广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8659号上诉人（原审原告）：廖红星，男，汉族，住湖南省衡山县。上诉人（原审原告）：庞长华，女，汉族，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：邓怡秋，广东百言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区太保置业开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈进元。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。上诉人廖红星、庞长华因与被上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司（以下简称太保公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖红星、庞长华上诉请求：撤销一审判决，改判：1.撤销双方签订的《商品房买卖合同》补充协议二关于延期交楼的补充协议，判决太保公司向廖红星、庞长华支付逾期交楼违约金，从2017年10月1日起算至该商品房已办理竣工验收备案手续、符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用、实际交楼之日止，违约金以已付房价款770966元按日万分之五计算，计算至2018年1月10日为39319.3元；2.本案一审、二审诉讼费由太保公司承担。事实和理由:一、一审法院以“约定被告以两年的物业管理费作为延期交楼的补偿，是双方真实意思的表现，无证据显示该协议存在无效或可撤销的事由”为由驳回廖红星、庞长华的诉讼请求属事实认定错误。事实上，正是因太保公司存在欺诈行为，误导廖红星、庞长华以为太保公司逾期交楼的原因真的是因为不可抗力，才与太保公司签订《商品房买卖合同》补充协议二关于延期交楼的补充协议。太保公司在因自身原因导致延期交楼的情况下，在售楼部公告栏粘贴了政府的相关回应文件，而政府的答复又确认了***国际花园项目所在区域因地铁施工未铺设排污管道，太保公司张贴的该文件误导包括廖红星、庞长华在内的众多业主，致使廖红星、庞长华认为确实是不可抗力导致需延期交楼。另外，在太保公司给廖红星、庞长华的《延期交楼通知书》上也明确将延期原因归结于地铁施工造成的不可抗力。太保公司的以上行为均经过庭审确认，太保公司在本次诉讼中也是以不可抗力为由进行抗辩的。廖红星、庞长华作为一个普通市民只能从直观、直接的角度判断太保公司逾期交楼的原因，政府的相关文件回复又确实明确了***国际花园区域因地铁施工导致未铺设市政排污管网。廖红星、庞长华在太保公司隐瞒、欺骗的情况下不可能知悉太保公司还能有其他途径解决排污管道问题，从而签订了关于延期交楼的补充协议，太保公司的以上行为明显存在欺诈的故意，该份协议也非廖红星、庞长华的真实意愿。根据法律规定，双方签订的关于延期交楼的补充协议属于可撤销的合同。二、按关于延期交楼的补充协议履行对廖红星、庞长华而言显失公平，应予以撤销。根据双方签订的关于延期交楼的补充协议，按案涉房屋每月2元/平方米的物管费计算，案涉房屋面积为该补充协议内补偿的两年物管费为4335.84元左右，但案涉房屋的违约金赔偿为39319.3元，两者差额相差近十倍，如按补充协议履行，对廖红星、庞长华极其不公平，继续履行明显显失公平。在商品房买卖交易中，廖红星、庞长华是第一次购房，经验欠缺，不在当地居住，信息了解困难和滞后，属于弱势一方，无论是《商品房买卖合同》还是其补充协议均是太保公司制定的格式合同，双方之间信息不对称、地位不对等、能力不对等的情况下，太保公司刻意隐瞒逾期交楼的真实原因，规避自身责任，廖红星、庞长华根本无法避开该风险。综上所述，因太保公司的误导、欺诈行为，致使廖红星、庞长华对太保公司逾期交楼的真正原因产生误解从而签订关于延期交楼的补充协议，该份协议的内容并非廖红星、庞长华的真实意思表示。而且，继续履行该份协议对廖红星、庞长华来说显失公平，也纵容了太保公司的欺诈行为，产生不良的社会影响。被上诉人太保公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。廖红星、庞长华向一审法院提出诉讼请求：一、撤销廖红星、庞长华、太保公司签订的《商品房买卖合同》补充协议二关于延期交楼的补充协议，判决太保公司向廖红星、庞长华支付逾期交楼的违约金，从2017年10月1日起算至该商品房已办理竣工验收备案手续、符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用、实际交楼之日止，违约金以已付房价款770966元的按日万分之五计算。