山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初1802号 原告：袁文道，男，1959年6月17日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：刘世蓬，山东相泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：矫祥兆，山东相泰律师事务所律师。 被告：青岛拾方圆明商贸有限公司，住所地山东省青岛市市南区瞿塘峡路。 法定代表人：张明刚，总经理。 委托诉讼代理人：强永梅，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宁，山东德衡律师事务所律师。 第三人：青岛吉昌房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市城阳区城阳街道仁和居。 法定代表人：王泽宣，总经理。 第三人：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地山东省青岛市城阳区正阳路223号。 负责人：赵波，行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。 原告袁文道与被告青岛拾方圆明商贸有限公司（以下简称拾方圆明商贸公司）、第三人青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌房地产公司）、中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农业银行城阳支行）民事案由纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁文道及其委托诉讼代理人刘世蓬，被告拾方圆明商贸公司的委托诉讼代理人强永梅、第三人农业银行城阳支行的委托诉讼代理人栾栋，到庭参加了诉讼。被告青岛吉昌房地产开发有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁文道向本院提出诉讼请求：一、撤销原生效判决青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第2420号民事判决书，原一审判决青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1716号民事判决书同时撤销；二、判决涉案房屋即位于青岛市城阳区正阳路619号“吉昌馨苑”小区23号楼2单元302户房屋，及23号楼2单元23号的储藏室所有权归袁文道所有；三、判决拾方圆明商贸公司于判决生效后30日内协助袁文道办理涉案房屋，即位于青岛市城阳区正阳路619号“吉昌馨苑”小区23号楼2单元302户的房屋所有权变更登记手续，将该房屋所有权登记于袁文道名下；四、本案的诉讼费用由拾方圆明商贸公司承担。事实和理由：袁文道系青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民，吉昌房地产公司开发的"吉昌馨苑"项目即位于皂户社区。2007年吉昌房地产公司向袁文道袁文道借款200万元，并签订了《借款协议书》，协议约定：甲方袁文道同意出借给乙方吉昌房地产公司人民币200万元，月息二分，借款期限自2007年11月20日起至2012年11月20日止。如借款到期，乙方无力偿还甲方的借款，则乙方同意用其开发的吉昌馨苑楼房抵顶借款，按2007年城阳区商品房市场价格进行折算。后因吉昌房地产公司未支付利息，且财务状况恶化，无力清偿借款，且袁文道也正需要购房居住，于是2012年2月9日，袁文道与吉昌房地产公司又签订了《房屋协议书》，约定：吉昌房地产公司用其开发的吉昌馨苑23楼2单元302户的房屋抵给袁文道，价值为50万元，用于抵还借款。此房屋所有权归袁文道所有，乙方不得出售买卖此房屋。并于当日吉昌房地产公司将以上房屋交付给袁文道。2012年4月5日，袁文道对房屋进行了装修，装修后入住该房屋，一直居住到现在。2018年6月底，袁文道收到青岛市城阳区人民法院的通知，及拾方圆明商贸公司的诉状，2018年7月中旬，法院开庭时袁文道才知道拾方圆明商贸公司称其于2012年10月24日，于吉昌房地产公司签订购房合同，购买涉案房屋，并通过诉讼程序，于2017年7月26日办理了涉案房屋的房产证的情况。但在此之前，袁文道从未收到过任何法院的通知，也不知道拾方圆明商贸公司是否购买涉案房屋，对于拾方圆明商贸公司起诉并办理房产登记的事实，袁文道在此之前也是一直不知情。根据以上事实，袁文道于2012年2月9日，与吉昌房地产公司签订房屋协议书，以房屋抵顶借款的形式，将涉案房屋出售给袁文道并交付了房屋，袁文道对房屋进行了装修，装修后入住该房屋至今。而拾方圆明商贸公司并不是真正的消费者购房，其是与吉昌房地产公司有债务关系，以房屋抵顶债务，其签订购房合同的时间是2012年10月24日，合同签订时间在袁文道之后，且2012年10月24日之前，涉案房屋已经因金融借款案件，由农业银行城阳支行起诉并查封。