广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6487号原告：黎展鸿，男，1993年12月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘艺仁，广东大篆律师事务所律师。被告：陆浩宗（陆某的监护人），男，1968年3月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：王迎春（陆某的监护人），女，1976年12月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：陆江耀，男，1997年12月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：陆某，男，2005年6月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。四被告共同委托诉讼代理人：杨泳仪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告黎展鸿诉被告陆浩宗等人物权保护纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘艺仁，被告陆浩宗、王迎春及四被告共同委托代理人杨泳仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎展鸿诉称：原告于2019年1月28日在广州市从化区人民法院京东司法拍卖网络平台上以470519.28元购得广州市荔湾区光复北路麻纱巷41号907房（下称“涉案房屋”)，并于2019年2月1日完成尾款支付。2019年3月21日，原告到广州市从化区人民法院签署（2018)粤0117执2325号《拍卖成交确认书》以及签收（2018）粵0117执2325、2327号之四《执行裁定书》，至此，涉案房屋所有权及相应权利归原告所有。原告拍得涉案房屋后，多番与被告进行交涉，向其说明房屋权属情况，并表达要求其腾退、交还房屋的意思表示，希望通过和平的方式解决问题，并给予四被告充足的时间腾退房屋。但被告对原告的要求不予理会，拒绝搬离涉案房屋。原告认为，原告系涉案房屋的合法产权人，其物权应受到法律的保护，四被告未经原告同意，非法占用涉案房屋，严重侵犯了原告的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条及《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十九条之规定，原告有权要求四被告返还案涉房产并对原告的占有费损失承担连带赔偿责任。现起诉请求判令：一、四被告立即搬离物品、腾空广州市荔湾区光复北路麻纱巷41号907房并交还涉案房屋给原告；二、四被告向原告支付涉案房屋的占有使用费（按涉案房屋周边地区的租金计算2200元/月，从2019年3月21日起计至四被告返还房屋之日止）;三、四被告支付原告为维权付出的律师费18000元；四、本案诉讼费由四被告承担。被告陆浩宗等人辩称：不同意原告全部诉讼请求。一、我方原租住麻纱巷21号房屋，1997年广州冶金建设监理公司征用拆迁21号房屋，后安排我方回迁麻纱巷41号907房居住，并与我方签订了租赁合同。我方是涉案房屋的合法承租人，依法享有房屋使用权，原告无权要求我方搬离房屋。我方与冶金公司存在不定期租赁关系，出租方冶金公司从未提出解除租赁合同或要求收回房屋，我方仍有权居住在涉案房屋。二、原告购买涉案房屋的程序不合法，原告并未获得涉案房屋的所有权。我方并不知道房屋的业主出售房屋，没有人通知我方房屋出售的事情。根据法律规定，业主在没有通知租户的情况下，私自出售房屋侵犯了我方的优先购买权。即使原告主张其已取得涉案房屋所有权，但根据买卖不破租赁原则，我方仍有权居住在涉案房屋。三、涉案房屋属于公房，是用于保障低收入家庭的房屋，不能按市场价值计算租金。我方一家收入低微，经济非常困难，涉案房屋是我方一家唯一居住房屋。房屋年久失修，顶部漏水，面积只有30平方米。原告主张按照2200元每月的租金标准收取房屋占用使用费，没有事实和法律依据。原告应承继租赁合同，按照原来租赁合同的租金执行。原告应当保障被告的基本居住权利。四、原告要求我方承担律师费，没有法律、合同、事实依据，请求法院予以驳回。五、本案为原告无理诉讼，相关诉讼费应由原告承担。六、答辩人陆某还未成年，所有责任由监护人承担，其不应成为被告。经审理查明：被告陆浩宗、王迎春是夫妻关系，陆江耀、陆某是其子女。陆浩宗一家人原租住麻纱巷21号房屋，1997年广州冶金建设监理公司征用拆迁21号房屋，1997年12月11日广州冶金建设监理公司安排陆浩宗一家人回迁麻纱巷41号907房居住，并与陆浩宗签订了租赁合同，其中最后一份租赁合同的租赁期限是2001年7月1日至2003年7月1日，租金为每月95.83元，该合同期满后，双方没有续签书面合同。约2003年7月后，广州冶金建设监理公司没有再向被告收取租金。另查：本院处理的（2013）穗荔法民三初字第1016号案中，广州市番禺区西环永兴回收废铁加工厂、广州冶金建设监理有限公司与广州市西成再生资源有限公司达成调解协议，内容为：广州冶金建设监理有限公司在2013年7月20日前将广州市光复北路麻纱巷41号907房等多套房屋的产权转移到广州市西成再生资源有限公司名下。