山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4486号上诉人（原审原告）：张荣，女，1960年2月10日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：崔云飞，山东海峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宁，女，1973年4月17日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：周晓钰，山东同济律师事务所律师。上诉人张荣因与被上诉人张宁房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2018）鲁0611民初3713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荣上诉请求：请求二审法院撤销一审判决改判支持我方诉请或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，损害我的合法权益。双方房屋租赁合同于2016年秋进行部分变更，但没有解除合同。张宁辩称，原审判决认定设施齐全，适用法律正确。一审证据足以证明双方合同在2016年9月以前，就已经解除，房屋由张荣收回自用或出租给他人，张荣的上诉没有事实和法律依据。张荣向一审法院起诉请求：1、依法解除张荣、张宁双方签订的《房屋租赁协议》；2、请依法判令张宁给付张荣房屋租金30万元，租金可计算至张宁退还房屋日止；3、本案的诉讼费用、律师费由张宁承担。张荣为证明其诉讼请求向一审法院提交了以下证据：1、房产证复印件一份，证明房产的所有人为王仁义。2、夫妻关系证明复印件一份，证明张荣与王仁义的夫妻关系。3、房屋租赁合同复印件，证明张荣将位于河滨路10号的房屋部分租赁给张宁使用，租期10年，年租金10万元。4、房屋租赁合同一份，时间为2018年10月11日，证明张荣家人将三楼约400平方米租赁给梁广贺，并不是张宁所说2016年张荣将房屋对外出租。张宁对张荣提交的上述证据发表以下质证意见：1、对证据1、2、3的真实性和证明内容均没有异议，但需要说明房屋租赁协议是一式两份，因张宁签订协议当天按约定向张荣支付租金2万元，故张荣在张宁所持的协议中注明已经收到租金2万元。2、对于证据4的真实性张宁不清楚，张宁认为该证据并不能证明张荣在此之前未对他人出租过三楼，三楼原来刚上楼梯的门是木头门，张荣收回之后，即将其换成了防盗门，原本三楼的格局在张宁使用时是跟四楼一样，现在从现场情况看，三楼的部分张荣重新进行了装修，拆除了部分房屋的隔断，都可以说明张荣早已经收回了房屋。从现场房屋格局可以看出，一楼大厅的使用是三、四楼房屋进行经营活动所必需的，没有一楼，三、四楼不能正常经营。张宁为证明其诉讼请求向一审法院提交了以下证据：1、现场照片和工商登记材料，该组证据可以证明双方于2016年9月即解除了合同，张荣收回了房屋，并且将一楼出租给吕化鹏从事餐厅经营。2、张宁向张荣付款凭证一宗，证明张宁向张荣共支付房屋租金30万元，其中签订合同之日交付2万元，2014年1月8日交付8万元，2014年10月24日支付5万元，2015年6月18日支付5万元，2015年11月20日支付4万元，2016年6月5日到2016年6月17日支付6万元，其中5万元为转账，1万元为现金。以上合计为30万元。张荣对张宁提交的上述证据发表以下质证意见：1、对现场照片和工商登记材料的真实性没有异议，但对证明内容有异议，一楼南部确实在2016年年底张荣重新对外出租，一楼南部是张荣、张宁双方协商同意张宁不再使用的情况下，张荣才对外出租，但三楼、四楼在当时，张宁仍然继续使用。张宁所拍的房门照片，是张宁在收到诉状后拍摄的，所以张宁的主张不能成立。2、对付款凭证一宗的真实性没有异议，张宁确实已经给付了2013年-2016年的房屋租金。张宁向一审法院书面申请，申请田某、王某、戴某出庭作证。证人田某述称，我清楚租赁房屋的具体地址，就是在福山医院后面的楼房，但我不清楚具体的租赁时间。我于2016年8月份去拆的租赁房屋的三楼和四楼卫生间的热水器、屋内的窗帘、床和家具，屋里的空调在5、6月份已经拆除。是戴某要求我去拆除的。证人王某述称，我不认识张荣，我认识张宁，张宁是普觉基金会的秘书长。租赁房屋的具体时间我记不清了，租赁房屋是为了成立佛友之家，便于接待外来的客人。租赁的房屋为一、三、四层，租金是每年10万元，双方解除合同具体时间我不清楚。2016年5月份以后我方接到通知，陆续从租赁房产处往寺庙里搬东西，出租方不再将房屋出租给我方。因为我是后勤负责人，我就安排车将空调、电器、家具搬走，包括一层、三层和四层。佛友之家没有经营，因为消防验收未通过，不具备服务业运营的要求。我方租赁后对房屋进行过装修，装修花了100多万。证人戴某述称，我不认识张荣，我认识张宁，当时同她一起做义工。租赁场地佛友之家最后一次交纳水电费是2016年7月份，家具家电等早都搬出了，从5月份就开始搬了，7、8月份搬完了。当时租赁合同履行不下去是因为出租方不配合我们办理消防验收，还有两个人到一楼大厅去闹，一个是房东的儿子，另一个是房东儿子的朋友。我们现在还保存着当时的视频，可以提交。并且出租方还给我们加收了大约三倍的电费。张荣对上述证人证言发表如下意见：1、三个证人无论是义工还是副主任，他们的身份没有提交证据而且也无法落实，三个证人不具备作证资格；2、退一步讲，即使三人身份属实，他们被吩咐干活是经常发生的事，但他三人对搬家的时间记得如此清楚，违背常理；3、王某述称佛友之家从来没有经营过，没有入住任何佛友，则交纳水电费与其陈述不一致。综上，我方认为三个人不具备作证资格，陈述内容相互矛盾的，其证人证言不应当采信。