湖北省广水市人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂1381民初1517号原告付庆，男，1976年12月4日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。委托诉讼代理人吴春光，湖北磊落律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告广水市天凤地产置业有限公司，住所地广水市应山办事处永阳大道47号。法定代表人李彩凤，总经理。委托诉讼代理人方军，湖北磊落律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：刘华勇，男，1965年12月29日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。原告付庆诉被告广水市天凤地产置业有限公司（以下简称天凤置业公司）、刘华勇房屋买卖合同纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告付庆向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告按合同约定签订商品房买卖合同，交付案涉房屋。或者返还缔约定金，按定金罚则承担违约责任。2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为判决被告返还定金并按定金罚则承担违约责任。事实与理由：原、被告于2016年12月17日签订了《住宅定金合同》，原告依约定交付了被告定金人民币1400000元，订购被告开发的大邦路“新草街”商品房G85栋1901号、1902号、1903号、1904号四套房屋，但时至今日，被告没有按《住宅定金合同》第三条约定向原告送达签订商品房买卖合同书面通知函，致使原告无法实现购房目的。原告认为，原、被告签订的《住宅定金合同》实为预约合同，订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。原告在交付定金后，被告以种种理由拖延签订商品房买卖合同，也拒绝退还定金，是典型的违约行为，应当依法承担违约责任，按照定金罚则双倍退还原告定金。望判如所求。被告天凤置业公司辩称，1、本案案由应当定为民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。付庆与天凤置业公司并不存在房屋买卖合同关系，付庆借钱给刘华勇，担心刘华勇到期不能偿还，要求刘华勇以签订《住宅定金合同》的方式作为担保。2、我公司既不是民间借贷关系的借款人，也不是担保人，本案的借款应当由刘华勇偿还。因此，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘华勇辩称，1、我与原告付庆之间是民间借贷关系，签订的定金合同是付庆要求提供的担保，并不是房屋买卖关系。2016年11月8日我经闵木明介绍向付庆借钱，付庆同意后，于同年11月9日向我转账50万元，我向付庆出具了借据。付庆要求我提供担保，我告诉他在大邦路有两栋楼在建。我们一起到了天凤公司，他要求我签订合同，用两套房子抵押，是86栋的1903和13A04室，当时的价格是一套30万元，所以定金合同写的是60万元，实际上我只借了他50万元。后来我没有钱还，陆续还了4次共18万元的利息，但是付庆手里还是我打的50万元的借条。2、2016年12月17日，我又向付庆借款60万元，付庆要求我拿四套房屋抵押，当时四套房屋价值超过60万元，我用大邦路G85栋1901、1902、1903、1904室作价140万元和付庆签了定金合同，为了和合同相吻合，也出具了一个140万元的收据。这笔60万元的借款，我一共循环了3次，还了15万元的砍头息。其中2017年5月18日我还了一个月的利息27000元，在原告出具的转账明细上面有记载。3、我总共只向付庆借了两次钱，一笔50万元，一笔60万元。同时我付了30多万元的利息。我给付庆出具的收据是以蓝天小区的名义出具的，这个是我自己取的名字，都不是真实的。4、我当时因为资金短缺，想早点把房子建起来不得已去借的高利贷，当时我找到天凤公司帮忙，要求他们盖章，并且注明“后期一切手续由我负责”，意思就是如果还不了钱付庆只需找我。希望法院依法查明本案事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，原告付庆（乙方）与被告天凤置业公司（甲方）签订《住宅定金合同》，内容为：1、甲方开发广水大邦路“新草街”物业；2、乙方自愿购买甲方开发的新草街G86栋1903、13A04号房，乙方签订本合同向甲方支付定金人民币大写陆拾万元整。3、乙方应在接到甲方通知函七日内带齐相关资料到新草街售楼部签订《商品房买卖合同》，同时缴清购房款，或按规定办理银行按揭手续，乙方交付的定金无息转为购房款的一部分。4、若乙方未在本合同第3条规定期限内签订《商品房买卖合同》，则甲方有权将该房号另行出售，乙方购买的定金不予退还，其认购时的优惠折扣不予保留。被告天凤置业公司在合同上加盖“合同专用章”，原告付庆和被告刘华勇均在合同上署名，合同上并注明有“此房后期相关手续由本人负责”字样。