内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初3040号原告：赤峰市红山区美林华苑业主委员会，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区美林华苑小区。负责人：梁某，业主委员会主任。委托诉讼代理人：马某，内蒙古信华律师事务所律师。被告：赤峰金田房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区文化大厦。法定代表人：孟某，董事长。委托诉讼代理人：孙某。被告：赤峰百顺物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区东城办事处。法定代表人：陈某，经理。委托诉讼代理人：尹某，内蒙古大川律师事务所律师。原告赤峰市红山区美林华苑业主委员会（以下简称业主委员会）与被告赤峰金田房地产开发有限责任公司（以下简称金田房地产公司）、赤峰百顺物业服务有限公司（以下简称百顺物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月18日作出了（2018）内0402民初4920号民事判决。二被告不服，提起上诉。赤峰市中级人民法院于2019年1月21日作出了（2018）内04民终5155号民事裁定，撤销了本院（2018）内0402民初4920号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的负责人梁某及其诉讼代理人马某，被告金田房地产公司的委托代理人孙某、百顺物业公司的委托诉讼代理人尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告会在原审中向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告签订的物业委托合同无效；2.要求赤峰百顺物业服务有限公司立即撤离美林华苑小区；3.二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：赤峰市红山区美林华苑小区由被告金田房地产公司开发建设。该小区完工后，金田房地产公司违反国务院颁布的《物业管理条例》以及《内蒙古自治区物业管理条例》的规定，未通过公开招投标的方式选聘物业管理企业，而是私自指定百顺物业公司对红山区美林华苑小区进行物业服务，并强制各购房业主签订物业服务合同，否则不交付所购房屋的钥匙。迫使广大业主与百顺物业公司签订了物业服务合同。二被告的行为违反了《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”、《内蒙古自治区物业管理条例》第二十八条：“自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定。现诉至法院，请求维护原告的合法权益。本次诉讼，原告补充如下起诉意见，2018年9月31日百顺物业公司服务已经停止，现在为美林华苑小区服务的物业公司是赤峰天润物业有限责任公司。但百顺物业公司还占着美林华苑小区的公用房屋办公。庭审中原告明确诉讼请求，第一项诉讼请求不变。关于第二项诉讼请求变更为要求百顺物业公司从占用的美林华苑小区的物业管理用房中撤出。被告金田房地产公司、百顺物业公司辩称：原告提起本案诉讼的程序违法。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，原告提起本案之诉，要求确认金田房地产公司与百顺物业公司签订的物业委托合同无效，并要求百顺物业公司撤离美林华苑小区，应由美林华苑小区全体业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但原告提起本案之诉，并没有召开业主大会或书面征集业主意见，而是由业主委员会擅自提起诉讼，严重违反法定程序。原告要求确认金田房地产公司与百顺物业公司签订的物业委托合同无效，没有事实及法律依据。首先，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）第十四条规定，认定合同无效，必须是违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不得以地方性法规、行政规章为依据。而关于效力性强制性规定，最高人民法院在2007年5月30日的《全国民商事审判工作会议纪要》中明确指出法律及行政法规违反该类规定将导致合同无效的规范，不同于管理性强制性规定。