福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初4104号 原告：福州市仓山区建新镇楼下村民委员会，住所地：福州市仓山区建新镇楼下村。 法定代表人：陈伟新，村长。 委托诉讼代理人：杨亚泉、徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被告：夏奶明男，1954年5月24日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：钟颖、王昌华，福建正联（宁德）律师事务所律师。 原告福州市仓山区建新镇楼下村民委员会（以下简称楼下村委会）与被告夏奶明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楼下村委会委托诉讼代理人杨亚泉、被告夏奶明及其委托诉讼代理人王昌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼下村委会向本院提出诉讼请求：1.被告夏奶明向原告支付仓山区建新镇建新北路16号楼下新村1＃、2＃楼连接体1层×商场除南向店面和库房（原佳佳惠超市，门牌号为××）外的商场（2018年1月22日至2018年4月10日房屋占用费105273元（647.17平方米×61元/平方米/月×2个月+647.17平方米×61元/平方米/月×20天/30天）；2.被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：位于福州市仓山区商场（下称案涉房屋）房屋产权原系楼下村委会所有，房屋面积799.25平方米，因经济纠纷曾抵偿给案外人福建省金福建筑工程有限公司（以下简称金福公司），后楼下村委会赎回案涉房屋，案涉房屋的产权系楼下村委会所有。被告夏奶明与案外人金福公司于2012年4月20日签订《商场租赁合同》，合同约定，金福公司将案涉房屋出租给夏奶明使用，夏奶明将房屋进行分割，自己经营佳佳惠超市（占地152.08平方米），其它店面转租给案外人，后金福公司于2018年1月13日与被告夏奶明解除《商场租赁合同》。被告夏奶明向案外人金福公司支付租金至2018年1月21日，《商场租赁合同》中约定的店面除佳佳惠超市外，均已于2018年4月11日交还给原告。2018年4月9日，原告向仓山区人民法院提起诉讼，要求被告将占有的案涉房屋交还原告，并支付房屋占用费，该案经仓山区人民法院审理，判决被告将案涉房屋交还原告并支付房屋占用费。后被告不服一审判决，向福州市中级人民法院提起上诉，上诉期间，被告于2019年1月16日将占有使用的佳佳惠超市交还给原告。该案经福州市中级人民法院审理，于2019年4月11日作出终审判决，判决被告向原告支付其占用的佳佳惠超市（152.08平方米）从2018年1月26日至2019年1月16日的占用费108230.27元。因被告于2018年1月22日至2018年4月10日还占有案涉房屋647.17平方米（799.25平方米-152.08平方米），被告应向原告支付2018年1月22日至2018年4月10日房屋占用费105273元（647.17平方米×61元/平方米/月×2个月+647.17平方米×61元/平方米/月×20天/30天。 被告夏奶明辩称，一、原告属于重复起诉，依法应当驳回原告起诉。本案与（2018）闽0104民初1704号（下称1704号）民事判决中的当事人、诉讼标的、诉讼请求、面积等事实与理由均相同，系重复起诉的案件，根据《民事诉讼法》第124条，《民事诉讼法司法解释》第247条之规定，应当驳回原告的起诉。二、原告起诉无事实依据。原告提供二份判决书作为本案的事实依据，但判决书仅判项内容（判决结论）对本案才具有法律约束力，判决书中的其它内容对本案并无约束力，不能作为认定事实的依据。被告也不认可该判决书除判项以外的其它内容。1704号判决认定事实被二审改判，即是明证。故，讼争租赁物权利人、租赁面积、原告所主张的租赁期限等等构成权利的要件并无事实依据。三、原告不是本案正当当事人。原告并不当然的享有对取得房屋所有权之前的物权与债权，即原告无权向被告主张租金的。1.从1704号判决可看出，2018年5月24日，原告取得闽（2018）福州市不动产权第×××号不动产登记，而原告所谓的权利主张均发生于2018年5月24日以前。因原告并非物权权利人或债权人，原告向被告所作的意思表示，包括返还租赁物、解除合同等，对被告不产生法律约束力，被告并无相应义务按照原告的要求履行相应的行为。2.租赁物系由福建省金福建筑工程有限公司（下称金福公司）出租给被告，金福公司承担权利瑕疵担保义务。被告在租赁期间，租赁物遭受原告的侵夺，根据《合同法》第228条，被告有权不支付租金或减少租金。