江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初4028号 原告：上海汽车工业常熟销售有限公司，住所地江苏省常熟市深圳路8号，统一社会信用代码91320581251441759L。 诉讼代表人：江苏简文律师事务所，该司破产管理人。 负责人：林均虎，上海汽车工业常熟销售有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：陆扬，江苏简文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾毅，江苏简文律师事务所律师。 被告：常熟市毅通汽车销售有限公司，住所地江苏省常熟市深圳路8号3幢，统一社会信用代码91320581MA１MN７DQ９Y。 法定代表人：严伟胜。 委托诉讼代理人：徐剑，江苏福地律师事务所律师。 原告上海汽车工业常熟销售有限公司（以下简称上汽常熟公司）与被告常熟市毅通汽车销售有限公司（以下简称常熟毅通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序于2019年4月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陆扬、被告法定代表人严伟胜到庭参加诉讼，后本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2019年8月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陆扬、被告委托诉讼代表人徐剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上汽常熟公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告从位于常熟市深圳路8号3幢的原告名下的厂房、土地中迁出；2、判令被告支付房屋租金1896456元(暂计算至2019年2月21日，之后的房屋租金按合同约定计算至实际清退之日止)；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告认可被告已迁出涉案房屋，故撤回第一项诉请，明确主张租金共计2161652元。事实和理由：常熟市人民法院2018年7月25日受理上汽常熟公司破产清算一案，同日指定江苏简文律师事务所担任管理人。履行管理人职责过程中查证：2016年10月8日原被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告出租常熟市深圳路8号3幢门店9140平米及常熟市汽车市场东风路6号综合展厅378平米的房屋。汽车市场东风路6号于2018年1月21日被苏州工业园区法院司法拍卖。合同约定每年租金为160万，按上述两处房产面积比例分担后，常熟市深圳路8号的月租金应为128038元、常熟市汽车市场东风路6号月租金为5295元。被告自2017年11月1日起开始欠付租金，故截止至2019年2月21日，被告累计应支付租金1896456元。上汽常熟公司已进入破产清算程序后，管理人收到该土地抵押权人中国民生银行股份有限公司苏州分行的函件并被告知：民生银行苏州分行已于2018年9月14日致函被告，要求实现抵押权并通知被告于接函后5个工作日内搬离。鉴于对破产企业财产变现的最大化原则，管理人行使了《破产法》第十八条赋予的权利，解除上述《房屋租赁合同》。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。 被告常熟毅通公司辩称，一、关于房屋搬离，被告收到管理人2019年9月21日来信后，就已经准备撤离，车辆不采购，仅处理部分库存，进入了等待对方来接收的状态。对方在来信中限定三日内撤离，最后一次被告叫原告在2019年3月底过来，直到2019年4月2日，原告才过来，被告就把钥匙交给原告。二、被告收到信后要求原告对其损失进行赔偿，当时也寄信给原告，但原告并没有作任何答复。 本院经审理认定事实如下：2016年10月8日，出租方上汽常熟公司（甲方）与承租方常熟毅通公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：上汽常熟公司将其座落在常熟市深圳路8号3幢的厂房门店(1-4层)以及常熟市汽车市场东风路6号综合展厅的部分房屋出租给常熟毅通公司，出租房屋面积包括前者9140平方米，后者378平方米，房屋四周相对应的场地，以及厂房门店内的生产设备和办公设备，甲方把该出租房于2016年7月1日交付乙方使用。房屋租赁期限10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止，准确租赁期限以上汽大众批准常熟毅通公司获取品牌经营权之日即2016年9月12日为基准日，租赁房屋作为常熟毅通公司开办上汽大众汽车销售服务公司使用。