江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0583民初第8493号 原告：沈某，男，1972年10月28日出生，汉族，住江苏省滨海县。 委托代理人:朱峰,北京市惠诚(昆山)律师事务所。 被告：陆某1，男，1965年6月17日出生，汉族，住昆山。 被告：陆某2，女，1962年7月7日出生，汉族，住昆山。 被告：钱某，女，1966年4月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。 第三人：昆山市益嘉房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码913205837641544720,住所地陆家镇陆丰西路。 法定代表人：尤波,该公司负责人。 委托代理人:高王楠,江苏六典律师事务所律师。 委托代理人:曹春雨,江苏六典律师事务所律师。 原告沈某与被告陆某1、陆某2、钱某、第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司追偿权纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法由审判员李勇独任审判，后组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告沈某及其委托代理人王晓义到庭参加了诉讼，第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司的委托代理人高王楠到庭参加了诉讼，被告陆某1、陆某2、钱某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭（公告送达），本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原沈某向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告将原告为其垫付的拆迁差价款86313元返还给原告。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年5月，原告与被告陆某1签订私房转让协议一份，约定由被告陆某1将其父亲名下的私房一幢转让给原告，约定转让价格为25000元，同时明确原所有权人为陆某3，被告陆某1为其合法继承人，此房产现归被告陆某1所有，且明确以后拆迁，所得三分之二归原告所有。签订协议后该房屋由原告长期使用至拆迁之日，同时房产产权证、土地使用权证书也己交付给原告。2013年1月11日，房屋因拆迁，在土地所有权人组织见证下，双方签订协议，约定被告陆某1分得二套小户，原告分配一套大户型，所有补贴款由被告陆某1支付。另被告陆某2在签订协议后，突然主张其也有继承权，并起诉查封了三套房产。之后原告将上述事实起诉至法院，昆山市人民法院作出(2017)苏0583民初10960号民事判决书，确认原告与被告陆某1于2013年1月1日签订的《协议书》有效;作出(2018)苏0583民初8560号民事判决，确认三被告与第三人昆山益嘉房屋拆迁有限公司协助将位于昆山市交付给原告。由于在庭审中查明被告陆某1、陆某2尚未办理领取拆迁房屋的结账手续即未将拆迁差价款86313元支付给第三人益嘉公司，为了方便将房屋过户至原告名下，原告庭审中同意代被告垫付拆迁差价款86313元，并于2018年11月8日将该款提存至昆山法院账户。原告认为，原告与被告陆某1的转让协议及分配协议真实有效，且经法院依法判决合法有效，三被告均应当将原告垫付的拆迁差价款返还于原告。为维护原告合法权益，特诉请贵院，请求判令如前所请。 被告陆某1、陆某2、钱某未作答辩。 第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司辩称，对于原告与被告之间涉案房屋的交易过程不知情，第三人已向原告交付涉案房屋，原告也已取得涉案房屋的产权证，另外第三人于2019年5月21日收到昆山市人民法院转账支付的拆迁差价款86313元。请法院依法裁判。 