河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0802民初3583号原告：周亚萍，女，1960年3月26日出生，汉族，退休工人，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：魏连国，河北德汇律师事务所律师。被告：闫国双，男，1976年2月4日出生，农民，住承德市高新区。委托诉讼代理人：田春雨，河北山庄律师事务所律师。被告：承德市建通房地产开发有限责任公司，住所地承德市双桥区观景楼街道。法定代表人：孟庆民，经理。原告周亚萍与被告闫国双、承德市建通房地产开发有限责任公司（以下简称建通公司）所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周亚萍及其委托代理人魏连国，被告闫国双的委托诉讼代理人田春雨到庭参加诉讼。被告建通公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于承德市双桥区的房屋所有权归原告所有，并将该房屋登记到原告名下。2.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2005年7月，原告与被告建通公司达成职工内部购房协议，同年7月28日原告向建通公司交纳购房款合计15万元，又于2008年通过银行转账缴纳11328元，合计161328元，并于2005年8月10日选定会龙山小区1期5号楼1单元701室。原告购买该房后，由于被告建通公司的原因导致原告迟迟不能办理房屋登记。但原告自房屋交付之日即对该房屋实际占有并使用至今。后该房屋于2014年3月被被告建通公司员工薛冰（已判刑）以伪造的公司印章、合同等非法手段，远远低于市场的价格（1500.00元/m2），卖给了被告闫国双（本次转让的行为被承德市双桥区人民法院认定为合同诈骗，并对薛冰进行了刑事处罚）。在该转让过程中，被告闫国双没有实际到现场查看房屋，其行为不符合正常的交易习惯，且房屋取得的基础法律关系不合法。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告闫国双辩称：一、根据物权优于债权的原则，答辩人系本案诉争房屋的所有权人。根据《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。这说明，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。第14条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，第17条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。2014年答辩人在建通公司以职工内部价每平米1500元购买了诉争房屋，一次性付款15万元，并办理房屋产权登记，答辩人是该房屋的合法所有权人。根据最高人民法院关于印发〈全国法院民事商事审判工作会议纪要〉的通知中（二）关于一房数卖的合同履行问题。审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。原告仅仅是依据合同占有该房屋，并未取得该房屋所有权，其享有的是债权，而物权优于债权。办理房屋所有权登记优于合法占有房屋。原告如认为受损应当请求建通公司予以赔偿。二、答辩人与建通公司签订的买卖合同系有效合同，不具有合同法52条规定的合同无效的情形。并且（2015）双桥刑初字第98号刑事判决书已认定该合同系有效合同。本案在审理过程中无权认定该合同无效。《合同法》第52条规定合同无效的情形为（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益的（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的（三）以合法形式掩盖非法目的（四）损害社会公共利益。建通公司与答辩人签订的买卖合同不存在无效情形。在刑事判决中，薛冰在答辩人不知情的情况下，用伪造的印章与答辩人签订购房合同，并办理了产权登记，建通公司应当承担法律上的后果。该行为不能当然认定为无效，并且在本案审理过程中，无权认定该买卖行为无效。根据《物权法》解释(一)第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。对于因基础的买卖产生争议，应当另行提起诉讼。双方不存在恶意串通的行为，根据承德市房屋修建工程处（建通房地产公司）文件[2015]第38号文，证实职工购房平均价格为1560元/平方米，答辩人仅仅是以职工内部身份购买的诉争房屋，不存在远远低于市场价的行为。三、（2015）双桥刑初字第98号判决认定本案原告系薛冰犯合同诈骗罪的被害人，诈骗数额为其交纳的集资款，该房屋已销售给答辩人，本案原告应当依据该判决结果向薛冰主张退赔。转让给答辩人的行为并未认定为诈骗行为。本案原告不能既要求其为诉争房屋的所有权人，又要求薛冰退赔集资购房款。假如建通公司销售给答辩人的行为属无效行为，本案原告已依据其交纳的集资款取得该房屋所有权，薛冰的行为就不构成诈骗了。正是因为薛冰将房屋二次销售给答辩人并办理了房产证，答辩人取得了诉争房屋的所有权，才认定第一次销售给原告的行为系诈骗。四、建通公司与答辩人签订买卖合同不存在以合法形式掩盖非法目的。薛冰与闫国双系同学，关系不错，根据公司的38号文件，职工内部价1560元/平方米，才将诉争房屋销售给答辩人，没有非法目的。建通公司应当承担法律上的后果。五、原告无权占有诉争房屋，应当立即搬离，答辩人对此将保留诉权。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。被告建通公司未提出答辩意见，亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审核证据并结合当事人陈述，本院认定事实如下：被告承德市建通房地产开发有限责任公司原为承德建通房屋开发有限责任公司。2005年7月，原告与被告建通公司达成职工内部购房协议，原告向建通公司交纳购房款合计161328元，并于2005年8月10日选定会龙山小区1期5号楼1单元701室。原告购买该房后虽未办理不动产登记，但其自房屋交付之日即对该房屋实际占有使用至今。2014年3月，案外人薛冰（系建通公司工作人员）在明知该房已经销售的情况下，使用伪造的建通公司法定代表人孟庆民名章及建通公司财务专用章与被告闫国双签订购房合同，以1500.00元/m2的价格将案涉房屋卖于闫国双，并为闫国双办理了不动产登记。2015年3月31日，承德市双桥区人民检察院以合同诈骗罪对薛冰提起公诉，本院经审理做出（2015）双桥刑初字第98号刑事判决书，认定薛冰上述行为构成合同诈骗罪，并予以刑事处罚。在刑事侦查阶段，薛冰、闫国双均认可当时案涉房屋的市场价格约为4000.00元-5000.00元/m2。被告闫国双在与薛冰议定购买案涉房屋的整个过程中，始终并未实地查看房屋状况。本院认为，按照我国《民法通则》的规定，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。行为人有意识的不真实行为，为无效法律行为。我国《民法总则》中也规定了“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，薛冰使用伪造的印章与被告闫国双签订商品房买卖合同的行为已构成刑事违法，显然属于上述法律所规定的虚假的意思表示实施的法律行为，故应认定为无效法律行为所形成的合同当然无效。根据我国物权法的规定，不动产的买卖、赠与、抵押等法律行为是物权变动的基础即前提条件，而“登记”是前述基础行为能够产生物权变动法律效力的形式要件。案涉房屋虽登记在被告闫国双名下，但因作为物权设立基础法律关系的商品房买卖合同并非被告建通公司的真实意思表示而属于无效合同，故该登记犹如“无源之水、无本之木”因而并不具有物权效力。被告闫国双抗辩中所谓“一房数卖”的情形，其前提至少是买卖合同具有合法的形式要件，能够被认定为有效合同，而其与薛冰所为之合同显然不属于该情形。综上，被告闫国双的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告虽未办理不动产登记，但其提交的证据足以认定其为案涉房屋的真实买受人，其对案涉房屋享有物权期待权。故原告要求确认其为案涉房屋所有人的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持,其关于不动产登记的请求应向不动产登记机关提出,本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条一款，《中华人民共和国共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：位于承德市双桥区的房屋归原告所有。案件受理费80.00元，由被告闫国双负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  李初啸审 判 员  刘建贞人民陪审员  马彦红二〇一九年十月十五日书 记 员  王 媛