广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11947号原告：黎柱棠，男，1978年6月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。被告：熊显贵，男，1975年5月5日出生，汉族四川省大竹县。被告：许培鹏，男，1975年10月18日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄映辉，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑壮豪，广东瀛尊律师事务所律师。第三人：中山市南燕地产咨询有限公司，住所地广东省中山市东凤镇伯公社区万科金色家园2期5幢111卡铺之三（住所申报）。法定代表人：岑燕桃。原告黎柱棠与被告熊显贵、许培鹏及第三人中山市南燕地产咨询有限公司（以下简称南燕咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎柱棠委托诉讼代理人黄静，被告许培鹏及其委托诉讼代理人黄映辉到庭参加诉讼，被告熊显贵及第三人南燕咨询公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案按被告熊显贵及第三人南燕咨询公司缺席审理，现已审理终结。原告黎柱棠向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告及第三人于2019年2月25日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO.S8001141）中原告与两被告所签订的二手房买卖合同部分；2.两被告立即共同返还原告购房定金1OOOOO元及利息（利息以100000元为本金，自起诉之日起每日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至付清之日止）；3.两被告立即共同支付原告违约金240000元（以转让总价款的20%计算，即房屋转让总价款1200000×20%）；4.两被告立即共同赔偿原告居间佣金损失7000元及利息（以7000元为本金，自起诉之日起每日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至付清之日止）。事实和理由：原告与两被告经第三人南燕咨询公司居间于2019年2月25日签订了《房地产买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》编号为NO.S8001141。《合同》约定被告将位于中山市××××房出售给原告，房屋建筑面积为132.06平方米，房屋总价款为1200000元，《合同》还对付款方式、违约责任等进行了约定。签订《合同》当日原告按照约定向两被告支付了购房定金100000元，并向第三人支付了部分中介佣金费7000元。此后，原告一直在等待两被告通知涉案房屋出证等事宜。然而，2019年8月19日，第三人告知原告涉案房屋已被网上司法拍卖。现因涉案房屋已被拍卖，致使原、被告于2019年2月25日签订的《合同》无法继续履行，《合同》目的无法实现，根据《合同》第八条的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告的行为已构成根本违约，两被告依法应承担相应的违约责任。综上，根据相关《合同》约定及法律规定，原告依法向法院起诉，并提出上述诉讼请求。被告熊显贵书面答辩称：1.2017年3月5日，被告熊显贵与被告许培鹏达成协议，将涉本案的房产卖给被告许培鹏，此房应属于被告许培鹏。2.此后，被告许培鹏又通过法院将案涉房屋冻结查封，导致无法办理房产证，也无法过户。3.被告熊显贵没有办理过任何委托、代理手续给被告许培鹏负责卖房，也没有口头授意。因为房屋已经抵帐给许培鹏，其如何处理该房屋是其个人的事，被告熊显贵只配合签字过户。4.被告熊显贵与被告许培鹏口头协商给被告熊显贵100000元作为配合他为过户所花的各种费用，被告许培鹏已于2019年2月25日支付了30000元，2月25日的前几天支付了5000元路费，剩余的65000元约定过户之后再向被告熊显贵付清。5.被告熊显贵不认识第三人南燕咨询公司，也不知道被告许培鹏与第三人南燕咨询公司之间的约定和具体情况。事实上，只是因为案涉房屋尚登记在被告熊显贵名下，所以被告许培鹏与第三人南燕咨询公司让被告熊显贵在《合同》上签了名。被告许培鹏与第三人南燕咨询公司之间的交接事宜，被告熊显贵并未收取或支出任何费用。被告许培鹏答辩称：1.被告许培鹏在《合同》中是代理人，即在《合同》中只是代理人行为，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事法律责任。所以本案中，被告许培鹏的代理行为不应当承担责任，其产生的行为效果应当由被代理人即被告熊显贵承担民事责任。2.原告在本案中明显有过错，根据原告提交的编号为NOS800141的《合同》中，原告明知买卖的房地产在开发商尚未确权，亦未能出房产证的前提下，并不能在市场上不能自由买卖，因此该《合同》成立未生效。3.