河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初1322号原告陈玲，女，汉族，1974年10月18日出生，自由职业，住信阳市浉河区。委托代理人文厚成，河南冠南律师事务所律师。被告李大卫，男，汉族，1968年8月8日出生，个体户，住南阳市桐柏县。委托代理人***，河南豫龙律师事务所律师。第三人李目（又名李月），男，汉族，1984年8月18日出生，住信阳市羊山新区。原告陈玲诉被告李大卫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玲及其委托代理人文厚成、被告李大卫及其委托代理人***到庭参加诉讼。第三人李目经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玲诉称，2014年7月23日，原、被告双方签订《购房协议书》，约定原告将其所有的位于信阳市羊山新区王城花园4号楼2单元804室房屋转让给被告，房屋转让价为60万元，采用一次性付款方式，于购房协议签订之日付清全款。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，然而被告却不按合同约定付款，原告先后多次向被告催要，被告却至今分文未付。被告的上述行为已构成严重违约。为维护自身合法权益，根据合同法相关规定，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方于2014年7月23日签订的《购房协议书》，由被告即刻向原告返还位于信阳市羊山新区王城花园4号楼2单元804室房屋；二、被告向原告支付暂计至2019年1月23日的房屋占用费64800元（从2014年7月23日起按月租金1200元标准计算，计至被告返还房屋之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告李大卫辩称，一、被告没有支付60万元购房款的义务。购房合同约定钱款两清，被告将60万元购房款给了第三人李月，由李月将购房款60万元支付给原告，对此，原告是明知并且同意的。本人曾要求原告写一份收条，原告说：“购房合同已经写明房款两清，并且我把房屋钥匙、安置清单等所有房屋手续都给你了，我不给你打收条，你也不用给我打欠条。”随后，该房屋交付给了被告，并且原告带领被告到物业办理了《物业管理服务协议》，变更登记换成了被告妻子王利彦名字。后被告对本案房屋进行了装修，一直居住房屋至今，一切物业费、燃气、水、电、电视等费用均是被告支付的。近四年来，原告从来也没有因为房屋买卖、索要房款一事，对原告主张权利或提出任何异议。二、据了解，李月已将60万元购房款支付给了原告，可能李月与原告之间存在其他经济往来或纠纷，但与被告无关。其诉请解除购房协议是站不住脚的。既超过法律规定的诉讼时效，也不符合法定解除的条件和程序和约定解除合同的要求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人李目未作陈述。经审理查明，在本案房屋买卖合同签订前，第三人李目与原告陈玲存在民间借贷债权债务关系（债权人为陈玲、债务人为李目），与被告李大卫存在经济往来，原告陈玲与被告李大卫并不相识。在第三人李目的介绍、撮合下，2014年7月23日，原告陈玲（甲方）与被告李大卫（乙方）签订《购房协议书》，将其通过安置方式取得的房屋一套，卖给被告李大卫，约定如下：第一条，甲方房屋位于信阳市羊山新区××花园××楼××单元××房，房屋款金额为600000元。第二条，采用一次性付款方式，于购房款协议签订之日付清房款。第三条，在签订本协议5年后，即2019年8月甲方协助乙方办理产权登记手续。庭审中，关于购房款的支付问题，被告李大卫主张以下事实：李大卫与李目同为河南省桐柏人，李目欠李大卫650000元借款未还，原告陈玲默认以李大卫欠付的600000元购房款债务，抵销上述李目欠付李大卫的650000元民间借贷债务中的600000元，并且当场撕毁了李目向李大卫出具的650000元借款欠条。之后，李目又偿还了李大卫50000元剩余借款。同时，被告李大卫当庭提供的由李目出具的书面证言载明如下内容：买主李大卫于2014年7月13日将买房款600000元全款一次性交给李月，双方协商由李月出面中介陈玲（以下原房主），双方自愿签订购房合同，并同时交清手续，钱房两清，互不欠账。