广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11136号上诉人（原审原告）：罗振林，男，汉族，住广东省怀集县。上诉人（原审原告）：彭秋凤，女，汉族，住广东省怀集县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。上诉人罗振林、彭秋凤因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、被上诉人广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4065号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、粤海通公司、长华公司应于判决发生法律效力之日起十日内，以购房款843201元为本金、按日万分之三向罗振林、彭秋凤支付自2018年11月10日起至2019年4月23日止的逾期交房违约金；二、驳回罗振林、彭秋凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取832.79元由粤海通公司、长华公司负担。粤海通公司、长华公司应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对罗振林、彭秋凤预交的诉讼费用832.79元，在判决发生法律效力后经罗振林、彭秋凤书面申请,一审法院退还予罗振林、彭秋凤。罗振林、彭秋凤不服上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判粤海通公司、长华公司以购房款为本金，按日万分之三向罗振林、彭秋凤连带支付2018年2月1日起至实际交付装修楼房之日止的逾期交房违约金；3.判令粤海通公司、长华公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定双方约定案涉房屋的交付时间为2018年8月31日错误。罗振林、彭秋凤与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售)》约定的毛坯房交付时间为2018年1月31日。罗振林、彭秋凤与佛山市长华××工程有限公司（以下简称长华××公司）签订《委托装修协议》约定的交付装修成果时间为2018年8月31日。按合同履行的先后顺序，粤海通公司应先于2018年1月31日将符合交楼条件的毛坯房交付给罗振林、彭秋凤。罗振林、彭秋凤对毛坯房验收无误后，再将毛坯房交给长华××公司进行房屋装修。长华××公司在对案涉房屋进行装修后，再将装修成果交付给罗振林、彭秋凤验收收楼。这两次将房屋交付给罗振林、彭秋凤进行验收的内容及验收的时间都是不同的，且都属于粤海通公司必须履行的合同义务。一审判决以案涉《委托装修协议》约定2018年8月31日交付装修成果为由，认定双方变更了《商品房买卖合同（预售)》约定的交付时间，免除了粤海通公司2018年2月1日起延迟交付毛坯房的违约责任，对罗振林、彭秋凤明显不公平。二、本案违约金计算的起始时间应是案涉《商品房买卖合同（预售)》约定的毛坯房交付时间的次日，即2018年2月1日。从案涉《商品房买卖合同（预售)》约定的毛坯房交付时间届满（2018年1月31日）至粤海通公司取得竣工验收备案手续前（2018年11月23日），粤海通公司发出通知要求罗振林、彭秋凤收楼。但由于案涉房屋不符合《商品房买卖合同（预售)》约定及法定的交付条件，罗振林、彭秋凤有权拒绝收楼。由于粤海通公司在罗振林、彭秋凤没有验收毛坯房的情况下直接将毛坯房交给长华××公司进行施工，多名业主依法向“佛山12345”及佛山高新技术产业开发区国土规划和城市建设局反映粤海通公司该违法、违约的行为。2018年3月23日，佛山高新技术产业开发区国土规划和城市建设局向粤海通公司发出《关于停止室内装修施工的通知》，要求粤海通公司立即停止对××国际1-10栋的室内装修行为，并加快施工进度，早日竣工验收。由此可见，作为开发商，粤海通公司有义务向罗振林、彭秋凤交付符合法定及约定交付条件的毛坯房，在罗振林、彭秋凤验收毛坯房后才可将毛坯房交由长华××公司进行装修。本案中，粤海通公司在案涉房屋未符合法定交付条件时要求罗振林、彭秋凤接收毛坯房，且在毛坯房未经得罗振林、彭秋凤验收的情况下将毛坯房交给长华××公司进行装修，粤海通公司的行为明显构成违约。由于粤海通公司未按照案涉《商品房买卖合同（预售)》约定的时间交付毛坯房，因此逾期交楼违约金应按约定自2018年2月1日起开始计算。三、一审法院错误地认定罗振林、彭秋凤没有向粤海通公司催收毛坯房。在一审开庭后，罗振林、彭秋凤向一审法院提交了《关于停止室内装修施工的通知》、《关于停止办理交楼手续的通知》、《佛山12345网页截图》、《行政处罚》等证据，一审法院并没有就这些证据组织双方质证。