江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初5326号原告：马玉春，住南京市白下区。委托诉讼代理人：陈平，江苏舜阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵作辉，江苏舜阳律师事务所实习律师。被告：卢进，住南京市雨花台区。原告马玉春与被告卢进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉春的委托诉讼代理人陈平、赵作辉到庭参加诉讼，被告卢进经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉春向本院提起诉讼请求：1.请求解除双方之间的房屋租赁合同；2.被告向原告按原状交还房屋，迁出已经使用原告房屋地址办理的工商营业执照的地址；3.被告支付至2019年8月12日房屋租赁43945.24元和2019年8月13日始至交还房屋之日止的房屋租金;4.被告支付滞纳金（违约金）72000元，按照原告与被告履行房屋租赁合同至今被告支付原告的租金240000元*30%计算；5.被告支付至返还租赁房屋之日止的物业费、水电费、燃气费等与被告使用有关的费用；6.被告承担本案的所有诉讼费用，包括但不限于诉讼费、律师费。事实和理由：2017年11月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于南京市雨花台区xx号房屋出租给被告使用，建筑面积为193.4平方米，租期自2017年12月1日起至2022年11月30日止，2018年2月1日起计房租，租金标准为每月10000元，被告仅作餐饮使用，租金半年一付，先付后用。根据合同约定，截止2019年8月1日，被告应向原告共计支付租金240000元。而被告实际于2018年3月30日支付20000元、2018年5月16日支付30000元、2018年8月26日支付20000元，2018年9月15日支付10000元、2018年12月3日支付20000元、2019年2月1日支付10000元、2019年3月11日支付10000元、2019年6月9日支付20000元，截止2019年8月12日共向原告支付租金140000元，尚欠100000元租金未付。根据合同第十二条第四款约定，原告自愿将拖欠租金的滞纳金（违约金）标准调整为合同履行至今被告应向原告缴纳租金总额的30%（即240000元*30%=72000元）。另，根据合同约定，被告应承担该房屋的水电费、物业费、燃气费等被告实际使用该房屋产生的所有费用。本案被告拖欠房租，原告多次催告，被告拒不履行合同义务，甚至未经原告同意擅自将原告房屋转租给第三人、利用原告房屋办理多张营业执照等恶意毁约行为，已严重违反合同约定，构成了根本违约，原告遂提起诉讼。被告卢进辩称，签字是被告签的，被告也不当家，被告的主要目的就是想把这个房子租的费用拿过来，月底之前把拖欠的房屋租金结清，同意支付至9月底的水电费、物业费、燃气费。同意放弃保证金20000元；同意承担本案诉讼费、律师费计5000元。不同意解除房屋租赁合同，履行到被告收到转让费的时候，房租不会欠原告的。营业执照已报废。不同意承担违约金72000元。本院经审理认定事实如下：原告马玉春为南京市雨花台区xx号房屋所有权人。2017年11月11日，原告马玉春（甲方）与被告卢进（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定：甲方将坐落于南京市雨花台区xx号房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积193.4平方米，该房屋为毛胚房，水电均已到位。租期共60个月，自2017年12月1日起至2022年11月30日止，乙方承诺房屋仅作为餐饮使用。关于租金，合同约定：房屋每月租金100000元，年租金为120000元；支付方式如下：每半年为一个交费期限，乙方应在本合同签订之日向甲方支付第一个交费期限的房租费用，计60000元，并支付20000元为租房保证金。关于费用，合同第六条约定了乙方交纳房屋自用和公共部分的水、电费用及物业管理等相关费用。关于转让与转租，合同第八条第1款约定：未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。关于房屋交付及收回，合同第十条约定：乙方交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。关于合同变更、解除与终止，合同第九条第2款约定：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。关于乙方违约责任，合同第十二条第1款约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按贰万元向甲方支付违约金，若支付的额违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……（4）拖欠房租累计壹个月以上的。合同第十二条第2款约定：在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金。合同第十二条第4款约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的二倍支付滞纳金。