福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初5204号 原告毛文鹏，男，1989年4月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄邵涛，福建闽隆律师事务所律师。 被告蓝耀东，男，1964年10月25日出生，畲族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林伟华，福建履德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓均，福建履德律师事务所实习律师。 第三人吴松木，男，1962年5月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 第三人黄红梅，女，1964年11月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告毛文鹏与被告蓝耀东、第三人吴松木、黄红梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告毛文鹏及其委托诉讼代理人黄邵涛，被告蓝耀东及其委托诉讼代理人林伟华、黄晓均到庭参加诉讼，第三人吴松木、黄红梅经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛文鹏向本院提出诉讼请求：1、解除对址在漳州市芗城区房屋采取的查封及对第三人黄红梅在中国建设银行开设的该套房屋按揭贷款还款账户62×××96采取的冻结、扣押等执行措施，并将实际冻结的1.4万元发还原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月9日，第三人黄红梅作为买受人与作为出卖人的漳州市芗城区城市建设开发总公司签订《商品房买卖合同》，约定：黄红梅以总价款人民币574313元购买漳州市芗城区城市建设开发总公司开发的坐落在漳州市芗城区房屋，黄红梅付清首付款人民币174313元，余款40万元向银行按揭贷款，交房时间为2012年12月31日前。2012年5月21日，已入职中国移动漳州分公司的原告经恒大基业房屋服务中心居间，与第三人黄红梅就怡秀园2栋904号房屋的买卖事宜签订《房地产买卖协议书》，约定：原告以总价款人民币670200元购买该套房屋。因该套房屋尚未交付使用，更未办出登记产权人为第三人黄红梅的产权证，故尚无法办理房屋产权交易过户登记手续，双方约定由两第三人委托原告的母亲张建平代为清偿按揭贷款及处理与按揭银行、开发商交接该套房屋并出售等有关事宜，并于2012年5月28日经漳州市佳信公证处公证。当天，原告即依约将商定购房款与该套房屋按揭贷款所剩本金等的差额339570元给付第三人黄红梅，此后原告的母亲通过银行代扣的方式或直接往62×××96银联卡存款的方式逐月将该套房屋按揭贷款每月应还的款额转入第三人黄红梅交给原告持有的还贷账户内。2012年6月初漳州市芗城区城市建设开发总公司通知交房时，原告的母亲持委托公证书前来办理该套房屋的交接手续，然后将房屋交由原告占有、掌管、使用和收益至今。2018年2月9日，原告的母亲在顺昌通过建行ＡＴＭ往还贷账户62×××96卡内存入5000元后，却显示该还贷账户余额不足，当即又存入5000元，仍显示余额不足，原告的母亲深感诧异，遂到漳州经向有关单位查问，才知道芗城区胜利东路69号怡秀园2栋904号房屋及第三人黄红梅在中国建设银行开设的该套房屋按揭贷款还款账户62×××96已被贵院采取查封、冻结、扣押等保全措施。原告打听到作出该保全裁定的经办法官后提交保全异议书，被告知判决已生效并已出具生效证明书给被告。原告只好每月数次到贵院执行局询问，又等了数月在被告申请执行案一到执行法官手中即向其提交书面异议，并附上足以证明上述事实的相关证据，贵院作出（2019）闽0602执异32号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求驳回的理由是原告尚未支付全部价款。此外，2016年8月29日漳州市不动产登记中心才在网上发布〝怡秀园1、2、4幢＂的不动产登记公告，2018年8月漳州市芗城区城市建设开发总公司通知原告的母亲到漳州市不动产登记中心办理制作怡秀园2栋904号房屋登记产权人为第三人黄红梅的产权证有关手续，但该产权证至今尚未作出。综上，原告认为漳州市芗城区房屋早在2012年5月28日即由第三人黄红梅以合理的价款有偿转让给原告，且原告已向第三人黄红梅支付了全部合同对价，并对该房产行使占有、掌管、使用和收益的权利至今，依法怡秀园2栋904号房屋的物权应属原告所有；而第三人黄红梅在中国建设银行开设的账户62×××96不仅已由原告持有，而且该账户专为案涉房屋按揭贷款还款所用，也已经委托公证让原告的母亲逐月汇入款项还贷，两者均符合法定排除执行条件。