西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初2718号原告：姜敏玲，女，汉族，1976年12月10日出生，住陕西省略阳县自建房。委托代理人：胡浩伟，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：刘松，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：郭建伟，男，汉族，1978年3月10日出生，住西安市雁塔区。第三人：西安居家无忧房地产经纪有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：段箭，该公司总经理。委托代理人：杜威，男，汉族，1990年3月14日出生，住河南省XX乡县。原告姜敏玲诉被告郭建伟、第三人西安居家无忧房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜敏玲及其代理人刘松、第三人西安居家无忧房地产经纪有限公司代理人杜威到庭参加诉讼。被告郭建伟经本院合法传唤，未到庭应诉，故本案缺席审理。本案现已审理终结。原告姜敏玲诉称，2018年3月23日，原、被告双方在第三人西安居家无忧房地产经纪有限公司的居间服务下，签订了《西安市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定：原告（即乙方）以按揭贷款方式购买被告（即甲方）位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室（产权证编号：107XXXXXXX-51-1-11104-2，所有权人郭建伟），总价款为700,000元。合同约定甲、乙双方自合同签订日起，60日内备齐过户资料和所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理网签手续，网签后15个工作日内到房管局办理过户手续。乙方于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款存入资金监管账户。合同第八条第1款约定若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行视为违约，经守约方催告仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方面解除合同（其中第1项约定：如甲方违约，甲方应于7日内将其已经收取的乙方已经支付款项返还乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担）。合同第八条第2款约定，本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，视为甲方违约，按照预期时间，分别以下方式处理（其中第2项约定：预期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已购房款，同时向乙方支付房屋成交价百分之十的违约金）。2018年3月23日，原告按照合同约定向被告支付定金50,000元。被告拒绝按照合同约定时间办理解封、网签、过户等手续，原告与第三方多次通过短信、电话及发函的形式督促被告继续履行合同，原告无奈表示愿意承担被告解封房屋部分垫资利息，被告仍以各种理由不予配合，致使原告购房的目的不能实现。被告的上述行为已经严重违反合同约定，自双方签订合同之日起至今，因西安房屋价格大幅上涨，原告没有能力再次购买首套房屋，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告、被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》总价款700000元；2、被告支付原告违约金130000元；3、被告赔偿原告损失（除去违约金）共计194703元，该金额已经扣除违约金部分（其中定金损失50000元，房屋总价款上涨部分的损失234400元，中介费损失16450元，自2018年5月至2018年12月的租赁住房损失8853元，律师费损失15000元，损失合计324703元）；4、以上各项请求金额合计324703元。5、被告承担本案诉讼费。被告郭建伟经本院合法传唤未到庭应诉亦未提交答辩意见。第三人西安居家无忧房地产经纪有限公司述称，同意原告诉请。经审理查明，2018年3月23日，被告(甲方、出售方)与原告（乙方、买受方）签订了《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定：甲方所售房屋位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室；建筑面积93.44平方米；房屋所有权证编号：107XXXXXXX-51-1-11104-2，《商品房买卖合同》登记权利人为郭建伟；该房屋已经设定抵押，甲方应于2018年5月23日前结清抵押贷款并办理抵押注销手续；该房屋成交为700,000元。乙方应于本合同签订当日将定金5万元直接交于甲方，此定金必须与其余购房同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管；甲方应于本协议签订之日起60日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款160000元存入资金监管账户进行资金监管；乙方选择商业贷款支付剩余人民币49万元；甲乙双方自本合同签订当日起，60日内备齐所欲过户资料和所需房款。甲乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理网签手续，网签后15个工作日内到房管局办理过户手续；甲方应当在过户当日将该房屋交付给乙方；本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同；守约方解除本合同的，应当以书面的方式进行；本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除，违约方责任为1、如甲方违约，甲方应于七日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息现给乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。2018年3月23日，原告通过其中国民生银行账户向被告中国工商银行账户转账支付了定金5万元。