云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初2727号 原告：段有福，男，1977年12月18日出生，汉族，居民，住泸西县，现住泸西县。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦绣江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告段有福与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段有福及被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段有福向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令原告、被告于2016年12月12日签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议》合法有效；2.请求人民法院判令被告按照《委托投资经营合同》支付原告自2019年1月1日至2019年12月31日止的房屋租金共36285元（计算方式：453566元×8%）3.请求人民法院判令被告支付原告自2019年1月8日起至2019年4月23日止的房屋租金违约金共计1923.11元（计算方式：453566元×8%×106天×0.0005元/天）。4.由被告支付自2019年4月24日起至付清租金之日止的违约金。5.判令被告按照《委托经营合同之补充协议书》的约定，在租期12年内，向原告每年发放7天免费入住骊都国际大酒店标准间的的住宿券。6.判决被告继续履行《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》至2028年12月31日。7.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月初，被告公司置业顾问向原告推销由被告公司开发销售的“吉成?骊都”精装修酒店式公寓，承诺购买后签订12年的《委托投资经营合同》，每年租金是购房款总金额的8%，委托经营管理期间产生的税费、物业管理费等经营费用都由被告方自行承担。在被告公司置业顾问说词的诱惑下，原告向被告购买了弥勒市弥阳镇上清路与中山路交汇处“吉成?骊都”内的XXXXX号精装修酒店式公寓。原、被告双方于2016年11月28日签订了《商品房购销合同》，该房屋建筑面积为67.53平方米，每平方米价格为6716.51元，房屋总金额为453566元。2016年12月12日，原告与被告签订了《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》，约定原告(甲方)将上述房屋出租给被告(乙方)经营管理，租期为12年，即2017年1月1日起至2028年12月31日止。在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。委托期内无论被告的经营是否盈亏，被告均按照房产总金额的8%向原告支付租金，按年支付，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰支付违约金。《委托经营合同之补充协议书》约定，在租期12年内，原告每年可免费入住7天“骊都国际大酒店”内的标准间，服务标准与客人一致。按照合同的约定，被告于2017年1月1日开始履行合同，己经足额支付了原告2017年、2018年的房租，发放了免费7天的住宿券。2019年1月1日至7日，被告却未按合同约定支付原告第三年度的租金。原告多次到云南吉成投资有限责任公司业主服务中心讨要房租，被告拒不履行双方签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》，拒绝支付房租。综上所述，原告认为，原告与被告签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》是合法有效的。并且，自原告与被告签订合同及补充协议以来，原告严格认真履行约定，遵守承诺，支持被告对酒店的经营管理活动，被告理应按合同约定按时支付原告租金和发放免费住宿券。然而被告却无视法律，不顾合同约定，致使原告合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法财产权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，对原告主张的事实及欠付租金的金额予以认可。因为酒店经营亏损，请求法院考虑经济环境，判决解除被告与原告签订的《委托投资经营合同》及补充协议。原告的第六项诉讼请求超出了法院的处理范围，请求驳回。房屋租金的违约金约定太高，已经超过了的合理损失，请求将违约金调整为同期银行的利率来计算违约金。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交1.《商品房购销合同》《产权证》复印件各一份，欲证明原告所购房屋的价款及原告系出租房屋合法权利人。2.《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同补充协议书》复印件各一份，欲证明原、被告租赁关系合法有效及双方的权利义务。3.维修基金、集中供热系统、电话宽带、有线电视收据复印件各一份，欲证明原告将房屋出租给被告使用，维修基金、集中供热系统、电话宽带、有线电视的缴费情况。4.郦都国际的宣传彩页28-29页，欲证明原告向购买被告房屋时，被告承诺的按照房产总价的8%返租，被告无论盈亏，都应当支付租金。 经质证，被告对原告证据1、2、3无异议，对证据4的真实性、合法性、关联系均不认可，认为没有双方的任何签字，不具有法律效力，并且已经过了举证期限。 被告未向本院提交证据材料。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3，被告无异议，能证明原告主张的事实，予以采信。证据4系单方面的营销宣传彩页，不能证明其待证内容，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告段有福与赵春丽系夫妻关系。2016年11月28日，原告夫妻与被告云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告夫妻向被告购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中XXXXXXXXXX号房，房屋建筑面积67.53平方米，每平方米价格6716.15元，房屋总价为453566元。2016年12月12日，原告与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2017年1月1日至2028年12月31日；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金标准为：按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为36285元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。双方同时还签订《委托经营合同之补充协议书》，约定原告可免费入住被告开发的吉成﹒骊都1栋内的骊都国际大酒店（暂定名）内的标准间。自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告每年可免费入住7天。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了被告全部购房款，被告按约支付了原告自2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金。另查明，被告以支付住宿券的形式提供原告每年7天免费入住骊都国际大酒店。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计算。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金，已构成违约。原告要求被告支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金36285元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，被告未按合同约定支付租金，应结合违约情况，按委托投资经营合同约定的标准计算支付因违约所产生的违约金。综上所述，被告应向原告支付违约金。原告要求支付2019年1月8日起至2019年4月23日止共计1923.11元违约金（36285元×0.0005×106天）的诉讼请求，因合同约定支付租金时间为上年租金到期后的7个工作日，故原告主张违约金的起算时间错误，本院依法支持自2019年1月11日起至2019年4月23日止的违约金1868.68元（36285元×0.0005×103天）。原告主张2019年度租金的违约金应计算至租金付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。 三、合同应解除还是继续履行的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。原告要求继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。 四、原告的第五项诉讼请求是否应予支持的问题。原、被告签定的《委托经营合同之补充协议书》中约定，自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告在遵守入住酒店客人规定的前提下，每年可免费入住7天。在合同的实际履行过程中系由被告提供住宿券的形式履行，因双方未约定支付住宿券的时间，故应参照被告支付原告租金的时间，由被告于支付原告租金的同时支付。现原告要求在12年内，由被告每年发放7天免费住宿券的诉讼请求，因2019年度以后的履行期限尚未届至，本院仅支持由被告向原告支付自2019年1月1日至2019年12月31日年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿券的诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告云南吉成投资有限责任公司与原告段有福于2016年12月12日签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》合法有效，继续履行。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告段有福自2019年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金36285元及截至2019年4月23日的违约金1868.68元，合计38153.68元。并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年4月24日起至上述房屋租金付清之日止的违约金。 三、由被告云南吉成投资有限责任公司于支付原告段有福租金的同时支付原告段有福自2019年1月1日至2019年12月31日年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿券。 四、驳回原告段有福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费756元，减半收取计378元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  张利琼 二〇一九年十月二十四日 书记员  赵 亮