杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初3614号 原告：杭州吉华江东化工有限公司，统一社会信用代码91330100751716659H，住所地杭州市萧山区临江工业园区新世纪大道1766号。 法定代表人：邵辉，董事长。 委托诉讼代理人：沈靖，浙江法君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琳娜，浙江法君律师事务所律师。 被告：杭州传捷快递信息咨询有限公司，统一社会信用代码913301090996885297，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区桥南区块鸿兴路388号。 诉讼代表人：杭州传捷快递信息咨询有限公司破产管理人。 负责人：吴梁。 委托诉讼代理人：袁炳谣，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄征闽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告杭州吉华江东化工有限公司诉被告杭州传捷快递信息咨询有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法由审判员周全林适用简易程序审理。同年4月2日，杭州传捷快递信息咨询有限公司向本院提出反诉。后因案情复杂，本案于同年4月10日裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭于同年5月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人沈靖、刘琳娜及被告委托诉讼代理人袁炳谣均到庭参加诉讼。同年5月20日，因杭州传捷快递信息咨询有限公司未按本院通知预交案件受理费，本院裁定本案按杭州传捷快递信息咨询有限公司撤回反诉处理。同年7月9日，因本院（2019）浙0109破申24号案已经裁定受理雷春烽对杭州传捷快递信息咨询有限公司的破产清算申请，本院裁定本案中止诉讼。在管理人接管杭州传捷快递信息咨询有限公司的财产后，本案于同年9月16日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人沈靖、刘琳娜及被告委托诉讼代理人黄征闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州吉华江东化工有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年4月10日签订的土地租赁合同以及于2017年4月20日签订的补充协议并返还涉案土地；2.被告支付从2018年5月23日起至判决解除之日止的租金，暂计算至2018年12月22日为3500000元；3.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1.解除原、被告于2016年4月10日签订的土地租赁合同以及于2017年4月20日签订的补充协议并返还涉案土地；2.确认被告支付原告从2018年5月23日起至2018年12月22日止的租金3500000元为破产债权；3.被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年4月10日，被告与原告签订《土地租赁合同书》，由被告向原告承租位于萧山区红山农场的土地，约定每半年支付一次租金，第一次半年租金在签订租赁合同后立即支付，后续租金每半年提前一个月支付，第一年至第三年每年租金为6000000元。2017年4月20日，双方签订补充协议，对租金起算时间等事宜进行了进一步约定。按照租赁合同和补充协议的约定，扣除免租期后租金从2017年11月23日开始计算。2018年9月26日，被告将其名称从杭州传捷快递有限公司变更为杭州传捷快递信息咨询有限公司。被告仅支付2017年11月23日至2018年5月22日的租金。之后，经原告催告，被告再未缴纳租金。鉴于此，被告不支付租金的行为，已经严重影响到原告正常生产经营。为维护原告的合法权益，故起诉，请求判如所请。 被告杭州传捷快递信息咨询有限公司辩称：一、案涉合同因违反法律规定而无效。1.宪法及土地管理法规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。2.城市房地产管理法规定：转让土地并进行投资开发的，应已完成投资总额的25%以上。并需要向政府缴纳转让所得税及土地增值税等。案涉地块根本不符合法定转让条件，更没依法缴税。3.