广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1181号原告：钟永杨，男，1981年7月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：邱凯舟、吴颖璇，广东邱吴姚律师事务所律师。被告：广州市增城区增江街西山村新围经济合作社，住所地广东省广州市增城区增江街西山村新围社。负责人：钟根湖。委托诉讼代理人：刘水发，广东兆鹏律师事务所律师。原告钟永杨诉被告广州市增城区增江街西山村新围经济合作社（以下简称新围合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告钟永杨及其委托诉讼代理人邱凯舟，被告新围合作社的负责人钟根湖及其委托诉讼代理人刘水发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟永杨向本院提起诉讼请求：一、被告向原告返还已支付的租金及押金82800元，并从2016年4月28日起按本金82800元按银行同期同类贷款利率计付利息至返还之日止；二、被告赔偿原告损失240747.2元；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月22日，被告举办土办（瓦窑）仓储用地项目投标竞价活动，原告以总价格人民币1073880元取得该用地使用权。2016年4月28日，原告与被告签订《租地合同》并支付一年租金及押金82800元。《租地合同》签订后，原告利用该土地使用权进行硬底化及搭建棚房经营，并为此支付材料及人工费240747.2元。2017年1月广州市国土资源和规划委员会在执法监察过程中发现该土地不能进行硬底化建设及搭建棚房，于2017年1月4日发出违法行为通知书，要求提供该土地搭建棚房及硬底化有关土地权利文件和资料。之后又发出违法行为通知书，要求将该用地搭建棚房及硬底化恢复原状。之后，广州市增城区人民法院作出判决，认定原告与被告签订的《租地合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。为此，诉至法院，望判如所请。被告新围合作社辩称：一、原告第一个诉讼请求在（2017）粤0183民初1666号案中已经提出并得到法院的审理和不予支持，故本案不能重复处理。二、原告不是涉案违法建筑的出资人，也就不是权益受损的人，原告无权主张赔偿经济损失。涉案违法建设真正的出资人以及战友汽车维修厂的经营者不是原告，而是其朋友陈咏。原告就土地转租给了陈咏，是陈咏投资建设了被拆除的违法建筑。三、原告尚无经济损失。四、原告的转租行为未经被告同意，是无效的。即使陈咏追讨原告承担经济损失的，那么全部损失也应当归原告自行承担。五、(2017)粤0183民初1666号民事判决书认定和判决《租地合同》无效，是错误的，被告保留申诉再审的权利。六、被告保留追究原告支付2017年5月1日至2018年5月5日的使用（占用）土地的租金（占用费）的权利。七、请求驳回原告的诉求。双方签订的《租地合同》是合法有效的。合同记载的仓储用地实际是指当时的利用现状，出租给原告之前曾出租给其他人，前一手是用了部分地方做仓储用地堆放汽车。合同没有说这块地已经是建设用地，也没有说允许直接进行建设使用，就算土地利用规划是建设用地，使用也要经过土地审批、规划报建等许可程序。合同已经约定要求原告在法律法规政策允许的范围内合法使用。在搭建时，被告已经通知过原告要求其办理手续，否则后果自负。原告的损失与被告没有因果关系。经审理查明：钟永杨以新围合作社为被告向本院提起诉讼，本院受理后，案号为(2017)粤0183民初1666号，钟永杨的诉讼请求为：一、撤销原、被告签订的《租地合同》；二、被告向原告返还已支付的租金及押金合计人民币82800元，并从2016年4月28日起按本金82800元按银行同期同类贷款利率计付利息至返还之日止；三、本案诉讼费由被告负担。该案经本院审理查明如下事实：2016年4月5日，被告作出《农村集体资产交易方案》，载明“我西山村新围合作社拟将以下资产的土名（瓦窑）仓储用地委托增江街农村集体资产管理交易中心进行交易……一、资产情况（一）基本情况1、交易资产类型：仓储用地。2、交易资产座落位置：增江街西山村新围合作社土名（瓦窑）三角地。3、交易资产面积：1000㎡。4、交易资产的用途：其他……（二）权属情况1、土地所有权人：西山村新围合作社2、土地所有权证号：无……4、土地使用权证号：无。……6、房产所有权人：无。7、房产所有权证号：无。……二、交易要求……（五）租金……、交易保证金、合同履行保证金1、起租价/转让底价/投包底价：20000元/年……”。2016年4月22日，原告作出《竞投报价表》，载明“竞投报价金额62800元”。2016年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租地合同》，载明“……经公开投标，甲方将土名（瓦窑）三角地，面积约1000平方出租给乙方……一、租用期为十五年（即2016年5月1日至2031年4月30日），租金每五年间递增一次。