广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5014号原告：广州市夜太阳舞台灯光音响设备有限公司，住所地广州市花都区花城街芙蓉建设北路224号2楼之二，统一社会信用代码9144011176610353XL。法定代表人：王志红。委托诉讼代理人：文阳，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何海东，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：广州大明联合橡胶制品有限公司，住所地广州市花都区港口工业区大明街1号，统一社会信用代码91440101718102751N。法定代表人：VICTORWJCHAN。委托诉讼代理人：李旭波，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈汝霖，系该公司员工。第三人：大都实业（广州）有限公司，住所地广州市花都区新华街大陵村上菱阳庄五巷2号215铺，统一社会信用代码91440101MA5AKY8839。法定代表人：刘可。第三人：王志红，男，1975年9月10日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县，两第三人的共同委托诉讼代理人：岳文君，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原告广州市夜太阳舞台灯光音响设备有限公司（以下简称夜太阳公司）与被告广州大明联合橡胶制品有限公司（以下简称大明公司）、第三人大都实业（广州）有限公司（以下简称大都公司）、王志红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日作出（2018）粤0114民初921号民事判决，夜太阳公司及大明公司均不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉【案号：（2018）粤01民终23674号】，该案以有关事实需查清为由，于2019年1月25日作出民事裁定，裁定：一、撤销广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初921号民事判决；二、本案发回广州市花都区人民法院重审。本院于2019年4月25日立案，依法另行组成合议庭适用普通程序分别于2019年6月10日、2019年7月2日及2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告夜太阳公司的委托诉讼代理人文阳、何海东，被告大明公司的委托诉讼代理人李旭波、陈汝霖，第三人大都公司的法定代表人刘可及其委托诉讼代理人岳文君，第三人王志红及其委托诉讼代理人岳文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夜太阳公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年3月4日签订的《厂房买卖合同》有效，判决被告继续履行合同，立即配合原告解除被告与第三人王志红于2017年3月29日网签的《广州市存量房买卖合同》，将广州市花都区港口工业区大明街1号的房产过户至第三人大都实业（广州）有限公司名下；2.被告向原告支付逾期办理网签手续的违约金67.5万元（依据《厂房买卖合同》第四条第3款、第六条第3款，违约金每日按总9000万元的万分之五计算，从2017年3月14日起计至网签之日即2017年3月29日，合计15天）；3.