广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7803号上诉人（原审原告）：谭白玉，女，汉族，住贵州省平坝县城关镇。委托诉讼代理人：庞保乐，广东顶匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯家连，广东顶匠律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市百盛悦房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：谢世荣，广东天穗律师事务所律师。上诉人谭白玉因与被上诉人佛山市百盛悦房地产开发有限公司（以下简称百盛悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初4508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭白玉上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判百盛悦公司向谭白玉赔偿损失40639元；3.一、二审诉讼费由百盛悦公司承担。事实与理由：一、一审查明涉案房屋存在管道堵塞等质量问题需要维修的事实，按照生活常理，谭白玉对上述质量问题维修时必然产生一定费用，而谭白玉所主张的维修费用也符合行业标准，系合理支出。一审以谭白玉未提供相应证据为由而认定谭白玉不存在修缮损失错误。二、谭白玉提交的《微信聊天记录》，明确载明谭白玉已依约支付租赁中介费用及已和案外租客达成租赁合意，该份证据足以证明因百盛悦公司逾期交房，导致谭白玉未能如约将案涉房屋出租给他人，造成谭白玉两个月租金损失（按3500/月计算）以及支付给租赁中介的佣金1750元的损失。故一审认定谭白玉不存在可得利益损失错误。百盛悦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。谭白玉主张的损失40639元、修缮房屋支出的人工费8400元、材料费23489元均无证据证明，应承担举证不能的法律后果。即使存在中介费1750元的损失，但违约金已足以弥补谭白玉的损失。谭白玉向一审法院提出诉讼请求：1.判令百盛悦公司立即向谭白玉支付逾期交房违约金18091元（以购房总价款1046930元为基数，每日0.18‰，自2018年3月27日起计算至2018年7月1日）；2.判令百盛悦公司立即向谭白玉赔偿损失40639元；3.判令百盛悦公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年12月26日，谭白玉（买受人）为购买佛山市禅城区南庄大道中68号2区******与百盛悦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定如下：该商品房的规划用途为住宅。约定价款为1046930元。第七条付款方式及期限。买受人采取商业贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的30.27%，金额316930元。除首期款外，剩余房款金额730000元，应于2017年12月26日前申请银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年3月26日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，顺延期限不视为交付逾期：……5.出卖人在该商品房交付使用前10天以书面的形式通知买受人收楼并对商品房的装饰和设备进行验收。买受人按照出卖人通知收楼的期限内对该商品房进行验收，如发现该商品房有未完善之瑕疵，买受人有权要求出卖人进行修缮，出卖人应按实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，买受人同意不向出卖人作任何追偿；买受人不得以此为由拒绝接收该商品房。交付商品房时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付……（2）管道堵塞；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。第十二条逾期交付责任。……逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.8的违约金。第二十五条送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。2018年3月30日，百盛悦公司向谭白玉在合同中记载的通讯地址发出收楼通知书。2018年4月10日，百盛悦公司发现案涉房屋下水管道存在堵塞，并开始着手进行维修。2018年4月19日，谭白玉进行房屋查验，发现案涉房屋的两个飘窗需要进行拆除、洗手间墙面被拆除；2018年6月2日，谭白玉再次进行房屋查验，发现客卧洗手盆排水管堵塞，厨房下水管、卫生间蓄水管漏水。2018年7月1日，案涉房屋交付使用。另查明一：百盛悦公司于2018年3月30日发出的收楼通知书的邮件，因时间过长，无法查询相关邮寄签收信息。另查明二：百盛悦公司提交的《呈批表》显示：发出日期为2018年4月13日，绿岛明珠物业服务中心巡查空置房时发现案涉房屋客卫排污主管道有堵塞现象，经锯开管道检查发现，该排污主管已从3层转弯处一直堵塞到5层，长度近7米，堵塞物为水泥砂浆且已凝固无法疏通，只能更换管道。由于4层为已售未收楼的样板房，更换管道时要损坏大量现有装饰装修，需要聘请第三方进行维修，报价为4852元。