海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2019）琼0108民初5268号     原告：吴某，住海口市。   原告：罗某，住海口市。   两原告共同委托诉讼代理人：柳某、张某1，海南颖川律师事务所律师。   被告：冯某，住海口市。   被告：张某2，住海口市。   委托诉讼代理人：冯某（系张某2的丈夫），住海口市。   被告：海南省冶金工业总公司。统一社会信用代码：914600002012468592。   法定代表人：唐某。   原告吴某、罗某与被告冯某、张某2、海南省冶金工业总公司（以下简称冶金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人柳某、张某1、被告冯某（暨张某2的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告冶金公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吴某、罗某向本院提出诉讼请求：1.判令被告冯某、被告张某2将美兰区文明中路海南省坐落于海口市××院内第6幢6081号房屋的产权证在判决生效后15日内过户至原告名下；2.判令被告冯某、被告张某2共同赔偿不配合原告办理产权过户的违约金14.4万元；3.判令被告冯某、被告张某2共同承担房屋土地出让金7432.8元及其他所有过户费用；4.判令被告冶金公司于判决生效后15日内配合原告将被告冯某、被告张某2的房屋产权证过户至原告名下；5.判令三被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2001年10月18日，原告吴某夫妇与被告夫妇达成合意，约定被告夫妇以总价8万元的价格将其二人共同所有××院内第6幢6081房屋出售给原告夫妇，原告先支付房屋首付款7.2万元，余款8000元待房产证登记到原告名下后再支付。后原、被告签订《海南省冶金工业总公司第6幢6081号房转让协议书》及《海南省冶金工业总公司第6幢6081号房转让协议书补充合同》就上述事实作了确认。2001年10月18日，原告夫妇根据上述《协议书》第二条约定向被告夫妇支付房屋首付款7.2万元，同日被告夫妇立具《收据》确认已经收到原告上述购房款，并将涉案房屋交付原告居住使用至今。后原告夫妇便反复催促被告夫妇按照协议完成过户登记手续，但被告夫妇以尚未从开发商冶金公司处取得房屋所有权证为由搪塞原告多年，无奈原告只能等待。2006年张某2向贵院起诉要求确认所有权并完成过户手续，后贵院作出（2006)美民一初字第437号民事判决，确认了张某2为该房屋所有权人，并于2018年12月10日出具裁判文书生效证明。至此，原告认为该房已经具备向原告过户的条件，并且同一栋楼的其他业主也都办理了房产证，可经原告多次请求，被告却总以当年房屋转让价格较低为由反复拒绝，原告认为，根据《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的法律规定及上述《协议书》第十一条“海南省冶金工业总公司将具为名甲方的房产证办下来后，甲方须交乙方持有，双方共同去办理过户手续”的约定，被告夫妇二人应当按照法律规定和合同约定为原告办理涉案房屋的过户手续。另，根据上述《协议书》第七条：“甲方负责为乙方办理具名为乙方的该住房的房屋产权证，办理该住房的房屋产权证所需要的一切费用均由甲方全额支付”及第八条规定第三款：“在乙方取得6081号住房房屋产权证之前，下列情况下乙方有权要求甲方双倍返还乙方所交付的购房款柒万贰仟元整（72000)即人民币壹拾肆万肆仟元整(144000)及乙方支付的该房的（按市场价评估）全额退还，并按银行利率向乙方支付装修的利息。……。3.在单位能办证办理房产证的情况下，甲方应配合乙方尽快办理具名为乙方的6801号房的房产证，若甲方由于个人原因不配合或故意拖延等，视为有意违约，乙方有权向甲方提出上述赔偿外，甲方还将承担相应的法律责任”的约定，以及依据海口市不动产登记中心确认的本案房屋需补缴土地出让金每平方米114元的标准，原告认为，被告应当按照约定承担补缴房屋过户的土地出让金7432.8元及其他所有过户费用，并应承担不配合过户的违约金14.4万元。因此，根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告认为，被告目前已经具备了向原告办理过户登记的条件，被告理应全面、妥善的履行合同义务，及时为原告办理过户手续并承担所有过户费用及相关违约金。