浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初10545号 原告黄秋来，女，1967年8月15日出生，汉族，住址浙江省平阳县。 委托代理人余王，浙江横阳律师事务所律师。 被告姜友柳，男，1982年6月27日出生，汉族，住址浙江省平阳县。 被告徐灵新，女，1984年1月16日出生，汉族，住址同上。 以上二被告委托代理人何少峰，浙江铭广律师事务所律师。 被告陈雪原，女，1960年5月8日出生，汉族，住址浙江省平阳县。 原告黄秋来为与被告姜友柳、徐灵新、陈雪原合伙协议纠纷一案，于2018年9月13日向本院起诉。本院受理后依法由审判员叶文军独任审判，于2018年11月1日、2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告黄秋来委托代理人余王、被告姜友柳、徐灵新委托代理人何少峰到庭参加诉讼。被告陈雪原经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄秋来诉称，黄秋来与姜友柳、徐灵新、陈雪原共同出资购买杭州市江干区同方国际大厦805室商务楼1间，建筑面积43.74平方米，房款总价923041元。2011年4月21日三方签订合伙购房协议书，约定房屋首付款463041元，剩余房款办理按揭，按揭10年，所有款项均由黄秋来、姜友柳和徐灵新、陈雪原三方平均支付，房屋由姜友柳、徐灵新办理银行按揭，产权证办理在姜友柳、徐灵新名下，房屋份额始终属于黄秋来、姜友柳和徐灵新、陈雪原三方按份共有。协议签订后，黄秋来支付首付款154347元和相应按揭款50874元。2016年10月25日，黄秋来委托律师查询时发现，姜友柳和徐灵新、陈雪原已于2013年7月19日将房屋以90万元的价格出卖给陈宝荣和林忠，房屋出售款依旧由姜友柳和徐灵新、陈雪原占有，未支付给黄秋来。后黄秋来诉至江干法院，认为姜友柳和徐灵新、陈雪原将三方所有的房屋擅自以90万元的价格出售，却向黄秋来谎报出售价格为55万元，并在法庭上出示1份虚假合同。涉案房屋实际售价应当以国家登记部门实际备案为准，所得价款90万元扣除房屋按揭款356500.09元及利息2182元，剩余541317.91元应当由三方予以均分。原告黄秋来提出以下诉讼请求： 判令被告姜友柳、徐灵新、陈雪原共同支付投资收益款180439元及违约金（违约金按照本金180439元计算，从2013年7月20日算至全款实际偿还完毕之日止，年利率为6%，暂计为54131.70元）。 被告姜友柳、徐灵新辩称，黄秋来有意做出了与事实不符的虚假陈述，主要为第一，投资房屋被出售的真正原因是黄秋来经常出现未能按期支付每月银行按揭款的情况，导致姜友柳、徐灵新经常为黄秋来向银行垫付按揭款，姜友柳、徐灵新最终没有能力再继续垫付，且姜友柳、徐灵新还因此被银行列入黑名单，姜友柳、徐灵新为黄秋来垫付的银行按揭款有将近3万元。另外房屋出售之前，姜友柳、徐灵新多次与黄秋来、陈雪原进行沟通，在房屋出售前黄秋来已经同意以每平方米13000元左右的价格出售，因此黄秋来在诉状中所称一直到2016年10月25日才知道房屋被出售是虚假的。第二，投资房屋被出售后，黄秋来一直拒绝收取其应分得的剩余款项，这部分剩余款项大概3万元左右。投资房屋以55万元的价格出售后，姜友柳、徐灵新要扣除相应的未偿还的银行按揭款、税费，并且还要扣除姜友柳、徐灵新为黄秋来垫付的按揭款，剩余的按投资比例进行分配。姜友柳、徐灵新通知了黄秋来来领取，但黄秋来一直拒绝领取，期间也一直尝试调解，直到2016年黄秋来提起诉讼。（2016）浙0104民初8942号民事判决已经查清，黄秋来实际上支付的按揭款也没这么多。姜友柳、徐灵新请求驳回黄秋来的诉讼请求。 被告陈雪原未答辩。 经审理本案事实认定如下： 2011年4月21日，姜友柳、徐灵新（甲方）、黄秋来（乙方）、陈雪原（丙方）签订合伙购房协议书，约定：甲乙丙三方合伙购买杭州市江干区同方国际大厦805室房屋，建筑面积为43.74平方米，三方约定对此房屋共担风险。共负盈亏；三方确认该房屋实际为三方共同投资购买，借用甲方之名；房产投资额为已付款463041元，其余按揭款共计46万元，分期10年，三方平均支付；协议在合伙房屋存续期间且三方未解除本协议时始终有效；三方出资购买房屋100%的产权份额，三户家庭各得该房屋三分之一的产权份额，即产权份额按户进行计算；三方以甲方的名义办理银行按揭抵押品贷款，并委托甲方按月归还银行贷款本息，三户每月按期向甲方支付与其产权份额相应的应付本息；三方约定房屋以甲方名义办理产权登记，但该房屋始终属于三方按份共有；房产系投资用途，在房产投资期间按照少数服从多数的原则，只要有2户人家决定进行转让即可进行转让，转让后所得款项在扣除三户的投资成本（包括但不限于办理产权登记产生的各项税费及经营该房屋而产生的各项投资款项）之后的盈余按照投资比例进行分配；合伙房屋的转让及转让价格由三户共同协商；房屋按揭房款的支付委托姜友柳办理；投资期间如遇到一户人家需要退出投资的，则返还本金，不参与任何收益的分配；如遇其他违约情况的，则各方先进行协商，如协商不成的则诉诸法律，由此产生的律师费和诉讼费由违约方承担；等等。 