河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18484号上诉人（原审被告）：张伟，男，1990年9月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：黄昆，河南点石（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南和谐置业有限公司，住所郑州经济技术开发区第八大街1号金沙湖会所204室。法定代表人：李鲁坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张云涛，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭万，河南国基律师事务所实习律师。上诉人张伟因与被上诉人河南和谐置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初6465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张伟上诉请求：1.撤销(2019)豫0104民初6465号民事判决书中第一项认定的合同损失(合同损失以2060000元为基数，按月息1%，自2016年4月29日计算至实际付清之日止)，依法改判驳回一审判决第一项中认定的合同损失。2.一审、二审诉讼费用由河南和谐置业有限公司承担。事实与理由：一、本案的事实符合不安抗辩权的情形，张伟中止履行支付剩余款项系履行不安抗辩权，原审法院判决张伟向河南和谐置业有限公司支付2060000元属于认定事实错误，证据不足，适用法律错误。河南和谐置业有限公司目前具备交房条件，至今未给张伟交房，未交房的原因是2016年、2017年未取得相关土地规划和建设手续，不具备交房条件，河南和谐置业有限公司对张伟采取首付分期方式销售，违反国家及郑州市的相关规定以及河南和谐置业有限公司未交房存在违约等事实。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，本案的事实符合不安抗辩权的情形，张伟中止履行支付剩余款项系履行不安抗辩权。因此，张伟认为，原审法院判决张伟向河南和谐置业有限公司支付2060000元属于认定事实错误，证据不足，适用法律错误。二、原审法院判决河南和谐置业有限公司向张伟支付合同损失(合同损失以2060000元为基数，按月息1%，自2016年4月29日计算至实际付清之日止)，属于认定事实错误，证据不足，适用法律错误。1.河南和谐置业有限公司中止履行支付剩余款项系履行不安抗辩权，且张伟采取首付分期方式向张伟销售房屋，张伟已经按照河南和谐置业有限公司的要求及通知支付了首付的首期款，但河南和谐置业有限公司不按约定于2016年12月25日向张伟交付房屋，至今也未给张伟交房，河南和谐置业有限公司存在违约行为，张伟不应当承担逾期付款的违约责任。2.按照《商品房买卖合同》关于违约责任的约定为，未付款项按照未付款项日万分之一支付违约金，退一步讲，即使张伟构成违约，原审法院也不应该违反合同约定，判决河南和谐置业有限公司支付张伟月息1%的合同损失，致使本案合同损失过高。河南和谐置业有限公司在一审中提交的证据也无法证明其实际的合同损失，因此，原审法院应当尊重张伟与河南和谐置业有限公司合同约定的违约责任。结合以上上诉意见，张伟认为，原审法院判决河南和谐置业有限公司向张伟支付合同损失(合同损失以2060000元为基数，按月息1%,自2016年4月29日计算至实际付清之日止)，属于认定事实错误，证据不足，适用法律错误。综上所述，张伟认为，原审法院判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，请求贵院查明事实，依法判决支持张伟上诉请求，维护张伟的合法权益。河南和谐置业有限公司辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律依据正确，张伟称其中止履行支付剩余款项的行为系履行不安抗辩权的行为，不符合法律规定，违背客观事实，不应得到法律的支持。2016年4月28日，双方签订了《商品房买卖合同》及相关附件。张伟称河南和谐置业有限公司未交房的原因是河南和谐置业有限公司不具备交房条件，河南和谐置业有限公司对此不予认可。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定:如有××逾期付款等违约行为在先的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。对于张伟未及时支付剩余款项2060000元的事实，双方对此均无异议。因此张伟未足额及时支付剩余房款，河南和谐置业有限公司根据合同约定予以延期，张伟中止支付剩余款项的行为达不到不安抗辩权的法定条件。二、河南和谐置业有限公司在一审中所主张的利息及违约金在一审庭审中已经多次释明，该利息及违约金是河南和谐置业有限公司垫付首付款的损失，河南和谐置业有限公司主张按照月息2%计算损失，原审法院适用自由裁量权，按月息1%支持尚不能弥补河南和谐置业有限公司的损失，但河南和谐置业有限公司认可一审法院裁决。根据《商品房买卖合同》第八条约定，张伟逾期付款行为在先的，河南和谐置业有限公司可据实予以延期。另河南和谐置业有限公司是依法成立自负盈亏的独立市场经营主体的一员，张伟逾期付款的行为，给河南和谐置业有限公司造成了损失，因此河南和谐置业有限公司按月息2%计算利息及违约金的主张损失，符合现代市场经济规律，河南和谐置业有限公司主张的也是逾期损失。