文书内容江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0922民初883号原告：滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆，住所地滨海县东坎镇阜东中路170号。经营者：王海艳，女，1977年10月21日出生，汉族，居民，住滨海县。委托诉讼代理人：陈信，江苏营造律师事务所律师。被告：滨海县和丰织造有限公司，住所地滨海县东坎镇阜东中路170号。法定代表人：陆峰，该公司经理。委托诉讼代理人：仲伟兵，江苏阜东律师事务所律师。原告滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆（以下简称四方汗蒸馆）与被告滨海县和丰织造有限公司（以下简称和丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月16日、2019年7月24日、2019年8月15日、2019年9月16日公开开庭进行了审理，原告四方汗蒸馆的经营者王海艳及其委托诉讼代理人陈信、被告和丰公司的委托诉讼代理人仲伟兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四方汗蒸馆向本院提出诉讼请求：判令被告和丰公司赔偿原告四方汗蒸馆损失367685元。事实与理由：2016年6月17日，原、被告签订了租房协议。在租期内，原告四方汗蒸馆按期缴纳了租金，但被告和丰公司却以原告四方汗蒸馆欠付租金为由提出解除合同、锁门，导致原告四方汗蒸馆无法经营，经济损失惨重。（2018）苏09民终4388号民事判决书认定被告和丰公司锁门致使原告四方汗蒸馆无法经营的违约事实存在，但原告四方汗蒸馆在该案中并未主张装饰装修及设备等损失，现原告四方汗蒸馆认为被告应支付装潢费、辅材费、广告费、汗蒸房设备、添置物件损失142035元、经营性收入225000元、搬迁费650元，计367685元。被告和丰公司辩称，本案审理的是侵权纠纷，原告四方汗蒸馆应对侵权行为发生的具体时间承担举证责任；原告四方汗蒸馆之前提出诉讼时主张经营损失为8650元，一、二审均驳回了该诉讼请求，现原告四方汗蒸馆再起诉，属重复起诉；原告四方汗蒸馆主张其他损失也是没有事实依据的，相关物品原告四方汗蒸馆已全部搬走。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月17日，安然纳米汗蒸馆新建桥店（工商登记的名称为滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆）与被告和丰公司签订了《租房协议》，承租了被告和丰公司所有的位于滨海县东坎镇阜东中路170号120平方米的房屋经营汗蒸馆，双方约定租赁期限为2016年6月1日至2019年6月1日，年租金为15000元。合同签订后，原告四方汗蒸馆对涉案房屋进行了装潢，并对外营业，还陆续支付了19000元的租金。2017年5、6月份，政府发布征收公告，涉案房屋被纳入行政征收范围，此后，被告和丰公司锁门致使原告四方汗蒸馆无法营业，并向原告四方汗蒸馆发出了解除合同的通知。2017年10月9日，原告四方汗蒸馆向本院提起诉讼，要求被告和丰公司继续履行《租房协议》、要求被告和丰公司和陆文法赔偿经济损失8650元，被告和丰公司随即提起反诉，要求解除《租房协议》、要求原告四方汗蒸馆迁出涉案房屋、支付租金，该案经（2017）苏0922民初5556号、（2018）苏09民终4388号两审认定，《租房协议》已终止履行，被告和丰公司锁门致使原告四方汗蒸馆无法经营的违约事实存在，判决：驳回原告四方汗蒸馆的诉讼请求、原告四方汗蒸馆于判决生效之日起十日内搬出涉案房屋、驳回被告和丰公司其他反诉请求。因两级法院认为原告四方汗蒸馆主张的经济损失8650元系经营损失，该损失系其按照平时经营情况估算的，并未提交任何证据证明，故对原告四方汗蒸馆主张的经济损失未予支持；因盐城市中级人民法院认为原告四方汗蒸馆在一审中未提出关于装饰装修及设备损失的主张，也未缴纳诉讼费用，故对原告四方汗蒸馆主张的装饰装修及设备损失未予处理，原告四方汗蒸馆遂提起本案诉讼，要求确认其经营损失及装饰装修、设备损失等。在本案审理中，原告四方汗蒸馆就其装饰装修、设备损失提出鉴定申请，本院依法委托盐城市锐信价格评估有限公司（以下简称鉴定机构）对原告四方汗蒸馆所有的一批物品和装潢的折旧损失进行鉴定。鉴定机构于2019年7月5日作出了鉴定意见，因该鉴定意见评估的时间段有误，鉴定机构于2019年7月25日重新出具了盐锐信鉴估字【2019】第039号《关于滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆所有的一批案涉物品折旧损失价格评估意见书》，该鉴定意见载明：价格评估标的在2017年8月10日至2019年6月16日的折旧评估价格为96754元，其中17床纳米被的评估总价为7344元。原告四方汗蒸馆对17条纳米被的鉴定不服，申请复核，鉴定机构于2019年8月30日出具了《关于盐锐信鉴估字【2019】第039号价格评估意见的回函》，该回函载明：17条纳米被扣除已使用时间的实际损失应为2400元/条×17条×（1-12%）＝35904元，但按合同约定的剩余22个月的折旧损失为7344元。