广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1278号原告：广州市人人乐商业有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路39号中海城市广场首层。法定代表人：杨永银。委托诉讼代理人：刘洪，该公司员工。被告：张成旺，男，1982年10月17日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李剑锋，王翠怡，广东杰信律师事务所律师、实习律师。原告广州市人人乐商业有限公司诉被告张成旺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市人人乐商业有限公司的委托诉讼代理人刘洪、被告张成旺及其委托诉讼代理人李剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市人人乐商业有限公司向本院提起诉讼请求：一、确认原、被告间的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》已解除；二、被告支付的租赁保证金84000元由原告予以没收；三、被告向原告支付租金129656元、欠费32142.5元、水电费8042.4元、11月份的场地占用费32414元；四、被告向原告立即支付违约金129656元（按每月每平方米113.34元计算，暂计至2018年11月30日）；五、被告立即腾退所租赁的位于增城区××乡路××号人人乐增城店A001S106F10011场地；六、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年10月23日，原告与被告签订《租赁合同》、《补充协议（租赁）》，约定原告将位于增城区××乡路××号人人乐增城店场地租赁给被告经营，并约定了租金以及租期等内容。合同签订后，原告依约将场地交付给被告使用。但是被告从2018年7月开始未依约向原告缴纳租金及相关费用。原告于2018年8月6日向被告发出《关于提前终止合同的告知函》、2018年11月19日发出《通知书》，通告被告解除合同，腾退场地交给原告。但被告一直没有理会，为此，诉至法院，望判如所请。被告张成旺辩称：一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。二、原告在2018年7月3日出具一份关于提前终止合同的告知函，是单方终止合同，同时在2018年7月8日起在无任何通知的情况下单方停止中央系统和新风系统的正常使用，并对门店进行围闭施工，导致被告无法经营。三、在协商过程中被告多次找到原告负责人杨峰，其建议被告起诉，法院判决多少其就赔偿多少，与原告的代理人的说法完全不一样，因此原告提起诉讼是为了达到非法目的做的虚假陈述。4、关于租金的支付问题，被告已经提供证据证明7月份租金已经缴纳，由于原告在7月份后就不再经营，导致经营混乱，没有向被告发缴纳水电费的通知，直到2018年7月27日原告的财务才把要缴纳的数额以短信的形式发送给被告，被告在当天即缴纳该费用。对2018年8月至10月的租金问题，双方是协商好先不交，以押金抵扣租金，原告是同意这样做的，所以期间被告还是营业，因为原告的门店关闭，通风等系统停止，导致被告损失了员工工资，也没有客户到店，造成被告的损失，所以被告认为2018年8月至10月的租金不应支付。另外被告还打过两次12345投诉电话。经审理查明：2001年8月29日，增城市中海城市建设开发有限公司与增城市金正经济发展有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，将增城市中海城市建设开发有限公司开发的中海城市广场首层商铺出售给增城市金正经济发展有限公司。2002年1月1日，增城市中海城市建设开发有限公司与深圳市人人乐连锁商业有限公司签订《租赁合同书》，内容为增城市中海城市建设开发有限公司将位于增城市荔乡路39号的中海城市广场首层商场全部面积及其附属设施租赁给深圳市人人乐连锁商业有限公司。租赁期限为二十年，从2002年1月1日起至2021年12月31日。2002年12月12日，增城市中海城市建设开发有限公司、深圳市人人乐连锁商业有限公司、增城市金正经济发展有限公司签订《中海城市广场首层商场租赁合同书补充协议》，内容为因增城市中海城市建设开发有限公司将物业转让给增城市金正经济发展有限公司，由深圳市人人乐连锁商业有限公司向增城市金正经济发展有限公司缴纳租金。2014年10月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，载明“……第一章租赁的条件和期限第一条租赁位置1、乙方同意将其经营的广州区域增城人人乐店……专柜位置号A001S106F1011……提供给甲方经营……第三条租赁期限1、本合同甲方租赁期限自2014年10月15日至2019年7月31日止……第二章租赁方式与结算……2、甲方销售额以乙方收银记录为准，甲方应于每月3-10日前与乙方核对上月代收销售款及应缴费用，l0日之前提供代收款结算票据，当月内核对完毕，逾期以乙方账目为准，乙方每月25日之前凭甲方收款票据扣除租金及相关费用后向甲方支付余款。3、合同约定固定租金制与浮动租金制两者同时生效，则甲方须按两者取其高者向乙方缴纳租金（即每月租金以结算金额较高的方式予以收取）。