上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初63526号原告：宦雅钧，男，1980年5月7日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：朱懿，男，1980年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：邱尔庸，上海君澜律师事务所律师。被告：姜来生，男，1963年4月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：姜来祥，男，1963年4月13日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：张梦茹，上海市郑传本律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：许赟，上海市郑传本律师事务所律师。原告宦雅钧、朱懿与被告姜来生、姜来祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宦雅钧、朱懿的共同委托诉讼代理人邱尔庸、被告姜来生、姜来祥及共同委托诉讼代理人张梦茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宦雅钧、朱懿向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行与两原告签订的《个人房屋租赁合同》；2.判令两被告的租赁期自两被告实际交付房屋之日起计算；3.判令两被告依照合同第九条支付两原告逾期交房违约金33,200元；4.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年1月30日签订《个人房屋租赁合同》，合同中载明租赁标的为上海市浦东新区潍坊三村XXX号XXX室(以下简称：系争房屋)。租赁期共计72个月，自2018年6月10日起至2024年6月9日止，租金每月2,300元，共计16.6万元，于合同签订后一次性结算并支付。2018年1月30日原告宦雅钧向被告姜来生付租10万元，2018年2月7日、2月8日原告朱懿向被告姜来生付租6.6万元，自此原、被告间的《个人房屋租赁合同》中原告应当承担的义务已经全部履行完毕，被告应在2018年6月10日将房屋交付给原告，时至今日，被告认可收到原告房屋租金，但拒不向被告交付租赁房屋，原告故起诉来院，要求判如所请。被告姜来生、姜来祥辩称，不同意两原告的全部诉讼请求。被告姜来生所持有的中国农业银行卡一直保管在其配偶张某某处，张某某有赌博嗜好，在赌博期间结识了两原告。为偿还赌债，张某某于2018年向两原告借款16.6万元，两原告共分两次转账至被告姜来生的银行卡：2018年1月30日，原告宦雅钧向张某某转账10万，张某某当场取现2万元归还给原告宦雅钧；2018年2月7日、2月8日，原告朱懿向张某某转账6.6万元，张某某当场取现2.6万元归还给原告朱懿；2018年1月31日张某某持卡向原告朱懿转账1万元。2018年6月两原告要求张某某还钱，但张某某不知所踪，两原告遂找到两被告要求其偿还张某某的欠款，因两被告无力还款，两原告便要求两被告签署房屋租赁合同。两被告表示系争房屋为两家六口人唯一住宅，不会将房屋腾出出租给两原告，两原告则表示只想确认借钱事宜，并不会真的住进来，两被告遂被迫签署了两原告已经准备好的租房合同，该租赁合同的签订时间实际为2018年6月，并非合同上载明的2018年1月。两被告认为，涉案房屋租赁合同存在月租金明显低于市场价、未约定押金、租期过长、六年租金一次性支付、合同载明签订日期与实际签订不符等诸多不符合交易常理和交易习惯的条款，且合同签订后，两原告从未要求两被告交付系争房屋，故两被告认为涉案房屋租赁合同并未生效，两被告不受合同义务约束。原告宦雅钧、朱懿针对两被告的答辩称，两原告确实与张某某存在借款关系，但与本案中的租赁合同无关。原告朱懿曾经营棋牌室，后将租期未到期的棋牌室转租给了张某某经营，该时间比系争房屋租赁关系早几年。原告朱懿清楚系争房屋为两被告的唯一住房，因两原告承租系争房屋是为了转租盈利，当时两被告正在申请经济适用房，急需用钱，且两原告同意将租金提前一次性付清，故租金价格低于市场价；原告朱懿也多次要求两被告交房，期间发生了两次冲突；由于两被告在外有较多债务，且两被告也属于法院的失信人名单，两原告害怕大笔金额转账会被直接冻结导致无法取现，故选择分批小额转账，转账后由两被告立即取现。本院经审理认定事实如下：两原告与两被告签订《个人房屋租赁合同》，约定两被告将自有的系争房屋出租给两原告，租期自2018年6月10日起至2024年6月9日止，共计72个月；月租金2,300元，两原告按租赁期限全额一次性结算共计16.6万元整；两被告应于收到全部租金之日起130日内，将系争房屋腾空交付给两原告；在房屋租赁期间，任何一方单方面违反本合同规定，依据事实，按照租赁周期总金额20%作为违约金赔付对方。双方还就其它权利义务作了约定。该合同落款日期为2018年1月30日。