湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初4777号原告：刘健，男，1991年4月17日出生，汉族，住武汉市汉阳区,委托诉讼代理人：刘为珍，男，1959年5月20日出生，汉族，住江西省九江市九江县。特别授权代理。原告：谢静，女，1965年12月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区,被告：武汉永瑞置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区墨水湖路13号。法定代表人：章新高，系该公司总经理。委托诉讼代理人：章建高，系该公司员工。特别授权代理。第三人：武汉瑞银华吉科技有限公司，住所地：武汉市硚口区古田二路汇丰企业天地丰隆楼103-1室。法定代表人：李慎英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈静，系该公司员工。一般授权代理。原告刘健、原告谢静与被告武汉永瑞置业有限公司（以下简称永瑞公司）及第三人武汉瑞银华吉科技有限公司（以下简称瑞银华吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法由审判员肖政担任审判长，与人民陪审员付北达、张建芬组成合议庭于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告刘健及其委托诉讼代理人刘为珍、原告谢静、被告永瑞公司的委托诉讼代理人章建高、第三人瑞银华吉公司的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘健、谢静向本院提出诉讼请求：1、解除《房屋定制协议书》；2、返还原告向被告支付的定制费200,000元；3、被告赔偿原告损失的违约金365,923.90元；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：刘健系谢静之子。2014年3月20日，谢静经咨询、协商，与瑞银华吉公司签订《瑞银华吉购房/购铺优惠服务说明书》一份，注明“瑞银华吉会员独家享受：10万抵20万”等内容。同日谢静与瑞银华吉公司及永瑞公司工作人员章建高签署《瑞银华吉优惠购铺确认函》注明“购房者：谢静；可享受瑞银华吉提供的独家专属优惠10万元抵20万元；优惠确认：本人就瑞银华吉为本人争取的意向购买楼盘的独家专属购铺优惠已经签署《瑞银华吉购房/购铺优惠服务说明书》，瑞银华吉为本人争取的购铺优惠10万元抵20万元将在本人与开发商签订《商品房买卖合同》时兑现”等内容。同日，谢静向瑞银华吉公司支付房屋定制费100,000元。2014年9月30日永瑞公司（合同甲方）与刘健（合同乙方）签订《房屋定制协议书》，约定“乙方拟定制选购甲方在武汉市汉阳区墨水湖路“水墨雅苑”项目中的房屋；乙方定制选购本项目一层第40号房（下称物业，房屋位置见附件平面图），建筑面积约为33平方米；本协议项下物业取得《预售许可证》后，甲方以电话、短信或邮件等形式通知乙方，乙方应于甲方通知之日起七日内，按甲方通知要求，携带指定证件至甲方指定地点办理相关手续，签订本协议项下物业之《房屋买卖合同》，乙方签订本协议时向甲方支付的定制费冲抵乙方应支付的购买款；甲方违反本协议约定，不与乙方订立《房屋买卖合同》的，或在本协议有效期内，擅自将本协议项下物业向第三方出售的，除应退还乙方定制费用外，并向乙方支付与本协议项下定制费用相等金额的违约金。”等内容。同日，刘健向永瑞公司支付一层40号房定制定金100,000元。合同签订后，永瑞公司至今未通知刘健、谢静签订《房屋买卖合同》，违反合同约定，造成刘健、谢静的重大经济损失，故引起本案诉讼。被告永瑞公司辩称：双方签订《房屋定制协议书》后，涉案房屋所在建筑结构根据政府部门的相关规定和要求（主要关于消防这块）发生了很大变化，房屋建成后被告曾经找到两名原告协商过五六次，但未果。目前《房屋定制协议书》因定制对象不存在，已经无法实际履行，故被告亦同意解除《房屋定制协议书》。被告只收到原告支付的定制费100,000元。原告要求支付违约365,923.90元的诉讼请求缺乏合同约定的依据。被告同意返还原告刘健定金100,000元，并支付原告经济补偿费150,000元。本案诉讼费用请法院根据法律规定依法处理。第三人瑞银华吉公司述称：1、本案诉讼已过诉讼时效。2、关于第三人收取的原告的100,000元，系第三人代被告收取的购房款，是被告同意第三人收取作为第三人的营销及团购服务费，此款应由被告返还给原告。3、关于原告第一项、第三项、第四项诉讼请求，与第三人无关，第三人不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：刘健系谢静之子。被告于2013年开始开发武汉市汉阳区墨水湖路“水墨雅苑”项目。被告与第三人经协商约定，自2014年1月起由第三人负责操作该项目楼盘的推销工作。