广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4247号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地佛山市三水区*********************（仅作办公场所使用）。统一社会信用代码：914**********301XE。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：李芷莹，该公司员工。(授权时间：2019年7月26日-2019年9月7日)被告：肖文瑜，女，汉族，1964年9月21日出生，住广东省广州市番禺区石楼亚运城尚上名筑B4-701房。公民身份号码：430************025。被告：李少尘，男，汉族，1959年2月17日出生，住广东省广州市番禺区石楼亚运城尚上名筑B4-701房。公民身份号码：430************610。原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福兴达公司）与被告肖文瑜、李少尘租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒福兴达公司的委托诉讼代理人邓江、邓健洋，被告肖文瑜、李少尘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒福兴达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告肖文瑜、李少尘立即向原告恒福兴达公司交付坐落于佛山市三水区***********************的房屋；2.判令被告肖文瑜、李少尘承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年1月10日，肖文瑜、李少尘向三水区人民法院提起房屋买卖合同纠纷一案，诉请恒福兴达公司向其支付涉案房屋六年的租金等。该案经三水区人民法院一审判决，后被佛山市中级人民法院二审维持，并判令恒福兴达公司向被告支付12个月的租金。判决生效后，肖文瑜、李少尘向三水区人民法院申请强制执行，现已执行完毕。2019年6月28日，恒福兴达公司发函告知肖文瑜、李少尘按相关租赁合同的有关规定，向恒福兴达公司履行交付涉案房屋的义务，肖文瑜、李少尘明确拒绝恒福兴达公司的要求。现为维持恒福兴达公司的合法权益，特提起诉讼，判如所请。庭审期间，恒福兴达公司变更诉讼请求1为请求肖文瑜、李少尘交付案涉房屋12个月的房屋使用权。被告肖文瑜、李少尘辩称，本案不存在向恒福兴达公司履行交付房屋的义务，肖文瑜、李少尘是在2016年10月1日签订购买合同，2017年9月1日收楼，在此之前，房屋一直处在恒福兴达公司管理控制之中。恒福兴达公司的广告是一种让利促销手段，双方签订的是正常的房屋买卖合同关系，并无租赁关系，也未签订租赁合同。生效判决书也认定恒福兴达公司的广告属于要约。恒福兴达公司的试探性的起诉属于无理取闹，干扰了肖文瑜、李少尘的正常生活，肖文瑜、李少尘保留追究其责任的权利。原告恒福兴达公司在诉讼中提供以下证据：1.佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初445号民事判决书、佛山市中级人民法院（2018）粤06民终7241号民事判决书，证明经过一审、二审，法院认定恒福兴达公司与肖文瑜、李少尘存在房屋租赁合同关系及判令恒福兴达公司向肖文瑜、李少尘支付12个月的租金。2.佛山市三水区人民法院执行（报告财产）通知书、佛山市三水区人民法院结案通知书，证明肖文瑜、李少尘于2018年11月6日向佛山市三水区人民法院申请强制执行，恒福兴达公司于2018年11月13日向被告支付租金。3.快递单，证明恒福兴达公司于2019年6月28日、6月30日以快递的方式通知肖文瑜、李少尘在收到敦促函七日内向恒福兴达公司告交付涉案房屋。4.敦促函，证明恒福兴达公司在敦促函中写明要求肖文瑜、李少尘交付涉案房屋的原因、交付期限及交付流程。5.敦促函张贴照片；证明2019年7月10日，在涉案房屋门前以张贴敦促函的方式通知被告应在7日内向恒福兴达公司交付涉案房屋。6.佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋已经办理了权属登记，肖文瑜、李少尘是该房屋所有权人，房屋符合交付条件。被告肖文瑜、李少尘提供以下证据：1.收款收据，证明案涉房屋的水电是从2017年8月5日才开始预交，物业费是从2017年9月1日后才交，交楼前是开发商在掌控房屋的使用权。2.敦促函、打印照片一份；证明恒福兴达公司发了敦促函并贴在肖文瑜、李少尘的房屋门上。3.附件一份，证明对方恶意诉讼。经审查，恒福兴达公司提供的证据1、2为法院的生效文书，本院对其真实性予以确认。