福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初6963号 原告：厦门市梁峰房地产行销策划代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区松柏中心CD商场西北角楼间内，统一社会信用代码9135020373788471X5。 法定代表人：戴美福，董事长。 委托诉讼代理人：袁楠，职员。 委托诉讼代理人：叶超然，职员。 被告：郑月卿，女，1986年5月16日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林建炜，福建阳光宏业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林瀚智，福建阳光宏业律师事务所律师。 被告：郑擎，男，1976年11月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市梁峰房地产行销策划代理有限公司（以下称梁峰公司）与被告郑月卿、郑擎居间合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案，依法适用普通程序公开审理。原告梁峰公司的委托诉讼代理人叶超然，被告郑月卿及其委托诉讼代理人林建炜、林瀚智到庭参加诉讼。被告郑擎经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 梁峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告分别支付中介费15000元共计30000元，并支付欠款利息，利息按银行三年期定存利率，从签约之日2016年3月11日至被告付清之日；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年3月11日经原告促成与郑月卿（买方）、郑擎（卖方）就本市莲岳里196号604室达成房产买卖居间协议书。按合同约定签约当日两被告支付中介费30000元（由郑月卿支付）。第十三条第4款“若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的……若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担50%的支付责任”。因郑月卿未能按时全部支付定金，引发纠纷，厦门市中院2017闽02民终5417号判决解除协议书，至今被告仍未支付中介费。郑擎（卖方）在2016年8月15日呈思明区法院答辩状中亦承认“原告作为中介方……在居间合同不成立时，可酌情收取必要费用”。 郑月卿辩称，一、厦门市梁峰房产行销策划代理有限公司（下改称梁峰公司）在提供中介服务过程中有重大过失，导致讼争协议约定存在瑕疵并且对郑月卿而言有失公平，依据《房地产经纪执业规则》的规定其无权利要求支付中介费。2016年3月11日，郑月卿、梁峰公司及郑擎共同签订讼争协议，签约完成后郑月卿随即根据约定汇转定金人民币20万元，但因为当时银行已经结束营业，通过ATM汇转又有每日人民币5万之限制，所以三方口头协商，约定先转5万剩余25万定金于3月14日前支付即可。但该口头协商的定金支付金额与讼争协议上约定不符，存在不确定性及履约上的风险，梁峰公司作为专业从事房产中介业务的经营者，应当注意到该风险，况且交易当时厦门房价正处于快速上涨的阶段，房东跳价违约的情况层出不穷。在此背景下梁峰公司本应及时要求变更讼争协议上的定金支付条款，但梁峰公司因为疏失未作出相应调整。之后郑擎正是依据讼争协议的约定，主张郑月卿未按时足额支付定金违约在先，并单方终止履行讼争协议。但从郑月卿角度出发，其已经按口头约定支付定金，这点梁峰公司也已书面确认。换言之讼争协议履行与否完全取决于被告郑擎的主观意志，由此可以认定原告并没有尽到审慎的注意义务，保障房产交易的安全与公平。在此情况下，根据《房地产经纪执业规则》第六条和第三十一条规定，梁峰公司无权主张中介费。二、本案梁峰公司尚未履行完中介服务义务，依照《合同法》公平原则，梁峰公司不能主张全额的中介费。