呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初11037号原告（执行案外人）：李娜，女，1981年12月3日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区东岸国际住宅小区。委托诉讼代理人：张志远，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯志军，内蒙古远舰律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨玉英，女，无固定职业，住乌海市。委托诉讼代理人：米奇，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈心宇，内蒙古泽铭律师事务所律师。第三人（被执行人）：郝均泽，男，1972年7月18日出生，汉族，无固定职业，住包头市青山区万达广场。原告李娜与被告杨玉英、第三人郝均泽案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人张志远、冯志军，被告杨玉英的委托诉讼代理人米奇到庭参加诉讼，第三人郝均泽经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的位于呼和浩特市××区号的位于呼和浩特市××区的强制执行，并依法予以解封；2.确认原告与第三人于2014年4月8日签订的《房屋买卖合同》有效，并确认位于呼和浩特市××区归原告所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月8日，李娜与郝均泽签订《房屋买卖合同》，约定郝均泽将位于呼和浩特市××区的房屋转让给李娜，购房款190万元，付款方式为分期付款，具体时间为合同签订当日支付首付款15万元，2014年8月1日前支付第二次房款50万元，剩余房款在郝均泽取得房产证后配合李娜办理二手房按揭贷款手续，房屋交付时间为李娜支付首期款后3日内。合同签订后，李娜按约向郝均泽交付了首期购房款。2014年4月9日，郝均泽向李娜交付了房屋。鉴于郝均泽未按双方约定归还涉案房屋尚欠贷款，李娜一直无法办理房屋所有权变更登记。经双方协商，郝均泽同意采取由李娜直接向银行还款的方式支付剩余购房款。目前，郝均泽向银行欠付的贷款已经由李娜全部代为还清。合同履行期间，包括郝均泽收取、李娜代郝均泽向银行偿还贷款，李娜向郝均泽支付购房款合计为1,702,645.18元。涉案房屋为李娜通过购买方式合法取得，其合法权利应当受到保护，李娜具有阻却人民法院强制执行的法定事由。赛罕区人民法院作出的（2015）赛执字第00193号执行裁定侵害了李娜的合法权益，应停止强制执行。综上所述，李娜依据相关法律规定提起诉讼，请求人民法院在查明事实的基础上依法支持李娜的诉讼请求。杨玉英辩称，第一，李娜与郝均泽签订的《房屋买卖合同》真实性存疑，且双方不存在真实的付款关系。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。依据（2018）内0105执异286号执行裁定查明的事实，涉案房屋是郝均泽于2008年1月10日以银行按揭的方式从内蒙古雅世春华置业有限公司购买，抵押权人为中国农业银行新华桥支行。郝均泽于2014年4月8日将涉案房屋转让给李娜时，正处于抵押期间，因抵押权人中国农业银行新华桥支行尚未放弃抵押权，该转让行为无效。且依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，郝均泽将房屋转让给李娜的行为，违反了上述法律规定。第二，李娜并未在法院查封之前合法占有涉案房屋。根据（2014）赛民初字第00247号民事判决书、（2014）呼民一终字第00607号民事判决书查明的事实以及赛罕区人民法院执行卷宗，赛罕区人民法院查封涉案房屋最早日期为2015年9月23日，此时涉案房屋一直由郝均泽居住，李娜尚未实际占有涉案房屋，李娜也未举证证明其占有房屋的事实。第三，李娜所举证据不足以证明其向郝均泽支付了全部购房款，并且也未将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。第四，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，涉案房屋目前并非属于李娜所有，除法律另有规定，不动产的物权设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案房屋未完成房屋所有权转移登记，现登记所有权人仍为郝均泽，房屋并非李娜所有。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，李娜现有证据不能证明其对执行标的物具有合法真实的实体权利，不能排除杨玉英的执行权利，请求人民法院驳回李娜的诉讼请求。庭审当日，郝均泽未到庭应诉；庭审后，郝均泽到庭陈述案件情况。郝均泽述称，李娜已向其支付房款1,726,624元，其中包括李娜代偿的多笔银行按揭贷款。收到首付款15万元后，郝均泽即将涉案房屋交付给李娜。因郝均泽一直无法还清涉案房屋的按揭贷款，李娜无法办理房屋所有权变更，也无法重新办理按揭贷款，所以李娜分多次向郝均泽支付房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：杨玉英与郝均泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月29日作出（2014）赛民初字第00247号民事判决，判令郝均泽于判决生效之日起十日内返还杨玉英已经支付的购房款200万元，并支付其利息（自2014年4月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。郝均泽不服，提起上诉。呼和浩特市中级人民法院于2014年11月24日作出（2014）呼民一终字第00607号民事判决，判令变更原判决内容为郝均泽于判决生效之日起十日内返还杨玉英已经支付的购房款200万元，并支付其利息（自2014年4月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算）。