广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19043号原告：保利物业发展股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎三路35号德晖花园3号楼首层之二及二层部分（自编号之五），统一社会信用代码914406045645295756。负责人：王东北。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。被告：陈斌，男，1975年10月10日出生，汉族。被告：谭杏珍，女，1979年7月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈斌，即本案被告，两被告系夫妻关系。原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司诉被告陈斌、谭杏珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2018年4月至2019年5月期间的物业服务费2652.78元，并从逾期付款之日起按欠交金额的每日1‰支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2019年6月30日为647.08元）；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告是佛山市禅城区仙槎路8号保利香槟花园16座1602房的业主。根据原告与两被告签订的《前期物业服务协议》约定，两被告应按建筑面积计算，电梯住宅以2.30元/平方米每月的标准，室内停车场以1.60元/平方米每月的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1‰支付滞纳金（实则为违约金）。因两被告未按约定支付物业服务费，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。两被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告负担，理由如下：1、被告于2010年I2月l6日购买了保利香槟花园商品房一套，地点位于××××房。2、按照合同约定的交付期限，被告于2012年4月30日前收到了原告的收楼通知书。2012年5月4日，被告在原告的物管人员带领下现场进行验收，被告发现主人房固有的空调位被楼下（15楼1502房）占用，便向原告的工作人员当面询问，得到的回复是，可能楼下装错了位置，后续协调楼下的业主搬离即可。过了几个月，楼下的业主都住家入伙了，仍然没搬离侵占属于被告空调机位。为了使问题得到妥善合理的解决，被告多次以书面和电话的形式沟通原告相关负责人，他们总以种种理由和借口推来推去，给被告及家人生活和精神上造成了极大的伤害。3、原告于2014年7月，未经16幢全体业主同意和强烈反对下，强行让保利开发商组织的施工单位，在16座地下车库增设室外梯间出口，作为17幢、18幢、19幢进出地下车库出入口（开发商卖楼当初的规划图纸是没有这样的设计），被告的地下车库的车位刚好位于增设出入口附近。自此，被告的车位长期受到地下水的浸泡，车辆轮胎及相关部件受损严重，经常需要维修，由于车位处积水严重，车辆出入存在非常严重的安全隐患，被告每年都向原告的小区物业管理服务中心投诉多次，寻求问题解决，截止目前，问题仍然存在。4、收楼通知书是原告发给被告的，也是该公司工作人员带被告办理收楼手续的，但交付给被告的财产发生如此大的变更，负有不可推卸的法律连带责任和管理责任，被告正当合法和权益长期受到侵害，财产长期无辜被侵占。从收楼到今天，时间已过去5年了。被告多次向原告申诉。被告分别于2012年10月20日、2014年11月18日、2016年9月16日向原告一提出书面申诉。2017年7月，经禅城区法院判决后，被告已按规定缴纳了物业管理费，但事后仍没有按物业规定履行管理职责，解决业主多年来饱受侵害且仍在继续受侵害的合法诉求，且业主本人也多次致电小区管理负责人肖经理，都以种种理由推辞。原告罔顾事件发生，被告多次要求协调都不处理，没有做好管理的职责，被告的正当合法权益得不到保障，没有得到有效的管理，原告不应该收取物业管理费，更谈不上滞纳金。5、被告长期都有缴纳公摊电费，原告提出的被告一直拖欠公摊电费问题不是事实。6、关于本人所住房屋楼顶的接驳面长期得不到维护、维修，原告长期不履行管理、服务职能。被告居住的房屋楼层为该小区16座1602房楼顶，自收楼之日起，由于楼层设计建造质量问题，楼顶本应完整的接驳面长期开裂，毫无遮挡地暴露在外面，切入口损毁严重，长达4米多的开口距离正是被告的主人房位置的墙体，长期受到雨水浸入腐蚀，交楼初期，向物业公司投诉维修。近几年，不知何故，被告多次向小区物业公司投诉，均无人受理维修。以上被告反映事实，禅城区法院已于2017年做了判决[（2017）粤0604民初7865号],截至目前，物业公司仍然没有履行管理职责，业主反映的事实仍然一直在受到非法侵害。望法院主持公道，查明事实，依法维护被告的合法权益。诉讼中，原告举证如下：1、原告的营业执照副本、企业机读档案变更登记资料、资质证书、两被告的身份证复印件，证明原告及两被告的诉讼主体资格。2、《前期物业服务协议》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明两被告是佛山市禅城区仙槎路8号保利香槟花园16座1602房的业主，该房为住宅。