山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初5918号 原告：日照芳州物业管理有限公司，住所地山东省日照市北京路277号航贸中心B座7楼703室，统一社会信用代码91371100768703619A。 法定代表人：刘仕军。总经理。 委托诉讼代理人：秦玉功，山东东方太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李义周，山东东方太阳律师事务所律师。 被告：康从娜，女，1976年8月7日出生，汉族，居民，住日照市。 委托诉讼代理人：王世伟，男，1974年10月9日出生，汉族，居民，住日照市，系被告康从娜之夫。 原告日照芳州物业管理有限公司（以下简称“芳州物业公司”）与被告康从娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芳州物业公司的委托诉讼代理人李义周、被告康从娜及其委托诉讼代理人王世伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告芳州物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务管理费15136.2元及滞纳金。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月31日原告与被告、日照芳州置业有限公司三方签订了《物业验收交接书》，约定由原告为被告所有的位于御景东方17号楼1单元301室提供物业服务，并于2014年11月6日将该服务交付给被告。自原告开始提供物业服务以来被告一直以种种理由拒交物业费，截至2019年4月被告拖欠物业服务管理费15136.2元，被告已实际享受原告为之提供的物业服务费，理应支付相应的物业服务费用，被告拒不支付物业服务费，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法审理。 被告康从娜辩称，1、根据山东省物业管理条例第二十八条，前期的物业服务企业应该召开物业业主大会会议，根据业主大会会议选取物业公司，原告一直是临时性管理机构，不符合条例的规定，我不认可原告的资格。2、对于原告主张的欠款物业管理费15136元不认可，被告多次去物业缴纳双方无争议的物业费，物业不收取，理由是必须把所有欠的物业费交清。3、原告只履行了一部分的物业服务合同，物业把全小区的临时垃圾收集站放在被告客厅阳台的正东侧，放置了大约一年半左右，味道特别大，多次找物业协调，给被告产生巨大的身体影响，我们要求物业出具书面答复是否符合规划；被告从2014年入住后太阳能一直没启用，找物业多次反映也没有任何结果。交房时门窗关闭不严变形了，物业找了施工单位去维修过，但是一直没有修好，交房时发现墙和地垂直度和平整度不符合验收的要求，物业也没有去维修，要求第三方去检测认定；楼下公共部位的门厅走廊，宽度不符合消防要求，关系到整个楼的消防安全，要求物业公司整改；小区的东北侧入口是否是按规划规定的出入口，要求物业提交规定意见。4、购房后前几个月没有缴纳物业费是因为一个姓伊的置业顾问说购房送半年物业费，因此几天后被告就去缴纳了购房，定金，当时没有出具书面凭证。后来该置业顾问离职，被告向其他工作人员询问此事时，工作人员称没有登记，时间太长不给补办，新来的物业王经理称不知道此事，后被告去芳州置业开发商处反映此事，至今无果。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了如下证据：证据1、物业验收交接书原件一份，证明2014年11月6日原告、日照芳州置业有限公司、被告签订物业验收交接书，并将临时管理规约、用户手册向被告交付；证据2、房产证复印件一份，证明被告的房屋建筑面积为155.71平方米；证据3、业主手册，该手册第三章物业服务费表明该小区物业住宅服务费为1.8元每平方米，并记载物业服务费是按月收取，逾期不缴纳每日按万分之五收滞纳金；证据4、委托合同一份，证明开发商委托原告提供御景东方小区前期物业管理服务以及物业费收取标准；证据5、被告水电费单据一份，证实被告从2014年11月购买房屋后，2015年8月份开始产生大量水费及电费，不存在房屋空置一年以上的情形。 