杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初6077号 原告：杭州优米房地产代理有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道文一西路833号西溪风情花园澄品苑7-1，统一社会信用代码913301100965315182。 法定代表人：陈程，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张孝威、周伟锋,浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州秘居实业有限公司，住所地杭州市拱墅区湖墅南路488号一层107室，统一社会信用代码91330105MA27YAEGXD。 法定代表人：包平，总经理。 委托诉讼代理人：杨彬明、傅冠华，浙江康城律师事务所律师。 原告杭州优米房地产代理有限公司（以下简称优米公司）为与被告杭州秘居实业有限公司（以下简称秘居公司）居间合同纠纷一案，于2019年5月13日向本院提起诉讼，经诉前调解，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈程及其委托诉讼代理人张孝威、周伟锋，被告的委托诉讼代理人杨彬明、傅冠华到庭参加诉讼。因当事人提供新的证据，本院决定延期审理一个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付中介费280万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月22日，原告优米公司与被告秘居公司签订《委托销售房产代理合同》一份，就被告委托原告独家代理销售被告拥有的房产事宜做出了明确约定，其中:1.被告委托原告独家代理销售被告在富力天贸广场xx号3-8层拥有的私人物业，产证面积为7752平方米，被告保证出售的房产产权清晰，并且已获得房产共有人的同意，对房产享有合法处分权。2.本合同代理期限为6个月，自2018年10月22日至2019年4月21日。3.委托期限内，被告自行撮合成交或通过他人介绍成交，均应按本合同委托价格2％向原告支付中介服务佣金。4.该房产委托原告销售价格为22000元/平方米(毛坯)，原告视市场销售情况，在被告确认的销售价目基础上向上灵活浮动。5.原告的中介费为被告规定销售价格2％，超出的部分按照／比例分成。6.被告与买方签订正式销售合同后，买方支付了50％的购房款的两个工作日内，原告即可获得本合同规定的全部中介费。该份合同签订后，原告积极履行合同义务，进行网络、媒体、声讯电话等方式的广告、宣传，利用各种形式开展多渠道的销售活动，发掘潜在的客户，安排客户实地考察并介绍销售的房产、环境及情况等。最终，原告向被告推荐意向客户杭州融数贸易有限公司，该公司于2018年9月25日出具《收购意向书》一份，其拟购买富力天贸广场3-8楼，面积为7752㎡，收购价格为1.4亿元，交易方式为产权过户或股权转让。后来，在原告的撮合和安排下，被告与杭州融数贸易有限公司多次进行交易方案协商，但最后被告工作人员告知原告，双方并未签订正式的销售合同。后原告经过多方打听和核实情况原告得知被告已与杭州融数贸易有限公司达成了房产交易。于是，原告多次向被告讨要中介费，但被告以各种理由推脱，拒绝向原告支付任何中介费。原告认为，原告与被告签订的《委托销售房产代理合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的；原告已依约在代理期限内通过自身的居间活动，促使被告与杭州融数贸易有限公司签订正式的销售合同并最终完成房产的交易过户;但是，被告未依约向原告支付相应的中介费，是严重的违约行为，严重损害了原告的合法权益。根据合同法的相关规定和合同的约定，原告有权要求被告立即支付相应的中介费。 被告辩称，一、被告并非案涉房产的所有权人。原、被告双方签订的代理合同行为属于无权处分行为，应属无效合同。案涉富力天贸广场房屋的所有权人系案外人刘涛等9人所有，原、被告双方签订的《委托销售房产代理合同》并无所有权人的同意，实属无权处分他人财产的行为，且所有权人也不认可该合同。根据合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认，或者事后取得处分权的，方为有效，据此原、被告双方在一直未取得权利人同意或追认的情况下，擅自处分他人财产的，应属无效行为，应按无效合同处理。二、案涉房产交易合同成立，并非原告促成。在原告介绍之前，房屋所有权人已经通过案外第三人认识杭州融数贸易有限公司，并就价格进行多次磋商。原告的介绍根本没有取得房屋所有权人的认可，此后房屋所有权人也并非通过原告促成房产交易，该节事实（2019）浙0106民初4082号判决书可以佐证，故而本案中原告作为居间人，未成功介绍，更没有促成房屋所有权人的交易合同成立。三、原告要求支付居间费既没有事实基础，也未达成付款条件，其请求根本不能成立。依据代理合同，甲方自行撮合成交，或通过他人介绍成交，均应按本合同委托价格2%向乙方支付佣金，原告主张被告支付居间费不能成立。其一，原告主张居间费的前提是促成房屋所有权人与买受人签订交易合同，但根据上述事实，已经由法院判决认定案涉房产并非原告介绍促成，故其要求支付居间费无事实基础。其二，原告也并没有促成被告与买受人签订案涉产权交易合同，被告也没有权利签订交易合同，原告要求被告支付的居间费的前提条件未达成，不符合合同约定。