济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初4728号 原告（反诉被告）：山东大志天成企业管理咨询集团有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：凌金辉，董事长。 委托诉讼代理人：郭洪军、谢汝俏，均为山东国曜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东丰泽商业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马炳坤，董事长。 委托诉讼代理人：田双立，男，该单位职工。 委托诉讼代理人：劳国峰，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 原告（反诉被告）山东大志天成企业管理咨询集团有限公司（以下简称大志天成公司）与被告（反诉原告）山东丰泽商业管理有限公司（以下简称丰泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大志天成公司的委托诉讼代理人郭洪军、谢汝俏，被告（反诉原告）丰泽公司委托诉讼代理人劳国峰、田双立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大志天成公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令丰泽公司返还大志天成公司房屋租金437396.11元、保证金72541元、水费押金5000元；2、请求判令丰泽公司返还大志天成公司中央空调3台；3、判令丰泽公司赔偿大志天成公司资金占用损失（以514937.11元为本金，自2017年4月26日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计算至2018年5月25日为26769.58元）；4、本案全部诉讼费用均由丰泽公司承担。庭审中，大志天成公司当庭明确第2项诉讼请求要求丰泽公司返还的为麦克维尔品牌的直流变频室外机三台（机型MDS100DR5一台、机型MDS120DR5两台），其他管道设备等不再主张。事实与理由：2015年3月9日，大志天成公司与丰泽公司签订《合同书》一份，承租济南市历下区经十路15138号1号楼3层房屋一处，并约定了租金、保证金、水费押金等事项。2017年1月，大志天成公司与丰泽公司协商解除合同事宜，大志天成公司并于2017年1月16日向丰泽公司预交了合同约定的第四期部分租金50万元。2017年2月24日，应丰泽公司要求，大志天成公司正式向丰泽提交了退租申请。丰泽公司随后限令大志天成公司于2017年4月28日前搬离涉案房屋，并在进入2017年4月份后采取限制大志天成公司用电等措施导致大志天成公司无法正常经营。大志天成公司被迫接受该搬离期限，于2017年4月25日搬离并通知丰泽公司接收涉案房屋。但在大志天成公司欲将大志天成公司安装的三台中央空调移机时，丰泽公司一再无故阻挠，甚至最后导致燕山派出所出警。双方发生矛盾后，丰泽公司不但至今未返还大志天成公司中央空调，而且也未退还大志天成公司已交但未使用的房屋租金和履约保证金、水费押金共计51万余元。 被告丰泽公司辩称：1、原被告之间签订房屋租赁合同，因大志天成公司违反合同约定，迟迟不缴纳合同约定租金，最终导致租赁合同解除，因此大志天成公司违约事实清楚，应承担违约责任，而双方租赁合同明确约定，大志天成公司中途退租不返还剩余租金，而且即使返还剩余租金，也应扣除丰泽公司因大志天成公司中途退租造成的各项损失。2、原被告之间房屋租赁合同约定的保证金为履约保证金，履约保证金具有担保性质，是担保合同正常的履行，租赁合同也明确约定，如大志天成公司无违约行为，丰泽公司在合同终止且将工商注册地址迁出后一个月内，无息返还该履约保证金，否则不予退还，现大志天成公司中途退租，根据合同和法律规定，该保证金应不予退还。3、丰泽公司可以允许大志天成公司将中央空调三台迁出，但大志天成公司必须恢复租赁房屋原状，该中央空调是由于大志天成公司擅自拆除改建原租赁房屋暖气设施后造成暖气设施无法使用，大志天成公司才安装空调三台，因此大志天成公司取回空调的前提是，将租赁房屋还原至原存在正常使用的暖气设施状态，如无法恢复需赔偿损失。4、原被告之间房屋租赁合同解除的根本原因，是大志天成公司没有按照合同约定支付租金，而且合同也明确约定，如大志天成公司中途退租，剩余租金不返还，因此丰泽公司无需赔偿大志天成公司的资金占用损失，因大志天成公司已通过书面方式认可剩余资金无需退还。5、涉案租赁房屋在大志天成公司使用期间，大志天成公司曾擅自将楼梯改装成一办公间，现大志天成公司已退租，应恢复原状，如无法恢复原状，应赔偿丰泽公司该损失。 