濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初8709号原告：杜芳，女，汉族，1970年10月15日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：杨志宾，河南众孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢启帅，河南众孚律师事务所实习律师。被告：濮阳棕榈泉置业有限公司，住所地：濮阳市开州路与安泰路交叉口东北角，统一社会信用代码：91410900054700408M。法定代表人：刘宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵广森，河南尊严律师事务所律师。原告杜芳与被告濮阳棕榈泉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜芳的委托诉讼代理人杨志宾、谢启帅，被告濮阳棕榈泉置业有限公司的委托诉讼代理人赵广森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金74443元；2、被告承担案件诉讼费用。事实与理由：原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的位于棕榈泉小区第20幢1单元1902号房屋。依据合同第八条约定：出卖人应在2016年10月31日前验收合格并交付房屋。按照合同第九条约定：逾期超过60日的，按照已付购房款的万分之二按日向买受人支付违约金。原告已按合同约定交付全部房款374087元，被告逾期至今未交房。自约定交房日期2016年10月31日至起诉之日2019年7月23日共计995天，被告应当依照合同约定向原告支付已交付房款日万分之二的违约金，共计74443元。现原告为了维护自身合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告不应当承担违约责任。1、原告应当按照商品房买卖合同附件四补充协议第五条约定,本商品房交付前,原告须按照政府相关主管部门的规定缴纳为本商品房服务的各项水、电、气、暖、通讯配套设施的接口费等费用的约定,先行交纳水、电、气、暖、通讯等配套设施的接口费等费用,否则被告有权拒绝交付房屋。因原告未交纳上述费用,违约在先,故被告有权根据先履行抗辩权拒绝交付房屋。2、根据合同中关于交付房屋的约定,如被告不能提供证明文件或证明文件不齐全,原告有权拒绝交接。但在被告没有提供上述文件的情况下,原告同意接收了房屋,应当视为双方对交付房屋条件变更的新的合意,也应当视为被告交付了房屋。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十一条,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用之规定,原告接收房屋的行为视为被告对房屋交付使用。二、被告于2017年9月17日已经将房屋交付原告使用。原告接收房屋使用后不再产生实际损失,原告请求的违约金金额过高,请求法院依法调整降低违约金的金额,以不超过实际损失的30%进行调整。应当按照同地段同类房屋租金损失计算方显法律的公平公正。1、根据《合同法司法解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁判。违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质,按照同地段同类房屋租金损失计算违约金,并且在被告将房屋转移给原告占有,即接收房屋后不再产生租金损失,对于原告占有房屋后的违约金依法不应支持。2、购买住宅的目的是为了居住,而确定原告的违约金损失额是否过高,应当按照原告的租金损失确定按照同地段同类房屋租金标准,一年租金为一万元左右,就目前原告起诉的金额已经远远超过其租金费用标准30%,所以应当予以降低违约金额与租金费用持平。原告未提交任何证据证明因被告逾期交房行为造成其实损失的数额,故原告的损失应认定为同地段同类房屋租金损失,按照同地段同类房屋租金标准,计算违约金数额对本案被告更公平公正。三、被告被政府勒令停工并非被告工地施工不达标所致,而是因为政府重大事项安排,被停工长达60天应当扣除。政府重大事项安排包括控制扬尘染行动、抗日战争及世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动以及高考期间全部停工的等活动,全部所有市辖区的建设工地一律停工,被停工的60天。另违约金数额约定过高,应当按照中国人民银行同期存款利率计算方显法律的公平公正。双方约定的违约金数额过高,根据《合同法司法解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。因本案商品房销售合同的根本目的就是交付房屋,那么原告的损失也随着接收房屋而不再产生其实际损失没有达到合同约定的日万分之二,并且具有尚未缴纳水电气暖接口费的过错,请求按照中国人民银行同期存款利率计算违约金。四、被告向原告赠送了地暖,地暖的施工工期并未计入房屋建设工期,地暖每栋楼的施工工期为30天,二期共8栋,共计240天,应当从逾期交房违约天数中予以扣除。经审理查明，原、被告签订商品房买卖合同一份，主要约定：一、原告购买被告开发建设的棕榈泉小区20幢1单元19层1902号房屋，商品房预售许可证号为2014-142号；房屋单价4302.32元，建筑面积86.95平方米，总价款374087元；付款方式为贷款方式付款，原告应于订购房屋七日前支付首付房价款224087元，余款150000元申请贷款支付；二、交房时间为2016年10月31日前；三、逾期交房责任，逾期在90日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条1（1）项中的比率）；逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。