上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2010号原告：钱建国，男，1964年7月26日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：秦仲嘉，上海市华亭律师事务所律师。被告：上海樽海实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：翟秀明,董事长。被告：上海市闵行区华漕镇赵家村民委员会，住所地上海市闵行区。法定代表人：曹忠，主任。两被告共同委托诉讼代理人：程辉，上海市新闵律师事务所律师。第三人：上海长华汽车修理厂，注册地上海市闵行区北翟路XXX号，实际经营地上海市闵行区纪鹤路XXX弄XXX号。法定代表人：张东辰，总经理。委托诉讼代理人：张磊。第三人：上海鑫仁投资管理有限公司，注册地上海市闵行区纪鹤路XXX号2幢106室，实际经营地上海市闵行区纪鹤路XXX弄XXX号。法定代表人：张磊，总经理。第三人：上海美圣实业有限公司,住所地上海市闵行区纪鹤路XXX号第16全幢。法定代表人：曹李军，总经理。原告钱建国与被告上海樽海实业有限公司(以下简称樽海公司)、上海市闵行区华漕镇赵家村民委员会(以下简称赵家村委会)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，本院追加第三人上海长华汽车修理厂(以下简称长华汽修厂)、上海鑫仁投资管理有限公司(以下简称鑫仁公司)、上海美圣实业有限公司(以下简称美圣公司)参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦仲嘉，被告樽海公司及赵家村委会的共同委托诉讼代理人程辉，第三人鑫仁公司法定代表人张磊(暨第三人长华汽修厂委托诉讼代理人)、第三人美圣公司法定代表人曹李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告赔偿原告转让费损失462万元(人民币，下同)；2、两被告赔偿原告经济损失250万元；3、两被告赔偿原告装修损失1,843,348元；4、两被告赔偿原告2017年1月1日至2017年6月30日的租金损失42万元；5、两被告赔偿原告2017年7月1日至2027年8月31日的预期收益损失18,465,718.80元。事实与理由：被告樽海公司是上海市闵行区纪鹤路XXX号房屋产权人,第三人美圣公司系承租人,租期截止至2027年8月31日止。原告是上述房屋实际使用人即次承租人。被告赵家村委会系被告樽海公司股东。2016年12月23日,原告与案外人曹某某、徐某某、陈家立、沈建芳以及第三人美圣公司签订《宾馆足浴、咖啡厅整体收购及租赁经营协议》,约定由原告承租上海市闵行区纪鹤路XXX号的宾馆、足浴店、咖啡馆,转让费455万元,租赁期限截止至2027年8月31日。租期内如遇市政动迁,外立面装修的赔偿归美圣公司所有,观光电梯、其他装修及停业损失等所得赔偿归原告所有。案外人曹某某、徐某某、陈家立、沈建芳自行搭建部分,所有权和使用权归原告,动迁补偿款归原告所有。协议签订后，原告实际支付转让费462万元。2016年12月25日,原告与案外人魏某某签订《酒店承包协议》,约定将上海市闵行区纪鹤路XXX号的宾馆承包给魏某某,承包费每年300万元整。魏某某向原告支付100万元定金作为保证金,原告应于2017年8月1日前交房。若原告延期交房需双倍返还定金;若原告擅自解除合同或者合同无法履行的,赔偿一年租金并双倍返还保证金。根据承包协议约定，案外人魏某某妻子蒋善勤于2016年12月30日向原告支付了100万元保证金。此后原告基于经营需要,以美圣公司的名义向闵行区华漕镇人民政府申请对上述房屋改造装修。2017年4月,华漕镇政府颁发了施工许可证和《闵行区既有建筑改建(改变使用性质、内装修)工程情况说明》,批准同意改变涉案房屋使用性质(由工业用途改为商业用途)、改造装修。原告遂投资进行改造装修，并已累计支付改造装修的工程款191万元。