江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初4877号 原告（反诉被告）：南京余斯达景区管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区管家桥9号一层6号铺位。 法定代表人：董凤明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张洁，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吉庆春，男，1981年2月7日出生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：蒋太耀，江苏宁星律师事务所律师。 第三人：南京明外郭秦淮新河百里风光带建设有限公司，住所地在南京市玄武区仙鹤茗苑34号56幢商务楼。 法定代表人：高翔，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：王永明，江苏三法律师事务所律师。 原告南京余斯达景区管理有限公司（以下简称余斯达公司）与被告吉庆春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，被告吉庆春于2019年5月20日提起反诉，本院予以受理。本案依法由审判员李伟独任审判，于2019年6月5日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年7月1日裁定对本案转为普通程序。因案外人南京明外郭秦淮新河百里风光带建设有限公司（以下简称明外郭公司）与本案有法律上的利害关系，故本院通知该公司为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年8月16日对本案公开开庭进行审理。原告（反诉被告）余斯达公司的委托诉讼代理人张洁、被告（反诉原告）吉庆春的委托诉讼代理人蒋太耀到庭参加了两次庭审，第三人明外郭公司委托诉讼代理人王永明到庭参加了2019年8月16日的庭审。本案现已审理终结。 原告余斯达公司向本院提出诉讼请求：判令被告吉庆春支付违约金140525元，并承担律师费7000元。事实与理由：2018年1月10日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南京市玄武区××内北楼北门一层、二层房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告使用，租赁期间自2018年3月1日至2027年3月31日，第一年的租金为562100元。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告在未同原告协商一致的情况下于2019年3月12日单方面从案涉房屋中搬离，并提出不再续租案涉房屋，租金也仅支付至2019年3月12日。被告的行为构成违约，应向原告承担违约责任。 被告吉庆春辩称：被告没有违约，而是原告在签订合同时隐瞒重大事项，存在欺诈行为，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告吉庆春向本院提出反诉请求：1.判令撤销双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告余斯达公司退还履约保证金50000元；3.判令反诉被告赔偿装修损失201049元；4.判令反诉被告承担律师费5000元。事实与理由：2018年1月10日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将案涉房屋出租给反诉原告使用，租赁期间自2018年3月1日至2027年3月31日，第一年的租金为562100元。合同签订后，反诉原告支付了50000元履约保证金后，反诉被告将案涉房屋（毛坯状态）交付给反诉原告，反诉原告即投入大量资金对案涉房屋进行装修。合同签订时，反诉被告未将案涉房屋存在转租、用途等方面有限制的重大事项明确告知反诉原告。反诉原告在使用期间，不断被人告知案涉房屋不能用于开设装修公司。2019年3月12日，反诉原告在通知反诉被告后，从案涉房屋中搬离，租金支付至此日。由于反诉被告违背诚信原则，在合同签订时隐瞒了案涉房屋可能存在法律纠纷的重大事实，构成欺诈，导致反诉原告产生重大经济损失。 反诉被告余斯达公司辩称：1.双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示。在签订合同时，反诉被告将第三人明外郭公司出具的转租证明以及反诉被告和第三人之间的租赁合同都给反诉原告本人看过。反诉原告承租案涉房屋后用于开设装修公司，但双方在租赁合同中未对租赁用途作出约定。第三人、反诉原告和反诉被告的办公地点均在涉案××内，反诉原告开设装修公司，第三人未对此提出异议。第三人组织园内所有承租户进行安全培训等活动时，反诉原告也参加。因此，可以认定第三人对此知晓并认可，且反诉原告承租案涉房屋后实际经营并未受到影响，反诉原告签订租赁合同的目的已经实现。反诉原告停止支付租金并搬离案涉房屋完全是因为其无力承担租金，故作出单方解除行为。反诉原告在搬离案涉房屋后曾在微信中肯请反诉被告放弃主张违约金的权利，反诉被告未同意。2.即使案涉租赁合同可撤销，反诉原告也已丧失撤销权。反诉原告于2018年1月10日签订合同当日搬进案涉房屋，按其所述其在使用期间有人曾告知公园内不能开装修公司，其应当提出撤销合同，或者向反诉被告提出问询或异议，但直到反诉原告从案涉房屋搬离，反诉原告从未向反诉被告提出异议或主张撤销合同，已超过一年的法定期间，反诉原告已丧失撤销权。3.依据租赁合同第11.4条的约定，反诉原告提前退租，故房屋腾空后不能拆除的装修等设施应归反诉被告所有。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 第三人明外郭公司述称：对本诉和反诉，均请法院依法判决。 本院经审理认定以下事实： 坐落于南京市玄武区的不动产系第三人明外郭公司所有，规划用途为公园与绿地/其它辅助设施、配电房、站/其它服务设施。2016年12月8日，第三人出具《证明函》，内容是：我公司于2016年7月和余斯达公司就龟山公园内南北游客中心租赁达成意向协议，租赁期限为10年，余斯达公司有权对外租赁。 