四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2283号 上诉人（原审被告）：四川贵熙房地产开发集团有限公司，住所地：四川省三台县北坝镇北泉路。 法定代表人：贵用斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何良燕，四川规则律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：三台县自然资源局，住所地：四川省三台县潼川镇西顺城街221号。 负责人：丁昌明，该局局长。 委托诉讼代理人：杨英杰，四川科大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄昱鑫，四川科大律师事务所律师。 上诉人四川贵熙房地产开发集团有限公司（以下简称贵熙房地产公司）因与被上诉人三台县自然资源局建设用地使用权合同纠纷一案，不服三台县人民法院（2019）川0722民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵熙房地产公司的委托诉讼代理人何良燕，被上诉人三台县自然资源局的委托诉讼代理人黄昱鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贵熙房地产公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判贵熙房地产公司不支付违约金。事实与理由：一、三台县自然资源局对拍卖土地未披露安置事宜，其行为存在过错且导致如下后果：1.由于未披露带安置条件的拍卖,导致多轮竞价致拍卖价过高；2.影响了贵熙房地产公司对土地的使用；3.没有实现贵熙房地产公司购买土地的目的。二、贵熙房地产公司没有提出解除合同不等于接受。三、贵熙房地产公司将案涉土地全部用于修建安置房，应当全部免除违约金。虽然修建安置房所占土地的面积只有894.60平方米，但按照拍卖核定的容积率占地894.60平方米房屋的面积已经用完了所有的可建面积，整宗土地不能再修建任何房屋了。四、一审法院已经支持逾期支付的利息，再支持违约金属于重复计算责任。五、即使应当缴纳违约金，违约金的标准也过高。根据三台县自然资源局提供的格式合同约定按照日1‰的标准计算违约金，该合同双方应系平等的民事合同关系，但三台县自然资源局利用行政的强势和独家经营的优势，提供的上述格式条款无效，即使有效也过高，贵熙房地产公司依法请求调低，按照人民银行同期贷款利率的20%计算为宜。 三台县自然资源局辩称，一、一审中贵熙房地产公司对欠缴土地出让金的事实予以认可。二、本案利息是贵熙房地产公司选择分期支付土地出让金而产生的，违约金系按照相关行政法规及文本等规定计算的，且贵熙房地产公司在签订案涉合同取得土地使用权时对合同内容中违约责任的约定是明知的，该合同对双方产生拘束力。三、关于违约金是否过高的问题，一审法院适用法律准确，国办发100号文件正在实施，且全国土地使用权出让合同中均适用该违约金的计算标准。 三台县自然资源局向一审法院起诉请求：1.判决贵熙房地产公司向三台县自然资源局支付土地出让价款本金700450.00元；2.判决贵熙房地产公司向三台县自然资源局支付截至2019年4月22日止的利息62970.00元，从2019年4月22日起利息按435000.00万（第二期约定价款）、年利率为4.35%向三台县自然资源局支付至付清之日止；3.判决贵熙房地产公司向三台县自然资源局支付截至2019年4月22日止的违约金692979.00元，从2019年4月22日起违约金按每日迟延支付款项的1‰支付至付清之日止；4.本案诉讼费由贵熙房地产公司承担。 一审法院认定事实：2××5年10月27日，三台县人民政府出具关于同意依法供应县境内十七宗国有土地使用权的批复（三府函〔2××5〕146号），同意由三台县自然资源局（原三台县国土局）代表县人民政府将包括案涉土地在内的十七宗国有土地使用权依法进行供应。后三台县自然资源局发出土地使用权拍卖出让公告（三国土资［2××5］08号）及拍卖出让须知，就案涉土地拍卖出让事宜出卖进行告知（案涉地块编号：2××5-Ｂ-13，坐落于古井镇古井村，备注：该宗土地实行现状出让）。2××5年11月25日，贵熙房地产公司向三台县自然资源局提交竞买申请书及承诺书，申请参加案涉地块的拍卖活动。2××5年11月27日，贵熙房地产公司缴纳200000.00元竞买保证金后，三台县地产交易所向三台县自然资源局出具竞买资格确认书，确认三台县自然资源局具有竞买资格。2××5年11月30日，三台县地产交易所出具成交确认书，确认贵熙房地产公司竞得案涉土地。2××5年12月11日，三台县自然资源局与贵熙房地产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：510606-2××5-0908）约定：1.三台县自然资源局将位于古井镇古井村宗地编号为2××5-Ｂ-13，总面积为2667.02平方米的国有土地使用权出让给贵熙房地产公司。2.三台县自然资源局在交付土地时该宗地应达到规定的土地条件，即场地平整及周围基础设施达到ＸＸ（合同中对场地平及周围基础设施应整达到的程度未写明）。出让价款：870000.00元。贵熙房地产公司分两期向三台县自然资源局支付该笔土地出让金，第一期价款为435000.00元，于2016年1月10日前缴清，第二期价款为435000.00元，于2016年12月11日前缴清，贵熙房地产公司在支付第二期土地使用权出让价款时，应按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向三台县自然资源局支付利息。若贵熙房地产公司不能按时支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向三台县自然资源局缴纳违约金。