云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民初171号原告（反诉被告）：红河永汇投资有限公司（以下简称永汇公司）。住所：蒙自市文澜镇凤凰路。法定代表人：王黎明。委托诉讼代理人：李梓瑜、杨姣，云南天方律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：王xx，男，汉族，1974年3月4日生，住蒙自市。委托诉讼代理人：白桓源、张云，云南众序律师事务所律师、实习律师，代理权限均为特别授权。原告（反诉被告）永汇公司诉被告王xx（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永汇公司的委托代理人李梓瑜、杨姣，被告（反诉原告）王xx及其委托代理人白桓源、张云，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告永汇公司向本院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与蒙自水上人间餐饮商贸有限公司于2011年3月23日签订的《置换地联合开发协议书》；2、判令被告返还原告已经支付的合作款9244768元，赔偿原告资金占用费1000000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，永汇公司变更诉讼请求为：1、确认原告与蒙自水上人间餐饮商贸有限公司于2011年3月23日签订的《置换地联合开发协议书》无效；2、判令被告返还原告已经支付的合作款9244768元，赔偿原告资金占用费1000000元；3、本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任保险费由被告承担。事实和理由：原告与蒙自水上人间餐饮商贸有限公司于2011年3月23日签订《置换地联合开发协议书》，约定：蒙自水上人间餐饮商贸有限公司用坐落于，属其所有的30亩土地与原告合作开发房地产（注：土地面积以土地管理部门测绘面积为准，合作地块为蒙自水上人间餐饮商贸有限公司现经营的“水上人间”餐厅用地），并根据蒙自县人民政府蒙政发（2007）29号文件关于集体置换地开发使用审查程序的通知办理完相关土地手续，原告承担置换地变更为国有开发建设用地产生的费用、所有建设费用、税收，并承担被告在此地块上地上附着物的补偿。协议还约定原告对土地进行开发后的分配补偿方案，约定原告除实物补偿外，再给予被告8000000元作为此宗地块上附着物的赔偿。协议签订后，经被告允许，原告先后委托蒙自恒汇房地产开发有限公司向被告支付合同约定的合作款共计9244768元。此外，原告积极办理土地变更手续，与被告多次协同到蒙自市国土局办理变更申请等相关事宜。现蒙自水上人间餐饮商贸有限公司己被依法注销，其股东即本案被告未在法定期限内履行清算义务，注销前亦未通知原告进行债权申报，且原告支付的合作资金全部支付至被告及被告前妻的个人账户，被告的行为严重损害了原告的合法权益。本协议约定合作开发的置换地实际所有权人系文澜镇高家寨生产合作社，实际土地使用权人系被告王xx，并非签订合同的蒙自水上人间餐饮商贸有限公司。现该两宗地块已由蒙自市政府依法征收并已挂牌出让，经由蒙自市公共资源交易中心进行国有土地使用权招拍挂出让成交公示﹝蒙公资交告土成字（2019)2号﹞。2018年春节时，原告仍在努力办理土地手续，2019年4月原告才得知此地块已被政府征收并己挂牌出让，被告从未将合同不能履行的信息向原告披露。现原、被告双方签订的《置换地联合开发协议书》的合作开发目的根本不能实现，并且双方均不具备房地产开发经营资质，协议应当无效。原告多次向被告索要已经支付的合作资金，但被告均以各种理由拒不返还。为此提起诉讼。本诉被告王xx辩称：一、我方认为原告自始至终没有房地产开发资质，协议应当无效。二、原告主张返还合作款9244768元的请求应当驳回，理由是协议签订后，我方根据原告的授意对周边地块及地上附着物进行收购，共支付7950000元，后经双方协商，原告同意我方不再向原告返还该款，所以2013年7月5日原告向我方出具了《收据》；1244768元是原告同意支付给我方2013年的补偿款。原告主张的资金占用费1000000元没有事实依据和法律依据，应当驳回。三、本案的发生是原告的过失造成的，因此本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任保险费均应由原告承担。反诉原告王xx向本院提起反诉，请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失人民币9255730元；2、判令反诉被告承担本案本诉、反诉诉讼费。事实与理由：反诉原告王xx曾系蒙自水上人间餐饮商贸有限公司法定代表人，该公司经营使用的土地及房产系王xx名下的财产。2011年3月23日，反诉被告法定代表人王黎勇与王xx协商，以反诉被告永汇公司为乙方，与甲方蒙自水上人间餐饮商贸有限公司签订《置换地联合开发协议书》，约定联合开发“水上人间”餐厅及周边用地。