广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8591号上诉人（原审被告）：李世杰，男，1973年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************736。委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍建明，广东海迪森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东美的物业管理股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码914************527。法定代表人：綦海生，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯颖娴，该公司员工。委托诉讼代理人：何健儿，该公司员工。上诉人李世杰因与被上诉人广东美的物业管理股份有限公司（以下简称美的物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初21073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李世杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判李世杰无需支付物业服务费20133.70元以及违约金；3.本案诉讼费由美的物业公司承担。事实和理由：（一）涉案36号商铺至今未交付，因此并没有计算物业服务费的基础。1.根据佛山市顺德区新某民置业投资有限公司（以下简称新某民公司）与美的物业公司签订的《顺德区前期物业服务合同》第八条的约定，在物业交付前，由新某民公司支付物业服务费。而李世杰与新某民公司因涉案商铺面积问题产生的纠纷，该案民事判决已认定涉案商铺当前尚未交付，因此美的物业公司向李世杰收取物业服务费缺乏依据，美的物业公司应向新某民公司收取物业服务费。2.根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务费的交纳是以物业的实际交付为依据，李世杰至今尚未收楼，因此美的物业公司不应向李世杰收取物业服务费。（二）并非李世杰拒绝收楼导致涉案商铺未交付。李世杰多次要求美的物业公司与新某民公司配合办理收楼手续，但美的物业公司要求李世杰提交新某民公司出具的《收楼通知书》才能办理交付手续，在李世杰已全额结清购房款的情况下，新某民公司却以李世杰未缴纳相关税费为由拒绝出具《收楼通知书》。税费的缴纳是以涉案商铺的面积为计算基础，由于李世杰与新某民公司因涉案商铺面积问题产生纠纷，无法确定所需缴纳税费的金额。涉案商铺的钥匙至今仍在美的物业公司处，李世杰没有实际管理和控制涉案商铺，李世杰不能从涉案商铺中获益，反而造成不能经营或出租的经济损失。（三）物业服务费应以产权登记的面积为计算依据。根据《商品房买卖合同》第六条第二款的规定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，但涉案商铺仍未办理产权登记，（2018）粤06民终6386号民事判决对此事实亦已作出确认，无法确定计收物业服务费的建筑面积，从而无法计算应收取的物业服务费。因此，一审判决无论以国土城建和水利局首次登记所记载的面积，还是以委托测量部门得出的面积来计算本案物业服务费均是错误。美的物业公司辩称，（一）关于涉案商铺是否已交付的问题。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，新某民公司应在2015年3月30日前交付涉案商铺予李世杰使用，李世杰按照《收楼通知书》中约定时间办理收楼手续，未收到《收楼通知书》以《商品房买卖合同》约定时间作为办理收楼手续的时间，自购房合同约定的收楼时间起视为购房合同项下的商品房已经交付，自交付之日起的物业服务费由李世杰承担。退一步来说，一审判决已认定美的物业公司与新某民公司签订的《顺德区前期物业服务合同》对李世杰有约束力，且美的物业公司已实际为涉案商铺所在小区提供了物业管理服务，为包括李世杰在内的小区业主提供了相关服务。李世杰不能以其未实际收楼为由作为阻却美的物业公司向其收取物业服务费的依据，因为涉案商铺已验收合格并办理了首次登记，交付条件已成就。（二）涉案商铺的面积差异并非李世杰拒绝支付物业服务费的理由。《商品房买卖合同》未约定商铺因存在面积差可拒绝收楼。即使对涉案商铺面积差存在争议，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，李世杰已知晓并签署确认逾期交楼的风险分配，李世杰可在完成收楼后与新某民公司协商或另循法律途径解决，而非拒绝收楼继而拒缴物业服务费。同时，李世杰提出的面积差问题，系其与新某民公司之间的商品房买卖合同关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，李世杰未收楼不能作为其拒交物业服务费的正当理由。（三）关于物业服务费的计费基础。至李世杰提起本案诉讼时，涉案商铺仍未办理产权登记，因此美的物业公司收取的物业服务费系根据《顺德区物业服务收费管理办法》第八条“物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准”的规定计收。即美的物业公司系以《商品房买卖合同》约定的建筑面积为计算依据，从2013年7月1日起按《美的时代花园收费标准一览表》计收相关费用，合法合理。美的物业公司向一审法院起诉请求：1.李世杰向美的物业公司支付物业服务费20145.44元（计算至2017年11月份，后续按实际经过月数支付物业服务费），代收水电费用0元及违约金8716.77元（违约金以当月所欠物业服务费金额为本金，按每天1‰，自逾期之日起计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由李世杰承担。