反诉原告丰泽公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告大志天成公司赔偿反诉原告丰泽公司违约金274205.04元；2、本案诉讼费由反诉被告大志天成公司负担。事实与理由：2015年3月9日，丰泽公司与大志天成公司签订《房屋租赁合同》，约定大志天成公司租赁丰泽公司位于济南市历下区经十路15138号1号楼3层的房屋，建筑面积约为883.3平方米。租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日止。第四期租期自2017年2月1日至2018年3月31日，租金为914016.80元，支付日期为2017年2月1日前。第九条第2项约定：乙方（大志天成公司）逾期交付租金或相关费用的，每逾期一日，则按日租金和相关费用的3倍向甲方（丰泽公司）支付迟延违约金，逾期七日（含七日）以上，甲方丰泽公司解除合同，乙方大志天成公司承担违约责任。第7项约定：甲方丰泽公司依照本合同的约定解除合同或乙方大志天成公司违反第九条之第5项约定，甲方丰泽公司不退还已收取的租金和保证金、其他费用，乙方大志天成公司还应向甲方丰泽公司支付当年整年度应交租金总额的30%违约金，如给甲方丰泽公司造成其他损失，负责赔偿。根据上述合同约定，大志天成公司应于2017年2月1日前缴纳第四期租金914016.80元。经丰泽公司多次催缴，大志天成公司一直没能按时足额支付。同时，大志天成公司在租赁期间擅自更改租赁房屋建筑构造，构成严重违约行为，丰泽公司在为保证结构安全花费大量财力进行了加固。因此按照双方签订的房屋租赁《合同书》第九条第7项之约定，应向丰泽公司缴纳年租金30%的违约金即274205.04元。 反诉被告大志天成公司辩称：1、2017年1月，双方协商解除合同事宜，故大志天成公司于2017年1月16日向丰泽公司预交了租金50万元。大志天成公司根据丰泽公司的要求于2017年2月24日正式提出退租申请，丰泽公司要求大志天成公司2017年4月28日前搬离，并开始限电，大志天成公司按其要求于2017年4月25日搬离了涉案房屋。大志天成公司不存在违约行为，丰泽公司主张违约金无事实和法律依据，且应退还大志天成公司未使用期间的租金及之前交纳的保证金、押金。2、大志天成公司在租赁期间未擅自更改租赁房屋构造，丰泽公司的相关主张及所谓花费没有任何依据。因此，丰泽公司向大志天成公司主张违约金无事实和法律依据，请求法院依法驳回丰泽公司的全部反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月1日，中国人民解放军济南警备区（甲方）与丰泽公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于济南市历下区经十路15138号1号楼1至3层商业房（坐落号：济鲁字第2055号）出租给乙方使用，租赁期限自2013年4月1日起至2018年4月1日止。同日，双方另行签订《协议书》，约定“甲方同意待租赁期满后，如乙方无违约行为，除因不可抗力因素以及国家和军队政策法规重大调整造成租赁无法继续外，合同顺延不少于5年”。2013年12月12日，中国人民解放军济南警备区出具证明一份，同意丰泽公司在租赁期限内将部分面积转租，转租用途为银行、超市、办公。 2015年3月9日，丰泽公司（甲方）与大志天成公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方将位于济南市历下区经十路15138号1号楼3层的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方办公使用，建筑面积883.3平方米；租赁期限自2014年1月1日起至2019年3月31日止。合同第四条第（一）款载明：本合同为大志天成公司承继的原山东天九建筑工程有限公司的合同，费用、时间等与原合同保持不变；2014年4月1日至2017年3月31日的租金每年为870492.20元，2017年4月1日至2019年3月31日的租金每年为914016.80元，大志天成公司于每年的2月1日前向丰泽公司交付当年度的房屋租金。第四条第（二）款载明：乙方向甲方交纳72541元履约保证金，作为乙方违反本合同约定或给甲方造成损失时支付违约金或赔偿损失之用，乙方无违约行为，甲方在合同终止且乙方将工商注册地址迁出后一个月内无息返还保证金，否则不予退还；水、电采用计量表独立计量，水电费按照商业用途标准计收，乙方须向甲方交纳水费押金5000元。