上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11323号原告(反诉被告)：上海乾卓企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈文，执行董事。委托诉讼代理人：倪晓强，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：裴静静，女，1983年4月21日生，汉族，住新疆额敏县郊区乡西郊村XXX号。委托诉讼代理人：裴琼琼，女，1987年3月15日生，汉族，住新疆额敏县郊区乡西郊村XXX号。原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司(以下简称乾卓公司)与被告(反诉原告)裴静静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2019年7月17日、2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人倪晓强、被告裴静静到庭参加了两次庭审。被告委托诉讼代理人裴琼琼到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。乾卓公司向本院提出诉讼请求：1、确认乾卓公司、裴静静间签订的《鑫品商务广场租赁合同》于2019年3月31日解除；2、判令裴静静支付2017年6月1日至2019年3月31日期间的租金170,368元(按7,744元/月计算)、2018年度物业管理费9,431元(按785.9元/月计算)及免租期物业管理费2,176元，共计181,975元；3、判令裴静静支付滞纳金(以181,975元为基数，自2019年3月1日至判决生效之日止，按日0.05%计算)；4、判令裴静静支付免租期6个月租金46,464元(按7,744元/月计算)；5、判令裴静静支付违约金15,488元(按月租金2倍计算)；6、判令裴静静返还民悦街XXX弄XXX号房屋；7、判令裴静静支付2019年4月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费(按507元/日计算)；8、判令裴静静支付2019年4月11日至注销营业执照之日止的经营占用费(按507元/日计算)。事实和理由：2016年10月，乾卓公司与裴静静签订《鑫品商务广场租赁合同》，约定裴静静承租上海市嘉定区鑫品商务广场内的民悦街XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁面积为60.46平方米，租赁用途为特色美食。合同另约定，租金实行先付后用，按3个月为一个结账期，裴静静应在每个结账期内的最后一个月的20日前向乾卓公司支付下一结账期的租金，裴静静逾期支付的,按照每日万分之五标准计收逾期付款违约金。整个租赁期内，裴静静仅支付租金7,879元，经乾卓公司多次催讨至今仍拒绝支付，故乾卓公司书面通知裴静静解除租赁合同。合同解除后，裴静静应按约支付各项费用，为维护乾卓公司的合法权益，故诉至法院。诉讼中，乾卓公司撤回第8项诉讼请求。裴静静辩称，1、同意解除合同，但对乾卓公司的解除理由、解除时间不予认可，解除时间应为2018年12月31日，因乾卓公司于2018年12月31日对系争房屋进行断电，之后其未经营，双方虽未办理房屋返还交接手续，但乾卓公司可自行收回房屋；2、根据合同约定，乾卓公司应于2016年10月15日交付房屋，但实际上乾卓公司于2016年12月1日才交付房屋，后因系争房屋产证未办理，导致其无法办理营业执照，另外因乾卓公司招商时宣传的道路迟迟未动工修建，乾卓公司向其交付的房屋不符合经营条件，其与乾卓公司进行协商，乾卓公司承诺在未修好道路前不收取其租金，故其不同意支付租金及其他各项诉请；3、对乾卓公司主张的违约金、滞纳金计算标准无异议，但不同意支付，合同解除系乾卓公司违约，给其造成损失，故裴静静提出反诉请求：1、判令乾卓公司、裴静静间签订的租赁合同于2018年12月31日解除；2、判令乾卓公司赔偿装修损失160,000元；3、判令乾卓公司赔偿8个月营业损失(自2017年1月至2017年9月止，按3,750元/月计算)；4、判令乾卓公司退还租赁保证金15,489元。针对裴静静的反诉，乾卓公司辩称，同意解除合同，解除时间应为2019年3月31日，解除原因系裴静静欠付租金，并非乾卓公司违约，故不同意赔偿裴静静损失；同意返还租赁保证金，但租赁保证金应抵扣裴静静欠付的各项费用。综上，请求驳回裴静静的全部反诉请求。