贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6187号上诉人（原审被告）：贵州日盛房地产开发有限公司。住所地:遵义市汇川区成都路汇锦苑10栋1-5-1号。法定代表人：令狐发林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李达渊，贵州法渡源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志龙，贵州法渡源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：祝荣刚，男，汉族，1981年1月10日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审原告）：周学会，女，汉族，1981年2月15日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人贵州日盛房地产开发有限公司（以下简称日盛房开）因与被上诉人祝荣刚、周学会商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。日盛房开上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人不承担逾期交房违约金以及案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人未向付清尾款，上诉人有权拒绝交房；2、一审认定交房时间在合同签订之前，导致计算逾期交房违约金错误；3、信访不是导致诉讼时效中断的法定事由，被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，应予驳回。被上诉人未向本院提交书面答辩意见。祝荣刚、周学会向一审法院起诉请求：1.判令日盛房开立即支付祝荣刚、周学会“日盛空间”1幢1-18-1号房屋逾期交房违约金6,679元；2.判令日盛房开立即为祝荣刚、周学会办理“日盛空间”1幢1-18-1号房屋所有权转移登记，并自2014年10月31日起，按日以205,518元为标准的万分之一支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕之日止（至2018年7月27日为28,053元）；3.判令日盛房开立即退还祝荣刚、周学会装修电费700元、装修保证金1,000元、燃气费设施费73元、水户头费1,380元、电户头费580元，合计3,733元；4.本案诉讼费日盛房开承担。一审法院认定事实：祝荣刚、周学会于2014年2月12日与日盛房开签订《商品房买卖合同》，载明日盛房开以出让方式取得位于桐梓县北大门东侧宗土地面积为2369平方米、编号为10-06的地块的建设用地使用权，预售许可证号为遵市商房预证桐字（2012）第07号。合同约定房号为日盛空间1幢1单元18层1-18-1号，建筑面积40.45平方米，价款205518元；日盛房开应于2013年10月30日前向买受人交付商品房，第十二条约定交房条件为：上水、下水达到使用条件，供电达到使用条件，买受人自行办理电话通信、有线电视、宽带网络的开通使用手续；第十三条约定逾期交房违约责任，逾期在90日之内，日盛房开应按日向祝荣刚、周学会支付已交房款万分之1的违约金，逾期超过90日，祝荣刚、周学会要求继续履行合同的，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，日盛房开按日向祝荣刚、周学会支付全部已付款万分之1支付违约金。违约金的支付在商品房实际交付之日起90日内支付；日盛房开承诺于2014年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，逾期交付产权手续的，约定日期起180日内，日盛房开交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一的违约金承担违约责任。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书祝荣刚、周学会有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还祝荣刚、周学会已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，日盛房开自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向祝荣刚、周学会支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，祝荣刚、周学会于签订合同之日交首付款155518元，余款50000元于2014年7月19日通过现金交清。祝荣刚、周学会于2014年9月21日实际接房。2016年6月7日，在桐梓县发改局主持下，祝荣刚、周学会在内的业主推选代表人与日盛房开的代表人就日盛空间商住楼在接房时违规收取费用如何清退达成的《协议》，经协商，对收取的1000元每户的装修电费，实际清退每户700元。装修保证金1000元每户的问题，在2016年9月30日前全额退还用户。燃气设施建设费由日盛房开配合桐梓县发改局，组织协调用户到燃气公司进行清退，每户清退73元。水电开户费，水户头费1380元、电户头费580元由公司在2016年9月30日前清退。该《协议》由日盛房开代表陈圣波、业主代表王丽、娄义华、娄科等人签字确认，并由监督单位桐梓县发展和改革局价格监督检查科加盖公章。庭审中，祝荣刚、周学会提交桐梓县信访局于2017年2月4日出具的《情况说明》一份，拟证明日盛房开业主自2015年10月起至2017年1月多次到该局反映日盛房开未支付逾期交房违约金、违规收费和逾期办证等问题。另查明，日盛房开至今未向祝荣刚、周学会办理房屋的产权转移登记。现祝荣刚、周学会以其诉讼请求向原审法院起诉。一审法院认为，与日盛房开于2014年2月12日签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。