四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1303民初2376号 原告：赵晓静，女，汉族，1977年5月2日出生，住南充市高坪区。 原告：谢志豪，男，汉族，1998年7月1日出生，住南充市高坪区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地南充市高坪区吉顺街49号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：罗青松，男，汉族，1980年2月22日出生，住浙江省安吉县，系公司员工（特别授权）。 原告赵晓静、谢志豪与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵晓静、谢志豪及共同委托诉讼代理人邓伟杰，被告东城置业公司的委托诉讼代理人罗青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款（包括定金）309290.00元及相应利息（利率按年利率6%从2019年7月17日起算）和损失20000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月，原告与被告签订了《南充恒大悦龙台商品房认购书》，约定原告认购被告开发的南充恒大悦龙台C地块4幢2单元202号商品房，合同价款1237161.00元并分期付款。合同签订后，原告支付了10000元定金，截止2018年10月，原告共给付房款及定金309290.00元。后来发现，被告开发手续不全部具备，没有预售该房屋的资格，原告多次要求退款未果。为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请求依法裁判。庭审中，原告补充事实及理由：1、被告所受房屋地块已经抵押；2、没有为原告办理备案登记；3、主合同约定的付款期限不明。 被告在庭审中辩称，1、我们先后收到两份诉状，一份是2019年7月的，原告说没有钱按期付款，第二份是2019年8月5日的，说我们手续不全，没有预售资格，要求退款。2、我们在2018年3月19日已经取得商品房预售许可证，不存在手续不全，原告新增的事实说地块已抵押，这个不清楚，但地块抵押不影响合同的履行。3、关于没有办理备案登记，因为原告是分期付款，风险很大，在这种情况下，已经约定网签备案必须全部付清房款后才能备案。4、原告逾期未付款后，被告已进行了提示并依约发出了解除合同通知，退款时应当承担违约金等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年4月4日，原告赵晓静、谢志豪（乙方）与被告东城置业公司（甲方）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，其中主要约定是：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台C地块4幢2单元202号商品房，该房建筑面积128.62㎡（套内面积102.70㎡），单价9618.73元/㎡（按套内面积单价为12046.36元/㎡），总金额1237161元。1、乙方同意签订本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2、付款方式：分期付款。乙方须于2018年4月6日前支付首期房款113716元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月4日前付清61858元；于2018年10月4日前付清123716元；于2019年1月4日前付清371148元；于2019年4月4日前付清556723元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。3、乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。4、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任等。与此同时，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要约定为：1、商品房基本情况：该商品房为预售许可证（南高）房预售第201802022号下第4幢2单元2层2号，建筑面积128.62㎡（其中套内面积为102.70㎡）。2、抵押情况：该商品房的土地使用权抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行。3、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价12046.36元/㎡，总价款1237161元。4、付款方式及期限：分期付款（见附件四，即买受人于2018年4月6日前支付房价款123716元；于2018年7月4日前支付房价款61858元；于2018年10月4日前支付房价款123716元；于2019年1月4日前支付房价款371148元；于2019年4月4日前支付房价款556723元，亦即双方签订的商品房买卖合同补充协议的第二条）。5、逾期付款的处理：买受人未按合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（不作累加），⑴逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期应付款（采取分期付款的）指按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。6、预售合同登记备案：出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人可在房管部门查询相关信息，但双方商定，在未付清全部房款之前，出卖人不对合同予以备案登记。 上述认购书、商品房买卖合同签订后，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》及被告要求原告签署的《承诺函》。