福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初1829号 原告：莆田市凤翔物业管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。 法定代表人：林振华，董事长。 委托诉讼代理人：郑国山，男，系公司员工。 被告：张云华，男，1985年5月24日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 被告：刘艳，女，1984年2月13日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 原告莆田市凤翔物业管理有限公司（以下简称凤翔物业公司）与被告张云华、刘艳因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凤翔物业公司的委托诉讼代理人郑国山到庭参加诉讼。被告张云华、刘艳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.张云华、刘艳向凤翔物业公司支付拖欠的物业管理费7446元，并以每月拖欠的物业费为基数自当月16日起按日千分之三的标准计算支付自2015年1月16日起至还清费用之日止每个月拖欠物业管理费的违约金；2.张云华、刘艳向凤翔物业公司支付拖欠的公摊水电费1075.4元；3.张云华、刘艳向凤翔物业公司支付拖欠的小区水费336.6元；4.张云华、刘艳承担本案的诉讼费用及公告费用等。事实和理由：凤翔物业公司于2008年4月15日与凤达·凤达雅苑的建设单位莆田市凤达房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同约定该楼盘的前期物业服务由凤翔物业公司承揽，期限为2012年5月起至业主委员会成立之日止，住宅商品房物业管理费用为每平方米1.2元，每个月物业管理费支付期限为每个月的15日前，逾期支付按日千分之三支付违约金。张云华、刘艳于2013年8月3日购买该楼盘XXX商品房，面积129.09平方米，按凤翔物业公司与楼盘的建设单位签订的物业服务合同约定，张云华、刘艳每个月应付的物业服务费154.91元。张云华、刘艳自2015年1月份开始拖欠物业管理费，未按合同约定的期限与金额支付物业管理费，凤翔物业公司从2015年1月起每季度向张云华、刘艳发出缴费通知，并在2018年数次进行书面公告催交，但张云华、刘艳都拒绝交费。截止2018年12月31日，期间产生了小区水电公摊费1075.4元、业主水费336.6元二项应由张云华、刘艳承担或分摊的费用。张云华、刘艳违约拒不支付物业管理费、电梯维护分摊及水电费等违约行为不但侵害了凤翔物业公司的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。 张云华、刘艳未做答辩。 凤翔物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据。对其提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、告知函复印件、快递面单复印件各一份、电费明细12页、抄表、水费信息6页、公摊水电费统计表8页，上述证据来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对于凤翔物业公司提供的水表照片打印件一份，因拍摄的水表无法体现系本案涉案商品房的水表，即无法体现其与本案存在关联性，故本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 凤翔物业公司与莆田市凤达房地产开发有限公司（以下简称凤达房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定：凤达房地产公司选聘凤翔物业公司对凤达雅苑提供前期物业管理服务，委托物业项目名称为凤达雅苑XXXX合同期限自2012年5月10日起至业主委员会成立之日止。在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。物业服务费按建筑面积计算，高层住宅：1.2元/月·平方米，以上费用不包含公摊水费、电费、电梯维保费。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主建筑面积分摊。物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费及经业主大会同意的其他费用组成）、法定税费和凤翔物业公司的合理利润。物业服务费从本物业通知买受人交付之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每月15日前向凤翔物业公司支付物业服务费。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取；尚未出售的，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权登记办理后按登记面积结算，多退少补。业主违反约定，经凤翔物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之三日标准向凤翔物业公司支付违约金。 