湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0506民初2581号原告：向红，女，1971年4月25日出生汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王群、袁园，湖北群晖律师事务所律师。特别授权代理。被告：宜昌鑫鑫矿业有限责任公司(以下简称鑫鑫矿业公司，统一社会信用代码：91420506764132353K）。住所地：宜昌市夷陵区雾渡河镇居委会。法定代表人：金湘华，鑫鑫矿业公司经理委托诉讼代理人：杨琳，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。被告：宜昌鸿华房地产开发有限责任公司(以下简称鸿华房产公司，统一社会信用代码：91420506615575433N）。住所地：宜昌市夷陵区平云二路29号法定代表人：李长信，鸿华房产公司经理。原告向红与被告鑫鑫矿业公司、鸿华房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法由审判员郭红适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告向红及委托诉讼代理人王群、袁园，被告鑫鑫矿业公司的委托诉讼代理人杨琳到庭参加诉讼，被告鸿华房产公司经本院传票传唤虽未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。原告向红向本院提出诉讼请求：1、确认原告与鑫鑫矿业公司于2011年2月23日、3月14日、11月16日签订的3份《房屋买卖合同》有效,位于宜昌市××区××、××、××层房屋归原告所有。2、责令二被告协助原告将上述房屋过户登记到原告名下的义务。事实和理由：2011年2月23日、3月14日、11月16日原告与宜昌金河实业总公司分别签订《房屋买卖合同》，宜昌金河实业总公司将登记在其名下位于宜昌市××区××、××、××层的房屋分别作价20万出卖给原告，原告将上述房屋整改后居住至今。2011年底宜昌金河实业总公司因改制注销登记，改制后更名为鑫鑫矿业公司。原告购买该房屋后，多次要求被告履行进行房屋过户义务未果，后原告得知宜昌金河实业总公司购买鸿华房产公司上述房屋后只进行了房屋所有权证变更登记，未进行该宗土地使用权证变更登记，即该宗土地使用权证登记仍在鸿华房产公司名下。为此，原告找两被告协商办理房屋权属变更登记，鸿华房产公司称可以配合原告进行土地使用权过户，被告鑫鑫矿业公司也愿配合原告办理房屋过户手续。但时至今日，原告未能办理房屋权属变更登记手续。被告鑫鑫矿业公司辩称：1、鑫鑫矿业公司并非本案适格被告。一是原告诉请履行的《房屋买卖合同》是其与宜昌金河实业总公司签订，该公司与鑫鑫矿业公司是两个独立的民事主体；二是宜昌金河实业总公司改制为鑫鑫矿业公司并非事实；三是合同出卖方为宜昌金河实业总公司，但未盖章，均由委托代理人直接与原告签订，买卖合同与鑫鑫矿业公司无关。2、原告请求确认其所购买的房屋归其所有没有法律依据，本案不是所有权纠纷，而是房屋买卖纠纷。3、原告所述三份合同和收据是原告与自然人签订，有待宜昌金河实业总公司追认，并不一定有效。如果鑫鑫矿业公司确实由宜昌金河业实总公司改正而来，那么鑫鑫矿业公司亦自然继受了宜昌金河实业总公司的追认权，在鑫鑫矿业公司确实由宜昌金河实业总公司改制而来的条件下，鑫鑫矿业公司应作为第三人参加诉讼，并且不会行使追认权，因此合同在此情况下是无效的。故请求驳回原告对鑫鑫矿业公司的诉讼请求。被告鸿华房产公司辩称：1、涉案房屋为本公司开发，于1994年出售给宜昌金河实业总公司15套房屋(其中一单元10套，二单元5套)，2层办公楼；宜昌金河实业总公司购买的房屋按单元登记在三个房屋所有权证书上，当时未办理土地使用权变更登记。2、宜昌金河实业总公司改制后将上述住宅分配给公司员工。为配合房屋过户，2010年该宗土地已办理分户手续，但因宜昌金河实业总公司当时仅申请了一单元和办公楼土地过户，故房屋土地使用权仍登记在鸿华房产公司名下。3、本公司已与房管部门联系，案涉房屋可以办理分户登记，本公司自愿积极配合原告对该房屋进行分户登记，以化解矛盾，但所涉税费本公司不予承担。经审理查明：1994年被告鸿华房产公司将其开发的位于宜昌市××区××（××）的15套住房及2层办公楼出售给宜昌金河实业总公司(以下简称金河实业公司)，用于金河实业公司的职工宿舍，并办理了房屋所有权变更登记为金河实业公司所有的手续，但没有办理出售房屋的国有土地使用证变更登记手续。2004年8月10日,宜昌市夷陵区雾渡河镇人民政府以夷雾政发[2004]13号《关于宜昌金河实业总公司的批复，同意金河实业公司由承包经营改为买断经营，政府对该企业不再承担义务和享有民事权利；在册职工改变身份，实行一次性买断安置，一切用工权属于改制后的新企业。同年8月30日，改制后的鑫鑫矿业公司登记注册，为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人由张定成变更为金湘华(张定成与金湘华为父女关系)。金河实业公司改制时，将上述房屋分配给公司职工。其中，第4层共1套分配给姚传久、第7层共1套分配给张沛兴、第3层共1套分配给张涌所有，均未办理房屋权属变更登记。