北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13961号原告（反诉被告）：北京光亚新型冷沥青有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村东。法定代表人：刘亮，经理。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵伯良，男，1959年8月2日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王娜，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑颖，女，1992年8月1日出生，汉族，北京天驰君泰律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。第三人：北京市朝阳区黑庄户乡人民政府，住所地北京市朝阳区黑庄户乡工商大街1号。负责人：顾洪涛，乡长。委托诉讼代理人：高义生，北京市道融律师事务所律师。第三人：北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社，住所地北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村。法定代表人：王书英，社长。委托诉讼代理人：雷贵辰，北京市开越律师事务所律师。原告（反诉被告）北京光亚新型冷沥青有限公司（以下简称光亚公司）与被告（反诉原告）邵伯良、第三人北京市朝阳区黑庄户乡人民政府（以下简称黑庄户乡政府）、第三人北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社（以下简称郎各庄村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。光亚公司之法定代表人刘亮及其委托诉讼代理人何正永、邵伯良及其委托诉讼代理人王娜、黑庄户乡政府之委托诉讼代理人高义生、郎各庄村经济合作社之委托诉讼代理人雷贵辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。光亚公司向本院提出诉讼请求：判令邵伯良向光亚公司支付腾退补偿款2069390元。事实和理由：2003年8月27日，光亚公司（乙方）与邵伯良（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将坐落在黑庄户乡郎各庄村村东地块，土地面积6667平方米（10亩）出租给乙方使用；租赁期限自2003年10月1日至2018年9月30日；甲乙双方议定的上述土地1至5年期每年每亩租金为5000元，6至10年期每年每亩租金6000元，11至15年期每年每亩租金7000元；在乙方使用土地期间，如遇国家占用，甲方应积极协调有关赔偿事宜；乙方对该土地进行建设时，应征得甲方同意，费用由乙方自理。签订合同后，光亚公司向邵伯良按时交纳租金及电费等各项费用。（双方商定2006年地租涨至每年每亩8000元，2011年地租涨至每年每亩租金16000元，2016年地租每年每亩涨至19000元）。光亚公司征得邵伯良、北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村村民委员会（以下简称郎各庄村民委员会）、黑庄户乡政府村镇规划办公室的同意，于2004年在上述土地上投资500余万元，修建厂房1207.53平方米，大棚1489.20平方米，购置机械设备车辆等，办理公司营业执照。多年来，光亚公司依法开展经营活动缴纳税款解决就业，为北京市市政道路建设发展作出贡献。2017年10月14日，光亚公司（乙方）与邵伯良（甲方）续签《土地租赁合同》，甲方将坐落在北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄七星路地块，土地面积6667平方米（10亩）出租给乙方使用。租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日，年租金为人民币190000元，其他内容与原合同相同。当日，光亚公司向邵伯良支付截止至2018年9月30日的租金。2017年11月23日，郎各庄村民委员会发布《告知书》，按照市委、市政府统一部署和区、乡消防安全隐患大排查、大清理、大整治，实施方案的要求，即日起至2017年12月20日前，辖区内所有企业、厂库房等租赁单位全部关停、全部断电。如今，光亚公司己经停产停业等待收取补偿款后撤离现场。据悉，邵伯良已经与北京市朝阳区黑庄户乡腾退工作指挥部办公室签订腾退补偿协议书，补偿款包括了光亚公司的厂房、大棚以及停产停业补偿款。光亚公司要求邵伯良出示腾退补偿协议书分配补偿款，但邵伯良拒绝。光亚公司认为，双方签订合同在租赁期限内，政府清退辖区内全部企业，合同已经不能继续履行，应当解除。根据约定，光亚公司承担在土地上进行建设的费用，如遇国家占用，邵伯良应积极协调有关赔偿事宜。现在邵伯良己与政府签订腾退补偿协议，应将补偿款中属于光亚公司的部分分配光亚公司，以便于光亚公司配合政府的腾退工作搬离现场。为维护光亚公司合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，提起诉讼，请求公正裁判。