江苏省扬州市江都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1012民初340号 原告：江苏华江置业发展有限公司，住所在扬州市江都区乐和东路188号。 法定代表人：庞长军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡荟，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱云和，江苏同拓律师事务所律师。 被告：扬州佳美商业管理有限公司，住所在扬州市江都区新都路189号。 法定代表人：郑海燕，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙慰，江苏旭昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘燕，该公司员工。 原告江苏华江置业发展有限公司（以下简称华江公司）与被告扬州佳美商业管理有限公司（以下简称佳美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后。先依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华江公司的委托诉讼代理人蔡荟、被告佳美公司的委托诉讼代理人孙慰、刘燕到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告华江公司的委托诉讼代理人蔡荟、被告佳美公司的委托诉讼代理人孙慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华江公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金452.568万元。2、判令被告立即向原告支付违约金213.484万元（计算方式：依据协议第八条第二款约定，以2018年7月15日—2019年7月14日租赁年度应付租金的一半计取）。3、判令被告立即支付电费231813.04元。4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费及保险费。后诉讼请求第三项变更为要求被告支付水电费437940元。事实与理由：原告于2013年3月15日与乔庆莹签订了《房屋租赁协议》，因当时被告尚未注册，双方约定待被告注册后再就本协议签订主体重新进行确认。在被告注册后，该协议的实际履行主体为被告，协议载明：原告将华江润泽苑一期的商业、宾馆出租给被告进行经营活动；租期20年，暂定自2013年5月15日开始计算租期，原告同意将从原告交房之日起给被告225个日历天的装修时间，作为免租期，从免租期届满次日开始计算租金；首年度房屋租金为330万元、广场使用费和地下停车位租金费为50万元，共计380万元，首年度租金支付时间为免租期届满前一个月，最迟不超过免租期届满之日，以后年度租金支付时间为每满一年租期之日的前一个月一次性支付下一年度的租金，从免租期限届满之日起，房屋租金每两年递增一次，递增率为6%，递增基数为上一年度收取租金数额；租赁期间，被告自行承担经营中产生的各项税费，包括但不限于水、电、气的使用费等；若一方不履行本协议约定或法律规定的义务，且经另一方书面通知后仍不履行的，违约方应向守约方支付半年租金作为违约金。截止当前，被告仍拖欠租金共计452.568元，尚欠电费231813.04元（不含抄表数字）不予支付。2018年10月19日，经原告发函给被告催促尽快支付上述款项，但被告未予理睬，且拖欠原告租金至今。原告认为，被告违反租赁协议的约定，拖欠租金及相关款项的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，故诉请法院。 被告佳美公司辩称，1、佳美公司已经按照合同约定支付了租金，无须承担违约金。2、对于电费，佳美公司已支付2019年1月份的电费60573.37元，要求扣除上述已经缴纳的电费，目前佳美公司尚欠原告方电费381449.83元。需要说明的是乔庆莹是佳美公司成立之前代佳美公司与原告签订的房屋租赁合同，佳美公司成立后，对乔庆莹签订的合同予以认可。 本院经审理认定事实如下：案外人乔庆莹与原告华江公司于2013年3月15日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：乔庆莹承租原告所有的坐落于扬州市江都区新都路和润江路交界处的东南，商业部分为1-3层，约为4854.28平方米（已扣除物业用房120.02平方米、社区用房面积96.21平方米），宾馆部分为4-17层，约为7189平方米（以上两处面积含公摊，具体以房管局实测报告为准），房屋面积以房管局确认的实测量面积为准，交付的房屋为毛坯，装修由乔庆莹自行负责；租赁期限20年，暂定从交房时间2013年5月15日开始计算租期；原告同意从交房之日起给乔庆莹7个半月即225个日历天的装修时间作为免租期，从免租期届