杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初6672号 原告:来建飞，男，1964年2月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告：章寅美，女，1966年6月22日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：来建飞，系章寅美丈夫。 两原告共同委托诉讼代理人：孙灿东、袁才，浙江臻尚律师事务所律师。 被告：张德威，男，1987年10月4日出生，汉族，住江苏省新沂市。 委托诉讼代理人：黄春江，浙江法君律师事务所律师。 原告来建飞、章寅美诉被告张德威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序分别于同年6月6日、7月9日两次公开开庭进行了审理。原告来建飞及两原告共同委托诉讼代理人袁才，被告张德威及其委托诉讼代理人黄春江两次到庭参加了庭审；两原告共同委托诉讼代理人孙灿东到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告来建飞、章寅美诉称：因资金周转短缺，两原告儿子来佳灵通过高利贷专职放贷人员介绍认识被告，并向其借款。2017年10月中旬，因来佳灵未清偿187000元。被告多次带手下到两原告处催讨，并提出要购买两原告位于戈雅公寓府尚园19幢别墅。因当时原告在法院被起诉，被告提出可以借款给原告，又提出要先签订房屋租赁合同，可保证房屋不被执行拍卖，被告可以入住使用该房屋，等被告2018年6月份有购房资格后，再购买房屋。2017年11月4日，被告自己携带房屋租赁合同，要求两原告将位于房屋租赁给被告，被告才同意借款给两原告。考虑为清偿债务及房屋不被执行拍卖，被告要两原告签订虚假20年租期的租房合同。2017年11月，被告陆续向原告来建飞提供借款957000元。2017年11月底，被告入住该处房屋。2018年6月，被告获得购房资格后，两原告多次和被告沟通具体购房事宜，但被告一直推拖搪塞。至今，被告实际占有使用该房屋一年多且未支付房租，并拒绝退还房屋。两原告认为，合同约定中的无偿赠送乙方10年居住及20年租金已经收齐是基于被告的强势以及虚假承诺。原、被告之间的往来均通过转账实现，两原告从未收到过20年房租。且该别墅目前价值近2000万元，200万元也明显低于市场价格。上述情形已经明显违背正常的交易习惯，被告虚构事实承诺先租后买的行为使两原告信以为真，让两原告陷入了可以出卖该处房产来清偿债务的虚假事实里面，从而使两原告作出了错误的意思表示签订了该房屋租赁合同。被告的行为对两原告构成欺诈。是故，两原告要求解除原、被告之间租赁位于戈雅公寓府尚园19幢别墅房屋之合同，并要求被告返还房屋并支付占有使用房屋期间的费用。为维护两原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告返还两原告所有的位于戈雅公寓府尚园19幢别墅；3.被告承担本案诉讼费用。审理中，两原告认为与被告之间签订的租赁合同是以合法形式掩盖非法目的，损害了两原告权益，而且租赁合同不是双方真实意思表示，故要求变更第一项诉讼请求为要求确认原、被告之间签订的租赁合同无效。 被告张德威辩称：一、被告与两原告儿子来佳灵之间并不存在民间借贷关系，也不存在来佳灵欠被告187000元未清偿，至于被告多次带手下去两原告处催讨，更是“子虚乌有”的事实。二、被告与两原告之间也不存在民间借贷关系，更不存在被告要求两原告将案涉房屋租赁给被告，才同意借款给两原告的事实，两原告陈述的957000元更不是借款，而是案涉房屋租金。三、关于两原告提出的“双方曾多次沟通具体购房事宜”，被告认为，被告确有意向其购买案涉房屋，但因两原告要价过高，特别是案涉房屋地下室被邻居侵占，两原告一直未能收回解决，致使购房事宜无法推进。四、关于两原告提出的“无偿赠送10年居住权及20年租金已经收齐，是基于被告的强势及先租后买的虚假承诺，是对两原告的欺诈”。