河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0923民初1198号原告（执行案外人）：王林广，男，1978年3月24日出生，汉族，住南乐县。被告（申请执行人）：程玉宽，男，1967年12月9日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：王利荣，河南豫石律师事务所律师。被告（被执行人）：贾红霞，女，1974年5月10日出生，汉族，住南乐县。第三人：董银龙，男，1972年5月7日出生，汉族，住南乐县。第三人：万晓静，女，1972年4月11日出生，汉族，住南乐县。原告王林广与被告程玉宽、贾红霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月6日立案后，王广林申请追加董银龙、万晓静为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王林广、被告程玉宽及其委托诉讼代理人王利荣、第三人董银龙到庭参加诉讼，被告贾红霞、第三人万晓静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王林广向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对南乐县锦鹰苑小区19号楼2单元2层东户房产的强制执行；2.由被告承担诉讼费。事实和理由：2016年5月16日，贾红霞将南乐县锦鹰苑小区19号楼2单元2层东户房产（以下简称诉争房产）卖给董银龙，并签订买卖合同。2017年6月11日，原告从董银龙处购买该房产，将全款付给董银龙之妻万晓静，并取得销售不动产统一发票及房屋钥匙。现原告已实际占有并使用该房屋一年有余。根据物权法规定，原告已经取得房产的全部产权，贾红霞应当协助原告办理房产变更登记手续。但因房产登记机关机构改革、业务停办以及相关手续不全等原因，没有及时变更。程玉宽因与贾红霞民间借贷纠纷，贾红霞未履行生效法律文书确定的义务，南乐县人民法院对诉争房产进行查封拍卖，认定事实错误，应当停止执行。根据民事诉讼法第二百二十七条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应支持原告的诉讼请求。被告程玉宽辩称：1.诉争房产登记在贾红霞名下，其权利性质属于国有划拨，经济适用房。贾红霞于2016年5月16日将该房产卖给董银龙，此时尚不满5年，违反《经济适用房管理办法》第三十条规定，属于无效合同。原告不能基于房产买卖合同取得该房产的所有权。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件需全部具备才能对抗执行。贾红霞与董银龙签订的房产买卖合同非合法有效合同，且原告与贾红霞无买卖合同，原告明知经济适用房不能买卖过户还同意购买，存在过错。故原告的执行异议不能成立。3.程玉宽依据（2016）豫0923民初1645号判决书确认其对贾红霞享有的债权，申请执行贾红霞名下的房产，符合法律规定，应当保护程玉宽对该房产的执行权。综上，请求驳回原告执行异议请求。被告贾红霞未到庭参加诉讼，未发表答辩意见、质证意见，亦未提交证据，视为其放弃相应诉讼权利。第三人董银龙述称，贾红霞和其丈夫郑怀波向董银龙借款200000元，以诉争房产抵押。后约定以房抵债，董银龙与贾红霞签订了房屋买卖合同，当天，董银龙转给贾红霞55000元，贾红霞把所有票据及原始购房合同给了董银龙。后来董银龙因还款压力大，逢王林广要买房，就将此房转售给了王林广。第三人万晓静未到庭参加诉讼，未发表质证意见，亦未提交证据，视为其放弃相应诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.王林广所举万晓静出具的收到条一份、转账凭证2张，拟证明其将房款通过银行转账付给了万晓静。程玉宽质证认为，王林广与董银龙并未签订书面房屋买卖合同，不予认可。本院经审查认为，关于王广林购买诉争房产的具体约定内容以及时间，无书面合同予以证明，本院无法确认。2.王林广所举燃气费发票、电费票据、物业费票据，拟证明其在诉争房屋内实际居住。程玉宽质证不予认可。本院经审查认为，燃气费、物业费票据所载用户名均为贾红霞或郑怀波，仅电费收据用户名载为王林广，且时间均为2019年2月20日，不足以证明王林广在诉争房屋居住的起始时间。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月21日，本院作出(2016)豫0923民初1645号民事判决书，判令贾红霞于判决生效后十日内偿还程玉宽借款本金15万元及利息。该判决生效后，程玉宽于2017年4月7日向本院申请强制执行，本院立案受理后，于2018年8月13日作出（2017）豫0923执299号执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人贾红霞名下的诉争房产一套。2019年2月21日，王林广以其为诉争房产所有权人为由，提出排除执行异议，经审查，本院于2019年3月4日作出(2019)豫0923执异5号执行裁定书，裁定驳回王林广的异议请求。王林广不服该裁定结果，遂向本院提起本诉。诉争房产系贾红霞申购的经济适用房，为有限产权。2012年，贾红霞与南乐县锦华房地产开发有限公司签订《南乐县经济适用房买卖合同》（合同编号：GF2012-070767）,其第十一条关于产权登记的约定，买受人取得产权之日起，5年内不得上市交易；第二十条约定，经济适用房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向南乐县房地产管理所申请登记备案。2013年5月15日，南乐县房地产管理所为贾红霞开具支付3176元的物业专项维修资金缴存凭证一份。2016年4月18日，南乐县锦华房地产开发有限公司为贾红霞开具销售不动产统一发票2支，金额共计158806.59元。2016年5月16日，贾红霞与董银龙签订《房屋买卖合书》约定，贾红霞自愿将诉争房产一套出售给董银龙，房产总价款为300000元，董银龙在签订本合同时一次性支付全部房款，由贾红霞向董银龙出具收据为证。之后，贾红霞将诉争房产购房合同、物业专项维修资金缴存凭证、销售不动产统一发票、物业管理费收据等一并交付董银龙。万晓静系董银龙之妻。2017年6月1日，王广林汇款给万晓静200000元，当月11日，王广林又汇款给万晓静60000元，当日，万晓静向王广林出具内容为“今收到王林广房款260000元整（贰拾陆万元整），下欠贰万元整，2018年6月11日之前还清万晓静20174.6.11”的收到条一支。2018年7月18日，万晓静又在上述收到条下方书写“今收到贰万元整万晓静.2018.7.18”后交付王广林。董银龙、万晓静将诉争房产购房合同、物业专项维修资金缴存凭证、销售不动产统一发票、物业管理费等以及贾红霞与董银龙签订《房屋买卖合书》一并交付王林广。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王林广作为异议人，其要求排除对诉争房产的执行需同时满足以下条件:(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案查明的事实看，贾红霞与董银龙就诉争房产签订房产买卖合同虽在人民法院查封房产之前，但其买卖的标的系产权登记未满五年的经济适用房，且截至诉争房产被查封，产权仍登记在贾红霞名下，董银龙并未取得房产所有权。王林广主张其向董银龙、万晓静购买了诉争房产，但未提交书面买卖合同，显然不符合上述第一项条件。况且，诉争房产系经济适用房，不具备上市交易条件，所在小区房产均同，王林广难谓其不知情，而仍与万晓静约定房屋买卖，其对该房产未能办理过户登记不免存在过错。故王林广的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，缺席判决如下：驳回王林广的诉讼请求。案件受理费5500元，由王林广负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  冯利敏审判员  武益新审判员  王晓伟二〇一九年十月二十一日书记员  李 明