辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0802民初1931号原告：营口国合物业管理有限公司，住所地营口市站前区民主里15号，统一社会信用代码91210800785107122G。法定代表人：贾谊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李树歧，该公司法律顾问。被告：韩为民，男，1955年9月1日出生，汉族，退休人员，现住址营口市站前区。委托诉讼代理人：苏北陆，被告配偶，1959年12月4日出生，汉族，退休人员，现住址营口市站前区。原告营口国合物业管理有限公司与被告韩为民物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业费8,590.85元、电梯费2,147.71元；2、判令被告支付滞纳金3,700.00元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2006年3月，原告与营口国合房地产开发有限公司签订物业服务合同，约定原告为怡景国际小区业主物业使用人提供物业服务，主要服务内容是：公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务、保修期外房屋共用部位、共用设施设备维修服务。物业服务费标准按住宅面积每月每平方米0.80元收取，电梯费按业主住宅面积每月每平方米0.20元计收。合同约定滞纳金按逾期金额日千分之三计算，实际按万分之五。2012年2月，原告与八田地办事处惠安社区签订物业服务合同，2014年2月，原告与怡景国际小区业主委员会签订物业服务合同，2017年2月，双方续签物业服务合同。被告韩为民，住宅面积127.84平方米，从2012年1月1日至2018年12月31日，欠物业服务费84个月，共计8,590.85元，欠电梯费2,147.71元。虽经原告催缴，但被告没有支付。原告为维护小区物业服务正常进行，故提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称：一、原告不能按照合同约定提供物业服务，违约在先。1、原告拒不返还装修保证金。2008年初答辩人在装修房屋时物业要求答辩人交纳300.00元装修管理服务费。对此原告解释说该费用是保证业主在装修过程中不破坏房屋主体框架结构，将来装修完给予返还的装修保证金。可是当答辩人装修完工入住之后到物业要求原告返还该保证金时，原告却拒绝返还而无任何正当理由。答辩人房屋装修只是正常的装修，没有任何破坏房屋主体结构的行为，并且在装修时缴纳了384.00元的装修垃圾清运费。时至今日该保证金依然未返还，交款收据还在答辩人手中保存。2、私自加装地锁规划车位。在2012年9月，原告不满足小区物业费收费状况，隐瞒事实真相，欺骗业主、甚至伪造业主同意的假签名，在本应属于全体业主共有的公共道路上划分停车位并按180.00元/年违规出租，私占了业主公共用地，甚至在其物业门前设置物业专属停车位并加装地锁，严重侵犯全体业主利益，在答辩人和部分业主提出反对并在向物业索要这些伪造业主签名文件要看时，答辩人发现物业也伪造了答辩人本人的签名。为此业主反映到相关记者、物业管理部门和综合执法部门，城管综合执法即刻给物业下达了限令整改通知单，限令其拆除，当月的营口日报也刊登了原告非法出租车位的相关报道。但是在物业的造假行为被业主揭穿后，不仅没有知错悔改，同时无视国家法律法规，无视有关部门的责令整改，公然又在公共道路上安装了更多的地锁严重影响业主的正常生活秩序和停车、出行的安全。一些被欺骗的上年纪的业主在交款租车位后发现上当，要求退款，原告拒不退还，并强行将钱款用于抵消物业费，这是严重的违法行为。3、原告不作为且不履行安全保卫义务。由于原告挖空心思出租车位敛才的手段被业主识破最终未得逞，就从小区管理服务上放任自流，破罐子破摔，公共设施也不维护、小区监控无效，大门24小时开放，严重缺少保安人员，按《物业管理标准》按标准每3000平建筑面积配置1个保安，小区8.6万平，应配置28个保安且不包含车辆疏导和岗亭人员，现在能见到的5个保安都没有，现有的保安还形同虚设，行人门禁不起作用，任何车辆进出全放行，外来车辆也不登记，有的时候干脆门禁立起来，闲杂人员、车辆随意进出，车辆进出停放无人疏导，导致停车混乱不堪，上班、下班高峰期喇叭汽笛响个不停，由于物业没有外来车辆进出登记，经常有外来不明车辆堵住业主的车辆及车辆，大半夜喊车牌的叫喊声，影响业主休息，原来安静的小区现在乱成一团，由于物业不维护监控，常常发生业主的车辆被刮碰划伤，去查看监控，不是黑屏就是图像不清，根本得不到任何线索。