广州市荔湾区人民法院民事判决书（稿）（2018）粤0103民初6822号原告：卢丽娟，女，1984年9月16日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：张耀洲、李耀华，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁月嫦，女，1954年5月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，是黄国伟母亲。被告：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：邓跃文，男，1968年10月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：黄丽容，女，1959年4月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，现居香港九龙。委托诉讼代理人：何智铭，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毅华，广东广信君达律师事务所律师。第三人：凌启鹏，男，1991年10月7日出生，汉族，住广东省广州市。原告卢丽娟诉被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称：斜阳里公司）、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文、黄丽容、第三人凌启鹏房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢丽娟委托诉讼代理人张耀洲，被告斜阳里公司委托诉讼代理人徐兆明，被告黄丽容委托诉讼代理人何智铭、黄毅华到庭参加诉讼。被告杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文、第三人凌启鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：?1、依法解除原告所签《不动产认购书》、《不动产买卖合同(含补充协议)》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《（财富星）合同书》等合同。2、判定被告斜阳里公司退还原告所付的定金、购房款、团购服务费、税费及手续费等合计人民币372332.81元；3、判令被告斜阳里公司向原告支付逾期过户及交付违约金人民币24万元（违约金以人民币24万元为基数，按每日3‰的标准，从2017年11月1日计至定金、购房款、团购服务费、税费及手续费等款项全部退还为止，以已付楼款为限）；4、判令被告杨少辉、被告黄丽容对上述第2项、第3项诉讼请求承担连带清偿责任；5、依法判令被告黄国伟、被告张继发、被告邓跃文在未足额出资范围内对上述第2、第3项诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2017年6月15日，原告与被告斜阳里公司签订了《不动产认购书》，同时根据被告斜阳里公司的要求，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“星阁”成交确认书》。《不动产认购书》约定原告以认购总价47万元的价款购买位于广州市荔湾区文昌南路88号E133铺的不动产（以下简称涉案不动产）。在签署了《不动产认购书》与《“星阁”成交确认书》后，原告立即向被告斜阳里公司支付了定金5万元。2017年7月7日，原告与被告斜阳里公司签订了《不动产买卖合同》、《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》与《不动产委托经营管理合同》。在《不动产买卖合同》约定“原告以47万元的价格购买涉案不动产，原告于2017年6月15日支付定金5万元，于2017年6月30日支付首期楼款19万元、预付税费及手续费14556元，楼价余款23万元原告在签订本合同之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款，被告斜阳里公司应当在2017年9月1日前且收齐全部楼款及预收代缴税费、手续费后3个工作日内书面通知原告办理交付手续并将涉案不动产交付原告、20个工作日内完成不动产交易过户手续，否则自逾期之日起按照已付楼款千分之三的标准按日计算违约金。”原告于2017年6月29日支付首期款44000元、支付团购信息服务费100000元，于2017年7月7日支付楼款146000元、税费14556元。2017年11月，被告斜阳里公司与原告签订《补充协议》，《补充协议》约定：“原合同约定的[剩余楼款23万元由原告向银行申请按揭贷款，被告在银行出具同意贷款意向书20个工作日内申办不动产过户交易手续]变更为[在原告付清楼款前，被告斜阳里公司提前到2017年11月1日前申办不动产过户交易手续，原告同意协助被告斜阳里公司办理涉案房屋的抵押登记，抵押登记权人由被告斜阳里公司指定，抵押债权数额为人民币23万元。在办理不动产登记手续及抵押登记手续后，原告分十年按月向被告斜阳里公司归还楼款及利息，年利率为5.88%，原告在2017年11月至2027年10月期间每月5日前按照等额本息方式归还被告斜阳里公司本息合计2539.63元]”。《补充协议》签订后，原告依约每月向被告斜阳里公司支付楼款及利息人民币2539.63元，但是被告斜阳里公司并未依照《补充协议》的约定在2017年11月1日前为原告申办过户登记手续，经原告多次催告至今仍未办理，且被告斜阳里公司已人去楼空，《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》与《不动产委托经营管理合同》约定的义务亦均未履行。