重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初3252号原告:郭运喜，男，1941年2月19日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：胡波美（特别授权），重庆渝深律师事务所律师。被告：重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司巫山分公司，住所地重庆市巫山县高唐街道翠屏路718号，统一社会信用代码91500237711681359H。负责人：罗俊杰，经理。被告：巫山县公路运输管理所，住所地重庆市巫山县高唐街道净坛二路105号，统一社会信用代码12500237451892490Y。法定代表人：石泽海，所长。委托诉讼代理人：夏传华（特别授权），重庆抉择律师事务所律师。原告郭运喜与被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司巫山分公司（以下简称汽车运输公司巫山分公司）、巫山县公路运输管理所（以下简称巫山运管所）缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭运喜及其委托诉讼代理人胡波美，被告巫山运管所的委托诉讼代理人夏传华到庭参加诉讼。被告汽车运输公司巫山分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郭运喜向本院提出诉讼请求：1.判决被告汽车运输公司巫山分公司赔偿原告缔约合同损失13.3万元、违约金6万元，被告巫山运管所承担连带责任；2.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判决被告汽车运输公司巫山分公司赔偿原告缔约合同损失16.8185万元（其中装修损失5.9849万元、2017年12月1日起至2019年8月1日止的租金损失10.8336万元），被告巫山运管所承担连带责任。事实及理由:2017年11月1日，为了解决福田客运站站场建设和运营，被告巫山运管所起草《房屋买卖合同》，并与原告和被告汽车运输公司巫山分公司签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：被告巫山运管所向原告购买巫山县福田镇福华路X号临街门面房一间，用作福田客运站站场的运营，并委托被告汽车运输公司巫山分公司代为管理和使用，同时约定，该房屋后面院坝740平方米、通道48平方米的产权归原告，由被告巫山运管所委托被告汽车运输公司巫山分公司有偿使用，由被告汽车运输公司巫山分公司直接与原告签订有偿使用合同。如果违约，由违约方向守约方支付房屋实际成交价款的20%作为违约金，并赔偿由此遭受的损失。《房屋买卖合同》签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，并按照《巫山县福田镇客运站平面布置图》及二被告要求的满足福田客运站站场运营需要的标准投入大量资金，对房屋进行装修，对院坝、通道进行整改。时至今日，被告汽车运输公司巫山分公司未与原告签订院坝、通道有偿使用租赁合同。2019年6月4日，原告要求二被告履行《房屋买卖合同》并向巫山县人民法院起诉，2019年7月3日开庭审理，二被告均称原告签订《房屋买卖合同》后到起诉前没有要求与二被告签订院坝、通道有偿使用合同，2019年7月16日，原告撤诉。2019年7月4日，原告向二被告邮寄送达《关于协商签订巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道有偿使用合同的通知》（以下简称《通知》）。2019年7月15日，因被告巫山运管所拒收原告邮寄送达的《通知》，原告再次向被告巫山运管所现场送达《通知》。在《通知》中，原告明确告知二被告，如果收到通知后5日内不与原告协商签订院坝、通道有偿使用合同的相关事宜，视为二被告放弃权利，原告将对巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道进行处分（包含但不限于转让、出租等），并追究二被告缔约过失责任。综上所述，原告为了与二被告签订巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道有偿使用合同，应二被告的要求，在缔约过程中做了充分准备并投入大量资金，二被告却违背诚实信用原则，给原告造成了经济损失，根据《合同法》规定，二被告应当赔偿原告相应损失，并向原告支付违约金。根据《民事诉讼法》第119条规定，原告特此向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告汽车运输公司巫山分公司辩称，一、被告汽车运输公司巫山分公司不存在缔约过失行为，因而不承担缔约过失责任。缔约是一个双方自愿、协商一致的民事行为，被告汽车运输公司巫山分公司在与原告签订场地有偿租用合同这一民事行为中有完全的民事权利，怎样与原告签订相关合同，签订什么样的合同，汽车运输公司巫山分公司有权自行决定，并不受原告与被告巫山运管所之间的《房屋买卖合同》的完全限制。