上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初13879号原告：孙敏铮，女，1983年2月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：赖碧君，上海仲悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，上海仲悦律师事务所律师。被告：金梦涛，男，1981年10月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：万秀军(系被告金梦涛之母)，女，1952年3月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告孙敏铮与被告金梦涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告孙敏铮的委托诉讼代理人高敏，被告金梦涛的委托诉讼代理人万秀军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙敏铮向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的售房尾款34,130元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月29日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，双方又签订了一份《协议》，约定被告就该房屋的装潢等费用另行补偿原告102万元，其中2万元应于2018年8月29日前支付，95万元于房地产交易中心出具乙方为权利人的房屋不动产权证当日支付，5万元双方办理房屋交接手续当日支付；同时约定，原告应于房地产交易中心出具乙方为权利人的房屋不动产证后30日内将房屋交付给被告，若逾期交房，每逾期一天按170元/天支付违约金。2018年8月25日，上海云房数据服务有限公司丁香路分公司工作人员受被告委托先行将2万元垫付入原告账户，并约定在被告产证出来当日即被告支付95万元房款时，原告将该笔2万元退还给中介工作人员，最后被告在支付5万元尾款时连同该笔2万元共计7万元一起支付给原告。2018年9月27日，系争房屋过户至被告名下。2019年5月28日，双方签订《房屋交接书》，系争房屋完成交付。房屋产证于2018年9月27日办出，原告应于2018年10月27日之前交房，从2018年10月28日起至2019年5月27日共211天，逾期交房违约金为35,870元，扣除违约金后的购房尾款34,130元经原告多次催要，被告不予支付。故现诉至法院。被告金梦涛辩称，不同意原告诉请，我方没有拖欠原告的购房尾款，反之原告尚欠我方相关款项。房屋买卖合同约定的500万元购房款和协议约定的102万元补偿款项均是事实，双方约定了交房日期和过户日期，根据购房款总金额，我方首先支付了2万元定金，500万元合同价款和95万元的协议补偿款也依约交给了原告方，确认剩余5万元尾款尚未支付，未付款原因是原告违约在先，原告未依约履行交房义务，为此我方曾上门催促交房，并曾报警。因为原告逾期交房，就交房违约责任和5万元尾款双方达成口头约定，原告之所以未能依约交房，是其家庭内部原因导致，非被告原因，因原告无法及时交房，原、被告曾口头约定允许其有相应的延迟交房期限，尾款5万元作为逾期交房的赔偿予以抵扣，我方已不欠原告任何费用。2019年5月28日签订房屋交接书当天原告并未实际搬离，搬离时间是2019年6月3日。本院经审理认定事实如下：2018年8月29日,原告孙敏铮作为卖售人(甲方)与作为买受人(乙方)的被告金梦涛签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：甲乙双方通过上海云房数据服务有限公司丁香路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，甲方依法取得的房地产权证号为：杨XXXXXXXXXX，房地产座落地址为周家嘴路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型为公寓，房屋建筑面积92.18平方米，房地产转让价款共计人民币为5,000,000元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2018年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过45日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付45日违约金外，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)交房约定：甲方于房地产交易中心出具乙方为权利人的房屋不动产权证后30日内将房屋交付给乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。