北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80908号原告:冯立兰，女，1951年7月18日出生，回族，住北京市丰台区。被告：北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里六区8号楼1层104，统一社会信用代码91110105796733196K。法定代表人：范洪山，经理。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路70号，统一社会信用代码91210100798471089R。法定代表人：黄兴武，总经理。委托诉讼代理人：李常胜，男，1954年3月15日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省锦州市凌河区。原告冯立兰（以下简称原告）与被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿诚伟业公司）、被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、鸿诚伟业公司委托诉讼代理人阚立新、东一公司委托诉讼代理人李常胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求鸿诚伟业公司退还团购活动费50000元，并以此为基数按照年利率24%的标准支付自2017年6月24日至实际给付之日止的利息。事实和理由：2017年6月24日，原告在鸿诚伟业公司组织下前往辽宁省锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾售楼处，基于鸿诚伟业公司居间服务购买房产，鸿诚伟业公司称若通过其公司组织的团购活动购买锦绣蓝湾小区房屋支付50000元团购活动费可以抵80000元购房款。原告于2017年5月24日向鸿诚伟业公司交纳团购活动费50000元，并与东一公司签订《认购书》及《商品房买卖合同》，约定原告购买东一公司开发的位于锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区XXX号房屋（以下简称涉案房屋），后原告全额支付了购房款，但涉案房屋至今未交付。另查明，鸿诚伟业公司与东一公司之间系委托代理销售关系，双方签订过锦绣蓝湾项目销售代理合同书及授权委托书，代理期限自2017年3月至2017年10月30日。鸿诚伟业公司系居间方，原告与鸿诚伟业公司之间构成居间合同关系，鸿诚伟业公司存在如下违约行为，应退还以团购活动费名义收取的居间服务费50000元：1、鸿诚伟业公司作为居间人，故意隐瞒相关事实，损害了原告的利益，给原告造成了损失。涉案房屋至今未交付，鸿诚伟业公司在明知涉案房屋存在抵押、查封的情况下，未向原告予以告知，导致原告不能对涉案房屋进行充分了解，即签约购房。现涉案房屋处于停工状态，已明显不能如期竣工交付，鸿诚伟业公司在明知该事实的情况下仍向原告推介，诱导原告购房，给原告造成了损失。2、关于涉案房屋买卖合同所涉纠纷，已经由辽宁省锦州市太和区人民法院作出生效民事判决书，认定东一公司基于收取的购房款为基数承担违约责任，但并未认定鸿诚伟业公司收取的团购活动费属于购房款，对于该部分款项，法院并未处理，而该款项的支出就是原告实际发生的损失，鸿诚伟业公司应予以赔偿。东一公司与鸿诚伟业公司之间是何种法律关系与原告无关，也不影响原告与鸿诚伟业公司居间关系的认定，本案之所以将其作为共同被告列席，是因为东一公司系售房人，对于房屋的情况，对于鸿诚伟业公司因何介入售卖房屋的过程比较了解，参加诉讼有利于查明事实。鸿诚伟业公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、鸿诚伟业公司在东一公司授权下组织的团购活动，原告交纳的团购活动费可以享受的房款优惠都已实现，若不交付团购活动费，原告就不可能按照合同所列价款购房。在原告交付购房款、签订购房合同后长期未提出异议，可见，原告已认同享受购房优惠的事实。2、在原告与东一公司之间房屋买卖合同关系继续履行的情况下，原告无权要求鸿诚伟业公司退还款项。东一公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、东一公司与原告并不构成居间合同关系，双方只是房屋买卖合同关系。而且，原告与鸿诚伟业公司也不是居间合同关系。按照法律规定，居间合同时委托人委托受委托人联系签订合同并给与报酬的过程。原告与东一公司之间并不存在书面居间合同的约定，不存在口头居间行为的约定。若原告认为双方存在居间关系，那么在房屋买卖合同继续履行的情况下，原告更无权要求居间方退还款项。2、东一公司并未收取原告交付的任何团购活动费，该款项是鸿诚伟业公司收取，与东一公司无关。东一公司只是向鸿诚伟业公司提出售房底价，超出底价的部分，均由鸿诚伟业公司享有，所以，虽然东一公司曾授权鸿诚伟业公司组织团购活动，但鸿诚伟业公司收取的超出购房款以外的部分款项均与东一公司无关。