随后因被告一直未办理涉案房屋的撤押手续。故2018年9月4日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人签订了《对于锦业大厦办理过户手续流程的双方约定》，约定：乙方于2018年3月23日因购买甲方位于西安市XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室，在房屋中介房天下签订了一份纸质流水合同，因甲方一直无法自行解决房屋产权抵押手续，还有30万元的尾款未能筹齐，故经甲乙双方友好协商委托丙方找垫资公司垫资30万元进行撤压，撤压同时开始进行网签面签及后面一系列过户手续，具体双方约定如下：1、双方签订合同之日，乙方在2018年3月23日交给甲方5万元的购房定金，房屋总价70万元，现经过双方商定，定金5万元不进入资金监管账户；2、垫资公司费用为25000元整，双方约定各自一方承担一半费用（12500元），因故前期垫资费用由乙方代甲方交纳，合计25000元整。然后从房屋总房款里减去12500元，等于12500元也不进入资金监管账户；3、根据以上两条的商定，合计62500元整不进入房管局资金监管账户，网签当日房屋的合同价为7万元-62500元=637500元；4、因该房屋产证日期已经满5年，而且是甲方名下唯一住宅，甲方同意过户一年之内不再购买商品住宅，满足房管局满5唯1的政策。故经双方约定，甲方可为乙方减免1%个税的缴纳。根据原告提供的其与被告的微信记录显示：2018年9月13日起原告多次联系被告撤押手续，被告承诺配合办理，但直到2018年10月8日仍未办理；根据第三人提供的经办人杜威与被告的微信记录显示，自2018年3月24日杜威即与被告联系后续手续，在三方于2018年9月4日签订了《对于锦业大厦办理过户手续流程的双方约定》后，直到2018年10月15日被告仍未办理撤押手续。后续原告及第三人均称无法联系到被告。2018年10月9日，第三人向被告邮寄了《合同履约居间方催告函》，载明：我司应原告的要求以书面形式通知贵方，请您在收到本函件之日起2日内联系我司和原告履行合同义务，否则，买方有权根据合同约定诉诸法律，追究违约责任……。根据2019年1月9日查询的《西安市不动产登记簿》显示，涉案房屋2010年3月30日抵押登记；2016年12月14日抵押登记。两次抵押登记均未撤押。庭审中，原告主张2019年1月3日解除双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》。原告提供了网络售价截图证明涉案房屋溢价损失234400元；原告提供了发票及《委托代理合同》证明原告为本次诉讼支出律师费用15000元；原告提供了《房屋租赁合同》、证明、收条、转账记录证明原告支出房租8853元。原告针对诉讼请求第二项要求被告退还定金并承担违约责任；第三项要求被告按照定金标准及房屋差价损失承担责任。在本院释明后，原告要求适用定金罚则。上述事实，有西安市存量房屋买卖合同、转账记录、对于锦业大厦办理过户手续流程的双方约定、微信记录、西安市不动产登记簿、合同履约居间方催告函、委托代理合同、发票、房屋租赁合同、证明、转账记录等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告、被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。原告在依约支付了定金后，被告应当按照合同约定办理银行撤押、房屋过户等手续。根据原告及第三人的陈述及微信记录显示，被告在第三人多次联系后均未办理撤押手续。在原、被告就被告无力办理撤押后签订的《对于锦业大厦办理过户手续流程的双方约定》后，被告仍未按约定办理撤押手续，根据《西安市不动产登记簿》显示，涉案房屋的两次抵押均未办理撤押。第三人经原告委托邮寄《合同履约居间方催告函》催促后，被告在合理期限内仍不履行合同，故原告主张在2019年1月3日解除《西安市存量房屋买卖合同》，符合我国合同法中关于法定解除权的行使条件，涉案《西安市存量房屋买卖合同》已经解除。因被告构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案原告在合同签订之日，转账支付了被告5万元定金，定金合同已经生效。故原告要求返还定金并适用定金罚则的诉请，于法有据，本院依法予以支持。故被告应当退还原告定金5万元并还应支付原告定金5万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因定金罚则本身就有弥补损失的功能，定金及损失的赔偿数额之和不得高于因违约行为造成的损失。本案被告除定金外并未收取任何款项且定金不能弥补原告的损失，故对原告主张的房屋差价损失结合涉案合同的实际履行情况、被告的违约情形，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告承担150000元。关于原告主张律师费15000元及租赁住房损失8853元，根据《西安市存量房屋买卖合同》约定“在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。”，均应当由被告承担。关于原告主张被告承担违约金的诉请，因原告已经选择适用定金罚则且本院已经判决被告承担房屋差价损失，故对违约金本院不予支持；关于原告主张中介费损失，因本案系房屋买卖合同纠纷，中介费与本案不属于同一法律关系，本院依法不予处理，原告可另案主张。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告姜敏玲与被告郭建伟于2018年3月23日签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2019年1月3日解除。二、被告郭建伟于本判决生效之日起十日内支付原告姜敏玲定金100000元。三、被告郭建伟于本判决生效之日起十日内支付原告姜敏玲房屋差价损失150000元。四、被告郭建伟于本判决生效之日起十日内支付原告姜敏玲律师费15000元及房租8853元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告姜敏玲关于违约金的诉讼请求。本案案件受理费10800元，由被告承担，因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  余 洁人民陪审员  胡革胜人民陪审员  孟江晖二〇一九年十月十六日书 记 员  侯媛媛打印：相丽华校对：秦婷婷2019年月日送达1