温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初9626号原告：陈笑东，女，1977年11月26日出生，汉族，户籍所在地温州市鹿城区，现暂住温州市鹿城区。被告：潘淑曼，女，1970年1月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：刘奕言，男，1992年11月14日出生，汉族，住址同上。原告陈笑东与被告潘淑曼、刘奕言房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈笑东向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行《房地产买卖合同》约定，办理房屋权证过户手续。二、原告为履行合同上海来回过路费510元由被告负担。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月10日，原告经21世纪不动产温州华地九里加盟店（以下简称21世纪房产中介）与被告潘淑曼签订《房地产买卖合同》，约定鹿城区沙洲路九里锦园22幢803室房屋总价款241万元，原告向被告潘淑曼支付定金15万元。双方约定于2019年6月30日之前办理买卖委托公证手续并支付首付款除定金外给被告，并约定双方2019年9月10日之前办理产权过户并办理银行贷款。合同签订后，被告潘淑曼多次到21世纪房产中介吵闹，说自己房子卖便宜了，要原告补偿，以至于2019年6月30日被告拒不按照《房地产买卖合同》约定义务做买卖委托公证及2019年9月10日办理过户等手续，并且通过房地产经纪协会向原告提出涨价11万元，遭原告当面拒绝。被告潘淑曼辩称：与原告签订《房地产买卖合同》、收到原告定金15万元属实，但被告不存在违约行为，不同意原告的诉讼请求。因为房屋登记在刘奕言名下，刘奕言未参与签订合同，被告一直认为《房地产买卖合同》中写的“委托公证手续”是指刘奕言委托潘淑曼签订买卖合同。去公证处办理公证时，公证处明确告知被告，需先偿还房屋抵押项下的银行贷款才能办理委托公证。去公证处公证时被告才明白“委托公证手续”是指房屋过户手续的公证，而且要办理给原告指定的人。原告本人从事房地产中介业务，也是21世纪房产中介的工作人员，原告仅支付15万元定金，就要求被告将房屋公证给她，是想空手套白狼。9月在房地产经纪协会调解时，被告提出要求原告补偿5万元是因为离合同约定的付款时间已经过去了两个多月，原告如果还要房屋应该补偿损失，并非因房屋涨价而刻意反悔。合同没有履行是原告违约造成，原告没有按合同约定先偿还银行贷款、先支付首付款即要求被告办理“委托公证手续”，显然违约。被告刘奕言辩称，同意潘淑曼的意见。刘奕言没有参与签订《房地产买卖合同》，办理公证时刘奕言才看合同。根据合同约定，原告应该在6月30日之前把房屋的首付款及贷款还清，然后办理刘奕言委托潘淑曼办理处理房屋的公证。因为原告拒绝先还银行贷款，才导致合同没有继续履行。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落温州市鹿城区沙洲路九里锦园22幢803室房屋【权证号：浙（2017）温州市不动产权第0095982号，房屋建筑面积98.47平方米，土地使用权面积9.88平方米】系被告刘奕言单独所有。本案交易发生时该房屋设置了抵押贷款，贷款余额80余万元。2019年4月10日，原告陈笑东与被告潘淑曼经21世纪房产中介介绍签订《房地产买卖合同》，约定：甲方潘淑曼、刘奕言，乙方陈笑东；甲方将刘奕言所有的上述房屋以总价241万元出让给乙方所有；乙方在签订本合同时向甲方支付购房定金15万元；双方约定于2019年9月10日前（含当日）办理房款支付权证过户等手续；乙方应于约定日期日内与甲方到指定银行先行办理应付甲方除定金款以外的首付款（具体以银行评定为准）进行冻结或托管并展开信用查询贷款额度评估及借款合同签订，公证委托等相关手续，待领取到乙方名下“权证”当日到银行办理首付款解付手续，解付款项划入甲方账户或甲方指定账户；在签订本房地产买卖合同后，甲乙双方应配合办理相关约定交易手续，如乙方逾期一日，或拒绝办理本房屋权证过户及/或本合同项下相关交易手续，将失去定金；如甲方逾期一日，或拒绝办理房屋权证过户及/或本合同项下相关手续，应当双倍返还定金于乙方，即30万元。在第八条未尽事项中，以手写体的方式载明：“①双方约定于2019年6月30日前办理委托公证手续并支付首付款除定金外给甲方。乙方如在5月20日后支付首付款，需支付甲方2000元作为利息补偿。每月。②该房因产权于2019年8月30日满两年，双方约定满期之日办理产权过户并办理银行贷款。③今日支付定金60000元，剩余90000元4月15日前支付给甲方。④乙方代帮甲方还贷款。”原告陈笑东和被告潘淑曼在合同中签名摁指印。刘奕言在合同中的签名及指印均由潘淑曼代签、代摁。双方明确第八条中所指的首付款为120万元，扣除定金15万元，为105万元。签订合同前，21世纪房产中介未向被告潘淑曼说明合同第八条中“委托公证手续”的具体内容。合同签订当日，原告向被告支付定金6万元，于4月16日支付定金9万元。6月28日中午，21世纪房产中介工作人员胡某将委托事项的具体内容通过微信发送给被告。依据该内容，委托事项包括：“一、在符合有关不动产出售的法律法规的情况下，代为出售上述不动产，代为签订存量房交易网上合同和房地产买卖合同，办理存量房交易网上合同注销网签手续。二、代为向有关不动产管理部门就上述不动产买卖申请预告登记。三、代为到有关不动产管理部门办理上述不动产转移登记过程中的相关手续。