湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1414号上诉人（原审被告）：丁鹤松（丁合松），男，1945年5月17日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。被上诉人（原审原告）：湖北天泓房地产开发有限公司。住所地：武汉市青山区16街2号。法定代表人：董灯善，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王咏凤，女，1944年3月28日出生，汉族，湖北省孝昌县人，系丁鹤松之妻，住孝昌县。被上诉人（原审被告）：丁俊东，男，1972年11月24日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝感市。上诉人丁鹤松因与被上诉人湖北天泓房地产开发有限公司、王咏凤、丁俊东房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省孝昌县人民法院（2019）鄂0921民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁鹤松，被上诉人湖北天泓房地产开发有限公司的法定代表人董灯善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁鹤松上诉请求：撤销原判，依法确认《房屋拆迁补偿协议书》无效；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：房屋产证权属登记在丁鹤松名下，丁鹤松虽年事已高，但身体健康，具有完全民事行为能力，在丁鹤松无授权的情况下，其妻子、儿子也无权代表其签订任何协议，王咏凤、丁俊东在丁鹤松无授权的情况下代签《房屋拆迁补偿协议书》，违反了《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，是无效行为，是侵占丁鹤松房产、地产的行为。湖北天泓房地产开发有限公司在丁鹤松不知情的情况下，明知王咏凤、丁俊东无权代理，其仍与王咏凤、丁俊东签订《房屋拆迁补偿协议书》，该协议违法无效。湖北天泓房地产开发有限公司辩称，我公司原本不打算拆除上诉人的房屋，是上诉人的家人找我公司几次，我公司同意赔偿上诉人330万元。后来，上诉人及其家人准备搬迁，也都腾空了房屋，我公司也将款转给了上诉人的家人，我公司给的款项超出评估价格。请求维持原判。湖北天泓房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令《房屋拆迁补偿协议书》合法有效，要求丁鹤松、王咏凤、丁俊东配合将国有土地使用权证130203353号的土地过户至湖北天泓房地产开发有限公司名下；2、本案诉讼费用由丁鹤松、王咏凤、丁俊东承担。一审法院认定事实：湖北天泓房地产开发有限公司在孝昌城区开发栖凤园项目，因开发需要占用丁鹤松已取得使用权的地块。该地块于1995年1月25日由丁鹤松取得国有土地使用权，国有土地使用权证130203353号，面积为1032平方米，实际用途为工业用地，丁鹤松在该地块上建有砖混房子叁幢，建筑面积为643平方米，并取得房屋产权证。2017年9月7日，湖北天泓房地产开发有限公司（甲方）与丁鹤松之妻王咏凤、之子丁俊东（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，其与本案争议有关的内容为：一、基本情况1、乙方在孝昌县花园镇××路北道口西侧，叁幢砖混房子，建筑面积为643平方米，土地使用面积1032平方米（含围墙附属物），房产证号为孝昌县房权证昌房字第××、00××11号，房屋权属人为丁鹤松，因权属人丁鹤松年事已高，身体不便，遂由其妻子王咏凤代签补偿协议书。与此房屋拆迁有关的所有事宜，乙方愿承担一切责任。2、甲方因在该地块上从事房地产开发建设项目，需整体拆除乙方该房屋，（含院子、围墙附属物），乙方同意拆除。现经甲乙双方共同协商，本着公平、公正、自愿的原则，就甲方拆除该房屋及对乙方相关补偿事宜达成如下协议。二、补偿标准1、拆除其整体房屋（含院子、围墙附属物）的补偿标准为人民币叁佰叁拾万元整（￥3300000.00元）。三、甲方责任1、甲乙双方在补偿协议签字后，甲方须一次性将补偿款汇到乙方指定的账户上，此款到乙方账户后，补偿协议即生效，同时甲方将享有该房屋及土地（含院子，围墙附属物）全部所有产权。