黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初2567号原告：隋秀珍，女，1959年7月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：孙贵（原告丈夫），男，1960年12月19日出生，汉族，退休职员，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县第七建筑工程公司二楼。法定代表人：李义，职务经理。委托诉讼代理人：潘洪丽，女，1988年8月27日出生，汉族，系该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：郭学伟，黑龙江金圣崴律师事务所律师。被告：高继中，男，1968年8月2日出生，汉族，建行职工，住黑龙江省肇源县。原告隋秀珍与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源城市建设公司）、高继中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，于2018年10月23日作出（2018）黑0622民初2505号民事判决书。原告隋秀珍不服此判决，上诉于大庆市中级人民法院。大庆市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）黑06民终629号民事裁定书：一、撤销（2018）黑0622民初2505号民事判决书；二、本案发回黑龙江省肇源县人民法院重审。本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告隋秀珍委托诉讼代理人孙贵、陈树民、被告鑫源城市建设公司委托诉讼代理人潘洪丽、郭学伟及被告高继中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隋秀珍向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告商品房买卖合同，被告返还原告已交购房款36万元；2.请求判令被告赔偿因被告原因导致原告至今没有办理房屋所有权登记等相关手续的违约损失由142,128元变更为172,080元。3.增加诉讼请求要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告系房屋买卖合同关系，原告于2013年9月28日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的世纪花园D座1层8号楼商品房一套，该商品房建筑面积68.89平方米，每平方米单价7,000元，总金额482,230元。经双方协商约定合同签订之日交36万元，余款用此楼房屋所有权证、土地使用证做抵押贷款付清。合同签订时被告承诺在当年年末给原告办理房屋所有权登记、土地使用证等相关手续。同时还承诺在2014年将此商品楼前面的原气泵厂院内全部开发，绝不影响此商服楼做生意。但由于被告原因导致该房至今没有办理房屋所有权登记和土地使用证。前面原气泵厂院内也没有开发，致使原告无法做生意，只能作为住宅楼使用。按照最高人民法院相关规定：1、由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。2、合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（逾期贷款罚息利率：在贷款利率水平上加收30%-50%，本次是按30%计算的）,原告请求人民法院判定解除原告与被告签订的商品房买卖合同，返还原告购房款和赔偿违约金等相关损失。被告鑫源城市建设公司辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在约定或法定的合同解除情形，合同应继续履行。被告没有违约，不应赔偿原告违约损失；2、涉案商品房可以办理产权证，未能及时办理，不是被告原因导致的。被告在开发建设世纪花园小区项目时，已办理五证。由于县政府要求被告为其解决历史遗留问题，将相邻多年前拆迁而没有回迁安置的七户被拆迁户纳入世纪花园项目。2014年肇源县规划委员会决定增加用地面积和建筑面积，原有的开发建设审批手续需要调整，将原有五证收回。2017年1月9日开始即由各部门会签，至2018年9月14日会签结束。2018年10月18日肇源县不动产登记局对涉案小区作出《不动产权籍调查表》，期间因税务局改革，购房者无法缴税。2019年3月18日世纪花园小区可以办理不动产权证。原告于2018年7月起诉时，正处于会签中，产权证未能及时办理不是被告原因导致，被告既无过错，也未违约，原告诉讼请求不成立，缺少事实及法律依据，应予驳回。被告高继中辩称，同鑫源城市建设公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告隋秀珍举证如下：1、商品房买卖合同一份，欲证实2013年9月28日原告与被告鑫源城市建设公司及实际开发人高继中签订商品房买卖合同，原告购买世纪花园小区D座8号楼商服，面积68.89平方米，每平方米7,000元，总价482,230元。双方存在商品房买卖的法律关系。合同第6条约定，买受人首付房款36万元，余款以此楼贷款付清（以此楼房产证及土地证做抵押）。2013年9月28日原告交购房款36万元。被告交付房屋和钥匙。