化德县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0922民初728号 原告：刘某，现住大同市。 被告：田某，现住化德县。 被告：张某，现住化德县。 原告刘某诉被告田某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘某、被告田某、张某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求:一、责令被告归还购房款70000元，另补偿原告误工费10000元（5年）、交通费10000元、精神损失费，从2015年5月到现在利息按6厘计算22176元，第二套房取暖费5709元（包括罚金），装修费（包括水泥、沙子及工人费用）总计8705元，被告承担购房款一倍的损失70000元，购买第二套房屋的差价款61600元，上述共计258190元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，原告于2015年5月4日，购买被告田某位于××县东户面积73.5平方米的住宅楼一套，2018年初对该房屋进行了改水、改电工程，沙子及水泥也一并进场，正当原告要继续进行下一步工程时，有人却把我家的防盗门给换了，并说这是他们的回迁房，之后原告联系田某说明事由后，被告田某说给联系开发商张建兵、张某处理，最后处理的结果是给原告在××区西户88平方米的房屋一套，在换第二套住宅楼的时候被告田某、张某向原告保证这套房屋不存在一房多卖的事情，后经被告田某联系，原告于2018年5月28日与开发商张某签订了另一份购房合同，并开具了收据，当时在签订合同时原告要求被告田某一同到场，被告田某以自己有事为由没有到场。在换了第二套楼房后原告立即进行了改水、改电工程，于同年10月28日交纳了供暖费，2019年6月初原告接到了一个陌生电话，说原告现在的房子是他们的，原告无奈又联系了被告田某夫妻，要求被告田某给予合理的解决办法，在双方多次协商无果的情况下，为维护原告的合法权益，现请求人民法院依法判决。 被告田某答辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。具体答辩意见如下： 1、本案是因第三人侵权引发的纠纷。我与原告就买卖合同达成一致，我依约向原告交付了房屋，合同没有任何的效力瑕疵，原告不能实现房屋权利是因为第三人（幸福佳苑棚户区改造项目部）侵权，将此房屋又卖给了他人，此原因不能归责于我。 2、依据风险转移，我与原告于2015年5月签订房屋买卖合同，签订合同后我就将房屋钥匙和房屋相关手续交付给了原告，合同法第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，在交付之后由买受人承担，风险规则采取交付不仅适用于动产，而且也适用于不动产，我已经将标的物交付给了原告，按照当然解释的规则，标的物毁损、灭失的风险都由原告承担，比其轻的风险当然也由原告承担。 3、合同具有相对性，第二份合同是原告和幸福佳苑棚户区改造项目部签署的，与我没有任何关系，此合同是幸福佳苑棚户区改造项目部因侵权致使原告合同目的不能实现，而签署的另一方合同，此合同可以视为对原告权利和房屋的新合同，原告应当以幸福佳苑棚户区改造项目部提起侵权或者违约。 综上所述，答辩人的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害，原告是因第三人侵权导致权利不能实现，并与幸福佳苑棚户区改造项目部达成了新合同，应视为对之前合同的变更，原告起诉我于法无据，原告应以幸福佳苑棚户区改造项目部为被告提起侵权或违约之诉。 被告张某在庭审中口头答辩称，原告的第一套房屋出现问题时，原告给田某打电话协商如何解决问题，后田某给张建兵打电话，张建兵将此事口头委托给我让我与原告协商处理，我受张建兵的委托与原告签订了第二套房屋的买卖合同，我受张建兵的雇佣，我并不是幸福佳苑的开发商，张建兵让我卖哪套房子我就卖哪套。 原告为证明自己的诉求主张，向法院提交了如下证据：1、2015年5月4日原告与被告田某签订的购房协议；2、2014年12月8日田某与开发商签订的房屋买卖合同；3、证人证言（水、电工的微信证明）；4、第一套房屋和第二套房屋的公章不符；5、第二套房屋供暖费的票据；6、借条和收条两次70000元。 被告田某经质证对原告提供证据的真实性认可，对全部证据没有异议，但提出如下意见：1、被告田某与原告签订的第一份合同，双方约定的购房款为人民币75000元，原告只支付了70000元，原告存在违约行为。