四、乙方责任1、补偿协议生效后乙方须保证在15日之内将房屋整体移交给甲方。乙方须保证甲方在房屋拆除过程中不受外界干扰，如受外界干扰由乙方负责协调解决（因甲方原因引起的外界干扰乙方不负责任)。3、协议生效后乙方需尽快将房产两证交付给甲方，在未交证甲方之前，乙方不能将两证用于任何形式的抵押或转让，并且积极配合甲方完成房屋产权的相关变更手续。协议签订当日，湖北天泓房地产开发有限公司将拆迁款150万元打入丁俊东银行账户，180万打入丁鹤松女儿丁静英之女黄瑶银行账户。湖北天泓房地产开发有限公司现已在该地块上建设有六层房屋，该地块的房屋所有权证、土地使用权证在丁鹤松大女儿丁静英处。另认定：根据孝昌县规划局审批的《孝昌县栖凤园修建性详细规划方案调整》，争议地块已被纳入湖北天泓房地产开发有限公司商品房开发范围。湖北天泓房地产开发有限公司为避免日后争议，在拆除诉争房屋之前，湖北天泓房地产开发有限公司以丁鹤松名义委托武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司对诉争房屋及土地进行了评估，房地产价值总价为106.25万元。本案的争议焦点为：由丁鹤松之妻王咏凤、之子丁俊东与湖北天泓房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》是否对丁鹤松有约束力。一审法院认为，本案系无权处分人或者有部分处分权人处分他人财产引发的纠纷，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案争议房屋所有权及土地使用权系丁鹤松、王咏凤夫妻共同财产，王咏凤有一半的处理权，丁俊东系丁鹤松儿子，因丁鹤松年事已高，耳朵失聪，由王咏凤、丁俊东代理丁鹤松对外签订协议，符合一般认知，湖北天泓房地产开发有限公司在与王咏凤、丁俊东签订《房屋拆迁补偿协议书》时有理由相信王咏凤、丁俊东能够代理丁鹤松，湖北天泓房地产开发有限公司已支付330万元，因此，王咏凤、丁俊东代理丁鹤松签订《房屋拆迁补偿协议书》的行为有效，该行为的效力直接约束丁鹤松。《房屋拆迁补偿协议书》内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。因此，对于湖北天泓房地产开发有限公司要求判令《房屋拆迁补偿协议书》合法有效的诉讼请求予以支持。关于湖北天泓房地产开发有限公司要求丁鹤松、王咏凤、丁俊东配合将国有土地使用权证130203353号的土地过户至其名下的问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据该条规定，丁鹤松负有协助湖北天泓房地产开发有限公司办理过户的义务。王咏凤系案涉财产的共有人，也是《房屋拆迁补偿协议书》的签署人之一，负有相同义务。丁俊东不是案涉财产的共有人，在操作层面上无法协助过户。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认《房屋拆迁补偿协议书》有效；二、丁鹤松、王咏凤于判决生效之日起15日内协助将证号130203353的国有土地使用权过户至湖北天泓房地产开发有限公司名下。本案受理费100元，由丁鹤松承担。本案二审期间，当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涉案房屋所有权及土地使用权虽登记在丁鹤松名下，但该房屋的所有权及土地使用权系丁鹤松与王咏凤在夫妻关系存续期间取得，故该房屋的所有权及土地使用权系丁鹤松、王咏凤的夫妻共同财产。因丁鹤松年事已高、耳朵失聪，由丁鹤松妻子王咏凤及儿子丁俊东代理丁鹤松对外签订协议，符合一般认知，湖北天泓房地产开发有限公司在与王咏凤、丁俊东签订《房屋拆迁补偿协议书》时有理由相信王咏凤、丁俊东能够代理丁鹤松，且该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案《房屋拆迁补偿协议书》合法有效。据此，丁鹤松的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，上诉人丁鹤松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人丁鹤松负担。本判决为终审判决。审判长  孟晓春审判员  李国华审判员  蒋家鹏二〇一九年十月九日书记员  董弯弯