河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0131民初2250号 原告梁双喜，男，1958年9月17日生，汉族，住山西省。 委托诉讼代理人许智宏，石家庄市井陉矿区法律服务所法律工作者。 被告刘利国，男，1971年5月19日生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人王亚弟，河北九之律师事务所律师。 第三人赵东梅，女，1967年3月16日生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人吕玉国，河北陆港律师事务所律师。 原告梁双喜与被告刘利国、第三人赵东梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月21日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告梁双喜及其委托诉讼代理人许智宏、被告刘利国及其委托诉讼代理人王亚弟、第三人赵东梅及其委托诉讼代理人吕玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁双喜向本院提起诉讼请求：1、依法解除对位于平山县的查封、冻结，并确认该房产为原告所有；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：一、被告对位于平山县进行了查封、冻结，原告向平山县人民法院提起了异议申请，平山县人民法院作出了（2019）冀0131执异25号执行裁定书，驳回了原告的合法利益，无论被告同第三人存在什么样的债权债务关系，也不能拿原告的财产进行处理，在查封时该房产已经是原告的财产了，原告同第三人签订了房屋买卖协议，并支付了全部款项。二、原告同第三人赵东梅签订的房屋买卖协议的条款中，虽然有抵押的条款，但是在原告提起执行异议申请书时，该抵押的法律事实已经不存在，该房产上已经没有了他项权，解除了他项权，解除的时间在2017年8月，已经不存在抵押权人，因此原裁定是错误的。 被告刘利国辩称，根据物权法规定，不动产物权的变更设立转让消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力，平山县人民法院依据物权登记的权利人是本案第三人赵东梅，对其房屋查封并无不当，另该房屋在出卖时处于抵押状态，违背了担保法的规定，其转让行为无效，由此给原告造成的损失应当由第三人承担，且根据原告诉称，该房屋抵押权的解除时间为2017年8月，其解除抵押权后长达两年的时间未依法办理过户，所致不利后果应由其自行承担，综上应驳回原告的诉讼请求。 第三人赵东梅述称，同意原告诉求。 经审理查明，第三人赵东梅与案外人刘彦于1997年5月27日经本院调解离婚后，又一起共同生活至2017年1月。2014年8月7日，被告刘利国为赵东梅、刘彦作担保向另一案外人罗升霞借款100万元，在赵东梅、刘彦不能如期向罗升霞偿还借款时，刘利国代为偿还50万元。2018年9月25日，本院对刘利国与赵东梅、刘彦追偿权纠纷一案作出（2018）冀0131民初1879号民事判决书，判决“被告赵东梅、刘彦于判决生效之日起十日内偿还刘利国代偿借款本金50万元及利息22500元，并自2018年7月5日起至给付之日止按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计付利息（本金50万元），二被告互负连带清偿责任”。该判决生效后，刘利国向本院申请强制执行。本院于2019年3月5日作出（2019）冀0131执498号之二执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人赵东梅所有的位于平山县的房产一套；二、被执行人赵东梅负责保管被查封的财产，在查封期间内，被执行人赵东梅可以使用被查封财产，但因被执行人赵东梅的过错造成被查封财产损失的，应自己承担责任，在查封期间，被执行人不得转移查封的财产，不得对被查封财产设定权力负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。同年5月14日，本院在向赵东梅送达上述裁定书及执行通知书、执行财产令、执行决定书、限制高消费令等法律文书时制作了执行笔录，在赵东梅表示“我收到了，我签收”之后，有如下内容： 问：限你收到执行通知书以后立即履行生效法律文书生效的义务，即偿还申请人本金50万元及利息22500元，并自2018年7月5日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，负担案件受理费4000元，申请执行费7665元。 答：请法院给我留一段时间，我当时履行不了。 问：现依法将你所有的位于平山县（产权证号为04××97）房产一套予以查封，限你一个月之内履行上述义务，否则我们将依法拍卖上述房产，现将查封裁定及拍卖裁定送达给你，请你签收一下。 答：我签收。 问：别的还有什么说的吗？ 答：没有了。 之后，原告梁双喜向本院提出执行异议，本院于2019年6月13日作出（2019）冀0131执异25号执行裁定书，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，裁定驳回了梁双喜的异议请求。该裁定书载有如下内容：1、案外人梁双喜称，法院查封的平山县，在2017年已经出卖给了案外人，已经不是赵东梅的财产，有买卖协议可以证实，因为该房产在买卖时不能办理过户手续，故没有办理，现案外人得知对该房产进行了查封和拍卖，侵害了申请人的利益。2、刘利国、赵东梅没有提交书面意见。3、异议人提交的“房屋买卖协议”载明，该房产赵东梅已向他人抵押，并办理了抵押登记，但没有证据证明房产的转让是否经抵押人同意，也没有提交异议人是否申请过户登记的证据。4、本院认为，案外人对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿确定权利人，案涉房产登记在被执行人赵东梅名下，应确定赵东梅是该房产的权利人，在没有取得抵押权人同意的情况下，案外人与赵东梅签订的“房屋买卖协议”违反了担保法的有关规定，是无效的，在明知已经抵押登记的情况下案外人购买被执行人的房产，致使不能办理过户登记，案外人应承担相应的后果。 