福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5153号 上诉人（原审原告）：福建省司法警察训练总队，住所地福建省福州市晋安区前横路127号，统一社会信用代码113500005770355908。 负责人：褚业生。 委托诉讼代理人：向传金，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省杭舍酒店管理有限公司，住所地福建省福州市台江区上下杭历史文化街区合春巷10号，统一社会信用代码91350100561669214L。 法定代表人：黄珊瑚。 委托诉讼代理人：秦飞、周彬，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人福建省司法警察训练总队（以下简称“司法警察训练总队”）与被上诉人福建省杭舍酒店管理有限公司（以下简称“杭舍公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 司法警察训练总队上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由杭舍公司承担。事实和理由：一、瓷砖仓库内部拆除及垃圾清运费用9000元系杭舍公司的过错造成，该费用应由杭舍公司承担。杭舍公司无任何合同及法律依据在上诉人校内搭建瓷砖仓库，其一审提交的《室内训练场建设纪要》亦无法证明上诉人同意其于校内空地上建设瓷砖仓库，杭舍公司的搭建行为未取得任何审批手续，该仓库系违法违章建筑。杭舍公司将仓库移交上诉人后，因该仓库严重影响上诉人单位消防安全及总队学员正常训练使用，相关部门责令上诉人立即拆除仓库内部隔断并进行垃圾清运，故上诉人于一审起诉前，委托福建华彩建设有限公司拆除了隔墙，清运了垃圾。上诉人提交的证据21《结算审核书》中的《单位工程审核汇总表》第一页明确载明：原出租标的二瓷砖仓库内部搭盖拆除及垃圾清运审后造价9483元。故上诉人主张9000元拆除及清理垃圾费用并未超出上诉人实际支付的金额，相关证据充分，一审对该项诉请不予支持有误。二、一审对上诉人要求杭舍公司承担589余万元场地使用费的诉请予以全部驳回没有事实和法律依据，将造成国有资产流失。1、上诉人要求杭舍公司承担擅自使用场地的使用费合情、合理、合法。杭舍公司存在擅自使用上诉人场地或房屋进行搭建或隔建的事实，其一审中对搭建、改建的范围亦未持异议，亦认可使用了五年。杭舍公司在自用的同时亦将瓷砖仓库、店面等出租给第三方收取相应的租金收益，依据公平合理原则，其应当支付相应的使用费。2、一审法院以案涉合同未约定搭建物、改造物的使用费，上诉人未于租赁期间就该部分提出主张为由驳回上诉人关于场地费的诉求，对此，上诉人认为，案涉瓷砖仓库、两层小楼、沿街店面均系被杭舍公司擅自占用，双方不存在签署合同的问题，更不存在有合同就搭建物、改造物的使用费进行约定的情形。杭舍公司的行为构成侵权，侵害了上诉人的合法权益，造成了上诉人的收益损失，其理应支付场地使用费，不能仅因没有合同约定就不予支付。杭舍公司的擅自使用行为属于侵权，不可能有合同加以约定，场地占用费属于侵权之债，而非合同之债，一审法院认为要有合同约定方需支付使用费是错误的，是对杭舍公司擅自使用行为的错误理解和认定。上诉人参照双方就学生活动中心签署的租赁合同计算场地使用费合理、合法。此外，即便上诉人于租赁期间未向杭舍公司提出相关主张，但并不影响上诉人于收回场地之后再行主张权利。3、杭舍公司于一审中自认其支付24万元租金承租了活动中心前约800㎡空地，但本案中其实际使用的空地面积达1623㎡，退一步说，其也应当按照自认的24万元/五年的标准支付超出面积的场地使用费。事实上，前述24万元仅为部分空地的租金，并非整个1623㎡仓库的场地占用费，而上诉人所主张的是仓库、店面、房屋的占用费，一审驳回上诉人的相关诉请有误。 