苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初5149号 原告：苏州坤润纺织科技有限公司，住所地苏州市吴江区铜罗镇。 诉讼代表人：谈建忠，破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：张继昌，江苏震宇震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈舒婕，江苏震宇震律师事务所实习律师。 被告：苏州普路通纺织科技有限公司，住所地苏州市吴江区桃源镇富乡村。 法定代表人：龚正晖。 委托诉讼代理人：赵建强，江苏吴越律师事务所律师。 原告苏州坤润纺织科技有限公司（以下简称坤润公司）与被告苏州普路通纺织科技有限公司（以下简称普路通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，普路通公司依法提出反诉，本院合并进行了审理，依法适用简易程序于2019年6月18日公开开庭进行审理；后本院依法组成合议庭，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。两次庭审，坤润公司的委托诉讼代理人张继昌、陈舒婕，普路通公司的委托诉讼代理人赵建强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告坤润公司向本院提出的诉讼请求为：1、确认坤润公司与普路通公司于2016年1月1日签订的《资产整体租赁合同》已经解除；2.普路通公司立即自坤润公司名下坐落于苏州市吴江区的房地产搬离，将相关房地产及机器设备等资产移交给管理人；3.诉讼费用由普路通公司承担。 事实和理由：因不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，重庆对外贸易进口有限公司向苏州市吴江区人民法院申请对坤润公司进行破产清算。2018年11月2日，吴江区人民法院作出(2018)苏0509破78号民事裁定书，受理重庆对外贸易进口有限公司对坤润公司的破产清算申请，并于同日指定天衡会计师事务所(特殊普通合伙)苏州分所担任管理人。2018年11月8日，管理人根据《企业破产法》第二十五条之规定，至坤润公司位于吴江区的经营场所履行接管职责。管理人发现，普路通公司占用了坤润公司的房地产及机器设备等资产进行生产，坤润公司的股东兼监事龚建根向管理人提交了《资产整体租赁合同》复印件一份。2018年11月27日，管理人接管到《资产整体租赁合同》原件一份，坤润公司系出租人，普路通系承租人，该合同约定：坤润公司将所有的资产(包括但不限于所有办理权证及未办理权证的动产、不动产、机器设备等)整体出租给普路通公司，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日。为此，管理人多次与普路通公司协商租赁合同的解除事宜，并向其告知《企业破产法》第十八条关于双方均未履行完毕合同的规定，但是普路通公司拒绝搬离，拒绝向管理人移交坤润公司的资产。2019年3月28日，管理人向普路通公司发出书面的《关于限期搬离通知书》，向其告知：自破产申请受理之日起已过二个月，其与坤润公司间的租赁合同已经解除，并要求普路通公司在10日内搬离坤润公司名下坐落于吴江区的房地产，并向管理人移交坤润公司的房地产及相关资产。但是，普路通公司收到该书面通知书后，仍拒不搬离，拒不向管理人移交资产。 被告普路通公司辩称：普路通公司不同意解除双方的资产租赁合同，也不同意将承租的房地产和机器设备等资产移交给管理人。普路通公司承租坤润公司资产后，为了满足生产要求，自行添置了颇多不能移动的资产，如提前解除合同，将给普路通公司造成极大的损失，普路通公司将要向所有员工支付赔偿金，产生设备搬离的费用损失，经初步估算有2700多万。 反诉原告普路通公司向本院提出的诉讼请求：1.坤润公司赔偿反诉普路通公司各项损失1500万元；2.反诉费用由坤润公司承担。 事实和理由：2016年1月1日，普路通公司与坤润公司签订租赁合同一份，约定普路通公司承租坤润公司的房屋、土地、部分设备用于生产，租赁期限五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同第七条约定：乙方租赁期间，如遇国家政策调整或所有权人遇特殊原因需提前终止合同的，甲方应提前6个月通知，并且赔偿坤润公司相应经济损失。2019年4月6日，普路通公司接到坤润公司管理人限期搬离通知，要求普路通公司搬离承租的厂房。普路通公司认为，根据双方订立的租赁合同约定，坤润公司要求普路通公司搬离的，应向普路通公司优先赔偿普路通公司投入的不可移动的资产损失和搬移设备种损失。 反诉被告坤润公司辩称：一、普路通公司至今尚未搬出坤润公司的工业房地产，坤润公司未对普路通公司造成任何损害，普路通公司无权主张损害赔偿。苏州市吴江区人民法院于2018年11月2日受理坤润公司破产清算一案，并指定天衡会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所担任管理人。管理人多次与普路通公司协商租赁合同的解除事宜，并于2019年3月28日向普路通公司发出书面的《关于限期搬离通知书》，要求普路通公司在10日内搬离坤润公司的房地产。但普路通公司始终拒不搬离。截至普路通公司提起反诉之日，其尚未搬出坤润公司的房地产，其损失尚未发生，损失金额也尚未确定。普路通公司在尚未发生损失且损失尚未确定的情况下提起反诉，其诉讼请求缺乏事实基础，是不能成立的。二、普路通公司未向坤润公司管理人申报债权，如有损失，也不能在反诉中请求赔偿。根据企业破产法的规定，管理人解除双方均未履行完毕的合同，致使合同相对人产生损害的，相对人应当向管理人申报债权。债权申报是债权人参加破产程序的必要条件，破产债权人只有在申报债权以后，才取得受《企业破产法》保护的地位。所以，根据企业破产法的规定，即便普路通公司存在财产损失的，普路通公司应当先行向管理人申报债权，由管理人对债权予以审核。