江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14753号原告：昆山美天房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇金中路98号嘉景丽都花园81-3号房，统一社会信用代码91320583MA1NU55P3M。法定代表人：翟晏燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟某，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王伟，江苏友杰律师事务所律师。被告：金巧云，女，1978年10月5日生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：颜锦林，男，昆山市新天平法律服务所法律工作者。第三人：徐亮，男，1988年9月16日生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。原告昆山美天房地产经纪有限公司（以下简称“美天公司”）与被告金巧云、第三人徐亮居间合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员孙学谦独任审理，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告美天公司委托代理人王伟、被告金巧云及其委托代理人颜锦林到庭参加诉讼。第三人徐亮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美天公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付居间报酬人民币3万元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告及第三人于2019年4月14日签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），经原告居间介绍，被告与第三人协商一致签订《房地产买卖协议》（以下简称买卖协议)。根据居间协议约定，被告与第三人成功签订买卖协议即居间成功，被告应同时向原告支付3万元的居间报酬。原告已经按照居间协议履行了自己的居间服务义务，多次向被告主张居间报酬，截止起诉之日被告未支付任何费用。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请。被告金巧云辩称，1.2019年4月14日本案三方签订的协议是本案原告提供的可重复使用的格式条款；2.居间协议第一条规定的意向金，要求被告支付5万元给原告，作为与第三人进行洽谈之用，该份居间协议实际上是一份意向书；3.原告和第三人有隐瞒事实的存在，该协议的第2.3条房地产权证号空白，第五款是否设立抵押为是，抵押权人为第三人，抵押金额50万元，本案原告与第三人利用普通百姓的普通认知，可抵押50万元就是有产权证的心理，使得提高了可信度；4.该协议第六条房产买卖协议（附件一成立，即表明买卖合同成立，丙方居间成功，附件一不是独立的买卖合同，只是附着居间协议的附件，不能作为合同使用），第七条居间报酬《房产买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，支付佣金，附件一第二条规定，明确规定签订苏州市房地产买卖合同，买卖双方授权居间方可以与本合同签订后按照合同约定的买卖条件进行工作。该条特别确定的是被告和第三人应该签订苏州市房地产买卖合同视为合同成立，并非居间协议，三方也没有另外约定，第三人总是说没时间，上述居间协议签订后，本案被告多次提出要求居间方、第三人提供产权证及抵押的资料，原告及第三人说产权证在办理中或者说没有时间过来签订合同，被告多次提出与中介第三人没时间就去第三人处签订合同，一直没有同意和被告一起去，故意拖延时间，要造成被告违约，在原告提供证据微信中有体现，中介和第三人在微信中讨论被告在什么情况下超过时间属于违约。2019年6月8日，第三人提出解约。综上，三方签订的协议是居间人提供的可重复使用的格式条款，居间人与第三人存在隐瞒故意造成被告重大误解，约定的需要签订苏州市房地产买卖合同，拖延不签，买卖合同没有成立，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人徐亮发表意见称，2019年4月14日在昆山美天房地产经纪有限公司与买房人金巧云签订的昆山市花桥镇XXX苑XX室房地产买卖居间协议。签合同之前是进行了充分的协商，拿到买房人首付110万要赶在杭州5末6月初摇号买房。基于买房人全款支付，2019年5月18日之前可以支付110万的基础，我才愿意低于市场价格10万左右的价格以成交价格150万同意卖给金巧云，拿到买房人首付110万要赶在杭州5月末6月初摇号买房。并且配合买房人避税满两年办理过户2021年2月30日。2019年4月15日房子也交给买房使用。签订合同当日我们向买房人金巧云出示了购房合同，贷款合同，本人身份证，领取产证的单据。并将购房合同原件，贷款合同原件，领取产证的单据原件，身份证复印件都留在中介公司。