杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初6659号 原告：杭州君栖企业服务有限公司，统一社会信用代码91330109MA2B0GHH10，住所地杭州市萧山区北干街道建设一路1号中栋国际银座1幢北干科创园1004-10室。 法定代表人：冯益柱，总经理。 委托诉讼代理人：贾启航，浙江王建军律师事务所律师。 被告：杭州彩石科技有限公司，统一社会信用代码91330109MA28RGHJ2X，住所地杭州市萧山区北干街道建设一路1号中栋国际银座1幢804室。 法定代表人：孙华，执行董事。 原告杭州君栖企业服务有限公司（以下简称“君栖公司”）诉被告杭州彩石科技有限公司（以下简称“彩石公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告彩石公司以其他方式无法送达，本案于同年5月9日转为普通程序，并依法组成合议庭于同年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾启航及被告的法定代表人孙华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君栖公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同关系；2.被告支付原告至解除之日止的房屋租金，暂计240578.8元；3.被告支付原告自解除之日起至实际腾房交付之日止的占有使用费；4.被告支付原告违约金100000元；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更其诉请，现要求：1.被告支付原告自2017年7月1日起至2019年6月30日止的房屋租金240578.8元（分段计算方式：2017年7月1日至2018年6月30日，1.5元／平方米／天×214平方米×365天＝117165元；2018年7月1日至2019年6月30日，1.58元／平方米／天×214平方米×365天＝123413.8元，二项合计240578.8元）；2.被告支付原告违约金100000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：北干街道科技创新园是由杭州市萧山区人民政府北干街道办事处（以下简称“北干街道办事处”）创办的政府性科创园区，先后委托杭州萧山北干科创园管理有限公司（以下简称“科创园公司”）和原告负责园区的运营管理。2017年6月30日，彩石公司租赁了位于杭州市萧山区的房屋（以下简称“案涉房屋”），该房屋隶属园区，面积214平方米，租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日。2019年1月，原告与科创园公司签订《债权转让协议》，约定科创园公司与彩石公司之间的《房屋租赁合同》项下的全部债权及与此转让债权相关的其他权利全部转让给原告，在《债权转让协议》见证单位处，北干街道办事处亦盖章确认。2019年1月21日，就前述债权转让事实，原告以通知书的形式送达彩石公司。根据案涉租赁合同第三条的约定计算可知，彩石公司欠付的房屋租金已达240578.8元，其之所以未支付案涉房屋租金，系其希望取得科技型企业的优惠政策，从而能够减免部分租金，但是一直未通过“科技型企业”的认定。至于违约金100000元，计算依据为案涉租赁合同第十五条“违约责任：如有一方未按上述合同条款规定履行的，则应支付对方违约金100000元”，实际损失包括腾退房屋的费用、清理现场费用、律师费及其他财务上的支出等。另，中栋国际写字楼在2017年的租金标准为1.5元／平方米／天，而非1.1元／平方米／天。被告的上述行为已经严重侵害了原告的合法权益，故起诉请求支持原告变更后的诉讼请求。 被告彩石公司辩称，一、彩石公司入驻北干科创园是2017年4月1日，当时北干科创园的管理公司为杭州授之渔科技有限公司（以下简称“授之渔公司”），公司管理经理为王明，现在王明同样是君栖公司的管理人员。彩石公司入驻时与授之渔公司签订了《科技型中小微企业服务合同》，授之渔公司以服务费的形式收取了自2017年4月1日起至2019年3月31日止的服务费126800元，科创园公司收取了10000元的保证金，作为房屋产地使用费，没有房屋租赁合同的说法。签服务合同的时候，对方招租人员说用二年只需要付一年的费用，经核算，租赁费用为1.62元/平方米/天，打对折后是0.81元/平方米/天。当时，中栋国际2号楼的租金是1.1元/平方米/天，因此，彩石公司才选择入驻北干科创园。二、2017年7月，北干科创园第一家管理公司授之渔公司退出管理，由君栖公司接手。当时，君栖公司管理人员向彩石公司表示为了应付上级主管单位的检查及公司管理需要，且不会再增加任何费用的情况下，要求与被告签订房屋租赁合同，彩石公司对之前支付的服务费用提出意见，君栖公司称由其与授之渔公司自行协商，与彩石公司无关。