河北省唐山市路北区人民法院民事判决书（2019）冀0203民初3298号原告：唐山市仟百味餐饮有限公司，住所地唐山路北区兴源道158号。法定代表人：高学军，经理。委托代理人：刘淑岚，河北德硕律师事务所律师。被告：唐山市联谊房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区华岩路东侧、新华西道北侧。法定代表人：李全胜，总经理。委托代理人：艾静波，女，1981年8月22日生，汉族，该公司副经理，住唐山市。委托代理人：陆燕艳，河北三安律师事务所律师。原告唐山市仟百味餐饮有限公司与被告唐山市联谊房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2018年11月2日作出（2018）冀0203民初2204号民事判决书。唐山市联谊房地产开发有限公司不服，提出上诉。2019年4月16日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02民终2636号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告唐山市仟百味餐饮有限公司的委托代理人刘淑岚、被告唐山市联谊房地产开发有限公司的委托代理人艾静波、陆燕艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐山市仟百味餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告2015年4月28日签订的房屋租赁合同；2、判令被告赔偿违约金5382611元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告增加诉讼请求：依法解除原被告双方于2015年9月1日签订的合同。事实和理由：2015年4月28日，原被告签订房屋租赁合同，原告租赁被告所有的的坐落××区经营餐饮，面积套内1303.73平米，建筑面积1782.76平米，租赁期间自2015年4月28日至2023年8月3日，其中免租期126天，自4月28日至8月31日。合同签订后原告依据第九条的约定交付了定金15万元，并一直按照被告同意的租金如期交纳。原告投入巨资进行装修、引进水、电、煤气等设施，筹建了冷库，购置了相应的餐饮设施。招募员工，斥资进行大量的广告宣传等，2015年8月18日正式开业，主营火锅自助等，为了培养客户，原告开业之初近一年的时间一直赔本降价销售，直到2016年十月份才逐步进入正轨。2017年初锅秀自助火锅开始在恒丰大厦四层营业，而且将通往原告处的通道堵死，致使从大厦西侧进入的客人根本到不了原告处。自从锅秀进入并堵死西侧通道后，原告的生意一落千丈，由盈利变为亏损，由于亏损严重，被迫于2017年12月31日正式停业，其中9、10、11月三个月没有营业，经与被告经理李全胜协商，答应免这三个月租金。因为12月节日多，为了处理库存决定开业一个月，经与被告经理李全胜协商答应原告缴纳一个月租金。原告于2017年12月6日通过员工杨锋银行卡向被告账户转账当月租金43000元，因原告向被告缴纳电费10600元有剩余，被告经理同意少转了620元。2018年1月1日征得被告同意，原告正式撤场。租赁合同第十九条约定：甲方在乙方的租赁期限内，不得以任何方式在租赁的同栋建筑内自营及许第三方经营与乙方相同或相似的餐饮品类。如有违反此条款甲方需按合同进行违约赔偿。本合同一经订立，如甲方违约给乙方造成经济损失，应赔偿乙方60个月租金作为违约金，如违约金不足以抵偿的，乙方有权继续向甲方追索。原告认为，原告本着诚实信用的原则签订合同、履行合同，投入资金、精力、人力等认真经营，而被告擅自将四层剩余部分租赁给与原告主营业务相同的锅秀自助，违反了租赁合同的上述约定，属于严重违约，致使原告租赁目的不能实现，依据《合同法》九十四条第四款的规定，原告有权解除合同，并按照租赁合同的约定向被告主张违约责任。另，原被告双方于2015年9月1日签订的合同，是2015年9月1日被告以应付上级检查为由要求原告在其拟定好的合同上盖章，原告只加盖了分公司的公章，但该合同并未实际履行。因不能达成合意，为维护合法权益。特依据《合同法》及相关法律规定依法起诉，望判如所请。被告唐山市联谊房地产开发有限公司辩称，一、原告主体不适格，原告起诉不符合《民事诉讼法》第119条所规定的起诉条件，应当裁定不予受理或驳回起诉。2015年7月15日，原告注册成立了唐山市仟百味餐饮有限公司恒丰分公司（以下简称仟百味恒丰分公司），营业场所为涉案租赁场地。2015年9月1日，仟百味恒丰分公司与被告又就同一租赁事项重新签订了《房屋租赁合同》并照此执行。