福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初11278号 原告（反诉被告）：吴若楠，女，1986年9月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）：许俐俐，女，1963年11月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 共同委托诉讼代理人：叶佳昌，福建联合信实律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：苏喜斌，福建联合信实律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林欣，男，1987年1月8日出生，汉族，住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：魏征，福建友宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张毅挺，福建友宏律师事务所实习律师。 被告：谢正涯，男，1991年6月1日出生，汉族，住福建省建瓯市。 原告（反诉被告）吴若楠、许俐俐与被告（反诉原告）林欣、被告谢正涯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴若楠及其与许俐俐的共同委托诉讼代理人叶佳昌、苏喜斌，林欣的委托诉讼代理人魏征、张毅挺以及谢正涯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴若楠、许俐俐向本院提出诉讼请求：1.确认吴若楠与林欣签订的《房屋租赁合同书》于2019年4月28日解除；2.林欣、谢正涯将厦门市思明区后滨路8号之三902室房屋腾空并恢复原状后返还吴若楠、许俐俐；3.林欣、谢正涯向吴若楠、许俐俐支付房屋占有使用费（以9000元/月为标准，自2019年6月1日起计至实际腾空并恢复原状之日止）；4.林欣向吴若楠支付违约金20000元。事实和理由：2017年9月1日，吴若楠与林欣签订一份《房屋租赁合同书》（即讼争合同），约定吴若楠将厦门市思明区后滨路8号之三902室房屋（即讼争房屋）出租给林欣，用途为自住，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日。合同签订后，吴若楠、许俐俐依约将讼争房屋交付给林欣，林欣陆续支付租金至2019年5月31日。2019年3月初，吴若楠、许俐俐收到厦门市思明区城市管理行政执法局作出的厦思城执告﹝2019﹞31号《告知书》，载明讼争房屋存在违法拆除楼梯、新增墙体和改门等违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构的行为，告知自行改正并拟处以41000元的罚款。吴若楠、许俐俐多次联系林欣，要求其抓紧整改，配合处理，但林欣并未采取任何行动。林欣租赁房屋并非自用，而是违法分隔成多套群租，由此导致被投诉及涉及行政处罚。2019年4月3日，吴若楠、许俐俐委托律师向林欣发函，要求林欣及时协调处理租户腾退、违法建造整改、恢复原状并进行漏水维修等事项，林欣未予以配合处理。2019年4月28日，吴若楠、许俐俐再次委托律师向林欣发函，因林欣存在多项违约行为，吴若楠、许俐俐决定解除讼争合同并要求林欣在2019年5月31日前完成讼争房屋的腾退、与现租户解除合同、恢复原状及讼争房屋交接工作。吴若楠、许俐俐将上述两份律师函张贴至讼争房屋处，并通过微信、邮寄等方式送达林欣，林欣仍然拒绝配合。林欣在未经得吴若楠、许俐俐同意下，擅自将讼争房屋转租和分租给谢正涯及其他租户并收取转让费80000元等不当利益。收函后，林欣及谢正涯不仅拒不配合处理，还将讼争房屋继续对外出租。林欣还存在逾期缴纳数千元水电费及物业管理费等情形。林欣的行为已构成根本违约，不仅导致违法行为无法及时整改处理，吴若楠、许俐俐也无法收回讼争房屋，林欣、谢正涯应承担相应的法律责任。 林欣辩称，一、林欣、谢正涯不存在违约行为，吴若楠无权单方解除合同。讼争房屋自2012年改建以来就一直用于群租。林欣自吴若楠与前手承租人高清义合同到期后于2017年9月1日从吴若楠处承租讼争房屋，承接讼争房屋装修现状及租客继续用于群租。吴若楠自讼争合同签订之初就知晓讼争房屋将用于群租之目的，讼争房屋也未约定不可转租。林欣将讼争房屋转租给案外人李沛及谢正涯期间，租金也是由吴若楠直接向李沛和谢正涯收取。