江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2697号 上诉人（原审被告）：南昌市诚卉商务酒店有限公司， 住所地江西省南昌市东湖区皇殿侧4号，统一社会信用代码913601025662670117。 法定代表人：杨平，系该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：中国人民银行南昌中心支行， 住所地江西省南昌市东湖区铁街25号，统一社会信用代码113600000145040073。 负责人：张智富，系该支行行长。 委托诉讼代理人：蔡曦炜、吴云辉，江西豫章律师事务 所律师。 上诉人南昌市诚卉商务酒店有限公司（以下简称诚卉酒店）因与被上诉人中国人民银行南昌中心支行（以下简称人行南昌支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初4525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人诚卉酒店上诉请求:1、撤销一审判决第三项、第四项，改判上诉人支付被上诉人2019年1月至2019年3月租金21000元；2、案件受理费由上诉人和被上诉人各承担一半。事实与理由：1、上诉人与被上诉人曾就房屋租金问题多次协商，双方达成自2019年4月1日起停止收取租金的约定。2、上诉人不存在恶意拖欠租金，也不应承担逾期付款违约金。3、上诉人在房屋租赁过程中，对房屋进行装修及加装电梯，应当一并处理。4、被上诉人在收回房屋后，如继续对外出租，上诉人在同等条件下享有优先承租权。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以改判。 被上诉人人行南昌支行辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，在上诉人依法向被上诉人交还房屋之前，上诉人均应向被上诉人支付租金或者房屋占用费。被上诉人未与上诉人达成所谓的停止收取租金的共识。涉案的房屋租赁合同关于房屋装修维修有明确约定，维修和装修的费用由上诉人自行负担，形成添附的财产可在上诉人交还房屋时自行处理，故不存在被上诉人向上诉人进行补偿的问题。且上诉人如要对维修装修费用进行主张，应在一审程序中提出。本案被上诉人诉请收回房屋，并无将涉案房屋即时另行出租的计划，故在此不存在上诉人所谓的优先承租权，同时上诉人在承租涉案房屋期间长期存在拖延支付租金的情况，被上诉人系诉请收回房屋，上诉人不存在再依据房屋租赁合同主张优先承租权的权利。支付租金是上诉人承租涉案房屋期间应当履行的义务，一旦拖欠，上诉人应当向被上诉人支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 人行南昌支行向一审法院起诉请求：1、请求判令原、被告之间就东湖区皇殿侧路4号（产权证地址：东湖区）房屋形成的房屋租赁关系于2019年2月2日解除；2、请求判令被告立即将皇殿侧路4号房屋腾退给原告；3、请求判令被告向原告支付拖欠的2019年1月1日至2019年2月2日期间的租金7500元，并按月租金7000元的标准向原告支付自2019年2月3日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（暂算至2019年4月3日为14000元）；４、请求判令被告向原告支付自2018年12月6日起至租金全部缴清之日止的滞纳金（暂算至2019年4月3日为14440元）；５、请求判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：2014年5月28日，原、被告签订《房屋店面租赁合同》一份，合同约定，“原告将其所有的坐落东湖区皇殿侧4号（即皇殿侧南栋3号）房屋出租给被告使用，租赁期限三年，自2014年6月1日至2017年5月31日，每月租金7000元，被告每季度向原告支付房租2.1万元，被告应于每季度首月5日前向原告支付当季租金。”该合同签订后，被告按约使用房屋并按约向原告支付了租金。该合同租期届满后，原、被告未续签租赁合同，但被告仍继续使用该房屋并支付了2018年12月31日前的租金，原告对此也未提出异议。自2019年1月1日起，被告开始拖欠原告租金。2019年1月28日，原告向被告发送《关于房屋租赁合同已经到期的相关问题的告知函》，原告通知被告交回房产并缴清欠款。2019年2月2日，被告收到该函后未将租赁房屋交回给原告。2019年4月16日，原告向本院提起诉讼，要求确认租赁合同已解除、返还房屋、支付租金及承担违约金。 一审法院认为：2014年5月28日，原、被告签订的《房屋店面租赁合同》合法有效，该合同租期届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，双方系不定期租赁关系，对不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。