合同尾页出让人签章处有三台县自然资源局单位副局长胥鸿春签名并加盖单位公章，受让人签章处亦加盖有贵熙房地产公司公司印章。2××5年12月1日，贵熙房地产公司缴纳的200000.00元保证金扣除交易服务费30450.00元后，剩余169550.00元转为土地出让金。2016年5月12日、2016年9月5日及2017年8月23日，三台县自然资源局均向贵熙房地产公司发出出让金催缴通知单【存根三国土资2016-08、（三国土资2016-10）存根、存根三国土资2017-28】，贵熙房地产公司均在收件人签章处签名以示签收。2018年，三台县自然资源局委托四川科大律师事务所出具律师函要求贵熙房地产公司支付欠付的土地出让金，贵熙房地产公司亦于2018年10月26日签收。本案受理后，贵熙房地产公司于2019年5月20日又向三台县自然资源局支付案涉土地的出让价款本金200000.00元。2019年6月5日，三台县古井镇人民政府向本院出具情况说明一份，载明：2××5Ｂ13地块为我镇“墨香泉韵苑”开发项目，该项目总用地面积2667.02平方米，总建筑面积4791.96平方米，共修建住房30套，门面18个。其中，安置房7套，安置建筑面积894.6平方米。另查明，2××5年5月26日，在案涉土地依法供应拍卖前，三台县古井镇人民政府向三台县人民政府报送《三台县古井镇2××5年危旧房（棚户区）改造项目实施方案》的请示（三古府〔2××5〕19号）载明：征收拆迁范围为古井镇三圣街危旧房片区改造项目，拆迁户包括了原古井镇政府内居住业主65户、周边零星房屋17户和异地安置地范围内零星住户4户。在原址安置不完，或经被拆迁人自愿选择在古井村五社拟新征地（约4亩）中进行建设还房安置。2××5年6月29日，时任副县长梁隆均在该请示处理单上批示：同意国土局意见。（国土局：1.2008年古井镇政府拍卖处置资产，由受让人按程序办理土地过户手续。2.处置资产周边拆迁21户，土地面积864.91平方米，按三府发〔2××5〕12号文件要求执行。3.4亩新征建设用地，严格按招、拍、挂方式出让）。后经法院向三台县古井镇人民政府核实，贵熙房地产公司竞拍得到的2××5-Ｂ-13号土地在征收前即被确定部分要用于安置上述文件的拆迁安置户。2016年12月27日，三台县古井镇人民政府出具《关于调整古井镇危旧房改造项目实施方案的请示》（三古府〔2016〕72号）载明：1.三台县古井镇2××5年危旧房改造项目方式为政府补助，居民自主改造，委托贵熙房地产公司实施。2.改造项目整体亏损额为13022100.00元，使用2××5年危旧房改造建设补助资金1720000.00元弥补亏损，项目资金缺口仍有11302100.00元。3.请示按照项目缺口资金11302100.00元的40%对贵熙房地产公司进行补助，资金额为4520800.00元。除已下达的棚改补助资金1720000.00元，请求县政府在2016年棚改专项补助资金中追加安排缺口资金2800800.00元。2017年2月3日的三台县人民政府请示（报告）处理签载明：同意该请示报告。后经法院核实，剩余的2800800.00元等待拨付。 一审法院认为，三台县自然资源局与贵熙房地产公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。合同签订后，三台县自然资源局依约按时将案涉土地交付给贵熙房地产公司，其使用了该地块，亦应依约履行缴纳土地出让金的义务，因此对三台县自然资源局要求贵熙房地产公司支付尚欠的土地使用权出让价款本金的诉讼请求本院予以支持,但应扣除贵熙房地产公司于2019年5月20日补缴的200000.00元土地出让金，即贵熙房地产公司尚需向三台县自然资源局缴纳土地出让价款本金500450.00元。根据合同约定贵熙房地产公司采取分期付款的方式支付案涉土地的使用权出让价款，其应当按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向三台县自然资源局支付利息，故对三台县自然资源局主张贵熙房地产公司支付利息的诉求，一审法院予以支持（截至2019年4月22日止的利息62970.00元，从2019年4月22日起至款付清之日止，以435000.00元为基数按年率4.35%向三台县自然资源局支付利息）。三台县自然资源局虽按约向贵熙房地产公司履行了交付土地的义务，但该宗地部分在征收拍卖前已被古井镇人民政府及三台县人民政府确定将用于危旧房改造项目的安置，而三台县自然资源局在拍卖公告及拍卖须知中均未载明上述安置事宜，合同中亦未进行释明，三台县自然资源局的此种出让行为导致贵熙房地产公司在有效利用土地、实现合同目的上受到一定影响，其行为存在瑕疵。贵熙房地产公司拿到土地后得知案涉土地上建设的房屋将部分用于三台县古井镇政府的危旧房改造项目的安置，其有权向三台县自然资源局提出异议并解除合同，但其未行使该权利，而是经三台县古井镇政府委托实际实施了该危旧房改造项目，表明其对上述政府使用部分案涉土地进行安置的行为予以认可。同时三台县人民政府亦对该项目的亏损进行了补偿，其中1720000.00元补偿已经到位，剩余的2800800.00元亦等待拨付。此外案涉土地中用于政府危旧房安置的面积仅为894.6平方米（占案涉土地总面积的34%），且该土地实际上仍然由贵熙房地产公司占用并进行了开发使用，故即便三台县自然资源局的行为存在瑕疵，也不能免除贵熙房地产公司应当及时缴纳土地出让金的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。在三台县自然资源局行为存在瑕疵的情况下，基于公平原则应当适当减轻贵熙房地产公司的违约责任，故贵熙房地产公司应按照其未被用于安置的土地占案涉土地总面积的比例（66%）向三台县自然资源局支付合同约定的违约金，即截止2019年4月22日贵熙房地产公司应当向三台县自然资源局支付违约金457366.14元（692979.00元×66%），从2019年4月22日起至款付清之日止违约金按照每日迟延支付款项的1‰并乘以66%计算。 