云南省巍山彝族回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2927民初784号原告：孙红雨，男，1979年3月29日生，汉族，高中文化，个体户，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：高利坪，云南高利坪律师事务所律师。特别授权代理。被告：张才宝，男，1983年2月7日生，汉族，高中文化，个体户，住福建省福清市。委托诉讼代理人：王正伦、薛如艳，云南鹏诺律师事务所律师。特别授权代理。被告：高利云，女，1971年2月20日生，汉族，高中文化，个体户，住巍山县。委托诉讼代理人：凌迎春，云南南诏律师事务所律师。特别授权代理。原告孙红雨诉被告张才宝、高利云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法由审判员黄永建适用简易程序于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告孙红雨及其委托诉讼代理人高利坪，被告张才宝及其委托诉讼代理人王正伦、薛如艳，被告高利云及其委托诉讼代理人凌迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:一、请求依法判令二被告连带返还原告租金和转让费贰拾叁万柒仟元（237000元）。二、由二被告承担诉讼费用。事实及理由：原告在下关经营珠宝生意，经介绍到巍山经营珠宝开店。2019年5月19日到巍山看市场，被告张才宝于21日讲可转租，原告提出做珠宝生意店装饰费高，要租房五年以上,被告张才宝提出可与房东高利云商量，问多少一年租金，被告张才宝说24万元，其实被告张才宝是一年一租，每年五间铺面租金是22万元。被告张才宝提出租期为五年，要转让费189000元。2019年5月28日，提出让原告打给被告张才宝44万元，原告于当日转账给被告张才宝6217987300000116397卡上44万元。同日，原告和被告到房东高利云的办公室签订房屋租赁合同。合同签订后，原告准备装修材料和购买的东西，被告张才宝提出7月31日才交房。2019年6月22日上午10：02时，房东负责人突然打电话给原告说，房屋租不成了，政府要拆迁，还要改造，问原告装修了没有，如果没有就不要装修了，装修后损失更大。原告说做图纸准备材料。原告接到被告的电话后，转告给被告张才宝，房屋租赁合同不能履行，被告张才宝说问一下，原告说房子不能使用，向二被告要求返还房屋租金和转让费。被告高利云只承认收到房屋租金，不管转让费。被告高利云没有退租金，也不拆房、也不改造，7月4日又贴出出租该房。被告高利云于7月10日退还租金198853元及水电费5000元，实际退还203000元。现还有租金和转让费237000元未返还。根据双方房屋租赁合同第四条的约定，政府及相关部门对承租房屋进行改造或拆除重建，双方解除租赁合同，已经支付的租金尚未到期的由被告高利云退还。二被告采取虚伪意思表示从中隐瞒、欺诈，使合同无法履行，没有把房屋交付给原告使用，故原告交付被告租金和转让费237000元应如数返还给原告。被告违反约定，给原告造成投入设计和购买材料的巨大损失。根据相关法律规定，为维护原告合法权益，请依法判令二被告连带返还原告租金和转让费。被告张才宝辩称：答辩人不是本案的适格被告，应当依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。原告孙红雨诉张才宝、高利云的案由系房屋租赁合同，根据案由的规定属于合同纠纷。合同纠纷就要严格遵守合同相对性的规定。合同相对性是指合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同的效力仅及于合同的当事人，包括主体的相对性、内容的相对性及责任的相对性。当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债务人承担违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，按照法律规定或者按照约定另行解决。本案中，原告孙红雨和房东高利云在2019年5月28日双方签署房屋租赁合同，合同期限自2019年5月1日至2024年4月30日。根据双方的合同约定，原告孙红雨和房东高利云双方的合同在2019年5月1日开始实施，合同双方当事人分别是承租方原告孙红雨，出租方高利云，答辩人在合同中并不是当事人，三方也没有在合同中约定答辩人应履行什么义务。