江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初6531号原告：盐城苏东房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320900789922247G，住所地在江苏省盐城市。法定代表人：赵新忠，该公司董事长。委托代理人：姜烨、朱梦影，江苏大直律师事务所律师。被告：盐城市新洋经济区管理委员会，住所地在江苏省盐城市。法定代表人：杨志刚，该管理委员会主任。委托代理人：沈爱军，江苏法岭律师事务所律师。第三人：盐城市现代物流园开发有限公司，统一社会信用代码9132090255930067X1，住所地在江苏省盐城市。法定代表人：倪新炜，该公司董事长。委托代理人：沈爱军，江苏法岭律师事务所律师。原告盐城苏东房地产开发有限公司（以下简称苏东公司）与被告盐城市新洋经济区管理委员会（以下简称新洋管委会）、第三人盐城市现代物流园开发有限公司（以下简称现代物流园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日受理后，依法组成合议庭，于同年12月5日公开开庭进行了审理。原告苏东公司的委托代理人姜烨、被告新洋管委会和第三人现代物流园公司的共同委托代理人沈爱军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏东公司向本院提出诉讼请求：被告给付原告安置房价款867.5237万元及逾期付款利息（具体利息：以515万元房款本金从2013年12月6日-2015年9月11日止、以2704.35万元房款本金从2014年1月11日-2015年9月10日止、以2719.35万元房款本金从2015年9月11日-2015年10月20日、以2469.35万元房款本金从2015年10月21日-2015年12月21日、以2419.35万元房款本金从2015年12月22日-2016年7月22日、以1319.35万元房款本金从2016年7月23日-2016年12月16日、以1259.9254万元房款本金从2016年12月17日-2017年4月8日、以1059.9254万元房款本金从2017年4月9日-2017年6月26日、以967.5237万元房款本金从2017年6月27日-2017年7月19日、以867.5237万元房款本金从2017年7月20日至实际付款之日止分别按银行同档同期贷款利率计算的利息，上述利息在给付时需扣除原告借款应付的利息66.493151万元）。事实与理由：原告系盐城市区“苏东翡翠园南园”项目的开发商。被告分别于2011年2月15日、5月6日发函给原告，要求原告提供10000平方米的房源用于拆迁安置。2012年12月27日，被告就范公路、奥华家居等项目的拆迁户安置事宜向盐城市住房保障中心（以下简称住房保障中心）出具报告，由原告为被告保留103套房源，双方就103套安置房的价格、付款时间等事项作了确定。2015年8月31日，原、被告签订《苏东翡翠园拆迁安置房协议》（以下简称安置房协议）一份，就其中先予安置的80套安置房的价格、购买和付款时间等进行了约定。2018年3月26日，原、被告又签订《苏东翡翠园拆迁安置房补充协议》（以下简称补充协议）一份，该协议对剩余的23套安置房的价格、购买和付款时间等进行了约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告未能按约履行付款义务，仅支付房款800万元。原告因急需资金周转，在向被告催要未果的情况下，按被告的要求向其下辖的企业第三人现代物流园公司借款15518263元，并书面约定借款到期后直接从被告应付安置房款中抵扣。上列借款及其利息抵扣后，被告仍欠原告安置房价款8675237元及相应的逾期利息，现为维护自身合法权利，依法提起诉讼，请求判如诉请。被告新洋管委会答辩称：一、原告诉称的安置房总款32193500元、被告已支付800万元予以认可，对于原告提出的逾期付款利息的计算方法和计算结果不予认可。二、1、如果存在利息，利息应按照人民银行公布的贷款基准利率计算，而不应当为原告提出的银行同期同档贷款利率计算。2、2015年8月31日，原、被告签订了安置房协议，就其中80套安置房价格和付款时间进行了约定，该协议并未约定被告对协议签订之前的期间承担任何费用，因此，原告要求被告对双方协议达成之前的期间承担逾期付款利息，不符合合同约定。2018年3月26日，原、被告双方签订了补充协议，该协议约定的付款进度是本协议签订后十日内付清，原告要求被告从2013年起承担逾期付款利息，不符合合同约定。3、如要求被告承担逾期付款利息，应按照下列标准分段确定计息时间和计息本金：（1）安置房协议约定在封顶时付房款至10万元/套，如原告能够证明合同签订时已经封顶，则2015年9月1日付款进度为800万元。