广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初2472号原告：温俊岸，女，1979年11月10日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：邓清华，广东山外山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晔，广东山外山律师事务所实习律师。被告：陈志勋，男，1979年1月8日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：管清江，江西冠城律师事务所律师。被告：贺丽，女，1993年7月25日出生，汉族，住韶关市武江区。原告温俊岸与被告陈志勋、贺丽租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人邓清华，被告陈志勋的委托诉讼代理人管清江、被告贺丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告陈志勋、贺丽解除“武江区*商铺”的租赁关系。2、判令被告陈志勋、贺丽立即将上述“首层商铺、阁楼商铺”恢复原状并归还给原告。3、判令被告陈志勋、贺丽连带向原告支付拖欠的租金12000元（从2019年6月1日起，暂计至2019年7月30日止，按6000元/月计，具体以评估价为准，计算至被告陈志勋、贺丽返还商铺之日止）。4、判令被告陈志勋、贺丽连带向原告支付承租期间的滞纳金3600元（暂计至2019年7月30日，按逾期额5‰计算，以12000元租金为基础，即每天按60元，计至全部租金付清之日止）。5、判令被告陈志勋、贺丽承担本案诉讼费用。诉讼期间，原告明确其诉讼请求为：1、判令原告与被告陈志勋、贺丽解除“武江区*商铺”的租赁关系。2、判令被告陈志勋、贺丽立即将上述“首层商铺、阁楼商铺”恢复原状并归还给原告。3、判令被告陈志勋、贺丽承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月29日，案外人（出租人）袁明、袁韶生与被告陈志勋（承租人）签订一份《商铺租赁合同》。出租人袁明、袁韶生将其所有的位于“韶关市武江区*A商铺-01号（含首层、二层阁楼）、02号（二层阁楼）”一并出租给被告陈志勋经营“老果农”水果店（工商登记名称是：武江区臻果品水果店），租赁期限从2016年10月1日到2025年12月31日。《商铺租赁合同》约定：“二、……租金当月结算，乙方（陈志勋）每月八号前向甲方支付租金，如不按时支付租金，甲方（袁明、袁韶生）按每日5‰计收乙方滞纳金，若多次不按时支付租金的，甲方有权终止本合同……。三、乙方在签订本合同时须向甲方交纳租赁押金人民币贰万贰仟肆佰元正……。第六条租赁期间，乙方如将租赁商铺转让给第三方经营使用，必须征得甲方同意，甲方有权与第三方重新协商好租赁条件才予以与第三方签订合同……。”被告陈志勋承租上述涉案商铺之后开始时自己经营使用，而02号首层商铺则由“中国移动”经营者承租经营。2018年6月7日，出租人袁韶生将其上述涉案商铺其中的01号商铺即左边首层商铺以及首层上面的阁楼一并以256万元的价格出卖给了原告，原告（乙方）与袁韶生（甲方）签订了《美宜居不动产买卖（居间）合同》。合同载明：“……第一条、买卖双方通过中介出售及购入位于韶关市××区沙洲××新城××号商铺（现经营老果农）的物业……第十三条、三方约定其他事项：付款方式如下，第一笔款买方于2018年7月5日前付首期款人民币含定金壹佰万元整给卖方还该商铺的银行贷款；第二笔款，在该办理商铺拍卖手续后三个工作日内支付人民币伍拾万元整；第三笔款，在办理完过户手续并取得不动产权证后60天内付清剩余尾款人民币壹佰万元。”合同签订之后，原告依约分别于2018年6月7日支付购房定金10万元，于2018年7月2日支付购房款90万元，于2019年5月24日支付第二笔购房款56万元，于2019年6月3日取得《不动产权证书》并随后支付了剩余房款100万元，同时取得了涉案商铺。原告与出卖人袁韶生签订的《美宜居不动产买卖（居间）合同》之后，双方就商铺转让方面的有关事宜当面告知了承租人陈志勋。2019年4月初，原告得知陈志勋欲将涉案商铺的阁楼转租给贺丽经营“武江区洛园美容院”时，为此多次当面告知两被告，要求其转租必须征得原告同意方可进行，并明确要求被告陈志勋到时无条件将涉案首层商铺及阁楼一并归还给原告自己经营使用，但两被告对原告的话置之不理，被告贺丽继续装修并改变了涉案商铺的结构，同时拒绝缴交租金给原告。