广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7892号原告：陈彪，男，1989年4月1日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：熊谌宇，广东凌信律师事务所律师。被告：黄志辉，男，1983年10月26日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：钟健、宋燕静，广东合慧益律师事务所律师。被告：广州百盈置业有限公司，住所地广州市花都区新华街龙珠路9号101商铺，统一社会信用代码91440101MA5AUJJ1XJ。法定代表人：王卓莹。原告陈彪与被告黄志辉，第三人广州百盈置业有限公司（以下简称百盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，于2019年8月1日公开开庭进行了审理，庭审中，原告要求百盈公司承担连带责任，本院将百盈公司的诉讼地位改为被告，并于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告陈彪及其委托诉讼代理人熊谌宇，被告黄志辉的委托诉讼代理人宋燕静到庭参加诉讼。被告百盈公司经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本庭依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。原告陈彪向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄志辉立即向原告支付房价款135000元及逾期付款利息（以135000元为本金，从2019年5月11日起按中国人民银行同期贷款利息计算至全部欠款还清之日至）,暂计至2019年7月10日为489.38元;2.判令被告黄志辉承担本案的诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告黄志辉立即向原告支付房价款12.48万元及逾期付款利息（以12.48万元为本金，从2019年5月11日起按中国人民银行同期贷款利息计算至全部欠款还清之日至），暂计至2019年7月10日为489.38元；2.判令被告百盈公司对上述房款及利息承担连带清偿责任；3.两被告共同承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年1月19日，原告与黄志辉、百盈公司签订了《房屋买卖居间协议书》，约定原告将名下位于广州市花都区花都大道中131号8区5栋1901房，房产证号：粤（2017）广州市不动产权第08044816号，建筑面积：195.87平方米，买卖双方约定房屋总售价为265万元，房屋税费由买方承担。买卖双方共同委托百盈公司作为居间方办理买卖房屋过户手续。陈彪、黄志辉于2019年3月22日在百盈公司员工罗卫龙的陪同下，到花都区房管部门成功办理了二手交易过户递件手续。2019年4月10日，原告与黄志辉、百盈公司签订了《买卖补充协议》，三方确认涉案房屋已过户给黄志辉，黄志辉还有尾款没结清给原告，黄志辉承诺在2019年5月10日之前结清尾款395000元。黄志辉在4月26日、5月10、19日只向原告支付了26万元，原告多次向黄志辉要求支付剩余款项13.5万元，但黄志辉至今一直未支付给原告，原告无奈之下只能提起诉讼。综上所述，原告依法向法院提起诉讼，请求判如所请，维护原告合法权益。被告黄志辉辩称，我方认为所欠的房款余款应该是2.08万元，而不是原告诉请要求的135000元，具体答辩意见如下：从我方提交的证据显示从2018年10月22日-2019年3月22日我方支付给原告的房款共128.92万，再加上4月8日之后3笔20万，还有房贷108万，共支付了262.92万，房价总款265万，因此还剩2.08万元未付，至于2019年4月10日签订的买卖补充协议是在我方还没有认真核清房款的情况下误签的。被告百盈公司未到庭应诉，庭后提交书面答辩状称，一、根据我公司的统计，可以反应出从2018年12月22日至2019年5月19日，被告黄志辉通过现金、银行转账、微信转账等方式共支付原告方房款262.92万元，房屋总价是265万元，因此，未支付的房款还有20800元。