河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3020号 上诉人（原审原告）：马良辉，男，1991年7月19日出生，汉族，住邢台市任县。 委托诉讼代理人：马园园，河北君合欣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢台市碧桂园房地产开发有限公司，住所地邢台市邢台县南石门镇南先贤村。 法定代表人：李晓明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚润滋，该公司员工。 上诉人马良辉因与被上诉人邢台市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称邢台碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台县人民法院作出的（2019）冀0521民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马良辉及其委托诉讼代理人马园园、被上诉人邢台碧桂园的委托诉讼代理人姚润滋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马良辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1.被上诉人向上诉人交付的是不具备生活条件的房屋，应视为未交付，并承担逾期交房的违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，商品房交付时间为2017年3月31日，商品房交付条件为：取得建设工程竣工验收备案证明文件；取得房屋测绘报告。相关设施交付条件为：供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；纳入城市供电网络并正式供电；完成室内燃气管道的铺设，并与城市管网连接，保证燃气供应等等。虽然上诉人与被上诉人办理了相关交房手续，但涉案房屋未达到合同约定的交付条件。第一，合同约定，房屋供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水水质符合国家规定的饮用水卫生标准。但至今供水、排水设施既没有与城市公共供水、排水管网连接，并且被上诉人也不能证明其自身建供水设施供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。一审判决认定，被上诉人自建供水设施的水质符合国家规定的卫生标准，且供水系统未与市政供水管网连接涉及市政规划与建设，并非被上诉人所能控制，没有充足的证据能够证明。被上诉人没有提供证据证明供水系统未与市政供水管网连接系不可抗力因素所致；被上诉人提供的水质检测报告系单方私下委托检测，不具备证据的客观性、真实性，不能据此认定被上诉人自建供水设施的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。第二，合同约定，完成室内燃气管道的铺设，并与城市管网连接，保证燃气供应。但案涉房屋直到2018年5月中下旬才完成燃气管道和燃气表的验收，在此之前，燃气无法使用。一审审理中，上诉人提交了燃气管道和燃气表验收合格证，被上诉人对此无异议，但一审判决却对燃气问题只字未提，置上诉人的合法权益于不顾。第三，案涉房屋存在严重的质量问题，为此邢台县住房和城乡建设局于2017年4月10日向被上诉人下发了建设工程质量问题通知单，要求被上诉人组织施工单位、建设单位、设计单位尽快拿出切实可行的整改施工方案，报该局备案后进行整修，整修完成过后重新组织竣工验收，竣工验收合格前不得擅自交付使用。但被上诉人至今未进行整改和验收。雨天房屋渗水、小院塌陷等问题持续至今，严重影响了房屋的正常居住使用。综上，被上诉人交付的房屋不具备基本生活条件，人们吃、住的基本要求不能满足，购买房屋的根本目的无法实现。从程序上讲，虽然被上诉人已经向上诉人交付了房屋，但实际已经发生了逾期交房的后果，因此应当视为房屋未交付，被上诉人应当按照合同关于逾期交房责任的约定向上诉人支付相应的违约金。2.被上诉人应当赔偿上诉人物业费损失。因案涉房屋存在诸多问题，被上诉人于2017年4月28日书面公开承诺称：因房屋缺陷整改和小院栅栏问题，向业主赠送一年物业费。但被上诉人既不及时对房屋进行整改，又不与物业公司协调物业费事宜，无疑给上诉人造成了损失。即便没有公开承诺赠送物业费，按照公平原则，被上诉人也应当承担上诉人不能正常使用房屋期间产生的物业费。 邢台碧桂园向本院提交书面答辩状称，1.涉案房屋已完成交付，不存在延期交房违约责任。2017年3月28日该房屋取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》（以下简称“竣备证”），符合合同约定条件可以交付使用，且该房屋不存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题。根据商品房买卖合同相关司法解释和涉案商品房买卖合同的相关约定，被答辩人2017年4月1日在答辩人处办理了收房手续，接收了涉案房屋，足以认定涉案房屋已转移占有。同时答辩人在向被答辩人交付房屋钥匙时，被答辩人没有表示拒绝，而是自愿接收，之后亦未提出异议，应视为其对自己权利的放弃。2.住建局通知无法证明涉案房屋不具备交付条件。行政机关作出的行政行为要确保职权合法，行政行为必须在法定的权限范围内实施。根据相关法律规定，住建局只有在竣工验收备案过程中才能责令建设单位停止使用，重新组织竣工验收。住建局2017年4月14日作出的通知已超出其职权范围，不属于行政行为；通知中未引用任何其可以作出该行为的法律依据，无公文文号形式上过于简单，不具备公文的形式，答辩人始终不认可其效力。此外，答辩人已于2019年1月取得该项目的不动产权证书，该证书明确记载房屋竣工时间为2017年3月28日，与竣备证下发时间一致。同时，根据邢台市不动产权登记中心公示的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记需要提交的材料清单显示第8项为“河北省建设工程竣工验收备案证明书（原件）”。