上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初18721号原告(反诉被告)：袁维嵘，女，1982年12月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海颢景文化创意发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵男男，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。原告袁维嵘与被告上海颢景文化创意发展有限公司(以下简称“颢景公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施赟，被告的委托诉讼代理人肖志威、沈女义到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告袁维嵘向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《MORE华山租赁合同》于2019年1月4日解除；2.判令被告返还原告已付押金159,351元、已付租金98,186元、已付物业管理费18,301.71元、已付装修押金4,000元；3.判令被告赔偿原告损失，包括装修残值110,000元、设计费30,000元，员工工资及宿舍支出25,940元、中介费40,000元、消防改造费用40,000元、营业执照办理费用5,000元、信息技术服务费999元、搬场费用1,400元。事实和理由：2018年8月6日，原告与被告签订《MORE华山租赁合同》，约定原告承租上海市静安区华山路XXX号二层A7部位房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2018年8月15日起至2021年8月14日。合同约定系争房屋仅用于美发经营用途，出租人负责提供承租人办理营业执照等许可文件所需的该单元不产权相关证明，并在合理范围内协助承租人办理营业执照。出租人保证提供的该项目和/或该单位相关证明真实合法。后因被告无法提供办理营业执照的条件，原告委托律师于2018年11月30日、2018年12月11日函告被告要求给出合理解决方案并配合办理营业执照。2018年12月19日被告回函承认系争房屋短时间内无法办理营业执照，并同意将免租期延长至营业执照完成之日。因被告无法提供办理营业执照的条件，合同经营的目的无法实现，原告于2019年1月3日向被告发出《解除合同通知书》，该通知书于2019年1月4日送达。为维护自身的权益，原告故诉至法院，请求判如所请。被告颢景公司辩称，同意双方之间的房屋租赁合同于2019年1月4日解除，但不同意其他诉讼请求。本案纠纷系因前租客未能及时将营业执照迁走导致原告无法办出营业执照，该问题可以通过与工商部门协商解决，事实上2019年1月该问题已经解决，很多租户在2019年1月底已经拿到营业执照。原告在2018年9月3日向被告发出律师函要求减免租金，被告已经同意。房屋租赁合同解除系因原告违约，因此不同意退还押金、租金、物业管理费、装修押金。原告主张的损失系原告明知营业执照办理存在问题之后的经营支出，属于扩大的损失，因此不同意赔偿。反诉原告颢景公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告支付拖欠的自2018年8月21日至2019年1月4日的商铺租金及物业管理费122,101.91元(应支付租金为220,515.20元，应支付物业管理费为18,075.03元，原告已支付租金为98,185.60元、物业管理费18,302.71元)；2.原告向被告支付解约违约金147,278元；3.原告向被告支付2019年1月4日至2019年4月4日的商铺占用费453,907元(按月租金及物业管理费的三倍计算)；4.原告向被告支付商铺恢复原状的费用100,000元。事实和理由：2018年8月6日，原告与被告就系争房屋签订了房屋租赁合同，后被告将房屋交付给了原告。2018年12月11日，原告向被告发函要求被告对营业执照办理的问题给予答复，被告回函提出合理的解决方案，将免租期延长至营业执照办理完成之日。2019年1月2日，原告向被告发送了《解除合同通知书》，以不能实现合同目的为由解除合同，被告于2019年1月4日收到。实际上在2019年1月中旬，办理营业执照的障碍已经消除，被告告知原告可以去办理，原告既未告诉被告坚持解约并办理退房手续，也未去办理工商登记，其他租户已经在2019年1月中旬提出注册申请，并在2019年1月底拿到营业执照。