辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初7339号原告（反诉被告）：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所沈阳市沈河区沈水东路370-3号9门。法定代表人：黎家辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王启昕，辽宁一腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵晓旭，女，1983年9月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：邸湛蛟，辽宁同方律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所沈阳市沈河区市府大路258-1号。负责人：张仕才，该行行长。委托诉讼代理人：张志海，该行法律合规部员工。委托诉讼代理人：马晓磊，该行住房信贷部员工。原告（反诉被告）保利达地产佳伴（沈阳）有限公司（以下简称“保利达地产”）与被告（反诉原告）赵晓旭、第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保利达地产的委托诉讼代理人王启昕，被告（反诉原告）赵晓旭的委托诉讼代理人邸湛蛟，第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行的委托诉诉讼代理人张志海均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）保利达地产向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理撤销房屋合同备案手续；2、请求法院判令被告承担房屋总价款10%的违约金45611.3元；3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月7日，我公司与被告赵晓旭签订《商品房买卖合同》，合同约定被告赵晓旭购买我公司位于沈阳市沈河区商品房，房价总额456113元，付款方式为部分房款以贷款的方式支付。2017年5月7日，原告（担保人）与被告赵晓旭（借款人）以及交通银行股份有限公司辽宁省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，被告从交通银行贷款360000元。原告根据政府的要求须在开发的翠堤湾项目建设垃圾中转站，以作为园区配套使用，但就该中转站建设位置问题，被告与原告产生了严重的纠纷和冲突。在此期间，被告赵晓旭及其丈夫张士军多次组织业主聚众闹事，并冲击、封堵原告售楼处，将生活垃圾扔在售楼处门口，导致原告无法经营，给原告造成了严重的经济损失和社会影响。被告在办理贷款时涉嫌向银行提供了虚假的信息和材料。被告向银行提供的婚姻状况为离异未再婚，但在购房时向原告提供了结婚证（配偶是赵士军）；被告向银行提交的《交通银行个人授信业务申请表》和《个人收入证明》显示其工作单位为辽宁中维物业管理有限公司，月收入为6000元、年收入为72000元，但根据原告了解到的情况，被告并不在该物业公司工作。因被告提供了虚假信息，原告作为担保人存在随时向银行承担连带责任的风险。综上所述，原告认为，被告的极端行为，已经破坏了双方合作的基础，其行为既严重侵害了原告的合法权益，也违反了《商品房买卖合同》附件四的约定及其签署的《声明书》中所承诺的内容，请求法院判令支持原告的全部诉清，以维护原告的合法权益。根据《商品房买卖合同》附件四第十六部分第27条第（5）项的约定，请求法院判令被告承担45611.3元违约金。被告（反诉原告）赵晓旭辩称，不同意原告的诉讼请求，原告诉称在被告做贷款时提供虚假信息不是事实，且被告办理贷款系被告与交通银行之间的借款合同关系，与本案中的商品房买卖合同无关，不能作为原告要求解除合同的理由；双方签订的商品房买卖合同中并未约定原告所述的解除合同事由，亦无法定事实。因此被告不同意解除商品房买卖合同。对于原告要求被告支付违约金，被告在与原告签订商品房买卖合同之后，依照合同约定履行了交首付、办理贷款并逐月还贷的义务，且被告在2018年4月20日如期向原告归还28000元遭到原告拒绝，当月原告亦拒绝履行合同，被告没有违约行为，不同意支付违约金。被告（反诉原告）赵晓旭提出反讼请求：1、依法判令保利达地产继续履行商品房买卖合同，向赵晓旭交付位于沈阳市沈河区的房屋；2、判令保利达地产向赵晓旭支付违约金23945.93元（按合同附件4第8条按房价款日万分之三自2017年11月30日计算至实际交付房屋之日止）；3、反诉费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告2017年4月1日向保利达地产交纳定金10000元，用于购买保利达地产开发建设的位于沈阳市沈河区的房屋，反诉被告向反诉原告开具了定金收款收据。2017年4月7日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定反诉原告以456113元的价格购买案涉房屋，购房款首付96113元，其余360000元以银行商业贷款方式支付。因反诉被告对案涉所在楼盘做低首付促销活动，签订《商品房买卖合同》当日，反诉原告与反诉被告签订借款协议，借款金额70000元用于购买案涉房产，反诉原告应于2018年4月20日还款28000元，2019年4月20日还款21000元，2020年4月20日还款21000元。合同签订后，反诉原告按照协议约定的内容交纳购房首付16113元，反诉被告向反诉原告出具了首付收款收据。