江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0505民初2630号 原告：苏州宏科物业服务有限公司。 法定代表人：吴苏根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李海春，南京知识（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪何斌，江苏晟贤律师事务所律师。 被告：戴兴家。 原告苏州宏科物业服务有限公司与被告戴兴家合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月1日、8月5日进行了庭前听证。同年10月24日公开进行了审理。原告的委托诉讼代理人李海春及被告戴兴家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州宏科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付承包期间(2014年1月1日至2017年6月30日)管理费210000元；2、判令被告向原告支付被告承包期间应支付的各项费用共计91552元；3、判令诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉请2变更为：判令被告赔偿原告各项损失91552元。事实和理由：2014年1月1日被告与原告签订《物业管理承包合同》，约定由被告承包管理位于苏州市高新区“金枫苑项目”全部物业管理事务，承包方式为独立核算、自负盈亏的费用包干制方式，被告每年向原告缴纳管理费6万元，合同期限为一年。后，双方虽未续签书面合同但仍按原承包合同继续履行。2017年7月24日原、被告双方约定承包关系于2017年6月30日结束并进行书面对账，被告承诺按承包协议约定承包期间产生的各种费用由其本人承担，但其后却不履行承诺。另，承包期间应向原告交纳的管理费被告也分文未付。故原告诉至法院。 被告戴兴家辩称，其承包的物业管理期间为2014年7月1日至2017年3月31日；其已向原告支付管理费13980元；在承包期内,城管部门每年有垃圾管理费打给原告,该款项的受益者应该是其；部分业主缴纳物业费需要开发票，那么业主也就将物业服务费直接交给公司，应当在管理费中予以扣除；其代原告垫付1万元房屋押金，也应当在管理费中扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月1日，原告作为发包方（甲方），被告作为承包方（乙方）签订《物业管理承包合同》一份,载明：甲方将座落在苏州市高新区“金枫苑项目”全部业务之物业管理事务承包给乙方;承包期限：2014年1月1日至2014年12月31日。届满后乙方需继续承包，双方另行协商并签订合同;承包方式：实际独立核算，自收自支，自负盈亏方式，即实行费用包干制。乙方收取的费用打在甲方的指定账号，然后按照协议打在乙方指定的账户上，税收按国家法律规定办理，由乙方支付；乙方以甲方设置的“金枫苑项目部”的名义，并经甲方授权的方式，从事“金枫苑项目”全部业务物业管理；“金枫苑项目”全部业务所收取的物业管理费和内外建筑体广告收入及其他物业管理收益均归乙方收取并支配；乙方从事“金枫苑项目”所需费用(包括：人员工资、人员社保、工伤事故以及从事物业管理所需要的设备、设施、工具等购/添置费用)均由乙方承担；承包期间：乙方向甲方缴纳管理费用人民币：陆万圆/年，管理费用在签订本合同后的2014年8月15日前一次性支付甲方。原告在甲方处盖章，被告在乙方处签名确认。后原告将涉案小区的物业管理业务交予被告进行管理。 2017年7月24日，被告向原告出具一份书面材料载明：2017年6月30日之前的事项由戴兴家承担及解释，2017年7月1日之后的事项由宏科物业负责。被告在该文字的下方签名确认。 2017年7月27日，被告向原告出具《关于金枫苑小区外包期间发生费用责任事项》一份，载明：金枫苑小区的物业管理由苏州宏科物业外包给戴兴家独立管理与经营。在戴兴家承包经营管理期间，产生的经济纠纷事项均由戴兴家本人承担及负责偿还与解释。以下为戴兴家承包经营管理期间发生的经济纠纷事项明细：一、2016.2.4戴兴家向金枫苑业委会借款陆万圆整(￥60，000)； 二、2015.12.10-2016.2.9金枫苑与电梯维保公司合作期间欠下的电梯维保费柒仟伍佰圆整(￥7，500)；三、2016.3.10-2017.3.9金枫苑与电梯维保公司合作期间欠下的电梯维保费叁万元整(￥30，000)；四、2017.3.10-2017.6.9金枫苑与电梯维保公司合作期间欠下的电梯维保费柒仟伍佰圆整(￥7，500)；五、2017.6.6电梯维保公司开具的电梯维修费壹仟零伍拾贰圆整(￥1，052)；六、2017.7.1之前发生的监控修理费叁佰伍拾圆整(￥350)、门禁 维修费柒佰伍拾圆整(￥750)；七、2016.6-12月份下半年的生活垃圾清运费捌仟陆佰圆整(￥8，600)；八、2017.1-6月份上半年的生活垃圾清运费柒仟捌佰圆整(￥7，800)；九、2017.6月工资贰万捌仟圆整(￥28，000)；以上需对外支付的所有费用均由戴兴家本人支付，支付期限在2017年7月30日之前完成。否则，公司将依法对戴兴家进行起诉，所产生的法律责任及费用由戴兴家本人承担。 