被告认为，案涉房屋租赁合同项下的租金200万元，被告通过向两原告及其儿子来佳灵转账及现金交付的方式，已全部付清，两原告也是在被告全部付清租金后，才在合同上注明“租金已全部收齐”，根本不存在被告占用至今从未支付租金的事实。五、两原告认为案涉租赁合同以合法形式掩盖非法目的，实际是借款合同，但并无证据可以证明。六、租赁合同中约定的每年十万元租金是符合市场价值的，后面的十年是两原告无偿赠送的，案涉合同系双方协商一致的意思表示。被告不存在欺诈胁迫，合同也没有违背市场交易习惯和法律强制性规定，因此两原告要求确认合同无效和返还租赁房屋是有违诚信原则的。综上要求法院驳回两原告的诉讼请求。 两原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同照片一份，欲证明两原告在2017年11月4日曾受欺骗与被告签订了该租赁合同，但两原告实际并未收到租金；2.借条照片一份，欲证明原、被告之间存在借贷关系的事实；3.被告朋友圈截图一份，欲证明被告从事职业放贷的事实；4.来佳灵与被告及其手下夏祥祥、施佳能之间的往来明细一组，欲证明被告在第一次庭审所做陈述为虚假，来佳灵与他们之间的款项往来频繁，是民间借贷，被告陈述认为其中400000元的租金是支付了来佳灵，但是从交易往来情况来看，来佳灵转账给被告的钱可以覆盖掉400000元，而且被告并未支付过任何租金。经质证，被告认为，对证据1形式真实性有异议，该份合同确实签过，但备注栏并没有关于租金收齐的表述，双方最终签订租赁合同是一个月之后，两原告提供的该份租赁合同已经作废了，因为当时没有填写房产证号，该合同本来是双方各持一份的，但是后来因为作废撕掉了；对证据2三性均有异议，是两原告单方书写的，并没有被告签字确认，当初被告在2017年八、九月份时和两原告儿子来佳灵签订了房屋租赁合同，来佳灵收了400000元租金，被告要求和两原告重新签订合同时，两原告起先是不同意的，说来佳灵向被告收取400000元算是向被告借款，但是被告没有同意，还是要求按照租赁合同履行，所以来佳灵收取的400000元就算到了本案租赁合同项下的租金；对证据3认为从法院当庭核查被告朋友圈内容来看，并没有两原告显示的关于放贷的信息，被告认为不排除两原告自行编辑的可能性，而且光凭这一条内容也不能看出被告是长期从事职业放贷，与本案租赁合同是否有效无关；对证据4认为形式真实性无异议，但该往来明细并不完整，并不是来佳灵和被告之间的全部转账记录，隐匿了被告打款给来佳灵140000元的事实，对两原告的欲证内容也有异议，被告陈述与来佳灵之间存在车辆买卖的款项往来，来佳灵之前和被告之间有车辆买卖关系，来佳灵支付给夏祥祥的145000元与本案无关，根据被告提供的证据以及来佳灵在公安所做的询问笔录，来佳灵与被告之间的款项往来基本是持平的，来佳灵并不欠被告钱。经审查，本院认为，证据1被告对曾经与两原告签订过该合同并无异议，但抗辩认为该份合同已经作废，应以被告提供的租赁合同原件为准，且认为该合同上租金付清字样在合同签订时是没有的；而本院经与被告在公安处所做笔录对比发现，被告曾在公安做笔录时承认11月4日签订的租赁合同当时写有“20年租金已付清”的内容，显然与被告在庭审中的描述存在不一致，本院对两原告关于该租金付清字样是在11月4日即已书写的陈述予以采信；证据2根据原、被告陈述该涉及的400000元即指施佳能向来佳灵汇款的400000元款项，两原告认为该款项系来佳灵向被告的借款，后来谈好由两原告来清偿，所以出具了该借条；被告则认为该款项系向来佳灵支付的案涉房屋的租金；而本院与原告来建飞手机保存的拍照时间对比发现，该份借条系原告来建飞于2017年11月4日下午15:32拍照留存在手机内，与两原告提供的证据1房屋租赁合同拍照留存的时间一致，而双方均认可在11月4日双方曾经签订过租赁合同，而借条作为借款人向出借人出具的欠款确认材料，按照一般借贷而言，借条均由出借人持有，因此不能排除该借款存在的可能性。