辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0703民初1687号原告（反诉被告）：锦州锦铁房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人：李德军，该公司经理。委托诉讼代理人：刘广纯，该公司书记。委托诉讼代理人：王磊，辽宁玉衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦志强，男，1969年5月1日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。原告（反诉被告）锦州锦铁房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）秦志强确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦州锦铁房地产开发有限责任公司法定代表人的委托诉讼代理人刘广纯、王磊，被告（反诉原告）秦志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）锦州锦铁房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销原、被告签订的锦州市凌河区延安路四段10-90号房屋（建筑物）的使用权转让协议三份；2.判决被告返还锦州市凌河区延安路四段10-90号房屋；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月被告与沈阳铁路局下属的沈阳铁道锦州铁兴集团有限公司兴达商贸分公司签订了房屋租赁合同，合同约定：“将锦州市凌河区延安路四段10-90号房屋租给被告使用，面积为859平方米”。该房屋使用权归沈阳铁路局所有，2015年初原告接到沈阳铁路局的函告，要求原告对锦州地区的路局所有的房屋进行出售，其中就包括被告租赁的锦州市凌河区延安路四段10-90号房屋，因被告享有优先购买权，故原告事先通知被告，询问被告是否购买该房屋，当时被告同意购买，故原、被告双方于2015年7月9日签订了三份房屋（建筑物）使用权转让协议，因当时原告并非是案涉房屋的实际管理人，故签订协议时房屋的面积就按照之前被告与沈阳铁道锦州铁兴集团有限公司兴达商贸分公司签订的房屋租赁合同确定的面积即859平方米进行的出售。被告总计向原告支付合同价款共计642.04万元。合同签订后原告将房屋交给被告使用，被告向原告支付了257.04万元购房款，剩余385万未交付。直至2019年1月被告购买的锦州市凌河区延安路四段10-90号房屋需要进行测绘，用以办理分户的相应证照，但当时被告不予配合，并拒绝测绘，原告在无奈下还向法院提起过诉讼，经过诉讼最后被告配合办理了测绘，2019年6月，经过锦州房地产测绘中心对凌河区延安路四段10-90号房屋进行测绘，并出具房屋现场草图，原告才得知出售给被告的房屋实际面积为1295.37平方米，远远大于房屋（建筑物）使用权转让协议确定的859平方米，由此可见原告在与被告签订房屋（建筑物）使用权转让协议时存在重大误解，根据最高院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第71条的规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失的，可以认定为重大误解”，而原告在出售案涉房屋使用权时因对房屋面积出现重大误解，并于原告本意相悖，并且给原告造成了重大损失，因此原告出售房屋使用权的行为属于重大误解。故原告特依据双方签订的协议及民事诉讼法的规定向法院提起诉讼，请求法院依法撤销原、被告签订的三份凌河区延安路四段10-90号房屋（建筑物）的使用权转让协议。被告秦志强辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持，当时出售时原告坚持现状销售原则不变，即购买者认可产权现状，设备现状；房屋建筑物使用转让协议中第一页若协议约定的建筑面积与测绘面积有偏差，以测绘为准，但房款不做调整，相应增加的交易费用出卖人概不负责，由买售人承担；门市房竞价销售第八条，房地产权证过户面积以过户时房地产管理部门确权的面积为准，由重新确权的房地产面积少于原产权证中载明和宣传资料以及本公告的面积竞得人不得要求补偿，重新确权的房地产面积超过原产权证中载明和宣传资料以本公告的面积为准，成交价款不做调整，但超过部分相关税费由竞得人承担；当时出售时原告单位工作人员及群众代表多次找我谈话做工作，说现状出售房款不做调整，售出的房价只增不减，在这种情况下我才购买的，有证明人证明；锦州市凌河区延安路四段10-90号房屋原产权单位为原告锦州锦铁房地产开发有限公司，地上地下合计面积约5000平方米，答辩人于2015年通过公开竞卖方式取得锦州市凌河区部分产权，其他部分由另几人购买，答辩人现已缴纳大部分房款，剩余房款答辩人交款时因开发办照上级划拨税款没有到位造成的，再后来原告变相以打包形式让葫芦岛凯格公司降价销售，按原房款降价15%至20%，违背当时购买者的承诺，房价