上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11664号上诉人（原审被告）：上海佩洛言餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区沪南公路9936弄8号202。法定代表人：葛雅秀，总经理。委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海禹洲商业投资管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金港路333号D212室。法定代表人：林宇华，助理总裁。委托诉讼代理人：吴晔锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵轶民，男，该公司员工。上诉人上海佩洛言餐饮有限公司（以下简称佩洛言公司）与被上诉人上海禹洲商业投资管理有限公司（以下简称禹洲公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初42151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。佩洛言公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判双方合同继续履行。二、若合同解除，判令禹洲公司将租赁保证金退还给佩洛言公司；佩洛言公司无需支付免租期的租金；佩洛言公司按照原租赁合同的租金标准向禹洲公司支付房屋占有使用费；佩洛言公司应交纳的物业费从2018年3月1日开始计算。事实和理由：一、2019年2月28日前的租金已在（2018）沪0115民初91213号案件中处理，本案不应对该租金再行处理；二、佩洛言公司已向禹洲公司支付了2019年3月的租金和物业费，禹洲公司以佩洛言公司未交纳租金为由解除《租赁合同》没有法律和事实依据；三、一审法院判决的合同解除违约金、房屋使用费过高；四、佩洛言公司已在2018年5月12日之后缴纳了2018年1-2月的物业费，且一审法院判决的逾期支付物业费的违约金过高。禹洲公司不同意佩洛言公司的上诉请求，并辩称：佩洛言公司和禹洲公司就（2018）沪0115民初91213号案件达成的调解仅是针对欠付的租金，佩洛言公司未履行调解书的支付义务并未改变双方对于合同解除的约定，故本案解除条件成就，双方合同应解除。关于物业费，结合双方物业费系通过刷卡和转账的支付方式，佩洛言公司应该有能力来提供物业费支付凭证。即使认定佩洛言公司支付了2018年1-2月的物业费，但佩洛言公司除此之外并未支付其他款项，故佩洛言公司至今仍然欠付物业费。且禹洲公司于2019年3月发现催收凭证数据不对后向佩洛言公司寄送的缴费通知符合实际情况。关于免租期，合同已经有明确约定，佩洛言公司根据合同约定不享受免租期优惠系合理。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。禹洲公司诉至一审法院，请求判令：1.确认禹洲公司与佩洛言公司之间的《租赁合同》于2019年3月16日解除；2.判令佩洛言公司向禹洲公司支付2019年3月租金35,968.09元及逾期支付租金的违约金（以35,968.09元为基数，从2019年2月23日起计算至实际支付之日止，按每日千分之三计算）；3.判令佩洛言公司已经支付的房屋租赁保证金67,864.32元不予返还；4.判令佩洛言公司支付提前解除“租赁合同”的违约金107,904.27元；5.判令佩洛言公司按照每日5,994.68元支付房屋占用费，自2019年3月16日起至实际返还房屋之日止；6.判令佩洛言公司支付租金优惠（经营免租期）六个月租金215,808.54元及自应支付之日起第二日即自2019年3月16日起计算至实际返还房屋之日止，以215,808.54元为基数，按照日千分之三计算逾期付款违约金；7.判令佩洛言公司返还租赁房屋；8.判令佩洛言公司支付禹洲公司2018年1月1日至2019年2月28日的物业费133,607.88元，以及应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付物业费的千分之三计算的逾期付款违约金；9.判令佩洛言公司支付禹洲公司2017年9月1日至2019年3月15日的垃圾清运费38,850元，以及自应当支付之日第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付垃圾清运费的千分之三计算的逾期付款违约金；10.判令佩洛言公司支付禹洲公司2018年1月1日至2019年3月15日的广告能源费4,100元以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付广告能源费的千分之三计算的逾期付款违约金；11.