上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初25980号原告(反诉被告)：黄健，男，1989年10月16日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：桑成露，上海先诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤维丽，上海先诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海地狮房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张元斌，董事长。被告(反诉第三人)：江为，男，1976年3月8日生，汉族，住上海市静安区。两被告共同委托诉讼代理人：袁芳彦，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告黄健诉被告上海地狮房地产经纪有限公司(以下简称地狮公司)、被告江为及反诉原告上海地狮房地产经纪有限公司反诉反诉被告黄健、第三人江为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，依法适用简易程序并经当事人同意延长简易程序适用期间进行审理。2018年12月29日被告地狮公司提起反诉，本院受理后，分别于2019年1月7日、2019年4月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为适用普通程序，组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告黄健及委托诉讼代理人桑成露、尤维丽、被告地狮公司及被告江为的共同委托诉讼代理人袁芳彦、被告江为均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄健向本院提出本诉诉讼请求：1、解除原告与被告地狮公司签订的《房屋租赁合同》及《转让协议》；2、被告地狮公司返还原告已支付的人民币84,320元(包括三个月房租17,640元、转让费55,000元、三个月物业费1,080元，租赁押金10,600元)；3、被告地狮公司向原告支付自2018年10月8日始以10,600元为基数；自2018年10月9日始以73,720元为基数均至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占有使用费；4、被告地狮公司支付律师费人民币8,000元；5、被告江为对上述付款义务承担连带责任。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告双方《房屋租赁合同》于2018年11月12日解除。事实和理由：2018年10月2日，原告与被告地狮公司签订房屋租赁合同，约定被告向原告出租位于韩村路XXX号商铺，合同签订后原告依约履行合同，向后向被告地狮公司支付84,320元。后原告发现该商铺系被告地狮公司未经产权人同意情况下擅自转租，商铺真正产权人亦拒绝追认该转租行为效力，致使原告合同根本目的无法实现。根据《房屋租赁合同》第10条约定，被告地狮公司不能提供房屋时原告有权解除合同并要求被告地狮赔偿原告由此造成的损失。被告江为曾向原告承诺，为《房屋租赁合同》项下被告地狮公司的义务对原告承担连带保证责任，因此被告江为应与被告地狮公司共同承担该笔债务。原告多次催告，两被告均未支付该笔款项，原告遂涉讼。被告地狮公司、被告江为本诉共同辩称，被告已经按照合同履行交付义务，且被告的房东同意转租商铺，被告江为也积极配合了原告办理证件，不存在原告陈述的不能办理营业执照的情况。原告提前要求收回房屋，解除《房屋租赁合同》和《转让协议》系违反双方签订的《房屋租赁合同》第11条的约定，原告应向被告承担违约责任。双方合同解除的时间应是原告实际搬离该房屋的时间为2019年1月7日。反诉原告地狮公司向本院提出反诉诉讼请求：反诉被告支付反诉原告违约金11,760元。事实和理由：2018年10月2日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇韩村路XXX号的商铺租赁给反诉被告用于经营，租赁期限为27个月，自2018年10月1日起至2021年1月25日止，其中2018年10月1日至2019年3月25日，租金为34,230元，6个月支付一次房租，交租日前30日付清。反诉原告已按合同约定履行义务，现反诉被告单方面要求提前解除合同与反诉原告签订的《房屋租赁合同》，根据合同约定，反诉被告提前退租的，反诉被告无权收回保证金且需另行支付反诉原告两个月房租11,760元作为对反诉原告的补偿。现反诉被告拒绝支付反诉原告违约补偿金，并继续占用商铺且未按合同约定支付反诉原告房屋租金的行为，已经侵犯到反诉原告的合法权益，反诉被告遂提起反诉。反诉被告黄健反诉辩称，不存在违反合同的行为，要求解除合同是因为合同目的无法达到，并且依据合同第10条第2款，是反诉原告违约在先。当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据(《房屋租赁合同》、《转让协议》、收款收据2张、律师费发票、原告提供的微信聊天记录、委托代理合同、中国工商银行电子回单、微信转账截屏、支付宝转账凭证、商铺冻结信息的照片、房屋产权证、名片、外场公司新设立材料)，本院予以确认并在卷作证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1、被告提供的微信聊天记录，申请及确认函，证明产权人同意转租，两被告积极配合原告办理相关证件。