广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6449号原告：杨丽芬，女，1967年9月22日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：梁志贤，系杨丽芬儿子。委托诉讼代理人：梁有炳，系杨丽芬配偶。被告：广州市金狮房地产有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇聚宝街35号铺35，统一社会信用代码91440114MA59A9Q25Y。法定代表人：李汝安，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚雪莹，广东合誉律师事务所律师。被告：罗定军，男，1970年11月23日出生，汉族,住广东省英德市，被告：吴周洪，男，1969年3月14日出生，汉族,住广东省英德市，原告杨丽芬与被告广州市金狮房地产有限公司（以下简称金狮公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，经杨丽芬申请，依法追加罗定军、吴周洪为被告参加诉讼。本案依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年7月12日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭审理了本案。原告杨丽芬及其委托诉讼代理人梁志贤、梁有炳，被告金狮公司的委托诉讼代理人龚雪莹，被告罗定军、吴周洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽芬向本院提出诉讼请求：1.确认广州市花都区狮岭镇金狮二街14号（即位于广州市花都区狮岭镇商业街国道西区Q-7号地）的地上建筑物所有权归原告所有；2.被告金狮公司协助原告杨丽芬办理位于广州市花都区狮岭镇金狮二街14号的（即位于广州市花都区狮岭镇商业街国道西区Q-7号地）权属证书；3.被告金狮公司承担办理权属证书的费用；4.被告金狮公司承担本案诉讼费用。诉讼中，原告杨丽芬变更诉讼请求为：1.确认广州市花都区狮岭镇金狮二街14号（即位于广州市花都区狮岭镇商业街国道西区Q-7号地）的地上建筑物所有权归原告所有；2.三被告协助原告杨丽芬办理位于广州市花都区狮岭镇金狮二街14号的（即位于广州市花都区狮岭镇商业街国道西区Q-7号地）权属证书。事实和理由：2003年6月2日，原告与罗定军、吴周洪和金狮公司三方一致约定，罗定军、吴周洪将其预购的位于广州市花都区狮岭镇商业街国道西区Q-7号地（现为广州市花都区狮岭镇金狮二街14号）的土地使用权转让给原告，原告出资购买另一地块的土地使用权给罗定军、吴周洪。但是金狮公司并未如实告知原告其于2002年9月11日已经为罗定军、吴周洪办理了涉案地块的《国有土地使用证》。金狮公司与原告于2003年6月2日签订《土地转让合同书》,约定金狮公司将涉案土地的使用权转让给原告，金狮公司负责为原告办理《国有土地使用权证》。合同签订后，原告依约向金狮公司支付土地使用权转让费83916元，金狮公司收取了原告办理《国有土地使用证》的费用4615元，金狮公司在收齐原告的全部款项后，将涉案土地交付给原告使用，原告遂办理税务登记及报建等手续，原告一直使用涉案土地至今。但最近，相关部门对不动产重新确权时，原告才发现，涉案土地的使用权人登记在罗定军、吴周洪名下。原告通过多种方式多次要求金狮公司协助原告将涉案土地的的地上建筑物所有权归原告名下未果。被告金狮公司不履行双方约定的行为，已严重违约，应承担违约责任。为此，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法作出公正判决。被告金狮公司辩称，一、同意原告追加罗定军、吴周洪作为本案被告；二、不同意原告对金狮公司的全部诉讼请求，请求法院依法驳回；三、金狮公司与原告、罗定军、吴周洪之间不存在真实的土地买卖合同关系，金狮公司未收取过原告、罗定军、吴周洪的任何购地款；四、根据原告提交的证据显示，涉案土地已办理了土地使用证，登记在罗定军、吴周洪名下，所以原告主张要求过户的诉讼请求均与金狮公司无关；五、原告起诉状中陈述的内容与事实不符，也存在矛盾，涉案土地证也不是金狮公司办理的，金狮公司并无任何过错及责任，无须承担任何义务；六、涉案的土地使用权转让合同只是当时办理有关手续而签署的格式文件，并不真实反映金狮公司与原告之间的关系。事实上，金狮公司与原告及罗定军、吴周洪等人均无交易关系；七、至于原告请求确认地上房屋的归属，因金狮公司无法得知，也未参与建设，所以不清楚谁是建筑物的出资建设者，故请求法院根据证据依法认定，但与金狮公司无关。