广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初9907号原告（反诉被告）：倪美芹，女，汉族，1975年3月21日出生，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：王友为，山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛文文，山东恒正律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海经济特区恒盛房产开发有限公司，住所地珠海市高新区。法定代表人：陈桂良，董事长。委托诉讼代理人：王苗苗，女，1984年10月21日出生，汉族，住珠海市金湾区。原告倪美芹与被告珠海经济特区恒盛房产开发有限公司（以下简称恒盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪美芹的委托诉讼代理人王友为、薛文文，被告恒盛公司的委托诉讼代理人王苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房款2294585.3元及利息41566.75元（暂计算2019年1月26日至2019年6月26日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算），2019年6月26日之后的利息应按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。）3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年5月初经人介绍并得到被告及其工作人员的口头承诺，作为外地人原告可以以购买珠海的房产的途径直接落户珠海，为将来的子女升学就业提供良好的便利。原告逐于5月2日向被告支付购房定金5万元，被告未向原告出具承诺购买涉案房屋可将原告户籍迁至珠海市的书面承诺，同时通过网银转账向被告的工作人员覃洪军转账3万元的户口迁移费用、1.2万元的社保费用。2018年5月25日，原被告双方签订《珠海经济特区恒盛房产开发有限公司楼宇认购书》，约定原告购买珠海唐家红树东岸项目X期X栋X单元XXXX室，建筑面积245.77平方米，总房款5672466元，支付总房款的40%（即2272466元）作为首付款，剩余款项办理房屋按揭贷款。同日，双方签订《商品房买卖合同》，但未交原告持有也未告知合同具体内容。截止至2018年5月25日，原告共支付房款2294585.3元。2019年1月原告被告知因珠海市地区限购政策已不能向珠海市办理户籍迁入手续，又原告不能订立房屋担保贷款合同，原告于2019年1月26日向被告申请解除《商品房买卖合同》并要求退款，被告已经受理并同意退还房款，但经原告多次催要未果。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称，原告所述情况与事实不符，被告未向客户承诺任何户口、社保转移相关事项，也未于2019年1月26日与客户就《商品房买卖合同》解除达成一致，原告诉请没有事实和法律依据，现被告也主张解除《商品房买卖合同》，法院应驳回除解除《商品房买卖合同》以外的所有诉请。被告向本院提出反诉请求：1、判决确认原被告双方签署的《商品房买卖合同》及附件已于2019年7月29日解除；2、判决原告向被告支付逾期付款的利息218166元（从2018年7月9日至2019年7月29日止共385天，以未付款项3400000元为基数、按照年利率6%计算，3400000×6%÷360×385＝218166）；3、判决原告向被告支付违约金1134493.2元，以上第2、3项总额为1352659元。4、判决原告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月25日，反诉原告、被告就买卖红树东岸项目X期X栋X单元XXXX室商品房事宜达成一致，并签署了《商品房买卖合同》。合同约定：购房总价款5672466元，反诉被告应在合同签订后最迟45日前（即2018年7月9日前）向反诉原告支付所有购房总价款，如逾期付款超过45天（即未在2018年8月23日前支付）的，反诉原告有权单方解除《商品房买卖合同》并要求反诉被告承担购房总价款20%（即1134493.2元）的违约金。《商品房买卖合同》签署时，反诉原告向反诉被告承诺符合当时珠海市的购房政策，并因自身原因申请延期办理合同备案。反诉被告向反诉原告支付了2272466元购房款及22119.3元首期物业专项维修资金，尚拖欠3400000元购房款一直未支付。反诉原告多次督促反诉被告配合办理商品房备案手续，并催促反诉被告依约支付全部购房款，但反诉被告以各种理由推诿支付，反诉被告逾期支付购房款已远超合同约定的45天，构成严重违约。为此，反诉原告于2019年7月29日向反诉被告发出《合同解除通知书》，解除了双方签署的《商品房买卖合同》及其附件，反诉被告应向反诉原告支付延期付款违约金218166元和解除合同违约金1134493.2元。综上，为维护反诉原告合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。原告对被告反诉辩称，一、因答辩人已于2019年1月26日明确向被答辩人提出解除合同、退还房款的申请，被答辩人的工作人员也已签字确认，后答辩人又多次与被答辩人沟通办理退款手续，被答辩人以各种理由推诿，因此应认定双方《商品房买卖合同》的解除时间应为2019年1月26日。二、《商品房买卖合同》已于2019年1月26日解除，被答辩人一直以各种理由推诿拒绝退款，应向答辩人支付相应的损失。本案中，被答辩人主张解除合同应承担违约责任，但其主张的逾期付款利息是基于合同继续履行，两者显然矛盾，因此被答辩人主张逾期付款利息无事实和法律依据，应依法驳回。