广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9505号上诉人（原审被告）：陈子华，男，1991年10月3日出生，汉族，住广东省遂溪县**********，公民身份号码440************317。委托诉讼代理人：廖耀林，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东众智汇和投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****************××科技创新中心2座703号单元，统一社会信用代码91440606MA4UJMX213。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所律师。上诉人陈子华因与被上诉人广东众智汇和投资发展有限公司（以下简称众智汇和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈子华上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈子华无需支付涉案租赁物2018年11月至2019年4月15日的租金27464元；2.本案诉讼费由众智汇和公司承担。事实与理由：一、一审认定涉案《××科技创新中心租赁合同》于2019年4月15日解除错误，涉案合同解除时间最迟为众智汇和公司提起诉讼之日。（一）涉案《租赁合同解除协议书》是由众智汇和公司单方出具，所有内容均由众智汇和公司单方拟定。在陈子华与众智汇和公司沟通协商的过程中，众智汇和公司的工作人员称，如果陈子华不在涉案《租赁合同解除协议书》上签名，众智汇和公司将向陈子华主张30万元的租金。在众智汇和公司的胁迫下，陈子华只能违背真实意愿签订《租赁合同解除协议书》。该协议书的内容显失公平，不能以此为依据认定涉案《××科技创新中心租赁合同》的解除时间为2019年4月15日。（二）在本案中，涉案《××科技创新中心租赁合同》的解除是因为众智汇和公司行使约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述规定，当合同的解除条件成就时，一方当事人将解除合同的通知到达给另一方当事人，或者提起诉讼，合同即解除。本案中，众智汇和公司于2019年3月11日向一审法院提起诉讼，要求判令涉案合同解除，诉状送达到陈子华之日，应当视为解除合同的通知己经到达陈子华。因此，涉案租赁合同最迟应于2019年3月11日解除。二、一审法院认定陈子华应当支付涉案租赁物2019年1月至2019年3月的租金错误，租金计付应当截止至2019年1月3日（即众智汇和公司实际上锁，收回租赁物之日）。（一）本案中，众智汇和公司在起诉要求解除合同前，己于2019年1月3日自行将涉案租赁物上锁，收回涉案租赁物。众智汇和公司主张涉案租赁物2019年1月3日后的租金无法律依据。（二）一审判决以陈子华未办理涉案租赁物交接手续为由，认定陈子华应当全额支付租金并无事实及法律依据。首先，众智汇和公司提起本案诉讼后从未要求陈子华办理交接手续。其次，在众智汇和公司提起本案诉讼后，是陈子华主动要求众智汇和公司与其办理交接手续的。在陈子华主动要求办理交接手续的情况下，众智汇和公司仍一再拖延与陈子华办理交接手续，并以此为由主张高额租金。众智汇和公司作为涉案租赁物的出租方，其本身存在重大过错。一审法院忽略众智汇和公司在合同履行过程中存在过错的事实，认定陈子华应当承担全部责任不妥。三、涉案《××科技创新中心租赁合同》应为无效合同，请求二审法院重新认定涉案合同效力。（一）涉案租赁物并未通过消防验收及综合验收。众智汇和公司在一审时提交的高骏科技园1期的《竣工验收备案表》与本案无关，涉案租赁物系高骏科技园2期，并非同一栋物业，请求二审法院重新查清事实及认定涉案租赁合同的效力。（二）在涉案《××科技创新中心租赁合同》签订时，涉案租赁物已被查封。众智汇和公司在签订涉案租赁合同时隐瞒涉案租赁物已被查封的事实，有违诚信。另外，涉案《××科技创新中心租赁合同》未经抵押权人和查封债权人的同意，依法应为无效合同。众智汇和公司辩称，一、涉案租赁合同的解除时间为2019年4月15日。在众智汇和公司提起本案诉讼后，陈子华主动联系众智汇和公司协商解决本案纠纷，并于2019年4月15日与众智汇和公司签订《租赁合同解除协议书》。二、即使法院认定涉案租赁合同于众智汇和公司起诉之日起解除，因陈子华于2019年4月26日才撤场，陈子华亦应支付该期间涉案场地的占有使用费。三、涉案物业已经竣工验收，且众智汇和公司已实际将涉案租赁物交付给陈子华使用，双方签订的是合法有效的租赁合同。