山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5107号上诉人（原审原告）：烟台鲁源建筑劳务有限公司，住所地烟台市芝罘区大海阳路83号。法定代表人：王志坚，总经理。委托诉讼代理人：于向阳，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：烟台市芝罘汇源租赁站，住所地烟台市芝罘区北皂村。法定代表人：吕荣璞，经理。被上诉人（原审被告）：吕荣璞，女，1956年6月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：张晟瑜，女，1981年8月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李福涛，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。上诉人烟台鲁源建筑劳务有限公司（以下简称鲁源劳务公司）因与被上诉人烟台市芝罘汇源租赁站（以下简称汇源租赁站）、吕荣璞、张晟瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。鲁源劳务公司的法定代表人王志坚及委托诉讼代理人于向阳，汇源租赁站、吕荣璞、张晟瑜的共同委托诉讼代理人李福涛参加诉讼。本案现已审理终结。鲁源劳务公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由汇源租赁站、吕荣璞、张晟瑜承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。一审法院案件受理时间2018年1月9日，判决落款日期2019年4月15日，鲁源劳务公司签收日期2019年4月24日，案件审理超期，且更换审判认为未履行法定手续，违背法律规定。二、一审判决认定事实不清。1、一审法院仅凭汇源租赁站口头陈述和提交的场地租赁协议、器材租赁合同以及出库单，就认定其具备继续履行合同的能力，有失公允。汇源租赁站提交的证据系其单方制作，缺乏公信力，根据谁主张谁举证的法律规定，汇源租赁站应承担证明其继续经营的举证责任。2、（1）鲁源劳务公司提交录音证据证明汇源租赁站曾明确表示无法按要求提供租赁物，但一审法院未予采信。（2）一审法院工作人员现场查看汇源租赁站经营现场时，查看情况足以证明其已经不具备继续经营的条件，合同已无法履行。综上所述，一审法院认定事实不清，程序违法，请二审依法改判支持鲁源劳务公司诉讼请求。汇源租赁站、吕荣璞、张晟瑜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。1、一审程序合法，不存在违反民诉法的情况；2、一审诉讼过程中，汇源租赁站已经向一审法院提交营业执照、场地租赁协议、器材租赁合同和出库单等相关证据，以上证据形成有效证据体系，证明汇源租赁站有足够履行合同的能力，并且目前正常营业；3、鲁源劳务公司与汇源租赁站之间购房合同合法有效，双方均应按照合同履行义务，该合同约定的是以租赁费的形式抵顶房租，在双方合同没有变更的情况下，双方应该继续按照该合同履行，鲁源劳务公司要求变更付款方式没有事实证据和法律依据；4、鲁源劳务公司要求吕荣璞、张晟瑜承担民事责任，没有法律依据，吕荣璞和张晟瑜与本案没有关联性。鲁源劳务公司向一审法院起诉请求：1、判令汇源租赁站、吕荣璞、张晟瑜立即给购房款185553.42元，并自立案之日起按照银行同期贷款利率计付逾期付款利息损失；2、案件受理费由汇源租赁站、吕荣璞、张晟瑜负担。一审法院认定事实：涉案房产位于烟台经济技术开发区，登记产权人为张晟瑜。2010年6月28日，汇源租赁站（出租方，甲方）与鲁源劳务公司（承租方，乙方）签订建筑器材租赁合同，约定工程地址：开发区技术学院，乙方因建筑施工需要，向甲方租赁建筑器材，列明了租赁器材的名称、数量和租赁价格，租赁期限自2010年6月开始，甲方对外租赁器材，乙方的租赁费无现款，可用房顶租赁费，也可用房倒挂租赁费，房先预付给甲方，后拉租赁器材顶房款。2011年1月5日，莱阳市富邦建筑工程有限责任公司（甲方）与鲁源劳务公司（乙方）签订了房屋抵顶合同，约定甲方为了偿还乙方在烟台工程职业技术学院建设中的工程款，将包括涉案房屋在内的房屋及小棚抵顶给鲁源劳务公司。2011年9月2日，鲁源劳务公司作为甲方与汇源租赁站、吕荣璞（乙方）签订了购房协议，主要内容如下：一、房屋情况：立雪佳苑4号楼一单元10层西户1套房屋，建筑面积约为171.24平方米（实际建筑面积最终以房产证面积为准），每平方米建筑面积单价为5740元人民币（已包含煤暖投资）闭路投资250元，33#小棚，建筑面积为4平方米，每平方米建筑单价为1800元，合计价款990367.6元。二、付款方式：乙方在本协议签订当日支付三十万元人民币，余款690367.6元以租赁费的形式抵顶，乙方需保证甲方租赁器材的供应。三、房屋手续的办理：甲方按乙方书面指定的自然人姓名、相关情况及资料办理前述房屋产权手续，乙方按法律政策规定缴纳应由买方缴纳的税费，乙方将其指定的自然人需应甲方要求积极协助、配合或者共同办理前述手续。并约定了违约责任等内容。协议签订当日，张晟瑜丈夫通过银行转账的方式向鲁源劳务公司支付300000元，鲁源劳务公司将涉案房屋交与汇源租赁站、吕荣璞、张晟瑜。2014年4月18日鲁源劳务公司已经协助将涉案房屋产权登记办理至张晟瑜名下，现该房屋由张晟瑜管理使用。庭审中，鲁源劳务公司提交鲁源建筑与汇源租赁租费结算单一张，载明：技术学院租费216627.91元、牟平一期租费81279.05元、牟平二期租费210126.21元，共计508033.17元，2013年1月租费543.09元（注明：双方协商），因双方租赁费用明细清楚，双方确认无误，签字确认。