广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8671号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区桂城街叠北村东胜股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：梁伟。委托诉讼代理人：黄绍仁，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭振恩，广东龙浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔令锦，男，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师。原审被告：佛山市南海区桂城街道公共资源交易所，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：唐雪梅。委托诉讼代理人：杨志坚，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伊琳，广东高木律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海区桂城街叠北村东胜股份合作经济社（以下简称东胜经济社）因与被上诉人孔令锦、原审被告佛山市南海区桂城街道公共资源交易所（以下简称桂城公共资源交易所）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6626号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人东胜经济社上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回孔令锦的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判孔令锦向东胜经济社支付因孔令锦违约造成第二次竞价的租金差额1605120.06元；3.本案一、二审诉讼费用由孔令锦承担。事实与理由：一、涉诉租赁合同从形式及实质上均为土地租赁合同，且为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为有效合同，一审判决认定双方之间名为土地租赁合同关系实为土地上盖建筑物的租赁合同关系属认定事实、适用法律错误。（一）涉案竞价公告、竞价文件及合同格式均明确交易标的为土地使用权，计租面积也只是土地面积，已明确将地上附着物排除在交易范围外，孔令锦对此清楚并予以接受后才参与竞投，双方意思表示均为土地租赁。因历史原因，涉案土地此前一直由佛山市南海区桂城街叠北经济联合社占有及低价出租，东胜经济社对地上附着物是否有建设规划并不了解，为避免争议，因此在招标文件中明确只出租土地使用权。孔令锦为东胜经济社村民，其母亲为东胜经济社历届股民代表，对涉案土地情况十分清楚。（二）涉案土地上附着物已破烂不堪(孔令锦所提照片可见)，出租物的利用价值在于土地而非地上附着物，且本次土地招标交易底价为租金40元/月/平方米(不含税)，符合该地块土地市场租赁价格。涉案土地位于华南汽车城内，车城内均为从事汽车销售经营商户，涉案土地此前亦是用作汽车销售，地上附着物是仅有顶棚无四壁的简易结构棚架，本案租赁物实际是空地，竞投人竞得后实际使用及具有使用价值亦是空地。至于孔令锦以79元/月/平方米(不含税)中标，是其与其他竞投人竞投结果，竞价行为纯粹是市场行为，不能单纯以价格来认定标的物性质。（三）依《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第六条“集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押”的规定，东胜经济社将地上附着物作为出租土地配套设施由竞得人无偿使用，但未限制竞得人对地上附着物进行合法重建、改建、翻建、加建，符合上述法规规定，本质是土地使用权出租，地上附着物是否报建、规划并不影响土地租赁合同效力。（四）认定合同效力时，应从维护交易安全和社会经济秩序稳定角度出发，不宜轻易判定合同无效。东胜经济社通过公开竞价出租涉案土地使用权，须经过几个政府部门层级审核通过，相关文件及合同格式亦为政府部门提供，将地上附着物作为配套设施由竞得人无偿使用的形式出租土地使用权，且孔令锦在完全理解并接受的情况下参与竞价，一审判决未尊重双方当事人意思自治，无视当事人双方约定，直接认定双方之间系“名为土地租赁合同关系实为土地上盖建筑物的租赁合同关系”，认定事实不清、适用法律错误。城镇化进程中，农村集体经济组织90%经济收入来源为土地出租收入，由于历史及城市规划原因，仅有土地证无屋规划报建手续的土地租赁纠纷为普遍现象，如对此类土地租赁合同采取“一刀切”而判令无效(本案情形仍有别于该类土地租赁纠纷)，不利于交易安全和社会经济秩序稳定及农村土地制度的改革完善。二、一审判决将案涉租赁合同认定为房屋租赁合同有误。一审判决认为，从竞价文件中载明涉讼土地上有未办房产证之附着物、竞投人需按现状使用不得进行违法重建等、孔令锦主张是就上盖建筑物形成租赁关系、租赁期限及租金几方面认为案涉租赁合同实为土地上盖建筑物的租赁合同关系，该认定不能成立。（一）竞价文件已明确载明竞投租赁标的物仅为土地，计租面积仅为土地面积。