湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1002民初365号原告：荆州世纪新城投资置业有限公司，住所地：湖北省荆州市荆州开发区江津东路。法定代表人：杨浩，该公司总经理。委托代理人：齐奇，湖北思捷律师事务所律师。被告：黎泳钢，男，1982年7月11日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。原告荆州世纪新城投资置业有限公司（以下简称：荆州世纪新城置业公司）诉被告黎泳钢房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法向被告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荆州世纪新城置业公司的委托代理人齐奇到庭参加诉讼，被告黎泳钢经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告荆州世纪新城置业公司诉称：原、被告于2015年1月26日签订商品房买卖合同（预售）一份，约定：原告将座落于金源世纪城5区1幢1单元1102号的房屋出售给被告。房屋总价款310689元。付款方式为首付款100689元，余款210000元为商业贷款。合同附件十一“合同补充协议”第三条约定，如被告不按期偿还贷款逾期30日付款的，原告有权解除合同；解除合同的，被告要承担原告实际支付的全部款项（含银行扣款、利息、律师费、诉讼费等），违约金按总房款的20﹪收取。合同签订后，被告支付了首付款100689元。随后，被告与中国建设银行荆州分行签订《个人住房借款合同》，借款210000元，原告为被告提供阶段性担保（以放贷款之日起到抵押房屋他项权证书办理完毕且经银行确认时止），担保范围为《个人住房借款合同》项下全部贷款本金、利息（包括罚息）及实现债权发生的相关费用。中国建设银行荆州分行于2015年2月12日将贷款210000元直接发给原告。自2017年8月起，被告不按期偿还贷款，截止2018年5月，中国建设银行荆州分行五次扣划原告保证金账户资金11085.78元。经原告多次催告，被告仍消极怠于履行合同。2018年9月10日，中国建设银行荆州分行宣布贷款立即到期，于2018年9月28日再次扣划原告保证金账户资金202207.12元。被告的行为违反了《合同法》的相关规定，应承担违约责任。原告荆州世纪新城置业公司为此诉至法院，请求：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20150100832）、判决注销预售合同登记备案手续（买卖合同涉及房屋位于金源世纪城5区1幢1单元1102号）。2、原告向被告返还购房款310689元。3、被告向原告支付担保责任赔偿款213292.90元、违约金62137.80元、律师代理费10000元。4、诉讼请求第2、3项相抵后，原告还应支付被告25258.30元。5、本案诉讼费由被告承担。原告荆州世纪新城置业公司为支持其诉讼主张，提供了下列证据材料：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件。证明原告、被告主体资格适格。2、《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号20150100832）、《个人住房（商业用房）借款合同》一份。证明1、原被告2015年1月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，被告2017年2月22日向中国建设银行借款，原告为被告提供担保。2、商品房买卖合同的主要内容：标的、价款、付款方式及时间、违约责任等以及原告的担保责任。3、约定管辖由房屋所在地人民法院管辖。3、电子发票一份、个人贷款支付凭证一份，证明被告2015年1月26日支付房屋首付款100689元，中国建设银行2015年2月12日发放贷款210000元。4、律师催告函（含邮件送达回执），证明经原告多次催告，被告仍怠于履行合同。5、《履约担保责任通知书》、《中国建设银行个人贷款对账单》二份、个人贷款还款凭证六份、《中国建设银行贷款结清证明》，证明被告违约行为导致银行宣布贷款立即到期，原告承担担保责任202207.12元。之前原告还为被告偿还贷款五次11085.78元，原告为被告承担担保责任共计213292.90元。6、《委托合同》、发票各一份，证明原告为主张权利花费律师代理费10000元。被告黎泳钢未到庭应诉答辩亦未提供相关证据。鉴于被告黎泳钢放弃质证的权利，对原告荆州世纪新城置业公司的证据的证明效力，本院予以确认。经庭审质证查明的事实如下：原、被告于2015年1月26日签订商品房买卖合同（预售）一份，合同编号20150100832。合同约定：原告荆州世纪新城置业公司将座落于金源世纪城5区1幢1单元1102号的房屋出售给被告黎泳钢，房屋总价款310689元，付款方式为首付款100689元，余款210000元为商业贷款。合同签订后，被告黎泳钢于同日向原告荆州世纪新城置业公司支付了首付款100689元，余款210000元双方约定由被告黎泳钢在银行按揭贷款支付。2017年2月22日，被告黎泳钢与中国建设银行荆州分行签订《个人住房借款合同》，借款210000元，原告荆州世纪新城置业公司为被告黎泳钢提供阶段性担保（以放贷款之日起到抵押房屋他项权证书办理完毕且经银行确认时止），担保范围为《个人住房借款合同》项下全部贷款本金、利息（包括罚息）及实现债权发生的相关费用。中国建设银行荆州分行于2015年2月12日将贷款210000元直接发给原告荆州世纪新城置业公司。自2017年8月起，被告黎泳钢不按期偿还贷款，截止2018年5月，中国建设银行荆州分行五次扣划原告荆州世纪新城置业公司保证金账户资金11085.78元。经原告荆州世纪新城置业公司多次催告，被告黎泳钢仍消极怠于履行合同。