重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0151民初449号原告：欧阳龙，男，1991年2月17日出生，汉族，重庆市渝中区人，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：朱文刚，重庆衡天律师事务所律师。委托诉讼代理人：游川，重庆衡天律师事务所律师。被告：重庆市龙首房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区小林镇团山社区小东街4号，统一社会信用代码91500224MA5U3EOP2A。法定代表人：刘波，经理。委托诉讼代理人：蒲春林，重庆龙都律师事务所律师。被告：丁银华，男，1971年11月2日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告：陈洪梅，女，1975年11月30日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：丁银华，系陈洪梅丈夫，住重庆市铜梁区。原告欧阳龙诉被告重庆市龙首房地产开发有限公司（以下简称“龙首公司”）、丁银华、陈洪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告欧阳龙的委托诉讼代理人朱文刚、游川，被告龙首公司的委托诉讼代理人蒲春林，被告丁银华及陈洪梅的委托诉讼代理人丁银华到庭参加了诉讼。诉讼中，双方向本院申请和解，期满未达成协议。本案现已审理终结。欧阳龙向本院提出诉讼请求：1、解除欧阳龙与龙首公司签订的《太阳城商铺订购合同》；2、判令被告连带返还原告购房款220万元，并从2017年8月15日起以220万元为基础按月利率2%支付资金占用利息至付清为止；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与原告母亲多次到被告开发的“太阳城”项目看房，准备购买；原告及原告母亲一共订购5个商铺、一个摊位，龙首公司同意用丁银华、陈洪梅在原告母亲处的借款冲抵房款；原告及原告母亲前期同被告签订了另3个商铺和一个摊位的《太阳城商铺订购合同》（现已经网签，并交付原告及原告母亲使用）；于2017年8月5日原告同龙首公司在其售房部签订了《太阳城商铺订购合同》，购买龙首公司开发的“太阳城”项目商铺2幢1楼9号，面积52.72平方米，价款为220万元；原告母亲同龙首公司签订了《太阳城商铺订购合同》，购买龙首公司开发的“太阳城”项目商铺2幢1楼8号，面积56.85平方米，价款为240万元。双方约定2018年11月底前接房，原告于2018年12月26日前去接房，才得知龙首公司出售给原告的商铺已经被案外人周亚申请重庆市铜梁区人民法院查封；后来原告律师在法院卷宗还发现，2018年4月5日被告二丁银华为甲方与案外人唐明志作为乙方签订两份《委托售房协议》，唐明志委托丁银华代为销售案涉商铺，该情况表明龙首公司已经将案涉商铺出售给了唐明志；原告律师在法院卷宗还同时发现，2018年7月10日丁银华、陈洪梅的另一股东银万华签订了《太阳城股东房产分配情况》，表明将原告已经购买的案涉商铺分配给了丁银华、陈洪梅。综上，龙首公司将房屋给其他人后，又将房屋卖给原告；目前本案所涉房屋已经被查封，被告的行为已经违背《太阳城商铺订购合同》约定的义务，导致原告的目的无法实现，构成根本违约。为维护原告合法权益，诉讼贵院。龙首公司辩称，一、本案的基础法律关系是欧阳龙与丁银华、陈洪梅的民间借贷关系，并非欧阳龙与龙首公司之间的商品房买卖合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，应当按照民间借贷纠纷提起诉讼。二、欧阳龙的诉称事实和理由不成立，龙首公司不是本案的适格主体。欧阳龙与丁银华、陈洪梅借款属于个人行为，与龙首公司无关，龙首公司不知晓原告借了多少钱给丁银华、陈洪梅，以及利息如何计算，本息情况龙首公司并不清楚。丁银华、陈洪梅所借款项也并非用于案涉项目；龙首公司从未与欧阳龙签订《太阳城商铺订购合同》，龙首公司销售房屋有专门的售房部，并有专门销售人员与审核人员，龙首公司也未收到欧阳龙的任何款项，即使有太阳城商铺订购合同，也与龙首公司无关，合同上虽该有龙首公司的印章，但系假章。欧阳龙也并未与龙首公司在售房部签订商铺购买合同。即使双方签订的合同成立，也该明确借款的本金及利息，以及计算利息是否符合法律规定，是否存在计算复利的情况。所以本案应当回到民间借贷的基础法律关系上。综上，请求依法驳回欧阳龙的诉讼请求。丁银华辩称，认可其与原告的母亲胡寅会存在借款关系，由于案外人周亚冻结了订购合同所涉及的商铺，导致无法进行网签。陈洪梅的答辩意见与丁银华的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：龙首公司系2015年11月3日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发及经营，股东银洁的出资比例为70%，陈余富的出资比例为30%。