本人承诺无银行贷款以外的任何借款保证房屋可以顺利过户到买房人名下，否则本人承担违约责任。成交总价150万元，分期支付分三笔款项：定金10万3日内补足，110万首付（含定金10万）于2019年5月18日之前支付。拿了买房人首付，本人这边要赶在杭州5月末6月初摇号买房。办理产权过户2021年2月30日，40万尾款过户当日付清。交易税费全部由买房人承担，中介费也是由买房人承担。4月末5月初的时候中介翟小姐电话以及微信联系我，约我4月末5月初的时候中介程小姐电话以及微信联系我，约我到昆山和买家碰面协商。沟通买房人想等产证下来就过户。买房人单方面提出减少首付，2019年5月18日前只能先付我50万，不满两年的房产交易税费要求我和她分摊。而且她提出没法全款需要贷款，我如果不同意，她就不买了。我肯定没法同意，保留追求她违约责任，让中介告知买房人尽快付首付，履行合同2019年5月18日之前按期付首付。让中介核实买房人的征信贷款资质。过了2019年5月18日买房人一直拖延迟迟不肯付首付。2019年6月8日本人与买房人在中介公司碰面解除合同整个交易过程，我只收到买房人金巧云5万元的定金，后解除合同后，我付给中间公司15000元中介费。本院经审理认定事实如下：2019年4月14日，第三人徐亮（甲方）与被告金巧云（乙方）在原告美天公司（丙方）的居间下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定金巧云向徐亮购买昆山市花桥镇XXX苑XX室房屋，房屋总价款为150万元（其他交易条件见附件一）。协议第1条约定：乙方为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用。协议第5条约定：转定金：如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管，待甲方签订本协议后3日内，乙方应补足定金至10万元，甲方同意将该定金继续交丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。协议第6条约定：居间成功：《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。协议第7条“居间报酬”约定：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，乙方应于丙方居间成功同时按照本协议第二条约定总房价款的2%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次交易未完成，则丙方仍有权收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金（包括本应由守约方承担的佣金）。丙方收取佣金后，将向付款方开具盖有丙方发票专用章的收据证明原件。该协议附件一为《房地产买卖协议》，其中，第1.2条约定：签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后日内前往居间方签订示范文本的《苏州市房地产买卖合同》（以下简称“示范合同”），除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。甲乙双方授权居间方可以于本合同签订后按照合同约定的买卖条件进行网签示范合同的网上备案。第1.3条“付款方式”约定：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）110万元；乙方应于20121年2月30日前支付甲方房价款40万元。第4条“交易过户”约定：甲、乙双方应于2021年2月30日前双方协商一致产证满2年向房地产交易中心申请办理产权过户手续。第11条“补充协议”约定：甲、乙双方协商统一：1.首付款110万元于2019年5月18日前支付；2.甲方承诺无银行借款以外的任何借贷，保证房屋可以顺利过户到乙方名下，否则甲方承担违约责任；3.甲方、乙方2019年4月15日办理房屋交接，结清水、电、煤、物业费用。2019年4月14日当日，金巧云向徐亮支付购房定金5万元，徐亮出具收款收据确认收到定金5万元。后徐亮将涉案房屋钥匙交予金巧云。金巧云表示钥匙虽然给了，但其没有实际居住，后来徐亮换了锁。另查明：2019年4月至6月期间，原告人员翟某与被告及第三人曾通过微信就合同履行事宜进行沟通联系。在翟某与金巧云的微信聊天记录中，2019年4月15日，金巧云询问翟某：“这套房子你们查证过吗”，后又说：“中午过来拿这些资料和钥匙去房子里看一下”；翟某表示“房子没问题”；金巧云说：“明天好把钥匙在房子里交给我了吧”；翟某说：“来了见面聊”、“好”。2019年4月19日，翟某催促金巧云支付中介费；金巧云回复：“服务还没做好，就催我付费”。2019年4月22日，金巧云说：“我反复考虑，觉得你们服务的责任心和专业度还是不放心，比如：1、你们没有告诉我你们是否到房管局核实过徐亮手上的合同信息是否与我听到的说法一致；2、到现在也没见到徐亮的户口本原件；3、只是听说在办理房产证，连申请资料都没见到。故我建议重新安排一次三方见面，把一些疑问点当面核对确认清楚，上次签协议时太匆忙，资料上有很多含糊的地方”；翟某回复：“开发商统一办理产证，徐亮的契税发票已经出来了，没办法资料拿出来单独办理产证了。