四川省兴文县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1528民初1047号 原告（反诉被告）：雷志琼，女，汉族，1987年1月27日出生，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：雷仕才，四川石海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兴文嘉记置业有限公司，住所地兴文县僰王山镇政府临街门面。 法定代表人：周荣华，总经理。 委托诉讼代理人：伍晓林，四川富绅律师事务所律师。 第三人：四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司，住所地宜宾市翠屏区南岸西区山水庭院小区19幢1单元10楼3号。 负责人：戚鑫，总经理。 委托诉讼代理人：湛美孝，该公司员工。 原告（反诉被告）雷志琼与被告（反诉原告）兴文嘉记置业有限公司（以下简称嘉记公司）、第三人四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司（以下简称艾明物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日分别作出（2017）川1528民初2252号民事裁定书和民事判决书，裁定驳回反诉原告嘉记公司提出的反诉，并判决被告嘉记公司于判决生效之日起恢复原告雷志琼租赁的位于宜宾市兴文县苗城印象1号楼1-1-151、152、153、154、155、156、157、158、159号商铺的供水、供电。被告（反诉原告）嘉记公司不服，向四川省宜宾市中级人民法院提出上诉。四川省宜宾市中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）川15民终283号民事裁定书，裁定撤销一审判决和裁定，将本案发回重审。本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷志琼及其委托诉讼代理人雷仕才，被告（反诉原告）嘉记公司的委托诉讼代理人伍晓林，第三人艾明物业的委托诉讼代理人湛美孝，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）雷志琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉记公司立即排除妨害，恢复兴文县苗城印象1号楼1-1-151、152、153、154、155、156、157、158、159供电和供水（损失另案处理）；2.被告嘉记公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月26日，原告雷志琼与被告嘉记公司及第三人艾明物业进行磋商，由被告将位于兴文县苗城印象1号楼1-1-151、152、153、154、155、156、157、158、159商铺出租给原告用于商业经营，租期为3年。当日，原告支付了门市押金以及装修保证金2万元给第三人。后被告于2016年10月27日与原告订立《苗城印象商业用房租赁合同》（以下简称租赁合同），租金为第一年56124元。订立合同当日，被告考虑原告装修所需时间以及苗城印象楼盘尚需进行市场培育的实际情况，原约定的二个月免租期确实偏短，双方遂再次进行协商，将租期变更为5年，第一年免租、免商管和物业管理费，第二年至第五年每月180元，一年付，可转租。后原告开始营业。2017年6月9日，被告向原告出具了一份《通知》，确认了上述事实，并通知原告等免租商铺同年于7月重新订立合同并将收取第二年租金及商管费用。同年8月，被告突然要求原告按2016年10月27日签订的租赁合同支付租金及相关费用，并决定将原告缴纳的门市押金以及装修保证金作为租金使用，还称只收到原告1万元。原、被告双方为此产生争议，后被告于2017年8月31日向原告发出一份《告知书》，称原告若不支付租金，将采取停电停水措施。