2019年4月4日，原告自行将物品搬离系争房屋，2019年4月6日，被告收到原告寄来的钥匙和空调遥控器。反诉被告袁维嵘辩称：不同意被告的全部反诉请求。本案系争房屋营业执照无法办出原因在于被告，合同目的无法实现，系被告违约，原告解除合同系依法行使解除权，违约责任应由被告承担，被告还应赔偿原告各项损失。解约违约金不应适用于本案，商铺占用费没有事实和法律依据，且标准过高。恢复原状费用应由被告承担，且标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2018年8月6日，颢景公司(出租人)与袁维嵘(承租人)签订《MORE华山租赁合同》，约定：出租人同意出租及承租人同意承租系争房屋用于美发经营用途，经营品牌为Puresalon；租赁期限自2018年8月15日至2021年8月14日，免租期自2018年8月15日至2018年9月14日。系争房屋建筑面积为160.96平方米，租金为10元/平方米/日，租金每月以30.5日计算，押金159,350.40元、物业管理费25元/平方米/月；出租人负责提供承租人办理营业执照等许可文件所需的不动产相关证明，并在合理范围内协助承租人办理营业执照；承租人在MORE华山从事商业活动的，必须事先办理相应的营业执照、税务登记证、卫生许可证等许可手续，并同时向出租人(或物业公司)提交有关资料备案；承租人未经出租人同意擅自提前解除合同的，应向出租人支付三个月租金的赔偿金或支付相当于租赁期未履行期间租金的赔偿金，出租人因此受到实际损失超过约定赔偿金的，承租人应当据实赔偿；租赁期届满或本合同提前终止时，承租人应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按出租人制定的期限将已恢复至系争房屋交付时原状并清空的房屋及钥匙，交还出租人或物业公司，并与出租人共同验收；本合同终止十日后，如房屋内还遗留有承租人的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其他任何物品，双方约定作为承租人的遗弃物处理，承租人同意永久放弃其于该物品上的一切权利；合同终止后，如承租人未按合同约定交还房屋，承租人应当向出租人支付自本合同终止的第二日起至实际向出租人交还或出租人或(物业公司)单方收回该单位之日的占用费，占用费数额等于同期按本合同附件三约定标准计算的租金的三倍和其他款项之和。合同签订后，颢景公司将房屋交付给袁维嵘。袁维嵘支付了押金159,350.40元、租金98,185.60元、物业管理费18,302.71元、装修押金4,000元。2018年9月17日，袁维嵘向颢景公司提交《商铺延长租金申请》，认为因为颢景公司的原因导致营业执照无法办理，影响了开业和后续业务的办理。因袁维嵘前期花费了不少资金，希望颢景公司能减免2018年9月15日至2018年11月14日的租金。2018年11月30日，袁维嵘向颢景公司发函如下：请贵司自收到本函之日起五日内就该单元办理营业执照问题给予函复，并对目前已给委托人造成的严重损害给予合理解决方案。若届时营业执照问题仍无法解决，委托人将有权解除合同，并追究贵司的违约责任。贵司将无权依据合同收取租金，同时贵司应赔偿给委托人造成的相关损失，包括但不限于装修场地费用、人员工资等。希望贵司积极配合。2018年12月11日，袁维嵘再次向颢景公司发函，发函内容与前次函件内容一致。2018年12月19日，颢景公司向袁维嵘回函：对于目前无法办理营业执照且造成的损害我司深表歉意，目前我司已进入工商备案阶段，且工商老师已勘察现场，待工商局确认后，您立即能办理相关营业执照。考虑双方长期以来一致处于良好的沟通状态和合作关系，我司同意延长您的免租期，即自2018年9月15日起至您办理营业执照完成之日。2019年1月2日，袁维嵘向颢景公司发函，认为因颢景公司无法提供办理该单位营业执照的条件致使合同目的无法实现，告知颢景公司双方签订的房屋租赁合同解除，并要求退还袁维嵘已经支付的费用、赔偿原告的损失。颢景公司于2019年1月4日收到该函。2019年4月4日，袁维嵘向颢景公司发函，告知其将于2019年4月4日交还房屋，希望颢景公司公司安排接收房屋。审理中，原、被告一致确认系争房屋装修残值为110,000元，其中包括固定装修费用、设计费及消防改造费用。