广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8054号上诉人（原审原告）：黄欢友，男，住广东省连州市保安镇。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张海珠，女，住广东省连州市。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区南湖康城房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：周耀伦。委托诉讼代理人：陈壮，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑菲，广东信步律师事务所律师。上诉人黄欢友、张海珠因与上诉人佛山市顺德区南湖康城房产有限公司（以下简称南湖康城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3096号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄欢友、张海珠上诉请求：1.撤销一审判决第二项，变更一审判决第一项为南湖康城公司向黄欢友、张海珠支付延迟交楼违约金35265.1元（按总房款537577元每日万分之二标准，从2018年5月2日计算至2019年3月25日）；2.判令南湖康城公司向黄欢友、张海珠支付延迟具备永久供电、供水、供气条件的违约金（按每日50元的标准从2018年8月1日起计至实际具备条件之日止，暂计为11850元）；3.一、二审诉讼费由南湖康城公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。涉案楼盘至今不具备永久供电、供水条件，同时涉案楼盘直至2019年4月下旬方可开通燃气，具备供气条件。一审期间佛山市顺德区港华燃气有限公司出具的《关于南湖花园三期燃气开放报装情况复函》中指出，涉案楼盘于2019年3月14日已可开通燃气，与事实不符，黄欢友、张海珠及其他同小区业主在该时间点并未能够报装开通使用燃气，故涉案楼盘的基础设施至今并未具备。二、一审法院适用法律错误。（一）根据黄欢友、张海珠与南湖康城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，若黄欢友、张海珠逾期支付购房款，违约金按照每日万分之二的标准计付；若南湖康城公司延迟交付房屋，其承担的违约金为每日万分之零点五，双方违约金支付标准不对等。一审法院将南湖康城公司延迟交楼的违约金计算标准酌定调整为万分之一，双方的支付标准仍不对等。根据公平原则，一审法院应当将南湖康城公司延迟交楼违约金计算标准调整到万分之二。（二）黄欢友、张海珠与南湖康城公司双方签订《补充协议》第4条约定，基础设施确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善，如无法在90天内完善的，出卖人按日向买受人支付每日50元的违约金，换言之，南湖康城公司应在约定交房的90天内，即2018年7月31日前完全具备水电气等基础设施的使用条件，否则应向黄欢友、张海珠支付违约金。南湖康城公司逾期交房，并不是其可延后铺设水电气供应的理由，延期交楼和延迟具备供电、供水、供气条件违约金应区分开，一审法院将其认定为同一违约事实适用法律错误，南湖康城公司在承担逾期交楼违约金之外，仍应承担逾期交付基础设施违约金。（三）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，关于涉案房屋是否具备永久供电、供水条件问题，应由具有完成供电供水义务的南湖康城公司承担举证责任，一审法院以黄欢友、张海珠未能举证为由对黄欢友、张海珠诉请不予支持不符法律规定，适用法律错误，请求二审法院依法要求南湖康城公司举证证明涉案楼盘是否具备永久供电供水条件，否则其应承担延迟具备永久供电、供水、供气条件的违约责任。南湖康城公司答辩称，本案《商品房买卖合同》与《补充协议》是同一天签订，签订时无欺诈胁迫情形，合同有效。根据合同约定应按每日总房款的万分之零点五支付违约金。关于供水供电，铺设管道完成即完成南湖康城公司所负义务。根据《补充协议》第4条约定，案涉项目分期建设交付，交付项目不迟于最后一期竣工交付的时间，南湖康城公司对基础设施的交付无违约，法院也对此进行取证。南湖康城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判南湖康城公司向黄欢友、张海珠支付迟延交楼的违约金7015.38元(以房屋价款537577元为基数，从2018年5月2日至2019年1月17日止，按每日万分之零点五计算，537577元×0.00005元/天×261天)；2.由黄欢友、张海珠承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决以开庭时间即2019年3月25日计算违约金截止时间，与事实不符。《商品房买卖合同》第十条关于基础设施设备交付条件约定“燃气配套设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管定网以及开通以公用部门的提供为准”，《补充协议》中第四条约定“基础设施设备交付时水、电具备使用条件；燃气管道(限买受人所购房产配有此项)敷设到户(出卖人仅预留一个接口，具体管道开通由买受人自行向相关部门申请及缴纳费用)。南湖康城公司交付的房屋已于2019年1月17日竣工验收、水电已具备使用条件、燃气管道已敷设到户，即符合法定的竣工验收交付条件，也符合合同约定的交付条件。