上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9180号上诉人（原审原告，反诉被告）：上海横丁街餐饮管理有限公司，注册地上海市闵行区虹梅路3337号4幢1层101室。法定代表人：KODAMANORIO，执行董事。委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马一村，上海市新华律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：和羽（上海）商贸有限公司，注册地上海市青浦区练塘镇章练塘路588弄15号1幢二层7区052室，实际营业地上海市长宁区水城南路51弄红宝石公寓29号101室。法定代表人：渡邊豊子，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：居懿，上海慧谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴刚，上海慧谷律师事务所律师。上诉人上海横丁街餐饮管理有限公司（以下简称横丁街公司）因与被上诉人和羽（上海）商贸有限公司（以下简称和羽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初16300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人横丁街公司的上诉请求：撤销原审判决第二、第七项，依法改判被上诉人和羽公司支付房屋使用费至2018年7月31日，共计112,000元（人民币，下同）。事实和理由：1、和羽公司于2017年12月28日擅自搬离上海市闵行区XX路XX号XX室1-④房屋（以下简称涉案房屋），横丁街公司多次试图联系和羽公司均未果。横丁街公司于2018年1月22日向和羽公司发送律师函要求解除合同，直至2018年7月收到和羽公司反诉材料后确定合同没有继续履行的可能，才收回了涉案房屋。故和羽公司应支付相应的房屋使用费。2、横丁街公司不需要退还和羽公司申请费40,800元。申请费的30%为权利费，是上诉人在招商经营中付出成本的回报。本案因和羽公司违约导致合同解除，上诉人不存在任何过错，因此一审法院判决上诉人退还申请费没有理由。综上，请求二审法院支持上诉人横丁街公司的上诉请求。被上诉人和羽公司辩称，不同意上诉人横丁街公司的上诉请求。事实与理由：和羽公司于2017年12月28日搬离涉案房屋后，横丁街公司是知晓的，但其直到2018年7月才回收房屋，损失扩大的责任在于横丁街公司。申请费的返还，一审法院认定并无不妥，综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。横丁街公司向一审法院提起诉讼，请求：1.确认横丁街公司与和羽公司签订的租赁合同于和羽公司签收副本时解除；2.判令和羽公司支付拖欠的2018年1月1日至同年7月31日的房租112,000元、2018年1月1日至2018年1月12日的维修公积金及清扫维护费387.10元（按每月1,000元折算）、2018年1月收银系统租赁费270.97元、2017年11月至2018年1月的町内会会费5,149.20元、2017年9月至10月宣传费12,000元（每月6,000元）、2017年10月至12月税金3,771.79元；3.判令保证金48,000元作为违约金予以没收；4.判令和羽公司返还横丁街公司2017年11月和羽公司应退还其他租户的町内会会费431.50元。一审审理中，横丁街公司撤回了第4项诉讼请求。和羽公司向一审法院提起反诉，请求：1.确认2017年6月13日签订的《老外横丁街租赁合同》于2017年12月28日解除；2.判令横丁街公司返还申请费48,000元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2018年1月8日开始，按年利率6%计算）；3.判令横丁街公司返还保证金48,000元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2018年1月8日开始，按年利率6%计算）；4.判令横丁街公司返还2018年1月的租金17,000元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2018年1月8日开始，按年利率6%计算）；5.判令横丁街公司支付2017年12月的营业收入1,771.12元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2018年1月8日开始，按年利率6%计算）；6.判令横丁街公司返还收银机押金2,800元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2018年1月8日开始，按年利率6%计算）；7.判令横丁街公司支付违约金96,000元（16,000元×6个月）。一审法院认定的事实：2017年6月13日，案外人Z公司（以下简称Z公司）及上海A有限公司（以下简称A公司）作为出租人及签约甲方与和羽公司作为租借人及签约乙方签订了《[老外横丁街]租赁合同》，约定：乙方承租位于上海市闵行区XX路XX号XX室，总面积大约为512平方米，出租区画为1-④区划，定额的月租金为16,000元，业态及主营内容为磯串屋。申请费金额为96,000元。合同期限为2年。第5条、承租的商业条件：店铺空间出租并附带营业执照（共同执照）。