上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初12215号原告(反诉被告)刘晓恩，男，1995年6月30日出生，汉族，住安徽省。委托代理人刘安峰，上海先诚律师事务所律师。被告(反诉原告)上海米策企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人汤李养。委托代理人李德权、张佳俊，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告刘晓恩与被告上海米策企业管理有限公司(以下称“米策公司”)及反诉原告米策公司与反诉被告刘晓恩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘晓恩的委托代理人刘安峰，被告(反诉原告)米策公司的委托代理人张佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓恩诉称，原被告于2017年9月就本市中山北路XXX号长城大厦地下一层A08商铺签署了《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租该商铺用于经营餐饮，原告自行办理营业证照、消防开业检查等手续后方可正式运营，如属加盟品牌则必须提供品牌使用证明，租期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，月租金19000元，原告须支付装修押金、首期租金与押金等费用。根据被告提供的、其关联方与商铺产权人签订的《房屋租赁合同》之约定，该商铺已取得消防验收合格证明，但被告应自行申报“二次装修”消防竣工验收备案。合同签订后，原告按约向被告支付了房租、租房押金、营业执照撤销押金、水电费及相应的充值卡押金、装修服务费、垃圾清运费等各项费用。合同签订时，被告告知商场的消防条件合格，但如经营餐饮则需另行办理验收手续。2017年11月20日左右，原告接收商铺并投入装修，还办妥了所需的经营证照。期间，被告因商场发生火警存在重大安全隐患而被消防部门施以行政处罚，原告要求被告提供消防合格证明未果，在此情形下，原告只进行了试运营而并未正式开业；2018年4月16日，消防部门发送整改信息责令原告停业；2018年4月26日，原告与其他商铺的承租人向被告提交了解约通知；2018年4月29日，原告携可移动物品迁出，商铺内仅存固定装修与店招；2019年4月1日，原被告至租赁现场对水电的计量读数与装修进行了确认，原告在保持商铺原状的情形下离场，因被告并未确认租赁关系解除，亦拒绝向其他已办理营业证照注销手续的商户返还营业执照撤销后的押金，故原告基于不安抗辩而未将营业证照注销。以上事实由当事人之间的租赁合同、原告在租赁期间向被告支付各类费用的凭证、原告为装修与添置设备所签署的合同及付费凭证、原告与加盟方签署的合同及付费凭证、消防部门的执法短信与公告、涉案人员与事件的音视频记录等各类证据予以证实。原告认为，被告有义务使商铺符合租用条件并保障合同正常履行，现其隐瞒商铺在消防安全验收方面的真实情况而导致原告投资失败且无法取得预期的经营收入，即使其于2019年后取得相应的合格证明也超出了合同履行的正常期间，因此，被告的行为已构成违约并导致合同目的无法实现，租赁合同应当于原告收到消防部门的整改通知之日解除。合同解除后，根据被告就此争议与其他租户达成的补充协议，其应按十九个月的房租标准向原告作出赔偿，原告要求被告返还各类已付费用，再向原告赔偿被告可预见的与装修、设备、品牌加盟等有关的损失，考虑到经营活动不具备继续的可能性，商铺内的装修与设备对原告而言不再具有使用价值且已就此损失已提起了赔偿，故该商铺可由被告随时收回。现提起诉讼，请求判令：一、涉案租赁合同于2018年4月16日解除；二、被告退还费用及赔偿损失共计359361元，其中应退还的费用为：2017年12月1日至2018年2月28日的租金57000元、2018年3月11日至2018年5月31日的租金50667元、租房押金38000元、营业证照撤销押金5000元、水卡押金100元、电卡押金100元、水费2000元、电费20000元、装修服务费1607元、装修期间的水电费300元、2017年12月27日至2018年3月27日的餐厨垃圾清运费900元、2018年3月27日至2018年5月31日的生活垃圾清运费640元；应赔偿的损失为：固定装修损失72000元、油烟净化器、排风机、油水分离器三件设备的损失9700元、品牌加盟费损失88000元，上述损失赔偿部分中的装修残值与设备价值不申请司法评估，可由法院酌定；三、被告以诉请第二项应付费用的总额为本金，按银行同期贷款利率支付逾期利息，自2018年5月1日起算至判决生效之日止。