四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1324民初2238号 原告：吴俊林，男，汉族，生于1988年8月14日，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：刘旭，四川罡兴律师事务所律师。 被告：仪陇县文旭房地产开发有限公司，住所地：仪陇县新政镇滨江大道三段1号，统一社会信用代码91511324MA63RJPE3U。 法定代表人：马小兵。 委托诉讼代理人（特别授权）：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。 被告：南充市三友房地产营销策划有限公司，住所地：南充市顺庆区文化路89号锦绣北湖2幢1单元22层4号，统一社会信用代码91511302694824556N。 法定代表人：王林。 委托诉讼代理人（特别授权）：程邦建，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 原告吴俊林与被告仪陇县文旭房地产开发有限公司、南充市三友房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年6月24日立案后,依法适用简易程序进行审理。原告吴俊林及其委托代理人刘旭、被告仪陇县文旭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许洪滔、被告南充市三友房地产营销策划有限公司的委托代理人程邦建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴俊林向本院提出诉讼请求：1.判令二被告因违约向原告连带支付房屋差价241434元，并以241434元为基数从2018年6月15日起按照年利率6%计算利息至付清之日止；2.判令二被告向原告连带支付误工费、交通食宿费10000元；3.判令二被告向原告连带支付逾期交房违约金16200元（以已付房款54万元为基数从2019年1月1日起按照年利率6%支付利息至2019年7月1日止）；4.案件受理费由二被告负担。事实及理由：被告仪陇县文旭房地产开发有限公司系文铭农贸市场开发商。2018年，文铭学府售楼部工作人员谎称该楼盘6幢1层房屋为正对农贸市场的临街商铺，极具投资价值。原告遂与被告以商铺价格（单价5788.40元/㎡，该楼盘其他一楼纯住宅仅为3200元/㎡左右）签订了商品房买卖合同，购买了6幢2单元1层2-1-1号房屋。2019年春节期间，原告从外地回到该楼盘看房时发现，上述房屋与售楼部工作人员所称并不一致，完全不可能作为一楼商铺使用。其后，原告找到被告仪陇县文旭房地产开发有限公司，该公司辩解称已将该楼盘打包给被告南充市三友房地产营销策划有限公司销售，该公司的销售行为与他公司无关。同时，商品房买卖合同约定的交付时间为2018年12月30日，但上述房屋至今未达到合同约定的交付条件。被告在销售时允诺了涉案房屋可以作为商铺使用，该允诺明确具体，且对买卖合同的订立及房屋价格产生了重大影响，应当视为合同内容，现涉案房屋无论规划还是实际用途均与该允诺不符，被告应当承担违约责任。 被告仪陇县文旭房地产开发有限公司辩称：1.我公司未作任何住改商的承诺。我公司系委托南充市三友房地产营销策划有限公司销售。原、被告双方签订的是商品房买卖合同，且售价没有超过正常市价，真实合法。我方也没有对原告宣传所购买的房屋具有投资价值。仪陇县临街商铺的价格为13000元-18000元每平方米，原告想5000多元购买商铺是不可能的。故原告要求我方支付房屋差价无法律依据，原告陈述的房屋单价3200元是我方承包给被告南充市三友房地产营销策划有限公司的价格，原告要求按照3200元退还差价不可能，不可能以成本价退还房屋差价；2.原告主张的违约金及误工费无事实依据。有一部分业主已经入住相关房屋，还有一部分业主没有入住是因为其要求政府解决本案事宜，违约原因不在我方。如果法院认定我方违约，也应当按照同类违约金计算，而非原告主张的计算方式，同时，我公司已经说明了逾期交房的原因（山体滑坡及原告向有关单位反映案涉楼盘价格虚高等多方面原因），请法院依法裁判；3.原告提供的证据不能证明被告三友公司在房屋销售过程中存在欺诈行为。原告系成年人，与我公司签订的合同是真实的。合同价格也未超出备案价格，是合法的。综上，请人民法院依法驳回原告对我公司的全部诉讼请求。 被告南充市三友房地产营销策划有限公司辩称：1.南充市三友房地产营销策划有限公司与仪陇县文旭房地产开发有限公司之间系委托销售的关系，受托人造成的后果应当由委托人承担，故原告将我方作为被告起诉，系主体错误；2.