河北省张家口市桥西区人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0703民初1318号原告：石家庄惠德林商贸有限公司法定代表人：裴栋栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘珂骅，河北世纪方舟律师事务所律师。被告：永昌地产集团有限公司张家口尚峰国际分公司负责人：王文平，该公司总经理。被告：永昌地产集团有限公司法定代表人：袁万永，该公司董事长。二被告委托诉讼代理人：张炜、孙浩翔，河北隆业律师事务所律师。原告石家庄惠德林商贸有限公司（以下简称惠德林公司）与永昌地产集团有限公司张家口尚峰国际分公司（以下简称永昌集团尚峰分公司）、被告永昌地产集团有限公司（以下简称永昌集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘珂骅、被告永昌地产集团有限公司及被告永昌地产集团有限公司张家口尚峰国际分公司的委托诉讼代理人张炜、孙浩翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠德林公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告一排除妨害，并停止侵害原告依合同约定所享有的承租权及转租权；2、请求法院判令被告一赔偿原告因其侵权行为所受到的损失共计人民币289672.6元，损失按照82763.6元每月的标准计算，自2019年3月14日起暂计算至起诉之日，实际计算至被告一停止侵害合同可正常履行之日止；3、请求依法判令被告二对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年2月15日，原告与被告一签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定原告承租被告一所有的位于张家口市桥西区商铺，总面积289平方米，租赁期限为2014年11月5日至2024年11月4日。同时依据《租赁合同》第七条关于被告一同意转租的约定，原告于2014年4月30日与呷哺呷哺餐饮管理有限公司（以下简称呷哺公司）签订了《租赁合同》，将部分承租房屋（以下简称涉案房屋）转租给呷哺公司用于经营使用。2019年3月14日，被告一向原告及呷哺公司发函，称由于原告未及时支付租金，要求呷哺公司停止装修，并停止使用涉案房屋，此后，呷哺公司便无法再继续正常使用涉案房屋。根据原告与被告一签订的《租赁合同》第5.3条约定，原告应于收到被告一提供的合法房屋租赁发票后五日内付款，原告也始终按照合同约定准时付款，并不存在任何违约情形，被告一仅以原告未按时支付租金为由要求原告及呷哺公司停止使用涉案房屋，显然无事实法律依据。根据测算，在呷哺公司正常使用该涉案房屋的情况下，原告的经营收入平均为人民币82763.6元每月，由于被告的侵权行为，导致呷哺公司自2019年3月14日起至今无法正常使用涉案房屋，进而也给原告造成了巨大营业损失，该损失应由侵权责任人即被告一承担。同时，原告仍将保留因被告一的侵权行为给原告造成其他损失的追诉权。由于被告一为被告二的分公司，不具备独立法人主体资格，无法独立对外承担民事责任，故被告二应对被告一的赔偿责任承担连带责任。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判如所请。永昌集团尚峰分公司辩称：1、答辩人并未侵害过原告的承租权及转租权。2019年2月起，原告无正当理由拒不向答辩人支付2019年3月至5月的房屋租金，且原告及呷哺公司在未通知答辩人的情况下擅自进行房屋装修，可能影响商场的正常运营及安全，故答辩人才于2019年3月14日向原告及呷哺公司发出《关于要求呷哺呷哺停工的通知》，要求呷哺公司停止装修、停止使用租赁房屋。该结果系违约行为造成，答辩人对此并无过错，不存在侵权事实。2、原告与答辩人签订的《租赁合同》已经解除，原告对涉案房屋已不享有租赁权及转租权。根据原告与答辩人签订的《租赁合同》第7.1条、第9.3条约定，原告有权转租涉案房屋，但不得更换经营品牌。原告将涉案房屋转租给呷哺公司后，因原告严重违约，呷哺公司已正式告知答辩人其已解除与原告之间签订的租赁合同且无恢复合作可能。故原告事实上已不可能利用租赁房屋经营原呷哺品牌，《租赁合同》的合同目的已无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，答辩人向原告发出《解除合同通知函》，原告于2019年6月1日签收。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原告与答辩人之间的《租赁合同》已于2019年6月1日解除，原告已不享有涉案房屋的租赁权及转租权。3、原告要求答辩人向其赔偿损失缺乏事实及法律依据。第一，根据前述，答辩人要求原告及呷哺公司停止装修施工、停止使用涉案房屋是由原告违约行为所致，答辩人不存在过错。