山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终5932号 上诉人（原审被告）：李成军，男，1971年2月16日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王旭，山东金雀山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临沂永尚置业有限公司，住所地临沂市兰山区北园路327号隆盛大楼4号401室。 法定代表人：杨利兵，总经理。 委托诉讼代理人：刘静华，山东兰亭律师事务所律师。 上诉人李成军因与被上诉人临沂永尚置业有限公司（下称永尚公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李成军及其委托诉讼代理人王旭、被上诉人永尚公司的委托诉讼代理人刘静华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李成军上诉请求：1.请求依法判决或裁定租赁合同无效、驳回永尚公司的起诉;2.本案一、二诉讼费由永尚公司承担。事实和理由：本案所涉沿街商铺未经消防验收，违反强制性法律规定自始无效，永尚公司应承担赔偿责任。 永尚公司辩称，1.李成军一审中未提起反诉亦未另案主张合同无效；李成军与永尚公司租赁合同期限两件已履行完毕，李成军在合同履行期间未提出任何异议。请求驳回李成军的上诉请求，维持原判。 永尚公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决或者调解解除永尚公司与李成军之间的租赁合同;2.请求法院判决或者调解李成军支付永尚公司租金160727元（自2017年11月1日计算至2019年1月17日止)、房屋占用费(按362.8元/日计算,自2017年11月1日起至实际交还房屋之日止)；3.请求法院判决或者调解李成军承担违约金3215元(按未交租金的2%计算);4.请求法院判决李成军立即腾空房屋并交付永尚公司；5.本案诉讼费、保全费用由李成军承担。 一审法院认定事实：2016年11月25日，永尚公司作为甲方（在合同首页出租方甲方处打印为法定代表人杨利兵），李成军作为乙方，双方签订《永尚润城商铺租赁协议书》，约定永尚公司将位于临沂市兰山区永尚润城商业1C号楼第1016、2016、303号商铺（原承租人为欧金咖啡）出租给李成军使用,建筑面积为423.73平方米，李成军租赁该商铺用于经营欧金咖啡，未经永尚公司书面同意李成军不得擅自改变商铺用途；租赁期限：二年，即自2016年11月1日至2018年10月31日止；租赁价格：李成军应向永尚公司缴纳商铺租赁费（按建筑面积计算），一二层按照第一年租赁费为每天1.5元/平方米，第二年租赁费为每天1.6元/平方米，第三层租赁费按照每天0.7元/平方米计算；优惠方式及租赁费，原告以减收租赁费的方式给予被告优惠，第一年减收3个月租赁费，第二年减收2个月租赁费，若李成军存在违约情形或因李成军原因导致本协议解除的，李成军不再享受上述优惠，永尚公司减收租赁费按以下约定补足，租赁费（实收）：第一年月租金为12373元，年租金为148480元，实收111360元，第二年的月租金为12792元，年租金为153507元，实收127923元；协议签订之日李成军应向永尚公司支付第一年租金，并于每个租赁年度到期之前15日内一次性付清下一租赁年度的租赁费；租赁期限届满，本协议终止，租赁期限届满前，如李成军需继续租用该商铺，应于租赁期限届满前2个月告知永尚公司，协商续租事宜，另行订立租赁协议，如无法达成续租协议，本协议终止，本协议终止或解除后，李成军应自协议终止或解除之日起7日内迁离出租商铺，并将其完整地返还永尚公司；违约责任，李成军若拖欠租金，除应如数补交外，应每日向永尚公司交纳应交未交租金部分2%的违约金；另合同还对其他事项作了约定。合同尾部加盖了永尚公司印章，云强作为委托代理人与李成军在合同上签字。 合同签订后，永尚公司将案涉商铺交付李成军使用，李成军已向永尚公司交纳了第一年度的租金。李成军在使用过程中曾向永尚公司提出承租房屋出现漏水现象，由永尚公司派员进行了维修，但李成军未再向永尚公司支付自2017年11月1日起至2018年10月31日的第二年度租金，且在租赁合同期满后李成军继续占有租赁场地，为此永尚公司于2019年1月5日向李成军发出律师函，通知李成军双方合同终止，要求李成军7日内返还房屋并交纳拖欠房租及占用费。后永尚公司于2019年1月22日诉至原审法院，要求解除双方租赁合同，并由李成军返还房屋、支付拖欠租金及占用费、承担违约责任等。 永尚公司诉讼中还提供了商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证件的复印件，证明其对涉案房产享有合法出租权益。李成军向法庭提交租赁现场照片一宗，用以证明涉案房屋严重漏水影响使用，造成地板、墙纸等物品受损，并主张永尚公司房屋未经消防验收合格，永尚公司一直没有提供合法的消防手续、安全验收手续致使李成军不能使用该房屋,李成军2017年7月17日提出解除合同,且李成军2016年9月交纳房租后，原承租人欧金咖啡一直没有搬走,耽误李成军用房两个多月,电视墙短路漏水造成李成军经济损失1290000元,在李成军不使用的情况下电费达到12000多元，永尚公司与物业、开发商互相扯皮,一直没能修复房屋,本案房屋不具备使用的条件,双方合同违反强制性的法律规定，应属于无效合同。