广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2295号原告：刘玉贞，女，1987年9月4日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：殷磊，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳，广东展创律师事务所实习律师。被告：吴扬静，女，1985年10月16日出生，汉族，住广东省雷州市。第三人：余冬桂，女，1980年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告刘玉贞与被告吴扬静、第三人余冬桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序分别于2019年8月28日、2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告刘玉贞及其委托诉讼代理人殷磊、徐佳，被告吴扬静及第三人余冬桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉贞向本院提出诉求:1.请求法院依法判令被告继续履行与原告在2019年2月21日签订的《房地产买卖协议》，限期被告赎出房地产权证原件并注销抵押登记，并限期被告为原告办理房产过户手续；2.请求法院依法判令被告支付因未履行合同给原告造成的租金损失（租金损失按每月1300元计算，自2019年6月1日开始计算至被告为原告办理房产过户手续之日止）;3.请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求1为：请求法院依法判令被告配合办理房产过户手续，原告在办理房产过户手续的同时向被告支付第二期房款。事实与理由：原告与被告通过肇庆高新区仁居房地产中介服务部介绍于2019年2月21日签订了一份《房地产买卖协议》，约定由被告将位于肇庆市大旺高新技术开发区锦信华苑一期3号楼1638房出售给原告，原告按合同约定履行了合同中约定的义务，并交付5万元定金给被告，但被告并未并未于合同签署之日起90日内结清银行贷款办妥解除房屋抵押登记手续，且反悔不想出售案涉房屋。被告的行为严重损害了原告的合法权益，现原告为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼，请法院判如所请。被告吴扬静辩称：第一，房屋是可以继续履行的；第二，我方与原告在2019年2月份签订合同以后，双方约定在3月6日去赎楼，但我方未收到第二期房款68115元，所以没有办理赎楼手续。此外，因原告办理的按揭的审批手续不是在3月6日就办理好，而是在6月4日才办理好，之前那按揭贷款一直由我方支付，双方签订的《房地产买卖协议》已经在5月21日终止，至今我方交付了6个月的按揭款共8400元；第三，原告扣押我的不动产证，导致我多次前往中介协调产生的交通费等费用4000元。我每次都请假过去协商，误工费为4000元。如原告向继续履行合同原告应负担上述16400元费用后我方才同意继续履行。如果原告不同意承担，我方不同意继续履行合同。涉案的《房地产买卖协议》因为在履行过程中发现费用过高，双方已经口头协商终止协议，如果继续履行的话，双方需要重新签订一份合同。第三人余冬桂述称，我于2019年7月13日通过微信朋友圈发现嘉信地产叶桂连发朋友圈发的一个盘源，单价5800元，适合投资，所以我就通过微信跟叶桂莲联系，了解该房情况，于2019年7月14日通过微信转账支付了1500元诚意金给叶桂连，让叶桂莲谈肇庆高新区农场路6号锦信华苑一期3号楼1638号房的价格，承诺一次性付款36万（含房价、税费、中介费）就考虑购买,否则退还诚意金。7月16日催问叶桂连是否谈好价，如果没谈好就不要这套了，叶桂连回复已经谈好，约过去签三方协议合同，当时我在佛山顺德上班，我老公那几天刚好在肇庆出差，我弟弟家住大旺天和豪庭，所以我让我老公17号过去中介帮我签合同,17号上午我老公在中介的指引下签合同并支付3万元定金，并一起去大旺房管局查档显示该房没有被查封，下午中介带去大旺工商银行帮吴扬静赎楼并转账支付23万元房款,当天下午就办完了赎楼手续并解押了房子。为什么这么快？我也不知道，后来问中介，中介说从2019年元月起，房管局办理解押房产证都很快，正常等十几分钟就可以拿回已解押的房产证，所以当天下午中介就把已赎回来的房产拿回去他们中介公司保管，中介公司说只要是成交了，签了三方协议交收了定金，房产证原件必须放在中介公司，用于办理过户手续，并且防止旧业主二次买卖，说正常交易的所有中介公司都是这样。