浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初3341号 原告：建德市绿源居物业管理有限公司，住所地建德市新安江街道新安东路63幢104室。 法定代表人：余铁，执行董事。 委托诉讼代理人：余彤，女，1964年6月19日出生，系公司员工。 被告：建德市金山湾艺术幼托园，住所地建德市新安江街道健康南路金山湾小区西苑6号。 法定代表人：陈清波，园长。 原告建德市绿源居物业管理有限公司与被告建德市金山湾艺术幼托园物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建德市绿源居物业管理有限公司委托诉讼代理人余彤、被告建德市金山湾艺术幼托园法定代表人陈清波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建德市绿源居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费人民币26434元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与建德市金山湾公寓业主委员会（以下简称金山湾公寓业委会），分别在2014年6月30日、2017年6月20日二次签订服务期共为四年的物业管理服务合同。被告是建德市新安江街道健康南路金山湾小区西苑6号房屋的使用人，属于原告提供物业服务的范围。上述房屋在2016年2月1日至2018年1月31日被告使用期间一直拖欠原告物业管理服务费26434元。原告用发函、张贴催费通知等方式向被告催讨物业服务费，被告均未支付。综上，原告认为：原告为被告提供了物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，形成事实物业服务合同关系。被告应当按照原告与金山湾公寓业委会签订的物业管理服务合同履行，支付原告物业服务费人民币26434元。故为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告建德市金山湾艺术幼托园答辩称，原告的证据不能证明其主张的事实，要求法庭驳回原告诉请，要求原告向被告道歉。一、对两份物业服务合同的真实性有异议，如果物业服务合同签订是合法的，为什么每次在执行合同过程中从来没有人告知过被告有这样的服务合同存在？第二份物业服务合同中，甲方是金山湾公寓业委会，主任是吴晓铭，吴主任上任时间是2017年8月，第二份服务合同服务的起始时间是2017年7月1日，相差一个月，吴晓铭都还不是业委会主任怎么能在物业服务合同上签字。第二份合同也没有签落款时间，要生效需要甲乙双方签订补正材料并盖章。二、被告不属于该小区服务范围，被告的园长和金山湾公寓业委会主任吴晓铭交流时，其明确告知被告幼托园不属于物业服务范围，因为土地是划拨性质，至今未办理房产证，签字的业委会主任都这样认为，怎么会去签观点相反的合同。且按照《物业管理条例》规定，小区的二分之一以上业主参加大会选举产生业委会并获得业主授权后才可以代业主与物业公司签订物业服务合同，金山湾公寓业委会具备资格代表业主与物业公司签订服务合同，其作出“金山湾幼儿园不属于小区服务范围”的观点，应该是金山湾公寓业委会的集体意见。故物业服务合同是原告违反了合同甲乙双方在自愿平等协商一致基础之上签订的，收费依据也不成立。原告以两份物业服务合同作为证据针对被告，不仅违背金山湾公寓业委会的集体意见，单方面强行将被告纳入其服务范围，且无依据将被告使用的房产界定为按商铺收费，该收费依据不足。三、在原告提起诉讼之前，被告并不知晓案涉两份物业服务合同的存在，作为合同一方有权知晓合同双方的权利和义务，被告在收到被诉材料之前从未见过合同文本，也并未被告知被告应尽的合同义务。原告撤离金山湾小区后一年多，2019年原告的工作人员来被告处催缴物业费，也并未携带物业服务合同，在催缴过程中，业委会也未参与其中。《物业管理条例》第五十五条规定，业主未按物业服务合同约定交纳物业费的，业委会应当督促该业主交纳。业委会督促业主交费是合同义务，但金山湾公寓业委会从未对被告实施过催费行为。也说明，金山湾公寓业委会在针对物业合同签订过程中没有参与其中。综合以上内容，针对被告的两份物业服务合同，是原告单方自拟不具备法律效力的合同文本，原告据此为证据针对被告的诉请不能获得支持。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述称：金山湾公寓业委会成立和业委会成员的任命都不是原告公司能左右的，被告可向新安江街道调查核实。