成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初1926号 原告（反诉被告）：成都中粮锦悦置业有限公司，住所地成都市成华区建设南路98号6栋1层16号。 法定代表人：曹荣根，职务董事长。 委托诉讼代理人：周红，四川显卓律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：朱建芬，女，汉族，1964年8月23日出生，住四川省威远县。 被告（反诉原告）：常勇，男，汉族，1985年9月19日出生，住四川省威远县。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：马旭，四川蜀信律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）成都中粮锦悦置业有限公司（以下简称：中粮公司）与被告（反诉原告）常勇、朱建芬房屋租赁合同纠纷一案,本院于某19年2月19日立案受理后,依法适用简易程序，由审判员张焱彬实行独任审判，分别于某19年4月25日、10月12日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）常勇到庭参加了第一次庭审，原告（反诉被告）中粮公司的委托诉讼代理人周红，二被告（反诉原告）朱建芬、常勇的共同委托诉讼代理人马旭到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。 原告中粮公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》及《补充协议》；2、判令二被告连带向原告支付租金453734.88元（租金自2016年11月1日计算至被告实际腾退房屋之日，现暂计至2018年12月1日）；3、判令二被告连带向原告支付违约金136120.46元（违约金以拖欠租金为基数，按每日3‰的标准计算至租金实际付清之日止，现暂计至2018年12月1日）；4、判令二被告向原告腾退、返还位于成华区房屋；5、判令二被告连带向原告支付房屋恢复原状的费用10万元；6、判令二被告承担本案一切诉讼费用。审理过程中，因案涉商铺已转让给案外人，原告申请撤回第四项与第五项诉讼请求。同时，原告明确租金自2016年11月1日计算至2019年3月1日，共计为515076.72元，违约金以515076.72元为基数，按照每日3‰的标准从2019年3月1日计算至实际付清之日止。事实与理由：2016年4月13日，原告与被告常勇签订《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》，约定被告常勇承租原告经营管理的位于成都市成华区商铺。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺并履行了相关义务。2016年7月6日，因被告财务管理需要，原告与二被告就《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》签订《补充协议》，约定将原合同被告常勇的全部权利义务转移给被告朱建芬，被告常勇对原合同履行结果承担连带责任。合同签订后，二被告并未按照合同约定支付租金，自2016年4月14日起至今一直拖欠租金。经原告多次催收，二被告均未履行付款义务，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。 被告朱建芬、常勇辩称：原告招商经理曾口头承诺，不开街不收租金，事实上原告并未履行开街义务，在两年租赁期间内，原告也一直未主动要求被告支付租金，说明开街是收取租金的前提，原告的主张缺乏事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告朱建芬、常勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》及《补充协议》；2、判令反诉被告承担违约责任，赔偿反诉原告违约损失442322.98元，并退回租金及押金58420.8元、保证金20264.72元，合计521008.5元；3、判令反诉被告承担诉讼费、公证费、律师费等。事实与理由：反诉原告与反诉被告于某16年4月13日签订了《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》。合同第12.6条约定反诉被告于某16年10月1日开业，反诉原告须配合反诉被告于指定时间开业，如遇反诉被告需要调整试营业或正式营业时间的，反诉被告可在试营业或正式营业15个工作日前书面通知反诉原告，并无需就此承担任何责任，但反诉被告开业时间调整幅度不得超过正负20个工作日。并且在签订合同时，反诉被告的招商经理承诺在中粮【锦云】悦街未开业前均不收取房租。在合同签订后，反诉被告至今仍未开业，且其招商时承诺的多家商户也未入驻。反诉原告迫于前期已投入大量资金，并且考虑到反诉被告也未收取房租，一直苦苦支撑经营店铺。在此期间，反诉原告多次询问开街时间，反诉被告均加以搪塞，反诉原告认为反诉被告的违约行为导致反诉原告无法正常经营，造成损失，依照合同约定应当进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月13日，常勇（承租方、乙方）与中粮公司（出租方、甲方）签订《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》，主要载明：第一部分合同协议书一、商铺位置及租赁面积甲方将【锦云】悦街7栋1层37、38、39号，租赁面积121.71平方米商铺出租给乙方使用。