合同附件三付款协议明确：乙方于2018年8月30日前(包含当日内)支付甲方房款5,000,000元整。同日，原告孙敏铮作为甲方(转让方)与作为乙方(受让方)的被告金梦涛签订一份《协议》，约定：甲乙双方于2018年8月29日签订了关于座落于上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同中约定的成交价格为5,000,000元，该价格未包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用，现双方友好协商，达成如下协议：一、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,020,000元整并签订装修补偿协议，该价格不体现于双方签订的该房屋的《上海市房地产买卖合同》内，该笔款项具体支付方式为：1、乙方于2018年8月29日前支付甲方20,000元，甲方向乙方出具收款收据，该款项打入甲方指定账号；2、乙方于房地产交易中心出具乙方为权利人的房屋不动产权证后当日内支付甲方950,000元，该款项打入甲方指定账号；3、乙方于甲方迁出该房屋内全部户口后且甲乙双方办理该房屋交房手续后当日内支付甲方(尾款)50,000元，该款项打入甲方指定账号。二、双方在此同意将该房屋连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。三、交房：甲方于房地产交易中心出具乙方为权利人的房屋不动产权证后30日内将房屋交付给乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》，如甲方未按约定日期逾期交房，每逾期一日按170元/天违约金支付给乙方。2018年8月25日，原告孙敏铮的“指定账户”收到“房款定金”转账款20,000元；2018年8月30日，被告金梦涛通过转账将5,000,000元转至中国光大银行资金托管账户；2018年9月29日，原告孙敏铮的“指定账户”收到购房转账款950,000元。2018年9月28日和2018年9月29日，原告孙敏铮通过转账方式将两笔20,000元转至为系争房屋买卖提供居间服务的中介工作人员王某账户。2018年9月27日，系争房屋产权登记至被告金梦涛名下，金梦涛并取得系争房屋的不动产权证。被告金梦涛取得系争房屋的不动产权证后，原告孙敏铮未依约办理交房手续和履行交房义务，为此被告金梦涛曾通过报警方式要求解决纠纷。2019年5月28日，原、被告签订《房屋交接书》，明确：甲、乙双方同意于2019年5月28日将周家嘴路XXX弄XXX号XXX室顺利交接完毕，甲方承诺屋内所有东西于2019年6月3日前搬清，屋内无物品。另查，2019年8月20日，上海市杨浦区大桥街道富阳居民委员会出具一份《证明》，载明：2019年5月28日，本小区居民金梦涛前来居委反映其房屋27号201室，2018年9月27日已售出，产权人金梦涛曾多次催促原房东搬离无果，请求居委会做协调工作一事。2019年8月21日，证人王某向本院出具一份《证人证词》，载明：我是原上海云房数据服务有限公司的销售人员王某，原告请被告帮忙提前将500万元房款汇入第三方(中国光大银行)资金托管，原告愿意补偿被告利息损失费2万元，当时我在场。本人承认因工作疏忽，在房屋买卖过程中有漏洞，被告明显吃了亏，原告得了便宜不应该告被告，不能因为被告大度好讲话而得寸进尺，在此对被告表示歉意！2019年7月25日，原告具状来院，作如上诉请。诉讼中，经被告金梦涛申请，证人宓某某、王某到庭作证。证人宓某某陈述：我是被告的未婚妻，原定于今年结婚，本案系争房屋是我方原本准备购买的婚房。2018年5月25日，被告和其母亲到了中介公司付了2万元定金，中介也给了我方定金收条。签协议的时候原告说系争房屋上有抵押，我方就和原告方沟通，原告说抵押的事情自己解决，后其解决不掉，就联系被告，说我们本来就要付房款，让我方帮忙将房款一次性支付给原告，以便将其银行的抵押款项涤除，原告还说可以补贴我方支付大额房款的利息。2018年8月29日，我方将500万元房款支付给了原告指定的光大银行做托管。2018年9月29日房产证才办出来，当天我方将剩余款项95万元支付给了原告，总房价款是602万元，我们共付款597万元，还有5万元购房尾款，说好等房屋交接后再支付。但是原告家庭内部存在矛盾，在买卖合同签订时我方不知道原告的家庭内部矛盾这么严重，我方就给了原告一个月的时间清房，但是原告还是没有处理完毕。到了2018年10月27日，我方联系原告，原告还是要我方给其时间，并称在2019年1月底前搬离，如果不搬走该房屋就由被告出租给原告使用，租金从5万元尾款中抵扣。2019年1月底2月初的时候我方又去找了原告，被告还去了居委会，当时原、被告口头约定按照8,000元的协议价确定租赁价格，房产中介工作人员王某也在场。