广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9872号原告：方圣荣，男，1976年1月8日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，原告：孙珩，女，1977年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，两原告共同委托诉讼代理人：杨伟华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路28号越秀岭南隽庭11座首层3号之一，统一社会信用代码：9144060407351108XN。法定代表人：黄维纲，董事长。委托诉讼代理人：陈科、李宏科，均系广东正日律师事务所律师。被告：广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路28号11座首层1号，统一社会信用代码：91440600324760380N。负责人：李耀民，副总经理。委托诉讼代理人：杨亮辉，男，1985年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系被告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司员工。委托诉讼代理人：赖金鑫，男，1988年5月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系被告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司员工。原告方圣荣、孙珩诉被告佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司（简称越辉公司）、广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司（简称岭南隽庭分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理，依法适用简易程序由审判员赵昌斌审理，并于2019年6月5日公开开庭审理。原告方圣荣、两原告共同委托诉讼代理人杨伟华、被告越辉公司委托诉讼代理人陈科、李宏科、被告岭南隽庭分公司委托诉讼代理人杨亮辉、赖金鑫到庭参加诉讼。现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、两被告支付逾期交房违约金474461.63元；2、本案律师费15000元由两被告承担；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年1月22日，两原告与被告越辉公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定两原告向该被告购买位于佛山市禅城区岭南隽庭2座503房屋，总价款1571065元。涉案合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房竣工经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金等。两原告已如约按时支付全部房款。2016年9月初，被告越辉公司函告两原告须在2016年9月份一个月内收楼。两原告于9月11日前往收楼时被告知：因所涉房屋属清水样板房，房屋尚未按交楼标准进行装修并且销售人员还未将房屋钥匙移交给办理交房手续的工作部门。于是，其告知两原告，待房屋按合同约定的交楼标准装修好后再通知两原告收楼。2016年11月，被告越辉公司电话催促两原告收楼并声称若不及时收楼将被视为无故拒收，按两原告违约处理。于是，两原告于2016年11月12日到场办理收楼手续。当时具体收楼过程如下：（1）被告要求两原告首先签署《商品房交付书》，再到物业公司办理房屋移交手续。当时，两原告对此交付程序和房屋质量存疑，且被告拒不出示《房屋竣工验收备案证书》，两原告表示：被告越辉公司作为开发商，交房也不让两原告看房，房屋有没有质量问题也不知道，就让两原告签署交付书不合适。因此，两原告拒绝签署《商品房交付书》。但是，被告越辉公司表示若拒签此《商品房交付书》将视为两原告无故拒收，按照两原告违约处理。并且只有签署《商品房交付书》后才能向物业公司领取钥匙见到房。还告知两原告，开发商已经将交房验房的工作委托给物业公司，两原告签署后到物业公司可以查看涉案房屋的证书资料包括《房屋竣工验收备案证书》。当时两原告不清楚被告越辉公司实际交房的流程和方式，加上被告越辉公司执意要求签署《商品房交付书》，如果不签就属于违约，且拿不到钥匙见不到房。被告越辉公司又表示：如对房屋质量存疑，可在《商品房交付书》上注明：待维修事项与物管处接洽，签署后再继续到物业公司办理房屋交接手续。两原告没有办法就签了字。