广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21062号原告：戴萍，女，1971年10月21日出生，汉族，住北京市西城区*************，公民身份号码110************062。委托诉讼代理人：高明，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金凯，北京市京师律师事务所实习律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告戴萍诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，本案依法由审判员罗婉文适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高明、赵金凯到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《佛山义乌小商品城商铺使用权流转合同》《委托经营协议书》；2.被告返还原告已支付费用262312元；3.被告按银行同期贷款利率向原告支付自付款之日起至全部款项清偿之日止的资金占用利息（暂至2019年8月12日，按照4.75%利率共计26524元）；4.诉讼费2938元、律师费10000元、保全费2020元、诉讼保全担保保险费1000元，由被告承担。事实和理由：原、被告双方协商一致并经佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（以下简称“弼唐经联社”）确认，于2017年5月30日签订《佛山义乌小商品城商铺使用权流转合同》（合同号01308）、《委托经营协议书》，原告投资被告与弼唐经联社共同开发建设义乌小商品城项目。原告享有该义乌小商品城4481号商铺享有40年的收益权。原告于2017年6月28日已将全部投资款262312元转入被告账户，完成投资款项支付之合同义务。因2019年6月20日，佛山市禅城区人民法院作出（2019）粤0604执保1093号公告，原告获知被告因无力支付弼唐经联社该小商品城的土地租金，被弼唐经联社诉至法院，并查封该义乌小商品城数百商铺。该义乌小商品城的供地方已与被告产生严重的经济纠纷，该项目第二期无法如期开业；承诺与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合作、联合招商并推广的运营模式未实际开展且无实施的可能性，无法实现向原告承诺的投资基本前提，亦无任何实现40年投资收益的可能性，被告的根本违约行为使得原告无法实现投资该项目取得40年投资收益的合同的根本目的。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提出上述诉讼请求，望予以支持。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.《佛山义乌小商品城商铺使用权流转合同》《委托经营协议书》。证明原、被告基于投资意向签订的合同和协议。2.发票。证明原告已经支付涉案商铺投资款。3.（2019）粤0604执保1093号公告复印件。证明被告持有的商铺已经被查封。4.商铺现状的照片。证明商品城现状已为停业状态，几乎没有客流量，经营管理状态恶化。诉讼中，被告无证据提交。经庭审质证，本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对原告提供的证据1-3，因上述证据均为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认；证据4为照片，能反映拍摄的为涉案商铺所在商场，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年10月17日，原告（乙方）与被告（甲方）、弼唐经联社（丙方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：01308），约定：一、1、丙方为佛山义乌小商品城项目土地所有者，与甲方合作开发建设了本项目，丙方同意甲方作为本项目唯一授权运营管理单位与乙方签订本合同，确认本合同所涉商铺的使用期限自2016年10月1日至2056年9月30日，使用期到期后，乙方无条件将该商铺交还给丙方。2、为保证佛山义乌小商品城项目可持续发展，给商铺持有者长期盈利创造保障条件，丙方同意在上述期限内由甲方负责与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合作、联合招商……5、甲乙双方一致确认，已充分了解履行本合同期间本项目可能发生的各类市场风险，本合同将作为解决双方争议的依据，并不作为任何一方对对方预期利益的承诺和担保之用……二、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第四层4481号商铺，建筑面积22.01平方米；三、1.甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2016年10月1日至2056年9月30日。商铺使用费按面积计算，建筑面积22.01平方米，商铺使用费总额262312元；5.甲方有权根据实际情况，对商城内及该商铺内品类规划进行适当调整，乙方应遵守并执行；四、1.甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年10月1日，商城的开业时间为2016年10月。如因实际情况需要，甲方提前或延后三个月内交付及开业，乙方视为同意，不追究甲方其他责任；2.商铺正式开业之日的装修标准为乙方接收该商铺的标准……十、本合同第三条第1款所约定的商铺使用费是指2016年10月1日至2036年9月30日期间的商铺使用费，其中2036年10月1日至2056年9月30日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区********交汇佛山义乌小商品城的第四层4481号商铺委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为22.01平方米；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益；三、1.甲、乙双方约定委托经营期为5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）……四、委托经营期前五年的收益在甲方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在甲方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2017年10月17日签订的《商铺使用权流转合同》第三条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前五年商铺委托经营收益。