山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5127号上诉人（原审被告）：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙智强，男，1988年3月10日出生，汉族，无固定职业，住安丘市。委托诉讼代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律。上诉人烟台天安置业有限公司（以下简称天安置业）因与被上诉人孙智强商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初3434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。天安置业的委托诉讼代理人王建文，孙智强的委托诉讼代理人徐学春参加诉讼。本案现已审理终结。天安置业上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初3434号民事判决，改判驳回孙智强的诉讼请求。2、一、二审诉讼费均由孙智强承担。事实和理由：一、山水龙城C区因国家拆迁法律制度调整无法完成拆迁而耽误办证，法律法规的调整是当事人在订立合同时无法预见的、不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化。C区开始拆迁的时候受2006年12月1日起施行的《山东省城市房屋拆迁管理条例》调整，到纠纷发生需要依法解决的时候，被2015年3月1日实施的《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》取代。对钉子户既不能通过政府部门的裁决解决，也不能通过法院的民事审判解决，造成这一局面的原因是国家法律制度的改变，不能归责于天安置业，亦不属于当事人能够预见的商业风险，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，天安置业虽然逾期提供办证资料，但不应当承担责任。二、孙智强没有损失发生，且天安置业未从孙智强的违约行为中获得利益，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（三）》的规定，如果确有损失发生，也应当在损失中扣除孙智强的获益部分。在房屋不交易的情况下没有损失发生，不办证不耽误居住，孙智强一审时没有提供证据证明损失已经发生。如果房屋是用来交易的，孙智强不但没有损失，而且还从逾期办证中获得收益。逾期办证客观上造成房屋无法交易，如果按照合同约定的时间办证并交易，其交易价格不过数千元每平方米，而现在房屋交易价格为12000元每平方米，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（三）》第三十一条关于“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”的规定，天安置业的主张应当得到支持。三、孙智强未按合同约定支付房款，理应承担相应责任，一审对此未予考虑是错误的。综上，一审判决错误，请二审予以纠正。孙智强辩称，一审判决正确，请维持原判。孙智强向一审法院起诉请求：天安置业向孙智强支付自2017年12月28日起至2018年9月10日期间的逾期办证违约金11907元（以购房款461129元为基数，按照日万分之一计算），并自2018年9月11日起至实际办出所有权登记证书之日止仍按上述标准向孙智强支付违约金。一审法院认定事实：2013年10月17日，孙智强与天安置业在签订的《商品房买卖合同》及附件中约定，孙智强购买天安置业开发建设的涉案房屋，房屋总价款461129元；首付款231129元，剩余部分230000元于2013年11月17日前用按揭贷款支付；天安置业应当在2015年10月31日前将符合合同约定的商品房交付给孙智强；在房屋实际交付孙智强后的180天内，天安置业将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为天安置业履行了办证义务；若孙智强采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，在涉案房屋实际交付后的160天内，孙智强向天安置业提交办理房地产权属登记证书手续应由孙智强提供的资料，同时孙智强全权委托天安置业办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证，因孙智强延迟提交办证材料，由此产生的后果由孙智强自行承担；天安置业应在涉案房屋实际交付使用180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若天安置业没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延迟一天按照0.01%向孙智强支付违约金；在产权登记机构办理完毕房地产权属登记证书后，天安置业负责将证书交给贷款银行办理产权抵押登记手续；有关公证费用、办理权属证书的各项费用由孙智强承担。合同签订后，孙智强向天安置业支付了涉案房屋的购房款461129元。2017年7月1日，天安置业向孙智强交付了涉案房屋。