2018年4月20日，反诉原告依照借款协议约定到被告处还款28000元，并要求反诉被告履行交房义务，反诉被告却无理由拒绝反诉原告还款，并告知要与反诉原告解除该《商品房买卖合同》。反诉被告明确表示拒绝履行商品房买卖合同的行为，已经构成违约，反诉原告多次与反诉被告协商未果，无奈来诉贵院，请求贵院依法查清案件事实，判如诉请。原告（反诉被告）保利达地产对赵晓旭的反诉辩称，反诉原告所述的向反诉被告借款7万元不是事实，反诉原告是向第三方借款，因此，也不存在反诉原告直接向反诉被告还款，反诉被告拒收的问题，我公司在本诉讼已经阐述了我方观点不同意继续履行合同，我公司没有逾期交房的违约行为，所以也不应承担相应的违约金，我公司早已通知赵晓旭不再继续履行合同，而且在2017年11月22日已经向赵晓旭邮寄送达了撤销合同通知函，而我公司约定的交房时间为2017年11月30日，因此我司认为在向赵晓旭交付房屋前已经书面告知其不再履行合同的事实，请求人民法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行述称，赵晓旭购买的房产是我行的抵押物，若该商品房买卖合同解除，会影响赵晓旭与我方之间的抵押合同效力。因赵晓旭所欠我行贷款并没有完全清偿完毕，故我行不同意双方之间的商品房买卖合同的解除。赵晓旭的诉讼请求，与我方无关，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月7日，保利达地产与赵晓旭签订《商品房买卖合同》，约定：赵晓旭购买坐落于沈阳市沈河区（建筑面积68.34平方米）房屋，房款总价为456113元，房屋交付时间为2017年11月30日前，首期房款为96113元，余额360000元采用商业贷款方式支付。2017年5月3日，保利达地产与赵晓旭、第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定借款人因购买房屋向第三人借款36万元，贷款期限为120个月。赵晓旭以第三人为抵押权人办理了抵押预告登记。保利达地产为上述借款承担保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日两年。保利达地产称已于2017年11月22日向赵晓旭发出撤销合同通知函“您在我司通过按揭贷款购买的商品房，在交通银行办理了银行贷款，并在首付时向沈阳佳尊物业有限公司自筹借款7万元。因您在办理贷款时，提供了虚假的单身信息，提供的收入证明有作假嫌疑。鉴于以上事实，我司认为您在签订合同时存在欺诈行为，根据法律规定，我司要求立即撤销和您签订的商品房买卖合同”。赵晓旭自认在签订商品房买卖合同及办理贷款时的婚姻状况是已婚，但向第三人提交的贷款材料中婚姻状况系离异未再婚。赵晓旭用于办理案涉房屋贷款时提交给第三人的个人收入证明载明赵晓旭系辽宁中维物业管理有限公司经理，已在该单位连续工作5年，平均月收入6000元。在本案审理过程中，本庭询问赵晓旭其工作情况，其陈述“我记不住了”。截止2019年4月22日，赵晓旭已偿还案涉房屋贷款本金57553.59元、利息27467.41元，未发生逾期还款情况。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案保利达地产主张解除案涉房屋买卖合同，但其提出的解除理由不符合法律规定的法定解除合同的条件。保利达地产提出的赵晓旭签字确认的《声明书》，虽载有赵晓旭保证如实陈述的内容，但鉴于其约定为“导致与出卖人无法完成交易的，本人同意出卖人直接罚没本人已经交纳的定金，解除买卖关系，将该物业另售”，而本案赵晓旭已交付首付款，且贷款已到账，按期还款无逾期偿还银行贷款行为，故不能满足约定解除案涉房产买卖合同的条件。因此，对保利达地产主张解除案涉合同并判令赵晓旭协助其办理撤销房屋合同备案手续的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。对赵晓旭主张案涉合同继续履行、保利达地产向其交付案涉房屋的主张，本院予以支持。关于保利达地产及赵晓旭主张的违约金问题。我国法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依据法律规定或者按照约定解决。因赵晓旭向第三人提供的贷款资料存在不实内容，该行为违反了其向保利达地产所作的保证以及我国法律规定的民事活动应当遵循的诚实信用原则。保利达地产对赵晓旭向第三人的贷款承担担保责任，在案涉房屋贷款未清偿前，赵晓旭的违约行为增加了保利达地产为贷款担保的风险，故保利达地产未向赵晓旭交房并非恶意违约，系赵晓旭的违约行为在先。赵晓旭虽主张案涉贷款材料系由代办公司为其提交，但因法律规定因第三人原因造成违约的，亦由其向合同相对方承担违约责任。故赵晓旭要求逾期交房违约金的请求没有法律依据，本院不予支持。保利达地产主张依《商品房买卖合同》附件四第十六部分第27条第（5）项的约定由赵晓旭承担违约金责任，但因该条款系基于合同解除为前提的违约金承担条款，而本案纠纷，目前不符合合同解除条件，故对保利达地产主张违约金的主张，本院亦不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后三十日内将坐落于沈阳市沈河区（建筑面积68.34平方米）的房屋交付给赵晓旭；二、驳回保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的诉讼请求及赵晓旭其他诉讼请求。本诉案件受理费8817元，由保利达地产佳伴（沈阳）有限公司负担；反诉受理费8500元，由保利达地产佳伴（沈阳）有限公司负担8100元，由赵晓旭负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 杨 芳人民陪审员 解 刚人民陪审员 孙志远二〇一九年十月十日法官 助理 刘 丽书 记 员 张青楠