应是2015年9月1日如果没有付款的情况下可以开始计算利息。（2）对于80套安置房剩余房款合同约定应在办理好预售许可证、被拆迁人选房且办理好购买手续后付款。如果原告能够证明80套安置房预售许可证办好的时间在协议之前，那么，因拆迁户选房时间是2016年9月，办理购房手续则更晚，因此，80套安置房剩余房款最早也只能于2016年10月才应给付。并且对于80套安置房剩余房款给付合同约定是附有条件的，待办理预售许可证、被拆迁人选房、办理好购买手续等条件都成就时才达到应付的条件，在没有给付房款的情况下才可以起算逾期给付利息。（3）2018年3月26日签订的补充协议中约定协议签订后十日内付清，因此，该23套安置房款应付时间为2018年4月5日，逾期给付的利息也应从2018年4月6日开始起算。（4）在此期间还要根据被告800万元实际支付时间对利息计算的本金予以分段调整。三、原、被告在签订安置房协议之前并未达成任何口头约定，2015年8月31日是双方协商一致的最初时间。第三人现代物流园公司述称：一、认可原告诉称的向第三人借款本金为15518263元。对原告所称的仅欠第三人利息664931.51元不予认可。根据原告与第三人之间借款协议的约定，借款期限内的利率标准分别为1100万元本金是10%，200万元和100万元本金是8%，借期届满后的逾期利息分别为1100万元本金12%，200万元和100万元本金是10%。根据我司计算，原告截止2018年10月22日，计欠第三人利息（含逾期利息）为4078739.73元，本息合计19597002.73元。二、第三人与被告为两个独立法人，并非同一主体，第三人也不是由被告设立，是其他公司设立，不能混同。三、原、被告之间是房屋买卖合同关系，原告与第三人之间是民间借贷关系，并非同一法律关系。四、原告将我司列为第三人缺乏事实和法律依据。我司对原告未能归还的借款本息享有独立请求权，原告将我司列为本案无独立请求权的第三人，不仅损害了我司的实体权利，也侵害了我司的诉权。五、原告未经我司同意，将原告欠我司的借款本息用于抵扣被告欠付原告款项，我司不予认可。六、原告诉称我司与原告之间的借款实质为被告以借款形式向原告支付购房款与事实不符，因为被告是独立法人，其有能力通过自己的账户向原告直接支付购房款，但其未支付是因为原告向第三人借款时还没有达到合同约定的付款期限，如果达到被告无需通过第三人向原告支付购房款。原告苏东公司为证明自己的主张向法庭提供了原告营业执照、开发资质证书、苏东翡翠园南园规划建设许可证、函件、请求安排房源的报告、103套安置房房源表、安置房协议、补充协议、记（进）账凭证、预售许可证、结算表、借款协议、借条、第三人工商登记信息、房屋搬迁补偿协议；被告新洋管委会提供了安置房协议、补充协议；第三人提供了借款协议、借条、计算清单等。经审核，原告苏东公司、被告新洋管委会、第三人现代物流园公司所举证据客观真实，与本案争议事实存在关联，可作为本案认定事实的依据，本院予以认定。根据审核认定的证据，本院确认如下事实：2011年2月15日，被告新洋管委会向原告苏东公司出具函件一份，该函件载明：按照市政府要求，范公路工程作为市政府重点基础设施项目已于去年启动拆迁，在我经济区境内共涉及150户居民，现拟在你公司投资开发的苏东翡翠园南苑中安置部分拆迁居民，请贵公司提供10000㎡房源用于拆迁安置。同年5月6日，被告新洋管委会再次向原告苏东公司出具函件一份，该函件载明：贵司南园总平面规划调整方案及单体方案，在初步设计过程中应综合考虑我经济区在此10000平方米的安置房源，本着降低经济成本和利于安置的原则，请贵单位在确定总平面规划方案时，所有安置房源只能在多层布置，并且请贵单位在最终设计安置房套型时要及时与我经济区对接，同意后方可进行正常设计，特此函告。2012年12月27日，被告新洋管委会向住房保障中心出具《关于请求安排范公路拆迁安置房源的报告》一份，该报告载明：为了切实解决范公路项目用地被拆迁群众的安置问题，我经济区盐湾村境内拆迁项目目前拟需安置房共103套，约10033㎡，其中需70㎡左右的27套，90㎡左右的45套，100㎡左右的4套，120㎡左右的3套，130㎡左右的24套（详见房源需求表）。上述房源需求拟在苏东翡翠园南园中解决，请贵中心予以安置为感。2013年4月17日，盐城市规划局向原告苏东公司核发苏东翡翠南园9-12#住宅楼及地下车库建设工程规划许可证，建设位置盐湾村五、八组，建设规模42172平方米。2013年12月11日，盐城市住房保障和房产管理局核发盐市房预字（2013）第250号预售许可证，该许可证中载明：苏东翡翠南园9、10、11、12号楼开工日期2013年5月，计划竣工日期2014年1月，住宅用户28714.3平方米。