贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初1946号原告：王继红，男，1976年7月20日生，汉族，贵州省平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：靳鑫、胡媛媛（实习律师），贵州贵君律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：安顺市平坝区东风房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平办事处塔山路，统一社会信用代码：91520421775341791E。法定代表人：黄昌华委托诉讼代理人：韦树峰，男，1963年5月20日生，汉族，贵州省平坝区人，现住贵州省安顺市平坝区。系公司员工。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘勇，男，1980年12月3日生，回族，贵州省平坝区人，现住贵州省安顺市平坝区。系公司员工。代理权限为特别授权代理。原告王继红与被告安顺市平坝区东方房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王继红委托诉讼代理人靳鑫、胡媛媛、被告安顺市平坝区东方房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘勇、韦树峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王继红向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理位于安顺市平坝区大风购物城第一幢1-30-5房屋产权证书。2.请求判令被告立即支付原告违约金5000元，违约时间至2019年8月5日。3.请求判令被告退还收取原告的电立户费500元、电视立户费700元、水材料1200元，合计2400元。事实及理由：原告向被告购买位于安顺市大风购物城第一幢1-30-5房屋，总价款为470425.8元，于2013年5月15日订立《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）根据合同第二十三条约定，被告承诺于2013年11月31日前，为原告取得商品房转移登记的有关文书，若90内不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，按日向原告支付万分之一的违约金，至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告到期未按约定履行义务，原告至今未取得房屋不动产证书，已构成违约，应承担违约责任，按房屋总价款每日支付原告万分之一违约金，至被告为原告办到不动产证书之日止。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及有关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，被告不得收取三通（电、电视、水材料）费用2400元，应当退还原告。为维护合法权益，故起诉至人民法院，请求判如所请。原告王继红为支持其主张向本院提交如下证据材料：身份证、商品房买卖合同、收据、银行明细清单、个人借款/担保合同等证据。被告安顺市平坝区东方房地产开发有限公司辩称：1.从程序上讲，原告所提办证违约金及退费的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，依法应予驳回。如原告所述，被告应当于2013年11月31日前为原告办理房屋产权证，因此侵权时间应从2013年12月1日起算，而原告向人民法院提起诉讼的时间是2019年7月23日，距离2013年12月1日已达5年7个月23天，明显超过诉讼时效。被告收取原告相关费用时间为2013年5月4日，而原告起诉时间为2019年7月23日，明显超过诉讼时效。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在法定诉讼时效届满后，权利人行使请求权的，法院不再予以保护。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定，依照其规定。”2.被告未能如期办证的核心障碍是政府相关部门将房开企业的规费交纳强行设置为产权办理的前置条件。被告到相关部门办证，被要求须交纳各种税费、规费，凭缴费清单，不动产登记部门才接受办证登记。客观上讲，房开企业是否交纳税费属于行政管理机关与房开商企业之间行政管理范畴，现许多政府部门将两者联系，凡是房开企业未交清税费的，一律不受理办理登记申请。房开企业为此多次与政府部门沟通，请求办证机关依法办证，不要设置其他门槛，房开企业应缴纳税费由房开企业自行面对，不能捆绑购房户。鉴于目前房开企业的困境，可以通过其他渠道（比如以房开企业房产作为应缴纳水费的抵押担保）解决，既保证国家税费的收缴，也实现购房户的办证目的，也能减轻房开企业的压力。3.双方约定的违约金明显过高，被告请求予以调减。被告前述意见充分说明逾期办理商品房转移登记手续，完全是各种客观原因所致，并且原告也不能举证证明因为逾期办证给原告方造成的损失及损失数额。故被告请求人民法院根据公平与诚实守信原则及上级法院类似案件判决精神，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合本地的社会经济发展、物价、收入等实际情况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，公正裁决。被告安顺市平坝区东方房地产开发有限公司为支持其主张向本院提交了贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市平坝区分公司证明、有线电视安装协议书、贵州电网有限责任公司安顺市平坝供电局城关供电所证明、发票签收单、增值税普通发票、工程结算单等证据用以证明其主张。经审理查明：2013年5月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号分别为：DFFK-162）约定：原告向被告购买被告开发建设的大东风购物城第1幢1单元30层5号房（1-30-5），建筑面积191.23平方米，套内面积为162.36平方米，按照套内面积计算，每平方米2897.42元，总价款470425.8元，付款方式为贷款方式付款，买受人在合同签订之日前交付首期房款141425.8元，余款329000元以银行按揭支付。同时《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同第十二条约定：1.上水、下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；3.供暖：-年-月-日达到-；4.燃气：-年-月-日达到-；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有限电视交付时线路敷设到户；7.宽大网络交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。合同第二十二条约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于2013年11月31日，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金。约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，被告也将房屋向原告进行了交付，但至今未能办理房屋权属证书，涉案小区房屋现尚未取得初始登记。同时查明被告于2013年5月4日收取原告电立户500元、电视立户700元、水材料1200元，并出具收据。