广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17836号原告：张林，男，1982年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区龙翔大道顺景花园7栋03A号，公民身份号码362523198210050017。原告：康金根，男，1974年10月18日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县洵口镇石莲村鱼吊46号，公民身份号码362523197410181615。二原告的共同委托诉讼代理人：谢锋，广东聚英华律师事务所律师。被告：邓利颜，女，1963年8月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区乐从镇罗沙村敬源十一巷10号，公民身份号码44062319630818312X。委托诉讼代理人：李和平，广东禅邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思理，广东禅邦律师事务所实习律师。原告张林、康金根诉被告邓利颜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人谢锋、被告的委托诉讼代理人李和平、梁思理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还保证金45000元并支付占用该款项的利息（以45000元为本金从2018年5月19日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，暂计至2019年7月31日为2570.86元）；2.被告向原告返还2018年5月多交的租金6290.32元并支付占用该款项的利息（利息以6290.32元为本金从2018年5月19日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，暂计至2019年7月31日为359.37元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：双方于2017年2月22日签订一份《厂房场地租赁合同》（以下简称20170222号合同），原告于2017年5月10日向被告交纳了45000元租厂房保证金，被告当天出具了《收据》给原告。原告向被告租赁厂房场地前，被告一直没有明确告知原告其所出租的厂房系未取得建设工程规划许可证的违法建筑物。2018年5月18日，20170222号合同对应的厂房电箱被佛山市顺德区乐从镇消防安全委员会、佛山市顺德区安全生产监督管理局、佛山市顺德区乐从镇环境保护委员会查封，此时原告才得知案涉租赁物存在消防隐患及消防安监手续不齐全。因为此次查封，原告自2018年5月18日起便不能正常使用案涉租赁物进行家具生产，经与被告电话沟通，原告在2018年5月29日将重要物品搬离了20170222号合同对应的厂房，而厂房内留有的部分物品则让被告自行处理。2018年5月18日查封后，原告虽与被告有过协商，但未能就厂房保证金的退还事宜等达成协商一致的意见。而被告为了获得更大利益的租金，向佛山市顺德区人民法院提起了民事诉讼并于2018年10月8日被受理，案号为（2018）粤0606民初18658号。后佛山市顺德区人民法院作出了（2018）粤0606民初18658号民事判决书。根据该判决书查明的事实和认定，佛山市顺德区人民法院确认了涉案厂房于2018年5月18日被查封的事实；也确认了20170222号合同是无效合同，被告无权没收保证金；也确认了20170222号合同自2018年5月18日起的占有费应按合同约定的租金标准减半即每月7500元计算。原告认为，20170222号合同对应的租赁物即厂房并非合法建筑，即厂房并非是取得了建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定而建设的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，20170222号合同是无效合同。原告也认为，20170222号合同对应的租金应当只计算至2018年5月18日。而原告于2018年5月7日支付了整个5月的租金等共计83559元，其中有15000元是支付20170222号合同对应的5月租金。