广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27722号原告（反诉被告）：刘伟彪，男，1990年6月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：钟慧波，广东厚平律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市臻满百货有限公司，住所地广州市白云区新市南街19号103房之三。法定代表人：曾鹏飞。委托诉讼代理人：杜漪茗，广东华盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊霖，广东华盈律师事务所实习人员。原告（反诉被告，简称原告）刘伟彪与被告（反诉原告，简称被告）广州市臻满百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟彪的委托诉讼代理人钟慧波，被告广州市臻满百货有限公司的委托诉讼代理人杜漪茗、陈俊霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟彪向本院提出诉讼请求：一、判决被告返还原告保证金382800元，水电周转金70000元，并支付利息36224元（从2018年3月1日开始计算至欠款清偿之日，按年利率6%计算，暂时计算至2019年6月30日）；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2009年2月24日注册成立“广州市白云区洋光酒吧”（以下简称洋光酒吧），与广州雅力仕企业管理有限公司共同经营，洋光酒吧位于广州市白云区广源新村景泰直街33号广源文化商业广场4楼商场自编号J＼I＼K＼L，在2014年9月6日，广州雅力仕企业管理有限公司退出经营，将该场地的租赁关系以及经营权转让给原告。同日，洋光酒吧与被告重新签订《租赁合同书》约定合同期限是2012年12月1日至2017年11月30日。合同期满后，洋光酒吧不再经营，并在2018年10月份办理注销登记，原告要求被告退还所交的保证金382800元以及水电周转金70000元，合共452800元，但被告一直予以拒绝，故原告诉至法院。被告广州市臻满百货有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据合同的约定，退还保证金、周转金的前提是原告需缴清所有费用，但原告至今仍欠缴租金及水电费，故退还保证金条件不成就，原告的诉讼请求无事实依据，明确提出反诉。被告广州市臻满百货有限公司向本院提出反诉请求：一、判令原告向我司支付应付未付的租金、综合管理费人民币261883元、水电费12838.81元、其他服务项目费2906元及逾期付款违约金（KIJLM铺2018年4月1日至10日为55183元，B铺2014年11月至2018年4月10日为206700元，违约金自逾期之日起按每日千分之一的标准计至实际付清之日止，4月租金及综合管理费自4月10日起算，B铺从上一个月的26日起算，其他费用从次月13日起算）；二、原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月6日，我司与洋光酒吧（原告投资的个人独资企业）签订了《租赁合同书》，约定由洋光酒吧承租广州市白云区广源新村景泰直街33号广源文化商业广场4楼J、I、K、L铺，建筑面积为2200平方米。合同期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止。2014年10月24日，我司与洋光酒吧签订了《加装电梯前期协议》，约定由洋光酒吧增租广源文化商业广场4楼B铺部分场地，租期自2014年11月1日起至2017年11月30日止。我司将广源文化商业广场4楼M铺出租给贾正宝，贾正宝再将M铺转租给洋光酒吧。因贾正宝退出租赁关系，故自2017年2月起由我司直接将广源文化商业广场4楼M铺出租给洋光酒吧。上述租期届满后，洋光酒吧以不定期方式继续承租使用相应场地，直至2018年4月10日结束营业，2018年4月23日向我司交还场地。我司自愿将租金计算至2018年4月10日止。现洋光酒吧拖欠租金、综合管理费人民币261883元、水电费12838.81元、其他服务项目费2906元，经我司催告后仍未付清，已构成违约。根据合同约定，原告逾期付款的，每逾期一日须按拖欠金额的1%向我司缴纳滞纳金，现我司自愿将滞纳金标准调整为0.1%。