安徽省黄山市徽州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1004民初527号 原告（反诉被告）：田芬，女，1982年11月25日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：金利军，系田芬丈夫。 委托诉讼代理人：王建坤，安徽巨铭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄山市金龙房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道889号黄山纳尼亚小镇，统一社会信用代码91341004772845062W。 法定代表人：熊涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐春飞，安徽。 委托诉讼代理人：洪徽，安徽。 原告（反诉被告）田芬与被告（反诉原告）黄山市金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，决定将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田芬及其委托诉讼代理人金利军、王建坤和被告（反诉原告）金龙公司的委托诉讼代理人洪徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田芬向本院提出本诉请求：1.判令金龙公司支付田芬房屋价款3000000元，支付田芬维修基金18094元、燃气开通费5000元、物业费11291元（合计3034385元）；并以3034385元为基数，按照银行同期贷款利率的2倍支付田芬逾期付款损失，自2019年5月1日始至款清止；2.本案诉讼费等费用由金龙公司承担。事实与理由：田芬、金龙公司双方于2011年5月17日签订《商品房买卖合同》，金龙公司将其开发建设的位于黄山市徽州区的房屋出售给田芬。金龙公司向田芬交付该房屋后，田芬于2016年10月11日办理了房屋登记。后因房屋存在质量问题，经黄山市徽州区房地产管理局多次协调，金龙公司愿意回购该房屋。田芬、金龙公司双方于2019年1月10日签订《房屋回购合同》，约定金龙公司以总价3799740元回购该房屋。金龙公司分二次支付回购房款，并于2019年4月30日前付清剩余房款3000000元，但金龙公司支付第一笔房款799740元后，没有按照合同约定支付剩余房款及田芬为该房屋所支付的各项费用。金龙公司的行为构成违约，应当承担违约责任。金龙公司除应当继续履行合同外，还应当根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，赔偿田芬逾期付款损失。 金龙公司对本诉的辩称意见同反诉事实理由。 金龙公司向本院提出反诉请求：1.请求依法确认《房屋回购合同》未成立；2.请求依法判决田芬返还金龙公司799740元；3.本案的诉讼费由田芬承担。事实与理由：田芬与金龙公司双方签订的《房屋回购合同》尚未成立，对双方不具有法律约束力；首先这份合同的双方当事人为“黄山市金龙房地产开发有限公司”与“田芬”，但这份合同田芬未签字，黄山市金龙房地产开发有限公司也未盖章，故而这是一份从未成立的协议，对合同双方当事人均不具有约定力。其次，退一万步讲，即便这份合同将来可能有一定的效力，这也是一份附条件的合同，合同约定“该协议待甲方（即金龙公司）上报总公司领导审批同意后，由证明方监督甲乙（田芬）正式签订协议执行”，只有条件成就时，这份合同才会产生效力。这是一份需要在征得甲方总公司同意后正式签订协议的合同，后续当中，甲方总公司未同意，甲乙双方也未正式签订协议，故而这份合同未成立，对合同双方当事人不具有约束力。再次，金龙公司从未就涉案房屋回购问题与田芬达成一致意见，双方名义达成过合意，无论是两份会议记录，还是处理意见，甚至于所谓的房屋回购合同内容，金龙公司均表达了需向总公司汇报，待总公司同意后方可，在回购合同当中更是做出了特别的附生效条件的约定。综上，《房屋回购合同》未成立。而田芬因此事将车开到金龙公司的项目售楼中心，车身盖上标语，见到客人就宣传房屋有质量问题，并将此举通过黄山市民网、微信发朋友圈来扩散，严重影响了金龙公司的正常经营和声誉，产生了非常大的负面影响，造成了金龙公司的损失，对此，金龙公司将保留诉权。现金龙公司为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉，恳请人民法院依法支持金龙公司的诉讼请求。 田芬对反诉辩称，金龙公司的请求没有证据证明；金龙公司已经支付的回购款799740元系其履行房屋回购合同第三条第一项所约定的义务，故金龙公司诉求返还该款项没有事实根据与法律依据，其反诉请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求及主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月17日，金龙公司与田芬签订《商品房买卖合同》，出卖人金龙公司将其开发建设的位于黄山市徽州区的房屋出售给买受人田芬。田芬取得该房屋后，于2016年10月11日办理了房屋产权登记。2018年，田芬以房屋存在质量问题为由，向徽州区政府有关部门投诉。经协调，2018年8月30日，金龙公司委托徽州区质检站对涉案房屋的“结构安全性”进行鉴定，该站2018年9月25日出具《鉴定报告》认为：“该工程安全性等级暂评定为Ｂｓｕ级，尚不显著影响整体承载要求。但由于地下室5～10／Ｃ～Ｆ轴顶板承载力不符合规范要求，地下室4～9／Ｈ轴挡土墙不符合原结构设计要求，二层部分墙体出现渗漏，对该房屋的使用功能存在严重影响。”金龙公司曾提出对房屋进行维修加固并给予田芬适当补偿的方案，田芬未同意。后经徽州区房地产管理局多次召集双方沟通、协商，2019年1月10日，金龙公司（甲方）与田芬（乙方）签订《房屋回购合同》，约定金龙公司以总价3799740元回购黄山纳尼亚小镇Ｊ区16幢房屋。