广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初10866号原告（反诉被告）:唐胜利，男，1982年5月28日出生，汉族，住所地湖南省衡南县，委托代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。被告（反诉原告）：简仲甫，男，1974年5月21日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：区远雁，广东华科律师事务所律师。第三人：简鉴杰，男，1948年5月20日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：区远雁，广东华科律师事务所律师。第三人：广州市海珠区华洲街小洲第十四经济合作社，住所地广州市海珠区小洲村细桥三巷23号。用户号C1491354-5。负责人：简湛民，社长。原告唐胜利诉被告简仲甫，第三人简鉴杰、广州市海珠区华洲街小洲第十四经济合作社（以下简称小洲第十四合作社）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐胜利及其委托代理人卢鉴，被告简仲甫、第三人简鉴杰及其委托代理人区远雁，第三人小洲第十四合作社的负责人简湛民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告将违法用地，不属于被告的地块租给了原告作物流园，于2018年7月25日，双方签订了合同，租金为每月22000元，每年递增，合同期满为2020年7月14日，原告给付50000元保证金和7月份20000元租用广州市小洲南路××社地段板房、8月份租金22000元和9月份租金22000元，合计114000元给被告，同时被告还提供其本人开设的农庄作为保证原告承租该地块的安全性，并承诺不会有问题，因此原告才跟被告签订租赁合同的，后城管告知是违法用地，而且不是被告的物业，同时城管发出了整改通知书，经证实，被告无权出租此物业给原告，现原告除了交50000元保证金和板房20000元，租金44000元，并投入了庞大的人力物力，但被告不顾原告的损失，且原告将该地块用作停车场，并期望收益，现被城管勒令停工，造成损失惨重。为了维护原告的合法权益，故起诉请求：1、确认原、被告于2018年7月25日签订的《园地租赁合同》无效；2、判令被告退回50000元保证金、20000元板房费给原告；3、判令被告退回已交租金44000元给原告；4、判令诉讼受理费由被告承担。被告及第三人简鉴杰共同辩称：第三人简鉴杰是通过合法平台承包土地，按照《农村土地承包管理办法》的相关规定，土地承包后可以依法出租，我方出租土地有法律依据，我方与第三人小洲第十四合作社签订的承包合同没有约定禁止转租，我方可以行使转租权。不同意原告的诉讼请求。原告没有办理退回场地手续，已使用场地至2018年11月30日，租金结算应至2018年11月30日，其中9月的租金原告没有缴纳。合同是有效的，至2018年11月30日才移交场地，合同未履行部分应从2018年12月1日至期满。原告在2018年9月16日至2018年11月30日期间均没有缴纳租金。板房费20000元是原告用于买下板房的使用权，原告已实际使用，我方不同意退还。原告不履行合同，存在违约，不同意退还保证金。第三人小洲第十四合作社辩称：第三人简鉴杰是我社的社员。我社的土地是给社员承包经营，我社经过社员临时承包，通过三资平台公开招标签订合同，中标的承包人是第三人简鉴杰。承包后，土地由承包人自行管理，我社不清楚原、被告之间的租赁关系。如果有争议的情况下我社按与社员签订的合同来确定。被告反诉称：海珠区××14社地段1300平方的土地园地在2018年3月1日通过海珠区农村集体“三资”交易平台取得该地块承包权后由被告出租管理。被告与原告经协商，原告于2018年7月9日正式确定租赁海珠区××14社地段1300平方土地园地并微信转账缴纳10000元定金，场地有6日免租期，2018年7月15日开始计算租金，双方于7月25日签署《园地租赁合同》，当天原告转账支付97000元，其中场地保证金50000元，7月租金20000元。被告按原告要求平整园区主通道（将近80米长3.5米宽）交付，原告7月25日支付平整费用17000元。合同约定原告中途违约没收保证金。另在合同约定外，原告继续使用上一手承租人场地搭建的占地约400平方米临时板房，向被告单独支付20000元使用费。原告自交定金后，从签署合同到交保证金、租金、实际支出、使用费，一开始就违约，7月25日才转账缴纳应该于当月9日支付的保证金、7月租金、板房使用费、场地平整费用，8月27日才转账缴纳应该于当月5日支付的8月租金。9月租金至今未付。原告借口园地整治搭建为由而违约不履行合同义务是没有道理的。被告出租的园地，包括原告在内共3个租户，一家做钢材存放，一家做汽车停放，该两租户及临近园地被告自营的鸿运源农庄在2018年9月仍然正常使用中，2018年12月初才结束经营。