三、租赁期限及租金租赁期限为2016年6月30日至2021年6月29日止；租金第一至第二个租赁年度为160元／月／平方米，第三个租赁年度为168元／月／平方米。四、租赁保证金及预付款乙方在签署本合同之日起10日内，应向甲方交纳相当于第一个租赁年度1个月的基本租金、1个月物业管理费总和的租赁保证金，合计20264.72元人民币；乙方在签署本合同之日起10日内，应向甲方交纳第一个租赁年度的3个月租金的预付款58420.8元人民币。五、物业管理费物业管理费标准按照6.5元人民币／平方米／月收取。六、商铺交付甲方拟于某16年6月30日蒋该商铺交付乙方装修使用，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。七、免租装修期乙方享有4个月的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。九、补充条款1.通用条款第4.2.1条修改为：（1）基本租金应按季度支付，乙方应于每季度的最后一个工作日前支付每季度的基本租金：基本租金＝月租金×该商铺租赁面积；（2）首季度基本租金：于起租日前10日支付，首季度基本租金根据乙方在该季度实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该季度底）计算；（3）末季度基本租金：根据乙方在该季度实际租赁的天数（自该季度第一日起至合同终止或解除之日止）计算，末季度基本租金暂由乙方在末季度的1日前按照当季度实际日历天数缴纳，待乙方交还商铺时双方再进行多退少补。2.通用条款第4.3.1条修改为：乙方租赁保证金数额相当于第一个租赁年度的1个月的基本租金、1个月物业管理费总和，具体交纳标准在本合同协议书中约定。3.通用条款第4.4条修改为：乙方在甲方按照约定时间交付商铺后15个工作日内保证进场装修，并约定最迟于某16年10月1日对外试营业。十、合同文件的组成及解释顺序1.构成本合同的合同文件之间应相互说明和补充。除非甲、乙双方另有约定，本合同的组成及解释顺序如下：（1）第一部分：本合同协议书；（2）第二部分：通用条款；（3）第三部分：合同附件。第二部分通用条款第4.3.3条如在免租期或租赁期限内，乙方单方解除合同或因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。第12.6条乙方须配合甲方于指定的时间开业，如遇甲方需要调整试营业或正式营业时间的，甲方可在试营业或正式营业15个工作日前书面通知乙方，并无需就此承担任何的责任，但甲方开业时间调整幅度不得超过正负20个工作日，乙方须按照甲方的通知自行安排相关工作。第16.1条在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费等按本合同约定乙方应向甲方交纳的费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付违约金。第16.4条本合同签订后，乙方拖延支付租金连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）……甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。 上述《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》签订后，常勇按照合同约定向中粮公司交纳租赁保证金20264.72元，租金预付款58420.80元。 2016年7月6日，中粮公司（甲方）与常勇（乙方）、朱建芬（丙方）签订《补充协议》，主要约定：甲、乙双方签订《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》（原合同），甲方系原合同出租方，乙方系原合同承租方，丙方系乙方合伙人；因乙方财务管理需要，变更签约人为丙方；根据乙方以上需求，三方协商同意将原合同乙方全部权利义务转移给丙方，乙丙双方对原合同履行结果承担连带责任。 2018年12月27日，中粮公司向常勇发出《催告函》，主要内容为：自2016年11月1日至2018年12月1日，常勇累计拖欠中粮公司租金453734.88元及相应违约金，请常勇于某18年12月28日前缴清上述全部款项，逾期未付清款项，中粮公司将按照合同约定追究常勇的违约责任并封锁商铺。 2019年1月2日，常勇向中粮公司发送《关于减免中粮锦云悦街商铺租金的申请书》，主要内容为：中粮公司发出的《催告函》已收悉，常勇未及时支付中粮悦街7栋1层37、38、39号商铺租金事出有因，希望中粮公司根据合同约定及实际情况对截至2018年12月1日453734.88元租金予以减免，后续租金常勇将严格按照合同约定支付。补充说明，商铺租金事出原因有以下几条：原因一，招商约定的红旗连锁超市、连锁水果店、大型茶楼、从乐购物中心、大型健身房、恒温游泳池、大悦城主力商家进驻等，都没有进驻；原因二，从2017年1月起没有人员，也找不到人员对接悦街开街和房租事情；原因三，悦街至今未开街，我们也在艰难的维持营业。 审理过程中，中粮公司与朱建芬、常勇一致确认案涉商铺中粮公司已于某16年6月30日向朱建芬、常勇交付，同时，因双方发生纠纷，案涉商铺已于某19年3月1日被中粮公司封锁。 