上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9636号上诉人（原审原告）:沈维敏，男，1958年5月29日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：窦俊伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁明，男，1982年11月16日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市七里河区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：陈萌，女，1986年7月26日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市松北区，现住上海市闵行区。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱荣华，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：邱晓艺，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。上诉人沈维敏因与被上诉人丁明、陈萌房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初7880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈维敏上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判支持其在原审中的诉讼请求。事实和理由：1.丁明、陈萌购买其名下的上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），丁明、陈萌曾自认该房屋交易期间房屋价格下跌（人民币，以下币种相同）70万元左右，丁、陈二人提交的与房屋中介公司的聊天记录也显示两人原有房屋至2018年9月降价50至60万元，故一审法院认定系争房屋在交易期间价格无明显巨幅波动有误；2.丁、陈二人在履约过程中发现房价下跌，履约损失大于违约损失，故丁、陈二人存在根本违约的故意，应按合同约定承担违约责任，一审认为约定违约金数额过高而调整至35万元，调低幅度过大，丁、陈二人的违约成本过低；3.XX网司法拍卖与系争房屋同一小区楼房，单价3.91万元，按照此价格计算，其房屋现价值约为371万元，与签约时相比下跌151万元，故其已经举证实际损失大于合同约定的违约金，而丁、陈二人并未举证证明约定违约金过分高于实际损失，故一审大幅调低约定违约金缺乏依据。被上诉人丁明、陈萌辩称：1.其主动降低自己原有房屋售价是为了尽快成交，不能证明房屋价值降低，且其房屋与系争房屋不在同一小区，价格波动情况不同；2.其因自己房屋没有售出，迫不得已而未能购买系争房屋，其已及时联系了沈维敏，故不存在故意违约的情形；3.系争房屋所在小区最近唯一成交的房屋就是沈维敏所提出的司法拍卖的房屋，该房屋面积远大于系争房屋，通常单价要低于房型较小房屋的单价，且司法拍卖不同于正常的房屋买卖，因此，沈维敏不能以上述司法拍卖房屋成交价证明系争房屋价值下跌；4.违约方主张约定违约金过高须承担举证责任，同样非违约方也要承担举证责任。据此，其认为一审判决正确，请求二审驳回上诉、维持原判。沈维敏向一审法院起诉，请求判令：1.确认沈维敏与丁明、陈萌于2018年6月9日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称涉案买卖合同）于2019年1月5日解除；2.丁明、陈萌共同向沈维敏支付违约金1,082,410元。一审法院认定事实：2002年7月24日，沈维敏登记为系争房屋的权利人。2018年6月3日，沈维敏（签约甲方）与丁明、陈萌（签约乙方）签订《补充协议》一份，约定甲、乙双方于2018年6月3日就系争房屋签订涉案买卖合同，约定成交价为5,220,000元整，经双方友好协商，就此达成如下协议：1.本次交易甲、乙双方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；2.本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销；3.双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）；4.本协议与甲、乙双方签订的涉案买卖合同不一致的，以本协议约定为准。同日，沈维敏出具《收据》一份，确认收到陈萌用于购买系争房屋的房款50,000元。2018年6月9日，沈维敏（作为出售人，签约甲方）与丁明、陈萌（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海A有限公司羽山路二店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积为95.05平方米，转让价款为5,220,000元；双方确认，在2019年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止，逾期超过十五日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任；乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；该合同补充条款（一）约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后的十五个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后三个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算；甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任；乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任；该合同附件三《付款协议》约定：1.