山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初2241号 原告：杨懂平，男，1979年7月24日出生，汉族，农民，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：刘崇杰，山东鲁正律师事务所律师。 被告：孙善强，男，1967年8月14日出生，汉族，居民，住东平县。 原告杨懂平与被告孙善强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨懂平委托诉讼代理人刘崇杰，被告孙善强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨懂平向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2016年8月30日订立的房屋租赁合同部分无效；2、依法返还原告向被告交纳的2017年11月30日至2018年10月31日期间的租金126500元及押金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，我与被告于2016年订立房屋租赁合同一份，约定原告将承租的赤脸店居委会的楼房转租与我，约定租赁期限自2016年10月31日至2018年10月31日，我依约支付了全部租金及押金，事后得知被告承租的上述房屋租期至2017年10月31日未得延期，赤脸店居委会只宽限至2017年11月30日，至此以后，原告无权处分上述房屋，基于上述理由。特诉至法院，请依法判所诉。 孙善强辩称，原告租的我的房子8年多，一直在租着，我的合同到期没有续之前他继续用着我的房子，后来我口头和村委将合同续到2018年6月30日，收了原告一年的房租，我同意退给他没使用时间的房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告提交的1.租赁协议一份，证实原、被告双方存在合同关系及双方的权利义务；2.提交的原告向被告支付租金的银行单据一份及被告向原告出具的收据，证明原告向被告交纳的2017年10月31日至2018年10月31日的房租，租金共计138000元；3.提交押金收据一份，证实被告应原告要求，向被告交纳押金10000元；4.提交（2017）鲁0923民初4460号民事判决书一份，证实被告在该案中自认2017年10月31日合同到期后赤脸店居委会将涉案房屋承租给了熊庆鹏，并于2017年11月29日签订了租赁合同，该判决同时认定2017年10月31日赤脸店居委会发布投标规则公告，结合在（2017）鲁0923民初4460号案卷中提交的两份租赁合同可以看出被告的租赁期限截止2017年10月31日，自2017年11月29日居委会将涉案房屋租赁给熊庆峰、侯玉龙，基于该事实原告才要求返还2017年11月30日至2018年10月31日的租金等证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被告孙善强提交赤脸店大队书记李广余出具的证明、保证书各一份、赤脸店居委会证明各一份，证明被告孙善强向赤脸店村支部书记李广余交纳的2018年上半年房租的汇打款凭证、李广余又把该款汇给侯玉龙的打款凭证，被告孙善强把钱汇给李广余后，李广余将上半年的房租退给了侯玉龙，村委把被告孙善强原租赁的房屋延期到2018年6月30日。原告质证认为，该组证据与本案无关，原告也不知情，该宗款项也只是向李广余个人支付，不是向村委会支付，和村委会没有关联性，从该组证据上也无法看出孙善强与村委会有展延合同的意思表示，也无法看出熊庆鹏、侯玉龙与村委会之间有变更租赁期限的约定，从保证书中看出李广余系孙善强的代理人，李广余与孙善强有利害关系，证据的效力不能认定。本院认为，上述证据能相互印证，对东平街道办事处赤脸店社区居委会同意被告孙善强原租赁房屋期限延期的事实及向被告孙善强向社区该居委会交纳半年房租的事实予以确认，对该社区居委会同意被告孙善强原租赁房屋期限延期的具体日期在本院认为中进一步认定。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2009年10月18日，原告合伙人郑文亮与赤脸店居委会签订房屋租赁合同一份，2012年3月16日原告与被告赤脸店居委会签订房屋租赁合同补充协议一份，约定将被告东平县赤脸店居委会位于东平县间租赁给原告，租赁期限为2012年10月31日至2017年10月31日，并约定合同到期后，原告在同等条件下有优先承租权。2017年10月31日合同到期后，被告赤脸店居委会决定以竞标承租的方式进行租赁，2017年10月31日赤脸店居委会发布投标规则公告，明确载明“如最高报价与上期承包者相同时，由上期承包者继续承包，续签合同”。即如原告参与投标，在同等条件下其与他人出现最高同价时，原告享有优先权，由其以投标价继续承租。2017年10月31日，报名、投标，原告均没有参加。在第一中标人史建以181.2万元中标后，与被告赤脸店居委会签订合同，后双方协议解除了租赁合同。被告赤脸店居委会又将该20间商铺出租给了被告熊庆鹏、侯玉龙。涉案房屋办理了建设用地规划许可证，未取得建设工程规划许可证。2017年12月1日，孙善强向本院起诉东平县东平街道办事处赤脸店社区居委会与被告熊庆朋、侯玉龙，要求1、确认被告赤脸店居委会于2017年11月29日与被告熊庆朋、侯玉龙签订的租赁合同为无效合同；2、请求判令被告赤脸店居委会在与被告熊庆鹏、侯玉龙同等条件下与原告签定房屋租赁合同。本院于2018年4月27日出具（2017）鲁0923民初4460号民事判决，以孙善强与东平县东平街道办事处赤脸店社区居委会签订的房屋租赁合同涉及的房屋未取得建设工程规划许可证为由做出判决：一、被告东平县东平街道办事处赤脸店社区居委会与被告熊庆朋、侯玉龙于2017年11月29日签订的房屋租赁合同为无效合同。二、驳回原告的其他诉讼请求。 同时查明，被告孙善强租赁赤脸店社区居委会二十间商铺后把其中的两间转租给原告，收取原告押金10000元。2017年10月31日，原告孙善强与东平街道办事处赤脸店社区居委会的租赁合同到期，合同到期后被告孙善强又收取原告一年房租138000元（每月11500元），在本院做出（2017）鲁0923民初4460号民事判决后，东平街道办事处赤脸店社区居委会与被告孙善强进行协商，被告孙善强向村委交纳63.1万元的半年的租金，村委会对涉案房屋的出租期限进行延期。 本院认为，（2017）鲁0923民初4460号民事判决认定东平街道办事处赤脸店社区居委会位于东平县城金汇商业街二十间商铺未取得建设工程规划许可证，其对外出租签订的房屋租赁合同无效，东平街道办事处赤脸店社区居委会在与被告孙善强签订的房屋租赁到期后又延期租赁，双方延期租赁的约定也不具有法律效力，被告孙善强依据延期的房屋转租给原告，因此被告转租给原告房屋的行为应认定为无效。原告实际承租房屋进行经营，原告占用房屋期间的房租依法应当扣除。关于东平街道办事处赤脸店社区居委会承诺给被告孙善强的延迟出租期限问题，从原房屋租赁合同到期2017年10月31日，按合同期限计算，延期半年应为2018年4月30日，被告孙善强主张东平街道办事处赤脸店社区居委会在原房屋租赁合同到期后村委延长一个月的基础上又延长了半年，结合平街道办事处赤脸店社区居委会出具的证明，应认定东平街道办事处赤脸店社区居委会向被告孙善强延长租期的时间至2018年5月31日，被告孙善强对涉案的房屋使用权延长期为七个月，其收取原告涉案一年房屋租赁费应退还五个月的房租即57500元（11500元/月×5个月），由于原、被告之间房屋租赁关系无效，被告孙善强应返还原告押金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙善强于本判决书生效后十日内返还原告杨懂平交纳的房屋租赁费57500元； 二、被告孙善强于本判决书生效后十日内返还原告杨懂平交纳的押金10000元； 三、驳回原告杨懂平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1515元，由原告杨懂平负担715元，由被告孙善强负担800元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  董广兴 二〇一九年十月三十日 书记员  赵玉洁