湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0583民初1328号原告：李发松，男，1978年10月4日出生，汉族，住枝江市。原告：李华艳（系李发松之妻），女，1980年8月25日出生，汉族，住枝江市。两原告委托诉讼代理人：陈华琴，枝江市马家店法律服务所法律工作者。被告：胡春喜，男，1976年2月27日出生，汉族，住枝江市。被告：李国秀（系胡春喜之妻）,女，1977年8月19日出生,汉族，住枝江市。被告：王昌炽，男，1962年7月9日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。被告：刘关琼（系王昌炽之妻）,女，1961年8月4日出生,汉族，住宜昌市伍家岗区。被告：王卫华，男，1971年10月17日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被告：周霞（系王卫华之妻）,女，1974年1月20日出生,汉族，住襄阳市襄城区。原告李发松、李华艳与被告胡春喜、李国秀、王昌炽、刘关琼、王卫华、周霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2018年12月20日作出民事判决。原告李发松、李华艳提出上诉，宜昌市中级人民法院作出（2019）鄂05民终722号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院于2019年7月25日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年10月24日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李发松、李华艳及其委托诉讼代理人陈华琴，被告李国秀、王昌炽到庭参加诉讼，被告刘关琼、王卫华、周霞未到庭。本案现已审理终结。原告李发松、李华艳向本院提出诉讼请求：判令六被告协助两原告办理枝江市××办事处七星路××号房屋的不动产权转移登记。事实和理由：2005年1月20日，被告胡春喜、李国秀将从被告王昌炽、刘关琼手中购买的位于枝江市××办事处七星路××号房屋[房屋所有权证登记在被告王卫华名下，证号为枝江市房权证马家店字第××号；国有土地使用证登记在被告王昌炽名下，证号为枝江国用（1994）字第110102219号]（以下简称“两证”）以52000元的价格转让给两原告，两原告付清房款后，被告胡春喜、李国秀将房屋及房屋的“两证”交给两原告，两原告居住使用该房屋至今。当两原告要求办理房屋不动产权转移登记时，六被告相互推诿，拒不履行协助过户义务。被告胡春喜、李国秀辩称，对原告所诉基本事实没有异议。胡春喜、李国秀卖房屋给原告时也说清楚了，过户比较麻烦，胡春喜、李国秀购买王昌炽的房屋是经赵东风介绍的，当时王昌炽给了土地证，说房产证丢了要补一个，后来补来之后发现房产证是王卫华的名字。当时买房子时王昌炽隐瞒了讼争房屋为王昌炽与王卫华共有的事实。被告王昌炽、刘关琼辩称，讼争房屋是1986年10月王昌炽与王卫华的父亲王荣法所建，当时是为王卫华建的，后因王卫华去服兵役，王荣法就说给王昌炽住，“两证”也是王荣法办的，土地证上署名为王昌炽，房产证上署名为王卫华。2001年10月12日该房屋卖给李国秀时谈的价格是4万元，李国秀还价说便宜2000元，王昌炽称38000元不包过户，即过户不要王昌炽负责；房屋成交后王昌炽就把土地证给李国秀，因房产证丢了，王昌炽去房管局查，发现底单上房产证名字为王卫华，就补了名为“王卫华”的房产证给李国秀；王卫华认为讼争房屋为本人所有，王昌炽也认为房屋是王卫华的，应当由王卫华处分。被告王卫华、周霞未到庭参加诉讼，其提交的书面答辩状辩称，诉争房屋为王昌炽与王卫华的父亲王荣法于1986年10月修建，房屋所有权证登记在王卫华名下，土地使用权证登记在王昌炽名下，二人共同共有；2003年王荣法病逝时告知讼争房屋所有权证登记在王卫华名下，属于王卫华与王昌炽共同所有；直至收到法院通知，王卫华才知道王昌炽早在2010年将兄弟二人共有的房屋转卖给胡春喜、李国秀，后又转卖给本案原告；王昌炽与胡春喜、李国秀所签转让协议不具有任何效力，对王卫华无效，同理，胡春喜、李国秀与原告所签买卖协议对讼争房屋和王卫华无任何法律约束力；王昌炽负有缔约过错责任，胡春喜在王昌炽不能出示房屋所有权证并到房屋登记部门查验核实的情况下与王昌炽签订转让协议以及本案原告在胡春喜夫妻不能出示合法有效的产权凭证和土地使用权证的情况下与胡春喜夫妻签订房屋买卖协议，同样具有缔约过错责任，具有重大过失。