一审法院认定事实：2013年8月16日，李世杰与新某民公司签署了编号为Y179XX4的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，李世杰向该公司购买了位于广东省佛山市顺德区*********美的时代花园项目36号商铺。《商品房买卖合同》约定：涉案商铺套内建筑面积为163.82平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.63平方米，故该商品房建筑面积169.45平方米（第三条）；涉案商铺应当于2015年3月30日前交付（第九条）；该商品房移交后，在业主委员会未选定物业管理机构之前，新某民公司指定佛山市美的物业管理有限公司负责物业管理，李世杰遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定；李世杰在签订本买卖合同时，应与新某民公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》（第十七条）。《商品房买卖合同补充协议》约定：在该商品房按照设计的建筑图纸完成建筑工程并经验收合格后，李世杰应无条件按本合同约定办理收楼手续。如李世杰对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，李世杰有权要求新某民公司就上述问题履行保修责任，由新某民公司按实情修补、保修或给予合理解决，但李世杰仍应按照合同约定的时间办理收楼手续，李世杰不得借此拒绝收楼，否则，由此而引起逾期交楼的法律责任由李世杰承担（第五条关于商品房交付期限的约定）；李世杰应当按照新某民公司《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续，李世杰未收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间，如李世杰未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费由李世杰承担（第八条第2点）；新某民公司指定佛山市美的物业管理有限公司负责物业管理，李世杰必须遵守物业公司依法制定的物业管理规定，并按照《美的时代花园收费标准一览表》交纳相关费用（第十一条）《美的时代城收费标准一览表》载明：商铺的物业服务费为4.0元/平方米（按建筑面积）。2013年6月27日，佛山市顺德区国土城建和水利局发布了（2013）017号《前期物业管理备案通知书》，记载位于佛山市顺德区*************项目的物业服务费收取标准为商业：4元/月·平方米。新某民公司与美的物业公司签订的《顺德区前期物业服务合同》约定，由美的物业公司对美的时代花园提供前期物业管理服务，商业物业按4元/月·平方米计收物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10号前履行交纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向美的物业公司支付违约金。2017年5月25日，美的物业公司通过EMS方式向李世杰发出《美的时代城一期商铺36号2015年3月至2017年5月拖欠物业服务费、水电费律师函》，李世杰于2017年5月26日接收该邮件。另查明，（2017）粤0606民初13353号李世杰诉新某民公司商品房销售合同纠纷一案，李世杰主张涉案商铺面积与《商品房买卖合同》的约定不符，要求新某民公司向其退还面积差款。该案经司法委托测量，测量出涉案商铺的套内建筑面积为162.74平方米，广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民终6386号的民事判决亦认定了该事实。庭审中，美的物业公司、李世杰均确认李世杰尚未收取涉案商铺。美的物业公司同意按照（2017）粤0606民初13353号案件中司法测量得出的商铺面积作为计算物业服务费的基数。佛山市顺德区国土城建和水利局《关于佛山市顺德区人民法（2017）粤0606民初13353号公函的复函》函复称涉案单元已经办理首次登记，登记簿记载的涉案单元套内建筑面积为162.84平方米，公建分摊面积为6.76平方米，建筑面积为169.6平方米。美的物业公司名称于2016年6月28日由佛山市美的物业管理有限公司变更而来。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、美的物业公司、李世杰之间是否存在物业服务合同关系；二、美的物业公司是否有权向李世杰收取物业服务费及计收逾期违约金。一、美的物业公司、李世杰之间是否存在物业服务合同关系。新某民公司与美的物业公司签订的《顺德区前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。美的物业公司依据上述合同约定，已经实际为美的时代花园提供了物业管理，为包括李世杰在内的小区业主提供了相关的服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，新某民公司与美的物业公司签订的《顺德区前期物业服务合同》对李世杰均有约束力；并且，李世杰签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》新某民公司明确指定由美的物业公司负责涉案商铺的物业管理，李世杰承诺遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定，并按照《美的时代花园收费标准一览表》交纳相关费用。