湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初6283号原告（反诉被告）李璜，男，汉族，1997年8月5日出生，住岳阳楼区。委托诉讼代理人沈辉，湖南嘉华律师事务所律师。被告（反诉原告）岳阳中正永盛实业发展有限公司，住所地岳阳经济技术开发区中南大市场A区四栋，统一社会信用代码：91430600587000914Y。法定代表人刘新建，总经理。委托诉讼代理人刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人汪双云，湖南立华律师事务所律师。原告（反诉被告）李璜与被告（反诉原告）岳阳中正永盛实业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李璜及其委托诉讼代理人沈辉、被告（反诉原告）岳阳中正永盛实业发展有限公司的委托诉讼代理人汪双云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李璜向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金1,300,000元；2、判决被告赔偿原告实现债权的费用20,000元；3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年5月3日，原、被告签订了二份《商品房买卖合同》，购买了被告开发的金悦洋家居广场第4幢第二层、第三层共两层商铺，价款分别为6,363,236元、3,766,680元。合同签订后，原告支付了全部款项，但被告一直未将符合条件的房屋交付给原告，原告自2018年2月13日至2019年8月4日的损失达到1,300,000元。被告的违约行为，导致原告发生实现债权费用，也应由被告赔偿。对于被告的其他违约行为，原告保留继续要求被告承担责任的权利。请求判如所请。被告岳阳中正永盛实业发展有限公司辩称：1、双方签订合同是真实意思表示，应按合同约定承担责任；2、原告逾期付款，未支付逾期付款的违约金，被告可以不交房，合同约定整改期间不承担延期交房责任，共有130天免责期；3、原告提交的评估报告不能作为赔偿依据，没有造成原告损失。反诉原告岳阳中正永盛实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告李璜承担逾期付款违约金218,375.43元；2、判令反诉被告李璜承担因逾期付款导致延期交房违约金22,600元；3、由反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年5月3日，双方签订两份《商品房买卖合同》，该合同约定由反诉被告购买反诉原告开发的金悦洋家居广场第4幢第2层、第3层共两层商铺，房屋总价款为10,129,916元。双方约定：反诉被告需支付首付款共600万元，剩余款项采用商业贷款方式付清；逾期付款，按日计算向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金；反诉被告支付首付款30日内，应当办理预告登记；反诉被告未在预告登记之日起30日内办理好按揭借款的，若反诉被告在15天内付清全部购房款，不承担违约责任。否则，反诉被告未在上述时间内付清全部购房款的，应当承担违约责任；在反诉被告付清全部购房款入税费、维修基金等款项前，反诉原告有权拒绝交付房屋并要求反诉被告承担除按合同约定的逾期付款责任。签订协议后，反诉被告没有在约定的期限内付清全部购房款，而是在2017年10月31日才支付第二笔款项2,629,916元，2018年2月13日支付剩余的购房款150万元。请求判如所请。反诉被告李璜辩称：1、双方实际约定是交付房屋时反诉被告才交清剩余购房款。反诉被告交清了购房款，但反诉原告不能交付符合验收备案的房屋；2、合同约定由反诉原告完成办理预告登记的全部事宜，但其未及时办理预告登记，应由反诉原告承担责任。反诉被告没有领取预告登记，也没有收到反诉原告要求以自有资金支付余款的通知，反诉被告不构成逾期付款；反诉原告仅主张2018年2月13日后的逾期交付房屋的损失，未主张该日之前的损失。3、反诉被告不存在逾期付款，而且反诉原告在2018年2月12日前不具备交付符合合同约定的房屋，故反诉原告要求支付延期交房违约金的请求，不能成立。根据双方当事人举证、质证的证据和当庭陈述，确认如下案件事实：一、无争议事实2016年5月3日，原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》，约定：1、由原告购买被告开发的金悦洋家居广场第4幢第2层201号至218号房、第3层301号至311号房，房屋建筑面积分别为935.77平方米、941.67平方米，房屋总价款为10,129,916元，原告应当于2016年5月3日前支付首付款共6，000，000元，剩余款项4,129,916元采用商业贷款方式支付；2、原告未按照约定时间付款，被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。因原告的原因导致原告在领取预告登记之日起30日内未能获得贷款或获得贷款数额的，被告同意原告在收到被告或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担违约责任；由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、因面积差异原告须补交的房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋或拒绝交付产权证书，被告不承担由此造成延期交房的违约责任。同时延期交房期间房屋风险由原告承担；3、商品房交付应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及关于装饰装修及相关设备标准的约定，并于2017年6月30日前向原告交付商品房。被告于120日内按照原告的要求完整改，达到约定交付条件，整改期间不视为延期交房。