北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0106民初10075号原告：北京巨擘达物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：丁海，总经理。委托诉讼代理人：康素雅，女，北京巨擘达物业管理有限责任公司职员。委托诉讼代理人：许立天，北京市铸成律师事务所律师。被告：林长新，男，1972年7月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：肖启辉，北京市两高律师事务所律师。第三人：中国邮政集团公司北京市分公司，住所地北京市东城区。负责人：王小东，总经理。委托诉讼代理人：邢军，男，中国邮政集团公司北京市分公司企业科技与发展部业务经理。委托诉讼代理人：于爱国，北京市中瑞律师事务所律师。第三人：北京盛世天通商贸有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张淑华，经理。委托诉讼代理人：焦加国，男，北京盛世天通商贸有限公司职员。委托诉讼代理人：安峰，北京兰松律师事务所律师。原告北京巨擘达物业管理有限责任公司（以下简称巨擘达公司）与被告林长新、第三人中国邮政集团公司北京市分公司（以下简称邮政北京分公司）、北京盛世天通商贸有限公司（以下简称盛世天通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巨擘达公司的委托诉讼代理人康素雅、许立天，被告林长新的委托诉讼代理人肖启辉，第三人邮政北京分公司的委托诉讼代理人邢军、于爱国，第三人盛世天通公司的委托诉讼代理人焦加国、安峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨擘达公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与林长新之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效并继续履行；2.林长新承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5、6月，林长新拟对盛世天通公司所有的位于北京市丰台区程庄路71号房屋及场地进行出租。通过考察，我公司决定在实施改造后进行承租、转租，并委托北京都海艺林建筑装饰工程有限公司出具了拟承租房屋一二三层的平面图。林长新为将此房及场地转租给我公司，特于2016年6月10日与盛世天通公司签订了《房屋租赁合同》，并同我公司于2016年6月15日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。合同中明确规定主楼为三层并附北京都海艺林建筑装饰工程有限公司出具的拟承租房屋一二三层平面图。为实现我公司在此设立分公司并负责物业管理和转租的经营目的，盛世天通向我公司出具了《说明》、《委托物业管理证明》、盛世天通公司的营业执照复印件、盛世天通公司法定代表人的身份证复印件、租赁房屋的《房屋所有权证》。我公司取得上述合法文件及材料后，即于2016年6月16日与北京同汇泰达建筑工程有限公司签订《工程合同书》，对房屋开始进行装修改造。在装修过程中，盛世天通公司及邮政北京分公司多次来到现场检查并提醒施工应注意安全，使我公司按期完成了暖气的安装、上下水的改造、空调安装、液化气安装等，共计投入3814680元，从而将破旧不堪无法使用的房屋装修成新，开始能够对外转租给其他公司进行办公使用。2016年8月12日，我公司依据盛世天通公司提供的文件向北京市工商行政管理局丰台分局申请办理分公司营业执照，并于2016年9月26日取得营业执照。2016年9月20日，盛世天通公司进行了反租，承租了我公司装修的主楼第二层整层，并与我公司签订了《房屋租赁合同》，领取了空调遥控器。截止至2017年11月17日，我公司的承租户共计25户（不包括被盛世天通公司占有使用第二层整层），其中有23户已取得营业执照（注册地址为租赁房屋的地址），两户正在申请过程中。客户在承租使用房屋期间，邮政北京分公司也曾多次前来检查，并提醒客户注意安全用电、安全用房、安全经营、安全装修等。租赁房屋和场地的大门口自始至今均是由盛世天通公司派驻人员管理看护。2017年9月中旬，盛世天通公司王玉宝总经理将邮政北京分公司发送给盛世天通公司的《关于程庄路71号院的回函》的复印件转交给我公司，告知租赁房屋产权人为邮政北京分公司。