上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11414号上诉人（原审原告）：乔魁，男，1972年8月15日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市城关区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：高岩，上海中优律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:万城金控有限公司，住所地上海市宝山区真陈路1000号418-883室。法定代表人:刘翠苹，总经理。上诉人乔魁因与被上诉人万城金控有限公司（以下简称万城金控公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初17752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔魁上诉请求：撤销原审判决，改判双方合同于2019年7月即上诉人同意合同解除之日解除，被上诉人支付上诉人2019年一、二季度的房屋租金110,286元及相应滞纳金1,102.86元、违约金36,762元。事实和理由：被上诉人擅自提前解约应承担合同项下的违约责任，而其于2019年1月9日发送的解除函与合同约定不符，该解除函不能达到单方解约的效果。在本案判决合同解除日之前，涉案合同依然处于有效履行期间，上诉人亦无法对外出租该房屋，故被上诉人应承担合同判决解除日前的房租及相应滞纳金、违约金。万城金控公司未参加二审审理，亦未提交书面答辩意见。乔魁的一审的诉讼请求：1、判令万城金控公司继续履行《房屋租赁合同》（合同编号WTGJHT61-0099)；2、判令万城金控公司支付乔魁2019年一、二季度房屋租金110,286元和滞纳金1,102.86元；3、诉讼费由万城金控公司承担。一审法院认定事实：乔魁系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产权利人。2018年3月9日，乔魁与万城金控公司签订《房屋租赁合同》(合同编号WTGJHT61-0099)，约定乔魁将上述房屋出租给万城金控公司使用，租赁期自2018年4月9日至2021年4月8日（每月按30日计），免租期90天，每年免租期30天，为当年的4月9日至5月8日，万城金控公司在此期间无须支付乔魁房租；租金每月18,381元，日租金按月租金除以30天计，租金每三个月支付一期，每期支付三个月的租金，第一期于2018年4月2日支付扣除免租期之后的房租38,611元，第二期于2018年7月9日支付房租55,143元，第三期于2018年10月9日支付房租55,143元，第四期于2019年1月9日支付房租55,143元，第五期于2019年4月9日支付扣除免租期之后的房租36,762元……万城金控公司支付乔魁押金15,000元，租赁期限届满乔魁全额退还；乙方未按照约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按月租金金额0.05%收取滞纳金；合同履行期间，双方任何一方违反合同约定提前终止合同的，并按合同项下标的房屋届时月租金的两倍向守约方支付违约金。合同签订后，万城金控公司向乔魁支付了押金和前三期租金。2019年1月10日，万城金控公司通过短信向乔魁发送《解约告知函》，称“由于我公司原因，需要与您解除《房屋租赁合同》(合同编号WTGJHT61-0099)，具体内容如下：我公司提出解约申请，并愿意承担15,000元作为解约违约金；鉴于我公司已于2018年4月2日支付押金15,000元……我方愿意支付给您的押金及未发生租期租金共计15,000元，作为租赁合同提前解约的违约金；由于我公司已提出解约申请，2019年1月10日之后的房租不再支付，请您于2019年1月15日前与我公司相关经办人联系，签署《合同解除协议》，如您未在上述期限内与我公司签署《合同解除协议》，则租赁合同自动解除；并附了公司联系人的姓名和联系电话。”1月11日，乔魁回复万城金控公司：“抱歉，在开会。”2019年春节后，乔魁给万城金控公司的业务员发了信息称：“请让万城金控公司按照合同金额在本周内付款，否则会委托律师解决。”