经审理查明：2004年5月26日，原告（甲方）与被告陆某1（乙方）签订《私房转让协议》一份，约定：1、甲方将位于间（以下简称“老宅”）共计189平方出让给乙方；2、该房屋原房产证上的所有权人陆某3已死亡，陆某1是合法继承人，所以该房产现归陆某1所有；3、双方协商的转让价格为25000元；4、如遇以后房屋拆迁，则拆迁补偿的房产费及宅基费和其他附属设施（赔偿总额）的三分之一归陆某1所得，三份之二归沈某所得;5、协议经双方签字后，乙方需一次性支付25000元给甲方，甲方需将房屋产权证、土地使用证交给乙方。协议落款处有原告、被告陆某1签字并捺手印以及见证人汪某签字。该份协议签订后，原告以现金方式将25000元购房款支付给被告陆某1，被告陆某1也将上述房屋的村镇房屋所有权证书及集体土地使用证原件交予原告。 2012年11月22日，本院另案受理陆某2与陆某1、陆某4、陆某5、陆某6、陆某7、陆某8继承纠纷一案，该案中，陆某2要求与陆某1各半继承昆山市的房屋（面积为189平方米，即老宅）。本院根据陆某2提交的村镇房屋所有权证、房地产平面校对图、村民委员会通知、村民委员会证明、常住人口登记表、户口簿、火葬证明书存根、放弃申请书等证据及当事人陈述，查明如下事实：陆某9与陆某10系夫妻关系，二人共生育五名子女，分别是：陆某4、陆某11、陆某3、陆某6、陆某5，并领养一女胡某。后陆某3与胡某结为夫妻，二人共生有子女两名，分别是女儿陆某2、儿子陆某1；陆某11成家后生育二女，分别是陆某8、陆某7。陆某9于1957年死亡；陆某11于1978年死亡；胡某于1999年死亡；陆某3于2000年死亡；陆某10于2008年4月21日死亡。老宅的所有权登记在陆某3、共有人胡某名下，陆某2与陆某1在庭审中亦确认该房屋为陆某3、胡某共同所有。陆某6、陆某5、陆某8、陆某7均书面申请放弃继承诉争房屋上可继承的遗产份额，陆某4亦在庭审中口头声明放弃。在本院主持调解下，原、被告达成调解协议：位于昆山市的房屋（面积为189平方米）归陆某2和陆某1按份共有，份额二人各占一半。本院据此出具了（2012）昆花民调初字第0160号民事调解书。 2013年1月6日，被告陆某1、陆某2与昆山市益嘉房屋拆迁有限公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书，将上述房屋拆迁并置换得陆家镇XX小区二期新村XX室（134.7平方米）、XX室（91.18平方米）、XX室（92.53平方米）共三套房屋（面积总计318.41平方米）。其中，XX小区二期新村XX室的现公安编号为XX花园XX室。 2013年1月11日，原告与被告陆某1又签订一份协议书，约定上述三套拆迁房中的XX室（即涉案房屋）归原告所有，该套房屋的过户费由原告自理，被告陆某1需无条件配合；剩余两套拆迁房归被告陆某1所有，动迁办所要交纳的房屋补贴款由被告陆某1负责交纳，与原告无关。该份协议落款处除原告、被告陆某1签字外，还有昆山市人民调解委员会作为见证方盖章确认。 被告陆某1、陆某2与第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司签订拆迁协议后，原告与被告钱某分别向本院提出异议，各自主张对被拆迁房屋享有所有权。本院遂依法于2013年5月20日依职权对陆家镇XX小区二期新村XX室、XX室、XX室共三套拆迁安置房屋进行了首次查封，查封期限为两年。后本院于2015年5月18日、2018年5月11日进行了两次续封，查封期限均为三年。庭审中，第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司陈述涉案房屋上还存在另案的查封。 经本院核实，被告钱某与被告陆某1于1987年在昆山市陆家镇人民政府登记结婚，于1988年9月6日生育一女，取名陆某12。婚后夫妻感情一般，因性格、脾气上差异，曾多次协商离婚。2003年，被告钱某向法院提起离婚诉讼，案号为（2003）昆民一初字第1108号。被告钱某与被告陆某1于2003年5月9日自行签订《离婚协议书》，双方对婚后财产分割及子女抚养等达成一致意见。本院在该案审理过程中，于2003年5月19日对本案主持调解，双方以诉前签订的离婚协议作为本案达成的调解协议：一、钱某与陆某1离婚；二、夫妻共同财产：1、坐落于昆山市夫妻共有的老房子三上三下一平顶楼房及两间小屋由双方均分，钱某、陆某1各享有一半所有权。