为此，我公司于2017年9月29日向邮政北京分公司发送《函》进行询问，并在2017年10月27日与邮政北京分公司交谈中，邮政北京分公司出示了该房屋的产权证，产权证中显示2012年5月该租赁房屋就已经是邮政北京分公司所有。同时，邮政北京分公司告知我公司在取得租赁物后是委托了盛世天通公司和王玉宝看护管理。现邮政北京分公司要收回房屋，并已提起诉讼。2017年11月6日，盛世天通公司向我公司发送《催促函》称，2016年6月15日我公司取得的该公司出具的《委托物业管理证明》、盛世天通公司的营业执照复印件、《房屋所有权证》及2016年6月16日的《说明》上面所盖公章与该公司的公章不符，均属伪造印章，并已向北京市公安局丰台分局和北京市工商行政管理局报案。综上所述，我公司承租的房屋在使用上已受到多方干扰，现已造成无法正常经营使用。而房屋产权人非盛世天通公司而是邮政北京分公司一事，我公司在签署和履行合同过程中并不知晓，且也进行了接管和装修、装饰并进行了正常经营，故我公司占有该房屋是有合同依据和善意的。邮政北京分公司委托盛世天通公司管理该房产，盛世天通公司接受委托后以自己名义对外出租合法有效，进行转租得到认可，故我公司与林长新签订的房屋租赁合同合法有效。林长新辩称，第一，盛世天通公司与林长新签订房屋租赁合同是隐瞒真相的，房屋真正主体在2012年就变更为邮政北京分公司，但盛世天通公司提交给林长新的是过期的产权证。林长新转租给巨擘达公司也是在盛世天通公司知情的情况下，盛世天通公司还提交了一些文件。即使有安翀拿着盛世天通公司的仿章，也不能否认盛世天通公司的责任。因为在签订合同时盛世天通公司提交了说明、委托手续等一系列文件，盛世天通公司对安翀拿着该公司的仿章签订文件是放任态度。在转租之后，巨擘达公司进行装修、申请营业执照，盛世天通公司并没有阻止，是默认态度。盛世天通公司同时还提交文件帮助巨擘达公司办理工商登记手续。第二，盛世天通公司以安翀拿着该公司的仿章签订的协议是无权代理从而否认林长新的转租权，事实是盛世天通公司默认安翀的行为，也认可了仿章的效力。巨擘达公司装修承租楼房后，是安翀拿着盛世天通公司的仿章签订租赁协议，签订之后盛世天通公司就搬入了承租楼层办公，也就是盛世天通公司追认了所签协议的效力。从巨擘达公司起诉至今，房屋租金已经由盛世天通公司直接接收，所以盛世天通公司否定林长新的转租权是没有依据的。针对巨擘达公司要求继续履行合同，林长新没有异议。如果盛世天通公司收回了出租楼房，所有的过错都是由盛世天通公司造成的，林长新在承租、转租的过程中没有任何过错。邮政北京分公司述称，我公司与巨擘达公司之间不存在房屋租赁合同关系。巨擘达公司自认其在2016年6月15日签订《房屋租赁合同》时并没有看到房屋产权证原件，而我公司在2012年5月4日就已完成房产证过户手续，取得房屋所有权证。巨擘达公司在对当事人所提供的所谓的房产证复印件中，没有与房产证原件进行核实、对照，没有尽到审查、注意义务。如果巨擘达公司当时要求审查盛世天通公司房产证原件，上述的重大过失是完全可以避免的。故巨擘达公司的行为不属于善意占有，而是恶意占有。当时是因为盛世天通公司有物品堆放在场地中需要借用场地并派人看护，并不是我公司授权其经营。巨擘达公司不能将看护行为进行扩大解释，更不是我公司对于出租行为的认可。现也没有证据证明我公司允许盛世天通公司出租房屋。且我公司已起诉盛世天通公司要求其腾退房屋，并已得到法院的生效判决。巨擘达公司滥用诉权给我公司造成了严重的经济损失，应当承担赔偿责任，我公司会另行主张损失。故要求驳回巨擘达公司的诉讼请求。盛世天通公司述称，第一，本案是房屋租赁合同纠纷，按照法律规定买卖不破租赁，不因为房屋过户与否影响租赁合同效力。第二，我公司和林长新签订合同权利始于我公司和邮政北京分公司的房屋交易，因为交易时没有写清房屋交付时间也没有进行接收。邮政北京分公司委托我公司对涉案厂房进行管理，此时我公司正好安置了以前的国企员工，付出了大量人力、物力、财力，对涉案厂房的土地进行平整。故此在我公司没有进项只有出项的情况下与林长新签订了租赁合同。但是在合同条款中我公司明确要求林长新不得改变房屋现状，告知其我公司要求收取房屋时合同解除，并不存在欺诈行为，没有不告知其房屋情况。第三，我公司已经在涉案场地内将邮政北京分公司起诉我公司要求交付房屋的判决书和裁定书张贴，包括房屋进门处显著位置，告知了承租各方涉案房屋将交给邮政北京分公司，让其尽快配合搬迁和解除合同。我公司和巨擘达公司没有租赁合同，仅仅与林长新有合同，故我公司已经对林长新进行了告知，告知其邮政北京分公司收房和林长新的违约行为。现没有证据证明假章和文件是我公司提供的，巨擘达公司的文件来源是林长新而非我公司。