杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初8645号 原告：贾强，男，1967年5月18日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：李庆春、张迎川，上海卿云律师事务所律师。 被告：浙江红博苑投资有限公司，统一社会信用代码9133010955791124X9，住所地浙江省杭州市萧山区73021部队农副业基地内。 法定代表人：梁伟，总经理。 委托诉讼代理人：李君、邵华胤，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 原告贾强与被告浙江红博苑投资有限公司（以下简称“红博苑公司”）合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月25日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。双方曾申请庭外协商，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告贾强向本院提出诉讼请求：1.判决解除《红博苑农家房屋使用权转让合同》；2.被告归还原告转让费600000元；3.被告按年利率6%支付600000元自2010年7月5日起至实际清偿之日止的利息（暂算至2018年12月21日为309100元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年6月21日，原、被告签订《红博苑农家房屋使用权转让合同》（以下简称“案涉合同”），约定甲方租用位于杭州市萧山区农副业基地（以下简称“73021部队”）的土地用于开办国防驾驭基地项目，其将编号为Ｂ12的农家别苑一幢（建筑面积376平方米，占地面积约670平方米，无所有权证，以下简称“案涉房屋”）的使用权转让给乙方。土地使用期限第一期自2010年7月1日至2024年6月30日，转让费合计1300000元分两次支付，在本合同签订时支付600000元，在交房时付清余下700000元。甲方应在乙方缴纳首期房屋使用费后8个月内将上述房屋交付给乙方使用等内容。2010年7月5日，原告按约将首期房屋使用费600000元转至被告当时股东及法定代表人项建儿名下的银行账户。原告曾多次催促被告履行交房义务，但被告一直以房屋尚未建造完成、水电不通、无法入住等为由延迟交房，至今未履行交房义务，给原告造成巨大损失。原告曾于2019年1月16日以前述理由提起诉讼，但被告抗辩认为完全符合约定的交房条件，故原告撤诉。2019年3月28日，原告向被告发出律师函，要求被告交房应当符合水、电及路通，且能够进行合适装修并配套经营或居住，并提供符合交房条件的证明，在10日内书面通知原告进行房屋交接。后被告回函表示可以交付房屋，并要求原告前往交接，但原告到现场查看时发现完全不符合前述交房条件。 原告方认为，一、本案不适用诉讼时效。原告诉请为解除案涉合同，解除权属于形成权，时效的适用对象是债权请求权，故本案不适用诉讼时效。二、原告撤诉后，案涉房屋仍不符合交房条件，且被告毫无交房诚意。前案原告基于被告延迟交付房屋而提出解除合同，后因被告愿意交付房屋，故申请撤诉。该案完全可视为原告要求履约的催促，但现案涉房屋完全不符合交付条件，且被告也毫无诚意并不予配合。2019年4月12日，原告与被告指定的联系人***取得联系后，特意从马来西亚赶回来交接房屋，但至实地考察后，发现房屋仍不符合交房条件，为此向法院出具房屋交接的情况说明。同年4月13日，双方以房屋交接为目的到现场考察，但被告方都未带来房屋钥匙，原告通过爬窗方式进入内部，被告毫无交房诚意，被告代理人甚至表示需先付尾款再看房。通过现场的照片和视频可看到，房屋水电不通，没有电线及管道，阳台及露台没有铝合金栏杆，更没有木制花架，显然不符合约定的交付条件。被告方根据合同第一条“水、强弱电管到户”的描述，表示水、电只要线管到户，便符合交接条件。但按正常的房屋交接条件，水电均需畅通。同时，合同第一条4.i全文包括房屋主材及内部装饰、设备的标准，但现状显然不符合约定的交付条件。