吴若楠、许俐俐提交的聊天记录也可以证明吴若楠知道林欣将讼争房屋转租第三人的事实，还主动向第三人提供了收款方式和账号且未提出异议。林欣不存在擅自转租讼争房屋的行为，吴若楠解除合同之日林欣均足额缴纳租金并未拖欠。林欣不存在违约行为，吴若楠无权单方要求解除讼争合同并要求林欣支付违约金。吴若楠单方解除合同的行为已经构成根本违约，应当退还林欣合同押金并承担相应的违约责任。二、吴若楠要求林欣将讼争房屋恢复至房产证载明的状态，于法无据。林欣仅有义务将讼争房屋恢复至合同签订时的交付状态，吴若楠、许俐俐并未提交证据证明出租给林欣的房屋与房产证载明的状态一致。讼争房屋由前手承租人高清义实施改造，前手租赁合同到期后吴若楠并未要求高清义将讼争房屋恢复原状，应视为吴若楠同意利用高清义对讼争房屋的装修装饰。林欣未对讼争房屋进行过装修装饰，且讼争房屋已经腾空。三、吴若楠要求林欣支付占有使用费于法无据。2019年6月3日，林欣、谢正涯遣散讼争房屋内人员。2019年6月15日，吴若楠拆除了讼争房屋内的水表导致讼争合同已无法实际履行。2019年6月23日，吴若楠更换讼争房屋的大门门锁，实际占有了讼争房屋。吴若楠要求林欣支付此后的占有使用费和违约金没有事实和法律依据。自2018年9月20日林欣与谢正涯签订房屋租赁合同后，讼争房屋便由谢正涯实际占有使用，占有使用费不应由林欣承担。综上，吴若楠、许俐俐的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。 谢正涯辩称，林欣将讼争房屋的承租权转让给李沛后，谢正涯以80000元的对价从李沛处受让讼争房屋的承租权，自2018年9月20日起承租讼争房屋。之后，谢正涯直接向吴若楠转账支付租金至2019年5月31日，租金每月9000元，每三个月支付一次。自2019年4月起，吴若楠到讼争房屋驱赶租客，2019年5月底，租客全部搬离讼争房屋。城管部门于2019年1月30日发出通知后，吴若楠还于2019年3月向谢正涯收取了下一个季度的租金。 林欣向本院提出反诉请求：1.吴若楠、许俐俐向林欣返还押金20000元；2.吴若楠、许俐俐向林欣支付违约金20000元。事实和理由：2017年9月1日，林欣与吴若楠就讼争房屋签订一份《房屋租赁合同书》。2018年，林欣将讼争房屋转租给李沛，李沛再转租给林传君、谢正涯。在林传君、谢正涯承租期间，林传君直接向吴若楠缴纳租金。2019年1月，吴若楠以城管部门要求拆除违法建筑为由要求谢正涯搬离讼争房屋，双方未能就迁出讼争房屋的条件达成一致。2019年6月中旬，谢正涯遣散屋内住户后，吴若楠拆除了讼争房屋的水表并更换门锁，实际占有了讼争房屋。虽然讼争合同尚未届满，但已被吴若楠单方面解除，吴若楠理当退还押金并按照合同约定支付违约金。 吴若楠、许俐俐针对反诉辩称，林欣存在诸多违约情形，如违规装修改造，擅自转租，拖延缴纳物业管理费、公摊电费、公维金、公摊水费、自用水费等各项费用，吴若楠、许俐俐有权依据讼争合同约定没收押金作为违约赔偿金。林欣称吴若楠、许俐俐占有控制房屋，与客观事实不符，吴若楠、许俐俐并未违约。故，林欣要求吴若楠、许俐俐返还押金并支付违约金，缺乏事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 本案讼争的厦门市思明区后滨路8号之三902室房屋（建筑面积198.69平方米）为吴若楠、许俐俐按份共有。 2012年7月8日，吴若楠（甲方）与案外人游永乐（乙方）签订一份《租赁合同》，林欣作为居间方代表在该合同上签字。该合同约定如下：甲方将讼争房屋出租给乙方，租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日，月租金6500元；本房屋上下两层约定共隔六套，如有超过六套，就算违约，甲方有权收回房屋；本房屋甲方负责主卧和卫生间倒板，倒板完后即交付乙方开始计算装修时间；承租完后，乙方需恢复房屋原状。之后，林欣自2015年起承租讼争房屋，但未重新签订租赁合同。 2017年9月1日，吴若楠（甲方）与林欣（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》（即讼争合同），约定如下：甲方将讼争房屋出租给乙方；租赁用途为自住之使用，不得擅自另作别用；租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日；每月租金9000元，按季支付，每次付款应提前七天付清；乙方向甲方交付20000元押金；租赁期间乙方负责交付水费、电费、卫生费、小区管理服务费等费用；租赁期间双方不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同；乙方认为需要装修房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状；违约赔偿金为20000元。 