原告的诉讼请求，既适用定金条款又适用违约金条款，不符合法律规定，其只能选择其一适用。第三人南燕咨询公司书面辩称：第三人作为经纪方应买家黎柱棠的要求，要求寻找中山市东凤镇东堤路68号上水湾17幢04户型的房屋。2019年1月3日左右，第三人通过打电话的方式联系到卖家熊显贵，并了解到该房屋尚未出房产证，且经被告许培鹏查封的信息。第三人此后和被告熊显贵、许培鹏积极沟通房屋出售事宜。2019年1月9日，被告被告许培鹏带着与被告熊显贵提供案涉房屋的《合同》原件给第三人查阅，确定被告许培鹏是系有权转让人。因该房屋暂时被许培鹏查封，因此，第三人与买家黎柱棠，卖家熊显贵、许培鹏三方约定，等被告许培鹏解除对该房屋的查封后，再签订《房屋买卖合同》。同时，为促成本次交易，买家黎柱棠在当天支付定金100000元，其中30000元现金由被告许培鹏收取。因案涉房屋没有出产权证，剩余的70000元由第三人代为监管。在等待被告许培鹏解除房屋查封措施期间，第三人通过各种途径，希望该房屋能尽快办理权证。2019年1月30日，被告许培鹏发微信给第三人称房屋已经解封。2019年2月13日，被告许培鹏将解封回执发给第三人，第三人随即联系买卖双方来第三人门店里签订《合同》。2019年2月25日，被告熊显贵、许培鹏与原告黎柱棠在第三人门店里签订编号为NO.S8001141的《合同》，三方约定“该房地产产权人熊显贵于2017年3月5日转让给许培鹏，然后许培鹏于2019年2月25日转让给黎柱棠，三方一致协商如下：1.经买卖双方协商一致，因该房地产开发商尚未确权，故暂时未能出房产证，待开发商通知确权后才开始办理房产证，卖方目前在中国人民银行尚欠房贷约580000元，从签合同当天开始，贷款由被告许培鹏支付至2020年1月31日，之后由买方继续支付至房产证办理完毕为止，所供的款项总额从房屋总价中扣减，视为卖方已收到购房款。2.卖方须保证该房地产产权清晰，能正常过户到买方名下，否则视为违约。3.买卖双方要积极配合第三人办理该房地产所需的手续，任何一方故意拖延，视为违约。4.卖方须配合买方前往物业公司办理申请装修手续，否则视为违约。5.卖方须将银行放款之储蓄卡及密码给许培鹏保管，并且开通手机银行、网上银行，银行放款当天由许培鹏将这笔款取出，三天内将卡及网银U盾归还给熊显贵”。《合同》签订后，买方黎柱棠当日支付了部分佣金7000元给第三人，卖方由许培鹏当日支付了部分佣金10000元给第三人。第三人将此前监管的70000元定金退回给买家黎柱棠，黎柱棠按《合同》约定将该部分定金70000元转给卖家许培鹏。同时，许培鹏向买方黎柱棠出具了《收据》一份。此后，第三人寻找各种渠道为该房子加急办理房产证，但一直都未能得到正面的回复，多方沟通后方才得知该房屋未确权，因此暂不能加急出证。直到2019年8月2日，第三人带其他客户去看海伦湾17-1904房，同时也拿了涉案房屋的锁匙去看房，发现该房屋大门上张贴了法院公告。第三人随即将该情况告知卖家熊显贵、许培鹏，并建议他们尽快解决此问题。然而，第三人于2019年8月19日在网上查询资料时偶然发现案涉房屋被网上司法拍卖。第三人在得知此事后，当即和买方联系，告知其该消息。至此，被告熊显贵、许培鹏与原告黎柱棠在2019年2月25日签订编号为NO.S8001141号的《合同》己经无法履行，导致原告黎柱棠诉至贵院。第三人认为，在本次居间活动中，第三人已促成买卖双方达成签订房屋买卖的合意并签订了《合同》，第三人已经履行了居间服务的义务，但因卖方单方面原因，导致该房屋被拍卖，致使《合同》不能履行，应由卖方承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广东省××××房的房地产权属人为被告熊显贵，《中山市商品房销售登记备案表》显示其《中山市商品房买卖合同》编号为HTN2015033133，合同条码为1501033131。2019年2月25日，原告黎柱棠作为买方，被告熊显贵作为卖方，被告许培鹏作为卖方代理人，第三人南燕咨询公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》（以下简称《合同》）一份。上述《合同》约定以下事宜：1.被告熊显贵作为卖方将其名下位于中山市××××房的房地产以1200000元的价格出售给原告黎柱棠。2.原告黎柱棠应于《合同》签订时向被告熊显贵支付定金100000元。3.买卖双方同意将上述定金托管于第三人指定的监管账户，第三人或第三人指定按揭公司查验该房地产产权清晰，无抵押或其他权利负担；原告黎柱棠在合同约定期限内将定金存入监管账户后，被告熊显贵向原告黎柱棠出具定金收据，即视为卖方收讫，被告熊显贵拒绝向原告黎柱棠开具定金收据的，不影响定金生效；定金在被告熊显贵将房地产证原件托管于第三人或第三人指定的按揭担保公司处后由第三方转付给被告熊显贵，但另有约定的除外。4.鉴于第三人已促成原告黎柱棠与被告熊显贵之间买卖合同的成立，原告黎柱棠与被告熊显贵双方应在签订本《合同》当日向第三人支付佣金39000元，其中原告黎柱棠应支付15000元，被告熊显贵应支付24000元。5.