后本院认为鉴定机构鉴定的期间2016年6月17日起至2019年6月16日不符合原被告约定的合同期限，遂要求鉴定按照合同约定时间从2016年6月1日起至2019年6月1日计算，鉴定机构于2019年10月23日再次出具了《关于盐锐信鉴估字【2019】第039号价格评估意见的回函》，该回函载明：价格评估人员对评估时间少算15日的折旧损失进行了测算，其折旧损失约为2500元。在本案审理中，原告四方汗蒸馆还就其经营损失提出鉴定申请，本院立案庭于2019年8月10日作出不予立案说明，认为经营损失属于间接损失，属于当事人举证范畴而不属于鉴定范畴，也无相关类别的鉴定机构鉴定。另查明，涉案房屋已经依法拆迁，关于承租人的相关补偿费用已被被告和丰公司一方实际领取，原告四方汗蒸馆已将除纳米被之外的租赁物品搬走。本院认为，合同当事人违反合同约定义务，妨碍合同相对人行使权利的，应当赔偿违约行为造成的损失。本案中，涉案房屋被纳入政府的征收范围，被告和丰公司在涉案房屋正在由承租人占有使用的情况下，应及时通知原告四方汗蒸馆，给予原告四方汗蒸馆合理的搬迁时间、协助原告四方汗蒸馆向政府部门申请拆迁补偿款项，但被告和丰公司却对涉案房屋加锁控制，领取政府部门给予承租人的相关补偿费用。被告和丰公司的行为违反了合同约定的租赁物交由承租人使用的义务，造成了原告四方汗蒸馆无法经营，故原告四方汗蒸馆有权要求被告和丰公司对其相应的损失进行赔偿。关于原告四方汗蒸馆主张的装饰装修、设备损失。经鉴定机构评估原告四方汗蒸馆所有的一批物品和装潢在2017年8月10日至2019年6月1日的折旧损失为94254元（96754元-2500元=94254元），其中17条纳米被扣除已使用时间的实际损失为35904元，折旧损失为7344元。原告四方汗蒸馆认为，纳米被在附着于墙体的物品，不可拆除，已经拆除无任何使用价值。本院认为，原告四方汗蒸馆的辩解符合纳米被的物理属性，故本院认定原告四方汗蒸馆的装饰装修、设备损失为122814元（94254元-7344元+35904元=122814元）。被告和丰公司辩解，评估报告确定的损失期限没有任何依据，双方终止合同履行的原因不可归责于被告和丰公司。本院认为，原一审、二审审理期间法庭均要求被告和丰公司限期提交涉案房屋上锁控制的具体时间证据，以及反映涉案房屋使用情况的相关水电缴费记录，但其均未提交相应证据，在本案审理中被告和丰公司仍未提交相关证据，仅认可其加锁时间为2017年10月底，故本院认定被告和丰公司应对其举证不能承担不利的法律后果，以原告四方汗蒸馆陈述的2017年8月10日为评估损失的起算时间；原、被告约定的租赁合同的结束期限为2019年6月1日，且被告方已实际领取了政府部门对原告四方汗蒸馆的相关补偿款项，若按双方实际终止合同的期限计算折旧损失显然有失公允，故本院认定以合同约定履行期限届满日（即2019年6月1日）作评估损失的结算时间。综上，鉴定机构确定的价格评估基准期间为2017年8月10日至2019年6月1日，符合事实和法律规定，并无不妥；但关于17条纳米被的损失应按后期全损计算，不应以折旧方式计算，被告和丰公司应支付原告四方汗蒸馆的装饰装修、设备损失122814元。关于原告四方汗蒸馆主张的经营损失225000元。本院认为，经营性损失可以根据原告四方汗蒸馆平时的经营情况，依法纳税时确定的营业额、同行业基本盈利比例、人力物力成本等进行计算，现原告四方公司未充分提交相关证据作为计算其经营纯收入的依据，原告四方汗蒸馆应对其举证不能承担不利的法律后果。至于原告四方汗蒸馆为证明其经营性损失向法庭提交的工作电脑中下载的经营记录，因该记录并未记载其纯收益的情况，也未记载其每月支出的经营成本，该证据不能客观全面地反映原告四方汗蒸馆的纯收入情况。双方在法院组织的调解中对经营损失未能达成一致意见，原告四方汗蒸馆提供的证据不足以证明其经营损失为225000元，对原告四方汗蒸馆的相关诉讼请求，本院不予支持。关于原告四方汗蒸馆主张的搬迁费用650元。该项费用系原告四方汗蒸馆因搬迁而支付的必须费用，原告四方汗蒸未能举证证明该项费用明显高出其正常歇业后物品搬迁所需支出的合理费用，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告和丰公司应支付原告四方汗蒸馆的装饰装修、设备损失122814元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告滨海县和丰织造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆装饰装修、设备损失122814元。二、驳回原告滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆的其他诉请请求。上述款项可交至本院执行标的款账户（开户行：中国银行滨海支行营业部；户名：滨海县人民法院标的款；账号：62×××04）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6815元，保全费2359元，合计9174元，由原告滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆负担6110元、被告滨海县和丰织造有限公司负担3064元。鉴定费6000元，由被告滨海县和丰织造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李章爱人民陪审员  赵海宁人民陪审员  侯美会二〇一九年十月三十日法官 助理  邵善宁书 记 员  李向敏附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。