被告向原告支付逾期办理交易过户的违约金（依据《厂房买卖合同》第三条第4款、第五条第2款、第六条第3款，违约金每日按总价9000万元的万分之五计算，从2017年11月14日起计至被告与原告共同完成交易递件之日止，暂计至2017年12月25日为184.5万元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告广州市夜太阳舞台灯光设备有限公司于2017年3月4日与被告广州大明联合橡胶制品有限公司签订了《厂房买卖合同》（下称“合同”），该合同第一条约定原告向被告购买位于广州市花都区港口工业区大明街1号的厂房；第二条约定厂房的计价方式有三种，具体方式由原告选择（原被告双方于2017年3月29日通过签署《备忘录》，确认原告选择了《厂房买卖合同》第二条约定的第三种计价计价方式交易，即“9000万元，各付各税”）；第三条约定购房款分六期付清，每期的付款金额与时间等；第四条约定乙方有权要求甲方将产权过户到原告指定的他人名下；第五条约定在原告付清第四期款当天，原被告双方共同到房管局办理交易过户手续；第六条约定如有除原告逾期付款、因被告原因不能过户、或者原告支付定金后不买之外的其他违约，即按总价每天万分之五承担违约金。其后在合同的履行过程中，被告存在多处违约。首先，原告在2017年3月6日支付了1900万元定金，被告经原告催促，延期到2017年3月29日才协助原告办理厂房的网签手续（即被告与第三人王志红于2017年3月29日网签的《广州市存量房买卖合同》）；其次，被告交付给原告的厂房，存在多处毁坏，与签订合同时的现状不符，致使原告产生巨额修复费；再次，在原告2017年11月14日付清第四期购房款后，被告拒绝配合乙方办理厂房的过户手续，经催告后仍不履行上述合同义务。因此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实真相，从维护交易安全的角度出发，维护原告的合法权益。被告大明公司辩称，一、本案的基本事实非常简单，亦非常明确，就是简单的一买一卖。原告只要在约定的期限内给足了钱，就可以买，但原告若在约定的期限内不给足钱，就不能买，整个案件的逻辑就是如此地清晰明了。但本案房屋买卖由于原告根本不具备购买房屋的资金，故而未能在合同约定的最后交易期和宽限期内付足款，从而造成根本违约；丧失进行交易的时机，进而丧失进行交易的权利。原告现时已经逾期一年多的时间，被告现在选择拒绝交易，并在此郑重声明：基于夜太阳公司未在合同约定的最后交易期和宽限期内付足买房款的根本违约，被告不再售卖本案房产。二、原告未在合同约定的最后交易期和宽限期内付足款，从而造成其根本违约，其已丧失了进行交易的时机和交易的权利。在此情况下，原告提起本案诉讼要求过户，完全是颠倒是非的恶意诉讼。本案合同只是一买一卖的简单交易，交易价格有着非常明确的时效性。对于市场价格一直大幅度跑步前进的房地产市场而言，交易价格的时效性尤为关键，交易价格的时效性是直接关乎买卖各方核心利益的关键因素。有鉴于此，在合同中各方对交易的价格和付款时限都进行了清晰和严格的限定，就是为了确保交易价格的时效性。但原告由于根本不具备购买房屋的资金而无力付款，且其逾期时间已远远超过了合同约定的最后交易期和宽限期，但市场行情已经一如既往地发生大幅上扬，现时若强行要求履行合同，明显且严重违反公平原则和合约精神，严重伤害被告的核心利益。三、有关网签时间的后延，是在双方一致同意的情况下进行更改的，且双方己就此形成了书面的约定，双方在此问题上均不存在违约，原告就此问题的恶意诉讼，毫无合同依据和事实依据，纯属无赖行为。至于至今未能交易过户的原因，如前所述，是由于原告根本不具备购买房屋的资金，故而未能在合同约定的最后交易期和宽限期内付足房款，这是造成交易不能进行的唯一原因和根本原因。被告在此问题上不存在任何违约。原告在此问题的诉求，非但毫无合同依据和事实依据，反而颠倒是非和倒打一耙。更何况，原告在明显自知其根本不具备购买房屋的资金的情况下，还和被告签约进行所谓的购房，其真实的动机和目的，显然并不是真正的购买房屋，而是以房屋作为工具，进行炒买炒卖的市场投机，从其提起本案诉讼却不要求过户给自己而要求过户给他人（第三人）的作法中，足以证明。四、本案中，只有被告和原告才是案涉合同的当事人，才是案涉买卖的利益当事人。本案第三人不过是原告将本案房屋进行炒买炒卖和市场投机的工具而己，第三人既非案涉合同当事人，又非案涉买卖的利益当事人，其对案涉合同既不承担任何义务，又不享受任何权利，第三人与案涉合同和买卖间根本不存在任何关联。第三人无权参与本案诉讼，无权就本案行使任何权利和承担义务，不应将其列为本案诉讼当事人，应将其剔除出本案诉讼。综上所述，本案交易由于原告根本不具备购房资金而未能在合同约定的最后交易期和宽限期内付足款，且现时已经逾期一年多的时间。