湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初8360号原告：湖南中海智星投资有限公司。住所地在长沙市雨花区梓园路364号亮丽阁301室。法定代表人：王辛愚，总经理。委托诉讼代理人：吴东旭，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告：长沙市雨花区龙吉湾小区业主委员会。住所地在长沙市雨花区自然岭路241号龙吉湾小区。负责人：肖文敏，主任。委托诉讼代理人：陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。被告：湖南凯歌物业管理有限公司。住所地在长沙市雨花区劳动东路157号君悦星城440房。法定代表人：丁哲，总经理。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。原告湖南中海智星投资有限公司（以下简称原告）诉被告长沙市雨花区龙吉湾小区业主委员会（以下简称龙吉湾业委会）、湖南凯歌物业管理有限公司（以下简称凯歌公司）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴东旭、被告龙吉湾业委会的委托诉讼代理人陈丽及被告凯歌公司的委托诉讼代理人鲍宇辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销被告龙吉湾业委会作出的选聘被告凯歌公司为长沙市雨花区龙吉湾小区物业服务企业的决定；2、确认两被告签订的物业服务协议无效；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系长沙市雨花区龙吉湾小区的业主。2017年8月31日，被告龙吉湾业委会经小区业主大会选举成立，主任为肖文敏。2019年9月，申请备案。原告所在小区自2006年起一直由案外人长沙龙吉物业管理有限责任公司（以下简称龙吉公司）提供物业服务。2018年12月31日，被告龙吉湾业委会在小区内张贴公告告知全体业主，其已通过招投标方式选聘被告凯歌公司为本小区新的物业服务企业。但是，截至中标公告张贴日止，原告全然不知所在小区进行了重新选聘物业服务企业的事宜。经原告了解，被告龙吉湾业委会此次选聘物业公司并未按法定程序进行。未召开业主大会，由全体业主共同决定，也未获得占专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。选聘和解聘物业服务企业是全体业主的共有权利，被告龙吉湾业委会无权决定，其行为严重侵害了包括原告在内的小区广大业主的合法权益。被告龙吉湾业委会辩称，一、原告的诉讼主体不适格。1、本案涉及到龙吉湾小区业主大会的业主决策权的撤销问题，需50%以上的业主作为共同原告才能行使撤销权。原告仅代表一户业主，其所占小区人数、专有面积均未达到50%。原告不能代表50%的业主作出解聘物业公司的决定，主体不适格。2、业主大会通过双50%的业主投票表决，已授权业主委员会选聘物业公司，且在街道、社区等有关部门的监督见证下，进行了公开合法的招投标程序。整个招投标过程中，原物业公司并未参与招投标程序，已放弃对龙吉湾小区提供物业服务的主观意愿。在业主享受的物业服务得不到保障的情况下，业委会才与中标单位即被告凯歌公司签订物业服务合同。这既是保障全体业主合法权益，也是尊重、执行业主大会决议的行为，应受法律保护。二、两被告签订的物业服务合同合法有效。1、被告龙吉湾业委会是经过相关的合法程序选举产生，且向当地有关部门进行了备案，是物业服务合同签订的合法主体。2、龙吉湾小区业主大会已授权被告龙吉湾业委会选聘物业服务企业，业委会依职权选聘被告凯歌公司为小区提供物业服务，是保障龙吉湾小区全体业主合法权益的表现。3、被告龙吉湾业委会在雨花亭街道、自然岭社区领导的全程监督和见证下，通过向全社会进行公平、公开、公正的严格招投标形式，选聘物业服务企业，程序合法。4、被告凯歌公司中标后，被告龙吉湾业委会于2018年12月30日张贴了《中标公告》，将中标结果对包括原告在内的龙吉湾小区全体业主进行了为期7日的公告公示，并注明了社区和监事会的监督电话，充分尊重了全体业主的知情权。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告凯歌公司辩称，其按照招聘公司的相关规定，通过公开、公正的方式进行了投标。原告的诉讼请求违背了事实及法律规定，应予驳回。其他的答辩意见与被告龙吉湾业委会一致。本院经审理，认定事实如下：龙吉湾小区位于长沙市雨花区雨花亭街道自然岭路241号，原告系该小区1号栋1110房（权证号716146283、建筑面积135.27㎡）和1502房（权证号716146297、建筑面积135.27㎡）的业主。2014年8月31日，龙吉湾小区第一届业主委员会成立。2017年7月21日至8月20日，龙吉湾小区召开第二届业主大会进行业主委员会的换届选举。会议审核通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会、监事会章程》、《业主委员会选举办法》等，讨论通过了业主代表名单、授权业委会选聘物业服务企业等事项，选举产生了小区第二届业主委员会委员。根据《业主委员会备案申请表》的记载：召开会议时小区的总户数为1756户、总建筑面积为175202.65㎡，会议期间发放的选票数为1765票、收回有效票1065票（占比60.65%）；通过表决事项的房屋面积为110856㎡（占比63.27%）。2017年9月1日，龙吉湾小区业主委员会变更备案为龙吉湾小区第二届业主委员会即本案被告龙吉湾业委会。龙吉湾小区建成时，小区开发商长沙鑫湘房地产开发有限公司与龙吉公司签订了前期物业服务协议，委托龙吉公司对小区进行物业管理服务。被告龙吉湾业委会成立后，未与龙吉公司续签物业服务合同，且对龙吉公司提供的物业服务质量存在不满。