贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6651号原告：邓明，男，1963年12月18日出生，汉族，住。原告：张红玲，女，1962年10月23日出生，汉族，住。被告：凯里市鑫鼎房地产开发有限公司，住所地：凯里市宁波路33号。法定代表人：张玉荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙铁、袁海娥，贵州贵信律师事务所律师。原告邓明、张红玲诉被告凯里市鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称：鑫鼎公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邓明、张红玲，被告鑫鼎公司的委托诉讼代理人袁海娥到庭参加诉讼。现已审理终结。原告邓明、张红玲向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条及附件补充协议中第5条无效。2、判令被告退还原告向其交纳的天然气开户费2200元、供电开户费519元、闭路电视开户费265元、测绘费112元，合计3096元及利息1634.688元，合计4730.688元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2009年11月12日与被告签订《商品房买卖合同》并通过现金与贷款方式足额支付购房款，形成了房屋买卖事实。根据贵州省人民代表大会法制委员会向省住建厅作出的《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》规定及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，房开企业或者相关经营单位不得再向购房者另行收取，而被告在约定的商品房价格之外，非法向原告收取了天然气开户费、供电开户费、闭路电视开户费、测绘费合计3096元，依据2013年中国人民银行规定五年以上贷款期限的贷款利率，产生利息1634.688元（3096元×6.6%/年×8年）。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告鑫鼎公司答辩要求驳回原告的诉讼请求，其理由为：1、原告所诉“三通费”与建设安装费用不是同一概念，建设安装费用是房开商支付的工程款，开户费是相关专业经营单位收取的费用。被告在建设鑫鼎国际名居小区是与相关施工单位签订了高低压配电系统工程协议、通讯管线施工协议、安防系统工程协议，已完成了配套设施的建设安装，支付了相应的工程款，并交纳了城市基础设施配套费；2、原告所诉“三通费”系被告代相关经营单位收取，已全部转交给相关经营单位，不存在重复收费；3、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，《关于有关问题询问的答复》属地方性法规及解释，其法律位阶均在法律、行政法规之下，不能作为判断合同效力的法律依据，且不能调整实施前的行为；4、“三通费”纠纷属商品房买卖合同纠纷，应该由合同法进行调整，被告交付给原告的房屋已经满足双方所签的《商品房买卖合同》中有关交房条件的约定；5、本案已过诉讼时效。本院经审理后认定事实如下：2009年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买鑫鼎国际名居第Ｂ5幢4单元15层1501号房屋。该合同第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水：2011年3月30日；供电：2011年3月30日；电梯：2011年3月30日；供电、供水、闭路电视等，买受人自行到相关单位办理手续后使用”。合同签订后，被告于2011年3月5日向原告收取天然气开户费2200元、电表开户费509元、门牌××元、测绘费112元，合计2831元。原告认为权益受损，遂向本院提起诉讼要求退还3096元，并承担利息1634.688元（3096.元×年利率6.6%×8年）。另查明，2009年7月6日，被告向贵州省凯里经济开发区（东区）管理委员会缴纳城市配套费1,149,558.00元；2009年11月30日，被告与凯里市新能燃气有限公司签订《凯里市城市管道燃气安装协议》、《凯里市城市管道燃气安装补充协议》；2009年12月23日，被告与贵州省广播电视信息网络服务有限公司黔东南州分公司签订《鑫鼎国际名居有线电视安装协议书》；2010年10月29日，向凯里供电局支付991户一户一表费共计504,419.00元；2011年1月27日，向贵州建工集团第七建中工程公司支付凯里鑫鼎国际名居B1、B2、B3、B5水电安装工程款4,436,940.00元；2011年2月12日向广电公司支付小区数字用户新装费209,350.00元。上述事实，有原告提供的收款收据、《商品房买卖合同》、《关于有关问题询问的答复》、《历年中国人民银行贷款利率表》，被告提供的城市配套费收据、电缆线发票、供电开户费发票、管道燃气安装协议及补充协议、收款收据、通讯管线安装协议及补充协议、工程结算单、发票、三通费收款收据、记账凭证等证据以及原、被告当庭陈述在案，可以认定。本院认为，合同当事人法律地位平等，并应当遵循公平原则确定各方的权利、义务。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款“前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、通讯等配套设施属于基础设施，因此供电、闭路电视、天然气均属于商品房的建设成本，三项开通费用应当包含在商品房价格中；本案被告在《商品房买卖合同》第十四条中以格式文本的形式将本应包含在房屋价格成本中的水、电和闭路电视的开户费用转嫁给购房人承担，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，约定无效，则被告基于该无效条款收取的费用，应予退还；且该条款系本案方才确认无效，尚未经过诉讼时效，则被告有关诉讼时效的抗辩意见亦不能成立；故被告应退还原告已缴纳的供电开户费用（509.00元）。原告主张附件补充协议第5条无效，从庭审查明的事实来看，其提供的证据并无补充协议第5条，同时原告主张合同第12条无效，无事实及法律依据。故原告的该项诉请，本院不予支持。关于天然气开户费和测绘费应否退还的问题：被告答辩提出原告起诉已过诉讼时效。因原、被告所签《商品房买卖合同》并未对天然气开户费和测绘费进行约定，则其诉讼时效应从被告收到原告缴纳天然气开户费和测绘费之日起算，原告系于2011年3月5日向被告缴纳了天然气开户费和测绘费，至今已达八年，已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定的三年诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，原告要求退还天然气开户费和测绘费的主张，本院不予支持。关于原告有关利息的主张：因被告收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，原告要求按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算8年利息，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准进行计算。对于被告提出商品房价格未包含三通费，其只是代收代付的抗辩意见，因其未提供充分证据予以证实，则其该项抗辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：一、被告凯里市鑫鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邓明、张红玲交纳的供电开户费509元及以509元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币存款基准利率计算自2011年3月5日起八年的利息；二、驳回原告邓明、张红玲的其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25.00元，由凯里市鑫鼎房地产开发有限公司负担。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，通过本院或直接向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份，副本一份。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇一九年十月三十一日书记员  宋 圆