对于原告主张的其他损失，被告表示，员工工资及宿舍支出数额认可，但与本案无关；中介费40,000元不予认可，协议系原告与案外人个人所签，如系中介居间，被告会签署相关的中介协议，原告未能提供相关协议，与本案无关；营业执照办理费系向个人支付，与被告无关，不予认可；对于原告提交的美团大众点评刊例单(租赁铺位)及999元的发票真实性认可，但发票没有原告名字；对于搬场费用1,400元的发票真实性认可，但没有原告名字，对于搬场行为认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护，《MORE华山租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应恪守。系争房屋为经营用途，合同也约定了袁维嵘必须事先办理营业执照后从事商业活动，然颢景公司在出租前未清退系争房屋原租户的营业执照，导致袁维嵘营业执照无法办理。即使颢景公司在2018年12月19日向袁维嵘回函表示营业执照马上能够办理并同意免除营业执照办理之前的租金，但营业执照无法办理的问题存在数月之久，且直至颢景公司收到袁维嵘合同解除函之日，营业执照能否办理仍处于不确定的状态，致使袁维嵘经营的合同目的无法实现。因此，颢景公司未能提供适租的房屋，违反合同主要义务，袁维嵘有权解除房屋租赁合同。对于合同的解除时间，颢景公司于2019年1月4日收到解除函，且双方均同意合同于该日解除，本院予以确认。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于颢景公司违约，故袁维嵘要求返还押金159,350.40元、租金98,185.60元、物业管理费18,302.71元、装修押金4,000元，本院予以支持。对于袁维嵘主张的损失，其中装修残值损失110,000元，有相应的合同及支付依据，且颢景公司予以认可，本院予以确认；信息技术服务费999元、物流运输服务及装卸费1,400元，有相应的依据且确系履行合同支出的费用，金额亦属合理，本院予以确认；设计费30,000元、消防改造费用40,000元，原告自认已经包含在装修残值中，不再重复计算；员工工资及宿舍支出25,940元、营业执照办理费用5,000元，缺乏依据，本院不予支持；中介费40,000元，因原告提供的证据并不足以证明其主张，本院无法支持；综上，颢景公司应当赔偿袁维嵘损失112,399元。因合同解除，袁维嵘应当按约返还系争房屋，然袁维嵘实际于2019年4月4日搬离系争房屋，因此颢景公司有权要求袁维嵘支付自2019年1月5日至2019年4月4日期间的商铺占用费，对于商铺占用费的标准，袁维嵘主张标准过高，鉴于系颢景公司违约，本院酌情调整为按照合同约定的租金及物业管理费之和即每月53,116.80元标准计算，共计159,350.40元。对于颢景公司要求袁维嵘支付拖欠的租金、物业费、违约金及恢复原状费用的主张，考虑到本案系颢景公司违约，故本院对该部分诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)袁维嵘与被告(反诉原告)上海颢景文化创意发展有限公司就上海市静安区华山路XXX号二层A7部位签订的《MOER华山租赁合同》于2019年1月4日解除；二、被告上海颢景文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁维嵘损失112,399元；三、被告上海颢景文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告袁维嵘押金159,350.40元、租金98,185.60元、物业管理费18,302.71元、装修押金4,000元；四、反诉被告袁维嵘应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海颢景文化创意发展有限公司2019年1月5日至2019年4月4日的房屋使用费159,350.40元；五、对原告袁维嵘的其余诉讼请求不予支持；六、对反诉原告上海颢景文化创意发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,240.70元，减半收取计4,620.35元，反诉案件受理费6,016.40元，由原告(反诉被告)袁维嵘负担2,436.25元，被告(反诉原告)上海颢景文化创意发展有限公司负担8,200.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  姚峥二〇一九年十月二十八日书记员  沈晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……