福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初4366号 原告：莆田市鑫安泰物业服务有限公司，住所地莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号。统一社会信用代码：91350304M0000C1F26。 法定代表人：陈初晴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告:林晓航，女，1984年11月13日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林俊平（系林晓航父亲），男，1956年8月22日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 原告莆田市鑫安泰物业服务有限公司（以下简称“鑫安泰物业公司”）与被告林晓航物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫安泰物业公司的委托诉讼代理人郑政煌和被告林晓航的委托诉讼代理人林俊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫安泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令林晓航支付2017年2月11日至2019年2月28日的物业服务费5630.84元及违约金1417.93元；2、判令林晓航支付2016年1月1日至2018年12月31日的水电公摊费1322元；3、本案诉讼费由林晓航承担。事实与理由：鑫安泰物业公司系莆田市城厢区凤凰山街道文献中路南侧新世纪大厦项目的前期物业服务单位，林晓航系该项目1703室房屋的业主。原物业服务企业已与林晓航签订前期物业管理服务协议，约定：住宅每月物业服务费1.6元/㎡，林晓航应自接房之日起交纳物业费；物业服务费及其他代收代缴费用为每月15日前，如未按照协议约定标准和时间交纳费用，自逾期之日起按日千分之三计算违约金；公共设施设备水电费按实际发生费用和既定系数进行分摊，由林晓航按实际分摊数额缴纳。原物业服务企业退出该项目物业后，由鑫安泰物业公司提供前期物业服务。鑫安泰物业公司与建设单位福建鑫焱集团建设发展有限公司（以下简称“鑫焱集团”）签订《前期物业服务协议》，并经莆田市荔城区住房和城乡建设局备案。林晓航物业服务费及水电公摊等费用分别交纳至2017年2月10日、2015年12月31日。之后，经鑫安泰物业公司多次电话及书面催缴，均未交纳。故请求判如所诉。 林晓航辩称，一、鑫安泰物业公司不具备物业服务企业的管理资质，收费不合法。2015年2月10日，建设单位鑫焱集团交付商品房时，其是与莆田市华泰物业管理有限公司（以下简称“华泰公司”）签订《前期物业服务合同》。2015年8月31日之后，物业由鑫焱集团直接管理。鑫焱集团未尽告知义务，与华泰公司私下解除《前期物业服务合同》。根据国务院《物业管理条例》第二十四条第二款、第三十二条的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。鑫焱集团在不具备物业管理资质的条件下，自行成立鑫安泰物业公司接手新世纪大厦的物业，不符合上述规定。鑫安泰公司是2015年7月1日成立，2017年9月20日经工商部门核准登记。2018年9月26日，鑫焱集团选聘鑫安泰公司为新世纪大厦项目的前期物业服务企业，次日鑫安泰公司通过城厢区住房与城乡建设局审批备案。故鑫安泰公司于2018年9月27日起才具备物业服务资格，在这之前的收费行为缺乏依据。二、其与鑫安泰公司没有合同约定，故鑫安泰公司收费无据、不合法。原物业服务企业退出后，鑫安泰公司并未与原告续签《前期物业服务协议》，鑫焱集团也未尽告知义务。其拒绝向鑫安泰公司缴纳物业费的行为足以说明其拒绝接受鑫安泰公司未签协议就收费的事实。三、鑫安泰公司与华泰公司的服务差异大。鑫安泰公司是鑫焱集团成立的子公司，其在为鑫焱集团谋取利益过程中，对业主设置障碍如肆意切断业主电源、对危及小区业主安全的违建行为不予制止等，损害业主的利益。故鑫安泰公司在2018年9月27日前不具备收取物业费的合法性，应退还其先前多缴纳的物业费。其已缴纳截至2017年2月10日的物业费5454元。华泰公司2015年8月31日退出时，其多交了18个月的物业费4090.18元。故请求驳回鑫安泰公司的诉求，并赔偿林晓航的损失。 鑫安泰公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、《前期物业服务合同》、莆田市城厢区物业服务合同备案证明，欲证明鑫安泰公司系新世纪大厦项目的前期物业服务单位，与建设单位鑫焱集团签订《前期物业服务协议》，并经莆田市城厢区住房和城乡建设局备案的事实。