从双方所签《土地租赁合同书》《补充协议》及法庭调查可知，双方名为土地租赁，实为原告将案涉土地私下转让给被告，被告以原告名义建设物流地产项目。这是为了规避法律规定和避税采取的变通办法。双方串通损害了国家利益，以合法形式掩盖非法目的，显属合同法第52条列举的非法情形，违反法律规定，应属无效合同。 二、案涉合同及所租土地均未依法向政府申报登记，故不发生法律效力。1.不动产物权的法定登记生效原则。物权法第六条、第九条、第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2.国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定：承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。 三、土地租赁合同并未实际履行。1.双方所签《土地租赁合同书》及《补充协议》第七条约定：起租日为建设工程施工许可证取得后的第91日。但由于原告报批报建方面原因，合同约定的施工许可证始终未能办出，所以土地租赁合同一直没有开始实际履行。2.原告也没有把案涉租赁土地实际交付给被告。被告没有实际接收并使用该土地。原告也没有证据证实己交付所租土地。 四、《土地租赁合同书》已于2018年3月7日被告通知后解除。《土地租赁合同书》第十一条第1款约定：“如因政府审批等客观原因导致租赁物无法办理土地性质转变、规划审批等手续，本协议自动终止，甲方应及时返还乙方全部己付租金，双方互不负违约责任”。由于施工许可证及规划许可证等相关证照无法办出，且被告经营状况持续恶化，被告已于2018年3月7日向原告发《函》通知解除案涉合同，故从此时起被告也不应再承担所谓的土地租金。 五、被告预付的土地租金，因合同无效、未实际履行，故理应返还给被告。由于合同无效、未实际履行等原因，所以原告无权要求被告支付租金和违约金，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。原告且理应将被告预付的3000000元土地租金，按照合同法第五十八条等规定，全额返还给被告，以便用于破产企业职工安置等社会、民生用途。 原告杭州吉华江东化工有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.土地使用权属证明一份，欲证明原告有权出租案涉土地；2.土地租赁合同书、补充协议各一份及往来邮件（含内容）三页，欲证明双方签订土地租赁合同及补充协议，双方就租金和违约金进行了明确约定；3.客户收付款入账通知、本票及进账单各一份，欲证明2016年3月份，被告支付浙江吉华集团股份有限公司3000000元租金。2016年6月7日，3000000元租金转入原告账户；4.企业信息变更登记一份，欲证明被告名称变更情况；5.催告函及张贴照片共三页，欲证明2018年12月4日，原告因多次电话联系被告未果，EMS邮寄催告函被退回，上门催告被告缴纳租金；6.杭州市萧山区不动产登记信息查询记录一份，欲证明2019年2月14日，原告已经将案涉土地转入原告的全资子公司；7.回函及快递面单各一份，欲证明2018年3月20日，原告回函不同意解除案涉合同，要求双方协商；8.现场照片十三张，欲证明2017年6月，被告的设备（快递分拣）进场后，至今仍堆放在案涉土地上；9.萧旧改（2017）5号《关于杭州吉华江东化工有限公司旧厂区（房）改造的专题会议纪要》一份，欲证明杭州市萧山区旧厂区（房）改造领导小组办公室同意原告进行旧厂房改造；10.名片两张，欲证明洽谈案涉合同的双方代表，双方经常通过邮箱沟通。 经质证，被告认为：对证据1的真实性、合法性不作评判，证明内容及关联性有异议，原告无法证明其已将涉案土地交付给被告使用；对证据2，土地租赁合同书、补充协议的真实性没有异议，关联性及证明内容有异议，案涉合同第3条第1款约定了被告可实际使用租赁物的时间及租金的起算时间。对往来邮件的三性均有异议；对证据3的真实性没有异议，关联性及证明内容有异议，此款转换为了押金，在补充协议中有体现；对证据4没有异议；对证据5的三性均有异议，无法证明是被告的东西，被告未收到过催告函；对证据6的真实性没有异议，与本案无关；对证据7的三性没有异议；对证据8的三性均有异议；对证据9的真实性不作评判，关联性、合法性有异议；对证据10的真实性不作评判，合法性、关联性有异议。对邮件往来的说法有异议。 