领产证的资料我让徐亮尽快寄过来”。2019年5月13日，翟某说：“他们杭州买婚房，首付是算好的，5月份需要110万。当时之所以愿意让5万的价格以成交价格150万的总价选择卖给你也是看在你首付款可以达到他们的需求。现在你单方面提出首付要分批付导致他们杭州买房面临违约，他那边不能接受。”金巧云说：“那他的意思是也不退回我的定金啦？”翟某回复：“算你违约，他要收回房子，定金没收，确实他们是没有违约责任的。”金巧云说：“可是这房子不具备交易条件的，我也没指望他全部退回。”翟某回复：“产权人清晰，签定合同的时候也告知了产证在办理中，买卖合同签订没有问题，你违约中介害的承担按房屋成交价格的2%，等于你直接损失8万，他确实是把房子卖给你，没有违约责任，你可以咨询一下其他人或者律师，徐亮那边也是希望你能按合同走，如果房子你不要了，可以告知他，他好做准备，减少自己的损失。”在翟某与徐亮的微信聊天记录中，2019年5月14日，翟某说：“她提出18号之前先付你50万，剩下55万产证下来三天内付给你，另外过户当天剩下房款她会付清。不满二的增值税税她也要求和你分摊，你不同意，她就不买了。”2019年5月17日，翟某告知金巧云“他（徐亮）已经同意你分批付款了，你如果需要办贷款，得尽快把贷款资料准备好提供给我，你要确定你征信有没有问题，可不可以贷款，本来要付110万，现在同意你先付50万元，产证下来付另外55万，过户当日剩下房款付清。”金巧云说：“可是在这之前我就要付款呀，我没看到卖方的同意资料呀。”翟某说：“现在我转达徐亮已经同意，我已经把你加到群里了，买房子付首付，正常流程，你就放心直接付吧，按合同走5月18日之前你该付首付了，过了这个时间，他就有权利算你违约了。”2019年5月18日，金巧云询问翟某：“你帮我和徐亮商量一下，我贷款65万给他，是否可以，产证满二再过户。”翟某回复：“今天可以付他多少？”金巧云说：“现在我能筹到的所有钱加一起也只有88万（包括已付的5万），这句改一下，今天转20万，明天转20万，周一转12万，见产证前付5+52=57万。”翟某回复：“我尽量给他说一说。你今天先转20万。”金巧云说：“不能这样才做，如果他不同意，那我岂不白付钱了。”翟某说：“房东要看你征信报告、银行流水，确定可以贷款再协商，但是你今天一毛钱不付给他，就牵扯到是你违约了。”2019年5月20日，翟某告知金巧云：“你赶快给他转首付吧，不然他要算你违约了。”金巧云回复：“签订新协议前不可能转款。”翟某说：“说好的付110，你要付55,55又20/20/10，你付部分也是付啊，一毛不付拖着。现在看了你贷款资质是没有问题的，我会和房东反应这个情况的，你再想想，是否要及时的付给房东一部分首付。”金巧云说：“还是那句话，按当前实际付款情况签订新协议之前，我不会再付购房款的，这个不是早就告诉你我的实际情况有变化嘛。”翟某说：“那你部分也不付。”金巧云说：“让你去协商我走贷款，调低首付款。”翟某说：“我怎么去沟通。”2019年5月21日，徐亮告知翟某：“我这边是需要一百万买房的，买房大姐如果贷款的话必须尽快办理，这样首付可以付少点。拖两年是不可以的。”当日，翟某将其与徐亮的前述微信聊天记录截图发给了金巧云，并告知：“这样你可放心付首付了吗？我让他出个书面的同意书，你需要他写什么内容，我给他沟通一下。”2019年5月23日，翟某告知金巧云：“房东那边有顾虑，担心收了你首付款，你又变化，又提出其他要求。”金巧云回复：“签了这份补充协议就不会再变了，现在已经凑到这份协议上的首付款啦，5万+85万+过户费用约10万，共100万。增值税费部分他答应承担多少呢？”翟某回复：“不同意，不同意承担，他晚上准备写个书面同意书给你，150万卖给你，是全款的价格，你现在要去改变付款方式，变贷款，他不涨价就不错的了。”金巧云说：“雅苑的房子现在在卖的大多是各自承担一半增值税费的，这样吧，徐亮承担1万增值税费，你们中介费让到2万，大家都帮忙分担一点。”翟某回复：“要求他承担税费就是让他再降价，你要是这样的话，真的还有什么好沟通的呢。”2019年5月26日，翟某回复：“税费他不承担。”2019年5月30日起，各方在翟某、金巧云、徐亮等人组建的微信群中就解除合同进行了协商，金巧云表示希望和平协商解决，并提出定金退回3万元，愿意承担2万元损失。后徐亮一方表示要没收定金并保留追索定金和违约金的权利。2019年5月30日，翟某告知徐亮：“本身客户不付首付款，她是违约方，你是有权利保留追究她违约责任的，定金5万肯定是没收的。而且我们中介会追究她违约方责任的，找她付中介费的。”2019年6月8日，金巧云与徐亮前往原告处进行了协商。当日，徐亮向金巧云发出《关于与金巧云解除的函》，内容如下：“2019年4月14日，你我双方共同签订了《房地产买卖协议》，我方一直遵照合同约定履行义务。你方作为合同买方却未按照合同约定在5月18日之前向我方支付首付款110万元，现已逾期满二十天，经多次沟通催促仍不履行，目前根据沟通已无继续购房意向，导致双方签订的《房地产买卖协议》无法继续履行。根据《房地产买卖协议》约定买卖双方任何一方未按本合同约定履行合同的，逾期超过二十日的另一方有权要求继续履行或者解除合同若守约方解除合同，需书面通知对方，且违约方须按照总价款的百分之二十向守约方支付违约金。故在此致函与你方解除《房地产买卖协议》。