辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0682民初2742号 原告：丹东唯郡置业有限公司，住所地：凤城市凤凰城管理区房地产综合开发93-1#3-5层。 法定代表人：曲廷彬，该公司经理。 委托诉讼代理人：王永丽，辽宁精华律师事务所律师。 被告：王闯，男，1989年9月8日出生，满族，个体业主，住凤城市。 委托诉讼代理人：刘凯，辽宁同方律师事务所律师。 原告丹东唯郡置业有限公司（以下简称：唯郡公司）与被告王闯租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唯郡公司的委托诉讼代理人王永丽、被告王闯的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唯郡公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订凤城唯郡城市广场四层F405号，面积为78平方米商铺租赁合同，同时要求被告给付拖欠原告租金37440元（自2018年11月1日至2019年6月30日，每月4680元，计8个月）、物业费23400元（自2019年1月1日至2019年6月30日，每月每平米50元，计79平方米，计6个月）、排油烟机清洗费950元、垃圾清理费468元、水费76元、违约金28080元（6个月租金），共计91361元；2、诉讼费由被告承担。原告在庭审时增加诉讼请求，请求被告王闯承担诉讼保全保险费350元。事实与理由：2018年3月15日，原告与被告签订凤城唯郡城市广场（原凤城爱琴海城市广场）租赁合同，原告自愿将其所有位于凤城唯郡城市广场四层F405号，面积为78平方米商铺租赁给被告用于经营特色小吃（爱辣啵啵鱼），合同约定租期2年，自2018年7月21日至2020年7月20日，每月租金为固定租金4680元，物业费每平方米50元，第22条违约责任约定，22.3本合同因被告违约而提前解除或终止的，需向原告支付6个月租金总额为提前解除合同违约金，同时22.4在租赁期限，若被告延迟交纳租金或物业费或能源费用等累计超过3次（含本数），则原告有权单方解除合同。合同签订后，被告履行到2019年6月30日单方违约解除合同，期间被告拖欠原告租金、物业费等，原告多次向被告口头、书面等方式要求被告按合同约定给付租金和物业费等，但被告总是推脱。故原告依据合同约定诉至法院，请依法维护原告的诉讼请求。 被告王闯辩称：一、同意解除2018年3月15日原被告签订的《丹东凤城爱琴海城市广场租赁合同》。二、原告主张违约金一项没有法律依据。原被告于2018年签订租赁合同，当时商场是由凤城爱琴海商业管理有限公司进行经营管理，且被告也是因为凤城爱琴海商业管理有限公司进行经营管理，而进入商场并与原告签订了租赁合同。2018年底，原告与凤城爱琴海商业管理有限公司产生纠纷。2019年1月1日，凤城爱琴海商业管理有限公司撤出了商场经营管理，商场名称也随之改变。被告认为原被告签订租赁合同之时，合同、商场名称、物业费收款单位体现了凤城爱琴海商业管理有限公司的字样，且凤城爱情海商业管理有限公司的撤除，原告并未通知被告，影响了商场的经营。被告认为被告未按约定交付租金的行为系原告违约在先，这些被告仅系依据不安抗辩权维护本方的合法权益。三、关于原告主张物业费23400元，排油烟机清洗费950元、垃圾清理费468元、水费76元，均系物业管理范畴，应由案外人凤城爱琴海商业管理有限公司收取。物业合同、租赁合同均约定有关物业服务费、垃圾清运费、税费等物业管理费用，由案外人凤城爱情海商业管理有限公司收取。四、二原告交付给被告的商铺实际使用面积为74平方米，合同约定为78平方米，被告认为应当按照实际使用面积74平方米作为租金的计算标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院结合案情加以综合评定。结合当事人陈述，本院认定事实如下：2018年3月15日，甲方丹东唯郡置业有限公司（出租人）与乙方王闯（承租人）签订了《租赁合同》，双方约定：甲方将位于凤城市凤凰城区商铺出租给乙方使用，作为餐饮业态特色小吃品类爱辣啵啵鱼品牌的专业经营商铺。凤城爱琴海商业管理有限公司接受甲方委托，对包括该商铺在内的城市广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。计租面积78平方米。租赁期间自2018年7月21日至2020年7月20日。