重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民初948号原告（执行案外人）:张兴杨，男，汉族，1975年5月12日出生，住重庆市万州区。被告（申请执行人）:重庆兴农融资担保集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道龙山路70号1幢，统一社会信用代码915000005828358674。法定代表人：刘壮涛，董事长。委托诉讼代理人：甘伟宏，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，重庆学苑律师事务所律师。第三人（被执行人）:董世银，男，汉族，1964年3月26日出生，住重庆市万州区。第三人：易少清，女，汉族，1966年4月5日出生，住重庆市万州区。原告张兴杨与被告重庆兴农融资担保集团有限公司（以下简称兴农公司）、第三人董世银、易少清案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张兴杨、被告兴农公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，第三人董世银、易少清经本院合法传唤通知，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兴杨向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人董世银签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认重庆市万州区五桥万川大道338号601、602房屋归原告所有；2.判决立即停止对重庆市万州区五桥万川大道338号601、602房屋强制执行，并解除对该房屋的查封；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：1.2007年3月10日原告与第三人董世银签订《房屋买卖合同》，董世银将其所有的位于万州区.5万元卖与原告（产权证号：房权五00536），原告同日将房款付清，董世银同日将房屋交于原告，原告装潢后居住至今。因该房屋是董世银与易少清的夫妻共同财产，在该房屋办理过户登记过程中，董世银与易少清离婚，易少清不配合办理过户登记，致使原告至今未办理过户。2.原告基于合同取得案涉房屋所有权，并已支付全部房款，在法院查封前已实际合法占有，未办理过户登记只是物权未设立，未办理过户登记的原因不在原告，原告一直向董世银、易少清主张办理过户登记。3.执行异议审查期间法院未开庭质证，未通知原告提交相关原件核对，法院以原告未提供原件为由驳回异议申请属程序不当。综上，原告是重庆市万州区五桥万川大道338号601、602房屋的实际所有权人，请求法院判如所请。兴农公司辩称，原告并非案涉房屋所有权人，不能排除法院对房屋的强制执行。原告提交的证据不能证明其购买的房屋与法院查封的房屋具有同一性；且没有银行流水印证原告支付全部价款的事实；没有证据证明原告在法院查封前已实际控制案涉房屋；原告明知案涉房屋系夫妻共同财产，未经易少清同意，仍然购买存在过错；原告长达十多年未过户存在过错。董世银未到庭，也未提交书面陈述意见。易少清未到庭，提交书面陈述意见：该房屋属夫妻共同财产。董世银卖房未与我商量，后来我与董世银离婚时，董世银亦未提起此事。我将依法主张自己在案涉房屋中的权利。经审理查明：兴农公司与重庆市银峡建筑工程集团有限公司、重庆市银峡实业有限公司、董世银、董世明、袁瑜、陈晓岚、董易学、重庆市江南旅游开发有限公司担保追偿权纠纷一案，重庆仲裁委员会于2018年12月20日作出（2018）渝仲字第2652号裁决书，后兴农公司据此裁决书向本院申请执行。本院以（2019）渝01执148号案立案执行，2019年2月25日，本院作出（2019）渝01执148号之一执行裁定及相应协助执行通知书，查封包括董世银名下位于重庆市万州区（权证号：房权五00536）房屋在内的相应财产。在执行过程中，张兴杨对本次执行提出书面执行异议。2019年6月14日，本院作出(2019)渝01执异121号执行裁定，裁定驳回案外人张兴杨的异议请求。本案审理过程中,张兴杨为支持其主张，向本院举示了《房屋买卖合同》和《收条》等证据材料。张兴杨提交的《房屋买卖合同》载明：甲方董世银，乙方张兴杨。该合同第一条约定“房屋座落：万州区五桥万川大道338号601、602号房屋”；第三条约定“房屋单价：甲方按收取乙方包干购房款总价11.5万元（壹拾壹万伍仟元整）（此款包含土地出让金，不包含水、电、气安装费以及办理房产证、土地使用证的工本费、税费等各种规费）”；第四条约定“付款办法：本合同甲乙双方签字生效后，乙方向甲方交清购房款11.5万元（壹拾壹万伍仟元整）”；第五条约定“乙方负责办理房产证、土地证过户手续、甲方协助。办理所需费用按国家规定缴纳”。《收条》载明：“今收到张兴杨买房款壹拾壹万伍仟元，小写115000.0元。收款人董世银，2007年3月10日”。另查明，董世银与易少清于2012年4月12日登记离婚。