湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初3572号原告：湖北茂丰商务物业管理公司。被告：武汉易初莲花连锁超市有限公司。原告湖北茂丰商务物业管理公司（以下简称湖北茂丰公司）与被告武汉易初莲花连锁超市有限公司（以下简称易初莲花公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北茂丰公司的委托诉讼代理人张某某；被告易初莲花公司的委托诉讼代理人李某、黎某到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，庭外和解的期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告湖北茂丰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《xxx广场经营大厅租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》；2.被告在判决生效之日起3日内腾退xxx广场租赁场所；3.被告向原告支付截至2019年4月24日拖欠的房屋租金和物业管理费1219413.72元及延期滞纳金36582.42元；4.被告向原告支付截至2019年3月欠缴的电费74103.04元及延期滞纳金4900.29元；5.被告自2019年4月24日起至实际退还租赁场所之日止以13549.04元/天为标准支付房屋占有费；6.合同保证金50万元归原告所有；7.被告承担违约金500万元；8.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2000年12月25日签订《xxx广场经营大厅租赁合同书》，又于2017年4月19日签订《房屋租赁补充协议》，上述合同约定：“原告将位于武汉市建设大道xxx号xxx广场部分房屋出租给被告；租赁期自2001年4月25日至2021年4月24日；2017年9月1日后租金及物管费为每月406471.24元；租金及物管费于每月25日内支付；被告违反合同第十三、十四条，拖欠租金或各项消耗费用，每天按所欠金额的0.5‰向原告支付延期滞纳金；合同解除后，合同保证金归原告所有，被告除应偿还拖欠款项外，还应向原告支付等同于保证金10倍数额的违约金，并赔偿原告因此造成的直接经济损失；被告逾期支付租金或者其他费用超过合同约定时间两个月的，视为违约，原告有权单方解除合同。”合同签订后，原告将案涉房屋交付被告经营，双方一直按合同约定履行各方义务。2019年1月25日，被告开始拖欠原告的租金和物业管理费，原告多次要求被告结清相关费用未果。截至2019年4月25日，被告拖欠原告租金和物业管理费已达90天。被告已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼。被告易初莲花公司辩称：1.同意解除合同，但被告已于2011年将部分租赁场地转租给武汉水上明珠洗浴有限公司（以下简称水上明珠公司），于2016年将另一部分转租给湖北妙焱置业有限公司（以下简称妙焱公司），被告、水上明珠公司、安有珍及武汉梦国房地产开发有限公司（以下简称梦国公司）四方于2016年签订《合约主体变更协议书》，由安有珍整体承接水上明珠公司与被告之间的《店铺/专柜租赁合同》及一系列补充协议的权利义务，梦国公司对此承担连带担保责任，上述事实经过了原告同意，并于2017年签订《房屋租赁补充协议》，租赁场地现由次承租人占有和使用，原告要求被告腾退租赁场地无履行之可能性；2.次承租人一直拖欠被告的租金及相关费用，给被告造成巨大损失，被告已于2019年7月25日向次承租人邮寄送达了《解除合同通知函》，要求次承租人尽快清退并交还场地，被告已履行了催告及监管职责；3.被告经原告同意将租赁场地转租给次承租人使用，租金也实际由次承租人支付，被告仅仅履行管理和监管职责，次承租人自2018年12月开始拖欠租金及相关费用，拖欠金额高达494万余元，被告以自有财产垫付了租金370余万元，被告已无力再进行垫付；4.原告已主张保证金50万元归其所有，又主张违约金500万元，违约金明显过高，超过了原告的实际损失，请求法院予以调整；5.被告经原告同意将租赁场地转租给次承租人使用，被告并未实际占有和使用，不应支付占用费用；6.