原告无权要求答辩人向其赔偿损失。第二，原告主张的损失金额依据为呷哺公司正常使用该涉案房屋的情况下，原告经营的平均收益。因原告违约行为，呷哺公司已与原告解除租赁合同。故原告未取得呷哺公司支付的租金并非答辩人所致，原告主张的损失与答辩人无关。综上，原告在履行合同过程中存在严重违约行为及过错，造成呷哺公司与其解约致使其无法按约定履行经营呷哺品牌的义务，答辩人未侵害原告的任何利益，不应对其承担任何赔偿责任。请贵院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。永昌地产集团有限公司辩称，原告要求第二被告承担连带赔偿责任，缺乏事实及法律依据。其他答辩意见同第一被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告委托诉讼代理人围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、租赁合同及补充协议（原告与被告一之间签订），证明原告承租了案涉房屋，并有权将该房屋转租。在原告与被告一签订的合同第5.3条中明确约定原告应于收到被告的合法发票后5日内付款，原告始终按照合同约定付款；2、租赁合同（原告与呷哺公司签订），证明原告将承租的涉案房屋转租给了呷哺公司用于经营餐饮，并由原告获取租金收益；3、转账凭证及发票（原告付给被告一），证明原告不欠任何租金，支付的租金分别为2018年2月5日至2018年5月4日的租金77531.5元，2018年5月5日至2018年8月4日的租金77531.5元，2018年8月5日至2018年11月4日的租金77531.5元，2018年11月5日至2019年2月4日租金77531.5元（委托公司员工杜志强个人账户支付），2019年2月5日至2019年5月4日租金77531.5元也是由杜志强支付，2019年5月5日至2019年8月4日支付租金77531.5元；4、被告一向原告及呷哺公司出具的停工通知，证明被告一侵害了原告对涉案房屋的承租权和转租权，即使呷哺公司未向被告一和原告上报相应的装修方案，被告一也仅有权暂停止装修施工，无权要求其停止使用涉案房屋；5、转账凭证及发票、呷哺公司出具的停工通知复印件，证明原告因转租经营涉案房屋，平均每月可获得经营收益约82763元，因被告一的侵权行为，原告在被侵权期间无法取得上述收益。呷哺公司在上一年度（2017年9月到2018年9月）共向原告付款5次，前4次分别为144375元，是每月的最低租金，最后一次为415664.26元是呷哺公司依据双方合同约定支付年终经营收益抽成差额，全年共计支付993164.26元，平均每月收入是82763元。6、催告函公证书及签收回执，证明原告为维护自身合法权益，曾催告被告一停止侵权行为，同时原告在催告函中明确表明未与呷哺公司解除合同且按时支付租金；7、被告一和被告二的工商登记，证明被告一为被告二的分公司，不具备独立法人主体资格，被告二应对被告一的赔偿责任承担连带责任。二被告质证意见如下：对第一组证据的证据三性没有异议，对第二组证据的真实性没异议，但与本案无关。第一组证据原告证明具有承租权及转租权的事实我方认可，其他证明目的有异议，双方从签订合同起到2019年2月，合同履行方式都是原告先支付租金，被告再开具发票，原告已经用行为变更了合同履行顺序，而且该合同约定了原告的很多义务，原告没有提到。合同附件中可知原告之所以能承租上述房屋是因为能把呷哺公司招商到被告处，所以在呷哺公司解除与原告的合作前提下，原告事实上不能履行与被告的合同。第三组证据：对转账凭证中前三份原件没有异议，后三份没有银行盖章，也是复印件，无法证明真实性，六张票中2018年2月到2019年2月这4张票都是原告付款后，被告一开具发票，原告对合同约定的履行方式进行变更。2019年3月到5月的租金应该于2019年2月支付，但是原告于2019年4月5日才支付，已经构成违约。被告也是在这个期间要求原告停止施工及使用涉案房屋。原告事先没有和被告沟通委托杜志强代为支付租金，并且用个人账户支付租金违反合同约定及相关财务规定，我方不能确定个人账户支付租金能否代表公司行为。原告给我方付款后，我方要开具发票，发票抬头是付款单位，原告擅自用个人账户，致使我们发票抬头与实际付款人不一致，给财务造成巨大困难。第四组证据：对停工通知真实性、合法性没有异议，不能证明原告的证明目的，被告发出停工通知是因为原告没有按时支付租金且没有提前告知装修方案，我公司在通知原告后，原告至今没有派人到公司协商，也没有派人到呷哺公司协商。原告只是通过公证来邮寄相关文书，没有任何诚意来解决矛盾和纠纷，所以被告没有过错。被告向原告发出通知后，呷哺公司只是停止了装修，房屋仍然由原告占有和使用，不存在侵权事实。第五组证据：原告提交的证据属于原告和呷哺公司合同履行情况，且都是复印件真实性无法确认。原告在本案中不存在损失，呷哺公司不向原告支付租金是因为原告违约，呷哺公司已经与原告解除了租赁合同，该证据也不能证明原告的证明目的。