涉案房屋预售总价为923041元，实际成交总价为918187元。姜友柳和徐灵新、黄秋来、陈雪原在出资首付款463041元后，以姜友柳名义向银行贷款46万元，涉案房屋登记在姜友柳、徐灵新名下。 2013年3月左右，姜友柳曾与黄秋来通话，询问其是否同意以13000元/平方米的价格将按涉房屋挂牌出售，黄秋来说如果其他合伙人都愿意就以13000/平方米的价格登出去卖。 2013年7月19日，姜友柳、徐灵新与案外人林忠、陈宝容签订了2份不同版本的房屋转让合同，2份合同均约定由姜友柳、徐灵新将涉案房屋转让给林忠、陈宝容，其中合同编号为2013转让0276882的合同中房屋转让价格为90万元，一次性付款；另1份编号为ZS20130720的合同中房屋转让价格为55万元，自合同签订之日起3日内支付房款首期40万元，于取得房产证之日起45日内支付余款14万元（扣除姜友柳、徐灵新已收取的房租、押金共计1万元）。同日，姜友柳、徐灵新与案外人陈宝容又签订房屋转让合同备忘录，约定合同价款为90万元的合同仅作为提供给房管部门备案使用，并非双方真实意思表示；双方同意按编号为ZS20130720的合同执行，即合同价款为55万元的合同执行；房管局网签备案的房屋转让合同是买方为了便于抵押贷款，要求卖方配合给予签署的；因备案合同的价款高于实际价款，而使房价虚增部分需要多缴纳的税费由买方承担，按法律规定需要卖方承担的部分，卖方若承担后，买方也应给予补偿；等等。 2013年7月17日，案外人林忠代姜友柳向银行提前归还贷款本息合计358682.09元、案外人陈宝容代姜友柳向银行支付当月逾期还款本息合计5457.33元，至此姜友柳的银行贷款本息全部还清。2013年7月19日，涉案房屋所有权登记至案外人林忠、陈宝容名下。 另查明，黄秋来共出资首付款154347元及截至2013年3月的按揭款44063元，合计198410元。 因黄秋来申请，本案审理中本院委托对杭州市江干区同方国际大厦805室房屋的市场价值进行评估，估价结果为，上述房屋于估价时点（2013年7月19日）的房地产市场价值为750100元，单价17240元/平方米。黄秋来支付了评估费2625元。 上述事实，有原告黄秋来提交的合伙购房协议书、商品房买卖合同、交接书、房屋产权信息查询记录、杭州市房屋转让合同、民事判决书、房地产估价报告、评估费发票、被告姜友柳、徐灵新提交的电话录音、杭州市房屋转让合同、房屋转让合同备忘录、自营历史明细列表、个人还款凭证、本案庭审记录证实。 本院认为，黄秋来、姜友柳、徐灵新、陈雪原签订的合伙购房协议书合法有效，各方当事人应按约定履行自己的义务。现涉案房屋已由姜友柳、徐灵新出售给案外人，故黄秋来有权要求就投资收益按照投资比例进行分配。出售涉案房屋的款项由姜友柳、徐灵新收取，未由陈雪原收取，故黄秋来对陈雪原的诉讼请求，本院不予支持。 就涉案房屋的实际转让价格，黄秋来与姜友柳、徐灵新存在争议：姜友柳、徐灵新主张涉案房屋的出售价格为55万元，黄秋来认为应为90万元。本院认为，虽然姜友柳曾于2013年3月左右与黄秋来就出售涉案房屋的价格进行过协商，但涉案房屋实际出售的时间与此相隔时间较长，经评估涉案房屋在2013年7月19日的市场价值与55万元的价格相差甚远，姜友柳、徐灵新如以55万元的价格出售涉案房屋应重新取得黄秋来的同意。而且，姜友柳、徐灵新与购房人签订了不同价格的房屋转让合同，本院要求姜友柳、徐灵新提交收取购房款的证据但姜友柳、徐灵新未能提交，因此姜友柳、徐灵新所主张的出售价格真实性存疑。因此，本院认为应以涉案房屋的评估价值750100元为基础来计算黄秋来的投资收益。 姜友柳、徐灵新主张应从售房款中扣除剩余贷款、交易税费、代垫的还贷款项。其中的代垫还贷款项的金额姜友柳、徐灵新未能明确主张并予以证明，本院不予处理。扣除涉案房屋出售前的剩余贷款364139.42元，酌情扣除房屋转让时应由出卖方承担的税费，本院确定姜友柳、徐灵新应向黄秋来支付投资收益12万元。 合伙购房协议书未就违约金进行约定，黄秋来要求支付违约金没有约定依据，黄秋来的该项诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告姜友柳、徐灵新向原告黄秋来支付投资收益款人民币12万元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告黄秋来其他诉讼请求。 案件受理费人民币2409.50元，由原告黄秋来负担人民币1059.50元，由被告姜友柳、徐灵新负担人民币1350元。评估费人民币2625元，由被告姜友柳、徐灵新负担。 被告姜友柳、徐灵新于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 被告姜友柳、徐灵新应负担的评估费人民币2625元，于本判决生效后十日内迳付原告黄秋来。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 叶文军 二〇一九年十月三十日 法官助理杨文婕 代书记员 张莉敏 ??1? ??6?