杭舍公司辩称，一、司法警察训练总队在接收瓷砖仓库之后，并未要求杭舍公司进行拆除或提出任何异议，即杭舍公司交还的瓷砖仓库符合返还标准。司法警察训练总队上诉称仓库严重影响其单位消防安全及总队学员正常训练使用，表明瓷砖仓库交还后，其都在使用。司法警察训练总队主张该仓库为违法违章建筑，但相关部门仅要求对仓库内部隔断进行拆除，而非要求拆除整个仓库。即便要进行拆除，也应当先行要求杭舍公司进行拆除，在杭舍公司拒绝的情况下，司法警察训练总队方能自行拆除，但本案中，司法警察训练总队从未向杭舍公司提出相关要求，且在司法警察训练总队已就此提出相关诉请的情况下，其亦无需自行处理，应待法院判决后由杭舍公司履行拆除、恢复原状的义务。此外，司法警察训练总队诉请拆除和清理的费用的证据并不充分，一审认为其该项诉请依据不足正确。二、司法警察训练总队对于杭舍公司修建、使用讼争建筑物是明确知晓且许可的，并非杭舍公司擅自修建使用。否则司法警察训练总队不可能不阻止杭舍公司的修建行为，亦不可能不与杭舍公司协商使用费或租金。本案系房屋租赁合同纠纷，并非侵权责任纠纷，理应以双方签订的租赁合同为依据。但案涉租赁合同并未就租赁期间新建建筑物的使用费或租金进行约定，双方亦未就此达成补充协议，且司法警察训练总队在长达5年的租赁期内均未向杭舍公司提出过相关主张，即便如司法警察训练总队所述，杭舍公司存在侵权，亦已超过诉讼时效。 司法警察训练总队向一审法院起诉请求：1.判决杭舍公司支付场地使用费5894449.4元；2.判决杭舍公司将其擅自在司法警察训练总队靠南面围墙原二层楼房隔层加建的250.1㎡房屋、在东南沿双福路围墙新建的10间店面（面积219㎡）、在司法警察训练总队场地上新建的四间瓷砖仓库（面积1623㎡）立即拆除并恢复原状；3.判决杭舍公司支付司法警察训练总队处理四间瓷砖仓库内部分垃圾等事项所支出的拆除费用9000元；4.判决杭舍公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：经福建警官职业学院（后因办学体制调整，经批准组建司法警察训练总队，福建警官职业学院所有资产移交司法警察训练总队管理使用）主管部门同意，并通过招标程序公开招租，福建警官职业学院将其院内东头学生活动中心出租给杭舍公司使用，双方于2012年5月3日签订《租赁合同》，约定杭舍公司承租福建警官职业学院内东头学生活动中心用于经营健身馆；东头学生活动中心为钢混结构，共三层，面积为2398.45㎡；租赁期限5年，自2012年5月3日起至2017年8月2日止；租金为33.39元／㎡／月，月租金为80084.24元，年租金为961010.95元；租金每三年递增3%，第四年、第五年的租金均为989841.27元，五年租金总计4862715.41元；合同还就履约保证金、违约责任等进行了约定。2013年9月18日，双方就上述租赁合同约定的租金支付方式订立补充协议。合同签订后，双方均依约履行。租赁期间，杭舍公司进行改造、搭建，对靠南面围墙原二层楼房（500.2㎡）进行隔层加建250.1㎡的房屋（原一层隔层加建为两层）、沿双福路围墙改造成面积为219㎡的店面10间、在原篮球场搭盖面积1623㎡的瓷砖仓库四间，并占有使用。2015年至2017年期间，司法警察训练总队多次向杭舍公司发出《消防安全检查隐患整改通知书》或《消防安全检查整改通知书》，认为杭舍公司存在违章搭盖等问题，要求杭舍公司予以整改。杭舍公司亦多次向司法警察训练总队递交报告、回函。2017年9月8日，杭舍公司将学生活动中心主楼一栋、靠南面围墙二层楼房一栋（含隔层加建部分）及双福路沿街店面10间交还司法警察训练总队。2017年10月25日，杭舍公司将四间瓷砖仓库交还司法警察训练总队。 一审法院另查明，2013年6月21日，福建省金百祥文化产权交易中心有限公司更名为福建金百祥投资管理有限公司。2017年8月29日，福建金百祥投资管理有限公司更名为福建省杭舍酒店管理有限公司。 