拾方圆明商贸公司与吉昌房地产公司签订购房合同，并未实际接收房屋并入住，所以拾方圆明商贸公司与吉昌房地产公司签订的房屋买卖合同为无效合同，不具备法律效力，该判决未查明涉案房屋已经由袁文道购买并装修入住的事实，也未查明拾方公司实际上是以房屋抵顶债务的事实，在拾方公司没有证明其交纳了购房款，没有证据证明其接收了涉案房屋，也没有入住房屋的情况下，判决涉案房屋归拾方圆明商贸公司是错误的，同时也侵犯了袁文道的合法权益。所以，根据我国民事诉讼法第56的规定，袁文道特提起诉讼，请人民法院查明事实，依法裁判。 拾方圆明商贸公司答辩称，一、青岛市中级人民法院（2015）青民一终字2420号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回袁文道的诉讼请求。（一）袁文道未举证证明该判决具有民事诉讼法司法解释第292条的情形，属于其依法可以撤销的法律文书。（二）本案已超过除斥期间。该案作为公告的案件，《民事判决书》在2016年1月8日即已做出。袁文道从判决书公告送达之日起，即应当知道其民事权益受到损害。因其所诉已经超过法定除斥期间，依法应当驳回其诉讼请求。二、本案属于的一房多卖情形，拾方圆明商贸公司已经办理房屋所有权变更登记，拥有房屋所有权证，对房产享有的是物权，该权利优于袁文道的债权权利。袁文道应当通过对出卖人主张违约责任来救济自身权利。（一）拾方圆明商贸公司系与吉昌房地产公司通过签订《商品房出售合同》方式，购买本案讼争房产，合同签订同时已足额支付购房款。双方通过物业公司办理房屋交接并领取房屋钥匙，交接时房屋空置，并没有所谓的袁文道占有此房屋或装修情形。双方合同在合同签定时办理网签备案，同时缴纳住房维修基金。现在讼争房屋已经判决确权，拾方圆明商贸公司对该房产拥有房屋所有权。（二）根据我国法律规定，审理一房多卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同时，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况，买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间已经其他证据确定。（三）本案中，拾方圆明商贸公司与吉昌房地产公司所签订的合同不存在无效情形，拾方圆明商贸公司办理房屋所有权变更登记的时间在先，合法占有房产时间在先，房地产部门网签登记备案的时间在先，因此，原审法院判决正确。本案袁文道应当通过对出卖人主张违约责任来救济自身权利。三、本案袁文道并非合法占有房产，且超过诉讼时效。本案袁文道自认是抵顶房屋情形，不属于典型的商品房买卖形式。拾方圆明商贸公司在与吉昌房地产公司签订买卖合同时并不知悉该房产上是否有其他买受房产情况，拾方圆明商贸公司通过物业公司与吉昌房地产公司办理房屋交接，交接时房屋空置，并没有所谓的袁文道占有此房屋或装修情形。而作为房屋交付，袁文道未提交任何有效证据证明其是通过合法形式占有该房产，既没有房屋交接的任何手续，包括房屋交接验收材料、房屋钥匙的交接，也没有装修房产的物业相关手续包括垃圾清运费、装修保证金等手续，显然不符合常规，亦不符合合法占有的形式要件。因此，袁文道即便占有房屋，也并非合法占有。此外，袁文道从与吉昌房地产公司达成顶房协议至今已有多年，但袁文道从未向相关部门主张过其合法权利，在拾方圆明商贸公司于2012年即在在房产部门公示备案情况后，亦未主张过自身权利，自身存在过错，导致超过诉讼时效。综上所述，拾方圆明商贸公司系讼争房产的所有权人，袁文道与吉昌房地产公司的合同关系存在瑕疵且并非合法占有房产。从买受人权利的保护顺位来讲，应当优先保护拾方圆明商贸公司的物权所有权，原审法院认定事实清楚，不存在侵犯本案袁文道合法权利的情形，袁文道应当通过向出卖人主张违约责任救济自身权利。请求依法驳回袁文道诉讼请求。 农业银行城阳支行辩称，请求依法维护农行的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院审查认为，因当事人对青岛市城阳区人民法院作出（2014）城民初字第1716号民事判决书、(2015)青民一终字第2420号民事判决书、房屋产权证等证据的真实性无异议，且上述证据符合证据的合法性、关联性要求，本院予以确认并在卷佐证。结合庭审调查情况，本院查明并认定以下无争议事实： 诉争房屋系青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑x号楼x单元x户以及x号楼x单元x号储藏室，于2012年3月完成竣工，目前由袁文道占有使用。 拾方圆明商贸公司曾于2014年3月就涉案房屋向青岛市城阳区人民法院提起诉讼，要求吉昌房地产公司协助其办理房屋的过户手续及解押手续等。2014年12月17日，青岛市城阳区人民法院作出（2014）城民初字第1716号民事判决书认定，拾方圆明商贸公司（乙方）与吉昌房地产公司（甲方）于2012年10月24日签订商品房出售合同（编号201200136414），主要约定乙方购买甲方吉昌馨苑23号楼2单元302户，建筑面积为143.32平方米，单价5700元每平方米，总价816924元；甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋；2013年12月31日前，由甲方向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；乙方于2012年11月24日与甲方签约，并付房款816924元；附件四该房屋权属情况载明存在在建工程抵押，房屋坐落城阳区正阳路619号x号楼x单元x等，他项权利人为第三人农业银行。