贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2861号原告：芦中华，男，1963年2月17日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。原告：陈金凤，女，1964年3月4日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。二原告共同委托诉讼代理人：杨举，男，1985年12月14日出生，苗族，锦江御都C区业主委员会主任，住贵州省铜仁市，特别授权。被告：贵州铜仁市贵康房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区锦江东路77号。法定代表人：吴贵山，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙超州，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。原告芦中华、陈金凤与被告贵州铜仁市贵康房地产开发有限公司（以下简称贵康公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芦中华、陈金凤的共同委托诉讼代理人杨举、被告贵康公司的委托诉讼代理人龙超州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦中华、陈金凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》（合同编号：2014004202）中第二十二条第三款约定，向原告支付办理商品房屋转移登记文书违约金，暂从2015年12月30日起计算至2019年7月15日止，共计45923元，被告若继续存在违约行为，原告有权继续追讨违约金；2、判令被告履行《商品房买卖合同》（合同编号：2014004202）第二十二条第三款房屋登记约定，为原告办理商品房转移登记文书，并交付给原告；3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告明确并变更其诉讼请求为：1、判令被告按照合同约定立即协助原告办理位于铜仁市碧江区××都花园××、××单元××号房屋的《不动产权证书》；2、判令被告立即支付原告逾期办证违约金，违约金以353892元为基数，按照每日万分之一的标准，从2015年12月30日起计算至房屋产权证书办理完毕之日止，其中截止2019年7月15日的违约金为45923元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月1日，原告芦中华、陈金凤与被告贵康公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014004202），原告按照合同约定向被告支付相关购房款及贷款义务，并依照相关约定向相关部门缴纳契税和住宅维修资金。根据合同约定，被告应在2015年12月30日前，取得案涉商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。时至今日，被告未履行办理产权的约定义务，经原告及所在业主委员会多次催问、联系被告，要求被告按照双方约定办理商品房转移登记的有关文书，但被告屡次敷衍、搪塞原告。为此，原告向相关社区、办事处及相关主管部门多次反映要求被告履行办证义务，经多级部门多次协议最终未能达成协议。被告的行为侵害了原告的合法权益，为此，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告贵康公司辩称：贵康公司已按合同约定向不动产登记部门申请不动产初始登记，履行完毕合同义务。案涉房屋暂时不能办理房屋所有权初始登记，系碧江区人民政府不按规范将土地出让金入库，并向被告开具土地出让金发票所致，系不可抗力的原因，不可归责于被告，被告不应承担违约责任。碧江区人民政府作为项目拆迁主体，至今未完成案涉区域物流中心及周边农户的征收拆迁工作，导致案涉房屋所在区域无法修建完善满足消防要求的环形消防车道，导致消防工程至今无法验收，这也是导致案涉房屋暂时无法办理完成商品房转移登记文书的重要原因之一。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原告芦中华、陈金凤与被告签订编号为2014004202的《商品房买卖合同》，约定被告应在2015年12月30日前为原告办理商品房转移登记文书并交付原告，同时对相关违约责任进行了约定的事实。被告质证表示，对该合同的真实性及关联性无异议，对证明目的有异议，认为办理商品房所有权转移登记并不是被告的义务，根据合同第二十二条第三项第四小点的约定，原告并未出具委托书，因此被告不知情；同时，合同第二十七条约定，双方因不可抗力原因不能履行本合同的，应部分或全部免除违约责任，故被告应当免责。本院认为，该证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。2、对外工作联系函、回复函、关于政府信息公开的答复（铜仁市自资信公开复字（2019）第5号）、铜仁市住房和城乡建设局关于锦江御都C区业主委员会所反映问题的回复、铜仁市住房和城乡建设局关于锦江御都C区业主对贵康房地产开发有限公司二次违法行为投诉的回复，拟证明被告目前不能办理房屋产权转移登记，系政府相关的验收工作未完成，无法办理初始登记。