然而，2017年5月26日,两被告突然通知原告称上述房屋将拆迁,要求原告停止装修。2017年5月31日,两被告向原告送达《告知书》。2018年9月13日、15日,两被告再次向原告送达《告知书》及《情况说明》,要求原告配合政府先动迁再协商赔偿。2018年9月21日至2018年9月25日,两被告拆除了上述房屋。2018年12月25日,原告与案外人魏某某签订《解除与赔偿协议书》,约定因原告违约,《酒店承包协议》解除,原告一次性赔偿案外人魏某某350万元。原告已全额支付了350万元赔偿款。原告认为,两被告擅自拆除原告实际使用的房屋,已构成侵权,应当承担赔偿责任。现为维护原告之合法权益,故提起诉讼。诉讼中，原告撤回了要求两被告赔偿预期收益损失的诉讼请求。被告樽海公司、赵家村委会辩称：房屋的权利人和出租人均为樽海公司，赵家村委会是樽海公司的实际控制人，但赵家村委会与本案无关，不是适格被告。涉案房屋已经因为动迁而被征收拆除，被告是直接的受损方，而非原告所述的侵权人。本案应当是租赁合同主体因遇到动拆迁导致租赁合同终止而产生的动迁补偿纠纷，原告主张侵权而提起的赔偿请求缺乏法律依据。被告樽海公司作为房屋权利人和出租方，从未收取任何转让费，也不清楚房屋转租过程中的相关情况。原告主张的转让费是基于转让合同产生，应当向转让合同相对方主张。原告主张的经济损失250万元缺乏事实依据和法律依据，且与被告无关。关于装修损失，被告同意在获得动迁补偿款后向原告作出相应补偿。但至今被告尚未获得动迁补偿款。关于原告主张的租金损失，由于被告樽海公司与第三人长华汽修厂之间的租赁合同已于2017年5月31日终止，长华汽修厂仅向樽海公司支付了截止2016年12月31日的租金。原告如认为其存在租金损失，则应当向租赁合同相对方主张，但原告与被告之间不存在租赁合同关系。由于涉案房屋因市政动迁而被征收并拆迁，原告以侵权为由主张逾期利益损失，违反了侵权责任法关于侵权损害赔偿的损失填平原则，且被告也不是侵权人，原告的主张缺乏法律依据。要求驳回原告的诉讼请求。第三人长华汽修厂、鑫仁公司陈述：纪鹤路XXX号内位于东面的12、13、14、16幢房屋，原为办公楼和后勤用房。长华汽修厂、鑫仁公司租赁后，对房屋进行了改造，增加一个出入口，对门窗、下水道和房屋漏水问题进行了维修整改，总投资额接近100万元。房屋改造后于2007年全部转租给了美圣公司，但不清楚美圣公司使用房屋的具体情况。第三人美圣公司陈述：长风汽修厂及鑫仁公司将纪鹤路XXX号内的12、13、14、16幢房屋进行了简单修缮后，转租给美圣公司，美圣公司进行了装修，装修了足浴店、咖吧、宾馆及游泳池。2013年，美圣公司将足浴店、咖吧、宾馆转租给了案外人徐某某等人，美圣公司获取租金差价，并另外提供物业管理以收取管理费。此后，徐某某等人的经营状态不佳。14幢房屋于2016年在河道整治过程中被拆除。12号房屋由承租人用于经营幼儿园，后于2017年的五违整治过程中被拆除。2016年，经他人介绍，原告钱建国有意向对房屋进行整体改造升级，提高经营层次并提供了设计方案和效果图。经村委会、镇政府认可后，原告与美圣公司及徐某某等次承租人签订一份整体收购及租赁经营协议，将16幢、13幢房屋及原14幢房屋旁边的部分建筑出租给原告，原告以美圣公司名义取得房屋改建装修的政府批复，对房屋进行改建和装修。2017年5月8日，赵家村委会通知原告表示房屋将动迁要求停止改建。同月16日，赵家村委会明确要求停工。至2018年9月，房屋在未经评估的情况下被拆除。原告所述的462万元转让费是指徐某某等人将咖吧、足浴店、宾馆的资产折价462万元转让给原告。原告确实支付了42万元租金。目前美圣公司也没取得任何补偿款。希望法院依法判决。经审理查明：被告樽海公司是上海市闵行区纪鹤路XXX号房地产所有权人。2007年4月29日，赵家村委会作为出租方(合同甲方)，第三人长华汽修厂、鑫仁公司作为承租方(合同乙方)，双方签订《厂房租赁使用协议书》，约定，甲方将原上海正润玩具有限公司3,331.32平方米(不包括门卫室)主体楼和部分附属房出租给乙方(即纪鹤路12、13、14、16幢房屋)，年租金50万元；租期自2007年9月1日至2027年8月31日。