贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0330民初1936号原告中国农业银行股份有限公司习水县支行，地址：贵州省遵义市习水县东皇镇府西路7号，统一社会信用代码915203302150302156。负责人陈光文。委托代理人刘宇，银行员工。被告陈某某，女，汉族，1984年4月20日出生，住习水县东皇镇大榜村前进组62号，公民身份号码522132198404200022。原告中国农业银行股份有限公司习水县支行诉被告陈某某借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司习水县支行的委托代理人刘宇到庭参加诉讼，被告陈某某经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；二、判令被告归还原告贷款本金223671.10元（含2018年2月至2019年1月代扣贵州金典盛园房地产开发有限公司保证金30691.36元）及利息1516.04元（截止2019年3月14日），以及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利；三、判令原告对被告陈某某抵押原告的抵押物享有优先受偿权；四、本案诉讼费由被告陈某某承担。后，变更第二项诉讼请求为：判令被告归还原告贷款本金192979.74元及欠息788元（止于2019年1月31日）和归还代扣贵州金典盛园房地产开发有限公司保证金30691.36元。事实和理由：被告于2012年10月向原告申请一手房贷款27.7万元，双方于2012年12月21日签订了一份《个人购房担保借款合同》（编号52020120120062358）。2012年12月31日，我行向被告发放一手房贷款27.7万元，贷款期限15年，贷款于2027年12月30日到期，年利率6.55%，逾期利率为9.825%。自2017年12月起，陈某某没有按时归还贷款本息。为此，特诉至法院。经审理认定事实如下：原告为其主张提交了《个人购房担保借款合同》、银行流水、借款借据、房屋预告登记证明等证据，本院予以确认。2012年12月21日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》（编号52020120120062358），被告向原告借款277000元用于购买习水县佳诚花园小区K1号楼831室房屋，贷款期限自2012年12月31日起至2027年12月30日止，等额本息还款，还款周期为一个月。借款人的还款账户账号6228481190769161611。其中，第1.4.1条，借款利率为浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例（具体见本合同28.1）确定执行年利率。借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日起调整。贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人。（1）自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日起调整。第28.2条，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（1）中方式进行浮动。第12.1条，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。第12.3条，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第12.4条，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。被告以其购买的位于佳诚花园小区K1号楼831室房屋（购房合同编号2012041）,作为本案借款的抵押担保。贵州金典盛园房地产开发有限公司为被告的贷款提供阶段性担保。在阶段性保证担保人承担连带保证责任期间内，借款人未按本合同约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从上述保证金账户中划收相关款项。2012年12月11日，习水县房屋管理所作出遵房预习水字第201200969号房屋预告登记证明，原告系案涉房屋抵押权预告登记权利人，未办理抵押登记。原告于2012年12月31日向被告打款277000元。被告通过还款账户6228481190769161611归还了截止2017年9月30日的借款本息，从2017年10月1日起未归还借款本息。账号为6228481190769161611的账户于2017年12月11日注销。被告归还了截止2017年10月31日的本金及利息、逾期罚息，支付了2017年11月利息664.4元（2017年11月应付利息872.51元，已付664.4元）。截止2017年10月31日，未归还本金213676.70元。2017年11月至2018年12月期间，原告从贵州金典盛园公司以扣除保证金的形式代偿了被告应支付的本金和利息、罚息共计30691.36元。截止2019年1月31日，原告尚欠借款本金192979.74元，利息788元，合计193767.74元。本院认为，《个人购房担保借款合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有约束力。原告按约向被告提供借款，被告应当按约返还借款本金、支付利息。被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权解除合同，提前收回已发放的借款，因此，对原告提出解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告返还已到期未归还的本金及提前归还未到期的本金的诉请，应予支持。扣除被告已偿还本息及原告从贵州金典盛园公司保证金代偿部分，截止2019年1月31日，被告还应支付原告本金192979.74元，利息788元，以及从2019年2月1日起至本金、利息支付之日止的利息、罚息、复利。其中，2019年2月1日至本判决生效之日止，利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》约定的对应周期（一个月）的应付本金、利息为基数计算。本判决生效之次日起至支付之日止的罚息以192979.74元为基数计算，复利以2019年2月1日至本判决生效之日止应付利息、罚息的总金额为基数计算。利息计算标准：中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。罚息计算标准：中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%。复利计算标准：2019年2月1日至本判决生效之日止，标准为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；本判决生效之次日起至支付之日止，标准为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%。原告从贵州金典盛园公司扣除保证金代偿部分，是按照合同约定行使质押权，原告的该部分债权已实现，被告无需再向原告支付该代偿部分款项，同时本案中原告无权代表贵州金典盛园公司行使追偿权。故，对原告要求被告该部分代偿款的诉请，不予支持。被告以案涉房屋对借款提供担保，双方的担保条款有效。但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，原、被告仅就案涉房屋抵押办理预告登记，并未办理正式的抵押登记，因此，原告对案涉房屋的抵押权并未设立。故，对原告提出其对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司习水县支行与被告陈某某于2012年12月21日签订的《个人购房担保借款合同》（编号52020120120062358）于本判决生效之日解除。二、限被告陈某某于本判决生效之次日归还原告中国农业银行股份有限公司习水县支行借款本金192979.74元、利息788元，并向原告中国农业银行股份有限公司习水县支行支付从2019年2月1日起至支付之日止的利息、罚息、复利（其中，2019年2月1日至本判决生效之日止，利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》约定的对应周期（一个月）的应付未付本金、利息为基数计算。本判决生效之次日起至支付之日止的罚息以192979.74元为基数计算，复利以2019年2月1日至本判决生效之日止应付利息、罚息的总金额为基数计算。利息计算标准：中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。罚息计算标准：中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%。复利计算标准：2019年2月1日至本判决生效之日止，标准为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；本判决生效之次日起至支付之日止，标准为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%。遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日起调整）。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司习水县支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2339元、公告费600元，由被告陈某某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院诉请执行。审判长 何义义人民陪审员袁义琴人民陪审员陈海燕二〇一九年十月二十一日书记员 张                 程