原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。   被告冯某、张某2辩称，一、本案中，涉案房屋仍登记在冶金公司名下，原告主张被告为其办证，被告属事实上的履行不能，法院应驳回原告该项诉请。涉案房屋在未出售给原告之前，属被告张某2向其单位冶金公司购买所得，但由于冶金公司当年因抵押贷款等行为多次与诸多不同公司发生诉讼，导致截止目前，涉案房产并未能办理至被告张某2名下。也就是说，被告张某2至今未取得涉案房屋物权归属的合法凭证，张某2是否系涉案房屋合法权属人尚未确定，故原告在本案中请求被告协助办理涉案房屋及土地的产权过户手续，属于被告事实上的履行不能情形，原告该项主张于法无据，不应得到法院支持。二、关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金的问题。如上所述，涉案房屋仍登记在冶金公司名下，被告目前不具备协助原告办证的客观条件，鉴于此，原告并不存在逾期办证的违约行为，自然不存在承担逾期办证的违约责任的合同义务。其次，即便目前房屋仍登记在冶金公司名下，但被告也在积极为帮助原告办证做了相关工作。鉴于冶金公司多次诉讼，从2006年7月11日美兰区人民法院美民一初字第437号的《民事判决书》，到2013年12月9号美执字第128号的《执行裁定书》，再到2015年5月11日上海市虹口区人民法院虹执异字第2号《执行裁定书》，历时多年，因冶金公司欠税等原因，涉案6号宿合楼房屋房产一直不能办理。直至2018年底，据涉案6号宿合楼消息灵通人士说，由于有关政策的出台，治金公司6号宿合楼可以去申办房产证了，所以陆续有业主去申办。由于被告早在1997年就不住在治金局大院，被告张某22012年已退休，与改制后留守公司人员不熟，加上常不在海口，消息不灵通。而原告就住在治金大院涉案房屋，与6号楼各住户理论上应该是有联系，理应第一时间获知治金大院6号楼可办证消息。但事实上是，被告在2018年11月底参加单位同事子女喜宴获知后，积极主动去办理。于2018年12月10日，第一时间向美兰区人民法院申请《裁判文书生效证明》、向法院申请强制执行（有受理执行案件通知书为证，案号：(2019）琼0109执1492号)，同时被告冯某通过各种渠道寻找原告，告知原告涉案房屋已具办理房产证条件，并提交向美兰区人民法院申请的《裁判文书生效证明》给原告，要求原告配合共同办理，直接过户其名下。但原告称临近春节较忙，节后才办。可是春节后，被告多次分别联系两原告商量办证事宜（有被告冯某与两原告的短信及通话记录为证），但两原告均不予理睬，即便诉讼阶段，被告也多次劝告原告共同去办理过户手续，但原告坚决不配合，坚持诉讼，顾意拖延。无奈只能暂缓执行办理。据了解，涉案6号宿舍楼首批业主办理房产证时间2018年11月29日（附：盖有冶金公司公章的6173房产证的有关说明），也就是说2018年11月左右才具备办证条件，而被告自始至终积极主动，不存在怠于协助原告办证的违约行为，原告诉请被告承担逾期办证违约金无事实依据。三、关于原告主张被告承担办证所需土地出让金及其他所有过户费用的问题。虽然双方签订的《转让协议书》第七条明确约定“甲方负责为乙方办理具名为乙方的该住房的房屋产权证，办理该住房的房屋产权证所需的一切费用均由甲方全额支付”，但鉴于被告目前并不具备为原告办理房产证的能力，被告在不能协助原告办证的情况下，原告主张被告承担办证所需相关费用不存在履行的前提条件，该诉请亦不应得到法院的支持。退一步讲，即使目前被告具备为原告办证的条件，根据合同约定，被告需承担办证所需的相关费用，但现该房升值近七倍，也应酌情处理。另外，合同并不约定土地出让金事宜，原告现追加的土地出让金，无理更无法津依据。再说，原告应提供相应的价格参考或者已实际支付的发票凭证等，对于原告本身都无法明确的“其他所有过户费用”的具体金额及提供支付凭证，根据“谁主张、谁举证”原则，原告并未完成支持该诉请的举证责任，故法院应驳回原告该项诉请。综上，原告的上述请项主张均无事实根据及合同依据，请求法院依法驳回原告的全部诉请，做出公平公正的判决。   被告冶金公司未作答辩，也未提交证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的转让协议书、转让协议书补充合同、收据、海南省冶金工业总公司公有住房买卖协议书、（2006)美民一初字第437号民事判决书及生效证明、不动产登记信息查询情况说明，能够相互印证，形成证据锁链，本院对其真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。   