北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初39405号原告：北京市海淀区长银大厦业主委员会，住所地北京市海淀区永定路88号5B22室。负责人：申晋，主任。委托诉讼代理人：戴汇瑜，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李露，北京市京师律师事务所律师实习律师。被告：北京邦泰兴业投资集团有限公司，住所地北京市海淀区永定路88号4C01室。法定代表人：赵某，总经理。委托诉讼代理人：何玉凤，北京市天酬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永锋，男，该公司部门经理，住北京市海淀区。被告：北京邦维商业管理中心，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号421室。法定代表人：邓小兵，总经理。委托诉讼代理人：王世忠，北京市天酬律师事务所律师。被告：北京西点茂商业管理有限公司，住所地北京市海淀区永定路88号长银大厦8B18号。法定代表人：刘杰，总经理。被告：周君，女，1971年6月25日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：北京陈阿婆火锅餐饮有限公司，住所地北京市海淀区复兴路32号院一区物业用房2层207室。法定代表人：杨云红，职务不详。委托诉讼代理人：赵滨，男，该公司职工，住公司宿舍。原告北京市海淀区长银大厦业主委员会（以下简称长银业委会）与被告北京邦泰兴业投资集团有限公司（以下简称邦泰公司）、北京邦维商业管理中心（以下简称邦维中心）、北京西点茂商业管理有限公司（以下简称西点公司）、周君、北京陈阿婆火锅餐饮有限公司（以下简称陈阿婆公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长银业委会负责人申晋及委托诉讼代理人戴汇瑜、李露，被告邦泰公司委托诉讼代理人何玉凤、张永锋，被告邦维中心委托诉讼代理人王世忠，被告陈阿婆公司委托诉讼代理人赵滨到庭参加诉讼。被告周君经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长银业委会向本院提出诉讼请求：1、五被告连带支付我方长银大厦A座一层大厅内西侧2005年4月30日至2017年7月26日的使用费297万元及利息（利息以同期银行贷款利率支付至给付日止）；2、五被告连带支付我方长银大厦A座一层大厅内西侧自2017年7月27日起至返还之日期间的使用费用，按每年36万元计算；3、五被告停止使用占用的长银大厦A座一层大厅内西侧房屋，将五被告使用的店面拆除并恢复原状后交还我方；4、诉讼费由五被告承担。事实和理由：北京市海淀区长银大厦于2004年建成入住，其A座一楼大厅属于全体业主共有。但大厅内西侧被邦泰公司、邦维中心、西点公司无权出租后，周君于2005年4月30日起在大厅西侧装修后经营长安西点赛客咖啡。自2015年10月开始，陈阿婆公司重新装修后在此经营陈阿婆餐厅。五被告的行为严重影响了全体业主的工作生活以及大厦整体规划。五被告的上述行为从未征得我方同意，且从未向我方支付任何费用。邦泰公司辩称，长银大厦A座一层大厅内西侧是有业主的，业主是李某，并在2013年9月17日取得房屋所有权证书。长银业委会起诉行为违反民诉法第119条规定，应驳回起诉，我方已将涉案商业面积出售给李某，我方与长银业委会提起的诉讼无任何法律关系，应驳回长银业委会起诉。邦维中心辩称，我方的答辩意见同邦泰公司。西点公司辩称，我方的答辩意见同邦泰公司。陈阿婆公司辩称，我方是承租涉案房屋做经营，听从法院判决。经审理查明，邦泰公司系北京市海淀区永定路88号长银大厦（以下简称长银大厦）开发商。长银大厦业主大会于2008年5月选举长银业委会并进行备案，2013年业主大会换届选举长银业委会并于5月7日完成备案。长银业委会主张长银大厦A座一楼大厅属于全体业主共有，大厅内西侧（以下简称涉案房屋）被第一被告、第二被告、第三被告无权出租后，第四被告自2005年4月30日起在大厅西侧装修后经营咖啡店，第五被告自2015年10月开始重新装修后在此经营餐厅，上述行为从未征得长银业委会同意，且从未向长银业委会支付任何费用。邦泰公司对此不予认可，主张涉案房屋的业主为李某，并在2013年9月17日取得房屋所有权证书。邦泰公司就此向本院提交了商品房买卖合同、补充协议、产权证复印件等证据材料。商品房买卖合同及补充协议载明李某2005年8月20日向邦泰公司购买海淀区永定路商业住宅×号房屋（以下简称×号房屋），建筑面积76.81平方米，每平米6000元；产权证复印件载明房屋坐落为海淀区永定路×号×层×。