山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初8959号原告:山东明德物业管理集团有限公司,统一社会信用代码：91370100761855185Q，住所地:济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城2号楼1110。法定代表人:刘鹏，副董事长。委托诉讼代理人：张宪秀，山东宏易律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭谨，公司员工，女，1995年8月4日出生，汉族，住。被告：肖虚,男，1988年3月8日出生，汉族，住济宁市太白湖新区。原告山东明德物业管理集团有限公司（以下简称明德物业）与被告肖虚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明德物业委托诉讼代理人张宪秀、郭谨、被告肖虚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告明德物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付所欠的物业费3187.4元（2017年9月14日至2019年5月31日，房屋面积为122.92平方米）；2、请求法院判令被告支付延期交纳物业费的违约金956.22元（按照未交物业费金额的30%计算，从2017年9月14日至2019年5月31日）；3、诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告系济宁明德花园小区19号楼1单元1904室业主。原告明德物业于开发商冠鲁房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定物业费收费标准为1.36元/平方米。原告按照协议约定履行了义务，为明德花园小区业主提供了服务，但被告在享受了服务却拒不缴纳物业管理费义务。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称，原告物业服务达不到四星级服务标准，小区存在电线私拉乱扯现象，车辆乱停，东西乱放、卫生、绿化不合格等问题。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、企业变更情况一份；证明原告于2016年12月15日由山东明德物业管理有限公司变更为山东明德物业管理集团有限公司；2、明德花园前期物业管理服务合同一份、冠鲁房地产开发有限公司情况说明一份、代收取暖费收据、垃圾清运费、催收通知照片、上房流程单一份。证明：原告与明德花园小区的建设方冠鲁房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定物业费自交房起2年内按照每平方每月1.19元计算，超过2年的按照每平方每月1.36元；被告系明德花园小区的业主且已实际入住，被告自2017年9月11日起至今拖欠原告物业服务费及原告向被告催交涉案物业服务费的事实。根据前期物业服务合同第三章第八条约定，逾期缴纳物业费的应当每天按照应缴金额的3%计算滞纳金，我方仅主张拖欠金额30%的滞纳金。被告肖虚为证明其辩称，向本院提交证据如下：一、照片一组，证明家里厨房烟道裂纹，小区卫生、保安措施、消防设施、小区绿化等不合格的事实；二、明德物业委员会与物业服务公司协商议题文件一份、关于明德花园小区问题汇总一份、明德花园遗留问题一份；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系济宁市明德花园19号楼1单元1904室业主,房屋建筑面积122.92平方米。2015年1月1日，明德花园小区的开发商冠鲁房地产开发有限公司作为甲方，与作为乙方的原告签订了《明德花园前期物业管理服务合同》。合同第三条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，化粪池的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆的停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。9、向业主、使用人收取物业管理服务费，根据有关公用事业单位的委托协议代收电费、水费（居住改商用、幼儿园、沿街房、外围商业街、公共用房、其他非居住用房按济宁市规定的水价、电价收取），对逾期未交者，每日加收3%的滞纳金。10、房屋共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的维修、更新、改造费用不再物业管理费之中，使用维修资金支付。11、规劝制止个别业主、使用人员违反《临时管理规约》和甲方决议及物业服务有关规定的行为，规劝制止无效的，甲方有关部门可采取三方交谈或向人民法院诉讼的措施。12、小区供暖时，乙方负责与热力公司洽谈供暖事宜，如热力公司需乙方代收暖气费，服务费由乙方与热力公司协商；合同第四条约定：乙方提供前期物业管理服务应达到约定的质量标准《济宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的一级服务标准；合同第六条关于收费标准约定：小区物业管理服务费按照住宅每月每平方米1.36元收取（自交房之日起两年内按1.19元每月每平方米收取）。合同第七条约定：业主应于交房领取钥匙之日起交纳物业服务费，业主上房时，物业公司预收一年的物业管理费，以后每季度交纳一次，业主或物业使用人应在每季度第一个月10日前交纳本季度物业管理费。合同第八条约定：业主、非业主使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应缴金额的3%交纳滞纳金，超过半年无正当理由拒交物业管理费的，乙方可向人民法院提起诉讼；合同第三十七条约定：合同期限自交房之日起5年。合同签订后，原告作为涉案小区的物业服务企业，对涉案小区进行物业管理和服务。被告上房缴纳了一年物业管理费，其后以原告物业管理服务达不到要求，对小区管理混乱为由，拒交物业管理费。原告现拖欠2017年9月14日至2019年5月31日期间物业管理费3187.4元（其中2017年9月14至2018年9月13日物业管理费按每平方米1.19元计收，其后按1.36元计收）。本院认为，原告物业公司与冠鲁房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》属于物业服务合同，该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。根据本案查明的事实，可以认定原告物业公司具有从事物业管理的资质，其已通过相应方式通知被告缴纳相应的物业服务费。故其依据合同要求被告支付相应物业管理费，符合法律规定；被告辩称原告物业公司没有完全、符合要求履行相应合同义务。通过被告提供的照片，虽然改组照片系静态，不能完全反映物业服务全貌，但从中也可以看到原告物业公司在物业服务中存在瑕疵，一些地方需要改进；但本院认为，一个小区的物业服务，系针对广大业主具有公共性，每个业主关注利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果小区业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利；对物业公司服务不满意，业主可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，也可通过业主委员会督促物业公司提高服务，甚至可建议业主委员会解除物业服务合同，另行选择物业服务公司来维护、保障自身权利。被告以原告物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业费，显然不属合理选择；被告可就其相关抗辩理由另行通过合法途径主张权利。同时，原告物业公司在履行物业服务过程中，也应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。关于原告主张逾期付款违约金问题。虽然原告与开发商签订的前期物业管理合同，约定了逾期缴纳物业管理费应支付违约金。但由于该合同具体内容并没有告知业主，业主对违约责任约定不知情。另原告物业公司在服务中确实存在服务瑕疵，被告拒交物业管理费事出有因。故，本院对原告要求被告支付违约金请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告肖虚于本判决书生效后五日内支付原告山东明德物业管理集团有限公司自2017年9月14日至2019年5月31日期间物业服务费3187.4元；驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告山东明德物业管理集团有限公司负担5元，被告肖虚负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 威二〇一九年十月十日书记员 胡佳慧