祝荣刚、周学会依照合同约定足额交纳了购房款205,518元，日盛房开应当按照合同约定履行交付房屋和交付产权转移登记的有关文书，合同约定于2013年的10月30日交付房屋，2014年10月30日交付产权转移登记的有关文书。日盛房开交房时间为2014年9月21日，至今未办理产权转移登记，已构成违约。双方在合同中约定了逾期交房及逾期办证的违约责任，日盛房开提出了时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”之规定，祝荣刚、周学会所举出的《情况说明》能够证明祝荣刚、周学会曾向相关国家机关提出了上述请求，且逾期办证违约金在性质上属继续性债权，因此，原审法院认定祝荣刚、周学会所主张的逾期交房及逾期办证的诉讼时效中断，受法律保护，故对祝荣刚、周学会请求支付逾期交房违约金及逾期办证违约金均予以支持。逾期交房违约金具体计算方式，根据合同约定，从2013年10月31日至2014年9月21日，按祝荣刚、周学会已付房款205,518元×0.01%×325天=6,679元。逾期办证违约金具体计算方式，根据合同约定，交付产权转移登记的有关文书时间为2014年10月30日，原审法院支持从2014年10月31日起以205,518元为基数按日万分之一计算违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于祝荣刚、周学会请求日盛房开办理涉案房屋所有权转移登记，根据合同约定，原审法院予以支持。关于祝荣刚、周学会请求的装修保证金1,000元，根据《协议》约定，日盛房开应予以退还，但祝荣刚、周学会并未提交相关证据佐证，故原审法院不予处理。关于祝荣刚、周学会主张的装修电费、燃气设施费、水户头费、电户头费祝荣刚、周学会未提交《协议》载明的相关费用的交款票据，不能证明祝荣刚、周学会已缴纳了相关费用，故原审法院不予支持。关于日盛房开辩称祝荣刚、周学会主张的退还装修保证金等与本案不系同一法律关系及已过诉讼时效的意见，因上述费用均系因购买的商品房合同所产生及衍生的费用，祝荣刚、周学会一并主张，可一并进行处理，且根据《协议》约定，退还装修保证金的时间约定是在2016年9月30日前，因《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日起施行，该法对诉讼时效进行了修改，故祝荣刚、周学会的该项主张并未超过诉讼时效，对日盛房开的辩称意见不予采纳。综上判决：一、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告祝荣刚、周学会逾期交房违约金6,679元；二、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告祝荣刚、周学会办理“日盛空间”1幢1单元18层1-18-1号房屋的所有权转移登记，并支付违约金，违约金的计算方式：从2014年10月31日起以205,518元为基数按日万分之一支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回原告祝荣刚、周学会的其他诉讼请求。案件受理费381元（已减半），由被告贵州日盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方均未向本院提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“买受人于2014年2月12日已付房款（￥155,518元）元整，余款（￥50000）元整在该物业交付前付清”约定，由于被上诉人在2014年7月19日才将尾款付清，故逾期交房违约金应当从2014年7月20日开始计算至被上诉人实际接房之日止，即2014年9月21日，共计62日，即1,274.21元（205,518元×0.01%×62日）；关于诉讼时效的问题。根据被上诉人提交的信访局出具的《情况说明》，足以证明桐梓县“日盛空间”业主自2015年10月起到2017年1月止向桐梓县信访局反映本案诉争的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”的规定，被上诉人对诉争问题曾多次向有关机关提出过保护相应民事权利的请求，依据以上法律规定，应认定本案诉讼时效中断，一审认定本案未超过诉讼时效期间并无不当。综上所述，贵州日盛房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初2791号民事判决第二项即“二、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告祝荣刚、周学会办理‘日盛空间’1幢1单元18层1-18-1号房屋的所有权转移登记，并支付违约金，违约金的计算方式：从2014年10月31日起以205,518元为基数按日万分之一支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止”、第三项即“三、驳回原告祝荣刚、周学会的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初2791号民事判决第一项“一、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告祝荣刚、周学会逾期交房违约金6,679元”；三、贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付祝荣刚、周学会逾期交房违约金1,274.21元；四、驳回贵州日盛房地产开发有限公司的其余上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。一审案件受理费381元，二审案件受理费50元，共计431元，由贵州日盛房地产开发有限公司负担381元，祝荣刚、周学会负担50元。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇一九年十月二十八日法官助理侯振伟书记员钟永海