浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019浙0902民初453号 原告:潘某,男,1973年12月14日出生,汉族,住舟山市定海区。 原告：翁某,女,1974年2月17日出生,汉族,住舟山市定海区。 两原告委托诉讼代理人：余高峰，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 被告：舟山缤纷天地商业广场开发有限公司，住所地舟山市定海区白泉镇万金湖路77号1幢211、213室。 法定代表人：陈鹰，董事长。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晨翔，浙江震舟律师事务所律师。 原告潘某、翁某与被告舟山缤纷天地商业广场开发有限公司（以下简称舟山缤纷天地开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依原告申请，对被告在本院可得的执行款予以保全。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某、翁某及其委托诉讼代理人余高峰、被告舟山缤纷天地开发公司的委托诉讼代理人沈晨翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘某、翁某向本院提出诉讼请求：一、被告因违反通道建设约定赔偿原告店铺价值贬损3827800元(具体数额按评估确定)；二、被告因违反业态销售约定赔偿原告经营损失2400000元(暂计8年，以后按300000元/年计算，直至被告恢复业态约定止)；三、被告支付约定赔偿款63388元。事实与理由：2014年初，被告开发的舟山缤纷天地广场开盘预售，原告有意向投资购买，并参加了被告组织的销售推广会，根据被告公司销售人员关于整个缤纷天地广场建设规模与建成后业态开发的介绍宣传，被告确认建成的缤纷天地广场一层分为内街店铺和外街店铺，内设时尚大道步行街，且围绕整个缤纷天地物业建设一条通车道路，使得所有外街店铺直临通车道路，并建设若干入口直接将通车道路接通城镇道路，且与周围道路落差不超过0.7米；整个物业商圈功能完备，仅允许开设一家网吧，一家宾馆；承诺白泉文化广场同步投入使用带动缤纷天地广场的业态发展。后被告根据参会者拟选购房屋发放红纸价单，原告通过该价单结合被告发放的效果图，觉得被告设置业态和谐，具有显著投资价值。原告为了抢占商业先机，在2014年6月至9月期间，与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买缤纷天地广场XXXX室共8处房产，共计房款12392987元(后因面积交房补差调整至12404316元)，并经被告业态管理确定其中宾馆和网吧由原告开办，根据业态设置规定，被告承诺不再另行引进商家进行同业开设。同时，双方签订的合同第十条约定房屋交付时间为2015年1月31日前，被告逾期交房的，被告按日向原告支付已付房款万分之一违约金至实际交付止；第十六条约定由被告负责办理权属证书，并承诺于2015年4月30日前向原告交付产权证书，逾期交付的被告按日向原告支付已付房款万分之一违约金至实际交付止。合同签订后，由于被告施工进度受阻致未能如期交付房屋，XXXX室房屋于2017年7月25日交付，XXXX室房屋于2016年7月12日交付，XXXX室房屋于2017年1月19日交付，XXXX室房屋于2006年8月1日交付，XXXX室房屋于2016年10月11日交付，XXXX室房屋至今未交付。同时，在房屋陆续交付过程中，原告发现被告存在违约事实：1.逾期交房与办证；2.至2015年4月20日通知交房日白泉文化公园未投入使用(实际延期3年)；3.建设完成的缤纷天地广场未建设通车道路及地标落差达2米致原告所购XXXX室房屋价值减损严重；4.2016年2月被告未经原告同意引进一家宾馆与一家网吧直接冲击原告经营。原告随即要求被告承担违约责任。后经双方协商一致达成协议：1.由被告赔偿原告以所购3号楼店铺191.39㎡为基数按延期1年赔偿3年计算方法作为对前述第2项违约的赔偿(共9年物业费，按4.6元∕㎡计算，已实际赔偿3年剩余6年计63388元)；2.赔偿原告600000元作为网吧业态违约赔偿款(已赔付)。双方对其它违约赔偿事项未能达成一致。原告认为，被告作为从事房地产开发的规模企业，应秉承诚实守信原则，对向原告作出的承诺应全部落实到位。被告在项目开发过遇到的经营不确定因素与风险，不应强加给处于弱势地位的原告，现因被告的违约行为致使原告重大经济利益受损，被告应对原告造成的损失予以赔偿。 舟山缤纷天地开发公司辩称，一、原告主体不适格。原告潘某与被告签订的五份《浙江省商品房买卖合同》，分别购买XXXX室房屋，原告翁某与被告签订的三份《浙江省商品房买卖合同》，分别购买XXXX室房屋，但现两原告共同提起诉讼，其中第一项诉讼请求针对的是XXXX室房屋，第二、三项诉讼请求针对的是XXXX室房屋。根据合同相对性原则，原告潘某未向被告购买XXXX室房屋，不能以合同违约追究被告责任，原告翁某未向被告购买XXXX室房屋，不能以合同违约追究被告责任。