广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28017号原告（反诉被告）：刘志威，男，1985年5月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：裴昊，系北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐飞，男，1969年10月1日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：黄丽冰、张裕珠，分别系广东法盛律师事务所律师及实习律师。原告（反诉被告）刘志威与被告（反诉原告）徐飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告（反诉被告）刘志威及其委托诉讼代理人裴昊，被告（反诉原告）徐飞的委托诉讼代理人黄丽冰、张裕珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘志威向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还房屋租赁押金8800元、退还2018年11月6日至2018年11月15日期间的房租1466.67元（4400元÷30天×10天）、退还原告9月20日垫付淋浴花洒费用129元，共计10395.67元；2.要求被告赔偿损失17600元[包括8800元健康损失费（弥补原告2月大的儿子和刚生完小孩的妻子在租房期间因基本居住条件不足而受到影响的健康）、8800元精神损失费（弥补原告一家在与被告相处过程中受到的不道德、不公正、不诚实的待遇，以及原告妻子因被告做出的虚假承诺而未与其他出租人签约，并不得不每周2次往返于广州与深圳之间带来的麻烦）]。事实和理由：一、因原告妻子在XX读博，原告儿子刚出生两个月，因此原告及妻子、儿子、岳父、岳母在XX附近向被告短期租赁房屋一套（所租房屋位于广州市天河区XX栋3003）。但在租住过程中，原告一家认为该出租屋不具备基本居住条件：1.签订租赁合同前，原告特地问被告屋内是否有蚊虫，被告声称“蚊子飞不到30楼”。在之后的租住过程中，原告一家发现屋内遍布蟑螂、蚊子。2.按照合同约定，被告要交付钥匙2副、门禁1个，截至目前，被告只交付钥匙1副。3.租住过程中，原告发现燃气炉、淋浴花洒无法正常使用，通知被告后，被告迟迟不解决问题，仅是在网上购买淋浴花洒。4.被告答应原告为小屋配床，但原告入住后，被告仅购买了两个二手席梦思床垫，上下摞在一起供原告睡觉使用。5.被告没有按照事先约定，尽快将个人物品搬离，出租屋内长期堆满被告的个人物品。二、签订租赁合同前，被告答应（口头）原告可随时提前退租。原告一家于10月26日搬离并于10月底向被告提出退租请求（微信聊天记录上显示原告于10月29日之前已向被告提出退租请求），被告先后以要与妻子商量、外地出差为由一再拖延交接和退租。11月6日，原告妻子赴XX上课，顺路去出租屋，发现有人在未通知原告的情况下来过：1.阳台上鸟笼及鹦鹉已不见。2.淋浴花洒已更换。3.屋内物品摆设有多处变动。原告因此认为被告已验房。此后，原告多次致电被告，催促交接和退租，被告却一直声称自己在出差，到后来干脆不再接原告电话，并于11月19日、11月21日在微信上说“我已经把钥匙给保安队长”、“空下几个月来房子没人租，损失由谁承担？”、“我很忙，你下次没弄明白之前不要瞎打电话，以后让我公司的律师和你对接”。1.被告搬出保安队长和律师，希望让原告知难而退。2.被告有时间把钥匙给保安队长，却没时间与原告交接和退租。3.被告打算用拖延的方式让原告承担空租损失。三、居住期间，物业管理处送达《翠湖山庄管理处收缴通知单2018年10月》，原告发现：该房屋业主并非被告徐飞，而是陈慧。被告在与原告签订租赁合同前，自称该房屋的业业主，陈慧近8年多一直未缴纳物业费及垃圾清理费。被告（反诉原告）徐飞辩称：一、原告向被告交付的保证金8800元为合同的履约保证金，本案中因原告根本违约，未向被告支付2018年11月16日至2019年1月31日期间的租金，该保证金8800元应当用于冲抵原告拖欠被告的租金。因此法院应当驳回原告要求被告支付保证金8800元的诉讼请求。二、原告要求被告向其支付8800元的健康损失费及精神损失费及花洒费用129元是没有依据，原告在入住涉案房屋时已清楚知道涉案房屋的情况，正因原告已察看了房屋的现状并对房屋没有异议，满足其居住的条件，原告才与被告签订房屋租赁合同并入住房屋。原告以房屋有蚊虫为由拒不支付租金属于无理无据，且蚊虫滋生与原告生活中使用问题紧密相关，原告没有提供证据证明其因使用涉案房屋遭受了健康损失及精神损失，其计算健康损失及精神损失的费用是没有任何法律及事实依据。