判决生效后，郝均泽未履行，杨玉英向本院申请强制执行。本院于2015年5月15日作出（2015）赛执字00193号执行裁定，裁定内容包括查封郝均泽位于××区，建筑面积202.18平方米住宅一套，房权证号为呼房权证赛罕区字第XXXX号。本院于2017年9月25日查封赛罕区远五纬路东岸国际11号楼10层2单元2102号房屋，查封期限自2017年9月25日至2020年9月24日。2018年1月17日，杨玉英申请对赛罕区远五纬路东岸国际11号楼*层*单元*号房屋进行评估、拍卖。李娜不服，提出书面异议。本院于2018年11月26日作出（2018）内0105执异286号执行裁定，裁定驳回李娜的异议请求。2014年4月8日，郝均泽（甲方）与李娜（乙方）签订《房屋买卖合同》。第一条约定，乙方购买甲方所有的位于呼和浩特市××区房产，建筑面积205.63平方米。第二条约定，成交总价为190万元，此价格包含全套家具及地下储藏室；过户费用由乙方承担。第三条约定，付款方式为分期付款，乙方在合同签订当日向甲方支付15万元作为首付款；2014年8月1日之前乙方向甲方支付第二次房款50万元；在甲方收到乙方第二次房款后七个工作日内还清本套房屋的贷款余额，并且在还清贷款后十五个工作日内办理完毕并取得房产证；甲方取得房产证后配合乙方办理二手房按揭贷款手续，乙方以二手房按揭的方式向甲方支付余额。第四条约定，甲方应在收到乙方第一次首付款三日内向乙方办理房屋交割手续。2014年4月8日，李娜现金支取15万元，郝均泽出具收条一张，载明收到李娜购房款现金15万元，有中国农业银行个人活期明细及收条予以佐证。2014年7月3日，李娜向郝均泽转账38万元；2014年8月1日，李娜向郝均泽转账12万元；2014年9月2日，李娜向郝均泽转账7万元；有中国农业银行个人活期明细予以佐证。2015年2月9日，李娜现金支取10万元，郝均泽出具收条一张，载明收到李娜购房款现金10万元，有中国农业银行个人活期明细及收条予以佐证。2017年2月21日，李娜替郝均泽偿还中国农业银行按揭贷款19,978.82元，郝均泽予以认可，另有中国农业银行业务凭证予以佐证。2017年8月7日，内蒙古雅世春华置业有限公司出具收据一张，载明收到郝均泽（*-*-*-*）公司代垫按揭款123,779.65元。2017年8月11日，郝均泽的中国农业银行按揭贷款还款4966.74元、4932.41元、470,956.38元，共计480,855.53元，全部结清。上述款项均由张博支付，有中国农业银行银行卡交易明细清单（张博）、银联存根、中国农业银行业务凭证予以佐证。根据李娜、郝均泽、张博的陈述，上述款项均系李娜代郝均泽支付，系涉案房屋的购房款。李娜提交交易明细证明其向郝均泽支付购房款3780元、23,000元、5500元，李娜提交收条、微信聊天记录证明其通过交付承兑汇票的方式向郝均泽支付购房款10万元，李娜提交微信转账记录、微信聊天记录证明其分15次向郝均泽支付购房款共计89,730元，因李娜提交的证据不足以证明上述款项性质为涉案房屋购房款，故本院不予采信。李娜主张，李娜之弟代李娜向郝均泽转账支付购房款4万元，李娜代郝均泽偿还涉案房屋2016-2017年按揭贷款2万元，因李娜未提交相关证据予以佐证，本院不予采信。2014年11月22日，呼和浩特市城发供热有限责任公司出具发票两张，载明范惠明交纳东岸国际一期-锦苑*座-*-*房屋2013-2014年热费4464.1元、2014-2015年热费4464.1元。李娜系范惠明之女，有户口簿予以佐证。李娜、杨玉英、郝均泽均认可，赛罕区五纬路东岸国际*号楼*层*单元*号房屋与赛罕区五纬路东岸国际*苑*座*单元*号房屋系同一套房屋。2019年7月3日，本庭告知李娜，经合议庭评议，本庭认定李娜向郝均泽支付涉案房屋购房款1,444,614元。经本庭询问，李娜同意将剩余购房款455,386元交付执行。本院认为，本案的争议焦点为：第一，李娜要求确认《房屋买卖合同》有效、确认涉案房屋归李娜所有的诉讼请求能否得到支持；第二，李娜对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权利。针对第一个争议焦点，本院认为，《房屋买卖合同》系李娜与郝均泽的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，李娜并非涉案房屋登记的所有权人，故对李娜要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，李娜需同时满足上述四个条件才能排除本院对涉案房屋的强制执行。第一，李娜与郝均泽于2014年4月8日签订《房屋买卖合同》，在本院查封涉案房屋之前。第二，根据李娜提交的供热费发票、户口簿，李娜已于本院查封前合法占有涉案房屋。第三，李娜已按照《房屋买卖合同》约定于2018年4月8日支付首付款15万元，于2014年8月1日之前支付第二次购房款50万元，剩余房款应由李娜办理二手房按揭贷款。但由于郝均泽一直无法还清其所欠按揭贷款，李娜分多次向郝均泽支付剩余购房款。经本院认定，李娜共计向郝均泽支付购房款1,444,614元，且同意将剩余购房款455,386元交付执行。第四，按照《房屋买卖合同》约定，待郝均泽还清贷款取得房屋权属证书后配合李娜办理产权变更登记，而涉案房屋的贷款直到2017年8月11日才由李娜还清，郝均泽至今未取得涉案房屋的权属证书，非因李娜的个人原因未办理过户登记。故李娜享有排除本院查封涉案房屋的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认原告李娜与第三人郝均泽于2014年4月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、停止对赛罕区远五纬路东岸国际11号楼10层2单元2102号房屋的强制执行；三、驳回原告李娜的其他诉讼请求。案件受理费21,900元（原告已预交），由被告杨玉英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。本院（2018）内0105执异286号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 李丽萍审 判 员 冯一凡人民陪审员 王凤祯二O一九年十月二十二日书 记 员 吴天驹