安徽省休宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1022民初646号原告（反诉被告）：休宁县流口镇人民政府，住所地安徽省休宁县流口镇流口村，统一社会信用代码113410220031524727。法定代表人：程伟，镇长。委托诉讼代理人：王严历，中共休宁县流口镇党委副书记，委托代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：徐迎春，安徽齐峰律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：凌为乐，男，1970年3月31日出生，汉族，私营业主，高中文化，群众，户籍地安徽省黄山市屯溪区，现住安徽省黄山市屯溪区。被告（反诉原告）：黄山世外茗州旅游开发有限公司，住所地安徽省休宁县流口镇茗洲村，统一社会信用代码９１３４１０２２ＭＡ２ＭＱ１８Ｔ３Ｑ。法定代表人：凌为乐，执行董事兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：金科，安徽雄风律师事务所实习律师，委托代理权限为一般代理。原告（反诉被告）休宁县流口镇人民政府(以下简称流口镇政府)与被告（反诉原告）凌为乐、黄山世外茗州旅游开发有限公司（以下简称世外茗州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告流口镇政府的委托诉讼代理人王严历和徐迎春、被告凌为乐（亦即被告世外茗州公司的法定代表人）及二被告共同委托诉讼代理人江学真和金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。流口镇政府向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告凌为乐2018年6月26日签订的《合同终止协议书》有效；2、判令两被告立即腾空占用的原告房屋并将房屋交还原告；3、判令两被告支付原告2017年度、2018年度房屋租金12万元；4、判令两被告按每日164.38元赔偿原告自2018年6月28日起至腾空交还房屋之日止占用原告房屋造成的损失（至2019年8月1日损失为65750元）；5、诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2015年9月21日被告凌为乐与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁由原告管理的位于休宁县流口镇茗洲村的原茗洲村委会和敬老院的房屋，租赁房屋建筑面积1368平方米，另含厨房和厕所各一间；租赁期限自2015年10月1日至2030年9月30日止；租金前三年为每年6万元，从第四年起按休宁县上年度人均收入增长幅度同步递增；每年9月底前支付当年租金；乙方（被告）不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方（原告）书面同意，投资由乙方自理，退租时除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；乙方拖欠租金累计达三个月，甲方可以终止合同并收回房屋；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。2015年9月30日被告凌为乐向休宁县市场监督管理局申请注册以凌为乐、陈国良为股东的世外茗州公司，并以公司名义对租赁房屋进行装修、运营。2016年3月14日、3月15日世外茗州公司向原告支付了2016年度的房屋租金合计6万元。自2017年10月1日起两被告均未再向原告支付租金。2018年3月9日世外茗州公司向原告发出《合同解除告知函》，以“企业经济负担太重，前期对市场各方面判断失误，现无法承担贵政府老茗洲村委会高额租房费用”为由，提出终止租赁合同。2018年6月26日，经被告凌为乐与原告协商一致，签订《合同终止协议书》，确定终止2015年9月21日双方签订的《房屋租赁合同》的履行。2018年6月27日原告向被告凌为乐发出书面通知，要求其在一个月内腾空租赁房屋，恢复原状，将房屋交还。2018年9月20日世外茗州公司向原告发函要求重新商议拟定租赁事宜。此后双方就合同终止后的问题处理多次协商，但均不能达成一致意见。在此期间，世外茗州公司一直占用租赁房屋使用、经营。