福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初5022号 原告：泉州美岁南益商业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区田安北路南益集团大厦28-29楼，统一社会信用代码：91350500MA344YMG1Q。 法定代表人：黄福兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐长青、黄思超，均系上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 被告：泉州洲渔餐饮管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东湖街道丰泽街南益广场3楼301店面，统一社会信用代码：91350503MA2Y2TJA4N。 法定代表人：林波。 被告：林波，男，1983年7月21日出生，汉族，住福建省福清市。 原告泉州美岁南益商业管理有限公司（以下简称：美岁南益公司）与被告泉州洲渔餐饮管理有限公司（以下简称：洲渔公司）、林波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告美岁南益公司的委托诉讼代理人徐长青到庭参加诉讼，被告洲渔公司、林波经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。 美岁南益公司向本院提出诉讼请求：1.洲渔公司立即将位于泉州市丰泽区商铺腾空并交由美岁南益公司；2.洲渔公司立即向美岁南益公司支付商铺租金人民币（下同）146362.50元；3.洲渔公司立即向美岁南益公司支付自2019年1月1日起至洲渔公司交还商铺之日止的综合管理费（按每月46777.50元计算）；4.洲渔公司立即向美岁南益公司支付装修期间的商铺占用费106666.88元，并支付自2019年4月1日起至洲渔公司交还商铺之日止的占用费（按每月63787.5元×200%计算）；5.洲渔公司立即向美岁南益公司支付水电费104082.09元、灯箱服务费2566.67元；6.洲渔公司立即向美岁南益公司支付违约金14478.10元，并自2019年4月1日起以286695元为基数按日万分之五向美岁南益公司支付拖欠租金及综合管理费的违约金至付清之日止；自2019年4月15日起，以104082.09元为基数按日万分之五向美岁南益公司支付拖欠水电费的违约金至付清之日止；7.就美岁南益公司上述第二、三、四、五、六项诉讼请求的支付款项，在洲渔公司财产不足清偿时由林波承担清偿责任；8.洲渔公司立即将其住所由前述商铺依法变更至其他办事机构所在地。事实与理由：2017年5月1日，就承租位于泉州市丰泽区商铺，洲渔公司与美岁南益公司签订编号为ＭＳＳＹ-ＭＳＮＹ-ＺＳＺＬ-2017（023）的《商铺租赁合同》，并于2017年6月18日移交该商铺。依据该合同，前述商铺面积850.50平方米，租期为2017年9月27日起至2023年9月26日止，装修期为2017年7月1日至2017年9月26日，装修期给予免租优惠；商铺租金每年调整，其中2018年9月26日前的租金为37209.38元／月，2018年9月27日至2019年9月26日的租金为63787.50元／月；综合管理费为46777.50元／月；电费1.38元／度（2018年10月11日起调整为1.27元／度）、水费3.5元／吨（2017年12月1日起调整为4.18元／吨）。该合同同时约定，租金、综合管理费季付，洲渔公司应当在每个月交租期最后一个月的20号前向美岁南益公司一次性足额支付下个季度款项。如洲渔公司延迟交纳租金或综合管理费或公用事业费累计超过三次（含），则美岁南益公司有权解除合同、没收履约保证金并要求洲渔公司补交各项减免优惠政策所减免的租金或其他款项；如洲渔公司迟延交纳租金或其他费用，每延迟一日，应按欠款金额万分之五支付违约金。前述租赁合同签订后，洲渔公司未按照约定时间交付2018年11月11日以来的水电费以及2019年1-3月的租金、综合管理费，且虽经美岁南益公司督促拒不支付。2019年3月20日，美岁南益公司再次向洲渔公司发出《南益美岁天地期限付款通知函》，要求洲渔公司在2019年3月31日前付清拖欠的截至2019年3月31日的租金及管理费，并协商剩余款项支付时限，如逾期不付则《商铺租赁合同》自2019年4月1日解除。但洲渔公司此后未付清租金及综合管理费，故《商铺租赁合同》于2019年4月1日解除，美岁南益公司有权追究洲渔公司的违约责任。而鉴于洲渔公司为自然人独资企业以及不规范经营管理，故林波与洲渔公司应当就债务承担连带清偿责任。 本院经审理认定事实如下： 2017年5月22日，洲渔公司（合同乙方、承租人）与美岁南益公司（合同甲方、出租人）签订《商铺租赁合同》一份，甲方同意将南益美岁天地中三层301号商铺出租给乙方，该房屋套内面积为850.5平方米。