（2）两原告持《商品房交付书》至物管处和物业公司办理房屋交接手续时，物业公司并没有出示《房屋竣工验收备案证书》，两原告提出要求先验楼，之后填写《收楼交接验收表》，而物业公司经办人要求先签《业主收楼物品移交清单》（内含房屋钥匙数量）才给房屋钥匙。但两原告签署《业主收楼物品移交清单》、领取钥匙后，物业公司声称房屋及其相应资料移交手续已办理完毕，拒不安排人员验房。买受人领取钥匙后发现，涉案房屋根本未达到合同约定标准，存在重大安全隐患，甚至不具备基本生活功能。如：楼层防火门无闭门器、消防广播未安装、室内房门全部缺失、换气扇损坏、燃气设施运行前检查不合格等问题，房屋存在较大安全隐患，无法正常居住使用。涉案房屋因质量问题，经两原告一再催促两被告给予整改解决无果，并分别于2017年5月27日、2017年9月19日等多次向政府部门投诉后，其中严重影响基本生活的房屋质量问题才陆续得到部分解决，直至两原告于2018年4月20日再次向政府投诉，主管部门向两被告转达诉求后，才有物业公司人员于2018年4月28日与两原告办理验房并签署《收楼交接验收表》。综上所述可得知以下事实：一、2016年11月12日，两被告让两原告签署《商品房交付书》移交钥匙时，房屋不符合交付使用的法定条件，不能交付使用，不能产生交楼的法律效力。真正的交楼日期应当是2018年4月28日经双方验楼后签署《收楼交接验收表》之日。因为根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度的有关问题的通知》第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”。可见，商品房经验收合格是商品房交付的必要条件之一；取得《房屋竣工验收备案证书》也是商品房交付的必要条件之一。而两被告在2016年11月12日让两原告办理收楼手续时，根本没有出示《房屋竣工验收备案证书》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，在两原告明确提出、要求其出示以上三个证书的情况下，两被告仍然拒不出示。因此，涉案房屋在2016年11月12日不符合法定交付条件，交楼行为无效，两被告应承担逾期交楼责任。二、2016年11月12日，两被告违反法定的交楼程序，严重侵犯两原告的合法权益，其交楼行为无效，其应承担逾期交楼责任。按照正常的交楼程序，两原告接到收楼通知后去收楼时，两被告首先应该主动出示“商品房经合法验收合格，符合使用条件”的证书，即：《房屋竣工验收备案证书》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。而两被告始终没有出示《房屋竣工验收备案证书》。其次，两被告应派人陪同两原告一起就拟要交付的房屋查验是否存在质量等问题，在验房过程中，如果存在质量问题，要如实记录，两被告应限期整改维修，维修好之后再次约时间陪同买受人验房。如果经验房没有问题，就可以签署《收楼交接验收表》交钥匙交房。而两被告既没有出示合法证书，又没有让两原告验房的情况下，直接让两原告签收《商品房交付书》和《业主收楼物品移交清单》之后交了钥匙就不管不问，两原告花了超百万元买房，交楼时不让验房，直接让签署交接书交钥匙后两被告就不管。并且，两被告当时就明确表示：如果不签就按照原告无故拒收房屋处理、要承担法律责任，两原告因此不得不签。被告越辉公司作为专业的房地产开发商，以店大欺客方式让买受人签字，买受人作为非房地产专业的个人购房者，一方面不太熟悉交楼收楼的流程和法律规定，另一方面面对开发商强势态度，也不敢不签字。被告越辉公司当时就明确表示，如果两原告不签字就是两原告拒绝收楼，就是两原告违约，开发商就可以将房子出售给他人。两原告花了全部积蓄并贷款购买房屋，如果不签字就有可能承担违约责任，拿不到房子。所以，当时迫于出卖人的强势地位和不正当诱导，买受人也不敢不签字。因此，出卖人的交楼程序违反法律规定，同时亦不符合我国合同法的公平原则，且损害买受人合法权益，其交楼行为无效。不能产生交楼的法律效力。三、被告越辉公司交付的房屋存在严重质量问题，影响买受人正常居住，其2016年11月12日交楼行为无效。因被告越辉公司交楼时不让两原告验房，只是交了钥匙就完事，两原告拿到钥匙查看房屋发现很多质量问题，比如：楼层防火门无闭门器、消防广播未安装（消防设施不合格存在安全隐患）、室内房门全部缺失（没有达到居住条件，无法正常居住使用房屋）、燃气设施运行前检查不合格（不符合交房条件，房屋无法正常居住使用）等。这些问题都是影响买受人居住的大问题。按照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：交付的房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权拒绝收楼，并有权追究出卖人逾期交楼违约责任。”因此，被告越辉公司交楼行为无效，应承担逾期交楼责任。