经审查，本院认为，被告对土地租赁合同书、补充协议、客户收付款入账通知、本票、进账单、企业信息变更登记、杭州市萧山区不动产登记信息查询记录、回函及快递面单的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对证据1和证据9，分别系杭州市国土资源局和杭州市萧山区旧厂区（房）改造领导小组办公室出具，本院对其真实性予以确认；对证据2中的往来邮件（含内容）及证据10，上海快捷快递有限公司董事长吴传龙名片上的邮箱与原告联系的邮箱一致，可以相互印证，被告虽然对上述证据的真实性不予认可，但未能举证证明，故本院对上述证据的真实性予以认定；对证据5，通过照片仅能确认催告函张贴在了有“快捷快递”字样的玻璃门上，但不能确认该照片拍摄地的地址是否与被告或者被告股东快捷快递有限公司有关，故对其真实性予以认可，对其关联性不予认可；对证据8，结合勘验笔录，本院对其真实性予以认定，至于照片上的物品是否属于被告，本院另行阐述。 被告杭州传捷快递信息咨询有限公司未向本院提交证据。 为查明本案事实，本院干警于2019年5月24日前往案涉土地所在地杭州市萧山区进行现场勘验，并形成勘验笔录1份。经质证，原、被告均无异议，本院予以采纳。 经审理，本院认定如下事实：2016年4月10日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了《土地租赁合同书》，该合同约定：甲方将位于杭州市萧山区红山农场总面积约为64640平方米的案涉土地出租给乙方，仅限于乙方快递业务仓储、物流及商务办公使用。租赁期限12年，从甲方将该租赁土地的建设施工许可书面送达并通知给乙方后，乙方方可实际使用租赁物。租金自甲方作出上述书面通知之日起届满三个月后起算，届时双方可签订有关租金起算时间节点的补充确认。第一年至第三年每年租金为6000000元。租金每半年支付一次，先付后用。第一次半年租金在双方本协议签订后立即支付，后续租金每半年提前一个月支付，以此类推。租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，除立即收回租赁房屋外，并可要求乙方承担相当于当年度租金总额的违约金：……（4）逾期15日未足额缴纳租金的；……本合同经双方授权代表签名并加盖各自公章后生效。如因政府审批等客观原因导致租赁物无法办理土地性质转变、规划审批等手续，本协议自动终止（在本协议签订后至2016年7月底，甲方无法提供租赁物的施工许可证的，乙方有权选择终止本协议），甲方应及时返还乙方全部已付租金，双方互不负违约责任。 2017年4月20日，原、被告签订补充协议，该协议约定：具体年租金计算方式为第一年至第三年租赁期内，每年租金计算为建筑物费用÷12＋6000000元，即每年租金总额为建筑物费用÷12＋6000000元。因租赁物的土地权证系归于甲方，依据我国的相关法律规定，报建该租赁土地上建筑物的权利人均归于甲方，因此涉及到该建筑物的相关建设专项资金要从甲方账户付转至实际建设施工单位，专门用于支付相关建筑物费用。租赁土地上的建筑物的建造费用先由乙方以交纳保证金的方式向甲方支付，即由乙方支付的该建筑物费用视为向甲方交付与该建筑物费用等同的保证金，甲方应当向乙方开具与该建筑物费用金额等同的保证金收据。起租日计算方式：本协议签订后60日内，乙方应向甲方提供除图审外的所有关于办理工程建设施工许可证的相关资料，由甲方协助乙方办理工程建设施工许可证，在工程建设施工许可证取得后的第91日为起租日，即甲方为乙方提供免租期三个月。若乙方在前期提供办证材料不足60日或超出60日的，则甲方相应增加或扣减免租期。本补充协议未约定的内容以主合同为主，本协议与主合同有冲突的以本协议为主。本补充协议一式四份，双方签字盖章时生效。2016年3月期间，被告向浙江吉华集团股份有限公司陆续转账共计3000000元，附言：房租。后浙江吉华集团股份有限公司作为申请人将3000000元交存浙江萧山农村商业银行，并由该行签发了出票日期为2016年6月7日的本票，该本票收款人和背书人均为被告，被背书人为原告。同日，3000000元从浙江吉华集团股份有限公司银行账号转入原告银行账号。2018年3月20日，原告就2018年3月7日收到的被告关于解除案涉合同的告知函进行回函，表示被告解除合同理由不成立，要求被告限期与原告协商案涉合同解除与否等事宜。2018年9月26日，被告将名称从杭州传捷快递有限公司变更为杭州传捷快递信息咨询有限公司。2019年2月14日，原告将位于萧山区的国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权【权证号：浙（2017）萧山区不动产权第0002832号】转移登记在杭州萧山吉华科技有限公司名下。 本院认为，原、被告于2016年4月10日签订的《土地租赁合同书》及于2017年4月20日签订的补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律上的约束力。被告辩称案涉合同名为土地租赁，实为转让土地，属于无效合同，但未能举证证明，本院不予采信。