安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初3547号原告:安徽博天教育咨询有限公司，住所地：芜湖市弋江区南瑞新城商业街1幢25号4-08室，统一社会信用代码：91340200395567270N。法定代表人：王东炫，总经理。委托诉讼代理人：孟宁，安徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏英杰，安徽弘律律师事务所实习律师。被告:樊松，男，1988年4月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：董磊，安徽耕天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淑君，安徽耕天律师事务所律师。原告安徽博天教育咨询有限公司（以下简称博天公司）诉被告樊松房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理，原告博天公司委托诉讼代理人孟宁、被告樊松及其委托诉讼代理人董磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽博天教育咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间的《租赁合同》已于2019年6月11日解除；2.判决被告向原告支付租金及物业费共计84035.45元；并以253.95元/天的标准向原告支付自2019年6月12日起至搬离场地之日止的场地使用费；3.判决被告向原告支付违约金50000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年12月29日签订《租赁合同》，被告承租原告位于芜湖市弋江区南瑞新城商业街1号楼F02室的房屋，面积为245平方米，租赁期限为2017年12月29日起至2020年12月29日止。合同签订后，原告于2017年12月29日将租赁房屋交付给被告。被告支付了履约保证金14210元及2017年12月29日至2018年5月29日的物业费2572.5元和2018年5月30日至2018年11月29日的租金和物业费45717元。根据合同约定，被告应于2018年11月19日前支付2018年11月30日至2019年5月30日期间的租金和物业费合计46593.76元，但被告一直不予支付。2019年6月6日原告向被告送达律师函，要求其自接函之日起5日内支付上述款项，逾期，原告将有权解除合同，并追究其违约责任，同时要求被告按合同约定支付免租期的租金，被告仍未予支付。2019年6月10日原告向被告送达了解除函，通知其解除合同，被告收到通知后，不予回复亦不支付款项。被告樊松辩称：案涉租赁合同已于2018年11月19日解除。一、原告出租给被告的房屋不能满足被告的经营需求。被告用该房经营少儿篮球培训，但该房的消防验收不能通过导致政府相关部门责令被告关停。二、原告隐瞒了案涉房屋涉及诉讼，2018年8月镜湖区人民法院向被告下达了关停以及下达了扣留租金的裁定，原告无法继续经营。三、案涉房屋不是被告一户的问题，整层楼所有经营户都与被告面临的问题，且部分案件已在贵院进行诉讼。四、原告隐瞒事实，违约在先。被告用租赁的房屋已进行了装修，装修的设施已被原告拆除，我们保留向原告追诉的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院审查认定如下：1、原告出示的公函，证实原告向被告催交租金、物业费及公共能耗费，被告辩解原告2018年11月9日将被告经营场所断电及2018年11月20日搬离均未能提供证据证明，故对被告该质证意见不予采纳。2、原告出示的律师函、解除函、邮件单、物流查询信息，证实被告于2018年6月11日收到被告要求解除合同的函，双方的租赁合同于2018年6月11日解除，被告辩解双方合同于2018年11月20日解除，没有提供证据证明，对被告该质证意见不予采纳。3、对原告出示的消防验收意见书，被告辩称托儿所、幼儿所不允许在二层以上建筑经营的质证意见，建筑设计防火规范规定对托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，并根据建筑耐火等级的不同对设置的层数予以限制，儿童活动场所不应设置在3楼以上高层建筑内，当需要设在高层建筑内时，应设置在建筑物的三层以下并应设置单独出入口，被告自身经营幼儿篮球培训、少儿篮球培训，其在签约时即应明知建筑设计防火规范对儿童活动经营场所的限制，仍然与原告签订房屋租赁合同，不能将其不能继续经营篮球培训的责任归责于原告出租的房屋不合消防要求，故对被告该辩解意见不予采纳。4、对被告出示的整改意见，该整改意见载明要求限期整改存在的问题为：①工商营业执照住所与经营地体育经营活动未办理备案手续。②营业执照经营范围与实际体育经营活动不相符。③工商照注册地与经营地点不相符。原告虽辩解没有办理相关证照手续是因为原告出租给被告的房屋无法通过消防验收，但并未提供证据证实，故不予采纳。5、被告出示的镜湖区人民法院公告，被告并未提供证据证明该公告系向其送达，且即使该公告系向其送达也不能因此而免除被告交纳租金及物业费的义务，故不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日，原告博天公司（承租方、乙方）与安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定博天公司承租芜湖市弋江区南瑞商业街1号楼第四层房屋，该房屋规划用途为商业楼，乙方租赁本物业作为教育培训和办公用房；建筑面积5464平方米；租赁期间为10年，自2017年6月28日起至2027年6月27日止，在本合同的有限期内，乙方若需对外分租房屋，租期不能跨越上述期限；考虑到乙方开辟新市场的难度，甲方给予乙方24个月免租期，即2017年6月28日至2019年6月27日，免租期不收房屋租金，但租金中含每平方米物业费应予支付。2017年12月29日，博天公司（甲方，出租方）与樊松（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定樊松承租弋江区南瑞新城商业街1幢4层F02室，租赁面积为245平方米，乙方承诺，该房屋为办公使用，租赁期限自2017年12月29日至2020年12月29日，装修期为书面通知进场装修开始计算，装修期1个月，免租期为自装修期结束后开始计算4个月止，此期间甲方免收乙方租金，但物业管理综合服务费、电费等乙方实际发生的费用正常收取。