因此，只有违反了效力性强制性规定的，才应认定合同无效。其次，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”违反该规定的，仅在《物业管理条例》（2007年修正）第五十七条规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告、罚款，并无条款规定未经招投标选聘物业公司或未经批准采用协议方式选聘物业公司而签订的合同无效。从上述法律及行政法规的规定可见，《物业管理条例》第二十四条系从行政管理角度规范房地产开发企业通过招投标方式或经批准后采用协议方式选聘物业服务企业的要求，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案中，金田房地产公司在2013年开发建设原赤峰市针织厂、地毯厂院内美林华苑小区商住楼项目时，曾邀请赤峰天润物业有限责任公司、赤峰安广物业有限责任公司以及百顺物业公司参与美林华苑小区的前期物业招标，但赤峰天润物业有限责任公司、赤峰安广物业有限责任公司考虑工程尚未竣工等因素并未参与该项目的招投标。最终，为保障小区物业管理及时到位，金田房地产公司在2013年11月10日与百顺物业公司签订了三年期限的物业委托合同，由百顺物业公司负责美林华苑小区的物业服务。合同到期后，又在2016年11月10日续签了五年期限的物业委托合同。虽然选定物业服务企业的方式不符合《物业管理条例》的规定，但也仅是违反了管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，因此双方签订的《物业委托合同》依法有效。本次诉讼，二被告补充如下答辩意见，现在百顺物业公司没有占用小区公用房，而是占用的金田房地产公司的办公室。留下一少部分人员是为了收取尾欠的物业费。2018年12月百顺物业公司已经撤离美林华苑小区。由于该美林华苑小区还没有竣工验收，金田房地产公司还在小区办公，百顺物业公司与金田房地产公司的用房分不清。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、业主委员会备案申请表1份，证明原告经业主选举并于2018年2月13日在赤峰市红山区房产管理处备案，证明原告主体资格合法。2、通知1份、视频资料1份、录音资料1份,证明赤峰市红山区东城街道办事处向被告百顺物业公司发出书面通知，要求被告百顺物业公司向原告移交物业服务的相关资料；同时证明2018年5月29日由红山区信访局主持召开协调会，由建设局、房产局、消防大队、东城派出所、东方九龙物业公司、原告以及被告共同参与，要求被告百顺物业公司移交物业资料，并撤离美林华苑小区，明确责任承担，但被告百顺物业公司拒不移交物业服务的相关资料。3、庭审笔录1份（【2018】内0402民初3373号案件），证明金田房地产公司指定百顺物业公司为美林华苑小区物业服务企业，并强制业主与百顺物业公司签订物业服务合同，如不签物业服务合同就不交付所购房屋的钥匙。迫使广大业主与百顺物业公司签订了物业委托合同。4、百顺物业公司答辩状1份（【2018】内0402民初3373号案件），证明被告百顺物业公司自认签订的合同违法了强制性规定，没有采取招投标的方式。5、中标通知书、物业委托合同，证明业主委员会已通过招投标的方式选聘了新的物业公司。6、告知书，证明赤峰东方九龙物业管理有限公司于2019年1月24日告知美林华苑业主委员会解除物业服务合同。7、公告，证明2019年1月29日美林华苑业主委员会将赤峰东方九龙物业管理有限公司解除物业服务合同的事实告知业主，并告知征求业主意见，准备面向社会公开招标物业服务公司。8、申请书两份，证明美林华苑业主委员会于2019年2月12日向东城街道办事处和红山区房管局申请对美林华苑小区的物业服务面向社会公开招标。9、2019年2月15日关于业主大会决定招标的说明，证明美林华苑业主委员会对美林华苑小区的物业服务面向社会公开招标的说明。10、中标通知书，证明2019年3月15日赤峰天润物业有限责任公司取得美林华苑小区的物业服务资格。11、物业管理委托合同，证明美林华苑业主委员会与赤峰天润物业有限责任公司在2019年3月16日签订《物业管理委托合同》。该物业公司现给美林华苑小区提供物业服务。二被告对原告所举证据的质证意见：1、对证据1的真实性无异议，但认为业主委员会不合法。如成立程序不合法，不是业主本人签字，有代签行为。2、对证据2通知的真实性有异议，经过百顺物业公司向街道办事处进行核实没有人认可出具了该通知，也没有街道办事处工作人员签字。