文书内容广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2289号原告（反诉被告）：广州市佳彦婚纱摄影有限公司，住所地：广州市海珠区滨江中路276,278号自编311房，统一社会信用代码：914401055505992061。法定代表人：谭红斌。委托诉讼代理人：马菁，广东汇俊律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄永权，男，1969年2月3日出生，汉族，住广州市白云区。第三人：广州市永德堡酒店有限公司，住所地：广州市从化江埔街环市东路208号第一至七层，统一社会信用代码：91440184MA59A3DY8P。法定代表人：林宝生。被告（反诉原告）黄永权、第三人广州市永德堡酒店有限公司共同委托诉讼代理人：胡令涛、石路路，均系广东广信君达律师所律师。原告（反诉被告）广州市佳彦婚纱摄影有限公司（以下简称“佳彦婚纱”）与被告（反诉原告）黄永权、第三人广州市永德堡酒店有限公司（“永德堡酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院发现永德堡酒店与本案有法律上的利害关系，依法追加永德堡酒店为本案第三人。原告（反诉被告）佳彦婚纱的委托诉讼代理人马菁、被告（反诉原告）黄永权、被告（反诉原告）黄永权及第三人永德堡酒店的共同委托诉讼代理人胡令涛、石路路均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）佳彦婚纱向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除《租赁合同》，黄永权立即搬离从化市××××号地段的商业大楼；2、判令黄永权清欠租金2020810.58元及利息（暂计至2019年4月，详见租金明细表，利息按每逾期一日加收2%的标准计至合同解除之日，以不超过本金为限）；2019年5月以后至判决解除合同之日的租金及利息，按上述标准另计；解除合同之日起至实际搬离场地日止的场地使用费及利息按上述标准另计;3、判令黄永权向佳彦婚纱支付违约金人民币300万元;4、本案诉讼费由黄永权承担。庭审中，佳彦婚纱增加以下诉讼请求：5、第三人永德堡酒店立即搬离从化市××××号地段的商业大楼，退出该场地给原告。事实和理由：2015年3月1日，佳彦婚纱与黄永权签订《租赁合同》，佳彦婚纱将位于从化市××××号地段的商业大楼租给黄永权使用。合同约定2015年10月1日至2018年3月31日期间每月租金201663.88元，2018年4月1日起至2021年3月31日期间每月租金227880.18元，黄永权应于每月5日前缴纳当月租金，逾期每天加收2%，逾期超过30天，佳彦婚纱可以解除合同，黄永权向佳彦婚纱支付300万元违约金。但自2016年6月起，黄永权基本上不按时交租，并以各种借口推托，经佳彦婚纱数次催收，黄永权才断断续续支付部分租金。为此，佳彦婚纱于2017年6月起诉，要求解除合同并由黄永权支付拖欠的租金、利息及违约金。后黄永权支付了部分租金并承诺陆续付清剩余的租金，于是佳彦婚纱向法院撤诉。然而，黄永权并未完全履行承诺，且又欠新租金，截止2019年4月，黄永权共欠租金人民币2020810.88元，给佳彦婚纱造成巨大损失。为维护自身合法权益，佳彦婚纱提交此起诉状至贵院，望贵院支持佳彦婚纱的诉请。被告（反诉原告）黄永权、第三人永德堡公司共同答辩称：1、我方同意解除《租赁合同》；2、佳彦婚纱主张的租金数额与实际不符，由于佳彦婚纱交付的租赁场地不符合夜总会用途，黄永权装修后2、3层一直无法营业，双方约定于2017年9月1日起的租金在每月合同租金的标准上减免2.5万元，并且在2、3楼营业前租金不按合同约定递增，事实上黄永权一直按照合同约定标准减免2.5万元租金来交租，其次佳彦婚纱在此前起诉的2017年2140号案件中，要求黄永权支付租金，当时双方达成庭外调解，黄永权支付81万元后，另外80万转化为我方向佳彦婚纱公司老板的借款，后来佳彦婚纱撤诉，我方还补偿了佳彦婚纱2.4万元诉讼费，因此，这80万元的欠款与租金性质不同，应在本案中扣减；3、涉案物业一直无法按佳彦婚纱承诺的夜总会性质使用，直接导致黄永权酒店不能经营及亏损，黄永权认为佳彦婚纱应承担相应违约责任；4、佳彦婚纱主张的利息是合同约定的滞纳金，而诉请第3项要求黄永权支付的违约金300万元，也是导致合同解除的违约金，佳彦婚纱无权要求重复计算双重违约金，根据法律规定，当一方不履行义务导致另一方损失的，应承担违约责任，应调整为银行同期贷款利率。5、第三人并非租赁合同主体，由第三人承担连带责任没有法律依据，若生效判决确认解除合同，第三人可以配合搬离。被告（反诉原告）黄永权于2019年6月17日向本院提出反诉，反诉诉讼请求：1、请求判令佳彦婚纱向黄永权赔偿装修损失共计900万元人民币；2、请求判决佳彦婚纱承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月1日，黄永权与佳彦婚纱签订《租赁合同》，约定：(1)租赁期为13年，自2015年4月1日至2028年3月31日止；(2)物业用途仅限用于商业及办公用途，指酒店、旅业、夜总会、桑拿、沐足等；(3)佳彦婚纱应按合同之约定将符合法律、法规相关规定的交付条件的物业及设施交付黄永权使用。合同生效后，黄永权以广州市永德堡酒店有限公司名义对涉案物业进行经营，并投入巨资进行装修，其中一层部分、二层、三层为夜总会。但是，黄永权在向主管部门申请办理相关执照时方得知涉案物业不符合设立歌舞娱乐场所（夜总会）的条件。双方签订的租赁合同明确约定涉案物业用途中包含夜总会，且约定佳彦婚纱应按合同约定将符合法律法规规定的物业及设施交付给黄永权，但是涉案物业最终无法按照佳彦婚纱承诺的夜总会用途进行使用，直接导致涉案物业持续亏损，合同目的无法实现，佳彦婚纱的行为已经构成违约。根据《合同法》第九十七条、第一百零七条的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定。佳彦婚纱应当赔偿黄永权装修装饰等损失。原告（反诉被告）佳彦婚纱对反诉请求答辩称：1、请求法院驳回所有反诉请求。我方认为黄永权的反诉不成立，黄永权主要依据合同第2.1条提出，但是合同约定的商业用途括号中的内容只是就商业用途类别的解释，并非指我方提供给黄永权一个符合括号里经营条件的物业给黄永权。根据合同的第6.5条，黄永权需自行领取经营许可证，合同5.2条我方只提供给黄永权办证的相关资料，我方认为黄永权的反诉不成立；2、涉案物业二、三楼不能使用，是黄永权方自己没有办许可证，与我方无关。所以黄永权提起的反诉赔偿也是不成立的。3、对于合同解除后的装修残值，我方不同意利用。因黄永权违约在先，要求黄永权按合同第十条的约定，将我方提供的租赁物业及配套设施以良好，适合出租，垃圾清理干净状态返还，黄永权加建、改建，供水供电设备应该完好无偿留给我方，我方不向黄永权作任何补偿。第三人永德堡酒店未答辩。