四、代为向有关不动产管理部门就有关上述不动产的买卖预告登记、不动产转移登记情况的询问作出答复，并在相关申请表和询问记录上签字认可。五、代为办理上述不动产的维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视等物业的更名转户手续。六、代为缴纳办理上述事项过程中的相关税费。七、代为到有关不动产管理部门查阅并复印与该不动产相关的档案资料。八、代为到相关部门办理房产交易资金监管过程中的相关手续并签署房屋买卖资金监管协议及相关文件。受托人在上述权限内所签署的有关文件，委托人均予承认。”同一天下午，原、被告在21世纪房产中介经办人胡某的陪同下到公证部门办理“委托公证手续”。原告要求被告先行办理“委托公证手续”，要求被告将包括代为出售、签订买卖合同、办理不动产转移登记等事项均委托给原告指定的人。被告对原告主张的公证事项提出异议，认为《房地产买卖合同》所指的“委托公证手续”是指事实方面的公证，包括对双方签订合同、收款情况等方面的事实进行公证；受托人应该为被告指定的人而非原告指定的人。公证部门也指出，房屋有抵押贷款，需先清偿贷款，否则不予办理公证。因双方对“委托公证手续”的内容无法达成一致、原告拒绝先支付首付款，“委托公证手续”未办理。之后，21世纪房产中介多次与原被告进行沟通。7月5日，被告方明确同意将原告要求的委托事项委托给21世纪房产中介的负责人，要求21世纪房产中介从中予以协调，还致电原告本人，表示同意按原告的要求办理公证，原告均予以拒绝。在被告潘淑曼与原告的电话通话中，被告明确表示同意“现在”根据原告的要求先办理委托公证，再由原告向被告支付首付款。原告明确表示“不用，不用现在了，现在我东西全部还给人了”并挂断了电话。此后的近两个月，双方未再联系。9月初，被告潘淑曼向相关部门投诉原告和21世纪房产中介。9月4日，房产经纪协会召集原被告及21世纪房产中介进行协调。在协调会中，被告提出如继续履行合同要求原告补偿损失5万元，原告拒绝。之后，原告多次要求被告根据合同约定在9月10日前协助办理房产过户登记，遭被告拒绝。9月11日，原告提起本案诉讼。另查明，原告曾有三年时间从事房地产经纪业，曾在21世纪房产中介从业。上述事实有下列证据证实：原告提供的不动产权证书、《房地产买卖合同》、银行账户余额记录信息、与潘淑曼的手机短信、与证人胡某的微信聊天记录、证人胡某、徐某的证言、在房地产经纪协会协调的照片；被告提供的与证人胡某的微信聊天记录、与陈笑东通话的视频、与陈笑东的手机短信。双方对上述证据的真实性均无异议，这些证据真实合法，与本案有关联，本院予以采用。原告提供的证人廖某的证言本院不予采用，理由如下：原告、被告、证人胡某、廖某均认可涉案房屋由胡某进行具体中介工作，胡某参与从磋商到合同签订的全过程，廖某只是签订合同时合同手写部分的执笔人，未参与商谈。胡某明确表示签订合同前未向被告解释“委托公证手续”的具体内容，到公证处办理公证时，被告提出异议，其后双方发生的争议均围绕着“委托公证手续”，可以确定此前被告不知道《房地产买卖合同》中的“委托公证手续”是指要将房屋的处理权利委托给原告指定的人。廖某称在签订合同时明确向被告潘淑曼解释清楚“委托公证手续”所指委托事项，与胡某所述矛盾，与此后发生的一系列纠纷相互矛盾，故本院认为其证言与事实不符，本院不予采纳。本院认为，首先，我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”原被告签订的《房地产买卖合同》关于“办理委托公证手续”的委托事项不明确、办理委托公证手续与支付首付款的先后顺序不明确，双方可以协议补充。关于上述事项，原被告不能达成补充协议，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。涉案房屋名下有抵押贷款80余万元，根据交易习惯及公证部门要求，办理“委托公证手续”应先行清偿抵押贷款。结合合同第八条“④乙方代帮甲方还贷款”，可以确定办理委托公证手续与支付首付款的先后顺序为：先付首付款，后办理“委托公证手续”。被告出卖的房产价值241万元，被告仅收到定金15万元，如按照原告的要求先办理“委托公证手续”，对被告的权利会产生重大影响，可能使被告承担200余万元的财产风险，对被告显然不公平。根据公平原则，也应该先由原告向被告支付首付款。原告从事房地产经纪业三年，且曾在21世纪房产中介从业，应知道行业习惯。原告未按照习惯先向被告支付首付款，而要求被告根据原告的要求先办理委托公证手续，明显有违诚信原则。综上，被告拒绝按原告的要求办理“委托公证手续”，不能视为违约。其次，众所周知，房地产市场行情会随时发生变化，有涨有跌。原告作为从事房地产经纪业的专业人员，更应该明白，房地产交易应即时履行，否则可能导致合同被解除。在7月6日前，被告同意按原告的要求办理委托公证，并主动向21世纪房产中介和原告说明，原告以“不用，不用现在了，现在我东西全部还给人了”作回复，该回复意见可以理解为原告不同意继续履行合同。原告未在约定的6月30日前支付首付款，又在7月5日向被告作出了以上回复，在两个月后，提出要求被告履行《房地产买卖合同》约定，办理房屋权证过户手续，显然无理。综上，原告的请求缺乏事实和法律依据又不符合情理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，判决如下：驳回原告陈笑东的诉讼请求。案件受理费26080元，减半收取13040元，由原告陈笑东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  李琴仙二〇一九年十月十五日书记员  项婷婷