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，因此本案审理的重点为案外人与申请执行人对被执行人的财产是否执行的争议。同时，根据民事诉讼法理论，原告是指为维护自己或自己所管理的他人的民事权益，而以自己名义向法院起诉，从而引起民事诉讼程序发生的人。被告是指被原告诉称侵犯原告民事权益或与原告发生民事争议，而由法院通知应诉的人。民事诉讼的第三人是指对原告和被告所争议的诉讼标的有独立的请求权，或者虽然没有独立的请求权，但与案件的处理结果有法律上的利害关系，而参加到正在进行的诉讼中去的人。张兴杨请求确认与第三人董世银之间房屋买卖合同即案涉买卖合同是否合法有效的问题，实质上是请求法院审理原告与第三人董世银之间的法律关系。但张兴杨仅将董世银作为第三人，未将其作为被告。虽然董世银和张兴杨于2007年3月10日签订的《房屋买卖合同》，诉讼中张兴杨也提交了合同原件，法院也依法通知董世银参加诉讼，但董世银未到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的处分。从合同的内容来看，系双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。诉讼中易少清主张董世银签订该房屋买卖合同时其不知情、该房屋属夫妻共同财产，董世银无权处分夫妻共同财产，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此张兴杨与董世银签订的，《房屋买卖合同》不因为易少清不知情而影响房屋买卖合同的效力。本案中，张兴杨没有将董世银、易少清列为被告，也非董世银、易少清以对案涉房屋享有独立请求权申请参加诉讼，董世银对案涉房屋的买卖合同也未提出诉讼请求。张兴杨虽然在诉讼请求中要求确认其与董世银签订合同的效力，但并非将董世银作为被告主张权利，故对张兴杨要求确认《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院不予处理。关于张兴杨要求确认重庆市万州区五桥万川大道338号601、602房屋归其所有的问题。从张兴杨的诉讼理由来看，案涉房屋为董世银与易少清夫妻共同财产，张兴杨也没有将易少清列为被告，易少清也非以对案涉房屋享有独立请求权申请参加诉讼，张兴杨也未明确对易少清提出诉讼请求。张兴杨也明知案涉房屋登记在董世银名下。依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。前述房屋未过户登记至张兴杨名下，不能发生物权变动的法律效果。张兴杨所提出的请求，实质上要求变更案涉房屋归其所有，为变更之诉，不应与执行异议之诉一并审理。基于以上理由，本院对张兴杨的该请求不予处理。关于张兴杨是否对重庆市万州区五桥万川大道338号601、602房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为张兴杨就该房屋排除法院执行的请求不能成立，理由如下：第一本院（2019）渝01执148号之一执行裁定查封的董世银的房屋位于重庆市万州区（权证号：房权五00536），而董世银与张兴杨房屋买卖合同所涉房屋位于重庆市万州区。从坐落看，本院查封的房屋并非买卖合同所涉及房屋，张兴杨亦未提交证据证明本院查封的房屋与其和董世银所签房屋买卖合同所涉及房屋，属于同一房屋。此责任应由张兴杨承担举证不力的不利后果。第二即使本院查封的房屋系董世银与张兴杨《房屋买卖合同》所指向的房屋，张兴杨请求排除执行，也不属于法律法规规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四项条件同时具备，案外人方可阻却申请执行人的执行。从查明的事实来看，自2007年董世银和张兴杨签订房屋买卖合同以来的十几年时间里，张兴杨怠于行使己方权利。张兴杨与董世银签订的《房屋买卖合同》中约定，案涉房屋过户手续由张兴杨办理，董世银协助，但时至人民法院采取查封措施，张兴杨均未采取任何措施，包括法律措施主张合同权利。该房屋目前仍登记在董世银名下，张兴杨对此存在明显过错。张兴杨对该房屋提出的异议，并不符合上述法律规定的第（四）项排除执行的法定条件。关于本院未召开听证会，执行异议程序是否违法的问题。张兴杨提出异议的事实和理由、争议的执行标的以及执行行为简单明确，案情并不复杂，也不属于争议大的执行异议案件。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”的规定，本院对张兴杨的异议申请进行书面审查并无不当，对张兴杨的该诉讼理由，本院不予支持。综上所述，张兴杨的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张兴杨的诉讼请求。案件受理费2600元，由原告张兴杨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  李盛刚审 判 员  张欲晓人民陪审员  张庆玉二〇一九年十月十日法官 助理  张晓亮书 记 员  李 莉