上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11621号原告(反诉被告)：于桂梅，女，1976年6月30日生，汉族，户籍所在地吉林省德惠市朱城子镇丁家村东恒头山子屯1组,现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴润民，上海市申华律师事务所律师。被告(反诉原告)：贾志莹，男，1980年3月19日生，汉族，户籍所在地杭州市。委托诉讼代理人：周菁，上海德禾翰通律师事务所律师。原告于桂梅与被告贾志莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序。被告贾志莹于同年8月19日提出反诉，本院于同日受理，并对本诉和反诉合并审理。本案于同年9月20日公开开庭。原告于桂梅及其委托诉讼代理人吴润民，被告委托诉讼代理人周菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于桂梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年3月7日至5月11日的租金人民币(以下币种同)9,600元；2、判令被告支付违约金4,500元；3、判令被告支付原告设备损坏、修复和清洁费22,516元；4、判令被告支付原告垫付的水电费1,072元。审理中，原告增加第5项诉讼请求：判令被告赔偿更换地板的费用，预估9,000元。事实和理由：2018年9月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告将其所有的位于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租赁期限自2018年9月7日至2019年9月6日止。房屋月租金为4,500元，付三押一，每期租金支付时间应为该期首月的7日前。被告支付租金至2019年3月6日。2019年3月1日被告向原告发送微信，称其2019年2月28日搬走。原告和中介先后联系被告办理相关交接手续，被告不接电话。3月初，原告联系110和中介进入房屋，发现被告搬走了，中介说可以把门锁换了，原告当时找人更换了门锁。中介又为原告找了一个新租客，但原告不放心，请中介再联系被告前来办理移交手续，但被告仍不理。3月中旬，被告又住进上述房屋，并更换了门锁。原告要求被告搬离，并先后报警三次。4月4日，原告与被告去派出所协商无果。4月5日上午，被告离开，并将上述房屋内设备、家电大都损坏、遗失，连大门都没锁，门锁被破坏，原告将房屋以上情况拍摄了视频和照片，由物业、中介签字证明。为免于进黑名单，原告为被告垫付其欠缴的4个月水电费1,072元。被告的行为严重违反双方签订的合同，给原告造成了经济损失，为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告贾志莹辩称，1、同意支付2019年3月25日至2019年4月4日的房屋使用费1,650元；2、被告在租赁期间依约支付租金，没有违约行为，设备损坏不是被告造成，故不同意原告第2项、第3项诉讼请求；3、同意凭票支付2019年1月至2019年4月期间的水电费；4、原告主张的更换地板费用，请法院依法判决。同时，被告(反诉原告)向本院提出反诉请求：1、判令双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；2、判令反诉被告退还反诉原告2019年3月1日至2019年3月6日的租金900元；3、判令反诉被告退还反诉原告租赁保证金4,500元；4、判令反诉被告支付反诉原告违约金4,500元；5、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月2日签订《房屋租赁合同》，租赁期自2018年9月7日至2019年9月6日。2019年1月11日，被告就房屋卧室外墙渗水事宜联系原告，要求原告处理，但原告对此不予理睬。2019年2月19日，被告无法忍受房屋漏水、抽油烟机倒烟等恶劣的居住条件，向原告表示无法继续居住，要求解除租赁关系，并于2月28日搬离承租房屋。被告认为，因原告未尽房屋修缮义务，经被告通知仍不履行，导致合同无法继续履行，原告已经构成根本性违约，理应承担相应违约责任，故反诉要求法院判如所请。