西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书  （2019）陕0113民初1337号原告：柳菊梅，女，汉族，1960年2月26日出生，籍住西安市雁塔区原告：赵全合，男，汉族，1959年5月5日出生，籍住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘俊，女，汉族，1967年11月11日出生，籍住西安市雁塔区。原告：赵宁，男，汉族，1985年5月2日出生，籍住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：柳菊梅，女，汉族，1960年2月26日出生，籍住西安市雁塔区柳菊梅，女，汉族，1960年2月26日出生，籍住西安市雁塔区                              被告：樊会琴，女，汉族，1958年3月16日出生，籍住陕西省富平县。被告：肖淑侠，女，汉族，1938年6月26日出生，籍住陕西省富平县。被告：刘晓征，男，汉族，1987年2月9日出生，籍住陕西省富平县。被告：刘晓妮，女，汉族，1985年12月17日出生，籍住陕西省富平县。被告：刘晓玲，女，汉族，1983年3月19日出生，籍住陕西省富平县。共同委托诉讼代理人：赵宾，陕西佳沃律师事务所律师。原告柳菊梅、赵全合、赵宁与被告樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳菊梅同时作为原告赵宁的委托诉讼代理人、原告赵全合委托诉讼代理人刘俊，被告共同委托诉讼代理人赵宾及被告刘晓征到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告柳菊梅、赵全合、赵宁共同向本院提起诉讼请求：1、被告立即将位于西安市雁塔区XX村XX组XX街XX号院内的五层房屋腾交原告所有（房屋面积约1000平方米，房屋价值：80万元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告赵全合和原告柳菊梅系夫妻关系，原告赵宁系二人之子。原告三人在西安市雁塔区XX街道办事处XX村XX组XX街XX号院共有宅基地一处。1997年三原告共同出资修建砖混结构两层楼房每层六间共十二间房屋。2004年5月18日，原告三人与刘某某（已去世）签订《房屋买卖契约》。约定由刘某某以28万元价格购买原告三人位于西安市雁塔区XX村XX组XX房XX层共460平方米。同日，原告三人与刘某某又签订《房屋占地租赁合同》，由刘某某租赁原告三人所有的房屋土地，租赁期限自2004年5月18日至2054年5月18日共50年，共计租金28万元。2006年底，刘某某将原有二层房屋翻建至五层，面积由原来的460平方米增加到现在的约1000平方米。该房屋一直由刘某某及五被告居住、使用、收益。后经法院在审理中确认，原告三人与刘某某实际应为房屋买卖合同关系，原告三人和刘某某因房屋买卖合同纠纷一案经雁塔法院（2014）雁民初字第03991号民事判决书、西安中院（2015）西中民二终字第08123号民事裁定书、西安中院（2016）陕01民终7396号民事判决书最后判决认定，原告三人与刘某某在2004年5月18日双方签订的《房屋买卖契约》无效。自判决书生效后至今，五被告一直将房屋占据拒不向原告腾交，故原告依据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，要求被告腾房。被告樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲共同辩称：原告诉请依据刘某某与柳菊梅所签订的房屋买卖契约经人民法院认定为无效合同，但是关于无效合同的处理，合同法第58条明确规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。目前，农村房屋买卖合同纠纷诉至法院，大多数是售房者因土地市场价格的持续上涨、房屋拆迁补偿等利益驱动，原告主张合同无效，要求返还房屋，法院一旦支持其诉讼请求，无疑在无形中助长了故意违约行为的发生。经审理查明：原告赵全合与原告柳菊梅原系夫妻关系，原告赵宁系二人之子。刘某某生前系陕西省富平县XX镇XX村XX组村民，被告樊会琴系其妻子，被告肖淑侠系其母亲，其余三被告均系刘某某子女。1992年7月15日，原告柳菊梅申请西安市雁塔区XX村XX组XX号XX号、面积223.34平方米土地的土地使用证，经西安市雁塔区土地管理局、西安市雁塔区人民政府审批同意颁发土地使用证。2000年3月，原告柳菊梅取得雁塔集用（1999）              字第04-03-466号集体土地使用证。2004年5月18日，三原告经中间人赵臭水、刘行志、朱民喜的见证，与刘某某签订《房屋买卖契约》，约定由刘某某购买三原告位于西安市雁塔区XX街道XX村XX居XX房XX层共460平方米房屋（以下简称涉案房屋）。该契约约定，房屋所占院落东西宽前长11米，后长10.6米，南北长20.68米，占地面积223.34平方米。2004年农历5月18日买方向卖方付款140000元，同时，卖方向买方交付一层后三间房屋，2004年农历12月25日买方向卖方支付140000元，卖方交付所有的房产，即日起房款两清，违约者各承担日罚款总价千分之一。鉴于卖方尚未办理房产证，故卖方须在统一办证时将房产证办于买方刘某某名下。如遇政策性拆迁，其拆赔费、安置费等利益权均属买方所有（见卖方委托书）。买卖双方均采取房产共有人签字方式，其财产由房产共有人继承。同日，三原告与刘某某又签订《房屋占地租赁合同》，由刘某某租赁三原告所有的涉案房屋的土地，租赁期限自2004年5月18日至2054年5月18日共50年，共计租金280000元，于2004年5月18日刘某某向三原告一次性付清。同时，三原告将《宅基地使用证》交付刘某某。租赁期间如遇政策性拆迁，买方刘某某享受全部拆迁补偿及安置等待遇（见拆迁手续办理委托书一份）。租赁期满后如刘某某愿意继续租赁，三原告不得将院落另行租于他人，并保证租赁费不变。三原告、刘某某及中间人均在上述契约和合同上签字。上述契约和合同签订后，刘某某按照约定向三原告付款，三原告将房屋及《宅基地使用证》交付。