合同对于租金递增等作了约定。长华汽修厂、鑫仁公司对上述房屋进行了部分修缮。2007年10月22日，长华汽修厂出具授权委托书，委托鑫仁公司出租上述房屋。2007年10月23日，鑫仁公司作为出租方(甲方)、美圣公司作为承租方(乙方)，双方签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将闵行区纪鹤路XXX号厂房按原状出租给乙方，建筑面积约3,400平方米；租期自2008年2月1日至2027年8月31日，租金61万元。合同对于租金递增、房屋修缮、改建、违约责任等作了约定。美圣公司承租上述房屋后，对房屋进行了装修。此后，美圣公司将纪鹤路XXX号16幢1,500平方米(包括一楼大厅及东部200平方米、三、四楼全部)转租给案外人曹某某用于经营“雷吉宾馆”；将16幢房屋内962平方米(包括一楼大厅分摊部分、楼梯)转租给案外人徐某某用于经营“168广场足浴店”(注，案外人曹某某、徐某某、陈家立三人合作经营该宾馆、足浴店，后曹某某退出经营)；将16幢一层101区域550平方米(包括一楼大厅分摊部分、楼梯)转租给了案外人沈建芳用于经营“餐饮、棋牌、茶室”(即咖啡厅)。2016年底，原告钱建国有意向承租纪鹤路XXX号内美圣公司承租的房屋，并提供了改造装修的设计图、效果图。同年12月23日，钱建国作为甲方、曹某某作为乙方一、徐某某作为乙方二、陈家立作为乙方三、沈建芳作为丙方、美圣公司作为丁方，签订一份《宾馆足浴、咖啡厅整体收购及租赁经营协议》，约定：甲方欲整体收购乙、丙两方的宾馆、足浴、咖啡厅,将“收购标的”整体用于经营宾馆酒店,经各方充分协商达成如下条款：乙方将雷吉宾馆、168广场足浴店(含搭建部分,无营业执照)连同租赁合同权利义务整体作价340万元转让给甲方;丙方将咖啡厅(无营业执照含搭建部分)连同租赁合同权利义务整体作价115万元转让给甲方;丁方同意上述转让,同意按租赁合同约定与甲方履行租赁合同义务。本协议签订后丁方配合甲方启动在“收购标的”内设立公司的工作(简称“项目公司”),丁方确保提供甲方办理经营酒店相关手续的一切材料。同时甲方委托专业人员开始酒店的装修、消防、公共卫生等设计工作。项目公司成立后,丁方负责协助甲方以项目公司的名义办理装修、消防、公共卫生等的设计施工备案报批手续;乙、丙方将租赁房屋清场后将本协议涉及房屋、设施、物品交付给甲方。甲方接收租赁房屋之日开始,原租赁合同承租方的权利义务全部由甲方承接,丁方的房屋租赁费由甲方承担支付;同时甲方按照备案批准的设计进行装修施工;丁方承诺按“原合同”条件与甲方履行租赁合同，整体租期至2027年8月31日止。租金、物业管理费由双方按原合同约定标准合计按期统一支付,丁方收取租金后应给甲方出具收据。丁方同意甲方按照酒店经营需要进行整体统一装修,但应提前向丁方报送相关设计图纸。丁方承诺配合甲方安装观光电梯一部,所需费用由甲方承担。协议对于付款方式、期限、违约责任等亦作了约定。此后，钱建国分期向曹某某、徐某某、陈家立、沈建芳以及指定的收款人支付了共计455万元转让费、7万元搬迁费。曹某某、徐某某、陈家立、沈建芳出具了相应收据。2016年12月25日，钱建国作为发包方(甲方)、案外人魏某某作为承包方(乙方)，双方签订一份《酒店承包协议》，约定，甲方承包给乙方的酒店位于纪鹤路XXX号东侧(原雷吉宾馆)，酒店有证面积2,300平方米及部分搭建面积；承包期共10年，自2017年8月1日至2027年7月31日，甲方应于2017年8月1日前向乙方交付酒店；甲方应保证承包期间酒店本身及附属设施、设备处于正常使用状态；该酒店每年承包费300万元。在签订合同后，甲方交房前，乙方需向甲方支付定金100万元；承包期内，甲方擅自解除本合同或发生任何情形导致合同无法履行的，甲方应按年租金的1倍向乙方支付违约金，并双倍返还定金，如仍不足以弥补乙方实际损失，乙方可向甲方另行主张。