天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初8012号原告：马永霞，女，1969年2月27日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：史孝明（经天津市津南化工燃料有限公司推荐），男，1962年3月31日出生，汉族，住天津市河西区。被告：王振东，男，1969年11月22日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王瑞卿，天津蓝天律师事务所律师。原告马永霞与被告王振东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马永霞及其委托诉讼代理人史孝明、被告王振东的委托诉讼代理人王瑞卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马永霞向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）；2．判令被告将津南区咸水沽镇惠苑里1号楼底商11号房屋（以下简称“11号房屋”）恢复至租赁前状态；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自有11号房屋。被告因经营需要于2018年4月1日承租该房屋中的洗浴部分。双方于当日签订租赁合同，约定了租赁期限、租金以及其他事项。被告在使用该房屋的过程中，将房屋改造成菜市场进行经营，没有征得原告同意。双方协商此事无果，故原告诉至法院，请求判如所请。王振东辩称，不同意原告的诉讼请求。因为：（一）、被告在履行租赁合同过程中没有任何违约行为。合同第五条规定：“乙方有权根据自己的经营需要，对所承租的房屋进行装修改造，但事先应当将装修改造方案通知甲方，并征得甲方的同意。乙方从事上述装修改造工程时，不得破坏房屋主体结构，或足以影响到房屋主体结构的安全。”被告在承租房屋后试运营洗浴中心时，发生锅炉爆炸事故。被告处理完相关赔偿事宜后，曾于2018年5月向原告表示欲解除合同不再租赁，但原告不同意解除租赁合同也不同意退款。被告在房屋闲置几个月后，适遇政府对露天摊位经营进行整改，故被告将想把房屋改造成农贸市场的想法告知原告。原告表示同意，并要求不破坏房屋主体结构并按时交纳租金。被告于2018年8月开始装修改造，原告在此期间也前来看过装修进度。2018年12月底农贸市场开业，津南区政府领导也曾到此视察工作。原告见被告生意兴隆欲大幅提高租金，被告不同意，故原告呈讼。被告认为自己合法承租该房屋，并在有效租赁期内，无任何导致合同解除的违约行为，原告无权随意单方解除合同。（二）、原告现仅享有该房屋50%的所有权，另50%份额已被2018年12月3日的“（2017）津0112执恢676号之二执行裁定书”裁定为案外人张砚凯所有，如张砚凯同意被告继续租赁，原告无权处分张砚凯所有的部分。（三）、原告本人因涉其他案件，被告已按照津南法院的要求将2019年4月1日至2020年4月1日的租金20万元交纳至法院，若合同部分解除，相关租金应向谁主张返还？综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。该事实为：2018年4月1日，原、被告签订租赁合同，原告将11号房屋中的“洗浴部分”租赁给被告使用，租期5年，年租金20万元。租赁合同第五条约定：“乙方有权根据自己的经营需要，对所承租的房屋进行装修改造，但事先应当将装修改造方案通知甲方，并征得甲方的同意。乙方从事上述装修改造工程时，不得破坏房屋主体结构，或足以影响到房屋主体结构的安全。甲方交与乙方无偿使用的所有物品，乙方应保管完好。不能损坏。另有清单一份。”被告在试运营洗浴中心时，发生锅炉爆炸事故，处理完相关赔偿事宜后，被告欲将房屋改造成农贸市场进行经营，于2018年8月开始装修改造，2018年12月底农贸市场开业。庭审中查明，原告马永霞与案外人张喜权于1990年11月2日结婚，2007年6月20日离婚，离婚协议约定马永霞对涉案房屋“经营权、收益以及全部资产归马永霞，如果酒楼出售所得收益，双方平均分配。”另查明，2015年，案外人张砚凯起诉张喜权保证合同案件，并提出保全，津南法院查封了涉案房屋。2016年2月2日，本院作出（2015）南民三初字第1202号民事判决书，判令张喜权给付张砚凯借款1,150万元。张喜权未履行义务，张砚凯申请执行。原告马永霞提出执行异议，被驳回后提出执行异议之诉，2016年12月3日，本院作出（2016）津0112民初3637号民事判决书，确认马永霞享有涉案房屋的50%所有权，该判决已生效。后张砚凯从淘宝网司法拍卖平台以最高价竞得涉案房屋另50%的所有权。2018年12月3日，（2017）津0112执恢676号之二执行裁定书，裁定涉案房屋的50%所有权归买受人张砚凯所有，自裁定送达张砚凯时转移，张砚凯可持本裁定办理过户手续。双方有争议的事实为：被告对所承租的房屋进行装修改造并经营菜市场的行为是否经过了原告的同意？原告主张被告对浴池进行改造，没有经过自己的同意，对此提交了其向被告发出的“催告函”1张及邮寄回单1张，催告函内容为要求被告接到此催告函后30天内立即恢复原状，否则承担法律后果。日期为2019年3月29日（起诉日为2019年7月25日）。本院经审查认为，该证据具有真实性，但是该函系在11号房屋已被改造为菜市场后作出，不足以证明在改造完成前，原告反对进行改造。被告主张经过了原告同意才进行改造，对此提交了证1．2019年1月14日原、被告之间的谈话录音1份，证明原告对被告经营农贸市场是知情并同意的，且在被告装修期间原告去过11号房屋，了解了市场的经营规模，未提出反对意见。同时证明原告欲解除合同的原因系因商谈租金问题时二人发生冲突导致。2．证人于某出庭作证，证人称被告曾给原告打过电话，也去过原告家中一两次，在改造期间原告也去过11号房屋，未提出异议，证明就11号房屋改造成菜市场一事原告知晓并同意。本院经审查认为，录音中显示证人亦在场，该证人证言与录音证据相互佐证，能够证实证人于某证词的客观真实性。录音中主要提到被告经营摊位个数及摊位价格问题，并未涉及装修改造是否经过原告同意，以及要求解除合同问题。装修改造后才会出现菜市场摊位问题，从逻辑上讲原告应是知晓涉案房屋的装修改造事宜且未提出异议的。加之被告装修数月，原告居住在米兰阳光花园小区，与11号房屋距离较近，对于自己出租的房屋状况不可能不知晓，但原告无证据证明其有过不同意或者阻止的行为，故本院对原告主张的被告未经原告同意擅自装修改造、改变房屋用途之事实不予确认。本院认为，本案争议焦点为：原告主张的解除租赁合同的诉请是否符合法律规定的解除条件？通过庭审中双方当事人的陈述和被告提供的证据可以证实，被告装修改造房屋及改变房屋用途事宜系经过原告知晓并同意的，故原告基于合同法相关规定主张解除合同和恢复原状的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马永霞的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告马永霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孟令玲二〇一九年十月十一日法官助理郭文超书记员张晓斌速录员郭丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。