大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初7471号原告：田晓良，汉族，男，1968年11月11日生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：吕颐航，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛晓佩，北京大成（大连）律师事务所律师。被告:大连一方东港置地有限公司，住所地大连市中山区x。法定代表人：张保华，系董事长。委托诉讼代理人：李升斌，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯智，辽宁众雯成律师事务所律师。原告田晓良诉被告大连一方东港置地有限公司（下称“一方公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田晓良委托代理人吕颐航、被告一方公司委托代理人李升斌、张凯智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年6月22日，原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（下称“合同”），约定：原告购买被告开发的位于大连市中山区房屋一套，建筑面积193.6平方米；总价款2,959,563元；被告应当于2017年8月22日前将具备经建设单位组织施工验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告的房屋交付原告；除特殊情况外，被告逾期交房超过90天，原告有权解除合同；如原告要求继续履行合同，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；双方办理交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。2017年6月16日，原告向被告交付房屋首付款659,563元；2017年6月22日，原告通过中国建设银行贷款方式向被告支付购房尾款230万元。被告于2018年4月3日向原告出具了购房发票。截止原告起诉日，被告既未按照合同第八条规定的提供证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，亦未向原告交付房屋。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实清楚，已严重损害了原告的合法权益，应当按照合同约定向原告承担违约责任。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付2017年8月23日至2019年7月23日期间的逾期交房违约金206,873.45元；二、被告承担本案诉讼费用。被告一方公司辩称：不同意原告诉讼请求。一、《商品房买卖合同》补充协议已明确约定由原告自行到被告售楼处办理房屋交接手续，因原告原因未按期前来接收房屋，责任应由原告承担，被告不承担逾期交房责任。《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付日期为2017年8月22日，补充协议第七条第一款约定“买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，钥匙交接后即视为房屋交付使用。”第二款约定“买受人未在约定时间或出卖人通知的时间内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付。”案涉房屋原告购买时为现房，交付日期已经确定，原告未能按合同约定时间自行至被告处办理交接手续，系因其自身原因导致案涉房屋没有交付，被告并不存在违约行为，不应承担责任。二、根据购房合同约定，双方在办理房屋验收时，由被告出示交付的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现原告未能至被告处办理房屋交付手续，不存在出示证明文件和提供“两书”问题。三、被告曾多次向原告发出房屋交付通知，原告迟迟不办理房屋交付手续，其责任应由原告承担。经审理查明：原、被告双方于2017年6月22日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买被告开发的位于“中庚?当代艺术”x号房屋（行政街号大连市中山区x号），建筑面积193.6平方米，总价款2,959,563元。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2017年8月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织施工验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告。”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担”。《补充协议》第七条约定：“1.买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，钥匙交接后及视为房屋交付使用。买受人逾期领取钥匙，每逾期一天，买受人应当向出卖人支付保管费人民币贰佰元（￥200.00元）；2.买受人未在约定时间内或出卖人通知的时间内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付，买受人承担自合同约定的交付期限届满之该商品房的毁损、灭失的风险。买受人并应自《合同》约定的交房日承担该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。同时该房屋及该房屋内的所有设施、设备等均视为验收合格，买受人在实际接收房屋时不得再提出任何异议”。合同签订后，原告向被告支付了房款，被告于2018年4月3日向原告出具了购房发票。另查明，案涉项目的施工单位中国建筑第八工程局有限公司出具了《工程竣工报告》，确认工程竣工日期为2015年12月25日，分项、分部工程质量验收合格；监理单位大连辽贸监理有限公司2015年12月28日出具《工程质量评估报告》，确认工程质量合格；勘察单位辽宁地质海上工程勘察院2015年12月25日出具了《勘察文件质量检查报告》，确认勘察文件内容符合要求；设计单位大连都市发展设计有限公司出具了《设计文件质量检查报告》，确认设计文件及设计变更内容符合要求。