上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12612号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹海涛，男，1987年11月24日出生，汉族，户籍地四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：杨跃辉，上海安盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海阅柔资产管理有限公司，住所地上海市奉贤区南奉公路8505号。法定代表人：姜伟，执行董事。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。上诉人邹海涛因与被上诉人上海阅柔资产管理有限公司（以下简称阅柔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初9886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹海涛上诉请求：1、原审法院判决上诉人承担租金、占有使用费、物业费没有事实依据。是被上诉人采取封门措施，致上诉人无法继续营业，无法搬离。2、原审法院判决上诉人承担违约金，不能成立。3、原审法院不支持上诉人主张的装修损失，显属不公。4、本案系租赁合同纠纷，原审法院将邹海涛列为被告，系法律关系错误。要求撤销原审部分判决，改判支持上诉人全部诉请。阅柔公司辩称，1、双方并没有签订主体变更协议，且即使签订，上诉人也须承担连带责任。原审法院确定的主体没有问题。2、上诉人存在违约行为，应承担违约责任。3、违约金并不过高，被上诉人已给予四个月免租期，目前本案所涉房屋亦未对外招租。4、上诉人经营的大门始终没有关掉过。被上诉人行使的是合同解除权。要求维持原判。阅柔公司向一审法院起诉请求：1、邹海涛支付阅柔公司2018年10月8日至2019年6月24日止的租金、占有使用费491,232元；2、邹海涛支付阅柔公司2018年10月8日至2019年6月24日止的物业费363,375元；3、邹海涛支付解约违约金693,504元；4、邹海涛支付2018年8月至10月的水电费共计11,452元。邹海涛向一审法院提起反诉请求：1、阅柔公司返还保证金216,150元；2、阅柔公司退还租赁面积减少的租金差额100,000元；3、阅柔公司赔偿邹海涛装修损失300,000元；4、阅柔公司支付违约金693,504元。一审法院认定事实：2016年7月11日，阅柔公司（甲方）与邹海涛（乙方）签订《奉贤星雨城时代广场商铺租赁合同》一份，约定阅柔公司将位于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号XX城XX广场XX层XX号商铺出租给邹海涛使用，经营行业为体育，经营产品为健身。建筑面积为1,020平方米，租赁期限自2016年7月8日至2023年7月7日。其中2016年7月8日至2016年11月7日为免租装修期，无需承担租金。租金为每月62,050元，2017年7月8日至2019年7月7日的租金涨至每月77,562元，2019年7月8日至2021年7月7日的租金涨至每月83,767元，2021年7月8日至2023年7月7日的租金涨至每月90,468元。租金采取先付后用的方式，按三个月为一期支付，邹海涛应于每期租金到期前不少于15日支付。房屋租赁保证金186,150元、邹海涛销售商品或提供服务保证金30,000元。该商铺物业服务费按租赁面积计算，每月每平方米45元，先付后用，按三个月为一期支付，邹海涛应于每个支付周期结束前15日支付下一个支付周期的物业服务费。关于邹海涛的违约责任，约定为邹海涛逾期支付租金、租赁保证金、物业服务费等，每逾期一日，按照应付款金额的千分之五向阅柔公司支付违约金。邹海涛逾期支付租金或其他各项费用超过七日，阅柔公司可书面通知邹海涛单方面解除本合同，邹海涛应向阅柔公司按月租金的12倍支付违约金。合同关于通知与送达约定，本合同一方向对方发出的任何通知、文件或联络，均应按照本条约定的联系信息，以专人送达并签署送达回执方式或邮寄送达方式进行。采用专人递送方式的，接收一方签署送达回执之日视为送达，采用邮寄送达的，自邮寄发出之日起第五日视为送达，邹海涛联系地址为四川省资阳市安岳县XX区。合同还约定“乙方”应当是在该房屋所在地（上海市）设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。如乙方设立分支机构具体经营，则仍应由乙方作为承租方履行本合同项下各项义务。合同签订后，邹海涛按约支付了房屋租赁保证金186,150元、邹海涛销售商品或提供服务保证金30,000元，共计216,150元。当日，双方还签订了房屋交接验收确认书，办理了本案讼争商铺的交接手续，该确认书上载明的XX号XX号为同一间商铺，即为本案的讼争商铺。2017年7月28日，双方签订《补充协议》一份，约定邹海涛配合阅柔公司整改安全通道，整改费用由阅柔公司支付，因消防通道占用面积为70平方米，实际租赁面积扣除70平方米，房租费用每月62,050元变更为57,792元，物业费用每月45,900元变更为42,750元。补充协议还约定了租金的具体支付时间。双方均确认该份补充协议已实际履行。2018年10月17日、2018年10月19日，火鸟健身房的会员相继报警并制作询问笔录，均表示在10月17日去上海市奉贤区XX镇XX公路XX城XX楼健身房健身，却发现停止营业，工作人员都没了。有的报案人还陈述10月17日去健身房，发现人去楼空，健身器材还在，门口有告示，说停业3-5个月，会在附近开新馆，如果不开就会退钱。