云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云01民终3910号上诉人(原审原告)：昆明狄威科技开发有限公司，住所:云南省昆明市北京路2186号丽水雅苑小区13栋2号商铺。法定代表人：邝春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨凯翔，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南兴云物业管理有限公司（变更前名称云南烟草物业管理有限公司），住所：云南省昆明市高新技术产业开发区科医路。法定代表人：陈国章，该公司董事长委托诉讼代理人：李丽娟、陶汝远，北京德恒（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：云南红塔房地产开发公司。住所：云南省昆明市高新区红塔小区红塔大厦8楼。法定代表人：朱云水，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗毅，云南九州方圆律师事务所律师。特别授权代理。上诉人昆明狄威科技开发有限公司（以下简称：狄威科技公司）因与上诉人云南兴云物业管理有限公司（以下简称：兴云物业公司）、原审第三人云南红塔房地产开发有限公司（以下简称:红塔房地产公司）物业合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院认定事实：红塔房地产公司是涉案昆明市北京路2186号丽水雅苑小区13栋2号商铺的所有权人，该商铺建筑面积232.88平方米。2018年6月1日，红塔房地产公司与狄威科技公司签订《商铺租赁合同》，约定红塔房地产公司将涉案商铺出租给狄威科技公司五年，用于商业经营。同年5月19日狄威科技公司与兴云物业公司就该商铺签订《商铺物业服务协议》约定兴云物业公司为狄威科技公司租赁的涉案房屋提供物业服务期限为5年，狄威科技公司缴纳物业费用。其中合同第二条规定：“兴云科技公司为狄威科技公司提供如下物业服务：1、本物业共用部位及共用设施设备进行管理、维护、维修、保养服务”。狄威科技公司与兴云物业公司还签订了《商铺装饰装修管理协议》，同年5月17日，狄威科技公司向兴云物业公司递交《装修申请书》申请装修并确认室内水管路系统完好、无渗漏，本单元排水、排污管道能正常排水、排污，不存在质量问题。2018年6月23日至2018年6月24日，涉案物业区域出现降雨，狄威科技公司承租的涉案商铺二层屋顶的下水管室内转角接口发生脱落，导致涉案商铺室内一、二层流入大量雨水，造成狄威科技公司使用商铺墙面及放置在商铺内的设施设备受损。经查明，狄威科技公司的受损设备型号为FIS2124N的万兆NSA存储、设备名称为PANDORA整机的音频处理器、设备USB安全盒、设备型号为FIS2116N的高清节目二级缓存经产品商家出具产品返厂维修报告载明损坏原因雨淋、被水浸湿或受潮，并认定价格分别为：型号为FIS2124N的万兆NSA存储维修价格58240元、设备名称为PANDORA整机的音频处理器维修价格45200元、设备USB安全盒维修价格为3200元、设备型号为FIS2116N的高清节目二级缓存维修价格为33600元。狄威科技公司修复商铺顶面、墙面、演播室声学装修及电路修复分别1440元、2000元、14250元。一审法院认为：根据合同法第一百一十三条第一款规定，狄威科技公司与兴云物业公司之间签订的《商铺物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方均有法律约束力，按照《商铺物业服务协议》第二条的约定兴云物业公司对物业共用部位及公共设施设备进行管理、维护、维修、保养。虽然本案狄威科技公司商铺内管道漏水跟当天恶劣天气有一定的因果关系，但不能排除兴云物业公司在日常工作中对公共设施部分进行长期且不间断的管理、维护、维修、保养的服务义务，因兴云物业公司所举证不足以证明其在日常工作中已经对涉案商铺内属于公共设施设备的下水管及转角弯管进行过维护和保养，故兴云物业公司应当承担举证不能的不利后果，应当对狄威科技公司造成损失承担相应的赔偿责任。同时考虑到狄威科技公司在装修时对该脱落管道的外观进行了颜色的改变，不能排除狄威科技公司在装修时触碰了涉事脱落的水管管道，故狄威科技公司对此也应承担相应的责任，综合上述双方的过错，由兴云物业公司赔偿狄威科技公司损失的50%。关于第三人是否承担责任人的问题，因原告以物业服务合同为由起诉，第三人不是物业服务合同的相对人，故第三人不承担责任。