四、真正的交楼日期应该是自双方经过验房后签署《收楼交接验收表》之日，即2018年4月28日。因被告越辉公司交楼行为不合法，且房屋存在诸多严重影响正常居住使用的质量问题，导致两原告无法正常居住使用涉案房屋。后直到2018年4月28日双方经过验房并签署《收楼交接验收表》，该日才是合法的交楼日期。依据《中华人民共和国合同法》有关规定，及双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，两被告应自涉案合同约定的交楼日期的第二天起至2018年4月28日止，按照合同约定的日万分之五的标准承担逾期交楼违约责任。请法院查明事实，依法判决支持两原告诉求。被告越辉公司辩称：一、涉案房屋已于2016年9月1日视为交付使用。两原告与被告越辉公司于2016年1月22日签订《广东省商品房买卖合同》，该合同第八条约定交付日期为2016年9月1日，交付条件为该商品房竣工经验收合格，合同已经附上了商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告越辉公司已于2016年9月1日前已取得了涉案房屋的竣工验收备案表，且通过了水、电、燃气、信报箱、电梯、消防等分项工程的验收合格，已经符合合同第八条约定的交付条件，并于2016年8月19日通过快递的方式通知两原告于2016年8月31日前办理涉案房屋的收楼手续。两原告于2016年11月12日与被告越辉公司签订了商品房交付书及其他收楼文件并领取了涉案房屋的钥匙。根据前述事实，结合广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第二款之规定，两原告在2016年8月31日无正当理由拒绝接收涉案房屋，视为办理交付手续的期限届满之日（即2016年9月1日）商品房已经交付。二、两原告起诉状所陈述的情况无事实及法律依据。被告越辉公司委托给被告岭南隽庭分公司办理涉案小区的整体交付事宜，被告岭南隽庭分公司接受委托后，即在小区内醒目的位置悬挂建筑工程竣工验收备案表及各分项工程验收合格等文件，绝不是两原告所陈述的没有出示验收合格证明文件。除本案的两原告之外，被告越辉公司未再收到过其他业主关于此点投诉意见，由此可以证明两原告的说法与事实不符。被告越辉公司已书面通知办理涉案房屋的收楼手续，但两原告无正当理由拒绝接收涉案房屋，且两原告在本案中未提供任何证据予以证实其曾向被告越辉公司催告交付的证据材料。2016年11月12日两原告经被告越辉公司多次催促方才至被告越辉公司处办理收楼手续，且对于涉案房屋的质量也没有当场提出任何维修事宜。三、两原告在2017年期间投诉的问题不属实，部分质量问题已经及时解决，并且不影响其居住使用涉案房屋。两原告2017年5月27日在佛山市禅城区国土城建和水务局网站上反映被告越辉公司拒不提供竣工验收结果及无“防火门”情况，根据佛山市禅城区国土城建和水务局的回复，以及被告越辉公司提供的证据可知涉案房屋已于2016年9月办理了房屋建筑工程竣工验收备案，绝非两原告所述，被告越辉公司拒不提供竣工验收备案文件。被告越辉公司因为佛山市禅城区岭南隽庭二座5楼有样板间，为了方便参观，所以将防火门临时卸去，但是接到投诉后已于2017年2月已经安装了防火门，完成了修复工作。两原告2017年9月19日在佛山市禅城区国土城建和水务局网站上反映的“燃气公司判定不合格不予通气”的问题也不属实，据被告越辉公司向案外人佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司了解，涉案房屋实际开通燃气使用的时间是2016年12月15日，足以说明两原告提出的燃气问题早在2016年12月15日前已经排除故障，但是两原告为了达到抹黑被告越辉公司的目的仍然瞎编乱造。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第一款之规定，以上关于涉案房屋的质量问题均不足以影响两原告居住使用，应当认定为质量瑕疵，且被告越辉公司已完成了保修责任，故被告越辉公司无需承担逾期交房违约责任。四、被告越辉公司无需支付律师费。涉案合同未约定违约方支付律师费，且被告越辉公司按照合同约定的时间通知两原告办理收楼手续，待交付的房屋符合法律法规及合同约定的交楼标准。因此，被告越辉公司无需支付律师费，请人民法院在查明事实后，驳回两原告的诉讼请求。综上，被告越辉公司已就涉案房屋取得了符合合同约定的交付条件，并在交付前已书面通知两原告办理收楼手续，但两原告无正当理由拒绝收楼，应当视为2016年9月1日已交付使用。两原告于2016年11月12日签订商品房交付书并收取钥匙后提出的质量问题，被告越辉公司及时完成了维修义务，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条之规定，被告越辉公司无需承担逾期交付的违约责任。两原告的诉求是没有事实和法律依据的，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。