浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初8120号 原告（反诉被告）练小姿，女，汉族，1984年1月8日出生，户籍所在地浙江省庆元县。 原告（反诉被告）叶瑞朋，男，汉族，1983年4月11日出生,户籍所在地浙江省庆元县。 以上两原告共同委托代理人（特别授权）周树生，浙江登云律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州保利建霖房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区淘天地商务大厦1幢828室。 法定代表人陈刚，公司董事长。 委托代理人（特别授权）陈洛、唐锋，浙江浙元律师事务所律师。 原告练小姿、叶瑞朋诉被告杭州保利建霖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷及反诉原告杭州保利建霖房地产开发有限公司诉反诉被告练小姿、叶瑞朋商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张宏独任审理，于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告练小姿及原告练小姿、叶瑞朋委托代理人周树生，被告杭州保利建霖房地产开发有限公司（以下简称保利公司）委托代理人唐锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告练小姿、叶瑞朋诉称：2014年1月8日两原告与被告签订浙江省商品房买卖合同，其中约定：原告在签署合同之日支付首期房款285906元，剩余购房款660000元应在签订本合同之日起7个工作日内办理完毕相关贷款手续。如果商业银行或公积金管理中心不受理买受人的按揭贷款申请，买受人应在接到之日起7日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付竣工验收合格的房屋……原告向被告支付首付款后，原告的按揭贷款申请未获批准。原告多次同被告协商确定新的付款方式。由于被告单位业务员流动性强，下一任业务员根本不知道上一任业务员和原告协商的付款方式，导致一个个业务员都在敷衍原告。后来和被告公司法务部门协商，他们回复原告均是不确定答复。原告是工地上的工作人员，经常出差外地，没有那么多的时间和精力去天天找被告，即使找到被告，被告也是在敷衍原告。故原告诉请判令：一、被告立即向两原告交付杭州市江干区房屋；二、被告接受剩余购房款660000元；三、被告向原告提供讼争中的房屋转移登记在两原告名下需要的案涉房屋交接书、案涉房屋初始登记证明。 被告保利公司辩称，原告至今未付清剩余的购房款及购房款相关利息，无权要求被告提供讼争中房产转移登记到两原告名下的所有资料。根据双方商品房买卖合同第十二条约定，买受人未于出卖人交房通知规定的交房截止日期前付清应付款、违约金、赔偿金、出卖人代收的税、费等应由买受人承担的费用以及具有按揭款未放和买受人未按时还贷的情形等，出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续。办理产权登记的资料中，有一项是产权交付交接书。鉴于原告没有付清购房款、购房款利息、代收的相应税费及物业维修金等，原告尚不具备接收诉争房屋的条件，被告也不需要向原告提交办理产权登记的所有资料。 反诉原告保利公司反诉称，2014年1月8日，反诉原告和反诉被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：两反诉被告向反诉原告购买“杭州市江干区”房屋，房屋总价款为人民币945906元，付款方式为银行按揭贷款方式支付房款，两被告应于案涉《商品房买卖合同》签订之日支付首期购房款人民币285906元，剩余购房款人民币660000元应在签订本合同之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续。同时，合同约定了买受人逾期付款时应承担的违约责任，即逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同签署至今，两被告仅支付首期购房款，剩余款项至今尚未支付到账。反诉原告多次催促反诉被告履行付款义务，然两反诉被告至今尚有购房款660000元未付，早已逾期超过了90日。反诉原告诉请判令：一、反诉被告支付逾期付款违约金234696元（以房屋未付款660000元为基数，按合同第八条日万分之二自2014年3月10日起计算至2019年1月21日止，要求计算至全部款项实际付清之日止）。二、本案本诉及反诉诉讼费用由两反诉被告承担。 反诉被告练小姿、叶瑞朋辩称，一、不管反诉被告是否违约，利息计算标准应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定确定，即逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所谓的违约金计算标准应该是上述标准。二、反诉原告在本案中的消极怠慢，导致反诉被告损失的扩大，就扩大的损失反诉被告不应承担法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。反诉原告知道反诉被告没有交钱，且反诉原告有条件将案涉房屋交付反诉被告。如果反诉原告及时将房屋交付反诉被告，至少从资金的角度来讲，反诉被告也会有相应的收入或者不需要再支付租金。反诉被告认为，反诉原告主张的违约金和租金应相差不大，可以适当相抵消。故反诉被告无需承担违约金，请求法庭驳回反诉请求。 原告练小姿、叶瑞朋为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、《浙江省商品房买卖合同》，拟证明原被告双方约定被告将其开发的杭州市江干区房屋出卖给原告的事实。 2、不动产发票，拟证明原告已经向被告支付了首付款285906元的事实。 