西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初9412号 原告（反诉被告）王彬，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人陈小燕，陕西稼轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）杨彦光，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人王萌，陕西浩公律师事务所律师。 第三人西安保邦为家房地产有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：91610131MA6UREAN2C。 法定代表人马楠，公司执行董事。 委托诉讼代理人韩秀，女，汉族，该公司员工，住该公司。 原告（反诉被告）王彬与被告（反诉原告）杨彦光、第三人西安保邦为家房地产有限公司（以下简称保邦为家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王彬的委托诉讼代理人陈小燕，被告（反诉原告）杨彦光的委托诉讼代理人王萌，第三人保邦为家公司的委托诉讼代理人韩秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王彬向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还定金3万元；2、请求被告按照合同约定支付违约金33万元；3、请求被告（违约方）承担中介费2万元；4、请求被告承担原告方律师费15000元；5、请求被告承担本案诉讼费、保全费及保全担保费。事实与理由：2018年7月14日，原告王彬与被告杨彦光签订了《西安市存量房买卖合同》，同时原、被告二人与第三人保邦为家公司签订《房屋买卖居间合同》，该房面积185.53平方米，总价1651217元整，付款方式分期付款，首期付款金额为50万元，尾款为1121217元。《西安市存量房买卖合同》第六条第一款约定：本合同签署以后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或者不完全按照合同约定履行视为违约，违约方须赔偿违约金人民币33万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。合同第六条第二款约定：本合同签署以后，如甲方未能按约将该房屋交付乙方，或者由于甲方原因未能按照约定办理产权转移手续的，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不做累加）：1、逾期在三十日内，甲方应向乙方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房或者办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。2、逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知起七日内，退还乙方已付购房款，同时向乙方支付违约金，乙方不主张解除合同的甲方应该继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按照房款的每日万分之五计算至房屋交房，或房屋产权转移手续完成之日。签订《西安市存量房买卖合同》的同时，三方还签订了《房屋买卖居间合同》，合同第二条第八款约定：签署合同以后，若甲乙双方中任意一方违反《存量房买卖合同》约定，导致本交易未能履行，则违约方应向丙方支付居间服务费，守约方已经交纳的佣金，丙方全额无息退还。合同签订后，原告王彬立即向被告交付3万元定金，同时向中介公司支付了2万元中介费。2018年7月18日，原告按照合同约定向被告支付了首期款50万元。首期款支付以后，原告为了支付尾款1121217元，四处筹钱，待把尾款筹齐联系被告转款时，被告告知原告房屋出现问题，没法卖了，原因是由于房价上涨，雅荷地产不愿意把房子顶账给陕煤集团，陕煤集团自然也无法与被告顶账，故原、被告签署的合同无法继续履行，被告至此提出解除合同。之后，原告多次联系被告妥善解决合同解除事宜，被告仅将首付款50万元退还，关于定金、中介费和违约金，被告均不愿与原告协商解决。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，现诉至法院。 被告（反诉原告）杨彦光辩称，其以物抵债取得包括涉案房屋在内的三套房产，遂找到雅荷物业公司员工郭增龙咨询出售房屋事宜，第三人保邦房产公司得知房屋消息后表示愿意代为出售并支付定金3万元，原告王彬在了解涉案房屋的权属等基本信息的情况下与其签订《存量房买卖合同》并支付首付款50万元，后因原告迟迟不予支付尾款，其多次催促无果遂依约解除合同并退还首付款50万元，退还第三人定金3万元，定金3万元系第三人公司员工徐某某于2018年7月8日支付给其，与原告无任何关系，且其已经于2018年12月12日退还第三人公司员工，原告无权向其主张定金3万元。