房屋租金先付后用，10年租金共计1710万元，分十次付款，于每年的6月30日前支付(2017年12月30日之前的房租付款方式按甲乙双方签定的以房租代付税金至国税的协议书执行)，租金起付时间为上汽大众批准乙方获取品牌经营权之日起，付款明细为第一年至第三年每年租金为160万元(共480万元整)，第四年至第六年每年租金为170万元(共510万元整)；第七年至第十年每年租金为180万元(共720万元整)，房屋租金支付方式为银行汇款，开具房租发票税金由甲乙双方各承担一半。租赁期间，房屋和土地的产权税由上汽常熟公司依法缴纳，常熟毅通公司物品安全责任自负，门前三包费用及水电费用自理。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方在通知甲方的前提下，乙方自行组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照本合同年租金20%向乙方支付违约金，并负责赔偿前期乙方全部装修费用及经济损失。合同还约定了其他事项，合同尾部由双方加盖公章，双方法定代表人姚苑、严伟胜签字确认。 上汽常熟公司与常熟毅通公司另签订一份《协议》，约定：由于上汽常熟公司尚欠国税税金226万，双方经协商并报常熟市国税九分局备案，决定将常熟毅通公司应付给上汽常熟公司的租金按2016年7、8月份10万元、2016年9月至2017年12月每月13.5万元的付款方式，由常熟毅通公司代缴至国税，用于清缴上汽常熟公司所欠税金。上汽常熟公司负责开具租金发票给常熟毅通公司，常熟毅通公司在经营过程中产生的税金，按正常的纳税要求缴纳，与本协议所涉以租金代缴税金无关。 2017年11月，苏州工业园区人民法院发出包括常熟市东风路6号综合展厅在内的司法拍卖公告，后于2018年1月21日拍卖成交。 2018年7月25日，本院作出（2018）苏0581破33号民事裁定，裁定受理上汽常熟公司的破产清算申请，指定江苏简文律师事务所担任上汽常熟公司管理人。2018年8月15日，上汽常熟公司管理人负责人林均虎与常熟毅通公司法定代表人严伟胜面谈，沟通涉案房屋租赁合同因破产解除及相关赔偿、维修等事宜。2018年9月14日，上海市锦天城（苏州）律师事务所受中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行）委托向常熟毅通公司发出律师函，告知其承租的涉案房屋在租赁合同签订前已经抵押给该银行，收函后请解除与上汽常熟公司的租赁合同，并于5个工作日内搬离，否则民生银行苏州分行保留追究法律责任的权利。2018年9月20日，上汽常熟公司管理人向常熟毅通公司发出通知书，告知民生银行苏州分行发函通知解除租赁合同的行为符合法律规定，其抵押权应受法律保护，同时明确依据《破产法》第十八条规定，解除与常熟毅通公司的房屋租赁合同，收到通知之后三日内将深圳路8号3幢房地产交还管理人，如因解除致权利受损，于七日内向管理人申报债权。常熟毅通公司认可收到以上律师函及通知书。 审理中，被告针对其答辩所提的因合同解除所产生的损失赔偿、维修费抵扣等主张未提起反诉，原告方认可部分费用系被告代原告修缮，同意在本案中抵扣租金。经双方质证核实，均确认被告支付下列费用列入本案抵扣范围：2016年7月1日电费押金20000元、2017年3月14日常熟市中法水务公司检漏费3000元、2017年6月12日修理车间下水道费用1360元、2017年8月14日二楼下水道维修打孔人工费300元、2017年11月13日漏水维修费3900元、2017年11月13日砖墙维修费954元、2018年8月17日外墙维修费11000元、墙面维修1400元、已代缴租金税金31826.85元（已缴63653.69元×50％），合计73740.85元。被告表示对其他应抵扣原告不同意抵扣的费用保留另案主张权利。 原告上汽常熟公司表示：认可被告已经结清2017年11月前的租金，2017年11月1日之后的租金未付，认可东风路6号房屋自2018年1月21日拍卖成交后租赁关系终止不再计算租金，深圳路8号3幢房屋在起诉后被告已经迁出。原告对其租金诉请明确为，自2017年11月1日起至2018年1月21日止计2.7个月按租金标准160万元/年计算为36万元，自2018年1月22日起至2019年3月25日止计14个月零4天（共计428天）按照租金标准128038元/月（160万÷9518×9140÷12）计算为1801652元，以上合计2161652元。 被告常熟毅通公司表示，2017年11月1日之前的租金已经付清，之后未再支付房租，付至苏州工业园区法院的13.5万元是用来支付2017年11月1日之前租金，但仅认可欠付房屋租金计算到2018年9月21日，因为被告收到原告通知书之后就停止进货，仅是处理部分库存，因原告原因导致被告无法继续使用房屋，之后不应再计算租金。不认可原告关于2018年1月21日之后租金的计算方式，因为签订租赁合同时，双方口头讲好东风路房屋按照40万元/年计算，深圳路房屋按照120万元/年计算，东风路房屋拍卖后被告也是以48万元/年租金承租的，后因房东涨到80万元/年才没有承租，故应该按照市场价值来分担。关于租赁合同解除，双方约定租期10年，原告在2018年9月书面通知解除，被告同意在赔偿损失后解除合同。被告为证明其口头约定东风路房屋年租金40万元的主张，提交了与苏州仙叶进出口贸易有限公司未签章房屋租赁合同、与该公司出租负责人微信聊天记录、转账记录等证据。