该商品房买卖合同第八条规定了逾期付款责任，主要内容为：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。又查明：2015年8月30日，濮阳市人民政府下发《关于启动抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动濮阳市空气质量保障应急预案的通知》（濮政[2015]54号文件），2015年8月30日至9月4日期间启动“空气质量保障应急预案”，要求“全市所有建筑、拆迁、市政等施工工地一律停工”，期限6天。2016年8月5日，濮阳市住房和城乡建设局下发《关于全市建筑工地停工整改的紧急通知》（濮建文[2016]110号），要求“2016年8月5日至8月15日期间，全市在建工地一律停工”，期限11天。2016年11月18日，濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室下发《关于开展清洁城市控制扬尘污染行动的紧急通知》（濮气攻坚办[2016]45号），2016年11月21日至24日期间开展“控制扬尘污染行动”，要求“所有涉及扬尘的施工工地全部停工”，期限4天。2016年12月2日，濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室下发《关于印发濮阳市大气污染管控紧急行动实施方案的通知》（濮气攻坚办[2016]74号），2016年12月2日至12月31日期间开展“加强工地扬尘治理”多动，要求“市城区各类施工工地（市住建局与市城管局批准的重大民生项目除外）一律停止作业，并采取有效的扬尘防治措施”，期限30天。2017年9月17日，原告签署入住声明并领取了入户钥匙。2018年3月24日，被告向原告出具房款374087元的收据。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告取得了商品房预售许可证，其与原告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2016年10月31日，被告未能按合同约定时间向原告履行交房义务，存在违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。原告称被告至今未交房，被告辩称其已于2017年9月17日向原告交付了房屋钥匙，原告签署了《入住声明》。原告签署《入住声明》领取入户钥匙，应视为对被告交付房屋行为的认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告实际违约天数自2016年11月1日至2017年9月17日，逾期交房共计320天。2015年8月30日至9月4日、2016年8月5日至8月15日、2016年11月18日至24日、2016年12月2日至12月31日，因政府管制造成被告停工51天（6天+11天+4天+30天），系为加强环境治理，改善空气环境的客观情况，应从被告逾期交房的天数中扣减。根据合同约定，逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，“本条第1（1）项中的比率”系“全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条1（1）项中的比率”，而“第八条1（1）项中的比率”又系“日万分之二”，故双方约定的逾期交房违约金应视为全部房价款的日万分之二。按照房屋总价款374087元的日万分之二向原告支付违约金，共计20125.88元。被告辩称原告未按照合同约定交纳各项接口费用，被告有权拒绝交房，对此本院认为，交付房屋与交纳接口费不是对等给付义务，原告向被告交付了房款，被告应当及时履行交房义务，被告以原告未交接口费为由拒绝履行主合同义务，本院对被告的该项辩解意见不予采信。被告还辩称原告主张的违约金过高，应当调整为中国人民银行同期贷款利率，对违约金过高被告未提供证据证实，该辩解意见本院亦不予采信。本院还认为，原告作为业主，被告作为房地产的开发商，在商品房销售合同过程中既是利益的相对方、又是利益的共同体，都是构建和谐、稳定社会人居关系的重要一方。业主购买房屋的目的不仅是需要高质量的安全保障住房，而且更需要高品质的人居环境，包括配套设施、环境美化、文化教育等。而开发商作为房屋的开发和销售者，虽然需要有自己的利益空间，但更有为业主提供优质住房及居住环境的义务。因一个居住小区的开发建设及正常运转，不仅仅涉及个别业主的利益，而是全体业主的利益。但所有的目的和希望是构建和营造一个和谐、稳定、环境优美、生活便利、人际融合、安全保障的居住环境，而对此需要开发方及全体业主的共同努力，应多是协商，而非是对立。每一方都是社会和谐的重要一方，在发生争议时，都应该从客观、实际考虑，如何在保障自己权益的同时，兼顾对方及其他人利益，如果每一方都站在各自利益最大化的角度考虑，纷争不止，沸沸扬扬，不仅影响各自的权益实现，而且有损于所在小区的正常建设、维护、运转和生活，从而影响各自的发展和生活目的。在民事法律关系中，公平正义是根本，利益的平衡和定纷止争，维护社会的和谐发展、经济的有序发展，是处理民事纠纷的最终目的。所以，本案在综合考虑和兼顾各方权益，同时兼顾大多数业主方的利益和善意愿望，依据相关法律规定，予以裁判，希望原、被告能够正确、平和、理性的看待双方所发生的争议及本院的前判，化解双方的纷争，共同努力营造一个美好的小区，同时更希望原告及所有的业主能够生活在一个和谐、文明、优美的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告濮阳棕榈泉置业有限公司支付原告杜芳逾期交房违约金20125.88元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费831元，由原告杜芳承担606元，由被告濮阳棕榈泉置业有限公司承担225元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审判员  李慧二〇一九年十月九日书记员  李扬