为此，原告特依法提起执行异议之诉，恳请贵院支持。 被告蓝耀东辩称：一、原告请求解除对第三人黄红梅的中国建设银行账号冻结，并要求发还1.4万元的诉讼请求不能成立。首先，该账户是第三人黄红梅的银行账户，黄红梅系被执行人，法院依法查封被执行人的银行账户并无不当；其次，根据原告提供的《公证书》中的委托合同第一项的委托内容为黄红梅、吴松木共同委托张建平代为向贷款人返还按揭款的余额及利息，可见张建平转账至第三人黄红梅建设银行账户系代委托人黄红梅、吴松木偿还按揭贷款，与原告毛文鹏无关；第三，法院于2018年9月15日才对黄红梅的中国建设银行账户采取冻结措施，原告主张的是2018年2月9日张建平存款进去后被冻结，时间上与法院采取的冻结时间不相符，并且法院实控金额为3747.54元与原告所述金额1.4万也不相符，原告也没有提供证据证明其款项被冻结。综上几点，原告的该项诉讼请求依据不足，应当驳回。二、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案原告请求解除址在漳州市芗城区房屋的查封，应当符合以上规定的四个条件，且缺一不可，但原告并无一具备，理由如下：（1）本案中，在法院查封之前，并没有签订合法有效的书面买卖合同，吴松木与黄红梅于1987年9月25日登记结婚，于2012年8月23日登记离婚，案涉房产于2010年12月7日向漳州市芗城区城市建设开发总公司购置，系吴松木与黄红梅婚姻关系存续期间购买的房产，属于夫妻共同财产，根据《婚姻法》及相关司法解释的规定，对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，出售不动产显然应当由二人共同决定，但是本案中《房地产买卖协议书》仅系原告毛文鹏与黄红梅签订，并没有吴松木的签字确认，也没有证据证明吴松木事后有追认，故黄红梅与毛文鹏签订的关于案涉房产的买卖协议并未成立生效。因此，本案中，在法院查封之前并没有签订合法有效的书面买卖合同。（2）本案中，原告在法院查封之前没有合法占有该不动产。法院在对案涉房产查封时，查封人员有到案涉房产张贴查封公告，但是原告对查封情况却毫不知情，显然其并没有居住在案涉房产，其主张一直居住在案涉房产以及物业公司证明其居住在案涉房产明显均不能成立。而且对于案涉房产的占有，原告仅提供了一张物业出具的证明文件，但该证明并不符合民事诉讼法关于单位出具证明的形式要件，不能作为证据使用，且证明的内容与法院查封时的情况不符。综上可知原告在人民法院查封之前没有合法占有该不动产。（3）原告仅提供黄红梅出具的《收条》不足以证明其已按约定支付购房款，原告1989年出生，2012年时才23岁，又刚入职参加工作，三十多万的首付款，原告并没有提供任何款项来源的证据，也没有说清付款的情况，在没有提供相关的证据的情况下，仅凭一张收条不足以证明支付首付款的事实。此外，由张建平后续支付的银行按揭款，属于张建平代委托人黄红梅、吴松木偿还按揭贷款，并不是原告毛文鹏偿还按揭贷款，不能因为张建平与原告的母子关系就认定张建平支付的银行按揭款是原告毛文鹏支付的，可见，后续的按揭贷款也不是原告毛文鹏偿还的。综上，原告诉称已经支付全部价款不能成立。（4）本案中系因原告自身原因而未办理过户登记。根据原告提供的证据《登记公告》可知，案涉房产在2016年8月29日即可办理不动产登记手续，并且有关办理案涉房产的不动产登记或变更登记手续的权限黄红梅、吴松木已经公证委托给原告母亲张建平办理，可见在案涉房产查封之前，原告完全可以过户登记，但原告怠于办理过户登记，造成在法院查封时案涉房产仍没有过户登记。综上所述，原告诉请解除址在漳州市芗城区房屋的查封，以及诉请解除对第三人黄红梅的中国建设银行账号冻结并要求发还1.4万元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。贵院驳回原告毛文鹏执行异议的裁定正确，应当依法予以维持。 第三人黄红梅、吴松木未作答辩。 本院经审理认定本案主要事实如下： 2010年12月9日，黄红梅以总价款人民币574313元向漳州市芗城区城市建设开发总公司购买漳州市芗城区胜利东路69号怡秀园2幢904号房产。约定交房时间为2012年12月31日前，首付款人民币174313元，购房款中的40万元向中国建设银行股份有限公司漳州分行按揭贷款。 2012年5月21日，黄红梅与毛文鹏签订一份《房地产买卖协议书》，双方约定（摘要）：黄红梅将漳州市芗城区出售给毛文鹏，房屋建筑面积136.78平方米，总价670200元。毛文鹏应于当日支付黄红梅定金3万元，首期购房款339570元于2012年5月31日前办理委托公证时支付。