广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初3260号 原告（反诉被告）：徐薇，女，1981年12月11日生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：徐桂诚，男，1954年3月7日生，汉族，住南宁市青秀区，系原告的父亲。 被告（反诉原告）：柳州市柳南区金桔子酒店（以下简称金桔子酒店），住所地：柳南区铁路鹅山服务大楼鹅山路红岩路口,统一社会信用代码:92450204MA5MCAAU8Y1-1。 经营者:恽俊樑，总经理。 委托诉讼代理人：赵宁，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄源，广西华震律师事务所律师。 第三人:蔡青袁,男,1976年5月26日生,汉族,住广西柳州市柳南区。 原告（反诉被告）徐薇诉被告（反诉原告）柳州市柳南区金桔子酒店、第三人蔡青袁租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐薇及其委托诉讼代理人徐桂诚、被告（反诉原告）柳州市柳南区金桔子酒店的委托诉讼代理人赵宁、第三人蔡青袁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐薇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还门面租赁保证金6120元。2、本案件诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年2月12日原告与被告签订《房屋租赁合同》约定:租赁柳州市红岩路口鹅山服务大楼西一楼4号门面,租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日止,每月租金1800元,每年度租金比上年度递增10%。原告交付了房屋租赁权转让费22000元和房屋租赁保证金6120元。合同签订后,原告如数向被告交纳房租。租赁过程中,原告能遵纪守法经营,每月都能按照合同约定,自觉交纳租金及各种费用。租赁期满前,原告多次找被告要求继续租赁该门面,被告以自己经营为由不同意继续租赁。2018年12月31日租赁期满,被告没有找原告办理任何合同到期交接手续,就于2019年1月3日停止供电供水,致使原告不能继续经营,原告多次找被告退还租赁权转让费和租赁保证金未果。经原告核实,被告在本合同到期之前,就默许同意现在的租赁方使用该门面,并于2019年2月25日与现在的租赁方蔡青袁签订租赁柳州市红岩路口峨山服务大楼西一楼4号门面《房屋租赁合同》,租金上调至每月9000元。根据合同约定,合同到期被告有权收回租赁物,但理应及时找原告办理交接手续,退还租赁权转让费和租赁保证金。原告认为,被告在未尽到上述的责任时,不应该采取停止供电供水相威胁手段,不应背着原告私下同意第三人使用该门面。既然己经将该门面重新租赁,原合同到期后没有给被告造成任何损失,且原告没有违反《房屋租赁合同》约定的行为，除了合同约定房屋租赁权转让费不予退还外,被告应将房屋租赁保证金6120元退还给原告,为了保护原告的合法权益不受侵害,请求法院支持原告的诉求。 被告（反诉原告）柳州市柳南区金桔子酒店辩称，不同意原告的诉请，根据与徐薇签订的房屋租赁合同第十条第4款的约定，未按约定时间返还房屋的租赁保证金不返还。 第三人蔡青袁陈述称，没有意见。 被告（反诉原告）柳州市柳南区金桔子酒店向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2019年1月至2019年3月的房屋占用费人民币27000元。2、本案的反诉费用由反诉被告承担。 事实与理由：2015年2月12日,反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》,约定反诉原告将位于柳州市红岩路口鹅山服务大楼西一楼4号房出租给反诉被告,租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日止。租赁期满,反诉原告有权收回租赁物,但反诉被告拒绝搬离该房屋,并与第三人合伙继续进行商业经营活动获取利益,致使反诉原告无法将使用该房屋进行经营,因此反诉被告应按该房屋的出租价值每月9000元向反诉原告支付3个月的房屋占用费共计27000元。