河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初488号原告（被反诉人）:董军，男，汉族，1963年4月5日生，住洛阳市涧西区。原告（被反诉人）:王春霞，女，汉族，1966年2月19日生，住洛阳市涧西区。委托代理人：郭书铭，河南诚然律师事务所律师，一般代理。被告（反诉人）:孙晓峰，男，汉族，1992年5月19日生，住河南省宜阳县。委托代理人：王香茹，河南永晖律师事务所律师，一般代理。第三人:宋丽丽，女，汉族，1981年10月11日生，住洛阳市西工区。原告董军、王春霞诉被告孙晓峰、第三人宋丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告孙晓峰提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，原告董军、王春霞及其委托诉讼代理人郭书铭、被告孙晓峰及其委托诉讼代理人王香茹、第三人宋丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董军、王春霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告孙晓峰从二原告所有的位于洛阳市××区××路××号房屋搬离。2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由:二原告系夫妻关系，于2017年7月份从第三人处购买位于洛阳市××区××路××号房屋，并于2017年8月份办理了房屋不动产权证书。二原告购买房屋现场查看时，发现有人居住，但第三人称系暂时居住，不影响二原告购买后所有权及居住权。但二原告购买该房屋后，被告拒不从二原告的房屋内搬离，造成二原告及家人居住不能。虽经二原告多次交涉而未果，为此二原告依法提起本案的诉讼。望人民法院在查明案件事实的基础上，支持二原告的诉讼请求。被告孙晓峰辩称：原告所诉与事实不符，被告对涉案房屋有居住权，系与第一房东曹瑛签订的长期租赁合同，现租赁合同尚未到期，根据买卖不破租赁的原则，被告享有对该住房的居住权，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。另外因原告未经被告同意的情况下强行更换门锁，导致被告不能正常居住，给被告造成一定的经济损失，已提起反诉。第三人宋丽丽称：我不认识被告孙晓峰，2014年我与曹瑛发生借贷关系，2015年1月5日法院查封的房屋，查封期间没有任何的租赁合同。2016年4月1日涧西人民法院入户评估的时候，曹瑛还在该房居住，不认可租赁合同。反诉人孙晓峰向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉人继续履行《房屋租赁合同》，继续居住位于洛阳市××区××路××单元××号房屋。2、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人的经济损失30000元。3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由:反诉人于2013年12月2日，承租位于洛阳市××区××路××单元××号的房屋，并与该房屋的原房主签订了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为8年，即自2013年12月6日至2021年12月6日止，租金为每月2500元，租金共计人民币24万元整，承租人于2014年10月6日之前将房租全部支付给甲方(原房主)。反诉人依照合同约定支付了足额的租金。2017年7月，本案的被反诉人以其取得上述房屋产权为由，在反诉人毫不知情的情况下，强行更换了该套房屋的门锁，导致反诉人突然间不知所措的失去了住所，给反诉人造成了一定的经济损失。根据法律“买卖不破租赁”的规定，无论上述房产的流转过程是否恰当、是否合法，但反诉人的《房屋租赁合同》均应当受到法律的保护。被反诉人无视法律的强制性规定,强行阻碍反诉人居住合法承租的房屋，并给反诉人造成损失的行为，应当依法受到制裁。依据《民事诉讼法》的相关规定反诉人针对被反诉人的诉讼，特提出反诉，请法院依法维护反诉人的合法权益。被反诉人董军、王春霞辩称：不认可反诉人孙晓峰提供的租赁合同，该合同我方认为系孙晓峰和案外人曹瑛串通合谋而倒签日期，目的是达到不让二原告行使对涉案房屋使用权，我方对反诉人提供租赁合同及收条提出司法鉴定的申请。第三人宋丽丽述称：反诉人提供的租赁合同是虚假的，我不予认可。经本院审理查明：2017年7月份，二原告董军、王春霞从第三人宋丽丽处购买位于洛阳市××区××路××号房屋，并于2017年8月份办理了房屋不动产权证书，建筑面积为153.97㎡。后原告发现被告孙晓峰在该房居住，经交涉被告以租赁合同未到期为由拒不从原告的房屋内搬离。2017年8月，原告将该房门锁更换，并诉至本院。另查明：被告孙晓峰（反诉人）向法庭提供2013年12月2日其和案外人曹瑛签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定：出租方曹瑛将其位于洛阳新区南苑一路北侧九鼎中和湾11幢1-2001号房屋即本案涉案房产租赁给承租方孙晓峰，租赁期限为8年，即自2013年12月6日至2021年12月6日止，租金每月2500元，租金支付方式为分期支付，签署合同之日起5日内先行支付三万元，2014年10月6日前支付剩余租金210000元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，孙晓峰于2013年12月5日支付曹瑛租金3万元、2014年2月28日支付35000元、同年3月30日支付20000元、5月11日支付60000元、8月21日支付65000元、9月29日支付30000元，共计240000元，曹瑛出具有收条。