此外，被告也从未通知原告可以交房，原告从未收到被告的书面或其他交房通知。三、根据合同法的相关规定，因不可抗力或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现因案涉房屋已被纳入拆迁范围，即使交接也不能装饰装修，无法实现使用房屋的目的，故原告享有合同解除权。合同第二条第一、三款及第六条第二款明确约定，房屋可作为农家休闲旅游居住使用，且乙方可按房屋使用用途或个人需要对房屋进行装修；合同第五条第二款明确约定，甲方必须保证给乙方的房屋能够从事红博苑国防教育基地的配套经营或居住，当初合同并没有限制原告装修之约定。这充分表明，仅不能装修这点，就不具备交房条件。现原告订立合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）、（四）项之规定，原告享有合同解除权。四、被告迟延履行债务导致不能实现合同目的，本案原告原本有14年的合同使用期，现已过去9年，仅剩5年，绝大部分权益已经丧失，故当然享有解除权。原告已预付使用费600000元，房屋剩余价值按总价比例计算为不到500000元，即使被告能交房且原告同意接受，被告也应当返还10余万元。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告红博苑公司辩称，一、关于本案事实。2009年9月13日，被告与73021部队签订《合作意向书》，约定被告利用部队土地以自购自建形式进行国防苑等休闲观光设施的筹建，且其还应以8000元/亩/年向基地支付年固定返利，即土地使用费，并一次性交至2024年。2010年5月，案涉房屋工程开工，被告共建造31栋房屋，期间因部队上级部门就基地调查审计，工程暂停施工，导致工期延误，至2011年底工程竣工并具备房屋交付条件。2010年6月21日，双方签订案涉合同，约定被告将编号为B12农家别苑的使用权转让给原告，转让费1300000元，在合同签订时支付600000元，交房时付清余下款项，被告在缴纳首期房屋使用费后8个月内交房等。2010年7月5日，原告支付首期转让费600000元。需要特别说明的是，因案涉房屋并非商品房而存在销售局限性，被告都是在朋友之间、小范围内将其中20余套房屋使用权予以转让，用于观光休闲、临时居住使用，故被告在履行合同及办理交房手续时，都是电话沟通，缺少书面依据。同时，前述价款系房屋建造的直接建安成本，房屋配套设施、绿化管网等费用还未计算在内，且房屋建造时历经建筑材料大幅上涨的情况，导致房屋建造成本大幅增加，被告转让房屋使用权并未盈利。此外，合同要求原告支付的土地使用费也并非由被告收取，而是由被告代收代付，并无任何利益可言。2011年年底，被告在房屋具备交付条件后立即联系原告，要求其支付余款及相应的土地使用费，并办理交房手续。到2012年年底，经被告多次催告，原告既未办理交房手续，也未支付款项，后双方再无联系，原告也从未要求被告履行合同义务。综上，经被告多次催促后，原告既不办理交房手续也不缴款，视为其以实际行动表示不履行合同义务，并放弃房屋的使用权。此外，2011年年底及2012年年初，与原告类似的其余10余位受让人经被告通知，均已办理交房及缴款手续。二、原告诉请已过诉讼时效，请求予以驳回。根据合同约定，被告应在原告缴纳首期房屋使用费后8个月内，即在2011年3月4日前交付房屋，被告不交付或延迟交付30天以上的，原告有权解除合同。据此，原告自2011年4月4日起就明知其权利被侵害，但至2012年底，被告多次催告办理交房手续及交款无果后，双方未有联系，被告视为原告放弃受让房屋使用权。根据民法通则的相关规定，本案原告主张违约责任的诉讼时效为两年，原告自2011年4月4日未办理收房手续，且经多次催告仍未办理，即应知自身权利受到侵犯，就应及时主张权利，但原告迟至2019年1月才起诉来院，已远超诉讼时效。三、原告的合同解除权已消灭。案涉合同第九条第二款约定了解除权的行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，原告以被告未履行交房义务且合同不能履行为由请求解除合同，原告应在法律规定的时限内行使解除权，现其自2011年4月4日未收房时起至2019年1月前案起诉时止，均未向被告提出解除主张，已超过解除权的行使期限，解除权消灭。