山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0281民初5057号原告：李某，男，朝鲜族，2002年4月6日生，住山东省青岛市城阳区。法定代理人：韩某，女，朝鲜族，1971年11月27日生，住山东省青岛市城阳区，系原告之母。委托诉讼代理人：肖会龙，山东涵清律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明义，山东涵清律师事务所律师。被告：青岛中源盛集团有限公司，住所地山东省即墨市经济开发区舞旗埠，统一社会信用代码：91370200730597486B。法定代表人：尹志勇，总经理。委托诉讼代理人：万德寿，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。原告李某与被告青岛中源盛集团有限公司（以下简称中源胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人肖会龙、刘明义与被告中源盛公司的委托诉讼代理人万德寿、曲颂菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告双倍返还原告定金10万元并自起诉之日起按照银行同期利率主张利息直至履行完毕之日止；2.本案诉讼费用及其他与诉讼费用有关的费用由被告承担。事实与理由：2017年3月18日，原告李某与被告中源盛公司签订房屋订购书，合同内容约定：原告购买被告中源盛公司将要建设的位于青岛市胶州市温州路1778号太和旺邸157号1单元102户的商品房，原告按合同内容履行了支付定金义务，但是却将房屋卖转给他人，导致合同无法履行，被告一物二卖的行为严重侵害了原告的合法权益。被告辩称，原告的诉请没有任何事实及法律依据，2017年3月18日双方签订房屋订购书后原告未按照该订购书的约定支付房款，该状况一直持续到今天，根据订购书的约定原告放弃对订购房屋的权利，被告有权另行销售且不予退还原告所交定金。因此根据该约定及相关法律约定，原告无权索要已支付的定金，并应当承担全部违约责任，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日,原告李某（乙方）与被告中源胜公司（甲方）之间签订房屋订购书，双方约定：一、1.1乙方订购商品房位于胶州市温州路1778号太和旺邸157号楼1单元102户；1.2该商品房暂测建筑面积为168.38平方米（以最终实测面积为准），单价为10105元/平方米；1.3乙方应于2017年3月18日前向甲方交纳定金50000元，可以享受98折，以上定金在签订《青岛市商品房预售合同》后自动转为首付款；1.4乙方应于5日内2017年4月30日前向甲方缴纳房屋首付1650460.76元整，并签订《青岛市商品房预售合同》及办理贷款所需的相关手续。1.5乙方若在上条规定日期之内交齐首付并签订《青岛市商品房预售合同》，可以再享受99折优惠。二、乙方按此协议约定时间携带本协议、定金收据及身份证等相关资料，到甲方指定地点签订正式合同，若乙方不能按本协议约定时间与甲方签约，则视为乙方自动放弃对上述房屋的订购权利，甲方有权将乙方订购的上述房屋另行销售，并且不予退还乙方所交定金，本协议执行过程中，因不可抗力因素导致甲方不能与乙方签订《青岛市商品房预售合同》，自甲方向乙方发出通知之日起，本协议自动失效。三、乙方承诺在签订本认购书时，已经认真详细阅读了《青岛市商品房预售合同》，对其内容不存在争议并愿意按照上述约定时间签订合同，不再以《青岛市商品房预售合同》内容未阅读、格式条款需要修改等理由拒签，否则视为乙方放弃该商品房，甲方有权没收乙方所缴纳的定金并将该商品房另行出售，且无需通知乙方。原告提交证据信用卡交易明细显示，原告的母亲韩春花于2017年3月18日向被告公司支付50250元，原告称50000元系定金，250元系手续费。被告对定金无异议，对手续费不予认可，称没有收到过手续费。原告庭审时提交胶州生活网于2017年3月31日发布文件，载明：“胶州出台最严房产新政！外地人想买房签约需提供这些证明！青岛限购实施：买房两年内不能卖！胶州房产管理局发布，按照国家关于‘坚持住房的居住属性’，‘加强房地产市场分类额调控’的总体要求，为保持和促进我市房地产市场平稳运行，接上级通知要求，为保刚需，先解决无房户、困难户需求，自即日起对正式签约的房屋，保证先签本市的，正式提交合同前需先到房管局备案。如不执行将停盘整顿。外地人（胶州以外）想报备签约的，需额外提供当地（仅限胶州）工作满一年并交齐一年保险或者一年纳税证明等相关证明。社保、纳税也必须是胶州的。每签一套合同之前，都需要先报备，得到答复之后才能网签。”被告对该证据真实性有异议，称系原告自行打印，且该证据记载时间为2017年3月31日，双方签订合同时间为2017年3月18日，双方签订合同时该政策尚未出台，双方之间签订的合同不受该政策影响，经本院在庭上依法查询，原告打印的上述内容与网上一致。