上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初24227号原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。被告：冯亮，男，1981年8月17日出生，汉族，住江苏省盐城市。原告上海镌新企业管理有限公司与被告冯亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海镌新企业管理有限公司的委托诉讼代理人高树升、被告冯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海镌新企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《商业街商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)于2017年11月15日解除；2.判令被告将标的商铺恢复原状并交还原告；3.判令被告向原告支付经营期间拖欠的租金人民币(币种下同)234,209.25元(自2016年12月10日起至2017年11月14日)；4.判令被告支付原告房屋占用费126,699.30元(自2017年11月15日至2018年5月10日，按每月21,116.55元的标准支付)5.判令被告向原告支付逾期付款(租金)违约金80,711.26元(按日0.05%暂计至2019年2月28日。以12,485.47元为基数，自2016年9月26日开始计算；以63,349.65元为基数，自2016年12月26日开始计算；以63,349.65元为基数，自2017年3月26日开始计算；以63,349.65元为基数，自2017年6月26日开始计算；以31,674.83元为基数，自2017年9月26日开始计算；以上均按日0.05%的标准计算至租金实际付清之日止)；6.判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金44,398.90元；7.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费12,182.63元(自2017年7月1日至2017年11月15日)；8.判令被告支付物业服务费逾期付款违约金3,512.66元(按日0.05%暂计至2019年2月28日。以8,121.75元为本金，自2017年6月26日开始计算；以4,060.88元为本金，自2017年9月26日开始计算)；9.被告立即注销以租赁场所为工商注册地的营业执照，并支付逾期注销的违约金306,189.97元(按一倍租金21,116.55元每月计算，自2017年12月15日起至实际办理完毕之日，暂计至2019年2月28日，自2019年3月1日起按每天703.88元(21,116.55元÷30天)的标准计算至被告实际办理完毕注销经营登记之日)；10.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定被告承租位于上海市七宝宝龙城市广场漕宝路3299弄第一层编号为T2-50-52的商铺1间(以下简称涉案房屋)，租赁面积为108.29平方米，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告按照约定向被告交付了涉案房屋。2016年9月10日，七宝宝龙广场开业。被告经营期间，于2016年12月1日开始拖欠租金，于2017年7月1日开始拖欠物业费。期间，原告多次催要，但被告置之不理。2017年11月13日，原告致函被告，双方之间签订的租赁合同于2017年11月15日解除，要求被告支付租金、物业费、合同解除违约金等。原告认为，原告已按照合同约定向被告交付了涉案房屋，被告拒不支付租金等行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告冯亮辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，不认可租赁合同于2017年11月15日解除，原告于2017年10月15日将被告店铺断电，该日后被告店铺就没有实际经营，故合同解除日应为2017年10月15日。第二，原告隐瞒事实，欺诈其签署租赁合同，原告隐瞒商铺实际间数及产权人，其方当时签租赁合同时是一间商铺，产权由上海宝龙展飞房地产开发有限公司自持，但合同签订后，原告方要求被告签署补充协议，将原合同中的一间商铺变成两件，产权人也增加了案外自然人；原告方还恶意拖延开业时间，双方在合同中约定的开业时间是2016年6月18日，但实际开业时间延后四个月之久。第三，其方租金确实只支付了两个月，物业费支付到2017年7月，原告方当时承诺过免租期4个月，租金应予扣减，另其方缴纳的保证金也应予以扣减。第四，在经营过程中，因断电造成的食材损失、管道漏水造成的沙发家具损失、遮阳伞，外摆桌被物业强行拆迁造成的损失共计87,813.40元也应抵扣；第五，其和家人多次去工商部门办理商铺注销手续，因工商部门工作人员查不到商铺名称，未注销成功。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第1层的编号为T2-50-52的商铺(共1间)出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积暂计为180.29平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积(以下简称计租面积)为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。3.1甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称租赁年度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称租赁月度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度(如2月15日-3月14日为一个租赁月度)。3.2租赁起始日按以下计算：自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。合同履行过程中租赁起始日有变动的，双方应书面确认变动后的租赁起始日。3.3甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年4月25日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或者延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件。3.4乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于该商业街统一开业日(该统一开业日暂定为2016年6月18日。如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日。如甲方另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准，但甲方应至少提前一个月书面告知乙方)。4.1.2第一个租赁年度的租金标准为178.75元/平方米/月，即月租金19,365.84元，年租金232,282.05元；第二个租赁年度的租金标准为195元/平方米/月，即月租金21,116.55元，年租金253,398.60元。