被告质证表示，对该组证据的真实性无异议，2019年7月31日，铜仁市住房和城乡建设局关于办证问题的回复，是锦江御都C区项目未取得竣工规划认可证、消防验收合格证明，该两份证明是需在拆迁完成、锦江御都项目整体修建完善才能办理，恰好证明了案涉房屋未能办证的原因，属于不可抗力，不能归责于被告；同时，2019年7月16日，铜仁市自然资源局关于政府信息公开的答复，内容中体现出政府规划部门至今未编制案涉区域的地块控制性详细规划等相关资料，佐证了未能办证系不可抗力的原因导致，并证明了被告已经按照合同约定，向业主履行了告知义务。本院认为，该证据来源合法、客观真实，本院予以采信。对被告提交的如下证据：1、国有建设用地使用权出让合同、收回国有土地使用权协议书、购房协议、收据、交款通知书、行政事业收费收据及缴款书，拟证明贵州红色山水房地产开发公司（以下简称红色山水公司）与被告贵康公司联合揭牌案涉项目建设，在案涉项目《国有建设用地使用权出让合同》中，约定将碧江区人民政府应支付给红色山公司16215.27万元土地回收款冲抵案涉土地出让金，该约定违反法律法规规定；经与碧江区人民政府各项债务冲抵后，经碧江区国土资源局催收，被告已于2014年8月25日缴足项目土地出让金，因碧江区人民政府未将该土地出让金入国库，按“收支两条线”进行管理，至今未向被告出具土地出让金发票是导致案涉房屋至今未能办理商品房产权转移登记相关文书的主要原因；案涉房屋暂时不能办理产权转移登记，系不可归责于被告的原因，被告不应当承担任何违约责任，原告的合同是在2014年签订的，锦江御都的项目延续了红色山水公司的开发，因土地出让金缴纳方式不合法，导致案涉房屋办证延迟。原告质证表示，对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为不动产权证不能办理的原因是被告缴纳土地出让金的方式错误，此系被告与政府之间的问题，与原告无关。催缴通知书，拟证明碧江区人民政府未将该土地出让金入国库，按“收支两条线”进行管理，至今未向被告出具土地出让金发票是导致案涉房屋至今未能办理产权转移登记的主要原因；此系被告不能控制及被告意志能决定的，土地出让金未依法入国库，势必影响案涉项目相关文书的办理，故案涉项目暂时不能办理产权转移登记系不可归责于被告的原因，被告不应当承担任何违约责任。原告质证表示，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据证明了被告缴纳土地出让金的方式错误，此系被告与政府之间的行为，也是被告的商业经营行为，与原告无关。催缴通知书、复函及发文簿、联系函及发文簿、专项法律服务合同，拟证明碧江区人民政府未将该土地出让金入国库，按“收支两条线”进行管理，至今未向被告出具土地出让金发票是导致案涉房屋至今未能办理产权转移登记的主要原因，其势必影响涉案项目相关文书的办理，故涉案项目暂时不能办理商品房所有权转移登记系不可归责于被告的原因，被告不应当承担任何违约责任，为了催促碧江区人民政府办理案涉房屋产权证书，被告已经委托了贵达律师事务所办理，被告不应当承担任何违约责任。原告质证表示，对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，最终导致不能办理案涉房屋产权证的责任在被告，被告应当承担违约责任。通知、【2014】1号征收决定、征收决定公告、房屋征收公告、碧府征决字【2014】1号征收决定、碧府办发（2014）143号通知，拟证明涉案项目的拆迁主体是碧江区人民政府，碧江区人民政府未能完成拆迁，导致消防工程未能验收完成，拆迁未能完成不是被告能进行控制，被告不应承担违约责任。原告质证表示，对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，被告与政府签订的国有土地使用权出让合同，交付场地不平整，地上有房屋需拆迁，被告的征收属于商业行为，其对此应当进行评估，被告以房屋未完成拆迁进行抗辩，理由不成立，被告应承担违约责任。办公会议纪要、专题会议纪要、信访批办意见书报告，拟证明案涉项目的拆迁以碧江区人民政府为主导，何时拆迁完成不是被告能控制的，被告不应承担违约责任。原告质证表示，对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，原告与被告签订合同晚于被告与政府签订的合同，不能如期完成拆迁应该在被告的商业控制范围内，不应当归责于政府，被告应承担违约责任。现场照片，拟证明案涉区域未能建设完善，导致至今未能进行消防验收，拆迁未能完成，是被告不能控制的，势必影响案涉房屋产权证书的办理，被告不应承担违约责任。原告质证表示，对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，在拆迁时，被告应对其商业行为进行评估，被告应承担违约责任。规划调整方案，拟证明涉案项目应市领导要求进行了调整，项目的调整势必会影响办证。原告质证表示，对该证据真实性无异议，证明目的有异议，被告与政府之间关于案涉项目的调整是在案涉合同签订之后，达不到被告的证明目的。对被告提交的以上证据，本院对证据的真实性予以采信，但达不到被告的证明目的，对其证明目的，本院不予采信。