上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15613号原告：李月华，女，1968年4月16日生，汉族，住上海市宝山区。被告：吴鹏，男，1993年7月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：苗金萍，上海市银星律师事务所律师。原告李月华与被告吴鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李月华、被告吴鹏及其委托诉讼代理人苗金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李月华向本院提出诉讼请求：1、判令终止李月华与吴鹏就上海市宝山区长江南路XXX号签订的《房屋租赁协议》，并要求吴鹏搬离系争房屋；2、判令吴鹏支付李月华房屋租赁费用，自2019年5月21日至腾退之日，按照每个月15,000元计算；3、判令不予退还吴鹏保证金15,000元。事实和理由：2017年，李月华将长江南路XXX号街面房一间出租给吴鹏，双方签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为三年，从2017年2月20日起至2020年2月19日止，租赁费每月为人民币15,000元，先付后用，每月20号交付房租，如拖延支付，甲方即李月华有权终止协议。合同签订后，李月华按约交房给吴鹏，吴鹏开业经营。然而自2019年5月20日起，至今都未向李月华缴付租金，累计拖欠租金15,000元，李月华多次联系吴鹏催付，均未果，现已处于歇业状态，无奈李月华只能起诉。根据协议第四条约定，吴鹏向李月华缴纳的保证金人民币15,000元，由于中途歇业，李月华按约不予退还。综上所述，李月华认为吴鹏擅自停业、拖欠房租的行为已构成违约，给李月华造成了很大的经济损失恳请法院维护李月华的合法利益。被告吴鹏辩称，2019年5月21日之后的租金没有支付。吴鹏在2019年4月底向李月华提出不再租赁房屋了，本来说做到2019年5月底，李月华也同意了，关于2019年5月21日之后的租金，吴鹏说做一天支付一天，但是李月华不同意，李月华要求吴鹏支付一个月的租金。事实上吴鹏在2019年6月12日搬离，吴鹏同意支付李月华2019年5月21日到2019年6月12日的租金。当时李月华在外地，吴鹏微信给李月华说交钥匙，李月华说不拿，李月华说租金还没有支付。李月华还让吴鹏帮李月华贴招租的广告，就是2019年4月底5月初贴的，说明李月华同意解除合同。关于押金吴鹏要求李月华返还。本院经审理后认定事实如下：系争房屋产权人为上海大昌房地产开发公司。2017年2月，出租方(甲方)李月华与承租方(乙方)吴鹏就系争房屋签订房屋租赁协议，双方就房屋租赁事宜达成如下协议：乙方向甲方承租长江南路XXX号街面房一间作为商业使用；租赁期限为三年，从2017年2月20日至2020年2月19日止；租赁费每月为15,000元，先付后用，每月20日交付房租，如拖延支付，甲方有权终止协议；乙方向甲方自愿缴纳保证金15,000元，中途歇业，保证金一律不予退还，并作违约处理；乙方所租的房屋，在合同期内，不得转借、转租、转让；乙方在租赁期内，水、电、煤、卫等一切费用均由乙方承担，不缴纳的造成后果一切由乙方自负。2019年8月17日，上海大昌房地产开发公司出具证明：上海大昌房地产开发公司同意李月华有权转租长江南路XXX-XXX号房屋。审理中，吴鹏为证明己方主张，提供如下证据材料：1、2019年6月12日的照片，证明吴鹏清空房屋，同时证明李月华已张贴出租房屋的告知，贴出的招租广告是李月华让吴鹏贴的；2、2019年8月7日的照片，接到诉状后，吴鹏去系争房屋，就看到系争房屋已经出租了，证明李月华把商铺另行使用了，出租广告没了，也证明已经出租了；3、2019年8月17日的照片里面还多了衣服，证明李月华已经使用该房屋；4、微信，证明2019年6月12日李月华与吴鹏交接房屋了。对上述证据材料，李月华表示：李月华没有贴门面出租的广告，2019年8月7日、17日的照片李月华也不承认是李月华使用了门面房，房屋出租给吴鹏之后，李月华就没有进去过。2019年6月12日李月华没有同意吴鹏搬走。微信证明了吴鹏违约，不支付租金。2019年6月13日，李月华也说吴鹏不支付租金，就不同意吴鹏搬走，吴鹏在帮李月华借出去的情况下，让吴鹏帮李月华贴广告。本案审理过程中，李月华表示：在2019年5月吴鹏给李月华打电话，说做到月底不做了，当时李月华在外地，李月华表示不同意。李月华回到上海后，就到系争房屋和吴鹏协商，吴鹏说做到月底不做了，李月华说那到月底吴鹏就违约了，李月华的房屋也借不出去了，吴鹏说借不出去和吴鹏没有关系。吴鹏也说吴鹏帮李月华出租，如果吴鹏租出去了，就把押金退给吴鹏，李月华当时也同意了，因为李月华和吴鹏都不亏。后来，吴鹏没有出租出去，租金也没有支付给李月华，李月华打电话给吴鹏，吴鹏也不接，李月华在找吴鹏，吴鹏就说让李月华起诉，起诉之后，系争房屋的情况李月华就不知道了。在2019年6月12日吴鹏和李月华说吴鹏搬离了，但是合同没有到期，李月华不同意。吴鹏表示：2019年4月底吴鹏就向李月华提出不再承租了，也微信告知李月华在2019年6月12日腾退的事宜，因为李月华当时交付给吴鹏系争房屋时就没有房门和钥匙，所以腾退的时候也没有交付钥匙。本院认为，李月华与吴鹏就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违法法律、行政法规强制性规定，当属合法有效。双方均应恪守合同条款，不得违约。根据合同约定，租赁期限为三年，从2017年2月20日至2020年2月19日；租赁费每月为15,000元，先付后用，每月20日交付房租，如拖延支付，甲方有权终止协议。吴鹏迟延付款已经构成根本违约，故李月华有权行使单方解除权。本案的争议焦点在于双方合同终止的日期问题，李月华认为尽管吴鹏在2019年6月12日微信通知李月华进行房屋交接，但李月华不同意，故其要求在本案中以起诉的方式主张单方解除权。吴鹏对此不认可，主张其在2019年6月12日以微信通知李月华交付房屋了，且实际腾退系争房屋。本院认为，房屋的交付必须经双方一致同意并履行交接手续，但本案中吴鹏单方微信告知李月华，李月华也明确表示不同意，故双方在2019年6月12日未达成房屋交接的合意。庭审中，双方一致同意，若法院认定双方未在2019年6月12日交接房屋，则以2019年9月10日为房屋交接日，该意思表示不违反法律规定，本院予以认定。故李月华要求吴鹏支付占用期间的租金于法有据，本院予以准许。根据双方合同约定，吴鹏向李月华自愿缴纳保证金15,000元，中途歇业，保证金一律不予退还，并作违约处理，所以李月华要求不予退还吴鹏保证金符合合同约定，且不违反法律规定，本院一并予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下；一、原告李月华与被告吴鹏就上海市宝山区长江南路XXX号房屋签订的租赁合同关系于2019年9月10日终止履行；二、被告吴鹏于本判决生效之日起十日内，向原告李月华支付自2019年5月21日至2019年9月10日的租金(按照每月15,000元计算)；三、原告李月华收取的保证金15,000元，不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取712元，由被告吴鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一九年十月二十二日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。