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告先后于2018年3月30日支付20000元、2018年5月16日支付30000元、2018年8月26日支付20000元，2018年9月15日支付10000元、2018年12月3日支付20000元、2019年2月1日支付10000元、2019年3月11日支付10000元、2019年6月9日支付20000元。截止2019年8月12日共向原告支付了租金合计140000元。被告在租赁期限内，将房屋转让给案外人使用，涉案房屋楼下作xx屋经营之用，楼上为xx店。关于营业执照注销事宜，被告称在涉案房屋地址注册的营业执照已经注销，但在本案诉讼过程中，未能向法院提交相应注销证明。以上事实，有不动产权证、结婚证、情况说明、《房屋租赁合同》、照片及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应按照合同约定履行。被告未能按约支付租金，并且未经原告同意擅自将房屋转让给案外人使用，已经构成违约，符合《房屋租赁合同》第九条第2款中解除合同的条件，故原告主张解除双方之间的《房屋租赁合同》具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案《房屋租赁合同》因被告违约而解除，原告主张返还房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。合同载明交付的初始状态为毛坯房，但涉案房屋作经营之用，双方对被告交还房屋约定为“保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用”，原告主张按原状交还于合同约定不符，对该部分主张本院不予支持。关于营业执照，被告因经营目的，依据涉案房屋地址办理营业执照，虽然被告辩解营业执照已注销，但是未能提供证据证明，原告主张被告迁出使用原告房屋地址办理的工商营业执照的地址，因合同解除，被告再无依据涉案房屋地址继续经营的事实依据，故对原告该项主张，本院予以支持。关于租金，被告已支付租金140000元，根据《房屋租赁合同》约定，计租日期自2018年2月1日起计算，年租金为120000元，租金半年一付，即被告目前尚欠2019年2月1日起至2019年7月31日止期间的租金合计40000元，其应当向原告支付。自2019年8月1日起计算至合同解除之日止，则按日租金328.77元（120000元/365天）标准计算。因被告尚未归还房屋，《房屋租赁合同》解除后，被告占有使用期间应当向原告支付占有使用费，参考原合同租金标准，按每日328.77元计算，自合同解除之日起计算至被告返还房屋之日止。关于物业费、水电费、燃气费等费用，《房屋租赁合同》约定由被告交纳“房屋自用和公共部分的水、电费用及物业管理等相关费用”，故原告主张被告支付至返还租赁房屋之日止的物业费、水电费、燃气费等与被告使用有关的费用具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，被告未能合同约定内容履行义务，应当承担相应的违约责任。涉案《房屋租赁合同》第十二条第1款、第4款分别就被告擅自转租、转借及拖欠租金导致合同解除的违约责任、逾期支付租金的迟延履行违约责任。原告主张按72000元计算，虽然原告主张已对合同约定进行调整，但是按72000元计算违约金仍明显高于原告实际损失，本院综合考量合同约定、租赁用途、被告违约责任及违约程度、原告的实际损失，酌定违约金为20000元。因被告已向原告支付了20000元租房保证金作为违约责任的担保，且被告当庭表示放弃保证金20000元，故该20000元应冲抵被告应承担的违约金数额，原告未能提供证据证明其存在其他实际损失，故对其主张的违约金本院不予支持。关于律师费，原告未能提供证据证明律师费负担的合同依据，也未能提供证据证明该费用的支出事实，故对该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、解除原告马玉春与被告卢进于2017年11月11日就南京市雨花台区xx号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告卢进于本判决生效之日起十日内向原告马玉春返还南京市雨花台区xx号房屋并结清物业费、水电费、燃气费等与房屋使用有关的费用；三、被告卢进于本判决生效之日起十日内迁出使用南京市雨花台区xx号办理的工商营业执照的地址；四、被告卢进于本判决生效之日起十日内向原告马玉春支付自2019年2月1日起至2019年7月31日止期间的欠付租金计40000元；自2019年8月1日起至合同解除之日止的租金，按日租金328.77元标准计算；自合同解除之日起至被告卢进返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每日328.77元计算；四、驳回原告马玉春的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2860元减半收取1430元，由原告马玉春负担715元，被告卢进负担715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陈 波二〇一九年十月二十四日法官 助理  史佳丽见习书记员  汪 瑶