河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0102民初7277号 原告：李某，女，1961年11月27日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 委托诉讼代理人：童成祥、郑锴，湖北善迁律师事务所律师。 被告：闫某某，男，1973年11月20日出生，汉族，住石家庄市 委托诉讼代理人：肖某某，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 被告：陈某，男，1975年11月30日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。 被告：刘某某，女，1980年5月18日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。 原告李某与被告闫某某、陈某、刘某某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月19日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人童成祥,被告闫某某的委托诉讼代理人肖某某到庭参加了诉讼，被告陈某、刘某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销长安区人民法院作出的（2019）冀0102执异65号和（2017）冀0102执2517号执行裁决书；2、依法判决解除对位于湖北省宜昌市西陵区，所有权证号为0305137号房屋的查封，并立即停止拍卖，终止执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年2月8日，原告与被告陈某签订了《房屋买卖协议》，明确约定被告陈某将其所有位于湖北省宜昌市西陵区的房屋以五十八万五千元的价格出售给原告，因被告陈某是通过银行按揭贷款方式购买的上述房屋，与原告签订房屋买卖协议时尚欠银行贷款本金四十二万元，双方约定上述房屋购房款支付方式为，原告只需向被告陈某支付购房款十六万五千元，剩余其全部银行贷款由原告代替其按期支付，现原告已经向被告陈某支付了全部购房款，同时原告也已取得了该房屋并一直居住至今。2019年4月，在原告知悉法院执行上述房产后，立即提起了执行异议，但法院以未取得共同共有人被告刘某某的同意为由，裁定驳回了原告作为案外人的异议请求。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告在法院查封前已经签订了合法有效的房屋买卖协议，共同共有人也未提出任何异议，并已支付了购房款和实际取得了该房屋一直居住至今，更没有任何过错的情况下，上述法院的执行裁定严重损害了原告的合法权益。现原告依据《民事诉讼法》等相关法律规定，向法院提起诉讼，要求判如所请。 原告李某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据一，房屋买卖协议，证明李某在2010年2月8日与陈某签订了合法有效的房屋买卖协议。 证据二，收据、中国农业银行银行卡存款业务回单、中国农业银行银行卡交易明细清单、证明、说明，证明李某已经按照约定向陈某支付了首期购房款165000元和后续按期支付陈某银行按揭贷款296901.59元，已经共计偿还陈某购房款461901.59元；刘某某作为共有人授权陈某与李某签订房屋买卖协议等办理房屋转让等事宜。 证据三，宜昌市葛洲坝佳鸿物业有限公司湖北增值税普通发票、收据、建设银行存单，证明中国葛洲坝集团房地产开发有限公司交付房屋后一直由李某及其家人居住在该房屋至今以及证明李某缴纳了该房屋全部办证、房屋维修基金、物业费、水电费等全部费用。 证据四，中国农业银行贷款基本信息、个人购房担保借款合同，证明陈某在中国农业银行抵押贷款借款本金420000元，应付利息140333.15元及证明李某已经偿还银行借款本金160874.15元和利息140333.15元，共计466207.3元。 证据五，查档证明，证明长安区人民法院查封了李某所购买的该房屋。 证据六，河北省石家庄市长安区人民法院执行裁定书（2019）冀0102执异65号，证明本案经过执行异议程序。 被告闫某某辩称：1、原告与被告陈某签订的房屋买卖协议未取得共同共有人刘某某的同意，属于无权处分，不是合法有效的书面买卖合同。2、原告没有在法院查封之前合法占有房屋，因原告提交的水电费物业费等证据交款人不是原告的名字，原告主张其儿子阮超交纳的费用的票据与本案不存在必然的关联性。3、原告没有支付房屋的全部价款，原告即便是支付了首付款16.5万元，和后期的部分贷款，目前还有20余万房款没有支付。4、原告有举证义务证明非因自身原因未办理过户登记，仅仅辩解自身没有过错，显然没有完成法定的举证义务，应当承担举证不能的法律后果。事实上涉案的房屋于2010年11月已经取得房屋所有权证书，符合交易并办理过户登记的条件，至今七年有余，原告在此期间一直没有申请过户登记，显然怠于行使权利，自身存在过错，法律不应保护躺在权利上睡大觉的人。因此，依据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，原告对于法定的四个条件均不满足，不符合排除执行的情形，依法应当驳回起诉。 被告闫某某为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据： 证据一，房产核查结果证明，证明房屋产权人为陈某，刘某某是共有人。 证据二，查档证明，证明房屋所有权登记时间为2010年11月17日，无抵押等他项权利，共有人为刘某某；原告一直未申请变更登记。 被告陈某、刘某某经本院依法传唤未到庭、未答辩、亦未提交证据。 经本院审理认定事实如下：被告陈某与被告刘某某系夫妻关系。