电费系次承租人使用，也实际由次承租人交纳，不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2000年12月25日，湖北商业发展公司（甲方）与易初商贸（上海）有限公司（乙方）签订《xxx广场经营大厅租赁合同书》，约定：“一、甲方将其拥有委托经营管理权的位于武汉市建设大道xxx号xxx广场1-3层营业大厅、1-2层之间的部分设备夹层及部分地下室出租给乙方使用。该出租房屋建筑面积约15300平方米。乙方承租后依法自主开展商业经营业务。二、租赁期为三十年。即从2001年4月25日起至2031年4月24日止。三、第1年至第5年租金标准为每年400万元，从第1年开始租金每5年环比增长4%，第11年以后的租金，在每5年环比增长不低于4%的基础上，根据该时期的物价指数，经甲乙双方协商对租金标准进行调整。四、配套条件：……4、甲方将第四层营业大厅建面约4445平方米无偿划归乙方使用和管理，以上配套条件的使用和管理时间，与实际租赁期限同步，在乙方筹建期间无偿提供数间办公用房和生活用房（水电物管费乙方自理）。……十三、乙方应于每个月前25日内（遇节假日顺延）以支票或现金方式向甲方足额支付该月房屋租金，甲方应事先提供相应金额的合法凭证。十四、乙方消费的水费、电费、管道气费按照市价结算；热水、冷暖空调依专用计量表采集数据及整体功耗分摊系数综合测算收费金额，在每月10日前凭专项交费通知单缴付上月费用。……十九、乙方在租赁期内可对承租房屋进行部分转租。乙方租赁期满前不得擅自退租；不得利用租赁场地进行非法活动，损害公共利益。……二十六、乙方违反本合同第十三、十四条，拖欠租金或各项消耗费用，每天按所欠金额的0.5‰向甲方支付延期滞纳金，直至缴清欠款之日止。二十七、乙方因重大情况，经甲方书面认可，可以连续延期三十天支付上月水、电、气等各项消耗费用；逾期甲方有权采取相应措施。乙方因重大情况，经甲方书面认可，还可以连续延期三十天支付当月房屋租金；逾期九十天或违反本合同第十九条甲方有权解除合同。合同解除后，合同保证金归甲方所有；乙方除应偿还所拖欠款项外，还应向甲方支付等同于合同保证金10倍数额的违约金，并赔偿甲方因此造成的直接经济损失。……三十九、甲方同意，乙方将来以其母公司、子公司、分公司或其相关分支机构取代本合同中乙方的法律地位，前提是不得因此改变甲、乙双方相互间权利和义务关系。”2008年3月，湖北商业发展公司（甲方）、易初商贸（上海）有限公司（乙方）、易初莲花公司（丙方）签订《主体变更协议》，内容主要为：“甲乙双方于2000年12月25日签订《租赁合同》，乙方承租后用于经营易初莲花超市，于2002年3月份开始甲方已经同意乙方将原合同权利义务转移给丙方，由丙方取代乙方在原合同中的地位，现通过上述主体变更协议形式予以确认。”2015年1月20日，湖北商业发展公司更名为湖北茂丰商务物业管理公司。2017年4月19日，湖北茂丰公司（甲方）与易初莲花公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：“一、本协议生效的前提：1、乙方在2021年4月24日前不注销公司主体、不撤离租赁场地并保留管理人员对次承租人进行管理；2、乙方提供其上级公司同意其经营转型的文件材料。二、租赁期限：1、双方一致同意原合同的截止时间为2021年4月24日；2、乙方和次承租人之间的转租合同原则上应到2021年4月24日截止，特殊情况需要延长期限的应经甲方书面同意；3、2021年4月24日合同到期后，乙方若继续承租该房屋的，同等条件下其享有优先承租权。三、租金的支付方式：1、2017年8月31日前，乙方仍按照原合同约定的标准、交付时间和交付方式向甲方缴纳租金；2、2017年9月1日后，乙方仍按照原合同约定的交付时间和交付方式向甲方缴纳租金及物管费406471.24元/月；3、水、电费、生活垃圾费等仍按照双方原履行方式继续履行。四、双方权利义务：1、经甲方同意，乙方可将租赁房屋转租给第三人，转租所获收益归属乙方；……6、转租期间，原合同变更、解除或终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。乙方负责解决与次承租人合同终止的后续事宜，将租赁场地交付给甲方。五、违约责任：1、任何一方违反本协议和原合同的约定即视为违约，违约方应按照本协议及原合同的约定向守约方承担违约责任；2、乙方逾期支付租金或其他费用超过合同约定时间两个月的视为违约，甲方有权单方解除原合同。