安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1322民初5171号原告（反诉被告）：韦良军，男，1962年6月6日出生，汉族，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：刘兆辉，江苏金合律师事务所律师。被告（反诉原告）：林海，男，1983年2月20日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：阚辉，安徽汇龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙卫，安徽汇龙律师事务所律师。原告韦良军与林海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，被告林海提出反诉，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭合并进行了审理。原告韦良军及其委托诉讼代理人刘兆辉、被告林海的委托诉讼代理人阚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦良军向本院提出诉讼请求：1．依法判令林海支付租金140,000元、滞纳金7,000元、代付电费1,510元，合计148,510元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月2日，韦良军与林海签订《租赁合同》1份，约定由韦良军将位于萧县赵庄镇自有产权约500平方米的房屋租赁给林海使用，年租金140,000元，当年租金与合同签字之日交付，之后年度租金应于每年3月15日前支付，如滞交租金15日，需另行缴纳5%是滞纳金。合同签订后，韦良军依约交付房屋，经韦良军多次督催，林海至今没有按照约定交付2019年度租金，而且韦良军还为林海垫付承租期间的电费1,510元。上述款项经韦良军多次催促，林海拒不支付。韦良军为维护其合法权益，特依法提起诉讼。林海辩称，应驳回韦良军的诉讼请求。1、韦良军出租给被其使用的房屋在交付两天后，发生房屋漏水造成其装修的物品毁损，影响其生产经营，后其向韦良军多次反映要求对所出租的房屋进行维修，但韦良军并没有尽到维修义务，至韦良军于2019年3月份起诉时所出租的房屋仍漏水，造成其无法继续使用，致使其签约的目的不能实现。2、其在韦良军于2019年起诉之后曾数次派人把房屋钥匙交付给韦良军，但韦良军不愿接收，造成房屋租赁的扩大损失，应由韦良军承担。林海向本院提出反诉请求：1．依法解除林海与韦良军签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决韦良军赔偿林海经济损失10万元（以评估鉴定为准）；3.本案诉讼费由韦良军承担。事实和理由：2017年3月2日，林海与韦良军签订了1份《租赁合同》，约定韦良军将其所有的房屋租赁给林海使用。合同成立后，林海依约向韦良军支付了2017年、2018年的租金，但是韦良军交付给其的房屋漏雨，致使其所装修的物品及生产产品严重受损。虽经其多次找韦良军要求维修，但韦良军维修后仍然漏雨严重，影响使用，致使其生产经营严重受损，达不到签约目的。韦良军对林海的反诉辩称，林海要求解除双方签订的合同不能成立。双方在合同中并没有约定林海所称的解除条件，同时也没有法定的解除条件。林海要求赔偿损失的诉讼请求，应予驳回。在（2019）皖1322民初2084号案件中，林海已经提出赔偿的诉讼请求，但其不能提供有效的证据予以证实，其请求被判决驳回，根据一事不再审的原则，林海的该项诉请应予驳回。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对韦良军提供的增值税电子普通发票两张，欲证明在林海承租期间内韦良军代为垫付电费1,510元。林海对真实性无异议，对关联性有异议，认为该票据仅记载缴纳人是韦良军，并未记载实际缴款人是林海，也无法证明韦良军所付的电费就是为林海垫付的费用。经审核，林海目前未将涉案房屋交付给韦良军，房屋钥匙仍在其手中，且该电费发生在林海实际占用的2019年3、4月份，林海的异议理由不成立，故对该证据予以认定。2、对林海提供的证据3照片28张，欲证明其所租的房屋出现漏雨的情况及造成所租用房屋的毁损情况。韦良军对三性均有异议，认为照片上看不出拍摄时间及地点，不能证实林海的证明目的。经审核，韦良军的异议理由成立，对该证据的证明目的不予认定。证据4通话记录，欲证明林海让案外人丁某向韦良军交付房屋钥匙，韦良军拒收的事实。证人丁某证言，欲证明林海将涉案房屋钥匙交给他要求其转交给韦良军，2019年5月份他给韦良军打电话交付钥匙，韦良军不同意接收钥匙，另涉案房屋存在漏水。韦良军对通话记录真实性有异议，认为是韦良军与案外人的通话记录，与本案无关联性；对证人证言中关于打电话向其交付钥匙的情况是事实，但房屋存在漏水面积达到百分之六七十不能确定。经审核，对上述证据中2019年5月份丁某打电话向韦良军交付涉案房屋钥匙，韦良军不同意接收钥匙及涉案房屋存在漏水情况的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月2日，韦良军（出租方）与林海（承租房）签订《租赁合同》，约定韦良军自愿把赵庄镇街道肖砀路北门面房两间（三层）后东边配房租给林海使用，房屋租期为6年，从2017年4月15日至2023年4月15日，年租金14万元，自签字之日起算，一次性付清房租，以后房租应提前一个月交付下一年租金，如滞交租金15日，应按5%滞交金加算，韦良军有权终止协议；韦良军同意林海对室内及门头进行改建，改建时所需材料及费用与造成一切损失由林海负责；在租用期间，由于林海各种消费行为所发生的电费、水费、房屋维修、税务、债务等由林海负责，与韦良军无关；如因特殊情况需转租第三方，应征得韦良军同意方可，双方应共同遵守本协议的每项内容，无论任何一方违反本协议应向对方支付30万元违约金；本协议期满后，林海所租房屋交给韦良军时，林海在租赁期所添置的可移动物品有权带走，韦良军无权干涉等。