福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0213民初2284号 原告：厦门火炬集团物业管理有限公司，住所地厦门火炬高新区火炬园火炬路56-58号火炬南406、408、410、412、414、416、419、421、423、425、427、429室。 法定代表人：王卫杰，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：郭跃元，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈颖，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：厦门市望龙门餐饮配送有限公司，住所地厦门火炬高新区(翔安)产业区通用厂房二期综合楼一楼。 法定代表人：王明容，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卓亮儒,北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告厦门火炬集团物业管理有限公司（以下简称“火炬物业公司”）与被告厦门市望龙门餐饮配送有限公司（以下简称“望龙门公司”）物业服务合同纠纷一案，原告火炬物业公司于2018年9月30日向本院提起诉讼。本院经诉前调解未果后于2019年7月4日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告火炬物业公司的委托诉讼代理人郭跃元、被告望龙门公司的委托诉讼代理人卓亮儒到庭参加诉讼。现已审理终结。 火炬物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令望龙门公司立即向火炬物业公司支付厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层、二层及宿舍楼截至2018年8月的物业费369371.95元、公共维修金128590.97元、水费114125.97元、电费656350.52元，以上合计为1268439.41元；2.判令望龙门公司立即向火炬物业公司支付逾期付款违约金（违约金以1268439.41元为基数，按照每日千分之三的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）；3.本案诉讼费用由望龙门公司承担。事实与理由如下：2009年1月5日，案外人厦门火炬集团有限公司（厦门火炬高技术产业开发区管理委员会下属企业，以下简称“火炬集团”）就其开发建设的厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期生活配套区（即X2007G01-2地块1、2、3、4、5、6#楼）的前期物业服务事宜，与火炬物业公司签订一份《通用厂房二期生活配套区前期物业服务合同》，约定：1.火炬物业公司提供物业服务的受益人是购买或租赁生活区的业主或物业使用人，业主和使用人应履行本合同并承担相应的义务；2.物业服务费和房屋公共维修金由业主或使用人按其拥有或租赁物业的建筑面积交纳，物业服务费收费标准为1、2#楼住宅为人民币0.4元/月·平方米,3、4#住宅楼、5#住宅楼及店面、6#楼（即综合楼）为人民币0.6元/月·平方米，房屋公共维修金收费标准均为人民币0.2元/月·平方米；水电费用由火炬物业公司代收代缴，统一向水电部门缴交；3.物业服务费和房屋公共维修金收费起始日为2009年1月1日；4.业主或使用人每月10日之前向火炬物业公司交纳本月物业服务费、房屋公共维修金、特约服务费及代缴上月水电等相关费用。如有逾期，从逾期之日起每日按应付未付金额的千分之三向火炬物业公司交纳滞纳金。2008年9月1日，案外人厦门火炬高技术产业开发区管理委员会（火炬集团的上级主管单位，以下简称“火炬管委会”）与望龙门公司就望龙门公司承租厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层餐厅（含超市）事宜签订一份《租赁合同书》（下称租赁合同一），约定：1.望龙门公司承租的建筑面积为2353平方米，租期自2008年9月1日起至2013年8月31日；2.望龙门公司除应按照约定支付租金外，在装修及经营中产生的电费、水费、城市污水处理费、燃气费、卫生费等相关费用由望龙门公司自行承担；3.望龙门公司认可管委会指定的综合楼物业服务企业，物业管理费由望龙门公司缴交；4.望龙门公司拖欠物业管理费，水电气等各项费用而产生的滞纳金，由望龙门公司按规定承担等。租赁合同一签订后，望龙门公司即入驻并开始经营厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层餐厅（含超市）至今。2009年6月17日，火炬管委会与望龙门公司就望龙门公司承租厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼二层事宜签订一份《租赁合同书》（下称租赁合同二），约定：1.望龙门公司承租建筑面积2717平方米,租赁经营期限为2010年1月1日起至2019年12月31日；2.望龙门公司除应按照约定支付租金外，装修及经营中产生的电费、水费、城市污水处理费、燃气费、卫生费等相关费用由望龙门公司自行承担；3.望龙门公司认可管委会指定的综合楼物业服务企业，物业管理费由被告缴交；4.