上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9181号上诉人（原审被告）：何君德，男，1950年6月25日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审被告）：汪志雯，女，1979年3月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张兵，上海申如律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邰沪，女，1957年3月20日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陆敏，上海仁良律师事务所律师。上诉人何君德、汪志雯因与被上诉人邰沪确认合同无效纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初6196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何君德上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：系争房屋是何君德婚前个人财产的转化，何君德享有绝对的处分权，被上诉人无权干涉。何君德是从玉屏南路的房屋开始出售置换，系争房屋是最后一次交易所得的房产，也应该由何君德一人处分。签字稿是被上诉人亲自书写的，是真实的。汪志雯表示同意何君德的上诉请求。上诉人汪志雯上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实与理由：汪志雯与何君德是综合考虑实际情况，协商了交易价格的，其属于善意第三人，并不存在恶意串通，其曾经去看房，而当时被上诉人不在家。双方的交易也是通过中介完成的。由于被上诉人与何君德都居住在系争房屋内，何君德要求继续租赁房屋一段时间，户口暂时也无法迁出，所以交易价格是降低了一些。何君德表示同意汪志雯的上诉请求。被上诉人邰沪辩称：系争房屋属于何君德与邰沪的夫妻共同财产，何君德无权单方进行处分。何君德与汪志雯的合同签订时间晚于房款支付时间，何君德主张的房款交付数额也明显存在重大疑点，汪志雯购房时没有看房，交易过户后也不主张交付房屋。请求二审法院维持原判。邰沪向一审法院起诉请求：1、确认何君德、汪志雯于2017年6月26日签署的上海市房地产买卖合同（合同编号：3154928）无效；2、汪志雯协助何君德将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（即本案系争房屋）产权恢复登记为何君德所有；3、何君德将房款返还汪志雯。一审法院认定事实如下：邰沪与何君德系夫妻关系，于1992年5月25日登记结婚。邰沪因感情破裂，于2017年12月29日起诉要求与何君德XX，后于2018年11月29日撤诉。2002年3月，何君德与案外人许某签订上海市房地产买卖合同，以人民币（下同）17万元购买上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋，产权登记为何君德所有。2017年6月26日，何君德（乙方）与汪志雯（甲方）签订上海市房地产买卖合同（合同编号：3154928），约定何君德以208万元将系争房屋出售给汪志雯，约定甲方于2017年7月25日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，约定于2017年7月29日之前共同申请办理转让过户手续，附件三约定乙方于2016年12月22日支付甲方购房首付款716,900元，甲乙双方不晚于2017年4月25日前签订网签合同，网签当日乙方支付甲方购房款183,100元，甲乙双方不晚于2017年7月25日前办理过户，当日乙方付清所有房款118万元。2017年8月15日经核准，系争房屋变更登记为汪志雯所有。经何君德确认，2016年12月21日收到汪志雯转账298,900元，12月22日收到转账418,000元，于2017年4月25日收到转账183,100元，5月25日收到转账500,000元，6月23日收到转账500,000元，7月29日收到转账150,000元，8月7日收到转账30,000元。一审审理中，邰沪与何君德均确认，上述买卖过程系争房屋均由邰沪实际居住，邰沪对签订买卖合同及收取房款并不知情，汪志雯也从未上门看房，产权变更后至本案诉讼前也没有要求邰沪搬离。一审审理中，经邰沪申请，一审法院经上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋2017年6月26日价值时点的市场价值评估结果为：市场价值294万元，折合建筑面积单价为54,274元。邰沪、何君德对上述评估结果没有异议，汪志雯没有发表意见。一审审理中，何君德提供有邰沪签名的“签字稿”一份，内容为“因毛毛要买婚房，同意将现XX村XX号XX房卖掉钱给毛毛，但为了一碗水端平，同意将现XX路XX弄XX号XX室房在以后给良良。大家都摆平。（等我们百年以后给良良。邰沪百年后。另外给良良XX大厦XX楼不在百年以后，因XX室是婚前财产。）2009年8月1日。一审审理中，一审法院委托司法鉴定科学研究院对检材“签字稿”的正文部分与落款“邰沪”签名字迹是否同一支笔、同一时间书写形成。鉴定意见为：检材正文部分中“因毛毛……都摆平”字迹、“（”符号、“以后给良良”字迹、“2009年8月1日”字迹和“等我们百年”字迹与落款处“邰沪”签名字迹不是同一支笔书写形成，但无法判断两者是否同一时间书写形成；无法判断检材上“邰沪百年后……婚前财产。）”字迹与落款处“邰沪”签名字迹是否同一支笔、同一时间书写形成。