广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5102民初1440号原告:潮州市住房和城乡建设局，住所地潮州市潮州大道南段建设大厦。主要负责人:邱焕华。委托诉讼代理人：宋迈生，广东小何律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴孟林，广东小何律师事务所律师。被告：谢伟昭，男，1964年2月17日出生，汉族，户籍地潮州市湘桥区，现住潮州市××路××园××幢××号。原告潮州市住房和城乡建设局与被告谢伟昭房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告潮州市住房和城乡建设局之委托诉讼代理人宋迈生、吴孟林、被告谢伟昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潮州市住房和城乡建设局向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方关于潮州市××路××园××幢××号的租赁合同已于2018年2月6日解除；2.判令被告于裁判文书生效之日起十天内从潮州市××路××园××幢××号腾退，将该房交原告管理；3.判令被告交纳潮州市××路××园××幢××号租金29970.8元（截至2018年2月）；4.判令被告交清潮州市××路××园××幢××号占用费（按249.4元／月自2018年3月起计至实际腾退之日止）；5.由被告承担案件诉讼费。事实和理由：潮州市××路××园××幢××号系原告在管公房，《房地产权证》号列粤房地证字第C372××××。原告属下第三房管所与被告父亲谢鉴明于2004年9月27日订立《退迁协议书》，由被告父亲谢鉴明向原告承租潮州市××路××园××幢××号公房，建筑面积96.29平方米，租金每月249.4元。协议订立后，双方依约履行，后承租人变更为被告。2018年初，经省审计组核查，被告家庭成员谢丽玉名下有位于潮州市××埕××号××号房（第五层），产权证号列粤房地权证潮房字第××号。被告有自有房产，又租赁公房，且长期欠租，已经违反《潮州市公共租赁住房管理实施细则》及其他法规，公房应予以收回。原告遂于2018年2月6日向被告发出《关于收回公租房的通知》，但被告置之不理，目前依然占用潮州市××路××园××幢××号公房。庭审中，原告将诉讼请求第3项29970.8元变更减少为29721.4元。被告谢伟昭没有提交答辩状，但在庭审中辩称，被告没有自有房产，欠租情况属实，欠租是因为被告经济困难，所欠租金数额被告不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原潮州市房地产管理局是事业单位法人，其宗旨和业务范围是按权限对辖区内房地产进行行业管理，举办单位是潮州市住房和城乡建设局。位于潮州市××路××园××幢××号，建筑面积96.29平方米，《房地产权证》列粤房地证字第C3726060号，是潮州市房地产管理局在管公产房。2004年9月27日，案外人谢鉴明经潮州市湘桥区太平街道办事处民政办公室、潮州市房地产管理局太平房地产管理所、潮州市房地产管理局批准，获得单困危房户申请解困房的资格，危房地址为下东平路256之7号，其2004年单困危房户申请解困房审批表中登记的家庭成员包括申请人（户主）谢鉴明及其儿子谢伟昭、谢鉴明另一儿媳谢丽玉等共计9人。同日，谢鉴明作为乙方与潮州市房地产管理局太平管理所作为甲方于同日签订《退迁协议书》1份，主要内容为：“乙方系2004年新安置的廉租户，新安置的房产位于××园××幢××号房，建筑面积96.29平方米。乙方原租赁的东平路××号国有房地产，应退回甲方另行安排其他住房困难户居住”。2009年9月因谢鉴明去世，案涉租赁房屋承租人的权利义务一并由谢伟昭转让取得，2009年9月23日，潮州市房地产管理局城西管理所（甲方）与谢伟昭（乙方）就租赁位于潮州市××路××园××幢××号签订了《潮州市直管公房租赁合同书》１份，约定：乙方自愿承租甲方管理的潮州市××路××园××幢××号公房，公租房编码为0108020199，建筑面积96.29平方米；租赁期限：2年，即自2008年9月1日至2010年8月31日止。租赁期届满后，乙方需继续承租的，应在合同期限届满前1个月内提出申请，经甲方同意后重新签订租赁合同；租金及支付方式：该住宅使用面积67.4平方米，每平方米月租金3.7元，计月租金共249.4元。乙方应于当月30日前交清租金，逾期按规定对单位处以500-1000元、个人50-100元的罚款；乙方有下列行为之一，甲方将收回房屋并索赔损失：1、擅自转租、转让、转借或调换的；2、擅自改变房屋结构和用途的；3、欠租6个月以上的；4、无正当理由空置6个月的；5、利用公房进行非法活动的；6、损害出租人权益行为的。合同同时对双方其他权利义务作了约定。后潮州市房地产管理局经调查，发现作为与谢伟昭共同申请租赁上述房屋的家庭成员即谢伟昭之嫂谢丽玉已另行取得位于潮州市××埕××号××号房（第五层），2018年2月6日，潮州市房地产管理局第三房管所向谢伟昭发出《关于收回公租房的通知》，其内容是:“谢伟昭：根据省审计组查实，你的家庭成员名下有自有房产，且人均住宅面积超过保障房准入标准（13平方米），按照《潮州市公共租赁住房管理实施细则》（潮府【2016】33号）第四十四条第（六）款“承租人不再符合承租条件的，终止租赁合同，收回公租房”的规定，现决定收回你所承租的××园××幢××房，请你于2月12日前提租赁合同书和租金收据等资料到我所办理退出手续，并于3月5日前将公租房交还我所管理。如拒不退回公租房的，我所将追究相应的法律责任。如对本决定有异议的，请作书面说明，并提供相关证明材料送我所”。