违约金计至2018年1月10日为39319.3元；二、判决撤销双方签订的补充协议，判决太保公司向廖红星、庞长华返还房屋面积差异价款10754元；以上合计50073.3元；三、本案诉讼费用由太保公司承担。一审法院查明：2016年1月30日，廖红星、庞长华与太保公司签订一份《商品房买卖合同》，约定廖红星、庞长华购买太保公司开发的佛山市顺德区***镇**社区居民委员会****路*号***国际花园*栋***房，建筑面积为89.07平方米，购房款为760212元；太保公司应于2017年9月30日前，将已办理竣工验收备案手续的商品房交付廖红星、庞长华使用，但因遭遇不可抗力的因素，且太保公司在发生之日起30日内告知廖红星、庞长华的，太保公司可根据实际影响时间予以延期；太保公司逾期交房不超过90日，太保公司自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之三支付违约金，合同继续履行；太保公司逾期交房超过90天的，廖红星、庞长华有权选择继续履行合同或解除合同，如廖红星、庞长华选择继续履行合同的，太保公司自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之五支付违约金；本合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生变动或配套工程不到位、法律法规变化、政府主管机关的命令、测量机构原因导致误差等非出卖方可预见、可控制可避免的事件；因不可抗力导致出卖人无法按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人有权相应顺延交楼日期或顺延履行相应的合同义务。合同签订后，廖红星、庞长华依约向太保公司支付上述购房款合共760212元。2017年2月15日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向各镇人民政府、街道办事处、区国土城建和水利局发出一份通知，明确相关要求：“在2016年12月底前，对已建成房地产建设项目需接驳市政污水管网尽快申请建设项目竣工环保验收，如房地产项目逾期不申请验收或验收不通过，我局将严格按相关法律法规予以查处。”2017年5月3日，太保公司向佛山市顺德区环境运输和城市管理局提出竣工环境保护预验收申请，佛山市顺德区环境运输和城市管理局以项目存在运营期污水不能排入生活污水处理厂集中处理为由，不同意其通过竣工环境保护预验收。2017年6月29日，太保公司向**镇国土城建和水利局反映因项目周边的市政排污水管道仍未铺设到位，导致案涉项目无法通过验收，要求政府部门解决。**镇国土城建和水利局回复：“年前我镇对二期截污管网进行规划和报建时，因地铁7号线、11号线规划控制的影响，太鼎公司周边的污水管网没有批复，现正在积极沟通协调，争取早日批复，早日动工建设。”2017年8月14日，太保公司再次向**镇国土城建和水利局反映市政排污水管道仍未铺设到位的问题。**镇国土城建和水利局回复：“因该公司至污水处理厂的主污水管网与地铁11号交叉重叠，目前我局正与区规划部门、地铁11号线等单位协调，预计该段污水管网的建设在2017年内难以完成。”2017年9月20日，太保公司向业主邮寄延迟收楼的通知书，说明因环评未能通过，无法办理竣工验收，不能按合同约定的时间交楼。2017年10月1日，《国务院关于修改的决定》开始施行，将建设项目环保设施竣工验收由环保部门改为建设单位自主验收，相关环评审批制变更为备案制。此时，太保公司根据区政府的要求，自行建设配套环境保护措施，并于2018年1月9日通过竣工备案验收，太保公司于2018年1月10日将收楼通知书交给廖红星、庞长华。另查明，**镇人民政府于2016年12月26日在官方网站发布一份《建设项目环境影响评价文件审批-报告表》，在该份件第三十六条规定：建筑面积十万到二万平方米的房地产开发、宾馆、酒店、办公用房项目，污水不能进入集中污水处理厂统一处理的，必须明确项目要自建污水处理厂对产生的污水进行处理，达标排放。再查明，与案涉小区相邻的另一小区**花园通过自建污水处理设施，向佛山市顺德区环境运输和城市管理局申请环境保护预验收，该局于2017年7月21日对该小区进行了环境保护预验收，并获得了通过。另一同样受地铁建设影响而未有将污水接入市政污水管网的小区-****花园，也是自建污水处理设施，并于2017年9月22日进行网上公示，进而通过了环境保护预验收。又查明，廖红星、庞长华与太保公司于2018年4月28日签订一份《补充协议》，约定：根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》合同编号：Y251854“第六条面积确认及面积差异处理方法”内容规定进行面积差异处理。