云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6821号上诉人（原审原告）：昆明嘉宝物业服务有限公司，住所地云南省昆明市西山区海埂路蓝光昆仑中心写字楼五楼。法定代表人：崔雅萍，总经理。委托诉讼代理人：许帅，男，汉族，1991年4月7日出生，身份证住址武汉市洪山区，系该公司员工，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：潘志平，男，1950年10月11日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：潘茹琼，系被上诉人潘志平之女，特别授权代理。上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司（以下简称嘉宝物业）因与被上诉人潘志平物业服务合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人嘉宝物业上诉请求：1、请求撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2771号民事判决，并判决被上诉人向上诉人支付物业管理费4074元，违约金960.45元；2、判决本案一审诉讼费用及上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院关于上诉人未完全履行物业合同义务的事实认定错误，其判决物业费按80%的比例收取以及驳回违约金请求无任何事实、法律依据。首先，被上诉人在一审期间提供的证据并不能证明上诉人未完全履行维修、养护、管理和维护义务。其次，一审法院关于上诉人未完全履行物业维修、养护、管理和维护义务的判决认定表述不清，内容笼统，逻辑混乱，亦未说明通过对证据的分析和判断得出的事实，该判决认定本身亦缺乏事实和法律依据，明显不能成立。最后，物业服务是针对特定范围内的众多服务对象提供的一种长期的、持续的公共服务，具有长期性和综合性的特性，物业服务合同亦由多项服务内容组成，如清洁、保安、绿化、公区设施设备维护等，物业使用人不能因单个业主意见或某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。因此，即便被上诉人反映的案涉小区局部环境的临时状态属实，也不能证明起诉前的物业服务状态，更不能证明上诉人在履行物业服务合同过程中存在违约或者履行义务存在瑕疵处于一种常态。二、依法判决被上诉人支付物业费是维护其他缴费业主的合法权益和社区正常管理秩序的需要。综上，一审法院事实认定错误，判决缺乏法律依据，故提起上诉。被上诉人潘志平答辩称，一审法院根据上诉人未尽到物业维修、养护义务的情况和程度，判决上诉人支付2017年和2018年80%的物业费并驳回违约金请求，认定事实清楚，理由充分，条款明确，判决有理有据，请求二审依法驳回上诉人上诉，维持一审判决。嘉宝物业向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令潘志平支付嘉宝物业物业管理费4074元，违约金960.45元；2、本案的诉讼费用由潘志平承担。一审法院查明事实：一、物业合同订立的时间：2013年7月1日。二、物业公司管理的小区位置和名称：位于昆明市呈贡区雨花片区的颐明园。三、物业管理合同约定的管理期限：2013年7月1日至业主委员会成立并选聘新的物业服务中心。四、物业管理合同约定的物业管理费标准：1.35元/平方米/月。五、物业管理合同约定的物业管理费缴纳日期：房屋交付时，潘志平应一次性预交全年物业服务费（从开始起计物业服务费至自然年年末），以后以首次交费期满之日起按半年度收取。每年费用应于下次费用起计日前15日内缴纳下半年度的物业服务费用。六、物业管理合同约定的违约金标准：不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，嘉宝物业有权要求潘志平补交，并从逾期之日起按所欠费用总额每日万分之五收取违约金。七、嘉宝物业位置、取得房产产权日期、建筑面积、每月应缴纳物业费数额：昆明市呈贡区雨花片区颐明园，取得房产产权日期不详，原告于2013年12月6日在云南信息报上刊登接房公告：“颐明园项目已达到交房条件，将于2013年12月14-15日集中办理交付手续，诚邀您前来办理接房手续”。八、物业公司的违约情况：房屋外墙百叶窗变形、太阳能改造砸坏建筑，部分物管服务不到位。