湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0822民初519号原告：肖光华，男，生于1956年11月13日，汉族，身份证住址湖北省沙洋县。原告：董焕生，女，生于1956年1月24日，汉族，身份证住址湖北省沙洋县。二原告共同委托诉讼代理人：肖前峰，男，生于1979年10月24日，汉族，身份证住址湖北省沙洋县。系二原告之子。二原告共同委托诉讼代理人：贾蓉，女，生于1985年3月11日，汉族，身份证住址湖北省沙洋县。系二原告儿媳。被告：刘正权，男，生于1972年1月22日，汉族，身份证住址湖北省荆门市东宝区。被告：陈吕群，女，生于1971年12月1日，汉族，身份证住址湖北省沙洋县。第三人：陈忠炎，男，生于1937年12月16日，汉族，身份证住址湖北省沙洋县。二被告及第三人共同委托诉讼代理人：徐洲，沙洋县沙洋法律服务所法律工作者。原告肖光华诉被告刘正权、第三人陈忠炎农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。原告肖光华于6月6日申请追加董焕生作为共同原告，本院予以准许，并依职权追加陈吕群作为本案共同被告，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告肖光华、董焕生共同委托诉讼代理人肖前峰、贾蓉，被告刘正权、陈吕群以及二被告、第三人陈忠炎共同委托诉讼代理人徐洲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖光华、董焕生向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2002年10月15日所签农村房屋买卖协议无效；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2002年10月15日，原告肖光华未与家人商量，且双方未经村委会同意的情况下，私自将位于李市镇西××（××）的房屋三间以1600元的价格出售给被告，后因村委会不同意宅基地过户以及责任田等问题双方发生纠纷，被告一直未入住。2007年被告岳父陈忠炎（第三人）代表被告与原告协商解除房屋买卖协议，双方才达成口头租赁协议，约定第三人将原告房屋维修后由第三人夫妇入住至其死亡后将房屋归还原告。陈忠炎夫妇于2007年12月维修房屋后入住至今，现原告房屋实际由陈忠炎夫妇居住。现因农村统一换发不动产权证，被告欲过户办证，原告才得知被告不承认口头协议，欲变相占有房屋，双方多次协商无果。因宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告刘正权不是西荆河村民，且未征得村委会同意及人民政府批准，其无权享有西荆河村宅基地使用权，原告与被告签订的房屋买卖协议违反了国家相关法律法规，同时损害了集体利益及社会公共利益，依据宪法、土地管理法、物权法、合同法以及相关法律的规定，本合同应无效，且双方已经就房屋买卖纠纷达成口头协议，理应遵照执行。二被告答辩称，二被告婚后，被告刘正权户籍虽未迁至李市镇西××村，但被告陈吕群户籍在西荆河村二组，二人婚后在该村并无宅基地。2002年10月，夫妻二人购买原告的房屋。第三人陈忠炎属军转干部在供销社工作，于1997年退休，2001年由于供销社改制，不能为陈忠炎提供住房，陈忠炎遂要求到其女陈吕群、女婿刘正权所购房案涉屋居住生活，李市供销社遂向李市镇政府请示解决陈忠炎住房问题，李市镇政府经研究，批复同意由供销社补贴2万元对二被告所购房屋进行维修，解决了陈忠炎随子女居住的问题。陈忠炎夫妇随二被告共同生活达17年之久。同时，在房屋买卖合同签订之后，陈吕群作为本村集体经济组织成员在该村一组交纳了排涝费、农业税，并领取了粮食补贴。原告与被告签订的房屋买卖合同属双方真实意思表示，并未损害其他人利益，不存在合同无效的情形。该合同签订后，经由李市供销社请示李市镇政府同意，并由供销社与西荆河村进行了协商，村委会及镇政府是同意和知悉该买卖协议的，故依法应驳回原告诉讼请求。第三人陈忠炎陈述称，原告起诉事实不属实，其并未与原告解除房屋买卖协议，也未与原告达成口头租赁协议。原、被告围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，并发表了质证意见。对当事人无争议的的肖光华身份证复印件、李市派出所出具的肖光华与肖前锋系父子的证明、漳河派出所出具的刘正权户籍证明以及李市派出所出具的陈忠炎户籍证明、二原告结婚证复印件及董焕生户籍证明，李市国土资源所出具的陈忠炎有宅基地的证明、肖光华与刘正权签订的《协议》、肖光华的土地使用权证复印件、二被告及第三人身份证复印件、常住人口登记卡复印件，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的张良志与张淑平一审、二审民事判决书及民事裁定书各一份，被告及第三人对其真实性、关联性及合法性均有异议，经审查，该案例与本案缺乏关联性，本院不予采信。原告提交的湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要，被告及第三人均无异议，因法律规范性文件并非法定的民事诉讼证据种类，本院在此不作为证据采纳；原告提交的西荆河村村民委员会证明，被告对真实性、合法性及关联性均有异议，经审查该证明中并无村委会负责人及经办人签字，本院不予采信。