申请费甲方必须取得营业可以开始之前的可正常营业的执照。权利费用按照申请费的30%收取。若发生仲介手续费则支付给仲介人申请费的20%作为中介手续费。保证金为申请费的50%（2年内未解除合同的，期满后保证金的70%为折旧费退还保证金的30%），中途不可解除合同。但是，当乙方单方面在中途解除合同时，则不予退还作为保证金的30%，除恢复原状外及结清所有帐款外，不会再发生其他负担费用（若有特别损坏则不在此限之内）。每月的支付款项：4-1定额的月租金，每月25日止支付下月的租金，先付后用为原则。4-2从月营业额中提成2%，当月15日支付前月的营业额提成。4-3自来水、电、煤气等根据各自计量表的数据，支付实际费用。关于厨房垃圾等费用，由各区画共同负担。当月15日支付前月的使用料。4-4公共部分的维修公积金、公用区域的清扫费等，各区画每月负担1,000元（其中：维修公积金为100元，清扫、维护费为900元）。另外由甲方出借给乙方的商用POS设备的月使用金为700元，缴纳方式与时间相同为每月25日缴纳下个月的费用。4-5上述款项的支付万一发生拖欠时，甲方将用寄存的销售额，按照4-5、4-4、4-3、4-2、4-1的顺序先行扣除，不足金额可以根据第2条的2项进行填补。4-6上述4-5中欠缺的保证金，乙方必须在10日以内填补齐全。10日内无法补足，经甲方书面催告后仍不能补足的，甲方可以立即解除合同，乙方应当承担相应的违约责任，造成甲方损失的，乙方还应予赔偿。第7条、对象物件的返还：无论因何种原因导致合同提前终止或解除的，乙方需在合同终止日或被解除日后10天内在不破坏对象物件主体结构的前提下将自行添置的设施设备拆除搬离；否则甲方有权对乙方遗留物进行清场处理并将该经营场地恢复原样，同时保留向乙方追索由此发生的清场费用。返还经营场地的日期以甲、乙双方签字确认的交接单为准。第10条、乙方的权利和义务：保证金是乙方向甲方预存的申请费，不产生利息。合同期满后，解除合同时，按照既定物件归还的规定，向乙方退还相当于租赁区画申请费的30%的租赁保证金。第13条、甲方的表示和保证：[老外横丁街]管理公司根据中国成立餐饮公司的申请程序，在设施完工之时，准予领取营业执照，甲方由A公司及Z公司为[老外横丁街]管理公司的代理公司。[老外横丁街]管理公司在法律上成立之刻起，自动成为甲方，同时，甲方A公司及Z公司所承担的全部责任将随即终止。乙方确认对上述情况均已明确知晓并同意。第16条、解除合同的条件：……2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；给对方造成损失且违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用累计达到30天的。（乙方支付的房屋保证金未经甲方书面同意不得用作抵充支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用）；（五）未经甲方书面同意，乙方擅自无故停业累计达到或超过15天的；……（十二）；在发生上述（一）至（八）项情况时，甲方在书面通知乙方的同时有权采取一切必要手段防止甲方的损失进一步扩大，乙方应赔偿甲方因采取必要措施而产生的合理费用。合同解除后10日内，对于乙方预付的与未完租期相应的租金、物业管理费及其他费用，经扣除乙方应付而未付的款项（如有）后，甲方应将剩余部分无息返还给乙方。第18条、违约责任：……5.租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方需按月租金的6倍支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。……。合同签订后，和羽公司支付了申请费96,000元，其中的50%即48,000元为保证金。2017年7月至同年11月期间，横丁街公司每月向和羽公司发送付款通知，明确相应的付款明细及金额。和羽公司则根据付款通知载明的金额向横丁街公司付款，横丁街公司开具发票及收据。和羽公司已支付收银机押金2,800元，已付租金及维修基金至2017年12月30日，已付收银机租赁费至2018年1月31日。2017年12月26日，横丁街公司出具关于和羽公司租赁费用营业款扣减的通知，载明：截止至2017年12月26日，未收到和羽公司2018年1月的租赁费，扣减和羽公司2017年12月的营业款17,000元作为2018年1月的租金。2017年12月27日，和羽公司向横丁街公司发送解除租赁合同通知，载明：A公司、Z公司：2017年6月13日，我司与贵司签订了一份《老外横丁街租赁合同》，合同约定：我司承租区画为XX路XX号XX室1-4区画，月租金为16,000元，业态及主营内容为磯串屋（日本料理），合同期限为两年，从2017年7月7日至2019年7月6日止。由于我司主营内容属于餐饮，因此我司需要办理餐饮服务许可证等其他相关证照。但是贵司至今未配合我司办理餐饮服务许可证等其他相关证照，导致我司无法合法经营。合同第5条约定：店铺空间出租并附带营业执照（共同执照）依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第五十九条之规定：“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。”