贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初3144号原告史洪全，男，1967年12月18日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告吴书琴，女，1971年03月13日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告孙亚洲，男，1964年12月21日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省贵阳市南明区。三原告委托诉讼代理人唐波，贵州名城（金沙）律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人王涛，贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告贵州开明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道玉屏社区泰山路开明大厦，统一社会信用代码：915205235733280463。法定代表人：陈治岁，联系。委托代理人（特别授权）谭万勇，男，贵州山一（金沙）律师事务所律师。委托代理人（特别授权）李嘉燕，男，贵州山一（金沙）律师事务所律师。原告史洪全、吴书琴、孙亚洲诉被告贵州开明房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称开明房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史洪全、吴书琴、孙亚洲的委托代理人唐波、王涛，被告开明房开公司的委托代理人谭万勇、李嘉燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史洪全、吴书琴、孙亚洲向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还三原告商品房层高误差比在3%以内部分购房款138477.74元，并以本金138477.74元为基数从2019年5月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率向三原告支付占用资金的利息至上述款项全部还清之日止；2、请求被告返还三原告商品房层高误差比超过3%部分双倍购房款2224541.96元；3、请求被告依法为三原告所购买的房屋开辟消防通道；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月14日，三原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：1、被告将位于金沙县鼓场街道开明.同心城第27幢1层A号房（27-1-A）出售给三原告；2、该房屋属框架结构，层高（净高）为4.15米；3、房屋总价款为4952401.00元（大写：肆佰玖拾伍万贰仟肆佰零壹元整）。2019年5月30日，三原告又与被告签订了《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议约定：三原告所购买的房屋建筑面积为744.9平方米，单价为6648.41元/平方米。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，三原告依法向被告缴纳了全部购房款4952401元。三原告接房准备装修时，发现该房的层高与《商品房买卖合同》中约定的层高有差异，三原告便委托贵州黔城测绘工程有限公司对该房屋层高进行测量，发现其中面积为50.61平方米层高净高为4.15米，面积为694.29平方米层高净高为3.15米。同时，截止起诉之日止，被告也仍未给三原告所购买的房屋设置消防通道。而根据《商品房买卖合同》第十二条第（二）项（3）的规定，由出卖人继续完成。因此，被告应当继续为三原告所购买的房屋开辟消防通道。综上所述，三原告认为，在签订《商品房买卖合同》时，该房屋主体已完成，其层高部分已实际固定为3.15米的事实，但被告却在合同内写明层高为4.15米，应属被告隐瞒事实的行为，已给三原告造成了损失，被告应当予以赔偿。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，因被告所交付的房屋部分层高不符合签订《商品房买卖合同》约定，已给三原告造成了损失。据此，三原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律、法规规定，依法提起诉讼，请求判决如前诉请。被告开明房开公司辩称：一、该房屋双方已于2014年12月10日签订《认购协议书》，2015年3月30日交付三原告装修使用，商品房买卖交易行为已经提前善意的实质履行，三原告2019年7月23日起诉返还层高误差购房款已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。二、被告在出售该案涉房屋时已经向原告释明房屋的现状并带领原告到现场实地查看房屋，原告明知该房屋第一层与第二层之间层高不同并未提出异议，应视为原告对案涉房屋的认可并自愿购买。三、被告所修建房屋符合甚至超过国家相关规范标准（含消防通道），是按规划设计施工并报相关部门验收合格后应原告的请求提前交付原告使用的。