湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0624民初1784号原告湖南顺天洋沙湖置业有限公司，住所地湘阴县洋沙湖吴家渡口，统一社会信用代码914306246940201950。法定代表人苏行，该公司董事长。委托代理人黄亮，湖南金州律师事务所律师（特别授权）。被告潘腊梅，女，1977年12月19日出生，汉族，住湘阴县（现住长银滨湖）。委托代理人徐卫宏，男，1967年12月23日出生，汉族，住湖南省湘阴县，特别授权）。原告湖南顺天洋沙湖置业有限公司诉被告潘腊梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南顺天洋沙湖置业有限公司委托诉讼代理人黄亮、被告潘腊梅及被告代理人徐卫宏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告湖南顺天洋沙湖置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方之间签订的《商铺租赁合同》以及判令被告立即腾退房屋并将房屋交还原告；2、请求判令被告支付欠付租金62543.68元（暂计算至2019年6月30日）3、请求判令被告按照原租赁合同约定的7680.80元／月的租金标准向原告支付房屋占用费（自2019年7月1日起至实际交还房屋之日止）；4、请求判令被告支付欠付租金的滞纳金30985.45元（暂计算至2019年6月30日，后续滞纳金请求按照合同约定标准判令至被告支付完毕全部欠付款项之日止）；5、请求判令被告支付违约金18068.17元；6、请求判令被告承担本案律师费5579元；7、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月18日，原、被告签订了《顺天洋沙湖国际旅游度假区商铺租赁合同》，依约定被告承租顺天洋沙湖国际旅游度假区Ｂ10栋116-118213-215号一、二层商铺（建筑面积为274.56平方米），租期2017年6月1日至2022年5月31日止。双方约定：1、租金按季结算，被告应在每季度开始之前的5个工作日内支付租金，自第三年起租金每年递增5%。2、被告逾期支付租金则由被告承担滞纳金（按租金日千分之三计算），逾期30日原告有权终止合同。3、被告擅自闭店、歇业连续两天以上，或一个月内累计超过五天以上，原告有权终止合同并由被告按当年租金20%支付违约金。4、如果一方违约，守约方主张权利所发生的律师代理费用由违约方承担。原告出于景区发展考虑，在签约时就给予被告12个月的免租期，合同中约定租赁期间的前15个月内原告仅实收3个月的租金，2017年夏季因洪灾原因又减免了被告45天的租金。为吸引景区人流量，原告开展各类活动数十起，还在媒体广告宣传，目前游客量逐年递增，被告却以种种理由长期关门，拒不营业也不支付租金。2019年5月原告给予被告更大优惠的条件下，被告仍不按时开门营业，也不解除与原告的租赁合同。特此具状，请求人民法院支持其诉求。被告潘腊梅辩称，原告所诉不完全属实，我与原告签订合同后，投资62万元进行装修，经营美容美发业务，店铺适用不久就被洪水淹没，又再次投入8.5万元重新装修。原告对租赁户被洪水淹没的损失，仅以减免45天租金进行补偿，严重损害了租赁人的利益。2018年11月28日，因店内设备被老鼠咬坏及部分设备更换，被原告门卫阻挡，不让本人拿出来维修，曾多次请示原告单位客服部未果，后又向当地公安机关报案，请求解决，但原告单位门卫仍不同意放行。导致本人无法正常营业，其责任在原告。本人的一切损失应由原告承担。经审理查明，2017年3月18日原、被告签订了《顺天洋沙湖国际旅游度假区商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），双方在合同中约定：1、被告承租Ｂ10栋116-118213-215号一、二层商铺（建筑面积274.56平方米）用于经营美容美发。2、租金一楼35元／平方米／月，二楼20元／平方米／月。从2019年6月1日起每年租金递增5%，按季度结算租金，于每季度的前5个工作日内支付。被告应于合同生效之后三个工作日内按照“押金加首期租金”的方式向原告支付押金人民币壹万肆仟陆佰叁拾元壹角整（14630.10元）以及首期壹拾伍个月租金人民币贰万壹仟玖佰肆拾伍元壹角伍分（21945.15元），押金于合同届满后甲方对商铺进行验收合格且乙方无违约情形下一次性无息返还乙方。3、租期2017年6月1日至2022年5月31日。4、被告在租赁期间所发生的水、电、煤气、空调、物管、租赁车位等费用由物业公司收取。5、终止合同的约定：擅自闭店，歇业连续两天（含）以上或者一个月内累计超过五天（含）以上的。6、租赁期满后本合同终止，被告须如期将商铺退还给原告，如被告逾期归还，则每逾期一天向甲方支付原日租金两倍的违约金。7、违约责任：任何一方违反合同规定，擅自单方终止本合同的，须向对方交纳当年年度租金的20%作为违约赔偿。如被告逾期未交付租金的，原告有权按欠缴租金千分之三每日计算向被告加收滞纳金。若被告逾期付款时间超过30天的，原告有权单方终止本合同。8、本合同履行过程中，任何一方出现违约的则由违约方另行赔偿守约方主张权利时所发生的诉讼费、律师代理费（按照诉讼标的5%计算）等费用损失。签订合同当日，被告潘腊梅向原告缴纳押金14630.10元及三个月租金21945.15元。2017年7月28日原、被告就洪灾影响被告经营达成补充协议：1、原告在商铺租赁合同的基础上再给予被告增加45天时间的免租期。2、免除被告一辆车在年度的停车费用。湖南顺时物业管理有限公司湘阴分公司证实自2018年6月1日起被告潘腊梅未缴纳物业费，其经营的商铺处于关门状况，未正常营业。原告提供照片证实被告经营的商铺处于关门歇业状况。