江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初2121号 原告：欧洲广场小区业主委员会，住所地徐州市欧洲商城锦江豪庭D座A1401。 负责人：孙保华，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：王静，女，1974年3月9日生，汉族，该业主委员会委员，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：袁智慧，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。 被告：徐州市怡景物业管理有限公司，住所地徐州市淮海西路139号欧洲广场锦江豪庭D-B2304室。 法定代表人：李国明,该公司总经理。 委托诉讼代理人:王永好,江苏苏彭律师事务所律师。 原告欧洲广场小区业主委员会与被告徐州市怡景物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧洲广场小区业主委员会的负责人孙保华及其委托诉讼代理人王静、袁智慧，被告徐州市怡景物业管理有限公司的法定代表人李国明及其委托诉讼代理人王永好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧洲广场小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退出欧洲广场小区物业服务区域，移交全部服务用房和相关设施给原告；2、请求判令被告移交欧洲广场小区的业主水、电管理系统资料并移交小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；3、请求判令被告移交所有欧洲广场小区公共区域及设施对外租赁或被使用的合同及全部往来账目；4、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：欧洲广场小区在2018年6月依法定程序选举产生了新一届业主委员会，并在办事处及房管部门办理了登记备案手续。新一届业主委员会发现被告物业公司存在严重的物业管理疏漏，账目收支不公开，侵占公共收益的情形，严重损害了小区业主的利益。而且被告的物业服务合同期限在2017年2月29日已经到期。于是业主委员会于2018年12月21日向全体业主发出终止被告物业服务，选聘新物业服务公司的通告，通知给被告3个月准备时间，最迟在2019年3月20日全部移交撤出涉案小区物业服务。原告在2019年1月3日向社会发出公开招聘物业服务公司公告，并在2019年1月11日向街道办事处提交了三家候选物业公司材料。在2019年2月24日在欧洲广场小区高层二楼大厅举行了全体业主公开投票选任新物业服务公司，按照法定程序产生了中标服务公司。次日，原告将整个选任过程及结果公告全体业主。原告之后多次要求被告移交物业用房及相关服务设施，但被告始终推诿不予配合，至2019年3月21日新物业公司进场，被告仍不予配合，未完成物业服务终止应当移交给业主委员会的相关设施，资料、账目等。为维护全体业主合法权益，原告故诉至法院，请求判如所请。 被告徐州市怡景物业管理有限公司辩称，首先，本案应中止审理。经确定欧洲商城总建筑面积为71070.82平方米,但本案原告换届选举参与投票业主建筑面积仅为31294.73平方米,面积不过半；另外在选聘新物业公司决议中得票面积为32341.89平方米，也不过半数。即使其依据该决议要求被告撤出,但其所依据的业主委员会成立的决议和选聘物业公司的决议都有可能因为违反法律规定而被撤销。现有部分业主已提起（2019)苏0311民初0000号撤销之诉，故应待该案件审理完毕后再行恢复本案审理；其次，业主委员会选举新物业公司无法律依据，被告公司不应当退出小区。因被告公司是从前期物业接手的该物业项目，现仅存电梯维保材料和业主登记册，材料也不是齐全的，原告的第二、三项诉请没有依据。综上，请求驳回原告的诉请。 经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年2月1日，原、被告签订《物业管理合同》，约定由原告委托被告对为欧洲商城A、B、C、D座住宅和商贸用房及附属设施提供物业服务，总面积约6万平方米；合同期限为2012年3月1日至2017年2月29日；原告的权利义务为按规定向被告提供与本物业有关的物业及物业管理档案、资料（工程资料、住用房资料），并在被告管理期满时予以收回；被告的权利义务为：按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向业主委员会提供测算依据；负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，并向业主公告；建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；合同终止时向原告移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产。该《物业管理合同》合同签订后，被告对该物业提供了物业服务，并于2013年9月在徐州市泉山区永安街道办事处进行了备案，《泉山区物业服务合同备案表》显示备案小区总面积为6万平方米，小区总户数310户。该《物业管理合同》期满后，欧洲广场小区业主委员会未再与原告公司签订《物业管理合同》。 2017年6月29日，欧洲广场小区所属的XXX会在小区内张贴《关于欧洲广场业主委员会换届通知》，公布了欧洲广场小区业主委员会换届工作的开始。2017年8月3日，XXX会对推荐、自荐筹备组候选人对小区全体业主进行公示。2018年6月15日，欧洲广场小区业主大会筹备组及XXX社区居委会张贴公告，内容为：在永安街道办事处，XXX社区的指导下，依据《江苏省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规，经过推荐、自荐、资格审查、投票选举，现将选举结果公示如下：业主委员会正式成员（按姓氏笔画）：卜1王1王静王3王4孙保华付1（本公告公示7天），此次投票选举参与户数169户，参与面积31294.73平方米。