第二条保证金1、合同签订后三个工作日内，甲方须向乙方缴交2个月租金作为履约保证金，……（1）在租赁期内，保证金可以作为：乙方对甲方延迟支付租金、管理费、租赁区域房屋修复保养费或其他费用的扣款；甲方迟延支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的扣款（含甲方撤场后情况）；……第八章违约责任第一条如一方违反本合同及附件的约定，须按本合同的约定承担违约责任，守约方在有权要求违约方赔偿一切经济损失和按本合同约定的金额支付违约金的同时，终止本合同。……第五条违约金为依本合同补充协议约定的租金进行计算。……第十章合同的变更、延续、终止……4、本合同期满未再续约，或因甲方违反本合同约定导致本合同提前终止，甲方应于本合同期满之日或接到乙方终止合同通知书之日起3日内，负责将甲方所有商品撤离经营场地，并恢复原状。如甲方逾期未履行此义务，仍有商品及设备（下称“物品”）在经营场地内存留，视为甲方委托乙方代为处理。乙方有权自行将场地清理，费用由甲方承担。由此造成的甲方物品损失，乙方不承担责任……7、有下列情况之一的，乙方有权单方面全部或部分解除本合同，保证金自动转为违约金支付乙方，同时乙方有权要求甲方赔偿因违约造成乙方的损失，乙方有权留置甲方所有货物及销售款，其价值不足以弥补乙方或第三者损失的，乙方有权继续追偿且无须承担任何责任：……2）拖欠租金及其它费用一周以上；……16）乙方因上述原因单方解除合同时，应提前三日以书面形式通知甲方，甲方接到通知之日起三日内应撤出经营场地，逾期不能撤出，乙方有权自解除之日起中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应。甲方向乙方支付违约金人民币500元／天。……”。2014年10月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议（租赁）》载明“……租赁结算方式经营分成……3）租金按建筑面积97.9元/㎡/月计算，面积286㎡……合计月租金为28000元，租金递增。……2018年3月1日至2019年7月31日，每月租金32414元。……”。2018年7月3日，原告向被告发出《关于提前终止合同的告知函》，载明“就贵我双方人人乐增城购物广场合作事宜，贵我双方签订的租赁合同期限为2014年10月15日至2019年7月31日，鉴于我司店面调整原因，现需提前与贵方终止租赁合同，请贵方在收函后十五日内清空现场物品，并退还租赁场地。望贵司给予理解与配合。”。2018年8月29日，增城市金正经济发展有限公司（出租方，甲方）与人人乐连锁商业集团股份有限公司（原名：深圳市人人乐连锁商业有限公司，承租方，乙方）签订《终止协议书》,载明“……一、甲、乙双方于2002年1月1日签订《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》自签订本协议之日起终止，双方权利义务终止。……三、乙方不得再就《租赁合同书》、《中海城市广场首层商场补充协议》行使任何的权利且甲乙双方日后互不追究法律、经济或其他责任。四、乙方明确：租赁期间甲方收取乙方的租赁押金人民币100万元无需退回给乙方。鉴于广东中秉实业有限公司将另行与甲方签定新的租赁合同，故此，乙方同意该100万元押金直接转为广东中秉实业有限公司向甲方缴付的押金。乙方与广东中秉实业有限公司就该100万元的经济关系均由双方自行处理，与甲方无关。”。2018年11月12日，原告向被告发出《通知书》，内容为“我司与你就租赁华南区域增城店286㎡场地签订《租赁合同》，期限为2014年10月15日至2019年7月31日。现我司就租赁事宜向你通知如下：1、我司已在2018年7月3日按约向你发出《关于提前终止合同的告知函》，通知与你终止租赁合同，请收函十五天内搬离租赁场地。2、你已连续四个月未向我司支付租金，连续六个月未缴纳水电费，按双方签订《租赁合同》第十章第三条第5款第8点约定，你拖欠租金及其它费用一周以上的，我司有权单方解除合同，且我司亦已书面通知你解除租赁合同。但你现仍然未搬离店铺，无理占用店铺至今，限你在收函之日起三日内清空场地内物品，向我司支付占用费、水电费，并退还租赁场地；逾期未清空物品，我司将视为你方放弃物品所有权，将按无主物进行清理，因此产生的费用及造成的物品损失，由你方自行承担。且我司保留追究你违反租赁合同的相关责任。”。2018年12月11日，被告签署《确认书》，载明“现位于广州市增城区荔乡路39号首层彼酷哩烤全鱼店，经增城区公证处于2018年12月11日公证清点商铺内物品，铺内所有物品均由店主张成旺（身份证：）自行拉走至广州市永嘉制罐有限公司仓库存放处理，由此引起的一切责任，由本人承担。”，该《确认书》后附《物品清单》。2019年5月24日，原告出具《关于欠租欠费金额的补充说明》，“……对我司第三项诉讼请求……1、张成旺2018年7月27日一笔43462.9元交易金额，我司确认已经收到，是补交的2018年7月份租金32414元，补交2018年5月份电费10709.6元、水费339.3元，合计43462.9元。2、扣减上述补交金额后，张成旺仍拖欠2018年8月-10月租金97242元，11月占用费32414元，12月1日-12月11日占用费11885元；2018年6日份水电费8024.4元，2018年7月-10月水电费47723元(7月11691.5元、8月15497.7元、9月9563.2元、10月10970.6元)。3、该项诉讼请求中的‘欠费32142.5元’，为2018年5月-7月的水电费欠费金额（起诉时尚未扣减补交部分）。