钱某同意归其所有部分暂由陆某1无偿使用至拆迁。2、坐落于昆山市归钱某所有。3、陆家镇XX村老房子的全部家具物品及XX新村XX室内的25寸长虹彩电和液化气灶具、钢瓶一只归陆某1所有，XX新村XX室内的其他家具物品和小木兰摩托车归钱某所有；三、夫妻原有债务30000元由钱某负责归还；四、婚生女儿陆某12由钱某抚养教育至独立生活止，抚养费由钱某负担；五、钱某一次性补偿陆某1人民币16300元，于2001年5月20日支付；六、案件受理费1000元，由钱某负担。调解协议签订后，本院出具（2003）昆民一初字第1108号民事调解书。因原告和被告钱某提出了对被拆迁房屋所有权的异议，经本院院长提交审判委员会讨论决定，本院于2016年12月16日作出(2016)苏0583民监6号民事裁定，再审（2003）昆民一初字第1108号一案。2017年5月31日，本院作出(2017)苏0583民再1号民事判决书，认定：原审调解书确认“昆山市老房子三上三下一平顶楼房及两间小屋”系钱某2、陆某1夫妻共同财产，与再审查明的事实不符，原审将陆某3、胡某名下的房屋按钱某、陆某1夫妻共同财产认定和处理不当。又因本案原审分割的农村房屋与（2012）昆花民调初字第0160号民事调解书确认的遗产昆山市的房屋系同一处不动产，两份生效民事调解书对同一标的物作出相互冲突的处分，故再审依法应予纠正。本案原审调解书所涉农村房屋，在所有权人陆某3、胡某去世后，钱某、陆某1均未举证证明该处遗产在他们离婚前发生继承。故陆某1对其父母名下的农村房屋与钱某签订分割协议，该协议内容损害了法定继承人陆某2的继承权。原审调解书所涉对该农村房屋分割的协议内容，再审应当依法撤销。钱某如认为陆某1继承的遗产份额属夫妻共同财产的，可在继承事实发生后，通过其他救济途径另行主张其财产权益。从原审调解书所涉夫妻共同财产分割、债务承担等情况看，并不因农村房屋分割协议的撤销，使钱某财产利益明显减少或夫妻共同财产分割明显不公平，再审中，钱某、陆某1对原审调解书其他协议内容也未提出异议，故再审应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2003）昆民一初字第1108号民事调解书第二项第（1）关于“坐落于昆山市夫妻共有的老房子三上三下一平顶楼房及两间小屋由双方均分，钱某、陆某1各享有一半所有权”协议内容。二、维持本院（2003）昆民一初字第1108号民事调解书第一项、第二项第（2）、（3）、第三项、第四项、第五项、第六项。三、驳回原审钱某与陆某1对坐落于昆山市原属陆某13、胡某所有的农村房屋分割的诉讼请求。该判决现已生效。 2017年6月13日，原告向本院起诉张某、被告陆某1、陆某2、钱某，要求：判令确认沈某、陆某1之间的私房转让协议及2013年1月11日签订的关于拆迁房分配协议书有效，判令沈某、陆某1将XX室房产交付给原告，并判令被告陆某1、陆某2协助办理房产过户至原告名下的手续。本院于2017年11月28日作出(2017)苏0583民初10960号民事判决书，认定：“关于《私房转让协议》，转让的标的物系陆某1、陆某2父母陆某3、胡某父母在申请的宅基地上所建的农村宅基地房屋。胡某、陆某3二人分别于1999年、2000年去世后，该房屋应当作为其遗产由法定继承人进行继承。根据本院（2012）昆花民调初字第0160号民事调解书，该房屋已由陆某1、陆某2分割为各半所有。钱某与陆某1在胡某、陆某3二人去世时尚未离婚，故陆某1所继承的遗产份额中亦有属于钱某的遗产份额。2004年5月26日，陆某1与沈某签订《私房转让协议》，将老宅出售给原告。沈某主张陆某2对于《私房转让协议》知晓并认可，被告陆某2则辩称不知情，直至2012年老宅动迁时才知晓。对此，本院认为，老宅虽由陆某1于2005年7、8月份交付给沈某实际居住使用，但陆某21986年即外嫁，并不在老宅所在的昆山市陆家镇居住。沈某也未能提供其他证据证明陆某2知晓《私房转让协议》签订的事实。且沈某自认知道陆某1有个姐姐，但以为其没有份额，故未主动让其一同签字，其本身未尽到合理的注意义务，存在重大过错。故陆某1与陆某2不构成表见代理，本院对沈某的该项主张不予采信。