湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1102民初3122号原告：永州市国宇房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区。法定代表人：唐丽芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄益伶，男（特别授权）。委托诉讼代理人：唐丹艳，湖南正赢律师事务所律师。被告：蒋权，男。委托诉讼代理人：蒋光荣，男（特别授权）。委托诉讼代理人：唐厚忠，湖南新星律师事务所律师。原告永州市国宇房地产开发有限公司与被告蒋权确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告永州市国宇房地产开发有限公司的法定代表人唐丽芳及其委托诉讼代理人黄益伶、唐丹艳，被告蒋权的委托诉讼代理人蒋光荣、唐厚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州市国宇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2016年1月27日签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告永州市国宇房地产开发有限公司原本是由多个自然人投资或控股的有限责任公司，2017年12月1日变更为自然人独资有限责任公司并进行内部治理和清查、核实，发现原告于2016年1月27日与被告蒋权签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》，是因原告原股东唐国民个人与被告蒋权及其亲属之间存在借贷债权债务关系，而原告原股东唐国民却以公司的名义妄想以物抵债与被告签订《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》。该合同及协议签订时，原股东唐国民既未经公司授权，也未经公司股东会决议，违反了《公司法》的相关规定，且被告蒋权没有证据证明公司同意唐国民与其之间的债权债务转移已达成合意，该债务由原告公司承担欠缺必要的生效条件，原告公司事后也不认可，故该合同及协议不是原、被告双方当事人真实意思表示。原告原股东唐国民对外签订合同及协议，显然是其个人行为，涉嫌以公司财产转为个人财产，被告亦未将借款或购房款汇入原告公司账户，故原、被告之间并非存在真正的商品房买卖合同关系，签订该合同及协议，存在恶意串通，损害原告公司的利益，根据《合同法》第52条，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，原告与被告于2016年1月27日签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》应为无效，被告的权利应通过其与唐国民之间的基础法律规定即民间借贷关系予以实现。被告蒋权辩称：一、原告与被告2016年1月27日签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》是双方的真实意思表示，不违反任何法律法规，合同合法有效，该商品房买卖合同由双方签字盖章认可而且该合同已在房产管理部门进行了网签并登记备案，故原告所诉与事实不符；二、被告与原告于2016年1月27日签订上述《商品房买卖合同》后，已经全额交清购房款。该款是以原告永州市国宇房地产开发有限公司大股东唐国民所欠被告父母的借款抵扣，被告已按照合同的规定履行了全部义务；三、被告履行完毕上述《商品房买卖合同》的义务后，原告已经将房屋交付被告，被告已对该房屋合法善意的占有、使用达三年零九个月之久，时过近四年后原告又抗辩称合同无效，岂不是出尔反尔？因此原告所诉于法无据；四、原告在诉状中无端指责被告与其股东唐国民存在恶意串通，既无事实依据，也无法律依据，纯属颠倒是非，唐国民作为原告永州市国宇房地产开发有限公司的股东，将分到自己销售份额内的房屋出卖给被告，并有原告盖章认可，然后又到房产主管部门进行网签备案、登记公告，再然后又将该房立即交付被告占有使用，被告作为善意的购房者，没有任何过错，更不存在任何恶意串通。因此，原告所诉与事实不符，于法无据，依法应予驳回。综上，被告与原告签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》是双方的真实意思表示，合同合法有效，且该房屋已交付被告，被告对该房已合法善意占有并使用三年多，原告所诉与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人双方围绕其诉辩主张，原告向本院提交了5份证据：1、营业执照；2、个人预购商品房预告（未上传）、商品房买卖合同、车库转让协议；3、唐国民向被告蒋权及其亲属出具的一份承诺书；4、唐国民向公司的承诺书；5、判决书；被告向本院提交了12份证据：1、商品房买卖合同；2、零陵区房产合同备案信息查询；3、内资企业登记基本情况表；4、承诺书；5、银行转账记录；6、借据；7、户口本复印件；8、房屋钥匙；9、西山名流汇车库使用权转让协议；10、购买合同；11、水电安装费领条；12、证明。