山西省汾阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋1182民初1658号 原告：汾阳市焦化厂，住所汾阳市阳城乡乔家庄村。 法定代表人：孙晋义，该厂厂长。 委托诉讼代理人：苏卫山，山西引胜律师事务所律师。 被告：山西德农生物科技有限公司，住所汾阳市阳城乡乔家庄村。 法定代表人：郭志峤，该公司总经理。 原告汾阳市焦化厂与被告山西德农生物科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告法定代表人孙晋义及其委托诉讼代理人苏卫山、被告法定代表人郭志峤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同及补充租赁合同，判令被告交回原告全部租赁物和土地使用权，清理其形成的建筑物和建筑物垃圾；2、判令被告立即支付欠原告租金416,666元，并承担合同约定的违约责任。事实与理由：原告系国有企业。2011年9月22日，原告与被告原股东刘新民签订租赁合同，约定由刘新民整体租赁原告的厂地与建筑物和设施；租赁期限从2011年10月1日起至2026年9月30日共计15年；年租金从第一年的10万元开始逐步递增，10年后的租金按市场行情重新确定；每年度起租的头一个月付清当年租金；租赁用途为“微生物多菌混合固体发酵技术应用于工业副产品（酒糟）生产高蛋白饲料原料项目”的建设生产。同时约定该项目“在工商部门注册后租赁方由自然人刘新民过渡为注册后的企业”。2011年12月20日，企业注册成立，名称为山西德农生物科技有限公司即被告。2017年3月10日，原告与被告签订补充租赁合同，双方对前述原租赁合同作了修改补充。主要内容是缩小租赁面积至原来的20%左右，同时相应减少租金至原定租金的20%。其余仍按原合同条款执行。合同签订后，原告如约履行了自己的义务，但被告却未能按时履行支付租金的主要义务。至今为止，仅支付了前三年度的租金10万元、13万元、13万元，合计36万元。剩余租金虽经原告每年多次催收，均未能给付。综上所述，被告未履行支付租金义务已构成严重违约，且达到了合同约定的出租方可单方解除合同的条件。故原告提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，答辩人与原告签订的租赁合同是要做酒糟的项目，但合同签订后企业一直没有正常生产，投入没有任何回报，现确实没有给付能力。答辩人对原告主张超过诉讼时效部分的租金不予认可。答辩人对已付原告三年租金无异议，但从第四年到2017年3月10日期间的租金不认可。答辩人欠缴租金三个月以上，原告有权解除合同，原告虽然未提出来，但是原告了解被告经营情况，双方事实上合同已终止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系国有企业。2011年9月22日，原告与被告原股东刘新民签订租赁合同，双方约定：由刘新民整体租赁原告的厂地与建筑物和设施（位于汾阳市阳城乡乔家庄村，面积48661.8平方米，周边四至以汾国用（2000）字第G2321（2000）007《国有土地使用证》的范围为准，和该块土地附着的部分建筑物和设施，以及待手续完善的该地块西角和围墙外一米约10余亩土地）；租赁期限15年，从2011年10月1日起至2026年9月30日共计15年；年租金第一年10万元、第二年至第三年每年13万元，第四年至第五年每年14万元，第六年至第七年每年15万元，第八年至第十年每年16万元，从第十一年起租金按市场行情重新确定；租赁方应于每年度起租的头一个月将当年租金打入出租方指定帐户；逾期交付租金，每逾期一日应向出租方支付逾期部分租金按日千分之二的违约金，逾期达三个月以上，出租方可以选择单方解除合同，损失由租赁方自负。双方同时约定该项目在工商部门注册后租赁方由自然人刘新民过渡为注册后的企业。2011年12月20日，企业注册成立，名称为山西德农生物科技有限公司即被告。2017年3月10日，原告与被告签订补充租赁合同。合同约定：租赁范围修改为出租给被告场地位于汾阳市阳城乡乔家庄村焦化厂内东西130米、南北73米，面积9490平方米，约占全部面积的20%，周边四至以汾国用（2000）字第G2321（2000）007号市焦化厂国有土地使用证图中标明的范围为准；租金修改为根据被告变动后的租赁面积，租金分摊比例为原定租金的20%；双方的权利和义务补充为租赁期满如不再续租或租赁期间解除合同，被告须及时、完整的向原告交回全部租赁物和土地的土地使用权，并负责清理被告形成的建筑物和建筑垃圾；被告租赁资产以明细表备注栏载明的为准；其余仍按原合同条款执行。