福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初1722号 原告：林幼莲，女，1985年2月16日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁伟玲，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码917505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告林幼莲与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林幼莲的委托诉讼代理人徐传远和梁伟玲、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林幼莲向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金，违约金以原告已支付的购房款392382元为基数按每日万分之一的标准自2018月2月8日起计算至原告取得房屋权属证书之日止，暂计至起诉日该违约金金额为14008.04元。庭审中，因原告于2019年3月20日才取得房屋权属证书，原诉讼请求当庭变更为：判令被告支付逾期办证违约金，违约金以原告已支付的购房款392382元为基数按每日万分之一的标准自2018年2月8日起计算至原告取得房屋权属证书之日即2019年3月20日止为15891.47元。事实与理由：2013年11月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东山县某商品房一套，总金额为392382元。合同约定如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，但被告逾期至2017年11月7日才履行交房义务，被告履行交房义务后，又未在约定期限内办理房屋权属登记并使原告取得房屋权属证书，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金。现原告请求法院判如诉请所列。 新新房地产公司辩称，原告诉称事由与事实不符：一、根据讼争合同约定,办证期限应当从商品房交付原告使用之日起90日内办理房屋权属证书。本案因为原告方原因直至2018年5月19日才实际办理交房手续，逾期办证的起算应当从商品房实际交付原告使用后的第91日即从2018年8月18日起算。根据讼争合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”及附件六补充协议第5.4条约定“买受人同意按交房通知书中约定的期限、地点及要求，与出卖人或前期物业管理公司办理房屋交接手续…。”本案被告已通知原告于2017年10月31日前来办理交房手续，因原告方原因迟延接收房屋，原告与物业公司签署的收楼资料领取、钥匙签收单及原告出具的承诺书所确认的交房时间为2018年5月19日，故应认定于2018年5月19日出卖人与买受人依合同约定方式完成房屋的交付，该时间为涉讼商品房的交付使用时间。二、即便要计算逾期办证违约金也只能计算到产权初始登记之日，即截止于被告通知原告办证之日（被告在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日2018年11月15日）。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前，需要买受人配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费等税费，因为买受人原因未及时配合办理，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应后果，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。三、本案中的逾期办理房屋权属证书不是因为被告方原因，根据合同约定，被告无需承担违约责任。1、逾期办证是因为东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非被告方原因造成的。2、对被告方而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是被告的怠于履行，相反，被告为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主之利益已竭尽全力。根据《合同法》第一百一十条之规定，原告不能请求被告履行，被告无需承担违约责任。3、“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案被告已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属登记的原因不能归责于被告，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能之不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及时办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后被告即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，被告重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。以上自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，被告更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非被告原因造成，于法于理，该期间段87天应扣减。综合上述理由，逾期办证起算应当从商品房实际交付使用后的第91日起算，止于产权证初始登记之日，且由于非被告方的原因造成的，被告无需承担违约金。故此，原告诉讼请求缺乏事实，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：林幼莲于2013年11月23日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林幼莲购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县某商品房一套，总价款392382元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告方支付了全部购房款。原告方于2018年5月19日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：新新房地产公司是否构成逾期办证。对此本院分析认证如下： 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。林幼莲领取案涉商品房钥匙时间（2018年5月19日）即为房屋交付使用时间，按合同约定新新房地产公司应于2018年7月18日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司未能按时办理房屋所有权初始预登记，致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，故新新房地产公司应当按照合同约定承担违约责任，逾期协助办证的计算期间应自2018年8月18日起算。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成房屋权属证书的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新房地产公司已构成逾期办证，共计逾期89天。新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张不能成立，不予采纳。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，新新房地产公司应于2018年7月18日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司至2018年11月15日才登报公告通知业主办理不动产权登记手续，经核对共逾期89天，应承担逾期办证的违约责任。新新房地产公司应支付的逾期办证违约金为392382元×0.0001/天×89天=3492.2元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林幼莲支付逾期办证违约金3492.2元； 二、驳回林幼莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费197元，减半收取计98.5元，由林幼莲负担73.5元，福建新新房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年十月二十八日 书记员  林丽玲 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。