案涉楼盘于2015年12月15日完成了工程竣工验收报告，于2018年2月11日完成竣工验收备案登记。被告当庭提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。又查明，被告于2018年2月16日通过EMS向原告邮寄交房通知书，邮寄显示退件；被告于2019年7月17日通过EMS向原告邮寄交房通知书，网上查询系统显示原告签收，且原告认可收到此通知；被告于2019年8月28日通过EMS向原告邮寄交房通知书，网上查询系统显示已妥投。被告前述邮寄地址均为辽宁省大连市西岗区x。案涉房屋至今未办理交付接收手续。2019年5月29日，原告委托北京大成（大连）律师事务所向被告发送律师函，要求被告出示竣工验收报告、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，办理房屋交接手续，并要求解决逾期交房违约金问题，网上查询系统显示已妥投。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、银行卡回单、增值税发票、律师函及快递回单、被告提供的工程竣工报告、设计文件质量检查报告、勘察文件质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、交房通知书及快递凭证（3份）、房屋交付文件及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据业经当庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同的约定全面履行自己的合同义务。关于案涉房屋在合同约定的交付时间是否已具备合同约定的交付条件问题。本院认为，《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条约定了案涉房屋交付条件是经建设单位组织建设工程验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。现被告提供了工程竣工报告、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、以及工程竣工验收报告，均确认案涉工程在2016年12月28日前施工、勘察、设计、质量等符合要求，验收合格。案涉房屋于双方合同约定的2017年8月22日交付日期已具备合同约定的房屋交付条件。关于原告诉称案涉房屋只有完成竣工备案才符合交房条件的主张。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，房屋建筑工程经建设单位组织验收合格即可交付使用，办理建筑工程竣工备案属于工程验收合格后的行政管理行为，并不是房屋交付的法定条件。而且原告所主张的有关竣工备案的规定，从性质上来说，应属于管理性的法律规范，并不能因此否定买卖双方根据需要和实际情况自行约定具体的交房条件，故原告主张以取得竣工验收备案表作为案涉房屋交付条件，本院不予支持。关于被告是否应当对案涉房屋迟延交付承担违约责任问题，本院认为，根据补充协议约定，案涉房屋在合同约定的交房时间已具备交房条件的情况下，买受人应按合同约定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙。原告未能提交证据证明其于合同约定的交付时间至被告处办理房屋交付手续，也未能提供证据证明被告在合同约定的交付日期存在着不符合合同约定的交房条件而不能交房的违约行为，故违约金责任产生的条件并未满足。而且在被告向原告发出通知后，原告仍未提供证据证明其曾前往被告处办理房屋交付手续，故导致房屋迟延交付的责任应由原告承担，原告向被告主张逾期交房违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于原告提出的合同及补充协议内容为格式条款问题，本院认为，《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。本案中，原告与被告签订合同及补充协议时，原告作为完全民事行为能力人对合同及补充协议的内容应当是知悉和明确的，原告并没有对合同条款提出异议，并非“未与对方协商”。而且补充协议约定原告自行前往办理交接手续亦不能体现减轻被告的责任而加重原告的义务，况且，被告于2018年2月16日、2019年7月17日、2019年8月28日三次向原告发出交房通知书，原告亦未前往办理房屋交接手续，被告已尽到合理通知的义务，故原告关于格式条款的主张，本院不予支持。关于原告主张的被告未提交工程竣工验收报告及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》问题，本院认为，根据合同约定，该部分文件于办理房屋交付手续时出示或提供，但原告并无证据证明其曾至被告处办理房屋交付手续，故现并不具备出示或提供此部分文件的条件。而且被告在本次庭审中已提交了工程竣工验收报告及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，可以证明被告在合同约定的交付时间时已持有此部分文件，如原告接期接收房屋，被告不出示已持有的上述证明文件，亦不符合常理。故原告以被告没有出示上述文件为由拒绝接收房屋，没有法律及合同依据，本院不予支持。关于原告诉称案涉房屋存在漏水、可拒绝接收房屋的主张。本院认为，首先，原告并未提供任何证据证明案涉房屋存在漏水的事实；其次，房屋质量问题并非合同中约定的买受人有权拒绝接收房屋的情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，房屋出现的质量瑕疵，属于出卖人保修的范围，只有房屋质量问题严重影响正常居住使用，不能实现合同目的时，买受人才有权拒绝接收房屋或解除合同，现原告并无证据证明案涉房屋存在质量问题且严重影响居住使用，故原告的该抗辩观点，本院同样不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百四十八、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告田晓良的诉讼请求。案件受理费4400元，减半收取2200元，由原告田晓良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  宗守礼二〇一九年十月十日书记员  兰美玉