7月17日下午解押后，中介约我18号上午9点一起去大旺行政服务中心办理过户手续，所以我18号一大早就从顺德家里开车过去大旺，7月18日上午顺利办理完网签、交税、房产过户手续，并取得房管局出具的肇庆市房产交易信息表、肇庆市房管理所房屋交易告知单、高新区不动产登记综合业务受理回执。我委托嘉信地产中介公司行政人员邓金祥代领房产证。办完过户手续后，因吴扬静着急回湛江，我着急回顺德，不想再多跑一趟，所以当天下午就去行政服务中心办理了水、电、天然气、物业结清过户手续，并交房给我，我当天下午支付完尾款80500元给吴扬静，并支付中介佣金余款9408元，中介费共计10908元（之前已交的诚意金1500元）。为什么这么快？中介说一次性付款的客户都是这样，都很快。办完过户手续当天晚上我就回顺德了，房子交给我弟弟代为打理出租，因这个房子我本来就是用于投资出租用的（我已在大旺买了两套房子，都是一次性付款）,交房的时候是空房，我弟弟第二天（7月19日）帮我配齐了家私电器和窗帘(花销约1.5万元）,同时在大旺的几个中介同时放租，很快就租出去了，2019年7月23日将该房屋出租给了夏旺艳。我在签定三方协议之前并不认识被告吴扬静，一切依据双方通过中介公司（嘉信地产）签定的购房合同进行正常交易，过程合法合规。没有串通嫌疑（详见余冬桂与嘉信地产中介叶桂连聊天记录）。该房子交易价格（一次性付款全包36万）也是当时的市场合理价格（详见余冬桂与另外一家中介公司飞帆地产中介栗延新聊天记录）。这个事件我是最无辜的，如果签合同之前知道吴扬静这个房子有纠纷我肯定不会购买。现在法院查封已经过户给我的房子，最该受到惩罚的被告吴扬静却逍遥法外，实在不公。从查封2019年7月24日到现在，房管局从上到下相关人员都在期盼着结果，因为根据房管局的交易流程，我已经是实质权属人，全部资料已到房管局出证处，出证处耽误了时间，导致中途被错误查封。整个肇庆大旺中介机构都知道这件事，也在等法院判决结果。如果法院还是坚持要查封该房子的话，就颠覆房管局交易过程的权威（全部过户手续已办，税费已交，购房发票已开，连办证处的80元工本费也收了，出具了领取房产证的回执，却不能出房产证）,颠覆了整个二手房交易流程权威（以后二手房交易前的查档是不是没用？如何保证买家的利益？)，会被不法分子钻空子，故意一房二卖（过户当天收到第二个买主全款，再通知前面买主去法院告他，查封实际已经不属于他但还没来得及出证的房子，他却逍遥法外，是犯法了，但法院拿他没辙，查封对他来说巴不得；因为钱已经收了，也没能力退还，无休止的拖下去的话，受益的是不法分子，受害的是两个买家）。我是被查封后才知道该房子有纠纷，我购买这个房子全部下地(含税费和中介费）共计36万，他说卖给刘玉贞是净收39万。2月份就签合同，收了定金但双方却迟迟不继续履行合同，具体原因我也不知道，肯定双方都有责任。我真的是最无辜的，希望法院还我公道。因原告与被告的纠纷我方是不清楚的，我方与被告的合同是通过中介处理的，被告已经将房屋交付给我方，我方也将房屋出租给别人了，我主张涉案的房屋所有权，我要求被告与我继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：1.《房地产买卖协议》；2.银行汇款记录；3.收据；4.佣金保证金；5.房屋产权证书；6.租金价格证明；7.（2019）粤1284执保220号之二民事裁定书；8.增值税发票；9.证明；10.案外人执行异议申请书。被告提交证据如下：1.收据证明；2.聊天记录；3.报警回执；4.复议申请书；5.仁居地产协议；6.委托房屋出售合同。第三人提供材料如下：1.《房地产买卖协议》；2.《广东省房地产买卖合同》；3.《购房发票》；4.《契税发票》；5.《个人所得税发票》；6.《高新区不动产登记综合业务受理回执》；7.《房管局出具房屋交易信息表》；8.《房管局出具的房屋交易告知单》；9.《购房转账记录》、《购房收据》、《农业银行对账单》、《中介收取诚意金和佣金收据》；10.《购房前中介出具的购房预算表》；11.《与嘉信地产中介叶桂莲微信聊天记录》；12.《与飞帆地产中介栗延新微信聊天记录》；13.《与吴杨静聊天记录》；14.案外人执行异议复议申请；15.身份证；16.《房屋出租合同》及收据（两张）。经审查，对原告提供的证据1、2、3、4、5、7、8、9，因被告对真实性无异议，本院予以采纳，对证据6、10，不符合证据形式，本院不予采纳。对被告吴扬静提供的证据，除证据3、6外，其他均不符合证据形式，本院不予采纳。对第三人提供的证据1-12、15，符合证据形式，且能相互印证，本院予以采纳。对证据16，因与被告的陈述一致，本院予以采纳。对证据14因不符合证据形式，不予采纳。