上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15609号原告：徐俊，男，1983年3月14日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张峥嵘，万商天勤(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨扬，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告：任玉敏，男，1959年8月15日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告：黄珍妹，女，1958年12月25日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告：任吴燕，女，1985年11月27日生，汉族，户籍地上海市。上列三被告共同委托诉讼代理人：梁成双，上海申京律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：李明娟，上海申京律师事务所律师。被告：任玉延，女，1945年7月8日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张铭恩，1976年1月10日生，汉族，住上海市。原告徐俊与被告任玉敏、黄珍妹、任吴燕、任玉延确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐俊及其的委托诉讼代理人张峥嵘、被告任玉敏、黄珍妹及其与任吴燕共同委托诉讼代理人梁成双、被告任玉延的委托诉讼代理人张铭恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐俊向本院提出诉讼请求：1、要求确认徐俊与任玉延于2003年12月2日签署的关于上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下均称系争房屋)的《购房协议》合法有效；2、要求确认任玉敏、任吴燕、黄珍妹与任渔耕于2009年8月30日就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》无效；3、要求将系争房屋恢复登记至原产权人任渔耕名下。事实和理由：案外人任渔耕原系四方锅炉厂的职工，于90年代单位分配获得系争房屋，于1995年买下产权，取得编号为沪房宝字第55412号《房屋所有权证》。2001年8月29日，任渔耕将系争房屋出售给任玉延、张孝宇。当时四方锅炉厂房管组表示，该房屋无大产证，只能作自行过户处理，更名过户手续自行解决。2003年12月2日，原告向任玉延购买系争房屋，厂方表示该房屋尚无大产证，今后过户自行解决，同时原告与任玉延签订《付款协议》，约定房款为18万元，当时是由徐俊的外公龚鸿润代为支付给任玉延，且付款当日，任渔耕也在场。上述协议签订后，任玉延将其保管的《房屋所有权证》交付给原告。因不能办理产权过户，四方锅炉厂向原告出具权利人为原告的“产权证”，后原告入住系争房屋。2017年，系争房屋被纳入征收范围，征收实施单位根据上海四方锅炉厂物业档案确定原告为系争房屋产权人并与原告签订了征收补偿协议，安置两套房屋给原告。原告取得安置房屋，装修并入住。现任玉敏拿出新的《房地产权证》去找动迁组，表示系争房屋的产权人为任渔耕、任玉敏、黄珍妹、任吴燕，并另行起诉要求确认原告与动迁组签订的房屋征收补偿协议无效。原告购买系争房屋后，一直由原告居住使用，因无大产证才没有办理过户。后任渔耕及任玉敏等人，补办系争房屋小产证后通过买卖形式又变更了房屋所有权人，双方的行为侵害了原告的合法权益。故提出上述诉请。被告任玉敏、黄珍妹、任吴燕辩称，不同意原告所有的诉请请求。原告的诉请没有任何事实依据，且没有证据证明2009年签订的房地产买卖合同无效。任渔耕自行处分自己的房屋，是合法有效的，其与被告不存在恶意串通的行为，且任渔耕没有收到过原告支付的钱款。本案系家庭内部使用房屋产生的纠纷，任渔耕因为其妻马桂芳去世后，要收回房屋，龚大蓉就把房屋转给原告使用了。被告任玉延辩称，任玉延收到了原告支付的18万元房款，其先从任渔耕处购买了系争房屋。本院经审理确认事实如下：任渔耕、马桂芳收养了子任玉敏、女任玉延。任吴燕系任玉敏女儿、黄珍妹与任玉敏系夫妻。1995年4月22日，任渔耕(乙方)与上海四方锅炉厂(甲方)签订公有住房买卖合同，约定甲方将上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号XXX室房屋，计建筑面积66.86平方米出售给乙方。第12条约定，乙方购买公有住房后，拥有全部的房屋产权。但购房款未付或购房后未注满5年者，不得出售、出租、转让和改变用途。