原告于桂梅针对被告贾志莹的反诉辩称，1、不认可被告主张的合同解除时间；2、被告2019年4月6日前还在涉案房屋内居住，故不同意返还2019年3月1日至3月6日的租金900元；3、被告系违约方，故不同意被告的第3项、第4项反诉请求。本院经审理认定事实如下：上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为原告于桂梅及案外人解某，系二人共同共有，该房屋建筑面积77.58平方米，建筑类型为公寓。2018年9月2日，原告于桂梅(即甲方出租方)与被告贾志莹(即乙方承租人)在上海好年华房地产经纪有限公司七公司(即丙方中介方)签订《房屋租赁合同》，第二条约定：甲方将其位于上海市松江区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方居住使用，甲方将房屋钥匙交付乙方并签署《房屋交接书》作为交房标准；第三条约定：房屋租赁期限自2018年9月7日起至2019年9月6日止，甲方于2018年9月7日前向乙方交付该房屋；第四条约定：房屋月租金为4,500元，三个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的7日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过十五日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条约定承担违约责任；第五条约定：乙方同意支付给甲方租赁保证金为一个月的租金即4,500元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；第六条约定：租赁期限内，水费、电费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳；第七条约定：甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态，若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；第九条约定：如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍；若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。随后，原、被告及居间方又共同签订了《房屋家具家电清单(附件)》，罗列了以下物品：电视机、冰箱、洗衣机、微波炉、餐桌、煤气卡、茶几、电视柜、衣柜、书柜、电脑桌、台式电脑主机各1个(台)，空调3台，床1个，窗帘全套，床头柜3个，另外，原本所列的沙发1套、餐椅6把、饮水机1个都被划去。同日，被告通过支付宝向原告支付2018年9月7日至2019年3月6日的租金27,000元以及租赁保证金4,500元，合计31,500元。2019年1月11日，被告通过微信聊天向原告提出两个卧室外墙渗水、屋里潮湿，建议原告联系物业维修，原告随即将物业电话发给被告，让被告先联系物业，被告表示其已联系过，但物业不管。2019年2月18日，原告询问被告最近天天下雨，房间好些了没有？被告表示越来越严重，下雨天卫生间天花板也漏水，抽油烟机倒烟，后面还有黄梅天，没法继续居住，月底退房。2月19日，原告向被告确认是否到月底不租了，被告回答对，原告当即表示好的，被告又称3月6日结束，3月5日水电煤及押金交退，3月6号搬。2月28日，原告将电力公司的欠费停电短信发给被告，并询问被告何时搬走，被告询问押金何时退；原告表示费用没交、房子没清空、合同没到期无法退，并表示被告搬走时其会来交接。3月1日，被告告知原告：因房屋漏水、室内发霉、墙壁挂水，导致室内空气污浊潮湿，不适合居住等原因，其已于2月28日搬离房屋，并要求原告于2019年3月6日前退还部分租金、押金、搬家费、中介费共计11,310元；原告回复被告费用都没付，明天上午过来收房。次日，原告通知被告去中介办理交接，但被告未回复。3月6日，原、被告实际未办理交接手续，晚上8：30分，被告通知原告：你还有最后三个半小时；原告回复：你这些费用、钥匙都没交，房费交到今天，明天中介钥匙送过去，现场交接清楚;被告未予回复。