四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0623民初1562号 原告：田敏，男，1972年8月25日出生，汉族，住中江县。 原告：代平，男，1968年7月14日出生，汉族，住中江县。 共同委托诉讼代理人：许超，四川山和律师事务所律师。 被告：中江县农村信用合作联社，住所地中江县凯江镇御马街18号。 法定代表人：罗德贵，该社理事长。 委托诉讼代理人：唐代辉，男，该联社职工。 委托诉讼代理人：胡琪，女，该联社职工。 被告：朱丽娜，女，1981年10月29日出生，汉族，住新津县。 原告田敏、代平与被告中江县农村信用合作联社（以下简称中江农信联社）、第三人朱丽娜执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许超、被告中江农信联社的委托诉讼代理人唐代辉、胡琪到庭参加了诉讼。第三人朱丽娜经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田敏、代平向本院提出诉讼请求：1、中止对成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号房产的执行［执行案号：（2018）川0623执字658号］；2、本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2017年5月4日，成都市金牛区人民法院作出（2017）川0106民初5762号民事调解书，确认朱丽娜欠田敏、代平借款100万元，从2018年8月31日起至2022年8月30日止，朱丽娜每年归还25万元。2017年4月10日，田敏、代平与朱丽娜签订《租赁抵押协议》、《房屋租赁合同》，约定将朱丽娜所有的涉案房屋出租给田敏、代平抵债，租赁期限从2018年8月31日至2022年8月30日。 2018年5月2日，中江县人民法院就中江农信联社与朱丽娜借款合同纠纷一案，作出（2018）川0623民初1148号民事判决，判决中江农信联社对朱丽娜涉案房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权。中江农信联社于2018年6月5日向中江县人民法院申请强制执行，执行过程中，中江县人民法院对涉案房屋进行查封。原告依法提出执行异议，中江县人民法院于2019年4月16日向原告送达（2019）川0623执异19号执行裁定，驳回原告的异议请求。田敏、代平对朱丽娜的债权在先，租赁合同正在履行过程中，田敏、代平对涉案房屋抵押登记于中江农信联社名下毫不知情，根据买卖不破租赁原则，执行异议应得到支持。另，朱丽娜同意并支持执行异议。特此起诉。 被告中江农信联社辩称，原告诉称的事实部分属实。涉案房屋已办理抵押登记于被告名下，先于涉案房屋出租于原告。故原告对涉案房屋的租赁权不能对抗被告对涉案房屋的抵押权，应继续对涉案房屋进行强制执行。 第三人朱丽娜未作陈述，亦未向本院提供任何证据材料。 原告围绕其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件；2、（2019）川0623执异19号民事裁定书；3、（2017）川0106民初5762号民事调解书、《租赁抵债协议》、《房屋租赁合同》。 被告围绕其反驳主张，向本院提交了如下证据：中江信个抵（2013）681040号《最高额抵押合同》、《抵押担保承诺书》、成房他证他权字第××号房屋他项权证书。 双方当事人提交的证据，经组织质证，对原告提交的证据1、2、3，被告对其真实性、合法性无异议，本院认为该3组证据客观、合法、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 对于被告提交的证据，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院认为该证据客观、真实、合法，本院予以采信。 根据双方当事人的陈述及本院审核认定的证据，查明如下事实：2013年9月30日，第三人朱丽娜因需用资金，向被告中江县农村信用合作联社仓山信用社申请借款1100万元。同年10月28日，朱丽娜与中江信用联社签订编号为中江信个借（2013）681163号中长期贷款《个人借款合同》及编号为中江信个抵（2013）681040号《最高额抵押合同》。朱丽娜以其名下位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积39.75㎡）、位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1071号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积35.5㎡）、位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋2层2079号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积68.58㎡）作抵押，为朱丽娜在2013年10月28日至2018年10月27日期间与中江农信联社签订《个人借款合同》所产生的债务提供最高额抵押担保。同日，中江农信联社就朱丽娜提供的抵押财产办理了抵押登记，并取得了房屋他项权证书（成房他证他权字第××号、1121120-××号、1121120-××号）。 2018年5月2日，本院就中江农信联社与朱丽娜借款合同纠纷一案，作出（2018）川0623民初1148号民事判决书，判决朱丽娜于判决生效之日起15日内向中江农信联社偿还借款1000万元及利息、罚息；中江农信联社对朱丽娜提供的抵押物【位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积39.75㎡）、位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1071号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积35.5㎡）、位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋2层2079号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积68.58㎡）】处置价款在抵押担保范围内以抵押担保限额为限享有优先受偿权。2018年6月5日，中江农信联社就上述款项向本院申请强制执行。在执行过程中，查封了上述抵押物。 另查明，2017年5月4日，成都市金牛区人民法院就原告代平、田敏与朱丽娜民间借贷纠纷一案，作出（2017）川0106民初5762号民事调解书，协议主要内容为朱丽娜共欠田敏、代平借款100万元，从2018年8月31日至2022年8月30日止，朱丽娜每年归还25万元。2017年4月10日，田敏、代平与朱丽娜签订《租赁抵债协议》，主要约定朱丽娜自愿用其所有的位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积39.75㎡）四年的租金（每年25万元）抵偿其所欠田敏、代平的借款本金100万元。同日，代平、田敏与朱丽娜签订《房屋租赁合同》，约定代平、田敏租赁朱丽娜所有的位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号的商业用房，租赁期共48个月，自2018年8月31日起至2022年8月30日止，四年的租金共计100万元。 本院认为，本案的争议焦点是田敏、代平对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约定力。”本案中，中江农信联社于2013年10月28日取得了涉案房屋即位于成都市锦江区荔枝巷8号1栋1层1037号的商业用房（房屋所有权证号：成房权证监证字第××号，建筑面积39.75㎡）的抵押权。2017年4月10日，朱丽娜将该已抵押的涉案房屋出租给田敏、代平。中江农信联社对涉案房屋的抵押权设立在前，租赁关系成立在后。故，田敏、代平与朱丽娜的租赁关系不得对抗中江农信联社已登记的抵押权。综上，田敏、代平对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告田敏、代平的全部诉讼请求。 案件受理费11300.00元，由原告田敏、代平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  赖 文 人民陪审员  黄学军 人民陪审员  夏时理 二〇一九年十月三十日 书 记 员  刘 露