广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3613号原告（反诉被告）：刘东新，男，1985年9月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：邱文峰，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王章勇，广东金卓越律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市鑫涌实业有限公司，住所惠州市下埔路19号惠隆大厦九楼。法定代表人：吴政贤，总经理。委托诉讼代理人：康子英，广东**通律师事务所律师。原告（反诉被告）刘东新诉被告（反诉原告）惠州市鑫涌实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘东新的委托诉讼代理人邱文峰、被告（反诉原告）惠州市鑫涌实业有限公司的委托诉讼代理人康子英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘东新向本院提出诉讼请求：1.惠州市鑫涌实业有限公司支付给刘东新逾期交房违约金25033.86元；2.本案的诉讼费用由惠州市鑫涌实业有限公司承担。庭审中，刘东新认为根据对等性原则，请求法院调整违约金计算方式为以购房款为基数，逾期交房60日内的以每日万分之一计算，逾期交房60日后的以每日万分之五计算。庭审后，刘东新提交代理词向本院申请不调整违约金计算方式，仍坚持以立案时书面诉状为准。事实与理由：2016年9月9日，刘东新与惠州市鑫涌实业有限公司签署了《商品房买卖合同（预售）》，约定刘东新向惠州市鑫涌实业有限公司购买坐落于惠州市××区淡水白云××中××山××龙××小区××房，房产总价1030200元，惠州市鑫涌实业有限公司应在2018年12月31日前向刘东新交房案涉房产，合同第十二条约定了逾期交房责任，逾期在60日内，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，惠州市鑫涌实业有限公司按日计算向刘东新支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，刘东新要求继续履行合同的，合同继续履行，惠州市鑫涌实业有限公司按日向刘东新支付全部房价万分之1.5的违约金。经刘东新多次催促，惠州市鑫涌实业有限公司于2019年7月1日通知2019年7月2日起可以办理入伙手续，惠州市鑫涌实业有限公司逾期交房182天（2019年1月1日至2019年7月2日），违约金额60天内的为6181.2元，超过60天的为18852.66元，合计25033.86元。惠州市鑫涌实业有限公司答辩并反诉称，造成逾期交房是因以下不可抗力所至，人民法院应依法予以确认。因答辩人开发的山语龙庭小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工，后经住建、国土、街道办及惠州市鑫涌实业有限公司多番走访才得以协调解决。特别是山语龙庭小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求惠州市鑫涌实业有限公司作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和对周边住宅实施监测等。惠州市鑫涌实业有限公司根据住建局要求积极配合调整，直至实际停工天数250天顺延后。另外，在双方当事人约定交房的2016年9月至2018年12月31日的期间，惠州市共计遭受了“海马”、“天鸽”、“山竹”等八次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达到41天之久。因此，造成本案逾期交房确实是因为法定自然灾害及政府禁令等法定的不可抗力所至，请人民法院依法予以确认。刘东新的诉讼请求，应依法予以全部驳回。依据双方当事人签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第1款的约定，惠州市鑫涌实业有限公司认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而惠州市鑫涌实业有限公司也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于答辩人，是完全属于因政府行为导致的工期延误和自然灾害所至的工期延误，是属于法定的不可抗力所至，而不是惠州市鑫涌实业有限公司的原因和过错造成逾期交房，并且惠州市鑫涌实业有限公司已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以惠州市鑫涌实业有限公司有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无须承担因此逾期交付的违约责任。因此，合同虽然约定了惠州市鑫涌实业有限公司应在2018年12月31日前交楼，根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中惠州市鑫涌实业有限公司依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，刘东新的诉讼请求没有事实及法律依据，应予以全部驳回。惠州市鑫涌实业有限公司提出反诉请求：1.刘东新付逾期付款违约金10440元；2.刘东新承担本案反诉费用。反诉事实和理由：根据双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售)》及附件的补充约定，该合同第六条、第八条以及附件四第二条之约定，刘东新逾期付款在60天以内的，按每日万分之一支付违约金，超过60天以上的按每日万分之五支付违约金。刘东新的购房总价款为1030200元，首房款为310200元，余款720000元为银行按揭。因刘东新未及时办理银行按揭贷款，导致银行按揭付款逾期77天，应根据约定向惠州市鑫涌实业有限公司支付逾期付款违约金10440元(按揭款720000元×每日万分之一×60天＋按揭款720000元×每日万分之五×17天）。