河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1023民初2130号 原告（反诉被告）：马袁春，男，1989年11月25日出生，汉族，绿化工程师，永清县人，现住本村。 被告（反诉原告）：王红岭，女，1979年9月1日出生，汉族，个体工商户，永清县人，现住本村。 委托诉讼代理人：李伟，河北恒帆律师事务所律师。 原告马袁春与被告王红岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，被告王红岭于2019年10月24日提起反诉，本案依法适用简易程序，于2019年7月25日、2019年10月24日两次公开开庭进行了审理。原告马袁春、被告王红岭的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马袁春向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，马袁春增加诉讼请求：3.请求判令被告支付自2019年4月1日至被告方彻底搬离租赁房屋止的租金，按每月10070元计算。事实与理由：2014年3月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》。原告将位于永清县的门面楼房一层和二层出租给被告，租赁期限10年，自2014年4月1日至2024年4月1日，被告于每年4月1日前交付当年租金，约定自第四年以后每年于房租交付前两个月签订当年租金补充协议。今年已经出租第六年，但双方一直就租金未达成协议，被告也拒绝按市场价浮动，且至今未支付房租，导致合同已经履行不能。故提起诉讼，请依法判决。 王红岭辩称，1、原被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。庭前经被告王红岭申请，经贵院调查原告出租的门脸房未有房屋所有权证书及土地使用权，更不符合规划，为此，原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2、鉴于原被告双方签订的房屋租赁合同无效，合同中关于房屋租金约定的第四年及以后房屋租金，随当地市场浮动而变化的约定自始无效；3、在2019年原告向被告交纳租金时，原告将房屋租金恶意抬高到120000元，双方签订的合同中约定涨幅度，原告在起诉书中事实与理由中阐述的理由也是因为房屋租金的价格未能达成一致意见导致原告起诉解除合同。根据谁主张谁举证的原则，原告对房屋价格的涨幅度有举证责任。经我方向房屋中介了解，附近房屋的价格远远低于我方已经交付给原告的房屋租金价格；4、原被告双方签订的合同租期是10年，在签订合同后，对所租赁的门脸进行了装修，花费装修费246000元。在2017年原告将房屋租金由原来的76800元涨至100000元时，被告因花费装修费太高，不想因为房屋的租金问题造成自己的装修损失，才向原告支付房屋租金，是被告恶意抬高租金的行为导致双方就房租问题未能达成一致意见，造成我方装修损失，原告方应当赔偿我方剩余年限的装修损失100000元。综上所述，请求依法驳回原告对被告解除合同的诉讼请求。 王红岭反诉诉称，1.请求依法判决被反诉人支付剩余年限的装修损失、鉴定费以及经济损失等共计100000元；2.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2014年3月12日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》。合同约定租期是10年，自2014年4月1日起至2024年4月1日止。在合同第二条租金的约定为前三年的月租金为6400元人民币。从第四年及以后的房租，随当地市场浮动而变化，但不能以市场价最高涨幅为幅度。合同签订后，反诉人支付房屋租金并对房屋进行装修，花费装修费246000元。2017年被反诉人将房租涨至100000元，2018年被反诉人将房租涨至108000元，反诉人因投资装修过大无奈将上述房租支付。但2019年被反诉人将房屋租金涨幅至120000元，在双方未将租金协商一致的情况下，2019年4月22日被反诉人起诉反诉人要求解除合同。是被反诉人恶意连续抬高房屋租金价格，双方未对合同租金价格协商一致也未到合同约定拖欠租金超过一个月的情况下起诉要求解除合同，为此，解除双方签订的合同给反诉人造成巨大的装修损失及营业损失，反诉人无奈提起反诉要求被反诉人赔偿经济损失。 马袁春辩称，不同意被告的反诉请求。按照合同第二条规定,我方于2018年12月29日已告知被告方提高房租，我方无过错。