因原告无履行合同能力，未在约定期限支付尾款，其解除合同并退还首付款符合合同约定，不存在任何违约行为，不应支付违约金并不应承担中介费、律师费、诉讼费、保全费、保全担保费。《存量房买卖合同》第2.4款约定：“尾款1121217元于2018年10月15日前支付”。但原告仅支付首付款50万元后便无力支付，经其多次催促，原告依然未支付剩余尾款，原告亦在诉状中明确表示其“四处筹钱”，以上情况均表明原告无履行合同能力，已根本违约。依据《存量房买卖合同》第6.3.2项：“逾期超过三十日，则甲方（杨彦光）有权主张解除本合同。甲方主张合同解除合同的，乙方应在接到甲方解约通知之日起七日内退房，并且向甲方支付违约金。”因此，其依约解除合同符合合同约定，原告应承担违约责任。3、涉案房屋自与原告签订合同至2018年12月双方解除合同期间，价格持续下降，不存在原告所称的“由于房价上涨，雅荷地产不愿把房子抵账给陕煤集团，陕煤集团自认无法与其抵账”的情形。也正是由于房屋价格下降，原告不愿意购买房屋，亦不愿意承担违约责任，遂故意找理由起诉被告以获取额外利益。4、原告不存在任何损失，不应主张任何赔偿，且合同中违约金约定过高。由于房屋价格下降，原告作为购买方于价格较高时签订合同，较低时解除合同，其不仅未遭受损失反而从中获益，反之，其作为房屋出售方，因原告的违约行为在房屋价格下降的情况下不得已解除合同遭受重大损失。综上所述，其在合同签订履行过程中不存在任何过错，原告明知涉案房屋为抵债房，却仍然愿意购买并签订《存量房买卖合同》，合同签订后原告一再拖延，迟迟不予支付购房尾款，属明显违约。无奈之下，其解除合同并立即退还原告首付款符合法律规定及合同约定。故请求驳回原告诉讼请求。 第三人保邦为家公司述称，定金3万元是其公司从原告处收取后转给杨彦光的，杨彦光退还定金的情况其公司不清楚，定金退还需要公司出具加盖财务章的收据，但并未在公司查到该收据。原告支付的2万元中介费目前还在其公司，如果没有交易成功，谁违约谁承担中介费。 被告（反诉原告）杨彦光向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人违约金33万元；2、判令被反诉人承担中介费2万元；3、判令被反诉人支付反诉人律师费1.5万元；4、判令被反诉人承担本案诉讼费、保全费及保全担保费。事实和理由：2018年7月14日，反诉人杨彦光与被反诉人王彬签订了《西安市存量房买卖合同》，合同约定反诉人杨彦光出售位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室，建筑面积为185.53平方米的房屋给被反诉人王彬。房屋价款为1651217元，定金3万元于签订合同当日支付，首期购房款50万元于2018年7月18日支付，尾款1121217元于2018年10月15日前支付。同时还约定：本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或者不完全按照合同约定则视为违约，违约方须赔偿违约金33万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。另约定：签署合同以后，若甲乙双方任意一方违反了《西安市存量房买卖合同》的约定，导致本交易未能完全履行，则违约方应向丙方支付居间服务费，守约方已经交纳的佣金，丙方全额无息退还。2018年7月8日，第三人保邦为家公司员工徐某某向反诉人支付定金3万元，2018年7月18日，被反诉人王彬向反诉人杨彦光支付首付款50万元。之后，被反诉人王彬多次以资金紧张为由迟迟不予支付尾款，经多次催交仍然无果，无奈，反诉人按照合同6.3.2条提出解除合同并于2018年12月5日退还被反诉人王彬首付款50万元，而后又在2018年12月12日向第三人代理人刘某某退还定金3万元。综上所述，反诉人认为，被反诉人王彬迟延履行，违约事实清楚，反诉人解除合同符合合同约定及法律规定，请求支持反诉人的诉讼请求，驳回被反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）王彬辩称，其把资金准备到位支付给杨彦光的时候，杨彦光通知其涉案房屋无法办理手续，拒绝接受尾款。合同约定支付尾款的时间是2018年10月15日，其已经与第三人的代理人刘某某微信转账2000元请求协调延期付款一段时间，并且杨彦光也接受了2000元，视为对延期付款的默许，所以本案违约方是杨彦光。 第三人保邦为家公司述称，其公司之前跟杨彦光沟通的时候，说是因为涉案房屋无法办理手续，所以解除合同了。具体何时知道不能办理手续其公司不能确认。 经审理，本院认定事实如下：2018年7月7日，王彬向保邦为家公司转账支付佣金2万元，保邦为家公司向王彬出具收据一份，载明：交款单位王彬，收款事由雅荷蓝湾B03-3-602室佣金，佣金叁万捌仟柒佰叁拾叁元整，先付贰万元（20000元），剩余壹万捌仟柒佰叁拾叁元（18733）于过户当天付清。