广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初8944号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，董事长。委托诉讼代理人：陈浩南，男，该公司员工。委托诉讼代理人：梁秀莹，女，该公司员工。被告（反诉原告）：廖艳红，女，1981年6月14日出生，汉族，住湖南省祁阳县。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）与被告（反诉原告）廖艳红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）利合物业公司的委托诉讼代理人陈浩南、梁秀莹，被告（反诉原告）廖艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费7,184.33元及违约金（物业服务费从2016年12月1日至2019年4月30日止，按每月248.1元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.被告向原告支付拖欠的公摊水费2.98元及经济损失（公摊水费从2016年9月1日至2019年1月31日至，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费的总额为限）；3.被告向原告支付拖欠的公摊电费1,002.39元及经济损失（公摊电费从2016年10月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称开发商）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉3座8层806单元（以下称该物业）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2014年8月30日前，被告与原告于2014年8月27日签署《前期物业服务协议》（以下称协议），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元/平方米/月计收（不包含公摊费用）”“物业服务费应按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，物业服务费的起算点为2014年9月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务。但被告无正当理由一直拖欠物业服务费和公摊水电费用。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告廖艳红辩称，请求法院驳回原告的费用请求及违约金主张，本案全部诉讼费由原告承担。反诉原告廖艳红向本院提出反诉诉讼请求：1.判定反诉原告廖艳红与反诉被告利合物业公司签订的《临时规约》《前期物业服务协议》无效；2.判定物业服务费按照1.08元/平方米/月计算，反诉原告自2014年10月至2016年12月按2.8元/平方米/月所交纳的物业管理费用多出部分3,935元退回顶扣暂未缴纳的物业费，2016年12月后所有物业管理费用按1.08元/平方米/月计算；3.判定反诉被告明确并公开物业服务具体作业标准及人员设施配置情况；4.判定双方签署的《前期物业服务协议》中所记载的每日千分之五的违约金约定无效；5.判定本案全部诉讼费由反诉被告承担；6.判定因本次诉讼需使用提供大量视频证据，光盘采购共计150元，请求判令由反诉被告承担该费用，并在判决生效后2周内付清；7.判定反诉被告主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电；8.判定反诉被告需将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主；9.判定反诉被告严格遵守《前期物业服务协议》及《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》。事实和理由：一、本人于2014年10月15日与利合物业公司签署《前期物业服务协议》，并于2014年10月15日至2016年11月一直缴纳物业管理费用，按协议约定的物业服务费为2.8元/平方米/月。《临时规约》《前期物业服务协议》是被迫签订，不是本人的真实意思表示，显失公平。因利合物业公司原来只有二级物业资质，收费标准却完全按照一级收费，其有欺诈业主的行为。利合物业公司服务质量与收费标准严重不对等，违反质价相符的原则。对于远未达到一级服务资质的利合物业公司，我们业主可以、也有权拒付物业管理费。二、根据《参考标准》中一级物业服务的相关标准，利合物业公司均未达到上述标准，根据以上事实，参照《参考标准》，物业费收费标准重新计算结果为1.08元/平方米/月。根据《物权法》规定，利合物业公司私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，本该属于业主的公共场合的商业出租，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，利合物业公司的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。三、协议关于收取滞纳金于法无据，协议约所记载每日千分之五的违约金率，过分高于逾期交纳物业管理费造成的损失，也过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，本人认为该违约金完全不合理。本案是利合物业公司违约在先，因此本案所述滞纳金于法无据、于理不合。基于如上事实，本人特向法院提起反诉，请人民法院查明情况，判上所请。反诉被告利合物业公司辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求，反诉原告的请求没有任何法律及事实依据。《广州亚运城前期物业服务协议》是双方自愿签定的，2.8元/平方米/月的物业费收费标准也是双方在《前期物业服务协议》中明确约定的，且反诉原告购买涉案房屋时所签订的商品房买卖合同已经明确收费标准是2.8元/平方米/月，该收费标准也有粤价2013文件的支持。反诉原告主张的物业费收费标准1.08元/平方米/月，没有证据支持。我方根据双方签订的《前期物业服务协议》提供了物业服务，是达标的。反诉原告没有任何理由拒交2.8元/平方米/月的物业费。违约金方面，根据合同法的有关规定及双方签订的《广州亚运城前期物业服务协议》第十六条明确约定每日千分之五的违约金，且我方主张的违约金以不超过本金为限。业主拖欠物业费是事实，应当根据法律及双方的约定支付违约金。公摊水电费、公示等方面，我方根据有关的政府文件公开资质、公示收费的标准及人员的设置情况，在天誉的南门、西门均有公示，我方也提供了相应的证据证明。公摊水电费我方每2个月公示一次，部分业主不明白提出公摊计算的要求，我方会更明确、更细化。我方对整个天誉的公摊水电费有详细的公示，收费也有政府文件的支持。小区公共部位经营收入方面，根据《前期物业服务协议》第九条我方有权对园区的物业公共部位经营收入，扣除成本后用于小区的运行。根据相关的法律规定，对于物业的收支我方每年公示一次。2017年底到现在，根据番禺区住建局2017的310号文件要求番禺区的物业公司对于公共收入是单独设账的，而且公共收支主要用于补充住房维修基金。天誉是没有动用过业主的维修基金的，不存在需要返还给业主的情况。对于反诉原告主张的光盘、打印等费用，这个是反诉原告举证支出的费用，我方不同意支付，反诉原告要求我方支付该费用没有依据。综上，反诉原告的全部反诉请求没有法律及事实依据，应全部予以驳回。