江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1012民初2027号原告：管玉珍，女，1951年6月25日出生，汉族，现住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：梁鹏飞，男，41岁，住扬州市开发区。委托诉讼代理人：张木洋，扬州市邗江区润扬法律服务所法律工作者。被告：扬州同力房地产有限公司，住所地扬州市江都区仙女镇丝绸路1号。法定代表人：文兴邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱敏，江苏江业律师事务所律师。委托诉讼代理人：景菁杰，江苏江业律师事务所律师。原告管玉珍与被告扬州同力房地产有限公司（以下简称同力公司）拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告同力公司下落不明，本案转换成普通程序。本院于2018年11月30日在相关地区张贴了向被告同力公司送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票的公告，并于2019年3月4日、9月18日公开开庭进行了审理，原告管玉珍及其委托诉讼代理人梁鹏飞，被告同力公司委托诉讼代理人景菁杰均到庭参加了诉讼，原告管玉珍的委托诉讼代理人张木洋参加了2019年9月18日庭审。本案现已审理终结。原告管玉珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告同力公司按照《拆迁户优惠购房意向书》约定将扬州市江都区工农西路南侧东首10楼面积为120㎡房屋交付原告，并协助原告办理过户登记手续；2、判令被告支付原告违约金100000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告管玉珍系江都丝绸总厂宿舍区拆迁户。2013年6月19日，原告与江都丝绸总厂宿舍区拆迁工作组签订拆迁补偿协议书就拆迁补偿事项作出约定。同时，原、被告签订拆迁户优惠购房意向书一份，确定原告购买的为扬州市江都区工农西路南侧东首第一间面积约120㎡、楼层为10层的房屋。意向书签订后，原告已给付购房款380478元（余款101500元在交房时支付）。现原告所购买的房屋已具备交付和办理产权证条件，但被告未按约定交付房屋。原告提供了下列证据：1、原江都丝绸总厂宿舍区无产权房拆迁补偿协议书；2、拆迁户优惠购房意向书；3、被告出具的收据：4、江都房产信息网公布的江都区2019年4月房屋成交价，证明被告现提供的安置房与意向书约定的房屋在房型、面积等方面均存在差异，被告应按3000元/㎡补偿原告楼层、楼栋价格差。被告同力公司对原告提供的证据1、2、3无异议，被告认为原告提供的江都区房屋销售价格不是物价部门制定，不能反映房屋真实价格，房屋价格受市场调节。被告同力公司辩称，购房意向书签订后，由于被告工作疏忽，已将符合合同约定的房屋出售给了他人，被告无法向原告交付意向书约定的房屋。双方约定的违约金过高，已超过实际损失，请法院依法调整。被告2015年10月通知原告来选房时已告知房屋已出售事实，但原告坚持选10层的房屋，导致至今未能对原告安置。被告提供了下列证据：1、扬州市龙川房地产测绘队于2015年8月18日出具的房产测绘成果报告书，证明30幢503室房屋面积为108.06㎡；2、2014年11月28日、2017年9月27日同力公司与购房人签订的商品房买卖合同，27幢共19层，27幢1703室房屋销售单价为6301元/㎡，29幢地上6层，29幢505室房屋销售单价为8109元/㎡。原告对被告提供的扬州市龙川房地产测绘队出具的房产测绘成果报告书真实性予以确认，原告认为购房合同是被告单方制作无购房方签字认可，即使购房合同真实，但反映的是2014年、2017年房价，2018年、2019年房价逐年上升。根据原、被告提供的证据及陈述，本院对下列事实予以认定：原告管玉珍系原江都丝绸总厂宿舍区拆迁户。2013年6月19日，原告与江都丝绸总厂宿舍区拆迁工作组签订《原江都丝绸总厂宿舍区无产权房拆迁补偿协议书》，原告居住的57.79㎡无产权房屋予以拆迁，原告选择在指定地点优惠购房，将拆迁补偿款直接转为购房首付款。同日，原告（乙方）与被告同力公司（甲方）签订《拆迁户优惠购房意向书》，双方就乙方在甲方指定地点优惠购房达成如下意向：一、乙方同意在甲方指定地点工农西路南侧购买商品房，按甲方暂定的户型，乙方初定所购房屋的建筑面积约120㎡（最终结算的实际建筑面积以交付时测量为准），楼层为10层，楼层差价不算，靠东首安置；二、甲方同意乙方原拆除面积57.79㎡以内按3200元/㎡为平均价结算，对原拆除面积以上不超过20㎡（含20㎡）的建筑面积按4300元/㎡的平均价进行结算，超出原拆除面积20㎡以上的建筑面积按5000元/㎡进行结算；三、乙方同意将应得拆迁补偿款合计叁拾柒万陆千玖百柒拾捌元整转为购房首付款，其余房款按购房正式协议规定的时间交付；四、具体楼层和房号的选择，按拆迁协议签订后交房的顺序，先交房先选、后交房的后选；五、其他条款以购房正式协议为准。