望龙门公司拖欠物业管理费，水电气等各项费用而产生的滞纳金，由望龙门公司按规定承担等。租赁合同二签订后，望龙门公司即入驻并开始经营厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼二层至今。2009年5月，望龙门公司为了给其员工提供宿舍，又向火炬管委会承租通用厂房二期生活配套区1#楼101、102、301、302四套住宅，面积合计为811.93平方米。望龙门公司承租了上述场所后，火炬物业公司为望龙门公司提供了相应的物业管理服务，并代望龙门公司支付了其承租场所的全部水电费用；望龙门公司作为火炬物业公司物业服务的受益人，应当向火炬物业公司支付物业管理费、公共维修金，并偿还火炬物业公司代付的水电费。望龙门公司承租的厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层、二层及宿舍楼截至2018年8月共拖欠物业费369371.95元、公共维修金128590.97元、水费114125.97元、电费656350.52元。经火炬物业公司无数次各种形式的催交，望龙门公司至今仍拒不缴纳。火炬物业公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 望龙门公司辩称，火炬物业公司从未向望龙门公司提供过任何物业服务，双方之间不存在任何物业服务关系，火炬物业公司未提供证据证明望龙门公司实际使用的水电度数，也未提供水电费的计算标准，应驳回火炬物业公司的所有诉讼请求。1.火炬物业公司与望龙门公司之间是否存在物业法律关系的问题：（1）双方之间不存在合同上的物业服务法律关系。火炬物业公司提交的《前期物业服务合同》是案外人火炬集团与火炬物业公司签署的，但火炬物业公司所提交的证据无法证明火炬集团为案涉房产的建设单位；案涉房产是望龙门公司与案外人火炬管委会签订的，根据该租赁合同第5条第三款规定，望龙门公司应认可火炬管委会指定的物业服务企业，但火炬物业公司提供的《前期物业服务合同》并非是火炬管委会与其签署的，且火炬管委会也从未向望龙门公司披露过该前期物业服务合同的内容（包括物业管理费、公维金等）。火炬物业公司也从未按照物业管理合同的规定在其所主张的物业管理区域内的显著位置将服务内容、服务标准、收费标准等有关情况进行公示。（2）火炬物业公司与望龙门公司之间不存在事实上的物业服务关系。火炬物业公司从未向望龙门公司提供过任何物业服务，不存在实际使用的事实，望龙门公司客观上不是火炬物业公司提供的物业服务的受益人。案涉房产的公共区域墙面脱落，截止至今从未有任何修理，望龙门公司的经营场所望龙门餐厅的门口及消防通道常年因车辆违停无人管理，为此望龙门公司还多次向12345政务热线反映，始终未见任何单位包括火炬物业公司进行违停问题的解决及处理。（3）火炬物业公司提交的证明其事实上为案涉房产提供物业服务的证据，均不真实，且与本案无关联性，无法证明其为案涉房产提供物业服务的主张。2.关于水电费及滞纳金问题。火炬物业公司主张的水电费未与望龙门公司核对确认，其提供的欠费明细表存在多处明显错误，也未提供证据证明其总共为案涉房产所在的厦门火炬高新区翔安产业区通用厂房二期代缴水电费的金额，未提供望龙门公司的自用水电费的记录表及计算方法、计算依据，无法证明其所代缴的水电费有多少是望龙门公司使用的，火炬物业公司要求望龙门公司支付水电费及滞纳金无事实依据和法律依据。3.关于诉讼时效问题。本案证据充分证明，火炬物业公司在2014年12月31日之后再无向望龙门公司催讨过相关费用，即使本案有物业费发生，其中部分已过诉讼时效。另外，根据火炬物业公司2012年的催缴通知书及其自认的望龙门公司缴纳部分水电费的情况，均可证实双方已达成按月返还水电费的合意，因此，火炬物业公司主张的水电费也部分已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：火炬管委会系厦门市政府的派出机构，作为厦门火炬高技术产业开发区的管理服务部门；火炬集团系火炬管委会的下属企业，系由火炬管委会授权资产经营的一体化公司；火炬物业公司系火炬集团的全资子公司。2009年1月5日，火炬集团就其开发建设的厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期生活配套区（即X2007G01-2地块1、2、3、4、5、6#楼）的前期物业服务事宜，与火炬物业公司签订一份《通用厂房二期生活配套区前期物业服务合同》，主要内容包括以下几个方面：1.火炬物业公司提供物业服务的受益人是购买或租赁生活区的业主或物业使用人，业主和使用人应履行本合同并承担相应的义务。2.物业服务的内容包含物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；维持管理区域内车辆停放及道路交通秩序等。3.物业服务费和房屋公共维修金由业主或使用人按其拥有或租赁物业的建筑面积交纳，物业服务费收费标准为1、2#楼住宅为人民币0.4元/月·平方米,3、4#住宅楼、5#住宅楼及店面、6#楼（即综合楼）为人民币0.6元/月·平方米，房屋公共维修金收费标准均为人民币0.2元/月·平方米；水电费用由火炬物业公司代收代缴，统一向水电部门缴交；物业服务费和房屋公共维修金收费起始日为2009年1月1日。4.业主或使用人每月10日之前向火炬物业公司交纳本月物业服务费、房屋公共维修金、特约服务费及代缴上月水电等相关费用；如有逾期，从逾期之日起每日按应付未付金额的千分之三向原告交纳滞纳金。