四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初1223号 原告（反诉被告）：陈亚梅，女，1995年11月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈强，四川省南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：方南，女，1968年2月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：胥文，四川泰宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）方奇，男，1992年10月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：方南，女，1968年2月2日出生，汉族，住重庆市渝北区，系方南之母。 委托诉讼代理人：胥文，四川泰宇律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈亚梅与被告（反诉原告）方奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，原告（反诉被告）陈亚梅以方南与本案有利害关系为由申请追加其作为共同被告参加诉讼，本院经审查后同意其追加申请。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈亚梅及其委托诉讼代理人陈强，被告（反诉原告）方奇的委托诉讼代理人方南、胥文，被告（反诉原告）方南及其委托诉讼代理人胥文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈亚梅向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的存量房买卖合同有效；2、判令被告协助原告将南充市嘉陵区滨江南路一段191号南门壹号3楼2单元24层XXXX号不动产变更至原告陈亚梅名下;3、判令被告从2018年6月1日起至实际取得不动产证书之日止以房款总额按日万分之一标准支付逾期办理不动产证书违约金并退还2017年10月22日原告支付给被告的定金叁万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年5月9日签订了《房屋买卖新协议》，协议第三条约定“甲方将位于南充市嘉陵区房屋，作价人民币70万元卖给乙方。”同时约定乙方将买房首付24万元存入房管局监管账户后，甲方协助乙方办理过户事宜。同日，双方又在南充万辰地产营销策划有限公司（以下简称中介机构）的见证下另签订了《存量房屋买卖合同》，协议签订当日，原告将购房款24万元打入房管局监管账户，交纳了房屋买卖契税10350，00元，个人所得税6900.00元，并经南充市房地产管理局登记备案。该日，原被告还到南充农商行天庐支行申请办理贷款手续。经该行审查，原告陈亚梅符合贷款申请条件，甲乙双方可以直接完成过户交易。原告多次通知被告，要求被告及时协助办理房屋过户手续，原告要求过户无果，双方由此产生纠纷。由于被告不办理过户手续，致使银行无法办理按揭抵押手续，银行按揭贷款不能及时审批发放，被告的行为违反了双方签订的《存量房买卖合同》和《房屋买卖新协议》的约定，损害了原告的合法权益。2018年8月15日，被告向贵院提起诉讼请求解除合同并承担违约金的诉讼请求，经贵院开庭审理，以嘉陵区人民法院（2018）川1304民初2615号民事判决书“驳回原告方奇的诉讼请求”，但被告至今仍不配合原告办理过户手续。因此，被告的行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任，为维护原告合法权益，诉至贵院，请求贵院依法裁决。 被告方南、方奇辩称并反诉称，2018年5月9日，反诉原、被告达成了对反诉原告方奇所有的位于四川省南充市嘉陵区房屋的买卖协议，该协议明确了买卖双方的权利和义务，特别约定了协议履行的先后顺序及条件，然而从协议签订生效至今1年零3个月有余，反诉被告迟迟不按约定向反诉原告支付剩余房款43万元。反诉原告通过多种方式要求反诉被告按约履行合同支付购房款，反诉被告确始终不履行，反诉被告的违约行为给反诉原告造成了重大的经济财产损失。1、根据2018年5月9日，陈亚梅与方奇、方南签署的《房屋买卖协议》约定，贷款批准之日起7个工作日内为双方约定的过户时间，但由于陈亚梅一直未提供银行批准贷款相关手续及文件，导致方南、方奇无法协助陈亚梅办理过户手续。2、原被告在房产交易所完成了网签及房屋转让备案手续，我方实际履行了合同义务。3、陈亚梅诉称由于我方不办理过户手续，致使银行无法办理按揭抵押手续，案涉合同并未对此进行约定。为了及时履行合同，我方多次电话、短信沟通以及向陈亚梅出具书面通知，要求陈亚梅及时按合同约定履行义务早日完成房屋交易，但因为陈亚梅的原因导致交易无法达成，已构成的事实违约行为的后果，需由违约方承担。