安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初16761号原告：周群，男，1980年10月22日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告：周连宏，男，1981年12月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市。两原告共同的委托诉讼代理人：郑天发，安徽虹途律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：吴韦，安徽虹途律师事务所律师。被告：安徽奥福酒文化投资有限公司，住所地合肥市包河区金寨路国元名都花园1#楼，统一社会信用代码913401000665061515(1-1)。法定代表人：许发平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何钧生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛捷中，北京德恒（合肥）律师事务所律师。原告周群、周连宏诉被告安徽奥福酒文化投资有限公司（以下简称奥福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告周群及委托诉讼代理人郑天发，被告奥福公司的委托诉讼代理人何钧生、盛捷中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周群、周连宏向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间的《商品房买卖合同》，判令被告退还原告预付的购房款328936元，赔偿原告团购费损失1万元；2、判令被告按照原告房款3%标准承担违约责任（逾期交房导致合同被解除），向原告支付违约金9868元；3、判令被告承担逾期告知的违约责任（以房款328936元为基数，按日万分之二标准），向原告支付违约金15065元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月25日，原告按照被告的指令和要求，先是向其指定账户付款1万元享受了所谓的“1万抵3万”的买房优惠政策后与被告签订了商品房买卖合同。双方约定，由原告按单价14069.12元／平方米、总价328936元的价格，购买被告开发的位于合肥市包河区，该房屋用途明确为商业，建筑面积为23.38平方米；付款方式为合同签订日一次性付款；同时，合同第8条明确约定被告应当于2017年6月30日前，将已取得商品房规划许可证并符合合同约定的房屋交付给原告使用；如遭遇不可抗力，则被告应当在发生之日起60日内告知原告的，如此被告方可据实予以延期。合同第9条关于被告逾期交房的违约责任中亦明确规定：被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同之日起60天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付房款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约付清了房款。然而在合同履行过程中，被告先是以所谓的不可抗力事件一一机场净空要求，单方将交房时间推迟了15个月而不按照合同的约定履行告知义务；在交付时间被推延至约定交房时间15个月后的2018年9月30日乃至17个月之后的2018年11月30日，被告仍然不能交房。起诉前，原告等购房户亦多次来到房屋现场，发现案涉房屋不仅不具备交付条件，而且已经停工较长时间。奥福公司辩称：我方认为原告诉请不能成立，请求依法予以驳回：1、案涉房产没有按照约定期限交房，存在不可抗力因素和合肥南站改造的客观原因，不是被告所说是被告推迟；2、根据原告和安徽东大门运营管理有限公司签订的运营管理合同，自2017年6月30日东大门公司已经将三年的租金支付原告抵做部分购房款，实际房款是合同价款加上租金抵扣款，经营管理合同约定由原告委托东大门公司收取案涉房产，2019年5月29日案涉房产已经具备合同规定的交付条件，且已经向经营单位也就是东大门公司进行交付；3、我方主要义务已经履行完毕，2019年8月5日已经办理完成案涉房产的初始登记，且我司已经为购买户办理了所购商铺的登记，现有产权证陆续发放。合同履行完毕后，原告要求解除合同，我方认为与合同法94条约定的解除合同条件不符，于法于理不相符合。经审理查明：2016年1月25日，奥福公司（出卖人）与周群、周连宏（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买奥福时代广场及附属地库商4099室，用途为商业，建筑面积为23.38平方米，总金额为328936元，付款方式为合同签订日买受人一次性付款。出卖人应在2017年6月30日前交付取得规划许可证正本并将符合合同约定的商品房交付使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金等。合同签订后，周群、周连宏按照合同约定支付购房款328936元，奥福公司出具了收据。2016年1月30日，周群、周连宏作为出租方与承租方安徽东大门商业运营管理有限公司（以下简称东大门公司）、担保方奥福公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定：周群、周连宏将案涉商铺出租给东大门公司对外招商、出租、经营、管理，委托经营期限自2016年12月1日起至2026年11月30日止，周群、周连宏委托东大门公司按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，东大门公司收取房屋时视为周群、周连宏已经交付等。2016年1月30日，周群、周连宏向东大门公司出具收条，写明收到案涉房产2016年12月1日至2019年11月30日的租金87438元。2019年5月29日，奥福公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。同日，奥福公司通过顺丰速运向周群、周连宏邮寄送达了《交房通知》，内容为：东大门公司已受托收取案涉商铺，履行接收义务等。同时，奥福公司在安徽商报刊登了《交房通知》。另查明，案涉项目因受合肥骆岗机场申请复航的影响于2016年7月停建，2017年9月30日中国民航安徽安全监督管理局向合肥市规划局作出回复，2017年10月复建。依据合同约定，奥福公司可以据实延期15个月，即奥福公司应于2018年9月30日将案涉房屋进行交付。2019年8月5日，奥福公司办理了案涉项目的所有权登记。上述事实，有周群、周连宏提供的身份证、企业登记信息、商品房买卖合同、收据，奥福公司提供的商品房买卖合同、商铺委托经营管理合同及收条、《建设工程规划许可证（正本）》、房屋所有权登记证明、交房通知集报纸公告、接收函及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。本院认为：周群、周连宏与奥福公司于2016年2月27日签订的《商品房买卖合同》及周群、周连宏与东大门公司、奥福公司于2016年1月30日签订的《商铺委托经营管理合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。周群、周连宏与奥福公司签订的《商品房买卖合同》约定，奥福公司应于2017年6月30日将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付周群、周连宏使用，逾期超过60日后，周群、周连宏有权解除合同。由于案涉项目存在不可抗力因素，奥福公司可以在双方合同约定的基础上据实延期15个月交房，即奥福公司应当于2018年9月30日将案涉房屋交付给周群、周连宏，但奥福公司直至2019年5月29日才取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备合同约定的交房条件，其迟延交付房屋构成违约，依法应当承担违约责任。奥福公司逾期交房超过60日，而使周群、周连宏具备了解除合同的权利基础，周群、周连宏自2018年11月30日始，享有案涉合同解除权，其可以主张解除合同，实现要求奥福公司退款并赔偿损失的诉求。但周群、周连宏该项解除权应当及时行使，以维护鼓励交易的民事商业交往原则。2019年5月29日，奥福公司以书面形式，同时在相关媒体刊登公告，告知周群、周连宏和广大业主，其已将案涉房屋交付给东大门公司，该交付方式符合《商铺委托经营管理合同》的约定，应视为奥福公司对周群、周连宏的交付。直至2019年8月28日，周群、周连宏才向本院提起诉讼，主张解除案涉合同，鉴于在周群、周连宏提起解除案涉合同前，双方间合同约定的交房义务已履行完毕，周群、周连宏合同购房目的业已实现，故现在周群、周连宏再行主张解除案涉合同、返还购房款、按已付款3%支付违约金（逾期交房导致合同被解除）不予支持。原告诉请的逾期告知违约金没有合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周群、周连宏的诉讼请求。案件受理费6758元，保全费2339元，合计9097元，由原告周群、周连宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  张 建人民陪审员  许淑萍人民陪审员  张 俊二〇一九年十月三十一日书 记 员  林丽洁附：本案适用法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。