因此，南湖康城公司在2019年1月17日交付时已符合合同约定的交楼条件，违约金计算截止日期应为2019年1月17日。二、一审判决适用法律不当。(一)依据《中华人民共和国合同法》第四条及第八条之规定，《商品房买卖合同》及其附件十一《补充协议》是双方协商一致签订，签订时间为同一日，业主对上述条款均已知悉并明确其法律效果，上述合同不存在无效的格式合同条款。《商品房买卖合同》的合同范本是由中华人民共和国住房和城乡建设部与国家工商行政总局共同制定，合同双方可根据实际情况填写合同空白处、签订合同补充协议。《补充协议》是南湖康城公司基于合同范本精神，根据实际情况，经协商一致与业主签订。商品房买卖合同需业主签名的地方包括合同正文、每一份附件处，黄欢友、张海珠签订商品房买卖合同、补充协议时清楚、知悉相关条款，在已公开、公示合同情况下，签订合同合法有效，未违背法律强制性规定。民事行为应遵循当事人意思自治原则，《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，属合法有效合同。《补充协议》第六条关于逾期交房违约金约定符合法律规定，买受人亦未就该条款向有权机关申请撤销或者变更。同时，根据双方《补充协议》第六点约定，南湖康城公司逾期交房超过180日的，买受人可选择解除合同，也可选择继续履行合同。由此可见，涉案合同系双方在综合考量各方权利义务基础上所作出的真实意思表示，不存在免除南湖康城公司责任等情形。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，法院判决应以双方约定为准，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，判令南湖康城公司按已付总房价款日万分之零点五的标准向黄欢友、张海珠支付逾期交房违约金。双方已在涉讼合同约定南湖康城公司迟延交楼时应承担的违约责任，南湖康城公司和黄欢友、张海珠均对此有合理预期，在合同签订过程中，黄欢友、张海珠对此标准未提出异议，也无法律法规强制性规定合同双方的违约金标准必须一致。现黄欢友、张海珠未举证证明其实际损害超过合同约定的逾期违约金，故一审法院认定约定违约金标准明显低于黄欢友、张海珠损失为由，提高违约金计算标准，无事实和法律依据。(三)一审判决认为约定违约金标准明显过低，不具有违约金所应具有的惩罚性质。但《合同法》对违约金的规定强调补偿性理念，有限承认违约金的惩罚性。其中，惩罚性体现在违约金在一定程度上大于损失。本案中并无实际损失标准，而案涉合同及补充协议约定的违约金足以补偿黄欢友、张海珠，不宜对违约金标准再做调整。(四)一审判决认为南湖康城公司需承担迟延通燃气的违约责任，无事实和法律依据。《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”根据双方合同约定，2019年1月17日交付房屋的相关基础设施设备已符合约定的交付条件，其后南湖康城公司无需承担迟延通燃气的违约责任。三、南湖康城公司作为长期经营的房地产开发企业，从经营角度考虑，无必要拖延交房，相反，南湖康城公司一直尽力争取早日交房。同时，因涉案商品房价格上涨，买受人获益，而南湖康城公司承担的开发成本上升，反而受有损失。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当，应依法予以撤销。黄欢友、张海珠答辩称，一审判决除煤气事实部分有异议，其他事实已查明。南湖康城公司存在延迟交房情形，在业主方多次维权下，在不具备交房条件情况下才交付房屋。如按合同约定的日万分之零点五计算，月赔金额低于房屋逾期收益，本案逾期交房违约金应按日万分之二计算，该诉请亦有相关司法实践支持。黄欢友、张海珠向一审法院提出诉讼请求：1.判决南湖康城公司支付延迟交楼违约金给黄欢友、张海珠（按每日总房款537577元万分之二的标准，从2018年5月2日计至南湖康城公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水等验收及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给黄欢友、张海珠之日止，暂计为22793元）；2.判决南湖康城公司承担诉讼费。诉讼中，黄欢友、张海珠增加一项诉讼请求如下：判决南湖康城公司支付延迟具备永久供电、供水、供气条件的违约金给黄欢友、张海珠（按每日50元的标准从2018年8月1日起计至实际具备之日止）。庭审中，黄欢友、张海珠确定南湖康城公司支付迟延交楼的违约金计算时间为2018年5月2日至2019年3月25日，延迟具备永久供电、供水、供气条件的违约金计算时间为2018年8月1日至2019年3月25日。一审法院查明：2016年11月7日，黄欢友、张海珠和南湖康城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：一、黄欢友、张海珠购买了位于顺德区均安镇均安社区居民委员会百安北路23号南湖花园X座XXXX的房产，总价款537577元；二、该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；三、商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备：1.供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，供水、排水配套设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，若因相关单位、部门的责任导致供水、排水未能及时具备正常使用功能的，不影响交付；2.