贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初6582号原告胡兴，男，汉族，1983年12月23日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：郎厚萍，女，1957年9月29日出生，汉族，住贵州省凯里市。系原告母亲。被告：凯里市鑫鼎房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波路33号。法定代表人：张玉荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁海娥，贵州贵信律师事务所律师。原告胡兴与被告凯里市鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称鑫鼎公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡兴的委托诉讼代理人郎厚萍和被告鑫鼎公司委托诉讼代理人袁海娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条及附件补充协议中第5条无效；2.判令被告退还原告缴纳的天然气开户费2200元、供电开户费509元、闭路电视开户费265元，测绘费156元，门牌××元，合计3140元，以及利息1627.92元，以上退还金额合计4764.3元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2009年9月16日与被告签订《商品房买卖合同》并通过现金与贷款方式足额支付购房款，形成了房屋买卖事实。双方签订的《商品房房买卖合同》中的第十四条不符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、第五款，请求法院撤销《商品房买卖合同》第十四条中“供电、供水、闭路电视等买受人自行到相关单位办理手续后使用”这一违法内容。同时，被告收取了原告的天然气开户费、供电开户费、闭路电视开户费等费用共计3140元，根据贵州省人民代表大会法制委员会向省住建厅作出的《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》规定及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，房开企业或者相关经营单位不得再向购房者另行收取的规定，被告应当依法退还原告上述费用。2013年中国人民银行规定五年以上贷款期限的贷款利率是6.8%，2011年2月27日原告向被告缴纳的天然气开户费、供电开户费等共计3140元至今已八年有余，产生利息1627.92元（3140元×6.6%×8年）。为维护原告合法权益，遂向法院提起诉讼，要求被告予以返还。被告鑫鼎公司辩称：建设安装费和三通费不是同一概念，房开商鑫鼎公司进行三通建设时，三通费已经付给燃气、供电、闭路电视的建设方了，鑫鼎公司属于代收代缴，鑫鼎公司重复收取三通费与事实不符。贵州省人大法制委员会《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》属于地方性法规，效力在合同法之下。因此，本案房价没有包含三通费，不应该退还。而且原告起诉已经超过诉讼时效，依法应驳回原告诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的鑫鼎国际名居一期第Ｂ1幢2单元901号房。该合同第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水：2011年3月30日；供电：2011年3月30日；电梯：2011年3月30日；供电、供水、闭路电视等，买受人自行到相关单位办理手续后使用”。合同签订后，被告于2011年5月14日向原告收取天然气开户费2200元、供电开户费509元、门牌××元、闭路电视开户费265元，合计2984元。原告认为权益受损，遂向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。另查明，2009年11月30日，被告与凯里市新能燃气有限公司签订《凯里市城市管道燃气安装协议》和《凯里市城市管理燃气安装补充协议》；2009年12月23日，与贵州省广播电视信息网络服务有限公司黔东南分公司签订《鑫鼎国际名居有线电视安装协议书》，并先后向广电公司和凯里供电局支付小区数字用户新装费、电视开户费和一户一表费。证明上述事实的证据有收款收据、《商品房买卖合同》、《关于有关问题询问的答复》、《历年中国人民银行贷款利率表》、《凯里市城市管道燃气安装协议》、款项支付单、交费发票、记账凭证及原、被告双方在庭审中的陈述与辩解等。上述证据经庭审举证质证、本院审核认证，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，合同当事人法律地位平等，并应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款“前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、通讯等配套设施属于基础设施，因此供电、闭路电视、天然气均属于商品房的建设成本，三项开通费用应当包含在商品房价格中。本案被告在《商品房买卖合同》第十四条中以格式文本的形式将本应包含在房屋价格成本中的水、电和闭路电视的开户费用转嫁给购房人承担，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款无效，被告应退还原告已缴纳的供电和闭路电视开户费用。门牌制作费包含在供电费中，被告应当一并退还。被告主张确认《商品房买卖合同》第十二条及附件补充协议中第5条无效的诉讼请求与本院查明的上述事实不符，不予采纳。关于天燃汽开户费和测绘费应否退还的问题：由于被告已在其答辩状中主张原告起诉已过诉讼时效。经查，原、被告签订的《商品房买卖合同》上没有对天燃汽开户费和测绘费进行约定，其诉讼时效应当从被告收到原告缴纳天然气开户费和测绘费之日起算。原告缴纳天然气开户费和测绘费后至今已达八年，远远超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定的三年诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定，应当判决驳回原告关于请求被告退还天然气开户费和测绘费的诉讼请求。关于原告主张的利息，因被告收取的上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失。原告要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算八年利息，本院酌情按照中国人民银行同期同类存款利率为标准计算。对于被告答辩商品房价格未包含三通费，被告只是代收代付，因其未提供充分证据证实，因此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第五十八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：被告凯里市鑫鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡兴交纳的供电开户费509元、门牌××元、闭路电视开户费265元，以上共计784元。并以784元为基数按照中国人民银行公布的同期同类存款基准利率自2011年2月27日起计算八年的利息。驳回原告胡兴其他诉讼请求。被告鑫鼎公司如未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告凯里市鑫鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决书确定的被告履行义务期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陶林方二〇一九年十月二十五日法官助理马倩书记员江明琼