广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异1246号 案外人：陈志桃，男，1978年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：文毅、许雨柔，均系广东育资律师事务所律师。 原告：广州市佳都电子科技有限公司，住所地广东省广州市天河区软件园建工路4号701室。 法定代表人：李旭。 委托代理人：满望，男，1989年10月8日出生，苗族，系该司的职员。 委托代理人：梅雪，女，1990年11月4日出生，汉族，系该司的职员。 被告：广州颐和酒店投资管理有限公司，住所地广东省广州市白云区颐和北街63号6002房。 法定代表人：何建梁。 被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 委托代理人：杨栩锋，男，1995年12月26日出生，汉族，系该司的职员。 委托代理人：张哲，男。1984年10月17日出生，汉族，系该司的职员。 被告：广州元阳房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 被告：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地广东省台山市三合镇温泉圩南郊。 法定代表人：何建梁。 第三人：广东华兴银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区金穗路62号侨鑫国际金融中心第32、33层全层、金穗路62号之一侨鑫国际金融中心商业裙楼第1层09单元。 负责人：段欣。 本院在受理原告广州市佳都电子科技有限公司（以下简称佳都公司）诉被告广州颐和酒店投资管理有限公司（以下简称颐和酒店公司）、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州元阳房地产开发有限公司（以下简称元阳公司）、台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称台山颐和公司）、第三人广东华兴银行股份有限公司广州分行（以下简称华兴银行）企业借贷纠纷一案中，案外人陈志桃提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。 案外人陈志桃称：请求贵院裁定解除（2019）粤0106民初21464号案中对花都区炭步镇文二村颐和盛世花园E区19栋一座1102号住宅（以下简称涉案房屋）的查封措施。 事实与理由： 案外人与东湛公司存在合法的房屋买卖合同关系，该房屋属于案外人的财产，其享有占有、使用该房屋的合法权利。贵院的查封行为严重损害了案外人作为房屋实际业主的财产性权利，理由如下。 （一）案外人于2017年12月31日与东湛公司签订了《颐和盛世认购书》，购买了涉案房屋。其中双方对该房屋的坐落、单价、面积、总价及商品房买卖房屋印花税均有约定，可以体现出案外人与东湛公司在案涉房屋查封前已经以书面形式形成了买卖涉案房屋的一致意思。且根据认购书第十条的规定，本认购书与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。应当认定案外人与东湛公司之间在查封前已就案涉房屋达成合法的书面房屋买卖合同。 （二）案外人与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》中确认，案涉房屋总价款为1032294元（不含税），案外人于2017年12月30日一次性支付979318元购房款，剩余款项也已分次付清并办理了收楼手续，享有该房屋的财产性权利。关于房款的说明：1、陈志桃为深圳金粤幕墙装饰工程有限公司（以下简称金粤公司）的建材供应商，2016年8月陈志桃对金粤公司享有979318元的到期债权。2、金粤公司与东湛公司于2014年5月4日签订了《花都颐和盛世（花都炭步）建设工程装修施工合同》，合同中约定工程造价暂定为10126199元。截止至2016年1月11日，东湛公司向金粤公司支付工程价款共计4556739.8元，由于东湛公司出现现金流问题。有超过5569459元工程款尚未支付（即至2016年8月，金粤公司对东湛公司享有超过979318元的到期债权）。其后，东湛公司提出以其名下商品房抵偿债务。3、陈志桃向金粤公司主张债权时得知以上事实，因其有在广州购买房产用于居住需要。故经三方沟通后，陈志桃于2016年8月通过银行转账方式，向广州颐和房产策划代理支付3000元购房定金，以确认陈志桃将购买东湛公司位于广州市花都区的“花都颐和盛世项目”19栋1102号房屋。此时，陈志桃、金粤公司、东湛公司之间的三方债权债务关系正式形成。4、2016年8月，陈志桃、金粤公司与东湛公司达成债权债务三方抵消协议，并签订《委托付款及确认收款函（直抵）》（以下简称“直抵函）。依直抵函可明确，金粤公司将其对东湛公司979318元的到期债权让与陈志桃，在债权等额范围内抵消金粤公司对陈志桃的债务。同时，直抵函中明确，陈志桃确认购买的颐和盛世项目19栋1102号房屋应付房款中的979318元由东湛公司代付，并在代付后金粤公司对东湛公司的等额债务消灭。5、直抵函签订后，由于东湛公司确认购房流程后，尚需与广州颐和房产策划代理有限公司沟通购房付款事宜，故至2017年12月，东湛公司方与陈志桃签订《颐和盛世购书》，认购书标的物为直抵函中确定代付的颐和盛世项目19栋1102号商品房，房款总价金为人民币1032294元。东湛公司依照直抵函中约定，代陈志桃支付979318元购房金并出具了相应收据。东湛公司为陈志桃代付购房款后，金粤公司于2018年2月7日向东湛公司开具工程款发票，发票金额共计2123250元，其中包含了直抵函中约定979318元。东湛公司收到发票后，于2018年3月与陈志桃正式签署了编号为427《协议书》一份。陈志桃于2018年3月9日通过银行转账方式，支付剩余购房款49976元，至此，陈志桃购买涉案房屋应付房款已全部付清。因金粤公司与东湛公司之间的工程项目仍处于后续维护中，双方工程款琐尚未全部结算，故金粤公司与东湛公司仅就6679997.8元工程款进行结算。 （三）案外人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。 