陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终3154号上诉人（原审原告）:段云峰，男，1971年4月25日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人。上诉人（原审被告）:刘东，男，1991年10月25日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人。上诉人段云峰因与上诉人刘东租赁合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人段云峰、上诉人刘东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人段云峰上诉请求：1、请求撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1580号民事判决；2、依法改判上诉人刘东向上诉人段云峰支付下欠2018年3月8日前的房屋租赁费26000元、取暖费（天然气）4258元、电费427元。并给上诉人段云峰交付租赁房屋；3、本案一、二审诉讼费用由上诉人刘东承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审人民法院查明，2017年7月23日，榆林遭到暴雨袭击后，双方因琐事发生纠纷，且上诉人段云峰认为上诉人刘东于2017年10月20日擅自将房屋交回给段云峰管理使用属认定事实不清。事实上，上诉人刘东于2015年3月8日开办百合艺术学校，租期自2015年3月8日起至2018年3月8日止，每年租赁费为57000元。2017年3月上诉人刘东拖延支付第三年的屋租赁费，经上诉人段云峰多次催要，上诉人刘东于2017年3月28日向上诉人段云峰支付了31000元，就下欠的26000元房屋租赁费，上诉人刘东以各种理由迟延支付。2017年7月上诉人刘东拖欠电费，导致租赁的房屋无法供电，因此，上诉人刘东便私自在上诉人的线路上连接花线偷电，上诉人段云峰发现后向供电所报案，制止了上诉人刘东的行为。2017年7月22日上诉人刘东将上诉人之妻殴打受伤住院，此事经驼峰路派出所受理。此后，上诉人刘东未向上诉人段云峰通知且未交付租赁房屋钥匙的情况下擅自搬走，截至今日仍未向上诉人段云峰交接房屋及房屋钥匙。上诉人刘东租赁期间，上诉人段云峰缴纳了上诉人刘东使用天然气费用4258元，电费427元。上诉人刘东在2017年10月20日未向上诉人段云峰交回房屋，因在租赁期内，上诉人段云峰亦不能管理使用已由上诉人刘东承租的房屋。二、一审法院作出的判决存在多处错误。第一、一审判决书第2页书写“房屋租赁合同一份、签购单两份，证明上诉人段云峰与上诉人刘东之间存在房屋租赁合同关系，签订合同后，上诉人刘东于2017年3月28日交纳了2018年的房屋租赁费31000元的事实”。实际上，上诉人段云峰是为了证明《房屋租赁合同》合法有效，上诉人刘东拖欠上诉人房屋租赁费26000元的事实。上诉人刘东根本没有向上诉人段云峰交纳2018年的房屋租赁费，一审判决内容是对上诉人段云峰合法权益的严重侵害。第二、一审判决书第4页书写中“上诉人段云峰、上诉人刘东不分”，上诉人刘东提交的证据由其自行质证。三、一审判决书内容中，案件受理费由谁负担，具体负担多少，并未载明。三、一审人民法院适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人段云峰与上诉人刘东之间的《房屋租赁合同》在期限届满之前既没有协商一致解除，亦没有法定解除，在合同期限届满之前，该房屋租赁合同合法有效。因此，上诉人刘东应当依法向上诉人段云峰支付全部的房屋租赁费。综上，一审人民法院认定事实和适用法律均错误，判决存在瑕疵，请求二审法院依法予以改判并支持上诉人段云峰的上诉请求。上诉人刘东辩称，租赁房屋在2017年8月30日前已经搬离，终止租赁涉案房屋，搬离是在上诉人段云峰现场监督指挥下完成，并不是夜间私自搬离。同时在房屋租赁期间因上诉人段云峰干扰，搬离租赁房屋后，不应当再承担取暖费、水电费。电费的缴费凭证证明不在使用租赁房屋，这几个月不应该产生其它费用。上诉人刘东上诉请求：1、依法撤销（2019）陕0802民初1580号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由上诉人段云峰承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》签订后，上诉人段云峰存在严重干扰上诉人刘东使用所租赁房屋的情形，经上诉人段云峰与上诉人刘东协商后，上诉人段云峰要求上诉人刘东搬离，且声称将之前所交的房屋租赁费退给上诉人刘东，上诉人刘东于2017年8月30日在上诉人段云峰的现场监督指挥下搬离并按照上诉人段云峰的要求恢复原状，房屋钥匙也已交还给上诉人段云峰，同时上诉人段云峰也贴出了房屋出租的广告另行寻找承租人。故双方之间的房屋租赁合同于2017年8月30日实际终止，上诉人段云峰无权要求上诉人刘东承担之后的租赁费，且上诉人刘东已经缴纳的房屋租赁费余有一万多元，上诉人段云峰要求上诉人刘东支付房屋租赁费的诉讼请求并无依据。二、双方之间的合同既已终止，终止前的房屋水、电费已于年初一次性交齐，终止后的水电费不应由上诉人刘东承担。