山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5891号上诉人（原审被告）：烟台盛泽源实业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区芝水中街175号。法定代表人：牟传龙，总经理。委托代理人：葛永利，山东智峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝先行，男，1947年5月14日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：朱金科，男，1974年7月30日出生，汉族，烟台市公安局芝罘分局工作人员，住烟台市芝罘区。上诉人烟台盛泽源实业有限公司（以下简称盛泽源公司）因与被上诉人郝先行商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。盛泽源公司的委托诉讼代理人葛永利参加诉讼。郝先行经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。盛泽源公司上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8556号民事判决第二项后半部分即"并以405100.25元为基数，自2011年12月16日起至盛泽源公司实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向郝先行支付利息损失"，依法驳回郝先行要求盛泽源公司承担利息损失的诉讼请求；2、上诉费用由郝先行承担。事实和理由：一、一审判决已超过郝先行预期可得利益上限，加重了盛泽源公司责任。一审已经查明，盛泽源公司以704900元的价格将涉案房屋出售给第三方，其在判决盛泽源公司退一赔一后，盛泽源公司承担的付款责任即为80多万元，在此基础上，仍判决盛泽源公司承担给付利息的责任明显超出了郝先行可期待利益上限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，预期利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审判决已经超过郝先行的可期待利益，明显错误。二、一审判决未考虑郝先行在本案中的过错及责任，加重了盛泽源公司的责任。盛泽源公司与郝先行签订了《商品房买卖合同》，但当时在合同中已经明确告知郝先行涉案房屋缺少土地、开发建设等手续，并没有故意隐瞒的事实。另外，盛泽源公司与郝先行沟通过程中也明确解释了重新签订合同并变更交房日期的原因系由于政府原因导致涉案房屋未能及时办理土地、建设等开发手续。但郝先行一直不同意重签合同，不同意重签合同的原因是要盛泽源公司向其支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。考虑到有近500户业主，若盛泽源公司承担上述两项违约金，则需承担近亿元的违约金，开发项目必将烂尾，最终无法向业主交房，到时所有业主均将承受重大损失。因此，盛泽源公司并非不愿与郝先行履行《商品房买卖合同》，盛泽源公司未取得涉案房屋产权郝先行也有责任。盛泽源公司多次与郝先行解释沟通，协商重新签订合同，并重新约定交房事宜，但郝先行坚持不同意重新签订合同。郝先行不考虑项目业主的整体利益，对本案的发生有明显的责任。综上所述，一审判决没有考虑郝先行的责任，加重了盛泽源公司的责任，请二审法院依法改判。郝先行未答辩。郝先行向一审法院起诉请求：盛泽源公司向郝先行交付烟台市芝罘区玺山花园16号楼3单元1001号房屋，协助办理变更所有权人登记手续，并向郝先行交付上述商品房，支付逾期交房违约金37046.42元（暂计算至2018年7月2日），并自2018年7月3日起继续按日以房价款万分之0.5的标准支付至实际交付之日止。庭审中，郝先行变更诉讼请求如下：1、解除郝先行、盛泽源公司于2012年3月8日签订的商品房买卖合同；2、返还郝先行购房款405100.25元，并按照人民银行公布的同期银行贷款利率赔偿利自2011年12月16日起至本判决确定给付之日止的利息损失；3、盛泽源承担相当于已付购房款405100.25元的赔偿责任。一审法院认定事实：2011年4月16日，盛泽源公司向郝先行出具编号为0125196号的收据，收取郝先行房款212100元；同年12月16日，盛泽源公司出具编号为0379404号的收据，收取郝先行房款193000.25元。2012年3月8日，郝先行、盛泽源公司在签订的《商品房买卖合同》中约定：盛泽源公司以出让方式取得位于烟台市芝罘区锦绣新城以东、编号为烟储芝收字2009第9号地块使用权，规划用途为商住。