2013年12月2日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中12#楼五层墙柱、六层楼面梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的128.3%。2013年12月6日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中11#楼五层墙柱、六层楼面梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的126%。2014年1月13日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中12#楼九层墙柱、屋面层梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的113.3%。2014年1月13日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中12#楼九层墙柱、屋面层梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的113.3%。2014年1月16日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中11#楼九层墙柱、屋面层梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的112%。同年1月16日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中11#楼九层墙柱、屋面层梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的112%。2015年8月31日，原告苏东公司（甲方）与被告新洋管委会（乙方）签订安置房协议一份，协议约定：一、拆迁安置房位置：根据乙方的房源需求，甲方在苏东房产的苏东翡翠南园11#、12#楼中提供70㎡16套、90㎡42套、130㎡22套，共80套房源供乙方安置。二、安置房价格：1、以上项目内的拆迁安置户所需房源小高层均价3350元/㎡，超标准部分均价3940元/㎡。2、汽车根据拆迁户的实际需求确定。3、安置房的自行车库价格2200元/㎡。4、物业管理收费等按物价部门核定价格执行。三、购买和付款时间：1、甲方在安置房主体建至到50%时，乙方预付定金5万元/套；在封顶时乙方付房款至10万元/套；剩余房款在该幢楼办理好销售预售证（同时组织拆迁户选房）之后30日内，办理购买手续并付清房款。2、若拆迁户未在上述约定时间内办理购买手续（签订商品房买卖合同）并付清房款的，不予保留房源，由甲方对外销售。该协议同时对其他事宜进行了约定。上述80套房总房款为25996000元。2015年9月11日，被告新洋管委会通过银行转账方式向原告苏东公司支付房款500万元。同年10月20日，被告新洋管委会通过银行转账方式向原告苏东公司支付房款250万元。同年12月21日，被告新洋管委会通过银行转账方式向原告苏东公司支付房款50万元。以上付款合计800万元。2018年3月26日，原告苏东公司（甲方）与被告新洋管委会（乙方）签订补充协议一份，该协议约定：一、安置房位置：甲方为乙方保留的房源及位置为苏东房产的苏东翡翠南园11#、12#楼70㎡13套、90㎡9套、130㎡1套，共23套，具体房号，仍按双方先前已确认并盖章的房源表执行。二、安置房价格：1、安置房均价3350元/㎡，超标准部分均价3940元/㎡；自行车库价格2200元/㎡。2、物业管理收费等按物价部门核定价格执行。三、购买和付款时间：在本协议签订后十日内，乙方须将23套安置房房款一次性与甲方结清。该协议同时对其他事宜作了约定。上述23套房总房款为6197500元。上述协议签订后，被告新洋管委会陆续使用上述安置房源，截至原告提起本案诉讼时止，被告共使用安置房源82套，剩余21套中有4套已解封，但未签订商品房买卖合同，其余17套房源仍未解封。上述安置房总房款为32193500元。苏东公司因向新洋居委会催要房款未果，遂诉至本院。另查明：2016年1月20日，原告苏东公司与第三人现代物流园公司签订借款协议一份，协议约定：苏东公司因资金短缺，向现代物流园公司借款1100万元，借期半年（借款起始日以借款发生时间为准），双方约定2016年7月20日前还款以及结清利息，该笔借款半年以内按年息10%计算。如逾期未归还，逾期部分将按年息12%计算。苏东公司以名下所有财产作为担保。借款到期现代物流园公司直接从应支付给苏东公司的拆迁安置房（苏东翡翠南园）房款中抵扣，如安置房不按期交付，则在苏东公司剩余的安置房款按同期延迟支付。