文书内容新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0102民初6193号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行，住所地乌鲁木齐市天山区解放北路239号1栋1至28层。负责人：褚建平，中国邮政储蓄银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行行长。委托诉讼代理人：彭军，新疆元正盛业律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建华，新疆元正盛业律师事务所律师。被告：翟晓辉，男，汉族，1980年1月26日出生，住乌鲁木齐市新市区。第三人：郭进云，男，1963年11月29日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：罗艺允，新疆疆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯新奎，新疆疆诚律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行（以下简称邮储银行区分行）与被告翟晓辉、第三人郭进云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告邮储银行区分行的委托诉讼代理人彭军，被告翟晓辉、第三人郭进云的委托诉讼代理人罗艺允、侯新奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮储银行区分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系；2.判令被告及第三人将位于乌鲁木齐市天山区解放北路239号原鸿鑫大酒店5楼房屋返还原告；3.被告支付租金100万元，利息损失97500元；4.被告承担采暖费88000元；5.诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由：2011年12月23日，原新疆鸿鑫大酒店有限责任公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定鸿鑫酒店将5楼2000平方米出租给被告使用，租期自2012年12月5日至2017年4月30日，年租金500000元。2014年5月28日，原告取得鸿鑫酒店1-28层房屋不动产权证，2017年4月30日租期到期后，被告并没有搬离房屋，也没有向原告支付租金，原告认为租赁期限届满后被告继续使用租赁物，原被告双方产生不定期租赁关系，原告可以随时要求被告搬离，故原告诉至法院，请求如诉。被告翟晓辉辩称，我是和鸿鑫酒店签订的合同，2015年3月转租给第三人，我之前不知道原告是我的业主，鸿鑫酒店停业后，原告都没有说过自己是业主。因为鸿鑫酒店整体停业，2015年第三人无法继续经营，停止营业了，现在原告才出现，我不应当承担责任，请求法院驳回原告的诉请。第三人郭进云述称，原告不具有诉讼主体资格，涉案房屋系被告与案外人新疆鸿鑫酒店于2011年12月23日签订的租赁合同，租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日，鸿鑫酒店在合同未履行完毕时，于2015年7月1日整体停业，按照合同约定，鸿鑫酒店尚有22个月未让被告使用涉案房屋，出租义务尚未履行完毕；涉案房屋租赁合同的解除权和相关权利义务均应由鸿鑫酒店行驶，而非原告，被告的解除权已经超过了一年。鸿鑫酒店虽于2018年11月28日被注销，但是其唯一股东新疆邮政公司依然存在，故租赁解除权在鸿鑫公司的股东，原告虽是产权人，但是在租赁合同尚未履行完毕之前，无权替代原出租人行驶由租赁合同产生的合同权利，原告的诉讼违反了合同相对性，原告主体资格不适格；无论是被告还是第三人都不存在返还涉案房屋的义务，被告和第三人均没有占有涉案房屋，鸿鑫酒店停业导致被告的租赁权还有22个月尚未履行，未到期的22个月应当在具备租赁条件时顺延，继续交由被告使用，而非向其返还，截止本次庭审，被告仍享有22个月的租赁权，顺延日期尚未开始计算，在没有解决未到期租赁权的前提下，被告和第三人即使占有也是合法占有，但是我方与被告并未占有而是处于闲置状态，更不存在支付租金、利息、采暖费的义务；原告的损失是原告自己和鸿鑫酒店自身造成的，应由其自行承担。被告与鸿鑫酒店之间是租赁关系，在履行合同过程中并未向被告和第三人提出过任何主张，并且在2015年7月整体停业后不知所踪，原告接手涉案房屋后并不能改变其仅是产权人而不是合同相对人的事实，原告的损失与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2011年12月23日，被告与新疆鸿鑫大酒店有限责任公司（以下简称鸿鑫酒店）签订《房屋租赁合同》，约定：“房屋坐落在乌鲁木齐市天山区，建筑面积2000平方米，该房屋仅做夜总会经营用途使用，租期自2012年5月1日至2017年4月30日，年租金500000元，设备租赁费300000元，暖气费44000元，租金按月结算，由乙方（被告）于每月末与财务部核准后向甲方（鸿鑫酒店）付清当月租金，乙方在签订本合同之日须向甲方缴纳150000元的履约保证金；合同期满后，乙方若须续租，应在本合同期满前三个月书面向甲方申请，在同等条件下乙方具有优先承租权；合同期满，乙方应无条件退还房屋，将房屋及附属设施完好无损地交回甲方；承租期满或合同结束后七天，保留租期届满时的装修状况，乙方装修的设施除了可搬离外，其余设施所有权归甲方”。合同签订后，鸿鑫酒店将房屋交付给被告使用，2015年3月13日，被告与第三人签订《承包经营合同》，约定“甲方（被告）将位于解放北路239号鸿鑫酒店五楼ＫＴＶ娱乐会所全权承包给乙方（第三人），会所所有装修、装饰及设施设备全部归乙方所有，营业设备等动产归乙方，承包期限自2015年3月13日至2020年4月30日，承包费用共计560万元，该费用已包括前述装修、装饰、设备及其他相关费用，乙方先付460万元，待甲方协助乙方办理好一切经营所需的证照过户或登记后，乙方将付剩余的100万元”。经营期间，第三人向被告支付租金900000元，2015年7月，鸿鑫酒店因经营不善停业，第三人亦停止营业。另查，新疆鸿鑫大酒店是由新疆邮政局投建，2014年原告取得鸿鑫酒店1至28层所有权证书，2014年7月16日取得土地使用权证书。2016年4月12日，中国邮政集团公司新疆维吾尔自治区分公司与原告签订《关于鸿鑫酒店资产移交事宜的协议》，将鸿鑫酒店大楼的使用权移交给原告，中国邮政集团公司新疆维吾尔自治区分公司退出经营。2018年11月28日，鸿鑫酒店被准予注销登记。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房屋所有权于2014年5月28日变更登记在原告名下，原告取得涉案房屋所有权之后，其与被告之间应当属于房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，被告承租期限自2017年4月30日届满，至今未将涉案房屋交还原告，原告亦未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。现原告要求解除租赁合同关系符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案房屋被第三人占有使用，房屋内还存放第三人的设施设备，被告与第三人应负有共同返还房屋的义务，故原告要求被告及第三人返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告应向原告支付租赁期间的租金，合同约定年租金为500000元，故被告应支付原告自2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金1000000元，原告的该项诉讼请求合理有据本院予以支持。合同约定，被告应承担租赁期间的暖气费44000元/年，现原告已将2017年至2019年暖气费交纳至供热部门，被告应当支付原告两年暖气费88000元。根据合同约定，租金按月支付，由被告于每月末与财务部核准后向原告付清当月租金，被告至今未支付租金给原告造成利息损失，故被告应向原告支付利息60354.17元（计算方法详见下表），原告主张超出部分，本院不予支持。            