因该地块系王xx名下的集体用地，需进行土地性质转变才能进行地产开发，故双方在协议中约定，根据蒙自县人民政府蒙政发（2007)29号文件“关于集体置换地开发使用审查程序的通知”，办理相关土地手续，乙方承担置换地变更为国有开发建设用地产生的所有费用等。协议还约定：在取得批复后十日内，乙方向共管账户划入3000000元，并按时参加摘牌，否则乙方违约赔偿甲方3000000元；乙方及时办理相关手续，及时开工，20个月内交付房屋给甲方，逾期一天向甲方承担10000元违约金。补偿方案约定：实物补偿，住房15600平方米，按每平方米2000元结算；现金补偿，乙方同意实物补偿后再给甲方8000000元地上附着物（房屋等）赔偿，并在签订协议后30日内支付4000000元，余款挂牌完成后付清。协议约定，甲方办理程序符合政府规定，乙方资质等公司证照要交甲方备案。协议还对补偿房屋的选定、房屋标准、安装水塔及热水器等进行了约定，同时约定若违约赔偿5000000元。协议签订后，反诉原告停止了“水上人间”餐厅的经营，配合乙方协调政府各部门，于2011年11月16日向蒙自市人民政府提出《关于办理“水上人间”用地手续的申请》得到批准。蒙自市国土资源局于2012年11月29日向蒙自市人民政府提出《关于完善水上人间用地手续的请示》。2013年9月22日，云南省国土资源厅将该块土地批准为国有建设用地，但因为反诉被告无房地产开发资质及无资金投入，未按约定在签订协议后30日内支付4000000元，也未向共管账户划入3000000元，在政府土地部门催交相应款项时一拖再拖，致使土地手续停滞。经双方多次协商，王黎勇多次表示继续合作，尽快筹款，承诺从2013年起每年赔偿水上人间餐厅经营损失1000000元，于2013年7月2日支付经营损失补偿600000元，其余400000元损失用恒汇地产公司开发的房屋折抵，但因无房抵，又于2014年7月15日，用市值644768元的房屋一套折抵损失。之后，因为反诉被告资金问题未继续履行协议，也未支付每年1000000元损失。期间，2014年1月14日蒙自水上人间餐饮商贸有限公司注销。2015年7月，王黎勇退出反诉被告永汇公司股东身份，不再担任公司法定代表人。被告永汇公司无人跟进项目，无资金投入，不解除合同，一直拖延。2019年1月30日，蒙自市土地收购储备中心按政府会议要求，收储了双方约定开发的地块并挂牌出让，反诉被告知道却未参加竞标，土地被他人拿走。现在反诉原告的地上附着物评估价值仅为5735672元，而双方协议价为8000000元，造成地上附着物房屋直接经济损失2264328元；按双方协商从2013年起，每年反诉被告应赔偿反诉原告1000000元经营损失，现尚欠2014-2018年共5年的损失合计人民币5000000元；按蒙自市的政策，2017年前征收农村集体用地的给予10％的预留地，反诉原告应得1.60597亩，按公示成交价1240000元／亩计算，损失为1991402元；以上三项直接经济损失共计9255730元。如果反诉被告开发成功，约定补偿反诉原告15600平方米房屋，按现市场价格计算，预期经济损失达8000多万元。综上所述，因反诉被告无房地产开发资质，无资金能力，股东王黎勇撤资，更换新股东，无人处理协议约定相关事务，一拖再拖，导致反诉原告水上人间餐厅不能经营而注销，给反诉原告造成重大经济损失，为此提起反诉。反诉被告永汇公司辩称：原告的反诉请求没有事实依据和法律依据，应当驳回。一、原告主张的2264328元，是地上附着物的损失，应以合同继续履行为前提，属可期待利益损失，合同无效不具备可履行性。原告应提供30亩土地进行开发，但收储中心支付的是16.97亩地上附着物的补偿款。二、原告主张每年1000000元的经营损失没有事实依据和法律依据，双方没有达成赔偿协议。三、原告主张1991402元的赔偿，没有事实依据和法律依据。预留地是返还给集体的，不是给原告造成的损失，合同也没有约定由我公司承担。合同无效是双方的过错导致的，原告的反诉请求没有事实依据和法律依据。综合原、被告的诉辩主张，双方均认为《置换地联合开发协议书》应为无效协议。本诉部分的争议焦点是被告王xx是否应当向原告永汇公司返还已支付的合作款9244768元并赔偿资金占用费1000000元；反诉部分的争议焦点是反诉被告永汇公司是否应当赔偿反诉原告王xx经济损失9255730元。根据原、被告列举的证据，以及双方在庭审中的陈述和发表的质证意见，本院确认以下案件事实：2000年，蒙自县土地管理局将位于高家寨涉案土地1417.80平方米划拨给王xx使用，用途为住宅，王xx取得蒙集用（2000）字第5x号《集体土地使用证》。2001年2月1日，王xx在位于涉案土地上建盖房屋并取得房屋所有权证。2007年2月15日，经蒙自县人民政府核准，王xx取得蒙集用（2007）第x土地使用权，位于高家寨96号，用途为餐饮旅馆业用地。2011年11月16日，蒙自水上人间餐饮商贸有限公司（以下简称水上人间）向蒙自市人民政府申请办理用地手续。