沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初1159号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：张识。委托代理人：李慧君。被告：张立伟。被告：赵艳。被告：沈阳雍森房地产开发有限公司。法定代表人：高书颖。委托代理人：朱晓光。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建行大东支行）与被告张立伟、赵艳、沈阳雍森房地产开发有限公司（以下简称雍森公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李惠君，被告赵艳、雍森公司委托代理人朱晓光到庭参加诉讼，被告李立伟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告建行大东支行向本院提出诉讼请求：依法判令解除原告与被告之间的借款合同，第一、二被告向原告偿还本金370，029.26元、利息23898.28元、罚息1619.01元（截止到2019年10月15日）；判令第一、二被告承担律师费21081.28元；判令原告对被告抵押给原告的房产享有优先受偿权；判令被告三承担连带保证责任；请求被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告于2015年3月12日与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为39万元，合同约定借款人以于洪区沈北西路77号（2-4-2）房产作为抵押，借款期限为29年，并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同担保，依法办理了抵押登记。同时被告三作为保证人，对被告的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但是被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期多次借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息、并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。请求法院支持原告的诉讼请求。被告赵艳辩称：欠款属实。我同意还款，我和张立伟正在办理离婚手续，有经济纠纷，暂时还不上。被告雍森公司辩称：案涉商品房早已经具备办理房屋产权证书的条件，被告方也多次通知张立伟及赵艳尽快办理手续，但是其二人因自身原因未办理，导致我公司承担所谓的阶段性担保责任。因此请法庭对案涉房屋已具备办理证条件予以考虑，不予支持原告方的连带责任诉讼请求。被告张立伟未到庭。原告围绕诉讼请求依法提交了个人住房（商业用房）借款合同、预购商品房抵押权预告登记证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、房屋买卖合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户基本信息等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月12日，被告张立伟、赵艳(借款人)与原告建行大东支行（贷款人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为39万元，贷款期限为348个月，即2015年3月12日至2044年3月12日，贷款利率为5.9（年）利率，执行浮动利率。还款方法为采取等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2342.54元。该贷款采用抵押和最高额保证方式作为贷款担保，二被告将沈阳市于洪区沈北西路77号（2-4-2）的自有房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房屋登记中心办理了抵押预告登记。被告雍森公司（保证人、甲方）与原告建行大东支行（债权人、乙方）于2013年5月30日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告雍森公司对该笔借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告将39万元给付被告张立伟、赵艳。被告张立伟、赵艳开始偿还原告贷款。截至2019年10月15日，二被告尚欠原告借款本金370，029.26元，利息23878.28元，罚息1619.01元。本院认为，原告与被告张立伟、赵艳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告与被告雍森公司签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告张立伟、赵艳未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息、罚息的请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张被告雍森公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告雍森公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章予以确认。且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告雍森公司的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费的诉讼请求。虽然原、被告在抵押合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张为实现债权而发生的费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告张立伟、赵艳于2015年3月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告张立伟、赵艳于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金370，029.26元，利息23878.28元，罚息1619.01元（截止2019年10月15日）；三、被告张立伟、赵艳于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年10月16日起以本金370，029.26元为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳雍森房地产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人张立伟、赵艳追偿;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7366元，保全费2542元，公告费400元，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 袁 玲审判员 张 婷审判员 李炳玲二〇一九年十月二十八日书记员 胡鑫磊