本意向书一经签订，任何一方不得反悔，否则违约方需向另一方支付违约金10万元。《拆迁户优惠购房意向书》签订当日，原告给付被告同力公司购房款380478元。后被告将购房意向书约定的房屋出售给了第三人。2015年10月，被告将上述房屋已出售情况告知了原告，原告坚持要求被告交付约定的房屋，原告至今未能得到安置。第三人对扬州市江都区工农西路南侧东首10层房屋（即仙女镇丝绸路79号水岸枫情27幢1001室）已进行了不动产登记，并取得了权属证书。扬州市江都区工农西路南侧30幢503室（仙女镇丝绸路79号水岸枫情30幢503室）房屋面积为108.06㎡。审理中，原告申请追加原江都丝绸总厂宿舍区拆迁工作组、巫德才作为被告参加诉讼，要求原江都丝绸总厂宿舍区拆迁工作组、巫德才与同力公司共同承担责任。原告在本院释明后同意同力公司以扬州市江都区工农西路南侧30幢503室房屋（仙女镇丝绸路79号水岸枫情30幢503室）进行安置，要求同力公司协助办理不动产登记手续，并要求同力公司支付房屋面积不足部分价款143280元[（120㎡-108.06㎡）×12000元/㎡]、楼栋楼层差价款324180元（108.06㎡×3000元/㎡）、腾仓费230400元（120㎡×40元/㎡/月×48个月）、违约金100000元，原告支付剩余购房款101500元。被告同力公司同意用水岸枫情30幢503室房屋对原告进行安置，并协助办理产权手续，同意按5000元/㎡计算给付原告面积不足部分差价款59700元[（120㎡-108.06㎡）×5000元/㎡]，给付违约金100000元，原告支付剩余房款101500元。被告不同意支付楼层楼栋差价款、腾仓费，被告主张水岸枫情30幢503室房屋出售单价高于27幢1001室房屋出售单价，要求原告支付楼层差价款216120元（108.06㎡×2000元/㎡），扣除被告应负担的费用，原告应支付被告157920元。本院认为，原告系拆迁户，原、被告对原告户安置房屋已作约定，被告未能向原告交付约定房屋构成违约，被告应向原告支付违约金。第三人购得原、被告约定的房屋后，已进行了不动产登记，被告按约定履行交房义务已不能。原告在本院释明后同意被告以扬州市江都区仙女镇丝绸路79号水岸枫情30幢503室房屋进行安置，双方并形成合意，本院予以确认。购房意向书中约定原告购房面积约120㎡，最终结算的实际建筑面积以交付时测量为准，原、被告同意以水岸枫情30幢503室房屋进行安置，对安置房已作变更，房屋价款应以安置房实际面积计算，原告要求被告支付面积不足部分价款缺乏依据，对原告该诉求依法不予支持。购房意向书约定楼层差价不算，且双方对安置房已作变更，原告要求被告支付楼层、楼栋差价，被告要求原告支付楼层差价均缺乏依据，对原告要求被告支付楼层、楼栋差价款及被告要求原告支付楼层差价的诉求本院依法不予支持。原告的损失主要是租房费用，原告要求被告按120㎡，每㎡每月40元标准计算腾仓费缺乏依据，原、被告约定的违约金已基本能弥补原告的损失，对原告要求被告支付腾仓费的诉讼请求依法不予支持。原告应支付被告同力公司房款422278元[57.79㎡×3200元/㎡+20㎡×4300元/㎡+（108.06㎡-77.79㎡）×5000元/㎡]，减去原告已支付的380478元及被告应支付的违约金100000元后，被告应给付原告58200元。原江都丝绸总厂宿舍区拆迁工作组是拆迁时成立的临时组织，巫德才是当时的拆迁工作人员，原告申请追加原江都丝绸总厂宿舍区拆迁工作组、巫德才为本案共同被告参加诉讼缺乏法律依据，对原告该申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第、第七十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、扬州市江都区仙女镇丝绸路79号水岸枫情30幢503室房屋归原告管玉珍所有，被告扬州同力房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告，并协助原告办理上述房屋登记手续；二、被告扬州同力房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告人民币58200元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费8505元，由被告扬州同力房地产有限公司负担。上述应由被告扬州同力房地产有限公司负担的受理费已由原告垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  卞贞林人民陪审员  徐三林人民陪审员  王 萍二〇一九年十月二十八日书 记 员  李海荐