同年3月9日，原告与中介工作人员前往上述租赁房屋，发现被告已搬离，因被告未交还钥匙，原告遂更换了门锁，中介公司工作人员孙文梅制作了房屋家具家电清单(附件)，该清单与2018年9月2日原、被告签订的房屋家具家电清单(附件)有差异，其中缺少了餐桌1个、台式电脑主机1台，此外，原清单上划去的物品也未列出。原告签字确认。同日，原告在中介公司介绍下，与他人另行签订了《房屋租赁合同》。同年3月25日，被告擅自更换了上述房屋的房门钥匙，重新搬入该房屋居住。3月31日，原告发现该情况后，向被告发送微信，表示要是住下去现在就要及时支付下季度租金，不住就要按照合同解除合同，会来收房。4月1日，原告再次通知被告补交水电费、实际占用期间租金、违约金，并立即搬离办理交接手续，否则追究被告违约和赔偿责任。同年4月4日，原告报警，双方至上海市公安局松江分局九里亭派出所协商此事，但未能达成一致。4月5日，原告发现被告已搬离，但房屋内家具家电设施等遭受严重破坏，垃圾遍地，遂又报警，上海市公安局松江分局九里亭派出所接警后出警，并对原告制作了询问笔录。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告对于双方签订的《房屋租赁合同》解除时间、解除原因以及谁违约存在争议：被告主张原告对于房屋渗水怠于维修，导致其无法正常使用，可视为原告根本违约，被告有权行使单方解除权；2019年2月中旬被告明确表示此后不再承租，且于2019年2月28日搬离，故合同于2月28日解除。原告则否认房屋有被告所述漏水的情形，被告系擅自提前解除合同，因被告不享有单方解除权，故构成违约；双方此前对于合同解除未达成合意，尽管4月1日原告发出了解约通知，但被告仍住在房屋内，合同当时仍未解除，房屋设施于5月11日大致清理维修好，故合同解除日期为2019年5月11日。2、原、被告对于租金及房屋使用费的计算期间有争议：原告认为租金应计算至2019年5月11日，被告已付至3月6日，故自2019年3月7日至同年5月11日的租金为9,600元。被告则认为应分两个阶段计算，第一阶段租金计算至2019年2月28日；被告同意支付第二阶段房屋使用费，自2019年3月25日计算至同年4月4日为1,650元。3、原、被告对于被告欠付的水电费金额有争议：原告主张其为被告垫付水电费共计1,072元，为此，原告提供2张缴纳水费记录、4张电费缴费记录，水费金额共计113.90元，电费金额共计809.54元，水电费合计923.44元。被告则认为其欠付金额为710.74元，对原告提供的该组证据中金额为212.70元的电费缴费记录有异议，认为账单创建时间是2019年3月9日，按照常理3月的电费应当在次月缴纳，且其余账单也都是次月缴纳，故该笔费用不应由被告负担，应当扣除，对该组其余证据无异议。本院对原告提供的该组证据予以确认。4、原、被告对于房屋内设施物品的损坏、遗失责任主体以及原告主张的物品损失费有争议：原告认为该房屋内设施物品在交付被告使用时是完好的，当时双方还签订了《房屋家具家电清单(附件)》，3月9日原告收房时中介公司制作的《房屋家具家电清单(附件)》已经显示部分家具家电缺失了，4月5日原告发现被告离去后房门未关，物品损坏严重，冰箱洗衣机中有黄沙，垃圾遍地，地板有划痕，中介公司工作人员罗金秀也到场出具了情况说明予以证实，为此，原告提供罗金秀的情况说明、物品的购买、维修发票、收据、微信聊天记录等证据，具体损失如下：清洁费2次共200元、洗衣机维修费(未修好)105元和换新2,460元、对讲机换新200元、更换窗帘576元、门螺丝20元、纱窗维修700元、燃气卡补卡10元、更换信箱钥匙35元、木门修理500元、地板打蜡600元、购空调遥控器3个共300元、更换卫生间灯300元、遗失沙发2,000元、更换电视机液晶屏预估费用2,599元(3,999×80%)、书桌2,000元、餐桌椅(含餐桌1个、椅子6把)2,050元(2019年5月11日已添置餐桌椅1套500元)、更换地板预估9,000元、衣柜门2个1,200元、更换防盗门1,200元、卫生间支架200元、淋浴头及管子150元、车马费油费误工费2,000元、冰箱损坏2,291元、遗失饮水机600元、门锁2个共200元。