江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0803民初1600号原告（反诉被告）：淮安市正大物业管理有限公司，住所地淮安市淮安区华亭村。法定代表人：段炼，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈明亮，淮安市淮安区城中法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：毛俊，男，1985年5月29日出生，汉族，住淮安市淮安区。被告（反诉原告）：王明，男，1986年7月23日出生，汉族，住淮安市淮安区。两被告共同委托诉讼代理人：吉剑，江苏大业天平律师事务所律师。原告（反诉被告）淮安市正大物业管理有限公司（以下简称正大物业公司）与被告（反诉原告）毛俊、王明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行审理。原告正大物业公司委托诉讼代理人陈明亮、被告毛俊及两被告共同委托诉讼代理人吉剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正大物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2018年3月1日签订的《河下老街房屋租赁合同》；2、请求法院判令两被告立即支付租金52万元，并承担违约金48万元；3、由被告承担诉讼费。事实和理由：原告受江苏坤乐置业有限公司委托，对江苏坤乐置业有限公司所有的河下老街房屋进行招商。2018年3月1日，原告与两被告签订《河下老街房屋租赁合同》，约定原告将位于“河下老街”2号楼约2160平方米的房屋出租给两被告用于经营酒吧，租赁期限5年。原告按约定将自112室由南向北（扣除115室的3楼）至133室合计22套计2167.8平方米面积的房屋交付被告，被告向原告支付20万元保证金。因被告一直未支付租金，构成违约，原告向法院提起诉讼。被告毛俊、王明辩称，对原告主张的合同签订、交纳保证金情况无异议，认可原告出租房屋112室向北共计22套。被告同意解除合同。由于原告租赁的房屋违反国家强制性规定，导致房屋使被告不能正当使用，合同目的不能实现，因此要求原告向我方支付所有损失，且被告不支付房租。反诉原告毛俊、王明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告解除双方2018年2月份签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告赔偿酒吧装修款165万元；3、请求判令被告赔偿空调款10万元；4、请求判令被告赔偿家具款106900元；5、请求判令被告退还租房保证金20万元。事实和理由：2018年2月，原告和被告签订了房屋租赁协议一份，约定原告租赁由被告全权代管的位于约2160平方米的房屋，合同期限5年，用途为经营酒吧。合同签订后原告开始酒吧装修，2018年底原告主体装修竣工后向消防部门报批没有审批通过，被告知出租的房屋中有部分违建导致消防不能验收通过，酒吧无法正常开业，后原告多次与被告及房屋产权人协商均未果。依据法律规定，被告提供不符合消防法关于房屋使用条件的强制性规定导致原告不能使用，被告违约，原告可以解除合同，要求被告退还已付租金和保证金，并赔偿原告所有损失。反诉被告正大物业公司辩称，反诉原告的陈述不是事实。即使存在财产损失，也与反诉被告无关，反诉原告因违反二次装潢消防验收的相关规定，导致其装潢不能进行，与反诉被告无关，故反诉原告的主张不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．本诉原告正大物业公司主张其按照合同约定将自112室由南向北（扣除115室的3楼）至133室合计22套计2167.8平方米面积的房屋交付毛俊、王明，但毛俊、王明未按照合同约定给付租金，提供房屋租赁合同（甲方淮安市正大物业管理有限责任公司，乙方毛俊、王明）：甲方将“河下老街”2号楼约2160平方米房屋出租给乙方，用于经营酒吧，房屋现状完好，乙方对房屋现状及设施无异议后签订此合同。合同租赁期限为5年，从2018年3月1日起将出租房屋交于乙方使用，至2023年2月28日到期。