经审理查明，2013年9月23日，廖艳红与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定廖艳红购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号3座806房（以下简称涉讼房产），建筑面积为88.068平方米（房产证建筑面积为88.61平方米），物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，自收楼之日起按月按时交纳，且不包含公摊的水电费，公摊的水电费按每月实际产生量计量分摊支付。广州利合房地产开发有限公司应当在2014年8月30日前将涉案房屋交付给廖艳红使用。2014年10月15日，廖艳红实际收楼。同日，利合物业公司与廖艳红签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由利合物业公司为廖艳红提供物业管理服务，廖艳红应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业公司交纳物业服务费，当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳，逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电等费用，如有需要，有关单位可以委托利合物业公司代收代交，廖艳红或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。廖艳红自2016年12月1日起开始拖欠涉讼房产的物业管理费用、自2016年9月1日起开始拖欠公摊水电费用。以上事实，有商品房预售合同、收楼通知书、收楼签收一览表、前期物业服务协议、临时管理规约、业主承诺书、律师函、EMS快递回单、公摊水电费一览表、中标备案回执、一级资质证书、日常物业服务照片、欠费明细表、公摊水电费用公示照片、小区日常安保、消防、保洁、维护视频、音频及图片等证据证实。本院认为，利合物业公司与廖艳红签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。廖艳红辩称前述协议及临时管理规约是被迫签订、不是其本人的真实意思，并据此主张前述协议及临时管理规约无效，但其未能就此举证证实，应自行承担举证不能的后果。故对廖艳红请求确认其与利合物业公司签订的前期物业服务协议及临时管理规约无效的反诉请求，本院不予支持。关于利合物业公司的物业服务质量。廖艳红在办理收楼同时签署了《前期物业服务协议》，从该日起已享受物业管理服务。该协议约定有利合物业公司在不侵犯业主及其他物业使用人的合法权益前提下，可自主开展各项经营管理活动。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的、连续性、整体性的过程，廖艳红在本案中提供的证据未能充分证明利合物业公司不履行双方涉案物业服务协议的主要义务，且已享受了物业管理服务，应当按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费，廖艳红在本案中不享有同时履行抗辩权，其以利合物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。利合物业公司在提供涉案物业管理时确实存在服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是廖艳红未及时支付物业服务费的原因之一，同时廖艳红作为小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。廖艳红提出利合物业公司未完全履行管理服务义务而涉案物业服务费应按1.08元/平方米/月的标准计收缺乏法律和合同依据，本院不予支持。利合物业公司、廖艳红均确认廖艳红未支付2016年12月1日至2019年4月30日期间的物业服务费，本院对该事实予以认定。涉案房屋的建筑面积为88.61平方米，按2.8元/平方米/月的标准计算，每月的物业服务费应为248.1元（88.61平方米×2.8元/平方米/月），廖艳红拖欠的物业服务费应为7,194.9元，利合物业公司仅主张7,184.33元物业服务费属自有处分自己的诉讼权利，本院予以准许。利合物业公司在本案另主张廖艳红应支付的公摊水、电费在利合物业公司的物业服务过程中已实际发生，且利合物业公司也提供相应的计算依据，故本院予以支持。关于违约金。《广州亚运城前期物业服务协议》第六章第十六条约定违约金每日按千分之五计算，是双方的真实意思表示，并不存在无效合同条款的法定事由，应予确认。故本院对廖艳红要求确认上述合同条款无效的诉请不予支持并予以驳回。廖艳红拖欠物业服务费及公摊水电费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但双方约定每日千分之五的违约金标准过高，利合物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的其他具体情况，酌定对利合物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付为宜。关于廖艳红的其他反诉请求。根据利合物业公司提供的证据及陈述，其在物业服务期间已经就物业服务内容及人员情况进行过公示，也曾经邀请业主参观公共用电部分的设施设备，廖艳红在本案中再次提出相关诉请，没有法律依据，本院不予支持。廖艳红提出的公摊费用过高及利合物业公司违法使用业主公共用电的问题，因没有证据证实，本院均不予支持。关于廖艳红提出要求利合物业公司公示小区商业经营情况等的诉请。根据双方的约定，利合物业公司有权对园区内的物业共用部位、共用设施设备进行经营，利合物业公司也已经按照要求对园区物业管理的收支情况进行每年公示，廖艳红的该项诉请，事实和法律依据不足，本院不予支持。廖艳红还提出要求利合物业公司返还所有广告商业经营收入的诉请，没有法律依据，本院亦不予支持。廖艳红诉请的光盘等费用，属其诉讼成本，其要求利合物业公司赔偿没有法律依据，本院不予支持。廖艳红的其余反诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告廖艳红在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年12月1日至2019年4月30日的物业服务费共计7,184.33元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以每月248.1元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告廖艳红在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年9月1日至2019年1月31日止的公摊水费2.98元、2016年10月1日至2019年1月31日止的公摊电费1,002.39元及经济损失（公摊水电费经济损失的计算方式为以公摊水费2.98元、公摊电费1,002.39元为本金，从2019年2月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，公摊水电费的经济损失总额以公摊水电费本金为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告廖艳红的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费225元，均由被告（反诉原告）廖艳红负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  王宏平二〇一九年十月十六日书记员  冯婉仪