贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初4242号原告：孙加兵，男，1988年8月1日生，汉族，住贵州省兴义市。原告:李财敏，女，1988年7月3日生，汉族，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：张未，贵州天生律师事务所律师。被告:贵州圣鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处瑞金大道金地首座A栋一单元1803号。法定代表人：龚建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江永林，贵州心达律师事务所律师。原告孙加兵、李财敏与被告贵州圣鑫房地产开发有限公司（以下简称圣鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李财敏及孙加兵、李财敏的共同委托诉讼代理人张未，被告圣鑫公司的委托诉讼代理人江永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙加兵、李财敏向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房违约金为860万元×0.1‰×1095天（从2015年11月9日至2018年11月8日止共三年）＝94.17万元；2.请求人民法院判令被告向原告赔偿迟延办理房屋转移登记（房屋所有权证）的违约金，违约金以860万元为基数，一共为860万元×0.1‰×945天（2016年8月20日至2019年3月10日）＝81.27万元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2015年，原告孙加兵、李财敏与被告圣鑫公司签订了编号为2016001886，2016001889、2016001890、2016001891的《商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告开发的位于兴义市××办事处××小区的商用房，约定房屋建筑面积为965.91平方米，房屋总价款为860万元，付款方式为首付百分之五十加银行按揭贷款。2016年4月7日，原告又与被告签订了《专用地下会所使用权转让协议》、附加协议（场地）、专用地下停车位使用权转让协议等三份协议。其中合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年8月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件:1、该商品房已取得竣工验收合格证明文件:2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书:3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条......第十三条第一款第二项对逾期交房超过90日的违约责任约定为“出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，从第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记。出卖人承诺于2016年8月20日前，取得该商品房所有权初始登记.....卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:....约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。后二原告按双方约定方式支付了购房款，并支纳了房屋维修基金、登记费等。2016年5月份，原告接收了房屋钥匙后装修入住。但原告向被告购买的房屋于2018年11月6日才未取得建筑工程竣工验收备案，至今未取得商品房所有权初始登记。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“....建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用:未经验收合格，不得交付使用”，被告未按合同约定在2015年8月20日前履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的义务，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，其行为均已构成违约，依法应承担违约责任。故据合同约定的逾期交房违约金为860万元×0.1‰×1095天（从2015年11月9日至2018年11月8日止共三年）＝94.17万元。按合同约定计算逾期办理房屋所有权证书违约金为860万元×0.1‰×945天（2016年8月20日至201年3月10日）＝81.27万元。综上所述，被告的行为违反《中华人民共和国合同法》等法律、司法解释的规定，其行为构成违约，应该承担违约金，故请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求。圣鑫公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付时间有误，实际交付时间即合同签订之日，原告主张权利已超过法定诉讼时效。按照房管部门关于商品房必须网签的要求，在房开公司进行房屋预售前，应将《商品房买卖合同》的内容填写后形成模板报房管部门，由房管部门审核后确定，模板确定后，房开公司与全部购房人网签合同时网上自动生成《商品房买卖合同》，合同的内容与模板内容完全一致，房开公司不能自行做随意更改。原告购买的是现房，其购房时网上生成的《商品房买卖合同》与此前出售的其他房屋的合同内容一致，故合同记载的交房时间其实是其他房屋的交房时间，双方签订合同的时间是2016年3月8日，但约定的交房时间却是2015年8月20日，应视为双方交付时间未作约定或约定不明，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。且无论交房时间是2015年8月20日，还是合同签订日2016年3月8日，原告在2019年5月提起诉讼，均已超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到法庭支持。2.本案房屋未能按合同完善相关手续是政府行为所导致，并非我公司不履行义务。2013年4月23日，兴义市人民政府召开专题会议，就我公司用地有关事宜形成专题会议纪要，该纪要中记载：“由于我市城市规划路网调整，A3路路幅宽度增加，需占用圣鑫公司土地……”，故我公司未能完善相关手续系因政府行为导致，属于不可抗力，故不应承担违约责任。3.因原告违反双方签订的《首付款借款协议》，故我公司不用承担延期办证的责任。2015年7月8日，因原告缺乏购房资金，向我公司借款271.11万元用于购买该房屋。双方在协议中明确约定，如原告不能按本协议规定还款，我公司有权暂不为原告办理该房屋的权属证书，原告不能以此为由追究我公司延期办证的责任。因原告未按协议还款，故我公司不应承担逾期办证的违约责任。案涉房屋现已办理完大本登记，现正在办理业主的小本登记。本院经审理认定事实如下：2015年7月9日，孙加兵与圣鑫公司签订一份《商品房买卖合同》，约定孙加兵购买圣鑫公司开发建设的位于兴义市××办事处××小区的××幢××号，建筑层数为地上1、2层，地上-1层，房号为××-（-1）-1、××-1-1、××-1-2，建筑面积为924.5平方米，套内建筑面积为770.86平方米，计价方式按照套（单元）计算，合同总价款为860万元，约定原告于合同签订之日向被告交付首期房款430万元，余款430万元以银行按揭方式支付。