文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11275号原告：佛山市泰联物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景西路10号1座1201之一，统一社会信用代码：91440604753691897W。法定代表人：潘钜明。委托诉讼代理人：陈棣棠，男，1981年4月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告员工。委托诉讼代理人：骆继勇，男，1978年10月11日出生，汉族，住广东省吴川市，系原告员工。被告：朱浩深，男，1966年11月3日出生，汉族，住广东省禅城区，委托诉讼代理人：康碧芳，广东源浩律师事务所律师。原告佛山市泰联物业管理有限公司诉被告朱浩深物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2019年7月2日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈棣棠、骆继勇，被告委托诉讼代理人康碧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告向原告支付盛南新都公馆从2016年12月至2019年3月的物业管理费498502.42元，2017年1月至2019年3月的公摊水电费18388.35元；2、被告向原告支付以所欠款项为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从欠费之日起分段累计至实际清偿之日止的违约金；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2015年6月6日签订《盛南公馆物业管理服务费收缴协议书》，协议约定如下：盛南公馆三年内的收费标准为：首层物业管理服务按建筑面积5元/㎡/月，2-3层物业管理费按建筑面积3.80元/㎡/月，4-28层物业管理费按建筑面积3.30元/㎡/月；盛南公馆物业管理服务费在取得综合验收合格手续交付之日（以毛坯房的购房合同约定交付时间为准）开始计收（物业管理服务费不包括各楼层梯间、电梯及共用部分的水电分摊费）。被告未按协议约定支付原告物业管理服务费，拖欠原告从2016年12月至2019年3月的物业管理费498502.42元，2017年1月至2019年3月的公摊水电费18388.35元；共计516890.77元。原告曾多次向被告催缴，但被告至今仍找各种理由，未能支付以上费用。原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，请法院依法判决。被告辩称：首先，物业服务费的计算存在不清晰的情况。2016年12月至2017年3月31日前，特别是2016年12月，在已有一层商铺物业由开发商出租给租户的情况下，原告仍然计算被告的物业管理费，2016年12月后，四层以上的商铺被告曾通知部分业主收楼，但因业主原因出现了业主延期收楼的情况，按照约定，该部分的物业管理费应由业主向原告补缴，不应由被告承担，原告将该部分的物业管理费计算在内。其次，原告的物业管理服务不到位，管理混乱，一层商铺经常出现被乱停的车辆堵塞在商铺门口，其他楼层的空置物业，公共卫生管理不到位，堆积垃圾不及时处理。再次，对于二层、二十八层、负一层的物业管理费，被告认为作为开发商的佛山市三联房地产开发有限公司，也应承担相应的责任。因开发商自身的原因导致上述楼层的部分物业被房管行政部门禁止销售，引起被告无法将相关物业出售交给业主，该部分的物业管理费不应由被告支付。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照，被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《盛南公馆物业管理服务费收缴协议书》，证明原告有权向被告收取物业管理费、公摊水电费。3、《告知函》、《工作联系函》、《盛南公馆空置费统计表》、《朱浩深空置费清单》、《盛南公馆2019年3月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2019年3月》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。4、《盛南公馆2019年1月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2019年1月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。5、《盛南公馆2019年2月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2019年2月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。6、中国南方电网发票联、广东增值税电子普通发票，证明水电费的公摊。7、《盛南公馆2018年11月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年11月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。8、《盛南公馆2018年12月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年12月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。9、《盛南公馆2018年10月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年10月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。10、《盛南公馆2018年9月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年9月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。11、《盛南公馆2018年8月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年8月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。12、《盛南公馆2018年7月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年7月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。13、《盛南公馆2018年6月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年6月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。14、《盛南公馆2018年5月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年5月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。15、《盛南公馆2018年4月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年4月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。16、《盛南公馆2018年3月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年3月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。17、《盛南公馆2018年2月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年2月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。18、《盛南公馆2018年1月空置物业情况报表》、《盛南公馆物业空置费用汇总表2018年1月》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。19、《盛南公馆2017年12月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层、4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（首层）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。20、《盛南公馆2017年11月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层、4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（首层）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。21、《盛南公馆2017年10月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（首层）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。22、《盛南公馆2017年9月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（负一层）》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（首层）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。23、《盛南公馆2017年8月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（首层）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。24、《盛南公馆2017年7月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《说明（时间为2018.1.5）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。25、《盛南公馆2017年6月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。26、《盛南公馆2017年5月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（首层）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。27、《盛南公馆2017年4月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。28、《盛南公馆2017年3月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。29、《盛南公馆2017年2月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（1层）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。30、《盛南公馆2017年1月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（首层）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。