该单元（即7栋507房）预售建筑面积89.07平方米，实测建筑面积90.33平方米，面积差异1.26平方米，实际成交金额770966元。随后廖红星、庞长华向太保公司补交面积差异款10754元。再查，廖红星、庞长华、太保公司双方在2018年签订《商品房买卖合同》补充协议二—关于延期交楼的补充协议，该协议第二条约定：经甲乙双方协商一致，太保公司同意于本协议签订之日支付两年物管理费给廖红星、庞长华作为延迟交楼的补偿。上述补偿款由太保公司直接支付至物业管理公司账户中，廖红星、庞长华免交前两年物业管理费。该协议有廖红星、庞长华签名及太保公司盖章确认。一审法院认为，廖红星、庞长华、太保公司双方在2018年签订《商品房买卖合同》补充协议二—关于延期交楼的补充协议，在该协议中，双方通过协商，约定太保公司以两年的物业管理费作为延期交楼的补偿，是双方真实意思的表现，无证据显示该协议存在无效或可撤销的事由，因此一审法院对该补充协议予以确认。廖红星、庞长华主张撤销廖红星、庞长华、太保公司签订的《商品房买卖合同》补充协议二--关于延期交楼的补充协议，判决太保公司向廖红星、庞长华支付逾期交楼的违约金的诉请，一审法院不予支持。关于2018年4月28日的《补充协议》的效力认定及太保公司应否返还面积差异款问题。案涉补充协议是双方收楼后签订，协议落款处有廖红星、庞长华的签名确认。本案无证据显示在签订上述补充协议时太保公司存在胁迫、欺诈等行为，可认定补充协议是廖红星、庞长华的真实意思表示，补充协议合法有效。根据该协议，双方确认按实际的建筑面积来计算购楼款，廖红星、庞长华亦向太保公司补缴了相关的差异款，已实际履行上述补充协议的内容。故廖红星、庞长华请求撤销补充协议，要求太保公司返还上述面积差异价款10754元，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，判决：驳回廖红星、庞长华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取525.92元，由廖红星、庞长华负担。二审期间，廖红星、庞长华向本院提交了如下证据：证据1.（2018）粤0606民初14373号民事判决书、（2018）粤0606民初14369、14371、14373-14377、14411号开庭笔录、（2019）粤06民终250号民事判决书，拟证明补充协议并非廖红星、庞长华的真实意思表示，是在太保公司的欺瞒下而签订的；证据2.物业管理费发票，拟证明廖红星、庞长华已缴纳了2018年1月-2018年4月的物业管理费，补充协议约定的免交两年物业管理费与廖红星、庞长华应得的违约赔偿数额相差极大。经审查，上述证据1与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据2的真实性予以确认。二审期间，太保公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉《商品房买卖合同》补充协议二—关于延期交楼的补充协议应否予以撤销及太保公司应否按《商品房买卖合同》的约定向廖红星、庞长华支付逾期交楼违约金39319.3元。本案中，太保公司逾期交房，其应当承担相应的违约责任。太保公司违约后，双方就逾期交房违约责任事宜签订了《商品房买卖合同》补充协议二—关于延期交楼的补充协议，廖红星、庞长华主张该协议是在太保公司欺骗的情况下签订的，且显失公平，应予以撤销。对此，本院认为，太保公司在发生违约事实后提出了赔偿方式，系对原合同违约责任约定的变更，房屋买受人有选择接受与否的权利。《商品房买卖合同》补充协议二—关于延期交楼的补充协议的约定意思表示清楚，当事人应当且能够认识到签署补充协议的后果，此其一；其二，廖红星、庞长华未能提供充分、有效的证据证明该补充协议系在太保公司欺骗的情形下而签订，及存在双方权利义务严重失衡的情形，案涉房屋在廖红星、庞长华确认收房后已经取得竣工验收备案证明，双方合同基本目的已然实现，而太保公司依补充协议应承担的违约责任亦未免除。故廖红星、庞长华主张案涉《商品房买卖合同》补充协议二—关于延期交楼的补充协议应予以撤销缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，廖红星、庞长华主张依据《商品房买卖合同》的约定太保公司应向廖红星、庞长华支付逾期交楼违约金39319.3元亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。廖红星、庞长华的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费782.98元，由上诉人廖红星、庞长华负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