鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0611民初3227号原告：鹤壁福田工贸集团有限责任公司，住所地鹤壁市淇滨区鹤煤大道福田三区二楼。法定代表人：黄金波，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡红广，河南岩石律师事务所律师。被告：王小会，女，1989年12月11日出生，汉族，住黑龙江省兰西县。被告：刘永强，男，1977年5月16日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：张国良，鹤壁市淇滨区大赉店镇法律服务所法律工作者。原告鹤壁福田工贸集团有限责任公司（以下简称福田工贸公司）与被告王小会、刘永强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福田工贸公司委托诉讼代理人胡红广、被告刘永强委托诉讼代理人张国良到庭参加诉讼，被告王小会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。福田工贸公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同支付拖欠的房租（计算方式：2018年4月至2018年12月150000÷12×9=112500元）、物业费及水电费（16322.17元），共83822.17元及利息（以112500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年4月至二被告实际清偿之日），以及合同约定的违约金30000元（150000元×20%=30000元）；2、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年2月，二被告租赁原告位于鹤壁市淇滨区福田二区西门南门面房，2018年续签一年。二被告于2018年支付过第一季度房屋租金后，剩余租金未付。截止2019年1月，二被告尚欠租金112500元、物业费16322.17年，扣除二被告缴纳的履约保证金45000元，尚欠83822.17元，遂诉至法院。王小会未到庭，亦未答辩。刘永强辩称，被告刘永强对本案不承担责任，其理由为：原告与本案被告王小会签订《房屋租赁协议》，并没有针对被告刘永强签订《房屋租赁合同》，对于原告要求被告支付的房屋租赁费、物业费等费用不应当由被告刘永强进行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对福田工贸公司提交的证据一：1、2017年12月，福田工贸公司与王小会签订的《房屋租赁协议》一份；2、2018年6月8日，二被告书写的说明一份；3、2018年10月6日，刘永强书写的保证书一份，4、2019年1月2日，刘永强书写的承诺书一份；证据二：2017年12月29日，鹤煤福田小区业主委员会与鹤壁市福田物业管理有限公司之间签订的《物业管理委托合同》一份;2017年2月-2019年1月涉案房屋应缴纳的物业费汇总表（包含2017年2月-2017年7月之间的水电费及2017年2月-2019年1月物业费）一份。证据一能够证明被告欠付租金情况，本院予以确认。对证据二中的《物业管理委托合同》，即使《房屋租赁协议》约定由使用方缴纳物业费，但不能证明物业费实际产生金额，对其证明效力，本院不予确认;对证据二中的物业费汇总表系原告单方制作，无相关部门印章，对其证明效力，本院不予确认。根据当事人举证、质证情况及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年12月，甲方福田工贸公司与乙方王小会签订《房屋租赁协议》，协议约定：出租方福田工贸公司将坐落于鹤壁市淇滨区鹤煤大道福田二区西门南侧门面房出租给王小会，该房屋作为餐厅使用。房屋租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止。年租金为150000元。承租方应按时交纳水、电、暖气等不含保洁费用的物业管理费及支付给甲方的租金。乙方需缴纳房屋年度租金总额的30%作为合同履约保证金。房屋严禁转租，自己转租的，甲方有权立即收回房屋。租赁期间，乙方逾期缴纳本协议约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的20%支付甲方违约金。未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用，或未按协议约定缴纳房租及合同履约保证金等，乙方需按照协议总租金的20%向甲方支付违约金。2018年6月8日，刘永强、王小会出具说明，载明“本人承租的福田工贸位于福田二区西门岗南1-2层做为员工餐厅，因经营不善现欲转让，餐厅内所有装修设施及2018年1-8月份房租均包含在内，本人转让费用为叁拾万元整。刘永强、王小会，2018年6月8日”。2018年10月6日，刘永强出具保证书，载明“刘永强承租的福田工贸二区西门岗南1-2楼做为公司办公及餐厅使用。本人承诺所欠房租于本年度十二月底前全部结清，如有违反，后果自负。（第一季度已缴，剩余为第二、第三、第四季度未缴），十二月底前全部结清。刘永强，2018年10月6日”。2019年1月2日，刘永强出具承诺书，载明“我现租赁在福田二区西门岗（南侧）1至2层门面房，按照房屋租赁协议规定，已于2018年12月31日租赁期到期，我尚未交付的2018年二、三、四季度房屋租赁金共计112500元，本人承诺于2019年1月21日前全额一次性付清，如逾期未交清，我自愿丢弃所租赁房屋内一切物品，且房屋内一切物品福田工贸公司有权作任何处置，产生的一切损失及后果均由我个人承担。特此承诺。承诺人：刘永强，2019年1月2日”。之后，被告未按约定履行给付义务，原告诉至法院。本院认为:福田工贸公司与王小会签定《房屋租赁协议》是双方自愿、真实的意思表示,不违反法律规定,合法有效。王小会应当按照合同约定履行支付义务。刘永强、王小会共同向福田工贸公司出具说明，刘永强单独出具《保证书》、《承诺书》，已付租金系刘永强向福田工贸公司支付，应视为其二人共同租赁涉案房屋，刘永强亦应按照约定共同履行支付义务。对刘永强辩称其未与原告签订《房屋租赁协议》，不应承担责任，后又表示其与王小会系朋友关系，其为实际承租人，涉案房屋费用由刘永强进行支付的意见，前后矛盾，对该辩称意见，本院不予采信。关于原告要求二被告支付房租112500元（150000÷12×9=112500元），根据合同约定年租金为150000元，刘永强出具的保证书、承诺书，自认尚欠三个季度（2018年4月-2018年12月）租金未支付，被告的行为已经构成违约，故对原告主张二被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同第五条的约定，被告已经支付的合同履约保证金45000元应予以扣除，故二被告共同支付原告租金为67500元（112500元-45000元=67500元）。对于刘永强提出因涉案房屋未达到餐厅使用标准及相关手续导致无法经营，才出具的说明、保证书及承诺书的意见，未提交证据，本院不予采纳。关于原告诉请的物业费、水电费16322.17元，根据本案原告提交的证据，不能证明该项费用实际产生的金额，且原告不能证明其已实际缴纳该项费用，故对该项诉请，本院不予支持。关于原告主张二被告给付拖延支付房租的利息及违约金的诉讼请求，按照合同第十条约定，被告需按照协议总租金的20%向原告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。本院认为,违约金应以实际损失为基础,依公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院根据实际情况,酌定违约金为二被告延期支付的租金扣除保证金剩余部分的20%，即13500元（67500元×20%=13500元）。因违约金本身具有补偿性质，本院支持的违约金对原告已经进行了补偿，原告不宜再同时主张利息，故对原告主张支付违约金的同时支付利息的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、王小会、刘永强于本判决生效之日起十日内共同支付鹤壁福田工贸集团有限责任公司房屋租金67500元及违约金13500元;二、驳回鹤壁福田工贸集团有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2576元，由鹤壁福田工贸集团有限责任公司负担743元，由刘永强、王小会共同负担1833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  霍璐婷审 判 员  郝付勇人民陪审员  吴丽彬二〇一九年十月三十一日书 记 员  陈飞飞