反诉原告曾多次催告反诉被告、第三人让其搬离,但反诉被告、第三人均置之不理,为了维护反诉原告的合法权益,特向贵院提起反诉,请求贵院判如所请。 原告（反诉被告）徐薇辩称，一、原告没有违反《房屋租赁合同》约定,租赁期满被告理应退还房屋租赁保证金6120元。1、在合同履行期间,原告依合同约定履行了全部义务,包括先交租金后使用的原则,几年来均按时向被告交纳租金和各种费用,有《收款收据》为证。2、合同期满前,原告多次找被告要求续租该门面遭到拒绝,被告不同意续租。另外,合同期满原告还主动将租赁的门面钥匙交给被告,被告也是拒绝接收是事实。二、被告反诉诉请“判令原告支付2019年1月至3月的房屋占用费27000元”不成立,应予以驳回。1、根据《房屋租赁合同》约定,合同期满被告有权收回租赁物。但是,被告并没有以书面和口头形式通知原告,也没有主动找原告办理交接手续,至今都没有向法院提供原告违反合同规定的证据材料,其责任完全应由被告承担。2、被告为了收回该门面,于2019年1月9日就向法院同时递交三份《民事起诉状》,要求该酒店的第2、3、4号三间门面租户腾退该房屋,给付占用费、租赁保证金作为违约金不予退还等诉求。由于第2、3号门面租户违反合同约定己败诉。对本案涉及的案件因被告不能提供证据而采取撤诉,法院作出(2019)桂0204民初983号民事裁定书,准许撤诉。原告认为反诉原告没有主动找原告办理租赁物交接手续,就直接向法院提起诉讼,是违反常理的行为。3、原告在租赁过程中,由于柳州火车站西站场扩建改造,对原告经营的体育用品店影响很大,虽然人流量大但是生意惨淡。2018年5月第三人转租到原告隔壁的第2和3号门面经营螺蛳粉生意火爆,因第三人想使用原告租赁的门面扩大经营,经过口头协商第三人可以使用4号门面,同意每月给于租金补偿。合同期满前原告已告知第三人,合同的期限2018年12月31日止,之后就不能再继续使用和经营,要求第三人将拖欠的租金补偿费交完了事。2019年1月3日反诉原告采取停电停水措施后,第三人仍然坚持在该酒店的第2、3、4号的三间门面经营螺蛳粉生意到至今。对此,反诉原告也请铁路公安干警出面调解,要求第三人腾退门面未果。自2019年1月开始被告已经介入管理,默许第三人继续在该酒店的第2、3、4号的三间门面经营螺蛳粉生意,在2019年2月25日被告与第三人正式签订了《房屋租赁合同》。原告认为自2019年1月开始,该酒店的第2、3、4号的三间门面,因为一直是第三人在经营使用,理所当然应该由第三人承担相应的责任,与原告无关。综上，被告的反诉诉请无事实和法律依据,应予以驳回。 第三人蔡青袁陈述称，没有意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合案情予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年2月12日，作为出租方、甲方的金桔子酒店与作为承租方、乙方的柳州市薇薇体育用品店签订一份《房屋租赁合同》，约定：“……第一条房屋基本情况该房屋坐落于柳州市鹅山路口鹅山服务大楼，该房屋为：西一楼4号房，建筑面积17平方米，装修状况：玻璃门。第二条该房屋用途为：商业经营。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意前，不擅自改变该房屋的用途。……第四条租赁期限（一）房屋租赁期自2015年1月1日至2018年12月31日。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面或口头续租要求，征得甲方同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。（三）租赁期间，乙方转让门面需经甲方同意（转让费超过贰万贰仟元部分由甲方收取）。第五条租金（一）租金（人民币）标准：1800元／月（大写：一仟捌佰元整）。（二）租金按月结算，由乙方于每月的25日前交付下月租金给甲方。（三）租金支付方式：甲方直接收取。……（五）每年度租金比上一年度递增10%。第六条房屋租赁权转让费及租赁保证金（一）乙方应向甲方交付房屋租赁权转让费（人民币）22000元整。（大写贰万贰仟元整）。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金（人民币）6120元整（大写：陆仟壹佰贰拾元整）。（二）租赁期满或合同解除后，甲方收取的门面经营转让费不予退回。