福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初4313号 原告：福建中茵房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区黎明街15号E区三楼6#。 法定代表人：吴永民，执行董事。 委托诉讼代理人：杨夏冬、王泽南，福建元一律师事务所律师。 被告：阳海清，男，1973年11月8日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。 被告：李霞，女，1976年3月24日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。 原告福建中茵房地产开发有限公司（以下简称中茵房地产公司）与被告阳海清、李霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中茵房地产公司的委托诉讼代理人杨夏冬到庭参加诉讼。被告阳海清、李霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告中茵房地产公司的申请，于2019年7月24日以（2019）闽0104执保256号民事裁定对讼争房屋采取了保全冻结措施。本案现已审理终结。 原告中茵房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告阳海清于2011年5月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××）及补充协议；2.两被告共同向原告支付违约金326315.7元、为实现债权而产生的律师费6000元，并返还代偿款764431.18元，执行费8932元，共计1105678.88元；3.两被告立即腾空位于福州市仓山区的房屋并将房屋返还给原告；4.两被告立即配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：×××）的网签注销、合同预售备案登记注销及房屋预告登记证明（榕房预ＹＲ字第××号）注销等相关手续；5.由两被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告阳海清于2011年5月24日与原告签订《商品房买卖合同》及相关附件，合同约定阳海清购买原告开发的位于福州市仓山区房屋，总价为1087719元，首付款327719元，贷款金额为760000元。2011年5月30日，福州市房地产交易登记中心为被告阳海清所购买的房屋办理《房屋预告登记证书》（编号：榕房预ＹＲ字第××号）。2012年4月2日，阳海清、李霞与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）签订了编号为2012年建闽房东个房借字第××号《个人住房借款合同》，约定：贷款人向阳海清、李霞提供贷款760000元，借款期为壹佰捌拾个月，即自2012年4月28日至2027年4月28日，贷款执行利率为7.05%，还款方式为等额本息还款法。原告为被告的上述债务承担连带担保责任。因被告未按期偿还建设银行贷款，导致建设银行起诉至鼓楼区人民法院，鼓楼区人民法院作出（2015）鼓民初字第7917号判决，判处两被告共同偿还中国建设银行股份有限公司福州城东支行（以下简称建行城东支行）借款本金625547.44元、利息（含罚息、复息）117547.74元、诉讼费10439元、律师费10337元、公告费560元，合计：764431.18元，并判决原告对此债务承担连带清偿责任。原告于2019年6月13日向两被告邮寄了《催告函》，催告两被告尽快履行法院生效判决，但两被告未及时履行法院生效判决，因原告承担连带责任，故原告只能先向建设银行偿还债务。故原告于2019年6月26日向建行城东支行支付了764431.18元，于2019年7月1日向福州市仓山区人民法院支付了执行费8932元。根据原告与被告阳海清2011年5月24日签订的《商品房买卖合同》及附件六第五条第2款规定“若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，无条件收回该房屋，买受人应向出卖人支付房屋总价款30%的违约金，且出卖人有权在扣除该违约金和己发生的所有相关费用（包括代收并已向有关部门缴纳的费用）后，将剩余购房款退还给买受人”，被告阳海清已经构成了违约，原告有权单方解除合同，无条件收回该房屋，被告阳海清应向原告支付房屋总价款30%的违约金326315.8元及原告为实现债权产生的律师费6000元等费用。 被告阳海清、李霞未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年5月24日中茵房地产公司与阳海清签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××），合同约定阳海清向中茵房地产公司购买仓山区城门镇房屋，总价款1087719元，阳海清应于合同签订之日付清首付款327719元，剩余购房款760000元由阳海清申请银行贷款支付。合同约定合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视为已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六补充协议第六条约定：……“2、若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，无条件收回该房屋，买受人应向出卖人支付房屋总价款30%的违约金，且出卖人有权在扣除该违约金和已发生的所有相关费用（包括代收并已向有关部门缴纳的费用）后，将剩余购房款退还给买受人；3、若因买受人的违约行为导致银行终止与其签订的借款合同、且出卖人已承担保证责任的情形下，出卖人在通知买受人后且无需征得买受人同意，有权直接处分该商品房，所得款项应用于支付相关的处分费（包括评估费、税费、诉讼费、律师费、产权过户费等其他所有费用）、出卖人代付款项以及买受人所应支付的滞纳金、违约金等。”