证据3系原告来建飞使用手机在2018年1月24日对被告朋友圈的截图照片，经本院与被告本人手机微信中的朋友圈内容对比核查，发现该截图显示的内容除了关于1月24日当天的“空放擅长大额，利息千分之二起……”和“个人空放：按揭抵押房，按揭老婆车……”两则朋友圈内容未在被告微信朋友圈中显示外，其余关于1月24日、1月23日及1月22日的朋友圈内容均一致，且该保存在原告来建飞手机中的截图照片显示保存时间在2018年1月24日，虽则被告认为关于放贷的朋友圈内容系原告来建飞自行添加编辑，但本院从以上分析认为该朋友圈内容实际存在已形成高度盖然性；证据4中的款项转账记录应属客观真实，对其真实性予以确认。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同一份，欲证明该份租赁合同才是原、被告之间最终签订的正式合同，原、被告系租赁关系，全部租金已经付清；2.银行流水一组，欲证明被告通过转账方式支付两原告房屋租金957000元；3.施佳能情况说明（附身份证复印件）、施佳能银行交易明细清单以及杭州莉航贸易有限公司登记基本情况一组，欲证明通过该公司监事施佳能向两原告儿子转账的事实；4.微信聊天记录一组，欲证明原、被告之间通过微信在长达九个月的聊天时间内，并无任何借贷意思表示，双方也不存在欺诈胁迫，虽然双方在协商关于房屋买卖的问题，但被告并没有承诺先租后买，两原告也从未向被告催要租金；5.物业费发票两张，证明两原告主动将业主改为被告，之后物业费由被告支付；6.支付宝转账记录一组、车辆转让协议一份（均为复印件），欲证明两原告提供的往来明细不完整，被告与来佳灵之间的往来已经持平，而且被告与来佳灵之间有车辆买卖关系。经质证，两原告认为，对证据1认为双方签订租赁合同实际发生在11月4日，两原告签订该合同是受到欺诈胁迫，用途“住”和落款的12月4日都是被告事后添加的，而且租金已经收齐并非事实；对证据2认为真实性无异议，两原告收到了被告的借款957000元，但并非租金，而且实际支付时间也与租赁合同中描述的不一致；对证据3认为该款是来佳灵向被告的借款，案涉房屋并不是来佳灵的，而且这个款项支付时间明显与租赁时间不一致；对证据4真实性无异议，但认为双方并没有真实的房屋租赁意思表示，是因为无法偿还借款，在被告的欺骗下才订立的租赁合同；对证据5关联性有异议，虽然被告在支付物业费，但是2018年5月前的电费是两原告在支付的，之后因为被告翻脸不认了，所以两原告没有再继续支付电费；对证据6中的车辆转让协议真实性不予认可，认为即使真的有车辆转让协议，也是以车辆抵押的形式实际为借款，对支付宝转账记录真实性无异议。经审查，本院认为，证据1两原告认为承租人处的落款时间“2017年12月4日”系被告自行添加，而该合同签订时间发生在2017年11月4日，根据对被告的调查陈述可知，该“2017年12月4日”的时间是被告在2019年左右事后添加，并非在合同签订当天形成，而该租赁合同签订日期注明为2017年11月4日，在被告并无证据可证该租赁合同实际签订时间发生在该时间之后的情况，无法对被告陈述关于该租赁合同实际签订发生在2017年12月初的抗辩予以采信。证据2系客观真实，且与本案具有关联性，对其真实性予以确认，本院仅对被告向原告来建飞通过转账合计支付957000元的事实予以确认。证据3真实性两原告并无异议，但认为该款系来佳灵向被告的借款，本院仅对该款项支付事实予以确认；证据4聊天记录应属真实，其中聊天记录显示双方一直围绕房屋买卖问题展开协商讨论；证据5应属真实，对其真实性予以确认；证据6中的支付宝转账记录真实性两原告并无异议，对其真实性予以确认，至于车辆转让协议书，根据两原告陈述该协议书即使存在实际仍然是借贷，而被告则关于其与来佳灵之间车辆买卖抗辩曾存在三次车辆交易经过，本院将对此在说理部分分析认证。 审理中，本院向双方当事人出示了：1.调取自萧山区公安分局的询问笔录和公安调查中双方各自提交的证据一组；2.在本院系统查询的关于被告、夏祥祥、施佳能的涉诉案件信息。