湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0106民初5792号原告：上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行，住所地武汉市武昌区紫阳路268号武汉七零一所科技开发楼。负责人：姚芳，行长。委托诉讼代理人：唐琪利，湖北弘愿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春圆，湖北弘愿律师事务所实习律师。被告：李龙祥。被告：谭艳萍。被告：张年红。委托诉讼代理人：李龙祥，身份信息同上，系张年红堂兄。被告：武汉绿洲企业（集团）有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场A座，实际办公地址武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场B座401室。法定代表人：柳英雄，总经理。委托诉讼代理人：李小辉，公司员工。被告：武汉胜宇置业有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场B座5层B-1室。法定代表人：曹玉梅，总经理。委托诉讼代理人：周银祥，公司员工。原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称“浦发银行武昌支行”）与被告李龙祥、谭艳萍、张年红、武汉绿洲企业（集团）有限公司（以下简称“绿洲公司”）、武汉胜宇置业有限公司（以下简称“胜宇公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行武昌支行的委托诉讼代理人唐琪利,被告李龙祥、被告谭艳萍,被告张年红的委托诉讼代理人李龙祥,被告绿洲公司的委托诉讼代理人李小辉,被告胜宇公司的委托诉讼代理人周银祥到庭参加诉讼。因双方均同意调解，调解期间不计算在审限内。本案现已审理终结。原告浦发银行武昌支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告李龙祥、谭艳萍、张年红立即向原告浦发银行武昌支行偿还借款本金163227.05元及利息、罚息（截至2019年1月11日的逾期利息72887.346元、罚息26114.45元，此后的罚息、复利按《个人购房借款(综合)合同》约定计算至本息偿清之日止）；2、依法判令原告对被告李龙祥、谭艳萍名下位于武汉市武昌区武珞路230号快乐时光24层16室房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3、依法判令被告绿洲公司、胜宇公司对被告李龙祥上述第一项债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费、邮寄费、保全费及原告为实现债权所支出的合理费用，包括但不限于催收费用、诉讼费用、律师费、差旅费等均由被告承担。案件查明事实（一）签约情况：2009年浦发银行武昌支行（贷款人）与李龙祥（借款人、抵押人）、谭艳萍（抵押人）、绿洲公司（保证人）、胜宇公司（保证人）签订《个人购房借款（综合）合同》，谭艳萍、张年红还出具《共同还款承诺书》，胜宇公司、绿洲公司分别出具《担保函》。（二）合同、承诺书、担保函主要条款：李龙祥向浦发银行武昌支行贷款21万元，用于购买坐落于武汉市武昌区武珞路230号快乐时光24层16室房产；贷款期限10年，实际借款起始日以贷款实际发放日为准；贷款利率在中国人民银行公布的同期、同档次的贷款基准利率的基础上上浮10%，签订贷款时的合同利率为6.534%；利率实行一年一定，在贷款期内分段计息；采用等额本息还款法，每月10日为还款日；逾期罚息利率在执行利率上上浮50%，对于不能按时支付的利息，按罚息率计算复利；李龙祥未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用构成违约，浦发银行武昌支行可宣布本合同项下的贷款本息立即全部提前到期；李龙祥及其配偶谭艳萍以其名下位于武汉市武昌区武珞路230号快乐时光24层16室房屋向浦发银行武昌支行提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息及实现抵押权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用以及其他合理费用)；保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内提供连带责任保证，保证担保范围同抵押担保范围,贷款被宣布提前到期均视为主债务履行期届满，贷款人可以在保证期间内随时要求保证人承担保证责任，保证人应当承担保证责任；合同还约定，贷款发放后，李龙祥与售房者就该房产有关质量、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与浦发银行武昌支行无关，借款合同应正常履行。