广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7215号上诉人（原审原告）：霍遇好，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张辉，广东晋元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘幼花，女，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高运飞，男，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。上诉人霍遇好因与被上诉人刘幼花、高运飞所有权确认纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初23733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍遇好上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持霍遇好全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由刘幼花、高运飞负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，霍遇好名下集体土地的自建房屋不属于应纳入佛山市禅城区限购政策的住房套数范畴，霍遇好具备购房资格。一、一审法院认定借名买房的事实成立，霍遇好作为借名买房人，请求刘幼花、高运飞协助其办理房屋所有权转移登记的诉求，只要霍遇好不属于佛山市禅城区范围内的限购群体，具备购房资格就可以完成涉诉房屋的所有权转移登记。霍遇好一直以来就是佛山市禅城区户籍公民，其名下没有任何购买市场化商品房的记录，具备购房资格，霍遇好诉求具备可执行性。二、一审法院关于对《佛山市禅城区国城建和水务局关于执行我市住房限购政策的意见》[佛建管函(2016)761号]第四点拥有住房套数认定问题的适用错误。该意见规定：（一）住房的认定以国土部门、规划部门提供的土地使用权证、规划许可证载明的土地用途、规划用途，以及房地产权证记载的房屋用途为准。（二）农村集体土地上的自建房屋不计入住房套数。（三）已拥有住房套数的确定，以在查询时点上“佛山市个人住房信息系统”记载的住房登记套数为准。只要申请人或其家庭成员是房屋的现有权属人或现有权属人之一，无论其何种产权来源，均计入家庭已拥有住房套数。1.该意见（一）是对房屋用途作出的规定。霍遇好持有的权属证书、“佛山市个人住房信息系统”查询显示霍遇好名下住房不属于市场化商品房，而是集体土地自建房屋的性质。2.该意见（二）是对房屋产权性质作出的规定。如该条所述，对于农村集体土地上的自建房屋不计入住房套数。霍遇好拥有的该两处房产的性质从其权利证书和查询信息上，已能清楚反映出其属于不同于“城镇住宅用地/住宅”的集体土地自建房屋特征，该条对其不属于限购政策住房范畴的规定具体明确。3.该意见（三）是对房屋产权来源作出的规定。一审法院认为依据“只要申请人或其家庭成员是房屋的现有权属人或现有权属人之一，无论其何种产权来源，均计入家庭已拥有住房套数。”认为霍遇好的房屋不论是否为村屋或商品房均计入家庭已拥有住房套数。明显属于对该条理解和适用错误。一审法院在适用该条中对霍遇好名下住房为村屋或商品房的区分，理解成是对房屋产权来源的方式是错误的。该条是对权属主体取得房屋权属来源的规定。住宅是自建房屋或商品房，是一种静态特征，不可能成为产权取得的动态来源方式。产权的来源应是基于转让、赠与、继承等法律事实而发生的权属主体变更。一审法院将自建房屋(村屋)、商品房作为产权来源的方式适用在应否排除的住房限购范畴不当。综上，农村集体土地的自建房屋只能在本集体经济组织成员之间流转，所建房屋是基于集体经济组织成员农民身份的特殊性，除用于居住，还有为满足生产活动需要等。而市场化商品房的用途，即单一的满足生活居住，且并不限制流转主体是否为农民或城镇居民，甚至满足一定条件的非中国公民均可购买商品房。一审法院将农村自建房屋与市场化商品房一起纳入城市商品房限购范畴，不当限制霍遇好因具有农村村民身份购买商品房的权利。而且，我国也并未有对拥有宅基地自建房屋的村民在购买城市商品房条件上具有与城镇户籍的公民不同规定的法律依据，一审法院将自建房屋与市场化商品房一起纳入住宅的范畴，于法无据。