成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4391号 原告：朱红，女，汉族，1966年9月10日出生，住成都市成华区。 被告：四川满城房地产经纪有限责任公司，住所地成都市武侯区黉门街1号。 法定代表人：王银行。 委托诉讼代理人：王顺育，四川港韬律师事务所律师，一般授权。 原告朱红与被告四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称：满城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年7月31日公开开庭进行审理。原告朱红，被告满城公司的委托诉讼代理人王顺育到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 朱红向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告之间签订的《物业管理委托合同》于2019年5月8日解除；2、所有装修配置及家具家电保持完好，赠与原告，被告腾退房屋给原告；3、被告承担违约责任，按《物业管理委托合同》第六条的第二点，按照未履行合同期间的租金之和计算合同金额按其20%赔付19,440元；4、被告从2019年5月8日起支付逾期搬出房屋占用费和违约金，违约金按每天租金支付，占用费按市场价每月2,950元计算。 朱红提出的事实与理由：朱红与满城公司于2017年4月7日签订了《物业管理委托合同》，约定朱红将其名下的成华区成华大道杉板桥路房屋独家委托满城公司全权管理并对外出租，委托期限自2017年6月7日起至2023年12月6日止，固定月租金1,800元，若逾期5个工作日未支付房租，朱红有权收回房屋。合同签订后，朱红按照约定向满城公司交付了案涉房屋，根据合同附表载明，被告应于2019年5月7日向朱红支付第8次租金（3个月租金，共计5,400元），但被告在2019年5月7日仅向朱红支付了1,800元租金，在朱红的多次催告下，才于2019年5月15日向朱红支付了剩余应付租金，根据约定，满城公司应于2019年5月7日起5个工作日内支付第8次房租，满城公司逾期支付，已构成违约，朱红有权解除双方签订的《物业管理委托合同》。2019年5月8日因案涉房屋未出租出去，原、被告通过电话达成协议，于2019年5月8日解除《物业管理委托合同》。根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。但在朱红不知情的情况下，满城公司转委托给四川百年科技有限公司，把案涉房屋又出租出去。满城公司擅自转委托，违反了《中华人民共和国民法通则》第六十八条规定。按合同“若逾期5个工作日未支付房租，甲方有权收回房屋”，满城公司逾期支付第8次房租，构成违约，朱红于2019年5月18日通过电话、短信向满城公司负责人告知并发送了解除合同通知，对方也收到，但是对方一直强制拒绝履行解除合同的义务，继续包租。按《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人可以随时解除《物业管理委托合同》。 满城公司辩称，朱红诉请解除《物业管理委托合同》没有合同依据，其无权单方面解除《物业管理委托合同》；朱红在催促满城公司补交剩余房租时未明确给予满城公司宽限期，其单方解除合同不符合法律规定；本案中满城公司已经实际履行支付房屋租金的主合同义务，其逾期支付房租的行为并未达到“根本违约”的程度；朱红在已经实际收到满城公司补交的第八次剩余房租后再单方解除合同系滥用合同权利的行为，严重损害了满城公司的合法权益；朱红提出的逾期五个工作日有权收回房屋无依据，《物业管理委托合同》没有这条约定。 经审理查明，一、朱红系成都市成华区成华大道杉板桥路房屋的产权人（按份共有50%，建筑面积79.38平方米）。朱红举出的2017年4月7日，朱红（甲方、委托方）与满城公司（乙方、管理方）签订《物业管理委托合同》，载明：第一条基本情况，房屋位置为成都市成华区成华大道杉板桥路，建筑面积79.38平方米。第二条委托权限，甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，为便于房屋出租，乙方代为甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务，乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金、租金等，乙方从代收租金中支付甲方固定租金回报及扣除代甲方垫付的装修、家具、家电配置费用后，剩余部分为乙方的管理服务费。