合同第二条约定，合同期限内乙方有下列情形之一的，甲方可以单独中止合同收回房屋：……3、乙方在应交租金日不能一次性交清全年房租或拖欠甲方租金累计达20天的，甲方有权收回房屋并终止合同，同时不承担乙方先期投入的装潢损失和其他费用；4、装修或维修方案没经批准，擅自施工的。合同第三条约定，1、租金由乙方向甲方支付，第一年至第三年年租金为96万元；第四年、第五年年租金为124万元。如需租房发票，税金由乙方承担。租金交纳期限为合同签订日后第12个月前30天内交清本年的房租，否则乙方除应承担每日年租金的1‰罚息，还应承担相应的违约责任。2、乙方需交纳租房保证金20万元，在2018年5月5日前一次性支付给甲方，合同期满乙方将房屋交还给甲方后，甲方将保证金退还（不计利息）。合同第四条约定，在租赁期间，房屋装修由乙方负责，但装修方案必须经甲方同意。租赁期间除房屋自然破损外其他损坏需维修的，由乙方负责，费用由乙方承担，但维修方案须征得甲方同意。原告提供房产证、预售许可证、建设工程竣工验收消防备案复查异议、房屋平面分户图、房屋原有装潢照片和附表。毛俊、王明对房屋租赁合同无异议，对其他证据不认可，认可接受房屋且未付租金，但认为正大物业公司交付的租赁房屋有部分违建导致消防不能验收通过（毛俊、王明认为违建是院子中间搭的房子，主要为户型图中未涉及面积以及公共部位即消防通道等均被改建为房屋，显著的是二层加盖三层，室内封闭房屋，消防通道被占用等），房屋不符合消防法关于房屋使用条件的强制性规定，导致毛俊、王明不能使用。提供照片一组。正大物业公司认为所谓院子中间搭的房子是原承租人装潢后遗留的房顶玻璃吊顶，可依据需要使用或拆除，物业用房和消防通道等都不属于正大物业公司出租给毛俊、王明面积之内，即使存在违建也与本案无关。被告毛俊、王明提供的毛俊与王顺明项目合作协议中，约定毛俊出资、王顺明提供有租金的场地共同开设派对女王酒吧，毛俊占股85%、王顺明占股15%。原、被告对协议真实性无异议。因毛俊、王明对正大物业公司向毛俊、王明交付“河下老街”2号楼房屋112室向北共计22套、涉案房屋坐东朝西及房屋前后均有通道无异议，故正大物业公司主张其已按照合同约定交付房屋，本院予以确认。因双方一致认可物业用房、消防通道等均不在租赁范围之内，而争议房屋之间天井是房屋不可分割的采光无顶构造，被告所称原告房屋有违章建筑，综合毛俊与王顺明项目合作协议中约定的王顺明提供有租金的场地，王顺明出资系本案租赁房屋外的附属设施（即原有的装修和违章建筑等），毛俊、王明主张交付房屋中有部分违建与原告出租房屋不属同一法律关系，被告没有按合同约定装修或维修方案应向原告提出并经有关部门批准（合同第二条第4项和第四条），被告擅自施工是违反合同约定，故其主张原告提供的房屋有违章建筑导致其消防不能验收通过无合同依据和法律依据，本院不予认定。2．反诉原告毛俊、王明其装修和购买家具电器损失，提供相关合同、票据等证据。反诉被告对此不认可，认为反诉原告并未向反诉被告提交装修方案和维修方案。反诉原告认为其虽未向反诉被告提供装修方案和维修方案，但反诉原告的装修和施工并未破坏房屋主体结构或进行任何结构改造。因双方合同明确约定在租赁期间，房屋装修方案、维修方案必须经甲方即正大物业公司同意，现反诉原告装修和维修均未征得反诉被告同意，违反合同规定，故反诉原告主张反诉被告承担其装修和购买家具电器损失无依据，本院不予认定。3．毛俊、王明主张约定王顺明持有酒吧15%的股份作为签订房屋租赁合同的前提条件，实际所有整体结构改造的费用是由王顺明负责，毛俊、王明对违建情况并不知情，且保证金也是转账给王顺明，提供项目股份合作协议（甲方毛俊，乙方王顺明。项目地址淮安市淮安区城河街2号楼，经营内容酒吧及KTV混合经营，合作协议有效年限五年。合作方式：甲方出资乙方提供有租金的场地共同开设该酒吧项目预计正式开业时间为2018年9月，该项目由甲方独立运营及管理，乙方有权对财务进行监督并增加会计。合同期内乙方不得干涉甲方任何管理运营事宜。在合同期内乙方不承担甲方任何责任和债权债务。股份分割甲方占股85%，乙方占股15%），提供保证金收据。正大物业公司认为王顺明与正大物业公司无关，王顺明是房屋产权人公司的大股东，代正大物业公司收取租金，王顺明并不是正大物业公司的实际控制人。