山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终2229号上诉人（原审原告）：龙口市九里城社区工程队。住所地：山东省烟台市龙口市东江镇九南村。负责人：孙雷，任经理。委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市相城区陆慕清华紫光热水器商行。住所地：苏州市相城区元和镇中翔家电城七区1911。经营者：宋大明，男，1980年6月22日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：刁文华，山东渤海平正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙口市华霖房地产开发有限公司。住所地:山东省龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴国华，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙大江，山东翔宇韶宽律师事务所律师。上诉人龙口市九里城社区工程队（以下简称九里城工程队）因与被上诉人苏州市相城区陆慕清华紫光热水器商行（以下简称苏州清华紫光热水器商行）、龙口市华霖房地产开发有限公司（以下简称华霖房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2018）鲁0681民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人九里城工程队上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判终止对龙口市的执行并解除对该楼房的查封。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定了受买人可提出异议且法院应予以支持的两种情形，上诉人认为，第二十八条属于普适条款，对所有类型的被执行人均可适用，买受人只要能满足第二十八条的规定，无论是个人之间的二手房买卖还是个人与开发商之间的商品房买卖，无论是单元楼买卖还是商铺买卖，无论买受人名下有多少房，也无需争论所购房屋是否用于居住等，买受人均可依此对抗法院的查封执行；第二十九条属于特殊条款，买卖人不能满足第二十八条普适条款要求，但如果买受人属于无房居住、从开发商购买商品房仅用于居住，且已经支付了超过50%合同价款的，也可依此对抗法院的查封和执行，这是超脱于第二十八条的一种特殊规定，目的是为保障无其他用于居住房屋的特殊受买人的权利。就本案来讲，华霖房地产公司作为被执行人，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与二十九条在适用上产生竞合，并非只能是适用第二十九条而自然排斥适用第二十八条，一审判决仅仅根据《异议复议规定》第二十九条的规定驳回上诉人的诉讼请求，没有审查是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，适用法律错误。二、一审中上诉人提交了绿化工程施工合同、以房抵款申请表、认购协议、交房通知单、钥匙发放表及不动产登记档案查询等一系列证据，用以证明涉案房屋在被法院查封前已经由上诉人合法占有，为履行以房抵债协议，上诉人与华霖房地产公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制规定。上诉人以华霖房地产公司所欠工程款充抵房款，仅仅是房屋价款交付形式的一种变通，该行为并不违反法律禁止性规定，华霖房地产公司也向上诉人交付了房屋，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，该商品房买卖合同成立并生效。被上诉人苏州清华紫光热水器商行辩称，本案不适用于《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，因为二十八条适用的主体仅限于登记在被执行人名下的不动产，涉案房产并没有登记在被执行人名下。上诉人提交的合同，只能证明其与被执行人之间存在债权债务关系，不能证明其对涉案房屋具有排他性的所有权。上诉人提交的以房抵债的申请表，只是一份要约邀请，恰好证明其没有交付房款，二者之间并非买卖关系，而是债权债务关系。上诉人提交的认购协议、交房通知单、钥匙发放表这些证据均不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的用于居住且无其他居住的情形。上诉人提交的不动产查询，只能说明上诉人与被执行人在房管部门进行登记备案，者并不等于其已经进行了预告登记，前者是一项针对开发商一房两卖而进行的行政档案管理制度，后者则是为了保护购房者的物权不受侵犯的物权法规定的制度，二者不能混为一谈。被上诉人华霖房地产公司辩称，同意上诉人的意见。