广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3406号原告：廖利民，男，1981年7月25日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告：陈志冲，男，1984年10月22日出生，汉族，住广州市天河区。原告：卢俭，女，1978年10月5日出生，汉族，住广州市天河区。三原告共同委托诉讼代理人：曹小红，广东一粤律师事务所律师。被告：陈耀钊，男，1968年9月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：罗秀明，女，1975年6月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。上述两被告共同委托诉讼代理人：叶银桂，广东金宏桥律师事务所律师。被告：陈丽玲，女，1966年11月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：何简开，女，1946年7月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：陈玉婵，女，1965年3月25日出生，汉族，住广州市天河区。原告廖利民、陈志冲、卢俭与被告陈耀钊、罗秀明、陈丽玲、何简开、陈玉婵合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人曹小红，被告陈耀钊、罗秀明及共同委托诉讼代理人叶银桂，被告陈丽玲、何简开、到庭参加诉讼。被告陈玉婵经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭应诉。本案现已审理终结。原告廖利民、陈志冲、卢俭的诉讼请求：1.被告向原告返还建房资金2138451元；2.被告支付违约金190万元整；3.五被告承担连带赔偿责任；4.五被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年8月17日签订《宅基地合作建设合同》，约定原告为被告提供建房资金，被告提供宅基地土地，房屋建成后约定1-5层由原告出租使用13年6个月，租金用以偿还原告出资款收回投资盈利，其中第6层交由被告使用，期满后原告无条件将房屋返还给被告使用。租赁期内被告不得干涉原告楼层住户的租住，如造成原告损失，被告全额赔偿。双方并约定了违约责任：被告不按照协议约定履行或者反悔的，甲方自违约之日起五个工作日内一次性赔偿原告两倍建房费用，建房费用为190万元。合同履行期间，在建房的过程中原告实际向被告银行及微信转账共1967261元，被告利用原告的资金在原地把房屋建成6层楼房。房屋建成后，原告购置了全屋家电、家具共171190元，开始将房屋出租。在房屋刚开始出租不久，被告就反悔，以楼下门口贴公告、断水断电、砸门窗、砸锁等方式逼迫原告楼层的住户搬走，造成原告严重经济损失，为此原告多次报警。原告与被告之间的合同签订主体适格，意思表示真实，不违背法律强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效的合同。楼房也已建成为被告实际使用，该合同实质是原告借款给被告建房，被告将部分房间的13年半租金用以偿还原告出资，仅涉及到被告处分自己不动产的用益物权。原告已根据双方合同约定履行了出资义务，交付了建房资金给被告，楼房也已建成，但被告违反了合同约定，不肯交付房屋1-5层给原告使用，已属于根本违约，造成原告巨大经济损失。本案审理过程中，经本院审查并对合同作无效释明后，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告签订的《宅基地合作建设合同》无效；2.判令被告向原告返还建房款2138451元；3.判令被告支付资金占用费，按银行同期同类贷款6%计算，自2017年8月17日起至占用资金付清之日暂计至2019年7月4日245209.05元（计算公式：2138451×6%÷360×688=245209.05元）；4.请求判令五被告承担连带责任；5.请求判令五被告承担诉讼费。同时，原告补充事实和理由如下：被告在签订合同前后均保证案涉房屋有合法报建手续，庭审时被告也确认已办理合法报建手续，在整个建房过程原告仅负责提供建房资金，被告骗取原告提供建房资金把房屋建成后，再以各种手段赶走原告的租客，导致该合同无效的过错在于被告，案涉房屋已建成，被告全家人已入住并随时可以出租收租金，被告在此事上在严重获益，作为过错方、得益方应返还资金及支付资金占用费。被告陈耀钊、罗秀明共同答辩：对于原告的第一项诉讼请求，我方予以确认，不同意原告的其他诉讼请求。