山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5123号上诉人（原审被告）：刘寅，男，1962年4月2日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王承强，山东滨海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴旭玲，山东滨海正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范羽，男，1985年11月13日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：向阳，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市传承家房产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区华茂街49号内0301号。法定代表人：徐涛，经理。委托诉讼代理人：姜伟林，女，该公司员工。上诉人刘寅因与被上诉人范羽、烟台市传承家房产经纪有限公司（以下简称传承家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。刘寅及其委托诉讼代理人王承强，范羽的委托诉讼代理人向阳，传承家公司的委托诉讼代理人姜伟林参加诉讼。本案现已审理终结。刘寅上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4520号民事判决第二项，改判刘寅不支付范羽违约金153000元或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用均由范羽和传承家公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。刘寅与范羽解除《房屋买卖合同》的时间为2017年4月12日，因涉案房屋无法办理过户手续，刘寅依合同约定解除了双方签订的合同，不应当承担违约责任。1、刘寅系第一次对外出售二手房屋，无任何经验，对相关政策也不了解，只知道签订《房屋买卖合同》时涉案房屋有抵押不能马上办理过户手续，为了交易的正常进行，便委托更为专业的中介公司代为办理。因刘寅不清楚涉案房屋是否能够正常交易，为防止房屋长期无法过户，造成损失和不便，刘寅与范羽进行了特别约定，即《房屋买卖合同》中其他约定事项明确载明“甲乙双方协商同意，如因国家政策原因导致此房屋无法办理交易手续则三方互不追究责任，合同解除。”2017年1月7日，刘寅就与范羽签订了《房屋买卖合同》，但合同签订三个月之久后，刘寅得知即使解除房屋抵押，房屋交易手续也不能办理，但多次联系中介公司，中介公司均告知即使没有土地证通过公证也可以办理过户手续。由于后来到房管交易中心了解到，因国家实行双证合一政策，涉案房屋没有土地证，无法办理过户手续，因此刘寅按照合同约定解除了涉案《房屋买卖合同》，不应当承担违约责任。2、2017年4月12日，刘寅已经通知传承家公司解除涉案合同，要求其告知购房人并退还购房人定金。一审中，传承家公司已经认可刘寅通知解除合同的事实。而且范羽起诉状中认可了房屋证已经被刘寅取走，且刘寅口头表示不再履行该合同，二者能够相互印证，证实传承家公司已经在当时通知了范羽，但范羽不同意。范羽未在三个月内提起异议之诉，已经产生解除合同的效力，涉案《房屋买卖合同》已于2017月4月12日解除。二、一审法院适用法律错误。范羽除了定金的利息损失外几乎没有任何其他损失，其主张的违约金不应当全额予以支持。根据法律规定，违约金的数额与当事人的实际损失紧密相关，一审法院应当结合范羽的实际损失予以认定违约金数额。本案中，即使刘寅确实存在违约行为，但2017年1月至8月前后，房价几乎没有变化，范羽没有支付合同约定的房款，没有失去购买其他房屋的机会，合同中约定的违约金是指范羽全额支付房款，刘寅如果不配合办理过户，不及时交接房屋时应承担的违约责任。三、一审判决结果有失公允，应当予以撤销或改判。根据一审法院调查结果，涉案房屋是2017年11月7日才符合政策能够办理过户手续的，但是涉案《房屋买卖合同》于2017年4月12日解除，刘寅依约通知解除合同7个月之后才将房屋卖与他人，主观无任何恶意，支付153000元违约金违背公平原则。四、一审法院程序违法。一审法院通过调查笔录的形式通知刘寅房产交易部门的调查结果，是以表格证明2017年11月7日涉案房屋才符合国家政策要求允许办理过户手续，表格第一页所写的2016年9月20日后至2018年2月7日前提交相关资料完成落宗清单，共列了153条烟台各家房产公司楼号地址。在这些表格上没有房产交易部门的印章，不能证明其来源，也不符合法定标准。一审法院的调查结果没有经过质证，不符合法定程序，且卷宗中没有不动产登记中心书面答复的材料，一审法院依据没有开庭质证的证据所作出判决，程序违法。