盛泽源公司在该地块上建设商品房，暂定名为玺山花园。郝先行购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证正在办理中。郝先行购买的商品房为玺山花园16号楼3单元10层1001号（以下简称涉案房屋），建筑面积94.79平方米，价款360100元。盛泽源公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付郝先行使用。2016年11月2日，盛泽源公司取得玺山花园项目的建设用地规划许可证。2017年1月6日,盛泽源公司取得坐落于烟台市芝罘区锦绣新城以东，南至楚绣北路，东、北、西至规划的面积129526.70平方米土地的国有建设用地使用权不动产权证书（证号为鲁2017烟台市芝不动产权第0000194号）。2016年11月2日，盛泽源公司取得玺山花园16号楼项目的建设工程规划许可证。2017年11月7日，盛泽源公司取得芝水旧村改造A地块（玺山花园）3、4、7、8、16、17号住宅楼及地下车库工程的建筑工程施工许可证。2018年6月27日，盛泽源公司取得16号楼的商品房预售许可证。2018年6月29日，盛泽源公司与案外人牟艳签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋以704900元的价格出售给牟艳，并办理了商品房买卖合同的登记备案手续。盛泽源公司称双方买卖合同系无效合同，盛泽源公司履行了向郝先行的告知义务，决定向郝先行退款及另行处理涉案房屋，不存在欺诈行为。盛泽源公司提交了以下证据：1、2017年12月21日盛泽源公司向郝先行出具的《关于协商解决贵我双方之间房屋买卖合同否则依法按无效合同处理的通知及签约须知》复印件、单号为1016579904928的EMS包裹快递及拒收退回批条一宗。《关于协商解决贵我双方之间房屋买卖合同否则依法按无效合同处理的通知及签约须知》载明：贵我双方于2012年3月8日签订的有关玺山花园16号楼3单元1001号房屋认购合同。由于签订认购合同时我公司未办理房屋开发手续，且至今仍未办理出房屋预销售许可证。为维护认购人权益，近日，我公司向各团购单位及认购人发出通知，通知认购人到我公司协商解决如何继续履行双方之间签订的房屋认购合同，现已取得了很大成效。经电话多次与你联系磋商，但你一致没有回复。为保护你的权益，现根据你合同中预留的地址向你发出本通知，请接到本通知之日起三日内到我公司售楼处协商解决有关房屋买卖合同后续履行事宜，否则我公司将按无效合同的规定处理双方之间的有关房屋买卖事宜。我公司节假日仍上班。郝先行未签收，退回。2、2018年4月12日盛泽源公司向郝先行出具的《律师函》原件、单号为1022217166517号的EMS包裹快递（未开封）、运送详情单及拒收退回批条一宗。《律师函》载明：你与盛泽源公司之间的房屋买卖合同系无效合同，现受盛泽源公司的委托特此通知你，请你再2018年4月23日前到盛泽源公司售楼处另行签订商品房销售合同并按合同约定办理相关事宜，逾期不来办理的，盛泽源公司完全有理由怀疑你是否想继续履行与该公司之间的房屋买卖合同，并有权利退还房款，另行处置房屋。3、2018年6月15日烟台日报第11版公告。《公告》载明：经电话及发函郝先行均未与我方联系，我方将另行处置涉案房屋，并以公告的方式通知郝先行办理退款事宜，我方已尽到了通知义务，有权按照无效合同的规定处理双方之间的房屋买卖关系。郝先行质证称：对证据1、2真实性不清楚，郝先行没有收到，郝先行在售楼处和合同上都留了郝先行女婿和女儿的电话，盛泽源公司没有电话通知。2018年4、5月份，盛泽源公司通知郝先行过去，要求改合同，让郝先行放弃违约金的权利，郝先行当时拒绝了，对快递不清楚，郝先行认为合同是有效的，单方无权撤销。文件中载明按无效处理，郝先行认为没有法定事由。对证据3，郝先行没有见到，其中的内容不真实，盛泽源公司没有电话联系过我。一审法院认为，（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，郝先行、盛泽源公司于2012年3月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然当时盛泽源公司尚未取得涉案房屋的预售许可证明，但在郝先行起诉前的2018年6月27日，盛泽源公司取得了涉案房屋所在16号楼的商品房预售许可证，故一审法院认定郝先行、盛泽源公司于2012年3月8日签订的《商品房买卖合同》有效，双方均应依约履行。盛泽源公司现仍认为其与郝先行签订的《商品房买卖合同》无效，缺乏依据，一审法院不予采纳。