黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初1055号原告（反诉被告）：大庆正通物业管理有限公司，统一社会信用代码:9123060430851434XA,住所地：大庆市让胡路区乘风庄二路B21商服楼商业219室。法定代表人：刘迪迪，该公司经理。委托诉讼代理人：高晶、顾继滨，该公司员工。被告（反诉原告）：孙学兵，男，汉族，1967年11月19日出生，无职业，住大庆市开发区。原告（反诉被告）大庆正通物业管理有限公司（以下简称正通物业）与被告（反诉原告）孙学兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，先适用简易程序，后因被告孙学兵提起反诉，本院依法变更为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）正通物业的委托诉讼代理人高晶、顾继滨及被告（反诉原告）孙学兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正通物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付三年物业费人民币2857.05元，逾期滞纳金1428.00元，共计4285.05元；2、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年4月1日开始对被告处开始服务，被告房屋建筑面积为90.7平方米，每平方米物业费10.50元，被告于2016年4月1日到2019年3月31日拖欠物业费，原告多次向被告催讨，被告至今未归还分文，为此原告起诉至法院，请法院判如所请。被告孙学兵辩称：原告说我拖欠物业费的事情不存在，我们一直在协商，本年的三月和四月之间，原告去过我家，同意给我家做防水，但是做防水的来了说需要全部修理，费用很高，说要回去跟上级汇报，然后就没有音讯了。五月份我就收到了诉状，所以我们不是不缴纳物业费，我们一直在协商这个事情，但是没有给我答复就收到了起诉状，所以不存在滞纳金。原告违约在先，我违约在后，环境太差。同时提出反诉。反诉原告孙学兵诉称：1、判令被反诉人赔偿损失12740.00元（暂计至起诉之日，后续损失将实际追加请求）；2、原告原来签订的合同无效，原来的合同存在合同欺诈行为；3、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年5月末、6月初小雨连绵，客厅渗雨，我就找到物业，男经理告诉我可以修，但得等到有连续三、四天以上的晴天的时候，由于7-8月期间忙于填报高考志愿、陪孩子毕业旅行以及对他们的信任，就没有催得太勤。2016年9月我又找到物业，男经理说不差这几天了，雨季过后再修能干透、效果好。2017年初我问物业房子能否修好，经理说修好了，全面整了一遍。保证不再漏，要不你等下场雨看看，他说的斩钉截铁，让我都不容置疑！当时多亏我没带钱，否则我立马就会把物业费交上了。2017年6月下旬我们出差5天，回来时发现屋里地面有明显的积过水的痕迹，家具的腿部也有些起皮，被是潮的，床板被泡糟了，折成两半！因此，我被迫搬家，在外租房至今。2017年7月我无奈之下自己开始找人来修，漏的明显减轻，8月我又买材料修了一次。两次材料费共计290.00元，人工费500.00元。2018年秋房子客厅部分又有些慢渗，我又找了几个站大岗的说法不一，防水公司则收费奇高。我认为他们物业公司应该有比较专业的队伍或者合作伙伴来做防水,所以无奈之下，我又去和物业协商。物业派了两个普通工人（绝不是做防水的）拿了半袋5元的水不漏上去，我一看这不是拿我们当傻子吗？带来的物业费我也就没有交。2019年3月初，我来找物业，希望物业能在雨季来临之前给修好。女经理说向上反映，但不能保证修好。4月末-5月初，女经理来电话要物业费，我们就修房已是反复磋商，她说必须先交物业费，我说一手交钱，一手交“货”，就是她把材料买好，工人找来，干活前我交费。