福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初2584号 原告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路787号，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴艺红，女，该公司职员。 被告：李友兵，男，1972年7月28日出生，土家族,住湖北省五峰土家族自治县。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（下称新新房地产公司）与被告李友兵商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人吴艺红到庭参加诉讼，被告李友兵经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年2月23日签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告协助原告注销本案商品房网上签约登记备案。3.判令被告立即向原告支付违约金155000元（775000元×20%）。事实和理由：2017年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201702230018），约定被告向原告购买“新新蓝郡国际”1号楼25层C2501号房屋，总价款775000元，其中620000元以商品房抵押（按揭）贷款方式支付。合同附件六第一条第3.2约定，若银行经过审核，不同意买受人的贷款申请，买受人须改为一次性付款，并与出卖人签订补充协议；若买受人与出卖人未能在7日内就付款方式达成一致，则买受人应对未付房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任，且出卖人有权解除本合同，收回买受人所购房屋。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总额20%的违约金。在扣除上述违约金及相关费用后，出卖人同意将剩余房款无息退还买受人，但买受人应同时将买卖合同、发票原件等必要材料交还出卖人。同时还约定，因买受人原因而导致解除合同的，买受人应支付房款总额20%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有手续费用。合同签订后，被告向原告支付首付款73322元后向银行申请商品房抵押贷款（按揭）手续，但由于被告个人原因未能通过银行的贷款审批。原告多次电话催缴，被告仍未到原告指定的“新新·蓝郡国际”售楼处支付剩余购房款。原告于2018年向被告书面发出《催告函》，正式通知被告到原告指定的“新新·蓝郡国际”售楼处付清剩余房款，但被告在原告通知期限内未到原告指定的售楼处付清剩余房款。2019年2月19日，原告再次向被告发出书面《催告函》，通知被告于2019年2月25日之前到原告指定的“新新·蓝郡国际”售楼处支付剩余房款，但被告在上述通知期限内仍未到原告指定售楼处支付剩余房款。截止至今日，被告仍欠原告购房款701678元。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应依约履行义务。现被告不配合办理银行按揭贷款手续，也不支付原告剩余购房款，已严重违反合同约定，导致合同目的无法实现。 被告李友兵未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供证据即商品房买卖合同、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，以此证明被告向原告购买“新新·蓝郡国际”1号楼25层C2501室房屋，总价款为775000元，首付款155000元，其中620000元以商品房抵押（按揭）贷款方式支付。合同附件六第一条第3.2款约定：若银行经过审核，不同意买受人的贷款申请，买受人需改为一次性付款，并与出卖人签订补充协议，若买受人与出卖人未能在7日内九付款方式达成一致，则买受人应对未付房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任，且出卖人有权解除合同，收回买受人所购房屋。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总额20%的违约金。在扣除上述违约金及相关费用后，出卖人同意将剩余房款无息退还买受人，但买受人应同时将买卖合同、发票原件等必要材料交还出卖人。案涉商品房于2017年2月28日办理合同备案登记手续。证据2即《一次性催告函》、EMS快递单、邮件全程跟踪查询单，以此证明原告于2019年2月19日向被告发出正式的书面《催告函》，通知被告于期限内一次性付清房款。证据3即商品房预售许可证，以此证明原告已取得讼争房屋所在楼盘预售许可证，原告有权出售案涉商品房。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告系经工商登记注册以房地产开发等为经营范围的有限责任公司。原、被告于2017年2月23日签订合同编号为201702230018的《商品房买卖合同》（内含附件1-6）1份，约定被告向原告购买其开发的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积94.79平方米，房屋总价款775000元，付款方式为首付＋按揭贷款，其中首付款155000元，剩余购房款620000元以按揭贷款方式支付。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》载明：“……第一条关于按揭贷款的补充约定……（2）不同意买受人的贷款申请，买受人须改为一次性付款，并与出卖人签订补充协议；若买受人与出卖人未能在7日内就付款方式达成一致，则买受人应对未付房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任，且出卖人有权解除合同，收回买受人所购房屋。