原告提供的上一年度租金支付证据，经营收益是否盈利或者亏损及多少是不确定的，受很多因素制约，原告提供的上一年度租赁收益不能证明之后的租金收益，达不到证明目的。原告也起诉了呷哺公司，是否和本案主张损失相重合。第六组证据：对催告函公证书及签收回执真实性不认可，因为原告向被告邮寄的回复函内容不真实，回复函中称原告和呷哺公司的合作继续履行，但是呷哺公司已经函告我方其与原告的合同已经解除，不存在恢复可能，因此对该份证据真实性不认可。第七组证据：对工商登记档案真实性、合法性没有异议，但是不是被告二承担责任的法律依据。被告永昌集团尚峰分公司为支持其抗辩意见，提交如下证据：第一组证据：1、《租赁合同》；2、呷哺呷哺装修方案（形成时间：2014年4月28日）；3、《图纸（方案）审批单》（形成时间：2014年5月4日）。证明目的：1、被告永昌地产集团有限公司张家口尚峰国际分公司（下称“尚峰公司”）与原告签订的《租赁合同》明确约定在租赁期限内，尚峰公司同意原告将租赁房产转租给第三方，但转租后不得更换经营品牌；原告承租五年后，有权根据经营需要进行装修改造，但应至少提前一个月通知尚峰公司改造事宜；2、原告与答辩人签订《租赁合同》后，将租赁房屋转租给呷哺公司使用。并依约向答辩人提供了装修方案。第二组证据：1、《租赁合同》；2、《与惠德林汇款明细》；3、房屋租赁费发票（四张）。证明目的：《租赁合同》虽约定房屋租金支付方式为每三月支付一次，被告尚峰公司于上一支付期限最后一个月的10日前向原告提供下一支付期限的合法房屋租赁发票，原告收到发票后5日内付款。但双方在合同履行过程中，截止2019年3月双方发生争议前，原告均未按照《租赁合同》约定的租金支付方式向尚峰公司支付租金，而是由原告先向尚峰公司支付租金，尚峰公司再向原告开具租赁费发票，即双方已对《租赁合同》约定的租金支付方式进行了变更。第三组证据：1.《关于要求呷哺停工的通知书》（形成时间：2019年3月14日）；2.尚峰公司与原告的联系函（形成时间：2019年5月7日）；3.顺丰速运客户存根（形成时间2019年5月16日）；4.尚峰公司与原告的联系函（形成时间2019年5月16日）；5.顺丰速运客户存根（形成时间2019年5月16日）。证明目的：因原告迟迟未向尚峰公司支付2019年3月至5月的房屋租金，且原告及呷哺公司在未提前一个月通知尚峰公司的情况下擅自对租赁房屋进行装修，故尚峰公司要求原告及呷哺公司停止装饰施工、停止使用租赁房屋，并要求原告与尚峰公司协商房屋租赁费支付等事宜。此后，被告多次向原告催要装修方案，并督促原告尽快恢复原品牌经营，但原告始终未向被告提供。第四组证据:1、《与惠德林解约的通知函》（形成时间：2019年5月10日）2、《尚峰联系函的回函》（形成时间：2019年5月24日）。证明目的：因原告严重违约，2019年5月，呷哺公司已与原告解除《租赁合同》且不存在恢复可能。因尚峰公司与原告签订的《租赁合同》明确约定了原告不得更换经营品牌，故该合同目的已不能实现，合同也无法履行。第五组证据1、《解除合同告知函》（形成时间：2019年5月29日）2、顺丰速运客户存根（形成时间：2019年5月31日）3、顺丰快递查询记录。证明目的：因原告与尚峰公司签订的《租赁合同》合同目的已无法实现，尚峰公司于2019年5月29日向原告发出了《解除合同告知函》。该函于2019年6月1日由原告签收，原告与尚峰公司签订的《租赁合同》已经解除。原告方的质证意见为：第一组证据：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，需要说明是呷哺公司的装修施工分为两部分，第一部分是在原承租房产范围内的装修改造施工，同时呷哺公司还向原告提出希望原告向被告一协商相应扩租事宜，并对扩租部分进行进场装修。根据租赁合同第10.8条，乙方（原告）在使用该承租房产时若有改装设施的必要时，在保证不改变原有建筑结构安全完整的前提下可自行施工，因此对于原告承租并转租的289平米范围内，呷哺公司仅是进行内部升级改造，并不需要被告一的书面确认，呷哺公司超出承租范围外的施工行为与原告无关。结合10.8条约定，4.3条所谓向被告一承报装修方案的约定其目的应为租户为争取装修期间30天的免修期，而并非被告一的理解不进行装修申报不能装修。第二组证据：真实性、合法性没有异议，关联性有异议。1、双方并未变更合同履行方式，即使被告一晚于原告的支付日期开具发票也是由于被告一迟迟未向原告开具发票的原因导致；2、2019年2月5日至5月4日的租金，被告一是在2019年4月4日开具发票，并于2019年4月5日邮寄至原告处，同时多次提出其收款账户无法使用，原告是2019年4月25日支付租金，该笔款项就是依据合同约定先开票后付租金，而并非被告一所称双方已经变更合同履行方式。3、退一步讲，根据双方合同约定，原告延期支付租金的期限是60日，即使在被告一未按期开具发票的情况下，原告也都在该期限内支付了租金。第三组证据：对停工的通知真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告一无权要求呷哺公司和原告停止装修并停止使用涉案房屋，具体理由已经陈述，不再赘述。