广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初3772号原告：林开健，男，汉族，英德市人，住英德市，委托代理人：郭周旋，广东相映红律师事务所律师。被告：刘经委，男，汉族，英德市人，住英德市，委托代理人：刁卓婷，广东青于蓝律师事务律师。原告林开健诉被告刘经委民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理。依法由审判员赖伟忠适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告林开健的委托代理人郭周旋，被告刘经委的委托代理人刁卓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林开健向本院提出诉讼请求：1、请求被告将位于广东省××××路的房产返还给原告，协助原告到英德市不动产中心办理该房屋产权变更登记在原告名下的相关过户手续，并由被告承担所有过户税费；2、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年1月原告林开健向被告刘经委借款100万，分36期还款，每期还本金27700元，至2019年4月原告归还了4期本金共110800元给被告。同年5月原告林开健向被告刘经委再借款40万元，全部借款本金合计140万元，月息1分，并重新约定分48期还款，每期归还43000元本息。2019年5月18日借款时被告要求原告将其位于英德市××房产××栋[不动产权证号：(2017）英德市不动产权第0023580号）]过户到被告名下。原告于2019年5月归还43000元、6月份归还了37000元，7月份归还了18000元给被告，原告还款稍有迟延，被告刘经委就威胁原告要卖掉该房屋。原告认为原、被告之间是民间借贷关系，不存在房屋买卖的事实，被告要求原告借款时将房屋过户到被告名下，侵犯了原告的合法利益。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告刘经委辩称：一、在涉案房屋过户给答辩人抵债之前，被答辩人共向答辩人借款本金160万元，并将涉案房屋办理了抵押登记到答辩人名下。2019年1月15日被答辩人林开健以生意资金周转为由向答辩人借款150万元，并以其自有的英德市××××路房屋一栋[证号：粤（2017）英德市不动产权第0023580号]抵押给答辩人。双方签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定借款期限为2019年1月15日起至2019年7月14日止，每个月利息为3%（即45000元），且双方到不动产登记中心办理了抵押登记。答辩人于2019年1月15日至1月19日，将借款本金通过手机银行汇款的方式，支付给了被答辩人，每一笔转账都备注“此为借款本金”。2019年3月19日被答辩人林开健以家庭生活开支需要为由，再向答辩人借款十万元。双方签订《借款合同》，约定借款期限为2019年3月19日到2019年5月18日止，每个月利息为3000元。2019年3月19日，答辩人向被答辩人转账10万元，并在转账时备注“此为借款本金”。二、2019年5月1日，被答辩人向答辩人提出，无力支付每个月3％的利息，要求将其中100万元借款的还款方式变更为每个月1%利息，分36期偿还本息，并提出再借40万元。此前被答辩人向答辩借款160万元，均约定月息为3%，被答辩人提出利息过高，被答辩人每个月需支付利息接近5万元，且偿还本金遥遥无期，故其主动向答辩人请求将其中100万元借款的还款方式变更为每个月1％利息，分36期偿还本息，并提出再借40万元，该40万元也是每个月1％利息，分期偿还本息，其用一台宝马车辆过户给答辩人作为该40万元的借款抵押。双方达成初步的分期还款协议后，答辩人于2019年5月1日向被答辩人出具了一份“文书”，该“文书”意思为答辩人同意将其中100万借款降息为月息1%，并同意再借40万元，同样是月息1%，由被答辩人分期偿还本息，并承诺如被答辩人按时还清本息的，便将其宝马车无条件过户回被答辩人。该“文书”即为被答辩人提交的证据一“借款确认书”。但是，该“文书”在答辩人签署时，是没有写函头“借款确认书”几个字，更没有写时间“2019年5月18日”，该“文书”的函头及落款时间均是被答辩人后面私自篡改、添加的，从该份“文书”的排版及字迹上均可分别出来。其篡改、添加的内容与实际情况不符。答辩人出具了该份“文书”后，发现被答辩人声称提供担保的宝马轿车剩余价值极低，故答辩人也没有将该40万元出借给被答辩人，双方也没有签订相关借款合同，答辩人也没有支付40万元的借款本金。综上，该份“文书”只是针对部分借款本金变更为分期偿还本息的确认书，而且关于借款40万元以及过户车辆担保的内容均没有实际履行，且该“文书”经过被答辩人自行篡改、添加，己经不具有真实性、合法性，依法不应当采信。三、2019年5月中旬被答辩人无力偿还借款本息，其提出将已经抵押的房屋办理过户给答辩人，以抵偿欠被答辩人的所有本金及利息。因被答辩人2019年3月19日向答辩人借的10万元借款的还款期限已经快到期，且另外150万元借款本金中，50万元需要继续每个月支付3％的利息（15000元）,100万元需要每个月还本付息(27700元本金十10000元利息），被答辩人确实无力偿还，其提出将房屋过户给答辩人，以抵偿债务。经双方结算，2019年1月15至2019年5月15日，被答辩人应付利息（提前还款的全部借款按3％月利率计算）:150万元x3%x4（个月）+10万元x3%x2（个月）=186000元，被答辩人己付110800元，尚欠利息75200元。本金为160万元，本息共计1675200元，另外过户税费需支付约8万元，因被答辩人无力支付，故由答辩人垫付，在应付购房余款中予以扣除。经双方协商，在扣除各项本息及税费后，再由答辩人支付209000元购房余款。故双方前往英德市不动产登记中心办理注销他项权利登记，双方签字确认己经还清贷款本金及利息，注销他项权利登记后，双方又在签署《房地产买卖合同》，办理过户登记，答辩人随后将购房余款209000元支付给被答辩人，并在转账记录中备注“购房款”。