广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15133号原告：贾燕平，女，1976年8月27日出生，汉族，住四川省青神县***********，公民身份号码511************022。委托诉讼代理人：杨晓月，广东天穗（佛山）律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区******企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码914**********527XL。法定代表人：曾耿兴，经理。委托诉讼代理人：周志华，男，该司员工。原告贾燕平与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序于同年9月3日、9月25日两次公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人杨晓月与被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。诉讼中，被告提起反诉，但未在法律规定的期限内缴纳反诉受理费，本院已另行制作民事裁定书，按被告撤回反诉处理。当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告贾燕平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付9697304.4元以及利息3201048.22元；2.被告按照年利率10%支付逾期补偿金3176933.58元（以被告每期应支付的回购款为本金，从应支付之日起至实际清偿之日止，按年利率10%计算违约金）；3.被告向原告支付延期交付物业补偿金226560元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年10月18日，原告与被告签署（编号2012082703865）《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于佛山市南海区*********企绿色总部中心A区3栋116房，建筑面积1062.07平方米，购房款为11800000元。合同约定被告应当在2013年4月25日前向原告交付涉讼房屋，且在交付后60日内为原告办理产权登记。合同签署后，原告按约支付了首付款5900000元，支付了包括契税、合同印花税、物业专项维修基金等款项共计477900元，并办理了涉案房屋的银行按揭住房贷款，原告均按期偿还贷款本金及利息。至今，被告尚未将涉讼房屋过户至原告名下。2016年10月25日，原告与被告签署《〈商品房买卖合同〉回购补充协议》，协议约定被告回购前述房屋。并且在被告需提前办理产权转移手续时，被告为原告还清所有按揭款之后，原告协助被告办理产权转移手续，其中约定回购款付款方式为：2016年11月1日向原告返还5818382.64元；2017年1月30日向原告返还3878921.76元；2017年5月1日向原告支付3201048.22元；原告按期还清全部银行贷款，被告向原告支付剩余贷款本金以及利息并按照年利息10%支付补偿，原告协助被告办理产权转移手续。另外，根据《补充协议》第七条第二款约定，被告逾期没有支付的，逾期部分金额按照年利息10%计算给予原告作为补偿。经过原告多次催讨，被告仍未按照合同约定将涉案房屋过户至原告名下且未向原告支付任何款项。为此，原告特向法院提起民事诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称，一、原告提出的诉讼请求相互矛盾。首先，原告要求被告支付9697304.4元款项及利息3201048.22元，是基于要求被告进行房屋回购的前提下提出。其次，原告此前请求被告协助办理涉讼物业的过户是基于不回购，且双方买卖关系延续的情况下提出。故此，就原告的请求存在矛盾之处。二、因原告的原因，导致涉讼房屋一直未能过户至原告名下。被告于2014年10月31日已履行告知义务，向原告发出《商品房面积补差通知书》、《催办房地产权证通知书》两文件，该文件已经妥投。因原告未能履行房款补缴和办证义务，导致讼争房屋目前一直未能过户至原告名下。关于涉讼房屋的回购，目前不具实操性。因涉讼屋原告已向南海农商银行进行抵押，且目前按揭仍在还款阶段，故此，如双方实现涉讼房屋的回购，须待涉讼房屋按揭款结清后，再进行回购。四、关于《回购协议》第二条约定的利息过高，需进行适当调整。如前所述，在原、被告双方就涉讼房屋的真实买卖关系中，就被告的逾期交付房屋的问题，已由双方签订的《协议书》明确约定，除此之外就买卖关系中，被告不存在其他违约行为。而双方关于涉讼房屋的回购事宜，在买卖合同中也没有条款明确。但因后来原告无法定或约定依据的情况下，向被告提出退房。同时，该时段被告的建设资金出现问题，考虑到原、被告是好朋友关系。为此，请求对该部分的利息酌情减轻。五、关于原告提出的逾期补偿金问题，属重复加重被告的负担。请求法院对此项进行驳回。鉴于前述，原告主张的回购金额9697304.4元款项，属原告的实际买房支出及其利息，而利息3201048.22元范围内也属于原告的损失。结合双方在买卖关系中，原告的过错多于被告，如支持原告的补偿金，这无疑大大加重被告负担，也显失公平。同时，就本案而言，原告主张的利息、补偿金共计637万余元，结合过错、公平和合理原则，请求法院依法予以驳回。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。被告提供的EMS全球邮政特快专递邮件详情单3份、催办商品房面积补差通知、收楼证明书、催办房地产权证通知书，未有邮件投递结果查询，仅能证明被告有投递上述邮件，故本院对其真实性予以确认，对其证明内容不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2012年10月18日，原告﹙买受人﹚与被告﹙出卖人﹚签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买佛山市南海区***********第A区3栋116房﹙以下简称涉讼房屋﹚，建筑面积1062.07平方米，套内面积849.54平方米，总金额11800000元。