原告对该组证据真实性不予确认，并认为和案外人上海桓城物业管理有限公司沟通过，回复是没有转租权的，而申请及确认函按照字面意思也仅仅是被告表示自己经营状况要调整，并没有提及原告，回复也只是说同意被告业态调整。对此，本院认为，被告向案外人上海桓城物业管理有限公司提交的申请仅表达了被告公司申请调整经营范围，而上海桓物业管理有限公司的回复及微信聊天记录亦无法证明同意被告转租的事实。因此对被告的证明观点，本院不予采纳。2、被告提供的企业工商信息，证明同一街道的商铺是可以经营餐饮的。原告认为不能通过别人可以办理推出原告也可以办理，并且时间是2017、2018年的，不同时期的政策不同。本院认为其他企业工商信息与本案无涉，不予采纳。3、原告提供的《租赁合同》，证明被告地狮公司和上海桓城物业管理有限公司的合同约定了，未经同意被告地狮不得转租店铺。被告认为没有原件，真实性不认可。原告陈述证据来源是被告提供，庭审中被告也提交了该份租赁合同，经核对与原告提供的一致，因此本院对该证据真实性予以认定。4、原告提供的光盘及文字稿，证明因办理营业执照需要，原告直接向上海桓城物业管理有限公司交涉需要提交租赁合同及书面同意转租的文件。沟通中桓城物业工作人员表示不同意转租行为。被告对真实性不予认可，认为录音也不完整。本院认为，该录音中上海桓城物业管理有限公司不同意转租的意思表示明确，且能够与其和被告地狮公司的《租赁合同》相互印证，故本院对该组证据予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月2日，原告与被告地狮公司签订《房屋租赁合同》约定，甲方(地狮公司)出租给乙方(黄健)位于韩村路XXX号商铺，登记产权面积共120平方米，房屋转让租赁期为27个月，自2018年10月1日起至2021年1月25日止。2018年10月1日起至2019年3月25日止，每年租金为34,230元；2019年3月26日起至2020年3月25日止，每年租金75,500元，2020年3月26日起至2021年1月25日止，每年租金为人民币67,320元。租金每6个月支付一次，物业管理费3元/平方米与租金一并交纳。押金10,600元。商铺用于传统行业经营使用。另合同第三条约定，甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)、身份证明等保证出租商铺产权清楚，若有纠纷由甲方负责处理，配合乙方完成营业执照以及消防需要的所有文件手续。关于合同的变更解除终止，双方约定，甲方不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件以及相关法律手续不齐全，因房屋缺陷影响乙方正常使用，乙方可要求无条件退租，乙方造成实际损失的可要求甲方赔偿。甲方违反合同约定，提前收回房屋的，应退还乙方保证金10,600元，并赔偿乙方两个月租金11,760元，乙方违反合同规定提前退租的，则保证金无权收回且需另支付甲方两个月房租11,760元。合同第十六条其他约定事项中双方约定，江为同意为本合同项下甲方的义务对乙方承担连带保证责任，包括但不限于因甲方违反合同约定而承担的各项违约赔偿金，乙方为维护权利所发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费等)。保证期间为本合同甲方对乙方承担的主债务期限届满至合约结束。当天，原告与被告地狮公司又签订《转让协议》约定店铺现有的装潢、装饰以及空调等设备归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归甲方所有。乙方在2018年10月2日前一次性向甲方支付转让费人民币55,000元。2018年10月8日，原告向被告地狮公司支付押金10，600元，10月9日原告向被告地狮公司支付三个月租金17,640元，转让费55,000元及三个月物业费1,080元，共计73,720元。庭审中，原被告双方一致确认，原告房租支付至2018年12月31日。合同签订后当月，原告前往工商部门办理营业执照，被告知涉案商铺地址被冻结无法办理营业执照。2018年11月12日，原告因无法办理营业执照并与被告多次交涉无果后，向被告地狮公司通过微信发出《通知函》，要求解除合同，完成交接并退还已支付的全部款项。2018年12月下旬，被告地狮公司因原告未按合同约定提前30日交纳房租，并提出解除合同，故将涉案房屋上锁。后双方就房屋租赁合同相关事宜协商未果，原告向本院提起诉讼。庭审中，双方一致同意解除合同，经本院释明后，原告与被告地狮公司于2019年1月10日办理交接手续，双方确认原告物品已全部搬出。本案审理过程中，本院向上海市奉贤区市场监管局工商许可窗口工作人员询问承租人办理营业执照所需材料及涉案房屋地址是否被冻结办理营业执照等事宜，其回复承租人办理营业执照需要租房协议(有多级房东的需要同意转租的说明，产权人同意转租的同意书)房产证原件，房产证信息单等。并提供《外场公司新设立材料》供本院参考。关于涉案地址被冻结办理营业执照确实属实，因接到奉贤工业开发区管理委员会的函要求冻结，只需要管委会提交相关同意的文件即可办理营业执照。本院还向上海市工业综合开发区管委会商务发展部询问涉案地址韩村路一带办理营业执照事宜，其工作人员陈经理回复因业态管控，涉案房屋所在区域办理营业执照确实需经管委会审核，通过后即可办理营业执照，2018年10月曾受理过原告黄健办理营业执照事宜，接收了其提交的相关材料，但是因奉浦街道河道整治，不允许开餐饮。本院又向奉浦街道办事处核实涉案房屋是否不能办理餐饮类营业执照，奉浦街道办事处工作人员回复，只要安装诸如油烟清洁等环保装置即可做餐饮。