判令佩洛言公司支付禹洲公司2019年1月25日至2019年3月5日的水费1,017.14元以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付水费的千分之三计算的逾期付款违约金；12.本案的诉讼费用由佩洛言公司承担。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX公路XX号XX广场项目XX楼XX弄XX号XX店面（以下简称系争房屋）产权人为禹洲公司。2016年6月1日，禹洲公司（甲方、出租方）与案外人崔某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为7年10个月，自2016年9月1日起至2024年6月30日止；经营免租期为6个月，自2016年9月1日起至2017年2月28日止，经营免租期内乙方无需支付租金，但需支付物管费以及水、电、燃气、热力能源等费用；乙方未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期等）则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取；租金按每二个月付款，首期租金交至2017年4月30日，于2016年7月1日前交清，此后每期租金乙方应于上一期（自2017年3月1日起，每满两个月为一期）届满前5个工作日内缴清，不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金；乙方在签订本合同当日向甲方交付履约保证金67,864.32元……若乙方有违约情形或因乙方原因导致本合同提前解除或终止，甲方有权不予退还全额履约保证金；承租期间（含经营免租期），乙方自行承担所应交纳的物管费27元/月/㎡……费用按每两个月付款，自装修免租期届满次日起每两个月为一期，首期第（1）项费用交至2016年10月31日，于2016年7月1日前缴清，其余每期费用应于上期届满前十日内预先支付下期的全额租金缴清。合同第十条“房屋的交还”约定，本合同终止或者解除的，乙方应在合同终止之日或解除当日迁出该物业并交还原有设备，并将家具等可移动物品、附着物予以清理，办理交还物业的手续……若乙方逾期交还该物业,每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于本合同终止或解除当日日租金五倍的场地占用费（场地占用费可计算至乙方实际交还该物业之日或该物业实际依法清空场地之日）。合同第十四条“违约金”约定，乙方逾期支付本合同约定履约保证金、租金及相关费用或逾期支付本合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。合同第十五条“合同解除”约定，有下列情形之一，甲方有权解除合同并收回该物业，乙方应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金，如由此造成甲方损失的超过上述违约金，甲方还有权要求乙方赔偿超出部分损失：（1）乙方逾期支付租金或除租金之外的其他费用超过15天……合同签订后，禹洲公司实际交付了系争房屋。崔某向禹洲公司支付了租赁保证金67,864.32元。2017年8月14日，崔某设立佩洛言公司并担任该公司的法定代表人。2017年12月21日，崔某向禹洲公司发送《合同主体变更通知书》，载明因业务调整，崔某将公司相关业务交给佩洛言公司公司执行，各项转交工作将于2018年1月1日前完成；主体变更后，所有的债权、债务转交给佩洛言公司缴纳，后续的相关费用也均由佩洛言公司公司缴纳。庭审中，双方均确认租赁合同主体（承租人）变更的事实。2018年3月1日起佩洛言公司拖欠租金，为此禹洲公司于2018年12月6日诉至一审法院，法院于2018年12月28日作出（2018）沪0115民初91213号《民事调解书》，双方达成如下协议：一、上海佩洛言餐饮有限公司应给付上海禹洲商业投资管理有限公司自2018年3月1日起至2019年2月28日止的租金人民币423,473.36元。该款于2018年12月31日之前支付人民币10万元，余款于2019年2月底、3月底各支付人民币161,736.68元。如果任何一期逾期或未支付，上海禹洲商业投资管理有限公司则可以就剩余的款项立即申请强制执行；二、案件受理费人民币7,652元，减半收取计人民币3,286.50元，由上海佩洛言餐饮有限公司负担。调解协议生效后，佩洛言公司于2018年12月底支付了禹洲公司5万元，未履行其余付款义务。2019年3月佩洛言公司向禹洲公司支付了45,511.52元。一审庭审中，双方一致确认该款项为2019年3月的物业费和租金。一审另查明，禹洲公司于2019年2月起多次以书面形式要求佩洛言公司支付拖欠租金及物业管理费并告知了逾期支付相应的法律后果，但佩洛言公司未履行。