经原告交涉无果，被告于2017年9月18日将原告租赁门市强行停水停电，导致原告投入几十万元的商铺无法继续经营。因被告的行为有违诚实信用原则并属于侵权行为，原告现起诉来院，请求判如所请。 被告（反诉原告）嘉记公司辩称，雷志琼起诉所述不是事实，嘉记公司与雷志琼之间只存在一份租赁合同。雷志琼未按照租赁合同约定的内容支付租金，嘉记公司有权解除合同。合同解除后，雷志琼应当履行支付欠缴租金的义务并退还商铺。 被告（反诉原告）嘉记公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除嘉记公司与雷志琼于2016年10月27日签订的租赁合同；2.判令雷志琼将苗城印象1号楼1-1-151、152、153、154、155、156、157、158、159号商铺退还给嘉记公司；3.判令雷志琼向嘉记公司支付截止到2019年6月30日的房租176143元，2019年6月30日之后的租金按照每平方米每月70元的标准计算，直至雷志琼交还商铺之日为止；4.本案诉讼费由雷志琼负担。事实与理由：2016年10月27日，雷志琼与嘉记公司签订了一份租赁合同，嘉记公司将位于兴文县苗城印象1号楼1-1-151、152、153、154、155、156、157、158、159号商铺出租给雷志琼用于商业经营。该商铺面积93.54平方米，租期从2016年11月1日至2019年11月30日。如果雷志琼能够按照约定租满三年，则可享受两个月的免租期。租金为第一年56124元（扣除两个月免租期后）、第二年72961元、第三年78574元。租金支付方式为6个月付，第一次于合同生效后3日内支付，以后在每个缴费周期前15日支付下6个月租金。物业费2元/m2/月，租赁保证金10000元，装修保证金2000元。如雷志琼不按时缴纳租金、物业费、商业管理费等费用，每逾期一天应承担应缴纳金额1%的滞纳金，逾期一个月嘉记公司有权终止合同，所收费用概不退还。租赁合同签订后，嘉记公司将商铺交给雷志琼使用，但雷志琼未依约支付租金等费用。2017年7月12日，嘉记公司向雷志琼发出《合同违约告知函》，告知雷志琼已经违约，要求雷志琼于2017年7月22日前缴纳所欠租金等费用。后雷志琼仍未支付租金，同年10月11日，嘉记公司向雷志琼发出《解除合同告知函》，要求雷志琼付清租金，并于10月18日前将商铺返还。至今，雷志琼未履行支付租金义务，也拒不返还商铺，请求人民法院支持嘉记公司提出的反诉请求。 原告（反诉被告）雷志琼辩称，第一，对合同解除无异议，认可合同解除日为2017年10月11日；第二，合同解除后，雷志琼并非不返还商铺，而是嘉记公司不准雷志琼腾空商铺；第三，合同解除日之后的租金，不应由雷志琼负担；第四，雷志琼与嘉记公司是通过中间人曾静军介绍的，因中间人曾静军的问题导致雷志琼与嘉记公司发生争议，嘉记公司采取了强行断水断电的违法手段，嘉记公司自己应当承担相应的责任。 第三人艾明物业述称，曾静军的行为是个人行为，不能代表艾明物业公司。 当事人围绕本诉和反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 双方当事人均无异议的证据有： 1.《苗城印象商业用房租赁合同》，拟证实雷志琼与嘉记置业于2016年10月27日签订了商铺租赁合同的事实。 2.《告知书》、照片两张，拟证实嘉记置业于2017年8月31日向雷志琼送达了一份《告知书》，要求雷志琼缴纳欠付的租金，否则将于9月4日对雷志琼租赁的商铺采取停水、停电手段。 3.《解除合同告知函》，拟证实嘉记置业于2017年10月11日作出该函，宣布从10月12日开始与雷志琼解除租赁合同关系。要求雷志琼于10月18日前将商铺腾空并交还给嘉记置业。 对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告（反诉被告）雷志琼提供的落款日期为2017年6月9日的《通知》一份，拟证实嘉记公司同意雷志琼租赁的商铺租期变更为5年，第一年免租，第二年至第五年租金为1800元/月。 经质证，被告（反诉原告）嘉记公司对该证据的真实性有异议，并曾于2017年11月2日向本院提出申请，请求对该《通知》上加盖的“兴文嘉记置业有限公司”印章的真实性进行鉴定。