上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10437号上诉人（原审被告）：汪波，男，1977年3月21日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王兴华，上海道朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海鑫昌物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区莲林路33号1幢1032室。法定代表人：俞长兴，执行董事。委托诉讼代理人：俞长仁，该公司员工。原审第三人：上海春晖物业管理有限公司，注册地上海市闵行区华漕航华三村200号，主要营业地上海市闵行区航华三村四街坊248号。法定代表人：沈晓弟，董事长。委托诉讼代理人：赵建荣，该公司员工。上诉人汪波因与被上诉人上海鑫昌物业管理有限公司（以下简称鑫昌物业公司）、原审第三人上海春晖物业管理有限公司（以下简称春晖物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初36174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后。依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汪波上诉请求：维持一审判决第四项，撤销一审判决第一、第二、第三项，改判驳回鑫昌物业公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）登记的产权人为上海XX有限公司（以下简称XX公司）。但此后涉案房屋已转为已出租公有住房，XX公司的权利已受到限制，不享有该房屋的使用权，其亦无权授权鑫昌物业公司出租涉案房屋。鑫昌物业公司、汪波之前存在事实的租赁关系，该租赁关系的建立系基于鑫昌物业公司作为小区的物业公司而建立，但该租赁关系已于2017年8月30日终止。汪波自2017年9月1日起根据春晖物业公司的通知，与春晖物业公司重新建立了租赁合同关系。综上所述鑫昌物业公司与汪波间已不存在租赁合同关系，其无权向汪波主张各项权利，鑫昌物业公司的诉讼请求，应全部予以驳回。被上诉人鑫昌物业公司辩称，不同意汪波的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人春晖物业公司述称，同意汪波的上诉请求，汪波无需返还房屋，无需向鑫昌物业公司支付租金或者占有使用费。鑫昌物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认鑫昌物业公司、汪波存在的不定期房屋租赁合同关系于2018年11月9日解除；2.汪波立即迁出上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋，并将该房屋返还鑫昌物业公司；3.汪波支付鑫昌物业公司自2017年8月20日起至实际返还租赁房屋之日止，按每月3,300元标准计算的房屋租金及房屋使用费；4.汪波偿付鑫昌物业公司违约金14,850元，鑫昌物业公司之前收取汪波的1,600元押金不予退还；5.汪波承担返还租赁房屋前由其实际使用而发生的水、电费用。一审法院认定事实：2008年11月16日，汪波作为承诺人在一份《房屋临时使用承诺书》上签字，该《房屋临时使用承诺书》上载：位于XX花园XX号XX室的毛坯房屋给本人临时使用，使用期限暂定为一个月；月使用费为1,600元，押金一个月使用费为1,600元，第一次支付使用费3个月为4,800元，支付时间为2008年11月20日至2009年2月20日止;受承诺方允许继续使用时，本人愿意按上述月使用费标准和按上述使用费支付时间类推及时支付给受承诺方（不足一个月时，按每个月30天计算支付每日使用费），支付使用费和继续使用的使用费支付时间为每次到期日前一周支付次期使用费，如有违约，除支付约定月使用费外，另向受承诺方每天支付月使用费10%的违约金；使用期间保证不损坏房屋原貌，需要搬迁腾空房屋时，保证恢复原样，并愿意在一周内全部搬迁完成，如有违约，除支付约定使用费外，另向受承诺方每天支付月使用费10%的违约金，没有上述违约时押金退还，不计利息，如有上述任何一项违约时，承诺方承诺不退押金，并按上述约定承担违约责任；本人愿意按时向相关部门交付水费、电费，并将每月水费、电费的交付单复印件给受承诺方备案。