北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初75415号原告（反诉被告）：北京利晖房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园南里25号。法定代表人：陈永栽，董事长。委托诉讼代理人：曲海波，北京首熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张定，北京首熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：于弘，男，1968年5月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李丽莉，北京市元甲律师事务所律师。原告（反诉被告）北京利晖房地产开发有限公司(以下称利晖公司)与被告（反诉原告）于弘（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。利晖公司委托诉讼代理人曲海波、张定，于弘委托诉讼代理人李丽莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。利晖公司向本院提出诉讼请求：1、确认我方与于弘签订的《商铺租赁合同》于2018年2月28日解除；2、判令于弘支付2017年4月20日至2018年2月28日期间的租金376473.73元、物业管理费108917.51元、宣传推广费21738.5元、增值税费19992.28元，共计527122.02元；3、判令于弘支付因延迟支付租金、物业管理费及宣传推广费产生的滞纳金161780.2元；4、判令于弘支付违约金240580.83元；5、判令于弘支付本案律师费15000元。事实和理由：2016年5月10日，我与于弘签订《商铺租赁合同》，约定于弘承租我方位于北京市某区某号某号楼某层（349-350）号商铺346.04平方米及附属平台317.60平方米。租赁期限60个月，自2016年5月20日至2021年5月19日；租金每年递增，2016年7月20日至2018年5月19日期间月租金为58048.21元；平台月租金为固定值4843.4元/月，物业管理费为17302元/月，宣传推广费为3460.4元/月；履约保证金为284963.94元。租金、物业管理费及宣传推广费的支付时间均为每月25日前支付下一个月的费用，于弘逾期支付的，需每日按未付款项千分之三支付违约金；若于弘逾期支付超过30天，我方有权提前解除合同，于弘应承担截至合同通知解除之日的滞纳金，且承担三个月租金及物业管理费的违约金，我方有权以保证金抵扣上述费用及违约金；如果造成我方其他损失的，费用也由于弘承担。合同签订后，我方依约向于弘交付了房屋，但于弘并未依约履行付款义务。2017年4月20日至2018年2月28日期间，于弘共拖欠我方租金、物业管理费及宣传推广费共计527167.02元，经多次催要未果，我方于2018年2月7日向于弘发送了《解除合同通知函》，通知于弘如未于2018年2月28日缴付所欠租金、物业管理费、宣传推广费、增值税及相关滞纳金、违约金，双方租赁合同则于该日解除。后于弘仍未支付上述费用，故我方诉至法院望判如所请。于弘答辩并反诉称，不同意利晖公司的诉讼请求。我方不存在违约行为，是利晖公司构成违约。首先，利晖公司提供的场地不适合经营，防水、空调、取暖系统均存在严重缺陷，导致我方与相邻商铺经常发生纠纷且影响了我方正常经营。其次，利晖公司曾于2018年2月中旬指使物业公司对经营场地强行落锁，迫使我方停止经营，我方的账目、经营手续、经营设施至今仍被利晖公司扣留。再次，利晖公司在没有与我方正式解除合同的情况下即将涉案场地出租给第三方，将扣留我方的物品无偿给第三方使用。综上，系利晖公司违约，其不享有合同解除权，我方不认可利晖公司所述的合同解除时间。因利晖公司2018年2月中旬强行落锁，我方无法经营，故双方之间的合同事实上于此时终止。关于利晖公司所主张的租金、物业管理费、宣传推广费、增值税，我方均已支付完毕，故不同意再行支付。关于利晖公司主张的滞纳金、违约金、律师费，没有事实和法律依据，我方不同意支付。另外，因利晖公司违约且一直扣押我方经营物品、手续及账目，故我方提出反诉。要求：1、利晖公司返还扣留的店内所有物品（具体同物品清单）；2、利晖公司向我方返还履约保证金284963.94元。利晖公司针对于弘的反诉辩称，不同意于弘的全部反诉请求。关于于弘第一项反诉请求，我方与于弘之间没有物品交接清单，于弘提交的物品清单是自行制作的，不认可于弘有物品留存在涉案房屋内。即使涉案房屋内有于弘的物品，根据合同14.6条的约定，也视为于弘遗弃的物品。而且2018年2月9日我方向于弘发送的《解除合同通知函》中明确告知限其于2018年2月28日腾空房屋内物品，逾期则视为放弃，我方可自行处理，该通知函于弘已经签收。综上，我方没有需予返还的物品。