以后如有任何债务纠纷是李月和陈玲其他生意上之间的事，与李大卫无任何牵涉。原告陈玲对被告李大卫主张的上述事实及李月出具的书面证言载明的内容均不予认可。另主张如下事实：合同签订时，原告陈玲同意由李目帮助李大卫代为清偿购房款，但并不免除被告李大卫的购房款清偿责任。合同签订后，原告陈玲按合同约定履行了交付房屋及相关资料的义务。第三人李目未按合同约定履行支付购房款的义务，后经一再催告，第三人李目支付原告陈玲购房款30000元，又经原告陈玲多次催告，未再继续支付剩余的购房款。之后，原告陈玲将第三人李目履行付款的实际情况，告知了被告李大卫，并向其主张支付购房款权利。被告李大卫开始表示督促第三人李目履行付款义务，之后，又表示该购房款债务应由第三人李目承担，拒绝履行剩余购房款的支付义务。原告陈玲表示，在第三人李目未履行购房义务的情况下，应当由被告李大卫继续履行剩余购房款的支付义务。后又经多次催告，被告李大卫仍坚持其上述观点，拒绝履行剩余购房款的支付义务，原告陈玲遂提起本案之诉。本案在审理过程中，被告李大卫向本院申请追加李目为第三人参加诉讼。本院经审查后，准许追加李目为本案第三人参加诉讼，先按照被告李大卫提供的李目的电话号码与其进行电话沟通，介绍本案情况及被告李大卫追加其为第三人参加诉讼的事实，之后，按被告李大卫提供的住址及电话号码，向李目邮寄送达参加诉讼通知、开放传票、起诉状副本等法律文书，李目拒绝接收。本案在审理过程中，经本院审判人员向双方当事人进行法律释明后，原告陈玲向本院提出司法鉴定评估申请，要求对被告李大卫对本案交易房屋上已形成添附的装修装饰费用及其占用该房屋期间所产生的占用费用进行评估，本院依法准许，并依法定程序选择并委托信阳誉华宏大联合资产评估事务所，对上述两项费用进行司法评估，该所评估人员经过现场勘察核实后，作出信誉宏评报字[2019]第145号评估报告书，评估结论为：本案交易房屋上已形成添附的房屋装饰装修评估价值为84280.38元、房屋占用期间（2014年7月23日至2019年1月23日）的占用费为42000元。原告陈玲支付为此支付评估费1700元。原告陈玲对该评估报告无异议，被告李大卫认为该评估报告采用的60%成新率过低，应按90%计算，不予认可。上述事实有房屋安置协议、购房合同原件、当事人之间通话的音频资料、书面证人证言、装修资料及票据、装修费用及房屋占用费评估报告书、评估费用票据、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，一、本案双方当事人争议的焦点之一系对有争议的事实认定之争。对于双方无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，依据相关民事诉讼证据规则的规定，结合双方当事人分别主张的事实及其提供的证据，作如下分析认定：1.证人李目无法定可以不出庭作证的事由未出庭作证，且李目在被追加为本案第三人时，在本院已明确告知相关案情的情况下，仍拒收本院邮寄的法律文书，不出庭接受质询，被告李大卫提供由其出具的书面证言，属于无正当理由未出庭作证的证人证言，无法核实其真实性，且无其他证据与之相互印证，故本院对李目出具的书面证言不予采信。2.被告李大卫当庭陈述主张原告陈玲默认以其欠付600000元购房款债务抵销李目欠其的600000元民间借贷债务、并当场撕毁欠条的事实，与其提供的由李目出具的书面证言中关于“买主李大卫于2014年7月13日将买房款600000元全款一次性交给李月”的内容，相互矛盾，且无其他证据相互印证，本院对其当庭陈述所主张的事实，不予采信。3.本院依法定程序，组织双方当事人选定并委托具有相应资质的评估机构所作的评估报告，程序合法，客观公正，被告李大卫虽对其中采用的成新率60%提出异议，认为成新率过低，应按90%计算，但其未提出相反证据证明其异议的理由成立，故对其主张的该项异议意见，本院不予采纳，对该评估报告作出的评估结论予以采信。二、本案双方当事人争议的焦点之二系本案房屋买卖合同在缔约、履行过程中，原告、被告、第三人之间形成何种性质的民事法律关系，应定性为债务转移，还是第三人代位清偿民事法律关系。对于该焦点，分析论证如下：1.债务转移又称免责的债务承担，指原债务人所承担的债务全部或部分转移给第三人，原债务人脱离原债权债务关系，不再承担债务清偿责任，第三人成为新债务人，与债权人之间成立新的债权债务关系，承担应当由原债务人承担的债务清偿责任。