该合同主要约定：甲方移交、乙方进入该房屋之日，双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日；计租日为该房屋实际用于经营（包括试营业、试运行）之日；租约年为计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年；计租面积为850.5㎡；租赁期限为72个月，即自2017年9月27日至2023年9月26日；第一个租约年（即2017年9月27日至2018年9月26日），月租金为37209.38元，第二个租约年（即2018年9月27日起至2019年9月26日），月租金为63787.5元，第三个租约年（即2019年9月27日至2020年9月26日，月租金为66976.88元；第四个租约年（即2020年9月27日至2021年9月26日，月租金为66976.88元；第五个租约年（即2021年9月27日至2022年9月26日，月租金为70319.34元；第六个租约年（即2022年9月27日至2023年9月26日，月租金为70319.34元；租金按自然季度支付，如租赁期限的首月和尾月不足整月的，乙方当月租金按“该月租金除以30天再乘以实际天数”计算，应在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金；首期租金应于开业日前10个工作日内支付;乙方在该房屋内经营品牌为“ZOE海鲜自助”，经营项目为餐饮；本合同签署后5个工作日内，乙方应当向甲方支付13万元作为履约保证金；甲方有权从履约保证金相应扣除乙方欠付的租金或者综合管理费及乙方违约金、赔偿金；本合同项下的进场日暂定为2017年7月1日，届时甲方按进场日现状向乙方交付房屋，乙方应当自行前往南益美岁天地与甲方办理房屋交接手续，签署《房屋交接确认书》；装修期为2017年7月1日至2017年9月26日；装修期管理费为21262.5元，装修期管理费应由乙方于实际进场日或之前一次性支付给甲方或物业公司，装修期内乙方不需支付租金，但仍须支付装修期管理费、能源及公共事业费用及本合同项下应缴纳的其他费用；甲方整体开业日暂定为2017年9月27日，甲方应提前20日书面通知乙方具体开业日，乙方应于甲方要求的开业日同时开业经营；乙方应当自计租日起向甲方交纳该房屋的综合管理费，综合管理费特指甲方委托的物业管理单位对本合同项目日常营运期间、公共区域的保安、保洁、绿化的服务费，公共垃圾清运费、公共设施设备运行和维修服务费等；综合管理费按计租面积计付，2017年9月27日至2023年9月26日每月综合管理费为46777.5元，综合管理费按自然季度支付，如租赁期限的首月和尾月不足整月的，当月综合管理费按“该月综合管理费除以30天再乘以实际天数”计算；乙方应在该房屋开业前向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费，南益美岁天地内水电燃气等传送过程中损耗部分发生的公用事业费，按照该房屋的实际用量占南益美岁的总用量的比例分摊，乙方应当在交纳该房屋公用事业费同时将分摊的损耗部分公用事业费一并向甲方或物业服务公司交纳，具体费用收取标准以甲方或物业服务公司通知为准；乙方向甲方或物业服务公司交纳的各项公用事业费，均为甲方或物业服务公司代相关公用事业部门收取……乙方迟延交纳租金或其他费用，每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠款金额万分之五的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担本合同提前终止的违约责任；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除；甲乙双方特别明确，乙方完全履行本合同是甲方给予乙方各项减免优惠政策的前提，如因乙方原因导致本合同提前解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），各项减免优惠政策无效且具有溯及力，则乙方应在本合同解除后7日内补交各项减免优惠政策所减免的租金或其它款项；无论任何原因，交还日后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占有费，并按照合同终止时该房屋综合管理费标准的100%向物业服务公司支付综合管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。如因此造成甲方迟延向新租户交还该房屋而需承担违约金或其他直接损失的，乙方均应全额赔偿。该合同附件七为“相关费用明细清单”，明确了乙方应支付的费用项目及金额，上述合同涉及的具体费用有电费1.38元/度；水费3.5元/吨，均按月实际支付。 