4、根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，在陈亚梅取得贷款批准之前，我方有权拒绝过户。综上，因陈亚梅的违约行为造成交易无法完成而给我方造成损失，故我方在本案中提出反诉诉请：1、请求法院确认2018年5月9日反诉原被告签订的《房屋买卖新协议》合法有效，并依约确认双方按序履行合同义务；2、请求法院判决反诉被告向反诉原告支付剩余房款43万元并支付利息；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金3万元，并承担损失（计算标准：以70万元为基数从2018年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）；4、本案本诉、反诉案件受理费均由反诉被告承担。 反诉被告陈亚梅反诉辩称，1、反诉原告第一项诉请是多余的，案涉房屋买卖协议在2018年就被法院确定了有效，就不存在再次确认有效。2、反诉被告要求确认双方履行合同的顺序，该房屋买卖协议已经确定了顺序，首先是原告支付定金，将首付款打入监管账户后甲方协助乙方办理过户事宜，故不存在重新确定履行顺序。3、反诉原告请求反诉被告支付房款43万元，但在合同中已经约定了何时支付按揭款，只要办理了按揭贷款，就应由银行代反诉被告向反诉原告支付房款。4、反诉原告诉请的违约金及损失，都无事实依据，本案中反诉被告无任何的违约行为，故不应承担违约金及损失。综上，应驳回反诉原告的全部反诉请求。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方提交的证据及庭审情况，本院经审理认定的事实如下： 2017年10月22日，原告（反诉被告）陈亚梅（买受人、乙方）与被告（反诉原告）方奇的委托代理人方南（出卖人、甲方）、南充万辰地产营销策划有限公司（经纪方、丙方）就四川省南充市嘉陵区滨江南路一段191号南门壹号3号楼2单元24层XXXX号房屋签订《房屋买卖（居间）合同》，合同对房屋的总价、产权变更税费、房款的支付、违约责任等权利和义务进行了约定。《房屋买卖（居间）合同》签订后，原告（反诉被告）陈亚梅向南充万辰地产营销策划有限公司交纳了20,000.00元居间服务费。 同日，被告（反诉原告）方南向原告（反诉被告）陈亚梅出具《收条》一份，内容为“今收到陈亚梅购买方奇位于嘉陵区房屋购买定金￥30000.00元（大写叁万元整），特立此据。” 2018年5月9日，原告（反诉被告）陈亚梅（甲方）与被告（反诉原告）方奇（乙方）签订《存量房买卖合同》，合同约定“第一条房屋基本概况房屋坐落：嘉陵区，产别：私有，房屋所有权证号：00797825∕170134995∕170134995，结构：混合结构，建筑面积115.14（平方米），房屋用途：住宅。第二条房屋现状该房屋已办理房屋所有权证书，没有法律、法规限制交易的情形，卖方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理。……第三条房屋成交价格甲、乙双方商定该套房屋的成交价格为690000.00（大写：陆拾玖万元整），该价格包括房屋的附属设施、设备等物品（包括内容可另立附件），房屋的单价为5992.70（元∕平米）。第四条房款支付合同签订后，当事人各方同意按（抵押贷款）方式交存或支付房价款：（3）抵押贷款：①甲方于2018年5月9日前将首付款（不含定金或履约保证金）￥240000元（大写贰拾肆万元整）交付于房管局监管账户（或交由双方指定的银行监管）；②其余款￥420000.00元由甲方于2018-05-31前向银行办理贷款，放款时间为银行约定时间交付予专用账户。……第六条产权过户办理甲、乙双方于2018年5月31日前到房管部门办理该房屋产权交易过户手续，丙方协助办理。第七条税、费支付买方支付所有税、费。第八条房屋交付乙方应于房款付清后将上述房产交付于买方。……第十一条本合同履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的期间内，签订补充协议，注明变更事项。未征得相对方同意，擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。在本合同履行期间，因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。”原告（反诉被告）陈亚梅在甲方处签字捺印，被告（反诉原告）方奇的代理人方南在乙方处签字捺印。 同日，原告（反诉被告）陈亚梅（乙方）与被告（反诉原告）方奇（甲方）签订《房屋买卖新协议》，内容为“甲乙双方经友好协商于2018年5月9日达成房屋买卖新协议。一、方南、陈亚梅房屋买卖一事出现的法律纠纷事宜，经双方协商达成和解，解除由此产生的法律诉讼事宜，陈亚梅自行承担律师费用。二、解除方南与陈亚梅和万辰地产公司所签订的房屋买卖居间合同65万元及本合同。