山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初2148号原告(反诉被告）：金显荣，女，1958年5月17日出生，汉族，居民，住龙口市。原告(反诉被告）：韩进田，男，1958年8月25日出生，汉族，居民，住龙口市。两原告的委托诉讼代理人：潘连杰，山东南山东海律师事务所律师。被告（反诉原告）：阎维斌，男，1989年5月11日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：阎跻东，男，1961年10月30日出生，汉族，居民，住龙口市，（系被告之父）。委托诉讼代理人：张杰，山东乾元律师事务所律师。原告（反诉被告）金显荣、韩进田诉被告（反诉原告）阎维斌确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩进田及原告金显荣、韩进田的委托诉讼代理人潘连杰，被告阎维斌的委托诉讼代理人张杰到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告金显荣、韩进田向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告于2017年4月28日签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告返还原告房屋及房屋产权证书（龙房权证黄城字第××号）。事实与理由：被告的父亲与原告韩进田系同事关系，在得知原告因给儿子在外地购买房屋而贷款的情况下，被告以明显不合理的56000元的价格购买原告位于龙口市东莱街道百盈村的民房（房产证号：龙房权证黄城字第××号），并于2017年4月28日签订房屋买卖合同。被告明知该房屋买卖合同违反法律强制性规定，就于同日与原告签订赠与合同，以掩盖买卖合同的违法性，根据《合同法》第52条的规定，该房屋买卖合同应为无效合同。原告诉至本院，请求依法判如所请。被告阎维斌辩称，同意原告诉请，但事实和理由不认可，原告所述与事实严重不符。在2017年4月前后，原告韩进田与被告父亲在一起共事，因韩进田家中有事需要钱，告诉被告父亲其在龙口市百盈村有一处房屋，闲置19年无人住，也无人管理，要出卖，并数次与被告父亲协商要卖给被告。数次协商后，双方在自愿诚实守信的前提下，于2017年4月28日签订房屋买卖合同，被告于2017年5月3日支付购房款56000元，原告将房屋交付并将房产证书交被告收执。被告占用使用房屋后，对房屋接水接电，并进行了维修。事后因涉案房屋被列入龙口市棚户区改造拆迁范围，原告以房屋系农村宅基地上所建，被告系城镇居民。认定房屋买卖协议无效。原被告在房屋买卖合同中写的清楚明了，是在平等、自愿、诚实守信的前提下达成的房屋买卖合同，并且原告为了使被告放心购买，还与被告再次就涉案房屋达成赠与合同，并通过龙口市人民法院出具调解书，认定房屋归被告，以证明原告永不反悔。但事后原告反悔，违背了诚实信用原则，也违背了双方的约定；2、被告阎维斌要求反诉。被告阎维斌向本院提出反诉请求为：1、依法判令反诉被告韩进田、金显荣返还购房款56000元并自2017年5月3日至给付之日按照银行同期贷款利率计算利息；2、依法判令反诉被告韩进田、金显荣支付反诉原告阎维斌房屋接水接电及维修费用10000元（具体数额以鉴定为准）；3、依法判令反诉被告韩进田、金显荣支付房屋升值部分的价值，即按照龙口市拆迁补偿标准支付全部拆迁补偿款450000元(具体以评估或鉴定为准）；4、本案反诉费用由反诉被告韩进田、金显荣承担。事实与理由：被反诉人韩进田与反诉人父亲在2017年4月前后系同事关系，被反诉人因家中有事需要用钱，数次和反诉人父亲协商，要将其在百盈村的一处房屋卖给反诉人，数次协商后，双方在自愿、诚实守信的前提下于2017年4月28日签订房屋买卖合同，反诉人于2017年5月3日支付被反诉人购房款56000元，被反诉人交付房屋，并将房屋产权证书交反诉人收执。反诉人占用房屋后，对房屋接水接电，并进行了维修。事后因涉案房屋被列入龙口市棚户区改造拆迁范围，被反诉人以涉案房屋系农村宅基地上所建，反诉人系城镇居民，认定房屋买卖合同无效。被反诉人违背了诚实信用原则，应返还购房款及利息，支付修缮费用及房屋升值部分的价值。针对被告阎维斌的反诉请求，原告韩进田、金显荣辩称，被告所诉与事实不符，被告及被告的父亲与原告均系同事关系，被告的父亲主动提出要求购买原告的房屋，所以原被告于2017年4月28日签订了房屋买卖合同，该合同违反法律的强制性规定，对此被告及被告的父亲是明知的，所以在同一天被告又找人起草了一份赠与合同并与原告签订，后在法院确认赠与合同有效并承担了法院的相关费用，通过以上事实可以看出导致买卖合同无效的过错方在于被告，因此原告同意返还被告购房款56000元，对于其他请求原告认为法院不应支持。当事人针对自己的主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，如2017年4月28日签订的房屋买卖合同、赠与合同、(2018)鲁0681民再18号民事判决书、（2019）鲁06民再5号民事判决书、（2017)鲁0681民初2923号民事调解书、（2018）鲁06民终3185号民事判决书、二原告于2017年5月3日出具的收条、龙房权证黄城字第××号房屋产权证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金显荣与韩进田系夫妻关系，被告阎维斌之父与原告韩进田原系同事关系。