九里城工程队向一审法院起诉请求：1、判令终止对原告位于龙口市九里现代城23号楼2701室的执行，并解除对该楼房的查封。2、诉讼费用由被告苏州清华紫光热水器商行承担。一审法院认定事实如下：苏州清华紫光热水器商行与华霖房地产公司买卖合同纠纷一案，经龙口市人民法院审理，双方达成调解，龙口市人民法院于2017年6月15日作出（2017）鲁0681民初211号民事调解书，载明：一、被告华霖房地产公司于2017年12月30日前支付原告苏州清华紫光热水器商行货款及安装费共计232000元，原告自愿放弃其他诉讼请求。二、如被告华霖房地产公司未按上述期限支付上述款项，除应支付上述款项外，还应支付原告违约金29000元，原告可就违约金一并申请执行。三、本案一次性了结，其他事宜今后双方互不追究。保全费1825元，由原告承担。案件受理费2608元，由被告承担。苏州清华紫光热水器商行在起诉前申请了财产保全，本院依法于2017年1月3日裁定查封了华霖房地产公司开发建设的位于龙口市房屋。该民事调解书生效后，华霖房地产公司未按照调解书确定内容履行付款义务，苏州清华紫光热水器商行于2018年1月向本院申请强制执行。执行过程中，苏州清华紫光热水器商行向本院提出书面申请，要求对诉前保全的华霖房地产公司所有的位于龙口市进行评估、拍卖。案外人即本案原告九里城工程队于2018年4月21日向本院提出执行异议，申请法院裁定中止对案外人所有的位于龙口市的执行，并解除对该楼房的查封。本院于2018年6月7日作出（2018）鲁0681执异24号执行异议裁定：驳回案外人九里城工程队的异议请求。案外人九里城工程队不服该执行异议裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，涉案房屋龙口市于2016年1月5日在房屋管理部门办理了网签手续即商品房预（销）售合同登记备案手续，备案人为原告九里城工程队，但至今未办理房屋产权登记。一审法院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。案外人即本案原告九里城工程队与被告华霖房地产公司就涉案房屋九里现代城23号楼1单元2701室虽然在被法院查封前已经办理了商品房预售合同登记备案，但并未办理商品房预告登记。商品房预售合同登记备案是《城市商品房预售管理办法》中规定的一项行政管理制度，与《物权法》中规定的不动产预告登记制度具有准物权的权利并不相同，其目的是房管部门为了加强对房地产开发企业的管理，防止房地产开发企业出现一房两卖的现象发生。故本案原告九里城工程队与被告华霖房地产公司就涉案房屋办理的商品房预售合同登记备案，并不具有物权或准物权的排他属性，而是基于双方签订的商品房预售合同而产生的债权请求权，其对执行标的的债权请求权不能对抗法院的查封行为。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告九里城工程队虽然在法院查封涉案房屋之前已经签订商品房预售合同并进行了登记备案，但根据原告九里城工程队提供的证据可以看出，签订商品房预售合同的背景是基于双方之间存在工程款的债权债务关系，在债务到期后，被告华霖房地产公司用涉案房屋抵顶债务，并且同时抵顶的房屋包括涉案房屋在内的多栋房屋。故商品房预售合同的签订并非基于买卖的事实，也非唯一住房且用于居住。原告的主张不符合前述规定，法院不予支持。综上，故案外人即本案原告九里城工程队就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，案外人关于要求终止对龙口市的执行，解除对涉案楼房的查封的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告龙口市九里城社区工程队的诉讼请求。案件受理费5691元，由原告龙口市九里城社区工程队负担。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中,上诉人九里城工程队与被上诉人华霖房地产公司签订的《商品房预（销）售合同》系基于双方之间签订的以房抵债补充协议，其实质是被上诉人华霖房地产公司向上诉人九里城工程队履行债务的变通方式,目的在于消灭被上诉人华霖房地产公司的金钱债务,房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，不必然地引起房屋权属的变动。且涉案房屋尚未办理不动产登记的正式手续,以房抵债补充协议仅能产生债法上的效力，债权人只享有债权请求权,不享有物权,上诉人九里城工程队金钱债权的实现并不优先于被上诉人苏州清华紫光热水器商行金钱债权的实现。因此，上诉人就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉主张理由不成立，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5691元，由上诉人龙口市九里城社区工程队负担。本判决为终审判决。审判长  张燕华审判员  栾建伟审判员  于 青二〇一九年十月二十五日书记员  王长媛