福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初4666号 原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司泉州分公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街道田安路丰泽城I区B段14号,统一社会信用代码：91350503MA3497T68C。 法定代表人：张发跃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄三福，该公司员工。后变更委托诉讼代理人为陈乐芝，该公司员工。后变更委托诉讼代理人为陈锦煌，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈锦煌，男，1986年5月11日出生，汉族，系该公司员工。 被告：黄玉文，女，1990年9月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告广东碧桂园物业服务股份有限公司泉州分公司（下称碧桂园物业泉州分公司）与被告黄玉文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告碧桂园物业泉州分公司的委托诉讼代理人陈锦煌到庭参加诉讼，被告黄玉文经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。 碧桂园物业泉州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄玉文向碧桂园物业泉州分公司支付物业服务费至2019年3月的物业服务费共计20194.2元；2.判令黄玉文以当月所欠物业费为计算基数按照每日千分之三标准计付违约金至被告付清物业服务费之日止（暂计至2019年3月的违约金数额为7115.09元）；3.判令黄玉文向碧桂园物业泉州分公司支付自2018年9月起至2019年2月止的二次供水、室外路灯的电费分摊费用共计2.61元。事实和理由：2017年5月12日，碧桂园物业泉州分公司和黄玉文签订《兆基·明城C-4地块前期物业服务协议》，约定选聘碧桂园物业泉州分公司对碧桂园清源里一期提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园物业泉州分公司对该物业进行了包括房屋建筑共同部分的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化和园艺小品的养护和管理服务以及交通和车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。黄玉文于2017年8月20日购买清源里一期复式住宅9号楼05房产，属于碧桂园物业泉州分公司管理的物业服务区域范围，并与碧桂园物业泉州分公司签订了《兆基·明城C-4地块前期物业服务协议》，根据该协议约定，黄玉文应当于每月10日前向碧桂园物业泉州分公司支付物业服务费2243.8元，逾期支付的自逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向碧桂园物业泉州分公司支付违约金。黄玉文于2018年7月开始拖欠碧桂园物业泉州分公司物业服务费至2019年4月拖欠的款项（包括物业服务费、公摊水电费、违约金）合计27311.9元。碧桂园物业泉州分公司多次向黄玉文催要，但是至今未能支付。 黄玉文未进行答辩。 本院经审理认定事实如下：黄玉文于2017年5月12日与福建兆基置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定黄玉文向福建兆基置业有限公司购买位于兆基·光明城C-4地块9号楼05复式住宅一套，建筑面积为433.99平方米。《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应在交付日期届满前x日（不少于10日）将查验房屋的的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；第二十一条约定选聘的前期物业服务企业为碧桂园物业泉州分公司，物业服务时间自2016年12月2日起至2019年12月1日，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为1.9元/平·平方米；附件九第七条约定物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前向碧桂园物业泉州分公司支付物业服务费；附件九第十四条约定福建兆基置业有限公司、业主经碧桂园物业泉州分公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠物业费的日3‰的违约金；附件九补充协议第四条约定物业服务费、原合同及本补充协议约定的各项分摊费用按月交纳，应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上一个月的实际产生约定的各项分摊费用，自业主与福建兆基置业有限公司约定的商品房交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向碧桂园物业泉州分公司交纳物业服务费及原合同、本补充协议约定的各项分摊费用。 福建兆基置业有限公司与碧桂园物业泉州分公司签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》。