案件审理过程中，潮州市房地产管理局称在2018年2月6日向谢伟昭发出《关于收回公租房的通知》，双方均称在农历2017年底谢伟昭有收到该《关于收回公租房的通知》，但无法明确具体日期。谢伟昭收到上述通知后，没有搬迁腾退。潮州市房地产管理局遂于2018年10月25日诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，截止2018年2月，谢伟昭租赁的潮州市××路××园××幢××号累结欠租金29721.4元，该户于2018年7月付还旧欠租金598.6元，后没有再付还租金。位于潮州市西门牛屎池张厝埕2号住宅楼401号房（第五层，建筑面积119.42平方米）的房地产登记权属人是谢丽玉，房屋所有权取得方式：买卖，规划用途：住宅，谢丽玉于2013年5月23日领取该房的《房地产权证》（列粤房地权证字第××号）。本案审理过程中，根据《潮州市机构改革方案》精神，潮州市房地产管理局的房地产管理行政职能划入潮州市住房和城乡建设局。本院认为，潮州市房地产管理局的房地产管理行政职能在本案诉讼期间划入潮州市住房和城乡建设局，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条：“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”的规定，原潮州市房地产管理局在本案中的诉讼权利义务应由潮州市住房和城乡建设局享有和承担。潮州市××路××园××幢××号1套，是原潮州市房地产管理局在管公产房，潮州市房地产管理局城西管理所与谢伟昭于2009年9月23日签订的《潮州市直管公房租赁合同书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》第七条：“申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；（二）收入、财产低于规定标准；（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布”及《潮州市公共租赁住房管理实施细则》第十九条：“中等偏下收入住房困难家庭同时具备下列条件的，可以申请公共租赁住房：（一）申请人及其共同申请的家庭成员具有本市城镇常住户口，并在本市工作或居住；户籍因就学、服兵役迁出本市的，可作为家庭成员共同申请；（二）家庭年人均收入低于我市上年度城镇居民人均可支配收入的70%（困难家庭优先保障）；（三）无自有住房，或自有住房人均建筑面积低于12m2（无房家庭优先保障）”、第二十一条：“下列房屋认定为申请家庭的住房：（一）家庭成员的私有房屋；（二）家庭成员承租的公有房屋；（三）现实际居住的父母或子女的房屋；（四）家庭成员转让或被征收不满5年的自有或共有住房（含承租公房）；（五）待入住的商品房、拆迁安置房、经济适用住房”、第四十六条：“承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼”的规定，谢丽玉已于2013年5月23日取得位于潮州市××埕××号××号房（第五层，建筑面积119.42平方米）的房屋所有权，现潮州市房地产管理局以谢伟昭的共同申请公共住房的家庭成员已取得住房，人均住房建筑面积超过了13平方米及其长期欠租，不符合承租公共租赁住房条件为由解除合同，符合上述规章、规范性文件的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，合同解除效力发生时间点应严格限定在合同相对方收到解除权人送达的通知之时。因双方均确认谢伟昭在农历2017年底有收到该《关于收回公租房的通知》，但均无法明确具体日期。因此，可推定谢伟昭至迟于农历2017年底即2018年2月15日已收到对方解除租赁合同的通知，故潮州市住房和城乡建设局主张其与谢伟昭关于潮州市××路××园××幢××号的租赁合同关系于2018年2月6日解除，本院依法不予认定，该合同解除的时间应认定为2018年2月15日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现潮州市住房和城乡建设局要求谢伟昭腾退交还潮州市××路××园××幢××号并交纳尚欠租金的诉讼请求，依法可予支持，因谢伟昭截止2018年2月累结欠租金29721.4元，该部分租金应予以付还，自2018年3月1日起，谢伟昭应按原合同约定的每月租金249.4元为标准，抵除谢伟昭付还的598.6元，付还计至腾退房屋之日止的尚欠租金。潮州市住房和城乡建设局该请求超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告潮州市住房和城乡建设局与被告谢伟昭关于潮州市××路××园××幢××号房的租赁合同于2018年2月15日解除；二、被告谢伟昭应于本判决发生法律效力之日起30日内将位于潮州市××路××园××幢××号房腾退交还给原告潮州市住房和城乡建设局管理；三、被告谢伟昭应在本判决发生法律效力之日起30日内向原告潮州市住房和城乡建设局交纳位于潮州市××路××园××幢××号房截止2018年2月份尚欠租金共计29721.4元；四、被告谢伟昭应在本判决发生法律效力之日起30日内向原告潮州市住房和城乡建设局交纳位于潮州市××路××园××幢××号房自2018年3月1日起至腾退之日止按每月249.4元计算的租金（该项应抵除谢伟昭已付租金598.6元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告谢伟昭负担。被告谢伟昭应负担的案件受理费，应于本判决发生法律效力之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  洪泽娜人民陪审员  林本崇人民陪审员  余哲平二〇一九年十月十一日书 记 员  陈 艺