广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1781民初3197号原告：黄其亮，男，1957年12月24日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。委托诉讼代理人：范绍勇，男，户籍住址：阳春市，由阳春市春城街道拥军社区居民委员会推荐。被告：阳春市新世纪房地产开发有限公司，住所地：阳春市春城街道滨江路星河湾一期8幢首层A24号商铺，统一社会信用代码：91441781677116988H。法定代表人：叶志暖，该公司总经理。被告：叶志暖，男，1973年6月9日出生，汉族，广东省阳江市江城区人，户籍住址：阳江市江城区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：何世明，男，该公司的工作人员。上述两被告的共同委托诉讼代理人：王仕芳，男，广东大众天地律师事务所律师。原告黄其亮与被告阳春市新世纪房地产开发有限公司（以下简称阳春新世纪公司）、叶志暖商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2019年1月11日作出（2018）粤1781民初3197号民事裁定，裁定本案转为普通程序，并于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告黄其亮及其委托诉讼代理人范绍勇、被告阳春新世纪公司、叶志暖的共同委托诉讼代理人何世明、王仕芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄其亮向本院提出诉讼请求：1.解除黄其亮与阳春新世纪公司在2013年12月31日签订的《广东省商品房买卖合同》；2.阳春新世纪公司退还首期购房款147500元、办证费40000元和支付利息65250元给黄其亮；3.阳春新世纪公司赔偿房屋差额损失220395元给黄其亮；4.阳春新世纪公司赔偿已付购房款一倍的赔偿金147500元给黄其亮；5.叶志暖对阳春新世纪公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由阳春新世纪公司、叶志暖共同负担。事实和理由：黄其亮订购了阳春新世纪公司开发的“世纪星河湾”项目阳春市春城街道滨江路星河湾一期6幢13B房（以下简称案涉商品房）。2010年11月23日，黄其亮通过现金方式存入叶志暖银行账户（账号：44×××93）的方式支付了购房定金50000元给阳春新世纪公司。2013年12月31日，黄其亮与阳春新世纪公司签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），主要约定黄其亮向阳春新世纪公司购买案涉商品房（现房），建筑面积146.93平方米，总价款491500元；首期购房款147500元，余下购房款344000元通过办理银行按揭方式支付等内容。2013年12月31日，黄其亮又通过现金方式存至叶志暖银行账户（账号：80×××78）支付了购房款137500元给阳春新世纪公司，并由阳春新世纪公司出具《收款收据》二张给黄其亮执存。其中1张《收款收据》载明“兹收到黄其亮交来‘世纪星河湾’一期商住楼6幢13B房办证费40000元”，另1张《收款收据》载明“兹收到黄其亮交来‘世纪星河湾’一期商住楼6幢13B首期房款147500元（该房总房款为491500元，需按揭344000元）”。后阳春新世纪公司又将案涉商品房销售给他人，导致黄其亮购买案涉商品房的目的不能实现。阳春新世纪公司的股东为叶志暖和张健芳。黄其亮认为，阳春新世纪公司的行为构成“一房二卖”，应承担违约责任；同时阳春新世纪公司将购房款汇入股东叶志暖账户，构成公司与股东之间财产混同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项和《中华人民共和国公司法》第二十条及相关法律规定，请求法院支持黄其亮的诉讼请求。阳春新世纪公司、叶志暖共同辩称，阳春新世纪公司同意解除与黄其亮签订的《商品房买卖合同》，并同意向黄其亮返还其已经支付的购房款，但不同意黄其亮的其他诉讼请求。事实和理由：1.阳春新世纪公司在2013年12月31日收取了黄其亮购买案涉商品房的办证费40000元和首期购房款147500元。2.本案《商品房买卖合同》的解除过错在黄其亮，阳春新世纪公司、叶志暖均没有过错。黄其亮违反了《商品房买卖合同》第六条、第七条的约定，不配合阳春新世纪公司办理银行按揭贷款手续支付余下的购房款344000元给阳春新世纪公司。阳春新世纪公司在2014年10月16日向黄其亮发送《律师函》，催告黄其亮办理银行按揭贷款手续或者缴交第二期购房款，但黄其亮不配合办理银行按揭贷款手续也没有支付余下的购房款给阳春新世纪公司。黄其亮围绕诉讼请求依法向本院提交了证据如下：1.身份证复印件，拟证明黄其亮的身份情况和诉讼主体适格。2.《企业机读档案登记资料》，拟证明阳春新世纪公司工商登记情况和诉讼主体适格。3.《商品房买卖合同》，拟证明黄其亮与阳春新世纪公司在2013年12月31日签订《商品房买卖合同》，主要约定黄其亮向阳春新世纪公司购买案涉商品房（现房），建筑面积146.93平方米，总价款491500元；首期购房款147500元，余下购房款344000元办理银行按揭贷款方式支付等内容条款。