广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8397号原告（反诉被告）：苏少林，男，1971年9月6日出生，身份证住址广东省普宁市，委托诉讼代理人：毛楚龙、黄玄斐，广东太平洋联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，该司工作人员。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。原告（反诉被告）苏少林与被告（反诉原告）广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。苏少林的委托诉讼代理人黄玄斐，恒安公司的委托诉讼代理人胡开欣、范惠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告苏少林向本院提出诉讼请求：1、判令双方继续履行商品房买卖合同；2、判令恒安公司在本案判决生效之日后按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助苏少林办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A3栋501号房的不动产权证书；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年7月21日，双方签订《云山锦绣家园（自编Al-A5栋）楼宇认购书》，约定：苏少林向恒安公司购买位于广州市云山锦绣家园A3栋501号房的房屋，建筑面积价款为1289606元。合同后，苏少林陆续支付了首期购房款，并向恒安公司支付用于办理房产证的各项税费以及代理服务费。恒安公司向苏少林发出收楼通知书后，苏少林在2008年10月1日向恒安公司收楼入住至今。恒安公司至今尚未为苏少林办妥商品房买卖合同备案登记手续和房地产权证，故诉至法院。本诉被告恒安公司辩称：不同意苏少林的诉讼请求，理由如下：1、原告没有交清首期房款，被告先履行抗辩权可以不履行后续的合同义务；2、从广州市国土资源和房屋管理局的网站阳光家缘对外公示信息上看，涉案房屋未纳入预售范围，被标明不可销售；涉案房屋不可销售的原因是政府有关部门的原因导致，有铁路法院行政判决书证实；3、根据情势变更的原则，原告应当依据法律规定承担对应面积的土地出让金的缴纳义务；4、涉案房屋被查封，无法办理过户登记手续。反诉原告恒安公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2007年7月21日签订的购买广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园自编A3栋501房《云山锦绣家园（自编A1-A5）楼宇认购书》【编号0001065】；2、判令反诉被告支付房屋使用费50708.29元（按照广州市公布的同时期同地段租金指导价为标准，从被反诉人收楼之日的2008年8月4日起，计至实际搬离交还房屋之日，暂计至2018年12月31日）；3、判令反诉被告应支付的房屋使用费从其已支付反诉人的房款中扣除；4、由反诉被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2007年7月21日，双方签订《云山锦绣家园（自编A1-A5）楼宇认购书》【编号0001065】，约定反诉被告向反诉原告购买广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园自编A3栋501房，住宅建筑面积为133.98平方米，总房价为人民币1289606元。签订该认购书后，反诉被告支付了首期房款，反诉原告于2008年8月4日将房屋交付给反诉被告使用至今。因政府相关部门的原因，导致涉案房屋未纳入预售范围之内。涉案房屋不可销售。反诉被告拒绝支付剩余房款。反诉被告不具备本市住房购买资格。因此，反诉原告行使合同解除权，解除双方签订的认购书。请法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告苏少林辩称：不同意反诉原告的请求。理由如下：反诉被告已按照合同约定支付首期购房款并收楼入住至今。反诉被告愿意支付剩余房款，但反诉原告有为反诉被告办理房产证的义务。反诉原告以涉案房屋未纳入预售范围为由主张解除合同没有事实依据。即使涉案房屋不在预售范围内，也是应当由反诉原告的过错导致。不能因反诉原告的过错而赋予其解除合同的权利。经审理查明：一、本诉事实2007年7月21日，苏少林（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定乙方认购云山锦绣家园自编A1-A5栋A3栋501号房，建筑面积133.98平方米，优惠后总房价为1289606元。其中首期款649606元于2007年7月22日前支付；剩余64万元办理按揭贷款。乙方需承担包括物业专项维修基金，契税，印花税，《商品房买卖合同》预约登记费，测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计20989元。之后，苏少林向恒安公司支付了首期购房款649606元、税费20989元。2008年8月4日，苏少林在《收楼手续单》上签字确认同意收楼。上述认购书签订后，双方一直未签订商品房买卖合同。恒安公司至今未组织办理涉案房地产项目的竣工验收手续。苏少林自收楼后，占有、使用涉案房屋至今。2018年11月30日，恒安公司向苏少林发出《关于尽快支付剩余房款通知书》，通知称该项目无法办理银行按揭贷款，要求向指定收款帐户支付剩余房款64万元。2019年1月3日，广州市不动产登记中心作出（2019）查询00873号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：云山锦绣家园A3栋501房，暂无云山锦绣家园A3栋501房的有效查封信息，信息核查时间为2018年12月17日。同年6月3日，苏少林向恒安公司指定收款帐户支付剩余房款，后该款被银行退回。本院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函本院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，本院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函本院，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字X号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。以上事实，有《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》、收据、复函、《依申请信息公开答复书》以及当事人陈述等证据证实。二、反诉事实2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：云山锦绣花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。恒安公司不能提供上述预售许可证注明的项目平面图。经查询，广州市住房和城乡建设局业务数据公示平台“阳光家缘”网站中云山锦绣花园（自编A1-A5栋）项目销控表显示涉案房屋的状态为“未纳入预售”。另查明，根据广州市铁路运输中级人民法院（2016）粤71行终902号行政判决书查明的相关事实，涉案房地产项目存在超规划面积建设、被行政处罚且未按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金的情形。以上事实，有《广东省广州市商品房预售许可证》、销控表、（2016）粤71行终902号行政判决书以及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方2007年7月21日签订的《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定。该认购书签订后，苏少林已经支付了首期购房款和税费等综合费用，恒安公司也已履行主要义务，将涉案房屋交付给苏少林使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》、《依申请信息公开答复书》、复函以及广州市国土资源和规划委员会向本院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，故苏少林要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于恒安公司反诉主张解除双方签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》以及房屋使用费的诉讼请求，本院认为：1、恒安公司提供的“销控表”是其作为开发商对楼盘销售进度情况对外公示的表，其公示目的是帮助购房者了解楼盘房源信息。上述“销控表”反映的销售计划数据来源于恒安公司。2、恒安公司本应提供与预售许可证配套的项目平面图以证明房管部门在核发预售许可证时所确定的预售房屋范围，但其不能提供，也无法说明原因，应当承担举证不能的不利后果，即不能证明涉案房屋在房管部门核发预售许可证时就确定未纳入预售范围。3、根据行政判决书查明的相关事实可知，政府未批准对涉案房地产项目全面预售的根本原因是恒安公司不愿按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金。在恒安公司出售涉案房屋时，涉案房地产项目业已完工，但恒安公司却一直不组织办理竣工验收手续。以上事实，证明恒安公司以不正当的行为阻碍合同履行条件成就，故应视为合同履行条件成就。在恒安公司将涉案房地产项目交付使用十年后，恒安公司再以涉案房屋未纳入预售范围、合同无法履行为由解除合同，明显有失公平。4、合同约定的支付剩余房款的方式为按揭贷款，而涉案房屋不能办理按揭贷款的原因是恒安公司导致，故苏少林暂未支付剩余房款并非违约；5、本案合同订立于广州市住房限购政策出台前，故限购政策对本案并无影响。综上，本院对恒安公司全部反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三十日内，苏少林向广州市恒安房地产开发有限公司支付剩余购房款64万元，广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助苏少林办理位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A3栋501房（广州市白云区云锦街263号501房）的不动产权证。二、驳回广州市恒安房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。反诉受理费533.85元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 徐 炜人民陪审员 李淑君二〇一九年十月二十九日书 记 员 冼颖斯