3、对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，无法证实百顺物业公司签订物业合同时有强迫广大业主的行为。4、对证据4的真实性无异议，对证明问题有误，未进行招投标程序不能认定违反了效力性规定，该法律规定仅属于管理性规定。而合同法第五十二规定的违反法律、法规强制性规定的导致合同无效，是指违反效力性规定。5、对证据5有异议，二被告不是合同相对方对于证据的真实性无法确认。但原告未按物业管理条例第十一条第四款选聘新的物业公司，该物业委托合同属于无效合同。6、对证据6有异议，与我方无关，真实性无法确认，与本案没有关联性。7、对证据7真实性，证明问题均有异议，是美林华苑业主委员会自制证据，是否公告、张贴没有证据予以证实。8、对证据8有异议，是美林华苑业主委员会自制证据。不能证实已向办事处和房管局提交。与合同是否有效也没有关系。9、对证据9、10有异议，是美林华苑业主委员会自制证据。真实性无法确认，能够证实选聘的新的物业公司程序不合法。选聘新的物业公司仅是业委会自己作出的说明。该小区很多业主对业委会是否能代表其行使权力是有异议的。10、对证据11真实性及证明问题有异议。招投标只有一个招标合同，没有招标过程和招标材料。没有通过双二分之一进行招标。二被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、2013年11月10日、2016年11月10日金田房地产公司与百顺物业公司签订的物业服务合同，证明金田房地产公司在2013年开发建设原赤峰市针织厂、地毯厂院内美林华苑商住楼项目时，与百顺物业公司签订了物业委托合同，由百顺物业公司承担美林华苑小区的物业服务，期限为自2013年11月10日至2016年10月9日。合同到期后，双方又再次签订物业委托合同，继续约定由百顺物业公司提供物业服务，期限为自2016年11月10日至2021年11月9日。2、赤峰天润物业有限责任公司、赤峰安广物业有限责任公司出具的书面证明材料两份，证明2013年金田房地产公司曾要求赤峰天润物业有限责任公司、赤峰安广物业有限责任公司以及百顺物业公司参加美林华苑商住楼项目前期物业招投标，但赤峰天润物业有限责任公司、赤峰安广物业有限责任均因工程尚未交工为由未参加投标，为此，金田房地产公司与百顺物业公司签订了物业委托合同，由百顺物业公司承担美林华苑小区的前期物业服务。原告对二被告所举证据的质证意见：1、对证据1的真实性、关联性均无异议，恰恰证明二被告所签订的物业服务合同违反了物业管理条例的强制性规定。2、对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，被告应当拿出2013年的邀请函，无论是采取公开招投标还是协议的方式，都必须到公共资源管理中心备案。不排除赤峰天润物业有限责任公司、赤峰安广物业有限责任作假的成分，而且说明没有出具人签字，不符合证据的特征。本次诉讼，原告变更了第二项诉讼请求，原告在庭审中未能提交相关证据，说明庭审后提交证据。庭审后，原告提交了商品房买卖合同一份、照片六枚，证明被告百顺物业公司还占用着原告的物业用房未搬出。要求百顺物业公司从占用原告的物业用房中搬出。被告百顺物业公司对原告证据的质证意见：对原告证据有异议，称我们百顺物业公司没有占用原告的房屋，只占用208号房间，但该房间是金田房地产公司的。我们提交照片一张和说明一份。证明我们只使用208号房间。被告金田房地产公司对原告提交的证据均有异议，认可208号房间由百顺物业公司使用。认为该小区未经竣工验收，即使房屋验收后开发商也有权利使用房屋。对于被告百顺物业公司提交的照片一枚和说明没有异议。原告对于被告百顺物业公司提交的照片一枚和说明有异议。认为208号房间归全体业主所有。对于原审中，各方提交的证据，本院认为二被告对于原告提供的证据，除视频资料外，对其他证据的真实性均无异议，对该部分证据的真实性本院予以采信。对于原告提供的视频资料，结合其提供的通知书，可证明政府相关部门就原、被告的纠纷进行了协调，对于该证据的真实性予以采信。对于二被告提供的物业服务合同，原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。对于二被告提供的证明，原告对其真实性有异议，因该证明无经办人签字，缺乏证据的构成要件，而且仅有证明不足以证明金田房地产公司曾向其他物业公司发出过要约邀请，对于该证据本院不予采信。本次庭审，原告提交的证据6至11，系原告与另一物业公司赤峰天润物业有限责任公司签订物业服务合同的过程，与本案无关联性，对其证据效力不予确认，与本案无关。