四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1702民初3056号 原告：四川景灿物业服务有限公司达州分公司，住所地四川省达州市通川区张家坝小区内7栋1单元1层1号。 负责人：唐建生。 统一社会信用代码：91511702MA62E9JT9E。 委托诉讼代理人：谢伯琴，女，系原告公司职工。 委托诉讼代理人：庞启华，男，系原告公司职工。 被告：雷天群，女，1955年1月16日出生，汉族，达州市通川区人，初中文化，个体，住所地四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：董文怀，男，1953年1月23日出生，住所地四川省达州市通川区。（系被告雷天群之夫） 委托诉讼代理人：王贤元，达州市正大法律服务所法律工作者。 原告四川景灿物业服务有限公司达州分公司（以下简称景灿物业公司达州分公司）与被告雷天群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景灿物业公司达州分公司的委托诉讼代理人庞启华，被告雷天群及其委托诉讼代理人董文怀、王贤元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景灿物业公司达州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物业管理服务费、代环卫处代收生活垃圾清运处置费1,437元及滞纳金43元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告雷天群系房主胡明惠的产权继承人，2016年11月3日在原告景灿物业公司达州分公司张家坝小区物管处接房，房号是4栋1单元9楼4号（79.87平方米），并签订了《物业管理服务协议》，约定：物业服务费每月每平方：多层0.6元、高层1元，代环卫处代收生活垃圾清运处置每户每月4元，而被告所接房系高层，物业费仅交至2017年11月5日，至今已欠物管费共18个月一直未交。2017年5月8日、2018年7月11日，2018年8月22日、2018年9月28日，原告三番五次提示、张贴通告、打电话、发短信、物业催费通知单等催收，被告均不予理睬，2018年12月27日至30日，原告组织专门物业催收组利用中午、晚上、周末上门劝解清交，被告均以各种借口拒交，现原告诉讼来院，请求判如所请。 原告景灿物业公司达州分公司所举证据如下：1.被告的身份证复印件；2.通川区张家坝安置房结算单；3.《物业服务协议》；4.营业执照复印件；5.唐建生身份证复印件；6.2016年7月20日通知复印件；7.《张家坝社区四委会、物业公司联合（关于物业收费）工作会议会议记要》复印件；8.备案申请;9.物业收费公示；10.2017年5月8日物业缴费提示；11.2018年8月22日催收物业服务欠费通知单；12.2018年9月28日催收物业费通知；13.2018年10月15日四川景灿物业达州分公司关于函请代为催收张家坝小区业主拖欠物管费的申请；14.2018年7月11日催收物管费通知；15.2017年10月9日交费收据；16.2016年7月20日通知；17.《张家坝小区业主委员会会议纪要》；18.张家坝小区业委会关于履行《物业服务合同》涉是否续签、终止服务的复函；19.龙元和、张端建、黄勇、张国亮、张学忠、张才福出具的证明材料；20.2016年10月29日《物业服务合同》复印件；21.2018年10月19日《物业服务续签合同》复印件；22.《达州市通川区北外镇人民政府关于成立张家坝安置房前期物业选聘小组的函》、张家坝安置房前期物业选聘小组成员名单；23.2016年7月20日公告；26.《张家坝小区临时业主委员会成员名单》。 被告雷天群辩称，1.原告的诉讼主体不适格，被告是与四川景灿物业张家坝小区物管处签订的《物业服务协议》，与原告没有任何关系；2.原告与原业委会所签订的物业服务合同早已终止，后又与原业委会部分人所签订的《物业服务续签合同》违法无效，原告与被告所在小区业委会签订的《达州市通川区北外镇张家坝小区物业服务合同》约定服务期限为一年，即2016年10月29日至2017年10月28日，到期后，小区业委会未再与原告续签服务合同，原告已不是被告所在小区物业服务企业，被告现不知道应该向谁交物管费；3.原告在前述服务合同已经终止一年后，又与原业委会成员七人中的四人签订的《物业服务续签合同》是违法无效的，因为续签合同必须是原合同到期时，由合同双方就原合同约定的内容续签合同予以确认，其次，原告与原业委会七人中的四人签订《物业服务续签合同》，原业委会七人中已有三人退出业委会，原业委会余下四名成员已经达不到法定的业委会成员组成人数，未经业主大会重新选举或增补业委会成员之前，该四人是无权行使业委会的权利的，根据《四川省物业管理条例》第二十七条“业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由五人以上单数组成”，进行了限制性规定的；4.按照《四川省物业管理条例》第五十四条规定“有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：（一）合同期满未续签的。”按照《物业管理条例》第五十三条规定“物业服务解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜”，本案原告在合同终止后，不仅不退出物业服务和进行交接，仍与原业委会部分成员串通，违规签订《物业服务续签合同》，向小区业主出租房的租房人收取物管费，因安置小区业主均有多套住房，除自己居住外很多都是出租的，而且只是收取物管费，不履行服务义务，导致小区内近年来脏、乱、差，小区成了农贸市场，绿化区域植被遭任意毁损，车辆乱停乱放，行人无法通行，绿化区域成了人行道，小区公共区域乱搭乱建无人管，小区广告位出租后收取的租金去向不明，消防通道被堵塞，业主怨声载道；5.