新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0103民初3800号 原告：马万成，男，1990年8月11日出生，汉族，顺丰速运杭州区同城业务运作管理专员，住昌吉市都市。 委托诉讼代理人：马新业，男，1967年2月13日出生，汉族，无固定职业，住昌吉市都市。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋3层1号。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵晓林，女，1969年11月24日出生，白族，新疆胜天房地产开发有限公司法律顾问，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张绍翊，男，1989年10月5日出生，汉族，该公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 被告：乌鲁木齐银行股份有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区新华北路8号。 法定代表人：任思宇，该公司党委书记、董事长。 委托诉讼代理人：宋竹青，女，1993年4月18日出生，汉族，该公司法律内控合规部职员，住乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：郭璇，女，1989年9月5日出生，汉族，该公司高新区支行客户经理，住乌鲁木齐市新市区。 原告马万成与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天公司）、被告乌鲁木齐银行股份有限公司（以下简称乌鲁木齐银行）合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月16日、2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告马万成的委托诉讼代理人马新业，被告胜天公司的委托诉讼代理人赵晓林、被告乌鲁木齐银行的委托诉讼代理人宋竹青、郭璇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马万成向本院提出诉讼请求:1.依法要求解除与被告签订的《商品房预售合同》；2.依法要求解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.依法要求被告返还购房款386327.23元（首付款193420元，按揭款192907.23元）、契税9563.05元、维修基金12668.4元，合计408558.68元，并由被告承担按揭款至原告与银行解除借款合同为止；4.依法要求被告支付原告购房款利息109295.63元，并由被告承担购房款利息至原告与银行解除借款合同为止；5.依法要求被告向原告支付逾期交房违约金6300元；6.依法要求被告承担原告自2015年1月1日起至2017年10月25日的租房租金55800元；7.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月24日，原告与被告胜天公司签订了《商品房预售合同》，约定原告购买被告胜天公司开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区，合同约定该房于2014年12月30日前验收合格后交房，合同签订后，原告履行了合同，并且办理按揭贷款，银行也按时将按揭款支付给了被告胜天公司，但是被告胜天公司却未按约定交房，原告此后找被告胜天公司协商，无法达成一致，被告胜天公司不交房也不退款，时至今日已经四年有余，依据双方合同约定逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同后，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。与此同时，原告与被告乌鲁木齐市银行股份有限公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，如判令解除《商品房预售合同》，原告与被告乌鲁木齐市银行股份有限公司的借款合同目的将无法实现，故也应该一并解除，故原告诉至法院。 被告胜天公司辩称，关于第一项诉讼请求，同意解除《商品房预售合同》，第二项诉讼请求，《个人住房（商业用房）借款合同》是和被告乌鲁木齐银行签订的，和被告胜天公司无关，不进行答辩，第三项诉讼请求，愿意归还首付款193420元及实际支付的按揭款192907.23元，关于契税和维修基金是由相关部门退还的，不是被告公司退还，第四项诉讼请求应驳回，不符合法律规定，第五项诉讼请求，被告愿意按照合同约定支付6300的违约金，第六条不符合合同约定，请求驳回，第七条诉讼费请法庭依法裁判。综上，请法庭公正判决。 被告乌鲁木齐银行辩称，被告乌鲁木齐银行与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，于2014年7月23日向其放款440000元，截至目前原告还有357049元未偿还，被告乌鲁木齐银行认为原告需向被告乌鲁木齐银行偿还完所有借款后，被告乌鲁木齐银行方可与原告解除合同，请法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供了《商品房预售合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《个人借款保证合同》、《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》、《住房贷款担保及回购协议书》、契税及维修基金发票、收据、银行凭证，被告无异议，本院对该证据真实性、合法性、关联性均认可。 本院经审理认定事实如下： 2014年5月24日，原告与被告胜天公司签订了《商品房预售合同》，合同编号：ＹＳ0345947，约定由原告购买被告公司开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区，房屋代码为1208188，合同约定商品房建筑面积为105.57平方米，总价款633420元。付款方式为签订合同当日支付首付款193420元，剩余房款440000元以贷款方式向出卖人付清。出卖人应当于2014年12月30日前将经验收合格的房屋向买受人交付。出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。 为购买上述房屋，2014年7月3日，原告与被告商业银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号：20140707000035，由原告向该行借款440000元，借款期限216个月，自2014年7月3日-2032年7月3日，被告胜天公司作为保证人在该合同上签章，原告作为抵押人将涉案房屋抵押给被告商业银行。被告胜天公司认可商业银行将上述借款已经汇入其账户，原告于当日开始还本付息。