乙方于签约当日，支付甲方房款50,000元整；2.乙方于2018年6月10日之前，支付甲方房款250,000元整；3.乙方于2018年12月10日之前，支付甲方房款3,340,000元整；4.乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,560,000元整，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；5.乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款20,000元整。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，沈维敏（作为出售人，签约甲方）与丁明、陈萌（作为买受人，签约乙方）签订《补充协议》一份，约定甲乙双方达成如下协议：1.本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付；2.甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；3.乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；4.甲乙双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的第九条、第十条履行）；5.本协议经甲乙双方当事人签章当日成立并生效，本协议为买卖合同的有效组成部分，甲乙双方保证本协议一经签订，即不可撤消；6.本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。2018年6月10日，沈维敏出具《收据》一份，确认收到陈萌用于购买系争房屋的房款250,000元。2018年12月10日，丁明向沈维敏发送微信表示由于其房屋未出售成功，故无法购买系争房屋，希望与沈维敏解约。2018年12月11日，沈维敏微信回复丁明表示不同意解除合同，并认为丁明、陈萌单方面解除合同是要承担违约金的。丁明回复表示已支付的300,000元房款可以作为违约金，并希望与沈维敏沟通。2019年1月2日，沈维敏通过快递方式向丁明、陈萌寄送《解除合同通知书》一份，告知丁明、陈萌自收到函件之日起解除双方签订的涉案买卖合同及补充协议，并要求丁明、陈萌在收到函件后三日内按照合同约定承担赔偿责任和违约责任。后该《解除合同通知书》被退回，未能有效送达丁明、陈萌。2019年1月5日，沈维敏向丁明、陈萌发送微信告知了《解除合同通知书》的内容，称：“贵方已经逾期付款，明显违反合同约定，已构成根本违约。鉴于此，根据《上海市房地产买卖合同》第九条第三款之规定，特以此函郑重告知贵方：自贵方收到本函之日起解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，请贵方在收到本函后三日内按照合同约定承担赔偿责任和违约责任，我方保留追究贵方法律责任的权利。”丁明、陈萌于庭审中确认收到该解除通知。2019年2月25日，沈维敏以诉称之理由向一审法院提起诉讼。一审另查明，丁明于2018年5月21日与案外人上海A有限公司、上海B有限公司签订《“VIP房”委托协议书》一份，委托案外人独家代理销售其位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，独家委托代理销售的时间为自2018年5月22日起至2018年8月20日止；委托出售的价格为不低于3,800,000元。因上述房屋未能以委托的价格出售,丁明于2018年8月21日与案外人上海A有限公司、上海B有限公司又签订了《“VIP房”委托协议书》一份，委托案外人独家代理销售其位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，独家委托代理销售的时间为自2018年8月28日起至2018年11月28日止；委托出售的价格为不低于3,500,000元。后上述房屋仍未能以委托的价格出售。一审中，沈维敏与丁明、陈萌均确认沈维敏未向丁明、陈萌交付过系争房屋。对于丁明、陈萌已支付的购房款300,000元，沈维敏同意返还并要求在丁明、陈萌应当支付的违约金中直接抵扣；丁明、陈萌表示若其需要承担的违约金金额超出300,000元，则已支付的购房款其同意予以直接抵扣。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，沈维敏与丁明、陈萌就系争房屋买卖事宜签订的涉案买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。