综上事实，被告陈志勋、贺丽的行为违反了有关法律规定及合同约定，同时也损害了原告的经济利益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告陈志勋辩称，一、答辩人与袁明、袁韶生签订的《商铺租赁合同》第六条约定的内容“未经允许，不能将商铺经营权转让”，双方口头约定“对于答辩人不用的二楼，答辩人可以将其分租出去。”房东袁明、袁韶生及后来的商铺实际所有人梁亚良对答辩人分租行为一直知情且无异议，梁亚良将商铺出售给被答辩人后，并没有将详细情况正式告知答辩人，因此，答辩人不能就商铺向答辩人主张权利。1、“不能转让”并非“不能分租”，合同中并没有“不得转租或分租”的意思表示。《商铺租赁合同》第六条约定“租赁期间，乙方如将租赁商铺转让给第三方经营使用，必须征得甲方的同意，甲方有权与第三方重新协商好租赁条件才予以与第三方签订合同。”可以看出，商铺转让后，签订合同的人是房东与第三方，而答辩人退出租赁关系。该合同第二条约定“乙方应向该商铺上一任的承租商协商好和了解清楚转让的事宜”，也可以看出，“转让”在合同中是房东与第三方重新签订租赁合同，现承租人退出的意思。故合同中并没有不能转租或分租的意思表示，答辩人将二楼分租给贺丽，不违反合同约定。2、答辩人与房东袁明、袁韶生商谈《商铺租赁合同》时，房东口头同意答辩人可以将二楼分租。答辩人租赁该商铺时就提出二楼对答辩人没有用，想只租一楼，房东袁明建议答辩人将二楼做办公室用，答辩人说自己已经有办公场所了，袁明就说你实在不用可以把二楼租出去。根据“买卖不破租赁”的有关法律规定，现在的商铺所有人应概括继承原租赁合同的权利义务，在原房东同意答辩人分租的情况下，被答辩人无权要求答辩人不得分租，故被答辩人无权要求解除合同，收回商铺。3、对于答辩人自承租开始就将商铺二楼分租的行为，原房东袁明、袁韶生同意且知情，之后的商铺实际所有人梁亚良也一直知情且并未提出反对意见，时间已长达三年。正是基于房东袁明、袁韶生同意分租，答辩人在2015年9月29日签订《商铺租赁合同》后，2016年10月6日就将二楼分租给了陈坚，自此之后，又连续租给廖燕芳、贺丽，在此期间，房东多次来商铺，对答辩人的分租行为完全知情，并未提出异议，还多次安排人来维修二楼厕所，可以说从行动上支持答辩人分租。房东后来以物抵债，将商铺转让给了梁亚良（没有办理过户），梁亚良也多次来商铺，在将该商铺出售给温俊岸期间，多次和温俊岸来看商铺，梁亚良和温俊岸对二楼分租也并未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被答辩人无权解除合同，收回商铺。4、答辩人并不清楚商铺转让的详细情况，现房东温俊岸无权解除租赁合同，也无权收取房租。商铺上任实际所有人梁亚良并未将商铺出售详细情况正式告知答辩人，也未指示答辩人将租金交付给温俊岸，因此，被答辩人无权向答辩人就商铺主张权利。二、被答辩人无权收取租金，答辩人也不欠被答辩人租金，更无需支付滞纳金。1、原商铺实际所有人梁亚良将答辩人承租的商铺分开出售给了温俊岸和蔡耿忠，在梁亚良没有通知答辩人将房租转给温俊岸，更没有将租金如何在温俊岸和蔡耿忠之间分配通知答辩人的情况下，温俊岸无权向答辩人收取租金。2、答辩人已经按月向被答辩人超额支付了租金，被答辩人于2019年6月8日向答辩人出具《告知函》，声明其取得了房屋产权，要求将商铺租金转入其个人账户，答辩人联系原房屋实际所有人梁亚良未果，鉴于确实多次看见过被答辩人来商铺商谈商铺买卖事宜，为避免拖欠租金的违约结果，就将全部合同租金转入被答辩人个人账户，每月9936元，三个月共计29808元，且没有拖欠时间。该租金包含二楼部分，也包含了蔡耿忠的租金，因此答辩人不但不欠被答辩人租金，相反是多付了租金。综上所述，被答辩人无权解除租赁关系，收回商铺，也无权向答辩人收取租金，为维护答辩人的合法权益，彰显法律正义，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告贺丽辩称，答辩人与陈志勋签订了租赁合同，租金已按合同约定付清，其他的不清楚。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人袁明、袁韶生于2006年1月17日向韶关市贝科联兴地产有限公司购买了韶关市武江区*商铺（建筑面积161.4平方，下称：*商铺），领取了房地产权证及房地产权共有（用）证。