江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初5398号原告：张家港市红蕾学校，住所地张家港市东莱农联开发区。法定代表人：凤良山。委托诉讼代理人：陈卫才，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗春艳，江苏国瑞律师事务所律师。被告：吴友清，男，1949年6月12日出生，汉族，住张家港市。第三人：张家港市杨舍镇资产经营公司，住所地张家港市杨舍镇国泰南路9号。法定代表人：席国平。第三人：祝爱华，男，1971年3月27日出生，汉族，住张家港市。第三人：盛金星，男，1962年1月10日出生，汉族，住张家港市。原告张家港市红蕾学校（以下简称红蕾学校）与被告吴友清、第三人张家港市杨舍镇资产经营公司（以下简称资产公司）、祝爱华、盛金星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，于5月22日适用简易程序、9月9日适用普通程序公开开庭进行了审理，红蕾学校的委托诉讼代理人陈卫才、罗春艳，第三人祝爱华、盛金星到庭参加了诉讼。被告吴友清经本院传票传唤，参加2019年5月22日诉讼，未参加9月9日诉讼，第三人资产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告红蕾学校向本院提出诉讼请求：被告和第三人协助原告办理产权变更登记，将房产证上2号和4号房屋的产权变更登记至原告名下，过户费用由原告自行承担。事实与理由：一、不动产登记证书的登记现状。案涉土地和房屋，位于张家港市。2005年8月8日，张家港市人民政府颁发张集用(2005)第2700015号土地使用证，土地使用权人为原告。但该证土地上房屋，登记了两位所有权人，分别是原告和张家港市东方化工实业总公司(下称东方公司)。其中，东方公司为房屋所有权人的房产证，登记机关为张家港市房地产管理处，登记日期为1999年6月23日，房屋状况记录的1至4号房屋中，第2和第4号房屋仍然存在，形成了土地使用权人为原告，房屋所有权人为东方公司的状况。二、案涉土地和房屋的权利变更过程。张家港市东莱镇资产经营公司(下称东莱资产公司)与张家港市东莱有机合成化工厂(下称东莱化工厂)签订《房屋、建筑物转让协议书》，东莱资产公司将房屋转让给东莱化工厂。1999年6月23日，以东方公司为房屋所有权人，领取房产证，产权证上记载1号房75.36平方米、2号房547.52平方米、3号房577.13平方米、4号房170.98平方米。就上述房屋及土地，2004年12月25日，东莱化工厂转让给祝爱华，双方签订了《房屋、建筑物等转让协议书》。2005年4月2日，祝爱华又转让给被告吴友清，双方签订了《转让合同》。2005年7月6日，被告吴友清再转让给原告，双方签订了《转让合同》。转让和受让各方，均按照约定，给付了转让款，交付了房屋和土地。三、登记过程和障碍。原告从被告吴友清处受让案涉房屋和土地后，申请土地使用权和房屋产权的登记，其中，土地使用权的登记已经完成，张家港市人民政府于2005年8月8日颁发了张集用(2005)第2700015号土地使用证。因为需要被告吴友清及原有产权人东方公司协助，原告无法完成上述第2和第4号房产的变更登记。四、转让合同上法人和资产的隶属关系及变更登记情形。东莱资产公司隶属于原张家港市东莱镇政府，成立于1993年3月12日，代表政府管理集体资产，包括案涉房屋和土地，因东莱镇与杨舍镇合并，于2016年7月19日登记注销。按政府职能机构设置规定，东莱资产公司的职能转由第三人资产公司承受。东方实业公司设立于1993年，经济性质为集体所有制，主管机关为原东莱镇政府属下东莱镇农工商总公司，1998年4月，经审批同意进行清理和歇业，作为主管机关的东莱镇农工商总公司，需承担清理责任，包括案涉房屋和土地的协助登记事宜。因东莱镇与杨舍镇合并，按政府职能机构设置规定，应转由第三人资产公司承受。请求法院支持原告诉讼请求。被告吴友清辩称，我同意原告的诉请请求，认可原告陈述的事实及理由。第三人资产公司于庭前向本院提交了答辩状称，1、经查阅档案资料，资产公司未发现东莱镇并入杨舍镇时，张家港市东方化工实业总公司或诉争房屋作为资产划入答辩人的记录。2、房屋多次转手买卖，资产公司均不知情，请法院依法对多次买卖合同的效力及履行情况进行判断。3、即使资产公司属于诉争资产的继受人，存在配合房屋过户的义务，因答辩人并非与原告之间的房屋买卖合同的主体，届时不应当承担任何责任。第三人祝爱华称，一个时间比较久远，确实有些事情也记不清楚。第三人的意见同杨舍镇资产经营公司的答辩状的意见一致。第三人盛金星称，涉案房屋买卖到目前为止经过多手转让，都有不同原因，这个也是说历史原因造成的。事情发生的经过第三人认可。