云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0324民初2067号原告：罗平汪泰物业服务有限公司，住所地云南省罗平县鲁布革大道中段。法定代表人：张雄，经理。委托诉讼代理人：高逾斌、徐家道，云南高逾斌律师事务所律师，特别授权代理。被告：颜路春，男，1986年1月22日出生，汉族，住云南省罗平县。委托诉讼代理人：陈改林、刘荣珍，云南罗发律师事务所律师，特别授权代理。第三人：罗平跃鑫房地产开发有限公司，住所地云南省罗平县九龙大道与文笔路交叉口。法定代表人：舒兴金。原告罗平汪泰物业服务有限公司与被告颜路春、第三人罗平跃鑫房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗平汪泰物业服务有限公司的诉讼代理人高逾斌、徐家道与被告颜路春及其诉讼代理人陈改林、刘荣珍到庭参加诉讼，第三人罗平跃鑫房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗平汪泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告颜路春支付原告2017年1月15日至2019年5月15日的物业服务费3812元、电梯维护费420元、二次加压费280元、垃圾清运费224元，及2017年3月1日至2019年5月1日的水电费3121元，合计7857元；2.2019年5月16日以后的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费在2019年12月31日之前交清，2020年以后在原告物业服务合同期限内所产生的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费由被告在每年的1月31日前交清；3.2019年5月份以后的水电费由被告在当月交清；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原告与罗平跃鑫房地产开发有限公司签订了《罗平九龙印象物业服务管理合同》，约定原告为罗平县九龙印象小区提供物业服务，并对服务事项、双方的权利义务和服务期限作了明确约定。合同签订后，原告及时进驻该小区提供了相关的物业服务。2016年2月1日，颜路春与原告签订《业主公约》，明确了业主的权利和义务。但是，被告自2017年1月15日起就没有依照《业主公约》交纳相关的物业费用。后经原告书面催收，被告仍拒不交纳，其行为已经构成违约并侵害了原告的合法权益。被告的物业面积为136.13㎡，所在楼层为9层，欠费时长28个月，所欠费用依次计算如下：1.物业服务费3812元（136.13㎡×1.00元/㎡/月×28月）；2.电梯运行维护费420元（15元/月×28月）；3.自来水二次加压费280元（10元/月×28月）；4.垃圾清运费224元（8元/月×28月）；5.26个月的水电费3121元（水费467.40元、电费2654.08元）。合计7857元。被告颜路春辩称，1.原告罗平汪泰物业服务有限公司与第三人罗平跃鑫房地产开发有限公司签订的物业服务合同对被告没有约束力，原告没有权利向被告收取费用，理由是：原告与被告没有依照物业管理条例第24条的规定通过招标的方式或者经过主管部门批准协议签订物业服务合同，并且该合同损害了业主的利益，违反了合同法第52条之规定，属于无效合同。2.原告对被告所在的小区提供的物业管理服务在通道、采光、消防、安保、绿化等方面存在严重瑕疵，因此原告要求支付的物业服务费用不能全部支付。3.原告要求被告从2017年1月15日开始支付物业费用没有依据，因为原告提供的收费备案证上载明原告可以收费的起始时间是2017年4月1日，相应，被告在接房时已经交纳的2016年1月1日到2017年1月1日的费用，属于违法收费，原告应该退还给被告；原告要求支付2019年5月16日之后的物业服务费及水电费没有事实依据和法律依据，要求支付2017年3月1日到2019年5月15日的水电费3121元也没有相应的依据，因为原告没有提供证据证明水电部门委托其代为收取水电费并且其已代被告交纳了此部分水电费。第三人罗平跃鑫房地产开发有限公司未到庭陈述，也未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告方提交的证据为：1原告的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2.