烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初2198号原告：烟台市津房置业有限公司，住所地烟台市牟平区。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：毕可超，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，山东同济律师事务所律师。被告：孙立冬，男，1977年10月1日出生，汉族，原住哈尔滨市道里区。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区。负责人：王辉波，行长。原告烟台市津房置业有限公司（以下简称津房公司）与被告孙立冬、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行（以下简称牟平农行）担保追偿权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告津房公司的委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼，被告孙立冬经本院公告送达开庭传票、第三人牟平农行经本院传票传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告以及第三人签订的《个人购房借款担保合同》；2、判决被告向原告偿还由原告垫付的银行贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币368133.75元，并以368133.75元为基数，自2019年5月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息直至被告履行还款义务之日止；诉讼过程中原告变更该项诉讼请求为：判令被告向原告偿还由原告代为垫付的银行贷款本金、利息、罚息、复利，合计人民币371099.79元，并以371099.79元为基数自2019年7月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至被告履行还款义务之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的滨海东路618号11号楼2单元第13层11－2－1304号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款合计人民币685715元，首付205715元，剩余480000元以银行贷款形式支付。后双方协商一致房屋最终成交价款643272元，被告需付首付163272元。同日，原、被告双方签订《借款协议书》约定，被告需交纳首付款163272元，其中140000元以向原告借款形式支付。2015年2月16日之前偿还70000元；2016年2月16日偿还70000元，利息3010元。被告逾期还款的，原告按照日万分之七的标准收取逾期付款利息。2014年3月10日，原、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》约定，第三人实际提供贷款400000元，贷款期限30年，在上述房产抵押登记办理之前，原告对该贷款承担阶段性连带保证责任。后因被告未能及时偿付首付款，原告于2017年2月22日向烟台市牟平区人民法院（以下简称牟平法院）提起诉讼，牟平法院于2017年7月17日作出（2017）鲁0612民初600号生效判决，判决孙立冬向原告支付房款220000元及相应利息。后因孙立冬拒不履行该判决，其购买的上述房产于2019年4月2日被牟平法院强制拍卖。2019年5月16日，第三人向原告发出《担保人履行责任通知书》，宣布其与被告的担保借款合同项下债务到期，要求原告履行保证责任。原告遂替被告向第三人偿还了全部本息，原告多次与被告协商要求还款未果。被告未到庭亦未答辩。第三人未到庭亦未陈述意见。原告向本院提交了如下证据：一、牟平法院（2017）鲁0612民初600号民事判决书复印件、（2018）鲁0612执48号之二执行裁定书复印件各一份，证实2014年2月17日，被告孙立冬购买了原告开发的位于烟台市牟平区的涉案房屋，房屋约定总价685715元，首付205715元，剩余480000元以贷款形式支付。后双方变更房屋总价为643272元，首付款变更为163272元，其中140000元首付款以向原告借款的形式支付，分两期偿还。后第三人牟平农行仅实际发放贷款400000元，被告所欠原告首付款即变化为220000元。因被告未及时足额向原告偿还首付款，原告遂于2017年2月22日向牟平法院起诉还款，案号（2017）鲁0612民初600号。牟平法院作出相应生效判决后，原告已经申请牟平法院强制执行。二、原告、被告、第三人于2014年3月10日签署的《个人购房担保借款合同》复印件一份、担保人履约责任通知书原件一份、原告还款凭证原件两份、第三人出具的贷款结清证明原件一份，证实根据《个人购房担保借款合同》第三十三条第（3）款、三十七条约定，原告作为保证人为被告提供阶段性连带保证，保证责任至借款人（孙立冬）取得房地产权属证书，并办妥抵押登记手续之日止。现因涉案房产已经被拍卖处置，且被告在2019年6月之后就再未还款，原告应第三人要求，于2019年7月2日替被告偿还了全部剩余本息合计371099.79元。被告未到庭亦未答辩。第三人未到庭亦未陈述意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：被告购买原告开发的位于滨海东路618号11号楼2单元第13层的涉案房屋，商品房总价685715元，首付款205715元，剩余部分480000元于2014年3月17日前用按揭贷款支付。2014年2月17日原告向被告出具总额为23272元的房款收据。2014年3月10日，被告与牟平农行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为400000元，借款用途为购买涉案房屋，借款期限360个月，借款执行利率为借款发放日对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入原告在牟平农行的指定账号内。还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款由借款人取得房地产可能性证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担提供连带保证责任。自本合同签订之日起30日内办妥抵押权预告登记，自涉案房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。《个人购房担保借款合同》签订后，牟平农行依约向被告孙立冬发放了借款本金400000元。原告以被告孙立冬未缴清房款为由于2017年2月22日诉来本院，要求判决被告向原告偿还由原告垫付的涉案房屋首付款220000元、利息3010元、逾期付款利息48020元。剩余逾期付款利息以220000元为基数，自2017年1月14日起按照年利率24%的标准持续计算至被告履行还款义务之日止及律师费9000元。本院于2017年7月17日作出（2017）鲁0612民初600号民事判决书，判决：“一、被告孙立冬于本判决生效之日起十日内向原告支付购房款220000元。二、自2014年2月18日起至款项付清之日止，被告孙立冬应以140000元为基数，按照年利率18.25%向原告支付利息；自2014年3月18日起至款项付清之日止，被告孙立冬应以80000元为基数，按照年利率18.25%向原告支付利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5500元，公告费560元，均由被告孙立冬负担。”判决生效后，被告未履行付款义务，原告于2018年1月4日向本院申请强制执行。2019年5月16日，牟平农行向原告送达了一份《担保人履行责任通知书》，要求被告立即清偿截至2019年5月16日的借款本金368133.75元及按照借款合同约定计算的利息、复利。2019年7月2日，原告分两次向第三人牟平农行支付368949.58元、2150.21元。2019年7月3日，牟平农行向原告出具了一份《贷款结清证明》，内容为：“借款人孙立冬在我行办理抵押登记，抵押金额为40万元，抵押不动产位于牟平区，不动产权所有权人为孙立冬，抵押登记证号：烟房预牟抵字第××号，该笔抵押已于2019年7月2日由津房公司代为全部提前结清。特此证明。”本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》和原告与被告、第三人之间签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应当严格全面按照约定履行其各自的合同义务。原告作为被告在牟平农行处因按揭贷款形成的债务的阶段性连带责任保证人，在涉案房屋未办理房产证及抵押登记证书前应当对被告孙立冬欠付牟平农行的借款本息承担连带清偿责任。现原告已于2019年7月2日分两笔结清被告所欠牟平农行关于涉案房屋的借款本息371099.79元，被告理应偿还给原告，还应当支付自垫付之日（2019年7月2日）起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。因原告已代替被告向第三人牟平农行结清全部贷款本息，故三方之间于2014年3月10日签订的《个人购房担保借款合同》在借款合同约定的还款期限届满前已提前履行完毕，效力终止，原告要求解除该合同已无必要。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙立冬向原告烟台市津房置业有限公司偿还垫付款371099.79元，并支付以371099.79元为基数，自2019年7月2日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6866元、财产保全费2520元、公告费600元，均由被告孙立冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  余春桃人民陪审员  周建成人民陪审员  赵堂康二〇一九年十月二十五日书 记 员  李浩嘉