被告冯某、张某2提交的（2006）美民一初字第437号民事判决书及生效证明、（2013）美执异字第128号执行裁定书、（2015）虹执异字第2号执行裁定书、受理执行案件通知书、国有土地使用权登记卡及房产证，原告对其真实性、合法性、关联性没有异议，但上述证据无法证明被告冯某、张某2不构成违约，本院对其证明力不予确认。被告冯某、张某2提交的短信聊天截图、通话记录，不足以证明被告冯某、张某2不构成违约，本院对其证明力不予确认。被告冯某、张某2提交的不动产权证书，系案外人的，本院对其关联性不予确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告冯某和被告张某2于1988年5月31日登记结婚。1993年至1998年期间，张某2向冶金公司支付了冶金公司大院六幢楼6081号房屋的购房款。1999年12月2日，被告冶金公司与被告张某2签订一份《海南省冶金工业总公司公有住房买卖协议书》，其中约定：冶金公司将该公司大院六幢楼6081单元建筑面积为65.2平方米的住房一套出售给张某2，张某2应付的购房款为59362元，张某2付清全部房款后，冶金公司在条件具备时向海口市房产登记发证办公室申请产权过户登记和领取房屋所有权证；等等。之后，冶金公司将涉案房屋交付给张某2使用。   2001年10月18日，原告吴某（购买住房人、乙方）、罗某（购买住房人、乙方）与被告冯某（出售住房人、甲方）、张某2（出售住房人、甲方）共同签订一份《海南省冶金工业总公司第6幢楼6081号房转让协议书》，其中约定：甲方同意将其拥有所有权××院内第6幢楼6081号单位住房一套（总面积62.5平方米）的房屋所有产权转让给乙方，转让价格为8万元，双方签订协议后，乙方向甲方支付房屋购买款7.2万元，余额0.8万元在甲方将6081号房屋的房产证办妥到乙方名下时交付；乙方将购房款7.2万元转入甲方的银行账户，自此该住房的所有权归乙方所有；甲方负责为乙方办理具名为乙方的该住房的房屋产权证，办理该住房的房屋产权证所需的一切费用均由甲方全额支付；在乙方取得该住房的房屋产权证之前，在单位能办理房产证的情况下，甲方应配合乙方尽快办理具名为乙方的该住房的房产证，如甲方由于个人原因不配合或故意拖延等，视为有意违约，乙方有权要求甲方双倍返还乙方所交付的购房款即14.4万元及乙方支付的该房的装修费（按市场价评估）全额退还，并按银行利率向乙方支付装修费的利息；等等。同日，原告吴某（乙方）、罗某（乙方）与被告冯某（甲方）、张某2（甲方）还就住房转让未尽事宜共同签订一份《海南省冶金工业总公司第6幢6081号房房屋转让协议书补充合同》。同日，原告向被告冯某、张某2支付了购房款7.2万元，被告张某2向原告出具了《收据》。同日，被告冯某、张某2将涉案房屋交付给原告居住使用。   坐落于海口市××路、建筑面积为12069.48平方米）的房屋所有权于1999年8月27日登记在冶金公司名下（产权证号为：海口）。因冶金公司未将涉案房屋的所有权办理过户登记至张某2名下，张某2遂于2006年向本院提起诉讼，要求判令冶金公司给张某2办理涉案房屋的房产证。本院于2006年7月11日作出（2006）美民一初字第437号《民事判决书》，判决冶金公司于判决发生法律效力之日起一个月内将涉案房屋的产权证过户登记至张某2名下。该《民事判决书》于2006年8月17日发生法律效力。之后，冶金公司未履行上述判决确定的义务，未将涉案房屋的产权证过户登记至张某2名下。张某2于2019年1月向本院申请强制执行（2006）美民一初字第437号《民事判决书》，本院受理后，在执行过程中，张某2以吴某、罗某对其提起诉讼为由，申请暂缓执行。涉案房屋的所有权至今仍然登记在冶金公司名下。涉案房屋所占用的土地使用权的来源性质为划拨。   因被告冯某、张某2至今未将涉案房屋的产权证办理过户登记至原告吴某、罗某名下，原告遂于2019年4月15日向本院提起诉讼。庭审中，原告吴某、罗某与被告冯某、张某2均确认，涉案房屋自2001年10月18日至今由原告吴某、罗某居住使用。   本院认为，一、关于协助过户的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告吴某、罗某与被告冯某、张某2签订的《海南省冶金工业总公司第6幢楼6081号房转让协议书》中约定，冯某、张某2负责为吴某、罗某办理具名为吴某、罗某的涉案房屋的房屋产权证，在冶金公司能办理房产证的情况下，冯某、张某2应配合吴某、罗某尽快办理具名为吴某、罗某的该住房的房产证。