新疆生产建设兵团霍城垦区人民法院         新疆生产建设兵团霍城垦区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）兵0401民初200号   原告（反诉被告）：陈爱民，男，1977年7月2日生，汉族，霍尔果斯市个体工商户，住。   委托诉讼代理人：柴继生，新疆柴劲律师事务所律师。   被告（反诉原告）：马春明，男，1977年3月14日生，回族，第四师六十四团个体工商户，住。   委托诉讼代理人：马春辉（系被告马春明的弟弟），住。   被告（反诉原告）：冶清英，女，1977年9月5日生，回族，第四师六十四团个体工商户，住。   原告陈爱民与被告马春明、冶清英商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。2019年5月24日，被告马春明、冶清英提出反诉，本院受理并与本诉合并审理。2019年5月28日，本院第一次公开开庭审理了本案。原告陈爱民及其委托诉讼代理人柴继生，被告冶清英，被告马春明的委托诉讼代理人马春辉到庭参加诉讼。2019年10月10日，本院第二次公开开庭审理了本案。原告陈爱民，被告冶清英，被告马春明的委托诉讼代理人马春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈爱民向本院提出诉讼请求：1．要求二被告支付房款500 000元、违约金200 000元，合计700 000元；2．诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年5月21日，原、被告签订了购房合同，合同约定：二被告购买原告位于第四师六十四团祥云小区第二层203-209号建筑面积为333.97平方米的房屋，单价每平方米2 994元，房屋价款为1 000 000元；二被告于2014年10月1日前给付原告500 000元，于2015年5月25日前给付500 000元；逾期付款，二被告则按每日向原告支付应付款项的万分之三的违约金。二被告尚欠原告500 000元房款经原告催要未给付，属违约。现原告诉至本院。   被告马春明、冶清英辩称，二被告购买原告的房屋与原告签订购房合同是事实，二被告通过支付现金和银行转账已给付原告814 900元。根据合同约定，二被告最后的付款期限是2015年5月15日，原告主张权利的诉讼时效至2017年5月15日，现原告向二被告主张权利已过诉讼时效，其请求不受法律保护。原告出售的房屋所使用的土地，土地用途为批发和零售，不是房屋建设，原告不具备开发和销售房屋的资格，没有取得所销售房屋的所有权，销售给二被告的房屋没有办理土地使用权转让和房屋所有权过户登记，原、被告签订的购房合同属于无效合同。原告主张的违约金不合理，合同约定的违约责任条款显失公平，属无效条款。二被告请求法院驳回原告的诉讼请求。   被告马春明、冶清英向本院提出反诉请求：1．要求确认原、被告签订的购房合同为无效合同；2．反诉费用由原告承担。事实和理由：2014年2月底，原告告诉被告正在建设一栋四层楼作为商铺出售，询问被告是否愿意购买，被告同意购买并按照原告的要求通过银行转账给付原告215 000元预付款。2014年5月21日，原、被告签订了原告单方起草的格式购房合同，合同义务的约定不平等，显失公平。在签订合同时，原告向被告承诺可以办理过户登记手续和房产证。合同签订后，被告在2014年至2015年通过银行转账给付原告599 900元。可原告一直不履行给被告办理过户登记和房产证办理义务，被告遂停止了房款支付义务。此后，被告得知，原告的楼房开发建设和销售均属违法违规，原、被告签订的购房合同属无效合同。   原告陈爱民对被告马春明、冶清英的反诉辩称，原、被告签订的购房合同已实际履行，楼房二被告已使用了5年，现二被告主张合同无效属不讲诚信的行为，购房合同是合法有效的。原告的楼房建设手续齐全，不存在违法建设的情形。二被告给付原告的钱款中有400 000元是返还原告的借款，不是支付给原告的购房款。二被告的反诉请求不成立，原告请求法院驳回二被告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据：原、被告提交的购房合同，原告提交的土地使用权证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交的电话录音光盘，证明2019年4月16日，原告的委托诉讼代理人通过电话征询被告马春明原告的购房款如何给付，被告马春明表示同意给付，只要有钱就给付原告；同时还讲明原、被告核对过购房款的给付数额，因存在误差没有结果，双方协商被告马春明可延期给付购房款，本院予以采信；2．原告提交的本院（2016）兵0401民初69号民事判决书和第四师中级人民法院（2016）兵04民终76号民事判决书，此二份民事判决书与本案不具有关联性，本院不予采信；3．原告提交的中国农业银行业务凭证，原告以此证据证明被告马春明向原告借款400000元、540000元、105000元，二被告主张给付的购房款中包含借款，原告在本案中没有就借款合同关系向二被告主张权利，该借款合同关系是否成立本院不宜在本案中审理，上述业务凭证本院不予采信；4．二被告提交的证人吕某、唐某的证言，证明证人购买原告的房屋后房屋产权证至今没有办理，本院予以采信；5．二被告提交的原告与案外人闫爱国、李玉红、证人吕某签订的购房合同，证明2012年12月17日证人吕某购买了原告位于第四师六十四团祥云小区的第一层104号房屋；2013年1月16日和7月31日案外人闫爱国、李玉红购买了原告位于第四师六十四团祥云小区的第一层101号和第二层201号房屋，本院予以采信；对二被告以此证据主张原、被告签订的购房合同内容系原告的单方意思表示，合同义务的约定不平等，显失公平的证明目的，本院不予采信；6．二被告提交的中国农业银行新疆分行卡卡转账凭证、霍城县农村信用合作联社可克达拉信用社转账凭证，证明被告马春明分别于2014年3月28日、2014年4月19日、2014年5月14日、2014年10月21日、2014年10月31日、2014年11月5日、2014年11月8日、2015年10月30日、2015年11月7日、2015年12月28日通过银行转账给付原告40000元、125000元、50000元、100000元、50000元、250000元、112000元、29900元、30000元、18000元，本院予以采信；7．