福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初8894号 原告（反诉被告）：蔡美莲，女，1950年1月22日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：陈荣斌、陈华欣，福建泉南律师事务所律师、实习律师。 被告（反诉原告）：施森贵，男，1948年2月17日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：郑晋，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被告：施清院，女，1961年2月25日出生，汉族，住晋江市。 原告蔡美莲与被告施森贵、施清院房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序。审理过程中，被告施森贵提起反诉，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡美莲及其委托诉讼代理人陈荣斌、陈华欣，被告（反诉原告）施森贵的委托诉讼代理人郑晋到庭参加诉讼。被告施清院经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡美莲向本院提出诉讼请求：1.确认施森贵、施清院转让址在该座楼的二楼、三楼套房给蔡美莲的行为有效，施森贵、施清院协助蔡美莲办理上述房产的不动产变更登记手续；2.施森贵、施清院立即返还侵占的诉争店面及二楼、三楼套房。事实与理由：原、被告于2012年8月9日达成购房合意，后两被告于2013年5月23日向蔡美莲出具收条，内容为“收到蔡美莲购中兴北路，每平方米3700元。第壹间店面及二楼三楼，共人民币壹佰万元正。”收款人为两被告及其儿子施金勇。同日，两被告将位晋江市及该座楼的二楼、三楼房屋交付蔡美莲。后两被告将位晋江市号的房屋所有权证（晋房权金井字第××号）及建设用地使用证（晋地金集建97字第××号）交付蔡美莲。蔡美莲分三部分支付给两被告购房款，第一，2012年8月9日，蔡美莲的母亲陈淑印代蔡美莲向施森贵的帐户转帐30万元；第二，经两被告授意，蔡美莲于2013年5月24日代两被告的儿子施金勇支付给晋江市农村商业银行金井支行50万元的不良贷款；第三，施森贵在向蔡美莲转让房屋之前多次向蔡美借款未还，两被告出具该100万元购房款收条时，将未偿还的借款25万元抵为蔡美莲的购房款，视为蔡美莲已支付该25万元。综上，两被告出具100万元购房款收条时实际已收到蔡美莲购房款共计105万元。2015年5月1日蔡美莲将所购276号店面出租给陈荣康，约定每年租金18000元。现两被告迟迟不配合办理产权变更登记，甚至多次动用武力损坏房屋的外观，骚扰蔡美莲对所购房屋的管理，并于2018年5月6日非法占用蔡美莲所购房屋。 施森贵辩称，一、原被告双方房屋买卖合同尚未成立。双方实际上对房屋买卖的具体价格并未达成合意，并在此后将合同销毁。晋江市金井镇调解委员会的调解协议内容也证明了这一点，而从原告提供的收条内容来看，房产按3700每平方米来计算，价值应该是（124.43×2+150）×3700=1475782元，也和收条上写的100万元不吻合。二、即便合同成立，本案房屋买卖合同也是无效的。我国土地管理法有强制性规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。最高人民法院、国务院及国土资源部也多次明确在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当认定买卖合同无效。晋江市虽然是宅基地转让试点地区，部分土地管理法条款暂停施行，但土地管理法第六十二条并未暂停实施，该条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，因此我市关于宅基地使用权转让工作的规定内明确要求，市内宅基地流转，要符合“一户一宅”的条件，且征得所在集体经济组织同意。