上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初4613号原告：上海裕佳物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：曹传峰，董事长。委托诉讼代理人：黄东平。被告：上海上谊置业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陆震宏，总经理。委托诉讼代理人：张金艳，上海九泽律师事务所律师。原告上海裕佳物业管理有限公司(以下简称“裕佳公司”)与被告上海上谊置业管理有限公司(以下简称“上谊公司”)以及上海依云沐浴休闲娱乐有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，原告裕佳公司申请撤回对上海依云沐浴休闲娱乐有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许。原告裕佳公司的委托诉讼代理人黄东平，被告上谊公司的委托诉讼代理人张金艳到庭应诉。本案现已审理终结。原告裕佳公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2015年10月1日至2016年9月30日的物业管理服务费人民币217,183.48元(以下币种均为人民币)；二、判令被告向原告支付滞纳金81,906元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月10日，裕佳公司与上海市普陀区银都佳园业主大会(以下简称“银都业主大会”)签订《物业管理服务合同》，主要约定自2015年9月26日起由裕佳公司对上海市普陀区银都佳园小区实施物业管理和服务，其中商铺或办公用房物业管理服务费按4.80元/月/平方米的标准缴纳。上述合同签订后，裕佳公司按合同约定提供了物业管理和服务，但上谊公司欠缴物业管理服务费，故裕佳公司诉至法院，请求判如诉请。被告上谊公司辩称，本案诉讼过程中上谊公司另案起诉主张裕佳公司与银都业主大会签订的合同部分无效，现该案已经判决生效，故不同意按照合同约定的4.80元/月/平方米的标准缴纳物业管理服务费。另外，裕佳公司从未向上谊公司催缴物业管理服务费，上谊公司在收到诉状后才知晓情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、上海市普陀区延长西路XXX号XXX-XXX层房屋建筑面积3082.30平方米，上海市普陀区延长西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋建筑面积635.85平方米，登记权利人均为上海力车内胎厂，系上海市普陀区银都佳园小区裙房沿街商铺，房屋类型为商场。2008年，上海力车内胎厂名称变更为上海力内物业经营管理有限公司。2014年，上海力内物业经营管理有限公司名称变更为上谊公司。二、2015年10月8日，银都业主大会(作为甲方)与上谊公司(作为乙方)签订《延长西路XXX号管理协议》。其中约定：甲方为乙方所有的物业(上海市普陀区延长西路XXX号XXX-XXX层房屋、上海市普陀区延长西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋)提供以下服务，即物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，物业其他公共事务的管理服务；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向甲方报修，也可以自行维修，经报修由甲方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担，共用部位的维修费用由维修基金承担；甲方根据约定每平方1.2元/月，甲方按建筑面积向乙方收取物业管理服务费用；本协议为期两年，自2015年10月1日起至2017年9月30日止。三、2015年9月10日，银都业主大会作为甲方、裕佳公司作为乙方，双方签订《银都佳园物业服务合同》。主要内容为：1、乙方在银都佳园小区进行物业管理服务。2、物业总建筑面积26406.95平方米，其中商铺3082.30平方米。3、乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(1)物业共用部位的维护；(2)物业共用设施设备的日常运行和维护；(3)公共绿化养护服务；(4)物业公共区域的清洁卫生服务；(5)公共秩序的维护服务；(6)物业使用禁止性行为的管理；(7)物业其他公共事务的管理服务；(8)业主委托的其他物业管理服务事项。4、甲方根据下述约定，业主或物业使用人按建筑面积向乙方交纳物业管理服务费：(1)住宅，业主实际居住的按建筑面积1.22元/月/平方米交纳，2016年起开始物业费上调；(2)商铺或用于办公的房屋，业主或物业使用人按建筑面积4.80元/月/平方米交纳。5、自本合同生效之日的当月起发生的物业管理服务费用，由业主承担，业主应按上述约定标准向乙方交纳物业管理服务费。