被告称其不属于金山湾范围，可以用金山湾小区建筑图纸来证明。且就物业费一事，原告已经起诉过被告，上次的民事判决书已经认定被告属于金山湾物业服务范围。原告在金山湾公寓小区的服务期到2017年6月份，原告已经告知业委会要撤出，业委会当时在换届选举，社区也要求原告服务到年底，通过协商，原告又继续服务，签了半年的物业服务合同。被告认为合同不合法，可以去调查核实，合同上已经盖了金山湾公寓业委会公章，被告园长认为和现业委会主任吴晓铭交流，认为幼托园不是金山湾公寓小区，这是个人之间的交流，不能代表金山湾公寓业委会的意思。 本院经审理，对双方有争议的证据和事实作如何分析： 原告为证明其主张，向本院举证： 物业管理服务合同两份，证明原告与金山湾公寓业委会签订了物业服务合同，原告向被告收费有合理依据。 催缴物业服务费邮寄挂号信三份及短信平台两次催缴记录打印件，证明原告向被告多次催缴物业服务费的事实。 被告对证据1有异议，认为吴晓铭的签字不真实。对证据2的挂号信被告称并未收到过，挂号信上记载园长拒签也不属实，是否收到短信记不清了，被告园长也几乎不看短信。针对被告的物业费收取标准没有依据，不能按照商铺计算标准来收，幼儿园性质是住宅还是商铺没有界定。 本院经审查后认为证据1符合证据要件，予以认定，被告认为吴晓铭签字不真实，但无相应证据予以证明，被告该意见本院不予采信，该合同是否因吴晓铭在选任上业委会主任之前签订导致合同无效，本院在说理部分分析。对证据2，挂号信三份都显示了投递的时间，2017年7月16日的挂号信信封上注明是“建德市金山湾艺术幼托园的负责人”收，同时注明是物业费催缴单，将原告名称“建德市绿源居物业管理有限公司”注明在信封右下角，在邮局出具的退改批条中显示“园长拒收”，则该挂号信视为原告已经送达给被告；2018年7月8日投递的挂号信无送达记录，2019年6月3日投递的挂号信在邮局的改退批条显示“逾退”，能证明原告这两次向被告寄过挂号信，但不能证明原告已经送达成功；两份原告在短信平台发送的信息，分别在2018年5月5日、2019年7月6日发出，接收号码为139××××3201，被告园长认可该号码是其使用的号码，故原告向被告园长发送短信催收物业费的事实，本院也予以认定。 被告为证明其主张，向本院举证： 微信聊天记录打印件两页，证明物业服务合同签订不真实，被告使用的房产不属于小区服务范畴。 原告对该聊天记录真实性无异议，但吴晓铭的观点不能代表金山湾公寓业委会的立场。 本院对该聊天记录的真实性予以认定，是否能证明被告的待证事实将在说理部分分析。 本院依职权向建德市金山湾公寓业委会主任吴晓铭作了询问笔录一份，吴晓铭称其在2017年8月被选上公示为金山湾公寓业委会主任，原告公司在2018年1月31日退出该小区。其与被告园长的微信聊天中称金山湾幼托园不是小区的服务范围，是因为该幼托园的土地性质是划拨，幼托园也不是该房产的所有权人，其不能代表被告的利益。吴晓铭是购买该楼盘第三期的业主，知晓被告的幼托园位置是小区的配套设施，如幼托园所在房产的排污、水管都与小区一起，其认为被告是不是属于金山湾公寓小区应由法院确认。 原告对该询问笔录合法性无异议，但认为被告幼托园是小区的配套设施，不仅排污管道与小区是一起的，消防门、隔离门、沟渠均与小区一体，幼托园的垃圾清运也是从消防门投入到小区的垃圾桶，物业公司对小区进行整体巡逻，对设施也有维护。且吴晓铭对业主的概念理解有偏差，其认为幼托园土地是划拨且幼托园不是该房产的所有权人，幼托园不是业主，但被告是物业使用人，仍应交纳物业费，有没有房产证与交纳物业费没有必然联系。 被告认为其与吴晓铭的聊天记录完整，可随时核查。吴晓铭称其不能代表被告的利益应理解为，他虽是金山湾公寓业委会主任，可以代表业主与物业公司签订物业服务合同，但被告没有房产证，其不能代替被告签订物业服务合同，但原告提供的证据中，吴晓铭却在合同上签字，该份询问笔录的内容与吴晓铭的签字行为意思相反，合同不具有真实性。 结合本院的有效证据和双方当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 原告与金山湾公寓业委会先后签订了两份物业管理服务合同，第一份合同中原告的服务期限为2014年2月1日至2017年6月30日，甲方加盖了建德市金山湾公寓业委会的公章，并有负责人胡志昌的签字，签订时间为2014年6月30日；第二份合同原告的服务期限自2017年7月1日至2018年1月31日，甲方加盖了金山湾公寓业委会公章，并有负责人吴晓铭签字。