根据原告与两被告签订的《前期物业服务协议》约定，两被告应按建筑面积计算，电梯住宅以2.30元/平方米每月的标准，室内停车场以1.60元/平方米每月的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1‰支付滞纳金（实则为违约金）。两被告应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。两被告该房的建筑面积为88.72平方米，每月应支付物业管理服务费204.06元，两被告拖欠2018年4月至2019年5月期间的物业服务费2652.78元。3、收楼确认书，证明两被告于2012年5月30日办理了收楼手续，已享受了原告提供的物业服务，原告收取物业管理服务费有合法依据。诉讼中，被告举证如下：照片3张、房产平面图、禅城区仙槎路8号16座16层平面图、交楼通知书及收楼通知书，证明被告的空调位长期被侵占，被告的车位长期遭到损害，被告所在的16座楼顶的接驳缝长期没有人修理。本院组织当事人进行了证据交换、质证，认证如下：对原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据，经核对，并结合（2017）粤0604民初7865号判决认定的事实，本院确认其真实性，但对被告所在的16座楼顶的接驳缝长期没有人修理的证明内容，因无其他证据佐证，本院不予确认。本院经审理查明：2010年12月16日，两被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买被告佛山市禅城区仙槎路8号16座1602房。同日，双方签订《前期物业服务协议》，约定：发展商发出《交楼通知书》之日起三年内电梯住宅管理费按建筑面积2元/平方米/月计算，第四年起按建筑面积2.3元/平方米/月计算，被告必须在每月5日前交纳当月物业管理费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理费的，从下个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，原告将按欠费金额的1‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止。被告提交的保利香槟花园《交楼通知书》记载，原告于2012年4月23日通知两被告于2012年4月30日办理收楼手续。2012年5月30日，被告陈斌签订《收楼确认书》。另查明一：两被告系涉案房屋的权利人，房屋登记建筑面积为88.72平方米。另查明二：原告曾于2017年6月22起诉两被告支付拖欠物业费及违约金，两被告提出了空调位被侵占、车位受损害等抗辩，本院作出（2017）粤0604民初7865号判决书，认为被告所举证据不足以证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，其抗辩不构成法律规定的可拒交物业管理费的正当理由，但双方约定的违约金标准为日1‰，显然过高，应予调整，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，最终判决支持原告诉请的物业费并按上述标准支持违约金。该判决已生效。庭审中，两被告明确：对原告主张的欠费时间段无异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的义务。原告已依约为被告提供了物业管理服务，被告拖欠物业管理费等相关费用的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。原告诉请两被告支付拖欠的物业管理费2652.78元，符合合同约定，理据充分，本院予以支持。被告所提抗辩，不构成法律规定的可拒交物业管理费的正当理由，本院不予支持，具体理由本院在（2017）粤0604民初7865号判决书中已有详述，在此不再赘言。关于违约金。被告未依约交纳物业服务费，应向原告支付违约金。但因被告对违约金提出异议，故根据合同法第一百一十四条第二款的规定，应审查违约金标准是否过高。本案中，双方约定的滞纳金标准为日1‰，标准过高，应予调整。鉴于两被告系再次拖欠物业费被诉，故本院结合案情，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，将违约金标准调整为年利率24%。经计算，至2019年6月30日，违约金为431元，被告应以此标准支付至实际清偿物业服务费之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈斌、谭杏珍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付2018年4月至2019年5月的物业服务费2652.78元及违约金（计至2019年6月30日的违约金为431元，此后的违约金以2652.78元的未付部分为计算基数，按年利率24%计算至物业服务费实际清偿日止）；二、驳回原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈斌、谭杏珍负担。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年十月十五日书记员  吴章斐