黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初1888号原告：刘忠玉，男，1982年4月12日出生，户籍所在地黑龙江省绥化市，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：张海林，黑龙江省铁力北方法律事务所法律工作者。被告：伊春森工铁力林业局有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇松涛街。法定代表人：朱广成，职务董事长。委托诉讼代理人：宋林波，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王龙海，男，该公司法制办聘任科员。原告刘忠玉与被告伊春森工铁力林业局有限责任公司（以下简称铁力林业局有限公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告刘忠玉的委托诉讼代理人张海林，被告铁力林业局有限公司的委托诉讼代理人宋林波、王龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠玉向本院提出诉讼请求：1.要求确认与铁力林业局有限公司签订的房屋征收补偿安置协议有效，铁力林业局有限公司为刘忠玉回迁82.46平方米、78.77平方米商服楼各一套，91.74平方米住宅楼一套，20平方米车库二套；2.如不能按照协议回迁，要求铁力林业局有限公司赔偿回迁损失1,290,000.00元；3.给付迟延回迁期间的租房费用10,000.00元；4.要求铁力林业局有限公司承担诉讼费。诉讼中，刘忠玉将第二项诉讼请求变更为：如不能按照协议回迁，要求铁力林业局有限公司赔偿回迁损失1,246,739.10元。事实与理由：2017年11月，铁力林业局有限公司对刘忠玉的房屋地区进行棚户区改造，委托伊春市荣达拆迁公司进行拆迁。2017年11月27日刘忠玉以房屋所有权人的身份与铁力林业局有限公司签订房屋征收补偿安置协议，协议约定：将刘忠玉回迁安置在原地再建的格林小镇小区，为刘忠玉回迁商服楼2套，住宅楼1套，车库2套，回迁时间为2018年9月30日。现该小区已经建成，大部分回迁户已经回迁，且回迁时间已经超过一年，但铁力林业局有限公司拒不履行回迁安置义务，故提出上述诉讼请求。铁力林业局有限公司辩称：1.对刘忠玉的第一项诉请没有异议，刘忠玉所申请的回迁住房是铁力林业局有限公司委托荣达公司拆迁和征收，该安置协议已经实际履行；2.不同意刘忠玉的第二项诉请，回迁楼房价格的计算方式不符合市场销售价格和法律规定的价格；3.不同意刘忠玉的第三项诉请，不存在回迁延迟的问题。拆迁协议约定的位置上的所有房屋都已经建成，现在也没有回迁或出售给他人，在与刘忠玉协商回迁事宜时，由于每套楼房面积与合同约定的面积都有所增加，商服楼的层高也增加了，导致商服成本增加，铁力林业局有限公司要求刘忠玉补面积差价和层高差价，刘忠玉不同意补，为此没有达成协议；4.刘忠玉诉状内容部分失实。本案争议焦点：1.双方当事人在本案合同履行过程中是否存在违约行为；2.争议的回迁楼房在法律上或事实上能否交付；3.刘忠玉的各项诉请有无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对本案合同效力、签订合同的主体以及拟回迁楼房的约定面积、位置无争议，本院对上述事实予以确认。对双方当事人有争议的证据和事实本院认定如下：1.铁力林业局有限公司对刘忠玉所举2017年11月27日签订的房屋征收补偿安置协议真实性、合法性、客观性均无异议，但双方当事人对该协议第五条、第六条、第七条手写部分的内容理解上出现争议。刘忠玉认为第七条约定的“超出面积不补钱”是对协议中所有5套回迁楼房超出约定的回迁面积的约定，即5套回迁楼房超出约定的回迁面积均不补钱。而铁力林业局有限公司认为该约定仅指其中一套车库超出面积不补钱。本院认为，综合该协议第五、六、七条手写部分上下文的内容来看，由于第五条的内容没有写完，占用了第六条、第七条的空白位置书写第五条的内容，是第五条内容的延续。因此刘忠玉对上述约定的内容理解正确，本院予以确认。2.刘忠玉所举在案涉小区售楼处拍摄的视频4段（载体为光盘）、户型图2份。