黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初4694号原告:黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省依兰县通江路96号，统一社会信用代码912301235780511385。法定代表人：孙杨，职务总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。被告：杨文翔，男，1982年8月9日生，汉族，户籍地哈尔滨市南岗区。被告：上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街226号，统一社会信用代码91230199763162083F。负责人：李连全，职务行长。委托诉讼代理人：于月才，黑龙江锦融成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓红，黑龙江锦融成律师事务所律师。原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司（以下简称新松鸿泰公司）与被告杨文翔、上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发银行）合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新松鸿泰公司的委托诉讼代理人霍永成，被告浦发银行的委托诉讼代理人于月才到庭参加诉讼，被告杨文翔经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新松鸿泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与杨文翔签订的商品房买卖合同；2.判决杨文翔和浦发银行返还原告被划扣的保证金17,708.95元；3.判决杨文翔给付自2018年5月25日至2018年12月31日（共计221天）的违约金13308.74元，并以代付款金额12,044.11元为基数，按月利率2%的标准向原告支付自2019年1月1日起至代付款项实际清偿之日止的违约金；4.判决杨文翔给付自2018年10月25日至2018年12月31日（共计68天）的违约金1926.05元，并以代付款金额5664.84元为基数，按月利率2%的标准向原告支付自2019年1月1日起至代付款项实际清偿之日止的违约金；5.判决杨文翔给付合同解除违约金158,700.6元（以总房款793,503元的20%计算）；6.判决杨文翔支付原告律师费15,498元；7.判决杨文翔承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月24日，原告与杨文翔签订《商品房买卖合同》及其附件，后原告与浦发银行签订《浦发银行商品房按揭合作协议书》。《商品房买卖合同》约定：杨文翔以银行贷款的方式购买原告开发建设的香坊区会展城上城一期7#楼1单元18层001号房屋。附件四即合同补充协议约定：在甲方担保期间，若因乙方拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致甲方代为偿还的，自甲方发出通知之日起30日内，乙方应全额向甲方返还代付款项，并按甲方代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向甲方支付违约金，乙方超过上述期限未能向甲方返还全部代偿款项，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取乙方总房款20%的违约金，由此给甲方造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由乙方承担。《浦发银行商品房按揭合同协议书》约定，由原告为杨文翔的贷款向浦发银行承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，浦发银行为杨文翔办理按揭贷款，贷款金额为550,000元，约定等额本息还款，每期还款日为15。后杨文翔多次到期未能偿还银行贷款，导致原告先后代为杨文翔偿还银行贷款本金、利息和罚息共计17,708.95元。2018年1月23日，原告已通过EMS的形式向杨文翔发出违约通知单，催告其应按照约定于1个月内偿还原告的代付款项及违约金，但杨文翔至今未给予任何回应。原告认为，根据法律及相关司法解释的规定，原告与杨文翔双方之间系合法的商品房买卖合同关系，由于杨文翔未能按时偿还银行贷款导致原告保证金账户被银行多次划扣，给原告造成了重大的经济损失，杨文翔的行为已经构成违约。另外，银行按揭贷款合同的主体双方为杨文翔与浦发银行，浦发银行应优先选择要求杨文翔偿还贷款，不应划扣原告银行账户内存款，浦发银行应向原告返还所划扣金额。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。浦发银行辩称，1.本案涉案的房屋买卖合同纠纷合同的主体是原告新松鸿泰公司与被告杨文翔，该商品房买卖合同是否解除均不影响我行依法扣划被告杨文翔在我行逾期贷款。因被告杨文翔在我行逾期还贷，金额为17,708.95元，我行依据2015年9月14日与原告签订的商品房按揭合作协议书第七条，第七条的主要内容作为原告应当办理抵押登记，并将抵押权证交由我行保管。2.原告对被告杨文翔在我行贷款的本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在我行开立保证金账户，该保证金账户属于质押担保，因被告杨文翔不能按期还本付息由原告代为偿还，甲方也就是我行有权依法从原告在我行开立的保证金账户中扣划被告杨文翔逾期还贷金额17,708.95元。3.因原告对被告杨文翔在我行贷款承担连带责任，我行可以依法向被告杨文翔主张还款，也可以依法要求原告履行代偿义务，二者不分先后顺序。因此，原告诉讼请求第二项要求我行依法返还因被告杨文翔逾期还贷扣划的保证金没有任何法律依据。综上，我行依法要求驳回原告要求我行返还扣划保证金的无理诉讼请求，依法判决我行不承担任何法律责任。杨文翔未出庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同》及附件，《浦发银行个人购房担保借款合同》及附件，《浦发银行商品房按揭合作协议书》，上海浦东发展银行授信业务凭证/回单，EMS快递单及EMS快递送达状态查询单，律师费发票、《民事委托代理合同》、北京市发展改革委员会和北京市司法局作出的《关于印发〈北京市律师服务收费管理办法〉、〈北京市律师诉讼代理服务收费政府指导价标准〉的通知》具备真实性、合法性和关联性，能够相互结合证明相关案件事实，本院予以采信并在卷佐证。