经审理查明：涉案房屋坐落于广州市江埔街环市东路街208号，房屋所有权人为广州市名人婚纱影楼有限公司（以下简称“名人婚纱”），共包括地上7层建筑及地下室，房地产权证号分别为：粤房地权证从字第××号、粤房地权证从字第××号、粤房地权证从字××号、粤房地权证从字第××号、粤房地权证从字第××号、粤房地权证从字第××号、粤房地权证从字第××号、2017-09205445（地下负一层）。该房产地上7层建筑面积合计7345.84平方米，地下一层面积1441.43平方米，建筑总面积为8787.27平方米。2015年2月16日，名人婚纱与佳彦婚纱签订房屋租赁合同，约定名人婚纱将涉案房产租赁给佳彦婚纱使用。租赁期限自2015年3月1日至2030年12月31日。租赁合同第十条约定，佳彦婚纱可对租赁物转租，名人婚纱无条件接受和同意。2015年3月1日，佳彦婚纱与黄永权签订《租赁合同》，合同约定佳彦婚纱将位于广州市江埔街环市东路街208号地段的商业大楼，（产权所有人为：广州市名人婚纱影楼有限公司，产权证号：粤房地权证从字第××号、粤房地权证从字第××号、粤房地权证从字××号、粤房地权证从字第××号、粤房地权证从字第××号、粤房地权证从字第××号、粤房地权证从字第××号、2017-09205445（地下负一层）整栋出租给黄永权。该物业地上共七层建筑，合计7345.84平方米，地下一层1441.43平方米，建筑总面积8787.27平方米。合同第2.1条约定：“黄永权承租该物业的用途仅限于商业及办公用途（仅指酒店、商旅、商务办公、网吧、桑拿、沐足、夜总会、棋牌、餐饮、超市）。未征得佳彦婚纱同意，黄永权不得擅自改变用途或作违法或不道德之用。”第3.1条约定：“租赁期为13年，从2015年4月1日起至2028年3月31日止。”第3.2条约定：“装修期共6个月免租。自2015年4月1日起至2015年9月30日止，装修期内黄永权无需向佳彦婚纱支付租金，装修期满后开始计算租金，即从2015年10月1日起开始计收。”第4.3条约定，租赁期内租金计算见下表：                  计算起止时间                    递增      幅度              1至7层      面积7345.84㎡      租金（25元/月·㎡）              地下1层      面积1441.43㎡      租金（12.5元/月·㎡）              每月合计      应交租金      （元/月）                  2015.10.1-2018.3.31                            183646              18017.88              201663.88                  2018.4.1-2021.3.31              13%              207519.98              20360.20              227880.18                  2021.4.1-2024.3.31              13%              234497.58              23007.03              257504.61                  2024.4.1-2027.3.31              13%              264982.26              25997.94              290980.20                  2027.4.1-2028.3.31              13%              299429.96              29377.68              328807.64      经双方协商，黄永权应于每月5号前交纳当月的租金（如到期日为法定节假日，则顺延至下一个工作日）。合同第7.2条约定：“黄永权逾期缴纳租金或者相关费用，佳彦婚纱有权按所欠租金、费用总额，每天加收2%的逾期付款滞纳金；逾期超过十天，佳彦婚纱有权对黄永权承租区域停水停电或者限制黄永权将物品搬离承租区域；逾期超过三十天，佳彦婚纱有权书面通知黄永权单方解除合同，自行回收出租物业及有权向黄永权要求支付违约金人民币叁佰万元，并有权处理黄永权设备或物资用于偿还黄永权所欠租金、费用或者其他债务，由此所造成的损失均由黄永权承担。”合同第10条约定：“10.1租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，黄永权应按租赁期满或合同终止的期限内将租赁物业及佳彦婚纱提供的配套设施以良好、适合出租（租赁期内该设施的自然损耗除外）的状态交还佳彦婚纱，要把租赁物业范围内垃圾清理干净。10.2黄永权租赁期间加建、改建和一切嵌装在该物业结构或者墙体内的设备，以及供水、供电设备应完好无偿地留给佳彦婚纱。如黄永权在合同期内中途退出，上述的建筑物和设备以及供水供电设施归佳彦婚纱所有，佳彦婚纱不向黄永权作任何补偿。”2015年9月17日，广州市永德堡酒店有限公司成立。公司设立时黄永权为公司股东，林宝生为公司法定代表人。该酒店以涉案房屋地址为住所地，成立后一直在涉案房屋进行经营。2017年6月22日，佳彦婚纱向我院起诉黄永权支付欠缴租金，案号（2017）粤0184民初2140号，诉讼请求为：1、判令解除《租赁合同》，黄永权立即搬离从化市××××号地段的商业大楼；2、判令黄永权清欠租金1209983.28元及利息（包括2016年11月、12月，2017年3、4、5、6月的租金，利息按每逾期一日加收2%的标准计至合同解除之日，以不超过本金为限）；2017年7月以后至判决解除合同之日的租金及利息，按上述标准另计。后，因双方于庭外达成口头调解协议，佳彦婚纱向我院申请撤诉，本院予以准许。经双方确认，口头调解协议的内容为：黄永权向佳彦婚纱支付161万元，其中81万元用于支付租金，80万元转化为黄永权向佳彦婚纱某股东的个人借款。佳彦婚纱与黄永权均确认黄永权于2017年8月23日经案外人林宝娟账户向佳彦婚纱支付813304元，剩余80万元款项未支付。庭审中，佳彦婚纱称因二、三层不能营业问题，对2017年9月至2018年2月期间的租金，曾口头承诺每月扣减2.5万元后以每月176663.88元向黄永权收取，其余月份的租金不予扣减。而黄永权自2017年9月至2019年1月期间均以每月176663.88元向佳彦婚纱支付租金。2017年10月至2019年4月期间，佳彦婚纱共向黄永权发出5份《催交租金函》。其中，2019年4月10日发出的最后一份《催交租金函》主要内容如下：“黄永权：我公司与你于2015年3月1日签订《租赁合同》之后，你已投入经营并交纳了2017年4月之前、2017年5月部分、2017年9月-2018年2月及2018年3月-2019年1月部分租金。但是至今还拖欠2017年5月部分、2017年6-8月、2018年3月-2019年1月部分及2019年2-4月租金。