《前期物业服务合同》第七条第（四）款第四项约定，出售房屋交付之日后的次月至合同终止之日的当月发生的物业服务费由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。《前期物业服务合同补充协议》第四条约定复式住宅按房屋建筑面积5元/月·平方米计收（含1.9元/月·平方米物业服务费与1.8元/月·平方米特色服务费以及1.3元/月·平方米社区服务费）。 福建兆基置业有限公司与黄玉文签订有系列补充协议，其中《买卖合同重要事项告知书》第二条告知黄玉文收楼日期为2018年6月30日，请业主亲临销售中心办理相关收楼手续。《房屋情况告知书》告知黄玉文其所购商品房存在临近山体及护坡的情况，购买款价格已充分考虑并体现了该等因素的影响，黄玉文对此完全知悉并自愿购买该商品房。《附录一》第二条约定交楼日期需预收一年物业服务费（复式住宅5元/月·平方米）。 碧桂园物业泉州分公司与黄玉文另签订有《兆基·光明城C-4地块前期物业服务协议》一份，约定黄玉文已购买兆基·光明城C-4地块9号楼05单元，黄玉文同意地产公司按照法律、法规合同有关规定选聘碧桂园物业泉州分公司对本园区实施前期物业管理服务，黄玉文按该物业的房屋建筑面积复式住宅每月每平方米5.0元计收（含1.9元/月·平方米物业服务费与1.8元/月·平方米特色服务费以及1.3元/月·平方米社区服务费）。协议第十六条约定，黄玉文或物业使用人逾期缴纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。双方并在协议的第二章对物业管理服务内容及在附件二对特色服务和社区服务标准进行了详细约定。 2018年6月29日，碧桂园清源里售楼部向黄玉文在合同中约定的文书送达地址寄送了收楼通知书。 上述事实，有碧桂园物业泉州分公司与黄玉文共同提供的《商品房买卖合同》，碧桂园物业泉州分公司提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、系列补充协议（含《买卖合同重要事项告知书》、《房屋情况告知书》、《附录一》）、《兆基·光明城C-4地块前期物业服务协议》顺丰速运存根联及双方的庭审陈述予以证实，本院予以认定。 本院认为，碧桂园物业泉州分公司与福建兆基置业有限公司订立的前期物业服务合同，黄玉文与福建兆基置业有限公司签订的条款中涉及前期物业服务的部分条款以及黄玉文与碧桂园物业泉州分公司签订的《兆基·光明城C-4地块前期物业服务协议》，对碧桂园物业泉州分公司及黄玉文均有法律约束力。上述合同虽有部分条款约定黄玉文所购买的复式住宅物业服务费为1.9元/月·平方米，但也有部分条款约定物业服务费按5.0元计收（含1.9元/月·平方米物业服务费与1.8元/月·平方米特色服务费以及1.3元/月·平方米社区服务费）。本院认为，根据案涉房屋的建设时间、住宅类型及本地同类住宅的物业服务费实际收取标准，碧桂园物业泉州分公司主张双方约定的总物业服务费用为5.0元/月·平方米，未违反法律法规的强制性规定，符合双方的真实意思表示，应予认定。根据《福建省物业管理条例》第四十六条规定，已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费。黄玉文应依照合同约定承担自2018年7月1日起的物业服务费用。根据合同约定，黄玉文所购买的案涉房屋每月应交物业服务费用为2243.8元，自2018年7月起至2019年3月止应交物业服务费用20194.2元。对碧桂园物业泉州分公司请求的物业服务费予以支持。参照本院受理的同时间段碧桂园物业泉州分公司与该小区业主的物业合同纠纷案件，因房屋后山护坡大量泥石沙冲入小区导致了该小区业主拒不办理收房和缴交物业费，黄玉文亦非无故拖欠物业服务费，对碧桂园物业泉州分公司请求的逾期违约金不予支持。碧桂园物业泉州分公司另要求黄玉文支付电费分摊费用，但未提供证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第四十六条，《福建省物业管理条例》第四十六条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、黄玉文应于本判决生效之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司泉州分公司支付物业服务费20194.2元； 二、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司泉州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费311元，减半收取155.5元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司泉州分公司负担41元，由被告黄玉文负担114.5元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  庄亚飚 审 判 员  郑丹红 人民陪审员  王少红 二〇一九年十月十日 法官助理戴玉燕 书记员郑昱淳 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 第四十六条第一款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 《福建省物业管理条例》 第四十六条第五款已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 -8- -9-