原告提交的土地承包经营权证复印件，被告及第三人对其真实性无异议，经审查，该证系农田经营权证，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。原告提交的李市司法所调解笔录复印件，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告提交的李市镇西××村村委会证明，被告及第三人均有异议，因该份证明无西荆河村负责人及经办人签字，本院不予采信。原告提交的与第三人陈忠炎的对话视频及文字陈述，被告及第三人对其真实性有异议，经审查，该对话中原告方代理人询问时具有明显的诱导性，对其本院不予确认。原告提交的漳河镇苏院村与刘正东于2015年12月31日签订的农村土地（耕地）承包合同，被告对其无异议，经审查，该份合同系2015年签订，原、被告诉争协议于2002年签订，该份合同与本案缺乏关联性，本院不予采信。被告提交的结婚证复印件，原告对真实性有异议，认为结婚证上所载明的身份证号码及出生日期与身份证不一致，因原告对二被告夫妻关系予以认可，对该事实本院予以确认。二被告提交的粮食直接补贴发放凭证、湖北省事业性收费票据、农业税完税证复印件，原告对其真实性无异议，对其关联性有异议，经审查，上述凭证、票据与本案具有关联性，本院予以采信。二被告提交的李市国土资源所出具的证明、沙洋县李市镇西××村委会证明，原告对其真实性均有异议，经审查，该两份证明中均无负责人及经办人签字，本院不予采信。被告提交的李市镇供销社证明、关于解决陈忠炎住房的报告及军转干部商量回乡建设住房补贴领款单，原告对部分真实性有异议，证明中虽无负责人及经办人签字，经与供销社法定代表人核实属实，对上述证据本院予以采信。被告提交的（2017）鄂0822民初1055号民事判决书复印件，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，该案例与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据上述确认的有效证据以及原、被告及第三人陈述，本院认定如下事实：2002年10月15日，肖光华与刘正权签订一份《协议》，载明：“现将房屋三间出售，出售后一切费用均由买方负担，卖方概不负责。生产队如收宅基费也由买方负担。四周田地积累、税费均由买方负担。”案涉房屋所涉宅基地使用权人为肖光华，地址为李市镇西××（××）。该房屋买卖合同签订时，案涉房屋已长期无人居住。2004年陈吕群在西××组领取了粮食补贴，并交纳了农业税以及排涝费。2007年底至2008年期间，陈吕群、刘正权及陈忠炎夫妇将案涉房屋修整后入住。后原、被告双方就房屋权属问题发生纠纷，经李市司法所调解无果。另查明，刘正权户籍所在地为荆门市东宝区××镇××组，陈吕群是李市镇西××村二组人。二人于1996年登记结婚，并于次年生子。二被告婚后在李市供销社居住，后因李市供销社拆迁改造，二人遂迁至案涉房屋居住。协议签订之时，陈吕群在李市西××村并无宅基地，其父陈忠炎名下有宅基地，但宅基地上的房屋由其兄陈吕华一家居住使用。刘正权与其兄及母亲共同拥有一块宅基地。还查明，第三人陈忠炎系军转干部，未购买李市供销社福利住房，为解决其住房问题，经李市镇政府同意，李市供销社向陈忠炎支付2万元供陈忠炎回乡购建住房，并曾与西荆河村委会沟通陈忠炎随陈吕群、刘正权至西××一事。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，当事人所签订的合同如违反法律、行政法规强制性规定则无效。原、被告于2002年签订协议书，该协议书是否有效应当看其是否违背当时法律法规的强制性规定。从1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，以及1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”的规定来看，为保护农村集体经济组织成员的居住权和生存权，法律禁止向城镇居民出售宅基地上的住房，但并未禁止向同村村民出售。本案中，虽然协议签订之时被告刘正权户籍不在西荆河村，但其妻陈吕群是西荆河村村民，原告与被告的协议书签订之时，二被告已经结婚，被告陈吕群也认可刘正权签订协议的行为，故本院认定该份协议书签订主体并未违反法律的强制性规定。至于该份协议是否违反土地管理法第六十二条第一款所确立的一户一宅原则，原告主张陈吕群与第三人陈忠炎已经共同拥有宅基地，不得再购买案涉房屋，本院认为，第三人陈忠炎名下宅基地上房屋实际由其子陈吕华一家居住，协议签订之时陈吕群与刘正权已经结婚并生子，陈吕群名下并无宅基地，其购买原告宅基地上房屋并不违背土地管理法确定的一户一宅原则。原、被告协议签订之时，村委会对此事并不知情，但2004年陈吕群从西××组领取粮食补贴并交纳相关税费，后李市供销社曾就陈忠炎的住房安置问题与村委会进行沟通，村委会对原、被告出售、购买房屋一事应该是知情并认可的。原、被告双方的买卖行为是农村村民之间为了满足自住需要，并不损害农村集体土地的所有权，也没有改变土地的用途。因此，本案中的房屋买卖所涉宅基地的转让并不违反我国法律、行政法规的强制性规定。故原、被告之间关于买卖房屋的协议本院认定为有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：驳回原告肖光华、董焕生的诉讼请求。案件受理费550元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  何文飞审 判 员  周曲曲人民陪审员  王纲泉二〇一九年十月二十九日书 记 员  鲁丁玲