江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初2413号原告：九江市濂溪区浔南理想家园业主委员会。住所：九江市濂溪区陆家垄路与德化路交汇以北理想家园小区。负责人:高国权，主任。委托诉讼代理人：杨志强，江西惟民律师事务所律师。被告:江西银湾物业管理有限公司。住所：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦A栋3602室(第36层)。统一社会信用代码：913601006809201926。法定代表人:向媛，执行董事。被告:江西银湾物业管理有限公司九江分公司。住所：九江市开发区龙开御景1号楼113号。统一社会信用代码：91360406558454423G。法定代表人:裴天惠，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：石买峰，江西康润律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈佼，江西康润律师事务所律师。原告九江市濂溪区浔南理想家园业主委员会与被告江西银湾物业管理有限公司、江西银湾物业管理有限公司九江分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九江市濂溪区浔南理想家园业主委员会负责人高国权及其委托诉讼代理人杨志强、被告江西银湾物业管理有限公司、江西银湾物业管理有限公司九江分公司共同委托诉讼代理人石买峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九江市濂溪区浔南理想家园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原、被告之间的前期物业合同于2018年12月31日已终止;2、请求贵院依法判令被告在7天内向原告移交以下资料:(一)物业管理范围区分资料;(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(六)业主名册;(七)物业花费收支账目，债权和债务明细；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：九江市濂溪区陆家垄路与德化路交汇以北处的理想家园小区系由江西福泉实业有限公司(以下简称“福泉公司”)开发建设，并自2012年开始对外销售房屋，同时选定前期物业公司为被告江西银湾物业管理有限公司，后履行中其与分公司被告江西银湾物业管理有限公司九江分公司为该小区提供物业服务到2018年12月31日止，2018年8月14日九江市理想家园小区业主委员会依法成立并备案登记。2018年年底物业合同到期后，九江市理想家园小区业主委员会依法多次要求两被告按规定移交住宅区规划图、竣工图等上述资料，但两被告以各种理由推脱。之后原告也多次与两物业公司沟通，要求其出示上述材料，但被告以各种理由拒不出示上述材料。原告认为根据《物业管理条例》第二十九条、《江西省物业管理条例》第三十五条的规定建设单位应当向物业管理企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，但本案被告严重违反了法律规定，在濂溪区浔南理想家园小区业主委员会成立后、物业合同到期后未按规定移交上述材料，严重侵犯了该小区广大业主的合法权益，在多次交涉无果情况下，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。江西银湾物业管理有限公司、江西银湾物业管理有限公司九江分公司辩称：1、原告的成立不符合法律规定，不具有本案诉讼主体资格，根据《江西省物业管理条例》相关规定，成立业主委员会应当先由业主、建设单位代表、街道办事处、房地产主管部门、社区居民委员会代表组建业主大会筹备组，然后由筹备组组织召开首次业主大会会议，选举业主委员会成员，最后再到物业所在地的市、区人民政府房地产主管部门、街道办事处备案。而原告的成立并不符合法律的规定，不能代表理想家园全体业主的意志，不具有本案诉讼主体资格。2、原告主张浔南理想家园小区建设单位江西福泉实业有限公司与答辩人江西银湾物业管理有限公司于2012年7月2日签订的《浔南?理想家园前期物业管理服务合同》(以下简称理想家园前期物业合同)已于2018年12月31日终止无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而理想家园前期物业合同并未约定合同期限，因此，在该合同未被依法解除之前，始终有效。为支持其诉请，原告向法庭提供如下证据材料：第一组证据：购房合同一份。证明理想家园小区业主购买房屋时，选定的前期的物业公司为被告，服务期限截止到2018年12月31日，原、被告之间建立了物业服务关系。第二组证据：公示一份。证明九江市濂溪区理想家园业主委员会依法成立，有诉讼主体资格，依法可以代表业主行使相应的业主权利。第三组证据：收楼通知、装修管理服务协议、入伙通知书。证明被告为原告提供了物业服务，但物业服务期限截止到2018年12月31日。第四组证据：工作联系函一份。证明原告成立后及时向被告告知理想家园业委会成立并将行使权利的事实。并根据被告服务情况向被告发函，提出相关建议，并要求提供相关资料的事实。两被告质证意见，第一组证据，三性均有异议。即便该份合同真实有效，根据合同的相对性，也应当是约束江西福泉实业有限公司及买受人涂敦胜、刘益，而不能推定适用全体业主。第二组证据，三性均有异议。该组证据不能表明理想家园业主召开过首次业主大会，也不能表明原告将所谓的业主委员会在小区进行过公示公告。第三组证据，三性均有异议。即便该组证据真实，也只能表明高国全系理想家园业主，并不能证明前期物业服务合同截止至2018年12月31日，不能达到原告的证明目的。第四组证据，合法性无异议，真实性及关联性有异议。两份函，只能表明原告曾向理想家园小区物业服务中心发送过工作联系函，并不能证明原告的成立合法。为支持其辩解意见，两被告向法庭提供了如下证据材料：第一组证据：《理想家园前期物业管理服务合同》。证明理想家园小区开发商江西福泉实业有限公司与被告江西银湾物业管理有限公司于2012年7月2日签订前期物业合同，该合同未约定期限，截止2019年9月29日，该合同对理想家园小区全体业主仍有效。