6、乙方采用“包干制”的收费形式确定物业管理服务费用。物业管理服务费按季交纳，业主应在每个季度的前十天履行交纳义务。7、本合同为期两年，自2015年9月26日9点起至2017年9月25日9点止。上述合同签订后，裕佳公司自2015年9月起为上海市普陀区银都佳园小区提供物业管理服务。四、2018年11月2日，上谊公司起诉裕佳公司及银都业主大会至本院，请求确认银都业主大会于2015年8月10日与裕佳公司签订的《银都佳园物业服务合同》无效。本院于2019年6月28日作出(2018)沪0107民初25685号民事判决，该案查明事实：上谊公司自2015年10月起，按1.20元/平方米/月之标准向银都业主大会缴纳物业费，直至2016年底。银都业主大会就上谊公司向其交付的物业费，从未向裕佳公司支付；经审理后认为，银都业主大会及裕佳公司在合同中就上谊公司所属物业的收费标准的约定在形式上违反法定程序、内容上加重了上谊公司的责任，且并非出自善意，故该部分条款应属无效；据此判决：银都业主大会与裕佳公司于2015年9月11日签订的《银都佳园物业服务合同》中关于银都佳园小区内商铺或用于办公房屋(即上谊公司所有房屋)的业主或物业使用人按建筑面积4.80元/月/平方米交纳物业管理服务费的收费标准之相关条款无效。裕佳公司不服，提起上诉，经上海市第二中级人民法院于2019年10月10日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有《银都佳园物业服务合同》、《管理协议》、(2018)沪0107民初25685号民事判决书、不动产登记簿及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，针对物业管理服务费的收费标准，裕佳公司主张按照4.8元/月/平方米的标准计算，并提供上海金邸物业管理有限公司出具的证明，其中载明：上海市虹口区欧阳路XXX号浴场物业管理服务费标准为6.00元/月/平方米。上谊公司认为上述房屋地处虹口区，对本案没有参考意义，并表示裕佳公司主张的物业管理服务费标准过高，应当按照1.22元/月/平方米的标准计算，为此提供上海嘉安物业管理有限公司、上海昶仰物业管理有限公司、上海沪太物业管理有限公司、上海优扬物业管理集团有限公司出具的收费情况说明，其中载明：商场、商铺、非居住用房2015年至2016年期间的物业管理费的收费标准为2.70元/月/平方米、2.00元/月/平方米和1.00元/月/平方米。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，裕佳公司依据《银都佳园物业服务合同》所约定的物业服务收费标准向上谊公司主张2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业管理服务费，但在本案审理过程中，上谊公司已通过另案诉讼的方式主张上述合同无效，他案生效判决认定上述合同中关于上谊公司所有房屋的物业管理服务费收费标准之相关条款无效，故裕佳公司依据上述合同所约定的4.8元/月/平方米标准主张物业管理服务费，并无合同依据。裕佳公司自2015年9月起实际为上海市普陀区银都佳园小区提供物业服务，虽然并无证据证明曾向上谊公司提供保安、保洁等服务，但裕佳公司为小区提供的服务项目包括物业共用设施设备的日常运行和维护等内容，而上谊公司所有的房屋系小区裙房，显然有与住宅房屋共用的设施设备，故上谊公司应向裕佳公司给付物业管理服务费。上谊公司称按照《延长西路XXX号管理协议》的约定向银都业主大会给付了2015年10月至2016年9月期间的物业管理服务费，但银都业主大会实际并未提供物业管理服务，即使已支付相应款项，并不能免除其向裕佳公司给付物业管理服务费的义务。针对应给付物业管理服务费的建筑面积，上谊公司所有的两处房屋均属于上海市普陀区银都佳园小区范围，故应以两处房屋不动产登记簿载明的建筑面积为计算依据，合计为3,718.15平方米。针对物业管理服务费的收费标准，本院参考上谊公司提供的同地段同类型房屋物业管理服务费收费情况，酌情认定上谊公司应按照2.40元/月/平方米的标准向裕佳公司给付物业管理服务费。此外，裕佳公司主张的滞纳金并无合同依据，本院难以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、被告上海上谊置业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海裕佳物业管理有限公司支付自2015年10月1日起至2016年9月30日止期间的物业管理服务费人民币107,082.72元；二、对原告上海裕佳物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币5,786元，减半收取，计人民币2,893元，由被告上海上谊置业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一九年十月三十一日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。