合同签订后，洲渔公司缴交保证金13万元。2017年6月19日，美岁南益公司与洲渔公司的负责人陈江超进行了房屋交接。 洲渔公司从2018年11月1日开始拖欠水费，2018年11月1日至2019年4月10日共使用水量1444吨；2018年11月11日开始拖欠电费，2018年11月11日至2019年4月10日共使用电量73264.7度；从2019年起未足额支付租金、综合管理费，分别于2019年1月30日支付租金2万元，于2019年2月2日支付租金5000元，于2019年3月31日支付租金1万元，于2019年4月8日支付租金1万元。 2019年3月20日，美岁南益公司向洲渔公司邮寄限期付款通知函一份，内容主要：贵方欠租金、综合管理费及其他费用合计396074.14元，我司于2019年1月7日、2019年2月27日向贵方邮寄通知，并多次派业务人员与贵方沟通，但至今未缴。贵方拖欠租金及费用的行为已严重违反合同，现通知贵方须于2019年3月31日前付清上述拖欠的租金及费用，逾期未付清，双方的《商铺租赁合同》自2019年4月1日解除……该份函件按合同约定的送达地址邮寄，于2019年3月21日被签收。 洲渔公司为个人独资企业，于2017年3月15日成立，成立时投资人为陈江超，2017年10月30日其投资人变更为陈圣，2018年11月14日其投资人变更为林波。 上述事实有美岁南益公司提供的身份证明材料、《商铺租赁合同》、房屋交接确认书、银行收款回单、电费催缴通知书、邮寄单据、投递信息及美岁南益公司的庭审陈述予以证实，本院予以认定。 本院认为，美岁南益公司与洲渔公司签订的《商铺租赁合同》未违反法律的规定，合法有效，双方均应按照该合同约定享有和履行各自的权利义务。美岁南益公司已按约交付涉案商铺，洲渔公司应依约交纳履约保证金、综合管理费、电费、水费、租金等。但洲渔公司从2019年1月1日开始未能按期足额缴纳租金、综合管理费，已构成违约，故美岁南益公司有权依照合同约定解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，美岁南益公司向洲渔公司发出限期付款通知函，洲渔公司于2019年3月21日签收该通知，仍未支付拖欠的各项费用且未提出异议，故该商铺租赁合同于2019年4月1日解除。双方的合同已解除，洲渔公司应腾空并返还涉案商铺。双方合同约定租赁的商铺为南益美岁天地中三层301号商铺，现美岁南益公司请求洲渔公司返还301-304号商铺，缺乏依据，其请求超出本院认定部分，不予支持。 对美岁南益公司主张的各项欠款，本院分析认定如下： 1.租金：自2019年1月1日起至2019年4月1日止，商铺租金为148488.75元（63787.5元/月×3个月+63787.5元/月÷30日×1日-45000元），美岁南益公司请求146362.5元，予以照准。 2.综合管理费：自2019年1月1日起计付至实际返还商铺之日按合同约定为46777.5元/月。 3.占有使用费：（1）装修期间商铺占用费：装修期为2017年7月1日至2017年9月26日，按37209.38元/月计算，为106666.88元（37209.38元/月×2+37209.38元/月÷30日×26日）；合同约定，因洲渔公司原因导致合同提前解除，各项减免优惠政策无效。现因洲渔公司逾期支付各项费用导致合同提前解除，故美岁南益公司请求洲渔公司支付装修期间的占有使用费，予以支持。（2）关于合同解除后的占有使用费：租赁合同解除后,涉案商铺继续由洲渔公司占有使用,美岁南益公司有权要求洲渔公司支付实际占用期间的占有使用费,现美岁南益公司要求洲渔公司支付占有使用费,不违反法律规定,本院予以支持。关于占有使用费的计算标准。合同约定，洲渔公司未按约定返还商铺，从交还次日起，应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%支付占有费。本院认为,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定:当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。上述约定属于对逾期返还涉案商铺的违约责任的约定，其约定过分高于造成的损失,本院予以调整,结合双方的约定并考虑到美岁南益公司实际损失情况,本院酌情按照82000元/月的标准计算占有使用费，并应从2019年4月2日开始计算至实际返还之日。 4.水电费98100.17元。其中电费93046.17元（1.27元/度×73264.7度），合同约定1.38元/度，美岁南益公司主张电费作了调整，为1.27元/度，予以照准；水费：5054元（3.5元/吨×1444吨）；美岁南益公司主张按4.18元/吨计付水费，但其仅提供水费调整通知，未有证据表明该通知已送达洲渔公司，故对其主张按4.18元/吨计付水费,不予支持。