广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17656号原告：广东林发电子科技有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区杏坛镇***********面，统一社会信用代码。法定代表人：郑春平，总经理。委托诉讼代理人：郭扶危，广东佛龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：何荣显，广东佛龙律师事务所律师。被告：曾文，男，1981年5月25日出生，汉族，住湖南省湘阴县********，公民身份号码430************。委托诉讼代理人：杨健海，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正翔，广东宝言律师事务所实习律师。原告广东林发电子科技有限公司诉被告曾文租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序于2019年9月17日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人郭扶危，被告的委托诉讼代理人杨健海均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退回原告租赁厂房保证金315000元、员工工资保证金5000元；2．被告退回原告每月超出实际承租面积已多缴纳的租金263212.2元；3.被告赔偿原告士多店租金损失36000元；4.被告赔偿原告厂房租赁中介费54500元；5.被告承担租赁厂房面积测量费5000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年5月15日签订《工业厂房租赁合同》一份，约定将佛山市南海区*******约150米处，建筑面积约7000平方米的厂房出租给原告，每平方米每月租金为15元，即每月租金为105000元，租金每隔3年递增10%，租赁期限为2018年5月15日至2034年4月31日。原告在合同生效之日起七日内向被告缴纳租赁厂房保证金315000元，租赁期满，该保证金在原告归还租用厂房并经被告验收合格后，于十日内予以无息归还。原告依约向被告交纳了租赁保证金315000元，并向中介交纳了中介费54500元，但被告却迟迟没有将租赁厂房西北角约200平方米的士多店交付给原告使用，该士多店由被告对外出租，每月收取租金3000元。2019年5月3日原告朋友来到租赁厂房察看时，告知原告该厂房建筑面积不足7000平方米，被出租方骗了。为此原告找被告要房产证查看实际测量面积，但被告一直未给原告查看租赁厂房的房产证。原告便委托佛山市顺德区准格测绘有限公司对租赁厂房面积进行测量，测量结果为包括士多店面积在内的建筑面积为5737.71平方米，与合同约定的被告出租面积7000平方米相差1262.29平方米，还有士多店200平方米未交给原告使用，实际少用面积1462.29元。被告已于2019年6月份将原告租赁的厂房出租给了他人使用。据此证实，被告欺诈原告，每月多收租金21934.35元，原告已向被告交纳了12个月租金，共向被告多交租金263212.2元。被告收取了原告租赁期间给士多店的租金36000元。综上所述，被告虚构出租厂房面积欺诈原告且未将士多店占用面积200平方米交付给原告使用，被告履行合同义务不符合合同约定，应当承担赔偿原告损失的违约责任。被告辩称，一、原告未依约支付租金已构成违约。原告单方解除合同，根据合同第七条第一点的约定，保证金不予退还；二、涉讼厂房租赁是整体出租，双方在协商过程中以包租价每月105000元作为租金，并非以面积计算租金，合同第三条仅表述为租金每月105000元整，且在合同通篇并无以面积计算租金的表述，足以证实涉讼厂房的租金是以包租价，并非是按面积，其次在第一条中关于租赁面积的表述为约7000平方米，因此双方对涉讼厂房的面积并非约定为7000平方米，仅为一个概数。三、原告主张的士多店租金损失，并无事实法律依据，该士多店不在租赁范围内，该士多店的租金也并非被告收取。四、原告第四、五项诉讼请求并无事实法律依据，原告违约在先，应由原告承担违约责任，被告无任何违约行为，该损失应当由其自行承担。