广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1586号原告：官嘉靖，女，1988年5月27日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：陈英，广州市黄埔区鱼珠法律服务所的工作人员。委托诉讼代理人：李永铭，原告官嘉靖所在社区推荐的公民。被告：广州社建房地产投资有限公司，住所地广州市天河区珠村东横三路7号208。法定代表人：潘丽颜。原告官嘉靖诉被告广州社建房地产投资有限公司（以下简称社建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月4日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告官嘉靖及其委托诉讼代理人陈英、李永铭到庭参加诉讼，被告社建公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告官嘉靖向本院提出诉讼请求：1.判令被告社建公司为原告官嘉靖所购位于广州市黄埔区鹤景路375号大院5号802房办理权属证书；2.判令被告社建公司按双方签订的《商品房预售合同》约定支付逾期办理房产证的违约金421734.6元（从2016年9月26日起计至2019年4月29日，每日以购房款892560元的0.05%计算），后续违约金每日按922038元的0.05%计至成功办理房屋产权证之日止;3.判令本案案件受理费由被告社建公司承担。事实与理由：官嘉靖于2014年3月6日与社建公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》(编号：201403118518)，合同约定：官嘉靖向社建公司购买黄埔区鹤景路375号大院5号802房，按套出售，总价款为892560元，付款方式为按揭贷款方式，首付款402560元，剩余房款490000元按照中国建设银行按揭方式付款。同时合同约定，社建公司应当于2016年2月28日前交房，由官嘉靖委托社建公司办理产权登记，社建公司应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为官嘉靖办妥产权登记，将以官嘉靖为产权人的房地产权证交付官嘉靖。官嘉靖向社建公司付清了首付款、物业专项维修资金及委托社建公司办理产权登记的契税，按合同约定办理了按揭贷款手续与中国建设银行股份有限公司广州越秀支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并于2014年4月17日取得社建公司开具的购房款发票。官嘉靖于2016年2月16日收到社建公司的《收楼通知书》，并于2016年4月1日正式入住。从入住至今，虽经官嘉靖多次催促，但社建公司一直没有为官嘉靖办理涉案房屋的产权登记手续。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规规定，由于出卖人的原因，买受人在约定期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。依照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金”。为此，社建公司应依照合同支付违约金给官嘉靖。为维护合法权益，官嘉靖特向法院提起诉讼，请法院公正审理，判如所请。被告社建公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，经审理查明，2014年3月6日，社建公司（甲方）与官嘉靖（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》），约定：乙方所购商品房为鹤景路375号大院5号商业住宅楼（自编5号）8层802号房，房屋地址为黄埔区鹤景路375号大院5号802房，房屋建筑面积为65.36平方米，房价款总金额为892560元，甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款402560元自本预售合同网上签订之日起0天内支付，剩余房款490000元须于2014年3月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任约定，一次性付款、分期付款及按揭付款的情形下，如乙方未能按照买卖合同第八条约定的期限将应付房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款/未支付房价款/未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2016年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，甲方应自本合同第十三条约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应按本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十九条，规划、设计的变更第三款约定，乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。第二十一条产权登记约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。若甲方未在规定时间或上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定，2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金;逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。双方于同日还签订了《商品房预售合同》附件七补充协议，约定：第四条产权办理，关于买卖合同第二十一条的补充约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下：乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部房款及税费（包括但不限于按《商品房买卖合同》第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），并且在甲方规定的时间内向甲方提交办产权所需的相符的有关资料和证明文件，否则导致延迟办证的相关责任，由乙方自行承担。