浙江省宁波市鄞州区人民法院行 政 裁 定 书（2018）浙0212行初228号原告葛成欢，男，1969年6月6日出生，汉族，宁波奉化立成电器厂经营者，住浙江省宁海县。委托代理人吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。委托代理人李忠发，男，1957年12月28日出生，汉族，宁波奉化立成电器厂员工，住上海市徐汇区。被告宁波市奉化区房屋征收办公室，住所地浙江省宁波市奉化区河头路151-157号。法定代表人孙海港，主任。出庭应诉负责人王建亚，副主任。委托代理人糜琴丽，工作人员。委托代理人汪静，浙江海泰律师事务所律师。第三人宁波市奉化区长用厨具厂（普通合伙），住所地浙江省宁波市奉化区方桥仓基村后畈头马路北边。执行事务合伙人张华平，经理。委托代理人谢银忠、绳渑，浙江正清和律师事务所律师。原告葛成欢因诉被告宁波市奉化区房屋征收办公室（以下简称奉化房屋征收办）、第三人宁波市奉化区长用厨具厂（普通合伙）（以下简称长用厨具厂）房屋征收行政协议一案，于2018年10月25日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料。本院依法组成合议庭，于2018年12月25日公开开庭审理了本案。原告葛成欢及其委托代理人吴雯麒、李忠发，被告奉化房屋征收办的出庭应诉负责人王建亚及委托代理人糜琴丽、汪静，第三人长用厨具厂的委托代理人谢银忠、绳渑到庭参加诉讼。因本案的审理需以相关民事案件处理结果为依据，本院于2018年12月26日中止本案的审理，后因中止事由消灭，本院恢复对本案的审理。本案现已审理终结。2016年12月14日，被告奉化房屋征收办作为甲方（征收部门）、第三人长用厨具厂作为乙方（被征收人）签订《奉化市国有土地上房屋征收补偿协议（工业用房货币补偿）》（以下简称《补偿协议》），主要内容为“一、乙方服从城市规划建设需要，同意将坐落在江口街道仓基村房屋给甲方征收。甲方征收乙方有证建筑面积2448.16平方米，无证建筑面积2154.17平方米。房屋结构为砖混，房屋用途为工业，用地面积4027平方米，土地性质为工业，土地用途为工业[房屋所有权证号为奉化市字第005-××号、奉化市字第005-××号、奉化市字第××号，土地使用证号为奉集用（2012）第4-76-3779号]。二、甲方应支付给乙方房屋征收资金总额11920744元（乙方房屋被征收后自行解决临时安置过渡用房，甲方按有关政策规定支付给乙方一次性搬迁、临时安置、停产停业、补助、奖励）。房屋征收资金甲方分三期支付给乙方，第一期在协议签订生效后三十日内甲方支付给乙方共计3350000元整；第二期在乙方交付所有房产证、土地证之后，甲方支付给乙方共计5220744元整；余款3350000元整在乙方旧房搬迁完毕并交付给甲方之后付清。三、乙方必须在2017年5月31日前将被征收房屋腾空……”。此外，《补偿协议》还对乙方搬迁时的义务、争议解决方式等事项进行了约定。原告葛成欢起诉称：原告分别于2015年6月29日、同年8月3日与第三人签订《立买卖厂房协议》（以下简称《买卖协议》），购买了第三人位于江口街道××后××头马路北边的房屋的一部分。第三人为表明涉案房屋系其所有，亦向原告提供了房产证复印件。合同签订后，原告按约支付了全部购房款并实际入住涉案房屋。2016年，涉案房屋被拆迁，但被告却与第三人签订了《补偿协议》，且将大部分拆迁款发放给第三人，剩余拆迁款被奉化区法院予以财产保全。原告认为自己已购买涉案房屋的部分，拆迁款应由原告优先获得，故向奉化区法院提起执行异议。在执行异议案件的审理过程中，原告经了解发现，涉案房屋原属当地乡镇企业奉化市方桥蔺草制品厂所有。2010年4月21日，该蔺草制品厂与奉化市长用厨具厂（以下简称原长用厨具厂）签订《房地产转让合同》，约定将涉案房屋出售给原长用厨具厂。签订该合同时，因原长用厨具厂并非仓基村当地乡镇企业，为符合土地管理法的相关规定，原长用厨具厂于2010年7月将合伙人出资比例变更，将本地村民马松来的出资比例提高到51%，最终原长用厨具厂取得了房屋产权证。因涉案房屋在集体土地上建造，只能在本地乡镇企业间流转。张华平、蒋建玉为获得该房屋，于2011年5月27日将原长用厨具厂更名为奉化市建磊五金厂，之后又于2012年9月25日将奉化市建磊五金厂注销。