有权解除合同的情形或者出租人选择不解除合同的，则承租人应按下列约定向出租人承担违约责任：（a）因承租人自身原因导致承租人逾期支付租金每逾期一日，则承租人须按应付未付租金金额的每天万分之五的标准向出租人支付滞纳金。12.3在租赁期限内，出租人有下列行为之一的，承租人有权解除本合同……（iv）因出租人交付租赁房屋的产权、出租权、房屋用途、环境验收、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等瑕疵问题导致本合同无效的或致使承租人不能实现租赁目的的，或因第三方行使抵押权或其他权利致使本合同无法继续履行的。如果因出租人出现上述约定或法律规定之违约情形，致使承租人提前解除本合同的，则出租人应向承租人支付相当于本合同下租赁期限内剩余期间的租金总额的30%的违约金，如果支付的违约金不足弥补承租人损失的，出租人还应该承担赔偿责任。2017年5月17日，王啸、顾燕华将房屋交付新起点公司。新起点公司对租赁房屋进行了装修，又分别于2017年5月26日、2018年3月5日在租赁房屋处注册成立“上海新起点物业管理有限公司XX分公司”“上海A有限公司”。2018年3月5日，新起点公司向王啸、顾燕华发出《函告》称，新起点公司已完成装修及建设工程验收消防备案，办理了营业执照，于2017年9月16日启动招租经营工作，但承租人的经营工作因租赁房屋所在小区居民的强烈阻挠而中断，承租人负责经营管理、销售的团队都无法进入现场工作：小区居民以拉横幅、破坏进出路面、设置铁网围栏、砌墙及堆放建筑垃圾封堵通道、至租赁房屋谩骂推搡工作人员等方式阻挠新起点公司经营。后经了解得知，出租人2015年7月20日取得房屋后因小区居民强烈阻挠而致使用房屋计划失败，但出租人签约时隐瞒此情况，已构成违约。现新起点公司函告如下：1.王啸、顾燕华于2018年3月31日之前予以协调，确保新起点公司顺利开业、经营；2.王啸、顾燕华赔付新起点公司未按期开业造成的相关经济损失；3.新起点公司不支付经营之前发生的租金；4.新起点公司保留向王啸、顾燕华追究违约责任的权利。收到上述《函告》后，王啸发送《复函》称，其交付的房屋无权利瑕疵，任何第三方的限制新起点公司使用的行为属侵权，新起点公司可通过法律途径解决，要求新起点公司按时支付租金。另，王啸又发送《催款函》称，新起点公司已于2018年3月6日收到租金发票，应按约于15日内支付租金，但新起点公司一直未支付，故要求收函之日起三日内支付。2018年4月8日，新起点公司向王啸发送《回复函》称，2018年4月1日有两批客户共计30人入住，但均于2018年4月4日晚因居民强烈阻挠而被清退。鉴于该项目的原始问题，新起点公司无法正常运营，无法支付2018年2月18日至2018年5月17日的租金，在项目不再受到居民干扰后，将按约支付租金。收函后，王啸向新起点公司发送《催款函》，催讨2018年2月18日至2018年5月17日期间的租金。2018年7月27日，新起点公司向王啸发送《回复函》称，在得到出租人保证后，新起点公司方与客户签订合作协议，但最后仍因函告所述原因而无法保证协议的执行，造成新起点公司向客户违约。因多次努力后，仍无法实现租赁目的，故将退还发票，请协调相关问题，保证公司顺利经营后，新起点公司愿意继续履行原《租赁合同》。之后，王啸再次向新起点公司发送《复函》称，鉴于新起点公司在函件中表示不支付租金，故现要求新起点公司先履行付款义务，支付2018年5月18日至2018年8月17日及2018年8月18日至2018年11月17日的租金，王啸、顾燕华将于收到租金后三个工作日内开具发票。2018年10月31日，王啸、顾燕华与新起点公司签订《合同解除协议书》，约定双方一致同意于2018年10月31日解除《新起点租赁合同》；涉及未付租金及违约责任、承租方装修损失及其他赔偿等事项通过诉讼解决；新起点公司于本协议签订之日起15日内将房屋腾退并迁出注册公司，否则按1万元/天赔付违约金。同日，双方签订《房屋交接书》，新起点公司向王啸、顾燕华返还了租赁房屋。2019年1月17日，王啸向新起点公司发送《催告函》称，双方签订的租赁合同已于2018年10月31日解除，新起点公司未按约在合同解除之日起十个工作日内拆除全部装修装饰物，因遗留物品对出租方无利用价值，故新起点公司不拆除或取回的，王啸一方将拆除，相关费用由新起点公司承担。根据从新起点公司前台处打印的《宾客住店表》以及浦东新区XX镇XX居委会出具的《证明》，2018年7月至2018年10月间，有宾客入住在租赁房屋内。另查，就涉案租赁房屋产权性质、用途，曾发生过新闻舆情。