原告提交的证据不能证明被告在销售时做出了住改商的承诺，且原告在购买该房屋时已经明知该房屋系住房不是商铺。二被告不应承担连带责任。案涉一楼房屋价格高的原因在于，一楼便于居民出入，距离绿化带近，加高层高后采光效果加强，原告要求被告支付房屋差价，无法律和事实依据；2.原告主张花费的误工、交通、食宿等费用，不是因为被告造成，不应得到支持。综上，请驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告仪陇县文旭房地产开发有限公司开发了位于仪陇县的文铭农贸市场项目，现已竣工。2018年1月13日，被告仪陇县文旭房地产开发有限公司与被告南充市三友房地产营销策划有限公司签订了《仪陇县文铭农贸市场6＃、7＃、8＃楼承包销售合同》，约定被告仪陇县文旭房地产开发有限公司开发的位于仪陇县住房共计96套由被告南充市三友房地产营销策划有限公司承包销售，双方以3200元／平方米的价格进行结算，合同期限为2018年1月14日至2018年10月13日，合同期限届满未完成销售任务，本合同到期30日内，如双方均未提出反对意见，合同期限顺延6个月，被告南充市三友房地产营销策划有限公司自主经营、自负盈亏，超出3200元／平方米的溢价归被告南充市三友房地产营销策划有限公司所有，合同期限届满后，剩余的全部房源由被告南充市三友房地产营销策划有限公司以3200元／平方米的价格购买。 2018年2月11日，原告吴俊林向被告仪陇县文旭房地产开发有限公司支付了2万元购房定金，同时，经被告南充市三友房地产营销策划有限公司销售，双方于2018年6月15日签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）。合同约定原告购买被告仪陇县文旭房地产开发有限公司开发的位于仪陇县，该商品房规划用途为成套住宅，房屋建筑面积93.29平方米，每平方单价为5788.40元（按照建筑面积算），总价款为54万元；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；双方未明确约定逾期交房责任。 原告吴俊林2018年7月17日与四川仪陇惠民村镇银行有限责任公司德龙支行（以下简称惠民银行德龙支行）签订了《个人客户购房抵押担保借款合同》，原告取得贷款后向被告仪陇县文旭房地产开发有限公司支付了全部房款。 2018年6月5日，仪陇县国土资源局出具了《仪陇县新政镇城东农贸市场南侧滑坡体勘查意见书》，载明坡脚工程建设方（仪陇县文旭房地产开发有限公司）对滑坡所在斜坡坡脚进行切坡开挖，工程施工未按相关建筑技术规范及时进行支护和预防，最终引发本次滑坡灾害。 被告仪陇县文旭房地产开发有限公司向本院出具了一份短信复印件，主要内容为“尊敬的文铭农贸市场‘文铭.学府’小区的业主您好，首先对未按时交房给您一个解释，实因7号楼背后山体滑坡，多次处理仍未杜绝隐患，又因其已在我司购买用地红线之外，不能随意动工，与政府数次协商未收到妥善解决方案，故延误工期。若业主需要提前装修的，可以联系”。该短信收件人为田单。 原告向本院提供了一份与被告南充市三友房地产营销策划有限公司工作人员敬华东的聊天视频录像，敬华东在视频录像中陈述了如下内容：案涉房屋原告在接房后可以自行改成商铺使用，那个没得哪个管你，政府都管不了你。 同时查明，案涉房屋与文铭农贸市场相邻，房屋墙体面向市场方向依次为小型绿化带、停车位、水泥路、市场摊位，房屋到停车位路面的垂直距离约1米。 通过对二被告于2018年9月4日签章的《文铭农贸市场6、7、8号楼签约台账明细》观察及分析查明：委托销售的96套住房已全部成交，交易时间为2018年2月至8月期间，6栋一层成交单价最低为5365.96元/平方米，7、8栋一层最高成交单价为4159.07元/平方米；6栋最高成交单价（1层除外）为4697.07元/平方米，平均成交单价为3933.10元/平方米。 以上案件事实有双方当事人提交的证据、本院依法调取的证据及在庭陈述足以认定。 本院认为，二被告签订的《仪陇县文铭农贸市场6#、7#、8#楼承包销售合同》系商品房包销合同，双方就案涉小区房屋包销的约定明确具体，在该包销合同履行期间，二被告之间形成委托代理关系，被告仪陇县文旭房地产开发有限公司系委托人（被代理人），被告南充市三友房地产营销策划有限公司系受托人（代理人），被告南充市三友房地产营销策划有限公司依合同约定所为销售行为的后果应当由委托人被告仪陇县文旭房地产开发有限公司承担，在代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示时，被代理人和代理人应当承担连带责任，本案中原告所举出的证据并不能证明二被告存在前述情形，原告应当承担举证不能的不利后果，故对原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 原告与被告仪陇县文旭房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合原被告签订的《商品房买卖合同》以及原被告的当庭陈述和证据，可以认定原被告对所交易的商品房的属性为住房均是明知的。