安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初4817号原告（反诉被告）：王顺，男，1989年12月18日出生，汉族，户籍地安徽省太和县，现住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：贾良俊，安徽安然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，安徽安然律师事务所律师。被告（反诉原告）：方志强，男，1992年5月6日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：胡其武，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原告王顺与被告方志强合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，被告方志强在答辩期内提出反诉，本院遂将本诉与反诉合并，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王顺及委托诉讼代理人贾良俊和被告（反诉原告）委托诉讼代理人胡其武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按协议向原告支付第二、三期转让费45000元；2、判令被告向原告支付相应违约金50000元（按每日200元标准，其中25000元从2018年10月16日起计算至起诉之日，20000元从2019年4月16日起计算至起诉之日，总金额为54000元，现原告自愿要求被告仅支付50000元违约金）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年4月10日，原告与被告经友好协商，签订了奶茶店转让《协议》，在奶茶店转让完成后，被告将原告奶茶店改成“第一佳鸡排”店并经营至今。在《协议》约定的第二、第三笔转让费到期后，被告违约不支付，原告多次向被告索要未果，特提起诉讼。被告辩称，（一）原、被告于2018年4月10日签订的《协议》，实为房屋租赁协议，原告王顺非房屋的权利人无权对此作出处分，且原告此行为并未得到权利人的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该协议应为无效，故被告方志强无需再继续履行协议的其他内容；且根据该法第五十八条的规定，王顺应当返还方志强已经支付的35000元，还应赔偿方志强因装修产生的损失。（二）若法院认为被告方志强违约，原告主张的违约金也过高，请求依法减少违约金的数额，理由为：1、原告主张的违约金远远超过其诉请的本金45000元；2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金应当以实际损失额为限，本案中，王顺并未就自身的损失进行举证，且被告的行为也未对此造成损失。反诉原告向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原、被告于2018年4月10日所签订的《协议》无效；2、判令反诉被告退还反诉原告已支付的租金35000元；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿因基于合同信赖产生的装修损失131659.63元；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月10日，双方当事人签订《协议》，《协议》约定反诉被告王顺将位于通达大厦1幢的M03室和M04室号门面房转租给反诉原告方志强，协议签订后，方志强按照约定将首期租金35000元支付给了王顺。2018年4月15日，方志强的合伙人案外人马骏委托芜湖鹏晨装饰总公司对上述房屋进行装修，共花费131659.63元。装修完毕后，方志强开始正常经营活动，没几日，M04号房主找到方志强，拿出产权证及土地证要求方志强搬离该房屋，并称并不认识王顺，方志强不堪其扰，无奈把M04室房屋腾出交还给房主。而后，镜湖区人民法院执行局也找到方志强，称M03室房屋正在被债权人申请强制执行，要求方志强尽快搬离，目前该事正在处理中。综上，王顺隐瞒无权处分的重要事实，其非上述房屋的所有权人，且也无将上述房屋转租给方志强的权利，双方所签订的协议无效。王顺应退还方志强已支付的租金，且应赔偿方志强因合同信赖产生的损失。为维护原告的合法权益，特依据合同法和民事诉讼法等规定，提起反诉，望判如所请。