[佛建管函(2016)761号]第四点第(二)已明确农村集体土地上的自建房屋不计入限购住房套数。霍遇好具备购房资格，其要求基于借名买房人身份，主张刘幼花、高运飞协助办理产权变更登记的诉求应得到支持。故此，恳请法院查明事实，正确事实法律，依法改判支持霍遇好的诉求。刘幼花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。高运飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。霍遇好向一审法院起诉请求：1.判令佛山市禅城区某706房的实际产权人为霍遇好；2.刘幼花、高运飞立即协助霍遇好将禅城区某706房的房屋产权变更登记至霍遇好名下；3.刘幼花、高运飞承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月17日，刘幼花与佛山市石头房地产置业有限公司签订《滨海御庭认购书》，对刘幼花认购禅城区某706房事宜进行了约定。2018年8月19日，刘幼花作为甲方（挂名购房方）与霍遇好作为乙方（实际购买人）签订《挂名购房协议书》，对乙方借用甲方名义出资购买禅城区某706房事宜进行了约定，双方确认乙方为房屋实际购买人，甲方无任何出资，无实际购房行为，仅为挂名所有人。高运飞作为甲方配偶亦签名确认。另查明一，涉案房屋已办理不动产权证，证号为粤（2018）佛禅不动产权第009XXX1号，权利人为刘幼花，单独所有。另查明二，根据2018年9月19日的《佛山市个人住房查询结果》，霍遇好名下在佛山市禅城区有住房记录2套。另查明三，佛山市禅城区国土城建和水务局复函的主要内容为：依据《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》(佛建管函〔2016〕761号）中第四点拥有住房套数认定问题：(一）住房的认定以国土部门、规划部门提供的土地使用权证、规划许可证载明的土地用途、规划用途，以及房地产权证记载的房屋用途为准。(二）农村集体土地上的自建房不计入住房套数。(三）已拥有住房套数的确定，以在查询时点上“佛山市个人住房信息系统”记载的住房登记套数为准。只要申请人或其家庭成员是房屋现有权属人或权属人之一，无论其何种房屋产权来源，均计入家庭已拥有住房套数。该复函未明确霍遇好是否仍具有购房资格。根据该复函附件《个人住房信息查询》，佛山市个人信息查询系统显示霍遇好名下房屋包括以下两套：佛山市禅城区某五巷1号、佛山市禅城区某六巷1号，土地性质均为集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权。另根据该复函附件《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》(佛建管函〔2016〕761号），佛山市禅城区全区自2016年10月8日零时起为新建商品住房限购区域，限购对象及购买条件包括：本市户籍居民家庭在本市拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的新建商品住房。再根据该复函附件《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》（佛建管函〔2017〕403号），2017年6月1日零时起，限购政策执行范围扩大至限购区域内国有土地上的二手住房。一审法院认为，本案系所有权确认纠纷。对借名买房类纠纷，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第二十八条第一款认为，“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外”。根据债权与物权“区分原则”，不论出名人与借名人之间存在借名合同还是委托合同关系，均属合同关系，不能产生物权变动效果，在尚未办理所有权转移手续之前，购房人直接请求确认物权，缺乏依据。借名人只能依据合同请求出名人协助办理过户登记手续。若讼争房屋处于执行房屋限购政策区域，须审查是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，若借名人不具有购房资格，则继续履行之判决不具有可强制执行性，不宜判决继续履行或实际履行。本案中，霍遇好作为借名买房人，并非涉案房屋的登记权利人，其依据借名买房协议要求确认房屋归其所有，缺乏依据，一审法院不予支持。