河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0329民初3541号原告：刘艳秋，女，1982年12月5日生，汉族，住伊川县。委托诉讼代理人：王新斌、李纪生（实习），河南绿洲律师事务所律师，一般代理。被告：伊川盛百利商贸有限公司，住所地伊川县城关街道办事处文化路中段，统一社会信用代码914103290808448947。法定代表人：董萍华，女，1946年1月12日生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，系该公司总经理。被告：伊川银兴置业有限公司，住所地伊川县城关镇豫港大道东段银兴广场4楼402室，统一社会信用代码91410329060011043U。法定代表人：杨浩天宇，男，1993年6月22日生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李敬国，河南绿洲律师事务所律师，特别授权。原告刘艳秋与被告伊川盛百利商贸有限公司（以下简称盛百利公司）、伊川银兴置业有限公司（以下简称银兴置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告刘艳秋及委托诉讼代理人王新斌、李纪生（实习）、被告伊川盛百利商贸有限公司、伊川银兴置业有限公司委托诉讼代理人李敬国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳秋向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原告和第一被告签订的20180707号“租赁合同”，退还租赁费、物业费及合同押金41,856元，第二被告对退费承担连带责任；2、请依法判令第一被告承担违约责任，赔偿因违约行为给原告造成的门店装修、门店加盟费及各项物品损失20万元，第二被告对赔偿损失承担连带责任；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2018年7月7日，原告和第一被告签订伊川银兴置业有限公司的第1169/2169号商铺的租赁协议，该商铺面积87.68㎡，租赁期限一年，自2018年8月1日起到2019年7月31日止，协议签订后原告将一年的租金、物业费及合同保证金41,856元一次性交给被告。原告开店支付南昌速邦餐饮管理有限公司技术加盟费46,800元，店面开下来直接花费二十多万元。2018年8月6日开业，不料8月25日店里来了一个人声称他才是原告租赁房子的“房东”，并且要求收回房子，一闹几天，导致原告无法经营。后经了解才知道，是二被告欺诈原告，将已经出售给别人的房产私自租赁给原告，被告虽然承认错误，但对其给原告造成的各项损失拒不赔偿，现在“实际房东”已将二被告和原告共同起诉至了伊川县法院。原告认为：被告采用欺诈手段把别人的房产出租给原告，并收取租赁费、物业费、押金等，被告严重违法。原告为开店支付技术加盟费，门店装修费，购买物品等花费巨大，现在却无法经营，被告应承担其给原告造成的全部损失，故此，提出以上诉求，请人民法院依法公断。被告伊川盛百利商贸有限公司辩称：被告盛百利公司将第三人的房产租给原告确实工作中存在失误，事情发生后，被告和银兴置业公司一直抱着积极的态度与对方沟通，自愿拿出补偿以弥补对第三人造成的损失，尽管后来由于种种原因，第三人将原告及被告盛百利公司、银兴置业公司起诉到法院，但一直以来，第三人一直同意原告可以继续租赁该房屋直到租赁期限届满，并且直到今天，原告依然使用房屋正常营业，现原告由于自身原因不再承租该房屋，单方要求解除合同，却又要求被告承担赔偿责任，明显违背合同约定，请法庭依法查明事实，驳回原告诉求。被告伊川银兴置业有限公司辩称：原告的租赁合同是与被告盛百利公司签订的，依据合同的相对性，原告只能向合同的相对方盛百利公司主张权利，而不能向与合同无关的第三人主张权利。原告为支持其诉求向本院提交如下证据：证据一、伊川县盛百利商贸有限公司与刘艳秋签订的租赁合同，证明：2018年7月7日被告与刘艳秋签订的商铺租赁合同，将伊川银兴置业有限公司1169、2169号商铺租赁给原告，租赁期限自2018年8月1日起到2019年7月31日止，全年租金26,304元，全年物业费5,260元，装修期物业费292元，履约保证金10,000元。