长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初2202号 原告：长春昊源房地产开发有限公司，住所：吉林省长春市二道区昊源杰仕尚部E1号楼。 法定代表人：王学东，总经理。 委托代理人：杨雪，该公司员工。 委托代理人：房科，该公司员工。 被告：徐宏昕，住址：吉林省公主岭市。 委托代理人：梁立国，吉林五洲律师事务所律师。 原告长春昊源房地产开发有限公司（以下简称昊源公司）与被告徐宏昕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊源公司委托诉讼代理人杨雪、房科、被告及委托诉讼代理人梁立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昊源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房屋差价款211829元（原诉请数额为322750元，开庭时减少至211829元）；2、判令被告赔偿经济损失39000元（2016年6月起至2019年8月止，共计39个月，每月房租1000元）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年5月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定，原告购买房屋位于长春市二道区伊水名苑第7幢4单元2523号房，该商品房申报用途为商品住宅，设计层高为3米，建筑面积为122.67平方米。被告实际居住的面积是188.11平方米，其中第25层面积124.24平方米，第26层阁楼可以办理产权的面积为42.95平方米（设计层高为3米），不可以办理产权的面积为20.92平方米（设计层高为3米），被告只购买的面积为122.67平方米。实际私自使用了原告65.44平方米的使用权并居住至今。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》的房屋不包括阁楼的面积，被告擅自占用原告房屋，属于非法占有行为，侵害了原告的利益及所有权。 徐宏昕辩称：被告认为原告的诉请没有事实依据也没有法律依据。一、在事实上原告是将出售给被告房屋的内部上一层用隔板形成阁楼交付给被告使用的，这在双方形成的商品房买卖合同附件4的约定中可以证明，也即不存在被告擅自占有原告的房屋，原告认为被告非法占有原告的房屋与事实不符，原告请求支付阁楼价款与合同约定不符，因为双方在商品房买卖合同中明确约定了合同面积超出了登记面积时，由被告承担超出面积的3%的价款，超出3%的部分由原告承担价款，所有权归被告所有，所以原告请求被告支付阁楼价款是没有事实依据的，按照产权登记机关备案的被告所购买房屋的分套建筑面积成果表所列明的面积，这是登记备案的面积，如果发生登记面积与合同约定面积不符应按合同约定进行处理；二、在法律上原告的诉请是违法行为，因为我国合同法明确规定合同依法生效后合同当事人应全面履行合同约定的义务，现原告违反合同约定提出无理的诉请其行为按照法律规定是一种违约行为，也即是一种违法行为，其违法行为不应该得到法院的支持，所以请一审法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉请请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）昊源公司开发伊水名苑小区。案外人胡桂兰购买其中7栋2523号房屋。2016年4月27日，针对高格蓝湾7栋2523号房屋，原房主胡桂兰向昊源公司出具《撤销备案申请》一份，载明：本人胡桂兰申请撤销高格蓝湾7栋2523室合同备案，开发商只需配合办理撤销备案手续，其他一切行为与开发商无关。同日，出具《更名申请》一份，载明：本人胡桂兰现申请将本人购买的伊水名苑（高格蓝湾）7栋2523室更名为徐宏昕，本人胡桂兰放弃该房屋所有权，如出现任何问题与本人及开发商无关。 （二）2016年5月11日，针对上述房屋，徐宏昕与昊源公司重新签订《商品房买卖合同》，约定：徐宏昕购买昊源公司开发的伊水名苑（高格蓝湾）第7幢4单元2523号房，设计层高3米，建筑面积122.67平方米,每平米4932元，总金额605008元。其中合同第五条约定：面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按照第二种方式进行处理，第二种方式有两项约定：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按银行同期利率给付利息；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人……面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 合同第十条约定：涉及规划、设计变更的，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做书面答复的视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 合同附件四合同补充协议：屋面上空使用权归购买人所有，隔板由出卖人做好。 合同签订当日，徐宏昕交付房款605008元，昊源公司出具购房款收据。