《房屋买卖合同》只是设定了巫山运管所的签约优先权，并没有约定相关场地有偿使用的具体条款，也明确约定需经受委托管理人与原告协商签订协议。因而，原告用一个所谓的协商签约通知限定协商地点、协商时间是明显的滥用民事权利，对被告汽车运输公司巫山分公司并不必然产生不利法律后果。汽车运输公司巫山分公司在本案中明显不存在缔约过失行为，当然不应当承担缔约过失责任。二、原、被告未能就院坝、通道达成协议，被告汽车运输公司巫山分公司不承担本案中的任何法律责任。本案中，买卖的房屋不涉及被告汽车运输公司巫山分公司，且汽车运输公司巫山分公司并不一定是运管所唯一的委托使用人，因而被告汽车运输公司巫山分公司并不是诉争房屋买卖合同的适格当事人。即使汽车运输公司巫山分公司不恰当的在该合同上签章，但按合同的约定，双方要经过协商才能签订院坝、通道有偿使用合同，但至今双方未能就院坝、通道达成协议，故原告的诉请明显不能成立。被告巫山运管所没有义务在原告未能与汽车运输公司巫山分公司签订有偿使用协议的前提下要求汽车运输公司巫山分公司使用院坝、通道，原告也无权在没有与汽车运输公司巫山分公司达成一致的前提下强行要求签订有偿使用协议，否则该《房屋买卖合同》涉及的院坝、通达条款就成了霸王条款，汽车运输公司巫山分公司用也得用，不用也得用，租金再贵也得用，这明显违反了公平原则，也不符合合同约定。实际上，汽车运输公司巫山分公司至今都没有使用原告诉称的场地，因而不承担本案的任何法律责任。三、原告主张的缔约过失合同损失和违约金于法无据。汽车运输公司巫山分公司至今没有使用诉争的院坝和通道，也没有与原告就院坝、通道达成协议，因而不存在违约问题，也没有给原告造成损失。汽车运输公司巫山分公司在与原告之间就诉称场地有偿使用协商过程中不存在过失，因而不存在缔约过失责任问题。同时，原告主张的租金损失为每年5万元，没有事实和法律依据。四、原告存在明显过错，应自行承担责任。首先原告应主动积极地与被告汽车运输公司巫山分公司进行友好协商，力争在平等自愿、公平合理的前提下，双方能达成相关场地的有偿使用协议，而不是认定有房屋买卖合同的框架性协议，并送达一个所谓的协商缔约通知，汽车运输公司巫山分公司就不得不签订协议、支付租金，或承担缔约过失责任，而忽略了协议是双方在公平合理、平等自愿的前提下协商一致的结果，而不是单方可以决定的。另外原告在没有与汽车运输公司巫山分公司达成有偿使用协议时，应自行采取有效措施降低损失，比如在书面通知了巫山运管所和汽车运输公司巫山分公司后，将相关场地出租给他人，或进行其他有效利用。所以原告存在明显过错，应自行承担责任。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。被告巫山运管所辩称，1.巫山运管所不是本案适格的被告主体，因为巫山运管所不是原告所称合同的缔约双方之一；2.原告在诉状中所称其向被告邮寄送达和现场送达相关《通知》，与本案的客观事实不具有关联性，其送达行为不产生任何法律效力，也对被告巫山运管所不产生法定或约定的拘束力；3.被告巫山运管所与原告签订房屋买卖合同，双方均按照合同约定完全履行了相应的合同义务，不存在任何缔约或违约责任承担的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月1日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：“出售方：郭运喜（简称甲方）购入方：巫山县公路运输管理所（简称乙方）……使用方：重庆市万州汽车运输（集团）有限公司巫山分公司（简称丙方）……为妥善解决福田客运站站场建设，甲方自愿将房屋（门市一间）出售给乙方用作福田客运站站场的运营，丙方代乙方管理并使用该房屋……经公平、平等协商，签订本合同，以资三方共同信守执行。第一条：购入房屋描述1、出售前房屋情况：甲方房屋坐西朝东，门前为街道福华路，门牌号为X号。该房屋所有权人：郭运喜，房地产权证号：314房地证2010字第XXXXX号，房屋座落：重庆市巫山县福田镇福华路X号楼幢序号1830，建筑面积：253.84平方米，土地使用权面积：91.4平方米。2、乙方购入的房屋情况：（1）乙方购入甲方临街门面房1个，位于该房屋南方位，开间尺寸3700毫米……（2）屋后院坝740平方米、通道48平方米（测绘图附后），产权归甲方，但客运站场经营期间应当提供给乙方委托的单位丙方使用，使用方式为有偿使用，有偿使用的具体事项甲方与丙方自行协商，与乙方无关。……第四条：合同生效后，各方的权利义务……2、甲方有偿提供的通道、院坝在有偿服务期间，不得阻碍通行，不得无故收回，不得干扰丙方或乙方委托的任何第三方的正常经营。3、丙方或乙方委托的第三方有偿使用院坝、通道期间，甲方不得以出售为由停止租赁，甲方的任何买卖行为不得破坏其租赁。……5、合同生效后，丙方应当与甲方协商签订院坝、通道的有偿使用合同。6、甲方应收取的院坝、通道有偿使用费，由丙方支付，与乙方无关。第五条：违约责任……3、本合同第四条约定的权利义务，各方必须遵守，不得违约，如违约，违约方需向守约方承担违约责任。