湖南省涟源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1382民初1464号 原告：王梦南，男，1980年3月5日出生，汉族，农民，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：梁解初（特别授权），湖南省涟源市六亩塘法律服务所法律工作者。 被告：谢树凡，男，1953年9月11日出生，汉族，农民，住湖南省涟源市。 被告：黄友清（被告谢树凡之妻），1962年7月20日出生，汉族，农民，住湖南省涟源市。 被告：谢建华，男，1969年5月18日出生，汉族，农民，住湖南省涟源市。 原告王梦南与被告谢树凡、黄友清财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月30日、2019年6月11日两次公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，本院依被告谢树凡、黄友清的申请，依法追加谢建华为本案被告参加诉讼。原告王梦南及其委托诉讼代理人梁解初，被告黄友清两次庭审均到庭参加诉讼，被告谢建华第二次庭审时到庭参加诉讼，被告谢树凡经本院合法传唤两次庭审均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王梦南请求法院判令：1、被告谢树凡、黄友清、谢建华共同赔偿原告房屋损失87924元、房屋鉴定费6000元，合计93924元；2、本案诉讼费由被告谢树凡、黄友清、谢建华共同承担。事实和理由：2009年，二广高速安邵高速段动工修建，途经涟源市伏口镇岩子园村、猫公岩村、泽塘村交界的“洋鼓老”。为解决二广高速安邵高速段施工职工的部分日常生活所需，原告租用被告谢建华在“洋鼓老”的一丘田，耗资25万余元，建了二栋一层的砖木结构房屋做商店和餐厅，总建筑面积186.32㎡。原告支付被告谢建华土地租金至2017年。2018年10月，被告谢树凡、黄友清在原告不知情的情况下雇佣他人用挖机擅自挖倒原告上述房屋，并将拆除房屋后的建筑材料推到废石中。经娄底市星罡价格评估有限公司鉴定，原告位于涟源市伏口镇岩子园村“洋鼓老”被损毁房屋的重置总价为87924元。原告为此花费鉴定费6000元。被告谢建华也有损毁原告房屋的言行，也应对原告的房屋损失承担相应的赔偿责任。 被告谢树凡、黄友清答辩要点：1、被告谢树凡、黄友清不是本案适格的被告，应由被告谢建华对原告被拆除的房屋承担赔偿责任。被告谢树凡、黄友清是泥石流受灾户，通过村组同意，长期租用被告谢建华在“洋鼓老”的约四分田建房，以解决住房困难问题。为此，被告谢树凡与被告谢建华签订了《关于洋鼓老荒地一处长期租用给谢树凡建房子一事的协议》，约定被告谢建华对被告谢树凡在租用土地上建房过程中存在的矛盾承担一切责任。另外，拆房过程中被告谢建华先行将原告被拆除的房屋上的石棉瓦移开，后叫被告谢树凡家把原告建在租用土地上的房屋拆除，并承诺有事他负责。2、原告王梦南诉称的房屋财产损失不符合法律规定，不应得到支持。第一、原告诉称的房屋系违法建筑。原告没有权利到被告所在的岩子园村“洋鼓老”地段建房，也没有征得当地村委会及土地使用权人的同意，不能修建永久性的住房，只能修建临时性建筑。原告租用被告谢建华的土地期限为三年，租金4000元。租用期届满后，被告谢建华多次催促原告拆除上述临时建筑，但原告既不按时拆除，又不承担土地租金，长期非法侵占被告谢建华的承包地。第二、娄底市星罡价格评估有限公司作出的娄星[2018]价鉴字第214号《价格鉴证意见书》是依据房屋损害赔偿标准来鉴定的，不符合法律规定。原告租用被告谢建华承包地所建的房屋没有依法办理审批手续，系不受法律保护的违法建筑。 被告谢建华答辩要点：原告王梦南诉称不实，其不应对原告被拆除的房屋承担赔偿责任。原告只给付其三年的土地租金4000元，租用期间为2009年至2012年。原告在租用土地上所建的临时房屋必须在2012年租期届满后自行拆除。其于2012年、2015年、2018年曾三次要求原告拆除上述临时建筑，原告一直没有拆除。2018年5月23日，其到过原告家催促原告拆除上述临时建筑，原告却要被告谢建华用挖机把上述房屋挖了便是，并告知被告谢建华将拆除房屋后的水泥砖码在一边便是。之后，其要被告谢树凡家拆除上述临时建筑，故被告谢树凡、黄友清无需对原告被拆除的房屋承担赔偿责任。此外，原告违约在先，应当向被告谢建华支付违约金6000元，并承担拆除上述临时建筑的工资。 原告王梦南，被告谢树凡、黄友清为支持各自的诉讼主张，分别提交了相关证据，本院亦对证人谢某、龚某、张某作了询问笔录，本院依法在庭审中组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告王梦南与被告谢建华于2009年签订的《土地租用协议》所约定的土地租期、租金及违约金的具体情况。