其中承诺函的内容为：本人以分期付款方式购买的南充恒大悦龙台一区4幢2单元2层2号商品房，本人承诺按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间支付每期购房款，若其中任一期购房款逾期支付超过30天未付，贵司有权单方解除合同，且没收本人所有已付房款作为违约金。本人同意贵司在本人全部房款付清后予以合同网签备案，且在全部付清前本人不以任何理由要求贵司提前备案。本承诺为不可撤销之承诺，自签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管。承诺人：赵晓静、谢志豪，承诺日期：（空白）。 同日，原告交纳了南充恒大悦龙台C地块4-2-202号房屋首付款123716元（含定金），被告向原告出具了《收款收据》，但未将商品房认购书、商品房买卖合同（预售）、补充协议等副本交与原告。 二、2018年7月4日、10月1日，原告又分别向被告交纳案涉房屋价款61858元、123716元，被告亦出具了《收款收据》，三次共计已交款309290元。至2019年1月4日原告按约第四次应交款时，因资金问题及知晓案涉房屋的土地已被抵押、商品房买卖合同未网签备案等交易的不安全性和恒大集团官网“无理由退房”的宣传后要求退房，被告认为原告违约，退房可以但应支付合同总价10%或者已付房款50%的违约金，原告认为显失公平且协商未果。 三、2019年1月3日、1月29日、4月5日，被告三次经邮政快递向原告发出《还款提示函》：要求原告按合同约定支付应付房款，并提示逾期超过合同约定支付期限180日内的，每日按未交房款的万分之一支付违约金，逾期超过180日的，我司有权解除合同并另行处理该房屋。上述还款提示函于同年1月8日、2月2日、4月5日经他人代收后原告未按约定支付余下房款。 四、2019年7月16日，被告经邮政快递向原告发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》：依据双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议，逾期超过180日仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除商品房买卖合同及补充协议，您需按已付房款的50%向我司支付违约金。……本通知到达贵方后，双方于2018年4月4日签订的商品房买卖合同及补充协议即行解除，收到通知后5日内来我司办理合同解除的善后事宜。该通知原告于同年7月18日签收。经质证，原告认可双方签订的商品房买卖合同于2019年7月17日解除，因此请求判令被告按应退未退的已交房款从解除之日起支付按年利率6%计算的利息。 五、2019年8月15日，因原告要求被告退还已交购房款未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。但在本案立案前的2019年7月4日民先调程序中，原告提供的民事起诉状诉讼请求为“请求解除原、被告双方签订的商品房认购书和商品房买卖合同，要求被告退还已付购房款309290元”，事实与理由诉称为“由于无力支付后续资金，向被告申请退房”。因原告在民先调程序中收到被告邮寄的解除合同通知并予以认可，原告在立案时遂变更了诉讼请求。审理中，本院多次调解无果。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、商品房预售许可证、认购书、商品房买卖合同、补充协议、承诺函、收款收据、“无理由退房”网页截图、还款提示函、解除商品房买卖合同通知、邮政快递投递详单等证据及庭审记录在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。就本案，被告东城置业公司对其开发的“南充恒大悦龙台C地块”项目取得商品房预售许可证后，与原告赵晓静、谢志豪签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当有效。在履行过程中，原告支付部分购房款309290元后，因资金问题及发现交易的不安全性等事由向被告提出退房，被告虽同意退房但对违约金的计算未能达成一致，属原告违约在先。此后，被告向原告发出《还款提示函》和《解除商品房买卖合同通知》，对解除合同原告未提出异议并认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，本院确认双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同于2019年7月18日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，对于违约金的计算，依据双方签订的认购书、商品房买卖合同、原告签署的承诺函、被告发出的解除合同通知，标准明显不同，其中承诺函和解除通知中有关违约责任的承担，违背了公平原则，故本院决定以《商品房买卖合同》主合同约定为准，即解除合同之日按照累计应付款的1%支付违约金9278.71元［（1237161元－309290元）×1%］，因此在原告承担违约责任后被告应当退还其已付购房款300011.29元（309290元－9278.71元）。关于原告请求的资金利息和损失，因未约定和未提供证据证实，本院不予支持。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，判决如下： 一、被告南充市东城置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告赵晓静、谢志豪已付购房款300011.29元； 二、驳回原告赵晓静、谢志豪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3120元，由原告赵晓静、谢志豪负担100元，被告南充市东城置业有限公司负担3020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  刘金权 二〇一九年十月十八日 书记员  刘谕栗