广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10569号上诉人（原审被告）：罗尚良，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：邓放光，广东信孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市鸿光房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：赵秋凉。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳欣，广东信步律师事务所律师。上诉人罗尚良因与被上诉人佛山市鸿光房地产中介有限公司（以下简称鸿光公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗尚良上诉请求：改判罗嘉良无须向鸿光公司支付中介代理费5750元。事实与理由：依据房地产中介行业惯例，中介费由咨询费和代理费组成，罗尚良已支付了10000元的咨询费，由于鸿光公司存在过错导致合同解除而没有提供后续代理服务，故罗尚良无须再向鸿光公司支付代理费。综上，一审判决错误，请求二审法院依法改判。鸿光公司辩称，鸿光公司在提供居间服务期间并没有过错.关于涉案房屋抵押的问题，双方在签订合同的时候已经口头说过，业主才会去打印查询结果给鸿光公司。根据罗尚良签订的《中介代理费支付承诺书》，其应在3月5日向鸿光公司支付居间服务费31500元。鸿光公司已经履行了居间义务，促成双方的买卖。所以鸿光公司有权依据法律及合同约定要求罗尚良支付居间报酬。恳请法院驳回罗尚良的上诉请求。鸿光公司向一审法院起诉请求：1.罗尚良向鸿光公司支付中介代理费21500元；2.罗尚良向鸿光公司支付滞纳金480.66元（以21500元为本金，自2019年3月6日起按年利率24%计付滞纳金暂计至2019年4月8日，请求按上述标准计至实际清偿之日；3.本案诉讼费由罗尚良承担。一审法院认定事实：2019年3月5日，罗尚良（买方）、案外人陈某（卖方）、鸿光公司（经纪方）三方签订了《房地产买卖合同》，约定：交易房屋为佛山市禅城区某802房…第二条物业情况1.物业建筑面积84.38平方米…5.成交价为人民币1050000元。6.该物业现时之抵押状况属于第2项抵押中，欠款额约40万元（以银行通知为准），涂销抵押方式如下：卖方在签订本合同后60日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，如提前还贷出资方是买方或卖方双方共同出资还贷的，双方应于银行通知提前还贷银行扣款日前3个工作日内将各自款项付至卖方贷款账户内…提前还贷出资方式为买方出资，提前还贷出资方式为买方出资的，卖方必须把相关的供款存折及相应银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管…第六条违约责任，…2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。…4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知晓并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除合同或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨。同日，罗尚良签订《中介代理费支付承诺书》，罗尚良同意向鸿光公司支付买卖代理费31500元，并当场支付了中介代理费10000元，并约定剩余的21500元于2019年3月6日前交齐。2019年3月6日，案外人陈某将涉案房屋的不动产登记信息查询结果告知罗尚良。2019年4月1日，案外人陈某通知罗尚良解除买卖合同。另查明一：涉案佛山市禅城区某802房，产权人为陈某，建筑面积84.38平方米，2017年1月购买；抵押情况：2018年12月5日，抵押权人中国建设银行股份有限公司佛山市分行，债务履行期限2043年12月16日，抵押面积84.38平方米；2019年1月3日，抵押权人蔡某，债务履行期限2019年6月28日，抵押面积84.38平方米。另查明二：2016年11月27日，案外人陈某与广东建银置业有限责任公司签订《商品房买卖合同（预售）》，陈某购买广东建银置业有限责任公司开发的涉案房屋，按揭贷款方式付款，贷款520000元。2016年12月15日，陈某与中国建设银行股份有限公司佛山市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定陈某以涉案房屋为抵押向建设银行佛山市分行贷款520000元，贷款期限从2016年12月16日起至2043年12月16日。另查明三：2018年12月29日，陈某（甲方、借款人）与案外人蔡某（乙方、出借人）签订《借款合同》，甲方向乙方借款110000元用于经营周转，期限自2018年12月29日起至2019年6月28日止。