广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22868号原告：广州市天河区住房建设和园林局，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中144号。法定代表人：陈志宏，局长。委托代理人：林志伟、占永彪，均系广东粤通律师事务所律师。被告：广州市逸辉物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区员村二横路三号三楼。法定代表人：潘汉珉，总经理。委托代理人：韩宇烈、吴斯羿，均系广东连越律师事务所律师。原告广州市天河区住房建设和园林局（简称天河住建园林局）诉被告广州市逸辉物业管理有限公司（简称逸辉公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告天河住建局的委托代理人林志伟、占永彪，被告逸辉公司委托代理人韩宇烈、吴斯羿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天河住建园林局诉称：广州市天河区员村新村32号首层14号铺是原告的直管非住宅公房。原天河区国土和房管局与被告订立了一份《广州市房屋租赁合同》，约定：被告承租广州市天河区员村新村32号首层14号铺（下称所涉商铺）20.97平方米作为商业经营之用，租期2013年4月到2015年3月止，每月租金2751.3元；期满后，被告无条件搬离场地，将房屋交还给出租人；合同对其他问题也作出了约定。因机构改革，天河区直管公房的业务由原告承接。合同订立后，被告一直使用所涉商铺。合同期满后，原告工作人员已经多次告知被告在合同期满后，原告不再续约，请被告立即搬离。后原告又在2018年6月14日致函给被告，明确表明原告不愿续约，并要求被告依约腾空搬出商铺。但被告直至2018年11月27日才搬离商铺，仅缴付部分房屋占用费。原告认为，合同受法律保护，双方应严格按照合同内容执行，现被告拒绝缴付租金和房屋占用费，属违约行为。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠原告的广州市天河区员村新村32号首层14号铺的租金17883.45元；2、被告支付上述商铺自2018年7月至2018年11月27日的房屋占用费［每月按当时广州市房屋租金参考价标准（2018年4969.89元/月）计付，计至2018年11月27日为21867.52元］。3、被告承担本案诉讼费用。被告逸辉公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求。一、我司系由原广州市天河区国土资源和房屋管理局（原告由该单位演变产生，以下简称“天河区国土房管局”）下属事业单位员村房管站、施工队及天河区国土房管局沙河房管站、施工队（以下简称“两站两队”）合并重组改制而成立。我司根据天河区国土房管局的安排，承接原两站两队的职能，从事辖区内直管房的租金收缴、维修养护、房屋安全普查，房屋日常巡查等工作。因此，我司是专司特定职能的单位，而非普通的市场主体。二、自2001年8月我司成立至今，严格执行原告工作要求，从事直管房的日常管理工作，包括直管房租金代收代缴、直管房租赁管理、日常巡查、房屋安全和修缮管理、应急抢险等工作，我司和原告之间实际存在的是关于直管房的委托管理关系。三、我司与原告签订的租赁合同是为了落实部分直管房管理的形式，案涉直管房实际承租人、租金、租赁事项等均需由原告审核批准并纳入原告的管理范围。因此，双方之间并不存在真正的租赁合同关系，更不可以租赁合同关系为基础要求我司承担支付高额占用费的责任。四、原告要求我司支付拖欠的租金和房屋占用费，缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。在原告发出通知之前，我司已与2017年12月27日将案涉房屋交回原告，房屋租金也已缴至2017年12月，不存在拖欠租金的行为，更不存在产生房屋占用费问题。综上，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：广州市房地产证载明，广州市天河区员村新村32号权属人为广州市房地产管理局，建筑结构为混合结构5层，总建筑面积1010平方米。该房地委托天河区房管局管理，如发生产权处分及扩、加、改建，要经市房地局批准。广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（出租人、甲方）与逸辉公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在天河区员村新村32号首层14号铺（简称涉案商铺）出租给乙方，作商铺用途，建筑面积20.97平方米。租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日，月租金2751.3元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。双方约定其他事项：同意乙方可与第三方进行合作经营，但不得再转租，一经发现转租行为立即无条件终止合同，收回商铺使用权。2013年6月9日，逸辉公司（甲方）与案外人广州雄巍广告有限公司（乙方，简称雄巍公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定将涉案商铺租赁给乙方作商业使用，租期2013年1月1日至2015年3月31日止。2013年7月16日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局出具证明，称涉案商铺是其管理的直管房，同意将涉案商铺分租给雄巍公司经营使用，分租期限不得超过2015年3月31日。2015年4月7日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向逸辉公司发出通知，称双方签订的直管房非住宅租赁合同已于2015年3月31日到期，目前关于续租问题仍在研究中，要求逸辉公司做好承租户解释工作，不得自行签订分租合同。