在管理人对普路通公司申报的债权不予确认的情况下，普路通公司可以提起债权确认之诉，而非给付之诉。本案中，普路通公司直接在反诉中提给付之诉，不符合法定程序。三、对普路通公司主张的损失金额不予认可。对于普路通公司主张的设备款，普路通公司提交了增值税发票复印件，但未提供相应的原件以供核对，故该组证据的真实性不予认可。即便普路通公司在坤润公司添置了除尘设备、变电设备、纺纱设备和其他相关机器设备的，普路通公司在迁出坤润公司房地产时，可对上述设备进行拆除。即便不能拆除的，也应当考虑上述机器设备使用后的折旧，不能以上述机器设备购入时的价格作为损失金额。对于普路通公司主张的职工安置费，因该费用与普路通公司迁出坤润公司无关，故不予认可。普路通公司迁出坤润公司并不必然意味着普路通公司会停止生产经营，普路通公司仍可通过租赁其他房地产或购置其他房地产继续生产、经营。因此，普路通公司迁出坤润公司房地产并不会导致普路通公司与职工解除劳动合同，并不会令普路通公司产生职工安置费的损失。普路通公司据此向坤润公司主张职工安置费的赔偿无事实及法律依据。 经审理查明：2018年11月2日，本院裁定受理坤润公司破产清算申请，并指定天衡会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所担任坤润公司破产管理人。 2016年1月1日，坤润公司作为出租人（甲方）与普路通公司作为承租人（乙方）签订《资产整体租赁合同》1份。合同约定，甲方将所有的资产（包括但不限于所有办理权证及未办理权证的动产、不动产、机器设备等，具体见双方的交接清单），整体出租给乙方生产使用；租赁期限2016年1月1日至2020年12月31日；年租金1000万元，每年6月30日前支付500万元、12月31日前支付500万元。乙方承租期间，如遇国家政策调整或所有权人遇特殊原因需提前终止原租赁合同的，甲方应提前通知乙方，并赔偿乙方相应经济损失。 普路通公司承租上述资产后，在厂房内添置了设备、建造了供电设施，生产经营至今。 2019年3月30日，坤润公司破产管理人向普路通公司发出《关于限期搬离通知书》。主要内容为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。自破产申请受理之日起已超过二个月，普路通公司与坤润公司之间的租赁合同已经解除。 另查明：坤润公司名下的坐落于苏州市吴江区桃源镇富乡村的房地产于2014年9月抵押给中国工商银行股份有限公司吴江支行；坤润公司将其部分机器设备于2015年抵押给中国工商银行股份有限公司吴江支行。2015年起坤润公司名下的房地产陆续被法院查封。 以上事实，有（2018）苏0509破78号民事裁定书、决定书、资产整体租赁合同、变更登记通知书、关于限期搬离通知书及EMS快单单据、委托评估报告、不动产登记薄查询记录、（2016）苏05民初566号、567号民事判决书、（2018）苏05执145号、146号执行裁定书、增值税发票以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：坤润公司与普路通公司签订的租赁合同中有关有证不动产、动产的租赁合同依法成立并有效，有关未取得建设工程规划许可证的不动产的租赁合同无效。 关于租赁合同有效部分。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。具体到本案，资产租赁合同约定的租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日，在本院受理破产申请后，租赁期限尚未届满，出租人坤润公司虽已向普路通公司交付资产，但租赁合同的履行具有持续性，坤润公司在租赁期内持续地对出租资产负有保证使用、管理、监督等义务，只有在租期届满后，其合同义务才履行完毕；普路通公司在资产交付后亦负有按约支付租金、妥善使用房屋、租期届满后返还房屋等义务；故本案资产租赁合同属于坤润公司、普路通公司均未履行完毕的合同。在本院受理坤润公司破产申请后两个月内，坤润公司管理人未作出解除或继续履行租赁合同的决定并通知普路通公司，故本案租赁应当视为已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据该规定，坤润公司有权要求普路通公司从涉案房地产内搬离，要求普路通公司将承租资产返还坤润公司。 关于租赁合同无效部分。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，根据该规定，坤润公司应当返还占有的无证不动产。 关于普路通公司要求坤润公司赔偿损失的诉讼请求问题。本院认为，普路通公司目前尚在继续占用承租资产进行生产经营，从生产经营活动中获益，目前并未因租赁合同解除遭受实际损失，其所主张的损失只有在返还承租资产后才能进行评定，损失是否产生以及损失金额的大小均与承租资产的返还时间密切相关，故普路通公司目前所主张的损失缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告苏州坤润纺织科技有限公司与被告苏州普路通纺织科技有限公司2016年1月1日签订的《资产整体租赁合同》中有证房产、动产部分的租赁合同已解除。 二、被告苏州普路通纺织科技有限公司从坐落于苏州市吴江区桃源镇富乡村的房地产中搬离，将承租资产返还给苏州坤润纺织科技有限公司，于本判决生效后三十日内履行。 三、驳回反诉原告苏州普路通纺织科技有限公司的诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的迟延履行金。 本诉案件受理费80元，由被告苏州普路通纺织科技有限公司承担。反诉案件受理费55900元，由反诉原告苏州普路通纺织科技有限公司承担。原告苏州坤润纺织科技有限公司预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  沈舜心 人民陪审员  戴秀英 二〇一九年十月十五日 书 记 员  万 珍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。