双方均在合同上签章，并办理了网签。吉昌房地产公司于2012年10月24日给拾方圆明商贸公司出具收据载明收到拾方圆明商贸公司涉案房屋购房款816924元，拾方圆明商贸公司同日缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金。农业银行城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第200981532号在建工程抵押证，吉昌房地产公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因其没有偿还全部借款，导致农业银行城阳支行未将涉案房屋解押。2012年6月28日吉昌房地产公司取得涉案房屋的初始登记。2012年12月底吉昌房地产公司的法定代表人王泽宣不知去向，该公司停业。2014年12月17日青岛市城阳区人民法院对该案作出判决：一、第三人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和被告青岛吉昌房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助袁文道青岛拾方圆明商贸有限公司办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑x号楼x单元x户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，被告青岛吉昌房地产开发有限公司协助袁文道青岛拾方圆明商贸有限公司办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑x号楼x单元x户房屋的所有权登记手续；案件受理费11969元，公告费300元，由被告负担。宣判后，农行城阳支行不服一审判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月8日作出(2015)青民一终字第2420号民事判决，驳回上诉维持原判。2017年7月26日，拾方圆明商贸公司取得涉案房屋的房屋产权证，证号：鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第0025171号不动产权利证书。 由于涉案房屋被袁文道占有使用，2018年4月25日，拾方圆明商贸公司向青岛市城阳区人民法院提起诉讼，案号为（2018）鲁0214民初第3185号，要求其腾让并返还涉案房屋，以及按照涉案房屋同地段租金标准赔偿腾出及返还房屋之日止的损失。该案目前处于中止审理状态。 对其他有争议的焦点证据和事实，本院结合当事人陈述和庭审质证情况分析认定如下： 袁文道提交如下证据： 证据一、袁文道与吉昌房地产公司签订的《借款协议书》1份，欲证明2007年11月20日，双方签订借款协议书，主要内容：一、乙方（即吉昌房地产公司）从袁文道处借款人民币200万元，二、借款利息月息2%，三、借款期限自2007年11月20日起至2012年11月20日止，四、如借款期限届满，乙方同意以其开发的吉昌馨苑小区楼房进行抵顶借款本息，具体方式为乙方按2007年青岛市城阳区房产市场价格标准，将甲方的借款本息折算成房屋面积进行折抵，六、甲方出借给乙方借款后，乙方不再另行给甲方出具借款条，乙方在本协议书上盖章，视为乙方已收到甲方的贰佰万元借款。 证据二、袁文道身份证复印件1份，青岛香君油脂有限公司营业执照副本复印件1份，中国人民银行开户许可证复印件1份，山东省农村信用社分户账1份4张，欲证明袁文道系青岛香君油脂有限公司的股东、法定代表人，该公司在成立后2007年前后经营良好，在银行有存款并有大量现金，作为公司周转资金，有足够的能力和现金向吉昌房地产公司支付借款200万元。 证据三、袁文道与吉昌房地产公司于2012年2月9日，签订的《房屋协议书》，约定：一、乙方（被告吉昌房地产公司）用其公司开发的吉昌馨苑x号楼x单元x室房屋抵给甲方（袁文道）价值50万元，用于抵还借款；二、此房屋所有权归甲方，乙方不得出售买卖此房屋。欲证明袁文道与吉昌房地产公司签订协议，将涉案房屋吉昌馨苑小区x楼x单元x户房屋一处，作价50万元，用于抵顶吉昌房地产公司向袁文道的相应数额的借款50万元，并于签订协议当日向袁文道交付了涉案的房屋。 证据四、涉案房屋的物业费收据1份，期间自2012年3月起至2017年12月，袁文道与袁某签订的《承包协议》1份，袁某向袁文道出具的装修款收条2份，涉案房屋2015年12月至2018年6月的历月电费明细1份，证明袁文道于2012年3月接收房屋，于2012年4月5日，与袁某签订承包协议，将涉案房屋室内的装修承包给袁某，并到2012年5月初房屋装修完毕，袁文道随后即入住该房屋一直居住至今。 拾方圆明商贸公司、农业银行城阳支行均质证称，袁文道提交的均是复印件，不予质证。