广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初15797号原告：余国星，男，1963年7月9日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，现联系地址,CASTROVALLEY,CA94546，USA。委托诉讼代理人：方燕君，广东红棉律师事务所律师。被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市荔湾区十三行路一号新中国大厦十三楼。法定代表人：潘维曦。被告：广东金穗丰实业有限公司，住所地广州市天河区天河路190号202房自编之五。法定代表人：陈彬彬，执行董事。委托诉讼代理人：黄涛，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林倚正，广东海际明律师事务所律师。原告余国星与被告广州市国商大厦开发有限公司（以下简称国商公司）、广东金穗丰实业有限公司（以下简称金穗丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方燕君，被告金穗丰公司的委托诉讼代理人黄涛到庭参加了诉讼。被告国商公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院已依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付逾期办证违约金（以已付购房款人民币95922元为本金，从起诉之日倒计三年即从2016年4月16日计至两被告协同原告办理涉案商铺的房地产权证书之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，暂计至2019年4月15日为人民币17769.55元）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：1996年11月15日，原告与被告国商公司签订《房地产预售契约》，约定原告向被告国商公司预购广州市荔湾区人民南路广州商业帝国大厦负二层2095号铺，被告国商公司应于1998年10月31日前将上述房产建成并交付原告使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，被告国商公司应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。上述协议签订后，原告与被告国商公司办理了预售契约监证，原告依约向被告国商公司支付了购房款。2010年7月21日，广州市荔湾区人民法院作出了（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》，裁定将新中国大厦整体工程项目变卖给被告金穗丰公司所有。被告金穗丰公司作为新中国大厦整体工程项目买受人，应承担协助原告办理房地产权证等义务。两被告至今没有协同原告办理涉案商铺的房地产权证书，均应承担违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院。被告国商公司未作答辩，亦未提交证据。被告金穗丰公司辩称，不同意原告对被告金穗丰公司的诉讼请求。理由如下：被告金穗丰公司依法买受新中国大厦整体工程项目后，权利义务应按广州市荔湾区人民法院的变卖公告内容确定。根据变卖公告，小业主原已办理预售监证登记购买的面积，在变卖新中国大厦整体工程项目中已予减除。由此可见，该部分面积仍属被告国商公司与购买人所签订合同项下的标的物面积。原告向被告国商公司所购商铺面积并不在被告金穗丰公司买受范围内，且该公告也没有规定被告金穗丰公司需要完全承接被告国商公司与购房者签订的房地产订购书或房地产预售契约中的权利义务，特别是逾期办证违约责任。变卖公告也没有规定被告金穗丰公司需对被告国商公司的违约责任承担连带或替代责任。因此，原告要求被告金穗丰公司支付逾期办证违约金，缺乏合同和法律依据。经审理查明：1996年11月15日，原告（乙方）与被告国商公司（甲方）签订编号为穗房预契字××号《房地产预售契约》，约定：乙方预购位于广州市荔湾区人民南路新中国大厦第负二层2095号房地产，建筑面积3平方米，总价款为港币98000元；甲方应于1998年10月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。上述《房地产预售契约》于1997年5月23日在广州市房地产交易所进行监证。上述契约签订后，原告支付购房款人民币95922元。1999年4月1日被告国商公司将上述商铺交付给原告使用。原告曾以被告国商公司迟延交付涉案商铺为由，向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求被告国商公司支付违约金港币12524.8元。广州市荔湾区人民法院于1999年9月1日作出（1999）荔法房初字第××号民事判决书，查明原告与被告国商公司签订《房地产预售契约》约定原告向被告国商公司预购涉案商铺；原告至1998年10月31日前共支付购房款23400港元、人民币61758元；被告国商公司未在1998年10月31日前将涉案商铺交付给原告，之后原告在1998年12月10日支付购房款人民币2847元给被告国商公司；1999年4月1日被告国商公司将商铺房屋交付给原告使用，被告国商公司没有按约支付违约金给原告。广州市荔湾区人民法院遂判决被告国商公司将从1998年11月1日起至1999年4月1日止，逾期交付房屋给原告使用的违约金，按原告已付房价款每日千分之一计算支付违约金给原告。被告国商公司对上述判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于1999年11月15日作出（1999）穗中法房终字第××号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2010年7月21日，广州市荔湾区人民法院作出了(2007)荔法执字第4158-4号《执行裁定书》裁定：将被执行人广州市国商大厦开发有限公司在广州市十三行路1号的新中国大厦整体工程项目变卖给买受人广东金穗丰实业有限公司所有[买受人的权利义务见（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告]。据（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告内容，上述变卖项目减除原广州市国商大厦开发有限公司与小业主已办理预售监证登记备案的面积；买受人取得上述项目后，承担的开发建设义务包括：负责办理原广州市国商大厦开发有限公司出售给小业主的面积的产权转移登记手续；负责整个工程项目的竣工验收备案以及办理整幢大厦的房地产权属初始确认手续（大确权）；买受人应支付标的物的产权过户所发生的税、费、金（包括但不限于营业税、增值税、交易税、印花税、企业所得税、契税、滞纳金等）费用等等。被告金穗丰公司买受上述项目后，至今没有办妥上述竣工验收备案以及大确权手续。涉案商铺所在的新中国大厦至今尚未通过建设工程竣工验收。庭审时，被告金穗丰公司提供多组证据拟证明公司一直为新中国大厦验收、确权、办证而努力，但由于大厦历史遗留问题错综复杂，必须政府相关部门主导推进才能完成，公司完成《变卖公告》规定的义务存在客观障碍，即便需要承担逾期办证责任也应当免责。本院认为：依据原告与被告国商公司签订的《房地产预售契约》，被告国商公司作为涉案商铺出卖人应依约及时协助买受人办理涉案商铺的房地产权证，现被告国商公司至今未能为原告办理涉案商铺的产权证，被告国商公司对此应承担违约责任。虽然被告国商公司现已无继续开发建设的能力，但其与原告之间的房屋买卖合同关系尚未终止，相应的合同权利义务仍应由被告国商公司承担，故被告国商公司应向原告承担逾期办证违约责任。逾期办证违约金以原告已付购房款人民币95922为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。至于被告金穗丰公司应否共同承担逾期办证违约责任问题。被告金穗丰公司依法买受新中国大厦整体工程项目后，其权利义务应依《变卖公告》内容确定。《变卖公告》并没有规定被告金穗丰公司须完全承接被告国商公司与购房者签订的《房地产预售契约》中的权利义务，特别是逾期办证违约责任。因此，原告要求被告金穗丰公司支付逾期办证违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市国商大厦开发有限公司向原告余国星支付自2016年4月16日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（违约金以人民币95922元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算）；从本判决发生法律效力之次日起至被告广州市国商大厦开发有限公司、广东金穗丰实业有限公司协同原告余国星办理涉案商铺房地产权证书之日止的逾期办证违约金，被告广州市国商大厦开发有限公司仍按上述标准按月支付给原告余国星（违约金总额以不超过本金人民币95922元为限）二、驳回原告余国星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244.24元，由被告广州市国商大厦开发有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在自接到人民法院缴纳诉讼费用通知次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文君人民陪审员  赵海舰人民陪审员  蔡明开二〇一九年十月三十一日法官助理陈诗冰书记员陈益融