2008年9月1日，火炬管委会与望龙门公司签订一份《租赁合同书》，就望龙门公司承租厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层餐厅（含超市）事宜约定如下：1.望龙门公司承租的建筑面积为2353平方米，租期自2008年9月1日起至2013年8月31日；2.望龙门公司除应按照约定支付租金外，在装修及经营中产生的电费、水费、城市污水处理费、燃气费、卫生费等相关费用由望龙门公司自行承担；3.望龙门公司认可管委会指定的综合楼物业服务企业，物业管理费由望龙门公司缴交；4.望龙门公司拖欠物业管理费，水电气等各项费用而产生的滞纳金，由望龙门公司按规定承担等。该租赁合同签订后，望龙门公司即入驻并开始经营厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层餐厅（含超市）至今。2009年6月17日，火炬管委会与望龙门公司再次签订一份《租赁合同书》，就望龙门公司承租厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼二层事宜，约定如下：1.望龙门公司承租建筑面积2717平方米,租赁经营期限为2010年1月1日起至2019年12月31日；2.望龙门公司除应按照约定支付租金外，装修及经营中产生的电费、水费、城市污水处理费、燃气费、卫生费等相关费用由望龙门公司自行承担；3.望龙门公司认可管委会指定的综合楼物业服务企业，物业管理费由望龙门公司缴交；4.望龙门公司拖欠物业管理费，水电气等各项费用而产生的滞纳金，由望龙门公司按规定承担等。该租赁合同签订后，望龙门公司即入驻并开始经营厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼二层至今。2009年5月，望龙门公司为了给其员工提供宿舍，向火炬管委会承租通用厂房二期生活配套区1#楼101、102、201、202四套住宅，其中1#楼101预算面积180.96平方米、1#楼102预算面积180.75平方米、1#楼201预算面积212.68平方米、1#楼202预算面积212.15平方米，合计为786.54平方米。望龙门公司承租了上述场所后，火炬物业公司为望龙门公司提供了相应的物业管理服务，并代望龙门公司支付了其承租场所的水电费用。但望龙门公司未按照约定向火炬物业公司缴交相关费用。2014年12月31日，火炬物业公司向本院提起诉讼，要求望龙门公司支付物业管理相关费用，并于2015年1月26日向本院提出撤诉申请，本院于2015年1月29日裁定准许火炬物业公司撤诉。其后，火炬物业公司未再向望龙门公司催缴，直至2018年9月30日向本院提起诉讼。 上述事实，有当事人陈述在案的庭审笔录以及火炬物业公司提交的企业登记信息、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案证明书、前期物业服务合同、租赁合同书、房产面积预算说明书、高压供电合同、电费结算协议、专题会议纪要、福建省电网销售电价表、福建省电费清单、电费发票、电表确认单、结算水费协议书、水费发票、水表确认单、催缴通知书、EMS快递单、民事裁定书、厦门银行收账通知、欠费明细表、望龙门公司电费清单、望龙门公司水费清单、水泵房运行记录、消防控制室值班及交接班记录、电梯运行管理记录、保安值班及交接班记录表、绿化养护作业记录、垃圾清运协议、征收城市生活垃圾处理费协议书、公证书，望龙门公司提供的厦门火炬高新区（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一楼、二楼外墙、一楼大厅及周边照片、厦门市12345便民服务中心转办处理单等证据予以佐证。以上证据经过公开开庭质证，并经本院审查核实，可以采信并认定。 本院认为，厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬管委会负责管理。鉴于厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，相关的物业服务由火炬管委会下属的火炬集团根据有关的职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区内的入驻企业提供物业管理服务，该行为并不违反法律法规的强制性规定。因此，即便本案双方当事人未直接签订书面的物业管理合同，前述的《物业管理服务合同》对于作为厦门火炬（翔安）产业区内的企业业主的望龙门公司亦具有法律约束力。望龙门公司通过租赁方式承租了厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层、二层及生活配套区1#楼101、102、201、202四套住宅，成为厦门火炬（翔安）产业区内的企业业主，应依约履行提供服务和接受服务，支付对价的权利义务。 一、关于火炬物业公司与望龙门公司之间是否存在事实上的物业法律关系问题。 望龙门公司作为厦门火炬（翔安）产业区内的企业，其日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在，而火炬物业公司系厦门火炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位，因此望龙门公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致望龙门公司客观上成为火炬物业公司提供的物业服务的受益人。