江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0423民初2139号原告：孙金友，男，1979年8月6日出生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市红谷滩新区。委托代理人：夏福星，江西修江律师事务所律师。被告：江西庐山西海沐阳房地产开发有限公司，住所地江西省九江市武宁县巾口乡集镇。法定代表人：陈宗辉，系该公司执行董事。被告：陈宗立，男，1970年7月18日出生，汉族，江西省武宁县人，经商，住九江市。第三人：江西寰岛酒店管理有限公司，住所地江西省九江市庐山西海风景名胜区湖滨大道。法定代表人：陈希南，系该公司执行董事。上述被告及第三人共同委托代理人：周升武，江西康润律师事务所律师。原告孙金友与被告江西庐山西海沐阳房地产开发有限公司、陈宗立及第三人江西寰岛酒店管理有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘宏独任审理，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告孙金友委托代理人夏福星，被告被告沐阳房产公司（以下简称沐阳房产公司）、陈宗立及第三人江西寰岛酒店管理有限公司共同委托代理人周升武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙金友向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告沐阳房产公司、陈宗立偿还借款本金3000000元及利息（以3000000元为基数，自2018年8月30日起至借款还清之日止，按月利率2%计算）；2.请求判令原告对被告沐阳房产公司位于庐山西海巾口温泉度假村6栋部分单元106号-119号共计14套商铺在本案借款本息范围内享有优先受偿权；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年7月24日，被告沐阳房产公司以需资金周转为由在原告处借款3000000元，该款通过银行转账至被告银行账户，双方约定借款期限为3-5个月，利息月息4分。当日，双方签订《合作协议》，约定“2018年7月24日孙金友出资人民币叁佰万元整给沐阳房产公司过度3-5个月，沐阳房产公司以买卖的方式签订6号楼的一楼商铺给孙金友，共计14间门面，合计606.2平方米；沐阳房产公司向孙金友支付每月租金陆万元人民币；3-5个月后，沐阳房产公司以叁佰万元回购6号楼14间门面共计606.2平方米商铺，孙金友应无条件配合沐阳房产公司办理相关事宜。”双方按《合作协议》约定签订了上述14间商铺的商品房买卖预售合同并为上述借款提供担保，后原告与第三人江西寰岛酒店管理有限公司签订《物业委托管理经营合同》，约定江西寰岛酒店管理有限公司每月向原告支付经营收益60000元。该借款后，经原告多次催讨，被告沐阳房产公司一直不还。2019年6月26日，被告陈宗立向原告出具欠条，并承诺对被告沐阳房产公司借款承担还款责任，并就借款本金及利息进行了确认、核算，故被告陈宗立应作为本案被告承担本案借款本息的还款责任。为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告沐阳房产公司辩称，原告诉称不属实，原告与被告沐阳房产公司之间仅存在商品房买卖合同关系，并无民间借贷关系，其理由如下：1.被告公司因项目开发需要资金，与原告达成合作事宜，并由原告出资300万元整给沐阳房产公司过度3-5个月，被告沐阳房产公司将温泉半岛6号楼14间铺面出售给原告，约定由被告沐阳房产公司在3-5个月内以300万元进行回购，同时原告应无条件配合被告沐阳房产公司办理撤销备案相关事宜。如到期被告沐阳房产公司不行使回购，则原告按商品房买卖合同约定价款取得该14间商铺。2.双方在《合作协议》约定的属商品房回购买卖合同，而非抵押担保。本案被告公司因资金困难，无力行使回购权，原告亦未要求被告公司回购，未撤销14间商铺的商品房备案手续，视为原告接受被告公司不回购的事实。3.被告公司已将14间商铺交付给原告，且原告已将14间商铺委托第三人经营管理并取得收益，即该14间商铺属原告实际取得及行使物权。被告陈宗立辩称，请求法院依法驳回原告要求被告共同承担借款及利息的责任，其理由如下：1.原告与被告沐阳房产公司之间属商品房买卖合同关系，并无民间借贷合同关系。2.