合同第九条第2项约定：“乙方逾期交付租金或相关费用的，每逾期一日，则按日租金和相关费用的3倍向甲方支付迟延违约金，逾期七日（含七日）以上，甲方解除合同，乙方承担违约责任”；第九条第5项约定：“乙方中途退租，须在本合同约定交租金日前再提前90天书面通知甲方，乙方书面告知之日起90天，即为乙方交还房屋最终之日，双方合同自动解除，乙方不承担甲方的任何责任和损失等，乙方须按照本合同约定的交房条件交还，但甲方不退还已收取的租金、保证金和其他费用等”；第九条第7项约定：“甲方依照本合同的约定解除合同，或乙方违反第九条第5项约定，甲方不退还已收取的租金和保证金、其他费用，乙方还应向甲方支付当年整年度应交租金总额30%的违约金，如给甲方造成其它损失，负责赔偿”。 山东天九投资有限公司（原山东天九建筑工程有限公司）于2018年12月18日向大志天成公司出具《确认函》一份，证明：大志天成公司自2015年3月9日起承继山东天九建筑工程有限公司与丰泽公司的原合同，山东天九建筑工程有限公司在承租涉案房屋时，已向丰泽公司支付合同保证金72541元、水费押金5000元，并于2014年3月15日与济南诚和空调设备有限公司签订《麦克维尔中央空调销售及安装合同》，花费198000元在涉案房屋中安装了空调；自大志天成公司承继山东天九建筑工程有限公司租赁合同继续租用涉案房屋之日起，山东天九建筑工程有限公司已向丰泽公司支付的上述保证金、水费押金及安装的上述空调的所有权归大志天成公司所有，大志天成公司可向丰泽公司据实主张。大志天成公司在庭审中提交了2014年3月15日山东天九建筑工程有限公司与济南诚和空调设备有限公司签订的《麦克维尔中央空调销售及安装合同》，该合同记载涉案房屋内安装的中央空调为麦克维尔品牌机器，共包括直流变频室外机三台（机型MDS100DR5一台、机型MDS120DR5两台）和室内机20台。 丰泽公司与大志天成公司签订上述《合同书》后，依约将涉案房屋交付给大志天成公司使用，大志天成公司按照合同约定向丰泽公司支付了2017年3月31日前的房屋租金。2017年1月16日，大志天成公司向丰泽公司交纳了2017年4月1日至2018年3月31日期间的部分房屋租金50万元。大志天成公司主张，当时双方正在协商提前解除合同事宜，故丰泽公司同意大志天成公司先支付部分租金50万元；丰泽公司对此不予认可，主张双方从未协商过合同解除事宜，大志天成公司未依约足额支付第四期租金，系单方违约行为。为证实各自主张，大志天成公司向本院提交了2017年2月24日退租申请短信截图打印件一张、2017年4月18日解除合同协议书草拟稿一份、涉案房屋张贴搬迁通知的照片七张和电费收据九张，用以证明大志天成公司已于2017年4月25日搬离涉案房屋；经庭审质证，丰泽公司对退租申请、解除合同协议书草稿和照片的真实性均有异议，对电费收据的真实性无异议，但认为电费收据不能证明丰泽公司曾采取限电方式影响大志天成公司经营，更无法证明大志天成公司搬离涉案房屋的时间。丰泽公司向本院提交了2017年5月9日邮寄的催缴函及EMS查询回单、2017年6月13日出具的《解除合同并要求承担违约责任通知书》各一份，用以证明大志天成公司存在违约事实，丰泽公司有权解除合同；经庭审质证，大志天成公司对上述证据的真实性无异议，但不认可证据证明目的，主张丰泽公司出具上述文件时，大志天成公司已经搬离涉案房屋，双方是协商解除合同，其不存在违约行为。庭审中，丰泽公司主张大志天成公司搬离涉案房屋的时间为2017年5月11日。 另查明，2017年5月11日，大志天成公司因搬家事宜与丰泽公司产生纠纷，丰泽公司工作人员孙晋丽拨打电话报警。济南市公安局历下区分局燕山派出所于2019年7月4日出具《关于证明孙晋丽报警的函》（[2019]16号），证明：2017年5月11日15时48分，该所接到孙晋丽报警称，其单位承租的经十路15138号商业房第三层因大志天成公司搬家事宜发生纠纷。 上述事实，有中国人民解放军济南警备区与丰泽公司签订的租赁合同、协议书、中国人民解放军济南警备区出具的证明、原被告签订的合同书、租金收据、民生银行电子银行业务回单、山东天九投资有限公司确认函、电费收据、催款函及EMS邮件查询回单、解除合同并要求承担违约责任通知书、关于证明孙晋丽报警的函及当事人陈述等证据予以证实，并经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，丰泽公司对涉案房屋享有合法出租权，丰泽公司与大志天成公司就涉案房屋签订的《合同书》系双方真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。丰泽公司认可已收到涉案《合同书》约定的保证金和水费押金，山东天九投资有限公司亦出具《确认函》予以确认，因此，涉案保证金72541元和水费押金5000元应视为大志天成公司交纳的款项。 