供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电，供电配套设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准；3.燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气配套设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照补充协议处理；四、出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；五、逾期付款责任，买受人逾期7日之内支付房价款的，每日按未支付房价款万分之二的标准向出卖人支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，出卖人有权解除合同，如出卖人解除合同，买受人按总房价款的百分之十向出卖人支付违约金；六、逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议处理；七、出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。《补充协议》第三条约定，对合同第七条及附件四补充约定的第三项，买受人申请银行按揭最终的年限及金额以银行批复为准，如银行批准的按揭贷款金额低于买受人的申请金额，则差额部分买受人必须在银行贷款审批确认之日起10日内付清，逾期买受人须每日按商品房总价款的万分之五的标准向出卖人计付违约金；对合同第七条及附件四补充约定的第四项，如买受人的按揭申请非因出卖人的原因未获银行贷款审批通过的，买受人应在出卖人通知之日起10日内一次性付清剩余房款，逾期买受人须按每日房价款万分之五的标准承担逾期付款的违约责任。《补充协议》第四条约定，对合同第十条的变更及补充约定如下：1.基础设施设备交付时，水、电具备使用条件，燃气管道（限买受人所购房产配有此项）敷设到户（出卖人仅预留一个接口，具体管道开通由买受人自行向相关部门申请及缴纳费用），鉴于本项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间，公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件；2.基础设施与公共配套的交付指竣工并达到使用条件，其投入使用（如商业）的具体使用时间，由相关业主或经营者确定，出卖人对公共配套、商业等具体业态、开业时间等仅作情况介绍，对此并不保证；3.基础设施确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善，如无法在90天内完善的，出卖人按日向买受人支付50元/日的违约金，但违约金数额最高不超过商品房总价款的2%，合同继续履行。《补充协议》第六条约定，对合同第十二条逾期交付责任的约定，按逾期时间分别处理，出卖人逾期小于或等于180天，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过180天后，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。另查，佛山市顺德区均安镇南湖花园三期于2019年1月17日竣工验收备案。另查，2019年3月18日，佛山市顺德区港华燃气有限公司复函法院，具体内容如下：1.根据《广东省燃气管理条例》、《佛山市顺德区管道燃气特许经营合同》、顺管城管函［2016］115号等文件内容，建设单位在项目完成竣工备案后小区管道燃气设施移交给我司进行经营、管理，办理小区移交管理合同签订并缴纳户内移交设施费用；2.合同中约定，红线内管道燃气通气前须完成安全检查，移交的竣工资料、图纸应符合规范并与现场实际施工一致；3.经查核，最终建设单位委托的施工单位于2019年3月14日向我司提交完成竣工图纸，符合通气前安全检查条件，我司随即启动办理内部程序的相关工作，并于2019年3月14日上午开放小区用户向我司提请通气点火报装手续，同步给予符合安装条件的居民用户进行逐户上门安装、通气等工作。再查，2019年3月25日开庭时黄欢友、张海珠、南湖康城公司共同确认黄欢友、张海珠尚未收楼，但南湖康城公司陈述已通知黄欢友、张海珠收楼。一审法院认为，案件属商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。根据黄欢友、张海珠、南湖康城公司的诉辩意见，案件的争议焦点为：1.交楼标准如何确认的问题；2.南湖康城公司迟延交房及迟延通燃气的违约金应否支持及如何计算的问题。关于第一个争议焦点，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件，国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此可知，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件，同时根据合同的约定需符合基本的通水、通电、通燃气。案件中，涉案房产于2019年1月17日竣工验收备案，及佛山市顺德区港华燃气有限公司复函陈述该司于2019年3月14日上午开放小区用户提请通气点火报装手续，同步给予符合安装条件的居民用户进行逐户上门安装、通气等工作，故对南湖康城公司要求按照竣工验收备案表的时间计算违约金的抗辩不予采纳，故黄欢友、张海珠要求按照开庭的时间即2019年3月25日计算违约金的截止时间，理据充分，法院予以支持。