山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3931号上诉人（原审原告）：烟台金龙腾飞房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区黄务杜家疃东街60号。法定代表人：于学聪，总经理。委托诉讼代理人：姜危晴，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台友钢金属材料有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区幸福南路3号。法定代表人：董利华，总经理。委托诉讼代理人：姜厚光，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王少峰，男，该公司工作人员。被上诉人（原审第三人）：烟台创鼎商贸有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区只楚路122号E区31号。法定代表人：王松春，经理。被上诉人（原审第三人）：王松春，男，1974年3月18日出生，汉族，住江苏省兴化市。被上诉人（原审第三人）：董进玲，女，1984年5月11日出生，汉族，住山东省海阳市。上诉人烟台金龙腾飞房地产开发有限公司（以下简称金龙腾飞公司）因与被上诉人烟台友钢金属材料有限公司（以下简称友钢公司）、烟台创鼎商贸有限公司（以下简称创鼎公司）、王松春、董进玲执行异议之诉一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。金龙腾飞公司的委托诉讼代理人姜危晴、曲成功，友钢公司的委托诉讼代理人王少峰参加诉讼。创鼎公司、王松春、董进玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金龙腾飞公司上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初2736号民事判决，改判确认烟台市芝罘区富景佳园39号楼2单元1502、1503、1301号房屋所有权归金龙腾飞公司所有，解除对上述房屋的查封；2、一、二审诉讼费用由友钢公司、创鼎公司、王松春、董进玲承担。事实和理由：烟台市芝罘区富景佳园39号楼2单元1502、1503、1301号房屋所有权归金龙腾飞公司所有，应依法解除对上述房屋的查封措施，停止执行。第一，商品房网签合同备案只是对商品房预售合同的行政监管行为，并不具备物权效力，同时，网签合同备案应具备相应附件才能产生相应法律效力，而涉案房屋并不具备，因此涉案网签合同备案并不发生相应法律效力。涉案房屋只是办理了商品房网签合同备案，并未办理预告登记。根据《城市商品房预售管理办法》第十条可以看出，商品房网签合同备案是房地产管理部门出于行政管理的目的，系行政管理的范畴，并不具有物权或准物权的排他性。同时，该局《商品房买卖合同》登记备案回执中明确载明，该回执同时需要有《山东省烟台市房地产企业预收款收据》及《商品房预售资金收存通知单》作为登记备案回执单的必备附件。一审法院在审理中认为商品房网签合同备案具有排他性是将备案登记与预告登记混同，属于事实认定错误。同时，一审法院在未查明涉案房屋备案是否具备相应的必备附件就认定网签合同备案登记成立，属于事实认定不清。第二，金龙腾飞公司与王松春、董进玲并不存在商品房买卖合同关系，王松春、董进玲未与金龙腾飞公司签订《商品房买卖合同》，亦未交纳房款，涉案房屋归金龙腾飞公司所有。首先，涉案房屋系由金龙腾飞公司开发建设，并委托烟台合众思联房地产经纪有限公司（以下简称合众公司）代理销售。涉案房屋网签合同备案后，王松春、董进玲并未与金龙腾飞公司签订正式《商品房买卖合同》，也未向金龙腾飞公司交纳相应的房款，金龙腾飞公司与王松春、董进玲并不存在真实的商品房买卖合同关系。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。友钢公司主张涉案房屋系王松春、董进玲所购买，一审庭审中友钢公司提交了房款收据，但收款收据并没有注明付款方式、财务人员签字等要件内容，金龙腾飞公司对该证据提出异议。同时为了保证公司财务管理的资金安全，财务印章由公司财务部门统一管理，一个公司不可能存在使用多枚财务印章的情况，而友钢公司提交收据上的印章与金龙腾飞公司备案的财务印章明显不符，从而可以认定友钢公司提交的收据印章为虚假的。一审法院在没有其他付款证据证明情况下认定王松春、董进玲支付了全部房款，属于事实认定不清，证据不足的情形。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，只有是被执行人购买的支付全部价款，并且实际占有的房产才可以查封执行，而王松春、董进玲对于涉案房屋并未签订《商品房买卖合同》，亦未支付房款，同时，涉案房屋现仍归金龙腾飞公司所控制，王松春、董进玲并未实际占有涉案房屋。