被告于2019年6月26日出具的欠条虽在明借款本金378万元，但被告并未向原告借款378万元，该欠条不能作为原告与被告沐阳房产公司之间存在借款关系的证据。在该欠条中的300万元，并非被告向原告的借款，而是原告提出解除与被告沐阳房产公司商品房买卖合同并撤销备案合同手续，将商铺返还被告沐阳房产公司后，由被告承担300万元购房款返还义务并承担利息。据武宁县法院（2019）赣0423民初2138号经双方调解，确认原告与被告之间借款本金只有78万元。本案欠条并未得到被告沐阳房产公司确认，被告陈宗立、沐阳房产公司与原告之间未办理债权债务转移，原告亦未办理商品房买卖合同解除手续，原告以民间借贷关系主张权利自不能成立。第三人江西寰岛酒店管理有限公司述称，原告诉称的民间借贷关系与第三人无关。同时，据原告与第三人签订《委托管理经营合同》，原告将其购买的温泉度假村6栋一层106号-119号共计14套商铺委托第三人经营管理，期限为6个月，期限届满后，双方根据具体情况决定是否继续委托。合同签订好，第三人按约履行合同义务，而被告未履行合同义务，包括未实际交清购房款，以及未提供经营收益的发票，这些问题不涉及民间借贷关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告江辉向本院提交了如下证据：1.原告与被告沐阳房产公司签订的《合作协议》原件1份,网银、手机银行转账凭证打印件6张,原告与第三人江西寰岛酒店管理有限公司签订的《物业委托管理经营合同》复印件1份,拟证明2018年7月24日，原告与被告沐阳房产公司签订《合作协议》，约定被告公司向原告借款300万元，借期为3-5个月，原告于当日通过网银和手机银行转账方式支付了300万元的借款。双方并按约定签订了14份《商品房买卖合同（预售）》，以房屋对本案借款提供担保，被告公司出具的收据载明收款事由为“6#14件门面抵押借款”，并在九江市不动产官网办理了网签手续。2.《商品房买卖合同（预售）》复印件14份，收据1份，拟证明原告与被告沐阳房产公司双方约定利息为月息四分，即每月利息12万元，其中一半利息为《合作协议》第2条约定“沐阳房产公司向孙金友支付每月租金陆万元人民币”，另一半利息为原告与第三人江西寰岛酒店管理有限公司签订的《物业委托管理经营合同》第6条约定的江西寰岛酒店管理有限公司每月向原告支付经营收益6万元。3.欠条原件1张，拟证明被告陈宗立在《合作协议》上签字，并于2019年6月26日向原告出具了欠条，自愿与被告沐阳房产公司共同承担本案借款本息的还款责任，并对本案借款数额及利息为月息四分进行再次确认。经质证，被告沐阳房产公司、陈宗立及第三人江西寰岛酒店管理有限公司对证据1中《合作协议》不持异议，《合作协议》约定的是出资3000000元，而非借款3000000元。《合作协议》约定的出资目的是买卖14间商铺，而非以商铺为担保，协议约定的3-5个月并非借款期限，而是回购期限。原、被告双方为买卖合同没有利息约定，是约定返租的租金，标准为每月共计60000元，相对物业是14间商铺。对证据1中转账凭证真实性无异议，但该3000000是购房款，而非借款。同时，该组凭证能证实原告未付清14件铺面购房款。对证据1中《物业委托管理经营合同》不持异议，结合前面《合作协议》，双方没有利息约定，经营合同约定14间商铺经营收入每月60000元，实际为14件商铺租金，没有月息4分的约定。被告沐阳房产公司、陈宗立及第三人江西寰岛酒店管理有限公司对证据2真实性无异议，本案没有任何抵押约定，也没有办理任何抵押手续。对证据2中收款收据真实性不能确认，即使真实，上面记载的抵押借款与实际不符。被告沐阳房产公司、陈宗立及第三人江西寰岛酒店管理有限公司对证据3中欠条真实性无异议，但关联性有异议，实际借款只有780000元，且原告已另案向法院主张。欠条记载的另3000000元没有实际给付，欠条没有承诺与被告沐阳房产公司共同承担还款责任，该欠条与被告沐阳房产公司无关。被告沐阳房产公司向本院提交如下证据：1.《合作协议》一份、《商品房买卖合同（预售）》14份，拟证明原告、被告沐阳房产公司双方是商品房买卖合同关系，而非借贷关系；上述商品房买卖合同是带回购约定的买卖合同且回购期已过，原告应以商品房买卖合同主张权利。2.《物业委托管理经营合同》一份、《说明函》份二份、电子银行回单四份，拟证明14间商铺被告沐阳房产公司已向原告交付，原告已行使了该商铺的物权，委托第三人经营而非行使抵押权；原告已经按委托经营合同收取了经营所得290000元。3.