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告虽于2019年1月提起诉讼，但因解除权不适用中止、中断及延长的情形，存续期间届满，解除权消灭。四、案涉房屋符合约定的交房条件。根据合同第一条第4点约定的“房屋主材及内部装饰、设备标准”的要求，案涉房屋完全符合约定的交房条件。案涉房屋并非商品房，转让使用权也并非正常的商品房买卖，原告不能以商品房的交房要求来确定本案的交付条件，案涉房屋的实际情况也不影响交房及房屋使用。综上，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的《红博苑农家房屋使用权转让合同》、银行结算业务申请书、转款情况说明、民事裁定书、催促依法依约交房律师函及回函，被告提供的《合作意向书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议部分，本院经审查后认定如下：对原告提供的证据，1.照片及视频光盘1份，庭审中双方认可当时交接因故中断，且被告并未否认交接及案涉房屋在当时的情况，故确认其真实性。2.房屋交接情况说明1份，系原告单方出具，被告不予认可，故不予确认。 根据上述认定的有效证据以及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：2009年9月13日，73021部队（甲方）与被告（乙方）签订《合作意向书》，约定甲方允许乙方利用甲方提供的土地50亩进行“国防苑”、垂钓休闲、餐饮等休闲观光设施的筹建。乙方施工前必须将工程设计图纸及施工单位的相关资质证书上交甲方，由甲方报请相关部门批准后，方可动工；乙方自主经营、自负盈亏等。意向期限自2009年9月18日至2024年9月17日。2009年9月18日至2012年9月17日，乙方以8000元/亩/年向甲方支付年固定返利400000元，以后年固定返利按协议周期递增8%。意向期内，若部队或国家未将土地规划成其他用途或征用，允许乙方续签协议；如遇国家或地方开发征用土地时，对照国家或地方出台的配套补偿政策，甲方协助乙方申请获取相应的经济补偿，但甲方不承担赔偿责任等内容。2010年6月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订案涉合同，约定甲方将位于萧山区宁围街道钱江农场73021部队国防教育基地院内编号为B12的农家别苑一幢，建筑面积共376平方米，占地面积约670平方米（含房屋周边绿地、道路等）的房屋使用权转让给乙方，该房屋无所有权证，但甲方对房屋具有完全和永久的使用权，包括但不限于出租经营权。房屋具体详见房屋平面图，房屋主材及内部装饰、设备标准如下：a.外墙：涂料及面砖等；b.内墙：混合砂浆；c.顶棚：水泥腻子；d.地面：水泥砂浆面；e.门窗：铝合金窗，铝合金栏杆；f.厨房：水泥砂浆；g卫生间：水泥砂浆；h.阳台、露台：水泥砂浆，铝合金栏杆，部分木质花架；i.其他附属设施：水、强弱电管路到户，房屋具体实际情况以房屋交付时的房屋现状为准。乙方可将此房屋作为农家休闲旅游居住使用。房屋交付后，乙方可按该房屋的使用用途对房屋进行装修。土地使用期限第一期自2010年7月1日至2024年6月30日。土地使用期限届满后，如甲方与土地所有方关于土地租赁合同未改变或终止，则在乙方向甲方续交土地使用费的前提下，乙方可继续使用房屋。使用权转让费合计1300000元，分两次支付，在本合同签订时支付600000元，在交房时付清余下使用权转让款700000元。在乙方房屋使用期间，乙方应另行向甲方按年缴纳土地使用费，该土地使用费按每三年递增8%收取，第一年每亩8000元，在每年9月10日前支付，实行先付后用。甲方应在乙方缴纳首期房屋使用费后8个月内将上述房屋交付给乙方使用。甲方必须保证给乙方的房屋能够从事红博苑国防教育基地的配套经营或居住。乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据个人需要对上述房屋进行室内装修，甲方不得干涉。