2016年6月23日，春晖物业公司与案外人上海市闵行区XX花园业主大会就XX花园的物业管理服务事宜签订了《物业服务合同》。2016年7月1日，案外人上海市闵行区XX花园业主委员会出具《委托书》1份，载明：上海春晖物业管理有限公司2016年6月2日通过上海市招投标平台中标，自2016年7月1日起对XX花园进行物业管理，并于2016年6月23日与业主大会签订了物业服务合同，业主大会委托上海春晖物业管理有限公司对该区域内一切房屋、设施、设备进行物业管理（包括物业管理用房、门卫室、垃圾房、监控室、共用地面架空层、共用走廊、共有绿化、道路、场地和空置房屋的管理使用）。2017年8月9日，上海春晖物业管理有限公司XX花园物业管理处向汪波发出《通知》1份，载明：XX花园XX号XX室这套房屋已纳入我春晖物业管理处托管，请接到本《通知》三天内，带上相关材料（房产证、身份证、买卖合同）到XX花园春晖物业处办理入住手续，如逾期未办理手续，引起的一切后果由租户自行承担。2017年8月26日，上海春晖物业管理有限公司XX花园物业管理处出具《协议书》1份，载明：今将XX花园XX号XX室从2017年9月1日至2018年9月1日临时给汪波使用，遇到特殊情况及不可预知情况，我方将提前一个月通知你方搬离。2018年1月9日，案外人XX公司向汪波提起（2018）沪0112民初1816号案件的诉讼，要求：1.确认XX公司与汪波存在的不定期房屋租赁合同关系于2017年9月17日解除；2.汪波立即迁出涉案房屋，并将该房屋返还XX公司；3.汪波支付XX公司自2017年8月20日起至实际返还租赁房屋之日止，按每月3,300元标准计算的使用费；4.汪波承担返还租赁房屋前由其实际使用而发生的水、电费用。汪波在该案中辩称，XX公司并非房屋租赁合同的主体且并非涉案房屋的权利主体，并认为其系向鑫昌物业公司的员工个人支付使用费，如果存在房屋租赁合同关系，合同的相对方也应是个人或者是鑫昌物业公司，且其已经向春晖物业公司支付了自2017年9月1日起的使用费等，故不同意XX公司的所有诉讼请求。闵行区法院审理后认为，案外人XX公司未能提供足够证据证明双方之间存在租赁合同关系，以及明确的权利义务关系，故难以认定XX公司和汪波之间存在租赁关系，因此，闵行区法院于2018年7月6日判决驳回XX公司的全部诉讼请求。因案外人XX公司不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院审理过程中，汪波选择鑫昌物业公司作为租赁合同关系的相对方，故XX公司于2018年10月30日以需另行主张为由提出申请撤回上诉，上海市第一中级人民法院于2018年11月2日作出（2018）沪01民终10879号民事裁定，准许XX公司撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。2018年11月8日，鑫昌物业公司委托律师向汪波发出《解除租赁合同通知书》1份，通知汪波：一、鑫昌物业公司依据《合同法》相关规定，决定即日起解除汪波与鑫昌物业公司存在的上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室（XX花园）房屋租赁合同；二、房屋租赁合同解除后5日内，请汪波腾空租赁房屋归还鑫昌物业公司，同时，付清所欠的房屋使用费、水、电、煤气等费用，并与鑫昌物业公司办理好交接手续。根据鑫昌物业公司提供的快递详情显示，该《解除租赁合同通知书》于2018年11月9日投递并签收。2018年12月4日，鑫昌物业公司向闵行区法院提起本案诉讼。一审法院另查明：根据鑫昌物业公司提供的《上海市房地产权证》及打印时间为2019年3月17日的《上海市不动产登记簿》显示，涉案房屋登记的权利人为案外人XX公司。