在本案审理过程中，原告（反诉被告）雷志琼出具书面《情况说明》，对嘉记公司提出的上述质证意见予以认可。本院认证意见为，鉴于各方当事人均认为该份证据的真实性存疑，本院对原告（雷志琼）提供的该份证据不予采信。 2.原告（反诉被告）雷志琼提供的第三人艾明物业出具的20000元收据一张，拟证实雷志琼已向嘉记公司缴纳了20000元押金和装修保证金的事实。 经质证，被告（反诉原告）嘉记公司认为，根据商铺租赁合同约定，雷志琼缴纳押金、保证金的对象应为嘉记公司，并非艾明物业，嘉记公司只认可收到了10000元；第三人艾明物业认为，该收据系曾静军的个人行为，与公司无关。本院认证意见为，第三人艾明物业未否认该收据的真实性，故对该证据的真实性应予确认。但根据合同约定，雷志琼应直接向嘉记公司缴纳上述款项，没有证据证实该款项可由艾明物业代收，故本院认定嘉记公司收到雷志琼支付的款项金额为10000元。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人艾明物业系被告（反诉原告）嘉记公司聘请的苗城印象商铺（位于兴文县光明新城）的物业管理公司。2016年9月26日，原告（反诉被告）雷志琼就租赁苗城印象商铺事宜，向艾明物业支付了押金15000元和装修保证金5000元，合计20000元。同年10月27日，雷志琼与嘉记公司签订《苗城印象商业用房租赁合同》（以下简称“商铺租赁合同”），合同主要约定事项有：1.嘉记公司将苗城印象1号楼1-1-151、152、153、154、155、156、157、158、159号商铺出租给雷志琼用于经营“饰品”，店铺名为“藏云阁”，商铺核定面积为93.54m2；2.嘉记公司先给予雷志琼两个月免租期，如雷志琼未能租满三年，则应向嘉记公司补缴免去的两个月租金；3.租赁期限从2016年11月1日起至2019年10月31日止，签约时先交6个月租金，租金计算为第一年56124元（60元/月/m2，已扣除2个月免租期）、第二年72961元（65元/月/m2）、第三年78574元（70元/月/m2）；4.雷志琼应当缴纳租赁保证金10000元、装修保证金2000元；5.雷志琼应当承担物业费、商业管理费，费用标准按照合同约定计算，统一由嘉记公司代收；6.如雷志琼不按时缴纳租金、物业管理费、商业管理费等费用，每逾期一天根据应缴纳金额1%的标准支付滞纳金，逾期一个月以上，嘉记公司有权单方面终止合同；7.合同还对商铺的管理、使用等内容进行了约定。租赁合同签订后，嘉记公司将前述商铺交给雷志琼装修使用，雷志琼未向嘉记公司支付租金。其间，艾明物业将雷志琼交纳的门市押金和装修保证金中的10000元，支付给了嘉记公司。 2017年8月31日，嘉记公司向雷志琼发出《告知书》，要求雷志琼于2017年9月4日前向嘉记公司支付欠缴租金，逾期将对商铺予以停水、停电处理，并要求雷志琼做好停水、停电前的准备工作。9月6日，雷志琼向嘉记公司回函，称嘉记公司《告知书》中所称的内容不符合事实，请嘉记公司应当按照合同约定妥善处理。9月18日，嘉记公司对雷志琼租赁的商铺采取了停水、停电措施。10月12日，因雷志琼未支付租金，嘉记公司再次发出《解除合同告知函》，宣布解除双方签订的商铺租赁合同，并要求雷志琼在10月18日前将商铺腾空返还给嘉记公司。同日，雷志琼向本院提起诉讼，要求嘉记公司恢复对商铺的供水、供电，并一直占有该商铺。 在2019年8月13日的庭审中，雷志琼明确表示，认可其与嘉记公司于2016年10月27日签订的商铺租赁合同已于2017年10月12日解除。同日，在本院主持下，雷志琼将涉案商铺交还给了嘉记公司。 本院认为，本案争议的焦点主要有：一、雷志琼与嘉记公司于2016年10月27日签订的合同是否解除，于何日解除？二、雷志琼要求嘉记公司恢复对涉案商铺的供水和供电的诉请是否应当支持？三、嘉记公司要求雷志琼返还商铺的诉请是否应当支持？四、嘉记公司要求雷志琼支付从商铺租赁之日起至商铺返还之日止的租金的诉请是否应当支持？ 