、“第七十一条：伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由公司登记机关处以10,000元以上100,000元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。”因此，我司认为贵司店铺空间出租并附带营业执照（共同执照）是违法的行为，为了避免遭受可能的行政处罚，我司以书面形式通知贵司于2017年12月31日解除2017年6月13日签订的合同。请贵司在收到本通知之日起五个工作日内向我司退还申请费96,000元，退还保证金48,000元。该函件显示于2017年12月28日由他人收。2017年12月28日，横丁街公司发现和羽公司已将租赁房屋内物品搬空，并搬离了租赁房屋。2018年1月22日，横丁街公司委托律师向和羽公司发出律师函，载明：……1、委托人于2018年1月12日正式与贵司解除[老外横丁街]租赁合同。2、贵司在收到本函之日起5日内，向委托人支付贵司拖欠的费用并承担相当于6个月租金的违约金共计126,746.04元。3、如逾期仍未能按照委托人的要求支付款项的，则委托人势必会通过相关法律途径维护自己的合法权益。届时因讼诉而产生的包括违约金、逾期利息、诉讼费、律师费等在内的相关诉讼成本亦将一并由贵司承担。该函件没有签收记录，和羽公司否认收到过。一审法院另查明，横丁街公司与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签署了《广告发布业务合同》，由横丁街公司委托B公司发布的老外横丁街广告，做相应宣传。2017年9月4日，横丁街公司与町内会各店铺（共涉及8间商铺）签署XX刊登相关协议，约定：1.关于刊登概况：从9月下旬至12月下旬，共计7次，将XX（每周三）刊登在1面广告上。……3.广告费的支付：前两次（9月27日，10月11日）由横丁街公司支付广告费，从第3次到第7次共计5次由各店铺支付广告费。每刊登1面1次的广告费为6,000元，町内会在调整的基础上，各个店铺根据分配比例支付广告费。嗣后，横丁街公司在XX刊物上就老外横丁街刊登广告进行宣传，合计七期。一审法院还查明，上海市闵行区XX路XX号房屋的权利人为案外人上海C有限公司，Z公司及A公司系承租而来。2017年6月23日上海市闵行区市场监督管理局核准在该地址设立横丁街公司，成立日期为2017年6月15日，经营范围为餐饮企业管理，餐饮服务。2017年10月27日，上海市闵行区市场监督管理局签发食品经营许可证，经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售。同期，上海市闵行区酒类专卖管理局签发酒类商品零售许可证。一审法院再查明，2017年6月，和羽公司指定的案外人上海D有限公司（以下简称D公司）向横丁街公司申请费用16,000元并开具咨询费发票，Z公司于2017年7月支付了该笔钱款。一审法院认为：本案所涉《租赁合同》系案外人Z公司、A公司与和羽公司签订，然根据合同约定，横丁街公司承继合同中出租方即Z公司、A公司的权利义务，且合同签订后实际也由横丁街公司行使合同权利、承担合同义务，当事人亦认可合同的出租方为横丁街公司，故本案所涉《租赁合同》对横丁街公司、和羽公司具有拘束力，双方均应按约行使权利、履行义务。合同履行过程中，和羽公司在未与横丁街公司协商并取得横丁街公司同意的情况下即擅自离场，违反了合同约定，应承担相应的责任。和羽公司认为合同解除的责任在于横丁街公司违约，因为租赁房屋无法办理营业执照及卫生许可证。然一审法院注意到，涉案房屋有其特殊性，且已经办理了营业执照，合同亦约定和羽公司使用共同执照并支付相应的费用，故和羽公司以无法办理营业执照为理由行使单方解除权并要求横丁街公司承担违约责任没有依据，一审法院不予采信。和羽公司向横丁街公司发送了解除租赁合同的通知，且该通知显示已于2017年12月28日由他人签收，虽横丁街公司否认收到该律师函，但横丁街公司已知晓和羽公司于2017年12月28日搬离了涉案房屋，且发送函件明确双方于2018年1月12日解除合同，故一审法院可视为双方合意于2018年1月12日解除了租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同约定违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金，现横丁街公司要求将保证金48,000元作为违约金予以没收符合约定，且于法不悖，一审法院予以支持。根据合同约定，和羽公司擅自无故停业累计达到或超过15天的，横丁街公司在书面通知和羽公司的同时有权采取一切必要手段防止损失进一步扩大，本案中，横丁街公司在2017年12月28日知晓和羽公司已经清空并搬离租赁房屋后应在约定期限内收回房屋并及时止损，因横丁街公司怠于收回房屋并及时止损，相应的责任应由横丁街公司承担。故横丁街公司可以主张的使用费应延续至合同解除后10日，横丁街公司主张的2018年1月22日之后的房屋使用费一审法院不予支持。现横丁街公司主张的2018年1月1日至2018年1月12日的维修公积金及清扫维护费387.10元符合合同约定，一审法院予以支持。一审法院注意到，横丁街公司出具的付款通知上已经载明了截止至2018年1月的收银机租赁费，且和羽公司也依该通知付清该费用，横丁街公司再次主张至2018年1月的收银机租赁费属于重复计费，一审法院不予支持。横丁街公司主张的2017年11月至2018年1月的町内会会费、2017年10月至12月的税金没有依据，一审法院不予支持。