2018年10月30日，案外人XX公司出具《房屋租赁委托书》1份，载明：兹委托上海鑫昌物业管理有限公司和陈某对外出租本公司位于XX路XX弄XX支弄XX花园的剩余房屋，包括XX号XX室、XX号XX室房屋，租金标准、租赁方式、付款方式等相关事宜，由上海鑫昌物业管理有限公司和陈某全权与承租户协商决定，租金由陈某全权收取。根据汪波提供的打印时间为2019年4月1日的《上海市不动产登记簿》显示，涉案房屋登记的权利人为案外人XX公司，在“文件登记信息”中载明：申请人为上海市公房经营管理事务中心，房地产座落为XX路XX弄XX支弄XX号XX室等，文件名称为关于办理“XX花园”中XX路XX弄XX支弄XX号XX室等已出租公有住房文件登记的函，受理日期为2011年12月19日，备注为上述房屋为已出租公有住房。一审法院还查明：涉案房屋自2008年11月20日起一直由汪波使用至今，汪波向鑫昌物业公司支付临时使用费至2017年8月19日，鑫昌物业公司、汪波确认汪波已向鑫昌物业公司支付了押金1,600元，且自2017年2月20日起汪波支付使用费的标准为每月3,300元。本案一审审理中，春晖物业公司陈述其于2017年9月1日与汪波建立租赁关系，春晖物业公司没有实际控制过涉案房屋，涉案房屋一直由汪波使用，其只是要求汪波支付费用。虽然其向汪波开具了2017年9月1日至2018年11月1日的房租收据，但出具上述收据是因为汪波配合春晖物业公司管理房屋，春晖物业公司也因此免去了汪波自2017年9月1日起至2018年2月28日的租金，2018年3月的租金汪波未能支付，春晖物业公司也没有免除3月的租金，春晖物业公司实际是从2018年4月1日起以每月2,800元的标准向汪波收取租金。春晖物业公司对此提供了汪波于2019年3月9日出具《证明》1份，载明：汪波为了配合春晖物业公司管理从2018年4月1日开始将房租交给春晖物业公司，春晖物业公司为了感谢汪波免去了2017年9月1日至2018年2月28日房租和押金。本案一审审理中，鑫昌物业公司明确其不清楚水、电费用的具体数额，也没有进行过代付。汪波明确表示其不要求在本案中对于合同解除后的押金返还进行一并处理。一审法院认为,汪波基于《房屋临时使用承诺书》而占有使用涉案房屋，根据汪波在《房屋临时使用承诺书》上的承诺：使用期限暂定为一个月，月使用费为1,600元，押金一个月使用费为1,600元，第一次支付使用费3个月为4,800元，支付时间为2008年11月20日至2009年2月20日止，受承诺方允许继续使用时，汪波愿意按上述月使用费标准和按上述使用费支付时间类推及时支付给受承诺方，而根据查明的事实，汪波自2008年11月20日起一直在使用涉案房屋，且支付了使用费，虽然《房屋临时使用承诺书》上只记载了承诺人，而未载明受承诺方，但汪波在诉讼中认可鑫昌物业公司、汪波之间存在事实的租赁关系，且鑫昌物业公司亦认可收取了使用费，故双方之间成立不定期租赁关系。不定期租赁关系中，出租人有权随时解除租赁关系，现鑫昌物业公司于2018年11月8日书面通知汪波要求解除双方的租赁关系并要求返还涉案房屋，该通知于2018年11月9日投递并签收，故鑫昌物业公司要求确认双方的不定期租赁关系于2018年11月9日解除并要求汪波搬离及返还涉案房屋的请求，符合有关法律规定，予以支持。虽然汪波辩称双方的租赁关系已于2017年8月30日终止，且其已向鑫昌物业公司交还了钥匙，并与春晖物业公司于2017年9月1日建立了租赁合同关系，但鑫昌物业公司表示没有收到过钥匙，且汪波也未对其交还钥匙提供证据予以证明，而春晖物业公司也表示其从未实际控制过涉案房屋，涉案房屋一直由汪波在使用，且春晖物业公司也没有提供充分的证据证明其有权对涉案房屋进行出租，故对于汪波的上述辩称意见，不予采信。现鑫昌物业公司、汪波均确认汪波向鑫昌物业公司支付临时使用费至2017年8月19日，且自2017年2月20日起汪波支付使用费的标准为每月3,300元，故汪波理应向鑫昌物业公司支付自2017年8月20日起至实际返还房屋之日止按每月3,300元标准计算的使用费。