关于第二个争议焦点问题，黄欢友、张海珠认为南湖康城公司提供的《商品房买卖合同》为格式条款，若黄欢友、张海珠逾期支付购房款的，违约金按照每日万分之二标准计付，若南湖康城公司延迟交付房产，其承担的违约金为每日万分之零点五，明显违反公平原则，且南湖康城公司的违约造成黄欢友、张海珠的租金损失远超过违约金，故违约金应当按照每日万分之二的标准计付，另外由于南湖康城公司的原因导致涉案房产未按照约定通燃气，南湖康城公司应按照合同约定承担违约责任，南湖康城公司认为逾期交房应严格按照合同的约定履行，至于通燃气的违约责任，南湖康城公司已完成了合同约定的义务，故不应承担，法院认为由于南湖康城公司未按约定对涉案房产进行竣工验收备案及由于南湖康城公司的原因导致迟延通燃气，南湖康城公司应承担违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》，若黄欢友、张海珠逾期支付购房款的，违约金按照每日万分之二标准计付，若南湖康城公司延迟交付房产，其承担的违约金为每日万分之零点五，双方的违约金支付标准不对等，且根据每日万分之零点五的标准计算，每月的违约金为806元，明显过低，不具有违约金所应具有的惩罚性质，故法院综合案件情况酌定调整为日万分之一，即违约金为17632.5元（537577元×0.0001/日×328天），黄欢友、张海珠诉请超出部分，法院不予支持；关于南湖康城公司迟延通燃气的违约责任，法院认为南湖康城公司的行为确实导致迟延通燃气，但符合通燃气条件时，黄欢友、张海珠并未收楼和实际使用，对其造成的损失与逾期交楼的损失存在重叠，且法院根据综合情况已调高了逾期交房的违约金，已足以弥补黄欢友、张海珠的损失，故法院对黄欢友、张海珠的该项诉讼请求，不予支持。至于通水通电的问题，黄欢友、张海珠在未能举证的情况下，法院对其该项诉讼请求，不予支持，黄欢友、张海珠在收楼后如发现未通水通电，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南湖康城公司应于判决发生法律效力之日起十日内向黄欢友、张海珠支付迟延交楼的违约金17632.5元；二、驳回黄欢友、张海珠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计184.91元，由黄欢友、张海珠共同负担64元、南湖康城公司负担120.91元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.南湖康城公司支付逾期交楼违约金的截止时间及计算标准应为多少；2.南湖康城公司应否支付迟延交付基础设施的违约金及该违约金的具体计算方法。关于争议焦点一。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，南湖康城公司应在2018年5月1日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋交付予黄欢友、张海珠，逾期交付的应承担相应的违约责任。南湖康城公司于2019年1月17日才取得《竣工验收备案表》，其行为已构成违约，依法应承担逾期交楼的违约责任。关于违约金的计算时间和计算标准问题。南湖康城公司主张应自2018年5月2日计算至2019年1月17日并按照日万分之零点五计算，黄欢友、张海珠主张应自2018年5月2日计算至2019年3月25日并按日万分之二计算。对此，本院认为，南湖康城公司虽于2019年1月17日取得了《竣工验收备案表》，但其提交的证据不足以证明已通知黄欢友、张海珠收楼，故一审法院以开庭的时间（2019年3月25日）作为黄欢友、张海珠获知竣工验收的时间，并以此作为计算逾期交楼的截止日期并无不当，本院依法予以维持。关于违约金的计算标准问题，虽《补充协议》约定为每日万分之零点五，但一审法院考虑到按此标准计算的每月违约金金额仅为806元，该金额明显过低并酌定按每日万分之一的标准计算，而黄欢友、张海珠亦未举证证明一审法院酌定的金额明显低于其遭受的损失。故一审法院酌定的金额并无明显不当，本院依法予以维持。关于争议焦点二。根据《补充协议》的约定，基础设施确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善，如无法在90天内完善的，出卖人按日向买受人支付每日50元的违约金。本案中，若在计算逾期交楼违约金的同时又计算逾期交付基础设施的违约金，实质是对同一违约行为苛以双重违约责任，由于燃气可开通的时间为2019年3月14日，而一审法院已将逾期交楼的违约责任计算至2019年3月25日，故对黄欢友、张海珠主张另行计算逾期交付基础设施的违约金不予支持并无不当。黄欢友、张海珠主张至2019年3月14日基础设施仍不具备使用条件，但其对此并未提交相反证据予以证明，对其该上诉主张，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。南湖康城公司、黄欢友、张海珠的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费587.1元，由黄欢友、张海珠负担537.1元，由佛山市顺德区南湖康城房产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月十一日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