天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初1556号原告（反诉被告）：胡理通，男，1992年10月2日出生，汉族，住山西省。委托诉讼代理人：殷秋颖，天津满华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄咏立，天津满华律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽解放路八方园明商业街地下超市1。法定代表人：苏永刚，董事长。委托诉讼代理人：刘志强，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘帅，天津高地律师事务所律师。原告胡理通与被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司（以下简称八方园明公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，八方园明公司在法庭辩论结束前提出反诉，本院予以合并审理。本案先期适用简易程序审理，因案情复杂转为普通程序后于2019年9月4日公开开庭进行了审理，原告胡理通和委托诉讼代理人殷秋颖及被告的委托诉讼代理人刘志强和潘帅到庭参加了简易程序的庭审，殷秋颖及潘帅到庭参加了普通程序的庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡理通向本院提出诉讼请求：1.判令八方园明公司支付原告逾期交房利息35414元（从2017年1月1日起到2017年10月27日止，以商品房价款1000524元为基数，按银行同期贷款利率计算）；2.判令八方园明公司支付原告逾期交房违约金30016元（从2017年1月1日起到2017年10月27日止，以商品房价款1000524元为基数，每日按商品房价款的0.01%计算）；3.判令八方园明公司协助原告办理房屋权属转移登记手续；4.判令八方园明公司支付原告逾期办证违约金5003元（从2018年12月20日起到实际办结房屋权属转移登记手续之日止，以商品房价款1000524元为基数，按年利率6%暂计算至2019年1月20日）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月5日与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于天津市滨海新区的商品房，房屋总价款1000524元。合同第3条、第5条约定交房日期为2016年12月31日前，逾期交房超过30日，应按银行同期贷款利率向原告支付应交房之日次日起至实际交房之日止的已付款利息，并按商品房价款的0.01%支付违约金第12条约定自初始登记完毕之日起360日内，办结房屋权属转移登记，由于被告原因未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，合同继续履行，被告应按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告直到2017年10月27日才交付房屋，此外被告因容积率超标问题至今未能办理初始登记，导致原告不能按期办理产权登记。另合同约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金标准均过低，原告有权要求提高。被告的行为已构成违约，故成诉，望判如所请。被告（反诉原告）八方园明公司向本院提出反诉请求：1.判令胡理通支付八方园明公司逾期付款利息1643元（从2016年4月20日起至2016年5月6日止，以800000元为基数，按照银行同期贷款利率计算）；2.判令反诉费由胡理通承担。事实和理由：胡理通和八方园明公司签订的《天津市商品房买卖合同》约定如果胡理通未按照合同约定日期付款的，逾期在30日内，胡理通需自应付款之日次日起至实际付款之日止按同期贷款利率支付利息；超过30日的，合同继续履行，胡理通应按银行同期贷款利率向八方园明公司支付应付款之日次日起至实际付款之日止的利息，并每日按总房款的0.1‰支付违约金。胡理通的行为构成违约，八方圆明公司有权要求其支付逾期付款利息及违约金。被告八方圆明公司辩称，1.八方圆明公司系因不可抗力逾期交房，涉诉项目施工期间，政府部门为保障空气质量和公众安全，多次要求全市范围内停止施工，停工天数累计超过159天，被告逾期交房的天数为159天，根据天津市商品房买卖合同补充协议第5条第9款的约定，被告不应当承担逾期交房的违约责任。2.由于规划局要求设计变更及提升房屋品质，涉诉房屋外立面及小区内部景观重新设计施工，导致工期延长达200多天，被告也无需向原告承担逾期交房的违约责任。3.天津市商品房买卖合同第22条约定，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，到目前为止政府还不能为涉案小区办理房屋初始登记，所以也就无法办理房屋权属的转移登记手续，胡理通要求八方圆明公司承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任，不具有任何事实和法律依据。反诉被告胡理通辩称，胡理通不存在逾期付款的违约行为，八方圆明公司的反诉请求没有事实和法律依据。办理贷款是业主和开发商共同协作完成，开发商指定的贷款银行，业主于《天津市商品房买卖合同》签订当日缴纳首付款并在售楼处一并将贷款所需材料直接交给银行，与此同时开发商应将《天津市商品房买卖合同》备案，并将备案合同交于银行，接下来是等待银行审批及放款的时间，贷款何时到账并非业主单方所能控制，业主按开发商指示如期办理贷款，不存在任何违约行为。相反开发商办理备案手续及抵押进件的时间就已经超出了合同约定的贷款到账时间，《天津市商品房买卖合同》的备案时间为2016年3月16日，抵押进件时间为2017年4月27日，应该是开发商违约。2016年10月1日政府出台了限购政策，贷款政策从严且银行系统升级，审批及放贷时间延长也是政策原因导致，并非业主所能左右。八方圆明公司主张业主承担逾期付款违约责任依据的条款是格式条款，该条款单方面加重了原告的责任，免除开发商自身责任，应为无效条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，胡理通提交了如下证据：证据一、《天津市商品房买卖合同》和两张发票，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部购房款，被告却违反合同约定未能办理房屋权属转移登记手续，构成违约。