2014年1月14日，蒙自市工商行政管理局向水上人间核发《准予注销登记通知书》，准予水上人间注销登记；水上人间工商登记记载，企业类型为自然人投资或控股有限责任公司，法定代表人为王xx，股东一人王xx。2019年1月30日，蒙自市土地收购储备中心与水上人间签订的《蒙自市国有土地使用权收储协议》约定，收储面积为16.0597亩，土地收储价值为5471022元，地上建筑物评估价值为5735672元。2019年6月17日，蒙自市自然资源局出具《关于水上人间用地情况说明》载明：水上人间项目用地面积约为24283.13平方米（36.42亩）；经云国土资复（2013）540号批准为国有建设用地；地块编号为14C-13，后调整为14C-13-1、14C-13-2；列入2018年、2019年土地出让计划；2019年4月26日，经公开出让，最终竞得人为蒙自市红景房地产开发有限公司。其间，2011年3月23日，水上人间为甲方，永汇公司为乙方，双方签订《置换地联合开发协议书》，主要约定：甲方自愿用座落在，属甲方拥有的30亩土地与乙方进行房地产联合合作开发（注：合作地块为甲方现经营的“水上人间”餐厅用地）；根据蒙自县人民政府蒙政发〔2007〕29号文件关于集体置换地开发使用审查程序的通知，办理完相关土地手续，乙方承担的费用包括置换地变更为国有开发建设用地产生的所有费用和甲方在此地块上附着物的补偿等；取得蒙自市人民政府该宗地块开发批复后十日内，乙方向双方共管账户划入人民币3000000元；乙方按时参加土地摘牌，共管资金3000000元可作为土地摘牌款项直接划入国土部门账户；乙方不按时参加土地摘牌，则共管资金3000000元作为违约金归甲方所有；乙方在项目开工20个月内向甲方交付验收合格的住房和商铺，发生延期交房，按10000元／天向甲方支付延期交房违约金；乙方取得施工许可证后十日内签订《房屋补偿协议》；乙方对甲方的开发分配补偿方案除了实物补偿外，乙方同意在实物补偿后再给予甲方8000000元地上附着物赔偿作为现金补偿，且在本协议签订后30日内向甲方支付4000000元，剩余部分在挂牌完成后一次性付清；联合开发协议不能实施时，甲方必须退还乙方所支付的所有款项；任何一方违约，向守约方支付违约金5000000元，并承担守约方相应损失等等。该协议有水上人间印章和法定代表人王xx签名，有永汇公司印章和法定代表人王黎勇（2015年7月3日变更为王黎明）签名。协议签订后，2011年3月24日，永汇公司与蒙自恒汇房地产开发有限公司（以下简称恒汇公司）向水上人间出具《委托付款声明》，表示永汇公司委托恒汇公司向水上人间支付《置换地联合开发协议书》项下的合作款项。在履行上述协议过程中，2013年4月26日，水上人间收到恒汇公司“合作资金”7950000元；2013年7月2日，水上人间收到恒汇公司“水上人间餐厅经营补偿款”600000元；2014年1月27日，水上人间收到恒汇公司“合作资金”50000元；2014年7月15日，水上人间收到恒汇公司“合作定金”523874元和120894元。以上款项合计9244768元，水上人间均出具了《收据》。同时，2013年7月5日，恒汇公司向水上人间出具《收据》，表示收到水上人间“退合作资金”7950000元。以上事实，有原告列举的《置换地联合开发协议书》、《集体土地使用证》、《房屋所有权证》、《委托付款声明》、《收据》、《国有土地使用权招拍挂出让成交公示》、《营业执照》、《内资企业登记基本情况表》、《国有土地使用权收储协议》、《关于水上人间用地情况说明》等证据在卷证实；有被告列举的《准予注销登记通知书》、《内资企业登记基本情况表》、《永汇公司企业信用信息公示》、《营业执照》、《房屋所有权证》、《集体土地使用证》、《置换地联合开发协议书》、《关于办理“水上人间”用地手续的申请》、《关于水上人间用地情况说明》、《国有土地使用权招拍挂出让成交公示》、《收据》、《收回原窑塘范围土地协议书》、《协商纪要》、《调查笔录》、《协议》、《不动产权证》、《委托付款声明》、《国有土地使用权收储协议》等证据在卷证实；有原、被告双方在庭审中的陈述在卷证实。对于以上证据，本院将予以分析、确认和彩信。根据原、被告列举的证据，相互发表的质证意见，双方在庭审中的陈述，以及本院确认的案件事实，评判如下：首先，关于永汇公司与水上人间签订的《置换地联合开发协议书》的效力。虽然该协议出自双方真实意思表示，但协议目的和内容是联合开发房地产，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”第三十条第二款规定：“设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。”第六十四条规定：“……擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。”