本院经审理查明：2016年9月9日，刘东新与惠州市鑫涌实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘东新购买坐落于惠州市××区淡水白云××中段山语龙庭X幢X层X号房产，总价款1030200元，刘东新应当2016年7月11日前支付首期房价款310200元，余款720000元向银行申请贷款支付，惠州市鑫涌实业有限公司应当于2018年12月31日前向刘东新交付商品房。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之15（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金”。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交房买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金”。附件十一补充协议第一条约定：“1、因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会）、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……”。合同签订后，刘东新按合同约定付清了购房款给惠州市鑫涌实业有限公司。刘东新与惠州市鑫涌实业有限公司在庭审中共同承认在2019年7月2日至2019年7月10日期间已收房。另查明，2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《停工通知书》并抄送给惠州市鑫涌实业有限公司，主要载明停工是因安全隐患。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《复工通知书》并抄送给惠州市鑫涌实业有限公司。2019年7月15日，本院依职权向惠州市惠阳区自然资源局调查《停工通知书》出具原因。2019年8月7日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局出具《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于惠州市鑫涌实业有限公司相关事宜的复函》，载明“……该项目在施工过程中，因项目标高跟周围市政道路标高相差2m左右，存在安全隐患，同时施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案，建设单位又未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测，我局于2018年5月2日对该项目下发了《停工通知书》，针对以上情况，安全隐患需消除经我局复核后才予以复工。经我局工作人员于2018年12月28日现场复核，经确认安全隐患已消除，准予复工并于2019年1月7日对该项目下发《复工通知书》”。本院认为，刘东新与惠州市鑫涌实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。根据双方当事人的争议，本案作以下分析认定：关于惠州市鑫涌实业有限公司逾期交房的行为是否应当承担违约责任。惠州市鑫涌实业有限公司辩称涉案房产逾期交房的原因在于案涉楼盘的土地历史遗留问题、政府行为和强台风天气导致停工，属于不可抗力，交房时间顺延，不应承担违约责任。根据《停工通知书》和《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于惠州市鑫涌实业有限公司相关事宜的复函》载明的内容可知，行政部门要求涉案楼盘停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，非政府行为及历史遗留问题所致。同时，惠州市鑫涌实业有限公司也未提交证据证明刘东新同意其延期交房。另，案涉合同为惠州市鑫涌实业有限公司提供的格式合同，惠州市鑫涌实业有限公司对何时可以交房、期间有何事件可能导致延期交房等因素应有预判，夏秋多台风天气属于本地区常年气候现象，应属于惠州市鑫涌实业有限公司的预判事项范围，且气象部门对于台风登陆的情况均已提前发布通知，惠州市鑫涌实业有限公司可据以采取措施减少或避免台风对施工造成的影响。故惠州市鑫涌实业有限公司依据上述抗辩理由请求免责并扣除政府要求停工的天数和台风影响施工的天数，本院不予采信。惠州市鑫涌实业有限公司应对其逾期交房的行为承担违约责任。关于惠州市鑫涌实业有限公司应承担违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，惠州市鑫涌实业有限公司未按约定时间交房逾期在60日之内自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向刘东新支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过60日后按日向刘东新支付全部房价款万分之1.5的违约金。惠州市鑫涌实业有限公司未按合同约定在2018年12月31日前交房，且逾期超过60日，应向刘东新支付按日计算全部房价款万分之1.5的违约金，刘东新诉请惠州市鑫涌实业有限公司支付违约金25033.86元，未超过双方约定的违约金数额，本院予以尊重。关于惠州市鑫涌实业有限公司反诉请求刘东新支付逾期付款违约金的问题。本案中，刘东新通过按揭贷款支付余款是双方在合同中约定的付款方式，银行何时审批放款，受多方因素影响，且惠州市鑫涌实业有限公司没有证据证明是原告单方原因导致按揭贷款迟延支付，故惠州市鑫涌实业有限公司反诉刘东新逾期付款违约金，证据不足，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州市鑫涌实业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）刘东新支付逾期交房违约金25033.86元。二、驳回被告（反诉原告）惠州市鑫涌实业有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元、反诉费31元，由被告（反诉原告）惠州市鑫涌实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张文姣二〇一九年十月十七日书记员  李 当书记员  冯梦云