关于损害赔偿数额。狄威科技公司主张其设施、设备维修及损坏共计损失221770元，并提供设备万兆NSA存储、音频处理器、USB安全盒、高清节目二级缓存共四类设备的维修报告证明维修费共计140240元，维修报告中载明了损坏原因系雨淋、被水浸湿或受潮，因此损坏与下水管脱落致使商铺进水有因果关系，对于狄威科技公司主张兴云物业公司承担损害赔偿责任，依法有据，法院予以支持。狄威公司主张HP笔记本（财务用）和联想笔记本（财务用）损坏粉笔损失4500元、4800元应由兴云物业公司赔偿，但未提交证据证明损害系下水管脱落致使商铺进水所致，且未提交发票予以证明损坏价值，于法无据，故对于狄威科技公司的该主张不予支持。狄威科技公司主张兴云物业公司赔偿DELL台式机（库管用）、佳美佳打印机、液晶显示器、飞利浦显示器、切换器控制面板的维修费分别570元、270元、400元、5800元，并提供了维修发票，但是原告未提交证据证明损坏系下水管脱落致使商铺进水所致，故对于狄威科技公司的这一主张于法无据，不予支持。狄威科技公司主张张博汇专用主机云平台服务器、KVM损坏分别损失40000元、6100元，但未提交证据证明损坏系下水管脱落致使商铺进水所致，故对于狄威科技公司这一主张于法无据，法院不予支持。狄威科技公司主张大厅顶面修复、墙面修复、演播室声学装修及电路修复分别1440元、2000元、14250元，并提供维修合同、维修工程预（结）算表予以证明，因该损失系下水管脱落致使商铺进水所致，故对于狄威科技公司主张由兴云物业公司赔偿上述损失，于法有据，法院予以支持。综上所述，因下水管脱落致使原告损失共计157930元，兴云物业公司应当赔偿狄威科技公司损失的50%即78695元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：（一）被告云南烟草物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明狄威科技开发有限公司支付赔偿款78695元；（二）驳回原告昆明狄威科技开发有限公司的其他诉讼请求。宣判后，原审原告狄威科技公司、原审被告兴云物业公司均不服，提出了上诉。狄威科技公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判兴云物业公司向我公司支付赔偿款项157930元；2、由兴云物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由如下：1、一审法院事实认定错误，涉案商铺二层屋顶的下水管室内转角接口脱落给我公司造成的损失，应由兴云物业公司承担，我公司对损失的造成不存在过错。我公司于2018年5月17日向兴云物业公司申请对承租商铺进行装修，并与兴云物业公司签订了《商铺装饰装修管理协议》。按照该协议第三条第1款、第四条第13款约定，兴云物业公司对我公司装修部分进行验收，验收内容包含我公司改变涉案商铺二层涉事脱落水管外观颜色部分，但兴云物业公司从未对此提出异议。同时，截至本案一审辩论终结，兴云物业公司均未向法院提交我公司装修过程存在违约或者因改变涉事脱落水管外观颜色，导致涉事脱落水管存在安全隐患的有关证据。2、本案发生的原因是被上诉人兴云物业公司未按照《商铺物业服务协议》履行义务，由此造成的损害结果，于情于理不应由我公司承担。因此，在我公司不存在过错的前提下，按照合同法第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第三十五条规定，因被上诉人兴云物业公司未按照与我公司签订的《商铺物业服务协议》第二条规定，怠于履行对物业共同部位及公共设施设备进行管理、维护、维修、保养义务，由此给我公司造成的损失，应由被上诉人兴云物业公司独立承担。综上所述，一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人兴云物业公司赔偿全部损失。针对狄威科技公司上诉，兴云物业公司答辩称：1、狄威科技公司的上诉没有事实和法律依据，狄威科技公司启动本案案由是合同纠纷，在其上诉状中，狄威科技公司强调我公司没有举证装修违约，或其改变水管脱落的颜色与本案没有关系，狄威科技公司明显混淆了法律关系，本案应按合同关系审查兴云物业公司是否违约。2、狄威科技公司上诉状中提到装修的申请事宜与客观事实部分，从一审查明事实来看，狄威科技公司于2018年5月17日向我公司提出装修申请，但截至到2018年6月25日装修事宜仍然还在由本案的第三人红塔房地产公司在进行。