满次日开始计算租金，首年租金为330万元，支付时间为免租期届满前一个月，最迟不得超过免租期届满之日，一次性支付，以后年度租金在每满一年租期之日的前一个月一次性支付下一年度的租金；从免租期限届满之日起，房屋租金每两年递增一次，递增率为6%，递增基数为上一年度收取租金数额；附属设施：1、原告提供门前广场使用权，停车位50个，其中地下停车位不少于10个（具体位置双方交接时明确）给乔庆莹使用，乔庆莹缴纳广场使用费和地下停车位租赁费年50万元，该部分递增率、时间与房屋租金递增率、时间相同，该部分租金和上部房屋租金首年度共计380万元；2、原告建设的三层屋面广告位原告享有永久使用权，原告现在使用的售楼处，从免租期满之日起，原告使用三年，届时除社区经营性用房约46平方米（具体位置见附图，具体面积以房管局确认的实测量面积为准）以外的面积使用权交给乔庆莹，乔庆莹可自行设置门头和窗间广告，广告手续由乔庆莹自行办理并承担费用；租期期满后，乔庆莹不再续租或本协议在执行期内的任何形式解除或终止，除乔庆莹自购的可移动资产设备乔庆莹可自行处置外，乔庆莹自建的建筑物、构筑物及室内外装物应在保持现状的情况下无偿交给原告；原告有权按约定向乔庆莹收取租金，乔庆莹不得以自身资金不足、客源不足等理由拒付、缓付，每逾期一日，按日租金的1‰/天向原告支付逾期滞纳金，逾期超过一个月时原告有权单方解除本租赁协议，由乔庆莹按本协议承担违约责任（协议第六条第3款）；本协议生效后，如一方不履行本协议约定或法律规定的义务，且经另一方书面通知后仍不履行的，违约方应向守约方支付半年租金作为违约金，如造成守约方损失的，违约方应全额赔偿，本协议继续履行，但守约方有权选择解除本协议（协议第八条第2款）；在租赁期内，乔庆莹不按约定支付房屋租金、管理费、水电气费、物业费等费用，给原告造成经济损失的，由乔庆莹承担赔偿责任等内容。 被告于2013年9月6日成立，被告对乔庆莹签订的协议予以认可，该协议承租方实际为被告。被告免租期满之日为2014年7月15日，原告交付给被告地下停车位10个，地上停车位14个，后被告将地上2个停车位改为停车场岗亭及出入口。被告给付了原告第一年度、第二年度租金各380万元，第三年度租金380万元，第四年度租金400万元。原告认为第三年度和第四年度租金应在380万元基础上递增6%,应各为402.8万元，第五年度、第六年度租金在402.8万元基础上递增6%，应为426.968万元。 2016年8月12日被告发函给原告，请求房租支付方式采取分期收取、房租两年递增6%暂缓执行、物业费免征、归还售楼处的使用权以及进一步明确50个停车位。2016年8月15日原告对被告提出的售楼处使用权问题予以了复函，认为其将酒店三层变电室调整到地下室，被告酒店实际面积比协议面积大169.378平方米，售楼处建筑面积153.92平方米，社区用房面积107.03平方米，售楼处物业经营用房面积为73.13平方米，其应归还被告售楼处面积为80.79平方米使用权，提出以酒店三层增加的建筑面积置换售楼处80.79平方米租赁使用权。2018年10月19日原告向被告发出催款函，函中称：2018年8月原被告就酒店收购事宜未能达成一致，原告同意被告继续承租，通过协调满足被告如下条件：1、被告承租的物业，原售楼部物业经营性用房除外原告免费提供给被告使用；2、原三楼电房由原告腾迁出约200多平方免费提供给被告使用；3、原合同约定地上及地下车位计50个现同意满足被告经营所需。但截至2018年10月19日应当支付2018年7月15日至2019年7月15日租金452.568万元（含2017年欠原告房租25.6万元）被告至今未付，要求被告于2018年10月25日前付清租金452.568万元、水费26.182万元、房租利息43.45万元，合计522.2万元。后被告未给付，故原告诉至本院。 审理中，被告认为原告至今未交付50个车位，租金应按照330万元计算房租并计算递增部分，同时原告在2017年7月未交付售楼处，原告违约在先，导致其未支付剩余房租。而原告认为虽然交付给被告地下车位10个蓝牙，但尚有46个地下车位口头同意被告使用，地上车位除规划的14个外，还有空地可以供被告停车，被告可使用的车位已有58个，超过合同约定的车位数量；其已与被告达成口头协议，以酒店三层配电房置换售楼处，不应再向被告交付售楼处；后原告同意对2014年被告租赁时未交付的车位按照每个车位1万元的标准予以扣减。对于违约金标准，原告认为协议第六条第3款约定的标准太低，要求按照协议第八条第2款履行。而被告认为第八条第2款约定的标准太高，协议第六条第3款是特别条款，应要求按照此条款履行，如果法院认定适用协议第八条第2款，被告要求依法进行调整。2019年9月20日原被告共同对售楼处进行了测量，套内建筑面积为140平方米。根据原告提供的扬州市江都区龙川房地产测绘队测绘结果，售楼处含经营物管套内建筑面积71.68平方米。被告提供同地段租赁合同，证明售楼处房屋周边的租金价格。因被告已将至2019年6月21日的电费给付原告，故原告放弃要求被告给付电费的诉讼请求。