一审法院认为，讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。杭舍公司对于司法警察训练总队所主张的改造、搭建事实不持异议，根据司法警察训练总队向发出的相关整改通知书及杭舍公司的回复情况可以证实，讼争改造、搭建行为并未经过司法警察训练总队同意，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条及第二百三十五条的规定，杭舍公司返还租赁物时，应依司法警察训练总队的要求恢复原状。故司法警察训练总队诉请杭舍公司拆除隔层加建的250.1㎡房屋、新建的10间店面及四间瓷砖仓库，符合法律规定，一审法院予以支持。因讼争合同未就讼争改造、搭建建筑物的场地使用费计付内容进行约定，且司法警察训练总队在租赁期间亦未就该部分建筑物的场地使用费向杭舍公司提出相应的主张，故司法警察训练总队诉请杭舍公司支付场地使用费，缺乏依据，一审法院不予支持。另，司法警察训练总队有关拆除、清理垃圾费用9000元的诉请，依据不足，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、杭舍公司应于判决生效之日起三十日内将其在靠南面围墙原二层楼房隔层加建的房屋、沿双福路围墙改建的10间店面、原篮球场上搭建的四间瓷砖仓库拆除并恢复原状；二、驳回司法警察训练总队的诉讼请求。案件受理费53124元，由司法警察训练总队负担26562元，由杭舍公司负担26562元。 二审中，司法警察训练总队向本院提交了2组证明资料：1、瓷砖仓库情况（含承租人名片）；2、瓷砖仓库照片。经审查，证据1系司法警察训练总队单方制作，且与本案不具备关联性，证据2不属于二审新证据，本院均不予采信。 根据现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，首先，在返还租赁物时将租赁物恢复原状是承租人杭舍公司的合同义务，现杭舍公司确认其确有于案涉场地违章搭建了瓷砖仓库，且在返还租赁物时并未自行拆除，在此情况下司法警察训练总队有权对瓷砖仓库进行部分拆除并向杭舍公司主张必要费用，现司法警察训练总队主张的瓷砖仓库内部拆除及垃圾清运费用金额9000元并未超过合理限度，并提供《工程审核书》、增值税发票证明其已实际支付该费用，故对司法警察训练总队关于杭舍公司应当承担瓷砖仓库内部拆除及垃圾清运费的上诉请求，本院予以支持。 其次，关于司法警察训练总队上诉主张杭舍公司支付场地使用费的问题。案涉《租赁合同》并未约定司法警察训练总队有权就杭舍公司于案涉场地加建、搭建违章建筑物收取费用，一审法院判令杭舍公司将其加建、搭建的建筑物予以拆除并恢复原状是正确的，至于杭舍酒店就该违章建筑出租收取的相关费用应如何处理的问题，不属于本案审理的范围，应由相关行政部门依法处理。 综上，上诉人司法警察训练总队的上诉请求部分成立，一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初4695号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初4695号民事判决第二项； 三、福建省杭舍酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省司法警察训练总队支付瓷砖仓库内部搭盖拆除及垃圾清运费人民币9000元； 四、驳回福建省司法警察训练总队的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各53124元，均由福建省司法警察训练总队负担26512元，由福建省杭舍酒店管理有限公司负担26612元。 本判决为终审判决。 审判长 魏 昀 审判员 王燕燕 审判员 陈 青 二〇一九年十月十五日 法官助理郑菡君 书记员陈林