辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0111民初3803号原告：沈阳骏荣物业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街311号三楼。法定代表人：王志毅，系该公司总经理。委托代理人：孙志勇、刘跃刚，系辽宁长卿律师事务所律师。被告：佟明夫，男，1962年6月19日出生，满族，现住辽宁省抚顺市新抚区。委托代理人：邬基荣，系辽宁沈南律师事务所律师。被告：沈阳信盟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市苏家屯区梧桐大街3号。法定代表人：杨秀文，系该公司总经理。委托代理人：王兴立，男，1967年5月16日出生，汉族，系该公司法律顾问，现住沈阳市东陵区。原告沈阳骏荣物业有限公司与被告佟明夫物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月26日作出（2017）辽0111民初1300号民事判决书，判决被告佟明夫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告给付沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的38套房屋2015年6月1日至2017年7月31日期间的物业费人民币1435047元。宣判后被告佟明夫不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院以（2018）辽01民终4146号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）辽0111民初1300号民事判决，发回重审。本院于2018年6月21日立案后，依法由审判员杨丽担任审判长（并主审）与审判员钟安龙、人民陪审员赵新诗组成合议庭，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告沈阳骏荣物业有限公司的委托代理人刘跃刚、被告佟明夫的委托代理人邬基荣、追加被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司委托代理人王兴立到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告沈阳骏荣物业有限公司诉称，原告系从事物业服务的法人单位，2015年6月4日与信盟花园小区的业主委员会签订了物业服务合同，开始从事该小区的物业服务工作。2010年7月23日，被告通过辽宁嘉隆拍卖公司取得争议房屋的所有权，是争议房屋的业主。因原告多次催要物业费未果，故原告起诉至人民法院，请求判令被告支付位于苏家屯区(信盟花园)38套房屋的物业费从2015年6月1日-2018年5月31日总计1986，988元（包括增加的2017年8月至2018年5月的物业费），诉讼费由被告承担。被告佟明夫辩称，请求依法驳回原告的诉求。因为按照物业管理条例的规定，只有被告是业主的情况下才有交纳物业管理费的义务，被告虽然在2010年参加过辽宁嘉隆拍卖公司的拍卖过程，但沈阳市中级人民法院和辽宁省高级人民法院裁定认定本案被告佟明夫不是竞买人，同时拍卖获得的房产目前为止在产权登记部门所记载的产权人仍然不是被告佟明夫，虽然被告佟明夫与北京昊力公司签订过协议，但协议并未实际履行，因为购房款是直接交付给拍卖公司而非北京昊力公司，且原告所述38套房屋北京昊力公司并没有实际交付给被告。鉴于涉案房屋存在特殊情况，在未确定被告佟明夫为涉案房屋的所有人之前，原告起诉被告佟明夫交付物业费没有事实依据，依法应该驳回原告的诉讼请求。被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司辩称，涉案房屋实际所有人是佟明夫，物业费与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审中对证据进行了质证。对当事人无异议的证据依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及对证据的认证，本院经审理认定事实如下：2010年7月23日，昊力伟业投资（北京）有限公司通过拍卖取得资产包。2010年10月22日，佟明夫与昊力伟业投资（北京）有限公司签订购买协议，购买沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的56套房屋，总参考面积18219.57平方米，购买价格为人民币5300万元。佟明夫将价款5300万元打入辽宁嘉隆拍卖有限公司的账户，支付了购房款。经中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法民再83号民事判决书认定“佟明夫于2010年10月22日与信盟公司及其法定代表人邵晶代为处置佟明夫受让取得的56套房产，信盟公司保证佟明夫在委托期限内收到6500万元，处置房产的其余所得归邵晶支配，邵晶同意承担因处置房产而产生的任何税费。之后，为处置上述房产，佟明夫于2012年4月4日又与信盟公司法定代表人邵晶签订《装修方案》，该方案载明佟明夫委托信盟公司对涉案房产进行装修”，之后被告佟明夫陆续出售了部分房屋。2013年11月20日，佟明夫与马鹏博签订《房屋购买协议》，将信盟花园3-44-131、3-44-221、3-44-122、3-46-251、3-45-141、3-88六套房屋卖与马鹏博，价款4365,700.00元，马鹏博给付了购房款，佟明夫交付了房屋。