该商铺内部分为首层与阁楼两层，首层又分隔为A、B两间，A号商铺（建筑面积约95平方）除首层临街店面外，还附带20号商铺的整个阁楼，B号商铺（建筑面积约65平方）仅为首层临街店面。2016年9月29日，被告陈志勋（乙方）与案外人袁明、袁韶生（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于*A商铺出租给乙方经营使用，租赁期限为2016年10月1日至2025年12月31日。2016年9月1日至2017年8月31日的租金为每月8212元……2018年9月1日至2021年8月31日的租金为每月9936元……，乙方每月八日前向甲方支付当月租金。签订合同时乙方须向甲方交纳租赁押金24600元，合同期满如乙方无违约并对商铺无造成损坏且付清租金及相关费用后，甲方一次性将租赁押金（不计利息）退还给乙方。租赁期间，乙方如将租赁商铺转让给第三方经营使用，须征得甲方同意，甲方有权与第三方重新协商好租赁条件才予以与第三方签订合同。2018年6月7日，原告与案外人袁韶生签订《美宜居不动产买卖（居间）合同》，确定原告通过中介购入*商铺（建筑面积95.16平方，实为20号A号商铺），成交价为256万元，交房日期为收齐房款当天。2019年4月21日，被告陈志勋与贺丽签订《租赁合同》，将*A商铺的阁楼出租给贺丽使用，2019年5月1日至2020年4月31日的租金为每月2500元，2020年5月1日至2022年4月31日的租金为每月2600元，2022年5月1日至2024年4月31日的租金为每月2800元。被告贺丽用该阁楼经营武江区洛园美容院，且每月均能按约定向陈志勋交纳租金。2019年6月初，原告交齐房款后，*A商铺转移登记至原告名下，坐落相应变更为金贝苑3幢首层41-8商铺，原告于2019年6月3日领取了该商铺的不动产权证书。因与被告陈志勋、贺丽之间就租赁事宜不能达成一致协议，原告向本院提起诉讼要求解决。另查明，被告陈志勋承租*A商铺之后，因陈志勋仅需要使用*A商铺的首层来经营“老果农”鲜果超市，案外人袁明、袁韶生与陈志勋口头约定陈志勋可将*A商铺的阁楼另行出租给第三人使用，陈志勋遂将阁楼出租。至本案诉讼之前，*A商铺的阁楼已变更过数个承租人。庭审中，原告确认已收到被告陈志勋交纳的*A商铺（含B商铺阁楼）2019年6月至10月的租金。本院认为：被告陈志勋与案外人袁明、袁韶生经协商一致签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同成立并生效，对双方当事人均有法律效力，当事人应按照合同约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原告温俊岸购买*A商铺后，商铺的所有权虽然发生变动，但因商铺仍处于租赁期间，所有权的变动不影响涉案《商铺租赁合同》的效力。即涉案《商铺租赁合同》中原由案外人袁明、袁韶生享有的权利和承担的义务，转由原告温俊岸享有和承担。现原告温俊岸以被告陈志勋私自将*A商铺的阁楼转租给被告贺丽使用为由，主张陈志勋违约，要求解除涉案《商铺租赁合同》，但根据本院查明的事实，*A商铺的阁楼在陈志勋承租之后已分租数次，商铺原业主袁韶生也确认准许陈志勋将商铺不使用的部分进行分租。涉案《商铺租赁合同》第六条也仅是要求陈志勋将商铺转让给第三方经营使用时须征得业主同意，业主有权与第三方重新协商租赁条件，并重新签订租赁合同。现被告陈志勋并没有将*A商铺转让给第三方使用，只是将其不使用的商铺阁楼分租给了被告贺丽，并未违反合同约定。况且，被告陈志勋将涉案商铺阁楼分租给被告贺丽的时间是2019年4月，原告取得商铺所有权的时间是2019年6月，在涉案商铺分租之后,对原告关于被告陈志勋未经其同意私自转租商铺的主张，本院依法不予采纳。至于涉案商铺的押金，被告陈志勋与案外人袁明、袁韶生签订涉案《商铺租赁合同》时，已按约定向案外人袁明、袁韶生交纳了商铺押金，原告关于被告陈志勋未向其交纳商铺押金的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十九条的规定，判决如下：驳回原告温俊岸的全部诉讼请求。案件受理费2378元，减半收取计1189元，由原告温俊岸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 胡 敏二〇一九年十月三十日书记员 曾祥杰