另，上诉人刘东于供暖期前实际搬离所涉房屋，因此上诉人段云峰在一审中主张的取暖费没有事实依据，取暖费应由上诉人段云峰自行承担。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判。上诉人段云峰的答辩意见同上诉状内容一致。一审法院查明：2015年3月8日，段云峰、刘东双方签订了租赁合同，约定，将段云峰所有的位于榆林市榆阳区东沙驼峰路光华巷门市租赁给刘东使用，租赁期限自2015年3月8日起至2018年3月8日止，每年的租赁费57000元，且需一次性付清，次年的租赁费需提前一个月一次性付清，用途期内依此类推。合同签订后，段云峰依约向刘东交付了房屋，刘东按期向段云峰交纳了前二年的租赁费后，第三年以资金困难为由拖延支付租赁费，经段云峰催要，刘东于2017年3月28日支付了租赁费31000元，下欠26000元一直推诿不予支付。2017年7月23日，榆林遭到暴雨袭击后，双方因琐事发生纠纷，且段云峰认为刘东于2017年10月20日擅自将房屋交回段云峰管理使用。期间段云峰缴纳了刘东使用天然气应缴纳的费用4258元。一审法院认为：段云峰与刘东签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务，否则，即构成违约，依法应承担相应的民事责任。刘东欠段云峰2017年3月8日至2017年10月20日的租赁费4150元（35150元-31000元）和段云峰垫付的天然气费4258元，刘东不向段云峰支付所欠房租和段云峰垫付的天然气费已经构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。段云峰诉请刘东支付垫付电费的诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因其提交的证据不能证明其主张成立，依法不予支持，予以驳回。刘东抗辩称，其于2017年8月30日与段云峰解除了租赁合同的抗辩理由，无必要的事实依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、段云峰与刘东于2015年3月8日签订的租赁合同合法有效，双方已于2017年10月20日解除了该租赁合同。二、本判决生效后十日内，由刘东支付段云峰2017年3月8日至2017年10月20日的租赁费4150元、段云峰垫付的天然气费4258元，共计8408元。三、驳回段云峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由段云峰负担元由刘东负担。二审期间，上诉人刘东提交：1、客户服务营销管理电费缴费凭证两张；2、照片两张。证据一证明目的：2017年8月30日搬离之后没有产生任何费用即没有产生任何电量，证明已搬离租赁房屋。证据二证明目的：2017年8月30日之后已经租赁其他场地，不再使用涉案租赁房屋。上诉人段云峰质证认为，对于上述证据的真实性和证明目的均不予认可。双方使用的电表是三项电表，间断性使用。对于第二组证据虽然能证明刘东在其他地方运营，但涉案租赁房屋还一直在使用中。本案对上诉人刘东提交的上述证据作如下认证：因上诉人段云峰对上述证据真实性均有异议，且上述证据单一，本院不予认可。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，故二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人段云峰与上诉人刘东签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。上诉人刘东因与上诉人段云峰租赁期间发生矛盾，上诉人段云峰自认上诉人刘东于2017年10月20日前将涉案租赁房屋钥匙交回，至此，双方达成事实上解除合同的合意，故本院对上诉人段云峰、上诉人刘东之间的租赁合同已解除予以确认。上述情形，系不可归责于任何一方致使合同无法如约履行。上诉人段云峰请求上诉人刘东承担2017年10月20日至2018年3月8日租赁费的上诉理由于法无据，本院不予支持。本案中，根据双方合同的履行情况、交易习惯以及上诉人刘东承租房屋的使用性质，上诉人段云峰提交的天然气缴费凭证证据单一，不能直接证明系上诉人刘东所拖欠。故一审法院判决由上诉人刘东承担的天然气费无事实依据，本院予以纠正。综上，一审判决查明事实清楚，但对于刘东应支付的天然气费处理不当以及诉讼费承担主体未予确认的问题，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1580号民事判决第一项、第三项的判决；二、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1580号民事判决第二项，改判为由上诉人刘东支付段云峰2017年3月8日至2017年10月20日的租赁费4150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费330元，由刘东承担。二审案件受理费350元，由上诉人段云峰承担；二审案件受理费50元，由上诉人刘东承担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  余晓梦审判员  任小明二〇一九年十月二十八日书记员  马春梅