居于上述理由，王卫华、周霞不同意出售与王昌炽共同共有的房屋因而也无协助过户的义务。本院经审理认定事实如下，诉争房屋位于枝江市××办事处七星路××号，由被告王昌炽、王卫华之父王荣法于1986年10月修建，房屋所有权证登记在被告王卫华名下，证号为枝江市房权证马家店字第××号，土地使用权证登记在被告王昌炽名下，证号为枝江国用（1994）字第110102219号。房屋竣工后，一直由被告王昌炽、刘关琼夫妇居住，房屋所有权证和土地使用权证也由被告王昌炽保管。2001年10月12日，被告王昌炽将该房屋以38000元的价格转让给被告胡春喜，但一直未协助被告胡春喜办理房屋产权转移登记手续。2005年1月20日，被告胡春喜、李国秀将受让的房屋以52000元的价格转让给原告李发松、李华艳。原告李发松、李华艳受让房屋后，多次要求被告胡春喜、李国秀、王昌炽协助办理房屋产权转移登记，但因被告王昌炽声称房屋产权属被告王卫华，自己无权处分而未办理。上述事实有：1.2001年10月12日胡春喜和王昌炽签订的《协议书》;2.2001年10月14王昌炽给胡春喜书写的38000元购房款收条;3.2005年1月20日胡春喜和李发松、李华艳签订的《房屋买卖合同》；4.枝江国用（1994）字第110102219号国有土地使用证;5.枝江市房权证马家店字第××号房屋所有权证及双方当事人的陈述在卷佐证。本案争议的焦点在于：王昌炽和胡春喜签订的《协议书》以及胡春喜和李发松、李华艳签订的《房屋买卖合同》是否有效。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案诉争房屋系王昌炽与王卫华的父亲所建，房权证登记在被告王卫华名下，土地使用权证登记在被告王昌炽名下，根据房地一体的原则，该房屋（含土地）应视为被告王昌炽、王卫华共有。共有人之一王昌炽签订《协议书》后将该房屋出卖给胡春喜，胡春喜签订《房屋买卖合同》后将该房屋出卖给李发松、李华艳。李发松、李华艳从2005年起就居住在该房屋。虽然王昌炽的出卖行为构成无权处分，但长达十多年的时间里，王卫华应当明知该事实而未提出过异议，根据一般生活常识，可视为默示。王卫华系以默示的方式对《协议书》进行了追认，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王卫华认为王昌炽与胡春喜签订房屋买卖《协议书》及胡春喜与李发松、李华艳签订《房屋买卖合同》无效的理由均不能成立，本院对被告王卫华的辩解意见难以采信。因而，胡春喜与王昌炽于2001年10月12日签订的《协议书》以及李发松、李华艳与胡春喜2005年1月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，其房屋买卖合同不违反法律规定，本院对此不持异议，予以确认。被告王昌炽与胡春喜以及胡春喜与原告李发松、李华艳两次房屋交易过程中，对房屋产权证书疏于查验，均存在缔约过失，被告王卫华此辩解理由成立，本院予以采信，但王卫华未提出赔偿请求，本院不予合并审理，王卫华可另行主张。被告王昌炽、王卫华明确表示不再继续履行合同的行为已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，该合同应继续履行;第一百三十五条同时规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。现经查明，案涉房屋无抵押，亦无其他限制其所有权过户的查封，合同具备条件继续履行，故对于原告要求被告限期将枝江市××办事处七星路××号的房屋产权过户登记至原告名下的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百零七条，第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王昌炽、刘关琼、王卫华、周霞在本判决生效之日起十日之内协助被告胡春喜、李国秀办理[房屋所有权证登记在被告王卫华名下，证号为枝江市房权证马家店字第××号；国有土地使用证登记在被告王昌炽名下，证号为枝江国用（1994）字第110102219号]不动产权转移登记过户手续；二、被告胡春喜、李国秀在本判决第一项执行完毕起十日之内协助原告李发松、李华艳办理枝江市马家店街道办事处七星路邹台一巷25号房屋不动产权转移登记过户手续；三、办理不动产权转移登记过户手续的有关税费按照国家规定缴纳、负担。案件受理费80元，由原告李发松、李华艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  王盛万人民陪审员  杨功玉人民陪审员  胡秀英二〇一九年十月三十一日书记 员代  雪 静