湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2593号原告（反诉被告）：湖南星宇投资有限责任公司，住所地长沙市天心区赤岭路219号旭和大厦623号房。法定代表人：陈兵，董事长。委托诉讼代理人：王祺，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晴，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁正如，男，1968年7月22日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：陈礼滨，湖南星邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭定群，湖南星邦律师事务所律师。原告湖南星宇投资有限责任公司（以下简称星宇公司）与被告丁正如房屋租赁合同纠纷以及被告丁正如反诉原告星宇公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日作出（2018）湘0103民初2390号民事判决，一审宣判后被告丁正如不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。该院于2018年10月18日作出（2018）湘01民终8338号民事裁定，撤销本院（2018）湘0103民初2390号民事判决，发回本院重审。本院于2019年3月13日重审立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告星宇公司委托诉讼代理人王祺、唐晴，被告丁正如委托诉讼代理人陈礼滨、彭定群到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告星宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》；2、判令丁正如立即腾退租赁房屋；3、判令本案诉讼费用由丁正如承担。事实和理由：2016年10月26日，星宇公司与丁正如签订了《房屋租赁合同》，约定将位于长沙市天心区赤岭路219号“V立方”(备案名：旭和大厦)商场负一层租赁给丁正如，合同约定：所租仅限用于开设“大润发购物广场”，未经出租人同意，承租人不得更改品牌或将所承租物业用作其他用途，违反该项约定的，出租人有权解除租赁合同。2017年3月，星宇公司发现丁正如在未经其允许的情况下，擅自将超市招牌由“大润发”变更为“太润和”，违反了合同约定，且给商场声誉造成影响。经多次口头和书面沟通整改事宜均未果，2018年4月17日，星宇公司向丁正如发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求单方解除合同，但丁正如在收到解除通知后仍置之不理，未腾退房屋，故诉至法院。被告丁正如辩称：1、本案不存在解除合同的情形，因为合同本身就是无效合同，理由：第一、星宇公司是否对案涉场地享有出租的权利尚无法确定，因为本案出租物是车库车位，产权无法确定，甚至不排除属于人防工程，应属于国家所有；第二、假设星宇公司具有出租的主体资格，但地下停车场应用于全体业主停车使用以及社会其他人员进入小区物业做停车使用，星宇公司将其用作商用严重损害了该栋楼的业主的利益，即损害了公共利益，故依据合同法是无效合同；第三、星宇公司擅自改变租赁物的使用性质及规划用途，违反了国家强制性法律规定，合同依法也应无效；第四、星宇公司在签订合同并未明确告知丁正如出租物的规划用途及性质，该行为属于欺诈行为,合同依法也应为无效；2、星宇公司主张的丁正如违反双方合同约定而要求解除合同的理由无法成立，丁正如虽然在2017年3月份将“大润发”变更为“太润和”，但是是因为星宇公司的出租物不符合相关规定，导致丁正如加盟的大润发品牌超市终止向其授权，故是基于星宇公司的过错和出租标的物不符合相关规定才导致该事实发生，依据合同法规定，故不能将这一行为认定为违反合同的行为。故请求法院驳回星宇公司的全部诉讼请求。被告丁正如向本院提出反诉请求：1、判令解除丁正如与星宇公司签署的《房屋租赁合同》，部分无效（即规划性质为设备用房部分）；2、判令星宇公司赔偿丁正如装修损失、物业停电造成的损失以及消费改造费用损失共计4550000元；3、判令星宇公司返回丁正如已支付的租金和押金共计100000元；4、判令星宇公司向丁正如支付违约金30240元；5、判令星宇公司赔偿丁正如与其可得利润损失，按每日1500元损失计算，自《房屋租赁合同》解除之日起计算至《房屋租赁合同》约定的租期到期之日；6、判令星宇公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月26日，丁正如与星宇公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定星宇公司将位于长沙市天心区约定区域租赁给丁正如。