山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初4366号原告：张萌,男,1980年1月2日出生,汉族,住肥城市。委托诉讼代理人：王荣海，肥城王瓜店法律服务所法律工作者。被告：泰安市润和置业有限公司，住所地肥城市国土资源局西邻路西沿街楼四楼。诉讼代表人：泰安市润和置业有限公司管理人。负责人：陈兴国。委托诉讼代理人：庞运超，山东同成律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司肥城市支行，住所地肥城市新城路074号。负责人：亚军，行长。委托诉讼代理人：冯方方，山东卓知律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建华，该行内控合规部负责人。原告张萌与被告泰安市润和置业有限公司(以下简称润和公司)、被告中国农业银行股份有限公司肥城市支行(以下简称农行肥城支行)破产债权确认纠纷一案,本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张萌的委托诉讼代理人王荣海，被告润和公司的委托诉讼代理人庞运超、被告农行肥城支行的委托诉讼代理人王建华、冯方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萌向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与润和公司签订的商品房买卖合同及个人购房借款/担保合同与农行肥城支行签订的按揭贷款合同；2.判令润和公司应向农行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款；3.判令润和公司赔偿原告相应的损失；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年6月18日，我与润和公司签订了商品房买卖合同(购房合同编号130××××0015)及个人购房借款/担保合同，我购买润和公司开发的领世逸居c座2-503室，建筑面积111.02平方米，单价6242元，合同总价693008元，已付480000元，以房产抵押的方式从银行贷款于2013年6月24日将该款项直接汇入润和公司单位账户。本身是享受的零首付、免利息房源，买房自用，并用该房产抵押贷款。润和公司逾期交房多年，按照合同约定润和公司逾期交房超过90日，张萌有权解除商品房预售合同。该合同解除后，张萌有权解除借款担保合同，润和公司应按约将张萌支付的房款返还张萌，并赔偿张萌因此所产生的损失。润和公司应向农行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第二十四条、第二十五条之规定，解除预售合同；解除借款担保合同；润和公司返还张萌首付款及张萌已向农行肥城支行归还的相应贷款本金；润和公司赔偿张萌以首付款为本金的相应利息；润和公司赔偿张萌已向农行肥城支行支付的贷款利息；润和公司偿还农行肥城支行借款担保合同项下剩余的贷款。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。请求贵院依据事实和法律相关规定，支持我的诉求，解除商品房买卖合同及个人购房借款/担保合同，依法维护我的合法权益。被告润和公司辩称，被告润和公司管理人已向原告出具债权审查确认书，因双方无真实意思表示，本案所涉《商品房买卖合同》为无效合同，予以撤销，并以2017年11月15日的银行贷款本息余额确认普通债权。被告农行肥城支行辩称，一、农行肥城支行不是本案适格被告，请求法院依法驳回对我行的起诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。而在本案中，原告直接列为被告显然是不合适的。二、原告诉请解除其与润和公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求和解除与农行肥城支行签订的按揭贷款合同的两个诉求不应合并审理。本案中农行肥城支行被列为被告，而非第三人，没有提出诉讼请求，根据上述司法解释的规定，应仅处理商品房买卖合同纠纷。三、本案案由定为破产债权确认纠纷，而原告的诉讼请求是解除合同，显属不当。四、《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。因为商品房出卖人将其受到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，原告才是借款合同的借款人，润和公司不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。原告应按照合同约定承担返还借款本息的义务。综上，请求法院依法驳回原告对被告农行肥城支行的起诉。本院经审理认定事实如下：2013年5月15日，原告张萌与被告润和公司签订编号为第1305150015号商品房买卖合同一份，约定张萌购买润和公司主房屋为C幢2单元2-1503号及-2087号储藏室。交付期限及条件为该商品房经验收合格。付款方式为：买受人已付首付款213008元，剩余房款480000元办理按揭。交付期限为2015年10月30日前。出卖人逾期交房违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。2013年6月18日，经被告润和公司担保，原告张萌与被告农行肥城支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告润和公司提供连带责任保证（阶段性保证担保+抵押），原告张萌向被告农行肥城支行贷款480000元，借款用途为购买房产，借款人购买位于泰安市肥城市，山东一滕化工有限公司以北领世逸居小区C号楼2单元503室，建筑面积111.02平方米，购房合同编号为第1305150015。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零确定。借款提取方式：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入润和公司肥城农行15×××18账户，还款方式为等额本息还款法，借款人的还款账号/卡号62×××13。被告润和公司在合同中签字并加盖公章，原告张萌在合同中签字并捺手印，被告农行肥城支行在合同中加盖单位公章及（负责人或授权代理人）个人印章。合同签订后，并未办理抵押登记。当日，被告农行肥城支行按照合同约定向原告张萌指定账户15×××18支付贷款480000元，原告张萌在个人借款凭证上签字确认。此后，通过借款人即原告张萌的还款账号/卡号62×××13归还农行肥城支行部分本息，被告农行肥城支行在本院指定期限内未予核实情况，最后归还借款截止日期本院无法确定。2017年11月15日，肥城市人民法院以（2017）鲁0983破申1号民事裁定书裁定受理被告润和公司破产重整。原告张萌向被告润和公司破产管理人申报债权。2018年10月17日，被告润和公司管理人作出债权申报编号185号复审债权审查确认书（复审），复审意见如下：1、张萌与润和公司签订的第1305150015号《商品房买卖合同》，双方无真实购房意思表示。因此，上述签订的《商品房买卖合同》为无效合同，依法应予撤销。2、债权金额：537579.91元。3、债权类型：普通债权。如对复查结果有异议，应提起诉讼。原告张萌遂诉来本院。本院认为，原告张萌与被告润和公司签订的合同编号为第1305150015号《商品房买卖合同》，以及被告农行肥城支行与原告张萌及被告润和公司签订的《个人购房担保借款合同》，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告张萌是否缴纳首付款以及由谁归还贷款利息的问题，系原告张萌与被告润和公司之间的营销让利问题，并不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，原告张萌认为其实际未向被告润和公司交纳首付款，贷款利息也由被告润和公司向被告农行肥城支行支付，应认定违反法律规定，合同无效的主张，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告张萌与被告润和公司约定商品房交付时间为2015年10月30日前，而本案诉讼已超出解除权发生之日起一年内行使的法律规定，解除权已经消灭。故原告张萌要求解除《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告张萌要求被告润和公司向被告农行肥城支行返还剩余贷款，并判令被告润和公司赔偿损失的诉讼请求，也无事实及法律依据，本院不予支持。本案中，原告张萌所享有的权利属性仍为债权，无任何物权属性。在被告泰安市润和置业有限公司进入破产程序后，原告张萌应当依照《中华人民共和国企业破产法》的规定行使权利。被告润和公司未向原告张萌交付涉案房产并履行过户手续。现润和公司进入破产重整程序，润和公司管理人经审查作出债权申报编号185号复审债权审查确认书所作出的复查意见，与事实不符，本院不予采信。张萌可依法向润和公司管理人申报债权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：驳回原告张萌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张萌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 李 明二〇一九年十月三十一日书记员 赵倩倩