四、在陈子华未办理返还涉案租赁物交接手续的情况下，陈子华应当支付2019年4月15日前的租金。众智汇和公司向一审法院起诉请求：1.解除众智汇和公司与陈子华于2017年7月27日签订的《××科技创新中心租赁合同》，陈子华立即向众智汇和公司返还坐落于佛山市顺德区****************××科技创新中心2座601号单元（以下简称601号房屋）；2.众智汇和公司没收陈子华支付的租赁保证金12000元；3.陈子华立即支付2018年11月至2019年3月的租金34330元（租金暂计至2019年3月，以后按6866元/月的标准继续计算至陈子华实际返还租赁物为止）；4.本案诉讼费用由陈子华承担。诉讼过程中，众智汇和公司变更诉讼请求为：1.众智汇和公司没收陈子华支付的租赁保证金12000元；2.陈子华支付2018年11月1日至2019年4月30日期间的租金41196元及违约金（违约金以41196元为基数，按每天千分之一的标准自2019年5月6日起计算至陈子华支付全部租金为止）；3.陈子华支付2018年11月1日至2019年4月30日期间的物业管理费7920元及违约金（违约金以7920元为基数，按每天千分之一的标准自2019年5月6日起计算至陈子华支付全部物业管理费为止）；4.陈子华承担众智汇和公司因追索本案债务产生的律师费3000元；5.本案诉讼费用由陈子华承担。一审法院认定事实：2014年5月19日，案外人佛山市森××贸易有限公司（以下简称森××公司）向案外人广东高×××公司购买601号房屋。该房屋的建筑面积为491.41平方米。双方在《商品房买卖合同》中载明，××科技创新中心（1-4座）的建设工程规划许可证号为建字第440********3557、440********3940号，××科技创新中心（1-4座）的建设工程施工许可证号为440************201、440************301号。2017年6月28日，森××公司与众智汇和公司签订《租赁协议》，约定众智汇和公司承租森××公司位于“佛山市顺德区****************××科技创新中心的租赁物作为经营场所”，建筑面积492平方米，每月租金2460元，租赁期限为2017年7月1日至2027年6月30日。2017年7月27日，众智汇和公司、陈子华签订《××科技创新中心租赁合同》，约定陈子华向众智汇和公司租赁601号房屋中建筑面积264.1平方米的区域，租赁期限为2017年8月1日至2022年7月30日，保证金12000元，每月租金6866元，于每月5日前支付当月租金。双方还约定，陈子华逾期缴付租金，众智汇和公司有权按应缴未缴金额每日0.1%收取违约金；陈子华违约导致众智汇和公司采用诉讼方式解决争议，陈子华应当支付众智汇和公司因诉讼产生的费用。陈子华自2018年11月1日起未再继续向众智汇和公司支付租金。2019年3月11日，众智汇和公司聘请广东聚理律师事务所提供法律服务。众智汇和公司因此支付律师费3000元。2019年4月15日，众智汇和公司、陈子华签订《租赁合同解除协议书》，载明因陈子华提出于2019年4月15日撤出租赁物，双方达成协议，同意《××科技创新中心租赁合同》于2019年4月15日解除。该《租赁合同解除协议书》第二条载明：“乙方（即陈子华）应向甲方（即众智汇和公司）支付的租金、物业管理费用计算说明如下：1、2018年11月1日至2019年4月30日的商铺租金41199.60元；2、2018年11月1日至2019年4月30日的物业管理费7923.00元。合计49122.60元。因甲方已向容桂法院起诉乙方，并追讨合同期内的商铺租金及物业管理费。相关费用，乙方按法院判决书内容向甲方支付。3、乙方向甲方支付12000.00元租赁按金，因租期未满，不作退还。”另查明，森××公司确认于2017年7月1日将601号房屋出租给众智汇和公司，对于众智汇和公司的转租行为知情且同意。一审法院认为，用于租赁的房屋应取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设。从众智汇和公司提供的《商品房买卖合同》可以看出，601号房屋是××科技创新中心（1-4座）的其中一个单元。××科技创新中心（1-4座）商品房已经取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。虽然众智汇和公司与森××公司签订的《租赁协议》中没有写明租赁房屋的具体单元号，但森××公司确认向众智汇和公司出租601号房屋，同时结合《租赁协议》载明的租赁房屋地址、面积及租赁时间看，该租赁房屋即601号房屋。