杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初4115号 原告：杨顺英，女，汉族，住浙江省建德市。 被告：王阿菊，男，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：王新强（系王阿菊之次子），男，汉族，住杭州市拱墅区。 被告：王新夫，男，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：王新强（系王新夫之弟），男，汉族，住杭州市拱墅区。 被告：王新强，男，汉族，住杭州市拱墅区。 被告：王立新，男，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：王新强（系王立新之二哥），男，汉族，住杭州市拱墅区。 第三人：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区。 法定代表人：滕皋明。 委托诉讼代理人：周欣，男，汉族，系该公司工作人员。 原告杨顺英诉被告王阿菊、王新夫、王新强、王立新、第三人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年4月1日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于2019年4月19日立案受理，依法适用普通程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告杨顺英，被告王阿菊、王新夫、王立新的共同诉讼代理人即被告王新强，第三人华邦公司的诉讼代理人周欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨顺英向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告无条件解除所签订的杭州市房屋转让合同；2、判令被告支付违约金40万元；3、判令华邦公司无条件归还原告本房屋的权证、契证、国有土地使用权证；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月30日，原告急于想置换房产，将未满两年的房产以235万的价格与第三人华邦公司签订出售委托合同。2017年1月3日，原告与被告及其两个儿子在华邦公司桦枫居门店洽谈合约意向，被告由于东新路旧宅面临拆迁，表示急需购置新住房，并口头承诺只要他们回去签完拆迁合同，一周内即可拿到货币安置款，然后在1月中旬到账后以全额付款的方式购置原告房产，考虑到回款快，原告与被告最终以优惠价230万签订意向合同。草拟意向合同条款过程中，华邦公司经纪人朱马克(桦枫居店长)建议将支付时间不晚于2017年1月30日，被告提出将书面合同的付款时间放宽至2017年2月底，并再次口头承诺全款到账时间肯定不会超过2月中旬，原告轻信被告的承诺并非常人性化的同意将房款合同的支付时间放宽至50天即2017年2月28日。为了尽早拿到房屋全款并走完购房流程，原告与被告及其两个儿子于2017年1月10日上午在华邦公司总部签订房屋转让合同，并于2017年1月10日下午在杭州江干区的融创玖樟台交完购房意向金。依照2017年1月10签订的《杭州房屋转让合同》(合同编号：2017转让0435514)及房产转让补充协议，被告没有在2017年2月28日之前将房屋的30%首付款60万及尾款140万支付给第三人指定账户以及30万的房屋装修款直接支付给原告。三笔汇款的实际支付时间为2017年3月1日，已经构成违约事实。2017年1月10日原告与被告及其大儿子和二儿子在华邦公司总部正式签订房屋转让合同，因“第五条”关于逾期付款违约责任的约定，逾期付款在10天内，按利息赔偿对原告的利益没有保障，于是在房产转让补充协议第三条约定，甲乙双方若其中一方不履行本协议，违约方将承担违约责任，向守约方支付违约金40万元整人民币。并且补充协议第四条约定，本协议作为(合同编号：2017转让0435514)的《杭州市房屋转让合同》的补充协议，明确规定如补充协议与《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》条款内容有冲突，则以补充协议为准。由于原告急需该合同的房屋款支付改善房的首付款，基于双方协商的进度，原告的考虑是1月中下旬可以收到被告30%的预付款和装修款，2月初即可完成过户，2月中下旬可以领取尾款。为了凑齐改善房的60%首付款，原告于2017年2月10日完成另一套商品房的交易程序，并早于本合同的时间拿到房屋全款。2017年1月中下旬和2017年2月初原告多次联系华邦公司代理人田文芳催促后，才得知被告的拆迁款未到账。2017年2月24日原告因迫切需要房款到账再次书面严厉催促代理人，若是2017年2月28日前收不到款，就不卖了。原告2017年3月1日和2017年3月4日及2017年3月9日主动请求华邦公司代理人田文芳和店长朱马克协调处理，无果。2017年3月15日和2017年3月20日原告告知华邦公司代理人，若是被告不愿意履行违约责任，原告提出解决方案，表示可以退回此前收到的30万装修款，希望他们提供被告收款银行帐号信息，并要求华邦公司也将200万购房款退还给被告。而华邦公司代理人则回复被告不愿意履行违约责任并要求继续执行该合同。