2014年3月20日，谢静与第三人在被告水墨雅苑售楼部签订《瑞银华吉购房/购铺优惠服务说明书》一份，注明“您的姓名：谢静，您的手机号187××××0599；您的订单编号：0024；您的身份证号：；楼盘名称：水墨雅苑；城市/区域：武汉；瑞银华吉会员独家享受：10万抵20万；购房优惠服务费金额及支付方式：您确认在签署本说明书之时应向瑞银华吉支付购房/购铺优惠服务费人民币100,000元。特别说明：1、只有您支付服务费后方能享有本说明书项下的购房/购铺优惠服务。当您支付购房/购铺优惠服务费并成功购房后，请持《商品房买卖合同》与瑞银华吉联系办理发票开具事宜；2、当您在成功购房/购铺后，或取消购房/购铺计划，或因任何原因取消购房/购铺，您可以联系瑞银华吉申请退还您已支付的服务费；3、当您在成功购房/购铺后，因任何原因取消购房/购铺的，您需要向与您签订《商品房买卖合同》的开发商申请，之后再申请退还您已支付的服务费；4、申请退还服务费将于办理退款手续后30个工作日内转账退还至原消费银行卡，办理退款无手续费用，全额退还，瑞银华吉不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任；5、自《瑞银华吉优惠购铺确认函》签署次日起由于市场、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，瑞银华吉不承担任何相关责任；6、签署《瑞银华吉购房/购铺优惠服务说明书》、《瑞银华吉优惠购铺确认函》、《商品房买卖合同》因为同人（“一人”亦涵盖复数）且一人只能认购一套房源。一旦您与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则瑞银华吉向您提供的购房优惠服务义务即告履行完毕。7、鉴于，本次购房优惠服务仅向瑞银华吉会员提供，您同意自《瑞银华吉购房/购铺优惠服务说明书》签署之时，自动成为瑞银华吉的会员，并可享有瑞银华吉会员专项权限。且，即便瑞银华吉因您申请且符合退款条件下退还服务费，您并不因此丧失瑞银华吉会员资格；您已充分阅读并理解本说明书内容，同意接受瑞银华吉提供的购房/购铺优惠服务并成为瑞银华吉会员，支付本说明书项下的服务费，以此签名予以确认：签名：谢静；办理日期：2014年3月20日”等内容。同日谢静与第三人及被告工作人员章建高签署《瑞银华吉优惠购铺确认函》注明“瑞银华吉确认栏：优惠条件说明：购房者：谢静；身份证号：；可享受瑞银华吉提供的独家专属优惠10万元抵20万元；时间：2014年03月20日；瑞银华吉（盖章）；购房者确认栏：楼盘或项目名：水墨雅苑；意向铺源（户型、房号）：20平方米-30平方米；优惠确认：本人就瑞银华吉为本人争取的意向购买楼盘的独家专属购铺优惠已经签署《瑞银华吉购房/购铺优惠服务说明书》，瑞银华吉为本人争取的购铺优惠10万元抵20万元将在本人与开发商签订《商品房买卖合同》时兑现；确认时间：2014年03月20日；开发商确认栏：优惠确认：购房者（瑞银华吉会员）:6610252；身份证号：可享受瑞银华吉独家专属优惠10万元抵20万元。上述优惠将在购铺者签订《商品房买卖合同》时兑现。确认时间：2014年03月20日”等内容，第三人在瑞银华吉确认栏瑞银华吉（盖章）栏签名确认，谢静在购房者确认栏购房者（签字）栏签名确认，被告工作人员章建高在开发商确认栏开发商栏签名确认。同日，谢静向第三人支付100,000元款，第三人向谢静出具收据一份，注明收款事由为“水墨雅苑团购会员费”。2014年9月30日被告（合同甲方）与刘健（合同乙方）签订《房屋定制协议书》，约定“乙方拟定制选购甲方在武汉市汉阳区墨水湖路“水墨雅苑”项目中的房屋；乙方定制选购本项目一层第40号房（下称物业，房屋位置见附件平面图），建筑面积约为33平方米。若本协议约定面积与房产管理部门实测的产权登记面积有出入以房产管理部门实测的产权登记面积为准，以本协议第2条约定的单价多退少补；上述物业的单价为34,941.70元/平方米，总价1,153,076元；乙方定制本项目定制费用为总价的约26%即人民币30万元。乙方应于本协议签署之前支付10万元作为定金，并于本协议签署之日起3个工作日内将定制费用支付到甲方指定账户，逾期付款此协议自行解除，且定金不予退还（以银行转账凭证日期为准）；甲方应于2015年1月31日之前取得项目《预售许可证》。否则甲方应于2015年2月1日起至项目《预售许可证》实际取得日止按银行同期活期存款利率向乙方补偿乙方已支付的定制费用利息；本协议项下物业取得《预售许可证》后，甲方以电话、短信或邮件等形式通知乙方，乙方应于甲方通知之日起七日内，按甲方通知要求，携带指定证件至甲方指定地点办理相关手续，签订本协议项下物业之《房屋买卖合同》，乙方签订本协议时向甲方支付的定制费冲抵乙方应支付的购买款；逾期办理则本协议解除，乙方缴纳的定制费用不予退还；鉴于甲方建造的房屋系为乙方专门定制，双方确认：若因乙方原因要求终止本协议，或乙方未能依照本协议约定全部购买其定制的房屋，以及未能履行本协议内其他约定，则乙方不得向甲方要求返还具支付的定制费用。