同时，徐宏昕接收该房屋。 （三）2008年4月21日，针对伊水名苑项目昊源公司取得建字第220000200800082号建设工程规划许可证及附图，2008年8月1日，取得商品房销（预）售许可证。2015年6月25日，针对伊水名苑项目，昊源公司取得建字第220000201500236号建设工程规划许可证及附件、附图。其中附图图纸中显示有7号楼26层。 （四）存档于长春市房产档案馆的2008年7月24日伊水名苑7、8、9、38号楼房屋分套建筑面积计算成果表（预算）中显示涉案房屋2523室建筑面积为122.67平方米，该栋该单元未显示有26层房屋面积或其他信息。存档于长春市房产档案馆的2018年3月14日伊水名苑7、8、9、38号楼房屋分套建筑面积计算成果表显示涉案房屋2523室建筑面积为167.19平方米，户型为三室两厅，对应该单元26层（阁楼）一栏仅显示“越层”，未标注面积等其他内容，2523号房所在单元房屋同侧相同户型面积均为124.24平方米，户型均为二室二厅。 （五）2013年7月29日，长春市规划局长规罚决二字[2013]第4号行政处罚决定书显示，本案涉案房屋所在小区存在问题为规划许可总建筑面积为434361.56平方米，实建总建筑面积为443018.24平方米，超建建筑面积为8656.91平方米，其中规划许可的28栋住宅和1栋居住式公寓，顶层除5号、9号、15号、56号四栋楼以外，其他25栋楼顶层局部违法超建一层，超建建筑面积为6627.17平方米；公建局部增加夹层，超建建筑面积为995.77平方米；不明原因超建建筑面积为1033.91平方米。并对原告进行了行政处罚。 本院认为：昊源公司与徐宏昕签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为：徐宏昕是否应向昊源公司补交房款，补交数额为多少。 昊源公司主张买卖合同载明的房屋涉及层高为3米，面积为122.67平方米，房屋在规划、设计变更后，除合同约定的2523号房屋之外，26层阁楼可以办理产权的部分为42.95平方米，徐宏昕应对其占有、使用的阁楼部分补交房款4932元/平方米×42.95平方米=211929元。 首先，从规划、设计方面来看，根据长春市房产档案馆2018年3月14日伊水名苑7、8、9、38号楼房屋分套建筑面积计算成果表显示7号楼共计25层，其中2523号房屋同侧楼下同户型房屋建筑面积均为124.24平方米，户型均为二室二厅；而2523号房屋建筑面积为167.19平方米，户型为三室二厅，26层（阁楼）部分均显示为“越层”，未具体显示面积或户型，则2523号房屋多出部分面积及一室应为阁楼部分，即167.17平方米中包含阁楼面积，阁楼部分为25层房屋一部分，并非是独立于25层的独立房屋。其次，从合同约定来看，双方在商品房买卖合同附件四中载明“屋面上空使用权归购买人所有，隔板由出卖人做好”（非顶层住户未载明该内容），即已经约定徐宏昕购买2523号房屋的同时对阁楼部分也享有所有权，2523号房屋与阁楼系一体。最后，从合同签订及履行来看，合同第十条约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，出卖人应当在有关部分批准同意之日起10日内，书面通知买受人。庭审中，昊源公司仅提交拍摄于2015年6月16日的小区门口建设工程规划调整公示照片，在被告不予认可、本案立案后现场无法核实情况下，该证据不予采信。即便该日昊源公司进行了规划调整公告，但其未能提交证据证明曾按合同约定的书面方式通知过原房主胡桂兰。而且，昊源公司与徐宏昕重新签订合同时间为2016年5月11日，是在公示时间近一年之后，昊源公司在明知规划变更情况下，仍与徐宏昕签订122.67平方米的买卖合同，且未向其告知规划或设计变更，即双方对规划或设计变更部分没有达成新的合意，不适用合同十条约定。 但该房屋实测面积与合同约定面积确实存在误差，则在双方没有补充协议、徐宏昕未要求退房情况下，根据《商品房买卖合同》第五条约定应当按照面积误差比支付房款，即产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，涉案房屋面积误差比=（产权登记面积167.19平方米-合同约定面积122.67平方米）/合同约定面积122.67平方米×100%=36.29%，已经超过3%，面积误差比3%部分面积为3.68平方米，故原告应按照4932元/平价格补足该部分房款即18149.76元。对于超过3%部分的面积的差价款，应按照约定由出卖人即原告自行承担，本院对原告要求被告承担超过3%部分的面积的差价款的诉求不予支持。对于原告另外主张的被告占用超出面积的房屋损失，并无事实依据以及法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、徐宏昕于本判决生效之日立即向长春昊源房地产开发有限公司交纳房屋差价款18149.76元； 二、驳回长春昊源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6726元减半收取为3363元，其中189元由徐宏昕负担，3174元由长春昊源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  翟微 二〇一九年十月二十日 书记员  董塔