江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初2814号原告：大丰南港置业有限公司，统一社会信用代码91320982593901815H，住所地盐城市大丰区大丰港经济区中央大道1号。诉讼代表人：大丰南港置业有限公司清算组。负责人：沈碧和，大丰南港置业有限公司清算组组长。委托诉讼代理人：孙俐，江苏涤非律师事务所律师。被告：康帮明，男，汉族。委托诉讼代理人：陈定喜，江苏陈定喜律师事务所律师。原告大丰南港置业有限公司（以下简称南港置业公司）与被告康帮明商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南港置业公司的委托诉讼代理人孙俐，被告康帮明的委托诉讼代理人陈定喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南港置业公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2014年1月26日签订的《商品房买卖合同》。二、判决被告协助原告办理撤销瑞安名邸18.S5幢706室的《商品房买卖合同》（备案号为1325561620140126)备案登记的手续。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：因被告购买原告开发的瑞安名邸18.S5幢706室，原告与被告于2014年1月26日签订了《商品房买卖合同》，并于当日在盐城市大丰区房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。该合同签订并备案登记后，原告与被告均未实际履行该合同。2016年1月13日，原告的破产重整申请被你院裁定受理。之后，被告因其申报破产债权463140元未得到确认，遂提起诉讼请求确认其对原告享有463140元的破产债权并在破产财产处置后优先受偿。该诉讼请求最终未能得到法院支持。2018年12月24日，原告诉讼代表人向被告发出了大南清（2018)债权函32号函，告知被告上述商品房买卖合同因双方未实际履行，且管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告履行，视为解除合同，要求被告协助原告办理该商品房买卖合同备案登记的撤销手续。被告于2018年12月25日收到此函，但至今未能配合、协助原告办理撤销上述商品房买卖合同备案登记的相关手续。原告认为，原、被告双方签订商品房买卖合同并办理备案登记后，因双方未能实际履行，且原告的破产申请被法院裁定受理后，破产管理人在两个月内未通知被告继续履行该合同，该商品房买卖合同应予解除。商品房买卖合同解除后，被告有义务协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记的相关手续。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告康帮明辩称，1、原、被告之间的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，应当予以保护。2、案涉房屋的房款被告已用原告应当支付给实际施工人宋海青的工程款予以转账支付，原告也开具了相应的收据，被告因管理不善而遗失，该组证据由原告持有，应当由原告承担相关的举证责任，被告方请求法庭依法调取原告公司2014年1月、2月、3月的原始记账凭证、原始会计凭证。3、原、被告合同签订后，原告方在内部进行的转账处理，也是在认可收到房款后才单方办理了房屋备案登记，该行为符合房产交易的习惯，以及生活常识，原告作为专业的房屋开发企业，在没有收到房款或者预付款之前，绝对不可能将自己开发的房屋备案登记到购房人的名下，原告的辩解显然不符合生活逻辑。4、原告所确认的大丰法院（2016）苏0982民初4643号民事判决书，被告目前正在向最高人民法院申请再审，对该判决认定的事实，被告不予认可。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、证明、（2016）苏0982民初4643号民事判决书、民事裁定书、函、（2018）苏民申787号民事裁定书等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，南港置业公司（出卖人）与康帮明（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定康帮明购买瑞安名邸第18、S5幢706号房屋，建筑面积为108.54平方米，单价为4267元/平方米，房款合计463140元，买受人一次性支付房款，房屋的交付时间为2015年5月1日前。合同第九条对逾期交房的违约责任作了约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，上述《商品房买卖合同》在盐城市大丰区住房和城乡建设局网上备案。2016年1月13日，本院依法受理了大丰南港置业有限公司的破产清算案件，并指定了大丰南港置业有限公司清算组为大丰南港置业有限公司破产管理人。在破产债权的申报期间，康帮明向破产管理人申报了债权，但是未得到确认。后康帮明诉至本院，案号为（2016）苏0982民初4643号，其诉讼请求为：1、依法确认原告康帮明对被告南港置业公司享有金额为463140元的破产债权；2、本案诉讼费用由被告承担。经审理查明，本院依法认定以下事实：2013年11月18日，康帮明与张得祥签订《油漆承包合同》一份，约定张得祥将盐城市大丰区大中镇敬老院工程的刷油漆工程承包给康帮明，工期为2013年11月20日至12月25日，工程款的给付方式为：最终全款抵房、人工及所有材料（大丰港瑞安名邸十八号房706室，共108.54平方×4267元/平方）=463140元+维修基金9263元。南港置业公司开发建设位于盐城市大丰区大丰港区瑞安名邸小区。2012年9月27日，西团建筑公司与南港置业公司签订《江苏省建设工程施工合同》，约定由西团建筑公司承建位于大丰港区花园路53号地块的瑞安名邸工程（A标段、B标段、C标段）的建筑、机电、给排水、人防、消防、道路等工程的建筑及安装，工程内容不包含电梯设备采购、安装工程和小区绿化等。2013年9月9日，西团建筑公司中标承建瑞安名邸（A标段）工程，2013年9月10日，西团建筑公司与南港置业公司又签订《江苏省建设工程施工合同》，由西团建筑公司承建瑞安名邸工程A标段1-6#楼、10#楼、14#楼、18#楼建筑、机电、给排水、人防、消防等工程建设及安装以及完成发包人提供的施工图纸全部施工内容（除电梯设备采购、安装）。瑞安名邸工程于2012年8月15日开工，2013年11月9日停工，该工程未能完工验收。宋海青系瑞安名邸工程的实际施工人，其已收到被告南港置业公司支付的工程款775万元和退还的农民工保证金132万元。