河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终1599号 上诉人（原审被告）：王宸胤，女，1982年4月28日出生，汉族，住张家口市桥东区。 诉讼诉讼代理人：王银春（王宸胤父亲），1955年1月22日出生，汉族，住张家口市桥东区。 被上诉人(原审原告)：张家口市君豪物业服务有限公司，住所地张家口桥东区东安大街70号203室。 法定代表人：于新华，经理。 诉讼诉讼代理人：杨金丽，河北崇正律师事务所律师。 上诉人王宸胤因与被上诉人张家口市君豪物业服务有限公司（以下简称君豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王宸胤上诉请求：撤销桥东区人民法院（2019）冀0702民初480号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、君豪物业公司进入小区管理没有履行合法手续，一审法院认定物业服务合同有效属于事实认定不清，并且没有法律依据。根据物业管理条例的有关规定，君豪物业公司所签订的物业服务合同没有通过招标，也没有经过有关部门批准，在一审中，君豪物业公司也没有提供其管理小区的合法证据。合同法司法解释二规定，法律、行政法规规定需要办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前仍未能办理的，应认定合同无效。因此，该物业服务合同违反了行政法规的强制性规定，应属无效。对于王宸胤所提出的以上问题，一审法院未予说明。二、君豪物业公司与开发商签订的前期物业管理委托合同约定的管理期限是三年，从2015年7月开始，该合同就已经终止，君豪物业公司与王宸胤签订的物业服务合同同时终止。君豪物业公司与开发商签订的合同，如前所述，同样违反了物业管理条例的有关规定，未经过招标也未经批准，应属无效。即使具有法律依据，能够确认该合同有效，但是服务期间是三年，已经届满。合同约定期满后，君豪物业公司完成管理目标，得到大多数业主的赞扬和支持，可以续签合同。但是在合同期满后，并没有续签，所以君豪物业公司无权在继续管理小区。民法总则规定了附解除条件的民事法律行为，自条件成就时生效。君豪物业公司与王宸胤所签订的物业服务合同依据的是前期开发商签订的物业委托管理合同，现在前期的合同已经到期，所以王宸胤所签订的合同也已经终止。而且君豪物业公司在服务合管理方面存在很多的违法之处，王宸胤和其他业主都不能认可。三、君豪物业公司在履行物业服务合同的过程中，存在违约，王宸胤有权拒绝合同履行。君豪物业公司在入住小区之后，非法在公共承重墙上打了好几个孔，准备开门窗，对承重墙造成了极大的破坏，威胁了整个楼房的安全。并以此导致了王宸胤所居住房屋出现墙体裂缝。王宸胤想要出售该房屋都不能实现，需要以低价才能出售，这严重损害了王宸胤的经济权益。王宸胤作为业主，完全没有能力阻止。物业管理条例中规定了物业服务企业违反装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，应当制止，并向有关部门报告。但截止目前，君豪物业公司也未能就该问题向有关部门报告。可见，君豪物业公司不仅存在合同的违约，也违反了有关行政法规的规定。因君豪物业公司先存在违约行为，王宸胤作为业主，在不能解决以上问题的情况下，具有对履行合同的抗辩权。四、君豪物业公司未能对小区消防、电梯等重要设施进行维护保养，违反了有关规定。在君豪物业公司入驻小区之后，并未能就以上设施设备进行保养，导致消防设施近乎不能使用，一审中，王宸胤提供了相应的证据证实，但君豪物业公司未能就该问题提供任何的相反证据。仅是辩称是业主不同意动用维修基金造成。物业收费办法中规定了物业支出包括共用设施的日常运行和维护。王宸胤在此之前从未拖欠物业费，有权利要求君豪物业公司履行对消防设施的检测、养护和管理。君豪物业公司未能履行以上义务，就是违约。电梯属于特种设备，应当按照有关规定进行检测，但君豪物业公司未能按时履行检测及养护、记录的义务，致使电梯锈迹斑斑，在使用过程中也进场发生坠梯事件。关于消防和电梯，这都是对于高层小区非常重要的部分，一审中，王宸胤提供了相关证据，但一审法院对此未予评价，也未能说明不予采信的理由。君豪物业公司的行为已经违反了合同的约定，也违反了消防法的有关规定，但一审法院却认为违反了强制性规定也不能认定为重大瑕疵，王宸胤对该观点不能认同。