如买卖双方有任何一方未按照《合同》约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行《合同》；如买卖双方有任何一方逾期履行《合同》超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则；无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依《合同》之条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须即付第三人39000元作为违约金；若买卖双方在未取得第三人同意的情况下协议取消本《合同》，则买卖双方均成为本《合同》之违约者，且需共同连带支付第三人违约金39000元。此外，原、被告双方另在《合同》备注栏手写约定如下事项：1.经买卖双方协商一致，因该房地产开发商尚未确权，故暂时未能出房产证，待开发商通知确权后才开始办理房产证，卖方目前在中国人民银行尚欠房贷约人民币580000元，从签合同当天开始，贷款由被告许培鹏支付至2020年1月31日，之后由买方继续支付至房产证办理完毕为止，所供的款项总额从房屋总价中扣减，视为卖方已收到购房款。2.卖方须保证该房地产产权清晰，能正常过户到买方名下，否则视为违约。3.买卖双方要积极配合第三人办理该房地产所需的手续，任何一方故意拖延，视为违约。4.卖方须配合买方前往物业公司办理申请装修手续，否则视为违约。5.卖方须将银行放款之储蓄卡及密码给被告许培鹏保管，并且开通手机银行、网上银行，银行放款当天由被告许培鹏将这笔款取出，三天内将卡及网银U盾归还给被告熊显贵。上述《合同》签订后，原告依约向被告许培鹏支付了100000元定金，并向第三人支付了7000元的佣金。被告许培鹏对收取原告定金100000元的事实并无异议，但认为其只是作为代理人代被告熊显贵收取了上述定金，并遵照被告熊显贵的指示使用该款项。对于原告向第三人支付的佣金7000元，被告许培鹏辩称并不知情，但第三人在书面答辩意见中予以确认。另查明，因被告熊显贵与被告许培鹏之间存在纠纷，案涉房地产于2018年3月22日经被告许培鹏申请，被广东省深圳市宝安区人民法院查封，后于2019年1月22日解封。此后，案涉房地产又因被告熊显贵与案外第三人中国工商银行股份有限公司中山小榄支行之间存在纠纷，而被该行于2019年7月4日向中山市中级人民法院申请查封，此后再未被解封。以上事实，原告已向本院提交《中山市不动产登记资料查询结果》予以证明。2019年9月11日，案涉房地产已被广东省中山市中级人民法院通过网上司法拍卖的形式作拍卖处置。再查明，被告许培鹏曾于2018年向广东省深圳市宝安区人民法院起诉熊显贵、陈永钊，该案案号为（2018）粤0306民初3338号，被告许培鹏在该案的诉讼请求为：1.解除许培鹏与熊显贵、陈永钊签署的《期房买卖合同》；2.熊显贵返还所欠款项280000元；3.熊显贵返还许培鹏垫付的住宅管理费及相关违约金3769.2元、住宅专项维修资金3961.8元、税费及相关滞纳金17934.33元，共计25665.33元；4.熊显贵返还原告代为缴纳的银行贷款共计49100元并加算银行同期贷款利息396.89元（从2017年11月1日开始计算，暂计至2018年1月1日）；5.熊显贵支付违约金56000元；6.陈永钊对上述2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任。该案在审理阶段查明，被告许培鹏与熊显贵、陈永钊于2017年3月5日所签订的《期房买卖合同》所约定的标的房屋为位于广东省××××房【《中山市商品房买卖合同》编号为：HTN2015033133】。2019年1月30日，深圳市宝安区人民法院作出（2018）粤0306民初3338号民事判决书，判决如下：1.许培鹏与熊显贵、陈永钊于2017年3月5日签订的《期房买卖合同》于2018年7月16日解除；2.熊显贵应于本判决生效之日起十日内返还许培鹏购房定金280000元；3.熊显贵应于本判决生效之日起十日内返还许培鹏垫付的住宅专项维修资金3961.8元、增量房（商品住房买卖）滞纳金及税费17934.33元、管理费违约金3769.2元；4.熊显贵应于判决生效之日起十日内返还许培鹏代为缴纳的银行贷款81700元及利息（利息以81700元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付，自2017年11月1日计至实际清偿之日止）；5.熊显贵应于判决生效之日起十日内支付许培鹏违约金56000元；6.陈永钊对熊显贵的上述第二、五项判决承担连带清偿责任；陈永钊承担保证责任后，有权在承担保证责任的范围内向熊显贵追偿；7.许培鹏于本判决生效之日起十日内向熊显贵交还房屋钥匙；8.驳回许培鹏的其他诉讼请求。现该案已发生法律效力，本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方及第三人均对2019年2月25日签订的《合同》及原告支付定金100000元的事实并无异议，本院予以认可。此外，第三人书面确认收取了原告支付的佣金7000元，本院对该事实亦予以认可。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、案涉《合同》的交易相对方情况。本院认为，根据《中山市商品房销售登记备案表》及《中山市不动产登记资料查询结果》所载明的内容，在案涉房地产被司法拍卖之前，其权利人一直为被告熊显贵，期间从未变更为被告许培鹏，故被告许培鹏并不对案涉房地产享有物权权利。