大连市沙河口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0204执异175号 案外人：李广富，男，汉族，1967年9月24日生，住辽宁省普兰店市。 委托诉讼代理人：赵娇婷，辽宁法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡之光，辽宁法大律师事务所律师。 申请执行人：包光伟，男，汉族，1956年11月9日生，住辽宁省大连市西岗区。 委托诉讼代理人：包晶，女，住辽宁省大连市西岗区。 被执行人：大连嘉航船舶工程有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区。 法定代表人：谷祖杰。 被执行人：谷祖杰，男，汉族，1963年1月8日生，住辽宁省大连市中山区。 被执行人：张莉，女，汉族，1964年9月3日生，住辽宁省大连市中山区。 被执行人：董振军，男，汉族，1963年7月27日生，住辽宁省瓦房店市。 本院在执行包光伟与谷祖杰、张莉、大连嘉航船舶工程有限公司、董振军民间借贷纠纷一案中，案外人李广富对本院执行的大连市西岗区北岗街49号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年10月17日公开进行了听证，案外人李广富及其委托诉讼代理人赵娇婷、胡之光，申请执行人委托诉讼代理人包晶到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人称，案外人于2013年1月17日与被执行人谷祖杰签订《租赁协议》，约定谷祖杰将大连市西岗区北岗街49号房屋地下一层及地上五层出租给案外人使用，租用期限30年，租金总额812万元。合同签订后，谷祖杰将案涉房屋交付给案外人，案外人按照合同约定按期、足额交付了房屋租金812万元，租赁期限内，被执行人谷祖杰在未告知案外人的情况下，将案涉房屋抵押给吉林银行股份有限公司大连分行，并于2017年5月8日办理了案涉房屋的抵押登记。2018年10月24日，案涉房屋被法院查封。因案外人租赁案涉房屋的时间在案涉房屋被抵押和被查封以前，故案外人为案涉房屋的合法承租人，法院在（2019）辽0204执1808号公告中要求腾空案涉房屋侵害了案外人的承租权，请求法院中止对案涉房屋的执行。 本院查明，包光伟与谷祖杰、张莉、大连嘉航船舶工程有限公司、董振军民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月24日保全查封了被告谷祖杰名下位于大连市西岗区北岗街49号房屋的产籍，并于2018年12月12日作出（2018）辽0204民初6891号民事判决书，主文内容为：“1、被告谷祖杰、张莉于本判决生效之日起十日内偿还原告包光伟借款本金240万元及利息28万元（截止2018年10月20日），并自2018年10月21日起按照月息2%支付剩余利息至借款全部还清之日止；2、被告大连嘉航船舶工程有限公司、董振军对上述款项承担连带偿还责任。案件受理费28240元（原告已预付），减半收取，退回原告14120元，由四被告负担14120元，给付原告时间同上。”后谷祖杰等未履行生效法律文书确定的义务，包光伟向本院申请强制执行。 执行期间，本院于2019年6月20日发出（2019）辽0204执1808号公告，责令腾退大连市西岗区北岗街49号房屋。案外人李广富对本院腾退案涉房屋提出执行异议。 因本案双方争议较大且案情复杂，本院召开听证会进行了审查。案外人为证明其主张，向本院提供了《租赁协议》、说明、租金支付明细表、银行转账流水单13张、户籍证明2份、通话记录3份、2018年12月1日和2019年2月28日的供电交费收据2份、2019年2月1日的采暖费收据1份、2019年3月12日水费发票1份、租金汇款明细清单、企业名称预先核准申请书等。申请执行人为证明其主张，向本院提供了《借款合同》、《融资合同》、借据复印件、《房地产抵押估价报告》4份等。 根据案外人提供的证据记载，2013年1月17日，谷祖杰与李广富签订《租赁协议》，约定由李广富承租谷祖杰位于大连市西岗区北岗街49号房屋，租期30年，租金812万元，租金支付时间为协议签订时给付30万元、2013年3月30日前给付50万元、2013年11月30日前给付50万元，余款682万元在2018年1月30日支付完毕。2013年1月至2013年11月间，李广富向张娜（系谷祖杰妻妹）汇款5笔合计230万元，分别为1月17日30万元、3月4日41万元、3月4日9万元、4月16日100万元、11月14日50万元。