鉴于被告斜阳里公司的严重违约行为，原告对被告斜阳里公司的履约能力开始有所怀疑，于是到房管局查册方知涉案房屋的产权人并非被告斜阳里公司，且涉案不动产已于2018年2月28日办理了抵押登记，抵押权人为凌启鹏。于是原告从2018年6月根据法律对不安抗辩权的规定不再向被告斜阳里公司支付楼款及利息。因被告斜阳里公司在2018年2月5日进行了股东变更登记，股东由被告杨少辉变更为被告黄国伟、被告张继发，变更前后股东均未履行足额出资义务，根据相关法律规定，被告杨少辉、被告黄国伟、被告张继发应在未足额出资的范围内承担责任；其次，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“星阁”成交确认书》中约定的团购信息服务费实质为购房款，即广州大牌信息技术咨询服务有限公司亦是该涉案不动产买卖合同的履约方，且广州大牌信息技术咨询服务有限公司已注销，被告邓跃文是该公司的股东未足额履行出资义务。所以五被告应对涉案不动产买卖合同承担连带责任。此外，我方申请追加业主黄丽容为本案被告，黄丽容书面委托被告斜阳里公司对涉案商铺进行销售，应当与被告斜阳里公司对商铺过户及交付等义务承担连带责任。被告斜阳里公司辩称：因合同按照现状是无法继续履行，故对合同是否解除由法庭依法裁判。原告的诉讼请求第2项、第3项，斜阳里公司是不同意的，理由是斜阳里公司与房屋业主黄丽容有约定，房屋的买卖是经过房主同意，功能是用作爱居家养老公寓项目，由黄丽容委托被告斜阳里公司进行房屋销售，按照养老公寓的功能进行装修以及报请政府部门办理消防手续，由于政府部门对于居家养老的消防申请不予批准，导致文昌南路88号四楼整个居家养老项目不能实现，那么斜阳里公司认为这个责任应该是由黄丽容作为房主来承担，所以被告不同意原告的第2、3项诉请。另外，如果法庭认为确实需要判决违约金，那么被告也认为每天的3‰的标准过高，恳请法庭将标准调低到按照同期中国人民银行的贷款利率计算违约金。被告黄丽容辩称：请求驳回原告主张我方承担责任的第2、第3、第4、第6项诉讼请求，我方在本案中不承担任何责任。理由如下：第一，我方从来没有收取过原告的任何款项，包括所谓的定金、购房款、团购服务费、税费及手续费，也没有签署过任何的协议，因此我方不负有返还款项及支付利息的义务。第二，原告主张我方对被告斜阳里公司返还款项的义务承担连带清偿责任同样是没有任何事实及法律依据，应提交充分的证据证明，目前并没有证据证明我方有与斜阳里公司有共同收取款项的行为。第三，原告对涉案房屋并没有缴清房款，涉案房屋并没有过户到原告名下，因此我方作为业主不需要对原告负担任何的责任。第四，贵院已经审理了相关类型的系列案件，共50多件，并且已作出了生效判决，判决中均已认定我方并不是责任主体，无需对斜阳里公司与购房者产生的一系列纠纷包括退房款、支付违约金等负担责任。因此本案应遵循类案同判的原则来处理。被告杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文及第三人凌启鹏没有答辩。经审理查明：2017年6月15日，原告与被告斜阳里公司签订了《不动产认购书》。《不动产认购书》约定原告以认购总价47万元的价款购买位于广州市荔湾区文昌南路88号E133铺的不动产（以下简称涉案不动产），原告应于2017年6月30日前签订《不动产买卖合同》等内容。同日，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“星阁”成交确认书》，确认：原告于2017年6月15日认购“星阁”E133单位，建筑面积18.03平方米，总价470000元，原告确认参与此次广州大牌信息技术咨询服务有限公司所举办的团购优惠活动所缴纳的100000元团购信息服务费用于购房优惠，签署本确认书后，团购信息服务费不予退还；因团购服务费不抵入之后的购房款，原告对此表示知晓并认可，并且只有付清团购信息服务费后方能享受本确认书上的团购优惠成交价，否则按原总价执行交易。原告在签署《不动产认购书》与《“星阁”成交确认书》后，即向被告斜阳里公司支付了定金5万元。2017年7月7日，原告与被告斜阳里公司签订了《不动产买卖合同》、《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》与《不动产委托经营管理合同》。在《不动产买卖合同》约定：原告以47万元的价格购买涉案不动产，原告于2017年6月15日支付定金5万元，于2017年6月30日前支付首期楼款19万元、预付税费及手续费14556元，楼价余款23万元原告在签订本合同之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款，被告斜阳里公司应当在2017年9月1日前且收齐全部楼款及预收代缴税费、手续费后3个工作日内书面通知原告办理交付手续并将涉案不动产交付原告、20个工作日内完成不动产交易过户手续，否则自逾期之日起按照已付楼款千分之三的标准按日计算违约金等内容。原告于2017年6月29日支付了首期款44000元、支付团购信息服务费100000元，于2017年7月7日支付了楼款146000元、税费14556元。2017年11月，被告斜阳里公司与原告签订《补充协议》，《补充协议》约定：“原合同约定的[剩余楼款23万元由原告向银行申请按揭贷款，被告在银行出具同意贷款意向书20个工作日内申办不动产过户交易手续]变更为[在原告付清楼款前，被告斜阳里公司提前到2017年11月1日前申办不动产过户交易手续，原告同意协助被告斜阳里公司办理涉案房屋的抵押登记，抵押登记权人由被告斜阳里公司指定，抵押债权数额为人民币23万元。在办理不动产登记手续及抵押登记手续后，原告分十年按月向被告斜阳里公司归还楼款及利息，年利率为5.88%，原告在2017年11月至2027年10月期间每月5日前按照等额本息方式归还被告斜阳里公司本息合计2539.63元]”。《补充协议》签订后，原告从2017年11月至2018年5月向被告斜阳里公司支付楼款共17776.81元。