按照《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》（闽政[2004]21号）第九条之规定，除旧房翻建等特殊情况外，每户住宅建设用地面积限制为80至120平方米。本案原告提供的证据显示，其已经拥有一块集体建设用地，面积为85平方米。因此，原告不符合一户一宅的标准，也未取得房产所在地集体经济组织同意，该合同依法无效。三、案涉房产在出售时，已经设立有抵押权，除非原告行使涤除权，否则即便合同有效也无法履行。案涉房产的产权证清晰记载了房产抵押权的设立时间，在抵押权未被去除的情况下，本案的合同无论效力如何，目的都无法实现，恳请法庭向原告释明。四、原告从未交付过100万元给被告，其提供的所谓付款、抵债的证据和房屋买卖毫无关联。原告提供的两份付款、抵债的证据，要么是其母亲付货款的记录，要么是其和施金勇之间的经济往来，都和本案没关联。至于其提供的借条也是施金勇的借款，和本案根本无关。综上所述，原告的诉讼请求无法律和事实根据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 施清院未作答辩。 施森贵向本院提出反诉请求：1.蔡美莲立即返还晋房权金井字第××号房屋所有权证及晋地金集建（97）字第××号集体土地建设用地使用证给施森贵；2.蔡美莲立即返还侵占的诉争店面给施森贵；3.蔡美莲按店面每月1500元、套房每层每月700元的标准支付自2015年5月1日起至其实际返还房屋之日止诉争店面及二楼、三楼套房的占用费给施森贵(其中二楼、三楼套房占用费只主张36个月)。事实与理由：2013年5月，施森贵因家中独子施金勇精神分裂症发作，伤害他人，为筹集资金赔偿受害者，在朋友及生意伙伴间急售房屋，蔡美称有意购买，后双方于当月23日暂时签下房屋买卖协议。为保障蔡美莲的权益，防止一房二卖，并尽快让其支付房款，施森贵将产权证暂交蔡美莲保管，并出具收一百万元的收条给蔡美莲，要求其尽快付款。此后，蔡美莲并未付款，双方遂取消交易，将协议销毁。施森贵要求蔡美莲将房产证交还，但蔡美莲称施森贵的儿子欠其不少债务，拒绝归还，并要求收取房租抵债。因施森贵儿子此时精神状态极其不稳定，且施森贵的儿子因经商失败与他人有许多经济纠纷，只能任蔡美莲占有房产证。2017年5月15日，蔡美莲到施森贵处，要求施森贵履行所谓合同，施森贵称双方交易早已取消，双方遂发生口角，经晋江市金井镇人民调解委员会调解，双方达成调解协议，确认双方对房屋买卖原市场价格不定。为保持邻里和睦，施森贵告知房屋租户房屋产权情况，要求租户在当年租期到后，交房租给施森贵，租约继续履行。2018年5月6日，店面租户拒绝向施森贵支付租金，蔡美莲更与施森贵发生争执，双方报警处理。蔡美莲在房屋买卖合同欠缺重要价格条款，且未支付任何价款的情况下，拒绝归还房屋及土地产权证件，更乘人之危持续占用房屋，严重侵害施森贵的合法权益。 蔡美莲辩称，1.施森贵要求返还诉争房屋无事实及法律依据。理由如下：双方进行的房屋买卖合同已经履行了大部分合同项下的义务，蔡美莲已经支付了购房款100万元，施森贵出具收条予以确认，施森贵已经将诉争房屋及时交付给蔡美莲，蔡美莲已经占有、使用、出租诉争房屋及店面，没有履行的义务仅是附随义务，即产权证书的变更登记，施森贵要求返还诉争房屋及店面违背法律。2.房屋买卖合同已经进行了大部分，施森贵要求蔡美莲支付套房及店面的租金是不能支持的。对于人民调解协议，因合同项下的主要权利义务已经履行完毕，而施森贵要求返还诉争房屋及店面，并一直骚扰蔡美莲及店面的租客，蔡美莲才会报警，收条与协议书时间相差很长，协议体现的是施森贵要求赎回诉争房屋及店面，蔡美莲当时不同意按3700元每平方米的价格由施森贵赎回，这是一个新的买卖合同关系，与本案没有直接关联。