根据合同法第58条，合同无效，因该合同取得的财产应当返还，有过错方应当赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一，根据本案事实，该房屋现状为被告陈耀钊、罗秀明、何简开居住在西坑村××层，该面积约为100平方米，比建房前其一家人的居住面积300平方米还要小，其他的楼层现均由原告完全占有、使用，而陈玉婵更是没有使用过建成后的房屋，因此被告陈耀钊、罗秀明、何简开、陈玉婵均没有因该合同获得利益或取得财产。而原告所称的建房款陈耀钊、罗秀明、何简开、陈玉婵更是一分都没有取得，原告所有的资金均转给陈丽玲及与本案无关的陈锦滔，因该合同无效的返还，不应由陈耀钊、罗秀明、何简开、陈玉婵四人承担。第二，根据有过错一方应当赔偿另一方损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，过错方应为原告及合同的提供者，原告方明知该合同无效，仍签订该合同，在新房建成后更是将上述房屋违法出租，原告在本案中有明显的主要过错；而关于该合同的提供者明显并非陈耀钊、罗秀明、何简开、陈玉婵等四人。根据原告提供的合同第五页第七点，本协议一式四份，甲方执一份，乙方执三份，而甲方执的合同在陈丽玲手上，并不在陈耀钊、罗秀明、何简开、陈玉婵四人手上，该四名被告对合同的条款均不清楚，特别是第2-4页的内容，没有该四名被告签名，四名被告对于这几页的内容更是一无所知，明显的该合同的提供方及积极促成该合同的人并不是陈耀钊、罗秀明、何简开、陈玉婵四人，因此四人不应承担因该合同无效的过错责任。第三，原告方明知合同无效仍购买家具及将款项转给陈锦滔、陈丽玲账上，因此该过错责任由原告承担，根据原告所提交的房屋租赁合同，证明了原告因该无效合同已经开始获利，即使原告方有损失也应该将获利扣减。被告陈丽玲答辩：我同意原告的全部诉讼请求。陈耀安是我弟弟，他于2008年被判处无期徒刑，羁押于乌鲁木齐。曾经于2016年9月5日写信给我，表明：一、家里的房屋都不要，什么都不要，以后不会介入此事；二、家里房子的事情都要二姐（被告陈丽玲）说了算；三、这些以上的话都是其自愿的，如果其说话不算话，出尔反尔，就此纸张作凭证。陈玉婵没有职业，她独立成家，有自己的住房。房屋出租给二手房东的费用我没有收取。被告何简开答辩：我知道建房的事情，我也清楚陈丽玲委托三原告建房，我同意三原告建房，但合同内容我没有看过，我只是签名。被告陈玉婵未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，编号穗郊字第116017号的农村（墟镇）宅基地使用证载明，坑口乡西坑村一巷4号（现为广州市荔湾区××，以下简称××）为混合结构2层建筑，占地面积63平方米，建筑面积156平方米，宅基地使用人为陈广洪。编号穗郊字第116018号的农村（墟镇）宅基地使用证载明，坑口乡西坑村一巷4号（现为广州市荔湾区西坑一巷9号，以下简称西坑一巷9号）为砖瓦结构建筑，占地面积29.1平方米，建筑面积29.1平方米，宅基地使用人为陈广洪。陈广洪为被告何简开丈夫，被告陈玉婵、陈丽玲、陈耀钊父亲，于2001年逝世。2017年8月17日，原告廖利民、陈志冲、卢俭（乙方、宅基地承建方）与被告陈丽玲、何简开、罗秀明（甲方、宅基地屋主）签订《宅基地合作建设合同》，约定：一、总则，甲方将所属产权宅基地（位于西坑村××、××）交乙方建设和房屋建成后由乙方出租收回投资盈利，宅基地证编号1为穗郊字第116017，宅基地证编号2为穗郊字第116018；总面积约为1255平方米。二、合作方式，1.甲方提供以上宅基地土地，乙方提供建房资金。2.房屋建筑楼层六层。现宅基地楼层为两层，乙方需拆除和运走现有房屋的物品及其余泥，拆除费用和运余泥费用由乙方出资，拆除的楼房及其附属设施设备不对甲方进行任何补偿。3.房屋使用，双方约定房屋使用权限如下：房屋建成后为6层满的，一至五层规格一样；房屋建成后，甲方使用第六层，乙方使用第一层至第五层。4.使用年限，自楼房建成可以使用之日（交付钥匙）起，乙方可支配使用房屋；在可使用之日起45日后，乙方连续使用（出租十三年零六个月），期满后房屋无条件交还给甲方使用，合同到期不能搬走家私、家电，合同终止；乙方使用楼房时间为2019年1月1日至2032年6月30日止。10.甲方自签订本合同1个月内负责处理好以下事宜：签署好四邻协议，调解因建房产生的邻居纠纷；甲方负责到有关部门办理报建手续、水电、网络拆迁和安装等有关事宜；因甲方办理以上手续未完善造成乙方经济损失的，由甲方以现金方式全额赔偿。四、违约责任，1.甲方不按照协议约定履行或者反悔的，甲方自违约之日起五个工作日内一次性赔偿乙方两倍建房费用，建房费用为￥190万元，超期违约金按照每日千分之五计算。2.