但是叫第三人协助办理过户，第三人不是合同的主体，也办不了，不同意协助。本院经审理认定事实如下：2005年7月6日，吴友清与红蕾学校签订《转让合同》一份，主要内容为：“房屋及地上附着物全部设施的转让1、吴友清自愿将坐落在农联村（原东莱化工厂）的全部房屋（包括办公用房及生产厂房）产权转让给红蕾学校，四至为：东至东耀皮件厂、西至国泰服装厂、南至农联村河、北至农联开发区道路。共有别墅、平房四幢和新建厂房总建筑面积约2600平方米，红蕾学校己对吴友清转让的厂房和办公楼作了充分了解，同意吴友清将上述房屋凭现状转让红蕾学校。2、吴友清自愿将第一项所属范围内所在附着物（包括树木、场地、围墙、管道、游泳池、假山、厕所、水电设施等）全部转让给红蕾学校。3、上述房屋及附着物等设施红蕾学校用现金一次性买断，总成交价为135万元整。附原协议资料（复印件）付款时间及付款方式：红蕾学校在本协议签订时付85万元，余款50万元于2005年9月10日付清，吴友清收到款后应出具收据。土地使用权的转让和租用1、吴友清自愿将土地使用权及租用土地使用权一并移交红蕾学校，吴友清目前租用的农联村土地约12亩，由红蕾学校直接与农联村签订租赁协议或办理土地流转手续，吴友清应积极配合。此协议生效后吴友清同有关单位签订的租赁协议随之作废（如发生纠纷由吴友清负责解决好）。2、以上土地租金支付在本协议签订前的由红蕾学校承担，签订后都由红蕾学校承担（土地租金从2005年二月份始至现在）。四、其他约定1、吴友清在此协议签订前的所有水、电费及规费、税金等费用均由红蕾学校承担。2、红蕾学校将吴友清房屋、建筑物及附着物等资产买断后，原吴友清的一切债权、债务等均与红蕾学校无涉，今后红蕾学校所产生的经济民事责任均由红蕾学校承担。”合同签订后，吴友清将涉案房屋交付红蕾学校使用至今。后因无法完成涉案房屋的过户，引起本案纠纷。审理中，吴友清陈述，吴友清从红蕾学校实收到购房款132万元。吴友清从祝爱华手中买下来的时候涉案房屋面积为1000平方米，后来吴友清自己建了1600平方米，所以形成了2005年7月6日《转让合同》中的2600平方米。审理中，红蕾学校提交了一份张家港市东莱镇资产经营公司与张家港市东莱有机合成化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》（复印件）一份，由于红蕾学校提交的《房屋、建筑物转让协议书》系复印件，未能发现该协议书的签订时间，可以辨认的主要内容为：“张家港市东莱有机合成化工厂因生产发展需要向张家港市东莱镇资产经营公司购买房屋、建筑物等地面设施，经双方平等协商，达成如下协议：1、张家港市东莱镇资产经营公司下属的东方化工公司的房屋、建筑物由张家港市东莱有机合成化工厂用现金一次性买断，其中办公楼423平方米、门卫86平方米、食堂165平方米、仓库575平方米、水泥厂地3000平方米，总成交价32.8万元，自协议签订之日起10日内一次性付清。2、张家港市东莱有机合成化工厂将张家港市东莱镇资产经营公司房屋、建筑物资产买断后，原张家港市东莱镇资产经营公司的一切债权债务等均与张家港市东莱有机合成化工厂无涉，今后张家港市东莱有机合成化工厂所产生的经济民事责任均由张家港市东莱有机合成化工厂承担。3、张家港市东莱镇资产经营公司协助张家港市东莱有机合成化工厂办理张家港市东莱有机合成化工厂为所有权的房屋所有权证，一切办证费用均由张家港市东莱有机合成化工厂负担”。红蕾学校，另外向本院提交了2004年12月25日盛金星与祝爱华签订《房屋、建筑物等转让协议书》、2005年4月2日祝爱华与吴友清签订的《转让合同》各一份，其中2004年12月25日《房屋、建筑物等转让协议书》的主要内容为：“1、盛金星原有的房屋、建筑物、道路地平、水电等地面设施由祝爱华用现金一次性买断，总成交价82万元，自协议签订之日起10日内一次性付清。2、祝爱华将盛金星的房屋、建筑物、道路地平、水电等买断后，原盛金星的一切债权债务等均与祝爱华无涉，今后祝爱华所产生的经济民事责任均由祝爱华承担。3、盛金星协助祝爱华办理以祝爱华为所有权的房屋所有权证，一切办证费用均由祝爱华负担”。2005年4月2日《转让合同》的主要内容为：“1、祝爱华自愿将座落在农联村内的全部房屋(包括办公用房及生产厂房)产权转让给吴友清，四址座落为东至东耀皮件厂、西至国泰服装厂、南至农联村河、北至农联开发区道路。共有楼、平房四幢总建筑面积约1千平方米，吴友清己对祝爱华转让的厂房和办公楼作了充分了解，同意祝爱华将上述房屋凭现状转让吴友清。2、祝爱华自愿将企业范围内所在附着物(包括树木、场地、围墙、管道、游泳池、假山、水电设施)全部转让给吴友清。3、上述房屋及附着物等设施吴友清用现金一次性买断，总成交价88万元。本协议签订时付款50万元，余款在协议签订后三十天内一次性付清38万元，祝爱华收到款后应出具收条。