广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初5453号原告：梁灶光，男，1948年12月24日出生，汉族，住广州黄埔区。委托诉讼代理人：胡红卫，系广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晴，系广东正大方略律师事务所实习人员。被告：梁鹏姬，女，1979年10月20日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：董泽云，系广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛小敏，系广东合邦律师事务所律师。原告梁灶光与被告梁鹏姬物权保护纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月9日公开开庭进行审理，原告梁灶光的委托诉讼代理人胡红卫、李晴，被告梁鹏姬的委托诉讼代理人董泽云、薛小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁灶光向本院提出诉讼请求：1.判令广州市黄埔区南岗镇沙步村南宁小区七巷5号房屋属原告梁灶光所有；2.判令被告梁鹏姬立即将涉案房屋交还给原告梁灶光，并协助原告梁灶光办理涉案房屋所有权过户登记手续，相应的税费由被告梁鹏姬承担；3.判令本案诉讼费用由被告梁鹏姬承担。事实和理由：梁灶光系黄埔区沙步社区居民，1995年12月，经公开抽签分配所得南宁小区（土名：烂岭）××的屋地，并按照黄埔区南岗镇街沙步南宁股份经济合作社（下称沙步南宁经济合作社）的规定，缴纳屋地款13200元整，沙步南宁经济合作社对此进行登记造册。1996年左右，南宁社区统一组织对烂岭整个屋地打桩，梁灶光依法向沙步南宁经济合作社支付了打桩费8977.6元整。梁鹏姬系梁灶光同胞弟弟的亲生女儿，1997年左右，梁鹏姬见梁灶光上述屋地一直没有加盖新房，遂找到梁灶光协商，希望能够借用梁灶光屋地地址上加盖新楼，建设费用概由梁鹏姬承担，屋地不改变所有者权属，仍归梁灶光所有，但梁鹏姬有权将房屋使用出租20年，20年后即2018年底将该房屋交付给梁灶光占有使用。梁灶光考虑到自有资金短期内难以承担建设新楼的费用，梁鹏姬系梁灶光的亲生侄女，遂应允梁鹏姬的请求。梁鹏姬随即开工建设，在梁灶光屋地地址上加盖了4屋楼房，建成后将房屋全部出租并收取相应租金。2018年年底，梁鹏姬出租使用房屋已达20年之久，便要求梁鹏姬交付房屋归梁灶光占有使用。梁鹏姬起初一口应承，答应交付楼房。2019年1月中旬，梁灶光与梁鹏姬商量如何办理交接手续时，梁鹏姬则闪烁其词，顾左右而言他，始终不肯给予梁灶光正面答复。2019年3月，梁灶光再次与梁鹏姬交涉，梁鹏姬竟然直接回绝，并明确告知梁灶光，涉案屋地上加盖的新楼已经办理不动产权属证书，权属所有人为梁鹏姬，不可能再将房屋交付给梁灶光。梁灶光听闻后，立即向黄埔区房屋登记机关核实，确定梁鹏姬在梁灶光不知情的情况下将涉案楼房变更登记至梁鹏姬名下。梁灶光认为，涉案屋地系梁灶光分配所得，且梁灶光已经按照规定繳纳了屋地款及打桩费用，并登记入册。梁鹏姬未经梁灶光同意，无任何合同或法律依据取得涉案房屋的所有权，但却隐瞒梁灶光将涉案屋地加盖的楼房登记至梁鹏姬名下，严重侵害了梁灶光的合法权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据上述法律规定，梁灶光特呈此诉状，恳请法院依法查明事实，判决涉案房屋所有权归属梁灶光，实现梁灶光的诉讼请求。