太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初6910号原告：山西大学附属中学校，住所地山西省太原市坞城西街9号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘伟，校长。委托诉讼代理人：张晓芳，山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：武文辉，山西黄河律师事务所律师。被告：周继成，男，1974年3月3日出生，汉族，个体，住四川省郫县。被告：太原市小店区大自然商店，住所地太原市小店区坞城西街17号，注册号：140XXXXXXXX4074。经营者：张时杰，男，汉族，住浙江省乐清市双峰乡安然村58号。原告山西大学附属中学校与被告周继成、太原市小店区大自然商店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于2019年9月2日依法对被告太原市小店区大自然商店申请撤诉。原告山西大学附属中学校的委托诉讼代理人张晓芳、武文辉，被告周继成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西大学附属中学校向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告将非法占用的位于太原市坞城路商业用房腾退给原告；2、依法判令被告向原告支付房屋的占有使用费，按年80000元计算，自2019年2月12日起至实际腾退之日止，截止2019年7月25日占有使用费计36222元；3、依法判令被告结清从占用该房屋起至腾退之日止所发生的所有费用，包括水费、电费、管理费等；4、依法判令被告赔偿原告非法占用期间阻碍施工改造给原告造成的损失至实际腾退之日，截止2019年7月25日共135000元，其中补偿施工单位停窝工损失按每天5000元计算，自2019年6月28日起暂计135000元，其中因延迟出租造成租金损失按年1000000元(即每天2740元)计算，自2019年8月1日起计算；5、依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月原告与被告太原市小店区大自然商店签订《房屋租赁合同》，原告将单位餐饮中心负一层及一层底商出租给被告太原市小店区大自然商店使用，租赁期至2016年12月7日止。双方约定“不得将所租房屋转租或转借他人经营”，同时约定“如乙方不能按时交房租，……超过7天，甲方有权采取诸如停电等措施，直至收回房产”、由于被告太原市小店区大自然商店经常性拖欠租金，在《房屋租赁合同》期满后原告再未与其续签租赁合同，由于其迟迟不腾退房屋，原告曾多次向其发出通知，2018年7月1日被告太原市小店区大自然商店的经营者张时杰签收《关于终止房屋租赁的通知》，并承诺于限期内腾退，2019年2月4日被告太原市小店区大自然商店腾退原承租房屋，被告周继成现非法占用的房屋也在其中，原告锁闭并张贴封条。2019年春节过后，被告太原市小店区大自然商店却将案涉房屋撬开非法占用，原告多次向其发出撤离通知，被告一拒不配合。2019年6月，原告计划对餐饮中心负一层及一层底商进行装修改造，与施工单位约定工期为30天，7月1日开工，7月30日完工。被告周继成不仅阻挠施工人员进场，还将工地设置的围挡破坏，改造工程因为被告周继成的阻碍至今无法继续施工，更是无法按预期对外出租。原告认为，被告太原市小店区大自然商店与原告订立的租赁合同期满，理应将所承租房屋返还原告。被告周继成从未与原告建立合同关系，却长期无权占用原告房屋，被告周继成应立即将非法占用的案涉房屋返还原告，并赔偿原告因此遭受的损失。被告周继成辩称，我与太原市小店区大自然商店于2016年10月签订的租赁合同。签订合同后交付租金及押金。我并不知情原告与太原市小店区大自然商店之间的租赁合同。原告未与我沟通就直接锁门，如果原告给我找一个安顿的地方，我就腾出房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于太原市坞城西街17号房屋的所有权人为原告。原告（出租方、甲方）与太原市小店区大自然商店（承租方、乙方）于2015年签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将本校位于坞城西街1号附中商厦一层北部（使用面积约340平方米）和地下室全部（使用面积约800平方米）租给乙方使用。租赁期为一年。从2015年12月8日至2016年12月7日止。租期内因政府干预或学校另有其它用途等原因，甲方应提前两个月通知乙方。乙方在接通知后一个月内退出该房屋，合同于退出该房屋之日起终止，租金结算至终止日，乙方保证该房屋原有设施完好的情况下，甲方保证及时结清乙方各项费用，多余部分退还乙方，不再涉及任何补偿与赔偿问题。租金壹佰万元。