2015年8月，名为“美好的南郊花园”的博主在微博上数次发帖，内容有:“旧小区入住十年，会所非法变商铺，开发商私自售卖新‘业主’强行入驻，围墙电鱼填河道，住户无力阻挠，7月，浦东新区XX镇XX花园开发商未经与小区业主协商/告知便私自向第三方公司出售会所整体产权”“无良开发商未经业主们同意私自售卖了属于小区居民的会所”“今天（指8月16日）对我们来说意义重大，在难过绝望的时候听说电视台要来……居民们团结在业委会带领下讲述了公建会所无故改成商业地产，老人唯一的建设（健身）地方欲变在小区里对外营业的KTV”等。2015年8月16日，上海电视台新闻综合频道播出了“小区会所突遭改建，公建商用各执一词”的新闻片。2015年9月19日，《新闻晨报》A3版面刊登了“小区活动会所变商用房引居民不满（业主围起会所周边公共绿地大兴土木，城管令其限期恢复原貌，浦东建交委调查会所转性问题）”的文章。经双方当事人确认，新起点公司承租后装修了约四个月，2017年12月开始对外招租，2018年9月停止经营，最后一批租客于2018年10月离开小区。新起点公司搬离时，已将可移动的装修拆除。新起点公司向王啸、顾燕华支付了租赁保证金158,333元及第一期租金475,000元。审理中，一审法院根据新起点公司的申请，委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对租赁房屋装饰装修残值损失进行司法鉴定。鉴定意见为：房屋装修工程装饰项目工程造价1,870,314.57元（含规费236,439.55元）、房屋装修工程安装项目工程造价536,664.94元（含规费74,149.43元），合计2,406,979.51元（含规费310,588.98元）；涉案合同租期3836天，以双方当事人确认的房屋交接时间2018年10月31日作为评估时点，剩余租期3304天，本工程残值率为86.13%（王啸、顾燕华主张折旧年限按五年计算并无规定，若按此计算，本工程残值率为70.87%）。鉴定费56,000元，由新起点公司预付。经质证，王啸、顾燕华对于鉴定意见无异议，但认为规费不应计取，因为新起点公司未按期向鉴定单位提供社保缴纳凭证，规费应以实际支付为依据；残值应适用五年折旧归零原则，对于按此计算出的残值率70.87%无异议。新起点公司对于鉴定意见无异议，对折旧率同意鉴定机构意见，另表示其与施工方之间的合同中含规费。对于王啸、顾燕华的异议，鉴定人员表示，规费系施工单位缴纳的施工人员社保及公积金，属工程造价的组成部分，通常情况下应列入审价范围。新起点公司提供了相关缴纳凭证，涉案工程属工程量小、施工时间短的小工程，无需复核缴纳情况。王啸、顾燕华主张按五年折旧没有依据。一审法院认为，对王啸、顾燕华的规费鉴定异议，鉴定机构的解释合理有据，一审法院予以采信。对折旧率由一审法院依法认定。审理中王啸、顾燕华称，涉案租赁房屋产权系其通过拍卖取得。2015年，与小区业主产生纠纷的原因系改变会所用房功能，当初想开幼儿园，在填埋房屋前人工河道时遭遇小区业主抗议。相关纠纷通过搜索即可获得，王啸、顾燕华并未隐瞒。与新起点公司签约前，房屋一直空关着，根据产权证记载的房屋用途，可满足新起点公司经营所需，对于他人阻挠，新起点公司可通过合法途径解决，其自身疏于对房屋的审查评估才导致目前状态。新起点公司称，看到产证所记载房屋用途为商业、店铺，新起点公司才承租房屋，已尽到审查义务。新起点公司确实将租赁房屋投入过使用，客户入住后，业主就来吵闹和阻挠，致客户短期内就离开。后经王啸、顾燕华协调，新起点公司又开发新的客户，但业主仍来闹事。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案《新起点租赁合同》系王啸、顾燕华与新起点公司的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即出租人向承租人交付的租赁物必须符合合同约定的使用收益目的，且在租赁关系存续期间应当保持租赁物符合合同约定的使用收益状态，不但出租人不得妨害承租人使用收益，对于第三人的妨害，出租人亦应予以排除。根据查明的事实，租赁房屋原为小区会所，王啸、顾燕华明知小区业主对之后房屋性质变更存在质疑，尤其对房屋改变使用用途更是强烈不满并抵制，并通过新闻媒体等途径主张权利，但王啸、顾燕华签约时就租赁房屋权利瑕疵未向承租人披露，致新起点公司开始经营后即遭小区业主阻挠，其无法按合同约定用途正常开展经营活动以实现租赁目的，虽经新起点公司多次催告，王啸、顾燕华仍未能排除妨碍，其已构成根本违约。