福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初4853号 原告：陈朝龙，男，1965年6月15日出生，汉族，住福州市台江区灰炉巷11号，现住福州市仓山区。 被告：福州市建设发展集团有限公司，住所地福州市台江区台江路15号城投大厦15楼。 法定代表人：黄志强，董事长。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭春娇，福建名仕律师事务所实习律师。 原告陈朝龙与被告福州市建设发展集团有限公司（以下简称建发公司）不动产登记纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈朝龙、被告建发公司的委托诉讼代理人夏祖铃、彭春娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告因不予协助原告进行房屋土地使用权登记，取得土地使用权证而应支付违约金暂计至起诉日止113142.18元，以及直至实际取得土地使用权证日止的违约金；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于福州市仓山区建新镇金港路36号和园（原金山桔园二期）系被告所开发，原告是该小区××单元所有权人。原告取得所有权证书后，带着产权证书和相关材料办理土地使用权登记时，被土地登记部门告知因土地性质问题不予受理办理。在此之前，原告自从被告发出“交房通知书”入住开始，就已经不断督促被告办理“两证”（产权证、土地证）但被告每次都以市政府有关部门正在协调处理，此事不应由被告缴交土地变更费为由搪塞、拖延不办。每次原告督促办证时，被告都是以出具只有被告内部才有、才能知道的各个时期政府部门协调办理“两证”文件的复印件给原告过目，并由此来说明能办但还不办“两证”缘由。时至2015年6月原告将相关情况提请福建二套帮帮团新闻采访报道，这才触动办理“所有权证”，但土地使用权证因被告不予缴纳土地性质变更费而被搁置，不能办理。为此事原告相继进行多次上访都不能解决。在忍无可忍情况下，原告于2018年9月起诉人民法院，经一审、2019年4月29日二审终审判决被告应予判决生效之日起十日内主动协助原告办理涉及房屋土地使用权证，可是被告仍然无视中院生效判决，就是不理不睬，对原告三请求，督促自动履行生效判决仍然无动于衷。原告认为被告向土地部门办理土地性质变更审批，协助原告办理土地使用权证是被告已被二审判定的不可推卸的责任和义务，必须执行，但让人意外的是被告还是自始扯皮，懈怠，无所畏，至今就是不执行，这致使原告房屋产权权利至今不能完全登记，始终仍处于不完全状态，给原告依法行使产权权利造成严重影响，经济损失巨大。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应承担违约责任。承担支付违约金金额暂计至起诉日止数为113142.18元，以及直至实际取得土地使用证日止违约金额。具体计算方式为：购房款总额乘以中国人民银行逾期贷款利率乘以违约时间（发出交房通知书入住使用之日起90天后到实际取得土地使用权证之日止）。 被告辩称，一、原告不是与被告发生商品房买卖合同法律关系，而是与福州市台江区拆迁工程处发生拆迁安置法律关系，负责原告拆迁安置事宜的单位是福州市台江区拆迁工程处。原告与福州市台江区拆迁工程处签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，以产权调换方式获得安置房。被告没有与原告签订《商品房买卖合同》，没有建立相应的商品房买卖合同法律关系。因此，根据合同相对性原则，原告应当依据其签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》向福州市台江区拆迁工程处主张权利，要求福州市台江区拆迁工程处提供原告办理产权的协助手续。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加”。为便于法院查明案件事实，妥善解决纠纷，建议贵院依法追加相关单位参与本案诉讼。二、被告是与台江区旧屋区改造领导小组办公室发生房屋买卖法律关系，不是与原告发生商品房买卖合同法律关系。根据福州市政府会议要求，被告与台江区旧屋区改造领导小组办公室签订《购房协议》，将依法开发建设的经济适用房出售给其，由其统筹安排使用，出售后被告仅负有在交房、出具发票、产权总登等方面的配合协助义务。双方在购房时，非常明确的表明，是以划拨方式的土地上建设的经济适用房进行交易，被告不具有承担划拨转为出让土地的义务。被告已经完成了经济适用房交易相应的协助义务。三、被告是根据福州市政府的批准在划拨土地上依法依规建设经济适用房，在台江区旧屋区改造领导小组办公室购房前后一直均按照划拨地开发建设，并获得土地登记部门依法认可。根据《福州市政府关于福州市住宅发展有限公司在浦上路经济适用房建设用地的批复》（榕政地[2004]447号），诉争房屋所涉土地是政府以划拨方式提供给被告作为金山橘园洲二期经济适用房建设的用地。被告已经完成用地批准、规划许可、开工建设、竣工验收合格、土地核验及产权总登等开发建设法定程序，依法办理了《用地批准书》《土地使用权证》等，不存在违法违规行为，并且最后获得了土地登记部门的产权确认登记予以依法认可。