邵伯良辩称：涉案土地上的建筑物早已经交还给我方拆除，已经没有解除的必要。2000年我方与北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村签订租赁合同，从北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村处取得涉案租赁的土地，租赁期限20年，我方对土地进行修整后在土地上进行建设。2003年、2008年、2011年期间与北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村签订租赁合同，约定租赁期限变更为租赁期至2027年12月31日。2003年8月底，因亲戚介绍，光亚公司主动找到我方，要求租赁涉案土地，我方将整理完毕并建设部分地上建筑物的土地租赁给光亚公司，签订土地租赁合同并约定邵伯良未完成的建设工作由光亚公司完成，租赁期满后，所有地上建筑物归邵伯良所有。2017年因大红门失火，北京市开始清退违法建设，光亚公司听到消息后诱骗我方签订第二份租赁合同，2018年北京市朝阳区黑庄户乡进行清退，评估公司对土地进行了勘测。2018年8月29日，我方与郎各庄村经济合作社签订解除协议，解除协议没有让我方看内容，我方只是签了个字就被郎各庄村经济合作社收回了协议。邵伯良向本院提出反诉请求：判令邵伯良支付2018年10月1日至2018年10月17日的土地使用费8972元。事实和理由：双方签订的土地租赁合同已于2017年9月30日到期，后光亚公司多次找我方续签租赁合同，我方均未同意，后刘亮趁我方醉酒后与我方续签租赁合同，但未表明其为光亚公司之法定代表人。因合同存在欺诈，因此参照前份租赁合同年租金为19万元，光亚公司应支付土地使用费8972元。光亚公司辩称：不同意邵伯良的反诉请求,涉案场地在村委会2017年11月23日发布告知书后,就陆续存在停电的情况,周围其他房屋被腾退拆除,环境恶化不能正常经营。在2018年10月1日至2018年10月17日期间，公司早已经没有开展经营活动，而是在做搬家准备，因为有很多的机器设备，直到2018年10月17日，我方将房屋及场地交还给邵伯良。我方之所以没有要求对于2017年11月23日起至2018年9月30日期间无法正常使用的租金进行减免,是因为租金数额与补偿款而言数额太小,所以我方没有将此作为诉讼请求进行提起。邵伯良已经获取相应补偿款。在土地上修建房屋、开展经营活动及搬迁这些工作更多的都是我方在履行，邵伯良如果提供补偿款的明细，我方可以与邵伯良协商补偿款的分配，但是如果邵伯良拒不提供，我方认为补偿款应由我方取得。黑庄户乡政府述称：本案与我方无关，涉案土地是由郎各庄村经济合作社租赁给邵伯良，后由郎各庄村经济合作社与邵伯良签订解除租赁协议及提供相应经济补偿。我方不具体操作腾退补偿这些事宜,我方复印了一份解除租赁协议及解除租赁协议补偿确认表供法庭参考。郎各庄村经济合作社述称：郎各庄村经济合作社在本案中只是辅助调查的作用，对于双方的诉讼请求和主张，我方不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年8月27日，北京市第一房屋管理修缮工程公司京河修建工程公司作为甲方（邵伯良作为甲方负责人在落款处签名）与光亚公司作为乙方签订《土地租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村东地块面积为6666平方米的土地出租给乙方使用；租赁期限自2003年10月1日至2018年9月30日；租金标准为第1年至第5年的年租金为5000元、第6年至第10年的年租金为6000元、第11年至第15年的年租金为7000元；在乙方使用土地期间如遇国家占用，甲方应积极协调有关赔偿事宜；如因不可抗力的原因而使承租土地地上房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。2011年1月1日，郎各庄村经济合作社作为出租方（甲方）与邵伯良作为承租方（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方承租北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村东至七星路、西至闻xx、南至赵xx、北至闫xx面积为26.8亩的土地及7820.45平方米地上建筑物；租赁期限自2008年1月1日至2027年12月31日。2017年10月14日，邵伯良作为甲方与光亚公司作为乙方签订《土地租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村七星路X号院面积为6667平方米的土地（以下简称涉案土地）出租给乙方使用；租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日；租金标准为年租金19万元。2017年11月23日，北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村民委员会发出《告知书》，内容如下：为进一步消除安全隐患，牢固树立“生命至上，安全第一”思想，维护人民群众生命财产安全，确保地区安全稳定。