内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0783民初2514号原告：扎兰屯市鼎晟物业服务有限责任公司。法定代表人：李某1，经理。委托诉讼代理人：李某2。被告：戚某，住内蒙古自治区扎兰屯市。原告扎兰屯市鼎晟物业服务有限责任公司（以下简称鼎晟物业公司）与被告戚某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎晟物业公司委托诉讼代理人李某2、被告戚某到庭参加诉讼（第二次开庭未到庭）。本案现已审理终结。原告鼎晟物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告给付拖欠物业费2344元（2015年1月1日至2018年12月31日），滞纳金2000元，楼道换暖气片款337元，共计4681元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告负责成吉思汗小区物业服务，物业服务和管理靠收缴物业费维持日常开销，因被告不能按时缴纳物业费对物业管理造成严重影响，也侵犯已缴物业费业主的切身利益。请求法院判决维护合法权益。被告戚某辩称，原告违反《物业管理条例》及《呼伦贝尔市物业收费管理暂行办法》，违背诚实信用原则，违约在先，不服务少服务，乱收费多收费，强迫交易，敲诈勒索，请求法院驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、原告的物业服务合同是虚假合同，没有法律效力。成吉思汗小区没有业主委员会，原告与虚假业主委员会签订的合同未有过半数业主知道并同意。二、小区没有路灯，私搭乱建、楼道杂乱、绿地杂草、垃圾、种菜，没有保安执勤、没有车位、乱停乱放、没能及时清雪，没有垃圾清运。物业公司未经业主同意的情况下，设置栏杆，强迫交易，无论是否业主，只要缴纳一百元，就可以通行，造成业主出行不便。三、物业公司未履行业委会督促程序及书面催缴程序，就起诉，违反了物业管理条例第六十四条。物业工作人员只和我说过一次物业费问题，我要求他们出示收费许可的文件并告知服务内容及收费标准，你们服务了什么，列出一项，缴纳一项费用，然后这个人就走了，再未催缴过物业费。四、物业公司要求缴纳的金额和实际存在严重的错误和失实。原告鼎晟物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照副本一份、前期物业服务合同一份、2010年8月30日签订的物业服务合同一份、2016年12月1日签订的物业服务合同一份，提供楼道暖气片照片2张、电线断电照片1张，告知33号楼3单元业主缴纳更换暖气费用的通知1张、业主缴费记载一张。被告戚某出示手机里的照片，证明小区内有建筑垃圾堆放、绿地种菜等现象。本院经审理认定事实如下：被告戚某系扎兰屯市成吉思汗小区33号楼3单元502室业主，房屋面积84.22平方米。庭审中被告对原告的营业资格和为成吉思汗小区提供物业服务无异议，对原告出示的前期物业服务合同一份，被告认为与本案无关，不予质证。对原告出示的2010年8月30日签订的物业服务合同一份，被告质证认为看不出来是跟谁签订合同。对原告提供的于2016年12月1日与小区业主委员会签订《物业服务合同》，被告质证认为这份合同没有业主委员会的公章，怀疑其真实性，经原告申请，本院到扎兰屯市住建局物业办调取了2016年12月1日与原告签订物业服务合同的四名业主委员会成员的备案材料，证实在物业服务合同上代表业主委员会签字的四名业主委员会委员是经2015年11月选举产生的五名业主委员中的成员，但服务合同上未加盖业主委员会公章。本院依据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人签字或者盖章时生效”的规定，对该份证据予以确认。对原告出示的告知33号楼3单元业主缴纳更换暖气费用的通知1张、业主缴费记载一张、楼道暖气片照片2张、电线断电照片1张，因未有确切记载明确为被告应付欠款，且被告不予认可，对该证据不予确认。对小区设置栏杆的问题，原告物业公司代理人称原先小区1、2号门都有栏杆，但是敞开的，一直没有放下来，车辆可以随时进出，业主反映说是小区大门总是敞开的不安全，应该设置栏杆放下来，2018年5月份开始我公司在小区1、2号门安装了自动识别新系统，每辆车收取100元押金，可以长期自行出入，如果长期在本小区居住，电费和修杆所产生的任何费用不再向业主收取费用了，如果是搬家了或者车卖了，每年收取20元折旧费，从100元押金中扣除。1号门栏杆放下后办卡交钱的有480-490多辆车。原告2016年12月1日签订物业服务合同其中《物业服务合同》第二十条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳具体标准为0.58元∕月.平方米。被告出示手机中的照片，证明原告在小区管理和服务方面有不到位的地方，原告代理人质证认为，有临时堆放建筑垃圾的问题，但只是暂时堆放，一起外运。对绿地种菜和违建等认为应由相关部门管理，不归物业公司管。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，鼎晟物业公司与成吉思汗小区业主委员会2016年12月1日签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效，该物业服务合同系以成吉思汗小区业主委员会名义签订的，对该小区的每一位业主包括被告戚某在内均具有约束力。鼎晟物业公司已经按照物业服务合同履行了自己的义务，被告戚某亦应当按照合同约定缴纳物业费。对被告戚某应从何时缴费的问题，被告认可是从2016年12月购买入住的，因原告未提交证据证明被告具体的入住时间，本院维护其从2016年12月1日至2018年末的欠缴的物业费用。对被告提出的原告设置栏杆收费和影响业主通行的问题，按照物业管理条例的相关规定，双方应协商解决或向有关部门反映投诉解决。对原告要求被告缴纳更换楼道暖气的欠款，因无直接证据印证，不予维护。因原告没有及时催缴和主动解决纠纷，同时在管理服务中存在瑕疵，致使双方产生纠纷。故本院酌定被告戚某应缴纳所欠物业费的90%为宜，原告主张支付滞纳金，无法律依据，本院不予维护。综上，被告戚某应给付鼎晟物业公司2016年12月1日至2018年12月31日的物业费1099元【（84.22平方米×0.58元×25个月）×90%】。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告戚某给付原告扎兰屯市鼎晟物业服务有限责任公司物业费1099元，于本判决生效后十日内给付。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告戚某负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  张奎臣二〇一九年十月八日书记员  张 薇附：本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人签字或者盖章时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。