所以，东一公司不应作为被告列席参加诉讼。经查，2017年6月24日，原告向鸿诚伟业公司交付50000元，鸿诚伟业公司出具收款收据，款项类别一栏载明“团购活动费伍万抵房款捌万购买锦绣蓝湾XXX”。针对该收据所载款项的性质，原告、鸿诚伟业公司、东一公司存有争议，其中原告认为该款项系鸿诚伟业公司收取的中介服务费，鸿诚伟业公司认为该款项系代东一公司收取的团购活动费，并可折抵80000元购房款，东一公司则认为该款项系鸿诚伟业公司收取并非购房款。后，原告（买受人）、东一公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（含附件一至四）》，约定原告购买东一公司建设的位于锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾项目B20幢34号房，建筑面积95．59平方米，单价3988．50元/平方米，总房款381261元，购房款一次性付清。东一公司应于2018年5月30日前完成涉案商品房验收手续并向原告交付。现原告已依约向东一公司交付合同所载总房款381261元，东一公司亦出具收款收据，但涉案房屋至今未原告交付。2017年3月3日，鸿诚伟业公司、东一公司签订的《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》，显示鸿诚伟业公司接受东一公司委托以包销代理方式（东一公司不可再委托第二家销售机构代理销售）销售锦绣蓝湾项目1期-6期所有所剩房源，包销期限内，鸿诚伟业公司对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入属于鸿诚伟业公司的包销服务费收入。东一公司在合同履行期间不单方面自行销售。委托代理期限2017年3月（合同签订之日起）至2017年10月30日。合同另约定鸿诚伟业公司代理销售的房源价格高层不低于2550元/平方米、多层不低于3110元/平方米、别墅不低于9000元/平方米、商铺不低于8000元/平方米、车位不低于4万元/个、仓房不低于1000元/平方米、公寓不低于3450元/平方米（购买住宅或公寓和车位的客户，赠送仓房）。2017年4月1日东一公司出具的《授权书》，显示东一公司授权鸿诚伟业公司销售锦州港锦绣蓝湾项目合同约定的所属房源，并认可鸿诚伟业公司组织的团购等任何优惠活动。案件审理中，经询，原告不认可鸿诚伟业公司提交的上述《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》、《授权书》，认为与本案不具有关联性。东一公司认可上述证据的真实性，但不认可关联性，认为鸿程伟业公司收取的款项并非购房款且与东一公司无关。另查，原告曾就涉案房屋合同履行事宜将东一公司诉至辽宁省锦州市太和区人民法院，要求继续履行合同，并由东一公司承担违约责任。2019年6月28日，辽宁省锦州市太和区人民法院作出（2019）辽0791民初XXX号民事判决书，判令“一、被告辽宁东一房地产开发有限公司应在涉案建设工程竣工并经验收合格后，向原告冯立兰交付锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B20幢XXX号房屋，为原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、被告辽宁东一房地产开发有限公司在符合行政法规对于办理房屋产权登记条件的情况下协助原告冯立兰办理上述房屋不动产证；三、被告辽宁东一房地产开发有限公司应支付原告逾期交付房屋违约金，逾期交付房屋违约金自2018年8月29日起以381261元为基数按照日万分之一计算至房屋交付之日止；四、驳回原告其他诉讼请求。”现该判决已生效。2019年6月28日，本院就原告诉鸿诚伟业公司居间合同纠纷一案作出（2019）京0105民初XXX号民事判决书，判令“驳回原告的全部诉讼请求。”现该判决已生效。本院认为：合同履行过程中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。结合现有证据可见，原告作为购房人、东一公司作为售房人，双方签订了房屋买卖合同，即形成房屋买卖合同关系。基于合同相对性的原则，原告、东一公司系房屋买卖合同法律关系的合同相对方，并非居间合同法律关系的相对方，所以，本院驳回原告对东一公司的起诉。鉴于原告与东一公司之间就房屋买卖合同关系继续履行问题产生的争议已由辽宁省锦州市太和区人民法院作出生效民事判决，判令双方合同继续履行。所以，在原告与东一公司之间商品房买卖合同关系尚未解除的情况下，原告以居间合同纠纷为案由提起诉讼，要求鸿诚伟业公司退还团购活动费及利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告冯立兰的全部诉讼请求。案件受理费525元，由原告冯立兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十月二十九日书记员  李雅雯