湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初1954号原告：胡道远，男，1991年3月25日出生，汉族，湖北省罗田县人，住湖北省罗田县。委托诉讼代理人：尹志刚，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张军，女，1983年4月13日出生，汉族，户籍地：黄冈市黄州区。被告：许斌，男，1975年5月6日出生，汉族，户籍地：湖北省恩施市。委托诉讼代理人：张军，系许斌妻子，代理权限为全权代理。被告：湖北松泰房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州区红卫路98号。统一社会信用代码：91421100676472075M。法定代表人：黄永生，总经理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告胡道远诉被告张军、许斌、湖北松泰房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡道远及其诉讼代理人尹志刚，被告张军，被告许斌的委托代理人张军，被告湖北松泰房地产开发有限公司法定代表人黄永生、诉讼代理人肖红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡道远向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告张军返还购房款二十万元，支付逾期违约金七万八千元（计算截止2019年6月8日）；2、判令被告许斌对返还购房款及逾期违约金承担连带责任；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月9日，被告张军介绍原告购买松泰华庭1号楼2单元2-1002室商品房一套，被告张军要求原告将购房款20万元存放在被告指定账户。于是，原告的父亲与被告一起到中国银行黄州八一路支行以现金方式存入。被告张军出具书面收条一份，让原告填写没有盖章的《商品房买卖合同（预售）》。事后，被告以各种理由迟迟没在合同上盖公章，原告就找到开发商湖北松泰房地产开发有限公司，其称公司没有收到购房款，不承认预售事实。原告多次找被告催要购房款，被告欺骗原告并承诺一定有房子的。2017年8月4日，被告许斌向原告出具书面《承诺书》，承诺在七日内退还购房款20万元。如若不能按时付款，将赔付违约金每天一千元整，另承担连带法律责任。二被告一直采取欺骗、拖延方式不退还购房款。据此，原告为了维护自身合法权益，特诉请法院，判令如前申请。被告张军、许斌辩称：武汉鸿城伟业房地产代理有限公司（下称我公司，许斌为公司法人，张军为公司财务兼松泰华庭项目现场负责人）与湖北松泰房地产开发有限公司（下称松泰公司）签署有独家销售代理合同，合同中明确约定了双方权责利以及作为代理人具有代收销售商品房相应款项的授权，胡道远所购房屋是在合同有效期内，在销售现场办理，因而以被告张军、许斌在松泰华庭营销中产生的收单行为系约定授权下的职务行为。由于松泰公司自己原因导致无法给胡道远完善相关手续，2017年7月18日和8月1日我公司两次以邮寄方式致函松泰公司要求打包结算我公司代理佣金并办理客户正式购房手续，后分别于2017年8月1日、8月4日将松泰公司法人黄永生及部分待完善购房手续客户约到一起当面处理（有开会人员登记签名、现场照片以及联名申请），松泰公司不予处理，直到8月31日合同到期我公司按约定移交资料（原告所购房屋处于查封限制销售状态）并再次提交打包结算申请，松泰公司均予以推诿直至现在都没有履行自己的职责，现都在走法律程序来维护自身利益。我的行为是职务行为，应该由公司赔付原告所提出的违约金。被告湖北松泰房地产开发有限公司辩称：追加松泰公司为被告是错误的，松泰不知道原告与被告的交易，是张军私自收款，如果是卖房子应该是松泰的POS机专门收款，松泰公司是在追加为被告后才知道这个事，要求驳回对松泰公司的起诉，松泰公司不承担任何责任。原告胡道远围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、收条1份、承诺书一份。证明被告张军收取原告购房款20万元。许斌承诺在8月11日内退还购房款，否则按每天1000元承担违约责任。2、购房合同一份、取款记录2份。证明被告已预售松泰房屋一套的事实，收取原告20万元购房款的事实。被告张军、许斌对原告提交的证据均无异议。被告湖北松泰房地产开发有限公司对原告提交的证据1、收条、承诺书与松泰公司无关，是原告与张军、许斌的个人关系。证据2购房合同与松泰没有关系，只是一个打印件，没有松泰公司盖章。被告张军、许斌为反驳原告，庭审时提交如下证据：1、销售代理合同。证明我公司与松泰公司是合法的代理行为。2、工作联系函2份。证明松泰公司由于自己的原因不能给原告办理购房手续。3、现场处理照片、到会人员签名以及客户联名申请。证明松泰公司不积极配合客户办理手续，而不是他所说的不知道。我是代理行为。4、2017午8月房管局楼盘信息表。证明按照合同法的相关规定，松泰公司应当承担全部责任，我公司不应承担责任。该楼盘都已查封。5、（2019）158号民事判决书。证明松泰公司严重不履行合同的行为，导致我公司承担了很多责任，且该判决是由松泰公司承担责任。6、银行转账凭证。证明我给原告胡道远转了5万元钱。