被告米策公司辩称，一、涉案商铺系被告自案外人处承租取得并向包括原告在内的多家商户出租，当时商铺所在的商场整体消防验收合格，原告租得商铺后自行装修并根据租赁合同约定办理消防的“二次验收”，此后商铺在消防方面产生的瑕疵不能归责于被告；二、2018年5月21日，被告根据消防部门的要求通知原告进行整改，原告离场系其自主行为；三、消防部门于2019年1月31日、2019年3月7日作出的《建设工程消防意见书》、《营业前消防安全检查合格证》可证实，商铺在消防安全方面已不存在原告所述的问题；四、2019年4月1日双方对租赁现场状况进行了确认，如原告要求解除合同的，其应先清退场地并注销以商铺为经营地的营业执照，而其未履行此类义务导致被告在商铺通过消防验收后无法继续通过招租获益，故目前商铺虽已停运，但仍应视为原告对商铺有控制权，原告所谓的试运营同样属于正常营业，其应就此向被告支付租金或使用费，否则被告有权终止合同、没收押金并要求原告将商铺恢复原状后返还；五、根据上述理由，被告认为，1、租赁合同合法有效，双方应在消防验收、租金支付、合同终止后商铺的返还等各方面依约履行各自义务，但原告的行为造成了被告的损失，如租赁关系必须解除的，则应以原告付租的截止日即2018年5月31日为合同解除日，原告支付的营业执照撤销费用应在其注销经营证照后方能退还，其余费用则由其自负；2、除对原告向被告支付各项费用的名目与数额不持异议外，对原告提供的、用于证实装修与设备等费用的支出、消防部门的执法行为、当事人之间为争议形成的协议与通知等各类证据的真实性均不予认可，故无法确认原告所主张的经济损失，其要求的逾期利息则无法律依据；3、因双方并未就解约事宜达成补充协议，故不能视为被告同意向原告作出了补偿的承诺；4、原告未提供证据证明其主张赔偿的设备属于不可移动拆除或已失去价值，装潢残值及设备的价值可由法院酌定；5、加盟费系发生于原告与案外人之间，其真实性无法得到确认。综上所述，对原告诉请不能同意。反诉原告米策公司诉称，根据涉案《商铺租赁合同》，反诉被告每月应付租金19000元，须在租金到期日前十五日足额支付下一期三个月的租金，否则反诉原告有权终止租赁合同，如逾期交租的，每拖欠一日，须按本金的5%支付滞纳金。按上述约定，反诉被告应于2018年2月13日支付2018年3月至5月的租金57000元，实际须付50667元，该款于2018年3月9日支付了10000元、于2018年3月15日支付了40667元，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告支付滞纳金7300元(按日千分之五计，2018年2月13日至2018年3月8日以50667元为本金，2018年3月9日至2018年3月14日以40667元为本金)；二、本案受理费由反诉被告负担。反诉被告刘晓恩辩称，反诉原告延迟交房十天，本应免去该时间段内的租金，在交房后又发现商铺消防验收不合格而不具备收租条件，反诉被告为维持租赁关系方交纳了2018年3月至5月的租金，当时反诉原告并未主张滞纳金。综上所述，收租不正常的状况系反诉原告导致，应由其自负其责，对其反诉诉请不能同意。经审理查明，2017年9月29日，原告作为承租方、米策公司作为出租方签订《商铺租赁合同》一份，主要约定内容有：承租方将系争商铺用于经营餐饮，签约前通过现场勘查确认商铺符合交付标准及经营需求，待承租方自行办理经营证照、消防开业检查等手续后方可正式经营；租期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，月租金19000元，合同签署当日支付首期租金57000元与押金38000元，押金可在合同期满、出租方收回场地后退还，如承租方有违约行为则由出租方没收押金及租金；承租方必须在租金到期日前提前15天足额支付下期租金，逾期按实欠租金的5%支付滞纳金，逾期15天则出租方有权终止租赁关系收回房屋；装修免租期为45天，承租方在装修时自行办理消防“二次验收”，装修期间按每平方米28元支付与监察管理、垃圾清运、保安相关的装修服务费，装修押金5000元待装修检验合格后退还，每户商铺均需安装油烟油水的净化、排放、分离装置；水费单价按6元计、电费单价按1.45元计，均以充值的方式准时支付，餐厨与生活垃圾由商厦统一处理并收费；承租方应在合同期满或提前解除之日起5天内办理营业执照的迁移或注销手续，由出租方退还剩余押金。上述合同签订后，原告向米策公司支付了2017年12月1日至2018年2月28日的租金57000元、2018年3月11日至2018年5月31日的租金50667元、租房押金38000元、营业证照撤销押金5000元、水电费充值卡押金200元、水费2000元、电费20000元、2018年3月27日至2018年5月31日的生活垃圾清运费640元、2017年12月27日至2018年3月27日的餐厨垃圾清运费900元、装修服务费1607元、装修期间水电费300元，部分由米策公司出具收据。租赁期间，米策公司收到消防部门的整改通知后告知了商户，原告遂撤离场地。2018年6月8日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。2019年1月31日，上海市普陀区公安消防支队就长城大厦内使用功能为“餐饮”、层数为“地下一层局部”的装修建设工程出具《建设工程消防验收意见书》，确认该工程消防验收综合评定为合格。2019年4月1日，租赁双方对商铺内的水电计费装置的读数及装修情况进行了确认。本案诉讼过程中，米策公司提起反诉，请求判决如其反诉诉请。