同日，苏东公司向新洋管委会出具借条一份，借条载明：今借到新洋管委会人民币1100万元，用于苏东翡翠南园南区水电气公建配套施工，委托新洋管委会代转账支付汇款至水电气相关公司，本次借款直接从我司负责安置的拆迁安置房房款中进行相应数额抵扣。该1100万元于同月22日由现代物流园公司分别向盐城汇津水务有限公司、江苏省电力公司盐城供电公司、盐城新奥燃气有限公司支出137.08万元、788.59万元和174.33万元。2016年6月3日，苏东公司向新洋管委会出具借条一份，借条载明：今借到新洋管委会人民币59.4246万元，用于苏东翡翠南园南区水电气公建配套施工，委托新洋管委会代转账支付汇款至水电气相关公司，本次借款直接从我司负责安置的拆迁安置房房款中进行相应数额抵扣。2016年6月16日第三人现代物流园公司代原告向盐城汇津水务有限公司（以下简称汇津公司）支付59.4246万元。该笔借款经被告新洋管委会主任杨志刚签字审批。2016年10月8日，原告苏东公司与第三人现代物流园公司签订借款协议一份，协议约定：苏东公司因资金短缺，向现代物流园公司借款200万元，借期以安置房安置结束之日止（借款起始日以借款发生时间为准），苏东公司必须在安置房款结束时首先抵冲本次借款及利息。该笔借款半年以内按年息8%计算。如逾期未归还，逾期部分将按年息10%计算。苏东公司将名下所有财产作为担保。借款到期现代物流园公司直接从应支付给苏东公司的拆迁安置房（苏东翡翠南园）房款中抵扣，如安置房不按期交付，则在苏东公司剩余的安置房款按同期延迟支付。该200万元现代物流园公司于2016年10月9日给付原告苏东公司。该笔借款经被告新洋管委会主任杨志刚签字审批。2016年12月23日，原告苏东公司向第三人现代物流园公司借款92.4017万元，用于偿还电费，该款由第三人现代物流园公司于同月26日汇给国网江苏省电力公司盐城供电公司。该笔借款经被告新洋管委会主任杨志刚签字审批。2017年1月14日，原告苏东公司与第三人现代物流园公司签订借款协议一份，协议约定：苏东公司因资金短缺，向现代物流园公司借款100万元，借期以安置房安置结束之日止（借款起始日以借款发生时间为准），苏东公司必须在安置房款结束时首先抵冲本次借款及利息。该笔借款半年以内按年息8%计算。如逾期未归还，逾期部分将按年息10%计算。苏东公司将名下所有财产作为担保。借款到期现代物流园公司直接从应支付给苏东公司的拆迁安置房（苏东翡翠南园）房款中抵扣，如安置房不按期交付，则在苏东公司剩余的安置房款按同期延迟支付。该100万元于2017年1月19日到账。该笔借款经被告新洋管委会主任杨志刚签字审批。还查明，第三人现代物流园公司于2010年7月26日经盐城市亭湖区市场监督管理局注册登记成立，股东分别为盐城兴北实业投资有限公司和盐城新洋投资有限公司；盐城兴北实业投资有限公司于2015年8月7日经盐城市亭湖区市场监督管理局注册登记成立，发起人为盐城市亭湖区人民政府；盐城新洋投资有限公司于2007年4月10日经盐城市亭湖区市场监督管理局注册登记成立，发起人为盐城市新洋经济区管理委员会。本案主要的争议焦点为：1、被告差欠原告的房款是否应当计算利息？如果应当计算利息，利息应如何计算？2、第三人现代物流园公司借给原告苏东公司的款项是否可以直接抵扣被告差欠原告的房款？如果抵扣利息如何计算？本院认为：被告新洋管委会先后于2011年2月15日、5月6日向原告苏东公司去函，请求苏东公司提供10000㎡房源用于新洋经济区境内拆迁户的安置用房，并明确提出了房源要求。后双方于2015年8月31日签订了安置房协议（80套），该协议为双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。（一）关于被告新洋管委会差欠原告苏东公司的房款是否应当计算利息？如果应当计算利息，利息应如何计算的问题。双方当事人对新洋管委会已支付购房款800万元，差欠苏东公司购房款本金款24193500元无争议，根据协议约定，甲方（苏东公司）在安置房主体建至50%时，乙方（新洋管委会）预付定金5万元/套，在封顶时乙方付房款至10万元/套；剩余房款在该幢楼办理好销售预售证（同时组织拆迁户选房）之后30日内，办理购买手续并付清房款。但签订该协议时，案涉房屋早已封顶，盐城市住房保障和房产管理局亦已于2013年12月11日核发了苏东翡翠南园9、10、11、12号楼的预售许可证，且实际上苏东公司也知道新洋管委会不可能按照上述时间节点支付相应款项。协议双方当事人对上述事实均应是明知的，但并未要求新洋管委会承担已逾期付款的违约责任，可以认定双方签订协议时的真实意思表示为新洋管委会应在协议签订后及时在合理期限内付清80套安置房相关款项，新洋管委会未能按约付款，应从2015年9月2日起承担逾期付款800万元的违约责任。