原告由于其自身的根本违约，而导致丧失进行交易的时机和丧失进行交易的权利。本案房产的交易价格有非常明确的时效性，而且时效性早己丧失。在房地产市场价格大幅上扬的情况下（原告已明确承认本案房产价格已经上涨），被告有权在现时选择拒绝售卖。被告在此重申此前已经清晰明确的立场，基于原告在合同最后交易期和宽限期内均未依约付款的根本违约事实，被告不再售卖厂房，任何单位和个人均不能强逼被告必须按原价售卖，否则即属强买强卖。第三人大都公司陈述，我方认为应该按照厂房买卖合同约定过户到我方名下。其他的同意原告的诉讼请求。第三人王志红陈述，同意原告的诉讼请求。经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区港口工业区大明街1号，权属于大明公司。2017年3月4日，夜太阳公司作为乙方（买方）与大明公司作为甲方（卖方）签订一份《厂房买卖合同》，约定：夜太阳公司向大明公司购买涉案厂房。2017年3月29日，夜太阳公司、大明公司签订《备忘录》，约定：按照上述合同第三种计价方式交易，同意在2017年3月29日下午办理网签，双方同意网签文本不作为双方权利义务的依据。《厂房买卖合同》第二条计价和价款约定：“计价方式三9000万元，各付各税。”合同第三条付款约定：“定金：1900万元，2017年3月6日付清。二期款：600万元，2017年4月5日前付清。三期款：1000万元，2017年6月30日前付清。四期款：1500万元，2017年10月31日前付清。（此期付款乙方若需贷款的，甲方同意全力配合并以本合同厂房为乙方担保。由此产生的费用和利息均由乙方承担。乙方需如期归还本息，否则由此给甲方造成的损失，均由乙方赔偿。）五期款：交易过户时甲方需缴纳的税费由乙方代付，从乙方应付甲方的尾款中扣除。尾款：在取得房管局交易过户回执的5年内付清，按央行5年期贷款基准利率上浮25%计息，自取得房管局交易过户回执当天计息。乙方若在5年内未能付清的，有关罚息额度，双方另行商议。甲方的收款帐号：36×××63，工行广州花都支行，也可由甲方另行书面指定。产权过户前，甲方若需贷款的，在不超过500万元的额度内，由乙方承担利息（按银行同期贷款利率），本金由乙方偿还，从乙方应付甲方的尾款中扣除。”合同第四条双方权利义务约定：“3、双方在乙方付清定金的7天内，共同到房管局办理网签手续。……6、若相关行政管理机构同意办理，乙方有权要求甲方将产权过户到乙方指定的他人名下，由此产生的费用和责任由乙方承担。”合同第五条产权转移登记约定：“乙方付清二期款30天内，甲方还清银行贷款，将现有的抵押手续予以涂销。乙方需付清四期款的当天，双方共同到房管局办理交易过户手续，乙方在房管局立即当场确定应由甲方提供的交易过户资料是否齐全，若齐全则立即付款，甲方确认款项收妥齐全（实际到账）后随即与乙方共同办理交易过户手续，并同时办理抵押手续，将房产抵押给甲方。乙方付清尾款的30日内，双方到房管局办理抵押涂销手续。”合同第六条违约责任约定：“2、乙方依约付款而因甲方夜太阳公司因不能过户的，或者买方支付定金后不买的，均按定金罚则处理，并赔偿对方的损失。3、其他违约的，按总价每天万分之五承担违约金。”2017年3月，夜太阳公司已开始使用涉案厂房。2017年3月29日，大明公司作为卖方与王志红作为买方签订网签合同即《广州市存量房买卖合同》，合同编号为：穗存量房合字××号，交易金额为3500万元。2017年3月6日，王志红作为付款人向大明公司支付1900万元，2017年4月1日，王志红作为付款人向大明公司支付300万元，2017年4月1日，案外人姚明友作为付款人向大明公司支付300万元,2017年6月26日，案外人王根明作为付款人向大明公司支付200万元，2017年6月26日，案外人刘可作为付款人向大明公司支付200万元，2017年6月27日，案外人刘可作为付款人向大明公司支付200万元，2017年6月29日，王志红作为付款人向大明公司支付400万元，2017年10月27日，王志红作为付款人向大明公司支付500万元，2017年11月14日，王志红作为付款人向大明公司支付1000万元。2017年5月10日，大明公司作出两份收据，确认收到署名“王志洪”的款项，金额分别为600万元，1900万元。