广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16442号原告：佛山市谦和物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰西路7-11号2楼211房，统一社会信用代码91440604789447060H。法定代表人：范佛光。委托诉讼代理人：李丙华，男，1980年6月19日出生，汉族，住河南省许昌县，系公司员工。被告：陈丽华，女，1973年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市谦和物业管理有限公司诉被告陈丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。后因被告下落不明，需要公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员杜杰担任审判长，与人民陪审员陈业强、陈义英组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丙华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2013年6月至2015年1月的物业管理费3323.2元；二、被告向原告支付2013年6月至2015年2月的公共分摊电费418.49元；三、被告向原告支付因逾期交纳物业管理费的违约金（以3323.2元为本金，按照每日1‰标准自2013年6月11日起计算至实际清偿日止）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年8月4日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所有的位于佛山市禅城区文华北路56号二座1304房提供物业管理服务，该物业建筑面积为92.31平方米。《前期物业管理服务协议》约定，涉案住宅物业管理费按1.80元/月/平方米的标准计算，被告需在每月10日前履行缴费义务，否则应自逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准向原告支付违约金。上述协议签订后，原告依约履行合同义务。但自2013年6月至2015年2月止，被告一直未按上述协议约定按时足额交纳物业管理费及公共分摊水电费。至2019年4月，被告拖欠原告物业管理费3323.2元、公共分摊水电费418.49元、违约金6200元。原告多次催告被告补交欠款，但被告一直不予理会。为维护合法权益，原告特具此状，请求法院依法判决。被告经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《前期物业管理服务协议》、物业管理费欠费明细表。拟证明①2010年8月4日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告位于佛山市禅城区文华北路56号二座1304房提供物业管理服务；②该协议第六章第一至四条约定，涉案住宅物业管理费按1.80元/月/平方米的标准计算，被告须在每月10日前履行交纳物业管理费。被告逾期交纳物业管理费及其他相关费用的，原告有权自逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准向被告主张违约金；③截止2019年4月，被告共拖欠原告2013年6月至2015年2月期间物业管理费3323.2元、公共分摊水电费418.49元、同时被告另须支付违约金6200元，合计9941.69元。3、公摊电费发票。拟证明原告已实际垫付了公摊电费。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，本院依职权调取佛山市禅城区文华北路56号二座1304房的不动产登记信息查询结果三份。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年8月4日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所有的位于佛山市禅城区文华北路56号二座1304房提供物业管理服务，物业服务费由被告按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，标准为住宅1.80元/月/平方米。被告应于收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月交纳，被告应在每月10日前履行交纳义务。如被告未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准向原告支付违约金。物业服务期限为双方签署协议之日起至业主委员会成立之后签署新的委托合同并生效之日止。另查明：根据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果显示，涉案佛山市禅城区文华北路56号二座1304房建筑面积为92.31平方米；被告系涉案房屋的原权利人，取得方式为2010年10月购买；2014年9月案外人方贵友经拍卖从被告处取得涉案房屋，于2015年1月21日进行产权登记；涉案房屋现在的权利人为案外人张东霖。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费及公摊电费的诉请。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，在无证据证明原告存在违反协议约定的情况下，被告应向原告支付物业管理费。原告主张被告拖欠2013年6月至2015年1月的物业管理费，经查，涉案房屋产权自2015年1月21日才变更至案外人方贵友名下，被告未对欠费期间、欠费金额提出异议，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，本院确认被告应承担2013年6月至2015年1月20日的物业管理费。经核算，被告2013年6月至2015年1月20日应向原告支付物业服务费3264.2元（1.80元/月/平方米×92.31平方米×19个月+1.80元/月/平方米×92.31平方米÷31×20）。诉讼中，原告主张被告拖欠公摊电费，如上所述，由于涉案房屋于2015年1月21日发生产权变更，本院根据物业管理费欠费明细表，确认被告拖欠2013年6月至2015年1月的公摊电费378.7元。原告诉请超过部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期交纳物业管理费的违约金问题。被告未按合同约定按期足额交纳物业管理费，该行为已构成违约，原告主张被告支付违约金，合法有据，本院予以支持。至于违约金的具体标准，根据合同约定，逾期交费按每日1‰即年利率36%计付违约金，被告未到庭对该计付标准提出抗辩，原告依据该违约金标准向被告主张违约金，合法有据，本院予以支持。结合上述物业服务协议约定的违约金标准及物业管理费应付日期（每月10日前），被告应自欠费当月11日起，以每月物业管理费166.16元为本金，按年利率36%向原告分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第二百五十七条的规定，缺席判决如下：一、被告陈丽华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付佛山市禅城区文华北路56号二座1304房2013年6月至2015年1月20日的物业管理费3264.2元并支付违约金（违约金自欠费当月11日起以每月住宅物业管理费166.16元为本金，按年利率36%分段累计至被告陈丽华实际支付完毕上述住宅物业管理费之日止）；二、被告陈丽华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付2013年6月至2015年1月的公摊电费378.7元;三、驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费50元，由被告陈丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杜 杰审 判 长  杜 杰人民陪审员  陈业强人民陪审员  陈义英二〇一九年十月二十八日书 记 员  余柔敏