庭审中，天安置业为证明王宜强、王德发、付培信三户拒绝拆迁导致C区延迟办证，向一审法院提交了如下证据：1.2016年2月5日芝罘区黄务街道初家居委会证明3份，证明王宜强、王德发、付培信的房屋在天安置业拆迁范围内，至2016年2月5日房屋仍然没有拆除，是涉案房屋不能验收的原因。2.初家居委会情况说明一份，证明孙智强位于山水龙城C区的房屋不能办证，与王宜强、王德发、付培信拒绝拆迁有直接关系。3.初家居委会拆迁补偿安置计划及方案，证明王宜强、王德发、付培信拒绝执行已通过的拆迁方案，拒绝拆迁没有理由。孙智强质证称：对证据1真实性没有异议，对证实的内容有异议，居委会不能证实产权的归属事宜，孙智强认为即使情况属实，也不属于法律意义上的不可抗力，应由孙智强承担相应的后果。对证据2真实性没有异议，对证实的内容有异议，孙智强认为即使情况属实，也不属于法律意义上的不可抗力，不应由孙智强承担相应的后果。对证据3真实性没有异议，对证实内容有异议，这个方案是2007年签订的，不能证实三人拒绝该拆迁方案，天安置业作为专业的房地产开发企业，相关拆迁事宜是天安置业的责任与义务，与孙智强无关，天安置业不能以此作为抗辩理由不按照与孙智强签订的合同履行相关义务。另，天安置业称已将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，但对此未提交证据证明。2019年3月1日，孙智强针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2019年3月6日，一审法院正式立案，进入本案诉讼。一审法院认为，（一）本案孙智强与天安置业签订的《商品房买卖合同》系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反国家法律强制性规定，一审法院认定为有效，该合同对孙智强和天安置业均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。践约中，孙智强已履行了支付房屋价款的义务，天安置业即应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担违约责任。至于天安置业关于孙智强逾期付款的辩解，天安置业在本案中未提出反诉，对此不予处理。（二）根据《商品房买卖合同》的约定，天安置业最迟应于涉案房屋实际交付孙智强即2017年7月1日后的180天内即2017年12月28日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，但天安置业未能举证证明其已依约向产权登记机构提交相关资料，故天安置业应承担逾期办证的违约责任。现孙智强诉请要求天安置业自2017年12月28日起至实际办出所有权登记证书之日止以购房款461129元为基数，按照日万分之一的标准向孙智强计付逾期办证违约金，依法予以支持。天安置业取得涉案房屋预售许可证和将涉案房屋对外出售之前就应当对涉案房屋所属项目的拆迁工作实施完毕，天安置业在明知涉案房屋所在的山水龙城C地块没有完全拆迁完毕的情况下将涉案房屋对外出售不属于其所称的无法预见的风险，天安置业以案外人拒绝拆迁为由辩解不应承担逾期办证违约责任，理由不当。天安置业关于孙智强没有实际损失因此不应当承担违约金的辩解与合同约定不符，于法相悖，故一审法院对天安置业的上述抗辩主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：限天安置业于判决生效之日起十日内向孙智强支付自2017年12月28日起至天安置业向产权登记机构提交办证资料之日止以购房款707464元为基数，按照日万分之一的标准计算的逾期办证违约金。如天安置业未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费98元，减半收取为49元，由天安置业负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，根据天安置业与孙智强签订的《商品房买卖合同》及附件约定，天安置业应于涉案房屋实际交付（即2017年7月1日）后180日天内（即2017年12月28日前）将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构。天安置业主张其之所以延期办证是由于国家拆迁法律制度改变，对钉子户既不能通过政府部门裁决解决，也不能通过法院民事审判解决，最终导致无法完成拆迁而迟延办证不属于其能够预见的商业风险，不应承担逾期办证的违约责任。本院认为，天安置业作为专业的房地产开发企业，应当能够预见到在未完成拆迁的情况下销售房屋存在的风险，其迟延办证的抗辩理由不能作为免责的依据，其未在合同约定的期限内（即2017年12月28日前）向产权登记机构提交办理产权登记手续所需要的资料，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。天安置业主张孙智强并无实际损失且已经从天安置业的违约行为中获得利益，但未提交证据证明合同约定的违约金过分高于孙智强的实际损失，亦未有充分证据证明孙智强从其违约行为中获得利益，故一审依据合同约定认定的违约金标准并无不当，本院予以确认。综上所述，天安置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由烟台天安置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月十八日书记员  孙晓雯