森××公司购买601号房屋后出租给众智汇和公司使用，众智汇和公司又将其中264.1平方米的区域转租给陈子华使用。森××公司对众智汇和公司的转租行为予以同意。因此，众智汇和公司、陈子华之间的租赁合同关系合法有效，对双方均具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。众智汇和公司、陈子华均同意《××科技创新中心租赁合同》于2019年4月15日解除，一审法院对此予以确认。众智汇和公司主张没收陈子华支付的租赁保证金12000元，符合双方在《租赁合同解除协议书》的约定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。陈子华自2018年11月1日起未再继续按照合同约定支付租金。因此，陈子华仍应向众智汇和公司支付2018年11月1日起至合同解除之日止的租金。陈子华抗辩自2018年11月之后未实际使用租赁物，众智汇和公司于2019年1月3日自行收回租赁物并对此上锁。但陈子华未在2018年11月或2019年1月3日办理向众智汇和公司退还租赁物的交接手续，因此陈子华仍负有义务支付2018年11月1日之后产生的租金。对于陈子华抗辩无需支付2019年1月3日起的租金，一审法院不予采纳。从《租赁合同解除协议书》的内容看，陈子华仅确认2018年11月1日至2019年4月30日的租金计算为41199.6元，但并没有同意按照金额向众智汇和公司支付租金，而是要求依照法院判决支付。因此，对于众智汇和公司主张租金应计算至2019年4月30日，一审法院不予采纳。陈子华提出于2019年4月15日撤出租赁物，众智汇和公司对此已经知晓，众智汇和公司、陈子华也于该日达成协议同意《××科技创新中心租赁合同》于该日解除。故对于租金，一审法院仅支持计算至2019年4月15日止。众智汇和公司、陈子华约定每月租金为6866元，则2018年11月1日至2019年4月15日的租金经计算为37763元。对于众智汇和公司主张陈子华支付2018年11月1日至2019年4月30日的租金41196元，一审法院仅支持其中2018年11月1日至2019年4月15日的租金37763元，超出部分不予支持。众智汇和公司因陈子华未支付租金导致的损失已经可以通过没收租赁保证金12000元得到弥补，对于众智汇和公司主张再按日利率千分之一计算违约金，一审法院不予支持。同理，众智汇和公司因本次诉讼支出的律师费3000元也可通过没收租赁保证金12000元得以弥补，对于众智汇和公司主张的律师费3000元，一审法院不予支持。众智汇和公司主张陈子华还应支付2018年11月1日至2019年4月30日的物业管理费7920元及违约金。但如前所述，陈子华并没有在《租赁合同解除协议书》明确承诺向众智汇和公司支付物业管理费7920元。众智汇和公司并非租赁物所在小区的物业服务企业，众智汇和公司、陈子华也没有约定由众智汇和公司代收物业管理费。众智汇和公司主张已为陈子华垫付上述期间的物业管理费，但仅能在庭审后提供一份2019年5月31日出具的管理费收据复印件，而未能提供发票或转账支付凭证对该事实予以证明。众智汇和公司对此应承担举证不能的不利后果。对于众智汇和公司主张陈子华支付物业管理费7920元及违约金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认陈子华支付的租赁保证金12000元归众智汇和公司所有；二、陈子华于判决发生法律效力之日起十五日内向众智汇和公司支付2018年11月1日至2019年4月15日的租金37763元；三、驳回众智汇和公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计701.45元，由众智汇和公司负担201.45元，陈子华负担500元。众智汇和公司已预交2915.78元，可向一审法院申请退回2714.33元。二审期间，陈子华向本院提交陈子华与众智汇和公司的微信聊天记录截图，拟证明陈子华一直积极地与众智汇和公司协商沟通退租事宜，众智汇和公司一直拖延与陈子华签订解除涉案合同的协议，且众智汇和公司未要求陈子华办理其他退租手续。经质证，众智汇和公司对该证据的三性不予认可，认为陈子华并没有提交该证据的原件，且该证据与本案无关，该证据的形成时间是在众智汇和公司提起本案诉讼之后，该证据亦无法反应出众智汇和公司存在消极的协商行为。众智汇和公司未向本院提交新证据。经审理，陈子华提交的证据无原件进行核对，且该证据不足以反映双方于2019年4月15日签订《租赁合同解除协议书》前,众智汇和公司存在消极协商的行为，陈子华以此主张众智汇和公司迟延与其办理解除合同交接手续，本院不予确认。经审查，一审认定事实清楚，本院予以确认。