二、关于2019年4月10日签订的买卖补充协议，双方确认房款尾款还欠395000元，是由于双方都还没有仔细核算已支付的房款数额，导致误签订了协议书。根据收据、银行流水工户明细清单及微信转账的证据，截止至2019年4月10日可证实被告黄志辉共支付了128.92万元，房贷是108万元，因此，未支付的房款尾款应为20800元。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花都大道中131号8区5栋1901房，2017年8月30日登记的权属人为陈彪。陈彪表示其在2018年在中介公司放盘出售涉案房屋，某天收到罗卫龙的电话告知其是百盈公司的员工（陈彪表示其并未在百盈公司放盘），并称有人要买房。2018年10月22日，林泽燕与黄志辉签订买卖合同，约定黄志辉购买涉案房屋，房价为240万元，落款卖方林泽燕代陈彪。陈彪认为其当时并未授权林泽燕出售涉案房屋，且该价格偏低，遂在2018年10月26日由林泽燕与黄志辉签订《房屋买卖合同取消协议》。2018年10月23日，陈彪出具委托书给林泽燕，二人是夫妻关系，陈彪委托林泽燕出售涉案房屋，权限包括办理提前清偿按揭贷款本息、签订合同、办理转移登记手续，售房款由委托人自行收取等，该委托书同日在广州市花都公证处办理了公证手续。2019年1月19日，陈彪（卖方）与黄志辉（买方）及百盈公司（居间方）签订《房屋买卖居间协议书》，约定：一、买卖双方委托居间方办理买卖涉案房屋交易过户手续，建筑面积195.87平方米，售价为265万元，税费由买方承担。二、该不动产存在抵押情况，抵押金额110万元，买方同意交付部分楼款110万元作为向抵押银行申请提前偿还贷款手续，因银行原因导致买方申请贷款未能批准下来，应卖方委托代理人林泽燕所求，买方先支付30万元作为部分楼款给予卖方委托代理人林泽燕，剩余70万元在买方银行申请贷款批准下来再进行交割。四、如买方银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执60天内支付给卖方，如到期无法支付，每逾期一天，则以尚未支付相差金额为基数，按3%的比例计付违约金给卖方，直至全部付清为止，买卖双方交易过户完成并办妥他项登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。五、应卖方委托代理人林泽燕要求居间方，该房屋银行尾款须在2019年2月28日放款到卖方银行账号，前提买卖双方须在2019年1月31日前去房管局办理过户手续，如买卖双方中途原因导致延迟，则时间相应顺延。该合同落款卖方代理人为林泽燕。其中居间方没有相关经纪人的签字。2019年2月1日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市花都支行向黄志辉出具《个人房屋贷款审批通知书》，载明就黄志辉购买涉案房屋审批通过发放贷款108万元。2019年4月10日，陈彪（卖方、代理人林泽燕）、黄志辉（买方）与罗卫龙（居间方）签订《买卖补充协议》，约定：经三方协商，卖方已经将涉案房屋过户给买方，因买方房屋尾款还没结清给卖方，买方承诺在2019年5月10日之前结清395000元，该笔款项卖方同意交给委托代理人账户，卖方不得在此期间追拿买方所欠金额，直到买方全部支付所有金额给委托代理人账户，该协议终止。注：该房屋物业管理费算到2018年12月31日前由卖方支付。关于房款支付情况，双方确认的款项为：1.2019年1月19日由罗卫龙向陈彪的妻子林泽燕的弟弟林桂任银行转账18万元，罗卫龙向陈彪微信转账6000元；2.罗卫龙分别在2019年1月20日、2019年1月21日向林桂任银行转账5万元及4万元；3.2019年1月30日，罗卫龙向林泽燕微信转账5000元；2019年1月31日，罗卫龙向陈彪微信转账4000元；2019年3月7日，黄志辉向陈彪银行转账688000元，罗卫龙向陈彪微信转账2200元，罗卫龙向陈彪银行转账1万元，陈彪认为其在2019年3月7日收到房款合计700200元，当日出具收据收到首期和定金70万元；4.2019年3月22日，黄志辉向陈彪银行转账20万元，当日陈彪出具20万元收据予以确认；5.陈彪在2019年4月收到中国邮政储蓄银行股份有限公司发放的贷款108万元；6.