吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2429号上诉人（原审被告）：赵淑英，女，汉族，1952年3月22日出生，住长春市二道区吉林街道福林路委108组。委托诉讼代理人：李之琨，男，汉族，1981年1月27日出生，住吉林市船营区农林街6-4-68号。被上诉人（原审原告）：张涛羽，男，汉族，1985年7月5日出生，住长春市朝阳区桂林街道立信胡同委161组。委托诉讼代理人：吴迪，吉林今典律师事务所律师。上诉人赵淑英因与被上诉人张涛羽排除妨害纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵淑英及其委托诉讼代理人李之琨，被上诉人张涛羽的委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵淑英上诉请求：一、撤销一审法院(2018)吉0194民初1301号民事判决，并依法改判或发回重审;二、本案一审、二审诉讼费用、鉴定费用由张涛羽承担。事实及理由:一审法院认定事实错误，赵淑英合法占有房屋。首先，张涛羽签订商品房买卖合同是通过“改底单”的方式进行的。涉案房屋的原买受人为张凤国与刘丽娜，赵淑英是张凤国与刘丽娜的债权人，并且有生效的判决予以证明。张凤国与刘丽娜将涉案房屋抵给赵淑英。允许赵淑英在涉案房屋内居住，因此赵淑英是合法占有该涉案房屋。后张凤国与刘丽娜离婚，离婚协议书已经将该涉案房屋归刘丽娜所有。由于当时开发商没有为涉案房屋办理产权,所有没有将房屋登记到刘丽娜名下,刘丽娜也就没有将房产更名到赵淑英名下。其次，张凤国与张涛羽到长春金辰房地产开发有限公司通过改底的方式变更为张涛羽，此次重新签订的合同为张涛羽，所以该涉案房屋2013年11月21日,权属登记人名为张涛羽。张凤国系无权处分该涉案房屋，长春金辰房地产开发有限公司与张涛羽更是侵犯了张涛羽的合法利益，更名程序更是违法。二、张涛羽存在故意拖延时间,利用诉权寻求更多利益。张涛羽2012年7月6日，已经与长春金辰房地产开发有限公司签订买卖合同。一审中张涛羽诉称赵淑英自2012年9月20日起强占居住涉案房屋至今,那么张涛羽已经于2012年9月就已经知道自己的权利受到侵害，而至今才进行诉讼，已经过去多年而不提请诉讼，说明张涛羽故意延长时间，尽多索要租金。因此张涛羽存在故意延长时间，利用诉权寻求更多利益。三、判决书判决支付租金金额错误。赵淑英是合法占有该涉案房屋，合法占有即有合法的使用、处分涉案房屋的权利，不存在租赁，何谈支付租金。退一步讲就算根据物权法规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房屋与2013年11月21日办理产权登记，证号为长房权字第2060194197,房屋所有权人为张涛羽。也就是说行政机关是2013年11月21日才将涉案房屋确权的。而一审判决赵淑英支付张涛羽2012年9月至2018年9月20日租金，计算仍然错误。综上所述，为了维护赵淑英的合法权益，请求二审法院依法撤销一审法院(2018）吉0194民初1301号民事判决书，并依法改判或发回重审，保护赵淑英的合法权益。张涛羽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。赵淑英与张凤国、刘丽娜是民间借贷关系，已经通过诉讼确认其债权。其债权的实现应该通过法院执行解决，而不应该强行占有张涛羽所有的房屋。张涛羽对房屋所有权是物权，赵淑英对张凤国、刘丽娜享有的是债权，其债权不能对抗张涛羽的物权。三、赵淑英称房屋是刘丽娜抵账给她的，是不真实的。长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1533号判决书载明“原告赵淑英诉称部分中同时约定如果被告张凤国无能力还清此款本息，则原告有权利对被告提出条件（……另加力旺塞歌维亚27栋405楼房一套），协议签订后原告于2012年4月2日将30万元借款本金交付给张凤国，由被告张凤国给原告出具收条，2013年4月借款到期后二被告并没有如约将30万元借款本金及利息还给原告，也没有将协议约定的公司车辆、房屋完全交付原告抵顶借款本金及利息。因此原告提起诉讼。”刘丽娜答辩“离婚的时候虽然房屋和车都归我了，但是离婚之前张凤国就把车和房子抵押给别人了，我不同意给付借款本金和利息。”结合一审判决中赵淑英诉称和刘丽娜的答辩，能够进一步证明本案案涉的力旺塞歌维亚27栋405楼房并不是刘丽娜交付给赵淑英的。张涛羽向一审法院起诉请求：1.赵淑英排除对张涛羽所有的位于长春净月高新技术产业开发区南环城路力旺弗朗明歌五期B1区27栋405号房的妨害，将房屋腾迁后交付给张涛羽；2.赵淑英给付张涛羽自2012年9月20日起至腾迁之日止的涉案房屋使用期间的租金；3.诉讼费用由赵淑英负担。一审法院认定事实：2012年7月6日，张涛羽与长春金辰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号为0000000000611724），双方约定张涛羽购买长春金辰房地产开发有限公司开发的长春净月开发区临河街以东、南环城路以南弗朗明哥五期B1区第27、28、29、36［幢］405号房，建筑面积44.52平方米，套内建筑面积32.24平方米，购房总价款405，809.00元。长春金辰房地产开发有限公司2012年7月12日出具销售不动产发票一份（发票号码00108336），金额为405，809.00元。张涛羽于2013年10月31日缴纳物业维修基金4，229.40元、2013年11月21日缴纳房屋所有权登记费465.00元、印花税207.90元、契税20，290.45元。