经审理，本院查明事实如下：2014年4月1日，原告芦中华、陈金凤与被告贵康公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014004202），载明出卖人（被告贵康公司）以出让方式取得位于铜仁市××××、总土地面积为98433㎡、编号为GP-13-1的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清，该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号522201-2013-CR-0025；约定原告芦中华、陈金凤购买被告贵康公司开发建设的位于贵州省铜仁市碧江区锦江东路77号铜仁锦江御都花园第C1-1、2幢2单元14层2-14-2号房屋；该房屋的规划用途为成套住宅；建筑面积126.39㎡，套内建筑面积103.75㎡，房屋单价3411.01元/㎡，房屋总价款为353892元；买受人（原告芦中华、陈金凤）应于合同签订之日向出卖人（被告贵康公司）支付首期房款113892元，余款240000元以公积金贷款方式支付；出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；该住房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该门面房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方按下列第一或二项处理：一、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；二、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告芦中华、陈金凤向被告支付了首期房款113892元，并通过公积金贷款方式向被告支付房款240000元，共计支付房款353892元。另查明，案涉项目系被告贵康公司与案外人红色山水公司共同开发建设。2013年4月28日，被告与红色山水公司作为受让人与出让人原铜仁市国土资源局（现铜仁市自然资源局）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522201-2013-CR-0025），约定该合同项下出让宗地编号为GP-13-1，宗地总面积123734㎡，其中出让宗地面积为98433㎡（1号地块30287㎡、2号地块68146㎡、规划小学用地面积16303㎡、规划市政道路面积8998㎡）；本合同项下出让宗地的用途为商服和住宅综合用地，其中商服分摊土地面积19686.42㎡、城镇住宅分摊土地面积78746.58㎡；场地不平整，地上有房屋需征收。铜仁市国土资源局于2014年8月6日向被告贵康公司及红色山水公司颁发了碧江国用（2014）第3127号、第3128号《国有土地使用权证》。被告贵康公司与红色山水公司于2013年6月20日取得铜仁锦江御都花园项目的《建设用地规划许可证》，于2013年10月30日取得铜仁锦江御都花园C1-1、2栋项目的《建设工程规划许可证》，并于2014年1月27日取得该工程《工程项目施工许可证》。2013年12月6日，贵康公司取得其开发建设的铜仁市碧江区锦江东路77号铜仁锦江御都花园C1-1、2幢《商品房预售许可证》。案涉锦江御都花园项目至今没有办理房屋竣工验收及商品房所有权初始登记，案涉房屋贵康公司已交付原告芦中华、陈金凤使用。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、被告应否按照合同约定向原告履行协助办证的义务；3、被告是否存在违约行为，其应否向原告承担逾期办证违约金；4、导致案涉房屋不能如期办理不动产权证的原因是否属于不可抗力，被告应否予以免责。关于焦点一，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。关于焦点二，原告所购房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所谓房屋初始登记，系指开发商取得房产项目的整体产权登记后，将房屋分套初始登记在自己名下。《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”从以上规定来看，如果房屋建设手续不全或者未竣工，就无法申请房屋所有权初始登记，自然也就无法取得房屋所有权。在这种情况下，申请房屋所有权转移登记就无从谈起。原告欲申请房屋所有权转移登记，须建立在被告合法完善案涉商品房竣工验收等相关手续，并合法取得案涉商品房的初始登记后，方能对案涉房屋申请所有权转移登记。经庭审查实，至今，被告贵康公司尚未对案涉房屋所涉项目进行竣工验收及完善相关手续，未对案涉商品房所有权申请初始登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应依法进行，原告在被告尚未取得案涉房屋所有权初始登记的前提下，要求对案涉房屋所有权进行转移登记的条件尚未成就。因此，本院认为，原告可在被告合法取得案涉房屋所有权初始登记后，再行向被告就该房屋所有权转移登记另案主张权利。关于焦点三，合同签订后，原告芦中华、陈金凤按照约定向被告贵康公司履行了支付房款的义务，则贵康公司理应按照合同约定履行案涉商品房所有权初始登记并协助原告办理商品房产权转移登记的义务。贵康公司未如约履行办理案涉商品房所有权初始登记，致使原告办理房屋所有权转移登记的时间迟延。