山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初4641号原告：张燕，女，1975年6月12日出生，汉族，住山东省莱芜市莱城区。原告：齐云雷，男，1976年7月16日出生，汉族，住住山东省莱芜市莱城区。二原告共同委托诉讼代理人：李正磊，北京市浩东（青岛）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张春梅，北京市浩东（青岛）律师事务所实习律师。被告：青岛匠寓科技有限公司，住所地：山东省青岛市市北区延吉路89号802户。法定代表人：刘秀明，董事长。委托诉讼代理人：赵怀友，男，1980年8月20日出生，汉族，系青岛匠寓科技有限公司工作人员，住山东省滕州市。原告张燕、齐云雷与被告青岛匠寓科技有限公司委托合同，后变更为房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人李正磊，被告委托诉讼代理人赵怀友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的青岛市市北区金华支路12号6号楼2单元2003户房屋出租委托合同。被告支付2019年1月1日至4月5日占有、管控期间的该房屋租金12666.5元、违约金17100元。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告在2017年12月31日签订出租委托合同，原告将青岛市市北区金华支路12号6号楼2单元2003户房屋交付给被告，约定月租金3619元、年租金38000元，是否租赁出去，合同期间都由被告给原告支付房屋租赁费。合同签订后被告于2017年12月31日支付4229元、2018年4月9日支付10857元、2018年7月9日支付10857元、2018年10月9日支付10857元房屋租金。被告使用、管理期间防盗门损坏，房屋室内环境差、增加隔断，按照交易习惯和约定被告应于2019年1月10日前给付2019年的房屋租金，被告没有及时支付租金已违约，后被告1月24日左右表示违约不支付租金，也不准备继续履行合同，当时被告承诺给原告6000元违约金，把房子收拾好，交付给原告，但该房卫生太差，被告也没有将隔断拆除、恢复原状，钱也没有给付原告，本案租赁房屋现在仍占有、管控没有交付原告。故起诉，望判如所请。被告辩称：原、被告于2017年12月31日签订《房屋出租委托合同》，约定：（1）原告将坐落于青岛市市北区金华支路12号6号楼2单元2003户房屋委托被告对外出租。（2）委托期自2018年1月10日至2021年1月10日。（3）原告同意预留每年45天作为被告接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。免租期后从2018年2月25日开始计算租金，即从委托日起至委托期满给原告每年10.5月的房租。原告同意每年免租期内如产生租金收入，作为被告的报酬。房屋租金为每月3619月，按照季度交付租金共计每年38000元整（按照12个月计算，平均月租金3619.67元）。原告收取租金的方式为银行划账。被告分别在2018年1月10日支付租金5429元、2018年4月10日支付10857元、2018年7月10日支付10857元、2018年10月10日支付10857元。被告应该在2019年10月10日支付下一期房租，由于被告经营持续亏损，难以维持经营，所以被告在1月24日向原告提出解除合同，并同意向原告支付6000元违约金，并起草协议，但原告拒绝在协议上签字。从被告通知原告解除合同之日起，房屋内所有租客都已被被告清退，隔断装修以及卫生打扫均已处理完毕，但由于原告拒收房屋的原因，使被告陷入了及时办理退房交接的履行不能。由于房屋钥匙事关房屋安全，被告不能通过邮寄等其它方式向原告退还钥匙，所以房屋钥匙只能暂存被告处保管，房屋一直处于未使用状态。被告认为，被告在2019年1月24日就同意向原告返还房屋，被告承担房租的日期应截止在2019年1月24日，因原告拒绝收回房屋所产生的租金，不应由被告承担。被告应向原告支付截至2019年1月24日的租金1583.33元，此外由于被告并没有给原告造成实际损失，原告要求被告承担的违约金超过给原告造成实际损失的30%，违约金过高，请求法院予以调整，并驳回原告其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：原告张燕、齐云雷系青岛市市北区金华支路12号6号楼2单元2003户房屋登记权利人。2017年11月11日，原、被告就涉案房屋签订了一份《青岛市房屋出租委托代理合同》，约定：被告代理原告房屋出租事宜。委托期自2018年1月10日至2021年1月10日。原告同意预留每年45天作为被告接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。免租期后从2018年2月25日开始计算租金，即从委托日起至委托期满给原告每年10个月零15天的房租。无论房屋出租与否，房租都由被告划到原告账户上。原告同意每年免租期内如产生租金收入，作为被告的报酬。房屋租金为每月3619元，按季度交付租金共计每年38000元整。（扣除免租期后，平均月租金3619.67元）。双方还约定：租赁代理期内，原告或被告提前单方终止本合同的，需要提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。合同签订后，原告即按约定将房屋交付被告；被告亦按约向原告支付了2018年1月10日至2019年1月9日的房屋租金，此后租金未再支付。庭审中，原告陈述：该已于2019年4月15日向被告发出解除合同通知书，并于2019年5月1日收回房屋。被告表示不知晓。庭审中，被告陈述：该于2019年1月24日已将房屋内租客清退，向原告提出解除合同，并向原告支付违约金6000元，但原告不同意，也未接收房屋钥匙。原告在起诉状中亦陈述：被告于2019年1月24日向原告提出解除合同，但即未拆除其安装的隔断、打扫卫生，也未向原告支付承诺的违约金，故不同意收回房屋。本院认为，原、被告签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》名为委托代理合同，但双方约定的房屋交付、租金支付及违约责任等内容，均不符合委托合同的构成要件，本案系房屋租赁合同纠纷。该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。双方在合同中约定了租金按季度支付，但未约定支付期限，根据双方及房屋租赁市场的交易习惯，被告应于租赁期间每满三个月前支付下一季度的租金，被告未按约定于2019年1月10日前支付2019年1月10日至2019年4月10日的租金，此后又于2019年1月24日向原告提出提前解除合同，构成违约。双方在合同中约定了提前解除合同应承担的违约责任，因此在被告向原告提出提前解除合同时，原告可根据合同约定和法律规定向被告主张权利，但不应怠于采取措施以避免损失扩大，扩大的损失即2019年1月24日之后的房屋租金不应由被告承担。且原告主张的违约金是为弥补该部分损失。解除合同后，原告另行出租房屋必然面临洽商期间、市场价格波动等诸多可能导致经济损失的因素，被告以原告没有实际损失为由要求适当减少合同约定违约金主张，本院不予支持。原、被告均主张合同已解除，且原告已收回房屋，故原告请求判令解除合同的诉讼请求，本院不再做裁判处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付自2019年1月10日至2019年1月24日的房屋租金1561.64元；二、被告青岛匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金17100元；上述一、二项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，由原告负担277元，被告负担267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，缴纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 方 伟审判员 周 敏审判员 孙 婷二〇一九年十月二十五日书记员 范昕欣