镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1191民初2283号原告：孙荣军，男，1970年1月8日出生，汉族，住镇江市。原告：唐永兰，女，1970年6月9日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：康蓓，江苏恒强律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：孙建兵，江苏恒强律师事务所律师。被告：镇江新区丁岗金叶购物广场，地址镇江新区丁岗镇烟墩山路以西平昌路以南丁岗新街。经营者：金国庆，男，1969年11月17日出生，汉族，住镇江市。被告：张庆龙，男，1965年2月28日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。原告孙荣军、唐永兰与被告镇江新区丁岗金叶购物广场（以下简称金叶购物广场）、张庆龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月11日公开开庭进行了审理，原告唐永兰及两原告的共同委托诉讼代理人康蓓、被告张庆龙及其委托诉讼代理人樊巧云到庭参加诉讼，被告金叶购物广场经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。第一次庭审中，因被告张庆龙就原告提交的租金收条中“张庆龙”签名的真实性申请司法鉴定，本院委托南京东南司法鉴定中心鉴定后，于2019年9月27日第二次公开开庭进行了审理，两原告委托诉讼代理人康蓓、被告张庆龙及其委托的诉讼代理人樊巧云到庭参加诉讼，被告金叶购物广场经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙荣军、唐永兰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年2月18日签订的《房屋租赁合同》并要求两被告立即返还两原告5.2万元（原告实际向两被告支付案涉租房定金3万、租金9万，另原告为两被告向物业公司交纳电费及电路改造费用3.2万，前述共计15.2万元，扣除2016年5月至10月六个月实际使用案涉房屋产生的租金10万元），并承担逾期付款利息（自2016年11月1日起至实际给付之日，按年利率6%计算）；2.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2016年2月1日，原告孙荣军与被告金叶购物广场签订《房屋租赁协议》，约定金叶购物广场内西边900㎡房屋给原告使用，年租金20万元。后被告张庆龙称其与金国庆共同经营被告金叶购物广场、均为老板，案涉相关的租金收条、合同其均需签字，故2016年2月18日，原告唐永兰与两被告重新签订《房屋租赁合同》，约定两原告租赁被告金叶购物广场位于镇江一楼经营场所内约900平方米房屋用于酒店经营活动，租期自2016年5月1日至2019年4月30日，合同第一年度租金仍为20万元；若两被告违约应全额退款给原告；上述两份协议签订前，被告金叶购物广场已实际经营。协议签订后，两原告依约定支付了案涉房屋租金定金3万元、租金9万元。由于被告拖欠电费，被告交付的房屋处于被断电状态，原告因装修急需用电，故为被告向镇江天勤物业管理有限公司垫付其拖欠的电费2万元，此后的电费由原告直接向天勤物业公司充卡交电费。同时因原告经营酒店，涉案房屋所配电力不足，故原告向镇江天勤物业公司缴纳1.2万元用于更换大功率的电柜。原、被告曾口头约定该两笔费用于日后抵扣房租，上述共计15.2万元。2016年3月，被告金叶购物广场的经营者金国庆、被告张庆龙作为实际经营者向原告承诺因其原因影响施工进度的由其承担。后因两被告未取得案涉房屋产权、未获得案涉房屋所有权人镇江瑞城房地产开发有限公司（以下简称瑞城公司）的转租许可，拖欠瑞城公司租金且下落不明的情况下，案涉房屋所有权人瑞城公司解除与被告金叶购物广场签订的房屋租赁合同后，与原告重新签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》。现原告多次向两被告索要剩余房屋租金及垫付的电费及电路改造费用无果，故原告诉至法院。被告金叶购物广场未作答辩。被告张庆龙辩称，本被告并非被告金叶购物广场的经营者，本被告仅与被告金叶购物广场的经营者金国庆是朋友关系。原告与被告金叶购物广场2016年2月18日签订的房屋租赁合同，本被告系作为证明人或担保人在甲方处签字，如金国庆跑了，帮助原告寻找金国庆而已。从被告金叶购物广场与瑞城公司签订的《房屋租赁合同》的内容可以看出原告孙荣军与被告金叶购物广场的经营者金国庆于2016年2月1日签订的《房屋租赁协议》、原告唐永兰与被告金叶购物广场于2016年2月18日签订的《房屋租赁合同》均未取得案涉租赁房屋产权人瑞城公司的书面同意，该两份转租合同均属无效，故原告主张的违约责任也不能生效。本案房租租赁合同纠纷属于无效合同的返还，返还的义务应由金叶购物广场承担，而非本被告。因金国庆结欠本被告钱款，其让本被告找原告要钱，原告以现金方式给付本被告12000元，另外本被告母亲过八十岁在原告经营的瀚天大酒店办酒席欠8000元予以抵扣，前后共计2万元。本被告在原告于2016年8月31日书写的收条上签名时并未注意收条内容，本被告只认可收到上述2万元。