故原告支付的5月租金只应当计算至2018年5月18日，为8709.68元；故原告多交的5月租金6290.32元应由被告返还给原告。被告的答辩意见：一、案涉厂房虽未取得建设工程规划许可证，但案涉厂房并非违法建筑，只是基于历史原因未能取得建设工程规划许可证，案涉厂房的使用并没有任何问题，若以此为由认定案涉厂房租赁合同无效，违背合同意思自治的原则。被告依法缴纳了建筑税、房产税等相关税费，取得环保证。原告是在知悉厂房现状的情况下与被告签订20170222号合同的。2018年9月13日，被告就案涉厂房租金问题向佛山市顺德区人民法院提起了民事诉讼，案号为（2018）粤0606民初18658号；佛山市顺德区人民法院以案涉厂房未取得建设工程规划许可证为由认定案涉厂房租赁合同无效，该案目前处于二审阶段，佛山市中级人民法院未作出二审判决，案涉厂房租赁合同是否无效并未确定。二、2018年5月18日，由于原告未管理好厂房环境卫生，现场杂物堆放混乱，门口垃圾存放过多危险化学品（油漆）等行为，违反《安全生产法》和《消防法》等相关规定，导致案涉厂房电箱被佛山市顺德区乐从镇消防安全委员会、佛山市顺德区乐从镇环境保护委员会、佛山市顺德区安全生产监督管理局查封。因此，涉案厂房电箱被查封完全是原告自己造成的，责任应由原告承担，与被告无关。租赁保证金45000元是确保原告正常使用案涉厂房，避免原告毁坏及影响案涉厂房使用的担保金额，现因原告违反《安全生产法》和《消防法》相关规定，导致案涉厂房电箱被查封，因此影响案涉厂房的使用，且合同也约定因原告原因造成的停业，保证金不予退还，故保证金45000元应归被告所有。三、原告没有多交案涉厂房的租金，反而迟迟未支付案涉厂房的租金（或占有使用费），退一万步说，即使法院判决保证金应退还原告，但原告实际使用案涉厂房至2019年3月6日，保证金抵消原告拖欠租金后，原告还需支付被告拖欠的租金费用。因原告拖欠2018年8月租金、治安费、垃圾费及7月份水费、电费、租赁费，被告于2018年8月30日向原告张林、康金根邮寄《解除通知》，并通过微信方式通知原告。原告收到通知后，并未结清所有欠费及清理存放物品返还案涉厂房，直至2019年3月6日，原告存放在案涉厂房内的物品才清理完毕，被告才收回厂房。按照案涉厂房租赁合同约定，原告必须严格遵守执行《中华人民共和国消防、环保、安全条例》以及其他相关制度。如原告因违法活动或未按有关部门生产所造成的处罚或暂扣、吊销执照，因此造成原告停业与被告无关，租金不能减付和保证金不予退还。原告拖欠被告自2018年8月1日至2019年3月6日期间案涉厂房的租金、水电费等费用合计110227.97元。因原告实际使用案涉厂房至2019年3月6日，故被告非但未多收原告案涉厂房5月租金，反而原告拖欠被告租金共计110227.97元；退一万步说，即使被告不能没收原告保证金45000元，在保证金抵消部分租金后，原告仍欠被告租金费用未付清。诉讼中，原、被告围绕争议焦点依法提交了证据，双方对真实性无异议的证据，本院依法予以采信。双方对真实性有异议的证据，本院作如下认证：被告提供的2018年2月至7月及9月至12月厂房租赁费用清单打印件十份，以及广东省地方税务局电子缴款凭证复印件六份、广东省佛山市国家税务局通用机打发票复印件九份、广东省增值税电子普通发票复印件八份，因后者多份缴费发票有原件核对，本院对此予以采信，而被告制作的租赁费用清单，有前述正规发票佐证，并结合租赁合同的约定及双方陈述，本院确认收费清单中反映的案涉租赁物水费、电费、治安费等费用情况。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，被告与佛山市顺德区乐从镇沙边股份合作经济社签订一份《租用土地及支付土地补偿费协议书》，约定由被告向该社租用位于海心沙工业区的土地，面积为7.8亩，租用期由2007年3月1日至2027年2月28日。2017年2月13日，原、被告签订一份《厂房场地租赁合同》（以下简称20170213号合同），约定被告将位于海心沙邓利颜厂房首层及二层某车间的厂房出租给原告作家具工厂使用；面积约5000平方米；租赁期从2017年3月1日至2020年2月29日；租金为每月50000元；原告应在签订本合同当日向被告支付租赁保证金150000元；原告应于每月5日前付清当月租金及每月水、电费用、垃圾费、治安费及其他费用。签订合同当日，原告则向被告交纳了租赁保证金150000元。20170213号合同所涉的租赁物并未取得建设工程规划许可证。