在（2018）粤0114民初921号案中，夜太阳公司申请案外人刘可、王根明出庭作证，刘可、王根明均确认：上述刘可、王根明支付给大明公司的款项系王志红委托支付给大明公司的购买厂房的款项。案外人姚明友向本院作出一份《代付款说明》，说明：其于2017年4月1日向大明公司账户支付300万元，是王志红委托支付的厂房买卖款。在该案，夜太阳公司、大明公司一致确认：大明公司已退回上述不是由王志红支付的900万元。2017年12月29日，王志红再次向大明公司支付400万元，2018年1月3日，王志红再次向大明公司支付200万元，2018年1月26日，王志红再次向大明公司支付100万元，2018年1月27日，王志红再次向大明公司支付200万元。夜太阳公司向本院提交其与大明公司（ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ）沟通交流的若干封电子邮件复印件。夜太阳公司在2017年10月19日向ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ发出的《关于四期款的支付说明》的电子邮件，其中写明：按双方签订的厂房买卖合同条款，夜太阳公司必须在10月31日前支付第四期款1500万元，夜太阳公司在资金筹措上依然存在较大问题，在上述电子邮件中，夜太阳公司将具体筹集及支付事宜告知大明公司。ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ于2017年10月20日回复的电子邮件，其中写明：收到贵司有关合同履行事宜的沟通函件，我方对贵方希望推进合同进程的想法表示理解，我方将尽力根据实际情况予以支持配合。ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ于2017年12月2日向夜太阳公司发出的电子邮件，其中写明：“贵方在12月1日的回复中明确，贵方确定按之前（即2017年3月29日）已经签订的计价方式进行交易，我方将据此开展过户前的相关工作（报税纳税），相关工作一经展开，我方将不再接受贵方任何变更计价方式的要求。根据合同第五条的约定，我方需在收取第四期款前确保应由我方提供的交易过户资料的齐全，且需经贵方查验确认。由于依法报税纳税并取得完税凭证是我方必须提供的交易过户资料，而根据合同第三条的约定，交易过户时我方需缴纳的税费由贵方代付，贵方11月14日所支付的代付税款，将在纳税过程中或在纳税完结时，按照多退少补的原则，据实结算。”夜太阳公司于2017年12月4日回复ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ的电子邮件，其中写明：夜太阳公司11月14日支付的1000万元是厂房买卖合同的第四期剩余款支付项，此时税务机关还未核定相关税费。ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ于2017年12月2日向夜太阳公司发出的电子邮件，其中写明：要求夜太阳公司将之前的网签合同文本撤销，重新办理与实际交易价格（9000万元）一致的网签合同，并将与实际交易价格（9000万元）一致的网签合同文本作为递件过户文件。夜太阳公司于2017年12月8日向ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ发出的电子邮件，其中写明：夜太阳公司与案外人陈汝霖确定12月12日去国土和规划局办理网签的修改。ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ于2017年12月11日向夜太阳公司发出的电子邮件，其中写明：双方已确定将夜太阳公司订明日（12日）14:30办理网签的时间调整为明日10:00，后日（13日）的报税时间安排不变。ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ于2017年12月12日向夜太阳公司发出的电子邮件，其中写明：大明公司已向法院起诉，今后相关工作的交流和开展将在法院主持下进行。夜太阳公司于2017年12月13日向ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ发出的电子邮件，其中写明：夜太阳公司因时间冲突以手机短信方式回复按夜太阳公司计划下午2点30分，大明公司单方面变更办理时间。