广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2230号上诉人（原审被告）：清远市广州后花园有限公司。住所地：清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房。法定代表人：宋红成。委托诉讼代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒嘉丽，广东易之堃律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：伍志东，男，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐燕，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈力维，广东正平天成律师事务所律师。上诉人清远市广州后花园有限公司（以下简称后花园公司）因与被上诉人伍志东房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。后花园公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案商品房在取得《竣工验收备案表》时，已经达到合同约定的交付条件。虽然可能存在一些属于工程保修范围的瑕疵，但该问题属于保修责任，不能成为拒绝收楼的理由。因此，逾期交房的违约时间应当计算至取得《竣工验收备案表》之日(即2017年1月20日)止。二、被上诉人一直主张上诉人交付的房屋用水用电是临时用水用电，却没有提供证据予以证实。事实上，上诉人交付的房屋提供的水电一直都是居民永久用水用电。另一方面，燃气设施已经达到相关验收标准，可以正常使用，需要被上诉人办理收楼手续后，带齐资料前往燃气公司办理即可。综上，上诉人交付的房屋可以正常使用，不存在违约，不应承担违约责任。三、上诉人认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调低。本案中，上诉人没有按期交付房屋，只是造成被上诉人无法占用、使用房屋的损失，其直接损失主要表现在涉案房屋不能及时入住造成的同地段同类房屋的租金损失，即每月5000元左右，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，应当予以减少违约金。伍志东答辩称：一审判决认定事实清楚，判决公正，应当维持原判。伍志东向一审法院起诉请求：1、判令后花园公司向伍志东支付迟延交房违约金合计151200元（从2017年1月1日起计至2017年7月30日，按已付房款3600000元的万分之二/日的标准计算）；2、判令后花园公司承担涉案房屋的物业管理费及滞纳金，截止2017年10月13日物业管理费为15757.65元（从2017年1月1日起计至房屋基础设施达到使用条件之日，按房屋建筑面积·4.5元/月的标准计算）；3．判令本案诉讼费用由后花园公司承担。一审法院认定事实：2016年9月14日，以后花园公司为出卖人，伍志东为买受人，双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2016092351），约定伍志东购买后花园公司开发建设的位于清远市石角镇××房屋，该房屋建筑面积为368.60平方米，每平方米9766.68元，总价款为3600000元。其中第六条约定付款方式及期限：首期楼款认购价的44%即1600000元已于2016年9月14日前付清（含定金），按揭款楼款认购价的56%即2000000元办理银行按揭。第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件四《广东省商品房买卖合同补充协议书》的约定方式处理。第十四条约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、供燃气设施在该商品房约定的交付日期达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、上述第一款约定的内容每逾期一天，出卖人为买受人垫付一天物业管理费，总支付的管理费不超过合同约定总房款1%；2、上述“使用条件”是指达到买受人可向水、电、电信、有线电视、燃气等的服务商申请办理该服务供应手续的条件，如因营运服务商的原因导致该等服务无法正常使用，与出卖人无关；3、出现本合同第八条约定的出卖人可据实予以延期的原因中的三种情况之一的，出卖人可据实予以延期，不承担任何违约责任。第十五条约定关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当天，买卖双方还签订附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》，其中附件三明确房屋外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间的装饰标准，特别是地面要求除车库外的室内楼地面水泥砂浆批荡找平，厨房、卫生间及洗衣房地面做防水层、露台做保温层，车库室内地面铺设建菱砖。附件四主要是对合同条款细化和补充，其中对房屋交付的规定如下：《广东省商品房买卖合同》第九条第1项：本条中的“逾期”是指出卖人按《广东省商品房买卖合同》合同第八条第二款以及本协议第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期。若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人按《广东省商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行交付，出卖人设置的示范单位只作为购房客户感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。买受人在该商品房交付使用时对装饰和设备有任何的异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项；未在约定期限内提出或说明异议具体事项的，视为买受人无异议，同意接收该商品房。