广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初4276号原告：丘雄伟，男，汉族，1970年3月29日出生，住英德市。被告：陆爱嫦，女，汉族，1961年9月1日出生，住英德市。原告丘雄伟诉被告陆爱嫦物业服务合同纠纷一案，本院2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丘雄伟到庭参加诉讼，被告陆爱嫦经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《英德市华美家园物业管理协议书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：英德市华美家园住宅小区是由英德市建筑安装工程公司开发，开发商将住宅小区的治安、卫生、绿化以及公共设施维护等管理、服务性工作交给被告实施。原告2012年1月入住该小区，2012年1月4日被告以英德市英城华美家园物业管理处企业法人身份与原告签署了一份《英德市华美家园物业管理协议书》，原告按照《物业管理条例》和《合同法》相关规定履行了业主应尽之义务。由于被告作为公民个人，不具备物业管理的主体资格，不具有独立的法人资格，其与原告签订的《英德市华美家园物业管理协议书》违反了《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理”的规定，为维护切身合法权益不受侵犯，依照合同法第五十二条规定，特具状贵院，恳请贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。原告为证实其主张在举证期限内提供的证据有：证据1：原告身份证，证明原告主体资格；证据2：原告房产证，证明原告主体资格；证据3：英德市华美家园物业管理协议书，证明被告主体资格；证据4：业务信息系统企业登记查询结果，证明被告不具有独立法人资格的事实;补充证据5：缴纳物管费收据。被告答辩称，1、英德市英城峰光路华美家园住宅小区是由英德市建筑安装工程公司开发建造的，鉴于华美家园住宅小区业主委员会尚未成立的实际情况，同时考虑到小区的治安、卫生、绿化以及公共设施维护等工作的实际需要，2007年8月28日，英德市建筑安装工程公司和答辩人签订一份华美家园住宅小区的治安、卫生、绿化以及公共设施维护等管理、服务性工作交由答辩人实施。合同还约定管理期限，自2007年9月1日起至华美家园住宅小区成立业主委员会止。合同签订后，答辩人即时聘请了数名保安人员以及其他服务人员对小区实施24小时全天候管理工作。但时至今天，小区仍未成立业主委员会，故该小区物业仍由原告管理。由于当时英德市内还未注册有物业管理公司，小区开发商只能聘请个人即答辩人来管理小区物业。因此这是历史原因造成小区一直以来由答辩人来管理。2、2017年12月1日，答辩人就注册了英德市星晖物业管理有限公司来管理住宅小区。实际上答辩人也使用该公司进行管理小区，该公司住所地也实际登记在华美家园住宅小区4号楼首层南101号。3、答辩人提供物业管理服务，被答辩人也缴纳了物业管理费用并认可接受了答辩人即英德市星晖物业管理有限公司提供的物业管理服务。4、答辩人收取的物业管理费并未超出英德市物价局规定的物管收费范围，属于合理、合法收费，因此答辩人与被答辩人于2012年1月4日签订的英德市华美家园物业管理协议是否有效，不影响物管服务收费。况且答辩人于2017年12月1日就注册了英德市星晖物业管理有限公司来管理华美家园住宅小区，被答辩人也履行了业主应尽之义务，所以现在被答辩人对2012年1月4日双方签订的协议书提出合同效力确认之诉，没有任何实际意义。为此请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告为证实其抗辩提交的证据有：证据1：华美家园住宅小区服务合同，证明英德市建筑安装工程公司将华美住宅小区物业管理服务工作交由被告实施管理；证据2：营业执照，证明被告从2017年12月1日起用该公司进行对华美住宅小区实施物业管理。经审理查明，英德市华美家园住宅小区是由英德市建筑安装工程公司开发建设。2007年8月28日，英德市建筑安装工程公司与被告签订《华美家园住宅小区服务合同》，该合同约定，英德市建筑安装工程公司将华美家园住宅小区的治安、卫生、绿化、以及公共设施维护等管理、服务性工作交由被告实施，管理期限自2007年9月1日起至华美家园住宅小区成立业主委员会时止。华美家园住宅小区至今业尚未成立主委员会，华美家园住宅小区一直由被告提供物业管理服务。2011年12月20日，原告取得该小区4号楼203套房产权，成为英德市华美家园住宅小区的业主。2012年1月4日，英德市华美家园物业管理处、被告陆爱嫦与原告签订《英德市华美家园物业管理协议书》，约定由英德市华美家园物业管理处、被告陆爱嫦为原告提供其所在华美家园小区的物业服务，并约定有关物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务费标准及公共场所水电费分摊费、违约责任等。后原告亦按约定缴交物业费，被告陆爱嫦以“英德市英城华美家园物业管理处”名义向原告出具收款收据。现原告起诉请求确认其与被告陆爱嫦签订的《英德市华美家园物业管理协议书》无效，被告抗辩其后成立英德市星晖物业管理有限责任公司对该小区进行物业管理，提交营业执照证实英德市星晖物业管理有限责任公司于2017年12月1日成立，营业范围为物业管理及咨询、公告设施管理业、批发和零售业、停车服务、室内外保洁服务，法定代表人是陆爱嫦。另查明，原告提交英德市市场监督管理局出具的《业务信息系统企业登记查询结果》证实：截止到2019年8月7日14时58分，英德市内无企业名称为“英德市英城华美家园物业管理处”的电脑注册登记资料。以上事实，有原、被告提交的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《物业管理条例》第三十二条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”的规定。本案中，英德市英城华美家园物业管理处未经依法登记，被告陆爱嫦又是公民个人，均无物业管理资质，亦不具备物业管理的主体资格。因此，被告陆爱嫦与原告签订的《英德市华美家园物业管理协议书》违反了行政法规的强制性规定，该协议无效。原告请求确认签订的《英德市华美家园物业管理协议书》无效，依据充分，本院予以支持。被告陆爱嫦抗辩其后成立英德市星晖物业管理有限责任公司对华美家园住宅小区进行物业管理，但原告提交的收据证实2019年8月至9月期间仍是由英德市英城华美家园物业管理处收取物业费，且被告陆爱嫦无证据证实涉案华美家园住宅小区的物业管理服务由英德市星晖物业管理有限责任公司承接，因此，被告陆爱嫦的抗辩无事实依据，本院不予采纳。被告陆爱嫦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法适用缺席判决。综上依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告丘雄伟与被告陆爱嫦于2012年1月4日签订的《英德市华美家园物业管理协议书》无效。案件受理费50元，由被告陆爱嫦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇一九年十月三十一日书记员  巫敏智附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。