二、租地范围，东至村道绿化边，南至村道及绿化，西至广州汕路绿化边，北至社员种果树边（其中的违建铁棚除外）。三、租金初始为每年62800元，……四、在签订合同当日起三天内，乙方向甲方交付一年租金和贰万元押金。日后每年5月1日前交付下一年租金……五、乙方在租用期内不能种植果树和招倒余泥、垃圾，所需一切设施自行解决，必须执行国家的法律、法规、在政策允许的范围内合法使用，确保无污染、低噪音，否则甲方有权终止合同，并没收押金，如有违反法律、法规，一切责任与甲方无关。如有违法行为追究乙方刑事责任。……七、合同期满后，该土地如有建筑物、铁棚等设施，一切归甲方所有……”。2017年1月4日，增城区国土规划局对原告作出《询问笔录》，载明“……问：该地块的权属？原是什么地貌？答：权属是西山村新围合作社的，原是空地和石棉瓦棚。问：该地块是什么时候开始动工？面积多大？由谁组织建设？作何用途？答：该地块是2016年5月份开始动工，搭建棚房约400平方米，硬底化约300平方米，由我组织建设，用作修车厂。……问：该地块是否取得了相关合法用地手续？答：没有。……”。2017年1月4日，广州市国土资源和规划委员会出具《责令停止国土资源违法行为通知书》，载明“……经初查，你（单位）未能提供有效用地手续情况下占用增江街西山村新围合作社广汕路北面牛头山（土名）进行搭建棚房约400平方米，硬底化约300平方米。根据有关规定，现责令你立即停止上述违法行为，……：一、听候处理。二、提供有关土地权利文件和资料……”。同日，作出《责令改正违法行为通知书》，载明“钟永杨：你（单位）未办理用地审批手续的情况下，占用增江街西山村新围合作社广汕路北面牛头山（土名）约700平方米土地进行搭建棚房及硬底化……自收到本通知书之日起3日内改正，恢复土地原状。……”。另查明，一、原告所持有的《农村集体交易成交确认书》中载明“……资产成交确认资产名称土名（瓦窑）仓储用地使用范围种植……”。二、被告所持有的《农村集体交易成交确认书》中载明“……资产成交确认资产名称土名（瓦窑）仓储用地使用范围使用……”。三、经本院释明，原告仍然坚持诉讼请求。被告在该案中陈述如下事实，1、涉案土地没有土地证。2、涉案土地为农用地中的园林用地。3、《农村集体资产交易方案》中已经载明涉案土地是无证的。经审理后本院认为：根据被告在庭审中陈述涉案土地的性质为农业用途，但被告却以仓储用地对外进行招投标出租，被告的上述招投标行为已经改变了涉案土地的用途，原告基于招标文件载明的用途进行投标并与被告签订合同，故《租地合同》虽然并无明确约定土地的用途，但是结合原、被告双方招投标过程可知双方已经合意改变了涉案土地的用途。同时，原告与被告所持有的《农村集体交易成交确认书》不同，但被告确认原告持有的《农村集体交易成交确认书》中被告公章的真实性，故本院认定原告持有的《农村集体交易成交确认书》所载明的内容，根据原告持有的《农村集体交易成交确认书》载明涉案土地使用为种植，与被告发布的《农村集体资产交易方案》所载明的仓储相互矛盾。综合上文论述，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”，第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”，《中华人民共和国土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”的规定，可知《租地合同》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，理应无效。现原告主张撤销原、被告之间签订的《租地合同》，但撤销合同是以《租地合同》合法有效为前提条件，经本院释明，原告仍然坚持诉讼请求，如上文论述《租地合同》为无效合同，故本院对原告的该项请求不予支持。至于原告请求要求被告返还租金、押金并支付利息的诉讼请求能否支持的问题。上述请求原告是以合同撤销为前提的，而本案合同无效，原告理应基于合同无效而主张相应的法律后果，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予以支持。为此，本院于2017年5月3日判决如下：驳回钟永杨的诉讼请求。判后，双方当事人均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。2016年4月28日，被告向原告出具《广州市农村财务专用收据》两张，载明“缴款人：钟永杨、项目名称：租用（瓦窑）三角地押金、金额：20000元”；“缴款人：钟永杨、项目名称：租用（瓦窑）三角地租地款（2016年5月1日至2017年4月30日）、金额：62800元”。2019年3月4日，广州市增城区增江街西山村民委员会出具《证明》，内容为：钟永杨承租后将路边一小部土地提供给村民钟华善开展洗车、加水经营活动，大部分土地则提供给陈咏投资开办“战友汽车维修厂”，从事汽车美容、维修经营活动。