3、从合同纠纷的法律关系上来看，根据双方所签订的物业服务管理合同的第三条、第五条、狄威科技公司的装修承诺书，以及第三人租赁合同第15、17、21条已经确定我公司对于公共和公用部位维护的服务范围是哪些。并且合同第九条明确的进行了约定，由于不可抗力以及狄威科技公司责任所导致的相关损失，均无需由我公司承担。一审在庭审过程、现场勘查已经明确本案2018年6月24日所发生的租赁物是意外事件，实际上的原因是产生于不可抗力以及狄威科技公司的责任所导致。据此，根据合同约定我公司也无需承担任何的责任。启动本案的是狄威科技公司，相关的举证责任应当在该公司，因其未举证证实我公司存在违约行为，也未证明损失的实际发生，所以我公司无需承担任何责任，请求法院驳回狄威科技工地的上诉。针对狄威科技公司上诉，原审第三人红塔房地产公司发表意见如下：本案狄威科技公司的损失主要是源于下水管的脱落引发的。一审判决已经查明了狄威科技公司在装修时对脱落水管进行了外部的颜色的改变，但是不能排除在装修时触碰到了脱落水管的管道、完好的相关证据。因此一审判决狄威科技公司阿按照过错原则承担50%的责任，我公司认为是适宜的。虽然我公司在本案中没有承担任何责任，但是我公司认为一审判决适当。兴云物业公司的上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书，查清事实后改判驳回狄威科技公司的诉讼请求，或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由狄威科技公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误、适用法律错误。（1）一审判决断章取义引用《商铺物业服务协议》第二条约定导致本案事实认定错误。第一、《物业协议》约定的物业服务内容不含商铺内部的任何部位及设施设备。《物业协议》第二条第1款虽约定了我公司提供物业服务的内容为“本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务”，但一审判决却对本条之前的表述“根据国家相关法律法规规定及本协议约定”没有关注。《物业协议》除了第二条第一款约定之外，还在第三条明确细化了物业服务质量的范围仅限“商铺外观的共用部位无破损，共用设施设备运行正常”，第五条第1款第（1）项约定我公司在“甲方（兴云物业公司）管辖权限范围内公共区域、公共设施设备、公共绿化、公共环境卫生、安全秩序防范、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务于管理。”从如下证据印证兴云物业公司的管辖权范围不含商铺内部范围：其一狄威科技公司2018年5月17日出具的《装修承诺书》中，狄威科技公司认可公共地方仅为如小区道路、公共楼梯灯公共的部分；其二委托我公司开展物业管理的第三人红塔房地产公司在2018年6月1日与狄威科技公司签订《商铺租赁合同》第八条约定第三人红塔房地产公司或物管公司有权利进入商铺的情形，不包括本案发生的情况；其三狄威科技公司与第三人红塔房地产签订《商铺租赁合同》第二十一条约定商铺所有设施、设备的日常维修与养护均由狄威科技公司承担。由此可见，兴云物业公司提供物业服务的范围并不包含狄威科技公司承租商铺的自用空间，狄威科技公司的商铺内部并非我公司想进就能进的地方，也不是兴云物业公司日常可以正常维护、修缮、服务于管理的区域，这也从客观事实上证实了本案的物业服务内容不可能包含案涉商铺内部的任何部位及任何设施设备。第二、本案是合同纠纷，但一审判决却无视《物业协议》对损失赔偿责任的约定，导致作出错误的事实认定。《物业协议》第九条约定了违约责任，本次事故是涉案商铺内的下水管转角弯管脱落，主要原因在于不可抗力事件，而不可抗力造成损失依法依约不应由我公司承担。本次事故的次要原因如一审判决认定的狄威科技公司装修时触碰涉事脱落管道。相反，我公司无任何责任及过失。其一我公司在与狄威科技公司建立物业服务关系前，一直为本小区全体业主提供物业管理服务，并严格按物业服务行业的惯例和合同约定提供物业管理服务，我公司每月月初对全部商铺雨污管网进行例行巡查，检查结果均为：无堵塞、无渗水、管网、抱箍固定牢固、无破损，屋面排水口通畅。上诉人2018年6月初进行巡查时并未发现13-2号商铺所涉及的公用管道有堵塞、渗水现象。并且，在2018年6月初巡查完成后至6月23日期间，我公司从没有接到狄威科技公司关于承租房屋内管道有堵塞、滴漏、渗水等现象发生的通知或报告，也说明发生脱落的管道在2018年6月23日前无滴漏、无渗水。