2016年11月8日，被告刘华勇向原告付庆出具收据，内容为：“交款单位付庆，收款方式转账，金额人民币陆拾万元整，收款事由购大邦路G86号楼1903、1904号房”。收据上加盖“刘华勇售房专用章”及“蓝天小区售楼部专用章”，并有被告刘华勇签字。2016年11月9日，出具收据次日，原告付庆向被告刘华勇账户转账500000元。2016年12月17日，原告付庆（乙方）与被告天凤置业公司（甲方）签订《住宅定金合同》，内容为：1、甲方开发广水大邦路“新草街”物业；2、乙方自愿购买甲方开发的新草街G85栋1901、1902、1903、1904号房，乙方签订本合同向甲方支付定金人民币大写壹佰肆拾万元整。3、乙方应在接到甲方通知函七日内带齐相关资料到新草街售楼部签订《商品房买卖合同》，同时缴清购房款，或按规定办理银行按揭手续，乙方交付的定金无息转为购房款的一部分。4、若乙方未在本合同第3条规定期限内签订《商品房买卖合同》，则甲方有权将该房号另行出售，乙方购买的定金不予退还，其认购时的优惠折扣不予保留。被告天凤置业公司在合同上加盖“合同专用章”，原告付庆和被告刘华勇均在合同上署名，合同上并注明有“后期一切相关手续由本人负责”字样。2016年12月17日，被告刘华勇向原告付庆出具收据，内容为：“交款单位付庆，金额人民币壹佰肆拾万元整，收款事由购大邦路G85号楼1901、1902、1903、1904号房”。收据上加盖“刘华勇售房专用章”及“蓝天小区售楼部专用章”，并有被告刘华勇签字。出具收据当日，原告付庆向被告刘华勇账户转账600000元。2019年5月，原告付庆向法院起诉，要求被告天凤置业公司返还缔约定金并按定金罚则承担违约责任。由此成诉。本院认为，本案的争议焦点为：关于原告付庆与被告天凤置业公司、刘华勇之间法律关系的性质，是真实的商品房预约合同关系还是民间借贷关系。原告付庆与被告天凤置业公司之间虽然签订了《住宅定金合同》，但审理中被告天凤置业公司明确对与原告付庆签订商品房预约合同的意思表示真实性提出异议，主张双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。同时被告刘华勇在庭审中亦表示其与原告付庆之间是民间借贷关系，签订《住宅定金合同》的目的是为民间借贷提供抵押担保。根据最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，原告付庆虽然提供了双方房屋买卖的书面证据，但针对房屋交易中的相关事实，结合审理中的相关事实，关于该两份《住宅定金合同》的签订及履行过程存在相矛盾之处，与通常房屋买卖的交易习惯不符。主要体现在房屋价款的支付方面。原告付庆主张共支付被告天凤置业公司定金140万元，购买被告天凤置业公司的4套房屋。其中2016年11月8日原、被告签订《住宅定金合同》，约定签订之日支付定金60万元，原告付庆通过银行转账50万元，现金支付10万元。因原告资金短缺，与被告协商解除第一个合同，所交60万元定金转为第二个合同的定金。2016年12月17日，双方又签订《住宅定金合同》，约定签订之日支付定金140万元，原告付庆又通过银行转账80万元。结合原、被告提供的证据，在房屋价款的支付上，原告付庆提供的第一笔收据出具时间是2016年11月8日，金额为60万元，双方约定的支付方式为银行转账。通过银行交易明细显示，其于2016年11月9日才向刘华勇个人账户转账50万元。其提供的第二笔收据出具时间是2016年12月17日，金额为140万元，通过银行交易明细显示，其于2016年12月17日仅向刘华勇个人账户转账60万元。原告在收到对方收款收据时尚未支付相应的对价款，事后才通过银行向刘华勇账户转账，并且银行转账的金额与上述两个合同约定的金额、交款时间及收据上载明的金额等并不相符，既不符合常理，也不符合正常的商业交易习惯。同时，被告刘华勇并非被告天凤置业公司的职员，原告未能举出相应的证据证实其转账给刘华勇系经过被告天凤置业公司授权同意，原告所交款项也未转入天凤置业公司的公司账户，收款收据上也未加盖天凤置业公司的印章。因此，无法认定原告付庆已向被告天凤置业公司支付了买卖房屋的定金。本案中，虽然被告天凤置业公司、刘华勇未能提供原告付庆与刘华勇之间民间借贷法律关系的直接证据，但被告天凤置业公司提供的反驳证据包括对案件事实的分析足以造成对原告付庆所主张的双方存在商品房预约合同关系的待证事实真伪不明的情形，那么根据证据采信的相关规定，应认定该待证事实即原告付庆所主张的商品房预约合同关系并不存在。故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”在审理过程中，合议庭向原告付庆释明如本案名为房屋买卖实为民间借贷法律关系，其是否变更诉讼请求，原告付庆表示不变更诉讼请求，故依据上述司法解释的规定，应裁定驳回原告付庆的起诉。原告付庆可依据上述规定就民间借贷法律关系另行处理。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回付庆的起诉。案件受理费17400元，退还原告付庆。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判长  邱卫中审判员  李运国审判员  沈华林二〇一九年十月十五日书记员  吴菊清