贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初5635号 原告：贵州世纪双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司），地址在本市南明区体育路6号新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆1-2号。 法定代表人：苏永金，该公司经理。 委托诉讼代理人：叶树(执业证号152011994101494789)、臧飞（执业证号：15201200810825023）贵州辅正律师事务所律师。 被告：郭敏，女，汉族，1971年10月19日生，住贵阳市云岩区。 郭敏系字号为贵阳市南明区美家居建材商行（个体工商户）的经营者，地址：贵阳市南明区解放路256号大昌隆精品洁具城A20号。注册号：520102600480146。 委托诉讼代理人：杨伟鸿（执业证号15201201510630847）、李宗祥（执业证号15201201010318740）贵州合兴律师事务所律师，。 第三人：贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司），地址在本市南明区解放路287号。 法定代表人：何华金，该公司执行董事。 第三人：贵州省体育局（以下简称省体育局），地址在本市云岩区北京路104号。 负责人：吴涛，该局局长。 原告双龙公司诉被告郭敏及第三人贵客隆公司、省体育局租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双龙公司的委托诉讼代理人臧飞，被告郭敏及委托诉讼代理人李宗祥到庭参加诉讼。第三人贵客隆公司、省体育局经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双龙公司诉称：2017年7月10日,原告双龙公司与被告郭敏（贵阳市南明区美家居建材商行）及第三人贵客隆公司签订《商位使用管理协议书》（下称协议书）。约定由贵客隆公司将包括位于贵阳市的贵阳双龙精品洁具城内面积为75.48㎡的Ａ-20-ｂ展厅出租给被告经营,原告负责管理。协议书约定:合同期限12个月,自2017年7月10日起至2018年7月9日止。商位使用费单价96元／平方／月,合同期限内每季度被告需向贵客隆公司缴纳商位使用费合计（大写）贰万壹仟柒佰叁拾捌元（￥:21738）;费用缴纳方式为季度缴,先缴费后使用。物业服务费按16元／平方／月计收,每季度共计（大写）叁仟陆佰贰拾叁元（￥:3623）;费用缴纳方式为季度缴,先缴费后使用。合同承续期内的每阶段费用,需在上阶段已缴费用截止日前十个工作日次性向贵客隆公司足额缴清,先缴后用。逾期未缴的,贵客隆公司将按日加收所欠金额1%的滞纳金,直至缴清所欠费用。上述费用由贵客隆公司委托商场管理方的双龙公司代为收取。2018年7月,协议书约定的租赁期限届满后,各方虽未续签协议书,但是被告继续使用上述展厅进行经营,依法应视为各方继续按照原协议书履行权利义务,故被告应按照各方之前所签协议书约定支付相关费用给双龙公司。自2018年4月起被告开始拖欠贵客隆公司商位使用费,截止2018年12月,拖欠商位使用费63040元,且被告拖欠双龙公司2019年3月前的物业服务费10510元,以上各项费用合计73550元（不含约定的滞纳金）。2018年8月8日,贵客隆公司向包括被告在内的全体双龙洁具城商户发出通知,将对被告拥有的已到期和将要到期的商位使用费、滞纳金及收回商位的债权全部转让给双龙公司。双龙公司受让该债权后,多次催促被告履行义务,但是被告均置之不理。另:包括上述展厅在内的整个双龙精品洁具城的房屋的产权人均为第三人贵州省体育局。双龙公司为维护自身合法权益,故诉至法院。原告受让该第三人债权后，向被告多次催收未果，故提起诉讼。请求判令：被告向原告支付商铺使用费63040元及违约金（滞纳金）6304元（上述费用计算至2018年12月）、物业服务费10510元及违约金（滞纳金）1078元（上述费用计算至2019年3月前）。 被告郭敏辩称：一、原告并非租赁合同的适格主体，第三人贵客隆公司向原告转让的并非单纯租赁债权，还包括租赁合同项下义务，即合同权利义务的概括转移，该转让未经原告同意，故对原告不产生法律效力；二、合同履行中，政府因修建人民大道需对涉案房屋开展征收，属于情势变更，经原告、被告及第三人多次协商，对包括被告在内的商户暂不收取租金，待征收后再行协商处理，第三人体育局对此予以认可。第三人贵客隆公司与原告为了催收租金及物业服务费，停止向被告等商户提供充电服务，致使被告无法正常使用租赁商铺，原告主张对公共区域的供电正常，停止供电范围仅限于商户租赁物内部，且2018年9月起已恢复供电，实际上，恢复供电的前提是商户支付了租金和物业服务费，对尚未交费的商户仍拒绝供电，根据权利义务对等原则，被告依法有权不支付租金及物业服务费。 第三人贵客隆公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩状述称：被告拒不支付租金和物业服务费的理由不成立，对原告主张的事实及理由均不持异议，同意原告的全部诉讼请求。 第三人省体育局未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。 经审理查明：贵阳市南明区美家居建材商行系个体工商户，经营者为郭敏。第三人贵客隆公司（转租方、甲方）、原告双龙公司（商业管理方、丙方）与贵阳市南明区美家居建材商行（次承租方、乙方）签订《贵阳双龙精品洁具城商铺使用管理协议书》（以下简称《商铺使用管理协议》），约定甲方将贵阳市6号贵阳双龙精品洁具城内Ａ-20-ｂ展厅，共计75.48平方米的场地（含公摊面积）出租给乙方经营，合同期限12个月，自2017年7月10日起至2018年7月9日止。商铺租赁费和维护修缮费由甲方收取，商铺租赁费单价81元／平方／月，综合维护修缮费单价15元／平方／月，合计商铺使用费单价96元／平方／月，合同期间乙方需向甲方交纳两项费用合计21738元（96元／平方／月×75.48平方米×3月）；物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元／平方／月计收，共计3623元（16元／平方／月×75.48平方米×3月）。