，既然答辩人于2017年3月28日取得的竣备证可用于办理不动产权登记，且已经取得不动产权证书，足以证明该竣备证依然合法有效。从通知内容上看，无重新组织竣工验收的范围，不能证明涉案房屋在重新组织竣工验收范围内。退一步讲，假使答辩人未取得竣工验收备案证，将未竣工验收、不符合约定交付条件的房屋擅自交付使用，根据相关法律及行政法规的规定，答辩人所应承担的是行政责任和造成损失后的民事赔偿责任，并不是承担逾期交房的责任。故在被答辩人既没有拒绝接收及在接收后也没有提出异议，而是实际占有使用该房屋的情况下，仍起诉请求逾期交房违约金，显然与被答辩人已经实际占有使用该房屋的客观情况自相矛盾，被答辩人要求支付逾期交付违约金没有事实及法律依据。3.答辩人已按《商品房买卖合同》约定完成燃气及供水设施建设，被答辩人要求答辩人承担逾期违约责任没有事实及法律依据。答辩人于交付日前已完成燃气管道铺设及燃气表安装，满足合同及补充协议约定交付条件并不存在逾期情形。燃气供应作为第三方提供服务的行为，需要燃气公司决定供应时间且需使用人向燃气公司申请开通并签订《居民供用气合同》，答辩人不能控制该项服务提供的时间。补充协议第五条约定，燃气设施在商品房交付前建设完毕，可使用的具体时间、条件以及方式，以供应服务商提供的为准。答辩人根据商品房买卖合同约定使用自建设施供水，并定期聘请有资质的检测机构对水质进行检测，供水水质符合国家规定饮用水卫生标准，满足合同约定的交付条件。答辩人保障了被答辩人正常用水，且被答辩人未提交证据证明该小区供水给其造成损害，被答辩人要求违约赔偿没有事实及法律依据。4.被答辩人已收房，其应按物业管理相关法律法规及物业前期服务合同约定，向提供物业服务的物业公司缴纳物业费，被答辩人主张该项损失无事实及法律依据。 原审原告马良辉向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金259,950.63元（自2017年4月1日-2019年6月21日）；2.判令被告立即完善小区供水设施；3.判令被告赔偿原告物业费损失8,596.8元；4.本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2016年1月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为YS2016001903），合同约定，原告购买被告开发的邢台碧桂园206号楼1至3层101房产一套，房屋代码为1010070，房屋总价款为2,098,068元。商品房交付时应当符合条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之三的违约金；使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。同日，原告与邢台碧桂园签订了补充协议，约定：商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买卖双方一致同意将合同第十一条第（三）款第2项删除，按如下约定履行：买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。查验商品房后，双方应该签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房。逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气、暖气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间、条件以及方式以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼。合同签订后，原告按约定付清全部房款。2017年3月28日，邢台碧桂园取得了《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。2017年3月29日邢台碧桂园向原告送达了期楼收楼通知书，通知原告该商品房可于2017年3月31日交付。原告于2017年4月1日接收了商品房，并交纳了一年的物业费8,596.8元。原告接收商品房后进行了装修，并于2019年入住。 另查明，2017年3月31日邢台碧桂园通知各购房户收楼后，部分购房户发现待收商品房存在质量问题，于是众多购房户组织起来进行了大规模集体维权活动。2017年4月10日邢台县建筑工程质量监督站向邢台碧桂园送达工程质量整改通知书和建设工程质量问题通知单。2017年4月14日邢台县住房和城乡建设局给邢台碧桂园送达了通知，内容为：针对2017年4月9日业主反映的质量问题，我局对相应工程进行现场查看，并于2017年4月10日向你公司下发了建设工程质量问题通知单，要求你公司：（1）组织施工单位、监理单位、设计单位尽快拿出切实可行的整改施工方案，报我局备案后进行整修，整修完成后重新组织竣工验收；（2）在竣工验收合格前，不得擅自交付使用。2017年4月28日邢台碧桂园在致业主的公开信中承诺：由于房屋整改和小院栅栏等问题，赠送物业费一年；市政承诺电、燃气7月底前接通，接通前水电免费使用。后邢台碧桂园未能按邢台县住房和城乡建设局的要求进行重新验收。邢台碧桂园于2015年取得取水许可证，自建设施免费向业主供水。 原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充合同不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。合同约定邢台碧桂园应在2017年3月31日交付商品房，邢台碧桂园已于2017年3月29日通知原告收房，原告于2017年4月1日已事实接收了商品房，现已装修完成并入住，故原告要求邢台碧桂园支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方合同约定，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。本案邢台碧桂园取得生产、生活用水的取水许可证，并自建设施免费向业主供水，水质也符合国家规定的饮用水卫生标准，不存在违约情形。