对该租赁合同及曹瑛出具的收条，原告有异议，认为租赁合同及曹瑛出具的收条是在2015年1月5日涧西区法院对涉案房屋进行保全查封后形成的，系孙晓峰和曹瑛串通合谋采用倒签日期的方式签订的，为此向本院提出鉴定申请，要求1、对孙晓峰和曹瑛于2013年12月2日签订的《房屋租赁合同》形成的具体时间进行司法鉴定，鉴定是否系2015年1月后所形成的，对该合同第四页中甲方曹瑛下端的手写日期“2013年12月2日”和乙方孙晓峰下端的手写日期“2013年12月2日”的形成的具体时间进行司法鉴定，鉴定是否系2015年元月份后所形成的。2、对被告孙晓峰向法庭提交的落款日期为：2013年12月5日、2014年2月28日、2014年3月30日、2014年5月11日、2014年8月21日、2014年9月29日的六张收条的形成的具体时间进行鉴定，鉴定是否系2015年元月份后所形成的。经本院委托河南金剑司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心以委托事项超出本机构司法鉴定业务范围为由，不予受理。后根据原告的申请，本院又委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定，该所以鉴定事项超出该所的技术条件和鉴定能力为由不予受理。因原告继续要求鉴定，本院再次委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，该所以检材检验条件存在一定局限（检材有污染）、缺少同时期比对样本为由不予受理。另查明：第三人宋丽丽因和案外人曹瑛有借款纠纷，宋丽丽将曹瑛诉至洛阳市涧西区人民法院，经涧西法院判决并执行，将曹瑛位于洛阳市××区××路××号房屋即涉案房屋抵账给宋丽丽并办理了过户手续，2016年5月17日，涧西法院告知宋丽丽，该院查封曹瑛的滨河南路49号11幢1-2001号房屋，案外人孙晓峰提交租赁合同并称租金已全部支付，根据买卖不破租赁，会影响房屋的使用，宋丽丽称房屋既然租给他们就租给他们吧，我只要求尽快评估、拍卖，不考虑房屋租赁费用是否影响房产的价值，如果影响到房屋的交付，我自愿承担一切责任。2017年7月10日，宋丽丽将涉案房屋卖给原告董军、王春霞。再查明：孙晓峰于2017年10月24日与案外人张宁宁签订房屋租赁合同一份，租用张宁宁位于洛龙区盛唐至尊14栋1-3201房屋，从2017年10月24日至2018年10月24日，支付租金29000元，并提供转账凭证。本院认为：原告董军、王春霞购买第三人宋丽丽位于洛阳市××区××路××号房屋，并已取得房产证，该房系宋丽丽因案外人曹瑛欠其款被涧西区法院执行抵账所得。被告孙晓峰（反诉人）于2013年12月2日，和原房主曹瑛签订有《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年12月6日至2021年12月6日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即买卖不破租赁，因此孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同不因该房所有权变动影响其法律效力，虽然原告董军、王春霞及第三人宋丽丽对孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同有异议，并申请对租赁合同形成的具体时间进行鉴定，经本院委托相关鉴定机构，鉴定机构均以超出鉴定机构的技术条件和鉴定能力为由不予受理。原告也不能提供足够证据证明孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同是虚假或是双方故意串通的，因此本院对孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同予以认定。但鉴于董军、王春霞已实际入住该房，如孙晓峰继续要求履行租赁合同在该房屋居住，势必造成孙晓峰入住困难，不能实现平稳入住达到安居乐业的合同目的，根据情势变更原则，孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同应终止履行，但孙晓峰已经向曹瑛交纳的租金应根据孙晓峰未实际居住的期间折算后由原告予以赔偿，孙晓峰2017年8月未再居住，按每月2500元计算，从2017年8月至2021年12月共计52个月租金共计130000元，原告应予以赔偿，原告赔偿后，有权向第三人宋丽丽主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十九条规定、判决如下：一、被告孙晓峰与案外人曹瑛签订的租赁合同终止履行。二、被反诉人董军、王春霞赔偿反诉人孙晓峰租金损失130000元。三、驳回反诉人孙晓峰其他请求。案件本诉受理费100元，原告董军、王春霞承担50元，被告孙晓峰承担50元，反诉费275元，由被反诉人董军、王春霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王志伟人民陪审员  焦志豪人民陪审员  杨鹏举二〇一九年十月二十日书 记 员  王 琳