在办理委托公证时，将房产正式交付给毛文鹏使用。税费、按揭费用、公证费用等均由毛文鹏负担。尾款办理公证后，由毛文鹏还款。公证后交房费用、公摊金由毛文鹏支付给黄红梅，实际付款金额以黄红梅打出按揭余款为准。 2012年5月28日，黄红梅从中国建设银行股份有限公司打印出的案涉房屋按揭贷款账户对账单显示贷款本金余额为342793.24元。同日，黄红梅出具收条确认收到毛文鹏支付的案涉房屋首期房款339570元。 2012年5月28日，吴松木、黄红梅作为委托人与毛文鹏的母亲张建平为受托人签订《委托合同》，约定（摘要）：吴松木、黄红梅委托张建平代为向贷款人中国建设银行股份有限公司漳州分行还清按揭借款的余额及利息等，代为向出卖人漳州市芗城区城市建设开发总公司领取办理房产证、土地使用证等一切材料；吴松木、黄红梅委托张建平代办、领取房产相关证件及缴纳相关费用。在办结前述委托事项后，吴松木、黄红梅委托张建平代办房地产出售手续。该委托合同经漳州市佳信公证处公证。 委托公证后，张建平每月将案涉房屋当月应还按揭款项转入或存入黄红梅的案涉房屋按揭贷款账户内。 2016年8月29日，漳州市不动产登记中心发布了关于漳州市芗城区城市建设开发总公司“怡秀园1、2、4幢”可以办理不动产登记的公告。 本院在审理原告蓝耀东与被告吴松木、黄红梅民间借贷纠纷一案中，依蓝耀东财产保全申请，于2017年3月8日查封黄红梅址在漳州市芗城区。本院于2017年10月13日作出（2017）闽0602民初1831号民事判决：吴松木、黄红梅应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还蓝耀东借款23万元及自2017年2月20日起至还款之日止按年利率6%计算的利息等。因吴松木、黄红梅未履行判决确定义务，蓝耀东向本院申请执行。本院于2018年7月24日作出（2018）闽0602执1607号执行裁定书，裁定查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产，冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款等。2018年9月15日，本院向中国建设银行发出协助执行通知书，要求以23万元为限冻结黄红梅在该行账号为62×××96的账户，实控金额3747.54元，冻结期限从2018年9月15日至2019年9月15日。 以上事实，有原告、被告的庭审陈述和房地产买卖协议书、中国建设银行个人贷款对账单、买房应付购房款计算单、商品房买卖合同、个人住房借款合同、公证书、常住人口登记卡、收条、证明、DCC历史流水、交易明细、不动产登记公告、查封公告、（2017）芗民初字第1831号民事判决书、（2018）闽0602执1607号执行裁定书等证据以予证明。 本院认为，黄红梅将案涉房屋出卖给毛文鹏的事实有双方于2012年5月21日签订的《房地产买卖协议书》为证。之后的2012年5月28日，黄红梅从中国建设银行股份有限公司打印案涉房屋按揭贷款账户对账单及吴松木、黄红梅作为委托人与毛文鹏的母亲张建平为受托人签订《委托合同》的事实可以与黄红梅和毛文鹏之间发生案涉房屋买卖关系的事实相互印证。该买卖合同的签订时间远早于原告蓝耀东与被告吴松木、黄红梅民间借贷纠纷一案中案涉房屋被我院查封的时间。怡秀园物业服务中心出具的证明及毛文鹏持有装修垃圾清运费、沙土代办费、物业费收款收据、管道燃气户内设施检查表等可以证明原告毛文鹏在房屋买卖合同签订之后我院查封该房屋之前已装修、入住该房产，即毛文鹏已在该房产被查封之前合法占有该不动产。毛文鹏已向黄红梅支付了首期房款339570元，双方约定剩余的银行按揭欠款由毛文鹏负责偿还，毛文鹏也实际按月一直在偿还按揭款。案涉房屋到2016年8月29日才公告可以不动产登记，至今也未办理出产权人为黄红梅的产权证，所以无法办理过户登记；该未办理过户登记非因毛文鹏自身原因所造成。综上，毛文鹏对案涉房屋的权利足以排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、解除本院（2018）闽0602执1607号执行案件对址在漳州市芗城区房屋的查封； 二、解除本院（2018）闽0602执1607号执行案件对黄红梅名下账号为62×××96的中国建设银行账户及款项的冻结； 三、驳回原告毛文鹏的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告蓝耀东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  刘闽娜 附主要法律条文： 最高人民法院 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。