南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初5875号原告：南京那伽投资管理有限公司，住所地本市江宁区东山街道天泰路南1号附属楼5号1幢。法定代表人：杜维，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈爱东、陈俊玲，江苏联勤律师事务所律师。被告：汪婷婷，女，1989年6月16日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：王仁本，江苏苏海律师事务所律师。原告南京那伽投资管理有限公司（下称那伽公司）与被告汪婷婷房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告那伽公司的法定代表人杜维及其委托诉讼代理人陈爱东、被告汪婷婷及其委托诉讼代理人王仁本到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告那伽公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《美食城承包协议书》，被告支付原告违约金20万元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月11日，原告与南京红杜娟农业科技有限公司秦淮分公司（下称红杜娟秦淮分公司）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，红杜娟秦淮分公司将位于本市秦淮区洪武路166号羊皮巷农贸市场一楼600平方米房屋租赁给原告用于经营羊皮巷美食汇（美食大市场），并约定原告可以将其承租部分再次分割租赁给入住的经营户。合同签订后，原告随即对租赁场地进行装修，并分割成十二个档口。原告将以上场地和房屋装修后并分成若干档口进行招商出租，2018年1月6日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》。约定，原告将位于本市秦淮区档口房屋租赁给被告，原告于2018年1月6日交付租赁房屋，租期从2018年1月16日至2021年1月15日止，房屋租金首年为30万元，物业管理费每月2400元，房屋租金及物业管理费为半年支付一次，每一付款季前一个月支付，合同并对双方具体权利义务做了约定。合同签订后，被告未按时支付租金，原告诉至法院要求被告支付租金，后终审判决被告支付原告租金6万余元。在被告租赁档口期间，被告向原告提出要求自己整体承包原告经营的美食城，原、被告遂于2018年5月27日签订《美食城承包协议书》，协议书约定原告提供给被告承包经营美食城面积共约600平方米，承包期限为2018年6月1日至2026年6月1日止，自合同签订之日起，所有美食城内发生的费用均由被告承担，被告需按原告与红杜娟秦淮分公司签订的交付房租约定日前两日向红杜娟秦淮分公司支付房租70万元整，被告于2018年6月1日至2021年6月1日止每年支付原告承包费25万元（第一年实际支付22万元）等。依据原告与红杜娟秦淮分公司签订的《房屋租赁合同》约定，原告应当在2018年6月30日前向红杜娟秦淮分公司支付租金325000元，又依据原、被告签订的《美食城承包协议书》：“被告需按原告与红杜娟秦淮分公司签订的交付房租约定日前两日向红杜娟秦淮分公司支付房租70万元整”的约定，即被告应当在2018年5月28日就应当代原告向红杜娟秦淮分公司缴纳租金，但被告未能交纳。因被告未向红杜娟秦淮分公司缴纳租金，原告为此与红杜娟秦淮分公司发生纠纷，并于2018年7月1日双方在公安机关进行调解。后原告在另案诉讼过程中得知，因原、被告之间签订的《美食城承包协议书》中约定，被告需向原告交纳20余万元承包费，不如被告直接与红杜娟秦淮分公司签订租赁合同，把原告挤出美食城，所以，被告就故意违反约定，不向红杜娟秦淮分公司支付租金，让红杜娟秦淮分公司解除与原告签订的《房屋租赁合同》，收回房屋（美食城），然后其再与红杜娟秦淮分公司签订《房屋租赁合同》，这样，被告既可以直接从红杜娟秦淮分公司处获取租赁经营权，又可以达到不需要向原告缴纳承包费用的目的。如上所述，在原告还未与红杜娟秦淮分公司解除《房屋租赁合同》期间，被告与红杜娟秦淮分公司恶意磋商，并于2018年7月9日，红杜娟秦淮分公司与被告签订了《房屋租赁合同》。被告与红杜娟秦淮分公司签订《房屋租赁合同》后，其已获取美食城经营权，但经营户与原告签订的《房屋租赁合同》还在履行期间内，被告竟不顾原告与经营户处理善后事宜，强行要求美食城各位经营户与其签订《房屋租赁合同》，并收取经营户租金和保证金，导致经营户受损，后经营户向秦淮法院起诉原告，为此原告向各位经营户分别进行了赔偿。