如买受人因自身原因未收到出卖人发出的收楼通知、或在通知确定的验收期限内未办理该商品房的收楼手续且就验收事项没有提出书面异议、或无正当理由拒绝验收、拖延验收时间的，验收期限届满，视为出卖人已履行交楼义务。如该商品房符合《广东省商品房买卖合同》第十四条及附件三约定的交楼标准，只存在属工程保修范围的质量问题或出卖人有义务处理的其他问题，该等问题应视为出卖人的保修责任范围的问题，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人就该等问题提出异议不产生合同及本补充协议约定的验收异议效力，买受人仍需按照通知时间办理收楼手续，不得籍词拒绝收楼，否则，引起逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。《广东省商品房买卖合同》还对双方当事人的其他权利义务予以约定。伍志东亦依约支付购房首期款，并办理按银行按揭贷款手续，购房款已支付完毕。涉案房屋在2017年1月20日经清远市清城区住房和城乡建设局验收备案，并出具《竣工验收备案表》。期间，后花园公司在2016年12月15日向伍志东发出《收楼通知书》，要求伍志东在2016年12月31日到物业客服中心办理交收手续。2017年4月18日，后花园公司再次向伍志东发出《催收楼通知书》，要求伍志东在2017年4月30日前到物业客服中心办理有关收楼手续。对于上述收楼通知，伍志东均已收悉，根据伍志东提供的现场照片、录像、微信记录等证据，涉案房屋仍存在渗水、水电燃气没通等问题，伍志东对房屋交付现状存在异议，双方一直协商，故未完成房屋交付手续。2017年7月30日，伍志东、后花园公司办理收楼手续，伍志东领取涉案房屋钥匙。一审法院认为，伍志东为购买后花园公司开发的位于清远市石角镇××房屋，与后花园公司签订《广东省商品房买卖合同》，双方的房屋买卖合同关系，事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。合同签订后，伍志东依约支付购房首期款，同时按约定办理银行按揭贷款，贷款亦已发放，伍志东支付购房款的义务已履行完毕。后花园公司应依合同约定按时（在2016年12月31日前）将涉案房屋交付给伍志东，但依据后花园公司提供的《竣工验收备案表》予以证实，涉案房屋在2017年1月20日才完成竣工验收备案手续，已过合同约定的房屋交付时间，对于涉案房屋未能按时交付给伍志东，责任在于后花园公司，应由后花园公司承担违约责任。根据查明的事实，鉴于涉案房屋仍存在质量问题，伍志东有权拒绝接收房屋，伍志东在与后花园公司多次协商未能解决的情况下，起诉要求承担违约责任，要求后花园公司自2017年1月1日起按已付购房款按日万分之二支付违约金，理由充分，一审法院予以支持。鉴于双方已于2017年7月30日办理收楼手续，应视为房屋交付之日，故违约金应自2017年1月1日起以已付购房款为基数按日万分之二计至2017年7月30日止，为151200元（3600000元×0.0002×210天)。至于伍志东要求后花园公司支付物业管理费等其他费用，该项费用属于伍志东的实际损失，已包含在上述约定违约金的补偿范围内，故此，对于伍志东的该项诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、限清远市广州后花园有限公司于判决生效之日起10日内向伍志东支付违约金151200元；二、驳回伍志东的其他诉讼请求。案件受理费1820元，由伍志东负担172元，清远市广州后花园有限公司负担1648元。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、录音录像光盘及文字稿，拟证明涉案房屋用水性质属于永久性居民用水，收费方式是抄总表，未完成一户一表是历史遗留问题，用水条件已符合合同约定的交付条件，上诉人不存在逾期交房的违约责任；2、美林湖国际社区住房出租信息，拟证明与涉案房屋同等地段同类户型带装修的房屋租赁价格最高为每月5000元，即每日损失约为167元。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：一、逾期交房违约金计付截止日期认定问题。二、应否调整逾期交房违约金计付标准。关于逾期交房违约金计付截止日期认定问题，关键在于对涉案房屋取得《竣工验收备案表》时是否达到合同约定的交付标准的事实认定。关于交付标准，双方在主合同第八条中约定以取得竣工验收备案表为交付条件。此外，双方在附件三约定的交付标准，交付条件是精装修。经查，涉案房屋虽于2017年1月20日经清远市清城区住房和城乡建设局验收备案，但根据被上诉人提供的照片以及微信聊天记录显示，涉案房屋在2017年7月30日前仍存在水电燃气未通、外墙渗水等问题。由此可见，涉案房屋取得《竣工验收备案表》时并未达到合同约定的交付标准，被上诉人据此拒绝接收房屋，理由充分。故对上诉人主张逾期交房违约金计付至取得《竣工验收备案表》之日止的请求，本院不予支持，一审法院认定逾期交房违约金计付至实际交房之日止，处理正确，本院予以认可。关于应否调整逾期交房违约金问题。首先，涉案合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同条款包括违约金的计算方式均对双方有约束力。其次，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。同地段同类房屋租金标准仅能作为买受人损失的参考，并不能等同于实际损失。对于逾期交房给买受人造成实际损失，还需要考虑购房的用途、房屋所处位置等多种因素影响，不能仅以租金损失为标准进行衡量。现上诉人不能证明合同约定的违约金标准过分高于买受人的实际损失，故对上诉人提出调低逾期交房违约金的主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3296元，由上诉人清远市广州后花园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年十月九日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。