原告王梦南认为其所租用被告谢建华土地的租金为6000元，违约金为4000元；被告谢建华认为，原告租用被告谢建华土地的租金为4000元，违约金为6000元。本院认为，由于原告及被告谢建华均陈述其各自持有的上述《土地租用协议》已丢失，无法直接确定《土地租用协议》的具体内容，但根据原、被告的陈述，本院对证人谢某、龚某、张某所作的询问笔录，以及原告不能依法提交相关证据证明其租用被告谢建华土地的合法性、租用年限、租金给付情况、违约金等法律事实，故应认定原告租用被告谢建华的土地期限为三年（2009年至2012年），租金为4000元，违约金为6000元。 2、原告王梦南是否向被告谢建华支付土地租金至2017年。本院认为，根据谁主张谁举证的原则，由于被告谢建华不承认原告向其给付土地租金至2017年，原告则应当向法庭举证证明，现原告未向法庭提供确凿证据证明其已经向被告谢建华支付了2017年前的土地租金，因此不能认定原告该主张。况且，证人龚某、张某均证明在他们参与原、被告纠纷调解的过程中原告及被告谢建华都陈述2012年土地租期届满后原告没有给付过土地租金。故本院凭现有的证据不能认定原告在2012年土地租期届满后向被告谢建华支付了2017年前的土地租金。 3、被告方在原告租用土地期满后是否告知原告拆除租用土地上的建筑物等。本院认为，尽管被告谢建华陈述其于2012年、2015年、2018年找过原告，并要求原告拆除建在租用土地上的建筑物，但其未向本院提供证据加以证明，且原告对此不予认可，根据谁主张谁举证的原则，被告谢建华应承担举证不能的法律后果。被告黄友清陈述其于2018年5月曾去原告家找过原告，但未找到原告，只是通过王某（原告王梦南伯父）电话告知原告拆除建在租用土地上的房屋，并提供了其与证人王某的对话录音光盘予以证明，但因证人王某未出庭做证，不能确认上述录音光盘的真实性，加之该光盘系被告谢树凡、黄友清在举证期届满后提交，原告、被告谢建华对此不予质证，故本院凭现有证据不能认定被告黄友清找过原告，要求原告拆除租用土地上的建筑物。 4、原告王梦南位于涟源市伏口镇岩子园村三组“洋鼓”的（建在谢建华承包田中）被损毁房屋是否为违法建筑。本院认为，原告王梦南于2009年租用被告谢建华位于涟源市伏口镇岩子园村“洋鼓老”的一丘面积约四分的田建造砖木结构的一层商店和餐厅各一栋，但原告王梦南至今未就该讼争房屋办理房屋产权证，也没有取得相关行政机关的建房行政许可，同时该建房行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款及第三十六条第二款的禁止性规定，原告修建上述房屋的行为显然属于一种违法行为，其修建的上述房屋属违法建筑。 5、原告王梦南被损毁房屋的损失能否根据娄星[2018]价鉴字第214号《价格鉴证意见书》的鉴让意见认定为87924元。本院认为，娄底市星罡价格评估有限公司对原告位于涟源市伏口镇岩子园村三组“洋鼓老”被损毁房屋进行的价格鉴证是重置价格鉴证，但原告的上述被损毁房屋系违法建筑，且该房屋自二广高速安邵高速段于2016年竣工通车以来已基本闲置，该建筑早已失去了商业价值，不存在营收的条件，也不存在原告在非法占用的土地上重置房屋的条件与法律依据，因此，娄底市星罡价格评估有限公司作出的娄星[2018]价鉴字第214号《价格鉴证意见书》不能作为本案中认定原告被损毁房屋损失的依据，该鉴定意见与本案处理无关。 根据当事人的陈述及举证质证认证情况，本院确认如下法律事实： 1、2009年，原告王梦南与被告谢建华就租用被告谢建华位于涟源市伏口镇岩子园村三组“洋鼓老”一丘约四分的田达成了一致意见。不久后，原告王梦南与被告谢建华签订了《土地租用协议》，内容主要为：由原告租用被告谢建华位于涟源市伏口镇岩子园村三组“洋鼓老”的一丘约四分的田，用于修建房屋，租期三年（2009年至2012年），租金4000元，违约金6000元。当时谢佑华、谢国效等人在场。原告租用被告谢建华的上述土地后出资在该租用土地上修建了砖木结构的一层商店和餐厅各一栋，为修建二广高速安邵高速段的务工人员提供相应服务，但未依法办理相关建房审批手续，也未取得上述房屋的权利证书。2012年土地租期届满后，原告未再向被告谢建华交纳土地租金。2016年，二广高速安邵高速段竣工。原告于2016年年底将上述房屋中的财物搬走，但原告未拆除上述房屋。2018年2月25日，被告谢建华与被告谢树凡签订《关于洋鼓老荒地一处长期租用给谢树凡建房子一事的协议》，内容为：“甲方：谢建华…乙方：谢树凡…甲方谢建华将洋鼓老荒地一处，长期租用给乙方谢树凡建房子，乙方付给甲方租金币贰万元整，一次性交清，此地东凭塘基为界，南凭谢更生田堪为界，西凭埋石为界，北凭谢预芬田堪为界，是从2018年正月初十租给谢树凡后，谢树凡建房子，如果有矛盾，一切责任由甲方谢建华承担，乙方谢树凡不承担一切责任，特立此协议书。…甲方：谢建华…乙方：谢树凡…2018年正月初十”。