审理中，裴静静申请证人郭某某出庭作证，证明乾卓公司的工作人员江李洲曾承诺在未修好道路前不收取各商户租金，实际计租日为2018年7月1日。对于证人证言乾卓公司认为郭某某作为其他商铺的承租人，与本案有利害关系，且乾卓公司的工作人员无权就道路开通问题作出承诺，故对证人证言不予认可；裴静静对证人证言的真实性表示认可。庭审中，双方确认裴静静的装修费用扣除可搬迁部分后为9万元，裴静静据此将第二项反诉请求调整为要求乾卓公司赔偿装修损失9万元。乾卓公司则表示同意裴静静主张的装修损失金额不考虑折旧，是否由其承担由法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月，乾卓公司(出租方，甲方)与裴静静(承租方，乙方)签订《鑫品商务广场租赁合同》一份，约定，乙方承租甲方经业主授权出租并委托经营管理的鑫品商务广场(即魔方社区)内的系争房屋，计租面积60.46平方米，租赁用途为开设风味餐厅。甲方应于2016年10月15日前将系争房屋按现状交付乙方，乙方应于2017年5月1日之前开业；装修免租期为自交房之日6个自然月，租期自2017年5月1日起至2020年5月1日止。租金、物业管理费及支付方式条款约定，租金自免租期结束后开始计取，免租期内乙方无须缴纳租金，但仍需按6元/平方米/月标准缴纳物业管理费；月租金按照租金单价×面积×30.5的计算方式计算；租金包含物业费，免租期内需缴纳物业费2,176元。合同中并以表格形式载明，第一年租金单价4.2元/平方米/天，月租金7,744元，总物业管理费含在租金内一并支付0元，总租金54,208元；第二年租金单价4.2元/平方米/天，月租金7,744元，总物业管理费含在租金内一并支付9,431元，总租金102,359元；第三年租金单价4.4元/平方米/天，月租金8,113元，总物业管理费含在租金内一并支付9,431元，总租金106,787元。租金先付后用，按3个自然月为一个结账期，乙方应在以后每个结账期内的最后一个月的二十日前支付下一个结账期租金；乙方应于签订本合同5日内向甲方支付15,489元作为租赁保证金；甲方有权直接将租赁保证金充抵乙方应付未付的租金、公共事业费以及乙方应承担的利息、违约金、损害赔偿金等任何欠款以弥补或防止损失。权利义务条款约定，乙方在签订本合同前已对该租赁房屋现状，包括但不限于该租赁房屋、该广场及其周边相邻情况、所处商圈等情况有了充分的了解，并认可该租赁房屋可合法适用于餐饮经营之使用；乙方应按时缴纳各项费用，如发生乙方逾期支付上述费用，应按每日逾期付款金额万分之五比例向甲方支付逾期利息，并承担违约责任；乙方逾期缴付上述任何费用累计达10日以上的，甲方有权采取停水、停电等措施，直至乙方付清全部费用为止，因停水、停电所带来的后果由乙方自行承担；本合同自然终止、提前终止或提前解除的，乙方不得主张甲方赔偿或补偿任何装修费用。终止合同条款约定，有下列情形之一的，守约方可以书面通知违约方提前解除本合同，违约方还应按合同规定承担违约责任……8.乙方逾期支付租赁保证金、租金、公共事业费等相关费用累计达三十日或逾期支付费用总金额超过5,000元的；本合同自然终止、提前终止或提前解除后的次日，乙方应付清本合同项下尚欠甲方或公用事业单位的任何款项，包括但不限于租金、公用事业费以及乙方应承担的逾期利息、违约金、损害赔偿金等；本合同自然终止、提前终止或提前解除后的次日，乙方须撤空该租赁房屋内除不可移动的设施、设备以外的全部物品，并与甲方办理房屋交接手续后，将无人占据且符合正常使用、保持完好状态的该商铺返还甲方，若乙方未按时返还该租赁房屋的，每逾期一天，乙方应按租赁期最后一年日租金的双倍支付房屋占用费；自本合同自然终止的次日、或自本合同提前终止或提前解除后的10日内，乙方须将注册于该租赁房屋内工商、税务等登记予以注销或迁走，若乙方未按时注销或迁走工商、税务等登记的，每逾期一天，乙方应按租赁期最后一年日租金的双倍支付经营占用费；上述完成后的七日(遇双休日和节假日顺延)内，甲方无息退还乙方已缴付但尚未充抵的租赁保证金的全额。违约责任条款约定，若乙方违反本合同规定的乙方义务，构成乙方对本合同的根本违约，甲方有权提前解除本合同，并要求乙方按月租金的双倍支付违约金，乙方亦无权享受免租期待遇，即乙方还应向甲方补交免租期的全部租金，若仍不足以弥补甲方因此产生的经济、声誉及其他损失的，乙方有义务补足相应差额；除根本违约外的任何不履行或不完全履行本合同及附件项下的义务或责任的行为，以及违背本合同及附件项下承诺和保证的情况均构成违约，违约方需对守约方由此造成的经济、声誉及其他损失承担赔偿责任。合同签订后，裴静静向乾卓公司支付了租赁保证金15,489元、物业管理费1,088.28元、装修出入证50元和装修押金5,000元。