重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初8230号 原告：重庆诚邦科技集团有限公司，住所地重庆市南岸区江桥路3-4号6号厂房，统一社会信用代码91500108756245905P。 法定代表人：刘帮银，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚科，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎韵子，重庆索通律师事务所律师。 被告：邓明金，男，1974年11月13日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告：陈庸，男，1961年5月19日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。 被告：重庆迈康健身服务有限责任公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路37号6层22-2，统一社会信用代码9150010834598974X3。 法定代表人：黎秀芬。 原告重庆诚邦科技集团有限公司（以下简称“诚邦科技公司”）起诉被告邓明金、陈庸、重庆迈康健身服务有限责任公司（以下简称“迈康健身公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序进行审理，原告诚邦科技公司的委托代理人黎韵子到庭参加诉讼，被告邓明金、陈庸、迈康健身公司经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诚邦科技公司向本院起诉，请求判令：1、解除原告与邓明金于2015年6月12日成立的房屋租赁合同。2、邓明金、陈庸、迈康健身公司向原告返还坐落于南岸区南坪东路37号A2栋第6层横向第13轴线到第20轴线之间以及纵向第A轴线到第F轴线之间的房屋，并连带支付自合同解除之日起实际返还前述租赁房屋之日止按每日1583.69元的标准计算房屋占用费。3、邓明金、陈庸、迈康健身公司向原告连带支付2017年12月25日起至《房屋租赁合同》解除之日止的尚欠租金（截止2019年3月24日尚欠609628.3元），并连带支付租金的滞纳金（滞纳金以租金35383元、140709元、144512.1元、144512.1元、144512.1元为基数，分别自2017年12月15日、2018年6月15日、2018年9月15日、2018年12月15日起计算至租金付清之日止，均按年利率24%计算）。4、邓明金、陈庸、迈康健身公司向原告连带支付2018年7月11日-2018年12月11日的尚欠水电费35218.7元，并连带支付逾期交纳水电费的滞纳金（滞纳金分别以尚欠水电费7584.8元、6874元、7277.2元、6774.1元、6708.6元为基数，分别自2018年8月20日、2018年9月20日、2018年10月20日、2018年11月20日起计算至水电费付清之日止，均按年利率24%计算）。5、邓明金、陈庸、迈康健身公司向原告连带支付因解除合同产生的房屋空置损失144512.1元。6、被告承担本案诉讼、保全费用。 事实与理由：2015年6月12日，原告（曾用名：重庆诚邦科技发展有限公司）委托重庆兴邦资产经营管理有限公司（以下简称“兴邦管理公司”）与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南岸区南坪东路37号A2栋第六层横向第13轴线到第20轴线之间以及纵向第A轴线到第F轴线之间的房屋出租给邓明金，租赁期限10年，租金采用季度预付分期缴纳的方式，每期租金应在上期租金到期日前10日缴纳，水电费由邓明金承担，但由原告代收，邓明金逾期缴纳租金和水电费均应支付滞纳金，若邓明金在一年内逾期缴纳或不足额缴纳租金及各项费用一次超过15天或多次累计达30天以上的，原告可提前终止合同；并约定了租金、滞纳金的计算方式及违约责任等相关事宜。前述租赁合同签订后，原告依约向邓明金交付了租赁物，但租赁期间邓明金多次逾期及不足额缴纳租金、水电费，给原告造成了重大损失。2018年6月13日及2018年4月16日，陈庸及迈康健身公司向原告出具《承诺书》，承诺承担邓明金就案涉租赁物对原告拖欠的所有租金、费用及违约责任，现在租赁物由邓明金、陈庸、迈康健身公司实际占有。诚邦科技公司委托兴邦管理公司租赁，故合同当事人为诚邦科技公司和邓明金。邓明金拖欠租金和水电费已构成违约，故原告诉至本院。 被告邓明金未到庭，亦未提交答辩意见。 被告陈庸未到庭，亦未提交答辩意见。 被告迈康健身公司未到庭，亦未提交答辩意见。 