山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4922号上诉人（原审被告）：蓬莱中海联房地产开发有限公司，住所地蓬莱市南关路西首武霖村。法定代表人：方继生，经理。委托诉讼代理人：孙荣娟，女，该公司职工。委托诉讼代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜娜，女，1985年12月25日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：战志军，蓬莱德源法律服务所法律工作者。原审被告：蓬莱东方置业有限公司，住所地蓬莱市村里集镇柳格庄村东。法定代表人：王情敏，经理。委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。原审被告：刘来国，男，1976年4月28日出生，汉族，住蓬莱市，现羁押于莱西市北墅监狱。委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。上诉人蓬莱中海联房地产开发有限公司（以下简称中海联公司）因与被上诉人姜娜，原审被告蓬莱东方置业有限公司（以下简称东方置业公司）、刘来国商品房销售合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。中海联公司的委托诉讼代理人孙荣娟、刘永福，姜娜的委托诉讼代理人战志军，东方置业公司和刘来国的共同委托诉讼代理人王立文参加诉讼。本案现已审理终结。中海联公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姜娜的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，姜娜提供的《商品房买卖合同》中加盖的中海联公司公章是假的。该公章系刘来国私刻并私自加盖的行政公章。中海联公司与姜娜之间事实上并没有签订《商品房买卖合同》。其次，姜娜提供的收款收据并非中海联公司的行为。收款收据中的赵烁并不是中海联公司的员工，而是东方置业公司员工，该财务专用章（2）中海联公司是交给烟台东方产业发展有限公司（以下简称东方公司）的，并未交付给刘来国。刘来国手中控制管理使用财务章（2）不是中海联公司授权的。即使东方公司将该财务章（2）交付给刘来国使用，因该财务章（2）产生的任何后果应由东方公司负责。第三，蓬莱市紫荆山街道办事处到蓬莱市建设局查询涉案商品房情况，可以看出涉案房屋已经备案至购买人孙佰忱名下，合同总额502250元，首付款502250元。不管孙佰忱购买房屋是否真实，但涉案房屋已经备案至其名下，姜娜与刘来国私下签订的《商品房买卖合同》应当无效。二、一审法院认定刘来国系项目实际控制人，签字行为构成表见代理是错误的。《紫荆山庄二期工程项目转让协议》一审庭审因系复印件且未注明该复印件来源，中海联公司对其真实性不予认可。虽然蓬莱市人民法院刑事判决书中提现了该转让协议，但刑事案件审判并未涉及具体内容，所以中海联公司在本案审理中说明民事案件审理必须对转让协议的真实性、合法性及关联性进行审查认定。转让协议系中海联公司与东方公司之间签订的书面协议，权利义务由中海联公司和东方公司遵守。转让协议第三条双方的权利和义务第（二）款第6项约定“东方公司负责办理项目转让的一切手续，费用东方公司负责，中海联公司无条件提供相关手续并予以配合。”合同约定中海联公司无条件提供相关手续并予以配合的是办理项目转让手续。东方公司没有按照转让协议约定办理转让手续，责任应由东方公司承担。转让协议中约定东方公司对项目进行独立开发建设和营销工作，中海联公司保证不干涉东方公司项目的建设和经营管理。在东方公司没有办理转让手续且未付清项目转让款的情况下，商品房预售许可证取得后，只能由中海联公司盖章并对外销售房屋。经查，2012年1月8日，中海联公司与东方公司签订《项目转让协议》，双方存在合同关系，而不是与刘来国存在合同关系。刘来国不是中海联公司员工，其代表东方公司在《项目转让协议》中签字，代表的是东方公司。《城市房地产管理法》第三十七条“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”在东方公司未办理转让手续的情况下，本案中房地产销售必须由中海联公司对外签订合同，东方公司和刘来国以及任何第三人均不得对外销售房屋，否则无效。三、刘来国涉嫌犯罪被蓬莱市人民法院判决有期徒刑十一年，其私刻中海联公司行政公章对外签订的买卖合同无效。刘来国涉嫌非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪被判处有期徒刑十一年。