综上理由，金狮公司认为本案诉讼均与金狮公司无关，请求法院依法驳回原告对金狮公司的诉讼请求。被告罗定军辩称，原告购买了一地块与我名下的一块地进行了交换，在金狮公司已经办理了更名，故我认为涉案土地已经是原告所有，我同意原告的全部诉讼请求，随时都可以协助原告去办理权属证书等手续。被告吴周洪辩称，罗定军说的这两块土地是三方同意才交换的，当时我已经缴纳了办理土地使用证的费用，且已在金狮公司办理了更名，我也承认涉案土地已经是原告所有，我同意原告的全部诉讼请求，随时都可以协助原告去办理权属证书等手续。本院经审理认定事实如下：涉案土地位于广州市花都区狮岭镇金狮二街14号，使用权面积112平方米，地号0403239，用途为住宅用地（商住），国有土地使用证号为花国用（2002）字第××号，登记土地使用权人为罗定军、吴周洪，登记时间为2002年9月11日。2002年7月24日，广东花都市金狮房地产实业公司（甲方）与罗定军、吴周洪（乙方）签订《土地转让合同书》，约定甲方将位于广州市花都区狮岭镇金狮商业街国道西区Q-7号地转让给乙方，面积为133.2平方米，地价为83916元。第十条约定：甲方负责街区三通一平，其后的土建和水电报建及其他一切费用均由乙方自理。乙方土建竣工时，凭报建证和验收证到镇国土所办理土地使用证。领取土地使用证后，再到镇房管站领取房产证。办理中有关手续费、管理费、契证费、税收等一切费用，均由乙方自理。2003年6月2日，杨丽芬（乙方）与罗定军、吴周洪（甲方）签订一份《协议书》，约定：一、乙方出资向花都区金狮房地产实业公司购买原业主曾颖瑜的土地。二、甲乙双方以土地平等交还的协议承诺，于2003年6月2日在花都区金狮房地产实业公司办理双方的土地转让合同，具体如下：1、原业主曾颖瑜土地，由乙方出资购买后，转让给甲方。2、原业主罗定军、吴周洪土地（狮岭镇金狮商业街国道西区Q-7号地）转让给乙方。三、甲乙双方土地互相转让后，有义务协助对方办理土地、房产过户及报建的相关手续，办理中有关手续费、管理费、契证费、税收等一切费用，甲乙双方各自负责。上述《协议书》签订当日，杨丽芬（乙方）与广州市花都区金狮房地产实业公司（甲方）签订《土地转让合同书》，约定甲方将位于广州市花都区狮岭镇金狮商业街国道西区Q-7号地转让给乙方，合同其他内容与广州市花都区金狮房地产实业公司与罗定军、吴周洪于2002年7月24日签订的《土地转让合同书》基本一致。杨丽芬表示涉案土地原由罗定军、吴周洪向金狮公司购买，其购买的是另一地块，之后经与金狮公司、罗定军、吴周洪协商一致，将杨丽芬购买的地块与罗定军、吴周洪购买的涉案地块进行交换，三方于2003年6月2日签订了上述《协议书》以及《土地转让合同书》。杨丽芬称其向金狮公司支付转让费83916元、转名费500元、办理土地证费用4615元、放线费1850元后，金狮公司直接将发票上的顾客名称手写更改为“杨丽芬”后交给了其，之后，将土地交付其使用。对此，杨丽芬提交由金狮公司盖章的发票、收据、收款收据予以证明。杨丽芬称其经相关部门批准，在涉案土地以及其购买的相邻的另一块土地一起建设了一栋6层半的房屋，总占地面积220多平方米，并缴纳了相关税费，之后使用房屋至今，期间无人通知其办证事宜，也不知土地已经办证至罗定军、吴周洪名下；杨丽芬表示大概五年前，金狮公司的工作人员将涉案土地的使用证交给其，其当场提出了异议，但工作人员说证是作废的，会另外重新给其办证，其联系吴周洪、罗定军，吴周洪、罗定军也说他们的土地没有办证。对此，杨丽芬提交发票、税收通用缴款书、申请表、批准表、广州市花都区狮岭建筑工程公司出具的《证明》、广州市花都区狮岭镇规划建设办公室出具的《证明》、《报建审核意见书》，报建手续费、用地出让金、规划许可证工本费、建筑工地治安服务费收据、工程技术咨询费、临建安装费收据。人工材料费发票、建筑费发票、建筑工地卫生有偿服务费、土方运输管理费、余泥排放费、建筑工地管理费等收据、编号930154的《建设用地规划许可证》予以证明。金狮公司对于杨丽芬提交的证据中的发票、收据、税收通用缴款书、申请表、批准表、广州市花都区狮岭建筑工程公司出具的《证明》、广州市花都区狮岭镇规划建设办公室出具的《证明》、《报建审核意见书》，报建手续费、用地出让金、规划许可证工本费、建筑工地治安服务费收据、工程技术咨询费、临建安装费收据。人工材料费发票、建筑费发票、建筑工地卫生有偿服务费、土方运输管理费、余泥排放费、建筑工地管理费等收据的真实性、合法性无异议，但认为与其无关；对《建设用地规划许可证》不确认，认为涉案土地仅是金狮公司拥有的一大块土地中的一小块，不能证明原告的证明内容。