虽然根据汪波在《房屋临时使用承诺书》上的承诺：支付使用费和继续使用的使用费支付时间为每次到期日前一周支付次期使用费，如有违约，除支付约定月使用费外，另向受承诺方每天支付月使用费10%的违约金，且若存在违约时，承诺方承诺不退押金，并按上述约定承担违约责任，但是根据已查明的事实，汪波未能向鑫昌物业公司及时支付使用费系基于涉案房屋所在的XX花园小区的物业服务单位由鑫昌物业公司变更为春晖物业公司，且汪波系按春晖物业公司发出通知的要求向春晖物业公司支付了涉案房屋的使用费，而案外人XX公司也曾作为合同相对方向汪波提起过诉讼要求解除不定期租赁关系并要求汪波支付使用费等,鉴于《房屋临时使用承诺书》上并未载明受承诺方，而汪波系在（2018）沪01民终10879号案件审理过程中才明确选择鑫昌物业公司作为租赁合同关系的相对方，故汪波并非无故不向鑫昌物业公司及时支付使用费，对于鑫昌物业公司根据《房屋临时使用承诺书》要求汪波承担违约金并不退还押金的主张，不予支持。虽然鑫昌物业公司根据《房屋临时使用承诺书》要求汪波承担水、电费用，但诉讼请求必须明确具体，现鑫昌物业公司在诉讼中明确其不清楚水、电费用的具体数额，也没有进行过代付，故对于鑫昌物业公司的该项诉讼请求，不予支持。关于汪波已支付的押金，由于汪波在诉讼中明确不要求在本案中一并处理，故对于押金不作处理。一审法院审理后于2019年5月13日作出判决：一、确认上海鑫昌物业管理有限公司与汪波就位于上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋建立的不定期租赁关系于2018年11月9日解除；二、汪波于判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋，并将上述房屋返还上海鑫昌物业管理有限公司；三、汪波于判决生效之日起十日内向上海鑫昌物业管理有限公司支付自2017年8月20日起至实际返还房屋之日止，按每月人民币3,300元标准计算的使用费；四、驳回上海鑫昌物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计724.38元，由汪波负担。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，汪波基于《房屋临时使用承诺书》而承租涉案房屋。该承诺书约定的使用期限届满后，汪波继续使用，鑫昌物业公司未提出异议，汪波继续向鑫昌物业公司支付租金。故汪波与鑫昌物业公司就涉案房屋成立不定期租赁合同关系。汪波抗辩称，其与鑫昌物业公司间的租赁合同关系已于2017年8月30日终止，2017年9月1日起，其与春晖物业公司就涉案房屋建立了租赁合同关系。本院认为，一则，春晖物业公司提供的证据，并不足以证明其有权对外出租涉案房屋；二则，从汪波提供的证据看，虽然涉案房屋相关材料上记载有“上述房屋为已出租公有住房”的内容，但无证据证明产权人XX公司已移交了该房屋的占有使用权利，也无证据证明上海市公房经营管理事务中心或其授权的主体行使了涉案房屋的占有使用权。故XX公司仍有权授权鑫昌物业公司出租涉案房屋。汪波的该项抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。对于不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除合同。故鑫昌物业公司于2018年11月8日发出、汪波于次日签收的《解除租赁合同通知书》产生解除双方间租赁合同关系的法律效力。鑫昌物业公司要求确认其与汪波间的不定期租赁合同关系于2018年11月9日解除的诉讼请求，具有相应的法律依据，本院予以支持。因不定期租赁合同关系已解除，鑫昌物业公司要求汪波返还涉案房屋、支付欠付的租金及合同解除后的房屋占有使用费的诉讼请求，具有相应的法律依据及事实基础，本院亦予以支持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人汪波的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,448.76元，由上诉人汪波负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十月三十日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……