广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8816号上诉人（原审被告、反诉原告）：张进，男，汉族，住广东省湛江市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：覃成芳，男，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：林群养，系被上诉人的妻子。原审被告：佛山市禅城区嘉健美食店，住所地广东省佛山市禅城区。经营者：张进。上诉人张进因与被上诉人覃成芳、原审被告佛山市禅城区嘉健美食店（以下简称嘉健美食店）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初4917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张进上诉请求：撤销一审判决，驳回覃成芳的诉讼请求，改判覃成芳向张进支付房屋占有使用费84000元。事实和理由:一审判决认定张进没有交付涉案商铺有误。张进交付商铺后，每次向覃成芳收租时，覃成芳以有20000元定金在张进处，等工地开工以后再结算租金，张进当时不同意，因为工地已经开工了，覃成芳又以工地开工的人不多，无法做生意，说要等到钢筋工、木工开工了再结算租金。之后，张进再要求支付租金时，覃成芳要求从2017年2月1日开始计租，张进当时同意，并在协议中予以注明。之后覃成芳一直没有开业，租金也一直未支付，覃成芳的行为构成违约。另外，约定租金仅每月6000元，如张进未交付店铺，覃成芳支付了高达20000元的定金，不符合常理。租赁协议签订后，张进并未自用或另行转租涉案商铺。一审判决以张进未有明确、有效的证据证明其已向覃成芳交付涉案商铺，亦未有证据显示覃成芳占有或者使用该商铺，判定由张进承担举证不能的法律后果是错误的。被上诉人覃成芳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告嘉健美食店在二审期间未进行陈述。覃成芳向一审法院提出诉讼请求：1.嘉健美食店、张进向覃成芳双倍返还租赁定金40000元；2.本案诉讼费用由嘉健美食店、张进承担。张进向一审法院提出反诉请求：1.覃成芳支付2016年10月31日至2017年12月25日期间的租金84000元（6000元/月×14个月）；2.诉讼费用由覃成芳承担。一审法院查明：2016年7月15日，张进作为承租方与作为出租方的案外人梁某签订《租赁合同》，约定由梁某出租位于佛山市禅城区***************号商铺予张进，使用面积330平方米，租赁期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止，租金每月9800元。同年8月9日，佛山市禅城区**镇**村**经济合作社出具《同意转租证明》，确认佛山市禅城区**镇********综合大楼首层东南侧门面约两仓的厂房属其经济合作社所有，产权方将其租赁给梁某使用，现同意梁某将其转租给张进作为嘉健美食店的经营场所使用。同年10月30日，覃成芳（乙方）与张进（甲方）签订《租赁协议》，内容：“甲方有意将嘉健美食店的餐厅转租约100平方给乙方经营快餐店使用（以实量平方数为准），月租60元/平方，在**世家五期工地开工一个月后计租，乙方先交贰万元给甲方作为定金，说明乙方在**世家开工一个月内进行装修改造，如认为经营快餐店不适应，可通知甲方，甲方可将乙方定金贰万从工地开工之日起3个月之后退还给乙方。”在该协议下方有手写注明，内容：“注：2017年2月1日开工为准。在美食店不再转租他人再经营士多快餐店。”次日，张进出具《收据》，确认收到覃成芳支付的定金20000元。据佛山市自然资源局禅城分局的复函载明，未有位于佛山市禅城区**镇********综合大楼首层*号建筑物的规划报建资料。诉讼中，覃成芳、张进均确认：涉案《租赁协议》所租赁的商铺系指位于佛山市禅城区**********综合大楼首层*号商铺中的100平方米部分，该协议提及的“**世家五期工地”系指该商铺的对面工地。覃成芳陈述：张进从未交付涉案商铺给覃成芳，覃成芳在向张进支付定金后也从未取得商铺钥匙，覃成芳曾致电张进，也曾当面联系张进交付钥匙。张进陈述：张进到覃成芳档口处收取定金，同时将涉案商铺钥匙给覃成芳本人，有张进的同事郭某寿、柯某在场。2017年12月，张进与覃成芳协商，要求覃成芳根据协议约定交租，并要求覃成芳于2017年12月25日前搬走，事实上覃成芳于同年12月18日搬离涉案商铺，张进、嘉健美食店则于2018年2月3日将商铺交回给房东。另查明：嘉健美食店属个体工商户，经营者为张进；嘉健美食店的原经营场所位于佛山市禅城区**镇********综合大楼首层*号，于2017年10月12日经核准变更为佛山市禅城区**镇**大道中*号****国际环保产业城*区**号铺。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据佛山市自然资源局禅城分局的复函，涉案商铺未办理相关的报批报建手续，故覃成芳与张进签订的《租赁协议》应属无效。关于覃成芳主张嘉健美食店、张进双倍返还定金的诉请。覃成芳根据与张进签订的《租赁协议》支付20000元定金，张进开具《收据》予以确认。覃成芳主张张进收取定金后未交付商铺予覃成芳，对此张进予以否认。从现有的证据看，双方仅签订《租赁协议》及履行支付定金义务，涉案商铺是否实际交付，应由出租人即张进提供证据予以证明。现张进未有明确、有效的证据证明其已向覃成芳交付涉案商铺，亦未有证据显示覃成芳占有或者使用该商铺，故张进应承担举证不能的法律后果，视为张进未履行交付商铺的义务。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，张进因协议约定收取覃成芳的定金，基于协议无效张进应当将定金20000元返还予覃成芳。覃成芳主张双倍返还定金缺乏法律依据，一审法院不予支持。因嘉健美食店并非涉案协议的合同相对方，也未收取覃成芳支付的定金，覃成芳主张嘉健美食店共同承担返还定金的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。关于张进主张覃成芳支付租金的诉请。因张进未有证据证明已向覃成芳交付涉案商铺，故其反诉主张覃成芳支付租金的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、张进于判决发生法律效力之日起十日内向覃成芳返还定金20000元；二、驳回覃成芳的其他诉讼请求；三、驳回张进的全部反诉请求。如张进未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取400元，由覃成芳负担200元，张进负担200元；反诉费950元，由张进负担。二审期间，张进向本院提交图纸、协议书各一份，拟证明张进已经交付了案涉商铺。经审查，上述证据不能证明张进所主张的证明内容，本院不予采信。二审期间，覃成芳未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系覃成芳应否向张进支付使用费84000元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定可知，民事诉讼活动中，当事人对己方提出的主张承担举证证明责任系一项基本的诉讼原则，即依据“谁主张、谁举证”之诉讼原则，张进主张覃成芳应向其支付案涉商铺使用费84000元，则应首先举证证明其已经交付了案涉商铺予覃成芳使用，只有在张进举证证明这一事实的前提下，方能进一步确定使用费的具体数额问题。但张进在本案一、二审诉讼中，并未提供直接、有效的证据予以证实其向覃成芳交付案涉商铺，亦未有证据显示覃成芳有占有、使用案涉商铺之事实，可见，依据上述法律规定的诉讼举证原则，张进对其在本案中的诉讼主张并未完成举证证明义务，故其应承担相应的不利后果，一审判决据此未认定覃成芳尚欠使用费84000元之事实并驳回张进的该项诉讼请求，符合法律规定，处理正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人张进负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月二十三日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