房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数返还乙方。……第十条违约责任（一）乙方有本合同第十条第三款约定的情形之一的，乙方向甲方支付房屋租赁保证金不还。……（四）乙方不按约定支付租金，以及乙方为按约定时间返还房屋的，乙方向甲方支付房屋租赁保证金不返还。……”。柳州市薇薇体育用品店向金桔子酒店交付了租赁保证金6120元。柳州市薇薇体育用品店的经营者为徐薇，柳州市工商行政管理局柳南区分局鹅山工商所于2018年1月17日向该店出具准予注销登记通知书。 另查明，2019年2月26日，作为出租方、甲方的恽俊樑与作为承租方、乙方的蔡青袁签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议……第一条房屋基本情况该房屋坐落于柳州市鹅山路口鹅山服务大楼，该房屋为：西一楼4号房，建筑面积17平方米，装修状况：拉闸门。……第四条租赁期限及续租（一）房屋租赁期自2019年4月1日至2019年5月31日。……第五条租金交纳及逾期（一）租金（人民币）标准：9000元/月（大写：玖仟元整）。……”。 庭审中，徐薇及金桔子酒店均认可2018年每月的租金为2396元，徐薇从2019年1月起未支付租金，金桔子酒店未向徐薇退还租赁保证金。徐薇认可其同意蔡青袁于2018年5月起租用案涉房屋经营螺蛳粉店，每月给予租金补偿，蔡青袁至今仍使用案涉房屋，蔡青袁对此无异议。徐薇主张其于合同期满后未继续使用案涉房屋，系金桔子酒店未通知其交还案涉房屋并拒绝接收案涉房屋，应当由蔡青袁承担本案责任。金桔子酒店主张其诉请的房屋占用费27000元是根据火车站地段门面租金均价9000元／月计算。金桔子酒店及蔡青袁均认可蔡青袁于2019年4月1日起向酒店支付租金。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。柳州市薇薇体育用品店与金桔子酒店签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。在柳州市薇薇体育用品店注销后，由其经营者徐薇实际使用案涉房屋，故徐薇应当履行《房屋租赁合同》的义务。关于本诉诉讼请求一节。《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2015年1月1日至2018年12月31日，双方未续租，故在租赁期限届满后，徐薇应当按照合同约定向金桔子酒店交付案涉房屋。根据本案查明的事实，徐薇于2018年5月将案涉房屋转租给蔡青袁后，该房屋一直由蔡青袁占有使用，故徐薇主张其向金桔子酒店返还了案涉房屋，系该酒店拒绝接收案涉房屋，本院不予支持。根据合同约定，承租人未按约定时间返还房屋的，其向出租人支付的房屋租赁保证金不返还，故本院对徐薇请求判决金桔子酒店退还门面租赁保证金6120元的诉请不予支持。关于本案的反诉部分，因徐薇的违约行为给金桔子酒店造成了损失，应当承担违约责任。金桔子酒店的经营者与蔡青袁于2019年2月26日就案涉房屋签订了《房租租赁协议》，故案涉房屋于2019年2月26日已返还金桔子酒店另行出租。根据徐薇与金桔子酒店签订的《房屋租赁合同》中载明的每年度租金比上一年度递增10%的约定，结合2018年每月租金为2396元的事实，故徐薇应当向金桔子酒店支付2019年1月、2月的房屋占用费5271.2元（2396元×110%×2个月），对金桔子酒店超过该部分的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）徐薇的全部本诉诉讼请求。 二、原告（反诉被告）徐薇向被告（反诉原告）柳州市柳南区金桔子酒店支付2019年1月至2月的房屋占用费5271.2元。 三、驳回被告（反诉原告）柳州市柳南区金桔子酒店的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告徐薇负担。反诉案件受理费238元（反诉原告已预交），减半收取119元，由反诉原告柳州市柳南区金桔子酒店负担96元，由反诉被告徐薇负担23元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  刘娟 二〇一九年十月二十四日 书记员  潘妮 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007