山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6256号 原告：济南信立高物业管理有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码xx。 法定代表人：龙海，总经理。 委托诉讼代理人：马秀娟，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：张俊亭，山东舜元律师事务所律师。 被告：马立彬，男，1980年3月5日出生，汉族，住吉林省四平市。 原告济南信立高物业管理有限公司（以下简称信立高物业公司）与被告马立彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序分别于2019年8月27日、2019年9月30日公开开庭进行了审理，原告信立高物业公司的委托诉讼代理人马秀娟、张俊亭及被告马立彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信立高物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令马立彬立即支付租金17755.5元及违约金17755.5元；2.判令马立彬支付物业费582.8元、水费48.8元、电费925.6元；3.判令马立彬承担本案全部诉讼费用。事实与理由：信立高物业公司享有对济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦B座1103室的转租权，该房屋所有权人为王仁宝，房产证号为济房权证历城字第128752号。信立高物业公司同时为该大厦业主提供物业服务，服务期自2013年3月23日至2019年3月22日及2019年3月23日至2022年3月23日。信立高物业公司于2017年3月4日与马立彬签订了房屋租赁合同，合同约定：租期自2017年3月11日至2019年3月10日，月租金为5720元，年租金为68640元，年租金第二年按每年3%递增。但租赁合同到期后，马立彬一直未续签合同亦未缴纳租金，在信立高物业公司催促下仍拒绝搬出租赁房屋。2019年6月7日，马立彬未告知信立高物业公司，私自强行搬离。因马立彬尚欠信立高物业公司租金及物业费、水电费等，信立高物业公司员工制止其搬离，未果，并发生冲突，信立高物业公司报警后，东风派出所于2019年6月7日下午3点出警处置。综上，马立彬在租赁期满后又继续占用租赁房屋三个月，应向信立高物业公司支付租金17755.5元。根据合同约定，马立彬逾期还房构成违约，每逾期一个月，应向对方支付年租金三倍的滞纳金。基于公平原则，信立高物业公司现主张马立彬承担三个月的租金作为违约金，计17755.5元。另外，马立彬尚欠信立高物业公司物业费582.8元、水费48.8元及电费925.6元。信立高物业公司与马立彬协商无果。为维护信立高物业公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 马立彬辩称，2017年3月4日马立彬确实与马秀娟签订了嘉恒大厦B座1103的合同，这是当时开公司注册的一个地址，也是实际办公的地址，当时因为实际老板没有来到济南市，前期公司的法人是由马立彬来代理，包括公司选址、行使公司的一切权利，马立彬当时签订合同时公司还没有成立，所以还没有公司公章，虽然是马立彬个人签订了合同，但是实际上应该是济南立彬物业管理有限公司（以下简称立彬物业公司）在承租房屋，所有费用都是范云鹏交纳，信立高物业公司提供的发票、收据抬头都是立彬物业公司，信立高物业公司应该起诉立彬物业公司，不是马立彬个人。 本院经审理认定事实如下：王仁宝系济南市历城区xx室房屋的所有权人，房产证号为济房权证历城字第128752号，王仁宝委托王英楠代为出租及管理，王英楠将涉案房屋出租给信立高物业公司，租赁期限为2017年2月1日至2022年1月31日，租赁该房屋作为办公使用。信立高物业公司受山东嘉恒商务大厦业主委员会委托为嘉恒商务大厦提供物业管理服务，服务期自2013年3月23日至2019年3月22日及2019年3月23日至2022年3月23日，信立高物业公司提交嘉恒商务大厦物业服务合同2份证实其主张。2017年3月4日，信立高物业公司（出租方、合同甲方）与马立彬（承租方、合同乙方）签订房屋租赁合同1份，该合同约定的相关内容为：甲方出租给乙方的房屋位于济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦B座1103室，建筑面积为165.78平方米；租赁期限为2017年3月11日至2019年3月10日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期退还，乙方要求续租，则必须在租赁期满一个月之前通知甲方，经双方协商后需重新签订房屋租赁合同；租金5720元/月，年租金为68640元，每年3%递增，即第一年租金为68640元/年，第二年租金为70700元/年；房屋租金每半年支付一次，乙方应在合同签订日前15日支付下半年租金，如乙方有拖欠租金行为，应向甲方缴纳每天1‰滞纳金；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自更改房屋用途、内部结构设施等，否则甲方有权终止合同，对房屋设施造成损坏，乙方应予赔偿；乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋押金5700元，合同解除或合同期满，甲方在合同解除或到期后将押金无息退还给乙方；乙方承担租赁期间的费用为物业费、水费、电费、网费、车位费及其他应由乙方承担的费用；租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同3个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失；甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一月应向对方支付年租金总额三倍的滞纳金。