4.提款单及存入账户信息，拟证明黄其亮在2010年11月23日取出50000元，该款作为购买案涉商品房的定金存入叶志暖的银行账户（账号：44×××93）。5.无折现金存款单，拟证明黄其亮在2013年12月31日向叶志暖的银行账户（账号：80×××78）存入购房款137500元。6.《收款收据》2张，拟证明阳春新世纪公司在2013年12月31日出具2张《收款收据》，其中1张《收款收据》载明内容为“兹收到黄其亮交来‘世纪星河湾’一期商住楼6幢13B房办证费40000元”，另1张《收款收据》载明内容为“兹收到黄其亮交来‘世纪星河湾’一期商住楼6幢13B房首期房款147500元（该房总房款为491500元，需按揭344000元）”。阳春新世纪公司和叶志暖共同对黄其亮提交的6组证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。阳春新世纪公司、叶志暖围绕抗辩依法共同向本院提交了证据如下：1.《营业执照》、身份证，拟证明阳春新世纪公司和叶志暖的诉讼主体适格。2.《收款收据》2张，拟证明阳春新世纪公司于2013年12月31日收取黄其亮支付的办证费40000元和首期购房款147500元。3.《律师函》《电子商务小包详情单》以及《国内标准快递回执》，拟证明黄其亮等购房户在交了首期购房款后逾期不到阳春新世纪公司办理网签及房产证，阳春新世纪公司在2014年10月16日通过发律师函进行催告。4.电子发票记账清单，拟证明因黄其亮没有到阳春新世纪公司办理网签及房产证，阳春新世纪公司被迫于2016年2月18日将案涉商品房以455000元的价格降价出售给案外人刘经有、刘惠娟。5.《关于黄其亮向市住建局投诉问题回复》，拟证明因黄其亮投诉阳春新世纪公司，阳春新世纪公司向住建局所作的答复。黄其亮对阳春新世纪公司、叶志暖提交的证据发表质证意见如下：1.对证据1、2的真实性、合法性和关联性均没有异议。2.黄其亮没有收到证据3-1中的《律师函》，即使黄其亮收到该份《律师函》，阳春新世纪公司解除《商品房买卖合同》也不合法。阳春新世纪公司要求黄其亮在收到《律师函》10天内交清第二期购房款的时间，是不足和不合理的，因为黄其亮需要办理按揭贷款，而在10天内没有办法办理按揭贷款。黄其亮与阳春新世纪公司双方没有签订《律师函》中所称的《房屋保留权认购协议》，即使签订该份协议，双方在签订《商品房买卖合同》后，该份《房屋保留权认购协议》应自动失效，阳春新世纪公司根据该协议解除双方的《商品房买卖合同》不合法。3.对证据3-2的《电子商务小包详情单》中载明的内容是追缴认购房首期款通知，黄其亮在2013年12月31日已经支付了首期购房款，该《电子商务小包详情单》与本案无关联性。4.对证据3-2的《国内标准快递单回执》，黄其亮没有收到该快递。5.证据3-3至证据3-8与本案没有关联性。6.对证据4的真实性、合法性和关联性均没有异议。阳春新世纪公司将案涉商品房再次出售给他人，构成一房二卖，已构成违约。7.对证据5的真实性、合法性和关联性均没有异议，但其证明的内容不符合事实。在本案审理过程中，本院根据黄其亮的申请，依法委托广东民泰土地房地产与资产评估有限公司对案涉房屋在2018年11月28日的市场价值进行评估。广东民泰土地房地产与资产评估有限公司在2019年4月12日作出《房地产估价报告》（编号：粤民泰房估字[2019]第053号），评估结果为案涉房屋在2019年4月9日的市场价值为720000元。经质证，黄其亮与阳春新世纪公司、叶志暖对上述《房地产估价报告》的真实性、合法性和关联性均没有异议。根据当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：阳春新世纪公司是于2008年7月17日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售等；案涉商品房所在的楼盘项目是由阳春新世纪公司开发建设。2010年11月23日，黄其亮通过以现金存入叶志暖的个人银行账户的方式支付50000元，向阳春新世纪公司订购案涉商品房。2013年12月31日，黄其亮通过银行转账至叶志暖的个人账户的方式支付首期购房款137500元。同日，阳春新世纪公司出具了2张《收款收据》给黄其亮执存，确认收到黄其亮交付案涉商品房的首期购房款147500元和办证费40000元。2013年12月31日，阳春新世纪公司作为出卖人与黄其亮作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要约定阳春新世纪公司将案涉商品房（现房，建筑面积146.93平方米）以491500元的价款销售给黄其亮；首期购房款147500元已付清，余下购房款344000元由黄其亮办理银行按揭贷款后直接支付至该商品房项目预售款专用账户（开户银行为阳春市工商银行，账号为20×××94）；逾期付款超过60日后，阳春新世纪公司有权解除合同，黄其亮按累计应付款的5%向阳春新世纪公司支付违约金；交付期限为2013年12月30日前；阳春新世纪公司应当在案涉商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由阳春新世纪公司提供的资料报产权登记机关备案；如因阳春新世纪公司的责任，黄其亮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，阳春新世纪公司按已付房价款的0.5%向黄其亮支付违约金；商品房预售许可证号为春预许字2013第016号等内容条款。