只增不减，一样的河怎能冻两样的冰，这怎能让买售人接受和理解，现在像我这样的买售人有100余人，正在和原告打这场不合理的官司，也是在贵院起诉，请贵院核查，因此房款始终没有交；答辩人通过拍卖形式购买涉案房屋，答辩人与原告签订的买卖协议约定答辩人买售的房屋以实际占有的情况为准，房款已经确定完毕，以上事实说明答辩人购买的房屋以实物为准，面积存在的不足或超出均不影响合同成立和价款数额，不存在原告起诉提出面积存在重大误解情形，原告提出出售的房屋面积与事后测绘面积存在较大差异属于签合同时存在重大误解，而重大误解是指行为人对行为的性质对方当事人标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为人的后果与自己的意见相悖，并造成重大损失的可以认定为重大误解，原告在出售房屋时已经确定按照实物销售，并通过公告和通知的方式公示，房屋面积只是价款的一种参考，不能决定合同的权利义务，原告对出卖的房屋现状理应明知，现在提出重大误解违反公平正义的原则。综上原告的诉讼请求依据不足，不应受到法律保护。原告坚持解除合同答辩人同意解除，但原告应承担违约责任，对答辩人的重大损失予以赔偿，答辩人提出反诉，要求原告赔偿答辩人解除合同经济损失500万元，原告单方撤销和解除合同属于违约，应承担违约责任，原、被告签订的合同系自愿达成的，不违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效合同，现原告没有法定解除或撤销合同的事实依据及法律依据。反诉原告秦志强向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告给付违约解除合同赔偿款500万元；2.本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年反诉原告通过公开竞买方式购买了反诉被告所有的坐落于锦州市凌河区部分房屋产权，现已缴纳大部分购房款（剩余房款因反诉被告原因未能交纳），现用于开办永利浴池和和会宾馆。反诉被告在出售房屋时，发布了门市房竞价销售公告和通知，其中门市房竞价销售公告第八条内容为：房地产权证过户的面积以过户时房地产管理部门确权的面积为准，如重新确权的房地产面积少于原产权证载明和宣传资料以及本公告的面积，竞得人不得要求补偿，重新确权的房地产面积超过原产权证中载明和宣传资料以及本公告的面积，成交价款不作调整，但超过部分的相关税费由竞得人承担。反诉原告根据反诉被告发布的公告和通知，以及人民代表的宣传和做工作，并经过了到现场实地考察确认后，通过拍卖形式购买了涉案房屋。反诉原告与反诉被告签订的买卖协议约定买受的房屋以现实际占有情况为准，面积以房地产权证过户时房地产管理部门确权的面积为准，面积存在不足或超出均不对成交价款进行调整，在反诉原告按照房屋实物现状购买房屋后，现反诉被告以其出售的房屋面积与事后测量面积存在较大差异，属于签订合同时存在重大误解，要求解除合同，明显违反反诉被告公示的竞价销售公告和通知精神，也与双方合同约定不符，反诉被告的诉讼主张属于合同欺诈行为。反诉原、被告之间签订的房屋买卖合同系自愿达成，不违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效合同。现反诉被告提出解除合同，反诉原告同意解除双方签订的房屋买卖合同，但反诉被告在没有合同依据及法律依据的情况下，单方提出撤销或解除合同，构成根本违约，应承担违约责任。因反诉原告在履行合同过程中，投入大量资金，解除合同必然会导致反诉原告无法实现合同目的，投入的资金不能按期收回，造成反诉原告重大财产损失。而该损失系反诉被告撕毁合同所致，二者之间存在直接因果关系，故根据合同法第九十七条等相关规定，反诉被告应对给反诉原告所造成的损失承担赔偿责任。反诉原告要求的返还及赔偿项目及数额如下：1.返还购房款257.04万元。2.赔偿拍卖佣金19.2612万元。3.反诉原告因购买该房屋及对该房屋进行装修，共投资超过一千万元，其中大部分为民间借贷及银行贷款，目前已经支出借款利息300余万元，该笔费用系反诉原告合理损失，应由反诉被告承担。4.原告装修该房屋花费800余万元，现原告已经经营一段时间，装修已经贬值，现按照原装修费用的50%主张赔偿，原告应赔偿被告装修花费的一半，即400万元。以上三、四项合计损失700万元，现反诉原告主张由反诉被告赔偿500万元。综上所述，反诉被告的违约行为给反诉原告造成了重大损失，已经影响了反诉原告的正常生产经营活动的开展，请求法院依法判决反诉被告承担违法解除合同责任，赔偿反诉原告经济损失，以保护公民合法权益不受非法侵害，维护良好的营商环境。反诉被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司针对反诉原告秦志强提出的反诉请求辩称，不存在违反合同的行为，所以我公司不存在违约，我公司只是因重大误解对合同的面积产生了错误的认识，因此我公司不同意对反诉人的相应损失进行赔偿。合同里并未约定相应的违约条款，因此反诉原告没有权利向我公司主张违约责任。反诉原告主张的反诉请求没有任何的证据予以支持，因此反诉请求不应成立。