经查，涉案房屋的所有权证（总证）已于1999年8月27日登记在冶金公司名下。因此，原告要求被告冯某、张某2将涉案房屋的产权证过户登记至原告名下，有事实及法律依据，本院予以支持。因冶金公司在本院作出（2006）美民一初字第437号《民事判决书》后，至今未履行该生效判决所确定的义务，未将涉案房屋的产权证过户登记至张某2名下，其违法行为影响了原告办理涉案房屋的产权证的过户登记手续，损害了原告的合法权益，故原告请求被告冶金公司协助原告将涉案房屋的产权证过户登记至原告名下，本院予以支持。   二、关于支付违约金的问题。本案中，冶金公司已经于1999年8月27日办理了涉案房屋的所有权证（总证），可见，涉案房屋自1999年8月27日起即具备了办理产权证过户登记的条件。本院作出的（2006）美民一初字第437号《民事判决书》已于2006年8月生效，在冶金公司未履行判决确定的义务的情形下，被告冯某、张某2在上述判决生效十多年后，直至2019年1月才向本院申请强制执行，其拖延申请强制执行的行为已经导致原告办证的迟延，故被告冯某、张某2的行为已经构成违约。虽然原告与被告冯某、张某2签订的《海南省冶金工业总公司第6幢楼6081号房转让协议书》中约定，如被告冯某、张某2由于个人原因不配合或故意拖延等，视为有意违约，原告有权要求冯某、张某2双倍返还购房款14.4万元，但是，因原告已付的购房款金额仅为7.2万元，且原告并未举证证明其存在经济损失，故本院认定上述协议书所约定的违约金过高，应当予以调整，本院酌定被告冯某、张某2应当向原告支付逾期办证违约金2万元。   三、关于过户费用的负担问题。原告吴某、罗某与被告冯某、张某2签订的《海南省冶金工业总公司第6幢楼6081号房转让协议书》中约定，被告冯某、张某2负责为原告办理具名为原告的该住房的房屋产权证，办理该住房的房屋产权证所需的一切费用均由被告冯某、张某2全额支付。因本院作出的（2006）美民一初字第437号《民事判决书》中已经判决冶金公司将涉案房屋产权证过户登记至张某2名下，冶金公司和张某2在办理此次过户手续时就应当依法交纳相关的土地出让金。故涉案房屋的土地出让金不应当由原告交纳。原告要求被告冯某、张某2共同承担涉案房屋的土地出让金及其他所有过户费用，有事实及法律依据，本院予以支持，但因原告没有举证证明涉案房屋的土地出让金的具体数额，故本院对原告主张的土地出让金7432.8元的数额不予确认。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：   一、被告冯某、张某2、海南省冶金工业总公司应当于本判决发生法律效力之日起三十日内，共同协助原告吴某、罗某将美兰区文明中路海南省坐落于海口市××院内第6幢楼6081号房屋的产权证（产权证号为：海口）办理过户登记到原告吴某、罗某名下；   二、被告冯某、张某2应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴某、罗某支付违约金2万元；   三、被告冯某、张某2应当承担上述房屋的土地出让金及其他所有过户费用；   四、驳回原告吴某、罗某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费4771.5元、保全申请费3020元（原告吴某、罗某已预交），由原告吴某、罗某负担4424.86元，由被告冯某、张某2负担3366.64元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                    yp75sbw1kgi9jl1bih           案件唯一码                   审 判 长 彭豫梅           人民陪审员 梁 健           人民陪审员 王巧玲                               二〇一九年十月八日                     书 记 员 杨 野             附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民法通则》   第一百零六条第一款 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。