云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初10707号原告:李锦彬，男，汉族，1992年5月22日生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：邓雪倩，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告:中房集团昆明房地产有限责任公司。住所:昆明市。法定代表人:闫立，系董事长委托诉讼代理人：张海娟，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原告李锦彬诉被告中房集团昆明房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日受理后，于2019年9月2日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓雪倩，被告的委托诉讼代理人张海娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《碧海秋月商铺认购协议书》合同无效；2、判令被告返还商铺购房款人民币109408元以及该款项为基数从2014年4月22日起至款项还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失；3、判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，共计人民币109408元；4、判令被告返还维修基金、契税、印花税、土地登记代理费共计7727.5元；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2014年4月22日，原告与被告签订了《碧海秋月商铺认购协议书》，由原告向被告购买碧海秋月小区S1幢10号的商铺，商铺面积为22.66平方米，商铺总价为人民币362560元。协议约定原告向被告支付商铺认购金50000元,被告后续通知原告签订《商品房购销合同》并办理按揭手续。协议签订当日，被告向原告收取了购房款首付（含认购金）共计人民币109408元以及维修基金、契税、印花税、土地登记代理费共计7727.5元。事后原告多次催促被告签订《商品房购销合同》并办理房屋按揭与产权登记手续，被告一直推诿拒绝。经原告多方查询得知，被告在签订协议时故意隐瞒了该商铺并没有取得商品房预售许可证明的事实，且截止至今该商铺也未办理预售许可证，原告有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，请求人民法院确认与被告签订的《碧海秋月商铺认购协议书》合同无效。特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告答辩称：原告与被告之间签订的商铺认购协议书真实、合法、有效，是双方真实意思表示，该认购协议只是一个预约合同，双方未成立正式的商品房买卖合同。在签订认购协议时，根据提交的昆明市住建局关于审核发放商品房预售许可证的公示显示，在签订合同前，昆明市住建局已经向全社会发布公布碧海秋月小区预售许可证的预售部分仅为住宅部分，原告所购买的为商铺，没有预售许可证，因此原告应当知晓。被告未隐瞒商铺部分没有预售许可证的事实，所以认购协议是合法有效的。因为原告与案外人巨和地产签订过房地产联合开发补充合同，巨和地产承诺一切责任由其承担，而且被告将公司的财务章交给巨和公司，实际上原告支付的所有费用均由巨和公司收取，被告并未实际收取原告的任何费用，原告提交的由被告代为收取的契税、印花税、土地登记费用已经交至国家机关和其他相关公司收取的代办费用，并未由被告或者巨和公司收取。原告为证明其诉请向法庭提交如下证据：第一组证据：原告身份证复印件、被告工商登记信息复印件，证明原、被告为适格主体。第二组证据：《碧海秋月商铺认购协议书》、收据（购房款、维修基金、契税、印花税、土地登记代理费），证明原告向被告购买碧海秋月小区S1幢10号商铺，并支付了购房款首付以及维修基金、契税、印花税、土地登记代理费。经质证，被告对原告提交的第一组证据三性认可，对证明目的不予认可；对第二组证据的土地登记代理费三性不予认可，对其他收据的三性认可，对证明目的不予认可。被告为证明其答辩意见向法庭提交如下证据：第一组证据：房地产联合开发补充合同、承诺函（复印件），证明碧海秋月小区项目交由云南巨和房地产开发有限公司进行开发、建造及销售，被告并未实际参与碧海秋月小区的开发、建设及销售，本案原告所交付的购房款、契税等费用均由云南巨和房地产开发有限公司直接收取，云南巨和房地产开发有限公司承担与该项目相关的一切责任。第二组证据：商品房预售许可证明（复印件）、昆明市住房和城乡建设局关于审核发放商品房预售许可证的公示（复印件），证明原告在购买商铺时明确知晓所购买商铺未办理商品房预售许可证，碧海秋月小区为云南省公安消防总队经济适用房，在销售房屋时已经告知购房者，该预售许可证为住宅部分，且住建局已经向全社会公示该预售许可证，仅为住宅部分，被告未隐瞒该事实，原告是在明知没有预售许可证的情况下与被告签订了协议。经质证原告对被告提交的第一组证据不予质证；对第二组证据三性予以认可，但对证明目的不认可。本院认为：原告提交的第一组证据具有真实性，本院予以采信。第二组证据的土地登记代理费收据上的印章并非被告印章，且被告不予认可，本院不予采信；《碧海秋月商铺认购协议书》、购房款收据、维修基金收据、契税收据、印花税收据具有真实性，本院予以采信。