2019年1月28日，原告书面通知被告交回房屋并缴清欠款，其行为属于行使解除权，故原、被告于2014年5月28日签订的《房屋店面租赁合同》已解除。合同解除后，被告应当将房屋返还给原告并支付所拖欠的租金，故原告请求确认合同已解除和返还房屋及支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的违约金本院予以适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告中国人民银行南昌中心支行与被告南昌市诚卉商务酒店有限公司2014年5月28日签订的《房屋店面租赁合同》于2019年2月2日解除；二、被告南昌市诚卉商务酒店有限公司在本判决生效之日起十日内将坐落东湖区皇殿侧4号（即皇殿侧南栋3号）房屋返还给原告中国人民银行南昌中心支行；三、被告南昌市诚卉商务酒店有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行南昌中心支行自2019年1月1日起按每月7000元标准计算至房屋实际返还之日止的租金或房屋占有使用费；四、被告南昌市诚卉商务酒店有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行南昌中心支行自2019年9月1日起至实际清偿租金之日止以本金5.6万元为基数按年利率6%计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告中国人民银行南昌中心支行预交案件受理费21630元，由被告南昌市诚卉商务酒店有限公司承担。二审中双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院经审查认为：诚卉酒店与人行南昌支行签订的《房屋店面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋店面租赁合同》届满后，上诉人诚卉酒店继续使用租赁房屋并支付租金，被上诉人人行南昌支行未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间形成不定期租赁合同关系。不定期的租赁合同，出租方可以随时解除合同，被上诉人人行南昌支行要求终止租赁关系、诚卉酒店退还租赁房屋的请求，应予支持。针对上诉人诚卉酒店提出的上诉，本院做如下阐述。 首先，关于租金金额的问题。经查，自2019年1月1日起，上诉人诚卉酒店开始拖欠租金，截至本案二审上诉期间，涉案的房屋仍处于上诉人诚卉酒店的管控之下，双方在《房屋店面租赁合同》中约定房屋每月租金为7000元人民币，上诉人诚卉酒店理应向被上诉人人行南昌支行自2019年1月1日起至归还房屋之日止按每月7000元标准支付房屋租金或者占用使用费。上诉人诚卉酒店上诉提出，其与被上诉人人行南昌支行达成共识，自2019年4月1日起停止收取租金。对此，上诉人诚卉酒店未提交证据予以证实，依据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人诚卉酒店理应承担举证不能的法律后果，上诉人要求仅支付2019年1月至3月租金的请求，本院不予支持。 其次，关于违约金的问题。上诉人诚卉酒店认可其从2019年1月1日起开始拖欠租金，在双方签订的《房屋店面租赁合同》中明确约定诚卉酒店逾期支付租金，应向人行支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金金额的1%。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，一审法院判决诚卉酒店向人行南昌支行支付违约金符合法律规定，鉴于双方约定的违约金过高，一审法院依职权调整为按年利率6%计算并无不当。上诉人诚卉酒店上诉提出其不应承担违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 再次，关于上诉人加装的电梯、房屋维修、装修等问题。《房屋店面租赁合同》中约定装修、改建增加的附属物产权属人行南昌支行所有，诚卉酒店无权对此主张权利或者要求人行南昌支行予以补贴。合同终止后，诚卉酒店投入的装修中可移动设备由诚卉酒店处理。由此可知，双方在签订租赁合同时，已对装修、添附等相关附属物的所有权做了明确的约定，该约定未违反法律和行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，本院予以确认。现上诉人诚卉酒店在二审期间明确要求人行南昌支行对其加装电梯等设备、房屋维修装修等进行补偿，该请求与事实相悖，本院不予支持。 综上，诚卉酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费325元，由南昌市诚卉商务酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钟明强 审 判 员 陈大奎 审 判 员 龚 江 二０一九年十月十五日 法官助理 王 薇 书 记 员 陈应鹏