北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初12053号原告：北京市保障性住房建设投资中心，住所地北京市海淀区西四环中路16号院7号楼16层。法定代表人：金焱，总经理。委托诉讼代理人：谢罡，北京市众鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金巨，北京市众鑫律师事务所律师。被告:徐云燕，女，1961年2月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京市保障性住房建设投资中心（以下简称保障住房中心）与被告徐云燕（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。保障住房中心的委托诉讼代理人谢罡，徐云燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保障住房中心向本院提出诉讼请求：1、徐云燕腾退位于北京市朝阳区xx号房屋并将房屋内的附属物品、家具家电、设备设施按原状返还给保障住房中心；2、徐云燕支付2014年3月5日起至2016年8月4日期间的租金44777.16元；3、徐云燕支付逾期缴纳租金的违约金（自逾期之日起至实际支付之日止，每日按照月租金万分之三的标准计算）；4、徐云燕支付过渡期房屋占有使用费3431.2元（自2016年8月5日起至2016年10月4日止，按照每平米40元即每月1715.6元的标准计算）；5、徐云燕支付房屋占有使用费（自2016年10月5日起至实际腾退之日止，按月租金两倍即每月3088.08元的标准计算）。事实和理由：2013年7月26日，保障住房中心与徐云燕签署了《北京市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：徐云燕租赁保障住房中心坐落于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积42.89平方米，租赁期限自2013年8月5日至2016年8月4日，每月租金为1544.04元，公共租赁住房租金按月收取，徐云燕应在每个缴租期最后一个月的25日前（如果按月缴纳租金，则为本月25日前）将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内，徐云燕逾期缴纳租金的，保障住房中心有权要求徐云燕补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。徐云燕逾期缴纳租金超过三个月或累计三次逾期缴纳租金的，保障住房中心有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。租赁期满后，徐云燕如需继续承租，应在租赁期满前3个月向区县住房保障管理部门提出书面申请，经住房保障部门复核，仍符合公共租赁住房承租条件的，保障住房中心与徐云燕按新的租金标准等条件约定重新签订租赁合同。徐云燕不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房。暂时不能腾退的，经保障住房中心同意，可给予2个月的过渡期。过渡期内，保障住房中心有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金，过渡期届满后徐云燕仍不腾退该房屋的，按租赁合同约定租金的2倍收取房屋使用费。租赁期满或合同解除后10日内，徐云燕应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退。租赁期满前，徐云燕未提出续租申请的，合同到期后自行终止。合同签订后，保障住房中心依约将房屋交付徐云燕使用，但徐云燕入住后仅缴纳了2014年3月4日之前的租金。经多次催收，徐云燕一直未予缴纳。合同到期后，双方未再签订新的租赁合同。保障住房中心认为，徐云燕的行为已严重违反租赁合同约定，故提出本案诉讼。徐云燕辩称，保障住房中心起诉已经超过诉讼时效，诉讼时效应从徐云燕拖欠房租之日起计算。徐云燕是向北京市东城区建国门街道办事处民生保障部住房保障科申请住房补贴，针对徐云燕提出的住房补贴申请，保障住房中心应该在15天之内向上级反映、予以答复，减免租金、提高补贴。徐云燕租赁涉案房屋是经过政府批准，符合公租房的条件。故请求驳回保障住房中心的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2013年7月26日，保障住房中心（出租人，甲方）与徐云燕（承租人，乙方）签订租赁合同，约定：乙方从甲方处承租涉案房屋，建筑面积42.89平方米，租赁期限自2013年8月5日至2016年8月4日；该房屋租金标准为每月每平米36元，甲方可提供家具给乙方使用，月租金0元，月房屋租金和家具租金共计1544.04元。公共租赁住房租金按月收取，乙方应在每个缴租期最后一个月25日前（如果按月缴纳租金，则为每月25日前）将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内。乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。乙方逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。