被告对此均不予认可，认为房屋大门是4月4日原告带人踹坏，当晚被告从派出所回来后随即搬离房屋，屋内没电，设施、物品损坏都不是被告造成，原告提供的该组证据部分真实性确认，部分不予确认，即使真实也无法证明对应的物品就是租赁房屋内的物品，更无法证明其损失；若法院支持原告的该部分诉请，则房屋交付被告使用时无沙发、椅子、饮水机，双方签订的《房屋家具家电清单(附件)》中这几样物品也被划去，3月9日的《房屋家具家电清单(附件)》无被告签名不予确认，房屋无防盗门，原、被告的微信聊天记录反映卫生间支架是被告购买更换，实际未发生的费用也不应计算，冰箱、洗衣机、电视机等应当考虑到折旧，不能按照当时购买价计算，误工费交通费无依据。本院对原告提供的2019年3月9日的《房屋家具家电清单(附件)》的真实性予以确认。审理中，原告明确本案中仅主张设备毁损、修复、清洁、地板费用中的餐桌椅(含餐桌1个椅子6把)损失2,050元，并提供餐桌椅1套的发票联，当时购买金额为2,050元，对于其他损失暂予以撤回，将寻求其他途径主张。被告对于原告提供的餐桌椅发票联真实性予以认可，但关联性不予认可，认为无法证明发票对应的家具就是上述租赁房屋内家具，且家具清单中没有椅子不应赔偿。本院对该份发票联的真实性予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》解除原因、解除时间？原、被告各自是否存在违约以及是否需要承担违约责任？二、房屋返还时间如何认定？租金及房屋使用费如何计算？三、合同解除后的其他后果处理。围绕上述争议焦点，本院阐述如下：一、《房屋租赁合同》解除原因、解除时间？原、被告各自是否存在违约以及是否需要承担违约责任？我国合同法规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》第七条第1项明确约定若出租人在接到承租人维修通知后七日内不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担，但合同中并未约定出租人怠于维修房屋可构成承租人单方解除合同的条件。现原告否认房屋有漏水情形，但从原、被告的微信聊天记录看，被告曾于2019年1月开始提出房屋漏水问题，当时被告提出的问题是外墙渗水、屋里潮湿、卫生间天花板漏水，对此原告既未予否认，也未上门查看或提出相反证据证明房屋不存在漏水，故本院认为被告所述房屋漏水情况属实，原告作为出租人有维修义务。但根据被告当时的描述，该房屋渗水漏水情况还不足以导致其租赁合同的目的无法实现，其不因此而享有单方解除合同的权利，其可依据合同约定代为维修，费用由原告承担，或者依据合同法的规定主张减少相应租金或者延长租期。之后，原、被告于2019年2月19日一致确认月底退租，故本院认为本案租赁合同解除系双方经协商达成一致，解除日期为2019年2月28日。关于原、被告各自是否存在违约以及是否需承担违约责任的问题。首先，原、被告是基于协商一致解除了合同，此后关于租赁保证金退还、房屋交接等事项属于合同解除的后果处理，而不能认定为合同履行过程中的违约行为；其次，原、被告均以《房屋租赁合同》第九条约定主张违约金，然该条约定仅是针对于守约方行使单方解除权后违约方的违约责任，故本案中不适用该条约定。因此，本院认为双方在履行涉案《房屋租赁合同》过程中均不存在根本性违约，均无需承担违约责任。二、房屋返还时间如何认定？租金及房屋使用费如何计算？原告主张房屋返还时间为2019年5月11日，租金应计算至该日，原告租金付至3月6日，还应当支付剩余租金；而被告辩解第一次搬离时间是2019年2月28日，故租金应计算至该日，同意支付自同年3月25日计算至4月4日的房屋使用费，3月1日至3月6日已付租金应予退还。关于房屋返还的时间，从在案证据分析，2019年2月19日原、被告确认合同解除后，双方又先后多次提及交房时间，但最终均未得到对方的肯定答复。尽管3月1日被告通知原告其已于2月28日搬离，但一则该情况未得到原告确认，二则即使被告确于2月28日搬离，其事先也并未通知原告应于2月28日收房，实际也未办理交接，故本院难以认定交房时间为2019年2月28日。直至3月9日，原告在中介人员的陪同下前去更换门锁并清点了家具家电，原告实际接收了房屋，可视为房屋于当日返还。关于被告擅自更换门锁重新入住的问题。由于此前双方之间的《房屋租赁合同》已解除，房屋也已返还，故此后被告擅自入住的行为不属于《房屋租赁合同》的调整范畴，本不应在本案中一并处理，但被告同意支付第二阶段自2019年3月25日至4月4日的房屋使用费，故本院对于第二阶段的房屋占有使用费可一并予以处理。