被告允许原告装修商铺，期限20日。如果被告反方违约应退还乙方履约保证金、租金、并赔偿直接损失、诉讼费、财产保全费、律师费等；证据二、租金、物业费、商铺押金收条，证明：原告依约支付被告租金和物业费31,856元，商铺押金10,000元；证据三、被告出租的1169、2169号商铺实际所有权人何亚威、何亚飞2018年9月7日起诉状和新变更的诉讼请求清单，证明：被告的恶意欺诈行为。被告私自将别人的房产租赁给原告，被商铺实际所有权人发现后，实际所有权人起诉被告以及原告要求确认合同无效，赔偿损失的情况；证据四、2018年9月3日被告伊川县盛百利商贸有限公司单方解除合同通知书，证明：被告的欺诈行为暴露之后，在合同期内强行单方通知原告解除合同的违法违约行为；证据五、诉讼费、律师费票据，证明：刘艳秋交纳诉讼费2,464元，花费律师费3,000元；证据六、原告租赁1169、2169号商铺后装修商铺，购买物品，支付加盟费，购买物料费等造成的直接损失清单和证据。1、2018年7月9日刘艳秋与洛阳悟境装饰工程有限公司签订的“伊川县银兴广场贝爵士汉堡店装修工程施工合同”、装修工程预算表、63,000元的装修花费收据三张，证明：刘艳秋为装修租赁的1169、2169号商铺花费装修费63,000元；2、刘艳秋为租赁的1169、2169号商铺购买的木地板票据，证明：刘艳秋进行地板装修花费6,750元；3、购买窗帘票据一张，证明：刘艳秋为租赁的1169、2169号商铺购买的窗帘花费800元；4、购买灯饰票据一张，证明：刘艳秋为租赁的1169、2169号商铺购买的灯饰花费2,310元；5、购买的厨具等小物品单据三张，证明：刘艳秋为租赁的1169、2169号商铺购买的厨具小物品花费1,792元；6、购买的操作台、制冰机票据，证明：刘艳秋为租赁的1169、2169号商铺购买的操作台、制冰机等花费10,780元；7、购买的地板革、地毯单据一张，证明：刘艳秋为租赁的1169、2169号商铺购买的地板革、地毯花费850元；8、购买的桌椅等单据一张，证明：刘艳秋为租赁的1169、2169号商铺购买的桌椅等花费7,550元；9、门头安装等广告费详单一张，证明：刘艳秋为租赁的1169、2169号商铺安装门头广告等花费10,017元；10、网上购买的商品用小物品单据14,901元；11、技术转让费票据一张，证明：刘艳秋为租赁的1169、2169号商铺进行经营，直接支付给南昌速邦餐饮管理有限公司技术转让费46,000元；12、物料费票据2张，证明：刘艳秋为租赁的1169、2169号商铺经营，直接支付物料费40,840元。被告伊川盛百利商贸有限公司和伊川银兴置业有限公司质证意见如下：对证据一、二没有异议；对证据三真实性没有异议，对证明方向有异议，首先，1169、2169号商铺的实际所有人确实是何亚威、何亚飞，被告工作中存在失误将该房产出租给原告并非被告恶意，事情发生后被告积极与房产所有人及原告进行沟通，并承诺拿出十年的物业费弥补房产所有人的损失，所以房产所有人也同意原告继续使用该房产，直到今天原告仍在营业；对证据四的真实性没有异议，对证明方向有异议，房产所有人将被告起诉到法院后，法庭主持调解时，原告明确声明不再租赁该房产，在该种情况下被告才向原告发出解除通知，但被告仅仅向原告发出解除通知并没有采取其他任何措施，所以原告至今仍占有或使用该房产；对证据五无异议；对证据六第1项无异议，但2到12项是原告与其他人之间发生的买卖以及装修行为，被告不了解具体情况，所以对真实性被告不了解。被告伊川盛百利商贸有限公司向本院提交如下证据：租赁合同一份，证明根据合同内容，被告盛百利公司并没有违约行为造成原告无法继续经营。原告刘艳秋质证辩称：对租赁合同真实性无异议，但对证明方向有异议，1、盛百利公司与银兴置业公司之间是授权管理关系，原告也是在房产实际所有人起诉原告以及被告之后才知道，虽然合同是与盛百利公司签订，但银兴置业公司应承担连带责任；2、合同明确约定如果谁违约应当承担对方的直接损失，退还各种费用，包括律师费、诉讼费、保全费等；3、被告解除合同通知书是2018年9月3日作出送达给原告，证实被告单方违约，解除通知第4条被告也明确认可赔偿原告的直接损失，因此对被告认为是原告原因不租赁房产的证明方向不予认可。被告伊川银兴置业有限公司未向本院提交证据。