既然涉案合同关系发生在仟百味恒丰分公司与被告之间，而仟百味恒丰分公司作为依法设立并领取营业执照的法人分支机构，按照《民事诉讼法》第四十八条，《民事诉讼法司法解释》第五十二、五十三条的规定，可以作为民事诉讼当事人。原告不再是本案租赁合同关系的一方当事人，当然就不能成为本案诉讼中的当事人。因此，原告以自己的名义代替仟百味恒丰分公司行使诉讼权利，其起诉不符合《民事诉讼法》第119条所规定的起诉条件而应当被法院依法裁定不予受理或驳回起诉。二、被告与原告签订于2015年4月28日的《房屋租赁合同》已经被告仟百味恒丰分公司签订于2015年9月1日的《房屋租赁合同》所取代，2015年4月28日的《房屋租赁合同》已经终止不再实际履行。（一）、本案中，签订于2015年4月28日的《房屋租赁合同》已经被签订于2015年9月1日的《房屋租赁合同》所取代。2015年4月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》后因燃气迟迟未能接通等原因，原告向被告申请延长免租期。经过协商，根据实际情况对合同的有关内容进行了删改、补充，然后以被告为甲方，仟百味恒丰分公司为乙方，签订了2015年9月1日的《房屋租赁合同》。与2015年4月28日的《房屋租赁合同》相比，2015年9月1日的《房屋租赁合同》在合同主体、租赁期限、免租期、租金交纳时间、交纳方式、违约责任承担等主要合同内容上均不相同。还增加了“自行通过消防验收”“甲方有权暂停对乙方的能源供应”等内容。同时也根据实际情况删除了“中央空调制冷收费参照冬季供暖收费标准执行”“乙方自行安装的空调、电梯等设备设施”等内容。特别需要强调的是，在2015年4月28日《房屋租赁合同》第十九条中的“如甲方违约给乙方造成经济损失，应赔偿乙方60个月租金作为违约金”所约定的这一条款在2015年9月1日的《房屋租赁合同》中已经变成了“如有违反此条款甲方需按合同违约进行赔偿”，并且对赔偿标准也没有进行约定。因为2015年4月28日的合同已经被2015年9月1日的《房屋租赁合同》所取代，故2015年4月28日的合同已经终止，不再对当事人具有法律拘束力。（二）2015年9月1日的《房屋租赁合同》签订后，仟百味恒丰分公司与被告据此实际履行，具体体现在：1、仟百味恒丰分公司成为合同的签约及履约主体。（1）仟百味恒丰分公司经营的“富锦园自助烤肉”在恒丰大厦四层营业；而此前原告经营的是“好伦哥餐厅”。（2）2017年7月21日，以仟百味恒丰分公司名义提出《关于申请房租减免的申请》；（3）2017年10月11日，被告向仟百味恒丰分公司送达《商函》催缴租赁费；（4）基于仟百味恒丰分公司的付款行为，被告给仟百味恒丰分公司出具了电费、水费和租赁费增值税发票。上述证据能够证明仟百味恒丰分公司在使用租赁场地进行实际经营，也是仟百味恒丰分公司在履行合同。2、2015年9月1日的《房屋租赁合同》签订后，仟百味恒丰分公司开始按照该份合同的约定每半年支付租金，而非依据2015年4月28日的《房屋租赁合同》按年支付租金。对于租金的交纳方式，2015年4月28日的《房屋租赁合同》第八条约定的是“租金年付”，而2015年9月1日的《房屋租赁合同》第八条则改为了“租金半年付”。原告在原一审中所提交的证据以及其关于证明目的的说明能够证明租金实际为每半年交纳一次的事实。同时，原告没有依照第一份合同第九条的约定，在2015年7月15日前缴纳第一期（2015年9月1日-2016年8月31日）剩余租金，也能证明2015年4月28日的《房屋租赁合同》已不再履行。3、仟百味恒丰分公司乃是自行办理的消防验收，且未安装电梯、空调设施等客观情况也能印证2015年9月1日的《房屋租赁合同》得以实际履行。2015年9月1日的《房屋租赁合同》第15条约定了乙方应自行通过消防验收，而2015年4月28日的《房屋租赁合同》中对消防验收方面并无约定。实际情况是，仟百味恒丰分公司确系自行办理了消防验收。2015年4月28日的《房屋租赁合同》第14条约定了“乙方自装的空调、电梯等设施设备，由乙方负责维修、保养，甲方配合。在合同解除或终止后，对于乙方安装的空调、电梯等设施设备采取来装去留的原则留给甲方”，而2015年9月1日的《房屋租赁合同》将该条内容删除，实际情况是，仟百味恒丰分公司并没有安装电梯、空调设施。可见，2015年9月1日的《房屋租赁合同》是根据实际情况对2015年4月28日的《房屋租赁合同》进行了修改并取代原合同。三、“锅秀火锅店”与仟百味恒丰分公司所经营的“富锦园烤肉自助”两者主营的餐饮品类既不相似，更不相同，被告的出租行为不违反合同约定，被告不应支付违约金。《房屋租赁合同》中所约定的“相同或相近似的餐饮品类”的真实含义并非指经营方式的相同或相近似，也就是说，并不是对自助餐这种经营方式的禁止，而是指主营的餐饮类别不能相同或相近似。