请你在收到本函五日内一次付清所欠租金贰佰零贰万零捌佰壹拾伍元五角捌分正，并按合同7.2条约定按每日2%支付拖欠期间的违约金。否则，我公司将通过法律途径解决。”2019年4月23日，广州市永德堡酒店有限公司出具《关于“永德堡酒店有限公司（黄永权）对佳彦婚纱摄影有限公司租金统计缴纳”的请求报告》。报告内容如下：一、应付租金：1、自2018年3月至2019年4月因KTV不能营业，减免一层按2.5万元/月计算，免付：2.5万元/月×14个月-（试业6个月×2.5万元/月）=20万；2、自2018年4月起至2019年4月免收递增租金13%，免付：2.62163万元/月×13个月=34.08119万元；3、至2019年4月统计应付租金219.7474万元-20万元（KTV免租）-34.08119万（递增）=165.66625万。承租方意见：由于按文化局要求距离不能达到，未能取得牌证。无法经营，资金困难，所欠款额请求在2021年4月清还，双方立据为凭。二、缴纳租金：自2019年5月起至2020年4月止。1、二、三层（KTV不能营业）请求出租方免收租金5.5万元/月。2、整体租金13%不递增。在此期间，每月向你方交付的租金为14.6663万元，时间一年，2019年5月起每月交纳给出租方，恳请通过。2019年4月24日，佳彦婚纱收到上述《请求报告》，但未予以回应。另查，一、2016年12月15日，永德堡酒店就设立歌舞娱乐场所事宜向广州市从化区文化广电新闻出版局申请娱乐经营许可登记，因未能补交位于从××××号的永德堡酒店距离最近中小学直线距离超过200米的证明而未被许可经营。二、2019年6月10日，黄永权向本院申请追加梁锦陶、谢庆练、叶伟虹为共同被告。本院经审查认为，2015年3月1日，《租赁合同》的签订主体为佳彦婚纱和黄永权，梁锦陶、谢庆练、叶伟虹虽亦为永德堡酒店股东，但不是《租赁合同》相对人，黄永权申请追加三人作为共同被告不符合合同相对性原则，对黄永权该申请本院不予准许。黄永权与梁锦陶、谢庆练、叶伟虹之间的纠纷，可另循法律途径解决。本院以口头形式驳回黄永权追加被告申请，并将其追加材料退回给黄永权。黄永权未提出异议。三、黄永权于2019年5月28日收到本院起诉状副本、证据副本等相关诉讼材料。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。佳彦婚纱享有涉案房屋的转租权，其与黄永权之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法、有效，对双方均具有约束力。本案主要涉及以下几个问题：一、关于租赁合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”;佳彦婚纱与黄永权签订的《租赁合同》第7.2条约定：“黄永权逾期缴纳租金或者相关费用…逾期超过三十天，佳彦婚纱有权书面通知黄永权单方解除合同…”。结合本案，黄永权未按合同约定期限缴纳租金，佳彦婚纱多次向黄永权发出书面《催交租金函》，至起诉时黄永权仍未交纳租金，黄永权行为构成违约，佳彦婚纱作为出租人请求解除合同有法律和合同依据，且黄永权亦同意解除合同，故，对佳彦婚纱解除合同的诉求，本院予以支持。佳彦婚纱作为解除权人，以起诉方式主张合同解除，本案起诉状副本于2019年5月28日送达黄永权，佳彦婚纱解除合同的通知亦在起诉状副本送达黄永权时到达黄永权，故，本院确认，佳彦婚纱与黄永权之间合同解除的时间为2019年5月28日。合同解除后，黄永权及涉案房屋实际占有人永德堡酒店有腾退涉案房屋的义务。二、关于黄永权欠缴租金金额问题。关于该问题有两个争议焦点。一是对2018年3月以后的租金是否应减扣25000元以及是否应减免递增问题。2017年9月至2018年2月的租金，佳彦婚纱确认其曾口头承诺每月扣减25000元。2018年3月至2019年2月期间，虽然黄永权按每月减扣25000元及不递增13%的租金标准向佳彦婚纱缴纳租金，但黄永权并没有提供证据证明佳彦婚纱同意其抵扣及不递增的行为，且佳彦婚纱于2017年10月至2019年4月10日期间发出的催缴函上均有对2018年3月后黄永权自行抵扣及不递增后少缴纳的租金进行催缴，结合黄永权发出扣减租金请求报告的时间在其自行扣减及不递增租金行为之后，且佳彦婚纱并未对该扣减租金请求报告进行回应的情形，本院对黄永权有关应以每月抵扣25000元及不递增为租金计付标准的主张不予采纳。二是关于2017年8月23日黄永权经案外人林宝娟账户向佳彦婚纱支付的813304元补抵欠缴租金时间节点问题。经本院核实，该813304元抵扣完2017年5月份的租金后，黄永权仍欠佳彦婚纱2017年5月份租金195015.4元。黄永权自租赁涉案房屋之日至合同解除之日所欠的租金总额共计2226637.84元，具体如下表：            月份              应交租金时间              实交租金时间              应交金额              实交金额              欠缴金额                  2015.10              2015.10.5              2015.11.9               201663.88              201663.88              0                  2015.11              2015.11.5              2016.1.5交37487.76，剩余租金佳彦婚纱自认黄永权已缴纳              201663.88              201663.88              0                  2015.12              2015.12.5              201663.88              201663.88              0                  2016.1              2016.1.5              2016.2.18              201663.88              151663.88              0                  2016.2              2016.2.5              2016.3.11              201663.88              201663.88              0                  2016.3              2016.3.5              2016.5.9              201663.88              201663.88              0                  2016.4              2016.4.5              2016.6.1              