在审理过程中，汇源租赁站、吕荣璞、张晟瑜主张还有另外的租赁费2000元，但未提交充分证据加以证实。在审理过程中，鲁源劳务公司主张汇源租赁站现已停止营业，不能继续履行以租赁费抵顶购房款的协议，汇源租赁站提交了场地租赁协议两份、器材租赁合同以及出库单三张，证明汇源租赁站至今正常经营。鲁源劳务公司现在也仍然从事正常经营活动。汇源租赁站系个人独资企业，投资人为吕荣璞。一审法院认为，鲁源劳务公司与吕荣璞、汇源租赁站签订的购房协议，系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按照该协议履行，即双方的购房款余款690367.60元应当以租赁费的形式抵顶。鲁源劳务公司主张汇源租赁站撤销停业不再经营，但未提交充分证据加以证明，且汇源租赁站既未被吊销或者注销，也没有进行清算，汇源租赁站在庭审中也主张仍然能够向鲁源劳务公司提供建筑器材的租赁服务，而鲁源劳务公司也未提交证据证明其要求汇源租赁站提供建材租赁而汇源租赁站不能提供的事实，因此，双方的购房协议仍然能够继续履行，双方应当按照该购房协议的约定继续履行。综上，涉案的购房协议并未解除，在鲁源劳务公司未举证证明汇源租赁站不再按照购房协议向其提供建筑器材租赁的情况下，要求变更购房款的支付方式，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定判决：驳回鲁源劳务公司的诉讼请求。一审案件受理费4012元，由鲁源劳务公司负担。二审中，鲁源劳务公司提交2019年5月5日其法定代表人王志坚与吕荣璞的通话录音光盘和录音书面整理材料，证明汇源租赁站不能按照合同约定提供所需要的租赁器材，构成根本性违约。汇源租赁站、吕荣璞、张晟瑜对该录音证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，对该录音中吕荣璞的手机号亦不予认可，质证称该证据不能证实是吕荣璞的真实意思表示，且该证据是在吕荣璞不知情的情况下取得，不具备证明效力。本院认为，鲁源劳务公司与汇源租赁站签订的《建筑器材租赁合同》落款处加盖汇源租赁站公章，且明确载明了法定代表人吕荣璞的联系电话，该电话与上述录音证据中吕荣璞电话号码一致，故对该录音证据本院予以采信。另，经查阅一审卷宗，鲁源劳务公司一审中提交了2017年6月23日、2017年7月19日和2017年8月1日王志坚与吕荣璞的通话录音，三份录音中吕荣璞的电话均与本次庭审一致，故对该三份录音证据，在汇源租赁站、吕荣璞、张晟瑜没有充足证据予以推翻的情况下，本院亦予以采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，鲁源劳务公司与汇源租赁站、吕荣璞签订的购房协议，系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。鲁源劳务公司已经按照合同约定交付房屋，并协助将涉案房屋过户至张晟瑜名下。汇源租赁站和吕荣璞亦在合同签订当日向鲁源劳务公司支付购房款300000元，并在合同签订后继续以提供租赁器材的方式抵顶剩余房款。但鲁源劳务公司提供的2017年6月23日通话录音“吕：……你要是得要的话，你得把那三十万还给我，钢管你就过来拉。……我跟你说，你一点亏不吃，你把三十万给我，你过来拉，你猴年马月也拉不完对不对？……吕：……你不管怎么签，你把这三十万给我，我就给你供管……吕：我没有什么合同，我告诉你我就有第一个合同。”和2017年7月19日通话录音“……吕：再说兄弟你要是直接过来拉，拉了就拉了呗，我也认输了。关键是你三四年不来拉，现在我这货也卖了，我要拉管的话，我要去拉别人的，我还得赔上钱去……”等证据可以看出，吕荣璞拒绝继续提供租赁器材且汇源租赁站已经不具备继续提供器材的能力，故涉案《租赁协议》已经不具备继续履行的条件。双方间的基础法律关系为房屋买卖合同，以租赁费抵顶剩余房款仅是双方约定的付款方式，在《租赁协议》无法履行的情况下，鲁源劳务公司向吕荣璞和汇源租赁站主张剩余购房款并无不当，本院予以支持。因涉案购房协议的相对方为吕荣璞和汇源租赁站，故鲁源劳务公司向张晟瑜主张剩余房款于法无据，本院不予支持。关于吕荣璞和汇源租赁站应向鲁源劳务公司支付的购房款及利息数额问题，根据鲁源劳务公司一审提交的结算清单，本院确认吕荣璞和汇源租赁站仍需支付购房款181791.34元（即剩余房款690367.6元-技术学院租赁费216627.91元-牟平以其租赁费81279.05元-牟平二期租赁费210126.21元-2013年1月租赁费543.09元），由于吕荣璞及汇源租赁站的原因导致涉案《租赁协议》无法继续履行，故鲁源劳务公司要求吕荣璞和汇源租赁站自立案之日起向其支付利息损失，并无不当，本院予以支持。综上所述，鲁源劳务公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初755号民事判决；二、判决吕荣璞和烟台市芝罘汇源租赁站于判决生效后十五日内给付房款181791.34元及利息（自2018年4月23日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）；三、驳回烟台鲁源建筑劳务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4012元，由烟台鲁源建筑劳务有限公司负担82元，烟台市芝罘汇源租赁站和吕荣璞共同负担3930元；二审案件受理费4012元，由烟台鲁源建筑劳务有限公司负担82元，烟台市芝罘汇源租赁站和吕荣璞共同负担3930元；。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月十七日书记员  孙晓雯