福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初4338号 原告（反诉被告）:陈金熙男，1981年9月19日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：郑起棠、谢梦诗，福建融成律师事务所律师。 反诉原告:福州鸿航市场管理有限公司，住所地：福州市仓山区齐安路769号利嘉海峡鞋城B2-26场地。 法定代表人：林樟，执行董事。 委托诉讼代理人：陆享民、黄凌志，福建宽达律师事务所律师。 被告:福建利嘉商业管理控股集团有限公司，住所地：福州市台江区后洲街道玉环路2号中亭街改造利民苑连体三层08号店面。 法定代表人：林运兴，总经理。 委托诉讼代理人：潘晓梅，公司职员。 原告（反诉被告）陈金熙与反诉原告福州鸿航市场管理有限公司（以下简称鸿航公司）、被告福建利嘉商业管理控股集团有限公司（以下简称利嘉集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，鸿航公司提出反诉，本院依法合并审理。陈金熙对鸿航公司提出撤诉申请，本院依法予以许可，对反诉继续进行审理。陈金熙委托诉讼代理人郑起棠、谢梦诗、鸿航公司委托诉讼代理人黄凌志、利嘉集团委托诉讼代理人潘晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈金熙向本院提出诉讼请求:1.解除陈金熙和利嘉集团双方签订的《利嘉海峡商业城租赁合同》；2.利嘉集团向陈金熙返还已交的履约保证金30112.4元，并赔偿装修、经营损失10000元；3.利嘉集团承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年11月16日，利嘉集团所属的利嘉商业城（仓山区盖山镇天水路北侧）委托鸿航公司与陈金熙签订了《利嘉海峡商业城租赁合同》约定：利嘉集团将国际商业城11馆地上一层×号房68.46平方米店面出租给陈金熙，租赁期为36个月其中免租13月（含三个月装修免租期），自店面交付之日起三个月为装修及免租期，月租金为每平方110元，履约保证金共计30112.4元；双方又对各方的违约做了详细的约定：甲方违反合同约定，致使乙方无法继续经营，经乙方三次书面通知而不改的，乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接损失。利嘉集团对利嘉商业城项目做了一些宣传，陈金熙签订合同，交付了履约保证金，接着就进场装修。因利嘉集团无法经营其商业城，陈金熙入场后，商场人迹罕至，门可罗雀，但利嘉集团只知道索取租金，整天调取其所谓的“陈金熙违约证据”，拒不履行其应尽的义务。陈金熙苦苦支撑了十几个月（十几个月整个批发商场几乎处于零营业状态），2019年4月陈金熙退出利嘉商业城。招商时，利嘉集团发布了“利嘉鸿航日杂食品批发城”广告宣传册，主要刊登了以下内容：1、（顺天时）福建唯一最大面积为十五万平米的自贸保税商场入驻利嘉.国际商业城，合作事项将展现福建自贸区福州片区的“溢出效应”直接受惠的商贸企业将达到数万家。2、（拥人和）2012年，福建省政府确定利嘉.国际商业城为海西首个千亿级全省最大一家国际商贸城，将其列为重点项目给予大力支持。3、（集人气）客户和游客、以及从业人员每天人流量将达十五万人。将来市场人山人海、川流不息决不是神话。4、（八大配套）利嘉.国际商业城坐拥物流中心、星级酒店、4D影院、美食城等全方位产业配套，打造千亿级专业市场集群，全面实现福州专业市场。5、（18大业态）商业面积120万平方米，日均人流量超15万人，汇聚国际商品展示交易中心（十五万平米的免税商场）、酒店用品交易中心及休闲美食中心、最大的对台贸易中心等多种业态。6、（万商期盼财富之城）利嘉.国际商业城汇聚现代化专业市场集群、国际名品城、商业配套区、是集商品批发、购物、旅游、休闲为一体的国际商贸平台。在网络和报纸上利嘉集团也作了与上述相似的广告：1、利嘉.国际商业城汇聚了两岸特色餐饮美食街、4D影院、真冰场、儿童游乐城等设施，为未来全方位国际化的商贸模式提供硬件支持，真正实现与国际接轨。2、利嘉.国际鸿航食品批发城是省市重点工程，紧靠南三环，紧临地铁3号、5号，尽享双地铁承接全城。