此外，垫付电费、换电柜费用本被告均不知情。如供电公司收到电费2万元，应该出具相应的供电发票并载明电费产生的期间，故该2万元电费产生的时间不能确定，且换电柜的用途是因为原告经营酒店所需而进行的换柜，该12000元应由原告自行负担。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告孙荣军、唐永兰系夫妻关系。被告金叶购物广场在镇江新区市场监督管理局登记的性质为个体工商户，经营者为金国庆，经营场所位于镇江。2015年2月1日，瑞城公司与被告金叶购物广场签订《房屋租赁合同》，约定：出租方（甲方）镇江瑞城房地产开发有限公司，承租方（乙方）镇江新区金叶购物广场；甲方将位于超市房屋出租给乙方作超市使用，总面积约为3522.17平方米，其中1层面积1686.2平方米，二层面积1835.97平方米；该房屋租赁期暂定伍年，自2015年2月1日起至2020年1月31日止；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借部分或者全部承租房屋，否则甲方有权解除合同，收回出租房屋，…。2016年2月1日，原告孙荣军与被告金叶购物广场经营者金国庆签订《房屋租赁协议》，协议约定“出租房（甲方）金叶超市（金国庆）、承租方（乙方）孙荣军：本着互惠互利的原则，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，甲方现将金叶超市内一楼西边的房屋（总面积约为玖佰平方米）出租给乙方使用。房屋租金每年贰拾万元整（￥200000.00）。乙方在2016年2月1日付定金人民币大写叁万元整（￥30000.00），甲方于2016年2月24日必须把出租的房屋交付给乙方使用。如若甲方违约，全额退款。”2016年2月18日，原告唐永兰与被告金叶购物广场签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租人（甲方）镇江新区丁岗金叶购物广场，承租人（乙方）唐永兰；甲方于2015年2月1日与瑞城公司签订的《房屋租赁合同》中一层1686平方米的房屋使用权，转租给乙方900平方米从事酒店经营活动；出租资产坐落于镇江；出租资产为甲方金叶购物广场超市内900平方左右的面积房屋；租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止共三年；租金和租金交纳期限为2016年5月1日起至2017年4月30日期间全年租金计200000元，…合同生效后乙方于2016年5月1日前支付给甲方130000元（含已付定金30000元），余款70000元于2016年8月30日前付清；土建、装璜、水、电等设施均由乙方负责施建，合同届满后由乙方自行处理，水、电费用由乙方交纳；…。”该合同下方“甲方：金叶购物广场代表签字”处由金国庆、张庆龙并列签名，乙方唐永兰代表签字处由唐永兰签名。后唐永兰于2016年4月14日取得镇江新区丁岗瀚天大酒店的营业执照，并与原告孙荣军在案涉房屋内共同经营该酒店。2016年3月24日，金国庆、张庆龙共同出具承诺一份，载明“在装修期间若因为金叶超市金国庆原因造成对方停电、影响施工，损失由金国庆承担。”2016年8月31日，原告唐永兰书写收条一份，载明“今收瀚天大酒店房租人民币现金九万元整（￥90000）”，被告张庆龙在下方收款人处签名，原告唐永兰在张庆龙签名的左下方另注有“电费：贰万元、换电柜：壹万贰仟元”字样。庭审中，被告张庆龙否认该收条收款人“张庆龙”系其本人所签，2019年3月22日，两原告申请就该处“张庆龙”签字是否系张庆龙本人所签进行司法鉴定，本院依法委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，2019年4月30日，该中心出具司法鉴定意见为“2016.8.31收条上‘收款人’处签名字迹‘张庆龙’是出自张庆龙笔迹。”原告为此支出鉴定费2000元。2016年11月1日，原告唐永兰与瑞城公司签订《房屋租赁合同》，约定：出租方（甲方）镇江瑞城房地产开发有限公司，承租方（乙方）唐永兰；甲方将位于超市房屋A楼116一楼部分出租给乙方作酒店使用，面积为850平米；该房屋租赁期壹年，自2016年11月1日起至2017年10月31日止…。”此外，原告提供案外人张金荣出具的证明一份，内容为“本人于2016年2月1日，收取唐永兰贰万元人民币，此费用为金叶超市电费欠款，于2016年2月18日，收取唐永兰壹万贰仟元，此费用为金叶超市内瀚天酒店电路改造费用。”原告申请证人孙某的证人证言，内容为：我是原告孙荣军的堂兄，金叶购物广场实际是一个超市，开在二楼，我的茶楼开在三楼，金国庆经常在店里，张庆龙一般不在。我和金国庆吃饭时得知其与我朋友张庆龙合开该超市，张庆龙多次找我要求原告把将租金给他，所以我找原告做工作让他们把租金给了张庆龙。2016年8月31日，原告与张庆龙请我作中间人，将酒店柜台旁边的8万元现金给付张庆龙，后张庆龙将8万元现金装入包中。因张庆龙父母过生日在两原告的瀚天大酒店里办酒花了8000多元，故张庆龙打了9万元的收条给原告，电费2万元、电工柜1.2万元写在收条下面，金国庆、张庆龙当时都认可的。