上述事实，有当事人陈述及原、被告提供的身份证、商品房买卖合同、收据、银行明细清单、个人借款/担保合同、贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市平坝区分公司证明、有线电视安装协议书、贵州电网有限责任公司安顺市平坝供电局城关供电所证明、发票签收单、增值税普通发票、工程结算单等证据在卷为凭。结合当事人诉讼请求、事实理由和答辩意见，并经当事人确认，本案的争议焦点是：1.原告方诉讼请求否具有事实和法律依据；2.原告诉讼请求是否已过诉讼时效。本院现结合原告各项诉求，分别进行说明：被告是依法设立的专门从事商品房建设、销售的企业法人，被告依法将其开发建设的商品房向原告出售，并将该房屋交付原告，原告支付了购房款，由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同。一、关于原告请求判令被告立即为原告办理位于安顺市平坝区风购物城第一幢1-30-5房屋产权证书的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可知，转移标的物所有权于买受人，是买卖合同中出卖人的法定义务。具体到商品房销售合同中，鉴于商品房系不动产，其所有权变动根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，必须办理所有权转移登记。基于此，本院认为就案涉商品房为原告办理所有权转移登记属被告之法定义务。原告诉请被告办理房屋所有权登记具有物权属性不适用诉讼时效的规定。庭审中，原、被告方均认可涉案小区不能办理产权证书系被告未交纳相关税费、规费等。被告答辩称是政府相关部门将房开企业的规费交纳强行设置为产权办理的前置条件，被告到相关部门办证，被要求须交纳各种税费、规费，凭缴费清单，不动产登记部门才接受办证登记。同时本院查明，截至目前，涉案小区房屋初始登记证书尚未取得，故涉案房屋小区尚未达到办理不动产权证书条件，因此，原告要求被告立即为原告办理所购买房屋的不动产权证书的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。二、关于原告请求判令被告立即支付原告逾期办理产权证书违约金5000元的诉讼请求。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同。根据双方合同约定，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人不能在约定期限内申请办理商品房转移登记，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现被告方未能依照合同约定交付房屋转移登记证书，原告要求被告交付房屋转移登记证书并承担违约责任于法有据，本院予以支持。关于支付违约金诉讼时效问题。被告抗辩原告诉讼请求已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求，因逾期办证违约，原告要求被告支付逾期办证违约金属于单纯的债权性质的义务，本案起诉于2019年8月5日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即731天，对2017年10月1日之后的违约金暂计至原告起诉之日（2019年8月5日），原告方也未提供其他证据证明其已知道其权利受到了侵害后向被告主张权利，对此，本院确定自原告提交诉状之日（2019年8月5日）倒推三年即2016年8月5日前的违约金请求权已过诉讼时效期间，2016年8月5日起及之后产生的违约金请求权并未经过诉讼时效期间（因原告方主张的违约金已超过三年，且也未举证两年内诉讼时效中断等情形，故直接从起诉之日倒推三年），被告方有关诉讼时效的抗辩本院部分予以采纳。关于支付违约金金额的问题。原告主张违约金计算至2019年8月5日，金额为5000元，被告抗辩原告主张的违约金过高。违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定的条款中，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内办理转移登记证书，对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提供被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照本市上级法院及本市其他县区法院对同类型案件违约金调整的裁判情况，可对合同约定的违约金进行调整，但本案中，原告已自行调整违约金为5000元，本院认为原告调整幅度合理且未超过法律规定，本院予以支持。三、关于原告主张退还电立户500元、电视立户费用700元、水材料1200元的诉请。根据本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装以及是否双方约定的附件5所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第十二条的约定，“房屋交付时上水、下水、供电、应达到使用条件，电话通信、有线电视线路、宽带交付时敷设到户”。故根据合同约定“水、电、网络等”建设安装费用应包含在房屋总价款中。同时根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。故根据上述规定，被告另行收取费用，明显属于加重对方责任的情形，无合法依据，被告抗辩收取上述系立户费，如相关部门、单位确需业主缴纳相关立户费用，可由其自行按照收费标准收取，且原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定：1.上水、下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；3.供暖：-年-月-日达到-；4.燃气：-年-月-日达到-；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有限电视交付时线路敷设到户；7.宽大网络交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。故被告另行收取费用无事实和法律依据，应予以返还。关于被告提出原告诉请已超过诉讼时效的问题。原告主张返还电立户、电视立户费、水材料的诉请，诉讼时效应自原告实际支付之日起计算，本案原告实际支付三通费时间为2013年5月4日，其起诉日期为2019年8月5日，本案中，原告未提供证据证明本案诉讼时效的中止、中断的法定事由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，因此原告主张已超过诉讼时效。关于原告提出诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告不知道被告收取电立户、电视立户费、水材料无事实和法律依据，不知道被告侵害其权利，是咨询代理人后才知道侵权的事实，故未超过诉讼时效理由不成立，本案中有明确的侵权事实、时间及明确的侵权主体，故对原告方主张不予采纳，对原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》一百二十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安顺市平坝区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王继红支付逾期办理产权证书违约金人民币5000元。（逾期办证违约金计算截止时间为2019年8月5日止）二、驳回原告王继红其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取25元，由被告安顺市平坝区东方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  李洪波二〇一九年十月三十日法官助理王菊书记员郑奇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。