黄志辉分别在2019年4月26日、2019年5月10日、2019年5月19日向林泽燕转账3万元、3万元及20万元。经核算，双方均确认的款项为2525200元。关于争议房款，黄志辉认为很多房款均是转账或现金支付给罗卫龙，再由罗卫龙支付给陈彪或其指定的收款人，具体款项如何支付其已记不清楚，遂申请罗卫龙出庭作证，罗卫龙在庭上陈述其与黄志辉是朋友关系，当时通过林泽燕认识陈彪，罗卫龙表示其从2017年6月起在百盈公司担任物业顾问助理，其与百盈公司并未签订劳动合同，也没有相关经纪服务从业资格。当时百盈公司没有办理网签合同的系统，遂涉案的网签合同是由广州市诚实房地产咨询有限公司（以下简称诚实公司）办理并加盖该公司的公章，百盈公司与诚实公司是合作关系，黄志辉向百盈公司支付本案交易的中介费1万元，并无向诚实公司支付中介费。关于争议的房款，罗卫龙陈述：1.罗卫龙在2019年1月19日向陈彪支付现金3万元，加上当日向林桂任转账的18万元及1月20日、1月21日分别支付的5万元、4万元合计支付30万元，为此提交陈彪、林泽燕于2019年1月19日出具的收到30万元的收据予以佐证，陈彪对1月19日支付的现金3万元不予确认，认为当日合同是由代理人林泽燕签订，当日陈彪其并不在场，因此不可能收取该3万元现金；2.罗卫龙表示其在2019年3月7日向陈彪支付现金5万元及现金12000元，5万元是当时黄志辉在2018年10月支付的诚意金，后来在2019年3月7日再支付给陈彪并由陈彪补写一张5万元的定金收据，陈彪认为并未收到该5万元及12000元的现金，且认为该5万元的收据载明是定金收据，该5万元包含在陈彪于2019年3月7日出具的70万元收据中，该收据载明是首期和定金款项70万元，黄志辉认为该5万元并不包含在3月7日出具的收据70万元中，当时该70万元是当时转账的688000元加现金支付的12000元；当日，罗卫龙认为还替陈彪向垫资公司支付利息12000元，陈彪确认当时罗卫龙帮其找垫资公司融资用于提前还贷，但认为该利息其并不知情且不应由其承担。黄志辉认为2019年3月7日转账的1万元、罗卫龙微信转账的2200元及罗卫龙代付的12000元垫资利息均不包含在当日出具的70万元的收据款项中。黄志辉及罗卫龙均表示在2019年4月10日签订的补充协议载明剩余房款为395000元是当时并未核算清楚的情况下签订的，陈彪不予确认，但亦无法解释该395000元如何计算得出。陈彪表示在2019年5月29日去到诚实公司现场，罗卫龙与诚实公司的老板称还有尾款未付清，当时算出陈彪收取房款为253万元左右，但罗卫龙表示黄志辉已经把265万元全部支付给罗卫龙，当时罗卫龙表示剩下的十几万由罗卫龙与陈彪各收一半，并让陈彪写265万元的收据给黄志辉，陈彪认为并未实际收取该款遂不同意出具收据。林泽燕当时亦在场，林泽燕表示罗卫龙借着当时陈彪与林泽燕夫妻有矛盾，让陈彪写265万元的收据，将剩下的十几万元单独给陈彪。罗卫龙表示当日因未付房款的问题与陈彪、林泽燕产生争执，陈彪夫妇认为罗卫龙等人诈骗遂报警，之后各方协商不成，陈彪诉至法院成讼。另查，涉案房屋已于2019年3月25日办理权属登记于黄志辉名下。本院认为，陈彪与黄志辉及百盈公司签订的《房屋买卖居间协议书》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为黄志辉未付房款的金额以及百盈公司应否对黄志辉的付款义务承担连带责任？一、关于黄志辉未付房款的金额问题。第一，黄志辉提交的陈彪分别于2019年1月19日出具的30万元收据及2019年3月7日出具的70万元收据，均有原件予以核对，在陈彪未能提交相反证据予以反驳的情况下，本院对该两张收据予以采信。第二，黄志辉抗辩2019年3月7日的现金5万元不包含在当日的70万元收据中，但根据收据的字样，70万元的收据明确载明该70万元为首期和定金，而5万元的收据亦明确载明定金，故本院采信陈彪主张的2017年3月7日的5万元包含在当日70万元收据的款项中；关于黄志辉认为2019年3月7日当天支付的1万元、2200元不包含在70万元收据的款项中，黄志辉对此未能提交其他证据予以佐证，本院不予采纳；同理，对于超出上述收据的其他款项，黄志辉未能提交其他证据予以佐证，本院亦不予采纳；第三，关于垫资利息12000元，因向抵押银行申请提前还贷属于卖方陈彪的义务，故向垫资机构融资用于提前还贷而产生的垫资利息应由陈彪负担，该费用罗卫龙已提交转账记录予以佐证，陈彪亦确认当时委托罗卫龙寻找垫资公司并成功融资，故本院认定该12000元的垫资利息属于房价款的组成部分。