呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初7062号原告：呼和浩特市沃华商业管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4层。法定代表人：彭毅敏，该公司总裁。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：郑建忠，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：钱亚峰，内蒙古振昊律师事务所律师。原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华管理公司）与被告郑建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沃华管理公司的委托诉讼代理人赵明程，被告郑建忠的委托诉讼代理人钱亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃华管理公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的房地产租赁合同；2.被告向原告支付拖欠的租金438690.93元（从2016年8月1日计算至2018年11月8日）；3.被告向原告支付迟延支付违约金35684.82元；4.案件诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2015年1月22日，原被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于呼和浩特市××区出租给被告，房屋建筑面积为389.79平方米，用于餐饮，业态限于中餐。合同约定租赁期限自2015年1月25日至2020年1月24日，其中2015年1月25日至2016年1月24日每月的固定租金为15412.95元；2016年1月25日至2017年1月24日每月的固定租金为16183.59元；2017年1月25日至2018年1月24日每月的固定租金为16992.77元；2018年1月25日至2019年1月24日每月的固定租金为17842.41元；租金按照先付后用的方式每两个月支付一次。合同约定若被告拖欠租金等费用累计相当于2个月的租金额，且经催告仍不缴纳时有权书面通知被告解除合同，违约方应向另一方支付相当于2个月租金的违约金，支付违约金不足抵付另一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金差额部分，合同生效后，原告按约交付房屋，而被告从2016年8月1日开始未按合同约定交纳租金，并经原告催缴后仍不履行义务，请求法院支持原告的诉讼请求。被告郑建忠辩称，原告在租赁期间多次违约，导致被告无法正常经营亏损，原告多次承诺给予被告减免租金、物业费作为补偿，而原告承诺的减免措施，被告无需支付。原被告双方于2015年1月22日签订了房地产租赁合同，被告租用原告房屋是用于餐饮经营，完全是看中原告出租的店铺位置及开放经营环境。原被告签订租赁合同时，原告所出租的店铺所在商场是开放的经营方式，这种模式不会限制餐饮客户进场，对餐饮企业是非常有利的，被告所选择的店铺位置十分优越，店门头、展示区十分宽敞、无遮挡，有利于饭店的形象展示。但是，租赁期间原告多次改造施工。2016年的3月底，原告对商场进行消防改造，工期60天，消防改造期间，施工队伍在被告店铺前大量搭建脚手架，被告店铺几乎被完全遮挡住，严重影响了被告的经营。施工结束后，因施工改造改变了商场原有布局，破坏了被告店铺的经营环境，被告承租的店铺原来门头展示区十分宽敞，但改造施工后，原告当时承诺给予被告免除6个月租金以及免除后续租赁期间物业费的政策，对此承租人努力维持经营，但原告却又于2017年4月底再次对商场进行改造施工，时间长达3个月之久，此期间商场无法经营，只能停业，对此原告又承诺停业施工期间不再收取租金，但停业损失却一直未能给出解决方案，对此被告又多次与原告去交涉均未果。在原告一次次推诿的情况下，商场又营业了，被告为了减少损失，只能坚持下去。为了改变因改造影响的生意，被告寻找新的餐饮模式，并最终决定引进餐饮企业“德顺源”，这一方案得到了原告的认可，并主动与“德顺源”的领导进行了磋商，为了表示对被告引进品牌企业的支持，原告方承诺给予被告减免5个月租金以及免费提供4处广告位的政策支持，对此被告充满了信心，因为能够将局面扭转，但可惜的是原告于2017年的10月引进了新的管理团队，并决定将原来的开放式经营模式变更为封闭式经营模式，经营模式的转变，对原告的餐饮店来说是致命的打击，因为封闭式经营，限制了客人的到店及离店时间，这对于餐饮客户来说是无法接受的，必然导致被告生意再次陷入困境，被告实在无法在这种商业环境下继续下去了，一直无法正常经营，一直在亏损。2018年的11月，原告突然将被告的营业场所断水断电，理由是被告欠费了。被告一直以为按照原告方的承诺，租金还不到交付的条件。