该项认定违背了消防法的规定，也是对业主生命的漠视。在君豪物业公司未能将消防设施恢复到正常使用之前，没能将电梯按照规定的方式使用之前，王宸胤有权停止履行合同。五、君豪物业公司以每平方米1.08元的标准主张物业费没有依据，物业费应当执行政府指导价格，但君豪物业公司擅自制定价格，违反了物业收费管理办法，同时也违反了张家口物业服务收费管理办法。君豪物业公司也没有将该收费标准向有关部门备案，违反了河北省物价局、住建厅制定的物业服务收费管理办法的规定。六、王宸胤在一审答辩时对双方签订的物业服务合同的有效期提出异议，但一审法院未予采纳，二审中，仍就该问题提出异议。2016年3月小区业委会成立之后，曾找到君豪物业公司商议签订物业合同的事宜，但君豪物业公司表示其同开发商签订合同，不与业委会签合同。君豪物业公司与开发商所签订的合同已经到期，在业委会表示与其继续签订合同时遭到拒绝，也就能够说明君豪物业公司对小区已经丧失了物业管理权。在2019年3月27日，业委会又一次以公告的形式向君豪物业公司发出要约，要求协商物业合同的事宜，但遭到拒绝。所以君豪物业公司对小区的管理是无权的。七、君豪物业公司在管理期间，对小区内的公共设施不管不问，坏了也没有人维修，这在一审期间提交了相关证据。但一审法院认为物业服务是动态的行为。但君豪物业公司在长达多年的管理期间，停滞服务，根本没有以动态的形式对小区进行管理，楼宇门坏了没有人修理，楼道内墙上挂满了蜘蛛网，草坪也没有修整，垃圾没有人清扫，小区的警卫室变成了住户，灯泡也无人更换。如果君豪物业公司能够一直动态化管理的话，将不会出现以上的问题。本案解决的2016年至2019年的物业费，王宸胤也表示此期间的物业服务状况存在问题，虽然在2019年时物业公司更换了人员，对小区相关设施也进行了整顿，但不能因此就对之前三年的不作为不予追究。综上，君豪物业公司和王宸胤所签订的物业服务合同违反法律规定，不应发生法律效力，君豪物业公司在提供物业服务期间违反了有关法律规定。请二审法院查明事实，维护王宸胤的合法权益。 君豪物业公司辩称，物业服务合同是实践性合同，业主交纳物业费，物业公司提供物业服务，即双方当事人以实践的行为认定合同的有效性。有关墙体打孔的问题，在一审中也已经调查清楚，如果王宸胤认为打孔违反法律规定，可以进行报告，君豪物业公司已经制止，并且填充了孔洞，履行了物业管理职责。电梯的使用是正常的，而且每年都进行检测。消防设施需要启用维修基金，但是由于少数业主不同意，无法启用，但是君豪物业公司一直在积极的操作，消防工程也已经在筹备中。有关物业费收取的标准，君豪物业公司按照物业管理合同及相关条例实施，并没有超过政府指导价格。小区的设施设备存在老化，有些已经陈旧需要更换，对以上问题君豪物业公司一直在完善，也尽可能的确保设施的安全性。 君豪物业公司向一审法院提出诉讼请求：交付欠交物业费6016元及滞纳金1352.23元。 一审法院经审理查明，2013年8月13日，君豪物业公司与王宸胤签订《物业管理服务合同》，合同中约定：1、乙方（王宸胤）愿意将君悦东山小区1号楼1单元701室，建筑面积127.41平方米的房屋及配套设施交与君豪物业实行物业服务；2、物业管理服务内容：设施、设备的维修养护和管理、公共环境卫生、资料管理、向业主和物业使用人收取各项费用、物业装饰装修管理；3、物业服务费为每月1.08元/平方米，按年交纳；4、凡拖欠物业服务费的住户，每日加收千分之一的滞纳金；5、乙方（王宸胤）有权监督物业公司按合同约定履行服务承诺，对服务不到位有权提出批评，并要求其改正，有权提出物业服务、维护小区利益的建议；6.小区内自来水为二次加压供水，三楼（含）以上按200元每年收。王宸胤因认为君豪物业公司的物业服务不足，自2016年8月13日起拒绝交纳物业费，其中2015年7月1日-2016年8月12日已经缴纳了1188元，尚欠463元。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主之间签订的由物业服务企业按照约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主支付报酬的合同。本案中，君豪物业公司与王宸胤签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。