……七、其他约定：1、本协议作为原合同的补充协议，本协议与原合同具有同等法律效力，当原合同与本补充协议内容冲突时，以本补充协议为准，其他内容仍依原合同内容执行。”后易初莲花公司未按约定支付2018年12月25日至2019年1月24日的租金及物业管理费，且一直未支付2018年11月之后的电费，湖北茂丰公司发函催缴后，易初莲花公司于2019年3月15日结清了2018年12月25日至2019年1月24日的租金及物业管理费，后未再支付其他费用。截至2019年3月，易初莲花公司共计拖欠电费74103.04元。双方协商未果，故湖北茂丰公司向本院提起诉讼。本院认为，湖北茂丰公司与易初商贸（上海）有限公司签订《xxx广场经营大厅租赁合同书》后，湖北茂丰公司同意易初商贸（上海）有限公司将其在该合同中的权利和义务一并转让给易初莲花公司，故易初商贸（上海）有限公司的合同权利义务应由易初莲花公司承担。湖北茂丰公司与易初莲花公司签订的《房屋租赁补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。根据《xxx广场经营大厅租赁合同书》和《房屋租赁补充协议》的约定，易初莲花公司应于每月25日前向湖北茂丰公司支付当月租金及物业管理费406471.24元，于每月10日前凭专项缴费通知单缴付上月电费等费用，易初莲花公司逾期支付租金或其他费用超过合同约定时间两个月的，湖北茂丰公司有权解除合同。易初莲花公司一直未支付2019年1月25日之后的租金及物业管理费，也未支付2018年11月之后的电费，构成违约，湖北茂丰公司有权要求易初莲花公司支付拖欠的租金、物业管理费及电费。因合同约定的解除条件已经成就，故对于湖北茂丰公司要求解除与易初莲花公司之间的《xxx广场经营大厅租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁补充协议》明确约定易初莲花公司在合同解除时应负责解决与次承租人合同终止的后续事宜，将租赁场地交付给湖北茂丰公司，故对于易初莲花公司以租赁场地由次承租人占有和使用为由，认为其不应承担场地返还责任的抗辩主张，本院不予采纳，易初莲花应当按照合同约定将租赁场地返还给湖北茂丰公司。合同解除后，易初莲花公司应当结清合同解除之前的租金及物业管理费并按该标准支付房屋返还之前的房屋占用费。易初莲花公司未按合同约定支付租金、物业管理费、电费，湖北茂丰公司有权要求其承担违约责任。违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。合同约定易初莲花公司需按所欠金额的0.5‰支付延期滞纳金，支付等同于合同保证金10倍数额的违约金，且保证金50万元归湖北茂丰公司所有，该违约责任明显高于给湖北茂丰公司造成的损失，本院予以调整，酌定湖北茂丰公司没收保证金50万元，易初莲花公司再向其支付违约金100万元后无需再承担其他违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告湖北茂丰商务物业管理公司与被告武汉易初莲花连锁超市有限公司之间的《xxx广场经营大厅租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》；二、被告武汉易初莲花连锁超市有限公司于本判决生效后30日内将其承租的位于武汉市硚口区建设大道xxx号xxx广场1-4层营业大厅、1-2层之间的部分设备夹层及部分地下室房屋返还给原告湖北茂丰商务物业管理公司；三、被告武汉易初莲花连锁超市有限公司于本判决生效后30日内向原告湖北茂丰商务物业管理公司支付租金及物业管理费（按406471.24元/月标准，从2019年1月25日计算至上述房屋返还之日止）；四、被告武汉易初莲花连锁超市有限公司于本判决生效后7日内向原告湖北茂丰商务物业管理公司支付电费74103.04元；五、合同保证金50万元归原告湖北茂丰商务物业管理公司所有；六、被告武汉易初莲花连锁超市有限公司于本判决生效后7日内向原告湖北茂丰商务物业管理公司支付违约金100万元；七、驳回原告湖北茂丰商务物业管理公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取29823元，由原告湖北茂丰商务物业管理公司负担15249元，由被告武汉易初莲花连锁超市有限公司负担14574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 谢 磊二〇一九年十月三十日书记员 杨弘帆