湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初2840号原告（反诉被告）：周军良，男，1974年5月19日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈观林，湖南滳招律师事务所律师。被告（反诉原告）：王清安，男，1969年12月20日出生，汉族，华容县人，住岳阳市。委托诉讼代理人：谭正文，岳阳楼区正顺法律服务所法律服务工作者。原告周军良与被告王清安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案。2019年4月29日被告王清安提起反诉，本院审查后予以准许，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周军良（反诉被告）及其委托诉讼代理人陈观林，被告王清安（反诉原告）及其委托诉讼代理人谭正文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周军良向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即给付原告征收款597023元；2.由被告承担本案诉讼费及其它诉讼费用。事实及理由:原、被告于2015年7月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于房屋经营餐饮，租期自2015年8月18日至2018年8月18日，租赁期间如遇政府征收房屋，双方终止合同，征收的装修费由被告所有，店面搬迁费40%由被告所有，60%由原告所有。合同签订后，原告投入上百万元进行装修，并在被告原房屋上添附38平方米房屋进行经营，使被告原生活用房升值为经营性用房。租赁期间，遇到青年路北侧棚改项目拆迁，被告在未经原告同意的情况下于2017年10月27日签订《房屋收购协议书》，为配合政府棚改拆迁，原告按时腾空了房屋。但被告不但不念及原告的经营使其房屋在征收时提升了征收标准，在领款后经拆迁指挥部及当地社区的调解，还拒不将应当归原告的征收款给予原告。原告主张被告支付的款项为：添附房屋补偿款318304.97元（1265801元÷250.81平方米×63.07平方米），装饰设施补偿款110718元，停产停业损失100000元（10000元／月×10个月），按期搬迁奖励75243元。为维护自身合法权益，原告故具状起诉，请求判如所请。被告王清安辩称，房屋租赁合同是真实的，对于原告要求的补偿款，大部分没有事实和法律依据。添附房屋没有证据证明，装饰补偿款按合同约定归被告所有，停业停产补偿及搬迁费应归被告所有，按期搬迁费用奖也不应由原告所有，应由被告所有。反诉原告王清安向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告支付房屋租金23832元；2.由反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由:2015年7月18日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，反诉原告将房屋租给反诉被告，租期自2015年8月18日至2018年8月18日，双方约定每年租金五万元，按半年度结算，即每年5月18日、11月18日支付租金，自签协议之日起，反诉被告向反诉原告支付半年2.5万元租金，每半年租金提前三个月支付。同时约定了租赁期间如遇政府征收土地，双方终止合同，也约定其他权利和义务。2017年因政府棚改的需要，反诉原告于2017年10月27日同政府签订了《房屋征购协议书》，反诉被告于2018年4月8日才关门歇业。自2017年8月18日至2018年4月8日，反诉被告已拖欠反诉原告房屋租金23832元，望判如所请。反诉被告周军良辩称，其没有拖欠反诉原告的租金，2017年10月3日反诉被告向反诉原告交纳了10000元的租金，已按双方约定的租金标准交到了2017年11月2日，2017年10月27号被告即与政府签订了房屋征收协议，其并未拖欠租金。经审理查明：2015年7月18日，王清安（出租方、甲方）与周军良（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定王清安将其位于一层的店面房屋租赁给周军良经营餐饮，租期自2015年8月18日至2018年8月18日，租金五万元／年，半年一结，即每年5月18日、11月18日支付租金等。另约定，租赁期间如遇政府征收房屋土地，双方终止合同，征收的装修费由王清安所有，店面搬迁费40%由被告所有，60%由原告所有，周军良需提供经营所需相关证件。合同签订后，周军良即进行装修，经营岳阳楼区祥辉喜羊羊酒店，从事餐饮服务。王清安用于出租的上述房屋共两层，一楼出租给周军良，二楼由其自住。周军良承租该房屋时，一楼的部分大厅系铁皮钢架结构，其承租后进行了部分装修改造，使得该部分成为基本与砖混房屋主体融为一体的房屋建筑，作为其酒店大厅的一部分。另2012年8月，周军良在建造一楼铁皮钢架结构的大厅时，被相关部门罚款1000元。后王清安的案涉房屋被划入青年路北侧棚改项目拆迁范围。2017年10月27日，王清安与青年东路北侧棚户区改造项目指挥部等相关部门签订《房屋收购协议书》，同意将其案涉房屋予以出售，案涉房屋总面积为砖混结构250.81平方米，约定房屋补偿为：房屋主体补偿793563元，房屋装饰装修补偿472238元，合计1265801元；其他补偿为：附属设施补偿25081元，权证费4000元，生产营业补偿278399元，合计307480元。