广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3869号原告：中山大学，住所地广州市新港西路135号。法定代表人：罗俊，职务校长。委托诉讼代理人：邓玲玲、陈双云，广东广信君达律师事务所律师。被告：曹景胜（曾用名梁文胜），男，1968年9月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王小勤，广东天穗律师事务所律师。原告中山大学诉被告曹景胜物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈双云，被告曹景胜及其委托诉讼代理人王小勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2018年7月30日解除；2、判令被告及同住人员立即搬离位于广州市xxx路xxx-1号212房，按现状将房屋腾空交还原告；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金，从2016年10月1日起计算至2018年7月30日止（参照学校公布的住房租金标准，按每月2104.06元计算）；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费，从2018年8月1日起计算至房屋实际返还之日止（按原租金标准每月2104.06元计算）。事实和理由：被告为原告病理学曹某教授的遗属，原告曾安排原告所有的位于广州市xxx路xxx-1号409房的房屋出租给被告居住，后因被告与邻里发生纠纷，在被告的多次要求下，2009年2月，原告将其所有的位于广州市xxx路xxx-1号212房调整出租给被告使用。但自2009年2月起被告未交纳任何租金。因被告并非是中山大学公有住房租赁管理办法规定的租赁对象，且被告存在长期拖欠租金的情形，原告已书面催告被告缴清房租费用并办理退房手续，但被告仍拒绝履行。鉴于被告恶意拖欠房租且其并非中山大学公有住房租赁管理办法规定的租赁对象，2018年6月29日，原告委托广东广信君达律师事务所向被告发送律师函，正式通知被告双方的不定期租赁合同于2018年7月30日解除，双方之间的不定期租赁关系自该日起终止，并要求被告应于2018年7月30日前腾退房屋，向原告返还涉讼房屋并交付拖欠的租金。但截止至起诉之日，被告仍未搬离涉讼房屋，亦未缴纳拖欠的租金。原告认为，原被告之间的不定期租赁合同关系已于2018年7月30日起终止，自该日起双方已不存在房屋租赁合同关系，被告至今仍未搬离、返还原告所有的涉讼房屋属非法占用，严重侵害了原告对涉讼房屋的所有权。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：1、本案为物权保护纠纷，原告是涉讼房屋的物权人不假，但在其与被告之间签订有《搬迁协议》前提下，原告无权要求被告返还涉讼房屋及给付租金、使用费等。2、原告避重就轻、刻意隐瞒、只字不提与被告之间存在搬迁合同关系的重要事实。3、就上述《搬迁协议》纠纷，已有另案审理，本案应中止审理。4、被告是原告单位曹某教授的家属，一家人挤在涉讼三、四十平方米的临迁房中，靠低收入度日。原告不顾协议及历史原因，一心想赶出被告一家，将造成被告一家流离失所。经审理查明：广州市越秀区xxx路xxx-1号212房是登记在中山医科大学（现合并为原告）名下的房产。1999年6月2日，中山医科大学（甲方）与被告、吴丽笑（共同为乙方）签订《搬迁协议》，内容为：因学校建设需要，决定拆建竹丝村6号楼住宅，住户曹某遗属，现住6号一楼西房，建筑面积64平方米。经甲乙双方协商同意达成协议如下：1、乙方同意于1999年6月10日前迁出竹丝村6号一楼西房（包括所有自行搭建用房）；2、同意甲方安排临迁搬往xxxxxx号1栋409房居住；3、回迁地点，学校讨论未定回迁地点、时间；4、安排回迁后，乙方在规定期间内一律无条件退出临迁房。2017年9月15日，原告向被告发出《关于腾退公有住房的函》，内容为：按照中山大学工作安排，2016年财务与国资管理处牵头对我校房屋与构筑物进行了专项资产清查，发现您使用了我校xxx路xxx号之一212、409房，但您非我校公有住房租赁管理办法规定的租赁对象，不符合《中山大学公有住房租赁管理办法》的相关规定。……根据公有住房专项清理工作小组会议要求，请您于9月15日结清水电、物业管理费等，缴清房租费用及办理退房手续。2018年6月29日，原告委托广东广信君达律师事务所向被告发送《律师函》，内容为：根据中山大学提供的资料显示，贵方为中山大学医学院病理学曹某教授的遗属，中山大学曾安排位于竹丝村的房屋供贵方居住，后因拆迁，中山大学安排贵方搬迁至中山大学所有的位于广州市xxx路xxx-1号409房的房屋,后因贵方与邻里发生纠纷，在贵方的多次要求下，2009年2月中山大学将其所有的位于广州市xxx路xxx-1号212房出租给贵方使用。