该房屋消防工程已于2015年4月24日经过毕节市验收备案，被告不负责三原告的二次消防验收，三原告的二次消防验收应由其根据房屋的用途、结构、所经营的项目业态自行设计、自行施工、自行申报验收备案。因此，三原告主张被告为其开辟新的消防通道的请求没有法律依据。四、三原告购买的是现房而不是要求被告为其量身定做两层层高均为4.15米的期房，其起诉索赔缺乏相应法律支撑。五、根据《商品房买卖合同》同日签订的《合同补充协议》（附件十二）第六条第五款“乙方购买时该房屋已经是竣工验收后的现房，乙方须在签订本合同前对该房屋现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由，拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。”及第七条第一款“乙方购买该房屋前已发生的规划变更、涉及变更、甲方不需要通知乙方，视乙方同意认可该规划变更、涉及变更，乙方不得以此理由提出退房及索赔”的约定，原告已经明示放弃其拒接接房、退房及索赔的权利。六、《商品房买卖合同》签订在2017年3月，此时原告已经接手房屋装修并经营已经整整两年的时间，其利用被告工作人员业务不熟悉进行巨额索赔有不正当诉讼的嫌疑。综上所述，根据《合同法》、《商品房买卖合同解释》、《商品房销售管理办法》、《住宅设计规范ＧＢ50096-2011》的相关规定，原告的诉讼请求不符合相关法律的规定，三原告有滥用诉权的嫌疑，且严重违背了诚实信用、公平合理的原则，因此，恳请依法驳回原告的诉讼请求。原告史洪全、吴书琴、孙亚洲为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件、《商品房买卖合同》补充协议复印件、贵州增值税普通发票复印件、收据复印件。用以证明（1）三原告在被告处购买商品房的事实。合同约定的商品房层高为4.15米，建筑面积为744.9平方米。合同中的第十三页第六章第十六、十七条明确规定，如果规划变更或设计变更要变更，房开商应书面通知买受人，若买受人要退房应当书面答复，若买受人不选择退房，房开商也未书面通知买受人的，买受人有权要求房开商赔偿因此造成的损失，同时证明该商品房买卖合同系房开商提供的格式条款合同，根据合同法的规定，若因格式条款合同内容双方发生争议的，应有利于非提供格式一方买受方。商品房买卖合同补充协议仅有价款和面积、房号，根据约定该补充合同是原合同的附件，与原始合同具有同等效力。（2）三原告在被告处所购买商品房已交付了全部购房款4952401元，现已经装修完并开展正常营业活动。（3）《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议签订的时间分别是2017年3月14日和2019年5月30日，原告的起诉并未超过法定的诉讼时效。经质证，被告对《商品房买卖合同》三性无异议，但达不到证明目的，根据合同第二条约定，本次交易属于现售交易，也就是说是在建设完成并进行综合验收后才进行交易，因此就不存在原告所说的变更规划设计，虽然约定了层高为4.15米，但并未就层高误差的赔偿标准进行约定，其中商品房买卖合同附件十二第六条第五项已经明确约定该房屋是已经完成竣工后的现房，原告在签订本合同前已经对该房屋的现状进行了实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，原告不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由，拒绝接房或向被告提出索赔、退房及其他要求。由此可以证明原告在购买房屋前已经对该房屋的现状进行了查看，并未提出异议。对《商品房买卖合同》补充协议的三性无异议，但达不到证明目的。该补充协议只是对房屋面积误差进行了确认，但是根据原告诉状中的自认内容，是其在房屋装修时就已经知道层高误差，证明其在装修时就应当知道权利受到侵害，而不是在签订该补充协议或支付价款时才知道其权利受到侵害，补充协议不能作为未超过诉讼时效的证明。商品房买卖合同第十二页第十五条面积差异处理，双方已经达成合意，排除使用三原告在起诉中赔偿的计算依据，即第一种方式，双方协议选择选择第三种方式，及多退少补。对贵州增值税普通发票、收据三性无异议，对证明有异议，原告提交的预交的物业管理费、装修费、垃圾清运费、装修保证金显示时间为2015年3月30日，结合起诉状中原告自认的发现层高有误差，可以印证其知道层高有误差的时间是2015年3月30日。2、层高测绘情况说明。用以证明三原告所购买建筑面积为744.90平方米的房屋，其中面积为50.61平方米的房屋层高符合约定，层高净高为4.15米，面积为694.29平方米的房屋层高不符合约定，层高净高为3.15米。证明2019年6月10日才明确知道层高不符合约定的事实，三原告的起诉并未超过法定的诉讼时效。经质证，被告对三性均有异议，第一，情况说明是原告一方单方面委托，而且不是鉴定意见，情况说明也没有载明测量人员的签字，更没有提供该公司的相应资质和测量人员是否具备相应的资格，对测绘的情况也未载明，故不能认定。3、协议书及附图复印件、承诺书复印件。用以证明三原告所购买的房屋因将商业性质写为住宅，且未设置消防通道而无法通过消防验收，被告没有为三原告所购买的房屋设置消防通道。