广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初3988号原告：莫进利，男，1986年8月14日出生，汉族，住广东省廉江市**********，公民身份号码：440************431。委托诉讼代理人：马杰涛，广东理奥律师事务所律师。被告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地：佛山市三水区************第六层（3）-（4）轴，统一社会信用代码：914************992。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：于洋、贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告莫进利诉被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫进利的委托诉讼代理人马杰涛、被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告于2017年3月27日签订的编号为201********605的《商品房买卖合同（预售）》；二、请求判令解除原告与被告于2017年3月27日签订的《佛山市三水区宝盈豪盈前期物业服务合同》，并退还物业维修基金6849元及物业管理费842元；三、请求判令被告向原告退还全部的购房款684913元及相应利息暂计86139.22元（自原告付款之日2017年3月27日起暂计至2019年7月26日按照5.39%的中国银行同期贷款基准利率）；四、请求判令被告向原告支付违约金20547.39元（684913*3%=20547.39）；五、请求判令被告向原告支付因购房买房屋所支付的契税及印花税合计6527.98元；六、请求判令被告承担本次诉讼的全部费用。上述各项费用总计：805818.59元。事实和理由：原告与被告就佛山市三水区**********************达成买卖合意，并于2017年3月27日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201********605，约定该处房屋总价款为684913元，商品房单价为9200.87元，《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告已忠实全面地履行了合同约定之义务。原被告双方于2017年3月27日签订《佛山市三水区宝盈豪庭前期物业服务合同》，并于2017年3月27日原告缴付6849元物业管理维修基金，我方认为该部分款项属于为购买房屋所付出的合理费用，房屋买卖合同因被告违约无法履行，故该维修基金应由被告向原告承担退还责任。按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应于2018年12月31日前向买受人交付该房屋，并且在交付时应当出示满足《商品房买卖合同（预售）》约定第九条交付条件的证明文件，但据原告多方了解，被告至今尚未满足房屋交付条件，鉴于被告已逾期交付超过120天，按照约定，原告有权要求解除本合同并要求被告承担合同关于逾期交房的相应责任。鉴于以上所述，原告特提起诉讼请求，请贵院依法维护守约方的合法权益，支持原告一方的全部请求。原告当庭提交如下证据：1.商品房买卖合同（预售），证明原被告于2017年3月27日签订该合同，原被告双方的权利义务均受该合同约束。2.2017年3月21日、3月27日的收据，证明被告收到购房款164913元及定金50000元，原告依约履行了付款义务。3.银行贷款放款回执、借款凭证，证明原告办理贷款按揭支付购房款470000元，原告依约履行了付款义务。4.前期物业服务合同，证明原被告于2017年3月27日签订该合同，原被告双方的权利义务均受合同约束。5.维修基金缴款通知书、收据，证明原告缴付了6849元物业维修基金及物业管理费842元，原告为购买案涉房屋缴付了6849元物业维修基金及物业管理费842元。6.2017年5月9日税收缴款书，证明原告为购买案涉房屋缴付了6522.98元契税。7.2017年5月9日税收缴款书，证明原告为购买案涉房屋缴付了5元印花税。8.2019年8月16日国内挂号信函及收据、解除《商品房买卖合同（预售）》通知书及律师函，证明原告已告知被告解除《商品房买卖合同（预售）》。被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司辩称，1.不同意解除《商品房买卖合同（预售）》，因为被告的案涉房屋已于2019年1月21日通过五方主体联合验收，依据《中华人民共和国建筑法》有关规定已符合商品房交付的法定条件，案涉房屋在同日也符合原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条之第一点、第二点的约定条件，被告已于2018年12月26日通过公示和邮寄的方式向原告送达了收楼通知书，原告已于2019年1月20日领取钥匙并实际占有房屋，至此被告的房屋交付义务已经完成，因此原告不具备解除合同的条件。2.不同意原告解除《佛山市三水区宝盈豪盈前期物业服务合同》并退还相关费用的诉求，因为物业服务合同系与物业服务公司签订，费用由物业服务公司收取，被告不是适格主体；3.不同意原告退还购房款及利息、违约金的诉求，因为被告无违约行为，不同意解除合同，该诉求没有法律事实依据；4.不同意原告要求被告支付相关税费的诉求，因为税费由税局收取，如原告有退费需要应当依据财政部、国家税务总局的相关文件要求向税务部门申请。被告在庭审中提供了如下证据：1.广东省佛山市三水区商品房预售许可证，证明被告具有合格的预售资质。2.单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证明案涉房屋已经“五方主体”联合竣工验收，符合法定交付条件。3.单位工程（子单位）竣工验收备案表，证明案涉房屋已完成竣工验收备案。4.佛山市三水新达测绘有限公司房屋测绘报告，证明案涉房屋已符合约定交付条件。5.收楼通知书，证明案涉房屋已符合约定交付条件。6.收楼确认书，证明案涉房屋已符合约定交付条件。原、被告所举证据，本院组织双方在庭审中进行了充分质证，经审查，上列证据的真实性、合法性，双方均无异议，本院予以确认；上列证据均与本案诉争事实关联，本院对其关联性亦予以确认。此外，被告在质证中所提，原告邮寄的律师函及解除合同通知等未向被告妥投，经查，被告所述属实，原告提供的证据不足以证明其已提供合法途径通知被告解除合同，故本院对原告所举该项证据的证明力不予确认；原告提出其未在收楼确认书上签注时间，经查属实，但被告在该确认书上签注了明确的交楼时间，依法应作为判定原告收楼时间的依据，故对原告所提意见，本院不予采纳。