第三，合同约定的甲方自行撮合成交或通过他人介绍成交应支付佣金的条款与合同法规定的应由居间人促成合同成立的居间义务相违背，原告作为居间人负有促成合同成立的义务，没有成果，就没有报酬，而他人介绍成交以及自行成交均不属于居间人完成了居间义务范围。依据合同法第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求报酬。结合到本案，原告并未促成房屋所有权人与买受人成交，依法不享有报酬，故该条合同约定违背合同法的规定，应属无效条款。况且被告也从未自行撮合或通过他人介绍促成案涉房屋所有权人与买方杭州融数贸易有限公司签订房屋买卖合同。综上，请求法院查明事实，驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告的法定代表人和被告原工作人员李雪婷通过微信聊天等初步确定由原告代理销售富力天茂广场相关物业。2018年10月22日，原告优米公司（作为乙方）与被告杭州秘居公司（作为甲方）签订《委托销售房产代理合同》一份，约定:甲方委托乙方独家代理销售甲方在富力天茂广场xx号3-8层拥有的私人物业，产证面积为7752平方米，甲方保证出售的房产产权清晰，并且已获得房产共有人的同意，对房产享有合法处分权，甲方授权乙方将该房屋通过存量房网上备案锁定。本合同代理期限为6个月，自2018年10月22日至2019年4月21日。委托期限内，甲方自行撮合成交或通过他人介绍成交，均应按本合同委托价格2％向乙方支付中介服务佣金。推广费用由乙方负责。具体销售工作人员的开支及日常开支由乙方负责。该房产委托乙方销售价格为22000元/平方米(毛坯)，乙方视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向上灵活浮动。乙方的中介费为甲方规定销售价格2％，超出的部分按照／比例分成。甲方与买方签订正式销售合同后，买方支付了50％的购房款的两个工作日内，乙方即可获得本合同规定的全部中介费。甲方应向乙方提供国有土地使用权证、房屋所有权证、契税发票、按揭合同等；乙方应做好以下工作：根据市场，制定推广计划；在委托期限内，进行网络、媒体、声讯电话等方式的广告、宣传，利用各种形式开展多渠道的销售活动；派送销售房产的有关宣传资料；在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍销售的房产、环境及情况等。合同还约定了其他内容。2018年10月28日，原告的法定代表人通过微信告知被告原工作人员李雪婷，杭州融数贸易有限公司有意购买案涉物业，并将该公司出具的《收购意向书》发送给李雪婷。后李雪婷将杭州市余杭区五常街道西溪悦城xx幢xxx室权利人为王云霞的不动产证书等发送给原告的法定代表人。 另查明，案涉合同所指富力天茂广场xx号3-8层物业即坐落于杭州市余杭区。自2018年10月22日至2019年4月21日，除杭州市余杭区五常街道西溪悦城xx幢xxx室至xxx室外，其余房屋（44套，计面积7091.17平方米）已由原权利人转移至杭州融数贸易有限公司或沈忠良或沈颖名下。其中，坐落于杭州市余杭区的房屋登记在原权利人包平名下；坐落于杭州市余杭区五常街道西溪悦城xx幢xxx室、xxx室的房屋于2019年4月30日由原权利人包平与杭州融数贸易有限公司签订房屋转让合同。 再查明，杭州融数贸易有限公司于2018年9月25日出具的《收购意向书》载明拟收购富力天茂广场xx号3-8层面积为7752平方米的物业，收购价格1.4亿元，交易方式为产权过户或股权转让等。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”该法第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，原、被告签订的《委托销售房产代理合同》合法有效，双方均应切实履行。根据该合同的约定，被告应该支付原告相应的中介服务佣金，原告主张根据《收购意向书》载明的收购价格计算相应的中介费，本院根据本案情况，酌情确定被告支付原告2561310元[7091.17平方米/7752平方米*1.4亿元*2%]。被告抗辩其并非案涉房产的所有权人，案涉《委托销售房产代理合同》属无效合同；并非原告促成案涉房产交易合同等。本院认为，案涉房屋的原权利人为包平、刘涛、王云霞等，而包平系秘居公司的法定代表人，刘涛曾为秘居公司的法定代表人，被告曾将王云霞的不动产证书发送原告作为交易信息之一，且双方合同中明确约定“甲方保证出售的房产产权清晰，并且已获得房产共有人的同意，对房产享有合法处分权”，案涉合同并不存在无效情形，原告也实际上向被告报告了订立房屋买卖合同的机会，提供了相应的媒介服务，故对被告的该抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州秘居实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州优米房地产代理有限公司中介费2561310元。 二、驳回原告杭州优米房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取14600元，由原告杭州优米房地产代理有限公司负担1245元，被告杭州秘居实业有限公司负担13355元。 原告杭州优米房地产代理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告杭州秘居实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  沈 晟 二〇一九年十月十七日 代书记员  钱舒颖