同时，竞价文件仅限制竞投人不得进行违法改建、重建等，但并未限制竞投中标人可合法地将地上附着物推倒重建。实际上孔令锦在中标后已着手进行重建工作，后因施工人员发生事故而中止。（二）孔令锦的主张不能作为认定事实的理由，孔令锦作为东胜经济社村民且已认真阅读竞价文件，其对租赁标的物仅为土地完全清楚并认可，且其在提起诉讼时亦未主张与东胜经济社成立的是地上建筑物租赁关系，相反，其在起诉状中确认双方的土地租赁合同已经成立。（三）土地租赁价格与其所处位置、经营项目有很大关系，案涉土地位于华南汽车城，租金偏高，且79元单价并非采取议价方式确定，而是采举牌公开竞价方式竞得，是市场行为。即使认定79元是地上建筑物租金，但所谓的案涉地上建筑物系仅有顶棚的棚架，认定79元/月/平方米的价格亦有违常理，一审判决将案涉合同认定为房屋租赁合同的理由不能成立。三、案涉《土地使用权租赁合同》的标的物仅指土地，不包括地上建筑物。首先，《土地使用权租赁合同》名称仅表述为土地使用权。其次，合同在内容陈述上明确表明仅出租土地，地上附着物作为配套设施不计收租金。再次，根据案涉合同第十条关于违约责任的表述可知，案涉土地与配套附着物是并列关系，土地并不包括建筑物。因此，《土地使用权租赁合同》的租赁标的物并不包括地上附着物。另，最高人民法院在广州市恒某贸易有限公司与广州市海珠区*经济合作社租赁合同纠纷再审一案〔(2018)最高法民再465号〕中，即以此观点认定案涉场地租赁合同有效。四、东胜经济社没收孔令锦保证金，符合招投标有关法律法规规定。本案是因招投标行为产生纠纷，应优先适用招投标有关法律法规。孔令锦中标后无正当理由不签订合同亦不缴交履约保证金，根据《中华人民共和国招投标法实施条例》第七十四条的规定，东胜经济社没收其保证金并无不当。且因孔令锦过错，导致东胜经济社产生二次招投标费用、土地空置及租金差额等损失，孔令锦理应承担赔偿责任。综上，案涉租赁合同仅为土地使用权租赁合同，未违反法律强制性规定，且该租赁合同的签订和履行有利于盘活或发挥农村闲置地功效，符合国家新农村建设政策及土地改革政策，应认定为有效。一审判决在事实认定和法律适用上存在错误，请求二审法院依法支持东胜经济社的上诉请求，依法改判。被上诉人孔令锦答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回东胜经济社的上诉请求。一、东胜经济社与孔令锦之间签订的是租赁合同，出租面积1941.333平方米，地上建筑物面积1900平方米，地上建筑物面积覆盖出租面积，该建筑物并非一般简易搭建，而是投资上百万的建筑物。孔令锦投标该地上建筑物可以投入使用，节约投资资金，基于此进行投标行为。东胜经济社以合法形式规避非法目的，但案涉合同内容均指向地上建筑物租赁，并有限制性条件，即不得随意对地上建筑物进行加建，东胜经济社出租的建筑物是永久性，并非简易建筑物。案涉合同注明，地上配套设施无房产证，东胜经济社清晰知道出租物并非空地而是建筑物，因此单价高达79元，与周边空地价格相差甚远。二、孔令锦参与投标系因东胜经济社于桂城公共资源交易所的招标文件中标明租赁合同期限为5年，但中标确认书改为2年，孔令锦才拒绝签订，东胜经济社违规采取欺诈手段进行投标，桂城公共资源交易所未查明东胜经济社的招标行为存在违法情形，损害孔令锦利益。东胜经济社的出租行为违反强制性规定，导致合同无效，应退回保证金。原审被告桂城公共资源交易所述称，桂城公共资源交易所仅是提供交易的场所，桂城公共资源交易所对交易行为的合法性不承担责任。孔令锦向一审法院提出诉讼请求：1.东胜经济社向孔令锦支付30万元违约金；2.东胜经济社、桂城公共资源交易所向孔令锦返还保证金30万元；3.东胜经济社、桂城公共资源交易所承担本案诉讼费用。东胜经济社向一审法院提出反诉请求：1.孔令锦向东胜经济社支付因孔令锦造成第二次竞价的租金差额1605120.06元；2.孔令锦承担案件诉讼费用。一审法院查明：2017年9月，东胜经济社以出租方的名义通过深圳市国际招标有限公司发出《竞价文件》，主要内容为：定于2017年9月29日下午在佛山市南海区桂城街道公共资源交易所对位于佛山市南海区桂城街叠北村东胜股份合作经济社桂城海八路以北、土名“元*围”地段土地（以下简称涉讼土地）使用权租赁项目进行竞投；资产占地面积约1941.333平方米，地上附着物约1900平方米作为宗地的配套设施，由竞得人无偿使用不计租金；出租的起止期限从宗地交付之日起至2019年12月31日止；交易底价为租金40元/月/平方米（不含税），计租面积1941.333平方米；租期每满2年在前一期租金基数上递增10%；交易保证金30万元；涉讼土地已办理土地所有证，已办理土地使用证，未办理房产证，没有规划设计条件，相关经营风险及责任，由竞得人承担；竞得人须按现状使用现有配套附着物，不得对现有配套附着物进行违法改建、重建、翻建、加建，鉴于地上附着物存有一定安全隐患，竞得人须在宗地交付后对地上附着物进行装修或修葺，具体的装修或修葺方案须事先向出租方提交，并经出租方书面同意；竞得人不得以租赁宗地或建筑物的规划、报建、权属证书等问题为由不履行租赁合同条款，竞得人自行承担由此而产生的一切经营风险；如竞得人竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金的情形，则交易保证金全额不予退还和出租方有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额；涉讼竞价文件第三章为合同格式，附有《土地使用权租赁合同》，其中记载租赁期限为自2017年月日起至2022年12月31日止（按公历计算，以下相同）等等。