被告岭南隽庭分公司辩称：被告岭南隽庭分公司不是原告与被告越辉公司签订的涉案合同的主体，不应承担违约金及律师费等责任，请求法院依法驳回原告对被告岭南隽庭分公司的诉请。诉讼中，两原告提交证据如下：1、两原告身份证、两被告企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》，证明两原告购买被告越辉公司开发的位于禅城区同济东路28号二座503房，约定了价款、付款方式，被告越辉公司逾期交楼的违约责任等内容。按照该合同约定，被告越辉公司应该在2016年9月1日前向两原告办理交楼手续，而事实情况是直到2018年4月28日才真正办理完毕交楼手续。被告越辉公司应该承担逾期交楼违约责任。3、《收楼流程》、住户手册P16的《收楼指南》，证明被告越辉公司给两原告等业主的收楼通知时，给了两原告等业主一份收楼流程表。告知两原告按照此表所述程序办理收楼手续。然而事实情况是2016年11月12日，被告越辉公司没有按照收楼流程完成交楼手续。4、《商品房交付书》、《业主收楼物品移交清单》，证明2016年11月12日，两原告去办理收楼手续时，被告越辉公司让两原告签署《商品房交付书》。被告越辉公司没有向两原告出示任何关于涉案房屋经验收合格符合交付使用条件的证书，没有见到房屋、没有验房就让两原告签署交付书。交付书上面还写着“已具备合同第八条约定的交付使用条件”。明明是2016年11月12日签署此交付书，上面确写着交付时间为9月1日。因此，交付书上面写的时间和部分内容都不真实。在（2019）粤0604民初8781号案开庭时，物业公司代理人也表示这份交付书只是通知业主收楼的一份收楼通知书，签署此交付书不能代表已经收房了。物品交接清单只是代表在办理收楼前物业公司向业主交付了有关房屋的资料物品，只是交房的前期手续。此时业主还没有看到房更没有验收房。故，2016年11月12日不是实际交房日期，不能产生交房的法律效力。5、《佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司居民户内燃气设施运前检查不合格记录表》，证明在2016年12月7日，经案外人佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司检查，涉案房屋燃气设备不合格无法接通天然气。因涉案房屋不通天然气，无法居住使用。涉案房屋存在影响居住使用的质量问题，不符合交付使用条件，无法交付。6、两原告向佛山禅城政务平台反映涉案房屋存在质量问题的问答记录截图、《公证书》[（2019）粤广南粤第11221号]，证明因被告越辉公司在2016年11月12日的交楼程序只履行了一部分，只是交了钥匙，没有陪同两原告验房，没有签署收楼交接验收表。交房最重要的核心部分没有履行。且房屋存在诸多质量问题影响居住使用，两原告在多次催促被告越辉公司验房、维修整改无果后，又通过佛山禅城政务平台就涉案房屋的质量问题投诉反映。经多次投诉后，在主管部门督促下，直到2018年4月20日影响居住使用的严重质量问题才得到解决。后两原告再次通过政务平台投诉反映，督促被告越辉公司尽快验房，签署《收楼交接验收表》完成交楼工作。两原告一直积极主动履行合同履行收楼验楼的手续，是被告越辉公司迟迟不履行验房、交房手续。7、《收楼交接验收表》，证明2018年4月28日，被告越辉公司陪同两原告就涉案房屋查看验收后，签署《收楼交接验收表》。经验楼，涉案房屋还存在主卧墙身开裂，灶台开裂等质量问题未解决。2018年4月28日原、被告双方签署《收楼交接验收表》之日，双方才完成了交楼手续。因此，2018年4月28日才是真正的实际交楼日期。被告越辉公司应该按照合同约定承担逾期交楼违约责任。8、《委托律师代理民事案件合同书》、广东增值税普通发票，证明因被告越辉公司逾期交楼应承担违约责任未承担，导致两原告通过诉讼维权，实际支付的律师代理费，是因被告越辉公司违约而发生，应由被告越辉公司承担。按照双方签订的《补充协议》第八条约定，如果乙方（两原告）违约，应支付甲方（被告越辉公司）的律师费等。那么按照该合同的公平原则，甲方违约同样应该支付乙方的律师费等费用。此合同是被告越辉公司提供给两原告签署格式合同，被告越辉公司作为专业的房地产开发商，利用自己的强势地位和专业知识，让两原告签署权利义务不对等的合同条款，按照公平原则被告越辉公司违约同样应该支付两原告的律师费等费用。9、《公证书》[（2019）粤广南粤第11222号]、微信聊天记录[原告与物管公司工作人员游淑云(微信号：×××，微信昵称：之游)、王杰（微信号×××，微信昵称：小飞）]，证明被告越辉公司迟迟不履行验房、交房手续，在两原告多次催促下，被告越辉公司才于2018年4月28日陪同两原告验房，签署收楼交接验收表。2018年4月28日才是实际的交楼日期。