4、如甲、乙、丙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生本条1、2、3项的违约责任，均由违约方向守约方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价格的20%作为违约金，并赔偿由此遭受的损失……”。本协议签订后，被告巫山运管所按约定支付了房款，原告亦协助将门市产权过户至被告巫山运管所名下。但就合同中涉及的院坝、通道，原告与被告汽车运输公司巫山分公司至今未进行协商，亦未达成有偿租用协议。合同中提到的福田客运站至今未运营。2019年7月4日，在巫山县公证处工作人员的随同下，原告向被告汽车运输公司巫山分公司邮寄一份《关于协商签订巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道有偿使用合同的通知》《房屋买卖合同》，其中《关于协商签订巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道有偿使用合同的通知》内容为：“关于巫山县福田镇客运站建设、运营问题，贵单位和巫山县公路运输管理所多次前往巫山县福田镇福华路X号进行考察、测绘，并要求郭运喜（以下简称我）按照客运站建设、整改，我遵照贵单位和巫山县公路运输管理所的要求，与原告的承租方终止了租赁合同，投入大量资金按照巫山县福田镇客运站布置图图纸进行装修、整改，并将装修、整改后的巫山县福田镇福华路X号门市及屋后院坝、通道交付巫山县公路运输管理所。2017年11月1日，贵单位和巫山县公路运输管理所与我签订《房屋买卖合同》，就巫山县福田镇福华路X号门市买卖及屋后院坝、通道有偿使用达成一致意见，该《房屋买卖合同》已经于2017年11月1日生效。根据《房屋买卖合同》第一条第2项第（2）款约定，巫山县公路运输管理所理应将巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道提供给贵单位有偿使用；根据《房屋买卖合同》第四条第5项约定，合同生效后，贵单位应当与我协商签订院坝、通道有偿使用合同。根据《房屋买卖合同》第五条第4项约定，任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生本条1、2、3项的违约责任，均由违约方向守约方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价格的20%作为违约金，并赔偿由此遭受的损失。综上所述，《房屋买卖合同》的约定系贵单位和巫山县公路运输管理所与我的真实意思表示，合同各方均应受《房屋买卖合同》的条款约束。鉴于此，我向贵单位发出如下通知：1、请贵单位收到本通知后5日内前往巫山县福田镇三桥社区居委会办公室与我协商签订巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道有偿使用合同的具体事宜。2、贵单位若收到本通知后5日内不予理睬或者拒绝与我协商签订巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道有偿使用合同的具体事宜，视为贵单位放弃对《房屋买卖合同》中约定的对巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道的有偿使用权，我将对巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道进行处分（包含但不限于转让、出租等），并追究贵单位的缔约过失责任。……”。该邮件于次日即5日晚被签收。2019年7月15日，原告在巫山县公证处工作人员的随同下到被告巫山运管所送达《关于协商签订巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道有偿使用合同的通知》《房屋买卖合同》各一份，后二被告仍就没有与原告进行协商。2017年4月份，原告对诉争门市及门市后院坝、通道进行装饰装修，原告诉称共计花费59849元，不清楚院坝和通道整改的费用。重庆市巫山县福田镇桥头村村民委员会出具《证明》，确认本案争议的院坝由原告郭运喜的自留地和流转他人承包土地组成，其中原告有自留地有0.5亩，以原告之子郭世勇的名义分别与谌基海、田少毅、谢景庚形成口头土地流转协议或书面荒山转让协议，上述土地至今未办理土地承包经营权证。原告对地块平整后用于经营旱冰场，后于2008年3月20日将争议院坝出租给案外人李先华并签订《门市出租合同》，其中门市年租金1.5万元、旱冰场2.5万元、停车场3.7万元，租期8年至2016年3月21日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。即缔约过失责任是指在合同订立过程中，当事人因自己故意或过失的行为导致未遵守诚实信用原则，给对方当事人造成损失时，其依法应当承担的民事责任。主要特征就是责任产生于合同的订立过程中，即发生在合同成立前。缔约过失责任是在订立合同过程中当事人不当行为所引起的责任，是对先合同义务的违反，而不是对合同本身的违反；缔约过失责任包括对对方当事人信赖利益造成的损失，而不仅仅限于实际的损失。