对80套安置房的剩余房款17996000元根据协议约定，需在该幢楼办理好预售许可证（同时组织拆迁户选房）之后30日内，办理手续并付清房款，因协议签订时，80套房源预售许可证已经核发，新洋管委会应及时组织拆迁户选房，并支付相应款项，现新洋管委会未能提供证据证明不能及时选房的责任在原告苏东公司，故对剩余房款应至少在合理期限30日内付清。对2018年3月26日协议约定的23套房款6197500元，新洋管委会应于2018年4月5日前付清。对未能付清的款项应承担逾期付款的违约责任。原告要求被告新洋管委会按照银行同期贷款利率计算的利息承担违约责任不违反法律规定，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。（二）关于第三人现代物流园公司出借款项是否可以直接抵扣被告新洋管委会差欠原告苏东公司房款的问题。根据合同法的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外；当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。在本案中，借款协议虽由现代物流园公司与苏东公司签订，但协议中明确借款到期现代物流园公司直接从“应支付给苏东公司”的拆迁安置房房款中抵扣，“应支付给苏东公司房款”的应为新洋管委会，而现代物流园公司为新洋管委会的平台公司，且现代物流园公司所有的款项支出均经新洋管委会主任杨志刚签字审批，故上述借款与新洋管委会应支付给苏东公司的房款进行抵扣可以认定为苏东公司与新洋管委会的真实意思表示，苏东公司该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十九条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城市新洋经济区管理委员会于本判决生效后十日内支付原告盐城苏东房地产开发有限公司购房款8675237元，并承担逾期利息（逾期利息的计算方式：以25996000元为本金，从2015年9月1日起至2015年9月11日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；以20996000元为本金，从2015年9月12日起至2015年10月20日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；以18496000元为本金，从2015年10月21日起至2015年12月21日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；以17996000元为本金，从2015年12月22日起至2016年7月22日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；以6996000元为本金，从2016年7月22日起至2016年12月16日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息;以6401754元为本金，从2016年12月17日起至2017年4月8日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息;以4401754元为本金，从2017年4月9日起至2017年6月26日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息;以3477737元为本金，从2017年6月27日起至2017年7月19日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息;以2477737元为本金，从2017年7月20日起至2018年4月6日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息;以8675237元为本金，从2018年4月7日起至实际履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息，上述逾期利息在实际履行时应扣除原告苏东公司借款约定支付的利息）。二、驳回原告盐城苏东房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107688元，由被告盐城市新洋经济区管理委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 宁人民陪审员  朱艳华人民陪审员  孙 萍二〇一九年十月二十八日书 记 员  郑梅婷附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。