三、甲方将位于嘉陵区，不动产单元号为：511304043002ＧＢ00004Ｆ00020133，卖给乙方陈亚梅70万元，付款事宜如下：乙方于2017-10-22支付叁万元定金，2018年5月9日支付二次房款贰拾肆万元房管局监管，嘉陵农商银行房贷金额为肆拾贰万元，剩余壹万元房款待甲方处理完物业管理费交予钥匙给乙方当日，乙方支付壹万元房款。乙方将买房首付款贰拾肆万存入房管局监管账户后，甲方协助乙方办理过户事宜。四、贷款批准之日起七个工作日内为双方约定过户时间，七个工作日后没有完成过户交易，除办证单位原因无法办理过户手续外，如因甲方原因未完成交易由甲方承担违约责任（违约责任参照中华人民共和国合同法条款并且甲方退还2017-10-22日叁万元定金给乙方）；如因乙方原因未完成交易由乙方承担违约责任（违约责任参照中华人民共和国合同法条款并且甲方不退还2017-10-22日叁万定金）。五、过户时间嘉陵农商银行通知乙方陈亚梅2018-5-9下午银行征信无问题，甲乙双方可以直接完成过户交易。”原告（反诉被告）陈亚梅在上述协议乙方处签字捺印，被告（反诉原告）方奇的代理人方南在甲方处签字捺印。2018年5月9日，原告（反诉被告）陈亚梅向南充市房地产管理局嘉陵办事处的监管账户上打款240000.00元，并交纳了案涉房屋的契税10350.00元。 《存量房买卖合同》、《房屋买卖新协议》签订后，原被告因房款支付、按揭贷款等问题产生纠纷，被告（反诉原告）方奇于2018年8月16日向我院提起诉讼，要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，并由原告（反诉被告）陈亚梅承担违约责任，我院于2018年10月29日作出（2018）川1304民初2615号民事判决书，驳回了被告（反诉原告）方奇的诉讼请求，该判决现已生效。 2018年8月24日，南充农村商业银行股份有限公司天庐支行出具说明一份，内容为“兹有客户陈亚梅，身份证号码5113021995××××××××,2018年5月购买位于嘉陵区的住房。该客户向我行提交资料申请住房按揭贷款肆拾贰万元正，我行于2018年5月9日受理该笔贷款，客户资质已通过审查，但并未承诺予以发放该笔贷款及放款时间。”因履行合同过程中，原被告产生纠纷，原告（反诉被告）陈亚梅于2019年4月15日向本院起诉，提出上述本诉诉讼请求，被告（反诉原告）方奇、方南于2019年8月6日向本院反诉，提出上述反诉请求。 本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖新协议》是其真实意思表示，没有违反有关法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应积极、全面和谨慎地履行合同。 一、关于办理贷款按揭和过户顺序的问题。根据我院向南充农村商业银行股份有限公司天庐支行工作人员的询问笔录可知二手房按揭贷款在银行的流程为：1、客户经理审查客户资料，符合贷款条件的就受理该笔贷款。再根据贷款人的收入、征信、担保的情况进行审核后交由总行进行审批，然后发放贷款审批表；2、在银行发放贷款审批表后，由买方将首付款打入房管局监管账户；3、买卖双方办理房屋权属过户手续；4、银行审查后将贷款受托支付至监管账户；5、卖房人在监管账户上支取款项。根据银行办理二手房按揭的流程可知，应先由买房人在银行办理贷款资格审批审核，银行同意放款后，再由卖房人协助买房人办理权属过户手续。本案中，原被告签订的《房屋买卖新协议》对房屋过户进行了三个不同的约定：1、乙方将买房首付款贰拾肆万存入房管局监管账户后，甲方协助乙方办理过户事宜。2、贷款批准之日起七个工作日内为双方约定过户时间。3、过户时间嘉陵农商银行通知乙方陈亚梅2018-5-9下午银行征信无问题，甲乙双方可以直接完成过户交易。本院认为，在同一协议中对过户时间作出了三个不同的约定，根据银行二手房按揭贷款放款流程、二手房交易习惯等因素，本院认定原被告双方应按照《房屋买卖新协议》第四条的约定履行过户的权利和义务,才能实现合同目的。原告（反诉被告）陈亚梅诉称被告不办理过户手续，致使银行无法办理按揭抵押手续，银行按揭贷款不能及时审批发放，应承担逾期办理不动产证书的违约金30,000.00元的理由，与事实不符，本院不予支持。 二、关于房款支付的问题。《房屋买卖新协议》对原被告于2018年5月9日签订的《存量房买卖合同》中约定的案涉房屋的价款、付款时间、过户条件等进行了变更，上述内容的变更系双方当事人自愿达成的新合意，双方应按照变更后的合同履行相关权利和义务。《房屋买卖新协议》第三条对付款事宜进行了约定，现原告（反诉被告）陈亚梅已将定金30,000.00元支付给被告（反诉原告）方南，也已将首付款240,000.00元打入房管局监管账户，尚欠房款430,000.00元未向被告（反诉原告）方奇支付。虽然《房屋买卖协议》第三条约定尚欠房款中的420,000.00元由原告（反诉被告）陈亚梅办理银行按揭贷款支付，但由于银行二手房按揭贷款政策的变化以及原被告之间对于付款和过户顺序之间产生的纠纷，导致此款一直未能履行。