2018年12月10日，被告龙吉湾业委会发出《龙吉湾小区物业管理服务公开邀请招标的公告》，载明因龙吉湾小区前期物业服务合同期限已满，经业主委员会商议重新选聘物业服务企业。对符合要求的企业发出邀请，采取公开邀请招标的方式。《公告》还对投标人资格要求和审查、招标文件的获取、开标时间和地点、投标保证金等事项进行了规定。2018年12月29日，被告龙吉湾业委会在雨花亭街道自然岭社区办公室召开了选聘新物业服务企业的招标大会，街道和社区的工作人员参会见证。会上，通过对参与竞标的四家物业公司进行评标、评审，被告凯歌公司得分最高（632.6分）。2018年12月30日，被告龙吉湾业委会发布《中标公告》，将四家竞标物业公司的评审结果予以公示，确定被告凯歌公司为中标单位，公示期为2018年12月31日至2019年1月5日。公示期满后，被告龙吉湾业委会于2019年2月22日向被告凯歌公司发出《中标通知书》，要求其在接到通知书后10日内前往龙吉湾小区商谈项目合同事宜。2019年2月28日，被告龙吉湾业委会与凯歌公司签订一份《龙吉湾小区物业服务合同》。双方约定由被告凯歌公司为龙吉湾小区提供物业管理服务，期限为三年，自2019年3月1日至2022年2月28日。2019年3月11日，被告龙吉湾业委会向被告凯歌公司发函，要求被告凯歌公司于2019年3月16日起进场提供物业服务。同日，被告龙吉湾业委会向龙吉公司发出《关于中止物业服务的告知函》，要求龙吉公司在2019年3月16日前完成物业工作移交。后被告凯歌公司开始按物业服务合同约定为龙吉湾小区提供物业服务，被告凯歌公司陈述其于2019年3月16日零时进场，但龙吉公司一直未移交相关的物业资料，双方多次协商未果。原告以被告龙吉湾业委会选聘被告凯歌公司侵犯了小区业主权利为由，于2019年7月17日诉至本院，要求判如所请。原告还提交了一份部分业主签名的《维权声明》，拟证明部分业主对被告龙吉湾业委会选聘被告凯歌公司有异议，要求撤销选聘决定。另查明：龙吉湾小区第二届业主大会通过的《业主大会议事规则》共计四章23条，四章依次为总则、业主大会、业主委员会和附则。其中，第三章第十五条对业主委员会的职责进行了规定。该条第（一）项载明业主委员会根据业主大会的授权，负责选聘物业服务企业，代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。以上事实，有房屋产权证、业主委员会备案申请表、业主委员会备案通知书、龙吉湾小区物业管理服务公开邀请招标公告和照片、中标公告、中标通知书、龙吉湾小区物业服务合同、关于龙吉湾小区新物业进场的报告、关于切实履行物业服务合同的函、关于中止物业服务的告知函、龙吉湾小区业主大会议事规则以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。原告系龙吉湾小区的业主，其认为被告龙吉湾业委会的决定侵害其合法权益，故原告作为业主有权提起诉讼主张撤销权。被告龙吉湾业委会关于原告诉讼主体不适格的辩论意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等事项由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，龙吉湾小区在召开第二届业主大会时，经过参会业主的讨论和审核，通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》等自治规则，选举产生了小区第二届业主委员会委员。《业主委员会备案申请表》载明的参会业主人数、表决人员所占的房屋面积均已过半数，故龙吉湾小区第二届业主大会的召开符合法律规定，原告提交的证据亦不能证明该次会议的召开程序不合法。议事规则是业主行使管理权利的方式和范围的规则，是表决权行使的方式。涉及小区共有部分财产的管理等重大事项，均需通过召开业主大会来研究商定，而议事规则正是解决该问题的。涉案《业主大会议事规则》经业主投票通过，并已向相关行政主管部门进行了备案，其内容不违反法律规定，故规则所列之条款应为所有业主遵守，业主大会与业主委员会也应遵照执行。根据前述《业主大会议事规则》第十五条第（一）项的规定，业主委员会根据业主大会的授权，负责选聘物业服务企业，代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。因此，被告龙吉湾业委会可以根据业主大会的委托授权，负责选聘物业服务企业的相关事宜。被告龙吉湾业委会发布物业服务企业招标公告，组织对投标单位评审等均是履行其职责的行为，其依据授权确定被告凯歌公司为中标单位并代表小区业主签订《物业服务合同》，符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告提交的证据不足以证明其合法权益受到侵害，亦不能证明涉案小区业主大会或业主委员会作出的决定违反了法定程序，原告应承担举证不能的法律后果。另外，被告龙吉湾业委会与凯歌公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。综上，原告要求撤销被告龙吉湾业委会作出的选聘被告凯歌公司为龙吉湾小区物业服务企业的决定、确认被告龙吉湾业委会与凯歌公司签订的《物业服务合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款、第十五条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告湖南中海智星投资有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由原告湖南中海智星投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇一九年十月九日书记员  向依林附：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。