金狮公司认为涉案土地一开始是其所有，其于1996年将土地售予花都市狮岭镇文化发展公司（以下简称狮岭文化公司），双方没有办理变更登记手续；之后狮岭文化公司将土地转让给他人，由其去签转让合同；金狮公司表示其对于狮岭文化公司将涉案土地转让给吴周洪、罗定军，之后又转名给杨丽芬一事知情，杨丽芬与罗定军、吴周洪一起到金狮公司办理了转名手续；金狮公司表示吴周洪、罗定军、杨丽芬均未向其支付转让款，发票先是狮岭文化公司开具的，之后改为吴周洪、罗定军，再改为杨丽芬；涉案土地于1996年签订合同后就交付给狮岭文化公司；金狮公司表示其对于土地使用权证办理的情况不清楚，其出售的其他土地在2000年之后就没有再办过证。对此，金狮公司提交一份其与狮岭文化公司于1996年2月7日签订的《铺位土地使用权转让合同书》、其与罗定军、吴周洪于2002年7月24日签订的《土地转让合同书》予以证明。杨丽芬表示其对于金狮公司提交的上述两份合同不知情，也不确认。吴周洪、罗定军确认其与杨丽芬签订的《协议书》以及其与金狮公司签订的《土地转让合同书》的真实性，对于其他证据表示不知情。吴周洪、罗定军表示其经金狮公司介绍，向其他人购买了涉案土地，涉案转让合同是与金狮公司签订的，其已向出售方支付了转让款项，由金狮公司出具票据；之后，金狮公司联系其称有人要与其换地，其与杨丽芬一起到金狮公司办理了更名手续后，将土地交付给杨丽芬使用；吴周洪、罗定军称其已缴纳了两块土地办理土地使用证的费用，金狮公司承诺将为其办理土地使用权证，之后无人通知其去办证，直至杨丽芬起诉其才知道土地使用权证已办到其名下。为查明涉案土地使用权证办理的具体情况以及办理转移登记的情况，本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函表示：一、登记信息。权利人为罗定军、吴周洪，地号为403239，土地权利性质为国有土地使用权，土地证号为04××07，土地用途为住宅用地，登记面积为112平方米。申请人可依程序申请办理转移登记手续，申请流程及相关资料见附件。二、用地批文（花国土[1993]地字第154号）记载：“同意花县国土局征用220001平方米的土地，并将上述土地203831平方米土地使用权给广州花县金狮房地产实业公司建设商住楼，使用年限为70年。划拨上述16170平方米作为公路预留用地。”该地块初始登记在花都市金狮房地产实业公司名下。1996年，花都市金狮房地产实业公司与花都市狮岭镇文化发展公司签订《土地使用权转让合同》编号：（花）用地转让字第887号，将其中112平方米的土地转让给花都市狮岭镇文化发展公司。2002年，广州市花都区狮岭镇文化发展公司与罗定军、吴周洪签订《土地使用权转让合同》编号：花用地转字[2002]第099号，将112平方米的土地转让给罗定军、吴周洪。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。本案中，涉案土地使用权登记在罗定军、吴周洪名下，罗定军、吴周洪是涉案土地的使用权人，且地上房屋未办理不动产权证，杨丽芬要求确认其是涉案土地上建筑物所有权归其所有缺乏理据，本院不予支持。根据杨丽芬、金狮公司、罗定军、吴周洪的陈述以及提交的证据显示，罗定军、吴周洪将其购买的涉案土地与杨丽芬原购买的一块土地进行了互换。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十五条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”涉案土地使用权现登记在罗定军、吴周洪名下，杨丽芬要求罗定军、吴周洪协助将涉案地块的不动产权转移登记至其名下合理合法，罗定军、吴周洪亦同意协助办理过户登记手续，故对杨丽芬的该项诉请本院予以支持。根据广州市规划和自然资源局花都区分局的复函，金狮公司已于1996年将涉案土地转让给花都市狮岭镇文化发展公司，涉案土地使用权证的办理是根据广州市花都区狮岭镇文化发展公司与罗定军、吴周洪于2002年签订的《土地使用权转让合同》，土地亦已登记在罗定军、吴周洪名下，故杨丽芬要求金狮公司协助其办理土地使用权证缺乏依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十五条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告罗定军、吴周洪于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告杨丽芬将位于广州市花都区狮岭镇金狮二街14号的土地使用权转移登记至原告杨丽芬名下。二、驳回原告杨丽芬的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由原告杨丽芬负担6900元，由被告罗定军、吴周洪负担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  徐伟欣人民陪审员  曾雪云二〇一九年十月三十日书 记 员  刘 赟方琢华江莹