成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初7624号 原告：成都朗基房地产项目投资管理有限公司，住所成都市武侯区星狮路511号1栋4层11号。 法定代表人：杨绍伟，总经理。 委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢东升，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：迟云梅，女，1975年5月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李筱萍，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。 原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司（以下简称郎基公司）与被告迟云梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朗基公司的委托诉讼代理人陈柏霖，被告迟云梅的委托诉讼代理人李筱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朗基公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2014年10月1日至2018年6月30日期间的物业服务费90272.7元，物业费违约金29862.06元（每日按应缴未缴费用的万分之五计算，从2014年10月1日计算至2018年3月31日，最终计算至实际付清之日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月14日，原告与成都市朗基望锦地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为“望今缘”小区提供物业管理服务，服务期限为2010年10月14日起至首届业主大会成立签订新的《物业服务合同》止，被告于2014年1月2日从望锦公司处购买“望今缘”小区2幢1单元6层601号房屋（建筑面积为278.62平方米），被告应承担自物业首次交付使用之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，并于每年6月15日前和12月15日前向原告预交半年物业服务费用，物业服务费按7.2元/月/平方米计收。原告为“望今缘”小区提供物业服务至今，被告欠付2014年10月1日至2018年6月30日期间的物业服务费和违约金，原告多次催收未果，故诉至法院。 迟云梅辩称，其系“望今缘”小区2-1-601号房屋的实际所有人，现该房屋系其母刘兰英居住。其并非不愿意交物管费，其于2015年入住时发现房屋有质量问题，物管答应维修，一直修，但没修好，也未告知其该找谁负责。开发商和物管承诺购房送家宴，但未举办，承诺是要抵物业费，也未抵。其房屋属于豪宅，但浴室浴缸不能开，一开就漏水，整个小区有一部分住户都有存在此问题。开发商和物管是一家人，法定代表人都是一个人。其已缴费至2015年9月，愿意支付从2015年10月1日起的物管费。其和物管、开发商在2016年均沟通过。因房屋存在质量问题，其不应承担违约金。从登记上看，开发商应于2014年1月23日交房，但未办理交房，承诺送家宴后，其于2015年1月入住，并缴纳半年物管费。 本院经审理认定事实如下：2010年10月14日，郎基公司与成都市朗基望锦地产有限公司（以下简称望锦公司）签订《望今缘前期物业服务合同》约定：郎基公司为“望今缘”小区提供前期物业服务，合同履行期限为自2010年10月14日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业服务费按房屋建筑面积收取，高层住宅的收费标准为7.2元／平方米·月；郎基公司的物业服务费从合同生效之日起按半年缴纳；业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳，业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费；业主未按时、足额交纳物业服务费，经原告书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。2014年1月2日，迟云梅与望锦公司签订《商品房买卖合同》约定，迟云梅购买位于成都市锦江区住宅（建筑面积为278.62平方米）；望锦公司应当在2014年3月31日前向迟云梅交付该住宅。《望今缘交付流程卡Ａ》显示：迟云梅于2015年1月30日办理完毕收房手续。迟云梅于2015年1月30日交纳物业服务费12036.36元。从2015年8月1日至2018年6月30日，迟云梅未交物业服务费70212.24元（278.62平方米×7.2／平方米／月×35个月）。 另查明，《房屋信息查询记录》载明：位于成都市锦江区房屋的所有权人为迟云梅，建筑面积为278.62平方米，规划用途为住宅，商品房合同备案时间为2014年1月23日。 上述事实有，《望今缘前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及附件、《委托装修协议》、签约流程单、购房人家庭成员住房情况申报表、关于房屋装修情况的说明、《望今缘交付流程卡A》、物业服务费催交函、房屋信息查询记录等证据以及当事人陈述在案予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与“郎基·望今缘”小区的开发商所签订的《望今缘前期物业服务合同》及原、被告建立的物业服务合同关系系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告作为“郎基·望今缘”小区的业主，受《望今缘前期物业服务合同》的约束。原告依约向被告提供了物业服务，被告应按约交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，若被告认为原告存在未尽到服务义务造成其财产损失等情况，可另行主张权利，以此为由拒交物业服务费没有法律依据。被告对于原告主张的欠付物业服务费期间（2014年10月1日至2018年6月30日）有异议。根据《望今缘交付流程卡》载明的内容，案涉房屋物业交付日期应为2015年1月30日。依据《望今缘前期物业服务合同》中“业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳”的约定，被告应自2015年1月31日起按半年交纳物业服务费。因此，被告于2015年1月30日已交纳的半年物业服务费应为2015年1月31日至2015年7月31日期间物业服务费，本院对原告诉请中要求被告支付2015年8月1日至2018年6月30日期间的物业服务费70212.24元（278.62平方米×7.2/平方米/月×35个月）部分予以支持。 被告未按《望今缘前期物业服务合同》约定向原告支付物业服务费，其行为已经构成违约，应当依约承担违约责任。《望今缘前期物业服务合同》约定业主未按时、足额交纳物业服务费，经原告书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。现原告主张违约金计算标准为每日按应缴未缴费用的万分之五计算，明显高于《望今缘前期物业服务合同》约定的违约金210.64元（70212.24元×0.3%），因此本院认定被告应按《望今缘前期物业服务合同》约定的违约金计算标准向原告支付的违约金，即被告向原告支付违约金210.64元，故本院对原告主张的违约金予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告迟云梅于本判决生效之日起十日内向原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司支付2015年8月1日至2018年6月30日期间的物业服务费70212.24元； 二、被告迟云梅于本判决生效之日起十日内向原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司支付违约金210.64元； 三、驳回原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2703元，减半收取1351.5元，诉讼保全费1121元，合计2472.5元，由原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司负担571.5元，由被告迟云梅负担1901元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  阎素强 二〇一九年十月八日 书记员  杨 洋