四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10903号 上诉人（原审被告）：范永立，男，1993年9月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王健，四川律治律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李波，男，1982年11月14日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：刘泽，四川法典律师事务所律师。 原审第三人：成都瑞都不动产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区紫竹北街16号。 法定代表人：彭晓莉，董事长。 委托诉讼代理人：杨茜，女，系公司员工。 原审第三人：交通银行股份有限公司四川省分行营业部，营业场所：四川省成都市西玉龙街211号。 负责人：刘祥松，总经理。 委托诉讼代理人：唐晨，女，系公司员工。 上诉人范永立因与被上诉人李波以及原审第三人成都瑞都不动产经纪有限公司（以下简称“瑞都不动产经纪公司”）、交通银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称“交通银行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 范永立上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李波的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李波承担。事实和理由：一、一审事实未查明：李波于履行合同期间并未备有相应购房价款。一审并未查明李波于2019年12月9日合同解除函发出时是否备有相应购房价款，其之后的财务资金情形，不具有溯及力，并应以此判断之前的合同解除函是否具有效力。此外，李波行为方式自相矛盾，一方面诉称备有大量、充足现金，但当时却反复、多次进行贷款申请，甚至不惜作假亦欲贷得款项。 二、原判决适用法律以及相应认定明显不当。（一）合同约定的二条件只要发生一个，案涉合同就无法继续履行。一审认为，“乙方贷款未审核通过，甲方因银行方原因不能及时还贷解押之约定”，两项条件必须同时具备，才能“导致案涉合同无法继续履行，才有三方的和平解约”。就客观实际来说，只要发生甲方不能及时还贷解押，或者发生乙方贷款未审核通过任一情形，案涉合同就无法继续履行，甲方得解除合同，故该二条件不是并行的必须同时具备的条件，而是二选一关系。（二）一审错误将李波之后的资金情形视为交易当时的情形予以评价。本案是对案涉解除合同函是否具有解除效力进行评价，故只应对发函时相对方行为是否达到合同解除程度进行审查，至于在发函之后相对方是否又再备履行合同的条件则再所不问。案涉合同第3.2条约定“甲乙双方应在2016年9月30日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则乙方在过户递件当日以现金方式补足”。之后，因李波一直未履行该义务，范永立于2016年12月9日发出解除函。一审认为，李波“在2017年4月份已达到持有存款超过2600000元，已具备现金补足剩余房款2600000元的资金实力”，明显认定不当。此外，即便李波在当时即具备现金支付能力，但其应将该意思表示于范永立才可能发生相应效力，但李波并未有相应行为。 （三）范永立在李波两次均无法完成贷款的情形下，李波又未现金支付，且在催告下李波仍未继续履行，产生合同根本目的不能实现的合理信赖。首先，李波不能获得银行贷款，有数次之多，加之银行征信手续日趋严格，其获得贷款的可能性变小，已使范永立产生交易无法继续履行的合理判断。其次，李波第一次未能获得银行贷款时，虽有合同约定可以现金补足，但李波仍在继续完善贷款手续而不是现金支付，表明其不愿或不能以现金支付方式履行合同。第二次不能获得贷款时，仍未积极寻求补充方式（现金补足）履行合同，已使范永立产生合理信赖，即对方不愿、不能再继续履行合同。 （四）一审对合同目的未予全面评价。一审只考虑李波完成交易取得房屋的目的，但并未充分考虑到范永立出售房屋取得货币的合同目的。合同补充条款明确约定“未使用本房屋所属学位”，范永立明知该房为学区房，在房价上涨在即前仍低价出售，说明范永立对现金要求异常迫切。合同履行过程中，范永立多次向李波及中介公司催促，李波多次申请亦未能取得贷款，仍不履行支付价款（现金支付），范永立的即时获得货币的合同目的已不能实现。 综上所述，一审法院事实未查明、适用法律错误导致错判，故请求依法改判。 补充：1.范永立向李波以及瑞都不动产经纪公司通过律师函已经向李波催告现金支付，李波明确回复没有现金支付。 2.李波是否有购房资格，请法庭在裁判的时候予以考虑。 李波答辩称，范永立没有合同的解除权，一审法院判决正确。范永立的上诉所涉及的事实与理由部分是范永立主观的认识，该认识与客观事实不符。1.关于本案购房款支付的方式，在房屋买卖合同当中，有明确的约定如果申请不到贷款或者贷款额度不够应当在过户时以现金支付补充，因此，只要在过户递件日之前备足房屋购房款，无论是现金还是贷款均符合合同的约定，从房屋的现状来看，截止二审调查当日该房屋的抵押仍未解除，还没有达到过户递件的条件。