原告也没有提供证据证明其垫付了所谓的花洒费用129元，故请求法院驳回原告的诉讼请求。三、被告与原告签订的房屋租赁合同是合法有效，在无法定或约定解除合同的情况下，合同一方当事人未与对方协商一致的不得单方强行解除合同，在双方没有达成一致时，任何一方当事人均应继续履行合同约定的权利义务，本案的房屋租赁合同未经双方协商一致解除，也未出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形，也未出现合同约定解除合同的情形。原告应当严格按照合同的约定履行支付租金的义务，因原告未依约向被告支付租金，应当依约向被告支付违约金。四、本案的房屋租赁合同在正常履行过程中，原告未与被告协商一致的情况下，自己单方搬离涉案房屋，是其个人对租赁房屋的处分行为，即便原告在后期未在涉案房屋居住，也应当依合同约定支付房屋租金。被告（反诉原告）徐飞向本院提出反诉请求：1.判令刘志威向徐飞支付2018年11月16日至2019年1月31日期间的租金13200元及违约金14212元（违约金暂计至2019年4月3日，按照合同约定以每天1%的标准计算）；2.判令刘志威向徐飞支付2018年9月至2019年1月期间的水费126.31元、电费566.83元、煤气费1000.5元、物业管理费602.8元、电视费195元，共计2491.44元；3.判令刘志威恢复租赁房屋的原状，包括但不限于将其损坏的家具电器进行维修、损坏的墙壁墙体进行修缮等（物品价值94330元）；4.本案诉讼费由刘志威承担。事实和理由：2018年9月15日，徐飞与刘志威签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定将徐飞所有的位于广州市天河区XX栋3003房出租给刘志威使用，租赁期限自2018年9月16日至2019年1月31日，月租金金额为人民币4400元，租金按月结算，由刘志威在每月的第16日前支付给徐飞。租赁合同第七条约定，刘志威须按时交付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，刘志威按当月租金额的1%向徐飞支付违约金。上述租赁合同签订后，刘志威仅向徐飞支付了2019年9月至10月的租金，2018年11月至2019年1月的租金至今未付。刘志威自2018年9月至2019年1月期间从未缴付过任何水费、电费、煤气费、物业管理费、电视费等费用，上述费用均已由徐飞代刘志威垫付。且，刘志威在租赁期间未合理使用租赁房屋的家具电器，导致多项家具电器损坏丢失，墙体结构亦遭受破坏。徐飞与刘志威签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”刘志威应当向徐飞支付2018年l1月至2019年1月的租金合计13200元，并支付逾期支付租金的违约金14212元（暂计至2019年4月3日），以上两项合计27412元。且，刘志威应当向徐飞支付2018年9月至2019年1月期间的水费126.31元、电费566.83元、煤气费1000.5元、物业管理费602.8元、电视费195元，以上五项费用合计2491.44元。刘志威未合理使用租赁房屋的家具电器，且损坏了房屋的墙壁墙体结构，应当承担恢复原状的责任，包括但不限于将刘志威损坏的家具电器进行维修，损坏的墙壁墙体进行修缮等。综上所述，刘志威的行为已构成违约，为维护法律尊严及合同严肃性，保障徐飞的合法权益，徐飞根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，遂向法院提起诉讼，请法院依法支持徐飞的诉讼请求。原告（反诉被告）刘志威针对反诉辩称：一、本案中徐飞存在违约在先的情况，合同中约定徐飞负责电器的修缮义务，徐飞购买的是二手的，但其没有承担安装义务，花洒由徐飞在网上购买，但是由刘志威付款，且花洒购买后一直未安装，所以我方一直没有使用花洒。合同约定徐飞提供2副钥匙及一个门禁，但徐飞仅提供了一副钥匙。徐飞在签订合同时徐飞曾口头承诺为刘志威提供生活起居的床，但徐飞仅提供2张二手的席梦思床垫。本案中徐飞一直拖欠涉案房屋的2010年9月1日至2018年11月30日期间的物业管理费及2012年10月1日至今的垃圾处理费。二、本案中刘志威在2018年10月份已与徐飞沟通退租房屋，我方提供的微信聊天记录中刘志威询问徐飞退租房屋的事宜，徐飞表示现正在找租户，找到就可以，徐飞问刘志威何时退租，刘志威称本周六，收拾好东西就不过来，即刘志威自2018年11月6日起没有使用涉案房屋。2018年11月17日刘志威表示将涉案房屋的钥匙及结算押金，徐飞表示没有问题。