黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0302民初2826号原告：刘志强，男，1976年1月22日出生，户籍地黑龙江省鸡西市滴道区，现住黑龙江省鸡西市滴道区。委托诉讼代理人：秦海峰，黑龙江雪原律师事务所律师。被告：刘方彬，男，1973年1月5日出生，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：唐守玉，黑龙江辰衡律师事务所律师。被告：鸡西市锦绣房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：刘茂林，经理。委托诉讼代理人：牛静，该公司副总经理。原告刘志强与被告刘方彬、鸡西市锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志强及其委托诉讼代理人秦海峰，被告刘方彬的委托诉讼代理人唐守玉，被告锦绣开发公司的委托诉讼代理人牛静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志强向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告与被告刘方彬之间的房屋买卖行为无效；依法判决原告与被告锦绣开发公司签订的商品房认购协议书无效；2.被告刘方彬返还原告购房款31万元；3.由被告承担本案诉讼费用。后原告当庭增加诉讼请求，要求二被告承担连带给付责任。事实与理由：2017年7月，原告与被告刘方彬通过袁姓朋友介绍认识，刘方彬称自己在鸡冠区北欧印象小区有房屋对外出售，经双方协商，原告与刘方彬达成购买位于北欧印象小区C区2号楼3单元3层2号面积为144.30平方米房屋，双方商量价格为31万元。2017年7月31日原告通过银行向被告刘方彬指定账户支付房款20万元，现金方式支付了11万元。同日，双方到被告锦绣开发公司，锦绣开发公司在原刘方彬持有的《商品房认购协议》第一项重新打印一遍，打上原告名字，尾页没改动，保持原样，在《收据》上直接划掉刘方彬名字和纪某的名字，将原告的名字添到交款单位位置。在等待锦绣开发公司入户通知过程中，鸡冠区人民法院作出了（2019）黑0302执741号之二执行裁定书，查封了案涉房屋，原告提出案外人异议后，鸡冠区法院作出了（2019）黑0302执异44号执行裁定书，认为案涉房屋没有取得预售许可证，原告的购买行为不能对抗执行，驳回了原告的异议。原告认为原告与被告刘方彬之间形成了案涉房屋的买卖合同关系，无论是房屋价款，价款支付均是与刘方彬协商的，双方实际履行了房屋买卖行为。原告与被告锦绣开发公司之间仅有书面的合同关系，未按照该协议履行合同任何内容。无论是买卖行为，还是书面的买卖合同均因违反最高人民法院关于商品房买卖司法解释第二条规定，未取得预售许可的房屋买卖合同无效，也违反了民法总则153条，违反法律、行政法规的强制性规定行为无效。因与刘方彬协商不成，诉讼来院。刘方彬辩称，一、答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖合同关系，被答辩人刘志强起诉答辩人确认买卖行为无效主体错误。本案答辩人在鸡西市锦绣房地产开发公司承包劳务工程，工程结束后被答辩人鸡西市锦绣房地产开发有限公司无钱支付答辩人的劳务费用，导致答辩人拖欠农民工人工费，被答辩人锦绣房地产开发有限公司先将房屋抵押给答辩人，要求答辩人帮助联系购买人，房屋由被答辩人鸡西市锦绣房地产开发有限公司对外出售，用出售所得款项支付拖欠答辩人的劳务费用，故答辩人属于中间人。被答辩人通过袁姓朋友宣传被答辩人鸡西市锦绣房地产开发有限公司有房出售，被答辩人刘志强欲购买，在协议达成后，房地产开发公司为刘志强出具了商品房认购协议及收据，商品房认购协议及收据中更改的姓名也都是由被答辩人公司完成的，答辩人与被答辩人之间从未签订过任何形式的买卖合同，故答辩人与被答辩人刘志强之间不存在合同关系，被答辩人起诉确认答辩人与被答辩人之间房屋买卖行为无效，主体错误。二、被答辩人要求答辩人返还房款没有事实及法律依据。本案被答辩人并没有与答辩人签订任何形式的商品房认购协议书或买卖合同，被答辩人虽然将20万元打给了答辩人，但答辩人并不是基于与被答辩人刘志强之间存在买卖合同而取得，答辩人收取款项是因被答辩人房地产公司将房屋出售后，将应当由被答辩人所收取的款项直接转交给了答辩人，另外的11万元支付给了被答辩人刘志强的袁姓朋友及现场的农民工，以此可以进一步确定，答辩人并非房屋出售人，答辩人没有义务将所收取的款项返还给被答辩人刘志强。综上，被答辩人未能取得诉争房屋的原因是因被答辩人公司未能取得商品房预售许可造成的，因答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，被答辩人合同目的无法实现与答辩人无关，故请法院依法驳回被答辩人要求答辩人承担责任的诉讼请求。锦绣开发公司辩称，被告公司认为原告第一个请求和第二个请求是正确的，但仅就当庭增加的诉讼请求，被告不予认可。1.