二、被告在合同履行过程中不存在任何违约行为，原告诉请的赔偿金额没有事实与法律依据。1.逾期交房系因原告的购房款未完全付清。原告诉称案涉房产未能如期交房系因被告原因没有事实依据。在合同签订后，原告因资金周转问题迟迟未能全额付清。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：买受人应当支付给出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，交付期限延至买受人付清余额应付款项及逾期违约金后10个工作日。”截止至今，原告尚有部分房款尚未付清，已经由定海区人民法院审理并作出民事调解书。2.原、被告从未对白泉文化公园交付时间、通车道路及地面高度落差、业态问题等进行过任何约定。根据原告提供的证据材料，不能证明原、被告双方就上述问题达成过一致约定。被告作为开发商合法、守信经营，不存在原告陈述的问题。3.白泉文化公园及周边道路建设内容并未在被告开发规划范围之内，被告根据《建设规划许可证》建设完成并交付房屋。缤纷天地广场于2015年2月15日竣工验收，建造期间并未变更过规划设计，而原告提出的落差问题系广场建设完成后因兴泉路建设造成。根据《浙江省商品房买卖合同》补充协议内容第二十一条第4款约定：“项目周边的河流、公园、道路非在本项目(商品房)规划红线范围内，如相关权利人或政府部门改观现状(如修建马路)的，出卖人无权阻止该行为的进行，买受人不得以本项目规划红线外的情况发生变化为由向出卖人提出退房或索赔等要求”。原告提出的白泉文化公园及周边道路建设导致落差问题均不在被告建设范围之内，因此要求被告承担赔偿责任没有依据。4.原告诉请的赔偿金额没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告潘某、翁某为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1.《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明原告向被告购买缤纷天地广场XXXX室8处房产。 2.宣传册、海报，拟证明原告购房时，被告宣传在3号楼房屋周围要建造一条通车道路，但事实上未建通车道路，造成原告XXXX室房屋价格贬值。 3.红纸价单二张，拟证明原告购买的XXXX室房屋为外街店铺，开盘价高于内街店铺。 4.缤纷天地广场总平面图和现场拍摄照片，拟证明广场规划时在临近原告购买的X号楼房屋处有机动车出入口，但现状没有机动车出入口；城镇道路与房屋的标高基本持平，在实际建造中，道路与房屋有高低落差，也没法通车。 5.证人王某的出庭证言，其陈述：我当时投资购买X号楼房屋时，被告承诺缤纷天地广场和文化广场是同时交付使用，两个广场之间建3米宽的通道，后来因文化广场延期交付使用，被告免除3号楼业主3年的物业费作为补偿。缤纷天地广场X号楼规划的标高为5.2米，但现在与路面标高落差1.4米。当时购买缤纷天地广场房屋时均签有业态意向合同，其中X号楼的4、5层约定是开设宾馆。 6.证人周某的出庭证言，其陈述：2012年底至2015年左右在被告处工作担任招商经理，潘某是我的客户，其购买的3号楼房屋与道路的现状与当时沙盘标注的模型确实不一致。公司原来规划的业态是X号楼开设宾馆，后来因为X号楼不能开设宾馆，潘某就去购买X号楼房屋，但我没有和他讲过缤纷天地广场仅能允许开设一家宾馆。我听说潘某为X号楼房屋与道路落差问题与4号楼房屋开设宾馆问题与公司进行过交涉。 原告对证人证言质证认为，王某的陈述符合客观事实。周某的陈述与事实有出入，当初被告承诺过在缤纷天地广场周围建造通车道路，后没有兑现，故原告提出退房，但被告不同意退房仅同意赔偿，未协商成功。关于业态方面，被告承诺仅允许原告开设一家宾馆。 被告对上述证据质证认为，对原告提供的证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，《补充协议》可以反映原告购买的XXXX室房屋价格均为14896元∕㎡，不存在内街店铺和外街店铺之分。证据2宣传册、海报与本案无关联。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议。证据4可以证明被告是依据图纸进行施工并且通过了竣工验收；城镇道路是在广场竣工后才新建的，虽与广场存在高低落差，但并不是被告原因造成，不应由被告承担责任。证人王某与原告有利害关系，对其证言的真实性、合法性、关联性均有异议。对证人周某证言的真实性、合法性原则上不持异议，但认为证言与本案无关联。 被告为证明自己的抗辩，向本院提供如下证据： 1.竣工验收备案表，拟证明缤纷天地广场已经竣工验收通过，并于2015年3月31日向城建部门备案。 2.建设用地规划许可证、工程竣工规划核实确认书和附表，拟证明缤纷天地广场符合竣工规划确认条件。 3.业态入驻协议书，拟证明被告在原告购买房屋之前，于2014年1月已与案外人签订业态协议，由案外人经营精品酒店。 原告质证认为，对被告提供的证据1、2真实性无异议，但不能证明广场完全符合规划要求。对证据3真实性无异议，但该协议因实际未履行，故被告口头与原告约定仅让原告开设一家宾馆。 