广州市荔湾区文昌南路88号E133铺产权人为被告黄丽容，2018年2月28日办理了他项权利登记，抵押权人为第三人凌启鹏。被告斜阳里公司至今没有为原告办理案涉房屋的产权过户及交付商铺手续。被告斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由杨少辉变更为黄国伟、张继发。平康公司原为斜阳里公司、杨少辉投资成立的自然人投资或控股的有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由斜阳里公司、杨少辉变更为黄国伟、张继发。广州大牌信息技术咨询服务有限公司登记注册成立于2014年9月5日，注册资本1000000元，法定代表人邓跃文。2016年5月30日，法定代表人由杨少辉变更为邓跃文，股东由杨少辉、汤志成变更为邓跃文。2018年2-3月份，邓跃文作为公司唯一股东申请办理公司注销，3月7日的股东会决议显示清算组成员为邓跃文，4月27日通过股东会决议写明公司在经营过程中所产生的一切债权债务已清理完毕，如有遗漏均由清算组及全体股东负责处理，4月28日公司核准注销。原告在2018年9月20日起诉要求继续履行合同，于2019年5月7日变更诉讼请求要求解除合同，本院于2019年5月8日向杨少辉等被告公告送达变更诉讼请求的诉状副本。原告在庭审时就被告邓跃文对第2、3项请求承担连带清偿责任的理由为：被告邓跃文未足额出资变更为对公司债务未完成清偿义务，但是没有请求解除与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“星阁”成交确认书》。本院认为：原告与被告斜阳里公司就产权人为黄丽容的案涉商铺虽签订有《不动产买卖合同》，但现有证据不能证实黄丽容在签订合同前同意或签订合同后追认将涉案房屋出卖给原告，现原告至今未收楼和取得案涉商铺产权证，原告与被告斜阳里公司签订的上述合同目的不能实现，故原告要求解除与被告斜阳里公司签订的《不动产认购书》、《不动产买卖合同(含补充协议)》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《（财富星）合同书》予以支持。因本院于2019年5月8日公告送达，故认定上述合同自2019年5月8日起解除。合同解除，被告斜阳里公司应当退还原告已付购房款257776.81元、税费14556元。由于《“星阁”成交确认书》是原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订，并由广州大牌信息技术咨询服务有限公司收取原告的10万元，故原告要求斜阳里公司承担返还责任没有合同依据，本院对此不予支持。因原告在本案没有主张解除与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“星阁”成交确认书》，而且该公司已经注销，对于该公司向原告收取的10万元团购费，原告可以另案主张权利。关于股东承责问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，涉案《不动产买卖合同》的债权债务发生在杨少辉转让一人公司股权之前，杨少辉不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故杨少辉应对斜阳里公司的债务承担连带责任。2018年2月5日后，斜阳里公司变更为非一人公司，原告要求现股东黄国伟、张继发承担连带责任的依据不足，本院不予支持。关于原告要求黄丽容承担连带责任的问题。被告斜阳里公司以自己的名义与原告签订《不动产买卖合同》，《不动产买卖合同》的合同双方为原告和被告斜阳里公司，黄丽容并非《不动产买卖经营合同》的合同主体，原告认为斜阳里公司的行为为表见代理，黄丽容应对被告斜阳里公司应承担的义务承担连带清偿责任没有事实根据和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。被告杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文及第三人凌启鹏经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告卢丽娟与被告斜阳里养老产业投资有限公司签订的《不动产认购书》、《不动产买卖合同(含补充协议)》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《（财富星）合同书》于2019年5月8日解除。二、在判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告卢丽娟退还广州市荔湾区文昌南路88号E133号铺的购房款257776.81元，并从2017年11月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息至实际还清款项之日止。三、在判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告卢丽娟退还广州市荔湾区文昌南路88号E133号铺的税费款14556元。四、被告杨少辉对被告斜阳里养老产业投资有限公司在上述第二、第三项的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告卢丽娟的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6884元，由原告卢丽娟负担2300元，被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担4584元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓 彪人民陪审员  姜元筠人民陪审员  何颖瑜二〇一九年十月十六日书 记 员  刘卿翼邹贤宇