贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初8748号原告：遵义市投资（集团）有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区北海路遵投大厦，统一社会信用代码：91520300745725989G（1-1）。法定代表人：李征强，董事长。委托诉讼代理人：文小艳，贵州山一律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜伟，公司员工。被告：巩国江，男，汉族，1969年10月27日生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市播州区。原告遵义市投资（集团）有限责任公司（以下简称遵义市投公司）与被告巩国江租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告遵义市投公司的委托诉讼代理人文小艳、杜伟，被告巩国江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告遵义市投公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付从2018年9月1日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2019年7月31日为275873元）、违约金5455元；3.判令被告支付从2018年8月1日起至付清租金之日止的滞纳金（以欠付租金为基数，按日千分之五计算至2019年7月31日为293271元）；4.判令被告自合同解除之日起十五日内搬离房屋返还原告；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，我司将红花岗区××二区××栋××层735.8㎡房屋出租给被告，租赁期限从2016年5月1日至2021年5月1日，租金为19057.20元/月，管理费为3384.70元，每年按5%递增，每三个月在当月10日前支付一次；如被告逾期支付租金超过10日，应当按日千分之五支付滞纳金，逾期30日以上或逾期金额达到两个月租金总额的，我司有权解除合同并不予退还保证金。合同签订后，我司按约交付房屋给被告，但被告从2018年9月1日起未交付租金，还私自将房屋转租彭林、张华等人，我司多次催收无果，故依法提起诉讼，请法院支持我司的诉讼请求。被告巩国江辩称，对解除合同、返还租赁房屋没有意见，我可以协助原告。因我之前租赁房屋时向原告交纳了押金，2015年将其中一间转租给了罗兵经营烟酒店，后我朋友肖海燕就以我的名义与原告继续签订了租赁合同，并支付了从合同签订之日起到2017年的租金，肖海燕不租赁后，我转租给何老五（不知真实姓名），就由何老五向原告支付租金至2018年12月后又转租给了姓吴的，租赁合同当时已经发生变更，我不应当承担租金。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照、法定身份信息及身份证，证明原告主体适格；2、被告身份信息，证明被告主体适格；3、房屋租赁合同，证明原告与被告签订了租赁合同且约定了相关事项；4、建设工程竣工验收备案表，证明被告租赁房屋系原告所有；5、催缴通知3张，证明原告多次向被告催缴租金；6、收条、门面分租合同，证明被告未经原告允许，私自将门面转租给他人；7、收款收据，证明原告向被告收取租金，并未向他人收取，对被告转租不知情。被告质证对证据1、2、3、4、6不持异议，但陈述彭林的租金是其哥巩国洪收取；对证据5，认为其未租赁房屋，发催缴通知书给其不合理，之前原告是将催缴通知书发给何老五的；对证据7不认可，认为原告已知转租情况。本院对证据1-6真实性予以认定，结合彭林、肖海燕、何老五均系与被告达成转租的书面或口头协议，被告未提交其告知原告转租或者经原告同意转租的证据，原告按合同约定收取租金并向承租人即被告出具收据符合合同约定，并无审查交纳租金者是否系承租人本人的义务，故本院对证据7予以认定。本院认定事实如下，2013年4月，原告与被告及其合伙人邓红签订租赁合同，由被告承租原告位于红花岗区××二区××栋××层735.8㎡房屋，邓红按合同约定向原告交纳了押金86697元，在租赁期间，被告将其中一间房屋转租他人经营烟酒店。合同到期后，原、被告又于2016年4月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将前述房屋出租给被告，租赁期限从2016年5月1日至2021年5月1日，租金为19057.20元/月，管理费为3384.70元，每年按5%递增，租金每三个月一付，在应交租金当月10日前支付；被告应当交纳保证金86697元，保证金不得冲抵租金及其他费用，合同到期后，被告已交清全部租金，亦不存在向原告支付违约金的情形，则原告向被告无息全额退还，否则应当扣减相应费用后退还，如保证金不足以抵偿扣款的，原告有权就不足部分向被告追偿；如被告逾期支付租金超过10日，原告有权自被告逾期之日起每日向被告收取当期租金千分之五的滞纳金，逾期30日以上或逾期金额达到两个月租金总额的，原告有权解除合同并不予退还保证金，还约定未经原告书面同意，将房屋转租、转借他人的，被告应当按月租金20%支付违约金，原告不退还已收取的租金及保证金。