广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16935号原告：卢文锋，男，1976年7月5日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所实习律师。被告：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园11幢102房，统一社会信用代码9144200055361771X1。法定代表人：李常，总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告卢文锋与被告中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢文锋委托诉讼代理人谭英、谭俊，被告双德公司委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告卢文锋向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金23789元（逾期期间为2016年6月23日至2016年12月23日，共184天，以房价款646427元为基数按每日万分之二计算）；2.被告向原告支付逾期办证违约金29994元（逾期期间为2016年8月17日至2017年11月23日，共464天，以房价款646427元为基数按每日万分之一计算）。事实和理由：2012年11月5日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告以总价646427元购买被告开发的位于中山市神湾镇××大道南××家园××7卡，被告应于2013年9月30日前交付上述商品房给原告及在商品房交付使用后720个工作日内办理房地产权属证书。合同签订后，原告依约支付了全部购房款并于2013年11月15日办理了房屋交接手续。但被告于2016年12月23日才取得涉案房屋所在楼宇的工程竣工验收备案登记证。据原告了解，交付房屋必须在办理了竣工验收备案手续后方可进行，原告认为被告之前的交付不符合法律规定且逾期办证，被告应依约向原告支付相应的违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告双德公司辩称，1.原告已于2013年11月15日办理了收楼手续，根据司法解释规定，涉案房屋已完成交付，原告无权要求被告支付逾期交房违约金；2.原告接收房屋时，房屋的各单项均已验收合格，符合房屋居住条件，也符合合同约定的交付条件，没有对原告的权益造成侵害，且原告收楼至今尚未因房屋质量问题影响使用，且房屋已通过综合验收，取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证，如支持原告逾期交房支付违约金的责任，违反了公平、诚信原则和契约精神；3.涉案房屋延期竣工验收是由于相关政府部门变更了验收方式造成，涉案房屋的办证期限应从被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日起算，故被告不存在逾期办证的情形；4.原告的部分诉讼请求已超过了诉讼时效，不应当获得法律保护。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2012年11月5日，原、被告签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定原告购买位于神湾镇××大道南××家园××7卡，总房价为646427元；被告应在2013年9月30日前取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工时上述单位咨询组织通过的验收合格），并将符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期不超过60日，自合同约定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，原告不能行使解除权，但可要求被告按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达且办妥合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付房款的10%向原告支付违约金；被告退回原告全部已付房款及支付违约金后，原告同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失被告不再另外赔偿或补偿；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；被告应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告自延迟之日起每日按原告已付房价款的0.01%向原告支付违约金；双方还约定了其他事项。原告已依约向被告支付全部购房款646427元并于2013年11月15日支付专项维修资金1421元。涉案房屋的给水、电梯、电气、消防工程一期（7、12、13、18、19栋）、主体工程分别于2012年9月1日、2013年9月22日、2013年11月13日、2013年11月15日、2014年7月2日通过验收。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，德雅湾家园（一期）商住小区工程于2016年12月23日通过综合验收。2017年10月15日，双方签订一份中山市商品房补充协议，约定原告向被告购买涉案房产，因经测绘部门测定，实测涉案房屋套内建筑面积比合同约定套内面积减少，故被告向原告减少房价款10623元。同日，原告出具一份声明书，声明因实测面积减少所致房价款调整，根据相关规定，契税减少可办理退税，因原告要求先行办妥退税后在办理契证，因此，将自2017年10月15日起至税务部门出具办妥退税证明之日止期间作为涉案商品房买卖合同约定的办契证期限的顺延时间。神湾不动产登记受理通知书显示，被告于2017年11月16日向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料。庭审中，原、被告确认涉案房屋的实际交付时间为2013年11月15日；确认已支付面积减少所支付的房价款10623元。原告称被告于2016年12月23日才取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合法定交付条件，因此被告应承担逾期交房的违约责任；因其办理了退税手续，明确计算逾期办证违约金的期间为2016年8月17日至2017年10月14日。被告对此则不予认同。本院认为，原、被告签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付房违约责任的，不予支持。本案中，合同约定交付时间为2013年9月30日，而实际上原告于2013年11月15日接收涉案房屋，即被告构成逾期交付，违约期限为2013年9月30日至2013年11月15日，被告应按合同约定承担违约责任。被告抗辩认为原告的部分诉求已超过诉讼时效。本案中，合同约定的违约金为按日累计计算违约金，属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，其中2016年6月25日及之前的违约金请求权因罹于诉讼时效，不应予以支持，被告的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。关于办证的问题。涉案合同约定被告应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。由于本院在前述已认定涉案商品房的交付时间为2013年11月15日，即被告递件办证义务应以实际交楼之日加上双方约定720个工作日起算，所以违约金的起算时间为2016年9月30日。根据被告提交的不动产登记受理通知书显示受理日期为2017年11月16日，逾期办证违约金应从2016年9月30日起计算至2017年11月16日止。另，双方已就涉案房屋的建筑面积及房价款达成新的协议，且原告确认已收取房价款10623元，故被告抗辩应以实际房价款来计算违约金的意见，理据充分，本院予以采纳，即涉案房价款为635804元（646427-10623）。因原告对被告提交的声明书不持异议，即自2017年10月15日至2017年11月16日期间顺延。现原告主张逾期办证期间为2016年8月17日至2017年11月23日，为原告自身对合法权益的有效处分，即被告应向原告支付2016年9月30日至2017年11月16日（扣减2016年8月17日至2017年11月23日，共380天）逾期办证违约金24160.55元（635804元×0.0001/日×380天）。原告合理的诉求，于法有据，本院予以支持，原告不合理的诉求，缺乏理据，本院不予支持。被告抗辩认为原告的部分诉求已超过诉讼时效。据前述，原告的上述主张并未超过诉讼时效，故被告的抗辩意见，理据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市双德房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告卢文锋支付逾期办证违约金24160.55元；二、驳回原告卢文锋的诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元，减半收取计572元（原告已预交），由原告卢文锋负担315元，被告中山市双德房地产有限公司负担257元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年十月八日书记员  李德莲吴泳丝