第六十五条规定：“……未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”本案中，一方面，尽管王xx是水上人间的经营者并持有涉案地块集体土地使用权证，但在双方签订和履行协议期间（截止2019年1月30日签订《收储协议》），该地块仍属集体所有，在未转换为国有土地使用权的情况下，依照上述规定不允许开发房地产；另一方面，不论水上人间还是永汇公司，在签订房地产开发协议，进行房地产开发时，应当经工商登记并取得房地产开发经营资格，但水上人间和永汇公司均未取得。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，水上人间和永汇公司的行为已经违反法律禁止性规定，因此《置换地联合开发协议书》无效。其次，本诉部分王xx是否应当向永汇公司返还合作款9244768元并赔偿资金占用费1000000元。①虽然《置换地联合开发协议书》的主体一方是水上人间，而水上人间的经营者是王xx，王xx也是唯一股东，在未经清算的情况下水上人间已于2014年1月14日注销登记，因此王xx应为水上人间债权债务承受人。②《置换地联合开发协议书》约定“联合开发协议不能实施时，甲方必须退还乙方所支付的所有款项”，该约定符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，因此王xx应当返还永汇公司合作款。③2013年7月2日水上人间向恒汇公司出具《收据》表示收到“水上人间餐厅经营补偿款600000元”，根据收据记载内容，款项性质不属于合作资金，属于永汇公司依据《置换地联合开发协议书》的约定向水上人间支付的补偿款；2013年7月5日恒汇公司向水上人间出具《收据》表示收到“退合作资金7950000元”，庭审中，永汇公司确认恒汇公司开具收据后水上人间未退此款，王xx确认开具收据是根据永汇公司为了平衡账目的要求，款项已经用于收购土地，实际未退该款。④永汇公司主张的资金占用费1000000元，因永汇公司在签订《置换地联合开发协议书》，特别是未按约定“按时参加土地摘牌”，导致涉案地块由案外人竞得，永汇公司存在主要过错，因此永汇公司主张的资金占用费不予支持。综上，王xx应当向永汇公司返还合作款8644768元。第三，反诉部分永汇公司是否应当赔偿王xx经济损失9255730元。王xx主张的经济损失9255730元包括：一、地上附着物评估价5735672元与《置换地联合开发协议书》约定的地上附着物补偿金8000000元价差2264328元，即为地上附着物直接损失。《置换地联合开发协议书》约定，永汇公司对水上人间的补偿方案除了实物补偿外，再给予水上人间8000000元地上附着物现金补偿，但由于永汇公司未按约定“按时参加土地摘牌”，导致合同目的不能实现，永汇公司存在过错，应承担责任；涉案地上附着物在土地收储时评估价为5735672元，王xx现主张直接损失2264328元，应予支持，但应扣除2013年7月2日水上人间收到的补偿款600000元。二、王xx主张双方约定从2013年起，永汇公司每年赔偿其经营损失1000000元，从2014年至2018年合计5000000元。庭审中，永汇公司不予认可王xx向有关人员作的调查，王xx也没有列举其他证据佐证有关人员调查陈述的真实性，因此王xx的该项主张不予支持。三、王xx主张根据蒙自市的政策，2017年前征收农村集体用地，预留地为10%，依此计算其应得1.60597亩，按公示成交价1240000元／亩计算，损失为1991402元。王xx的该项主张属于预期利益，并不是直接损失，因此不予支持。综上，永汇公司应当赔偿王xx直接经济损失1664328元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款、第三十条第二款、第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：本诉部分一、原告红河永汇投资有限公司与蒙自水上人间餐饮商贸有限公司签订的《置换地联合开发协议书》无效。二、被告王xx于本判决生效之日起十日内，向原告红河永汇投资有限公司返还房地产开发合作款人民币8644768元。三、驳回原告红河永汇投资有限公司的其他诉讼请求。反诉部分一、被告红河永汇投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告王xx赔偿房地产开发合作直接经济损失人民币1664328元。二、驳回原告王xx的其他诉讼请求。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，本诉案件受理费83269元，由原告红河永汇投资有限公司承担8269元，由被告王xx承担75000元；反诉案件受理费38295元，由原告王xx承担30000元，由被告红河永汇投资有限公司承担8295元；本诉诉讼保全费5000元及诉讼保全责任保险费19330.19元，由原告红河永汇投资有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  杨海波审判员  谭 延审判员  薛少倩二〇一九年十月三十日书记员  邹健乾