浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初3635号 原告：贺守保，男，汉族，1967年11月10日出生，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：孙鼎屹，浙江海邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈体龙，浙江锦丰律师事务所律师。 被告：浙江大宴房地产营销策划有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区楼塔镇岩山村。 法定代表人：李波。 被告：上海彬阳房地产营销策划有限公司。住所地：上海市奉贤区大叶公路6978号1幢337室。 法定代表人：卫正佳。 原告贺守保与被告浙江大宴房地产营销策划有限公司（以下简称“大宴公司”）、上海彬阳房地产营销策划有限公司（以下简称“彬阳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告贺守保及其委托诉讼代理人孙鼎屹、陈体龙到庭参加诉讼，被告大宴公司、彬阳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺守保向本院提出诉讼请求：1.判令被告大宴公司立即支付原告房款678225元，并向原告支付逾期付款利息：以678225元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年4月21日起计算至房款实际付清之日止；2.判令被告彬阳公司对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月8日，原告经被告彬阳公司介绍认购坐落于嘉善县房屋，并与被告彬阳公司签订《精装公寓定金协议书》，约定房款总额为678225元，定金28225元。同日，原告支付全部定金。2017年10月29日，原告经被告彬阳公司引导与被告大宴公司签订《房地产买卖合同》，约定房屋总价为678225元，首付441225元，定金抵作购房款，并约定房屋于2018年2月29日前交付，且被告大宴公司办妥产权过户手续等其它条款。同日，被告彬阳公司向原告收取了全部首付款。后原告得知，被告大宴公司没有该房屋的土地使用权证。2019年3月29日，原告与被告大宴公司达成协议，约定2019年4月20日前，原告委托被告大宴公司销售该房屋，如超期未出售，被告大宴公司按原房价回购。现约定时间己过，原告要求被告大宴公司支付房款，大宴公司以各种理由推诿，造成原告重大经济损失。原告认为彬阳公司应当知道该房屋没有土地使用权证却代表大宴公司全程参与房屋销售过程，造成原告损失，应承担连带责任。综上所述，被告的行为已严重损害了原告的合法利益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告大宴公司未到庭，亦未提交书面答辩状。 被告彬阳公司书面答辩称，2017年，大宴公司接受系争房屋产权人的委托，对系争房屋进行销售。鉴于当时我公司在嘉善地区有良好的房屋中介渠道，大宴公司遂委托我公司推荐买房客户。2017年10月8日，原告与我公司签订《精装修公寓定金协议书》，约定原告以678225元的总房价款认购系争房屋，同日，原告向大宴公司支付定金28225元。2017年10月29日，在我公司居间下，原告与大宴公司签订房地产买卖合同，同日我公司代大宴公司收取原告房款413000元。原告是否向大宴公司付清其余房屋价款，我公司并不知情。《房地产买卖合同》是原告与大宴公司的真实意思表示，对双方均有约束力，逾期交房的违约责任应当由大宴公司承担。我公司未参与，也不知晓原告与大宴公司之间就系争房屋另行处置事宜所达成其他协议。综上所述，我公司作为大宴公司的委托代理人，为原告与大宴公司之间撮合系争房屋的买卖交易并代收部分房屋价款，上述行为的法律后果应当全部由大宴公司承担，原告与大宴公司达成的其他协议，与我公司无关。鉴于我公司早已处于歇业待清算状态，目前无合适人员可以参加诉讼，也无力负担聘请律师的费用，特此书面形式进行答辩，不再参与诉讼。请驳回原告要求我公司承担连带责任的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据（《精装公寓定金协议书》、收据、POS签购单、《房地产买卖合同》、银行账户交易明细、《协议书》、不动产登记信息查询结果单），二被告未发表质证意见，经审查，本院对其三性予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年10月8日，原告贺守保在一份编号为No.0000495的《精装公寓定金协议书》落款“认购人”处签字，协议书主要内容为：贺守保认购乔克国贸中心精装修公寓4层423号，建造面积59.36平方米，单价为11426元每平方米，房款总金额678225元，贺守保应于当天支付定金28225元。