2011年2月23日、2011年3月14日、2011年11月6日，原告向红与原金河实业公司[原法定代表人张定成(臣)]、原房屋实际使用人姚传久、张沛兴、张涌分别签订《房屋买卖合同》，合同均以被告鑫鑫矿业公司为出卖人，姚传久、张沛兴、张涌均为鑫鑫矿业公司委托代理人出卖涉诉房屋。合同约定将位于罗河路9号(原7号)第4层、第7层、第3层，建筑面积均为约87㎡的三套房屋出售给原告向红所有，三套房屋价格均为20万元。原告向红分别支付给姚传久、张沛兴、张涌购房款各20万元，三人分别出具了收据。原告向红取得房屋并居住至今，在办理房屋权属变更登记手续时，被告鑫鑫矿业公司于2016年6月29日向夷陵区不动产登记局出具《说明》，说明公司原持有的上述房屋产权证，因年代久远、单位数次搬迁，导致原房产证原件遗失，特委托周小林(向红之夫)补办涉案房屋所有权证，但未能实现。为此，向红于2019年8月7日诉至本院，请求判令：1、确认原告向红与被告鑫鑫矿业公司于2011年2月23日、3月14日、11月16日签订的3份《房屋买卖合同》有效,位于宜昌市××区××（××）第4层、第3层、第7层的房屋归原告向红所有。2、责令被告鑫鑫矿业公司、鸿华房产公司协助原告将上述房屋过户登记到原告名下的义务。另查明，涉案3套房屋的国有土地使用证登记为被告鸿华房产公司，于2010年7月28日分别办理了土地使用权登记[证号分别为：宜市夷陵国用(2010)第0200050032002(4)号、0200050032002(3)号、0200050032002(7)号]。上述事实，有原告向红提供的二被告企业信息，夷陵区雾渡河镇人民政府夷雾政发[2004]13号《关于宜昌金河实业总公司的批复》，夷陵区雾渡河镇人民政府于2016年7月19日出具的《说明》，鑫鑫矿业公司2016年6月29日关于周小林办理房产证手续的《说明》，原告向红与金河实业公司、姚传久于2011年2月23日签订的《房屋买卖合同》、原告向红与金河实业公司、张沛兴于2011年3月14日签订的《房屋买卖合同》、原告向红与金河实业公司、张涌于2011年11月6日签订的《房屋买卖合同》以及姚传久、张沛兴、张涌分别给原告出具的房款收条，涉诉3套房屋的土地使用权证(均登记在鸿华房产公司名下)等证据；以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。经庭审质证，足以认定。本院认为：一、合法的买卖合同关系受法律保护。原告向红与金河实业公司签订《房屋买卖合同》时，虽然该公司因改制已被注销，不具备合同主体资格，但基于合同所涉房屋的产权证登记为该公司所有，该公司将房屋分配给姚传久、张沛兴、张涌实际使用的实情，且有其前身金河实业公司法定代表人张定成签字，而改制后的被告鑫鑫矿业公司2016年6月29日以书面《说明》的方式认可，应视为鑫鑫矿业公司对《房屋买卖合同》的追认。故《房屋买卖合同》的相对方实际为向红与被告鑫鑫矿业公司，双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，故原告要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。二、原告购买产权证登记为金河实业公司的房屋后，因协助办理过户手续义务属于债的一种，涉及债务的承担主体的正确确认。根据法律、法规和企业产权制度改革的客观实际，除当事人另有约定外，被改制企业改制前的债务原则上应由改制后的企业法人承担。涉案三套房屋所有权仍登记为被告鑫鑫矿业公司的前身金河实业公司名下，故原告要求被告鑫鑫矿业公司协助其办理产权过户手续符合法律规定，应予支持。三、被告鸿华房产公司并非涉案《房屋买卖合同》的对应主体，因涉案三套房产土地使用权登记在其名下，且其明确表示自愿承担协助原告办理相关产权过户义务。本案纷争涉及企业改制遗留问题及当时房屋所有权证、土地使用权登记与现行房屋产权登记制度不同，为化解矛盾，本院庭审中已向原告释明，本案涉诉房屋土地使用权过户登记应按国家法律法规程序办理，涉及税费均由原告承担，原告当庭自愿承担所有过户的税费，故对被告鸿华房产公司协助办理土地使用权过户的义务予以支持。四、本案系房屋买卖合同纠纷，由于合同是否有效，以及协助履行房屋变更登记手续义务，依据的是《合同法》规定。对于权利人向红提出的登记于被告鑫鑫矿业公司、鸿华房产公司名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决义务人向权利人办理登记过户。故被告鑫鑫矿业公司提出的“原告请求确认其所购买的房屋归其所有没有法律依据，本案不是所有权纠纷”的辩驳理由成立，本院予以支持。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告向红与被告宜昌鑫鑫矿业有限公司(宜昌金河实业总公司)分别于2011年2月23日、2011年3月14日、2011年11月6日签订的《房屋买卖合同》有效。二、由被告宜昌鑫鑫矿业有限责任公司、宜昌鸿华房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内协助原告向红办理位于宜昌市夷陵区罗河路9号第三层、第四层、第七层的房屋产权变更登记手续；因房屋变更登记所产生的所有税费由原告向红自行承担。三、驳回原告向红的其他诉讼请求。案件受理费50元(减半收取)由原告向红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 郭 红二〇一九年十月二十九日书记员 屈珊珊