针对原告第二项诉讼请求，原、被告双方所提交的证据，对其真实性予以确认。原审查明的案件事实：被告金田房地产公司系赤峰市红山区美林华苑小区的建设单位。工程竣工后，被告金田房地产公司于2013年11月10日同百顺物业公司签订了物业委托合同，约定金田房地产公司将该小区委托百顺物业公司管理，合同记载建筑面积为190580平方米，委托期限自2013年11月10日至2016年11月9日，合同后附开发公司移交百顺物业设施设备清单。2016年11月10日，被告金田房地产公司与百顺物业公司续签了物业委托合同，约定继续由百顺物业公司负责赤峰市红山区美林华苑小区的物业管理，委托期限自2016年11月10日至2021年11月9日。上述物业合同的签订均未经过招投标程序。2018年2月13日，业主委员会成立并到房产管理局进行了备案登记。现业主委员会以金田房地产公司与百顺物业公司签订物业委托合同时未经招投标程序合同无效为由，诉至本院诉请如前。2018年3月26日，业主委员会经网上招投标方式向社会公开招标物业服务企业，2018年4月21日确认赤峰东方九龙物业管理有限公司中标，并于2018年4月26日发出中标通知书，双方于2018年5月4日签订了物业管理委托合同。原告提供的2018年5月28日由赤峰市红山区东城街道办事处向百顺物业公司下发通知中记载：“红山区美林华苑小区现有业主1236户，于2018年2月13日成立业主委员会，并经红山区住建局备案。小区业主委员会按照《物业管理条例》相关规定，于3月26日于网上发布了招标公告，5月4日选聘了九龙物业公司，并签订了《物业服务合同》。5月8日在红山区住建局、综合执法局、东城办事处的见证下，召开了新老物业公司交接协调会。现通知百顺物业公司配合业主委员会进行移交，如有异议，建议采取法律途径解决问题。”对于该通知百顺物业公司认可已收到，但百顺物业公司不同意退出该小区。本次重审，补充查明如下案件事实：关于美林华苑小区现在有多少业主、该小区建筑物总面积有多少平方米的问题，原告称，业主委员会只是掌握一部分，具体多少户不清楚。小区建筑物总面积也不清楚。关于该小区业主委员会是怎么成立的，原告称，2016年有660多户自发签名申请成立业主委员会，2017年有740多户申请成立业主委员会。东城街道办事处成立了筹备组，筹备组按房管局要求选举成立了业主委员会。关于提起本次诉讼，业主委员会是否经过全体业主授权提起诉讼？原告要求解聘物业公司，确认合同无效，美林华苑业主委员会是否经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意？原告称，没有。原告认为，前期物业合同如果是合法存在是需要业主双二分之一授权。另查明，百顺物业公司已于2018年对原告停止了服务，撤出了该小区。现双方争议的一个问题是百顺物业公司是否还占用原告的物业公司服务用房，是否应当将该房屋退还给原告。庭审后，当事人均提交了证据，根据该部分证据，查明：被告百顺物业公司占有使用着208号房间。原告提交的商品房买卖合同显示，该小区中物业用房共13套，其中1-102、1-201、1-202、1-203、1-205、1-206、1-207、1-306，地下车库02-13、03-14、03-114、04-114、05-114，社区办公和活动用房1-301、1-302、1-303、1-305为全体业主共同所有。没有涉及208号房间。本院认为，鉴于本案的实际情况，该美林华苑小区的业主委员会已经经过备案，且东城街道办事处成立了筹备组，筹备组按房管局要求选举成立了业主委员会。所以原告提起诉讼，可以认定为主体资格适格。可以以业主委员会的名义提起本次诉讼。关于原告第一项诉讼请求：要求确认合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告、可以并处10万元以下的罚款“。所以通过招投标选聘物业公司属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。违反该规定并不产生导致合同无效的后果。原告的该请求依据不足，予以驳回。关于原告的第二项诉讼请求：要求百顺物业公司从占用原告的物业用房中撤离。原告所提交的证据无法证明其主张。对此请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及以上法律规定，判决如下：驳回原告赤峰市红山区美林华苑业主委员会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 陈 霞人民陪审员 李艳萍人民陪审员 杨 洋 二0一九年十月十一日书 记 员 安 冉