2012年10月15日，张华平与蒋建玉合伙成立了现第三人长用厨具厂，第三人虽与被注销的原长用厨具厂在名称上完全一致，但两家单位无任何关联。被注销的原长用厨具厂的资产，包括其名下的涉案房屋与土地，与第三人无关。原告认为，涉案房屋属原长用厨具厂所有，第三人系采用注销原厂又注册同名企业的手段，与被告签订了《补偿协议》，但由于第三人并非涉案房屋的权利人，故其与被告所签订的《补偿协议》无效。此外，即使该协议被认定为有效，原告亦从第三人处购买了涉案房屋的一部分，且原告购买的该部分在被告征收时单独评估，同时被告征收的涉案房屋中有部分系无证，则该部分房屋应直接归原告所有，故应当由被告分别与原告、第三人签订补偿协议，被诉《补偿协议》显然侵犯了原告的合法权益。综上，请求法院依法判令确认被告与第三人于2016年12月14日签订的《补偿协议》无效。原告葛成欢为证明其具有原告主体资格，向本院提交了以下证据材料：1.房屋产权证复印件、《买卖协议》2份，用以证明第三人用原长用厨具厂的房产证欺骗原告，将不属于自己的部分房屋出售给原告的事实；2.银行流水及汇款凭证，用以证明原告按约付清了购房款的事实；3.《证明》及《协议书》各1份，用以证明征收工作开始后，张华平一再承诺由征收部门将相应的补偿款直接支付给原告的事实。被告奉化房屋征收办答辩称：一、原告所提起的本次诉讼不符合起诉条件，应当裁定驳回起诉。（一）原告于2015年6月29日、同年8月3日向第三人长用厨具厂购买了由第三人占用的位于奉化区××街道××村后畈头的部分房屋和土地，但未依法办理过户登记手续。虽然原告在购买后实际占用了该房屋和土地，但其在法律上的地位仍是基本买卖合同而享有债权的主体。根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条的规定，在房屋拆迁中，与拆迁人或拆迁实施单位建立房屋拆迁法律关系的主体仅限于被拆迁房屋的所有权人，即被拆迁人并不包括房屋承租人、房屋买受人等基于被拆迁房屋所签订的民事合同的债权人，据此，原告作为涉案部分房屋的买受人与被诉《补偿协议》不具有利害关系，其起诉应予驳回。（二）本案被告主体不适格。根据《宁波宁南贸易物流区深国际二期项目征收集体所有土地房屋拆迁安置方案》记载，涉案项目的拆迁人为宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室，承担宁南二期项目集体土地拆迁工作，拆迁实施单位为拆迁事务所，且涉案协议系拆迁事务所与第三人签订，故本案适格被告应为宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室，而非被告。二、被诉《补偿协议》合法有效，原告的诉请缺乏事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的起诉或者诉讼请求。被告奉化房屋征收办在举证期限内向本院提交了以下与原告主体资格相关的证据材料：1.马松来及张华平的身份信息、2010年1月26日签订的《奉化市长用厨具厂（普通合伙）合伙协议》、2010年1月26日签订的《租房协议》、2010年2月22日签订的《村土地长期租赁协议》；原长用厨具厂《合伙企业登记基本情况》、2010年7月1日签订的《奉化市长用厨具厂（普通合伙）合伙协议》、《奉化市建磊五金厂（普通合伙）合伙协议》、《变更登记情况》、《奉化市建磊五金厂（普通合伙）清算报告》、《合伙人对清算报告确认的决议》、《备案通知书》、2012年6月3日奉化市建磊五金厂（普通合伙）发布的注销公告、奉化市建磊五金厂《合伙企业登记基本情况》、2012年9月26日签订的《奉化市长用厨具厂（普通合伙）合伙协议》、《关于使用无产权证明房屋作为生产、经营场所的承诺书》、《经营场所租赁协议》、《关于无产权证明的房屋证明》、变更登记情况、宁波市奉化区长用厨具厂（普通合伙）营业执照及长用厨具厂《合伙企业登记基本情况》合伙企业等级情况、奉化市溪口华磊电机厂营业执照、《证明》、《非公司企业法人登记基本情况》、《房地产买卖协议书》、《房地产转让合同》、马松来与张华平于2011年1月26日签订的《协议书》、奉集建（97）字第05-22-361号《集体土地建设用地使用证》、奉集用（2012）第4-76-3779号地籍管理资料、奉房权证另字第××号、1××1号房屋所有权证、原长用厨具厂的房权证奉化市字第××号、005-××号、005-××号《房屋所有权证》、《宁波市奉化市不动产登记查询证明》各1份，用以证明涉案房屋的产权来源情况；2.