2017年3月23日下午三点半原告和被告王阿菊及两个儿子在华邦公司桦枫居门店面谈，最开始被告仍是不承认违约，最后经原告的代理人协调说愿意支付违约金，但是只肯支付5万违约金，原告的代理人要求被告按合同支付违约金或无条件撤销合同，被告表示愿意回去商量解决，之后一直拖延时间并未主动告知商量结果。2017年3月30日傍晚17：09分原告在日本出差收到陌生手机短信留言，以华邦公司自居，催告原告履行房产验件及后续相关事宜，原告及时答复该联络人的号码，要求介入协调，并表示收到被告40万违约金和房款的30%首付款后会配合执行后续交房流程，之后原告没有收到任何反馈。协商过程中，华邦公司不但没有积极促进双方调解纠纷，也无任何正式书面领款通知给原告，只是一味催促办理交房手续。2017年4月原告继续多次联系华邦公司协调处理，仍无任何积极反应，事情焦点周而复始还在原地打转。2017年4月25日原告联系华邦公司合同代理人田文芳，其工作电话已经停机，通过打私人电话和微信确认后得知田文芳因此合同处理失职已辞职。原告于2017年4月25日正式发违约责任催告函给被告及第三人华邦公司枫华居店长朱马克，并告知2017年5月份的出差行程，希望可以尽快安排处理合同纠纷。朱马克非但没有积极处理，并一副无关痛痒的心态回复原告说你的损失也是不可估量的，要赔偿或要撤销合同，请原告自行和被告协商。由于原告常年不在杭州工作，经常需要国内外商务谈判，被告和华邦公司的不积极配合，已经严重影响原告的工作情况和造成精神负担。2017年5月13日，被告的媳妇电话告知被告妻子病情恶化，希望可以两日内搬进新房冲喜，并提到若是婆婆住不到新房，都没有购置新房的必要。电话中原告也表示理解并告知自己的损失，房屋过户的手续也绝不可能在两日内合法完成，并提出若是被告不需要购置新房，原告愿意无条件解除合同并退回房屋装修款。被告媳妇说需要商量后决定，之后原告再联系，对方也没有回复。该纠纷拖延至今，原告一家非但没能在2017年2月份及时完成支付改善房融创玖樟台的首付款，购房不成，手上房产低价拋售，造成两头损失。更严重的是，由于2017年3月28日杭州出台新的购房政策，原告现属单身，已经无购房资格。原告为维护自己的合法权益，依法向人民法院起诉，请求依法审理本案并作出公正判决，支持原告的诉讼请求，维护司法公正! 被告王阿菊、王新夫、王新强、王立新共同辩称，被告不存在违约，不同意解除合同，也不同意支付违约金。被告不清楚原告是为了改善住房才出售本案房屋。如被告存在违约，原告主张的违约金也过高，请求调整。 第三人华邦公司称，被告履约瑕疵，但不构成根本违约。当时双方通过第三人协调时，被告曾同意支付违约金5万元。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告杨顺英提交的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》、杭州银行业务回单、原告与华邦公司工作人员之间的短信记录、违约告知函、原告与华邦公司工作人员之间的微信记录等证据，本院对真实性予以认定。对原告杨顺英提交的玖璋台意向客户登记单、招商银行户口历史交易明细表、与融创公司工作人员的微信记录、《房产买卖合同》等证据，与本案不具有关联性，本院不予认定。各被告及第三人华邦公司均未向本院提交证据。 根据上述有效证据和双方当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2017年1月10日，卖方、甲方杨顺英与买方、乙方王阿菊、汤爱珍签订合同编号为2017转让0435514的《杭州市房屋转让合同》一份，约定，甲方房屋坐落于杭州市拱墅区，建筑面积89.57平方米，房屋用途为住宅，所有权证号为杭房权证拱移字第××号；该套房屋转让总价为人民币200万元；付款方式为，甲乙双方同意委托中信银行股份有限公司杭州分行81×××55账号对房产交易资金进行监管支付；双方约定按分期付款方式支付房款：本合同签订之日起50天内，乙方支付房款首期人民币60万元整至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，乙方须于2017年2月28日前支付余款人民币140万元整至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，首付款60万元整，待款到账后转付给甲方，余款140万元整，待款到账，乙方新《不动产权证书》办出且交房完毕后转付给甲方；交房方式：乙方全款到账且新《不动产权证书》办出后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期存款利率计算，逾期付款超过10天，甲方有权按下述约定追究乙方的违约责任：乙方向甲方支付违约金共计40万元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。同日，双方还签订《房产转让补充协议》一份，约定，甲方同意将已收到的乙方购房定金5万元整于领取首付款当日（领取划款通知书之前）转交中介方作为乙方应缴纳的税费；乙方同意甲方在办理房管过户前领取部分房款60万元整，相关风险中介方已告知甲乙双方，若由此产生纠纷由甲乙双方自行承担；若乙方未按合同中约定的时间付款，就视为乙方违约按本协议第三条履行；甲乙双方约定该服务的装修款转让价为30万元整，乙方同意于签订本协议后且于2017年2月28日之前一次性支付给甲方；甲、乙双方若其中一方不履行本协议，违约方将承担违约责任，向守约方支付违约金40万元整人民币；本协议作为（合同编号：2017转让0435514）的《杭州市房屋转让合同》的补充协议，如本协议与《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》等条款内容有冲突的，则以本协议为准。 