但被告长达5年之久未办理房屋所有权证和土地使用证属于违约。因没有办理两证，原告无法办理按揭贷款，是被告过错造成的。合同第8条约定，出卖人在2012年12月31日前没有履行该合同第8款规定的义务，商品房没有验收合格，商品房没经综合验收合格，没有经分期综合验收合格，没有取得商品房交付使用批准文件、消防验收没合格，到目前为止，该楼房没有达到验收合格条件。被告鑫源城市建设公司质证称，真实性无异议，证明问题有异议。被告公司没有违约，未能及时办理产权证，不是被告原因，被告没有过错。该房屋验收并符合入住条件，2019年3月就可以办理产权证。被告高继中质证称，同鑫源城市建设公司一致，合同不是其所签。本院对该合同真实性予以确认。2、2013年9月29日收据一份，欲证实原告按照合同约定交付购房款36万元，原告不存在违约行为。被告鑫源城市建设公司质证称，无异议，原告分两次交款，2013年4月30日交款16万元，2013年9月29日交款20万元，后补收据。被告高继中质证称，无异议。本院对该证据的真实性予以确认。被告鑫源城市建设公司举证如下：1、《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》各一份，欲证明被告开发建设世纪花园项目具备合法的开发建设审批手续，因肇源县政府将相邻七户纳入世纪花园项目，将原五证收回。原告隋秀珍质证称，该组证据取得形式不合法仅加盖提供单位印章，没有发证机关印章，既然已经收回，应加盖存档单位的印章以证明证据来源。该证据不具备上述条件，不能作为认定事实的依据。同时，该证据作为合同是否有效的证据，与原告解除合同没有关联性。被告高继中质证称，无异议。本院对该证据真实性予以确认。2、2014年8月12日《肇源县规划委员会会议纪要》、2015年12月12日肇源县城乡规划局《关于对第230622201000087号规划条件通知书的补充说明》、2017年5月8日肇源县发展和改革局《关于新建世纪花园建设项目有关情况的说明》、2018年《肇源县历史遗留未办理不动产权证建设项目会签书》、2016年6月27日《关于世纪花园棚改项目补交土地出让金返还政策的报告》《不动产权籍调查表》复印件各一份，欲证明1、2014年肇源县规划委托员决定为解决历史遗留的问题，将相邻的七户多年前被拆迁而未回迁安置的被拆迁户纳入世纪花园项目。于是对原有已审批项目进行调整，增加用地面积961.1平方米，增加建筑面积6355.45平方米，原有五证收回，开发建设审批手续重新调整。2、根据《会签书》，世纪花园项目作为历史遗留未办理不动产权证建设项目，在2017年1月至2018年9月期间，由各部门会签后同意办理产权证。《不动产权籍调查表》，2018年10月不动产权登记局对世纪花园小区土地及房屋进行分区测量，准备颁发不动产权证。3、上述证据可以证明，2014年至2018年期间，肇源县政府及相关部门一直在办理世纪花园小区项目的各项审批等手续，原告于2018年7月向法院起诉时，正是各部门会签期间。进而证明并不是被告原因而导致无法及时办理不动产权证，被告多次向县政府和各部门申请报告和审批手续。原告隋秀珍质证称，关于会签书、报告、调查表、会议纪要坚持原审质证意见，1、对会签书里面的内容有异议，此表中规划手续只有规划条件通知书及补充说明，而且没有法律规定的规划许可证。2、土地手续虽然签订了土地出让合同，但没有办理用地许可证及土地使用证，属于违法用地，是违法建筑。3、建设手续表中是无建设施工许可证，是违法建筑。县政府的主管人员签字没有单位公章，不能代表政府意见。4、消防手续及验收合格存在火灾隐患，到现在还没整改。对上述问题能证明如下事实，违法建筑，没有验收合格，存在火灾隐患，证明被告违约。另外，涉案房产不属于历史遗留问题，不符合黑龙江省委办公厅2017第35号文件规定的历史遗留问题，不能证明经合法验收交付使用，在变更规划后被告没有按照房地产开发审批程序进行开发，获取重新规划后的五证，是开发商的原因，而不是政府的原因。对发改局的情况说明真实性无异议，补充说明是复印件，真实性有异议。被告高继中质证称，对该组证据无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。3、《情况说明》《不动产权证书》复印件各一份，欲证明2019年3月18日起，世纪花园项目可以办理不动产权证，商品房买卖合同目的可以实现，不具备法定解除条件，《情况说明》原件在大庆市中级人民法院。原告隋秀珍质证称，真实性没有异议，证明问题有异议，《情况说明》加盖不动产中心的公章，还需要有证明出具人的签名，否则该证据不能采信。“需要该公司提供授权手续”的内容，被告开发单位是鑫源城市建设公司，缴纳契税的单位是分公司，因为单位名称的不统一，需要开发公司委托给分公司，所以是被告公司的过错造成了不能办理产权证。涉案房产截止到目前被告没有提供原告购买的房屋竣工验收合格证，不能交付使用。被告鑫源城市建设公司质证称，整个小区不是单独验收，是整栋验收的，该小区已经验收合格，办理产权证不是独栋办理，只是办理时间不一致，且整个小区已经验收合格，分公司成立的原因是要与总公司财务分离。被告高继中质证称，无异议。本院对该证据证明的事实予以确认。本院经审理认定事实如下：被告鑫源城市建设公司系世纪花园小区项目工程的开发公司。2013年4月30日原告隋秀珍购买被告鑫源城市建设公司开发建设的世纪花园小区D座1层8号，建筑面积为68.89平方米商服楼一处，该商服楼为现房。双方约定商品房单价为每平方米7,000元，房屋总价款为482,230元。