湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初2044号原告：湖北三阳置业有限责任公司（以下简称三阳公司），住所地：咸宁市咸安区温泉茶花路12号，信用代码9142120005812476XO。法定代表人：吴望友，总经理。委托诉讼代理人：朱晓明、梅进白，湖北海舟律师事务所律师，一般代理。被告：咸宁市人力资源和社会保障局（以下简称市人社局）,住所地：咸宁市长安大道286号。法定代表人：毛秀君，局长。委托诉讼代理人：鲁小洲，湖北瀛平惟合律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：乔敏，男，汉族，1959年6月6日出生，住咸宁市咸安区，系被告市人社局职工，一般代理。原告湖北三阳置业有限责任公司诉被告咸宁市人力资源和社会保障局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，因双方争议较大，2019年8月16日，本案裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告三阳公司的委托代理人朱晓明、梅进白，被告市人社局的委托代理人鲁小洲、乔敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拆迁还建补偿本金1387809.64元，支付垫付拆迁还建补偿费用的利息损失18312031.54元（以18615309.64元为基数，按照月息贰分自2014年4月计算至款项付清之日止，或者以司法鉴定评估为准）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月20日，原、被告签订《人社局宿舍地块拆迁还建开发意向协议书》，根据协议书约定，原告代被告垫付原人社局宿舍（茶花路10号）地块（特指二期）拆迁还建补偿安置等相关款项；原告依法参与该地块的摘牌出让相关事宜；由被告或者其他竞得人支付原告垫付资金及利息。原人社局宿舍地块分两期进行开发，2014年原告已经通过公开拍卖取得一期七亩土地使用权，开发了“星悦公馆”项目，并按照意向协议书约定完成了该地块二期所有的拆迁还建安置补偿。2017年12月，经被告委托咸宁信达会计师事务有限责任公司审计，原告代为还建面积4630.74平方米，垫付项目支出资金5749847元，项目支出资金利息按照月息1%计算应为1023343.41元。2018年3月，经咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司评估，原告代为还建的房屋，综合评估单价为每平方米4534元。原告多次向被告要求返还垫付款项，被告同意返还垫付资金5149696.84元，但认为上述还建房屋价值只能参照2014年4月份房地产市场价格计算，即按还建面积3979.2平方米乘以单价3384元计算价款为13465612.8元，两项合计18615309.64元。经多次协商，被告自认应返还原告垫付款项18615309.64元，原告认为应当自2014年4月起按照年利率20%计算利息损失，或者根据公平原则，原告代为还建的房屋应当参照每平方米4534元评估价格计算垫付款项的价款，并支付相应利息。双方对垫付款项产生的利息发生争议，原告诉至法院。被告市人社局辩称，原告主张下欠的拆迁还建安置款本金应当按照土地出让金减去土地总地价和已付款金额，即1243439元计算，原告要求被告支付利息没有事实和法律依据，请求依法驳回原告该诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据的交换和质证，根据原、被告提交的有效证据，结合本案的事实，本院认定事实如下：2014年2月20日，原、被告作为甲乙双方签订了《人社局宿舍地块拆迁还建开发意向协议书》，约定原告代被告垫付原人社局宿舍（茶花路10号）地块拆迁还建补偿安置等相关款项，协议第二条约定“办理该地块享受咸政办发（2013）13文件相关政策及该地块挂牌等相关手续，乙方予以配合”，第六条约定“乙方应按上述要求参与该地块挂牌出让事务活动。乙方如能成功摘牌，则按所有相关协议、约定履行义务享受权利。如未摘牌，则按咸政办发（2013）13文件要求，依据审计报告结果，由甲方或其他竞得人支付乙方垫付资金及利息，并列入拆迁安置成本”。协议签订后，原告通过公开拍卖取得一期土地使用权，开发了“星悦公馆”项目，并按照协议书约定完成了该地块二期所有的拆迁还建安置补偿。2016年5月原告向被告交付了拆迁还建的房屋。