浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初5938号原告：温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社。住所地：温州市瓯海区郭溪街道曹埭村办公大楼。统一社会信用代码：91330304145295161X。法定代表人：杨胜武，社长。委托诉讼代理人：刘学勤，浙江浙合律师事务所律师。被告：温州安康投资管理有限公司。住所地：温州市瓯海经济开发区西经三路16号D14-202室。统一社会信用代码：913303043370414819。法定代表人：秦全伟，系董事长。委托诉讼代理人：魏立中，系被告的实际投资人。原告温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社（以下简称“郭溪曹埭村经济合作社”）与被告温州安康投资管理有限公司（以下简称“安康公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告郭溪曹埭村经济合作社的法定代表人杨胜武及委托诉讼代理人刘学勤，被告安康公司的法定代表人秦全伟及委托诉讼代理人魏立中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭溪曹埭村经济合作社向本院提出诉讼请求：一、判令确认双方于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》及2016年3月2日签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2019年1月9日解除；二、判令被告安康公司向原告郭溪曹埭村经济合作社支付截止2019年7月1日的租金5207681元并赔偿利息损失（自起诉之日起至实际支付完毕之日止，按中国人民银行同期年贷款利率4.35%计算）；三、判令被告安康公司支付原告郭溪曹埭村经济合作社违约金20万元；四、判令被告安康公司立即腾空坐落于温州市瓯海区郭溪街道曹埭村三溪工业园中心路北首（××）厂房；五、本案诉讼费及评估费8万元由被告承担。审理中，原告向本院撤回第四项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令被告安康公司向原告郭溪曹埭村经济合作社支付截止2019年1月9日的租金3748331元、房屋占有使用费（以建筑面积14593.5平方米为基数，按月租金单价20元/平方米计算至判决合同解除生效之日止，暂算至2019年7月1日为1459350元）并赔偿利息损失（以未支付的租金3748331元与实际应付的房屋占有使用费之和为基数，自起诉之日起至实际支付完毕之日止，按中国人民银行同期年贷款利率4.35%计算）。事实和理由：原告合法拥有坐落于温州市瓯海区郭溪街道曹埭村三溪工业园中心路北首（××）二产厂房，总建筑面积14735.35平方米。2015年6月1日，经过双方协商并达成合意，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“（1）被告承租部分涉案房屋共计14593.5平方米，其中包括车间11475平方米，综合楼3118.5平方米；（2）租赁期自2015年9月1日起，至2020年8月31日止，共计5年；（3）首年租金按每月11.6元/㎡计算，其后租金按市场参考价，经双方协商及曹埭村村民代表大会决议，逐年确定；（4）被告应于2015年8月底前，支付首年租金及设施水电押金20万元；（5）违约方须向相对方支付违约金20万元，等等”。合同订立后，被告依约支付了首年租金及水电设施押金。2016年3月2日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，调整水电设施押金为30万元，同时约定，如有转租需要，被告须向原告书面报告，经原告同意才能对外转租。被告在协议订立后支付了增加的设施水电押金10万元。此后为协定各年租金标准，原告根据合同约定多次联系被告，希望确定具体方案以便交本村村民代表大会决议，但被告没有回应原告的请求，也没有支付任何租金；同时，原告发现被告向多位案外人转租涉案房屋，却从未按合同约定向原告作书面报告，更不用提征求原告同意。在本案起诉后，温州天平房地产估价有限公司受法院委托，对涉案房屋租赁价值进行了评估，并于2019年4月25日完成评估，出具了《房地产评估报告》，该报告显示涉案房屋租赁单价，在2016年9月1日为每月14.5元/平方米，2017年9月1日为每月23元/平方米，2018年9月1日为每月20元/平方米，根据上述价格计算，2016年度租金为2539269元、2017年度租金为4027806元、2018年9月至2019年7月租金为2918700元，共计为9485775元。在多次联系被告未果情况下，为了维护自身权益，原告直接向涉案房屋各实际使用人收取租金，收取标准参照被告与各实际使用人签订的房屋租赁合同，经统计，原告自2016年至今从实际使用人处收取的租金为：2016年度1980000元、2017年度929710元，2018年度1368384元，共计收取租金4278094元，扣减上述已收取租金，被告还拖欠原告租金5207681元。