贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8989号原告：卢秀凤，女，汉族，1964年11月26日出生，住贵州省毕节市。原告：孙全福，男，汉族，1963年3月11日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：孙顺（一般授权代理），系两原告之子。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201410208563。原告卢秀凤、孙全福诉被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告卢秀凤、孙全福之委托诉讼代理人孙顺，被告振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢秀凤、孙全福向本院提出诉讼请求：1、判决被告振华房开公司立即为原告卢秀凤、孙全福办理位于毕节市七星关区城首座”房号2-9商品房不动产权属证书并交付原告卢秀凤、孙全福。2、判决被告振华房开公司以149670.00元为计算基数，并按照双方签署的商品房买卖合同约定的已交付房价款0.02%每日的标准向原告支付约金，从2015年4月30日起至2019年7月29日止计算，共计违约金为46427.63元。3、本案的诉讼费由被告承担。庭审时，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原告卢秀凤、孙全福与被告于2014年7月27日签订《商品房买卖合同》，购买被告销售的位于毕节市七星关区振华贸大夏Ａ栋第二层10号（房号2-10）商品房，建筑面积17.14平方米，套内面积12.39平方米，房屋总价款为149670.00元，原告孙全福为该房屋的共同所有人。根据合同约定，被告应于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理裔品房转移登记的有关文书交付给原告，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.02%的违约金。原告2014年7月27日向被告支付首付款75670.00元，余下房款74000.00元，原告已于2016年6月23日从农业银行通过按揭的方式贷款，全额将房款支付给被告，并交纳了房屋登记费，已经完全履行了自己付款的义务。但被告未依合同约定在2015年4月30日前办理完毕该房屋产权转移登记手续，亦未向原告交付房屋登记证书，经原告多次催告，被告仍未办理交付。原告认为：被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纷案件适用法聿若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证。为此，原告具状向贵院提起诉讼，望贵院判如所诉。被告振华房开公司答辩称：一、原告购买被告的商业用房属实；二、原告所购买的商铺是按揭购买的，银行放款时间是2016年6月23日以后，与原告要求按2015年4月30日就计算办证不符合条件；三、至今，原告并未缴纳房屋维修基金及契税，根据住房专项维修基金管理办法规定，必须缴清专项维修基金及契税才能办证；四、即使原告的请求合法，部分时间已超过诉讼时效期限。本院经审理查明，2014年7月27日，原告卢秀凤、孙全福作为买受人，被告振华房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；该商品房总价款为149670.00元，买受人首期支付房款75670.00元，余款74000.00元以银行按揭贷款支付。出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2015年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告卢秀凤、孙全福于2014年7月27日前向被告交付了首期房款75670.00元，余款74000.00元，原告于2016年6月23日通过向中农业银行股份有限公司毕节七星关支行办理按揭贷款支付。被告于2015年7月31日向原告交付涉案房屋，但被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，被告尚未取得涉案商品房的所有权初始登记，不具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未取得涉案商品房的初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定“超过30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金”，现被告约定的交付文书时间已超过30日，原告不退房，从原告所述的事实和理由中可知原告选择向被告主张支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金应按照合同约定计算，即以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算。关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2015年5月1日起计算违约金，由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年7月29日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年7月29日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年7月30日起至被告履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告部分时间已超过诉讼时效期限的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。原告于2016年6月23日已全额支付了购房款，被告至庭审时（2019年9月11日）仍未取得涉案商品房的所有权初始登记，不具备将办理涉案商品房转移登记有关文书提交到办证部门为原告办理产权证的条件，故对原告主张被告支付至2019年7月29日止的违约金，本院予以支持。综上，原告诉请的违约金的计算方式为：以原告已付购房款149,670.00元为基数，按照日万分之二的标准从2016年7月30日起计算至2019年7月29日止。故，被告应支付原告的违约金为32,777.73元。案件审理过程中，原告申请撤回诉请的第1项，是对自己的权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卢秀凤、孙全福2016年7月30日起至2019年7月29日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金32,777.73元；二、驳回原告卢秀凤、孙全福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480.00元，由原告卢秀凤、孙全福负担170.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担310.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年十月十五日书记员  高立