福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初4996号 原告（反诉被告）：漳州大洲房地产开发有限公司，住漳州市南坑路39号龙门天下中心会所，统一社会信用代码91350600717383803A。 法定代表人：高云龙，执行董事。 委托诉讼代理人：李水发，福建贝盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽娟，福建贝盈律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡泳冬，男，1964年9月8日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈加元，福建朗马律师事务律师。 委托诉讼代理人：林宏毅，福建朗马律师事务实习律师。 原告（反诉被告）漳州大洲房地产开发有限公司与被告（反诉原告）胡泳冬商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）漳州大洲房地产开发有限公司（以下简称大洲公司）的委托诉讼代理人李水发，被告（反诉原告）胡泳冬的委托诉讼代理人陈加元、林宏毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大洲公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令胡泳冬立即向大洲公司支付购房款余款580000元；2、依法判决胡泳冬立即向大洲公司支付逾期付款期间资金占用利息（从2009年7月18日起，以580000元为基数，按照银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止，暂计至2019年5月10日为332764.91元）；3、依法判令胡泳冬立即向大洲公司支付违约金（从2009年7月18日起，以580000元为基数，按照每日万分之0.6计算至实际付款之日止，暂计至2019年5月10日为124688.4元）。4、本案的诉讼费用由胡泳冬承担。事实和理由：1、2009年7月10日，大洲公司与胡泳冬就漳州市芗城区龙门天下项目房屋出售事宜签订《商品房买卖合同》（编号1005527），合同约定“买受人购买的商品房第13幢M2单元M2号房（以下简称讼争房屋）”、“该商品房总金额832160元”、“买受人于2009年7月10日向出卖人支付首期款252160元，余款580000元为按揭款，由买受人向银行申请按揭贷款”等。同日，双方签订《购房合同补充协议》，该协议约定“按揭款由买受人向漳州市建设银行东城支行申请商品房抵押贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款”、“买受人应于签订本合同7日内备齐办理按揭手续所有资料交由银行审批”，若买受人逾期提交资料或逾期办理相关手续的均视为买受人逾期支付按揭款，买受人未按上述条款进行付款的，出卖人有权按本合同第七条约定的内容执行等内容。合同签订后，胡泳冬至今尚有580000元未支付给大洲公司。2、根据合同约定讼争房屋的按揭贷款银行为中国建设银行东城支行，因胡泳冬不具备贷款条件而无法办理按揭贷款，胡泳冬辩称系因大洲公司原因无法办理贷款不能成立，因为其他业主早就已可以正常办理按揭贷款。胡泳冬负有支付购房款的义务，无论大洲公司是否书面催告缴纳购房尾款，胡泳冬均应予以支付。胡泳冬多年来都未主动与大洲公司协商付款事宜，直到2018年大洲公司起诉了才交了尾款，大洲公司予以退还。3、根据合同约定，胡泳冬逾期付款构成违约，其应当向大洲公司支付违约金；同时由于胡泳冬的违约行为，大洲公司未能得到预期的利益，胡泳冬除了支付违约金外，还应按银行同期同类贷款利率支付资金占用利息，以弥补大洲公司的损失。4、合同签订时，讼争房屋售价为每平米4823元，现在房屋价格上涨到每平米15000元，大洲公司本有权解除合同，将房屋另卖他人，则大洲公司可得利益必高于本案诉讼请求主张的金额，就此而言，胡泳冬在本案中仍然为受益人，因此大洲公司的诉讼请求合理合法。 胡泳冬辩称，大洲公司要求胡泳冬支付利息和违约金等不具有事实和法律依据。漳州龙门天下小区系大洲公司开发经营的房地产项目，该房屋在2007年已经验收合格，符合交付条件。2009年胡泳冬向大洲公司购买房屋时是属于现房买卖。