其二被上诉人在事发前一个月的装修申请中，明确了案涉商铺“对单元给排水系统进行了验收、试水”，狄威科技公司并确认“本单元室内水管系统完好无渗漏，单元排水及排污管道能正常排水排污、不存在质量问题”，狄威科技公司并承诺“装修过程中决不损坏供水、排水、污染系统，若装修后造成的周边下层及本房屋所有的渗漏水，由本业主承担责任和负责由此发生的一切费用”。其三按被上诉人所述，事发时狄威科技公司一方无人在商铺内，我公司接到第三人通知时第一时间赶到现场，经被上诉人狄威科技公司同意进入现场并立即采取帮助接起弯管的举措，积极协助狄威科技公司解决漏水情况。因此，事件的发生非我公司责任所致，我公司不存在《物业协议》第九条违约责任约定需要承担责任的任何情形。（2）被上诉人狄威科技公司未能证明主张观点及实际发生了损失，一审却错误认定狄威科技公司的损失主张依法有据。首先，一审中狄威科技公司未能证明其主张的受损物件与案涉商铺内下水管接口弯头脱落之间存在因果关系，也不能证据该些受损物件系我公司未履行《物业协议》所致。其次，一审判决在狄威科技公司未能证明主张的受损物件损失已实际发生的前提下，仅根据无法确定真实性的维修报告、维修合同、维修工程预结算表，就错误认定被上诉人主张损失依法有据。（3）一审判决适用法律错误。（1）我公司认为《物业协议》对双方具有法律约束力，并恪守诚实信用原则。（2）损失赔偿依法应考虑已发生的实际损失，一审判决适用法律错误。一审适用《合同法》第一百一十三条，却忽略了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条关于赔偿实际损失的规定。如前所述，凭借无法确定真实性的维修报告、维修合同、维修工程预结算表，一审判决就认定被上诉人狄威科技公司发生的实际损失，显属适用法律错误。（3）一审举证责任划分违法，适用法律错误。本案为合同纠纷，不存在举证责任倒置的问题，本案证明我公司违约责任均在狄威科技公司。庭审中，我公司为便于法庭查明事实提供抗辩证据，但一审判决不仅不采信，在合同纠纷中运用“过错推定”过错责任，从而对举证责任进行违法划分，显属适用法律错误。2、一审判决认定基本事实不清，因此本案应裁定撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判驳回被上诉人狄威科技公司诉讼请求。（1）一审判决混淆违约赔偿责任及侵权责任，导致认定事实不清。第一本案合同纠纷中多次引用“损害赔偿”；第二合同纠纷依法不适用过错责任，应当适用合同法第107条规定了合同的严格责任原则。根据合同严格责任原则，本案审理应考虑的是违约结果，以及我公司是否存在违约行为，是否因我公司的违约行为造成了狄威科技公司的损失，而一审判决刻意避开了合同纠纷应该审查及考虑的该些问题，导致认定事实不清。（2）一审判决对基础事实认定不清。一审庭审查明，被上诉人狄威科技公司主张违约赔偿的原因系“室内下水管的转角脱落”，而一审判决在第7页第二行载明的是“脱落的下水管及室内转角接口”。针对兴云物业公司上诉，狄威科技公司答辩称：1、上诉人兴云物业公司未按照《商铺物业服务协议》履行义务，应当承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应当相当于因其违约给我公司所造成的损失，即向我公司赔偿一审法院认定的金额157930元。一审法院已查明涉案脱落水管转角接口属于兴云物业公司物业管理区域的共有部位。按照《物业服务收费管理办法》第十一条第2款规定，我公司向兴云物业公司缴纳物业服务费，已包括兴云物业公司对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护的费用。因此，兴云物业公司在上诉状中所述涉案脱落水管转角接口不属于其日常维护范围，没有法律依据，不应得到支持。2、兴云物业公司主张事发当日的“暴雨”属于不可抗力事件，因此应免除其责任，不应得到法院支持。按照合同法第一百一十七条第二款规定，案涉水管转角接口脱落时间为2018年6月23日至6月24日，在一个智能手机普遍、信息及时推送的时代，在上述时间段内，兴云物业公司是提前知晓会有暴雨天气，按照我公司与红塔房地产公司签订的《商铺租赁合同》第八条约定，兴云物业公司在明知有暴雨的情况下，却没有行使其可以进入商铺的权利、及时通知我公司从而降低损失。因此，“暴雨突发”不应认定为不可抗力事件，不能免除兴云物业公司的赔偿责任。综上，因兴云物业公司未尽到法律、法规规定的义务，按照合同法第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第三十五条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，上诉人应该对答辩人进行赔偿，请法院驳回上诉人兴云物业公司的全部诉讼请求。