文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0235民初4204号原告：中国工商银行股份有限公司云阳支行，住所地重庆市云阳县青龙街道云江大道1329号，统一社会信用代码9150023574288022X4。负责人：牛炼，系该支行行长。委托诉讼代理人：张超，男，1991年12月1日出生，汉族，住重庆市云阳县。系该支行员工，特别授权。被告：刘毅，男，汉族，1992年9月20日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告：重庆市金科骏成房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县工业园区B区，统一社会信用代码91500235080174034U。法定代表人：蒋思德，系该公司总经理。委托诉讼代理人：靳华，男，1974年9月19日出生，汉族，住重庆市江北区。系该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：**，女，1989年5月16日出生，汉族，住重庆市铜梁县。系该公司员工，一般代理。原告中国工商银行股份有限公司云阳支行（以下简称工行云阳支行）与被告刘毅金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告工行云阳支行委托诉讼代理人张超、被告刘毅到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告工行云阳支行申请追加重庆市金科骏成房地产开发有限公司为本案被告参加诉讼，本院依法追加重庆市金科骏成房地产开发有限公司（以下简称金科骏成房地产公司）作为本案被告参加诉讼。本案在适用简易程序审理的过程中，发现案情疑难复杂，本院于2019年9月26日作出（2019）渝0235民初4204号民事裁定，将本案转为普通程序审理，并于2019年10月18日再次公开开庭进行了审理。原告工行云阳支行委托诉讼代理人张超、被告金科骏成房地产公司委托诉讼代理人靳华、**到庭参加诉讼。被告刘毅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行云阳支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告刘毅偿还原告贷款本金312792.27元、利息23012.02元及被告还清原告贷款本息之日的按合同约定的利息（含罚息、复利）；2.判决原告对被告刘毅的抵押房屋享有优先受偿权；3.被告承担本案全部诉讼费及原告实现债权的全部费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判决被告刘毅偿还原告贷款本金312792.27元、利息23012.02元及被告刘毅还清原告贷款本息之日的按合同约定的利息（含罚息、复利）；2.判决被告金科骏成房地产公司向原告承担连带清偿前述债务的责任。3.判决原告对被告刘毅的抵押房屋享有优先受偿权；4.判决被告承担本案全部诉讼费用及原告实现债权的全部费用。事实和理由：2016年2月24日，原告与被告刘毅签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告刘毅发放个人一手住房购置贷款33万元。被告刘毅以其所购房产对此债务提供抵押担保，借贷双方办理了抵押登记手续。合同签订后，原告按约定向被告刘毅发放贷款33万元。截止2019年6月，被告已累计违约27次，积欠原告贷款本金312792.27元、利息23012.02元，共计335804.29元。原告与被告刘毅在《个人购房借款/担保合同》中约定，被告刘毅若出现连续三次或累计六次未足额偿还贷款本息，原告即可宣布此笔贷款提前到期。现原告要求被告立即归还全部贷款本息，并由被告金科骏成房地产公司承担连带清偿责任。刘毅辩称，借款和抵押都是事实。没有按期还款系因被告这两年在浙江追要工程款，没有正常上班，且在追要过程中大脑受过伤，并非故意拖欠还款，被告在2018年9月还过一次款。金科骏成房地产公司辩称，案涉房屋已经办理产权证和抵押登记，原告可以通过对抵押物的拍卖求偿。被告金科骏成房地产公司在办理完成产权证和抵押登记后免除担保责任。原告要求被告金科骏成房地产公司承担连带责任缺乏法律依据和事实依据，请求驳回原告对金科骏成房地产公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月24日，原告（贷款人）、被告刘毅（借款人、抵押人）、被告金科骏成房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：原告向被告刘毅发放个人住房按揭贷款33万元，贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款人未按合同约定日期（包含被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人连续三次或者累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。同时，被告刘毅以其用该贷款按揭购买的位于重庆市云阳县XX街道XXX路XXXX号XX幢X-X-X号房屋（期房）为上述债务提供抵押担保；抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。……第二十条抵押登记：20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥证书抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。2016年3月18日，原告与被告刘毅办理了坐落于云阳县XX街道XXX路XXXX号XX幢X-X-X号预购商品房抵押登记。被告金科骏成房地产公司对被告刘毅的上述借款承担阶段性连带责任保证担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款的债务免除保证责任：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。原告在贷款人处加盖印章予以确认，被告刘毅分别在借款人处、抵押人处签名予以确认，被告金科骏成房地产公司在保证人处加盖印章予以确认。2016年3月22日，原告向被告刘毅发放贷款33万元，约定被告按月归还本金、利息，年利率4.41%，逾期罚息年利率5.733%，还款方式为：按月等额本息还款法。后被告刘毅偿付了原告部分借款本息。截止2019年5月22日，被告刘毅尚欠原告借款本金312792.27元、利息23012.02元，合计本息335804.29元。2016年3月22日至2019年5月22日期间，被告累计六次以上未按时足额偿还原告贷款本息。另查明，2017年1月10日，被告金科骏成房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《工行个人住房贷款担保放款合作协议》，约定：……第二条保证条款：一、保证期间范围以及保证责任：甲方为借款人提供给无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期间，保证范围及相关保证责任以甲方与乙方签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》为准。……三、……2.甲方承诺在乙方向借款人发放贷款之日起30个工作日内，如为期房，完成本笔按揭贷款相应房屋的购房合同备案、预告登记（不动产、抵押权）的办理，并将预告登记（不动产、抵押权）相关证明材料交由乙方保管；如为现房，完成本笔按揭贷款相应房屋抵押登记的办理，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由乙方保管。……。案涉预告登记的抵押房屋于2017年10月11日取得不动产登记证书，载明其权利人为刘毅。原、被告至今未正式办理抵押权登记。该房屋现已被司法机关查封。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告与二被告签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，且被告刘毅收到原告的放款33万元，并按照合同约定偿还了部分借款本息，因此，原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告刘毅在2016年3月22日至2019年5月22日期间，累计六次以上未按时偿还原告贷款本息，构成违约，故原告主张被告刘毅立即偿还全部贷款本息，符合合同约定，本院予以支持。原、被告在《个人购房借款/担保合同》约定，被告金科骏成房地产公司免除连带保证责任的前提条件是正式办理完毕抵押登记，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。本案中，原、被告仅办理了预购商品房抵押登记（预告登记），而在被告刘毅取得不动产登记后三个月内双方并未办理正式抵押权登记，原告亦未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权利证书，金科骏成房地产公司的连带责任保证并未依法免除或约定免除，金科骏成房地产公司仍应对被告刘毅向原告的贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。原、被告虽然在合同中约定被告刘毅以其所购房屋对上述借款本息及相关费用提供抵押担保，但原、被告仅办理了预购商品房抵押登记（预告登记），并未办理正式抵押权登记，抵押权尚未设立，原告无权对合同中约定的抵押物主张优先受偿权。原告请求被告承担原告实现债权的全部费用，但原告并未向本院提交证据予以证明，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘毅于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司云阳支行贷款本金312792.27元，支付截止2019年5月22日的利息（含罚息、复利）23012.02元，本息合计335804.29元；2019年5月23日起至付清之日止的罚息、复利仍按《个人购房借款/担保合同》约定的标准执行；二、被告重庆市金科骏成房地产开发有限公司对上述第一项承担连带清偿责任，被告重庆市金科骏成房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告刘毅追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司云阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6338.00元，由被告刘毅、重庆市金科骏成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  李中云人民陪审员  唐清英人民陪审员  王小玲二〇一九年十月二十二日书 记 员  向童瑶