陈咏违法搭建铁棚被增江街多次发出违建通知书，但他依然半夜搭棚，最终被增江街依法拆除。拆除的所有建筑物、清理的地表硬底化全部由陈咏出资建设，并非钟永杨出资，钟永杨没有投资的经济损失。被依法拆除后，钟华善继续占地利用集装箱开展洗车加水的活动，直到2017年6月底才结束，钟永杨不同意交还土地给新围经济合作社，也没有交纳约定的租金。2018年5月5日新围经济合作社以钟永杨两年没有交租金而提出要收回土地，并经协商钟永杨同意退回土地，由合作社另行平台交易出租。2016年5月钟永杨在租地上要搭建，合作社不同意，且在搭建铁棚和地面硬底化开始时，时任新围合作社主任钟良光在社员大会上宣布叫停，不能这样违法搭建，否则后果自负，但是钟永杨和投资人陈咏没听劝阻，才酿成被强拆的后果，以上情况属实。本案中，钟永杨为证明其对涉案土地进行投入建设的费用，提供1、《收据》13份；2、钟永杨的委托诉讼代理人邱凯舟对刘培钊所做的《调查笔录》，内容为刘培钊曾于2016年7月帮钟永杨位于增城区××新××村工地搭建铁棚工程。工程款大约10万多一点，具体多少记不清了；对龙诗杰所做的《调查笔录》，内容为龙诗杰帮钟永杨位于增城区××新××村工地做平场地和场地硬底化施工。工程款大约12万左右，具体记不清楚了。刘培钊与龙诗杰亦到庭作证。审理中，一、钟永杨陈述以下内容，1、不申请法院对搭建铁棚和硬底化工程进行评估，因为已经拆除，无法评估。2、钟永杨没有转租给其他人，是钟永杨本人对涉案租赁场所进行建设和资金投入的。3、2017年2月份左右过年前就拆除了。拆完后钟永杨就将土地还给新围合作社。二、新围合作社陈述以下内容，1、2018年8月24日，新围合作社将涉案土地另行出租给他人，钟永杨是在2018年5月5日至8日期间才交还土地的。当时没有交接手续。2、钟永杨在拆除铁棚等后在涉案土地继续经营洗车。本院认为：根据已经发生法律效力的(2017)粤0183民初1666号民事判决书的认定，涉案《租地合同》为无效合同，现双方当事人均未有证据否认上述判决书认定事实，故上述《租地合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故本院对钟永杨要求退还押金20000元及利息的请求予以支持。钟永杨主张利息从2016年4月28日起，以20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止，并无不当，本院予以支持。至于钟永杨要求新围合作社返还已付一年租金能否支持的问题，虽然上述《租地合同》无效，但是不能由此否认新围合作社收取涉案土地的占用费。参考《租地合同》中约定的土地起租时间2016年5月1日，而本院作出(2017)粤0183民初1666号民事判决的日期为2017年5月3日，上述时间段已经超过一年使用期。即在本院做出涉案合同无效判决之时，钟永杨并未陈述其已经返还土地给新围合作社。故本院对钟永杨要求返还一年租金及利息的请求，不予支持。至于钟永杨要求新围合作社赔偿损失的诉讼请求能否支持的问题。根据钟永杨在本案中提供的证据以及(2017)粤0183民初1666号民事判决书中查明的事实，钟永杨在承租涉案土地后是搭建了棚房和硬底化，在上述棚房被拆除，同时合同无效而无法继续使用的情况下，钟永杨确实存在损失。至于损失的金额，钟永杨不申请评估，且上述棚房被拆除，也相应失去评估的基础。因此，从公平的角度出发，本院综合钟永杨起诉的金额、提供的收据以及证人证言，并参考棚房的面积，酌定损失50000元为宜。根据本院生效判决认定，双方合意改变土地用途致使合同无效，双方均有过错，过错比例各占百分之五十为宜，故新围合作社应向钟永杨赔偿25000元的损失金额。因(2017)粤0183民初1666号民事判决中，本案不予支持钟永杨的诉求，是因钟永杨以合同撤销的法律关系为前提不当，故不支持以撤销合同为由主张返还押金等诉求，但并非否认钟永杨依据合同无效而主张返还的权利，故本院对新围合作社以钟永杨重复主张权利为由的抗辩，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市增城区增江街西山村新围经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内，返还押金20000元及利息（利息从2016年4月28日起，以20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止）给原告钟永杨；二、被告广州市增城区增江街西山村新围经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿损失25000元给原告钟永杨；三、驳回原告钟永杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6162元，由原告钟永杨负担5305元，由被告广州市增城区增江街西山村新围经济合作社负担857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇一九年十月十四日书 记 员  赖蓝婷