经审理查明：2015年6月12日，原告（曾用名：重庆诚邦科技发展有限公司）委托兴邦管理公司（甲方）与被告邓明金（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南岸区南坪东路37号A2栋第六层横向第13轴线到第20轴线之间以及纵向第A轴线到第F轴线之间的房屋出租给乙方，租赁期限10年，租赁保证金（租赁押金）100000元，租期届满双方结清费用，查验房屋、设备、设施等无损坏，办理完交接手续后15日退还，不计利息。乙方如逾期未付租金或水电费、滞纳金等，甲方有权不退还乙方缴纳的保证金……租金采用季度预付分期缴纳的方式，每期租金应在上期租金到期日前10日缴纳，如不能按时交纳租金，甲方从乙方应交期满次日开始向乙方每天按应交当期租金总额加收千分之五的滞纳金。水电费由乙方承担，由甲方代收，乙方逾期缴纳水电费从应交费时限的次日起按应交纳总数额的千分之五加收滞纳金。若乙方在一年内逾期缴纳或不足额缴纳租金及各项费用一次超过15天或多次累计达30天以上的，甲方可提前终止合同。合同签订后，乙方支付了100000元保证金至原告账户，随后的租金也付至原告账户。 前述租赁合同签订后，原告依约向邓明金交付了租赁物，邓明金使用租赁场地开办迈康健身公司，并担任该公司法定代表人，2017年1月17日，该公司法定代表人由邓明金变更为黎秀芬，投资人由马青、邓明金变更为黎秀芬、陈书怡。 2017年12月25日至2018年3月24日，原告就涉案场地本应收取140790元租金，但实际仅收到105326元，尚欠35383元租金，2018年3月25日至今，原告均未收到场地租金。 2018年7月11日至2018年8月11日涉案场地产生水电费7584.8元、2018年8月11日至2018年9月11日涉案场地产生水电费6874元、2018年9月11日至2018年10月11日涉案场地产生水电费7277.2元、2018年10月11日至2018年11月11日涉案场地产生水电费6774.1元、2018年11月11日至2018年12月11日涉案场地产生水电费6708.6元，以上共计35218.7元。因涉案场地被拖欠水电费，兴邦管理公司于2018年12月11日将涉案场地电源关停，使用涉案场地的健身房遂撤离场地，后原告于2019年3月21日向本院起诉解除合同，2019年4月，使用部分涉案场地的美容院关闭并欲搬离物品，兴邦管理公司拒绝，此后接手管理该场地，5-6月，场地彻底空置无人使用。 另查明，因迈康健身公司持续使用涉诉场地，陈庸于2018年4月16日出具《承诺书》，承诺迈康健身俱乐部所欠房租在2018年4月底交纳一个月，5月底交纳两个月，6月底交纳两个月，7月20日缴纳一个月并保证按时交纳水电费，如未按以上规定期间支付费用，同意甲方收回房屋并承担从签订租赁合同以来的所有违约责任，并加盖迈康健身公司公章。2018年6月13日，陈庸再次出具《承诺书》承诺在2018年6月23日缴纳一个月房租，以后保证每月按期缴纳房租。以前所欠房租承诺在2018年8月开始至2019年2月每月偿还以前所欠租金8000元，以后每月偿还35000元直至还清为止，并承诺不会以上诉时效超过一年为由拒支付所欠所有租金，如每期租金未按时交纳，管理处有权停电。 还查明，原告将涉诉场地的出租及与出租有关事宜委托兴邦管理公司进行招租、管理，并授权兴邦管理公司行使出租人的一切权利，包括签订房屋租赁合同、办理出租手续、对出租房屋进行修缮、与承租人进行有关谈判协商、收取费用等事宜。委托人与受托人在此房屋的出租方面对内对外承担连带责任。 上述事实，有《房屋租赁合同》及租赁物平面图、授权委托书、房屋产权证、工商信息查询、照片、水电费单据、承诺书及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告诚邦科技公司委托兴邦管理公司与邓明金签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同中明确约定逾期支付租金15日，甲方则有权解除合同，收回房屋，被告现已经拖欠租金一年有余，符合合同解除的条件，且涉诉场地现已无人经营，如不解除租赁合同，将对合同双方造成更大损失，故本院对原告解除合同的诉讼请求予以支持。租赁合同解除后，合同中的承租人邓明金应按照租赁合同的约定将租赁物及时返还原告，原告要求被告立即返还租赁房屋，于法有据，本院予以支持。 对于本案被告邓明金、陈庸、迈康健身公司的责任承担，本院认为，原告既然依据《房屋租赁合同》起诉并按合同的约定提出诉求，则适格被告应为合同相对方邓明金。虽然邓明金利用涉案场地开办了迈康健身公司，但并不构成迈康健身公司按照《房屋租赁合同》承担权利义务的理由。且邓明金拖欠房租之时，迈康健身公司的法人及出资人均已经变更，故原告请求迈康健身公司返还房屋、支付租金及滞纳金、支付水电费及滞纳金、支付房屋占用损失、支付房屋空置损失等均于法无据，本院不予支持。