上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初4671号原告：张聪，男，1984年3月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：王京翠，女，1981年2月25日出生，汉族，住山东省莱州市。上列两原告共同委托诉讼代理人：胡嘉奇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海永灿投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：顾胜华，执行董事。被告：吉翔，男，1986年6月12日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：顾胜华，男，1987年2月10日出生，汉族，住上海市。原告张聪、王京翠诉被告上海永灿投资管理有限公司(以下简称永灿公司)、吉翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日作出(2018)沪0115民初7731号民事判决后，原告张聪、王京翠不服判决，提起上诉。2018年12月12日，上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终9150号民事裁定，撤销本院(2018)沪0115民初7731号民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月9日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，经原告张聪、王京翠申请，本院依法追加顾胜华为本案被告参加诉讼。原告张聪、王京翠及其共同委托诉讼代理人胡嘉奇、被告吉翔均到庭参加诉讼。被告永灿公司、顾胜华经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张聪、王京翠向本院提出诉讼请求：1、判令两原告与被告永灿公司签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年11月8日解除；2、被告永灿公司返还两原告已支付的购房款人民币(以下币种相同)120万元；3、被告永灿公司支付两原告逾期交房滞纳金10350元；4、被告永灿公司支付两原告违约金47万元；5、被告永灿公司赔偿两原告房价损失145万元；6、被告吉翔、顾胜华对第2至第5条诉讼请求中的义务承担连带责任；7、诉讼费由被告负担。事实和理由：两原告于2016年1月17日与被告永灿公司签署《房地产买卖定金协议》，约定由两原告购买被告位于上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2016年1月21日，双方经协商确定房屋总价为358万元，并约定于2016年5月15日交房。但就在申请贷款过程中，两原告经银行告知房屋已被司法查封，无法办理贷款。经两原告与永灿公司交涉，永灿公司表示案外人起诉没有道理，要求和两原告继续履行合同。但最后系争房屋经生效判决归起诉的案外人所有，两原告无法继续取得房屋。2017年，两原告与永灿公司签署了解约协议，但永灿公司亦未履行。永灿公司在双方签订解约协议时为一人独资公司，被告吉翔是永灿公司的唯一股东。本案原审的二审过程中，永灿公司的唯一股东变更为顾胜华。被告永灿公司未作答辩。被告吉翔辩称，永灿公司实际控制人为吉翔的老板李宏。永灿公司与两原告签订房屋买卖合同时，法定代表人为段宝坤，相关手续均由段宝坤授权，与吉翔无关。被告吉翔是在2017年10月经李宏要求与段宝坤办理登记手续，成为永灿公司的唯一股东和法定代表人的。但吉翔并未实际出资。本案原审一审结束后，吉翔找到李宏妻子，李宏妻子承诺另外找人当法定代表人和股东。之后，吉翔便依李宏妻子安排与顾胜华办理了变更股东和法定代表人的工商登记手续，顾胜华与吉翔之间也没有支付过任何股权转让款。永灿公司虽是一人独资公司，但也并非一定要股东一人承担责任。房屋被查封后，两原告本可以直接要求退钱，当时退钱的话，价格也没有后来这么高。是两原告自己选择继续等待，因此其中房价的溢价损失应由两原告自己承担。被告顾胜华未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2015年11月30日经核准登记于永灿公司名下。2016年1月17日，原告张聪作为买受方(乙方)、被告永灿公司作为出卖方(甲方)签订《房地产买卖定金协议》，约定：“一、乙方为表示对居间方提供的房地产之购买诚意，向甲方交付定金10万元，在付定金之前乙方已确定到现场看过该房屋，并对该房屋现状已充分了解。……2.1房屋坐落：浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积121.90平方米(以产证为准)。……3.1总房款358万元……”。2016年1月17日，原告张聪向永灿公司转账付款10万元，永灿公司出具收条，记载“今收到张聪购买位于上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室定金款人民币壹拾万元整”。2016年1月21日，两原告共同作为买受人(乙方)、被告永灿公司作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》并办理网签手续，约定两原告以235万元的总价向被告永灿公司购买系争房屋。合同第四条约定，甲方应于2016年5月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付滞纳金，滞纳金应按照乙方已付款日万分之五计算，滞纳金自本合同应交房期限之日起算至实际交房之日止；逾期超过15日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的滞纳金外，甲方还应承担违约责任，违约金额为该房屋总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起10日内向乙方支付。合同附件三“付款协议”约定：乙方于2016年1月22日之前支付首付款人民币71万元，余款164万元乙方以贷款的方式支付给甲方，贷款不足部分产权过户当天以现金或转账的方式支付给甲方。2016年1月21日，两原告作为乙方、被告永灿公司作为甲方还签署《补充协议》一份，记载：甲、乙双方于2016年1月21日签定系争房屋买卖合同，合同编号为：XXXXXXX号，该房实际成交价为358万元(合同价经甲乙双方协商做成人民币235万元)，乙方具体付款情况如下：1、乙方于2016年1月17日签定金协议当天付定金10万元；2、乙方于2016年1月21日签定买卖合同当天向甲方支付首付款61万元，差额款67万元支付到代理人马琼的账户。