针对兴云物业公司上诉，原审第三人红塔房地产公司发表意见：我公司坚持认为一审判决正确，一审法院判令兴云物业公司承担50%责任，主要是基于兴云物业公司未按照前期物业管理合同以及双方约定对物业的共用部分进行管理维修而导致在事件发生前没有能够发现涉案的管道存在安全隐患，从而导致事故发生，判令兴云物业公司存在一定的过失责任。二审审理中，狄威科技公司、兴云物业公司均补充举证。（一）狄威科技公司提交证据如下：第一组、证据1案外人云南银宸装修工程有限公司营业执照及其与狄威科技公司于2018年5月17日签订的《装修合同》；证据2案外人云南银宸装修工程有限公司营业执照。上述证据欲证明案外人云南银宸装修工程有限公司为狄威科技公司装修中对于涉案落水管才起喷漆方式作业，没有直接触碰该水管。第二组、证据3北京精一强远科技有限公司开具的增值税发票1份；证据4《产品销售合同》1分、《FIS2124N优于FIS2116N的说明》1份、北京精一强远科技有限公司开具的增值税发票1份。上述证据欲证明：（1）狄威科技公司购买型号为FIS2124Nd的万兆NAS存储设备的价格为56000元、购买型号为FIS2116N高清节目二级缓存设备的价格为38500元。（2）上述设备被雨水浸泡，狄威科技公司将上述设备送至厂家进行检修。考虑到更换维修价格接近于重新购买价格，狄威科技公司结合北京精一强远科技有限公司的建议以及客户需要，在兴云物业公司未进行赔偿的情况下，向该公司支付136116元，购买了型号为FIS2124N万兆NAS存储设备、FIS2124N千兆NAS存储设备以替换被雨水浸泡的型号为FIS2124N的万兆NAS存储设备、型号为FIS2116N高清节目二级缓存设备，以满足经营需要。第三组、证据5《ANYSEC网络销售合同》1份；证据6深圳市中科网科技有限公司开具的增值税发票2份。上述证据证明：二楼雨污水管转角接口脱落事件发生后，因USB病毒隔离盒被雨水浸泡，狄威科技公司将上述设备送至厂家进行检修。考虑到更换未维修价格接近于重新购买价格，在兴云物业公司未进行赔偿的情况下，狄威科技公司支付3500元，重新购买上述该设备，以满足经营需要。第四组、证据7大连捷成实业发展有限公司开具的增值税发票1份，证实：（1）狄威科技公司为购买PANDORA整机2台，向大连捷成实业发展有限公司支付了51950元。（2）因上述设备被雨水浸泡，狄威科技公司将上述设备送至厂家进行检修、兴云物业公司应承担维修更换费用，具体数额以《产品返厂维修报告》载明金额为准。兴云物业公司对上述证据质证表示：对狄威科技公司二审补充提供的所有的证据的三性均不予认可，认为不能证明其主张的观点，是单方证据，并没有证据表明其所主张支付或者所购买行为未发生了实际的支付，或者产生了实际的经济损失，也和案涉事件看不出认可的关联性。原审第三人红塔房地产公司质证表示：狄威科技公司二审所提交的证据经核对与原件相同。第一组证据二审狄威科技公司提交合同内容及发票与一审其提交损坏清代内容对应。但如兴云物业公司所提出的异议，系单方证据，如果狄威科技公司用产品替换，我公司认为从合理性上还没有进一步说明。另外，就是关于这些设备是替换了原设备，也应当由一定价值，那么原设备应当怎样来作价，这个也是需要来证明原告的损失实际已经发生了，所以应当扣除这些费用；第二组证据，在狄威科技公司设备清单上找不到对应的地方，从现有证据看，认为狄威科技公司直接损失仍然是证据不充分的，其具体情况、型号无法确认，从其设备清单上面、型号无法找到对应的。如果是替代了，那么替代的价格和原来的价格之间的一个差价如何处理，这些应扣除以后才能算是因涉案事件所发生引起的一个损失。（二）兴云物业公司提交证据如下：《政府部门公示信息》载明2018年12月27日其名称从“云南烟草物业管理有限公司”变更为“云南兴云物业管理有限公司”。狄威科技公司、原审第三人红塔房地产公司质证对其真实性、合法性、关联性均无异议。综合二审审理中狄威科技公司、兴云物业公司上诉观点、的答辩观点、原审第三人红塔房地产公司陈述观点及各方当事人举证、质证意见，结合一审审理各方当事人主张的观点及举证、质证意见，本院确认如下法律事实：红塔房地产公司是涉案昆明市北京路2186号丽水雅苑小区13栋2号商铺的所有权人，该商铺建筑面积232.88平方米。2018年6月1日，红塔房地产公司与狄威科技公司签订《商铺租赁合同》（编号:55）约定红塔房地产公司将涉案商铺出租给狄威科技公司，用途为商业经营，租赁期限为2018年6月1日至2023年7月31日止。