审理过程中，朱建芬、常勇举出四川省成都市国力公证处于某19年4月9日作出的（2019）川国公证字第37491号《公证书》，拟证明中粮【锦云】悦街至今未开街。《公证书》主要载明：公证员于某19年4月8日下午14时35分至15时04分，在常勇的指引下对成都市成华区崔家店锦云悦街7栋1层37、38、39号商铺及周围情况进行拍照，取得照片十五张。朱建芬、常勇办理公证，产生公证费1000元。 审理过程中，朱建芬、常勇举出订货单、送货单、收条、收款收据等拟证明超市投入1177160元，减去营业收入734837.02元，实际亏损442322.98元。 审理过程中，朱建芬、常勇举出电话录音，拟证明中粮公司招商经理在签订合同时承诺不开街不收租金以及中粮【锦云】悦街至今未开街。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告的身份信息；《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》及《补充协议》；《催告函》、《关于减免中粮锦云悦街商铺租金的申请书》；《公证书》、电话录音；订货单、送货单、收条、收款收据；原、被告的陈述及庭审笔录等。 本院认为，关于双方签订的《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》及《补充协议》的解除问题。双方当事人在本反诉中均请求解除《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》及《补充协议》，且双方一致确认案涉商铺已于某19年3月1日被中粮公司封锁，故双方签订的上述《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》及《补充协议》实际已于某19年3月1日解除，本院予以确认。 关于朱建芬、常勇是否应当向中粮公司支付商铺租金515076.72元的问题。朱建芬、常勇辩称，原告招商经理曾口头承诺，不开街不收租金，因案涉商铺所在的中粮【锦云】悦街至今未开街，所以中粮公司不应当收取租金。朱建芬、常勇为证明其主张向法庭举出电话录音，本院认为电话录音中对方的身份无法确定，且双方签订的《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》及《补充协议》并未约定不开街不收取租金，故朱建芬、常勇应当按照合同约定交纳租金。双方确定常勇于某16年6月30日接收案涉商铺，根据合同约定免租期为4个月，租金应当从2016年11月1日起算，同时根据《催告函》、《关于减免中粮锦云悦街商铺租金的申请书》，常勇确认截至2018年12月1日租金为453734.88元。双方一致确认案涉商铺于某19年3月1日封锁，租金应计算至2019年3月1日。根据合同约定，2018年12月2日至2019年3月1日的租金应为61341.84元（168元／㎡×121.71㎡×3个月）。因此，2016年11月1日至2019年3月1日的租金应为515076.72元。根据补充协议的约定，朱建芬、常勇对该欠付租金515076.72元承担连带清偿责任。 关于朱建芬、常勇拖欠租金的违约金问题。根据合同约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付违约金。该约定每日3‰的标准过高，本院酌定调减为每日万分之三。中粮公司主张逾期违约金以欠付租金总额515076.72元为基数进行计算，不违反法律规定，本院予以支持，但计算期限应当从2019年3月2日起计算至实际付清之日止。根据补充协议的约定，朱建芬、常勇对逾期违约金承担连带清偿责任。 关于朱建芬、常勇主张中粮公司赔偿违约损失、退还租金及押金与保证金以及支付公证费、律师费的问题。朱建芬、常勇所举证据并不能证明中粮公司构成违约，其主张中粮公司赔偿违约损失、退还租金押金与保证金以及支付公证费、律师费的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认被告常勇与原告成都中粮锦悦置业有限公司签订的《中粮【锦云】悦街商铺租赁合同》以及被告朱建芬、常勇与原告成都中粮锦悦置业有限公司签订的《补充协议》于某19年3月1日解除； 二、被告朱建芬于本判决生效之日十日内向原告成都中粮锦悦置业有限公司支付租金515076.72元及相应逾期违约金（逾期违约金以515076.72元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年3月2日计算至实际付清之日止）； 三、被告常勇对上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告成都中粮锦悦置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告朱建芬、常勇的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9699元，减半收取4849.5元、保全费3020元，由被告朱建芬、常勇负担；反诉案件受理费4505元，减半收取2252.5元，由反诉原告朱建芬、常勇负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张焱彬 二〇一九年十月二十八日 书记员  王 玲