反诉被告辩称，（一）双方于2018年4月10日签订的《协议》系为奶茶店的装饰装修、电气设备、奶茶原料、制作技术等内容的店铺转让，而非房屋转租协议，被告支付的为转让费，转让《协议》为双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告作为权利人有权对约定的财产权益进行处置，该协议已经得以切实的履行，被告也一直用于经营至今，其应当依据约定向原告支付转让费。（二）反诉被告在协议中明确地告知了案涉房屋存在产权异常，包括但不限于产权存在质押，拍卖流程中的风险，反诉原告明确表示已经充分熟知该风险，并明确约定了被告自愿承担该风险，由此而产生的所有的损失与反诉被告无关。（三）反诉被告承租的仅仅为M03室房屋的前半部分，面积只有七平方米左右。反诉被告从来没有将M03房屋以外的其它部分以及M04室房屋转租给反诉原告，反诉原告将“街景”奶茶店挪至M04室房屋经营，并使用M03室房屋经营鸡排店，其擅自占用他人的房屋经营，与反诉被告无关。综上，反诉原告的反诉请求没有任何的事实和法律依据，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2011年7月17日，王顺与他人签订一份《转租合同》，约定由他人将其业已承租的位于芜湖市银湖小区齐落山路通达大厦071号房屋中约7平方米面积部分转租给王顺，租赁期限为一年。王顺承租后，将其租赁部分进行改造装潢，加盟“街景”奶茶店，开展经营活动。租赁期满后，王顺仍继续经营该奶茶店。2018年4月10日，王顺（甲方，出让方）与方志强（乙方，受让方）签订《协议》，约定甲方“将位于银湖小区目前正在经营的奶茶店整体转让”，该协议在约定具体的转让内容前事先明确表示：“首先，甲方告知乙方经营奶茶店所属门面的产权异常问题，包括但不限于产权在质押、拍卖流程中的风险，乙方已充分熟知该风险可能带来的后果！转让完成后，乙方面临其风险所造成的损失与甲方无关”。此后就详细的转让事项作出了如下约定：一、本次转让为整体转让，包括店内所有装修装饰、电器设备、奶茶原料、制作技术等总计费用为90000元。具体支付方式与支付条件如下：1、协议签订后，乙方需向甲方一次性支付35000元，甲方需在4月16日前将奶茶店交接给乙方！2、如乙方经营到2018年10月15日，需向甲方再支付25000元；如未经营到该时间，则不需要在（应为“再”）向甲方支付该笔费用以及剩余所有费用；如乙方经营到2019年4月15日，需向甲方再支付20000元！如未经营到该时间，则不需要在（应为“再”）向甲方支付该笔费用以及剩余所有费用；如乙方经营到2019年10月15日，需向甲方再支付10000元；如未经营到该时间，则不需要再向甲方支付该笔费用！以上费用：如乙方未按期支付，则按200元/天向甲方支付违约金（以上到期日起当天内支付）。3、甲方安排人给乙方奶茶店制作技术指导或帮扶经营一个月，如后期仍需要帮扶经营的，则需要支付相应工资，具体另谈。4、非产权纠纷造成乙方无法经营的，如经营不善导致的无法经营或者转让等，乙方需在停业7天内一次性把剩余费用支付给甲方，如乙方未按期支付，则按200元/天向甲方支付违约金！在乙方一次性付清余款后，店面的后续使用权及转让权与甲方无关，甲方也无权干涉！5、乙方经营到2019年10月15日后，每经营半年时间，需向甲方一次性支付10000元的补偿费（在没有房屋租金的前提下）！6、甲乙双方签订本协议后，乙方有需要甲方协助解决问题的，甲方有义务帮助乙方完成！协议签订后，王顺如期将名称为“街景”的涉案奶茶店交付给方志强，方志强亦如约将首期费用35000元支付给王顺。王顺通过转租而来用于经营“街景”奶茶店的071号房屋由两部分即M03室和M04室组成，外观分为两个独立的门面，两者在中间隔断墙体上后部留有一道门相通，且M03房屋水电控制系统在M04房屋内，王顺租用的7平方米属M03的临街前半段。王顺在与方志强签订《协议》后，将M03室和M04室的门面钥匙均交付给了方志强。方志强接手后，其合伙人马骏于2018年4月15日与芜湖鹏晨装饰总公司签订《芜湖市住宅室内装饰装修工程施工合同》，将071号房屋的M03室和M04室均进行了装潢，面积63平方米，且将“街景”奶茶店的位置移至M04门面房临街的前半段，并将原奶茶店的位置进行扩大，改建成“鸡排店”。2018年12月，奶茶店歇业，在原奶茶店位置上改建的“鸡排店”一直经营至今，方志强就其经营的两处门面房未曾支付过房租。期间，王顺曾于2018年10月13日就后续的转让费用向方志强提出主张；M04室门面产权人方思敏的丈夫徐飞于2018年11月底通过微信告知方志强与王顺签订的《协议》无效，侵犯自己利益。另，王顺当初转租而来经营“街景”奶茶店的M03房屋系马希海所有，芜湖市镜湖区人民法院于2017年4月7日，该院作出（2017）皖0202民初435号民事判决，确认马希海的债权人对该房屋的折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。