《商品房买卖合同》二份（一份是沐阳房产公司与案外人黄亚群、杜云签订的6栋商铺一间，签订时间是2018.9.26，单价是14148.52元/；另一份是沐阳房产公司与案外人熊慧云签订的1栋商铺一间，单价是11775.18元/,签订时间2018.8.29），拟证明原告与被告沐阳房产公司签订的买卖合同是真实的，原告的14间商铺购买单价比其他购买单价要低，是考虑其一次性购买14间商铺并且带有回购条款。经质证，原告对被告提交证据1真实性、合法性不持异议，但证明目的有异议，据《合作协议》约定，原告出资3000000元给被告沐阳房产公司过度3-5个月，显然属借资金给被告周转，而且给协议约定被告沐阳房产公司3至5个月后回购该14件商铺。故双方没有真实的房屋买卖意思表示，签订《合作协议》仅是为了本案借款提供担保，是一种非典型的商品担保方式。原告对被告提交证据2中的《物业委托管理经营合同》真实性、合法性不持异议，但证明目的有异议，被告抗辩合作协议原告将14间商铺返租给被告沐阳房产公司每月租金60000元，其不可能将铺面再出租给第三人。与第三人签订《物业委托管理经营合同》仅仅是为了原告与被告沐阳房产公司之间约定的月息4分约定，双方不存在买卖合同关系，原告不可能取得该商铺的物权。对证据2中《说明函》、电子银行回单均有异议，该证据形式上属于证人证言，且证人未出庭，故该证据不予认可。原告对被告提交证据3有异议，该证据为复印件，其真实性不予认可，且与本案无关联性。被告陈宗立及第三人江西寰岛酒店管理有限公司对被告沐阳房产公司提交的证据不持异议。被告陈宗立向本院提交武宁县人民法院2019赣0423民初2138号民事调解书、民事诉状各一份，及借条二份，拟证明原告与被告陈宗立之间实际借款金额只有本金780000元，且该780000元原告已经起诉并调解结案，该案原告起诉时并没有要求本案第三人共同承担责任，说明被告陈宗立的借款及所出具的欠条均系其个人行为，与第三人无关。经质证，原告对该证据真实性、合法性不持异议，但证明目的有异议，被告陈宗立实际为被告沐阳房产公司项目负责人。2019年6月26日出具的欠条能证明本案款项为借款。原告在武宁县人民法院（2019）赣0423民初2138号案件中仅向被告陈宗立主张780000元借款，仅是因为另3000000元借款涉及到本案的被告沐阳房产公司及第三人，故原告分作两案进行起诉，两案是同一天向法院起诉。被告陈宗立向原告出具欠条，自愿与被告沐阳房产公司共同承担本案债务，应视为其债务加入，且非需经过被告沐阳房产公司同意，故被告陈宗立应对本案借款承担责任。被告沐阳房产公司及第三人江西寰岛酒店管理有限公司对被告陈宗立提交的证据不持异议。第三人江西寰岛酒店管理有限公司为了支持其述称，向本院提交了《物业委托管理经营合同》一份、《说明函》份二份、电子银行回单四份，拟证明第三人与原告之间只有委托管理经营关系，且按《物业委托管理经营合同》已经履行了义务，不应为本案第三人。经质证，原告对第三人提交证据中的《物业委托管理经营合同》真实性、合法性不持异议，但证明目的有异议。被告抗辩合作协议中原告将14间商铺返租给被告沐阳房产公司每月租金60000元，其不可能将铺面再出租给第三人。与第三人签订《物业委托管理经营合同》仅仅是为了原告与被告沐阳房产公司之间约定的月息4分约定，双方不存在买卖合同关系，原告不可能取得该商铺的物权。对《说明函》、电子银行回单均有异议，该证据形式上属于证人证言，应出庭作证，且该两笔款项的收款人并非原告，故对该证据不予认可。经认证，本院认为，原告、提交的《合作协议》、网银、手机银行转账凭证、《物业委托管理经营合同》、《商品房买卖合同（预售）》、收据、欠条来源合法、内容客观真实，本院予以确认。关于原告提交的上述证据能否证明原告与被告沐阳房产公司、陈宗立之间存在民间借贷法律关系，本院将在判决主文中予以综合评定。被告沐阳房产公司提交的《合作协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《物业委托管理经营合同》予以确认，关于被告沐阳房产公司提交的电子回单真实性予以确认，关于电子回单与《说明函》，以及涉及案外人《商品房买卖合同》能否证明本案原告与被告沐阳房产公司之间法律关系在后文中予以认定。对被告陈宗立提交的民事调解书、民事诉状各一份，及借条二份予以确认。对第三人提交的《物业委托管理经营合同》一份、《说明函》份二份、电子银行回单能否证明其不应作为第三人参加诉讼，本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》涉及商品经委托在第三人处经营管理，本案原告与被告沐阳房产公司之间的法律关系认定涉及涉案商铺权属利益归属，其作为第三人参加诉讼并无不当。