张宁对上述证人证言发表如下意见：对证人的陈述无异议，证人的身份已经向法庭提交身份证件，足以证明证人的基本情况，关于证人和本案的关联性，证人戴某、王某、田某不同程度的了解、参与了该租赁合同履行的相关事宜，有张宁之前向法庭提交的付款凭证等可以证明，其中有戴某向张荣儿子王俊森支付租金的银行转账凭条，且张荣对此也没予以否认。法律规定凡是知道案件情况的人都可以作为证人，三位证人的作证资格是符合法律规定的，张荣如对证人所证明的事实有异议，应当提供反证，且三位证人所证明的事实与张宁之前提供的书证可以相互印证，足以证明张荣、张宁之间的租赁合同在2016年9月前就已经解除的事实。一审法院认定事实：2013年10月10日，张荣（甲方）与张宁（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、标的物1、甲方拥有自主产权明晰的标的物一处，位于河滨路10号，其中一楼南部、三楼整层、四楼整层（西一间除外）共约1230平米，同意出租给乙方使用。2、出租楼房南面所有停车位及院内停车位免费供乙方使用。3、楼内电梯、锅炉、床、衣柜等一切附属设施，乙方可以无偿使用，电梯、锅炉自本协议签订后，维修费用由乙方承担。4、甲方保证水、电畅通，乙方应单独装水电、表，水电费由乙方自行负担。5、甲方协助乙方解决好与出租房屋相关的其他业主及邻居的关系。二、租期、租金及付款方式1、租期为10年，自本协议签订之日开始计算租期，本协议到期后，乙方如继续承租，提前半年通知甲方，乙方有优先承租权，双方可另行协商签订租房合同。2、租金每年10万元，房屋装修及维修等费用由乙方自行承担（乙方装修完毕后，装修及维修等费用甲方与乙方可协商确定并书面确认，有分歧可由审计部门予以确定）。3、合同签订时给付租金贰万元，在三个月内付余款捌万元，以后每年合同签订日为全年租金交付日。三、违约责任1、乙方应按期缴纳租金，每延期一天，按租金万分之二计算违约金给付甲方，如拖欠半年没有交纳租金，则甲方有权解除协议，收回出租房屋而不作任何装修补偿。2、甲方无故解除合同，由甲方赔偿乙方的装修费并支付乙方当年房租为违约金。3、乙方无故解除合同，装修无偿归甲方所有并支付甲方当年房租为违约金。4、乙方必须合法经营，不得从事违法行为，否则甲方有权解除本协议而不作任何装修补偿。四、特别约定1、在租期内，如出租房屋拆迁，则本协议自行解除，甲方提前半年通知乙方搬迁，拆迁协议签订和补偿款到位后，乙方还没搬迁，出租房屋可以拆迁，造成损失由乙方自行承担。2、本出租房屋在前五年租期内拆迁，装修及维修等费用归乙方，五年以后拆迁，装修及维修等费用按照剩下的五年进行拆分，每剩余一年租期，甲方按拆分数额补偿给乙方（即如剩余租期两年，甲方安装修及维修等费用款的五分之二给付乙方）。3、十年后出租屋拆迁，则所有补偿款归甲方所有，与乙方无关，由甲方与拆迁方协商并签订拆迁协议。4、协议到期后，乙方不再承租，则出租房屋的不可拆卸装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。五、本协议自甲、乙双方签字盖章后产生法律效力，一式三份，具有同等效力。合同签订后，张宁交付租金20000元，张荣将房屋交付张宁使用。2014年1月8日向张荣交付80000元，2014年10月24日支付50000元，2015年6月18日支付50000元，2015年11月20日支付40000元，2016年6月5日到2016年6月17日支付60000元，合计支付租金30万元，张荣予以承认。2016年12月19日，张荣将烟台市福山区河滨路10号门头房一层（建筑面积为180平方米）的房屋出租给案外人吕化鹏从事餐饮业。涉案房屋最后一次交纳水电费在2016年7月份，房屋内的家具、家电自2016年5月份就开始拆除，2016年7、8月份全部拆除完毕。张荣认可，其已于2018年10月11日已将涉案房屋中的三楼约400平方米租赁给案外人梁广贺。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；当事人协商一致，可以解除合同。从张荣、张宁提交的证据、证人的陈述来看，2016年10月份之前，张宁已经将涉案的一层、三层、四层房屋中的电器、家具拆除、搬离，张荣于2016年11月16日将涉案房屋中的一层出租给案外人吕化鹏，2018年10月11日将涉案房屋中的三层出租给案外人梁广贺，上述事实予以认定。张荣主张，2016年张荣、张宁口头协商解除了涉案房屋一层的租赁合同，二层、三层租赁合同继续履行。张宁主张，2016年双方已经协商解除了租赁合同，租赁期间的租赁费用已经付清。从认定的事实来看，2016年9月份，涉案房屋已经全部腾空，张荣于同年11月将涉案房屋的一层出外出租，2018年10月又将涉案房屋的三层对外出租，说明张宁已经认可双方合同已经解除的事实，且张荣也没有提供双方变更合同的相关证据，故认为张荣、张宁之间签订的房屋租赁合同于2016年6月份已经解除。在双方合同已经解除的情况下，张荣要求解除张荣、张宁双方签订的房屋租赁协议并主张租赁协议解除后的租金，无合同基础，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张荣的诉讼请求。案件受理费5800元，减半计取2900元，由张荣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审中张宁已提供充分证据证实双方协商解除房屋租赁合同，并将房屋中的物品搬离，此后张荣将房屋又分别对外出租，一审认定双方房屋租赁合同于2016年6月解除，对张荣的主张不予支持，符合法律规定。上诉人上诉主张没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由张荣负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 衣振国二〇一九年十月二十一日书记员 徐颖欣