此事给原告造成巨大损失，具体有：1、原告入场时投入较大资金进行装修，如购买中央空调等设备设施并将600平方米的房屋分割成十二个档口的美食城，但原告经营半年后即被红杜娟秦淮分公司收回；2、原告每年依据承包合同取得的承包费因被告违约而泡汤；3、经营户因被告签订租赁合同，致使原告赔偿经营户损失。综上，原告损失系被告违约引起，为维护原告的合法权益，故诉至法院要求处理。被告汪婷婷辩称:原告陈述不是事实，事实上被告当时暂缓交纳租金是应原告要求，原告当时是为了对抗红杜娟秦淮分公司找的借口，双方之间虽然有过关于租金的判决，但当时原告之所以只要求被告支付租金未要求被告承担违约金，就是基于前述系原告主动要求被告暂缓交纳租金，因此，被告并不构成违约。被告应原告的要求暂缓交纳租金，其后果应当由其自行负担，退一步讲即使原告要求暂缓交纳租金构成违约，该行为也仅是瑕疵履行并非根本违约，双方合同中关于违约责任约定的20万元是针对根本违约的，即使被告迟延交纳租金，原告也有义务采取措施阻止损失扩大，原告应主动向红杜娟秦淮分公司交纳租金以免构成对红杜娟秦淮分公司的违约。被告与红杜娟秦淮分公司签订合同的时间为2018年7月9日，签订该合同时原告是知情并同意的，还要求被告主动接手，而红杜娟秦淮分公司与原告之间的合同解除时间是2018年7月1日，如有违约也是原告违约在先，如原告认为被告与红杜娟秦淮分公司签订租赁协议构成违约，也应当是红杜娟秦淮分公司与原告之间合同存在违约责任，根据合同相对性原则，被告对此不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2017年5月11日，原告（乙方）与红杜娟秦淮分公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市秦淮区/2面积出租给乙方使用，建筑面积600余平方米，租期自2017年6月1日起至2026年6月30日止，租金自2017年8月1日起算（两个月免租期），年租金为90万元，甲乙双方在合同期间内均不得提出增加或减免租金的要求。房屋租金付款为每半年支付一次，每一付款季前一个月支付，乙方租赁此房屋作为美食广场使用，甲方同意乙方将其承租部分再次分割租赁给入住经营户。2017年12月21日，原告（乙方）与红杜娟秦淮分公司（甲方）又签订补充协议，补充协议约定，第一条：因乙方经营过程中出现困难，向甲方申请原合同中租金一年为90万元降至一年租金为70万元，甲乙双方商定两边相隔墙面之间处，乙方拿出正中间现有的两间门面房开门，甲方将收银台移至开门处收银，最终双方商定一年租金乙方付给甲方65万元；第二条：乙方承诺付款甲方日期为，第一次为签订补充协议当日付甲方17.5万元，第二次为2018年3月10日前付甲方15万元，2018年6月30日前付清32.5万元；第三条，……；第四条，乙方在遵守以上协议中所有条款承诺时，第一个租赁期间从2018年1月1日至2019年1月31日止。如乙方没有按照以上协议中条款承诺执行，以乙方违约时间核对以上条款执行，乙方将自动放弃甲方美食城经营权，按照现有美食城营业时的现状，不破坏任何设施设备，交还甲方自主经营，乙方无条件退出。2018年1月6日，原告（甲方）与被告汪婷婷（乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将羊皮巷美食汇9-12号档口出租给乙方使用，租赁期限自2018年1月16日至2021年1月15日止，房屋首年租金为30万元/年，此租金为不开票价格，房屋租金付款为每半年支付一次，每一付款季前一个月支付。合同签订后，原告将羊皮巷美食汇9-12号档口交付被告使用，被告向原告支付2018年1月16日至2018年4月15日期间租金及物业费82200元，但未支付2018年4月16日以后租金及物业管理费。2018年5月27日，原告（甲方）与被告汪婷婷（乙方）签订《美食城承包协议书》，协议约定，甲方提供乙方承包经营的美食城位于南京市秦淮区，建筑面积约600平方米，乙方承包经营期限自2018年6月1日至2026年6月1日，从合同签订之日起，所有美食城内发生的费用均由乙方负责。承包费：1、乙方需按甲方与红杜娟集团签订的交付房租约定日前两日向红杜娟集团支付房租70万元整；2、乙方于2018年6月1日至2021年6月1日的每年支付甲方承包费25万元（第一年实际支付22万元）；于2021年6月2日至2024年6月1日每年支付甲方承包费28万元；于2024年6月2日至2026年6月1日每年支付甲方承包金30万元，承包费每半年一付，每年10月和4月各付一次承包金（如乙方确有支付困难，支付日期可往后顺延）。本合同签订后，非本合同约定的情况下，甲乙双方不得终止或解除合同，如有违约，违约方应支付守约方20万元违约金，违约造成的损失另计。