4、该项诉讼请求中的‘水电费8042.4元’，为2018年6月份水电费欠费金额”。被告提供短信记录，载明日期2018年7月27日，原告向被告发出费用通知，记载2018年7月租金32414元、水电费10709.6元、其他费用339.3元；8月租金32414元，水电费8668.40元、其他费用281.30元。2018年7月27日，被告向原告汇款43462.90元。审理中，一、原、被告双方共同确认以下事实：1、被告缴纳租金至2018年7月份。2、每月25日预交涉案商铺下个月的租金并补交上个月的水电费。3、被告在2018年12月11日搬离涉案商铺。二、原告陈述以下内容：1、原告一直要求被告补交租金，原告在12月份发函要求解除合同，在解除合同前对欠付的租金进行补交。而且双方补充协议约定租金是固定的，不需要核算。2、告知函是原告在2018年8月6日寄出，被告在2018年8月7日签收。3、因为被告没有缴纳2018年6月、7月的租金，同时因为原告也需要店面调整，所以要求解除合同。4、原告在2018年8月份停止了中央系统、新风系统运作。5、涉案租赁商铺的场所在2018年8月份围蔽施工。6、原告撤回第五项诉讼请求。三、被告陈述以下内容：1、缴纳水电费至2018年6月份。2、之后的租金没有缴纳是因为原告对商铺进行围蔽施工，停止新风系统使用，导致被告不能经营。是原告单方违约。因此，被告无需支付费用。3、2018年8月初就停止经营，但由于店铺内有很多财产，被告希望与原告协商，将围蔽拆除继续经营。4、原告在2018年7月份就将告知函张贴在店面门口。5、原告之所以终止合同是因为其要提前撤场。另查明，2018年12月27日，本案被告因涉案《租赁合同》要求本案原告赔偿经济损失向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0118民初7401号，该案尚在本院审理中。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案原告诉讼请求的依据是被告在履行合同中存在拒不支付租金的违约行为，故应承担相应的违约责任。庭审中，原告确认被告未交纳2018年8月之后的租金，但是在上述应缴纳的租金日期之前，原告在2018年7月3日向被告发出《关于提前终止合同的告知函》，该函件中载明解除合同的理由为店面调整，而并非被告拖欠原告租金的行为。审查上述原告发出终止租赁合同所提出的理由，并非双方签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》中约定的合理合法解除合同的理由，也不能构成免除违约责任的依据，故原告行使上述解除权于法无据，依法不能产生解除合同的法律效力，但是被告在2018年12月11日已经搬离涉案商铺，双方已经以实际行为不再履行涉案租赁合同，故双方租赁关系已经实际解除，故本院确认双方签订的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》已解除。在被告收到原告2018年7月3日的通知后，同原告多次进行沟通，是在行使自己合法的权利。同时，若被告存在不交纳租金，原告未经任何催收行为，即以店面调整为由解除合同，显然与常理不符。故原告以被告存在不支付租金的违约行为为由要求解除合同、没收被告保证金并支付违约金，显然于法无据，本院不予支持。至于原告是否有权收取被告租金。首先，被告自认在收到《关于提前终止合同的告知函》后仍然在涉案商铺中经营，被告仍负有交纳租金的义务。至于被告抗辩涉案商场施工的行为妨碍了被告的经营而无需支付租金，但上述施工行为是否造成被告经营损失，属于另一方法律关系，且被告已经另案起诉，本案在此不予处理。其次，在2018年8月29日，增城市金正经济发展有限公司与人人乐连锁商业集团股份有限公司签订《终止协议书》，终止了《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》，在上述协议中已经明确“乙方不得再就《租赁合同书》、《中海城市广场首层商场补充协议》行使任何的权利且甲乙双方日后互不追究法律、经济或其他责任”，自此，原告已经丧失依据与增城市金正经济发展有限公司签订租赁合同所享有的转租或分租收益权，故本案原告无权继续收取租金。关于2018年8月1日至2018年8月28日的租金，被告仍负有向原告交纳的义务，经核算，租金为29277元（32414元/31天*28天）。至于水电费，原告并未提供证据证明其已代张成旺缴纳上述费用，故本院对原告该项请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市人人乐商业有限公司与被告张成旺签订的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》已解除；二、被告张成旺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市人人乐商业有限公司支付2018年8月1日至2018年8月28日的租金29277元；三、驳回原告广州市人人乐商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7134元，由原告广州市人人乐商业有限公司负担6597元，被告张成旺负担537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇一九年十月十七日书 记 员  赖蓝婷