被告梁鹏姬辩称，梁灶光是梁鹏姬的大伯，梁灶光在起诉状中称黄埔区南岗镇沙步村南宁小区七巷5号房屋（下称涉案房屋）归其所有毫无依据。实际上，涉案房屋的土地已早于1996年由梁灶光转给梁鹏姬建房，涉案房屋的报建手续均以梁鹏姬名义进行，2005年办理房产证时权属人也为梁鹏姬，因此，涉案房屋显然归梁鹏姬所有。一、梁灶光早在1996年将涉案房屋土地转让给梁灶光建房，该土地的使用权己变更为梁鹏姬。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。虽然涉案房屋所在土地最初由梁灶光抽签分得，但梁灶光迟迟不向村委交付购地费。梁灶光的妹妹梁瑞兼得知此情况后，告知梁鹏姬的父亲梁瑞光（梁灶光的弟弟）。梁瑞光认为梁灶光可能是资金困难，为了不浪费名额，遂于1995年底让梁瑞兼用其银行存折到银行为梁灶光缴纳了土地购买款13200元，并让村委的工作人员在收据上写上梁灶光的姓名，然后再由梁灶光到社里办理了相关手续。梁灶光向村里交纳8977.6元打桩费之后，梁灶光的妻子多次向亲友们表示自己不愿意要这块地，也不想建房子，只要别人请她喝个早茶就送给别人。梁鹏姬父亲梁瑞光得悉后找到梁灶光商量，如果梁灶光不想要那块地，希望梁灶光将该土地转给他建房。梁灶光表示同意，梁瑞光遂向梁灶光支付了两万元人民币作为补偿。由于梁鹏姬父亲并不急于用房，土地空置了几年，在这几年间，梁灶光从未表示希望要回土地权。2000年梁瑞光征得村里的同意，以梁鹏姬的名义在涉案房屋土地上开始申请建房。村经济合作社、村委会及南岗镇政府均予以了审批，并通过了黄埔区规划局同意。房屋建好后，于2005年取得集体土地房产证，权属人为梁鹏姬。从上可以看出，梁灶光虽然一开始取得土地资格，但在后来他将建房的权利转给了梁鹏姬，根据房屋和土地权利一致的原则，视为梁灶光将土地使用权转让给了梁鹏姬，且经得了有关经济合作社、村委会及政府部门的同意和认可，最终由人民政府核准登记造册核发了证书，正式确定梁鹏姬为该土地的使用权人和涉案房屋的所有人。二、涉案房屋房产证登记的权属人为梁鹏姬，而非梁灶光，梁灶光的诉讼请求没有充分的依据。《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”；第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。可见，我国物权的归属采用的是登记主义，即物权的归属以不动产登记簿为准。除非该房屋由梁灶光出资建设或梁灶光与梁鹏姬曾有协议约定该房屋归梁灶光所有，否则，仅凭梁灶光在1995年曾为土地的购买人，无法证明从2005年后该土地的使用权人依然是其本人。因为物权是可以变动的，一个人过去对物权的拥有不等于现在也拥有该物权。三、梁灶光对梁鹏姬办理涉案房屋房产证是明知的。涉案房屋所在地块周边的房屋均在2002年由村委统一申请办理房产登记，2005年左右取得集体土地房产证，梁灶光本人在村里建设的房屋同期取得房产证。梁灶光作为同一村的村民，明知涉案房屋办理房产证事宜，若该房屋归其所有，梁灶光势必当时就己将该房屋的房产证办理在自己名下。但自梁鹏姬于2000年建房起到2017年，梁灶光从未对该房屋的房产证权属提出任何异议，从未向梁鹏姬提出要求将涉案房屋房产证办在其名下。很明显，梁灶光是清楚且认可涉案房屋己经由梁鹏姬名义申报建设且房产证办在梁鹏姬名下的事实，他没有理由提出任何主张。梁灶光之所以在2005年办证时不提异议，一是他清楚该土地已经转给梁鹏姬申请建房，二是2005的房价处于近年来的低谷，利益不大。直到后来广州的房价飙升，广州城中村的改造开始，而且近三四年开始传闻涉案房屋所在片区即将拆迁，补偿款将非常可观，梁灶光遂开始向梁鹏姬提出主张，要求房屋归他所有。