江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初5612号 原告：江苏巨易物业管理有限公司，住所地徐州市大马路68号民生大厦。 法定代表人：赵远，该公司市场部经理。 委托诉讼代理人：郭庆层，江苏恒邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵立中，男，1962年9月20日生，汉族，江苏巨易物业管理有限公司业务经理，住徐州市泉山区。 被告：徐州市望景花园业主委员会，住所地徐州市泉山区中山南路126号望景花园B座105室。 负责人：王化军，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：李昌杰，江苏争春律师事务所律师。 原告江苏巨易物业管理有限公司（以下简称巨易物业公司）与被告徐州市望景花园业主委员会（以下简称望景花园业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理，原告巨易物业公司的委托诉讼代理人郭庆层、赵立中、被告望景花园业委会的委托诉讼代理人李昌杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告巨易物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2019年8月徐州市望景花园业主大会及业委会单方解除与原告的物业服务合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年9月6日签订物业服务委托合同。2019年7月，被告内部部分人员出于个人利益考量，发起解聘物业服务企业等事项的投票。根据《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但被告违反上述程序规定，在同意解除物业服务合同的业主人数及建筑物总面积数均未过半的前提下强行通知解聘原告。因此，解除物业服务委托合同的行为因违反法律强制性规定无效，物业服务合同应继续履行。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告诉请。 被告望景花园业委会辩称：1、原告持有的2012年8月18日、2015年9月6日签订的《望景花园物业管理服务合同》为无效合同，该合同没有经过徐州市望景花园业主大会建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，该合同因违法违规而无效。2、服务合同被告签字人表示，合同仅是其个人行为，未经过法定程序召开业主大会投票选择物业服务企业，所签订《望景花园物业管理服务合同》无效。3、原被告于2019年8月31日现场书面签字确认，原告撤出了望景花园管理区域。4、业主和物业服务企业丧失互相信任时，应允许其解除合同。原告强行提供的物业服务直接违背了大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益。5、原告所诉称的合同期限是从2015年至2018年8月31日，合同已经履行期满。6、该份合同应属于无效合同，同时原告未按照合同约定履行相关义务。 原告为证明其主张提供：1、原、被告签订的物业管理服务合同1份，证明原、被告于2015年9月1日订立物业服务合同，该合同现为生效并实际履行状态，被告单方解除该合同无法定或约定事由，属于无效民事法律行为；2、被告关于解除巨易物业公司物业服务委托合同退出管理服务区域的通知1份，证明被告无法定或约定事由，单方违反合同约定与法律规定，强行解除与原告的物业服务合同；3、望景花园总平面图，证明该小区的规划区域为A、B、C、D四栋楼；4、望景花园房屋测绘报告，证明该小区总建筑面积为98930平方米，总户数为711户，被告的合同解除行为违反物权法、物业管理条例的规定，未经建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解除行为应属无效；5、望景花园业主大会第三次会议物业自治等事项投票票样，证明被告解除与原告之间的物业服务合同投票程序及形式违法、投票具有严重瑕疵，将弃权票数计入多数票数以及通过互联网微信等投票具有同等效力明显违反物业管理条例及物权法的规定。 被告质证认为，对证据1的真实性无异议，但该合同属于无效合同，原告没有提供该合同签订时对于建筑物的过半数和住户的过半数签字或投票的证据，同时该合同当中被告的印章在签订合同时已经失效。第二届业主委员会到期的时间为2012年12月，而合同签订是在2015年9月，因此该业主委员会无权签订合同。即使该合同有效，原告也未按合同约定履行义务，如原告没有按照合同约定张贴管理费用以及其他各种费用的收支账，系严重违约。同时，原告多收取的每平方米0.2元，没有用做维修基金，也没有退还给广大业主，且费用的开支也未经过广大业主的同意，所以该无效合同不能作为定案的依据。对证据2的真实性无异议，该通知实际上是要求原告将各项资料交付给被告，该通知下发后，原告的法定代表人也以书面的形式明确说明愿意撤出望景花园。被告要求原告撤出望景花园的通知以及移交材料的前提是原告存在着严重违约的情形，不能服务广大业主。对证据3的真实性无异议，但与本案没有关联性。对证据4系原告自行对户数和面积的统计，被告不予认可。对证据5的真实性无异议，但不能作为定案的依据。 被告为证明其主张，提供：1、2019年8月31日原、被告双方共同签字的书面承诺1份，证明原告在2019年8月31日自愿撤出望景花园；2、光盘1张及根据光盘制作的文字材料一份，系2019年9月18日电话录音，录音对象为被告负责人王化军与第二届业主委员会主任刘建平，证明刘建平与原告签订的物业服务管理合同未经过业主大会讨论，系私自与原告签订合同；3、2019年9月18日王陵街道办事处所出具的情况说明一份，证明被告是合法成立的业主委员会并已经备案，同时原告提供的物业合同中望景花园业委会已于2012年12月31日到期，以后产生的行为均无效；4、被告自治事项的会议决议，证明业主人数已经达到了51.8%，建筑面积已经达到了69.3%，一致同意解除与原告的物业合同；5、2019年7月17日召开业主委员会决议的通知，证明与原告解除合同是通过合法途径进行的；6、物业服务合同，原告已提供，由于原告未履行该合同中的相关义务，故与原告解除该合同；7、被告业主大会第三次会议投票情况，证明当时的业主已经过半数进行投票，并且建筑面积也已经过半；8、王陵办事处备案材料，证明小区户数已经明确。 原告质证认为，对证据1，该证据不能证明合同已经解除。