认购人应在支付定金后七日内签订《商品房购买确认书》，并按约付清房款，否则定金不予退还，房源不予保留。交付的定金在签订相关协议时，冲抵购房款。协议还约定，在十日内即10月18日前办理房屋抵押贷款，款到后支付购房尾款。被告彬阳公司在协议书尾部“跟进人”处盖合同章。当天，原告贺守保支付定金28225元。被告大宴公司出具收据一份。 2017年10月29日，原告贺守保与被告大宴公司签订《房地产买卖合同》一份，约定大宴公司将坐落于嘉善县乔克国贸中心1幢423室（号）的房屋出售给贺守保，房屋面积、价款等内容与定金协议书一致。付款方式约定为首付441225元，未付237000元贷款。合同约定，大宴公司应于2018年2月29日前将房屋及其附属设施交付贺守保使用，并协助办理产权过户手续。双方还对逾期交房、逾期付款的违约责任等事项进行了约定。当天，原告向“杨博”的账户汇入413000元，由彬阳公司出具一份收据并盖章，收款事由记载为“国贸公馆1#423首付款”，经办人落款为“杨博”。 2019年3月29日，原告贺守保与被告大宴公司签订一份《协议书》，内容为“客户贺守保委托我公司大宴地产，卖乔克公寓1号楼423室，时间截至2019年4月20日，在此时间未出售由我司原价回购。” 经查明，坐落于嘉善县的房屋，面积为59.36平方米，所有权人为彭永祥，单独所有，登记时间为2017年9月25日，取得方式为因生效法律文件取得。 本院认为，原告贺守保与被告大宴公司于2017年10月29日签订的《房地产买卖合同》，自合同成立时生效。根据物权法及合同法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据本院查明的事实，案涉房屋登记的所有权人为彭永祥，并无证据证明被告大宴公司取得了所有权或处分权，致使标的物不能转移，大宴公司应当承担违约责任。2019年3月29日，贺守保与大宴公司签订一份《协议书》，约定贺守保委托大宴公司出售案涉房屋。因大宴公司将案涉房屋出售给贺守保本身就属于无权处分，贺守保当然无法基于其与大宴公司签订的《房地产买卖合同》而取得该房屋的处分权，因此该约定内容不具有法律效力。然而，结合该《协议书》的有关条款，原告贺守保与被告大宴公司签订该《协议书》的目的在于对《房地产买卖合同》履行的补充，即贺守保不再购买该房屋，大宴公司可在2019年4月20日前将房屋卖给他人，逾期大宴公司退款。 因被告大宴公司将案涉房屋卖给原告贺守保系无权处分，原告主张大宴公司返还其购房款并赔偿利息损失于法有据，本院予以支持，但返还的购房款应当以其实际已付款为准，原告主张返还的价款为合同约定的房屋总价款系对《协议书》中“原价回购”的理解错误，本院不予支持。 被告彬阳公司虽然在定金协议书上“跟进人”处盖章，且系购房款的收款人，但并不能据此认定其系大宴公司的代理人。况且，即使双方系代理关系，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，仅对被代理人发生效力，民事责任亦应由被代理人承担。原告主张被告彬阳公司系大宴公司的代理人，知道或者应当知道代理事项违法仍实施代理行为，对大宴公司的有关义务承担连带责任，其主张并无事实与法律依据，本院不予支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江大宴房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告贺守保441225元； 二、被告浙江大宴房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告贺守保逾期付款利息损失：以441225元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率自2019年4月21日起计算至实际还款之日止； 三、驳回原告贺守保的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10582元，减半收取5291元，由原告贺守保负担1851元，由被告浙江大宴房地产营销策划有限公司负担3440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  江万景 二〇一九年十月二十四日 书记员  张 韬