本院质证认为，原告提供的证据1真实性予以认定。证据2与原告提供的证据4广场总平面图规划的不一致，不能证明原告拟证明的事实。证据3真实性不能认定，与原告诉请也缺乏关联。证据4真实性予以认定，广场总平面图可以证明当时规划的3号楼房屋周围为消防车道，临近案涉房屋处有一个机动车出入口，与城镇道路连通；现场照片证明案涉房屋周围的消防通道与城镇道路连通处为一个非机动车出入口。证人王某和周某的证言中与原告诉请有关的内容结合其他证据予以认定。 被告提供的证据1、2、3真实性予以认定，作为认定事实的依据。 本院经审理认定事实如下：原告潘某、翁某原系夫妻关系，于2019年6月10日离婚。被告舟山缤纷天地开发公司系舟山缤纷天地广场开发商。舟山缤纷天地广场于2013年12月开工。2014年9月，原告潘某与被告签订《浙江省商品房买卖合同》四份，由潘某向被告购买舟山缤纷天地广场XXXX室房屋，房屋单价均为14896元∕㎡。2017年12月，潘某取得上述房屋的不动产权证书。不动产权证书登记载明：XXXX室房屋均为商业用房，其中3112室房屋建筑面积52.83㎡，3113室房屋建筑面积46.36㎡，3114室房屋建筑面积58.11㎡，3115室房屋建筑面积34.09㎡。 2014年6月至9月，原告潘某、翁某与被告签订《浙江省商品房买卖合同》四份，由潘某向被告购买舟山缤纷天地广场4401室房屋，由翁某购买舟山缤纷天地广场XXXX室房屋。 2015年2月，舟山缤纷天地广场竣工验收，同年3月，工程经勘察、设计等单位同意予以竣工验收备案。 根据舟山缤纷天地广场总平面图规划，XXXX室房屋为一层店铺，店铺前面为消防通道，与城镇道路相通处有一个机动车出入口，从该入口进来两边为机动车停车位，机动车出入口向西20米左右为人行出入口。现该处的实际现状是规划的机动车出入口改变为人行出入口，规划的人行出入口改变为机动车出入口，其他现状基本与总平面图规划一致。 本案审理中，依原告申请，本院委托舟山安达资产评估有限公司对原告购买的XXXX室房屋因被告违反规划导致的房屋价值贬损多少进行司法鉴定，该公司于2019年9月9日向本院出具函件一份，载明：根据原告描述，现在店铺系违反规划进行建设。我公司无法取得按规划建设和不按规划建设导致房屋价值变动因素的市场价值。因此，我公司无法对原告所购店铺XXXX因被告违反规划导致的房屋价值贬损值进行评估。 本院认为，原告潘某、翁某虽分别与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，但在本案起诉时潘某、翁某系夫妻关系，案涉房屋均系双方在婚姻关系存续期间购买，潘某、翁某与本案有直接利害关系，作为原告主体适格。原告的第一项诉讼请求是以舟山缤纷天地广场未建设通车道路、与城镇道路存在高低落差为由，导致其所有的XXXX室房屋价值贬损，要求被告赔偿。根据舟山缤纷天地广场总平面图来看，广场内未规划建设通车道路，规划建设的是消防通道。规划建设的消防通道与现状相符，故原告认为被告在广场内应建而未建通车道路没有依据，其主张以此原因导致其房屋价值贬损不成立。XXXX室房屋周围的消防通道与城镇道路虽存在一定的高低落差，但现状与总平面图规划建设不一致的仅是规划的机动车出入口改变为人行出入口，机动车出入口建设在相距20米左右处。《浙江省商品房买卖合同》补充协议内容第十二条约定，不影响合同项下商品房的质量或使用功能，经过规划部门批准或经设计单位同意，非出卖人原因导致的本项目及商品房规划设计变更的，出卖人不承担违约责任。案涉工程于2015年3月经勘察、设计等单位同意予以竣工验收备案，视为设计单位对工程符合规划的认可。另外，对此改变建设是否导致房屋价值贬损，本院依原告申请委托鉴定机构进行司法鉴定，鉴定机构以“无法取得按规划建设和不按规划建设导致房屋价值变动因素的市场价值”为由，无法进行评估。故原告认为因广场与城镇道路存在高低落差为由，提出的房屋价值贬损金额没有依据。原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。审理中，原告明确本案是以房屋买卖合同关系提起诉讼，而原告的第二项诉讼请求是原告在房屋买卖后双方对经营业态的约定，与房屋买卖合同关系不属于同一个法律关系，不属于本案审理范围，原告可另行主张。原告要求因白泉文化广场延期3年投入使用，被告应赔偿其承诺的以原告所购买X号楼店铺按9年物业费标准计算的损失（已赔付3年），对此原告提供的证人王某陈述按3年物业费作为补偿，与原告主张不一致，原告也未有其他证据予以证明，对该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，原告提供的证据不足以证明其事实主张，应承担不利的后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告潘某、翁某的诉讼请求。 案件受理费37930元，由潘某、翁某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  陈 健 人民陪审员  何迎春 人民陪审员  王飞波 二〇一九年十月十日 书 记 员  乐 瀚