该回购合同主要内容有：“······三、付款方式及期限，甲乙双方约定以下分期付款方式付款：1、合同签订后，2019年春节前甲方向乙方支付房款柒拾玖万玖仟柒佰肆拾元整；2、2019年4月30日前甲方向乙方一次性付清剩余房款叁佰万元整；3、合同签订后，乙方收房时已缴纳的维修基金18094元、燃气开通费5000元、一年物业费11291元，合计34385元，甲方支付上述第一笔房款时一并退还乙方；4、乙方院落已裁的两棵桂花树、一棵紫微树按市值估价转让或收购。······五、本合同一式叁份，甲乙双方及证明方各执一份，具有同等法律效力，自三方签字后生效。······注：该协议待甲方上报总公司领导审批同意后，由证明方监督甲乙双方正式签订协议执行。”谢春水在合同甲方委托代理人处签字，金利军在合同乙方处签字，吕支援代表徽州区房地产管理局作为证明方签字。2019年１月3１日，金龙公司向田芬银行卡汇款799740元。田芬催讨余款未果，2019年5月22日向本院提起诉讼。案件审理中，金龙公司于2019年7月24日就本案向本院提起反诉。 另查：谢春水任金龙公司副总经理职务。徽州区房地产管理局提供的资料表明：谢春水曾于2019年１月25日向金龙公司相关领导发起关于“黄山纳尼亚小镇J16楼《回购合同》”的内部审批流程，金龙公司的李享、杭冠宇均签署意见。金龙公司与田芬双方未再行签订协议。金利军与田芬系夫妻关系。2019年7月26日，田芬向本院出具《情况说明》：对于金利军为本案房屋从事的民事法律行为，田芬均予以认可。本案房屋系田芬与金利军系夫妻共同财产，金利军也有权处理。 本院认为：本案主要争议在于涉案《房屋回购合同》是否成立、生效？ 关于合同成立问题。依《民法总则》第170条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”及《合同法》第50条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”规定，谢春水作为金龙公司的副总经理在《房屋回购合同》上签字，对金龙公司发生效力。金利军作为涉案房屋共有人之一在《房屋回购合同》上签字，其签字行为又得到房屋另一共有人其妻田芬的追认，故金利军的签字行为亦对田芬发生效力。至此，《房屋回购合同》已经成立。 关于合同生效问题。据《房屋回购合同》中“五、本合同一式叁份，甲乙双方及证明方各执一份，具有同等法律效力，自三方签字后生效。”的约定，包括合同双方及证明方在内的三方代表均已签字，《房屋回购合同》成立即生效。但是，《房屋回购合同》同时还备注“该协议待甲方上报总公司领导审批同意后，由证明方监督甲乙双方正式签订协议执行。”本院认为该备注应为金龙公司内部审批流程，非合同生效条件。金龙公司已经于2019年１月3１日向田芬银行卡汇款799740元，该汇款行为系金龙公司履行合同付款义务。作为合同相对方的田芬有理由相信金龙公司已完成内部审批流程并开始执行合同，田芬对金龙公司履行合同义务的行为业已接受。而且事实上金龙公司内部已对合同进行了审批。依《合同法》第37条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”规定之精神，本案合同双方无须再行签订所谓“正式协议”。退一步而言，即使《房屋回购合同》备注内容看作合同生效所附条件，亦是金龙公司为自己的利益或怠于审批、或怠于签订“正式协议”。依《合同法》第45条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”规定，本案合同生效条件依法视为已成就。 综上，金龙公司与田芬签订的《房屋回购合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，该合同依法成立并生效。金龙公司未依约全面履行合同义务，依法应当承担继续履行、赔偿逾期付款利息损失等违约责任。本案合同双方没有约定逾期付款违约金，田芬向金龙公司主张赔偿逾期付款的利息损失，可以按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.5倍计算。据此，本院对田芬的诉讼请求（本诉），依法予以部分支持；对金龙公司的诉讼请求（反诉），依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第九条、第三十七条、第四十五条、第五十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款之规定，判决如下： 一、黄山市金龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付田芬3034385元及其逾期利息损失（利息损失以3034385元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，从2019年5月1日起计算至实际履行之日止）； 二、驳回田芬的其他诉讼请求； 三、驳回黄山市金龙房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费收取31075，保全费5000元，反诉受理费减半收取15537.5元，合计51612.5元。由田芬负担5000元，黄山市金龙房地产开发有限公司负担46612.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  凌小民 审 判 员  张 娜 人民陪审员  张来鸿 二〇一九年十月九日 书 记 员  汪沁雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。 法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国合同法》 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条······ 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。