宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初6316号原告（反诉被告）：赵莉，女，1977年3月1日出生，汉族，商场职员，住宁夏回族自治区贺兰县。被告（反诉原告）：宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁南街87号。法定代表人：郭玮，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪正洪，男，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告赵莉与被告宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称：逸家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案，后被告提起反诉，本案依法适用普通程序，于2019年7月11日公开开庭将本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告赵莉，被告宁夏逸家房地产开发有限公司的委托诉讼代理人缪正洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵莉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付房屋逾期交付的违约金97131元；（暂计算自2013年12月31日至2019年3月25日止，违约金支付至交付之日止）；2.本案诉讼费等相关费用由被告承担。诉讼中原告增加诉讼请求：要求被告交付位于银川市兴庆区某号公寓。事实和理由：2013年6月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于兴庆区某号公寓房以每平方米3599元的价格出卖给原告；被告于2013年12月30日前将该房屋交付给原告使用，否则应向原告支付已付房款逾期交房违约金每日万分之三。合同签订后，原告按照约定付款，被告直到2019年2月才通知原告收房。被告逾期交房长达63个月。原告就此事多次与被告协商，被告推脱，故原告诉至法院。逸家公司辩称并反诉称，被告没有给原告按时交房是事实，被告向原告支付逾期交房违约金应当依据双方签订的合同，约定的每日万分之0.1计算利息，原告要求按照日万分之三计算违约金，没有法律依据。故被告提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人房屋面积差价款35774.06元；2.判令被反诉人支付反诉人房款装修费39928元；3.反诉费用由被反诉人承担。赵莉针对被告提出的反诉请求及事实理由辩称，对房屋面积差价及装修费用由异议，没有办法确定合同房屋实际多出面积是多少。反诉被告当时购买的是毛坯房，没有任何装修，不同意支付房屋差价及装修款。合同约定违约金是每日万分之三，所以被告辩称违约金为每日万分之0.1不属实。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：宁夏银川医药有限公司系宁夏逸家房地产开发有限公司持股比例100%的股东，郭玮系该两家公司的法定代表人。2009年9月5日，宁夏银川医药有限公司向原告出具承诺，载明：“本公司承诺该套房屋有独立产权，交房标准毛坯房，交房最迟2010年7月31日，产权40年，以后交房手续按《国家购房合同法》执行。宁夏银川医药有限公司，赵文霞，2009年9月5日。”2010年11月1日，原告向被告支付购房款169513元，被告向原告出具收据一份。2013年6月5日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为XXXX地块，宁夏银川医药批发市场某号房屋，建筑面积47.1平方米。合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款。合同约定面积与产权登记面积有差异的，每平方米价格保持不变，房价款总额按产权面积调整，调整后房价款的补差应在房屋交付时结清；房屋单价3599元/平方米，房屋总价款为169513元，于2010年11月1日前一次性全款付清；买受人逾期付款在30日内，买受人应当自应付款至实际付款之日，按照应付款金额向出卖人按日万分之三支付违约金，合同继续履行。超过30日的，出卖人享有合同解除权，经出卖人同意，买受人继续履行合同的，买受人应当自应付款至实际付款之日，按照应付款金额向出卖人按日万分之三支付违约金；出卖人应当在2013年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，非住宅交付使用条件为商品房取得《建设工程竣工验收备案表》；出卖人逾期交房的，超过30日后买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；买受人在第九条约定的支付期限前未按规定条件付清房款（含银行供款部分）的，出卖人可以不向买受人交房，且不视为违约交房。2013年6月6日，宁夏银川医药批发市场某室备案至原告名下，备案面积为47.1平方米，金额为169513元。2014年12月30日被告发出承诺，内容为“宁夏逸家房地产开发有限公司，现向各位业主郑重承诺，宁夏逸家房地产淘宝商铺及公寓于2015年4月20日竣工，向广大业主交付使用，如到期未能按时交付，向广大业主一次性赔付承购商铺或公寓合同总额50%的损失”。后被告将原告的房屋进行了装修。现原告认为被告未按合同约定履行相关义务，故诉至法院。另查明，2018年6月29日，银川市房地产测绘中心（有限公司）对宁夏银川医药批发市场综合楼3号商务综合楼作出测量报告书，涉案房屋实测面积为57.04平方米。还查明，2015年4月期间，被告针对延期交付房屋，通过装修抵顶延期交付房屋违约金问题，向该楼部分业主进行了入户调查，部分业主同意装修抵顶违约金，部分业主不同意。诉讼中，原告对银川市房地产测绘中心（有限公司）出具的测量报告书中载明的涉案房屋实测面积不予认可，经本院释明，原告不同意申请委托第三方机构重新测量。被告称因涉案房屋延期交付，引起业主上访，后经银川市人民政府协调，被告将涉案房屋装修抵顶延期交房违约金，装修标准为每平方米700元。原告称不同意装修。经本院至银川市住房和城乡建设局网站查询，涉案房屋于2019年1月在银川市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。本院认为，原、被告于2013年6月5日签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。按照上述合同约定，被告应当于2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告未按照约定将涉案房屋交付原告使用，已经构成违约，故对原告要求被告按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的条件交付房屋的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告按照约定赔偿违约金97131元，双方约定逾期交付房屋的违约金按照已付房款日万分之三计算，该违约金的约定明显过高，原告未能举证证明其实际损失，故本院按照合同金额的30%支持被告给予原告支付违约金50853.9元（169513元×30%），超出部分不予支持。被告辩称其与原告签订的合同中约定逾期交付违约金为每日按照已付购房款万分之0.1计算，其不认可原告主张的违约金计算方式。原、被告提交的《银川市商品房买卖合同》中，仅原告提交的合同有银川市房屋产权交易管理中心合同登记备案专用章，故本院对被告该辩称不予支持。依照上述签订的《银川市商品房买卖合同》约定，合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款。现银川市房地产测绘中心（有限公司）对涉案房屋实测的面积为57.04平方米，比合同约定的面积47.1平方米多9.94平方米，根据合同约定，原告应当向被告补交购房款35774.06元（9.94平方米×3599元/平方米）。关于反诉原告要求反诉被告支付房屋装修费39928元（57.04平方米×700元）的问题，虽合同未约定交付的房屋为装修房屋，原告亦不同意装修，但考虑到被告装修系处理逾期交付房屋问题所为，该装修利益亦由原告享有，原告应当向被告支付房屋装修费，本院酌定装修按照700元/平方米的标准计算，装修价值为39928元（57.04平方米×700元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赵莉交付位于银川市兴庆区丽景南街西侧编号为XXXX地块，宁夏银川医药批发市场某号房屋；二、被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赵莉支付逾期交付房屋违约金50853.9元；三、原告（反诉被告）赵莉于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司补交购房款35774.06元；四、原告（反诉被告）赵莉于本判决生效之日起七日内补偿被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司装修损失39928元。（上述第二项与第三项、第四项相抵后，原告（反诉被告）赵莉于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）宁夏逸家房地产开发有限公司补交购房款并补偿装修损失共计24848.16元）。如原告（反诉被告）赵莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2228元，由原告赵莉负担1061元，被告宁夏逸家房地产开发有限公司1167元；反诉案件受理费846元，由原告（反诉被告）赵莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  汪 婷人民陪审员  李素霞人民陪审员  胡洪春二〇一九年九月二十七日法官 助理  马聪聪书 记 员  郭 娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；将被执行人纳入失信人员名单；对被执行人限制高消费、限制出入境。采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。