永尚公司质证认为李成军提供照片不能证明其损失情况，也无法证明系永尚公司原因所致，与本案无关联，即使有漏水损失也应另案主张；并陈述对于李成军提出的房屋漏水问题，永尚公司在2018年秋季前多次现场勘查维修，并不影响李成军的正常经营，双方也未就此协商提前解除合同，但合同到期后李成军一直占用租赁房屋使用。 一审法院认为，永尚公司与李成军签订的租赁合同，系合同双方当事人的真实意思表示，合同中虽将出租方打印为永尚公司的法定代表人杨利兵，但实际签署合同的出租人为永尚公司，李成军对此当属明知，其关于是与杨利兵签署租赁合同及永尚公司诉讼主体资格不适格的抗辩主张不能成立。本案争议的焦点是：一、双方合同是否合法有效问题。二、永尚公司诉请的解除合同、返还房屋、支付租金及违约金主张能否成立问题。 关于本案合同的效力问题，庭审中永尚公司已经提供了相关证据证明其对涉案房产享有合法出租权益，因李成军系在原欧金咖啡租赁合同终止后又与永尚公司签订的涉案房屋租赁合同，其对租赁房屋的实际情况应当予以了解，且其也已实际承租使用，现李成军抗辩本案合同无效并无合法事实依据，也没有证据表明本案合同有违反法律强制性规定的无效情形，故本案租赁合同应属合法有效，李成军关于合同效力的抗辩亦不能成立。 关于永尚公司诉请是否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案合同约定的履行期限为2016年11月1日至2018年10月31日，无证据证明双方有协商提前解除或续租合同，故双方合同应于到期日自然终止，至于合同到期后永尚公司所发律师函仅是终止后的结算通知，并不属于解除通知性质，对永尚公司诉请解除合同主张，因其与查明的合同事实不符，不再支持。李成军在交纳第一年度合同租金后，未再按约定向永尚公司交纳第二年度的房屋租金，李成军虽抗辩是因永尚公司房屋漏水影响使用所致，但永尚公司不予认可，且双方均陈述有永尚公司应李成军请求多次维修房屋的事实行为，李成军举证尚不足以证实房屋漏水问题确已影响到其承租使用，其关于造成损失的举证也不充分，因此李成军并无正当理由拒付或少付租金，而其在约定期限届满后仍占据租赁房屋使用，该行为当属违约。永尚公司据此要求李成军承担违约责任，理由正当，应予支持，李成军应向永尚公司返还交付房屋，支付约定租金和违约金，并赔偿占用期间的租金损失。但永尚公司计算的租金数额和违约金数额与合同履行情况不符，占用费计算期间有误，依法予以更正，其中租金应按合同约定的153507元计算，并依永尚公司请求标准计算违约金为3070元，房屋占用费损失可按永尚公司请求的362.8元/日计算,自2018年11月1日起至实际交还房屋之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李成军于本判决生效后十日内将位于临沂市兰山区永尚润城商业1C号楼第1016、2016、303号商铺腾空并返还交付永尚公司。二、李成军于本判决生效后十日内支付永尚公司租金153507元，以及占用期间的租金损失（按362.8元/日计算,自2018年11月1日起计算至实际交还房屋之日止）。三、李成军于本判决生效后十日内支付永尚公司违约金3070元。四、驳回永尚公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3579元，由李成军负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审相一致。 本院认为，永尚公司与李成军签订的租赁合同，系合同双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律强制性规定的情形,为有效合同。李永军未提供证据证明涉案租赁合同涉及的房屋属于法律规定必须经过公安消防机构验收的房屋，故房屋未经消防验收合格并不当然导致租赁合同无效。租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，本案中李成军租赁涉案房屋如果用于开设辅导机构等公众聚集场所，需向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办者李成军。李成军以最高院答复及消防法第10条、12条规定为依据主张涉案商铺未经消防验收，租赁合同应为无效合同上诉理由没有事实和法律依据，不能成立，本院对其上诉理由不予支持。李成军与永尚公司的租赁合同于合同约定到期日自然终止，李成军没有证据证明其存在少付租金或延长租期的情形，应向永尚公司返还房屋，支付约定租金和违约金，并赔偿占用期间的租金损失。 综上所述，李成军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3579元，由李成军负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 宏 审判员 徐天威 审判员 杨海荣 二〇一九年十月二十二日 书记员 张洪亮