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.工业厂房租赁合同原件1份，用以证明原、被告于2018年5月15日签订该合同，租赁期限为2018年5月15日至2034年4月31日；3.中国建设银行个人活期账户交易明细打印件1份，用以证明原告于2018年5月15日依约向被告支付租赁保证金320000元，其中包括租赁保证金315000元、员工工资保证金5000元；4.宗地图原件1份，用以证明原告自行委托鉴定机构测量涉讼场地的面积，被告租赁原告厂房建筑面积为5737.71平方米，其中包括士多店的面积200平方米，但士多店一直没有交给原告使用，原告实际使用面积为5537.71平方米；5.收据（NO.1312903、NO.2389952）原件各1份，用以证明原告支付中介费54500元、厂房面积测量费5000元；6.告知函原件1份，用以证明2019年6月27日，原告通过微信向被告发出该函，终止租赁合同，理由是被告未依约将厂房完整交付给原告使用，且交付面积与合同约定的不符合，要求被告赔偿损失、退回费用，共计681000元。被告举证如下：1.律师见证书原件1份，用以证明被告从案外人连XX处承租涉讼厂房，被告有权将涉讼厂房出租给原告；2.微信聊天截图（被告的行政人员甄荣添与原告法定代表人郑春平）、交通银行网上转账电子回执、中国农业银行网上银行电子回单打印件各1组，用以证明原告在租赁期间一直按照月租金105000元进行租金支付，且从聊天记录显示，租金的计算并非以面积来计算，而是整体出租；3.催缴租金告知函复印件1份，用以证明原告至今仍拖欠被告租金210000元，根据租赁合同的第七条第1点的约定，被告有权没收保证金；4.照片打印件3张、送货单、收款收据、收据原件各1组，用以证明原告在搬离涉讼厂房时，对厂房进行了破坏，需被告额外进行修复，一共产生了修复费27250元，依约应由原告承担。5.光盘1张，用以证明士多店的位置情况。经庭审质证、辩证，被告对原告举证1-3、5-6的真实性无异议。原告对被告举证1、3、5以及举证2中的交通银行网上转账电子回执、中国农业银行网上银行电子回单的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认证如下：原告举证4宗地图为原件，且该证据由鉴定机构出具并加盖公章，本院对其真实性予以确认，对该证据的关联性和证明力，本院将结合其他证据和案件情况综合认定；被告举证2的微信聊天截图，原告确认聊天相对方为原告法定代表人郑春平，原告对真实性有异议但在可核实真伪的情况未提出相反证据予以推翻，本院对该证据的真实性予以确认；被告举证4的证明内容为被告主张原告承担厂房破坏的修复费用，但被告未针对该部分费用提出反诉或在原告诉请金额中要求冲抵，与本案不存在关联性，本院对该组证据不作认证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年3月15日，被告向案外人连XX承租位于佛山市南海区********约150米处的厂房（以下简称涉讼租赁物），面积约7000平方米（有办公楼、宿舍楼、车间），租期为16年自2018年5月1日至2034年4月31日止；备注处注明：“厂房正门口旁1士多店原客人不用的归乙方使用，不用增加租金”；等等。2018年5月15日，被告（出租方，甲方）与原告（乙方，承租方）签订《工业厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将涉讼租赁物出租给乙方，租赁建筑面积约为7000平方米；租赁期自2018年5月15日至2034年4月31日；租金每隔3年递增10%，乙方应在每月15日前向甲方缴清当月租金，租金为每月105000元；乙方交纳租赁保证金315000元，租赁期满后，该保证金在归还租赁厂房并经甲方验收合格后于10日内无息归还，乙方违反本协议未如期缴纳租金和相关费用，甲方有权在保证金中扣除；乙方向甲方支付员工工资保证金，按照每个工人5000元的金额支付，租赁期满，乙方结清工人工资经甲方查证后十日内无息归还工人保证金；如乙方不按时量缴纳租金的，甲方有权每天加收3‰的滞纳金，超过10天仍不交清的，甲方有权终止合同；双方并约定其他权利义务。2018年5月15日，原告支出中介费54500元；2019年6月29日，原告支出测绘费5000元。