重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初15909号 原告：唐江，男，1977年12月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被告：重庆华英达商业管理有限公司，住重庆市沙坪坝区凤天大道29号，统一社会信用代码91500106622014650H。 法定代表人：王洪光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯静辉，男，该公司法务主管，住重庆市南岸区。 被告：重庆外经贸融资担保有限责任公司，住重庆市江北区建新北路65号，统一社会信用代码9150000075006939XJ。 法定代表人：陈明军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田海浪，重庆霁泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜冰，重庆霁泽律师事务所实习律师。 原告唐江与被告重庆华英达商业管理有限公司（以下简称华英达公司）、重庆外经贸融资担保有限责任公司（以下简称外经贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法由审判员刘原独任审判，于2019年7月25日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐江、被告华英达公司委托诉讼代理人冯静辉以及被告外经贸公司委托诉讼代理人田海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐江向本院提出诉讼请求：1、判令被告华英达公司将重庆市沙坪坝区杨梨路6*号负1号负1-04*车位产权过户登记到原告名下；2、判令被告外经贸公司注销在重庆市沙坪坝区杨梨路6*号负1号负1-04*车位上的抵押登记；3、判令被告承担本案诉讼费用，并且直接向法院缴纳。 事实与理由：2017年8月1日，原告与被告华英达公司就购买金阳·牛津街负1层4*号车位签订《车位订购书》，被告华英达公司的销售当时告知原告涉案车位已进行抵押，并取得抵押权人同意销售该车位。原告在签订之日支付了定金5000元，随后又通过银行办理信用卡的方式支付了剩余尾款114000元，原告已经按照订购书履行了全部付款义务。2017年8月31日，被告华英达公司将涉案车位通过物管公司交付给原告，涉案车位由原告实际占有、使用至今，被告华英达公司也已经履行了车位交付义务。2017年12月15日，在未通知原告的情况下，被告华英达公司与被告外经贸公司再次办理了抵押登记。订购书约定原告从交纳定金之日起360个工作日内到金阳·牛津街销售中心与被告华英达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，但经原告多次催促，被告华英达公司至今仍未将涉案车位过户给原告。综上，在原告已经支付全部款项，且被告华英达公司将涉案车位交付给原告的情况下，被告华英达公司应继续履行过户登记义务。另外，被告外经贸公司同意涉案车位对外进行销售，被告外经贸公司应当注销该车位上的抵押登记。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告华英达公司辩称，针对诉讼请求一，涉案车位设定有抵押权，因我公司现无能力清偿，故我司无法办理过户手续。另外，对原告所述在《车位订购书》签订后再次进行抵押的说法做如下说明：前后的抵押权人均为被告外经贸公司，不存在再次抵押的说法。 被告外经贸公司辩称，1、被告外经贸公司并非本案的适格被告，《车位订购书》的合同相对方为被告华英达公司与原告，且原告的诉请不包含行使涤除权，故原告的诉请无合同依据。2、原告与被告华英达公司签订的《车位订购书》系预约合同，内容为签订后续的买卖合同，且该订购书对销售面积、质量标准、交付时间等均未予以明确约定。3、原告在明知涉案车位存在抵押登记，未与抵押权人沟通确认的情况下与被告华英达公司签订了订购书，涉案车位后续无法签订买卖合同和办理过户手续完全在其可预见范围之内，该后果是原告自身原因所致，故应自行承担风险。此外，原告与被告华英达公司在抵押权存续期间签订《车位订购书》存在恶意串通损害第三人利益的情形，《车位订购书》应为无效合同。4、被告外经贸公司并未同意被告华英达公司自行对外销售，根据物权法定原则和公示公信原则，抵押权的设立和注销均以登记为主。存在2017年12月15日办理抵押登记的情况，但该次抵押登记是在第一次抵押登记即2017年5月23日抵押权仍然存续的情况下办理的。 本院经审理认定事实如下：重庆市沙坪坝区杨梨路6*号负1号负1-04*车位建筑面积42.41平方米，套内面积11.64平方米，所有权人为被告华英达公司。 2017年8月1日，被告华英达公司（甲方）与原告唐江（乙方）、签订《车位订购书》。该订购书主要约定：乙方现决定购买甲方开发建设的“金阳·牛津街”负1层4*号地下车位，成交价格119000元，乙方因上述决定现一次性向甲方支付购车位订金5000元。付款方式为本协议签署时，乙方向甲方支付首付款5000元，总价款扣除首付款部分，即余款114000元由乙方向银行办理分期或按揭，于接收该车位时或之前向甲方付清。第三条双方权利义务约定甲方：从收取乙方订金之日起360个工作日内不得再将乙方订购之上述车位出卖与第三人，也不得与第三人签订《车位订购书》，如有上述行为则双倍返还乙方所交纳之定金。