贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0123民初1054号原告（反诉被告）：修文天成热陶瓷有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇王官村。法定代表人：杨国琴。委托诉讼代理人：胡帮伟，修文县维正法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：陈隆洋，男，1976年12月19日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：吴儒连，贵州贵翔律师事务所律师。被告：贵州盛立精铸材料有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇王官村。法定代表人：杨国林，该公司总经理。被告：杨国林，男，1965年09月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告（反诉被告）修文天成热陶瓷有限公司与被告（反诉原告）陈隆洋、被告贵州盛立精铸材料有限公司、被告杨国林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年05月14日立案后，依法适用简易程序审理，在审理过程中，发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）修文天成热陶瓷有限公司（以下简称修文天成热公司）的法定代表人杨国琴及其委托诉讼代理人胡帮伟、被告（反诉原告）陈隆洋及其委托诉讼代理人吴儒连到庭参加诉讼。被告贵州盛立精铸材料有限公司（以下简称贵州盛立公司）、杨国林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告修文天成热公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈隆洋向原告支付2019年02月27日应支付的一年（第五年）厂房租金315000.00元、2018年度递增5%的厂房租金15000.00及违约金99000.00元，共计429000.00元；2.诉讼费、保函费、保全费由被告承担。事实和理由：被告于2015年02月01日租用原告所有的位于修文县12320平方的厂房，双方签订了《厂房租赁合同》。被告支付了2015年至2018年的租金，尚欠2019年租金315000.00元及2018年度递增5%的租金15000.00元。按照双方签订的《厂房租赁合同》第六条第2项约定：乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，甲方可要求乙方按租金的1%，以天数计算向甲方交付违约金，如按照双方约定的方式计算违约金，被告应付违约金已超出原告主张的99000.00元。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告陈隆洋辩称，1.被告陈隆洋与原告于2015年02月01日签订《厂房租赁合同》，被告陈隆洋于2015年04月30日入股贵州盛立公司，于2018年12月24日将自己所有的设备作价305000.00元转让给被告杨国林，于2019年01月10日退出贵州盛立公司，并口头协商案涉厂房由被告贵州盛立公司、杨国林继续使用，被告杨国林答应告知原告及其法定代表人被告陈隆洋不再占用案涉厂房一事。《厂房租赁合同》约定实际交付使用时间为2015年03月01日，从交付使用至2019年02月27日期间案涉厂房实际由被告贵州盛立公司使用。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，原告出租的案涉厂房未取得建设工程规划许可证及产权，双方签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效的，相关违约金条款不再适用，原告据此主张支付租金也无事实及法律依据。3.原告主张补付2018年度递增5%的厂房租金15000.00元，但支付2018年度租金时被告并未提出异议，现已过一年多的时间，应视为原告放弃主张递增租金的权利。反诉原告陈隆洋向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2015年02月01日签订的《厂房租赁合同》无效；2.反诉被告退还反诉原告租房押金300000.00元并赔偿反诉原告600000.00元，共计900000.00元；3.本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”、第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”之规定，反诉被告出租的厂房未取得建设工程规划许可证及产权，反诉原告与反诉被告签订的《厂房租赁合同》无效，反诉被告对合同无效存在严重过错。