盛泽源公司已于2018年6月将涉案房屋出售他人的事实清楚，郝先行购买房屋的合同目的已经无法实现，故对郝先行要求解除双方于2012年3月8日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。（二）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郝先行、盛泽源公司签订的《商品房买卖合同》解除后，盛泽源公司应返还郝先行购房款405100.25元，并以405100.25元为基数，自2011年12月16日起至盛泽源公司实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向郝先行支付利息损失。（三）关于郝先行要求盛泽源公司承担相当于已付购房款一倍405100.25元的赔偿责任的诉讼请求。盛泽源公司在2017年11月7日已经取得了涉案项目的建设用地规划许可证、国有建设用地使用权不动产权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，根据庭审中盛泽源公司自认的取得了上述证件即可办理商品房预售许可证的陈述，盛泽源公司在2017年11月即应明知已符合向相关部门申请办理商品房预售许可证的条件，但盛泽源公司又于2017年12月向郝先行发函表示需郝先行到盛泽源公司处协商解决有关房屋买卖合同后续履行事宜、否则盛泽源公司将按无效合同的规定处理双方之间的有关房屋买卖事宜，在郝先行、盛泽源公司就合同履行事宜协商无果的情况下，盛泽源公司又自行于2018年6月在报纸公告告知郝先行合同无效、督促郝先行到盛泽源公司处退款，结合盛泽源公司在2018年6月29日即以704900元的价格将涉案房屋另售他人的行为，一审法院认为，盛泽源公司在明知涉案房屋可以办理预售许可证的情况下不积极履行合同义务而是积极主张合同无效，违背诚实信用原则，其在未与郝先行就合同履行事宜协商一致的情况下自行将涉案房屋另售他人构成根本违约，盛泽源公司的违约行为导致郝先行的合同目的不能实现从而在本案中要求解除双方的《商品房买卖合同》，故郝先行要求盛泽源公司承担相当于已付购房款一倍405100.25元的赔偿责任的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条之规定，对此予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，判决：一、解除郝先行与盛泽源公司于2012年3月8日签订的《商品房买卖合同》。二、盛泽源公司于判决生效之日起10日内向郝先行返还购房款405100.25元，并以405100.25元为基数自2011年12月16日起至判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准向郝先行支付利息损失。三、盛泽源公司于判决生效之日起10日内向郝先行赔偿405100.25元，如盛泽源公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11902元，保全费2320元，合计14222元，由盛泽源公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，盛泽源公司与郝先行2012年3月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且盛泽源公司于郝先行起诉前已经取得了涉案项目商品房预售许可证，故该《商品房买卖合同》合法有效。盛泽源公司主张已经通过向郝先行邮寄《关于协商解决贵我双方之间房屋买卖合同否则依法按无效合同处理的通知及签约须知》和烟台日报发布《公告》的方式解除了涉案《商品房买卖合同》，本院认为，盛泽源公司不符合约定解除权和法定解除权的行使条件，故对其关于涉案《商品房买卖合同》已经解除的主张，本院不予支持。盛泽源公司在明知涉案项目已符合申请办理商品房预售许可证的情况下，未积极履行合同义务，反而将涉案房屋另行出售的行为，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条"具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"之规定，故一审法院判令盛泽源公司承担利息损失和已付购房款一倍的赔偿责任，并无不当，本院予以确认。综上所述，盛泽源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由烟台盛泽源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月二十八日书记员  杨晓丹