故，李世杰以其与美的物业公司之间不存在物业服务合同关系的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳，一审法院认定美的物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系。二、美的物业公司是否有权向李世杰收取物业服务费及计收逾期违约金。（一）李世杰未实际收楼是否不需支付物业服务费的问题李世杰认为其并未实际管理和控制涉案的商铺，该商铺仍在新某民公司的管控之中，物业服务费应从其办理收铺手续之后开始计算。一审法院认为，李世杰未实际收楼不能作为阻却美的物业公司向其收取物业服务费之依据，理由如下：1.李世杰与新某民公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条明确约定：“在涉案商铺按照设计的建筑图纸完成建筑工程并经验收合格后，李世杰应无条件按本合同约定办理收楼手续。如李世杰对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，李世杰有权要求新某民公司就上述问题履行保修责任，由新某民公司按实情修补、保修或给予合理解决，但李世杰仍应按照合同约定的时间办理收楼手续，李世杰不得借此拒绝收楼，否则，由此而引起逾期交楼的法律责任由李世杰承担。”涉案商铺单元已经验收合格并办理了首次登记，交付条件已经成就，加之该合同未约定商铺面积差可作为拒绝收楼之理由，故，即使发生了商铺面积差的争议，李世杰也应当收楼后另循法律途径解决，而非拒绝收楼后继而拒交物业服务费。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。美的物业公司已经按照相关合同约定为涉案的小区提供了物业管理，小区内外道路、绿化等环境、设施得到良好的维护也会直接影响涉案小区的价值，李世杰所购买的涉案商铺亦从中获益。3.李世杰提出的涉案商铺存在面积差问题，属于其与新某民公司之间的商品房买卖合同关系范畴，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。综上，李世杰未实际收楼不能作为其拒交物业服务费的正当理由。（二）物业服务费的计收标准《商品房买卖合同补充协议》第八条约定“李世杰应当按照新某民公司《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续，李世杰未收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间，如李世杰未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费由李世杰承担。”本案中，合同约定的收楼时间为2015年3月30日前，李世杰未提供证据证明涉案商铺的交付时间存在变更的情况下，约定的交付日期2015年3月30日为视为涉案商铺已经交付的时间。美的物业公司有权从次日即2015年3月31日起开始计收物业服务费。美的物业公司主张从2015年4月1日起开始计收物业服务费是其对自身权利的处分，一审法院予以支持。《顺德区前期物业服务合同》约定：商业物业按4元/月·平方米计收物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10号前履行交纳义务。房地产权部门登记簿所记载的面积的套内面积为162.84平方米，而美的物业公司主张按照（2017）粤0606民初13353号案件中司法测量得出的商铺套内建筑面积162.74平方米计算，加上登记簿记载的公建分摊面积6.76平方米，合计169.5平方米，作为计算物业服务费的基数，并确认至2017年3月31日，二层物业优惠20%，上述主张是美的物业公司对自身权利的处分，一审法院予以支持。至于二层套内面积的确定，一审法院确定为单元套内面积均分为一层、二层。李世杰关于涉案商铺未办理产权登记进行建筑面积确认，无法计算物业服务费的抗辩，一审法院不予采纳。美的物业公司已经于2017年5月25日向李世杰发出了催收函，要求李世杰交纳2015年3月至2017年5月的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，美的物业公司有权向李世杰主张自2015年3月31日至起诉日即2017年11月30日已实际产生的物业服务费。期后的物业服务费，美的物业公司可另案主张。综上，李世杰应当支付的物业服务费为20133.70元[计算方式为：（一层套内面积81.37平方米＋公建分摊面积6.76平方米）×4元×32个月（2015年4月至2017年11月）＋二层套内面积81.37平方米×4元×24个月（2015年4月至2017年3月）×（1-20%）＋二层套内面积81.37平方米×4元×8个月（2017年4月至2017年11月）﹦20133.70元]。需要特别指出的是，因涉案的商铺尚未办理房地产权证，而商铺的面积的认定应以房地产权证记载的面积为准，美的物业公司计收物业服务费也应以此为准，故，将来如房地产权证记载的面积少于美的物业公司主张的面积的，李世杰可要求美的物业公司退还多收取的物业服务费。（三）违约金的问题根据《顺德区前期物业服务合同》约定，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向美的物业公司支付违约金。但李世杰认为该违约金标准过高，即使李世杰拖欠了美的物业公司的物业服务费，也应当按照中国人民银行一年期的贷款利率计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，美的物业公司所主张的日千分之一的违约金标准已经超过上述法律规定，一审法院予以调整，违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计收。