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，请二审法院发回重审或依法改判。范羽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。传承家公司辩称，希望维持原判。范羽向一审法院起诉请求：1、刘寅及传承家公司连带返还房款50000元；2、刘寅支付违约金153000元；3、刘寅支付房屋差价损失400000元（暂定）。诉讼中，范羽将诉讼请求变更为：1、刘寅及传承家公司连带返还房款50000元；2、刘寅及传承家公司共同支付违约金153000元，撤回对房屋差价损失的主张。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于烟台市芝罘区，于2011年12月16日登记于刘寅名下，房产证号为烟房权证芝字第××号。2017年1月7日，范羽与刘寅在传承家公司居间下签订房屋买卖合同，约定：刘寅自愿将其所有的涉案房屋出售给范羽，总价款1530000元，付款方式为一次性付款；合同签订当日，传承家公司代刘寅收取定金50000元，定金冲抵房款；产权状况为市证，土地证无，涉案房屋上存在抵押，范羽应于2017年4月6日前自行解押完毕；如有违约行为，违约方应承担房价10%的违约金。合同第五条约定范羽应于国家政策通知可以受理此房屋交易、传承家公司通知后十日内将全部房款及佣金备齐于传承家公司，在房证查档无问题后，范羽与刘寅按传承家公司通知办理过户手续，过户当日，刘寅收取50%的房款（扣取相关费用），待范羽新证出证三日内双方交接房屋，刘寅收取剩余房款。合同第十一条约定，范羽与刘寅协商一致因国家政策导致此房屋无法办理交易手续，互不追究责任，合同解除。合同签订当日，范羽支付了定金50000元，传承家公司代刘寅收取并向范羽出具了收款收据。2017年11月9日，刘寅将涉案房屋出售并转移登记至案外人车华名下。诉讼中，一审法院依范羽申请，依法查封了刘寅名下、坐落于烟台市芝罘区，范羽以登记其在名下的、坐落于烟台市芝罘区产提供担保。庭审中，双方认可一致范羽与刘寅在传承家公司居间下签订的《房屋买卖合同》已实际解除。刘寅辩称，涉案房屋因国家政策无法过户，故我依据合同第十一条解除合同，不应承担违约责任。对于第十一条“国家政策”的含义。刘寅称该条的国家政策就是指房管部门能否过户。对于无法过户的原因。刘寅称，2017年4月12日我与传承家公司工作人员去烟台房产交易中心办理解押手续并了解情况，该中心工作人员答复称因国家实行双证合一政策，涉案房屋没有土地证，不符合当时的相关政策，不能过户，也不知何时能过户，至于为什么不能过户不清楚，应该是缺少土地证明材料；由于没有范羽的联系方式，我当场口头通知传承家公司的工作人员解除房屋买卖合同并要求转达给范羽，在办理解押手续后向传承家公司工作人员要回了房产证。合同第五条是传承家公司填写的，不清楚该条中的国家政策是什么意思。为证明其主张，刘寅提供证人王某、秦某出庭作证。1、证人王某到庭陈述称，我不认识范羽和刘寅，刘寅是我朋友秦某也是另一位证人的大伯哥；2017年3、4月份时，秦某称她亲戚要卖山水龙城的房屋，因开发商原因办不了证，中介称可以通过公证的方式过户，问我认识不认识公证处的人，我和她讲只有房产交易中心才能过户，中介可能在骗他；2017年4月12日，我与秦某、刘寅、秦某的丈夫刘军等一起到烟台房产交易中心落实，工作人员答复称从2016年下半年开始实行土地证房产证双证合一，必须同时具备才能过户，但涉案房屋因开发商的土地证被抵押、欠缴土地出让金，所以不能过户，何时能过户都是未知；得知上述情况后，因没有范羽联系方式，我们立即口头通知传承家公司的工作人员解除房屋买卖合同并要求传承家公司马上通知范羽解除合同，还向传承家公司要我们的房产证，传承家公司工作人员打了一个电话以后就把房产证还给我们了；至于刘寅如何将涉案房屋出售给车华的我就不清楚了。2、证人秦某到庭陈述称，刘寅是我丈夫刘军的兄弟，2017年4月，刘寅称他要卖房，但现在必须双证合一才能买卖，但他房屋过不了户，中介说公证能过户，让我打听是否认识公证处的；我就找了另一个证人王某在2017年4月11日给我们看了合同，合同约定根据国家政策解除合同不违约；2017年4月12日我与刘军、刘寅、王某等人去了房产交易中心，工作人员答复说现在政策只有房产证无法买卖，何时能办证是未知数，我们就去二楼办理解押，传承家公司的工作人员在那里等我们，我就把房产证要了回来并告诉他合同解除不卖房了。范羽质证称，首先，证人王某、秦某与刘寅系亲属朋友关系，与本案有利害关系，其证人证言不应采信。其次，我没有刘寅的联系方式，都是通过传承家公司协调双方履行合同，我一直要求中介和刘寅履行合同，至到2017年10月传承家公司一直说刘寅在国外，直至2017年12月传承家公司才通知我刘寅不卖房了。范羽与刘寅之间的房屋买卖合同如要解除，应由刘寅直接通知我。