关于康帮明在与南港置业公司签订《商品房买卖合同》后有无支付相应的房款和维修基金的问题，（2016）苏0982民初4643号判决书载明：“首先，康帮明陈述因宋海青欠付其刷油漆工程款故由其代为支付案涉商品房的房款和维修基金，康帮明提交其与张得祥签订的《油漆承包合同》，在该份合同中约定刷油漆工程款以大丰港瑞安名邸18号楼706室的房款和维修基金予以抵扣，关于张得祥与宋海青之间的关系及宋海青是否欠付康帮明刷油漆工程款的事实并未提交证据予以证明。其次，康帮明陈述在与南港置业公司签订买卖合同后，由欠付其刷油漆工程款的宋海青以工程款内转的形式代付案涉商品房的房款及维修基金，由南港置业公司直接向宋海青出具房款及维修基金的收款收据，关于宋海青有无从南港置业公司应支付给其的工程款中内转扣减康帮明应支付的房款及维修基金亦未能提交证据予以证明。康帮明陈述其与南港置业公司签订的《商品房买卖合同》已在盐城市大丰区住房和城乡建设局进行网上合同备案证明案涉的商品房已经缴纳了相关的房款，商品房买卖合同进行合同备案并不能印证购买者已经按照合同的约定缴纳相应房款，故对康帮明该项陈述本院不予支持。康帮明提交大丰南港置业有限公司清算组于2016年9月28日向其发出的参加第二次债权人会议的通知佐证其已经向南港置业公司交付案涉房屋购房款并享有对南港置业公司的破产债权，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十九条规定：“债权人申报债权时，应当书面说明债权的数额和有无财产担保，并提交有关证据。”第五十九条规定：“依法申报债权的债权人为债权人会议的成员，有权参加债权人会议，享有表决权。债权尚未确定的债权人，除人民法院能够为其行使表决权而临时确定债权额的外，不得行使表决权。”康帮明即使被通知参加债权人会议，因南港置业公司方不认可该债权，其主张对南港置业公司享有破产债权仍需举证证明，仅凭参加债权人会议的通知来佐证其已交付购房款并享有破产债权证据不充分，因此就康帮明要求确认对南港置业公司享有破产债权的诉讼请求，本院依法不予支持。”本院于2016年10月21日作出（2016）苏0982民初4643号民事判决书，判决：驳回康帮明的诉讼请求。后康帮明不服该判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2017年2月10日作出（2016）苏09民终字4917号民事判决，判决：驳回上诉，维持原状。后康帮明亦不服盐城市中级人民法院的判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2018年5月3日作出（2018）苏民申787号民事裁定书，裁定：驳回康帮明的再审申请。2018年12月24日，大丰南港置业有限公司清算组向康帮明发出大南清（2018）债权函32号函一份，载明：“您于2016年3月12日填报的请求确认瑞安名邸18、S5幢706号住宅房的债权申报表，经审查，因您自《商品房买卖合同》签订至今未交纳分文房款。您在债权申报中所主张的工程款抵购房款，因其工程合同主体、工程建设内容均与大丰南港置业有限公司无涉，无法进行抵扣。据此，根据相关法律规定，大丰南港置业有限公司清算组于2016年8月8日发债权函《大南清（2016）债权函第11号》给您，明确告知您所申报的债权不予确认。您不服本清算组的债权审核确认意见，于2016年8月19日向大丰区法院提起诉讼，请求依法确认对大丰南港置业有限公司享有金额为46.314万元的破产债权，大丰区人民法院于2016年10月21日（2016）苏0982民初4643号民事判决书判决驳回您的诉讼请求。您不服大丰区人民法院（206）苏0982民初4643号民事判决，于2016年12月8日向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2017年2月10日（2016）苏09民终字4917号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。您又向江苏省高级人民法院提起再审申请，江苏省高级人民法院于2018年5月3日（2018）苏民申787号民事裁定书裁定，驳回康帮明的再审申请。鉴于您在《商品房买卖合同》签订后未实际交纳购房款，大丰南港置业有限公司也未向您交付房屋。因双方均未实际交纳购房款，大丰南港置业有限公司也未向您交付房屋。因双方均未实际履行该合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，您与大丰南港置业有限公司签订的《商品房买卖合同》因双方均未实际履行，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知您方继续履行，视为解除合同。现发函给您，希望您在收到本函后的十五日内，与夫人一起携身份证、户口簿、结婚证，同本清算组人员一起到大丰区行政服务中心，办理《商品房买卖合同》网上备案撤销手续。届时不至，本清算组将通过司法途径撤销该《商品房买卖合同》网上备案。”另查明，被告康帮明于2019年5月25日收到本案的起诉状。本院认为，原告南港置业公司与被告康帮明签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案南港置业公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。南港置业破产申请受理时间是2016年1月13日，故2016年3月14日视为原告南港置业公司与被告康帮明签订的《商品房买卖合同》解除的时间,因案涉合同已经解除，故本院对原告主张的要求判决解除原告与被告于2014年1月26日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。因案涉《商品房买卖合同》已解除，故被告康帮明有义务协助原告南港置业公司撤销网上备案。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下：一、被告康帮明协助原告大丰南港置业有限公司撤销瑞安名邸18.S5幢706室《商品房买卖合同》（合同编号为1325561620140126）备案登记。二、驳回原告大丰南港置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8247元，由被告康帮明负担，于本判决生效之日起15日内汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××88。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏人民陪审员  李明成人民陪审员  曹东风二〇一九年十月十一日法官 助理  戴青华书 记 员  陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。