而且不是仅仅证明我们书面的证明目的，而且还证明了房开公司未尽义务，而导致我方不能正常使用该商业性质的楼层，为了减少损失，而被迫与房开公司签订了协议书，签订协议书所谓的二次消防责任不是我方的真实意思表示，因为根据消防法和最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释，消防义务是房开的法定义务，而不是买受人的义务，同时我们要求被告方根据2017年9月6日的承诺书承诺内容，向法庭提供二层商业性质的消防验收合格的报告。经质证，被告对协议书及附图、承诺书的三性无异议，对证明目的有异议，该涉案房屋的消防竣工登记表已于2015年4月经毕节市验收备案，三原告购买经营的房屋的消防问题应由其自行解决。而且该协议载明未通过消防验收的原因是因为原告开设饭店所需要消防未通过验收，而不是整栋建筑的消防未通过验收。被告开明房开公司为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、营业执照复印件、法人身份证明一份、法定代表人身份证复印件。用以证明被告的身份信息及法定代表人身份信息。三原告未发表质证意见。2、认购协议书复印件一份、史洪全出具的情况说明一份、合同流转单及相关原始单据4张、非普通式住宅商业入住收费一览表一份及原始单据4张。用以证明原告史洪全在2014年12月10日与被告签订认购协议书，约定所购买房屋的位置、楼层、面积、价款、付款方式等，2015年3月9日依原告史洪全申请以材料款1194426元抵扣房款并支付了187034元的房款，2015年3月30日原告史洪全交清一年物业费、室内装修管理费、室内装修垃圾清运费、装修保证金之后实际接房装修入住的事实，此时该涉案房屋已经提前善意的实质性履行完毕的事实及证明2015年3月30日原告方已经接房装修。经质证，三原告对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，理由1、认购协议书应当以最后签订的商品房买卖合同为准，因为认购协议书仅是商品房买卖合同的一个附件，关于缴费、物业装修的事实，在本案中就有关被告方抗辩的诉讼时效而言，根据被告所提供的证据不能证明原告诉讼时效的事实。3、贵州省建设工程竣工验收备案表复印件一份、县规划局出具的关于同心城Ｃ区楼栋号变更的情况说明复印件一份、浙江建院建筑规划设计院设计图纸9张、毕节市出具的建设工程竣工验收消防备案情况登记表复印件一份。用以证明该涉案房屋已经2014年4月完成竣工验收，2015年4月完成消防验收，涉案房屋原始设计楼栋号由50号变更现在的27号，设计图纸符合相关行业规范要求，一层层高为4.15米。二层层高为3.3米，为现房销售的事实。证明涉案建筑未涉及规划设计变更，建设完全是按照报建的规划的设计方案进行施工的。经质证，对上述证据我方今天庭审才知道的，在开庭前从未向我方披露，我方也无从知道上述证据，我们对上述证据（除建设工程竣工验收消防备案情况登记表复印件一份）的真实性无异议，因为上述证据都在2017年3月14日签订合同前所产生的。根据双方签订的商品房合同第三条第三款明确约定，交房的层高为4.15米。显然说明了被告在明知一楼层高为4.15米，二楼商业部分仅为3.3米，由此足以证明本案被告在签订合同时，属于故意隐瞒欺诈行为，是典型的明知而故意，理应承担相应的法律责任。另外建设工程竣工验收消防备案情况登记表仅出示复印件，对该证据的三性我方不予认可。但是如果在庭后被告提交原件法庭予以核对，我方认可其真实性，但对其证明目的不予认可，理由如下，根据消防法和建筑法和司法解释，该备案登记表不能证明案涉商业用房已通过消防验收，因为消防验收通过后是颁发的消防验收合格证，而不是所谓的登记表，该份登记表仅是证明建设工程竣工验收备案的表，不等同于房开公司建房后住宅及商业用房消防验收合格。另外被告出示的证据相反能够证明被告出售给原告的房屋不足4.15米的事实。4、被告与原告于商品房买卖合同签订当日另行签订的合同补充协议（附件十二）复印件一份。用以证明2017年3月14日被告以补充协议的方式再次提醒三原告对涉案房屋现状进行实地查看，尽到了应尽义务，且三原告已经以该补充协议明示了放弃退房及索赔的权利。合同补充协议变更了商品房买卖合同的交付条件，即是按房屋现状进行交付。经质证，三原告对真实性无异议，对证明目的有异议。其理由如下，该附件十二的第六条的第五项约定，对交付的房屋使用面积平方米和房号我们当时是无异议的，并且也接收了该房，但我们并非专业技术人员，仅是普通购房户，对其层高不可能一看便知它不足4.15米，关于层高需要经过专业技术人员或鉴定评估机构鉴定测量才知晓。另外在交付时被告也未向我方提供上述被告方第三组证据有关设计规划图纸。也未向我方书面告知该层高大部分不足4.15米，所以对上述格式条款合同，对我方应无约束力。5、证人吴某出庭作证。证明在交房前原告对房屋的层高、面积、体积是明确知道的。证人陈述：大约五年到六年前，原告史洪全来买商铺，但他不是直接来找我的，是其他人介绍过来的，当时我是销售人员，是我带原告去选商铺的，而且当时我还给他看过图纸，包括层高、面积我都给他说清楚了的，也去现场看过，面积、层高他都知道，一楼买了一间，二楼买了一层。买了多少平方我记不清楚了，但是买的是27栋。而且分了几次才把房款付清。经质证，三原告对证人的证言三性均有异议，理由如下：1、吴某系被告公司的职工，双方有利害关系，根据证据规则证人的证言应有其他证据印证才能使用，否则就是孤证。且与被告有利害关系，应该不予采信。2、根据吴某的证词，结合双方签订的买卖合同和协议书（2019年5月30日）、三份图纸来看，该图纸均未注明层高，仅为层面图，而证人对这三份图纸有两种说法，前面和买卖合同两张图纸认为没有拿给史洪全看，是拿的大图纸。