《罗平九龙印象物业管理服务合同书》，证明原告为罗平县九龙印象小区提供物业服务管理，服务期限为10年，自2016年1月1日起至2026年1月2日止。3.《九龙印象业主公约》，证明被告从2016年2月1日起开始接受原告提供的物业管理服务，物业管理费等费用从2016年2月1日开始计收。4.罗平县发改局物业管理服务价格管理备案证，证明原告依法服务，依法收费。5.消防巡查、安保交接记录、电梯保养记录及15张履职照片，证明原告对九龙印象小区及其业主履行了相应的物业服务管理责任。6.收款收据一张，证明原告已向罗平县城市综合行政执法局交纳了九龙印象小区垃圾代运处置费。7.水电表抄表记录，证明被告已用水电的数量。8.催费通知单，证明原告已就被告所欠的物业各项费用进行了书面催收，但被告拒不交纳。经质证，被告方发表了以下质证意见：1.对证据1的“三性”没有意见。2.对证据2的“三性”均不认可，该合同约定的10年期限过长，合同签订时间是2016年1月1日，结合证据1中营业执照上原告成立的时间是2015年12月16日，可以说明原告是为九龙印象小区进行服务而专门成立的，也说明原告和第三人有恶意串通的嫌疑，并且物业服务已实际损害到九龙印象小区业主包括被告的利益，依照物业管理条例第24条和合同法第52条的规定，该合同是无效合同。3.证据3业主公约是建立在证据2的基础之上的，既然证据2无效，业主公约也就无效。4.对证据4的真实性、合法性没有意见，对关联性有异议，因为物业服务价格备案证显示原告从2017年4月1日开始才可以收取费用。5.对证据5的“三性”不予认可，巡查和安保记录是原告自己记录的，原告提供的服务与其提供的证据不相符，小区电子门至今都没有锁，一直是敞开的，消防也不合格。6.证据6只能证明原告交了垃圾清运费，但无法证实该费用是交纳九龙印象小区的费用，也无法证实是原告代被告交纳的。7.证据7是原告单方的行为，对其“三性”不予认可。8.证据8催费通知单被告没有收到，不能证明原告的证明目的。被告颜路春提交的证据为：1.被告的身份证复印件，证明被告的基本身份信息和诉讼主体资格。2.照片22张，证明原告提供的物业服务存在瑕疵，主要表现为：一是安保不到位，保安上班时间睡觉；二是安全通道经常被自行车、装修垃圾等堵塞；三是下水道人为堵塞后，物管公司不及时清理导致小区到处积水；四是采光通道经常有垃圾不清理，消防设施不完善，没有水管，电线裸露；五是小区绿化常年无人管理，导致杂草丛生；六是小区电子门常年不锁，监控室无人看守；七是主通道照明长期不亮；八是物业管理混乱，出现三家物管公司在小区。3.新闻信息一份，证明物业服务企业人员管理不到位，保安人员监守自盗，损害了业主的利益。4.照片4张及发票1张，证明被告车辆停在小区内受到人为损毁，由于小区物业管理不到位，以致其无法找到责任人，该损失应当由物管公司承担。5.原告的微信群信息记录两份，证明九龙印象小区在2019年9月21日停电导致部分业主在电梯内被困最长时间达到2小时，进一步证明原告服务不到位，甚至原告根本就不具备物业服务的基本能力。经质证，原告方发表了以下质证意见：1.对证据1的“三性”没有意见。2.对证据2中第1、2、4、5、6、7张照片的真实性没有意见，对其他照片真实性不予认可；其中第1、2张照片反映的是绿化问题，但绿化箱是开发商为了能够通过检查验收而临时放置在房屋周围的，开发商不让原告移除，责任不在原告。3.证据3新闻信息资料不全，该信息发布时间是5月16日，但是不知道准确年份，况且物管企业的保安是由保安公司派遣的，如果确实发生了盗窃，赔偿责任应该由保安公司承担。4.对证据4的真实性无法确认。5.对证据5聊天记录，其中提到人员被困两个小时是不客观的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1.原告方提交的证据2、证据3、证据4、证据6、证据7来源形式合法，经审查具有真实性，且与本案争议的待证事实具有关联性，本院予以采信；证据5是原告在提供物业过程中所作的记录或拍摄，被告虽否认其真实性却不能够提供充足证据予以反驳，但鉴于该证据不能全面反映原告的物业服务情况，本院予以部分采信；证据8不能确认已依法送达被告，其合法性不确定，不予采信。2.被告方提供的证据2和证据3来源形式合法，经本院审查部分反映了九龙印象小区物业服务的状况，具有真实性，与本案争议的待证事实存在关联性，本院予以部分采信；证据4不能够确认与本案争议的待证事实存在关联性，不予采信；证据5是罗平汪泰物业服务有限公司微信群部分成员发送的关于小区电梯停电的微信记录，这些内容属于证人证言，在没有经过原告确认且证人没有出庭作证的情形下，不予采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，原告罗平汪泰物业服务有限公司与第三人罗平跃鑫房地产开发有限公司签订《罗平九龙印象物业管理服务合同书》，约定：甲方（罗平跃鑫房地产开发有限公司）将罗平县九龙印象小区物业服务交给乙方（罗平汪泰物业服务有限公司）自主经营和管理；服务期限自2016年1月1日至2026年1月2日。