山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5086号上诉人（原审被告）：烟台佳安房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区西山路66号。法定代表人：于克禄，总经理。委托诉讼代理人：姜念桐，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王艳超，女，1981年2月11日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人:马力，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人:王超，山东乾元律师事务所律师。上诉人烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）因与被上诉人王艳超商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1126号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。佳安公司的委托诉讼代理人林明，王艳超的委托诉讼代理人王超参加诉讼。本案现已审理终结。佳安公司上诉请求：一、依法撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1126号民事判决，查清事实依法改判，不承担违约金40876.01元。二、上诉费由王艳超承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，未能按期办理不动产权证的原因不在于佳安公司，由于政府主管拆迁工作的烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成拆迁工作导致小区配套设施无法按期完成，直接影响了小区的综合验收，导致无法办证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的规定，佳安公司不应承担逾期办证的违约责任。二、佳安公司已经按照《商品房买卖合同》的约定按期交付了房屋，王艳超已经实际占有和使用了涉案房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值，王艳超并没有因逾期办证而遭受实际损失，且王艳超在一审也没有提供因逾期办证给其造成实际损失的证据。王艳超主张的按同期贷款利率上浮20%计算违约金，其主张的违约金已过分高于因逾期办证给其造成的实际损失，佳安公司一审审理时明确提出要求降低违约金，但一审法院对佳安公司的合理合法要求没有予以考虑有失公平。三、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定逾期交房和逾期付款违约金为日万分之一折合年利率为3.65%。一审法院判决逾期办证的违约金按照同期贷款利率年4.75%上浮20%计为5.7%，逾期办证的违约金已经高于逾期交房的违约金，这显然不合理不公平。就购房者造成的实际损失而言，逾期交房的损失显然要大于逾期办证的损失，但是按照一审法院的判决结果却恰恰相反，因此判决显示公平。四、王艳超在2011年4月8日与佳安公司签订了一份协议书，根据该协议书约定，王艳超自动放弃了逾期办证违约金，依据诚实信用原则，王艳又起诉要求佳安公司向其支付逾期办证违约金，不符合协议约定和法律规定，因此请求二审法院予以改判佳安公司不再向王艳超支付逾期办证违约金。王艳超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，佳安公司提出的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回佳安公司的上诉请求。对于佳安公司主张的与王艳超签订协议书，放弃追究佳安公司逾期办证违约金的问题，佳安公司一审审理时并未提交该证据，二审再作为证据提交应该不予采纳。王艳超向一审法院起诉请求：1、依法判令佳安公司给付逾期办理房产证违约金41557.28元（自2015年12月30日至2018年12月31日，按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算）；2、依法判令本案诉讼费用由佳安公司承担。一审法院认定事实：2008年2月28日，王艳超与佳安公司签订商品房买卖合同及补充协议，王艳超购买佳安公司开发的位于福山区户（1#-4-502）房屋，房屋总价款239041元。房屋交付期限为2008年12月31日前。补充协议第二条约定：1、双方协商同意，在该商品房交付使用一年内，开始办理产权登记。办理产权所需资料及费用，由买受人提供。2、如因买受人原因不能及时办理产权而致使出卖人违约的，出卖人不承担违约责任。但买卖合同及补充协议对于逾期办证违约金如何计算，未做约定。合同签订后，王艳超依约交付了购房款，佳安公司依合同约定于2018年12月31日前将涉案房屋交付王艳超占有使用。涉案房屋至今一直未能办理房产权属登记手续。本案争议的证据和事实如下：佳安公司主张涉案的1#楼在2008年10月20日完成了工程的竣工验收，并于2009年3月23日办理了验收备案手续。涉案的佳安花园小区原有建筑物的拆迁由烟台市福安房屋拆迁有限公司负责拆迁，但是拆迁一直没有按期完成，导致天然气管网无法施工，影响了不动产权证的办理。根据最高人民法院司法解释，不能按期办证的责任在于烟台市福安房屋拆迁有限公司，佳安公司不应当承担逾期办证违约责任。为证实其主张，佳安公司提交了如下证据：1、建设工程竣工验收报告及建设工程质量监督报告；2、山东省拆迁许可证书面申请、房屋拆迁项目委托协议。王艳超对佳安公司提交的证据1的真实性予以认可，但对证明内容有异议，王艳超主张的是逾期办证违约金，而并非对房屋质量有意见，佳安公司提供的证据与逾期办证一事没有关系。对证据2的真实性不予认可，认为该证据同样与本案没有关联，合同具有相对性，王艳超交付房款给佳安公司，佳安公司即应向王艳超交付房屋及办理房产证。