4、祝爱华自原将土地使用权及租用土地使用权-并移交吴友清，祝爱华目前租用的农联村土地约13亩，由吴友清直接同有关单位签订租赁协议，中方应积极配合。此协议生效后祝爱华同有关单位签订的租赁协议的之作废。以上土地相金支付在本协议签订前的由中方承担，签订后由吴友清承担。5、祝爱华在此协议签订前的所有水电费及规费、税金等费用均有祝爱华承担，与吴友清无涉。吴友清将祝爱华房屋、建筑物及附着物等资产买断后，原祝爱华的一切债权、债务等均与吴友清无涉，今后吴友清所产生的经济民事责任均由吴友清承担。”审理中，本院依法追加祝爱华为本案第三人，并于庭前向祝爱华作了调查，调查中祝爱华称：“根本不清楚转让的事，与盛金星、吴友清都不认识，没收到过转让款，也没有支付过受让款，全然不知道是怎么回事，合同中所述的房产和位置等均不清楚”。但在本案开庭审理时，祝爱华又称：“上次法院调查后，我回去又想了想，想起来是签过合同，具体怎么一起签合同的记不起来了”。另查明，原张家港市东莱有机合成化工厂系股份合作制，2001年3月27日登记成立，2007年12月27日注销，原法定代表人为盛金星。张家港市东方化工实业总公司于1993年设立，公司的性质为集体所有制企业，主管部门为张家港市东莱镇农工商总公司。张家港市东莱镇资产经营公司于1993年3月12日登记成立，现已注销，其资产管理人为张家港市杨舍镇资产经营公司。再查明，张家港市东方化工实业总公司在农联村拥有1、2、3、4四套房屋，面积合计1370.99平方米，房产证号为：张房权证东莱字第××号，其中1号房屋的层数为1，建筑面积为75.36平方米；2号房屋的层数为2，建筑面积为547.52平方米；3号房屋的层数为1，建筑面积为577.13平方米；4号房屋的层数为1，建筑面积为170.98平方米。红蕾学校对于杨舍镇东莱街道的8441.6平方米的集体土地拥有使用权，土地使用权证号为：张集用（2005）第2700015号。红蕾学校在杨舍镇东莱农联工业区长兴路南拥有房屋1栋，建筑面积为2283.3平方米。上述事实有《转让合同》、《房屋、建筑物转让协议书》（复印件）、《房屋、建筑物等转让协议书》、企业登记信息及庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提交张家港市东莱镇资产经营公司与张家港市东莱有机合成化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》、2004年12月25日盛金星与祝爱华签订的《房屋、建筑物等转让协议书》、2005年4月2日祝爱华与吴友清签订的《转让合同》及2005年7月6日吴友清与红蕾学校签订的《转让合同》各一份，欲证明涉案房产的权利变更经过。从张家港市东莱镇资产经营公司与张家港市东莱有机合成化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》的内容来看，“办公楼423平方米、门卫86平方米、食堂165平方米、仓库575平方米”，合计1249平方米，与房产部门登记的张家港市东方化工实业总公司在农联村拥有1、2、3、4四套房屋的建筑面积：“1号房屋的层数为1，建筑面积为75.36平方米；2号房屋的层数为2，建筑面积为547.52平方米；3号房屋的层数为1，建筑面积为577.13平方米；4号房屋的层数为1，建筑面积为170.98平方米。四套房屋建筑面积合计1370.99平方米”，无论总建筑面积，还是单套建筑面积均不相符；同时，《房屋、建筑物转让协议书》中房产的建筑面积1249平方米也与2005年7月6日吴友清与红蕾学校签订的《转让合同》中载明的“共有别墅、平房四幢和新建厂房总建筑面积约2600平方米”不相符；且原告提交的张家港市东莱镇资产经营公司与张家港市东莱有机合成化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》为复印件，第三人资产公司对此不认可，原告未能进一步提供其他证据予以佐证；同时，第三人祝爱华庭前调查时所述与当庭所述前后矛盾，致使涉案房产买卖的事实处于真伪不明的状态，在第三人资产公司未到庭进行核实的情况下，原告提供的证据不足以证明原告的事实主张，故本院对于原告的诉讼请求不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关规定，判决如下：驳回原告张家港市红蕾学校的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张家港市红蕾学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省苏州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  宋会谱人民陪审员  席建松人民陪审员  许 芳二〇一九年十月十五日书 记 员  徐 岩