上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12611号上诉人（原审原告）：周煜，男，1982年4月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：林宝慧（系周煜之母），住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告）：吕洋，女，1980年2月13日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：金园园，江苏天淦律师事务所律师。上诉人周煜因与被上诉人吕洋房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初6006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周煜上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人不但签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），同时也签订了《房屋买卖合同》。一审法院无权认定《房屋买卖合同》无法律效力。被上诉人是违约方，上诉人有权选择适用违约金条款。一审法院却依照被上诉人的意愿选择定金条款有误。《房屋买卖合同》已明确约定任何一方解除合同必须书面通知对方，一审法院却认定被上诉人以不再交款表明不履行合同。违约的赔偿金的计算就是房价款的20%，任何时间解约都是，上诉人只要了违约金人民币100万元（以下同），但一审法院却认定5,000元定金亦足以弥补上诉人的损失，缺乏法律依据。《房屋买卖合同》一直没有解除，故系争房屋没法转卖，后来再卖掉房价下跌只有八百多万元，5,000元无法弥补上诉人的损失。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。吕洋辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人对一审法院对《房屋买卖合同》和《居间协议》认定无效是其对判决书的错误理解。上诉人至少在2018年6月15日就知道且应当知道被上诉人不再买房的事实了。上诉人要求被上诉人支付100万元违约金缺乏事实与法律依据。请求驳回上诉，维持原判。周煜向一审法院起诉请求：1、判令解除周煜、吕洋于2018年6月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令吕洋依照《房屋买卖合同》约定支付周煜违约金100万元；3、本案诉讼费由吕洋承担。一审法院认定事实：2018年6月10日，周煜作为出售方（甲方）、吕洋作为买受方（乙方）、案外人上海XX有限公司作为居间方（丙方）签订《居间协议》，约定吕洋以1,060万元的价格向周煜购买涉诉房屋，《居间协议》第一条约定：“乙方经看房对买卖之房地产已充分了解清楚，为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，乙方愿意委托丙方以下列条件居间购买甲方名下坐落于浦东新区XX路XX弄XX号全幢的房地产并通过丙方向甲方支付意向金（准定金）10万元整。该款先交付丙方保管，如甲方接受买卖条件且签署《房地产买卖合同》的，则意向金即转为正式定金。该定金为履约定金，用于担保买卖合同履行。”《居间协议》第十二条其他约定为手写部分，内容为：“乙方于2018年6月10日支付甲方人民币伍仟元整，2018年6月15日前支付人民币玖万伍仟元整。”同日，周煜、吕洋签订《房屋买卖合同》，该合同第3条约定，“签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后180天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……”；第4条是关于付款时间的约定，主要内容为：签订示范合同并申请公证手续（若需）后当日支付首期房价款（含定金）745万元……；第11条约定，“定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利进行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还”；第12条约定，“违约责任：“乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金”。《居间协议》、《房屋买卖合同》签订后，吕洋除当场向周煜支付的5,000元外未再向周煜支付过任何款项。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案吕洋虽然主张其在签署《房屋买卖合同》时可能存在XX，但经一审法院释明后仍放弃对其XX的鉴定，明确表示不主张合同无效，故一审法院认定《房屋买卖合同》及《居间协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的相关规定，双方均应按约履行。庭审查明，周煜、吕洋所签的《居间协议》第一条的约定，吕洋购买涉诉房屋应支付的意向金为10万元，该款于双方签订《房屋买卖合同》之后即转化为购房定金。结合双方所签订的《房屋买卖合同》第4条约定吕洋应于签订示范合同并申请公证手续（若需）后当日向周煜支付首期房价款（含定金）745万元，一审法院确认吕洋于2018年6月10日签订《房屋买卖合同》当日支付给周煜的5,000元款项性质为定金，对周煜关于该款项系首付款的一部分的意见不予采纳。根据相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款。庭审查明，吕洋在2018年6月10日签订《房屋买卖合同》并支付了5,000元定金后未再按《居间协议》的约定于同年6月15日将定金补齐至10万元，系以自己的行为表明不履行主要债务，即便吕洋提供的证据不足以证明其曾于签订合同次日即告知周煜及中介方无法继续履行合同，周煜也应自2018年6月15日起可以确定吕洋该日已经违约，双方交易因吕洋的违约行为停留在定金阶段，《房屋买卖合同》虽然签订但并未实际履行。吕洋从签约至违约相距仅为五日，客观上五日内市场房价即使会有上下波动，但周煜收取吕洋的5,000元定金已足以弥补其损失，亦达到对吕洋违约行为的惩罚目的。周煜以目前房价降幅巨大、吕洋违约行为给其带来巨大损失为由，要求适用《房屋买卖合同》第12条约定，要求吕洋支付100万元违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。吕洋于2018年6月15日拒绝补足定金的行为违反了《居间协议》的相关约定，对《房屋买卖合同》而言，则系预期违约。在此情况下，周煜要求解除《房屋买卖合同》，与法不悖，一审法院予以支持。一审法院判决：一、解除周煜与吕洋于2018年6月10日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回周煜要求吕洋依照《房屋买卖合同》约定支付违约金100万元的诉讼请求。案件受理费13,800元，由周煜与吕洋各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，一审法院已认定《房屋买卖合同》及《居间协议》系上诉人周煜与被上诉人吕洋的真实意思表示，合法有效。对此，上诉人与被上诉人二审中均无异议，双方均应按约履行。然被上诉人未按《房屋买卖合同》约定的时间支付定金，构成违约。一方违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款，上诉人现选择让被上诉人承担违约金的方式来主张违约责任，并无不当，应予支持。至于违约金的金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被上诉人表示其不应承担违约金。本案中，虽然上诉人并不认可被上诉人提供的微信聊天记录，但考虑到被上诉人并未按约在2018年6月15日补足定金金额，故上诉人最迟于该日亦应当了解到被上诉人不愿继续履行合同。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，在上诉人知道被上诉人未按约支付定金的情况下，上诉人亦有止损义务。考虑到被上诉人的违约时间、支付的定金金额、合同的履行情况等因素，本院酌定被上诉人应当向上诉人支付违约金5,000元。该违约金可以被上诉人已支付的定金5,000元折抵。上诉人要求被上诉人支付违约金100万元的请求，本院不予支持。关于合同是否必须书面通知解除的问题，上诉人主张的条款系一方违约的情形下守约方有权单方解除合同但须书面通知对方，与本案中被上诉人以其行为表明不履行合同义务的情况并不相同，故上诉人的相应上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人周煜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,800元，由上诉人周煜负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇一九年十月二十八日书记员 赵云龙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；