王宸胤辩称君豪物业公司在小区业委会成立后要求自治，拒绝退出管理，亦未与业委会签订合同，存在非法管理。针对该项抗辩，在小区业主选聘物业的投票结束后，张贴的投票结果显示待正式物业服务合同签署后，东惠物业即进入君悦东山小区进行物业服务管理，但该投票仅为选聘物业公司的意向，现王宸胤未提交小区与东惠物业签订物业服务合同的证据，亦未提交小区业委会自治的证据，无法证明其与君豪物业公司的物业服务合同已终止，故双方仍受签订的物业服务合同的约束，君豪物业公司履行其物业服务的义务后，王宸胤应当按照约定支付物业费。王宸胤称小区主楼根基出现裂缝等，属于房屋质量问题，与君豪物业公司无关。根据物业合同的约定，业主对君豪物业公司的服务可以提出改进意见。对于物业服务存在瑕疵的部分，应给物业服务企业改进的时间。只有在物业服务企业不履行物业服务合同、或履行合同有重大瑕疵，才能构成业主拒交物业费的正当理由。王宸胤提交的照片虽然显示部分建筑外墙瓷砖脱落、消防设施损坏等、应急灯损坏、消防柜玻璃破碎等情形，属于公共区域的瑕疵，且物业服务是一个动态的过程，王宸胤提交的小区公告和致业主的公开信，可以证明君豪物业公司对于小区的照明设备、电梯梯禁及监控安装、单元门维修更换、绿化维护整修、小区监控设备安装、清理小区地面消防车道、楼内及车库消防通道、消防维修等事项均有工作规划及计划时间，不能因部分物品损坏即认定君豪物业公司未履行物业服务或履行物业服务有重大瑕疵，故王宸胤拒绝交纳物业费的理由不能成立。根据君豪物业公司主张的2015年7月1日至2016年8月12日王宸胤已经缴纳了1188元，欠463元。自2016年8月13日至2019年8月12日，共三年，每年127.41元平方米×1.08元每平方米×12个月=1651元×3年＝4953元，二次加压费每年200元×3年＝600元，合计6016元。按照合同约定的滞纳金计算463元×365天×0.001×3年=506.99元；1851（1651+200）×365天×2×0.001=1351.23元，506.99元+1351.23元＝1858.22元，故以上合计7874.22元，予以支持。判决：王宸胤于本判决生效之日起十日内向张家口市君豪物业服务有限公司支付物业服务费5416元、二次加压费600元、滞纳金1858.22元，共计7874.22元。 本院二审期间，王宸胤围绕其上诉请求提交了前期物业管理委托合同、商品房买卖合同、入住指南、承诺书、临时管理规约、君悦东山小区业主管理规约、业委会公告，以上证据拟证明君豪物业公司认可其与小区开发单位签订了前期物业委托管理协议，该协议履行期间已经届满，在王宸胤购买房屋之后君豪物业公司曾向其发放入住指南，该指南中也明确告知了存在前期物业管理委托合同，业委会在城里之后曾告知君豪物业公司签订正式物业服务合同，但君豪物业公司未予理睬，足以说明君豪物业公司对君悦东山小区进行的管理是没有权限的。君豪物业公司提交了2019年工作计划完成进度表，拟证明其所提供的物业服务符合约定，并且有大部分的业主已经交纳物业费。庭后君豪物业公司补充提交了君悦东山小区电梯年检材料，拟证明其按照规定对电梯进行检测和养护。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。君豪物业公司认为王宸胤所提交的证据均产生于一审前，在一审中应当提交，二审提交不符合法律规定，不属于新证据。与开发商所签订的物业委托合同及相关管理规约，一直在实际履行，君悦东山小区的业主委员会在2018年3月时已经到期，截止目前都没有成立新的业委会，王宸胤所提交的公告不具有效力。且王宸胤所提交的上述证据与本案争议的物业管理费并没有关联性。王宸胤认为君豪物业公司所提供的系其在2019年以后所采取的服务，本案争议的是2016年以后产生的物业费。对电梯的年检材料，2016年以前没有年检资料，不能说明按照规定年检，2016年以后的年检材料中，体现的也并非是小区内全部15部电梯，所以王宸胤坚持其上诉主张，认为君豪物业公司对电梯的养护不能达到标准。