四、原告提出的违约金诉请没有合同和法律依据，应予以驳回。原告依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求被告承担违约金。但上述规定仅适用于商品房买卖合同法律关系，被告不是与原告发生商品房买卖合同法律关系，案涉房屋为经济适用房而非商品房，即本案不适用《城市房地产开发经营管理条例》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。现不存在土地使用权证，仅有不动产权证，原告诉请不能实现。五、根据福州市政府及相关部门的多份文件，诉争房屋所涉土地由划拨改为出让的土地出让金等税费是由台江区政府承担的，台江区政府应先行负责支付给被告，再由被告负责代为缴纳后，才能变更土地性质。被告并不承担缴纳相应税费的责任。根据福州市政府常务会议纪要（〔2005〕18号）、《城建项目协调会会议纪要》（〔2005〕330号）等会议文件，在诉争房屋所涉土地以划拨方式批准建设为经济适用房后，福州市政府以会议纪要方式同意将部分经济适用房转为商品房，但是需要补缴划拨改出让的有关税费后由市国土资源局予以办理土地使用权出让手续。2007年8月14日，福州市财政局同意先予办理经济适用房转为商品房的产权手续。2009年3月5日，福州市政府作出《关于协调五一观礼台及周边旧屋区拆迁等问题的情况汇报》，明确台江区政府根据市房改办的确认函，向市国土局申请办理划拨用地改出让手续，之后由市国土局予以办理土地证，时任梁建勇常委副市长批示“拟同意”。2010年5月12日，福州市住房委员会办公室《关于确认金山桔园二期和园经济适用房改安置房源的复函》（榕房委办〔2010〕30号）,再次确认了经济适用房转为安置房的做法。2011年3月22日，福州市台江区政府向福州市国土资源局发函，申请办理划拨用地改出让手续。2013年12月4日，福州市政府出具《文件办理告知单》，明确由台江区与被告结清购房款，并由台江区政府向市房屋登记中心提供购房花名册后办理产权证。2017年6月29日，福州市政府出具《文件办理告知单》，明确土地出让金由台江区政府先行负责支付给被告，然后再由被告负责代为缴纳。2019年4月8日，福州市政府出具《文件办理告知单》，再次明确台江区抓紧补交土地出让金，必须在4月底前办好。2019年5月28日，福州市财政局作出《关于金山桔园二期和园土地出让金事宜反馈意见的函》也明确由台江区政府筹措并及时缴纳土地出让金。以上事实表明，自2005年被告获得诉争房屋所涉土地使用权证以来，福州市政府及相关部门的多份文件，均明确表明：诉争房屋所涉土地由划拨改为出让的土地出让金等税费是由台江区政府承担的，台江区政府应先行负责支付给被告，再由被告负责代为缴纳后，才能办理划拨土地变更为出让土地的手续，被告并不承担缴纳相应税费的责任。现因台江区政府尚未支付诉争房屋所涉土地由划拨改为出让的土地出让金等税费，导致后续变更程序无法顺利进行。综上所述，原告与被告没有建立商品房买卖合同法律关系，原告是与福州市台江区拆迁工程处发生拆迁安置法律关系，因此原告无权直接向被告主张权利；被告已依法履行了诉争房屋的开发建设义务，办理了包括土地信息在内的产权总登协助手续；根据福州市政府及相关部门的多份文件，诉争房屋所涉土地由划拨变更为出让的土地出让金等税费是由台江区政府承担的，台江区政府应先行负责支付给被告，再由被告负责代为缴纳后，才能办理划拨变更为出让的手续，被告并不承担缴纳相应税费的责任，也未拖延履行协助义务。 本院经审理认定事实如下：福州市住宅发展有限公司于2005年取得仓山区浦上路面积为244498平方米土地的使用权，使用权类型为划拨，用途为经济适用房，后福州市住宅发展有限公司将该片区土地开发建设金山桔园二期和园经济适用房。2015年3月3日，福州市住宅发展有限公司（甲方）与福州市台江区旧屋区改造领导小组办公室（乙方）签订《购房协议》，约定甲方同意乙方以经济适用住房价格定购金山生活区七期（桔园二期）和园2-3号楼、6-13号楼、21号楼、23号楼、25号楼、27号楼的住房273套作为旧屋区改造项目异地拆迁安置的储备房；乙方付清购房款后，该批273套住房所有权归乙方所有，但为了便于今后乙方符合申购经济适用房条件的人购买住房，未经乙方同意，甲方对该批273套房屋不具有出售权及其他经营、管理、使用、抵押权；甲方收到乙方所付273套购房款后，不再拥有该批住房的所有权，当该批住房经乙方同意出售给符合申购经济适用住房的乙方人员时，甲方办理房屋出售手续；甲方在接到乙方购房书面通知书后，才能向符合申购经济适用房条件的乙方人员出售以上房源。 2005年4月12日，陈朝龙与福州市台江区博物馆、福州市台江区拆迁工程处签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，后房屋安置于金山桔园二期和园8#406单元。陈朝龙共支付讼争房屋的购房款132255元。2007年3月8日，福州市台江区旧屋区改造领导小组办公室通知福州市住宅发展有限公司给予陈朝龙办理和园8#406单元的交房手续，福州市住宅发展有限公司于2007年3月12日通知陈朝龙于2007年3月22日之前办理房屋移交手续。