河南省郏县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0425民初217号原告：史秋菊，女，1967年9月9日生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：于存良，河南长顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：马征，河南亚太人律师事务所律师。被告：张彩娥，女，1959年12月28日生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：周绍军，郏县法律援助中心律师。第三人：李小霞，女，1985年5月29日生，汉族，住河南省郏县。原告史秋菊诉被告张彩娥、第三人李小霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月2日受理后，依法适用普通程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理，原告史秋菊及其委托诉讼代理人于存良、马征到庭参加了诉讼，被告张彩娥及其委托诉讼代理人周绍军到庭参加了诉讼，第三人李小霞经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史秋菊向本院提出诉讼请求：1.请求郏县人民法院停止对郏县福万城8号楼2单元4××号住宅（房权证号：郏房权证郏县字第××号）的执行并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费由张彩娥、李小霞承担。事实与理由：2018年8月16日，史秋菊收到郏县人民法院送达的（2018）豫0425执42号执行裁定书，执行文书载明“查封被执行人李小霞位于郏城凤翔大道东段南侧（福万城8#4××号）的住房一套（房权证号：郏房权证郏县字第××号）。查封期限为三年。”原告史秋菊于2019年1月16日对执行标的提出书面异议，1月30日郏县人民法院做出了（2019）豫0425民执9号执行裁定：驳回史秋菊的异议请求。原告史秋菊在2016年8月（人民法院查封前）就已同第三人李小霞签订了合法有效的房屋买卖合同，并完全履行了与李小霞的合同义务；而且在贵院查封该房产前原告史秋菊就已经入住、占有并使用该房屋（上述事实均有房屋买卖协议、郏县福万城物业管理处出具的入住证明等证据予以证明）。合同签订后，原告史秋菊一直主动履行合同义务，代替第三人李小霞偿还房屋的按揭款，但由于第三人李小霞身陷巨额债务，至今未能出面，所以才难以消除涉案房屋的抵押并协助原告史秋菊办理房屋过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债券执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，法院做出的执行裁定驳回史秋菊作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，为了维护史秋菊的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。张彩娥辩称：一、涉案房产存在抵押，转让行为无效，李小霞在向张彩娥借款时已经将其购房时的《福万城认购书》原件、郏县福万置业有限公司开具的首付款18906元《收据》原件、房产证原件交付给张彩娥，并在2016年2月7日双方签订了《售房协议书》。因此可以认定李小霞实际上是用涉诉房产进行抵押。《民间借贷司法解释》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。该条司法解释也明确了抵押存在法律基础。涉案房产在邮政储蓄银行郏县支行办理有抵押贷款手续，分期付款尚未还清，虽然邮储银行出具的有史秋菊代还分期的证明，但是证明内容为史秋菊凭“贷款代偿证明”作为史秋菊向李小霞追偿的证明，并非同意涉案房产转让也没有说明转让房产时通知了银行。《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《担保法》第49条抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因抵押权存在，史秋菊没有通知张彩娥和银行，且史秋菊没有偿还全部债务，李小霞出售抵押物的行为无效。从以上事实和规定可知，史秋菊事实占用房产的行为不能对抗执行。二、史秋菊和李小霞签订的合同系用合法形式掩盖非法目的的合同；系恶意串通，严重损害第三人利益的合同，合同自始无效。涉案房产面积148.28平方米，地理位置好，房价很高。李小霞已缴纳首付款189060元，缴纳分期款23738.51元，合计交款现金212798.51元。装修花费不低于50000元，房间内由电视机、冰箱、洗衣机、空调、沙发、餐桌、厨房设施、卫生间设施这些附属物总价不低于30000元。合计总价值约为29万元，这还不含房产的增值。史秋菊以10万元的价格购得约30万元的涉案房产明显违背市场交易规律。明显是在逃避债务，是利用合法形式掩盖非法目的。其行为严重侵害了（第三人）债权人的合法权益。三、史秋菊机械套用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议的复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，企图达到规避执行目的。但是其理解过于片面，该司法解释中四项缺一不可，首先要签订有效的书面合同，但是本案中史秋菊和李小霞签订的合同无效。基于此，史秋菊占有的房产为不合法，即便是租赁房屋，其水电、物业费仍需缴纳。第三项要求已支付全部价款或将剩余价款按法院要求交付执行，本案涉案房产现价值约66万，史秋菊能否将56万元的下余房款交付法院以偿还银行和其他债权人？第四项要求非因自身原因未办理过户登记，本案因房屋处于抵押状态，不符合过户条件，而不是能办未办。四、既然合同是在2016年8月26日签订的，史秋菊能否出具2016年9月至2018年10月份的代还款凭证？