对于被告陈庸，虽然其出具2次承诺，承诺向原告支付健身房所欠房租、水电费，但首先，本院并不认可迈康健身公司应基于原告与邓明金之间签订的《房屋租赁合同》而承担原告的全部诉求，故陈庸及迈康健身公司向原告出具的《承诺书》承诺之债与原告和邓明金基于《房屋租赁合同》产生之债并非同一债权债务；其次，并无证据显示陈庸承诺书中表述的健身房所欠房租、水电费金额及欠费时间等同于邓明金依据《房屋租赁合同》应当承担的涉案场地的房租、水电费金额及欠费时间；第三，陈庸承诺支付健身房所欠房租、水电费并不等同于其欲加入邓明金与原告之间基于《房屋租赁合同》产生的债权债务。陈庸所做该承诺，不能排除系基于迈康健身公司占有原告的场地、使用水电而出具的区别于《房屋租赁合同》应付款项的支付承诺，陈庸自愿承担健身房房租的行为，与原告依据《房屋租赁合同》起诉的诉请并非同一事实理由，原告以陈庸构成债的加入为由，要求陈庸承担返还房屋、支付租金及滞纳金、支付水电费及滞纳金、支付房屋占用损失、支付房屋空置损失等均于法无据，本院不予支持。 对于原告请求被告支付的租金，本院认为，被告邓明金拖欠租金，应当支付。但因原告委托管理出租事宜的兴邦管理公司于2018年12月11日关停涉诉场地电源，导致涉诉场地无法正常使用，要求被告全额支付租金则显失公平，本院自2018年12月11日开始酌情下调涉案场地租金为应付租金的一半，亦不支持原告根据合同约定在2019年6月25日将每平方米租金由每平方米38元增长为每平方米39元。故对于涉案场地2017年12月25日至2018年3月24日租金确定为35383元（37元×1267.65平方米×3个月－105326元，取整），对于2018年3月25日至2018年6月24日租金确定为140709元（37元×1267.65平方米×3个月，取整），对于2018年6月25日至2018年9月24日租金确定为144512元（38元×1267.65平方米×3个月，取整），对于2018年9月25日至2018年12月10日租金确定为122032元（38元×1267.65平方米÷30日×76日，取整），对于2018年12月11日至2018年12月24日租金确定为11239元（38元×1267.65平方米÷30日×14日×50%，取整），对于2018年12月25日至2019年3月24日租金确定为72256元（38元×1267.65平方米×3个月×50%，取整），对于2019年6月25日至2019年9月24日租金确定为72256元（38元×1267.65平方米×3个月×50%，取整），对于2019年9月25日至2019年10月24日租金确定为24085元（38元×1267.65平方米×50%，取整）。综上，对于被告拖欠的租金，确定为截止2018年12月10日欠租金442636元（35383元＋140709元＋144512元＋122032元），2018年12月11日-2019年10月24日欠租金179836元（11239元＋72256元＋72256元＋24085元）。另，《房屋租赁合同》约定租赁保证金（租赁押金）100000元，租期届满双方结清费用，查验房屋、设备、设施等无损坏，办理完交接手续后15日退还，不计利息。乙方如逾期未付租金或水电费、滞纳金等，甲方有权不退还乙方缴纳的保证金等。虽然原告认为押金系另一法律关系不同意本案中以押金抵扣被告差欠的租金，但本院认为押金的收取、退还系租赁合同同一法律关系，且在原告未举证承租方应以押金支付房屋设施设备损坏赔偿的情况下，在租赁合同结束时，应予退还。故乙方支付的押金100000元，应在乙方欠付的费用中予以抵扣。 对于原告请求的租金滞纳金，本院认为原告拖延支付租金，应当按照合同承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》约定的租金滞纳金每日千分之五数额过高，原告自愿调整为年利率24%不违反法律的规定，本院予以认可。但鉴于2018年12月11日开始，原告未保障涉案场地的正常使用，故本院对于2018年12月11日开始产生的租金不再支持租金滞纳金。故对租金滞纳金确定为按年利率24%，以35383元为基数，从2017年12月15日开始计算，以140709元为基数，从2018年3月15日开始计算，以144512元为基数，从2018年6月15日开始计算，以122032元为基数，从2018年9月15日开始计算，以上费用均计算至付清时止。 对于原告请求的水电费及滞纳金，本院认为被告拖延支付水电费，应当按照合同承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》约定的租金滞纳金每日千分之五数额过高，原告自愿调整为年利率24%不违反法律的规定，本院予以认可。故对于水电费及滞纳金确定为2018年7月11日至2018年8月11日水电费7584.8元，并从2018年8月21日起按年利率24%计算；2018年8月11日至2018年9月11日水电费6874元，并从2018年9月21日起按年利率24%计算；2018年9月11日至2018年10月11日水电费7277.2元，并从2018年9月21日起按年利率24%计算；2018年10月11日至2018年11月11日水电费6774.1元，并从2018年11月21日起按年利率24%计算；2018年11月11日至2018年12月11日水电费6708.6元，并从2018年12月21日起按年利率24%计算，以上费用均计算至付清之日止。 