因此范永立以李波履行期间未具备相应的购房价款为由主张合同解除权与合同约定以及客观事实不符。 2.在合同履行过程中，李波已经按照合同的约定提交了贷款资料，贷款银行也对李波提供的资料进行审核。银行是基于范永立不配合李波办理贷款申请手续无法进行贷款审核，并不是范永立所述有关银行的原因拒绝发放贷款，根据范永立自己提供的证据，银行对李波的贷款申请审核清单是空白的，并不是对李波的贷款申请不予批准，因此范永立因李波两次均无法完成贷款主张解除合同与客观事实不符，范永立的上诉主张没有任何事实依据。 3.李波认为范永立无论是因为什么原因卖房，应诚信履行合同。《四川省高级法院关于合同审理房屋合同的若干意见》中对合同解除案件确立了要保护诚实守约方的价值观，要严格合同解除的条件，本案应当认定为范永立并没有合同的解除权。 瑞都不动产经纪公司述称，没有意见。 交通银行述称，没有意见。 李波向一审法院提出诉讼请求，1．范永立委托四川嘉业律师事务所发出《律师函》解除《房屋买卖合同》的行为无效；2．范永立继续履行李波、范永立双方签订的《房屋买卖合同》，范永立配合李波办理过户手续；3．本案诉讼费用由范永立承担。 一审法院经审理查明：2016年9月9日，李波（乙方、买受方）、范永立（甲方、出售方）和瑞都不动产经纪公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：1、乙方向甲方购买位于成都市高新区房屋，建筑面积158.12平方米，用途住宅；2、房屋总价款2900000元，乙方在签订本合同时向甲方支付定金100000元，该定金在该房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款。该合同第3.2条约定：首付款800000元，乙方在过户递件成功当日支付甲方；第3.3条约定：尾款2000000元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，甲乙双方应在2016年9月30日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则乙方在过户递件当日以现金方式补足。该合同第5.1条约定：甲乙双方应在乙方贷款审核通过、甲方还款后注销抵押当日，前往房管部门办理过户手续。该合同第6.2条约定：乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1.6%的比例向丙方支付居间服务费，即46400元。该合同第7.2条约定：乙方未按合同约定支付各项款项的，每逾期一日，乙方应按应付款总额的千分之五向甲方支付违约金，合同继续履行；乙方逾期付款超过七日的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法追究乙方违约责任。该合同第7.5条约定：甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应按房屋成交价的20%向对方支付违约金。该合同第9.3条约定：本合同补充条款与本合同具有同等法律效力，补充条款与本合同正文条款不一致的，以补充条款为准。 该合同第十条补充条款手写约定：①乙方在签定合同之日打定金100000元给甲方；②甲方承诺未使用本房屋所属学位；③本人周涛系甲方范永立母亲，现代范永立签定该合同，对此合同所发生的定金法则及相关法律责任均自行承担；④若乙方贷款未审核通过，甲方因银行方原因不能及时还贷解押，甲乙丙三方和平解约，退还所有的款项。 2016年9月10日，范永立向李波出具收条，确认收到李波购买案涉房屋的定金100000元。 2016年10月12日，范永立向李波出具收条，确认收到李波购买案涉房屋的定金200000元。 范永立根据其银行流水主张仅收到定金290000元，其构成为：2016年9月10日胡鑫向范永立转账20000元，2016年9月10日，李波的亲戚郭岗分两笔共计向范永立转账70000元（一笔50000元、一笔20000元），2016年10月12日，李波的亲戚郭岗分四笔每笔50000元共计向范永立转账200000元。 瑞都不动产经纪公司在原审的代理人（何鑫芮、胡鑫）在原审2017年4月26日的庭审笔录中陈述：有200000元是李波直接转的，另外100000元通过瑞都不动产经纪公司转的，但瑞都不动产经纪公司只向范永立转了90000元，另外10000元是范永立支付瑞都不动产经纪公司的中介费。 2016年9月10日，李波向瑞都不动产经纪公司支付了30%的佣金13920元，瑞都不动产经纪公司向李波出具了相应的收款收据。 2016年12月9日，范永立委托四川嘉业律师事务所陶志敏律师向李波和瑞都不动产经纪公司邮寄发出《律师函》，载明：截至2016年12月9日，李波仍未备齐办理贷款所需的相关资料，不能与银行签订贷款合同，无法履行合同义务，致使合同目的无法实现，严重损害了范永立的合法权益，因此正式通知李波本函送达之日起解除李波、范永立签订的《房屋买卖合同》。2016年12月10日，瑞都不动产经纪公司签收该邮件，邮寄给李波的邮寄被退回。