因此该房屋不符合上述可以查封的规定内容，不应进行查封。第三，在一审庭审中，金龙腾飞公司已向一审法院提出对印章的鉴定申请，而一审法院并未对相关印章选定鉴定机构进行鉴定。一审法院在未进行鉴定的情况下就认定王松春、董进玲的买卖合同成立，房款已全部支付，一审法院属于程序存在违法，事实认定不清。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，法律适用错误，程序违法，请二审法院撤销一审判决，依法予以改判。友钢公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。创鼎公司未到庭，亦未提交书面答辩状。王松春未到庭，亦未提交书面答辩状。董进玲未到庭，亦未提交书面答辩状。金龙腾飞公司向一审法院起诉请求：依法确认坐落于烟台市芝罘区房屋所有权归金龙腾飞公司，并依法解除对上述房屋的查封、停止对上述房屋的执行。一审法院认定事实：友钢公司与创鼎公司、王松春、董进玲买卖合同纠纷一案，一审法院于2013年5月10日以（2013）芝商初字377号民事判决书判决，创鼎公司于判决生效之日起10日内偿付友钢公司货款900000元、案件受理费12800元，由王松春、董进玲承担连带清偿责任。上述判决生效后，因创鼎公司、王松春、董进玲未履行判决书确定的给付义务，友钢公司遂申请强制执行，一审法院于2013年7月29日立案执行。同年8月6日，一审法院以（2013）芝执字第1456号执行裁定书裁定查封了坐落于烟台市芝罘区房屋。2015年7月21日，一审法院又以（2013）芝执字第1456-1号执行裁定书续封了上述房屋，查封、续封裁定和协执通知书均送达给了金龙腾飞公司。2016年10月20日，金龙腾飞公司对查封的上述房产向一审法院提出书面执行异议。在2013年10月9日向金龙腾飞公司送达查封涉案房产裁定书和协执通知书时，一审法院对金龙腾飞公司的销售经理李阳制作了执行调查笔录，笔录中李阳明确表示：涉案三套房屋系因其公司欠付王松春、董进玲的货款而抵顶给了其二人，且已办理了预登记手续，目前尚未交付给王松春、董进玲，约2014年10月能交付。听证时，友钢公司提供了三份金龙腾飞公司与王松春、董进玲签订的涉案三套房屋的《商品房买卖合同》复印件，称系王松春、董进玲向其提供的。三份合同均系标准的制式合同，合同中均约定一次性付清房款。2017年3月23日，一审法院以（2016）鲁0602执异16号执行裁定书驳回金龙腾飞公司的执行异议请求。裁定认定：按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封。办理商品房网签或预登记的前提是开发商与客户应签订商品房买卖合同，通过案外人销售经理李阳的以涉案房产抵债的陈述与友钢公司提供的相应证据相互佐证，尤其是涉案房产在不动产登记部门办理了买卖商品房预登记手续，可以判断，王松春、董进玲与金龙腾飞公司之间通过以房抵债的形式，全额购买了金龙腾飞公司的涉案房产，一审法院对涉案房产的查封并无不当，金龙腾飞公司的异议不能成立。金龙腾飞公司不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。诉讼中，一审法院向烟台市不动产交易中心查询，查询结果如下：一、涉案富景佳园39号楼2单元1502号、1503号房屋的房屋网签合同备案于董进玲名下，涉案富景佳园39号楼2单元1301号房屋的房屋网签合同备案于王松春名下；二、涉案三套房屋未办理初始登记，亦未办理商品房预告登记手续；三、办理合同网签备案的一般流程为，由开发商在网上自行填写房号、价格、房主等信息，再将上述信息网上传送至烟台市住房和城乡建设局房产交易合同备案系统，形成合同编号后，再由开发商自行打印合同与业主签约，待办理不动产权属证书时再向不动产登记部门提交合同原件；四、涉案三套房屋在该中心处未留存合同原件，在房产交易合同备案系统内的合同上落款时间为2013年1月11日，但并无金龙腾飞公司与王松春、董进玲的签字盖章。对此，友钢公司主张，王松春称欠他钱的人要用房抵顶欠款，友钢公司就和王松春、董进玲一起去了富景佳园的售楼处办理手续，当时售楼处工作人员拿出了内容已填写完毕但未加盖印章的三份合同，王松春和董进玲签完字后售楼处工作人员当场加盖了印章并出具了收据，友钢公司当场还把三份合同拍了照片，王松春和董进玲就拿着合同走了；网签备案如何办理的不清楚，但既然已经办理网签，王松春和董进玲通过抵顶工程款的方式交纳了房款，涉案三套房屋所有权已转移至王松春、董进玲名下。为此，友钢公司提交了落款时间为2013年1月17日、无合同编号的董进玲与金龙腾飞公司就富景佳园39号楼2单元1502号、1503号签订的《商品房买卖合同》原件2份，落款时间为2013年1月17日、编号分别为2371951和2371953的收款收据原件2张，金龙腾飞公司与王松春就富景佳园39号楼2单元1301号房屋签订的《商品房买卖合同》复印件1份以及2013年10月一审法院对李阳所作调查笔录1份佐证。