乙方不按照协议约定履行或者反悔的，甲方可收回整栋楼房，并不作赔偿。3.在合同期内，乙方如有租户发生意外死亡的，所有理赔金额均由乙方自行赔偿，与甲方无关。4.在合同期内，乙方不得利用甲方房屋存放易燃危险物品、毒品或进行违法行为，否则由乙方负全部责任。七、本协议一式四份，甲方执一份，乙方执三份；日后需要签订补偿协议的，双方自行协商，所签订的补偿协议作为不可分割的一部分，具有同等效力。被告陈丽玲、何简开在甲方处签名，被告陈丽玲、陈耀钊、陈玉婵、罗秀明在甲方配偶及子女处签名；原告廖利民、陈志冲、卢俭在乙方处签名；第三方见证人处有刘葵、陈某签名。《宅基地合作建设合同》签订后，被告陈丽玲负责拆除前述两宅基地上的旧房，并进行新房建设。房屋建设过程中，原告按照合同约定向被告陈丽玲及案外人陈锦滔支付款项，进行出资。庭审中，原告及被告陈丽玲确认，陈锦滔负责宅基地房屋建设，原告转给陈锦滔的款项应当算入建房成本。2017年11月13日，被告陈耀钊出具《房屋合建授权委托书》，载明：本人陈耀钊是宅基地所有人陈广洪（雄）之子，宅基地位于西坑村××、××号（宅基地证编号1为：穗郊字第116017；宅基地证编号2为：穗郊字第116018）。现本人同意妈妈何简开、二姐陈丽玲、大姐陈玉婵、妻子罗秀明、弟弟陈耀安等亲属将该宅基地与廖利民、陈志冲、卢俭等人合作建设房屋。因本人在外地不能回家，不能当面签署合同，但本人熟知合同内容，故委托妻子罗秀明（512535197506306826）为本人的合法代理人，全权代理本人办理如下事项：1.全权代理我签署《宅基地合作建设合同》；2.管理合作过程中的收益；3.处理可能出现的纠纷。本人全权委托受托人办理以上事宜，其一切行为和所签署文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。被告罗秀明于2017年11月25日在受托人处签名。2018年8月15日，穗郊字第116017号及穗郊字第116018号两宅基地上分别建成六层房屋，分别对应门牌号为××、西坑一巷9号。至本案庭审时，涉案房屋尚未办理报建手续。原告廖利民、陈志冲、卢俭（甲方、出租人）于××、9号两房屋建成前一个月，与案外人张嘉威、吴亘（乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》，将两房屋第1-5层出租给张嘉威、吴亘。《房屋租赁合同》约定，原告将位于××、9号房出租给张嘉威、吴亘，出租房屋面积经双方确认32间房；张嘉威、吴亘租赁房屋的用途为出租；租赁期限共7.5年，自2018年8月15日起至2026年2月14日止；每月租金为人民币26000，租金从第4年起每隔三年递增10%等。被告陈耀钊、罗秀明一家及被告何简开居住在××六楼，被告陈玉玲居住在西坑××楼。××、9号1-5楼出租过程中，被告陈耀钊因对原被告合建房屋问题有异议，不同意原告使用、出租房屋，砸坏房屋的门、窗、锁，并贴出公告要求房屋租户搬离。关于房屋目前情况，原告称涉案房屋目前不属于其控制；被告陈耀钊、罗秀明称，房屋建成后除了六楼以外，其他楼层均由原告管理、使用以及出租，直到现在原告仍然没有将其占有的楼层交付给被告，其除了六楼以外对于其他楼层均没有控制权，涉案房屋由原告占有的楼房房间均由原告上锁，其无法进入；被告陈丽玲陈述，××的有一个超市还在营业，由二手房东刘敏出租，当时被告要求超市搬走，超市老板要求刘敏赔偿半年租金，超市老板将刘敏告上法庭，故至今还没有搬走。原告为证明其对涉案房屋的出资，向本院提供了银行转账记录、微信转账记录、收据、工程总结算、电器收款收据、家具厂批发订货单等证据材料；其主张所支付款项共计2138451元，其中建房资金1967261元，购置全屋家电、家具共171190元。从原告所提交的付款证据显示，原告的建房资金中最后一笔款项即工程总结算，金额50000元通过银行和微信转给被告陈丽玲的时间为2018年12月21日。庭审中，关于房屋建设成本问题，原告认为其提供的证据已经足以证明涉案房屋建筑成本共计2138451元；被告陈耀钊、罗秀明认为其对原告提供的款项不清楚，由法院根据相关证据进行认定；被告陈丽玲确认原告所主张的款项。原告和被告陈耀钊、罗秀明、陈丽玲均明确不同意对房屋建造成本申请鉴定。本院认为，《宅基地合作建设合同》约定原告出资建设××、9号房屋，房屋建成后由原告在约定的期限内出租收回投资，该合同形式上为合作建设协议，但实质上体现当事人之间关于宅基地房屋的租赁关系，应为宅基地房屋租赁合同。《宅基地合作建设合同》中的甲方虽然仅有陈丽玲、何简开以及罗秀明代理陈耀钊签名，但陈丽玲、陈耀钊、陈玉婵均在甲方配偶及子女签名处签字，视为涉案宅基地相关权利人对合同内容的确认，其享有合同权利并应承担相应合同义务，应当视为合同的当事人。