经质证，两原告认为第一组材料可以证明被告的陈述存在自相矛盾，具体即在租金交付时间、交付款项性质和交付对象上都存在矛盾；第二组材料的真实性无异议，可以证明被告是从事民间借贷的职业放贷人，而且施佳能在2017年就因为在诉讼中未如实陈述事实，曾被萧山法院罚款，在第一次庭审中被告自称与夏祥祥之间没有任何关系，是来佳灵认识夏祥祥时间比较长，但是在（2018）浙0109民初1645号案件的调查中可知被告与夏祥祥之间有较为亲密的关系，而且两人均为从事借贷业务，其中一份笔录中还提及夏祥祥的微信头像放大之后就是被告的照片，而且夏祥祥作为证人出庭时也自认是被告的合伙人。被告则对第一组材料认为原告夫妻和来佳灵的笔录陈述都是单方陈述，并没有书面印证材料，而且资金性质上被告一直认为是租金而非借款，被告关于签订租赁合同过程已经解释的很清楚，也是可以和被告提供的书面证据相互印证的，况且公安初步调查中也没有认定是套路贷；对第二组材料认为施佳能、夏祥祥的诉讼案件与被告无关，被告在法院的涉诉案件也不能认定被告是职业放贷人，至于关于被告的微信夏祥祥在使用的说法，也是当时那个案件的被告单方陈述，被告并不认可。经审查，本院认为，从公安处调取来的材料系本院依法调查获取，双方对其真实性亦无异议，故本院对其真实性予以确认，对其中涉及双方陈述细节本院将与原、被告在庭审中陈述进行对比分析；至于被告、施佳能、夏祥祥的涉诉材料，本案案件中被告以及涉及的案外人夏祥祥、施佳能均在本院曾作为民间借贷案件的原告，且夏祥祥曾在被告起诉他人返还借款的案件中作为证人出庭，陈述与被告之间是合伙朋友关系，从被告分别与夏祥祥和施佳能之间的关联关系以及被告曾担任浙江利航投资管理有限公司的法定代表人，同时再结合原告提供的被告朋友圈内容来看，不能排除两原告陈述被告曾从事过放贷业务的可能性。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年11月4日，两原告作为合同甲方曾与被告作为合同乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杭州市萧山区房屋出租给乙方；用途为住；房屋租赁期共20年，从2017年11月4日起至2037年11月3日止；每年租金为100000元，总金额2000000元，房屋合同签订之日支付所有房租；甲方无偿赠送乙方十年居住，所有租金已收齐等权利义务条款。合同签订后，被告入住该房屋至今。 另查明，案外人施佳能于2017年9月19日分四次汇款合计向来佳灵汇款200000元，于同年9月22日分两次合计向来佳灵汇款100000元，于同年10月11日向来佳灵汇款100000元，上述款项合计400000元。关于该款项，两原告认为系来佳灵向被告的借款；被告则认为系前述房屋租赁合同项下的租金。 再查明，被告于2017年11月4日向原告来建飞汇款400000元，同月6日汇款100000元，同月9日汇款100000元，同月10日分两次合计汇款100000元，同月15日分三次合计汇款107000元，12月3日汇款150000元，上述合计款项为957000元。两原告认为，原告来建飞至今仅收到被告出借的合计957000元的借款，案涉租赁合同以及被告的入住行为仅仅系被告提出的作为双方借贷关系的保证措施，并非双方真实意思表示；被告则认为其已通过向两原告儿子来佳灵支付400000元以及向来建飞转账支付957000元和现金交付643000元，合计2000000元，全部付清了租赁合同项下的租金，租赁合同真实有效，故双方纠纷成讼。 本院认为：本案的主要争议焦点即两原告与被告之间是否存在关于房屋租赁的真实意思表示。对此，两原告主张案涉房屋租赁合同实则为双方借贷关系之担保；被告则抗辩认为双方不存在借贷关系，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示。本院认为，市场交易行为一般情况下受市场价格或规则引导，而案涉房屋租赁合同的约定与正常租赁交易市场中存在的租赁合同相比较存在多处反常之处。第一，关于每年租金金额的约定。按照正常市场交易，出租人对于按年为周期计算的租金具有上涨预期，在本案中租赁期限长达二十年、且约定无偿赠送十年的情况下，租金仍然固定每年100000元极为反常。