2018年10月原告向贵院起诉要求被告凌为乐腾空房屋交还原告，被告提出反诉。期间因涉及评估问题，原告先行撤诉。现原告为维护其合法物权再次提起诉讼，请求依法处理。凌为乐、世外茗州公司辩称，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。1、不否认2018年6月26日签订的《合同终止协议书》的效力，但该份协议书是在原告方告知凌为乐可另行订立合同书的前提下才签订的，原告方告知应当先解约再签约，该《合同终止协议书》也写明是双方协商一致解除的。2、有关案涉房屋是否应当交还的问题，本案实际上是原告的第二次起诉，在双方订立了《合同终止协议书》后，相关后续事宜的处理一直在协商中，因此在后续事宜未能协商处理完毕之前，鉴于被告方对案涉的租赁标的物已投入巨额资金，故应以后续事宜的处理完毕为交房时间。3、被告方已经向原告方支付了租金16万元，并且代原告进行了“世外茗洲”广告宣传字的制作，并垫付了相关费用，当时原告同意将垫付费用抵作应付租金，被告方也不存在拖欠原告2017年度、2018年度房屋租金的情况。4、对于原告的第4点诉讼请求，被告方也不能同意，原告方发出函件要求一个月腾空，从2018年6月28日计算占用费，起算时间与其函件时间不符。同时，被告方在第2点答辩意见已经说到，鉴于《合同终止协议书》中明确约定相关后续事宜协商处理，所以被告方认为应当是在双方后续事宜处理完毕之后，才存在租赁标的物的交还，在此期间也不存在计算该租赁标的物的占用费，特别是该租赁标的物目前是处于无人管理的状态，还是由本案的被告出资请人管理，如果在此期间还需要对并未使用的租赁物进行占用费的收取，也是对已经投入大量资金的被告的极不公平。5、关于原告在此次诉讼中将世外茗州公司列为被告，从合同的相对性而言，无论是租赁合同的订立，还是合同终止协议书的订立，当事人双方都是原告和凌为乐，虽然凌为乐因为项目建设的需要，投资设立了世外茗州公司，但原告不能突破合同的相对性规则，将世外茗州公司也列为被告，要求其承担相应的法律责任。凌为乐、世外茗州公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失2822782.21元；2、判令反诉被告承担鉴定费3万元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年9月，因反诉被告“国家级生态文明先行示范区”建设工作的需要，经休宁县时任主要领导现场办公会研究决定，同意反诉被告将原茗洲村委会和敬老院等资产以租赁方式交由拟成立的茗州旅游综合开发公司使用。同年9月21日，反诉原告凌为乐与休宁县招商局签订了一份《世外茗洲生态山水度假旅游综合体项目框架协议书》，双方就“世外茗洲生态度假旅游综合体项目”落户于反诉被告处签订了框架性协议。同日，反诉原告凌为乐与反诉被告根据该框架性协议签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定由反诉被告将坐落于流口镇茗洲村原茗洲村委会及敬老院的房屋（建筑面积约1368平方米）以及敬老院与原村委会房屋间的空地及房屋靠河边的属于反诉被告管理的空地约5亩交由反诉原告凌为乐使用，反诉原告凌为乐应按年支付租金，前三年租金为6万元，合同还约定了其他相关条款。上述合同签订后，反诉被告将原村委会及敬老院房屋交给反诉原告凌为乐使用（但靠河边的1亩多空地至今未能交付）。2015年9月30日，反诉原告凌为乐和陈国良投资设立了反诉原告世外茗州公司。反诉原告凌为乐、世外茗州公司投入大量建设资金对承租的房屋进行改造装修，并因承租房屋作民宿使用而添置了大量家具家电。在承租过程中反诉原告世外茗州公司以“往来款”名目向反诉被告直接支付租金16万元，并按反诉被告要求做了“世外茗洲”宣传字，支出费用53405.13元，反诉原告还支出了变压器改造等费用，当时反诉被告亦同意将上述应由反诉被告承担的款项冲抵反诉原告应付的租金。2018年3月初，反诉被告的主要领导在休宁县人民政府召开协调会，在会上，反诉原告要求明确租金抵扣问题以及因反诉被告配套设施未跟进、租赁标的物未完全交付等要求降低租金标准问题，对此，反诉被告称如要求降低房租则需反诉原告先行申请终止原租赁合同，再行签订新的房屋租赁合同。在此情况下，反诉原告凌为乐与反诉被告于2018年6月26日签订《合同终止协议书》一份，并约定“合同终止后，其他事宜由甲乙双方另行协商解决”。