答辩人认为原告于2015年12月6日经刘方彬及赵某的要求，将抵押给赵某的房屋（即本案涉案房屋），更名给继某，又更名给刘志强，此证据不难看出被告刘某将该涉案房屋出售给本案原告，虽经转手但也说明原告的516594元交给了刘方彬，实际上对被告公司而言，开给刘方彬的房屋用作赵某承包被告公司土建工程的结算时的保证，先是抵押。2.被告公司从来没有要求过和委托过任何人或单位出售该涉案房屋，所以刘方彬的答辩称通过袁姓宣传锦绣公司有房出售不符合事实。因被告公司到目前为止还没有取得该房屋的售楼预售许可证，所以任何人是无权对没有取得售楼许可证的房屋进行宣传和出售，只能是抵押该房屋，目的是给建筑商一个保证。到目前为止，被告公司仅与赵某签订过承包该工程的合同，从未和任何其他公司和个人签订过承包劳务工程合同。综上，从原告的诉状和刘某的答辩不难看出，刘方彬及原告刘志强与被告公司无任何权利义务关系，也不存在买卖合同关系，所以对原告诉请要求被告公司承担连带责任是错误的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘志强于2017年7月31日以银行转账方式支付20万元、现金方式支付11万元，共计支付给刘方彬31万元购房款，约定购买锦绣开发公司开发的北欧印象小区C区2号楼3单元3层2号，建筑面积（预售面积）144.30平方米房屋。后双方到锦绣开发公司，锦绣开发公司为刘志强出具了商品房认购协议书，记载：认购方为刘志强，房屋坐落在鸡西市××文化路北侧，认购房屋C区2号楼3单元3层2号，建筑面积（预售面积）144.30平方米，认购总房款516594元，付款方式为一次性付款，协议书尾部注明“抹账”字样。锦绣开发公司又为刘志强出具收据，加盖鸡西市锦绣房地产开发有限北欧印象项目财务专用章，交款单位处原始记载为刘方彬，更改为纪某，又更改为刘志强，收款方式为抹账，金额为516594元。商品房认购协议书与收据记载日期均为2015年12月6日。鸡西市鸡冠区北欧印象住宅小区C区2号楼至本案开庭审理时没有取得商品房预售许可证。另查：高某与锦绣开发公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月19日作出（2018）黑0302民初2701号民事调解书，确定锦绣开发公司于2018年11月30日前偿还高某借款本金65万元，2016年6月1日起至2018年11月1日期间的利息377000元，合计1027000元。2018年11月2日起至实际给付之日止的利息，以尚欠本金为基数，按年利率24%计算。调解书发生法律效力后，经高某申请，本院以（2019）黑0302执741号之二执行裁定书查封了鸡西市锦绣开发公司开发的位于鸡西市鸡冠区××印象住宅小区××区××楼××单元××室，预售建筑面积144平方米。刘志强向本院提出书面异议，本院经审查认为，案外人刘志强与鸡西市锦绣房地产有限公司订阅的房屋买卖合同，因所购的鸡西市鸡冠区北欧印象住宅小区C区2号楼3单元302室未取得商品房预售许可证，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，买卖行为不能排除法院的执行，因此案外人刘志强对本院查封的争议房屋提出的异议理由不能成立，其异议请求不应支持，裁定驳回案外人刘志强的异议请求。刘志强向本院提起诉讼，要求确认刘志强与刘方彬之间的房屋买卖行为无效、确认刘志强与锦绣开发公司签订的商品房认购协议书无效、二被告连带返还购房款31万元并由被告承担本案诉讼费用。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中刘志强向刘方彬交纳购房款31万元，意欲购买案涉房屋，因锦绣开发公司未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，导致刘志强与锦绣开发公司签订的商品房认购协议书无效，引起刘志强无法实现购买案涉房屋目的的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故刘方彬应当返还刘志强购房款31万元。同时，根据上述规定，刘志强要求锦绣开发公司承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。刘方彬辩解刘志强所付款项系为锦绣开发公司支付劳务费用，根据当事人举示证据情况、本案查明的事实及相关法律规定，刘方彬与锦绣开发公司是否存在劳务合同系另一法律关系，可另案主张权利，故对刘方彬的辩解理由不予采信。综上所述，刘方彬应承担返还刘志强购房款31万元的义务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘方彬于本判决生效之日起十日内返还刘志强购房款31万元；二、刘志强与锦绣开发公司签订的商品房认购协议书无效；三、驳回刘方彬其他诉讼请求；如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元，由刘方彬负担。刘志强已预付，刘方彬在给付上款时一并给付刘志强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  张艳琪二〇一九年十月三十一日书记员  盖 婷附件本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。