广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初37396号原告（案外人）：魏某某，女，汉族，1976年4月5日出生，住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：向梭，广东达和律师事务所律师。被告（申请人）：深圳市文森特咖啡有限公司，住所地广东省深圳市福田区福保街道石厦北二街89号C、PLAZA新港商城一楼122、123铺位，统一社会信用代码91440300359892578P。法定代表人：陈崇文。委托诉讼代理人：唐建权，广东扬权律师事务所律师。第三人（被申请人）：姚某某，女，土家族，1976年9月16日出生，住址广州市海珠区。上列原告诉被告、第三人案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2018）粤0304执异189号执行裁定，提起诉讼，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人向梭，被告的委托诉讼代理人唐建权到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：1、解除本院（2017）粤0304执保3810号之一民事裁定书对广州市海珠区某房产的查封；2、撤销本院作出的（2018）粤0304执异189号执行裁定书；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。一、原告己经支付完全部购房款并实际占有房屋。1、原告与第三人签订的《房屋买卖合同》第四条约定：购房款95万元，2017年7月7日支付50万元，2017年10月17日支付45万元。原告已经按照合同约定，按时足额支付完全部的购房款（详见证据银行流水、手机银行转账记录、证明）。2、2017年9月1日，第三人已经将涉案房产交付给原告。广州新名人装饰工程有限公司全包预算清单、收款收据、房产租赁合同、收据均能够证明，原告已经实际接收涉案房产。二、原告在此过程中并无任何过错。1、合同第五条第1项约定，自合同签订之日起半年内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原告自合同签订后多次催促第三人去办理房屋权属转移登记手续，但第三人均以忙于工作为由予以拖延。而且，原告在2017年10月17日已经付清全部的购房款，不可能不急着让第三人去办理房屋权属转移登记手续的。期满后，原告于2018年1月24日至《广州市房地产档案馆》查询房屋权属状态时，才发现涉案房屋还处于抵押状态。解除房屋抵押是房屋交付的前提条件，现第三人无赎楼的情况下，根本不可能完成涉案房屋的转移登记，故未办理房屋权属转移登记手续的过错并非原告一方。2、因第三人不按照合同约定的时间办理房屋权属转移登记手续，原告于2018年7月11日，已经向广州市海珠区人民法院申请立案，案号：（2018）粤0105民初8549号，故未办理房屋权属转移登记手续的过错并非原告的自身原因所致。综上所述，本院保全原告所有的广州市海珠区某房存在错误，福田区执行局在未查清事实的基础上所作出（2018）粤0304执异189号执行裁定书，理应被撤销。原告现请求依法审理本案，在查清事实的基础上，解除（2017）粤0304执保3810号之一民事裁定书对广州市海珠区某房的查封。被告辩称，一、原告存在与第三人串通达到躲避债务的目的，原告存在严重过错。1、单就原告与被告之间的合同，价格明显低于市场价格，可以通过网上查询当初原告与被告之间签订合同时，涉案房产的价格为160万元到180万元，而实际上成交的价格为95万元，远远低于市场价格；2、原告与被告之间并没有经过第三方中介方，交易动机值得怀疑；3、通过原告与第三人之间的买卖合同可以看出，原告在没有涉案房产过户的情况下，就声称把涉案房产的全款已全部支付，这本身就值得怀疑，不符合常理；4、原告在签订涉案买卖合同的时候，具体支付对比款项之前，却没有向国土部门查询涉案房产的相关信息，而且在另案被告与第三人关于商铺承包合同纠纷中，被告向第三人发出律师函，其中的律师函地址就是涉案房产的地址，也就是说原告声称一直里面居住，不可能在被告发律师函的时间即2017年10月25日，该时间原告应该知道第三人的涉案房产可能被查封，第三人存在债务。原告仍然没有采取措施获得国土部门的查询。因此，综上原告存在严重过错。第三人未答辩，庭审时缺席。本院（2018）粤0304执异189号执行裁定书查明：申请人与被申请人合同纠纷一案，本院作出（2017）粤0304民初51784号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被申请人名下价值1744420元的财产。诉讼过程中，本院于2017年12月7日查封了被申请人名下涉案房产。案外人主张其系涉案房产的所有人，遂向本院提出书面异议，还提交了相关证据材料。其中，案外人与被申请人签订的《房屋买卖合同》载明案外人于2017年6月12日向被申请人购买涉案房产，成交价为95万元，付款方式为案外人于2017年7月7日前向被申请人支付成交总价的一半多，即50万元，案外人于2017年10月17日前向被申请人支付成交总价的剩余部分，即50万元；银行出具的转账凭证显示案外人于2017年7月7日向被申请人转账50万元（转账附言：XXX首付款50万），于2017年10月17日向被申请人转账21万元，于2017年10月17日通过其丈夫郭某向被申请人转账24万元。