之后，在房租交付日前几个月内多次与被告沟通无果，且被告态度恶劣，我方无奈提起诉讼。被告方提出拖欠房租超过30日的说法与本案并无直接关联；被告提出赔偿100000元损失的要求我方认为是无理要求，是在被告违约的前提下我方提出的解除合同，不应赔偿被告方该装修损失。且对被告提出100000元的构成提出异议，鉴定报告中41936元包含未形成附合装饰装修材料，不应记录在本次赔偿中，评估费是被告违约在先造成，应由被告方自己承担。关于100000元其他构成部分54764元是被告的营业损失，我方不认同。 本院经审理认定事实如下：涉案租赁房屋地处河北省永清县二堡村，宅基地证所载土地使用者为马双林，系原告之父。涉案租赁房屋系2011年在原宅基地上翻修形成，在翻修时未办理改建房屋审批手续。因被告从事经营瓷砖出售及装修生意需租赁门面房屋，经协商，原被告于2014年3月12日签订房屋租赁合同，合同约定出租方（简称甲方）：马袁春；承租方（简称乙方）：王红岭；甲方位于益昌中路21号南三间临街房，设施完好整体出租乙方，租赁期限定10年，自2014年4月1日起至2024年4月1日止，租金按当年租金一次性付清，综合甲乙双方意见，合同签订之日起第一年至第三年房租为：每月租金6400元，每年租金为76800元，第四年及以后房租，随当地市场价浮动而变化，但不能以市场最高涨幅为幅度，第四年及以后每年甲乙双方于房租交付日前两个月签订当年租金补充协议；租赁次年及以后租金，乙方应于每年4月1日前一次性付清当年租金。乙方交付租金时，甲方应出具收据。乙方交付当年租金延期最长不能超过约定期限的15日，在租金交付延展期，甲方有权催缴并以押金抵顶超期租金；乙方延展期满无故拖延租金超过30天的，甲方有权解除合同，并获得不超过银行利息的滞纳金。如遇意外，乙方不能按时缴纳租金的，应在约定租金交付前或延展期告知甲方，在经甲方同意后，租金交付日期由双方约定。关于转让退租，如乙方因经营或其他原因需要转让的，甲方应当允许，但乙方应提前告知甲方。乙方在转让后，应告知甲方第三方情况，转让成功后，乙方应协助甲方与第三方签订租赁合同。转让时乙方因生产经营产生的设备和材料、基础装修等，可以以市场价转让给下任承租方，价格由乙方与下任承租方自行协商。如下任承租方不需要，乙方应自行拆除，恢复房屋原状，不得对房屋结构等产生影响。乙方不得以占据房屋等为由对下任承租方收取别的费用。至租金期满如转让未果，乙方拆除所附属物时所产生的房租等费用由乙方承担，直至甲方收回房屋为止。 合同签订当日，被告向原告交付租房押金3000元，于2014年4月1日向原告交付房租费76800元。被告接受房屋后，对租赁房屋进行了施工、装修用于经营，并按约交付2015年度、2016年度房租费。2017年4月15日，经双方协商，被告按协商后的房租费向原告交付当年房租费100000元；2018年4月15日被告按再次协商后的约定向原告交付当年房租费108000元。至2019年缴纳租金时，原告提出要求再次涨幅租金，被告未予同意，双方多次协商未果产生纷争，后原告向本院提起诉讼。 本案审理期间，被告向本院提出对租赁房屋市场同类比房租价格予以评估，后被告变更申请，请求对涉案租赁房屋中剩余年限装修价值损失予以评估。本院根据被告申请委托廊坊市华信达资产评估有限公司对涉案租赁房屋中剩余年限装修价值损失进行评估。2019年10月13日，廊坊市华信达资产评估有限公司出具华信达评报字（2019）第117号资产评估报告书，评估结论为：永清县南三间临街房的现装修价值损失于评估基准日2019年9月11日的评估价值为41936元。廊坊市华信达资产评估有限公司为此收取评估费3300元。 本案在审理期间，经被告申请，本院向永清县自然资源和规划局查询涉案门面楼房在建设时建设批准审批建造等情况，2019年8月21日永清县自然资源和规划局向本院复函，经核实未找到永清县南三间临街门面楼房的建设工程规划许可证。 以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、微信聊天记录截屏、房租费收据、集体土地建设用地使用证等和调查情况复函、调查笔录、庭审笔录在案佐证。 本院认为，涉案租赁房屋虽属于在集体土地建设用地上所建造的房屋，但该房屋地处永清县县城区域内，濒临永清县县城交通主干道益昌中路，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，属于在进行建设工程时应当向县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证的建设工程房屋。