另本院根据原告的财产保全申请，依法作出(2019)苏1012民初340号民事裁定书，裁定冻结扬州佳美商业管理有限公司银行存款695万元（企业基本账户除外）。经本院主持调解，因双方意见不一，致调解不成。 上述事实有原告提供的营业执照、被告工商信息档案、房屋租赁协议、沟通函、进账单、催款函、照片、交接单、一期地下车位租赁登记明细表、三层平面图、房产证、房产测量报告书、扬州市江都区住房和城乡建设局的证明、房屋现场测绘图纸、被告提供的照片、复函、租赁合同以及本院的测量记录、当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院认定合法有效，原被告应当按照合同的约定履行。关于租金问题，根据合同的约定，第一年度、第二年度房屋租金均为330万元，广场使用权和地下停车位租金均为50万元，且租金每两年递增一次，递增率为6%，故第三年度、第四年度房租均为349.8万元，广场使用权和地下停车位租金均为53万元，第五年度、第六年度房租均为370.788万元，广场使用权和地下停车位租金均为56.18万元。但由于原告交付的地下停车位10个、地上停车位仅14个，则广场使用权和地下停车位租金应扣减26万元，被告应缴纳广场使用权和地下停车位租金第一年度、第二年度24万元，第三年度、第四年度为25.44万元，第五年度为26.9664万元；同时原告未按照合同的约定在2017年7月14日之后向被告交付约定的售楼处面积68.32平方米（140平方米-71.68平方米），则68.32平方米的租金应予以扣除，考虑到该房屋为地上一层商铺，租金应按照同地段商铺租金计算，根据被告提供的租赁合同，该地段租金价位为每平方米1500元，自第四年度起房租应扣减102480元（68.32平方米×1500元/平方米），第四年度房租扣减后为339.552万元。故被告应给付原告的租金（房租加广场使用权和地下停车位租金）第一年度、第二年度均为354万元，第三年度为375.24万元，第四年度为364.992万元，第五年度为386.89152万元，即至2019年7月14日被告应缴纳给原告租金1835.12352万元，而被告实际交付1540万元，尚欠原告租金295.12352万元。虽然原告交付未能按照合同约定交付足额的车位和交付售楼处相应的面积，有违约行为，但原告未交付的车位、售楼处面积相对于被告所承租房屋的整体面积而言较小，不足以导致被告不履行原告已交付的房屋及广场使用权、车位的租金，故被告应给付原告上述尚欠租金295.12352万元，现拖延未付，已属违约。 关于原告主张要求被告承担违约金213.484万元的诉讼请求，原告要求按照合同第八条第二项计算违约金即违约方应向守约方支付半年租金作为违约金，而被告认为应按照合同第六条第三项计算违约金即每逾期一日按日租金的1‰/天支付逾期滞纳金，如果按照合同第八条第二项计算违约金明显过高，请求法院依法调整。本院认为合同第六条第三项约定的逾期给付租金的滞纳金，而不是约定的违约金，现原告主张的是违约金，则不适用合同第六条第三项的约定；被告未能足额缴纳第五年度的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。但鉴于双方约定的违约金数额较高，本院考虑到被告自第一年度至第四年度结余91.768元在原告处给予原告使用以及被告要求调整违约金等因素，根据公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，兼顾被告履约情况、当事人的过错等，酌定将违约金数额调整为以欠付租金295.12352万元为本金，自2018年6月15日（合同约定被告须提前一个月缴纳租金）至2019年10月14日判决之日、以逾期利息年利率6%上浮50%即年利率9%计算为35.4148万元。 综上，被告应给付租金295.12352万元、违约金35.4148万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告扬州佳美商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏华江置业发展有限公司租金295.12352万元； 二、被告扬州佳美商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏华江置业发展有限公司违约金35.4148万元； 三、驳回原告江苏华江置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费60046元由被告负担28796元，原告负担31250元，财产保全费5000元由被告负担。被告应负担的诉讼费已由原告垫付，被告在给付原告上述款项时一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账11×××5757）。 审 判 长  靳庆珍 人民陪审员  王永祥 人民陪审员  韩大军 二〇一九年十月十四日 法官 助理  史文静 书 记 员  于 敏