在市场交易中价值是凝结在商品中无差别的人类劳动，价格是商品价值的货币表现，价值决定价格，价格表现价值，价格的高低与商品价值的大小成正比。案涉商品房的成交单价5788.40元/平方米远远超出相邻楼栋一层最高成交单价4159.07元/平方米和同栋其他楼层最高成交单价4691.07元/平方米，根据市场交易中平等以及公平、等价有偿、诚实信用等原则，这种成交价格的差异对应的应是案涉商品房有别于或者显著高于同栋其他楼层商品房和相邻楼栋同层商品房的价值（如作为商铺使用的便利条件），然而被告辩称的案涉房屋离绿化近，采光好等因素不足以支持其高昂的售价。结合被告南充市三友房地产营销策划有限公司工作人员敬华东在视频录像中的陈述以及本案其他证据和仪陇县当地房地产交易市场中交易习惯等因素，可以认定被告在销售时作出了案涉商品房在接房后具有改造成商铺的便利条件的承诺，该允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现已修建完工的案涉商品房离地面垂直距离约1米，且其面向文铭农贸市场一侧紧邻小型绿化带和停车位，改造成商铺的便利条件大大减弱，被告仪陇县文旭房地产开发有限公司在履行合同约定的义务时不完全符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，案涉《商品房买卖合同》并未约定该事项的违约责任，原告有权要求被告仪陇县文旭房地产开发有限公司承担减少价款的违约责任。考虑到原被告在合同签订及履行过程中的主观因素和客观行为，同时兼顾本案裁判可能对商品房交易市场稳定带来的挑战，结合仪陇县房地产交易市场的行情等因素，本院酌定综合案涉房屋同栋（除一楼外）其他商品房最高成交单价、相邻楼栋一层最高成交单价，在楼栋平均成交单价及案涉商品房合同单价之间确定一计算减少价款的计算依据为4490元/平方米，原告已付房款超出该部分的，被告仪陇县文旭房地产开发有限公司应当予以退还，则退还的款项计算为540000元-4490元/㎡×93.29㎡=121128元，原告主张按照3200元/平方米计算房屋单价，既无双方约定也无事实及法律上的依据，故原告主张退还款项中的超出部分及利息，本院不予支持。 原告主张误工费、交通食宿费，但未向法庭提交证据，本院不予支持。 原告与被告仪陇县文旭房地产开发有限公司签订的《四川省商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2018年12月30日，被告未向原告交付房屋，依据双方约定，被告仪陇县文旭房地产开发有限公司应当书面通知原告接收房屋，被告并未向本院提供此方面的证据；另被告辩称延期交房系山体滑坡所致，系不可抗力，但依据仪陇县国土资源局出具的勘查报告，山体滑坡系被告施工所致，故被告仪陇县文旭房地产开发有限公司不能因此免责，被告辩称延期交房系多方面原因造成，也未向本院提供证据，其应当承担举证不能的不利后果，因此，被告仪陇县文旭房地产开发有限公司应当承担延期交房的违约责任，因案涉《商品房买卖合同》中并未明确约定逾期交房的违约责任，因此本院参照仪陇县新政镇同类同地段同期房屋租金及原告的诉求等因素，酌定逾期交房的违约责任为从2019年1月1日起至2019年7月1日（原告主张的计算期间）止以原告已付房款为基数按日利率万分之零点五计算的违约金为4860元，原告该项请求中的超出部分，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告仪陇县文旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴俊林退还房屋价款121128元，给付逾期交房违约金4860元； 二、驳回原告吴俊林其他诉讼请求。 本案受理费2769元，由原告吴俊林负担1384元，由被告仪陇县文旭房地产开发有限公司负担1385元。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  莫春梅 二〇一九年十月二十八日 书记员  邹文娟