从2018年10月28日开始计算逾期交房违约责任，前两个月按照每日170元的违约金标准计算逾期交房违约金，两个月后按照市场租赁价格8,000元每月的计算标准计算原告占用房屋的使用费直至实际交房时止，原告并承诺其在2019年1月底前会搬离。到了2019年1月底原告并没有依约搬离，被告再次与原告交涉，就房屋逾期交房违约金和每月8,000元使用费我方提出要求，但是原告方一直在拖延拒绝搬离。我方实在没有办法，我方希望中介可以参与沟通，有几次是由中介人员王某一起去催促交房的。2019年5月28日，我方清算了一下所有的原告逾期交房应支付的违约金和房屋占用使用费，与原告应得的购房尾款已抵消，我方就强制性要求原告搬离并报警，在交房当天也签订了房屋交接书，注明交接完毕，房屋交给我方，当时双方均已明确表示房屋交接完毕各项费用均已结清，不存在被告拖欠原告剩余房款的情况，交接的时候中介人员王某在场，在交接的时候我方提过利息的事情，但是原告说其资金困难没有钱，我方为了快点收房，就签了房屋交接书，不要其利息了。证人王某陈述：2018年8月上旬，原告来上海云房数据服务有限公司要出售系争房屋，后被告来我门店提出购房需求，我就作为房屋中介机构的工作人员为原、被告就系争房屋的买卖提供中介服务，作为房屋中介工作人员我全程参与了本案系争房屋的购房买卖事宜。根据约定，被告方应先向原告支付定金2万元，在2018年8月25日，我通过我的账户将被告支付的2万元定金转账给了原告方，各方对2万元定金金额进行了确认，并签收了定金收据。在购房过程中，我作为中介服务人员有权利收取中介服务佣金，约定的佣金标准是4万元，该佣金费用应当由原告予以支付，原告在2018年9月28日、2018年9月29日分两次各支付我2万元，共支付了4万元的房屋中介服务佣金，该款项与原、被告之间的购房款无关。被告还有5万元的购房尾款没有向原告支付，因为原告未按合同约定交付房屋，属于逾期违约交房。在2019年5月28日，原、被告就系争房屋办理交接手续签订交接书时，双方均确认房屋所有交接手续均已经办理完毕，不存在后续交付钱款或履行其他义务的责任，原告应当获取的购房尾款已经作为逾期交房违约金进行了抵扣。原、被告双方并就逾期交房的违约责任进行了约定，逾期交房前两个月按照170元每日计算，此后按照8,000元每月违约责任计算违约金，之所以按照8,000元每月违约金标准计算逾期交房违约金，是因原告在约定的收款日期前已经先取得了购房款500万元，原告先用此款涤除了房屋上设定的抵押，故考虑到被告先支付房款的利息损失，双方才约定了8,000元每月的逾期交房违约金标准。在2019年5月28日签订交房交接书的时候，逾期交房违约金和购房尾款已经折抵完毕，双方也明确互不追究违约责任。原、被告对证人宓某某、王某的证人证言均无异议。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《协议》、《不动产权证》、房屋交接书、银行转账流水、上海公安案件接报回执单、居委证明、证人证言及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋的买卖事宜于2018年8月29日签订了《上海市房地产买卖合同》和《协议》，买卖合同和协议均系当事人各方的真实意思表示，且不违反法律规定，签约各方均应依约履行。签约后金梦涛依约支付了购房定金2万元、买卖合同约定的房价款500万元及协议约定的装潢设施补偿款95万元，购房尾款5万元约定在系争房屋交接当日支付。原、被告并就交房期限和逾期交房违约责任进行了约定。原告孙敏铮在取得除购房尾款5万元外的其余房款并办理完毕系争房屋产权变更手续后，未在约定期限内履行完毕交房手续，显属违约，且在金梦涛及房屋中介工作人员等多方催告下仍迟延履行交房义务。2019年5月28日，原、被告签订房屋交接书，明确双方的权利义务履行完毕，孙敏铮的逾期交房违约金与金梦涛的购房尾款相互折抵，在场的房屋中介工作人员亦予以证明。由此可见，原、被告就系争房屋的买卖手续已全部履行完毕，原告孙敏铮现主张要求被告金梦涛支付尚欠部分购房尾款的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告孙敏铮要求被告金梦涛支付上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋的售房尾款34,130元的诉讼请求不予支持。本案受理费654元，减半收取计327元，由原告孙敏铮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇一九年十月二十一日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。......第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。......三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。