被告按期给付前三年的租金10万元、13万元、13万元，合计36万元。剩余到期租金416,666元，被告未能给付。（按约定租金计算至2019年8月1日，其中2014年10月1日至2015年9月30日欠14万元、2015年10月1日至2016年9月30日欠14万元、2016年10月1日至2017年3月10日欠6.25万元、2017年3月11日至2017年9月30日欠1.75万元、2017年10月1日至2018年9月30日欠3万元、2018年10月1日至2019年7月30日欠2.6666万元）。原告当庭提供2017年7月19日与被告法定代表人电话录音，证明原告向被告主张给付租金。 本院认为，原告与被告原股东刘新民2011年9月22日签订租赁合同,被告公司成立后对该合同予以确认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”，原告有权要求被告承担合同责任。本案原、被告双方经协商同意后，自愿签订租赁合同及补充租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同及补充租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定各自履行自己的义务。但原告按合同约定租赁物交付被告使用后，被告仅向原告支付三年租金，后经原告多次催要，被告至今未付，被告的行为已构成违约。关于原告请求解除合同问题，根据双方合同约定被告逾期交付租金达三个月以上，原告即可选择单方解除合同，符合约定解除条件，本院予以支持。被告应按约定返租赁资产并恢复原状。关于被告主张所欠原告从第四年到2017年3月10日期间的租金是否超过诉讼时效问题。双方在合同中约定被告应于每年度起租的头一个月将当年租金打入原告指定帐户，其中2014年10月1日至2015年9月30日欠14万元，被告给付租金时间为2014年10月底；与2015年10月1日至2016年9月30日欠14万元，被告给付租金时间为2015年10月底，两笔租金共28万元，原告当庭提供2017年7月19日与被告法定代表人电话催款录音，已经超过一年的诉讼时效；2016年10月1日至2017年3月10日欠6.25万元，被告给付租金的时间为2016年10月底，原告当庭提供2017年7月19日与被告法定代表人电话催款录音，发生诉讼时效中断，重新计算时效跨越2017年10月1日民法总则生效时间，至起诉日未超过诉讼时效。综上，被告欠原告2014年10月1日至2015年9月30日租金14万元，与2015年10月1日至2016年9月30日租金14万元，两笔租金共28万元，超过诉讼时效，本院不予保护。被告应给付原告2016年10月1日至2017年3月10日租金6.25万元、2017年3月11日至2017年9月30日租金1.75万元、2017年10月1日至2018年9月30日租金3万元、2018年10月1日至2019年7月30日租金2.6666万元。关于违约金问题，双方合同约定逾期给付租金按日千分之二计算，但原告当庭同意调整为按照年利率6%计算给付，属对其权利所作处分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告汾阳市焦化厂与被告山西德农生物科技有限公司签订的租赁合同及补充租赁合同； 二、被告交回原告全部租赁物和土地使用权（返还资产以双方2017年3月10日签订补充租赁合同所附汾阳市焦化厂租赁资产明细表备注栏载明的为准），并清理其形成的建筑物和建筑物垃圾； 三、被告给付原告2016年10月1日至2017年3月10日租金6.25万元，并从2016年11月1日起按年利率6%计算给付违约金，直到付清止； 四、被告给付原告2017年3月11日至2017年9月30日租金1.75万元，并从2016年11月1日起按年利率6%计算给付违约金，直到付清止； 五、被告给付原告2017年10月1日至2018年9月30日租金3万元，并从2017年11月1日起按年利率6%计算给付违约金，直到付清止； 六、被告给付原告2018年10月1日至2019年7月30日租金2.6666万元，并从2018年11月1日起按年利率6%计算给付违约金，直到付清止； 七、驳回原告的其他诉讼请求。 上述给付义务于本判决生效后十五日内履行。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,775元，由原告负担2,258元，由被告负担1517。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。 审判员  王秉瑞 二〇一九年十月二十二日 书记员  孙 鑫