3、将福建乃至全国各地美食汇聚在利嘉·国际鸿航食品批发城，不定期举办文化艺术节、啤酒节、美食节、赛事等主题活动，扩大夜色有效经济人群，拉动夜间经济消费，把利嘉.国际鸿航食品批发城塑造成全国知名的不夜城。利嘉集团对宣传的上述内容均无落实，造成无法经营利嘉·国际商业城、利嘉·国际鸿航食品批发城。陈金熙认为利嘉集团对利嘉·国际商业城、利嘉·国际鸿航食品批发城及相关设施、相关活动所作的说明和允诺，且说明与允诺是具体明确的，所作的说明和允诺对店面租赁合同的订立和租金的确定有重大影响，其内容符合要约的规定，利嘉集团未落实宣传的内容即未履行义务，其构成违约，应承担违约责任。 利嘉集团辩称,本案与其没有任何关系,利嘉海峡商业城租赁合同是陈金熙与鸿航公司签订的,且合同所述产权人为利嘉集团是毫无根据的。 鸿航公司向本院提出反诉请求:1.确认鸿航公司、陈金熙于2017年11月16日签订的《利嘉海峡商业城租赁合同》（以下简称“合同”）于2019年5月12日解除；2.陈金熙向鸿航公司支付拖欠的租金人民币36674元（自2018年11月16日-2018年12月15日，以及2019年1月16日起至2019年5月12日止，计4.87个月，租金7530.6/月）；3.陈金熙立即将租赁房产交还鸿航公司，并向鸿航公司支付占用期间的租金（按租金7530.6元/月的标准，从2019年5月13日起计至租赁房产交还给原告之日止）；4.陈金熙向鸿航公司支付逾期支付租金的违约金（从2018年11月16日起，以每月应缴纳7530.6租金为基数（合同解除前免租期间租金每月0元计），按日万分之五的标准，自2018年11月16日起按月分别计算至款项全部还清之日）；5.陈金熙向鸿航公司支付违约金人民币30122.4元，履约保证金用于冲抵违约金不予返还；6.陈金熙补缴免租期的租金97897.8元（13个月×7530.6元/月）和优惠的物业服务费差价7340元[6元/平方米/月×68.46平方米×17.87个月（2017年11月16日计至2019年5月12日）]；7.陈金熙向鸿航公司支付物业费（自2017年11月16日起计至2019年5月12日，按9元/平方米/月×68.46平方米×17.87个月，共11010元；自2019年5月12日起，起按15元/月/平方米计至商铺交还原告之日）；8.陈金熙承担本案的律师费10704元；9.由陈金熙承担本案诉讼费、公告费、保全费。事实和理由：2017年11月16日，反诉原、被告双方签订了《利嘉海峡商业城租赁合同》（以下简称“合同”），约定由陈金熙向鸿航公司承租位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城11馆地上一层×号房产，初始基础月租金为7530.6元（110元/㎡×68.46㎡），物业服务费为15元/平方米/月，优惠后的物业服务费为9元/平方米/月，租期为36个月（2017年11月16日至2020年11月16日），其中免租期为13个月，在第13个月第一天收取租金，按月支付。即陈金熙应从2018年11月17日开始支付租金。合同约定陈金熙逾期缴纳租金及各项约定或法定费用的，从逾期之日起按应缴纳费用的日万分之五向鸿航公司支付违约金。陈金熙应向鸿航公司支付4个基础月租金额作为履约保证金，计人民币30122.4元。合同还约定陈金熙逾期支付租金、水费、电费、物业服务费或其他费用达30日的，鸿航公司有权解除合同，收回房产，陈金熙应全额向鸿航公司补交免租期的租金和优惠的物业服务费差价，履约保证金作为惩罚性违约金不予返还，陈金熙应当在接到鸿航公司解除合同通知后5日内腾空返还房产，租金结算到该房产交还之日，陈金熙未按约定将该房产腾空交还鸿航公司的，每逾期一天，按租金计付房屋占用费。因陈金熙违约导致鸿航公司向法院起诉的，则由陈金熙承担鸿航公司因此而支出的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费）。鸿航公司就合同的任何通知按陈金熙确认的通讯地址以邮件寄出后三日视为送达。按合同约定，陈金熙应当在2018年11月17日开始支付租金给鸿航公司，但陈金熙并未按约定付租，鸿航公司于2019年1月30日通过律师发函催告，陈金熙仍拒绝支付,无奈之下，鸿航公司于2019年5月9日向陈金熙发出《解除合同通知函》。 