贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10100号 原告：龙中，男，汉族，1991年8月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：李凌瑞（特别授权代理），贵州靖毕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈继（一般授权代理），贵州靖毕律师事务所实习律师。 被告：招商局地产（贵州毕节）有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。 统一社会信用代码：91520500590775550G。 法定代表人：彭以良，系该公司执行董事兼总经理。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。 统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：李静（一般授权代理），北京德恒律师事务所律师。 原告与被告招商局地产（贵州毕节）有限公司（以下简称被告招商局公司）、招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称被告招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年9月27日，本院公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人李凌瑞、陈继，被告招商商置公司之委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告招商商置公司向原告交付办理商品房转移登记的有关文书;2.依法判令被告招商商置公司向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金,违约金以原告已付购房款共计人民币395460.00元为基数,按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2014年12月1日起计算至被告实际履行完毕之日止,暂计为人民币50000.00元;3.本案所有诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告将其第一项诉讼请求变更为：要求被告招商商置公司为原告办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告；第二项诉讼请求中的违约金的性质明确为逾期办证违约金；其余诉讼请求保持不变。 事实及理由:原告与被告招商局公司于2013年6月20日签定《商品房买卖合同》,约定被告招商局公司将其开发的位于毕节市招商花园城文体中心2层4号商品房出售给原告,该商品房总房款为395460.00元。《商品房买卖合同》对商品房基本情况、购房价款、付款方式、房屋交付使用条件、房屋登记等事宜进行了约定,但双方未对被告招商局公司向原告交付办理商品房转移登记有关文书的日期进行约定,亦未对被告招商局公司逾期提交办理商品房转移登记有关文书超过180个工作日时被告招商局公司应承担的违约责任进行约定。涉案《商品房买卖合同》签订后,原告依约向被告招商局公司支付了共计人民币395460.00元的购房价款,完全履行了其合同义务。但被告招商局公司至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告,且经原告多次催促,被告招商局公司均以各种理由予以推辞。 原告认为,原告与被告招商局公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同依法成立,合法有效。虽然合同未明确约定被告招商局公司应向原告提交办理商品房转移登记有关文书的具体时间,亦未明确约定被告招商局公司逾期提交办理商品房转移登记有关文书超过180个工作日时应承担的违约责任,但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定,被告招商局公司应于向原告交付商品房之日起90日内(即2014年12月1日之前)向原告提交办理商品房转移登记的有关文书,但被告招商局公司至今未提交,其行为已经构成违约,应当继续履行其合同义务,并向原告承担相应的违约责任。综上所述,原告为维护自身的合法权益,因此诉至本院。 被告辩称，首先,原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求,应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提。并且被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为:“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确,即该行为主要体现在“申请办理”上,至于后期的审核,颁发行为并非被告约定和法定的义务,因为被告并非行政机关,不可能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不 动产权证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容:“(四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知,前述的理解与双方对办理事项的约定相符。事实上,被告早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书,因此,请求法院驳回原告第一项诉讼请求。 二、被告证据中提交的2017年6月20日毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易(转让类)确认单》,该确认单上注明:本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明,可以认定被告已进行了案涉商品房产权转移登记的办理,故应当认定至迟在2017年6月20日,被告已履行了将办理转移登记有关文书交付、披露的义务。三、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起,应适用3年的诉讼时效的规定,原告于2019年8月15日起诉立案，从2016年8月15日之前其主张的违约金已超过诉讼时效,依法不应予以保护。 综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2013年6月30日，原告与被告招商局公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告招商局公司将其开发的位于毕节市七星关区商品房出售给原告，总房款395460.00元，被告招商局公司承诺于ｘ年ｘ月ｘ日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，1.约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照人民银行同期活期存款利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日,原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3、关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》,则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续;2、如因买受人原因,未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续,由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后,原告向被告招商局公司交付全部购房款。2014年5月28日,被告招商局公司取得涉案房屋所属的招商花园城文体中心的商品房备案证明书。2016年4月5日，被告招商局公司向原告代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2016年4月11日，原告在收楼意见书上签字确认收到涉案房屋。2017年6月20日，毕节市住房和城乡建设局向被告招商局公司颁发《房屋交易（转让类）确认单》，在该确认单尾部注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。 另查明，2019年1月4日，被告招商商置公司（甲方）与被告招商局公司（乙方）签订《吸收合并协议》，协议约定，由被告招商商置公司吸收合并被告招商局公司，原被告招商局公司所有的债务由被告招商商置公司承担，债权由被告招商商置公司享有。被告招商商置公司吸收被告招商局公司而继续存在，被告招商局公司解散并注销。 以上事实,有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为,结合原告与被告招商商置公司双方的诉辩意见，本案争执的焦点是:1、被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任;2、如何计算违约金。 关于焦点一：被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。 本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中,虽然原告与被告招商局公司在《商品房买卖合同》中并未约定被告招商局公司何时取得案涉房屋所有权初始登记证书,并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，由于被告招商局公司出售给原告的房屋为期房，被告招商局公司应于向原告交付涉案商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，经庭审查明，被告招商局公司向原告交付涉案房屋的时间为2016年4月11日，故被告招商局公司应于2016年7月10日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但被告招商局公司已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原被告双方成立委托合同关系。依据法律规定，被告招商局公司应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告招商局公司已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告招商局公司再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告招商局公司依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告招商局公司提交应由买受人提交的办证资料,用于被告招商局公司代为办理转移登记。被告招商局公司尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示,2017年6月20日，毕节市住房和城乡建设局向被告招商局公司颁发《房屋交易（转让类）确认单》，在该确认单尾部注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。该确认单可以证明至迟在2017年6月20日，被告招商局公司已履行了涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。被告招商局公司虽于2014年5月28日取得涉案房屋的备案证明书，但根据前述内容，被告招商局公司并未在2016年7月10日前履行告知义务（涉案房屋已经具备办理转移登记的条件），故被告招商局公司应当承担违约责任。由于被告招商商置公司已与被告招商局公司吸收合并，根据《吸收合并协议》的约定，上述违约责任应由被告招商商置公司承担。 关于焦点二：如何计算违约金。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，被告应于2016年7月10日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。故应从2016年7月10日开始起算违约时间,如前所述,因原、被告形成委托代办关系,虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书,但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务,才履行完毕其合同约定的交付义务。经庭审查明，被告招商局公司已于2017年6月20日前履行告知义务。由于2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行,故应适用3年的诉讼时效的规定,原告于2019年8月15日提起本案的诉讼，从2016年7月10日起计算至2016年8月15日期间的违约金已超过诉讼时效,依法不应予以保护。故原告主张的违约金计算期限应为:2016年8月16日至2017年6月20日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定,本案中,被告招商局公司逾期已经超过180个工作日,违约金可以按照原告已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时,参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定,结合原、被告双方的履约情况,本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上,原告诉请的违约金以原告已付购房款总额为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年8月16日起计算至2017年6月20日，共计18932.19元，对原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 由于涉案房屋已取得商品房备案证明书，符合办理转移登记的条件，故对原告要求被告招商商置公司办理涉案房屋不动产权证书并交付原告的请求，本院予以支持。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告龙中交清办证所需税费和相关文书之日起九十日内为原告龙中办理位于贵州省毕节市七星关区商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙中逾期办证违约金18932.19元； 三、驳回原告龙中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币525.00元,由原告龙中负担388.00元，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担137.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年十月八日 书记员  邓 頔