经审理查明，2018年7月7日，原告与被告盛百利公司签订一份《租赁合同》，租赁位于伊川县城关××广场××、××号商铺用于经营品牌快餐，租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，租赁费用包含租金、物业费等共计31,856元。合同还约定了违约责任，并约定因诉讼产生的律师费由违约方承担。合同签订当天，原告依约向被告盛百利公司缴纳了商铺押金10,000元、一年租金和物业费31,856元。其后，原告对该1169、2169号商铺进行了装修装饰、购买了经营工具及食品原料等，其中装修装饰包括室内装修、门头装修等共计支出83,727元，购买食品原材料支出40,840元；此前原告为开办品牌快餐店，于2018年6月27日支付46,000元购买了第一年的技术转让费。为解决纠纷，原告支出律师代理费3,000元。另查明，伊川县城关××广场××、××号商铺系被告银兴置业公司开发的商业用房，于2016年年初出卖给何亚威、何亚飞，购房人当时已全额支付了购房款。2018年8月20日，何亚威、何亚飞得知自己购买的商铺被刘艳秋租赁使用，到原告刚开业的快餐店进行交涉阻止。2018年9月3日，被告盛百利公司向原告发送一份《解除租赁合同通知书》，称“因自己原因无法继续履行合同要求解除租赁合同，退还原告方所付履约保证金、剩余租金及物业费36,600.9元并赔偿其直接损失”。2018年10月11日，银兴广场1169、2169号商铺购买人何亚威、何亚飞将银兴置业公司、盛百利公司、刘艳秋诉之本院，要求确认盛百利公司与刘艳秋签订的《租赁合同》无效，银兴置业公司、盛百利公司立即将1169、2169号商铺恢复原状并交付何亚威、何亚飞使用。本院于2019年3月18日作出（2018）豫0329民初3362号民事判决书，判令银兴置业公司将银兴广场1169、2169号商铺交付何亚威、何亚飞，该判决已发生法律效力。本院认为，被告盛百利公司在对银兴广场1169、2169号商铺无处分权的情况下仍然将该商铺对外出租，隐瞒真相使原告在违背真实意思的情况下与之签订《租赁合同》，该合同原告已要求予以撤销，本院依法应予撤销，撤销后该合同自始没有法律约束力。原告要求被告返还租赁费、物业费、合同押金41,856元及赔偿损失合理部分，本院予以支持。原告为经营该快餐店而对所租赁商铺进行的装修，包括室外门头广告装修，均系不可移动、拆除后无使用价值物品，应认定为原告的直接损失；原告为经营该品牌快餐店购买技术而支出的技术转让费，有效期为一年，在有效期内因被告原因导致不能有效使用该技术进行经营，该技术转让费应认定为原告的直接损失；原告所购买的食品原料，因均为有保质期物品，也应认定为原告的直接损失。综上，原告的损失为：装修费63,000元、地板装修费6,750元、窗帘800元、灯饰2,310元、地板革地毯850元、门头广告费10,017元、技术转让费46,000元、物料费40,840元，律师代理费3,000元，共计173,567元。原告主张损失中的小厨具、操作台、制冰机、桌椅、网购物品（含两个空调）等，因均系可移动、可反复使用的物品，不影响其以后继续使用，故该部分不宜作为原告的损失，原告的该部分诉求本院不予支持。原告要求被告银兴置业公司承担连带责任，因银兴置业公司并非《租赁合同》相对方，且原告无提供应由银兴置业公司承担连带责任的证据，故银兴置业公司不应承担连带责任。盛百利公司作为独立法人，应返还原告的租赁费、物业费及合同押金41,856元，赔偿原告损失173,567元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：撤销原告刘艳秋与被告伊川盛百利商贸有限公司签订的20180707号《租赁合同》；被告伊川盛百利商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘艳秋租赁费、物业费、合同押金41,856元；被告伊川盛百利商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘艳秋损失173,567元；驳回原告刘艳秋的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,464元，由被告伊川盛百利商贸有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  董书良二〇一九年十月二十三日书记员  季 静