因你方违约对我方造成的损失，请你方按照合同约定予以赔偿。”再查明：庭审中，原告对于被告提出的涉案房屋的产权证问题解释称实际在签订房地产居间协议及房地产买卖协议之前，徐亮已经取得了涉案房屋的产权证，只是当时在办理中，卡在了开发商处。为此，原告提交了涉案房屋的不动产权证及契税缴款书，显示：2018年11月28日，徐亮缴纳了涉案房屋的契税8509.92元。2019年1月25日，涉案房屋的不动产权证登记至徐亮名下。至于徐亮提及的已支付原告中介费15000元，原告解释称第三人称该费用是徐亮与其另行协商的结果，是徐亮自愿支付给其的，与本案无关，在房地产买卖居间协议中明确约定了居间费由被告承担。又查明：2019年9月，金巧云与徐亮就涉案纠纷进行了沟通。9月10日，徐亮告知金巧云：“我已经间接帮你了，把中介费的事，法院上说了，你后来没有再付中介费了吧？”金巧云回复：“我同意付她辛苦费2000元，她要我付3万元。”徐亮说：“我不是已经付了一万五吗？当时让他们不用在要你中介费了呀。”当晚，徐亮告知金巧云：“那你不用给中介费的呀，我已经给过了”，“中介太贪了，事情没办完，还这样，我付了一万五了，你再给2000都一万七了，够了，他们没干什么的呀”，“我在我提供的材料里，已经说了我支付了一万五，估计你这此不用付中介费，法官会考虑他们的劳动付出呀，我能帮你的就这点。”现原告以被告金巧云违约为由要求其支付房款总额2%的中介费3万元，被告金巧云拒绝支付，为此，引起纠纷。以上事实有《房地产买卖居间协议》、收款收据、微信聊天记录、《关于与金巧云解除的函》、不动产权证、契税缴款书以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》系各方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。从《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》的内容来看，已经具备了房屋买卖合同的主要内容，应当认定为本约合同，各方均应按约履行各自的合同义务。协议约定金巧云应当于2019年5月18日前支付首付款110万元。根据原告人员翟某与被告金巧云及第三人徐亮的微信聊天记录，能够证实金巧云在协议签订后多次提出对付款方式进行变更，还曾提出由徐亮承担部分增值税费，但始终未能与徐亮达成一致合意。金巧云此时仍应按协议约定履行付款义务，但直至付款期限届满，原告多番催促后，金巧云仍未支付部分首付款。故金巧云的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。金巧云虽辩称涉案房屋在签订时并未取得产权证，但微信聊天记录能够证实原告人员翟某已向其告知开发商统一办理产证，徐亮的契税发票已经出来，金巧云此后并未对此提出异议，仅是要求对协议约定的付款方式进行变更，且涉案房屋的不动产权证事实上已于2019年1月登记至徐亮名下，故金巧云的该项抗辩意见缺乏事实依据，本院对此不予采信。协议约定：房屋买卖合同成立即表明居间成功，乙方应按总房价款的2%支付丙方佣金，在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次交易未完成，则丙方仍有权收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金（包括本应由守约方承担的佣金）。故原告有权依此约定向被告金巧云主张佣金。考虑到居间服务除促成双方订立合同外，还包括有后续的办理房款交接手续、网签备案手续、产权过户手续、贷款手续等诸多流程。因被告金巧云违约导致涉案房地产买卖居间协议无法继续履行，原告也未就上述后续流程实际提供居间服务。故，本院综合上述情况依法酌情认定原告有权收取的居间费用为18000元（30000元*60%）。根据第三人徐亮向本院提交的书面意见，徐亮已向原告支付中介费15000元。原告虽称徐亮向其支付的15000元系徐亮自愿支付的补偿款，与被告无关，但徐亮与金巧云的微信聊天记录证实徐亮表明其在支付15000元中介费时已告知原告不用再向金巧云索要中介费，并认为中介费其已经给过了，金巧云不用再支付。故徐亮已付的中介费15000元应从金巧云应承担的居间费用中扣除，本院据此依法认定被告金巧云应当支付的居间费用为3000元（18000元-15000元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告金巧云支付原告昆山美天房地产经纪有限公司居间费用3000元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：322019XXXX34289）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由原告昆山美天房地产经纪有限公司承担250元，由被告金巧云承担25元。此款原告昆山美天房地产经纪有限公司已经预交，本院不再退还，被告金巧云承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇一九年十月二十一日书记员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。