综上，施森贵的反诉请求缺乏事实及法律依据，不应得到法庭的支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡美莲向本院提供了以下证据：1.银行转账凭证、户口簿各一份，以证明蔡美莲的母亲向施森贵转账30万元的事实；2.贷款还款凭证三份，以证明蔡美莲代施森贵的儿子施金勇偿还农村商业银行金井支行不良贷款50万元，抵付购房款；3.收条、证明各一份，以证明蔡美连系蔡美莲的曾用名，二者为同一人，蔡美莲已经支付给施森贵购房款100万元；4.门牌号证明一份，以证明蔡美莲所购房屋经统一编号，原一层276号店面现为198号，原二、三层套房现为184-1号4梯二楼、三楼；5.房产证、土地证各一份，以证明被告转让房屋后，将房产证、土地证交付给原告；6.房屋（店面）租赁协议一份，以证明蔡美莲购买诉争房屋后对外出租房屋；7.借条复印件一份，以证明施森贵转让房屋后，又向蔡美莲借款，足以证明蔡美莲已付清全部购房款；8.晋集用（2014）第××号土地使用证复印件、晋房权金井字第××号房屋所有权证复印件各一份，以证明蔡美莲向施森贵购买的案外的址在金井镇的房屋已经办理产权变更登记，本案诉争房屋也是可以办理产权变更登记的；9.报警回执一份，以证明施森贵强行占用已转让给蔡美莲的诉争房屋；10.照片五份，以证明（1）施森贵将位及该座楼的二楼、三楼套房出售并交付给蔡美莲；（2）蔡美莲将所购房屋长期出租；（3）施森贵纠集他人打砸蔡美莲所购买并对外出租的房屋，造成蔡美莲巨大经济损失的事实。 施森贵向本院提供以下证据：1.晋江市金井镇人民调解委员会调解协议书（[2017]）晋金民调字第0515号一份，以证明原、被告双方的买卖行为未就价格条款达成一致；2.福建省泉州市中级人民法院强制医疗决定书（（2017）闽05刑医复1号）一份，以证明与本案有关的施森贵儿子施金勇个人情况，施森贵家庭在收条出具时间左右出现重大变故，蔡美莲存在趁人之危的情况，及蔡美莲持有产权证并占用房屋的原因。 施清院未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：蔡美莲与施森贵达成买卖诉争房屋的合意，双方约定的房价是每平方米3700元；施森贵于2013年5月23日有出具收条一份由蔡美莲收执；施森贵已将诉争房屋及房屋的产权证书交付给蔡美莲；现店面仍由蔡美莲使用、出租，二楼套房由施森贵使用，三楼套房由施森贵收取租金；蔡美莲与施森贵对以上事实没有争议，且有蔡美莲提供的收条、证明、门牌号证明、房产证、土地证、房屋（店面）租赁协议予以佐证，本院对上述事实予以认定。因施清院未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。蔡美莲提供的收条中施森贵、施清院确认收到蔡美莲购买房屋的款项100万元。蔡美莲提供的银行转账凭证、户口簿、贷款还款凭证可以印证其部分购房款的支付方式，施森贵主张该款项为蔡美莲的母亲陈淑印与施森贵、蔡美莲与施森贵的儿子施金勇的其他经济往来，但未能提供证据证明存在其他经济往来，本院对施森贵的主张不予确认。综合以上证据，并结合施森贵已将诉争房屋及房屋的产权证书交付给蔡美莲的情况，本院认定蔡美莲已支付了收条中确认的100万元。蔡美莲提供报警回执、照片可以体现原、被告因房屋产权发生纠纷并报警，但未体现公安机关对纠纷作出处理意见；施森贵提供的晋江市金井镇人民调解委员会调解协议书中体现蔡美莲与施森贵对房屋买卖争议的处理未协商一致，需继续协商；上述两份证据未能证明其证明目的，本院不予认定。蔡美莲提供的借条复印件、晋集用（2014）第××号土地使用证复印件、晋房权金井字第××号房屋所有权证复印件、施森贵提供的福建省泉州市中级人民法院强制医疗决定书，均与本案不具有关联性，本院不予审查认定。 本院认为，第一，关于蔡美莲主张的其与施森贵、施清院之间的房屋买卖合同是否成立的问题。虽蔡美莲与施森贵、施清院之间没有签订房屋买卖合同，但从蔡美莲提供的收条来看，双方对房屋的楼层、每平方的价格均有明确约定，且蔡美莲已支付大部分购房款100万元给施森贵、施清院，施森贵、施清院也已将诉争房屋及房屋的产权证书交付给蔡美莲，双方均已履行了合同的大部分义务。