苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初5107号原告：王娟。委托诉讼代理人：张贤山，江苏永德律师事务所律师。被告：江林根。被告：江文媛。委托诉讼代理人：江林根，系江文媛的丈夫，即被告江林根。被告：江州。被告：袁甜。第三人：苏州市惠民置业投资有限公司。法定代表人：吴春华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张酉村，该公司员工。原告王娟与被告江林根、江文媛、江州、袁甜、第三人苏州市惠民置业投资有限公司（以下简称惠民投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法由审判员王凡适用简易程序公开进行审理，后转为普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。原告王娟及委托诉讼代理人张贤山，被告江林根（江文媛的委托诉讼代理人）、第三人委托诉讼代理人张酉村到庭参加诉讼，被告江州、袁甜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1、请求确认其与被告于2016年11月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判决第三人将位于苏州市吴中区房屋登记在被告名下；3、判决被告于涉案房屋登记至其名下之日起立即协助原告将上述房屋的产权变更至原告名下；4、判决被告支付其违约金5万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：其与被告于2016年11月22日签订《房屋买卖合同》，并经江苏锐华律师事务所见证，约定被告将位于苏州市吴中区房屋出售其，总价款76万元。合同签订当时支付定金2万元，2016年12月1日前付款69万元，余款5万元在办理不动产证过户时付清。后，其按约交付购房款71万元，被告也交付了房屋，其装修入住至今。现涉案房屋已经满足办证条件，但被告一直以各种理由拖延不去办理，其多次催促未果，故诉至本院。被告江林根、江文媛辩称，其确和原告签订了房屋买卖合同，并收到了原告支付的房款71万元，但其出售该房屋系迫于案外人的催债压力，且上述房款也由案外人拿走，其不同意配合原告办理过户手续。被告江州、袁甜均未作答辩。第三人惠民投资公司辩称，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：1975年4月16日，江林根与江文媛登记结婚；1978年9月27日生育江州。2011年5月20日，江州与袁甜登记结婚。2016年11月22日，原告（乙方）与被告江林根、江文媛、江州（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将苏州市吴中区（房产证土地证尚未办理，面积约80.64平方米）出售给乙方，房价76万元，房屋过户时的税费由乙方承担，过户手续主要有中介方办理，甲乙双方要积极配合，否则不配合方视为违约方；2016年11月22日，乙方支付定金2万元，2016年12月1日前乙方付房款69万元，余款5万元在办理不动产证过户时付清；甲方收到房款71万元后，双方正式交接房屋；该小区该批次房屋房产证土地证（不动产证）办好后，一个月内甲方要积极配合过户，如违约要按房价每日的万分之三赔偿；若过户需要，甲方有义务叫家庭成员配合签字，否则承担违约责任。上述合同的甲方由江林根、江文媛、江州签字；乙方由封艳代签；丙方处由周林文签字确认。当日，原告向被告江林根支付定金2万元。2016年11月28日，被告江林根、江文媛、江州向原告出具同意书，载明：雀梅花园23-1103房款陆拾玖万元整（69万元）同意转至江林根银行卡62×××02（建设银行）。同日，原告向被告江林根的上述银行账户转账支付69万元。2016年11月28日，江苏锐华律师事务所出具律师见证书，载明：经审查，江林根、江文媛、江州、袁甜与王娟签订的《房产转让协议》内容系双方自愿达成、系双方真实意思表示、签字手印真实，雀梅花园23幢1103室房屋转让总价为76万元，王娟已经支付71万元，剩余5万元在办理不动产过户手续给王娟时一次性支付，当事人见证时提供的材料为江林根、江文媛、江州、袁甜与王娟的身份证、《房产转让协议》、户口本等。同日，江苏锐华律师事务所的律师向江林根、江文媛、江州、袁甜做了询问笔录（袁甜的签名由江州代签），江林根、江文媛、江州、袁甜在询问笔录中陈述自愿将涉案房屋出售给王娟，并在符合办证的条件下协助王娟办理过户手续。涉案房屋由原告装修居住使用至今。2019年2月28日，第三人惠民投资公司张贴通知，通知雀梅花园动迁户（包含23幢动迁户）的房产证现已开始办理，请动迁户准备材料一同前往本小区办理点办理。