2018年7月8日，保邦为家公司员工徐某某代王彬向杨彦光转账3万元作为雅荷蓝湾B03-3-602号房屋定金。7月18日，杨彦光向王彬出具定金收据一份。2018年7月14日，杨彦光（甲方）与王彬（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：由杨彦光将位于西安市未央区XX路XX号（建筑物名称雅荷蓝湾）B03幢3单元0602室出售给王彬，房屋价款1651217元，房价款支付方式为全款，定金3万元王彬于签订合同当日支付，首期房款50万元，王彬于2018年7月18日当天支付，尾款1121217元，王彬于2018年10月15日前支付；房屋交付日期为杨彦光收齐房款后七日内。合同第6.1条约定：本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金33万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。合同第6.4条约定：甲方保证其本人以及本合同声明的共有权人享有该房地产完全的所有权，并不存在法律上禁止买卖的权利瑕疵和限制，已取得该房地产所有共有权人同意由甲方代表其签署本合同的授权。如因此原因导致本合同最终无法履行或无法完全履行，甲方愿意承担一切违约责任和法律后果。合同第八条约定：1、甲、乙双方同意以上条款；2、乙方承诺符合西安市的购房资格；3、乙方于2018年7月18日将房款伍拾万元整打入甲方账户，尾款壹佰壹拾贰万壹仟贰佰壹拾柒元于2018年10月15日前存入甲方账户，逾期乙方按总房款万分之五赔付甲方。2018年7月14日，杨彦光（甲方、卖方）、王彬（乙方、买方）、保邦为家公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，由丙方为甲、乙双方买卖和涉案房屋事宜提供居间服务，乙方向丙方支付居间服务费38733元。合同第2.8条约定：若甲、乙双方中任意一方违反《存量房买卖合同》约定，导致本交易未能完全履行的，则违约方应向丙方支付居间服务的补偿费，数额为成交价的3%，守约方已经交纳的佣金，丙方全额无息退还。 2018年7月18日，王彬向杨彦光支付购房款50万元，杨彦光出具房款收据一份。2018年10月15日，王彬未按照合同约定的期限将尾款支付给杨彦光，并与保邦为家公司员工刘某某沟通延迟付款事宜。2018年12月5日，杨彦光通过银行转账向王彬退还购房款50万元。2018年12月12日，杨彦光以转账方式向保邦为家员工刘某某退还雅荷蓝湾B03-3-602定金3万元。刘某某向杨彦光出具收据一份：“今收到杨彦光退还（雅荷蓝湾B03栋3单元0602室）客户王彬定金人民币叁万元整，此钱款为刘某某为保邦为家代为收取。”庭审中，杨彦光陈述其未收到刘某某2000元，也未同意王彬延期付款。因房屋买卖无法继续进行，王彬诉至本院，诉讼请求如上所陈。 诉讼中王彬向本院申请财产保全，本院于2019年4月11日作出（2019）陕0112民初9142号民事裁定书，冻结杨彦光名下银行存款人民币39.5万元或查封、扣押同等价值的财产。 另查明，案外人陕西煤化建设物资开发有限公司因与西安雅荷春天房地产开发有限公司货款纠纷诉至本院，本院作出（2017）陕0112民初5414号民事调解书，载明：西安雅荷春天房地产开发有限公司于2017年12月27日前支付陕西煤化建设物资开发有限公司货款3697557.8元，双方就该案纠纷再无争议。2017年6月15日，陕西煤化建设物资开发有限公司（甲方）与西安雅荷春天地产开发有限公司（乙方）就上述货款的给付签订《和解协议》，约定由西安雅荷春天地产开发有限公司以雅荷蓝湾B0320401、B0330602、B0340602三套房屋及16号车位（即涉案房产及车位），单价以乙方2017年6月份提供给甲方的房价基数下浮10%个优惠点进行抵扣应支付款项，房价全部抵扣应付甲方所有款项。2018年5月24日，杨彦光（甲方）与陕西煤化建设物资开发有限公司（乙方）就以物抵债事宜签订《债权债务转让协议》，约定乙方提供3套商品房及1位地下车库，清偿乙方所欠甲方360万元整的债务，上述商品房及地下作价400万元，甲方退还乙方40万元。西安雅荷春天地产开发有限公司与陕西煤化建设物资开发有公司在履行《和解协议》过程中发生争议。2018年9月10日，陕西煤化建设物资开发有限公司以“协议达成后其多次催促被告（即雅荷公司）将上述房屋转让给指定人杨彦光，被告由于房屋涨价迟迟不予答复，到使指定转让人杨彦光又将房屋通过中介转让他人，为了尽快平息相互转让引起的争议，原告多次催促被告履行合同，被告以房屋涨价为由，迟迟不予办理，使指定转让人杨彦光的目的不能实现，现指定转让人杨彦光要求履行合同，为此原告（即陕西煤化公司）不得不向法院提起诉讼解决纠纷”为由诉至本院，请求判令西安雅荷春天地产开发有限公司立即交付雅荷蓝湾B3楼2单元4楼20401号、B3楼3单元6楼30602号、B3楼4单元6楼40602号房屋及16号车位并协助原告将上述房屋及车位产权证办理至其指定人（杨彦光）的名下。