原告提交的师发改〔2011〕387号文件、建设用地批准书、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、开工报告，证明位于第四师六十四团祥云小区商业综合楼系原告合法建设，本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于建设局、第四师六十四团批准、规划，由原告陈爱民以出让的方式取得建设用地后于2012年投资建设。2014年5月21日，原告与被告马春明、冶清英签订购房合同，合同约定：二被告购买该商业综合楼第二层203至209号建筑面积333.97平方米的房屋，单价每平方米2994元，价款计1000000元；二被告于2014年10月1日前首付500000元，于2015年5月15日给付500000元；若二被告逾期付款30日内，按应付款项每日万分之三给付原告违约金；若二被告逾期付款60日后，原告可解除合同，二被告按应付款项的2%给付原告违约金，继续履行合同的，按应付款项每日万分之三给付原告违约金；办理房屋产权证的税费由二被告承担；但原告有义务与被告共同提交办理房屋产权证所需的文件资料。合同签订后，原告向二被告交付了房屋。二被告于2014年10月21日、2014年10月31日、2014年11月5日、2014年11月8日、2015年10月30日、2015年11月7日、2015年12月28日通过银行转账给付原告100000元、50000元、250000元、112000元、29900元、30000元、18000元，合计589900元，尚欠410100元未给付。二被告所购买的房屋与案外人吕某及闫爱国、李玉红购买的该商业综合楼第一层104号房屋和第一层101号、第二层201号房屋，现均没有办理房屋产权证。   本院认为，原告陈爱明与被告马春明、冶清英签订的购房合同是双方在自愿平等的基础上经协商签订的，意思表示真实，内容符合法律规定，合法有效。合同签订后，原告按约定向二被告交付了房屋，二被告却没有按约定完全履行给付价款义务，至今尚欠原告410 100元未给付，其行为属违约，应当承担给付所欠购房款及逾期付款违约金的违约责任。现原告主张二被告支付房款500 000元、违约金200 000元，其请求符合法律规定，但所主张的房款和违约金数额均不合理，应予以纠正。根据二被告提交的证据已证明二被告支付的房款数额为589 900元，仅尚欠410 100元未给付，原告提交的电话录音光盘不能证明二被告尚欠购房款500 000元未给付，原告多主张的部分，本院不予支持。原告主张违约金200 000元，明显高于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中有关逾期付款违约金超过逾期付款损失30%可以认定过高的规定，也不符合合同中逾期付款按应付款项每日万分之三既年利率10.80%承担违约金的约定，本院予以调整确定二被告自2015年5月16日起按年利率10.80%向原告支付逾期付款利息至410 100元购房款付清时止。二被告主张，按照原告的要求通过银行转账给付原告215 000元预付款，合同签订后，被告在2014年至2015年通过银行转账给付原告599 900元。原、被告在购房合同中没有约定被告需支付预付款，二被告给原告支付的215 000元发生在二被告与原告签订购房合同购买原告的房屋之前，没有证据证明此款是支付给原告的购房款。二被告提交的证据证明，二被告与原告签订购房合同后，仅给付原告589 900元，对购房款的支付，二被告多主张的部分，本院不予认定。二被告反诉主张，购房合同是原告单方起草的格式合同，合同义务的约定不平等，显失公平；原告出售的房屋所使用的土地为批发和零售，不是房屋建设，原告不具备开发和销售房屋的资格，楼房开发建设和销售均属违法违规，土地过户登记和房产证原告一直不给被告办理，请求确认该购房合同属无效合同。原、被告签订的购房合同，合同内容遂属原告起草，但二被告在签订合同时没有提出异议，诉讼中经本院审查合同内容没有显失公平的情形。原告提交的证据已证明，楼房建设用地原告是以出让的方式取得，楼房开发建设证照手续齐全，原告作为楼房的投资建设人，对合法建设的楼房有权出售受益。二被告所购买房屋的土地使用权证和房屋产权证的办理，根据法律规定是作为房屋购买人的二被告的义务，原告仅负有协助义务，为二被告在办理过程中提供所需的文件资料。据此，二被告反诉主张确认原、被告签订的购房合同为无效合同的请求，不符合法律规定，本院不予支持。二被告辩称，根据合同约定，二被告最后的付款期限是2015年5月15日，原告主张权利的诉讼时效至2017年5月15日，现原告向二被告主张权利已过诉讼时效，其请求不受法律保护。根据原告提交的电话录音光盘内容，被告马春明在电话中明确表示愿意履行付款义务给付原告购房款，并请求延期支付，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效因被告马春明同意履行义务而中断，现原告通过诉讼主张权利未过诉讼时效，其民事权利受法律保护，二被告应当履行给付购房款的义务。二被告的上述辩称意见，不成立，本院不予采纳。   综上所述，被告马春明、冶清英给付原告陈爱民购房款410 100元，按年利率10.80%支付自2015年5月16日起至购房款付清时的逾期付款利息。驳回原告的其他诉讼请求。驳回二被告的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第二项规定，判决如下：   一、被告马春明、冶清英给付原告陈爱民购房款410 100元，于本判决生效后十日内付清；   二、被告马春明、冶清英按年利率10.80%支付410 100元购房款自2015年5月16日至购房款付清时的逾期付款利息；   三、驳回原告陈爱民的其他诉讼请求；   四、驳回被告马春明、冶清英的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费10 800元，反诉案件受理费50元，合计10 850元，由被告马春明、冶清英负担。二被告于本判决生效后十日内给付原告陈爱民10 800元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第四师中级人民法院。           审判长  范海波   审判员  陈党库   人民陪审员  王翠红       二〇一九年十月十一日       书记员  姚猛       1