原告认为其为了满足被告巫山运管所经营汽车客运站的需要对门市、院坝、通道进行整改，投入大量资金，但汽车运输公司巫山分公司及巫山运管所在签订《房屋买卖合同》后至今未与其协商签订院坝、通道的有偿使用合同，在2019年7月书面要求二被告履行与原告签订合同后，二被告至今未履行相关义务，应承担因违反诚实信用原则所产生的缔约过失责任，请求汽车运输公司巫山分公司赔偿原告为签订、履行协议支出的装修费以及空置院坝、通道产生的租金损失10.8336万元，由被告巫山运管所承担连带赔偿责任。本案原告在出售福华路X号门市时，与被告汽车运输公司巫山分公司就争议院坝与通道的有偿使用方面达成初步合作意向，并在《房屋买卖合同》中对有关有偿使用院坝、通道问题进行了约定，合同第一条第2款第（2）项约定，“屋后院坝740平方米、通道48平方米（测绘图附后），产权归甲方，但客运站站场经营期间应当提供给乙方委托的单位丙方使用，使用方式为有偿使用，有偿使用的具体事项甲方与丙方自行协商，与乙方无关”；第四条第5款约定：“合同生效后，丙方应当与甲方协商签订院坝、通道的有偿使用合同”。原告及二被告负责人均在合同上签字同时加盖公章进行确认。再结合《房屋买卖合同》开头约定的“为妥善解决福田客运站站场建设，甲方自愿将房屋（门市一间）出售给乙方用作福田客运站站场的运营，丙方代乙方管理并使用该房屋……经公平、平等协商，签订本合同，以资三方共同信守执行”，即签订合同时，双方都已经确认被告巫山运管所购买原告房屋的目的是用于经营福田客运站，而经营客运站肯定需要有足够的场地停放车辆，由此可见，被告巫山运管所买原告的房屋的理由之一就是原告房屋后宽敞的院坝。原告将房屋出售给被告巫山运管所的原因之一也是在客运站经营期间，其屋后院坝可以长期稳定的出租给被告汽车运输公司巫山分公司，以获取稳定的租金收入。但实际结果却是，签订《房屋买卖合同》后至今，长达一年多的时间，合同约定的“福田客运站”至今未投入使用和经营，被告汽车运输公司巫山分公司亦未提供证据证明其曾主动与原告联系协商院坝和通道的有偿租赁使用事宜，在原告向本院起诉甚至书面通知协商订立合同事宜后，被告汽车运输公司巫山分公司仍然没有就租赁合同问题与原告进行协商，亦未告知原告是否签订合同，何时签订合同等等。被告汽车运输公司巫山分公司未提供证据证明其曾经为租赁合同的签订积极与原告进行协商，努力促使合同签订。现原告签订《房屋买卖合同》时对院坝和通道的租金期待利益无法得到实现，同时基于对被告的信赖，原告没有将院坝租赁给他人使用，因此遭受一定损失，被告汽车运输公司应当对原告的这一损失承担一定的民事赔偿责任。根据《房屋买卖合同》的约定，被告巫山运管所并不是租赁合同的相对方，在本案中不应承担赔偿责任，故原告要求被告巫山运管所承担连带责任的请求不符合法律规定，本院不予支持。结合原告提供的其与案外人李先华签订的《门市出租合同》，其每年租赁给李先华的旱冰场2.5万元、停车场3.7万元，本院酌定院坝及通道年租金为5万元。原告主张从签订《房屋买卖合同》后的次月即2017年12月1日起计算租金损失，比较合理，本院予以支持。对于损失的截止日期，本院认为，原告于2019年7月4日向被告汽车运输公司巫山分公司邮寄送达《关于协商签订巫山县福田镇福华路X号门市屋后院坝、通道有偿使用合同的通知》，被告汽车运输公司巫山分公司于次日签收，自7月6日起算的5日内，汽车运输公司巫山分公司应当就租赁事宜与原告进行积极协商，表明态度，但汽车运输公司巫山分公司未作任何回应，其消极处理的行为表明其拒绝签订租赁合同。故原告主张的租金损失应当计算至2019年7月10日，按照年租金50000元计算，从2017年12月1日起至2019年7月10日止，租金损失共计80417元。同时，因原、被告双方在签订《房屋买卖合同》中均未明确约定签订院坝、租赁合同的具体期限及方式，在被告没有租用院坝期间，原告亦应采取其他措施降低自身损失，故衡平各方责任，由被告汽车运输公司巫山分公司承担50%的责任比较合理，即赔偿原告租金损失40214元。关于原告要求被告汽车运输公司巫山分公司赔偿装修损失59849元的请求，首先原告在庭审中没有明确院坝及通道的装修损失的具体数额；其次，原告主张的装修损失产生于《房屋买卖合同》签订之前；再次，被告汽车运输公司巫山分公司自始至终没有租赁使用原告的院坝和通道，故原告主张的该项费用本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十条第一款第八条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告重庆市万州汽车运输（集团）有限公司巫山分公司于本判决生效后十日内，赔偿原告郭运喜40214元；二、驳回原告郭运喜的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4160元，减半交纳2080元，由原告郭运喜负担1677元，被告重庆市万州汽车运输（集团）有限公司巫山分公司负担403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。审判员  徐家雪二〇一九年十月二十五日书记员  李 义