安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1282民初3705号原告：张某，女，1980年2月25日出生，汉族，安徽省界首市人，住界首市。原告：王某，女，1980年2月25日出生，汉族，安徽省界首市人，住界首市。委托诉讼代理人：曹明，安徽法卫律师事务所律师。被告：界首市盛道运动健身有限责任公司，住所地界首市天安路6号楼，统一社会信用代码91341282。法定代表人：刘峰，该公司经理。被告：安徽国祯商业运营管理有限公司，住所地合肥市高新区科学大道91号国祯大厦五层，统一社会信用代码9134010039452157X11。法定代表人：李效丰，该公司经理。委托诉讼代理人：汪宏宇，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。原告张某、王某诉被告界首市盛道运动健身有限责任公司（以下简称盛道健身公司）、安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称国祯运营公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院2019年8月16日受理后,依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。张某、王某的委托诉讼代理人曹明，盛道健身公司的法定代表人刘峰，国祯运营公司的委托诉讼代理人汪宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某、王某向本院提出诉讼请求为：1、依法判令解除二被告所签涉及原告位于国祯广场6号楼402、403、404号商铺部分租赁合同，并判令被告盛道健身公司退还原告该商铺；2、依法判令被告偿付原告房屋租金329752.51元（此租金自2017年9月14日计算至2019年6月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月13日，原告购买位于天安路国祯广场6号楼402、403、404商铺房屋，建筑面积分别为723.14平方米、549.26平方米、635.89平方米，并于2017年10月27日办理产权过户登记，产权证号为皖（2017）界首市不动产权第002950号、第002951号、第002952号。但出卖人在与原告签订《商品房买卖合同》时，并未告知上述店铺已由被告国祯运营公司运营管理，租给被告盛道健身公司经营使用。原告购得店铺产权后，即向盛道健身公司催要租金，而其以与国祯运营公司签订的《房屋租赁合同》为由不予给付。事后得知，国祯运营公司与盛道健身公司签订的《房屋租赁合同》包括401号、402号、403号404号店铺，建筑面积2570平方米，租期5年（自2017年1月1日至2021年12月31日止），租金为每月8／㎡，前3年无递增，自第4年起逐年递增3%。原告购买店铺后便向盛道健身公司催要租金，而其明知店铺已出卖给原告，却拒绝支付租金。无奈，原告于2018年9月5日向盛道健身公司下达解除合同、限期退房通知，但其仍不予理采。原告认为，根据国祯运营公司与盛道健身公司所签《房屋租赁合同》第十一条一项约定，原告取得店铺的产权后，即成为本合同的出租方，享有原甲方的权利。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，请求依法判如所请。盛道健身公司辩称，我公司与国祯运营公司签订的《房屋租赁合同》，租金理应支付给国祯运营公司；国祯运营公司在出售该房屋时并未通知我公司，损害了我公司的优先购买权。基于以上二点，我公司与本案原告不存在房屋租赁关系，原告不应将我公司列为本案的被告，请求依法驳回原告的诉讼请求。国祯运营公司辩称，2016年9月19日，我公司与盛道健身公司在签订《房屋租赁协议》后，于2017年9月13日将国祯广场6号楼402、403、404号商铺卖给原告是事实，合同中约定原告在受让相应租赁房屋后，依法承继国祯运营公司的权利和义务。之所以盛道健身公司将租金支付给我公司，因为涉及案外401号店铺在原租赁合同范围内；另外，原告主张的租金数额计算错误，没有事实依据，请求人民法院对原告的诉讼请求依法作出合理裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院依据确认的证据，审理查明的案件事实为：位于界首市天安路36号国祯广场6号楼401号、402号、403号、404号商铺，建筑面积2570平方米，由界首市国祯置业发展有限公司开发建设。2016年9月19日，国祯运营公司（甲方）与盛道健身公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租期5年（自2017年1月1日至2021年12月31日止），租金为每月8元／㎡，前3年无递增，自第4年起逐年递增3%，每半年支付一次租金等相关权利和义务。其中在合同变更①中约定：租赁期间甲方将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意，但乙方依法享有优先购买权，甲方应提前一个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的出租方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。在履行合同期间，2017年9月13日，界首市国祯置业发展有限公司将该出租房402号、403号、404号商铺转让给张某、王某，建筑面积为1908.29㎡，并办理了房屋产权变更登记，登记号为皖（2017）界首市不动产权第002950号、第002951号、第002952号。张某、王某取得产权后，便依据原《房屋租赁合同》约定向盛道健身公司催要到期房屋租金，而盛道健身公司以与国祯运营公司签订的《房屋租赁合同》为由拒绝向其支付租金，并将租金继续支付给国祯运营公司。为此，张某、王某于2018年9月5日，向盛道健身公司发出通知，要求于2018年9月10日前支付租金，否则解除《房屋租赁合同》。另查明，盛道健身公司以界首市国祯置业发展有限公司、国祯运营公司为被告向本院提起诉讼，认为对承租的房屋应享有优先购买权，本院审理后作出（2018）皖1282民初2305号民事判决，此案正在阜阳市中级人民法院二审审理中。本院认为，国祯运营公司与盛道健身公司签订的《房屋租赁合同》，系真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，承租的房屋所有权转移给第三方后，第三方即成为租赁合同的出租方，享有原出租人的权利，承担相应的义务，张某、王某购买该房后即享有国祯广场6号楼402号、403号、404号商铺的所有权，盛道健身公司应继续履行合同约定向张某、王某支付房屋租金，而盛道健身公司以对承租的房屋享有优先购买权为由，将租金继续支付给国祯运营公司的行为实为不妥。2018年9月10日，在张某、王某的书面通知下，盛道健身公司仍然拒绝向其支付房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，盛道健身公司构成在履行合同中的违约，本院对张某、王某主张解除房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持，盛道健身公司应支付租赁期间的租金328225.88元〔1908.29㎡×8元／㎡×21.5个月（2017年9月14日-2019年6月31日）〕。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第二百二十七条、第二百二十九规定，判决如下：一、解除界首市盛道运动健身有限责任公司于2016年9月19日与安徽国祯商业运营管理有限公司之间签订的房屋租赁合同；二、界首市盛道运动健身有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还张某、王某位于界首市天安路36号国祯广场6号楼402号、403号、404号房屋，并支付房屋租赁费用328225.88元；三、驳回张某、王某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6246元，减半收取3123元，由张某、王某负担6元，界首市盛道运动健身有限责任公司负担3117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 韩 涛二〇一九年十月十三日书记员 曹慧君