九、嘉宝物业应交纳物业费时间、拖欠管理费时间及数额：潘志平自2017年1月1日至2018年12月31日止的物业费未交纳，数额为4074元（每月122.04平方米×1.35元/月/平方米+二次加压电费5元/月，共计24个月）一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，嘉宝物业与潘志平签订的书面《前期物业服务协议》明确约定了物业服务的收费标准，潘志平未支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4074元，但嘉宝物业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，对潘志平所欠物业费酌定以80%的比例予以支持4074元×80%=3259.2元。对于违约金，虽双方在前述合同条款中已作出约定，但嘉宝物业在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，潘志平未按时交纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵行为的抗辩，因此对于原告所主张的违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、潘志平于本判决生效之日起十日内向嘉宝物业支付物业服务费3259.2元；二、驳回嘉宝物业的其他诉讼请求。二审期间，被上诉人潘志平向本院提交如下证据：1、写给四川蓝光关于嘉宝物业服务的投诉信；2、嘉宝物管工作人员的维修信息确认记录；3、20190708蓝光电话回访录音；4、20190702嘉宝物业派来的处理人录音；5、20190709表面处理百叶窗隐患仍存录音；6、20190709粗略掩盖太阳能桶砸坏的外墙沿口部分录音；7、20190814两次向物业申请提供维修证明和质保无答复录音；8、一审开庭之后上诉人嘉宝物业在小区公布2018年的物业服务费收支；9、颐明园A9-1-301业主杨琼仙的证人证言；10、短信截图；11、照片；12、微信聊天记录截图。经质证，上诉人对证据9证人证言的真实性不予认可，对其余证据的真实性予以认可，但对其关联性及证明目的不予认可，并认为针对被上诉人的问题，其已尽到了物业的一个管理服务，并且录音不能证明存在安全隐患。本院认为，对证据9，证人必须出庭作证，书面证人证言不符合法律规定的证据的形式要件，故对该证据的真实性不予认可。对上诉人无异议的其余证据的真实性，本院予以采纳。上诉人嘉宝物业无证据提交。二审中，被上诉人潘志平对一审法院认定的案件事实无异议；上诉人嘉宝物业对一审法院认定的案件事实八有异议，其认为一审法院没有查清楚，并没有证据证明上诉人违反了物业合同约定。双方当事人对原审法院已经认定案件事实中均无异议的部分，本院予以确认；对上诉人嘉宝物业提出有异议的事实，因涉及争议焦点问题，本院在下文予以综合评判。二审补充查明事实：2013年7月1日，潘志平与嘉宝物业签订《前期物业服务协议》约定，物业服务内容及标准，急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；定期巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃并及时维修养护。2016年以来，被上诉人与嘉宝物业多次就其家外墙立面百叶窗损坏预下坠的安全问题及小区太阳能砸坏外墙沿口等问题进行协商。2019年7月，嘉宝物业派人对百叶窗及太阳能砸坏建筑的外墙沿口进行维修，但被上诉人对嘉宝物业的维修并不满意。本案的争议焦点为：被上诉人潘志平是否应向上诉人嘉宝物业全额支付物业管理费及滞纳金。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，是一项综合性的服务，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业管理费。从本案的具体情况分析，被上诉人潘志平认为嘉宝物业未及时维修其家外立面百叶窗及小区太阳能桶砸坏的建筑外延，即使维修后也存在安全隐患，其未尽到物业服务责任，并以此拒交物业费。本院认为，被上诉人在一审、二审阶段提交的证据可以证实，涉案百叶窗系被上诉人潘志平区分所有权的专有部分的外立面百叶窗，属于嘉宝物业管理范围的小区建筑外立面。经被上诉人潘志平多次反映，嘉宝物业未积极履行维修的义务，并且未修复的高空百叶窗存在的安全隐患确实给被上诉人潘志平的正常生活、居住带来一定程度的影响。故根据本案具体情况，一审法院以被上诉人潘志平行使瑕疵履行抗辩权，判决其承担80%的物业管理费并不承担交纳滞纳金有相应合理性，本院予以支持。综上，上诉人嘉宝物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取人民币25元，由被上诉人潘志平承担；二审案件受理费人民币25元，由上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  蔺以丹审判员  沈 男审判员  韩晓岚二〇一九年十月二十五日书记员  陈 璎