庭审中信立高物业公司认可2019年3月10日前的房屋租金已结清。信立高物业公司主张在协商搬离未果的情况下曾于2019年3月11日在涉案房屋张贴了限期搬离的告知书，该告知书载明的相关内容为：马立彬，您租用的济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦B座1103室已于2019年3月10日租赁期满，如续租请续签租赁合同并缴纳租金，如不续租，请于3日内搬离房间并向物业公司结清物业费、水费、电费等所有费用、恢复房屋原貌（租赁交割时室内结构完整、设施设备完好无损、卫生整洁），特此通知，信立高物业公司，2019年3月11日。信立高物业公司主张租赁期限届满，马立彬未续签合同亦未交纳房租。为此，形成诉讼。 另查明，信立高物业公司为证实实际搬离时间，申请法院调取证据，本院调取的济南市公安局历城区分局东风派出所的接处警登记表载明的相关内容为：接警人为徐广琳，接警时间为2019年6月7日15:46:16，报警方式为电话报警，报警电话为xx，案发地址为嘉恒大厦B11-1103物业，报警内容为业主搬家之前欠房租未交，双方僵持，要求民警协调，现场人数4-5个人，无冲突。立彬物业公司于2017年3月16日成立，立彬物业公司的法定代表人为范云鹏。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于马立彬主张合同相对方为立彬物业公司的事实，马立彬答辩时称签订合同时公司还未成立，马立彬是立彬物业公司的法定代表人，代表立彬物业公司签订的房屋租赁合同，信立高物业公司提供的发票、收据名头都是立彬物业公司，涉案房屋一直是立彬物业公司在使用，且马立彬于2019年3月已经办理离职了，正式离开是2019年4月10日，合同相对方为立彬物业公司，信立高物业公司应该起诉立彬物业公司。信立高物业公司不认可，主张签订合同时不存在立彬物业公司，合同是与马立彬签订的，马立彬应承担合同责任，根据马立彬的要求开具收据。本院认为，合同具有相对性，马立彬在房屋租赁合同的承租方处签字捺印，合同相对方为个人的事实已确认，马立彬主张涉案房屋是为设立立彬物业公司而承租的，在租赁合同中未体现设立中公司的名称，马立彬亦未提交相关证据证实在立彬物业公司成立后对上述房屋租赁合同进行过确认或立彬物业公司实际享有合同权利或者履行合同义务，故对马立彬主张合同相对方为立彬物业公司的事实不予认定。 本院认为，信立高物业公司与马立彬之间的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，该租赁合同合法有效，本院予以确认。双方均认可合同期内的房屋租金已结清，马立彬在租赁期限届满后，未续签合同亦未搬离涉案房屋，不妥，应承担相应的违约责任。实际搬离时间根据本院依法调取的接处警登记表可以证实为2019年6月7日，自2019年3月11日至2019年6月7日期间的房屋占有使用费按照原房屋租赁合同的租金标准计付为17755.5元[（70700元+70700元×3%）÷365天×89天]，信立高物业公司未提交相关证据证实房屋押金5700元已退还马立彬，上述款项应予以扣减，故对信立高物业公司主张房屋占有使用费12055.5元（17755.5元-5700元）的部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。关于信立高物业公司主张的逾期还房违约金，鉴于马立彬逾期还房给信立高物业公司造成的损失主要为租金损失，结合本案的实际情况，本院酌定信立高物业公司要求马立彬支付违约金的数额为6000元。关于信立高物业公司主张的物业费582.8元（2019年5月1日至2019年6月7日）、水费48.8元及电费925.6元，未提交相关证据证实上述费用的计费周期、缴费情况等，故对信立高物业公司要求马立彬承担上述费用的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告马立彬支付原告济南信立高物业管理有限公司房屋占有使用费12055.5元。 二、被告马立彬支付原告济南信立高物业管理有限公司违约金6000元。 上述一至二项，均限被告马立彬于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费726元，减半收取计363元，由原告济南信立高物业管理有限公司负担186元，被告马立彬负担177元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高立学 二〇一九年十月十日 法官助理 刘云侠 书 记 员 王成婷