广东省广州市黄埔区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0112民初3186号原告：广州市君和名成花园业主委员会，住所地广州市黄埔区丰乐北路128号。负责人：邱勇，该委员会主任。委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖智峰，广东琉璃律师事务所实习人员。被告：广州市通众广告有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南和平三街27号、广州大道南和平二街3号102商店、广州大道南和平二街5号102。法定代表人：舒屹。委托诉讼代理人：林俊，该公司员工。委托诉讼代理人：邱奕辉，该公司员工。被告：广州君和物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路268号2704房自编A单元。法定代表人：柯国兴，该公司经理。委托诉讼代理人：罗其通，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杨，广东金轮律师事务所律师。原告广州市君和名成花园业主委员会（以下简称“君和业委会”）与被告广州市通众广告有限公司（以下简称“通众公司”）、广州君和物业管理有限公司（以下简称“君和物业公司”）业主共有权纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君和业委会的负责人邱勇及其委托诉讼代理人彭宇，被告通众公司的委托诉讼代理人林俊、邱奕辉，君和物业公司的委托诉讼代理人罗其通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君和业委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告通众公司拆除在广州市黄埔区君和名成小区六栋的一楼大堂放置的广告、恢复原状；2.判决被告通众公司向原告君和业委会支付2016年1月1日起至2019年3月31日止的场地占用使用费损失19500元；3.判决被告君和物业公司对被告通众公司的责任承担连带责任。事实和理由：2016年1月起，广州市黄埔区君和名成小区建成入住，君和物业公司是该小区的前期物业服务公司，与开发商签订物业服务合同，自2016年1月起，在小区为小区业主提供物业服务。2017年6月9日广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处公告小区成立“首次业主大会筹备组”，2018年6月28日出具《业主委员会备案回执》埔沙物业备(2018)l号，确认君和业委会于2018年6月1日选举产生，君和业委会随后办理各种证件。君和业委会选举产生后，多次与君和物业公司联系，要求君和物业公司公示、移交小区公共收益，但君和物业公司不予理睬。君和业委会随后向政府部门多次反映，经过协调后，君和物业公司称数据没有整理完毕，多次承诺会尽快公示。君和业委会多次向君和物业公司邮寄资料，君和物业公司均采取不予理睬的态度，予以拒收；君和业委会送上门要求君和物业公司签收，也是遭到拒签。君和业委会向政府部门反映，街道办见多次协调无果，建议君和业委会召开业主大会，双方通过民事诉讼解决，并启动电子投票系统帮助君和业委会快速通过了业主大会，会议作出决定：聘请律师，追讨小区公共收益。君和业委会随后委托律师，根据小区六栋一楼的广告牌上的信息，向通众公司发出律师函，要求通众公司在没有经过君和业委会允许的情况下停止摆放广告并予以拆除，同时向君和业委会缴纳自2016年1月起至2019年3月期间的占用使用费用。但通众公司随后回复表示其已经与君和物业公司签订合同，租金、管理费已经交给君和物业公司，对君和业委会的要求未予以理睬。君和业委会认为根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，君和物业公司不是物权人，无权处分物权人的财产，其与通众公司签订的合同未经权利人追认，合同自始无效。君和业委会的合法权益被侵犯，依据《中华人民共和国物权法》第八十三条提起诉讼。被告通众公司辩称，一、通众公司与君和物业公司之间签署的《合作协议》合法、有效、可执行。通众公司、君和物业公司均为合法成立并有效存续的企业法人，具有完全的民事权利能力和民事行为能力签署和履行《合作协议》、享有《合作协议》项下的权利、履行《合作协议》项下的义务。通众公司与君和物业公司于2016年7月5日签署的《合作协议》已经过双方有效签署。君和物业公司是君和名成小区的物业服务企业，依据《物业服务协议》和《业主临时管理规约》，有权对房屋共用部位和共用设施设备进行经营管理，并有权决定广告牌的安装和设置。因此，君和物业公司有权通过《合作协议》授权通众公司在电梯等候厅等共用部位安装信息发布栏和预留广告位。二、通众公司自《合作协议》签署以来一直履行《合作协议》项下的义务，应当相应享有《合作协议》项下的合同权利。通众公司自《合作协议》签署以来每年向君和物业公司足额支付了服务费。三、《合作协议》和《物业服务协议》是两个互相独立的合同，君和物业公司是否履行《物业服务协议》项下义务均不影响通众公司在《合作协议》项下的权利。《合作协议》的当事人是通众公司和君和物业公司，系双方之间关于信息栏安装和广告发布的约定；《物业服务协议》的当事人是君和物业公司和业主，系君和物业公司和业主关于物业管理服务的约定。