2014年1月至2018年1月间，李广富向张莉（系谷祖杰妻子）汇款8笔合计582万元，分别为2014年1月14日120万元、2016年12月30日118万元、2016年12月30日79万元、2016年12月30日3万元、2017年4月10日100万元、2017年4月26日60万元、2017年11月23日52万元、2018年1月30日50万元。对于案涉房屋租金并非交付给被执行人谷祖杰本人而是张娜、张莉的问题，案外人解释为张娜、张莉均为谷祖杰家人，其是按照谷祖杰指定的银行账户支付的租金，并陈述张娜为被执行人大连嘉航船舶工程有限公司的出纳。 根据申请执行人提供的证据记载，2016年12月30日，李广富与大连嘉航船舶工程有限公司签订融资合同，约定由李广富向大连嘉航船舶工程有限公司投资200万元。2017年11月23日，李广富与谷祖杰签订借款合同，约定李广富向谷祖杰借款70万元。对于案外人于2016年12月30日支付200万元、2017年11月23日支付52万元和案外人与大连嘉航船舶工程有限公司签订融资合同及案外人与谷祖杰签订借款合同的时间相符且数额相近的问题，案外人解释为在当日支付完案涉租金后，被执行人谷祖杰又向案外人融资借款，案外人与谷祖杰签订融资借款合同后，案外人的妻子不同意，所以最终上述两份合同均未实际履行。 在申请执行人提供的吉林银行股份有限公司大连分行于2015年、2016年、2017年、2018年的《房地产抵押估价报告》案涉房屋照片中，未发现案外人占有使用案涉房屋的情况。本院在对案涉房屋张贴腾退公告时，房屋外墙上悬挂着带有“大连嘉航”字样的牌匾。对于上述情况，案外人先在异议申请书中称被执行人谷祖杰未告知其案涉房屋抵押事宜，后又在听证过程中解释为出于为谷祖杰出租房屋事宜进行保密的要求，一直将案涉房屋一楼继续给谷祖杰使用，并在每年银行给案涉房屋拍照时，案外人都配合谷祖杰将案外人在案涉房屋中仓储的货物搬走回避，放到拍照拍不到的地方。 本院认为，案外人以租赁权排除法院对案涉房屋的腾退执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条的规定，根据该规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。上述规定规定了案外人主张不动产租赁权异议的审查标准，即须满足以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；二、在人民法院查封之前已占有使用该不动产；三、以合理的价格承租该不动产；四、有真实的交付租金证据。本案中，案外人虽向本院提供了书面租赁合同，但对在本院查封之前已占有使用案涉房屋及交付租金方面未提供充足有效的证据。 首先，关于占有使用案涉房屋问题，案外人提供的水、电、供暖交费单据中记载的时间最早的是2018年12月1日，而本院查封案涉房屋时间为2018年10月24日，故该组证据无法证明案外人在本院查封之前已占有使用案涉房屋，案外人虽还提供了其与他人通话记录等证据拟间接证实案涉房屋的占有使用情况，但该证据与吉林银行股份有限公司大连分行于2015年、2016年、2017年、2018年的《房地产抵押估价报告》案涉房屋照片中未发现案外人占有使用案涉房屋及本院对案涉房屋张贴腾退公告时房屋外墙悬挂“大连嘉航”字样牌匾的事实相矛盾，而案外人对此并未给出令人信服的解释，故本院对案外人在本院查封之前已占有使用案涉房屋的事实不予确认。 其次，关于租金支付问题，第一，从付款时间和方式来看，根据案外人提供的租金支付证据，其租金交付时间较为零散，812万元租金共分13次支付，且支付的金额及日期均无规律，不符合日常交易习惯；第二，从付款对象来看，13笔款项均未支付给房屋所有权人谷祖杰，而是支付给张莉、张娜，同时案外人自述张娜是被执行人大连嘉航船舶工程有限公司的出纳，故案外人主张该13笔款项性质均为租金缺乏依据；第三，根据申请执行人提供的《融资合同》和《借款合同》，案外人支付部分租金与融资借款的时间相符、数额相近，对此案外人同样无法作出合理解释，故结合上述情况来看，无法确定案外人交付案涉房屋租金证据的真实性。 综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定的对承租人租赁权的保护条件，案外人的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人李广富的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。 审 判 长  蓝 天 人民陪审员  吕玉珍 人民陪审员  扈云生 二〇一九年十月三十日 书 记 员  杨 丹 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。