后反诉原告一再向反诉被告要求另行签订房屋租赁合同，但反诉被告出尔反尔，不仅不按协调会会议精神另行签订合同，反而发函称反诉原告违约，进而对反诉原告提起诉讼。此间反诉原告凌为乐提起反诉，并对投资成本申请了司法鉴定，后反诉被告撤回本诉，反诉原告撤回反诉，现反诉被告再次提起诉讼要求反诉原告腾空房屋并支付租金、赔偿损失。反诉原告认为，反诉原告已经按约定支付了房屋租金，并不存在任何违约行为。相反，反诉被告在合同履行过程中存在违约行为，还欺骗反诉原告凌为乐签订《合同终止协议书》，应当对由此给反诉原告造成的损失承担全部赔偿责任。经司法鉴定，反诉原告世外茗州公司在“慕名·宿”项目的改造装修、新建茶室及设备等投资总额为2141026.4元，此外，反诉原告还支出了人工工资（含社保）损失281755.81元，同时产生资金占用损失40万元。以上损失共计2822782.21元，根据《合同法》第97条及相关法律规定，对此损失反诉原告有权要求反诉被告赔偿，请求法院依法受理并判如所请。流口镇政府就反诉辩称，反诉原告的反诉不能成立，请求法院依法驳回。一、反诉原告与休宁县招商局签订的项目框架协议书不是双方租赁合同签订的依据。1、该协议是对反诉原告拟在茗洲投资度假旅游综合体项目的整体协议，协议双方是凌为乐和休宁县招商局，其不是合同当事人，根据合同相对性，凌为乐根据该协议向其主张合同的权利没有依据。2、招商协议的第三条（二）项明确约定“项目区域内敬老院及村委会依照2015年9月21日流口镇与乙方签订的《房屋租赁合同》管理使用”，该约定明确反诉原、被告双方租赁合同关系的权利义务的依据只能是双方签订的《房屋租赁合同》。二、反诉原告未按租赁合同约定履行支付租金的义务，构成违约。1、租赁合同中承租方的主要义务就是按照约定支付租金，本案双方合同明确约定“乙方应于本合同生效之日向甲方支付本年度租金6万元，以后每年于九月底前支付当年租金”。但实际上，反诉原告仅于2016年3月14日支付租金5万元，3月15日支付租金1万元，其于2016年3月21日向反诉原告开具了收取租金的收据，此后反诉原告未再向其支付过租金。反诉原告违约事实清楚。2、反诉原告在2018年3月9日给其的《合同解除告知函》中明确“因企业经济负担太重，前期对市场各方面的判断失误，现无法承担贵政府老茗洲村委会高额租房费用”，要求终止租赁合同，印证反诉原告未支付租金的事实。三、反诉原告要求其赔偿投资损失无事实依据、无合同依据、无法律依据。1、本案无证据证明其违约。自合同签订后，其就将出租的三幢房屋及厨房、厕所交付反诉原告使用，反诉原告也进行了装修，至今该出租房屋仍在反诉原告的占有、使用状态。2、双方签订的租赁合同第十二条、第十三条对合同的终止、违约责任进行了约定，其中违约责任中约定“任何一方违反本合同约定，按年度需向对方交纳年度租金的20%作为违约金”，本案违约方是反诉原告，如果追究违约责任，反诉原告应据此向其支付违约金。3、根据《合同法》第113条的规定，作为违约方的反诉原告，应当对其损失承担赔偿责任。其依法向法院起诉，追究的正是反诉原告不履行《合同终止协议书》义务的违约及赔偿责任。而违约方要求守约方承担赔偿责任古今中外均无先例。其认为反诉原告投资失误，造成自身损失，是反诉原告自主的市场经营行为，试图转嫁经营行为的损失不符合市场经济的规律，也不符合我国现行法律制度，请求法庭依法驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月21日，休宁县招商局（甲方）与凌为乐（乙方）签订了一份《世外茗洲生态山水度假旅游综合体项目框架协议书》，该协议书三（二）中约定“项目区域内敬老院及村委会依照2015年9月21日流口镇与乙方签订的《房屋租赁合同》管理使用”。同日，流口镇政府（甲方）与凌为乐（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定流口镇政府将坐落于流口镇茗洲村由其管理的原茗洲村委会及敬老院三幢房屋（建筑面积约1368平方米）及厨房和厕所各一间租赁给凌为乐，敬老院与原村委会房屋间的空地及房屋靠河边的属于甲方管理的空地（约5亩）在租赁期内归乙方使用；租赁期限自2015年10月1日至2030年9月30日止，房屋及空地租金前三年为每年6万元，从第四年开始按休宁县上年度人均收入增长幅度同步递增，乙方应于本合同生效之日向甲方支付本年度租金6万元，以后每年于九月底前支付当年租金；甲方于本合同生效之日起30日内将房屋交付给乙方；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；退租时除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；乙方拖欠租金累计达三个月，甲方可以终止合同并收回房屋；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前本合同仍然有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金等。