随后，狄威科技公司作为商铺租赁人，兴云物业公司作为物业服务方，双方因该商铺签订《商铺物业服务协议》约定：1、物业服务期限。自2018年5月25日开始，协议期限为五年。协议期限到期双方无异议的，协议期限顺延。2、物业服务内容。兴云物业公司为狄威科技公司提供物业服务项目：（1）本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；（2）本物业共用区域的保洁、秩序维护、公共绿地养护等服务；（3）装饰装修的管理服务；（4）本物业区域内其他双方协商的又称服务。3、物业服务质量，从商铺外观、环境卫生、绿化、公共秩序维护和其他服务明确要求。其中商铺外观规定“公共部位、公用设施设备的维护和管理，共用部位无破损，共用设施设备运行正常”。4、物业服务费和能源费用。狄威科技公司应按租赁的房屋面积向兴云物业公司缴纳物业服务费，物业服务费的收费非餐饮业每月2元/平方米，狄威科技公司应于交房当日支付首期物业服务费，计7918.6元，首期费用为十二个月。5、兴云物业公司的权利和义务。（1）对本物业周边在其管辖权限范围内的公共区域、公共设施设备、公共绿化、公共环境卫生、安全秩序防范，交通秩序等项目进行维护、修缮、服务于管理；（2）兴云物业公司可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将其整体管理责任转让给第三方。6、狄威科技公司的权利和义务。（1）监督兴云物业公司的物业服务行为；（2）按时向兴云物业公司缴纳物业服务费用及其他服务费用或代收代缴的费用；（3）不得擅自占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其他使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需临时使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知兴云物业公司，由其根据情况合理安排。且狄威科技公司应在约定的期限内恢复原状，如造成财务损坏或其他损失的，应予以赔偿；（4）因兴云物业公司维护修缮共用部位、共用设施设备需要占用狄威科技公司自用部位、自用设施的，狄威科技公司应予以配合。对因毗邻关系商户或使用人的房屋维修必须进入狄威科技公司商铺的，占用狄威科技公司自用部位、自用设施的，经兴云物业公司事先告知狄威科技公司，狄威科技公司应予以配合，但毗邻关系商户或使用人的维修不得影响狄威科技公司的正常经营活动；狄威科技公司无合理原因阻挠维修养护的进行造成相关物业损坏或其他损失的，狄威科技公司应负责修复并承担赔偿责任。2018年5月17日，狄威科技公司向兴云物业公司递交《装修申请书》申请装修，并由其法定代表人邝春华签订了《单元给排水系统、卫生间沉箱完好确认书》声明：1、室内水管路系统完好，无渗漏。2、本单元排水、排污管道能正常排水、排污，不存在质量问题。3、本人承诺，在本单元装修过程中，决不损坏供水、排水、排污系统、卫生间沉箱防水处理层。若装修后造成的周边下层及本房屋的所有渗漏水，将由本业主承担相应责任和负责由此而发生的一切费用。同年5月19日狄威科技公司与兴云物业公司还签订了《商铺装饰装修管理协议》。2018年6月23日至2018年6月24日，涉案物业区域出现降雨，狄威科技公司承租的涉案商铺二层屋顶的下水管室内转角接口处发生脱落，导致涉案商铺室内一、二层流入大量雨水，造成狄威科技公司承租的涉案商铺墙面及放置在商铺内的设施设备受损。经查，涉案商铺室内转角接口下水管脱落部分均属于该栋物业共用设施设备，狄威科技公司在装修时曾改变脱落下水管部分外观颜色。狄威科技公司向兴云物业公司主张赔偿损失事宜，双方协商未果，狄威科技公司遂向法院起诉被告兴云物业公司（变更前名称云南烟草物业管理有限公司）、第三人红塔房地产公司，请求判令被告兴云物业公司（变更前名称云南烟草物业管理有限公司）赔偿其财产损失246770元。另查明：（一）2018年12月27日经云南省市场监督管理局同意后，云南烟草物业管理有限公司名称变更为“云南兴云物业管理有限公司”。