早在讼争小区开发之初，胡泳冬就已经向大洲公司购买了高层公寓一套，算是老客户了。2009年3月大洲公司开发了讼争的连体别墅，并广告称公司要申请上市，特别把该些讼争房优惠政策出售，当时胡泳冬被告知可以办理按揭付款，大洲公司也承诺只要本人没有不良信用记录，按揭贷款问题由大洲公司负责解决，在大洲公司的宣传鼓动下，胡泳冬就于2009年3月23日交了50000元的购房定金，2009年7月10日签订《商品房买卖合同》，并在签订合同时支付了202160元，合计支付首期款252160元，余款580000元由胡泳冬通过大洲公司向银行申请按揭贷款。同时，大洲公司还向胡泳冬收取包括本案商品房在内的M1、M2二套商品房的办理按揭手续所需的契税和抵押登记费48833.1元，由大洲公司向其合作的银行申请并代办按揭手续。但之后胡泳冬却迟迟没有接到银行的签约通知。经了解，原因是国际金融危机的影响，国家实行宏观调控政策，该政策性原因致使与大洲公司合作的银行暂时无法办理按揭贷款的资金额度。根据当时中央应对国际金融危机的政策，购房户可以无条件退房，开发商对要求退房的必须把购房款全额退款。当时是现金为王，整个社会资金十分紧张，大洲公司当时怕胡泳冬退房要钱，还告诉胡泳冬不着急，办不了按揭是暂时的，等政策允许可以办理再通知胡泳冬，并将房屋钥匙交给胡泳冬，但却阻止胡泳冬装修房屋，甚至断电断水。此事一拖多年，其间不知是何原因，大洲公司开发的整个小区无法办理产权登记手续，住户从闹退房到后面起诉要求违约金纠纷不断，经营状况十分异常。整个小区任凭住户违章搭建。直至2018年8月31日，大洲公司龙门天下小区总经理邱志鹏联系胡泳冬，用微信发给大洲公司账户，计算出胡泳冬尚应支付的余款，让胡泳冬将购房余款汇入大洲公司的银行账户。胡泳冬向邱志鹏经理询问为什么不办理按揭，而要直接缴清余款，邱经理只是简单的回复说因建房手续不全，无法办理按揭，他会和总部联系下再答复胡泳冬，九月底邱总告知总公司不同意办按揭，要求余款全部转入账户。胡泳冬随即筹措资金，因为胡泳冬是一次性购买M1、M2两套房产，所需资金100多万数额巨大，经多方大力筹措房款胡泳冬也于2018年10月25日将余款580000元汇入大洲公司指定的账户，但不知什么原因，大洲公司却出尔反尔将该580000元退回胡泳冬的账户，并向胡泳冬送达起诉状要求解除合同。该案经开庭审理后，大洲公司可能也自知理亏，于2019年3月14日申请撤诉。现又重新起诉要求支付购房款及违约金和利息。而这完全是无理的诉求，因为对于购房款胡泳冬同意支付，并在这之前已付，是大洲公司拒收，如果要求交付房款再通知胡泳冬即可，而如今也未经通知就用起诉方式要求支付未付购房款，于法于情于理不符，其诉讼费用应自行承担。大洲公司主张利息和违约明显有悖事实和法律。其理由是：第一，胡泳冬未支付的房款580000元，双方合同约定是以银行按揭贷款支付，大洲公司未获得讼争商品房的购房按揭贷款，胡泳冬不存在任何过错。胡泳冬把契税和银行按揭的抵押登记费都已交付给大洲公司。大洲公司不能取得发放按揭贷款是银行和大洲公司之间的事情，与胡泳冬无关；第二，大洲公司不能办理按揭贷款，从未通知胡泳冬也未与胡泳冬协商其他的支付方式，直至2018年8月31日才由其公司总经理邱志鹏联系胡泳冬通知支付无法按揭的购房款，胡泳冬接到通知后，即积极筹集资金把尚余购房款580000元存入大洲公司的账户，是大洲公司拒收返还给胡泳冬。胡泳冬一直都遵守双方合同及补充协议的约定和法律规定，没有违约的行为，没有过错。大洲公司要求胡泳冬支付利息和违约金无理，应依法驳回。 胡泳冬提出反诉请求：1、判令大洲公司对讼争商品房通水通电无任何障碍的完整交付讼争房屋；2、判令大舟公司赔偿胡泳冬逾期交房违约金54466.56元；3、判令大洲公司协助胡泳冬办理讼争房屋的权属证书。事实与理由：大洲公司因政策原因及其自身与合作银行不能协调取得按揭贷款发放，而未取得按揭贷款，是不可归责于胡泳冬的原因所造成的，胡泳冬要求大洲公司按双方合同中关于逾期交房违约责任的约定即按已交购房款的日万分之0.6计付逾期交房违约金（252160元×0.00006/日×30天×12月×10年＝54466.56元）合情合理，应予以支持。 大洲公司辩称，胡泳冬的三项反诉诉求，均不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定的“反诉”范畴。同时，胡泳冬提出的所谓反诉诉求也没有事实和法律依据，应依法驳回。