4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金，如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。4.4.3甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起第3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为21,116.55元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为21,116.55元。自第3个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付42,233.10元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。4.7根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方支付49,813.40元作为履约保证金。5.2履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或者其他未付款项。5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.4为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同签订时向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。……本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退给乙方。13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状(因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状)并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置(因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿)。13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)。13.7自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。14.1除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，经甲方催告后，逾期超过30日仍未支付的；……14.2如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十二条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。14.5双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同还对其他事项进行了约定。后原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定：一、《租赁合同》第1.1条修改如下：甲方将位于上海市闵行区七宝宝龙城市广场新龙路XXX号XXX号52号的商铺共2间出租给乙方。原合同之鉴于条款第一款修改如下：甲方受租赁标场所所有人唐某1、唐某2、陈某某、高某、乔某某的委托，有权以受托方的名义将七宝宝龙广场商业街内的本合同租赁场所租赁给乙方。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付履约保证金49,813.40元，经营保证金10,000元。2017年10月11日，原告向被告发送《催告函》，载明：就承租七宝宝龙城市广场T2-5052的商铺事宜，经我司多次催告，贵方至今尚拖欠如下款项：1、2016年12月1日起至2017年12月31日期间之租金265,884.07元；2、2017年7月1日起至2017年12月31日期间之综合物业服务费16,243.50元；贵方应于2017年10月20日前缴清所有拖欠我司款项。2017年11月6日，原告向被告发送《催款函》，载明：就承租七宝宝龙城市广场T2-5052的商铺事宜，经我司及物业管理公司多次催告，贵方至今尚拖欠如下款项：1、2016年12月1日起至2017年12月31日期间之租金265,884.07元；2、2017年7月1日起至2017年12月31日期间之综合物业服务费16,243.50元；贵方应于2018年6月27日前缴清所有拖欠我司及物业管理公司的所有款项。2017年11月13日，原告向被告发送《解约函》，载明：就承租七宝宝龙城市广场新龙路XXX号50号52号商铺事宜，经我司多次催告，截止目前贵方仍拖欠如下款项：(1)2016年12月1日至2017年11月15日期间之租金234,209.25元；(2)2017年7月1日至2017年11月15日期间之综合物业服务费12,182.63元。贵方拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关规定，并给我司造成了严重损失。我司分别于2017年10月11日及2017年11月6日发函催告贵方尽快支付拖欠款项，但至今贵方仍未支付拖欠的款项。为此，根据租赁合同之相关约定，现我司正式函告贵方如下：一、自2017年11月15日起，贵我双方签署的租赁合同解除；二、我司不退还贵方已付未用的履约保证金49,813.40元；三、贵方应于2017年11月24日前，向我司支付租金234,209.25元及逾期付款违约金256,720.88元，并按照租赁合同约定结清其他款项；四、贵方应于2017年11月24日前，向我司支付综合物业服务费12,182.63元、逾期付款之违约金6,842.25元，并按照租赁合同约定结清其他款项；五、贵方应于2017年11月24日前，一次性向我司支付合同解除违约金44,398.90元；六、贵方应于2017年11月24日前，一次性向我司支付自2016年9月10日起至2016年12月31日期间之餐饮垃圾清运费4,400元及2017年1月1日起至2017年11月15日期间之餐饮垃圾清运费2,760元；七、贵方应于2017年11月22日或之前，按租赁合同相关约定将租赁场所交还我司，并应于2017年12月15日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还租赁场所及/或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的，则贵方应按租赁合同相关约定向我司支付占用费及/或违约金，届时我司有权自行收回租赁场所，并且我司有权自行处理租赁场所之装修及贵方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利(包括但不限于赔偿我司所有损失)。本函件的出具并不意味着我司放弃、豁免对贵方依法享有的任何合法权益。另查明，上海市闵行区栗谷餐饮店于2017年1月18日成立，住所为上海市闵行区七宝镇新龙路XXX弄XXX号52号，经营者冯亮，经营范围为餐饮服务，于2019年8月8日注销登记。