浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初764号 原告：周涛，男，1965年12月13日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：许琳,浙江君胜律师事务所律师。 被告：浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴罗马都市分公司，住所地：嘉兴市望湖路999号，统一社会信用代码：91330400323448248W。 负责人：陈保平，经理。 委托诉讼代理人：唐建伟、郑路祥，浙江宜景源律师事务所律师。 被告：浙江佳源物业服务集团有限公司，住所地：嘉兴市南湖区中环东路2297号501室-1，统一社会信用代码：91330400761304834C。 法定代表人：赵建忠，董事长。 上述两被告委托诉讼代理人：唐建伟、郑路祥，浙江宜景源律师事务所律师。 被告：嘉兴市金地房地产置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区景湖花园207室商业用房，统一社会信用代码：913304027309241331。 法定代表人：王莉伟，执行董事。 委托诉讼代理人：姚利锋，浙江宜景源律师事务所律师。 原告周涛因与被告浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴罗马都市分公司（以下简称“罗马分公司”）、被告浙江佳源物业服务集团有限公司（以下简称“佳源公司”）、被告嘉兴市金地房地产置业有限公司（以下简称“金地公司”）财产损害赔偿纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李红平独任审判。诉讼过程中，原告申请损害财产评估，本院予以准许，并依法委托嘉兴联新资产评估有限公司予以评估。本案于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告周涛及其委托诉讼代理人许琳、被告罗马分公司及被告佳源公司的委托诉讼代理人唐建伟、被告金地公司的委托诉讼代理人姚利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周涛起诉称，2009年2月25日，原告从被告金地公司处购得嘉兴市罗马都市7幢101室房屋壹套，并于2014年9月装修完毕后入住。但就在原告入住后的这4年时间里，该房屋的地下一层先后被雨水倒灌水淹三次（第一次是在2016年6月1日，第二次是在2018年8月3日，第三次是在2018年9月17日）。前后三次雨水倒灌水淹事故导致原告房屋地下一层装饰装修全部毁损。同时，原告放置在此处的抽湿机、跑步机、车载冰箱、云石灯具等贵重物品全部被浸泡全部报废，致使原告的财产蒙受了巨大的损失。原告曾与被告罗马分公司协商赔偿，并要求三被告对存在问题的地下排水管、井进行疏通、整改，但均未果。为维护原告的合法权益，特具状起诉。诉讼请求：一、三被告消除危险，对经过嘉兴市罗马都市7幢101室房屋的地下排水管道、井口疏通及整改；二、三被告共同赔偿原告经济损失192297.90元(详见清单)，且三被告互负连带赔偿责任；三、被告罗马分公司向原告返还管道整改费用1500元；四、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、撤回第一项诉讼请求；二、第二项诉讼请求变更为要求被告赔偿原告损失84090元；三、增加一项诉讼请求即要求三被告承担鉴定费5000元。 被告罗马分公司、佳源公司共同答辩称，一、原告诉称有三次浸水，第一、二次浸水没有充分证据证明，也与本案的损失也没有直接关联。第三次浸水确实存在，但浸水不是物业造成。经了解，本小区发生雨水倒灌是因为小区地下管网可能发生沉降，导致出水管网变窄，以及部分业主在庭院改造过程中，将小区管网造成破坏，造成施工垃圾到管网中，各种原因造成管网排水不畅，下大雨时雨水倒灌外冒。由于情况特殊，小区管网不是普通疏通就能解决，要根本解决需要将管网进行开挖，开挖后可能要重新铺设管网，工程量比较大，这明显超出物业管理费常规的小修小补的管理维修义务。被告认为这要与业主委员会、社区共同协商解决，要小区业主同意后动用维修基金组织施工方重新设计、施工。因此，物业不是侵权的主体，只是物业的管理方，本次事件不是物业造成原告浸水；二、第一项诉讼请求尚未发生，而且要解决问题没有明确的方法，因此该请求不应得到支持；原告变更后的诉讼请求即84090元，虽然有鉴定报告，但被告收到该鉴定报告后被告提出了书面异议，认为过高；三、管网的费用、维修费1500元尚未发生，而且管网有整改要有关部门评定；四、对于鉴定费的请求，因原告主张的金额与变更后的请求明显有差异，该部分鉴定费由法院酌情判定由双方承担合理部分。 被告金地公司答辩称，同意一、二被告的意见。补充一点，原告的房屋已竣工验收合格，请求驳回原告对金地公司的诉讼请求。 针对自己的主张，原告周涛向本院提供证据如下： 1．商品房买卖合同一份、房权证一份、土地证一份，证明罗马都市7幢101室房屋系原告从被告金地公司购得，原告系该房的所有权人，拥有全部、完整、独立的房屋产权。 2．前期物业管理服务协议一份、浙江增值税普通发票一份，证明被告罗马分公司系罗马都市7幢101室房屋物业服务企业，其中第二条、第三条规定物业公司基本服务内容，房屋共用部位包括上下水管道等内容，物业公司有管理、维护的义务。 3．地下室淹水图片一组，证明2018年8月3日、9月17日，罗马都市7幢101室房屋地下室两次被水淹浸泡。地下室装饰装修全部损坏，冰柜、抽湿机、跑步机、车载冰箱、云石灯具等贵重物品全部被浸泡毁损。 4．收条一份，证明被告罗马分公司收取原告管道整改费1500元，被告无理由收取故要求返还。 经质证，被告罗马分公司、佳源公司、金地公司对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，原告房屋系在2010年已交付，房屋交付至今已过九年。说明一下，前期物业管理服务协议中的怡城（浙江）物业管理有限公司是佳源公司的前身，是同一个主体，现原告所在小区具体是罗马分公司负责管理；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，是业主委托物业进行改造，与本案无关联性，属改造范围；当时总的费用为一万余元，业主承担部分，其他由物业公司承担。 