金龙腾飞公司对上述证据的真实性均不认可，质证称：一、富景佳园项目系其委托合众公司代理销售，销售流程为合众公司持有办理网签手续的U盾，负责与业主办理网签手续后打印出有网签备案编号的合同，再申请金龙腾飞公司在合同上盖章，但房款收据和发票都是金龙腾飞公司开具。涉案三套房屋是合众公司完成网签手续，但如何完成的不清楚;后又称不清楚是谁办理的网签手续。二、董进玲、王松春并未与金龙腾飞公司签订商品房买卖合同，也没有实际缴纳房款；友钢公司提交的合同与收据上加盖的合同专用章和财务专用章并非金龙腾飞公司的印章，收款收据样式与金龙腾飞公司的收款收据样式不同。三、对李阳做的调查笔录不予认可，笔录未载明李阳的个人信息及身份证号码，无法核实身份，且金龙腾飞公司没有叫李阳的工作人员。为此，金龙腾飞公司提交2016年8月9日芝罘区社会保险事业处打印的在职职工明细表，证明李阳并非其工作人员；提交其与合众公司的《富景佳园（东方盛景）项目全程策划代理合同》，合同载明所有与售楼相关的款项包括认购金、签约定金、首付款和其他形式的销售款由金龙腾飞公司财务人员直接收取。友钢公司对该职工明细表及策划代理合同不予认可，质证称该明细表未载有金龙腾飞公司法定代表人，故不是金龙腾飞公司所有工作人员的明细表，也能反映出该五名工作人员在近期几个月内的缴费情况，且未交纳社保不代表不是工作人员；代理合同与友钢公司无关。对此，金龙腾飞公司解释称，其法定代表人同时为其他公司股东，故其社保未在金龙腾飞公司交纳；离职工作人员的社保转出也无法打印之前的缴费记录，故仅有两名工作人员的社保记录可以打印。庭审中，金龙腾飞公司当庭申请对友钢公司提交的金龙腾飞公司与董进玲之间的两份商品房买卖合同及收款收据上加盖的无数字的金龙腾飞公司合同专用章及财务专用章的真实性进行司法鉴定。关于比对样本，金龙腾飞公司表示可以提供2013年1月与其他业主同期签订商品房买卖合同上加盖的合同章作为比对样本，但友钢公司要求以在公安部门存档备案的合同专用章及财务专用章作为比对样本。征得金龙腾飞公司同意后，一审法院遂去烟台市公安局芝罘分局调取了金龙腾飞公司备案的合同专用章及财务专用章，备案合同专用章及财务专用章下方分别有“3706020000793”及“3706020000775”数字。同时，金龙腾飞公司提交了烟台银行2012年8月27日留存的印鉴卡和2012年12月31日到2013年1月27日以及2013年1月29日到2013年3月31日的38、39号楼收款收据2本作为财务专用章的比对样本，印鉴卡及收据本中作废收据上加盖的均是有数字的财务专用章，且收款收据的样式与友钢公司提交的董进玲1502、1503号房屋的收款收据样式不同。友钢公司对一审法院调取的备案合同章和财务章的真实性没有异议，对金龙腾飞公司提交的印鉴卡及收款收据本均不予认可，辩称、据了解其他业主签订合同上加盖的印章都不是带数字的印章，金龙腾飞公司应该存在同时使用多枚印章的情况。另查，在一审法院审理的案外人孙喜芹、王盼利、姜世臣诉金龙腾飞公司商品房预售合同纠纷三案中，孙喜芹、王盼利、姜世臣的其与金龙腾飞公司之间的商品房买卖合同的真实性金龙腾飞公司予以认可，但上述三份合同上加盖的金龙腾飞公司合同专用章上亦没有数字，与金龙腾飞公司备案印章不符。对此，金龙腾飞公司解释称，该三份合同上加盖的无数字的合同专用章是经其同意刻制并使用的，且金龙腾飞公司为孙喜芹、王盼利、姜世臣出具的收据的样式与其提交的38、39号楼收据一致；金龙腾飞公司同意以该印章作为鉴定比对样本，但认为从肉眼可以看出孙喜芹、王盼利、姜世臣合同上加盖的合同专用章的字体与董进玲合同加盖的合同专用章的字体大小不一致。友钢公司则不同意以该印章作为鉴定比对样本，辩称如该三份合同上加盖的无数字的合同专用章是自行刻制且金龙腾飞公司认可，但与金龙腾飞公司备案合同专用章不同，那么这三份合同上的印章有可能也并不相同，而且这三份合同上的印章与友钢公司提交的金龙腾飞公司与董进玲两份合同上的印章也有不同，故董进玲合同上加盖的合同专用章也可能是合众公司或金龙腾飞公司自行刻制。关于涉案三套房屋的现状。金龙腾飞公司称未向任何人交付，且未办理初始登记；友钢公司则称不清楚，但门上贴着封条。一审法院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、调查笔录、银行印鉴卡、收款收据、在职职工明细表等为证，还有金龙腾飞公司及友钢公司的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和一审法院审核认证，可以采信。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，金龙腾飞公司应当就其对涉案三套房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。