因被告罗秀明是作为被告陈耀钊的代理人在该合同上签字，其权利义务应当归属被告陈耀钊，涉案合同与其无关。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，涉案宅基地房屋建设应当取得所在辖区规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证，但至本案庭审辩论终结前，当事人并未取得相关审批手续。依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，体现双方房屋租赁关系的《宅基地合作建设合同》属于无效合同，对原告要求确认该合同无效的请求，本院予以支持。在此情形下，原被告双方对因合同取得的财产应相互返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。首先，关于合同无效的责任问题。如前所述，《宅基地合作建设合同》因房屋建设没有规划报建手续而无效，在合同没有对规划报建手续如何办理问题进行约定的情况下，正常而言，该项办理手续义务由宅基地使用权提供方承担，故被告陈丽玲、何简开、陈耀钊、陈玉婵对因未有报建手续而引起的合同无效应承担主要责任。原告作为投资方，对此事关合同效力的报建手续未予重视，没有提出相关意见，应承担相应的次要责任。其次，关于被告陈丽玲、何简开、陈耀钊、陈玉婵向原告返还款项的问题。在合同无效的情况下，对于投资方而言，由于出资收益已无法实现，原告投入于涉案房屋建设的资金应由合同相对方被告陈丽玲、何简开、陈耀钊、陈玉婵共同予以返还；对于出地方而言，被告陈丽玲、何简开、陈耀钊、陈玉婵可恢复对宅基地行使相应权利，虽然上盖房屋没有办理规划、报建手续，但并不影响其因涉案宅基地的权利而享有的房屋利益。本案中，原告已经提交了相关证据证明其对涉案房屋的出资，且被告陈丽玲对此予以认可。被告陈耀钊虽然确认原告向被告陈丽玲付款的事实，但其对款项是否为建房款提出了异议。审查被告陈耀钊所提意见，并无相关证据推翻原告对建房出资金额的主张及被告陈丽玲对建房款项的认可意见，被告陈耀钊的该项异议难以成立，本院不予采信。本案审理中，当事人亦不同意对涉案房屋申请鉴定，本院依照原告所提证据，确定该房屋的建造成本为1967261元。至于原告主张其为涉案房屋所使用部分的楼层购置家电家具而支付的费用应并入建筑成本的问题，因家电家具并非附合于涉案房屋，在被告陈耀钊未表示同意接受该部分家电家具，不同意相应款项归入建筑成本的情况下，前述家电家具应归原告所有，由原告自行处分，该款项不应并入涉案房屋的建筑成本，对原告该项请求，本院不予支持。最后，关于建房款资金占用费问题。该费用实际为原告主张的其投入于涉案房屋建设的资金利息损失。《宅基地合作建设合同》无效，合同约定的收益无法实现，必然导致原告所投资金的利息损失，该损失应主要由被告陈丽玲、何简开、陈耀钊、陈玉婵承担。原告主张以投入资金为基数按年6%计算利息，相较于普通民间资金借贷的利率而言，该利息标准在合理范围内，由于原告对本案合同无效需承担一定过错责任，故本院下调该资金利息标准为中国人民银行同期贷款率。该利息以建房资金为本金，自原告支付给被告陈丽玲最后一笔房屋建设款的日期即2018年12月21日起算，以不超过建房款本金为限，由被告陈丽玲、何简开、陈耀钊、陈玉婵亦共同予以偿付。被告陈玉婵经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告廖利民、陈志冲、卢俭与被告陈丽玲、何简开、陈耀钊、陈玉婵于2017年8月17日签订的《宅基地合作建设合同》无效；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈丽玲、何简开、陈耀钊、陈玉婵共同向原告廖利民、陈志冲、卢俭返还建房款1967261元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈丽玲、何简开、陈耀钊、陈玉婵共同向原告廖利民、陈志冲、卢俭赔偿建房款利息损失（以1967261元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2018年12月21日起至实际付清之日止，不超过本金）；四、驳回原告廖利民、陈志冲、卢俭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25869元，由原告廖利民、陈志冲、卢俭负担2070元，被告陈丽玲、何简开、陈耀钊、陈玉婵23799元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨仁义人民陪审员  李翠兰人民陪审员  冯婉雯二〇一九年十月十二日书 记 员  魏冬菊黄辉燕