因洋光酒吧已注销，原告作为投资人对洋光酒吧存续期间的债务仍应承担偿还责任。原告刘伟彪对反诉请求辩称：原被告双方并不存在反诉涉及的场地即B铺，关于涉案场地即B铺双方不存在租赁法律关系，请法院驳回反诉原告的诉讼请求。理由如下：1．在2014年10月24日原、被告在JIKL场地协商加装电梯的前期事宜签订了加装电梯前期协议，双方约定如果报建成功的，双方另行签订租赁合同，“因政策等其他因素导玫该项目报建不成功的，本协议第一条约定的租赁关系终止”，因此从而看出该协议是双方就加装电梯前期的一个协议，仅是对加装电梯的相关权利义务作出一个约定，该协议同时也规定了签订关于B铺租赁合同的附条件，但协议签订后由于原业主没有批复，导致加装电梯的项目没有成功，因此该协议也没有履行，实际上已经终止了，双方更加没有签订B铺的租赁合同，不存在租赁的法律关系。2．就反诉一案的涉案场地B铺没有加装电梯，双方没有形成租赁合同法律关系，这就是为什么自2014年至今没有产生租金的原因，而且退一万步来说，正如被告所述的5年的租金未付，现在事隔多年，也已经超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的租赁合同书、准予注销登记通知书、通知、收款通知单、加装电梯前期协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：洋光酒吧（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同书》，甲方同意将座楼在广州市白云区广源新村景泰直街33号广源文化商业广场4楼，商场编号：J、I、K、L，建筑面积为2200平方米的场地出租给乙方，场地租赁期从2012年12月1日起至2017年11月30日止，甲方应于2012年12月1日将该场地交付乙方使用，租金及综合管理费从2012年12月1日起计；2012年12月1日起至2013年11月30日的月租金、综合管理费为127600元；2013年12月1日起至2014年11月30日的月租金、综合管理费为133980元；2014年12月1日起至2015年11月30日的月租金、综合管理费为140690元；2015年12月1日起至2016年11月30日的月租金、综合管理费为146322元；2016年12月1日起至2017年11月30日的月租金、综合管理费为152174元。乙方必须于每月25日前向甲方缴交下个月租金及综合管理费（如遇法定节假日，则须提前缴纳），租金按法定自然月计缴，不足一个月的，按计租天数除以30乘以当月月租金计缴，乙方应按时将每月租金缴付给甲方，每逾期一日须按拖欠金额的1%向甲方缴纳滞纳金。乙方需在签订本合同时向甲方一次性支付相当于三个月租金的租赁及综合管理费保证金382800元；水电周转金70000元；首期租金127600元，三项合计580400元；合同期满终止时，甲方将在乙方缴清所有费用之日（确保无关联法律或劳资经济纠纷）起30个工作日内将租赁保证金、综合管理保证金、水电周转金无息退还乙方，租赁保证金、综合管理保证金及水电周转金不能抵扣租金、综合管理费及其他所欠费用；甲方在每月的30日抄水、电表，抄表时必须要有乙方人员在场，乙方人员须在水、电单上签名确认，乙方在次月10日前向甲方缴交上月水电费；如乙方拖欠综合管理费、水电费等费用超过2日，甲方可从第3日起，按乙方应交而未交款的百分之一每日收取滞纳金；乙方每月支付1500元由甲方聘请专人负责营业时间外的卫生保洁工作，乙方须向甲方增交不少于备案租赁合同金额的6%税点。被告确认收取原告保证金382800元、水电周转金70000元。原告租赁涉案场地以“洋光酒吧”及“贝贝菲酒吧”名义对外经营，被告出具收款通知单，由原告方管理人员陈杨签收后向被告交款，由被告出具收据，2017年6月30日后JIKL铺租金为152174元，M铺租金为10375.5元，其他服务项目（清洁费）为1500元，延时营业服务费1500元，原告对清洁费予以确认，对延时营业服务费不予确认。被告为证实涉案物业已获得审批出具以下证据：1、1994年广州市城市规划局《建设工程报建审核书》，建设位置为广源新城综合楼一幢五层17890平方米；2、（93）穗城规北片建字第593号建设工程规划许可证，建设单位为广州市城市建设开发总公司，建设项目名称为文娱中心及公交站综合楼壹幢，建设规模五层；3、申请门牌呈批表，申领门牌号为××；4、穗规验证字[1997]第838号建设工程规划验收合格证，建设单位为广州市城市建设开发总公司及广州永恒城市实业有限公司，建设广园新村一幢五层17890平方米的文化中心、公交车站；5、建设用地批准书，用地单位广州市城市建设开发有限公司，建设项目为广园文化中心。