贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9757号原告：周家豪，男，1998年8月20日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：谢成，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭广平，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承锦（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。原告周家豪与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称“碧桂园房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周家豪的委托诉讼代理人谢成，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周家豪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付商品房权属转移登记的有关文书违约金暂计入民20000元（以上违约金计算从2018年1月30日起以人民币1341367元为基数，按中国人民银行关于逾期贷款罚息标准计算违约金至被告实际向办证部门提交商品房转移登记有关文书为原告办理不动产权属证书之日止）；2.判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。事实和理由:原、被告于2017年8月6日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告碧桂园房开公司开发建设的位于毕节市七星关区，合同约定房屋总价款为人民币1341367元，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、付款时间、交房日期，交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。但双方未明确适用哪种方式处理。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款人民币1341367元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求提供所涉商品房的转移登记的有关文书，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房转移登记的有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应当支付原告违约金。因原、被告双方关于违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，据此，合同当事人违约的，违约方应当对守约方承担相应的违约责任。本案中，被告未在承诺的时间内向原告交付商品房转移登记的有关文书，鉴于双方未约定违约金，原告可以按照逾期罚息利率标准计算被告应承担的逾期付款损失赔偿金。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院起诉，望判如所请为谢。被告碧桂园房开公司答辩称：原、被告双方就原告购买被告开发建设的房屋签订了《商品房买卖合同》，合同第二十二条约定了办理权属转移登记的具体事项，详见于双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。双方在签订补充协议附录2《委托办理权属登记协议书》第四条约定，若被告未履行交付商品房转移登记有关文书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金，该约定系对合同第二十二条第三款约定的变更，且原、被告双方在补充协议第十八条第二款确认补充协议约定与合同不一致的以补充协议约定的为准，故即便认定被告存在逾期交付办理转移登记文书的行为，也应以补充协议第四条的约定作为违约金的计算依据。另涉案房屋已取得所有权初始登记，已经具备办理转移登记的条件，在具备该条件后，被告已经于2019年7月20日通知原告向被告提交办理转移登记所需的相关材料，但原告一直不配合办理，故即便认定被告存在违约则违约的截止日期应当明确为2019年7月20日。从双方签订的补充协议附录2《委托办理权属登记协议书》第三条约定可知，被告向办证部门交付办理转移登记文书的前提条件之一为原告收房且签署了相关收楼文件，故在房屋已达到双方约定的交付条件，而原告拒不收房拒不签署收楼文件的情况下，办理转移登记的文书材料无法齐全，被告无法提交相关材料到办证部门，属于事实上不能履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月6日，以原告周家豪为买受人，被告碧桂园房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区。该商品房建筑面积249.78平方米，套内建筑面积220.18平方米。该商品房总价款为1341367元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款271367元，余款1070000元以贷款支付。出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。原、被告签订《委托办理权属登记协议书》约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确认，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。原告向被告出具《委托书》，委托被告公司代为办理商品房转移登记。合同签订后，原告依约定向被告支付1341367元的购房款。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心向被告出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》载明，南山碧桂园二期1-13幢项目符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2019年7月20日，被告通过短信方式通知原告提交办理转移登记的材料。原告认为，被告逾期交付涉案房屋商品房转移登记的有关文书，故以前述诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行完毕款项支付义务，被告应于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。关于违约金计算起止时间的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故应从2018年1月30日起计算违约金。原告向被告出具《委托书》，委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房转移登记的有关文书提交不动产登记机构为原告办理涉案商品房转移登记并通知原告，原告应当缴纳办证所需税费并将办理产权转移登记所需的相关材料交付被告。本案中，被告具备办理商品房转移登记的条件后，于2019年7月20日以短信方式通知原告提交办理产权登记资料，该通知号码为原告签订合同时预留的电话号码，本院对被告的通知行为予以确认。故2019年7月20日应认定为被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止日期。故原告诉请的违约金计算起止时间为，2018年1月30日至2019年7月20日止。对于违约金计算标准的问题。被告未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额1341367元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。被告辩称《委托办理权属登记协议书》约定，若被告未履行交付商品房转移登记有关文书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。该约定系对商品房买卖合同第二十二条第三款约定的变更，应以该约定作为违约金的计算依据。因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，而《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为。故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，应以原告已付购房款1341367元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2018年1月30日计算至2019年7月20日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周家豪逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款1341367元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年1月30日计算至2019年7月20日止）；二、驳回原告周家豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元、保全费1120元，共计1270元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十月三十日书记员  胡晨