四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8935号 原告：曾虹，女，汉族，1982年8月27日出生，住四川省雅安市名山区。 委托诉讼代理人：黄平，四川思勉律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：马冠群，四川思勉律师事务所律师。特别授权。 被告：成都金阳华英达置业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路8号。 法定代表人：曾宪佩，总经理。 委托诉讼代理人：张晓晓，女，汉族，1982年10月5日出生，住重庆市江北区，系公司员工。特别授权。 被告：富滇银行股份有限公司重庆分行，住所地：重庆市渝北区龙山街道龙华大道2号北辰花园3幢。 负责人：张忠林，行长。 委托诉讼代理人：胡耀，重庆坤源衡泰律师事务所律师。一般授权。 委托诉讼代理人：夏松涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。一般授权。 原告曾虹与被告成都金阳华英达置业有限公司（以下简称“金阳公司”）、富滇银行股份有限公司重庆分行（以下简称“富滇银行重庆分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾虹的委托诉讼代理人黄平、马冠群，被告金阳公司的委托诉讼代理人张晓晓、被告富滇银行重庆分行的委托诉讼代理人胡耀、夏松涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 曾虹向本院提出诉讼请求：1.判令金阳公司与富滇银行重庆分行为曾虹办理成都市青羊区培华路399号负一层418号车位的不动产权证书；2.判令金阳公司从2018年4月1日向曾虹支付逾期办理不动产权证书的违约金，以车位款13万元为基数，按年利率4.35%计算；3.本案诉讼费用由金阳公司承担。审理中，曾虹增加以下诉讼请求：判令富滇银行重庆分行解除对上述车位的抵押登记手续。事实和理由：2015年5月7日，曾虹购买金阳公司名下的位于成都市青羊区培华路399号负一层418号车位，面积44.9平米，双方签订了《商品房买卖合同》，合同签订后曾虹依约向金阳公司支付了13万元车位款。2017年2月27日，金阳公司将曾虹所购车位抵押给了富滇银行重庆分行，富滇银行重庆分行作出信贷业务事项审批书，许可金阳公司出售所抵押车位。2017年8月28日，金阳公司、金阳易城国际小区业主代表、青羊区苏坡派出所、青羊区苏坡街道办、青羊区房管局一起开会，达成《会议纪要》，金阳公司承诺于2018年3月31日撤销抵押登记，于2018年4月30日前备案给业主，若逾期未办理，从约定次日起按同期贷款利率计算违约金，但截至起诉之日，金阳公司仍未能办理该车位的不动产权证书。金阳公司的逾期行为及其与富滇银行重庆分行的抵押行为严重损害了曾虹的合法权益，故起诉来院。 金阳公司辩称，公司现在经营确实困难，暂时无法解除案涉车位的抵押，从而无法办理不动产证。 富滇银行重庆分行辩称，银行对案涉车位享有合法在先的抵押权，至2014年12月26日设立之日起至今未消灭。曾虹与金阳公司之间关于案涉车位的转让行为无效，涉案车位的物权未发生转移，曾虹的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回曾虹的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年5月7日，金阳公司（出卖人）与曾虹（买受人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：卖方将位于成都市青羊区房屋（车位）出售给买方，建筑面积44.9平方米，价格为13万元。该商品房已经设定抵押，抵押权人为富滇银行重庆分行，抵押登记部门为：房管局，抵押登记日期为2014年12月26日至2015年7月31日，采用一次性付款。出卖人已经取得初始登记，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交了全部办理产权所需的资料及税费后起730个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起30日内由出卖人支付。曾虹于2015年5月7日向金阳公司支付了全部购买车位款13万元。 2017年8月28日，金阳公司出具《会议纪要》一份，载明：会议时间为2017年8月28日，地点为金阳地产会议室，主题为关于督促金阳易诚国际开发商金阳公司办理车位不动产证的协调会议。参会人员有金阳易诚国际开发商、业主代表、青羊区苏坡派出所、青羊区苏坡街道办和青羊区房管局。金阳公司与小区业主代表经协商达成如下意见：1.开发商承诺于2018年3月31日前在房管局完成撤销抵押手续；2.开发商承诺于2018年4月30日前备案给合同买受人，以上一、二条逾期未办理合同备案，从约定日次日起，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。 之后，金阳公司未能按约撤销抵押，故曾虹于2019年7月1日起诉至本院。 另查明，1.2014年12月24日，富滇银行重庆分行与案外人重庆凯方建材销售有限公司（以下简称凯方公司）签订《人民币资金借款合同》，约定凯方公司向富滇银行重庆分行借款18000000元。金阳公司就上述合同与富滇银行重庆分行签订《最高额抵押合同》，以登记在金阳公司名下的位于成都市青羊区培华路399号167个车位（业务件号：权2412315）为凯方公司的上述债务提供抵押担保。双方办理了抵押登记手续，债务履行期限为2014年12月24日至2015年12月23日。 2015年12月30日，富滇银行重庆分行与凯方公司签订《人民币资金借款合同》，约定凯方公司向富滇银行重庆分行借款1750万。