苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0591民初100号原告：思瑞博科技创业孵化管理（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320594MA1WRJD26J，住所地苏州工业园区唯华路3号君地商务广场3幢1005室。法定代表人：周永林，总经理。委托诉讼代理人：白永华，公司员工。被告：马超，男，汉族，1993年12月25日出生，户籍所在地河南省安阳市文峰区。原告思瑞博科技创业孵化管理（苏州）有限公司（以下简称“思瑞博公司”）与被告苏州智州华企业管理咨询有限公司（以下简称“智州华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法由审判员王贞独任审理，后因发现苏州智州华企业管理咨询有限公司已经注销，原告遂申请变更该公司法定代表人马超（亦为该公司的唯一股东）为被告，本院依法予以准许。又因被告马超下落不明，本案转为普通程序，又因工作变动，承办人变更为审判员陈新雄，并由陈新雄担任审判长，与人民陪审员张柳敏、张丽君组成合议庭，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告思瑞博公司的法定代表人周永林及原告委托诉讼代理人白永华到庭参加诉讼，被告马超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告思瑞博公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失36435.46元，并支付违约金30992元。诉讼中，原告增加诉请：判令被告智州华公司赔偿原告房屋空置损失34607.73元（对应的期间为2018年12月25日至2019年3月1日）。事实和理由：原告智州华公司（乙方、承租方）与被告思瑞博公司（甲方、出租方）于2018年9月29日签订了《苏州启迪时尚科技城房屋租赁合同》，其中约定智州华公司从思瑞博公司处承租唯新路60号启迪时尚科技城38栋3002-3003室的房屋。租赁合同履行过程中，被告智州华公司突然中途退租，由此导致思瑞博公司存在相应损失。原告现要求被告赔偿项目如下：第一，根据租赁合同第13.2条，出租方有权没收承租方己支付的保证金，并由承租方支付相当于二个月的租金金额的违约金。故原告现将没收被告智州华公司在原告处的保证金20000元，并要求智州华公司赔偿违约金30992元（金额为两个月的租金）；第二，根据租赁合同第13.4条，若保证金不足赔偿出租方经济损失，承租方还应继续赔偿。具体赔偿内容如下：一是，原告的免租期损失，原告于2018年8月17日收到被告智州华公司所交纳的房租定金，根据合同约定及合同履行情况，原告实际给了被告免租期38天，该部分房租对应金额为19628.26元。但智州华公司未正常履行完合同，并且实际租赁不到三个月就已经退租，因此思瑞博公司上述免租期损失19628.26元应由乙方赔偿。二是，思瑞博公司因涉案房屋出租的中介费损失，就涉案房屋的出租原告向中介公司支付了中介费16807.2元；三是，思瑞博公司因涉案房屋空置而导致的损失，赔偿金额按照实际空置时间结算。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告马超未答辩。本院经审理查明的事实如下：2018年9月29日，智州华公司（乙方、承租方）与思瑞博公司（甲方、出租方）签订了《苏州启迪时尚科技城房屋租赁合同》一份，其中约定智州华公司从思瑞博公司处承租苏州工业园区唯新路60号启迪时尚科技城38栋3层3002-3003室的房屋。合同第3.1条约定：甲、乙双方约定，租赁期限自2018年9月25日起至2020年9月24日。该房屋每月每平方米建筑面积租金为(人民币)52元(含物业费不含税)。月租金为(人民币)15496元。合同第3.2条约定：首期保证金和租金66488元于签订本合同当日支付。(2018年9月29日之前未付款，则视为乙方违约，乙方所支付定金不予退款。)付款方式：付3押20000元。以后每期届满二十日前支付下一期租金。第13.2条约定：该房屋交付后，乙方擅自中途退租的，即构成严重违约。在此情况下，甲方有权没收乙方己支付的保证金和其它预交款项(如有)作为违约金、以及当年度相当于2个月租金的总额作为违约金，并有权解除本合同，要求乙方就其违约行为给甲方造成的经济损失进行赔偿。上述合同签订后，关于被告智州华公司已支付的资金情况，原告思瑞博公司陈述：被告智州华公司总共缴款金额为66488元，其中46488元对应的是2018年9月25日至2018年12月24日期间的房租，另外20000元为租赁押金，此后的租金等费用均未再支付。诉讼中，原告对于其诉请第一项中的损失36435.46元予以进一步明确：第一部分，原告因涉案租赁合同签订而支付给居间方苏州凯利晟房地产经纪有限公司的居间费，金额为16807.2元。