审批意见为同意维修。诉讼中，谭白玉陈述：第二项诉请的金额40639元包括：两个月的租金（按3500/月计算），支付给租赁中介的佣金1750元，修缮房屋要支出的人工费8400元，维修所需的材料费23489元；人工费和材料费的损失是谭白玉根据行业对涉案房屋的相应情况作出认定的。百盛悦公司陈述：在合同约定交楼日之前谭白玉已经付清购房款。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。谭白玉、百盛悦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。本案的争议焦点在于百盛悦公司是否存在逾期交楼。据前查明，百盛悦公司应在2018年3月26日前向谭白玉交付房屋，并且应在该商品房交付使用前10天以书面的形式通知买受人收楼，但百盛悦公司在2018年3月30日才发出收楼通知，已构成违约，谭白玉诉请百盛悦公司承担逾期交楼责任的主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。百盛悦公司抗辩称谭白玉没有在规定的期限内进行收楼，视为百盛悦公司已经完成了交楼的义务。一审法院认为，百盛悦公司并未举证证明谭白玉何时收到该收楼通知书，不能证明谭白玉没有在规定的期限内进行收楼，因此不能视为百盛悦公司已经完成了交楼义务，百盛悦公司应当承担举证不利的法律后果，故百盛悦公司的抗辩不成立。至于逾期交楼的期限，因为案涉房屋存在管道堵塞等质量问题需要维修。根据合同第十一条第三款关于查验房屋的约定，百盛悦公司应当履行修复责任并承担修复费用，修复后再行交付。因案涉房屋于2018年7月1日修复完毕并交付给谭白玉使用，故百盛悦公司应当承担的逾期交楼期限为2018年3月27日至2018年7月1日共计97天。合同第十二条约定，逾期超过90天，继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.8的违约金，因此百盛悦公司应当向谭白玉支付逾期交楼违约金18279.40元（1046930元×97天×0.018%）。现谭白玉诉请百盛悦公司支付违约金18091元，是谭白玉对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以确认。关于谭白玉主张百盛悦公司赔偿损失的诉请。本案中，谭白玉诉请百盛悦公司赔偿逾期交楼的损失，但并未提供证据证明其损失实际产生情况，应当承担举证不利的法律后果，故对谭白玉主张百盛悦公司赔偿损失的诉请，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、百盛悦公司于判决发生法律效力之日起十日内，向谭白玉支付佛山市禅城区南庄大道中68号2区******2018年3月27日至2018年7月1日的逾期交房违约金18091元;二、驳回谭白玉的其他诉讼请求。如百盛悦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费634元，由谭白玉负担439元，百盛悦公司负担195元。二审期间，谭白玉向本院提交广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司（以下简称佛山链家公司）事业部员工李春明作出的《情况说明》一份载明：2018年4月19日谭白玉委托佛山链家公司出租案涉房屋，2018年5月4日他人欲承租案涉房屋，谭白玉与他人约定以租金3500元/月出租案涉房屋。谭白玉微信转账交付中介费1750元予佛山链家公司。由于案涉房屋浴室拆除迟迟未能修复完整，无法按时交付，导致承租人退租及1750元中介费不予退回。该《情况说明》拟证明谭白玉损失8750元。百盛悦公司质证认为，《情况说明》不属于新证据，佛山链家公司未与承租人签订合同，不能证明租金真实存在，且该证据属于证人证言，李春明未出庭作证，无法核实真实性。经审核，本院认为谭白玉提交的该证据不足以证明其主张，本院不予采信。百盛悦公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：百盛悦公司应否向谭白玉赔偿损失40639元（人工费8400元＋材料费23489元＋租金损失3500元/月×2＋中介费损失1750元）。其一，谭白玉主张的修缮房屋人工费8400元、材料费23489元系其根据行业标准对涉案房屋情况作出的估算，并未提供证据证明实际支出人工费8400元、材料费23489元。并且百盛悦公司对涉案房屋已履行修复义务，谭白玉亦于2018年7月1日确认收楼，故谭白玉该诉求缺乏理据，本院不予支持。其二，谭白玉二审提交佛山链家公司员工李春明证言欲证明其2018年4、5月间联系租户实际产生租金损失7000元（3500元/月×2）、中介费损失1750元，一审判令百盛悦公司向谭白玉支付的逾期交房违约金18091元已足以弥补谭白玉至2018年7月1日逾期收楼产生的损失。故一审法院未支持谭白玉主张百盛悦公司赔偿损失40639元的诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，谭白玉的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费816元，由上诉人谭白玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十月九日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力