王艳超主张的逾期办证违约金是自2015年12月30日至2018年12月31日，以239041元为计算基数，以4.9%为基准利率（按照中国人民银行公布的5年以上的贷款基准利率），上浮20%计算三年，共计42166.8元。佳安公司对王艳超主张的逾期办证违约金42166.8元有异议，对利率及上浮20%有异议。佳安公司认为未办证没有实际给王艳超造成损失，王艳超已经使用住房，应按照王艳超实际损失的1.3倍来计算损失。佳安公司对王艳超主张的计算期间有异议，认为王艳超的起诉时间是2019年4月28日，根据有关诉讼时效的规定，王艳超起诉的违约时间应当从2016年4月28日起算。王艳超则认为提交起诉的书面材料是2018年12月29日，提交网上立案材料是2019年1月6日，山东法院电子诉讼服务平台上显示的时间亦是2019年1月6日，应以此往前推三年。一审法院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，因佳安公司原因导致王艳超至今未能办证，佳安公司对此应承担违约责任，而且即使佳安公司主张不能办证的原因成立，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，因此王艳超主张要求佳安公司承担逾期办证的违约责任，于法有据，一审法院予以支持。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，自合同约定的办证日期届满之日起，王艳超即应当知道其权利受到损害，因此诉讼时效应自该日起计算，但因佳安公司违约行为每日连续发生，王艳超主张权利不应超过三年。王艳超自2019年1月6日提起诉讼，即已主张权利，因此该期间应为2016年1月7日至2019年1月6日，王艳超主张的超出期间，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金数额的计算，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，王艳超主张逾期贷款利率根据人民银行贷款基准利率上浮20%确定，符合法律规定。王艳超主张按照中国人民银行公布的5年以上的贷款基准利率计算，一审法院认为该主张不合理，应以本案中王艳超受保护的权利期间（三年）确定贷款基准利率，即以中国人民银行公布的1-5年的贷款基准利率4.75%计算，根据该标准计算，王艳超已付购房款总额为239041元，自2016年1月7日至2019年1月6日期间的违约金应为40876.01元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院》第十八条规定判决：佳安于本判决生效后十日内给付王艳超逾期办证违约金40876.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838.93元，减半计取419元，由王艳超负担25元，佳安公司负担394元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佳安公司向法庭提交其与王艳超于2011年4月8日签订的协议书一份，证明王艳超于2011年4月8日自愿放弃了佳安公司逾期办证的违约金。该协议书第三条约定，王艳超同意按照佳安公司规定的交房程序及费用接收房屋，房屋权属登记以房管部门及佳安公司通知办理的时间为准，王艳超今后不向佳安公司主张逾期交房、逾期办证的违约金，佳安公司与王艳超关于该商品房买卖事宜再无争执，一次性处理完毕，互不追究对方任何责任。王艳超对协议书的真实性没有异议，但认为该证据不是新证据，佳安公司在一审期间不提交，视为放弃举证权利，该证据不应当被采纳。该协议系因王艳超与佳安公司因天然气、暖气管网使用费引发争议，在经烟台仲裁委裁决后，佳安公司利用其优势地位，主张不签订该协议，就不向王艳超交付房屋，王艳超迫于无奈签订了协议。该协议内容显失公平，应为无效。协议至今已9年多，佳安公司仍未为王艳超办理产权证书，即使认定王艳超放弃了今后的逾期办证违约金，也应该有个合理期限。二审查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为佳安公司应否向王艳超支付逾期办证违约金及其数额。关于佳安公司应否向王艳超支付逾期办证违约金的问题。佳安公司与王艳超2008年2月28日签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。佳安公司未依照补充协议约定的时间完成办理涉案房屋产权证书义务的事实清楚，尽管王艳超在2011年4月8日与佳安公司签订的协议中放弃了今后的逾期办证违约金，但佳安公司亦应在合理的时间内履行办证义务。佳安公司无限期的不履行合同义务，王艳超实现不了合同目的，有权主张权利。一审法院支持王艳超主张的2016年1月7日至2019年1月6日的逾期办证违约金并无不当。佳安公司以第三人烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成拆迁工作为由免除其违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于佳安公司应承担逾期办证违约金数额问题。涉案商品房买卖合同及补充协议中对于逾期办证违约金均未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款"合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。"和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款"关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%"之规定，一审判决以中国人民银行贷款基准利率4.75%上浮20%（即5.7%）计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以支持。综上所述，佳安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费822元，由烟台佳安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月二十三日书记员  杨晓丹