金阳公司就上述合同与富滇银行重庆分行签订《担保抵押合同》，以登记在金阳公司名下的位于成都市青羊区培华路399号的167个车位为凯方公司的上述债务提供抵押担保。双方办理了抵押登记手续。 2016年12月30日，富滇银行重庆分行再次与凯方公司签订《人民币资金借款合同》，约定凯方公司向富滇银行重庆分行借款1745万元，贷款期限自2016年12月30日至2017年12月29日。金阳公司就凯方公司的上述债务与富滇银行重庆分行签订了《最高额抵押合同》，以登记在金阳公司名下的位于成都市青羊区培华路399号的167个车位为凯方公司的上述债务提供抵押担保。双方办理了抵押登记手续。 2.成都市不动产登记信息摘要载明：案涉位于成都市青羊区培华路1栋-1层418号的车位登记权利人为金阳公司，抵押登记信息为：抵押人金阳公司，抵押权人富滇银行重庆分行，被担保主债权数额1745万元，债务履行期限：2016年12月30日-2017年12月29日，不动产登记证明号：川（2017）成都市不动产证明第0054845号，状态：有效。 以上事实有当事人身份信息、营业执照、《商品房买卖合同》、银行交易流水、《会议纪要》、《人民币资金借款合同》（2014年签订、2015年签订、2016年签订），《抵押合同》（2014年签订、2015年签订、2016年签订）、抵押权证（2014年登记、2015年登记、2017年登记）、成都市不动产登记信息摘要3等证据及当事人当庭陈述在案为证。 庭审中，曾虹还向本院提交了如下证据：1.《房屋信息查询记录》，拟证明金阳公司在曾虹合法占有使用案涉车位后即2017年2月27日才将车位抵押给富滇银行重庆分行，且与《商品房买卖合同》中载明的抵押权登记期间不一致，证明金阳公司与富滇银行重庆分行存在恶意。金阳公司对该证据的三性没有异议。富滇银行重庆分行对该证据的真实性合法性予以认可，但对其证明目的不予认可，认为曾虹在购买车位时通过合同载明的情况已经知晓案涉车位存在抵押，且案涉车位的抵押从2014年12月26日起就一直抵押给富滇银行重庆分行，不存在任何过错。本院认为该证据来源于成都房地产信息档案中心，对该证据的真实性予以确认，但与本案不具有直接关联性，故本院不予采信。 2.《富滇银行重庆分行信贷业务事项审批书（二）》，拟证明富滇银行重庆分行同意金阳公司销售抵押房产（包括本案车位），富滇银行重庆分行明知抵押的房产不能销售备案而同意销售，实际上是作出了解除抵押权的意思表示，通过销售回款实现自己抵押权，同时该明知行为证明富滇银行重庆分行有损害不特定多数买受人的恶意。金阳公司认为该证据为打印件，不认可其真实性。富滇银行重庆分行认为其未在任何场合向任何人出具过该审批书，也未向任何人表示过该审批书上所记载的意思表示。本院认为该证据为打印件，其上也未加盖富滇银行重庆分行的印章，富滇银行重庆分行对此亦不予认可，故对于该证据，本院不予采信。 本院认为，（一）关于解除案涉车位抵押权的诉讼请求。本案系商品房销售合同纠纷，曾虹以其系利害关系人主张撤销车位的抵押登记，但案涉抵押权的设置系基于金阳公司与富滇银行重庆分行签订《最高额抵押合同》所形成的抵押合同关系，与本案系不同的法律关系，故对于该项诉讼请求，本院不予审查认定，曾虹可另行主张权利。 （二）关于办理不动产登记证书。案涉车位存在有效抵押权，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。之规定，结合本案现已查明的事实，案涉车位上存在抵押权人为富滇银行重庆分行的抵押登记，到一审调查结束，仍未消除该障碍。该障碍何时消除、能否消除尚处于待定状态，因此人民法院不能以一个不确定的事实判决当事人履行当前事实上不能履行的非金钱债务。本院依法向曾虹进行释明是否变更或者放弃诉讼请求，曾虹仍坚持该诉请，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。 （三）关于违约金。本院认为，依据金阳公司于2017年8月28日出具的《会议纪要》，金阳公司向业主代表承诺于2018年3月31日前完成撤销抵押手续，并于2018年4月30日前将车位备案给业主，逾期则从约定日次日即2018年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。曾虹作为购买案涉楼盘车位的业主依据该《会议纪要》向本院主张权利，双方就《会议纪要》成立合法有效的合同关系，现金阳公司未履行上述承诺，曾虹主张金阳公司按其承诺支付违约金于法有据，故金阳公司应自2018年4月1日起以车位款13万元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的标准向曾虹支付逾期办理不动产权证书的违约金，因不动产权证书何时办理尚不明确，故金阳公司应当暂支付上述违约金至其就本案向本院起诉日，即2019年7月1日止，故对曾虹的该项诉讼请求本院部分予以支持，其余违约金待不动产权证书办理时间明确后可另行主张。 综上，对曾虹的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下： 一、成都金阳华英达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向曾虹支付违约金（违约金以13万元为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的标准，自2018年4月1日起计付至2019年7月1日止）； 二、驳回曾虹的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由成都金阳华英达置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱 雪 人民陪审员  冯容义 人民陪审员  李 祥 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  梁江眉