诉讼中，被告越辉公司提交证据如下：1、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》，证明原、被告之间就涉案商品房签订买卖合同，交楼时间、保修及使用说明书，无论两原告是否收到被告的交楼通知书，其应按照合同第八条的约定办理收楼手续。2、《客户受电工程竣工检验意见书》、《佛山市水业集团有限公司市区供水分公司供水设施工程验收表》、《住宅信报箱工程建设验收合格证明》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《佛山市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《交工验收证书》、《电梯监督检验报告》，证明涉案房屋经水、电、燃气、电梯、消防、建筑工程验收合格。3、《商品房交付通知书》、EMS快递单，证明被告越辉公司于2016年8月19日书面通知两原告于2016年8月31日前办理涉案房屋收楼手续。4、《业主收楼物品移交清单》、《业主/住户档案登记表》、《消防安全责任书》、《确认书》、《商品房交付书》、《承诺书》，证明两原告已经于2016年11月12日实际签收涉案房屋的钥匙并实际接收房屋。5、电话录音文字记录版、光盘，证明涉案房屋的燃气开通时间为2016年12月15日。诉讼中，被告岭南隽庭分公司未提交证据。本院认证：对两原告的证据1，本院经审查予以确认；对证据2、4，经核对原件，本院对真实性予以确认；对证据3，就其中的《收楼指南》，根据被告岭南隽庭分公司关于收楼确实有向业主发出住户手册的陈述，且该件有原件核对，本院对真实性予以确认，就《收楼流程》，所述内容与《收楼指南》相同，本院亦对真实性予以确认；对证据5、6，经核对原件，本院对真实性予以确认，证明内容待后论述；对证据7，与其他证据能互相印证，本院对真实性予以确认，证明内容待后论述；对证据8，经核对原件，本院对真实性予以确认；对证据9，系两原告与被告岭南隽庭分公司工作人员就物业服务费交纳事宜的沟通，与本案无关联，本院不予采纳。对被告越辉公司的证据1、2、4，有原件核对或能与其他证据互相佐证，本院对真实性予以确认；对证据3，结合两原告关于“两原告大概在2016年9月5、6日左右收到交付通知书及收楼流程”的质证意见，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据5，经当庭核实，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年1月22日，两原告（乙方）与被告越辉公司（甲方）签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，上述合同约定：1、两原告购买被告越辉公司建设的佛山市禅城区同济东路28号二座503房，建筑面积119.37平方米、套内面积95.59平方米；2、价款：该商品房总价款为1571065元；付款方式及期限：2016年1月22日以现金方式支付首期款481065元；2016年3月22日以商业贷款方式支付1090000元；3、第八条交付期限：出卖人应当在2016年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：（1）该商品房竣工经验收合格；（2）商品房已具备交付使用条件；（3）买受人交清全部房款；4、第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；5、第十一条交接：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述《补充协议》第三条对买卖合同第八条、十一条补充如下：1、买受人应于合同第八条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，乙方应按照上述约定办理收楼手续，无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书；2、若该商品房的买受人为两人或两人以上联名购买的，则买受人中任何一人已办理该商品房的验收交接手续的，均视为买受人全体对于该商品房已经予以认可接收；3、买受人确认，该商品房于现实交付予买受人之日起法律责任转移至买受人，如非因出卖人原因导致买受人未能于买卖合同第八条约定的房屋交付日期前满足交付条件或未办理交接手续的，则自买卖合同第八条约定的房屋交付日起该商品房的法律责任转移至买受人。2016年8月19日，被告越辉公司向两原告邮寄涉案房屋《商品房交付通知书》，上载：“根据购房合同约定和项目实际，阁下所购越秀岭南隽庭二座503单元按合同约定于2016年9月1日交付使用，现已具备交付条件。为提供更加优质服务，便于阁下尽早入住岭南隽庭。请阁下于2016年8月31日（上午9：00—12：00）前往同济东路28号9座首层（岭南隽庭小区主入口处）办理商品房交付手续……”附件为《岭南隽庭业主收楼须知》、《收楼流程》。