任渔耕获得系争房屋的房屋所有权证(沪房宝字第55412号)，颁发单位为：上海市房屋土地管理局，所有权性质私有。2001年8月29日，任渔耕书写出售房屋证明书，载明，本人产权房坐落在祁连山路XXX弄XXX号XXX室房作价人民币陆万伍仟元整出售与张孝宇、任玉延，今后该房屋产权由张孝宇、任玉延所有、房产证已一并交付。房屋款已收迄勿悮。任渔耕在落款处签名、盖章。上海四方锅炉厂房管组工作人员张金樑在该证明书上手写注明：该房屋无大产证，只能作自行过户处理，更名过户手续自行解决，张金樑签名并加盖房管组章。2003年12月2日，任玉延(甲方)、徐俊(乙方)、张金樑(丙方)签订购房协议，载明：系争房屋，建筑面积为66.86，产权人为任渔耕于2001年8月29日由任渔耕转产给任玉延爱人张孝宇。于2003年12月2日，由张孝宇自行协商转产给徐俊，厂方认为，该房尚无大产证，今后过户自行解决。注：房屋产权证已交购房人徐俊。任玉延及张金樑在该协议上签字，徐俊盖章。同日，上海四方锅炉厂房管组出具租用公房凭证载明：租赁户名徐俊，月租一栏记载为产权房，产面66.86。起租日期2003年12月份，租用公房凭证编号：2003-38号。嗣后，徐俊一直以其名义缴纳系争房屋的水电费。2009年2月23日，任渔耕申请补发房产证，注销了沪房宝字第55412号，同年2月25日任渔耕获得新的房地产权证(宝XXXXXXXXXX)。2009年8月30日，卖售人(甲方)任渔耕与买受人(乙方)任玉敏、任吴燕、黄珍妹签订上海市房地产买卖合同，约定，甲方将系争房屋的四分之三产权转让给乙方，转让价款为351,015元。同日，任渔耕、任玉敏、任吴燕、黄珍妹申请房产登记，并于9月14日将系争房屋变更登记为按份共有，上述四人各享有四分之一产权(产权证号宝XXXXXXXXXX)。2012年4月3日，任渔耕因死亡注销户籍。2014年10月9日，马桂芳因死亡注销户籍。2016年4月18日，任玉敏、黄珍妹将户口迁入系争房屋。2017年12月20日，甲方上海市宝山区住房保障和房屋管理局与乙方徐俊签订上海市国有土地上房屋征收补偿协议，记载，被征收房屋地址：系争房屋。房地产权证号：无。公有房屋租赁凭证号：2003-38。房屋类型：新工房成套，房屋性质：私房。建筑面积66.86平方米。乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方产权调换房屋2套，建筑面积150.43平方米……另，徐俊提供其母亲与任玉延的谈话录音，以证明任渔耕将系争房屋出售给任玉延，任玉延出售给了徐俊，并且任玉延收到了徐俊外公龚鸿润代徐俊支付的购房款18万元，且收款时任渔耕也在场。任玉敏、任吴燕、黄珍妹对该谈话录音真实性没有异议，对关联性及合法性不予认可，认为系争房屋与原告无关。被告任玉延对该证据的真实性没有异议。被告任玉敏、任吴燕、黄珍妹为证明其主张提供：1、(2011)虹民一(民)初字第2073号民事调解书及其庭审笔录，证明从庭审中可以知道系争房屋的权利人是任渔耕，徐俊明知自己并非权利人，所以也没有办理过户等手续，徐俊与任玉延签订的合同是无效的；2、2009年5月25日遗赠协议书，证明了任渔耕夫妇将其拥有系争房屋的份额赠与任吴燕，由任吴燕继承；3、2011年7月28日，任渔耕出具声明一份，载明，系争房屋属于其个人所有财产，拥有房屋产权证。因妻妹马璇芳一家住房困难，将该房屋借于妻妹一家临时居住，任玉延趁其不注意，将与系争房屋相关的材料及其公章窃走，并将该房屋出售给了马璇芳夫妇，其女儿获得18万元房款等，证明任渔耕对任玉延擅自出售房屋一事，不知情，也不认可；4、2011年9月8日龚大伟的情况说明，证明了任玉延在未经任渔耕同意的情况下将房屋出售给了龚鸿润、马璇芳，龚鸿润付了18万元的房款；5、涉案房屋照片，证明房屋还未被拆除。原告对证据1的真实性没有异议，但对内容不予认可，原告是从四方锅炉厂了解到系争房屋不能办理过户，才一直未过户；对于证据2真实性没有异议，但任渔耕已经将系争房屋出售给了任玉延，已经没有权利再进行赠与；对证据3真实性没有异议，但徐俊从来没有收到过，该声明的效力低于其书写的出售房屋证明书，而且声明的内容与被告当庭陈述也不一致；对证据4真实性不予认可，龚大伟没有参与房屋买卖过程无法反映真实情况；对证据5真实性没有异议。被告任玉延表示对任玉敏等三人提供的证据不发表意见，其无证据提交。审理中，徐俊表示动迁公司根据四方锅炉厂发给徐俊编号为2003-38的权利凭证及两次买卖协议，确认了徐俊为系争房屋权利人、被征收人，与徐俊签订了房屋征收补偿协议，徐俊获得两套动迁房后装修入住。在准备办理动迁房的小产证时，任玉敏等人拿着系争房屋的房地产权证找到动迁组，认为系争房屋权利人是任玉敏等人，故分配到的两套房屋应归其所有，并已向上海市浦东新区人民法院提起行政诉讼，要求确认徐俊与上海市宝山区住房保障和房屋管理局签订的房屋征收补偿协议无效。