被告罗马分公司、佳源公司未向本院提供证据。 针对自己的抗辩，被告金地公司向本院提供证据如下： 1．竣工验收备表一份、竣工综合验收备案申请表一份，证明涉案小区是整体验收合格，包括下水管道，验收时间是2010年； 2．EMS快递面单一份、住宅质量保证书一份、住宅使用说明书一份，证明原告已于2010年12月26日签收住宅质量保证书、住宅使用说明书，住宅质量保证书中明确排水管道保修年限为二年，本次原告房屋浸水早已超过保修时限，故被告金地公司不应当承担本案责任。 经质证，原告认为对证据1、2真实性无异议，住宅质量保证书及验收备案材料仅能反映在竣工验收时为验收合格的，但根据法律规定，被告是否尽到维护及维修义务，如果没有尽到应当承担赔偿责任。被告罗马分公司、佳源公司对上述证据1、2的真实性无异议。 诉讼过程中，经原告申请，本院委托嘉兴联新资产评估有限公司对原告的财产损失进行评估，该机构向本院出具嘉联评报字[2019]第90号资产评估报告书，评估结论为：在评估基准日2019年4月16日，委托方委估的嘉兴市罗马都市7幢101室地下一层因进水造成财产损失的价值为84090元。铝合金断桥窗及金刚网纤小窗仅计安装费，若需全部更换还需增加材料费5796元。评估费5000元。 经质证，原告表示无异议。被告罗马分公司、佳源公司、金地公司对真实性无异议，但对评估价格有异议，在评估过程中被告也已提出来过。 本院认证认为，原告提供的证据1-3，三被告对其真实性无异议，本院予以认定。三组证据间相互印证，能够证明待证事实，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以认定。原告提供的证据4，因系之前改造所产生的费用，且经双方协商确认承担金额，与本案所争议财产损害赔偿并无关联，本院不予认定。被告金地公司提供的证据1、2，原告及被告罗马分公司、佳源公司均无异议，本院予以认定。对于本院委托评估机构出具的评估报告书，其程序合法，评估结论客观真实，本院予以认定。 经审理，本院认定的案件事实如下：2009年2月25日，原告从被告金地公司处购得嘉兴市罗马都市7幢101室房屋壹套，并于2014年9月装修完毕后入住。2018年9月17日，原告房屋的地下一层被雨水倒灌水淹，造成原告放置在此处的抽湿机、跑步机、车载冰箱、云石灯具等贵重物品全部被浸泡受损。 另查明，原告与被告佳源公司（原为怡城（浙江）物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，合同除了约定物业管理费用的收取，对房屋共用部位、共用设施等项目由物业公司进行维护、修缮、服务与管理，共用设施设备包括上下水管道、落水管、水箱等。第三条共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、共用部位、共用设施完好、无破损；2、定期巡检、维修、记录，保持正常运行等。 诉讼过程中，本院根据原告的申请委托嘉兴联新资产评估有限公司对原告的财产损失进行评估，该机构向本院出具嘉联评报字[2019]第90号资产评估报告书，评估结论为：在评估基准日2019年4月16日，委托方委估的嘉兴市罗马都市7幢101室地下一层因进水造成财产损失的价值为84090元。评估费5000元 本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。原告所有的房屋地下一层因雨水倒灌造成放置的财产受损，经评估确定损失为84090元。本案争议焦点在于本案的赔偿主体，以及被告应否对原告的损失予以赔偿。关于焦点一，被告金地公司系涉案房屋开发商即出卖方，其提供的竣工验收备案等材料证明其交付的房屋为验收合格并经备案，且对于给排水管理等设施的保修期为2年，被告金地公司已对本案所涉损害不负有义务，原告主张金地公司承担损害赔偿责任无事实及法律依据，本院不予支持。被告佳源公司系物业管理服务协议的管理方，罗马分公司系所在小区物业的实际经营方，两被告因履行物业合同过程中因自身责任造成受害方的损失，应由两被告承担连带赔偿责任。关于焦点二，首先，原告对自己财产受损并无过错；其次，原告房屋地下一层被雨水倒灌，原被告双方对地下排水管网堵塞造成排水不畅造成雨水倒灌无异议，但具体堵塞原因不明。根据前期物业管理服务协议规定，物业管理公司有义务对排水管道进行维护和管理。被告对于原告房屋雨水倒灌应当查明原因，并及时进行维修或整改，如需动用维修基金，通过相关程序予以处理。被告罗马公司、佳源公司未履行协议规定义务负有过错，该过错行为与原告的财产受损存在因果关系，故两被告对原告的损失应当承担赔偿责任。对于原告主张的管道整改费用1500元，该费用已在前期双方协商整改费用中协议分担，原告再行主张无法律依据，本院不予支持。鉴定费5000元，本院根据双方的主张酌定由原告负担2500元，被告罗马分公司、佳源公司连带负担2500元。 综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴罗马都市分公司、被告浙江佳源物业服务集团有限公司于本判决生效之日起七日内连带赔偿原告周涛财产损失84090元； 二、驳回原告周涛的的其他诉讼请求。 如未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2328元，由原告周涛负担1164元，浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴罗马都市分公司、被告浙江佳源物业服务集团有限公司连带负担1164元；鉴定费5000元，由原告周涛负担2500元，浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴罗马都市分公司、被告浙江佳源物业服务集团有限公司连带负担2500元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  李红平 二〇一九年十月二十二日 书记员  沈继刚 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。