“锅秀火锅店”主营中式自助火锅。而仟百味恒丰分公司所经营的“富锦园烤肉自助”前身为“好伦哥餐厅”，乃是一家西式烤肉自助餐厅。火锅与烤肉存在非常明显的区别，从一般人的角度均能够区分出两者分属不同的品种与类别。因此被告将四层剩余部分出租给“锅秀火锅店”的行为并不违反合同关于“甲方在乙方的租赁期限内，不得以任何形式在乙方租赁的同栋建筑内自营及许第三方经营与乙方相同或相似的餐品类”的约定。综上，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定如下：2015年4月28日，原告唐山市仟百味餐饮有限公司（乙方）与被告唐山市联谊房地产开发有限公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定：唐山市仟百味餐饮有限公司承租唐山市联谊房地产开发有限公司的的坐落××区房屋，套内面积1303.73平方米，建筑面积1782.76平方米；租赁期限自2015年4月28日起至2023年8月31日止，其中2015年4月28日起至2015年8月31日为免租期，乙方无需支付租赁费用，但支付实际使用产生的水电费用；计租日为免租期届满后的次日；租赁费用计算标准2.2元／天／平米，具体为2015年9月1日至2017年8月31日每年租赁费用732827元、年物业费314068元，2017年9月1日至2019年8月31日每年租赁费用754811元、年物业费323491元，存在递增；租赁费用采用先付后用的形式租金年付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前45日内向甲方支付下一期租赁费用；首期租赁费用在甲乙双方正式签约后30日内由乙方以电汇方式向甲方支付定金费用15万元，于2015年7月15日前支付剩余租金896895元（2015年9月1日至2016年8月31日）；乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应当以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之一为标准向甲方支付迟延履行金，迟延交付超过30日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10个工作日内乙方仍未交付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方6个月的租赁费用，此赔偿为一次性的最终全部赔偿；甲方在乙方租赁期限内，不得以任何方式在乙方租赁的同栋建筑内自营及许第三方经营与乙方相同或相似的餐饮品类，如有违反此条款甲方需按合同违约进行赔偿，本合同一经订立，如甲方违约给乙方造成经济损失，应赔偿乙方60个月租金作为违约金，乙方处负担房租、水电、物业费用外不负责其他一切费用。合同签订当天，唐山市联谊房地产开发有限公司的授权代表王鹏为原告出具收条一份，写明“今收到好伦哥定金拾伍万元整”。2015年11月16日，原告向被告缴纳房租168448元，2017年3月15日和9月19日，原告又缴纳房租两笔分别为261724元。2017年12月5日、12月6日，原告通过杨锋账户向被告支付款项四笔共计53000元。另查，原告于2015年7月1日登记成立唐山市仟百味餐饮有限公司恒丰分公司，登记营业场所为唐山市路北区华岩路37号恒丰大厦四层，其承租被告房屋用于经营富锦园自助餐饮（原好伦哥自助），主营韩式烤肉、牛排、披萨等。2015年9月1日，唐山市仟百味餐饮有限公司恒丰分公司代表原告（乙方）与被告唐山市联谊房地产开发有限公司（甲方）再次就上述房屋签订房屋租赁合同，约定：唐山市仟百味餐饮有限公司承租唐山市联谊房地产开发有限公司的的坐落××区房屋，套内面积1303.73平方米，建筑面积1782.76平方米；租赁期限自2015年9月1日起至2024年2月28日止，其中2015年9月1日起至2016年2月29日为免租期，乙方无需支付租赁费用，但支付实际使用产生的水电费用；计租日为免租期届满后的次日；租赁费用计算标准2.2元／天／平米，具体为2016年3月1日至2018年2月28日每年租赁费用732827元、年物业费314068元，2018年3月1日至2019年2月28日年租赁费用754811元、年物业费323491元，存在递增；租赁费用采用先付后用的形式租金半年付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前45日内向甲方支付下一期租赁费用；甲乙双方签订合同当日乙方应以电子转账或支票形式向甲方支付半年租金523448元（2016年3月1日至2016年8月31日）；乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