乾卓公司于2016年12月1日向裴静静交付系争房屋，裴静静对系争房屋进行装修后开始经营。因裴静静未能按约支付租金，乾卓公司于2018年12月17日对系争房屋断电，后双方经协商，裴静静于同年12月20日以装修押金5,000元折抵租金，另行支付了2,879元，乾卓公司向其出具了7,879元租金收据，裴静静并根据乾卓公司要求出具承诺书一份，承诺在2018年12月31日前交2018年7月1日至2018年12月31日房租10,000元；2019年1月20日前交清2018年7月1日至2018年12月31日剩余房租10,000元；2017年8月1日至2019年4月30日物业费12,696元；三项合计32,696元。承诺书上并载明“《欠款通知书》已收到；逾期未缴纳，本人愿按照《租赁合同》之条款，承担一切后果”。后，乾卓公司恢复供电。因裴静静未按其承诺支付租金，乾卓公司于2018年12月31日对系争房屋再次断电。后，裴静静未再经营亦未搬离系争房屋。2019年2月22日，乾卓公司向裴静静的户籍地邮寄一份《解约函》，载明：裴静静已欠缴租金、物业管理费、公共事业合计172,179元，经催讨，裴静静仍未支付，根据合同约定，其决定解除租赁合同；要求裴静静收函后5日内办理搬离事宜。该解约函未妥投，但裴静静表示乾卓公司工作人员曾向其当面送达，认可其于2019年3月31日收到该解约函。另查，1.案外人上海乾界置业有限公司(以下简称乾界公司)与乾卓公司于2016年3月1日签订《房屋租赁运营管理委托协议》，乾界公司将位于上海鑫品商务广场(魔方社区)项目内所有商业、办公房屋，建筑面积约20000平方米，全权委托乾卓公司对外整体招租及管理，期限自2016年8月1日至2030年7月31日。2.系争房屋所在的上海市嘉定区胜辛路以西、沪宜公路以北地块新建商业办公项目于2016年8月23日通过建设工程消防验收，同年10月25日取得《建设工程竣工验收备案证书》，并于2018年4月25日核准登记至乾界公司名下。本院认为，乾卓公司、裴静静签订的《鑫品商务广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现对双方争议事项分述如下：一、关于合同解除事宜双方均主张解除合同，且自2018年12月31日系争房屋断电后，裴静静未再经营，但对于合同解除时间和解除原因各执一词。根据合同约定，裴静静在签订合同时应已知晓系争房屋现状及广场周边相邻情况，对所处商圈有充分的了解，这也是裴静静在选择承租商铺时自身应尽的注意义务，且裴静静未提交证据证明乾卓公司承诺在未修好道路前给予其免租，至于郭某某的证人证言，因其同为商场商铺的承租人，与本案有利害关系且无其他证据相佐证，本院难以采信，故现裴静静以商场周边道路未修建完毕影响其经营为由拒付租金，于法无据。裴静静在出具承诺书后，仍未能按承诺书约定的付款期限支付欠付租金、物业管理费，显属违约，乾卓公司行使单方解除权，合法有据，解除日期以解约函送达裴静静之日即2019年3月31日确定。二、关于乾卓公司主张的租金、物业管理费对于2018年12月31日欠付租金问题，首先，根据合同约定，乾卓公司应于2016年10月15日向裴静静交付系争房屋，免租期为交房之日起6个月，第一年租金含物业管理费，但合同约定租期自2017年5月1日起算3年，第一年租金为54,208元，相当于7个月租金，显然，该约定中又涵盖了免租期，导致合同约定计租日不明，现乾卓公司以实际交房日(2016年12月1日)后6个月(2017年6月1日)开始计算租金，与合同中约定的第一年租金标准不符。其次，根据承诺书，裴静静尚欠2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金20,000元，加上裴静静于签署承诺书当天已支付的租金7,879元，故2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金应为27,879元，低于合同约定的租金标准，且结合裴静静此前未支付过租金、乾卓公司未提交证据证明其催讨过2018年7月1日前的租金等情况，可认定双方对实际计租日及该期间租金计算标准进行了变更，实际计租日应为2018年7月1日，裴静静实际欠付的2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金应为20,000元。关于2018年12月31日后的租金，虽然乾卓公司的断电行为对裴静静使用系争房屋产生影响，但双方对此在合同中已有明确约定，裴静静只要能及时支付欠付租金即可消除这一影响，但裴静静在乾卓公司已给予其减免租金的情况下仍未能履行付款义务，故应自行承担相应后果。