另查明，被告戴兴家于2016年9月30日、10月8日、10月31日，2017年1月13日、2月7日以现金交款的方式分别向被告支付1407元、640元、320元、650元、500元，合计3517元。关于该部分费用，原告称为其承包期间内的物业费，被告亦认可且同意在管理费中予以抵扣。 再查明，2017年6月28日，原告向物业工作人员发放工资28625元，该工资表附件显示的考勤表为2017年5月份考勤，且考勤表中载明案外人顾某某于6月6日离职，褚某某于5月14日离职，但发了相应的工资。原告称为2018年6月份工资，被告称为5月份工资。 2017年8月22日，原告向案外人苏州某某公司转账支付金枫苑2017年1-6月垃圾清运费7800元。 庭审中，原告称在物业承包期间，有部分业主直接将物业费交至原告处金额为6276.2元，其同意在管理承包费中予以扣除。 庭审中，原告明确其诉请2中的损失的具体内容为：《关于金枫苑小区外包期间发生费用责任事项》载明的第二至九项，其中第二至七项并未实际支付。 庭审中，原告称其于2015年3月份收到1万元的2014年度的垃圾分类奖励费，并认可该笔费用为物业管理收益，并称仅收到该年的垃圾分类奖励费，没有收到其他年度的垃圾分类奖励费。 听证庭审中,被告称承包期限为2014年7月1日至2017年3月31日，但未提供证据加以证明。被告称承包期内，其已向原告支付管理费139800元，并代原告垫付房屋押金10000元，但并未提供证据。为查明事实，本院指导被告搜集证据并宽延举证期限，但其终未能举证证明。 本院认为，原告、被告间的《物业管理承包合同》、《关于金枫苑小区外包期间发生费用责任事项》、及书面材料系双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告根据合同约定，原告将金枫苑物业管理承包给乙方管理，被告未能及时支付承包管理费，系属违约，应承担相应的违约责任。关于涉案合同的承包期限问题，本院认为，结合双方《物业管理承包合同》关于承包期限的约定，及双方在《关于金枫苑小区外包期间发生费用责任事项》、书面材料中的约定，本院认定承包期限为2014年1月1日至2017年6月30日。关于被告辩称承包期限为2014年7月1日至2017年3月31日的意见，其并未提供证据予以证实，本院不予采信。关于承包管理费的金额，本院认为，因双方在合同中约定，年承包费为6万元/年，故自2014年1月1日至2017年6月30日的承包管理费为21万元。因被告在承包期间内向原告交付了3517元及部分业主将6276.2元直接支付给了原告，故上述两笔金额应当在管理费中予以扣减。关于原告自认的收到垃圾奖励费1万元的归属问题，本院认为，因双方在合同中约定其他的物业管理收益全部由被告收取并支配，且原告亦认可该笔费用属于物业管理收益，故该1万元应归被告所有。为减轻诉累，以上费用与案涉管理费相抵扣，被告还应当向原告支付的物业承包管理费为190206.8元（210000元-3517元-6276.2元-10000元）。因被告违约，给原告造成损失，故被告应当赔偿原告损失。关于原告的损失金额，首先是关于2017年1-6月垃圾清运费，本院认为，根据原、被告双方合同的约定，该笔费用应由被告支付，因其未按约支付，原告代其支付了7800元，关于该部分金额本院予以确认；其次是关于2017年6月28日发放的物业人员工资28625元，本院认为，结合工资发放附件中的考勤表及部分人员的离职情况，本院认定该工资发放的是2017年5月份工资，但是无论是2017年5月、还是6月份工资，都属于被告承包期内应由被告支付的款项，现因其未能按约支付，原告代其支付了28625元，故对该部分费用，本院亦予以确认。关于《关于金枫苑小区外包期间发生费用责任事项》载明的第二至七项的损失问题，因该部分费用原告并未实际支付，故不属于原告所称的损失范围，本院对该部分金额不予认可。综上，原告为被告代付费用为36425元。关于被告辩称，其另向原告支付的其他款项、代付的款项及政府部门对其承包期内垃圾分类的奖励费，因原告不予认可，且其并未提供任何证据予以证实，故本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告戴兴家于本判决生效之日起十日内支付原告苏州宏科物业服务有限公司管理费190206.8元。 二、被告戴兴家于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州宏科物业服务有限公司损失36425元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5824元，减半收取2912元，由原告负担723元，被告负担2189元。其中，原告苏州宏科物业服务有限公司预交的案件受理费2189元，本院予以退还，被告戴兴家应当负担的2189元缴纳至本院（户名：苏州市虎丘区人民法院诉讼费专户帐号：6228400406138980269；开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：6228400406149627867） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 员 汪小峰 二〇一九年十月二十八日 法官助理 田德强 书 记 员 周柏翰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。