案外人于近日得知贵院查封了该房屋，贵院的查封行为侵害了案外人的权益。现根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，请求贵院尽快裁定解除对该房屋的查封，保障案外人作为房屋实际业主对房屋享有的财产性权利。以便于案外人办理网签、预告登记及房产证等手续。 原告佳都公司辩称：1.案外人与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》及《协议书》按其真实意思表示是对该商品房使用权的约定，可依据《协议书》第八条进行查实。故其不是合法有效的买卖合同。2.案外人并没有支付超过总房款的50%，被告东湛公司当场提交的委托付款及确认收款函并没有实际发生欠款的事实基础，且出具的时间与收款收据的时间相隔一年有余，明显违反常理。3.案外人并没有提供其身份证所在地的无房产记录证明，其并不能证明涉案房屋是其用于居住且唯一的住房。 被告东湛公司辩称：我方同意案外人的全部请求。案外人所述全部属实。涉案房屋符合法定解封条件，应予以解封。 被告颐和酒店公司、元阳公司、台山颐和公司均没有答辩。 本院查明：佳都公司诉颐和酒店公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司、第三人华兴银行企业借贷纠纷一案，原告提出财产保全，2019年6月24日，本院以（2019）粤0106民初21464号之一民事裁定和协助执行通知书查封了涉案房屋，期限至2022年6月23日。 另查，东湛公司是位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园的开发商，于2014年5月29日取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。 2017年12月31日，陈志桃（买方，乙方）与东湛公司（卖方、甲方）以及广州颐和房产策划代理有限公司（代理方）签订《协议书》，约定陈志桃向东湛公司购买涉案房屋，建筑面积181.02平方米，总房价1032294元，一次性付款。在签署认购书时交付定金20000元。于2018年1月5日前付清全部房款。第八条：鉴于广州市实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。2018年3月9日，东湛公司、广州颐和房产策划代理有限公司和陈志桃签订编号为427的《协议书》，约定陈志桃购买涉案房屋，总房价1032294元，在2018年3月9日前一次性支付全部房款。上述协议书签订后，东湛公司于2017年12月30日、2018年3月9日分别出具涉案房屋的收款收据，确认收到案外人陈志桃金额为1032294元的房款。东湛公司于2019年10月26日将涉案房屋交付案外人使用。至本案庭审终结前，陈志桃不具备广州市住房限购区域内住房购买资格，双方尚未办理房屋买卖合同的网上备案手续。 关于购房款的支付，案外人提供了以下证据：1、信用卡交易明细，2016年8月5日，陈志桃向广州颐和房产策划代理有限公司汇入3000元；2、《委托付款及确认收款函（直抵）》，内容：金粤公司委托东湛公司将应付未付我司的工程款979318元代（实际购房人）陈志桃支付其购买颐和盛世项目19栋1102号房屋应付房款979318元。本公司承诺东湛公司代陈志桃支付购房款979318元给开发商指定的策划代理公司后，即视为本公司已收到等额工程款，并须向开发商东湛公司提供相应金额工程款发票。落款人签字盖章为金粤公司和陈志桃，时间2016年。3、金粤公司与东湛公司于2014年5月4日签订的《花都颐和盛世（花都炭步）建设工程装修施工合同》和工程量清单，合同中约定工程项目为花都颐和盛世E区高层14-19栋铝合金门窗等工程，暂定造价为10126199元。截止至2016年1月11日，东湛公司向金粤公司支付工程价款共计4556739.8元。4、东湛公司向金粤公司开具的工程款发票三张，时间2014年11月27日，金额2025239.80元；时间2015年9月28日，金额800000元；时间2016年1月11日，金额888500元；项目名称均为花都颐和盛世E区高层14-19栋铝合金门窗等工程。5、增值税发票3张（编号为32879207、32879208、32879209），购买方东湛公司，名称花都颐和盛世E区高层14-19栋铝合金门窗等工程款，时间2018年2月7日，金额分别为970873.79元、970873.79元和119667.96元。6、银联签购单，交易时间2018年3月9日，商户名广州颐和房产策划代理有限公司，金额49976元。7、武化冰的《说明》，证明其本人与陈志桃一起向东湛公司购买房屋，2018年3月9日其代陈志桃向广州颐和房产策划代理有限公司支付了49976元的房屋尾款。东湛公司确认其司与金粤公司、陈志桃之间的债权债务关系，确认房款与工程款冲抵的事实。 案外人提供的个人名下房地产登记情况查询证明显示案外人在广州没有其他居住用房。 本院认为：本案的争议焦点是案外人的权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的百分之五十。”本案中，案外人在本院查封前已经签订了合法有效的书面合同，所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，陈志桃向东湛公司支付的979318元房款，实际是东湛公司、金粤公司与陈志桃之间工程款的相互抵消，且东湛公司亦认可该事实，故可以视为陈志桃已实际支付该房款。案外人的请求符合上述法律规定，其权利可以排除执行，案外人的异议理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 案外人陈志桃的异议成立。中止对广州市花都区炭步镇颐和盛世五街22号1102房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院申请提起诉讼。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  关东英 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