审理中，本院还向案外人上海桓城物业管理有限公司工作人员黄天华及缪经理询问是否同意地狮公司转租事宜，黄天华及缪经理均回复和地狮公司的租赁合同中有写清楚，不允许其转租，关于提供给地狮租赁合同，房屋产权信息等，其回复“是提供给地狮办理营业执照的，但是他和第三人之间的事情和我们是没有关系的”。“并且现在和地狮之间的合同也已经终止了”。另查明，涉案房屋韩村路XXX号权利人系上海奉浦房地产开发有限公司，案外人上海桓城物业管理有限公司向其承租后将房屋转租给被告地狮公司，双方于2017年3月8日签订《租赁合同》，租赁期限自2016年3月26日至2021年1月25日止。《租赁合同》第九条约定：未经甲方(上海桓城物业管理有限公司)同意，乙方(地狮公司)不得转租或以任何其他方式与第三方共同使用租赁房屋的全部或部分。本院认为，本案争议点在于合同解除的责任归属，原告认为因被告未提交同意转租的文件，涉案地址亦无法办理营业执照，合同目的无法实现，故系被告原因导致合同解除。而被告则认为其已经按照协议履行了义务，并无违约，原告亦未向被告继续主张要求出具上海桓城物业管理有限公司同意转租的书面申请，即要求解除房屋租赁关系，故系原告单方面解除合同。本院认为原告与被告地狮公司签订的《租赁合同》及《转让协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。依据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，现被告地狮公司未获得房东上海桓城物业管理有限公司同意便将房屋转租给原告，且涉案房屋因产业冻结致使原告客观上无法办出营业执照。庭审中，被告也认可原告租赁涉案房屋是用于经营餐饮，被告虽辩称其积极配合原告办理营业执照且房东同意转租，但其向房东的书面申请仅提及自身业态的改变，却未提及是为了给原告办理营业执照，且目前房东明确表示不同意其转租，故对被告的抗辩本院不予采纳。现原告无法进行正常经营，其合同目的无法实现，系被告未尽其适租义务，故被告对合同无法继续履行存在过错。至于合同解除的时间，原告认为合同应于2018年11月12日向被告发送解除通知函之日解除，本院认为，原告未能举证向被告地狮公司送达了该通知函，且原告11月12日之后继续占用该房屋，故本院对原告该意见不予采信。2019年1月7日庭审中双方一致同意解除合同，故本院确认双方《房屋租赁合同》及《转让协议》于2019年1月7日解除。关于合同解除的后果，本院认为合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。原告在承租期内实际占用房屋直至被告采取锁门措施，庭审中，原告表示被告锁门是在2018年12月下旬，被告亦承认锁门一节事实，故本院认为，原告应支付2018年10月1日至2018年12月下旬的房屋租金，鉴于双方均未提供准确锁门日期，本院计算至2018年12月21日，房租租金为15,876元、物业费为972元。合同解除后，原告多支付的租金及物业费被告应于合同解除之日返还，故原告要求被告承担资金占用费的请求本院予以支持。关于转让费，本院认为依据双方协议约定，转让费是对店铺现有装潢、装饰、空调等设备的转让，原告承租后并未改变店铺状况，故合同解除后原告原样返还了店铺，被告地狮公司理应返还原告转让费55,000元。关于原告要求支付律师费8,000元的诉讼请求，双方合同在被告江为的担保条款中将其纳入范围，且8,000元在合理范围内，故对原告该项主张理应支持。被告江为在原告与被告地狮公司签订的租赁合同中自愿承担连带保证责任，故原告要求被告江为承担连带保证责任的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)黄健与被告上海地狮房地产经纪有限公司(反诉原告)于2018年10月2日签订的《房屋租赁合同》及《转让协议》于2019年1月7日解除；二、被告(反诉原告)上海地狮房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)黄健房屋租金1,764元，物业费108元；三、被告(反诉原告)上海地狮房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)黄健转让费55,000元；四、被告(反诉原告)上海地狮房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)黄健租房押金10,600元；五、被告(反诉原告)上海地狮房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)律师费8,000元；六、被告(反诉原告)上海地狮房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄健以67,472元为本金，自2019年1月8日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；七、被告江为(反诉第三人)对上述第二项、第三项、第四项、第五项、第六项应付款承担连带清偿责任；八、驳回被告(反诉原告)上海地狮房地产经纪有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,124元，由原告(反诉被告)黄健负担582元，被告(反诉原告)上海地狮房地产经纪有限公司负担1，542元，反诉案件受理费47元，由被告(反诉原告)上海地狮房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧人民陪审员  卫静华人民陪审员  瞿巧香二〇一九年十月二十五日书 记 员  陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。