2016年2月1日，被告颜路春作为九龙印象小区1栋9层04号房屋业主与原告签订《九龙印象业主公约》后，交纳了2016年1月1日至2017年1月1日的物业服务费。该公约约定：本公约对全体业主和使用人均具有约束力；业主有义务按规定交纳物业管理服务费；业主自交房之日起，每年1月份须按规定预交一年的物业管理费。2017年3月29日，原告关于九龙印象小区物业服务的价格经罗平县发展和改革局备案：一、物业服务费电梯房：1-14层为1.00元/平方米/月；15层以上（含15层）为1.05元/平方米/月。二、电梯运行维护费15.00元/户/月。三、自来水二次加压费10.00元/户/月。水费、电费、垃圾清运费属代收费，按政府定价收取，不得加价。被告颜路春的物业面积为136.13平方米，颜路春自2016年2月1日与原告签订业主公约并接受原告提供的物业服务后，因对原告的服务质量有异议而拒绝按收费标准交纳2017年1月15日至2019年5月15日的物业服务费3812元及电梯维护费420元、二次加压费280元、垃圾清运费224元。同时，被告以为其应交纳的水电费已由原告用其交纳的装修押金2000元进行抵扣，而未交纳2017年3月1日至2019年5月1的水电费3121元。另，原告提供的物业服务经本院核实确实存在瑕疵。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案原告罗平汪泰物业服务有限公司与第三人罗平跃鑫房地产开发有限公司签订的《罗平九龙印象物业管理服务合同书》对被告颜路春具有约束力，被告颜路春作为九龙印象小区房屋的业主，在接受了原告提供的物业服务后，应当根据物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费等相关费用。被告颜路春关于原告与第三人签订的前期物业服务合同没有依照物业管理条例第24条的规定经过招投标或者行政主管部门批准，是无效合同的辩解意见，因为物业管理条例第24条的规定是管理性规定，而非效力性规定，所以本院不予采信。本案中，鉴于原告提供的物业服务确有瑕疵，本院酌情减免30%的物业服务费，即被告应支付的2017年1月15日至2019年5月15日的物业服务费为2668.40元；至于原告主张的电梯维护费420元、二次加压费280元、垃圾清运费224元和2017年3月1日至2019年5月1的水电费3121元，被告应当全额支付。此外，由于将来产生的物业服务费等费用承担主体处于不确定状态，且原告要求被告颜路春支付2019年5月16日以后的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费和水电费金额不明确，故原告要求被告在2019年12月31日前付清2019年5月16日以后的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费，在每年的1月31日之前交清2020年以后在原告物业服务合同期限内所产生的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费以及2019年5月份以后的水电费由被告在当月交清的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告罗平汪泰物业服务有限公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，，判决如下：一、被告颜路春在本判决生效后10日内向原告罗平汪泰物业服务有限公司支付自2017年1月15日起至2019年5月15日止的物业服务费2668.40元、电梯维护费420元、二次加压费280元、垃圾清运费224元及2017年3月1日至2019年5月1的水电费3121元，合计6713.40元；二、驳回原告罗平汪泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告颜路春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  刘稳良人民陪审员  肖长海人民陪审员  赵联松二〇一九年十月八日书 记 员  李 璟