2018年7月1日，因原告那伽公司未按约支付租金，红杜娟秦淮分公司负责人倪爱成与原告法定代表人杜维前往南京市公安局秦淮分局进行调解，双方达成调解协议：1、杜维同意按补充协议第二、四条款约定终止合同；2、倪爱成同意杜维与第三方汪婷婷内部资金核对，期限为3天，即2018年7月2日至7月4日，免除该三天房租，水电按正常读数缴纳；3、此纠纷一次性解决，倪爱成同意杜维对合同申诉的权利。杜维在该调解协议书中备注对合同解除时间和合同主要条款保留法院申诉的权利，被告汪婷婷作为调解参与方也在该调解协议书中签字。2018年7月9日，红杜娟秦淮分公司与被告汪婷婷另行签订《房屋租赁合同》，将羊皮巷美食汇现有的面积出租给汪婷婷使用，租期自2018年7月10日至2023年7月9日止。2018年7月10日，原告那伽公司在本院起诉被告汪婷婷要求被告支付2018年4月16日至2018年7月15日的租金及水电费用，本院在该案审理过程中查明，原告那伽公司与被告汪婷婷均认可《美食城承包协议书》签订后并未实际履行，但原告在审理中坚持认为，其与红杜娟秦淮分公司解除租赁合同时间为2018年7月10日。本院经审理后认为，原告与红杜娟秦淮分公司的租赁合同经调解实际已于2018年7月1日解除，故本院于2018年9月29日判决支持原告2018年4月16日至2018年6月30日期间的房屋租金62500元及物业费。判决后，被告汪婷婷不服判决并上诉至中院，中院审理后于2019年2月21日判决驳回上诉，维持原判。原告现认为，由于被告与红杜娟秦淮分公司恶意磋商故意违约不向红杜娟秦淮分公司交纳租金，致使原告与红杜娟秦淮分公司的合同解除，之后被告再自行与红杜娟秦淮分公司签订租赁合同，被告以上行为违反合同约定，故根据承包协议约定应当支付原告违约金20万元，另外因被告的违约致使原告装修损失巨大并赔偿承租户损失，因此再要求被告增加赔偿20万元。对于承包协议，原告要求确认为2018年7月9日解除（即被告与红杜娟秦淮分公司签订合同的时间）。对于原告主张的违约金20万元，被告认为其并无违约，如有违约也是瑕疵履行，应当调低违约金，具体多少由法院酌定。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《美食城承包协议书》、纠纷调解协议书、民事判决书等证据以及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告之间签订的《美食城承包协议书》合法有效，因双方均认可签订后未实际履行，且原告在之前诉讼中也是依据租赁合同向被告主张2018年4月16日至2018年7月15日的租金，而不是依据《美食城承包协议书》向被告主张2018年6月1日之后的承包金，故事实上当时原、被告双方仍在履行《房屋租赁合同》。因原告与案外人红杜娟秦淮分公司的租赁合同已被生效的司法判决确认于2018年7月1日解除，故原告要求确认解除《美食城承包协议书》符合法律规定，本院予以支持，解除时间应确定于原告与红杜娟秦淮分公司之间的租赁合同解除时间即2018年7月1日。另外双方签订的《美食城承包协议书》虽未实际履行，但解除之前仍处于生效状态，原告虽无证据证明被告与红杜娟秦淮分公司之间存在恶意磋商情形，但被告未向红杜娟秦淮分公司交纳租金也是事实，被告辩称缓交租金系原告要求的意见，因其未提供证据予以印证，故本院不予采纳。根据《美食城承包协议书》的约定，被告未向红杜娟秦淮分公司交纳租金存在违约行为并应承担一定的违约责任。由于被告对原告与红杜娟秦淮分公司签订的租赁合同及补充协议内容并不知情，其对违约缓交租金给原告造成的后果并不清楚，且被告的违约行为并不必然导致原告与红杜娟秦淮分公司租赁合同的解除，原告仍可通过其自行向红杜娟秦淮分公司交纳租金以防止其与红杜娟秦淮分公司之间的租赁合同解除。故本院依据被告的违约程度、后果及辩称意见，酌情支持原告违约金及损失合计8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原、被告双方于2018年5月27日签订的《美食城承包协议书》于2018年7月1日解除；二、被告汪婷婷于本判决生效后十日内给付原告南京那伽投资管理有限公司违约金及损失合计8万元；三、驳回原告南京那伽投资管理有限公司对被告汪婷婷的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8600元，由原告自行负担5600元，被告负担3000元（原告已预付，被告在给付上述款项时一并加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）。审 判 长  张立旺人民陪审员  董 晔人民陪审员  梁 军二〇一九年十月二十四日见习书记员孙文莉