因此，根据法律的规定，答辩人不是本案的适格被告，应当依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告高利云辩称：请求人民法院依法驳回被答辩人对高利云的无理诉讼请求。事实及理由：一、高利云和原告的房屋租赁合同真实、合法。1、张才宝租赁高利云的巍城西路225号房屋已经有十多年。2019年4月12日，高利云和张才宝续签房屋租赁合同，高利云将南诏镇巍城西路255号的五间铺面房续租给张才宝，期限为一年，自2019年5月1日至2020年4月30日，租金为每年20万元。合同签订后，张才宝于同年5月7日支付了20万元的租金，房屋也继续由张才宝使用。2、2019年5月28日，张才宝、孙红雨主动到大理雄诏实业有限公司找到高利云，并提出张才宝所租房屋转租给孙红雨，同时，要求房屋承租五年，新的房屋租赁合同改为由高利云和孙红雨签订。高利云同意后并和孙红雨签订了巍城西路225号的房屋租赁合同，租期为五年，自2019年5月1日至2024年4月30日，租金因年限长，双方协商为24.6万元每年，并对租赁期间房屋出现改造或拆迁导致无法使用的情况进行了约定。合同签订后，张才宝于同年6月5日补交给高利云第一年租金4.6万元及水电押金5000元。3、2019年6月，因听说租赁房屋要进行改造，为避免孙红雨装修造成损失，高利云的代理人主动打电话给孙红雨，将听说的情况告知，目的是好心好意提醒孙红雨，怕其装修后造成损失。4、2019年7月10日，孙红雨提出要求解除租赁合同，高利云考虑到孙红雨投入装修的风险，同意解除合同。为此双方签订了解除房屋租赁协议，并将尚未到期的租金及水电押金退还给了孙红雨。从上述事实清楚看出，孙红雨向张才宝转租房屋后并与高利云签订租赁合同，该合同意思表示真实、内容合法，是真实有效的。高利云为避免原告造成装修损失，主动将听到的情况告知孙红雨并同意解除合同，退回未到期租金的善良之举反受到孙红雨的起诉，造成高利云名誉受到损害，令人十分愤慨，高利云将采取相应的法律措施，制裁原告滥用诉权，损人害己的鲁莽行径，以维护自身的合法权益。二、孙红雨提出的诉讼请求，既卑劣又无理。孙红雨向张才宝转租房屋，是他二人的自愿行为，转租费多少高利云一概不知，同时是孙红雨和张才宝二人主动找到高利云提出转租事宜并要求承租五年，双方才另行签订房屋租赁合同，租金及房屋改造和拆除情况双方已在合同中明确约定，在仅仅是听说房屋需要改造，还未确认消息真实性的情况下，高利云主动告知孙红雨，目的是为避免孙红雨造成装修损失，对高利云的善意，孙红雨一面表示感谢，一面无理起诉高利云，并要求高利云赔偿其转让费，纯属无理且卑劣，转让费多少高利云并不知情，且该转让费是支付给张才宝，与高利云无任何关系。综上，请人民法院根据上述事实和理由驳回原告对高利云的诉讼请求。综合双方主张，本案争议焦点：1、双方口头约定的合同是否有效？2、原告的诉讼请求是否成立？原告向本院提交证据：一、高利云和张才宝签订的《房屋租赁协议》一份，证明租金是22万元，并且是一年一租；二、《兴业银行客户付款回单》一份，证明原告支付给张才宝租赁费和转让费合计44万元；三、《房屋租赁合同》一份，证明2019年5月28日原告和高利云签订的租赁合同的约定情况；四、《收据》两份，证明高利云收到张才宝的租金24.6万元和水电费押金5000元；五、《图片》四份，证明原告租房实际要开店，订了装修的货物；六、《解除房屋租赁合同协议》一份，证明2019年7月10日原告和高利云解除合同时约定的情况；七、《照片》三张，证明2019年7月4日合同还没有解除，高利云就开始贴房屋出租的公告；八、《银行转账记录》一份，证明2019年7月11日高利云退还原告租金和水电押金合计203000元；九、《录音光盘》一张，证明是高利云提出来要解除合同的。经质证，被告张才宝对原告提供的证据均有异议。对证据一，认为与本案无关联性。对证据二，认为收到44万元是事实，对于用途转让费和租金是转账方单方面的批注，不予认可。对证据三，认为房屋的合同双方当事人不是张才宝，该份合同证实了原告与高利云的合同执行时间是2019年5月1日至2024年4月30日，合同证实2019年5月1日至7月30日是张才宝从原告手里返租回来三个月。对证据四，认为2019年5月7日的时候支付了20万元，另外的是6月5日才支付，单据是5月28日出具的。对证据五，认为是原告单方面提供的，无法核实真实性，如果是真实的，反过来证明原告已经接收了房子。对证据六，认为我方不清楚。对证据七，认为我方不清楚，跟我方无关。对证据八，认为我方不清楚。对证据九，认为因我方没有参与，不清楚，录音也说了高利云的代理人说了是可能存在，没有说一定，从录音可以知道原告有意设置一些问题，要求相对方答复。