2018年7月21日至2019年7月20日每月租金4680元，2019年7月21日至2020年7月20日每月租金4914元。租金支付方式为预缴固定租金，再根据实际销售额调整租金。即首期固定租金为计租日至第四个月最后一日期间的固定租金。除首期租金外，其他固定租金乙方应按每三个完整自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的固定租金。双方还对物业管理、甲乙双方责任、违约责任等进行了约定。在第二十二条违约责任22.3中约定：双方确认，除本合同另有约定外，本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准（不足六个月的以单月最高租金标准计算），向甲方支付六个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。合同签订后，被告进驻凤城爱琴海城市广场经营至2019年6月30日撤出。被告交纳租金至2018年10月31日。 原被告签订《租赁合同》当日，被告与凤城爱琴海商业管理有限公司签订《商户物业服务合同》，约定由凤城爱琴海商业管理有限公司为凤城爱琴海城市广场提供物业服务，被告承担物业费50元/月.平方米，每月物业服务费3900元。2018年12月31日，因原告与凤城爱琴海商业管理有限公司发生纠纷，凤城爱琴海商业管理有限公司不再对凤城爱琴海城市广场进行物业管理。自2019年1月1日起，由凤城唯郡商业管理有限公司进行物业管理，城市广场名称变更为凤城唯郡城市广场。凤城爱琴海商业管理有限公司撤出后，原告向被告催要租金未果，原告又与被告协商解除租赁合同事宜未果，原告诉至本院。 2019年8月15日，原告向本院提出诉讼保全申请，冻结被告王闯银行存款90000元，并由中国太平洋财产保险股份有限公司丹东中心支公司提供担保，原告交保险费350元。 本院认为：原被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告已于2019年6月30日撤离凤城唯郡城市广场，以自己的行为表明不再履行租赁合同，故原告请求解除双方签订的租赁合同，本院予以照准。被告未按租赁合同的约定按时向原告支付租金，且租赁期限未满提前撤出，构成违约，由于被告违约致原告提出解除租赁合同，被告应当承担违约责任。故对原告请求被告给付拖欠的租金37440元（4680元×8个月）和违约金28080元（4680×6个月）的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告承担的保全保险费350元，系原告的实际损失，该项请求符合法律规定，本院予以支持。原告租赁合同履行期间，虽然城市广场的物业管理方凤城爱琴海商业管理有限公司撤出，但物业管理由凤城唯郡商业管理有限公司承继，并未影响城市广场的正常运营，被告亦没有提供证据证明因凤城爱琴海商业管理有限公司撤出而影响其经营。故对被告提出的不承担违约金的抗辩主张，本院不予支持。被告提出租赁面积为74平方米，仅提供装修平面图，未取得原告的认可，故被告该抗辩主张因证据不足，本院不予支持。原告凤城唯郡商业管理有限公司虽然授权原告向被告收取物业费、垃圾清运费、排油烟机清洗费、水费，但并未将权利转让给原告，且原告请求物业费等系物业服务合同纠纷与租赁合同纠纷不是同一法律关系，故原告主张被告给付物业费、垃圾清运费、排油烟机清洗费、水费的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告丹东唯郡置业有限公司与被告王闯签订的《租赁合同》于2019年6月30日解除； 二、被告王闯于本判决生效后十日内给付原告丹东唯郡置业有限公司租金37440元、违约金28080元，合计65520元； 三、被告王闯于本判决生效后十日内赔偿原告诉讼保全保险费350元； 四、驳回原告丹东唯郡置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2080元，保全费920元，由原告丹东唯郡置业有限公司承担887元，被告王闯承担2113元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  王 询 人民陪审员  贺业华 人民陪审员  胡园园 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  陈雅茹