2018年1月30日，原告朱懿向原告宦雅钧尾号为4274的中国建设银行卡上五次转账2万元，共计10万元，原告宦雅钧通过该卡向被告姜来生名下尾号为8771的中国农业银行卡六次转账，每次转账金额1万或2万元，共计10万元。次日，被告姜来生通过名下尾号为8771的中国农业银行卡向原告朱懿尾号为5317的中国建设银行卡转账1万元。2018年2月7日、2月8日，原告朱懿通过尾号为5317的中国建设银行卡向被告姜来生名下尾号为8771的中国农业银行卡四次转账，其中第一次为6,000元，之后三次均为2万元，共计66,000元。2019年4月28日，原告朱懿至系争房屋处要求两被告腾房，因双方产生纠纷，原告朱懿遂报警，当日的上海公安局案件接报回执单显示：原告朱懿称存在房屋租赁纠纷，双方在场，扬言要上去闹事，请民警到场处理。另查明，系争房屋建筑面积为46.02平方米，系两被告共同共有，为两被告的唯一住房。被告姜来祥一家现已申请了第六批经济适用房。就申请经适房一节，两被告表示被告姜来祥于2019年年初才选房，目前只签署了选房确认单，销售合同并未签订，也未支付房款，并在审理中提供了上海市浦东新区住房保障中心出具的《上海市共有产权保障住房申请家庭登陆证明》及落款时间为2018年12月的《浦东新区第六批次(2016年)共有产权保障住房(经济适用住房)供应房源信息汇总表》，其中明确：申请人代表张洪丽及其家庭成员姜来祥、姜立勇共计3人符合本市共有产权保障房购买条件。审理过程中，两原告表示，张某某与原告朱懿之父亦存在借款关系，至今仍有借款尚未归还。而就被告姜来生于2018年1月31日向原告朱懿转账1万元，系案外人张某某用于归还其向原告朱懿父亲的借款，对此，两原告提供了2018年7月至2019年3月间张某某签署的借款人为“XXX”的借条五份；另，两原告表示自2018年5月起就要求两被告腾房，期间共上门四次，而两被告表示在收到法院传票前，两原告未向两被告要求过腾房，被告姜来祥配偶张洪丽则表示，2019年4月、6月间，原告朱懿曾上门主张过，当时还扬言要找张某某。就案外人张某某，被告姜来生表示与张某某的夫妻关系虽存续，但自2018年3月起就联系不上对方；姜来生之女姜丽雯则表示张某某自2018年开始不在家居住，从2019年起彻底不回家了，2019年9月初其曾来电询问涉案诉讼的进展；两原告则表示自上门要求两被告腾房时就联系不上张某某了。审理中，本院亦通过两原告提供的联系方式联系张某某，但无果。以上事实，由两原告提供并经庭审质证的《个人房屋租赁合同》、房屋产权证、中国建设银行交易明细清单，两被告提供并经庭审质证的中国农业银行交易明细清单及当事人、张洪丽、姜丽雯当庭陈述在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其核心在于出租人向承租人转移占有，由承租人取得对租赁房屋的使用权。现审理已查明，系争房屋系两被告唯一住房，而两原告对此系明知，故两原告系在明知两被告存在履约不能的情况下仍与两被告签订《个人房屋租赁合同》。就两被告出租系争房屋的目的，两原告称系用于筹措购买经济适用房的资金，对此本院认为，被告姜来祥所申请的经济适用房于2019年年初才完成选房，至今未支付房款，该情形与两原告所称的两被告系为支付购房款而与两原告约定提前一次性支付72个月租金的情况明显不符。而就2018年1月31日被告姜来生向原告朱懿转账的1万元，两原告称系张某某用以归还向原告朱懿父亲的借款，故该借款应产生于2018年1月31日以前，但两原告提供的张某某与“XXX”之间的借条系2018年7月以后，二者并无关联，故本院对此亦无法采信。而就腾房问题，两原告虽主张曾自2018年5月起便多次向两被告提出，但两原告提供的证据仅证明两原告于2019年4月28日向两被告提出过主张，故本院对两原告所述的该情况难以采信，且两原告于2018年2月8日将16.6万元租金付清后，时隔一年多后方上门要求两被告腾房，其行为亦有违常理。故本案中，双方签订的《个人房屋租赁合同》存在诸多与正常房屋租赁交易习惯不符的情况，现两被告主张该合同的签订仅因为两原告要求为保证两原告与案外人张某某之间的借款的归还行为，并不具有向两原告出租系争房屋的意思表示，而两原告对此既未能提供有力证据予以证明，也未就其中的不符合租赁交易习惯的地方予以合理解释，故本院认为，通过两被告的反驳与举证，两原告所述两被告系因购买经济适用房而向两原告出租系争房屋这一待证事实真伪不明，就该待证事实，本院应认定其并不存在，因此两被告签订的该房屋租赁合同并非其真实意思表示，双方所签订的《个人房屋租赁合同》应属无效。因涉案租赁合同无效，故本院对两原告要求两被告继续履行涉案租赁合同、确认租赁期自两被告实际交付房屋之日起计算，并依据合同第九条支付违约金的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：一、原告宦雅钧、朱懿与被告姜来生、姜来祥签订的《个人房屋租赁合同》无效；二、驳回原告宦雅钧、朱懿的全部诉讼请求。案件受理费630元，减半收取计315元，由原告宦雅钧、朱懿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇一九年十月十四日书记员  邱静雅附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。