第三，签订合同时刘寅是对于因双证合一政策房屋不具备过户条件的情况是明知的，政策允许过户的具体时间签约当时无法明确，需要开发商出具土地证明并等待一定时间，因此双方才在合同中约定“在国家政策允许时再进行交易”，但是房屋是能过户的，刘寅将房屋另售他人的事实也可以证明房屋是可以过户的。传承家公司质证称，实行双证合一政策后没有土地证的房屋是要开发商出具土地证明才能过户，因此双方才在合同中约定能办证的时候就通知过户，如果证明一直没开或者开不出来，就解除合同；当时山水龙城是分批出具土地证明的，涉案房屋是最后一批，在2017年4月尚未出具，因此当时过不了户；2017年4月刘寅说不卖房了我公司工作人员立即通知了范羽，但范羽当时不同意解除合同，我们一直约范羽与刘寅协商但没有成功。对于刘寅与传承家公司承担连带责任的依据。范羽称因传承家公司将房产证还给刘寅，导致刘寅将房屋另行出售，刘寅与传承家公司有恶意串通的行为。对此，传承家公司称，2017年4月房屋解押时传承家公司工作人员将房产证交给刘寅解押，之后刘寅说不想卖房了就拒绝还给其工作人员。刘寅则辩称其告诉传承家公司不卖房了想要房产证，传承家公司工作人员就将房产证还给刘寅了，对此双方均没有证据提交。最后一次庭审结束后，刘寅向一审法院提交了调查取证申请书，要求法院调查2017年4月涉案房屋所在的山水龙城I期项目因开发商大土地证有抵押并欠缴政府土地出让金，故该小区一直不能办理业主小土地证，导致此期间二手房交易无法进行的事宜。经一审法院向烟台市芝罘区不动产交易中心查询，该中心回复称，涉案房屋所在地块的国有土地使用权人为烟台天安置业有限公司，国有土地使用权证编号为烟国用（2006）第100924号，该公司于2006年10月20日至2007年10月29日对该地块设立过抵押，2017年并未设定过抵押，也没有查封；实行双证合一政策后，如没有土地证只有房产证的房屋需要过户，该中心核实房屋所在土地没有抵押、查封并且手续齐备，就可以过户。又查，在烟台市芝罘区不动产交易中心对于有房产证无土地证的住宅能否办理过户手续的告示（更新至2018年2月7日）中载明，涉案房屋所在的通世南路3号1至15号楼属于2016年9月20日后开发商已提交相关资料完成落宗清单可以办理过户手续的范围内；申请人应联系开发商提供房屋不动产单元号、宗地图、房屋分户平面图，申请人需携带以上三份材料、身份证原件及复印件办理；开始办理过户的日期为2017年11月7日。一审法院依据范羽与刘寅提交的房屋买卖合同、收款证据、房屋档案材料、证人证言、庭审陈述笔录等认定上述事实。一审法院认为，（一）范羽与刘寅在传承家公司的居间下签订的房屋买卖合同系买卖双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。庭审中，范羽与刘寅均认可该房屋买卖合同已实际解除，一审法院依法予以确认。（二）合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故范羽主张刘寅返还其已交付的房款50000元，理由正当，依法予以支持。鉴于该50000元由传承家公司代为收取，故传承家公司应承担代为返还义务。（三）关于刘寅及传承家公司应否承担违约责任的问题。一审法院认为，根据合同第五条“刘寅应在按照国家政策涉案房屋具备过户条件经传承家公司通知后履行协助过户义务”、合同第十一条关于“双方协商一致因国家政策导致此房屋无法办理交易手续，互不追究责任，合同解除”的约定结合合同整体内容看，范羽与刘寅对签订合同时涉案房屋不具备过户条件这一事实应是明知的，故双方没有明确约定房屋过户时间，而是约定刘寅应在根据国家政策具备过户条件时再履行协助过户义务，而合同第十一条是双方就涉案合同因国家政策导致根本履行不能时合同解除后果的约定。结合本案实际情况看，首先，刘寅辩称2017年4月房产交易中心回复称因开发商土地抵押且欠缴土地出让金导致无法过户、不知何时能过户，但其所述的房产中心的相关答复仅是指涉案房屋能够过户的时间不能确定，并不是涉案房屋根本上无法过户，并且2017年4月仅是合同约定的解押时间而非办理过户手续的时间，故即使涉案房屋在2017年4月不具备过户条件，也仅是暂时的，并不符合第十一条合同根本履行不能的约定，故刘寅不能依据合同第十一条单方解除合同。其次，刘寅、传承家公司虽辩称于2017年4月当场口头通知范羽解除合同，但范羽对此予以否认，刘寅与传承家公司对此也未能举证证明；且传承家公司也认可在2017年4月电话通知范羽解除合同时，范羽不同意解除，而传承家公司作为房屋买卖合同的居间方，也不享有房屋买卖合同的解除权，故不能认定范羽与刘寅于2017年4月就合同解除达成合意。在范羽与刘寅合同尚未解除的情况下，刘寅在涉案房屋具备过户条件后两日内即将涉案房屋转移登记至案外人名下，导致原告与刘寅之间的房屋买卖合同实际解除并履行不能，被告刘寅存在过错，故应当承担违约责任。传承家公司作为居间方，并非范羽与刘寅买卖合同关系的违约方，故范羽主张传承家公司承担连带赔偿责任，于法无据，依法不予支持。