福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初5789号 原告（案外人）：邱荣财，男，汉族，1983年5月26日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：黄镇海、郑衡恒，福建建达（泉州）律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：林小财，男，汉族,1986年7月29日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：黄晓琪、郑婉琼，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：杨振明，男，汉族，1980年2月9日出生，住江西省赣州市于都县。 第三人（被执行人）：张丽清，女，汉族，1983年1月16日出生，住福建省泉州市丰泽区。 原告邱荣财与被告林小财、第三人杨振明、张丽清申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱荣财及其委托诉讼代理人黄镇海、郑衡恒、被告林小财及其委托诉讼代理人黄晓琪、郑婉琼、第三人张丽清到庭参加诉讼，第三人杨振明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 邱荣财向本院提出诉讼请求:准许执行杨振明、张丽清名下泉州市丰泽区房产。事实与理由：2018年5月24日，邱荣财向杨振明、张丽清起诉民间借贷一案，经泉州市丰泽区人民法院调解后，丰泽区人民法院作出（2018）闽0503民初4649号民事调解书，杨振明、张丽清同意从2018年8月起按约偿还21万元本息，在起诉该案的同时，邱荣财向丰泽区人民法院分别起诉张丽清还款10万元，起诉杨振明、张丽清、张跃真还款20万元，该二个案件也以调解结案。诉讼中，邱荣财向丰泽区人民法院申请财产保全，丰泽区人民法院于2018年6月11日作出裁定，冻结张丽清名下位于泉州市丰泽区产的交易。因杨振明、张丽清未履行（2018）闽0503民初4649号民事调解书确定的义务，邱荣财于2018年8月份向丰泽区人民法院申请强制执行，丰泽区人民法院于2018年8月23日受理执行。2019月1月，林小财向丰泽区人民法院提出案外人执行异议，2019年5月5日，丰泽区人民法院作出（2019）闽0503执异12号裁定，裁定中止对址在泉州市丰泽区的执行。邱荣财认定该裁定认定的事实错误，适用法律不当，林小财并不具有足以排除强制执行的民事权益，理由如下： 一、林小财并未取得案涉两套房产的所有权。 《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”之规定，在案涉房屋办理房屋登记之前，案涉房屋的物权并未发生变动，因此，林小财在执行异议申请书所述是房产所有权人缺乏法律依据。 二、林小财执行异议申请并不符合民事执行的相关法律规定，应予以驳回。 （一）据杨振明的陈述，案涉两套房产的买卖方式并非单纯的买卖行为，而是具有通过出售房产清偿债务，具有代物清偿，以物抵债的性质，且被告林小财并无证据证明已全部支付了购房款。 首先，根据杨振明在丰泽区法院执行局的陈述，出售该二套房产的原因是为了抵偿其欠林小财的债务，但并未提供借条等其他证据佐证； 其次，根据林小财提供的证据收条中，杨振明、张丽清分别于2017年9月18日和10月3日收到林小财55万元、20万元，但是林小财提供的银行转账记录中，林小财自认也才仅仅转账40万元，对于其余的35万元，林小财却未能作出合理解释，证据之间存在非常明显的矛盾，而且，纵观林小财的转账行为，只要涉及属于购房款或者还放贷的记录，林小财都会进行备注，可见林小财对于每笔转账的性质都具有清晰的认识且极为小心谨慎，但是，从2017年9月18日至10月3日之间转账的明细中，备注为购房款的总额也才仅仅20万元，对于其他未备注的转账行为，由于林小财、杨振明、张丽清之间转账的性质并非仅仅只单纯的“购房款”性质，林小财也没有提供证据证明其所标注的款项属于购房款。 （二）林小财与杨振明、张丽清之间房屋买卖的行为实际为双方之间恶意串通，损害其他债权人利益的行为，属于无效民事行为。 第一，林小财是并非以合理的价格购买该两套房产。根据被告林小财提供的《房屋买卖协议》，杨振明、张丽清已经支付的购房款和按揭款总计已达85万元，且杨振明、张丽清购买的该两套房产在购买的一年时间里已经增值，但是林小财与杨振明、张丽清并未对房产估价，据杨振明在执行局的陈述，当时在房价上涨的情况下以75万元卖给林小财是因为自身财务出现问题，可见，林小财以75万元一个低于成本价的方式并不合理，林小财与杨振明、张丽清之间的房屋买卖行为并非正常的交易行为， 第二，根据林小财提供的《房屋买卖协议》第三条的约定，“若房屋产权过户因开发商等因素超期未办理，且甲方经济状况好转，乙方允许甲方优先回购，购买价格及付款双方另行协商”，根据该条的规定也可以看出，杨振明、张丽清系在经济状况不理想的情况下才出售该两套房产，由此可见，林小财是允许杨振明在经济好转的情况下回购该2套房产的，这与正常的交易是相悖的。 