2019年3月15日，禹洲公司向佩洛言公司及崔某发送《租赁合同解除通知函》，载明佩洛言公司经禹洲公司多次催讨仍不支付租金、物业费、垃圾清运费、广告能源费，欠费天数达440天，已严重违反合同约定，故自2019年3月16日起，解除双方签署的《租赁合同》，同时佩洛言公司需在2019年3月25日前将系争房屋归还禹洲公司。佩洛言公司认可于2019年3月16日收到该函。一审法院认为，禹洲公司与佩洛言公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。佩洛言公司逾期支付租金已超过15天，构成违约，禹洲公司向佩洛言公司发送解除合同的通知系行使合同约定的单方解除合同的权利，具有合同及法律依据，一审法院确认双方《房屋租赁合同》于2019年3月16日解除。关于合同解除的后果。根据法律规定，合同解除后因合同取得的财产应当返还。禹洲公司要求佩洛言公司腾空系争房屋后将系争房屋返还的诉讼请求依法予以支持。按照双方合同约定，若佩洛言公司违约导致合同解除，禹洲公司有权不予退还全额履约保证金，故禹洲公司主张佩洛言公司支付的租赁保证金67,864.32元不予返还于法有据，予以支持。一审庭审中，双方确认2019年3月的租金佩洛言公司已经支付，故禹洲公司要求佩洛言公司支付2019年3月的租金35,968.09元及逾期支付租金的违约金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。按约，合同解除后至返还房屋前，佩洛言公司应向禹洲公司支付解除当日日租金五倍的房屋占用费，但佩洛言公司辩称占用费的标准过高，要求调整。结合本案案情，一审法院对佩洛言公司的辩称意见予以采纳，酌情确定由佩洛言公司按照合同解除当日日租金标准的120%即每日1,439元的标准向禹洲公司支付房屋占用费。因禹洲公司2019年3月的房租已经支付，故占有使用费从2019年4月1日起计算。对于禹洲公司要求佩洛言公司支付解除合同的违约金107,904.27元及要求佩洛言公司支付租金优惠（经营免租期）六个月租金215,808.54元以及每日千分之三的逾期付款违约金的诉讼请求，佩洛言公司辩称标准过高，要求调整，一审法院认为没收保证金、支付三个月房租的合同解除违约金及补交免租期的租金等都属于佩洛言公司因合同解除所要承担的违约责任的承担方式，故综合本案案情及双方过错程度，在没收保证金已经支持的情况下，将合同解除的违约金调整为一个月的租金35,968.09元。另，佩洛言公司需按照合同约定补交免租期的租金。考虑到总租期和租赁合同的剩余租期，一审法院酌情确定佩洛言公司需补交免租期租金金额为14万元。至于垃圾清运费、广告能源费，双方合同并无约定，禹洲公司也未举证证明佩洛言公司有义务承担上述费用，故禹洲公司要求佩洛言公司支付垃圾清运费、广告能源费及相应的违约金的诉讼请求，不予支持。关于禹洲公司要求佩洛言公司支付2019年1月25日至2019年3月5日的水费1,017.14元以及逾期付款违约金的诉请，因禹洲公司并未提供证据证明佩洛言公司欠付的水费金额，故不予支持。对于要求佩洛言公司支付禹洲公司2018年1月1日至2019年2月28日的物业费133,607.88元，以及应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付物业费的千分之三计算逾期付款违约金的诉讼请求，佩洛言公司确认2018年3月1日至2019年2月28日的物业费没支付，对禹洲公司的计算标准也认可，但辩称2018年1-2月的物业费已经支付。因佩洛言公司并未提供证据证明已经缴纳2018年1-2月的物业费，故一审法院对佩洛言公司的该项辩称难以采纳，佩洛言公司应支付禹洲公司2018年1月1日至2019年2月28日的物业管理费133,607.88元。关于逾期支付物业费的违约金，合同第十四条约定的每日千分之三的标准显属过高，一审法院酌情调整为1万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，于2019年7月19日作出判决如下：一、上海禹洲商业投资管理有限公司与上海佩洛言餐饮有限公司之间关于上海市浦东新区XX公路XX号XX广场项目XX楼XX弄XX号XX房屋的《房屋租赁合同》于2019年3月16日解除；二、上海佩洛言餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX公路XX号XX广场项目XX楼XX弄XX号XX房屋，将其返还给上海禹洲商业投资管理有限公司；三、上海佩洛言餐饮有限公司已经支付的租赁保证金67,864.32元，上海禹洲商业投资管理有限公司可不予退还；四、上海佩洛言餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海禹洲商业投资管理有限公司房屋占用费（按照每日1,439元的标准自2019年4月1日起计算至实际租赁返还房屋之日止）；五、上海佩洛言餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