贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终4143号上诉人（原审被告）：毕节市星城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口。法定代表人：王敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶俊峰，贵州朗意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周训祥，男，汉族，出生于1965年2月2日，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：唐银萍，女，彝族，出生于1963年11月8日，住贵州省毕节市。上诉人毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称星城房开公司）因与被上诉人周训祥、唐银萍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3731号民事判决，向本上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人周训祥、唐银萍的诉讼请求。主要的事实和理由是：一、上诉人未能按时交付办理涉案商品房转移登记有关文书系不可抗力因素所致。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，致使登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记工作进行了系统性调整和改革，从2016年6月起，不动产登记部门全面暂停了被告开发建设项目的房屋权属登记工作。后毕节市人民政府于2016年9月19日发布了《关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》（见毕节日报），决定自2016年9月30日起在毕节市七星关区、金海湖新区实施不动产统一登记，进而对不动产登记工作进行调整，而调整、改革期间暂停了不动产登记业务。根据合同法第一百一十七条之规定，《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整属房地产开发企业（含上诉人）不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，上诉人不能如期向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书系不可抗力所致，上诉人具有法定免责事由，故一审判决上诉人承担违约责任属认定事实错误。此外,因买卖而申请不动产登记的，应由买卖双方共同申请，故逾期办理商品房转移登记并非上诉人的单方行为所致，应结合该客观事实分担违约责任，一审判决简单归责于上诉人承担完全违约责任错误。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，被上诉人诉请上诉人支付违约金，是以被上诉人能够举证证明其损失存在为逻辑前提，而上诉人未能举证该损失存在，一审判决支持违约金于法无据。第一、上诉人与被上诉人之间形成委托办证关系，上诉人无需将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给被上诉人，只需依据被上诉人的委托将上述有关文书提交到办证部门，而《商品房买卖合同》仅就上诉人不能在约定期限内将有关文书交付给被上诉人的情形约定了违约金，而就上诉人逾期办证即未将有关文书交到办证部门的情形未约定违约金，故上诉人诉请的违约金无计付依据。第二、是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。本案被上诉人购买的住宅并不因上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，未给其造成损失，被上诉人未在一审庭审中举证证明存在损失，故被上诉人诉请违约金不具备支付前提。三、在上诉人承担违约责任的前提下，本案违约金约定过高，应当调整至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付，一审判决按每日万分之三的标准计付不具有正当性。二被上诉人答辩称，一、上诉人主张不可抗力不能成立。第一，毕节市暂停不动产登记为2016年9月，而合同约定上诉人取得初始登记的时间为2015年10月30日，暂停登记前上诉人已经违约。第二，案涉房屋在2016年11月3日才经消防验收，2017年7月2日才经建设工程竣工规划认证。二、答辩人提交了办证的全部资料，出具了委托书，支付了相关费用，不需要承担任何责任。三、上诉人关于违约金的上诉理由不能成立。四、双方约定的违约金公平，不存在过高问题。一审原告向一审法院起诉请求：一、判令被告立即向原告交付商品房转移登记的有关文书；二、判令被告从2015年10月30日起以原告已付购房款492，954.00元为基数,按日0.03%向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金(暂定1，500，000元);三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，原告与被告于2014年4月2日签订《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告位于毕节市七星关区百里杜鹃大道XXX号商品房,建筑面积133.44平方米,套内面积111.62平方米,按照套(单元)计算该商品房总价款为492，954元。《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记三、转移登记(一)出卖人承诺于在2015年10月30日取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:…2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第2项处理:…(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，合同还约定委托办证及其他事项。2015年5月11日，被告将涉案房屋交付原告使用后，于2018年9月26日通知原告提交办证资料，2018年12月4日取得涉案房屋初始登记。原告已于2018年9月26日前向被告提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款及其他费用的义务，被告向原告交付了涉案商品房。双方约定2015年10月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告于2018年12月4日才取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金并立即为原告办理不动产登记证，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款0.03%的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治的原则本院予以尊重。根据约定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应按照已付购房款总额492，954.00元为基数，按日0.03%的标准计算。对于违约金的起止时间。根据原、被告双方合同中约定，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。本案中，被告已于2018年9月26日履行通知义务。故违约金的起止时间为2015年10月31日起至2018年9月26日止。但被告提出诉讼时效的抗辩。对于诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2015年10月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年4月1日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于原告2015年10月30日起支付交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因部分已超过二年、三年的诉讼时效期间，对超过部分不予支持。故只能支持从2016年4月2日起至2018年9月26日止的违约金。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院部分予以采信。被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为492，954元×0.03%×907天=134，132.78元。对于原告诉请的办理并交付位于毕节市七星关区百里杜鹃大道XXX号商品房产权证的问题。被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件，故对原告请求被告为原告办理产权证的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告周训祥、唐银萍办理位于毕节市七星关区百里杜鹃大道XXX号商品房的不动产权证书并交付原告；二、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告周训祥、唐银萍位于毕节市七星关区百里杜鹃大道XXX号商品房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金134，132.78元；三、驳回原告周训祥、唐银萍的其他诉讼请求。案件受理费1，650.00元，由原告承担159.00元，被告毕节市星城房地产开发有限公司承担1，491.00元。二审中，各方未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，依据双方当事人在《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2015年10月30日前办理完成案涉商品房的初始登记，并应当于该期限内向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。关于上诉人的上诉理由一，本院认为，从上诉人的上诉理由看，上诉人陈述毕节市暂停办理权属登记的时间是在2016年6月，合同约定上诉人办理相关文书的截止期限在2015年10月30日，可见，政策变化对上诉人产生的不利影响系上诉人逾期履行合同义务产生的风险，其后果自然应当由上诉人自行承担，故本院对上诉人的该上诉理由不予支持。对于上诉人的上诉理由二和三，本院认为，上诉人的违约事实清楚，不再赘述，违约金兼具填补损失和惩罚双重功能，双方约定的日万分之三的违约金并未明显过高，故对上诉人的该理由不予支持。综上，上诉人星城房开公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人毕节市星城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  刘光全审判员  徐 洪二〇一九年十月二十二日书记员  郑勤文