按照厦门地区房产中介服务惯例，服务内容一般包含：带看房源、撮合签约、协助存量房网上签约、协助办理贷款、协助办理存量房买卖合同签约及过户登记手续、协助房屋交接等手续，而不是协助双方签定讼争协议即完成中介服务！梁峰公司仅依据撮合签订讼争协议，即要求全额中介费，权利义务不对等，违背《合同法》公平原则。何况梁峰公司所撮合的讼争协议还存在重大瑕疵！三、梁峰公司已确认郑月卿没有违约，再要求郑月卿承担违约责没有依据。梁峰公司诉求郑月卿与郑擎共同承担中介费，其依据是讼争协议第十二条第四款的违约责任条款，但是梁峰公司此前已经书面确认郑月卿是按口头协商的约定支付定金，没有违约，因此梁峰公司要求郑月卿承担违约责任没有依据。其次，梁峰公司此前确认郑月卿没有违约，现为了谋取自身利益又声称郑月卿未按约定支付定金而违约，其出尔反尔的行为有违《房地产经纪执业规则》规范的职业道德及诚信经营原则。综上，郑月卿的答辩意于法于理均有充分依据，恳请贵院依法驳回梁峰公司诉讼请求。 郑擎未作答辩。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人各自提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月11日，郑擎（出售方，甲方）、郑月卿（购买方，乙方）及梁峰公司（居间方，丙方）签订一份《房产买卖居间协议书》（以下称讼争合同），约定：甲方将厦门市思明区莲岳里196号604室房屋（以下称讼争房屋）出售给乙方，成交总价240万元；定金30万元，乙方于2016年3月11日支付定金20万元，于2016年3月14日支付定金10万元，定金转入甲方名下银行账户，以到账为准，若未如期到账，视为违约；协议签订当日，乙方向丙方支付中介费30000元、代办过户手续费800元；若甲、乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已支付的，丙方不再退还，若终结费用尚未支付的，则由甲、乙双方各承担50%的支付责任；等等。 上述协议签订当日，郑月卿向郑擎转账支付定金5万元。2016年3月14日，郑擎向郑月卿转账退还定金5万元。此后，郑月卿于同日又向郑擎转账支付定金25万元。郑擎收到上述25万元后，于当日又将款项退还郑月卿。 2016年3月15日，梁峰公司出具一份《情况说明》，载明：“……由于3月11日晚上6点后无法转账20万元，经业主（郑擎）同意转入定金5万元整，剩余定金于2016年3月14日前支付完。甲方（郑擎）当场表示同意，并表示只要在2016年3月14日前支付完剩余定金不算乙方（郑月卿）违约。乙方也在约定时间内支付了定金，甲方于2016年3月14日在没有取得乙方同意的情况下，自行把30万定金转回给乙方的账户中，并告知中介方和乙方房子不卖了。” 2016年5月3日，郑月卿至本院起诉郑擎，提出诉讼请求：1、解除《房产买卖居间协议书》；2、郑擎支付郑月卿违约金30万元；3、郑擎支付郑月卿中介费3万元。2016年12月27日，本院作出（2016）闽0203民初6687号民事判决书，判决认为：“因郑擎已将30万元定金退还郑月卿，讼争合同已无法继续履行，郑月卿请求解除《房产买卖居间协议书》，本院予以支持。郑月卿未按合同约定的时间支付定金，但主张其与郑擎已口头变更了定金支付时间；郑擎否认其同意变更定金支付时间，并认为郑月卿违约在先。根据谁主张谁举证的原则，郑月卿应对其上述主张承担举证责任，而郑月卿举示的证据包括讼争交易中介方出具的情况说明和郑月卿与郑擎之间的短信记录，但从短信记录来看，郑擎虽然没有在短信记录中提及郑月卿未按合同约定时间支付定金的问题，但也没有承认其已同意变更定金支付时间，且，情况说明系中介方的单方陈述，并无其他证据佐证，故本院对郑月卿关于双方已变更定金支付时间的主张不予采纳。无论郑擎将30万元定金退还郑月卿的原因是什么，由于郑月卿自身未按合同约定的时间支付定金在先，且无证据证明郑月卿已向中介方支付中介费3万元，郑月卿请求郑擎支付违约金30万元及中介费3万元，依据不足，本院不予支持。”据此判决：“一、解除原告郑月卿与被告郑擎于2016年3月11日签订的《房产买卖居间协议书》；二、驳回原告郑月卿的其他诉讼请求。” 郑月卿不服上诉。