租赁期满后，乙方如需继续承租，应在租赁期满前3个月向区县住房保障管理部门提出书面申请。经住房保障部门复核，仍符合公共租赁住房承租条件的，甲方与乙方按新的租金标准等条件约定重新签订租赁合同。乙方不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房。暂时不能腾退的，经甲方同意，可给予乙方2个月的过渡期。过渡期内，甲方有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后乙方仍不腾退该房屋的，按本合同约定租金的2倍收取房屋使用费。租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退。租赁期满前，乙方未提出续租申请的，合同到期后自行终止。此外合同还约定了其他内容。合同签订后，保障住房中心将涉案房屋交付给徐云燕，但徐云燕一直未交纳自2014年3月5日起的房屋租金。另查，北京市人民政府于2011年10月18日发出《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发[2011]61号），其中规定公共租赁住房合同期满后，承租人需要续租的，应在合同期满前3个月向区县住房保障管理部门提出申请，经复核仍符合申请条件的，产权单位办理续租手续；不符合公共租赁住房申请条件的，不再续租，承租人应当退出住房；承租家庭暂不能腾退承租住房的，在租赁合同期满后给予2个月的过渡期，过渡期内按照测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按照两倍公共租赁住房租金标准收取租金，具体在租赁合同中约定，拒不退出行为记入信用档案。北京市住房保障办公室于2013年4月27日发出《关于建工双合家园等公租房项目市场租金的通知》（京住发字[2013]40号），其中载明经该办委托专业评估机构评估，建工双合家园公租房项目所在区域市场租金约为40元/平方米/月。北京市住房与城乡建设委员会制定的于2013年9月1日起实施的《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》（京建法[2013]15号）规定，承租家庭连续3个月未按照合同约定交纳租金的，或有其他违反法规规定及租赁合同的行为的，公共租赁住房产权单位可按照租赁合同约定解除合同，收回房屋，责令退回承租住房的家庭，产权单位可给予两个月的过渡期，过渡期内按照同区域、同类型住房的市场租金收取租金；逾期仍拒不退回的，公共租赁住房产权单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房，并按租赁合同约定，按照两倍公共租赁住房租金标准收取租金。上述事实，有《北京市公共租赁住房租赁合同》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律拘束力。本案中，双方签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。徐云燕自2014年3月5日起占有使用房屋而未缴纳房屋租金，违反了租赁合同中关于缴纳房租期限的约定，徐云燕应当按照合同约定的租金标准缴纳自2014年3月5日起至2016年8月4日止所欠租金。徐云燕主张保障住房中心的起诉超过诉讼时效,但徐云燕一直占有涉案房屋,其拖欠租金系延续性行为,不应从拖欠租金之日起算诉讼时效,故对于徐云燕该项抗辩意见,本院不予采信。现合同约定的租期已经届满，双方亦未续签合同，徐云燕应当腾退涉案房屋，故对于保障住房中心要求徐云燕将涉案房屋腾退并将附属物品、家具家电、设备设施按原状返还的诉讼请求，本院可予以支持。徐云燕仍继续占有使用涉案房屋，应支付相应房屋占有使用费，保障住房中心主张的两个月过渡期内房屋占有使用费及过渡期后的标准，具有明确合同依据，亦不高于相关规定，本院可予以支持。但考虑到公共租赁住房的保障房性质及徐云燕为低收入人群的事实，本院对保障住房中心主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、被告徐云燕于本判决生效后二十日内将位于北京市朝阳区xx号房屋腾退，并将附属物品、家具家电、设备设施按原状返还给原告北京市保障性住房建设投资中心；二、被告徐云燕于本判决生效后七日内支付原告北京市保障性住房建设投资中心租金四万四千七百七十七元一角六分；三、被告徐云燕于本判决生效后七日内支付原告北京市保障性住房建设投资中心2016年8月5日至2016年10月4日过渡期的房屋占有使用费三千四百三十一元二角；四、被告徐云燕于本判决生效后七日内支付原告北京市保障性住房建设投资中心自2016年10月5日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按每月三千零八十八元零八分的标准计算；五、驳回原告北京市保障性住房建设投资中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1005元，由原告北京市保障性住房建设投资中心负担105元（已交纳）；由被告徐云燕负担900元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  卢维东人民陪审员  张春英二〇一九年十月十六日法官 助理  **晶书 记 员  孙 洁