根据该租赁合同的约定及原告已履行的实际情况，除每月租金50000元外，原告每月仍需向被告支付治安费100元、垃圾费400元，水电费则据实支付。2017年2月22日，原、被告再签订一份《厂房场地租赁合同》，约定被告将位于海心沙邓利颜厂房首层及二层某车间的厂房出租给原告作家具工厂使用；面积约2380平方米；租赁期从2017年5月1日至2020年2月29日；租金为每月15000元；原告应在签订本合同当日向被告支付租赁保证金45000元；原告应于每月5日前付清当月租金及每月水、电费用、垃圾费、治安费及其他费用。2017年5月10日，原告则向被告交纳了租赁保证金45000元。20170222号合同所涉的租赁物并未取得建设工程规划许可证。根据该租赁合同的约定及原告已履行的实际情况，除每月租金15000元外，原告每月仍需向被告支付治安费50元、垃圾费180元，水电费则据实支付。2018年5月7日，原告向被告转账支付了83559元，该费用包括：20170213号合同及20170222号合同的2018年5月租金共65000元、2018年4月水费共478.8元、2018年4月电费共16790.2元、2018年5月治安费共150元、2018年5月垃圾费共580元、2018年4月租赁税560元（该租赁税在案涉两份租赁合同中均并无明确约定）。2018年5月18日，案涉租赁物所在厂房电箱被佛山市顺德区乐从镇消防安全委员会、佛山市顺德区安全生产监督管理局、佛山市顺德区乐从镇环境保护委员会查封。同日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向在案涉租赁物进行生产经营的佛山市顺德区巧匠名师家具有限公司出具一份《现场环境监察意见书》，载明该司存在“1.未依法取得环评审批文件，擅自建设家具制造项目；2.未通过环保验收，家具制造项目即投入使用”等违法行为，佛山市顺德区公安局乐从派出所向该司出具一份《消防监督检查整改通知书》，勒令该司“一、拆除占用消防间距的遮雨棚；二、拆除生产车间搭建的木质阁楼；三、清除安全出口的一切杂物，经营时间严禁安全出口上锁”。佛山市顺德区安全生产监督管理局向该司出具一份《责令限期整改指令书》，载明该司存在“1.现场管理混乱，疏散通道阻塞，无逃生疏导标志；2.一楼木工车间粉尘、杂物堆积严重，电器开关积尘严重；3.二楼阁楼车间底油房不符合相关电器防爆要求……”等问题。上述三份文件均由原告张林签收。2018年8月30日，被告向原告邮寄一份《解除通知》，该通知载明：20170213号合同经双方协商一致已于2018年7月10日解除，解除时该合同所涉保证金150000元已用于抵扣两份租赁合同项下的截至2018年7月10日尚欠的租金及其他费用共116762.74元；原告仍继续使用20170222号合同项下的厂房，但原告拒绝向被告支付20170222号合同约定的2018年8月起的租金、治安费、垃圾费及2018年7月起水电费、租赁税等费用。该通知已于2018年8月31日送达给原告张林，于2018年9月3日送达给原告康金根。后双方因20170222号合同产生争议，被告遂于2018年9月25日提起诉讼，本院立为（2018）粤0606民初18658号房屋租赁合同纠纷一案。被告在该案中诉请：1.解除双方于2017年2月22日签订的《厂房场地租赁合同》；2.原告立即将厂房及其附属设备设施完整无损返还被告；3.原告支付尚欠被告2018年8月及9月的租金30000元、治安费100元、垃圾费360元，2018年7月、8月及9月的租赁税1680元，2018年7月及8月的水费3.6元、电费448.28元；4.原告从2018年10月1日起至完整无损返还厂房及其设施给被告之日止，按每月15000元的标准向被告计付租金或场地占用费；按每月50元的标准向被告计付治安费；按每月180元的标准向被告计付垃圾费；按每月560元的标准向被告计付租赁税；5.原告从2018年9月1日起至完整无损返还厂房及其设施给被告之日止，按每吨水3.6元的标准，以实际用水量向被告计付水费；按每度电0.938元的标准，以实际用电量向被告计付电费；6.原告已付租赁保证金45000元不予返还，归被告所有等。本院于2019年5月17日作出民事判决书判令：1.原告共同向被告支付2018年8月1日至2019年3月6日的占有使用费54000元、治安费及垃圾费828元；2.原告共同向被告支付2018年8月1日至2018年9月30日的水费3.6元及电费448.28元；3.驳回被告的其他诉讼请求。