被告应当在2015年8月20日前向原告交付该房，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。并承诺于2016年8月20日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，若在约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；若在约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。签订前述合同当日，圣鑫公司（甲方）与孙加兵、李财敏（乙方）签订一份《圣鑫麓山别院项目首期借款协议书》，约定签订《商品房买卖合同》当天孙加兵、李财敏支付首期款202万元,契税25.8万元、维修基金17.2万元、房产登记费0.11万元，共计43.11万元。被告同意向原告提供借款271.11万元，为原告垫付部分首期余款及相关税费，借款期限为3个月，原告应于2015年10月8日之前归还该借款，具体还款方式如下：在乙方进入该物业现场当日支付该房款及税费100万，在乙方与甲方签订网签《商品房买卖合同》当日支付购房款71.11万元，剩余房款100万元分三个月支付，每月支付33万元、33万元、34万元（时间从乙方进入该物业现场当月算起），并约定如乙方不能按本协议规定还款，甲方有权暂不为乙方办理该房屋的权属证书，乙方不能以此为由追究甲方延期办证的责任。因双方在2015年7月9日签订的《商品房买卖合同》未能办理网签，2016年3月8日，孙加兵又与圣鑫公司签订四份《商品房买卖合同》，约定孙加兵购买圣鑫公司开发建设的位于兴义市××办事处××小区××号房，总建筑面积为956.91平方米，总套内建筑面积为811.37平方米，房屋总价款为860万元，付款方式为首付50%即430万元，余款430万元以银行按揭方式支付。被告承诺于2015年8月20日前向原告交付该房，并承诺于2016年8月20日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，若在约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；若在约定日期起90日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。签订前述合同后，原告支付房款情况如下：2015年5月7日，支付购房定金100万元；2015年6月19日支付购房款102万元；2016年4月21日，原告向贵州兴义农村商业银行股份有限公司城北支行办理按揭贷款430万元用于向被告支付房款。在孙加兵、李财敏与圣鑫公司签订《首付款借款协议》后，孙加兵分别于2015年7月15日、2015年10月20日向圣鑫公司各支付了100万元，圣鑫公司出具了两张《收据》，其中，2015年7月15日出具的《收据》上载明：今收到孙加兵交来购房款100万元；2015年10月20日出具的《收据》上载明：今收到孙加兵交来购房款100万元。2015年11月18日，兴义市住房资金管理中心出具了四张《贵州省住宅专项维修资金专用收据》，载明为圣鑫××小区××-1-1、××-（-1）-1、××-2-1、××-（-1）-16等四所住宅的住宅专项维修资金共计4.8295万元。2016年3月3日，黔西南州乘风商贸有限公司（法定代表人为孙加兵）向黔西南州泰信物业管理有限公司支付一年的物业管理费0.8万元，黔西南州泰信物业管理有限公司向黔西南州乘风商贸有限公司出具了《收款收据》，在该《收款收据》上载明截止至2017年2月28日止。2013年4月23日，兴府专议(2013)74号会议纪要载明：“由于我市城市规划路网调整，A3路路幅宽度增加，需占用贵州圣鑫房地产开发有限公司土地……”。案涉房屋项目于2018年11月6日进行贵州省建设工程竣工验收备案登记，现原告购买的案涉商品房至今未办理商品房所有权转移登记手续。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。圣鑫公司与孙加兵、李财敏签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，双方应按照合同约定各自履行义务，即孙加兵、李财敏应按约支付房款，圣鑫公司亦应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务。《商品房买卖合同》约定圣鑫公司应当在2015年8月20日前向孙加兵、李财敏交付房屋，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，且明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，且涉案楼盘直至2018年11月6日才取得建设工程竣工验收备案，故圣鑫公司交付的房屋在2018年11月6日前未符合法定和约定交付条件，存在违约行为，圣鑫公司应承担由此产生的违约责任。关于政府调整A3路路幅宽度占用圣鑫公司的土地能否构成不可抗力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，圣鑫公司主张政府调整A3路路幅宽度占用圣鑫公司的土地构成不可抗力，根据上述相关法律规定，构成不可抗力的要件之一为不可预见。政府调整A3路路幅宽度需占用圣鑫公司的土地，是在2013年4月23日兴府专议（2013）74号会议纪要中所明确的，而双方当事人是在该会议纪要出台后于2015年7月9日签订的《商品房买卖合同》，圣鑫公司对此情况并非不可预见，且是应当预见的情况下自愿与孙加兵、李财敏签订《商品房买卖合同》，并不构成不可抗力，故对圣鑫公司该辩解意见不予采信。关于孙加兵、李财敏主张的逾期交房违约金是否已超过法定诉讼时效的问题，因孙加兵、李财敏所诉逾期交房违约金系按日计算的个别债权，应适用《中华人民共和国民法总则》关于一般诉讼时效的规定，本案孙加兵、李财敏于2019年4月16日向本院提起诉讼，依法往前计算三年，即为2016年4月17日，孙加兵、李财敏主张2015年11月9日至2018年11月8日期间的逾期交房违约金，其中2016年4月17日前的违约金诉请已过诉讼时效，2016年4月17日至2018年11月8日期间的逾期交房违约金尚在诉讼时效期间内，因涉案楼盘于2018年11月6日取得建设工程竣工验收备案，故逾期交房违约金应根据合同约定从2016年4月17日，以已付房款860万元为基数，按日万分之一计算违约金至2018年11月6日，为860万元×0.0001×933天=80.238万元。关于逾期办证违约金的问题，双方签订的《圣鑫麓山别院项目首期借款协议书》约定，如孙加兵、李财敏不能按本协议规定还款，圣鑫公司有权暂不为孙加兵、李财敏办理该房屋的权属证书，乙方不能以此为由追究甲方延期办证的责任。该约定是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应按照合同约定履行相关权利义务。孙加兵、李财敏向圣鑫公司借款271.11万元后，归还了200万元，未完全履行还款义务，根据《圣鑫麓山别院项目首期借款协议书》的约定，对逾期办证违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、贵州圣鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙加兵、李财敏逾期交房违约金80.238万元；二、驳回孙加兵、李财敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20590元，减半收取10295元，由孙加兵、李财敏负担4375元，由贵州圣鑫房地产开发有限公司负担5920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈莹莹二〇一九年十月二十日法官助理 卢声艳书 记 员 邹金虎