涉案房屋于2014年1月6日登记权属于广州市西成再生资源有限公司名下。因广州市西成再生资源有限公司未履行（2017）粤0184民初2884号判决书中应履行的义务，广州市从化区人民法院将麻纱巷41号907房进行网上公开拍卖。原告在2019年1月28日通过竞买以470519.28元购买该房屋，2019年2月26日广州市从化区人民法院作出（2018）粤0117执2325、2327号之四执行裁定书，将涉案房屋的所有权及相应的权利归原告所有。2019年3月21日原告与广州市从化区人民法院签署了《拍卖成交确认书》，2019年4月30日原告取得该房屋的房地产权证，房屋建筑面积为33.21平方米。在本院处理的同类案件中，大楼的住户向本院提供了下列证据：从化法院在光复北路麻纱巷41号楼下张贴（2018）粤0117执2325号拍卖公告的照片。该照片显示从化法院于2018年11月22日在光复北路麻纱巷41号楼下大门旁边的墙体上张贴权利申报公告，告知将拍卖包括涉案房屋在内的12套房屋，要求包括涉案房屋在内的12套房屋的承租人在一个月内申报权利。从化法院于2019年1月11日在光复北路麻纱巷41号楼下大门旁边的墙体上张贴权利拍卖公告，告知法院将于2019年1月28日拍卖包括涉案房屋在内的12套房屋。另2018年广州市房屋租金参考价中，该地段的住宅租金参考价为每月每平方米40元。本院认为：被告是依据征用拆迁协议回迁入住涉案房屋，并与征用拆迁单位广州冶金建设监理有限公司签订了租赁协议，其在1997年开始使用涉案房屋有合同依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告与广州冶金建设监理有限公司的租赁合同在2003年7月1日到期后，虽然双方没有续签租赁合同，但广州冶金建设监理有限公司对原告继续使用房屋并没有提出异议，根据上述房屋规定，原告与广州冶金建设监理有限公司在2003年7月1日后形成不定期的租赁合同关系。同理，涉案房屋的产权在2014年1月转移给广州市西成再生资源有限公司后，广州市西成再生资源有限公司没有对原告使用房屋提出异议，故原告与广州市西成再生资源有限公司形成不定期的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。涉案房屋大楼楼下大门是大楼住户出入的必经通道，从化法院在拍卖涉案房屋前，两次在涉案房屋大楼楼下大门旁边的墙体上张贴了权利申报通知和拍卖公告，大楼的住户是可以看到该公告的，从化法院已尽到了通知的义务。住户在知道该通知内容后没有申报权利参与竞买，或应当知道通知内容而因疏忽没有看到通知，导致没有申报权利参与竞买，均视为放弃了优先购买权。因此，被告主张拍卖行为损害了租户的优先购买权缺乏事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告在2019年1月18日购买了涉案房屋，3月21日即执行裁定书送达之日案涉房屋所有权及相应权利即转移至原告，原告也于4月30日领取了房屋的产权证，此时成为涉案房屋的所有权人，其承接了被告与广州市西成再生资源有限公司之间的不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述规定，原告享有随时解除租赁关系的权利。现原告起诉要求收回房屋、收取房屋使用费有法律依据，本院予以支持。由于被告现没有其他房屋可供搬迁，原告应给予被告合理的搬迁期。对于搬迁期限，本院酌情确定为一年。对于房屋使用费标准，可按政府部门公布的同期同地段的租金参考价支付，即40元×33.21元=1328.4元。对于律师费问题，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中原告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方的合同中亦无明确关于律师费承担的约定。因此对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。陆某为未成年人，其支付房屋使用费的义务依法由其监护人承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起一年内，被告陆浩宗、王迎春、陆江耀、陆某搬出广州市荔湾区光复北路麻纱巷41号907房，将房屋腾空交还给原告黎展鸿。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陆浩宗、王迎春、陆江耀向原告黎展鸿支付自2019年3月21日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（使用费标准为每月1328.4元），自本判决发生法律效力次日起到搬迁之日止的房屋使用费，仍按上述标准逐月支付。三、驳回原告黎展鸿的其他诉讼请求。本案受理费225元由被告陆浩宗、王迎春、陆江耀共同负担（原告已预付受理费，本院不予退还，由被告迳付给原告）。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年十月十六日书记员  马 晴李婷