广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19995号原告：港联不动产服务（中国）股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区*************。统一社会信用代码914***********206M。法定代表人：鲁某1。委托诉讼代理人：龚嘉宏，男，汉族，1991年9月20日出生，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************615。系公司员工。委托诉讼代理人：叶华妹，女，汉族，1995年10月13日出生，住广东省佛山市顺德区*************。公民身份号码440************145。系公司员工。被告：杨健明，男，汉族，1978年1月4日出生，住广东省佛山市禅城区*************。公民身份号码440************010。原告港联不动产服务（中国）股份有限公司与被告杨健明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚嘉宏、被告杨健明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付住宅物业管理费7600.5元及违约金29135.25元，违约金计至本金付清之日止，现暂计至2019年3月31日，合计36735.75元；2.被告支付公摊水电费（2014年1月至2016年9月）1061.2元；3.被告支付生活用水水费及生活垃圾处理费（2015年5月至2015年12月）39.7元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年12月15日与佛山市长河房产有限公司（以下简称长河公司）签订《顺德区前期物业管理委托合同》，约定原告对长河公司开发建设的位于佛山市顺德区**********的“金河水岸”项目提供物业管理服务，业主每月按其拥有的房屋建筑面积高层住宅每平方米1.6元的标准、车位按每个29元的标准向原告支付住宅及车位物业管理费，逾期支付有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三支付滞纳金。被告为金河水岸2F栋15楼1501单元房屋，房屋面积共计179.84平方米。物业管理合同签订后，原告即依合同约定履行了义务，为金河水岸提供了物业管理服务，但被告在享有原告提供的服务后却拒不向原告支付物业管理费用，自2014年1月1日起至2016年9月30日共拖欠原告住宅物业管理费7600.5元、公摊水电费1061.2元、生活用水水费及生活垃圾处理费39.7元；由此产生违约金29135.25元，共计欠费37836.65元。原告曾多次以各种形式向被告催交相关欠费，被告均置之不理。综上所述，根据我国《物业管理条例》及其他相关法律法规的规定、涉案《顺德区前期物业管理委托合同》的约定，特向法院提出以上诉讼请求，请求法院依法支持原告的诉请，维护原告自身及小区其他已交费业主的合法权益，维持社会公平正义。被告辩称：第一，原告的诉讼主体不适格。被告通过佛山市顺德区人民法院执行拍卖程序取得顺德乐从镇乐从社区金瑞一路1号金河水岸2F栋1501房屋所有权，佛山市顺德区人民法院作出的（2013）佛顺法执字第1435号之二执行裁定明确涉案房屋的产权转移给被告所有。被告于2013年9月23日与物业管理方港联物业（广州）有限公司顺德分公司（以下简称港联物业顺德分公司）签订《顺德区前期物业服务协议书》，港联物业顺德分公司是金河水岸开发单位佛山市长河房产有限公司的物业服务企业，该服务协议书的甲方盖章为港联物业（广州）有限公司（以下简称港联物业公司）。即使港联物业公司是港联物业顺德分公司的母公司，其确认分支机构港联物业顺德分公司的签订协议行为，也与原告不是同一个法人。原告在起诉阶段未能提供诉讼主体适格的证据，应承担举证不能的法律后果，且被告前期缴纳的管理费发票显示收款人为港联物业顺德分公司，故原告不是本案诉讼的适格主体。第二，假设原告享有诉权，但原告的起诉已超过两年诉讼时效，原告的诉讼请求应予驳回。被告因涉案房屋的使用权未得到物业管理方的安全保障，以致于旧业主随意更换门锁，破坏大门，使得被告对房屋的使用权一直无法行使。基于物业管理方的不作为，被迫于2016年9月前后自房屋转卖出去后，至今一直没有收到物业管理方港联物业顺德分公司的催收通知，故原告的起诉已超过2年的诉讼时效，诉讼请求应予驳回。第三，假设原告享有诉权，原告未能尽物业管理的义务，给被告造成经济损失，理应承担相应的过错责任。根据《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。……保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序，应当履行职责。”，本案所涉房屋在被告取得所有权后，由于旧业主一直采取非法霸占、更换门锁、大搞内部装修、偷走房屋防盗大门等方式阻止被告享有物权权益，物业管理方在知悉上述情况下，未能积极采取措施防止事态扩大，对其负责管理的房屋“门以外”的区域（含房屋大门）没有尽到安全保障的义务，以致于防盗大门被人拆走，房屋大木门在被告换锁的情况下，仍被人多次更换锁心，以致于无法取得房屋使用权。在近两年时间，被告无法装修入住，给被告造成租金收入损失。按当时市场租赁行情，保守估计也有1000元/月，2年时间的租金收入损失有24000元。在被告更换房屋大门门锁多次后，门锁仍被人多次更换，多次与物业管理方反映事态严重，物业管理方也并未向有关行政管理部门报告。而是被告自行向派出所报案，管理上严重不负责任。被告被迫无奈自行重新购买防盗大门，并安装防盗监控设备，花费3000元，以防止房屋所有权被进一步侵害。由于物业管理方没有尽到安全保障的管理责任，即使原告享有诉权，其主张的物业管理费依法不能得到法院支持，并应对被告的更换大门的损失承担赔偿责任，在物业管理费中一并扣减。第四，假设原告享有诉权，其起诉的标的额与实际不符。在被告与港联物业顺德分公司签订《顺德区前期物业服务协议书》后，被告一直有缴纳物业管理费，物业管理费缴纳至2014年6月。