201663.88              201663.88              0                  2016.5              2016.5.5              2016.8.5              201663.88              201663.88              0                  2016.6              2016.6.5              2016.10.18              201663.88              201663.88              0                  2016.7              2016.7.5              2016.11.11              201663.88              201663.88              0                  2016.8              2016.8.5              2016.12.6              201663.88              201663.88              0                  2016.9              2016.9.5              2017.1.5              201663.88              201663.88              0                  2016.10              2016.10.5              2017.2.14              201663.88              201663.88              0                  2016.11              2016.11.5              2017.3.8              201663.88              201663.88              0                  2016.12              2016.12.5              2017.4.11              201663.88              201663.88              0                  2017.1              2017.1.5              2017.8.23              201663.88              201663.88              0                  2017.2              2017.2.5              2017.8.23                    201663.88              201663.88              0                  2017.3              2017.3.5              201663.88              201663.88              0                  2017.4              2017.4.5              201663.88              201663.88              0                  2017.5              2017.5.5              201663.88              6648.48              195015.4                  2017.6              2017.6.5              2017.9.12                    201663.88              201663.88              0                  2017.7              2017.7.5              201663.88              201663.88              0                  2017.8              2017.8.5              201663.88              201663.88              0                  2017.9               2017.9.5              2017.11.4              176663.88              176663.88              0                  2017.10              2017.10.5              176663.88              176663.88              0                  2017.11               2017.11.5              2018.1.8              176663.88              176663.88              0                  2017.12               2017.12.5              176663.88              176663.88              0                  2018.1              2018.1.5              2018.2.7              176663.88              176663.88              0                  2018.2               2018.2.5              2018.3.5              176663.88              176663.88              0                  2018.3               2018.3.5              2018.4.9              201663.88              176663.88              25000                  2018.4              2018.4.5              2018.5.7              