事实上，从君栖公司接手到本案立案之前，其从未向彩石公司追讨过房屋租金，说明君栖公司认可案涉服务合同，且该服务合同有效。彩石公司认为，关于授之渔公司与本案的关联性，因10000元保证金的收据和126800元服务费的收据系由同一人在同一天出具，且笔迹相同，仅盖章的主体不同，故二公司具有关联性。关于彩石公司未通过“科技型企业”认定的原因，系授之渔公司与君栖公司所致。结合服务合同第3.1.8条“若乙方（彩石公司）在已经符合本合同第四条载明的科技型中小微企业评定标准的条件的情况下，第一次未通过区‘253计划’科技型中小微企业资格验收的，甲方（授之渔公司）承诺代乙方向房屋租赁合同项下的出租人支付第一合同年度的房屋租金”的约定，案涉房屋租金应由管理公司自行承担。关于君栖公司主张的违约金，彩石公司认为数额过高，在合同履行过程中，其亦有损失产生，而君栖公司并无实际损失。综上所述，彩石公司在本案中属于受害方，请求法院给予公正的判决，驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的《通知》、《房屋租赁合同》、《债权转让协议》、《关于认定2018年度第二批萧山区科技型中小微企业的通知》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的证据，《债权转让通知书》和送达照片，经审查，该通知张贴地址确为案涉房屋所在地，本院对其真实性予以确认，且与本案具有关联性，故予以认定。对被告提供的证据，《科技型中小微企业服务合同》，原告并未对其真实性提出异议，本院对其真实性予以认定。 经审查，本院认定以下事实：案涉房屋系案外人浙江中栋控股集团有限公司（以下简称“中栋公司”）所有。2014年4月29日，中栋公司（甲方）与北干街道办事处（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租包括案涉房屋在内的中栋国际银座1幢第9层及以上共12层写字楼，用于创办“北干街道科技创新园”，租赁期限五年，自2014年7月1日至2019年6月30日。第十一条“出租方与承租方的变更”约定：“……2、租赁期间，乙方有权将目标房产部分或全部转租给第三方（指入驻企业）使用”。此外，合同还就终止及违约责任等事项进行了约定。之后，北干街道办事处就北干科创园的运营管理事宜委托案外人科创园公司进行，委托期限自2014年7月1日起至2017年12月31日止。2017年6月30日，科创园公司、君栖公司作为甲方分别与乙方彩石公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方作为出租人将案涉房屋租赁给乙方，建筑面积214平方米，租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止。第三条“租金和租金缴纳期限与方式”约定，（一）租金：按甲方统一标准，即自2014年7月1日起，每12个月为一个租赁年度。第一年（即2014年7月1日至2015年6月30日）的租金为1.3元/平方米/天（含税，下同），以后每租赁年度的租金分别按上年的5%递增。一个租赁年度涉及两个租金标准的，则分别计算相加。（二）租金缴纳期限与方式：1、本合同签订生效后，若乙方按时（入驻满一年后首批）被萧山区科技创新园建设工作领导小组办公室认定为科技型中小微企业的，根据北干党（2014）47号文件规定的房租补贴政策，免缴2017年7月1日至2019年6月30日的期间的租金……2、如乙方第一次没有被认定为科创企业的，则须按本合同第三条第（一）款的规定向甲方缴纳租金，缴纳时间为认定工作结束后十五天内……。第四条约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方缴纳保证金10000元。第十五条“违约责任”约定，如有一方未按上述合同条款规定履行的，则应支付对方违约金100000元。同时，合同就租赁房屋用途、安全管理、解除条件等内容进行了约定。2017年3月31日，授之渔公司作为甲方与乙方彩石公司签订《科技型中小微企业服务合同》，约定由甲方作为服务提供商，将为乙方提供一站式综合服务，合同期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止。合同第二条“服务费的金额及支付时间、方式”约定，服务费实行先付费后服务的原则，对应服务期为2017年4月1日至2019年3月31日的服务费为126800元，乙方应于2017年4月1日前支付。第三条“服务内容”约定，甲方通过公共服务平台、人才服务平台、创业服务平台、金融服务平台、营销服务平台对乙方进行专业辅导。其中3.1.8条约定，若乙方在已经符合本合同第四条载明的科技型中小微企业评定标准的条件的情况下，第一次未通过区“253计划”科技型中小微企业资格验收的，甲方承诺代乙方向房屋租赁合同项下的出租人支付第一合同年度的房屋租金。