原告只是临时撤出了部分工作人员，但未办理交接手续，也没有解除合同，且现在该小区的地下室以及供电设施和C、D座仍是原告在交付电费，正常服务。对证据2不予认可，与本案没有关联。证据3与本案没有关联，业主委员会只是全体业主的代表机构，业主委员会所作出的法律行为，是全体业主的意思表示，有相应的法律效力，每一任业主委员会都是业主的合法有效代表，业主委员会自身所存在问题不能对抗第三人。对证据4的真实性及合法性均无法核实，该证据恰好证明被告此次解聘原告违反物权法和物业管理条例的强制性规定，无论是建筑总面积还是业主总人数均未过半，因此被告的解除行为应属无效。对证据5不予认可。证据6不能证明被告的观点，被告的解除行为只能基于物权法和物业管理条例的强制性规定，有违强制性规定的任何事由均属违法解除事由，不应支持。证据7，签字仅仅只有所谓的业主签字，而并无业主的身份信息等任何证据证实签字人确系有权利投票的业主本人，因此被告所列举的投票等证据应属无效。对证据8，对于备案证明的合法性不予认可，王陵办事处所谓的备案只是对望景花园业委会筹建过程中的资料审核，并不是行政许可，也不能证明王陵办事处所填写的资料具备证明力，对于该业主委员会的非法成立，原告已经另案起诉。 根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月6日，原告巨易物业公司（乙方）与被告望景花园业委会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，双方约定：合同期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止；合同期满甲方决定不再续订合同或乙方决定不再续订合同的，应该在该合同期满60天前向对方提出书面意见，双方未提出书面终止合同意见的，原合同自动顺延；双方还约定了其他的权利与义务。 2019年7月17日，徐州市望景花园业主委员会发出《关于望景花园召开业主大会会议的通知》，内容为：根据《江苏省物业管理条例》等相关规定，结合本小区实际情况，决定从2019年8月1日起至2019年8月15日止，以业主集体讨论和书面征求意见的形式，组织全体业主就是否解聘物业服务企业和是否进行小区自治进行表决。2019年8月8日，望景花园召开第3次业主大会，大会议题为：实行物业管理服务自治；解除与巨易物业公司物业服务合同；委托律师服务所追讨巨易物业公司代收取的“小区补充维修金”及小区共有物业产生的收益。经统计与计算：同意以上三项决议的票数为245，占业主总人数的51.4%，占建筑总面积的69.3%，符合法律规定，会议通过了以上三项决议。 2019年8月15日，被告向原告发出《徐州市望景花园业主委员会关于解除江苏巨易物业管理有限公司物业服务委托合同撤出管理服务区域的通知》，主要内容为：依据有关法律规定，望景花园实行物业自治，望景花园业委会依据大会授权现正式通知巨易物业公司于2019年8月31日撤出公司管理服务的望景花园物业管理服务区域，并停止收取物业费，截止之日超收物业费退还业主及向本届业主委员会移交的小区补充维修金，同时移交小区有关的其他资料。该通知同时抄报徐州市泉山区人民政府王陵街道办事处；徐州市公安局泉山分局王陵派出所；徐州市泉山区房产服务中心（物业管理科）。抄送徐州市泉山区王陵街道王陵社区居民委员会。 2019年8月31日，原告负责人与被告业委会主任确认巨易物业公司于2019年8月31日撤出望景花园管理区域。根据2019年9月18日徐州市泉山区人民政府王陵街道办事处出具的《情况说明》，现望景花园业委会已备案（有效期：2019年1月23日起至2022年1月22日），在此之前办事处于2009年12月31日登记备案的第二届业主委员会任期为三年，已于2012年12月31日到期。同时，根据王陵街道办事处的业主委员会备案书，望景花园总户数为483户，总建筑面积为73000平方米。 原告认为望景花园的总户数711户，建筑总面积为98930平方米。为此提供了望景花园房屋面积测绘报告及从徐州市城市建设档案馆调取的小区总平面图。原告认为，被告解除物业服务合同投票程序及形式违法，存在重复计票情形，故诉至法院请求确认被告的解聘行为违法。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有约束力，但合同订立不得违法法律及行政法规的强制性规定。 关于案涉物业服务合同的订立。本院认为，物业服务合同是一种委托合同，物业合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期的物业服务合同，后期的服务合同由业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。被告自2012年9月1日进入被告小区，所提供服务合同虽于2015年9月6日订立，但被告作为物业服务公司并未提供证据来佐证其系经过业主大会依法选聘的物业公司，故该服务合同缺乏有效成立的先决条件。原被告之间所订立合同虽已实际履行，但被告享有随时解除的权利。 关于被告解聘行为的认定。根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。被告所提供的望景花园业委会在徐州市泉山区王陵街道办事处的备案资料，其中载明望景花园居民总户数为478户，总建筑面积73000平方米，该数据已在行政管理机构备案，具备相应的证明效力。根据被告所提供小区业主大会决议事项的投票结果，收到表决票247张，同意票数245票，占总人数的51.4%，占建筑物总面积的69.3%，已达到法律规定的标准。另，原告负责人与被告业委会主任在2019年8月31日确认原告于2019年8月31日撤出望景花园管理区域，原告亦是承认了部分服务人员已撤出，现只是在部分区域范围内提供物业服务。由此，在原被告双方已丧失相互信任基础的条件下，业主大会根据小区物业管理需要，发起解聘物业服务企业的投票符合全体业主的共同利益。原告称，被告方投票存在严重瑕疵，但并无相关证据来佐证被告所发起的投票行为存在违法的情形。据此，本院认定被告的解聘行为合法，原告诉请于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告江苏巨易物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告江苏巨易物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 朱军麟 二〇一九年十月十八日 法官助理 王鹏里 书 记 员 杨 琳