同时对顺丰快递单与该份函件的真实性无法确认，对于杜志强支付租金的问题同之前发表的意见，对于2019年5月16日函件真实性、合法性、关联性均不认可，第一原告并未收到该份函件，仅凭快递存单并不足以证明被告一将该份函件确实邮寄给了原告，第二函件中所述内容不属实，呷哺的停工不是由于原告造成的，而是由于被告一造成的，第三根据原告提交的相关付款凭证，原告已经按照合同约定支付到了2019年8月4日的租金，不欠租金。第四组证据：证据三性均不认可，原告与呷哺公司在履行合同过程中不存在任何违约行为，呷哺公司也并未与原告解除双方的合同，呷哺公司所述与原告签订解除协议不属实，合同仅是因被告一的侵权行为致使呷哺公司无法正常使用涉案房屋，此后原告也多次通过来访电话及发函的方式催促涉案房屋的使用。第五组证据：对解除告知函的证据三性不认可，原告未收到该告知函，仅以快递存根无法证明其邮寄具体内容，即使被告一确实向原告发出了该函件，该函件也不具备法律效力，根据我国合同法第93条、94条，解除合同一方仅有在享有约定解除权的情形下才享有向另一方发出解约通知，且当事人有权在合理期限内提出异议，但被告一在没有任何约定解除权的情况下即发出上述通知是不具备解约函效力的，并且原告也及时以诉讼方式提出了异议。本院经审理认定事实如下：2014年原告与被告永昌集团尚峰分公司签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定被告永昌集团尚峰分公司同意将位于张家口市桥西区总计使用面积289平方的场地及配套设施设备出租给原告使用，租赁期限为2014年11月5日至2024年11月4日。租金支付方式为每三月支付一次，永昌集团尚峰分公司应于上一支付期限最后一个月的10日前向原告提供下一支付期限的合法房屋租赁发票，原告收到发票后5日内付款。租赁期限内，永昌集团尚峰分公司同意原告将租赁房产转租给第三方，但不得更换经营品牌，原告承租五年后，原告及原告租户有权根据经营需要进行装修改造，被告永昌集团尚峰分公司承诺另行提供三十天免租期供原告或原告租户用于装修改造，原告或原告租户停业改造期间原告无需向被告永昌地产尚峰分公司支付租金。原告应至少提前一个月通知被告永昌集团尚峰分公司装修改造事宜。2014年4月30日原告与呷哺公司签订《租赁合同》，将其承租的上述房屋转租给呷哺公司使用，租赁期限为2014年7月5日至2024年7月4日。2019年3月14日第一被告以原告迟延支付租金及未按约定报备装修事宜，向原告及次承租人呷哺公司发出停工停用的通知，并通知原告与其接洽后续相关事宜。本院认为，原告与被告永昌集团尚峰分公司签订了《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行合同义务。按照合同约定，租期满5年后承租人有权利根据经营需要对租赁物进行装饰装修，但不管是否涉及原有建筑结构的改造，承租人均应至少提前一个月将装修改造事宜通知出租人，并且在涉及房屋原有建筑结构改造的情况下，还需获得出租方的书面确认许可（租赁合同10.9条）。原告未经通知即擅自（允许或者默许呷哺公司）动工装修的行为，违反了上述合同约定，出租人有权利叫停施工行为。本院认为，在施工行为被叫停后，租赁各方均有义务以务实的态度，充分协商处理此事，避免相应损失的产生及扩大。依据目前现有证据，案涉商铺的经营情况，盈利或亏损状况无法认定，仅凭几张发票无法证明其实际损失。故，原告的主张本院无法支持。待实际损失确定后，可另行向相关责任人主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告石家庄惠德林商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费2822元（已减半收取），由原告石家庄惠德林商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  李志辉二〇一九年十月十五日书记员  王 菁附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。备注：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，现将当事人的有关权利义务告知如下：1、各方当事人均必须履行法律文书所确定的义务；2、如一方当事人不按规定履行义务，另一方当事人可向法院申请执行。申请时应提交以下材料：（1）申请执行书；（2）已生效法律文书或复印件；（3）《法律文书生效证明书》。3、申请执行的期限为二年。（从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。超过申请执行期限而提起申请的，法院不予受理。二、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或罚金。