原告提交了其与苏州凯利晟房地产经纪有限公司间的转账记录以及发票复印件等予以佐证；第二部分，原告给与被告的免租期38天，对应的期间为2018年8月17日至2018年9月24日，金额为19628.26元。以上两部分合计为36435.46元。关于合同的履行及退租情况，原告提交了思瑞博公司工作人员白永华与智州华公司工作人员苗纪旋之间的微信聊天记录，从该记录中可见原告向被告催讨其应交纳的房租，但被告工作人员苗纪旋于2018年12月14日向原告回复称：没钱交，合同终止吧。另外智州华公司的法定代表人也即本案被告马超在微信中也称：我们真租不了了，我们能做的最大的。就是减少你们造成的损失，尽快给你们交接了，我们真没有钱，现在员工工资都欠着发不了。另查明：根据原告提交的苏州智州华企业管理咨询有限公司的企业登记信息，该公司的类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为马超，成立时间为2017年11月28日，股东为马超一人，该公司已于2019年5月10日注销。以上事实有《苏州启迪时尚科技城房屋租赁合同》、企业登记信息、微信截屏等以及原告庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告思瑞博公司与智州华公司就苏州工业园区唯新路60号启迪时尚科技城38栋3层3002-3003室房屋签订了《苏州启迪时尚科技城房屋租赁合同》一份，该合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行各自的合同权利义务。涉案合同原约定的租期自2018年9月25日起至2020年9月24日止，但根据原告提交的微信聊天记录以及照片等证据，智州华公司于2018年12月14日即单方提出解除合同，原告就此提交了相应的微信聊天记录截屏予以佐证。关于费用的支付，原告陈述自2018年12月24日之后的租金等相关费用智州华公司均未支付，原告还提交了相应的收条、微信转账截屏等证明上述情形。综合上述情况，智州华公司作为承租人在没有法定或约定条件的情形下，单方提出解除合同且对2018年12月24日之后的费用即未再支付，其行为已构成违约，原告可就此主张赔偿。庭审中，原告思瑞博公司明确就智州华公司的上述违约行为其按实际损失进行主张，其实际损失的认定，本院逐一分析如下：第一，关于原告主张的免租期损失，合同中双方约定的租赁期限自2018年9月25日起，原告称免租期为自2018年8月17日起至2018年9月24日止，但就该事实并未提交相应的证据予以佐证，且与合同约定不相符合，故本院对此部分主张不予认可；第二，关于原告主张的居间费损失16807.2元，根据原告提交的居间费发票等，该款项已实际发生，且因智州华公司提前退租，原告需提前重新寻找承租方并订立新的租赁合同，由此该居间费的效用大为折损，结合智州华公司实际承租的情况及居间费的金额，本院酌情认定该项损失为14706元；第三，关于原告主张的房屋空置损失，智州华公司单方提出解约，在此情形下，原告需重新订立租赁合同，且涉案房屋实际空置，原告要求的该损失有相应事实依据，其主张的空置期限未超出合理期限，故本院对于损失金额34607.73元亦予以确认。以上涉案损失金额共计49313.73元（14706+34607.73），又因智州华公司在思瑞博公司处还有押金20000元，该款应折抵思瑞博公司的相应损失，折抵后智州华公司还应赔偿原告思瑞博公司损失29313.72元。此外，智州华公司所登记的企业形式为一人有限责任公司，被告马超是唯一股东，马超未能向本院举证以证明公司财产独立于其个人财产，依照我国公司法的相关规定，其应对此期间的公司债务承担连带责任，又因智州华公司现已注销，故上述智州华公司应承担的责任应由马超承担。被告马超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提供答辩意见，视为其放弃抗辩权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马超于本判决生效之日起十日内支付原告思瑞博科技创业孵化管理（苏州）有限公司人民币29313.72元（已折抵保证金）；二、驳回原告思瑞博科技创业孵化管理（苏州）有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1486元，公告费690元，两项费用合计2176元，由被告马超负担1800元，由原告思瑞博科技创业孵化管理（苏州）有限公司负担316元，此款已由原告预交，不再退还，被告马超负担部分在判决生效之日起十日内支付原告思瑞博科技创业孵化管理（苏州）有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  张柳敏人民陪审员  张丽君二〇一九年十月二十六日书 记 员  孙 琰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。