第八条其他事项约定，2.买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一。2014年4月1日，官嘉靖取得粤房地预登穗字第××号《房地产预告登记证明》，官嘉靖为涉案房屋的预告登记权利人，预告登记义务人为社建公司，预告登记业务种类为预购商品房预告登记。同年5月6日，该房屋办理抵押权预告登记至中国建设银行股份有限公司广东省分行名下，债权数额为490000元，预告登记义务人为官嘉靖。社建公司于2014年4月17日向官嘉靖开具892560元的售房款发票。官嘉靖称社建公司于2016年2月26日将涉案房屋交付其使用。官嘉靖主张其已向社建公司交纳了代收的契税，并已向广州市物业专项维修资金管理中心缴交了专项维修基金。为此，其提交社建公司于2014年3月28日开具的《收据》以及广州市物业专项维修资金管理中心于2013年12月11日出具的《广州市物业专项维修资金交存凭证》作为证据，其中《收据》载明“今收到官嘉靖交来鹤林苑5号楼5梯802房契税”，《广州市物业专项维修资金交存凭证》显示鹤林苑鹤景路375号大院5号5梯-802业主交存6862.8元。本院于2019年4月28日向广州市不动产登记中心发函询问涉案房屋的权属情况及办理产权过户是否存在障碍。2019年6月3日，广州市不动产登记中心回函称“涉案房屋涉及项目为鹤林苑商业住宅楼（自编5号），开发企业为社建公司，该项目领取预售许可证20010099号，并经穗国土规划验【2016】163号同意规划验收，项目整体尚未办理首次登记。涉案房屋已办理商品房预告登记和商品房抵押权预告登记，权属人为官嘉靖，他项权人为中国建设银行股份有限公司广东省分行，无查封。你院向我局送达过户的协执文书后，若房屋不存在查封或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持生效的法律文书和协执回执等资料申请办理不动产登记”。官嘉靖在诉讼中表示：一、办理产权证过程中如产生相关税费，同意先由官嘉靖承担。二、清楚可能存在无法办证以及产生其他费用的风险，经本院释明后仍坚持诉讼请求，如无法办证，将另行主张权利。以上事实，有《商品房预售合同》及附件、发票、收据、《广州市物业专项维修资金交存凭证》、调查函、复函、广州市不动产登记查册表以及当事人陈述等予以证实。本院认为，社建公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核官嘉靖提交的证据基础上对本案进行裁判。官嘉靖与社建公司于2014年3月6日签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于逾期办理房屋权属证书违约金问题。本案中，官嘉靖已依照《商品房预售合同》的约定按期支付完毕涉案房屋的所有购房款及相应税费，已依约履行了合同义务。社建公司于2016年2月26日将涉案房屋交付官嘉靖使用，其亦应当按照合同约定于商品房交付后210个工作日即2016年12月27日前为官嘉靖办理产权登记，但直至本案庭审之日，社建公司仍未履行上述合同义务，故应当按照合同约定自逾期之日的次日开始向官嘉靖支付违约金。虽社建公司与官嘉靖签订的买卖合同补充协议变更逾期办证的违约金标准为0.01%，但上述关于变更逾期办证违约金标准所涉买卖合同条款为社建公司逾期交房、变更设计规划、逾期办证的违约责任，而对第十条官嘉靖逾期付款的违约金标准仍按0.05%计算，二者对比显失公平，故上述补充协议中变更逾期办证违约金标准的条款属于加重对方责任、减轻自身义务的条款，对双方并无约束力。官嘉靖依照买卖合同的约定每日按该商品房总价款的0.05%的标准计算逾期办证违约金合理，本院予以支持。依照上述约定，社建公司应以892560元为基数，按每日0.05%的标准，向官嘉靖支付从2016年12月28日起至《房地产权证》办至官嘉靖名下之日止的逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金具有补偿性质，因此，逾期办证违约金应以892560元为限。官嘉靖主张2019年4月29日以后的违约金以922038元为计算基数，缺乏理据，本院不予支持。关于办理涉案房屋权属证书的问题。根据广州市规划和自然资源局的复函可知涉案房屋尚未办理首次登记，而依照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款的规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”。因此，只有在办理首次登记后，涉案房屋才具备办理房屋权属证书的法定条件。依据《商品房预售合同》第二十二条约定，如逾期办证达到120日的，则官嘉靖有权在该120日届满之日起半年内解除合同。但经本院释明，官嘉靖仍坚持其诉请，故对于官嘉靖要求社建公司为其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，本院予以驳回。官嘉靖可待涉案房屋具备办证条件后另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州社建房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告官嘉靖支付逾期办证的违约金（违约金以892560元为基数，按每日0.05%的标准，从2016年12月28日起计至《房地产权证》办至官嘉靖名下之日止，违约金以892560元为限）；二、驳回原告官嘉靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7726元，由原告官嘉靖负担26元，由被告广州社建房地产投资有限公司负担7700元。负缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  林少畅人民陪审员  梁丹华二〇一九年十月二十八日书 记 员  张 敏张园