原告与第三人于2015年6月29日、同年8月3日签订的《买卖协议》、厂房拆迁现场照片、张华平出具的《证明》及《承诺书》、宁波市奉化区人民法院作出的（2018）浙0213民初2254号之一民事裁定书、（2015）甬奉商初字第779号民事判决书、（2015）甬奉执民字第3598号《执行裁定书》、（2015）甬奉执民字第3598号之二《执行裁定书》及《协助执行通知书》、（2015）甬奉执民字第3598号之三《执行裁定书》及《协助执行通知书》、（2018）浙0213执异9号《执行裁定书》、《执行异议起诉状》各1份，用以证明原告葛成欢对被诉房屋拆迁补偿协议并无法律上的利害关系，不具有原告诉讼主体资格。第三人长用厨具厂陈述称：同意被告的答辩意见。此外，第三人出售给原告的是评估单中注明产权人“奉化长用厨具厂二”的西南部分，并非厂房二的全部，且第三人仅收到了原告支付的部分购房款，购房款尚未全额付清。综上，请求法院依法驳回原告的起诉或者诉讼请求。第三人长用厨具厂未向本院提交证据材料。对原、被告提交的上述证据材料，各方当事人的质证意见以及本院的认证意见如下：对原告提交的证据材料1-3，被告对其真实性无异议，但认为该三组证据材料均涉及的是原告与第三人间的法律关系，与被告无关。第三人对该三组证据材料的真实性均无异议，但对其证明对象有异议。对被告提交的证据材料1和2，第三人无异议，原告对其真实性无异议，但对其合法性和证明对象有异议，认为涉案房屋的所有权仍归属原长用厨具厂，第三人无权签订《补偿协议》，且原告作为部分房屋的买受人，征收部门应当与原告单独签订协议，故原告主体适格。本院对原、被告提交的上述证据材料的真实性均予以认定。在本案审理过程中，本院依法调取了宁波市奉化区人民法院作出的（2018）浙0213民初4964号民事判决以及宁波市中级人民法院作出的（2019）浙02民终213号民事裁定书。经审理查明：2010年1月27日，张华平与马松来作为合伙人成立原长用厨具厂。2010年2月22日，原长用厨具厂与奉化市江口街道仓基村签订《村土地长期租赁协议》，长期租赁了面积为0.9亩的后头房空杂地一块。2010年4月21日，原长用厨具厂与奉化市方桥蔺草制品厂（业主为马格如）签订《房地产转让合同》，约定奉化市方桥蔺草制品厂将位于方桥仓基反畈头马路北边建筑面积2485.7平方米，房屋所有权证号第1520、1××1号的房屋出售给原长用厨具厂。2010年8月24日，原长用厨具厂领取了涉案房屋的三份房屋所有权证，产权证号分别为房权证奉化市字第005-××7、005-××8、005-××号，此后，原长用厨具厂亦领取了该房屋的土地使用权证，证号为奉集用（2012）第4-76-3779号。2011年1月26日，马松来与张华平双方共同出具《协议书》，载明“因溪口镇班溪村张华平（奉化市长用厨具厂）购买马格如位于江口街道××后××头马路北边土地、建筑物和该房地产土地属集体土地。根据相关政策需江口街道仓基村本村村民才能购买需要，因此，张华平（奉化市长用厨具厂）通过江口街道仓基村村民马松来和张华平合伙注册奉化市长用厨具厂出面购买，但购买款项均由张华平壹人出资。为此，双方经友好协商决定，以后涉及该土地、建筑物（奉化市长用厨具厂）债权、债务等一切事务均由与马松来无关”。2011年5月，原长用厨具厂将名称变更为奉化市建磊五金厂（普通合伙），并于2012年9月25日办理了注销登记手续。2012年10月15日，张华平与蒋建玉作为合伙人再次出资成立第三人长用厨具厂，在申请工商注册登记时，其提交了《关于使用无产权证明房屋作为生产、经营场所的承诺书》、《经营场所租赁协议》、《关于无产权证明的房屋证明》等材料，其中由奉化市江口街道仓基村民委员会出具的《关于无产权证明的房屋证明》中载明“兹证明位于奉化市××街道××村后××头马路北边（××村蔺草厂）××房屋为××村经济合作社所有，未办理产权证明。现拟开设奉化市长用厨具厂，情况属实”；《经营场所租赁协议》中载明“兹有甲方（仓基村经济合作社）在奉化市××街道××村后××头马路北边××30间房屋，占地面积1350平方米，建筑面积2200平方米。其产权系甲方所有，现因乙方（奉化市长用厨具厂）（办厂或开店）经营需要，向甲方租赁上述房屋……”。