江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初3251号原告：镇江香江汇投资管理有限公司，住所地镇江市京口区学府路188号香江世纪名城21幢103室。法定代表人：吴树斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明辉，江苏路蹈律师事务所律师。被告：詹天伟，男，1993年4月28日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：陈庚，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈书培，江苏瀛镇律师事务所律师。原告镇江香江汇投资管理有限公司（以下简称香江汇公司）与被告詹天伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于同年9月6日公开开庭进行了审理。原告香江汇公司的委托诉讼代理人张明辉，被告詹天伟的委托诉讼代理人陈庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香江汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告詹天伟支付欠付租金70938元及逾期付款利息（自2017年8月8日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.判令被告詹天伟支付物业费、商管费、公共能耗费合计22950元及逾期付款利息（自2019年7月30日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.判令被告詹天伟支付恢复房屋结构费用127325.6元及利息。（自2019年7月30日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）事实和理由：原告受委托对本市学府路188号2幢106、107上下二层及108-111上层商铺进行招租和管理。2014年12月29日，原告与被告签订《香江·不夜街租赁管理合同》。2015年11月9日，被告收到进场装修通知书。按合同约定，被告应当在2017年8月8日前缴纳第三年租金，但至今仍欠租金70938元及物业费、商管费、公共能耗费22950元未付。此外，被告改变商铺原有结构而未恢复，原告因恢复原状支付127325.6元。为维护原告合法权益，故为所请。被告詹天伟辩称，1.被告在原告处存有押金67533元，离场时双方同意以押金抵扣租金，不足部分原告已放弃，故不存在租金未缴纳情形；2.被告已支付了三年的物业费、商管费、公共能耗费，原告收该费用无法律依据；3.合同没有约定需要恢复原状，即使需要恢复也应当通知被告，而不是由原告自行恢复，同时该合同系无效合同，应予驳回原告此项诉请。本案原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对《香江·不夜街租赁管理合同》、进场装修通知书、押金收据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》《建设工程施工合同》、需缴纳费用清单、工程造价发票持有异议，本院认为，被告不能提供足以反驳的证据，该部证据真实性予以认可，但对待证事实的证明力综合全案证据予以认定。原告对缴费收据真实性提出异议，但未能提供足以反驳的证据，本院不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年左右，香江汇公司曾与多位房产买受人签订委托合同，代为经营管理香江世纪名城商业街2幢106室、107室、108室、109室、110室、111室，期限为三年。合同还约定，受托方则在委托到期后通知委托方交接商铺，交接标准在保证该商铺产权界线清晰、房屋主体结构完好的情况下，按承租人最后撤场时的格局交还委托方。2014年12月27日，香江汇公司（甲方）与詹天伟（乙方）签订《香江·不夜街租赁管理合同》并约定，乙方承租学府路188号商业街2幢楼106室、107室上下二层及108室至111室上层（合计8间），建筑面积321.12平方米；乙方在该商铺经营商品范围为中餐品牌风波庄，如调整经营范围，须征得甲方同意；租赁周期为三年；合同终止时，乙方商铺内的装修无偿归甲方所有；第一年租金202597元（免3个月67533元），第二年租金270130元，第三年租金270130元；开业之日起前二个月，乙方缴纳首年租金，以后各年度租金均在该年度租赁周期到期前3个月向甲方缴纳；乙方缴纳保证金67533元，合同期满如无应扣除款项，10日内无息退还；乙方装修方案须在装修前提供给甲方，经甲方指定的物业管理公司审核书面认可后方可施工；乙方装修在不破坏房屋原有建筑结构与消防设备的前提下，自行进行装修，如在装修过程中造成有关建筑物及公共设备损毁的，乙方应及时恢复并承担赔偿责任；乙方按时支付商业管理费、水费、电费、物业管理费等各项费用，合同还对其他权利和义务事项作了约定。2015年9月29日，香江汇公司向詹天伟发放通知一份及需缴纳费用清单一张，载明该日可进场装修，并为商铺租赁起始日；物业费10404元（每平方米2.7元，一年一收）、商管费7707元（每平方米2元，一年一收）、公共能耗费2697元（每平方米0.7元，预收一年，多退少补）、垃圾清理费7065元、装修押金5000元（验收后返还）。詹天伟接收上述房屋后装修并从事餐饮行业，合同期满后离场。另查明，詹天伟于2014年12月29日支付押金67533元；2015年9月21日支付物业费、商管费、公共能耗费、垃圾费27873元；2017年11月14日支付物业费、商管费、公共能耗费20808元；2018年4月2日支付物业费、商管费、公共能耗费20808元。詹天伟第三年租金共支付199192元。还查明，案涉房屋已取得预售许可证。本院认为，原告香江汇公司与被告詹天伟签订的租赁管理协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法、有效合同，各方均应全面履行合同义务。根据双方权利和义务，对原告主张作如下评价：（一）关于欠付的租金和物业费、商管费、公共能耗费被告已经承租使用了原告的房屋，应当按约支付租金及物业费、商管费、公共能耗费用。被告虽于第三年欠租金70938元，但有押金67533元可予抵扣，不足部分3405元，无证据证明原告已放弃，仍应支付，同时还应承担赔偿损失违约责任，酌定自2017年8月8日起按中国人民银行同类同期贷款计收逾期利息；至于物业费、商管费、公共能耗费用，被告已全部缴清，并无欠付。（二）关于恢复房屋结构费用127325.6元及利息首先，原告提供合同及发票主张恢复费用为127325.6元，但结合本案承租房屋实际情况，该证据缺乏相应证明力，不予采信。其次，原告已通过合同条款，装修押金对被告装修行为进行监督。在该装修过程中，如造成有关建筑物及公共设备损毁的，原告不可能置之不理。再次，被告承租房屋系用作开设中餐馆，而该租赁物分属多个不同买受人，必然要化零为整，否则被告合同目的将难以实现，因此，即便被告存在将各独立封闭房屋进行连通、整合包括整体装修等行为均应视为已征得原告同意，不具有可责性。此外，原告与买受人签订的合同也明确主体结构完好的情形下，按撤场格局交还。故原告主张恢复房屋结构费用理据不足，不予支持。综上，原告诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告詹天伟于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告镇江香江汇投资管理有限公司支付租金3405元及违约金（以该欠款为基准，自2017年8月8日起按中国人民银行同类同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告镇江香江汇投资管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2309元，由原告镇江香江汇投资管理有限公司负担2284元；被告詹天伟负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 刘 斌二〇一九年十月二十三日书记员 朱胜楠