四、因房屋过户给答辩人后，被答辩人未能交付房屋给答辩人，故双方签订《租赁合同》，由被答辩人每月向答辩人支付房屋租金。房屋过户给答辩人抵债后，被答辩人称其需要维护与房屋承租者的关系，其暂时无法交付房屋给答辩人，故双方签订《租赁合同》，由被答辩人每月向答辩人支付房屋租金。因此，在房屋过户给答辩人抵债后，因双方债权债务两清，被答辩人也没有再向答辩人支付利息，而是根据双方的《租赁合同》支付租金，通过答辩人与被答辩人的微信聊天记录也可以反映，答辩人每个月都向被答辩人催收租金，而非催收利息。故被答辩人称其在房屋过户后仍然偿还借款，是与事实不相符的。五、答辩人诉请返还房屋及办理过户登记的诉讼请求没有事实和法律依据。答辩人与被答辩人在自愿、平等的基础上签订了相关《借款合同》，答辩人已经实际支付了借款本金，且房屋在过户抵债前已经办理了抵押登记，答辩人己经是房屋的抵押权人，根本没必要再通过办理过户登记来提供担保。在被答辩人无力偿还本息的情况下，双方自愿、平等协商以房抵债，且价格是符合房屋的市场价格，答辩人并没有乘人之危，没有以严重低于市价的价格让被答辩人以房抵债。双方自愿签订债权债务两清的确认书，再签订《房屋买卖合同》，由答辩人支付尾款，答辩人未能提供任何证据证明该《房屋买卖合同》存在无效的情况。根据物权法的规定，房屋己经办理了过户登记，物权已经发生变动，答辩人己经是涉案房屋的所有权人，被答辩人诉请答辩人将房屋过户给被答辩人，没有法律依据。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十四条第一款的规定：“当事人签订房屋买卖合同，实为以房款抵偿其他债务，一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的，不予支持。”，故被答辩人请求返还及过户房屋没有法律依据。另根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条第三款的规定：“当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方己经办理房屋所有权转移登记，借款人以不存在真实的买卖合同关系为由，主张合同无效并请求返还房屋的，人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋的差额”的规定，即使涉案房屋过户给答辩人是为了给借款提供担保，被答辩人也无权请求返还房屋及办理过户登记。综上所述，望贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护原告的合法权益以及交易的稳定性。经审理查明：2019年1月15日原告林开健因资金周转向被告刘经委借款150万元，双方签订《个人房屋抵押借款合同》，该合同约定借款期限自2019年1月15日起至2019年7月14日止，借款利息为月利率3%，原告林开健以其所有的位于英德市××××路的房屋[产权证号：粤（2017）英德市不动产权第0023580号]为上述借款作抵押，并办理了抵押登记[不动产登记证明：粤（2019）英德市不动产证明第0001020号]。2019年3月19日原告林开健再次向被告刘经委借款10万元，双方签订《借款合同》，约定：借款期限自2019年3月19日至2019年5月18日，借款利息为月利率3%。被告刘经委分别通过银行转账150万元和10万元给原告林开健，原告林开健均立具了《借款收据》给被告刘经委收执。2019年5月16日原、被告双方签订《房地产买卖合同》，约定甲方（原告）将位于英德市××××路的房地产转让给乙方（被告），房屋建筑面积为428.43平方米，交易总额为85万元。被告刘经委通过银行转账支付购房款209000元。英德市税务局开具了金额为860287.44元（价税合计903301.81元）的发票给被告刘经委。同日，双方以借款人林开健已还清借款本金和利息为由向英德市不动产登记中心申请注销位于英德市××××路房屋的他项权利登记。现涉案房屋已办理房屋过户手续，登记在被告刘经委名下。2019年5月20日原告林开健与被告刘经委签订《租赁合同》，约定甲方（被告）将位于英德市梅花路107号房屋一栋出租给乙方（原告）作商业使用，面积428.43平方米，租金43000元/月，租赁期四年，自2019年5月17日至2023年5月16日。本院认为：原、被告于2019年5月16日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。虽然原告称系被告利用其吸毒陋习威逼、利诱其签署《房地产买卖合同》，但是在举证期限内原告未能提供证据予以证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十四条第一款“当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持”的规定，本院对原告关于签署《房地产买卖合同》非其真实意思表示且不存在真实的房屋买卖的主张，不予采信。结合本案的案真实情况及双方举证的证据材料反映，原告与被告签订的《房地产买卖合同》，实质上是双方当事人对原告所欠债务因到期不能清偿所达成的以房抵债的约定，而且双方就抵债房屋已经办理了产权转移登记手续，被告已取得了该抵债房屋的物权，原告作为完全民事行为能力人，理应知晓办理房屋过户手续的法律责任。因此，原告应当对其所作出的物权转移登记民事行为承担相应的法律后果。综上所述，原告请求被告返还涉案房屋及办理过户登记,属证据不足，理由不充分，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告林开健的诉讼请求。本案受理费11400元、保全费5000元，均由原告林开健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖伟忠二〇一九年十月十日书记员  李明荃附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。