沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初4725号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。法定代表人：张识。委托诉讼代理人：肖桂轶。委托诉讼代理人：陶启林。被告：安燕萍。被告：沈阳奥园新城置业有限公司。法定代表人：周俊峰。委托诉讼代理人：刘永强。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建行大东支行）与被告安燕萍、被告沈阳奥园新城置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖桂轶、陶启林，被告沈阳奥园新城置业有限公司委托诉讼代理人刘永强到庭参加诉讼，被告安燕萍经本院依法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告安燕萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告安燕萍偿还贷款本金余额287058.76元，利息1938.56元，罚息7.9元（给付截止至2019年2月25日）；3、判令被告安燕萍按合同约定给付从2019年2月26日至被告实际结清之日止的利息和罚息；4、判令原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告安燕萍的抵押房产享有优先受偿权；5、判令被告安燕萍承担本案诉讼费、保全费等一切相关费用；6、判令被告沈阳奥园新城置业有限公司对被告安燕萍的欠款及本案的全部诉讼费用承担连带偿还责任。事实与理由：被告安燕萍于2012年10月22日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币32万元整，用于购买位于沈阳市苏家屯区之房屋，借款期限为360个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准，2012年10月29日原告向被告安燕萍发放贷款32万元，借款期限自2012年10月29日至2042年10月29日止，被告安燕萍将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。被告沈阳奥园新城置业有限公司作为保证人，对被告安燕萍的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告安燕萍长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告安燕萍却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告安燕萍长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告安燕萍立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告安燕萍未到庭答辩。被告沈阳奥园新城置业有限公司辩称，2012年9月29日，被告安燕萍与被告签署了《商品房买卖合同》及补充协议，被告安燕萍自愿购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区，购房总款457150元，被告安燕萍缴纳首期房款137150元，剩余房款320000元向原告借款。被告安燕萍与原告签订了《个人住房借款合同》，原告发放了贷款，被告安燕萍与原告办理了预告抵押登记，用于担保其债务。2015年12月l3日，被告书面通知被告安燕萍办理所购商品房的产权证书。截至2019年3月份，原告扣划被告款项17922元用于支付被告安燕萍拖欠的借款。因案涉商品房的所有权登记属于私人信息，被告不能取得案涉商品房是否已经办理所有权登记的证据，该证据对于案件事实具有重要作用，被告已书面申请人民法院调取案涉商品房的所有权登记信息。如果案涉商品房已经完成了所有权登记，依据借款合同约定，被告的阶段性连带保证责任解除，不再为被告安燕萍的借款承担保证责任；如果被告安燕萍领取办理所有权登记所需的资料后至今未办理所有权登记，根据《民法总则》第158、159条的规定，民事法律行为可以附条件，附生效条件的民法法律行为，自条件成就时生效，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。被告向原告承担的是附解除条件的阶段性连带保证责任，在被告安燕萍办理完毕所有权登记之后，被告就不再承担保证责任。被告安燕萍故意阻止条件成就的，视为条件已经成就，被告的保证责任终止。综上，被告安燕萍违反合同及法律规定，不履行与原告签订的借款合同，被告安燕萍应为自己的违约行为承担相应的法律责任。被告已经履行了与被告安燕萍的商品房买卖合同，对于此案的发生没有任何过错，根据法律规定，无论被告安燕萍是否办理完毕案涉商品房的所有权登记，被告的阶段性连带保证责任已经终止，请人民法院在查清事实的基础上，依法驳回原告对被告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了借款合同、最高额保证合同、个人贷款支付凭证、抵押权预告登记证明、房产查询信息表、个人贷款对账单。被告沈阳奥园新城置业有限公司未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和质证，本院认定事实如下：2012年10月22日，被告安燕萍与原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行签订了个人住房（商业用房）借款合同一份，其中载明被告向原告贷款32万元，用于购买位于沈阳市苏家屯区的房屋，贷款期限为360个月，自2012年10月29日至2042年10月29日，贷款利率为5.895（年）利率，执行浮动利率，还款方法为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为1897.01元。该贷款采用抵押和最高额保证方式作为贷款担保，被告安燕萍将位于沈阳市苏家屯区的房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产产权登记发证中心办理了抵押权预告登记。被告沈阳奥园新城置业有限公司与原告于2013年9月26日签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定被告沈阳奥园新城置业有限公司对该笔借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。以上合同签订后，原告于2012年10月29日将32万元给付被告安燕萍。被告安燕萍开始偿还原告贷款，但自2018年6月被告安燕萍不再还款，截至2019年2月25日，被告安燕萍尚欠原告贷款本金287058.76元，利息1938.56元，罚息7.91元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告安艳萍经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉。视为其放弃了答辩和质证的权力，本院根据原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行提供的证据及庭审陈述对案件事实予以认定。原告与被告安燕萍签订的个人住房（商业用房）借款合同，原告与被告沈阳奥园新城置业有限公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系合同订立各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告安燕萍未能按合同约定按时、足额偿还借款本息，符合合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用，故本院对原告要求判令解除合同、偿还拖欠贷款本金、利息及罚息的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张被告沈阳奥园新城置业有限公司承担连带保证责任的主张。被告沈阳奥园新城置业有限公司在个人住房（商业用房）借款最高额保证合同以保证人的身份加盖公章予以确认，且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现案涉房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张被告沈阳奥园新城置业有限公司承担保证责任的请求应予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告安燕萍的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告安燕萍于2012年10月22日签订的个人住房（商业用房）借款合同;二、被告安燕萍于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金287058.76元，利息1938.56元，罚息7.91元（截至2019年2月25日）；三、被告安燕萍于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年2月26日起以本金287058.76元为基数，至借款实际付清之日止）；四、被告沈阳奥园新城置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5710元，保全费2310元，公告费400元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王智宇审 判 员  吴金凤人民陪审员  石慧芳二〇一九年十月十五日书 记 员  宿美娜