重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初12748号原告：重庆大帝花园物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区洋河北路20号大帝花园小区A栋1楼6号，统一社会信用代码91500112709395660P。法定代表人：田伟，总经理。委托诉讼代理人：秦娜，重庆东方联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳，重庆东方联合律师事务所律师。被告：徐江，男，1974年1月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆大帝花园物业管理有限公司（以下简称大帝物业公司）与被告徐江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，由审判员贺前春担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、晏慧耘组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次、第二次庭审原告大帝物业公司的委托诉讼代理人秦娜、被告徐江到庭参加了诉讼。第三次庭审原告大帝物业公司的委托诉讼代理人周艳到庭参加了诉讼，被告徐江经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大帝物业公司向本院提出诉讼请求：判令徐江立即支付拖欠的物业服务费5047.2元及相应的滞纳金，物业服务费从2017年10月1日开始至2018年7月31日止，每月504.72元。滞纳金自物业服务管理费每月应付而未付之次日起，以504.72元为本金，按每日千分之三的标准计算，直至物业管理服务费本金付清时止；公共水电费245元，2014年7月至2018年7月，每个月标准是5元，共计49个月，共计245元。诉讼费由徐江负担。事实和理由：大帝物业公司自2001年7月1日起为重庆市渝北区洋河北路20号大帝花园小区提供物业服务。2008年2月24日，大帝物业公司与许继华签订了《大帝花园物业管理协议》，约定许继华所有的xx花园xx幢xx号房屋建筑面积360.52平方米，大帝物业公司每月向其收取每平方米1.2元综合服务管理费。2016年3月，经与小区全体业主的协商，主张物管费每平方米上调0.2元。因许继华拖欠物业服务费，大帝物业公司向重庆市渝北区人民法院提起了诉讼，现起诉的是2017年10月起至2018年7月期间的物业服务费5047.2元，2014年7月至2018年7月期间的公共水电费245元。案涉房屋于2018年6月12日进行了司法拍卖，由徐江竞得。渝中区法院同年7月17日作出了（2018）渝0103执恢111号《执行裁定书》，裁定该房屋归徐江所有，徐江于同年8月7日在渝北不动产登记中心办理了房屋权属过户手续。根据渝中法院发出的《拍卖公告》记载，明确注明了案涉房屋存在欠物管费等费用，且该费用由买受人承担。徐江参与法院竞拍并竞得了房屋，视为其愿意承担物管等欠费，应履行给付义务。被告徐江辩称，大帝物业公司陈述的基本事实同意，徐江是委托第三方机构拍卖的，对拍卖公告的真实性认可，但徐江不清楚。司法拍卖与民间拍卖不同，司法拍卖只是要约。物管费的承担指定承担主体没有法律依据，不论渝中区人民法院的规定是否合法，渝北区法院也无法判断其合法性。滞纳金即违约金，标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对大帝物业公司举示的前期物业管理服务合同、物业管理企业资质证书、房屋产权查询信息、拍卖公告、竞买须知、调查表、竞价成功确认书、大帝花园物业管理协议、大帝花园小区物业服务合同、物业服务费调整公示、物业服务费调查问卷调查表、签字业主户数和专有建筑面积统计表、大帝花园小区房屋及建筑面积查询信息、2016年11-12月物业收费报表、2018年11-12月物业收费报表及缴费单据、公共水电费收取说明、民事判决书、催款函、律师函、特快专递凭证及回执、催费通知及照片、房地产权证、物业服务合同、执行笔录、执行裁定书送达回证等，因与原件核对无异或能与其他证据相印证，本院予以采信并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许继华是位于重庆市xx区xx街道xx北路xx号xx花园xx幢xx号房屋的原业主，该房屋建筑面积为360.52平方米，系联排别墅。2001年6月30日，大帝物业公司与重庆华英集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定大帝物业公司于2001年7月1日起为许继华房屋所属的大帝花园小区提供物业管理服务。2008年2月24日，大帝物业公司与许继华签订了《大帝花园物业管理协议》一份，主要约定大帝物业公司为许继华所有的位于重庆市渝xx区xx北路xx号xx花园xx幢xx号房屋提供物业管理服务。该协议约定物业管理费标准为按建筑面积1.2元/月，违约金为每天千分之三。合同对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、物业管理服务费用等进行了约定。上述合同及协议签订后，大帝物业公司按约定对大帝花园小区提供物业管理服务至今。2018年5月11日，重庆市渝中区人民法院发出《竞拍公告》，载明拍卖标的为：重庆市xx区xx街道xx北路xx号xx花园xx幢xx号房屋，建筑面积360.52平方米。注：截止2018年5月10日，共欠物管费33627元，其余欠费情况不详。现被执行人许继华居住，可能存在看房困难。特别说明：标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担。标的物移交时可能所涉及的相关费用及相关安全责任均由买受人自行承担。特别提醒：竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的《拍卖公告》、《拍卖须知》、《标的物情况表》等材料所披露的内容，了解标的情况、竞价规则、交款方式、法律责任。本次拍卖标的不向买受人收取佣金及服务费。