2018年5月，被告谢建华掀掉原告在租用土地上所建房屋的一些石棉瓦，并要求被告谢树凡家自行拆除上述房屋。2018年10月，被告黄友清雇请师傅用挖机拆除了原告建在租用土地上的房屋，并在上述拆除的房屋土地上建房。原告以被告谢树凡家拆除其房屋未赔偿为由阻拦被告谢树凡家建房。被告谢树凡家请当地镇、村干部调解双方之间的矛盾未果。2019年4月8日，原告向本院提起诉讼。 2、2019年1月18日，娄底市星罡价格评估有限公司接受涟源市六亩塘法律服务所的委托就原告王梦南位于涟源市伏口镇岩子园村三组“洋鼓老”的（建在谢建华承包田中）被损毁房屋出具了娄星[2018]价鉴字第214号《关于被损毁房屋重置价格的鉴证意见》，内容为：“……六、鉴证过程…（一）基本概况…被损毁的房屋为王梦南租用谢建华位于于涟源市伏口镇岩子园村三组洋鼓老的田土建造，现场查验时，该房屋于2018年10月被人为拆除，无实物可供查验，但可见地上多处堆放的一些零碎水泥空心砖块、条木、门板、卷闸门等拆除下来的建筑垃圾及建筑材料…根据房屋所有权人介绍，被损毁房屋建于2009年，砖木结构，条形基础，一层坡屋面房屋（屋面为石棉瓦），内、外粉刷，水泥地面，共计2栋。…（二）重置价的计算…1、建筑面积计算。因被鉴证房屋已被全部拆毁，故本次鉴证对被拆毁房屋的建筑面积按委托方提供的《房屋平面图及说明》计算，则：酒店式房屋：25.2×4.4=110.88㎡，门面式房屋：9.2×8.2=75.44㎡，总计被拆毁房屋建筑面积为186.32㎡…2、重置价格的计算。…在参照《娄底市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法的通知》的基础上，参考被鉴证房屋当地建筑材料市场中准价格，结合房屋建筑工程人工工资行情，综合分析计算确定：（1）酒店形式房屋理论重置价按480元/㎡，则该房屋的重置价为110.88㎡×480元/㎡=53222元。（2）门面形式房屋理论重置价为75.44㎡×460元/㎡=34702元。……七、鉴证意见…位于涟源市伏口镇岩子园村三组洋鼓老（建在谢建华承包田中的房屋）被损毁房屋的重置总价为：捌万柒仟玖佰贰拾肆元整（87924.00元）。……”。原告为此花费鉴定费6000元。 本案双方当事人争议的焦点为：被告谢树凡、黄友清、谢建华是否应对原告王梦南被损毁房屋承担赔偿责任；原告王梦南是否应赔偿被告谢建华违约金6000元，并承担拆除本案讼争房屋的工资。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原告王梦南租用被告谢建华位于涟源市伏口镇岩子园村三组“洋鼓老”的一丘面积约四分的田，签订了《土地租用协议》，约定了租用期限为三年。但土地租用期届满后，原告并未与被告谢建华协商续租事宜并支付土地租金，也未依诚实信用原则自行拆除租用土地上的建筑物，并将租用土地恢复原状，明显违反了诚实信用原则，侵害了被告谢建华的合法权益。同时，鉴于本案讼争房屋自二广高速安邵高速段于2016年竣工通车以来基本闲置，几乎丧失了利用的价值。原告在土地租期届满后不按时拆除上述房屋，恢复租用土地原状，并向被告谢建华交付租用土地的情况下，三被告拆除原告在非法侵占的被告谢建华土地上的房屋也是情理之中，法理之内。同时，原告对本案讼争房屋所作的重置价格鉴证与本案案情不符，故原告主张被告谢树凡、黄友清、谢建华赔偿其损失93924元，理由不成立，本院不予支持。被告谢建华提出原告违约在先，要求原告支付其违约金6000元及拆除本案讼争拆除房屋的工资的辩解意见，因被告谢建华未向本院提起反诉要求原告支付其违约金6000元，且被告谢建华亦未向本院提交确凿证据证明其拆除本案讼争房屋所花费的工资情况，故被告谢建华的该项辩解意见理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第三十六条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告王梦南的诉讼请求。 案件受理费2148元，由原告王梦南负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  聂金娄 人民陪审员  吴显权 人民陪审员  阳少时 二〇一九年十月十一日 代理书记员  贺 仟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国土地管理法》 第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。 确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。 第三十六条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。 禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。