结合本案查明的事实，陈彪对于2019年3月22日收取的20万元，2019年4月银行发放的贷款108万元，2019年4月26日收取的3万元，2019年5月10日收取的3万元以及2019年5月19日收取的20万元均无异议。综上所述，本院确认陈彪已收取的总房款为2552000元（30万元+70万元+20万元+108万元+3万元+3万元+20万元+12000元），涉案房屋的交易价格为265万元，即黄志辉未付的房款金额为98000元（265万元-2552000元），因双方在补充协议约定的尾款支付期限为2019年5月10日，该付款时间是双方当事人的真实意思表示，且此时涉案房屋已登记在黄志辉名下，因此，陈彪要求黄志辉支付房价款98000元及利息，合理有据，本院予以支持，利息以98000元为本金，从2019年5月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止，超出部分，本院不予支持。虽然双方在2019年4月10日签订的《买卖补充协议》约定房屋尾款为395000元，但因双方在诉讼中均无法解释该395000元是如何计算得出，且陈彪签字的收款收据金额与涉案房屋交易金额265万元的差额亦与尾款395000元的金额不相符，故本院对该约定的尾款金额不予采纳。虽然陈彪认为仅收到2525200元，但陈彪对于其签字的收款收据未能提交相反证据予以反驳，故对陈彪的主张本院不予采信。黄志辉抗辩仅有20800元房款未支付，依据不足，本院不予采纳。二、关于百盈公司应否对黄志辉上述付款义务承担连带责任的问题。根据《房地产经纪管理办法》第二十条规定：“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”以及第二十四条规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”首先，百盈公司在涉案房屋买卖交易的过程中并未向买卖双方提供规范的合同版本，而是委托其他中介机构办理网签合同，本案的《房屋买卖居间协议书》对于房款的具体支付方式亦未明确约定，致使交易过程中房款支付的不确定性及随意性；其次，本案的三方合同并无具备资质的从业人员签字；再者，罗卫龙并无从业资质，却通过私人账户代收代付交易资金，并未通过专用存款账户，在本案诉讼中亦无法解释清楚其代收代付款项的去向，致使买卖双方对于房款的收付产生争议。百盈公司的行为违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定，百盈公司在涉案三方协议书中加盖公章，收取中介费，百盈公司明知罗卫龙对外以百盈公司的名义提供本案的中介服务，但对罗卫龙后续提供的经纪服务过程缺乏监督，百盈公司对本案争议的产生负有不可推卸的责任。因此，陈彪要求百盈公司对未付房款98000元及利息承担连带清偿责任，合理有据，本院予以支持。若黄志辉认为其已将房款支付给罗卫龙，其承担了上述余款的支付义务后导致其产生相关损失，其可另寻他径向百盈公司或罗卫龙主张权利，本院不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄志辉于本判决生效之日起十日内向原告陈彪支付房款98000元；二、被告黄志辉于本判决生效之日起十日内向原告陈彪支付上述款项的利息，利息以98000元为本金，从2019年5月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；三、被告广州百盈置业有限公司对上述第一、二判项被告黄志辉应承担的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告陈彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1505元，由原告陈彪负担347元，由被告黄志辉负担1158元，被告广州百盈置业有限公司对被告黄志辉负担的1158元承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十月二十五日书记员  邓国靖