2016年8月30日，佛山市公安消防局就佛禅网（挂）2013-004佛山市禅城区南埔村地块项目1#、12#楼及地下室土建、设施工程出具了佛公消验字﹝2016﹞第0234号《佛山市公安消防局建设工程消防验收意见书》，认定该工程消防验收合格。2016年9月6日，包含涉案房屋在内的佛禅网（挂）2013-004佛山市禅城区南埔村地块项目1#、2#、3#、12#楼之一及地下室工程通过竣工验收备案。2016年11月12日，两原告与被告越辉公司签署《商品房交付书》，内容为：“阁下购买的佛山市禅城区越秀岭南隽庭2座503单元，已具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件。现交付时间为2016年9月1日，物业管理企业于《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间起向阁下计收该物业的物业管理费。待维修事项与物管处接洽。”同日，原告方圣荣在被告岭南隽庭分公司出具的《业主收楼物品移交清单》上签名，确认被告岭南隽庭分公司于2016年11月12日向两原告移交涉案房屋、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《住户手册》及房屋钥匙等资料、物品。2016年12月7日，案外人佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司对涉案房屋进行燃气设施运行前检查，并通知原告孙珩运前检查不合格，原因为热水器左侧有电插座不足15厘米间距，气炉留头在拉篮内，暂不通气。该分公司通知提出整改指引：1、用户自行处理（加防火盖），2、工程上门改管。2016年12月15日，涉案房屋燃气通气使用。2017年5月27日，两原告通过佛山市禅城区网络发言人平台，以涉案房屋所在的二座设施不全和不合格，拖拉至今不予维修为由投诉两被告。2017年7月4日、9月19日，两原告通过佛山市禅城区网络发言人平台，以被告越辉公司拒不履行保修义务为由投诉。2018年4月20日，两原告通过佛山市禅城区网络发言人平台，以涉案房屋不合格迟迟不能办结交楼验房手续为由投诉。2018年4月28日，原告方圣荣与被告岭南隽庭分公司签署《收楼交接验收表》，确认涉案房屋存在：1、灶台开裂、烟道没能接上烟管；2、换气扇由业主事后安装；3、燃气公司判定不合格（橱柜阻档安装阁门），业主采取临时措施方通气；4、主卧墙身开裂；5、次卧木门门大洞小关不上，有缝隙。表上还备注所有室内房门、门锁均属投诉后补装门。另查明一，两原告与北京市盈科（广州）律师事务所签订《委托律师代理民事案件合同书》，约定本案律师费为15000元。另查明二，两被告制定收楼流程：被告越辉公司负责核对买卖合同、业主身份等资料及与业主签订《商品房交付书》，接着，被告岭南隽庭分公司负责验证业主出示的《商品房交付书》等资料，与业主签署《业主收楼物品移交清单》并移交《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《住户手册》等资料，接下来由被告岭南隽庭分公司陪同业主验房并填写、确认《收楼交接验收表》等。《住户手册》中包括《收楼指南》。诉讼中，两原告陈述：收楼流程及收楼指南是被告越辉公司和被告岭南隽庭分公司均向两原告等业主发出；原告方圣荣大概在2016年9月5日、6日左右收到交付通知书及收楼流程；两原告于2016年9月11日持被告越辉公司的函件到被告越辉公司处办理收楼手续。被告越辉公司陈述：涉案房屋实际办理交付的时间应以书面签字确认的2016年11月12日为准，以合同约定，两原告无理由拒不收楼，视为2016年9月1日交付；2016年9月1日后没有向两原告发出书面收楼通知。被告岭南隽庭分公司陈述：被告岭南隽庭分公司在（办理）收楼手续时确实有向业主发出《住户手册》；涉案房屋实际办理交付的时间应以书面签字确认的2016年11月12日为准，以合同约定，两原告无理由拒不收楼，视为2016年9月1日交付。庭后，被告越辉公司提交《情况说明》，确认两原告已向其付清涉案房屋全部购房款。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。综合双方诉辩意见及全部证据，越秀岭南隽庭二座503单元、佛山市禅城区越秀岭南隽庭2座503单元即为涉案的佛山市禅城区同济东路28号二座503房。关于逾期交房及违约责任问题。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。而两原告和被告越辉公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条明确约定商品房交付条件包括涉案房屋竣工验收合格。故应以涉案房屋通过竣工验收备案为涉案房屋交付的最低标准。涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年9月1日前向买受人交付该商品房。”