在房屋使用权转让期限内，如遇军队、国家或地方政府给予房屋有补偿的，涉及房屋的有关赔偿或补偿均归乙方所有，房屋占地面积670平方米内的绿化、地上、地下建筑等赔偿亦归乙方所有。甲方不交付或者迟延交付房屋三十天以上的，乙方有权解除合同，乙方解除合同，房屋使用费按实际使用期限结算等内容。2010年7月5日，原告方按约将首期房屋使用费600000元转至被告公司当时股东及法定代表人项建儿名下的银行账户。因案涉争议，原告曾于2019年1月16日起诉来院，后于同年3月6日撤回起诉。同年3月，原告方向被告发送律师函，要求限期进行房屋交接等，被告方于同年4月回函，要求原告在办理交房手续的同时支付余下转让款及相应土地使用费等。之后双方曾进行房屋交接，但因故中断。现原告再次起诉来院，案经调解无效。 另查明，庭审中双方明确案涉房屋因拆迁事宜，已实际无法装修。 本院认为，原、被告签订的案涉合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性效力性规定，且双方对合同效力均无争议，故对其效力予以确认，双方均应按约履行。针对本案主要争议点，一、关于本案时效争议。本案原告主张合同解除及相应返还请求，就解除权这一形成权应存在相应的行使期限。关于案涉合同所约定因迟延交付房屋产生的合同解除权，其中未明确解除权的行使期限，该期限应可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定适用，而本案中原告在合同约定的交付期限届满30天后即应知道解除权已经产生，但其未在合理期限内行使，导致该约定解除权消灭，自无疑义。关于法定解除权的行使，本院将在下文中予以阐述。二、关于合同履行中的违约情形及合同解除问题。庭审中，原告主张被告未履行交房义务、房屋不符合交付标准等导致合同无法履行；被告则认为系第三方原因导致房屋工程未按期竣工，且其在房屋竣工并符合交付标准后曾催告原告前来办理交房手续并缴款，但未果，导致未按期交房。本院认为，双方对其之前已尽催告、通知义务的主张，均明确系电话联系，未提供书面依据，且相对方予以否认，故难以确认。根据合同约定，被告至迟应在2011年3月4日前履行交房义务，而庭审中其陈述房屋工程实际竣工之日在2011年年底，即使系第三方原因导致工程延期，也应认定系被告方违约导致房屋未按期交付；同时，被告亦未提供其已尽到通知交房义务的有效依据，故应认定被告存在违约情形。就原告主张的解除合同诉请，庭审中其明确因房屋不能装修等且被告迟延履行交房义务，导致合同目的无法实现而主张解除。结合前述分析及本案实际情况，因被告未尽通知义务且迟延履行义务，导致案涉房屋现已无法装修等，与合同关于房屋使用用途及“甲方必须保证给乙方的房屋能够从事红博苑国防教育基地的配套经营或居住”、“乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据个人需要对上述房屋进行室内装修”等约定不符，客观上难以实现其购房目的；同时，双方在事后交接房屋时，实际上均缺乏继续履行合同的意愿及行动，事实上合同已不具备继续履行的基础。综上，本院对案涉合同予以判决解除，并对原告主张的解除、转让费返还及按银行同期贷款利率标准计算的合理利息请求予以支持，其余部分不予支持。双方若因此产生损失等，可依法另行处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、贾强与浙江红博苑投资有限公司之间签订的《红博苑农家房屋使用权转让合同》于本判决生效之日起解除； 二、浙江红博苑投资有限公司在本判决生效后十日内返还贾强转让费600000元； 三、浙江红博苑投资有限公司在本判决生效后十日内按银行同期贷款利率标准支付贾强转让费600000元自2010年7月5日起至实际清偿之日止的利息； 四、驳回贾强的其余诉讼请求。 如浙江红博苑投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12892元，减半收取计6446元，由贾强负担416元，浙江红博苑投资有限公司负担6030元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇一九年十月十八日 书记员  富美芳