韦良军、林海分别在合同上签字捺印，萧县赵庄镇法律服务所进行见证。合同签订后，韦良军依约将房屋交付给林海，林海装修后经营服装超市。2018年期间，涉案房屋出现漏雨情况，林海与韦良军因维修房屋问题发生分歧，协商未果。2019年3月份，林海搬离涉案房屋，没有将租赁房屋交付给韦良军。2019年3月20日，韦良军以林海未交纳房屋2019年度的租金为由提起诉讼，要求林海给付违约金30万元。诉讼过程中，林海提起反诉，要求韦良军支付违约金30万元并赔偿损失50万元。案经本院审理作出（2019）皖1322民初2084号民事判决，判决林海给付韦良军违约金25,200元，驳回林海的反诉请求。该案件生效后，林海履行了该民事判决书确定的给付义务。此后，林海将涉案房屋钥匙交付给案外人丁某，要求丁某将房屋钥匙交付给韦良军。2019年5月份，丁某给韦良军打电话要求交付房屋钥匙，韦良军不同意接收。现韦良军以林海未支付2019年度租金为由再次提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于涉案《租赁合同》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定；“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，涉案《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行期间，林海因涉案房屋出现漏雨情况，要求韦良军进行维修，虽然韦良军对涉案房屋进行了相应的修缮，但是维修后仍不能解决房屋漏雨问题，林海曾告知韦良军如不能维修房屋，就终止履行合同，之后因双方就房屋维修问题协商未果。2019年3月份，林海搬离涉案房屋，没有按约定缴纳2019年度租金，终止了合同的履行。此后，韦良军以林海未交纳2019年度的房屋租金为由提起诉讼，要求林海给付违约金30万元。而在该案件中韦良军并没有主张2019年度的房屋租金，而仅仅主张违约金，说明此时韦良军对林海已经终止合同的履行是明知的。虽然韦良军没有主张解除合同，但林海以自己的实际行为终止了合同的履行，即搬离涉案房屋，不缴纳房租等。尽管涉案合同对林海的解除权没有约定，但基于上述法律规定，双方之间的租赁合同已没有继续履行的可能，也难以继续履行；且林海已经以承担违约金的方式作为代价终止了合同的履行。故涉案《租赁合同》应予解除。关于韦良军主张林海支付租金140,000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，林海于2019年3月份搬离涉案房屋，没有按约定缴纳2019年度租金，其以自己的实际行为终止了合同的履行，然林海在终止合同履行后并没有及时将涉案房屋交还给韦良军，至2019年5月份，林海才委托其原服装超市管理人员丁某向韦良军交房屋钥匙，但韦良军不同意接收，导致房屋没有交接，此时韦良军对林海终止合同履行是明知的，其采取措施不当，导致损失扩大，就扩大的损失不得要求林海承担。因此，林海应承担从2019年4月15日至2019年5月31日期间的租金为17,500元（140,000元÷12个月×1.5个月）。韦良军诉称多次催促林海缴纳2019年度租金等，与查明事实不符，其主张租金140,000元，亦缺乏依据，就扩大的损失不得要求赔偿。关于韦良军主张林海支付滞纳金7,000元的诉讼请求。因滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性等，不属于民事责任，双方当事人在租赁合同中关于滞纳金的约定应属无效。故对韦良军的该项诉讼请求，不予支持。关于韦良军主张林海支付代付电费1,510元的诉讼请求。涉案《租赁合同》约定：“在租用期间，由于林海各种消费行为所发生的电费、水费、房屋维修、税务、债务等由林海负责，与韦良军无关。”从双方合同约定可以看出，房屋租赁期间，因林海各种消费行为所发生的电费、水费等由林海负责，韦良军垫付的电费1,510元发生在林海租赁房屋及实际控制期间的2019年3、4月份，因此，该期间的电费应由林海承担。故对韦良军的该项诉讼请求，应予支持。关于林海主张韦良军赔偿其经济损失10万元的反诉请求。本案中，林海对涉案房屋进行的装修投入系根据自己的经营需要所为，且林海已经使用了涉案房屋两年多时间。因林海与韦良军就涉案房屋漏水而产生的维修问题协商未果，林海搬离了涉案房屋，并终止了合同的履行。此后，涉案房屋处于闲置状态，但仍被林海实际控制，近七个多月的时间无人管理，房屋内之前存在的损毁势必加重。现林海要求韦良军赔偿损失10万元，并未提供相关证据予以证明，其要求对天花板及墙面装潢损失进行鉴定，与其主张损失所依据的事实没有关联性，且丧失了鉴定时机和基础。故林海的该项反诉请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除韦良军与林海于2017年3月2日签订的《租赁合同》；二、林海于本判决生效后十日内给付韦良军房屋租金17,500元、垫付电费1,510元，合计19,010元，同时将涉案房屋返还给韦良军；三、驳回韦良军的其他诉讼请求；四、驳回林海的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,270元，减半收取计1,635元，反诉受理费1,150元，合计2,785元，由韦良军负担1,471元，林海负担1,314元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  孙伟二〇一九年十月三十日法官助理刘欣书记员晁晓晓附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。