浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0108民初3403号 原告：杭州实践投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区沁园雅舍商务馆1104室-2。 法定代表人：杨亚妃。 委托诉讼代理人：余建君、许明高，浙江戈创律师事务所律师。 被告：实践家管理咨询（上海）有限公司杭州分公司，住所地浙江省杭州市上城区郭东园巷8号801、802室。 负责人：林伟贤。 委托诉讼代理人：臧龙江，该分公司总经理。 被告：实践家管理咨询（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区潍坊六村627号154室。 法定代表人：林伟贤。 原告杭州实践投资管理有限公司与被告实践家管理咨询（上海）有限公司杭州分公司、实践家管理咨询（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月13日第一次公开开庭进行了审理。原告杭州实践投资管理有限公司（以下简称实践投资公司）的委托诉讼代理人朱骏、倪露达（后解除委托），被告实践家管理咨询（上海）有限公司杭州分公司（以下简称实践家杭州分公司）的委托诉讼代理人臧龙江到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年8月15日第二次公开开庭进行审理。原告实践投资公司的委托诉讼代理人余建君、许明高，被告实践家杭州分公司的委托诉讼代理人臧龙江到庭参加诉讼。被告实践家管理咨询（上海）有限公司经本院合法传唤，两次开庭均未到庭应诉。本案经缺席审理，现已审理终结。 原告实践投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同清偿所欠租金619828.04元；2.两被告共同向原告支付计算至2018年6月6日的违约金119323.34元；3.本案诉讼费由两被告承担。本案诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为两被告共同向原告支付计算至2018年6月6日的违约金119323.34元，并支付以476994.51元为基数自2018年6月7日起至实际履行之日止按每日千分之一计算的违约金。事实与理由：被告实践家杭州分公司从2013年11月6日开始承租原告位于杭州市滨江区长河街道秋溢路601号云狐科技园1号楼6层的部分房屋用于办公。自2013年11月6日至今，原、被告双方共签订三份租赁合同，分别为2013年11月6日至2019年1月5日，2016年11月6日至2017年11月5日，2017年11月6日至2018年11月5日。在合同履行过程中，被告未按合同约定如期足额向原告支付租金，经原告多次催缴，两被告均未支付，无奈之下原告向法院提起诉讼，要求被告履行支付租金义务，请法院支持原告的所有诉讼请求。 被告实践家杭州分公司辩称，一、原告诉讼主体不合法。实践投资公司和实践家杭州分公司本是实践家旗下的兄弟单位，被告公司的法人是原告公司的控股股东。本案诉讼完全是实践投资公司个别人利用保管公司印章、证件的便利而发起的个人行为，并不是原告实践投资公司真实意思的表达。二、原告提交的关于2017年11月17日签订的《租赁合同》并没有履行。从2018年4月10日起，云狐科技园1号楼6楼经常停水停电，甚至被物业封门，已无法在里面正常办公，给被告造成严重的经济损失和人员流失。2018年的费用被告没有确认。三、原告诉讼请求的金额与实际不符。1.按照原告提供的《租赁合同》与《租赁合同补充协议》约定，2013年11月6日至2018年6月5日租金共计1042885.57元、平台费（含水电费）183125.76元，合计1226011.33元（不含开票差额22353.42元及押金100000元）；且2018年在原告不能正常提供场地给被告使用时，我方仍按月支付平台费用。被告从签约之日起至2018年6月5日共支付给原告租金638351.02元、平台费用110063.23元。2.自2013年签约至今，原告将其公司名下多名员工（包括管理人员、前台、保洁等人员）工资、社保等费用混入租金、平台管理费等费用中核算，该部分费用应从租金及平台管理费中剔除。四、违约金计算没有依据，不合理。截至2018年5月3日，被告已累计还款748414.25元，原告按照合同金额计算违约金是不合理的。综上所述，请求法院裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求。 