针对各方当事人的争议焦点，结合本案事实、证据以及相关法律规定，本院综合评析如下： 1.针对争议焦点一，根据雷志琼与嘉记公司签订的商铺租赁协议约定，雷志琼应每半年支付六个月租金，首期租金于签订合同之日起三日内支付，之后的租金在每个支付周期前十五日内支付，逾期支付租金一个月以上，嘉记公司即有权解除合同。因雷志琼未按照合同约定的时间支付租金，经嘉记公司催缴后仍未在合理期限内支付，雷志琼的行为已构成违约，依法应当承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定可知，嘉记公司无论是依照合同约定还是法律规定，均有权单方解除其与雷志琼签订的商铺租赁合同。合同解除的时间应为通知送达雷志琼的时间，即2017年10月12日。庭审中，雷志琼对商铺租赁合同已于2017年10月12日解除的事实亦无异议。故对嘉记公司请求判令解除涉案合同的诉请，本院予以支持。 2.针对争议焦点之二，因雷志琼与嘉记公司签订的商铺租赁合同已于2017年10月12日解除，故雷志琼要求嘉记公司恢复对涉案商铺的供水、供电的诉请，已失去了主张的权利基础。庭审中，经本院向雷志琼释明后，雷志琼明确表示不放弃该项主张，故对雷志琼提出的该项诉请，本院不予支持。 3.针对争议焦点之三：诉讼过程中，雷志琼已于2019年8月13日在本院主持下将涉案商铺交还给嘉记公司。鉴于嘉记公司要求雷志琼退还涉案商铺的诉请已经得以实现，本院对该项诉请不再处理。 4.针对争议焦点之四，本院分述如下：第一，从2016年11月1日起至2017年9月17日（嘉记公司对涉案商铺采取断水、断电措施前一日）的期间，系雷志琼正常使用商铺进行商业经营的期间，其应当按照合同约定的60元/月/m2标准支付租金。另根据合同约定，雷志琼享受两个月免租期的前提是应租赁使用涉案商铺满三年。但本案中该条件尚未成就，故雷志琼不应享受该两个月的免租优惠。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，雷志琼应当全额支付上述期间的租金，具体金额计算为：10个月×60元/月/m2×93.54m2+（17天÷30天）个月×60元/月/m2×93.54m2=59304.36元。 第二，从2017年9月18日起至2017年10月12日（合同解除之日）再至2017年10月18日（嘉记公司限令雷志琼腾退房屋之日），在此期间内，虽然雷志琼未支付租金而违约在先，但嘉记公司在合同尚未解除的情况下对涉案商铺采取了断水、断电措施，导致雷志琼在合同约定的租赁期内不能正常使用涉案商铺，嘉记公司的行为亦构成违约。因此，雷志琼不应当支付该期间内的商铺租金。 第三，2017年10月19日至2019年8月13日（雷志琼返还商铺之日），在此期间内，雷志琼在租赁合同解除后，未向嘉记公司履行腾退房屋的义务，而是继续占有涉案房屋，故雷志琼应当支付逾期腾房占有使用费。但由于嘉记公司在此期间一直未恢复对商铺的供水、供电，雷志琼也不能使用涉案商铺开展任何生产经营活动，故本院酌情认定雷志琼向嘉记公司支付逾期腾房占有使用费10000元。 上述费用合计为69304.36元，品迭雷志琼已经支付的10000元款项后，雷志琼还应当向嘉记公司支付59304.36元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）雷志琼的诉讼请求； 二、解除原告（反诉被告）雷志琼与被告（反诉原告）兴文嘉记置业有限公司于2016年10月27日签订的《苗城印象商业用房租赁合同》，解除时间为2017年10月12日； 三、原告（反诉被告）雷志琼于本判决生效之日起五日内，向被告（反诉原告）兴文嘉记置业有限公司支付房屋租金、逾期腾房占有使用费共计59304.36元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1332元，由原告（反诉被告）雷志琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  杨志其 审判员  方 锐 审判员  陈 练 二〇一九年十月二十二日 书记员  魏 巧