原告（反诉被告）围绕其诉讼请求提交了证据：1.房屋使用权转让协议、2.房屋租赁合同、3.房屋面积分户测绘报告、4.代售房屋基础定价批复、5.生效民事判决书、6.生效民事裁定书；被告（反诉原告）提交了证据：1.装修工程预算书、2.还款记录、3.借款协议书、4.购买涉案房屋的通知公告、5.门市房竞卖销售公告、6.房屋使用权转让协议、7.拍卖成交确认书、8.房屋拍卖缴房款单、9.收款收据、10.交款收据三份、11.证人证言。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：锦州市凌河区延安路四段10-90号房屋原属铁路资产。2014年6月24日，沈阳铁道锦州铁兴集团有限公司兴达商贸分公司（出租方、甲方）与被告（反诉原告）秦志强（承租方、乙方）签订房屋租赁合同两份，其中合同编号【2014】0054的合同中约定，甲方将位于锦州市凌河区房号：锦房895）面积500平方米出租给乙方。乙方用于开宾馆。租赁期共9个月，自2014年6月24日起至2015年4月9日止。每年租金为76000元。合同编号【2014】0055的合同中约定，甲方将位于锦州市凌河区房号：锦房895）面积359平方米出租给乙方。乙方用于开超市。租赁期共9个月，自2014年6月24日起至2015年4月9日止。每年租金为54000元。2015年，原告（反诉被告）锦州锦铁房地产开发有限责任公司经沈阳铁路局投资管理中心、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司同意对锦州市凌河区延安里四段10-90号房屋予以评估拍卖。其中建筑面积859平方米的房屋由被告（反诉原告）秦志强拍卖取得，总价款642.04万元。2015年7月9日，原告（反诉被告）锦州锦铁房地产开发有限责任公司（出卖人、甲方）与被告（反诉原告）秦志强（买受人、乙方）签订房屋（建筑物）使用权转让协议三份，双方约定，乙方购买使用权的房屋为辽宁省锦州市凌河区延安路四段10-90号房屋（面积分别为97平方米、262平方米、500平方米）。该三份协议还均约定，若协议约定的建筑面积与测绘面积有偏差，以测绘面积为准，但房款不作调整，相应增加的交易费用，出卖人概不负责，由买受人承担。现，被告（反诉原告）秦志强已交纳房款257.04万元，涉诉房屋由被告（反诉原告）秦志强用于经营永利浴池及和会宾馆。2018年11月2日，原告（反诉被告）锦州锦铁房地产开发有限责任公司曾在本院起诉被告（反诉原告）秦志强，请求判令被告（反诉原告）秦志强配合对永利浴池及和会宾馆房屋面积进行测绘。2019年1月8日，本院作出（2018）辽0703民初2217号民事判决，判令被告（反诉原告）秦志强协助对永利浴池及和会宾馆房屋面积进行测绘。被告（反诉原告）秦志强不服提出上诉，后又撤回上诉的申请，2019年4月29日，锦州市中级人民法院作出（2019）辽07民终732号民事裁定，准许被告（反诉原告）秦志强撤回上诉。2019年4月30日，锦州房地产测绘中心对锦州市凌河区延安路四段10-90号房屋进行实地测量，2019年9月11日，锦州房地产测绘中心出具房屋面积分户测绘报告，根据报告所示，被告（反诉原告）秦志强现经营用房屋面积为1295.37平方米。本院认为，根据合同法相关规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。本案中，锦州锦铁房地产开发有限责任公司出卖给秦志强的房屋约定面积和实际面积相差436.37平方米的事实存在，但在双方签订的转让协议中明确载有“约定的建筑面积与测绘面积有偏差，以测绘面积为准”字样，说明双方对房屋面积出现偏差有一定预期且锦州锦铁房地产开发有限责任公司对自己所有房屋面积等情况完全不知情亦不符合常理，故依现有证据不能确认双方存在足以解除合同的重大误解，故对锦州锦铁房地产开发有限责任公司的诉讼请求不予支持。同样依据常理，秦志强先租赁该房屋，后拍卖取得该房屋，房屋一直由其经营使用，其对房屋实际面积应明知，该合同房款的约定确有不公平之处，但本案原、被告均未就房款提出变更的主张，故本案不予调整。秦志强在庭审答辩中先提出锦州锦铁房地产开发有限责任公司的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持的答辩意见，后又提出锦州锦铁房地产开发有限责任公司解除合同应赔偿相关损失的反诉主张，该两种主张互相违背，经本院释明后，秦志强仍坚持两种主张，故根据本案情况对秦志强提出的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）锦州锦铁房地产开发有限责任公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）秦志强的反诉请求。案件受理费200元，由原告（反诉被告）锦州锦铁房地产开发有限责任公司负担，反诉费23400元，由被告（反诉原告）秦志强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  徐 蕾人民陪审员  陈立海人民陪审员  白桂琴二〇一九年十月二十四日书 记 员  刘怀香