一审法院遂判决：一、由被告四川贵熙房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告三台县自然资源局支付土地出让价款本金500450.00元及利息（截至2019年4月22日止的利息为62970.00元，从2019年4月22日起至款付清之日止，以435000.00元为基数按年率4.35%计算）；二、由被告四川贵熙房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告三台县自然资源局支付违约金【截止2019年4月22日的违约金为457366.14元，从2019年4月22日起至款付清之日止违约金按每日迟延支付款项的1‰并乘以66%（未用于安置土地占案涉土地总面积的比例）计算】；三、驳回原告三台县自然资源局其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。经二审审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为关于贵熙房地产公司主张一审法院认定违约金不当及违约金标准过高的问题。根据三台县自然资源局与贵熙房地产公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，案涉出让价款为870000.00元，贵熙房地产公司分两期向三台县自然资源局支付该土地出让金，第一期价款为435000.00元，于2016年1月10日前缴清，第二期价款为435000.00元，于2016年12月11日前缴清，贵熙房地产公司在支付第二期建设用地使用权出让价款时，应按照支付第一期建设用地使用权出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向三台县自然资源局支付利息。同时合同就违约责任进行了约定，即若贵熙房地产公司不能按时支付建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向三台县自然资源局缴纳违约金。本案中，三台县自然资源局诉请中包含了利息及违约金，且均主张计算至款项付清之日止。首先关于利息问题。本院认为，案涉合同中对利息所作的约定，其实质上系在分期支付建设用地使用权出让价款的情况下作出的资金占用费的约定，即针对第二期建设用地使用权出让价款约定了资金占用费，其计算期间应为从2016年1月10日起至2016年12月11日止。经庭审查明，贵熙房地产公司未按照合同约定的期限支付第二期土地使用权出让价款，故利息应以435000.00元为基数按照年利率4.35%从2016年1月10日起计算至2016年12月11日止，即【435000元×337天（2016年1月10日起至2016年12月11日）×（4.35%÷360天）=17713.56元】，三台县自然资源局主张利息计算至本金付清之日止的诉讼请求与案涉合同约定不符，本院不予支持。其次关于违约金问题，贵熙房地产公司在土地出让支付价款的支付义务上确实存在不完全履行的情形，其应当承担未按时足额支付出让价款的违约责任。但由于三台县自然资源局同时主张利息及违约金均计算至款项付清之日止属于重复主张，贵熙房地产公司请求就违约金依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，考虑到三台县自然资源局的实际损失主要是资金利息损失，且三台县自然资源局未能举证证明其除利息损失之外还有其他实际损失，基于贵熙房地产公司对于违约金调减的请求，综合案涉合同的履行情况、贵熙房地产公司的过错程度以及三台县自然资源局的损失情况等因素，本院酌情确定以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的二倍计算违约金。另根据一审法院查明，用于政府危旧房安置的面积仅为894.6平方米（占案涉土地总面积的34%），故贵熙房地产公司应按其未被用于安置的土地占案涉土地总面积的比例（66%）向三台县自然资源局（即应按照上述标准计算的总金额乘以66%）支付违约金。 综上所述，贵熙房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销三台县人民法院（2019）川0722民初1838号民事判决； 二、由四川贵熙房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向三台县自然资源局支付建设用地使用权出让价款本金500450.00元及利息17713.56元（以本金435000.00元为基数按照年利率4.35%从2016年1月10日起计算至2016年12月11日止）； 三、由四川贵熙房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向三台县自然资源局支付违约金【以本金265450元为基数从2016年1月11日至2019年5月20日止、以本金65450元为基数从2019年5月21日至款项付清之日止、以本金435000元为基数从2016年12月12日至款项付清之日止，均以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的二倍并乘以66%（未用于安置土地占案涉土地总面积的比例）计算】； 四、驳回三台县自然资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8954元，由四川贵熙房地产开发集团有限公司负担2686元，由三台县自然资源局负担6268元；二审案件受理费8160元，由四川贵熙房地产开发集团有限公司负担2448元，由三台县自然资源局负担5712元。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 罗 琴 审判员 严 炎 二〇一九年十月十四日 书记员 刘姜维