另虽然邢台碧桂园的供水系统未与市政供水管网连接，但管网连接涉及市政规划与建设，并非邢台碧桂园所能控制，所以邢台碧桂园才自建设施免费向业主供水，故原告要求邢台碧桂园立即完善小区供水设施的诉讼请求，本院不予支持。虽然邢台碧桂园在2017年4月28日在致业主的公开信中承诺“由于房屋缺陷整改和小院栅栏等问题，赠送物业费一年。”但原告无证据证明其房屋存在上述问题，且原告已实际享受了邢台碧桂园的物业服务，故原告要求被告赔偿一年物业费损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：驳回原告马良辉的诉讼请求。案件受理费5,328元，减半收取计2,664元，由马良辉负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以认定。 本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应依据合同约定全面履行合同义务。涉案《商品房买卖合同》第九条对商品房交付条件作出了明确约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。被上诉人已依据相关法律规定就涉案房屋组织了竣工验收，并于2017年3月28日取得了《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，该证明书中载明：涉案工程已由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并按规定办理建设工程竣工验收备案，备案机关落款处由邢台县住房和城乡建设局加盖公章。2017年3月29日，被上诉人邢台碧桂园向上诉人送达期楼收楼通知书时，涉案房屋已具备双方合同约定的交付条件。2017年4月1日，上诉人已实际接收并占有涉案房屋且预交了一年的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，诉讼双方于2017年4月1日即完成了涉案房屋的交付行为。上诉人在二审庭审中陈述，已交付房屋存在诸多质量问题，但无证据证明该质量问题涉及主体结构不合格等法律规定禁止交付的情形。上诉人要求以此确认交付行为无效的主张无法律依据，不予支持。邢台县住房和城乡建设局于2017年4月14日向被上诉人出具的通知中并未写明存在质量问题的房屋范围，且该通知的出具时间明显在涉案房屋已完成交付行为之后。从该通知载明的具体内容看，其实质是针对商品房买卖合同当事人在商品房竣工验收后就双方争议的房屋质量问题而作出的整修和改进意见，该通知中并未涉及对已验收部分效力如何处理的内容。上诉人要求人民法院在本案民事诉讼中直接以该“通知”否认邢台县住房和城乡建设局作出的《建设工程竣工验收备案证明书》的行政法律效力和涉案商品房已实际交付的事实，对被上诉人邢台碧桂园已交付的涉案房屋以视为未交付认定并判定其承担逾期交付违约责任的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，不能成立。上诉人主张被上诉人提供的自建水设施不当及水质不合格和燃气开通时间拖延等事项属于商品房交付中相关配套设施设备的交付范畴。涉案《商品房买卖合同》第十条约定（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全…使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）由买卖双方协商解决。《商品房买卖合同》补充协议第五条关于该商品房交付条件与交接手续第2项约定，该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准：买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气、暖气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间、条件以及方式以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼。基于上述合同及补充协议约定内容，涉案商品房配套设施设备交付条件中允许使用自建设施供水。被上诉人一审庭审提交的多份检验合格的水质检验报告表明，在本案诉讼纠纷前被上诉人曾多次、不定期对自建水水质是否符合《生活饮用水卫生标准》进行检验，且检验结论均为合格。对于被上诉人在诉讼纠纷产生前的送检样品，属于当事人无准备情况下所实施的行为，应具有客观真实性。上诉人以被上诉人送检程序存在瑕疵否认检验报告的真实性，但未提供任何反驳证据予以证明，根据证据优势原则，其该项上诉主张不能成立。关于燃气的室内管道敷设和使用问题，依据本案已查明事实和《商品房买卖合同》及补充协议中对燃气配套设施设备的交付使用条件的约定，上诉人以燃气的迟延开通主张被上诉人逾期交付明显无合同依据，不予支持。关于物业费损失的赔偿问题。虽然被上诉人2017年4月28日的“致业主的公开信”系向所有一期别墅业主所出具，但只有“由于房屋缺陷整改和小院栅栏等问题”的业主，才被承诺赠送一年物业费。涉案房屋系2017年4月1日交付上诉人，上诉人进行装修后即入住。现上诉人无证据证明涉案房屋或小院栅栏因存在缺陷进行了整改。故上诉人要求被上诉人赔偿其一年物业费的主张明显缺乏事实依据，不能成立。另，本案原审原告的一审诉讼请求虽然因缺乏证据支持和相应法律依据不能成立，但考虑被上诉人所交付的一期部分别墅存在质量争议的普遍问题，且期间房屋建设行政主管部门亦针对相关问题发出房屋整改维修意见，因此被上诉人在房屋建设过程中的前期不当处理行为系形成包括本案诉讼在内的类案民事纠纷的主要因素，故本院判定本案一、二审诉讼费用均由被上诉人邢台碧桂园负担。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费5,328元，减半收取计2,664元，二审案件受理费5,328元，均由被上诉人邢台市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇一九年十月二十三日 书记员  张伟沙