本院（2018）粤0304执异189号执行裁定书认定：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列情形且其权利能够排除执行的，方可予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提交的银行出具的2017年10月17日转账凭证并不能证明该两笔转账系涉案房产的购房款，且即便该两笔转账系购房款，案外人也未提交证据证明其未办理涉案房产的过户登记非因自身原因所致。因此，从执行异议审查的规则而言，案外人的主张不符合排除执行的条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人魏某某的异议请求。本案查明，2012年8月29日，涉案房产办理了抵押登记（抵押权人工行广州白云路支行）。2017年6月12日，原告与第三人就涉案房产签订买卖合同，价款95万元。2017年7月7日、10月17日分别支付50万元、45万元。2017年9月5日，原告与装修公司签订对涉案房产进行装修的合同，包干价5万元。2017年9月12日，抵押贷款还清。2017年12月7日，本院在被告诉第三合同纠纷一案中，根据被告的申请，保全查封了涉案房产。2018年1月20日，原告将涉案房产对外出租。本院委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司公司对涉案房产2017年6月12日的市场价值进行评估，估价结果为1369480元。原告提交《重新评估申请书》称，“1、根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第7.0.2的规定，评估报告缺少必须具备的内容。2、评估报告未查清房屋建成时间及保质期间。3评估时点是2017年6月，报告所附照片是2017年11月份装修后的照片。4、参考链家及房天下网发布的价格，评估单价远高于房屋中介所发布的价格。”深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司回复称，“1、根据《房地产估价规范》，《房地产估价报告》仅向估价委托人提供估价结果报告，估价技术报告供有关机构及国土部门查阅和我司存档，故本次估价仅提供给法院估价结果报告，关于案例列举及测算过程均为估价技术报告内容，不在估价结果报告中体现，该做法完全符合估价规范要求。2、关于房屋建成时间，我司注册房地产估价师进行了尽职调查，据了解房屋建成时间为2003年，根据法院提供的《房屋买卖合同》及《广州市不动产登记查册表》复印件，其并无关于房屋建成时间的描述。依据合法性性原则，我司在估价报告中房屋建成时间描述为不详，符合估价规范，同时根据我司掌握的相关资料，并不影响我司注册房地产估价师对估价对象的价值的判断。3、根据《广东省深圳市福田区人民法院评估委托书》，委托日期为2019年1月14日，要求价值时点为2017年6月12日，接受委托时，我司未曾获得价值时点时估价对象的装修情况及相关资料，委托书中也未提及估价对象于价值时点后曾经进行过装修翻新。且据了解，在三级市场交易中，受购房者主观个人喜好影响及装修折旧等因素，物业装修因素对其价值影响并不大。我司于2019年3月19日到现场查勘，委托在后而价值时点在前，本次评估以估价对象勘察时现状（即普通装修）为前提，符合估价规范。4、根据《重新评估申请书》中提供的翠馨华庭的历史交易价格，大多数成交时间是在2016年2月至2017年3月份，根据我司掌握的资料，广州市房地产市场受2017年‘316+330新政’影响，广州中心区一手住宅成交大幅下降，购房需求加速流向二手，二手楼价快速‘补涨’，导致2017年4月份起估价对象所在小区成交价上涨。根据房价走势图与多个成交案例可以看出，估价对象所在小区在2017年5月份前成交价在3.5-4万左右，进入6月份以后，成交价格基本稳定在4万以上。我公司根据估价对象的实际情况，参考周边类似小区的房地产市场状况并结合本片区住宅的市场交易情况，在影响物业价值的权益、区域及个别等各因素进行修正后得出估价结果，即评估单价为41200元／平方米，评估总值为136.9480万元，我司认为该结果是公正、客观、合理的”。本院核实了原告《重新评估申请书》第4点及评估公司回复第4点提到的网上公布的翠馨华庭历史成交价格：原告提交的房天下网成交房源截图属实，但仅系2015和2016年度的成交价格（2017和2018年度的成交价格房天下网站无记录，2019年度成交价格有记录）；评估公司提交的链家网2017年度成交价格记录截图属实；链家网公布的2016起至2019四个年度成交价格，其中可以与原告提交的房天下网公布的成交价格比对的2016年度成交价格基本一致，且原告提交的房天下网公布的成交价格略高，两网站2019年度公布的数据相同（可能是同一房产）。本案查明的其他事实与（2018）粤0304执异189号执行裁定书查明一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”原告与第三人以明显低价转让涉案房产，损害了被告的利益，其转让行为无效。对案外人的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告魏彦辉的诉讼请求。本案案件受理费100元（已由原告预交），由原告负担；鉴定费5924元（已由被告预交），由原告负担（原告迳付被告）。如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  王朝晖人民陪审员  雷南山二〇一九年十月十七日书 记 员  罗婉婷卢嘉玲