本院对双方有争议的事实，认定如下：王宸胤所提交的前期物业管理委托合同、入住指南、承诺书及临时管理规约，均系君悦东山小区开发商根据《物业管理条例》的有关规定制定并向业主出示及告知，虽前期物业管理委托合同中明确了履行期限为三年，但在履行期届满之后，君豪物业公司继续履行合同，王宸胤作为业主也享受了相应的物业服务，双方虽无书面合同但已形成事实上的物业服务合同关系，上述证据不足以证明君豪物业公司对小区的管理系无权；业委会的公告虽确定了具体的日期要求君豪物业公司签订物业合同，但经庭审询问，君悦东山小区的业主委员会为二期，无法核实现有业委会与发出公告的业委会是否为合法主体；综上，王宸胤所提交的证据不能达到其证明目的，本院不予确认。君豪物业公司提交的2019年工作计划完成进度表能够证实其在2019年前两季度对小区物业进行的管理，本案所争议的物业费系2016年至2019年期间，该份证据与本案具有一定的关联性，本院予以确认。电梯年检材料从2016年开始，与本案争议的物业费起算时间一致，虽该材料并非小区内全部15台电梯的年检记录，但能够证实君豪物业公司对电梯进行一定的养护，王宸胤提出的2019年年检材料缺失的问题，有2020年的年检材料佐证，记载下次检测时间为2020年2月，能够证实在2019年期间，电梯符合检测标准。对君豪物业公司所提交的证据，本院予以确认。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、王宸胤与君豪物业公司签订的物业服务合同是否有效，君豪物业公司对小区的管理是否违法；二、君豪物业公司所提供的物业服务是否存在重大瑕疵，王宸胤对拖欠的物业费应否承担给付责任。 关于第一个争议焦点，君豪物业公司与开发商签订了前期物业管理委托合同，在王宸胤入住时，君豪物业公司与王宸胤签订了物业服务合同。《物业管理条例》第五十六条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告。由此，虽君豪物业公司未能提交其参与招投标的相关证据，但招投标的方式并非效力性规定，未经招投标属于行政处罚范畴，不能一次否认开发商与君豪物业公司所签订的前期物业管理委托协议的效力。王宸胤与君豪物业公司所签订的合同，系其本人所签，属于真实意思表示，约定内容不违反法律规定，一审法院认定该合同成立并生效并无不当，王宸胤主张其与君豪物业公司所签订的物业服务合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。王宸胤与君豪物业公司签订的物业服务合同中约定的服务期限为三年，但履行期届满之后，小区业主委员会并未选任其他物业服务企业，亦未签订新的物业服务合同，君豪物业公司按照原合同的约定继续对小区进行管理并不违反法律规定。君豪物业公司实际提供了物业服务，王宸胤在2016年至2019年期间也享受了一定的物业服务，双方延续了之前签订的物业服务合同，君豪物业公司基于双方的物业服务关系，要求王宸胤支付物业费，具有事实依据。 关于本案的第二个争议焦点，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王宸胤认为君豪物业公司在进入小区时曾在楼房墙体上开洞，该行为导致整幢房屋存在安全隐患，且因此造成了王宸胤所有的房屋墙体开裂，王宸胤为了证实其该项主张提交了外墙照片。经庭审中询问，君豪物业公司已将墙体上的孔洞填补，根据现有证据无法确认是否因墙体穿洞致使王宸胤家中出现开裂，二者之间的因果关系无法确定，且王宸胤的以上主张系侵权关系，与本案不属于同一法律关系，王宸胤可另行主张权利。就王宸胤提出的，君豪物业公司未能对消防、电梯等进行维护保养的问题，君豪物业公司已经提供证据证实其在本案争议的物业服务期间，对电梯进行正常的检测和维护。君豪物业公司对消防设施存在陈旧，需要维护不持异议，但表示需要业主同意使用维修基金，王宸胤对于维修基金未能启用并未提出异议，故消防设施未能及时养护的过错不能完全归责于君豪物业公司。物业服务是对小区业主就小区内公用设施设备、绿化、安保、卫生等多方面的服务，君豪物业公司对于业主反映的问题已经作出积极的整改，并提交了2019年服务的进度表，结合现有证据无法确定君豪物业公司在提供物业服务时存在严重的瑕疵，王宸胤主张其不应交纳物业费的抗辩理由缺乏事实依据，一审法院对此未予支持并不违反法律规定，本院予以确认。 综上，上诉人王宸胤的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王宸胤负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十月七日 书记员  田 佳