谭艳萍、张年红向浦发银行武昌支行出具《共同还款承诺书》，承诺对李龙祥的上述借款合同中所规定的债务承担共同还款义务。绿洲公司出具《担保函》，主要内容为：自愿为李龙祥的21万元贷款提供全程保证。保证期限自借款合同生效之日起，至借款合同约定的债务履行期届满之次日起两年。胜宇公司出具《担保函》的内容同上。（三）合同履行：浦发银行武昌支行与李龙祥、谭艳萍于2009年11月19日就案涉房产办理了期房抵押登记手续。期房抵押证明号为武房期昌字第××号，权利价值21万元，评估价值43．91万元，设定日期为2009年11月19日，约定期限为2009年11月19日至2019年11月18日。2009年12月21日，浦发银行武昌支行按合同约定向指定的账户胜宇公司在上海浦东发展银行尾号为“00043”的账户发放了贷款21万元，贷款期限自2009年12月21日起至2019年12月21日止。李龙祥自2010年1月10日起至2012年10月10日正常还款，因绿洲公司、胜宇公司未能如期交房，李龙祥自2012年11月10日起再未依约足额还款。截至2019年1月11日，李龙祥尚欠浦发银行武昌支行借款本金163227.05元、逾期利息72887.34元、罚息26114.45元。（四）原告提交证据：个人购房借款（综合）合同、共同还款承诺书、担保函、武汉市期房抵押证明、个人贷款借款凭证、欠款明细单、委托代理协议、增值税发票及支付凭证。（五）被告答辩及举证：被告李龙祥、谭艳萍、张年红共同辩称，原告在放贷前没有对开发商进行资产审核，放款后原告应该进行监管，因为我们在外地也不知道房屋建设进展情况，直到合同约定的交房时间过去收房时，才发现工程没有任何进展，后来通过政府网站才知道涉案房屋是一个烂尾楼；当时签订合同是在不知情的情况下签的，整个贷款的过程有欺诈之嫌，故而暂停了还款，作为消费者我们无任何过错；原告当时要求有一位本地户口的人签共同还款承诺书才能贷款，我们三人是亲属关系，张年红有武汉户口，所以张年红才作为共同还款人签署承诺书。如果开发商不能交房，那么我们不同意偿还贷款。被告李龙祥、谭艳萍、张年红未向本院提交证据。被告绿洲公司辩称意见同被告胜宇公司。被告胜宇公司辩称,绿洲公司整个楼盘5万平方米，涉及此次一批诉讼的是武汉文泓快乐时光酒店投资公司购买的17000平方米以胜宇公司的名义对外出售的部分，由于文泓公司最大的股东吴×运将钱款卷走，导致楼盘烂尾，无法向业主交房。当时出售这17000平方米的部分，没有任何查封，售房手续齐全，具备售房条件。原告主张我公司承担保证责任没有异议，但这批业主逾期还贷，原告没有通知我公司，不同意对借款人拖欠的贷款和其他相关费用承担连带保证责任。我公司同意拍卖抵押房产，拍卖所得款项优先偿还借款人首付款及银行贷款，剩余款项应由我公司享有。被告绿洲公司、胜宇公司未向本院提交证据。（六）其他：快乐时光国际公寓按合同约定应于2010年5月18日交房，因工程停工至今未交房，该楼盘业主曾多次集体上访。本案所涉房产系该公寓其中一套。部分业主曾于2011年3月诉至本院，要求胜宇公司、绿洲公司继续履行合同，并承担逾期交房违约金等违约责任。2019年2月21日，浦发银行武昌支行与湖北弘愿律师事务所签订《零售信贷业务委托代理协议》，委托该所律师为李龙祥、谭艳萍一案进行清收，全案代理费19896.70元，采取按进度付款。案件进入审判程序后，浦发银行武昌支行向该所支付代理费5969.01元，并开具了增值税发票。本案在审理过程中，涉及快乐时光国际公寓的部分借款人于2019年8月向中国银行保险监督管理委员会湖北监管局反映浦发银行武昌支行违规发放个人贷款等问题，该局于2019年10月作出信访事项核查意见书。裁判理由与结果本院认为，浦发银行武昌支行与李龙祥、谭艳萍、绿洲公司、胜宇公司签订的《个人购房（综合）合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，各方当事人应本着诚实信用原则全面履行合同义务。浦发银行武昌支行履行了向李龙祥发放贷款21万元的义务，李龙祥应当按照合同约定向浦发银行武昌支行偿还贷款并支付利息。李龙祥、谭艳萍抗辩因开发商未交房，不同意偿还剩余贷款。