事实上本案仍然涉嫌犯罪，姜娜称其是以现金的方式在刘来国办公室将房款交付给刘来国，但实际未提供任何款项流动证明，该部分款项仍然没有交付给中海联公司或东方公司，中海联公司对其所述的以现金方式缴款的说法亦不予认可。即使姜娜给付现金是真实的，该款项也是被刘来国个人占有使用，该部分款项对于刘来国来说仍然构成犯罪，其私刻行政公章签订的买卖合同仍应无效。四、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同自成立时生效。”《城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应符合下列条件：……”商品房预售条件具备不等于签订的商品房买卖合同有效，加盖私刻的中海联公司行政公章的合同也是无效的。综上所述，请二审法院查清案件事实，改判驳回姜娜诉讼请求。姜娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。东方置业公司、刘来国述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。姜娜向一审法院起诉请求：1、依法确认姜娜与中海联公司2015年7月4日签订的商品房买卖合同及2015年6月10日签订的售楼合同书合法有效；2、案件受理费由中海联公司、东方置业公司及刘来国共同承担。诉讼过程中，姜娜撤回关于确认2015年6月10日签订的售楼合同书合法有效的请求。一审法院认定事实：姜娜称其与中海联公司于2015年7月4日签订商品房买卖合同，约定购买中海联公司开发的蓬莱紫荆国际山庄二期33#楼3单元101室，其提交的商品房买卖合同载明商品房销售依据为“买方购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为蓬莱市住房和规划建设管理局，商品房预售许可证号为蓬房预许字（2015）第017号，批准预售的楼号为蓬莱紫荆国际山庄二期30#-33#，35#-37#，批准预售的总数195套。”合同约定的建筑面积共200.9平方米，单价每平方米4000元，房款总金额803600元，付款方式为一次性付款，卖方应当在2017年12月31日前，将符合约定的商品房交付买方使用。合同尾部卖方处盖有“中海联公司”印章，签有“刘来国”名字，买方姜娜签名。姜娜提交的NO.6170344收款收据载明，时间为2015年7月4日，收到姜娜33#楼3单元101户803600元，盖有中海联公司财务专用章（2），签有“赵烁”名字。姜娜称购房款以现金形式交纳，2015年7月4日当天在刘来国的办公室一次性交给刘来国，是会计赵烁开的收据。中海联公司对合同书中中海联公司的公章真实性不认可，称该公章是刘来国私刻公章加盖的，对刘来国的签名，称刘来国既不是中海联公司的职工，中海联公司也没有授权刘来国作为代理人销售房产，中海联公司与姜娜之间没有签订商品房买卖合同，利用虚假公章属于违法行为，对合同的合法性不认可；合同中记载面积200.9平方米，而该户建筑面积为100.45平方米，从合同内容分析，合同也是不真实的，该房产备案在他人名下；对收据的真实性不认可，称经手人赵烁不是中海联公司的职工，中海联公司没有收到姜娜的购房款，姜娜所述用现金方式付款与惯例不符。刘来国与东方置业公司称，房屋是复式的，认可姜娜全款买房，承认收到姜娜的全款并用于开发房地产，称合同中签字像是刘来国本人签字，对真实性暂予确认，收款收据的公章是中海联给刘来国使用的，并没有私刻公章。对于合同面积的约定，姜娜称该房屋为一楼房屋，买一层送一层地下室，有证的建筑面积是100.45平方米。中海联公司提交从芝罘区人民法院执行局执行卷宗中复印的刘来国的询问笔录一份、山东衡信司法鉴定中心的鉴定意见书一份、青岛市公安局刑事警察支队技术处作出的文件检验鉴定书一份，证明刘来国供述2014年夏天，其在烟台三站附近联系制作一枚中海联公司的行政章，鉴定意见书证明其使用私刻的假印章办理了相关业务，并称私刻公章一案在烟台芝罘区侦查中。姜娜认为刘来国如有上述行为，不代表姜娜手中合同的公章是假的，他们之间确实存在相互盖章的行为，在售楼盘中海联公司确实出售过，该证据与本案没有关联，无法证实姜娜合同的公章是假的。东方置业公司与刘来国认为该证据不能证明刘来国有私刻公章的事实，假设笔录是真的，刘来国也陈述与中海联之间相互盖章行为，章是盖的还是私刻的无法确认。另查，2018年8月刘来国因犯非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，被一审法院判处有期徒刑，该案刑事判决查明刘来国于2011年底欲接收中海联公司负责开发的蓬莱紫荆国际山庄二期项目，因无开发房地产资质，于2012年1月以东方公司挂靠人的名义，委托东方公司与中海联公司签订项目转让协议，后实际负责该项目开发。