三、《商品房买卖合同》第七条第（二）部分第3条关于付款方式的约定中，并未约定余款的付款截止时间，因此不应认定答辩人违约，不应支付违约金。即使，答辩人未及时支付剩余房款，但究其原因系被答辩人承诺的答辩人可以通过购买珠海房产直接落户珠海为孩子将来升学就业提供良好便利的事项不能成就，答辩人无法在珠海办理贷款，购房条件已不允许，因此，答辩人并非故意不交剩余房款。另，被答辩人要求的违约金数额过高，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%的标准适当减少”的规定，又因房价上涨，被答辩人不存在经济损失，答辩人没有违约行为，故不应支付该部分违约金。综上所述，应确认本案商品房买卖合同的解除时间为2019年1月26日，驳回被答辩人的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：2018年5月25日，原、被告双方签订《珠海经济特区恒盛房产开发有限公司楼宇认购书》，约定原告购买被告建设销售的珠海唐家红树东岸项目X期X栋X单元XXXX号房，建筑面积245.77平方米，总房款5672466元，支付总房款的40%（即2272466元）作为首付款，剩余款项办理房屋按揭贷款支付。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》（以下简称为合同，原告自述该合同由被告持有未交给原告）。合同约定总房价款为5672466元，买受人于2018年5月日前支付首期房价款2272466元，占全部房价款的40%，余款3400000元向兴业银行珠海分行申请贷款支付。同时，原告还按被告的要求签署了一份《承诺书》，主要内容是买受人已清楚知悉珠海市现行的住房限购限贷政策及其实施细则。《补充协议》第六条约定：买受人逾期付款超过45日的，出卖人有权单方面解除合同。因买受人违反合同约定，出卖人解除合同的，合同自出卖人向邮寄单位交寄解约通知之日或出卖人以电话、短信通知买受人之日起解除。买受人应自合同解除之日起5日内履行下列义务：（1）、买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。出卖人有权从买受人已付房款中扣除买受人应付的全部违约金（或赔偿）及合同注销相关的全部费用，买受人已付房款若有剩余，出卖人无息退还给买受人。截止至2018年5月25日，原告向被告支付房款2294585.3元。2019年1月原告在被告知因珠海市地区限购政策限制已不能办理户籍迁入珠海市的手续，更不能订立房屋担保贷款合同的情况下，原告于2019年1月26日向被告申请解除《商品房买卖合同》并要求退款。当日，原告在被告售楼部工作人员汪梅的引导安排下填写了一份《销售事务申请纪录表》载明：销售事务-已签约退房。申请事由-“本人于2018年5月25日认购此房，交定金人民币50000元，首期或楼款人民币2294585.3元，现由于户口原因申请办理退房手续，同时，退还已交房款2244585.3元。本人保证上述资料真实、有效，产生一切相关法律风险，将由本人承担。申请人签名为原告本人的签名；销售代表签名为汪梅的签名”。原告同时还填写了一份《客户退款申请表》，内容载明退款金额2294585.3元及原告的收款户名及收款银行账号。《客户退款申请表》横线隔开下款是《客户退款申请受理回执》载明：“兹倪美芹客户于2019年1月26日申请退款，退款方式选择银行退款，申请退款金额为2244585.3元。该客户已按我公司规定办理相关退款申请手续，并已交来相关资料：收款回执、身份证复印件、卡号复印件、认购书。销售现场经纪办人：汪梅签名”。原告同时还填写一份《解除商品房买卖合同声明书》、《解除认购书声明书》，《声明书》载明：原告于2018年5月25日签订《商品房买卖合同》及其补充协议。现因本人户口的原因，在意思真实、准确的情况下向贵司申请解除本人与贵司签署的《商品房买卖合同》及其补充协议，并与贵司通过充分协商的基础上，予以解除上述合同。双方将不再履行原合同中所规定的权利与义务，由此产生的一切法律责任由本人自行承担。被告于2019年7月29日向原告邮寄了一份《合同解除通知书》，内容为“倪美芹女士：2018年5月25日，贵方和我公司就买卖红树东岸项目一期1栋2单元2803室商品房事宜达成一致，并签署了《商品房买卖合同》，购房总价款为5672466元．依合同约定贵方应在2018年7月9日前向我公司支付所有购房总价款，如贵方逾期付款超过45天即在2018年8月23日前未支付全部购房总价款的。我公司有权单方解除《商品房买卖合同》并要求贵方承担购房总价款20%即1134493.2元的违约金。《商品房买卖合同》签署后，我公司多次督促贵方配合办理商品房备案手续，并催促贵方依约支付全部购房款，但贵方以各种理由推诿支付。截至本函发出之日，贵方仅支付了2272466元购房款及维修基金22119.3元，尚拖欠3400000元购房款，贵方已严重逾期。鉴于贵方上述严重违约行为，现我公司依照《商品房买卖合同》相关约定，正式通知贵方解除我公司与贵方签署的《商品房买卖合同》及相关附件，并从贵方已支付的购房款中扣除1134493.2元作为违约金。请贵方在接到本通知书之日起5日内，前来我公司办理解除合同的相关手续”。审理中，本院根据原告的申请依法裁定查封了案涉房产。另查明，原告自述于2018年5月初经人介绍并得到被告及其工作人员的口头承诺，作为外地人原告可以以购买珠海的房产的途径直接落户珠海，为将来的子女升学就业提供良好的便利。原告遂于5月2日向被告支付购房定金5万元，被告未向原告出具承诺购买涉案房屋可将原告户籍迁至珠海市的书面承诺，同时通过网银转账向被告的工作人员覃洪军转账3万元的户口迁移费用、1.2万元的社保费用。原告为此向本院提交了其与珠海仁鑫电子商贸有限公司于2018年6月24日签订的一份《入户珠海协议》及相关付款凭据。