2014年10月16日，阳春新世纪公司委托广东大众天地律师事务所王仕芳律师出具《律师函》，该《律师函》载明主要内容为催告黄其亮在接到《律师函》10天内到阳春新世纪公司交清第二期购房款或者办理相关手续，如逾期则视为自动弃购案涉商品房，阳春新世纪公司有权解除《房屋保留权认购协议》并收回案涉商品房另行处理等。2014年10月21日，阳春新世纪公司的员工将该《律师函》交付中国邮政EMS快递进行邮寄，该邮件载明的收件人黄其亮的收件地址和电话号码均为黄其亮在《商品房买卖合同》中所预留的地址和电话号码。庭审中，阳春新世纪公司主张其在2014年10月向黄其亮发出《律师函》后多次催告黄其亮配合办理银行按揭贷款手续支付余下的购房款，但黄其亮一直没有配合。阳春新世纪公司遂于2016年2月18日以455000元的价款将案涉商品房销售给案外人刘惠娟、刘经有。2016年3月2日，案涉商品房的权利人转移登记到案外人刘惠娟、刘经有名下。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。黄其亮与阳春新世纪公司在2013年12月31日自愿签订《商品房买卖合同》，主要约定阳春新世纪公司将案涉商品房以总价款491500元销售给黄其亮；黄其亮已在2013年12月31日前支付了首期购房款147500元，剩余购房款344000元通过办理银行按揭贷款方式支付等。该《商品房买卖合同》是阳春新世纪公司与黄其亮的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和第一百三十条的规定，本院依法认定阳春新世纪公司与黄其亮签订的《商品房买卖合同》成立有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点是哪一方当事人在履行《商品房买卖合同》约定过程中存在违约行为。本院认为，阳春新世纪公司与黄其亮在2013年12月31日签订《商品房买卖合同》时，黄其亮已经支付清了首期购房款147500元给阳春新世纪公司，按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，余下购房款344000元由黄其亮通过办理银行按揭贷款支付给阳春新世纪公司，但双方并没有在合同中约定办理贷款的期限。根据上述约定，在签订《商品房买卖合同》后，黄其亮负有通过办理银行按揭贷款方式支付余下购房款344000元给阳春新世纪公司的义务，阳春新世纪公司仅负有提交相应的资料协助黄其亮办理银行按揭贷款的义务。阳春新世纪公司主张其多次通知黄其亮办理银行按揭贷款手续，但黄其亮均没有配合；其委托广东大众天地律师事务所律师在2014年10月16日出具《律师函》，催告黄其亮在接到《律师函》10天内到阳春新世纪公司支付清余下购房款或者办理银行按揭贷款手续，如逾期则视为自动弃购案涉商品房，阳春新世纪公司有权解除《房屋保留权认购协议》；其员工在2014年10月21日通过EMS快递向黄其亮寄送《律师函》。阳春新世纪公司对其主张的事实提供了《律师函》《国内标准快递回执》和《电子商务小包详情单》等证据到庭拟加以证明。该《国内标准快递回执》中载明邮寄物品名称为《律师函》，收件人为黄其亮，收件地址和电话号码均为黄其亮在《商品房买卖合同》中所预留的电话号码及地址，寄递费用、揽投员信息及日期。该《律师函》《国内标准快递回执》和《电子商务小包详情单》，来源合法，有原件核对，能够相互印证，本院依法采信该组证据。黄其亮在本案诉讼中向本院提交的送达地址确认书所预留的联系地址和电话号码亦与其在《商品房买卖合同》中预留的地址和电话号码相同，说明黄其亮的地址和联系方式长期没有变更，可以证明阳春新世纪公司与黄其亮之间不存在沟通渠道上的障碍。阳春新世纪公司通过黄其亮预留的地址和电话号码催告黄其亮办理银行按揭贷款手续和支付余下的购房款，符合一般商品房销售的流程，阳春新世纪公司积极继续履行合同的可信度较高。黄其亮主张其多次通过电话和上门方式要求阳春新世纪公司协助办理银行按揭贷款手续，但阳春新世纪公司没有协助其办理。黄其亮对其主张没有提供任何证据到庭加以证明，且案涉商品房是属于现房，符合办理银行按揭贷款的条件，而黄其亮又没有提供证据证明案涉商品房存在不能办理银行按揭贷款的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，黄其亮应当承担举证不能的不利后果。本院对黄其亮主张的上述事实不予采信。综上所述，办理银行按揭贷款支付余下的购房款344000元给阳春新世纪公司是黄其亮应履行的合同义务，阳春新世纪公司只负有协助和提供相关资料的义务。在黄其亮不配合的情况下，阳春新世纪公司不可能办理银行按揭贷款。从双方在2013年12月31日签订《商品房买卖合同》至阳春新世纪公司于2014年10月21日向黄其亮发出《律师函》进行催告时，长达十个多月的时间里，黄其亮没有证据证明其曾配合阳春新世纪公司办理银行按揭贷款手续或者阳春新世纪公司拒绝协助办理银行按揭贷款手续。黄其亮的行为已构成根本违约，阳春新世纪公司有权按照《商品房买卖合同》第七条的约定，解除双方签订的《商品房买卖合同》。