原告因无力履约，长期拖欠，已构成严重违约，期间原告也没有发出提前解除合同的明确意思表示，也没有办理场地交接手续。鉴此，原告应承担违约责任并支付场地收回前拖欠的全部租金。原告无理拖欠租金2个月以上，被告在2018年11月30日正式收回场地自用。故反诉请求：1、解除《园地租赁合同》，没收押金50000元，支付拖欠的租金55000元（自2018年9月16日起计算到2018年11月30日止，每月22000元）；2、诉讼费用由原告承担。原告对反诉答辩称：原告认为合同违反法律规定，涉案土地只能用于耕作，合同非法无效，不存在解除的问题。对于无效合同确实存在原告使用，对于使用期间应支付使用费原告愿意承担，但实际使用案涉土地是从2018年8月初至9月十几日，大概20日左右。对于被告没收押金50000元没有事实法律依据。本次交易过程中，原告不存在违约行为，反而是根据无效租赁合同的约定，被告应该退还押金及租金。对于被告要求原告支付拖欠的租金也是没有事实法律依据，原告在2018年9月初就没有使用该场地了，之后场地也都是被告一直使用，原告不需要支付场地使用费。不同意被告的全部反诉请求。第三人简鉴杰对反诉答辩称：同意被告的反诉请求。第三人小洲第十四合作社对反诉答辩称：由原、被告协商解除，若涉及我社就按我社与第三人简鉴杰的合同解决。经审理查明，2018年7月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《园地租赁合同》，约定甲方同意将位于海珠区××14社地段（1300平方土地租赁给乙方使用），并留宽3.5米作公共道路使用；园地租赁期为两年，即2018年7月15日至2020年7月14日止，合同期满后，乙方应无条件地将园地交回甲方，如乙方需继续租用，相同条件下乙方有优先租用权利，并重新签订合同；第一年每月租金22000元，第二年每月租金23100元，乙方每月租金以现金形式交付甲方，由甲方开具三联收据给乙方作交纳甲方租金凭证，每月5日（号）前交纳当月的园地租金，如超期交纳每天按拖欠总金额1%加收滞纳金，如超期半个月不缴纳，则作违反合同处理，乙方自愿委托甲方即时终止租赁合同；乙方一次性向甲方交纳50000元整作保证金，若乙方中途违约，该保证金不予退回，归甲方所有；乙方签订合同时已知本园地性质为耕地，不得乱砍乱伐、乱搭建构筑物、不得地面硬化、乙方应守法经营，若被国土规划及相关部门发现有违法行为，应立即停止并进行整改；如产生罚款及一切法律责任全部由乙方承担，甲方不负任何责任并且有权解除合同；甲方必须配合乙方交通工作，如交通限行禁止进入影响乙方经营的情况下，甲方无条件退还保证金及当月未到期的租金一并退回，但要清场完当日止计结算；等。合同签订后，被告向原告移交了场地。原告因认为被告将违法用地及不属于被告的地块出租，要求被告返还保证金等未果，遂成诉讼。另查，2018年1月31日，第三人简鉴杰在海珠区农村集体经济组织“三资”交易监管中心/联社交易站举办的小洲第十四经济社租赁发包（交易方式）中竞得资产名称小洲南路八十亩地块；资产名称广州市海珠区小洲南路八十亩地块；经营用途其他；占地交易面积1610平方米；建筑交易面积1610平方米；合同期限5年；合同拟起止时间2018年1月1日至2022年12月31日；递增情况每一年年递增一次，每次递增5%。2018年2月10日，第三人小洲第十四合作社（甲方）与第三人简鉴杰（乙方）签订《园地投默承包合同》，约定乙方投得承包小洲第十四经济社位于小洲南路××地××园地××标段地块园地，承包期限5年，从2018年3月1日至2023年2月28日止；乙方在承包园地管理期间只能在园地上作为农田耕作，不得改变作其他用途，不得乱砍乱伐、乱搭乱建构筑物、不得地面硬底化、破坏耕地等一切违法行为，乙方应守法经营，若被国土规划及相关部门发现有违法行为，应立即停止并且整改，如产生罚款及一切法律责任全部由乙方承担，甲方不负任何责任并有权解除合同；等。2018年5月1日，第三人简鉴杰出具《委托书》，内容为本人简鉴杰，通过海珠区农村集体“三资”交易平台竞投方式承包，投得承包小洲第十四经济社位于小洲南路××地××园地××标段地块园地。承包合同起止时间：从2018年3月1日起至2023年2月28日至。本人现委托简仲甫管理上述园地的全部事务。以简仲甫名义代本人在合同约定范围内出租园地给出租人。收取承租人租金和水电费用。园地出租收益用于缴纳承包费用等各项费用支出。如出租管理事务中涉及纠纷和诉讼，本人也委托简仲甫全权处理一切事物。委托权限自2018年5月1日起，到2023年2月28日止。据原告提供被告农庄的四张照片显示：其中一张有“鸿运源农”等字样，其余三张为空地，且地面做了硬化处理；《通知》内容为“此农庄占用农地，属于2017年国土督察的违法用地图斑，请你们于2018年9月7日前自行搬离所有物品，拆除所有建（构）筑物。逾期不拆除的，海珠区国土规划局将联合华洲街道办事处进行整改，所有损失由你们自行承担。