（二）狄威科技公司商铺内设备受损情况，其中：1、设备型号为FIS2124N的万兆NSA存储经北京精一强远科技有限公司维修，出具产品返厂维修报告载明：设备外包装损坏，无法使用，机器接电无显示，存储机箱内部有电容及电路板的零部件被雨淋及受潮，需要更换新的零部件，包含主板、CPU、内存、电源、RAID卡、万兆网卡、硬盘等，更换价格58240元；2、设备名称为PANDORA整机的音频处理器经大连捷成实业发展有限公司维修，出具产品返厂维修报告载明：设备外包装损坏、无法使用，机器接电无显示，设备机箱内部叫源电路板短路，机箱控制板卡损坏，机箱内部连接原器件生锈、接触不良，音频处理模块短路，原器件生效，整机需要做干燥老化处理，设备两台，维修单价22600元/台，合计45200元；3、设备USB安全盒经深圳市中科网威科技有限公司维修出具产品返厂维修报告载明：机器不通电，USB隔离内部零件被水浸湿，主板、内存、硬盘灯部件已受损，已无法维修，解决办法为更换USB安全盒内部零部件，维修人工费用200元，配件3000元，维修费用合计3200元；4、设备型号为FIS2116N的高清节目二级缓存经北京精一强远科技有限公司维修、出具产品返厂维修报告载明：设备外包装损坏，无法使用，机器接电无显示，存储机箱内部有电容及电路板的零部件被雨淋及受潮，需要更换新的零部件，包含：主板、CPU、内存、电源、RAID卡、硬盘灯，跟换价格共计33600元。狄威科技公司考虑因维修上述受损商品的价格接近购买同类新商品价格，该公司自愿放弃维修受损设备，选择购买新设备。（三）狄威科技公司为修复被雨水渗漏受损的涉案商铺，与案外人云南银宸装修工程有限公司2018年6月26日签订签订《维修合同》进行维修，案外人云南银宸装修工程有限公司与狄威科技公司签字盖章的《维修工程预（结）算表》载明：演播室声学装修及电路修复费用价格为人民币14250元大厅顶面修复价格为人民币1440元、墙面修复价格为人民币2000元，合计人民币17690元。本院认为：狄威科技公司与兴云物业公司因签订《商铺物业服务协议》，双方自愿建立了物业服务法律关系，双方理应按照合同约定享受权利承担义务。狄威科技公司理应向兴云物业公司缴纳物业管理费，兴云物业公司应当按合同约定提供相应的服务。物业管理合同是一种委托服务合同,对物业管理企业保障区域内所有人身和财产安全，应当根据物业管理合同的性质、特点、收费标准来确定，只要其尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有人身和财产安全，因此物业管理企业承担违约损害赔偿的范围，应控制在必要的限度内。具体赔偿范围与物业管理企业的注意义务程度有关，还取决于合同的性质、给付义务的方式、合同费用的高低等。（一）涉案下水管管道在暴雨天气脱落渗漏水造成狄威科技公司财产损失民事责任的认定。本案中，狄威科技公司使用商铺内下水管管道属于兴云物业公司管理的共用设施部分，兴云物业公司应当按照合同约定尽到善良管理者的普通注意义务。然而，涉案下水管管道在暴雨天气脱落、渗漏水，并无证据证明兴云物业公司在事发前对涉案下水管管道脱落部分进行了入室定期检修与保养，也无证据证明其对涉案下水管管道及其脱落部分采取过专门的预防暴雨涌入下水管管道的安全措施，兴云物业公司怠于履行管理义务的行为均可能导致本案渗漏水损害的发生，故对狄威科技公司因本案所受损害，应由其承担违约赔偿责任。兴云物业公司所承担的违约责任应当根据物业服务合同性质、特点、收费标准来确定其承担违约损失赔偿的范围。首先，根据物业管理服务合同的性质，兴云物业公司对共用设施下水管管道的维修因受专业能力限制，仅能提供常规管理义务，对此双方合同中已明确约定“兴云物业公司可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将其整体管理责任转让给第三方”条款。另外本案脱落下水管管道所处位置是在狄威科技公司使用的商铺内，狄威科技公司按合同约定负有协助兴云物业公司履行对该部分管道定期检修和保养，并确保其室内共用下水管管道原状的义务。其次，合同约定兴云物业公司每月收取了狄威科技公司465.76元的管理费用，年收管理费共计7918.6元，根据公平原则和权利义务对等原则,兴云物业公司作为一家物业管理公司在安全保卫、维修方面的管理义务是有限的,其违约赔偿额应与其承担安全保卫、维修能力方面的义务相适应，应当承担有限的民事责任。同时根据我国合同法的第一百一十三条第一款规定,违约损害赔偿之数额应以违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失为限。兴云物管公司不能准确预见狄威科技公司商铺中财物情况和财物数额，因此本院综合考虑由兴云物业公司对狄威科技公司的财产损失承担30%的违约赔偿责任。一审法院认定下水管管道脱落渗水致使狄威科技公司装潢、设备等财产损失共计157930元，经审查有事实和法律依据，本院予以维持。