大明公司向本院提交其与夜太阳公司沟通的若干封电子邮件复印件。大明公司于2017年7月3日向夜太阳公司发出电子邮件，其中写明：关于第三期付款，大明公司到2017年7月3日仅收到了以王志红名义支付的400万元。大明公司于2017年9月4日向夜太阳公司发出电子邮件，其中写明：现时距离合同约定的过户时间仅有月余，我方已着手安排相关税费的申报缴付工作。根据合同约定，我方需缴纳的税费是由贵方先行代付，再从贵方应付我方的尾款中扣减。为确保如期过户，请贵方将税费1500万元预付给我方（具体额度待纳税完结时再按多退少补的夜太阳公司则结算），以免耽误后续的过户时间。大明公司于2017年9月7日向夜太阳公司发出电子邮件，其中写明：大明公司会依约在合同范围内予以配合。大明公司于2017年9月26日向夜太阳公司发出电子邮件，其中写明：联络信息更改如下，电话：138××××3888，邮箱：ｄｍ1×××＠ａｕｓｎｙ.ｃｏｍ。夜太阳公司及第三人对大明公司的上述证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为夜太阳公司的第四期款项的迟延14天支付是经大明公司同意的，且已经全部付清，大明公司从未将税务部门核定的具体应纳税金额通知夜太阳公司，只是通知夜太阳公司预付1500万元，但夜太阳公司只有代缴税款的义务，没有预付税款的义务，此外，案外人姚明友、王根明、刘可支付的款项，夜太阳公司已在电子邮件中告知大明公司，且在大明公司退回后，王志红已再次支付900万元。2017年12月12日，夜太阳公司表示其接到大明公司的通知该日上午亦赶去广州市花都区国土资源和规划局，但一直无法联系对方，当时也取号办理过户业务，但一直到下班也未等到对方，后来在下午也去到该局取号，但一直无法联系对方，到下班也没等到对方。大明公司表示其于上午到达该局在十点取号，但没看到王志红，等到十点半就离开，下午在14点取号，也没有看到王志红之后在14点30分左右离开该局。在（2018）粤0114民初921号案中，大明公司明确：其不同意继续履行合同，因为本案合同已符合解除条件。同时，大明公司于2018年5月2日向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0114民初4913号，要求解除其与夜太阳公司签订的《厂房买卖合同》以及其与王志红签订的《存量房买卖合同》。该案于2018年9月13日作出判决，判决：一、解除大明公司与王志红之间的合同编号为：穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》；二、驳回大明公司的其他诉讼请求。大明公司不服判决向广州市中级人民法院提起上诉，案号（2018）粤01民终22387号，该案经审查认为：双方签订的《厂房买卖合同》、《备忘录》对于涉案厂房交易价款约定为9000万元，分期付款，各付各税。根据本案的证据显示，第一、夜太阳公司、王志红已按约定期限支付第一期1900万元、第二期600万元、第三期1000万元。虽其中部分款项由案外人姚明友于2017年4月1日支付300万元、王根明于2017年6月26日支付200万元、刘可于2017年6月26日、6月27日各支付200万元。但是，大明公司于2017年5月10日向王志红出具的《收据》确认收到600万元，并未对案外人姚明友支付的300万元提出异议；一审中，夜太阳公司、王志红提交王根明、刘可出具的支付说明，表明王根明、刘可的付款行为系受王志红的委托，大明公司虽认为与本案无关，但未能提交相反证据予以反驳，且本案亦无证据显示大明公司与上述案外人有其他的经济往来，故上述案外人的付款应视为夜太阳公司、王志红的付款。虽然大明公司将上述款项陆续退回，但王志红之后又以自己名义向大明公司重新支付上述款项共900万元。因此，大明公司认为上述款项迟延付款，缺乏依据，不予采纳。第二，关于第四期款项。按照合同约定，夜太阳公司、王志红应在2017年10月31日前付清。本案王志红在2017年10月27日支付500万元，在2017年11月14日支付1000万元，虽存在部分延迟付款情况，但该延迟行为不构成合同约定的“延迟付款六个月以上”的根本违约行为。