合同对其他事项亦作了约定。同月30日，魏某某之配偶蒋善勤向原告钱建国以转账方式支付100万元定金。嗣后，钱建国以美圣公司名义向闵行区华漕镇政府申请对涉案房屋的外墙修缮装饰、内部装饰装修。华漕镇政府对该建设工程施工予以备案，同意将涉案房屋的工业使用性质改变为商业使用性质，并于2017年4月7日颁发了建设工程施工许可证。钱建国遂委托案外人对涉案房屋装修改造设计并施工，另向美圣公司支付了半年期的租金42万元。2017年5月，赵家村委会通知钱建国表示涉案房屋可能需要动迁，要求暂停装修改造工作。钱建国停止了改建装修工程施工。2017年5月31日，上海南虹桥投资开发有限公司、上海市闵行第一房屋征收有限公司、闵行区华漕镇政府发出一份告知书，主要内容为：为加快推动南虹桥地区开发项目，目前工程建设项目已启动前期动迁腾地工作，集体土地非居动迁工作即将全面启动，希望动迁范围各单位顾全大局，积极配合，确保此次动迁工作的完成。2018年9月13日，樽海公司、赵家村委会向美圣公司、钱建国发出一份告知书，表示“你单位所处房屋正位于南虹桥地区动迁范围内，现项目建设已迫在眉睫，集体土地上非居住房屋动迁工程已全面启动，你单位所处的房屋将于2018年9月20日开始拆除，请提前做好清退工作。”2018年9月15日，樽海公司向美圣公司、钱建国发出一份情况说明，内容为：根据2018年9月13日在赵家村委会关于纪鹤路XXX号(东区)动迁协调会精神，1、全力配合政府先动迁后赔偿。2、由于在修缮过程中停止工程造成无法按正常动迁进行评估，故需司法途径解除。此后，涉案房屋被全部拆除。2018年12月25日，钱建国与案外人魏某某签订一份《解除与赔偿协议书》，内容为：1、甲方确认，甲方原承包给乙方的位于闵行区纪鹤路XXX号东侧(原雷吉宾馆)酒店，现因被政府强拆，甲方存在因政府动迁迟延交房和实际无法履行合同的违约情形。2、甲方一次性赔偿乙方350万元整。在甲方赔偿乙方350万元以后，双方同意《酒店承包协议》解除。3、在甲方赔偿乙方350万元后，乙方不得再以《酒店承包协议》的条款追究甲方违约责任。乙方确认不得追究甲方迟延交房产生的双倍返还定金，也不追究甲方合同无法履行产生的违约金，双方无其他争议。钱建国分别于2018年12月21日、24日、25日向魏某某以转账方式支付150万元、150万元、50万元，合计350万元。另查，原告钱建国实际承租的房屋为纪鹤路XXX号13幢、16幢，以及原14幢房屋旁边的违法建筑。现原告钱建国以诉称理由诉至本院。诉讼中，被告樽海公司、赵家村委会表示，被告赵家村委会是被告樽海公司实际控制人，两被告系“两块牌子一套班子”。两被告就涉案房屋亦未与拆迁方签订拆迁补偿协议，更未取得拆迁补偿款。涉案房屋并非由被告实施拆除。经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司就原告对涉案房屋的改造、装修工程的造价进行司法评估。该公司经评估后于2019年5月21日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：纪鹤路XXX号房屋中，装修公司装修工程造价为1,843,348元。原告为此支付鉴定费45,000元。以上事实，由原告提供的纪鹤路XXX号的房地产权证、赵家村委会与长华汽修厂、鑫仁公司签订《厂房租赁使用协议书》、鑫仁公司与美圣公司签订的《厂房租赁合同》、原告与美圣公司等签订的《宾馆足浴、咖啡厅整体收购及租赁经营协议》及付款凭证和收据、建设工程施工许可证、建设工程施工(许可)备案表、既有建设改建(改变使用性质、内装修)工程情况说明表、装饰装修工程施工承包合同和付款凭证、告知书、情况说明、照片、钱建国与魏某某签订的《酒店承包协议》和《解除与赔偿协议书》、银行转账凭证等、以及当事人陈述所证实。本院认为,被告赵家村委会是被告樽海公司实际控制人，两被告系“两块牌子一套班子”，存在法人人格混同，因此对于樽海公司对外的相关民事责任，赵家村委会亦应承担共同责任。