综上，本院经审查，确认如下事实：原告与被告于2017年3月27日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201********605，购买被告位于佛山市三水区************************，建筑面积87.72平方米，总价款684913元。其中，合同第九条约定，案涉商品房交付应符合的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，被告应于2018年12月31日前向买受人交付该房屋。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”约定，逾期超过120天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。原告分别于2017年3月27日、3月21日向被告支付购房款164913元及定金50000元，后又通过办理银行按揭贷款向被告支付购房款470000元。2017年3月27日，原告与被告及佛山市三水新前景物业管理有限公司签订《佛山市三水区宝盈豪庭前期物业服务合同》，并于同日向被告支付物业管理维修基金6849元，后于2019年1月20日向佛山市三水新前景物业管理有限公司支付物业管理费842元。2017年5月9日，原告缴付涉房屋6522.98元契税、5元印花税。2018年12月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2018年12月31日前到佛山市御澳物业管理有限公司办理收楼手续。2018年12月31日，原告在被告及佛山市御澳物业管理有限公司提供的《御澳湾豪庭收楼确认书》上签名，确认收到原告购买的案涉房屋，该确认书还载明“双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究”等内容。另查明，包含涉案商品房在内的乐平镇范湖新政路12号宝盈豪庭6号楼及地下室于2019年1月21日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工施工、监理单位竣工验收合格；同年7月2日取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。2016年12月27日，佛山市三水新达测绘有限公司经被告委托，对位于佛山市三水区***********包含涉案商品房在内的御澳豪庭六座房屋进行了面积测绘，出具了《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》一份。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》、《佛山市三水区宝盈豪庭前期物业服务合同》，系双方在平等、自愿的基础上订立，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告已完全履行合同义务，被告已按合同约定的时间向原告交付商品房，但未同时出示或提供满足合同约定交付条件的建设工程竣工验收备案证明文件等。本案争议的焦点问题是，原告是否有权要求解除合同并要求被告承担逾期交房的相应责任。具体分析意见如下：一、被告不存在逾期交付商品房的行为，原告据此要求解除合同并要求被告承担逾期交房责任的理由不成立。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应于2018年12月31日前向买受人交付涉案商品房；及第十二条“逾期交付责任”约定，出卖人逾期交付商品房超过120天后，买受人有权解除合同。结合被告提供的《收楼通知书》、《御澳湾豪庭收楼确认书》，原告于2018年12月31日按《商品房买卖合同（预售）》的约定时间及上述收楼通知时间办理了收楼手续。原告虽称其未在《御澳湾豪庭收楼确认书》上签注收楼时间，但未提出其收楼的具体时间并提供证据予以证明，应以被告签注的交楼时间即2018年12月31日作为判定原告收楼时间的依据。况且，原告接收涉案商品房后，已实际占有、使用该商品房。二、被告虽无法按合同约定的时间或交楼时提供建设工程竣工验收备案证明文件等的行为，但不构成原告要求解除合同并要求被告承担逾期交房责任的条件。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人交付该商品房时不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。结合该合同第十二条，上述条款可作如下理解：其一，买受人有权解除合同的条件是出卖人逾期交付商品房超过120天；其二，买受人基于合理原因拒绝接收商品房而导致的逾期交付责任归于出卖人；其三，前述合理原因包括出卖人交付该商品房时不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全等。本案中，原告虽有合理原因但未拒绝接收商品房，被告逾期交付商品房的事实或后果实际并未发生，亦即原告有权解除合同的条件条件并未成就，同时考虑到被告在交楼后已取得建设工程竣工验收备案证明文件等，并不影响原告对涉案商品房的安全居住和使用，故原告对此所提相关权利主张，本院不予支持。三、被告无法按合同约定的时间或交楼时提供建设工程竣工验收备案证明文件等的行为，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，被告向原告交付商品房的条件，包括已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告等。客观上，被告交付涉案房屋时并未取得建设工程竣工验收备案证明文件，既不符合相关法律规定，也不符合双方在合同中所约定的交付条件，依法已构成违约。对于原告在《御澳湾豪庭收楼确认书》上签名确认“双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究”，系其基于对被告发出《收楼通知书》的信赖而在收楼时所作出的承诺，既不能作为原告否认收楼事实的依据，也不能作为推定原告明知涉案房屋不具备合同约定的交付条件而放弃追究被告相关违约责任的依据。同时，被告也未能举证证明其曾明确告知原告该房屋尚未取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等，有悖于诚实信用原则，其依法所应承担的违约责任并不能因此而得以免除。鉴于原告在本案中并未就此提出相关权利主张，本院不予处理。对于原告在本案中所提要求解除《佛山市三水区宝盈豪庭前期物业服务合同》及其他相关权利主张，均是以解除《商品房买卖合同（预售）》为前提，本院不予支持，理由同上。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告莫进利的诉讼请求。案件减半收取计受理费5929元，由原告莫进利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 戴 天二〇一九年十月十九日书记员 陆柏曦