2019年5月20日原告在张贴了致商户函：1、如果愿意在剩余租赁期限内按合同约定在继续每日开门营业并按时交纳后续租金的，原告将给予如下优惠条件：2019年5月31日之前欠缴的合同租金将给予全部减免，2019年6月1日至2019年12月31日按双方原租赁合同租金标准的50%收取租金。2、如果无意愿履行合同继续经营，在2019年6月1日前办理相关退租及商铺正常回收手续后，原告将减免2019年5月31日前所欠租金，并在无欠水、电、物业费以及房屋无损坏的情况下退还相应押金。2019年6月6日原告委托湖南金州律师事务所向被告潘腊梅邮寄了律师函，要求被告潘腊梅在2019年6月15日前与原告协商处理，否则通过诉讼途径解决。被告潘腊梅未与原告协商处理此事。另查明，2018年11月，被告潘腊梅经营的店铺设备因被老鼠咬坏，报请原告客服部查验，客服部委派员工任侠查看，任侠喊了单位水电工一起对被告店铺设备查验，确有漏水和设备线路故障，同年11月28日，被告潘腊梅租车将老鼠咬坏的设备拉出来维修和更换部分设备，被原告单位门卫拦阻，要求其到客服部开放行条才能放行，被告到客服部办理放行的相关手续时，被拒绝，双方争吵很久后，被告将货物卸下，向公安机关报案，请求处理此时未果，又向县政府相关部门打电话求助。仍然没有将被告设备放行。至此，被告关门歇业至今。被告潘腊梅实欠原告租金、违约金计算明细如下：应缴租金日期为2018年10月16日（合同租金计算期是2017年6月1日，减免租期12个月减已交租金3个月减洪灾补租45天，每季度结算租金）1、2018年10月16日至2018年11月28日，应缴租金为10484.69元（月租金7315.05元）。2、2018年11月28日至2019年2月28日，应缴租金为7315.05元×3＝21945元。3、2019年3月1日至2019年6月1日应缴租金为7315.05元×3＝21945元。4、2019年6月1日至2019年6月30日应缴租金为7680.8元（月租金7680.8元）。5、2019年7月1日以后的租金，按月租金7680.8元的40％计算至被告实际将商铺交还给原告之日止。2—4共计欠租金为51570元的40％即20628元，共计违约金2096.93元，原告律师费5579.87元。以上事实有原告提供的《租赁合同》，《补充协议》，押金、租金收据，照片，致商户函，律师函，湖南顺时物业管理有限公司湘阴分公司出具的情况说明、被告提供的证据、电话录音及庭审笔录在卷证实，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》均真实合法有效，原、被告均应全面履行合同约定的义务，被告未按约定缴纳租金，关闭商铺停止营业事实存在、证据确凿，原告要求解除双方签订的《租赁合同》符合《合同法》规定的解除条件，故其诉求本院予以支持。原告请求被告支付自2019年7月1日以后的商铺占用费的，实际上就是主张自2019年7月1日至本判决生效之日止的租金和本判决生效之日起至实际交还原告之日止的商铺占用费，这段期间租金及商铺占用费另行计算。原告诉求被告支付滞纳金，因滞纳金属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，《合同法》仅规定了违约金及其计算方式，故原告诉求被告支付滞纳金本院不予支持。因双方在《租赁合同》中已约定律师费由违约一方承担，故原告的这一诉求本院予以支持。2018年11月28日，被告潘腊梅经请示原告客服部，要求将老鼠咬坏的设备拿出来维修，原告认为是被告有意将设备搬走，关门歇业，不予放行。从而导致被告无法正常营业，原告应对此承担主要责任。因被告未就营业损失提起反诉，其营业损失，本院不予考虑，故对店铺的租金损失，原告应承担60％的责任。在此期间内的违约金损失应由原告承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（七）（八）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告湖南顺天洋沙湖置业有限公司与被告潘腊梅于2017年3月18日签订的《顺天洋沙湖国际旅游度假区商铺租赁合同》；二、限被告潘腊梅于本判决生效之日起十日内腾空洋沙湖Ｂ10栋116-118213-215号一、二层商铺并交还原告；三、限被告潘腊梅于本判决生效起十日内一次性支付原告湖南顺天洋沙湖置业有限公司至2019年6月30日止的租金31112.69元，支付违约金2096.93元，律师费1660.48元，共计34870.1元。抵除被告潘腊梅的押金14630.10元，实付20240元（未含2019年7月1日以后的租金及商铺占用费，2019年7月1日以后的租金及商铺占用费另行计算，按月租金7680.8元的40％计算至被告潘腊梅实际交还商铺给原告之日止）；四、驳回原告湖南顺天洋沙湖置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2797元，减半收取1399元，由被告潘腊梅承担500元，原告湖南顺天洋沙湖置业有限公司承担899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  杨胜祥二〇一九年十月九日书记员  刘 娟附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家质量标准履行，没有国家质量标准的，按照通常标准履行。（二）履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行。（四）价格约定不明确，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。合同对专利申请权没有约定的，完成发明创造的当事人享有申请权。合同对科技成果的使用权没有约定的，当事人都有使用的权利。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。