四、如果法院最终未采纳被告以上三点观点，最终并未驳回原告的起诉的情形时，租金总金额应当按照合同约定2万元/月标准计算。1704号民事判决中折合的月租金已远超过2万元，租金总额已然超过原告应付租金，也应当驳回原告的诉讼请求。（一）、案涉租赁物由被告与金福公司达成合意取得的，以往双方签订过如下协议：1.2008年8月15日，原告夏奶明与金福公司首次签订《商场租赁合同》，租期近5年，至2012年4月21日止。租金为1.45万元/月（2010年4月前租金1.35万元/月）。2.2012年4月20日，夏奶明与金福公司第一次续签合同，租期5年，至2017年4月21日止。租金为1.5万元/月。其它内容未作任何变更。3.第2次以第1次续签基础上，仅对租金一项提升至2万元/月作了简明约定，其它内容不作变动。因此，租金应当以2万元/月作为基准。从以上签订合同的内容可以体现出，双方对案涉租赁物的租金具有明确约定，系双方真实意思表示。尽管1704号二审判决最终认定为不定期租赁合同，但不论是定期亦或不定期租赁合同，2万元/月的租金约定始终是明确的，符合租金提升市场价格，该约定应当作为认定租金的依据。而不应当采取61元/月·平方米的评估价格计取租金。1704号判决租金总额已经达十余万元，超出被告应付数倍租金，判决已失公允。（二）、租赁物的物权变动不影响租赁合同的效力。不论何种原因变动物权，也不论物权变动是否合法（原告所登记的不动产系未经验收合格房屋），均不能改变租赁合同的效力，租赁合同约束双方当事人。（三）、不论原告对租赁物是否享有权利，或者金福公司通知被告合同解除是否合法，解除合同也应当给予被告合理准备时间，在准备期间内应当按照合同2万元/月计价租金。五、司法应当体现公平正义；本案中原告的主张并非权利，不受法律保护。被告诉讼行为能力薄弱。在1704号诉讼中被告方无律师参与诉讼。被告本人所掌握的法律知识不足以形成的抗辩主张；法院并未考虑双方诉讼行为能力上强弱的失衡性；租金认定依据采纳了由原告单方委托估价机构出具的市场评估价61元/月·平方米价格作为1704号定案依据。该估价严重背离市场价格是因为在评估时点之前，租赁物所在地段并无地铁，法院本不应当采纳该评估，但1704号判决中时采纳了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的（2018）闽0104民初1704号民事判决书、（2019）闽01民终1981号民事判决书，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提交的不动产权证、商场租赁合同，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人金福公司经原告楼下村委会同意，将坐落仓山区1#、2#楼连接体1层×市场出租给被告夏奶明经营，租期自2012年4月22日起至2017年4月21日止。2017年4月19日，金福公司同意被告继续承租，但未约定租赁时间。2018年1月13日，双方租赁关系因金福公司向被告寄送律师函而解除。被告向金福公司支付租金至2018年1月21日。 另查，坐落仓山区1#、2#楼连接体1层×市场权利人为楼下村委会，房屋建筑面积799.25平方米。除楼下新村1＃、2＃楼连接体1层×市场南向店面和库房即原佳佳惠超市（门牌号建新镇楼下村楼下×-×号，建筑面积为152.08平方米）以外，《商场租赁合同》中约定的店面于2018年4月11日由楼下村委会收回。福州仓山区1＃、2＃楼连接体1层×市场房地产市场在2018年1月22日至2018年9月30日的租金单价为61元/平方米·月。 本院认为，被告与金福公司的租赁关系解除之后，原告作为讼争房屋权利人，有权要求被告支付自2018年1月22日至2018年4月10日期间的楼下新村1#、2#楼连接体1层×市场除南向店面和库房外的房屋占用费，即61元/平方米·月×2.7个月×（799.25平方米-152.08平方米），本院在原告诉请范围内对其主张占用费105273元予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，判决如下： 被告夏奶明于本判决生效之日起十日内返还原告福州市仓山区建新镇楼下村民委员会占用费105273元。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2404元，由被告夏奶明负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  陈曜辉 审判员  陈家挺 审判员  吴灵婧 二〇一九年十月二十四日 书记员  王雨祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。