2016年7月20日，佟明夫将3-47-131卖与赵广饶，并交付了房屋。现剩余部分房屋未处置。审理期间，本院在原被告在场情况下，对涉案房屋及园区的状况进行了现场勘查，发现原告所诉涉及的42号楼（洋房）整楼部分工程未完工，无水电，不具备入住条件，该楼涉及本案六套房屋，面积总计1019.41平方米。2008年10月登记在被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司名下的99、100、107号三处独体别墅，房屋所有权证上记载面积分别为2244.19、2207.44、2108.09平方米，但在佟明夫购买时均记载为1560.39平方米，被告沈阳信盟房地产开发有限公司办理三处别墅抵押登记时抵押面积亦为1560.39平方米。庭审中，被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司陈述，除上述三处别墅外，其余佟明夫未处置的房屋均备案在被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司员工的名下，未办理产权证。2014年，佟明夫的家属曾居住在3-47-231、232两处房屋并交纳了2014年11月-2016年10月的水费868.80元、物业费2956元。另查明，2015年6月4日，原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，原告为沈阳市苏家屯区信盟花园小区提供物业服务。合同对物业服务内容、收费标准及缴费时间、权利义务及违约责任等均做了约定，收费标准独体、双拼别墅每月每平方米4.8元，联排别墅4.00元，洋房3.5元，合同期限为三年，从2015年6月1日至2018年5月31日。原告服务期间，小区存在卫生环境差、设施损坏、树木花草不及时养护管理安全保障不到位等现象。又查明，被告王开宇等业主起诉原告和沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会，请求确认原告和沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订的上述《物业服务合同》无效一案，经两级法院审理，驳回了被告等业主的诉讼请求。本院认为，原告沈阳骏荣物业有限公司和沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订的上述《物业服务合同》经本院和沈阳市中级人民法院审理合法有效，该合同对信盟花园业主有约束力，业主在享有物业服务权利的同时，负有交纳物业服务费的义务。关于被告佟明夫主张不是涉案房屋的业主和房屋产权登记人的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”。被告佟明夫从昊力伟业投资（北京）有限公司受让信盟花园56套房屋后，委托邵晶代为处置房屋并签订《装修方案》，委托信盟公司装修涉案房屋，且居住并处置部分房屋，应视为是解释中的“其他物业使用人”，享有业主的权利，承担业主的义务。关于应交物业费的面积问题，原告主张佟明夫应缴纳38套房屋12864.2平米的物业费，根据证据显示，2013年11月20日佟明夫将涉案的洋房3-44-131、3-44-221、3-44-122、3-46-251四处房屋卖与马鹏博，面积661.96平米，马鹏博交付了房款，按双方约定视为房屋已交付。2016年7月20日，佟明夫将洋房3-47-131卖与赵广尧，并交付了房屋，面积154.98平米，以上房屋的使用人和实际占有人不是被告佟明夫，不应由佟明夫缴纳物业费。另登记在被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司名下的三处别墅，佟明夫购买时确认面积均是1560.39平米，佟明夫应按照1560.39平米缴纳物业费。原告诉讼的42号洋房，因部分工程未完成，无水电设施，不具备入住条件，不应由佟明夫缴纳物业费，涉及的六套房屋面积共1019.41平方米。故佟明夫应缴纳的物业面积别墅为5797.84平方米（含双拼别墅），洋房为3205.22平方米。关于缴纳物业费标准问题，因被告佟明夫购买了涉案房屋，享受原告的物业服务，应按照合同约定的标准缴纳物业费即别墅（含双拼别墅）每平方米4.8元、洋房每平方米3.5元。原告在重审期间增加诉讼请求，要求被告缴纳2017年8月至2018年5月的物业费，不符合《物业管理条例》第六十四条的规定，不予支持。原告主张欠费利息，没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《物业管理条例》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条之规定，判决如下：被告佟明夫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳骏荣物业有限公司沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的27套房屋2015年6月1日至2017年7月31日期间的物业费人民币1，015,245.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27034.41元，由被告佟明夫负担13937元，原告沈阳骏荣物业有限公司负担13097.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨 丽审 判 员  钟安龙人民陪审员  赵新诗二〇一九年十月二十八日法官助理王鹏宇书记员黄莹莹