但阳春新世纪公司未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定向黄其亮发出解除《商品房买卖合同》的通知，却在2016年3月2日将案涉商品房转让给案外人，并且未将所收受的购房款187500元返还给黄其亮，其行为存在一定过错，应承担相应的责任。关于《商品房买卖合同》是否应予解除问题。黄其亮起诉请求解除其与阳春新世纪公司签订的《商品房买卖合同》，阳春新世纪公司亦同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，本院依法予以准许。关于阳春新世纪公司是否应将收取的购房款187500元（含办证费40000元）返还给黄其亮和支付利息的问题。阳春新世纪公司同意返还购房款187500元给黄其亮，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款和《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以准许。阳春新世纪公司未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，向黄其亮发出解除《商品房买卖合同》的通知，却在2016年3月2日将案涉商品房转让给案外人，其行为存在一定过错，应承担支付占用购房款及办证费期间利息损失给黄其亮的责任，该利息其中以50000元为基数，从2010年11月23日起；以137500元为基数，从2013年12月31日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至购房款实际返还之日止。黄其亮请求判令阳春新世纪公司返还购房款187500元和支付利息，理由成立，本院依法予以支持。关于黄其亮请求判令阳春新世纪公司承担赔偿房屋涨价损失和承担已付购房款一倍的赔偿责任等违约责任问题。如前所述，本案中黄其亮的行为构成根本违约，阳春新世纪公司没有违约。黄其亮请求判令阳春新世纪公司承担上述违约责任，理据不足，本院依法不予支持。关于叶志暖是否需对阳春新世纪公司应返还的购房款和办证费承担连带责任问题。本院认为，阳春新世纪公司是有限责任公司，叶志暖是阳春新世纪公司的股东和法定代表人。黄其亮向阳春新世纪公司购买案涉商品房，应将首期购房款和办证费汇入阳春新世纪公司的账户，但叶志暖却违反法律规定，滥用股东地位，提供其个人银行账户收取黄其亮所支付的首期购房款147500元和办证费40000元，将阳春新世纪公司的财产非法转移到其名下，导致公司盈利与其个人收益难以区分，致使叶志暖的股东财产与阳春新世纪公司的资产混同。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，叶志暖需对阳春新世纪公司应返还的购房款147500元和办证费40000元承担连带责任。黄其亮请求判令叶志暖对阳春新世纪公司应返还的购房款及办证费承担连带责任，理据充分，本院依法予以支持。阳春新世纪公司、叶志暖抗辩认为叶志暖有权代为收取黄其亮支付的首期购房款147500元和办证费40000元，且叶志暖已将收取的首期购房款147500元和办证费40000元交回给阳春新世纪公司，叶志暖无需对阳春新世纪公司应返还给黄其亮的购房款和办证费承担连带责任。但阳春新世纪公司、叶志暖对其抗辩均没有提供任何证据到庭加以证实，理据不足，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告黄其亮与被告阳春市新世纪房地产开发有限公司在2013年12月31日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告阳春市新世纪房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内返还购房款187500元（含办证费40000元）和支付利息（该利息以50000元为基数，从2010年11月23日起；以137500元为基数，从2013年12月31日起；均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别计算至购房款实际返还之日止）给原告黄其亮；三、被告叶志暖对被告阳春市新世纪房地产开发有限公司应返还给原告黄其亮的购房款187500元和应支付的利息（该利息以50000元为基数，从2010年11月23日起；以137500元为基数，从2013年12月31日起；均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别计算至购房款实际返还之日止）承担连带责任；四、驳回原告黄其亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10742元，由原告黄其亮负担7840元,被告阳春市新世纪房地产开发有限公司和被告叶志暖共同负担2902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  沈洪涛审判员  龙 旋审判员  范文哲二〇一九年十月十五日书记员  张晓羚书记员  雷 蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。