故蔡美莲主张其与施森贵、施清院之间的房屋买卖合同依法成立，本院予以支持。 第二，关于蔡美莲与施森贵、施清院之间的房屋买卖合同是否有效，两被告是否应协助蔡美莲办理房屋产权变更登记手续，及返还诉争的二、三楼套房的问题。双方之间的房屋买卖合同关系是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定。双方买卖房屋时，两被告名下的位晋江市号的房产已设立抵押权，抵押权人福建省晋江农村商业银行股份有限公司金井支行对此并不知情，且经本院询问，其表示原、被告未还清债务，不同意原、被告的转让行为。本院释明蔡美莲是否代为清偿债务消灭抵押权，蔡美莲认为其仅向施森贵购买上述房产的其中一部分，即一楼店面一间及二楼、三楼套房，没有购买一整幢房产，其不愿意代为清偿债务以消灭抵押权。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。物权转让行为不能成就，并不导致物权转让合同无效，应认定蔡美莲与施森贵、施清院之间的房屋买卖合同合法有效，但蔡美莲要求施森贵、施清院继续履行合同的条件未成就，故蔡美莲要求两被告协助办理房屋产权变更登记手续及返还诉争的二、三楼套房，本院不予支持。 第三，关于施森贵的反诉请求是否应予支持的问题。蔡美莲与施森贵、施清院之间的房屋买卖合同并未解除，虽诉争房屋已设定抵押，但仍可以清偿债务消灭抵押权后继续履行合同，且诉争房屋的房屋所有权证、土地使用权证以及诉争一楼店面是施森贵自愿交付给蔡美莲的，故施森贵要求蔡美莲返还房屋所有权证、土地使用权证以及诉争一楼店面并支付房屋占用费，本院不予支持。 经审理查明，蔡美莲与施森贵、施清院之间达成房屋买卖合同，约定蔡美莲向施森贵、施清院购买位晋江市房，每平方米价格为3700元。蔡美莲已支付给施森贵、施清院购房款100万元，施森贵、施清院已将诉争房屋及房屋所有权证、土地使用权证交付给蔡美莲。诉争的二楼、三楼套房由蔡美莲出租给他人后，现由施森贵、施清院管理和收取租金。诉争房产转让时已设立抵押权。 综上所述,蔡美莲与施森贵、施清院之间的商品房预售合同合法有效，依法应受法律保护。因诉争房产已设定抵押权，蔡美莲要求施森贵、施清院继续履行合同的条件未成就，蔡美莲要求两被告协助办理房屋产权变更登记手续及返还诉争的二、三楼套房，本院不予支持。施森贵要求蔡美莲返还房屋所有权证、土地使用权证，以及诉争一楼店面并支付占用费，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下： 一、确认被告施森贵、施清院转让给原告蔡美莲位晋江市及该座楼的二楼、三楼套房的行为合法有效； 二、驳回原告蔡美莲的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告施森贵的反诉请求。 案件本诉受理费100元，由原告蔡美莲负担50元，被告施森贵、施清院负担50元。反诉受理费1254元，由反诉原告施森贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  胡 谦 审 判 员  陈小红 人民陪审员  吴艺敏 二〇一九年十月十八日 书 记 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百九十一条…… 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 法信超链：裁判110篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkCpws&gid=A213114&tiao=3"t"_blank?) × 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－