本院经审理认定事实如下：被告陈宗立是被告沐阳房产公司法定代表人陈宗辉弟弟，具体负责帮忙被告沐阳房产公司项目。2018年7月24日，被告沐阳房产公司与原告孙金友签订《合作协议》，约定：“1.孙金友出资300万元给沐阳房产公司过度3至5个月，沐阳房产公司以买卖方式签订6号楼商铺给孙金友，共计14间门面，合计606.2平方米。2.沐阳房产公司向孙金友支付每月租金6万元。3.3至5个月后，沐阳房产公司以300万元回购6号楼一楼14间门面合计606.2平方米商铺，孙金友无条件配合沐阳房产公司办理相关事宜”，被告陈宗立亦在合作协议签字。合同签订当日，孙金友分六次向沐阳房产公司账户汇入合计300万元，沐阳房产公司向孙金友出具300万元收据并载明6#楼14间门面抵押借款。与此同时，沐阳房产公司与孙金友签订14份位于庐山西海巾口温泉度假村6栋不分单元106-119号商铺，其面积为606.2平方米。后原告孙金友与第三人江西寰岛酒店管理有限公司就涉案106室至11室商铺签订《江西寰岛酒店管理有限公司物业委托管理经营合同》，合同期限自2018年7月24日至2019年1月24日，江西寰岛酒店管理有限公司按月向孙金友支付60000元经营收益。2019年6月26日，被告陈宗立向原告出具378万元欠条（含本院（2019）赣0423民初2138号确认的借款本金78万元），该欠条载明：“本人陈宗立尚欠孙金友借款本金叁佰柒拾捌万元整未付，借款均约是利息为月息4%计算，经核算结业2019年7月24日止应付孙金友利息共计壹佰捌拾壹万肆仟肆佰元整，已支付利息29万元，余款利息壹佰伍拾贰万肆仟肆佰元整，另承诺拖欠未付本金款项均按月息4%计算支付到还清之日止”。另查，2019年8月2日，原告孙金友诉被告陈宗立民间借贷纠纷一案即本院（2019）赣0423民初2138号案件，在该案中，原告诉称“2018年7月27日、8月22日，被告陈宗立以需资金周转为由分别向原告孙金友借款500000元、280000元，并出具了借条，分别约定借款期限为两个月和15天”，被告陈宗立在该案中对该借款不持异议，后该案经双方调解由被告陈宗立自愿偿还原告孙金友借款780000元。本院认为，本院认为，根据当事人诉称、答辩意见，本案争议焦点为：一、被告沐阳房产公司与原告孙金友之间法律关系的性质；二、被告陈宗立应否向原告孙金友承担共同还款责任；三、被告沐阳房产公司应否以其位于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面承担抵押担保责任。一、关于双方当事人之间法律关系的性质问题民事法律关系的形成，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案涉及民间借贷、房屋买卖合同复杂交易的达成，往往存在复杂的背景，当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。本案中，据原告提交的《合作协议》载明“孙金友出资300万元给沐阳房产公司过度3-5个月，沐阳房产公司以买卖方式签订6号楼14间商铺”，及“3至5个月后，沐阳房产公司以300万元回购6号楼14间商铺”。2018年7月24日，双方按协议签订了14份《商品房买卖合同（预售）》并约定买受人即孙金友应当在2018年7月24日前一次性支付该商品房全部房款，以及沐阳房产公司于协议签订后3至5个月后以300万元回购涉案14间商铺，该回购价款与商品房买卖合同约定销售价款严重偏离，同时合同约定在2018年7月24日前一次性付清商品房价款与本案实际情况不符，且沐阳房产公司未能提交孙金友购房的销售发票或其他具有购房性质发票。不仅如此，按照合作协议约定，沐阳房产公司还需向向孙金友支付每月租金60000元，该租金支付约定相当于让渡资产使用权或具有经济利益流出企业的类似经济事项，且孙金友作为购房一方亦不关心取得所购房产产权，这与资产所有权让渡所体现的经济事项亦不符。从《合作协议》关于出售、回购商铺和《商品房买卖合同（预售）》的合同目的及履行情况看，并结合沐阳房产公司向孙金友出具收据载明收款事由为6号楼14间门面抵押借款，双方缔约商品房买卖合同的真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通，其真实意思是为了担保债权实现。据此，案涉《合作协议》、转账凭证及交款收据足以证明孙金友与沐阳房产公司之间存在借贷关系，并由此作为确定当事人法律关系性质的依据。