汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2019)陕0702民初4083号 原告谢荣高，女，汉族，现住汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字建昌卡斯迪亚小区。被告汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区紫柏路卡斯迪亚小区。法定代表人蔡国正，该公司董事长。统一社会信用代码：91610700776971939X 。委托代理人张恩笛、刘扬，陕西德迈律师事务所律师。原告谢荣高与被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢荣高，被告泽顺房产公司委托代理人张恩笛、刘扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢荣高向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告在30日内为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金48769元；3、请求被告对预收的契税与维修基金承担银行贷款利息，按贷款利率进行赔偿（3294元）；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年6月1日，原告向被告支付房款255232元，用于购买被告开发的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚18#楼XXX室住房一套，由于小区是期房预售，原告于2014年6月1日收房并向被告支付该房屋契税及维修基金等合计13445元。之后被告一直未为原告办理该房屋的权属证书，期间原告多次督促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延未给原告办理房屋所有权证。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，理应按照双方购房合同第16条约定的在交房后365日内办理房屋所有权证，但被告至今未予办理，其行为已构成违约，应当按照已交房款的日0.01%向买受人支付违约金计48796元。被告对预收的契税与维修基金13445元也应承担银行贷款利息，按贷款利率进行赔付计3294元。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。被告泽顺房产公司辩称，一、被答辩人起诉描述与事实不符，《商品房预售合同》第十六条约定了答辩人作为出卖人的义务，是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并没有约定答辩人代被答辩人办理房产证的义务，被答辩人依据该条主张答辩人违约与事实不符，且合同约定违约金为固定额0.01%，而非每日，如被答辩人认为违约金过分低于其所造成的实际损失，应当举证证明其实际损失的数额，并要求法院提高违约金的数额，而不是在起诉中按照自己的理解叙述与实际合同内容不符的数额，这样的起诉完全没有事实依据，且合同中有具体的违约金约定，不论高低，均不属于未约定的情形，所以也不可适用《商品房解释》第十八条的规定；二、被答辩人诉请要求支付大修基金及契税的资金占用利息，无事实与法律依据，双方的房屋买卖合同并未约定答辩人给被答辩人办理房产证的义务，双方对于逾期办理的违约责任并未做任何约定，被答辩人的起诉没有事实与法律依据；三、被答辩人请求答辩人为其办理房屋所有权证无事实与法律依据，在商品房销售合同中，答辩人对被答辩人有且仅有出卖房屋的义务，被答辩人诉请办理房产证的义务主体应当是房产登记部门，其诉请不符合事实及法律规定。四、被答辩人的起诉已经超过了诉讼时效，被答辩人所起诉之内容为违约金，且合同约定为固定额度违约金，被答辩人应当在其认为损失发生之日后及时起诉，即在2015年6月1日起两年内起诉，至迟应当在2017年6月1日起诉，现早已超过诉讼时效，应当被驳回。原告谢荣高为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、商品房预售合同；2、契税及大修基金收据；3、购房发票一张；证明原告在卡斯迪亚买房，原告的诉讼请求是合理的。被告泽顺房产公司质证认为，对原告提交证据的真实性无异议，但是对证明目的不予认可，1、合同16条并非代办房产证义务，而是开发商初始登记义务；2、违约金为固定额度，原告的举证中，没有其实际损失的证明；3、第八条逾期付款的违约责任是和第十条逾期交房的违约责任相对应的，该两项均是以时间计算违约金，不存在原告所称的权利义务不对等。被告泽顺房产公司为支持其辩解理由提供以下证据：1、商品房预售合同，证明：1、该合同系中华人民共和国建设部国家工商行政管理局制定，并非被告单方制作，关于违约金的约定方式公平合理，16条违约金数额为固定额度；2、2019年6月卡斯迪亚18号楼不动产权籍调查表，证明被告已经在2019年6月3日前将需要由出卖人提供的资料向产权登记机关报送备案；原告谢荣高对被告提交的上述证据均无异议。原被告对对方提交证据的真实性均无异议，本庭予以确认。根据当事人的陈述和经质证确认的证据，本院查明以下案件事实：2013年6月1日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字东南角建昌·卡斯迪亚18#楼XXX室住房一套，房屋建筑面积为95.07平方米，单价为2713.79元/平方米，合同总价款为258000元（实际交付房款255232元）。原告应于2012年4月9日交清首付款129000元，剩余129000元于2012年12月31日前交清。关于原告逾期付款的违约责任，合同第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。关于房屋的交付期限，合同第九条约定，出卖人应当于2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在具备以下两种条件的情况下向买受人交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于产权登记，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付清购房款255232元，被告向原告出具了购房发票。2014年6月1日，被告向原告交付了房屋，并在当日收取了原告的契税、维修基金、测绘费、工本费等费用合计13445元，被告向原告出具收款收据一份。被告至今仍未将原告所购房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，亦未将办理产权登记所需要的费用交纳至相关机关，导致原告至今未能取得房屋权属证书。为此，双方发生争执，协商未果后，原告诉至本院。上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助原告办理房屋权属证书。被告虽然于2014年6月1日向原告交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定将需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，并向相关部门移交原告预交的大修基金、契税等费用，致使原告无法办理房屋权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求被告限期协助办理房屋权属证书，并要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但原告要求被告在30日内协助办理好房屋权属证书，未能给予被告必要的准备时间以及办证过程中必要的流程时间，本院酌定由被告在判决书生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助原告办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，原告提出合同约定“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该标准过低，显失公平，请求调整至每日按已付房价款的0.01%支付违约金，本院认为，首先，本案中涉案房屋的交房时间是2014年6月1日，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，那被告至少应该在2015年6月1日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）；其次，按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日被告应支付违约金金额仅为25.5元，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任的大小及该小区同类案件的处理情况，本院酌情确定，按已付房款每日万分之0.5计算违约金，即被告应当自2015年6月1日起，以购房款255232元为基数，按照每日万分之0.5的标准向原告支付逾期办证违约金至被告将办理原告谢荣高购买的位于汉中市汉台区紫柏路与朝阳路十字建昌卡斯迪亚小区18号楼3302室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止。原告要求被告支付缴纳的契税、维修基金等费用的利息损失，无合同依据，本院不予支持。被告辩称，其不存在违约行为，不承担违约责任的理由，与案件查明的事实不符，本院不予支持；因被告逾期办证的侵权行为在持续中，同时，该小区业主连年向相关部门反映、投诉，主张权利，故被告对诉讼时效的抗辩意见，与案件查明的事实不符，不符合法律规定，本院依法不予支持。综上，对原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十八条的规定，判决如下:    一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助原告谢荣高办理“建昌·卡斯迪亚”小区18号楼XXX室房屋权属证书。     二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后二十日内，以购房款255232元为基数，自2015年6月1日起，按照每日万分之0.5的标准，至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止，向原告谢荣高支付逾期办理房屋权属证书的违约金。三、驳回原告谢荣高其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1202元，减半收取601元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。  审  判  员   张  妍     二〇一九年十月二十一日   书 记 员  江  韬   1