两份协议的当事人不同、所规范的权利义务关系不同，是两份完全独立的合同。根据合同的相对性，通众公司只需根据《合作协议》向君和物业公司支付服务费，至于君和物业公司收到该等服务费后如何分配和使用，则应由君和物业公司按照《物业服务协议》的约定办理，通众公司不是《物业服务协议》的当事人，对此不承担任何义务或责任。即使君和物业公司没有按照《物业服务协议》的约定使用和分配服务费，君和业委会也只能依据《物业服务协议》请求君和物业公司承担违约责任，而不能突破合同相对性、要求通众公司额外支付费用的权利。四、君和业委会要求通众公司恢复原状和赔偿损失缺乏事实和法律依据。君和业委会在起诉状中以《物权法》第八十三条为由要求通众公司将放置信息栏的一楼大堂恢复原状，并向君和业委会支付场地占用使用费损失，该等诉讼请求缺乏事实和法律依据。首先，《物权法》第八十三条明确规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”，而君和名成小区的管理规约规定物业管理企业有权经营公共物业。君和名成小区目前适用的《业主临时管理规约》第六条规定，全体业主一致同意建设单位所委托的物业管理企业进行公共物业的经营。君和名成小区业主在购房时均己签署承诺书，同意遵守并承诺保证物业继受人遵守上述管理规约。因此，君和名成小区全体业主应当遵守《物权法》第八十三条和管理规约的规定、尊重君和物业公司对电梯间等公共物业的经营管理权以及君和物业公司在进行上述经营管理过程中与通众公司签署的《合作协议》。其次，君和业委会所提供照片中的部分公告栏和广告不是通众公司安装和发布的，其对通众公司安装的信息栏的数量统计也存在很大错误，可见君和业委会在提出诉讼请求前并未进行事实调查，其诉讼请求和赔偿金额的计算缺乏必要的事实依据和证据支持。最后，通众公司安装信息栏的行为不构成《物权法》第八十三条所称之侵害业主合法权益的行为。通众公司安装的信息栏本身具有向业主发布物业管理服务信息的功能，是小区共用设施的一部分，而非单纯的广告牌；通众公司的信息栏均为贴墙安装，没有占用通道。因此，通众公司在君和名成小区电梯间安装信息栏不但不构成《物权法》第八十三条所称的行为，且有利于全体业主及时了解供水、供电、设施维修等物业服务信息。综上，请求法院依法驳回君和业委会的全部诉讼请求，并由君和业委会承担本案的全部诉讼费用。被告君和物业公司辩称，一、业主委员会不具备诉讼主体资格。《民事诉讼法》第四十九条规定，其他组织可以作为民事诉讼当事人。根据《适用若干意见》第四十条规定，其他组织必须有一定的组织机构和财产，而业主委员会虽然成立，但《物业管理条例》并未规定业主委员会有相关财产的所有权、支配权，只是由业主选举出来实行自治管理的民间组织，不能独立承担民事责任。如作为诉讼主体参加诉讼，在需要承担民事赔偿责任时，因其本身没有独立财产，其责任最终或由业主承担，或使判决不能执行。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，同时对业主委员会应当履行的职责也明确规定。由物业管理产生的权利义务最终仍是由业主或物业管理企业享有或承担，因此业主委员会只是一个由业主选出形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者。因此，君和业委会是业主大会的执行机构，其没有属于该组织可独立支配的财产，其本身也不能独立地承担民事责任，不具有独立的诉讼主体资格。二、君和业委会的起诉未经业主大会授权，其不具有原告主体资格。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”该规定所指向的共有法律关系的权利主体为业主，显然不包括业主委员会。根据上述规定，业主委员会是执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼。业主委员会行使诉权，相应的诉讼法律责任最后由全体业主承担，这就决定了业主委员会未经业主大会的授权无权直接以自己的名义提起诉讼，其不具有原告主体资格，不享有诉讼权利，请求法院依法驳回君和业委会的起诉和全部诉讼请求。三、本案未涉及全体业主的公共利益，不属于物业管理纠纷范畴，君和业委会无权提起诉讼。根据《物业管理条例》第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，即使有诉讼主体资格，也只能就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。本案君和业委会主张小区6栋楼的一楼大堂广告场地租赁费，该费用属于6栋楼业主的权益，并非小区全体业主公共权益，属于与物业管理无关的，个别或部分业主的事宜，业主大会无权处分，君和业委会无权提起民事诉讼。综上，君和业委会的起诉及其诉讼请求无任何法律及事实依据，请求驳回君和业委会的起诉和全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称“兆霖公司”）与君和物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定兆霖公司将“君和名成·花园”小区委托给君和物业公司实施前期物业管理。该《前期物业管理委托合同》于2016年8月17日经广州市黄埔区住房和建设局备案。