2015年2月26日，陈洪梅、丁银华向胡寅会借款80万元，约定年息2.5%，并出具借条；2015年3月12日，陈洪梅、丁银华向胡寅会借款100万元，约定年息2.5%，并出具借条；2015年4月23日，陈洪梅、丁银华向胡寅会借款130万元，约定月息贰分，并出具借条；2015年5月27日，陈洪梅、丁银华向胡寅会借款87万元，约定月息贰分，并出具借条；2015年8月9日，陈洪梅、丁银华向胡寅会借款77万元，约定借期一年，月息贰分，并出具借条；2015年9月6日，陈洪梅、丁银华向胡寅会借款92万元，约定借期一年，月息贰分，并出具借条；2015年9月15日，陈洪梅、丁银华向胡寅会借款154万元，约定借期一年，月息贰分，并出具借条；2015年9月26日，陈洪梅、丁银华向胡寅会借款92万元，约定借期一年，月息贰分，并出具借条；2015年10月13日，陈洪梅、丁银华向胡寅会借款108万元，约定借期一年，月息贰分，并出具借条；2015年12月13日，陈洪梅、丁银华向胡寅会借款62万元，约定借期一年，月息贰分，并出具借条。2016年2月26日，龙首公司（甲方、卖方）与欧阳龙（乙方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定龙首公司将其开发的重庆市铜梁区（铜梁·太阳城）幢1-商铺27出售给欧阳龙，总成交金额2347100元，签订合同时付1173550元，2016年6月1日前付1173550元等等。2016年3月1日，陈洪梅、丁银华向欧阳、欧阳龙出具收条，载明：今收到欧阳、欧阳龙在龙首公司太阳城项目购买商业门面款5035800元（伍佰零叁万伍仟捌佰元整），门面房号是1-1-27和1-1-29号，此房款已全部付清。2016年3月25日，重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局出具的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》显示：兹证明买方欧阳龙（身份证号码：5002241991××××××××），向买方龙首公司购买的，位于铜梁区（铜梁·太阳城）1幢1-商铺27用途为商服用房，建筑面积67.06平方米，套内建筑面积55.98平方米，成交金额2347100元，房地籍号为ＴＬ00200403190000010100100040027的房屋，已按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2017年8月15日，首部甲方（开发商）处为龙首公司与乙方（订购方）欧阳龙签订《太阳城商铺订购合同》，约定：一、乙方自愿订购甲方开发的“太阳城”以下房屋：（商铺）2幢1楼9号，建筑面积约52.72平方米，订购总价为220万元（按建筑面积计价）。此房包含所有相关代收费。［说明：以上建筑面积以及房号不作为签订《商品房买卖合同》最终面积和房号，最终合同面积和房号以职能部门对房屋测绘的面积报告和相关编制为准］。二、签订本合同时，乙方自愿向甲方交购房总金额2200000元（大写：贰佰贰拾万元整）。三、乙方承诺支付甲方房款的时间及期限。乙方决定选择一次性付款：乙方需在订购后一次性向甲方缴齐以上的房款并签订《商品房买卖合同》，且需及时配合甲方办理银行按揭。［注：⑴如签约前乙方需更改付款方式需及时与甲方相关工作人员联系并更换本合同；⑵乙方如更改付款方式，甲方有权对订购单价进行调整］。四、其他事项：1、乙方未在合同规定日与甲方签订《商品房买卖合同》，视同放弃优先订购权，甲方有权对外销售乙方订购房屋。2、由于甲方原因需解除本合同，甲方应在本合同解除之日起三日内，退还乙方交纳的购房定金，并按银行贷款利率支付乙方订金利息。……五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。经甲、乙双方签字且付清本合同第二条约定的购房定金后生效。本订购合同在签订正式《商品房买卖合同》后即失效。合同尾部和首部甲方处有龙首公司的印章，经办人处有陈洪梅的签名，审核人处无签名，尾部乙方处有欧中强代欧阳龙字样。同日，陈洪梅向胡寅会出具收条，载明：今收到胡寅会太阳城商铺2-1-8和商铺2-1-9房款肆佰陆拾万元整（小写：4600000）。同时，陈洪梅、丁银华向胡寅会出具欠条，载明：今欠到胡寅会现金854800元（大写：捌拾伍万肆仟捌佰元整），此款不计息，用作房屋税款用、房款差价不足用。2017年12月7日，龙首公司向欧阳龙出具证明，载明：兹有欧阳龙在龙首公司购买的商铺1-1-27手续已完清，可以接房。庭审中，龙首公司向本院提出司法鉴定申请，要求对欧阳龙提交的于2017年8月15日签订的《太阳城商铺订购合同》中首部、尾部中加盖的龙首公司的印章的真伪进行司法鉴定。本院组织双方选择鉴定机构，双方选定重庆公信物证司法鉴定所作为鉴定机构。2019年6月13日，重庆公信物证司法鉴定所作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：时间为2017年8月15日，甲方（开发商）为龙首公司、乙方（订购方）为欧阳龙的《太阳城商铺订购合同》首部及落款部位的龙首公司公章印文与铜梁区公安局出具的编号为50022420190315017的龙首公司印章不是同一枚印章所盖，支出鉴定费13500元。