3、产权过户当天再支付差额款55万元到代理人马琼的账户。4、乙方向银行贷款164万元，贷款不足部分乙方应在产权过户当天以现金或转账的方式支付给甲方。5、甲方交房当天乙方支付给甲方代理人马琼10万元尾款。6、本次交易过程中签订的上海市房地产买卖合同、房地产买卖居间协议、本补充协议具有同等法律效力。2016年1月21日，原告张聪向永灿公司先后转账付款61万元、67万元，永灿公司分别出具收条。期间，案外人周某某、钱某某于2016年1月14日以永灿公司为被告向本院提起(2016)沪0115民初7135号民事诉讼，要求确认两案外人与永灿公司间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将系争房屋的产权恢复到两案外人名下。2016年1月25日，本院作出(2016)沪0115民初7135号民事裁定，裁定查封系争房屋。2016年2月2日，系争房屋经核准被登记查封。2017年4月26日，本院作出(2016)沪0115民初7135号民事判决，确认两案外人与永灿公司就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并判决永灿公司于判决生效之日起十日内协助两案外人将系争房屋产权恢复至两案外人名下。判决后，被告永灿公司向上海市第一中级人民法院提起上诉，2017年11月23日，上海市第一中级人民法院裁定准许被告永灿公司撤回上诉。期间，被告永灿公司于2016年10月27日办理了企业类型、法定代表人、出资情况变更、主要成员、章程等工商变更登记手续。其中，股东变更为吉翔一人，企业类型变更为一人有限责任公司(自然人独资)，法定代表人变更为吉翔。2017年11月8日，被告永灿公司作为甲方、两原告作为乙方签署《买卖合同解约协议书》，约定：1、截止至2017年11月20日，甲方共收乙方房款138万元，甲方于2017年11月20日前退还乙方138万元并按同期银行利息支付5.0655万元作为补偿。2、乙方在2017年11月20日前收到甲方退还的房款和利息(房款和利息合计为人民币143.0655万元)及签署该协议后，甲、乙双方权利、义务就此终止，乙方不再追究任何违约责任。……4、若乙方未在2017年11月20日前收到甲方退还的房款和利息(房款和利息合计143.0655万元)，此解约协议不生效，乙方有权按照合同规定向甲方举张违约责任和赔偿。5、本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，该协议自甲、乙双方签字后及乙方收到甲方所退回的房款和利息143.0655万元后生效。2018年9月，被告永灿公司再次办理了法定代表人、出资情况变更、主要成员、章程等工商变更登记手续。2018年9月20日，工商管理部门向被告永灿公司核发了法定代表人为顾胜华、企业类型为有限责任公司(自然人独资)的营业执照。本案在审理过程中，经两原告申请，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋在2017年11月8日的房地产市场价值进行评估。2019年6月17日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具评估报告，载明估价结果为总价540万元。审理中，两原告确认，被告永灿公司已于2017年11月20日返还两原告《买卖合同解约协议书》第一条约定的部分房款18万元和利息50655元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方当事人违约致使合同目的不能实现的，对方当事人可以解除合同。现本案系争房屋已经生效判决判由被告永灿公司恢复产权登记至案外人名下，两原告与被告永灿公司签署《上海市房地产买卖合同》的目的已无法实现，现两原告要求解除合同，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现两原告主张返还已付购房款120万元，应予支持。两原告主张的逾期交房滞纳金和违约金均以与永灿公司签署的《上海市房地产买卖合同》第十条第一款第(三)项为合同依据，同为违约金的组成部分。该条款未明确约定违约金的性质，但在被告永灿公司根本违约，两原告在主张违约金同时主张补足损失的情况下，为免讼累，本院根据合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、被告永灿公司已经返还、支付的钱款情况等综合因素，酌情确认被告永灿公司应支付两原告违约金、损失赔偿款共145万元。两原告主张被告吉翔、顾胜华对永灿公司前述义务承担连带责任，因永灿公司仍系自然人独资的有限责任公司，在被告顾胜华未对公司财产独立于股东个人财产进行举证的情况下，原告主张被告顾胜华承担连带责任，于法有据，予以支持。至于被告吉翔，其现并非永灿公司股东，并无与公司承担连带责任的义务。两原告对被告吉翔的诉请，本院不予支持。被告永灿公司和被告顾胜华经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩等诉讼权利的放弃，相应后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张聪、王京翠与被告上海永灿投资管理有限公司就上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋买卖合同关系；二、被告上海永灿投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张聪、王京翠房款人民币120万元；三、被告上海永灿投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张聪、王京翠逾期交房滞纳金、违约金、损失赔偿款共人民币145万元；四、被告顾胜华对前述第二条、第三条判决主文确定的被告上海永灿投资管理有限公司的义务承担连带责任；五、驳回原告张聪、王京翠其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31,842元，评估费人民币14,400元，合计人民币46,242元，由原告张聪、王京翠共同负担人民币3,842元，由被告上海永灿投资管理有限公司、顾胜华负担人民币42,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  宋丽君人民陪审员  沈 英二〇一九年十月二十五日书 记 员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。