上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13494号上诉人（原审被告，反诉原告）：上海圆势供应链管理有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华腾路1288号1幢4层H区443室。法定代表人：朱继红，董事长。委托诉讼代理人：赖铭钢，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：方舟，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告，反诉被告）：姚庆云，男，1952年10月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人上海圆势供应链管理有限公司（以下简称圆势公司）因与被上诉人姚庆云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初53723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人圆势公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求、支持其在一审中的全部反诉请求。事实和理由：上诉人早在2018年11月就明确告知被上诉人退租、还房，符合双方租赁合同约定的承租人解约通知期限（提前3个月），故双方的租约应在3个月届满后即2019年2月19日解除，此后的租金上诉人无需承担；虽然杨某确系上诉人的分部负责人，也曾代表上诉人处理过租赁事务，但当双方进入本案诉讼阶段后，被上诉人理应直接与上诉人的诉讼代理人接洽，杨某无权继续代表上诉人处理房屋交接事宜，被上诉人是故意与杨士荣交接房屋；双方租约中对承租人解约条件的限制属格式条款，应属无效；上诉人解约并非违约，故被上诉人应返还押金。被上诉人姚庆云书面辩称，其从未同意上诉人退租解约,合同条款也以下划线予以特别提示，并非无效格式条款，上诉人擅自退租构成违约，应当承担违约责任。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。姚庆云向一审法院起诉，请求判令圆势公司：1.支付2018年11月20日至2019年6月19日期间租金人民币71,232元（以下币种均为人民币）以及逾期支付租金的利息损失（以61,056元为本金，自2018年10月20日起算至圆势公司实际支付之日止；以10,176元为本金，自2019年4月20日起算至圆势公司实际支付之日止；均按中国人民银行同期贷款利率计）；2.支付电费196.30元；3.支付相当于六个月租金的违约金61,056元。圆势公司提起反诉，请求判决：1.确认双方租赁合同于2019年2月19日解除；2.姚庆云返还押金9,600元。一审法院认定事实：姚庆云系上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋（以下简称系争房屋）登记的产权人。2017年11月23日，姚庆云（出租方、甲方）与上海XX有限公司（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定姚庆云将系争房屋出租给上海XX有限公司，租赁期限自2017年11月20日起至2022年11月19日止，月租金9,600元，付六押一，押金9,600元。协议书另对其他事项作了约定。之后上海XX有限公司退出租赁关系，由圆势公司继续租赁系争房屋。2018年3月，姚庆云（出租方、甲方）与圆势公司（承租方、乙方）签订《浦东五部租赁协议书》，约定姚庆云将系争房屋出租给圆势公司，租赁期限2017年11月20日起至2022年11月19日止。月租金10,176元，每半年一付，押金9,600元，押金退房时退还。乙方每次提前30天付清下期房租，按照先付后用原则，超期不付作违约处理，甲方可要求乙方支付违约金。协议书第五条：双方不得随意转租、转让，乙方未经甲方许可私下自行转租、转让，将视作违约，甲方可随时收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退还。协议书第七条：乙方责任：1、乙方应按期交租付费，不得拖欠拒付，乙方不得以押金抵房租继续使用；2、租期内乙方因特殊情况中途退房，且须提前90天书面通知甲方，在双方协商达成一致后合同解除；……。协议书另对其他事项作了约定，另附记：“由于第一次合同签批中未将2017.11.20-2018.4.19房租税额包含在合同中，根据合同甲方提供乙方增值税专用发票，乙方第一次实际支付房租57,600元，余3,456元未支付，现要求乙方于第二次支付房租时一并支付于甲方。”上述协议书签订后，系争房屋由圆势公司使用，圆势公司支付姚庆云租金至2018年11月19日。上海XX有限公司曾支付给姚庆云的押金9,600元受让给圆势公司，收款收据由圆势公司持有。2018年9月26日，姚庆云向圆势公司开具了上海增值税专用发票及税收完税证明各一张。增值税专用发票上货物或应税劳务、服务名称为私房出租2018（年）11（月）20（日）-2019（年）05（月）19（日），金额合计61,056元。发票由圆势公司公司在系争房屋处的分部负责人杨某签收。