至于大明公司认为该笔款项部分属于夜太阳公司、王志红预交的税费。但是，涉案合同约定，第五期款为交易过户时甲方需缴纳的税费由乙方代付，从乙方应付甲方的尾款中扣除。合同中并未约定夜太阳公司需要向大明公司预交税费。因此，一审法院不予支持大明公司认为的王志红2017年11月14日支付的1000万元为代付税费，并无不当。综上，夜太阳公司、王志红已按照合同约定支付前四期款项共5000万元，而应支付的第五期、尾款尚未达到履行期限，故一审法院认为大明公司主张解除双方签订的《厂房买卖合同》于法无据，对其主张不予支持，并无不当，予以维持。遂于2019年1月29日作出判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查，大明公司于2018年1月2日向本院提起诉讼，要求夜太阳公司依约办理涉案厂房的网签手续，案号（2018）粤0114民初30号，后大明公司于2018年1月25日申请撤诉，撤诉原因仅写“经考虑撤回诉讼”，本院于2018年1月29日作出民事裁定，裁定准许大明公司撤诉。夜太阳公司在（2018）粤0114民初921号案中申请财产保全，本院作出（2018）粤0114民初921号之一民事裁定，裁定：冻结大明公司5000万元或查封等值的其他财产。后本院依法采取了查封措施，查封了涉案厂房，为此夜太阳公司预缴了保全费5000元。本案诉讼中，夜太阳公司为证明其具备支付剩余购房款的能力，提交了王志红在中国工商银行的存款14297604.23元，王志红在广州农村商业银行的理财产品1200万元以及夜太阳公司与工商银行签订的借款金额为2000万元的《网贷通循环借款合同》予以佐证，大明公司对夜太阳公司的付款能力不予确认，认为夜太阳公司提交的证据均是2019年的，不能证明夜太阳公司在2017年至2018年期间具备支付剩余购房款的能力，且夜太阳公司提交的借款合同明确载明仅能用于购买原材料及日常经营周转，因此对夜太阳公司的证据不予确认。夜太阳公司则认为根据合同约定其应付的第五期款项为代大明公司支付税费，根据大明公司的自述该税费高达3400多万元，若夜太阳公司无力支付剩余购房款则不会一直催促大明公司办理交易过户手续。关于（2018）粤01民终23674号民事裁定认为本案须查清的事实，本院调查如下：一、关于涉案厂房能否过户至大都公司名下，本院发函广州市规划和自然资源局花都区分局调查，该局复函称在办理用地出让时未对再次转让提出限制性要求，申请房地产买卖登记的，应当由有关当事人双方共同申请，故交易双方可依程序申请涉案房屋的转移登记，并向该局提供经网上备案的买卖合同。二、关于合同约定尾款支付方式是否违反现行金融管理政策的问题，本院发函中国人民银行广州分行调查，该行函复本院称涉案当事人约定的购房尾款支付方式的性质进行判断不属于该行职责范围。三、关于合同约定过户时需将房产抵押给卖方的问题，夜太阳公司在本案表示考虑到涉案合同约定尾款付款时间达5年之久，为避免今后再生纷争，夜太阳公司愿意将涉案合同第三条约定的购房尾款在取得房地产管理部门的交易过户回执当日或次日全部一次性支付给大明公司，因此不存在抵押问题。大明公司认为需要双方一致同意才能变更合同条款，不同意夜太阳公司单方变更合同的约定。针对交易主体问题，夜太阳公司在本案诉讼中表示要求将涉案厂房直接过户登记至夜太阳公司名下，为此将第1项诉请变更为：1.请求确认原告与被告于2017年3月4日签订的《厂房买卖合同》有效，判决被告继续履行合同，立即配合原告解除被告与第三人王志红于2017年3月29日网签的《广州市存量房买卖合同》，将广州市花都区港口工业区大明街1号的房产过户至原告名下。其他诉讼请求不变。针对夜太阳公司诉请变更登记至夜太阳公司名下的诉讼请求，大明公司认为该项诉请由法院依法处理。本院认为：夜太阳公司与大明公司签订的《厂房买卖合同》、《备忘录》、《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为夜太阳公司与大明公司签订的《厂房买卖合同》能否继续履行？对此，本院分析如下：第一，根据夜太阳公司及案外人王根明、姚明友、刘可的陈述，夜太阳公司已履行合同第三条约定的第三期之前款项的支付义务。