合同签订后，被告未再交纳保证金继续使用房屋，后被告将租赁的房屋转租给肖海燕使用至2017年，肖海燕退出后，被告又转租给了何某，何某交纳租金至2018年8月31日，在此期间，被告将其中一间房屋转租给了彭林并签订了转租协议，彭林经营至原告起诉时不再经营，离开租赁房屋。因被告未交纳租金，原告于2018年9月5日、2019年3月14日、2019年4月9日向被告送达了催收通知，其中2019年4月9日的催收通知载明房屋使用人不得将租金交与被告，因催收无果，原告遂诉至本院，并将彭林列为本案第三人，因彭林已离开租赁房屋，原告申请撤回对彭林的起诉。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应依约履行各自合同义务。原告将房屋交付被告后，履行了合同义务，被告应当按合同约定按时足额的向原告支付租金，但被告自2018年9月1日起即未按合同约定支付租金，原告在未能收取租金的情况下，向被告送达催收通知，其中2019年3月的催收通知未要求使用人停止向被告交纳租金，2019年4月的催收通知要求实际使用人不得将租金交与被告，故本院确认原告知道转租情形的时间为2019年3-4月，被告辩称原告早已明知且同意其转租，应当向次承租人收取租金，但未提供相应证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对被告该辩解理由不予支持，因被告未交纳租金已逾期30日，双方约定的解除条件已经成就，同时，被告未经原告同意擅自转租房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十四条“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，被告对解除合同亦无异议，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持；租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，承租人应当返还租赁物，虽然被告现未使用租赁房屋，但因被告多次未经原告同意转租，且疏于管理放任次承租人再次转租，导致原、被告均不能提供现在实际使用人情况，根据合同相对性原则，被告应当按向原告返还租赁房屋，故本院对原告该项请求予以支持；被告自2018年9月1日起即未交纳租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当交纳拖欠的租金，根据双方合同约定，2018年9月1日至2019年4月30日期间租金已递增为21010.60元/月，故租金为197937.60元〔（21010.60元/月+3731.60元/月）×8月〕，2019年5月1日至2019年7月31日租金为77937.90元〔（22061.10元/月+3731.60元/月）×3月〕，故本院对原告该项请求予以支持，但以本院计算的275875.50元（197937.60元+77937.90元）为准。被告擅自转租且未按时足额支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，双方签订的合同中约定有“如被告逾期支付租金超过10日，原告有权自被告逾期之日起每日向被告收取当期租金千分之五的滞纳金”，还约定了违约金的计算方法，同时又约定如被告违约不退还保证金的内容，因滞纳金、违约金的发生及不退还保证金后果均系基于被告的违约行为所导致，不宜重复计算，且双方签订的合同对滞纳金的约定标准明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院酌情确定被告以未付租金为基数，按每月1%计算违约金至租金付清之日止。被告主张扣除已交纳的86697元保证金，因保证金系被告合伙人在2013年签订合同时交纳，将保证金抵扣被告应当交纳的租金，涉及到处分案外人权利，故在本案中不予抵扣，被告与案外人可另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告遵义市投资（集团）有限责任公司与被告巩国江于2016年4月30日签订《房屋租赁合同》；二、由被告巩国江于本判决书生效后十日内返还原告遵义市投资（集团）有限责任公司位于红花岗区××二区××栋××层735.8㎡房屋；三、由被告巩国江于本判决书生效后十日支付原告遵义市投资（集团）有限责任公司租金275875.50元及违约金（以275875.50元为基数，按每月1%计算至租金付清之日止）；四、驳回原告遵义市投资（集团）有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4775元（已减半收取），由被告巩国江承担2775元，原告遵义市投资（集团）有限责任公司承担2000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。审判员  刘远贵二〇一九年十月十六日法官助理沈妍书记员张进