被告康从娜质证认为：对证据1、证据2无异议；对证据3无异议，但是已经发表了物业费缴纳的意见；对证据4有异议，开发商与原告是一个单位；对证据5，2014年11月至2015年8月房屋是完全空置，此后产后的水电费是装修水电，而且单据显示2016年8月份我们搬入小区之后产生了持续的水电费。 被告康从娜提交了如下证据：证据1、17号楼东单元的业主的微信群聊天记录，反映垃圾站的情况；证据2、电话录音及整理后的文字材料，证明被告给售楼中心打电话反映半年物业费的问题；证据3、2018年被告去物业公司缴纳物业费的录音，证明被告之前去交缴纳没争议的物业费，物业不收，（该证据被告庭后未提交）；证据4、与物业王经理的微信和短信聊天记录，证明被告想去缴纳没有争议的部分物业费；证据5、现金付出凭证，证明装修押金3300元抵顶物业费；证据6、转账交易记录一份，证实2019年9月5日，被告缴纳了2017年8月至2019年5月的物业费6166.6元；证据7、物业管理费收取标准，证实原告收取1.8元/平方米的物业费没有依据。 原告质证认为：对证据1，请法庭依法认定核实；对证据2真实性不予认可，经代理人核实，原告从来没有购房免半年物业费的政策；对证据3，不是不收补缴的物业费，而是补缴的话只能从2014年欠费时开始计收，而不能从被告主张的2017年8月开始计算；对证据4真实性无异议；证据5、真实性无异议，同意抵顶；对证据6无异议；对证据7真实性有异议，证据来源不明，且物业费在业主手册中也告知了被告。 本院经审查，对于原告提交的证据1-证据3，被告无异议，本院予以采信。对证据4，该证据系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，本院对其真实性、关联性予以确认，对其合法性将于后进一步论述。对证据5真实性被告无异议，本院予以确认。对被告提交的证据1真实性予以确认，对证据2真实性无法确认，即使真实，仅能证明被告曾经向售楼中心主张免除半年物业费，但售楼中心并没有对此予以确认。对证据3-证据6真实性予以确认。对证据7，被告未提供该证据的来源，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年8月1日，原告和日照芳州置业有限公司签订《物业服务合同》，约定由原告对日照芳州置业有限公司开发的御景东方小区进行前期物业管理服务，物业管理服务事项包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8物业档案资料管理。在该合同的附件四约定了前期物业管理服务质量标准：“……三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。1、公共卫生每日不间断保持；2、垃圾日产日清；3、排污设施每月检查疏通……”物业管理服务费：住宅收费为1.80元/月·平方米，商业物业3.5元/月·平方米。业主应于通知接房之日起缴纳物业服务费用，并约定物业服务费按月缴纳，交纳时间为每月15-20号。 2014年10月31日，原告芳州物业公司与被告、日照芳州置业有限公司签订了物业验收交接书，并于2014年11月6日将御景东方小区17号楼1单元301室交付被告。物业验收交接书确认被告已经检查了该物业（房屋）的建筑质量和配套设施的安装情况，双方（日照芳州置业有限公司和业主）一致认为该物业（房屋）可以交付使用，被告同意接受该物业（房屋），并共同委托给原告全权进行物业管理服务。在交接书中被告确认收到《临时管理规约》、《住户手册》等文件资料。在住户手册中约定物业住宅服务费为1.8元/平方米/月、商业服务费3.5元/平方米/月，物业服务费是基于小区管理成本预算和政府指导价格制定。物业服务费按月收取，逾期不缴纳的，将按日加收应缴纳费用万分之五的滞纳金。原告称自2014年11月至2019年4月份，被告共拖欠物业服务费15136.2元。被告对上述欠费时间段认可，但认为因购房时置业顾问承诺购房免除半年物业服务费，因此2014年11月至2015年4月的物业费应当免除；2015年5月至2016年7月被告未入住期间的物业费应当按照50%缴纳；2016年8月至2017年7月间，因小区垃圾桶集中放置在被告楼下，影响被告的生活，因此物业费应当按照50%缴纳。对被告无异议的2017年8月至今的物业费，被告多次向物业要求缴纳，但原告以必须从交房之日起缴纳为由拒收。 