万城金控公司的业务员回复：“联系业务部门答复。”2019年3月1日，乔魁再次发送短信：“迄今为止没收到你们的任何答复，若今天下午不能收到房租，下周一将启动司法途径解决，特此告知。”万城金控公司回复：“解约告知函已发我们押金作为赔偿金再另行支付15天的租金。”但乔魁不接受，并回复：“那法庭上见。”由于一方要求履约，一方已经明确表示解约，双方无法达成一致意见，故涉诉。一审庭审中，乔魁当庭表示收到了该《解约告知函》，但因万城金控公司当时没有依照合同约定向其支付月租金的两倍作为违约金，故不满足解约条件。且万城金控公司没有将房屋交还给乔魁，万城金控公司自行搬离房屋并不意味将房屋交还乔魁，故双方的租赁合同应该继续履行。但万城金控公司称，乔魁早已将涉案房屋的门锁更换，收回了房屋。一审审理中，法庭询问乔魁若法院经审理认为《房屋租赁合同》需要解除，乔魁意下如何？乔魁称，若确需解除，其亦不强求，但要求万城金控公司支付其免租期租金、月租金两倍的违约金、合同判决解除日之前的租金（暂计六个月）和滞纳金。对此，万城金控公司同意支付乔魁月租金两倍的违约金；但因合同违约条款中对免租期租金未作约定，故不同意支付免租期租金；因合同已于其发送解约函后解除，故不同意支付租金和滞纳金，且滞纳金约定过高。一审法院认为，乔魁与万城金控公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。万城金控公司在2019年1月10日已向乔魁短信发送解约函，明确作出了提前终止合同的意思表示，该解约函已于当日送达到乔魁的信息系统，乔魁也表示收到了该解约函，故应当确认该租赁合同于2019年1月10日解除。合同解除后，双方均有义务办理解除手续。解除手续主要包括：万城金控公司作为承租方应及时交还房屋，乔魁作为出租方应该积极接收房屋，违约方承担违约责任。双方在一审庭审中均陈述万城金控公司已经搬离涉案房屋，且万城金控公司在解约函中明确要求乔魁于2019年1月15日前联系其办理解除事宜并提供了联系人和联系方式，然乔魁未予理睬，只是一再催促万城金控公司支付租金。故一审法院认定双方办理房屋解除手续的最后日期为2019年1月15日，万城金控公司应向乔魁支付的费用也应计算至该日。经计算，万城金控公司应支付2019年1月9日至2019年1月10日的租金1,225.40元。对于2019年1月11日至2019年1月15日的办理解除手续前的占有费用，一审法院参照租金的标准，支持3,063.50元。由于万城金控公司单方解约，万城金控公司还应按照合同约定承担违约责任。根据双方约定，合同履行期间，双方任何一方违反合同约定提前终止合同的，违约方并按合同项下标的房屋届时月租金的两倍向守约方支付违约金，故万城金控公司应向乔魁支付违约金36,762元。关于乔魁主张的滞纳金。万城金控公司在应付第四期租金的第二日才向万城金控公司发送解约函，在此期间，租赁合同依然在有效期间内，故万城金控公司迟延履行了租金支付义务一日，一审法院支持滞纳金9.19元。关于解约后免租期的租金。由于双方对此在合同中并未约定，故乔魁主张合同解除后，万城金控公司应支付免租期的租金，依据不足，不予支持。关于万城金控公司在订立合同时支付给乔魁的押金15,000元，可在履行时一并予以扣除。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，于2019年6月26日作出判决如下：一、万城金控有限公司于判决生效之日起十日内支付乔魁违约金36,762元（需扣除押金15,000元）；二、万城金控有限公司于判决生效之日起十日内支付乔魁2019年1月9日至2019年1月10日期间租金1,225.4元；三、万城金控有限公司于判决生效之日起十日内支付乔魁迟延履行滞纳金9.19元；四、万城金控有限公司于判决生效之日起十日内支付乔魁2019年1月11日至2019年1月15日期间使用费3,063.5元；五、驳回乔魁其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1,263.89元，由乔魁和万城金控有限公司各半负担。二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人向本院表示：涉案房屋系上诉人委托物业管理处对外出租。