另查明，瑞城公司于2017年9月18日将金叶购物广场诉至本院，认为金叶购物广场逾期支付租金且未经其许可将房屋转租他人，故要求解除其与金叶购物广场之间的房屋租赁合同，并支付租金。该案本院于2018年2月5日作出（2017）苏1191民初2577号民事判决书，该判决书认定瑞城公司与金叶购物广场于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月31日解除。两原告多次向两被告索要租金及电费、更换电柜费用无果，故诉至法院。本院认为，原告唐永兰与被告金叶购物广场、张庆龙于2016年2月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告孙荣军原本已于2016年2月1日与被告金叶购物广场登记的经营者金国庆就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，并就涉案房屋的位置、面积、租金、定金、房屋交付的时间及违约责任等作了明确约定，该合同约定的房屋交付前6天，双方在租赁房屋所在位置、面积、租金标准、定金金额等主要条款均未发生变化的情况下重新签订《房屋租赁合同》，新的《房屋租赁合同》出租人代表签字处新增加了被告张庆龙的签名，原告有理由相信被告张庆龙与金国庆共同经营金叶购物广场，是合同的相对方。被告张庆龙辩称签名仅系“见证人或担保人”的意见，未能提供证据证实，如张庆龙确系合同见证人或保证人，从常理上来说，张庆龙签名前应备注“见证人”或“保证人”字样，即便签名前无备注，其作为见证人或保证人，避开出租人代表签名处在该份房屋租赁合同下方的其他空白处签名以免其被认定为需承担合同义务的出租人是基本的常识。另外，被告张庆龙的上述辩称意见与其履行合同出租人义务在房屋承租人原告处收取租金及承诺原告装修期间顺利施工的这些事实相违和，故本院对被告辩称其仅系该房屋租赁合同的见证人或保证人的意见，不予采信。合同签订后，被告在原告处收取租金9万元，有被告张庆龙签字的收条、证人证言及原告的陈述为证，本院予以确认。被告张庆龙在第一次庭审时辩称其收条中并非其本人签名以及未收到租金，第二次庭审时又认可收条系本人签名但仅收到租金2万元的意见，前后矛盾，且无证据证实，故对被告张庆龙的该两次辩称意见均不予采信。合法有效的租赁合同是转租合同合法有效的必要条件。《城市房屋租赁管理办法》明文规定,在转租合同存续期间,若原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应变更、解除或者终止。本案中,瑞城公司已于2016年10月31日解除了其与被告金叶购物广场的《房屋租赁合同》,那么两被告与原告唐永兰之间的转租合同也随之解除。由于两被告与原告已经没有了租赁合同关系，现原告主张被告返还2016年11月之后的租金2万元，于法有据，本院予以支持。关于逾期返还利息问题，原告主张两被告自2016月11月1日起支付逾期返还租金的利息损失，于法无据，考虑到两被告实际占用原告租金给原告造成损失，本院酌定两被告自原告起诉之日起按年息6%向原告支付租金占用的利息损失。关于原告垫付2万元电费问题，因被告对此未予认可，现原告仅提供案外人张金荣出具的证明不足以证实其为被告金叶购物广场垫付电费的事实，即便原告垫付电费属实，被告金叶购物广场不当得利，与本案亦非同一法律关系，原告可另案向被告主张，故本院对两原告的该项诉请不予支持。关于1.2万元换电柜问题，原告诉称该费用两被告曾口头承诺抵扣租金，未能提供证据证实，且被告不予认可，考虑到更换电柜系两原告为自身经营酒店所需，结合2016年2月18日的《房屋租赁合同》第五条之约定，该笔费用由两原告承担较为妥当，故对原告要求两被告返还更换电柜的1.2万元诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《城市房屋租赁管理办法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告唐永兰与被告金叶购物广场于2016年2月18日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月31日解除；二、被告镇江新区丁岗金叶购物广场、张庆龙于本判决生效之日起十日内共同返还原告孙荣军、唐永兰案涉房屋租金2万元，给付利息1517元（自2019年10月15日起至实际付清之日止以未返还租金为基数按照年利率6%计算）；三、驳回原告孙荣军、唐永兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元、保全费620元，合计1720元，由原告孙荣军、唐永兰负担660元，被告镇江新区丁岗金叶购物广场、张庆龙负担1060元；公告费909元由被告镇江新区丁岗金叶购物广场负担，鉴定费2000元由被告张庆龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  曾晓青人民陪审员  束德华人民陪审员  翟国富二〇一九年十月二十九日法官 助理  王 霞书 记 员  蒋蕾蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。《城市房屋租赁管理办法》第三十一条转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。