对于原告请求的房屋占用损失，本院认为，原告委托的房屋出租管理单位兴邦管理公司在2018年12月11日断电后，涉案场地已经难以正常经营运转，健身房工作人员均已撤离，只有零星人员来使用健身器材，2019年4月，兴邦管理公司拒绝使用部分涉案场地的美容院搬离物品，并接手管理该场地，5-6月，场地彻底空置无人使用。故原告对场地无法正常使用、场地承租人消失、场地彻底闲置的状态早已知晓，截止本案判决之时，该场地已经停电10个月、场地占用人消失后原告实际管理6个月、闲置4个月。且《房屋租赁合同》约定，因乙方一年内逾期缴纳、不足额缴纳租金、各项费用超过15天甲方可终止合同收回房屋并不退还保证金，原告在此情况下，本应依据合同在合理期限内尽早采取措施，着手房屋重新出租事宜，不应放任损失扩大，但原告怠于采取相应的措施，对损失的扩大有一定责任。加之被告现消失无法联系，无人主导腾退房屋一事的进行，对房屋的清理、腾退程序实则应由原告自行启动，而原告请求的房屋占用损失将进一步放任房屋空置损失的扩大，故本院对于房屋占用费不予支持。 对于原告诉请的3个月房屋空置损失，本院认为原告在2019年4月接手管理场地，2019年5、6月场地彻底闲置后即应积极筹措重新出租，而截止本案判决之时，时间已超过了原告主张的重新出租的合理时间3个月，故本院对原告请求的房屋空置损失不予支持。 另，被告邓明金、陈庸、迈康健身公司无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩之权力。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告重庆诚邦科技集团有限公司与被告邓明金于2015年6月12日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告邓明金于本判决生效之日起十日内将坐落于南岸区南坪东路37号A2栋第6层横向第13轴线到第20轴线之间以及纵向第A轴线到第F轴线之间的房屋返还原告重庆诚邦科技集团有限公司； 三、被告邓明金于本判决生效之日起十日内支付原告重庆诚邦科技集团有限公司2017年12月25日-2018年3月24日尚欠租金35383元，并以35383元为基数从2017年12月15日按年利率24%计算租金滞纳金、支付2018年3月25日-2018年6月24日租金140709元，并以140709元为基数从2018年3月15日按年利率24%计算租金滞纳金、支付2018年6月25日-2018年9月24日租金144512元，并以144512元为基数从2018年6月15日按年利率24%计算租金滞纳金、支付2018年9月25日-2018年12月10日租金122032元，并以122032元为基数从2018年9月15日按年利率24%计算租金滞纳金（以上费用均计算至付清之日止，并先以押金抵扣100000元）； 四、被告邓明金于本判决生效之日起十日内支付原告重庆诚邦科技集团有限公司2018年12月11日到2019年10月24日的租金179836元； 五、被告邓明金于本判决生效之日起十日内支付原告重庆诚邦科技集团有限公司2018年7月11日至2018年8月11日水电费7584.8元，并以7584.8元为基数从2018年8月21日起按年利率24%计算滞纳金、2018年8月11日至2018年9月11日水电费6874元，并以6874元为基数从2018年9月21日起按年利率24%计算滞纳金、2018年9月11日至2018年10月11日水电费7277.2元，并以7277.2元为基数从2018年9月21日起按年利率24%计算滞纳金、2018年10月11日至2018年11月11日水电费6774.1元，并以6774.1元为基数从2018年11月21日起按年利率24%计算计算滞纳金、2018年11月11日至2018年12月11日水电费6708.6元，并以6708.6元为基数从2018年12月21日起按年利率24%计算计算滞纳金（以上费用均计算至付清之日止）； 六、驳回原告重庆诚邦科技集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12708元由被告邓明金承担10708元，由原告重庆诚邦科技集团有限公司承担2000元（原告重庆诚邦科技集团有限公司已预交，被告邓明金于本判决生效后径付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  张 颖 人民陪审员  孙艺玮 人民陪审员  邱兰英 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  宋 莉