逾期交付房屋，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；4、在原告付清首付款后30天内，双方共同向房屋登记机关申请预告登记；5、原告委托被告办理预购商品房预告登记及房屋所有转移登记。签订协议之日，原告支付被告首付款600万元。原告于2017年10月31日支付房款2,629,916元；2018年2月13日支付1,500,000元，共计房屋余款4,129,916元。原告又于2018年2月24日支付了所购第二、三层的办证费等费用共计8,605元。2019年5月27日，涉案房屋经竣工验收备案。被告曾通知原告收房，原告以被告未出示备案文件拒绝收房，直到2019年8月5日收房。2019年7月12日，原告委托湖南公立价格评估咨询有限公司对涉案房屋租金损失进行评估。湖南公立价格评估咨询有限公司于2019年7月30日做出评估意见，认定涉案房地产第二层房屋在2018年2月至2019年1月的租金为36.2元/平方米/月、在2019年2月至2019年7月的租金为38.9元/平方米/月；第三层房屋在2018年2月至2019年1月的租金为32.58元/平方米/月、在2019年2月至2019年7月的租金为35元/平方米/月，评估涉案房屋在2018年2月至2019年7月的租金为1,190,813元。二、争议的事实1、原告支付房款时间是否逾期的认定。原、被告对首付款600万元的支付时间不存在逾期均没有异议，但对余款4,129,916元的支付时间是否逾期存在争议。根据双方合同约定“余款由原告采用商业贷款支付”；“在原告付清首付款后30天内，双方共同向房屋登记机关申请预告登记”；“原告委托被告办理预购商品房预告登记及房屋所有转移登记”及“因原告的原因导致原告在领取预告登记之日起30日内未能获得贷款或获得贷款数额的，被告同意原告在收到被告或银行通知之日起15日内，以自有资金支付”，故本院确认被告应当在30日内办理预告登记，原告在领取预告登记之日起30日内获得贷款支付余款。本案中，被告没有证据证明其为原告办理了预告登记并向原告交付预告登记手续，从而造成原告无法就贷款按约定方式支付。原告于2018年2月24日才以自有资金向被告支付了全部房款及办证等费用，原、被告双方实际变更了合同约定的付款方式，被告接受了房款，故原告不存在逾期付款。2、被告是否存在逾期交房。涉案房屋于2019年5月27日竣工验收备案后达到交房的条件，超过双方约定的交房时间2017年6月30日，故被告存在逾期交房。虽然合同约定了整改期间不视为延期交房，但被告没有证据证明根据原告的要求进行了整改，故对于被告主张整改期130天延期交房的依据不足，本院不予支持。3、原告损失的认定。原告主张被告承担自2018年2月14日至2019年8月4日的损失130万元，提交了涉案房屋的评估报告。被告认为应当按照合同的约定的标准计算，对评估报告的真实性、合法性、关联性均有异议，涉案房屋未交付不存在有租金损失。本院认为，原告在2018年2月14日交清房款及费用后，被告仍未能交付符合约定条件的涉案房屋，直到涉案房屋在2019年5月27日达到交付条件，故被告应当承担自2018年2月14日至2019年5月27日的逾期交房期间原告租金的损失。被告已经通知原告收房，故原告要求主张符合约定交房条件之日至2019年8月4日的损失，本院不予支持。综上，被告应当承担自2018年2月14日至2019年5月27日期间原告房屋租金的损失。原告提交的评估报告来源合法、内容客观真实，其确定的租金标准予以采信，故本院确认第二层房屋的租金为530,313.34元；第三层房屋的租金为480,254.84元，共计租金为1,010,568.18元（计算方法附后）。原告提交的评估报告可以证明其损失高于合同约定的违约金，请求予以增加违约金，本院予以支持，本院确认被告应当支付原告违约金1,010,568.18元。综上，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告于2018年2月14日支付了全部房款及办证等费用后，被告应当交付符合合同约定条件的房屋，但被告逾期未交付房屋，应当承担逾期交房的责任，对于原告主张被告承担逾期交房的违约金1,300,000元的诉讼请求，部分诉请成立，本院确认被告应当支付原告逾期交房违约金1,010,568.18元。对于原告主张的实现债权费用20,000元，没有合法依据，本院不予支持。对于反诉原告的诉请，反诉被告不存在违约行为，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告岳阳中正永盛实业发展有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告李璜逾期交房违约金1,010,568.18元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告李璜的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告岳阳中正永盛实业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费16,680元，减半收取计8,340元，反诉费2,457元，共计10,797元，由原告李璜负担1,392元，被告岳阳中正永盛实业发展有限公司负担9,405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  米辉二〇一九年十月二十八日书记员  任丹计算方法为：1、第二层530313.34元：935.77㎡＊36.2元/㎡/月＊11.5月［2018年2月14日至2019年1月31日］＋935.77㎡＊38.9元/㎡/月＊（3＋26/30）月［2019年2月1日至2019年5月27日］；2、第三层480,254.84元：941.67㎡＊32.58元/㎡/月＊11.5月［2018年2月14日至2019年1月31日］＋941.67㎡＊35元/㎡/月＊（3＋26/30）月［2019年2月1日至2019年5月27日］。