贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初9053号原告杨秀江，男，侗族，1986年9月5日生，住贵阳市云岩区。被告贵州三利房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区新添大道南段302号。统一社会信用代码：915200007096674439。法定代表人：李新华，职务：董事长。委托代理人：谢恩治，男，汉族，1978年6月30日生，住贵阳市云岩区。系该公司员工。原告杨秀江诉被告贵州三利房地产开发有限公司（以下简称“三利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黎玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀江，被告三利公司委托代理人谢恩治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀江向本院提出诉讼请求：1、依法确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条的约定无效；2、判令被告向原告退还已收取的水、电、燃气、电视开通费4503元；3、判令被告按照人民银行同期贷款利率向原告支付上述费用4503元从2016年1月23日至实际付清之日止期间的占用利息（按银行利息6%累计计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年12月9日购买了被告三利公司开发的位于贵阳市云岩区新添大道南段302号名称为“大上海商贸城·上海之春”房产项目住房一套，被告三利公司按约收取了购房款。2016年1月23日，三利公司向原告收取了煤气、电表、水表、电视开通费4503元。原告认为：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于的有关问题询问的答复》中明确规定，燃气、水、电、有限电视等建设安装费已包含在商品房的销售价格中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，被告三利房开公司收取燃气、水、电、有限电视等安装开通费的行为违反了有关规定，应予退还。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告三利公司辩称：1、原告诉请要求被告退还的已收取的煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、有线电视开户费（以下简称“四通费”）及相应利息均已超过三年的诉讼时效，且不具有诉讼时效中止、中断、延长的情形。2、被告收取的费用为建设房屋实际开支，未计入商品房价格，不具备退还的法律基础，根据被告2015年至2017年的财务情况经贵州汇隆会计师事务所核算并作出审计报告，反映未将四通费列入销售房屋的价格中。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定：“商品房买卖合同应当包含下列内容……前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。……”该条例仅对商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用进行了规定，但并未就商品房价格客观上并未包含上述费用应如何处理作出规定，也没有任何法律法规作出明确规定在商品房价格中未包含配套设施安装费用的情况下，出卖人收取的“四通费”应当向买受人退还。被告认为，因案涉房屋价格中并未实际包含上述费用，而上述费用确为被告在建设房屋时已实际产生了开支，被告为相关单位代收并未从中获益，若再由被告退还则违反公平原则，且因存在法律适用层面的空白，建议人民法院向该地方法规的制定机关了解并征询法律意见和相关解释。3、原告诉请资金占用利息缺乏法律依据。由于被告不应退还，故不应承担占用期间的利息；4、补充协议第五条为有效合同。被告在与原告签订合同时已尽提示义务，该条款并未不当免除被告责任，或加重原告责任、排除原告主要权利。该条款符合被告未将上述费用计入房价的客观事实，若排除适用，则有违公平原则；请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年12月9日，原告因购买被告修建的大上海商贸城·上海之春项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第五条对合同第七条补充约定：“商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费。”合同签订后，原告于2016年1月23日分别向被告支付了有线电视开户费265元、燃气开户费3018元、水开户费700元、电开户费520元，共计4503元，被告于同日向原告出具四份《收据》。审理中，被告提交《大上海商贸城配电工程合同书》、《有线电视安装合同》、《煤气安装服务协议》、《水安装合同》及《审计报告》，拟证明在本案中收取的四通费系代收，被告并未从中获益，未计入房价内。原告不予认可。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》，被告提交的《大上海商贸城配电工程合同书》、《有线电视安装合同》、《煤气安装服务协议》、《水安装合同》及《审计报告》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1.三利公司收取的四通费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还；3.关于资金占用损失的计算问题。关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，结合三利公司庭审中的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第五条对独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费不包含在商品房价格中的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第五条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费未包含在商品房价格中的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三利公司提供的涉及上述独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条无效的诉请，于事实法律有据，应予以支持。至于被告主张原告交纳的四通费用并未计算在商品房价格中，且其系代相关部门代收，但其提交的安装合同，审计报告等并不能证实其主张，且被告是否将四通费用纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定及双方合同的约定，故本院对被告的答辩主张不予采信。至于被告辩称案件已超诉讼时效，因原告主张为合同条款无效，属确认之诉，不属于诉讼时效客体范围，对其基于合同无效而提出的返还主张，其诉讼时效应自《商品房买卖合同》相关内容被确认无效之后起算，故原告主张退还四通费的诉请并未超过诉讼时效。关于第三个焦点问题：因被告三利公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从收款之日（2016年1月23日）起计算至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告杨秀江与被告贵州三利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；二、被告贵州三利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨秀江独立供水开户费、独立供电开户费、独立燃气开户费、有线电视开户费，合计4503元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2016年1月23日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告杨秀江的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州三利房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇一九年十月二十八日书记员 李安涛