根据查明的事实，4月4日原、被告还在派出所协调此事，次日原告即发现被告离开又报警，被告在离开当日既未通知原告，也未办理交接手续，故本院认定被告第二阶段的使用期间自2019年3月25日至同年4月5日。综上，本院认为租金应计算至合同解除之日即2019年2月28日；房屋占有使用费应分两段计算，第一阶段自2019年3月1日计算至同年3月9日，第二阶段自2019年3月25日计算至同年4月5日，使用费的标准参照租金标准即每月4,500元(每日150元)。被告已付2019年3月1日至同年3月6日的租金应冲抵该期间的房屋使用费，另需支付2019年3月7日至同年3月9日、同年3月25日至4月5日共计15天的房屋使用费2,250元。三、合同解除后的其他后果处理。关于被告欠付水电费的金额问题。原告主张的金额为1,072元，但其提供的缴费记录金额合计923.44元，故差额148.56元缺乏依据，本院不予采信。关于被告有异议的电费212.70元，本院认为，该账单备注3月电费，原告于2019年3月9接收房屋的当日即创建账单进行付款，故此前产生的电费应当由被告承担，被告此项辩解与事实不符，本院不予采纳。因此，本院认定被告欠付水电费金额为923.44元。关于餐桌椅损失是否应当赔偿的问题。首先，从原、被告共同前面的《房屋家具家电清单(附件)》看，原告将房屋交付被告使用时，有餐桌1个，但餐椅6把当时是被划去的，故本院难以认定原告将6把餐椅交给被告使用。其次，从双方微信聊天记录看，确认被告提前退租后，原告曾多次要求被告办理交接，被告除了一再要求退款及赔偿外，对办理交接却置之不理；按照常理，现场交接除了明确合同关系终止外，还应包含清点物品、结算水电费、退还押金等权利义务，原、被告未能进行现场交接、清点物品、退还押金的原因在于被告，故2019年3月9日的《房屋家具家电清单(附件)》虽无被告签名，但有居间方工作人员签名，本院对此予以采信，认定被告承租期间遗失餐桌1个，应予赔偿；最后，关于赔偿金额，原告主张其购买时价格2,050元，但该发票联显示是1+6一套的价格，且购买时间为2002年7月18日，考虑到使用年限、餐桌椅价格差异，本院酌情确定餐桌损失为300元。关于租赁保证金是否应当退还的问题。双方签订的《房屋租赁合同》第五条对于租赁保证金的退还有明确约定，现双方合同已经协商一致解除，故租赁保证金应当退还。原告主张没收租赁保证金缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十三条第一款、第九十七条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)于桂梅与被告(反诉原告)贾志莹于2018年9月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；二、被告(反诉原告)贾志莹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)于桂梅房屋使用费2,250元(已扣除2019年3月1日至2019年3月6日已付租金900元)；三、被告(反诉原告)贾志莹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)于桂梅水、电费923.44元；四、被告(反诉原告)贾志莹于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)于桂梅餐桌损失300元；五、原告(反诉被告)于桂梅于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)贾志莹租赁保证金4,500元；六、驳回原告(反诉被告)于桂梅的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)贾志莹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费179元，减半收取计89.50元，反诉案件受理费65元，合计诉讼费154.50元，由原告(反诉被告)于桂梅负担104.50元(已付)，被告(反诉原告)贾志莹负担50元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 贤二〇一九年十月三十日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。