还查明，2015年1月9日案外人高某、乔某某(甲方、委托方)与原告(乙方、受托方)签订委托管理协议，协议约定：甲方委托乙方管理的物业位于新龙路XXX弄XXX号；在本合同约定的期间内，甲方委托乙方全权负责对该物业进行招商及相应管理等服务，即由乙方独家代理甲方进行该物业对外招商、并与经营商户签订或变更或解除相应合同……2015年8月31日，案外人唐某1、陈某某、唐某2(甲方、委托方)与原告(乙方、受托方)签订委托管理协议，协议约定：甲方委托乙方管理的物业位于新龙路XXX弄XXX号；在本合同约定的期间内，甲方委托乙方全权负责对该物业进行招商及相应管理等服务，即由乙方独家代理甲方进行该物业对外招商、并与经营商户签订或变更或解除相应合同……本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告与被告就涉案房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按期支付租金，且经原告催缴后仍未支付，已构成违约，应承担相应的责任。被告关于原告承诺4个月免租期的抗辩，未提供充分的证据，故本院不予采信。据此，原告要求确认合同解除、被告支付欠缴的租金、被告承担逾期支付款项的违约金及合同解除损失赔偿金，具有相应的事实和法律依据，亦符合《租赁合同》约定，本院予以支持。关于《租赁合同》解除的时间，被告辩称原告于2017年10月15日将店铺断电，之后未营业，解除日期应为该日的辩称，被告并未提供证据予以证明，本院对该节事实不予认定，原告在其邮寄的解约函中明确通知被告双方之间的租赁合同于2017年11月15日解除，本院采取原告的说法，双方之间的合同于该日解除。关于原告要求被告将涉案房屋恢复原状的主张，符合合同约定，本院予以支持。关于交还房屋的主张，因房屋现在已经处于原告的控制之下，故不予支持。关于欠缴的租金金额，根据《催款函》及《解约函》载明的金额，及双方确认只支付2个月的租金，原告诉请要求被告支付自2016年12月10日起至2017年11月14日止的租金234,209.25元(已折抵装修保证金3,000元)，符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张的四个月免租期一事，并未提供相关证据予以证明，关于免租期一节本院不予采信。关于逾期付款违约金，原告主张以该期欠缴租金为基数，按照每日0.05%的标准计算，符合合同约定，亦属合理，本院予以支持。关于房屋占用费，本院认为，原、被告双方之间的合同解除后，被告理应搬离自己的物品，但原告主张的房屋占用期间过长，本院酌情调整为一个月，即被告应向原告支付房屋占用费21,116.55元。关于合同解除损失赔偿金，本院认为，《租赁合同》及《补充协议》的解除原因系被告拖欠租金，故原告对于合同解除损失赔偿金的主张，符合合同约定，本院予以支持。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张的违约金过高，本院酌情调整为一个月租金，即21,116.55元。关于被告拖欠的物业服务费，原、被告双方确认自2017年7月1日后，被告未支付过物业费，故原告要求被告支付自2017年7月1日起至2017年11月15日止的物业费12,182.63元(已折抵装修保证金7,000元)，本院予以支持。关于物业服务费的逾期付款违约金，原告主张按日0.05%的标准计算，符合合同约定，亦属合理，本院予以支持。关于逾期注销以涉案房屋为工商注册地营业执照的违约金，本院认为，原告未就被告的逾期注销行为造成的损失进行举证，而双方约定的计算方式明显过高，结合被告逾期注销的期限，本院酌定为3,000元。关于履约保证金，本院认为，原告有权根据合同约定不予退还。关于装修保证金，原告已经在房屋租金、物业服务费中分别进行了扣减。关于经营保证金，根据合同约定，原告应退还被告。关于被告辩称的原告隐瞒商铺实际间数计产权人，本院认为，原、被告双方通过补充协议的形式对租赁房屋的所有权人进行了变更，被告对此事明知的，并且该补充协议并不影响原租赁合同的效力，原租赁合同继续有效。被告辩称在经营过程中，因断电造成的食材损失、管道漏水造成的沙发家具损失、遮阳伞，外摆桌被物业强行拆迁造成的损失，并未提供相关证据予以证明，被告可另寻途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告上海镌新企业管理有限公司与被告冯亮签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》与《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议一》于2017年11月15日解除；二、被告冯亮于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区七宝宝龙城市广场新龙路XXX号XXX号52号的商铺共2间恢复原状；三、被告冯亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司自2016年12月10日起至2017年11月14日止的租金234,209.25元；四、被告冯亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司房屋占用费21,116.55元；五、被告冯亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司逾期付款违约金(分段计算：以12,485.47元为基数，自2016年9月26日开始计算；以63,349.65元为基数，自2016年12月26日开始计算；以63,349.65元为基数，自2017年3月26日开始计算；以63,349.65元为基数，自2017年6月26日开始计算；以31,674.83元为基数，自2017年9月26日开始计算；以上均按日0.05%的标准计算至租金实际付清之日止)；六、被告冯亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司合同解除损失赔偿金21,116.55元；七、被告冯亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司自2017年7月1日起至2017年11月15日止的物业服务费12,182.63元；八、被告冯亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司逾期支付物业服务费违约金(分段计算：以8,121.75元为本金，自2017年6月26日开始计算；以4,060.88元为本金，自2017年9月26日开始计算，均按照日0.05%的标准计算至实际清偿之日止)；九、被告冯亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海镌新企业管理有限公司逾期注销违约金3,000元；十、原告上海镌新企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告冯亮经营保证金10,000元；十一、被告冯亮已支付的履约保证金49,813.40元，原告上海镌新企业管理有限公司不予返还；十二、驳回原告上海镌新企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,939.52元，由被告冯亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  宋韧弘二〇一九年十月八日书记员  朱爱萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。