根据上述认定狄威科技公司财产损失金额，本院对兴云物业公司应承担的损失酌定为人民币47379元。鉴于本案系狄威科技公司起诉兴云物业公司和第三人红塔房地产公司，诉讼请求中明确表达了仅要求兴云物业公司承担民事责任，这是平等民事主体自愿处分自己民事诉讼权利行为，本院应当依法维护。一审判决对红塔房地产公司不承担责任的评判与狄威科技公司起诉内容不相符，本院二审予以纠正。至于狄威科技公司上诉主张要求兴云物业公司承担其全部财产损失等观点，本院认为与双方合意的物业服务合同性质、特点及收费标准不相符，违背了公平原则和权利义务对等原则，因此本院不予支持。至于兴云物业公司上诉主张狄威科技公司使用商铺内的涉案下水管管道不属于公共设施设备，其履行了日常物业管理义务，不承担责任等观点，本院认为：首先，楼房排水的重要途径之一包括了下水管管道，楼房建盖时会根据设计将下水管道铺设在大楼内外，楼内过道及室内以满足楼房排水需要，下水管管道只有整条保持通畅才能起到排水、排污的作用，故兴云物业公司管理下水管管道尽到善意的注意义务理应对物业区域大楼内外，楼内过道及室内部分进行管理。涉案下水管管道脱落部分虽然在狄威科技公司使用商铺内，但仍属于兴云物业公司履行管理职责的范围。其次，根据兴云物业公司所提交证据分析，《商铺雨污管网巡查记录表》载明兴云物业公司巡查标准仅是“1、无堵塞、无渗水；2、管网、抱箍固定牢固、无破损；3、屋面排水口通畅”内容，并没有证明兴云物业公司对涉案下水管管道脱落部分入室定期检修。狄威科技公司法定代表人邝春华于2018年5月17日签署的《单元给排水系统、卫生间沉箱完好确认书》也仅证明签署时间前涉案下水管管道脱落部分管理情况，并不能证明签署时间后直至2019年6月23日涉案下水管管道脱落部分管理情况。综上，兴云物业公司不能充分证明其在事发前对涉案下水管管道及其脱落部分履行入室定期检修与保养的义务，应当由兴云物业公司承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。至于兴云物业公司上诉主张认定狄威科技公司财产损失证据不足等观点，本院认为，暴雨天气涉案下水管管道脱落渗漏水造成狄威科技公司装潢和设备受损，狄威科技公司的财产损失已经产生。一审法院在上述事实认定的基础上，依据狄威科技公司提交商家维修报告载明维修原因和维修价格，参照商品维修价格普遍低于商品销售价格的生活常识，认定设备损坏结果与本案雨水渗漏具有直接因果关系部分作为狄威科技公司财产损失金额，符合事实和法律依据。虽然二审查实狄威科技公司没有按照商家出具维修报告完成维修行为，并不影响本案狄威科技公司财产造成损失事实认定，仅属于狄威科技公司自主处分其财产的行为，而非兴云物业公司不承担民事责任的法定理由，因此兴云物业公司仍应当对狄威科技公司财产损失承担违约赔偿责任。（二）自然天气暴雨能否减免民事责任。本案中，兴云物业公司将2019年6月23至24日暴雨界定为不可抗力，以己方已尽到抢修责任为由主张减免自身的赔偿责任。对此，本院认为：一方面暴雨是自然天气现象，暴雨情况下楼房下水管管道长期灌满水需要保障管道安全疏通并不具有不可预见性；另一方面，涉案下水管管道在大量水涌入脱落也不具有“不可避免并不能克服”的特性，若兴云物业公司较好地履行了对涉案下水管管道室内外的定期检修，或者在暴雨天气来临前已经采取了恰当、充分的预防措施，则本案事件也并非不可避免。因此，兴云物业公司要求以不可抗力减免其责任的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实有遗留，适用法律不当，二审根据当事人补充证据查清事实后，予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百五十二条、第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9463号民事判决；二、云南兴云物业管理有限公司（变更前名称云南烟草物业管理有限公司）于本判决生效之日起十日内赔偿昆明狄威科技开发有限公司的财产损失人民币47379元；三、驳回昆明狄威科技开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5002元，云南兴云物业管理有限公司负担人民币1667元，云昆明狄威科技开发有限公司负担人民币3335元；二审案件受理费人民币5002元，由云南兴云物业管理有限公司负担人民币1667元，昆明狄威科技开发有限公司负担人民币3335元。本判决为终审判决。审判长 马 芸审判员 宋 婕审判员 陈 锐二〇一九年十月二十一日书记员 张航毓