福州市房地产交易登记中心于2007年12月26日批准福州市住宅发展有限公司申请的仓山区建新镇金港路36号和园1#-31#楼及连接体（原金山桔园二期）（除1#、18#-20#、多层住宅的复式单元）房屋产权经济适用房预先登记。陈朝龙于2015年7月28日取得福州市仓山区建新镇金港路36号和园(原金山桔园二期)××单元房屋的所有权证书。陈朝龙于2018年向本院提起诉讼，要求建发公司提供能够办理坐落于福州市仓山区建新镇金港路36号和园（原金山桔园二期）××单元房屋土地使用权证书的必要证明文件，并协助陈朝龙办理上述房屋的土地使用权证，诉讼过程中，建发公司自认福州市住宅发展有限公司关于讼争房屋所在项目的相关权利、义务由其概况承受。本院审理后作出（2018）闽0104民初4832号民事判决，驳回陈朝龙的诉讼请求。陈朝龙不服，提起上诉。二审过程中，福州市中级人民法院向福州市不动产登记和交易中心函询讼争房屋目前是否能够办理土地使用权证书，是否需要开发商配合及目前福州市范围内的拆迁安置房的土地性质，福州市不动产登记和交易中心复函称：“一、仓山区建新镇金港路36号和园小区系福州市政府2004年以榕政地（2004）号文批准划拨给原福州市住宅发展有限公司作为金山桔园洲二期经济适用房建设用地。该地块土地性质为国有划拨地，未经批准不得转让和改变用途，并应严格遵照《福州市经济适用房建设管理暂行办法》的规定办理。原市国土部门在登记信息中提示仅限办理经济适用房住户的土地证。经查，和园8#406单元房屋性质为拆迁安置房，其需办理个人土地登记，应由开发公司向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续。二、福州市范围内的拆迁安置房的土地性质既有国有划拨也有国有出让，需依据市政府用地审批文件来认定。”福州市中级人民法院认为根据福州市不动产登记和交易中心复函显示，陈朝龙需办理个人土地登记，应由开发公司向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续。讼争房屋的开发公司为福州市住宅发展有限公司建设，建发公司自认福州市住宅发展有限公司关于讼争房屋所在项目的相关权利、义务由其概况承受，现陈朝龙申请办理该房屋个人土地登记，须由建发公司向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续。福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终1936号民事判决，撤销本院（2018）闽0104民初4832号民事判决，判令建发公司于判决生效之日起十日内协助陈朝龙办理福建省福州市仓山区建新镇金港路36号××单元房屋的土地使用权证。现讼争房屋尚未办理土地使用权证。 本院认为，福州市住宅发展有限公司以划拨方式取得仓山区浦上路244498平方米土地的使用权，后将该片区土地开发建设金山桔园二期和园经济适用房。根据现有证据，福州市住宅发展有限公司是将金山桔园二期和园273套房屋作为经济适用房出售给福州市台江区旧屋区改造领导小组办公室，福州市台江区旧屋区改造领导小组办公室购买后作为拆迁安置房使用，安置给包括陈朝龙在内的被拆迁人。福州市住宅发展有限公司已于2007年12月26日取得金山桔园二期和园经济适用房的房屋产权预登记，但因该批经济适用房被福州市台江区旧屋区改造领导小组办公室购买后作为拆迁安置房使用，变更了土地用途，需由开发公司向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续才能办理房屋个人土地登记，因建发公司自认福州市住宅发展有限公司关于讼争房屋所在项目的相关权利、义务由其概况承受，故建发公司有向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续、协助办理个人土地登记的义务。陈朝龙主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，建发公司应承担违约责任。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”，而根据前文分析，福州市住宅发展有限公司并非将其建成的房屋直接出售给陈朝龙，而是作为经济适用房出售给福州市台江区旧屋区改造领导小组办公室，福州市台江区旧屋区改造领导小组办公室将购买的经济适用房作为拆迁安置房安置给包括陈朝龙在内的被拆迁人，福州市住宅发展有限公司与陈朝龙之间并无直接的房屋买卖合同关系，建发公司仅是作为开发公司福州市住宅发展有限公司权利、义务的概况承受者承担向土地行政主管部门申请办理土地用途变更及划拨改出让的用地审批手续、协助办理个人土地登记的义务。陈朝龙诉请建发公司支付未办理土地使用权登记的违约金，没有依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告陈朝龙的诉讼请求。 案件受理费2562元，减半收取计1281元，由原告陈朝龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年十月三十一日 书记员  林彦琪 附：本判决适用的法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。