登记在第三人赵东梅名下的坐落于平山县房屋所有权证号为平山县房权证第××号，建筑面积158.24㎡，附记栏内载有“平山联社抵押158.24㎡，30万，2014.8.15-2017.8.14”的内容，并在此处盖有“此房抵押”章。原告提交的其作为乙方与甲方赵东梅之间的《房屋买卖合同》所载签订时间为2017年5月16日，共十一条，第一条：甲方自愿将坐落在平山县（建筑面积158.24）房产卖给乙方，该房产的房产证以及土地使用证为平山县房权证字第××号，乙方同意购买，认可该房产（字第××号房产）；第二条：双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币大写壹佰壹拾伍万元，即人民币小写115万元（包括本协议第七条制定的附带物在内）；第三条：乙方在签订本合同时，该房款全部付清；第四条：甲方保证该房产合法、权属清楚、无争议；第五条：因甲方办理了抵押登记，甲方必须在抵押登记的日期内，还清抵押的款项，乙方认可，否则甲方承担责任，乙方也可以代为偿还抵押的款项，代为偿还的抵押款项，作为房款；第六条：乙方交清房款后，甲方在消除其他权限内腾出房屋交给甲方，交房由乙方验收，甲方交清各种所欠费用（包括该房产上设定的相关债务）；第七条：交付该房产，甲方不得损坏该房产结构，地面和墙壁及不适移动的物件，将该房产的所有手续，包括地下室、电视机、洗衣机、床等全部留给乙方；第八条：甲方应按本合同的约定日期向乙方交付房屋，如不按合同规定如期交付房屋，每逾期一天按房价总额的千分之五计算向乙方赔偿违约金，逾期超过半个月时，乙方有权解除本合同，解约时甲方除将乙方已支付的房款全部退还外，并应赔偿甲方房款总额的百分之三十的违约金；……。在该房产所设定的抵押期限内，抵押权人的债权得到清偿，抵押权已经消灭，但该房产在本院2019年7月25日开庭时仍由赵东梅居住。 庭审中，赵东梅称，签订房屋买卖协议后，因赵东梅暂时无处居住，与原告协商好房屋仍让赵东梅先居住，给原告付租金，现已结婚马上就要搬出去，一两天内就可以把房屋交付原告，并称因为需要开发商缴纳的部分税款尚未缴纳，所以房屋长时间没能办理过户。原告称，因为第三人曾向原告借款约200万元，所以一次性抵顶付清了房款，也就没有让第三人给原告打收据，又因该房产是小产权房，政策不明确，办不了过户。 庭审中，被告刘利国向本院申请要求对原告与第三人签订的房屋买卖合同成文时间进行鉴定，后撤回鉴定申请。 上述事实，有如下证据在案佐证，本院予以确认： 1、原被告陈述； 2、本院（2018）冀0131民初1879号民事判决书及河北省石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终13852号民事判决书，判决赵东梅、刘彦于判决生效之日起十日内偿还刘利国代偿借款本金50万元及利息22500元，并自2018年7月5日起至给付之日止按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计利息（本金50万元），互负连带清偿责任； 3、本院2019年5月14日执行笔录； 4、本院（2019）冀0131执498号之二执行裁定书，裁定查封赵东梅所有的位于平山县的房产一套； 5、本院（2019）冀0131执异25号执行裁定书，裁定驳回梁双喜的异议请求； 6、平山县房权证第××号房屋所有权证，载明平山县房屋登记在赵东梅名下； 7、原告梁双喜提供、第三人赵东梅认可的双方之间《房屋买卖合同》，合同中无梁双喜与赵东梅之间曾存在借贷关系及以房抵债的内容，梁双喜与赵东梅也未提供双方之间曾存在借贷关系的证据。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法，因本案原被告及第三人诉争的房产仍然登记在被执行人即本案第三人赵东梅名下，所以原告阻止法院强制执行的实体权利必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定才能够得到支持。 1、关于原告所称其在本院查封诉争房屋前已经与第三人签订了合法有效书面合同的主张。虽然原告及第三人对双方所签房屋买卖合同均无异议，所署合同签订时间也在本院作出查封裁定2019年3月5日之前的2017年5月16日，但赵东梅在本院于2019年5月14日向其送达该查封裁定书时不但仍然在此居住，且对该诉争房产已经出卖给原告只字未提，不符合一般常理性认知，且原告及第三人均未提供能够与该合同真实存在相互印证的其他证据，因该合同涉及到了被告梁双喜的权益，故仅凭该书面合同及原告和第三人陈述不足以证实原告与赵东梅之间《房屋买卖合同》的真实性及合法有效性。 2、在本院2019年7月25日开庭审理本案时，第三人赵东梅仍占用居住本案诉争房产，由此可认定原告未在本院查封之前合法占有本案诉争房产。 3、原告主张其与第三人之间系以房抵债，但双方既未在《房屋买卖合同》中提及以房抵债事宜，也未提供双方曾存在借贷关系的证据，仅有原告及第三人陈述无其他证据印证，且原告陈述双方之间债务高达200万元，房屋买卖合同约定的房价仅115万元，两者差额较大，却未出具一次性以房抵债视为付清房款的书面证明，也与常理不符，故原告的证据不足以证实其已经全部支付房款的主张。 4、原告主张未能过户是因为小产权房，第三人却主张未能过户是因为开发商欠交部分税款，双方陈述不但不一致，且均无证据证实，故不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上所述，虽然在本院作出查封裁定时，设定在本案诉争房产上的抵押权已经消灭，但原告的主张仍然不能得到支持，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告梁双喜的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告梁双喜负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  杨新华 人民陪审员  霍丁芳 人民陪审员  韩亚楠 二〇一九年十月十四日 书 记 员  刘 伟