四、梁灶光在起诉状所陈述的以下事实完全是谎言，并无证据证实。（一）梁灶光称1997年梁鹏姬找到梁灶光借用梁灶光涉案土地建房，不改变权属，梁鹏姬建成房屋后由梁灶光出租给梁鹏姬20年。该陈述显然是梁灶光杜撰的。首先，梁鹏姬在1997年才18岁，正在读高中，尚未完成学业，根本没有能力也没有时间去找梁灶光协商建房事宜。事实上，是梁鹏姬父亲找到梁灶光，协商由梁灶光将土地转给他建房，建房款由梁鹏姬父亲支付。梁灶光关于梁鹏姬找其协商建房的陈述完全不符合常识，分明是其自行杜撰的。其次，涉案房屋建成后一直由梁鹏姬父亲对外出租，双方从未商量过房屋由梁鹏姬使用20年后将房屋交还给梁灶光。若梁鹏姬答应该房屋建成后不改变权属，为何梁鹏姬建房时不以梁灶光名义申报，2002年办证时不将该房屋办在其名下？直到17年之后的2019年才知道房屋办在了梁鹏姬名下？显然，梁灶光的说辞根本不符合常理。再次，在广州农村现实中，出资为他人建房然后使用20年再归还的现象从未有过，也闻所未闻。梁灶光所述完全不符合日常生活惯例和常理。（二）梁灶光在起诉状中关于“2018年底，房屋使用达20年之久，要求被告交付房屋，2019年1月与被告商量如何办理交接手续时，被告闪烁其词”的所述也是谎言。首先，根据该房屋的报建申请表，该房屋是2000年所建，直到2020年下半年才满20年，怎么可能在2018年就使用达20年之久？其次，梁灶光称与梁鹏姬商量房屋交接手续，更是一派谎言。因为该房屋自建设以来均为梁鹏姬所有，由梁鹏姬父亲进行打理，梁鹏姬不可能与其商谈交接手续。综上所述，梁灶光虽然在梁鹏姬父亲帮其缴纳了购地款后，在村里办理缴纳手续，但其仅凭此不足以证实其为涉案房屋的权属人。相反，梁鹏姬父亲从梁灶光取得该土地使用权，在征得经济社、村委会和镇政府的同意后以梁鹏姬的名义建房，并以梁鹏姬名义办理了房产证。足以证明涉案房屋的权属人是梁鹏姬，该房屋土地的使用权人也变更为梁鹏姬。梁灶光的诉讼请求明显缺乏事实依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。经审理查明，梁鹏姬提交的一份《广州市黄埔区南岗镇村民利用宅基地建房申请表》载明：申请时间：2000年5月23日，申请人：梁鹏姬，申请地点：沙步村南宁小区七巷5号，申请用地面积为52平方米，层数4层，建筑面积239平方米。广州市黄埔区南岗镇沙步村南宁经济合作社和广州市黄埔区南岗镇沙步村民委员会分别签署“情况属实，同意申报”的意见并加盖印章，广州市黄埔区南岗镇人民政府村镇建设办公室签署“同意申请建房用地”的意见并加盖印章。梁鹏姬提交《黄埔区农村居民个人住宅报建申请表》载明：申请时间：2001年5月23日，申请人：梁鹏姬，用地面积52平方米，拟建筑情况为层数4层，建筑面积239平方米，申请理由为本房屋经镇、村、社于1994年集体批准用地建房。广州市黄埔区南岗镇沙步村南宁经济合作社和广州市黄埔区南岗镇沙步村民委员会分别签署“情况属实，同意申报建房手续”和“情况属实，同意申报”的意见并加盖印章，广州市黄埔区南岗镇人民政府村镇建设办公室签署“情况属实，同意上报审查”的意见并加盖印章，广州市城市规划局黄埔区分局签署“批准文号：穗规黄埔建发[2001]农房20744号《建设工程规划审查复文》，详见《建筑审核意见书》内容要求。2001年9月12日，广州市城市规划局黄埔区分局颁发的穗黄规建发[2001]农房20744号《建设工程规划审查复文》载明：建设单位为梁鹏姬，建设地点为南岗镇沙步村南宁小区七巷5号，规划审查项目为农房1栋4层，建筑面积为231.4平方米，审核意见为：你镇送来沙步村南宁小区七巷5号已建农房规划审查的来函及有关资料收悉，经研究，答复如下：一、同意按1:500地形图红线所示范围位置农房壹栋肆层，到国土房管部门办理房产登记手续，登记面积按每层52平方米，总建筑面积231.4平方米；二、建址须为已经合法途径取得的唯一宅基地，如有多占宅基地事实的，被确认为多占部分的建筑、用地批文无效。