原告及第三人均于法庭辩论结束后向本院提供了证据，因已超过举证期，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月21日，被告吴扬静与原告刘玉贞、案外人肇庆高新区仁居房地产中介服务部（以下简称“仁居中介服务部”）签订《房地产买卖协议》，约定：被告吴扬静将锦信华苑一期3号楼1638房（精装房交楼无家私）转让给原告刘玉贞；该物业处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起90日内结清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将《房地产权证》原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用；该物业转让成交价为人民币388115元；付款方式如下：第一期房款为定金50000元，在经纪方与买卖双方一起到相关部门查验物业产权清晰或无其他权利负担时支付。若卖方需赎楼的，须在收取定金90天内赎出房地产证原件并注销抵押登记；第二期房款为68115元，买方需在银行审批通过后7日内买卖双方须签《广东省房地产买卖合同》及办理法定相关过户手续付清第二期款（除已付之定金外）68115元；最后一期房款为270000元，银行按揭付款（具体贷款金额以银行承诺书为准），办理按揭所需费用由买方自理，经买卖双方协商同意于2019年3月20日前到银行办理相关按揭手续，买卖双方自愿约定，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。在付清第二期房款起当日，买卖双方须签《广东省房地产买卖合同》（如买方需按揭的，在银行同意贷款）之日并递件地税局申请报税。卖方须在收到所有房款交楼给买方，卖方应在该物业正式交付使用前，结清所有该物业名下发生的欠款及应付费用。如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金及房款将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还已付房款的双倍予买方，唯买方不可要求进一步赔偿或强迫卖方履行此合同。基于经纪方已提供之服务，卖方须向经纪方支付佣金3115元，买方须向经纪方支付佣金7762元，该笔佣金于签订《广东省房地产买卖合同》当天付清。签订《房地产买卖协议》当天，原告向被告吴扬静转账支付定金45000元。在签订《房地产买卖协议》前，原告于2019年2月19日向案外人仁居中介服务部交付5000元诚意金，案外人仁居中介服务部出具《收据》，载明上述款项在成交后转为定金。2019年2月22日，原告向案外人仁居中介服务部交付佣金3881元。2019年3月20日，原告向广东赛力律师事务所交付见证费450元。同日，为补齐定金支付的流水，原告向被告转账支付5000元，后被告以支付宝方式返还该款项给原告。2019年3月20日，被告配合原告到银行办理相关按揭手续。此后，被告未在签署《房地产买卖协议》之日起90日内结清贷款，办妥解除抵押登记手续。原、被告就《房地产买卖协议》的履行发生争议。2019年7月16日，被告吴扬静为取回托管于经纪方的房产证进行了报警，同日，被告吴扬静出具《证明》，证明内容大概为：因买卖双方购买涉案房屋发生纠纷，导致无法交易，卖方不追究中介方的任何法律责任，买方已向法院起诉卖方，现被告已应诉，到仁居地产将不动产权证、购房合同等购房资料领回作应诉使用。另查明，2019年7月13日，第三人余冬桂在中介微信中看到涉案房屋的销售信息，第三人与中介开始洽谈涉案房屋的买卖事宜。2019年7月14日，第三人向嘉信房地产中介服务有限公司交付涉案房屋诚意金1500元，该公司出具《收款收据》载明“谈成36万，不要不退，谈不成退本金，5天为期，成交价36万包含税费中介费过户费”。2019年7月16日，中介向第三人表示业主同意以36万元成交，与第三人约时间签署协议。2019年7月17日，被告吴扬静（卖方）、第三人余冬桂（买方）及肇庆高新区嘉信房地产中介服务有限公司签订《房地产买卖协议合同》，约定：被告吴扬静以340500元出售位于锦信华苑一期3号楼1638房的房屋给第三人余冬桂，该物业建筑面积为59.71平方米；该物业处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起7日内结清贷款、办妥解除抵押登记手续；第一期房款为定金3万元，在经纪方与买卖双方一起到相关部门查验该物业产权清晰或无其他权利负担时支付；第二期房款为25万元；一次性付款，上述部分楼款须在签署《广东省房地产买卖合同》及办理法定相关过户手续之日起当天付人民币340500元；因卖方该房屋已抵押给工商银行，买方须在银行贷款审批通过后30日内先支付第二期房款25万元，垫资为卖方赎楼，卖方将抵押部分房款结清并注销抵押后15日内即将过户签订《广东省房地产买卖合同》及办理法定相关过户手续，不可拖延；最后一期房款为90500元，一次性付款，上述部分楼款须在取新的《房地产权证》当日付清人民币340500元；卖方须在收到尾款交楼给买方……备注：买方36万包给经纪方全包，包税中介费、过户费。