承租人一般通过查看房屋现状及产证记载来审查租赁房屋的适租性，符合一般经验法则，新起点公司作为承租人已尽到审慎注意义务，其在租赁过程中并无过错。王啸、顾燕华认为新起点公司疏于对房屋的审查评估义务的意见，没有依据，一审法院不予采纳。在前述认定基础上，一审法院对于本案本诉、反诉请求作如下处理：本诉部分。一、关于王啸、顾燕华要求确认合同于2018年10月31日解除的诉讼请求。鉴于租赁双方已于该日签订了解除协议书并办理了房屋交接手续，庭审中，新起点公司对该项诉请亦表示认可，一审法院对王啸、顾燕华的该项诉请予以支持。二、关于王啸、顾燕华要求新起点公司支付2018年2月18日至2018年10月31日期间租金及滞纳金的诉讼请求。接收租赁房屋后，新起点公司虽有实际经营行为，但因小区业主的抵制，其装修后未能正常对租赁房屋使用、收益，新起点公司可依法减少支付租金。根据本案合同实际履行情况及违约责任，新起点公司支付的第一期租金与房屋返还前其应承担的租金大致相当，一审法院对王啸、顾燕华的该部分诉讼请求不予支持。反诉部分。一、关于新起点公司要求王啸、顾燕华退还租赁保证金158,333元及第一期租金475,000元的反诉请求。基于前述认定，新起点公司要求返还第一期租金，一审法院难以支持。合同解除后，王啸、顾燕华占有租赁保证金已无合同依据，新起点公司要求返还保证金的反诉请求，一审法院予以支持。二、关于新起点公司要求王啸、顾燕华支付违约赔偿金3,024,076元的反诉请求。涉案租赁合同因王啸、顾燕华根本违约而解除，王啸、顾燕华主张违约金具有合同依据。王啸、顾燕华认为违约金标准过高，请求调整为已付租金的10%。对此，一审法院认为，违约金是否过高应以实际损失基础，一审法院根据新起点公司的装修等损失，结合合同具体履行情况（约定租期以及剩余租期长短、新起点公司使用收益情况以及王啸、顾燕华的违约程度等），酌情将该项违约金数额调整为248万元。根据法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。王啸、顾燕华要求按五年折旧计算装修残值损失，没有法律依据。据此判决：一、确认王啸、顾燕华与新起点公司于2017年5月6日签订的《新起点租赁合同》于2018年10月31日解除；二、王啸、顾燕华于判决生效之日起十日内返还新起点公司保证金158,333元;三、王啸、顾燕华于判决生效之日起十日内支付新起点公司违约金248万元；四、驳回王啸、顾燕华的其余诉讼请求；五、驳回新起点公司的其余反诉请求。一审案件受理费减半收取计8,990.5元，由王啸、顾燕华负担；反诉案件受理费减半收取计18,104元，鉴定费56,000元，共计74,104元，由王啸、顾燕华负担69,953元，新起点公司负担4,151元。两上诉人在二审中提供了二份经公证的新的证据材料：一、照片一组，内容是系争租赁房屋所属小区公告栏张贴至公证日的2015年9月周浦镇政府信访答复意见，欲证明涉案房屋存在小区居民阻碍使用的纠纷，且被上诉人在签约前后始终知晓该情况；二、上诉人王啸手机中留存照片和微信聊天记录，欲证明上诉人在与被上诉人委托的中介签合同时明确向中介告知涉案房屋使用中存在居民闹事纠纷的情况，故签约前后被上诉人是肯定知晓该情况的。被上诉人新起点公司经质证认为：证据一在形式上只能证明在公证时即在系争合同被解除后存在这份公告，且从张贴到公证长达四年多还保存在公告栏内不符合常情，故不能证明被上诉人签约时是知晓公告内容的。证据二中的微信聊天记录也不是被上诉人人员参与的，故该证据的真实性无法确定，均不应采纳。本院经审核认定，证据一的形成时间在系争合同解除后，不能证明被上诉人签约时知晓公告的内容；证据二的内容无法反映是被上诉人的人员参与微信聊天，及照片内容均不能直接证明上诉人的证明目的，故均不予采信。被上诉人新起点公司二审中未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的上述诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否存在违约行为致系争合同无法继续履行，而应承担违约责任；二、一审判决上诉人承担的违约金金额是否适当。针对争议焦点一，首先，本案系争租赁合同虽然最终是经双方协议解除的，但起因是被上诉人在对系争房屋装修后向外出租经营中遭业主阻扰无法继续经营下去，而要求上诉人排除业主阻扰无果不愿再继续履行支付租金义务所致，故实际上是被上诉人单方先提出行使合同约定的解除权的结果。依照合同12.3条约定，因出租人交付租赁房屋的用途等瑕疵问题导致承租人不能实现租赁目的的，承租人有权解除合同。