227880.18              176663.88              51216.3                  2018.5               2018.5.5              2018.6.5              227880.18              176663.88              51216.3                  2018.6              2018.6.5              2018.7.5              227880.18              176663.88              51216.3                  2018.7              2018.7.5              2018.7.5              227880.18              176663.88              51216.3                  2018.8               2018.8.5              2018.9.5              227880.18              176663.88              51216.3                  2018.9              2018.9.5              2018.10.5              227880.18              176663.88              51216.3                  2018.10              2018.10.5              2018.11.7              227880.18              176663.88              51216.3                  2018.11               2018.11.5              2018.12.8              227880.18              176663.88              51216.3                  2018.12              2018.12.5              2019.1.8              227880.18              176663.88              51216.3                  2019.1              2019.1.5              2019.2.26              227880.18              176663.88              51216.3                  2019.2              2019.2.5                            227880.18              0              227880.18                  2019.3              2019.3.5                            227880.18              0              227880.18                  2019.4              2019.4.5                            227880.18              0              227880.18                  2019.5      (2019.5.1至2019.5.28)              2019.5.5                                  205827.26      （28天租金）              0              205827.26                        合计欠交              2226637.84      三、关于黄永权应承担的违约责任问题。佳彦婚纱以黄永权逾期缴纳租金构成违约为由，根据双方《租赁合同》7.2条的约定，要求黄永权支付每天加收2%的逾期付款利息及300万元违约金的违约责任，黄永权认为过高，要求调整。本院认为，佳彦婚纱主张的逾期付款利息及违约金，均系因黄永权迟延支付租金行为而产生的违约责任。违约责任的认定应以佳彦婚纱的实际损失为基础，庭审中，佳彦婚纱并未向本院提交证据证明其实际损失情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情将逾期交付租金违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，且当月违约金金额不超过该月所欠缴的租金。因佳彦婚纱放弃对2017年5月份之前及2017年9月至2018年2月期间的违约金主张，且违约金以当月拖欠租金额为基数自应交租金之次日起计付，而不结合当月实际还款情况，放弃对当月部分违约金的主张，是对其权利的自由处分，本院予以确认。结合佳彦婚纱的诉讼请求及合同解除的时间，本院认定黄永权应向佳彦婚纱支付合同解除即2019年5月28日前的违约金如下表：            月份              计算基数（元）              违约金起算日期              终止日期              计算标准              违约金限额（元）                  2017.5              195015.4              2017.5.6               实际还清款项之日                                                        中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%               不超过195015.4                  2017.6              201663.88              2017.6.6              2017.9.12              不超过201663.88                  2017.7              201663.88              2017.7.6              2017.9.12              不超过201663.88                  2017.8              201663.88              2017.8.6              2017.9.12              不超过201663.88                  2018.3               25000              2018.3.6               实际还清款项之日              不超过25000                  2018.4              51216.3              2018.4.