关于于弘第二项反诉请求，根据合同约定，于弘违约我方有权用保证金抵扣于弘所欠费用，现保证金已经用于抵扣所欠费用，故不存在返还的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月10日，利晖公司（出租方、甲方）与于弘（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将北京市某区某号某号楼某层（349-350）号商铺及其附属平台317.60平方米（下称涉案房屋）出租给乙方，双方已对该商铺为346.04平方米、平台面积为317平方米面积进行确认。双方确认乙方已通过现场实地查看等方式完全清楚的知悉及满意并同意接受该商铺的实际状况，甲方以该商铺的现有状况交付给乙方。租赁期限60个月，自2016年5月20日至2021年5月19日，甲方同意给予乙方2个月的装修免租期，免租期内，乙方无需支付租金，但应承担在此期间的物业管理费、能源费、装修监管费、垃圾清运费及其他乙方应承担的费用。租金起始日为2016年7月20日，乙方应于每日历月25日前向甲方或其指定的代理人支付下一日历月之租金。物业管理费用起始日为2016年5月20日，每月管理费为17302元，乙方须于每个日历月的25日前向甲方或物业管理公司预先缴付下个月的物业管理费。宣传推广费的起始日为2016年5月20日，每月费用为3460.4元，乙方须于每个日历月的25日前向甲方预先缴付下一日历月的宣传推广费。乙方须按时支付所有中国法律明文规定由乙方支付的一切税项及其他费用。履约保证金为284963.94，乙方若未按合同约定支付租金、其他费用或致使甲方遭受损失，甲方有权以保证金抵扣上述费用及违约金。乙方未按本合同约定缴纳租金、物业管理费、宣传推广费、能源费用、保证金或未补足保证金的，应当承担应付未付款项日千分之3的滞纳金；逾期缴纳达30日，甲方有权解除合同，甲方有权没收保证金，乙方承担上述滞纳金至甲方通知解除合同之日止，且同时乙方向甲方缴纳相当于三个月租金和物业管理费的违约金。甲方因向乙方催讨租金、能源费、排污费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用开支（包括律师费），以及因乙方引起的一切损失均由乙方承担，甲方有权把该等损失当作债权向乙方追讨。合同附件三租金规定：2016年7月20日至2018年5月19日月租金为58048.21元、2018年5月20日至2019年5月19日月租金为63325.32元、2019年5月20日至2020年5月19日月租金为68602.43元、2020年5月20日至2021年5月19日月租金为73879.54元；2016年7月20日至2021年5月19日，平台月租金为4843.4元；2016年5月20日至2021年5月19日，月物业管理费为17302元、月推广费为3460.4元。合同签订后，利晖公司称于弘支付了履约保证金284963.94元，2016年7月20日至2017年4月19日期间的租金、2016年5月20日至2017年4月19日期间的物业管理费、宣传推广费、增值税费共计65万元。于弘则称已交纳履约保证金284963.94元及2018年2月中旬之前的全部租金、物业管理费、宣传推广费，因部分费用系其他公司代付，故无法提交全部银行交易流水。2018年2月9日，利晖公司向于弘发送《解除合同通知函》，载明截至2018年2月28日于弘拖欠租金、物业管理费、推广费及增值税费共计812130.96元、滞纳金370986.72元，因拖欠费用超过30天，利晖公司有权单方解除合同，故要求于弘于2018年2月28日前支付欠款1183117.68元、违约金240580.83元并于当日腾空房屋，搬离屋内物品，交还房屋，逾期视为于弘放弃屋内物品设施设备，利晖公司可自行处置。另，利晖公司提交《通知函》拟证明收取增值税费的依据；提交《民事委托代理合同》及发票拟证明本案所支出的律师费。于弘则提交催告函拟证明利晖公司提供的商铺存在漏水情况，不适合经营；提交《审计询证函》拟证明利晖公司主张的费用与事实不符。《审计询证函》上显示截止2018年6月30日于弘欠付租金及推广费294988.55元，截止2019年6月30日于弘欠付租金及推广费355401.43元。经询，双方未办理房屋交接腾退手续，因于弘未按照《解除合同通知函》约定的时间支付费用，2018年2月28日利晖公司收回涉案房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，利晖公司和于弘签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。利晖公司将房屋交付于弘使用，于弘应当按照合同约定支付租金。根据《商铺租赁合同》的约定，于弘须于每个日历月的25日前向利晖公司预先支付下一日历月的租金、物业管理费、宣传推广费且合同附件三中对租金、物业管理费、宣传推广费的标准进行了明确的约定，于弘称已支付2018年2月中旬之间的全部租金、物业管理费、宣传推广费，但其并未提交完整的付款凭证予以证明，而且已提交的付款凭证中显示的付款时间与合同约定也不相符，故本院认定于弘并未按照合同约定的时间支付租金构成违约。