据此，被上诉人作为承租人主张其不能继续履行合同的情形是被上诉人在对外经营时，遭小区居民阻扰和破坏使租赁房屋的用途产生瑕疵引起的，符合上述约定的合同解除的情形，而该瑕疵不能排除应归责于上诉人在签约前向被上诉人隐瞒该系争房屋之前在由上诉人经营使用中也曾受到小区居民同样阻扰，并由政府部门和媒体干预的事实。其次，关于上诉人是否存在隐瞒上述事实的问题，上诉人称在签约前小区的公告栏和居民拉的横幅都能反映上述居民干涉房屋经营使用的情况，被上诉人到小区考察时应是知晓的，且上诉人还通过被上诉人委托的中介告知了被上诉人，不存在上诉人隐瞒事实真相的问题。即使被上诉人不知晓，过错责任在中介公司，被上诉人应向中介公司追偿损失。但如上所述上诉人在一、二审中所提供的证据均不能充分证明其该主张的事实。再次，从法律规定的交易双方应遵守的诚实信用原则论，上诉人作为出租人明知在合同中约定被上诉人承租系争房屋的用途是将房屋改造为企业员工公寓对外租赁经营使用的。且在之前上诉人自己在准备经营使用该房屋时已遭小区居民阻扰的情况下，应意识到被上诉人使用中也可能遇到同样影响正常经营使用致使无法经营下去的结果。在此情况下上诉人应尽到善意地提醒或告知被上诉人以避免或预防该情况再发生；而被上诉人有理由事先知晓该情况，如其知晓存在该用途上的瑕疵就可在签约前对自身租赁后存在的商业风险进行评估后再决定是否签约。事后发生的情况也印证该风险确实存在。至于被上诉人了解这些风险的途径，如主动向上诉人或实地考察了解，上诉人为规避自己的利益风险和客观原因不一定如实告知和知晓。故因被上诉人事先不知晓该情况，未预防风险导致房屋正常经营使用得不到保证，与上诉人对此未尽到善意告知直接有关。并且，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，上诉人作为出租人应按约定在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因上述合同约定的被上诉人使用系争房屋的用途中明确是装修后对外出租经营以获取经济收益，再结合上述查明的事实可见，在租赁期间承租人即被上诉人在经营中发生因上诉人原因造成的经营困难，而上诉人未协助予以排除该困难；同时依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故即使是小区业主直接与被上诉人发生纠纷导致不能确保被上诉人按约使用系争房屋，也是因上诉人之前与居民间的矛盾未彻底解决而遗留下的问题。综上所述，依据上述合同和《中华人民共和国合同法》规定，上诉人构成违约且符合合同约定的被上诉人解除合同的情形。另外，鉴于无证据证明中介公司在签约前将用途上的瑕疵情况告知被上诉人，且上诉人与被上诉人是合同双方，并未约定上诉人将该瑕疵情况告知中介公司后即视为告知了被上诉人，故被上诉人未请求中介公司赔偿也不能免除上诉人应承担的违约责任。针对争议焦点二，首先，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，可以调低。同时依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。经查，一审判决认定的赔偿金额的计算主要是以装修损失（即鉴定的装修造价2,406,979.51元×折旧率86.13%）为基础，未计入因被上诉人的客户索赔的违约金和预期经营收入等损失，再上浮近百分之二十所得的金额，显然该计算的方法并未违反上述最高人民法院的规定，并无不当之处。其次，关于上诉人主张上述装修损失应扣除有关规费和应按5年折旧的问题。经查，上述折旧率是由法院指定的具有鉴定资质的与双方无利害关系的专业鉴定机构根据本案具体情况作出的结论，同时针对上诉人对此提出的异议，鉴定机构认为按5年折旧无相应法律依据。而规费系施工单位缴纳的施工人员的社保及公积金，属工程造价的组成部分。同时经查，被上诉人已提供了相关缴纳凭证，故被上诉人已实际遭受了这部分损失，理应计入上诉人赔偿范围。因此，两上诉人的相应主张不予支持。综上所述，上诉人王啸、顾燕华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31,934元，由上诉人王啸、顾燕华负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十月二十三日书记员  田纬瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……