火炬物业公司提交的水泵房运行记录、保安值班及交接班记录表、绿化养护作业记录、垃圾清运协议、征收城市生活垃圾处理费协议书等证据，可以证实其对产业区提供物业管理服务，包括望龙门公司在内的企业享受了火炬物业公司提供的物业管理服务。故本院认为，虽然火炬物业公司未与望龙门公司签订书面的物业管理服务合同，但其实际上提供了物业服务，望龙门公司亦接受，故双方之间可视为已形成事实上的物业管理服务关系。 二、关于望龙门公司主张的火炬物业公司的部分诉求已超过诉讼时效问题。 1.关于物业服务费的诉讼时效。现有证据证实火炬物业公司在2015年1月29日经本院裁定准许撤诉后，未再向望龙门公司催缴该项费用，直至2018年9月30日向本院提起诉讼。根据民法总则关于诉讼时效的规定，火炬物业公司要求望龙门公司支付2015年9月30日前的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。本院支持望龙门公司向火炬物业公司支付2015年10月至2018年8月共计35个月的物业服务费0.6元/月·平方米×（2353+2717）平方米×35个月+0.4元/月·平方米×786.54平方米×35个月=106470+11011.56=117481.56元。 2.关于公共维修金的诉讼时效。因公共维修金属于代收性质，望龙门公司未缴交该部分费用侵犯的是全体业主的共同权益，产生的侵权行为是连续的，不适用诉讼时效的规定，望龙门公司应当支付公共维修金。其中，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层，从2009年1月计算至2018年8月共计116个月的公共维修金为0.2元/月·平方米×2353平方米×116个月=54589.6元。厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼二层从2010年1月计算至2018年8月共计104个月的公共维修金为0.2元/月·平方米×2717平方米×104个月=56513.6元。厦门火炬（翔安）产业区生活配套区1#楼101、102住宅从2009年5月计算至2018年8月共计112个月的公共维修金为0.2元/月·平方米×361.71平方米×112个月=8102.3元。厦门火炬（翔安）产业区生活配套区1#楼201、202住宅从2009年9月计算至2018年8月共计108个月的公共维修金为0.2元/月·平方米×424.83平方米×108个月=9176.3元。上述公共维修金共计128381.80元。 3.关于水电费的诉讼时效。现有证据证实火炬物业公司在2015年1月29日经本院裁定准许撤诉后，未再向望龙门公司催缴该项费用，直至2018年9月30日向本院提起诉讼。根据民法总则关于诉讼时效的规定，火炬物业公司要求望龙门公司支付2015年9月30日前的水电费已超过诉讼时效，本院不予支持。因火炬物业公司仅提供至2016年4月的水电费清单，故本院支持望龙门公司向火炬物业公司支付2015年10月至2016年4月的水电费。其中，望龙门公司应支付的电费为41354.78元，其已支付2015年10月电费501元、2015年11月至2016年2月电费707元，尚需支付电费40146.78元。望龙门公司应支付的水费为7416.8元，已支付2015年10月的水费39元，尚需支付7377.8元。综上，望龙门公司应向火炬物业公司支付2015年10月至2016年4月的水电费47524.58元。 三、关于望龙门公司是否应当缴纳滞纳金的问题。 根据望龙门公司提供的证据，火炬物业公司在公共区域墙体维修、维持管理区域内车辆停放方面存在一定的瑕疵，其提供的服务质量存在不足的地方，对火炬物业公司要求望龙门公司支付滞纳金的诉求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、厦门市望龙门餐饮配送有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向厦门火炬集团物业管理有限公司支付2015年10月至2018年8月期间的物业服务费117481.56元； 二、厦门市望龙门餐饮配送有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向厦门火炬集团物业管理有限公司支付2009年1月至2018年8月期间的公共维修金128381.80元； 三、厦门市望龙门餐饮配送有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向厦门火炬集团物业管理有限公司支付2015年10月至2016年4月期间的水电费47524.58元； 四、驳回厦门火炬集团物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16216元，减半收取计8108元，由厦门火炬集团物业管理有限公司负担6233元，由厦门市望龙门餐饮配送有限公司负担1875元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郑锋 二〇一九年十月八日 代书记员 苏玉茹 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。