1、胡泳冬要求大洲公司，对讼争商品房通水、通电无任何障碍地完整交付讼争房屋事宜：讼争商品房的正式用水属于供水部门的直供水、正式用电也属于供电部门直管，是由供水、供电部门直接抄表收费到户的范围。一般情况下，类似这种直接抄表收费到户的商品房，在交付后，房屋所有权人应向供水、供电部门办理正式用水、用电手续。因此，能否正式通水、通电不但与供水、供电部门有关，而且还与房屋所有权人有关。由此可知，案涉商品房正式通水、通电是否有障碍，并不由大洲公司引发，大洲公司也不具备对讼争商品房的通水、通电可排除任何障碍的权限。2、关于胡泳冬要求大洲公司赔偿其逾期交房违约金的诉求，因胡泳冬未能按《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》的约定，及时向大洲公司履行房款交付的先行义务，根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任“若买受人不能按期交款，除应承担违约责任外、出卖人有权据实予以顺延交房期”之约定，本案因胡泳冬不能按期交款，大洲公司有权据实予以顺延交房期限，故大洲公司无需承担逾期交房的违约责任。3、胡泳冬要求大洲公司协助办证。因胡泳冬至今没能向大洲公司履行房款交付的义务，且至今也没有与大洲公司办理正式交接房手续，其办理相关产权登记手续等事宜，是胡泳冬履行房款交付义务且与大洲公司办理正式交房手续后的后续工作，目前提出此诉求，并不符合相关约定。另，办理权属证书事宜，大洲公司仅起协助义务，在胡泳冬交纳购房款等相关款项后，大洲公司对协助办证没有异议。4、其他需说明事宜：（1）办理按揭贷款相关事宜。胡泳冬是否能按揭贷款，是由按揭银行审核胡泳冬本人是否符合相应条件所决定，根本不存在胡泳冬所述由大洲公司负责解决。在按揭贷款方面，大洲公司仅负责协助义务。根据《购房合同补充协议》第二条“出卖人仅限于协助买受人办理按揭手续，出卖人向买受人提供的按揭资料列表仅供买受人参考，按揭银行根据买受人的实际情况决定是否同意贷款及贷款金额年限”及第三条“买受人应于签订本合同后7日内备齐办理按揭手续所有资料交银行审批”之规定，可知，大洲公司在胡泳冬银行按揭方面仅负责协助的义务。（2）胡泳冬诉“政策性原因致使其与大洲公司合作的银行暂时无法办理按揭贷款的资金额度的辩解”不能成立。本案《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》签订时间为2009年7月10日。2008年国际金融危机后，国家一直让银行加大放款力度，从2008年9月16日至2010年10月20日之间，国家持续下调贷款基准利率多达六次，五年期以上贷款利率由7.74%下降至5.94%，信贷政策宽松。而且，同期龙门天下有多个业主在合同约定的银行正常办理了相应的按揭贷款。可见，胡泳冬上述主张不能成立。（3）胡泳冬未及时付清购房款又不同意解除合同的原因，系房价由签订合同时的每平方米单价由4823元上涨到15000元。胡泳冬在《民事答辩状及反诉状》自称8月31日就收到公司员工发送的公司账号，但却迟迟未付款。另，根据胡泳冬提供的证据，显示大洲公司起诉胡泳冬的时间为2018年8月31日，而其向大洲公司支付未付房款的时间在2018年10月25日，不难推出，胡泳冬是基于大洲公司起诉解除合同后，迫于无奈才向大洲支付购房全款。综合上述，由于胡泳冬未按《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》约定履行付款义务，在仅支付少部分房款（即250000元）情形下，没有再及时向大洲公司支付全额款购房款且数额较大（即580000元），却享受到房价上幅上涨所带来的巨大经济利益。大洲公司根据“公平原则”及参照合同法第112条及第113条之规定，提出本诉诉求具有事实和法律的依据，应给予支持；而对胡泳冬的反诉诉求应给予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认： 2009年7月10日，胡泳冬与大洲公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号1005527），合同约定（摘要）：1、胡泳冬购买龙门天下13幢M2单元M2号房屋，房屋总价款为832160元。