（四）当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方在合同中明确约定任何一方违约的，均应支付对方房价10%的违约金，即153000元，该违约金约定的适用条件对双方当事人公平一致，约定目的在于预防双方出现违约行为，该违约金数额并未超出双方当事人签订该协议时应预见的范围，现刘寅抗辩违约金数额明显过高，一方面未能举证证明该数额明显高于范羽的实际损失，另一方面违约金调减请求与双方约定违约金的目的明显不符，故其抗辩一审法院不予采纳。范羽主张刘寅按照合同约定承担房价10%的违约金153000元，理由正当，依法予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限刘寅于判决生效之日起10日内偿还范羽房款50000元，该50000元由传承家公司代为返还；二、限刘寅于判决生效之日起10日内向范羽支付违约金153000元；三、驳回范羽的其他诉讼请求。如果刘寅未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告范羽。一审案件受理费4345元、保全费4520元，由被告刘寅负担。二审中，刘寅提交以下证据：1、2017年11月8日其与案外人车华签订的房屋买卖合同，证明其出售给案外人的房屋价款低于出售给范羽的价款，不存在为卖高价恶意违约的行为。2、从互联网下载的2017年芝罘区房价走势图，证明刘寅2017年4月解除涉案房屋买卖合同前后芝罘区房价未发生明显涨幅变化，进一步佐证其完全是依据合同约定解除的合同，不存在违约。范羽和传承家公司对上述证据的真实性和证明效力均不予认可。本院认为，上述证据无法证明刘寅不存在违约行为的主张，依法不予采信。经查明，范羽和刘寅2017年1月7日签订的《房屋买卖合同》约定，涉案房屋上存在抵押，甲方（即刘寅）应于2017年4月6日前自行解押完毕。一审表述有误，本院予以纠正。本院当庭出示一审卷宗中一审法院2019年5月28日和2019年6月10日所做记事两份，刘寅称其从未见过上述记事，且对记事人李冰的身份持有异议，范羽和传承家公司对上述证据无异议。本院认为，根据2019年7月1日一审法院对刘寅所做调查笔录，该记事中内容均已告知刘寅，刘寅表示听清且没有补充，但其拒绝在笔录中签字，对上述记事中所记载内容本院予以采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于涉案《房屋买卖合同》是否于2017年4月12日解除的问题。刘寅称其签订合同时并不知道涉案房屋即使解除抵押也无法办理过户手续，但未提交充分证据证明，根据《房屋买卖合同》第五条“范羽应于国家政策通知可以受理此房屋交易、传承家公司通知后十日内将全部房款及佣金备齐交于传承家公司……”的约定，本院认为刘寅在签订合同时应当知道涉案房屋由于国家政策原因暂时不具备过户条件。虽然刘寅于2017年4月12日通知传承家公司告知范羽解除合同，但范羽并未同意，且结合之后刘寅将涉案房屋转移登记至案外人名下的事实，足以认定《房屋买卖合同》并未达到第十一条约定的因国家政策无法办理交易手续的情形，因此刘寅要求解除合同既不符合约定解除权的行使条件，也不符合法定解除权的行使条件，2017年4月12日涉案《房屋买卖合同》并未解除。一审法院对此认定正确，本院予以支持。二、关于刘寅是否存在违约，应否向范羽支付违约金及其数额问题。刘寅与范羽2017年1月7日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。范羽依约在合同签订当日交纳购房定金50000元，已经完成了合同约定的初始义务。刘寅在合同尚未解除的情况下，在涉案房屋具备过户条件后擅自将房屋过户至案外人名下，导致涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，构成违约，依法应当承担违约责任。范羽依据合同约定要求刘寅向其支付房价10%的违约金（即153000元），刘寅称双方约定的违约金明显过高，要求予以调整，本院认为，该违约金数额并未超过当事人订立合同时应当预见的范围，结合双方当事人合同履行情况和过错程度，一审法院认定刘寅向范羽支付房价10%违约金，并无不当，本院予以支持。三、关于一审法院是否程序违法的问题。刘寅称一审法院调取的证据未经开庭质证，且卷宗中没有不动产登记中心书面答复材料，程序违法。本院认为，一审法院至芝罘区不动产登记中心调取证据后以法庭调查的方式将该中心回复情况告知申请人刘寅，并不存在刘寅所称的程序问题。综上所述，刘寅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由刘寅负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月二十九日书记员  孙晓雯