2016年5月4日，龙首公司（甲方、开发商）与胡元淑（乙方、认购方）签订《太阳城商品房认购意向书》，约定：乙方自愿认购甲方开发的“太阳城”的（商铺）1幢1楼摊位7号，建筑面积29.56平方米，认购单价为16000元/平方米（按建筑面积计价）；签订本协议时，乙方自愿向甲方交纳购房意向金50000元；乙方需在2016年6月28日之前向甲方缴纳50%及以上房款并签订《商品房买卖合同》，且须及时配合甲方办理银行按揭等等。意向书尾部有龙首公司的印章，经办人处有李燕的签字，审核人处有孙成娟的签名。2016年5月12日，龙首公司（甲方、开发商）与卢勇（乙方、认购方）签订《太阳城商品房认购意向书》，约定：乙方自愿认购甲方开发的“太阳城”的（住房）3幢12楼8号，建筑面积92.16平方米，认购单价为3900元/平方米（按建筑面积计价）；签订本协议时，乙方自愿向甲方交纳购房意向金30000元；乙方需在2016年6月12日之前向甲方缴齐首付款108424元及相关代收费18447元并签订《商品房买卖合同》，且须及时配合甲方办理银行按揭等等。意向书尾部有龙首公司的印章，经办人处有余淼的签字，审核人处有孙成娟的签名。另查明，欧中强与胡寅会系夫妻关系，欧阳龙系欧中强和胡寅会的儿子。上述事实，有欧阳龙举示的龙首公司的工商登记信息、《太阳城商铺订购合同》、收条、借条、《重庆市商品房买卖合同》、结婚证、证明，龙首公司举示的《太阳城商品房认购意向书》等证据及双方当事人的陈述在案作证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。欧阳龙举示的执行笔录、《太阳城股东房产分配情况》以及委托售房协议，上述材料虽然来源于本院的执行案卷，但是上述证据不能证明丁银华具有处置龙首公司资产的权利，《太阳城股东房产分配情况》在执行案卷中本身就是复印件，且尾部无法分辨印章的具体内容，上述证据不能作为认定本案事实的证据，不能达到欧阳龙的证明目的，对上述证据本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人接受该意思表示约束”。该法第十六条规定：“要约达到受要约人时生效”。该法第二十一条规定：“承诺是受要约人同意邀约的意思表示”。该法第二十五条规定：“承诺生效时合同成立”。经鉴定，欧阳龙与龙首公司签订的《太阳城商铺订购合同》中龙首公司的印章并非龙首公司的备案印章。另外，龙首公司举示的其公司认可的《太阳城商品房认购意向书》中不仅有公司印章、经办人签字，还有审核人签字，而欧阳龙举示的《太阳城商铺订购合同》仅有公司印章和经办人的签字，无审核人签字，而且龙首公司的印章与备案印章不一致。欧阳龙也没有举示证据证明，龙首公司在经营过程中同时具备一枚以上印章。龙首公司并未向丁银华及陈洪梅出具委托书委托二人对外销售属于公司的房屋。庭审中，龙首公司明确否认与欧阳龙存在房屋买卖合同关系，结合所有证据可见，欧阳龙举示的《太阳城商铺订购合同》并非龙首公司的真实意思表示，也未得到龙首公司的事后追认，该份合同对于龙首公司来说尚未成立。欧阳龙要求解除与龙首公司签订的《太阳城商铺订购合同》缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于欧阳龙要求龙首公司退还购房款的问题。由于欧阳龙与龙首公司并未形成房屋买卖关系的合意，且欧阳龙也未举示证据证明龙首公司实际收取了购房款。在没有取得龙首公司的授权的情况下，丁银华、陈洪梅向欧阳龙出具收条的行为不能代表龙首公司。通常情况下，房地产开发公司在销售房屋时，不仅要求与购房方签订房屋买卖合同，还要收取定金或预付金并出具收据，全款支付的情况下，应当出具收到购房款的收据。本案中，龙首公司并未向欧阳龙出具任何收款收据，足以证明龙首公司并未收取上述款项。故，欧阳龙要求龙首公司退还购房款的诉讼请求，本院不予支持。关于欧阳龙要求丁银华、陈洪梅连带退还购房的诉讼请求。庭审中，欧阳龙和丁银华、陈洪梅已经明确涉案款项是由丁银华、陈洪梅向欧阳龙的母亲胡寅会的借款转换而来。丁银华、陈洪梅在不能偿还借款的情况下，与欧阳龙的父亲欧中强及母亲胡寅会达成协议用以房抵债的方式偿还债务。本案中的基础法律关系应当系民间借贷法律关系，但是庭审中经释明后欧阳龙坚持以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，欧阳龙起诉的法律基础有误，其诉讼请求不能得到支持。另外，即便按照丁银华、陈洪梅出具的收条载明的收到了购房款，认定欧阳龙与陈洪梅、丁银华之间重新建立了房屋买卖合同关系，但是欧阳龙并未以此为由提起诉讼。故，对于欧阳龙要求丁银华、陈洪梅连带退还购房款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第二十一条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之的规定，判决如下：驳回欧阳龙的诉讼请求。案件受理费24400元、减半缴纳12200元，鉴定费13500元，共计25700元，由欧阳龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  尹杰二〇一九年十月二十九日书记员  刘源