关于钱某，根据钱某的陈述，其知晓陆某1出售老宅，但以为陆某1出售的只是其自有的一半份额，对此，本院认为，2003年钱某与陆某1离婚的民事调解书中关于将老宅分割为各半所有的协议内容已被撤销，钱某并非法定继承人，其仅是基于与陆某1之间的夫妻关系就陆某1可继承遗产份额享有共同财产权。钱某在明知陆某1向他人出售老宅的情况下从未向沈某或陆某1提出过异议。沈某据此有理由相信陆某1有权代理其他权利人处分老宅，陆某1与钱某之间构成表见代理，陆某1行使处分夫妻共同财产行为的效力应当及于钱某。钱某可向陆某1另案主张擅自处分其权利份额给其造成的损失。对于《私房转让协议》的效力，本院认为，农村宅基地房屋买卖的双方应当为同一集体经济组织成员，且经过宅基地审批手续的，该房屋买卖合同才应认定为有效。本案沈某始终不具备陆家镇泗桥村村民的资格，即与陆某1不属于同一集体经济组织成员，故双方签订的《私房转让协议》应当认定为无效合同。但鉴于沈某已按协议约定支付了购房款25000元，且陆某1也已将老宅交付沈某居住使用，双方均已实际履行该份协议，沈某可据此享有老宅拆迁后的部分利益。关于2013年1月11日沈某与陆某1就XX室（即诉争房屋）的归属签订的《协议书》，该份协议实际为双方基于上述《私房转让协议》就老宅拆迁后的利益进行分配，双方约定诉争房屋归属于原告，另外两套拆迁房归属于被告陆某1。对此，本院认为，陆某1明知其已与陆某2将老宅分割为各半所有，并共同签订了拆迁协议，其仍与沈某签订该份协议将三套房屋全部处分，损害了陆某2的合法继承权。本院认定该份协议有关另外两套拆迁房归属陆某1的约定的效力不及于陆某2。对于该份协议中有关诉争房屋归属于原告的约定，本院认为，老宅拆迁后，沈某基于《私房转让协议》本身可据此享有部分拆迁利益，即原归属于陆某1所有的除宅基地使用权补偿款等专属于集体经济组织成员应当享有的拆迁利益之外的房屋本身的拆迁利益应当归沈某所有。另外，即使基于法定继承，陆某1能够享有的所有权份额对应的拆迁房面积也已超过诉争房屋的面积，其将诉争房屋处分给沈某，并不影响陆某2就其他拆迁房享有继承权。因此，本院认定该份协议中有关诉争房屋归属于沈某的约定合法有效。关于第三人张某与陆某1所签的关于诉争房屋的《昆山市陆家轩辕房产中介房屋买卖成交合同》，本院认为，陆某1在明知诉争房屋已在先约定归属于沈某的情况下，仍然将诉争房屋再次出售，其主观恶意明显。该份合同的订立时间晚于沈某与陆某1所签订的《私房转让协议》以及就拆迁利益进行分配的《协议书》，且张某与陆某1确认付清房款的时间也晚于沈某支付老宅转让款的时间。因此，订立时间在先且付清转让款在先的沈某的权利应当优先保护。张某可向陆某1另案主张解除合同、返还房款和赔偿损失等违约责任。对于沈某要求陆某1、陆某2交付诉争房屋并办理过户手续的诉请，本院认为，因陆某1、陆某2尚未办理领取拆迁房屋的结账手续，拆迁部门尚未向被告交房，且涉案房屋的产证也尚未登记至陆某1、陆某2名下，故交付及过户的条件尚不具备，本院对沈某的该项诉请不予支持。遂判决：一、沈某与陆某1于2013年1月11日签订的《协议书》有效。二、驳回沈某的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。 2018年5月9日，原告再次向本院起诉张某、被告陆某1、陆某2、钱某，并起诉第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司、昆山市乐佳置业有限公司，要求：判令将昆山市陆家镇XX小区XX室（现公安编号：昆山市）房产交付给沈某，并判令协助办理房产过户至沈某名下的手续；本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，经“益嘉公司”和“乐佳公司”确认：陆某1、陆某2尚未办理领取拆迁房屋的结账手续即未将拆迁差价款86313元支付给昆山市益嘉房屋拆迁有限公司，在付清拆迁差价款的前提下昆山市益嘉房屋拆迁有限公司可以办理房屋交付手续。涉案房屋的房屋初始登记权证已于2018年3月5日登记在昆山市乐佳置业有限公司名下，在法院生效判决确认的前提下昆山市乐佳置业有限公司可以办理产权过户手续。