陈金熙对鸿航公司的反诉辩称，利嘉集团否认是利嘉国际商业城的产权人，也没有授权给鸿航公司，但鸿航公司与陈金熙签订的租赁合同第一条明确显示甲方经产权人利嘉集团授权，但利嘉集团否认是产权人，可以说明鸿航公司既不是产权人也未经授权，对反诉是不适格，也说明鸿航公司与陈金熙签订的合同是欺诈，应属于无效合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈金熙提交的利嘉海峡商业城租赁合同、（2019）闽证内字第×号公证书、（2019）闽证内字第×号公证书、（2019）闽证内字第×号公证书及现场录像资料、（2019）闽证内字第×号公证书及现场录像资料，利嘉集团对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。《利嘉•国际商业城》宣传册、《15万平方米自贸区保税商场入驻利嘉•国际商业城》宣传册、《利嘉•鸿航日杂食品批发城》宣传册、《利嘉•鸿航食品城》简介、整改通知、合同解除通知，经原件核对，本院对其真实性予以确认。鸿航公司提交的律师函、快递单、快递签收查询、解除合同通知函、快递单、快递签收查询单、律师费发票、转账凭证，陈金熙对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。建设规划许可证、经营产所确认函、首次登记通知书，经原件核对，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月16日,鸿航公司与陈金熙双方签订了《利嘉海峡商业城租赁合同》，约定由陈金熙向鸿航公司承租坐落于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城11#馆地上一层×号房产，该房产之建筑面积68.46平方米，初始基础月租金为110元/平方米；物业服务费按租赁面积以每月15元/平方米的标准并在36月内以每月9元/平方米优惠标准执行；租期为36个月，租金从2017年11月16日起算，免租期为13个月，第13个月第一天收取租金，陈金熙逾期交纳租金及各项约定或法定费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的万分之五向鸿航公司支付违约金；陈金熙应向鸿航公司支付相当于四个基础月租金额的履约保证金，共计30122.4元；陈金熙逾期支付租金、水费、电费、物业服务费或其他费用达30日的，鸿航公司有权单方解除合同，收回房产，陈金熙应全额向鸿航公司补交免租期的租金和优惠的物业服务费差价，履约保证金不予退还，作为惩罚性违约金全部支付给鸿航公司；陈金熙应在接到鸿航公司解除合同通知后五日内腾空返还房产，租金及其他费用结算到该房产交还之日；若因陈金熙违约导致鸿航公司提起诉讼，则由陈金熙承担鸿航公司因此而支出的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；任何一方就本合同发给另一方的任何通知须以书面形式进行，如以邮件等形式送达，则以邮件寄出后三日视为已送达。2019年1月30日，鸿航公司按合同确认的通讯送达地址向陈金熙发出《律师函》，要求陈金熙在收函3日内交清租金、水费、电费、物业服务费等费用。2019年5月9日，鸿航公司按合同确认的通讯送达地址向陈金熙发出《解除合同通知函》。2019年5月20日，陈金熙按合同确认的通讯送达地址向鸿航公司发函，告知租赁合同已依约解除，已腾空并返还房产。 另查明，陈金熙向鸿航公司支付了履约保证金30122.4元。鸿航公司委托福建宽达律师事务所律师代理本案诉讼，花费律师费10704元。 再查明，2014年8月26日，福州市城乡规划局颁发《建设工程规划许可证》，建设单位为利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉商贸公司），建设项目名称为利嘉海峡商业城（一、二区）9#11#12#馆。2017年8月28日，福州市不动产登记和交易中心向利嘉商贸公司发出《首次登记通知书》，附表记载11#馆地上一层×号房产建筑面积为68.49平方米。