浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初3884号原告（反诉被告）：孙美勤，女，1971年9月13日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：马建明、沈学弟，浙江天卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：嘉兴港区世达置业有限公司。住所地：嘉兴市平湖市港区东西大道88号内一楼。统一社会信用代码：913304006628933030。法定代表人：金世嵘，董事长。委托诉讼代理人：徐飞雄，浙江金品律师事务所律师。原告（反诉被告）孙美勤与被告（反诉原告）嘉兴港区世达置业有限公司（以下简称世达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法由审判员万卫忠适用简易程序独任审理。本案于2018年10月10日公开开庭进行了审理。孙美勤及其委托诉讼代理人沈学弟，世达公司的委托诉讼代理人徐飞雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙美勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交付房产违约金111527.7元（自2015年3月1日起按每日万分之五计算到2016年1月18日）；2、判令被告向原告支付迟延交付土地、房屋权属证书违约金79623.18元（自2015年6月1日起按每日万分之一暂计算到2018年10月10日，实际以正式交付房产之日为准）。上述两项合计191150.88元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付迟延交付房产违约金95377.70元（自2015年3月1日起按每日万分之五计算到2016年1月18日）；2、判令被告向原告支付迟延交付土地、房屋权属证书违约金72463.43元（自2015年6月1日起按每日万分之一暂计算到2018年10月10日，实际以正式交付土地、房屋权属证书之日为准）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：孙美勤与世达公司于2014年7月22日签订《浙江省商品房买卖合同》2份（合同编号分别为2014-504、2014-506）购买位于商铺，合同约定该商铺的交付时间为2015年3月1日前，土地、房屋权属证书的交付时间均为2015年6月1日前，并分别对逾期交房和逾期交付土地、房屋权属证书的违约行为约定了赔偿责任。世达公司预售的上述商铺，经孙美勤多次催告至今未向孙美勤发出书面交房通知，未出示证明文件，未签署房屋交接单、未交付土地及房屋权属证书，已严重损害孙美勤的利益。世达公司辩称，第一、原告的两套房产中504号商铺变更的尾款100000元已分期付清，506号商铺也变更了分期付款，但原告无法办理按揭贷款，100000元尾款未能交付。故对于506号，在原告未能交付全部房款的情况下，被告行使的是抗辩权，不存在逾期交房交证的违约责任。第二、对于全额付款的504号商铺，万分之五的逾期交房违约金过高，参照506号商铺，原告与第三人于2016年1月18日签订的商铺租金（2套商铺年租金30000元），按照年租金15000元的130%/365天*108天（2015年3月1日至2016年1月18日）=5769元。关于逾期交证，被告在2017年7月13日已将所涉房产的大产权办好，从2015年6月1日到2017年的7月13日计算753天，乘以万分之一共25896元。世达公司向本院提出反诉，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人之间签订的关于乍浦镇乍王路518号第2幢506号商铺的《浙江省商品房买卖合同》；2、被反诉人支付违约金3000元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2014年7月22日，孙美勤与世达公司签订《浙江省商品房买卖合同》2份，约定由孙美勤向世达公司购买位于商铺，两套商铺建筑面积均为67.97平方米，价款均为345287元。根据合同第七条付款方式及期限的约定，孙美勤应于2014年7月22日交付购房首付款245287元，余款100000元由其以银行按揭的形式支付。合同附件八补充协议第三条约定，余款由孙美勤办理银行按揭贷款，余款约定支付时间在楼盘建筑主体结构结顶后，世达公司的书面通知为准，如孙美勤不符合银行按揭贷款条件，必须在世达公司书面的支付时间内以现金一次性付清。孙美勤如不能按时付清余款，即视为付款逾期，须承担合同约定逾期付款的违约责任。合同签订后，孙美勤仅向世达公司支付了每套商铺的首付房款245287元，余款100000元一直未付。后经双方协商，同意以变更现金方式履行上述两套商铺的余款各100000元。孙美勤在2015年8月20日交付了504号商铺的100000元余款，506号商铺的余款至今未付。2018年7月18日，世达公司向孙美勤发出《催款通知函》，要求其支付剩余房款100000元。2018年8月1日，世达公司再次向孙美勤发出《催款通知函》，要求其支付剩余房款，否则将解除506号商铺的《浙江省商品房买卖合同》。但孙美勤仍未支付，已构成逾期付款，世达公司有权解除合同并要求孙美勤支付违约金。孙美勤针对世达公司的反诉辩称，反诉中所称的被反诉人不符合银行按揭贷款条件是错误的，实际上，因为开发商的原因没有和银行对接，也没有提供能按揭贷款的银行，致使原告在多次催促后仍不能办理。自2018年8月2日原告书面催促后，才提供对接的银行，目前银行明确告知不能办理按揭贷款。