2017年3月20日，明外郭公司（甲方）与余斯达公司（乙方）签订《龟山公园房屋租赁合同》，约定甲方将文枢西路30号南游客中心和北游客中心出租给乙方，乙方承租该房屋仅能按照旅游服务类（经营业态）的用途使用；租赁期间为2017年3月31日至2027年9月29日；租赁期内，乙方转租需经甲方同意，且乙方不得改变上述约定的使用用途，经营业态需兼顾游客中心的功能和明外郭风光带历史文化特色。 2018年1月10日，余斯达公司（甲方）与吉庆春（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期间自2018年3月1日至2027年3月31日（自2018年1月10日至2018年2月28日为免租期）；履约保证金为50000元，签订租赁合同后转为租赁保证金；乙方提前退租（解除合同）的，应向甲方支付相当于3个月的租金的违约金，租赁保证金不予退还，且不论所留装潢是否有利用价值，乙方均放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利，乙方腾并后不能拆除的装修等设施无偿归甲方所有；因甲方交付的房屋或是提供的有关资料不符合乙方办理经营所需的各项各部门行政审批条件，导致乙方无法获得有关合法行政审批许可、无法正常开业经营的，乙方有权解除合同，要求甲方双倍返还履约保证金，同时向乙方支付相当于3个月租金的违约金，并追究甲方给乙方造成的各项损失（包括但不限于乙方的各项人工物料租金等资金投入损失、运营损失以及乙方为追究甲方违约责任而支付的律师费、诉讼费、差旅费等各项费用）。 诉讼过程中，余斯达公司认为吉庆春未按约支付租金，构成违约，且吉庆春违约给余斯达公司造成的损失已超过双方约定的违约金数额；对吉庆春主张律师费的证据（委托合同及律师费发票）无异议，并认可收到吉庆春交付的保证金50000元，但对吉庆春主张的装修损失有异议，认为余斯达公司交付的是精装修的房屋，而不是毛坯房。 余斯达公司提交了如下证据：余斯达公司负责人（“莫总”）与第三人明外郭公司工作人员（“陶主任”）之间的微信对话记录、余斯达公司负责人（“莫总”）与吉庆春之间的微信对话记录，证明明外郭公司知悉吉庆春经营“轩辕装饰”的事实且未提出任何异议，吉庆春自认其违约，希望余斯达公司帮助减免违约金，但余斯达公司未同意；余斯达公司与案外人唐安璐签订的《房屋租赁合同》，证明因吉庆春违约给余斯达公司造成的损失；委托合同及律师费发票，证明余斯达公司因案涉诉讼而支出了律师费7000元。 吉庆春认为余斯达公司未告知案涉房屋租赁用途有限制，构成欺诈；2019年2月，有自称是明外郭公司的人找到吉庆春，称公园内不能开设装修公司，要求吉庆春搬离，否则就投诉，吉庆春便找到余斯公司负责人莫总，莫总让吉庆春先回避一下，因此，吉庆春才未支付租金，但不能因此而认定吉庆春构成违约；吉庆春花费了40多万元对案涉房屋进行装修，但余斯达公司于2019年4月擅自将吉庆春的装饰装修拆除；对余斯达公司主张律师费7000元无异议，但认为余斯达公司主张的违约金过高，余斯达公司提交的证据不能证明其实际损失，如果法院认定吉庆春构成违约，请法院对违约金予以调整。 第三人明外郭公司认为余斯达公司转租案涉房屋应符合《龟山公园房屋租赁合同》第2.1条和第2.2条的约定，对本诉原告和反诉原告各自的诉讼请求是否能够成立，由法院依法认定。 本院认为，第三人明外郭公司与原告（反诉被告）余斯达公司签订的《龟山公园房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。经明外郭公司同意，余斯达公司有权将案涉房屋转租，但余斯达公司应严格按照《龟山公园房屋租赁合同》的约定，明确转租后次承租人经营业态仅限于旅游服务类。即，余斯达公司在将案涉房屋转租给被告（反诉原告）吉庆春时，应明确告知吉庆春房屋使用用途的限制，这不仅是余斯达公司依约应负的合同义务，也是余斯达公司根据诚实信用原则应负的告知对方与订立合同有关的重要事实的法定义务。现无证据证明余斯达公司履行了告知义务，导致吉庆春在违背真实意思的情况下订立了《房屋租赁合同》，吉庆春有权依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定请求人民法院撤销合同。故，吉庆春要求撤销合同，本院予以支持。对吉庆春行使撤销权的期间问题，无证据证明吉庆春在提前反诉之日的一年前即知道或应当知道撤销事由，即无证据证明吉庆春行使撤销权已超过法定期限，故本院对余斯达公司关于吉庆春行使撤销权已超过1年除斥期间的意见不予采纳。 被撤销的合同自始没有法律约束力，故余斯达公司要求吉庆春支付违约金140525元的诉讼主张于法无据，本院不予支持。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。反诉原告吉庆春要求反诉被告余斯达公司返还保证金50000元，符合法律规定，本院予以支持。 根据《南京市城市公园管理办法》，公园内供游览、休息用的建筑物和设施，由公园管理单位负责维护和保养，不得擅自改变用途。余斯达公司和吉庆春对此均应知晓，在签订合同时均应尽到谨慎注意义务。余斯达公司未履行告知义务，吉庆春亦未尽到谨慎注意义务，故本院认定余斯达公司和吉庆春对案涉《房屋租赁合同》的被撤销均具有过错。对双方各自主张的律师费，考虑到双方都有过错，且律师费不是必然发生的损失，故本院均不予支持。吉庆春要求余斯达公司赔偿装修损失，证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、撤销原告（反诉被告）南京余斯达景区管理有限公司与被告（反诉原告）吉庆春于2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》； 二、驳回原告南京余斯达景区管理有限公司的诉讼请求； 三、反诉被告南京余斯达景区管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告吉庆春保证金50000元； 四、驳回反诉原告吉庆春的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3251元，由南京余斯达景区管理有限公司负担；反诉案件受理费2570元，由南京余斯达景区管理有限公司负担500元，由吉庆春负担2070元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审 判 长 李   伟 人民陪审员 杨 锦 强 人民陪审员 陶   芬 二〇一九年十月十一日 法官 助理 见习王雪楠 书 记 员 李   程