江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初1986号原告（反诉被告）：王浩宇，男，1996年2月26日生，汉族，邳州市人，住江苏省邳州市新城区。委托诉讼代理人：余俊宇，江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彬，男，1967年4月5日生，汉族，邳州市人，住邳州市，系王浩宇父亲。被告（反诉原告）：黎月霞，女，1955年3月23日生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：许焕，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎来有，男，1957年10月23日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区，系黎月霞弟弟。原告（反诉被告）王浩宇与被告（反诉原告）黎月霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王浩宇的委托诉讼代理人王彬、余俊宇、被告（反诉原告）黎月霞的委托诉讼代理人许焕、黎来有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王浩宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空涉案房屋，并将房屋交付给原告；2、判令被告向原告支付违约金27200元（违约金以800000元为基数，按照每日万分之五自2019年1月15日开始计算至实际履行日止，上述违约金暂计至2019年3月24日）；3、要求被告承担物业费及水电费2269.12元；4、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告陈述已入住涉案房屋，第一项诉请不再主张。事实和理由：2018年9月16日，原、被告签订了《存量房屋买卖合同》，约定：原告购买被告坐落于句容市的房屋，被告在支付尾款外全部房款后5个工作日内正式交付涉案房屋。2018年11月5日，涉案房屋过户至原告名下。2019年1月7日，原告获知银行贷款下来后,及时办理手续将购房款交付给被告，并要求被告按约交付房屋，被告多次推诿，并拒绝交付房屋钥匙、将生活用品办理涉案房屋。现诉至法院，望判如所请。被告黎月霞辩称，1、原告在2019年1月8日才将贷款部分的购房款支付给被告，而该部分购房款根据合同约定应当在2018年12月31日前支付，因此原告存在先行违约行为；2、被告收到原告购房款后的第二天因脑梗住院，其住院期间无法自行办理交房手续，原代理人黎盛也因刑事犯罪被羁押，因此被告并没有迟延交房的故意；3、被告不仅没有迟延交房的故意反而是积极委托其弟弟黎来有尽快办理交房事宜，为此被告弟弟也与中介多次联系，并与原告约定好交房时间，但原告未在确定的交房时间前来收房，最终导致涉案房屋没有办理交接手续；4、被告认可2019年2月28日之前的物业费及水电费，对于2019年2月28日之后的费用应由原告方自行承担。因此，涉案房屋之所以没有按期交房其根本原因在于原告迟延支付了购房款，其后的原因在于原告不予配合被告办理交房手续。故请求法院在查明事实的基础上依法判决。反诉原告黎月霞向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人支付反诉人房屋尾款10000元；2、请求判令诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年9月16日，原、被告签订了《存量房屋买卖合同》，现黎月霞已经履行了全部合同义务，王浩宇应按约将购房尾款1万元支付给黎月霞。反诉被告王浩宇辩称，其已入住涉案房屋，对于黎月霞的违约行为，尾款10000元应当在原告主张的违约金里予以扣除。本院经审理认定事实如下：2018年9月16日，黎月霞（代理人黎盛、甲方）与王浩宇（代理人王彬、乙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定：甲方将位于句容市房屋出售给乙方，建筑面积71.66m2，转让价款80万元，定金2万元于合同签订当日或1日内支付给甲方冲抵房款，甲方同意乙方通过商业贷款的行驶申请个人住房抵押贷款56万元用于支付房款的余额；甲乙双方约定，应在乙方获得银行或公积金管理中心批准贷款之日起1个工作日内将首付款21万元支付给甲方；甲方同意乙方自留尾款1万元在房屋交付时，甲乙双方自行交割；甲乙双方约定于甲方拿到除尾款外全部房款后5个工作日内正式交付该房屋，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方应保证具备正式交付房屋条件；甲方未按约履行上述义务的，逾期交付房屋的，每逾期一日，按应付到期房价款的万分之五支付违约金；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气等费用由甲方承担，交付日以后发生的费用由乙方承担；双方协商一致，2018年12月31日之前拿到全款交房。2018年11月5日，王浩宇取得涉案房屋的不动产权证书。黎月霞的代理人陈述，黎月霞在2019年1月8日拿到除了尾款之外的其余房款。2019年1月10日，黎月霞在南京明基医院神经内科住院治疗，于2019年2月14日转入该院康复医学科住院治疗，于2019年3月7日出院。入院诊断为：1、脑梗死恢复期，左侧肢体运动功能障碍；2、2型糖尿病。2019年3月20日，南京齐享家房产经纪有限公司出具情况说明一份，内容为：“兹有出卖人黎月霞与买受人王浩宇在我司成交坐落于句容市。因出卖人黎月霞无法自理在医院就诊、代理人黎盛因涉嫌犯罪被羁押无法办理房屋交接事宜，黎月霞委托弟弟黎来有处理出卖房屋交付事宜。