重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初42100号原告:重庆康田置业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永镇科技三路99号，统一社会信用代码91500106756201865F。法定代表人：贺学均，董事长。委托诉讼代理人：李彦斌，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雨昕，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。被告：谭必云，男，1975年10月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨斌，重庆远沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瀚文，重庆远沐律师事务所实习律师。原告重庆康田置业（集团）有限公司与被告谭必云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆康田置业（集团）有限公司的委托诉讼代理人李彦斌、被告谭必云的委托诉讼代理人杨斌、张瀚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆康田置业（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告的租赁合同关系，被告向原告返还租赁房屋；2、判决被告按24785.57元/月向原告支付自2018年7月27日起至被告实际搬离租赁房屋之日止的租金；3、判决被告向原告支付违约金56641.2元；4、判决被告向原告支付律师费21060元。事实和理由如下：2016年7月27日，原告与王正签订《物业租赁合同》，约定王正承租重庆市江北区红土地万丰路X号康田万丰园X号、X号、X号、X号物业，租赁期自2016年7月27日起至2020年7月26日。合同还约定了相应的租金标准、缴租期限以及违约责任。2017年7月26日，原、被告以及王正又签订《康田·万丰园X、X、X、X号物业租赁合同转让协议》，约定上述物业由被告承租，被告自2017年7月27日以后承担该物业发生的全部费用。后被告在2018年6月27日之前提出退租，原告不同意，被告就开始欠付租金。经原告催收，被告又缴纳了一个月（2018年6月27日至2018年7月26日）的租金。从2018年7月27日起，被告没有再缴纳租金，原告多次催促未果，故诉至贵院，望判如所请。被告谭必云辩称，1、被告是通过与原告、王正签订转让协议于2017年7月26日接手的涉案房屋，原、被告双方没有签订租赁合同；2、被告在2018年7月26日停止涉案房屋的使用，并通知了原告，被告之前将房屋租金是交到2018年6月26日的，后来又补交了一个月，交到了2018年7月26日。原告早知道被告搬离的事实，但是其将房屋空置直至2019年5月才起诉，故意扩大损失；3、双方对于违约金、律师费均未作出过约定，因此被告不同意其第三项、第四项诉讼请求；4、王正向原告缴纳过1万元的定金，按照转让协议的约定，此1万元原告应当退还王正，后来被告接手后向王正支付了此1万元，故原告应将该1万元返还给被告或者在本案中予以抵扣。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的《康田·万丰园X、X、X、X号物业租赁合同转让协议》、法律事务委托合同、收据4张、《转门面网网络服务协议》、《铺铺旺服务协议》、证明、情况说明，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，被告还举示了两张保证金的收据，收款单位分别显示为：曹怀春、曹波，时间分别为2006年3月28日、2006年3月6日，金额均为5000元。被告拟以此证明其关于保证金的辩称意见，原告质证称认可证据的真实性，但是不认可证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月26日，原告（甲方）、王正（乙方）、被告（丙方）签订《康田·万丰园X、X、X、X号物业租赁合同转让协议》，约定甲乙双方于2016年7月27日签订的《康田·万丰园物业租赁合同》，乙方因自身原因，无法继续履行。现三方达成如下协议：1、甲、乙双方解除于2017年7月26日签订的《康田·万丰园物业租赁合同》；2、乙方必须在7个工作日内将该物业的各证件注销，包括但不限于营业执照、卫生许可证等；3、本协议签订后，甲方退还乙方保证金10000元整，丙方需重新向甲方缴纳保证金20000元整，乙方还需向甲方缴纳转让手续费5000元整；4、甲乙丙三方达成本协议后，于2017年7月26日之前所发生的全部费用，包括但不限于：物业租金、水电费、天然气费、物管费等及所有债权债务均由乙方承担；于2017年7月27日之后发生的全部费用，包括但不限于物业租金、水电费、天然气费、物管费等及所有债权债务均由丙方承担；5、在乙方付清上述第4条费用后，甲乙双方合同解除，乙方不在参与甲丙双方的工作。甲丙双方重新签订合同，具体内容、期限、权利、义务以新合同为准。上述转让协议签订后，原、被告并未重新签订租赁合同。被告也开始使用涉诉房屋。2018年6月27日之前，被告向原告提出退租，原告不同意。2018年7月25日、7月31日，被告通过中介公司寻求对外转租涉诉房屋。期间，2018年7月26日，被告向涉诉房屋的物业公司提出搬空屋内设备，物业公司未放行。2019年2月1日起，被告实际停业。2019年3月17日，被告缴纳了水费、物业管理费后，物业公司放行，被告搬离涉诉房屋，并将大门钥匙交至物业公司处。另，被告向原告也仅支付租金至2018年7月26日（最后一次支付行为发生在2018年11月23日，支付2018年6月27日至2018年7月26日的租金23600.5元）。2019年6月，原告通过网上立案向本院提起本案诉讼。庭审中，原告举示了一份其与王正签订的《康田·万丰园物业租赁合同》，签订时间为2016年7月27日，内容为原告将康田·万丰园23、24、25、26号房屋出租给王正，租赁期限从2016年7月27日-2020年7月26日，租金浮动变化，其中2018年7月27日-2020年7月26日此一时间段内租金标准为24785.57元/月，合同对于租金缴纳、违约责任等也均有约定。本院认为：《康田·万丰园X、X、X、X号物业租赁合同转让协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议明确约定，原告与前承租人王正的《康田·万丰园物业租赁合同》解除，原、被告双方应重新签订合同，具体内容、期限、权利、义务以新合同为准。据此，被告并非对前租赁合同的概括继受。被告自2017年7月27日开始，与原告之间重新建立了租赁合同关系，因为租期约定不明，故此种租赁合同关系系不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除。被告曾于2018年6月27日前向原告提出退租申请、原告未同意。7月26日，原告再次请求物业公司同意搬空室内设备未果。被告的退租申请应当视为被告提出解除不定期租赁关系的请求，于法有据。考虑到不定期租赁关系解除可给与双方适当的善后处理期限以及被告实际补交后续一个月租金的客观情况，故本院认定双方之间的租赁合同关系于2018年7月26日解除。对于房屋返还问题。合同解除，被告理应将涉诉房屋返还给原告。但是，本案中，原告不同意被告退租，被告无奈之下只能在搬空房屋后将钥匙交至物业公司处。在此情形下，应当视为其已经尽职履行了还房义务，因此对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于2018年7月27日起的费用问题。前述虽然认定双方的不定期租赁关系已于2018年7月26日解除，但是被告后续实际经营至2019年2月1日，而且最终在2019年3月17日才实际搬离房屋。故本院认定2017年7月27日至2019年3月17日此一期间，被告应当按照每月23600.5元的标准支付原告房屋占用费，共计23600.5*7+23600.5/30*19=180150.48元。对于违约金和律师费的诉讼请求。因为原、被告之间没有签订新的租赁合同，对此也没有约定，故本院不予支持。对于被告辩称的保证金问题。根据转让协议的约定，被告在本案中仅举示的收据，不足以达到原告应将10000元退还给其的证明目的，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告谭必云于本判决生效之日起五日内支付原告2018年7月27日起至2019年3月17日的房屋占有使用费180150.48元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3268.68元，由原告重庆康田置业（集团）有限公司负担1582.18元，被告谭必云负担1686.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一九年十月二十四日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