2、第一套房屋出现问题后，原告同意张某替换的第二套房屋（面积88平方米），在购买房屋的过程中原告自身存在过错，应当适当减轻被告的赔偿责任。 被告张某对原告提供的证据提出如下意见，原告提供的2014年12月8日的合同不是我签订的，原告不管和谁买房，我是受张建兵雇佣的，故对原告提供的证据不予质证。 被告田某为反驳原告的诉求主张，提供了被告张某与原告田某签订的购房合同，证明该份合同是对第一份合同的变更，被告田某已经退出合同关系。 原告对被告田某提出的证据发表质证意见称，该份合同是对第一份合同过错的弥补。 被告张某对被告田某提供的证据没有发表质证意见。 被告张某没有向法院提供证据。 综合原被告提供的证据及质证意见，本院认定事实如下： 因开发商张建兵欠付被告田某砖款，2014年12月8日，二人合意用旧一完小幸福佳苑3号楼3单元4楼东户，建筑面积73.5平米的楼房一套抵顶欠田某的砖款，双方签订了买卖房屋的合同，未办理房屋过户手续，但张建兵依约向被告田某交付了房屋。2015年5月4日,被告田某将上述房屋出售给原告刘某，双方签订了购房协议（以下称第一份合同），双方约定房屋价款为人民币75000元，后原告刘某向被告田某支付了房屋价款人民币70000元，被告田某将房屋钥匙交付给了原告刘某。2018年初，原告刘某预对房屋进行装修时，发现房屋门锁被人更换，该房屋已被回迁户装修并居住。原告刘某遂与被告田某取得了联系，要求被告田某处理，被告田某经与张建兵沟通，2018年5月28日，原告刘某与被告张某签订了房屋买卖合同（以下称第二份合同），张某将位于××苑西户88平米的房屋一套以70000元的价格出售给原告，以此弥补原告刘某第一套房屋的损失，被告张某依约交付了房屋。2019年6月初，刘某得知该套房屋仍然存在权属争议，遂向法院提起了诉讼。 经开庭审理，确定本案的争议焦点为：第二份合同是否实质上替代了第一份合同？围绕争议焦点原被告进行了相互辩论并充分发表了各自的辩论意见，本院认为，一、原、被告先后签订的两份合同，虽然均未办理产权过户手续但不影响两份合同的效力。二、当原告刘某知道自己的权利受到损害无法实现对一套房屋的权利时，经被告田某、张某与原告刘某协商，原告刘某同意用该小区另一套面积更大的房屋替换原来的房屋，并且与被告张某签订了新的买卖合同，从实质上看，原告、被告三方关系符合《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，即三方达成了债务承担的协议。即债务人（本案被告田某）将合同的义务全部转移给了第三人（本案被告张某），并且经过了债权人（本案原告刘某)的同意，三方发生了债的转移的后果。从本案诉讼争点来看，三方发生的应该是免责的债务承担的效果，即原债务人（本案被告田某)脱离了债的关系，不再对所转移的债务承担责任，第三人（本案被告张某）成为新的债务人，对所承受的债务负责。与主债务有关的从债务，除专属于原债务人自身的以外，也随主债务转移给新债务人承担。三、因被告张某的违约行为，致使第二份合同事实上已经不能履行，合同的目的已经无法实现，故被告张某需要向原告刘某承担赔偿责任。 综上分析，现依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十六条《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第八条第二款之规定，判决如下： 一、被告张某返还原告刘某已付购房款人民币70000元及占用房款期间的利息17500元、赔偿原告已付房屋价款一倍的损失70000元，赔偿原告刘某支付的房屋供暖费5709元、赔偿原告装修费用人民币8705元，共计人民币171914元。 上述判项在本判决发生法律效力后的十日内履行。 二、驳回原告刘某对被告田某的诉讼请求。 三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2587元，被告张某承担1812元，由原告刘某承担775元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。 审判员  杨世文 二〇一九年十月八日 书记员  郝娅玲 本判决引用的法律条文：《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第八条第二款具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 《中华人民共和国合同法》第八十六条债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。