2018年6月12日，该网络拍卖竞价结果：徐江以最高价胜出。该网络拍卖成交价格：3407920元。2018年7月17日，重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103执恢111号执行裁定书裁定案涉房屋归徐江所有，并注明房屋的所有权至裁定送达买受人时起转移。2018年7月25日，该民事裁定书由重庆市渝北区不动产登记中心签收。2018年8月7日，案涉房屋产权办理至徐江名下。2018年8月1日，大帝物管办公室在案涉房屋门上张贴催费通知，载明2017年10月至2018年7月共10个月，每月应缴纳物业管理服务费1009.45元，合计10094.5元。共计欠费10339.56元。公共水电费每户每月5元，2014年7月至2018年7月共计49个月，共欠245元。2018年10月、11月大帝物业公司委托祥鉴律师事务所向许继华通过EMS邮寄了《律师函》，载明自2013年1月起，一直未缴纳物业服务费和公共水电费；为此，大帝物业公司已分段向法院起诉了2013年1月至2017年9月期间的物业服务费、2013年1月至2014年6月期间的公共水电费。现再次发函：除去已经向原告起诉部分的金额需要缴纳，请您在2018年10月15日前向大帝物业公司缴纳2017年10月至2018年7月期间的物业服务费10094.5元、2014年7月至2018年7月期间的公共水电费245元。2018年11月5日，大帝物业公司向徐江发出《催款函》，载明：该小区1幢6-5号房屋的所有权人原为许继华，现你通过拍卖方式取得了房屋的所有权，并于2018年8月7日在重庆市渝北区不动产登记中心办理了权属登记手续。由于法院发布的拍卖公告明确告知了该房屋涉及拖欠物业服务费，且该欠费应由买受人承担，故作为买受人应按照拍卖公告的规定履行缴清欠费的义务。截止2018年7月31日，该房屋欠缴的物业服务费累计38857.03元，公共水电费累计为335元，共计39192.03元。请您在2018年11月30日前缴清前述欠款，并缴纳2018年8月至10月期间的物业服务费1514.16元、公共水电费15元。2019年5月28日，大帝物业公司与徐江签订了《大帝花园物业管理协议》一份，主要约定大帝物业公司为徐江所有的位于重庆市xx区xx北路xx号xx花园xx幢xx号房屋提供物业管理服务。该协议约定物业管理费标准为按建筑面积1.4元/月，公共区域水电费按每月每户5元收取。合同还对双方权利义务、物业管理服务要求和标准、物业管理服务费用等进行了约定。另查明，大帝物业公司于2018年5月11日向本院提起诉讼，要求原业主许继华支付2014年7月至2017年9月的物业管理费18437.08元及滞纳金。该案中查明：2016年2月18日，大帝物业公司以张贴公示的方式告知全体业主，拟召开业主大会讨论上调物管费事宜。因到会业主人数未达到法定人数，导致业主大会没有能够召开。其后，大帝物业公司通过上门征求意见的方式，就小区住宅部分每平方米上调0.2元征求业主意见，在全部358户业主中，共有211户业主同意，该211户同意业主专有部分面积为35667.8平方米，占全体业主专有部分面积的比例过半。2016年3月4日，大帝物业公司向小区业主张贴公司，从2016年3月份开始，执行上调后的物管费收费标准。该案二审法院认为：大帝物业公司举示的证据足以证明在2016年3月之后，已经通过合法方式将物管费收费标准提高到每平方米1.4元。对于2016年3月至2017年9月期间的物管费，许继华应当按照每平方米1.4元予以缴纳。故经本院一审、重庆市中级人民法院二审判决：许继华支付大帝物业公司2014年7月至2017年9月期间的物业管理费18437.08元和违约金（从2014年7月至2016年2月，以每月应缴物业管理费432.5元为基数，从应缴物管费次月1日起按日千分之三的标准，依次计算至上述物业管理费付清时止；从2016年3月至2017年9月，以每月应缴物业管理费504.72元为基数，从应缴物管费次月1日起按日千分之三的标准，依次计算至上述物业管理费付清时止。但违约金总额不得超过18437.08元）。本院认为：大帝物业公司作为前期物业服务企业，其与重庆华英集团有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，大帝物业公司起诉的物业管理服务费期间为2017年10月1日至2018年7月31日，其中，关于案涉房屋归徐江所有的民事裁定书于2018年7月25日送达，即在2017年10月1日至2018年7月24日期间案涉房屋的产权人为许继华，该期间房屋的产权人虽为许继华，但该房屋在渝中区法院司法拍卖公告中已经公示，房屋欠费由买受人承担，徐江作为买受人，应受拍卖公告的约束。物管公司对徐江实际进行了催缴，有权向徐江主张物业服务费。根据生效判决查明的事实，该时间段的物管费标准应按照1.4元/平方米计算，即1.4*360.52平方米*（9+24/31）个月=4931.19元。2014年7月至2018年7月24日期间的公共水电费为5元/月*（48+24/31）个月=243.85元。在2018年7月25日至2018年7月31日，案涉房屋的产权人为徐江，该期间的物管费及公共水电费均应由徐江负担。即1.4*360.52平方米*(7/31)个月=116.09元。公共水电费为5元/月*(7/31)个月=1.15元。综上，对大帝物业公司要求徐江支付2017年10月1日至2018年7月31日物管费5047.2元、2014年7月1日至2018年7月31日期间的公共水电费245元的诉讼请求，本院予以支持。对滞纳金，由于本案因房产拍卖期间产生缴纳主体争议，并非当事人故意不缴纳相关费用，故对本案期间的滞纳金不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告徐江在本判决生效后三日内支付原告重庆大帝花园物业管理有限公司2017年10月1日至2018年7月31日物业服务管理费5047.2元、2014年7月1日至2018年7月31日期间的公共水电费245元；二、驳回原告重庆大帝花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  贺前春人民陪审员  彭钦梅人民陪审员  晏慧耘二〇一九年十月二十二日书 记 员  陈 瑜