被告实践家管理咨询（上海）有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《租赁合同补充协议》、《租赁合同》（三份）、费用分解表收到确认书及费用清单形式上的真实性无异议，但质证认为2018年有部分费用未经被告确认等，本院对上述证据形式上的真实性予以确认，并在卷佐证。两被告无证据提交。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告实践投资公司和被告实践家管理咨询（上海）有限公司系关联公司，被告的法定代表人林伟贤持有原告51%的股份。2013年11月5日，原告作为出租人、被告实践家杭州分公司作为承租人签订《租赁合同》一份。合同约定承租人所租赁的房屋位置为杭州市滨江区秋溢路601号德信科技园1号楼6层，建筑面积为199.2平方米，租赁期自2013年11月6日至2019年1月5日，共计5年；房屋用途为办公；前三年的年租金为195045.93元（含税），后二年的年租金为263128.01元（含税）；租金半年一付，且要提前15工作日支付下一个半年的租金等。合同中还约定承租人承诺承担平台公摊费用，出租人开具相关发票给承租人。 2017年5月11日，双方又签订《租赁合同》一份，承租房屋的地址未作改变，房屋建筑面积变更为440.3平方米。该合同约定租赁期限为2016年11月6日至2017年11月5日，租金共计262440.93元（含税）、物业费共计16070.95元，以上费用每半年一付，上半年的费用于本合同签订后的三日内向甲方支付，乙方须于下一个付费期开始前一个月之内支付下一个半年房屋租赁费及物业费；乙方（承租方）应向甲方（出租方）支付的费用包括房屋租赁费、物业费与平台费用；乙方须支付给甲方的平台费用以每月的平台费用对账单为准，以现金或银行转账的方式于每月30日之前结清；乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按应付租金的千分之一支付违约金，拖欠租金超过30天，甲方有权解除本合同，收回房屋等。 2017年11月5日，双方签订第三份《租赁合同》，该合同将前份《租赁合同》约定的租赁房屋地址德信科技园更名为云狐科技园，承租房屋面积变更为413.80平方米，合同约定租赁期限为2017年11月6日至2018年11月5日，租金共计246718.67元（含税）、物业费共计15103.70元，其他付款方式及违约金约定等同前一份房屋租赁合同一致。当天，原告与被告实践家杭州分公司还签订《租赁合同补充协议》一份，约定：“因实践家杭州分公司未单独建账，平台费用、物业管理费用及房屋租赁费等一系列费用都需由总公司实践家管理咨询（上海）有限公司代支付费用给承租方，故后期承租方开具发票时，需开具给实践家管理咨询（上海）有限公司，以便双方企业处理账务。” 原、被告双方对2014年2月至2017年12月的租金、物业费、平台使用费等共计1241763.36元无异议。对于双方争议的2018年1月至5月所产生的租金及平台管理费等费用，原告主张为159615.94元，具体明细为：1月平台管理费5295.32元、2月平台管理费4732.17元、3月平台管理费2820.36元、4月平台管理费4891.73元、4月租金和物业费130911.19元（2018年5月6日至11月5日），5月平台管理费10965.17元（包括2018年6月1日至11月6日的宽带费5985.22元）。平台管理费主要包括会议室使用收支、话费、宽带、电费、保洁工资、保洁杂费、平台行政工资。2018年1至3月的费用有被告实践家杭州分公司的签名确认，2018年4月、5月的费用均未经被告签字确认，被告不予认可。 截至2017年12月，被告已支付原告694764.88元，2018年1月至8月期间被告共支付原告91766.36元。上述给付的款项包括被告于2017年3月7日支付的298800.49元，对该款原告主张为支付2016年4月至2017年1月的租金及物业费；还包括自2017年6月起被告按月（个别月份合并支付除外）支付原告2017年5月6日到2018年5月5日的全部租金与物业费。 另查明，2018年4月以来，云狐科技园的物业管理公司对园区内的包括被告承租房屋在内的部分公司有实施断水、停电等措施。2018年6月开始，被告实践家杭州分公司未使用房屋。 本院认为，原、被告自2013年11月起先后签订的三份《租赁合同》系双方真实意思之表示，内容未违约法律强制规定，为有效合同。