拟证实，案涉回迁楼房的销售价格。铁力林业局有限公司提出异议不予认可。本院认为，上述证据的取得是拍摄者以购房人的身份向销售人员询价而来，不能真正体现楼房的实际交易价格，故对上述证据本院不予确认。本院依职权在铁力市住建局调取的案涉小区工程的立项文件及该局出具的关于案涉小区是否验收的情况说明，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铁力市格林小镇小区工程是铁力市政府批给原铁力林业局的棚户区改造项目，立项文件中明确规定建设主体是原铁力林业局，由原铁力林业局委托伊春市松青房地产开发有限公司办理相关手续，房屋征收、回迁安置等均由原铁力林业局负责。2017年11月27日，刘忠玉（产权证照姓名刘斌）与铁力林业局不动产办公室、伊春市荣达拆迁公司签订房屋征收补偿安置协议一份，协议约定：拆迁刘忠玉房屋2栋（实际面积为315平方米），为刘忠玉回迁安置在格林小镇小区××楼东数第三门、第四门商服楼各一套，面积分别为82.46平方米和78.77平方米，4号楼2层（不靠大山）91.74平方米住宅楼一套，20平方米车库2套（分别位于住宅楼楼下和商服楼对应位置），并且约定回迁楼房不低于协议面积，超出面积不补面积差价，产权调换过渡期限为2018年9月30日。双方当事人因是否交纳面积差价和商服层高差价产生争议，导致刘忠玉至今没有回迁。铁力林业局有限公司委托代理人王龙海在庭审中陈述，案涉小区2层住宅楼最近的销售成交价为2,500.00元/平方米，商服楼为4,100.00元/平方米，车库为4,480.00元/平方米。另查明，案涉小区工程至今未验收，原铁力林业局现已更名为本案被告，刘忠玉曾将伊春市荣达拆迁公司列为本案被告，后又撤回对该公司的起诉，本院予以准许。上为本案事实。本院认为，铁力市政府的立项文件证实铁力市格林小镇小区工程的建设单位是原铁力林业局，该文件已明确规定，该小区项目的房屋征收由铁力林业局负责，铁力林业局系房屋征收部门，其又委托荣达拆迁公司负责拆迁，拆迁协议上盖有铁力林业局不动产办公室的公章，因此，本案合同的相对人应当认定为原铁力林业局，本案被告铁力林业局有限公司系由原铁力林业局更名而来，合同义务应由铁力林业局有限公司承担。双方所签订的房屋征收补偿安置协议是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效；拆迁协议约定回迁楼房超出面积不补面积差价，且协议中亦未约定回迁时刘忠玉需要交纳层高增加部分的差价，因此，铁力林业局有限公司以上述理由拒绝交付回迁楼房存在违约行为，应当承担继续履行合同、赔偿损失的违约责任。现距协议约定的回迁时间已经一年之久，并且案涉小区工程尚未验收，在法律上亦不能交付回迁房屋，刘忠玉主张按回迁后楼房的价值赔偿损失本院予以支持；刘忠玉主张商服楼按4,830.00元/平方米、住宅楼按2,930.00元/平方米、车库按4,980.00元/平方米计算损失金额，没有充分证据证实，本院不予支持，应以庭审中铁力林业局有限公司代理人陈述的相应销售成交价为准。经计算，刘忠玉的损失为1,069,593.00元（161.23平方米×4,100.00元/平方米+91.74平方米×2,500.00元/平方米+40平方米×4,480.00元/平方米）；刘忠玉所主张的租房费用既无合同约定又无证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，判决如下：一、刘忠玉与伊春森工铁力林业局有限责任公司于2017年11月27日签订的房屋拆迁补偿安置协议有效；二、伊春森工铁力林业局有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿刘忠玉拆迁损失1,069,593.00元；三、驳回刘忠玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,111.00元，减半收取计8,055.50元，由伊春森工铁力林业局有限责任公司负担6,855.00元，刘忠玉负担1,200.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  邓宝海二〇一九年十月十一日书记员  姚 娟