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.5               51216.3              2018.5.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.6              51216.3              2018.6.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.7              51216.3              2018.7.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.8               51216.3              2018.8.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.9              51216.3              2018.9.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.10              51216.3              2018.10.6              实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.11               51216.3              2018.11.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.12              51216.3              2018.12.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2019.1              51216.3              2019.1.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2019.2              227880.18              2019.2.6               实际还清款项之日              不超过227880.18                  2019.3              227880.18              2019.3.6               实际还清款项之日              不超过227880.18                  2019.4              227880.18              2019.4.6               实际还清款项之日              不超过227880.18                  2019.5              205827.26              2019.5.6              实际还清款项之日              不超过205827.26      至于，合同解除后的房屋占用费用应按《租赁合同》约定的租金标准计付至黄永权实际搬离房屋之日，对于佳彦婚纱主张的房屋占用费利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，合同解除之日即2019年5月28日之前的违约金，黄永权应以每月逾期缴纳租金额为基数，自每月6日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%为标准，计付至实际支付租金之日止（其中，2017年6月、7月、8月的违约金计付至2017年9月12日），每月所缴纳的违约金不超过当月所欠缴的租金额；合同解除之后的房屋占用费用按《租赁合同》约定的租金标准计付至永德堡酒店实际搬离房屋之日止。四、关于佳彦婚纱应否赔偿黄永权装修损失及本案装修残值处理问题。双方《租赁合同》第10条明确约定合同因解除等原因提前终止的，黄永权租赁期间加建、改建和一切嵌装在该物业结构或者墙体内的设备，以及供水、供电设备应完好无偿地留给佳彦婚纱。如黄永权在合同期内中途退出，上述的建筑物和设备以及供水供电设施归佳彦婚纱所有，佳彦婚纱不向黄永权作任何补偿。故，黄永权租赁期间加建、改建和一切嵌装在该物业结构或者墙体内的设备，以及供水、供电设备应归佳彦婚纱所有。另，即便根据《最高人民法院》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…”的规定，本案中，黄永权未依约缴纳租金导致合同解除，属过错方，但佳彦婚纱不同意对装修残值进行利用，加之双方已在合同中对合同解除后装修残值的处理进行了约定，故，黄永权以本条要求佳彦婚纱补偿装修残值损失，不符合法律规定。至于，黄永权称佳彦婚纱未按合同约定提供符合夜总会经营条件的房屋供其使用，直接导致涉案物业持续亏损，合同目的无法实现，佳彦婚纱存有过错，要求佳彦婚纱赔偿装修损失。本院认为，佳彦婚纱与黄永权《房屋租赁合同》第2.1条括号中的内容，是对商业用途范围的限定，其目的在于约束黄永权的经营范围，而非指佳彦婚纱需向黄永权交付符合夜总会经营条件的物业。黄永权作为一个理性的经营者，对夜总会经营条件应具有相应认知，在租赁房屋时应考虑房屋周边环境是否符合夜总会的经营条件，故，黄永权对涉案房屋无法办理夜总会经营资格存有过错，应由其自行承担相应后果。且，因夜总会无法设立问题，佳彦公司已在租金上予以半年的扣减优惠，故，对黄永权要求佳彦婚纱赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失及装修损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市佳彦婚纱摄影有限公司与被告（反诉原告）黄永权2015年3月1日签订的《租赁合同》于2019年5月28日解除；二、被告（反诉原告）黄永权、第三人广州市永德堡酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内腾退广州市江埔街环市东路街208号房屋给原告（反诉被告）广州市佳彦婚纱摄影有限公司；三、被告（反诉原告）黄永权自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市佳彦婚纱摄影有限公司支付欠缴租金2226637.84元；四、被告（反诉原告）黄永权自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市佳彦婚纱摄影有限公司支付违约金。