2016年7月5日，君和物业公司（甲方）与通众公司（乙方）签订《合作协议》。协议第一条第1点约定：甲方同意将管理的君和名成小区的6个电梯等候厅提供给乙方设置供甲方发布物业管理相关信息和通知的信息栏，共12小块。第一条第3点约定：乙方有权在信息栏上乙方预留位置发布服务信息及广告。第一条第7点约定：乙方每年支付甲方服务费用3600元，每一年支付一次，以现金或支票形式支付给甲方，甲方需向乙方开具有效收据。第二条第1点约定：本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，有效期（2016年7月10日至2019年7月9日）。有效期满后，经双方协商同意，合同继续延期；如有竞争，在同等条件下，乙方有优先续约权（每年7月9日前支付费用）。协议签订后，通众公司已向君和物业公司支付服务费至2019年7月9日。2019年4月1日，广东琉璃律师事务所及彭宇律师受君和业委会的委托，向通众公司邮寄律师函，其在函件中表示：通众公司没有经过君和业委会的同意，就在小区每栋楼的一楼大堂张贴广告，向小区业主、物业使用人进行广告宣传，且没有向君和业委会支付相关费用，通众公司的行为损害了全体业主的合法权益，君和业委会要求通众公司立刻拆除摆放在广州市黄埔区君和名成花园小区内一楼大堂广告，并赔偿自2016年1月1日起至拆除之日的占有使用费用。2019年4月4日，通众公司向广东琉璃律师事务所及彭宇律师复函称，其与君和物业公司已签订相关协议，并依约合法行使权利、履行义务，广东琉璃律师事务所及彭宇律师在律师函中提及的事项，请与君和物业公司接洽解决；如在协商过程中，其公司公告栏遭受业委会成员破坏，其公司会追究法律责任。君和业委会主张广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处于2018年6月28日出具了《业主委员会备案回执》，其提交的社会诚信服务凭证有效期自2018年7月3日至2020年7月3日。庭审中，君和业委会表示涉案小区没有更换物业管理公司。兆霖公司的《业主临时管理规约》第五章第六条约定，本花园全体业主一致同意建设单位所委托的物业管理企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设备设施的维修、保养、管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序管理维护、车辆停放管理、档案资料管理、装修管理、公共物业经营等等。君和业委会对该《业主临时管理规约》不予确认。君和业委会提交了《关于第三次业主大会决定的公告》，并表示依据该大会决定提起诉讼。该公告载明：广州市君和名成花园第三次业主大会会议，表决一、“授权业主委员会在规定权限范围内管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理、收取和使用公共收益及对前期物业服务企业过往收取及支出的公共收益进行审计后视情况进行追索或退赔）、授权业主委员会决定共用部分、共用设施设备的经营方式”的结果，于2019年1月17日至2019年1月26日期间在本小区显著位置和业主QQ群、微信群进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议，现将业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了“授权业主委员会在规定权限范围内管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理、收取和使用公共收益及对前期物业服务企业过往收取及支出的公共收益进行审计后视情况进行追索或退赔）、授权业主委员会决定共用部分、共用设施设备的经营方式”。通众公司及君和物业公司对上述公告不予确认。以上事实有《前期物业管理委托合同》《合作协议》、转账凭证、收据、律师函、复函、社会诚信服务凭证、《业主临时管理规约》《关于第三次业主大会决定的公告》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，根据君和业委会的诉讼请求及起诉所主张的依据，其针对的是涉案小区共有部分的使用、收益和处分等内容，则本案应属于业主共有权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，君和业委会就本案诉讼请求提起诉讼应经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，但君和业委会仅提交了《关于第三次业主大会决定的公告》，该证据不足以证明君和业委会提起诉讼经过了专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，故君和业委会作为本案的原告主体不适格。综上，君和业委会的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，本院依法裁定驳回其起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告广州市君和名成花园业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  王丽云人民陪审员  丁树祥二〇一九年十月二十二日书 记 员  陈佩雯