此外，已经生效的（2018）粤0306民初3338号民事判决书已判令被告许培鹏与熊显贵、案外第三人陈永钊于2017年3月5日签订的《期房买卖合同》已于2018年7月16日解除，而该《期房买卖合同》所约定的买卖标的房地产即为本案所争议的房地产，故被告许培鹏依该判决自2018年7月16日起不能再就该房地产主张转让、占有、使用、收益等物权权利，即被告许培鹏自该日起在债权角度亦无法对案涉房地产主张相应的权利。此外，原、被告双方及第三人所签订的《合同》于2019年2月25日签订，即签订于上述《期房买卖合同》解除之后，被告许培鹏已不能基于《期房买卖合同》对案涉房地产主张物权权利。基于以上事实，本院认定被告许培鹏对案涉房地产并不享有相应的物权权利，其作为案涉房地产的出卖人缺乏客观前提。此外，被告许培鹏在《合同》中只是作为被告熊显贵的代理人身份签署《合同》，故其就案涉房地产交易所作行为而产生的法律效果应由被告熊显贵承担，其并不拥有作为案涉房地产出卖方的法律地位。基于以上事实，本院依法认定本案《合同》的出卖方为被告熊显贵，购买方为原告黎柱棠，经纪方为第三人南燕咨询公司。二、原、被告双方及第三人于2019年2月25日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO.S8001141）中关于房地产买卖合同部分的条款是否应解除。本院认为，案涉房地产已被中山市中级人民法院司法拍卖完毕，故《合同》中关于房地产买卖部分的条款已在客观上无法履行，《合同》目的亦无法实现，故原告诉讼请求解除上述合同条款，理据充分，本院予以支持。三、被告熊显贵是否须向原告返还定金100000元。本院认为，被告许培鹏作为被告熊显贵的代理人，其代被告熊显贵收取原告支付的定金100000元亦符合法律规定，本院认定原告已依约定向被告熊显贵支付购房定金100000元。现已查明案涉房地产因被告熊显贵与案外人中国工商银行股份有限公司中山小榄支行之间的纠纷而被中山市中级人民法院查封并司法拍卖，导致《合同》目的不能实现，故被告熊显贵对于《合同》无法履行存在重大过错，其行为已构成严重违约，在其及被告许培鹏未举证曾向原告返还定金的情况下，原告诉讼请求被告熊显贵返还定金100000元理据充分，本院予以支持。此外，被告熊显贵在违约后迟迟未向原告退还上述定金，必然会导致原告产生资金被占用期间的利息损失，故原告诉讼请求被告熊显贵按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍自起诉之日起计付利息损失，理据充分，本院亦予以支持。四、被告熊显贵是否须支付原告违约金240000元并赔偿佣金损失7000元。本院认为，《合同》第八条已明确约定如买卖双方有任何一方逾期履行合同超过15日，守约方有权要求违约方支付转让总价款20%的违约金，现案涉房地产因被告熊显贵的过错而被司法拍卖，案涉房地产交易已不存在履行的客观可能，故原告有权按照上述《合同》第八条的约定要求被告熊显贵支付违约金240000元（1200000元×20%）。对于原告诉讼请求的佣金损失7000元。本院认为，原告为促成本案《合同》交易的顺利达成，已向第三人支付中介佣金7000元，现因被告熊显贵的严重违约行为导致《合同》目的无法实现，上述7000元已成为被告熊显贵违约行为给原告造成的实际损失，故原告诉讼请求被告熊显贵赔偿其佣金损失7000元及自起诉之日起中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的利息损失，理据充分，本院予以支持。被告熊显贵及第三人南燕咨询公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理，本院作缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告黎柱棠与被告熊显贵及第三人中山市南燕地产咨询有限公司于2019年2月25日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO.S8001141）中关于房地产买卖合同部分的条款；二、被告熊显贵于本判决生效之日起七日内向原告黎柱棠返还定金100000元并支付利息损失（以100000元为基数，自2019年8月29日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至清偿之日止）；三、被告熊显贵于本判决生效之日起七日内向原告黎柱棠支付违约金240000元，并赔偿佣金损失7000元及利息损失（以7000元为基数，自2019年8月29日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至清偿之日止）；四、驳回原告黎柱棠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6506元，减半收取为3253元，诉讼保全申请费2255元，合计5508元，由被告熊显贵负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一九年十月三十日书记员  巫斯霞尹珍