杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初6651号 原告：杭州君栖企业服务有限公司，统一社会信用代码91330109MA2B0GHH10，住所地杭州市萧山区北干街道建设一路1号中栋国际银座1幢北干科创园1004-10室。 法定代表人：冯益柱，总经理。 委托诉讼代理人：贾启航，浙江王建军律师事务所律师。 被告：杭州辉达飞信息科技有限公司，统一社会信用代码91330109MA28WHN13A，住所地杭州市萧山区北干街道建设一路1号中栋国际银座1幢1209A室。 法定代表人：许洪达，执行董事。 原告杭州君栖企业服务有限公司（以下简称“君栖公司”）诉被告杭州辉达飞信息科技有限公司（以下简称“辉达飞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告辉达飞公司以其他方式无法送达，本案于同年5月14日转为普通程序，并依法组成合议庭于同年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾启航到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告君栖公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同关系；2.被告支付原告至解除之日止的房屋租金，暂计250696.6元；3.被告支付原告自解除之日起至实际腾房交付之日止的占有使用费；4.被告支付原告违约金100000元；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更其诉请，现要求：1.确认原、被告之间的租赁合同已于2019年3月31日解除；2.被告支付原告自2017年7月1日起至2019年3月31日止的房屋租金213913.88元（分段计算方式：2017年7月1日至2018年4月30日，1.5元／平方米／天×223平方米×304天＝101688元；2018年5月1日至2018年6月30日，1.5元／平方米／天×214平方米×61天＝19581元；2018年7月1日至2019年3月31日，1.58元／平方米／天×214平方米×274天＝92644.88元，三项合计213913.88元）；3.被告支付原告违约金100000元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：北干街道科技创新园是由杭州市萧山区人民政府北干街道办事处（以下简称“北干街道办事处”）创办的政府性科创园区，先后委托杭州萧山北干科创园管理有限公司（以下简称“科创园公司”）和原告负责园区的运营管理。2017年6月30日，辉达飞公司租赁了位于杭州市萧山区的房屋（以下简称“案涉房屋”），该房屋隶属园区，面积223平方米，租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日。2019年1月，原告与科创园公司签订了《债权转让协议》一份，约定科创园公司与辉达飞公司之间的《房屋租赁合同》项下的全部债权及与此转让债权相关的其他权利全部转让给原告，在《债权转让协议》见证单位处，北干街道办事处亦盖章确认。2019年1月21日，就前述债权转让事实，原告以通知书的形式送达辉达飞公司。根据案涉租赁合同第三条的约定计算可知，辉达飞公司欠付的房屋租金已达250696.6元。至于违约金100000元，与案涉房屋十个月的租金价值相近，计算依据为案涉租赁合同第十五条“违约责任：如有一方未按上述合同条款规定履行的，则应支付对方违约金100000元”，实际损失包括腾退房屋的费用、清理现场费用、律师费及其他财务上的支出等。另，被告曾向原告提交了退租申请，要求在2019年3月31日离开案涉房屋，原告同意以此计算退租时间，双方租赁合同解除。被告的上述行为已经严重侵害了原告的合法权益，故起诉请求支持原告变更后的诉讼请求。 被告未作答辩，亦未提供证据。 经审查，本院认定以下事实：案涉房屋系案外人浙江中栋控股集团有限公司（以下简称“中栋公司”）所有。2014年4月29日，中栋公司（甲方）与北干街道办事处（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租包括案涉房屋在内的中栋国际银座1幢第9层及以上共12层写字楼，用于创办“北干街道科技创新园”，租赁期限五年，自2014年7月1日至2019年6月30日。第十一条“出租方与承租方的变更”约定：“……2、租赁期间，乙方有权将目标房产部分或全部转租给第三方（指入驻企业）使用”。此外，合同还就终止及违约责任等事项进行了约定。之后，北干街道办事处就北干科创园的运营管理事宜委托案外人科创园公司进行，委托期限自2014年7月1日起至2017年12月31日止。2017年6月30日，科创园公司、君栖公司作为甲方分别与乙方辉达飞公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方作为出租人将案涉房屋租赁给乙方，建筑面积223平方米，租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止。第三条“租金和租金缴纳期限与方式”约定，（一）租金：按甲方统一标准，即自2014年7月1日起，每12个月为一个租赁年度。第一年（即2014年7月1日至2015年6月30日）的租金为1.3元／平方米／天（含税，下同），以后每租赁年度的租金分别按上年的5%递增。一个租赁年度涉及两个租金标准的，则分别计算相加。