经本院依法到胶州市房产管理部门查询，该部门向法院出具2017日3月15日发布的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，载明：“各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：按照国家关于‘坚持住房的居住属性’、‘加强房地产市场分类调控’的总体要求，为保持和促进我市房地产市场平稳运行，经市政府同意，现提出有关意见，通知如下：一、在市区范围（市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区、包括高新区，下同）内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市（六区四市，下同）连续缴纳12个月及以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍，下同），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买房屋。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。……本通知自2017年3月16日起正式实施。”胶州市房产部门工作人员告知法院，胶州当时参照该限购政策执行。原告对该政策无异议认为该政策与自己提交的网站打印件可以相互印证，被告对该政策真实性无异议，但称从该政策可以看出政策的实施不包括胶州范围，因此不适用本案。原告庭审时提交的视频光盘及录音证据，拍摄地点为胶州市天一仁和小区售楼处，原告称系原告的母亲韩春花与雷高、罗成的视频及录音，视频中韩春花称“我姓韩，记得了？朝鲜族，还和我说了很多话。”雷称“对对，记起来了”、“你是李某的妈”、“对，你当时是安妮的客户”。录音中韩春花称“我姓韩，当时你们说胶州出现不能网签，现在能网签了吗？”雷称“当然啦。”韩称“现在可以啦！那你们也不告诉我一声”、“去年已经谈过一次了，当时胶州不能网签”罗成：“对，当时整个限签胶州。”、韩称“不是给我留的那个呢？”雷称“早就卖完了。”韩称“157号卖了？”雷称“嗯”。韩称“你们怎么能卖了，你们一直没通知我。安妮一直没通知我”、“……订一套当时因为限签，然后当时是安妮还有你不是同意不买也行，然后后来这个事，我跟安妮不打仗了。”雷称“你没看到中间有个条款7日内交首付。”韩称“什么条款，当时胶州实施限购政策，你们让我等嘛。”雷称“你得交完首付等，你们那一批早签完了，当时你太谨慎了。”韩称“当时安妮也没让我叫首付来着，让我等着。”本院认为，原被告之间签订的房屋订购书系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。原被告之间于2017年3月18日签订房屋订购书，原告于当天支付被告定金等购房款项50250元。但根据原告提交的网上信息及本院依法到胶州市房产部门落实的情况，胶州也实行了限购政策，结合原告提交的录音录像证据可以看出，涉案小区销售人员曾多次提到胶州市房屋限购政策，且原告也称当时交完定金后，被告销售人员安妮称胶州有限购政策，让原告先等一等，由此可以看出，原被告在签订房屋订购书后，由于政府出台的限购政策原告不符合购房条件。因此原被告签订了房屋认购书，原告缴纳了50250元定金等款项之后，因政府发布的政策导致原告不符合购买涉案房屋的条件，且后来被告已将涉案房屋转卖他人，房屋认购书已经无法继续履行，故本院依法解除原被告之间签订的房屋订购书。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。因原被告之间签订的房屋认购书解除，且系原被告意志以外的原因导致的，原被告均不存在过错，不适用定金罚则，故对原告主张被告双倍返还原告定金10万元及利息的诉讼请求，本院不予支持，但被告应当返还原告已付的定金等购房款项50250元及利息，故被告应当返还原告购房款50250元及以50250元为基数自原告起诉之日即2019年4月30日起至判决确定的给付之日止的按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛中源盛集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某房屋定金等购房款项50250元及以50250为基数自2019年4月30日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告李某负担1243元，由被告青岛中源盛集团有限公司负担1057元。如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 赵 燕审判员 泮晓朋审判员 陈 敏二〇一九年十月三十日书记员 刘 畅书记员 张 聪