黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初1014号原告：哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区中源大道10688号。法定代表人：蒋有强，职务董事长。委托诉讼代理人：高镜博，男，1977年2月11日出生，汉族，该单位办公室主任。委托诉讼代理人：马丽敏，女，1983年11月15日出生，汉族，该单位员工。被告：王新刚，男，1978年9月23日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省绥化市北林区。原告哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司（以下简称综合开发公司）与被告王新刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告综合开发公司的委托诉讼代理人马丽敏到庭参加诉讼。被告王新刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故依法缺席审判。本案现已审理终结。综合开发公司向本院提出诉讼请求：1.解除综合开发公司与王新刚签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》（以下简称《商品房买卖合同》）；2.本案诉讼费用由王新刚承担。事实和理由：2015年8月27日，综合开发公司与王新刚签订《商品房买卖合同》（合同编号：151××××3752），合同约定综合开发公司向王新刚出卖位于哈尔滨市松北区××与××路××单元××号房屋，总价款为690,787元。合同第六条第三款约定，王新刚应于2015年8月27日向综合开发公司缴纳全部购房款的31%即210,787元作为首付款，余款69%即480,000元作为商业贷款于2015年9月30日前付款。合同第七条明确约定“1.逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。”综上所述，王新刚未按约定支付购房款，不论依据双方约定还是法定，综合开发公司都有权解除涉案合同。综合开发公司与王新刚签订了退房协议，但因为没有到综合开发公司办理退房，综合开发公司现在没有注销购房合同的权限，故综合开发公司诉至法院，请法院支持综合开发公司诉讼请求。王新刚未出庭、未答辩。综合开发公司围绕诉讼请求依法提交了证据，王新刚未举示证据、未质证。对本案证据，本院认定如下：证据1.2015年8月27日《商品房买卖合同》，该证据可以证明综合开发公司与王新刚存在房屋买卖法律关系，故本院予以采信。证据2.（2018）黑0109刑初433号刑事判决书、（2019）黑01刑终71号刑事裁定书，该证据可以证明涉案合同与案外人姚凤芹有关联。姚凤芹以帮助“零首付”购房、签订合同后给予高额回报或者办理贷款的名义，从社会上招揽王新刚等34名无真实购房意愿且无购房能力的人，与综合开发公司签订购房合同，姚凤芹以此方式骗取综合开发公司佣金1,430,000余元。故本院予以采信。证据3.《借款协议》一份、《保证协议》一份、王新刚身份证复印件一份，该证据可以证明王新刚与综合开发公司签订《借款协议》，姚凤芹作为王新刚的借款担保人与综合开发公司签订《保证协议》，但结合证据2可以确定王新刚不具有履行合同的真实意思表示，故本院予以采信。证据4.2017年8月3日王新刚出具的《退房申请》一份，该证据可以证明王新刚申请退房，综合开发公司表示同意，双方就退房问题协商一致，故本院予以采信。证据4.《贷款情况表》一份，该证据可以证明王新刚的贷款及还款情况，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，经姚凤芹介绍，综合开发公司与王新刚签订《借款协议》，主要内容为，王新刚购买综合开发公司开发的松北区【正远新座】项目住宅19号楼1单元1层3号房屋，该套房屋总价款为690,787元；王新刚向综合开发公司借款210,787元，作为购买本套住宅的装修以及办理进户的费用；王新刚将在8个月期限内按照分期付款方式支付给综合开发公司；付款方式为2期，第1期2015年12月30日付款110,787元，第2期2016年4月30日付款100,000元；王新刚未付清借款期间，综合开发公司不为其办理房屋产权证手续，王新刚付清欠款以前，综合开发公司保留房屋所有权；如王新刚办理产权证，须向房屋登记主管部门办理房屋抵押登记，否则不予办理产权证；进户钥匙需王新刚首付款还清后由综合开发公司交予。综合开发公司当庭称该《借款协议》签订后，王新刚未向综合开发公司还款，亦未向综合开发公司主张交付房屋，并承认上述款项被王新刚作为《商品房买卖合同》的首付款交付综合开发公司。2015年8月26日，姚凤芹与综合开发公司签订《保证协议》约定，王新刚与综合开发公司签订的前述《借款协议》为主合同，姚凤芹为王新刚的上述借款提供连带保证责任。