讼争房屋已办理了预告登记（榕房预ＹＲ字第××号）。2012年4月2日阳海清、李霞与建行福建省分行签订《个人住房借款合同》，借款760000元，合同约定若阳海清、李霞不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，即构成违约，建行福建省分行有权宣布借款立即到期，要求阳海清、李霞立即全部清偿借款本息及相关费用，中茵房地产公司为阳海清、李霞的债务承担连带担保责任。合同签订后，建行福建省分行向阳海清、李霞发放贷款760000元，建行福建省分行将其在《个人住房借款合同》项下的所有权利义务转给建行城东支行。因阳海清、李霞未按约还款，建行城东支行诉至鼓楼区法院，鼓楼区法院于2016年6月13日作出（2015）鼓民初字第7917号民事判决，判决阳海清、李霞向建行城东支行偿还借款本金627676.81元、利息4078.21元、罚息74.47元（利息、罚息暂计至2016年5月20日，之后至款项还清之日止的利息、罚息按《个人住房借款合同》的约定给付）；赔偿律师代理费10337元；建行城东支行有权以讼争房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿；中茵房地产公司对阳海清、李霞的债务承担连带清偿责任；诉讼费10439元、公告费560元由阳海清、李霞、中茵房地产公司共同负担。判决生效后，建行城东支行向鼓楼区法院申请强制执行，鼓楼区法院将该案移送本院执行，本院于2019年1月24日立案受理。中茵房地产公司委托福建中茵投资集团有限公司于2019年6月26日向建行城东支行支付法院判决款项764431.18元（含借款本金、利息、罚息、律师费、诉讼等），中茵房地产公司委托公司财务陈宝禄于2019年7月1日向本院支付执行费8932元。建行城东支行于2019年6月27日书面告知本院，中茵房地产公司于2019年6月26日主动履行债务，已全部履行完毕，申请法院予以结案。本院于2019年7月29日出具执行完毕告知书，告知中茵房地产公司履行的义务已自动履行完毕。中茵房地产公司于2019年6月13日按《商品房买卖合同》确定的联系地址向阳海清、李霞邮寄催告函，催告阳海清、李霞履行鼓楼区法院判决偿还建行城东支行相关款项的义务，该函件于次日签收。中茵房地产公司于2019年7月3日按《商品房买卖合同》确定的联系地址向阳海清、李霞邮寄解除合同告知函，告知解除阳海清与中茵房地产公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，要求阳海清、李霞归还房屋并支付中茵房地产公司代为偿还的款项及因违约产生的违约金、律师费，该函件于当日签收。 本院认为，中茵房地产公司与阳海清签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同附件六补充协议第六条约定，若买受人累计六个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，故中茵房地产公司有权解除讼争合同，中茵房地产公司已于2019年7月3日按合同确定的联系地址向阳海清邮寄解除合同告知函，告知解除阳海清与中茵房地产公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，该函件于当日签收，故讼争合同已于2019年7月3日解除，现中茵房地产公司诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议，本院不予支持。合同解除后当事人可要求恢复原状，故中茵房地产公司诉请阳海清返还房屋、办理合同网签注销、合同预售备案登记注销及房屋预告登记证明注销等相关手续，合法有据，本院予以支持。中茵房地产公司诉请阳海清支付违约金326315.7元、律师代理费6000元，并返还代偿款764431.18元、执行费8932元，符合合同约定，本院予以支持。中茵房地产公司诉请李霞共同承担相应违约责任，本院认为，李霞并非讼争《商品房买卖合同》的相对方，故对于中茵房地产公司的该项诉请，本院不予支持。阳海清、李霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告阳海清于本判决生效之日起十日内向原告福建中茵房地产开发有限公司支付违约金326315.7元、律师代理费6000元，并返还代偿款764431.18元、执行费8932元； 二、被告阳海清于本判决生效之日起十日内配合原告福建中茵房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：×××）的网签注销、合同预售备案登记注销及房屋预告登记证明（榕房预ＹＲ字第××号）注销等相关手续； 三、被告阳海清于本判决生效之日起十五日内腾空仓山区城门镇房屋并返还原告福建中茵房地产开发有限公司； 四、驳回原告福建中茵房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14590元，减半收取计7295元，由被告阳海清负担（被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）；财产保全费5000元，由被告阳海清负担（该款已由原告代垫，被告应于履行判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年十月十一日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”