邰沪与何君德对上述鉴定意见没有异议，邰沪表示“签字稿”除邰沪签名为真实外，其他内容不能确认是同时形成，也不能证明系争房屋为何君德个人财产。何君德认为该“签字稿”系双方真实意思表示，同意XX村房屋出售，系争房屋留给何君德儿子，并确认系争房屋为何君德个人财产。一审法院认为，本案争议之一在于系争房屋是否为何君德个人财产，其将系争房屋出售给汪志雯是否为有权处分。邰沪认为，系争房屋为其与何君德婚后共同出资购买，虽产权登记为何君德所有，实际为夫妻共同财产，何君德擅自出售系争房屋属于无权处分行为；何君德认为系争房屋购买房款来源为何君德婚前房屋出售款连续转化，且经“签字稿”确认为何君德个人财产，故何君德出售系争房屋无需征得邰沪同意。一审法院经审查，何君德提供的上海市XX路XX号XX室房屋住房调配单虽记载调配人员为何君德与前妻方某等，但经确认系与邰沪婚后经房改售房取得产权，依据婚姻法相关司法解释规定应认定为何君德与邰沪共同财产，该房屋并于2001年出卖，结合邰沪与何君德分别提供的其他婚后多套房地产买卖合同、交易凭证及银行转账凭证，何君德并不能提供完整连续资金账目证明系其个人财产出资购买系争房屋；关于何君德提供的“签字稿”，其文字内容间笔迹明显存在差异，真实性存疑，其中“另外给良良XX大厦XX楼不再百年以后，因XX室是婚前财产”字句内容，结合上下文及司法鉴定意见，不足以认定为系邰沪单方或与何君德共同确认系争房屋为何君德婚前财产的意思表示，综上一审法院确认系争房屋出卖给汪志雯时为何君德与邰沪共同财产，何君德未经邰沪同意出售系争房屋系无权处分。本案争议之二为何君德、汪志雯于2017年6月26日签署的上海市房地产买卖合同（合同编号：3154928）效力，邰沪提出，上述买卖合同系何君德恶意串通，损害第三人利益，且损害公共利益，何君德对此不予认可，认为即使何君德无权处分系争房屋，但已收到对价支付钱款，买卖合同真实有效。一审法院认为，根据对系争房屋买卖合同签订时期的房屋价格评估，上述买卖合同成交价格明显过低，结合一审庭审中邰沪与何君德均陈述买卖过程中邰沪均实际居住在系争房屋，汪志雯也未上门看房，交易后也没有要求邰沪搬离等情况，并考虑邰沪提出的系争房屋买卖价款支付与合同约定不一致，也与一般交易习惯不符等意见，汪志雯亦未能就其与何君德买卖行为系双方真实意思表示在本案诉讼中进行辩解，故综上一审法院认为汪志雯不能构成对系争房屋的善意取得，并根据法律规定，一审法院认为何君德与汪志雯系以虚假的意思表示实施系争房屋买卖，该民事法律行为应属无效，汪志雯应将系争房屋产权恢复登记为何君德所有，何君德应将依据买卖合同取得的房款返还汪志雯。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一九年三月二十八日作出判决：一、何君德、汪志雯于2017年6月26日签署的上海市房地产买卖合同（合同编号：3154928）无效；二、汪志雯应于判决生效之日起十日内协助何君德将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋产权恢复登记为何君德所有；三、何君德应于判决生效之日起十日内返还汪志雯2,080,000元。案件受理费23,440元、司法鉴定费5,100元、房屋评估费8,000元，由何君德负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，系争的上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记为何君德所有，该房屋产权系何君德在与邰沪的婚姻关系存续期间取得，故该房屋应属于双方的夫妻共同财产。2017年6月，何君德单方将系争房屋出售给汪志雯，但处分行为并未得到邰沪的授权与追认，系无权处分夫妻共同财产。系争房屋的产权登记虽已经转移，但根据一审法院查明的事实，何君德与汪志雯之间的房屋交易价格明显低于市场价格，不符合“支付合理对价”的善意取得构成要件。因此，根据根据上述司法解释规定，汪志雯不构成对系争房屋产权的善意取得，邰沪有权追回系争房屋，主张由何君德与汪志雯恢复房屋产权登记至何君德名下。至于“签字稿”的问题，该材料中的内容并不能充分证明邰沪与何君德达成了系争房屋产权归属于何君德一人的合意。关于合同效力问题，根据系争房屋买卖合同签订时期的房屋价格评估，合同成交价格明显过低，而且邰沪在买卖过程中实际居住在系争房屋，汪志雯也未上门看房，交易后也没有要求邰沪搬离，系争房屋买卖价款支付与合同约定不一致，也与一般交易习惯存在不符之处，一审法院据此认定何君德与汪志雯之间合同存在虚假意思表示，属于无效，并无不当。本院需要说明的是，本案的争议核心在于汪志雯是否构成善意取得，邰沪是否有权追回系争房屋。何君德与汪志雯之间的合同后果处理问题，并非邰沪单方可诉请主张的范围，本院在本案中对何君德与汪志雯之间的合同后果处理不作最终认定，应由何君德与汪志雯另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初6196号民事判决第一、二项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初6196号民事判决第三项。一审案件受理费人民币23,440元、司法鉴定费人民币5,100元、房屋评估费人民币8,000元，由何君德负担。二审案件受理费人民币46,880元，由何君德负担23,440元，汪志雯负担23,440元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十月二十三日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……