期数              应缴租金              应缴时间              利息起止时间              利率              利息                  1              41666.67              2017.05.31              2017.06.01-2019.08.30（27）              4.75%              4453.13                   2              41666.67              2017.06.30              2017.07.01-2019.08.30（26）              4.75%              4288.19                  3              41666.67              2017.07.31              2017.08.01-2019.08.30（25）              4.75%              4123.26                  4              41666.67              2017.08.31              2017.09.01-2019.08.30（24）              4.75%              3958.33                  5              41666.67              2017.09.30              2017.10.01-2019.08.30（23）              4.75%              3793.4                  6              41666.67              2017.10.31              2017.11.01-2019.08.30（22）              4.75%              3628.47                  7              41666.67              2017.11.30              2017.12.01-2019.08.30（21）              4.75%              3463.54                  8              41666.67              2017.12.31              2018.01.01-2019.08.30（20）              4.75%              3298.61                  9              41666.67              2018.01.31              2018.02.01-2019.08.30（19）              4.75%              3133.68                  10              41666.67              2018.02.28              2018.03.01-2019.08.30（18）              4.75%              2968.75                  11              41666.67              2018.03.31              2018.04.01-2019.08.30（17）              4.75%              2803.82                  12              41666.67              2018.04.30              2018.05.01-2019.08.30（16）              4.75%              2638.89                  13              41666.67              2018.05.31              2018.06.01-2019.08.30（15）              4.75%              2473.96                  14              41666.67              2018.06.30.              2018.07.01-2019.08.30（14）              4.75%              2309.03                  15              41666.67              2018.07.31              2018.08.01-2019.08.30（13）              4.75%              2144.10                  16              41666.67              2018.08.31              2018.09.01-2019.08.30（12）              4.35%              1812.50                  17              41666.67              2018.09.30              2018.10.01-2019.08.30（11）              4.35%              1661.46                  18              41666.67              2018.10.31              2018.11.01-2019.08.30（10）              4.35%              1510.42                  19              41666.67              2018.11.30              2018.12.01-2019.08.30（9）              4.35%              1359.38                  20              41666.67              2018.12.31              2019.01.01-2019.08.30（8）              4.35%              1208.33                  21              41666.67              2019.01.31              2019.02.01-2019.08.30（7）              4.35%              1057.29                  22              41666.67              2019.02.28              2019.03.01-2019.08.30（6）              4.35%              906.25                  23              41666.67              2019.03.31              2019.04.01-2019.08.30（5）              4.35%              755.21                  24              41666.67              2019.04.30              2019.05.01-2019.08.30（4）              4.35%              604.17      综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行与被告翟晓辉之间的房屋租赁合同；二、被告翟晓辉、第三人郭进云于本判决生效后十五日内将位于乌鲁木齐市天山区解放北路239号原新疆鸿鑫大酒店五楼房屋返还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行；三、被告翟晓辉支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行租金1000000元；四、被告翟晓辉支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行利息60354.17元；五、被告翟晓辉支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行2017-2019年度采暖费88000元。以上被告翟晓辉应给付原告邮储银行区分行款项合计1148354.17元，须于本判决生效后立即付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的1185500元，核定给付标的1148354.17元，占请求标的的96.87%，案件受理费15469.5元，减半收取7734.75元（原告已预交），由原告邮储银行区分行负担242.1元，被告翟晓辉负担7492.65元。邮寄送达费40元，由被告翟晓辉负担20元，第三人郭进云负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 曹 玮二〇一九年十月八日书记员 兰婷婷