（二）租金缴纳期限与方式：1、本合同签订生效后，若乙方按时（入驻满一年后首批）被萧山区科技创新园建设工作领导小组办公室认定为科技型中小微企业的，根据北干党（2014）47号文件规定的房租补贴政策，免缴2017年7月1日至2019年6月30日的期间的租金……2、如乙方第一次没有被认定为科创企业的，则须按本合同第三条第（一）款的规定向甲方缴纳租金，缴纳时间为认定工作结束后十五天内……。第四条约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方缴纳保证金10000元。第十五条“违约责任”约定，如有一方未按上述合同条款规定履行的，则应支付对方违约金100000元。同时，合同就租赁房屋用途、安全管理、解除条件等内容进行了约定。2018年1月31日，北干街道办事处出具《通知》一份，载明“北干科创园各企业：北干科创园……原委托科创园公司负责运营管理，双方之间的委托期限已经届满，现委托君栖公司负责北干科创园后续的运营管理。……科创园内各企业与科创园公司签订的《房屋租赁合同》需要变更合同主体（其余合同条款和内容不变），即将原甲方科创园公司变更为君栖公司……”。后，君栖公司作为甲方与乙方辉达飞公司签订《房屋租赁补充合同》，约定乙方于2018年4月30日退还案涉房屋，向甲方租赁位于杭州市萧山区，建筑面积214平方米，租赁期限自2018年5月1日起至2019年6月30日。该房屋享受政策与《房屋租赁合同》同步，……如乙方未被认定或参加认定的，则按《房屋租赁合同》和本补充合同的内容分别计算应承担的房屋租金。2019年1月15日，科创园公司（甲方）与君栖公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定鉴于甲方在运营管理期间与包括本案被告辉达飞公司在内的六家公司分别签订《房屋租赁合同》，但租金均未收取。甲方拟将上述6份《房屋租赁合同》项下的全部债权（以下简称“目标债权”）及与此转让债权相关的其他权利一并转让给乙方，乙方拟受让上述债权。甲方和乙方经过友好协商，在平等、自愿的基础上达成如下协议，以资信守：一、现甲方将上述“目标债权”转让给乙方，乙方同意受让上述债权。二、甲方将上述6份《房屋租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给乙方，乙方同意受让……。之后，原告以在案涉房屋张贴“债权转让通知书”的形式将上述债权转让内容向被告方通知。2019年3月，被告向原告提交退租申请书一份，载明“杭州君栖企业服务有限公司：我是杭州辉达飞信息科技有限公司负责人，我公司因实际经营需要，现向北干科创园申请在2019年3月31日退租现有场地”，并在落款处加盖公司印章。另，因案涉房屋租赁，被告已支付保证金10000元。后被告未被认定为科技型中小微企业，案涉房屋租金至今未付。因案涉争议，原告遂起诉来院。 以上事实有原告方提供的通知、《房屋租赁合同》、《债权转让协议》、认定通知、债权转让通知书及送达照片，以及原告方于庭审中的陈述等予以证实。 本院认为，关于本案诉讼主体，原告与案外人科创园公司之间的《债权转让协议》，系双方在自愿、平等的基础上签订，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，且已向债务人即辉达飞公司进行有效通知，故该《债权转让协议》的效力及于辉达飞公司，债权转让行为成立，原告对于该部分债权具有诉讼主体资格。关于合同效力及违约情形，案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案中，原告已履行交房义务，而辉达飞公司至今未按约履行支付租金义务，已构成根本违约。另，案涉租赁合同于2019年6月30日到期，且辉达飞公司实际已于2019年3月31日退租，原告对于该事实亦无异议，故予以确认，且对原告关于确认案涉合同解除的诉请予以支持。关于应付款项，其中租金部分，原告主张自2017年7月1日起至2019年3月31日的租金计213913.88元，具有合同及法律依据，故予以支持。另，因案涉房屋租赁事宜，被告已支付保证金10000元，且原告同意将该款项抵扣被告应负担部分，故本院在租金中予以扣除，综上，被告尚应支付原告租金203913.88元。就违约金部分，原告依据案涉合同关于“如有一方未按上述合同条款规定履行的，则应支付对方违约金100000元”的约定主张违约金，现其未就损失部分提供证据证实，且庭审中原告方就法院对违约金予以酌情调整无异议。基于此，结合原告自认2019年5月14日为辉达飞公司腾房日，以及原告实际损失及违约情形等因素，本院酌情确定参照三个月租金计算违约金为30431元，故对原告该项诉请中的合理部分予以支持，其余部分不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为自行放弃抗辩权利，本院依据查明的事实依法缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认杭州君栖企业服务有限公司与杭州辉达飞信息科技有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2019年3月31日解除； 二、杭州辉达飞信息科技有限公司于本判决生效后十日内支付杭州君栖企业服务有限公司租金203913.88元； 三、杭州辉达飞信息科技有限公司赔偿杭州君栖企业服务有限公司违约金30431元； 四、驳回杭州君栖企业服务有限公司的其余诉讼请求。 如杭州辉达飞信息科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6008元，由杭州君栖企业服务有限公司负担1525元，由杭州辉达飞信息科技有限公司负担4483元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  郑卜训 人民陪审员  瞿 萍 人民陪审员  包力松 二〇一九年十月二十一日 法官助理王知飞 书记员富美芳