原告对该一审民事判决不服并提起上诉，佛山市中级人民法院立为（2019）粤06民终7829号一案，并于2019年9月19日作出终审民事判决书，认定：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，建设工程规划许可证是国家规划部门按照城市规划允许建设单位或个人进行建设活动的行为，被告交纳房产税费以及取得环保证件的行为不等同于其已经获得建设工程规划许可，故20170222号合同为无效合同；2.20170222号合同所涉厂房原告已于2019年3月6日返还给被告；3.根据20170222号合同第五条、第十一条的约定及市场租赁习惯，出租人确应保证租赁物的正常通电，但承租人承租租赁物后的生产经营违法用电行为所导致的损失应由其承担，而案涉租赁物被查封是原告违法生产行为所致，原告对此应负相关责任；4.但考虑到被告无法提供案涉厂房相关产权证件，其存在一定过错，且原告确因案涉厂房电箱被查封致使无法经营约定的家具生产业务，故原告遭受的经营损失确属其实际存在的损失，综合考虑原告占用案涉场地情况以及原、被告的过错程度，酌定原告按约定租金标准的一半支付房屋占有使用费，相对公平合理，予以支持；5.至于被告主张的各项费用，包括水费、电费、治安费和垃圾费，原告应根据被告提供的每月费用清单交纳水电费，治安费和垃圾费则按房屋占有使用费的计算比例交纳。终审民事判决书最终确认：驳回上诉，维持原判。原告遂于2019年8月16日提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉20170222号合同的效力；二、案涉电箱被查封致原告无法正常生产经营的过错责任。针对第一个争议焦点。佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民终7829号民事判决已作出认定，本院不再赘述。因原、被告签订的20170222号合同属无效合同，合同条款自始对原、被告不具有约束力，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告交纳的租赁保证金45000元，被告应予以返还。针对第二个争议焦点。佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民终7829号民事判决对此亦已作出认定，本院亦不再赘述。另，本案庭审中也查明，案涉厂房未通过消防验收，结合上文确认的佛山市顺德区环境运输和城市管理局等三部门向当事人所作出的相关文书，综合考虑原告占用案涉场地情况以及原、被告的过错程度，自2018年5月18日案涉厂房电箱被查封后，酌定原告按约定租金标准的一半支付房屋占有使用费，并无不妥。而原告主张返还的2018年5月多交租金，经庭审明确，实为2018年5月19日至5月31日的房屋占有使用费，该期间电箱已被查封，原告只需按约定租金标准的一半支付房屋占有使用费，但原告实际已全额支付了当月的房屋占有使用费15000元，则被告理应向原告返还的2018年5月19日至5月31日期间共13天的房屋占有使用费共为3145.16元（15000元÷31天÷2×13天）。原告主张全额返还无依据，本院对超出部分予以驳回。至于上述需返还的保证金及房屋占有使用费的利息，实属违约金性质，因20170222号合同的所有条款对双方自始无效，而双方对此并无另行书面约定。且原告无法继续使用案涉厂房，其自身亦存在一定过错，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定并综合考虑，对原告的利息主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邓利颜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张林、康金根返还保证金45000元；二、被告邓利颜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张林、康金根返还2018年5月19日至2018年5月31日的房屋占有使用费3145.16元；三、驳回原告张林、康金根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为577.76元（原告张林、康金根已预交），由原告张林、康金根承担64.74元，被告邓利颜承担513.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何斯琳二〇一九年十月十七日书记员  李秋霞