2019年6月15日，被告向原告发送催缴租金告知函，载明原告至发函时未支付2019年5月租金，至发函时共欠租金210000元，并要求原告于2019年6月17日前交清租金，若逾期仍不缴付，被告将按合同约定收取滞纳金终止合同。2019年6月27日，原告向被告发送告知函，载明因被告交付的实际建筑面积与合同签订约定的7000平方米的建筑面积不符合，被告行为构成违约，要求被告在收到本通知后退还合同按金315000元及按其他费用。被告确认已收到该函。诉讼中，原被告述称：对于原告的承租范围，被告主张包括两间平房、两栋多层建筑物但不包括士多店，原告主张除了上述建筑物外还包括士多店，士多店位于其中一栋多层建筑物的一楼。被告述称：涉讼租赁物未办理规划报建手续，士多店为连XX出租予案外人使用，被告承租范围不包括士多店。原告述称：原告在签订涉讼合同前曾有到现场查看，但未进行实际测量，实地查看时士多店已经有人在经营；原告在承租涉讼租赁物后又另行出租予他人；原告支付租金至2019年4月。本院认为，被告自认涉讼租赁物未办理规划报建手续，原被告签订涉讼合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始无效，因合同收受的财产应予返还。原告诉请被告退还厂房保证金315000元和工人工资保证金5000元，理据充分，本院予以支持。合同无效，根据公平等价有偿原则，原告仍应参照合同约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予被告。本案的争议焦点在于一、双方约定的场地使用费标准是否应予调整；二、原告承租范围是否包括士多店。对于第一个争议焦点，本院认为不予调整，理由如下：首先，按照交易惯例和日常情理，如原告主张按面积计价，理应在涉讼合同中进行面积单价的约定，但从涉讼合同的约定内容来看，租金的计付约定为按月整体计算，并未约定按租赁物的面积作为计租单价；其次，原告述称在承租涉讼租赁物前已到过现场查看，原告在查看后并签订涉讼合同，应视为双方均认可涉讼合同约定的租金标准为对租赁物于签约时的现状包括内外围环境和可使用情况约定的整体对价；最后，原告自2018年5月接收涉讼租赁物后至2019年4月均按涉讼合同约定的标准支付使用费，原告未举证反映在此期间向被告提出过异议。故原告应按涉讼合同约定的标准即每月105000元支付占用期间的使用费予被告，原告主张涉讼租赁物为案面积计租并诉请被告退还多缴纳的使用费，理据不足，不予支持。同理，原告要求自行对厂房进行面积测量产生的费用由被告承担，本院亦不予支持。对于第二个争议焦点，原告主张承租范围包括士多店，涉讼合同约定原告承租的租赁物为厂房，从被告提交的光盘可看出，士多店与厂房使用性质有异且独立设置在厂房大门之外，在涉讼合同未明确约定该士多店属于承租范围的情况下，原告也未提交其他材料反映被告转租范围包括该士多店，应承担相应举证不能的责任，此其一；其二，被告与连XX签订的厂房租赁合同内容可反映，在被告承租涉讼租赁物时该士多店已经由案外人经营，仅在士多店使用人不再使用的前提下该士多店才归被告免费使用，被告承租范围亦不包括该士多店。综上，本院对原告提出其承租范围包括士多店的意见不予采信，对原告据此主张被告退还该士多店租赁范围的使用费的主张不予支持。原告作为承租人未审核涉讼租赁物是否处于符合法律法规的适租状态，被告将未办理规划报建的租赁物出租予原告，双方对合同无效均有过错，而除此之外，原告未举证证明被告在履行合同过程中有其他违约行为，原告主张中介费54500元由被告负担没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告曾文应于本判决发生法律效力之日起十日内退还厂房租赁保证金315000元和员工工资保证金5000元合计320000元予原告广东林发电子科技有限公司；驳回原告广东林发电子科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计5293.56元（原告广东林发电子科技有限公司已预交），由原告负担2243.56元，被告曾文负担3050元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费3050元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十月二十五日书记员  罗静雯