美岁南益公司主张灯箱服务费，但未提供证据证明其主张，不予支持。 关于违约金问题。商铺租赁合同约定了各项费用的支付时间，且规定延迟缴纳租金或其他费用，每延迟一日，应当支付相当于欠款金额万分之五的延迟履行违约金，故洲渔公司应自每笔每期逾期之日起至实际支付之日止支付相应的违约金。具体为：1.租金的违约金：合同约定租金按自然季度支付，于每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金，洲渔公司2019年1月至3月拖欠的租金146362.5元应自2018年12月21日起支付违约金；2.综合管理费的违约金：合同约定综合管理费的支付期限与租金的支付期限一致。洲渔公司自2019年1月开始拖欠综合管理费，美岁南益公司请求以2019年1月至3月的综合管理费140332.5元（46777.5元/月×3）为基数从2018年12月21日起计付违约金，予以支持。3.水电费违约金：合同约定按月支付，美岁南益公司请求从2019年4月15日计付违约金予以支持，但应以98100.17元为基数。关于洲渔公司已经缴纳的履约保证金13万元，美岁南益公司同意在洲渔公司应支付的款项中抵扣，可予照准。 洲渔公司系个人独资企业，其财产若不足以清偿上述债务时，林波作为投资人应对洲渔公司的债务进行清偿，故对美岁南益公司要求林波承担清偿责任的诉求，予以支持。 双方合同解除后，洲渔公司继续以涉案商铺作为其登记住所，没有合同依据。故美岁南益公司请求洲渔公司将其住所由涉案商铺变更至其他办事机构所在地，理由得当，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、泉州洲渔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空并返还址在泉州市丰泽区商铺（套内面积为850.5平方米）给泉州美岁南益商业管理有限公司； 二、泉州洲渔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内泉州美岁南益商业管理有限公司支付尚欠的商铺租金146362.5元、电费93046.17元，水费5054元（扣除泉州洲渔餐饮管理有限公司已支付的履约保证金13万元）； 三、泉州洲渔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州美岁南益商业管理有限公司自2019年1月1日起至实际返还商铺之日按46777.5元/月计算的综合管理费； 四、泉州洲渔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州美岁南益商业管理有限公司支付尚欠的装修期间商铺占用费106666.88元； 五、泉州洲渔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州美岁南益商业管理有限公司自2019年4月2日起至实际返还商铺之日止按82000元/月计算的占有使用费； 六、泉州洲渔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向按每日万分之五的标准向泉州美岁南益商业管理有限公司支付下列违约金：自2018年12月21日起以146362.5元（租金）为基数计算；自2018年12月21日起以140332.5元（综合管理费）为基数计算；自2019年4月15日起以98100.17元(水电费)为基数计算；上述违约金均计算至实际支付之日止; 七、泉州洲渔餐饮管理有限公司的财产不足以清偿上述债务第二、三、四、五、六项时，林波应对上述债务承担清偿责任； 八、泉州洲渔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将其住所由泉州市丰泽区店面变更至其他办事机构所在地； 九、驳回泉州美岁南益商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10250元，由泉州美岁南益商业管理有限公司负担812元，由泉州洲渔餐饮管理有限公司负担9438元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴新竹 审 判 员  罗玉虹 人民陪审员  吴媚英 二〇一九年十月十一日 书 记 员  郑颖斌 附注引用主要法律法规条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 2.《中华人民共和国个人独资企业法》 第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。 3.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。7