现涉案房屋于2016年9月6日通过竣工验收备案，被告越辉公司未能如期交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋，构成违约。其次，本案中，被告越辉公司于2016年8月19日向两原告于涉案合同确定的收件地址邮寄出《商品房交付通知书》，通知两原告于2016年8月31日前办理涉案房屋交付手续。被告越辉公司提交的EMS快递单仅显示原告方圣荣签收，并无具体签收时间，被告越辉公司应当承担举证不能的不利后果。两原告主张收到时间为2016年9月5日、6日左右，不能明确具体为哪一天，无有效证据予以佐证其所述签收时间，两原告还主张快递单上签收人签名不是原告方圣荣所签，但两原告未提交有效证据予以证明，且被告越辉公司系根据两原告合同确认地址寄出，故两原告应承担举证不能的责任，本院对其上述主张不予采纳。据此，鉴于上述邮件系佛山市禅城区内收寄、投递，邮政特快专递具有快捷特点，以及原告方圣荣虽对签收时间有异议但确认已签收之情况，本院认定原告方圣荣于2016年8月23日签收。故，被告越辉公司在涉案房屋未通过建设工程竣工验收备案，不符合交付条件情况下通知两原告收楼，两原告有权拒绝接收房屋。因此不能认定视为两原告已于《商品房交付通知书》所通知的办理交付手续的期限届满之日即2016年9月1日已经接收涉案房屋。根据已查明的事实，两原告于2016年11月12日签署被告越辉公司出具的《商品房交付书》并领取房屋钥匙且未有证据显示该钥匙已被归还，可视为两原告于该日已接收房屋，被告越辉公司于该日履行完毕交付房屋的义务。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”两原告据此请求被告越辉公司承担赔偿损失的违约责任依法有据。涉案《广东省商品房买卖合同》第九条约定的逾期不超过90日的逾期交房违约金标准为已交付房价款的万分之五，被告越辉公司抗辩主张不存在违约无需承担违约责任，应是包含对违约金标准过高的抗辩之意思。故本院参照当地经济发展水平，综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定被告越辉公司按总房价款日万分之三的标准向两原告支付从2016年9月2日起至2016年11月11日止之期间的逾期交房违约金33463.68元（1571065元×0.0003×71天)。对此，本院予以支持。两原告诉请超出部分，无合同及法律依据，本院不予支持。对于两原告主张的涉案房屋在2016年11月12日不符合法定交付条件和法定交楼程序的意见，与事实不符，本院不予采纳。对于两原告主张被告越辉公司于2016年11月12日交付的涉案房屋存在严重质量问题，影响正常居住，交付无效，对此，本院认为，涉案房屋存在灶台开裂、烟道没能接上烟管、主卧墙身开裂、次卧木门门大洞小关不上等问题，但两原告所举证据并不足以证明上述问题足以严重影响正常居住使用，故，本院对两原告的上述主张不予采纳。对于两原告主张的涉案房屋交付日期为《收楼交接验收表》签署之日即2018年4月28日，本院认为，验房并非收楼的法定前置条件，当事人双方可以自行约定变更，本案中，虽然两原告主张收楼前因被告越辉公司的原因未能验房以及在被告越辉公司、被告岭南隽庭分公司欺诈情况下才于2016年11月12日收楼，但如前所述，两原告确已于2016年11月12日接收涉案房屋，且两原告无有效证据证明其系在被告越辉公司、被告岭南隽庭分公司欺诈之下收楼，现两原告以收楼前未验房为由主张于《收楼交接验收表》签署之日即2018年4月28日为收楼日，理据不足，本院不予支持。关于两原告诉请的律师费。两原告与被告越辉公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》均未约定被告越辉公司需承担两原告支付的律师费，且律师费并非必要支出，退一步说，上述违约金也已足以弥补两原告的律师费损失。故两原告的该项诉请缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关于被告岭南隽庭分公司的责任。被告岭南隽庭分公司非涉案《广东省商品房买卖合同》的相对人，其系受被告越辉公司办理有关房屋交付手续，故两原告的该项诉请无合同依据，也缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方圣荣、孙珩支付佛山市禅城区同济东路28号二座503房逾期交房违约金33463.68元；二、驳回原告方圣荣、孙珩的其他诉讼请求。如果被告佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4321元，由原告方圣荣、孙珩负担4019元，被告佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司负担302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年十月十六日书记员  罗凤华