M04房屋由芜湖市镜湖区人民法院于2015年6月1日作出的（2015）镜民二初字第00150号民事判决，确认中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行对该房屋享有抵押权，可以该房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，且此房屋于2015年5月4日被该法院查封，期限三年。上述事实有王顺提交的身份证复印件、居住证明、奶茶店转让《协议》、转账记录、《转租合同》、转让前后的店铺照片和方志强提交的王顺与方志强聊天记录、门面装修前后的照片、收据、《芜湖市住宅室内装饰装修工程施工合同》、芜湖市镜湖区人民法院（2015）镜民二初字第00150号《民事裁定书》及《协助执行通知书》、（2015）镜民二初字第00150号《民事判决书》、芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初435号《民事判决书》、马骏与房主的聊天记录、M04室房屋腾出后的照片等证据及双方当事人的当庭陈述在卷为证，本院予以认定。本院认为，（一）王顺将其转租而来的M03室房屋加盟经营“街景”奶茶店时，无证据表明该房屋存在产权争议，其后一直处在不定期的租赁经营当中，出租人也未明确王顺不得将该经营场所进行转租。王顺在将该奶茶店转让给方志强时，虽然芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初435号民事判决已对涉案房产的归属已作出确认，但并未要求王顺腾空且亦未对该其张贴封条进行实体查封，因此，王顺当时的经营行为并不违法，且在司法机关未作出明令限制时，其与方志强签订《协议》，将“街景”奶茶店整体转让（实际也包括了经营场所的交付），并不属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无处分权处置他人财产的情形，《协议》的内容也不违反该法第五十二条合同无效的规定；其次，原“街景”奶茶店的经营场所经方志强改建后从事鸡排店一直经营至今，该M03室房屋的权利人并未向王顺提出其转让行为无效的主张，故本院对方志强反诉确认《协议》无效的主张不予采纳，反诉要求王顺返还首期转让费35000元的请求不予支持，方志强即应按照该《协议》的约定支付经营至2019年4月15日的第二、三期转让费45000元。（二）方志强于《协议》签订后，擅自将奶茶店由M03室房屋挪至M04室房屋经营，虽仅经营至2018年底停业，但无论系其经营不善或因房屋产权原因所致，均与王顺无涉。（三）双方签订的是“街景”奶茶店的转让《协议》，仅涉及M03室房屋的使用权，虽然王顺在交付时一并将M04室房屋的钥匙给了方志强，但无证据表明其授意方志强使用该门面房。方志强作为成年人，意欲从事商业经营活动，应对包括经营场所的合法性的风险有所认知，且在受让奶茶店时就已知悉该所属门面的产权异常问题，其仍然自行对M03室和M04室房屋进行装潢、改建，由此造成的损失理应自负，其以“基于合同信赖”为由反诉王顺予以赔偿的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（四）根据双方签订的《协议》约定，未按期支付转让费应按200元/天向甲方支付违约金，但该约定显然过高，方志强提出的违约金应当以实际损失额为限的主张合法有据，应予采纳，本院确定应自付款之日起，按中国人民银行同档同期贷款利率标准计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告方志强于本判决生效后十日内支付原告王顺转让费费45000元，其中25000元自2018年10月16日起，20000元自2019年4月16日起，均按中国人民银行同档同期贷款利率标准计算逾期付款违约金至实际付清之日止；二、驳回原告王顺的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告方志强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费1088元，原告王顺负担511元，被告方志强负担577元；反诉案件受理费1817元，由反诉原告方志强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  解江灵二〇一九年十月十一日法官助理刘超书记员胡悦附：本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。