云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3898号原告赵平，女，汉族，1965年12月13日生住曲靖市。原告杨永荣，男，汉族，1960年11月19日生住址同上。委托代理人赵平，系杨永荣妻子。（一般授权）被告：曲靖市商业银行股份有限公司。统一社会信用代码：91530300731202239T。法定代表人：侯宁波。地址：云南省曲靖市麒麟区。委托代理人徐贵林，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）。原告赵平、杨永荣诉被告曲靖市商业银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告赵平，被告曲靖市商业银行股份有限公司的委托代理人徐贵林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告诉称,2015年11月30日原、被告签订《租赁合同》，租期壹拾年，自2016年1月1日至2025年12月31日。由于该房屋做过抵押，被告上级风控部门下令不租用该房屋，被告以各种理由起诉原告要求解除合同。一审时原告要求执行合同，因此未反诉，二审（2017年5月3日）才知道原告的权利可另行主张。因该商铺出租且租期未满，被告工作人员自行与租户协商：补偿该商铺使用人陈平莲、丁林梅装修费及商铺未到期费用10.5万元。他们三方达成口头协议后找到原告赵平协商将该房屋以年租金65000元租给被告使用10年，因该房屋租期未到事宜已被被告处理好，2015年11月30日原告与被告签订了房屋租赁合同。原告于2015年12月14日开具发票，并缴纳税款31200元。12月15日原告向被告收取房租时被告以需要上级主管领导签字才能支付为由迟迟不支付租金。因为该房屋租赁合同的签订：1、该房屋从租赁之日起至一审、二审解除房屋租赁合同2016年1月1日至2017年9月20日（每年租金65000元）租金损失111944.44元；2015年12月14日缴纳税费31200元，至2016年12月14日退税支付宜信公司利息7276.16元。2、商业银行承诺的补偿未兑现，原租户欠瑞丰物业服务有限公司物管费等费用7449.89元未付，后由原告垫付，原告有权依法向被告追偿；3、一审损失20398元、二审损失4975元。以上合计152043.49元。双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有约束力，被告错误的认为该房屋做过抵押便不能提供合法使用，进而单方毁约。根据《房屋租赁合同》第十二条第三款之规定，乙方签订本合同后出现违约不承租房屋时，负责赔偿甲方租期内全额租金的30%，即人民币195000元。诉请判令：1、被告赔偿原告违约金195000元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉请，要求被告赔偿原告各项经济损失154046.49元。被告辩称，原告诉称的事实及理由不成立，原告违约导致双方签订的租赁合同不能履行，根据合同约定，原告应该在3日内将房屋交付被告，但是因为原告与原承租人的关系导致原告不能按时交付，被告不能按时进场。原告隐瞒租赁房屋被抵押的事实。双方的租赁合同关系已经经过法院的审理并作出判决，原告的起诉违反了一事不再理原则，应驳回原告的起诉。二原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组：（2016）云0302民初443号民事判决书、（2017）云03民终211号民事判决书、（2018）云民申1316号民事裁定书、曲检民（行）监［2019］53030000011号决定书复印件各一份，用以证明原告的权利可以另案主张。第二组：（2017）云0302民初4179号民事判决书复印件一份、举证通知书，用以证明是被告与原租户协商一致后，由原租户搬走将房屋给银行使用。第三组：诉讼费收费票据复印件，用以证明原告起诉原租户产生诉讼费损失2003元。第四组：房屋租赁合同复印件一份，用以证明原告与被告签订了合法有效的合同。经质证，被告对原告所举第一组证据无异议，该证据能够证明涉案租赁合同已经法院处理，原告的起诉不符合法律规定；对第二、三组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性；对第四组证据无异议，原告有交付房屋的义务，但直到被告申请解除合同时原告都未交付房屋，该合同已被判决解除。被告未向本院提交证据。