5月中旬时，她还真找来一个人，我们几家都到楼顶去看。最后那人说我家的问题严重，得全面做一遍，女经理听说费用高，有些犹豫。我劝她说，我们的钱花到哪都一样，交给你们，你们给做好防水，咱们都高兴，她说自己做不了主，得请示领导。5月末，我们在耐心的等待回信时却收到发来的起诉书！由此可见，这家物业公司毫无诚信，我们必须争取自己应得的一切权利。1、关于物业费我们一直在磋商，没有故意拖欠。所以不存在滞纳金一说。2、由于物业的不作为和恶意欺骗导致我的家具被泡，我们小区业主们的居住水准明显下降，房价也大幅下降，而造成的直接与间接损失超过几万，这些应由物业赔偿。直接损失：棚顶重新打腻子粉刷350.00元，双人床2200.00元，防水材料及人工790.00元，办公桌起皮折旧200.00元，薄被300.00元,两年在外租房房租差价9000.00元，共计12740.00元。间接损失：2016年时我的房子35万没卖（有邻居买到36万），现在30万都卖不上，这部分损失中至少有一半是由于小区混乱造成的（暂时保留这部分损失的申诉权利）。3、正通物业违约在先，自这家公司接手以来，小区环境每况愈下。对合同承诺的2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15条均没有认真执行，这是我们业主的共同利益，我也有份，物业公司必须赔偿。因此，被反诉人的诉讼请求应予驳回，被反诉人的滞纳金申请错误，且已给反诉人造成了实际经济损失。反诉人希望法院查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的请求。反诉被告正通物业辩称：诉状中所说2017年修房子的问题，我们给他修房子修不漏雨了，2017年我们收到了反诉原告的报修，一共三处漏雨，其中客厅、主卧室、餐厅漏雨，我们将其修理好，不再漏雨，2018年没有接到被告的报修，2019年3月31日接到了被告的漏雨情况。反诉状中反诉原告所说恶意欺诈行为导致他家的家具被浸泡，请拿出证据。还有直接损失这里，一共是12740.00元，我们不予认可。庭审中原告正通物业举证如下：1、《物业委托管理服务合同》（与原件核对一致的复印件），欲证明：我们与业主签订了合同，自201６年至今都是我们公司在服务，合同中有约定，原、被告应该履行合同。被告孙学兵的质证意见为：对证据的真实性没有异议，对所证明的问题有异议。我认为业主委员会没有权利签订任期之外的合同。2、避雷检测报告、汽配城消防交接书、修单元门钥匙领取表和公示、单元门定期检查养护表、物业免费做防水业主签字图片和照片、地面防滑处理照片、日常维修照片、车辆碾压绿地给业主的通知上报城管、绿地打草种花种树清理杂草照片（复印件），欲证明：证明在小区的物业服务。被告孙学兵的质证意见为：对证据的真实性有异议，对所证明的问题有异议。1、消防交接单中最后一页2018年10月12日消防支队责令原告2018年10月30日前改正。目前没有改正。2、2018年10月22日的征求维修的意见表，这表里统计的人数是60人左右，这个小区是560户，他只用60人代表560人，是个应付的方式。3、门禁卡，一共就统计了10个人，他统计的人没有代表性，不能代表群众。4、2016年5月5日，有一个修门的通知，这个通知是2016年，但是照片是2018年9月22日的，而且照片只有两张，代表不了修了所有门，也不知道这两个门是哪个门。5、2017年4月21日，门上的公示安装门铃的事情一共通知了90人。6、他说做免费防水的这个，一共是8家用户，商服4户，时间是在2019年4月20日到5月中旬期间，他从他准备起诉期间才开始修理防水，他只是挑了几个修的。都是极少数人家，漏雨的人家还有很多。另外防水附加的照片，只有1户，统计了8户，照片只有一家的，还有其他的不知道修没修。只是一个签字，修理成什么样不清楚。7、地面防滑的照片说明不了问题，太模糊，我家门口的防滑没有做处理，别的楼我不清楚，当初开发商做的都是瓷砖的，是光面的，后来换了几家物业，一直没有做防滑。