由于保安设施人员配置的不到位，偷自行车、偷白菜、偷电瓶车等盗窃案件屡屡发生。2013年在小区内甚至发生了一起女业主被持刀绑架案件。原因就是犯罪嫌疑人随机寻找作案目标而小区管理松懈造成的。还有一起故意伤害致死案件，两名男子在小区楼下烧烤，二人酒后发生口角继而进行了厮打，其中一男子拿刀将对方刺伤，送医经抢救无效死亡。而整个过程无任何保安前来制止或报警求助。由这两起案件发现但凡物业和保安负点责任都不会导致悲剧的发生。物业承诺的24小时电话接听形同虚设，下班以后从来都是无人接听状态。电梯不按期检验，每次都是拖后几个月甚至半年才进行检验，遇到电梯故障，业主找保安，经常出现业主被关入电梯出不来的危险情况。整个小区卫生环境脏乱差，垃圾满天飞，装修垃圾长时间堆放不处理，根本没有物业承诺书承诺的垃圾落地不超过30分钟，随产随清。时不时生活垃圾堆放数周，小区东边这个区域本可以停放好多车辆，结果装修垃圾不及时清理，垃圾堆放约1年之久，不仅影响环境卫生而且浪费了本来就很紧张的停车位置资源。绿植绿化不进行维护，绿化从多处虫害不处理，最后干脆铲除了多处绿化丛，破坏了小区绿化。一楼住户随意圈地占地，将公共绿化用地变成自家菜地，物业不闻不问任业主圈地占地。4、原告出卖业主利益，侵害全体业主共有的土地权。2010年，原告与怡景华苑小区物业公司勾结，企图与怡景国际小区公用同一大门，将怡景华苑小区回迁楼合并。在未经业主同意的情况下私自将小区大墙拆除，经业主共同努力维权，拿到了小区地标图，2015年6月18日物业办、国土局的专业人士到小区进行了实地标地测量，整整1米多宽近60米长的属于全体业主的小区土地这几年一直被隔壁怡景华苑小区侵占并始终未归还。5、原告未按合同约定向业主公布管理费用和收支项目。物业公司变卖小区公共区域广告位，将广告费据为己有。小区楼梯楼宇、电梯内每年巨额广告收入，本应属于全体业主共有，物业从未向小区居民公布这些广告费用的收支使用情况，物业的财务信息按照物业法理当公布于小区业主周知，所有的这些都是由物业在暗箱操作，严重侵害了每个业主的权益。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。综上，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明：原告为营口市站前区怡景国际小区提供物业服务，内容包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理、公共绿地、景观的养护、清洁服务等。物业服务费约定为0.80元/平方米/月、电梯费为0.20元/平方米/月。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。被告系该小区业主，其住宅面积为127.84平方米。2012年1月1日至2018年12月31日期间，被告未向原告交纳物业费和电梯费。本院认为，原告为营口市站前区怡景国际小区提供物业服务，被告系该小区业主，双方形成了物业服务关系。被告享受原告提供的物业服务，应当向原告交纳物业服务费用。被告住宅面积为127.84平方米，其从2012年1月1日至2018年12月31日期间共计欠费84个月，应交纳物业费8,590.85元（0.80元/平方米/月×84个月×127.84平方米）、电梯费2,147.71元（0.20元/平方米/月×84个月×127.84平方米）。被告辩称原告服务不到位，但提供的照片证据不足以证明，本院不予采信。原告诉请的滞纳金，其标准较高，本院予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告韩为民于判决书生效后十日内给付原告营口国合物业管理有限公司2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费8,590.85元；二、被告韩为民于判决书生效后十日内给付原告营口国合物业管理有限公司2012年1月1日至2018年12月31日期间的电梯费2,147.71元；三、被告韩为民于判决书生效后十日内给付原告营口国合物业管理有限公司上述一至二项款项10,738.56元的利息，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年7月26日计算至确定给付之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费161.00元，由被告承担并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  张美真人民陪审员  李洪军人民陪审员  苏月英二〇一九年十月二十三日法官助理李雪冰书记员倪月