贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9483号原告：魏中健，男，汉族，1983年7月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：陈浩（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙晓婷（特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告魏中健与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏中健之委托诉讼代理人张露，被告长弘房开公司之委托诉讼代理人孙晓婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏中健向本院提出诉讼请求：1、判决被告长弘房开公司为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第C幢1单元15层2号房屋转移登记的有关文书并交付给原告；2、判决被告长弘房开公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人的违约金，暂计106,970.00元（违约金以购房款488,448.00元为基数，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，从2014年6月30日计算至实际交付房屋权属证书之日止）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由:原告魏中健与被告于2013年9月4日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市房屋，合同约定房屋总价款为488448.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中合同第十一条约定被告应当在2013年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，同时在第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”合同签订后原告通过按揭的方式向被告支付完毕购房款，履行付款义务。根据合同约定被告应当于2013年12月30日交付商品房后，被告应当在2014年6月30日将办理好的房地产权属证书交付原告。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，也未通知原告履行任何配合义务，为此原告多次要求被告要求办理房产证，并要求被告参照其他业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告总是以种种理由推脱敷衍，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求支持其诉请。被告长弘房开公司辩称，一、原被告之间合同签订于2013年，2015年不动产登记条例施行，将原有商品房转移登记的法定形式进行了改变，在新旧政策过渡期间，由于政府部门在办理过程中缓慢，导致了被告为原告办理不动产权属让书迟延，该情形应属不可抗力，应免除被告的责任；二、本案原告诉讼主体不适格，根据双方签订的商品房买卖合同，买受人为魏中健、卯红艳共有，现只有魏中健提起本案诉讼不符合法律规定。本案诉讼时效已过，即便应计算也只应按三年期限计算。本院经审理查明：2013年9月4日，原告魏中健与案外人卯红艳为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；该商品房价款为488448.00元，买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出场人交付首期房款148448.00元，余款340000.00元以银行按揭支付。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。因被告未按照合同的约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，2017年9月21日，魏中健、卯红艳在七星关区长春堡镇人民政府婚姻登记处办理了离婚登记手续并签订离婚协议书，协议书约定涉案房屋归原告所有，房屋的还贷由原告负责。庭审中，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的条件。原告撤回第1项诉讼请求。以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”魏中健、卯红艳与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同所约定的义务。魏中健、卯红艳于2017年9月21日办理离婚登记手续并签订离婚协议书，协议书约定涉案房屋归原告魏中健所有，因此，魏中健有权独自就涉案房屋的相关事宜主张其权利，故对被告提出原告主体有适格的抗辩理由，本院不予采纳。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故，对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年7月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年8月5日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年8月5日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年8月6日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉讼时效已过的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，违约金的计算方式为：以原告已付购房款488,448.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年8月6日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏中健支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以488,448.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年8月6日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告魏中健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,220.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年十月二十二日书记员  高立