甲方认可因乙方为房屋提供了装修、配置、卫生、管理等增值房屋并垫付相关费用从而造成一定成本支出，乙方对外租赁收取的租金可高于乙方向甲方支付的固定租金回报，乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定，甲方不得干涉。无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报，房屋装修（不破坏甲方主体结构），家具家电配置及管理服务均由乙方承担。“甲方房屋为毛坯，所有装修配置及家具、家电由乙方承担费用，与甲方无关。合同期满，所有装修配置及家具、家电保持完好赠予甲方”（注：引号内容为手写）。第三条委托期，委托期为陆年陆月，自2017年6月7日起至2023年12月6日止，合同委托期满，根据客户需要，乙方有权原价续租最后一年不超过三个月时间。第四条管理房屋固定回报租金，1、甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，每月固定租金回报为1800元，一年共计21600元。“若逾期5个工作日未支付房租，甲方有权收回房屋”（注：引号内容为手写）。3、代管理房屋租金，可选择（ａ、到乙方公司所在地领取；ｂ、乙方汇入甲方指定账户）开户行成都银行，开户名朱红，账号62×××31。第六条甲方的权利及义务，2、甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的单倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。该《物业管理委托合同》乙方处盖有满城公司的印章，经办人签字为张敏。该合同附表载明第八次付款日期为2019年5月7日，金额为5400元。 朱红陈述：上述手写部分是满城公司经纪人张敏写的，有其手印。满城公司陈述：张敏现是满城公司的员工，原告举出的《物业管理委托合同》手写的两个部分（包含“若逾期五个工作日未支付房租，甲方有权收回房屋”）是在该合同盖满城公司章后，在朱红的要求下，由张敏手写并按手印的，对此满城公司不知情。 二、满城公司于2019年5月7日向朱红转款1,800元。满城公司的工作人员与朱红的短信聊天记录载明，2019年5月7日，朱红：“麻烦你们满城按合同打一个季度哈”，对方“大伯去世在家忙，明天回复你，不好意思哈”；2019年5月8日，朱红“不打租金，那就只好按你在电话里说的：房东收回房子哈”；2019年5月10日，对方“朱姐你好，我给公司说明了情况，下周一给你申请打房租”；2019年5月14日，朱红“怎么还不打钱哦”，对方：“朱姐，请等两天好吧！因为我们所有房子目前都是月付要申请季付需要总经理签字，这两天总经理不在无法签字，签了字马上就打钱给你，我们房子也是前天才租出去也是月付的，我们是合作共赢也得相互理解一下嘛！今年确实不景气，金融公司退出市场弄的公司压力确实大”；2019年5月15日，朱红“请你记到打款哈”。 满城公司于2019年5月15日向朱红转款3,600元。2019年5月18日，朱红“根据合同规定：若逾期5个工作日未支付房租甲方（朱红）有权收回房屋。乙方（四川满城房地产经纪有限责任公司）在合同约定时间内未按时季付甲方位于成都市成华区成华大道杉板桥路1号B座2单元房屋租金，已构成根本违约。甲方再次通知乙方终止合同，收回房屋，并按合同约定赔偿甲方合同期内剩余房租的双倍作为违约金”，对方“首先在规定时间付房租时是给你支付了一个月房租，也并不是没有支付房租也没有故意拖欠房租，当时你联系我时也给你说了三天内申请把剩余打给你，第二天就给你转过去了，谁不会遇到难处的时候，如果你要收房子请走正常的司法程序”。 庭审中，朱红陈述：其2019年5月14日、5月15日短信上说的要满城公司打钱打款，不是说房租，满城公司已经违约，还转委托，所以让满城公司打违约金。 三、庭审中，朱红为证明其提出的双方于2019年5月8日协商一致解除《物业管理委托合同》的主张，举出2019年5月19日现场对话录音，该录音载明，朱红：“你是否说过要收房子，你就收，我无所谓”，对方：“对呀，我是说了”。朱红主张系朱红与满城公司负责人周正元的现场对话。 满城公司的质证意见为：录音中的原、被告陈述并未明确表达满城公司同意解除合同，并且录音属于电子数据，不能单独作为证据证明待证事实。根据双方的短信记录，朱红分别于2019年5月14日、15日督促满城公司进行打款，也从侧面证明朱红在催促满城公司支付房租，要求继续履行合同。 