与此相成对比，一审法院却要求罗振林、彭秋凤对粤海通公司、长华公司提交《粤海通公司补充提交的邮寄单》、《装修交楼通知》、《确认函》、《入伙收楼通知书》、《入伙收楼须知》等证据进行质证，一审法院区别对待罗振林、彭秋凤与粤海通公司、长华公司的诉讼权利明显不公平。而且罗振林、彭秋凤补充提交的证据恰恰证明了罗振林、彭秋凤在2018年2月1日后依法向粤海通公司催收毛坯房，并且依法向相关部门反映粤海通公司的违规交楼、违规装修等情况。这些事实均可证明罗振林、彭秋凤曾向粤海通公司催收过毛坯房，一审法院认定罗振林、彭秋凤未要求粤海通公司交付毛坯房与事实不符。四、一审法院认定“2018年2月3日，罗振林、彭秋凤出具确认函，同意将案涉房屋交由长华××公司装修，并同意出卖人于同年10月31日装修完工交收入伙”属于认定事实不清，适用法律错误。在2018年2月3日，粤海通公司尚未取得毛坯房竣工验收备案及测绘报告书。依据《广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。粤海通公司在2018年3月通知罗振林、彭秋凤接收毛坯房，但并没有明确告知罗振林、彭秋凤此时的毛坯房不具备约定及法定交付条件，因此即使罗振林、彭秋凤出具了《确认函》，该《确认函》依法没有法律效力，对罗振林、彭秋凤没有约束力。且一审法院一方面认定罗振林、彭秋凤出具了《确认函》，另一方面却认定罗振林、彭秋凤未向粤海通公司催收过毛坯房，一审法院的认定存在明显的逻辑错误。针对罗振林、彭秋凤的上诉请求，粤海通公司、长华公司辩称，一、一审法院认定案涉《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日与事实相符。本案中，粤海通公司与罗振林、彭秋凤之间的真实意思表示为买卖精装修房而非毛坯房。且案涉《委托装修协议》并未对装修款事宜进行约定，因为案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的购房款己包含毛坯房及装修的对价。罗振林、彭秋凤主张与其签订《商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》的主体不同，应将该两份合同割裂开来作为两个独立的合同，其该主张明显与事实不符。此外，罗振林、彭秋凤要求粤海通公司既履行交付毛坯房义务，又履行交付精装修房的义务，以及要求粤海通公司就装修问题提供整改服务，这都表明了罗振林、彭秋凤已以自己的行为确认双方之间实际交易的标的物系精装修房，而非毛坯房。因此，一审法院认定案涉《委托装修协议》中约定的精装修房交楼时间变更了原定的交楼时间，该认定与房地产行业“双合同”的实际情况相符。二、罗振林、彭秋凤并未向粤海通公司催收过毛坯房。如果罗振林、彭秋凤认为粤海通公司未履行交付毛坯房的义务，其应该直接向粤海通公司催收毛坯房，而不是向有关部门投诉。罗振林、彭秋凤自始至终都未能提供证据证明其曾向粤海通公司催收毛坯房。且罗振林、彭秋凤提交的业主向有关部门举报粤海通公司违规行为的证据，系其他栋的业主向有关部门投诉的证明材料。罗振林、彭秋凤与其他栋业主系独立的民事主体，不能将其他业主向有关部门投诉的行为视为其向有关部门投诉或向粤海通公司催收毛坯房的行为。综上，罗振林、彭秋凤未能提供证据证明其曾向粤海通公司催收过毛坯房，其应承担举证不能的不利后果。三、长华公司并非本案适格的当事人，不应承担责任。长华公司既非合同的当事人，也从未参与案涉房屋买卖的交易。在一审时，罗振林、彭秋凤没有给出任何证据证明长华公司存在违反《中华人民共和国公司法》第二十条所规定的行为。一审法院认定长华公司应当承担粤海通公司的债务没有事实与法律依据。四、粤海通公司、长华公司不存在滥用诉权的情形。本案中，粤海通公司针对管辖权问题提出异议系正当行使《中华人民共和国民事诉讼法》赋予诉讼当事人的权利，不存在滥用诉权的情形。因此，不应由粤海通公司和长华公司承担全部的诉讼费用。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司无需以购房款为本金，按日万分之三的标准向罗振林、彭秋凤支付2018年11月10日起至2019年4月23日逾期交房违约金；2.改判长华公司无须承担一审判决第一项确定的债务；3.本案一审、二审诉讼费用由罗振林、彭秋凤承担。事实与理由：一、长华公司并非本案适格被告，不应承担逾期交房违约金。涉案商品房买卖合同的主体是粤海通公司与罗振林、彭秋凤，长华公司作为粤海通公司的股东，其既非合同的一方也未参与涉案房屋买卖活动，罗振林、彭秋凤亦没有证据证明长华公司存在《中华人民共和国公司法》第二十条规定的情形。因此，长华公司并非本案的适格被告，其不应承担责任。二、一审判决支持的逾期交房违约金金额明显过高。涉案《补充协议》并没有完全免除粤海通公司在逾期交房时的违约责任，仅是就违约金标准作出调整，调整之后业主并不因此丧失追讨逾期交房违约金的权利，且变更后的违约金也没有低于业主因逾期交房而导致的实际损失，同时业主也不因此而承担更重的责任。一审判决认定涉案《补充协议》有关条款无效明显不妥。