庭审过程中，瑞都不动产经纪公司陈述已收到该函并微信转发给李波，李波陈述未收到范永立邮寄发出的律师函，但已收到瑞都不动产经纪公司微信转发的律师函。 李波提供的个人存款证明显示，2017年2月6日李波个人在中国银行已有存款900000元，李波并使用该款为原审保全提供担保。截至2017年4月22日，李波个人在中国邮政储蓄银行已持有存款1702866.20元。 经范永立申请，一审法院向其出具调查令，调查李波在中国银行成都开发西区支行的贷款审批情况，该行在调查令回执处写明：借款人李波于2016年向我行申借二手住房贷款，由于当时借款人提供的收入证明与征信显示的工作单位不一致，银行客户经理通过网上查询借款人收入证明单位不存在，便要求客户提供当时真实的收入证明，但借款人一直未提供真实的收入证明，我行客户经理便将贷款资料退回。 一审法院认为，关于范永立是否享有合同解除权的问题，范永立主张合同第10条第4款约定“若乙方贷款未审核通过，甲方因银行方原因不能及时还贷解押，甲乙丙三方和平解约，退还所有的款项”，范永立认为该特别约定赋予其合同解除权，李波无法获得银行贷款，已满足该条款约定的和平解约的条件，范永立据此主张其享有合同约定的解除权。 范永立援引的前述条款约定的三方和平解约的条件系“乙方贷款未审核通过，甲方因银行方原因不能及时还贷解押”，从该条款表述方式看，这两项条件并不是或然的二选一关系，故前述两项条件应同时具备，导致案涉合同无法继续履行，才有三方的和平解约。故三方解约的前提是前述两项条件的同时具备。 现按揭银行已表明愿意接受李波代为清偿后解除抵押，故范永立不存在因银行方原因导致不能及时还贷解押的情形。根据范永立在原审的陈述，其在2016年10月8日、11月7日都还在协助李波前往银行办理按揭贷款手续，而李波因自身收入问题原因未获得相应贷款审批，银行对一审法院调查令的回执也可以佐证说明该原因。同时合同第3.3款第2项约定，李波通过按揭贷款方式支付房款，不能申请到按揭贷款或贷款额度不够，李波可以现金方式补足。本案中，李波未申请到银行贷款，根据前述约定，李波可以选择现金方式补足。本案中，李波虽因自身原因未获得贷款，在2016年12月9日范永立发出解除函后，李波在2017年1月9日即向一审法院起诉请求确认该解除函无效要求继续履行合同（一审法院2017年2月9日正式立案），并在2017年4月份已达到持有存款超过2600000元，已具备现金补足剩余房款2600000元的资金实力，一审法院认为，根据合同约定李波有权变更房款支付方式，且房款支付方式的变更，更有利于合同的履行，更有利于实现范永立收受房款的合同目的的事项，不影响范永立的合同权利。即房款支付方式的变更，能够促进合同更加便捷的履行。 综上，范永立不具有法定的和合同约定的解除权，其发出的《律师函》不具有解除案涉房屋买卖合同的法律效力。李波要求继续履行案涉房屋买卖合同，一审法院予以支持。 关于范永立已付款金额的问题，瑞都不动产经纪公司已陈述：有200000元是李波直接转的，另外100000元通过瑞都不动产经纪公司转的，但瑞都不动产经纪公司只向范永立转了90000元，另外10000元是范永立支付瑞都不动产经纪公司的中介费。且范永立向李波出具了200000元及100000元的收条，故李波的已付款金额一审法院认定为300000元。 关于案涉房屋过户问题，交通银行陈述其愿意接受李波代为一次性偿清按揭贷款本息，偿清后其同意解除案涉房屋抵押。李波尚未支付的购房款为2600000元，交通银行陈述范永立剩余未还贷款本金为1347724.89元，李波应支付的房款2600000元应代范永立提前结清按揭贷款本息，剩余部分再继续向范永立完成支付。交通银行在按揭贷款本息结清后，应配合办理解除案涉房屋的抵押登记手续。范永立在该抵押登记手续解除且李波付清剩余房款后应协助李波办理房屋产权过户手续。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、范永立于2016年12月9日向李波发出的《解除函》不具有解除案涉《房屋买卖合同》的法律效力；二、李波与范永立签订的案涉《房屋买卖合同》继续履行，李波应于判决发生法律效力之日起二十日内代范永立向交通银行一次性偿清位于成都高新区房屋的按揭贷款本息（具体金额以李波代偿时该第三人核定的贷款本息金额为准）；交通银行应于该按揭贷款本息结清后的十日内协助李波办理该房屋的抵押权登记注销手续；三、李波应于代偿完毕前述按揭贷款本息之日起十日内向范永立支付剩余购房款（具体金额为：李波应付购房款2600000元减去李波代偿的按揭贷款本息金额）；四、范永立于案涉房屋抵押登记手续注销且李波付清第三项判决主文确定的剩余购房款后的十日内协助李波办理位于成都高新区房屋（权3×××6）的产权过户手续，将该房屋产权过户登记至李波名下。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、保全费5000元共计5025元由范永立承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 范永立提交证据：第一组证据为（2015）青民一初字第1550号《民事判决书》，（2017）桂0203民初3238号《民事调解书》。 