2018年11月19日，圆势公司出具《退租告知函》一份，内容为：致姚庆云，我司承租了位于浦东新区XX镇XX村XX号（XX路XX号）的建筑面积为256平米的场地（即系争房屋）用于经营快递，原合同租赁期限为2017年11月20日至2022年11月19日止，因业务发展的需要，上述场地已经不能满足我司需求，为此我司决定即日起退租，请贵方谅解并退回房屋押金。前述函件内容圆势公司于2018年11月27日通过短信发送给姚庆云。并于同年11月30日以挂号信方式邮寄给姚庆云，姚庆云于12月1日签收。2018年12月16日，姚庆云向圆势公司发送了履约通知书一份，载明已于2018年12月1日收到杨某寄送的退租告知函，姚庆云方不同意圆势公司的退租要求，要求圆势公司继续履约并支付租金。前述履约通知交由杨某于2018年12月16日签收。一审法院另查明，2018年11月底12月初，圆势公司曾用电子邮件向姚庆云发送了草拟的《关于解除XX镇XX村XX号场地房屋租赁合同的协议》，该协议中写明就涉案租赁合同的解除后果双方达成解除合同、圆势公司租金支付至2019年2月19日等内容。姚庆云称其曾收取过该文件，因其不同意而未签署。2019年2月，姚庆云曾向一审法院起诉，请求判令圆势公司支付欠付租金及相应利息。后因姚庆云未到庭，该案按撤诉处理。2019年6月18日，姚庆云（接受人）与杨某（移交人）签署房屋交接确认书，载明：“XX路XX号房屋（即系争房屋）租赁交接电度（度数）：电表遗失水费（度数）：372.4度大门钥匙：一把。”2019年7月16日，杨某出具《声明》一份，载明：“我公司租用的XX路XX号房屋已经于2019年6月18日和房东交接完毕，将房屋钥匙交还给姚庆云本人了。期间因交接时间紧，屋内空调未来得及搬离，于2019年7月2日我们将空调搬离。在此声明，房屋交接完毕，无遗漏事项，屋内如有剩余之所有其他物品（包括一个旧办公桌等）均放弃权利，任由房东处置。”一审法院再查明，2018年11月1日至11月30日期间，系争房屋内产生电费196.30元。一审法院审理后，于二〇一九年八月十九日作出判决：一、姚庆云与圆势公司签订的《浦东五部租赁协议书》于2019年6月18日解除；二、圆势公司于判决生效之日起十日内支付姚庆云自2018年11月20日起至2019年6月18日止的租金70,904元；三、圆势公司于判决生效之日起十日内支付姚庆云逾期支付租金的利息损失，以61,056元为计算基数，自2018年10月20日起；以9,848元为计算基数，自2019年4月20日起；均按中国人民银行同期贷款利率计算至圆势公司实际支付之日；四、圆势公司于判决生效之日起十日内支付姚庆云电费196.30元；五、圆势公司在姚庆云处的押金9,600元不予返还，归姚庆云所有；六、驳回圆势公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,950元，减半收取计1,475元，由姚庆云负担475元，圆势公司负担1,000元；反诉案件受理费减半收取计25元，由圆势公司负担。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，讼争双方签订的《浦东五部租赁协议书》第七条中的“90天”、“在双方协商达成一致后合同解除”字样，均带有下划线。圆势公司提供给一审法院的授权委托书载明其一审阶段诉讼代理人的权限范围并不包含交接房屋、财产等事项。以上事实有经一审庭审质证的证据及当事人提供的授权文件为证，应予认定。本院认为，讼争双方签订的《浦东五部租赁协议书》明确约定了承租方提前退租解约必须同时满足的两项条件：一为提前90天书面通知、二为经双方协商达成一致合意。上诉人虽提前90天书面告知退租，但被上诉人显然不同意解约，故不能认为双方间的租约在90天期满后即告解除。《浦东五部租赁协议书》对于上述解约条件已予以充分提示，足以引起具备正常认知能力的当事人的注意，上诉人有关上述协议内容属无效格式条款之抗辩，显无事实依据，本院不予采信。讼争双方在《浦东五部租赁协议书》中并未指定各自的经办人员，而案外人杨某系上诉人的分部负责人，且曾代表上诉人处理过讼争双方的租赁事务，故被上诉人与杨某交接系争房屋并无不妥，而一审以被上诉人同意交接房屋之日即2019年6月18日作为合同解除时点亦无不当，本院予以认可。所谓诉讼代理人，是指在授权范围内代表当事人参与诉讼活动的人员。上诉人在一审阶段委托的两位诉讼代理人，权限仅及于诉讼活动范畴，并无与被上诉人交接房屋、财产的权限，现上诉人辩称被上诉人在诉讼中只能与上诉人的诉讼代理人接洽，此等抗辩无事实和法律依据，本院不能采信。上诉人系擅自退租，显然构成违约，虽讼争双方租约中对承租人擅自退租的违约后果无具体约定，但这不能等同于承租人无需承担违约责任；一审参照合同中承租人擅自转租情形下的违约后果约定，判决确认被上诉人有权没收押金（数额不及一个月租金）作为违约金，与法不悖，并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人圆势公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,097元，由上诉人上海圆势供应链管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇一九年十月二十八日书记员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……