《规范国有土地租赁若干意见》关于“承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。”的规定不属于法律、行政法规的强制性规定。案涉土地使用权出租是否依照规定办理登记均不影响案涉土地租赁合同的效力，故对被告关于案涉合同及所租土地均未依法向政府申报登记，故不发生法律效力的抗辩不予采信。根据现场勘验的情况，案涉土地上堆放的物品为滚筒式转弯机、尾部加长段抽屉机、低噪声轴流式通风机、传送器、滚筒、开关控制器、三相异步电动机、单相交流汽油发电机组等，上述所列物品的主要应用范围均涵盖物流行业。结合案涉合同中双方约定租赁用途为快递业务仓储、物流及商务办公，两者可以相互印证。而被告认为上述物品不属于被告。故本院根据证据的高度盖然性原则，确认勘验笔录中载明的在案涉土地上堆放的物品属于被告所有，即被告已经占有使用案涉土地。为此，对于被告关于其未接收使用案涉土地的抗辩，本院无法采信。就案涉土地租赁合同关系中关于起租日的约定，补充协议与《土地租赁合同书》的约定不一致之处应以补充协议为准。尽管补充协议约定：“在工程建设施工许可证取得后的第91日为起租日”，但根据补充协议约定，办理工程建设施工许可证需要由被告向原告提供除图审外的所有关于办理工程建设施工许可证的相关资料，并由原告协助被告办理。现案涉工程建设施工许可证尚未办理，但被告并未举证证明其已履行了提供除图审外的所有关于办理工程建设施工许可证的相关资料的义务，故本院认定系因被告原因导致案涉工程建设施工许可证未能办理。因为不能取得工程建设施工许可证的原因在于被告，且原告已经履行案涉合同主要义务即交付案涉土地，被告亦接收使用案涉土地，故本院认定被告为自己的利益不正当地阻止起租日起算条件成就，应视为起租日起算条件已成就，即补充协议签订之日起经过免租期即为起租日。根据补充协议约定的“若乙方在前期提供办证材料不足60日或超出60日的，则甲方相应增加或扣减免租期”，免租期实为前期提供办证材料的60日加上工程建设施工许可证取得后的90日，共计150日。故起租日为2017年9月18日。原告主张起租日为2017年11月23日，系其自行处分民事权利，本院予以准许。被告关于工程建设施工许可证未能办理导致案涉合同没有实际履行的抗辩，本院不予采信。至于被告关于案涉合同已于2018年3月7日因被告通知而解除的抗辩，本院认为，案涉租赁物无法办理土地性质转变、规划审批等手续的原因并非政府审批等客观原因，而系被告自身未提交案涉合同约定的相关材料，故被告并不享有约定解除权。被告经营不善也不属于合同约定解除情形或者法定解除情形。综上，被告不具有案涉合同约定解除权或者法定解除权，其发出的解除通知不发生效力，案涉合同未解除。故本院对被告的该项抗辩不予采信。针对原告要求解除原、被告于2016年4月10日签订的土地租赁合同以及于2017年4月20日签订的补充协议并返还涉案土地的诉讼请求，因被告逾期未足额缴纳租金超过15日，原告有权解除案涉合同。但案涉土地权利人并非原告而系杭州萧山吉华科技有限公司，故原告无权要求被告将案涉土地返还。综上，本院对原告的该项诉请予以部分支持。至于原告要求确认被告支付原告从2018年5月23日起至2018年12月22日止的租金3500000元为破产债权的诉讼请求，根据原告主张的起租日（2017年11月23日），2017年11月23日至2018年12月22日的租金为6500000元，扣除被告预付租金3000000元，仍需支付3500000元。故本院对原告的该项诉请予以支持。至于被告要求原告返还预付租金3000000元的抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、杭州吉华江东化工有限公司与杭州传捷快递信息咨询有限公司于2016年4月10日签订的《土地租赁合同书》及于2017年4月20日签订的补充协议于本判决生效之日解除； 二、确认杭州吉华江东化工有限公司对杭州传捷快递信息咨询有限公司享有3500000元债权； 三、驳回杭州吉华江东化工有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34800元，由杭州传捷快递信息咨询有限公司负担。 杭州吉华江东化工有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，杭州传捷快递信息咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  周全林 人民陪审员  瞿 萍 人民陪审员  徐玲仙 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  陈 燕