2005年12月5日，梁鹏姬取得黄埔区沙步村鹿步南宁小区××的《集体土地房产证》，梁鹏姬为该房屋的权属人，权属来源为2000年新建，《集体土地房产证》的备注一栏载明“该用地是由沙步村和南岗镇批准使用，并经规划部门报建审批”。梁灶光主张涉案屋地系梁灶光分配所得，并缴纳了13200元的屋地款，梁灶光系涉案屋地的所有人，为此，其提交了以下证据：1.2018年9月13日广州市黄埔区南岗街沙步南宁股份经济合作社出具的《证明》，载明：兹有于1995年12月经公开抽签分配南宁小区（土名：烂岭）的屋地，其中现南宁小区××的屋地是由梁荣光分得并由其向南宁社交纳13200元的屋地款。2.南宁经济合作社缴款明细，该明细为手写的记录。3.广州市黄埔区南岗镇沙步村南宁经济合作社于1995年12月3日出具的《收据》，载明：今收到梁荣光屋地款13200元。梁鹏姬对《证明》的真实性予以确认，亦确认涉案宅基地地块最初是分配给梁灶光的，但其主张屋地款的出资人是梁鹏姬的父亲，该笔款项是梁灶光的妹妹拿着梁鹏姬父亲的存折去银行缴纳的，只是以梁灶光的名义办理的，所以《收据》写的是梁灶光的名字。广州市黄埔区南岗街沙步南宁股份经济合作社于2019年4月19日出具两份《证明》，称梁荣光与梁灶光为同一人;南宁股份经济合作社位于南宁小区地块，经当年经手社长确认，当时自编宅基地地块七巷5号与现在在编门牌××是同一宅基地地块。梁鹏姬对上述证明的内容予以确认。庭审中，双方均确认两人均是涉案宅基地所在村的村民。梁灶光表示其不知道涉案宅基地以梁鹏姬的名义办理了报建手续，此前也不清楚办理土地证的情况。梁鹏姬称涉案宅基地最初是分配给梁灶光的，后来梁灶光转让给梁鹏姬，再由梁鹏姬向村里申请建房后办理的集体土地证。以上事实，有《证明》《广州市黄埔区南岗镇村民利用宅基地建房申请表》《黄埔区农村居民个人住宅报建申请表》《建设工程规划审查复文》《集体土地房产证》《收据》等证据及双方当事人陈述予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”以及《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地所有权”的规定，不动产物权的设立以公示登记为原则，农民集体所有的土地以政府核发的证书确认所有权。本案中，政府部门已向梁鹏姬核发了《集体土地房产证》，确认梁鹏姬为涉案宅基地房屋的权属人，梁灶光请求判令涉案宅基地房屋归其所有缺乏依据，本院不予支持。关于梁灶光请求交还房屋及办理所有权转移登记的手续问题。其一，梁灶光主张双方口头协商由梁鹏姬在梁灶光屋地地址上建设4屋楼房，建成后将房屋全部出租并收取相应租金20年后将房屋归还梁灶光，梁鹏姬对此不予确认，梁灶光亦未提交任何证据，故本院对梁灶光的主张不予采信。其二，虽然涉案宅基地最初分配给梁灶光，但涉案宅基地由梁鹏姬申请规划报建，并取得了《建设工程规划审查复文》，涉案房屋是由梁鹏姬合法建造的。因此，梁灶光要求交还房屋及办理所有权转移登记手续的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告梁灶光的全部诉讼请求。案件受理费22800元，由原告梁灶光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  周芝兰人民陪审员  罗蔡馨二〇一九年十月十八日书 记 员  张 敏张园