被告安康公司答辩称：一、被答辩人主张的双方于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》及2016年3月2日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2019年1月9日解除没有任何法律依据。理由如下：1.双方签订租赁合同约定的期限是2015年9月1日至2020年8月31日，共计5年，因此被答辩人单方面提早解除租赁合同，不符合合同约定；2.被答辩人在2018年9月才提出提高租金标准，且根据合同的约定“经双方协商及曹埭村村民代表大会决议”，现是否通过村民代表人大会决议答辩人存有异议，且提高标准前提系经过双方协商，现无村委会决议又未经双方协商单方面提高租金，本身属于违约；3.双方约定租金为每月11.6元每平方，答辩人已经支付了全部租金；4.双方签订租赁合同时被答辩人已经同意答辩人可以将房屋转租。即便没有同意，根据相关规定，承租人擅自转租的如出租人在6个月内没有提出异议，视为同意转租；二、被答辩人主张答辩人支付租金5207681元及赔偿利息损失没有法律依据。答辩人已经足额支付了被答辩人的租金，并没有拖欠，被答辩人计算错误，并且未将答辩人支付的租金计算在内；三、被答辩人主张答辩人支付违约金20万元没有法律依据，答辩人没有违反租赁合同约定；四、若法院判决支持被答辩人请求，则被答辩人亦应当赔偿答辩人装修损失；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于温州市瓯海区郭溪街道曹埭村中心路北首之厂房（××）登记房屋所有权人为原告，总层数5层，规划用途为车间（登记面积为11545.22平方米）及综合楼（登记面积为3190.13平方米）。2015年6月1日，原告（作为出租方，即“甲方”）与被告（作为承租方，即“乙方”）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将其合法拥有的坐落在温州市瓯海区郭溪街道曹埭村三溪工业园中心路北首之厂房（××）出租给乙方（商业/工业）使用；租赁期为5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止，年租金为一年一计，按届年的市场参考价由村民代表大会决议为准，每年再签订一个简易的补充协议。2015年6月1日起至8月31日为租赁装饰期，不计租金（因该厂房受9.2事件的损坏，其中部分建筑结构需要修缮，且乙方需要将部分房产进行“退二进三”的手续办理）。2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金价格每平方米11.6元/月，共计2031415元，厂房设施与水电押金为贰拾万元整。租赁期满后，乙方应完备移交租赁时厂房设施并结清水电费用，经甲方对水电费用及房屋结构验收确认后，甲方应将押金退还给乙方。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，待对方同意后，方可办理退房手续。如无特殊情况，必须租满租约期。如无故违约则向对方支付违约金20万元，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金；若乙方则甲方有权不退还押金。若违约金不足弥补无过错方损失，违约方还需要就不足部分支付赔偿金。”上述合同签订后，原告将案涉厂房包括综合楼及车间均交付给被告占有使用。2015年6月8日，被告与案外人魏险环签订《房屋租赁合同》，约定出租建筑面积260平方米，租金价格每平方米46元，房屋租赁期5年，同时约定两年后房屋租金每年递增8%、补“退二进三”费用7元/平方米；2015年8月21日，被告与案外人谢维忠签订《房屋租赁合同》，约定出租面积100平方米，租金每平方米50元；2015年9月18日，被告与案外人揭晓东签订《房屋租赁合同》，约定出租二层建筑面积共计930平方米，租金每平方米25元，租金自第三年开始每年租金递增7%，合同到期日为2020年11月18日。庭审中被告确认其没有以公司名义使用案涉租赁物，截止2018年12月案涉租赁物厂房部分出租给案外人占有使用，涉及实际承租人约十四户左右。2016年3月2日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：“一、厂房设施、水电押金由原合同规定贰拾万元调整为叁拾万元整。二、甲方原则上同意乙方将该厂房进行“临时退二进三”的手续办理，涉及的费用及硬件设施均由乙方承担。……五、在租赁期间内，乙方如有转租的情况，必须事前向甲方作书面报告，经甲方同意后方可转租。……七、除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。八、本协议未尽事宜，双方协商一致可签订补充协议，补充协议双方签字盖章后作为合同附件，附件与合同具有同等法律效力。”2019年1月15日，原告向本院提交民事起诉状（诉状载明的诉讼请求为判决确认自被告收到本案起诉材料之日起解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》等），本院审查后进行引调【案号：（2019）浙0304引调323号】；引调中本院向被告送达民事起诉状等相关材料，被告向本院提交民事反诉状（诉状载明请求事项为判令反诉人、被反诉人之间的《房屋租赁合同》解除等）。