海禹洲商业投资管理有限公司2018年1月1日至2019年2月28日的物业费133,607.88元以及逾期付款违约金1万元；六、上海佩洛言餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海禹洲商业投资管理有限公司合同解除违约金35,968.09元；七、上海佩洛言餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海禹洲商业投资管理有限公司免租期租金14万元；八、驳回上海禹洲商业投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费9,491元，减半收取计4,745.50元，由上海禹洲商业投资管理有限公司负担779.50元,由上海佩洛言餐饮有限公司负担3,966元。二审中，被上诉人向本院提交两份证据材料：1、快递回单，证明被上诉人于2019年3月8日向上诉人发送了催款函；2、网上EMS送达记录，证明催款函于2019年3月12日被签收。上诉人发表质证意见：不认可上述材料，上诉人并未收到上述函件。本院认为，被上诉人提交的上述快递回单的送达地址及单号与EMS网上送达的单号等相关记录相互印证，本院对其真实性予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点在于上诉人要求继续履行租赁合同是否具有合法依据。上诉人主张其已向被上诉人支付了2019年3月的租金和物业费，故被上诉人再以其未支付租金为由，行使合同解除权没有合法依据。根据本案所查明的事实，2018年3月1日起，上诉人就开始拖欠租金，被上诉人为此向法院提起诉讼。该案审理中，双方在法院主持下达成了调解协议，并由法院出具了民事调解书，双方之间的租赁合同继续履行并由上诉人向被上诉人限期支付其拖欠的截止于2019年2月28日的租金。然之后上诉人并未按约金额履行该民事调解书约定的付款义务。虽然在被上诉人2019年2月起多次催讨欠付的租金及物业费的情况下，上诉人于2019年3月向被上诉人支付了当月的租金及物业管理费，但上诉人仍存在未能按生效民事调解书约定履行其欠租的支付义务。被上诉人在多次催讨未果的情况下，按照合同关于上诉人逾期支付租金超过15天，被上诉人有权单方解除合同的约定，行使合同解除权，并无不当。上诉人关于被上诉人无权行使合同解除权的上诉理由不成立，本院不予采纳。导致本案租赁合同解除的责任在于上诉人逾期支付租金，故解除合同的过错责任在于上诉人方。合同解除后，上诉人理应向被上诉人支付其拖欠的各项费用并承担相应的违约责任。关于保证金应否予以没收，因租赁合同对此有明确约定即“若上诉人有违约情形或因上诉人原因导致合同提前解除或终止，被上诉人有权不予退还全额履约保证金”，故被上诉人在合同解除后，要求将上诉人已付的保证金予以没收，既符合双方约定，亦于法不悖，一审法院对此予以支持，当属正确。上诉人关于保证金应予以退还的上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人实际占有房屋期间的使用费计算标准，双方合同约定系按照合同解除当日日租金的五倍予以计算，该约定标准应属于上诉人签约时所应预见，现一审法院亦根据本案的实际情况对于该使用费的计算标准酌情调整至合同解除当日日租金的120%，当属合理，本院予以认同。上诉人要求按照原租赁合同的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费，依据不足，本院不予采纳。关于物业费计算的起算时间，上诉人主张其已支付了2018年1月至2月的物业费，但其未能就此提供充分有效的证据材料予以佐证，故本院不予采信。被上诉人要求上诉人支付2018年1月起至2019年2月止的物业管理费，于法有据，一审法院对此予以支持，当属正确。上诉人要求支付的物业管理费自2018年3月起算，依据不足，本院不予采纳。关于免租期租金的支付，因租赁合同对此亦有明确约定即“上诉人未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期等）则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取”，故被上诉人要求上诉人补足免租期租金，符合双方合同约定。现一审法院结合双方的过错程度，并考虑到保证金已被没收的情形，对于上诉人所应补交的免租期租金数额予以酌情调整至14万元，尚属合理。上诉人要求不再补交免租期租金的上诉意见，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,401元，由上诉人上海佩洛言餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十月三十日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……