长银业委会对邦泰公司提交的上述证据证明目的不予认可，主张并非涉案房屋位置的房产证，涉案房屋的位置是长方形布局，而邦泰公司提交的房产证后附的平面图显示为东西走向的房屋，且2003年购买房屋的售价最便宜也要每平米6000元，而这份合同是2005年购买的首层门脸房却记载每平米6000元，价格明显过低，且合同中记载的内容都是含糊不清，合同中两个购房人签名不一致。本案审理中，长银业委会持本院开具的委托调查函向海淀区不动产登记事务中心调取了×号房屋的档案材料，调取结果显示海淀区不动产登记事务中心备案的为北京市商品房现房买卖合同。经本院比对，调取的合同落款买受人处的“李某”字样签字与邦泰公司提交的合同买受人处签字存在很大差异；此外，邦泰公司提交的商品房买卖合同所附房屋平面图显示该房屋为南北走向的长方形房屋，而无论邦泰公司提交的产权证还是向海淀区不动产登记事务中心调取的产权证所附的房地平面图，均显示×号房屋为东西走向的长方形房屋，存在走向的明显差异。庭审中，长银业委会提交了长银大厦一层竣工图及规划图，用以证明大厅是共有面积，且两个公共的消防拴都在在陈阿婆店内。经本院甄别，上述两份图纸中均显示长银大厦一层大厅西侧并无南北走向的长方形房屋存在。长银业委会还提交了长银大厦一层东侧房屋的两份2016年的租赁合同及转帐记录，用以证明涉案房屋对面同等地段的租金价格水平。上述两份租赁合同载明长银大厦一层东侧40平米左右的房屋出租价格为年租金235000元，21平米左右的房屋出租价格为年租金147400元。本案审理中，本院到涉案房屋现场两次进行勘验，现场显示涉案房屋为长银大厦一层大厅内分隔出来的部分，系南北走向的长方形房屋，房屋内有两个消防栓存在，消防栓箱体为木质结构且上有彩色纹饰。北京长安西点赛客咖啡店（以下简称咖啡店）系个体，现已经注销，周君系该咖啡店经营者。经本院询问，周君确认如下情况：咖啡店于2019年4月注销，其自2005年开始在涉案房屋处经营咖啡店，合同应该是2004年12月其与邦泰兴业公司签订，期限十年，自2005年初到2014年底，租金每个月交至长银大厦四楼财务室，其从来都按时交纳租金；咖啡店这个位置是从大厅里隔出来的，当时招商部给其看过平面图，其问这个位置是否允许出租，是否属于公用面积，招商部人员答复说除了划分好的区域，其余都是公摊面积，告知其咖啡店面积不属于业主公摊面积，所以其才签订合同开始经营；租金每月8300元，最后一年租金每月11000元。经本院询问，陈阿婆公司主张自2014年年底到2015年年初的时候开始在涉案房屋经营，该公司系与西点公司签订租赁合同，租金每季度十万元，具体其不是很清楚。本院要求陈阿婆公司到庭应诉中应提供涉案房屋的租赁合同及支付租金凭证，但该公司在开庭未予提交。西点公司则主张系赵某受业主委托与陈阿婆签订租赁合同，租金也交付给业主李某，但无论邦泰公司、西点公司均未提交受业主委托的相关证据。另查，为全面了解涉案房屋情况，本院曾多次拨打房屋所有权转移登记申请书上所记载的李某的手机号码，但均无人接听，还曾通过电子送达系统向李某的手机号码发送短信要求其配合本院查明涉案房屋相关情况，但均未获得回应。再查，长银业委会确认系分阶段主张使用费数额，2005年4月30日至2014年4月30日期间按每年20万元计算，2014年之后按照每年36万元计算。本院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行法定职责。长银业委会系长银大厦业主大会选举成立并已备案，有权履行相应职责，具有诉讼主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分。具体到本案中，涉案房屋位于长银大厦A座一楼大厅西侧，故本案审理的第一个焦点及难点问题为涉案房屋是否属于长银大厦共有部分。首先，邦泰公司主张涉案房屋的业主为李某，并在2013年9月17日取得房屋所有权证书，就此提交了商品房买卖合同、补充协议、产权证复印件等证据材料。但是，邦泰公司提交商品房买卖合同与向海淀区不动产登记事务中心调取的北京市商品房现房买卖合同落款买受人处的“李某”字样签字存在很大差异。其次，邦泰公司提交的商品房买卖合同所附房屋平面图显示该房屋为南北走向的长方形房屋，而无论邦泰公司提交的产权证还是向海淀区不动产登记事务中心调取的产权证所附的房地平面图，均显示×号房屋为东西走向的长方形房屋，存在走向的明显差异。再次，长银大厦一层竣工图及规划图均显示长银大厦一层大厅西侧并无南北走向的长方形房屋存在，根据本院到涉案房屋现场勘验的情况，涉案房屋系长银大厦一层大厅内分隔出来的部分（周君在询问中对此亦确认），系南北走向的长方形房屋。此外，涉案房屋内有两个消防栓存在，消防栓箱体为木质结构且上有彩色纹饰。根据消防工程相关设计规范，消防栓应放置于走廊或厅堂等公共的共享空间的墙体内，且不能对其做任何装饰。