而事后得知，该物业的规划使用用途为停车位。星宇公司将该物业出租给丁正如作商场使用，不仅违反了建设工程规划许可的内容，改变了该物业的使用用途，也侵害了社会公共利益，丁正如与星宇公司签署的租赁合同应属无效。依据《合同法》第58条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故星宇公司应当将依协议从丁正如处取得的租金和押金返还给丁正如。同时，丁正如承租该物业后，投入了大量资金对该物业进行了装修，并将其作为商场超市经营了一段时间，现因星宇公司的违法出租行为已无法持续经营，合同无效给丁正如造成的损失是巨大的。星宇公司违法将该物业出租给丁正如使用存在重大过错，应当赔偿由此给丁正如造成的损失。为维护丁正如合法权益，故诉至法院。原告星宇公司针对反诉答辩称：关于双方合同是否有效的问题，1、在本案中，星宇公司出租的房屋已经通过了建设工程规划竣工验收，也通过了建设工程消防验收，完全具备法律上可以出租的条件，星宇公司出租该房屋不违反任何法律规定，而规划的性质和丁正如使用该房屋的性质是不同的问题，且星宇公司出租的房屋规划性质并非设备用房，房屋租赁合同及图纸标注明确，按照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第八条规定，租赁合同是属于可以解除合同的情形，而不属于合同无效的情形，故丁正如主张合同无效无任何法律依据，且同一份合同丁正如既提出解除又提出确认无效系诉讼请求不明确，不符合法律规定。2、本案租赁合同无法履行完全是由丁正如造成的，星宇公司不应承担任何损失，双方签订的《房屋租赁合同》第一条就明确约定了承租人知晓上述租赁区域原始规划性质及用途，愿意在现状基础上承担并自行办理营业所需的所有相关手续，承担由此引起的权利义务，而且丁正如承租和使用该房屋已经长达一年多时间，不可能对规划性质不知情，丁正如在反诉时说事后才知道该用途不属实。3、丁正如与星宇公司建立租赁合同关系后，星宇公司按约定将房屋交付给丁正如，并配合开办超市，提供便利，丁正如一直正常经营，最终合同的终止和超市关停完全是由于丁正如擅自变更品牌的违约行为造成的，丁正如应当对此产生的损失承担全部责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：星宇公司系“星宇·旭和城”的建设单位。2016年6月21日，长沙市公安消防支队对星宇公司申报的“星宇·旭和城”新建工程地上30层，地下2层（地下室为车库及设备用房）作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。同年9月8日，“星宇·旭和城”经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格。2016年10月25日，星宇公司作为出租人与丁正如作为承租人签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容：星宇公司将位于长沙市天心区赤岭路219号“V立方”（备案名：旭和大厦，即“星宇·旭和城”）商场负一层约定区域租赁给丁正如使用（以本租赁合同附件一平面图标明的位置为准；计租面积为1800平方米，不因房屋测绘方式、计算方式及房屋装修等任何因素导致的面积变化而变化），承租人知晓上述租赁区域原始规划性质及用途，愿意在现状基础上承租并自行办理营业所需的所有相关手续、承担由此引起的权利和义务；租期自合同签订之日起至2026年12月31日止（其中，装修期为自合同签订之日起至2017年2月28号，装修期不计租金）；2017、2018年的商场管理费及租金标准均为7元/平方米/月，合计25200元/月；承租人应在装修期内完成装修、通过出租人及政府部门验收、具备合法开业条件；为保证商场整体装修形象及品质，承租人承诺，在装修前办理相关进场装修手续、交纳进场装修保证金且将有关的设计方案及效果图等装修设计资料提交出租人审批，审批通过后严格按报批资料执行装修；租赁押金100000元，应在签署本租赁合同时一次性支付给出租人；如果承租人有违约行为，出租人将有权从押金中扣除违约金，如合同继续履行的，承租人应在出租人提出书面要求后七日内补足租赁押金；如未发生押金扣除的情形，则本租赁合同提前解除或期满后，丁正如将腾空并恢复原状的所租物业移交给星宇公