虽其中部分款项由案外人姚明友于2017年4月1日支付300万元、王根明于2017年6月26日支付200万元、刘可于2017年6月26日、6月27日各支付200万元。但是，大明公司于2017年5月10日向王志红出具的《收据》确认收到600万元，并未对案外人姚明友支付的300万元提出异议；夜太阳公司、王志红提交王根明、刘可出具的支付说明，表明王根明、刘可的付款行为系受王志红的委托，大明公司虽认为与本案无关，但未能提交相反证据予以反驳，且本案亦无证据显示大明公司与上述案外人有其他的经济往来，故上述案外人的付款应视为夜太阳公司、王志红的付款。虽然大明公司将上述款项陆续退回，但王志红之后又以自己名义向大明公司重新支付上述款项共900万元。因此，大明公司认为上述款项迟延付款，缺乏依据，不予采纳。第二，关于第四期款项。按照合同约定，夜太阳公司、王志红应在2017年10月31日前付清。本案王志红在2017年10月27日支付500万元，在2017年11月14日支付1000万元，虽存在部分延迟付款情况，但该延迟行为不构成合同约定的“延迟付款六个月以上”的根本违约行为。至于大明公司认为该笔款项部分属于夜太阳公司、王志红预交的税费。但是，涉案合同约定，第五期款为交易过户时甲方需缴纳的税费由乙方代付，从乙方应付甲方的尾款中扣除。合同中并未约定夜太阳公司需要向大明公司预交税费。因此，本院不采纳大明公司认为的王志红2017年11月14日支付的1000万元为代付税费。综上，夜太阳公司、王志红已按照合同约定支付前四期款项共5000万元。第三，合同约定第五期款在交易过户时大明公司需缴纳的税费由夜太阳公司代付，从夜太阳公司应付大明公司的尾款中扣除。现双方并未办理交易过户手续，即夜太阳公司应支付的第五期款项尚未达到履行期限，现夜太阳公司已实际使用涉案厂房，故夜太阳公司主张确认双方签订的《厂房买卖合同》有效，要求大明公司继续履行合同的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。因《厂房买卖合同》第四条第6点约定，夜太阳公司有权要求大明公司将产权过户到夜太阳公司指定的他人名下，夜太阳公司将原来主张的过户登记至大都公司名下变更为登记至夜太阳公司自己名下，属于夜太阳公司对其权利的自行处分，且该主张并未违反相关法律法规的规定，本院予以支持。关于《厂房买卖合同》第五条约定办理交易过户手续同时办理抵押手续将涉案房产抵押给大明公司的问题，因夜太阳公司在本案诉讼中已明确购房尾款在取得递件过户回执当日或次日一次性支付给大明公司，虽然大明公司认为夜太阳公司单方变更合同条款，但大明公司作为房款收取一方，夜太阳公司将尾款支付时间提前至递件过户当日或次日，并未加重大明公司的义务或损害大明公司的权益，故本院确认夜太阳公司主张在取得交易递件回执的次日将购房尾款一次性支付给大明公司。因大明公司在其向夜太阳公司发出的电子邮件中亦表示要求重新签订《广州市存量房买卖合同》即网签合同，故对夜太阳公司主张解除大明公司与王志红之间的合同编号为：穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。关于逾期办理交易过户的违约金问题，首先，虽然《厂房买卖合同》第五条约定夜太阳公司付清四期款的当天双方共同到房管局办理交易过户手续，但通过夜太阳公司、大明公司双方往来的电子邮件可以看出，双方均确认将过户时间变更至2017年12月12日，而根据夜太阳公司及大明公司的陈述及举证，双方在2017年12月12日未能办理过户手续，系因双方时间冲突未能办理完成，该责任并不能完全归责于大明公司。之后，大明公司在2018年1月2日向本院提起诉讼，要求夜太阳公司依约办理涉案厂房的网签手续，可见大明公司此时仍打算继续履行合同，但该案大明公司在2018年1月25日尚未开庭审理即申请撤诉且并未释明原因。在夜太阳公司于2018年1月9日起诉的（2018）粤0114民初921号案要求继续履行合同时，大明公司在该案答辩意见又明确不同意继续履行合同，且在2018年5月2日向本院提起诉讼要求解除涉案合同。