姚凤芹保证在王新刚未履行到期债务时，能够及时代为向综合开发公司偿还其尚未获得清偿的剩余款项；姚凤芹以个人渠道向前进家园销售处导送意向购房客源，每成交一套，综合开发公司以成交房源每平方米600元的金额支付给姚凤芹作为佣金提点；佣金部分待指定房源银行按揭房款，开发商向姚凤芹支付佣金总额的70%；此部分佣金结完后，姚凤芹有责任和义务督促客户在银行按揭房款30个工作日内向开发商偿还首付款20,000元无息借款；待客户还清首付无息借款100%，并办理完产权登记证、他项权证后，综合开发公司支付姚凤芹佣金剩余30%部分；合作期间，姚凤芹有责任和义务督促客户及时办理房屋产权证、他项抵押证。2015年8月27日，王新刚与综合开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：151××××3752），购买综合开发公司开发的位于松北区××与××路××单元××房。合同主要内容为：第六条付款方式及期限。……3.其他方式：约定金额：210,787元（人民币），付款方式：现金，约定付款时间2015-08-27，交纳比例:31%；约定金额480,000元（人民币），付款方式：商业贷款，约定付款时间：2015-09-30，交纳比例：69%。第七条买受人逾期付款的违约责任。……买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……该《商品房买卖合同》一式三份，由综合开发公司持有一份，由王新刚持有两份。签订《商品房买卖合同》后，王新刚与中国建设银行股份有限公司香坊支行（以下简称建行香坊支行）签订《个人住房（商业用房）借款贷款合同》，贷款480,000元，综合开发公司为提供阶段性担保。根据综合开发公司提供的《贷款情况表》显示，住房按揭贷款发放后，王新刚名下建设银行贷款账户自2015年10月10日至2015年11月10日期间仅还款1期，金额2796.54元后，王新刚未再偿还贷款，建行香坊支行从综合开发公司的贷款保证金账户扣划贷款47期，扣划本息合计129,225.80元。2017年8月3日，王新刚为综合开发公司出具《退房申请》，主要内容为：本人王新刚（身份证号：）购买前进家园二期A地块19号楼1单元103号房，建筑面积：102.56平方米，总价690,787元。现因王新刚本人原因，无力承担银行贷款，故与综合开发公司协商申请退房。本人保证该房屋没有任何法律纠纷及相关的债权债务问题，本人于开发公司在房款问题上已结清，本人同意开发公司删除联机备案合同，双方就退房问题协商一致，该房产与本人再无关系，就上述问题特此申请。综合开发公司对王新刚的申请表示同意。另查明，已生效的黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109刑初433号刑事判决书、黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01刑终71号刑事裁定书记载，经审理查明：2015年5月，姚凤芹来到被害单位综合开发公司，谎称其有购房客户资源，可以帮助该公司销售房屋，并分得提成款，但购房人要在签订合同后分期偿还购房首付款。后经协商，双方约定由姚凤芹为购房人分期偿还首付款提供担保，其提成款在按揭贷款后支付70%，剩余提成款在首付款付清后支付。2015年5至8月，姚凤芹以帮助“零首付”购房，签订合同后给予高额回报，或帮助办理贷款的名义，从社会上招揽34名无真实购房意愿且无购房能力的人，与综合开发公司签订购房合同、首付款借款合同，并与银行签订房屋抵押借款合同，姚凤芹共从综合开发公司获得提成款共计1,432,114.92元。因上述“购房人”未按期偿还贷款，银行于2016年开始扣划综合开发公司的贷款保证金，后该公司联系“购房人”，发现上述人员均系受姚凤芹欺骗签订合同，遂向公安机关报案。2018年12月28日，（2018）黑0109刑初433号判决认定姚凤芹以非法占有为目的，以帮助综合开发公司销售房屋为名，骗取提成款，数额特别巨大，其行为构成诈骗罪。哈尔滨市中级人民法院于2019年1月29日（2019）黑01刑终71号裁定维持上述判决。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。王新刚虽系姚凤芹以帮助“零首付”购房、签订合同后给予高额回报或帮助办理贷款的名义，从社会上招揽的34名无真实购房意愿且无购房能力人员中的一员，但王新刚为综合开发公司出具《退房申请》要求解除双方签订的合同，综合开发公司对此表示同意，双方已就解除《商品房买卖合同》及与之相关的后续问题达成合意，本院对双方合同关系已经解除的事实状态予以确认。综合开发公司要求解除其与王新刚签订的《商品房买卖合同》系请求本院对上述事实状态赋予法律强制力，故该诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司与王新刚于2015年8月27日签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号：15150413752）。案件受理费100元、公告费560元，合计660元（哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司已预付），由王新刚负担，并于本判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  文华英人民陪审员  任学杰人民陪审员  王 岩二〇一九年十月二十四日法官助理李朝阳书记员张越超