山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4451号上诉人（原审被告）：山东雅东革业有限公司，住所地：莱阳市铎山路15号。法定代表人：赵广敏董事长。委托代理人：黄蔚蔚，山东明颖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莱阳市佛来伲小区业主委员会，住所地：莱阳市佛来伲小区。负责人：于鹏，主任。委托代理人：姜苏仟，山东旌旗律师事务所律师。原审被告：莱阳吉龙食品商贸有限公司，住所地：莱阳市五龙北路299号。法定代表人：宫宴晓，该公司经理。上诉人山东雅东革业有限公司因与被上诉人莱阳市佛来伲小区业主委员会、原审被告莱阳吉龙食品商贸有限公司第三人撤销之诉一案，不服山东省莱阳市人民法院（2017）鲁0682民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人莱阳市佛来伲小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1、撤销（2016）鲁0682民初4312号民事判决；2、确认涉案房屋（锅炉房、门卫室）归被上诉人所有，涉案房屋所属土地使用权归被上诉人享有；3、判令上诉人、原审被告腾空并归还房屋及房屋所属土地使用权；4、确认上诉人与原审被告租赁合同无效，（2016）鲁0682民初4312号民事判决所确定的租赁费、使用费归被上诉人享有；5、诉讼费由上诉人、原审被告承担。事实和理由：上诉人于2007年3月将被上诉人小区内包括锅炉房、传达室等在内的十间房屋出租给原审被告，租赁期限为2007年3月10日至2015年3月10日。2014年4月28日，被上诉人经依法批准成立后，了解到上诉人与原审被告的上述租赁合同，遂向上诉人及原审被告交涉，认为该合同侵犯了被上诉人的合法权益，原审被告遂于2014年8月23日与被上诉人签订了房屋租赁合同，并向被上诉人交纳了2015年3月10日至2016年3月9日的租金两万元。2016年8月，上诉人以租赁合同纠纷为由将原审被告诉至莱阳市人民法院，要求解除双方的房屋租赁合同及腾出承租的房屋，同时支付租赁费17500元并自2016年9月10日起至腾出房屋之日止每日交纳房屋占有使用费68.5元。法院审理期间，原审被告申请法院追加被上诉人作为第三人参加诉讼未获准许。2017年3月28日，莱阳市人民法院以（2016）鲁0682民初4312号民事判决，判令：1、上诉人与原审被告之间房屋租赁合同解除；2、原审被告判决生效后二十日内腾出租赁房屋并自2017年3月11日起至腾出房屋之日，每日向上诉人支付房屋使用费68.5元；3、原审被告于判决生效后十日内向上诉人支付房屋租赁费和使用费共30000元。被上诉人认为，莱阳市人民法院以（2016）鲁0682民初4312号民事判决将被上诉人所有的小区配套房屋，确认由上诉人享有所有权并支持其出租收益权，严重侵害了被上诉人的合法权益。山东雅东革业有限公司辩称，1、业主委员会是否成立不清楚，请被上诉人出证明；2、根据民诉法解释293条规定，被上诉人不符合立案审查程序；3、（2016）鲁0682民初4312号民事判决中的（2）、（3）、（4）条与本案无法律关系，不应该合并审理；4、被上诉人的起诉不符合撤销之诉的起诉条件，要求依法驳回诉讼请求。理由是被上诉人的负责人两次庭审都参加旁听，并没有申请追加为第三人，原审被告也没有申请追加被上诉人为第三人，因此被上诉人申请不符合撤销之诉条件。被上诉人无证据证明原审判决是错误的。原审被告莱阳吉龙食品商贸有限公司辩称：我司与上诉人的合同于2015年3月10号到期，与被上诉人签订的合同尚未到期。在这期间了解房屋有争议，我司不能确认房屋的真正所属，只能给被上诉人和上诉人各两万租金，一旦确认所属权后，再进行处理。上诉人没有供电、供水，到今天为止我司一直向被上诉人缴纳租赁费。我司希望在本案确定最终的所属权。一审法院审理查明：2007年3月2日，莱阳佛来伲物业管理有限公司与莱阳吉龙营销拓展有限公司（上诉人莱阳吉龙食品商贸有限公司曾用名称，于2013年4月1日变更为现在名称）签订《房屋租赁合同》1份，约定将位于春阳街的十间房屋及附属院出租给莱阳吉龙食品商贸有限公司，租金每年25000元，租赁期限为2007年3月10日至2015年3月10日。上述房屋无所有权证，除锅炉房、门卫室外，其它房屋在原莱阳市裘革厂宿舍规划图中没有规划。合同签定后，莱阳吉龙食品商贸有限公司即从佛来伲制物业公司接手租赁使用上述房屋。2007年8月31日，烟台市莱山区人民法院作出（2014）莱执字第515-2号裁定书，裁定：将被执行人山东佛来伲集团公司（山东佛来伲经贸公司原名称，于2003年4月28日变更为现名称）部分有房产证的厂房、有土地证的土地使用权以22997934.38元价格抵顶给申请执行人山东雅东革业有限公司；对剩余部分债务22967.77元由双方自行协商解决。自2009年开始，莱阳吉龙食品商贸有限公司向山东雅东革业有限公司直接支付租赁费，租赁到期后，莱阳吉龙食品商贸有限公司向山东雅东革业有限公司支付了2万元租赁费。2014年4月28日，被上诉人莱阳市佛来伲小区业主委员会经业主代表选举产生，并于2014年5月6日进行了备案登记。2016年8月，山东雅东革业有限公司以租赁合同纠纷为由将莱阳吉龙食品商贸有限公司诉至一审法院，一审法院于2017年3月28日作出（2016）鲁0682民初4312号民事判决，判决：山东雅东革业有限公司与莱阳吉龙食品商贸有限公司之间房屋租赁合同解除；判决生效后莱阳吉龙食品商贸有限公司二十日内腾出所租赁的位于间房屋，并自2017年3月11日起至腾出房屋之日止，每日向山东雅东革业有限公司支付房屋使用费68.5元；判决生效后十日内莱阳吉龙食品商贸有限公司向山东雅东革业有限公司支付房屋租赁费和使用费共30000元。