证据二、竣工验收备案书的复印件，证明涉案房屋实际竣工验收备案日期为2017年10月20日。证据三、交房通知书，证明被告逾期交房的事实。证据四、北方网官网回复和天津政务网回复，证明针对被告未能办理初始登记的情况，政府部门回复称房屋所在小区容积率超出土地出让合同约定的容积率，故不符合登记要求，且被告自认因容积率问题不具备办理初始登记条件。证据五、两份关于调整公积金贷款政策的通知，证明住房公积金政策调整导致胡理通的公积金贷款到账迟延。八方圆明公司提交如下证据：证据一、政府性停工文件及监理停复工通知单，证明共有159天的逾期是政府原因导致的停工。证据二、建筑立面重新设计图、外檐风格变化及增加外檐石材施工日志及监理周报，证明由于规划局的要求而进行的设计变更才导致工期的增加。证据三、景观设计协议书、景观结构拆除图片及工作联系单和景观园林施工日志，证明为提高泰众员工团购购买房屋的品质，经被告与泰众公司协商一致对小区景观进行提升改造，原景观设计作废、施工地基拆除，重新设计施工，因此导致工期的增加。证据二、证据三证明工期共延长381天。证据四、不动产权证领取表，证明胡理通已经领取不动产权证办理的要件，胡理通已经领取了不动产权证书。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，双方当事人就无争议的如下证据：胡理通的证据一至证据三及八方园明公司的证据四，本案予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：胡理通的证据四和证据五，不足以证明其主张，本院不予采纳。胡理通对八方园明公司所举证据一中《美丽天津一号工程[2016]11号》、《美丽天津一号工程[2016]27号》、《美丽天津一号工程[2017]9号》的证明目的予以认可，本院予以采纳；八方园明公司证据一中两份天津市发布重污染天气黄色预警的通知及相应的停工令、复工和工程复工报批表，胡理通认可其真实性，也足以证明被告的主张，本院予以采纳；八方园明公司证据一中津建治安总[2016]33号、[2016]37号文件和[2017]44号文件仅要求在中高考期间、夏季达沃斯论坛期间文明施工，且八方园明公司未举证证明其施工工地与中高考、夏季达沃斯论坛的关联性，故该两份文件的证明目的，本院不予采信；八方园明公司证据一中《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，因该文件发生于涉诉房屋所在工程规划验收合格后，对其证明目的，本院不予采信。八方圆明公司的证据二和证据三，不足以证明其主张，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月5日，胡理通（乙方）和八方圆明公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于滨海新区房屋，建筑面积135.06平方米，每平方米价格为7408元，房屋总价款1000524元。第3条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付使用。甲方于2016年12月31日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用。乙方应于2016年3月12日前一次性存入资金监管账户商品房首付款200524元，其余价款办理贷款。第5条约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第3条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方自应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金。乙方如未按本合同第4条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。第12条约定，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记。由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。补充协议第三款第5条约定：乙方如采用贷款方式支付房款，则应于合同签署当日，向甲方交付办理合同备案所需的全部材料（包括但不限于个人身份证、身份证复印件、人名方章、首付款收据以及收据复印件等相关证件材料），并配合办理完毕合同备案所需手续，并保证贷款银行能将乙方所贷款项于买卖合同签署后45日内支付甲方。如乙方未在前述规定的时间内办理完毕相关手续，则视同乙方逾期支付房款，乙方需按照合同第六条及本补充协议的相应内容，承担逾期付款的违约责任。第7条约定，乙方逾期付款超过30日的，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外乙方还应每日按商品房价款的0.01%向甲方支付违约金。第八条约定甲方对项目名称进行修改、外檐颜色进行调整等事项不属于设计变更，无须通知乙方；甲方提高房屋品质，使用或更换相应材料不属于设计变更，无须通知乙方；房屋配套及附属设施的涉及施工工作尚未完全完成，且上述工程在施工过程中将根据房屋实际情况进行适度调整，不属于设计变更，无须通知乙方。第9条约定在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交房的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理的条款，乙方不得主张解除合同且甲方不承担违约及赔偿责任：（1）政府行为，是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的。上述合同签订后，原告于2016年3月5日支付被告首付款200524元。涉诉《天津市商品房买卖合同》于2016年3月16日在天津市滨海新区规划和国土资源管理局进行备案，抵押收件时间为2016年4月25日，于2016年4月27日完成抵押。胡理通的贷款800000元于2016年5月6日到被告账户，被告给原告开具了等额的增值税发票。涉诉房屋于2107年9月29日取得建设工程规划验收许可证，于2017年10月20日完成竣工验收备案。被告于2017年11月23日取得涉诉房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于2017年10月27日将涉诉房屋交付原告。