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总额20%的违约金。……（8）《商品房买卖合同》签订之日起90日内，因买受人原因（包括但不限于买受人的资信原因、买受人未按时提供按揭资料、买受人未按时办理该商品房抵押登记手续等）而使按揭手续无法办理或银行未批准同意按揭贷款或按揭贷款金额不足的，买受人应在出卖人通知之日起7日内付清全部房款。……（10）买受人违反上款（8）、（9）条规定，出卖人按买受人逾期的时间分别处理，逾期在30日内的，买受人每日应按拟按揭贷款总金额的万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本协议。出卖人解除《商品房买卖合同》及本协议应向买受人发出书面《解除通知函》，该函件在送达买受人时即发生解除法律效力。买受人应按《商品房买卖合同》总金额的5%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失……第三条关于合同涉及退房（解除合同）的约定……4、因买受人原因而导致解除合同的，买受人应支付房款总额20%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有的手续费用。……”合同签订后，被告支付原告购房款73322元，但未办理银行按揭贷款手续。原告于2019年2月19日向被告邮寄《催告函》，载明：“……由于您个人的原因，银行不同意您的按揭贷款申请，付款方式须改为一次性付款，根据约定，您应在2017年6月30日前到“新新.蓝郡国际”售楼处缴清剩余房款701678元。但截止至本催告函发出之日，我方已数次通知您前来交款，您仍未到“新新.蓝郡国际”售楼处交齐剩余房款。您的行为已违反了合同的约定。为此，我公司正式通知您：请务必在2019年2月25日前到“新新.蓝郡国际”售楼处缴清剩余房款701678元，否则，我公司将按照合同规定：“银行不同意买受人的贷款申请，买受人须改为一次性付款；若买受人逾期付款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回买受人所购房屋。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总额20%的违约金”执行……依据合同附件六第一条的约定，若您仍无故未能在上述规定时间内提供齐全的办理银行贷款所需的资料或未办理相关手续，导致按揭银行不同意您的贷款申请，又无法与我司协商一致一次性付款的，则我司有权解除本合同，并收回房屋，您还尚需向我司支付合同总额20%的违约金并赔偿给我司造成的损失。”该邮件于2019年3月4退回妥投。 综上所述，本院认为，原告与被告于2017年2月23日签订《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买位于泉州台商投资区洛阳镇“新新蓝郡国际”1号楼C2501单元商品房，房屋总价款775000元，余款620000元未能办理按揭贷款手续支付，事实清楚，足以认定。被告逾期未能付清购房余款，违反《商品房买卖合同》的约定，应承担相应的违约责任。原告请求解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持，关于违约金数额的确定问题，《商品房买卖合同》第七条约定违约金按累计应付款的20%计算，附件六《合同补充协议》第一条第3款第（2）项约定违约金按合同总额20%计算，第一条第3款第（10）项约定违约金按《商品房买卖合同》总金额的5%计算，而第三条第4款约定违约金按房款总额20%计算。附件六《合同补充协议》第一条第3款第（2）项和第三条第4款约定的违约金高于《商品房买卖合同》第七条的约定，加重了买受人的责任，违反《商品房买卖合同》第二十二条的约定，应认定为无效。附件六《合同补充协议》第一条第3款第（10）项约定违约金按《商品房买卖合同》总金额的5%计算，低于《商品房买卖合同》第七条约定的数额，不违反法律、行政法规的禁止性规定，也未加重被告责任，应认定为合法有效，作为本案确定违约金数额的依据。经计算，违约金数额为38750元（775000元×5%）。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理本案《商品房买卖合同》解除后的登记备案注销手续，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司与被告李友兵于2017年2月23日签订的合同编号201702230018《商品房买卖合同》。 二、被告李友兵应当支付原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司违约金38750元。 三、被告李友兵应于本判决生效之日起十日内配合原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案合同编号为201702230018《商品房买卖合同》及附件解除后的登记备案注销手续。 四、驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9044元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担8276元（多预交的768元予以退回），被告李友兵负担768元，应于本判决生效后五日内缴交,公告费560元，由原告原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  唐锡奎 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  庄映湖 二〇一九年九月二十三日 法官助理吴燕芬 书记员蔡少萍 速录员留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。