本案在审理过程中，原告（反诉被告）陈亚梅愿意改变支付方式，采取现金支付，这虽是对《房屋买卖协议》的变更，但这一变更不损害被告（反诉原告）方奇的利益，且从被告（反诉原告）方奇反诉第二项诉请要求原告（反诉被告）陈亚梅支付剩余房款430,000.00元可知，其对原告（反诉被告）陈亚梅变更支付方式无异议，故本院对被告（反诉原告）方奇要求原告（反诉被告）陈亚梅支付房款430,000.00元的反诉诉请予以支持。 三、关于过户的问题。本案是房屋买卖合同纠纷，即系不动产的交易，原告（反诉被告）陈亚梅购买案涉房屋就是期待拥有该房屋的所有权。而按照我国物权法的相关规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记方发生法律效力，也就是说只有将案涉房屋的产权所有人变更到原告名下，原告才能完全地排他地拥有案涉房屋所有权，故原告（反诉被告）陈亚梅诉请被告（反诉原告）方奇协助办理案涉房屋过户手续符合法律规定，本院予以准许。 四、关于违约金、损失承担的问题。《存量房买卖合同》第三条第三款第二项约定“其余款￥420,000.00元由甲方于2018-05-31前向银行办理贷款，放款时间为银行约定时间交付予专用账户”，虽然原告（反诉被告）陈亚梅在2018年5月9日向南充农商银行股份有限公司天庐支行提交了按揭贷款申请，但因中国人民银行对南充市贷款的合意规模控制和南充农商银行股份有限公司实际经营情况，南充农商银行股份有限公司天庐支行暂停发放二手房按揭贷款至2018年12月，导致原告（反诉被告）陈亚梅未能按照合同约定在2018年5月31日前成功办理银行按揭贷款。虽非因原告（反诉被告）陈亚梅自身的原因导致其未能按照合同履行自身的义务，但在该行二手房贷款政策恢复后原告（反诉被告）陈亚梅应积极去银行办理按揭贷款，但其并未去积极主动再次办理，存在不完全履行合同的情形，故根据《房屋买卖新协议》第四条之约定原告（反诉被告）陈亚梅应承担违约责任30,000.00元。关于损失承担问题。违约金主张是基于合同明确约定，资金占用利息的损失是基于法定孳息物和实际损失而提出的。本案中虽未对资金占用损失书面约定，但违约金请求权并不排斥损害赔偿请求权的存在，故本院对反诉原告方奇请求资金占用损失的请求予以支持。原被告争议的款项金额为420,000.00元，故损失标准应以420,000.00元为计算标准。关于起算时间，南充农村商业银行股份有限公司恢复贷款的时间为2018年12月，本院酌定给予原告（反诉被告）陈亚梅办理按揭贷款的时间为1个月，故应从2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计息至上述款项还清之日止。 综上，为了维护正常的市场交易秩序，保护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）陈亚梅与被告（反诉原告）方奇签订的《存量房买卖合同》、《房屋买卖新协议》合法有效； 二、原告（反诉被告）陈亚梅于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）方奇支付购房款420,000.00元； 三、原告（反诉被告）陈亚梅于被告（反诉原告）方奇处理完物业管理费交付钥匙时支付购房款10,000.00元； 四、被告（反诉原告）方奇于原告（反诉被告）陈亚梅支付购房款420000.00元后七日内协助办理四川省南充市嘉陵区房屋的权属过户手续； 五、原告（反诉被告）陈亚梅于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）方奇支付违约金30,000.00元； 六、原告（反诉被告）陈亚梅于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）方奇支付资金占用损失（计算标准：以420,000.00元为基数从2019年1月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率计息至款清之日止）； 七、驳回本诉原告陈亚梅本诉其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告方奇、方南反诉其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费收取11,000.00元。由本诉原告陈亚梅承担5,500.00元，由本诉被告方奇承担5,500.00元。本案反诉受理费减半收取3,875.00元，由反诉被告陈亚梅承担2,000.00元，由反诉原告方奇承担1,875.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  杨小华 人民陪审员  张恒国 人民陪审员  王素琼 二〇一九年十月二十一日 法官 助理  杨 煦 书 记 员  周 瑞