2017年12月26日，被告委托咸宁信达会计师事务有限责任公司作出咸信会财字（2017）383号专项审计报告，经审计原告代为还建房屋面积4630.74平方米，垫付项目支出资金5749847元，项目支出资金利息按照月利率1%计算应为1023343.41元。2018年3月，经被告委托咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司评估，原告代为还建的房屋，综合评估单价为每平方米4534元。2019年3月25日咸宁市审计局作出咸审投报（2019）9号审计报告，审减拆迁补偿费用226600元；还建面积为3979.2平方米，审减651.54平方米，涉及拆迁补偿金额2954100元；拆迁还建房屋评估时点应当为2014年4月，房屋综合评估单价为每平方米3384元，比2018年3月的评估报告少5325400元；审减拆迁安置费用373500元；无依据计算利息1023300元。2019年6月20日，被告代原告偿还其欠咸宁市企业金融服务有限公司借款本息17227500元，原告自认该款视为被告已支付的涉案款项。本案原告开发的案涉争议土地评估总地价为12529061元，拆迁安置还建费用计入收储成本，该宗土地出让金为31000000元，2018年4月25日至5月17日，原告共缴纳了31000000元土地出让金。本院认为，本案的争议焦点有两个：一、本案的拆迁还建安置款总金额如何确定；二、被告是否应当支付利息。关于第一个争议焦点，本案的拆迁还建安置款总金额如何确定。本案中，原被告签订的《人社局宿舍地块拆迁还建开发意向协议书》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的权利和义务。原告已按照约定履行了代垫拆迁安置补偿费用和交付还建房屋的义务，被告应当按约支付拆迁还建安置款项的义务，故对原告要求被告支付下欠拆迁还建安置款的诉讼请求，本院予以支持。根据咸宁市审计局作出的咸审投报（2019）9号审计报告，结合咸宁信达会计师事务有限责任公司作出的咸信会财字（2017）383号专项审计报告，被告应当支付的代垫拆迁安置补偿费用5149747元，拆迁还建房屋款13465612.8元，合计18615359.8元。原告诉称被告应当支付的代垫拆迁安置补偿费用和拆迁还建房屋款合计18615309.64元，系其对自身权利的处置，本院予以认可，故被告应当支付原告拆迁还建安置款18615309.64元，被告已付款17227500元，下欠1387809.64元应当支付。被告认为应当按照土地出让金31000000元，减去土地总地价12529061元和已付款17227500元，下欠1243439元支付拆迁还建安置款证据不足，本院不予采信。关于第二个争议焦点，被告是否应当支付利息。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，原告代垫拆迁安置补偿费用5149696.84元，应当视为垫资，因双方对垫资利息没有约定，故对原告请求支付代垫拆迁补偿费用利息的诉讼请求，本院不予支持。被告应当支付的拆迁还建房屋款13465612.8元，应当视为购房款，因双方没有约定付款时间，被告应当在房屋交付时即2016年5月支付购房款，但被告没有按期支付购房款，应当承担逾期付款利息，结合本案实际，本院确定为按照中国人民银行同期银行贷款利率即年利率4.75%计算前期利息为1954384.07元（以13465612.8元为基数，按照年利率4.75%从2016年6月1日计算至2019年6月20日），后期利息以欠付金额1387809.64元为基数，按照年利率4.75%从2019年6月21日计算至本案履行完毕之日止。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告咸宁市人力资源和社会保障局在本判决生效之日起十日内向原告湖北三阳置业有限责任公司支付下欠拆迁还建安置款1387809.64元和前期利息1954384.07元，合计3342193.71元，并支付后期利息（以1387809.64元为基数，按照年利率4.75%从2019年6月21日计算至本案履行完毕之日止）。二、驳回原告湖北三阳置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费139999元，由原告湖北三阳置业有限责任公司承担106462元，由被告咸宁市人力资源和社会保障局承担33537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李福坤人民陪审员  张元海人民陪审员  李卫生二〇一九年十月十四日书 记 员  镇景威