同时，甲方有权解除本协议，并自解除协议的通知发出之日起将本协议项下的物业对外出售，乙方还应赔偿由此给甲方造成的全部经济损失；甲方违反本协议约定，不与乙方订立《房屋买卖合同》的，或在本协议有效期内，擅自将本协议项下物业向第三方出售的，除应退还乙方定制费用外，并向乙方支付与本协议项下定制费用相等金额的违约金。”等内容。同日，刘健向被告支付100,000元款，被告向刘健出具收据一份，收据注明收款事由为“定制定金一层40号房”。合同签订后，被告至今未通知刘健、谢静签订《房屋买卖合同》，故刘健、谢静起诉来院。另查明：第三人向谢静收取“水墨雅苑团购会员费”后，未将此款支付给被告。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两名原告主张2014年3月20日谢静向第三人支付的100,000元款，系第三人被告收取的定制费，被告对此予以否认。第三人认为该款是第三人代被告收取的购房款，是被告同意第三人收取作为第三人的营销及团购服务费。经查，该日谢静与第三人在被告水墨雅苑售楼部签订《瑞银华吉购房/购铺优惠服务说明书》中约定“……瑞银华吉会员独家享受：10万抵20万；购房优惠服务费金额及支付方式：您确认在签署本说明书之时应向瑞银华吉支付购房/购铺优惠服务费人民币100,000元。特别说明：1、只有您支付服务费后方能享有本说明书项下的购房/购铺优惠服务……7、鉴于，本次购房优惠服务仅向瑞银华吉会员提供，您同意自《瑞银华吉购房/购铺优惠服务说明书》签署之时，自动成为瑞银华吉的会员，并可享有瑞银华吉会员专项权限。且，即便瑞银华吉因您申请且符合退款条件下退还服务费，您并不因此丧失瑞银华吉会员资格……”谢静向第三人付款100,000元后，第三人向谢静出具的收据上注明“水墨雅苑团购会员费”。同日谢静与第三人及被告工作人员章建高签署《瑞银华吉优惠购铺确认函》中，仅确认谢静享有10万元抵20万元的购铺优惠，此款在与开发商签订《商品房买卖合同》时兑现，并未确认谢静向第三人支付的“水墨雅苑团购会员费”100,000元属于向被告支付定制定金或者购房款的一部分。上述事实说明，谢静向第三人支付的“水墨雅苑团购会员费”100,000元款，即《瑞银华吉购房/购铺优惠服务说明书》中约定的谢静为享受10万抵20万优惠向第三人支付的服务费。两名原告及第三人就上述各自主张均未能提交充分证据证明，故本院不予采信。本院认为：被告与刘健于2014年9月30日签订的《房屋定制协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应恪守。《房屋定制协议书》约定“乙方定制本项目定制费用为总价的约26%即人民币30万元。乙方应于本协议签署之前支付10万元作为定金，并于本协议签署之日起3个工作日内将定制费用支付到甲方指定账户，逾期付款此协议自行解除，且定金不予退还”。刘健除在当日向被告支付100,000元定制定金外，至今未向被告支付剩余100,000元定金（享受10万抵20万优惠），应承担约定的违约责任。根据上述约定，上述《房屋定制协议书》已经于2014年10月4日自行解除。两名原告要求被告赔偿违约金365,923.90元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。现被告表示同意返还原告刘健定金100,000元，并支付原告经济补偿费150,000元，不违反法律规定，本院予以照准。两名原告要求被告返还定制费200,000元的诉讼请求，超过被告同意的部分，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告刘健与被告武汉永瑞置业有限公司2014年9月30日签订的《房屋定制协议书》于2014年10月4日自行解除；被告武汉永瑞置业有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告刘健定制定金100,000元；被告武汉永瑞置业有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告刘健支付经济补偿费150,000元；驳回原告刘健的其他诉讼请求；驳回原告谢静的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告武汉永瑞置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9,459元，由原告刘健、谢静负担4,729.50元，被告武汉永瑞置业有限公司负担4,729.50元（此款原告刘健、谢静已交纳，被告武汉永瑞置业有限公司于本判决生效之日起二十日内将4,729.50元支付给原告刘健、谢静）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  肖 政人民陪审员  付北达人民陪审员  张建芬二〇一九年十月十八日书 记 员  刘 朝