根据《厂房租赁合同》第六条第1项约定：“甲方在本合同生效后未按合同第一、二条约定向乙方交付符合要求的厂房和厂区，当日无条件退还全部押金并按押金金额的两倍赔偿乙方”，反诉被告交付给反诉原告的厂房不符合要求，且未按合同约定向反诉原告提供任何产权及环保等主体资格资料，反诉被告构成违约，反诉被告理应按照合同约定赔偿反诉原告600000.00元。如果《厂房租赁合同》无效，导致合同无效的过错方也在反诉被告方，而反诉原告在本案中存在客观明显的损失，即补修厂房（含装饰装修部分）的损失30多万元及300000.00元租房押金的利息损失。特向法院提起反诉，请求法院予以支持。反诉被告修文天成热公司辩称，1.案涉厂房有产权证，证件齐备，双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，附属设施不能办理产权证不能据此认定合同无效。2.押金不具备定金性质，反诉原告主张按押金双方赔偿没有法律依据。按照合同约定，押金在合同到期后予以退还，现合同尚未到期押金不予退还。3.反诉原告主张的押金资金占用利息没有法律依据。4.反诉原告主张的装修厂房费用30万余元与本案无关联性。被告贵州盛立公司未作答辩。被告杨国林未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审质证。被告贵州盛立公司、杨国林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证质证抗辩权。对原告修文天成热公司提交的证据认证如下：1.《营业执照》、《法人身份证明书》、《法人身份证》、《厂房租赁合同》、《陈隆洋身份证》、《村镇规划选址意见书》、《村镇规划建设许可证》、《国有土地使用证》、《产权证》、《收条》、《收款收据》、《借记卡历史账户交易明细》、《交易信息记录》，被告陈隆洋除对部分证据与本案的关联性及证明目的提出异议外，对上述证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认。2.照片9张，被告陈隆洋不予认可，该证据与本案无关联性，本院不予采信。对被告陈隆洋提交的证据认证如下：1.《陈隆洋身份证》、《贵州盛立公司企业信息》、《县国土局关于煅烧竖窑停止生产的通知》、《厂房租赁合同》、《收款收据》，原告修文天成热公司无异议，本院予以确认。2.微信转账记录，原告修文天成热公司持有异议，因该证据不能体现付款人信息，本院不予确认。3.《贵阳银行电子回执单》，证据本身客观真实，本院予以确认。4.《贵州盛立精铸材料有限公司董事会决议》、证人李某的证言，原告修文天成热公司不予认可，证人李某的证言与《贵州盛立精铸材料有限公司董事会决议》内容能够相互印证，本院予以采信；对于李某关于《贵州盛立精铸材料有限公司董事会决议》以外的陈述内容，因无其他证据予以佐证，本院不予确认。5.《盛立公司群微信群聊天记录》，与本案无关联性，本院不予确认。6.交易流水号为917214120067《贵阳银行电子回执单》，因无收款人信息，本院不予确认。根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月07日，原告修文天成热公司作为甲方与被告陈隆洋作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定：“第一条甲方将自有的位于修文县的厂房，建筑面积3000平方米、厂区总面积12320平方米，出租给乙方使用。甲方需提供给乙方该出租实体的产权、环保等主体资格资料。第二条租赁期限甲方从2015年3月1日起将该厂房交付乙方使用，至2020年2月28日收回。租赁期共五年时间。另外，赠送装修期两个月，自2015年元月1日始至2月28日止，不在合同期之列。……第三条押金和租金交纳方式甲乙方双方议定年租金叁拾万元（30万元/年），由乙方在2015年8月1日交纳给甲方。于本合同生效即租赁开始，乙方先付厂房租赁押金叁拾万元（30万元）。甲方收取押金和租金时必须同时出具盖章有效收据。无同时提供盖章有效收据的，乙方可拒付。押金为诚信保证，在租赁合同期满终止时，甲方应全额一次性退还乙方。自本租赁合同生效开始，租金叁年内不作增长，从第四年起以上一年度的租金数额为基数按每年5%递增，直至合同终止。第二年的租金在2016年2月27日交清，第三年的租金在2017年2月27日交清，第四年的租金在2018年2月27日交清，第五年的租金在2019年2月27日交清。……第四条租赁期间的房屋修缮和工业装修在乙方承租前，乙方自行对该厂房进行修缮，直至可以使用，在承租期间，自行修缮。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租厂房进行装修，已征得甲方同意，可拆除车间里的倒烟窑（方窑，园窑），推板窑。但不能破坏性的拆除，由甲方指导，拆除费用及安全由乙方负责。……第六条违约责任1.甲方在本合同生效后未按本合同第一、二条约定向乙方交付符合要求的厂房和厂区，当日无条件退还全部押金并按押金金额的两倍赔偿乙方。2.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，甲方可要求乙方按租金的1%，以天数计算向甲方交付违约金。……本合同一式4份，甲乙方各执2份。”