诉讼费由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告雷天群所举证据如下：1.2016年10月29日《物业服务合同》复印件；2.2018年10月19日《物业服务续签合同》复印件；3.照片12张；4.2016年11月3日《物业服务协议》复印件；5.收据3张。 本院经审理认定事实如下：2016年7月20日，四川景灿物业服务有限公司通过选聘成为张家坝小区的物业管理公司。2016年10月29日，原告（乙方）与张家坝小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，主要约定：1.乙方提供的物业公共服务事项：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）综合服务。2.物业服务收费项目、标准：高层（电梯房）住房：1元/㎡/月；多层（步行房）住房：06.元/㎡/月；3.交费办法为：接房首交一次性物业服务费6个月，续交按季、半年、一年交；4.业主不履行义务，逾期不交纳物业服务费用的，按应交金额的日万分之五计算交付滞纳金至交清时止；5.合同期限：本合同以入住率51%以上之日算起，期限1年。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。 2018年10月10日，张家坝小区业主委员会召开会议，会议决议由原告与张家坝小区业主委员会续签物业服务合同。2018年10月19日，原告（合同乙方）与张家坝小区业主委员会（合同甲方）签订了《物业服务续签合同》，双方约定由该小区业主委员会选聘原告为张家坝小区提供物业服务服务，合同主要约定：1.乙方提供的物业公共服务事项：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管；2.物业服务收费项目、标准：高层（电梯房）住房：1元/㎡/月；多层（步行房）住房：0.6元/㎡/月；代环卫处收取垃圾清运处置费4元/户/月；3.交费办法为：接房首交一次性物业服务费6个月，续交按季、半年、一年交；4.业主不履行义务，逾期不交纳物业服务费用的，按应交金额的日万分之五计算交付滞纳金至交清时止；5.合同期限：5年，自2018年10月8日至2023年10月7日时止。合同还对物业服务的事项、标准、权利义务、违约责任等做了具体的规定。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。 同时查明，被告雷天群系张家坝小区4幢1单元9楼4号房屋业主，建筑面积为79.87平方米，被告接房后物业费交至2017年11月5日，生活垃圾清运费交至2018年5月。 本院认为，原告与张家坝小区业主委员会于2018年10月19日签订的《物业服务续签合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告与张家坝小区业主委员会签订《物业服务合同》的时间虽在原告成立之前立，但原告在合同签订仅十余天后成立，且合同签订后原告已经在实际上向小区业主提供了物业服务，被告作为业主方也向原告缴纳了物业管理服务费，故原告与张家坝小区业主委员会于2016年10月29日签订的《物业服务合同》应为有效。根据《物业服务合同》和《物业服务续签合同》，原告履行了提供物业服务的义务，被告应履行缴纳物业服务费等相关费用的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故被告辩称原告诉讼主体不适格，与本案查明事实不符，对其该辩称意见，本院不予采信。虽然被告辩称原告未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，原告提供的物业服务不达标，但被告举证的相关照片仅能证明原告在物业服务的个别区域和环节存在一般瑕疵，不能达到原告存在根本性违约行为的证明标准，不能成为被告拒交物业管理费的合法理由，故对被告的该辩称意见，本院不予支持。被告的房屋建筑面积为79.87平方米，故其每月应交物业费79.87元（1元/平方米×79.87平方米），其自2017年11月至2019年5月共拖欠物业费18月，故被告共应交纳物业费1437.66元（79.87元/月×18月）。被告每月应交生活垃圾清运费4元，其自2018年6月至2019年5月共拖欠物业费12月，故被告共应交生活垃圾清运费48元（4元/月×12月）。原告主张被告支付2017年11月至2019年5月的物业费和垃圾清运费1437元,符合法律规定，本院予以支持。《物业服务合同》和《物业服务续签合同》约定逾期不交纳物业服务费用的，按应交金额的日万分之五计算交付滞纳金至交清时止，原告主张被告承担滞纳金43元，符合法律规定，本院予以支持。原告作为物业服务企业，在提供物业服务过程中客观上也存在不足之处，在今后的工作中，应注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题要进行整改，加强与业主沟通联系，为业主提供更好的服务。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告雷天群于本判决生效后十日内向原告四川景灿物业服务有限公司达州分公司支付物业服务费、生活垃圾清运处置费1，437元及滞纳金43元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷天群负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  陈宇 二〇一九年十月八日 书记员  王婷