广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5917号原告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：蒋欢，该公司职员。委托诉讼代理人：张文娇，该公司职员。被告：朱惠真，女，1982年10月26日出生，汉族，住福建省晋江市，委托诉讼代理人：傅涛，系朱惠真丈夫。被告：傅涛，男，1982年6月2日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州万达文化旅游城投资有限公司与被告朱惠真、傅涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2019年10月9日公开开庭进行了审理，原告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）的委托诉讼代理人蒋欢、张文娇，被告傅涛及被告朱惠真的委托诉讼代理人傅涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付欠款429610元；2.依法判令被告支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之五的标准从应付未付之次日计算至被告全额付清之日。根据双方约定被告应于2017年11月25日前支付房屋欠款184119元，2018年5月25日前支付房屋欠款245491元。上述两笔欠款违约金暂计至2019年5月17日，共计93133元；3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2017年8月24日就两被告共同购买原告开发的位于广州市花都区××街××号雪域华府3区5栋1梯2303房签订了《商品房买卖合同》及《房屋装修协议》，总价款为2558438元。根据双方约定被告应于2017年11月25日前支付房屋欠款184119元，2018年5月25日前支付房屋欠款245491元。但经原告多次通知被告并发函催促，被告仍未按时付款。综上：被告逾期付款已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼。望人民法院查明事实真相，依法判决并支持原告的全部诉讼请求。被告朱惠真、傅涛共同辩称，1.购房事实陈述如下：2017年3月25日，我方到广州万达文化旅游投资有限公司购买了位于花都区××街××号雪域华府（3区5栋1梯）2303房。当初约定该房的2卫1厨是含装修的。其中房款：1944709元，装修款：613729元。房款约定首付是974709元，按揭是97万元（2017年8月24日前办理完按揭手续），该款项均按约定完成，万达开具了相关的房款发票和收据；装修款约定：万达指定装修公司，装修款分三期，万达负责代收装修款，并出具三方装修合同。针对代收问题，我方曾质疑代收的合法性，万达解释三方会签署三方装修合同并会给到我方以保证我方的权益。基于以上解释和拿出的三方装修合同。我方签字并付的装修首付款，也取得了万达出具的收据。当时我方要留下装修合同，万达解释说现在只有两方签字，还需要让装修公司签字盖章后才能给我方一份。基于购房所有文件以及合同（包括预售合同）都是先我方签字后委托万达找相关方签字的经历，《装修协议》我方也是先签了并开始执行合同约定。在后来一个礼拜内，万达通知我方去拿相关购房资料，却只给了我方《预售合同》，《装修协议》一直没有给我方。后来我方多次向其销售追要《装修协议》，但万达总是以各种理由推诿。再加上万达销售人员经常更换，导致我方不知道要找谁。所以在2018年后，我方都是在收到万达销售人员的催款电话后，我方才能反馈我方诉求，但往往都是我方提出诉求后，万达销售就再不联系我方。2、针对万达诉我方的理由，我方均不认可，理由如下：1）我方不欠万达的一分钱房款，《房屋预售合同》提到的约定我方已经全部履行。(附件1、购房首付款发票和按揭款收据)。2）针对装修款，我方也履行了首付款(184119元)的约定(附件2、首付装修款据)。即使在未完全生效的《装修协议》中，我方也按期履行了相关的约定，没有任何违约。3）后续装款项是要按照三方签字承认的合同进行分期付款，但我方截止开庭时，依然未收到三方签字盖章的合同，按照万达提供的装修协议的第八条《合同纠纷争议处理》也明文说明：本协议经甲、乙、丙三方签字或盖章之日起效。因为迟迟未能收到三方承认的装修合同，我方不知道万达与装修公司存在什么样的纠纷，在这种情况下，我方认定三方装修合同未能生效，我方是不可能将装修款贸然付给万达。另外，万达后续也没有找我方协商如何保证我方关于装修部分的权益。4）针对提供的催款律师函中，每次事由都是写的欠房屋装修款，由于我方认为装修协议并未生效，根本谈不上欠款一说。另，该函从来没有留下纠纷协调处理人的相关信息，所以我方未曾理会这个事情。综上所述：我方认为万达起诉我方欠万达房屋装修款一事无任何事实依据，虽然有初签合同，但是由于万达未能有效推进三方签署协议导致合同未生效，我方没有任何违约行为。我收到法院短信之后去缴费，但是原告要求支付违约金，所以就没有缴费了，另外，2017-2019年多次沟通中我都是要求先给我合同，我再给钱，另外，在2019年3月沟通中我同意先缴费，一个星期后第三方盖章给到我，原告不同意，所以最后没有缴费。今天庭审中原告说不需要第三方盖章，原告应当一开始就告知不需要第三方盖章，而且合同约定三方盖章才生效。经审理查明：2017年8月24日，万达公司与朱惠真、傅涛签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：朱惠真、傅涛购买万达公司开发的位于广州市花都区××街××号雪域华府（3区5栋1梯）2303房的房产，建筑面积为119.46平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米20272.17元，总金额1944709元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.12%，金额为974709元，除首期款外，剩余房款金额97万元须于2017年8月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十、逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭公司的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。同日，朱惠真、傅涛签订了《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为2558438元，并拆分成1944709元房价款、613729元装修款的形式支付，已付款：房款583413元，装修款184119元，装修款2017年11月25日支付184119元，2018年5月25日支付245491元。同日，朱惠真、傅涛（甲方）与万达公司（丙方）签订了《装修协议书》，约定：一、甲乙双方同意由乙方承接本合同约定的房屋装修工程，装修的房屋为涉案房屋。二、1.甲方同意乙方对该商品房进行局部装修施工，甲方提供积极配合，甲方承诺不同时发包给其他方进行该部分装修工程的施工，装修标准参见附件《装修交付标准》；5.甲方按约付清装修款项的，则乙方应于2018年12月20日前完成本协议约定的房屋装修工程；三、甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修费用，按建筑面积计算，单价5300元/平方米，总金额633138元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料设备费、管理费、施工费、人工费、安全施工保障费、措施费等全部费用。