8、日常维护附加的5张照片，日常维护只是那几张照片，代表不了现在的状况，代表不了现在，只能代表拍照的一瞬间。9、绿地车辆压了拍了几张照片，整个小区很乱，我反应很多次，很多商户把车辆到处乱停乱放没有做出任何处理，这个照片说明不了什么问题。10、打草种花的照片没有任何意义，现在的小区都是用户的种的菜，还有杂草，没有修整，可以到现场去看，这些证据只能说明他当时做了，或者是摆拍的，仅说明做过，但是服务应该看过程和结果，最终的结果没有达到。3、日常卫生清理照片、物业交公用电费的发票、垃圾清运协议、垃圾清运的照片、保安监控照片、保安签到表、小区路面管理情况说明、清理路面积水照片、物业服务指南手册（复印件），欲证明：在小区服务，该做的事都做了。被告孙学兵的质证意见为：对证据的真实性有异议，对所证明的问题有异议。1、这个服务指南手册不能说明干没干活的问题。2、关于积水照片说明不了问题，只能说明拍照当时干了。3、保安签到只有2017年3-5月，11月，一共就4张图片，而且都是摆拍，说明不了服务问题。4、保安中有叫尤正才等人的是不是保安，是不是真的存在，是摆拍，因为我之前去过物业，一共5个工作人员，没有保安室。5、监控是有，但是不全面，我住的5号楼只能拍到外来人，照不到所有单元门，要是出现内部盗窃没有办法证实，其他楼的我没看。6、日常保洁仅用8张照片不能证明他服务到位了。4、祥阁汽配城老旧小区改造申请书一份、关于启用住宅专项维修资金征得业主书面同意承诺函一份（复印件），欲证明：我们在2016年7月开始我们每年都在交这个改造小区的计划，每年都希望把小区改造的更好，城管一直在申请这个事情。需要向政府申请批款。2012年大修基金已经动用了，所以这两年大家都在提交老旧小区改造申请书。被告孙学兵的质证意见为：对证据的真实性有异议，对所证明的问题有异议。1、这个改造申请书是2019年6月19日申请的，而原告想证明他2016年7月就为我们业主服务，而实际行为是在2019年才进行的这个操作，前三年他不作为，并没有为业主申请这个。2、维修基金有一个质保金，质保金最后被扣到了物业办，被正通物业使用了，但是没有给我们维修，通知你们使用了，但是大家只是签字同意使用这笔钱，但是这笔钱没有用来给我维修。5、房屋做防水处理清算单一份、有意做防水就缴费的业主清单一份、2019年接到的报修记录一份（复印件），欲证明：2017年修好了，2018年没有收到报修记录，2019年收到了报修记录，当初跟业主沟通做防水后的记录和当时做完防水被告同意并签字。被告孙学兵的质证意见为：对证据的真实性有异议，对所证明的问题有异议。1、签字的表是当时让我们申请签字的，不是给我们修理完我们验收签字的。证据不完整，没有原件，我不予认可。报修的是断章取义，只说了2019年的，我报修很多次，并没有给我维修，只是记录了这一次。庭审中反诉原告孙学兵举证如下：1、视频一份、家具损坏照片（庭后提交），欲证明：最近一两个月小区的环境，从我家到邻居家的环境，原告提的照片都是摆拍的。还有我家因为漏雨产生的损失。反诉被告正统物业的质证意见为：自行车棚不定期的清理，3名保洁，2名维修，垃圾清运2人，1名前台，4名保安，1名经理，1名经理助理，1名会计，1名出纳，共计16人。维修疏通下水道是有偿服务的，可是欠物业费的疏通下水是收费的。不欠物业费的我公司免费疏通，我公司不要钱是我公司内部的事。1至6号楼38个单元在2016年6月整体粉刷的，38个单元门也进行了维修和喷漆处理。平台有绿化，每年打草6次，小开荒我们已上报到物业办。楼道内全是沉淀的污渍，是你们自己把垃圾放到楼道内，漏到水泥地上渗透到水泥内部造成的，不是表面的所以物业处理不了。业主家门是个人财产不属于公共区域，所以物业处理不了。国家已取消物业管理1、2、3级资质，全国已经市场化。保洁每天巡回打扫，从2016年开始我公司保安已阻止盗窃4起，每天巡逻。及时配合高新分局提供监控录像视频。物业没有改造翻新小区的能力。