同年9月29日，东胜经济社（发包方）、孔令锦（竞得人）与深圳市国际招标有限公司（招标人）签订《成交确认书》，主要内容如下：孔令锦在2017年9月29日竞投会中，竞投涉讼土地的土地使用权租赁项目，确认上述项目竞投成交价为153365.307元/月（不含税），竞得人于2017年10月19日前持《成交确认书》，将履约保证金30万元向东胜经济社缴清并与其签订租赁合同，不按期签订租赁合同的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。同日，孔令锦在《桂城街道集体资产交易监督见证书》中竞投人签名确认一栏签名、捺指模，确认竞投土地面积1941.333平方米、交易保证金30万元、出租年限从宗地交付之日起至2019年12月31日止、竞价金额为79元/月/平方米（不含税）等。2017年9月26日，孔令锦向桂城公共资源交易所支付交易保证金30万元。2017年10月31日，桂城公共资源交易所将涉讼交易保证金30万元转账给东胜经济社。2019年3月28日，孔令锦提起诉讼。一审法院认为，东胜经济社在竞价文件中载明，涉讼土地有上盖建筑物，未办理房产证，且竞投人需按现状使用现有配套附着物，不得对现有配套附着物进行违法改建、重建、翻建、加建，且孔令锦主张其与东胜经济社是就涉讼土地上盖建筑物形成的租赁关系，故孔令锦与东胜经济社之间名为土地租赁合同关系实为土地上盖建筑物的租赁合同关系，且涉讼土地出租年限从宗地交付之日起至2019年12月31日止、竞价金额为79元/月/平方米（不含税），亦可得知，该租金实际是涉讼土地上盖建筑物的租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现东胜经济社未能提供涉讼土地上盖建筑物的建设工程规划许可证，孔令锦与东胜经济社之间的租赁合同关系依法无效，无效合同自始没有法律约束力。桂城公共资源交易所在涉讼竞投项目中代为收管交易保证金，且已于2017年11月10日将交易保证金30万元转账给东胜经济社，故孔令锦请求东胜经济社返还交易保证金30万元的主张，法院予以支持,孔令锦请求桂城公共资源交易所返还该款项的主张，依据不足，法院不予支持。致合同无效，孔令锦与东胜经济社均存在过错，孔令锦与东胜经济社请求对方赔偿损失的主张，法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、东胜经济社应于判决发生法律效力之日起十日返还30万元予孔令锦；二、驳回孔令锦的其他诉讼请求；三、驳回东胜经济社的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取4900元，由孔令锦负担2450元，东胜经济社负担2450元。反诉受理费减半收取9623.04元，由东胜经济社负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.东胜经济社与孔令锦之间系何种法律关系；2.东胜经济社与孔令锦于本案中应负担何种法律责任。关于争议焦点一。本案中，认定东胜经济社与孔令锦之间存在何种法律关系的关键即在于明确案涉租赁合同的租标的物。东胜经济社上诉称，东胜经济社发布的《竞价文件》及其与孔令锦签订的《成交确认书》均明确表明，双方当事人之间系就案涉土地使用权成立租赁法律关系，且租金的收取亦系按案涉土地实际面积收取。对此，本院认为，案涉《竞价文件》及《成交确认书》虽明确表示东胜经济社仅系将案涉土地使用权出租予孔令锦使用，地上附着物作为宗地配套设施，由孔令锦无偿使用。但与此同时《竞价文件》载明，竞投人需按现状使用现有配套附着物，不得对现有配套附着物进行违法改建、重建、翻建、加建，即本案中，孔令锦根据《成交确认书》获得的案涉土地使用权并无法得到充分有效的发挥与享有，另结合孔令锦与东胜经济社之间就案涉土地租赁最终成交价为79元/月/平方米（不含税）的事实，一审法院认定孔令锦与东胜经济社之间系名为土地租赁合同关系实为土地上盖建筑物的租赁合同关系，并无不当,本院依法予以维持。关于争议焦点二。因案涉土地上盖建筑物尚未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，孔令锦与东胜经济社之间就案涉土地及上盖建筑物成立的租赁合同关系依法无效，合同无效后，因该合同取得财产应当予以返还。现桂城公共资源交易所于案涉竞投项目中代为收管的交易保证金30万元已于2017年11月10日转账给东胜经济社，一审法院判令东胜经济社向孔令锦返还交易保证金30万元，合法有据，本院依法予以维持。东胜经济社在明知案涉土地上盖建筑物未取得建设工程规划许可证的情况下，仍与孔令锦成立租赁关系，其对案涉租赁合同的无效存在过错，东胜经济社要求孔令锦赔偿二次竞价差额损失1605120.06元的主张理据不足，本院依法不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。东胜经济社的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21946.08元，由上诉人佛山市南海区桂城街叠北村东胜股份合作经济社承担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十五日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