证据3、4、5与肖文瑜、李少尘的证据2一致，且肖文瑜、李少尘对其真实性予以确认，故本院对其真实性予以确认。证据6为相关部门出具，且肖文瑜、李少尘确认真实性，故本院对其真实性予以确认。但前述证据所涉及的证明内容均与本案争议焦点有关，故对前述证据的证明内容是否采信，本院下文统一论述。肖文瑜、李少尘提供的证据1与本案争议焦点有关，本院下文再述，证据2的真实性本院予以确认。证据3为其单方制作，且仅涉及恒福兴达公司相关的诉讼情况，不足以证明其恶意诉讼，本院对其证明内容不予采信。本院经审理认定事实如下：原告肖文瑜、李少尘与被告恒福兴达公司、广州邦盈置业有限公司（以下简称“邦盈公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，诉讼于本院，本院于2018年4月9日作出（2018）粤0607民初445号民事判决书，认定双方之间存在房屋买卖合同关系，同时认为恒福兴达公司在其广告宣传资料中涉及返租的如微信公众号中的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”的广告允诺应视为要约，虽然未订入涉案合同中，但属于合同内容，恒福兴达公司并未按照该允诺履行返租义务，构成违约，对肖文瑜、李少尘主张恒福兴达公司支付返租租金，法院以12个月为期限予以支持，判令恒福兴达公司应一次性支付肖文瑜、李少尘返租租金15600元（1300元/月×12个月）。后双方均不服该判决书，上诉至佛山市中级人民法院，二审法院经审查后，作出（2018）粤06民终7241号民事判决，认定恒福兴达公司的广告中“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容均涉及租金收益，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。恒福兴达公司在销售广告中所作的该租金收益说明，足以让肖文瑜、李少尘等购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，肖文瑜、李少尘就此内容与恒福兴达公司订立合同的行为已使恒福兴达公司销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。最终维持本院关于恒福兴达公司应一次性支付肖文瑜、李少尘返租租金15600元的相关判项。该判决生效后，肖文瑜、李少尘向本院申请强制执行，恒福兴达公司于2018年11月13日向肖文瑜、李少尘支付租金。另查明，案涉房屋位于佛山市三水区************************，肖文瑜、李少尘已于2019年6月5日办理了该房屋的不动产权证。本院认为，原告恒福兴达公司认为根据佛山市中级人民法院已经生效的（2018）粤06民终7241号民事判决的认定，其已向被告肖文瑜、李少尘支付了12个月的租金，故肖文瑜、李少尘应向恒福兴达公司交付案涉房屋12个月的使用权。因此，本案的争议焦点为恒福兴达公司与肖文瑜、李少尘之间是否存在租赁合同，肖文瑜、李少尘应否向恒福兴达公司履行交付房屋使用权的义务。根据佛山市中级人民法院已经生效的（2018）粤06民终7241号民事判决的内容可知，对于恒福兴达公司的广告中“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容，法院认为该广告租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，且足以让肖文瑜、李少尘作为购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，并结合其他证据认定为是要约，该要约虽然没有写入双方签订的房屋买卖合同中，但是仍属于合同的一种，故最终判令恒福兴达公司按该内容履行相应的租金给付义务。由于双方并未再以其他形式对房屋交付及返租进一步明确，因此，恒福兴达公司向肖文瑜、李少尘支付的12个月返租利益，名为租金，实际则是恒福兴达公司为售卖房屋而以此方式作出的优惠或者让利，前述判决也认定该广告内容对于作为购房者的肖文瑜、李少尘，产生了房屋价格上的影响。综上，恒福兴达公司基于该判决向肖文瑜、李少尘履行该种租金的给付义务，仍是履行双方之间因广告而形成的相关约定。恒福兴达公司在双方没有签订其他租赁合同的情况下，仅以前述判决的内容作为双方成立租赁合同的依据，显然是对前述生效判决认定的错误理解，故本院对其提交的相关证据的证明内容不予采信，其要求肖文瑜、李少尘交付案涉房屋12个月使用权的请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取即50元，由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 徐立伟二〇一九年十月十日法官助理 赵 书 记 员 劳凯欣