首先，涉案富景佳园39号楼2单元1301号、1502号、1503号三套房屋网签备案在王松春、董进玲名下，而商品房网签备案登记虽不直接产生不动产物权设立或变动的效力，但其目的是为防止开发商一房多卖，已经网签过的商品房，开发商无法与他人进行第二次网签，在网签商品房具备办证条件时，开发商应当将网签商品房的所有权登记于网签备案人名下，故商品房网签备案登记具有公示性和一定的排他性。其次，从友钢公司提交的董进玲与金龙腾飞公司之间的两份合同及烟台市不动产交易中心房产交易合同备案系统显示内容看，涉案三套房屋网签时间在先，合同载明的签订时间在后，且涉案三套房屋网签备案登记已办理完毕，金龙腾飞公司虽辩称其与王松春、董进玲并不存在商品房买卖合同关系，但其自认办理网签备案所需的U盾由其售房代理人合众公司持有，但对于在金龙腾飞公司与王松春、董进玲不存在商品房买卖合同的情况下涉案三套房屋为何办理了网签备案未能作出明确合理的陈述。第三，金龙腾飞公司虽主张友钢公司提交的董进玲合同及收据上加盖的印章并非金龙腾飞公司的印章，且与其备案印章不符，但是，庭审中其自认在与孙喜芹、王盼利、姜世臣签订商品房买卖合同时加盖的未载有数字的合同专用章系其自行刻制并使用的，而金龙腾飞公司认可的该无数字的合同专用章与其备案的印章亦不相符，故金龙腾飞公司存在同时使用多枚印章的情况。因此，即使董进玲与金龙腾飞公司之间商品房买卖合同及收据上加盖的合同专用章及财务专用章与金龙腾飞公司备案印章以及孙喜芹、王盼利、姜世臣合同上加盖的印章不一致，但并不能排除董进玲合同及收据上的印章亦为金龙腾飞公司自行刻制使用的可能性，故不足以认定董进玲与金龙腾飞公司之间的商品房买卖合同是虚假的，亦不足以认定董进玲、王松春并未支付涉案三套房屋的对价，因此金龙腾飞公司提供的现有证据不足以证明其对涉案三套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。此外，涉案三套房屋虽为金龙腾飞公司开发建设，但尚未办理初始登记，在涉案三套房屋未办理网签备案撤销手续之前，金龙腾飞公司要求确认涉案三套房屋由其所有、解除对涉案三套房屋的查封并停止执行，证据不足、理由不当，依法不予支持。创鼎公司、王松春及董进玲经合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩及举证权利，依法缺席判决。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定判决：驳回金龙腾飞公司的诉讼请求。一审案件受理费12928元，由金龙腾飞公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的焦点问题为金龙腾飞公司是否对涉案三套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、金龙腾飞公司与董进玲、王松春签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋分别网签备案至其二人名下，并出具了收款收据。金龙腾飞公司主张从未与董进玲、王松春签订过《商品房买卖合同》，对涉案房屋办理网签备案不知情，且董进玲、王松春亦未支付过购房款，并申请对涉案合同及收款收据中加盖的公司印章进行鉴定。本院认为，第一，金龙腾飞公司自认委托合众公司代理销售，并将办理网签手续的U盾交由合众公司持有，由其负责办理网签手续，现涉案房屋已经办理网签备案手续，金龙腾飞公司以《商品房买卖合同》不存在、对备案不知情为由进行抗辩，不能成立，本院不予支持。第二，虽然涉案《商品房买卖合同》及收款收据中加盖的印章与金龙腾飞公司备案印章不一致，但金龙腾飞公司认可的其与案外人孙喜芹、王盼利、姜世臣签订合同中加盖印章亦与备案印章不一致，据此一审法院认定金龙腾飞公司存在同时使用多枚印章的情况，其关于涉案合同系虚假合同的抗辩理由不能成立，并无不当，本院予以支持。第三，关于涉案房款是否支付的问题，虽然金龙腾飞公司对一审法院执行调查笔录中销售经理李阳的身份不予认可，但笔录中李阳的陈述能够与金龙腾飞公司出具收款收据及办理网签备案的行为相互佐证，故本院对董进玲、王松春已经通过以房抵债方式支付房款的事实予以确认。综上，涉案三套房屋网签备案至董进玲、王松春名下后，金龙腾飞公司与董进玲、王松春签订了《商品房买卖合同》，董进玲、王松春也通过以房抵债的方式付清了全部购房款，故金龙腾飞公司对涉案三套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其主张不予支持。综上所述，金龙腾飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12928元，由烟台金龙腾飞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月十四日书记员  孙晓雯