签订上述《房地产买卖协议合同》当天，第三人向被告支付定金3万元以及房款23万元。2019年7月18日，被告与第三人签订《广东省房地产买卖合同》，内容如下：被告将位于肇庆高新区农场路6号锦信·华苑一期3号楼1638的房地产转让给第三人[粤（2017）肇庆大旺不动产权第0004063号]；双方议定该房地产交易总金额为340500元，第三人应于合同签订后1天内支付被告定金3万元；于2019年7月18日前支付第一期房款340500元；双方同意于2019年7月18日由被告将该房地产交付给第三人使用……等内容。同日，被告与第三人在肇庆市房产交易管理所递件办理不动产变更登记手续，并缴纳契税3405元、个人所得税5107.50元。同日，第三人向被告支付剩余房款80500元，并与被告共同办理水电等过户手续，被告向第三人交付涉案房屋。2019年7月23日，本院立案受理本案，同日，原告向本院申请财产保全，本院依原告申请作出（2019）粤1284执保220号执行裁定书，裁定冻结被申请人吴扬静名下银行账户内存款388115元或者查封、扣押相同价值财产。后本院依上述裁定，查封被告吴扬静名下位于肇庆高新区农场路6号锦信·华苑一期3号楼1638的不动产权。被告吴扬静不服，于2019年7月27日向本院提出复议申请，以刘玉贞因为资金不足，需向银行贷款，仁居地产孙昭晓承诺让这笔交易在15日内完成，结果完不成买卖，仁居地产一直扣押我的不动产权证，刘玉贞多次拒收其订金为由，要求解除对上述不动产权的查封。后本院于2019年8月2日作出（2019）粤1284执保220号之一执行裁定书，裁定驳回吴扬静的复议请求。又第三人余冬桂亦不服，于2019年7月26日向本院提出书面异议，认为其是上述房产的权属人，请求解除对上述不动产权的查封。本院于2019年8月6日作出（2019）粤1284执保220号之二民事裁定书，裁定驳回余冬桂的异议请求。庭审中，被告陈述未办理结清贷款及解除抵押登记手续的原因是未收到第二期房款68115元，原告对此不予确认，认为《房地产买卖协议》并未约定收取第二期房款是办理上述手续的前提。本院询问为何与原告签订《房地产买卖协议》后又出售，被告陈述因原告未及时支付房款，认为双方合同已解除；本院询问被告如何与第三人陈述与原告签订合同的情况，被告陈述：我跟第三人的丈夫说之前有客户很刁蛮，签订合同没有按时支付首付款，然后第三人的丈夫就比较紧张，到房管局查了两次档，了解到没有查封才放心；关于原告取得银行同意贷款的通知，原告主张在2019年5月24日收到银行同意贷款的通知，被告则表示银行是否同意贷款无法确认，仅在6月8日原告跟我说同意放款。庭审中，本院向原告释明本案法律关系，询问其是否变更诉求为赔偿损失，原告明确表示坚持继续履行合同，不作变更。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。房屋产权人吴扬静先后与原告刘玉贞、第三人余冬桂签订房地产买卖协议，将其所有的房产出卖给两个人，被告吴扬静的行为属于“一房二卖”。一、关于被告与原告刘玉贞签订的房地产买卖协议、被告与第三人余冬桂签订的房地产买卖协议是否有效问题。被告吴扬静是涉案房屋的所有权人，其出卖自有房产的行为是有权处分。被告与原告签订房地产买卖协议时，双方自愿，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。关于被告与第三人签订的房地产买卖协议是否有效问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，因此，被告与第三人签订的房地产买卖协议是否有效关键要看被告与第三人之间是否存在恶意串通的情形。对此，本院分析如下：首先，关于第三人对原、被告之间签订有房地产买卖协议是否知情的问题。第三人陈述其并不知情，被告则陈述有告知第三人上述事实。但本院询问被告是如何告知第三人时，被告则陈述其跟第三人的丈夫说之前有客户很刁蛮，签订合同没有按时支付首付款。被告的上述告知方式无法证明第三人对相关具体是具体知情并存在恶意的。其次，即便在次买受人对买受人与出卖人签订房地产买卖协议明确知情的前提下，其仍旧与出卖人签订买卖合同的情形，亦不宜直接认定次买受人为非善意。次买受人之善恶，不能简单判定，只有当其达到恶意串通之标准，方能认定其为非善意。参考《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条的规定，结合被告的陈述，第三人在签订房地产买卖协议时，已两次查询涉案房屋的登记情况，在明确涉案房屋所有权仍登记在被告名下以及无查封的情况下，才与被告签订房地产买卖协议。