本案中刘志威、徐飞就退租事项已达成一致意见，刘志威不存在违约行为。本案的房屋租赁期限是至2018年11月6日，此后刘志威没有再使用房屋，此后发生的费用与刘志威无关。关于徐飞第二项反诉请求，刘志威在2018年11月份已在微信多次与徐飞沟通要结算相关费用，由于徐飞的原因没有将相关费用的金额告知刘志威，导致该费用尚未支付，但刘志威是不存在过错的。关于徐飞第三项反诉请求，涉案租赁合同已明确约定徐飞应负电器的修缮义务，所以徐飞该项反诉请求的义务是由徐飞承担，且徐飞没有证据证明其损失，故刘志威不承担该项责任。刘志威并不存在过错，也不存在违约行为，所以无须承担徐飞的反诉费。三、徐飞主张的违约金标准过高，应当按照每日万分之三至万分之五计算。经审理查明：2018年9月15日，徐飞（出租人，甲方）与刘志威（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将坐落在天河区XX栋3003房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限自2018年9月16日至2019年1月31日，月租金为4400元，租金按月结算，由乙方在每月的第16日前缴付租金给甲方，乙方向甲方交纳8800元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方甲方应付的修缮责任：电器及家私。发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。其他约定：交付钥匙2副、门禁1个。刘志威向徐飞缴纳了案涉房屋的保证金8800元。刘志威提交微信聊天记录（聊天对象为刘志威及徐飞）载明：（2018年10月29日刘）“徐大哥，您和嫂子商量怎么样了”（徐）“她现在就找租户，找好就可以了”…（2018年10月31日徐）“房子你大概想租到什么时候呢？我叫银行过来接手吧”（刘）“到这周末吧，我这周六过来收拾东西，之后就不再来了”（徐）“我问一下银行什么时候可以租”（2018年11月2日刘）“徐哥，今晚有空吗？我们做个交接吧”（2018年11月17日刘）“徐哥，大上周过去，看见你家已有人回去过，你应该已经验过房了……”（徐）“好的，我回去问一下她，银行要二月份租，剩二三个月她们问了好多人，时间太短都没人要租”（2018年11月19日徐）“…我已经把钥匙给保安队长，让他找找看有没有人租房…”（详见双方提交的微信聊天记录）。徐飞对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，但后来经本院询问，徐飞又确认微信名“徐飞”、微信号×××系其本人的微信，故其对刘志威提交的微信聊天记录的真实性予以认可。刘志威提交管理处收缴通知单、微信转账凭证、车票拟证明案涉房屋业主陈慧欠缴管理费、其已垫付淋浴花洒的费用及其产生的交通费用。徐飞对管理处收缴通知单的真实性无异议，对微信转账凭证不予认可。徐飞提交违约金计算表、水电管理费等缴费凭证、物件损坏明细表、银行流水、短信记录、微信转账记录、照片（当庭出示）等证据拟证明其代刘志威支付相关费用及违约金、家具电器损失。电费通知单显示：2018年8月1日至2018年10月1日期间，电费合计402.79元；2018年10月1日至2018年12月1日期间，电费合计120.83元，2018年12月1日至2019年2月1日期间，电费合计43.21元。水费、污水处理费电子账单显示：2018年7月23日至2018年9月21日期间，本期应缴67.39元；2018年9月21日至2018年11月22日期间，本期应缴35.16元；2018年11月22日至2019年1月21日期间，本期应缴0元。管道气收费证明单显示：抄表日期：2018年9月29日，气费828元；抄表日期：2018年12月5日，气费131.10元；抄表日期2019年2月1日，气费41.4元。陈慧借记卡账户历史明细清单载明：2018年9月5日、2018年10月8日、2018年11月16日均支出电视费39元。微信转账记录载明：2018年8月22日，陈慧转账144.90元。刘志威对水费、电费、煤气费、物业管理费、电视费等缴费凭证的真实性予以认可，并同意按照收费单位主张的收费金额÷收费期间的天数×其实际使用的天数支付2018年9月10日至2018年11月6日期间的水费、电费、煤气费、物业管理费、电视费，刘志威主张上述证据间接证明了刘志威于2018年11月2日搬离案涉房屋。刘志威向徐飞缴纳租金至2018年11月15日。经本院询问，徐飞不申请对其主张损失的家具电器价值进行评估，其主张的损坏价值系其预估。