华洲街道办事处城管科。二零一八年九月三日”。据被告提供的场地交付时的照片显示：该场地已硬化平整，并有板房搭建物。诉讼中，原、被告、第三人简鉴杰均确认租赁的场地在《园地投默承包合同》附图的4、5号地块即××灯柱右边至××灯柱之间内；原告共支付了129000元给被告，其中包括保证金50000元、2018年7月15日至2018年9月15日的租金44000元、板房租用费20000元、铺路款15000元。原告表示被告在签订合同中存在欺诈行为，案涉场地达不到合同目的，原告的车辆经过都经常被处罚，被告明确承诺案涉场地可以经营3年以上，并保证限行和扣车都不会影响。原告其实际在2018年9月3日已迁出，没有明确表示要求解除合同，没有收到针对案涉场地的违法通知。对于已实际使用期间的场地使用费同意支付，余下使用费要求退回。要求被告与第三人简鉴杰共同承担连带责任。被告及第三人简鉴杰共同表示被告没有欺诈原告，原告没有证据证明被告欺诈。原告退出案涉场地时板房没有拆除，后在2019年1月由城管部门拆除。对于被告与第三人简鉴杰是否应当共同承担连带责任，由法院认定。第三人小洲第十四合作社表示与第三人简鉴杰签订的《园地投默承包合同》没有约定是否可以转租条款，对于第三人简鉴杰转租情况不清楚，转租时没有征询我社意见。本院认为，第三人简鉴杰依法取得对案涉租赁场地所属农用土地的承包经营权，有被告提交的《海珠区农村集体“三资”交易成交确认书》，原、被告提交《园地投默承包合同》为证证实，第三人简鉴杰、第三人小洲第十四合作社均予以确认，故本院予以认定。第三人简鉴杰授权被告以被告名义管理上述承包的农用土地，有被告提交第三人出具的《委托书》为证证实，第三人简鉴杰对此予以确认，故本院予以认定。被告有权在第三人简鉴杰委托权限范围内，对案涉场地进行管理。第三人取得案涉场地所属的农用土地承包经营权后，在承包期限范围内可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”原、被告签订的《园地租赁合同》虽然约定了案涉场地为耕地，且不得乱砍乱伐、乱搭建构筑物、不得地面硬化等内容，但被告在没有办理土地用途变更登记手续的情况下擅自将硬化后的案涉场地交付给原告用于非农业经营，违反了国家土地规划用途的禁止性规定，故该合同无效。原告主张与被告于2018年7月25日签订的《园地租赁合同》无效有理，本院予以支持。原告明知案涉场地为农用地仍改变土地用途进行非农业经营，对造成合同无效亦存在过错，应承担因此产生的损失。原、被告因该合同取得的财产应当返还。原告要求被告退回合同保证金50000元有理，本院予以支持。被告要求没收保证金50000元没有依据，本院不予支持。被告实际使用了案涉场地，其主张在2018年9月3日已迁出场地，但没有向被告办理移交手续，由于没有办理移交手续导致扩大的损失应由原告承担，原告要求被告退还已交2018年7月15日至2018年9月15日的租金44000元没有依据，本院不予支持。被告表示场地实际在2018年11月30日收回，原告应当按合同约定的租金标准向被告支付从2018年9月16日至2018年11月30日期间的场地使用费55000元（22000×2.5）。对于板房租用费的处理问题，应按合同约定租赁期限扣除原告实际使用期限的比例进行退还，原告要求被告返还有理，本院予以支持，但应按16250元[20000-（20000÷24×4.5）]返还。第三人简鉴杰作为承包人，怠于对承包土地的管理，对造成原告与被告签订的《园地租赁合同》亦存在过错，应与被告共同承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条、第二十二条、第三十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告唐胜利与被告简仲甫于2018年7月25日签订的《园地租赁合同》无效；二、第三人简鉴杰、被告简仲甫在本判决生效之日起10日内退还保证金50000元给原告唐胜利；三、第三人简鉴杰、被告简仲甫在本判决生效之日起10内退还板房租用费16250元给原告唐胜利；四、原告唐胜利在本判决生效之日起10日内支付土地使用费55000元给第三人简鉴杰、被告简仲甫；五、驳回原告唐胜利的其他诉讼请求；六、驳回被告简仲甫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9760元（受理费8560元，反诉费1200元），由原告唐胜利负担587.5元，被告简仲甫、第三人简鉴杰负担9172.5元。本案受理费8560元已由原告唐胜利预交、反诉费1200元已由被告简仲甫预交。被告简仲甫、第三人简鉴杰在履行本判决时将应负担的诉讼费7972.5元直接支付给原告唐胜利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  李霞飞人民陪审员  蔡月华二〇一九年十月二十四日书 记 员  刘志怡翁豌婷