山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4250号上诉人（原审被告）：张樱子，女，1985年10月5日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：越秀地产（山东）物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区凤凰台路30号。法定代表人：杜凤君，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵子翔，山东广宇行律师事务所律师。上诉人张樱子因与被上诉人越秀地产（山东）物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张樱子上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；减免本案结案前所有物业费，赔偿因物业服务不到位造成的财产损失10000元；按政府最新修订的物业管理服务及收费标准进行管理服务，具体包括停止占有共有土地非法经营，返还业主北商业广场停车场及越秀幼儿园租赁收入，重新签订全体业主收益分配合同、归还业主地下附属面积、强拆楼顶露台、地下停车场违章建筑、对产权明确手续合法的项目提供合法有效的文件依据；返还业主委员会权利，针对大部分业主的诉讼等行为先联系业主委员会；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原签订的物业管理单位为越秀地产（烟台）物业管理有限公司，现在的物业单位是越秀地产（山东）物业管理有限公司，新物业单位没有与业主重新签订物业服务合同。2、按照原签订合同第九条约定，新物业单位没有按照政府部门调价执行新价格。3、被上诉人在一审核算不合理收费标准中提供虚假信息，而且，被上诉人提供的物业服务已超过了有瑕疵的层面。上诉人要求物业先整改好服务及收费标准，重新核算后再缴纳物业费。4、物业服务公司在公共区域的收入来源能够维持其费用需要，被上诉人应公开收益明细。5、越秀星汇凤凰小区有业主委员会，被上诉人应归还业主委员会应有的权益。被上诉人越秀地产（山东）物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告越秀地产（山东）物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告支付2016年1月1日至2018年6月30日的物业费5146.20元（1.95元/月/平方米×87.97平方米×30个月），支付至2018年6月30日的滞纳金671.58元，并继续支付滞纳金至被告实际清偿之日。一审审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下:2015年1月7日，越秀地产（烟台）物业管理有限公司更名为本案原告。原告系越秀星汇凤凰小区的物业服务公司。被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积87.97平方米）的业主。原、被告在签订的《前期物业管理服务协议》中约定：原告为涉案房屋提供物业服务。物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米1.95元（含电梯日常维护费、管理运行费等）。被告应在收楼时预交一年的物业管理服务费，此后被告应于每年一月份预交当年上半年的各项费用，七月份预交当年下半年的各项费用，逾期按每日万分之三交纳滞纳金。被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每日万分之三交纳违约金。本协议中前期物业管理是指房屋自出售之日起至业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效时止的本物业的管理。双方还约定了其他权利义务。2013年8月24日，被告接收了涉案房屋。被告自2016年1月1日起未向原告缴纳物业服务费。一审诉讼中，被告提交2016年、2017年拍摄的照片、视频一宗，以此证明2016年到2017年期间出现的房屋质量问题，原告没有进行合理的协商；小区内在楼顶乱搭乱建，养鸡养狗，小区内到处是宠物的粪便；广告商上门推销，往门把手上挂东西；楼梯内杂物堆放，报箱没有维修，原告服务不合格不达标；公共区域谋取利益没有签订协议，即便是原告说签过也没有明确协议第几条，但是依据国务院对《物业管理条例》的修改，这种法律以外的协议是不合理的，何况也没有看到相关可以谋取利益的材料；小区内超市里还有棋牌室，晚上影响业主休息；物业工作人员跟被告发生争执，态度特别恶劣，以不交物业费就会怎样恐吓被告，物业管家领着楼上的业主到被告家进行恐吓、辱骂；绿化草坪大面积脱落；去年冬天4号楼玻璃门坏了，原告一个多周才更换；电梯里边经常会有宠物的粪便；当初交房的时候已经有房屋质量问题，原告一件事都没有解决到位，被告没有得到任何赔偿。原告认为被告提交的证据与本案无关。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，现原告诉请要求被告支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费5146.20元，于约有据，与法相合，法院予以支持。被告虽称原告存在服务瑕疵，但未提供充分证据证明原告在提供物业服务的过程中存在根本违约行为，故对被告以此拒交物业服务费的辩解，法院不予采纳。考虑到原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故法院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，一审法院于2019年4月18日判决：一、限被告张樱子于判决生效之日起10日内向原告越秀地产（山东）物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费5146.20元。二、驳回原告越秀地产（山东）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告张樱子未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告张樱子负担。本院审理期间，上诉人张樱子提交证据一，烟价[2017]29号《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》、烟价[2017]30号《关于烟台市市区普通住宅物业管理区域内停车收费有关事项的通知》复印件各一份，以证明被上诉人收费标准不合理。经质证，被上诉人对两份文件的真实性没有异议，这两份文件说明被上诉人收取物业费的标准是符合要求的。证据二，烟台市越秀星汇凤凰小区业主委员会公章备案登记单原件一份，以证明越秀星汇凤凰小区有自己的业主委员会。经质证，被上诉人对该证据的真实性无法确认，但认为该证据即使是真实的，也与本案无关。证据三，越秀地产（烟台）物业管理有限公司变更为越秀地产（山东）物业管理有限公司工商信息资料复印件一份，以证明物业服务单位变更没有通知业主委员会。经质证，被上诉人对该证据无异议，认为变更名称不影响本案审理。证据四，收楼交接验收表复印件一份，以证明房屋交接时存在问题，物业公司未及时解决。经质证，被上诉人对该证据的真实性无法确认，若房屋确实存在问题，上诉人应以侵权之诉起诉适格主体。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，上诉人张樱子与被上诉人越秀地产（烟台）物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，一审判决认定该协议合法有效，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”之规定，物业公司名称的变更不属于法律主体的变更,名称变更后的物业公司不需与业主重新签订合同，上诉人张樱子以被上诉人名称变更后未重新签订合同为由拒交物业费，理由不当，本院不予支持。上诉人张樱子主张被上诉人存在服务不到位的情况，但未能提供充分证据证明被上诉人存在根本违约行为，对被上诉人服务不到位的问题，上诉人张樱子可以要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能因此拒付物业费。上诉人张樱子提出的房屋漏水等问题,涉及房屋质量及由此引发的赔偿问题，属另一法律关系,应当通过其他途径另行解决。上诉人张樱子要求归还小区业主委员会权利等其他主张与本案亦不属于同一法律关系，上诉人可另行主张权利。上诉人张樱子享受被上诉人提供的物业服务，但在被上诉人以张贴物业费欠费明细等方式多次催交物业费的情况下，仍不交纳相关费用，与约不符，于法相悖。一审法院判令上诉人张樱子交纳2016年1月1日至2018年6月30日的物业服务费，也无不妥。综上，上诉人张樱子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张樱子负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  王天松审判员  张莉莉二〇一九年十月九日书记员  赵广娜