漏雨的问题，不在物业维修范围内；联通的线，已通知联通整改；床塌的问题，床是个人私有财产，物业没有接到过报修，和物业无关；商服放轮胎的地方是高新物业管辖范围，有地图为证；健身器材属于老式设备，购买不到配件，目前无法更换；物业不负责电力维修，由专业单位维修；临时板房已通知业主自行拆除；墙体开裂常年大面积漏雨，造成楼道内墙体潮湿、墙皮起翘。2、维修票据两张（与原件核对一致的复印件），欲证明：我自己维修几次的费用，共计两次，相隔没有多久，2017年的7月9日和8月14日，修理的房盖。反诉被告正通物业的质证意见为：在2017年我已经修理好了，所有的再修跟我物业没有关系。根据原告正通物业、反诉原告孙学兵的举证及本院其他同类案件查明的事实，本院认定本案的法律事实如下：2016年4月1日，大庆高新区祥阁汽配城小区业主大会业主委员会与正通物业公司签订物业委托管理服务合同，由正通物业公司为该小区提供物业服务，期限为三年，住宅物业费收费标准为10.50元/平方米/年，经审查实为10.34元/平方米/年。原告在接手该小区物业时未交接消防系统，即未提供相应的消防服务，不应在物业费中收取相应的服务费用，原告应收取的物业服务费应为10.16元/平方米/年。被告孙学兵为该小区5-9-602室业主，房屋建筑面积为90.70平方米。被告孙学兵自2016年4月1日起，未交纳物业服务费，2016年开始被告孙学兵居住的房屋开始漏雨，并自行进行了几次维修，现被告孙学兵反诉要求反诉被告正通物业赔偿损失12740.00元，并认为《物业委托管理服务合同》中，反诉被告正通物业存在欺诈，是无效合同。本院认为，原告正通物业与祥阁汽配城小区业主大会业主委员会签订《物业委托管理服务合同》入驻小区提供物业服务，与包括被告在内的业主构成物业服务合同关系，该合同合法有效，双方应在享受合同带来权利的同时履行合同义务。被告孙学兵反映小区物业服务存在诸多问题，有现实存在的客观原因，原告的物业服务收费标准也较一般小区的收费标准低，居住环境的提高，仅仅靠物业公司的努力远远不够，更需要大量的资金投入和广大业主的共同维护。物业服务费是物业公司正常运转的经费来源，被告拒绝交纳物业服务费的行为最终会损害自己和其他交费业主的利益，原告正通物业请求被告交纳物业费的请求本院予以支持，收费面积按《不动产登记证书》的记载面积计算。被告拖延交纳物业服务费与小区居住的现实环境也有一定关系，故对原告正通物业要求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。反诉原告孙学兵主张《物业委托管理服务合同》中反诉被告正通物业存在欺诈，合同无效，没有提出充分证据证实，本院不予支持。在《物业委托管理服务合同》中原告正通物业与小区业主委员会并没有关于房屋漏雨的维修及造成损失而进行赔偿的约定，所以反诉原告孙学兵反诉要求反诉被告正通物业赔偿损失的主张，没有合同依据，对该主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下一、被告孙学兵于本判决生效之日起七日内支付原告大庆正通物业管理有限公司2016年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2764.54元。二、驳回原告大庆正通物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告孙学兵的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50.00元由被告孙学兵承担。反诉案件受理费50.00元，由反诉原告孙学兵承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  李方春人民陪审员  王淑艳人民陪审员  杜成军二〇一九年十月三十日书 记 员  赵晓明《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。