第四，我公司并没有多枚印章。我公司在知道假章事件时第一时间报警并要求工商局停止注册。我公司已经对涉案房屋尽到了看管维护义务，并已经披露实际房屋状况。现巨擘达公司和林长新说我公司现在收取费用一事，是因为存在置换合同，抵销巨擘达公司给林长新的房租，并不是巨擘达公司直接把房屋租金给我公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛世天通公司原系北京市丰台区程庄路71号1幢等8幢的房屋所有权人。后盛世天通公司以转让的方式将该房屋出售给北京市邮政公司。2012年5月4日，北京市邮政公司取得该房屋的所有权证，该房屋登记在北京市邮政公司名下。2015年，北京市邮政公司更名为邮政北京分公司。2017年12月，邮政北京分公司在北京市第二中级人民法院起诉盛世天通公司，要求盛世天通公司继续履行资产转让协议和存量房屋买卖合同，向该公司交付北京市丰台区程庄路71号院房屋、土地及地上设施等。北京市第二中级人民法院经审理认定，邮政北京分公司至迟于2016年7月曾提出要求盛世天通公司办理交接的要求，而盛世天通公司在没有得到邮政北京分公司许可的情况下继续使用该院落缺乏合法依据。故判决盛世天通公司将坐落在北京市丰台区程庄路71号的土地、房屋及地上设施交付邮政北京分公司并办理该院落用水、用电、用气的变更手续。现该判决已生效。另，2016年6月15日，林长新与巨擘达公司签订《房屋租赁合同》，巨擘达公司自林长新处承租北京市丰台区程庄路71号共三层房屋，房屋结构为框架，房屋用途为仓储、办公，租赁期限自2016年6月15日至2021年7月19日。同日，林长新与巨擘达公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定林长新在该房屋不拆迁的前提下，租赁期满后自动延续5年。另就租赁标的物、租金标准、违约责任等进行了明确约定，并写明附件有1.一二三层平面图各一份、2.房屋原租赁合同、3.权利人同意转租文件、4.租赁房屋清单、5.《房屋附属设施、设备清单》。庭审中，巨擘达公司与林长新均表示没有租赁房屋清单及《房屋附属设施、设备清单》。巨擘达公司向本院提交2016年6月10日由安翀签字、盛世天通公司加盖印章与林长新签订的《房屋租赁合同》及安翀签字、盛世天通公司加盖印章的《说明》、盛世天通公司加盖印章的《委托物业管理证明》和《营业执照》以及登记时间为2012年4月12日、北京市丰台区程庄路71号1幢等8幢房屋登记在盛世天通公司名下的房屋所有权证，表示上述证据均系林长新提供，为巨擘达公司与林长新签订的《房屋租赁合同补充协议》的附件2和3，林长新对此予以认可，表示上述证据系盛世天通公司提供给林长新的。盛世天通公司对此予以否认。盛世天通公司对2016年6月10日《房屋租赁合同》落款处该公司印章的真实性不予认可并申请鉴定。经北京市高级人民法院指定，本院委托北京法源司法科学证据鉴定中心对盛世天通公司印章印文与样本上的相同内容印章印文是否为同一枚印章所盖印进行鉴定，结论为不是同一枚印章所盖印。庭审中，盛世天通公司亦否认《说明》、《委托物业管理证明》和《营业执照》中该公司印章的真实性。巨擘达公司向本院提交有安翀签字、盛世天通公司加盖印章的2016年9月20日该公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议书》，该合同中约定盛世天通公司自巨擘达公司处承租北京市丰台区程庄路71号内7号楼第二层整层，租赁期限自2016年9月12日起至2017年9月11日止，并就租金、权利义务等进行了约定。盛世天通公司否认《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议书》中落款处该公司印章的真实性。2017年10月26日，盛世天通公司曾向北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所报称该公司被伪造印章。经北京市公安司法鉴定中心鉴定，2016年9月20日的巨擘达公司与安翀签字、盛世天通公司加盖印章签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议书》上的盛世天通公司印文均与样本上相同内容的印文不是同一枚印章盖印。本案审理过程中，经本院与北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所警官联系，其表示犯罪嫌疑人安翀（盛世天通公司老总王玉宝的司机）不承认伪造印章行为，称印章是他从盛世天通公司拿出来的，而盛世天通公司也没有提出新的证据证明安翀伪造了公司印章，故该案无法继续工作。