涉案《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反强制性法律法规，应按照该协议中关于逾期交房违约金标准的约定,并适用以涉案房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》之时作为具备交付条件之时。再者，按照相关法律规定，在罗振林、彭秋凤主张的违约金明显高于其实际损失时，法院应下调违约金。而且，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》的相关规定，法院应按照租金标准下调违约金而非适用商品房买卖合同约定的违约金标准。三、粤海通公司、长华公司不存在滥用诉权的情形。粤海通公司就管辖权问题提出异议系正当行使民事诉讼法赋予诉讼当事人的权利，不存在滥用诉权的情形，不应由粤海通公司和长华公司承担全部诉讼费用。针对粤海通公司的上诉请求，罗振林、彭秋凤的答辩意见与上诉意见一致。针对粤海通公司的上诉请求，长华公司辩称，同意粤海通公司的上诉意见。二审期间，罗振林、彭秋凤提交了如下证据：1.行政处罚通知书；2.佛山12345的反馈；3.关于停止室内装修施工的通知；4.关于停止办理交楼手续的通知。粤海通公司、长华公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证。经审核，罗振林、彭秋凤提交的上述证据无原件核对，也不影响本案的处理，故不能作为本案的定案依据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.涉案房屋的交付条件应如何确定；2.双方约定的交房时间应如何确定;3.粤海通公司是否可以因罗振林、彭秋凤逾期付款而顺延交房时间；4.粤海通公司与罗振林、彭秋凤在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，此交付条件低于上述标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准来认定涉案房屋是否符合交楼条件缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,粤海通公司与罗振林、彭秋凤在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且罗振林、彭秋凤亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。粤海通公司与罗振林、彭秋凤在《补充协议》中明确约定罗振林、彭秋凤需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，罗振林、彭秋凤申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，根据《补充协议》的约定，粤海通公司可以顺延交房时间。罗振林、彭秋凤申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是罗振林、彭秋凤的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定了付款时间和逾期付款的处理方法，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。关于第四个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果罗振林、彭秋凤违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重罗振林、彭秋凤责任的情形，故该条款无效。罗振林、彭秋凤在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准、合同约定等因素，按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。粤海通公司上诉主张长华公司不是本案适格被告，不应当承担责任。本院认为，长华公司并未对一审判决提起上诉，故本院对粤海通公司的该项上诉主张不予审查。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司、长华公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，罗振林、彭秋凤、粤海通公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2502.72元，由上诉人罗振林、彭秋凤负担1665.58元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担837.14元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年十月二十八日法官助理 杨全欣书 记 员 周英洋