案涉房屋2013年11月21日办理产权登记，证号为长房权字第2060194197，房屋所有权人为张涛羽。2018年11月23日办理不动产权登记，证号为（2018）长春市不动产权第0390253号，权利人为张涛羽。另查明，在本案诉讼中，张涛羽申请对案涉房屋2012年9月20日至2019年1月1日在赵淑英使用期间的租金进行鉴定。经一审法院司法辅助机构委托，长春中弘资产评估有限公司2019年2月11日出具长中弘评报字［2019］第102号资产评估报告书，鉴定结论为：截止评估基准日2019年1月1日，张涛羽拥有的力旺塞哥维亚27栋405室在赵淑英使用期间（2012年9月20日至2019年1月1日）的租金评估价值为102，090.00元。并在报告中注明：由于2018年9月15日案涉房屋的电表被张涛羽拆除，致使案涉房屋至今没有民用电可以使用，2018年9月15日至2018年9月19日，由于停电时间为5天，影响天数较少，2017年9月20日至2018年9月19日租金正常评估，2018年9月20日至2019年1月1日的租金价值没有评估。张涛羽支付鉴定费20，000.00元。另查明，2017年张涛羽曾起诉赵淑英，案号为（2017）吉0194民初1256号。张涛羽请求判令赵淑英迁出案涉房屋、支付两年房租36，000.00元，并承担诉讼费用。赵淑英在2017年10月23日的庭审笔录中自认2012年9月份入住涉案房屋。该案张涛羽撤诉。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。《最高人民法院关于适〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案涉诉的长春净月开发区临河街以东、南环城路以南弗朗明哥五期B1区第27、28、29、36［幢］405号房屋，张涛羽在2012年7月6日购得，已取得不动产权登记证书，是本案涉诉房屋的合法权利人。赵淑英现无证据证明关于本案涉诉房屋的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，赵淑英应将案涉房屋腾迁后交付给张涛羽，并赔偿张涛羽自2012年9月至2018年9月20日的租金损失。由于长春中弘资产评估有限公司出具的资产评估报告书没有对2018年9月20日以后的租金损失作出评估，故张涛羽该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赵淑英于本判决生效后五日内自长春净月开发区临河街以东、南环城路以南力旺弗朗明哥五期B1区第27、28、29、36［幢］405号房中迁出，将该房屋交付给原告张涛羽。二、被告赵淑英于本判决生效后五日内向原告张涛羽支付2012年9月至2018年9月20日租金102，090.00元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，992.00元、鉴定费20，000.00元，由被告赵淑英负担。二审中本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，赵淑英诉张凤国、刘丽娜民间借贷纠纷的（2014）朝民初字第1533号案件中，刘丽娜辩称赵淑英借给张凤国钱的事情其不知晓，刘丽娜和张凤国在2012年6月1日离婚，离婚时虽然房屋和车都归刘丽娜所有了，但是离婚之前张凤国就把车和房子都已经抵押给别人了。一审审理过程中承办法官向赵淑英提问“与刘丽娜协商后，你方已经实际占有涉案房屋，为什么没有办理产权证？”赵淑英回答“找开发商咨询过，得知涉案房屋已在其他人名下，据开发商的工作人员说，是张凤国领着其他人去办理的更名，刘丽娜没有在场”。赵淑英在一审提交情况说明一份，内容为“本人刘丽娜同张凤国于2011年7月在力旺房产共同购买力旺塞歌维亚27栋405室，总价值约42000元，两人付首付款约210000元。在2012年6月1日因夫妻双方感情破裂协议离婚，在离婚协议中，将此套房产归本人刘丽娜所有，只是还未来得及更名。但离婚后此套房产却被更名至张涛宇（羽）名下。本人在此声明，此套房产归本人所有，若张涛宇（羽）或其他人和赵淑英争执房产归属，本人刘丽娜应到场配合赵淑英此套房产变更为赵淑英名下。说明人：刘丽娜2013.1.23”。本院认为，赵淑英称涉案房屋系张凤国与刘丽娜抵给赵淑英，所提供的证据系张凤国与刘丽娜的离婚协议书及有刘丽娜签字字样的情况说明。首先，该两份证据均为复印件；其次，上述证据中关于涉案房屋的权属问题均为张凤国、刘丽娜的自述，赵淑英虽称张凤国曾与开发商就涉案房屋签订过房屋买卖合同，但并不能提供该份证据予以证明；再次，即便张凤国曾经与开发商就涉案房屋签订过买卖合同，但依据（2014）朝民初字第1533号案件中刘丽娜辩称，赵淑英在一审中关于未办理产权证原因的解释可知张凤国已对涉案房屋进行处分。刘丽娜即便同意将涉案房屋抵顶给赵淑英，赵淑英亦只享有债权，并不因此必然获得合法占有涉案房屋的权利。张涛羽于2012年7月6日与开发商签订房屋买卖合同，并在此之后办理产权登记，对涉案房屋享有所有权。赵淑英上诉称张凤国无权处分涉案房屋及金辰房地产开发有限公司更名程序违法一节，并非本案审理范围，赵淑英可另行主张。不动产登记确定张涛羽对涉案房屋享有物权，在无相反证据的情况下，张涛羽自签订房屋买卖合同时即为涉案房屋的合法权利人，故原审法院判令赵淑英迁出涉案房屋并保护张涛羽的租金数额并无不当。综上所述，赵淑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2342.00元，由赵淑英负担。本判决为终审判决。审判长 肖 瑶审判员 高云燕审判员 吕玉玉二〇一九年十月十八日书记员 姜 瑞