青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初3580号原告（反诉被告）：青海和记商业管理有限公司，统一社会信用代码：91630104074570102D，住所地：西宁市城北区小桥大街6号。法定代表人刘锐，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌，公民身份证号码：×××，系该公司总经理助理。原告（反诉被告）：青海置信传媒有限公司，统一社会信用代码：916301006619085859，住所地：西宁市城西区胜利路59号申宝大厦1062室。法定代表人朱军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：申婉珍，公民身份证号码：×××。被告（反诉原告）：陈增英,男，土族，1988年8月25日出生，西宁腾翔节能环保科技有限公司职员，住青海省民和县。委托诉讼代理人：龙有莲，青海凡圣律师事务所律师。原告（反诉被告）青海和记商业管理有限公司（以下简称和记公司）、青海置信传媒有限公司（以下简称置信公司）诉被告（反诉原告）陈增英租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和记公司委托诉讼代理人白斌、置信公司委托诉讼代理人申婉珍、被告（反诉原告）陈增英及其委托诉讼代理人龙有莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告和记公司、置信公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《小桥商业城房屋租赁合同书》；2.判令被告支付拖欠的房屋租金及取暖费82382.5元，判令被告按欠款金额承担自2018年1月10日起至债务清偿完毕之日每天万分之六的违约金；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月10日，原、被告双方签订《小桥商业城房屋租赁合同书》，原告将位于××街商铺出租给被告经营，租赁期限三年，合同面积75平米（实测面积50平米），租金90元/月一平米，年租金为81000元。合同约定，合同签订当日，承租人需一次性交纳6个月租金及金额为19125元的租赁保证金，以后每6个自然月交纳一次租金，租金交纳均需提前7日一次性交纳，否则视为违约，每逾期一日按三个月租金总额的5‰收取违约金，超过30日未交纳的，出租方有权解除合同收回铺位。从2018年1月9日开始计租，因被告一直拖欠租金不交，原告曾多次发出催交通知，但其并未依约交纳租金，已构成严重违约。2019年1月4日，原告停止对其服务，被告于1月12日取走商铺内的货品。截止2019年1月8日，被告共计拖欠12个月租金81000元，2018年度2个月零19天取暖费1382.5元，共计82382.5元。由于被告未按期交纳租金，应按合同约定支付违约金。被告已构成违约，故依法提起诉讼。本诉被告陈增英答辩并反诉称：1.同意解除租赁合同书；2.对于租金金额无异议，但是我方延迟缴纳租金是有原因的，我方没有违约；3.对于取暖费的计算时间不清楚，我方不予认可；4.因违约方是原告，对违约金不予认可；5.不应承担本诉诉讼费。被告陈增英提出反诉请求：1.判令反诉被告承担因违约给反诉原告造成的实际经济损失142995元；2.本诉诉讼费、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告、反诉被告双方于2017年11月10日签订小桥商业城《商铺租赁合同书》。合同约定：反诉被告将小桥大街6号小桥商业城四楼4A-2号面积为75平方米的租赁物出租给反诉原告适用，租赁期限从2017年11月10日至2020年11月9日共三年，租金每年81000元，每半年交纳一次。同时还约定：反诉被告继续负责商场营销并承诺投入不低于20万元的费用。但反诉被告并未依约定履行其上述义务，也未向反诉原告提供必要的、正常的经营环境，就商场烟道改造问题双方一致进行协商，就在双方协商过程中反诉被告将反诉原告强行清场。综上，反诉被告在不履行合同义务且在合同未到期的情况下将反诉原告强行清场的行为给反诉原告造成较大的经济损失，故根据双方签订的合同第十八条的规定，请求贵院依法判令反诉被告承担由此给反诉原告造成的经济损失。反诉被告辩称，我方认为反诉原告的反诉理由和实际不符，我方不承担其反诉请求。一是反诉状中提到的广告问题，我方在商场楼体墙面上和楼梯上都有发光字和喷绘的广告宣传，我方是有承诺20万的营销，但是针对从商场负一层到四层所有商铺的广告营销，并非只针对反诉原告。且当时原被告就营销问题进行协商并达成一致意见，营销活动由四层餐饮区马明辉负责策划和实施，由和记公司支付费用。二是烟道改造和反诉原告无关，烟道改造时被告没有入驻小桥商业城进行经营，后经我方改造的烟道是可以正常使用的，被告所说的烟道改造的损失是不存在的。