原告方共有以下减免租金、物业费的承诺：1、2016年消防改造承诺减免租金6个月，后续租期物业费免除；2、2017年3月地面暖气改造停业3个月，减免租金；3、5月引进品牌企业，给予减免租金6个月的支持；4、燃气改造停业2天，减免租金1个月；6、2016年4月15日，原告给予所有商户的普惠性优惠措施，被告在2016年5月1日以前的所有租金都给予免除了；6、经营期间房屋漏雨致使被告无法正常经营，原告应给予补偿。按照上述所有的承诺，免租期优惠加起来至2018年2月1日以前，被告是不需要支付租金的，这只是原告单方决定给予被告的补偿方案，实际上造成的损失远远没有弥补。按照被告测算至少截止2018年11月是不用交付。综上所述，原告的诉讼请求是没有事实依据和法律依据的，应该予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年1月22日，原告沃华管理有限公司（出租方、甲方）与被告郑建忠（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于呼和浩特市××区房屋出租给乙方，面积389.79平方米；该房屋仅作为餐饮经营使用，业态限于中餐；租赁期限为5年，即自2015年1月25日至2020年1月24日；租金采用月固定租金的计算方式，即2015年1月25日至2016年1月24日每月的固定租金为15412.95元；2016年1月25日至2017年1月24日每月的固定租金为16183.59元；2017年1月25日至2018年1月24日每月的固定租金为16992.77元；2018年1月25日至2019年1月24日每月的固定租金为17842.41元；2019年1月25日至2020年1月24日每月的固定租金为18734.53元乙方应在签署本合同当日或之前向甲方支付首期租金15412.95元，首期租金是指在2015年1月25日至2015年3月31日期间所交纳的租金。租金每2个月支付1次，按照先付后用的原则，乙方应在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期2个月的固定租金；甲乙双方有下列情形之一的，解除合同：乙方拖欠保证金、租金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的费用累计到相当于2个月的租金；甲乙双方有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金。2015年1月25日，原告沃华管理公司向被告郑建忠交付了该租赁房屋。2018年7月17日，原告沃华管理公司通过顺丰速运向被告郑建忠邮寄了催款函。另查明，2016年10月25日原告沃华管理公司诉被告郑建忠房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年4月23日作出（2016）内0105民初8646号民事判决书，判决被告郑建忠给付原告沃华管理公司截止2016年7月31日的房屋租金及违约金，现该判决已发生法律效力。本院认为，原告沃华管理公司与被告郑建忠签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。首先对于原告主张解除合同的诉讼请求，《房地产租赁合同》有明确约定，被告郑建忠拖欠房屋租金已超过一个月的租金，已经符合合同解除的条件，且因延迟履行债务致使无法实现合同目的，故本院对此诉讼请求予以确认；对于原告沃华管理公司主张租金的诉讼请求，被告郑建忠租用原告房屋，该房屋已经由被告郑建忠从事经营，已经实际使用了该房屋，应当按照合同约定支付相应的租金。虽然被告郑建忠称截止2018年11月原告沃华管理公司有各项免除租金的承诺，但庭审中所举证据及证人证言，并不能证明其主张，且证人证言与被告郑建忠存在利害关系，故本院对于被告郑建忠的抗辩理由不予采信，对于原告主张租金的诉讼请求予以支持；对于原告沃华管理公司主张违约金的诉讼请求，被告郑建忠未按期足额缴纳租金存在违约的情形，原告沃华管理公司主张的违约金以2018年1月25日至2019年1月24日的月租金17842.41元的双倍计算违约金为35684.82元并未过分超过其损失，本院予以支持；对于原告沃华管理公司主张律师费的诉讼请求，由于原告沃华管理公司并未提供相关代理合同和相关费用的发票，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司与被告郑建忠签订的《房地产租赁合同》；二、被告郑建忠于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付2016年8月1日至2018年11月8日房屋租金438690.93元；三、被告郑建忠于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付违约金35684.82元；四、驳回原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4208元，由被告郑建忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 乌云毕力格 二〇一九年十月二十五日书记员 雷   欣