2019年3月4日，因原告申请鉴定，本院立（2019）浙0304立预40号案件，并委托温州天平房地产估价所有限公司对坐落于温州市瓯海区郭溪街道曹埭村（现门牌号：××）厂房自2016年9月1日至2019年8月31日期间的租金进行鉴定；同日，经本院谈话，被告申请对案涉租赁物的装修损失进行评估，本院一并委托温州天平房地产估价所有限公司进行评估。2019年4月16日，温州天平房地产估价所有限公司向本院发函，该函载明“当事人提出的内装修残值属于基础结构、造价的范畴，由于技术原因我单位无法鉴定当事人提出的内装修残值，与法院案件督办人沟通后，内装修残值的委托内容予以退件”。之后本院依法委托浙江瑞扬工程咨询招标代理股份有限公司对被告申请的工程内装修重置造价进行鉴定。2019年5月15日，该公司向本院发函要求鉴定方提供证据材料及由双方先行确认内装修涉及的工程量；2019年6月19日，本院与被告安康公司谈话告知鉴定机构发函的内容及若其无法提供鉴定所需要的材料则鉴定机构无法进行鉴定，被告在谈话中申请撤回鉴定，本院审查后予以准许并在谈话中予以告知。2019年4月25日，温州天平房地产估价所有限公司出具《鉴定报告》，报告载明案涉租赁物2016年9月1日至2017年8月31日期间的月租金为14.5元/平方米（年租金为2539269元）、2017年9月1日至2018年8月31日期间的月租金为23元/平方米（年租金为4027806元）、2018年9月1日至2019年8月31日期间的月租金为20元/平方米（年租金为3502440元），租赁物评估建筑面积为14593.5㎡。2016年1月23日，被告向原告缴纳租金231415元及厂房设施与水电押金30万元。2016年8月25日至2018年9月18日期间原告已收到被告及实际承租人支付的租金共计4278094元（其中2016年度为1980000元，2017年度为929710元，2018年度为1368384元）。庭审中原告确认2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金已支付完毕。原告分别于2019年7月1日、7月8日向被告及魏立中邮寄了律师函，律师函要求被告将所拖欠的5207681元支付给原告。证明上述事实的证据有双方的陈述，原告提供的房屋所有权证及土地使用权证、卫星图、现场照片、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议、转租协议五份、浙温天房估字（2019）第090号房地产估价报告、民事起诉状及民事反诉状、律师函及EMS中国邮政速递物流凭单，被告提供的2016年1月23日温州市农村集体经济组织统一收据两份、2016年9月16日浙江省农村商业银行现金缴款单、2016年8月25日中国农业银行个人结算业务申请书、2018年4月5日转账凭证、2018年4月6日现金缴款单。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。对于原告提供的2017年7月27日催讨通知，被告对该通知提出异议，因原告没有提供原件，且从通知本身无法判断何时张贴及张贴何处等信息，本院对该通知不作认定。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、被告安康公司是否存在根本违约问题。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依约支付租金是承租人最主要的义务，获取租金是出租人核心目的。根据合同约定，2016年9月1日之后的租金标准按届年的市场参考价由村民代表大会决议为准，每年再签订补充协议，但之后原、被告双方就租金标准并没有签订补充协议，即说明2016年9月1日之后案涉租赁物的租金标准均处于不确定状态，现被告安康公司抗辩2016年9月之后租金标准未经双方协商故应参照合同约定的第一年租金标准计算之后租金，考虑到双方已约定2016年9月1日之后租金标准的程序要求，现被告安康公司并无证据证明租金标准不确定系原告的过错所致，且双方已约定参考市场价决定之后的租金，一般来说，租金会随着市场及周边环境的变动而发生变动，故被告安康公司主张按第一年租金标准计算2016年9月1日至现在的全部租金不符合情理，也不符合双方约定，故对被告安康公司的上述抗辩意见本院不予采纳。庭审中原告确认第一年度即2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金已付清，被告予以确认，说明双方争议的租金自2016年9月1日起至今的期间。针对2016年9月1日起至2019年3月的租金标准，原告申请法院进行评估，被告同时提出申请装修损失，庭审中被告安康公司对评估报告提出异议，本院认为，被告安康公司全程参与租金标准的评估程序，期间被告安康公司可以向评估机构反馈其意见，也可以提供租赁物在2016至2019年度周边市场环境的相关材料，综上，案涉租赁物的评估程序合法，内容真实，本院对评估报告予以确认。