原告作为出租人在2014年3月12日签订租赁合同时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前仍未能提交涉案租赁房屋已取得建设工程规划许可证等行政审批文件，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方间签订的房屋租赁合同应为无效合同。鉴于本案租赁房屋现仍为被告占有使用，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告应将租赁房屋返还给原告，原告亦应将收取的押金返还给被告。 因双方间的租赁合同无效，故原告要求被告按照合同约定支付租金的主张已没有法律依据，应不予以支持。但是鉴于被告实际占有使用了租赁房屋，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告理应支付自2019年4月1日起至房屋返还给原告期间的房屋占有使用费，具体计算标准，应参照双方上一年度约定的租金标准确定。 取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准，原告将未取得建设工程规划许可的房屋出租给被告使用，对合同无效负有主要过错；被告作为承租人未尽审慎核查义务，对合同无效亦有过错，双方应当各自承担相应的责任。因本案应返还的租赁房屋已装饰装修添附的客观事实存在，根据公平原则，兼顾本案租赁合同无效后，已形成附合装饰装修添附物连同租赁房屋一并由原告予以接收等实际情况，对形成附合装饰装修添附物的损失赔偿，应当由原、被告按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据廊坊市华信达资产评估有限公司出具的租赁房屋剩余年限装修价值损失41936元的结论，本院依法确定由原告分担前述装饰装修价值损失的70%，即按29355元向被告承担赔偿责任。被告未尽审慎注意义务即签订长达十年的租赁合同，并进行装饰装修投入，对前述装饰装修价值损失的30%应当自行承担。 被告关于涉案租赁房屋经营期间预期收益损失的反诉主张，因未提交相关经营收益的纳税证明予以证实，且由于商业经营本身具有一定的风险，盈亏具有多种不确定因素，故被告主张赔偿损失的依据不足，本院不予支持。 综上所述，原被告间所签订的房屋租赁合同无效，被告应向原告返还占有使用的房屋，并支付占有使用期间的房屋占有使用费，原告应向被告返还所收取的押金。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法第》六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）马袁春与被告（反诉原告）王红岭于2014年3月12日签订的房屋租赁合同无效； 二、被告（反诉原告）王红岭于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）马袁春返还位于河北省永清县间临街房楼房； 三、被告（反诉原告）王红岭于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）马袁春房屋占有使用费（按照每年108000元，从2019年4月1日起计算至房屋实际交付之日止）； 四、原告（反诉被告）马袁春于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）王红岭退还押金3000元； 五、涉案房屋剩余年限装修价值损失41936元，由原告（反诉被告）马袁春承担70%，由被告（反诉原告）王红岭承担30%，即原告（反诉被告）马袁春向被告（反诉原告）王红岭给付装饰装修价值损失29355元，于本判决生效后三十日内履行； 六、驳回原告（反诉被告）马袁春的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）王红岭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费800元，由原告（反诉被告）马袁春负担88元，被告（反诉原告）王红岭负担712元；反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）王红岭负担812元，由原告（反诉被告）马袁春负担338元；评估费3300元，由原告（反诉被告）马袁春负担2310元，被告（反诉原告）王红岭负担990元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 徐勇 二〇一九年十月二十八日 法官助理 李研 书 记 员 袁娜