由此可见，林小财在明知杨振明自身债务存在问题的情况下，通过抵债，可回购等方式低价购买案涉房产，双方存在明显的恶意串通损害其他第三人利益的行为，应属于无效民事行为。 （三）关于登记在张丽清名下的64号、65号房产查封、执行符合相关规定。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该条款的解释，只要第三人并未支付全部房款的情况下，人民法院均可以对房产进行查封。本案中，64号房产在查封时直至至今仍未支付全部价款，丰泽区人民法院于2018年6月11日作出查封、冻结该64号房产的行为完全符合上述法律规定。 同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。林小财没有证据证实已经全部偿还了64号、65号购房款，也没有证据证实已合法占有案涉两套房产，其异议并不符合上述情形。 三、如杨振明在执行局的陈述，林小财对杨振明、张丽清仅具有债权请求权，不具有物权期待权。 根据上述分析，邱荣财认为林小财与杨振明、张丽清之间的房屋买卖协议本质上是通过出售房屋的方式清偿债务，其本质是属于以物抵债。 首先，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题规定》的理解与适用一书中，最高人民法院对第28条的解读明确以物抵债只能产生债法上的效力，并不具有物权期待权。 其次，《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题规定》第28条所要保护的对象是具有物权期待权的善意买受人，林小财与杨振明、张丽清之间所达成的房屋买卖协议，本质是以物抵债协议，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债行为并不足以形成优于一般债权的利益，不能产生针对案涉房屋的物权期待权，若允许这种低价购买的行为大量的在现实生活中存在，则会破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与杨振明、张丽清之间存在债权债务关系的当事人的合法救济途径，且双方并未完成房屋变更登记手续，故不发生物权变动的效力，林小财并未取得涉讼房屋的所有权和土地使用权，其享有的只是债权请求权； 最后，以物抵债只是对原债中的标的的替代履行，如果允许林小财以一种低于成本价（杨振明、张丽清已付房款85万，但成交价却是75万）的方式取得房产，会出现以物抵债方式变相优先于其他已被确认的生效法律文书确定的债权实现的不公平、不合理现象，并将被执行人财产排除在执行财产范围之外，使未经过诉讼的债权仅以以物抵债变成买卖关系和原债的履行对价，变相取得原债的优先实现，严重损害邱荣财及其他债权人的合法利益。 综上，邱荣财认为林小财的行为已经严重侵害其合法权益，请求判如所请。 林小财辩称，一、邱荣财提起本案诉讼不符合（2019）闽0503执异12号裁定，法院受理起诉违反法定程序，故应驳回原告起诉。 根据（2019）闽0503执异12号裁定“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理”而审判监督程序即为民事再审程序，是指对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，人民法院认为确有错误，对案件再行审理的程序。也就是说原告对于根据（2019）闽0503执异12号裁定不服应该按照审判监督程序提起再审，而不是向法院提起诉讼，因此法院受理原告邱荣财本案诉讼违反法定程序，故此，本案法院应驳回邱荣财的起诉。 二、林小财已实际取得了涉案房产的所有权，系涉案房产的实际所有权人，林小财在本案中提起的执行异议申请完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，林小财针对涉案财产享有排除执行的实体权益，因此邱荣财诉讼请求缺乏事实及法律依据应予以驳回。 （一）生效的判决书已确认林小财与杨振明、张丽清在2017年9月18日签订的关于涉案房产的《房屋买卖协议》合法、有效。因此林小财在涉案房产被查封前已经与杨振明、张丽清签订合法有效的书面买卖合同书，事实清楚。 丰泽区人民法院作出的（2019）闽0503民初1757号判决书中已确认林小财与杨振明、张丽清于2017年9月18日签订的关于泉州市丰泽区房产的《房屋买卖协议》，合法有效。