司并办理完相应的营业执照注销或迁移注册地址手续后的三十天内，星宇公司将押金不附带利息退还丁正如；所租物业仅限用于开设“大润发购物广场”店，经营业态为生活超市，未经出租人同意，承租人不得更改上述品牌或将所租物业用作任何其他用途，承租人同时应保证经营内容或所代理的品牌在租赁期内合法有效，承租人违反该项约定的，出租人有权解除本租赁合同，并有权追究承租人的违约责任；在承租人依据国家相关规范标准要求进行装修及运营的前提下，自合同签订之日起3年内，出租人须确保承租人不因消防检查原因导致租赁场所关闭，如因此导致承租人关店（10日以上），出租房应承担承租方装修费用损失（不含可移动的货架、冰柜、货品等设备设施）；当承租人有违约行为时，出租人有权停止其所租物业的水、电、空调，由此引起的一切损失由承租人承担；在租赁期满或提前解除的情况下，承租人应将所租物业恢复原状交付出租人；如有下列情形之一星宇公司应向丁正如支付当年总租金及商场管理费之和10%的违约金：未按合同约定交付租赁物逾期超过30天、不承担约定的维修义务致使无法正常使用房屋、交付的房屋有严重质量问题经维修后仍不能使用的；合同还对其他相关事项进行了约定。此后，星宇公司又与丁正如签订《房屋租赁补充协议》，将计租面积调整为1970平方米。在签订合同时，丁正如向星宇公司支付押金100000元。合同签订后，丁正如与案外人签订《大润发量贩装修工程施工合同》、《购销合同》等为经营生活超市做准备。2017年1月，涉案超市开始营业，超市使用“大润发量贩”品牌，超市的经营者为案外人吕发龙。2017年5月8日，长沙市天心区公安消防大队作出天公（消）行罚决字[2017]0018号行政处罚决定书，该决定书认定长沙市天心区大润发量贩超市存在未进行消防设计审核擅自施工、未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为，决定给予长沙市天心区大润发量贩超市责令停止使用并处罚款90000元的行政处罚。2017年6月5日，星宇公司委托的涉案超市物业管理方长沙安铂丽晶物业管理有限责任公司出具《承诺》，载明“本处罚玖万元先期由超市支付，抵超市需交租金。如星宇V立方因消防手续原因被强制不能营业，由我公司负责退回上述罚款”。2018年3月，案涉超市品牌由“大润发量贩”变更为“太润和量贩”。2018年3月26日，星宇公司向丁正如发出《整改催告函》，要求丁正如在收到函件后10日内将所经营品牌恢复为合同约定品牌“大润发”，若逾期未整改，将按照合同约定采取措施。2018年3月29日，丁正如向星宇公司发出《商函》，告知大润发量贩的品牌授权已收回，被迫立即更换品牌。2018年4月4日，星宇公司向丁正如发出《关于整改违约变更的超市品牌的催告》，载明在合同签订和履行过程中，擅自变更超市品牌的原因与星宇公司无关，所产生后果的均应由丁正如自行承担，再给予丁正如15天时间整改超市品牌，如到期仍未履约，星宇公司将按照合同约定给追究违约责任。2018年4月17日，星宇公司向丁正如发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明多次致函仍未整改，双方房屋租赁关系至本通知送达之日起终止，给予5天时间办理退场手续，清空房屋内物品。2018年4月24日，星宇公司对案涉超市采取停电措施。2018年4月27日，在街道、社区相关人员的调解下，于当日恢复租赁场地供电直至2018年5月26日止，超市在此一个月内将大部分货物低价出售。因丁正如尚有部分设施设备在租赁场地内未予腾退，星宇公司遂诉至本院。在本案审理过程中，星宇公司明确表示不愿对案涉超市内的装修剩余价值进行利用。星宇公司与丁正如一致确认商场管理费及租金支付至2018年4月。本案审理过程中，丁正如申请对出租场地的装修及其他投入费用进行评估。湖南长城工程咨询有限公司作出湘长城工字[2019]第JA-072号《对涉案出租场地的装修及其他投入费用评估鉴定》，长沙市天心区赤岭路219号V立方负一楼大润发量贩装修工程、水电安装工程的造价鉴定金额为991086.24元。湖南长城资产评估有限公司作出湘长城资评字[2019]第ZP-0008号《涉案出租场地其他投入资产价值资产评估报告》，评估价值为496591元。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。判断合同效力的标准是当事人意思表示是否真实以及是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。