毛俊、王明虽提供其与王顺明之间项目股份合作协议，与本案不是同一法律关系，故该项目股份合作协议所涉纠纷应由协议各方另行处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告正大物业公司与被告毛俊、王明之间订立的《“河下老街”房屋租赁合同》合法有效，正大物业公司已按照合同约定向毛俊、王明交付房屋，毛俊、王明应按照约定交纳房屋租金。毛俊、王明抗辩未交纳租金理由系正大物业公司交付房屋不符合消防法关于房屋使用条件的强制性规定，因被告没有按合同约定装修或维修方案应向原告提出并经有关部门批准，被告擅自施工是违反合同约定，故其主张原告提供的房屋有违章建筑导致其消防不能验收通过无合同依据和法律依据，本院不予认定。原告正大物业公司请求依法解除原、被告于2018年3月1日签订的《河下老街房屋租赁合同》，因双方明确约定原告可以单独中止合同收回房屋的情形（合同期限内乙方有下列情形之一的，甲方可以单独中止合同收回房屋：……3、乙方在应交租金日不能一次性交清全年房租或拖欠甲方租金累计达20天的，甲方有权收回房屋并终止合同，同时不承担乙方先期投入的装潢损失和其他费用；4、装修或维修方案没经批准，擅自施工的），现被告擅自装修维修，且未按约定交纳租金，原告主张解除合同，符合合同约定，本院予以认定。原告正大物业公司请求判决两被告立即支付第一年租金52万元（自2018年3月1日计算至2019年2月28日止，前三个月免租即只计算九个月租金为72万，另扣除被告已缴纳的20万元保证金），剩余租金原告另行主张，被告异议不成立，原告该主张符合规定，本院予以认定。原告正大物业公司未提供证据证明其实际产生的损失，主张按双方合同约定的违约条款，要求两被告承担违约金即6个月的租金48万元，被告对违约金不认可，且认为违约金过高应当予以减少，被告异议部分成立，综合被告擅自装修维修、未按约定交纳租金和双方合同约定，本院酌情确定以52万元为本金，自2019年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至被告给付之日止。反诉原告毛俊、王明主张因租赁房屋违反国家强制性规定导致不能正常使用，合同目的不能实现，故向法院请求解除双方签订的房屋租赁合同。经本院审查确认毛俊、王明所主张房屋不符合消防法强制性规定无事实依据，反诉原告依据该理由主张解除合同，本院不予认定。因原告要求解除合同，被告同意，反诉原告主张解除合同理由虽不成立，但双方同意解除合同，本院予以准许。反诉原告请求判令被告退还租房保证金20万元，因合同解除原因系反诉原告违约，本诉原告同意在第一年的房租中抵扣该20万元保证金，故反诉原告该主张不成立。反诉原告请求判决反诉被告赔偿酒吧装修款165万元、空调款10万元、家具款106900元，反诉被告不认可，因合同解除原因系反诉原告违反合同规定，反诉原告该主张无合同和法律依据依据，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）淮安市正大物业管理有限公司与被告（反诉原告）毛俊、王明签订的《河下老街房屋租赁合同》；二、被告毛俊、王明在本判决生效后五日内给付原告淮安市正大物业管理有限公司52万元，并承担违约金（以52万元为本金，自2019年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至被告给付之日止）；三、驳回原告淮安市正大物业管理有限公司的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告毛俊、王明的诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13880元（原告淮安市正大物业管理有限公司已预交13880元），反诉案件受理费11628元（反诉原告毛俊、王明已预交11628元），由原告淮安市正大物业管理有限公司负担5825元，由被告（反诉原告）毛俊、王明负担19683元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。审 判 长  侯中淮人民陪审员  陈 薇人民陪审员  吴云平二〇一九年十月二十八日法官 助理  白文君书 记 员  张梦雅