根据评估报告，案涉租赁物2016年9月1日至2017年8月31日期间年租金为2539269元、2017年9月1日至2018年8月31日年租金为4027806元、2018年9月1日至2019年7月1日期间租金为2918700元，而安康公司在2016年8月25日起至12月31日止、2017年度及2018年度仅分别支付租金1980000元、929710元、1368384元，剩余5207681元至今未付，2019年7月8日郭溪曹埭村经济合作社已发函向被告安康公司催讨，但被告安康公司仍未履行上述支付义务，显然已构成根本违约。原告郭溪曹埭村经济合作社主张于2019年1月9日解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，考虑到2019年1月原告向本院提交诉讼材料时租金标准尚未确定，被告安康公司实际应支付的剩余租金数额无法固定；另外，原告也没有提供与被告安康公司协商及催讨租金的相关证据，故原告主张案涉合同于2019年1月9日解除依据不足，本院不予支持；考虑到案涉租赁物的租金评估程序由本院对外委托，且被告安康公司也就租赁物的装修损失一并提交评估，说明被告安康公司知晓租金标准评估目的系为了计算实际租金数额，现原告根据评估报告载明的租金标准计算后分别于2019年7月1日、7月8日已就剩余租金向被告安康公司进行过催讨，在被告安康公司没有回复情况下原告才于7月16日向本院提起诉讼，诉讼请求明确要求解除案涉租赁物的相关合同，因此原告在明确租金标准后已在合理期内限向被告安康公司进行催告，但被告安康公司仍未予以履行，根据《合同法》第九十四条第三款，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同之规定，本院酌情确定自被告安康公司自收到本案诉讼材料之日即2019年7月23日为案涉租赁合同及协议解除之日。二、租赁期间的租金及合同解除之后的占有使用费用问题。关于租金，因案涉租赁合同已于2019年7月23日解除，故被告安康公司应支付截止2019年7月23日之前的剩余租金。根据评估报告，案涉租赁物2016年9月1日至2017年8月31日期间年租金为2539269元、2017年9月1日至2018年8月31日年租金为4027806元、2018年9月1日至2019年7月23日期间租金为3135248.7元（建筑面积14593.5㎡*月租金单价20元/㎡·月*10个月+建筑面积14593.5㎡*月租金单价20元/㎡·月/31天*23天），以上合计为9702323.7元，扣除被告安康公司已支付的4278094元，剩余租金为5424229.7元。关于占有使用费用，原告主张参照2018年9月1日至2019年8月31日案涉租赁物的评估租金标准20元每月计算至本判决生效之日，本院予以准许。三、关于逾期付款利息确定问题。被告安康公司逾期支付到期租金构成违约，郭溪曹埭村经济合作社主张按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算利息损失，本院依法予以支持。原告主张的起算日为起诉之日7月16日，因到期租金计算至本院确认的合同解除之日7月23日，故逾期利息的起算之日应自合同解除之日次日即到期应付租金的次日起计算为宜，本院予以调整；关于计算基数，原告主张按未付租金及实际应付占有使用费之和为基数，本院认为占有使用费用仍未固定及部分费用尚未发生，现原告主张逾期支付利息损失没有依据，本院不予支持。四、关于违约金的问题，被告安康公司逾期支付到期租金构成违约，郭溪曹埭村经济合作社按租赁合同约定主张被告安康公司支付违约金20万元合法有据，本院依法予以支持。关于评估租金标准的鉴定费用8万元，本院认为，关于租金标准，合同约定由村民代表大会决议为准，每年另行签订补充协议，说明双方可以协商确定租金标准，从而避免评估费用的支出，综上，本院酌情确定双方对半负担因评估租金标准而产生的费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社与被告温州安康投资管理有限公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》及2016年3月2日签订的《房屋租赁合同补充协议》自2019年7月23日起解除；二、被告温州安康投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社租金5424229.7元及利息（自2019年7月24日起按年利率4.35%计算至实际履行完毕之日止）；三、被告温州安康投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社占有使用费用（以案涉租赁物建筑面积14593.5平方米为基数，参照月租金20元/平方米，自2019年7月24日起计算至本判决生效之日止）；四、被告温州安康投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社违约金20万元；五、驳回原告温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费49654元，减半收取24827元，评估费4万元，以上合计64827元，由被告温州安康投资管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  蒋玲玉二〇一九年十月十五日书记员  陈蓉璇?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。