被告在庭审中承认汪梅、覃红军是其代理公司世联公司派驻被告公司售楼现场的销售人员，并陈述覃红军在2018年底已调离了售楼部。本院认为，被告恒盛公司是珠海唐家红树东岸项目X期X栋的开发销售商，原告与被告恒盛公司于2018年5月25日签订的《珠海经济特区恒盛房产开发有限公司楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及附件等是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，原告并非珠海市户籍人口，也并无在珠海市购买社保的记录，在签订认购书之前亦明知自己不具备珠海的购房资格。但在被告售楼人员及关联中介人员的误导下，偏信中介以为能通过补买社保将户籍快速迁移至珠海而取得购房资格，经过努力最后未能如愿的情况下向被告提出解除合同。被告在庭审中承认汪梅、覃红军是其代理公司世联公司派驻被告公司售楼现场的销售人员，本院对此予以认定。2019年1月原告在被告知因珠海市地区限购政策限制已不能办理户籍迁入珠海市的手续，更不能订立房屋担保贷款合同的情况下，于2019年1月26日向被告申请解除《商品房买卖合同》并要求退款。当日，原告在被告售楼部工作人员汪梅的引导安排下填写了一份《销售事务申请纪录表》载明：销售事务-已签约退房。申请事由-“本人于2018年5月25日认购此房，交定金人民币50000元，首期或楼款人民币2294585.3元，现由于户口原因申请办理退房手续，同时，退还已交房款2244585.3元。本人保证上述资料真实、有效，产生一切相关法律风险，将由本人承担。申请人签名为原告本人的签名；销售代表签名为汪梅的签名”。原告同时还填写了一份《客户退款申请表》，内容载明退款金额2294585.3元及原告的收款户名及收款银行账号。《客户退款申请表》横线隔开下款是《客户退款申请受理回执》载明：“兹倪美芹客户于2019年1月26日申请退款，退款方式选择银行退款，申请退款金额为2244585.3元。该客户已按我公司规定办理相关退款申请手续，并已交来相关资料：收款回执、身份证复印件、卡号复印件、认购书。销售现场经纪办人：汪梅签名”。原告同时还填写一份《解除商品房买卖合同声明书》、《解除认购书声明书》。上述事实是原告在被告知仍不符合珠海市购房资格的情况下提出要求退款，并在被告售楼人员汪梅的引导安排下填写了相关的《销售事务申请纪录表》、《客户退款申请表》、《解除商品房买卖合同声明书》、《解除认购书声明书》等一系列手续，被告的销售人员汪梅亦分别在《销售事务申请纪录表》销售代表处签名，《客户退款申请表》横线隔开下款是《客户退款申请受理回执》上签名。结合上述填写内容及被告销售人员汪梅的签名及回执内容，可以认定原被告双方就解除《商品房买卖合同》及退还购房款数额已经达成一致意见。上述文书内容对买卖双方产生约束力。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》理据充分，与上述文书内容及意思表示一致，本院予以支持。原告请求被告返还已支付的购房款2294585.3元与原告与被告中介人员填写的《销售事务申请纪录表》及《客户退款申请表》的申请退款数额不一致，本院据实予以支持被告应向原告退还购房款2244585.3元，超出部分不予支持。原、被告办理解除合同及退款事项的时间是2019年1月26日，上述文书内容虽然没有约定退款的时间，但按照常理及支付习惯可以视为签字当日为支付时间，被告至今未付已构成逾期支付，应向原告支付占用资金的银行利息。故原告请求支付购房款2294585.3元的利息，本院据实予以支持以2244585.3元为基数，从2019年1月27日起至实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。相反，被告在明知其与原告已于2019年1月26日办理并签署上述解除手续的情况下，仍重复于2019年7月29日向原告邮寄一份《合同解除通知书》，企图将自己的过错转嫁给购买人，其反诉请求确认原被告双方签署的《商品房买卖合同》及附件已于2019年7月29日解除、原告向被告支付逾期付款的利息218166元（从2018年7月9日至2019年7月29日止共385天，以未付款项3400000元为基数、按照年利率6%计算，3400000×6%÷360×385＝218166）、原告向被告支付违约金1134493.2元与查明认定的事实不符，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十二条的规定，判决如下：—、确认原告倪美芹与被告珠海经济特区恒盛房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》已于2019年1月26日解除；二、被告珠海经济特区恒盛房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告倪美芹退还购房款2244585.3元；三、被告珠海经济特区恒盛房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告倪美芹支付购房款的利息，以2244585.3元为基数，从2019年1月27日起至实际付清日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；四、驳回原告倪美芹的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（本诉被告）珠海经济特区恒盛房产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费51798元、保全费5000元，反诉费30631元，由被告珠海经济特区恒盛房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  吴舒雅人民陪审员  康仲元二〇一九年十月十一日书 记 员  刘嘉茵何倩