福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初7808号 原告（案外人）：刘柏玲，女，1982年11月16日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：王毅，福建联合信实律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈金来，男，1972年2月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈玉柳，系被告的妻子，女，1981年9月29日出生，汉族，住址同上。 第三人（被执行人）：吴斌，男，1979年12月26日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告刘柏玲与被告陈金来、第三人吴斌案外人执行异议之诉，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王毅，被告陈金来及其委托诉讼代理人陈玉柳到庭参加诉讼。第三人吴斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘柏玲向本院提出诉讼请求：1、停止对漳州市龙文区福晟钱隆学府二期11幢1002号房屋的执行并解除查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告在房产查封前已与吴斌及李慧签订《商品房转让协议》。2011年7月25日，原告与吴斌、李慧签订《商品房转让协议》（下称“转让协议”），约定吴斌、李慧将坐落于漳州市龙文区福晟钱隆学府二期11幢1002号房屋（下称“诉争房产”）出售给原告，转让协议是原告与吴斌、李慧的真实意思表，是合法有效的协议。二、原告在房产查封前已合法占有房产。（一）转让协议约定，吴斌、李慧原与漳州福晟房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的的权利义务由原告承担，转让协议签订后，诉争房产的实际权利即归原告所有。同时，2012年12月29日，漳州福晟房地产开发有限公司通知交楼，2013年1月11日，原告也已履行完毕交楼手续，诉争房产已由原告实际占有。（二）虽然漳州市芗地区人民法院曾于2012年6月在（2012）芗执行字第1364号案件中对本案诉争的房产进行查封，但该等查封仅是房管部门的查封登记，并未采取具体的查封措施，漳州市芗城区法院也未将查封裁定告知漳州福晟房地产开发有限公司，原告在交接本案诉争的房产并占有时也不知道房产查封的情况，原告占有房产的行为是善意占有，不应受到司法查封的影响。（三）漳州市芗城区人民法院已经针对（2012）芗执行字第1364号案件涉及的所有查封措施作出了（2013）芗执外异第7号执行裁定书，裁定中止对诉争房产的执行。故该查封也不应影响原告的合法权益。（四）漳州市芗城区人民法院在（2012）芗执行字第1364号案件中对本案诉争的房产的查封已于2014年6月到期届满，但法院并未在查封期限届满前采取续封措施，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条之规定：“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭”。基于此，漳州市芗城区人民法院在（2012）芗执行字第1364号案件中对本案诉争房产的查封在2014年6月的效力已经消灭。综上，原告在2013年1月11日已实际交接并占有诉争房产，时间上优先于诉争房产目前存在查封，故原告的权益也不应受到司法查封的影响。三、原告已经支付购房的全部分价款。根据转让协议的确认，原告与吴斌、李慧签订合同时，原告即已向吴斌、李慧支付房屋总价款人民币343471元，且因吴斌、李慧不能办理按揭，仍欠漳州福晟房产地开发有限公司房款4.6万元由原告支付。2011年7月26日，吴斌、李慧向刘柏玲出具收条确认已收到原告支付的购房款343471元，2011年11月16日，原告已向漳州福晟房地产开发有限公司支付4.6万元。基于此，原告已经支付购房的全部价款。四、房产未过户至原告名下并非原告的原因。因原告与吴斌、李慧签订转让协议后，房产被人民法院查封登记，导致房产未过户至原告名下，该等未过户的情形并非原告的原因导致，原告诉争的房产未过户不具有过错。基于此，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告陈金来辩称：一、其与第三人吴斌民间借贷纠纷一案，贵院于2015年11月23日作出（2015）芗民初字第6787号民事判决：“吴斌应于本判决生效之日起十日内偿还陈金来10万元及从2015年7月17日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息；案件受理费2300元由吴斌负担。”判决生效后，因第三人吴斌拒不履行判决书确认的还款义务，其于2016年6月向贵院申请强制执行，2016年9月23日贵院向漳州市不动产登记中心发出的协助执行通知书，查封第三人吴斌址在漳州市龙文区福晟钱隆学府二期11幢1002号房屋。而在其申请强制执行时，早于2012年6月15日，贵院在执行（2012）芗执行字1346号申请人翁彧兵与被执行人吴斌债权一案中，查封了涉案房产。2014年6月23日，续查封该房产，而原告与第三人吴斌发生涉案房产买卖的交房时系2013年1月11日。上述事实，在贵院的（2019）闽0602执异44号执行裁定书中已查明认定。据此，其认为，因第三人吴斌未履行贵院生效判决所确定的还款义务，其名下备案登记的涉案房产于2012年6月15日起至今一直处于法院查封状态，贵院采取强制措施对第三人吴斌涉案房产进行查封并无不当，同时在贵院（2012）芗执行字1346号执行案查封涉案房产前，原告也尚未就签订商品房转让协议而合法占有该涉案房产。