2012年6月，刘来国在未取得国有土地使用权证、未取得建筑工程施工许可证的情况下，启动项目建设工程，并在未取得预售许可证的情况下，自2013年5月18日开始，以其实际控制的东方置业公司名义向社会公开售楼集资，在取得商品房预售许可证前，共从82户购房户处收取预交房款1871.8114万元。刘来国将收取的资金存入其控制的个人账户，部分资金用于归还高息借款，造成无法向购房户交付房屋和退还房款。紫荆山庄二期30#-33#、35#-37#住宅楼（20855.2平方米），于2015年6月19日办出商品房预售许可证。一审法院认为，刘来国以中海联公司名义与姜娜签订了商品房买卖合同，当时中海联公司已办理了预售许可证，合同中盖有中海联公司印章，不论该印章是否是刘来国私刻，刘来国系案涉项目的实际控制人，并在合同中签字，使姜娜在交易中对其产生合理信赖，刘来国行为构成表见代理，对案涉商品房买卖合同的效力一审法院依法予以确认。故对姜娜的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同的履行问题应根据实际情况再行确定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定判决：姜娜与中海联公司签订的关于蓬莱紫荆国际山庄二期33#楼3单元101室的商品房买卖合同有效。一审案件受理费100元，由中海联公司承担。二审中，中海联公司提交自烟台房产交易网查询的涉案房屋备案情况打印件，证明涉案房屋已经在蓬莱市建设管理局备案，主张经蓬莱紫荆山街道办事处到蓬莱市建设局查询，涉案房产登记在案外人孙佰忱名下。姜娜、东方置业公司及刘来国对该证据的真实性和证明内容均不予认可，认为该证据并非相关行政机关出具的证据材料，且与本案不具有关联性。本院认为，本案争议的焦点是合同的效力问题，即使涉案房屋现已备案登记至案外人名下也不会影响合同的效力，故该证据与本案无关，本院不予采信。已生效的蓬莱市人民法院（2017）鲁0684刑初54号刑事判决书载明，2012年1月8日，中海联公司与东方公司签订项目转让协议，约定中海联公司将蓬莱紫荆山庄二期工程项目开发权及土地使用权转让给东方公司。土地可以不过户，东方公司继续以中海联公司名义办理相关建设手续、销售承建的商品房。2012年6月16日，双方签订补充协议约定项目转让后东方公司使用中海联公司财务专用章。另查，中海联公司在（2019）鲁06民终4469号案件审理中称，东方公司和中海联公司签订的项目转让协议至今没有解除，刘来国只付了5000000元，其他均未履行，刘来国和购房户签合同必须要到中海联公司备注签字盖印，必须以中海联公司的名义办理，刘来国已经卖出去的房子中有40套房子到中海联盖了中海联的印章。涉案房地产开发项目于2015年5月26日办出建设工程规划许可证，于2015年6月19日办出商品房预售许可证。刘来国系东方公司蓬莱分公司的负责人，庭审中亦认可收到姜娜全部购房款。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议焦点问题在于：刘来国以中海联公司名义与姜娜签订合同的行为是否构成表见代理，涉案《商品房买卖合同》是否有效。已生效刑事判决书认定刘来国实际负责对蓬莱紫荆国际山庄二期项目进行开发，因自身没有房地产开发资质，遂以东方公司名义与中海联公司签订项目转让协议，并约定以中海联公司的名义办理相关建设手续、销售承建的商品房。2015年7月4日，刘来国即以中海联公司的名义与姜娜签订涉案《商品房买卖合同》，收取姜娜全部购房款并向其出具加盖中海联公司财务专用章（2）的收款收据。基于刘来国实际负责开发蓬莱紫荆山庄二期，中海联公司认可刘来国卖出的房屋有40多套到中海联公司加盖了印章，刘来国实际作为中海联公司的代理进行过房屋销售，且2015年7月4日的《商品房买卖合同》和出具的收款收据上均加盖中海联公司财务专用章（2）等事实，姜娜完全有理由相信刘来国的行为系代表中海联公司的职务行为。中海联公司主张刘来国私刻印章未提交证据证明，且与本案无关，本院不予确认。涉案房地产开发项目相关建设手续齐全，已取得预售许可证，故中海联公司与姜娜就紫荆国际山庄33#楼3单元101室签订的《商品房买卖合同》合同合法有效。综上所述，中海联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由蓬莱中海联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月三十日书记员  孙晓雯