在此法律关系中，原债务人与第三人之间的债务转移意思表示必须明确、具体，债权人同意原债务人将其承担的债务全部或部分转移给第三人的意思表示必须明确、具体，特别是债权人免除原债务人债务清偿责任的意思表示必须明确。通常情况下，上述债权人、新债务人的意思表示不适用推定意思表示的认定原则，更不适用默认的意思表示认定原则。2.在第三人代位清偿法律关系中，债务人并不脱离原债权债务关系，第三人并非债务人，第三人对债务的履行，视为债务人对债务的履行，如第三人不履行债务或履行不符合合同约定，其法律后果由债务人承担，债权人依法应当向债务人主张权利，不享有请求第三人履行债务的权利。3.本案中，被告李大卫所举证据既不能证明第三人李目已作出接受被告李大卫转移其购房款债务的明确意思表示，也不能证明原告陈玲已作出同意购房款债务转移至第三人李目的明确意思表示，故，本案房屋买卖合同在缔约、履行过程中，原告、被告、第三人之间未形成债务转移民事法律关系。原告陈玲在同意接受第三人李目代为履行支付购房债务的同时，并未免除被告李大卫的购房款债务清偿责任。依法应当认定原告、被告、第三人之间成立第三人代位清偿民事法律关系。综上所述，依据现行民事诉讼证据规则的相关规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告李大卫对其已履行600000元购房款债务的事实，承担举证责任。被告李大卫所举证据不能证明其主张的购房协议签订时已付清购房款600000元的待证事实，应承担举证不能的不利法律后果。本案房屋买卖合同在缔约、履行过程中，原告陈玲、被告李大卫、第三人李目之间成立第三人代位清偿的民事法律关系。第三人李目代为支付的30000元购房款，视为被告李大卫对购房款债务的部分履行。但该履行金额与合同标约定的600000元债务金额相比，比例极小，依法应当认定合同主要债务未履行。在此情形下，原告陈玲请求被告李大卫履行合同主要债务，被告李大卫拒绝履行，致使原告陈玲的合同目的不能实现，构成根本违约，依法原告陈玲可以解除合同。本案起诉状送达被告李大卫之日，可视为原告陈玲解除本案房屋买卖合同通知到达之日。原告陈玲解除本案房屋买卖合同并要求返还本案交易房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况作如下处理：对本案交易房屋上已形成添附并列入上述评估范围内的装修装饰物归原告陈玲所有，原告陈玲按装修装饰物的评估价值补偿被告李大卫84280.38元；被告李大卫支付原告陈玲占用本案交易房屋期间的占用费42000元。对于第三人李目已代为支付的30000元购房款，为避免被告李大卫与第三人李目之间就该30000元产生纠纷，仍由第三人李目向原告陈玲另行主张返还请求权，较为妥当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第八十四条、第九十四条、第九十七条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：（2019）解除原告陈玲与被告李大卫于2014年7月23日签订的《购房协议书》；（2019）被告李大卫于本判决生效之日起三十日内，将位于信阳市羊山新区王城花园4号楼2单元804号房屋交付原告陈玲，交付房屋时，信誉宏评估报字[2019]第145号评估报告书中房屋装饰装修明细表上载明的装修装饰物一并交付，不得拆除、毁损；（2019）被告李大卫支付原告陈玲房屋（位于信阳市羊山新区王城花园4号楼2单元804号房）占用期间的占用费42000元；（2019）原告陈玲补偿被告李大卫房屋（位于信阳市羊山新区王城花园4号楼2单元804号房）装修装饰费用84280.38元；（2019）驳回原告陈玲的其他诉讼请求。上述第三项、第四项判决所确定的金钱给付义务，相互抵销后，原告陈玲仍支付被告李大卫房屋（位于信阳市羊山新区王城花园4号楼2单元804号房）装修装饰费用42280.28元，于上述第二项判决实际履行的同日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元，原告陈玲负担710元、被告李大卫负担710元；评估费1700元，原告陈玲负担850元，被告李大卫负担850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  蒋 荟审判员  王晓蕾二〇一九年十月二十四日书记员  齐 眉