另，任玉敏、任吴燕、黄珍妹表示，2001年任渔耕将系争房屋卖给任玉延，单位发的产权证也给了任玉延看，因为没有大产证，所以先到四方锅炉厂的房管组办手续，出售房屋证明书是任渔耕写的，但后来任玉延没有按约付款，售房就搁置了，过户也没有办，所以出售房屋证明书没有实际履行，任玉延没有取得房屋产权。至于其中写“房屋款人民币65,000收迄勿悮”是因为都是家里人，没有想那么多，也是写给四方锅炉厂的人看的，实际上并没有付款。后任渔耕在2003年发现单位发的小产证被盗了，2009年去进行了补办。至于房屋使用情况是任渔耕在2003年因为马璇芳(即马桂芳妹妹，也是徐俊的外婆)居住困难，就把系争房屋无偿借给她家居住，2011年任渔耕开始维权。任玉延在庭审中表示，当时房款65,000元已经付给了任渔耕，也收到了房款18万元，只是没有打收条。本院认为，原、被告对于任渔耕因上海四方锅炉厂分配而取得系争房屋产权没有异议。本案的主要争议在于，任渔耕与任玉延之间、任玉延与徐俊之间，及任渔耕与任玉敏等三人之间三次的房屋买卖效力问题。本院经审理认为，各方当事人对2001年任渔耕亲笔出具出售房屋证明书的真实性均予以确认。在该出售房屋证明书上，任渔耕清楚表达将系争房屋出售给张孝宇及任玉延的意思表示，并自认已收到房款65,000元，房产证已一并交付，且上面除了任渔耕的签字及盖章，上海四方锅炉厂房管组对该证明书予以了确认，并表示系争房屋无大产证，过户自行解决，加盖了印章及经办人员的签字。故该出售房屋证明书系任渔耕真实意思表示，合法有效。根据任玉敏等人的陈述，其也知道2001年任渔耕与任玉延之间购房的事实。现任玉敏等人主张任玉延当时实际未付款，故任渔耕才没有去办理过户手续，该合同实际未履行的意见，与出售房屋证明书内容相互矛盾，亦无其他证据予以证明，本院不予采纳。后，任玉延与徐俊签订了购房协议，将系争房屋出售给徐俊，上海四方锅炉厂工作人员亦在该协议上作为丙方签字确认，任玉延也当庭认可收到了房款18万元，故该购房协议是任玉延及徐俊真实意思表示，亦合法有效，本院予以确认。根据上述两份证据上的记载，现徐俊主张因上海四方锅炉厂两次强调系争房屋无大产证，故其认为无法办理小产证而一直未去办理过户的理由，具有一定合理性。同时，徐俊虽未去办理过户手续，但徐俊根据出售房屋证明书、购房协议去上海四方锅炉厂办理了承租人变更，上海四方锅炉厂亦出具了租用公房凭证，该证据进一步确认徐俊购买了系争房屋的事实，徐俊为系争房屋的实际权利人。而任渔耕自2009年起挂失补办房产证，后通过买卖方式将四分之三份额过户至任玉敏、任吴燕、黄珍妹名下。2011年，任渔耕又发出声明，称，系争房屋是属于其个人所有财产，原有产权证系任玉延盗走等，该声明内容与宝XXXXXXXXXX的产权信息、出售房屋证明书均前后矛盾，本院不予采纳。对于系争房屋使用情况，徐俊提供了购房后以户主名义缴纳水电费，证明其实际占有使用系争房屋；而任玉敏等三人表示，该房屋从2003年起就借给马璇芳家里人居住。本院认为即使是借住，通常情况下水电费的户主并不会因此发生变更，再结合本案查明事实即除了任渔耕在2011年发出的声明中表示过该房屋仍被占据不退以外，任渔耕、任玉敏等人均从未向其认为的借住人主张过房屋返还，上述行为有违常理。故任玉敏等三人认为系争房屋一直都是无偿借给马璇芳家里人居住的意见，无事实及证据予以证明，本院不予认可。综上，任渔耕与任玉敏等三人明知任渔耕已将系争房屋出售给了任玉延，任渔耕仍于2009年挂失补办房产证后就系争房屋与任玉敏等人签订房屋买卖合同，并办理了过户，上述行为系恶意，并侵害了最后房屋买受人徐俊的合法权益，根据相关法律规定，该合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告任玉敏、任吴燕、黄珍妹应当将系争房屋恢复登记至任渔耕一人名下，但在本案中，因系争房屋已经被动迁，且任渔耕已经去世，故将系争房屋产权恢复至任渔耕一人名下已无必要，故对原告该项诉请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第五十八条的规定判决如下：一、原告徐俊与被告任玉延于2003年12月2日就上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《购房协议》有效；二、被告任玉敏、任吴燕、黄珍妹与任渔耕于2009年8月30日就上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》无效；三、驳回原告徐俊的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计4,555元，由被告任玉敏、任吴燕、黄珍妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  羊焕发二〇一九年十月二十九日书记员  陈若谷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。