因此林小财与杨振明、张丽清2017年9月18日签订的合法有效的书面《房屋买卖协议》在法院查封之前（2018年8月29日），事实清楚、证据充分。 （二）林小财自2017年9月已合法占有了涉案房产，事实清楚。 2017年9日杨振明、张丽清便将涉案房产交付林小财，交付之后，林小财便投入装修使用，交纳涉案房产的物业、水电费用。并且林小财还将涉案房产出租享受该房产带来的收益。上述事实有林小财提供的装修材料的销售清单、以林小财名义签订的《房屋租赁合同》、物业费发票、票据等证据为证。故，杨振明、张丽清已将涉案房产交付林小财使用，林小财自2017年9月已实际占有涉案房产，事实清楚。 （三）林小财已依据与杨振明、张丽清签订《房屋买卖协议》支付了75万元的购房款，及负责涉案房产的按揭，并于2018年7月2日一次性偿还了65号房产的剩余按揭款341152.7元。 根据林小财与杨振明、张丽清签订的《房屋买卖协议》第二条“甲方将上述房屋出售给乙方”，甲乙双方商定成交价格为乙方一次性买断甲方已交付购房款及已交一年期按揭款合计约85万元折价人民币75万元，房屋价款乙方以现金和汇款付款方式给甲方，合同生效次月起剩余约九年工商银行房贷按揭由乙方负责还清。上述合同签订后林小财在9月18日通过银行转账形式转账20万元，现金支付10万元，杨振明、张丽清之前尚欠林小财25万元予以抵偿部分购房款，2017年9月22日转账10万元，2017年10月3日转账10万元，杨振明、张丽清于2017年9月18日向林小财出具55万元的收条、2017年10月3日出具20万元的收条。因此林小财已依照合同约定支付杨振明、张丽清购房款75万元的事实清楚、证据充分。另外，根据《房屋买卖协议》第五条规定“双方自愿按国家规定缴纳税费及办理有关手续有关税，甲方办理一手房产费用自行负责，二手过户所有费用由甲乙双方共同负责，一方负责一半”，之后双方对该条款进行变更并达成口头约定协议，鉴于合同约定办理过户的手续费林小财愿意自行负责，故由杨振明、张丽清再负责之后一年的按揭。但是由于杨振明、张丽清经济困难并没有实际履行，因此两套房产，其中65号房产自2017年12月起的按揭、64号房产2018年4月份起的按揭都是由林小财支付。2018年7月林小财提前偿还了65号房产剩余全部贷款341152.7元，并向房管部门申请办理过户登记，房管中心于2018年8月受理了林小财变更登记申请。 （四）林小财在2018年8月20日(查封前)已向房管部门递交了办理65号房产过户的材料，而64号房产因杨振明、张丽清将发票原件抵押给他人导致林小财无法办理过户，林小财对此并无任何过错。故，法院应解除对涉案房产的查封。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”同时根据《民诉法司法解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;”。本案中林小财已支付了本案65号房产的全部购房款及按揭款并在查封前向房管部门申请了变更登记，房管部门已受理了林小财针对该套房产的变更申请。而64号房产根据张丽清在丰泽法院所作的执行笔录可知，系因杨振明、张丽清欠他人款项故将该套房产发票原件抵押给他人，因缺少发票原件林小财无法办理过户，但是该套房产的按揭款仍由林小财支付。故，林小财针对涉案两套房产未办理过户登记手续并无过错，林小财对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，法院不得查封、执行涉案房产。 三、邱荣财对属于林小财涉案房产申请执行系错误的，法院应判决撤销对涉案房产的查封。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。林小财与杨振明、张丽清的房产交易合法有效，林小财已实际取得涉案房产的所有权，并且未办理过户并非林小财原因，林小财是善意取得，针对涉案房产享有排除执行的实体权益。原告无权对林小财以给付对价并且实际占有的财产申请执行。根据《物权法》司法解释“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。因此，丰泽区人民法院支持林小财异议申请的裁定是正确的，邱荣财的诉讼请求缺乏事实及法律依据应予以驳回。 第三人张丽清述称，请求法院依法判决。 第三人杨振明未作答辩。 本院经审理认定事实如下：张丽清是泉州市丰泽区房产登记的所有权人。杨振明、张丽清于2012年开始向林小财的父亲林某多次借款，并于2013年3月5日及2013年5月28日分别出具20万元、30万元的借条给林某，此后虽陆续还款，但尚欠25万元未能支付。杨振明、张丽清请求以房产过户的方式处理上述债务。2017年9月18日，杨振明、张丽清与林小财签订《房屋买卖协议》，购买杨振明、张丽清名下位于泉州市丰泽区商业配套办公64号、65号房产，成交价格为林小财支付购房款及已交一年的按揭款75万元，合同生效次月起上述房产的银行按揭由林小财负责。