故本院认定裴静静应向乾卓公司支付2018年7月1日至2019年3月31日的租金43,232元。对于物业管理费问题，乾卓公司的主张分为免租期和租赁期两部分，如前所述，因合同中对于计租日约定不明，且双方实际上已调整了计租日，而承诺书中已明确裴静静拖欠的物业管理费期间及金额，结合裴静静已支付免租期物业费1,088.28元，相当于3个月费用，合同约定租期从2017年5月1日起算，承诺书中载明的物业管理费起算日期为2017年8月1日，显然承诺书中载明的物业管理费金额应是双方根据实际免租期和计租日重新核算后得出的，因该金额计算至2019年4月30日，而现乾卓公司未主张2019年的物业管理费，故本院根据合同约定13元/平方米/月的标准扣除4个月后，认定裴静静尚应支付乾卓公司至2018年年底的物业管理费为9,552元，不再另行区分免租期物业管理费。三、关于合同解除后裴静静应承担的法律后果根据法律规定，合同解除的，双方负有返还义务，违约方并应承担赔偿责任，故裴静静应向乾卓公司返还系争房屋并承担违约责任，乾卓公司应向裴静静返还租赁保证金。乾卓公司基于裴静静的违约行为主张其应承担逾期支付租金和物业管理费的滞纳金、2个月租金的违约金和6个月免租期租金。因2个月租金的违约金和6个月免租期租金均系合同解除的违约责任，故本院结合系争房屋的情况、提前解约对乾卓公司的影响等，酌情确定裴静静应承担的解约赔偿责任为2个月租金即15,488元。因裴静静尚未返还系争房屋，故理应按约向乾卓公司支付占有使用费，因乾卓公司已主张解约违约金等，本院综合考量后，确定裴静静应按4.2元/平方米/天的标准支付房屋占有使用费。至于逾期支付租金和物业管理费的滞纳金，乾卓公司主张的起算日期符合合同约定和承诺书约定，裴静静对滞纳金的计算标准亦无异议，故应根据本院认定的欠付金额赔付相应的滞纳金。四、关于裴静静的反诉请求系争合同因裴静静违约而解除，故其主张解除合同给其造成损失的诉请，本院均不予支持。至于裴静静主张的未能正常营业的损失，其提供的证据尚不足以证明，故本院亦难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司与被告(反诉原告)裴静静间签订的《鑫品商务广场租赁合同》于2019年3月31日解除；二、被告(反诉原告)裴静静应于本判决生效之日起十日内携其财产从上海市嘉定区民悦街XXX弄XXX号房屋内搬离，将上述房屋返还给原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司；三、被告(反诉原告)裴静静应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司租金43,232元；四、被告(反诉原告)裴静静应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司截至2018年12月31日的物业管理费9,552元；五、被告(反诉原告)裴静静应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司逾期付款滞纳金(以52,784元为基数，自2019年3月1日起至判决生效之日止，按日万分之五计算)；六、被告(反诉原告)裴静静应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司2019年4月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按4.2元/平方米/天的标准计算)；七、被告(反诉原告)裴静静应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司解约赔偿金15,488元；八、原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)裴静静租赁保证金15,489元；九、驳回原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)裴静静的其他反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,812元，减半收取2,406元，由原告负担1,704元，由被告负担702元。反诉受理费1,505元，由原告负担172元，由被告负担1,333元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐芬二〇一九年十月三十一日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。