二、原告向第三人吴斌购买的是尚处在按揭贷款的商品房，即尚未进行权属登记的房产，第三人吴斌将这种设定抵押的房产出售给原告，双方订立合同并以调解形式予以确认，在此，其质疑原告与第三人吴斌订立《商品房转让协议》的效力，以及漳州市龙文区人民法院（2011）文民初字第942号调解书的合法性问题，请贵院一并考虑审查。综上所述，其认为，贵院作出的（2019）闽0602执异44号执行裁定书，驳回刘柏玲的异议请求，事实认定清楚，适用法律正确。而原告请求停止对址在漳州市龙文区福晟钱隆学府二期11幢1002号房屋的执行交解除查封没有法律依据。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人吴斌未作陈述。 经审理查明：一、2011年7月25日，刘柏玲（甲方）与吴斌（乙方）、李慧（乙方）签订《商品房转让协议书》（摘要）：“甲、乙双方经人介绍，就乙方向漳州福晟房地产开发有限公司购买的址在龙文区福晟钱隆学府二期11幢1002号的商品房转让订立如下协议：1、乙方将上述房产转让给甲方，转让价格为每平方米3350元，总金额为389470元；2、双方签订合同时，甲方即向乙方支付房屋总价款人民币343471元。乙方因不能办理按揭，现仍欠漳州福晟房地产开发有限公司购房款4.6万元由甲方支付。”二、2011年7月26日，吴斌、李慧出具收条一张，载明：“兹收取刘柏玲因购买龙文区福晟钱隆学府2期11幢1002号商品房的款项人民币343471元。”三、2011年11月7日，漳州市龙文区人民法院就刘柏玲与吴斌、李慧房屋买卖合同纠纷一案作出（2011）文民初字第942号民事调解书，调解确认（摘要）：“1、吴斌、李慧将漳州市福晟钱隆学府二期11幢1002号的商品房转让给刘柏玲，转让价格为每平方米3350元，总金额为389470元；2、双方签订合同时，刘柏玲即向吴斌、李慧支付房屋总价款人民币343471元，吴斌、李慧因不能办理按揭，现仍欠漳州市福晟房地产开发有限公司购房款46000元由刘柏玲支付；3、吴斌、李慧与漳州福晟房地产开发有限公司所订立的商品房买卖合同中所约定的权利和义务由吴斌、李慧承担。”该份调解书于2011年11月7日生效。四、2011年11月16日，刘柏玲通过其名下建设银行信用卡向漳州福晟房地产开发有限公司付款46000元。五、2012年12月29日，漳州福晟房地产开发有限公司向吴斌发出钱隆学府交楼通知书，2013年1月11日由刘柏玲签署并签领物业相关文件及新房钥匙。六、刘柏玲曾于2013年3月5日就申请执行人翁彧兵与被执行人吴斌的（2012）芗民初字第2027号民间借贷纠纷一案的执行标的提出书面异议，本院于2013年11月29日作出（2013）芗执外异字第7号民事裁定书，裁定中止对址在漳州市龙文区福晟钱隆学府二期11幢1002号房屋的执行。 另查明，陈金来与吴斌民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月23日作出（2015）芗民初字第6786号民事判决书，判决吴斌偿还陈金来借款及利息，后吴斌未履行生效判决，陈金来向本院申请执行，本院予以立案。2016年9月8日，本院作出（2016）闽0602执1709号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。2016年9月23日，本院向漳州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封吴斌址在漳州市龙文区福晟钱隆学府二期11幢1002号房屋。刘柏玲就本院执行申请人陈金来与被执行人吴斌民间借贷纠纷一案中提起书面异议，本院于2019年8月1日作出（2019）闽0602执异44号民事裁定书，裁定驳回刘柏玲的异议请求。后刘柏玲向本院提起本案的执行异议之诉。 上述事实有原告提供的（2019）闽0602执异44号执行裁定书、商品房转让协议、（2011）文民初字第942号民事调解书、（2011）文民初字第942号民事调解书生效证明、收据、中国建设银行信用卡账单、钱隆学府交楼通知书、交楼手续卡、（2013）芗执外异字第7号执行裁定书及原、被告庭审陈述为据，本院予以认可。 综上所述，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，原告提供的证据证明其对本案涉讼的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：第一，原告与第三人于2011年7月25日签订的《商品房转让协议书》合法有效，并且在本院查封之前。第二，漳州市龙文区人民法院于2011年11月7日作出的（2011）文民初字第942号民事调解书确认吴斌与漳州福晟房地产开发有限公司所订立的商品房买卖合同中所约定的权利和义务由刘柏玲承担，即刘柏玲系合法占有该房产。第三，原告与第三人签订《商品房转让协议书》及漳州市龙文区人民法院作出的民事调解书，均确认购房款总金额为389470元，原告已于2011年7月26日向第三人支付购房款343471元，且第三人出具收条予以确认，原告又于2011年11月16日通过建设银行信用卡向漳州福晟房地产开发有限公司支付第三人尚欠的购房款46000元。故本院对原告已支付全部购房款的事实予以认可。第四，该房屋在办理过户登记手续过程中被本院查封，该房屋未能办理过户，并非原告自身原因怠于办理过户登记。综上，原告请求停止对漳州市龙文区福晟钱隆学府二期11幢1002号房屋的执行的理由成立，本院应予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 不得执行址于漳州市龙文区福晟钱隆学府二期11幢1002号房屋。 案件受理费7142元，由被告陈金来负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长 陈雅云     人民陪审员  黄湘珍 人民陪审员  谢素红 二〇一九年十月二十八日 法官助理吴泽帅 书记员林丽珠 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十八条金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。