法院对该房产的最早查封日期为2016年9月7日。综上所述，史秋菊的起诉理由不能成立，请法院依法驳回史秋菊的诉讼请求。李小霞缺席未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行开庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2016年8月26日，李小霞与史秋菊签订房屋买卖协议，将其所有的郏县凤翔大道东段（福万城8#4层西户4××号）房产出售给史秋菊，协议内容为：“房屋买卖协议甲方：李小霞，乙方：史秋菊，甲方有一处房产，位于郏县凤翔大道东段（福万城8#4层西户4××号，面积147.83平方，详见郏房第16000375号）自愿卖给乙方，经慎重考虑，并与乙方史秋菊充分协商，自愿达成协议如下：一、房屋位置：郏县凤翔大道东段与民生路交叉口南约400米（福万城8#2单元4层4××号，郏房字第××号）。二、内部结构，现状:三室一厅，一厨两卫，面积147.83平方，已装修。室内有电视机、冰箱、洗衣机各一台。三个空调、沙发一套，餐桌一套，厨房及卫生间内的一切附属物全部转让给乙方。三、房屋价款：拾万元整。一次性支付完毕。四、协议签订之前，该房的月供、水电、物业以及因该房有关的债权债务由甲方承担。协议签订之后该房的月供，水电、物业等全部费用以及因该房产生的债权、债务由乙方承担。五、合同签订时，甲方将该房的钥匙交付给乙方，乙方向甲方支付房款拾万元整。房产手续交给乙方。六、该房的月供还清后，由乙方办理过户手续，甲方必须予以配合，过户费用有乙方承担。七、双方对所有权的特别约定。自甲方将该房的房门钥匙交付给乙方时起，该房的所有权发生转移，该房归乙方所有，乙方享有占有、使用和处分权。双方永无纠纷。八、协议依法签订，具有法律的约束力，任何一方不准私自违约，如单方违约需支付对方违约金伍万元整。九、本协议一式两份，自甲、乙双方签字、捺印后即具有法律效力。甲方：李小霞乙方史秋菊见证人张某、李某2016年8月26日。”协议签订后，史秋菊将房款交付给李小霞，李小霞给史秋菊出具收到条，内容为：“今收到史秋菊房款拾万圆整（100000元整）收款人李小霞2016年8月26日”。李小霞将房屋及该房屋的房产证（郏房权证郏县字第××号）交付给史秋菊，史秋菊在该房屋居住。本院在张彩娥与李小霞民间借贷纠纷一案中，于2018年8月16日作出（2018）豫0425执42号执行裁定书，裁定“查封被执行人李小霞位于郏县凤翔大道东段南侧（福万城8#4××号）的住房一套（房权证号：郏房权证郏县字第××号）。史秋菊对该查封裁定不服，向本院执行局提出执行异议，本院执行局作出（2019）豫0425执异9号执行裁定书，驳回史秋菊的异议申请。诉讼中，史秋菊提供福万城物业管理处出具证明及物业费、水、电费用票据，证明史秋菊于2016年8月入住该房屋。张彩娥对史秋菊实际入住该房屋无异议。史秋菊提供银行转账流水及该房屋贷款的中国邮政银行郏县支行出具的代偿证明，证明史秋菊从2016年8月起支付该房屋贷款至今。张彩娥提供李小霞与张彩娥房屋买卖协议，证明约定的该房屋的售价为150000元。该房屋买卖协议系李小霞向张彩娥借款300000元，对债务的担保，未办理抵押手续。张彩娥提供李小霞的购买的该房产的认购书及收据，证明福万城8#4××号房产总价为471530元，该房屋系按揭房屋，李小霞交纳房款189060元。该认购书中显示:认购定金64099元，剩余首付款80000元，银行按揭为310000元，该房屋的房款最终优惠至454099元。另查明，第三人李小霞现下落不明。本院认为，本案的争议焦点为应否停止对涉案房产（房权证号：郏房权证郏县字第××号）的执行，应否解除对该房产的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人的自身原因未办理过户登记”的规定，结合本案案情，关于李小霞和史秋菊是否在查封前已经签订合法有效的书面协议的问题，首先，李小霞和史秋菊于2016年8月26日签订了房屋买卖协议，该房屋买卖协议的内容不违反法律禁止性规定，应为双方真实意思的表达。其次，李小霞给史秋菊出具了收到该房屋购房款的收到条，且史秋菊提供的银行转账流水及中国邮政银行郏县支行出具的该房屋贷款的代偿证明也证实史秋菊从签订合同后支付该房屋贷款至今，故史秋菊已经按照协议约定履行了主要义务。再次，张彩娥未提供相应证据证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。因此，李小霞和史秋菊签订的该房屋买卖协议应为合法有效的协议，且该协议签订于2016年8月26日，亦在本院查封裁定作出之前。关于史秋菊在法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题，因史秋菊提供的福万城物业管理处出具的证明及物业费、水、电费用票据证实史秋菊于2016年8月入住该涉案房屋，且张彩娥对史秋菊实际入住该房屋无异议，故史秋菊在法院查封之前已经合法占有了该不动产。综上，史秋菊对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对史秋菊要求解除对登记在李小霞名下的位于郏县福万城8号楼2单元4××号房产（房权证号：郏房权证郏县字第××号）的查封并停止对该房产的执行的请求，本院予以支持。第三人李小霞经传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除对登记在李小霞名下的位于郏县福万城8号楼2单元4××号房产（房权证号：郏房权证郏县字第××号）的查封并停止对该房产的执行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由张彩娥、李小霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张 潇人民陪审员  赵艳利人民陪审员  吴素晓二〇一九年十月二十一日书 记 员  关 品附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。