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，贵康公司理应向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原、被告双方对逾期办证违约金进行了明确约定：约定日期起180日以后，出卖人（被告贵康公司）仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人（原告芦中华、陈金凤）不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该约定符合法律规定也符合当事人意思自治原则，原、被告均应当遵照执行。对计算逾期办证违约金的截止日期问题，原告主张逾期办证违约金计算至房屋产权证书办理完毕之日止，本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，明确了商品房买卖的买受人是所购买的商品房所有权登记的申请人，本案原告应当是案涉房屋所有权登记的申请人，而被告所负有的是协助办证、提供必要的证明文件的义务。根据意思自治原则，原、被告双方对案涉房屋所有权转移登记进行了约定：双方共同向房屋登记机关申请办理商品房所有权转移登记。因贵康公司未对案涉房屋所有权申请初始登记，从而使原告不能申请该房屋所有权的转移登记。待该房屋所有权具备转移登记条件后，被告应及时向原告履行告知义务，以便原告申请房屋所有权的转移登记并向被告提交相关的办证材料，被告对此应履行协助办证的义务。被告在将相关的办证材料提交办证机关后，则其协助义务即履行完毕，也即计算逾期办证违约金的截止日期应至被告向办证机关提交办证材料时止，后续办证机关因履行办证程序所需要的时间则不应当予以计算逾期办证违约金。本案被告贵康公司向办证机关提交办证材料的时间尚不能确定，故，本院认为，原告主张的逾期办证违约金暂计算至其起诉之日止，后续的违约金待被告将办证材料提交办证机关的时间明确后，原告芦中华、陈金凤再行另案主张权利。至起诉之日（2019年7月24日）止，被告贵康公司共计逾期1302天，根据双方合同约定，违约金应为：353892元×1302天×0.0001=46077元。原告的该部分主张，本院依法予以支持。关于焦点四，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”之规定，经庭审查实，被告贵康公司与原铜仁市国土资源局于2013年4月28日签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确载明了案涉宗地场地平整情况，载明场地不平整，地上有房屋需征收，对此贵康公司是明知的。此后，贵康公司于2014年4月1日与原告签订了《商品房买卖合同》，该合同的签订发生在贵康公司与原铜仁市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》之后，贵康公司明知案涉宗地情况，其作为从事房地产开发的企业，对其开发建设的案涉项目的外部环境可能给项目建设产生的影响，应当有所预见，并对商业风险预先进行评估，并采取相应的合同行为及措施予以应对。根据贵康公司提交的证据，不足以证明其逾期办证的行为符合《商品房买卖合同》第二十七条约定的属于不可抗力的免责事由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告贵康公司应承担举证不能的不利后果，贵康公司提出逾期办证系不可抗力，其应当免责的辩解理由，本院不予采纳。庭审中，贵康公司称因碧江区人民政府未向其出具土地出让金票据导致影响案涉房屋所有权转移登记的办理，贵康公司不应当承担逾期办证的违约责任。对此，本院认为，此系贵康公司与碧江区人民政府之间的行为，不能及于本案原、被告平等主体之间的民事法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，贵康公司提出逾期办证不担责的理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，对原告芦中华、陈金凤要求被告贵康公司支付从2015年12月30日起至2019年7月24日止的逾期办证违约金46077元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告协助办理案涉房屋所有权转移登记即《不动产权证书》以及2019年7月24日以后产生的逾期办证违约金的主张，待案涉办证条件具备及被告向办证机关提交办证材料的时间确定后，原告再行另案主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州铜仁市贵康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芦中华、陈金凤从2015年12月30日起至2019年7月24日止的逾期办证违约金46077元；二、驳回原告芦中华、陈金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元，已减半收取计474元，由被告贵州铜仁市贵康房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一九年十月二十五日法官助理何婧代理书记员  杨婷婷