被告保利公司质证认为对证据1、2三性无异议，但认为证明对象不成立，因为合同第十二条对交接有明确约定，买受人没有按约在交房截止日前付清应付款，包括违约金、房价款、税费等，出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续。本院认为，证据1、2能证明原被告双方之间商品房买卖合同关系及原告支付首付款情况，予以确认。 被告保利公司未向本院提交证据。 根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2014年1月8日，保利公司（出卖人）和叶瑞朋、练小姿（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1245568），约定：买受人购买位于杭州市江干区商品房，建筑面积共85.91平方米。该商品房单价为每平方米11010.43元，总价款945906元。买受人选择银行按揭贷款方式支付房款，应于本《商品房买卖合同》签署之日支付首期房款人民币285906元，剩余购房款660000元应在签订本合同之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2015年11月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。买受人未于出卖人交房通知规定的交房截止日前（提前交房的，以本合同第九条约定的最后交付日期为准）付清应付款（包括但不限于商品房所有应付房价款（包括面积补差款）、违约金、赔偿金、出卖人代收的税、费等应由买受人承担的费用以及具有按揭款未放和买受人未按时还贷的情形等），出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续。 同日，保利公司（出卖人）和叶瑞朋、练小姿（买受人）签订《合同补充协议》，约定：双方办妥房款结算手续后，出卖人根据合同第十六条约定通知买受人进行权属转移。如买受人按揭申请非因出卖人原因（包括但不限于国家政策调控原因）未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内（以先到的为准）以一次性付款方式支付剩余房款，否则视为违约，出卖人享有解除合同和要求继续履行合同的权利，出卖人选择解除合同的，买受人应当按照合同第八条约定承担违约责任。因买受人原因（包括但不限于提交按揭资料不全或不符合银行要求、不配合银行办理按揭手续等）导致银行贷款未能在本合同签订之日起60日内获批准并转入出卖人账户的，出卖人均有权按合同第八条追究买受人逾期付款的违约责任。 另查明，练小姿、叶瑞朋已向保利公司支付预售购房款285906元，尚余人民币660000元未付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》、《合同补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应依照合同约定履行相关义务。根据合同约定的付款方式及期限，剩余购房款660000元应当在合同签订之日起60日内，也即2014年3月9日前转入出卖人账户，否则出卖人有权按合同第八条追究买受人逾期付款的违约责任，现保利公司同意继续履行合同。故练小姿、叶瑞朋请求被告接受剩余购房款660000元的诉请符合法律规定和合同约定，本院予以支持。又因练小姿、叶瑞朋未依约按期履行付款义务，构成违约，应根据合同约定支付逾期付款违约金，故反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉请，理由正当，本院予以支持。反诉被告关于逾期付款违约金应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的标准计算及反诉被告因反诉原告未交付房屋而产生的租金可与违约金相抵消的辩称，系对法律适用理解有误，本院不予采纳。根据本案上述处理意见，练小姿、叶瑞朋支付剩余房款及违约金，合同约定的讼争房屋交付和交接条件已成就，故对于原告要求被告立即交付杭州市江干区房屋和提供讼争房屋转移登记在两原告名下需要的案涉房屋交接书、案涉房屋初始登记证明的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告练小姿、叶瑞朋支付被告杭州保利建霖房地产开发有限公司剩余购房款人民币660000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告杭州保利建霖房地产开发有限公司于原告练小姿、叶瑞朋付清前款房款后十日内将坐落于杭州市江干区房屋交付给原告练小姿、叶瑞朋； 三、反诉被告练小姿、叶瑞朋支付反诉原告杭州保利建霖房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币234696元（暂计算至2019年1月21日，此后以房屋人民币660000元的未付款为基数，按日万分之二计算至全部款项付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告杭州保利建霖房地产开发有限公司于原告练小姿、叶瑞朋付清前款违约金后十日内向原告练小姿、叶瑞朋提供杭州市江干区房屋交接书、房屋初始登记证明。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币10400元，减半收取人民币5200元，由原告练小姿、叶瑞朋负担。反诉案件受理费人民币2410元，由反诉被告练小姿、叶瑞朋负担。 原告练小姿、叶瑞朋于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款。被告杭州保利建霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  张 宏 二〇一九年十月九日 代书记员  董颖子