江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0324民初3681号原告：时家旺，男，1973年1月13日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：李艳群，系原告时家旺之妻。被告：甄珍珠，女，1988年1月10日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：屈宜跃，黑龙江凤翔律师事务所律师。被告：徐州财通建筑工程有限公司，住所地睢宁县古邳镇邳睢卢西侧财源路北侧。法定代表人：陈敏，该公司总经理。被告：徐州鼎立房地产开发有限公司，住所地沛县金贸广场第45幢1-3层。法定代表人：陈敏，该公司总经理。被告：陈敏，女，1969年1月1日生，汉族，住沛县。原告时家旺与被告甄珍珠、徐州财通建筑工程有限公司（以下简称：财通公司）、陈敏、汪明法、徐州鼎立房地产开发有限公司（以下简称：鼎立公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告时家旺向本院申请撤回对被告汪明法的起诉，本院依法予以准许。原告时家旺的委托诉讼代理人李艳群，被告甄珍珠及其委托诉讼代理人屈宜跃，被告财通公司及鼎立公司的法定代表人即被告陈敏，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，甄珍珠与财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月11日作出了（2014）睢民初字第2870号民事判决书，判决财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司连带支付甄珍珠借款本金100万元及利息。该判决发生法律效力后，根据甄珍珠的申请，本院于2015年5月21日立案执行，案号为（2015）睢执字第1894号。在诉讼过程中，本院根据甄珍珠的申请，于2015年2月5日作出了（2014）睢民初字第2870号民事裁定，查封了财通公司所有的位于睢宁县产。案外人时家旺认为其为涉案房产的所有权人，遂提起执行异议，本院于2019年4月15日作出（2019）苏0324执异32号执行裁定书，驳回了时家旺的异议申请。原告时家旺向本院提出诉讼请求：终止对睢宁县古邳镇财源农贸市场N5号楼S-08、S-09室的执行并解除查封。事实和理由：2014年7月16日，原告与财通公司签订《商品房买卖合同》，购买睢宁县古邳镇财源街农贸市场N5号楼S-08、S-09室，总房价为28万元。合同签订后，原告以现金方式支付了全部购房款。但该房产于2015年2月5日被法院查封，原告时家旺提起了执行异议。睢宁县人民法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认为时家旺没有实际支付足额房款以及没有实际入住，于2019年4月15日，作出（2019）苏0324执异32号执行裁定，驳回了时家旺的异议请求。原告认为，该裁定适用法律错误，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起诉讼，请求支持原告诉请，解除对涉案财产的执行措施。被告甄珍珠辩称，1、时家旺签订的房屋买卖合同不具有真实性、合法性及有效性。陈敏、汪明法、财通公司、鼎立公司因涉嫌非法吸收公共存款罪被判刑或采取刑事强制措施，客观上不可能对时家旺作出任何意思表示。原告提供的房屋买卖合同甲方为古邳镇旧州村财源街房屋销售管理处，但涉案房产的所有权属于财通公司，古邳镇旧州村财源街房屋销售管理处未有取得授权，销售行为效力待定。原告自认向其出售房屋的是魏坤，购房款也是交给魏坤的，即使原告提供的房屋买卖合同加盖了财通公司的印章，也不能证明该买卖行为是该公司的真实意思表示。且原告未有在合同落款处签字，也不能证明双方有协商一致的意思表示。同时，被执行人在前期的有关执行异议案件中明确表明，被执行人不欠任何工程款及人工工资，没有与时家旺签订任何房屋买卖协议，也没有授权魏坤与时家旺签订协议。时家旺主张双方存在房屋买卖合同法律关系同样不具有客观真实性。2、时家旺自认将购房款交给魏坤，并非交给财通公司，上述款项也未进入公司账户，时家旺没有完成向公司支付全部购房款的义务，不能认定其已经支付全部购房款。3、原告自认在人民法院查封之前没有居住或者没有证据证明已经居住，没有合法占有该不动产。4、原告并非睢宁县古邳镇旧州村集体经济组织成员，其明知购买的是小产权房且存在纠纷，买卖合同违反法律强制性规定，不具有合法性。另外原告购买的房屋价款明显低于同期房屋售价，也可以证明其存在故意或者恶意购买存在纠纷房屋的情形。再者，原告对于涉案房屋的真实权利状况没有进行任何核实，在未要求魏坤出具任何产权证明的情形下向无权处分人购买涉案房屋，其自身存在明显过错。综上，请求依法驳回原告诉请。被告财通公司、鼎立公司、陈敏共同辩称，原告签订合同时涉案房屋尚未建好，也未经过竣工验收，我们和施工方尚未进行结算，后来公司出事，房产和账务都被法院查封了。原告是在魏坤处购买的房产，购房时我并不知情，需要进一步核实，如果原告购房属实，且款项进入了公司账户，那么我们会和法院协商为原告解封房产，如果款项没有进入公司账户，我们就不认可。请求法院依法判决。