呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书 （2019）内0102民初6120号  原告:内蒙古盛居物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人:潘哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：柴智荣，呼和浩特市法律服务工作者协会第三法律服务所法律工作者。被告：内蒙古联手创业路桥有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人:王希进，该公司总经理。委托诉讼代理人：王树俊，该公司员工。原告内蒙古盛居物业服务有限责任公司（以下简称“盛居物业公司”）诉被告内蒙古联手创业路桥有限责任公司（以下简称“联手创业路桥公司”）服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛居物业公司的委托诉讼代理人柴智荣、被告联手创业路桥公司的委托诉讼代理人王树俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛居物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即向原告支付2018年1月4日至2019年6月30日的物业费1040906元整;2.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金,违约金从2019年6月30日起按每日万分之二点一的标准计算至实际支付之日止;3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年9月15日与内蒙古名都房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》,同时进驻小区,开始为名都和景小区提供完善的物业服务,根据原告与内蒙古名都房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》第四章第七条约定“物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳,具体标准为办公楼11元/月/平方米”,原告根据实际情况按5元/月/平方米向被告收取物业服务费。被告购买房屋为名都和景2#公寓2-12层建筑面积为11628.14平方米,按照约定被告每年应当交纳物业费697688.4元,目前被告累计拖欠原告物业服务费共1040906元。物业费缴费期内,原告多次通过打电话、上门粘贴催费通知单、邮寄催费函和物业费催缴通知单的方式催告被告缴纳物业费,被告以各种理由拒绝缴纳。综上所述,原告从入住小区以来为小区提供安全舒适的物业服务,原告按照《前期物业服务合同》的约定依约履行了全部物业服务,被告拒绝履行支付物业费的行为已经严重的违反合同的约定,为此原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,向贵院提起诉讼,望贵院依法判令所请。被告联手创业路桥公司辩称：内蒙古名都房地产开发有限责任公司与被答辩人签订的《前期物业管理服务合同》与答辩人之间没有法律效力，答辩人拒交物业费既合理又合法。物业服务合同属于商务合同，在本物业合同纠纷案件中，由于内蒙古名都房地产开发有限责任公司至今没有将涉及本案的房屋交工，既没有在行政主管部门办理房屋交工验收，也没有做过竣工验收，被答辩人没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，答辩人依据合同法的规定，可以拒绝交纳物业费依法对被答辩人进行抗辩。答辩人于2014年4月18日与内蒙古名都房地产开发有限责任公司签订了《商品房房屋定购协议书》并且付清了全部购房款，协议书约定于2016年8月31日前交房，由于该房屋至今没有完工，期间内蒙古名都房地产开发有限责任公司又开始向外卖房,答辩人为了减少麻烦就将连门都没有安装的在《商品房房屋定购协议书》中约定的答辩人将支付了全部房款的房屋占有，答辩人占有的目的是阻止内蒙古名都房地产开发有限责任公司一房二买。《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的法律强制性规定，内蒙古名都房地产开发有限责任公司将末经验收的楼盘交付给业主的行为违法而且将物业管理权交给被答辩人，并且签订了《前期物业管理服务合同》该合同约定每平方米，每月的物业服务费的价格为11元的天价，严重侵害了答辩人（业主）的利益也违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第第五十二条第五款的规定，被答辩人与内蒙古名都房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同示范文本》对答辩人无效，属于无效合同。被答辩人诉求的物业费中费用组成部分既不合理，也不合法。根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条（即住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质董负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。而工程质董是否合格或配套是否完善的主要依据是，是否通过综合验收。涉及本案的房屋并没有通过综合验收，虽然答辩人已实际占用，但由于公共配套设施、市政公用基础设施全部没有通过验收时至今日也没有交付使用，物业服务是答辩人自己雇佣人员进行的。因此根据《物业管理条例》第四十二条（即已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳）之规定，答辩人占用的房屋至今开发商连门都没有安装上，更谈不上交付。被答辩人在起诉书上以及在法庭庭审中多次提到的答辩人购买、占用的房屋面积和位置都与答辩人实际购买和占用的不符合,被答辩人连自己在哪里为答辩人服务都不清楚，只能认定被答辩人没有服务，没有服务就不能收费。综上所述，请求法院查明事实依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院查明事实认定如下：2014年4月18日，内蒙古名都房地产开发有限责任公司（甲方）与内蒙古联手创业路桥有限责任公司（乙方）签订《商品房订购协议书》，约定乙方订购甲方开发的“名都·和景”项目的房产，订购房产为“名都·和景”项目的2#写字楼地上一层至十一层（含一、二层底商），单层面积约1050㎡，合计面积约11550㎡，实际建筑面积以房屋产权证登记面积为准。交房时间为：乙方所订购房产的交房日期不晚于2016年8月31日之前，具体交房日期在《商品房买卖合同》中约定。2017年9月15日，内蒙古名都房地产开发有限责任公司（甲方）与被告盛居物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对“名都·和景”提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为4元月平方米，办公楼为11元月平方米。业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业费按年交纳，业主应于每年一月十五日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按照每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。另查明，2018年2月6日，被告盛居物业公司向内蒙古名都房地产开发有限责任公司交纳采暖费191095.98元。本院认为，原告系合法有效的物业管理公司，且与内蒙古名都房地产开发有限责任公司依法签订了《前期物业服务合同》，被告在享受物业服务管理的同时应履行按时交纳物业费的义务。原告盛居物业公司向本院提供了《前期物业服务合同》、装修告知书、物业费催缴通知、照片、收据等证明联手创业路桥公司于2018年1月4日已经接收了该房屋，但原告提供的被告向内蒙古名都房地产开发有限责任公司交纳采暖费用的收据，只能证明2018年2月6日被告已交纳采暖费，故应从2018年2月6日开始计收被告物业服务费用。对于被告提出案涉房屋未经验收而拒付物业费用的抗辩理由，因其已经实际入住并开始装修，故本院不予采纳。因案涉房屋未办理房屋产权登记，故房屋面积以联手创业路桥公司与名都房地产公司的《商品房订购协议书》约定的面积11550㎡为准。盛居物业公司与内蒙古名都房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定办公楼物业服务费用为11元月平方米，但盛居物业公司自认按照实际情况以5元月平方米计算。故被告联手创业路桥公司应向原告盛居物业公司支付从2018年2月6日至2019年6月30日的物业费用970200元（11550㎡×5元×16个月24天）。原告对于违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上所诉，原告诉请合理部分，本院予以支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告内蒙古联手创业路桥有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古盛居物业服务有限责任公司物业服务费970200元（11550㎡×5元×16个月24天）及违约金（从2019年6月30日起按每日万分之二点一的标准计算至实际支付之日止）;二、驳回原告内蒙古盛居物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7084元，由原告内蒙古盛居物业服务有限责任公司负担333元，由被告内蒙古联手创业路桥有限责任公司负担6751元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。  审判员  胡 振 江   二0一九年十月二十二日 书记员  闫佳新昀