广州市城市建设开发总公司于1997年4月16日改制为广州市城市建设开发集团有限公司。广州市城市建设开发集团有限公司及广州永恒城市实业有限公司于2005年10月24日分别向广州市白云区房屋租赁管理所出具证明，委托广州市城市建设开发有限公司办理广园（源）新村文化中心物业在办出房产证前全权负责有关租赁管理、租赁合同签订、收取租赁利益等。洋光酒吧2009年2月24日核准成立，企业性质为个人独资企业，原投资人为黎志伟。被告原名称为广州市正宝百货有限公司。2009年2月26日，广州市城市建设开发有限公司出具证明，同意将广州市白云区广园中路景泰直街33号广源文化商业广场四楼房产出租给广州市正宝百货有限公司经营使用，合同期限为2005年10月1日至2012年11月30日，同意在租赁合同期内将该房产自编J、T号铺（使用面积1035平方米）转租给黎志伟作“酒吧”经营用途。2012年12月6日，广州市城市建设开发有限公司与广州市正宝百货有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，由广州市正宝百货有限公司租赁坐落在白云区广园中路景泰直街33号广源文化商业广场4层全层房产作商用用途使用，租赁期限自2012年12月1日至2017年11月30日止。2014年10月24日，洋光酒吧（乙方）与被告（甲方）签订《加装电梯前期协议》，甲方同意向广州市城市建设开发有限公司递交电梯加装申请书，双方约定甲方同意有偿划出面积（以双方确认的附图为准）给乙方作加装电梯及通道使用，月租金5000元，与原租金一起支付给甲方，租金由甲方向业主递交申请之日（即：2014年11月1日）起计，租赁期到2017年11月30日止，双方就该租赁关系另行签订《租赁合同》；为顺利取得该项目批示，乙方应在协议签订时支付10000元给甲方，以作为该项目企业内部审批的公关费用，若因政策等其他因素导致项目报建不成功，甲方应退回乙方6000元，若因乙方原因导致该项目中止，费用按实报实销处理。合同附四层平面布局图。被告出具2014年10月8日向广州市城市建设开发有限公司及广州城建开发物业有限公司提交的申请书，申请报装一台电梯，被告故主张自2014年11月开始按每月5000元计算B铺租金，原告不予确认，提出已实际终止没有履行，被告出具2015年8、9月份的收费通知单及收据，证实原告缴纳该二个月的B铺租金，原告承认缴纳该两个月的租金，但只是应被告要求支付，后协商终止电梯加装协议，故没有再支付，被告此后的收费通知单中亦无注明B铺租金。被告2017年2月起将四楼M铺出租给原告使用，租金每月10375.5元。原告主张2018年3月23日解除合同，3月31日交还场地给被告，被告则主张4月10结束营业，4月23日交还场地，场地使用费只计算4月1日至10日，共十天。原告出具由洋光酒吧2018年3月23日出具给被告的通知，决定于2018年3月31日与被告终止承租合同，表示该通知是陈杨在3月23日交到被告方谭小姐办公室，被告不予确认，出具2018年3月16日、3月19日、4月15日、4月20日洋光酒吧及贝贝菲酒吧的放行条。被告向原告发出通知，通知在结清水电、租金等欠费后，备齐资料办理保证金退回手续，通知附2018年7月5日收费通知单一份，注明租金、综合管理费，10个月，每月5518.3元，金额55183元，3-4月电费5707.2元，3-4月自用水费675.54元，2-5月空调专有928元，2-5月电费公摊3240.82元，2-5月水费公摊1693.03元，空调用水160.38元，空调保温用电382.8元，客梯专用用电51.04元，其他服务项目2906元，B铺租金55000元，合计125928元。原告对租金和综合管理费、B铺租金和其他项目2906元提出异议，被告对其他项目解释是如果需要开票则要交6%的税点，但未能提供发票予以证实。2018年11月15日，洋光酒吧办理工商注销登记。2019年5月14日，原告向被告发出关于退还保证金的函，告知洋光酒吧已于2018年11月15日注销，要求被告退回保证金。本院认为，洋光酒吧与被告签订的《租赁合同书》合法有效，双方应按合同恪守履行，合同履行期届满后，洋光酒吧继续使用租赁物，被告继续收取租金，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。