31、《盛南公馆2016年12月空置物业情况报表》、《盛南公馆空置明细（16-28层）》、《盛南公馆空置明细（4-15层）》、《盛南公馆空置明细（2层）》、《盛南公馆（商铺）空置明细（商铺）》，证明被告所欠的空置费及物业管理费的金额。诉讼中，被告未提交证据。经质证，对原告的证据认定如下：对原告的证据1，本院经审查，对真实性予以确认；对证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据3，被告提出对其中的《告知函》、《工作联系函》未签收，且原告未能提供签收记录予以证明，本院不予采信，《盛南公馆空置费统计表》系原告单方统计数据，本院结合全案证据一并论述，对本组其他证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据4至31，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2015年6月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《盛南公馆物业管理服务费收缴协议书》，主要内容：“‘盛南公馆’位于绿景西路××号，是盛南新都花园A区办公楼部份，是一栋经规划许可，物业类型为商业办公综合楼。建筑面积约39478.66㎡，其中:首层建筑面积约2055.89㎡，2-3层建筑面积约4387.24㎡，4-28层建筑面积约33037.53㎡。鉴于佛山市三联房地产开发有限公司已将以上楼栋的1-28层整体打包销售给乙方，由乙方进行分销，现就‘盛南公馆’发售，甲、乙双方在物业管理服务费变更、竣工交付使用后，物业管理服务费的收缴及支付方式达成以下协议:一、‘盛南公馆’在取得综合验收合格手续交付之日起(以毛坯房的购房合同约定交付时间为准)三年内的收费标准:首层物业管理服务费按建筑面积5.00元/㎡/月收费，2-3层物业管理服务费按建筑面积3.80元/㎡/月收费，4-28层物业管理服务费按建筑面积3.30元/㎡/月收费(其中4-7层为酒店物业，物业管理服务费按建筑面积2.80元/㎡/月收费；如非酒店物业，按原物业管理服务费收取)。二、第四、五年的收费标准:首层不变，2-3层物业管理服务费按建筑面积4.60元/㎡/月收费，4-28层物业管理服务费按建筑面积3.60元/㎡/月收费(其中4-7层为酒店物业，物业管理服务费按建筑面积2.80元/㎡/月收费;如非酒店物业，按新标准物业管理服务费收取)……四、‘盛南公馆’物业管理服务费在取得综合验收合格手续交付之日起(以毛坯房的购房合同约定交付时间为准)开始计收(物业管理服务费不包括各楼层梯间、电梯及共用部份的水电分摊费)。因乙方原因让利赠送物业管理服务费给业主的，该费用由乙方全额支付，每月5号前甲方以收款通知单形式通知乙方(上月的应收款项明细)，乙方于当月8号前以转帐方式交至甲方指定帐户。如乙方原因(如房屋质量问题)造成业主收楼延误，该时段的物业管理服务费、各楼层梯间、电梯及共用部分的水电分摊费由乙方承担；如果是业主的原因造成收楼延误，则业主向甲方补交所欠物业管理费服务费、各楼层梯间、电梯及共用部分的水电分摊费……”2017年1月4日起，原告将2016年12月1日至2019年3月31日期间每月的涉案物业空置物业情况报表、空置明细等资料送达至被告。上述空置明物业情况表及细表详细列明了当月空置面积、物业管理费、公摊费用等。2019年5月6日，原告出具了《盛南公馆空置费统计表》，根据该表，被告就涉案物业欠费情况如下表：            序号              时段              物业管理费（元）              公摊水电费（元）                  1              2016年12月              27649.85                                2              2017年1月              24311.39                                3              2017年2月              23729.76              929.75                  4              2017年3月              23385.42              302.35                  5              2017年4月              23385.42              302.35                  6              2017年5月              22584.94              2092.71                  7              2017年6月              20819.32                                8              2017年7月              18298.17              1813.14                  9              2017年8月              16093.73                                10              2017年9月              17111.96              1072.37                  11              2017年10月              16562.11                                12              2017年11月              16562.11              1017.03                  13              2017年12月              15565.84              1592.80                  14              2018年1月              15565.84                                15              2018年2月              15354.04              1209.06                  16              2018年3月              15354.04              685.70                  17              2018年4月              15265.13              643.64                  18              2018年5月              15502.33              667.03                  19              2018年6月              15095.69              599.85                  20              2018年7月              15095.69              686.62                  21              2018年8月              15899.89              747.23                  22              2018年9月              15899.89              595.18                  23              2018年10月              15899.89              518.98                  24              2018年11月              15899.89              583.47                  25              2018年12月              16028.65              498.86                  26              2019年1月              16028.65              594.39                  27              2019年2月              14894.99              574.38                  28              2019年3月              14657.79              661.46                  29              合计              498502.42              18388.35      诉讼中，被告陈述：涉案物业4-7层无酒店物业；对原告于2019年5月6日就涉案物业出具的《盛南公馆空置费统计表》显示的被告欠费时段物业管理费和公摊水电费欠费金额无异议。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《盛南公馆物业管理服务费收缴协议书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照上述协议书的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于物业管理费和公摊水电费。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，原告依约有权向被告收取物业管理费和公摊水电费。首先，据前查明，就涉案物业的物业管理费和公摊水电费，原告均会将每月的房屋空置情况及欠费情况分别制作详细报表发至被告，被告自收到相关报表至原告起诉之日已超过两年而从未就空置房间、空置面积、费用计算标准等提出异议。其次，被告于诉讼中表示对2016年12月1日至2019年3月31日期间欠付的物业管理费合计498502.42元和欠付的公摊水电费合计18388.35元无异议。故，本院据此确认原告主张的欠费情况，对原告的上述诉请，本院予以支持。关于违约金。被告未按合同约定按期足额缴纳物业管理费和公摊水电费，该行为已构成违约，原告主张被告支付违约金，合法有据，本院予以支持。至于违约金的具体计付标准，双方没有约定，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，酌定违约金的计收标准为年利率6%。据此，违约金自欠费当月9日起以每月物业管理费及公摊水电费为本金，按年利率6%分段累计至被告实际支付完毕上述物业管理费及公摊水电费之日止。原告主张超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：被告朱浩深于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付佛山市禅城区绿景西路11号“盛南公馆”2016年12月1日至2019年3月31日的物业管理费合计498502.42元、公摊水电费合计18388.35元及违约金（违约金自欠费当月9日起以每月物业管理费、公摊水电费为本金，按年利率6%分段累计至被告朱浩深支付完毕上述物业管理费、公摊水电费之日止）。如果被告朱浩深未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4484元，由被告朱浩深负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年十月二十四日书记员  罗凤华