在涉案合同具备继续履行的条件下，大明公司无故拒绝履行合同，大明公司的行为违反合同约定，因此，夜太阳公司主张大明公司支付逾期办理交易过户手续的违约金，合理有据，本院予以支持，虽然合同约定违约金按总房价日万分之五的标准计算，但该约定明显过高，在夜太阳公司未举证证明其实际损失的情况下，本院将夜太阳公司主张的违约金酌情调整为以夜太阳公司已付购房款5000万元为基数，从大明公司明确不同意履行合同之日即2018年5月2日起按年利率6%的标准计至取得交易递件回执之日止，超出部分，本院不予支持。关于逾期办理网签手续的违约金，因夜太阳公司、大明公司签订的《备忘录》约定，双方同意在2017年3月29日下午办理网签，大明公司已于2017年3月29日与第三人王志红办理网签手续，对于后续变更产权登记至大都公司或夜太阳公司名下而需办理的网签手续，因办理该网签手续是办理交易过户手续的必备前提条件，本院已判令大明公司向夜太阳公司支付逾期办理过户手续的违约金，夜太阳公司主张的逾期办理网签手续的违约金，属于重复主张，且夜太阳公司未能举证证明上述逾期办理交易过户手续的违约金未能弥补其实际损失，因此对于该项违约金，本院不予支持。关于大明公司抗辩夜太阳公司在2017年至2018年3月的合同履行期内不具备支付购房款能力的问题，本院认为：根据前述分析以及（2018）粤01民终22387号生效判决的认定，夜太阳公司、王志红已按合同约定支付前四期款项共5000万元，剩余的4000万元，根据合同的约定，第五期款在交易过户时通过夜太阳公司代缴大明公司应缴纳的税费的方式支付，尾款则在取得交易过户回执的5年内付清，即第五期及尾款的支付前提需要双方办理交易过户手续，而在2017年12月12日未能办理交易过户系因双方时间冲突所致，不可完全归责于其中一方，在此情况下，夜太阳公司在2018年1月9日通过诉讼的方式要求大明公司配合办理过户手续，大明公司仍拒绝配合，过错在于大明公司。关于大明公司对夜太阳公司剩余款项支付能力持有怀疑的问题，根据前述分析，第五期款项的支付方式为交易过户时由夜太阳公司代大明公司缴纳其应缴纳的税费，大明公司在未配合夜太阳公司办理网签及交易过户手续的情况下即对夜太阳公司的付款能力提出质疑，缺乏事实依据，且夜太阳公司已提交王志红名下的银行存款14297604.23元、王志红的理财账户1200万元及夜太阳公司与工商银行签订的贷款合同借款2000万元等证据予以佐证。因此，本院对大明公司以夜太阳公司不具备支付剩余购房款能力为由拒绝履行合同的抗辩意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除第三人王志红与被告广州大明联合橡胶制品有限公司于2017年3月29日签订的合同编号为：穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》；二、确认原告广州市夜太阳舞台灯光音响设备有限公司与被告广州大明联合橡胶制品有限公司于2017年3月4日签订的《厂房买卖合同》有效，原、被告双方继续履行上述合同；三、被告广州大明联合橡胶制品有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区港口工业区大明街1号的厂房过户至原告广州市夜太阳舞台灯光音响设备有限公司名下，原告广州市夜太阳舞台灯光音响设备有限公司在取得交易递件回执的次日将剩余购房款一次性全部支付给被告广州大明联合橡胶制品有限公司【剩余购房款计算方式：4000万元减去交易过户时被告广州大明联合橡胶制品有限公司需缴纳的税费（该税费由原告广州市夜太阳舞台灯光音响设备有限公司代付）】；四、被告广州大明联合橡胶制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市夜太阳舞台灯光音响设备有限公司支付逾期办理交易过户手续的违约金，违约金以夜太阳公司已付购房款5000万元为基数，从2018年5月2日起按年利率6%的标准计至取得交易递件回执之日止；五、驳回原告广州市夜太阳舞台灯光音响设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费491800元及保全费5000元，均由被告广州大明联合橡胶制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊审 判 员  吴海萍人民陪审员  曾桂妹二〇一九年十月二十四日书 记 员  邓国靖张丽彬