综合上述查明的事实及证据反映出的内容，本院无法确认邦泰公司所主张的×号房屋与涉案房屋为同一地点，并根据涉案房屋位于长银大厦一层大厅西侧、系从该大厅内分隔出来的部分及消防栓存在的客观情况认定涉案房屋系长银大厦共有部分，应属于全体业主共有。擅自出租涉案房屋的行为侵犯了长银大厦业主的共有权利，所取得的收益应归全体业主所有。本案审理的另一焦点及难点为涉案房屋由谁出租以及出租收益数额的认定问题。由于长银业委会无法提供相关证据，而各被告均不予提交或无法提交相关证据，故本院只能依据各方当事人的陈述予以综合判断。周君作为咖啡店的实际经营者，其就租金数额的陈述具有证据效力，且数额符合市场规律，故本院对周君陈述的租金数额予以确认。对于收取租金的主体，周君确认系2004年12月与邦泰兴业公司签订的租赁合同，租金每个月交至长银大厦四楼财务室。而邦泰兴业公司的住所地为长银大厦4C01室，即长银大厦四楼，故本院据此确认涉案房屋在2005年初到2014年底系由邦泰兴业公司出租并获得出租收益。陈阿婆公司主张开始在涉案房屋经营的时间点与周君所述租赁期限的终止日期相符，本院予以确认。陈阿婆公司主张系与西点公司签订租赁合同，租金约每季度十万元，西点公司则主张系赵某受业主委托与陈阿婆签订租赁合同，租金也交付给业主李某，但无论邦泰公司、西点公司均未提交受业主委托的相关证据，故本院对西点公司所持赵某系受业主委托出租涉案房屋的主张无法采信。综合上述陈述内容及本院关于涉案房屋在2005年初到2014年底咖啡店经营期间系由邦泰兴业公司出租并获得出租收益的认定，且赵某系邦泰公司法定代表人这一客观情况，故本院确认涉案房屋由邦泰兴业公司出租给陈阿婆公司并获得出租收益。对于租金数额，陈阿婆公司主张租金每季度十万元，与长银业委会提交的长银大厦一层东侧房屋的两份2016年的租赁合同及转帐记录反映出的租金数额基本相当，符合市场规律，故本院对陈阿婆公司主张租金数额予以确认。长银业委会第一项诉讼请求主张的系2005年4月30日至2017年7月26日的使用费，对于咖啡店经营期间的费用数额，本院按照周君确认的租金数额进行核算，故2005年4月30日至2014年底应为995200元。长银业委会主张2014年之后按照每年36万元计算的诉讼请求并未高于陈阿婆公司主张的租金数额，故本院对此予以支持。经具体核算，2015年4月30日至2017年7月26日的使用费应为955161元。据此，2005年4月30日至2017年7月26日的使用费共计应为1950361元。根据上述认定，长银业委会第二项诉讼请求要求按每年36万元标准计算自2017年7月27日起至涉案房屋返还之日的使用费具备法律依据，本院予以支持。但是，因本院认定涉案房屋由邦泰兴业公司出租并获得收益的，故上述给付义务应由邦泰公司承担，对长银业委会要求由所有被告承担连带义务的诉讼请求本院不予支持。长银业委会要求使用费利息的诉讼请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。因本院已认定涉案房屋系长银大厦共有部分，应属于全体业主共有，故应由实际使用人陈阿婆公司承担将涉案房屋交还给长银业委会的义务，长银业委会要求所有被告承担交还义务的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于长银业委会要求所有被告将涉案房屋店面拆除并恢复原状的诉讼请求，由于本案中无法明确涉案房屋系由所有被告中的哪一方在大厅中分隔而成，故本院对此不予支持，长银业委会可在收回该房屋后自行处理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京邦泰兴业投资集团有限公司于本判决生效后七日内向北京市海淀区长银大厦业主委员会支付长银大厦A座一层大厅内西侧房屋自2005年4月30日至2017年7月26日的使用费共计1950361元；二、北京陈阿婆火锅餐饮有限公司于本判决生效后七日内将该公司租赁使用的长银大厦A座一层大厅内西侧房屋交还给北京市海淀区长银大厦业主委员会；三、北京邦泰兴业投资集团有限公司于本判决生效后七日内按每年36万元的标准向北京市海淀区长银大厦业主委员会支付长银大厦A座一层大厅内西侧房屋自2017年7月27日起至涉案房屋返还之日的使用费；四、驳回北京市海淀区长银大厦业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36320元（北京市海淀区长银大厦业主委员会已预交13800元），由北京市海淀区长银大厦业主委员会负担10036元；由北京邦泰兴业投资集团有限公司负担26284元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  庞 松人民陪审员  刘良喜人民陪审员  冀国红二〇一九年十月十五日书 记 员  王笳奇