按照市委、市政府统一部署和区乡消防安全隐患大排查、大清理、大整治，实施方案的要求，我地区即将全面开展功能疏解拆除违法建设，经我村两委会研究决定，即日起至2017年12月20日之前，辖区内所有企业、厂库房等租赁单位全部关停，企业员工和居住人员全部清退。2017年12月20日全部断电，请各单位遵照执行，特此告知。”2018年8月29日，郎各庄村经济合作社作为甲方与邵伯良作为乙方签订《解除租赁协议》，约定双方自愿解除双方于2011年1月1日签订的《租赁协议书》；乙方应在协议签订之日起15日内将原租赁协议项下场地腾空交还给甲方，不得破坏场地内现有的房屋、地上物及附属设施；乙方应自行解决其与第三方达成的针对租赁协议项下场地的转租、使用问题，自行处理债权债务关系，确保乙方在本条款约定的时间内履行腾退交还义务，乙方与第三方的其他任何协议或债权债务关系，由乙方自行处理，均与甲方无关。2018年10月17日，邵伯良签署《交接单》，内容如下：“我单位北京光亚新型冷沥青有限公司（以下简称光亚公司)因拆迁于2018年10月17日12时将位于北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄七星路X号院整体交还给土地出租人邵伯良。交还包括七星路X号院承租土地6667平方米（10亩），光亚公司全部自建房屋，厂房，大棚等。（光亚公司与邵伯良未就拆迁补偿达成协议，未收到邵伯良任何拆迁补偿款项）自本交接单由出租人邵伯良签字后，该X号院发生任何问题与原承租人光亚公司无关。”庭审中，黑庄户乡政府提交了郎各庄村经济合作社与邵伯良签订的解除租赁协议、解除租赁协议补偿确认表、测绘成果图，载明邵伯良承租宗地总面积18771.3平方米、房屋总面积6508.38平方米、附属物（棚子）总面积1639.25平方米；郎各庄村经济合作社向邵伯良支付房屋建筑物资产补偿5985409元、附属物资产补偿1099929元，合计综合经济补偿7085338元。其他各方对于黑庄户乡政府提交的上述材料真实性均认可，光亚公司与邵伯良亦认可邵伯良租赁给光亚公司的涉案土地为上述测绘成果图中以面积为96.2平方米、24.5平方米、291平方米、10平方米这四处房屋为界以南占地6667平方米的土地；光亚公司与邵伯良于第一次庭审中均表示邵伯良将涉案土地交付给光亚公司后，涉案土地上的建筑物（其中包含房屋面积1201.74平方米、棚子面积1436.35平方米）均由光亚公司建设，后邵伯良在第三次庭审中表示涉案土地上一处面积为96.2平方米的房屋是邵伯良建设，后光亚公司在此基础上翻建，另有总面积约220.51平方米的六处房屋是光亚公司出租给第三方后由第三方建设的。经询，光亚公司与邵伯良均表示北京市第一房屋管理修缮工程公司京河修建工程公司作为甲方与光亚公司作为乙方于2003年8月27日签订的《土地租赁合同》，实际出租人系邵伯良；邵伯良于2003年10月1日将涉案土地交付给光亚公司使用，光亚公司于2018年10月17日将涉案土地交还给邵伯良，光亚公司已向邵伯良支付租金至2018年9月30日，现涉案土地上的地上建筑物已全部拆除。又询，郎各庄村经济合作社称解除租赁协议补偿确认表中房屋建筑物资产补偿、附属物资产补偿是综合性质的经济总补偿，包括房屋建筑物和棚子本身的价值补偿以及搬家损失、停产停业损失、与第三方解除协议的赔偿损失等等，并称其已将解除租赁协议中的经济补偿全部发放给邵伯良，邵伯良亦认可收到全部经济补偿款。以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：本案中，邵伯良于2003年10月1日将涉案土地交付给邵伯良使用，邵伯良于庭审中曾认可涉案土地上的房屋和棚子均由光亚公司建设，后虽又对此予以否认，但未提交证据证明其主张，故本院对其反言不予采信，确认涉案土地上的房屋和棚子均由光亚公司建设。现光亚公司已将涉案土地及其上房屋和棚子交还给邵伯良，后涉案土地上的房屋和棚子已被郎各庄村经济合作社收回拆除，且邵伯良亦从郎各庄村经济合作社处取得了光亚公司所建设房屋和棚子的经济补偿，故邵伯良对于光亚公司在涉案土地上建设的房屋和棚子应予以补偿，具体补偿数额，本院综合考虑郎各庄村经济合作社测绘确认的资产补偿数额、双方租赁合同履行情况、光亚公司实际损失等因素酌情确定。关于土地使用费，光亚公司已向邵伯良支付涉案土地租金至2018年9月30日，后光亚公司于2018年10月17日将涉案土地交还给邵伯良，则光亚公司仍应向邵伯良支付涉案土地自2018年10月1日至2018年10月17日期间的租金，故邵伯良要求光亚公司支付土地使用费的反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、邵伯良于本判决生效后七日内支付北京光亚新型冷沥青有限公司补偿款一百二十万元；二、北京光亚新型冷沥青有限公司于本判决生效后七日内支付邵伯良土地使用费八千九百七十二元；三、驳回北京光亚新型冷沥青有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23355元，由北京光亚新型冷沥青有限公司负担9812元（已交纳），由邵伯良负担13543元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由北京光亚新型冷沥青有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 赵 佳审判员 王 乐审判员 赵 靓二〇一九年十月三十一日书记员 陈逢源