2013年7月22日，原告﹙乙方﹚与被告﹙甲方﹚签订《协议书》，约定：乙方购买甲方涉讼房屋，按照原合同第八条约定，该房屋交付使用时间为2013年4月25日，现双方同意，原合同约定的房屋交付时间更改为2013年6月28日；本协议签订且房屋交付之日起15日内，甲方向乙方支付款项226560元作为延迟交付该房屋的补偿，乙方不再就此向甲方主张权利且不再提起诉讼或仲裁；原合同的其他条款保持不变，双方继续按有关约定履行。2016年10月25日，原告﹙乙方﹚与被告﹙甲方﹚签订《〈商品房买卖合同〉回购补充协议》，约定：根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》，乙方购买甲方涉讼房屋，购房款11800000元，契税、合同印花税、物业专项维修基金477900元，银行按揭5900000元，截止至2016年9月17日，银行按揭部分已还本金2063340元，已还利息1256064.4元，现双方就买卖合同中有关约定甲方回购事宜达成一致意见，乙方支付给甲方的房款本金5900000元，税金477900元，银行按揭本金2063340元，按揭利息1256064.4元，合计9697304.4元，甲方分两期返还，第一期，甲方应于2016年11月1日前向乙方返还房款本金总额的60%即5818382.64元；第二期，甲方应于2017年1月30日前向乙方返还房款本金总额的40%即3878921.76元；截止至2016年9月17日止，乙方支付给甲方首付款、税金、银行按揭本金及利息，甲方补偿给乙方的按年利息10%计算合计利息3201048.22元，甲方应于2017年5月1日前向乙方支付清；按揭款余款3836660元，乙方须按原贷款合同条件继续还款给予银行，还款期满乙方还清按揭款并与到房管局办理他项产权解押手续后，甲方在三十个工作日内支付银行按揭本金及按揭利息给予乙方，并按按揭款金额年利息10%计算利息给予乙方作为补偿；按揭款余款3836660元，乙方有权提前一次性还清按揭款，如乙方提前还清按揭款之日起12个月内甲方还清按揭余款3836660元给予乙方，并按揭余款的年利息10%计算给予乙方作为补偿，按实际天数计算，乙方还清按揭款在30天内须与银行到房管局办理他项产权解押手续，逾期未办理乙方应赔偿甲方造成一切经济损失；若甲方需提前办理产权转移登记手续的，甲方需提前还清所有乙方按揭款，乙方须办理他项产权解押手续后，甲方按乙方已发生支付按揭款金额的年利息10%计算利息给予乙方作为补偿，自甲方提前还清乙方按揭款日起后期银行利息无须再支付；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方付清9697304.4元给予乙方时，乙方将房屋交付使用交付给甲方使用，甲乙双方应再交楼当天双方到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方须按上述合同第一条及第二条条款约定时间支付给予乙方，如逾期没有支付的，逾期部分金额按年利息10%计算给予乙方作为补偿。2019年7月1日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述原告未有涉讼房屋钥匙，亦未对其进行使用；被告陈述涉讼房屋的钥匙在物业管理处，被告已通知原告收楼，但原告未办理收楼手续。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则，债务应当清偿。原、被告签订的《〈商品房买卖合同〉回购补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效的协议，当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《〈商品房买卖合同〉回购补充协议》的约定，被告应于2016年11月1日前向原告支付5818382.64元，于2017年1月30日前向原告支付3878921.76元，于2017年5月1日前向原告支付利息3201048.22元，现被告未按期支付上述款项，应按合同约定向原告支付上述款项及以5818382.64元为本金从2016年11月2日起、以3878921.76元为本金从2017年1月31日起、以3201048.22元为本金从2017年5月2日起，均至实际清偿之日止按年利率10%计算的逾期付款利息，原告请求超出本院核定部分，不予准许。原告请求被告支付延期交付房屋的补偿款226560元，根据《协议书》，被告应在协议签订且房屋交付之日起15日内向原告支付226560元作为延迟交付房屋的补偿，但至2016年10月25日原、被告签订《〈商品房买卖合同〉回购补充协议》，该款项仍未支付，而《〈商品房买卖合同〉回购补充协议》是对房屋回购事宜的约定，对房屋买卖事宜的结算处理，该协议并未对延迟交付房屋补偿款的支付作出约定，本院以此推定该补偿款因涉讼房屋的回购无需再行支付，原告请求被告支付延迟交付该房屋的补偿款226560元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付12898352.62元及以5818382.64元为本金从2016年11月2日起、以3878921.76元为本金从2017年1月31日起、以3201048.22元为本金从2017年5月2日起，均至实际清偿之日止按年利率10%计算的逾期付款利息予原告贾燕平；二、驳回原告贾燕平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取59805.54元，财产保全费5000元，合共64805.54元（原告已预交），由原告负担679.68元，被告负担64125.86元，被告负担部分并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年十月二十五日书记员  刘冬花