2013年4月30日原告隋秀珍丈夫孙贵向被告鑫源城市建设公司交纳购房款160,000元，约定余款于2013年6月1日前交齐。被告鑫源城市建设公司工作人员潘洪丽为孙贵出具收据一份，并加盖了其公司公章。当日，被告鑫源城市建设公司将该商服楼交付给原告隋秀珍及其丈夫孙贵使用至今。2013年9月29日，原告隋秀珍与被告鑫源城市建设公司签订购买该商服楼的商品房买卖合同，约定付款方式为“本合同签订时交纳房款36万元，余款以此楼贷款付清（以此楼房产证、土地证做抵押）”。双方对该商服办理所有权登记的时间、合同解除的条件及期限、违约责任的承担均未做约定。合同签订当日，被告鑫源城市建设公司收取原告隋秀珍交纳购房款20万元，并为原告隋秀珍出具收款36万元的收据一份，经手人为潘洪丽，加盖该公司公章。但之后被告未能办理房屋所有权登记和土地使用证，原告无法办理抵押贷款，至今未交付剩余房款。自2019年3月18日起该楼房才能办理不动产权证。原告认为被告逾期办证构成违约，故提起本案诉讼。另查明，2011年被告鑫源城市建设公司陆续取得《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，具备合法开发建设世纪花园项目的资质。2014年8月12日肇源县规划委员会会议决议，“一是原则同意世纪花园小区建筑面积增加为6434.51平方米，二是增加建筑面积的项目，需由开发企业按照调整后的规划补缴土地出让金后，再办理相关规划手续”。被告根据会议要求，将世纪花园棚户区改造项目增加邻居地块7户回迁户，上述五证被收回。2015年12月12日肇源县城乡规划局作出补充说明，同意增加建筑面积，2016年6月被告补缴土地出让金。2017年5月8日肇源县发展和改革局作出说明，同意增加用地面积和建设面积。2017年1月肇源县政府主管领导及规划、国土、建设、消防、房产各部门签订《肇源县历史遗留未办理不动产权证建设项目会签书》，同意会签办理涉案小区不动产权登记手续。但2018年9月13日消防部门在会签意见中，注明“该小区仍存在下列火灾隐患需要整改见附件”。被告认为由于增加用地面积和建筑面积，开发建设审批手续需要调整，2017年1月9日开始即由各部门会签，至2018年9月14日会签结束。后因税务局改革，购房者无法缴税。产权证未能及时办理不是被告原因导致，被告既无过错，也未违约，故拒绝原告诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2013年9月28日原告隋秀珍与被告鑫源城市建设公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约享有权利、履行义务。涉案买卖合同已签订六年，亦交付使用六年，2019年3月18日该楼房已能办理不动产权证，合同目的可以实现，故原告诉讼请求解除商品房买卖合同，被告返还已付购房款36万元，本院不予支持。关于被告鑫源城市建设公司是否存在逾期办理产权登记的情形及是否构成违约问题，本院认为，2014年8月12日《肇源县规划委员会会议纪要》决定对涉案世纪花园小区项目增加建筑面积，2015年12月12日肇源县城乡规划局《关于对第230622201000087号规划条件通知书的补充说明》明确具体增加的建筑面积，案涉世纪花园小区需调整开发审批手续，至此，迟延办理产权登记不能归责于被告鑫源城市建设公司。2016年6月被告补缴土地出让金，2017年《肇源县历史遗留未办理不动产权证建设项目会签书》以“历史遗留问题”解决不动产权证办理，但“历史遗留问题”存在多种原因，不排除被告自身原因，不能作为被告免责理由，且消防部门在会签时已注明涉案小区仍存在消防隐患，说明涉案小区至会签时仍存在消防工程质量问题，影响工程验收办证。因此，2015年12月13日至2019年3月18日（1175天）期间，未能办理产权证，被告存在违约行为。原告隋秀珍提出的赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予支持。依据《最高人民法院》第十八条关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，2015年12月银行贷款利率为5%，按原告要求加收30%罚息计算为：36万元×5%÷360天×1175天=58,750元＋(58,750元×30%)=76,375元。关于被告高继中是否承担违约责任的问题，本院认为，被告高继中不是本案商品房买卖合同主体，根据合同具有相对性原则，被告高继中不享有该合同项下权利、义务，故对原告要求被告高继中承担违约责任的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司赔偿原告隋秀珍违约损失76,375元，于本判决生效后立即履行；二、驳回原告隋秀珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9121元，原告隋秀珍负担7412元，被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司负担1709元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王丽娟人民陪审员  张连竞人民陪审员  张镁妍二〇一九年十月十六日书 记 员  王柏钧附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。