签订合同时乙方应一次交清甲方壹季度租金贰拾伍万元。根据乙方租赁申请，甲方只准乙方经营药店、超市、百货，不得以任何理由超范围经营或随意改变经营项目。乙方不得将所租房屋转租转借他人经营。如遇特殊情况，须事先书面征得甲方同意，另行签订补充协议约定相关事宜，否则甲方有权收回乙方所租房屋，中止合同，剩余租金和押金一律不退，造成的损失完全由乙方承担。合同签订后，双方履行合同。自2016年第一季度开始，太原市小店区大自然商店拖欠原告租金。2018年7月1日，原告向太原市小店区大自然商店发送《关于终止房屋租赁的通知》，载明：“我先将终止双方《房屋租赁合同》，收回贵方承租的房产。请贵方于2018年8月30日前将位于坞城西街1号附中商厦北部（使用面积约340平方米）和地下室全部（使用面积800平方米）房产返还我校，并确保该房产原有设施完好。我校于贵方返还该租赁房屋十日内于贵方结清相关费用。”太原市小店区大自然商店经营者张时杰签字确认收到该通知。2019年3月初，太原市小店区大自然商店撤出涉案租赁地。庭审中，原告称在与太原市小店区大自然商店的租赁期满后仍按每季度250000元收取租金，共收取6次，最后一次缴纳的时间为2018年6月11日。截止租赁时间为2018年8月30日。另查明，2017年12月10日，太原市小店区大自然商店（出租方、甲方）与“周记成”签订《租赁协议》，约定甲方同意将大自然超市场地租与乙方经营使用。租期自2017年12月31日起至2019年11月30日止。租金每年80000元，于签订合同时一次性付清一年租金。押金为两个月金数，一并付清。被告承认该合同系由其签订。2019年，原告拟对租赁房屋进行改造建设，原告（发包方、甲方）与山西华陆建设工程有限公司（承包人）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定工程地点为太原市坞城西街9号。工程自2019年7月1日开工，于2019年7月30日竣工，工期30天。合同价款陆拾贰万玖仟元整。因甲方原因导致乙方不能正常施工，需补偿乙方误工费等损失每天5000元。原告称太原市小店区大自然商店于2019年2月4日腾空房屋后，被告擅自占用房屋至今。2019年6月14日，施工队进场时遭遇阻拦，原告于2019年6月16日曾向太原市公安局小店分局坞城派出所反映该情况。审理过程中，原告与被告周继成均认可争议的房屋在一层。确认以上事实的证据，有原告提交的不动产权属证明、《房屋租赁合同》、图片、关于第三方商户非法侵占我校固有财产的情况汇报、情况说明、《建筑装饰工程施工合同》、关于终止房屋租赁的通知、《租赁协议》及庭审笔录在案佐证，足以采信。本院认为，原告与太原市小店区大自然商店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的租赁期限截止2016年12月7日，在租赁期限届满后，太原市小店区大自然商店仍旧继续使用涉案房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，原告向被告太原市小店区大自然商店送达关于终止房屋租赁的通知，2017年12月31日，太原市小店区大自然商店将涉案房屋转租给被告，该行为未经原告的同意属不当转租，原告虽未对被告行使法定解除权，但太原市小店区大自然商店与被告签订租赁合同的期限超过原告与太原市小店区大自然商店签订租赁合同的期限，超过的部分应属无效。现原告要求被告周继成返还涉案房屋，本院应予支持。关于原告要求被告周继成结清在占有房屋时产生的水、电等费用，因原告未提供相关证据证明产生的费用明细，证据不足，不予支持。原告与二被告之间属合同纠纷，租赁合同的相对方系太原市小店区大自然商店，造成房屋被转租，被告周继成的违约主要在于太原市小店区大自然商店，故原告要求被告周继成支付占有使用费的主张，证据与法律不足，本院不予支持。由于被告周继成占用的房屋仅为房屋改造的一部分，并不影响其他部分的改造，原告称装修队进场时遭遇被告周继成阻扰，但损失系间接损失，故原告要求被告周继成赔偿停窝工损失的主张，本院不予主张。原告主张的延期出租的租金损失未提供证据证明，故本院不予支持。审理过程中，原告撤回对被告太原市大自然商店的起诉，系原告对其权利的放弃，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周继成于本判决生效后三十日内将占用的位于太原市坞城西街1号附中商厦一层北部的房屋腾出返还给原告山西大学附属中学校。二、驳回原告山西大学附属中学校的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1863元（原告已预交），由原告山西大学附属中学校负担1813元，由被告周继成负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵景岳 二〇一九年十月二十四日书记员 王晓锦