2013年8月3日，张云华、刘艳与凤达房地产公司签订编号为Ｌ201305191的《商品房买卖合同》，约定张云华、刘艳向凤达房地产公司购买其建设的莆田市城厢区商品房，用途为成套住宅，该商品房建筑面积共129.09平方米。该合同第八条约定，凤达房地产公司应当在2012年6月1日前将符合约定的上述商品房交付张云华、刘艳使用。合同第十八条约定，本商品房项目由凤达房地产公司依法以协议方式选聘凤翔物业公司提供前期物业服务。合同第十九条约定，买受人（即张云华、刘艳）已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人（即凤达房地产公司）依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。 张云华、刘艳未支付上述房屋自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业费。凤翔物业公司于2019年3月6日向张云华、刘艳邮寄告知函，告知张云华、刘艳：拖欠物业费（2015年1月1日至2018年12月31日）7446元、水费（2015年1月1日至2015年9月8日）336.6元、公摊水电费（2014年1月1日至2017年12月31日）1075.4元、电梯维保年检费（2015年1月1日至2017年12月31日）363元，共计9221元，并以每半年拖欠的物业费为基数自每半年第三个月1日起按日千分之三的标准计算支付违约金，上述费用至本函发出之日止仍未支付。函告张云华、刘艳在收函之日起三日内支付拖欠的上述款项，并附有汇款账户。但张云华、刘艳并未签收上述邮件。现因张云华、刘艳至今未向凤翔物业公司支付上述款项，致讼。案经审理，因张云华、刘艳未到庭参加诉讼，致本院无法组织调解。 本院认为，凤翔物业公司接受凤达房地产公司的选聘，为凤达雅苑XXXXX提供物业服务，双方并签订了《前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。凤翔物业公司为凤达雅苑XXXXX提供了物业管理服务，张云华、刘艳作为该小区的业主，理应支付物业服务相关费用。张云华、刘艳逾期未交纳物业服务费已构成违约，张云华、刘艳应当交纳其拖欠的自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1.2元/月·平方米×129.09㎡×48个月=7435.6元，凤翔物业公司诉讼请求张云华、刘艳支付物业管理费7446元符合合同约定的部分，本院予以支持，但其超过的部分诉讼请求不予支持。凤翔物业公司诉讼请求张云华、刘艳支付每月拖欠的物业服务费自当月16日起至付清物业服务费之日止按日千分之三计算的违约金，根据《前期物业服务合同》约定：未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之三日标准支付违约金，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，《前期物业服务合同》的上述约定显然对张云华、刘艳不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同双方当事人的利益，本院酌情将张云华、刘艳逾期交纳物业服务费的违约金计算标准调整为月利率2%。凤翔物业公司诉讼请求张云华、刘艳支付逾期支付物业服务费的违约金，经核算张云华、刘艳应支付的违约金为：以2015年1月至2018年12月期间每月拖欠的物业服务费154.91元为基数自每月16日起至付清该笔物业服务费之日止按月利率2%计算违约金。凤翔物业公司诉讼请求张云华、刘艳向其支付拖欠的公摊水电费1075.4元，但凤翔物业公司所提供的证据无法证实该费用的计算依据及公示情况，应承担举证不能的法律后果，故对上述诉讼请求，本院暂不予支持，其可待相关费用公示后另行主张。凤翔物业公司诉讼请求张云华、刘艳支付拖欠的水费336.6元，因凤翔物业公司未能提供证据证实涉案商品房内使用的水费情况，故对其上述诉讼请求，本院不予支持。张云华、刘艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款规定，判决如下： 一、张云华、刘艳应在本判决生效之日起十日内向莆田市凤翔物业管理有限公司支付莆田市荔城区凤达雅苑第XXXXXX号商品房自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费7435.6元； 二、张云华、刘艳应在本判决生效之日起十日内向莆田市凤翔物业管理有限公司支付以2015年1月至2018年12月期间每月拖欠的物业服务费154.91元为基数自每月16日起至付清该笔物业服务费之日止按月利率2%计算的逾期交纳物业服务费的违约金； 三、驳回莆田市凤翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费479元，由莆田市凤翔物业管理有限公司负担391元，张云华、刘艳负担88元。公告费560元，由张云华、刘艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  刘秀华 人民陪审员  吴剑珊 二〇一九年十月十六日 书 记 员  曾徐艳 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。