第一份合同约定的履行期限为2013年11月6日至2019年1月5日，第二份合同的履行期限为2016年11月6日至2017年11月5日，第三份合同的履行期限为2017年11月6日至2018年11月5日，故2016年11月6日之前原、被告双方的权利义务应以第一份合同为准，之后两年租赁期内的权利义务以第二、第三份合同为准。 截至2017年12月31日，被告应支付原告的款项为1241763.36元，被告已付694764.88元，故被告共欠原告截至2017年的费用为546998.48元。对于2018年1月至3月的费用12847.85元，被告实践家杭州分公司的已在《费用分解表收到确认书》中签名确认，本院对该费用亦予以认定。对于争议的2018年4月至5月的费用，依双方的合同约定平台费用以每月的平台费用对账单为准，现原告提交的2018年4月、5月的《费用分解表收到确认书》中无被告签名确认，故本院对该确认书中的金额难以完全采信。鉴于被告在6月后即未使用租赁房屋，原告主张的5月费用中包括2018年6月1日之后的宽带费，本院对该宽带费不予支持。考虑到被告在2018年4月、5月还在使用租赁房屋，以及断水、停电导致被告对租赁房屋无法正常使用，综合上述因素，本院对该两个月的平台使用费认定为4935.84[4891.73*50%+（10965.17-5985.22）*50%]元。对于原告主张的4月份费用中的租金和物业费130911.19元，系2018年5月6日至11月5日的相应费用，而在6月开始被告即未使用租赁房屋，未产生平台使用费用，原告主张6月之后的租赁及物业费本院难以支持；5月6日至31日的租金及物业费，基于前述房屋使用受影响的原因，本院酌情确认为10909元。综上，被告实践家杭州分公司应支付原告2018年的费用共为28692.69（12847.85+4935.84+10909）元。2018年被告实践家杭州分公司已支付原告91766.36元，故该款除支付2018年的费用外，其余款项63073.67（91766.36-28692.69）元为支付2017年剩余欠款，由此被告实践家杭州分公司还欠原告2017年的欠款483925元（546998.48-63073.67），该款被告实践家杭州分公司应予支付。此外，因被告实践家杭州分公司系被告实践家管理咨询（上海）有限公司的分支机构，不是独立法人，产生的民事责任由实践家管理咨询（上海）有限公司承担，也可以先以被告实践家杭州分公司管理的财产承担，不足以承担的，由被告实践家管理咨询（上海）有限公司承担。 对于原告主张的欠付租金利息之诉讼请求，依第二份《租赁合同》，2016年11月6日至2017年5月5日的租金及物业费139255.94元被告应于2017年5月14日前付清，2017年5月6日至2017年11月5日租金及物业费139255.94元被告应于2017年4月6日前付清，而被告已于2017年3月7日支付原告298800.49元，故被告对第二份《租赁合同》的履行不存在逾期支付租金及物业费的情形，对被告主张的该期间的逾期付款违约金不予支持；虽然依第三份《租赁合同》，2017年11月6日至2018年5月5日的租金被告应于2017年10月6日前付清，但在合同履行过程中，原告对被告按月支付租金并未提出异议，且双方系关联公司，应视为双方就租金给付方式之变更达成了一致意见，故对原告主张期间的逾期付款违约金不予支持；双方第一份《租赁合同》并未约定逾期付款的违约金条款，故本院对原告主张依该份合同履行期间的违约金也不予支持。综上，本院对原告的违约金请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告实践家管理咨询（上海）有限公司杭州分公司于判决生效之日起七日内支付原告杭州实践投资管理有限公司483925元，其管理的财产不足以承担的，由被告实践家管理咨询（上海）有限公司承担； 二、驳回原告杭州实践投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11192元、诉讼保全费5000元，共计16192元，由原告杭州实践投资管理有限公司负担5657元，被告实践家管理咨询（上海）有限公司杭州分公司、实践家管理咨询（上海）有限公司。两被告须在案件生效之日起十日内向法院缴纳应负担的案件受理费，如逾期未付，法院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  季隽虹 人民陪审员  徐良芬 人民陪审员  金矿红 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  高 冰 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?