江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初9470号原告：卢瑞，男，1995年5月21日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：伍威，沭阳县十字法律服务所法律工作者。被告：胡道川，男，1992年8月28日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：徐婷，女，1991年6月13日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告卢瑞与被告胡道川、徐婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理，原告卢瑞及其委托诉讼代理人伍威、被告胡道川、徐婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令：1.解除房屋租赁合同；2.被告退还原告房租6000元、押金1000元。事实和理由：2018年10月10日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将其位于沭阳县房屋出租给原告，约定年租金为11000元、押金1000元，租赁期限为2018年10月10日至2019年10月10日。后因被告将房屋门锁换掉并称要自己使用不再出租，导致原告无法使用。原告向被告索要剩余租金及押金未果，诉至法院。被告胡道川、徐婷辩称：2018年10月10日，原告与被告胡道川签订了房屋租赁合同，但是我们认为出租方是二被告，租赁房屋位于沭阳县，约定年租金11000元、押金1000元，租赁期间是2018年10月10日至2019年10月10日。后来因为原告将涉案房屋转租给别人，转了两手，徐婷在网上中介上看有点像涉案房屋，就到房子里看了，不认识住房的那个人，徐婷就表明自己是房主，后来那个人就找了中介过来，中介也不相信，说不是徐婷把房子挂在他那里的，还向徐婷索要房产证，后来双方因为这个事情报警的，警察说给现房客三五天时间搬走。现房客搬走后，徐婷就把门锁换了，原告后来向徐婷索要剩余租金和押金没有达成一致意见。原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：1.原、被告签订的房屋租赁合同一份，载明：“出租方（以下简称甲方）：胡道川，承租方（以下简称乙方）：卢瑞，甲乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：一、房屋基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）位于丰润名苑单身公寓2号楼2304。二、房屋用途：该房屋用途为自己居住使用，不得在房屋内从事赌博、吸毒等任何非法活动。三、房屋内限两人内居住，不得在房屋内养宠物。四、租赁期限自2018年10月10日至2019年10月10日止。五、该房屋月租金为11000，押金1000。六、付款方式：转账。七、乙方租赁期间，水费、电费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担，租赁结束时，乙方许交清欠费，甲方退还乙方所付押金。……九、租赁期间，乙方如不能按时缴费或提前退租，则合同自动终止，乙方所付押金甲方不予退还。甲方：胡道川乙方：卢瑞”。旨在证明原、被告达成房屋租赁合同，租金11000元、押金1000元。2.原告与被告徐婷的微信聊天记录一份。旨在证明原告于2018年10月10日向被告徐婷微信转账2018年至2019年期间的租金11000元；被告徐婷于2019年2月18日同意退还原告5000元；被告徐婷于2019年3月9日将涉案房屋门锁换掉，并称自己要住且在装修，解除了双方的租赁关系，合同的违约方是被告。3.微信转账截屏两张。旨在证明原告于2017年10月13日向被告徐婷微信转账2017年至2018年期间的租金10800元、押金1000元。4.接处警工作登记表一张。旨在证明因涉案房屋租赁纠纷，原告于2019年3月11日报警，胡道川未在现场，民警电话联系胡道川调解未果。5.微信缴费账单一份。旨在证明原告于2018年9月8日缴纳电费404元，于2018年10月6日缴纳电费148元。被告胡道川、徐婷为支持其答辩理由依法提交了以下证据：1.2019年3月12日拍摄的插座、空调、卧室石膏线照片三张，2019年3月23日拍摄的灶台门、洗脸台、花洒照片三张。旨在证明原告将上述物品损坏。2.胡道川微信朋友圈截图两张。旨在证明原告将涉案房屋转租给他人。3.微信支付截图两张。旨在证明涉案房屋的户名是胡道川，2018年11月应缴电费149元，2019年1月应缴电费350元，2019年3月应缴电费261元。4.租房合同复印件一张，出租方为张晓晓，承租方为宋航。旨在证明涉案房屋自2019年2月19日起就不是原告居住了。5.沭阳县公安局永安路派出所出具的情况说明一份，载明：“2019年2月28日14时许，永安路派出所接徐婷（女，身份证号码，户籍地：江苏省宿迁市沭阳县沭城镇临安小区S3幢四单元302室）报警，称其位于房屋因租房给一个房客转租给张其龙发生纠纷。特此说明。沭阳县公安局永安路派出所（印章）2019年7月18日”。6.2019年6月15日拍摄的维修空调视频一份。旨在证明因空调有质量问题，被告为了维修空调支付了现金300元。7.江苏增值税电子普通发票三张。