2017年3月28日，利嘉商贸公司向鸿航公司出具《经营产所确认函》，确认包含11#馆地上一层×号在内的房产共163间已出租给鸿航公司，同意鸿航公司以转租等方式经营该房产，由鸿航公司承担因经营该房产而产生的全部风险责任。 本院认为,鸿航公司与陈金熙就涉案房产签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合同合法有效,双方当事人均应按约履行。对于鸿航公司要求确认双方之间的房屋租赁合同关系于2019年5月12日解除的请求。本院认为,陈金熙至今未付租金,鸿航公司以陈金熙逾期支付租金超过30日为由向陈金熙发送解除函要求解除房产租赁合同,于约有据。本院依约确认解除合同通知函寄出后三日视为送达，相关房产租赁合同于2019年5月12日解除。鸿航公司主张陈金熙支付的履约保证金30122.4元作为违约金不予返还，符合合同约定，本院予以支持。 对于鸿航公司要求陈金熙立即将租赁房产交还并支付占用期间的租金的请求,本院认为,陈金熙在鸿航公司发函解除合同不久，即于2019年5月20日回函告知已经腾房事宜，鸿航公司理应及时行使收房权利。庭审过程中，陈金熙亦确认其在发送腾房告知函前已主动搬离，故鸿航公司可以自行收回闲置的房产，其应当承担怠于收房导致损失扩大的责任，鸿航公司不应就陈金熙腾房告知函送达之日即2019年5月23日之后再主张占用费。陈金熙逾期支付租金构成违约，其应依约在鸿航公司诉请的租金标准范围内支付2017年11月16日至2019年5月23日期间的租金、占用费137282.84元（7530.6元/月×18.23个月），并以月租金7530.6元为基数，按日万分之五的标准，承担逾期支付2018年11月16日至2019年5月12日期间免租期之外租金的违约金。关于鸿航公司主张物业服务费的请求，合同约定陈金熙逾期支付租金构成违约的情况下，陈金熙应向鸿航公司补交物业服务费差价，而陈金熙在租赁期间未按优惠标准支付物业服务费，故其实际应当在鸿航公司诉请的物业服务费标准范围支付2017年11月16日至2019年5月12日期间的物业服务费18381.51元（每月15元/平方米×68.46平方米×17.9个月）。鸿航公司以合同约定的其他费用结算到该房产交还之日为据，主张物业服务费计至房产交还之日，但其他费用属于约定不明，鸿航公司作为提供合同的一方应对此承担不利后果，且在合同无特别约定的情况下，物业服务费不是承租人的必然义务，故鸿航公司主张合同解除之后的物业费服务费，并无依据，本院不予支持。关于鸿航公司诉请陈金熙承担律师费10704元，符合合同相关约定，本院予以支持。 陈金熙诉请解除其与利嘉集团签订的租赁合同，并要求利嘉集团返还履约保证金、赔偿损失，但在案证据表明利嘉集团不是涉讼房产的权利人，鸿航公司经利嘉商贸公司同意进转租，陈金熙向鸿航公司签订租赁合同并支付履约保证金，故陈金熙向利嘉集团主张前述诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、确认福州鸿航市场管理有限公司与陈金熙于2017年11月16日签订的《利嘉海峡商业城租赁合同》于2019年5月12日解除； 二、陈金熙于本判决生效之日起十日内支付福州鸿航市场管理有限公司租金、占用费137282.84元、物业服务费18381.51元、律师费10704元； 三、陈金熙于本判决生效之日起十日内向福州鸿航市场管理有限公司支付违约金（以2018年11月16日至2019年5月12日期间免租期之外应付的月租金7530.6元为基数，按日万分之五的标准，从2018年11月16日起分别计算至款项还清之日止）； 四、陈金熙已支付的履约保证金30122.4元不予退还，作为违约金支付福州鸿航市场管理有限公司； 五、驳回陈金熙的诉讼请求； 六、驳回福州鸿航市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5350元,由陈金熙负担;反诉案件受理费2675元，由陈金熙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  陈曜辉 审判员  陈家挺 审判员  吴灵婧 二〇一九年十月十日 书记员  王雨祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。