2018年6月27日，欧洲广场小区业主委员会在XXX办事处与XXX中心进行了备案，备案建筑面积为6万平方米，总户数310户，居民住户170户，住宅建筑面积25300平方米，商业物业户数140户，商业物业建筑面积34700平方米；有效期为2018年6月15日至2021年6月14日。 新一届业主委员会成立后，认为被告在为小区提供服务过程中存在严重的物业管理疏漏、账目收支不公开、侵占公共收益的情形，损害了小区业主的利益，遂于2018年12月21日向被告发出《关于终止物业服务的函》，决定终止与被告的管理服务关系，不再续签物业管理合同，并要求被告于2019年3月20日办理移交。并于同日在小区发布《关于终止怡景物业服务的公告》。 因被告不认可原告的资质，不同意退出涉案小区，经原告催促无果双方发生争议，原告遂以诉称理由诉至本院。2019年4月26日，涉案小区魏1等部分业主11人诉至本院，要求撤销徐州市泉山区欧洲广场小区业主大会作出的选举成立第二届业主委员会的决定。本院经审查后作出（2019)苏0311民初0000号民事裁定，驳回了魏1等11人的起诉。 庭审中，被告提供加盖XXX印章的《欧洲商城面积汇总》机打件一份，内容为：XXXA座14256.35㎡、XXXB座7193.84㎡、XXXC座10111.48㎡、XXXD座综合楼39509.15㎡，合计71070.82㎡；提供被告公司打印的XXX建筑面积统计一份，记载欧洲广场小区实际总建筑面积为65514.41元。证明参与投票的业主总面积不足小区建筑面积半数。 经质证，原告认为XXX不是行政机关，其经营范围仅是编图、制图、售图、测绘、复印等业务，其不能作为相应的行政机关出具所有涉及本案小区以及其他小区总面积的具备行政机关备案效力的证明文件，对于该公司出具的汇总真实性无法核实。原告不知道徐州市宏伟测绘制图公司的汇总数据从何而来，是否由涉案小区所有业主登记的每一户的实际面积相加之和而来。该公司出具的商城面积汇总71070.82㎡并不能证明涉案小区的总面积。根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，本案的建筑总面积是全体业主专有部分面积之和，而不是大确权、产权初始登记的面积。该汇总面积没有行政机关予以确认，对本案没有任何效力。对被告单方制作的欧洲广场小区实际总建筑面积统计不予认可，对于涉案总面积应当以被告在行政机关所备案的书面材料为准。 本院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。根据欧洲广场小区业主委员会备案书及相关备案材料显示，原告系在物业所在地的xxx的指导下成立业主大会、并有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加、而选举产生的业主委员会，且在XXX中心进行了备案，故，原告可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。现原业主委员会与被告2012年2月1日签订的《物业管理合同》已于2017年2月底到期，故在双方不再续签合同的前提下，双方的《物业管理合同》已经终止，被告即应当退出欧洲广场小区物业服务。被告虽提供XXX的《欧洲商城面积汇总》机打件一份主张小区建筑面积为71070.82㎡，但被告并不能证明其主张的该面积为不动产登记簿记载的面积总和，且2013年《泉山区物业服务合同备案表》中显示的备案小区总面积亦为6万平方米，小区总户数为310户，故而被告仅凭《欧洲商城面积汇总》机打件不能证明参与投票的业主总面积不足小区建筑面积半数，对被告辩称原告换届选举参与投票业主建筑面积不过半的辩称主张，本院不予采信。 原、被告签订《物业管理合同》约定，原告的权利义务为按规定向被告提供与本物业有关的物业及物业管理档案、资料（工程资料、住用房资料），并在被告管理期满时予以收回。但庭审中原告并未能提供将该约定内容的工程、住用房等物业管理资料与档案向被告移交的相关书面手续，故而原告不能证明其主张的小区业主水电管理系统资料、小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件在被告处持有，因此，对原告主张被告向其移交上述资料的诉请，本院不予支持。 《物业管理合同》约定，由被告负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案；由被告按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准；并由被告在合同终止时向原告移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产。因此，被告除应向原告移交其认可的电梯维保材料和业主登记册外，还应向原告移交小区设施设备的维护保养资料及小区物业公共财产、公共收入积累形成的资产相关账目。原告主张被告移交小区设施设备维护保养技术资料及小区公共区域及设施对外租赁或被使用的合同及全部往来账目的诉请，符合《物业管理合同》及法律法规规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十五条、第七十六条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐州市怡景物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内退出欧洲广场小区物业服务区域； 二、被告徐州市怡景物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告欧洲广场小区业主委员会移交全部服务用房和附属设施、小区设施设备维护保养技术资料、小区公共区域及设施对外租赁或被使用的合同及全部往来账目； 三、驳回原告欧洲广场小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告徐州市怡景物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳至本院。收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  车 勤 审 判 员  王亚群 人民陪审员  杨晓菊 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  梁 振