又根据限购政策中关于已拥有住房套数的确定方式“只要申请人或其家庭成员是房屋现有权属人或权属人之一，无论其何种房屋产权来源，均计入家庭已拥有住房套数”，无论霍遇好现有两套房屋是否为村屋或商品房，均计入家庭已拥有住房套数，因霍遇好在佛山市禅城区内已有两套住房记录，且霍遇好未举证证明其具备购房资格，故应认定其已不具备购房资格，其要求刘幼花、高运飞配合办理涉案房屋的过户登记手续，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回霍遇好的诉讼请求。案件受理费5583元、保全费4203元，由霍遇好负担。二审期间，霍遇好向本院提交新的证据：佛山市禅城区网络发言人平台截图两页、佛山市禅城区镇村房地产权申请表两份，拟证明霍遇好名下的两套住房均为农村集体土地上的自建房屋，根据禅城区住房城乡建设和水利局关于住房限购的相关规定，集体土地上的自建房屋不计入限购规定所称的住房套数。二审期间，刘幼花、高运飞均未向本院提交新的证据。二审中，本院依职权发函向佛山市禅城区国土城建和水务局调查，该局作出（2019）875号复函称霍遇好及其配偶吴某家庭具备购买禅城区某706房的资格。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经核查认为霍遇好的证据的真实性可以确认。佛山市禅城区国土城建和水务局的复函来源合法，与本案具有关联性，本院作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，佛山市禅城区国土城建和水务局作出禅建函（2019）875号复函称霍遇好在佛山市内有两套住宅，一套为霍遇好单独拥有，另一套与其配偶吴某各占二分之一，两套住宅土地性质为集体建设用地。吴某在佛山市内有一套住宅，该住宅与其配偶霍遇好各占二分之一，其土地性质为集体建设用地。根据现行限购政策规定，农村集体土地上的自建房不计入住房套数。因此霍遇好及其配偶吴某家庭具备购买禅城区某706房的资格。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为刘幼花、高运飞应否协助办理涉案房屋的产权变更登记至霍遇好名下。首先，刘幼花虽称《挂名购房协议书》并非其当初签署的协议，自己只在霍遇好拿来的只有第三页的文件签名，但是并未提交证据推翻该协议，此其一；其二，刘幼花作为完全民事行为能力人，应对自己签名的文件有清晰认知，其称在只有第三页的文件上签名不符合常理。故本院对刘幼花的陈述不予采信。本院认定《挂名购房协议书》体现了双方的意思表示是霍遇好借刘幼花名义购买房屋，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其次，霍遇好为证明自己是房屋的真实权利人，提交了《滨海御庭认购书》《增量房申购表》及购房定金、物业维修基金、首期款、契税、解押、办证的委托公证费的缴费单据、房产证、《个人购房担保借款合同》及刘幼花名下的还款银行卡等证据原件，上述证据可以形成完整链条，证明霍遇好为涉案房屋的实际权利人。霍遇好诉请法院判令涉案房屋的实际产权人为霍遇好。但涉案房屋的登记产权人为刘幼花，霍遇好和刘幼花之间的《挂名购房协议书》不能作为霍遇好请求法院确认房屋物权归其所有的依据。霍遇好只享有依据《挂名购房协议书》请求刘幼花协助办理房屋所有权转移登记的权利。而涉案房屋能否过户至霍遇好名下的问题，因佛山市属于执行房屋限购政策的区域，需要审查霍遇好是否具备购房资格。佛山市禅城区国土城建和水务局就霍遇好是否具备购房资格的问题向本院复函称根据现行限购政策规定，农村集体土地上的自建房不计入住房套数。因此霍遇好及其配偶吴某家庭具备购买禅城区某706房的资格。故本院认定霍遇好具备购房资格，其诉请高运飞、刘幼花协助办理该房屋所有权转移登记应得到支持。综上所述，霍遇好的上诉请求成立，予以支持。本案因二审出现新证据而改判，一审判决不属于错误裁判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初23733号民事判决；二、刘幼花、高运飞于本判决生效之日起二十日内协助霍遇好将禅城区东平二路3号1区九座706房[粤（2018）佛禅不动产权第0093681号]的所有权转移登记至霍遇好名下；三、驳回霍遇好的其他诉讼请求。一审案件受理费5583元，保全费4203元，二审案件受理费11166元，合计20952元，由被上诉人刘幼花、高运飞负担。本判决为终审判决。温万民长判审虹李员判审翁丰好员判审二〇一九年十月二十五日张颂恩理助官法李嘉敏员记书