丁明、陈萌作为购房人，应审慎对待自身重大资产购置行为，理应对自身的购买能力有合理的预见，并对自己作出的民事法律行为尽到必要、合理的注意义务，现丁明、陈萌未能按照合同约定支付房款，构成违约，沈维敏据此向丁明、陈萌发出解除通知，并要求确认双方就系争房屋签订的涉案买卖合同》于丁明、陈萌收到解除通知之日解除，丁明、陈萌确认收到了解除通知，并同意双方的合同于2019年1月5日解除，故对于沈维敏主张要求确认涉案买卖合同于2019年1月5日解除的请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，沈维敏理应向丁明、陈萌返还已收取的房款300,000元，但根据双方合同约定，丁明、陈萌未按合同付款协议约定期限付款的，应当向沈维敏支付赔偿金，逾期超过十五日丁明、陈萌仍未完全履行付款义务的，沈维敏有权单方解除合同并要求丁明、陈萌承担违约责任，丁明、陈萌承担违约责任除应支付自合同应付款期限之第二日起计算至沈维敏发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，丁明、陈萌承担违约责任的，沈维敏可从丁明、陈萌已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给丁明、陈萌，已付款不足支付的，丁明、陈萌应在接到书面通知之日起五日内支付。现沈维敏提出主张违约金并要求在违约金中直接抵扣丁明、陈萌已支付的房款，丁明、陈萌认为违约金过高，要求法院酌情降低违约金的金额，并同意将其已支付的购房款300,000元与其需要承担的违约金进行抵扣。对此，一审法院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。一审法院考虑到，虽然系因丁明、陈萌未能按约支付房款导致合同无法继续履行，但丁明、陈萌在合同履行期间确有出售名下房屋以获得购买系争房屋房款的积极行为，且在沈维敏与丁明、陈萌交易期间，本市房屋的价格并没有明显的巨幅波动，故沈维敏主张的违约金金额明显过高。现一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定由丁明、陈萌支付沈维敏违约金350,000元。沈维敏主张在违约金中扣除丁明、陈萌已付的房款，符合双方的约定，一审法院予以支持，因此，一审法院确定由丁明、陈萌支付沈维敏违约金50,000元（已扣除丁明、陈萌支付的房款300,000元）。一审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定作出判决：一、确认沈维敏与丁明、陈萌于2018年6月9日就位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月5日解除；二、丁明、陈萌于判决生效之日起十日内支付沈维敏违约金人民币50,000元。丁明、陈萌如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币7,270.85元，由沈维敏负担人民币4,919.80元，由丁明、陈萌负担人民币2,351.05元二审中,沈维敏提交以下新证据材料：1.XX网司法拍卖与系争房屋同一小区的XX号XX室房屋的《竞买公告》、《网络竞价成功确认书》（均为网页打印件），旨在证明上述房屋2019年6月6日以579万元成交，每平方米单价为3.91万元，故系争房屋价值已下跌至每平方米3.91万元；2.包含系争房屋（在“XX园”）和丁、陈二人原准备出售的自有房屋（在“XX苑”）的地图截图，旨在证明双方房屋在同一片区，房屋涨幅一致，丁、陈二人承认自己房屋价值下跌50至60万元，则系争房屋价值也同样下跌；3.将丁明、陈萌提交的参考资料“XX”平台网页资料所反映的系争房屋所在小区二手房出售价作为新证据材料提交，其中第一、二套房屋每平方米单价为4.8万元左右，可证明系争房屋价值下跌。对此丁、陈二人表示：沈维敏提交的新证据材料均不属于二审中的新证据范畴，从内容上看也与本案不具有关联性；新证据1，司法拍卖不同于一般房屋买卖，拍卖成交价不能证明系争房屋价值下跌；新证据2，其主动降价以利房屋尽快出手，其主动降价幅度并非房屋市场价下跌幅度；新证据3，沈维敏所指出的两套房屋均为大房型，一般房型越大，单价越低，不能以此推断系争房屋价值。本院认证意见：1.新证据1，司法拍卖不同于一般的房屋买卖，且沈维敏所列举的被拍卖房屋房型与系争房屋不同，面积远大于系争房屋，又位于六楼，故沈维敏以该房屋拍卖成交价计算单价来证明系争房屋现价值，本院不予采纳；2.新证据2显示双方房屋不在同一片区，有河流相隔，丁、陈原有房屋价值状况不能证明系争房屋价值状况，故本院不予采信；3.沈维敏所称新证据3上反映的第一、二套房屋价格，因房型、面积、所在位置和楼层不同，不能证明系争房屋的价值状况，本院亦不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方对就系争房屋签订的买卖合同、补充协议等均无异议，丁明、陈萌对其未能继续按约履行构成违约亦无异议。丁、陈二人主张合同原约定的违约金金额过分高于实际损失，为此提供了其出售自己原有房屋的相应材料、微信聊天记录等证据佐证；沈维敏认为其房屋现价值下降、约定违约金并不过高，在一审中未能提供充分证据予以证明，在二审中提交的新证据材料同样不能证明。一审综合考量丁、陈二人的履约情况和楼市价格波动情况，调低违约金符合法律规定。综上所述，沈维敏的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,124.10元，由上诉人沈维敏负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇一九年十月三十日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……