2017年7月16日，原告公司通过的挂号信向被告催收物业费，邮局出具的退改批条中显示“园长拒收”。2018年5月5日、2019年7月6日，原告分别通过短信平台向被告的园长陈清波手机号码发送了催收物业管理费的短信，该短信平台显示两条信息均发送成功。 吴晓铭于2017年8月被选任为金山湾公寓业委会主任。 另查明，原告曾于2016年7月25日起诉被告要求支付物业费，案号为（2016）浙0182民初3069号，本院作出判决：一、被告建德市金山湾艺术幼托园于本判决生效后十日内支付原告建德市绿源居物业管理有限公司自2011年2月1日至2016年1月31日止的物业管理服务费用合计39069.18元。二、驳回原告建德市绿源居物业管理有限公司其他诉讼请求。被告不服该判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，案号为（2016）浙01民终7969号，杭州市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案的争议焦点为案涉的两份物业管理服务合同是否对被告具有约束力。被告认为吴晓铭签字的合同不具有真实性，理由包括业委会主任吴晓铭与其的聊天记录中称被告幼托园不属于该小区的服务范围；原告向被告主张权利的合同有吴晓铭签字，当时吴晓铭并未被选任为业委会主任，该份合同也无签订时间。被告园长并未见过该两份合同，也不知晓合同内容。本院认为，被告使用的房产是否属于金山湾公寓小区，在本院审理（2016）浙0182民初3069号案件时，本院认定“金山湾幼托园在土地规划上为金山湾小区配套设施，从被告提供的房屋租赁合同中的内容看，案涉房屋的位置为幼儿园坐落在金山湾小区西苑的西北面，幼儿园操场上所对应的后门仍开向小区，在地理位置上仍与小区是一体。”，故对于被告承租的房产属于金山湾公寓小区的理由，本院在此不再赘述。在被告未提供相反证据证明的前提下，该事实不会因为业委会主任的认知而改变。被告认为吴晓铭的选任时间在第二份服务合同起始时间之后，该合同并无签订时间为由主张合同不具有真实性，本院认为，即使吴晓铭在签订合同时并非业委会主任身份，其之后确实被选任为业委会主任，该合同也加盖了业委会的公章，也可视为业委会对该份合同效力的追认，对双方仍有约束力。故吴晓铭签字的时间不影响该合同效力。至于被告称其对该两份合同内容不知情，本院认为，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，依法成立并有效，被告是否知晓该合同内容，不影响案涉物业管理服务合同的效力，且原告在2016年起诉被告要求支付物业费时，合同约定服务期限为2014年2月1日至2017年6月30日的物业管理服务合同就是原告的证据之一，被告的园长是该案被告的委托诉讼代理人，对该份合同进行过质证，故被告园长陈清波对第一份合同的内容是知晓的，其所述的其对合同内容不知晓的意见，显然有违诚信。综上，物业服务人一般应当向业主委员会或者业主主张物业服务合同的相关权利，但物业的承租人、借用人与物业服务人形成事实物业服务合同关系的，物业服务人可以直接向其主张权利。被告通过承租的方式取得了金山湾小区配套幼儿园房屋的使用权，属于被告提供物业服务的对象之一。现原告要求被告支付原告提供物业服务合同期限内的物业费，也已经通过书面催缴的方式向被告催收过物业管理费用，原告该诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。关于物业费的计算问题，根据本院查明的事实，原告合计欠费的期限自2016年2月1日至2018年1月31日。按照两份物业管理服务合同的约定，按照每平方米0.70元计算，合计为23780元。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条之规定，判决如下： 一、被告建德市金山湾艺术幼托园于本判决生效后十日内支付原告建德市绿源居物业管理有限公司自2016年2月1日至2018年1月31日止的物业管理服务费用合计23780元。 二、驳回原告建德市绿源居物业管理有限公司其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取230元，由原告建德市绿源居物业管理有限公司负担33元，由被告建德市金山湾艺术幼托园负担197元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蔡竞燕 二〇一九年十月三十一日 书记员  宋梦洁