胡理通于2019年7月19日登记为涉诉房屋的所有权人。另查明，《美丽天津一号工程[2016]11号》文件作如下要求：除武清、宝坻、宁河、蓟县4个区县外，全市存在土石方作业的全部施工工地自2016年4月20日起至4月30日全面停止土石方作业，八方园明公司应文件要求停工11天。《美丽天津一号工程[2016]27号》文件作如下要求：2016年11月15日至2016年12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工，八方园明公司停工47天。津建治安总[2017]73号文件要求，根据《美丽天津一号工程[2017]9号》文件要求，2017年8月25日至2017年9月10日要求全市所有建筑工地停止土石方作业，八方园明公司停工17天。八方园明公司提交的停工令显示：1.根据天津市发布重污染天气黄色预警的通知，涉诉房屋所在工程在2016年3月14日至2016年3月18日停工，停工5天；2.根据天津市发布重污染天气橙色预警启动2级应急响应措施的通知，涉诉房屋所在工程在2017年4月2日至2017年4月7日停工6天。上述停工天数为86天。本院认为，胡理通和八方园明公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点为：1.八方园明公司是否应承担逾期交房的违约责任；2.八方园明公司是否存在逾期办理房屋权属转移登记行为及逾期交房、办证违约金的标准是否应当予以调整；3.胡理通是否应承担逾期付款的违约责任。关于争议焦点1，八方园明公司的实际交房时间晚于合同约定的交房时间。《补充协议》约定因政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的，胡理通不得主张解除合同且八方园明公司不承担违约及赔偿责任，八方园明公司所举的三份美丽天津一号工程文件和两份天津市发布重污染天气黄色预警的通知，均系政府颁布的行政措施，因上述行政措施停工而造成的逾期交房，八方园明公司应当免责。被告抗辩小区内部景观设计变更导致逾期交房，被告所举证据不足以证明其主张，且根据合同约定小区景观的变更也不属于设计变更，本院不支持该抗辩主张。被告逾期交房天数为300天，扣除上述因政策停工的86天后，被告逾期交房214天。被告逾期交房，应当按照约定给付原告逾期交房的利息和违约金，因逾期交房期间一至三年的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为4.35%，故利息数额为1000524×4.35%×214÷360=25872元；合同约定的违约金计算标准为每日按商品房价款的0.1?计算，胡理通主张该违约金标准过低，要求调高违约金计算标准，但其未提供证据证明其实际损失，对胡理通的该主张，本院不予支持，故违约金数额为1000524×0.1?×214=2141元。关于争议焦点2，涉诉房屋于2017年10月20日完成竣工验收备案，《天津市商品房买卖合同》仅约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，未明确约定被告应当在何时办理完初始产权登记，八方园公司应当在涉诉房屋竣工验收后的合理期限内办理完房产权初始登记。八方园明公司抗辩称系政府和房管局原因导致其迟迟不能办理产权初始登记，但八方园明公司未提交证据证明该主张，本院不予支持。参照建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》第十六条和《天津市房屋权属登记条例》第二十四条、第二十八条规定的房地产企业办理产权初始登记的期限和条件，本院认为八方园明公司应当在房屋竣工验收备案后的90天内即2018年1月18日前办结房屋产权初始登记，照此日期推算，八方园明公司应当在2019年1月13日前给胡理通办结房屋权属转移登记。胡理通取得房屋产权登记的时间晚于该日期，八方园明公司未举证证明逾期办结房屋权属转移登记系胡理通本人的原因，故八方园明公司应当承担逾期办结房屋权属转移登记的违约责任，给付胡理通逾期办证违约金关于逾期办结房屋权属转移登记的违约金计算标准，胡理通称合同约定的违约金计算标准过低，要求调整违约金计算标准，鉴于胡理通未举证证明逾期办结房屋权属转移登记给其造成了实际损失，胡理通的该主张，本院不予支持。根据合同约定的标准计算，八方园明公司应当给付胡理通违约金即1000524×0.0001=100元。关于争议焦点3，《补充协议》第五条虽然约定“乙方如采用贷款方式支付房款，则应于合同签署当日，向甲方交付办理合同备案所需的全部材料，（包括但不限于个人身份证、身份证复印件、人名方章、首付款收据以及收据复印件等相关证件材料），并配合办理完毕合同备案所需手续，并保证贷款银行能将乙方所贷款项于买卖合同签署后45日内支付甲方。如乙方未在前述规定的时间内办理完毕相关手续，则视同乙方逾期支付房款。”但八方园明公司未举证证明胡理通存在迟延交付个人材料、配合办理备案和贷款的情形，根据《天津市商品房买卖合同》的签订时间、备案时间、抵押进件时间和胡理通签订贷款合同的时间，本院认为胡理通不存在逾期付款的违约行为，八方园明公司主张胡理通承担逾期付款的违约责任，本院不予支持。胡理通已取得涉诉房屋的不动产权证书，其再主张八方园明公司协助其办结房屋权属转移登记手续，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于本判决生效后十日内给付胡理通逾期交房利息和违约金合计28013元；二、天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于本判决生效后十日内给付胡理通逾期办结房屋权属转移登记违约金100元；三、驳回胡理通的其他诉讼请求；四、驳回天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1560元，由被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担780元，由原告胡理通负担780元；本案反诉受理费50元，由天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  闫秀珍审 判 员  陶 俊人民陪审员  王金菊二〇一九年十月二十一日书 记 员  孟 杰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。