另外，合同对双方权利义务、违约责任、争议解决等内容进行了约定。2018年1月31日，北干街道办事处出具《通知》一份，载明“北干科创园各企业：北干科创园……原委托科创园公司负责运营管理，双方之间的委托期限已经届满，现委托君栖公司负责北干科创园后续的运营管理。……科创园内各企业与科创园公司签订的《房屋租赁合同》需要变更合同主体（其余合同条款和内容不变），即将原甲方科创园公司变更为君栖公司……”。2018年12月29日，杭州市萧山区科技创新园建设工作领导小组办公室发布《关于认定2018年度第二批萧山区科技型中小微企业的通知》，彩石公司未被认定为科技型中小微企业。2019年1月15日，科创园公司（甲方）与君栖公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定鉴于甲方在运营管理期间与包括本案被告彩石公司在内的六家公司分别签订《房屋租赁合同》，但租金均未收取。甲方拟将上述6份《房屋租赁合同》项下的全部债权（以下简称“目标债权”）及与此转让债权相关的其他权利一并转让给乙方，乙方拟受让上述债权。甲方和乙方经过友好协商，在平等、自愿的基础上达成如下协议，以资信守：一、现甲方将上述“目标债权”转让给乙方，乙方同意受让上述债权。二、甲方将上述6份《房屋租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给乙方，乙方同意受让……。之后，原告以在案涉房屋张贴“债权转让通知书”的形式将上述债权转让内容向被告方通知。另，因案涉房屋租赁，被告已支付保证金10000元。案涉房屋租金至今未付，因案涉争议，原告遂起诉来院。 本院认为，一、关于本案诉讼主体。原告与案外人科创园公司之间的《债权转让协议》，系双方在自愿、平等的基础上签订，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，且已向债务人即彩石公司进行有效通知，故该《债权转让协议》的效力及于彩石公司，债权转让行为成立，原告对于该部分债权具有诉讼主体资格。二、关于被告与案外人授之渔公司的服务合同及服务费与本案的关联性。被告以服务费收据与保证金收据系同一人在同一天出具为由，辩称二者具有关联性，认为其已支付相应房屋租赁费用。本院认为，对于服务合同，其内容为授之渔公司向彩石公司提供经营性服务，并非案涉房屋租赁事宜。合同相对方为案外人授之渔公司，从合同3.1.8条“……甲方承诺代乙方向房屋租赁合同项下的出租人支付第一合同年度的房屋租金”的表述来看，服务合同的“甲方”与“出租人”明显系不同主体，且授之渔公司与科创园公司之间并无相应授权材料，故服务合同与本案不具有关联性；对于收据，虽由同一人在同一天书写，但实际加盖印章单位确有明显区别，实际收款人应以加盖印章单位为准，故服务费与案涉房屋租赁费用之间不具有关联性。综上，对被告的相应辩称，本院不予认可，原告的相应主张具有合同及事实依据，本院予以认定。被告就服务合同的相关争议，可依法另行处理。三、关于合同效力及违约情形。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案中，原告已履行交房义务，而彩石公司至今未按约履行支付租金义务，已构成根本违约。关于应付款项，其中租金部分，因案涉合同已于2019年6月30日到期终止，故原告主张自2017年7月1日起至合同终止之日的租金计240578.8元，具有合同及法律依据，故予以支持。另，因案涉房屋租赁事宜，被告已支付保证金10000元，且原告同意将该款项抵扣被告应负担部分，故本院在租金中予以扣除，综上，被告尚应支付原告租金230578.8元。四、就违约金部分，原告依据案涉合同关于“如有一方未按上述合同条款规定履行的，则应支付对方违约金100000元”的约定主张违约金，现其未就损失部分提供证据证实，且被告对此提出异议，认为违约金数额过高，基于此，结合原告实际损失及违约情形等因素，本院酌情确定参照三个月租金计算违约金为30431元，故对原告该项诉请中的合理部分予以支持，其余部分不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，判决如下： 一、杭州彩石科技有限公司于本判决生效后十日内支付杭州君栖企业服务有限公司租金230578.8元； 二、杭州彩石科技有限公司赔偿杭州君栖企业服务有限公司违约金30431元； 三、驳回杭州君栖企业服务有限公司的其余诉讼请求。 如杭州彩石科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6408元，由杭州君栖企业服务有限公司负担1497元，由杭州彩石科技有限公司负担4911元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  郑卜训 人民陪审员  瞿 萍 人民陪审员  包力松 二〇一九年十月二十一日 法官助理王知飞 书记员富美芳