2017年12月19日，被告向原告开具“义乌小商品城”四层4481铺的出租商铺使用权发票，金额为262312元。在相同系列案中另查明以下事实：2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系弼唐经联社。弼唐经联社与被告于2012年11月8日签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城，由弼唐经联社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。被告在相同系列案中陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成。涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为商铺的使用权，由原告向被告支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2016年10月1日至2056年9月30日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年9月30日的部分无效，使用期限未超过2036年9月30日的部分有效，依法受法律保护。关于原告主张被告返还商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年9月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。首先，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后20年为被告赠送给原告的使用期限，但对于承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价；其次，被告作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用权限违背了市场规律；第三，《委托经营协议》约定在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告根据协议应向原告支付的前五年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。因双方并未约定收益标准，参照双方在《商铺使用权流转合同》的总租金定价，依据涉案合同约定的租金标的确定返还商铺使用费如下：本院酌定前五年的租金收益为37473.15元【7494.63元/年×5年(计算依据：40年×每年租金=262312元+5年收益)】。即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为112419.43元【（262312元+37473.15元）÷2-37473.15元】，后二十年租金对价为149892.57元。根据案件查明的事实，原告已向被告支付商铺使用费合计262312元，故被告应当向原告返还已支付的商铺使用费149892.57元。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于应返还款项的利息，因原告无法提供证据予以证明其支付款项的具体日期，故本院酌定以发票出具之日即2017年12月19日为利息的起算日，自该日起以149892.57元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计付。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请解除合同。第一，涉案商场虽有部分铺位被法院查封，但涉案由原告承租使用的铺位并未被查封，法院的查封行为并无影响原告正常使用，故原告以其他铺位被查封主张解除合同没有事实依据，本院不予支持。第二，关于原告认为被告承诺与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合同、联合招商并推广的运营模式未实际开展，无法实现其向原告承诺的投资前提，无法取得投资收益，构成根本违约的问题。原告无证据证明目前涉案商铺所在商城未有与浙江中国小商品城集团股份有限公司进行合作；且假设实际上未进行后续的合作，但双方所约定的“与浙江中国小商品城集团股份有限公司开展合同、联合招商并推广”仅是一种运营模式，故即使未以此模式进行运营亦不会导致原告无法正常使用商铺，不能证明原告承租铺位的合同目的无法达到；《商铺使用权流转合同》第一条第5点同时约定“甲乙双方一致确认，已充分了解履行本合同期间本项目可能发生的各类市场风险，本合同将作为解决双方争议的依据，并不作为任何一方对对方预期利益的承诺和担保”，市场运营是存在商业风险的，无证据证明被告有对原告的收益进行承诺，故原告以无法实现投资收益要求解除合同的理由不能成立。综上，原告要求解除与被告签订的《商铺使用权流转合同》《委托经营协议书》，并以解除合同为由要求被告返还剩余的商铺使用权费用及利息、律师费、诉讼保全担保保险费理据不足，本院不予支持。另，《商铺使用权流转合同》中将弼唐经联社列为合同的丙方，但依据该合同主文约定与其他相同系列案的《商铺使用权流转合同》约定弼唐经联社为“见证方”，无论是涉案《商铺使用权流转合同》还是其他《商铺使用权流转合同》，主文所约定弼唐经联社的义务均作为合同的见证人，故弼唐经联社实质为合同的见证方，并非是合同相对人。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告戴萍与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2017年10月17日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号01308）合同使用期限超出2036年9月30日的部分无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告戴萍返还佛山市禅城区“义乌小商品城”四层4481铺2036年10月1日至2056年9月30日部分的商铺使用费149892.57元及利息（利息以149892.57元为本金，从2017年12月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告佛山市明福市*运营发展有限公司实际清偿之日止）；三、驳回原告戴萍的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2938元、财产保全费2020元，合计4958元，由原告戴萍负担2281元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担2677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十月二十九日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。