另外，原告与被告乌鲁木齐银行签订《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》。 同日，马新业、贾玉兰与被告乌鲁木齐银行签订《个人借款保证合同》，为上述原告马万成借款提供连带责任保证。同时，原告与被告亦签订了《住房贷款担保及回购协议书》。 另查明，原告已向相关部门支付契税9563.05元、房屋维修基金12668.40元。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于《商品房预售合同》是否解除的问题。 原告与被告胜天公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方当事人均应当按约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告胜天公司作为案涉房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务，依据约定出卖人应当于2014年12月30日前将经验收合格的房屋向买受人交付，至今尚未向原告交付房屋。根据《商品房预售合同》第九条“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”的约定，原告有权解除《商品房预售合同》，庭审中，被告胜天公司亦同意解除，因此，《商品房预售合同》应予解除，本院对其该项诉讼请求支持。 二、关于马万成诉请被告胜天公司返还房款及赔偿损失是否成立的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已将履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，涉案《商品房预售合同》解除后，被告胜天应当向马万成返还首付房款及相关款项并赔偿马万成因此所产生的损失，故本院对原告请求被告返还首付款193420元，按揭款192907.23元的诉讼请求予以支持。 关于原告主张的违约损失部分，1、原告主张首付房款、契税及维修基金合计数额的从2014年5月至2019年5月的资金占用期间的利息损失109295.63元，因契税、维修基金并非向被告缴纳，被告并未对该款使用占有，因此，该部分款项利息，本院不予支持，原告按照年利率7.2%主张利息损失于法无据，本院不予支持，本院按照已支付购房首付款193420元，月利率5‰予以支持利息，从2014年5月计算至2019年5月，合计60个月，利息应当为58026元（193420元×5‰×60个月），由被告胜天公司予以支付。原告主张被告承担购房款利息至原告与银行解除借款合同为止，该截止点并不等同于被告胜天公司所返还款项付清之日，本院无法支持，原告可以根据被告胜天公司实际占有主张房款期间计算利息予以主张。 2、原告主张的契税损失9563.05元、房屋维修基金12668.40元，本院认为，马万成交纳的维修基金、契税并非其因被告胜天公司违约导致的损失，本院对该项诉请不予支持，原告可以另行处理。 3、原告自2015年1月1日至2017年10月25日的租金55800元，本院认为，原告在本案中提交的证据仅能证明其签订了房屋租赁协议书，但原告是否实际履行了该协议，并且实际在协议中约定的租赁房屋居住，原告未提供社区证明予以证实，故其应当承担举证责任，本院对其该项诉请不予支持。 4、原告主张的违约金损失6300元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告签订的《商品房预售合同》明确约定：出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。因此，原告主张违约金6300元具有事实和法律依据，被告胜天公司亦无异议，同意给付，本院予以支持，由被告胜天公司支付。 三、关于《个人购房抵押（保证）借款合同》是否解除的问题。 《商品房买卖合同司法解除》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并处理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，担保权人商品房担保贷款合同纠纷另行诉讼的，可以与商品房买卖合同合并审理。”。本院中，原告与被告胜天公司签订了《商品房预售合同》，约定由原告购买被告公司开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区。2014年7月3日，原告与被告商业银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由原告向该行借款440000元，原告作为抵押人将涉案房屋抵押给被告商业银行，现原告马万成以被告胜天公司未按时交付房屋为由，要求解除其与被告签订的《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，依照上诉法律规定，被告商业银行应提出诉讼请求，可以与商品房担保贷款合同纠纷一并处理，而本案审理中，被告商业银行未提出诉讼请求，故仅应处理原告马万成与被告胜天公司之间的商品房买卖合同纠纷，本院对原告要求被告胜天公司承担按揭款至原告与银行解除借款合同为止的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告马万成与被告新疆胜天房地产开发有限公司于2014年5月24日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0345947）； 二、被告新疆胜天房地产开发有限公司公司返还原告马万成购房款386327.23元（首付款193420元，按揭款192907.23元）； 三、被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告马万成购房款利息58026元（193420元×5‰×60个月，2014年5月-2019年5月）； 四、被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告违约金6300元； 五、驳回原告马万成对被告新疆胜天房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回原告马万成对被告乌鲁木齐银行股份有限公司的诉讼请求。 以上被告应付款项，应于本判决生效之日起十日内付清，逾期不予履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的579954.31元，核定给付标的450653.23元，占争议标的的77.70%。案件受理费9599.54元，由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担77.70%即7458.84元，由原告马万成负担22.30%即2140.70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理） 审 判 长  孙俊伟 人民陪审员  何益谦 人民陪审员  陶 红 二〇一九年十月二十七日 书 记 员  王文娟