拾方圆明商贸公司针对其中的证据四物业费收据还质证称，涉案房屋所在小区在最初的2012年是青岛爱康物业管理公司提供服务，袁文道提交的证据中，吉昌馨苑物业管理有限公司在当时并没有为小区提供物业服务，因此其于2018年一次性出具的2012-2017年底物业费收据与事实不符，不能证明其入住时间。 本院认为，袁文道在法庭指定的时间内未向本院提交上述证据的原件，拾方圆明商贸公司、农业银行城阳支行对此不予认可，吉昌房地产公司未到庭核实，故本院对其真实性无法进行认定。且其证据二与本案事实缺乏关联性，不能证明袁文道的主张。 袁文道补充提交证据六，涉案房屋的现状照片10张，欲证明涉案房屋袁文道于2012年已经装修入住，根据该房屋卫星电视接收器、空调等设施和门窗地板等装修物老化程度，也可证明袁文道装修入住的时间已多年。证据七，证人袁某出庭作证的证言，欲证明袁文道于2012年初让袁某对涉案房屋进行了装修。 拾方圆明商贸公司质证称，上述照片无法证明系诉争房屋的照片，也无法从该照片中看出袁文道于2012年已入住。对于证言，因仅有一名证人的证言，故证明效力比较弱，且证人称收取一30%的定金，与之前袁文道提交的证据中显示付款为两笔，分别是5万和4.5万，自相矛盾，且作为装修工人对该房屋的装修具体事项没有任何记忆，这与客观事实不符，该证人证言不应被采纳。 农行城阳支行质证称，对照片的真实性不予认可，该宗照片不能证明装修的是涉案房屋，也无法证明是2012年装修入住。证人证言缺乏客观性，对于涉案房屋的装修系一个系统的工程，需要有其他的证据佐证，仅凭证人的陈述无法证明案件的事实。 本院认为，各方当事人对涉案房屋目前由袁文道占有使用的这一客观情况并无分歧，分歧在于向其交付涉案房屋的主体和具体时间，而仅凭上述两证据尚不足以证明袁文道所主张的交付时间，故本院对此无法进行认定。 另，关于房屋的交付、装修、入住等具体时间，袁文道在庭前证据交换及庭审过程中所做的陈述不一，其所称的房屋交付时间分别有2012年2月9日签订《房屋协议书》当日和2012年3月，其所称的入住时间分别有2012年3月、5月初、6月；其主张办理水电开户的时间为2012年3月，但称水电缴费明细只能提交2014年以后的，其提交的电费缴费明细复印件显示的最早缴费时间为2015年12月；其提交的用户抄表收费流水复印件显示的最早燃气缴费时间为2014年2月。 本院认为，本案的主要争议的焦点问题是青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第2420号民事判决书及其一审青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1716号民事判决书能否予以撤销。 第三人撤销之诉不同于普通的民事诉讼，其起诉条件应适用民事诉讼法第五十六条以及民事诉讼法司法解释第二百九十二条、第二百九十三条等的相关规定。其中，民事诉讼法司法解释第二百九十三条规定了第三人撤销之诉特殊的立案审查程序，即人民法院应当在收到起诉状和证据材料之日起五日内送交对方当事人，对方当事人可以自收到起诉状之日起十日内提出书面意见；人民法院应当对第三人提交的起诉状、证据材料以及对方当事人的书面意见进行审查，必要时，可以询问双方当事人；经审查，符合起诉条件的，人民法院应当在收到起诉状之日起三十日内立案，不符合起诉条件的，应当在收到起诉状之日起三十日内裁定不予受理。对于第三人撤销之诉，亦有其独立的案号类型“民撤”。从第三人撤销之诉制度功能来看，主要是为了保护受错误生效裁判损害的未参加原诉的第三人的权益。同时，在司法实践中，也要防止滥用该项诉权，损害生效裁判的稳定性。由于第三人撤销之诉是一种事后的特殊救济程序，其诉的请求的性质和内容与普通的民事诉讼不同，故袁文道的第一项撤销生效判决的诉讼请求与其后的第二、三项普通的民事诉讼请求不是同一类型的诉，不能在同一个普通的民事案件中一并进行处理，而本案经立案审查所立案由为普通的民事案由及案号，并非第三人撤销之诉专用的“民撤”字案号，故本院对袁文道的本案中的第一项诉讼请求不予处理。对于袁文道起诉要求对涉案房屋进行确认所有权的诉讼请求，因袁文道所主张的其与吉昌房地产公司之间系以房抵款的债权债务关系，因其本案所提交的证据尚不足以证明其所主张的事实成立，且其系基于所谓的债权而直接要求确认对房屋享有所有权，该种主张缺乏法律依据，亦与目前房屋的物权登记相矛盾，故本院对此不予支持。对于袁文道起诉要求拾方圆明商贸公司为其办理过户的诉讼请求，因拾方圆明商贸公司与袁文道并无直接的合同关系，袁文道要求拾方圆明商贸公司协助其办理房屋所有权变更登记手续没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，袁文道的第一项诉讼请求不属于本案受理的范围，本院不予处理；其第二、三、四项诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十三条规定，判决如下： 驳回原告袁文道的诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告袁文道负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 孙 琦 审判员 高中日 审判员 安太欣 二〇一九年十月二十八日 书记员 张 旭 书记员 庞连捷