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见，依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，依据原、被告的质证意见，对于原告（反诉被告）和记公司和置信公司提供的陈增英交纳了13500元租金和19125元铺面保证金的收据两份，原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于和记公司和置信公司提供的原、被告双方于2017年11月10日签订的小桥商业城房屋租赁合同书，拟证明陈增英未依约交纳租金，属于违约。被告陈增英对该证据真实性无异议，但认为自己没有违约，因其在同原告的协商中，与原告方口头约定2018年的租金可延迟至2018年底交纳即可，不应承担违约金责任。2.对于和记公司和置信公司提供的于2018年12月28日和2019年1月9日向四楼餐饮区发出的两份通知，拟证明因被告多次违约，我方收回商铺。陈增英对该证据真实性无异议，但认为自陈增英交纳了2017年11月10日至2018年1月的租金后过了30天原告都没有催要租金，应视为放弃租赁权，且通知上没有陈增英签字，对通知不予认可。3.对于陈增英提供的2018年5月陈增英同和记公司签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》补充协议书一份，拟证明和记公司通过该补充协议对如何缴纳租金进行了变更，且和记公司未能做到协议中保证的投入20万元进行广告营销活动，没有给商户提供良好的经营环境。和记公司对该证据的真实性无异议，但认为补充协议中对四楼餐饮区有另行约定，租金延缓交纳的协议不针对四楼餐饮区。且烟道改造导致四楼餐饮区自2017年8月1日至10月15日停业，陈增英在烟道改造结束后才租赁了商铺，烟道改造的补充协议在陈增英租赁商铺前就签订并完成了，同陈增英无关。4.对于陈增英提供的城北区环保局的文件，拟证明和记公司和置信公司为陈增英提供的商铺没有设立专用烟道，烟道不符合环保部门对商铺经营提出的环保要求，且和记公司和置信公司在明知没有烟道的情况下，同被告签订用于餐饮的房屋租赁，有主观隐瞒的情况。和记公司对证据的真实性无异议，但认为该文件是针对国泰公司的餐饮区外置烟道改为内置烟道而出具的，2017年全国环保大检查不允许安装外置烟道，故我方把之前的外置烟道拆除，改建了内置烟道。5.对于陈增英提供三份判决一份裁定，拟证明和记公司和置信公司在判决中自认因己方没有给商铺设置专用烟道，无法提供商铺正常进行餐饮营业的必备条件。和记公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据同本案无关。6.陈增英提供照片九张，拟证明烟道、消防、保安、卫生间等方面都没有提供能够让陈增英正常经营的环境和必要设施。和记公司和置信公司对该证据的真实性和证明方向均不认可。7.对于陈增英提供试听资料录音一份，拟证明陈增英同原告方的商场负责人口头约定2018年的商铺可先使用后交费。和记公司对录音资料的真实性不认可，但表示确实同陈增英有缓交2018年租金的约定。8.对于和记公司提供的城北公安消防大队于2016年11月14日给和记公司颁布的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，拟证明和记公司有提供可供餐饮营业的条件和环境。陈增英对该证据的真实性无异议，但认为和记公司在其提供的判决书中已经自认在该合格证期间消防情况并没有达标。9.对于陈增英提供的转账交易明细五张，拟证明陈增英于2017年11月从前经营方杨文杰手中以118000元的价格受让该商铺，118000元是该商铺的装修费。2017年11月20日四川德阳市区奉姐冒菜馆授权书及微信转账明细三张。拟证明反诉原告陈增英在租赁商铺期间开设奉姐品牌加盟店，支付加盟费20415元。以及微信转账凭证四张，拟证实反诉原告陈增英再次装修商铺支付了4580元。以上费用因反诉被告将反诉原告陈增英清退而致使租赁合同无法进行，理应赔偿。反诉被告和记公司对以上三份证据的真实性无异议，但认为反诉原告陈增英的转款方不是己方，己方也没有指定品牌，故己方没有理由承担转让、加盟费用。本院认为以上证据均符合证据的客观性、关联性、合法性，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月10日，原、被告双方签订《小桥商业城房屋租赁合同书》，原告将位于××街商铺出租给被告经营，租赁期限三年（2017年11月10日至2020年11月9日共1064天），合同面积75平米（实测面积50平米），租金90元/月一平米，年租金为81000元。合同约定，合同签订当日，承租人需一次性交纳6个月租金及金额为19125元的租赁保证金，以后每6个自然月交纳一次租金，租金交纳均需提前7日一次性交纳，否则视为违约，每逾期一日按三个月租金总额的5‰收取违约金，超过30日未交纳的，出租方有权解除合同收回铺位。庭审中，和记公司表示合同书中违约金设定过高，自愿核减为每日以万分之六计算。陈增英于2017年11月中旬以118000元的价格受让已有装修的商铺，花费20415元加盟奉姐冒菜馆并又花费4580元装修商铺。2017年11月13日，陈增英向和记公司依约交纳19125元的铺面保证金，又于2017年11月20日交纳了2017年11月10日至2018年1月9日两个月的租金13500元。