2、付款方式：买受人于2009年7月10日向出卖人支付首付款252160元，余款580000元为按揭款，由买受人向银行申请按揭贷款。3、买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。若买受人不能按期交款，除应承担违约责任外，出卖人有权据实予以顺延交房期。4、交房期限：出卖人应当在2007年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.6的违约金。6、出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水电均于交付投入使用；电话、有线电视、煤气投入使用的时间以市政统一安排为准。7、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 合同附件四《购房合同补充协议》第二条约定：按揭款由买受人向漳州市建行东城支行（下称按揭银行）申请商品房抵押贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。出卖人仅限于协助买受人办理按揭手续，出卖人向买受人提供的按揭资料列表仅供买受人参考，按揭银行根据买受人的实际情况决定是否同意贷款及贷款金额、年限。第三条约定：买受人应于签订本合同后7日内备齐办理按揭手续所有资料交银行审批。若按揭银行需增加文件或要求买受人重新提交按揭资料，买受人应于接按揭银行或出卖人通知之日起7日内提供相应资料；按揭申请经银行批准后，买受人应于按揭银行或出卖人通知7日内到按揭银行签办全部有关手续，若买受人逾期提交资料或逾期办理相关手续的均视为买受人逾期支付按揭款。第四点约定：1、因买受人原因造成按揭银行未全额批准买受人所申请按揭金额，买受人应于接出卖人通知后7日内支付差额部分。2、若因政府、银行相关政策调整导致无法办理按揭，则出卖人与买受人双方友好协商解决，如协商退房，具体费用以平等原则各自承担；3、若因买受人原因导致按揭银行不批准按揭，买受人应在接出卖人通知之日起7日内与出卖人商定其他付款方式。买受人逾期未与出卖人进行协商则视为买受人同意在接出卖人上述通知之日起10日内一次性支付全部款项。如经协商无法达成一致意见，则买受人最晚应于接出卖人上述通知之日起30日内支付全部房款，否则出卖人可解除合同，并在已收款项中扣除中房价款的10%作为赔偿，在双方办妥合同解除手续后15日内将余款退还买受人。 胡泳冬于2009年3月23日、2009年7月10日依次向大洲公司支付首期款50000元、202160元，合计支付首付款252160元；2009年7月10日，大洲公司向胡泳冬收取讼争房屋的契税24965元、抵押登记费80元。支付首期购房款和契税当日即2009年7月10日，大洲公司向胡泳冬交付了一把讼争房屋的钥匙，现胡泳冬在讼争房屋一楼堆放了一些工程器械。2018年8月31日，大洲公司向法院提起诉讼，要求解除讼争商品房买卖合同，案号（2018）闽0602民初9807号。2018年10月25日，胡泳冬向大洲公司汇款580000元。2018年10月26日，大洲公司将该580000元退还给胡泳冬。2019年3月14日，大洲公司以庭外调解为由，撤回起诉。2019年5月16日，大洲公司提起本案诉讼。 诉讼中，经本院询问，胡泳冬陈述：其在签订本案购房合同三四个月后，大洲公司怕其退房要钱，大洲公司的某个工作人员还告诉其不着急，办不了按揭是暂时的，但并未正式通知。 诉讼中，经本院询问，大洲公司与胡泳冬均陈述讼争房屋已具备办证条件，可以办理权属证书。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于逾期付款违约金。本案讼争房屋未办理按揭贷款属实。诉讼过程中，胡泳冬与大洲公司均主张是由于对方的原因造成无法办理按揭贷款，但在本院指定期限内，胡泳冬与大洲公司均未能提供证据证实其各自主张。本院认为，一方面，胡泳冬作为买受人，足额支付购房款系其主要义务，根据胡泳冬与大洲公司签订的《商品房买卖合同》以及《购房合同补充协议》的约定，即使银行按揭贷款无法办理，胡泳冬也有义务通过现金方式补足剩余购房款。且作为申办贷款的主体，胡泳冬应始终对贷款的办理情况负有审慎注意义务，经本院询问，胡泳冬陈述其在签订合同三四个月后大洲公司的工作人员就告知其“办不了按揭是暂时的”，即胡泳冬于2009年底就已知道无法办理按揭贷款事宜，但是胡泳冬在申请贷款后的相当长一段时间内，未能主动关心过贷款办理情况，与贷款银行及大洲公司均缺乏有效沟通，导致付款迟延，显然，胡泳冬应对逾期付款承担主要的责任。