被告在发现物业管理方未尽安全保障义务，造成被告的大门被盗、门锁被人为破坏等财产损失后，多次与物业管理方交涉，并没有取得很好的解决办法，防盗大门门锁仍多次被人为更换。在被告报警后，物业管理方仍未加强措施予以保障。在法院执行前，物业管理方仍纵容已无权处分涉案房屋的旧业主搬家私进入房屋内，以期对抗法院执行。物业管理方的放纵行为是怠于履行安全保障职责的体现。依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物业法》、《物业管理条例》的有关规定，请求法院维护被告的合法权益，支持被告的请求，驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告主体资格。2.交款通知书。证明被告未向原告交纳通知书中各期间的公摊水电费、生活水费、管理费。3.《金河水岸收楼确认书》。证明被告于2013年9月23日到原告处办理收楼的证明。4.《顺德区前期物业服务协议书》。证明该协议书明确约定物业管理费的收费标准和逾期缴费的违约责任。5.房产证。证明涉案房产系被告通过拍卖方式取得。6.港联不动产服务（中国）股份有限公司顺德分公司企业信用信息报告、说明书。证明原告与港联不动产服务（中国）股份有限公司顺德分公司系母子公司关系，其委托原告起诉被告的事实。7.涉案物业缴费收据。证明被告从收楼开始至今已缴费情况。8.律师函挂号信函收据。证明原告于2016年、2019年分别发送律师函给被告的事实，其中2016年现已无法查询投递信息。9.生活用水费用发票。证明2014年1月至2015年12月涉案小区总表支出的水费，包含生活垃圾处理费、污水处理费。被告在诉讼中举证：（2014）佛顺法乐民初字第311号民事判决书、（2014）佛中法民一终字第1914号民事判决书。证明涉案房屋为被告拍卖所得，该房屋曾遭受旧业主阻扰被告行使使用权，大门被人多次更换门锁，物业管理公司未尽安全保障义务，导致被告一直无法使用涉案房屋。2.58同城同款房屋租金价格图。证明租金损失情况。3.收据、《钢门订货合同》、110防盗报警安装工程发票、110防盗报警管理费、佛山新城安盾安防科技有限公司报警系统用户入网登记表、委托银行代收费协议书、佛山新城安盾安防110报警网络设备报价单（均为复印件）。证明被告的额外损失。4.住宅管理费发票。证明被告交纳物业管理费至2014年6月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2，被告对该证据提出异议，但未有相反的证据予以反驳，本院确认其真实性；证据6，原告能够提供原件予以核对，本院确认其真实性；证据7，与原告诉请主张的欠费期间有关的收据予以确认真实性，其他期间的收据，与本案无关，本院不予采信；证据8，对2016年的挂号信函收据，原告能够提供原件予以核对，本院确认其真实性，但没有提供相应被告签收及函件内容的信息，无法证明原告向被告进行催款催收的事实；对2019年的挂号信函收据及查询结果，因无记载寄送地址、联系电话，且收件人姓名非本案被告，本院不予采信。被告提交的证据2、3，对发票的真实性予以确认，但该两组证据与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会金瑞一路1号金河水岸2F栋1501的产权人系被告，建筑面积179.84平方米，于2013年10月根据法院执行裁定强制转移产权。2013年9月23日，被告办理了涉案金河水岸6栋1501房的收楼手续。同日，港联物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《顺德区前期物业服务协议书》，主要约定：甲方是房地产开发单位佛山市长河房产有限公司委托管理金河水岸物业之物业服务企业，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务甲方对房屋共有部分、共用设施设备、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理。第三条物业管理服务费用物业服务费用由乙方按其总建筑面积交纳，具体标准为1.6元/月·平方米。乙方使用的停车场收费按车库车位29元/个·月的标准提取。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用按季交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每季首月5日前。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等代收代缴收费服务，代收代缴费用不属于物业管理服务费用，由乙方自行承担，收费标准执行政府规定。第四条公共水电分摊乙方所缴交的物业服务费不包括公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊。第十二条违约责任甲方未能履行本协议约定，乙方有权要求甲方在合理的期限内改正。乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。如乙方拖欠由甲方代收代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由甲方代为垫付的，则甲方有权向乙方追讨，乙方应及时清偿并支付相应的违约金。该协议落款甲方签章处加盖“港联物业（广州）有限公司”的合同专用章。据原告提交的交款通知书记载，被告拖欠涉案物业2014年1月至2016年9月的电梯分摊351.5元、路灯照明9.8元、水泵分摊419.6元、梯灯分摊239元、消防分摊29.5元；2014年7月至2016年9月的管理费7600.5元；2014年1月至2015年3月的分摊水费分摊5.6元；2015年4月至2016年9月的公摊水费分摊6.2元；2015年5月至2015年12月的生活垃圾处理费7.2元、水费32.5元。以上合计8701.4元。据被告提交的住宅管理费发票记载，被告就涉案物业已缴纳2013年10月至2014年6月的管理费2533.5元。诉讼中，原告陈述：涉案《顺德区前期物业服务协议书》的抬头“甲方”系港联物业（广州）有限公司顺德分公司，实际盖章的是港联物业（广州）有限公司，后更名为本案原告。