由于《顺德区前期物业服务合同》约定物业服务费按月交纳，每月10日前交纳当月物业服务费，故违约金应从逾期之日即当月11日开始计算当月物业服务费的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：李世杰于判决发生法律效力之日起十日内向美的物业公司支付物业服务费20133.70元及违约金（2015年4月至2017年3月的每月物业服务费的违约金计算标准为：以每月的物业服务费612.55元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准从当月11日开始计算至实际清偿完毕之日止；2017年4月至2017年11月的每月物业服务费的违约金计算标准为：以每月的物业服务费677.64元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准从当月11日开始计算至实际清偿完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521.56元，由李世杰负担。二审中，李世杰提交视频光盘一份，拟证明李世杰于2018年7月份前往美的物业公司处办理收楼手续，被告知需要新某民公司出具房款结算通知书、收楼通知书方能收楼，但新某民公司并没有将房款结算书交给李世杰，导致涉案商铺至今未交付，并非是李世杰拒绝收楼。美的物业公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。经核查，李世杰提交的视频未能证明是因为新某民公司的原因导致李世杰未取得房款结算通知书，其提交的证据不足以证明其主张的证明内容，本院对李世杰提交的该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第九条约定：“新某民公司应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付李世杰使用。”李世杰在一审庭审中陈述其已收到新某民公司的收楼通知，但在与该公司办理收楼手续时发现涉案商铺的面积与合同约定不一致，双方因此产生纠纷并诉至法院。再查明：涉案商铺于2015年3月3日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据李世杰的上诉意见及美的物业公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：李世杰应否向美的物业公司支付2015年4月至2017年11月期间的物业服务费以及相应的逾期付款违约金，如果应该支付上述费用，则该费用的计付标准问题。关于李世杰应否向美的物业公司支付2015年4月至2017年11月期间的物业服务费的问题。李世杰上诉主张涉案商铺尚未交付，缺乏计算物业服务费的基础，且未交付涉案商铺非因李世杰拒绝收楼，因此其无需支付2015年4月至2017年11月期间的物业服务费。经核查，根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，新某民公司应于2015年3月30日前向李世杰交付已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的商铺，而该商铺已于2015年3月3日取得上述备案表，且李世杰亦确认其已收到新某民公司的收楼通知，因此根据现有证据，涉案商铺已符合交付条件。涉案《商品房买卖合同补充协议》第八条约定，如李世杰未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费由李世杰承担。由此可见，因涉案商铺已符合法定和约定的交付条件，即便李世杰未实际收取涉案商铺，根据诚实信用原则，亦应视为涉案商铺已于2015年3月30日交付。涉案商铺的物业服务费应自涉案商铺交付之次日起算。李世杰确认其未支付过涉案商铺物业服务费，且美的物业公司已对李世杰进行催缴，一审判决认定李世杰应向美的物业公司支付2015年4月至2017年11月期间的物业服务费，并无不当，本院予以维持。倘若李世杰认为系因新某民公司的原因造成其物业服务费的损失，其可另行主张。对于上述期间的物业服务费的计付标准问题。李世杰上诉主张应当以产权登记的面积作为物业服务费的计算依据。经核查，由于涉案商铺尚未办理产权登记，该商铺的建筑面积尚未确定，但美的物业公司已实际为李世杰提供物业服务，一审判决以（2017）粤0606民初13353号案件中司法测量所得的建筑面积169.5平方米作为物业服务费的计算依据并无不当。倘若有新证据可证明涉案商铺的建筑面积并非司法测量的面积，李世杰可另行主张。关于李世杰应否支付逾期付款违约金的问题。经核查，根据《顺德区前期物业服务合同》的约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向美的物业公司支付违约金。李世杰长期拖欠涉案商铺物业服务费，一审判决其支付逾期付款违约金并无不当，本院予以维持。至于违约金的计付标准问题。李世杰欠付物业服务费，主要给美的物业公司造成资金占用损失，上述合同条款约定的违约金计付标准明显过高，李世杰亦请求予以调整，据此，一审判决综合本案实际情况，酌定违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计收，并无不当，本院予以维持。综上所述，李世杰的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费303.34元，由上诉人李世杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十三日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