本院认为，原告所举第一、四组证据经质证无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；原告所举第二、三组证据与本案无关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年11月30日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方自愿将坐落于阳光花园金熙苑6-1、6-2号房屋壹层临街商铺和商铺对应的门口场地租赁给乙方作为营业场所及办公使用。2、租期壹拾年，自2016年1月1日至2025年12月31日，免租期自2015年10月1日至2015年12月31日。3、租金每年65000元，分三次付清：前四年租金自双方签订合同（凭甲方开具发票递交日起）后七日内给付；中三年房租原则上在2020年1月31日前，并在甲方提供合规的租赁发票后30日内交纳；后三年房租原则上在2023年1月31日前，并在甲方提供合规的租赁发票后30日内付清。4、乙方在本合同签订后出现违约不承租房屋时，负责赔偿甲方租期内全额租金的30%。5、甲方自合同签订后，于三日内交付房屋给乙方规划、设计、施工、使用。甲方未按合同约定时间向乙方交付使用房屋，负责赔偿乙方租期内全额租金的30%。6、其他约定。二原告未在合同约定时间内向被告交付房屋。2015年12月14日，二原告开具税务发票，要求被告支付前四年租金，被告未支付。另查明，二原告与被告签订《房屋租赁合同》时，二原告与原承租人丁林伟等人的房屋租期均未届满，被告为取得该房屋租用权，与丁林伟等人协商，口头承诺可给予装修补偿费，让原承租人腾房，后未履行。2016年1月12日，被告以二原告未按约交付租赁房屋致使其合同目的不能实现为由，向我院起诉要求解除合同、支付违约金，我院于2016年11月14日作出判决：解除《房屋租赁合同》，由赵平、杨永荣支付曲靖市商业银行股份有限公司违约金20000元。判决作出后，赵平、杨永荣提出上诉，曲靖市中级人民法院于2017年5月3日判决维持原判。现二原告诉至我院，提出前述诉请。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。二原告作为出租人，未确保处理完与原承租人的租赁合同关系的情况下，便把尚在租期内的房屋另行出租给被告，与被告签订租赁合同，最终不能在合同约定的时间内交付租赁房屋，导致被告的合同目的无法实现，因此二原告的行为构成违约，并对合同的解除后果存在过错。被告作为承租人，在明知租赁房屋尚存在其他租赁关系且原租赁关系未到期的情形下，仍与原告签订合同，因此被告在签订合同时应该能够预见租赁房屋存在不能按时交付的风险；同时被告未履行对原承租人给予相应补偿的承诺，对租赁房屋未能在合同约定时间内交付使用，致使合同目的不能实现及合同最终解除的后果，存在过错。根据《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告应对二原告的损失承担相应赔偿责任。二原告主张其向宜信公司借款交纳税费，并向该公司支付了税费利息7276.16元，但未举证证实，本院不予确认。二原告主张其代为支付原承租人下欠的物管费等费用，该费用与本案无关联性，本院不予确认。二原告对其已承担的另案的诉讼费用的主张，因诉讼费是根据案件诉讼结果所确定的，与本案无关联性，本院不予确认。二原告关于自被告起诉解除合同至二审生效判决作出期间租金损失的主张，本院认为二原告作为房屋的出租人，自始未向承租人交付出租房屋，在承租人起诉解除合同后，且房屋租赁合同已实际不可能再继续履行的情况下，二原告应采取积极措施减少损失。综上，原、被告对导致《房屋租赁合同》的解除均存在过错，针对二原告提出的损失赔偿，本院酌情支持30331元（按双方约定计算自2016年1月12日至二审判决作出期间的租金为86666元，被告承担35%的违约责任）。根据《合同法》之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案原告已对被告的违约行为造成的损失提出赔偿请求，其关于违约金的主张，本院不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告曲靖市商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵平、杨永荣违约损失人民币30331元。二、驳回原告赵平、杨永荣的其他诉讼请求。案件受理费6536元（已预交），由被告承担568元，二原告承担5968元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  高 飞人民陪审员  贾丽萍人民陪审员  何云春二〇一九年十月二十九日书 记 员  晏梅芳