被告提交的第一组证据系其与案外人发生的合同关系，与本案无关。第二组证据具有真实性，本院予以采信。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告李锦彬（乙方）与被告中房集团昆明房地产有限责任公司（甲方）于2014年4月22日签订《商铺认购协议书》，约定乙方向甲方认购其开发的“碧海秋月”项目S1幢10号商铺，商铺建筑面积22.36平方米，总金额为362560元，乙方在签订本协议时向甲方支付商铺认购金人民币50000元，该认购金在签订《商品房购销合同》时转为乙方应向甲方支付的商铺价款。乙方应当自接到甲方通知后携带本协议、认购金收据、身份证及按揭所需资料到现场售楼部，与甲方签订《商品房购销合同》及其补充协议等法律文件。签订《商铺认购协议书》当日，原告向被告支付购房款人民币109408元、契税人民币5982.24元、印花税人民币99.70元、维修基金人民币1495.56元。上述收取的款项及相关税、费均由被告中房集团昆明房地产有限责任公司出具收据加盖其财务专用章予以确认。现原告认为被告一直未能与其签订正式的《商品房购销合同》，也未办理网签备案、办理产权证，且出售涉案商铺至今未取得商品房预售许可证，故诉至本院主张其诉请。另，双方均认可涉案商铺已经交付给原告，但具体时间不清楚，原告本次诉讼支出以下费用：诉讼费人民币5151元、保全费人民币1820元。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《商铺认购协议书》的性质及效力问题？二、商铺、购房款及相关费用的返还问题及资金占用损失？三、被告是否应当向原告赔偿一倍的已付购房款？关于争议焦点一，原、被告签订的《商铺认购协议书》虽不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，但对商品房买卖合同关系应具备的当事人名称或姓名、商品房基本状况、价款的确定等基本内容已作明确约定。并且原告已经在签订合同当日向被告支付了部分购房款人民币109408元，被告向原告交付了房屋。双方虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方当事人通过购房款的交付、收取及案涉商品房的交付、接收等行为实际履行了商品房买卖合同的主要权利和义务，事实上已经形成商品房买卖合同关系，《商铺认购协议书》应认定为商品房买卖合同。关于《商铺认购协议书》的效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告至今未取得涉案商铺的商品房预售许可证明，在未取得预售许可证的情况下就与原告签订了《商铺认购协议书》，协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”协议自始无效。故原告诉请确认协议无效的主张本院予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同无效，对于合同标的双方应当返还。被告主张合同主体和收款主体系案外人巨和公司，但协议书中均加盖被告的财务专用章。根据合同相对性原则，合同主体为原、被告。原告应向被告返还房屋，被告应向原告返还购房款、契税、印花税、维修基金。另，因合同中造成损失的，应由过错方向无过错方承担赔偿责任。被告明知涉案商铺未取得商品房预售许可证而与原告签订合同亦存在过错，本院认为，取得商品房预售许可证是被告的义务，但其为规避该强制性的法律规定，以签订《认购协议书》的方式出售涉案商铺，其存在过错，原告主张资金占用损失系合理要求，本院酌情确定由被告按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息向原告承担资金占用费损失。关于争议焦点三，原告认为被告在签订涉案协议时向其隐瞒了涉案商铺尚未取得商品房预售许可证的事实，要求其赔偿一倍已付购房款，但其未提交相关的证据证明被告存在隐瞒的行为和事实。该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、原告李锦彬与被告中房集团昆明房地产有限责任公司于2014年4月22日签订的《商铺认购协议书》无效；二、被告中房集团昆明房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李锦彬购房款人民币109408元并支付以该款项为基数自2014年4月22日起至实际还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、被告中房集团昆明房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李锦彬契税人民币5982.24元、印花税人民币99.70元、维修基金人民币1495.56元；四、原告李锦彬于本判决生效之日起十五日内向被告中房集团昆明房地产有限责任公司返还“碧海秋月”项目S1幢10号商铺；五、驳回原告李锦彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币5151元由原告李锦彬承担人民币2195元，被告中房集团昆明房地产有限责任公司承担人民币2956元，保全费人民币1820元由被告中房集团昆明房地产有限责任公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  李继伟人民陪审员  李雪莲二〇一九年十月二十一日书 记 员  张 燕