且在被告与第三人签订房地产买卖协议时，被告与原告之间的房地产买卖协议没有完全履行，双方签订房地产买卖协议后，原告支付了首期款50000元，后因被告未在合同约定的期限内（应于签署合同之日即2019年2月21日起90日内，即2019年5月21日前）结清贷款、办妥解除抵押登记手续，涉案房屋并无办理过户登记到原告名下，且原告也无实际占有房屋。在此情形下，无法认定第三人存在恶意购买涉案房屋的事实。最后，第三人提供的证据能证明其通过微信渠道了解涉案房屋的出售信息，后与中介人员进行了询价，最终签订房地产买卖协议，递交资料办理过户登记，第三人提供的证据基本能形成完整的证据链条，符合购房人的交易习惯，且房屋成交价也属于合理价款。原告未能提供充分证据证明被告与第三人在签订房地产买卖协议时及之前双方存在恶意串通的行为，原告应承担举证不能的法律后果。综上，本院认为被告与第三人在2019年7月17日签订的《房地产买卖协议合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。二、关于本案一房二卖的合同履行问题。本案中，原告享有的是《房地产买卖协议》产生的债权请求权，该债权请求权是一种对出卖人的请求给付，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。在本案《房地产买卖协议》、《房地产买卖协议合同》均有效的情形下，结合最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）的相关意见，现行司法实践中确定的合同履行顺序是：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，均未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。在被告与第三人签订的《房地产买卖协议合同》中，被告及第三人均确认第三人已实际占有涉案房屋。根据两份合同的实际履行程度，按照上述履行顺序原则，履行被告与第三人签订的《房屋买卖合同》更符合实际。因为一房二卖中两份合同均为有效，而履行只能是其中一个合同，当第三人的合同履行请求权优先得到保护时，原告与被告签订的《房地产买卖协议》必然无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，对原告要求要求被告配合办理房产过户手续，原告在办理房产过户手续的同时向被告支付第二期房款的诉请，本院不能支持。三、关于本案的违约责任问题针对原告与被告之间就履行《房地产买卖协议》的违约责任问题。原告主张被告未按协议约定在合同签署之日起90日内结清银行贷款办妥解除房屋抵押登记手续，且反悔不想出售涉案房屋，构成违约。被告则辩称原告未支付第二期房款68115元，故没有办理赎楼。根据《房地产买卖协议》的约定，被告应于签署本合同之日起90日内结清贷款、办妥解除抵押登记手续，第二期房款为68115元，买方需在银行审批通过后7日内买卖双方须签《广东省房地产买卖合同》及办理法定相关过户手续付清。故被告辩称的原告支付第二期房款是办理解除房屋抵押登记手续的前提，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。此外，被告辩称的双方已经口头协商终止协议，被告也未提供相应的证据予以证明。故被告吴扬静将涉案房产另行出售，导致其与原告的买卖合同履行不能，存在根本违约行为，应承担相应的违约责任。关于原告请求法院判令被告支付因未履行合同给其造成的租金损失的诉求。根据《房地产买卖协议》的约定，被告在收到所有房款后才有交付房屋的义务。故原告对涉案房屋的使用权要以办理按揭后的最终放款时间以及办理过户手续的时间为依据，结合庭审双方的陈述，原告主张在2019年5月24日收到银行同意贷款的通知，被告则表示银行是否同意贷款无法确认，仅确认在6月8日原告称同意放款，双方就放款时间存在争议，原告亦未提供证据证明银行确已发出同意贷款通知，即本案贷款的放款时间、办理过户手续的时间以及交付房屋的时间均无法确定，故原告主张租金损失缺乏事实依据，且原告的上述租金损失是基于继续履行合同的前提主张的，现原告继续履行合同的诉请已被驳回，对原告的上述租金损失，本院亦不予支持。现原告与被告的《房地产买卖协议》无法继续履行，由此引起的违约赔偿责任，当事人可依照合同的约定另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘玉贞的全部诉讼请求。本案受理费减半后收取3561元、保全费2461元，合共6022元，由原告刘玉贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  彭静雯二〇一九年十月三十日书记员  徐梓文