造成原告未能按照合同约定用按揭方式付款的责任在被告方，而不是原告。因此世达公司的反诉没有事实依据，也没有法律依据，请求驳回。本诉中，为证明自己的主张，孙美勤提供了下列证据：证据一、《浙江省商品房买卖合同》2份，证明孙美勤与世达公司签订商品房买卖合同，向世达公司购买商铺，其中对交房、交付权属证书及违约责任等内容进行了明确约定的事实。证据二、购房发票3份，证明孙美勤在签订购房合同后于2015年8月20日刷卡支付了100000元房款，累计支付了590575.2元的事实。世达公司质证意见，对证据一、二均无异议。补充说明2015年8月，由于孙美勤急于出租，世达公司要求孙美勤交房前付清房款，但是孙美勤仅支付了504号商铺的余款，506号商铺至今未支付余款。本诉中，为证明自己的抗辩理由，世达公司提供了下列证据：证据一、房屋租赁合同1份，证明孙美勤与第三人之间于2016年1月18日签订租房合同，租金为每间商铺15000元/年的事实。证据二、不动产登记证书1份，证明2017年7月13日，世达公司已经办理好涉案商铺的大产权证的事实。证据三、证明1份，证明因孙美勤个人不符合银行贷款条件致使未能办理银行按揭贷款的事实。孙美勤质证意见，对证据一真实性没有异议，但是对被告证明目的有异议，该合同是当时在被告还没有完全履行房子相关权证交付的情况下原告对外出租的，同时按照相关解释，应当是在买卖合同对违约没有明确约定的情况下，才能适用房屋租赁实际损失的计算，与本案情况不符。对证据二真实性无异议，但是大产权证是否办出与世达公司是否交付相关权属证书无关。对证据三的证明有异议，其一该份证明上面只有个人签字，没有银行盖章，同时该证明本质属于证人证言，根据法律规定，应该有证人出庭作证，且证明时间在2018年10月9日即开庭前一日。原告多次声明，只要被告对接的银行能明确不能办理按揭贷款，并说明真实原因，原告可以按照被告的要求支付剩余的100000元房款。反诉中，为证明自己的主张，世达公司提供了如下证据：证据一、催款函2份，证明被告向原告催款要求支付506号商铺的100000元尾款。证据二、孙美勤的回复函1份，证明其以银行按揭无法办理为由明确表示不予支付尾款。证据三、嘉兴市乍浦镇凯斯汽车服务中心的工商登记材料1份，证明原告与朱春健签订的租房合同中，朱春健在2014年12月5日已经在被告的另一商铺内开始营业。孙美勤质证意见，对证据一真实性无异议，但是对被告的证明目的有异议，这两份催款通知函仅仅表明被告单方面提出要求原告以现金方式支付100000元尾款，同时这份证据也表明了，在2018年7月18日、2018年8月1日之前，被告知悉原告尚有100000元未支付，也接受该事实。对证据二的三性无异议，该函明确指出了被告没有按照买卖合同为原告办理按揭贷款对接银行提供资料，导致原告至2018年8月2日尚不能找银行办理按揭贷款的事实。对证据三真实性无法确认，即使信息真实，嘉兴市乍浦镇凯斯汽车服务中心注册在这个地点，并不能代表原告把房屋出租给嘉兴市乍浦镇凯斯汽车服务中心。至于住所地写在该地点的原因，应该由嘉兴市乍浦镇凯斯汽车服务中心来进行说明。该证据与本案没有关联。反诉中，孙美勤未提供证据。本院认证意见，本诉中，孙美勤提供的证据一、二，世达公司对其均无异议，故本院予以认定。世达公司提供的证据一、二，孙美勤对其真实性均无异议，本院予以认定。世达公司提供的证据三，孙美勤对其表示异议，本院对该证据真实性予以认可，但不能证明因孙美勤个人不符合银行贷款条件致使未能办理银行按揭贷款。反诉中，世达公司提供的证据一、二，孙美勤对其真实性均无异议，故本院予以认定。证据三本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年7月22日，孙美勤与世达公司签订《浙江省商品房买卖合同》2份，约定孙美勤向世达公司购买杭州湾世达物流中心2幢504号、506号房屋，两套房屋总价均为345287.6元；孙美勤已于2014年7月22日交付两套房屋的首付款各245287.6元，于2015年8月20日付清504号房屋的余款100000元，506号房屋的余款100000元由孙美勤以银行按揭方式支付，两份合同均约定余款支付时间在楼盘主体结构结顶后，世达公司的书面通知为准，如孙美勤不符合银行按揭贷款条件，必须在世达公司书面通知的支付时间内以现金一次性付清，如孙美勤不能按时付清余款，即认为其付款逾期，须承担合同约定逾期付款的违约责任；世达公司应当在2015年3月1日前将符合条件的商品房交付孙美勤使用；世达公司逾期交房超过60日后，孙美勤有权解除合同，孙美勤要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，世达公司按日向孙美勤支付已交付房价款万分之五的违约金；世达公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，世达公司承诺于2015年6月1日前，取得上述土地、房屋权属证书，交付给孙美勤，孙美勤自行办理该商品房转移登记。世达公司不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日以后，世达公司仍不能交付权属证书或登记证明的，孙美勤不退房的，世达公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向孙美勤支付已交付房款0.01%的违约金。合同签订后，孙美勤于合同签订当日支付两套房屋的首付款各245287.6元，于2015年8月20日付清504号房屋的余款100000元。2017年7月13日，世达公司办理了涉案房屋的初始不动产证。2018年7月18日，世达公司向孙美勤发出催款通知函，通知孙美勤于2018年7月22日前支付506号房屋的剩余房款100000元。