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，出租方应提供符合约定用途的房屋，在商铺租赁关系中，消防安全能否达标显然是判断商铺是否符合经营条件的重要标准。米策公司自认租房过程中曾接行政部门的通知就涉案商铺相关的消防安全问题进行整改，又无法提供当时商铺已通过消防安全验收的证据，在此情形下，商户因商铺不符合经营条件而停业的行为事出有因，由此产生的后果应由米策公司承担主要责任；同时，原告作为承租商铺的经营者，对于从业必备的资质与条件显然更为了解，为避免商业风险，其理应在租房时对即将投入运营的商铺之软硬件包括消防安全验收合格证明等进行必要的核查而无论租赁合同是否对此作了形式上的约定，其在接收商铺并完成装修后，直至接出租方通知方确定商铺在消防安全方面存在隐患而停业，足以表明其对上述核查义务有所懈怠，故在本次停业事故中应承担次要责任。根据查明的事实，至少在消防部门于2019年初对商铺所在的建筑工程出具消防验收意见书之前，无证据表明涉案商铺在消防安全方面的隐患已被消除，鉴于该隐患存在的长期性，当事人签署的商铺租赁合同之目的显然不再具有实现的可能与必要，原告要求解除合同于法有据，本院予以支持。在无确凿证据表明当事人曾对解约达成合意或一方曾收到另一方的单方解约通知的前提下，本院以原告提起诉讼之日为解约日。合同解除后，应按租赁双方的各自过错对权利义务进行结算，具体的结算内容围绕当事人的本反诉进行，包括：一、原告弃置租赁场地内的装修与设备并确认商铺可由米策公司收回，则米策公司可自行清场，从原告接收商铺之日至租赁合同解除日，其作为房屋的使用方应向米策公司支付租金而无论是否实际经营，鉴于商铺在消防安全方面的瑕疵，应付租金的数额由本院在合同原定租金的基础上予以酌减并在原告已付的租金中扣除，多收取的租金则由米策公司返还；二、押金的性质为保障合同关系得以继续，现租赁合同既已解除，米策公司再占有原告支付的押金类钱款于法无据，应予返还，唯“营业执照撤销押金”一项，顾名思义应以原告完成店铺经营证照的注销作为该费用的返还条件，故在原告未提供相关证据的情形下，该押金可由米策公司暂扣而不予返还；三、装修期间发生的服务费与水电费、租赁期间发生的各类垃圾清运费与水电费均系原告为达到经营目的而向米策公司支付，其中部分属于已完成结算的费用、部分则属于有待按实结算的预付费用，在经营不利而解约之后，此类费用作为损失或尚未结算的钱款同样可按当事人的过错程度由米策公司作部分返还，考虑到费用数额较低，加之商铺在经营活动停止后租赁双方又缺乏正常有效的沟通渠道，再要求双方通过校对账目或核实水电费计量等方式对部分费用进行结算徒增成本与不便，故米策公司须返还的钱款数额由本院予以酌定并合并支付而不再按类目进行单独结算；四、原告为商铺投入的装修与设备添置费属于合同解除后原告无法继续经营所产生的经济损失，应由米策公司予以赔偿，因与该损失相关的证据比如装修合同、付款凭证等均由原告单方出具，证明效力不足，在当事人对装修与设备的价值均同意由法院酌定的基础上，本院对米策公司的赔偿责任根据案情予以认定，考量的因素有双方的过错责任、原告提供的与装修及购物支出相关的证据、租赁过程中财产的折旧程度等；五、除上述应返还或应赔偿费用外，鉴于自身的过错程度及在法律依据与证据方面的不足，对原告要求米策公司赔偿品牌加盟费以及支付相关费用的逾期利息的诉请不予支持，此外，即使原告对部分租金的支付略有延迟，但此类行为属履约瑕疵而非根本性违约，在租赁合同解除后当事人已按各自责任分担后果的前提下，考虑到客观案情，本院对米策公司再要求原告支付逾期付租滞纳金的反诉不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告刘晓恩与被告上海米策企业管理有限公司就上海市中山北路XXX号长城大厦地下一层A08商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年6月8日解除；二、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘晓恩租金人民币30000元；三、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘晓恩租房押金、水电充值卡押金人民币38200元；四、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘晓恩装修期间的水电费、装修期间的服务费、餐厨垃圾清运费、生活垃圾清运费、租赁期间的水电费人民币5000元；五、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘晓恩装修及设备损失人民币40000元；六、对原告刘晓恩的其余诉请不予支持；七、对反诉原告上海米策企业管理有限公司的反诉诉请不予支持。本案受理费人民币6682元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  吴静娟人民陪审员  王璧瑛二〇一九年十月二十三日书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。