胜宇公司、绿洲公司在出售案涉楼盘时，已办理了规划许可证、土地使用证等证，并由相关部门颁发了商品房预售许可证，核发符合商品房预售许可规定，浦发银行武昌支行在发放贷款前亦就案涉房屋办理了期房抵押证明，该房产并无查封，且无其他抵押登记，据此该行依约发放了贷款。胜宇公司、绿洲公司因资金问题导致案涉楼盘长达近10年无法交房，李龙祥、谭艳萍据此不支付贷款，导致本案的纠纷，李龙祥、谭艳萍与胜宇公司、绿洲公司之间的纠纷，应另行向胜宇公司、绿洲公司主张权利。本案中浦发银行武昌支行虽存在对按揭项目审查不严的情形，但该情形不能成为李龙祥、谭艳萍拒绝偿还贷款的理由,故对李龙祥、谭艳萍的抗辩，本院不予支持。李龙祥自2012年11月10日起再未足额偿还贷款，截至2019年1月11日，李龙祥尚欠浦发银行武昌支行贷款本金163227.05元、利息72887.34元，故浦发银行武昌支行主张李龙祥向其偿还剩余贷款本金及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。考虑浦发银行武昌支行在审查项目时存在审查不严等问题，对其主张支付截至2019年1月11日的罚息26114.45元及此后的罚息、复利的诉讼请求，本院不予支持。谭艳萍、张年红承诺对李龙祥的上述借款合同中所规定的债务承担共同还款义务，该承诺合法有效,故谭艳萍、张年红应承担共同还款责任。李龙祥、谭艳萍自愿以其名下位于武汉市武昌区武珞路230号快乐时光24层16室房屋为本案贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，故浦发银行武昌支行主张对抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。浦发银行武昌支行主张李龙祥、谭艳萍、张年红承担为实现债权而支出律师费的诉讼请求，该主张符合合同约定，因其提交的《委托代理协议》、支付凭证，仅能证明支出的律师费5969.01元，故本院对律师费的主张予以部分支持。绿洲公司、胜宇公司分别向浦发银行武昌支行出具担保函，自愿为李龙祥的21万元贷款提供全程保证，故绿洲公司、胜宇公司应对李龙祥的上述债务承担连带保证责任。胜宇公司、绿洲公司在承担连带清偿责任后，有权向李龙祥、谭艳萍进行追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李龙祥、谭艳萍、张年红于本判决生效之日起五日内一次性向原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行偿还借款本金163227.05元；二、被告李龙祥、谭艳萍、张年红于本判决生效之日起五日内一次性向原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行支付截止2019年1月11日的利息72887.34元，此后的利息按合同约定计算至债务全部清偿完毕之日止；三、被告李龙祥、谭艳萍、张年红于本判决生效之日起五日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行支付律师费损失5969元；四、如被告李龙祥、谭艳萍、张年红未按上述第一、二、三项期间履行债务，原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行有权对被告李龙祥、谭艳萍名下位于武汉市武昌区武珞路230号快乐时光栋/座24层16室房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；五、被告武汉绿洲企业（集团）有限公司、武汉胜宇置业有限公司对本判决第一、二、三项债务承担连带保证责任；六、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2661.5元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行负担259元，被告李龙祥、谭艳萍、张年红、武汉绿洲企业（集团）有限公司、武汉胜宇置业有限公司负担2402.5元（此款原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行已垫付，上列被告随上述判决款项一并给付原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行），退还原告案件受理费2571.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  李红二〇一九年十月二十一日法官助理朱庆玲书记员李璐