2018年8月1日，世达公司再次向孙美勤发出催款通知函，通知孙美勤于2018年8月5日前支付506号房屋的剩余房款100000元，否则将解除该房屋的买卖合同并追究逾期付款违约责任。2018年8月2日，孙美勤向世达公司发函，要求世达公司为其办理银行按揭贷款或说明不能办理银行按揭的原因。另查，2015年11月18日，孙美勤与案外人朱春健签订房屋租赁合同一份，约定将杭州湾世达物流中心2幢504号、506号商铺出租给朱春健，租赁期限为2016年1月18日至2021年1月17日。再查，孙美勤曾于2018年8月7日至嘉兴银行滨海支行办理银行按揭贷款，因其首付款未直接支付至世达公司，不符合《嘉兴银行个人一手购房贷款操作规程》关于借款人购房首付款是否真实、足额交付的规定，故嘉兴银行滨海支行无法为其办理银行按揭贷款。本院认为：孙美勤与世达公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。合同签订后，原告按约履行了504号房屋的付款义务，而世达公司未在约定的期限内交付房屋及办理房屋权属证的相应手续，属违约，应承担违约责任。本案的争议焦点：一、关于案涉506号房屋的买卖合同孙美勤是否违约；二、逾期交房及逾期办理产权登记的天数；三、合同约定的违约金是否过高，是否应参照房屋租金标准确定。关于案涉506号房屋的买卖合同孙美勤是否违约。合同约定506号房屋的余款100000元由孙美勤以银行按揭方式支付，余款约定支付时间在楼盘主体结构结顶后，世达公司的书面通知为准，如孙美勤不符合银行按揭贷款条件，必须在世达公司书面通知的支付时间内以现金一次性付清，如孙美勤不能按时付清余款，即认为其付款逾期，须承担合同约定逾期付款的违约责任。本案中，世达公司从未向孙美勤发出过办理银行按揭贷款的书面通知，依据世达公司提供的证明，孙美勤曾于2018年8月7日至世达公司的协议银行嘉兴银行滨海支行办理按揭贷款业务，在被告知不符合贷款条件后，世达公司再无书面催款通知。虽然世达公司于2018年7月18日及2018年8月1日向孙美勤发出过催款通知，但均在孙美勤办理按揭贷款业务之前，且世达公司未发出过办理银行按揭贷款的书面通知，故孙美勤至今未支付余款不构成违约，世达公司要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。关于逾期交房天数。根据世达公司提供的房屋租赁合同，租赁期限自2016年1月18日起，结合孙美勤的诉讼请求，本院确认孙美勤于2016年1月18日已实际收到504、506号房屋，故逾期交房违约金计算至2016年1月18日止，即房款490575.2元的违约金自2015年3月1日起计算至2016年1月18日止共323天，房款100000元的违约金自2015年8月20日起计算至2016年1月18日止共151天。关于逾期办证天数，案涉两套房屋的《浙江省商品房买卖合同》载明，世达公司承诺于2015年6月1日前将初始登记的土地、房屋权属证书，交付给孙美勤。世达公司虽于2017年7月13日办理了涉案房屋的权属初始登记，但没有证据证明交付原告的时间。因世达公司在本案庭审当日（暨2018年10月10日）已告知被告涉案房屋的权属初始登记已完成，可办理该商品房转移登记，故逾期办证违约金计算至2018年10月10日止。结合孙美勤的诉讼请求，房款490575.2元的违约金自2015年6月1日起计算至2018年10月10日止共1227天，房款100000元的违约金自2015年8月20日起计算至2018年10月10日止共1147天。关于约定违约金是否过高。合同约定逾期交房超过60日后，原告要求继续履行的，世达公司按日支付已付房价款万分之五的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高过由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。案涉房屋的合同均已经明确违约金的计算标准，故本案违约金不参照房屋租金标准确定。但合同约定的逾期交房违约金每日万分之五超过了银行贷款利率的30%，同时结合房屋租金损失等因素，逾期交房违约金本院酌情调整为每日万分之三。对于逾期办证的违约金每日万分之一并未明显过高，不予调整。综上，世达公司应支付逾期交房违约金为52066.74元（490575.2×323×0.03%+100000×151×0.03%），逾期办证违约金为71663.58元（490575.2×1227×0.01%+100000×1147×0.01%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）世达公司嘉兴港区世达置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）孙美勤逾期交房违约金52066.74元、逾期办证违约金71663.58元，合计123730.32元；二、驳回原告（反诉被告）孙美勤的本诉其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）嘉兴港区世达置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3656元，减半收取1828元，由原告（反诉被告）孙美勤负担481元，被告（反诉原告）世达公司嘉兴港区世达置业有限公司负担1347元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）世达公司嘉兴港区世达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  万卫忠二〇一九年十月三十一日法官助理张颖蕾书记员史立彦