被告张才宝未向本院提交证据。被告高利云向本院提交证据：《租赁协议》一份，证明高利云同意转租给原告方经营珠宝店。经质证，原告孙红雨对被告高利云提交的证据，认为原告没有见过该合同，不清楚。被告张才宝对被告高利云提交的证据无异议，但说明一点，该份合同约定的合同租金是20万元一年，但5月份至7月份张才宝使用房子时支付给原告的租金是2万元每月。本院认为，原告提供的第二、三、四、六、八组证据，真实、客观，与本案有关联性，本院予以确认，证明本案事实。原告提供的第九组证据，本院结合在案其他证据予以综合采信，部分确认。原告提供的第一、五、七组证据，与本案无关，本院不予采信。被告高利云提供的证据，本院结合在案其他证据部分采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告张才宝租赁了高利云位于巍山县间开店，期满后于2019年4月12日向高利云续租了铺面，双方签订了《房屋租赁协议》一份，租期自2019年5月1日至2020年4月30日，年租金为20万元。同年5月间，因原告孙红雨需到巍山租赁铺面开店，经与被告张才宝口头协商，被告张才宝提出可把自己租赁的铺面转租给原告。同年5月28日，原告通过银行转账方式向被告张才宝的账户转入人民币44万元，载明用途为“铺面转让费加房租”。同日，原告与被告高利云签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定，高利云将自有的铺面一层五间出租给原告孙红雨，期限自2019年5月1日至2024年4月30日，租金为前三年每年246000元，后两年为每年260000元。由被告张才宝向高利云支付了第一年的租金246000元和水电押金5000元，高利云向孙红雨出具了收款收据。审理查明，2019年5月至7月期间，该铺面由原承租人即被告张才宝使用，租赁物并未交付给原告孙红雨。2019年6月底，被告高利云提出，其铺面可能涉及政府拆迁。经协商，原告孙红雨与被告高利云于2019年7月10日签订了《解除房屋租赁合同协议》一份，解除了双方订立的租赁合同，并由高利云退回原告孙红雨房屋租金198853元及水电押金5000元。之后，孙红雨与张才宝就转让费及租金退还问题协商未果，孙红雨随后向本院提起诉讼，并向本院申请诉讼保全，申请保全被告张才宝所有的云Ｌ×××××号宝马牌轿车一辆。本院以（2019）云2927民初784号《民事裁定书》裁定进行保全。审理中，原告不要求被告高利云承担赔偿责任，并当庭要求撤回对被告高利云的起诉。本院认为：原告与被告张才宝就铺面转让及租赁问题进行了口头约定，双方之间产生了合同法律关系。双方口头协议后，原告转账支付给被告张才宝转让费及租金人民币44万元。双方诉争的铺面租赁合同，实际由原告与房屋所有人高利云协商订立，之后因租赁物涉及拆迁问题而解除。依据在案证据，原告已履行了支付铺面租金及转让费的义务，被告张才宝并未履行铺面的转租及转让义务。原告与高利云之间签订的《房屋租赁合同》，系因被告张才宝的居间介绍行为而产生。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间人可就该居间法律关系向委托人另案主张权利。原告支付给被告张才宝转让费及租金44万元后，由被告张才宝支付给高利云铺面租金246000元及水电押金5000元，合计支出251000元，剩余金额为189000元。由于被告张才宝未实际履行约定的义务，故扣除代为支付的租金及水电费押金外，剩余款项189000元，被告张才宝取得该财产无法律依据，应予以返还。支付给高利云的铺面租金及水电押金已由高利云返还原告孙红雨。原告要求被告张才宝返还租金和转让费237000元的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。被告张才宝关于其诉讼主体资格不适格的辩称，无事实依据，本院不予采信。原告当庭要求撤回对被告高利云的起诉，符合法律规定，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：由被告张才宝于本判决生效后十日内返还原告孙红雨租金及转让费人民币189000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4856元，减半收取2428元，由原告负担828元，由被告张才宝负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判员  黄永建二〇一九年十月二十二日书记员  卜维兰