故对被告沐阳房产公司辩称本案涉及回购商铺属售后回购融资方式，该辩解意见与事实不符，本院不予以采纳。二、关于陈宗立应否向原告孙金友承担共同还款责任的问题陈宗立作为沐阳房产公司法定代表人陈宗辉弟弟，同时帮助陈宗辉管理沐阳房产公司项目，于2019年6月26日向孙金友出具欠条并载明尚欠孙金友378万元，在没有证据证明债权人同意债务转移给陈宗立的情况下，结合孙金友与陈宗立在本院（2019）赣0423民初2138号民间借贷纠纷民事调解书，应认定为债务加入，即陈宗立应受该欠条约束。根据孙金友与陈宗立在本院（2019）赣0423民初2138号民间借贷纠纷一案中，业已就78万元借款达成民事调解并结案，本案孙金友向陈宗立主张300万元借款的共同还款责任，符合法律规定，本院予以确认。故对原告孙金友要求被告沐阳房产公司、陈宗立共同偿还借款3000000元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于沐阳房产公司应否以其位于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面承担抵押担保责任的问题关于原告在本案借款本息范围内对位于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款是否能够优先受偿。本院认为，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”从上述规定看，司法解释采取的是清算型或者担保处分型，而未采取流质型或归属型。本案中，为了保证借款能够履行，将属于沐阳房产公司所有的庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面办理网签到原告名下，现原告主张该备案的商品房并优先受偿，符合法律规定。其次，被告沐阳房产公司在向原告借款后，被告沐阳房产公司同意以坐落于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面订立商品房买卖合同，其真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的，签订商品房买卖合同是为了担保债权实现。对原告要求对被告沐阳房产公司位于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面在本案的借款本金及利息范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。关于原告孙金友主张按月利率2%标准计算支付利息的诉求。据经原告孙金友及被告沐阳房产公司、陈宗立在《合作协议》确认沐阳房产公司向陈宗立支付每月60000元，按照借款利息折算为月利率2%，经原告孙金友与被告陈宗立确认欠条载明利息数额的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，原告请求按照月利率2%支付利息的诉请符合法律规定，本院予以确认。本案中，原告孙金友诉称被告陈宗立已支付利息290000元，该数额与欠条载明的已付利息数额一致，然本院（2019）赣0423民初2138号一案经解调确认已付利息数额未予以反映如何抵扣并经双方确认，基于此，涉案290000元利息以在本案中扣减为宜。故对原告要求被告沐阳房产公司、陈宗立按照月利率2%计算支付利息的诉讼请求（扣减被告已付利息部分），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：被告江西庐山西海沐阳房地产开发有限公司、陈宗立于本判决生效之日起十日内偿还原告孙金友借款本金3000000元，以及利息（以3000000元借款本金为基数，自2018年7月24日起至借款还清之日止，按月利率2%标准计算，其中应扣减已付利息290000元）。如被告江西庐山西海沐阳房地产开发有限公司、陈宗立逾期偿还，原告孙金友有权对坐落于庐山西海温泉度假村6栋不分单元106号-119号共计14间铺面进行折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，减半收取计15400元，由被告江西庐山西海沐阳房地产开发有限公司、陈宗立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 刘 宏二〇一九年十月三十一日书记员 卢彦泽