二审期间，经法庭询问，陈子华陈述，其于2018年11月将大部分物品搬离涉案房屋后，仍有少部分物品存留在房屋。搬离时，601号房屋大门处于没有上锁状态，搬离后未再使用该房屋。陈子华知道该房屋上锁时间在2019年1月3日后，其没有因为欠租问题被锁门。众智汇和公司陈述，陈子华在2018年11月搬离时，没有向其员工提出移交房屋，其后锁门是基于安全管理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.涉案《××科技创新中心租赁合同》的效力；2.如涉案《××科技创新中心租赁合同》有效，陈子华主张该合同最迟于2019年3月11日已解除依据是否充分；3.陈子华主张其应支付的租金仅计算至2019年1月3日应否支持。关于第一个焦点问题。陈子华上诉主张601号房屋未取得建设工程规划许可证，且涉案《商品房买卖合同》未经得查封人与抵押人的同意，该合同应为无效合同。经审查，本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，用于租赁的房屋应取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设。根据众智汇和公司提供的《商品房买卖合同》可以看出，601号房屋属于××科技创新中心（1-4座）的其中一个单元，而××科技创新中心（1-4座）商品房已经取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，且601号房屋也于2014年5月办理商品房预售登记及抵押登记。上述证据足以证实涉案房屋系经行政机关审批后合法报建，并非违章建筑。涉案《商品房买卖合同》签订后，众智汇和公司依约将601号房屋交付给陈子华占有使用，陈子华亦未能举证证实涉案《商品房买卖合同》签订时，601号房屋已被人民法院依法查封。另根据现行法律的规定，抵押人是否同意出租，并不影响租赁合同的效力。陈子华基于上述事由主张涉案《××科技创新中心租赁合同》无效缺乏依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。陈子华上诉主张其已于2018年11月搬离601号房屋，该时双方的租赁合同关系已解除。此外，众智汇和公司于2019年3月11日向法院起诉要求解除合同，涉案《××科技创新中心租赁合同》解除时间最迟为2019年3月11日。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”陈子华虽在众智汇和公司提起本案诉讼之前搬离601号房屋，但不足以证实双方该时办理了601号房屋交接手续，且就合同解除问题达成一致。陈子华在收到本案起诉材料后，也未就众智汇和公司提前解除涉案《××科技创新中心租赁合同》问题进行明确回复。故此，一审法院以本案开庭前双方于2019年4月15日签订《租赁合同解除协议书》的时间点作为涉案《××科技创新中心租赁合同》解除时间并无不妥，陈子华关于该合同解除时间点之上诉意见理据不足，本院不予支持。对于陈子华上诉提出的《租赁合同解除协议书》系其在被胁迫的情况下签订，违背其真实意思表示，内容显失公平，不应作为本案的定案问题，陈子华并未提供证据证明其签订该协议书时人身安全受到威胁，亦未提起相关诉讼主张撤销涉案《租赁合同解除协议书》，其该项抗辩缺乏依据，本院不予采纳。关于第三个焦点问题。陈子华上诉主张其搬离涉案房屋后，众智汇和公司已于2019年1月3日自行收回该房屋，众智汇和公司故意拖延与和陈子华办理交接手续，其不应支付此后的租金。对此本院认为，陈子华在2018年11月自行搬离涉案房屋后，属于单方终止合同的行为，未与众智汇和公司办理交接手续并得到众智汇和公司确认。且在2019年4月15日之前，陈子华仍有部分物品存放于涉案房屋，众智汇和公司基于安全管理需要，在陈子华搬离部分物品后，暂行对涉案房屋上锁，不视为对双方之间租赁合同关系解除之认可。陈子华认为众智汇和公司存在故意拖延办理交接手续的行为，存在重大过错，对此未能举证证实，本院不予采纳。陈子华与众智汇和公司于2019年4月15日签订《租赁合同解除协议书》，确认双方租赁关系该日解除，一审法院认定陈子华应向众智汇和公司支付2018年11月1日至2019年4月15日的租金37763元合理有据，陈子华上诉主张其应付租金仅计算至2019年1月3日缺乏依据，本院不予支持。综上，陈子华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费486.6元，由上诉人陈子华负担。本判决为终审判决。审判长 温  万  民审判员 翁  丰  好审判员 李    虹二〇一九年××月××日书记员 杨全欣(代)