被上诉人莱阳市佛来伲小区业主委员会于2017年4月17日，向法院提起第三人撤销之诉，要求依法撤销（2016）鲁0682民初4312号民事判决；确认涉案房屋（锅炉房、门卫室）归被上诉人所有，涉案房屋所属土地使用权归被上诉人享有；判令二上诉人腾空并归还房屋及房屋所属土地使用权；确认二上诉人租赁合同无效，（2016）鲁0682民初4312号民事判决所确定的租赁费、使用费归被上诉人享有。原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，莱阳佛来伲物业管理有限公司与莱阳吉龙营销拓展有限公司签订的《房屋租赁合同》中所涉的租赁房屋无所有权证，除锅炉房、门卫室外，其它房屋在原莱阳市裘革厂宿舍规划图中没有规划。因此，本院（2016）鲁0682民初4312号民事判决第二项应改变为莱阳吉龙食品商贸有限公司于判决生效后二十日内腾出租赁房屋，但不包括锅炉房和门卫室部分。对于被上诉人要求确认涉案房屋（锅炉房、门卫室）归被上诉人所有有，涉案房屋所属土地使用权归被上诉人享有的诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。涉案房屋中锅炉房、门卫室为建筑区划内的公用设施和物业服务用房，其所有权已由物权法法定为全体业主共有，无须再由法院以判决的方式作出。对于被上诉人要求上诉人腾空并归还房屋及房屋所属土地使用权和（2016）鲁0682民初4312号民事判决所确定的租赁费、使用费归被上诉人享有的诉讼请求。因涉案房屋中，除锅炉房、门卫室外，其它房屋在原莱阳市裘革厂宿舍规划图中没有规划，其所有权不明，须待有关行政机关予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第二百九十六条、第二百九十八条、第三百条及相关民事法律法规之规定，判决：一、改变莱阳市人民法院（2016）鲁0682民初4312号民事判决第二项为莱阳吉龙食品商贸有限公司于判决生效后二十日内腾出租赁房屋，但不包括锅炉房和门卫室部分。二、驳回莱阳市佛来伲小区业主委员会其他诉讼请求。案件受理费100元，由山东雅东革业有限公司负担50元，由莱阳吉龙食品商贸有限公司负担50元。上诉人山东雅东革业有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案立案程序违法，不应立案。一审法院未在规定的时间内将被上诉人的诉状和证据送达给上诉人，致使上诉人未提出书面答辩意见。一审法院应当对双方的证据及书面意见进行实质性审查，但一审法院没有履行上述规定，违反了民诉法第二百九十三条的规定，本案依法不应立案。二、一审判决适用法律错误。物权法于2007年10月1日施行，物权法第七十条、第七十三条针对的是开发商和商品房购房人之间的房屋买卖合同中关于公用设施和物业服务用房的规定。而本案中涉及的房屋是计划经济时期上诉人作为企业为职工分配的福利性质的房屋。物权法作为实体法律规范，不具有溯及力，对其生效前的事件和行为不适用。三、被上诉人在一审庭审时自认其在（2016）鲁0682民初4312号案件中参与过案件审理的旁听，即被上诉人对该案件是知情的，如果被上诉人认为其合法权益受到损害，应当作为有独立请求权的第三人参与该案的审理，但被上诉人却未申请参与该案的审理。被上诉人不符合提起第三人撤销之诉的条件。综上，一审判决程序错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，判决客观公正，请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明，（2016）鲁0682民初4312号案件审理中，莱阳吉龙食品商贸有限公司答辩主张涉案房屋涉及产权争议，法院应查清房屋使用权的主体。一审法院经审理认为，本案属于租赁合同纠纷，并非权属确认纠纷，不能在本案中处理上诉人与案外人的权属争议，如有权属纠纷相关各方可另行确权。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百九十五条规定，民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者明显过错的情形。（2016）鲁0682民初4312号案审理中，莱阳吉龙食品商贸有限公司主张涉案房屋涉及产权争议，法院应查清房屋使用权的主体，一审法院认为不能在该案中处理上诉人与案外人的权属争议，如有权属纠纷相关各方可另行确权。即一审法院对当事人提出的权属主张不予处理而要求另行确权，因此，被上诉人未参加（2016）鲁0682民初4312号案件诉讼，并无过错或明显过错，被上诉人符合提起第三人撤销之诉的条件。涉案房屋中的锅炉房、门卫室在原莱阳市裘革厂宿舍规划图中有规划，规划时上述房屋为建筑区划内的公用设施和物业服务用房，其所承担的功能系为小区全体业主服务。虽然上述房屋规划时《中华人民共和国物权法》尚未实施，但从锅炉房、门卫室的性质以及所承担的功能分析，应认定为全体业主共有。一审法院对此认定并无不当。如上所述，被上诉人提起第三人撤销之诉符合法定条件，上诉人关于本案立案程序违法，不应立案的主张不成立，本院对其主张不予支持。综上，上诉人上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东雅东革业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张秀波审判员  孙 威审判员  王汝娟二〇一九年十月二十四日书记员  董昭懿