有的报案人表示10月17日下午去现场看了下，发现员工和会员的信息都不在了，办公室很杂乱。有的报案人表示10月16日晚上去锻炼的时候，就只有一个前台人员，17日突然关门，没有任何通知。有的报案人表示16日晚上还正常健身，并预约了私教明天继续锻炼。有的报案人表示10月17日去火鸟健身房时，发现门口张贴了一张告示，说是暂停营业。火鸟健身房即为邹海涛租赁本案讼争商铺进行经营的健身房。同日，阅柔公司张贴公告，表示因邹海涛拖欠租金、物业费、水电费至今未付，已构成违约，现阅柔公司单方解除合同收回房屋，并要求邹海涛赔偿违约金。邹海涛表示在2018年10月17日看到过该公告。2018年10月25日，阅柔公司向邹海涛邮寄关于解除租赁合同的函，邮寄地址为四川省资阳市安岳县XX乡XX街XX号，最后由邹某签收。2018年11月5日，阅柔公司又按上述地址向邹海涛邮寄水电费交款通知单，因拒收而退回。原审庭审中，双方均确认邹海涛支付租金、物业费至2018年10月7日。邹海涛已支付保证金216,150元。邹海涛于2019年6月24日搬离了本案讼争商铺。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方于2016年7月11日签订的《奉贤星雨城时代广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，邹海涛对合同主体提出异议，认为应由上海XX有限公司（以下简称XX公司）作为合同的承租人，承担义务。一审法院认为在XX公司成立后，邹海涛及XX公司未与阅柔公司签订主体变更协议，且即使签订了变更协议，合同也约定乙方即原来的承租人需承担连带保证责任，现阅柔公司坚持只向邹海涛主张权益，于法无悖，对邹海涛关于主体的辩称，不予采信。现邹海涛未按约支付租金、物业服务费等费用，且在2018年10月17日突然停止营业，人去楼空，导致会员聚集在商铺门口，并报警维权，邹海涛以自己的行为表明不再履行义务，致使合同目的不能实现，显属违约，阅柔公司有权单方提出解除合同，现邹海涛表示2018年10月17日已看到了阅柔公司张贴的解除公告，故双方的合同已在2018年10月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于阅柔公司要求邹海涛支付2018年10月8日至2019年6月24日止的租金、占有使用费491,232元及物业费363,375元的诉讼请求，一审法院认为邹海涛直至2019年6月24日搬离本案讼争商铺，就应支付占用期间的费用，且邹海涛亦无证据证明阅柔公司曾拒绝邹海涛搬离的要求或阻拦邹海涛搬离的事实，故对该诉请予以支持。关于阅柔公司要求邹海涛支付解约违约金693,504元的诉讼请求，一审法院认为在本案合同的履行过程中，邹海涛违约事实已很明显，前文中已阐述，但关于违约金的计算标准，结合阅柔公司、邹海涛的履行情况、邹海涛的违约情形酌定为6个月的租金即346,752元。同理，对邹海涛要求阅柔公司赔偿装修损失300,000元及支付违约金693,504元的反诉请求，不予支持。关于阅柔公司要求邹海涛支付2018年8月至10月的水电费11,452元的诉讼请求，一审法院认为邹海涛虽不认可具体的欠费金额，但又未能提供证据证明他的实际欠费，一审法院根据双方之前的付款习惯及支付的金额，确认阅柔公司主张的金额，故对该诉请予以支持。关于邹海涛要求阅柔公司退还租赁面积减少的租金差额100,000元的反诉请求，一审法院认为双方曾于2017年7月28日签订补充协议，就减少租赁面积并减少租金已达成合意，且已实际履行，邹海涛现就同一事实再次主张减少租金，一审法院不予支持。关于邹海涛支付的保证金，现双方合同已解除，阅柔公司应返还给邹海涛。据此判决：一、邹海涛于判决生效之日起十日内支付阅柔公司2018年10月8日至2019年6月24日止的租金、占有使用费491,232元；二、邹海涛于判决生效之日起十日内支付阅柔公司2018年10月8日至2019年6月24日止的物业费363,375元;三、邹海涛于判决生效之日起十日内支付阅柔公司违约金346,752元；四、邹海涛于判决生效之日起十日内支付阅柔公司水电费11,452元；五、阅柔公司于判决生效之日起十日内返还邹海涛保证金216,150元；六、驳回邹海涛的其余诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人邹海涛与被上诉人阅柔公司之间的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合法、有效，应属正确。上诉人邹海涛作为合同主体，应当承担履约等合同义务以及相关合同法的义务。由于上诉人未按约支付租金等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人行使合同解除权，具有事实和法律依据。关于解除合同后果处理，原审法院根据本案查明事实以及相关法律规定，确定租金、占有使用费等金额，酌定违约金的数额，具有事实依据，亦有法律依据。上诉人上诉请求，与本案查明事实不符，同时，其未依法提供充分、有效的证据予以佐证，故本院不予支持。综上所述，邹海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,715元，由上诉人邹海涛负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十月三十一日书记员  金小卿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……