讼争合同签订后，林欣依约使用讼争房屋，并支付押金20000元及截至2019年5月31日的租金。2018年9月20日，林欣将讼争房屋转租给谢正涯。林欣、谢正涯承租期间，均又将讼争房屋分租给其他租客。 2019年1月31日，厦门市思明区城市管理行政执法局出具一份被处罚人为吴若楠、许俐俐的《告知书》（厦思城执告﹝2019﹞31号），载明：经查，2012年交房后，吴若楠、许俐俐未经相关行政主管部门批准，在对讼争房屋进行建设的过程中，存在违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构的行为，违反了《厦门市物业管理若干规定》第二十九条第二款之规定。该局决定责令吴若楠、许俐俐于收到《行政处罚决定书》之日起15日内自行改正上述违法行为，并处以41000元罚款。 2019年3月7日，吴若楠微信通知林欣因讼争房屋需整改而不能继续出租，要求林欣尽快通知租户，尽量让租户在当月底前搬走。林欣微信回复称因涉及众多租户的违约赔偿问题而很难处理。2019年3月21日，吴若楠向林欣发微信称，如林欣在4月1日前清空房屋，吴若楠会退回预付的房租以及押金，如不配合，吴若楠将追究林欣的责任，除恢复原样，还要赔偿损失。林欣微信回复称，其一开始就通知租户了，但没有赔偿，租户不走。 2019年4月3日，吴若楠委托律师向林欣发送《律师函》，通知林欣于收到该函之日起15日内纠正全部违法改造、新增墙体、改门及群租使用等违法及不当行为，同时恢复房屋原状，进行漏水维修；若林欣逾期处理，吴若楠与林欣签订的讼争合同即为解除，林欣应于5日内与吴若楠办理完成讼争房屋的腾退及交接工作。林欣确认有收到前述函件。 2019年4月28日，吴若楠再次委托律师向林欣发送《律师函》，通知林欣自本通知送达之日解除讼争合同，林欣应于2019年5月31日前将讼争房屋恢复原状，与吴若楠完成讼争房屋的腾退、与现租户解除合同及房屋交接工作。林欣确认于当日收到前述函件。 2019年5月6日，厦门市思明区城市管理局作出一份被处罚人为吴若楠、许俐俐的《行政处罚决定书》（厦思城执告﹝2019﹞180号），决定责令吴若楠、许俐俐于收到《行政处罚决定书》之日起15日内自行改正违法行为，并处以41000元罚款。 2019年6月17日，吴若楠向林欣发送微信称，林欣既不腾房，也不处理租金（占用费），已构成严重违约。林欣微信回复称，其朋友一直赖着，不给钱就不走，其没办法给钱。 2019年6月23日至6月29日期间，林欣与吴若楠多次通过微信就讼争房屋的腾退问题进行沟通，林欣称谢正涯已搬离讼争房屋，吴若楠称谢正涯并未腾空讼争房屋，讼争房屋并非无人居住，电费仍在不断上涨。 2019年5月14日，厦门国贸物业管理有限公司向新景禾祥8号之三902室“林新”发出一份缴费通知单，催缴物业管理费、公共维修金、自用水费、公摊电费、公摊水费共计6310.5元。后厦门国贸物业管理有限公司证明“林新”为林欣。林欣确认其没有缴纳上述费用，并认为应由谢正涯缴纳。谢正涯主张因吴若楠从2019年3月开始驱赶租户，故其没有缴纳上述费用。2019年6月，讼争房屋停水。2019年7月，讼争房屋停电。 本案审理过程中，证人罗某出庭作证称，其于多年前受“老高”委托对位于原罐头厂的一套房屋进行装修，装修费大约30至40万元，林欣从“老高”处转让该套房屋后，又委托其重新进行装修，装修费大约8至9万元。 证人黄某出庭作证称，其从讼争房屋刚装修好即2014年就入住了，一开始是向高清义承租，2016年后将租金交给林欣，2019年3月搬离；讼争房屋大约隔成了10个房间，其入住后没有再装修过。 关于讼争房屋的出租情况，吴若楠述称，讼争房屋从2012年交房开始出租，最初出租给游永乐，林欣是中介，当时讼争房屋是毛坯房，由游永乐负责装修，因吴若楠不在厦门，并不知道游永乐的装修情况，但双方约定两层只能装修成六房；游永乐承租至2015年，林欣电话联系吴若楠称由其继续履行租赁合同，吴若楠信任林欣并表示同意，双方未重新签订租赁合同，但由林欣向吴若楠支付租金；2017年，吴若楠与林欣续签租赁合同；从2012年交房至2019年城管部门发出通知，吴若楠、许俐俐从未到讼争房屋现场查看；吴若楠、许俐俐不认识也未听说过高清义。