厦门市中级人民法院于2017年11月29日作出（2017）闽02民终5417号民事判决，驳回上诉，维持原判。 截至本案法庭辩论终结，郑月卿、郑擎均未向梁峰公司支付居间报酬。 本案审理中，梁峰公司陈述：郑月卿作为买房人应事先准备好应付款项，郑月卿对无法依约按期支付全部定金负有重大责任；当时厦门房价上涨，卖家（郑擎）不想卖，刚好抓住这个问题，解除了合同。郑月卿陈述：梁峰公司自认整个交易（指郑擎与郑月卿的房屋买卖）没有完成的很大原因是当时厦门房价处于非常阶段，卖家（郑擎）跳价不卖；梁峰公司作为专业中介机构，应当完善协议，将（变更约定）相关条款写在协议内；造成目前这个局面梁峰公司存在重大责任。 本院认为，讼争合同真实合法有效，既包含郑擎与郑月卿之间的房屋买卖合同内容，也包含郑擎、郑月卿与梁峰公司之间的居间合同内容，合同当事人均应依约全面履行。郑擎、郑月卿利用梁峰公司提供的交易信息就买卖讼争房屋缔结合同，梁峰公司已履行居间义务，根据《合同法》第四百二十六条规定郑擎、郑月卿应当支付居间报酬。人民法院生效判决认定，履行讼争房屋买卖合同过程中，郑月卿未依约足额支付定金，郑擎有权解除合同。在合同终止履行且居间报酬未支付的情况下，按照郑擎、郑月卿与梁峰公司之间的居间合同约定，居间报酬由郑擎、郑月卿各承担50%的支付责任。故梁峰公司要求郑擎支付15000元居间报酬具有合同依据，郑擎未到庭提出异议，对相关诉讼请求本院予以支持。 关于梁峰公司要求郑月卿支付15000元居间报酬的诉讼请求，郑月卿拒不承认。对此本院分析认为，郑月卿陈述，郑擎口头同意变更定金支付期限，其按变更后合同履行，并无违约的故意。梁峰公司对此不否认，并称当时房价上涨，郑擎有意不卖，便抓住未书面变更定金支付期限这一疏漏解除了买卖合同。梁峰公司陈述的上述事实在本案中对其不利，根据民事诉讼证据规则，应予认定。由于未将口头约定转化为书面协议，以致人民法院审理郑擎与郑月卿房屋买卖合同纠纷一案中，对合同变更事实未予认定，而认定郑月卿逾期支付定金构成违约。可见，郑月卿在与郑擎房屋买卖合同中违约，是未将口头约定固定为书面协议的情况下，郑月卿基于合同已变更的认识履行合同的结果。 梁峰公司承认郑月卿和郑擎口头变更约定时其在场，却未提醒并协调双方将口头约定固定为书面协议，以致日后郑月卿被认定违约，陷入不利局面。作为专业房地产居间机构，梁峰公司提供居间服务存在瑕疵，依法应当减少收取居间报酬。另一方面，将变更约定内容形成书面协议属于完全民事行为能力主体知道或应当知道的交易常识，合同当事人自身负有审慎的注意义务，不应将责任完全转嫁居间人。郑月卿在口头变更约定时理应积极主张固定为书面协议，但其并未为之，应自行承担相应责任。梁峰公司瑕疵履行居间义务与郑月卿未尽审慎义务情况并存，二者应各自承担相应责任或损失，本院酌情认定减少居间报酬7000元，郑月卿还应支付居间报酬8000元。 讼争合同未明确约定所居间的房屋买卖合同终止履行情况下迟延支付居间报酬的违约金起算时间，本院酌情认定自本判决作出之日起算。梁峰公司主动调低违约金标准为银行三年期定存利率，系对自身权利的合法处分，且郑月卿和郑擎未提出异议，本院予以照准。 综上所述，对梁峰公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下： 一、郑月卿于本判决生效之日起十日内向厦门市梁峰房地产行销策划代理有限公司支付居间报酬8000元及利息（按银行三年期定存利率，自本判决作出之日起计算至实际支付之日止），郑擎于本判决生效之日起十日内向厦门市梁峰房地产行销策划代理有限公司支付居间报酬15000元及利息（按银行三年期定存利率，自本判决作出之日起计算至实际支付之日止）； 二、驳回厦门市梁峰房地产行销策划代理有限公司的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费656元，梁峰公司负担153元，郑月卿负担175元，郑擎负担328元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  郭泽喆 人民陪审员  邹 华 人民陪审员  柯丽英 二〇一九年十月十四日 代书 记员  杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。