云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初1743号原告：大理市世华易居房地产经纪有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关文化路29号惠丰新城和园12栋12-5号。统一社会信用代码：91532901MA6N40M276。法定代表人：林炳钧，职务总经理。委托诉讼代理人：梁远球，男，汉族，1987年7月4日生，住广西北海市海城区，系公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：梁小龙，男，汉族，1989年8月24日生，住南宁市青秀区，系公司员工，特别授权代理。被告：周正和，男，白族，1991年9月2日生，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师，特别授权代理。原告大理市世华易居房地产经纪有限公司（以下简称世华易居房地产经纪公司）诉被告周正和居间合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世华易居房地产经纪公司委托诉讼代理人梁远球、梁小龙、被告周正和及其委托诉讼代理人程荣兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告世华易居房地产经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告限时销售保证金300元；2、判令被告赔偿原告违约金38800元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由，原、被告双方于2019年3月6日签订《限时销售合同》，约定由被告独家委托原告销售其名下房产一套，房地产位于大理市，建筑面积78.19平方米，约定交易净收价格970000元，独家委托期限为合同签订之日起至2019年3月6日。2019年原告向被告转账300元作为合同约定的限时销售保证金。2019年3月16日，原告员工通过微信和电话沟通，被告表示不愿按合同约定出售房产，并表明涉案房产已将由第三人出售。双方间的《限时销售合同》已无法履行，被告已违约，应退还原告限时销售保证金300元，并支付原告违约金38800元，合计39100元。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告周正和辩称：1、本案涉及的协议本身是原告提供的格式合同，在发生争议时候不作不利于原告的解释；2、限时销售合同中存在排除被告主要权利与原告主要义务的情况，应该认定是无效合同。本案被告之所以愿意与原告签订合同在于被告需要快速处理房屋，通过协议看出该协议约定是不公平的，对于原告的约定是在约定期限没有出售房屋只需要承担退还300元的保证金，但是对于被告来说被告没有履行义务，要承担4%的违约金，显然是不公平的，合同排除了原告自主选择销售的情形以及限时销售合同成交的机会，加重了被告的责任；3、本案实际限时销售合同的关系是委托销售关系，被告有权利随时解除合同，在解除合同以后对受托方赔偿300元的保证金，但是本案没有给原告造成损失，被告不应该承担赔偿损失的责任，根据合同法第424条、第427条对于限时销售合同的约定，原告作为居间人，没有促成交易，无权要求支付报酬，但是我们同意返还300元的保证金，但请求法庭驳回原告其余诉讼请求。原告世华易居房地产经纪公司为证明自己的诉讼主张向本院提交如下证据：A1、被告身份证复印件一份，拟证明被告身份；A2、《限时销售合同》原件一份，拟证明被告的权利义务；A3、“服务确认书”原件一份，拟证明被告对上述合同已经明确；A4、转账记录复印件一份，拟证明原告将合同约定的销售保证金转给被告；A5、电话录音、微信聊天记录复印件各一份，拟证明被告明确表示不愿意履行合同。经质证被告周正和对原告提交的证据A1、A4三性无异议；对证据A2真实性、关联性无异议，合法性持有异议；对证据A3真实性无异议，关联性、合法性持有异议；对证据A5中电话录音真实性无异议，合法性、关联性持有异议，对微信聊天记录三性均持有异议。被告周正和未向本院提交证据。本院认为：原告提交的证据具备证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据上述举证、质证、认证及到庭当事人的陈述，本院确认本案如下法律事实：2019年3月6日，原告世华易居房地产经纪公司（乙方）与被告周正和（甲方）双方签订了《限时销售合同》和《服务确认书》各一份，合同约定乙方全权代理甲方出售位于大理市房地产（房屋建筑面积78.19平方米，约定交易净收价格970000元，限时销售（独家委托）期限2019年3月6日至2019年6月6日，乙方向甲方支付限时销售保证金300元。合同第十条约定限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。限时销售期限内，如甲方不予配合、拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除合同并追究甲方的违约责任。第十二条约定若违反合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。乙方擅自终止本协议的，乙方应支付甲方相当于房地产委托交易价格的4%作为违约金。合同签订后，原告于2019年3月11日，通过中国建设银行网上银行转账给被告300元保证金，并做了采用网络推广等方式寻找意向客户、带客户看房等工作。之后原告方工作人员通过电话和微信方式与被告联系沟通售房事宜，被告表示不愿再按合同约定出售房地产。2019年5月12日，被告委托荣城房地产公司将涉案房屋以970000元的价出售。本院认为：原、被告双方签订的《限时销售合同》和《服务确认书》，从形式到内容均符合法律规定，属有效合同，双方当事人应全面履行。原告按约向被告支付了300元保证金，并做了寻找购房客户及带客户看房等工作，履行了合同义务。但被告在合同履行中，擅自终止合同，另行委托他人以合同约定价格970000元将涉案房地产出售，已违约应承担相应的民事责任。据此，原告提出由被告返还300元保证金和承担违约责任支付违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持，对违约金支付被告认为过高，要求予以减免，符合法律规定，本院予以采纳。经本院做工作并征求原告方意见，原告表示同意减免，至少由被告支付15000元，故本院确定违约金支付金额以15000元计。关于被告提出格式条款是否无效的问题。被告提出本案涉及的协议本身是原告提供的格式合同，在发生争议时候不作不利于原告的解释，限时销售合同中存在排除被告主要权利与原告主要义务的情况，应该认定是无效合同。本案中合同第十条、第十一条、第十二条，均为原告方为重复使用而事先拟定，原告未能举证其在订立合同时就上述条款与被告协商，故应认定为格式条款。但原告并无免除其责任、加重被告责任或排除被告作为相对方的主要权利的情形，并且双方订立的合同第四条、第七条、第八条、第十条、第十一条、第十二条均以加粗字体形式提醒被告注意，已履行了法律规定的采取合理方式提请对方注意的义务。而被告未能举证证明合同条款有违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的情形，故被告主张《限时销售合同》条款系格式条款为无效合同，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告周正和在本判决书发生法律效力之日起十日内返还给原告大理市世华易居房地产经纪有限公司限时销售保证金300元。二、由被告周正和在本判决书发生法律效力之日起十日内支付给原告大理市世华易居房地产经纪有限公司违约金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，由被告周正和承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长  赵 良人民陪审员  何智远人民陪审员  杨雪梅二〇一九年十月十六日书 记 员  杨筱榕