原审法院适用自由裁量权，酌情予以认定月息1%计算逾期损失，河南和谐置业有限公司予以认可。综上所述，河南和谐置业有限公司并不存在违约的情况，反而张伟未足额支付合同价款，违反合同付款义务，应承担相应的违约责任，因而河南和谐置业有限公司的诉求于法无据。一审法院事实清楚，证据充分，请求人民法院驳回张伟的上诉请求，维持原判。河南和谐置业有限公司向一审法院起诉请求：1.张伟支付河南和谐置业有限公司《商品房买卖合同J16002416470》购房款2060000元、利息及违约金637080元（暂计算至2019年1月3日，自2019年1月4日起以2060000元为基数、按照月息2％计算至实际付清之日止），律师费130871元，以上共计2827951元；2.本案诉讼费、保全费、担保费由张伟承担。一审法院认定事实：2016年4月28日，河南和谐置业有限公司（出卖人）与张伟（××）签订《商品房买卖合同》及附件，约定××购买郑州经济技术开发区经开第八大街1号D5幢1-4层110号房屋，总价款10363445元，其中3113445元以现金方式于2016年4月28日支付，余额7250000元采用商业贷款方式支付；××如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额；出卖人应当在2016年12月28日前将符合合同约定的商品房交付××使用，如有××逾期付款等违约行为在先的，可予以延期等。合同签订后，河南和谐置业有限公司于2016年5月11日将涉案房屋的首付款转入本案房屋的银行监管账户并于2016年5月12日将本案合同向郑州经济技术开发区房地产管理局进行备案，上述事实有《金沙湖高尔夫观邸项目二期南区D1—D8号楼信息备案明细》、业务付款单、中国银行郑州陇西支行出具的《证明》及《合同信息备案摘要》等予以佐证。另查明，张伟分别于2016年4月21日、2017年1月27日、2017年3月3日、2017年3月7日向河南和谐置业有限公司支付四笔房屋首付款共计1053445元。2016年5月9日，张伟（债务人）与河南和谐置业有限公司（保证人）、兴业银行股份有限公司郑州分行（债权人）签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要载明：债务人借款7250000元，期限为360个月，自2016年5月9日至2046年5月9日止，该借款用于购置涉案房屋，该房屋作为该笔借款的抵押物等。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》由河南和谐置业有限公司、张伟签名盖章，系真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，河南和谐置业有限公司依约将本案房屋买卖合同信息向郑州经济技术开发区房地产管理局进行备案，而张伟并未在2016年4月28日前足额支付河南和谐置业有限公司3113445元首付款，其行为已经违反合同约定，应承担相应的违约责任。被告张伟向原告支付房屋首付款共计1053445元后，尚欠2060000元未付，双方对该数额均不持异议，现河南和谐置业有限公司主张张伟支付尚欠的2060000元首付款，事实清楚，理由正当，该院予以支持。关于逾期损失，由于张伟逾期付款确系违约，河南和谐置业有限公司主张支付损失，应予支持。由于河南和谐置业有限公司主张的逾期损失计算标准远超合同约定的日万分之一的计算标准，该计算标准过高，张伟提出抗辩，该院酌情予以裁量支持。结合本案实际情况，该院酌定河南和谐置业有限公司合同损失根据双方约定的付款之日2016年4月28日，以未付款2060000元为基数，自2016年4月29日起按月息1%计算至实际付清之日。张伟仅凭收据上载明内容主张双方有首付款分期约定，证据不足，该院不予采信；张伟主张河南和谐置业有限公司开发的房屋土地以及规划建设不符合规定，无相关证据，该院不予采信；张伟辩称河南和谐置业有限公司逾期交房及解除合同问题，未提出反诉，双方可另行途径解决，本案不作处理。关于律师费及财产保全担保费，双方在《商品房买卖合同》中并未有相应约定，河南和谐置业有限公司主张该两项费用，缺乏依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律规定，判决：一、被告张伟于本判决生效后十日内向原告河南和谐置业有限公司支付2060000元购房款及合同损失（合同损失以2060000元为基数，按月利率1%自2016年4月29日计算至实际付清之日）；二、驳回原告河南和谐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29423元，减半收取计14712元及保全费5000元，由被告张伟负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人有义务对各自主张的事实承担举证责任，如举证不能，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案商品房买卖合同合法有效，合同签订后，河南和谐置业有限公司依约将本案房屋在郑州经济技术开发区房地产管理局进行了备案，张伟并未按时支付相应款项，违反合同付款义务，应承担相应的违约责任，一审法院判令张伟支付首付款及合同损失并无不妥。张伟上诉称存在不安抗辩权等证据不足，本院不予采信。综上所述，张伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11992元，由上诉人张伟负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十月二十一日书记员  张赫男