而后一张说记不清楚了。对于一个专业的销售人员来说，证人在说假话。因为一般买卖合同所附的图纸与销售人员所称的图纸都是大同小异，另外，证人所称给原告史洪全介绍说明层高多少，面积多少，对于层高多少，史洪全并不认可这个事实，是以面积多少、房号多少、层数多少、价款多少而签订合同。证人不能提供影像、录音、视频相应的证据以作印证。由此请求法院不予认定。本院对证据的认定情况:对三原告举证的第1、3组证据，经被告质证对证据三性均无异议，本院予以确认，但达不到三原告的证明目的；对三原告举证的第2组证据，被告对证据三性有异议，并无其他证据相佐证，本院不予确认。对被告举证的1、2、3、4组证据，客观真实、来源合法，对其真实性本院予以确认；第5组证据，系证人证言，与本案事实相符部分本院予以采纳，不符部分不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年12月10日，原告史洪全与被告开明房开公司签订《开明.同心城认购协议书》，约定原告史洪全认购被告开发的座落于开明.同心城27-1-A号商用房，协议书还对房屋的预测面积、单价、分期付款方式和其他权利义务作了约定。2015年3月30日，原告史洪全支付了预收的1年物业管理费、室内装修管理费、室内装修垃圾清运费、装修押金等费用接房并入场装修。2017年3月14日，原告史洪全、吴书琴、孙亚洲与被告开明房开公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定三原告购买被告开发的位于金沙县鼓场街道开明.同心城房号为27-1-A号的房屋，合同载明该商品房规划用途为商业，属框架结构，层高4.15米。该商品房合同约定建筑面积744.9平方米，套内建筑面积718.98平方米，单价按照套内建筑面积计算，每平方米6888.09元，总价款4952401元。本商品房为现售商品房。其中第二十九条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《合同补充协议》第六条第5项载明：“乙方购买时该房屋已经是完成竣工验收后的现房，则乙方须在签订本合同前对该房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由，拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。”2017年9月13日，开明房开公司（甲方）与史洪全、吴书琴、曾能武签订《协议》载明：“乙方于2017年6月在开明.同心城27-1-A号铺位开设“毛家饭店”现已装修完成，等待开业，但因无法通过消防验收，开业时间受到拖延，经过与甲方友好协商达成相关协议如下：1、甲方将开明同心城27-1号铺位内，面积约17㎡提供给乙方作为消防通道建设（见附图）；2、时间三年，从2017年9月14日至2020年9月13日，免费使用。到期后乙方须将搭建的墙体及楼梯拆除并无条件恢复原貌，并不得以任何理由向甲方提出任何要求…6、一次消防的相关责任由甲方承担，二次消防有关的相关责任乙方自行承担。”2019年5月30日，三原告与被告签订《补充协议》就涉案房屋的实测面积、单价和购房款相关事宜再次达成一致意见。2019年7月26日，三原告诉至本院提出如前诉讼请求。另查明案涉房屋所在楼栋2013年11月20日就已竣工，并于2014年1月24日通过竣工验收，2015年4月24日通过消防备案审批。本院认为：本案涉案房屋所在楼房在原告史洪全与被告开明房开公司最开始签订《开明同心城.认购协议书》前就已竣工验收，涉案房屋为现房，本案应为商品房销售合同纠纷。原告史洪全在与被告签订《开明同心城.认购协议书》后于2015年3月30日接房开始装修并未对房屋现状提出异议，且三原告2017年3月14日与被告先后签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，两份合同均为双方自愿签订，系双方的真实意思表示，后签订的合同应视为对前合同相关条款的变更。后签订的《合同补充协议》明确约定原告购买时该房屋已经是完成竣工验收后的现房，双方以该房屋的现状进行交付，原告不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由，拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。现三原告以《商品房买卖合同》约定的层高与实际层高不符主张被告承担违约责任，无相关事实和法律依据，本院不予支持。对于三原告主张被告为涉案房屋开辟消防通道的主张，被告提供的《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》载明涉案房屋所在楼栋已通过消防备案审批，从三原告提供的签订日期为2017年9月13日的《协议》内容来看，涉案房屋是因开设“毛家饭店”而无法通过消防验收，且史洪全、曾能武、吴书琴已与被告就“消防通道”事宜达成的《协议》也正在履行中，现三原告就消防通道又主张权利，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告史洪全、吴书琴、孙亚洲的诉讼请求。案件受理费减半收取的12860元，由原告史洪全、吴书琴、孙亚洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  张鑫二〇一九年十月十八日法官助理朱伟书记员唐四方