2018年5月，陈增英同和记公司签订补充协议书，和记公司同意对2018年未交租部分给予缓冲交租三个月，并承诺继续进行广告与营销活动投入，逐步投入金额不低于20万元。庭审中和记公司自认同陈增英口头协商表示陈增英可缓交2018年的租金，于2018年年底交纳即可。和记公司于2018年12月28日向小桥商业城4楼餐饮区商户发出催要租金和采暖费的通知，于2019年1月4日停止对陈增英的服务，于2019年1月9日向四楼餐饮区发出停业通知，要求未缴纳租金和相关费用的商户在2019年1月14日前撤离商铺。2019年1月12日陈增英从商场搬离。自2018年1月9日至2019年1月8日，陈增英共拖欠原告共计12个月租金为81000元。本院认为，本诉原、被告签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》《补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。对于本诉原告和记公司和置信公司要求解除原、被告签订的《小桥商业城房屋租赁合同书》的诉讼请求，本诉被告陈增英于答辩时同意解除，故本院对此诉讼请求予以支持。本诉被告陈增英自2017年11月10日合同书签订以来，已交纳租金至2018年1月9日，且其在庭审中自认未交纳2018年1月9日至2019年1月8日共计12个月的租金81000元，根据双方签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》中约定的租金计算方式，本诉原告要求本诉被告陈增英支付拖欠的房屋租金81000元的诉讼请求，本院予以支持。庭审中本诉原告和记公司自认和本诉被告陈增英有陈增英可缓交2018年的租金于2018年底交纳即可的约定，即2018年1月9日至2018年12月31日期间本诉被告陈增英延迟交纳租金的行为在双方上述口头约定的范围内，不应被认定为违约。且和记公司于2019年1月4日停止了对陈增英的商铺租赁服务。故对于本诉原告和记公司和置信公司要求本诉被告陈增英按照租金欠款81000元来承担自2018年1月10日起至债务清偿完毕之日起每天万分之六的违约金的诉讼请求，本院不予支持。在庭审中，本诉原告和记公司提出取暖费共计1382.5元，但未提供任何证据加以证实，故本院对本诉原告要求本诉被告缴纳取暖费的诉讼请求，不予支持。在反诉被告和记公司、置信公司未对反诉原告陈增英提出经营餐饮品牌相关要求的情况下，反诉原告陈增英投入20415元加盟奉姐冒菜馆属于其自主经营行为，加盟行为的投入和风险理应由其自行承担。在反诉原告陈增英租赁该商铺期间，投入118000元受让已有装修的商铺，又花费4580元进行装修，虽属于经营需要，但由于约定履行三年的合同不再继续履行，而装修费是按照合同约定的三年来投入的，却只使用了一年多。为兼顾反诉原告陈增英的预期利益损失，按照民法公平原则，对装修投入即118000+4580=122580元的部分，认定陈增英装修投入的实际使用期限为自2017年11月10日至2019年1月4日即420天（自双方合同签订至和记公司停止租赁服务为止）。预期利益的损失按照其装修实际使用期限计算为=74193元，兼顾在经营期间装修的折损，酌情支持60%为宜，即74193*60%=44516元。故对于反诉原告陈增英主张赔偿经济损失142995元的诉讼请求，本院支持44516元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司与本诉被告陈增英签订的《小桥商业城房屋租赁合同书》；二、本诉被告陈增英给付本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司拖欠的租金81000元；三、反诉被告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司赔偿反诉原告陈增英经济损失即装修折价款44516元；以上二、三项折抵后，本诉被告陈增英于本判决生效后十日内共给付本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司36484元；四、驳回本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限内履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1860元，已减半收取930元，由陈增英负担656元，和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司负担274元。反诉费1580元，由陈增英负担1088元，青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司负担492元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 吕彩红 二Ｏ一九年十月二十五日书记员 罗 希附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。