上述费用均按季度交费，先交费后使用。合同承续期内每阶段的费用，需在上阶段已交费用截止前十个工作日一次性向甲方足额交清，先交后用，逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至交清所欠费用。合同同时对其他费用及相关事项进行了约定。 2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段K5+440—K6+040）征收补偿方案征求意见的通知》。为此，被告从2018年4月起暂停交纳商铺使用等费用。2018年12月，原告以政府征收暂未进行向被告催交所欠费用未果，对被告承租的商铺用电实行限制。 2018年8月8日，第三人贵客隆公司在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商铺使用费。2018年12月15日，省体育局场地建设管理中心向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经省体育局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该第三人之间的租赁合同。同年12月22日，原告及第三人贵客隆公司向商户发出《通知》，主张第三人贵客隆公司与各商户之间的租赁关系于2018年12月15日解除。2019年4月，涉案商铺被拆迁。原告以被告拒交商铺使用费及物业服务费为由诉至本院，提出诉请如前。 另查明，涉案商铺系第三人省体育局所有，第三人贵客隆公司承租后对外转租，第三人省体育局对商铺转租不予干涉。 还查明：（一）关于商铺使用费（商铺租赁费与综合维护修缮费）。原告主张被告欠交商铺使用费从2018年4月至2018年12月底为63040元、物业服务费从2018年7月10日至即2019年3月底为10510元。（二）关于违约金。《商铺使用管理协议》约定“逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金”，原告主张按所欠费用10%计付。（三）、关于商铺供电事宜。原告陈述，2018年2月，政府召开会议，提出自2018年3月开始对涉案房屋进行征收，要求商户搬离，后因征收工作未继续，被告未按合同约定支付商铺使用费及物业服务费，原告对部分商户的商铺内采取停电，公共区域供电正常进行，4月至8月，只有商户交清所欠费用并交纳充电费后提供用电，不交清费用即便交纳电费也不给予充电，8月之后，商户只要愿意交纳充电费即可提供充电。 以上事实，有《贵阳双龙精品洁具城商务使用管理协议书》、《债权转让公告》、《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》、《关于解除租赁合同的通知》、《通知》、《商户租金管理费清算单》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。 本院认为，原告双龙公司、第三人贵客隆公司及被告郭敏签订的《商铺使用管理协议》，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同。根据合同约定，第三人贵客隆公司将涉案商铺转租给被告使用，被告应向第三人贵客隆公司支付商铺使用费，向原告支付物业服务费。合同约定租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，被告继续占用涉案商铺，原告及第三人贵客隆公司均未提出异议，故原《商铺使用管理协议》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。被告继续占用涉案商铺，原告及第三人在《商铺使用管理协议》项下的义务已经履行，被告未按照合同约定支付商铺使用费、物业服务费。根据《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第三人贵客隆公司将包括被告在内的“全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给原告，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，且债权转让不以债务人同意为条件，被告收到债权转让通知之日即对其生法律效力，原告据此向被告主张商铺使用费符合法律规定，故原告有权向被告主张商铺使用费、物业服务费。被告关于第三人贵客隆公司向原告的债权转让亦包括合同项下义务应经被告同意，原告非租赁合同关系适格主体的抗辩，与法律规定和合同约定不符，本院不予采纳。本案中，政府征收客观上影响了被告的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，被告应当按照合同约定交纳商铺使用费、物业服务费。合同解除系政府征收的客观因素所致，被告未按时足额交纳上述费用尚有一定客观原因，故原告主张合同解除之后的商铺使用费、物业服务费及违约金的主张，本院均不予支持。经核算，被告应交纳的商铺使用费为63040元（2018年4月10日至2018年12月15日）、物业服务费为6886元（2018年5月7日至2018年12月15日）。被告以合同履行发生情势变更主张不支付上述费用，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告郭敏于本判决生效后十五日内向原告贵州世纪双龙商业管理有限公司支付商铺使用费63040元、物业服务费6886元； 二、驳回原告贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费911元，由贵州世纪双龙商业管理有限公司负担109元，郭敏负担802元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 曹 笑 二〇一九年十月十七日 书记员 熊丽媛