同日，双方签订《房地产抵押合同》，约定陈某以涉案房屋作价30万元作为担保抵押给蔡某。诉讼中，鸿光公司陈述：抵押的问题口头说过，业主也跟罗尚良说过，所以才打印不动产登记查询结果给罗尚良；买卖合同已经解除；31500元是居间费用，在双方签订时应支付，中介服务惯例是有分期支付的问题，当时约定了在2019年3月6日前支付全部的居间费。包含的服务有促成双方签订房地产买卖合同，基于促成合同的基础，附加提供后续房屋买卖合同的代理服务，针对本案有协助双方提前还贷，办理银行涂销及其他抵押权的涂销手续，协助办理过户手续，办理房屋交付手续，及在整个房屋交付过程中督促双方及时履行房屋的交易义务，上述均是鸿光公司的服务内容。罗尚良陈述：签订合同当天，鸿光公司的业务员说案涉房屋只是存在银行贷款，称罗尚良所支付的400000元都是给银行的，案涉房屋没有任何问题，当交付房屋登记查询结果时才发现有第二借款人，并没有告知罗尚良400000元是分成多少份，罗尚良觉得案涉房屋是不安全的；买卖合同已经解除。罗尚良代理人陈述：结合房地产中介服务惯例，本案应包含咨询费和代理费，罗尚良已经支付过咨询费，因鸿光公司未提供代理服务，罗尚良无需支付；鸿光公司提供的服务有瑕疵，无权要求支付剩余的费用。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》和《中介代理费支付承诺书》是各方的真实意思表示，不存在无效情形，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。本案的争议焦点为鸿光公司在提供居间服务过程中是否存在过错。本案中，作为买方的罗尚良认为卖方及鸿光公司没有如实向其披露涉案房屋的抵押情况，认为存在交易风险而没有继续履行合同，导致案涉房屋买卖合同解除。据前查明，涉案房屋存在两个抵押权，抵押金额分别为520000元、110000元，合计630000元，超过了买卖合同中抵押金额400000元的约定，且买卖合同中关于涉案房屋抵押的条款中没有提及除银行抵押权外还存在个人抵押权，鸿光公司未能将涉案房屋的真实抵押情况告知罗尚良，致使合同履行存在交易风险，应认定为鸿光公司在提供居间服务的过程中存在过错。鸿光公司虽主张就存在两个抵押的情况口头告知过罗尚良，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。鉴于鸿光公司在提供居间服务过程中有过错，且在完成撮合交易成功后没有完成后续的中介代理服务事项，故一审法院酌定鸿光公司有权收取约定中介代理费的50%作为撮合买卖双方签订合同的酬金。因罗尚良已经支付中介代理费10000元，故罗尚良仍须向鸿光公司支付5750元（31500元÷2-10000元）。原告诉请中介代理费超出部分，一审法院不予支持。至于滞纳金。一审法院认为，因鸿光公司在提供居间服务过程中存在过错，罗尚良有合理的抗辩理由，不应承担违约责任，故鸿光公司诉请滞纳金，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、罗尚良在判决发生法律效力之日起十日内，向鸿光公司支付中介代理费5750元；二、驳回鸿光公司的其他诉讼请求。如罗尚良未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，案件受理费减半收取175元，由鸿光公司负担130元，罗尚良负担45元。二审期间，罗尚良、鸿光公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：罗尚良是否应向鸿光公司支付5750元中介代理费。罗尚良主张鸿光公司收取的中介代理费包括咨询费及后续代理费，罗尚良已支付10000元中介代理费作为咨询费，因《房地产买卖合同》经买卖双方合意解除，且鸿光公司已无须向罗尚良提供后续房屋买卖代理服务，因此，罗尚良无须向鸿光公司支付剩余中介代理费。鸿光公司对此不予确认。根据本案已查明事实，涉案《房地产买卖合同》《中介代理费支付承诺书》均未约定鸿光公司收取的中介代理费包括咨询费和后续代理费两部分，因此，鸿光公司收取的中介代理费应为鸿光公司提供居间服务的报酬。罗尚良虽称其因签订买卖合同后第二天即2019年3月6日才得知房屋存在两个抵押权人故认为存在交易风险而拒绝履行合同，但罗尚良并未提出异议或以此为由解除合同。相反，出卖方陈某于2019年4月1日向罗尚良发出《解除合同通知书》告知因罗尚良经催告仍不支付定金的行为而解除买卖合同。本案中，鸿光公司未举证证明其在《房地产买卖合同》签订前告知罗尚良涉案房屋存在两个抵押权人存在一定过错，亦因《房地产买卖合同》被解除而未向罗尚良提供后续房屋买卖代理服务，一审法院据此酌定鸿光公司收取约定中介代理费的50%作为撮合买卖双方签订合同的酬金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人罗尚良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗尚良负担。本判决为终审判决。温万民长判审虹李员判审翁丰好员判审二〇一九年十月二十四日张颂恩理助官法李嘉敏员记书