星宇公司与丁正如签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》当事人意思表示真实，也不具备合同法第五十二条第（一）至第（四）项合同无效的情形，法律、行政法规也没有设备用房不得出租的强制性规定，故本案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房屋租赁合同》明确约定“经营业态为生活超市”，“承租人知晓上述租赁区域原始规划性质及用途，愿意在现状基础上承租并自行办理营业所需的所有相关手续、承担由此引起的权利和义务”从证据来看，涉案房屋规划用途为车库及设备用房，双方合意将租赁房屋用作生活超市，承租人丁正如负有将车库及设备用房改造、装修成经营生活超市的义务，但丁正如改造、装修时没有履行《中华人民共和国消防法》规定的强制义务，导致超市被责令停止营业，进而引发“大润发”品牌被授权方收回授权，而《房屋租赁合同》约定将超市品牌限定为“大润发”，丁正如违反合同约定，星宇公司行使约定解除权符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，也履行了《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定的通知义务，丁正如在2018年4月17日收到《关于解除房屋租赁合同的通知》后未依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的行使异议的权利，现星宇公司诉请确认《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，丁正如应当返还租赁物，星宇公司诉请丁正如立即腾退租赁房屋，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因品牌变更是星宇公司合同解除的主要原因，丁正如违反合同义务，对合同解除负有主要责任。同时，合同还约定“为保证商场整体装修形象及品质，承租人承诺……将有关的设计方案及效果图等装修设计资料提交出租人审批，审批通过后严格按报批资料执行装修”，星宇公司明知丁正如将规划用途为车库及设备用房的租赁房屋用作生活超市，同时还指定超市品牌，合同亦约定了星宇公司对于租赁房屋装修的监督义务及监督方式，但双方均未举证证明各自履行了该约定，结合涉案超市物业管理方的《承诺》，星宇公司对于合同解除亦有一定的过错。经造价鉴定丁正如的装修工程、水电安装工程的金额为991086.24元，经资产评估涉案出租场地其他投入为496591元，丁正如诉请被告承担的各项损失，本院酌定按148767.72元[（991086.24+496591）*10%]予以支持。《房屋租赁合同》约定，如未发生押金扣除的情形，押金在租赁房屋腾空、恢复原状移交给星宇公司并办理完相应的营业执照注销或迁移注册地址手续后的三十天内无息归还丁正如。丁正如诉请退还押金100000元，星宇公司没有举证证明存在扣除押金的情形，星宇公司的诉讼请求也只有确认合同解除以及腾退房屋，在丁正如腾退房屋后星宇公司应将押金100000元退还丁正如。丁正如诉请的违约金30240元（即当年总租金及商场管理费之和的10%），因没有举证证明星宇公司存在承担违约金责任的情形，本院不予支持。丁正如诉请的预期可得利润损失没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告湖南星宇投资有限责任公司与被告丁正如2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除；二、被告丁正如于本判决发生法律效力后三十日内腾退长沙市天心区赤岭路219号“V立方”（备案名：旭和大厦，即“星宇·旭和城”）负一层案涉租赁区域并返还原告湖南星宇投资有限责任公司；三、原告湖南星宇投资有限责任公司于被告丁正如腾退返还租赁房屋之后三十日内将押金100000元退还被告丁正如；四、原告湖南星宇投资有限责任公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿被告丁正如损失148767.72元；五、驳回被告丁正如的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，由被告丁正如承担；反诉受理费26356元，由原告湖南星宇投资有限责任公司承担1356元，被告丁正如承担25000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈 希人民陪审员  孙树霞人民陪审员  贺纯雅二〇一九年十月二十五日书 记 员  杨 微附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。