2、《前期物业服务协议》，欲证明林晓航系讼争物业使用权人，原物业服务企业与林晓航签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅物业服务费每月1.6元/㎡，林晓航应自接房之日起开始缴纳物业费，每次缴纳物业服务费及其他代收代缴费用为每月15日前，如不按协议约定标准和时间缴纳费用，自逾期起日起应按日千分之三计算违约金。公共设施设备水电费按实际发生费用和既定系数进行分摊，由林晓航按实际分摊数分摊数额缴纳的事实。3、《物业管理委托合同书》，欲证明鑫安泰公司系新世纪大厦项目的前期物业服务单位，与建设单位鑫焱集团签订《前期物业服务协议》，并经莆田市城厢区住房和城乡建设局备案，为该项目提供前期物业服务。 林晓航对鑫安泰公司提供的证据1有异议，认为其没有与鑫安泰公司签订合同，且鑫安泰公司在2018年9月27日前不具备物业服务的资质。对证据2认为与本案无关，该合同系林晓航与华泰公司签订的。对证据3有异议，该合同未经住建部门的审批，不具备合法性。 本院经审查认为，鑫安泰公司提供的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，故予以确认并在卷佐证。 林晓航向本院提供下列证据：1、《前期物业服务协议》，欲证明林晓航与华泰公司签订《前期物业服务协议》，与鑫安泰公司无关的事实。2、鑫焱公司告知函，欲证明鑫焱集团于2018年8月31日解除选聘华泰公司为新世纪大厦项目物业管理服务的事实。3、鑫安泰公司工商登记信息，欲证明鑫安泰公司在2017年9月20日之前未经相关部门批准不能从事新世纪大厦项目的物业管理服务的事实。4、投诉书、倡议更换物业成立业主大会联名材料，欲证明鑫安泰公司管理服务质量差、不被业主认可，业主申请成立业主委员会，要求鑫安泰公司退出物业服务的事实。5、图片，欲证明新世纪大厦可视监控、门禁、建筑结构被破坏，电梯损坏常年失修的事实。6、报警回执，欲证明林晓航入户电表被鑫安泰公司破坏的事实。7、收款收据，欲证明林晓航物业费缴至2017年2月10日共计5454元的事实。 鑫安泰公司对林晓航提供的证据1真实性无异议，对证明对象有异议。华泰公司的物业服务期限到2015年8月31日，之后的前期物业服务由鑫安泰公司提供。对证据2真实性无异议，该告知函证实了2015年8月31日之后的物业服务并不是由华泰公司提供的。对证据3真实性无异议，对证明对象有异议，鑫安泰公司于2015年7月1日就已经成立。对证据4认为该组证据与本案无关，林晓航与其他业主着手成立业主委员会不能成为其拒缴物业费的理由，而且鑫安泰公司至今仍为小区提供物业服务。证据5的真实性由法院审查，但该理由不能成为拒缴物业费的理由。对证据6真实性无异议，对报警回执上手写部分的真实性有异议，该报警回执不能证明林晓航家的入户电表是被鑫安泰公司破坏的，且与本案无关，不能成为拒缴物业费的理由。对证据7真实性无异议，可以证实2017年2月10日之后的物业服务费均没有缴纳，同时该收款收据可以证实林晓航在2016年5月6日就已经向鑫安泰公司缴纳物业费。因此林晓航主张鑫安泰公司2018年9月26日之后才有权收取物业费与事实不符，鑫安泰公司并没有当事人林晓航再签订合同。 本院经审查认为，鑫安泰公司对林晓航提供的证据1、2、3、7的真实性无异议，本院予以确认。证据4与本案无关，不予采纳。证据5可以证明鑫安泰公司的管理确实存在瑕疵。证据6无法证实电表被鑫安泰公司破坏，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林晓航系莆田市城厢区凤凰山街道文献中路南侧新世纪大厦1703室的业主。2013年3月9日，林晓航作为甲方与乙方华泰公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业服务费每月住宅1.6元/㎡；每次交纳物业服务费及其他代收代缴费用为每月15日前；乙方按本物业区域实际发生费用和按既定系数进行分摊，由甲方按实际分摊数额缴纳，账目每月公布一次。2015年2月10日，鑫焱集团将案涉房屋交付给林晓航。同日，林晓航向华泰公司缴纳了2015年2月1日至2016年1月31日的物业费。2015年8月21日，鑫焱集团向华泰公司发出《告知函》，内容为“因当前物业管理与我司销售理念存在较大差距，为了更好的促进我司楼盘的后期销售，经协商我司将直接接手当前物业管理，请贵司于本院31日退出新世纪大厦的物业管理并尽快提供相关收支与账目，做好后期交接事宜，谢谢支持与配合”。