根据于弘提交的付款记录数额，截至2018年2月9日，于弘已拖欠租金、物业管理费、宣传推广费超过30日，故利晖公司享有合同解除权，本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年2月28日解除。关于利晖公司的其他诉讼请求。1、2017年4月20日至2018年2月28日期间的租金376473.73元、物业管理费108917.51元、宣传推广费21738.5元、增值税费19992.28元，利晖公司主张此系抵扣履约保证金后的费用。《商铺租赁合同》中明确约定了租金、物业管理费、宣传推广费的计算标准，而于弘并未提交证据证明已交纳2017年4月20日至2018年2月28日期间的租金、物业管理费、宣传推广费，故本院经核算后对该三笔费用予以支持。《商铺租赁合同》中仅约定于弘须按时支付所有中国法律明文规定由于弘支付的一切税项及其他费用，并未明确约定增值税费由于弘负担，而且法律并未规定增值税费必须由承租人承担，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于于弘所称《审计征询函》与利晖公司诉讼请求主张不符一节，本院认为该函件系洽商性文件，并非双方最后款项数额结算的文件，而且该函件中并未包括物业管理费，故不能以该函件作为认定的依据。2、因延迟支付租金、物业管理费及宣传推广费产生的滞纳金161780.2元。《商铺租赁合同》中约定于弘未按本合同约定缴纳租金、物业管理费、宣传推广费、能源费用、保证金或未补足保证金的，应当承担应付未付款项日千分之3的滞纳金；逾期缴纳达30日，利晖公司有权解除合同、没收保证金，于弘承担上述滞纳金至利晖公司通知解除合同之日止，且同时于弘向利晖公司缴纳相当于三个月租金和物业管理费的违约金。现于弘自2017年4月20日就拖欠租金、物业管理费、宣传推广费，故应当支付滞纳金，但利晖公司在享有合同解除权的情况下未及时行使该权利并直至2018年2月9日才发送《解除合同通知函》，对该期间的滞纳金不应全部由于弘承担，故本院酌定于弘向利晖公司支付滞纳金8万元。3、违约金240580.83元。《商铺租赁合同》对此有明确约定，本院予以支持。4、律师费15000元。《商铺租赁合同》中有约定且利晖公司提供了《民事委托代理合同》及发票证明该实际损失，故本院予以支持。关于于弘的反诉请求。因系于弘构成违约，履约保证金在于弘应当向利晖公司支付的款项中已经抵扣，故于弘无权要求利晖公司返还履约保证金。关于于弘主张利晖公司返还物品，其并未提交证据予以证明，而且利晖公司在发送《解除合同通知函》后给予于弘20天腾退房屋的时间，故本院对该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京利晖房地产开发有限公司与被告（反诉原告）于弘二○一六年五月十日签订的《商铺租赁合同》于二○一八年二月二十八日解除；二、被告（反诉原告）于弘于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京利晖房地产开发有限公司租金、物业管理费、宣传推广费共计五十万七千一百二十九元七角四分【已抵扣被告（反诉原告）于弘向原告（反诉被告）北京利晖房地产开发有限公司支付的履约保证金二十八万四千九百六十三元九角四分】；三、被告（反诉原告）于弘于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京利晖房地产开发有限公司滞纳金八万元；四、被告（反诉原告）于弘于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京利晖房地产开发有限公司违约金二十四万零五百八十元八角三分；五、被告（反诉原告）于弘于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京利晖房地产开发有限公司律师费一万五千元；六、驳回原告（反诉被告）北京利晖房地产开发有限公司之其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）于弘之全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13245元，由原告（反诉被告）北京利晖房地产开发有限公司负担1638元（已交纳）；由被告（反诉原告）于弘负担11607元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费2787元，由被告（反诉原告）于弘负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  李秀军人民陪审员  白玉萍二〇一九年十月二十四日书 记 员  贾月双-10--11-