第二，关于租金支付方式的约定。正常市场交易情况下，一般承租人因为并非出于长久占有租赁物为目的，故其为了降低自身投入成本的压力，选择按照较为固定的周期分期支付租金。但本案中双方合同中却约定在签订合同之日支付所有租金，且合同中注明所有租金已收齐，显然与正常租赁行为相比较存在反常。第三，关于租金是否支付的问题。被告主张其已经付清2000000元租金，两原告则认为与被告之间只存在借贷关系，且仅收到过957000元款项，施佳能汇款给来佳灵的400000元款项是来佳灵向被告的借款。本院经过对上述款项付款时间的核查，发现上述款项支付陆续发生在2017年9月至12月期间，并无相应的付款规律，且与房屋租赁合同约定的付款时间不相符。被告陈述施佳能汇款给来佳灵的400000元款项，支付时间大部分集中在2017年9月，在本案中并无充分证据可证与案涉租赁合同项下的租金相关。况且根据庭审中双方当事人证据显示，从2017年7月至10月期间，被告与来佳灵之间已经存在多笔且频繁的款项往来记录，虽则被告提出来佳灵向其三次出卖车辆、但三次交易均未能成功的相关意见，但该意见并无证据可予以证实，且被告主张的该节意见难以使人信服。因此，在被告与来佳灵之间的款项往来关系尚不能明确的情况下，施佳能转账给来佳灵的400000元不能作为案涉租赁合同项下的租金采信。至于被告主张存在643000元现金支付的问题，虽则租赁合同中备注了“所有租金已经收齐”，但因双方租赁合同签订时间发生在2017年11月4日，关于租赁合同签订时间的确认本院已在证据认证中阐述，此处不再赘述。而根据审理查明，在该时间之后被告仍在向原告支付其所称的“租金”，因此可以判断在案涉租赁合同签订时所备注的“所有租金已经收齐”并不能作为款项付清的相关依据。因此，被告主张曾陆续支付两原告643000元的现金应由被告进行举证，但在本案中被告并未提供相应证据，故本院对该现金支付643000元的意见不予采信。至于原告来建飞承认已收到的957000元是否为租金的问题，涉及到对双方租赁合同是否系真实意思表示的判断，故本院在此处不作阐述。第四，租赁合同是否在实际履行的问题。被告自述租赁合同正式签订发生在2017年12月，虽本院对该抗辩意见不予采信，但如果从被告的该陈述出发，可发现在被告自述的正式租赁合同签订之前，原、被告之间在微信聊天记录中已经在谈论房屋买卖过户的相关事宜，被告亦在聊天记录中回复已在落实购房资格的相关问题，而正常租赁关系中又何来购房资格一说？再结合案涉租赁合同发生在案涉房屋曾被查封保全的期间，因此，本院认为被告实际占有使用该房屋并非基于双方租赁关系的可能性极大。综合上述各项反常情况考虑，本院对于两原告诉称认为案涉房屋租赁合同并非其与被告双方真实意思表示的主张予以采纳。而行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，现因两原告与被告签订的案涉房屋租赁协议并非双方真实意思之表示，其缔约行为依法应属无效。故本院确认两原告与被告签订的房屋租赁合同无效。至于双方当事人通过案涉租赁合同意图隐藏的真实法律关系，双方应在如实陈述反映的情况下另行主张处理。但无论真实法律关系是原告主张的借贷关系，抑或是双方曾协商购房未能协商一致等，被告在租赁合同无效的情况下均无合法理由再继续占有使用该房屋，故本院确认被告应从案涉房屋中腾退，并将房屋交还给两原告。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、确认来建飞、章寅美与张德威签订的《房屋租赁合同》无效； 二、张德威于本判决生效后二十日内将位于杭州市萧山区房屋腾退交还给来建飞、章寅美。 案件受理费80元，减半收取40元，由张德威负担。 原告来建飞、章寅美于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张德威于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年十月二十二日 书记员  邵 炜