2015年8月31日，鑫焱集团作为甲方与乙方鑫安泰公司签订《物业管理委托合同书》，约定将新世纪大厦商住小区的物业管理委托给鑫安泰公司，委托期限自合同签订之日起至首届业主委员会成立之日止，并约定高层住宅物业费标准为每月1.6元/㎡，每季度一次在管理处公布涉及住户共用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。2015年11月24日，林晓航缴纳了80元门禁卡费用，鑫安泰公司向林晓航出具了收款收据。2016年5月6日，林晓航向鑫安泰公司缴纳了2016年2月10日至2017年2月10日的物业管理费2727元。2018年9月26日，鑫焱集团作为甲方与乙方鑫安泰公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定将新世纪大厦的物业项目委托给鑫安泰公司，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅物业费每月1.6元/㎡，业主应于每月15日前支付物业服务费，业主违反上述约定的，经物业公司书面催缴仍未能按时足额支付物业服务费的，应按照千分之三标准支付违约金。2018年9月27日，莆田市城厢区住房和城乡建设局同意对鑫安泰公司提交的关于新世纪大厦项目物业服务合同给予备案。 诉讼期间，鑫安泰公司向本院说明目前涉案小区尚未成立业主委员会。林晓航已缴纳了截至2015年12月31日的水电公摊费用及截至2017年2月10日的物业费。2016年水电公摊是每月每户38元，2017年之后是每月每户36元。鑫安泰公司是自2015年8月31日开始为新世纪大厦小区提供物业服务，并主张曾向林晓航发出催缴物业费、公摊水电费的书面通知及律师函。林晓航向本院说明涉案房屋已经办理产权证书，房屋面积为143.06㎡，华泰公司退出后涉案小区并没有物业公司。林晓航还说明其于2018年9月的一天发现鑫安泰公司将催缴通知单贴在其家门口。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，林晓航是与华泰公司签订《前期物业服务协议》，在华泰公司退出新世纪大厦物业管理后，林晓航虽未与鑫安泰公司签订物业服务协议，但因新世纪大厦未成立业主委员会，作为开发商的鑫焱集团与鑫安泰公司签订的《前期物业服务合同》对林晓航等业主具有约束力。鑫安泰公司自华泰公司退出后至今仍为该小区提供物业服务,且林晓航亦向鑫安泰公司缴纳了2016年2月10日至2017年2月10日的物业管理费,此说明林晓航认可鑫安泰公司为其提供物业管理服务。因鑫安泰公司自认林晓航已缴纳了截至2017年2月10日的物业费，故林晓航应支付自2017年2月11日起至2019年2月28日止的物业服务费1.6元/㎡/月×143.06㎡×（24+0.6）月=5630.84元。从在案的证据来看,鑫安泰公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵,林晓航针对该问题可向有关部门提出意见予以维权,但不能以此作为拒绝交纳物业服务费的理由。鑫安泰公司同时主张林晓航应支付2017年2月11日至2019年2月28日的违约金，因鑫安泰公司的管理确实存在瑕疵，故其该主张缺乏依据，本院不予支持。鑫安泰公司还主张林晓航应支付2016年1月1日至2018年12月31日的水电公摊费1322元，但又未能提供相应的水电公摊账目明细等予以证实，故本院亦不予支持。林晓航主张华泰公司退出新世纪大厦后该小区没有物业公司管理，与事实不符，本院不予采纳。林晓航同时主张其多交了18个月的物业费，鑫安泰公司应赔偿其损失，该主张不属于本案审理范围，林晓航可另行主张。依据《物业管理条例》第七条第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 一、林晓航应于本判决书生效之日起十日内支付莆田市鑫安泰物业服务有限公司自2017年2月11日起至2019年2月28日止的物业服务费5630.84元； 二、驳回莆田市鑫安泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由莆田市鑫安泰物业服务有限公司负担8.5元，由林晓航负担16.5元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  王冠丽 二〇一九年十月三十日 书记员  林 滢 附相关法律条文： 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会 作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。