证明目的：范永立的经济情况糟糕，对外有大量的欠款并有高额利息，急需偿还债务。 第二组证据为范永立的母亲与瑞都不动产经纪公司员工郭春梅的短信、与李波的短信。 证明目的：范永立（其母亲代理）多次向李波催促过购房款。 李波发表质证意见：对第一组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，不能达到其证明目的。 对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，聊天的双方不是本案的当事人，不能达到证明目的。 瑞都不动产经纪公司发表质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 第二组证据中的郭春梅于2017月3月份已经离职，对该证据的真实性无法确定。 交通银行发表质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 第二组证据的真实性无法确定。 本院经审查认为，第一组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，不能达到其证明目的。 第二组证据的真实性无法确定，不能达到其证明目的。 另查明，案涉房屋设有他项权，抵押权人为交通银行股份有限公司四川省分行营业部。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1．范永立是否享有合同解除权；2．案涉《房屋买卖合同》能否继续履行，将房屋登记在李波名下。 首先，案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行各自的义务。 关于范永立是否享有合同解除权的问题。范永立依据《房屋买卖合同》第十条补充条款手写第④“若乙方贷款未审核通过，甲方因银行方原因不能及时还贷解押，甲乙丙三方和平解约，退还所有的款项”的约定，向李波主张解除案涉合同。本院认为，首先，使用该条款的条件是，应当同时具备“若乙方贷款未审核通过，甲方因银行方原因不能及时还贷解押”的条件；其次，范永立没有提交证据证明“甲方因银行方原因不能及时还贷解押”的情形。一审中，按揭银行同意由李波代范永立清偿贷款后解除抵押表明，范永立因其自身原因至今没有还贷解押，而不是银行方原因不能及时还贷解押；再次，即使具备该条款约定的条件，也应当由甲乙丙三方和平解约，该条款没有赋予范永立单方解除权。综上，范永立不享有单方合同解除权。 关于案涉《房屋买卖合同》能否继续履行，将房屋登记在李波名下的问题。一、案涉房屋已经登记在范永立名下。二、案涉合同签订于2016年9月9日，而成都市于2017年3月24日实施限购政策，案涉合同在成都市限购政策实施前签订，故案涉合同不受成都市限购政策的调整，李波具有购房资格。三、合同约定，首付款的支付时间为，乙方在过户递件成功当日支付甲方；尾款的支付时间为，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则乙方在过户递件当日以现金方式补足。现案涉房屋还设有抵押权，在设有抵押权的情况下，案涉房屋无法办理过户递件，故李波支付首付款、尾款的条件没有成就。现案涉房屋除按揭银行外，没有其他抵押权人。李波准备了足额剩余购房款，并愿意代范永立清偿按揭银行贷款，交通银行亦同意李波代范永立一次性清偿按揭贷款本息，在款项清偿后解除案涉房屋抵押。四、除本案外，没有其他案件对案涉房屋进行查封。综上，案涉合同能继续履行，将该房屋过户至李波名下没有障碍。 综上所述，范永立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项对案涉房屋抵押权的解除及合同继续履行的情况表述不明确，本院对一审判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11438号民事判决； 二、范永立于2016年12月9日向李波发出的《解除函》不具有解除案涉《房屋买卖合同》的法律效力； 三、范永立应于本判决生效之日起十日内向交通银行股份有限公司四川省分行营业部结清位于成都市高新区房屋（权3×××6）的抵押贷款本金及利息，范永立逾期未结清位于成都市高新区房屋（权3×××6）的抵押贷款本金及利息，则李波可以代范永立向交通银行股份有限公司四川省分行营业部清偿（具体偿还金额以交通银行股份有限公司四川省分行营业部计算的本金和利息金额为准），结清上述贷款十日内，交通银行股份有限公司四川省分行营业部协助李波办理注销上述房屋贷款抵押手续； 四、范永立待本判决第三项履行完毕后十日内，应当将位于成都市高新区房屋（权3×××6）交付给李波，并协助李波办理位于成都市高新区房屋（权3×××6）的不动产权过户登记； 五、李波待本判决第三项履行完毕后十日内，向范永立支付剩余购房款（具体金额为：李波应付购房款2600000元减去其代偿的按揭银行贷款本息金额）。 一审案件受理费按一审法院确定的方式执行。本案二审案件受理费100元，由范永立负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  龚 耘 审判员  白福群 二〇一九年十月二十四日 书记员  杨珍梅