其中，合同解除之前即2019年5月28日之前的违约金，以每月欠交租金额为基数，自每月6日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%为标准，计付至实际支付租金之日止（其中，2017年6月、7月、8月的违约金计付至2017年9月12日），每月所缴纳的违约金不超过当月所欠缴的租金额（具体见判决书附表）；合同解除后的房屋占用费用按《租赁合同》约定的租金标准计付至被告（反诉原告）黄永权、第三人广州市永德堡酒店有限公司实际腾退房屋之日；六、驳回原告（反诉被告）广州市佳彦婚纱摄影有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）黄永权的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费30546元，由原告（反诉被告）广州市佳彦婚纱摄影有限公司负担9172.8元，被告（反诉原告）黄永权负担18345.6元，反诉受理费37400元由被告（反诉原告）黄永权。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。附：违约金计算表            月份              计算基数（元）              违约金起算日期              终止日期              计算标准              违约金限额（元）                  2017.5              195015.4              2017.5.6               实际还清款项之日                                                        中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%               不超过195015.4                  2017.6              201663.88              2017.6.6              2017.9.12              不超过201663.88                  2017.7              201663.88              2017.7.6              2017.9.12              不超过201663.88                  2017.8              201663.88              2017.8.6              2017.9.12              不超过201663.88                  2018.3               25000              2018.3.6               实际还清款项之日              不超过25000                  2018.4              51216.3              2018.4.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.5               51216.3              2018.5.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.6              51216.3              2018.6.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.7              51216.3              2018.7.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.8               51216.3              2018.8.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.9              51216.3              2018.9.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.10              51216.3              2018.10.6              实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.11               51216.3              2018.11.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2018.12              51216.3              2018.12.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2019.1              51216.3              2019.1.6               实际还清款项之日              不超过51216.3                  2019.2              227880.18              2019.2.6               实际还清款项之日              不超过227880.18                  2019.3              227880.18              2019.3.6               实际还清款项之日              不超过227880.18                  2019.4              227880.18              2019.4.6               实际还清款项之日              不超过227880.18                  2019.5              205827.26              2019.5.6              实际还清款项之日              不超过205827.26      审判员  赵晓楠二〇一九年十月二十四日书记员  李健华