宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初10157号原告：吴泽永，男，1956年8月8日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：周志胜，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓霞，宁夏辅德律师事务所实习律师。被告:樊冬梅，女，1965年12月28日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。原告吴泽永与被告樊冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴泽永及其委托诉讼代理人周志胜、朱晓霞，被告樊冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴泽永向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.请求判令被告向原告返还位于清河南街某号营业房；3.依法判令被告向原告支付2018年1月至2019年6月的租金75000元，并向原告支付至实际交还房屋之日止的租金；4.请求判令被告向原告支付租金利息4071.91元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2019年6月25日起至欠付租金实际付清之日止的利息；5.请求判令被告支付物业服务费、电费、采暖费共计9135.28元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年7月，原告将位于清河南街某号营业房出租给被告，双方口头约定2018年房租5万元，物业服务费、电费、暖气费等费用均由被告承担。但被告租赁原告房屋至今，一直未向原告支付房屋租金，故原告诉至法院，请求依法判如所请。樊冬梅辩称，我并非直接从原告处承租的涉案房屋，第一份租赁合同是2011年11月4日我是与宁夏林业研究所股份有限公司签订的，租期三年，当时房屋是毛墙毛地，我说我不愿意租毛坯房，森淼物业说可以自行装修，租期满后如果要收回房屋，就装修费用的部分可以免费延续一年到一年半合同。三年租期未满，森淼物业来找我说这个房屋顶账给他人了，我便与接手涉案房屋的瞿师傅重新签订合同，并载明，如提前收房或者到期不再续约，将对我的装修费用13万元进行一个补偿且如不履行租户樊冬梅可将营业房达成毛墙毛地，签订合同后，2017年8月，瞿师傅来找我，说他跟森淼谈好了，这个房子他不要了，并找来了本案原告，称现在房屋所有权人是原告，原告当时口头承诺，既然我已经与瞿师傅签订了协议，那就按照那个协议履行吧。2018年12月份，我发现门被锁了。原告现在不承认曾经与我口头约定就涉案房屋装修费用抵顶部分租金的事实。本院经审理认定事实如下：涉案房屋银川市兴庆区某号营业房系宁夏林业研究所股份有限公司所有，2011年11月14日，案外人余昊（被告樊冬梅儿子）与宁夏林业研究所股份有限公司签订房屋租赁合同，约定由余昊承租涉案房屋，租赁期限为三年，自2011年12月1日至2014年11月30日止，年租金6万元起，前两年租金不变，第三年递增5%。租赁期间内，宁夏林业研究所股份有限公司将涉案房屋抵顶给案外人瞿立民，案外人瞿立民于2014年10月20日与被告签订房屋租赁合同，约定由被告继续租赁涉案房屋，租赁期限为三年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止，房屋租金每年5万元，租金三年不变。同日，被告向瞿立民妻子徐琳支付房屋租金定金5000元，徐琳出具收条一张，2014年11月24日被告又向徐琳支付2014年12月1日至2015年11月30日的房屋租金45000元，徐琳再次出具收条一张。租赁期内，瞿立民与宁夏林业研究院股份有限公司达成其他顶账协议，退还涉案房屋。2017年6月1日，宁夏林业研究院股份有限公司又将涉案房屋顶账给本案原告，2017年8月瞿立民找到被告称这个房子他不要了，并找来本案原告与被告协商租赁相关事宜，原、被告未签订房屋租赁合同。2019年5月31日，原告向银川市公安局兴庆区分局银古路派出所报案，称原、被告双方就涉案房屋租金事宜发生口角，被告于2019年5月31日及2019年6月12日两次在公安机关的询问笔录中对房屋租赁事宜做出了陈述，与本案答辩意见基本相同，并认可涉案房屋于2018年12月30日到期，欠付原告租金5万元，因就装修费问题未达成一致意见，故未支付房租。2019年6月13日，涉案房屋的物业管理公司宁夏美中天物业管理有公司出具证明，载明“兹有坐落在银川市兴庆区某街的宁夏森淼商业市场某号商户，业主姓名：吴泽永，身份证号×××，该房欠2017年7月1日至2019年6月30日物业服务费合计5556.48元，电费106元，共计5662.48元”。宁夏华电供热有限公司也于2019年6月14日向被告出具采暖费缴费通知单一份，载明“您2018-2019年度采暖费至今未缴。房屋信息：面积115.76平方米，用热性质为商业，本采暖季费用共计3472.8元，您已欠费……”。被告未支付房屋租金也未缴纳物业费、电费、采暖费，现原告诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原、被告虽未签订房屋租赁合同，但双方形成了事实的房屋租赁关系，该房屋租赁法律关系依法成立并合法、有效。原、被告的租赁事宜相关约定无依可循，被告虽主张原告口头承诺按照被告与瞿立民签订的房屋租赁合同履行，但原告对此不予认可，且被告未提交证据予以证明，另外，被告虽提交了载有案外人瞿立民、徐琳的身份证复印件的字据，上面记载“经双方达成协议，原合同与森淼签订，森淼集团把合同与2014年10月20日转给甲方瞿立民，徐琳，已经三年没到违约，现于甲方瞿立民夫妻协商，将装修费用在与甲方合同履行中，甲方不预给乙方樊冬梅余保留合情处理，乙方樊冬梅有权恢复装修房屋毛墙毛地”，但该字据并未直接写明抵顶房屋租金事宜，且未有案外人瞿立民、徐琳签字确认，无法确定该字据的真实意思，故对被告的辩解不予采信。原告虽不是房屋产权机构登记的房屋所有权人，但其持有房屋所有权人出具的顶账协议，且未有其他人提出异议，故应享有对涉案房屋处分、收益的权利。被告在公安机关询问笔录中承认下欠租金的事实，故按照约定，现房屋租期已满，被告应向退还涉案房屋，并按136.99元每日（50000元÷365日）的标准支付自2018年1月1日起至本判决确定的归还涉案房屋之日止的租金。对于原告要求被告支付欠付租金利息的诉讼请求，因原被告未订立书面协议，未对租金给付时间作出明确约定，原告起诉之日应视为租金逾期支付之日，结合原告诉讼请求，被告应以欠付租金为基数按照年利率4.35%支付自2019年6月25日起至本判决确定的给付之日止的利息。对于原告要求被告支付物业服务费、电梯费、采暖费的诉讼请求，被告对此知情并且未提出异议，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告樊冬梅于本判决生效之日起十日内向原告吴泽永返还银川市兴庆区某号营业房；二、被告樊冬梅于本判决生效之日起十日内按照每日租金136.99元的标准向原告吴泽永支付银川市兴庆区某号营业房自2018年1月1日起至本判决确定的退房之日止的租金并以欠付租金为基数按照年利率4.35%支付自2019年6月25日起至本判决确定的给付之日止的利息；三、被告樊冬梅于本判决生效之日起十日内向原告吴泽永支付银川市兴庆区某号营业房截止到2019年6月13日的物业费5556.48元，电梯费106元以及2018-2019年度采暖费3472.8元，共计9135.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1003元，由原告吴泽永负担46元，由被告樊冬梅负担957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘赢二〇一九年九月十九日法官助理 张蕾书 记 员 熊瑞附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。