经本院组织质证，被告对原告证据4的三性均有异议，原告方对被告方证据1、证据8、证据9、证据10、证据12的三性均有异议，双方未对对方的其他证据提出异议，故本院对双方此外其他证据的客观真实性和合法性依法予以确认，并在卷内予以佐证。因原告的证据4系案外人唐国民的单方意思，与被告无关，本院不予采信；被告的证据能形成证据链，本院予以采信。本院根据采信的证据及双方当事人的陈述，确认以下案件事实：2014年之前，原告的股东之一唐国民向被告父母借款，于2014年8月29日向原告的父母蒋冬英、蒋光荣夫妇出具借款金额40万元的借条并约定了借款利率。2015年原告的父母蒋冬英、蒋光荣向案外人原告股东唐国民催收，唐国民在2015年10月13日向蒋冬英、蒋光荣夫妇出具承诺书，承诺以其入股的永州市国宇房地产开发有限公司开发西山名流*-*-***号（后房产编号*-***号）房产及西山名流汇车库（*-****号）使用权卖给蒋冬英、蒋光荣夫妇抵扣其借款及利息，并保证一个月内办好网签合同。2015年12月2日，永州市国宇房地产开发有限公司股东股东周秋花同意将车库卖给被告父亲蒋光荣，其他的以合同为准。2016年1月27日原告的股东唐国民与被告签订《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》并加盖该公司公章，随后向被告交付房屋钥匙，被告在之后也占有使用该房屋。2016年6月12日，双方到零陵区房产局办理了网签。永州市国宇房地产开发有限公司在2017年11月底进行股份转移，至2017年12月1日该公司由原来的唐建国、唐国民、唐少华、周秋花四个股东变更为股东唐丽芳一人，即该公司变更为自然人独资公司。届时，该公司清查财产，发现有四套房预售后未上传，其中就包含涉案房产。2018年4月16日唐国民向该公司出具承诺书，同意公司解除****、****、****、****的网签，并由其个人承担一切法律责任。原告遂诉至本院。另查明，涉案****号住房面积146.58平方米，单价2700元/平方米，总价395766元。涉案****号车库价款11000元。本院认为：合同法第五十二条对合同无效情形作了如下明确规定：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规定的强制性规定。本案中，原告以被告与案外人唐国民恶意串通损害原告利益而主张涉案《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》无效，但是该合同是否有效，应从以下几方面综合认定。首先，被告蒋权没有与案外人唐国民恶意串通。理由：1、案外人曾在2014年之前向被告蒋权的父母蒋光荣、蒋冬英借款40万元，后因借款人唐国民无钱还款，双方才商量由被告以上述借款及利息购买借款人唐国民持股的公司开发商品房，被告蒋权的父母将所购房产记在被告名下，系赠予行为。因此，购房款项来源合法、客观真实。2、涉案合同中的单价合理，未偏离市场价格。3、原告永州市国宇房地产开发有限公司在2017年12月1日前，系包括唐国民在内的四个股东持股的股份有限公司，2017年12月1日之后才变更为由唐丽芳个人持股的独资公司。该公司股东唐国民以公司名义与被告蒋权签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》，加盖了原告公司公章，签订合同之前有股东唐国民的承诺书和股东周秋花的同意书，所以被告蒋权及其亲属有理由相信唐国民有出售房屋权限。其次，房屋已实际交付并网签公告。合同签订后，被告蒋权对所购住房另行安装大门，并对车库进行水电安装，并且办理网签，至今为止被告蒋权的实际占有使用时间为三年零九个月，期间，原告并未提出异议，应当视为房屋已经交付被告蒋权使用。至于原告主张案外人唐国民持公司的空白合同，与被告蒋权签订合同，并非双方合意，欠缺生效要件，本院认为合同上的公章何时加盖、该公司股东唐国民如何加盖公司印章、案外人唐国民是否将购房款转入公司账户属公司内部事务，不妨碍合同成立生效。涉案合同及协议加盖了公章，系其真实意思表示，涉案合同已成立并生效。至于唐国民向公司承诺****、****、****、****的出售为个人债务，该承诺于2018年4月16日出具，合同于2016年1月27日签订，因此该承诺损害了第三人即本案被告的合法权益，系无效行为，该承诺不能作为本案的有效证据。综上所述，依照《物权法》第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告永州市国宇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告永州市国宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  卿淑君人民陪审员  彭凌云人民陪审员  唐红梅二〇一九年十月二十五日书 记 员  李明悦附相关法律条文：《物权法》第一百零四条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订产合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规定的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。