洋光酒吧注销后由投资人即原告刘伟彪主张上述合同权利符合法律规定，本院予以准许。原告要求退还保证金382800及水电周转金70000元，合同约定合同期满终止时，缴清所有费用30个工作日内无息退还，洋光酒吧已搬离租赁场地，合同已实际终止，故原告要求退还保证金及水电周转金合理，被告就欠缴费用已提起反诉，故对原告要求退还保证金382800元及水电周转金70000元，本院予以支持，原告要求自2018年3月1日起按年利率6%计算利息，因洋光酒吧未缴清所有费用，双方对费用存有争议，利息应自原告主张权利即起诉之日起计算。被告反诉要求支付2018年3-4月电费5707.2元，3-4月自用水费675.54元，2-5月空调占有928元，2-5月电费分摊3240.82元，2-5月水费公摊1693.03元，空调用水160.38元，空调保温用电382.8元，客梯专用用电51.04元，合计12838.81元，原告表示没有异议，本院予以支持。其中三至四月的水电费6382.74元及二至五月的空调、公摊水电费合计6456.07元。被告反诉要求支付KIJLM铺2018年4月1日至10日租金及综合管理费，原告主张2018年3月31日搬离租赁物业，出具的单方通知函未经被告确认，被告主张洋光酒吧4月23日搬离，出具放行条予以证实，原告并未提出异议，证据效力优于原告出具的通知函，故对被告主张予以采纳，计算2018年4月1日至10日的租金及综合管理费为（152174+10375.5）×10/30=54183元，清洁费计算为1500×10/30=500元，上述费用本院予以支持，延时服务费合同并未约定，该部分反诉请求本院不予支持。被告反诉要求支付2014年11月至2018年4月10日B铺租金，未能提供证据证实双方签订B铺租赁合同及洋光酒吧实际使用B铺，该反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告反诉要求支付6%税费的其他服务项目费2906元，原告不予确认，被告未能提供证据证实，该反诉请求本院不予支持。被告反诉要求租金及综合管理费、水电费调整合同约定的每日百分之一为千分之一计算违约金，该利率仍过高，本院调整按每日万分之三计算，合同约定每月25日前交下个月租金及综合管理费，被告要求租金及综合管理费自2018年4月10日起计算，本院予以支持，被告要求水电费自次月13日起计算未超出合同中关于次月10日前缴纳上月水电的约定，本院予以支持。清洁费合同并未约定，故自被告通知收费之日起按年利率6%计算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，广州市臻满百货有限公司向刘伟彪退还保证金382800元、水电周转金70000元及利息（自2019年8月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；二、自本判决生效之日起五日内，刘伟彪向广州市臻满百货有限公司支付KIJLM铺2018年4月1日至10日租金及综合管理费54183元、清洁费500元及违约金（按本金54183元自2018年4月10日起按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止，按本金500元自2018年7月5日起按年利率6%的标准计算至实际支付之日止）；三、自本判决生效之日起五日内，刘伟彪向广州市臻满百货有限公司支付三至四月的水电费6382.74元及二至五月的空调、公摊水电费合计6456.07元及违约金（按本金6382.74元自2018年5月13日起，按本金6456.07元自2018年6月13日起，均按每日万分之三计算至实际支付之日止）；四、驳回刘伟彪的其他诉讼请求；五、驳回广州市臻满百货有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4318元，由刘伟彪负担320元，由广州市臻满百货有限公司负担3998元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳；反诉受理费4650元，由广州市臻满百货有限公司负担4079元，由刘伟彪负担571元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年十月十七日书记员  郑萍军