广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初9022号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号，统一社会信用代码91440101560233590F。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群，系原告员工。委托诉讼代理人：梁秀莹，系原告员工。被告：罗时燕，女，1983年8月14日出生，汉族，住广州市番禺区,原告广州利合物业管理有限公司与被告罗时燕物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹，被告罗时燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费10634.52元及违约金（物业服务费从2017年9月1日至2019年4月30日止,按每月533.79元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳,违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）;2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费0.51元及经济损失（公摊水费从2017年6月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5%交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）;3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费1113.45元及经济损失（公摊电费从2017年6月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5%交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）;4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉11座37层3703单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2017年5月31日前。被告与原告于2018年6月5日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2017年6月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费和公摊水电费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告罗时燕答辩称，不同意原告的诉讼请求。我是2018年6月5日到物业管理处做收楼登记，到2018年7月31日正式收楼的，所以应该从收楼之日起开始计算物业费，对于收楼之前的物业服务费我有异议。当时我去开发商登记收楼时，开发商说我本人手机号码已经登记了，要求我用另外一个手机号作为登记，那个手机号我是不常用的，当时销售人员称是没关系的。但是后来销售人员没有通过微信、电话方式告知我收楼的时间。收楼的时候，开发商并没有联系我本人，所以未按约定时间收楼，是开发商的失职，对于收楼之前的物业服务费不应当由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：原告为亚运城整体项目的开发商依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。2017年2月25日，被告与开发商签订《广州市商品房买卖合同》，购买了位于广州市番禺区石楼镇X房，该物业建筑面积为190.6391平方米，约定交楼日期为2017年5月31日。2017年5月8日，开发商向被告邮寄收楼通知书，2017年11月24日，开发商向被告发出《关于要求办理收楼的催告函》，但被告均表示未收到。2018年6月5日，被告在收楼签收一览表上签名，并领取物业钥匙。同日，被告与原告签订《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（原告）以甲方（被告）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（被告）送达一切文件。2018年7月31日，被告一次性交纳了3个月的物业服务费，后原、被告因物业服务费的起算时间有争议，被告未再向原告支付其诉讼请求期间的物业服务费。庭审中，原、被告对2018年12月前该物业的物业服务费为531.21元/月，2019年1月后该物业的物业服务费为533.79元/月，没有异议。被告对原告主张的2016年7月1日至2019年1月31日期间的公摊水费0.51元、公摊电费1113.45元的真实性没有异议。同时被告认为原告主张的违约金及经济损失的标准过高。原告催收上述费用无果，遂起诉至本院。另查明，原告主张的公摊水费0.51元、公摊电费1113.45元，实际发生于2019年1月20日之前。本院认为，原、被告之间的物业服务合同依法成立，双方应当按照合同约定履行相关义务。原、被告主要的争议焦点为物业服务费的起算时间。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告未于约定的2017年5月31日收楼，原告亦无确凿证据证明被告恶意不收楼，原告主张从2017年6月1日起计收物业服务费，本院不予支持。被告2018年6月5日签收了该物业钥匙，对该物业已经有了实际管控。同时亦与原告签订了前期物业服务协议，享受物业服务，且受协议约束。被告的物业服务费应当从2018年6月5日起计算，被告抗辩从2018年7月31日起计收物业服务费，证据不足，本院不予支持。被告一次性向原告交纳了3个月物业服务费，本院予以确认。考虑该物业的实际建筑面积大于约定建筑面积，本院酌定被告预交的三个月物业服务费已全部用于支付2018年6月至2018年8月的物业服务费，被告应当从2018年9月1日起，向原告支付拖欠的物业服务费至原告主张的2019年4月30日。同理，被告应当从实际签收物业钥匙之日起负担该物业的公摊水电费。对原告主张的2017年6月1日至2019年1月31日期间的公摊水费0.51元、公摊电费1113.45元，本院扣除2018年6月5日之前的发生额，支持被告向原告支付2018年6月5日至2019年1月31日的公摊水费0.27元、公摊电费350.51元。被告拖欠原告物业服务费及公摊水电费构成违约，应当赔偿原告相应的违约金及经济损失。但原告主张按照每日千分之五的标准计算违约金及经济损失，高于中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率，原告也未提供证据证实其损失如此巨大，故本院统一调整违约金及经济损失按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率计算。具体如下：每月物业服务费违约金以当月物业服务费为本金，从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止,每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限。公摊水电费的经济损失分别以拖欠总额为本金，从总额确定之下一日起，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告罗时燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年4月30日的物业服务费4260元及违约金[每月物业服务费违约金以当月物业服务费为本金（2018年9月至2018年12月每月物业服务费为531.21元，2019年1月起每月物业服务费为533.79元），从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止,每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限]；二、被告罗时燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2018年6月5日至2019年1月31日的公摊水费0.27元、公摊电费350.51元及相应经济损失（水费经济损失以0.27元为本金，电费经济损失以350.51元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率，从2019年1月21日起计算至实际清偿之日止，总额分别以0.27元和350.51元为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，减半收取计47元，由原告广州利合物业管理有限公司负担22元，被告罗时燕负担25元。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一九年十月十七日书记员  黄淑仪