被告赵家村委会将包括涉案房屋在内纪鹤路XXX号东面房屋出租给第三人长华汽修厂、鑫仁公司，而鑫仁公司又转租给美圣公司，原告钱建国向美圣公司承租了涉案房屋，对于上述房屋承租、转租，两被告均明知且从未提出异议。钱建国出资455万元通过受让方式取得涉案房屋中酒店、咖啡厅、足浴店的全部资产，向美圣公司支付了半年租金，以美圣公司名义申请对涉案房屋进行改建装修并获得政府许可，因此，原告依法取得了涉案房屋内的设备、设施、装修等资产的所有权，以及对涉案房屋所享有的经营使用权。被告樽海公司作为房屋所有权人、赵家村委会作为出租人，且明知钱建国取得房屋的租赁使用权，并正在投资改造装修的情况下，应当充分保障原告钱建国对房屋的正常使用。然而，涉案房屋及土地使用权在未被行政征收，樽海公司也未与拆迁人签订拆迁补偿协议的情况下，涉案房屋被拆除，原告的财产权益及对房屋的租赁经营权益受到侵害。虽然两被告否认实施了拆除涉案房屋的行为，但是从两被告发给原告的告知书可以认定，两被告知晓涉案房屋将被拆除，而被告又未与拆迁人签订拆迁协议，据此本院认为即使拆除房屋的行为不是两被告所为，也是经过被告同意的情况下实施，或者由被告授权他人实施拆除行为，应视为被告实施了拆除行为。而在房屋被拆除时，原告承租房屋的租赁合同并未被解除，因此，两被告拆除房屋之行为已侵犯了原告的财产权、经营权，应当承担损害赔偿责任。原告承租房屋后对房屋进行改建装修，尚未装修完毕即被两被告要求停工，原告承租房屋未能取得任何收益。在此之前，原告为收购涉案房屋内的资产已支付了455万元转让款。原告向出租方即第三人美圣公司支付了半年期租金42万元。参照司法鉴定意见，原告对涉案房屋改造装修工程的造价为1,843,348元。由于涉案房屋被拆除，导致原告无法履行与案外人魏某某之间的酒店承包合同而支付了250万元违约金(原告实际支付魏某某350万元，其中包括退还魏某某保证金100万元，违约金250万元)。上述费用均为原告因涉案房屋被拆除而导致的直接损失，两被告应予赔偿。原告主张的第一项诉讼请求转让费损失462万元，其中转让费为455万元，另7万元为原告向案外人曹某某等人支付的搬迁费，此费用并未包括在《宾馆足浴、咖啡厅整体收购及租赁经营协议》约定的费用中，应系原告自愿补偿给予曹某某等案外人，因此，此笔7万元搬迁费不应由两被告赔偿。原告原主张了预期利益损失的诉讼请求，之后予以撤回，对此，本院予以准许。两被告关于其不存在侵权行为，不应承担赔偿责任的抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条之规定，判决如下：一、被告上海樽海实业有限公司、上海市闵行区华漕镇赵家村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱建国转让费损失455万元；二、被告上海樽海实业有限公司、上海市闵行区华漕镇赵家村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱建国经济损失250万元；三、被告上海樽海实业有限公司、上海市闵行区华漕镇赵家村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱建国租金损失42万元；四、被告上海樽海实业有限公司、上海市闵行区华漕镇赵家村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱建国改造装修损失1,843,348元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币77,483.44元，减半收取计38,741.72元，由原告钱建国负担387.42元，被告上海樽海实业有限公司、被告上海市闵行区华漕镇赵家村民委员会共同负担38,354.30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇一九年十月二十九日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。