广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初5252号 原告：陈妍，女，1979年10月1日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：覃广斌，男，住广西宾阳县，系由广西宾阳县宾阳镇仁爱社区居民委员会推荐。 被告：广西金悦房地产开发有限公司，住所地南宁市江南区菠萝岭中六街190-11号，统一社会信用代码：91450100584329191L。 法定代表人：覃春凯。 原告陈妍与被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告陈妍的委托诉讼代理人覃广斌到庭参加诉讼。被告金悦公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈妍向本院提出诉讼请求：1.解除被、原告签订的编号为0000288号的《“沁泽花园”合作建房合同》，并退还原告已支付购房款84720元；2、被告支付原告自2014年11月29日至2019年3月29日止的利息44054.40元（计算方式：84720×12%+84720×12%×4÷12=44054.4元）；3、自2019年3月30日起至被告还清原告已支付购房款84720元时止，仍以84720元为基数，按年利率12%计算支付利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月29日，原、被告签订编号为0000288号的《“沁泽花园”合作建房合同》，合同名为合作建房，实则是原告向被告购买房屋。合同签订当日，原告向被告支付首期购房款共计84720元。但被告未在合同约定的2016年10月1日前完成合作建房任务，将房屋交付原告使用，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。 被告金悦公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是具备房地产开发资质的有限责任公司。2014年11月29日，原告陈妍（乙方）与被告金悦公司（甲方）签订《“沁泽花园”合作建房合同》（合同编号：0000288），项目位于南宁市北面。合同第一条“合作建房模式”约定，由案外人南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（丙方）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合同建房费用；甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余归甲方所有；乙方支付合作建房款并按约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第四条约定乙方参与合作建房的房屋位于2号楼B单元18层10号房，建筑面积70.60平方米。第五条约定乙方享有70年房屋使用权，自2013年5月31日至2083年5月31日，如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及税费情况下，丙方同意将房屋所有权及相应的国有建设用地使用权无偿转让给乙方。第六条约定乙方按建筑面积承担合作建房款，该房的合作建房款单价为3000元/平方米，总金额211800元。第七条约定乙方分期付款，第一期房款40%即84720元，应于签署本合同时付清；第二期房款20%即42360元，应于该房屋楼栋建到十层时付清；第三期房款20%即42360元，应于房屋楼体封顶时付清；第四期房款20%即42360元，应于该房屋交付使用前5日内付清。第八条约定交付期限为2016年10月1日。第九条第2项约定逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自办完解约手续之日起90日内将合同款退还，并依据乙方付款时长为基准，按银行同期流动资金贷款利率的2倍向乙方支付利息。合同还对其他内容进行约定。 当日，被告向原告出具《收据》一份，确认收到原告陈妍交付的购房款84720元。 截止法庭辩论结束，未见被告提交项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地及涉案项目取得商品房预售许可证明的相应证据。 因原告主张的合同效力与本院认定的不一致，本院按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告作出释明，原告明确表示坚持其诉讼请求不予变更。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金悦公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 原、被告签订的《“沁泽花园”合作建房合同》（合同编号：0000288），以合作建房之名，约定原告提供建房资金不承担风险，只分配2号楼B单元18层10号房给原告使用，待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成的是房屋买卖合同关系。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《“沁泽花园”合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款84720元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为84720元的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为：以原告已付购房款84720元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2014年11月29日计算至被告退还该购房款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈妍与被告广西金悦房地产开发有限公司签订的《“沁泽花园”合作建房合同》（合同编号：0000288）无效； 二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告陈妍返还购房款84720元； 三、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告陈妍支付利息（计算方法：以84720元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2014年11月29日计算至被告退还之日止，按上述方法计算得出利息总额后，由被告广西金悦房地产开发有限公司承担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2875元（原告陈妍已预交），由原告陈妍负担295元，被告广西金悦房地产开发有限公司负担2580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  方 微 人民陪审员  黄佑明 二〇一九年十月十七日 书 记 员  唐 敏