云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初10335号原告：董冬梅，女，汉族，1975年3月6日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：查朝立、陈泽，系云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告：彭中永，男，汉族，1979年2月20日出生，户籍地：河南省淮阳县，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陶青、罗金鹏，系云南法安律师事务所律师，特别授权代理。第三人：王振海，男，汉族，1979年4月10日出生，户籍地：河南省郸城县，现住昆明市。原告董冬梅诉被告彭中永、第三人王振海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告董冬梅的委托诉讼代理人查朝立，被告彭中永及其委托诉讼代理人陶青，第三人王振海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告将其承租的穿金路云波小区8幢1层10号房屋返还原告（年租金55000元）；2、判令被告向原告支付拖欠的自2018年3月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金（暂计至2018年10月31日为36666元）。以上两项合计91666元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系穿金路云波小区8幢1层10号房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。该房屋原产权人王振海、贾迎真于2017年4月1日将该房屋过户到原告名下，经查，房屋过户之前，该房屋原产权人将该房屋出租给彭中永，用于经营宠物诊所，彭中永过户之前向原产权人王振海、贾迎真支付了2017年3月1日至2018年2月28日的房租。根据相关法律规定，二被告与彭中永签订的租赁合同继续有效，原告作为新的所有权人法定承受该租赁合同，成为该租赁合同的出租人，依法享有该合同约定的权利，承担相应的义务。因此，被告有义务向原告支付2018年3月1日以后的房租，原告多次向被告讨要该笔房租，但被告拒不支付，拖欠房租已经八个月之久，已然构成根本违约。原告为维护自身合法权益，依据我国《民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告彭中永答辩称，被告不同意解除其与原告之间的房屋租赁合同，不同意将房屋返还给原告，理由是被告并没有违约行为。根据相关法律规定买卖不破租赁，被告与本案第三人王振海此前签订的房屋租赁合同对原告继续有效，原告应当继续履行。被告并未不同意向原告支付2017年4月1日之后的租金，原因是被告已经将此期间的租金支付给本案的第三人王振海。被告没有义务重复支付该房屋的租金。综上，被告在履行本合同的过程中没有过错、没有违约行为，所以本案的诉讼费不应由我方承担。第三人王振海答辩称，此前涉案房屋虽然已经过户到原告名下，但是我认为原告没有付清房款，所以我不让被告把房租交给原告，而是由我继续向被告收取，现在被告已经向我付清截止至2020年2月28日的租金，我愿意将2018年3月1日至2020年2月28日期间的租金交给原告。原告为证明其诉请向法庭提交如下证据：第一组证据：原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；第二组证据：接处警登记表，证明被告身份情况，被告承租了原告所有的房屋后拒不支付房屋租金，由此产生纠纷并报警；第三组证据：不动产权证书复印件，证明原告是房屋的合法所有权人以及取得所有权的时间；第四组证据：承租人声明书，证明被告承租了原告所有的房屋，被告明知该房屋将发生产权变更并放弃优先购买权；第五组证据：房屋买卖合同，证明涉案房屋产权过户时没有约定租金应向谁支付；第六组证据：原告上门讨要租金的视频，证明被告拒不支付租金。经质证，被告对原告提交的第一、三、五组证据认可；第二、四、六组证据三性认可，证明目的不认可。第三人对原告提交的第一至五组证据无异议；第六组证据真实性认可，证明目的不认可，租金是第三人不让被告支付的。被告为证明其答辩意见，向法庭提交如下证据：第一组证据：房屋租赁合同，证明被告于2016年6月14日与第三人王振海签订《房屋租赁合同》，合同第4条约定，在租赁期间内，王振海可以将此商铺出售，但是新的购房方必须保证此租赁合同能继续履行。该合同签订后，王振海将涉案房屋出售给原告，该房屋租赁合同对原告继续合法有效。第二组证据：《收条》2份，证明被告向王振海交付2018年3月1日起至2020年2月28日止期间的租金，共计11万元。第三组证据：银行转账流水，证明被告通过银行转账向王振海支付租金45000元。第四组证据：（2019）云01民终1226号民事判决书，证明：1、昆明市中级人民法院（2019）云01民终1226号审理中认定：“王振海、贾迎真与案外人彭中永的租赁合同仍在继续履行，所涉房屋的所有权已经变更为董冬梅，董冬梅继承了出租人的权利义务”。该房屋上租赁合同有效期至2021年2月28日止。