被告在本案审理期间向原告缴纳了2017年8月至2019年5月的物业服务费6166.6元（被告在本案中只主张物业服务费至2019年4月）。另查明，双方均认可将被告缴纳的装修押金3300元抵顶物业费。因被告缴纳了上述物业费用，原告将诉讼请求第一项“请求判令被告支付物业服务管理费15136.2元及滞纳金”变更为“请求判令被告支付物业服务管理费5949.9元。” 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告芳州物业公司与涉案御景东方小区建设单位日照芳州置业有限公司签订了物业服务合同，被告康从娜作为御景东方小区业主，该物业服务合同对其具有约束力，原被告之间的物业服务合同关系合法有效。原告为御景东方小区提供物业服务，被告应按照约定履行物业服务费缴纳义务。被告主张原告收费是按照五星级服务标准来收取，但未能达到相应的服务，故原告收费不符合规定。根据省、市物业管理条例及政府文件规定，物业公司超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的或者低于服务等级要求提供服务并收费的，由价格主管部门依据价格法等予以处罚，故被告如果认为原告收费存在不合理之处，首先应当向主管部门反映，由主管部门采取相应的处理措施，且被告在诉讼过程中并未提交该方面的相关证据，其他证据亦不充分，单纯的诉讼抗辩，并不能产生法律效力。被告主张购房时售楼处承诺免除半年物业费，但未提供充足证据予以证实，本院对被告的该主张不予支持。被告主张其房屋空置一年以上，物业费用应当打折。根据2013年《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》规定，“房屋交付后空置的，除空置时间短于一年的，其物业服务费按普通住宅前期物业服务收费标准的80%收取，合同另有约定的，从其约定。”房屋空置与业主未入住不同，业主装修期间，业主本人虽未享受物业服务，但是装修期间，物业除进行小区公共区域管理、公共绿化服务、公共秩序维护外，还提供了装修垃圾清理、装修车辆停放管理、装饰装修管理服务等，若物业费打折收取，不符合上述办法的制定本意。根据原告提供的水电费单据，被告于2014年11月交房后，于2015年8月、9月期间进行装修，房屋空置未到一年，对被告的该项主张，本院不予支持。被告还主张所购房屋存在设计和质量问题，但未能提供证据证实，根据其陈述，上述问题在原告入驻前已存在，是被告与开发商之间的问题，与本案也并非同一法律关系，因此不能以此为由拒交物业管理费。被告还主张因小区垃圾桶集中堆放在其楼下，影响其生活的问题。根据前期物业服务合同的附件四即前期物业管理服务标准，对于物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运服务的标准为：1、公共卫生每日不间断保持；2、垃圾日产日清；3、排污设施每月检查疏通。被告未提供证据证实原告的物业服务未达到上述标准。地面垃圾桶摆放本意系方便小区居民，但统一堆放一处确实可能欠妥当，被告暂缓缴纳物业费，并与物业探讨实质解决办法的做法可以理解，但是垃圾桶已经移走，被告应当将欠付的物业费一并缴纳，被告再以上述理由拒缴或者要求打折缴纳，没有法律依据和事实依据，本院不予支持。关于欠付物业费用数额，原告系按照约定的收费标准计算被告在2014年11月至2019年4月期间所欠的物业费15136.2元（1.8元/平方米/月×155.71平方米×54个月），扣除被告抵顶物业服务费的装修押金3300元以及自行补缴的2017年8月至2019年4月的物业服务费5886.3元，主张5949.9元，本院予以确认。被告逾期未交纳物业费用构成违约，原告在庭审过程中放弃主张滞纳金，是对自身权利的放弃，本院予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告康从娜于本判决生效之日起七日内给付原告日照芳州物业管理有限公司2014年11月至2019年4月间未支付的物业管理费5949.9元。 二、驳回原告本案的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  鹿梦吟 二〇一九年十月二十八日 书记员  陈佼佼