江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初1429号 原告：中国农业银行股份有限公司吉安分行，住所地:江西省吉安市吉州区。 代表人：史顺昌,行长。 委托诉讼代理人：邱修青、郭传东，该行职员。 被告：汤小兵，男，1973年9月22日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。 被告：卢美秀，女，1973年4月20日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。 被告：吉安市利达房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市青原区。 法定代表人：李松泉，执行董事。 原告中国农业银行股份有限公司吉安分行与被告汤小兵、卢美秀、吉安市利达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司吉安分行委托诉讼代理人邱修青到庭参加诉讼，被告汤小兵、卢美秀、吉安市利达房地产开发有限公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司吉安分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告中国农业银行股份有限公司吉安分行与被告卢美秀借贷关系；2、判令被告卢美秀归还欠原告贷款本金人民币141849.5元及利息（计算至2019年2月21日的利息为7139.28元，2019年2月21日起至实际清偿日止的利息按中国人民银行同期同档次基准利率上浮35%的基础上加收50%的规定计算）；3、判令被告汤小兵负共同还款清偿责任；4、判令被告吉安市利达房地产开发有限公司负连带清偿责任；5、依法确定原告享有抵押个人商品房的优先受偿权；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月19日，原告向被告卢美秀发放个人一手商业用房贷款人民币230000元，期限120个月，当前年利率为6.615%，用所购一手商业用房为贷款抵押并办理了预告抵押登记手续，现贷款已逾期7期，截至2019年2月21日，尚欠贷款本金人民币141849.5元及利息7139.28元。被告严重违约，根据合同约定原告可提前收回已发放的贷款，要求被告吉安市利达房地产开发有限公司承担连带清偿责任。 被告汤小兵、卢美秀、吉安市利达房地产开发有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告汤小兵与被告卢美秀系夫妻关系。2013年1月23日，被告卢美秀购买了被告吉安市利达房地产开发有限公司开发的位于青原区赣江大道以南、枫塘夏村北，新界吉安义乌小商品市场3幢2016号、2017号、3275号房，房款分别为178180元、214546元、120668元。2013年4月17日，原告与被告汤小兵、卢美秀、吉安市利达房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告卢美秀向原告借款23万元用于购置上述三套房产，借款期限为10年，自2013年8月19日至2023年8月18日。合同期间贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮35%，贷款利率为浮动利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率也予以调整，调整的内容为，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。还款方式为按月等额本息还款法，并约定如果借款人未按约定按期足额偿还借款，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同项下借款采用阶段性保证和抵押的担保方式。被告吉安市利达房地产开发有限公司向贷款人提供阶段性保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年为借款人的债务承担连带保证责任。连带保证的保证范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告卢美秀用其购买的位于位于青原区赣江大道以南、枫塘夏村北，新界吉安义乌小商品市场3幢2016号、2017号、3275号房为该借款提供抵押担保。抵押人协助配合贷款人自合同签订之日起当日内办妥抵押预告登记；自其购买的房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2013年8月19日，原告依约向被告发放了贷款23万元。原告于2013年5月6日办理了涉案房屋的抵押权预告登记。被告从2018年9月开始逾期，至2019年2月21日尚欠原告借款本金141849.5元，利息7139.28元。被告汤小兵、卢美秀仍未办理涉案房屋的房屋产权证。 以上事实，有原告提供的身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、抵押权预告登记证、银行交易明细及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实的意思表示，该合同合法有效。被告汤小兵、卢美秀未按合同约定偿还借款本息，已连续逾期超过三期，构成违约，原告按照合同约定提前终止合同，并要求被告卢美秀支付全部借款本息的诉请，应予支持。被告汤小兵系被告卢美秀配偶，对该借款本息承担共同还款责任。因被告汤小兵、卢美秀尚未办理其购买的位于青原区赣江大道以南、枫塘夏村北，新界吉安义乌小商品市场3幢2016号、2017号、3275号房的房屋产权证，而办理房屋产权证系办理抵押登记的前提条件，原告要求被告办理抵押登记手续的条件尚未成就。原告尚未取得涉案房屋的抵押权，原告诉请要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请，不予支持。按照合同约定，在正式抵押登记手续未办理完毕前，被告吉安市利达房地产开发有限公司应对被告汤小兵、卢美秀的借款本息承担连带保证责任，原告的该项诉请，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告汤小兵、卢美秀共同偿付原告中国农业银行股份有限公司吉安分行借款本金141849.5元及利息（计算至2019年2月21日利息为7139.28元，2019年2月22日至实际还款之日止在中国人民银行贷款基准利率上浮35%的基础上加收50%计算利息），限判决生效后七日内付清； 二、被告吉安市利达房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司吉安分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3280元，由被告汤小兵、卢美秀、吉安市利达房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判长  王国勇 审判员  聂 芳 审判员  杨济浪 二〇一九年十月十一日 书记员  郭 雨 相关法条： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款应当按照约定的期限支付利息。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条第二款：连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五条规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。