但自2009年2月起贵方未缴纳任何租金。因贵方并非中山大学公有住房租赁管理办法规定的租赁对象，且贵方存在长期拖欠租金的情形，中山大学已书面催告贵方缴清房租费用并办理退房手续，但贵方仍拒绝履行。基于贵方虽未与中山大学签订租赁合同，但涉讼房屋系由中山大学提供给贵方使用，双方实际建立的是不定期租赁关系。另外，在租赁关系存续期间，贵方自2009年2月起拖欠房屋租金的行为已构成违约。鉴于此，中山大学授权本律师再次函告贵方如下:1、……现中山大学正式通知贵方双方的不定期租赁合同于2018年7月30日解除，双方之间的不定期租赁关系自该日起终止，请贵方于2018年7月30日前腾退上述212房。2、请贵方自收到本函之日起5日内缴付拖欠的房屋租金共计179774.80元等。被告于2018年7月3日收到该函。另查明，据原告提交的广州市住房制度改革办公室出具的查询结果显示，吴丽笑已购有省公安厅房改房**路87号大院19栋401房（套内面积84.60平方米）一套。本案诉讼中，原告称：212房建筑面积是48.93平方米，409房建筑面积是35.10平方米。根据《中山大学公有住房租赁管理办法》（2015年4月1日起施行）附件一《中山大学公有住房租金标准》，上述房屋租金标准为43元/平方米/月。212房有租赁关系，409房无租赁关系。原本安排被告住409房，后因邻里纠纷问题，安排被告住212房，但被告入住212房后拒不返还409房。被告是非法占有409房。被告称：一开始安排409房是临迁房，但面积过小不方便一家几口人居住，因需安置64平方米，故被告向原告反映了该情况，原告就另外安排了212房给被告居住。212房、409房现在主要由被告一家三口居住，吴丽笑偶尔会来，吴丽笑是曹某的后妻。关于上述两套房屋租金交付情况。原告称：安排房屋给被告入住后，被告不愿意与我方签订租赁合同也拒不交租。212房的租金是2007年6月30日之前被告有交租。被告称：2007年6月30日之前的租金有交过；之前是没有租赁协议的，一直按照3.50元/平方米/月的标准交租，每个月大概是几百元的租金。被告已于2019年8月14日另案向本院提起诉讼，要求确认原、被告于1999年6月2日签订的《搬迁协议》合法有效。该案（2019）粤0104民初35972号正在审理当中。本院认为：原告作为涉讼房屋的所有权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，被告之所以居住在原告提供的相关单位公有住房内，是基于被告的父亲曹某是原告的教职工，原告安排单位的相关公有住房给曹某居住。曹某死亡后，在原告不同意由被告继续居住使用其单位公有住房的情况下，被告占有使用涉讼房屋已无合法依据。原告也于2018年6月29日向被告发出《律师函》，通知被告双方之间的不定期租赁合同关系于2018年7月30日解除。被告已于2018年7月3日收到该函。根据合同法第九十六条的规定，原告诉请确认原、被告双方之间的不定期房屋租赁合同关系于2018年7月30日解除，本院予以支持。至于双方之前于1999年6月2日签订的《搬迁协议》，并不能对抗原告作为涉讼房屋的所有权人对其权利的行使。现原告要求被告及同住人员腾空交还涉讼房屋，被告向原告支付拖欠的租金、房屋占有使用费，合法合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、确认原告中山大学与被告曹景胜之间的不定期房屋租赁合同关系于2018年7月30日解除。二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告曹景胜及同住人员搬离广州市越秀区xxx路xxx-1号212房，并将房屋腾空交还原告中山大学。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告曹景胜将从2016年10月1日起至2018年7月30日止的租金（按2103.99元/月计）支付给原告。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告曹景胜将从2018年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费（按2103.99元/月计）支付给原告中山大学；自本判决发生法律效力之次日起，被告曹景胜按上述标准逐月计付房屋占有使用费给原告中山大学，至交还上述房屋之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1062.40元，由被告曹景胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  黎满华人民陪审员  李月花二〇一九年十月十六日书 记 员  黄 冰