另约定于收到补偿款7日内搬出房屋的，支付300元/平方米的按期搬迁奖励75243元；选择货币补偿的奖励，按照200元/平方米支付50162元，还按100元/平方米奖励找房源的奖励25081元。从拆迁部门登记数据来看，王清安被拆迁房屋中的二楼面积为187.74平方米，一楼面积为187.74平方米+63.07平方米。关于一楼比二楼多出的63.07平方米，周军良主张系其承租后添附、加建所得，王清安则主张是其房屋出租前的既有面积。双方遂对拆迁补偿款的分配发生纠纷。为此，青年东路北侧棚户区改造项目指挥部于2018年4月5日出具承诺书，承诺若2018年4月8日前周军良主动腾房，在其与王清安的纠纷解决前，将不向王清安支付拆迁款。2018年4月8日周军良将其酒店歇业、腾房。另向青年东路北侧棚户区改造项目指挥部了解，对于钢架铁皮结构的建筑补偿与砖混结构房屋建筑补偿标准不同，但对其性质也视具体情况而定，如四面是否有墙体、墙体的数量及具体情况等，区分不同情况按照棚屋类或砖混类等建筑性质进行补偿。关于案涉房屋租金，原、被告认可2017年5月18日前的租金已经付清。此后的租金，周军良于2017年10月3日最后一次支付10000元。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、营业执照、租金收条、房屋收购协议书及拆迁补偿计算表、评估报告等附件、行政罚款收据、证人殷某、陈某出具的证明、证人胡某的证言、原告经营账簿、承诺书等证据在案为证。本院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，对如遇房屋拆迁的，拆迁补偿款项如何分配进行了部分约定，本案诉争事项在合同中有约定的应从其约定，没有约定的，应以客观事实为基础，依法进行处理。首先，对于原告周军良的四项诉请，逐一分析如下：一、房屋补偿款，原、被告在合同中未约定该款项的分配方案，双方争议在于被告王清安案涉拆迁房屋一楼较其二楼多出的面积63.07平方米，究竟是周军良承租一楼房屋后对其添附所得，还是王清安在承租前自建而成？已查明，王清安在出租前即建成了该部分的基本框架，周军良的装修改造使得该部分建筑与房屋主体更好地融为一体，最终在拆迁时与房屋主体一同被认定为砖混结构建筑进行补偿，但对于装修改造前的建筑物具体情况，因双方均无法提交房屋照片等客观证据证明，本院对其准确状况确实难以认定，本着尊重实际情况，公平、公正的原则，依法酌情认定原告周军良与被告王清安对该部分建筑面积的房屋补偿款各享有50%的份额，即159152.48元（1265801元÷250.81平方米×63.07平方米×50%）。二、装饰设施补偿款。拆迁部门对王清安房屋一、二层的室内装修是放在一起进行评估的，装修价值总金额为373707元，原、被告在租赁合同中已明确约定装修费由王清安所有，故原告依约不应取得该部分费用，应全部由被告王清安所有。三、停产停业损失，双方亦无约定。原、被告约定的租期截至2018年8月18日，同时约定遇政府征收双方终止合同。实际上，原告周军良于2018年4月8日腾空该房屋，若不遇拆迁，其预期可避免约4个月停产停业损失，二人虽未明确约定停产停业损失的分配，但原告该部分损失确实存在，应由王清安从其取得的生产营业补偿中进行部分补偿。被告王清安获得的生产营业补偿为278399元，该款项系依照其房屋建筑面积进行的一次性补偿，与停业时间并无直接关系，本院认为可在参照前述同等面积房屋补偿款计算方法的基础上，综合考虑原告经营实际受影响的时间长短，由王清安向其支付63.07平方米面积生产营业补偿中的50%，即35003.84元（278399元÷250.81平方米×63.07平方米×50%）。四、按期腾地奖励。原告周军良在拆迁部门限定的搬迁期限内协助搬迁，使得被告王清安能够取得该部分征收款项，王清安应取得相应奖励金，本院酌情认定由王清安向原告支付9460.5元（75243元÷250.81平方米×63.07平方米×50%）。关于王清安请求支付租金的反诉请求。在周军良搬离案涉房屋前，王清安虽与拆迁部门签订了房屋收购合同，但实际上其并未将房屋交付拆迁部门进行拆除，房屋所有权未发生转移，王清安有权继续收取租金，直至房屋交付拆除或周军良搬离。从2017年5月18日前的租金付讫之次日至2018年4月8日周军良搬离，其应向王清安支付的房屋租金为44383.56元（50000元/365天×324天），扣除其已经支付的10000元，还欠34383.56元，但原告仅主张由其支付23832元，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告王清安支付原告周军良房屋补偿款159152.48元、停产停业损失35003.84元、按期腾地奖励9460.5元，合计203616.82元。二、反诉被告周军良支付反诉原告王清安房租金23832元。三、驳回原告周军良、反诉原告王清安的其他诉讼请求。本诉案件受理费4885元，由被告王清安负担2177元，原告周军良负担2708；反诉案件受理费198元，由反诉被告周军良负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  李钰婷二〇一九年十月十日书记员  胡 凯