庭审中，第三人称其将上述通知委托物业张贴在雀梅花园的公告栏或楼道里，同时也电话通知被告办理产证。被告江林根、江文媛称其收到了通知，如果其配合办理上述房屋产权就会无房居住，故至今未去办理产证。2019年5月19日，苏州市吴中区木渎相约玫瑰房产信息咨询服务部出具情况说明，载明：木渎雀梅花园23幢1103室房屋系我公司业务员周林文于2016年11月28日组织双方签订的房屋买卖合同，该合同前期双方履行较好，之后因业主江林根符合办理产证资格一直不予配合办理手续，我公司多次催促未果，后建议王娟走法律途径。庭审中，原告称其经中介介绍购买涉案房屋，之前并不认识被告，也不认识被告所称的案外人。2016年11月22日，因其无时间签字，故让小姐妹封艳在《房屋买卖合同》代签，并向被告交付订金2万元。2016年11月28日，其和被告在江苏锐华律师事务所见证下作询问笔录，并在房屋买卖合同补签名字，向被告交付69万元房款。被告江林根称，因其办厂亏损向案外人借款无力归还，被逼出售了涉案房屋还债，原告支付至该银行卡的69万元被案外人拿走。另，被告称其为还债将拆迁所得的三套房屋均出售，为此和儿子儿媳妇关系不好，也不清楚他们现在住在哪里，袁甜刚开始不知道其出售涉案房屋的事情，2016年11月28日，双方去律师事务所见证的时候才告知袁甜，袁甜没去签字，是由江州拿着袁甜的身份证、户口本等代袁甜签字的。另查，苏州市吴中区的不动产权人系第三人惠民投资公司。庭审中，第三人称按照木渎镇的拆迁政策，上述房屋属于被告所有，目前上述房屋登记在其名下，已符合将上述房屋登记至被告名下的条件。上述事实由原告提供的《房屋买卖合同》、收据、银行转账记录、情况说明、通知等证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，根据原告提供的证据及原告、江林根的陈述，能够证实《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，故本院对原告要求确认《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求予以支持。关于第二项诉讼请求，根据原告提供的证据及第三人的陈述，能够证明苏州市吴中区房屋的权属已符合办理至被告名下的条件。而涉案房屋过户至原告名下的前提系过户至被告名下，故原告要求第三人配合被告将涉案房屋登记至被告名下的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，本院认为，《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务，现原告已经按约将房款71万元交付被告，且涉案房屋一直由原告居住至今，现涉案房屋已符合办证条件，被告江林根、江文媛、江州理应按约协助原告将涉案房屋的不动产权证办理至原告名下。至于袁甜的责任问题，根据原告提供的律师见证书及被告的身份信息、庭审陈述，可以证实袁甜对涉案房屋的交易知情，且江州作为袁甜的配偶也在询问笔录上代袁甜签字，故被告袁甜亦有配合过户的义务。关于原告的第四项诉讼请求，本院认为，因被告拒绝配合履行过户义务，应属于被告违约，结合《房屋买卖合同》的违约责任标准，原告主张被告支付违约金5万元符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告尚有5万元房屋余款未支付，为结算方便，该5万元房屋余款与违约金5万元相互折抵。关于被告江林根辩称其出售涉案房屋系被案外人催债所逼，本院认为，该辩称与本案无关，故本院对被告的上述辩称不予采纳。被告江州、袁甜无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，应当承担由此产生的可能对其不利的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王娟与被告江林根、江文媛、江州于2016年11月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、第三人苏州市惠民置业投资有限公司于判决生效之日起十日内将苏州市吴中区房屋登记至被告江林根、江文媛、江州、袁甜名下。三、被告江林根、江文媛、江州、袁甜于苏州市吴中区房屋登记至其名下之日起十日内协助原告将上述房屋的不动产权变更至原告王娟名下（过户税费由原告负担）。案件受理费11400元、公告费600元，合计人民币12000元，由原告王娟负担11400元、被告江林根、江文媛、江州、袁甜负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。审 判 长  王 凡人民陪审员  金海洪人民陪审员  查春霞二〇一九年十月二十二日法官 助理  姚 伊书 记 员  施美佳