昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9602号原告：谷天宝，男，1990年7月13日出生，汉族，户籍登记地云南省楚雄彝族自治州牟定县。被告：昆明农投置业有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区园博路6号501室。法定代表人：吴昉，系该公司董事长。委托代理人：吴继华、赵龙兵，系云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告谷天宝诉被告昆明农投置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日受理后，依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告谷天宝，被告昆明农投置业有限公司委托代理人赵龙兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谷天宝诉称：2018年3月21日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号5301012018032102821），约定原告购买被告开发的“山水白沙小区”住宅11幢1单元101号，面积94.53平方米，购房总价983490元，付款方式为贷款支付，首付款253490元，剩余尾款730000元银行贷款支付，交房时间为2018年9月30日。合同签订后，被告未按时向原告交付涉案房屋，直至2018年11月21日被告才完成建设工程竣工备案表，原告为维护合法权益故诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付自2018年10月1日起至2018年11月21日止共计51天的逾期交房违约金人民币5052.79元；二、承担本案诉讼费50元。被告昆明农投置业有限公司辩称：一、被告已在合同约定的交房时间以书面形式通知原告交房，故不存在逾期交房行为。双方约定的交房时间为2018年9月30日，被告在2018年9月20日便向原告送达了《山水白沙交房通知书》，明确告知了交房时间、地点及所需材料和费用。2018年9月26日原告办理了接房手续，并签字进行了确认。二、原告已对涉案房屋进行了实际使用并无现实损失，其所要求的违约金无事实和法律依据。根据法律规定工程由设计、施工、监理、勘察等各方验收合格，即可交付使用，备案只是行政管理的要求，并非交房的必要条件。涉案项目在原告提起诉讼前便已经竣工验收并取得竣工验收备案证明，且已实际使用，故原告并无任何损失。三、因昆明市创建文明城市，被告在此期间按政府规定停止了土石方等施工作业，影响了工程进度，不应算成是被告违约。根据原、被告签订的《补充协议》约定政府行为、重大活动及配合当地政府政策相关规定等执行导致工期拖延或逾期交房的，出卖人可据实予以延期，且无须承担违约责任。原告谷天宝为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、原告《身份证复印件》、被告《工商登记信息》，证明原、被告主体适格。二、《商品房买卖合同（预售）》，证明1.原、被告双方于2018年3月21日签订《商品房买卖合同（预售）》，所签订的合同真实、合法、有效；2.双方约定的房屋价款为人民币983490元；3.被告逾期交付房屋，已构成违约，需向原告按照合同约定承担逾期交付责任；三、《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》（昆质安备FJ-2018-11-068号），证明该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间为2018年11月21日。经庭审质证，被告对原告所提交的全部证据真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可。被告昆明农投置业有限公司为证明其答辩意见，向法庭提交如下证据：一、《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系。二、《山水白沙交房通知书》、《山水白沙小区交房通知领取签收表》、《房屋验收交接表》、《接房流程确认单》及《物业服务合同》，共同证明被告已按约于2018年9月26日向原告履行了交房义务，原告已对涉案房屋实际使用，未产生任何损失。三、昆明市住房和城乡建设局（关于在创文期间暂停土石方施工的通知）昆建通（2017）375号、嵩明县人民政府网站网页截图、中国文明网网页截图，共同证明因昆明创建文明城市而影响了被告对涉案房屋所在楼盘的工程进度。四、施工单位工程竣工报告、检测单位质量检测情况报告、勘察单位质量检查报告、设计单位质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、竣工验收备案证明书（昆质安备FJ-2018-11-068号），共同证明涉案房屋已取得施工、检测、勘察、设计、监理等单位出具的证明文件，确认涉案房屋已达到交付条件。被告补充提交证据《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《房屋建筑面积测量计算报告》，共同证明被告在按合同约定向原告交付涉案房屋之前，就已具备约定条件。