原告葛成欢于2015年6月29日、同年8月3日与第三人签订《买卖协议》两份，约定第三人将位于宁波市奉化区××街道××村的部分房屋分别以31万元、79万元价格转让给原告，双方还对房屋付款方式和违约损失等作了具体约定。《买卖协议》签订后，原告葛成欢向第三人支付了购房款，随即实际使用了该房屋，并在使用过程中对涉案厂房进行了重新装修等。但因涉案房屋的土地性质仍为集体所有等原因，《买卖协议》中所涉的部分房屋未办理转移登记手续。因第三人长用厨具厂所在地块拟被列入拆迁范围，经协商，被告奉化房屋征收办作为征收部门、奉化拆迁事务所作为委托实施单位与第三人于2016年12月14日签订了《补偿协议》，约定由被告支付第三人土地补偿费、房屋补偿费、装修装潢补偿费等合计11920744元。《补偿协议》签订后，奉化拆迁事务所分别于2016年12月22日、23日向第三人支付征收补偿款3350000元、6220744元，合计9570744元。2018年7月25日，张华平出具《承诺书》，载明因房屋、土地登记的原长用厨具厂已于2012年9月注销，其本人作为该厂的实际经营人认可上述《补偿协议》内容及所领取的相关补偿金。另查明，因张华平以及其经营的奉化市溪口华磊电机厂仍有未履行完毕之债务，根据债权人的申请，宁波市奉化区人民法院于2018年5月4日冻结了涉案《补偿协议》中尚未支付的拆迁补偿款。原告对此不服，向宁波市奉化区人民法院提出执行异议，宁波市奉化区人民法院经审理后于2018年9月6日作出（2018）浙0213执异9号执行裁定书，以涉案厂房的土地性质为集体建设用地，原告不具有购房资格，其与第三人所签订的《买卖合同无效》为由，驳回了原告的异议请求。原告对此仍不服，向宁波市奉化区人民法院提起执行异议之诉，宁波市奉化区人民法院经审理后于2018年12月3日作出（2018）浙0213民初4964号民事判决书，认定涉案原告与第三人长用厨具厂间的买卖合同关系合法有效，但原告存在怠于行使、主张权利的行为，导致其至今未完成相关房屋的过户登记手续，故原告所请求保护的权利在性质上仍为债权，故判决驳回了原告的诉讼请求。原告对此不服，向宁波市中级人民法院提出上诉，宁波市中级人民法院经审理后于2019年5月9日作出（2019）浙02民终213号民事裁定书，裁定撤销宁波市奉化区人民法院（2018）浙0213民初4964号民事判决，并将本案发回宁波市奉化区人民法院重审。现该案仍处于审理过程中。又查明，原告向第三人所购买的部分房屋现仍由原告使用，并未被拆除。本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条等相关规定，国有土地上房屋征收与补偿活动系影响被征收房屋所有权人即被征收人权利义务的行政行为，并不直接对被征收人之外其他人的权利义务产生影响。而《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第四条第二款亦规定，被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。本案中，涉案被征收房屋在签订涉案《补偿协议》时仍登记在原长用厨具厂名下，原告虽为其中部分房屋的买受人及实际使用人，但并未取得相关房屋的所有权证，故原告并非行政征收程序中的被征收人，亦非集体土地房屋拆迁中的被拆迁人身份。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼，原告与被诉《补偿协议》不具有利害关系，不具有原告主体资格。至于原告与第三人所签订的《买卖协议》是否合法有效，以及涉案房屋拆迁利益的归属问题，因宁波市奉化区人民法院对该案外人异议之诉仍处于审理过程中，原告应当通过民事途径寻求解决。为此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告葛成欢的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  徐小娟人民陪审员  王 芳人民陪审员  王奋明二〇一九年十月二十四日代书 记员  孙柳静?附：本判决适用的相关法律依据一、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……