第二组证据：《前期物业管理服务协议》。证明理想家园小区业主单独与江西银湾物业管理有限公司九江分公司签订了物业服务协议，该协议也未约定服务期限，对签订业主仍具有法律效力。第三组证据：关于质疑理想家园小区违规成立业主委员会的联名报告。证明原告未通知小区全体业主召开首次业主大会，理想家园小区业主委员会的成立不合法。原告九江市濂溪区浔南理想家园业主委员会质证意见，第一组证据，三性均有异议。该组证据是原告及该小区业主没有参与的情形下，该小区开发商与他人签订的协议，从该合同文本来看，合同约定的甲乙双方与合同签章的甲乙双方不一致，即使存在开发商与江西银湾物业管理有限公司签订是前期物业合同，但该合同并未约定期限，也没有提供该合同向管理部门的备案文件，业主作为物业服务是实际享受人，在购买房屋时认可开发商签订的前期物业服务合同，但业主认可的范围仅仅是其与开发商签订的商品房买卖合同中约定的前期服务公司与服务期限，与该合同约定不一致，业主作为实际享受人可以拒绝，同时该合同没有约定具体的物业合同期限，但业主与开发商的购房合同中明确约定了服务期限，同时该合同的主体与业主与开发商签订合同时约定的主体不一致，是否存在前期物业合同转包的行为，这也是导致合同无效的原因，所以该合同对理想家园小区的业主不产生约束力，被告更不能以该合同来对抗业主与开发商签订的合同中约定的前期物业管理事项。第二组证据，三性均有异议。该合同系业主个人与被告之间的管理规约，并非是全体业主与被告之间的物业管理协议，不能约束全体业主，而且该规约甲乙签字系被告江西银湾物业管理有限公司九江分公司，并非江西银湾物业管理有限公司，也不是被告提供第一组证据中的上海银湾物业管理连锁集团江西分公司，也反映出了被告在履行物业服务过程中将原告小区的物业转包给他人行使，严重违反了法律规定。第三组证据，三性均有异议。该组证据本身属于言词证据，提供证据的人员应当出庭接受法庭的质证与询问，其业主联名签字中是否是业主本人的真实签字，无法得知。该组证据严重违背了客观事实，原告在成立过程中严格根据法律规定履行了相关的全部手续及程序，关于原告成立的过程资料全部封存于五里街道阎家垅社区，所以该证据中陈述的相关事实无任何根据，即使原告在过程中存在瑕疵，但原告成立经过了合法程序，并在相关机关单位办理了相关备案手续，其主体合法，无任何争议，该组证据无法达到其证明目的。本院经审理认定事实如下：九江市濂溪区陆家垄路与德化路交汇以北处的理想家园小区系由江西福泉实业有限公司开发建设。自2012年开始对外销售房屋。2016年7月8日，江西福泉实业有限公司为出卖人，涂敦胜、刘益（理想家园小区业主）为买受人，签订《商品房买卖合同（预售）》合同。合同约定，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为江西银湾物业管理有限公司，物业服务时间从2013年1月1日到2018年12月31日。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规范，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2017年7月2日，江西福泉实业有限公司与江西银湾物业管理有限公司签订了一份《浔南理想家园前期物业管理服务合同》。约定，浔南理想家园小区前期物业管理服务由被告江西银湾物业管理有限公司负责管理，合同未约定服务期限。合同签订后，两被告对理想家园小区物业管理服务至今。2018年8月14日，理想家园成立业主委员会。2018年8月16日，理想家园业主委员会向被告发出《关于业委会备案成立告知及要求物业公司停止对公共区域停车收费的公函》，2018年12月27日，理想家园业主委员会向被告发出《关于要求物业公司公示收支等事宜的工作函》。原告认为被告未按上述函件要求履行，故原告诉来本院，请求支持原告诉请。本院认为，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。本案争执焦点一、原告九江市濂溪区浔南理想家园业主委员会是否依法成立。本院认为，业主委员会，是由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种民间性组织形式。本案中，原告提供了九江市濂溪区五里街道阎家垅社区居民委员会盖章确认的浔南理想家园首届业主委员会成员选举结果报告单、浔南理想家园小区首届业主委人员任职公示及公安部门公章备案证明，以证实理想家园业主委员会已依法成立。庭审结束后，承办人到九江市濂溪区住阎家垅社区了解核实，证实理想家园业主委员会按法律规定程序选举产生，并向有关部门进行了备案，有关选举成立资料封存在五里街道阎家垅社区，据此，可以认定原告已合法成立，具有本案诉讼主体资格。本案争执焦点二，原告诉请法律是否支持。本院认为，原告提供的《商品房买卖合同（预售）》合同约定物业服务时间从2013年1月1日至2018年12月31日，但该合同系出卖人与买受人之间约定，被告既不是合同的相对方，也未签字确认，该合同对两被告不具有法律约束力，而本案被告于2012年7月2日与建设开发单位江西福泉实业有限公司签订的《浔南理想家园前期物业管理服务合同》未约定物业服务期限。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故不能认定《浔南理想家园前期物业管理服务合同》于2018年12月31日终止。原告作为浔南理想家园依法成立的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同。但是，按照法律规定，解聘或选聘物业服务企业应当由业主大会决定，原告亦未提供相关证据，故原告诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告九江市濂溪区浔南理想家园业主委员会全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告九江市濂溪区浔南理想家园业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  杨立名人民陪审员  琚 彪人民陪审员  桑九如二〇一九年十月二十八日书 记 员  胡梦碟