因不知买受人联系方式，黎来有通知我司该房交房时间为2019年2月28日上午，我司亦通知买受人王浩宇于2019年2月28日办理出卖房屋交付事宜。买受人在双方约定交房时间即2019年2月28日上午未来办理交房，黎来有与买受人代理人王彬微信视频要求其尽快办理交房事宜，买家口头说过来处理，但因交接条件未谈妥，王彬最终并未前来办理交房手续。特此说明。”2019年7月1日，王浩宇缴纳2017年9月1日-2018年12月31日期间的物业费2269.12元。审理中，黎月霞的代理人陈述：1、中介出具的情况说明里“交接条件”是指：原告不允许被告将涉案房屋内的家具家电搬走、原告要求被告赔偿涉案房屋三个月房租；2、中介是2019年2月26日到医院找的黎月霞，黎月霞当日联系其弟弟黎来有，黎来有在2019年2月28日与原告联系进行房屋交接，但是原告并未到场。王浩宇的代理人王彬陈述：1、当时口头谈的就是把家电家具给原告，所以不允许被告搬走，但是我也没有要求他们给三个月的房租；2、房屋钥匙在中介处，其找中介拿的钥匙，将被告的部分物品搬入涉案房屋内；3、中介之前一直是与黎月霞的代理人黎盛联系，但后来联系不上黎盛了，2月26日，王彬和中介去医院找黎月霞交接房屋，2月28日他们就过来谈交接房屋，王彬让中介代为接收房屋，但是没谈成就没接收，因为被告的条件不同意；4、2019年5月，黎月霞已将涉案房屋内的东西搬走了，原告当时是委托中介去办理交接手续的，但是中介也没有去。审理中，王浩宇申请证人谭某出庭作证，谭某陈述：1、其是齐享家房产经纪有限公司的销售人员，出售房屋的事宜一直与黎盛联系，后来黎盛失联了，因没有黎月霞的联系方式，后来是通过黎盛的女友自己找到中介告知黎月霞的联系方式的，中介就直接去了黎月霞住院的医院，黎月霞就委托她的亲属黎来有办理交接事宜；2、因口头协商有些家电是赠送的，但没有写进合同，后来黎月霞不同意了，双方未就此事谈妥，就一直无法约定交接时间；3、原告在2019年1月28日之前没有到中介公司办理过交接手续，是2月份到医院找黎月霞的时候才去，黎来有是2月28日到中介公司与王彬协商办理交接手续的，但因王彬要求违约金，双方没有谈妥，所以没有办理交接手续。上述事实，有王浩宇提交的房屋买卖合同打印件一份、不动产产权证书复印件一份、照片打印件一组、物业费、公共能耗费发票一张、黎月霞提交的明细清单、手机录音光盘一份，文字稿一份、入院记录、住院费用发票、病历单、缴费通知单一组、南京齐享家房产经纪有限公司在2019年3月20日出具的情况说明一份、视频光盘一份以及当事人的相关当庭陈述在卷佐证。本案争议焦点：1、黎月霞是否存在违约行为；2、王浩宇是否应当支付房屋尾款。本院认为，原告王浩宇与被告黎月霞签订的《存量房买卖中介合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，双方均应按约履行各自义务。合同约定“2018年12月31日之前拿到全款交房”，结合合同的签订时间、付款条件，该约定应为双方协商一致后确定的全部房款的最后支付期限，黎月霞确认王浩宇于2019年1月8日付清了除尾款外的全部房款，该时间点已超出双方约定的最后付款期限。根据合同约定，黎月霞应于2019年1月8日后5个工作日内即2019年1月16日之前与王浩宇办理房屋交接手续，但黎月霞于2019年1月10日因病住院未能如期办理交接手续，各方亦陈述黎月霞的代理人黎盛因被刑事羁押失联。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，黎月霞因病住院近两个月，属于不能预见、不可避免不能克服的情形，应属不可抗力，在其住院期间，王彬与中介公司经办人谭某2019年2月26日至医院与黎月霞取得联系后，黎月霞已委托其弟黎来有作为代理人办理交接事宜，黎来有于2月28日与中介及王彬联系，可见在黎月霞已积极履行交付房屋之义务。但由于双方就房屋交付的状态无法达成一致，合同并未明确约定转让价款包括王浩宇所称的涉案房屋内的家电，原告王浩宇亦未能举证证明其与原代理人黎盛在签订合同时口头协商赠送家电的范围，因此在黎来有代黎月霞积极履行交房义务的情形下，王浩宇及其父王彬不允许被告搬走房屋内的家电并拒绝接受房屋，属于其自行扩大的损失，其以此要求被告承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。审理中，原告已确认入住涉案房屋，其要求被告腾空并交付房屋的诉请不予主张，本院予以确认。合同约定“甲方同意乙方自留尾款1万元在房屋交付时，甲乙双方自行交割”，现王浩宇已入住涉案房屋，应按合同约定支付尾款1万元。王浩宇已支付2017年9月1日-2018年12月31日期间的物业费2269.12元，根据合同约定“在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气等费用由甲方承担，交付日以后发生的费用由乙方承担”，该费用应由黎月霞承担，王浩宇的该项意见，本院予以采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告黎月霞于本判决生效后十日内支付原告王浩宇2269.12元；二、反诉被告王浩宇于本判决生效后十日内支付反诉原告黎月霞房屋尾款10000元；三、驳回原告王浩宇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，由原告王浩宇负担（此款原告已预交本院）；反诉费50元，由反诉被告王浩宇负担（此款反诉原告黎月霞已预交，反诉被告王浩宇应于本判决生效后十日内支付给反诉原告黎月霞）。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 吴 静人民陪审员 王 伟人民陪审员 高明红二〇一九年十月八日书 记 员 张 旻