应当以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之一为标准向甲方支付迟延履行金，逾期交付超过30日，甲方有权暂停对乙方的能源供应，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10个工作日内乙方仍未支付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方6个月以当年租金为标准的违约金，此违约金为租赁费用与物业费用之和，此赔偿为一次性的最终全部赔偿；甲方在乙方租赁期限内，不得以任何方式在乙方租赁的同栋建筑内自营及许第三方经营与乙方相同或相似的餐饮品类，如有违反此条款甲方需按合同违约进行赔偿。又查，2016年8月16日，原告向被告递交申请书一份，称自2015年8月18日开业以来，因国家整体经济不好、百姓没有消费能力、恒丰大厦四层仅其一个商户、没有客流等原因导致其经营困难，造成巨大亏损，无法正常经营，请求被告给予帮助，免去一段时间的租金。2016年11月23日，唐山市路北区锅秀火锅店登记成立，注册地址恒丰大厦四层，主营火锅自助餐饮。2017年9月15日和10月11日，被告曾两次向原告的恒丰分公司发商函，通知原告缴纳两期租赁费用，每期261724元。2018年1月1日开始原告不再营业，但未将财物搬出上述租赁房屋。本案审理过程中，唐山市仟百味餐饮有限公司主张唐山市联谊房地产开发有限公司违约应按2015年4月28日所签房屋租赁合同给付60个月租金作为违约金，并提交了：1、43张原告营业时的照片和一份视频资料，52张锅秀火锅营业时的照片，证明双方存在相同的品类和菜品；2、2015年9月1日房屋租赁合同，该合同中被告并未加盖公章，也无法定代表人签字，该合同的主体是原告，但是在乙方处加盖的是仟百味恒丰分公司的印章，被告在甲方处没有盖章证明2015年9月1日的《房屋租赁合同》是为了应付领导的检查，并未实际履行；3、恒丰店室内装修工程量清单，证明原告为装修该店总投资1533589.35元，购买厨具、工服等设施设备金额是769515.94元，该花费是原告对于该店的部分投入，由于被告违约导致原告被迫停业。被告唐山市联谊房地产开发有限公司否认违约，主张双方实际履行的是2015年9月1日的《房屋租赁合同》，锅秀火锅店与原告经营的餐厅主营的餐品类既不相似，更不相同，在锅秀火锅进驻前，仟百味公司已经处于亏损状态，被告不应承担违约责任。被告提交了唐山市仟百味餐饮有限公司恒丰分公司营业执照、2017年3月2日仟百味恒丰分公司《承诺书》、《商函》、《河北省增值税发票》12张、照片及视频、《申请书》等证据证明主张，但认可在唐山市仟百味餐饮有限公司承租上述房屋后锅秀火锅自助餐饮进驻恒丰大厦四层营业。本院认为，唐山市仟百味餐饮有限公司与唐山市联谊房地产开发有限公司签订的两份《房屋租赁合同》均系自愿平等签订，均合法有效，双方应按合同的明确约定履行相应义务，对于两份合同约定不一致的内容，应视为双方就该问题未达成一致的合意。但在合同有差异的实际履行中，如对于双方约定交纳租金、免租金等相关履行内容均是按照2015年4月28日所签合同履行，对于2015年9月1日所签合同未发生实际履行内容。本案中，原被告各方所持有的两份房屋租赁合同均明确约定唐山市联谊房地产开发有限公司在租赁期限内不得以任何方式在唐山市仟百味餐饮有限公司租赁的同栋建筑内自营及许第三方经营与唐山市仟百味餐饮有限公司相同或相似的餐饮品类，否则唐山市联谊房地产开发有限公司需按合同违约进行赔偿，而唐山市联谊房地产开发有限公司准许锅秀火锅自助进驻经营，依据原告提交的照片及视频显示，双方经营的餐饮品类却有相似之处，违反了上述合同约定，构成严重违约，导致不能实现合同目的，均应予解除。对于唐山市仟百味餐饮有限公司所主张的违约金，本院认为应按每年实际交付租金523448元计算60个月。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原被告分别于2015年4月28日及2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告于本判决生效之日起十日内给付原告违约金人民币2617240元；三、驳回原告唐山市仟百味餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费49478元，由被告唐山市联谊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 杨瑞忠人民陪审员 李桂山人民陪审员 马汝军 二〇一九年十月二十四日法官 助理 任立会书 记 员 董爱霞