合同签订当日，被告陈隆洋按约向原告修文天成热公司支付押金300000.00元。2015年08月12日、2016年02月29日，被告陈隆洋以其尾号为5778的账户向原告修文天成热公司转账支付租金300000.00元、269000.00元。2017年02月27日，被告贵州盛立精铸材料有限公司向原告支付租金300000.00元。2018年02月12日，原告修文天成热公司向被告陈隆洋出具《收条》载明其收到被告陈隆洋支付的租金300000.00元。之后，被告陈隆洋未再向原告修文天成热公司支付过租金，故原告诉至法院，提出如前诉请。另查明，2007年08月，原告修文天成热公司取得案涉出租厂房建设项目的《村镇规划建设许可证》和《村镇规划选址意见书》，其建设规模为5261.22㎡（其中厂房4689.22㎡，办公楼、食堂323.1㎡，泵房248.9㎡），用地面积为17762.5㎡，并就相应厂房、办公楼、仓库等基本建筑取得相应产权证书。再查明，被告陈隆洋因打算与被告杨国林及案外人韩峰、李某四人共同注册成立一个公司需要场地而租用案涉厂房，但后来四人未能成立公司，四人便商量由陈隆洋、韩峰、李某入股杨国林为其股东的贵州盛立公司，并由贵州盛立公司使用案涉厂房。2015年01月16日，陈隆洋、杨国林与案外人韩峰、李某达成《贵州盛立精铸材料有限公司董事会决议》，约定：“新公司租赁修文天成热陶瓷有限公司全部厂房作为生产基地”，该决议中“新公司”即为贵州盛立公司。2015年04月30日，陈隆洋、韩峰、李某经工商登记成为贵州盛立公司新添股东，后陈隆洋、韩峰、李某三人于2019年01月10从贵州盛立公司退股。本院认为，本案争议焦点为：一、原告修文天成热公司与被告陈隆洋于2014年12月07日签订的《厂房租赁合同》是否合法有效？二、《厂房租赁合同》责任主体及欠付租金数额？三、原告修文天成热公司主张的违约金能否得到支持？四、被告陈隆洋反诉要求修文天成热公司退还押金300000.00元并赔偿600000.00元能否得到支持？关于焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告修文天成热公司就案涉厂房已于2007年08月取得相关建设规划许可证及产权证，其与被告陈隆洋签订《厂房租赁合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性规定，合法有效。关于被告陈隆洋提出的原告修文天成热公司提供的《建设规划许可证》面积与《厂房租赁合同》面积不符，合同无效的辩解意见。经查，《厂房租赁合同》中“建筑面积3000平方米，厂区总面积12320平方米”在《建设规划许可证》载明的“建设规模为5261.22㎡，用地面积为17762.5㎡”范围内。故对被告陈隆洋的该项辩解意见，本院不予采纳。故对反诉原告陈隆洋要求确认《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，被告陈隆洋系《厂房租赁合同》约定的承租人，应当按照合同约定承担合同责任。被告贵州盛立公司曾向原告修文天成热公司支付过租金，被告贵州盛立公司是案涉厂房的实际使用人，即《厂房租赁合同》的受益人，应当与被告陈隆洋对其开始实际使用案涉厂房屋后的租金承担连带责任，但原告仅要求被告陈隆洋承担责任，不要求被告贵州盛立公司承担支付租金的责任，是其对自己民事权利的合法处分，本院从其意愿。对于欠付租金数额，根据合同约定，2018年度递增租金应为300000.00元×5%=15000.00元，2019年02月27日应支付的一年租金即第五年度（2019年03月01日至2020年02月28日）租金应为315000.00元+315000.00元×5%=330750.00元，原告修文天成热公司只主张315000.00元，本院从其意愿，故被告陈隆洋共计欠付租金330000.00元。关于焦点三，根据合同约定，违约金应当以欠付租金为基数，按日1%从逾期之日计算至付清之日止，现原告自愿主张违约金99000.00元，未超过双方约定，本院予以支持。关于焦点四，反诉原告陈隆洋要求退还押金300000.00元，但合同约定押金合同期满予以退还，现合同尚未到期，反诉原告陈隆洋该项诉请无事实依据，本院不予支持。反诉原告陈隆洋主张赔偿600000.00元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告贵州盛立公司、杨国林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈隆洋于本判决生效之日起十日内向原告修文天成热陶瓷有限公司支付租金330000.00元及违约金99000.00元，共计429000.00元；二、驳回反诉原告陈隆洋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7736.00元，由被告陈隆洋负担。反诉案件受理费12800.00元，由反诉原告陈隆洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 饶 伏 龙人民陪审员 李 祥 英人民陪审员 颜   娟二〇一九年十月三十日书 记 员 杨婷（代）