上述合同签订后，汤爱珍于2017年3月1日支付给杨顺英230万元。 2017年2月下旬，杨顺英向华邦公司提出，如果其在2月28日收不到房款，就不卖该房了。2017年3月30日，王阿菊、汤爱珍委托华邦公司转发《催告函》给杨顺英，要求杨顺英在2017年4月10日前完成房产验证的合同相关义务，如逾期买方王阿菊、汤爱珍将按照《杭州市房屋转让合同》及相关协议的约定，追究杨顺英的违约责任。杨顺英则向华邦公司表示，买方未在合同约定时间内履行合同义务，要求王阿菊、汤爱珍支付40万元违约金，且华邦公司支付给其30%定金后，其就约期办理过户。杨顺英并于2017年4月分别向王阿菊、汤爱珍和华邦公司发出《违约告知函》。双方协商未果。王阿菊、汤爱珍于2017年5月2日以杨顺英为被告，华邦公司为第三人，以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、要求被告杨顺英继续履行杭州市房屋转让合同，协助原告办理位于杭州市拱墅区房屋过户手续；2、被告杨顺英支付违约金40万元。该案经诉前调解不成，本院于2017年5月27日立案受理，案号为（2017）浙0105民初4902号，现尚在审理过程中。 2017年5月15日，汤爱珍死亡。汤爱珍之父母已先于其死亡。汤爱珍与王阿菊系夫妻，育有子女三人，即王新夫、王新强、王立新。 本案庭审过程中，王阿菊、王新夫、王新强、王立新等提出反诉要求杨顺英继续履行《杭州市房屋转让合同》并支付违约金等。因其已在（2017）浙0105民初4902号案件中提出该诉讼请求，且该案正在审理过程中，其该反诉违反一事不再理原则，不符合反诉受理条件，本院不予受理。 本院认为，本案所涉《杭州市房屋转让合同》《房产转让补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据上述合同约定，王阿菊、汤爱珍应于2017年2月28日前支付购房款及装修款共计230万元，其于2017年3月1日才支付该230万元，应认定未按期支付购房款。但其该迟延履行付款义务的行为，并不能导致杨顺英的合同目的不能实现，不构成根本性违约。且《杭州市房屋转让合同》亦约定了买方逾期付款超过10天时杨顺英才有权解除合同。故杨顺英不具有法定或约定的合同解除权，其请求解除本案《杭州市房屋转让合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。王阿菊、汤爱珍存在迟延付款的行为，杨顺英据此请求王阿菊及王新夫、王新强、王立新支付违约金40万元。本院认为，违约金的性质以弥补损失为主。杨顺英主张因王阿菊、汤爱珍迟延付款导致其换购新房未果，但其并不能证明二者之间存在直接关联性，且其换购新房所能获得之利益也非王阿菊、汤爱珍在双方订立合同时所能预见。并且，王阿菊、汤爱珍之行为并非是不履行《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》，仅是迟延履行。故杨顺英请求王阿菊等被告支付违约金40万元，本院不予支持。但是，王阿菊、汤爱珍迟延履行付款义务，造成杨顺英一天的利息损失，确属客观事实，故应承担相应的逾期付款的违约金。参照《杭州市房屋转让合同》第五条有关违约利息起算时间及计算标准的约定，本院酌定该合同所涉之200万元应计付逾期付款违约金19.44元。对于《房产转让补充协议》所涉之装修款30万元之逾期付款违约金，本院参照中国人民银行同期贷款利率计付的利息损失标准，酌定为36.25元。综上，王阿菊、汤爱珍应承担逾期付款违约金合计55.69元。因汤爱珍已死亡，其生前债务应由其继承人王阿菊、王新夫、王新强、王立新在继承其遗产范围内承担清偿责任。又因王阿菊应对该违约金直接承担清偿责任，故本院判令王新夫、王新强、王立新在继承汤爱珍的遗产范围内承担清偿责任。因杨顺英请求解除《杭州市房屋转让合同》的诉讼请求不能成立，而王阿菊等已另案诉讼主张继续履行《杭州市房屋转让合同》，故杨顺英请求华邦公司返还本案房产三证的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，原告杨顺英的诉讼请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告王阿菊于本判决生效之日起十日内支付原告杨顺英违约金55.69元； 二、被告王新夫、王新强、王立新在继承汤爱珍遗产范围内对上述第一项所涉违约金55.69元承担清偿责任； 三、驳回原告杨顺英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由被告王阿菊负担50元，被告、王新夫、王新强、王立新在继承汤爱珍遗产范围内对该50元承担清偿责任，原告杨顺英负担7250元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  姜新农 人民陪审员  胡亦安 人民陪审员  俞美娟 二〇一九年十月九日 法官助理  贾昱泓 代书 记员  陈晓玲