被告杨文翔、浦发银行未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月24日，原告与被告杨文翔签订《商品房买卖合同》及其附件，合同主要约定，被告购买原告开发建设的位于香坊区××与××交口向东600米南侧会展城上城一期X#楼X单元X层X号房屋，房屋总价款793,503元，合同中约定被告于签订合同当日向原告交付首付款243,503元，余款五十五万元由被告向银行办理贷款支付给原告。附件四合同补充协议中约定，在原告担保期间，若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知之日起30日内，被告应全额向原告还还代付款，并按原告代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向原告支付违约金，被告超过上述期限未能向原告返还全部代偿款项，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取被告总房款20%的违约金，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费等费用）由被告承担。双方通知的方式，用挂号邮寄信函或EMS发出，所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准。用挂号邮寄信函或EMS发出的通知，以寄出后的第三日视为送达。原告发出通知后如果在7日内没有收到被告明确的答复，视为默认原告的意见。2015年12月19日，原告与被告浦发银行签订《商品房按揭合作协议书》，主要约定由浦发银行对原告开发的会展城上城项目提供房屋按揭贷款，原告同意自《个人购房借款（综合）合同》签订之日起，至购房人（借款人）取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交被告收执之日止，对购房人（借款人）所欠被告的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在被告处开立“保证金专户”，按照被告按揭贷款余额的2%存入保证金并承担质押担保责任。当借款人不能按期还本付息时，由原告代为偿还，被告有权直接从保证金账户中扣收。被告杨文翔与原告签订《商品房买卖合同》后，与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：被告向浦发银行贷款五十五万元，贷款用途为购买坐落于会展城上城一期X#楼X单元X层X号的房产（即本案涉案房屋），贷款期限为30年，预计自2015年8月10日起至2045年8月10日止，合同贷款资金支付的借款人交易对象户名为原告新松鸿泰公司。因杨文翔未按合同约定的时间向浦发银行偿还贷款本息，原告分两次代杨文翔向浦发银行偿还贷款本金、利息、罚息：第一笔2018年5月25日代偿逾期本金2933.30元、逾期利息9014.38元及罚息96.43元，合计12,044.11元；第二笔2018年10月25日代偿逾期本金1504.77元、逾期利息4138.84元及罚息21.23元，合计5664.84元。又查明，原告于2018年7月25日向被告杨文翔预留的通讯地址邮寄违约通知，该邮件于2018年7月27日被他人签收。因杨文翔至今未偿还上述欠付款项，原告诉至法院，原告因本次诉讼发生律师费15,498元。本院认为，原告与被告杨文翔签订的《商品房买卖合同书》及附件、被告浦发银行与原告签订的《商品房按揭合作协议书》及被告浦发银行与杨文翔签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行各自的合同义务。本案中，在原告担保期间，因被告杨文翔拖欠浦发银行贷款本息、罚息及相关费用导致原告代为偿还后，原告履行了相关的通知义务，但杨文翔仍然未能偿还原告代付款项，此种情形符合《商品房买卖合同书》中约定的原告单方解除合同的条件，且原告有权收取杨文翔总房款20%的违约金，故对于原告要求解除与被告杨文翔签订的《商品房买卖合同书》及给付解除合同违约金158,700.6元（793,503元×20%）的诉请，本院予以支持。因被告杨文翔不能按照《个人购房担保借款合同》的约定向浦发银行按期偿还贷款本息，浦发银行按照《商品房按揭合作协议书》的约定从原告保证金账户中扣收，原告因此代付款项共计17,708.95元，现原告要求被告杨文翔返还上述款项有事实及法律依据，本院予以支持。按照《商品房买卖合同书》的约定，自原告发出通知起30日内，杨文翔应全额向原告返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金，原告按照月利率2%的标准向杨文翔主张违约金符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告杨文翔支付律师费的诉讼请求符合《商品房买卖合同书》的约定，原告提供的《民事委托代理合同》及律师费发票显示其本次诉讼支出律师费15,498元，本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告浦发银行返还原告被扣划的保证金17,708.95元的诉请，根据原告与被告浦发银行签订的《商品房按揭合作协议书》第七条约定，当借款人不能按期还本付息时，由原告代为偿还，浦发银行有权直接从保证金账户中扣收，故对原告该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告杨文翔于2015年7月24日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号231509082015001793）；二、被告杨文翔于本判决生效之日起十日内返还原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付款12,044.11元，并以12,044.11元为基数，给付自2018年5月25日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算的违约金）；三、被告杨文翔于本判决生效之日起十日内返还原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付款5664.84元，并以5664.84元为基数，给付自2018年10月25日起至实际给付之日止按照月利率2%标准计算的违约金）；四、被告杨文翔于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司合同解除违约金158,700.6元；五、被告杨文翔于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司律师费15,498元；六、驳回原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4408元，公告费560元，由被告杨文翔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨红瑞人民陪审员  王春燕人民陪审员  马 娜二〇一九年十月二十二日书 记 员  李 雪