庭审中，沈某表明其同意代陆某1、陆某2、钱某垫付拆迁差价款86313元，并于2018年11月8日将该款提存至本院账户。据此,本院作出(2018)苏0583民初8560号民事判决：一、陆某1、陆某2、钱某与昆山市益嘉房屋拆迁有限公司协助将位于昆山市房屋交付给沈某；二、昆山市益嘉房屋拆迁有限公司、昆山市乐佳置业有限公司协助将位于昆山市房屋的不动产权变更登记至陆某1、陆某2、钱某名下，变更登记时产生的费用由陆某1、陆某2、钱某承担；待上述房屋的不动产权登记在陆某1、陆某2、钱某名下后，陆某1、陆某2、钱某协助将该套房屋的不动产权变更登记至原告沈某名下。在沈某代陆某1、陆某2、钱某垫付拆迁差价款86313元后，现昆山市房屋已登记在沈某名下。 上述事实由（2017）苏0583民初10960号民事判决书、拆迁款计算单、昆山法院的交款单，(2018)苏0583民初8560号民事判决书以及当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，2017年6月13日，原告向本院起诉被告陆某1、陆某2、钱某、案外人张某，要求确认原、被告之间的《私房转让协议》及2013年1月11日签订的关于拆迁房分配的《协议书》有效，判令被告陆某1、陆某2、钱某将XX室房产交付给原告，并判令被告陆某1、陆某2、钱某协助办理房产过户至原告名下的手续，对此，本院做出（2017）苏0583民初10960号民事判决书，判决原告与被告陆某12013年1月11日签订的关于拆迁房分配协议书有效，但因被告陆某1、陆某2尚未办理领取拆迁房屋的结账手续，拆迁部门尚未向被告交房，且涉案房屋的产证也尚未登记至被告陆某1、陆某2名下，交付及过户的条件尚不具备，故驳回原告要求被告陆某1、陆某2交付及过户该房屋的的诉讼请求。2018年5月9日，原告再次向本院起诉被告陆某1、陆某2、钱某、案外人张某，并起诉昆山市益嘉房屋拆迁有限公司、昆山市乐佳置业有限公司，要求该案将上述房产交付给原告，并判令协助办理房产过户至原告名下的手续，本院认为由于涉案房屋的房屋初始登记权证于2018年3月5日登记在昆山市乐佳置业有限公司名下，且原告表明其同意代被告垫付拆迁差价款86313元，并于2018年11日将该款提存至本院账户，据此,本院做出(2018)苏0583民初8560号民事判决书，判决被告陆某1、陆某2、钱某与第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司协助将位于昆山市房屋交付给原告，并判决昆山市乐佳置业有限公司、第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司协助将位于昆山市房屋的不动产权变更登记至被告陆某1、陆某2、钱某名下，待上述房屋的不动产权登记在被告陆某1、陆某2、钱某名下后，被告陆某1、陆某2、钱某协助将该套房屋的不动产权变更登记至原告沈某名下。现该房屋已变更登记至原告名下，而由于被告陆某1、陆某2未按规定履行向相关部门支付昆山市房屋拆迁差价款86313元的义务，原告作为与被告陆某1于2013年1月11日签订的《协议书》中所约定的位于昆山市房屋的合同项下权益享有人，代三被告支付了拆迁差价款86313元，此后至今，三被告未向原告归还代偿的该款项，根据相关法律规定，原告有权向被告三被告追偿代其支付的该款项，故对原告要求被告陆某1、陆某2支付86313元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告陆某2支付86313元的诉讼请求，与法有据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告被告陆某1、陆某2于本判决生效后十日内支付原告沈某86313元。 二，驳回原告沈某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 案件受理费1958元，公告费690元，合计2648元，由被告负担。此款已由原告交纳，由被告于履行本判决时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  李 勇 人民陪审员  杨建红 人民陪审员  周文忠 二〇一九年十月十日 书 记 员  何佳豪