原告对被告张军、许斌提交的证据1、2、4、5我们不清楚，不发表意见。证据3真实性无异议，当时我们也找了松泰，松泰说合同他们没有盖章、钱没有转给他们。证据6是事实，是他们赔我们的损失，而且在我们诉请中已经扣减了。被告湖北松泰房地产开发有限公司对被告张军、许斌提交的证据1应该有原件进行质证，即使是真的也不能达到证明目的，销售合同明显不是个人签的，而是鸿城伟业公司签订的，收款是个人收取，其合同中没有授权鸿城伟业公司收购房款。证据2是被告自己写的，没有松泰公司的任何印章和签收行为，松泰公司对联系函的内容没有进行确认，不能达到证明目的。证据3不是原件，不符合证据的形式，2017年8月4日的申请，是武汉鸿城伟业公司的，也没有盖公章，只能说明是张军和许斌的个人行为，2017年8月1日的张军说黄总在现场，照片是张军拍的，张军他们以个人名义收的所谓的销售款都没有交到松泰公司，不能达到证明目的。证据4与本案无关，如果是说房子已经查封了，法律规定不能买卖。证据5真实性无异议，对证明目的有异议，蔡思明与本案不一样，且该判决书松泰公司已上诉。证据6进一步说明原告与张军、许斌是个人行为，与松泰公司没有关系。被告湖北松泰房地产开发有限公司无证据提交法庭经审核，对原、被告提供的与本案有关联性的证据予以采信，亦可以认定张军、许斌同原告签订空白购房合同，2016年10月9日，张军收取原告购房款20万元，2017年8月4日，许斌向原告出具承诺书，承诺在十日内付清所欠原告购房款，逾期则按每日1000元支付违约金，另连带法律责任。2018年2月10日被告许斌通过手机银行转款5万元给原告。本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，被告张军介绍原告购买松泰华庭1号楼2单元2-1002室商品房，被告张军要求原告将购房款20万元存放在被告指定账户。原告的父亲与被告一起到中国银行黄州八一路支行以现金方式存入。被告张军出具收条一份，2016年11月17日，被告张军让原告填写没有盖章的《商品房买卖合同（预售）》。事后，被告张军没在合同上盖公章，原告就找到开发商湖北松泰房地产开发有限公司，其认为公司没有收到该购房款，不承认预售事实。原告多次找被告催要购房款，2017年8月4日，被告许斌向原告出具书面《承诺书》，承诺在七日内退还购房款20万元。如若不能按时付款，将赔付违约金每天一千元整，另承担连带法律责任。2018年2月10日被告许斌通过手机银行转款5万元给原告。因被告一直采取欺骗、拖延方式不退还购房款。原告遂诉至法院。另查明，被告张军、许斌是夫妻关系。2016年8月1日，被告湖北松泰房地产开发有限公司与武汉鸿城伟业房地产代理有限公司签订一份《销售代理合同》，约定被告湖北松泰房地产开发有限公司（甲方）指定武汉鸿城伟业房地产代理有限公司（乙方）在黄冈地区的独家销售代理，销售甲方指定的在黄州赤壁大道52号兴建的松泰华庭项目，代理期限为2016年8月1日到2017年8月30日；在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；乙方不得擅自收取客户定金、房款及其他费用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动，并对其他事项进行了约定。被告许斌是武汉鸿城伟业房地产代理有限公司的法定代表人，被告张军是武汉鸿城伟业房地产代理有限公司的会计。本院认为：被告张军、许斌与原告胡道远签订《商品房买卖合同（预售）》，购买由被告湖北松泰房地产公司开发有限公司开发的的松泰华庭1号楼2单元2-1002室商品房，该合同未加盖被告湖北松泰房地产开发有限公司的公章。被告张军收取原告购房款20万元后，没有将房款交到被告湖北松泰房地产开发有限公司，亦没入账被告张军、许斌所在的武汉鸿城伟业房地产代理有限公司账户，被告张军将原告房款存入其个人账户，该《商品房买卖合同（预售）》属无效合同。故原告要求被告张军返还购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。被告许斌向原告出具七日内还款承诺书，同时约定，如不能按时还款，将赔付违约金每天一千元整，是其真实意思表示，故被告许斌亦应同被告张军互负连带赔偿责任。2018年2月10日被告张军转款5万元给原告，原告认为是被告张军、许斌赔付的损失，被告张军在庭审中认为就是转款，故本院可以认定，该5万元是被告张军、许斌对原告损失的赔付。被告张军与原告所签购房合同为空白合同，亦未到被告湖北松泰房地产开发有限公司备案，故被告湖北松泰房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、原告胡道远与被告张军签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。二、被告张军在本判决生效之日起三十日内返还原告胡道远购房款200000元。三、被告许斌对上述第一项承担连带清偿责任。四、被告湖北松泰房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5470元。由被告张军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  裴 展人民陪审员  谢国文人民陪审员  倪德安二〇一九年十月十日书 记 员  胡国丽