2015年8月7日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向逸辉公司发出《关于做好直管房非住宅管理工作的通知》，称自2015年4月1日起，不得新签或续签租赁合同，现租户暂行不定期租赁合同，在租户使用房屋期间，租金照常收取，不缴纳租金的予以清退。2016年5月，根据市委、市政府批准的广州市天河区人民政府职能转变和机构改革方案，设立广州市天河区住房和建设水务局（简称天河住建水务局），内设住房保障与房屋管理科，负责直管房产权、租赁、修缮、安全等工作，负责房改政策指导和直管房房改遗留问题处理工作等。2016年12月30日，广州市住房和城乡建设委员会委托天河住建水务局自2017年1月1日至2021年12月31日，在授权地域管业范围内承担直管房产权管理、直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮等。2017年10月19日，广州市天河区住房和建设水务局出具《直管房事务性服务证明》，称逸辉公司是原我单位辖下事业编制单位沙河、员村房管站两站合并改制成立，在我单位承办了从2001年8月至2017年9月的直管房事务性服务。2018年6月14日，天河住建水务局作出穗天住建发[2018]57号《关于解除租赁合同和公开招租通知》（该通知由天河住建水务局于2018年6月20日向逸辉公司直接送达）。通知称：逸辉公司承租涉案商铺作商业用途，租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日。该合同租期届满后，逸辉公司继续使用该房屋，双方未续签租赁合同，自2015年4月1日起双方成立不定期租赁合同关系，我局作为出租人有权随时解除双方之间的不定期房屋租赁合同。现通知：一、双方之间的不定期房屋租赁合同至2018年6月15日正式解除，逸辉公司必须于2018年6月15日起三十日内结清上述房屋使用期间产生的相关费用，包括但不限于租金、水电费等，并于上述期限内自行搬离自有物品，将房屋腾空交回。二、如逾期未搬离或未全部搬离，我局将依据法律规定及合同约定要求支付占用费。三、如逸辉公司已将房屋分租或转租给第三方使用，请通知涉及分租或转租的第三方，并在上述期限内腾空房屋，保证及时交还房屋。2019年2月，广州市天河区实行机构改革，组建区住房建设和园林局。将区住建水务局（区交通局）的住房、建设、市政和交通运输管理职责，……区城市更新改造工作办公室的统筹人居环境改善、危房改造、城市更新项目政府安置房统筹与分配职责等整合，组建区住房建设和园林局。天河住建园林局提交《2018年广州市房屋租金参考价》，显示2018年员村街员村二横路租金标准295元/平方米/月。逸辉公司表示：上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，直管房是直管公房，都是历史延续形成的，双方关系不是也不应等同视为市场租赁，不应适用市场租赁价格。关于租金支付情况，天河住建园林局提交《逸辉公司欠租计算明细表》、《逸辉公司欠占用费计算明细表》，显示：逸辉公司欠缴2018年1月1日至2018年7月15日共6.5个月的租金合计17883.45元；欠缴2018年7月15日至2018年11月27日占用费，参考价237元/月/平方米，2018年欠缴占用费总额21867.52元。逸辉公司提交涉案商铺2017年1月至2017年12月租金缴纳情况统计及天河住建水务局出具的对应租金发票，显示每月缴租2751.3元。天河住建园林局、逸辉公司均提交《退租房屋申请表》，显示：申请退租时间2017年12月27日。本案中天河住建园林局主张逸辉公司交还房屋时间为2018年11月27日。本院认为：《广州市直管房（非住宅）租赁合同》出租方为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，后历经政府机构改革和相关职能转移，出租方先后变更为天河住建水务局、天河住建园林局。从实际履行情况看，签约后逸辉公司根据合同约定金额向天河住建水务局缴纳租金，天河住建水务局开具相应租金发票，足以证实双方之间为租赁合同关系。关于租金。逸辉公司作为付款义务人未提交证据证明其支付2018年1月1日至2018年7月15日共6.5个月的租金合计17883.45元（2751.3元/月×6.5个月），应当承担举证不能的责任。本院对天河住建园林局该项诉请依法予以支持。关于占用费。逸辉公司作为交还铺位的义务人，未举有效证据证实其实际交还涉案商铺的时间。天河住建园林局主张逸辉公司实际交还铺位的时间为2018年11月27日，并无不当，占用费应计至2018年11月26日。本案为租赁合同纠纷，占用费应参照合同约定的租金标准计算，天河住建园林局要求占用费按《2018年广州市房屋租金参考价》中的同地段租金标准计算，理据不足，本院不予支持。按此，2018年7月16日至2018年11月26日期间的占用费合计12014.01元［1375.65元（2751.3元/月÷2）+8253.9元（2751.3元/月×3个月）+2384.46元（2751.3元/月÷30日×26日）］。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市逸辉物业管理有限公司向原告广州市天河区住房建设和园林局支付关于广州市天河区员村新村32号首层14号铺2018年1月1日至2018年7月15日期间的租金17883.45元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市逸辉物业管理有限公司向原告广州市天河区住房建设和园林局支付上述商铺2018年7月16日至2018年11月26日期间的占用费合计12014.01元。三、驳回原告广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费790元，由原告广州市天河区住房建设和园林局负担240元，被告广州市逸辉物业管理有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  何海霞人民陪审员  武慧峰二〇一九年十月三十一日书 记 员  梁怡筠秦爽判决书已于2019年月日送达