原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对被告提交的证据一、证据二中的《接房流程确认单》及《物业服务合同》及补充证据的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据二中的《山水白沙交房通知书》、《山水白沙小区交房通知领取签收表》、《房屋验收交接表》，证据三昆明市住房和城乡建设局（关于在创文期间暂停土石方施工的通知）昆建通（2017）375号、嵩明县人民政府网站网页截图、中国文明网网页截图，证据四施工单位工程竣工报告、检测单位质量检测情况报告、勘察单位质量检查报告、设计单位质量检查报告、监理单位工程质量评估报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原、被告所提交证据真实性、合法性、关联性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的被告所举证据《山水白沙交房通知书》、《山水白沙小区交房通知领取签收表》、《房屋验收交接表》，因有原告本人签名，形式合法，内容真实，本院予以采信；被告所举证据昆明市住房和城乡建设局（关于在创文期间暂停土石方施工的通知）昆建通（2017）375号、嵩明县人民政府网站网页截图、中国文明网网页截图，形式合法，内容真实，本院予以采信；被告所举证据施工单位工程竣工报告、检测单位质量检测情况报告、勘察单位质量检查报告、设计单位质量检查报告、监理单位工程质量评估报告，形式合法，内容真实，本院予以采信，对其证明目的本院将在综述部分结合案情一并进行阐述。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2018年3月21日，原告与被告签订了合同编码（5301012018032102821）《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的“山水白沙小区”住宅11幢1单元101号，面积94.53平方米，购房总价983490元，付款方式为贷款支付，首付款253490元，剩余尾款730000元银行贷款支付，交房时间为2018年9月30日。约定商品房交付条件“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”、“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款价款的5.00%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”、“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。2019年9月26日，双方对该涉案房屋进行了验收交接。现原告以被告未经验收合格便向其交付涉案房屋为由，提出前述诉讼请求。另查明，《施工单位工程竣工报告》出具时间为2018年9月24日；《检测单位工程质量检测情况报告》（一期A地块）出具时间为2018年9月7日；《勘查单位质量检查报告》（一期A地块）出具时间为2018年10月20日；《设计单位质量检查报告》（一期A地块）出具时间为2018年10月20日；《监理单位工程质量评估报告》（一期A地块）出具时间为2018年10月15日；《昆明市建设工程竣工验收备案证明书（昆质安备FJ-2018-11-068号）》出具时间为2018年11月21日。本案争议的焦点为：被告昆明农投置业有限公司是否构成逾期交房、是否应当承担逾期交付违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，被告应于2018年9月30日前向原告交付“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的涉案房屋，但截止至2019年9月26日被告向原告交付涉案房屋时，其尚未取得勘察、设计、监理的质量检查报告，亦未取得《竣工验收备案证明书》，故被告的交付行为不符合合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，此情况下，守约方权益保护方式为补救或赔偿损失。涉案房屋交付后，被告于2018年11月21日取得竣工验收备案证明的行为，应视为其采取了积极有效的补救措施，本院依法予以确认。而作为商品房买卖合同的相对人，原告在接房时有权要求被告出示合同约定的文件资料，并据此作出是否接房的决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告并无证据表明其在接收涉案商铺时，曾就合同约定的交房条件向被告提出过异议，因此难以认定被告存在故意欺骗、隐瞒涉案房屋不具备交房条件的行为，结合原告分别在《山水白沙小区交房通知领取签收表》、《房屋验收交接表》、《接房流程确认单》、《前期物业管理服务协议》上签名，接收涉案房屋钥匙，并确认交房手续办理完毕，进而使用至今的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，据此本院认定双方当事人在2018年9月26日完成了涉案房屋的交接。原告在本案中并未主张被告履行从合同义务不符合合同约定给其造成损失及具体的受损金额，而是在实际接收并使用涉案房屋后又向被告主张逾期交房违约金，其诉请明显缺乏法律和事实依据，故本院不予支持。关于被告辩称的不可抗力问题，根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，昆明市住房和城乡建设局下发《关于在创文期间暂停土石方施工的通知》的时间是2017年6月16日，嵩明县政府网页发布的暂停部分工序施工的网页时间是2017年6月28日、中国文明网网页截图发布的时间是2017年11月14日；而双方签订《商品房买卖合同（预售）》的时间是2018年3月21日，上述客观情况已客观存在并发生，不属于不可抗力，故对被告的该项答辩观点，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十六条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款，判决如下：驳回原告谷天宝的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告谷天宝承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  秦涛二〇一九年十月三十日书记员  陶园