刘志威主张2018年11月2日发微信给徐飞说要办理交接手续，将钥匙邮寄给徐飞并结算相关费用，徐飞表示同意，但要回去询问银行承租人员，2018年11月3日其搬离案涉房屋。徐飞主张2019年2月1日合同期限届满后前往案涉房屋查看时才发现刘志威已搬离，此前其未进入过案涉房屋，刘志威一直未向其交付钥匙。本院认为：刘志威、徐飞签订的《广州市房屋租赁合同》、是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。关于租赁合同的解除。微信聊天记录载明：“她现在就找租户，找好就可以了”、“房子你大概想租到什么时候呢？我叫银行过来接手吧”“我问一下银行什么时候可以租”……足以证明刘志威、徐飞已就案涉租赁合同的解除达成合意。徐飞辩称刘志威未经其同意擅自搬离案涉房屋，与微信聊天记录载明的事实明显不符，且其于庭审时对微信聊天记录的质证意见前后相悖，明显有失诚信，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。刘志威主张其于2018年11月3日搬离案涉房屋，与微信聊天记录中载明的日期相互印证，故本院对其该项主张予以采纳，并认定双方之间的租赁合同于该日解除。关于违约责任及后果。刘志威依约支付了徐飞2018年9月16日至2018年11月15日期间的租金，后双方协商一致解除案涉租赁合同，其在履行合同中不存在违约行为。因此，刘志威请求徐飞退还租赁保证金8800元有理，本院予以支持；徐飞请求刘志威支付违约金缺乏理据，本院予以驳回关于租金。如前所述，本院已认定双方租赁合同于2018年11月3日解除，故徐飞请求刘志威支付2018年11月16日至2019年1月31日期间的租金缺乏理据，本院不予支持，双方确认刘志威缴纳租金至2018年11月15日，故刘志威主张徐飞返还2018年11月6日至2018年11月15日期间的租金1466.67元符合理据，本院予以支持。关于淋浴花洒费用。刘志威所举仅为微信转账记录，无其他证据佐证，且微信转账记录并未明确载明款项性质，徐飞亦对此不予认可，故本院对刘志威该项诉讼请求不予支持。关于健康损失费及精神损失费。双方属自愿签订案涉租赁合同，刘志威作为承租人有了解租赁物情况的义务，其虽主张租赁物不符合其居住条件而导致其产生相应的损失，但并未就损害后果、原告存在违约行为以及两者之间的因果关系举证证明，因此，刘志威的该项诉讼请求理据不足，本院不予支持。关于水费、电费、管理费、燃气费、电视费。双方同意按照其实际使用天数与自然天数的比例计算2018年9月10日至2018年11月6日期间的水费、电费、煤气费、物业管理费、电视费，现徐飞提交的票据、银行流水足以证实其代缴了水费、电费、部分燃气费、电视费，计费周期属于刘志威承租期间内，故刘志威应向徐飞支付水费38.93元（67.39÷61×12＋35.16÷63×46）、电费213.09元（402.79÷62×22＋120.83÷62×36）、电视费92.96元（117÷73×58）。关于抄表日期为2018年9月29日的燃气费828元，因徐飞所举证据不足以证明上述燃气费用的计费期间，故本院对徐飞主张此收费证明单上载明的燃气费用不予支持；而抄表日期为2018年12月5日的燃气费131.1元，经核算，刘志威应向徐飞支付燃气费74.36元（131.1÷67×38）。关于恢复原状、赔偿修缮费用等。徐飞未举证证明案涉房屋墙体和房屋内的家具、电器的受损后果以及与被刘志威行为的因果关系，且经本院释明，徐飞亦未就案涉家具电器的残值损失向本院申请评估鉴定，应承担举证不能的相关责任，其诉讼请求理据不足，本院对其该项诉讼请求不予支持。述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、一、自本判决发生法律效力之日起5日内，徐飞向刘志威退还租赁保证金8800元、租金1466.67元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘志威向徐飞支付2018年9月10日至2018年11月6日期间的水费38.93元、电费213.09元、电视费92.96元、燃气费74.36元；三、驳回刘志威的其他诉讼请求；四、驳回徐飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费500元，由刘志威负担310元，徐飞负担190元；反诉受理费1390元，由徐飞负担1380元，刘志威负担10元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  曹 霞人民陪审员  刘桂梅二〇一九年十月二十五日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