四、庭审中，朱红举出录音光盘（朱红主张系2019年5月13日其与案涉房屋租客蒋女士的电话及现场对话）、录音光盘（朱红主张系2019年5月18日其与四川百年科技有限公司经办人宋文杰的现场对话）、录音光盘（朱红主张系2019年5月19日其与满城公司员工熊林的现场对话）、微信聊天记录（朱红主张系其与张敏2019年1月11日至2019年5月17日的微信聊天记录）、录音材料（朱红主张系2019年5月17日其与保安对话），电话录音（朱红主张系其与杜永刚2019年6月5日的电话录音）。满城公司对证据的真实性提出异议。本院的认证意见为：由于朱红未证明相对方的身份，故对上述证据，本院不予采信。 庭审中，朱红举出租赁合同复印件（朱红主张系租客与四川百年科技有限公司签订）、装饰装修管理服务协议复印件、装修施工消防安全责任书复印件、装修施工前户内设施设备检测情况记录（存根）复印件。满城公司对真实性提出异议。本院的认证意见为：由于系复印件，朱红未举出其他证据予以佐证，故本院不予采信。 庭审中，朱红举出燃气公司催缴短信、网上打印的新闻等材料。本院的认证意见为：与本案争议事项无关联性，不应作为认定本案事实的依据。 五、庭审中，满城公司陈述：案涉房屋由满城公司委托四川百年科技有限公司进行出租，现在状态是已出租。 上述事实，有原、被告身份信息；商品房买卖合同摘要、房产证；授权委托书、张敏身份证复印件、《物业管理委托合同》、合同附表；银行流水明细；短信记录及原、被告双方的陈述在案证实。 本院认为，朱红与满城公司签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。虽然合同名称为委托合同，但根据合同关于“乙方（注：满城公司）代为甲方（注：满城公司）提供房屋装修、家具家电配置及管理服务，乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金、租金”，“乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定，甲方不得干涉。无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报”等约定，满城公司自行选择承租人并收取承租人的租金，每月向朱红支付固定租金，因此，双方实质上的关系是满城公司承租案涉房屋后转租，满城公司向朱红支付租金，且满城公司向次承租人收取租金，因此，朱红与满城公司之间构成房屋租赁合同关系，双方并非仅为委托与被委托的关系，故对朱红提出的双方系委托合同关系的主张，本院不予支持。虽然满城公司陈述朱红出示的《物业管理委托合同》上张敏手写的“若逾期5个工作日未支付房租，甲方有权收回房屋”内容系在满城公司盖章后书写，但由于张敏系代表满城公司签订《物业管理委托合同》，故该约定对满城公司产生约束力。关于朱红提出的2019年5月8日双方协商一致解除合同的主张，虽然满城公司于2019年5月7日仅支付租金1,800元，存在逾期支付租金的情形，但协商一致解除合同须双方作出明确的意思表示，朱红以满城公司的负责人说过“要收房子，你就收，我无所谓”等语言主张双方协商一致解除合同，事实依据并不充分，另一方面，根据双方约定“若逾期5个工作日未支付房租，甲方有权收回房屋”，即2019年5月15日（逾期第6个工作日），朱红享有单方解除权，但根据双方短信协商情况（2019年5月10日，对方“朱姐你好，我给公司说明了情况，下周一给你申请打房租”；2019年5月14日，朱红“怎么还不打钱哦”，2019年5月15日，朱红“请你记到打款哈”），朱红在2019年5月15日向满城公司催款时，并未明确向对方表示合同已经解除，更未明确要求对方付违约金，而满城公司于2019年5月15日向朱红支付了剩余租金3,600元，因此，可以认定双方均未在2019年5月8日达成解除合同的约定，且双方在2019年5月15日对继续履行《物业管理委托合同》达成了一致，故此后朱红不能再以满城公司逾期5个工作日未支付房租为由解除合同，因此，虽然朱红2019年5月18日以“若逾期5个工作日未支付房租甲方（朱红）有权收回房屋。乙方（满城公司）在合同约定时间内未按时季付甲方房屋租金，已构成根本违约”通知满城公司解除合同，但不能产生解除合同的法律后果。综上，截至法庭辩论终结前，双方签订的《物业管理委托合同》并未解除，对朱红提出2019年5月8日双方协商一致解除合同的主张，本院不予支持。由于朱红提出的其他诉讼请求均以《物业管理委托合同》解除为前提，因此对朱红的诉讼请求，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告朱红的诉讼请求。 案件受理费654元，减半收取计327元，由原告朱红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 演 二〇一九年十月二十九日 书记员 喻兰菊