协议签订当天，杨振明、张丽清向林小财出具金额为55万元的购房收条（其中，林小财转账支付20万元，现金支付10万元，剩余25万元为杨振明、张丽清尚欠林小财父亲林某的购房款）。此后，林小财分别于2017年9月22日、2017年10月3日各转账10万元给杨振明、张丽清。2017年10月3日，杨振明、张丽清向林小财出具金额为20万元的购房收条。协议签订后，林小财按照协议约定支付案涉房屋的按揭款，并将该房屋装修出租至今，并缴纳该房屋的物业管理费，公摊费用。2018年7月2日，林小财提前偿还上述65号房产的按揭款并申请办理变更权属登记手续，泉州市不动产登记中心于2018年8月20日受理该申请。上述64号房产的购房款票据被杨振明、张丽清抵押他人。 2018年5月24日，本院受理邱荣财诉杨振明、张丽清民间借贷纠纷系列案件三件。2018年6月20日，本院作出（2018）闽0503民初4649号民事调解，杨振明、张丽清确认尚欠邱荣财借款本息21万元并承诺分期还款。2018年6月22日，本院作出（2018）闽0503民初4650号民事调解，张丽清确认尚欠邱荣财借款本息12万元并承诺分期还款。2018年6月26日，本院作出（2018）闽0503民初4651号民事调解，杨振明、张丽清确认尚欠邱荣财借款本息24万元并承诺分期还款。在审理（2018）闽0503民初4649号案件过程中，根据邱荣财的申请，本院对张丽清名下址在泉州市丰泽区商业配套办公64号房产进行诉讼保全。此后，由于杨振明、张丽清未履行（2018）闽0503民初4649号民事调解书确定的义务，邱荣财于2018年8月23日向本院申请强制执行，本院于2018年8月29日作出（2018）闽0503执4500号执行裁定，对张丽清名下址在泉州市丰泽区商业配套办公65号房产进行查封。林小财向本院提出案外人执行异议。2019年5月5日，本院作出（2019）闽0503执异12号裁定，裁定中止对址在泉州市丰泽区的执行。 另查明，2019年1月30日，本院受理林小财诉杨振明、张丽清买卖合同纠纷一案。2019年4月29日，本院作出（2018）闽0503民初4649号民事判决，确认林小财与杨振明、张丽清2017年9月18日订立的关于泉州市丰泽区商业配套办公64号、65号房产的《房屋买卖协议》有效。 上述事实有邱荣财提供的《房屋买卖协议》、收条、银行转账明细、民事调解书、民事裁定书、受理执行通知书以及林小财提供的银行对账单、还款单、购房收条、电器销售清单、商品销售清单、建材送货单、装修清单、房屋租赁合同、物业费发票、票据、银行转账记录、银行还款凭证、地税税费缴纳凭证、税收完税证明、房产权属转移涉税证明、不动产登记收费发票、研发技术服务测绘收费发票、受理回执单、民事判决书、生效证明以及双方在庭审中的陈述、证人林某的证言及其提供的借条等证据证实，本院予以确认。 本院认为，被告林小财于2017年9月18日与被告杨振明、张丽清《房屋买卖协议》，合同签订时间在原告邱荣财与杨振明、张丽清发生民间借贷纠纷的诉讼之前。双方签订的书面买卖合同合法有效，被告林小财已经按照合同约定支付购房款并依照约定缴纳房屋按揭款项，且实际占有使用诉争房屋。虽然诉争房产未办理房产过户手续，但并非被告林小财自身原因导致的。上述情形符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干委托的规定〉》第二十八条规定的情形。邱荣财主张林小财与杨振明、张丽清签订的《房屋买卖协议》并非单纯的买卖、林小财未合法占有诉争房屋且未支付全部购房款，但未提供充分的证据证实，本院不予支持。第三人杨振明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干委托的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告邱荣财的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告邱荣财负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴新竹 审 判 员  郑丹红 人民陪审员  王少红 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  苏菲菲 附本案引用的主要法律条文： 1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 2.《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干委托的规定〉》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。