宜昌市西陵区桥北社区居民委员会出具证明证实李某与阮超系母子关系、儿媳车莹，是其辖区常住居民。2009年8月7日，被告陈某、刘某某与中国农业银行三峡葛洲坝支行、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告陈某借款420000元用于购买宜昌市西陵区樵湖二路锦绣天下5—1—1501号房屋，借款期限自2009年8月7日至2029年8月6日止，还款方式为分期还款，以每月为一个还款周期，共240期。2010年2月8日，原告李某与被告陈某签订了《房屋买卖协议》，约定被告陈某将坐落在宜昌市西陵区樵湖二路锦绣天下5号楼1单元1501号房出卖给原告李某，房屋总价为585000元整，由于被告陈某在银行履行按揭贷款，所以原告李某只需支付被告陈某首付165000元整。自双方签订协议之日起，银行每月的按揭金额将由原告李某每月5日按时支付。2010年2月7日原告向被告支付购房订金50000元，2010年3月1日原告向被告陈某支付50000元，2010年7月6日原告向被告陈某支付52581元，2010年8月6日原告向被告陈某支付17580元,共计170161元。同时，原告从2010年2月开始每月偿还被告陈某在银行履行按揭贷款至2019年4月8日，剩余贷款金额为259125.85元。2019年4月21日陈某出具收据载明：“本人已收到李某阿姨全部购房款165000元（壹拾陆万伍仟元整），购房款已全部付清”。被告闫某某对收据的真实性合法性关联性均有异议，日期与协议约定不符，但被告闫某某未提供证据予以证实。原告提交2010年6月29日收据，证明原告缴纳了该房屋办证费、房屋维修基金等共计18962.3元。原告提交发票证明原告儿子阮超向宜昌市葛洲坝佳鸿物业有限公司缴纳了2010年6月至2018年12月31日物业费。被告闫某某对收据及发票的关联性有异议，质证称收据交款人是陈某，不是原告本人交纳，发票都是阮超缴纳的，没有注明房屋楼号，证明不了是原告所购买房屋的物业费，但被告闫某某未提交证据证实阮超所交纳的物业费不是原告所购买房屋的物业费。原告提交中国农业银行银行卡交易明细清单，证实李某和其儿媳车莹从2010年2月开始每月按期向陈某银行还贷款账户偿还贷款，被告闫某某对真实性关联性有异议，付款方式与买卖协议约定不符，但被告闫某某未提供证据证实是谁向陈某账户偿还贷款。被告闫某某对《房屋买卖协议》真实性合法性关联性均有异议，称是陈某擅自处分，未取得共有人刘某某的同意，原告同时提交说明，证实刘某某作为涉案房屋的共有人，授权陈某与李某签订房屋买卖协议等房屋转让事宜，被告闫某某对说明的真实性、合法性、关联性均有异议，出具的日期是2019年4月12日，被告闫某某有理由相信原告是为了本案诉讼与被告刘某某沟通的结果，但被告闫某某没有证据予以证实。被告闫某某称在法院查封之前原告没有合法占有房屋，但被告闫某某未提供证据证实房屋由谁占有。被告闫某某提交房产核查结果证明，证实陈某、刘某某为房屋产权共有人，并提交查档证明，证明原告一直未申请变更登记。原告对证据的真实性无异议。 另查明，闫某某诉陈某租赁合同纠纷一案，2017年5月24日本院作出了（2017）冀0102民初4790号民事判决书判决：……二、被告陈某于本判决生效之日起十日内支付原告闫某某租金欠款475999元。判决生效后，陈某拒不履行判决给付义务，后闫某某向法院申请强制执行。 2017年11月8日本院作出（2017）冀0102执2517号执行裁定，查封被告陈某名下位于宜昌市西陵区。2018年11月6日本院作出（2018）冀0102执恢2545号执行裁定书，拍卖被告陈某名下上述房产。李某对本院作出的（2017）冀0102执2517号执行裁定书不服，提出书面异议，本院受理后于2019年5月29日作出（2019）冀0102执异65号执行裁定书，驳回案外人李某的异议请求。 以上事实有当事人陈述，原、被告提供的证据以及庭审笔录在卷证实。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告李某与被告陈某签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，协议合法有效，且原告向被告陈某支付了购房款及向银行偿还贷款，房屋也交付给了原告，原告一直占有使用，被告闫某某虽对原告提交的证据不认可，但未提交任何证据，故对被告闫某某的辩称本院不予采纳，该房产虽未办理房屋过户登记，但此涉案房屋的所有权属于原告，不属于被告陈某、刘某某，原告对执行标的物享有足以排除执行的民事权益，因此被告闫某某基于对被告陈某享有的债权要求执行涉案房产，于法无据。现原告主张撤销石家庄市长安区人民法院作出的（2017）冀0102执2517号执行裁定书和（2019）冀0102执异65号执行裁定书及要求解除对位于湖北省宜昌市西陵区（所有权证号为0305137号）房屋的查封，并立即停止拍卖，终止执行符合民事执行中排除执行的法定条件，原告所提异议，于法有据，本院予以支持。被告陈某、刘某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自愿放弃诉讼权利，应自行承担相应后果，已符合缺席判决之条件。基此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条规定之规定，判决如下： 1、依法撤销石家庄市长安区人民法院作出的（2017）冀0102执2517号执行裁定书和（2019）冀0102执异65号执行裁定书； 2、依法解除对位于湖北省宜昌市西陵区（所有权证号为0305137号）房屋的查封，并终止执行。 案件受理费80元，由被告闫某某负担（原告已预交）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  武晓彬 人民陪审员  秦建堂 人民陪审员  刘丽雪 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  肖亚杰