2017年4月28日，原告韩进田、金显荣（甲方）与被告阎维斌（乙方）签订《房屋买卖合同》，原告将其所有的、坐落于龙口市东莱街道百盈村的一处民房（建筑面积58.93平方米，房屋产权证号为：龙房权证黄城字第××号，登记在原告金显荣名下）以56000元的价格卖给被告阎维斌。房屋交付时间是：于2017年4月28日前交付，房屋交付后被告享有该房屋所有权。合同第六条约定：该房屋今后因征用、搬迁等产生的一切权益全部归被告所有，与原告无关，如需原告配合取得，原告应无条件配合。2017年4月28日，原告金显荣、韩进田与被告阎维斌签订了《赠与合同》，约定：原告将涉案房屋及该房屋占用范围内的土地使用权、相关权益随该房屋一并赠与被告，第4条约定：同时赠与协议签订后因该房屋及土地使用权产生的一切收益（包括但不限于征用、搬迁等）全部归被告所有。2017年5月3日，原告金显荣、韩进田出具收条一份，载明：“今收到阎维斌购房款人民币伍万陆仟元整。收款人：金显荣、韩进田2017.5.3”。2017年5月8日，被告阎维斌（作为原告）与原告金显荣、韩进田（作为被告）在龙口市人民法院达成调解协议，并出具（2017）鲁0681民初2923号民事调解书，内容为：确认金显荣、韩进田与阎维斌于2017年4月28日签订的赠与合同有效。2018年6月12日，因（2017）鲁0681民初2923号民事调解书经院长提交审判委员会讨论认为，调解书内容违反法律强制性规定，裁定进入再审。2018年11月23日，龙口市人民法院出具（2018）鲁0681民再18号民事判决书，撤销（2017）鲁0681民初2923号民事调解书，驳回被告阎维斌请求确认原被告之间的赠与合同有效，房产证号为房权证黄城字第××号的房屋归被告所有的诉讼请求。被告阎维斌不服，提起上诉。烟台市中级人民法院于2019年2月15日出具（2019）鲁06民再5号民事判决书，判决驳回上诉，维持龙口市人民法院（2018）鲁0681民再18号民事判决。另查明，被告阎维斌在购买涉诉房屋时系城镇居民，其在购得诉争房屋后亦未将户籍迁入东莱街道百盈村。2017年5月22日，龙口市人民政府发布了关于印发龙口市棚户区改造实施意见，改造范围东城区：南起龙泉路，北至264省道，东起绛水河，西至府西四路。涉案房屋包括在该范围内。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体组织成员无权取得或变相取得。本案原、被告于2017年4月28日签订房屋买卖协议，被告购买原告位于龙口市东莱街道百盈村的民房（房产证号：龙房权证黄城字第××号）一处，当日原被告间又签订《赠与合同》，原告在2017年5月3日收到被告房款56000元，因此，原被告之间名为赠与实际应为房屋买卖。因被告阎维斌在购得诉争房屋时不是诉争房屋所在集体经济组织成员，其在购得诉争房屋后亦未将户籍迁入该集体经济组织，依法不应享有相应的宅基地使用权。原被告间买卖合同违反法律强制性、效力性规定，应为无效合同。原告韩进田、金显荣请求确认双方签订的房屋买卖合同无效的本诉请求，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求被告阎维斌返还龙口市东莱街道百盈村民房的本诉请求，符合法律规定，本院予以支持。被告阎维斌反诉请求原告韩进田、金显荣返还购房款56000元，并支付利息，自2017年5月3日起至给付之日止按银行同期贷款利息计算，符合法律规定，本院予以支持。被告阎维斌请求原告韩进田、金显荣赔偿房屋修缮款10000元，庭审中称因无证据证明，待有证据以后再另案起诉，不在本案中反诉，系对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。原、被告于2017年4月28日签订的房屋买卖协议被依法确认无效，自合同签订之日起，该合同对当事人就不具有法律约束力，而导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。原告韩进田、金显荣将农村房屋卖与被告阎维斌，且在房屋出售后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担部分责任。被告阎维斌在购房时无视自身城镇户口居民身份，盲目购买，对于合同无效亦应负有部分责任。但由于龙口市棚户区改造实施意见尚未具体实施，无法确认涉案房屋将来是否会拆迁、拆迁方案及拆迁可获得价值，原、被告双方亦未申请相关的价值评估，关于被告提出的涉诉房屋升值部分价值以及拆迁补偿款的反诉请求，因不属于可预期利益，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告韩进田、金显荣与被告阎维斌于2017年4月28日签订的房屋买卖合同无效；二、被告阎维斌于本判决生效之日起三十日内向原告韩进田、金显荣返还位于龙口市东莱街道百盈村的民房（房产证号：龙房权证黄城字第××号）及该房的房屋产权证书；三、原告韩进田、金显荣于本判决生效之日起三十日内返还被告阎维斌购房款56000元及利息(自2017年5月3日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；四、驳回被告阎维斌的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4480元，由被告阎维斌负担。反诉费100元，由原告韩进田、金显荣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王桂红人民陪审员  吕美杰人民陪审员  曲立光二〇一九年十月三十日书 记 员  韩绥杰