另一方面，根据本案查明的事实，在业主需要通过贷款方式支付购房款的情况下，贷款银行均由大洲公司统一指定，客观上限制了业主对贷款银行的选择，且大洲公司未能证明就未付房款通知胡泳冬缴纳，因此大洲公司对胡泳冬迟延付款应负次要责任，本院酌定胡泳冬至2011年1月1日前未支付购房余款的损失由大洲公司自行承担。胡泳冬应支付大洲公司从2011年1月1日起至2018年10月25日止按照应付款580000元的万分之0.6的逾期付款违约金，即2854天×580000×0.00006=99319.2元。2、关于大洲公司主张按照银行同期同类贷款利率计算资金占用利息的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，只有在商品房买卖合同未对逾期付款违约金金额或者损失赔偿额计算方式进行约定的情况下，才适用该条款计算逾期付款的违约金，本案胡泳冬与大洲公司签订的《商品房买卖合同》对逾期付款违约金及违约金的计算方式进行详尽的约定，因此本案并不适用该条款计算逾期付款的违约金，大洲公司主张资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。3、关于胡泳冬主张大洲公司交付讼争房屋及支付逾期交房违约金54466.56元的反诉请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，经本院询问，双方均陈述在签订购房合同支付首付款及契税之后的当日即2009年7月10日，大洲公司已将讼争房屋的一把钥匙交付给胡泳冬，胡泳冬在讼争房屋内部已堆放了一些工程器械，应认定大洲公司已于2009年7月10日即将讼争房屋交付给胡泳冬，故胡泳冬要求交付讼争房屋及支付逾期交房违约金的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。4、关于胡泳冬要求大洲公司协助胡泳冬办理讼争房屋权属证书的反诉请求，大洲公司认为协助办证是附随义务，在胡泳冬缴完购房款后其对协助办证没有异议，故对胡泳冬该反诉请求本院予以支持。 综上所述，本院认为，胡泳冬与大洲公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。胡泳冬逾期付款构成违约，其应对逾期付款造成的损失承担主要的责任；大洲公司对胡泳冬迟延付款造成的损失负次要责任。本院酌定胡泳冬应支付大洲公司从2011年1月1日起至2018年10月25日止按照应付款580000元的万分之0.6的逾期付款违约金，即2854天×580000×0.00006=99319.2元。大洲公司该部分诉讼请求，合法有据，应予支持；余诉讼请求，证据不足，应予驳回。大洲公司已于2009年7月10日将讼争房屋的钥匙交付给胡泳冬，故胡泳冬要求大洲公司交付讼争房屋并支付逾期交房违约金的反诉请求缺乏事实依据，应予驳回。大洲公司对协助胡泳冬办理讼争房屋的权属证书并无异议，故对胡泳冬要求大洲公司协助办理讼争房屋权属证书的反诉请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、胡泳冬应于本判决发生法律效力之日起十日内给付漳州大洲房地产开发有限公司购房款580000元； 二、胡泳冬应于本判决发生法律效力之日起十日内给付漳州大洲房地产开发有限公司逾期付款违约金99319.2元； 三、漳州大洲房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内协助胡泳冬办理址于漳州市芗城区房屋的权属证书； 四、驳回漳州大洲房地产开发有限公司其他诉讼请求； 五、驳回胡泳冬其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14137元，减半收取计7068.5元，由漳州大洲房地产开发有限公司负担1772元，由胡泳冬负担5296.5元；反诉费581元，由胡泳冬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员     二〇一九年十月三十日 法官助理方艺璇 书记员林芳 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。