云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初1765号原告：杨红昭，男，1979年1月1日出生，白族，住大理市。被告：包丽娜，女，1989年2月24日出生，蒙古族，现住大理市。原告杨红昭与被告包丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红昭向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2017年5月13日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告将大理市独家院一栋归还原告；3．判令被告赔偿原告违约金2万元；4．请求判令被告向原告支付2018年10月1日至2019年4月30日，按4166元／年标准计算的房租费29162元；4．判令被告向原告支付2019年5月1日至2019年7月29日，按5万元／年标准计算的房租费。事实和理由：2017年5月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于大理市内的自建房一栋出租给被告，合同期为__年，租金为5万元一年，被告应于2018年12月1日之前向原告支付2018年10月1日至2022年10月1日的房租20万元。合同约定的支付期限届满，被告告知原告其无钱支付，原告自2018年12月8日起多次催促被告支付房租，但被告于2018年12月19日谎称无钱，并诱导原告将宅内150平方米左右的空地加建改造房屋，租金改为5万元一年。被告诱导原告达成协议，并支付了原告3万元房租，并承诺剩余17万元房租于2019年2月22日前一次付清，但被告至今未向原告支付该款。被告包丽娜辩称，按合同约定我欠原告房租，但这一年原告一直建设房屋，我无法营业。合同约定房东要建房，则要将合同向后延一年，房东建房期间的房租我已经交了。房东建完房屋后要求改合同，从15年租期改成10年租期。房东建房时间是在2017年9月至2018年10月，在这期间我一直没有营业。我向原告交付的房租是到2020年10月1日到期，现在房东不能要求我们支付租金，也不能要求我们搬走。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认本案法律事实如下：2017年5月13日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于云南省大理市独家院一栋（院内西边有座西向东的石木结构瓦顶二层房屋一栋，楼上下共有6间房屋；南边有坐南朝北的石棉瓦顶简易房屋一层，共3间房屋；东边、北边有围墙，院子大门在东北角）出租给乙方，租期15年，自2017年10月1日起至2032年10月1日止，每年租金提前一个月前交清。甲方同意五年内不涨房租，每年房租2万元，在五年内甲方在其旁边再建楼房时答应按照乙方所愿去建，甲方同意将租期延长一年。房屋首次五年租金分两次付清，先付一年租金2万元，一年后把后四年租金8万元一次付清；后续租金五年一付，每五年租金涨1万元；在租赁期间，甲方要再建房屋依照行情租金上调为6万元到7万元，要是没再建设的情况下，第六年到第十年为每年4万元，第十年到第十五年为每年5万元。合同还对双方其他权利义务、违约责任的承担等内容进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金2万元，原告将案涉房屋及院落交付被告管理使用。被告接手案涉房屋及院落后进行了装修、改造。2017年至2018年期间，原告经与被告协商后，在院内北边建盖了坐北朝南的砖混结构三层房屋一栋，楼上下共6间房屋。2018年，被告向原告支付了5000元。2018年12月14日，原、被告经协商后在微信中对2017年5月13日双方签订的《房屋租赁合同》的内容进行了变更，约定甲方将大理镇东门村委会6组120号附1号院（两栋楼房）出租给乙方，原租期不变。首次五年租金分三次付清，先付第一年租金2万元；第二年至第五年租金为5万元一年，分两次付清，第一次租金3万元，乙方在2018年12月18日前付清，剩余17万元在2019年2月18日前一次性付清，逾期将视为违约，乙方自动放弃承租权；后续租金五年一付，第六年到第十年租金为7万元到8万元一年，到时根据市场行情而定；第十年到第十五年的租金在第六年到第十年的年租金基础上增加1万元，到时根据市场行情增加。2018年12月18日，被告向原告支付了租金3万元。此后，原告多次通过微信向被告催要其应于2019年2月18日前支付的租金17万元，被告多次承诺付款但至今未付，原告遂诉至本院。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告于2017年5月13日签订的《房屋租赁合同》第三条约定有“乙方有下列情况之一时,甲方可以终止租约，收回房屋：（3）无故拖欠租金三个月以上”的内容，据双方于2018年12月14日对租金及支付期限达成的一致意见，被告应于2019年2月18日前向原告付清首次五年的第三期租金17万元，但被告至今未向原告支付该笔租金，其行为构成违约，原告可行使约定解除权以解除双方签订的合同，故本院对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请予以支持。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在合同解除后，被告应将案涉房屋返还原告。就原告主张的违约金。本院认为，《房屋租赁合同》第十二条就违约金的承担有约定，被告逾期向原告支付租金构成违约，其应依约向原告承担支付违约金2万元的违约责任。就原告主张的截至2019年7月29日期间的租金。本院认为，依据合同约定，2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金为2万元，2018年10月1日至2019年7月29日期间（共301天）的租金为41,232.88元（计算公式为：5万元÷365天×301天），合计61,232.88元。据庭审查实，被告就租赁房屋一事至今共向原告支付的款项金额为55,000元，原告虽主张其中5,000元并非租金而是被告向其租赁空地作为停车场的费用，但其未就该项主张提交证据证明，故本院认定被告在租期内向原告交纳的租金数额为55,000元。原告在租期内建盖房屋，客观上存在影响被告使用租赁物的情形，虽合同中约定被告据此享有延长租期一年的权利，但现在双方合同已解除，被告不能基于合同约定继续享有该权利，故本院在计算被告截至2019年7月29日应向原告支付的租金时，对原告施工期间的租金予以扣除。就原告的施工期间，被告主张为2017年9月至2018年10月，但被告未就该主张提交证据予以证实，本院按照原告在庭审中自认的时间（即2017年11月15日至2018年7月31日，共258天）予以扣除，该期间对应的租金数额为14,137元（计算公式为：2万元÷365天×258天）。综上，截至2019年7月29日，被告尚欠原告的租金数额为-7,904.12元（计算公式为：61,232.88元-14,137元-55,000元），故本院对原告要求被告再行支付该日之前的租金的诉请不予支持。对于被告向原告支付的超出2019年7月29日的租金7,904.12元，本院在被告应向原告支付的违约金中予以扣减，故被告应向原告支付的违约金的数额为12,095.88元（计算公式为：2万元-7,904.12元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告杨红昭与被告包丽娜于2017年5月13日签订的《房屋租赁合同》。二、被告包丽娜于本判决生效之日起十日内将大理市独家院一栋归返还原告杨红昭。三、被告包丽娜于本判决生效之日起十日内向原告杨红昭支付违约金12,095.88元。四、驳回原告杨红昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,029元，由原告杨红昭负担776元，被告包丽娜负担253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长  袁惠琼人民陪审员  罗进文人民陪审员  何智远二〇一九年十月九日书 记 员  张莹婷