旨在证明涉案房屋2018年11月应缴电费149元、2019年1月应缴电费350元、2019年3月应缴电费261元。经庭审质证，二被告对原告提交的证据1、2、3、5均无异议；认为原告提交的证据4中民警电话实际上是打给徐婷，不是打给胡道川，徐婷没有看到出警。原告对二被告提交的证据1的真实性不认可，且认为不能证明是原告造成的；对二被告提交的证据2、3、4不认可；对二被告提交的证据5真实性无异议，但认为情况说明中的人原告也不认识；认为二被告提交的证据6只能反映出修空调的过程，但不能达到二被告的证明目的；对二被告提交的证据7由法庭认定。本院通过审查核实认证如下：原告提交的证据1、2、3、5，二被告未提出异议，本院予以采纳。原告提交的证据4，二被告虽有异议，但对此未提供相反证据，故本院对该证据予以采纳。二被告提交的证据1，虽然原告对其真实性不认可，后又称石膏线、插座、洗脸台、花洒就是该照片中的状态，故本院对证据的真实性予以确认，但不能证明上述物品系原告损坏，不能达到二被告的证明目的。二被告提交的证据2，原告不予认可，本院认为该证据不是原告直接发出的，仅凭该证据不能证明原告将房屋转租给案外人的事实。二被告提交的证据7，本院予以采纳。二被告提交的证据3，虽然原告不予认可，但与二被告提交的证据7相互印证，本院予以采纳。二被告提交的证据4，原告不予认可，该证据系复印件，无法与原件核对，不能单独作为认定案件事实的依据。二被告提交的证据5，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。二被告提交的证据6，原告对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。基于上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院依法确认以下事实：2017年10月13日，原告向被告徐婷微信转账年租金10800元用于承租位于沭阳县，并于同日向被告徐婷微信转账1000元用于交纳押金。2018年10月6日，原告通过微信向被告徐婷表示续租。2018年10月10日，原告与被告胡道川签订房屋租赁合同，约定被告胡道川将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限自2018年10月10日至2019年10月10日，租金为11000元、押金1000元，房屋用途为自己居住使用等内容。原告于2018年10月10日向被告徐婷微信转账11000元。2019年2月18日，被告徐婷通过微信要求原告退还涉案房屋钥匙，愿意退还原告5000元，但未实际履行。2019年3月4日，被告徐婷更换了涉案房屋的钥匙。2019年3月9日，被告徐婷告知原告涉案房屋钥匙已更换，并不同意退还原告剩余租金。原告要求二被告退还剩余租金及押金未果，引起诉讼。本院认为，虽然原告与被告胡道川签订的房屋租赁合同上约定月租金为11000元，但从原告于2017年10月13日交付的年租金10800元分析，双方约定的11000元应当为年租金，且原、被告一致认可年租金为11000元，本院予以确认。原、被告一致认可涉案房屋的出租方为二被告，本院予以确认。原告与被告胡道川、徐婷之间的租赁合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。虽然二被告提交的证据不足以证明原告将涉案房屋转租给案外人，但根据原告提交的原告与被告徐婷2019年2月18日、3月4日的微信聊天记录可以反映出原告曾将转租涉案房屋给案外人居住，原告的行为构成违约。被告徐婷于2019年3月4日将涉案房屋的门锁更换并于2019年3月9日通过微信告知原告，称涉案房屋收回自己居住、装修，被告徐婷的行为即为行使合同解除权，原、被告之间的租赁合同已于2019年3月9日解除，故现原告要求解除租赁合同，本院不予支持。合同解除后，二被告应当退还原告剩余租期的租金，故原告要求二被告退还剩余租金6000元，因剩余租金为6416.67元（11000元/年÷12月×7月），故本院支持原告的该项诉讼请求。原、被告约定了涉案房屋租赁期间的电费等费用由原告承担，原告应在租赁结束时交清费用，因二被告缴纳了涉案房屋2018年11月的电费149元、2019年1月的电费350元、2019年3月的电费261元，上述费用应由原告承担，故上述费用应当从原告主张的租金中予以扣除，即二被告应当退还原告租金5240元。因解除合同的原因系原告违约，故原告要求二被告退还押金1000元，本院不予支持。二被告辩称涉案房屋中的插座、空调、卧室石膏线、洗脸台、花洒被原告损坏，原告予以否认，二被告提供的证据不足以证明上述物品系原告损坏或者原告对上述物品的损坏有过错，故本院对二被告的该辩称不予采纳。原告自认二被告交付房屋时灶台门是正常的，现灶台门有损坏，原告应当恢复原状，如原告不恢复，二被告可另案起诉。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡道川、徐婷于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告卢瑞租金5240元；二、驳回原告卢瑞的其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由原告卢瑞负担100元，由被告胡道川、徐婷负担25元。本判决为终审判决。审判员 仲 裁二〇一九年十月八日书记员 王敏艳附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。