2018年9月27日，本院作出（2018）陕0112民初15275号民事裁定书，以该案不属于法院受理民事案件的范围为由，驳回陕西煤化建设物资有限公司的起诉。该公司不服一审裁定，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）陕01民终12914号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2018年12月27日，陕西煤化建设物资有限公司依据（2017）陕0112民初5414号民事调解书向本院申请强制执行。 以上事实，有《西安市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、定金收据、房款收据、银行转账记录、收据、身份证复印件、《和解协议》、《债权债务转让协议》、起诉书、西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初15275号民事裁定书、西安市中级人民法院（2018）陕01民终12914号民事裁定书、西安市未央区人民法院（2018）陕0112执7537号执行裁定书、西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初9142号民事裁定书、通话录音及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，出卖的标的物应当属于出卖人或出卖人有权处分。本案中，案外人西安雅荷春天地产开发有限公司与陕西煤化建设物资有限公司达成《和解协议》，约定西安雅荷春天地产开发有限公司以其开发的房屋3套（包含本案标的房屋）及车位抵扣所欠款项，陕西煤化建设物资有限公司与杨彦光达成的《债权债务转让协议》，约定陕西煤化建设物资有限公司以上述《和解协议》中约定的房屋及车位抵扣欠付杨彦光的债务。但是，被告杨彦光虽与陕西煤化建设物资有限公司签订了以房抵债协议，但未办理房屋产权的过户登记手续，故杨彦光未取得涉案房屋的所有权，在该情形下杨彦光与王彬签订房屋买卖合同出卖涉案房屋时系无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。杨彦光至今未取得涉案房屋处分权，亦未经权利人追认，故其与王彬签订的《西安市存量房买卖合同》应属无效。无效合同自始无法律约束力。王彬、杨彦光签订的《西安市存量房买卖合同》无效，故双方按照该合同中约定的违约条款主张违约金，本院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨彦光持有王彬给付的50万元购房款，王彬必然存在资金占用损失，杨彦光应当以50万元为基数，按照年利率6%支付王彬资金占用期间的利息（自2017年7月18日起计算至2017年12月5日止）。王彬支付给保邦为家公司定金3万元，由保邦为家公司员工徐某某转账给杨彦光。因王彬与杨彦光之间的房屋买卖合同无效，杨彦光应将该定金3万元退还王彬，其将该定金3万元转账给案外人刘某某不能认定其履行了退还定金义务，故其应当向王彬退还定金3万元。关于中介费。杨彦光无处分权出卖涉案房屋导致合同无效，王彬在购房时未谨慎审核涉案房屋权属情况，在这一情况下，双方仍签订房屋买卖合同，对于合同无效均存在过错。故王彬向保邦为家公司支付中介费2万元，由王彬、杨彦光各自负担一半，为避免当事人诉累，由杨彦光直接支付给王彬1万元。关于律师费、保全费、保全担保费。因王彬、杨彦光均有过错，故双方主张的律师费，均由各自承担；保全费，王彬在诉讼中申请保全并支付保全费2495元，由王彬、杨彦光二人各自负担一半；保全担保费并非诉讼必然产生的损失，王彬主张该费用无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下： 一、杨彦光于本判决生效之日起十五日内退还王彬定金3万元、中介费1万元，合计4万元； 二、杨彦光于本判决生效之日起十五日内支付王彬资金占用期间利息11416.67元（以购房款50万元为基数，按照年利率6%自2017年7月18日起计算至2017年12月5日止） 三、驳回王彬的其余诉讼请求； 四、驳回杨彦光的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7225元（王彬已预交），由王彬负担6286元，杨彦光负担939元；保全费2495（王彬已预交），由王彬负担1247.5元，杨彦光负担1247.5元；上述费用杨彦光合计负担2186.5元，与上述款项一并支付王彬。反诉案件受理费3387元（杨彦光已预交），由杨彦光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  刘晓国 人民陪审员  姚广成 人民陪审员  党天堂 二〇一九年十月十二日 书 记 员  张 瑾 打印人：周惠荣校对人：张瑾送达时间：2019年月日