2005年1月10日，原告柳菊梅向刘某某出具内容为“今收到人民币贰拾捌万元房款”收条。2006年底，刘某某将原有二层房屋翻建至五层，面积由原来的460平方米增加到现在的1000多平方米。同时对原有的二层房屋格局进行了部分改造，且对一、二楼的墙面重新粉刷，并对一、二层的部分房间进行了装饰装修。后刘某某及其被告在内的近亲属一直居住至今。另查，三原告于2014年将刘某某起诉至法院，请求判令确认双方之间签订的《房屋买卖契约》无效，并要求刘某某退还涉案房屋。该案历经一审判决，二审发回重审，本院重新审理后作出（2016）陕0113民初1549号民事判决书，认定三原告与刘某某签订的《房屋买卖契约》违背了法律、行政法规关于农村宅基地只能在本集体经济组织成员间流转的强制性规定，属无效合同，但基于刘某某在原有房屋基础上改造后又加盖至现住的五层，且对原有二层房屋进行了装饰装修，原有房屋及加盖部分已成为一个整体，况且根据被告方提供的原告赵全合向村委会出具的建房承诺书，同时结合其出卖房屋的事实，足以表明刘某某生前对房屋进行加盖翻建时三原告是知晓并积极配合的，加盖部分已经获得北山门口村村委会的许可，三原告要求腾退出卖时的二层六间房实际已经包含在整个五层楼体内，而对于刘某某生前加固改造及装饰装修部分的价值双方均不申请鉴定，虽原有二层房屋基础存在，但简单分割明显损害被告方权益，有违公平及诚信原则，故对于三原告要求腾退房屋的请求不予支持。后三原告不服，上述至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院驳回上述，维持原判，但表示三原告可就涉案五层房屋的整体处理另行诉讼。2017年5月，三原告将上述五被告诉至本院，要求其退还房屋。审理中三原告表示同意就刘某某生前加盖的三层房屋进行评估后向五被告支付相应的对价，但认为刘某某生前对原有二层房屋进行的部分改造及装饰装修已十几年，现已无价值。五被告坚持不同意退房，认为三原告起诉是因为涉案房屋房价急剧上涨，违背诚信原则。本院作出（2017）陕0113民初7410号民事判决书，认为三原告要求被告返还房屋行为违反市场经济的交易规律，其不诚信行为不应得到提倡；另一方面原告出卖行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，涉案房屋向买受人交付后，三原告弃权行为发生了法律效力，根据“房地一致”的原则，三原告因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权。故驳回三原告的诉讼请求。其后，三原告以一审法院剥夺其对涉案房屋申请评估的权利为由，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终7618号民事裁定书，认为原审判决违反法定程序，且适用法律有误，故撤销本院（2017）陕0113民初7410号民事判决书，发回重审。在本案审理期间，三原告申请对涉案房屋进行评估，本院经法定程序委托陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司进行评估。由于当事人无法提供评估相关资料，产权资料不全，致使评估工作无法完成。庭审中，原告主张就刘某某生前加盖的三层房屋可按照当年价值每平方米400-500元进行赔偿，共计赔偿被告27万元，被告向其退还房屋，被告对此并不认可。上述事实，有《房屋买卖契约》、《房屋占地租赁合同》、（2014）雁民初字第03991号民事判决书、(2015)西中民二终字第01823号民事裁决书、（2016）陕0113民初1549号民事判决书、（2016）陕01民终7396号民事判决书、（2018）陕01民终7618号民事裁定书等及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现法院生效判决已确认三原告与刘某某签订的《房屋买卖契约》无效。合同无效后，相关后续问题的处理应秉着尊重历史、照顾现实、综合权衡双方利益的原则进行。具体到本案中，结合以下因素：第一、本案中三原告与刘某某之间的买卖行为系双方真实意思表示，当事人应当遵守诚实信用基本原则，不得因涉案房屋价格大幅涨价的利益驱动而反悔。现三原告出卖房屋十余年后又提起诉讼，多是考虑该地区房屋价格上涨，且该房屋可能面临拆迁，其要求返还房屋违反公平交易原则，不应提倡；第二、虽然宅基地使用权依法不能转让给非本集体经济组织成员，但三原告作为宅基地使用权人，其出售地上房屋的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示，其已经放弃了宅基地使用权。且现三原告另有住房，并不因房屋不予返还而导致无居所；第三、诉争房屋买卖行为发生距今已经15年，且买受人对房屋进行了改造装修，五层房屋已经为一个整体，房屋早非原始状况。如果判令返还房屋，势必会导致被告与原告间诉争不断，不利于社会生活秩序的稳定。且原告申请房屋评估后，由于其不能提供产权证书相关资料，导致房屋评估工作无法进行，房屋价值不能确定，原告理应承担举证不能的不利后果。且原告主张以房屋出卖时的价格对被告进行补偿共计27万元，显然不符合公平原则，亦损害了五被告的利益。第四、五被告居住房屋至今，北山门口村村委会也已经对加盖房屋部分表示认可。综合以上几点本院认为，诉争房屋不宜返还，故对返还房屋之请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告柳菊梅、赵全合、赵宁的诉讼请求。 本案案件受理费11800元，由原告柳菊梅、赵全合、赵宁自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长   李   鑫       人民陪审员    崔      怡               人民陪审员    梁      钢 二〇一九年 十 月 十五 日 书 记 员  李  雨  馨  打印：扈艳红      校对：赵恒悦   2019年  月  日送达                                                                          1