被上诉人发出解约函后，其于2019年1月13日向大楼管理处了解过情况，知道该房屋已经搬空，但上诉人并没有去取回房屋门卡，房屋门卡在物业管理处。上诉人于2019年6月庭审后收回房屋，并于2019年7月对外出租。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定该合同有效，当属正确。双方均应严格恪守合同条款，全面履行各自的合同义务。在租赁合同履行期间，被上诉人于2019年1月10日通过微信向上诉人发出解约函，要求提前终止该合同。根据租赁合同的约定，任何一方违反合同约定提前终止合同的，应按月租金的两倍向守约方支付违约金。而当时双方的月租金为18,381元，但被上诉人在上述解约函中，仅同意向上诉人承担提前解约的违约金15,000元，故上诉人在收到该解约函后，不同意解除合同并要求被上诉人继续履行租赁合同，与法有据。被上诉人作为违约方不具有法定解除权，其上述单方行使合同解除权亦不符合双方的合同约定，故被上诉人上述解约函不发生合同解除的效力。一审法院认定双方之间的租赁合同于被上诉人的解约函送达上诉人之时解除，认定有误，本院予以纠正。虽然被上诉人发送解约函时，其不具备单方合同解除权，但鉴于被上诉人当时已实际搬离租赁房屋，并通知上诉人办理房屋交接手续。而上诉人虽有权不同意被上诉人单方行使合同解除权，但上诉人对于被上诉人提出解约后已实际搬离该处亦属明知。且双方在之后亦通过微信往来就合同继续履行还是解除一再协商，但仍无果。因此，涉案租赁合同客观上已无法继续履行，上诉人要求继续履行合同的诉讼请求，无法得到支持。鉴于上诉人在2019年6月25日一审庭审中，经法院释明后，同意解除租赁合同并提出了合同解除后的相关后果处理要求，故本院认定涉案租赁合同于2019年6月25日解除。上诉人主张该租赁合同于其同意解除之日予以解除，并无不当，但其要求确认的具体解除时间有误，本院依法予以调整。关于上诉人主张的租金、滞纳金及违约金。因本案租赁合同解除的责任在于被上诉人违反合同约定提前解约。但上诉人作为出租方亦负有及时收回房屋避免损失进一步扩大的义务。本案中，上诉人在2019年1月已明知被上诉人已实际搬离，且不愿意继续履行租赁合同，但上诉人不仅不收回房屋，反而于2019年5月提起本案诉讼，要求继续履行租赁合同，故上诉人对于因房屋空置导致的租金损失的扩大显然负有不可推卸的责任。因此上诉人要求在合同解除后，由被上诉人支付截止于2019年6月的租金及相应滞纳金，依据不足，本院不予支持。综合上述分析，本院酌情认定由被上诉人向上诉人支付2019年1月9日起至2019年4月8日止按合同约定的月租金标准计算的租金损失。至于上诉人主张的违约金，系双方合同约定的因被上诉人违约提前解除合同所应承担的按两个月租金标准计算的违约金，该诉请符合双方约定，亦于法不悖，故本院予以支持。因合同解除，一审法院对于被上诉人已付的押金在本案中一并予以处理，并无不当，本院予以认同。而上诉人主张的滞纳金系在合同继续履行情况下的违约金，故本院对此不予支持。综上所述，上诉人乔魁的上诉请求，本院部分予以支持。一审判决处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初17752号民事判决第一项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初17752号民事判决第二、三、四、五项；三、确认乔魁与万城金控有限公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》（合同编号WTGJHT61-0099）于2019年6月25日解除；四、万城金控有限公司应于本判决生效之日起十日内向乔魁支付自2019年1月9日起至2019年4月8日止的租金人民币55,143元；五、驳回乔魁的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币1,263.89元，由乔魁和万城金控有限公司各半负担。二审案件受理费人民币2,441.82元，由上诉人乔魁负担1,282.46元，由万城金控有限公司负担1,159.36元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十月二十四日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……