2015年9月30日，凌为乐和陈国良投资设立了世外茗州公司。世外茗州公司对凌为乐承租的房屋进行室内装修，添置家具家电，新建接待室、茶室，安装室外照明、监控、暖通、采暖、热水、空调，改造电路和水源，进行大门、道路、挡墙、绿化等室外工程建设等，取名为“慕名·宿”乡村旅游度假酒店（未进行注册登记）。合同签订后，流口镇政府未能将合同中约定的房屋靠河边的属于其管理的空地交付使用至今。2015年11月20日，流口镇政府向世外茗州公司开出10万元“往来款”结算票据，11月24日，世外茗州公司将10万元“往来款”转入流口镇政府账户。2016年3月14日和15日，世外茗州公司分别向流口镇政府转账5万元和1万元“往来款”，3月21日，流口镇政府向世外茗州公司出具收款收据，注明收到原茗洲村委会及敬老院房屋及空地租金6万元。2018年3月9日，世外茗州公司向流口镇政府发出《合同解除告知函》，称“因企业经济负担太重，前期对市场各方面的判断失误，现无法承担贵政府老茗洲村委会高额租房费用，现要求终止与贵政府在2015年签订的租赁合约”。2018年6月26日，流口镇政府（甲方）和凌为乐（乙方）签订《合同终止协议书》，称“经甲乙双方商议，一致同意终止2015年9月21日签订的《房屋租赁合同》，合同终止后，其他事宜由甲乙双方另行协商解决”。2018年6月27日，流口镇政府向凌为乐发出书面通知，称凌为乐单方通知解除合同属重大违约，出于慎重考虑，经协商确认并同意就此终止合同，相关事宜将另行商议;流口镇政府认为凌为乐自合同签订以来未能依约支付两年租金12万元，应承担违约责任，赔偿损失，要求凌为乐收到通知后一个月内腾空所租赁的房屋，恢复原状，将房屋归还。2018年9月20日，世外茗州公司向流口镇政府发出《关于黄山世外茗州旅游开发有限公司与流口镇政府商议重新拟定茗洲老村委会地块承租事宜的函》，称接到镇政府要求其腾空之前所租赁房屋的通知，认为原合同终止原因是其要求降低租金，其已把实际困难向镇政府主要领导汇报过，镇政府领导说过会考虑企业的困难，让其打份报告供集体研究；其是抱着诚意来投资兴业的，项目也在进行中，盼镇政府能体谅企业的艰辛，降低租金重签合同，给予企业应有的支持等。经协商双方未能就重签租赁合同达成一致协议。2018年10月11日，流口镇政府向本院起诉，要求凌为乐腾空交还房屋，凌为乐提出反诉要求赔偿损失，因双方商议共同对世外茗州公司已完成装修及设备投资进行评估，流口镇政府撤回起诉，凌为乐撤回反诉。评估期间，本院对双方纠纷进行了两次诉前调解【案号分别为（2018）皖1022诉前调70号和（2019）皖1022诉前调23号】，因流口镇政府表示只能在租赁合同范围内调解，而凌为乐要求在项目投资总的范围内调解，诉前调解未达成一致协议。2019年7月19日，北京华瑞行房地产评估咨询有限公司出具估算报告，估算投资总额为2141026.4元。2019年8月8日，流口镇政府再次向本院起诉要求判如所请，凌为乐、世外茗州公司提出反诉，请求支持其反诉主张。本院认为：公司成立后对发起人签订的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。凌为乐作为发起人与流口镇政府签订房屋租赁合同后，与他人共同投资设立其担任法定代表人的世外茗州公司来使用租赁物，流口镇政府未提异议并接收世外茗州公司交纳的租金，世外茗州公司已经成为实质上的承租人，流口镇政府要求世外茗州公司承担相应合同责任的诉讼请求符合司法解释规定，本院应予支持。对流口镇政府要求凌为乐承担相应合同责任的诉讼请求不予支持，对凌为乐要求流口镇政府承担相应法律责任的反诉请求亦不予支持。2015年11月24日，世外茗州公司将10万元“往来款”转入流口镇政府账户，但无证据证明系支付租金，而2016年3月14日和15日世外茗州公司向流口镇政府支付“往来款”6万元，流口镇政府已出具收据注明为租金，本院认定世外茗州公司支付的租金为6万元，10万元“往来款”为何款项由世外茗州公司与流口镇政府另行核实。