本院查明：2012年10月23日，被告财通公司（乙方）与睢宁县古邳镇旧州村村民委员会（甲方）在睢宁县古邳镇人民政府的见证下签订《古邳镇财源街商贸市场建设合同》，约定由乙方投资建设财源路农贸市场、旧居民区改造、汉风仿古街，合同中对双方其他权利义务也进行了约定。庭审中，原告时家旺提交《房屋买卖协议》一份，约定原告购买甲方开发的位于古邳镇财源街农贸市场N5号楼S-08、S-09房屋，房屋面积174平方米，总价款为28万元。合同签订时间为2014年7月16日，甲方处加盖被告财通公司的合同专用章，见证人处由案外人魏坤签名并加盖古邳镇旧州村财源街房屋销售管理处印章，乙方落款处原告未有签名。被告财通公司为原告出具了购房款收据，收款方式为现金。该房至今未有办理产权登记手续。甄珍珠与财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司民间借贷纠纷一案，本院2015年3月11日作出了（2014）睢民初字第2870号民事判决书，判决财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司于本判决发生法律效力之日起十日内，连带支付甄珍珠借款本金100万元及利息。诉讼过程中，本院根据甄珍珠的申请，于2015年2月5日作出了（2014）睢民初字第2870号民事裁定，查封了财通公司所有的位于睢宁县产。该判决发生法律效力后，根据甄珍珠的申请，本院于2015年5月21日立案执行，案号为（2015）睢执字第1894号。原告时家旺认为其为涉案房产的所有权人，遂提起执行异议，本院于2019年4月15日作出（2019）苏0324执异32号执行裁定，裁定驳回了时家旺的异议请求。案外人时家旺不服，遂提起本案诉讼。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。经依法登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产登记在被告财通公司名下，案外人认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，有权提起执行异议之诉，但应当承担相应的举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。以上条件必须同时满足，否则即不足以排除强制执行。结合本案案情，对上述条件分述如下：一、查封前双方是否签订了合法有效的书面买卖合同。原告虽然提供了房屋买卖协议，但该协议上购房人为空白，原告并未签名，不能证明双方之间存在房屋买卖的合意。且涉案房产属于被告财通公司所有，但合同上的甲方却为旧州村财源街房屋销售管理处，庭审过程中被告财通公司主张未有授权任何单位和个人对外销售房产，且对原告购买该房产的事实并不了解，对于该合同的效力不予认可。故原告所举证据不足以证明查封前签订了合法有效的书面房屋买卖合同。二、查封前原告是否已经合法占有该房产。原告主张已经对涉案房屋进行了装修并实际入住，但仅提供两张室内照片，照片中仅有一张简易床和一个马桶，反映不出房屋的面貌及原告在此生活居住的信息，且原告陈述照片系在人民法院驳回其执行异议之后拍摄的，不足以证明其已经实际占有使用该房产。三、原告是否已经支付了全部购房款。原告主张28万元购房款系一次付清且均为现金交付，其中自家存款十余万元，另向其姐姐借款十余万元，但未能提供任何借款及相关交付凭证或支付购房款的相关转账记录等证据。本院认为，购买房产是普通家庭的重要大宗消费，理应非常谨慎，但原告至今仍未取得购房款发票，且对购房款的来源及支付情况均无法作出合理解释，仅凭一份购房款收据，不足以证明其购房款已经全部付清。故原告该项主张证据不足，本院不予认定。四、对于未办理过户登记，原告是否存在过错。涉案房产属于被告财通公司所有，所占用范围的土地为集体土地，未经征收及国有化程序，无法办理产权登记，原告购买时未有了解该房产是否具有产权、能否办理产权登记证书及房屋的权属归属等问题，盲目从案外人魏坤处购买该房产，自身具有明显过错。综上，在人民法院查封涉案房产之前，原告没有签订合法有效的书面购房合同，也未提供充分证据证明其已经支付了全部购房款并实际占有使用，且对未办理过户登记手续存在明显过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。依据《中华人民共和国物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，涉案房产尚未发生物权变动的效力，原告尚未取得涉案房产的物权所有权，从物权归属上，该不动产仍属于被告财通公司所有。故原告所举证据，不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告时家旺的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告时家旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘宝玉审 判 员  刘彦军人民陪审员  田敬明二〇一九年十月三十一日书 记 员  李廷轩附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为被告。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。