双方在本案中争议的焦点问题为，涉案《合同书》的解除原因和解除时间。本院认为，大志天成公司提出的双方系协商一致解除合同，其已于2017年4月25日搬离涉案房屋的主张，依据不足。首先，大志天成公司提交的退租申请短信截图系打印件，并非原件，且短信接收人显示为“南区物业孙”，故该证据不能证明大志天成公司已向丰泽公司提出了明确的提前退租申请；其次，大志天成公司提交的解除合同协议书草稿，未经双方签章确认，故该份证据不具有证明效力；第三，大志天成公司提交的涉案房屋照片、电费收据等证据，均无法证明大志天成公司搬离涉案房屋的时间和原因。因此，对大志天成公司主张的合同解除事由和搬离时间，本院均不予采信。 按照合同约定，大志天成公司应在2017年2月1日前向丰泽公司缴纳2017年4月1日至2018年3月31日的房屋租金910416.8元，大志天成公司仅在2017年1月16日向丰泽公司缴纳50万元，剩余房屋租金未支付。大志天成公司主张支付部分租金的原因为双方正在协商合同解除事宜，丰泽公司同意其先支付部分租金，但对此未提交证据予以证实，丰泽公司对此亦不予认可，故对大志天成公司的该项主张，本院不予采信。大志天成公司未按照合同约定及时足额支付租金的行为已构成违约，按照合同约定，丰泽公司有权解除合同，并要求大志天成公司承担违约责任。根据《合同书》第九条第7项约定：“甲方依照本合同的约定解除合同，或乙方违反第九条第5项约定，甲方不退还已收取的租金和保证金、其他费用，乙方还应向甲方支付当年整年度应交租金总额30%的违约金，如给甲方造成其它损失，负责赔偿”。故在大志天成公司违约的情况下，丰泽公司有权拒绝返还大志天成公司已缴纳的房屋租金、保证金及水费押金。大志天成公司要求丰泽公司返还剩余房屋租金437396.11元、保证金72451元、水费押金5000元，并赔偿大志天成公司资金占用损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于大志天成公司主张返还的三台中央空调，丰泽公司对三台中央空调系原山东天九建筑工程有限公司购买安装无异议，山东天九投资有限公司已出具《确认函》确认涉案空调所有权已转让给大志天成公司，故大志天成公司有权对三台中央空调主张权利。丰泽公司在答辩意见中称同意大志天成公司将三台中央空调迁出，庭审中亦认可涉案空调现仍存放在涉案房屋内，由此可知，涉案空调具备迁出条件，大志天成公司亦有权迁出，故对大志天成公司要求丰泽公司返还三台空调的诉讼请求，本院应予支持。丰泽公司虽然辩称返还三台空调的前提条件为大志天成公司对涉案房屋恢复原状或赔偿损失，但在本案中丰泽公司并未通过反诉提出上述主张，因此，对丰泽公司的该项意见，本院不予采纳，丰泽公司可另行主张权利。 对丰泽公司要求大志天成公司赔偿违约金274205.04元的反诉请求，虽然双方签订的《合同书》中约定在大志天成公司出现导致丰泽公司解除合同的情况下，丰泽公司有权要求大志天成公司按照当年整年度应交租金总额的30%支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，在大志天成公司违约的情况下，丰泽公司已经扣除大志天成公司已缴纳但未使用的部分房屋租金以及保证金、水费押金，该部分款项实际已用于弥补大志天成公司违约给丰泽公司所造成的损失。丰泽公司认可大志天成公司已于2017年5月11日搬离涉案房屋，且未对其他实际损失情况举证，故对于丰泽公司要求大志天成公司另行支付274205.04元违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）山东丰泽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）山东大志天成企业管理咨询集团有限公司麦克维尔品牌的中央空调直流变频室外机三台（机型MDS100DR5一台、机型MDS120DR5两台）； 二、驳回原告（反诉被告）山东大志天成企业管理咨询集团有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）山东丰泽商业管理有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费9220元，由原告（反诉被告）山东大志天成企业管理咨询集团有限公司负担9120元,被告（反诉原告）山东丰泽商业管理有限公司负担100元；反诉案件受理费2705元，由被告（反诉原告）山东丰泽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  綦晓玥 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  梁 颖 二〇一九年十月三十日 书 记 员  李文旭