林欣述称，吴若楠将讼争房屋出租给游永乐后，高清义从游永乐处转租，又再转租给林欣；林欣一接手讼争房屋，就是现在的格局，林欣从未改变过讼争房屋的格局。 林欣、谢正涯于2019年7月26日当庭表示，讼争房屋内没有其二人的租客，也没有其二人及其租客的物品，同意吴若楠、许俐俐按现状接收讼争房屋。吴若楠、许俐俐坚持要求林欣、谢正涯与其办理讼争房屋的交接手续。 综上所述，本院认为，吴若楠自2012年开始出租讼争房屋，讼争房屋出租前系毛坯房，由首位承租人进行装修改造后分租给其他租客。林欣自2015年向吴若楠承租讼争房屋，后于2017年9月1日签订《房屋租赁合同书》（即讼争合同），并进行转租、分租。虽然讼争合同仅由吴若楠签订，但吴若楠、许俐俐作为共有人共同提起诉讼主张权利，且林欣亦以吴若楠、许俐俐为共同被告提起反诉，要求吴若楠、许俐俐共同承担讼争合同项下的义务，故本院对许俐俐出租人的身份予以确认。 从讼争房屋的出租过程以及吴若楠与林欣的微信沟通记录来看，吴若楠、许俐俐对于讼争房屋早在林欣承租之前就已进行装修改造并分租给其他租客是知晓并同意的。吴若楠、许俐俐作为出租人，林欣作为首次租赁的居间方代表以及后手承租人，其双方对于讼争房屋存在违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构等行为，均应是知道或者放任的。因相关部门责令改正违法行为的需要，吴若楠在发函要求林欣整改而林欣未予整改的情况下，再次发函解除讼争合同，于法有据，吴若楠、许俐俐诉请确认讼争合同于2019年4月28日解除，本院予以支持。 林欣、谢正涯虽同意吴若楠、许俐俐按现状接收讼争房屋，但双方确实未办理交接手续，吴若楠、许俐俐诉请林欣、谢正涯腾空返还讼争房屋，本院予以支持。如前所述，林欣、谢正涯承租时讼争房屋就已进行了装修改造，吴若楠、许俐俐诉请林欣、谢正涯将讼争房屋按产权证平面图恢复原状，本院不予支持。 林欣、谢正涯虽已搬离讼争房屋，但未与吴若楠、许俐俐办理讼争房屋的交接手续，综合考虑林欣、谢正涯怠于搬迁，吴若楠、许俐俐怠于收房以及讼争房屋的停水、停电等情况，本院酌定林欣、谢正涯还应向吴若楠、许俐俐支付讼争房屋自2019年6月1日至2019年8月31日（三个月）的占有使用费27000元，超出部分，本院不予支持。 如前所述，吴若楠、许俐俐对于讼争房屋早在林欣承租之前就已进行装修改造并分租给其他租客是知晓并同意的，吴若楠、许俐俐、林欣对于讼争房屋存在违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构等行为是知道或者放任的，讼争租赁合同因相关部门责令改正违法行为的需要而解除，双方互不承担违约责任。林欣诉请吴若楠、许俐俐返还押金20000元，本院予以支持。吴若楠、许俐俐诉请林欣支付违约金20000元，林欣反诉诉请吴若楠、许俐俐支付违约金20000元，本院均不予支持。林欣、谢正涯占用讼争房屋期间产生的物业管理费及水电费等费用，因租赁双方产生争议而未予缴纳，吴若楠、许俐俐可另行向林欣、谢正涯主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告吴若楠与被告林欣就厦门市思明区后滨路8号之三902室房屋签订的《房屋租赁合同书》于2019年4月28日解除； 二、被告林欣、谢正涯于本判决生效之日起七日内将厦门市思明区后滨路8号之三902室房屋腾空返还给原告吴若楠、许俐俐； 三、被告林欣、谢正涯于本判决生效之日起七日内向原告吴若楠、许俐俐支付占有使用费27000元； 四、反诉被告吴若楠、许俐俐于本判决生效之日起七日内向反诉原告林欣返还押金20000元； 五、驳回原告吴若楠、许俐俐的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告林欣的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为3445元，由原告吴若楠、许俐俐负担210元，被告林欣、谢正涯负担3235元；反诉案件受理费减半收取为200元，由反诉原告林欣负担100元，反诉被告吴若楠、许俐俐负担100元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  朱晨 二〇一九年十月十八日 代书记员楼欣杰 代书记员黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。