若报案人能提出新的证据证明安翀伪造公司印章则该派出所会继续工作，但此案是行政案件，并非刑事案件。本案审理过程中，盛世天通公司向本院提交王玉宝（甲方）代表其公司与林长新（乙方）于2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》，该合同中写明盛世天通公司将北京市丰台区程庄路71号院共三层房屋出租给林长新，房屋用途为主楼一、二、三层为仓储库房，二层东西各一间作为办公库管用房，三层东西各两间作为办公用房，除双方另有约定外，林长新不得改变房屋用途。并写明因政府或王玉宝开发等原因需收回出租房屋时，林长新必须无条件全力配合撤场。盛世天通公司还向本院提交王玉宝（甲方）代表其公司与林长新（乙方）于2016年9月15日签订的《房屋置换合同》，该合同中写明甲方以北京市丰台区程庄路71号院门前门脸房300平方米、南小院及平房8间200平方米，与乙方平等置换院内楼房第2层楼使用权。双方不得有其他费用，不得以任何理由任意调整置换事宜。置换期限自2016年9月15日至2021年12月30日。盛世天通公司表示林长新在未告知及书面通知该公司的情况下，擅自改变房屋用途，将仓库改造成写字楼，构成违约。林长新对盛世天通公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋置换合同》的真实性予以认可，但表示从2016年6月其将北京市丰台区程庄路71号院出租给巨擘达公司，盛世天通公司既已知情并允许。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案的争议焦点为林长新与巨擘达公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时林长新是否具有诉争房屋的合法处分权。根据已查明的事实，诉争房屋自2012年5月4日始即登记在邮政北京分公司名下，而林长新、巨擘达公司均未提供相关证据证明2016年6月15日双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时林长新系经邮政北京分公司授权或同意，现邮政北京分公司亦不予追认林长新与巨擘达公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的行为。巨擘达公司、林长新称盛世天通公司知情并同意，但巨擘达公司与林长新签订合同时盛世天通公司并非诉争房屋的所有权人，其是否同意林长新将诉争房屋转租给巨擘达公司均不能导致在邮政北京分公司不同意且不追认巨擘达公司与林长新签订合同的情况下巨擘达公司与林长新签订合同的行为有效，而盛世天通公司亦未能提供邮政北京分公司授权或同意其将诉争房屋进行出租的相关证据，且现生效法律文书已确认盛世天通公司将诉争房屋交付给邮政北京分公司。故在诉争房屋所有权人邮政北京分公司不追认的情况下，本院认定林长新与巨擘达公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的行为为无权处分。现巨擘达公司要求确认其与林长新签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效并继续履行，没有法律依据。关于本案中盛世天通公司交纳的鉴定费，虽盛世天通公司否认该公司有多枚印章，但根据北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所的卷宗及本院与该所警官的调查记录，盛世天通公司没有提出证据证明安翀伪造该公司印章，安翀亦不承认其伪造印章的行为，现公安机关亦未对安翀采取限制措施，故本案的鉴定费由盛世天通公司先行负担，待伪造公章案侦破后可另行主张其权利。综上所述，对巨擘达公司要求确认其与林长新之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效并继续履行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决如下：驳回北京巨擘达物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费25000元，由北京巨擘达物业管理有限责任公司负担（已交纳）。鉴定费23000元，由北京盛世天通商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  卢桂萍人民陪审员  孙桂华二〇一九年十月三十日书 记 员  杨宜凡焦语晨