甲乙同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。四、甲方按第3种方式付款，折后装修工程款为613729元，3.分期方式付款：首期款：须于签署《商品房买卖合同》当日支付该款项的30%，金额184119元，2017年11月25日前支付30%即184119元，2018年5月25日前支付40%即245491元。按揭银行、按揭方式、按揭年限和贷款额度等以银行最终批复为准，丙方不作任何保证和承诺。如甲方的申请未获银行批准，应自丙方通知之日起5日内—次性支付本协议第四条约定该款项，否则丙方有权要求甲方自通知之日支付本协议第四条约定该款项每日千分之五的违约金；如甲方的申请未获银行全部批准，应自丙方通知之日起5日内—次性支付本协议第四条约定该款项与银行批准贷款金额之间的差额，否则丙方有权要求甲方自通知之日支付本协议第四条约定该款项每日千分之五的违约金。五、逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间支付本协议第四条约定该款项的，逾期在30日之内，自约定的应付款届满之次日起，甲方按日向丙方支付本协议第四条约定该款项的千分之五的违约金，并于实际付款时间丙方支付违约金，同时丙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第四条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行，如逾期30日以上甲方仍未支付本协议第四条约定应支付该款项的，丙方有权要求甲方支付相当于本协议第四条约定该款项的百分之五十的违约金，同时丙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第四条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行。协议还就双方其他权利义务进行了约定。该协议抬头记载乙方为广东世纪达建设集团有限公司，但落款处并无乙方盖章，万达公司表示装修协议实际是对购房款的约定，并不实际履行，协议约定的款项也是支付给万达公司，因此并无乙方盖章。合同签订后，朱惠真、傅涛已支付了商品房买卖合同约定的房款1944709元及装修协议的第一期装修款184119元，因朱惠真、傅涛未按期支付装修协议约定的第二期装修款184119元及第三期装修款245491元，万达公司委托广东明冠律师事务所分别于2017年12月20日、2018年6月12日向朱惠真、傅涛发出催款律师函，要求朱惠真、傅涛支付欠款184119元及245491元，分别告知须于2017年12月23日、2018年6月15日前支付，否则须承担逾期付款的违约责任。万达公司认为涉案房屋的总价款为商品房买卖合同约定的房款与装修协议的装修款，朱惠真、傅涛不予确认，认为买卖合同的款项为房价款，装修协议的款项为装修款，朱惠真、傅涛认为并未拿到装修协议的原件，装修协议中亦无相关装修单位盖章，因此不同意支付剩下的装修款，亦不同意支付违约金。万达公司在诉讼中表示朱惠真、傅涛可随时前往万达公司现场领取装修协议，之后经过本院调解，双方仍协商不成。本院认为：一、关于《装修协议书》效力及《装修协议书》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，朱惠真、傅涛与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《装修协议书》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《装修协议书》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但朱惠真、傅涛与万达公司签订《装修协议书》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。朱惠真、傅涛辩称装修款不是购房款的一部分，依据不足，本院不予采纳。二、对于购房余款和违约金计付的问题。因双方签订的《装修协议书》当属无效，但《装修协议书》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示，故万达公司要求朱惠真、傅涛支付购房余款429610元（184119元＋245491元），合理有据，本院予以支持。双方《装修协议书》约定装修款分期支付，其中184119元应在2017年11月25日前支付，剩下的245491元应在2018年5月25日前支付，但朱惠真、傅涛并未依约履行，因此，朱惠真、傅涛应承担逾期付款的违约责任。关于违约金标准的问题，因《装修协议书》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定朱惠真、傅涛应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，朱惠真、傅涛对此提出抗辩，且综合万达公司在签约过程中的过错程度，本院酌情认定朱惠真、傅涛应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金，违约金分段计算：其中以184119元为基数，从2017年11月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；另外以245491元为基数，从2018年5月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止。朱惠真、傅涛以万达公司未提交装修协议原件为由拒付剩余房款，因万达公司在诉讼中已明确朱惠真、傅涛可随时前往领取装修协议原件，且该付款义务是双方当事人通过书面协议的方式约定，事后万达公司亦通过寄送律师函的方式催收款项，结合朱惠真、傅涛签订的合同签订单，即使朱惠真、傅涛未持有装修协议的原件亦不影响朱惠真、傅涛知悉涉案房屋的总房价款及应付款时间的事实，故朱惠真、傅涛以此为由拒付剩余房款，依据不足，本院不予采纳；同样朱惠真、傅涛以此为由不同意支付未付房款的违约金，因本院鉴于万达公司在签约过程中存在的过错已对未付款的违约金标准调整降低至每日万分之一，故朱惠真、傅涛拒付违约金的理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告朱惠真、傅涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款429610元；二、被告朱惠真、傅涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款429610元的违约金，该违约金分段计算：其中以184119元为基数，从2017年11月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；另外以245491元为基数，从2018年5月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；三、驳回原告广州万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9028元，由原告广州万达文化旅游城投资有限公司负担1663元，由被告朱惠真、傅涛负担7365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  黄序洲人民陪审员  徐伟欣二〇一九年十月二十二日书 记 员  邓国靖张丽彬