故原告董冬梅应当继续履行该《房屋租赁合同》；2、被告承租的涉案房屋，产权存在争议，在产权归属经法院判决明确之前，被告按照《房屋租赁合同》的约定向合同的出租方履行租金支付义务，并不构成违约。经质证，原告对被告提交的第一组证据三性认可，证明目的不认可；第二、三组证据两份收条和银行流水的日期均发生在房屋过户之后，因此该收条与本案没有关联性，原告不予质证；对第四组证据三性予以认可，但证明目的不予认可。第三人对被告提交的证据均无异议。本院认为，原、被告提交的证据具有真实性，但能否作为认定案件事实的依据将在下文的本院认为部分综合评判。综合上述证据及原、被告和第三人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：被告彭中永与第三人王振海于2016年6月14日签订《房屋租赁合同》，约定第三人将涉案房屋出租给被告做宠物医院经营使用，租期五年即自2016年3月1日至2021年2月28日止，租金为55000元/年，一年一付，先付后用，押金4500元（被告已经向第三人支付），承租期间的水电、物管费、卫生费均由承租人承担。2017年3月9日第三人王振海及其配偶贾迎真委托案外人即王振海的哥哥王建立出售涉案房屋，2017年3月27日案外人王建立以王振海及其配偶贾迎真委托代理人的身份与原告即王建立的前妻董冬梅签订《二手房买卖合同》，将涉案房屋作价67万元出售给原告，2017年4月1日涉案房屋从第三人名下过户到原告名下。在取得涉案房屋的所有权后，原告董冬梅曾向被告多次主张租金，但第三人王振海以原告尚未付清房款为由阻止原告向被告支付房租，故被告于2018年2月27日向第三人王振海支付2018年3月1日至2019年2月28日的租金，于2019年3月26日向第三人支付2019年3月1日至2020年2月28日的租金。现原告认为被告拒不向其支付租金的行为构成违约，故诉至法院主张其诉请中的权利。另查明，为了追回第三人王振海收取的2017年4月1日至2018年2月28日期间的租金。原告董冬梅于2018年9月25日起诉第三人王振海及其配偶贾迎真不当得利纠纷，昆明市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）云01民终1226号民事判决书，维持一审判决，确认第三人王振海及其配偶贾迎真构成不当得利，其应该将2017年4月1日至2018年2月28日的租金人民币50416元返还给原告董冬梅。2019年1月8日第三人王振海及其配偶贾迎真以原告董冬梅未支付涉案房屋的房款为由，起诉原告董冬梅要求法院确认涉案房屋的买卖合同无效，2019年7月5日昆明市盘龙区人民法院以（2019）云0103民初455号民事判决书判决驳回第三人王振海及其配偶贾迎真的诉讼请求，同时该判决事实认定部分确认涉案房屋是以物抵债的形式过户至原告名下的，原告并未实际支付房款。该判决已经生效。本院认为，本案争议的焦点为原告是否有权解除涉案租赁合同？《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告彭中永和第三人王振海于2016年6月14日签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行义务。在租赁期内，第三人王振海将涉案房屋出售给原告董冬梅，并于2017年4月1日办理过户手续。根据买卖不破租赁的原则，上述租赁合同在涉案房屋过户后继续有效，出租人权利、义务转移由原告董冬梅享有和承担。原告董冬梅有权收取2017年4月1日之后的租金。但因原告和第三人在买卖涉案房屋时未对接好租金的收取事项，第三人王振海以房款未付清为由阻止被告向原告支付租金。且此期间，原告和第三人因租金收取主体及涉案房屋的买卖是否有效均涉及诉讼。直至2019年7月份，原告和第三人的诉讼才了结，关于涉案房屋的产权和租金的收取主体才得以明确。根据涉案租赁合同的约定，涉案房屋的租金为一年一付，先付后用，故被告于2019年7月以前即涉案房屋产权、租金收取主体存在争议期间，即将涉案房屋截止2020年2月28日的租金支付给第三人王振海并未超出涉案租赁合同约定的支付租金期限，具备正当性、合理性，未构成违约。根据上述合同法第二百二十七条规定，出租人在承租人无正当理由拒付或者迟延支付租金的情况下才可以解除合同。显然，被告不存在无正当理由拒付租金或者迟延支付租金的情形。原告无权要求解除涉案租赁合同，原告诉请解除合同的主张本院不予支持。关于原告主张的租金问题，第三人和被告均确认被告已经按照合同约定向第三人支付了截止2020年2月28日的租金，如判决由被告再向原告支付该笔租金将存在重复支付的不公平现象，且第三人当庭表示愿意将其已收取的2018年3月1日至2020年2月28日的租金支付给原告。故原告可向第三人主张要回2018年3月1日至2020年2月28日的租金。2020年2月28日之后的租金尚未到期，原、被告继续履行租赁合同后，由原告按照租赁合同的约定向被告收取即可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：驳回原告董冬梅的全部诉讼请求。案件受理费人民币2092元由原告董冬梅承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  杨德生人民陪审员  左东晖二〇一九年十月二十二日书 记 员  赵路娟