世外茗州公司称按流口镇政府要求制作“世外茗洲”宣传字而支出费用53405.13元，不在租赁合同纠纷审查范围，双方应另行协商解决。在租赁期限内，世外茗州公司向流口镇政府发出提前解除合同告知函，后凌为乐与流口镇政府协商一致同意终止合同的履行，签订了《合同终止协议书》，双方意思表示真实，合法有效，凌为乐系在履行公司法定代表人职务，法律后果应由公司承担。合同合意解除后世外茗州公司再次发函给流口镇政府要求商议重新拟定茗洲老村委会地块承租事宜，双方未达成一致协议，流口镇政府发函要求世外茗州公司一个月内腾空所租赁的房屋，恢复原状并交还房屋，世外茗州公司至今未做到位，现流口镇政府要求世外茗州公司立即交还占用的房屋，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。世外茗州公司未于合同生效之日即2015年9月21日支付2015年10月1日至2016年9月30日租金6万元，且至今仅支付租金6万元，构成违约；流口镇政府至今未将合同约定的属其管理的空地全部交由世外茗州公司使用，亦构成违约；根据合同中有关违约责任的约定，双方均须按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金，违约责任相互抵消。从2015年10月1日至2018年6月26日签订合同终止协议期间，世外茗州公司应按照合同约定的租金标准支付租金164274元（已支付6万元，还须支付104274元）。从2018年6月27日合同终止履行后至今，世外茗州公司一直未交还租赁物，应参照租金标准赔偿损失，流口镇政府仅要求自2018年6月28日起按每日164.38元赔偿损失至交还房屋之日止，本院予以支持。双方合意解除合同，视为不可归责于双方的事由导致合同解除的情况，世外茗州公司投资于租赁物上的装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担。估算报告所列项目中竹制家具、餐厅家具、冰箱、电视机及冰柜为可完整移动物品（估算值合计88275元），由世外茗州公司自行搬离。其他属室内外装饰装修和基础设施建设等投资（含流口镇政府认可补偿的四项投资，估算值合计2052751元），按照合同约定的租赁期限15年和剩余租赁期限约11年计算残值为1505351元，流口镇政府分担50%即752676元。世外茗州公司支出的人工工资（含社保）及资金占用损失，不在公平分担范围。流口镇政府与凌为乐在（2018）皖1022民初1076号案件中约定共同对在租赁物上的投资进行评估并已各自支付均等评估费用，本院对评估费用不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十一条第（四）项规定，判决如下：一、被告黄山世外茗州旅游开发有限公司于本判决生效之日起五日内搬走竹制家具、餐厅家具、冰箱、电视机及冰柜并将租赁的房屋交还原告休宁县流口镇人民政府；二、被告黄山世外茗州旅游开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告休宁县流口镇人民政府租金104274元；三、被告黄山世外茗州旅游开发有限公司从2018年6月28日起按每日164.38元赔偿原告休宁县流口镇人民政府损失至交还租赁房屋之日止；四、反诉被告休宁县流口镇人民政府于本判决生效之日起五日内补偿反诉原告黄山世外茗州旅游开发有限公司752676元，除竹制家具、餐厅家具、冰箱、电视机及冰柜外，反诉原告黄山世外茗州旅游开发有限公司在租赁物上的其他投资权益归反诉被告休宁县流口镇人民政府享有；五、驳回原告休宁县流口镇人民政府的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告凌为乐的反诉请求；七、驳回反诉原告黄山世外茗州旅游开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4016元，减半收取计2008元，由原告休宁县流口镇人民政府负担170元，被告黄山世外茗州旅游开发有限公司负担1838元。反诉案件受理费29622元，减半收取计14811元，由反诉原告凌为乐、黄山世外茗州旅游开发有限公司负担10866元，反诉被告休宁县流口镇人民政府负担3945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  张远中二〇一九年十月二十五日书记员  王 惠