2018年9月10日，中国建设银行荆州分行宣布贷款立即到期，于2018年9月28日再次扣划原告荆州世纪新城置业公司保证金账户资金202207.12元。原告荆州世纪新城置业公司于2018年6月11日，向被告黎泳钢发出律师函，要求被告黎泳钢及时还款，否则将解除商品房买卖合同（预售）并追究其违约责任，但被告黎泳钢未予自觉履行。原告荆州世纪新城置业公司因而起诉至法院而成讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人在平等自愿原则基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方约定的权利义务，各方均应自觉遵守。根据该合同约定，被告黎泳钢对后期购房款应向银行申请贷款支付，双方同时在《合同补充协议》第一条约定“关于贷款（含商业贷款、公积金贷款、组合贷款等方式，下同）付款方式及期限（本合同第七条）等内容的补充…如乙方有正当理由，不能在约定日期内办理银行贷款的，应向甲方说明无法按时完成办理贷款的理由，甲方可酌情另行安排乙方办理银行贷款的时间，但乙方最迟应于约定日期届满后的30日内办理完毕银行贷款手续，否则乙方应按本合同第八条及本补充协议第二条之约定承担逾期付款的违约责任。”合同第八条约定“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理（2）逾期超过X日的（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起X日内按照累计应付款的百分比向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”《合同补充协议》第二条约定“关于乙方逾期付款违约责任的补充约定（对本合同第八条的变更）双方一致同意，将本合同第八条变更如下：1、乙方如未按本合同规定的时间付款，按按以下原则处理：按逾期时间，分别处理（①和②不作累加）①逾期在30日之内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，本合同继续履行；②逾期超过30日后，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同的，有权向乙方按总房款的5﹪收取违约金；甲方不解除本合同的，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全部支付完毕应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三（该比率不小于第①项中的比率）的违约金。第三条关于甲方为乙方提供担保责任的有关约定鉴于甲方为乙方提供阶段性贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达贷款银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），乙方承诺其将严格按照《个人借款合同》（或其他名称的借款担保合同）履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担担保责任，且该义务为本合同及及本补充协议项下乙方的主要合同义务。如乙方不能履行其上述义务（包括但不限于拖欠银行的月供款等行为）而导致甲方承担担保责任的，乙方应予收到甲方通知之日起3日内，将甲方代其向贷款银行偿还的全部款项及甲方因此支出的全部额外费用（包括但不限于利息、律师费、诉讼或者仲裁费等）按照甲方要求的支付方式支付给甲方。1、如乙方逾期支付本条第二款所列款项30日（含）以上且甲方选择解除本合同的，甲方有权收回房屋并直接于乙方已付房款中扣除下列款项：A前款约定中代为向贷款银行偿还的所有款项；B本合同第八条及本补充协议第二条第1款所约定之违约金；C甲方因取得A与B项款项所支出的相关费用。违约金按总房款的20﹪收取。”被告黎泳钢不按时偿还银行贷款逾期30日，原告荆州世纪新城置业公司在向被告黎泳钢发出书面解除合同通知后，被告黎泳钢仍未予自觉履行，原告荆州世纪新城置业公司就此主张解除原、被告签订的商品房买卖合同（预售）的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告荆州世纪新城置业公司应将被告黎泳钢支付的首期房款96666元返还给被告黎泳钢。原告荆州世纪新城置业公司要求判决注销商品房预售合同登记备案手续，因合同解除后其可自行完成该行为，对其该项主张，本院不予支持。原告荆州世纪新城置业公司要求被告支付担保责任赔偿款、违约金和律师费，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持，但其收取的被告黎泳钢支付的购房首付款应予返还，两相冲抵后，原告荆州世纪新城置业公司还应返还被告黎泳钢款项25258.30元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十五条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告荆州世纪新城投资置业有限公司与被告黎泳钢于2015年1月26日签订的编号为20150100832号的《商品房买卖合同（预售）》；二、原告荆州世纪新城投资置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告黎泳钢购房款25258.30元。三、驳回原告荆州世纪新城投资置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5960元，由被告黎泳钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第三十一条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  乔志超人民陪审员  邓 青人民陪审员  余守军二〇一九年十月二十八日书 记 员  王 惠