但因乙方原因，乙方未在甲方通知时间内签署《重庆市商品房买卖合同》的，则甲方有权将上述车位出售给第三人，且甲方无需另行通知乙方；乙方：从交纳订金之日起360个工作日内到金阳·牛津街销售中心与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》，否则本合同自行解除。第四条第3款约定车位已进行抵押，乙方已知晓所订车位的权属性质及抵押状况。另外，该订购书还对其他事项等进行了约定。 签订《车位订购书》当日，原告向被告华英达公司支付首付款5000元。同日，被告华英达公司出具《收据》一份，该《收据》主要载明交款单位：负一层4*#唐江，金额5000元，收款事项：牛津街车位款。 2017年8月28日，原告（甲方、借款人）与案外人中国民生银行股份有限公司信用卡中心（乙方）签订《中国民生银行股份有限公司信用卡中心汽车分期泊车产品借款保证合同》。该合同主要约定：甲方向乙方申请个人信用卡汽车分期泊车产品大额分期业务，并向乙方提供经乙方认可的担保方式。泊车位租金总价119000元，首付款5000元，借款金额114000元，泊车位地址重庆市沙坪坝区金阳牛津街负1-4*号，借款期限2017年8月28日至2022年8月27日。除非甲乙双方另有书面约定，甲方同意并授权乙方将本合同项下借款金额以受托支付的方式直接支付给出租人，出租人的账户名称为：重庆华英达商业管理有限公司……，另外，合同还对借款用途、注意事项等进行了约定。同日，被告华英达公司出具《收据》一份，该《收据》主要载明客户名：唐江，收款事由：银行按揭114000元。 《车位订购书》签订后，被告华英达公司向原告交付了涉案车位。 2019年1月23日，原告通过EMS快递向被告华英达公司寄送了《关于金阳牛津街已售车位长期未予签订正式合同办理产权证的催告函》，催促被告华英达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，办理车位不动产权证相关事宜等。 另查明，《车位订购书》约定的“金阳·牛津街”负1层4*号地下车位即为重庆市沙坪坝区杨梨路6*号负1号负1-04*车位。 重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果显示，位于重庆市沙坪坝区杨梨路6*号负1号负1-04*车位存在抵押登记。 《车位订购书》签订后，原告按约定支付了全部款项，被告华英达公司已将涉案车位交付给原告，但被告华英达公司至今未协助原告将涉案车位产权过户登记至原告名下，故原告诉至本院，要求判如所请。 上述事实，有原告提供的《车位订购书》、《收据》二份、《中国民生银行股份有限公司信用卡中心汽车分期泊车产品借款保证合同》、《关于金阳牛津街已售车位长期未予签订正式合同办理产权证的催告函》、EMS快递单、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果等以及各方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，涉案车位为地下车位，属于商品房，适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其第五条规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告与被告华英达公司于2017年8月1日签订的《车位订购书》明确约定了当事人名称和住所、车位基本状况、车位总价款、付款方式、付款时间等，《车位订购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告华英达公司依约应于2017年8月1日起360个工作日内与原告签署《重庆市商品房买卖合同》，确定为原告办理涉案车位的产权过户登记等事宜，但截至庭审终结前，接近两年之久，被告华英达公司仍未与原告签订《重庆市商品房买卖合同》。由于《车位订购书》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告华英达公司已经按照《车位订购书》收受了原告支付的全部车位款119000元，并实际向原告交付了涉案车位，因此原告与被告华英达公司签订的《车位订购书》应当认定为商品房买卖合同，被告华英达公司有义务为原告办理涉案车位的产权过户登记。由于被告华英达公司未按《车位订购书》约定与原告签署《重庆市商品房买卖合同》，其在收取全部车位款，并交付涉案车位后，无法为原告办理产权过户登记，故被告华英达公司的行为属违约行为。 按照合同相对性原则，合同效力仅及于合同当事人，被告外经贸公司并非《车位订购书》当事人，与原告无合同关系，且原告诉称抵押权人被告外经贸公司同意销售涉案车位，但未举示证据证明，因此，对于原告提出判令被告外经贸公司注销在重庆市沙坪坝区杨梨路6*号负1号负1-04*车位上的抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人不履行非金钱债务或者非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”本案中，原告提出被告华英达公司将重庆市沙坪坝区杨梨路6*号负1号负1-04*车位产权过户登记到原告名下的诉讼请求，因涉案车位仍存在抵押登记，属于法律上不能履行的情形，故对该项诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告唐江的全部诉讼请求。 案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由原告唐江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 刘原 二〇一九年十月十六日 法官助理 方宇 书 记 员 张远