湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1103民初5489号 原告：永州嘉祥物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区。 法定代表人：钟国军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师。 被告：艾可飞，男，1982年12月21日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住湖南省永州市冷水滩区。 原告永州嘉祥物业管理有限公司（以下简称嘉祥物业公司）与被告艾可飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉祥物业公司的委托诉讼代理人唐晓文、被告艾可飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年10月1日起至2019年9月30日止欠缴的物业管理费6152元及欠费产生的违约金1500元，共计7652元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：永州市茗渚物业管理有限公司是一家拥有专业资质的物业管理公司。该公司与被告签订了《前期物业服务协议书》后，于2015年1月1日入驻永州市冷水滩区银海富都小区，负责前期物业管理，为该小区提供物业服务时间截止到2018年4月8日。原告是一家拥有专业资质的物业管理公司。原告在永州市茗渚物业管理有限公司撤离后通过招标于2018年4月8日入驻永州市冷水滩区银海富都小区，原告与开发商永州市明祥房地产开发有限公司签订了《银海富都前期物业服务合同》，负责前期物业管理，为小区提供物业服务至今。2019年9月，永州市茗渚物业管理有限公司将其在银海富都小区提供物业服务期间的因业主未交物业服务费产生的债权全部转让给原告，原告已将书面的“债权装让告知书”以邮寄方式通知被告。根据被告与永州市茗渚物业管理有限公司及原告签订的《前期物业服务协议》约定：物业管理费按建筑面积每月每平方米住宅1.2元收取（实际按1.0元收取），业主不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按物业服务费总额的1%加收违约金。被告在该小区拥有住宅一套，房号1栋1202，面积128.16平方米，非空置房。2015年10月1日以后的物业管理费都没有交纳，欠费48个月，欠费6152元（计算至2019年9月30日止）。以上欠费虽经原告派员多次催收，但被告以各种理由拒不交纳。根据合同条款，产生的违约金已逾5000元。原告愿意放弃部分，只主张1500元违约金。 被告艾可飞辩称，原告提供的物业服务存在以下问题：一、小区卫生服务不到位，消防设施、电表箱、电梯门、业主门及墙上存在牛皮廯、小广告，喷水池长期不清理，垃圾不及时清理；二、绿化管理不到位，花草树木枯死；三、电子对讲门、消防应急灯、绿化装饰栏、休闲设施等损坏不及时维修或更换；四、物业公司强设栏杆阻挡应急通道，消防通道被阻塞，社区委员会下令整改，至今未改；五、保安不作为，经常不在岗位，外来人员随意进入小区，导致业主财产被盗；六、装修押金未退还；七、债权转让通知没有收到也不清楚转让的事。因物业公司未正确履行物业服务义务，给答辩人生活带来不便，故答辩人有权拒绝支付物业管理费。 经本院审理查明，2015年2月15日，被告（甲方）与永州市茗渚物业管理有限公司银海富都管理处（乙方）签订《银海富都前期物业服务协议书》，该协议书的主要内容为：一、被告是银海富都小区X栋X单元XX02房业主，房屋建筑面积为128.16平方米；二、物业服务费按建筑面积每月每平方米共计1.2元，多层为0.75元每平方米；三、服务费每季度交一次；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉。永州市茗渚物业管理有限公司实际按1元/平方米每月收取业主物业管理费。2018年4月8日，银海富都小区的开发商永州市明祥房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《银海富都前期物业服务合同》，该合同的主要内容为：一、自2018年4月8日起由永州嘉祥物业管理有限公司负责小区的物业服务工作并收取物业管理费，并自负盈亏；二、物业费按建筑面积交纳，带电梯住宅物业管理费1元/平方米每月收取；三、物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应在当季的首月十五日前履行交纳义务。 2019年9月6日，永州市茗渚物业管理有限公司出具债权转让告知书，将2015年1月1日至2018年4月8日期间物业服务费债权全部转让给原告嘉祥物业公司。原告于2019年10月15日邮寄债权转让告知书通知被告。 另查明，银海富都小区的物业服务存在着下列问题：喷水池长期未清理，小区垃圾未及时清理，小区公共设备损害未及时维修或更换，应急通道及消防通道曾被堵塞。被告艾可飞自2015年10月1日至2019年9月30日期间未交纳物业管理费，共计48个月，欠交物业管理费6151.68元（128.16平方米×48个月×1元）。 以上事实，有当事人提交的银海富都前期物业服务协议书、银海富都前期物业服务合同、债权转让告知书、整改通知、照片等证据在卷予以佐证，结合当事人庭审陈述，足以认定。 本院认为，被告与永州市茗渚物业管理有限公司银海富都管理处签订的《银海富都前期物业服务协议书》是双方的真实意思表示，对永州市茗渚物业管理有限公司及被告产生法律效力，双方应依照该协议的约定享受权利，履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与建设单位永州市明祥房地产开发有限签订的《银海富都前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应当依照该合同的约定享受权利，履行义务。 上述协议和合同签订后，原告及永州市茗渚物业管理有限公司作为物业服务提供者已经提供了相应的物业管理服务，被告亦应当按照约定的标准交纳物业管理费。被告辩称，小区存在卫生服务不到位、绿化管理不到位，门禁设备、消防设备及公共设施损坏未维修或更换，应急通道及消防通道被堵塞，保安服务不到位等物业服务质量问题，同时物业公司未退还装修押金故才拒绝交纳物业管理费。本院认为，装修押金未退还的主张被告未提供证据加以证实，同时退还装修押金与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利。小区卫生绿化管理不到位、设备损坏未及时更换、应急通道及消防通道曾被堵塞、保安服务不到位说明小区物业存在管理不到位的问题，这些问题固然存在,但其责任不能完全归结于原告一方,这其中还涉及到住宅区居民的配合、守约等方面的文明行为，及启动物业维修基金进行维护的问题,仅仅依靠原告一方的管理,而小区居民不配合也是不能把小区的管理做到尽善尽美；同时，业主如果长期不缴纳物业管理费,会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害，故对被告不缴纳物业管理费的辩称不予支持。因此，被告未按约定的期限交纳物业管理费，其行为已构成违约，应当承担给付物业管理费的违约责任。 被告自2015年10月1日至2018年4月8日期间未交纳永州市茗渚物业管理有限公司的物业管理费。因永州市茗渚物业管理有限公司现已将2015年1月1日至2018年4月8日期间的全部物业服务费债权转让给原告，并已通知被告。被告辩称没有收到通知并不清楚转让的事。本院认为，债权转让通知书已邮寄给被告，在本案庭审中原告亦将该通知书作为证据交由被告质证，原告已尽到了通知义务，故对被告债权转让不知情的辩称依法不予支持。因此，原告有权收取被告2015年10月1日至2018年4月8日期间欠交的物业管理费，被告亦未按约定支付原告2018年4月9日至2019年9月30日期间物业管理费，故被告应支付原告物业管理费共计6151.68元。另原告要求被告支付违约金1500元，因永州市茗渚物业管理有限公司并未将物业管理费的违约金转让给原告，《银海富都前期物业服务合同》中未约定逾期缴纳物业管理费的违约责任，原告亦未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成的实际损失，故对原告该项诉请本院依法不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、被告艾可飞在判决生效后十日内支付原告永州嘉祥物业管理有限公司2015年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费6151.68元； 二、驳回原告永州嘉祥物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告艾可飞负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陶小艳 二〇一九年十月三十一日 代理书记员  邓亚丽