原告质证认为，合同并未签订，对以上证据真实性不予认可。 审理中，本院对上汽常熟公司法定代表人姚苑进行了调查，姚苑述称涉案房屋租赁合同订立是其和常熟毅通公司的法定代表人严伟胜经办的，年租金160万元是综合考虑两处房屋的情况确定的，深圳路房屋本来就是完整的4Ｓ店，等于东风路综合展厅是送的，当时并未分别区分两处房屋单独的年租金，没有口头约定过深圳路房屋年租金是120万元，东风路房屋租金是40万元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，原告上汽常熟公司于2018年7月25日经本院裁定，进入破产程序。破产管理人于2018年9月20日书面通知解除房屋租赁合同，被告收到通知后要求赔偿相关损失，并继续占有使用，至原告起诉后方交还深圳路8号3幢房屋。根据《破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。故原告主张涉案房屋租赁合同自被告收到其于2018年9月20日发送的通知书后予以解除，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，承租人应返还租赁物，原告审理中确认被告已迁出，并撤回相应诉请，本院予以准许。合同解除前，被告应支付拖欠的租金，之后应支付继续占有期间的使用费。原告本案中明确主张2017年11月1日至2019年3月25日期间被告所承租使用房屋的费用，有事实和法律依据，应予支持。期间，案涉东风路6号房屋于2018年1月21日被其他法院司法拍卖，故相应租金应分段计算。经核算2017年11月1日至2018年1月21日期间应计租金为359452元（160万元/年÷365×82），2018年1月22日至2019年3月25日期间租金、使用费为1801654元（160万元/年÷9518×9140÷365×428），合计2161106元。审理中，原告同意对被告支出的部分房屋修缮费、代缴税金予以抵扣，经双方确认金额为73740.85元，并无不当，本院予以准许。经抵扣后，被告还需支付房屋租金及使用费2087365.15元。关于被告抗辩所提的其他修缮费、应收索赔、售后收入、销售余额、解除合同损失赔偿等，还涉及与原告之间的其他法律关系，系两个以上独立的诉，应由被告提起反诉及另案主张权利，故本案不予理涉。 关于被告抗辩所提2018年1月21日后租金及使用费按照深圳路房屋120万元/年标准计算的意见。本院评析认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，双方签订的租赁合同是确定双方权利义务和真实意思表示的基本依据。该合同并未单独约定深圳路房屋的年租金，仅统一约定前三年两处房屋租金为160万元/年，故被告主张缺乏合同依据。其次，被告主张该租金是洽谈合同时口头约定，经本院调查核实，签订合同的原告法定代表人姚苑否认存在该口头约定，明确租金价格并未分别区分两处房屋，而是综合确定。再次，被告审理中举证其在东风路房屋拍卖后与苏州仙叶进出口贸易有限公司订立租赁合同的相关事实，但该合同并未实际签订，相关事实并不清晰确定。即便如被告所述，也仅能反映2018年2月前后的东风路房屋市场租金价格，并不能证明其签订合同时共同约定东风路40万元/年、深圳路120万/年的事实主张。再退一步而言，即便通过司法鉴定等途径可以证明涉案合同签订时两处房屋的市场租金价格，但并不能证明双方即存在与此价格相当的口头约定，更不能以市场价格代替当事人自主约定。综上，被告事实主张，证据不足，本院不予认定，被告自行承担相应不利后果。据上分析，合同约定反映着双方真实意思表示，是当事人意思自治的结果，当事人享有由此产生的权益，也负担由此产生的风险。原被告在合同中仅约定了两处租赁房屋的总租金价格和面积，则租赁单价即已确定明确，为双方真实意思表示。合同履行过程中，东风路房屋于2018年1月被司法拍卖，出现履行障碍，被告作为承租人可据此向作为出租人的原告主张相关合同权利，但被告并未就此主张合同解除等权利，也未就租赁面积减少与原告重新协商达成租金价格调整等合同变更约定，故原合同约定的租赁价格仍应予以遵循。即便深圳路与东风路房屋市场租金价格存在较大区别，并不能成为按照被告意见或参考市场价格确定租赁使用费用的正当理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告常熟市毅通汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汽车工业常熟销售有限公司房屋租金及使用费2087365.15元。 二、驳回原告上海汽车工业常熟销售有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24093元，由原告上海汽车工业常熟销售有限公司负担828元，被告常熟市毅通汽车销售有限公司负担23265元。原告预交的案件受理费剩余部分23265元由本院退回，被告应负担的诉讼费23265元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  高少波 人民陪审员  赵 英 人民陪审员  王颖秋 二〇一九年十月二十三日 法官 助理  陈鸿梅 书 记 员  张春亚