租金自免租期届满之日起计算。房屋第一个租约年租金为每月每平方米29元，月租金为7105元，第一个租约年为三年。按照先支付租金后使用房屋原则，租金每半年支付一次，合同签订生效后五个工作日内支付第一个租约年的租金，以后均于每半年结束前十日支付下期租金。物业管理费乙方按每月每平方米2.0元的标准向甲方交纳，公共能耗费乙方按每月每平方米0.1月的标准向甲方交纳；物业管理费、公共能耗费自实际交房日起计收，按先支付费用后使用房屋原则，于每半年结束前十日支付下期的物业管理费和公共能耗费。乙方应预先向甲方支付保证金14210元，该房租租赁合同终止后，甲方在扣除乙方所拖欠的租金等各种租赁费用和违约金后，保证金余额在乙方搬出交还该房屋后十日内无息返还乙方。在双方的权利义务中约定：该房屋内的各种甲供设施、设备出现故障，甲方应在接到乙方书面维修通知三日内进行维修，乙方不得违背《消防法》规定的任何条款，如因乙方违反占用消防法规而造成的不良后果均由乙方承担，租赁期满或合同期间乙方违约且联系不上乙方的，乙方不按约定及时进行房屋交接的，甲方有权自行处置房屋内设施、设备，因此产生的费用和责任由乙方承担。乙方有连续或累计拖欠或者逾期支付租金、物业管理费达十五天，甲方有权不经催告或通知，可直接解除合同，收回房屋。关于违约责任，双方约定：未经双方书面同意，任何一方擅自解除本合同，或者未按本合同约定全面履行义务导致本合同无法履行的，应当向对方支付违约金人民币五万元整；乙方逾期交付租金、物业管理费等乙方应缴费用，自逾期之日起应按日向甲方交纳应缴费用总额万分之五的违约金并赔偿甲方全部损失，逾期达十五天的，甲方可以解除合同，并要求乙方承担违约责任和赔偿损失。2017年12月29日，双方签订《房屋交接确认书》，第五项免租期物业费约定：装修期以及免租期共计5个月，即2017年12月29日到2018年5月29日。租赁期内，乙方如有违约按照租赁合同日期开始计算，不享受任何装修、免租期。乙方公司经营范围：幼儿篮球培训、少儿篮球培训。2017年12月29日，被告向原告交纳半年租金、物业费、两个月押金等计62499.5元。后因樊松未按期支付租金，2018年11月30日，安徽博天商业运营管理有限公司出具公函，载明：被告应于2018年11月15日交纳2018年11月30日至2019年5月30日租金、物业费及公共耗能费45717元，要求被告接到函告2日内缴清费用，否则将依合同约定提前终止合同，收回房屋。2019年6月6日，安徽弘律律师事务所受原告委托出具《律师函》，要求被告在接函之日起5日内将应付租金一次性付清，逾期，原告将有权解除合同，并追究被告方违约责任，同时也将会主张免租期的租金。2019年6月10日，安徽弘律律师事务所受原告委托向被告出具《解除合同的函》，通知被告解除双方2017年12月29日签订的《租赁合同》。2019年6月11日被告收到该邮件。2019年6月21日，原告自行对被告在案涉房屋场地内物品进行拆除和清理。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订《租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，合同当事人应按约遵守。1、关于合同解除时间问题。被告未按期交纳房租及物业费，原告因此而取得合同解除权。2019年6月10日，原告向被告出具《解除合同的函》，通知被告解除2017年12月29日双方签订的租赁合同，2019年6月11日被告收到该邮件，被告虽辩称案涉租赁合同已于2018年11月19日解除，并未提供相应证据证实，故本院依法确定双方合同于2019年6月11日解除。2、关于租金及物业费问题。被告已支付2017年12月29日至2018年5月29日的物业费2572.5元和2018年5月30日至2018年11月29日的租金和物业费45717元，故截至合同解除日2019年6月11日，被告方尚欠租金数额为45234.8元（7105元/月×6个月+236.8元/天×11天）、物业费为3275.65元【2.1元/天×245平方米×（6个月+11天）】。双方合同解除后，被告应支付自2019年6月12日起至2019年6月21日占用房屋期间费用，即占用期间房屋使用费为2368元（7105元/月÷30天×10天），物业费为171.5元（17.15元/天×10天）。3、原告关于被告违约应支付免租期租金及违约金50000元的诉请，被告未按期支付租金及物业费，原告有权要求被告承担违约责任。双方签订《房屋交接确认书》虽约定：乙方如有违约按照租赁合同日期开始计算，被告不享受任何装修、免租期，该约定属于违约责任条款。原告要求被告支付免租期租金，同时要求其支付50000元违约金过高，本院根据当事人过错程度及合同履行情况，依法确定被告支付违约金5000元。被告的辩解，未提供相应证据证实，不予采纳。综上，被告应支付原告租金及房屋占用使用费47602.8元、物业费为3447.15元、违约金5000元，合计56049.95元。因双方合同约定被告方缴纳的履约保证金14210元可以抵扣租金及其他费用，为避免讼累，本院在本案中一并予以抵扣，据此，被告还应支付原告41839.95元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告安徽博天教育咨询有限公司与被告樊松间的租赁合同于2019年6月11日解除；二、被告樊松于本判决生效之日起十日内支付原告安徽博天教育咨询有限公司租金、房屋占用使用费、物业费及违约金合计41839.95元；三、驳回原告安徽博天教育咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1491元，原告安徽博天教育咨询有限公司承担646元，被告樊松承担845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  任学影二〇一九年十月二十三日法官助理周冉书记员刘梦娜附本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。