横丁街公司主张的宣传费，一审法院认为，根据约定，由各商户根据分配比例支付，横丁街公司主张和羽公司已经代为收取并要求和羽公司全额给付没有依据，故一审法院不予支持。一审法院根据约定，结合商铺铺位的数量进行调整，酌定和羽公司承担3,750元，差额部分由横丁街公司依法向相关付款义务人主张。和羽公司要求横丁街公司退还营业款17,000元、1,771.12元及收银机押金2,800元，横丁街公司对此无异议，故一审法院予以支持。根据合同约定，申请费甲方必须取得营业可以开始之前的可正常营业的执照。权利费用按照申请费的30%收取。若发生仲介手续费则支付给仲介人申请费的20%作为中介手续费。本案中，一审法院根据该约定并结合双方的租赁期限及实际经营期限，酌定和羽公司承担申请费7,200元。对于横丁街公司主张已经退还申请费16,000元，应予以扣减，一审法院认为，合同约定，若发生中介费，则支付给中介人员20%的中介手续费，然针对本案的租赁合同，和羽公司显然不可能是中介方，和羽公司抗辩该款为其居间介绍横丁街公司与其他公司签约的中介费更为合理，一审法院予以采信，横丁街公司要求扣减该款一审法院不予支持。故横丁街公司需返还申请费40,800元。和羽公司搬离后未向横丁街公司提起过结算的要求，故和羽公司要求横丁街公司支付相应款项的利息一审法院均不予支持。和羽公司要求横丁街公司支付违约金没有依据，一审法院不予支持。一审法院于2019年1月14日作出民事判决：一、确认上海横丁街餐饮管理有限公司与和羽（上海）商贸有限公司之间就上海市闵行区XX路XX号XX室1-④区划签订的老外横丁街租赁合同于2018年1月12日解除；二、和羽（上海）商贸有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海横丁街餐饮管理有限公司2018年1月1日至同年1月22日的租金及房屋使用费合计11,733元；三、和羽（上海）商贸有限公司已支付的保证金48,000元由上海横丁街餐饮管理有限公司作为违约金予以没收；四、和羽（上海）商贸有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海横丁街餐饮管理有限公司2018年1月1日至2018年1月12日的维修公积金及清扫费合计387.10元；五、和羽（上海）商贸有限公司于判决生效之日起十五日内支付海横丁街餐饮管理有限公司宣传费3,750元；六、上海横丁街餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内退还和羽（上海）商贸有限公司营业款、收银机押金合计21,571.12元；七、上海横丁街餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内退还和羽（上海）商贸有限公司申请费40,800元；八、驳回上海横丁街餐饮管理有限公司其余本诉请求；九、驳回和羽（上海）商贸有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,834.92元，由上海横丁街餐饮管理有限公司负担1,438.17元，和羽（上海）商贸有限公司负担1,396.75元；反诉案件受理费人民币2,611.78元，由上海横丁街餐饮管理有限公司负担679.64元，和羽（上海）商贸有限公司负担1,932.14元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于横丁街公司要求和羽公司支付房屋使用费，拒绝退还申请费是否有相应的依据。关于房屋使用费的支付。《[老外横丁街]租赁合同》系案外人Z公司、A公司与和羽公司所签订，后Z公司、A公司的权利义务由横丁街公司继承，该《租赁合同》对横丁街公司及和羽公司均有约束力。现双方均认可《租赁合同》于2018年1月12日解除，故根据合同约定，和羽公司应支付房屋租金及使用费至2018年1月22日。横丁街公司自认其于2017年12月28日通过物业保安及现场视频知晓和羽公司已经搬离涉案房屋，并于2018年1月22日向和羽公司发送律师函要求解除《租赁合同》，却未在书面通知和羽公司时采取一切必要的手段防止横丁街公司的损失进一步扩大，应由横丁街公司自行承担损失扩大的责任。现横丁街公司以其直到2018年7月份才收回涉案房屋为由，主张和羽公司支付相应的房屋使用费，依据不足，一审法院不予采纳，本院亦同。关于申请费的退还。和羽公司支付了横丁街公司申请费共计96,000元，因和羽公司违约，其中的50%作为违约金不予返还，剩余部分作为30%权利费及20%中介费，应按照和羽公司的实际租赁时间扣除相应的款项后予以返还。现没有证据证明和羽公司指定的案外人D公司向横丁街公司申请的16,000元属于本案合同所约定的20%中介费，故一审法院根据本案情况，以两年共计28,800元的30%权利费用，计算了和羽公司实际租赁期6个月应承担的申请费7,200元，并无不妥，本院依法予以认同。二审期间横丁街公司拒绝退还和羽公司相应申请费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人上海横丁街餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,514.56元，由上诉人上海横丁街餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十月二十九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……