被告陈述：被告已向原告缴纳至2014年6月的物业管理费、公摊水电费。被告因客观原因不曾在涉案物业居住使用，对原告主张的公摊费用、生活用水水费、生活垃圾处理费有异议。原告主张的违约金标准过高，且违约金不应超过本金的数额。另查明一：原告系股份有限公司，曾用名有港联物业（广州）有限公司、广州港联不动产服务股份有限公司、广州华联建设物业管理有限公司。另查明二：港联物业顺德分公司出具《说明书》确认由原告全权负责处理涉案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。港联物业公司与被告签订的《顺德区前期物业服务协议书》系双方的真实意思表示，合法内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查明，涉案小区实际提供物业管理服务的主体系港联物业顺德分公司，其出具《说明书》确认同意由原告全权处理涉案合同纠纷。同时，港联物业公司经核准变更名称为港联不动产服务（中国）股份有限公司即本案原告，原告作为涉案协议书的合同相对方，依法有权向被告提起本案诉讼，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。关于诉讼时效。首先，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务。涉案物业合同约定每季首月5日前缴纳当季物业管理费，每季物业管理费各自独立，诉讼时效应从每一期物业管理费履行期限届满之日起计算。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，本案原告主张的涉案物业2014年7月至2015年9月的物业管理费在《中华人民共和国民法总则》施行前已超过二年诉讼时效。因原告并无有效证据证明在上述期间已作催收，而其至2019年8月1日才提起本案诉讼，故上述2014年7月至2015年9月的物业管理费已超法定诉讼时效，被告相关抗辩意见有理，本院予以采纳。2015年10月至2016年9月的物业管理费，适用三年的诉讼时效，但亦于2019年7月5日届满，故同理原告于2019年8月1日提起本案诉讼，已超法定诉讼时效。综上，本院对原告主张被告支付2014年7月至2016年9月的物业管理费的诉讼请求不予支持。另，由于合同未明确约定公摊水电费、生活用水水费及生活垃圾处理费的缴费期间，也无证据反映原告定期向被告提供上述费用的具体金额及项目，故该部分费用于本案中不适用诉讼时效的规定，被告抗辩认为原告的该项主张超出法定诉讼时效缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付物业管理费及违约金的诉请。如上所述，原告主张被告拖欠2014年7月至2016年9月的物业管理费因超法定诉讼时效，本院对原告主张该期间的物业管理费及违约金均不予支持。关于原告主张公摊水电费的诉请。原告主张被告拖欠2014年1月至2016年9月的公摊水电费，并提交水费发票作为其垫付的依据。被告抗辩其已缴纳公摊水电费至2014年6月，但所提交的发票仅反映缴纳住宅管理费的情况，并不包含公摊水电费，同时也未提交其他证据证明已向原告缴纳公摊水电费。被告抗辩其因前业主更换房屋门锁、装修等无法入住使用该房屋，无需向原告缴纳公摊水电费，但根据涉案合同第四条关于“乙方所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊。公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊”的约定，不论被告是否入住都应向原告缴纳该项费用。又，原告在诉讼中陈述有相关垫付电费的发票可提供，但未实际向本院提供，故原告主张被告支付公摊电费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。因此，被告应向原告支付2014年1月至2016年9月的公摊水费11.8元（分摊水费分摊5.6元+公摊水费分摊6.2元）。关于原告主张被告支付生活用水水费及生活垃圾处理费的诉请。原告主张被告拖欠2015年5月至2015年12月的生活用水水费及生活垃圾处理费，并提交相应的水费发票。根据涉案合同约定，“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等代收代缴收费服务，代收代缴费用不属于物业管理服务费用，由乙方自行承担，收费标准执行政府规定”，因原告已垫付相应的生活用水水费及生活垃圾处理费，有权向被告主张收取。被告抗辩其因前业主更换房屋门锁、装修等无法入住使用该房屋，无需向原告缴纳该项费用，但该费用并非由原告收取，仅为代收，实际应由被告自行承担。因此，被告应向原告支付2015年5月至2015年12月的生活用水水费及生活垃圾处理费39.7元。至于被告抗辩提出原告未尽物业管理的义务，造成被告经济损失的问题。因被告未提起反诉，本院于本案中不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨健明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告港联不动产服务（中国）股份有限公司支付2014年1月至2016年9月的公摊水费11.8元；二、被告杨健明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告港联不动产服务（中国）股份有限公司支付2015年5月至2015年12月的生活用水水费及生活垃圾处理费39.7元；三、驳回原告港联不动产服务（中国）股份有限公司的其他诉讼请求。如被告杨健明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取373元，由原告港联不动产服务（中国）股份有限公司负担372元，被告杨健明负担1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年九月六日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。