浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初3929号本诉原告（反诉被告）：温州置地开发有限公司。住所地：温州市经济技术开发区温州大道800号一楼102室。统一社会信用代码：91330303768656947T。法定代表人：曹锦飞。委托诉讼代理人：何曼丽，北京盈科（温州）律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：浙江省温州市瓯海区三垟街道沙河村民委员会。住所地：温州市瓯海区三垟街道沙河村瑶河路8号。统一社会信用代码：5433030473322356X7。负责人：张志忠。本诉被告（反诉原告）：温州市三垟街道沙河村经济合作社。住所地：温州市瓯海区三垟街道沙河村瑶河路8号。统一社会信用代码：913303047613424941。负责人：陈晓宇。两被告共同委托诉讼代理人：林彬剑、何菲，浙江联英律师事务所律师。原告温州置地开发有限公司（以下简称置地公司）与被告浙江省温州市瓯海区三垟街道沙河村民委员会（以下简称村民委员会）、温州市三垟街道沙河村经济合作社（以下简称经济合作社）合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内向本院提出反诉，本院经审查后受理反诉并决定与本诉合并审理。2019年6月11日，本院公开开庭进行了审理，置地公司的委托诉讼代理人何曼丽、经济合作社的负责人陈晓宇、村民委员会和经济合作社的共同委托诉讼代理人林彬剑、何菲到庭参加诉讼。在庭后本院组织双方调解，但未达成调解一致，本案现已审理终结。原告置地公司向本院提出诉讼请求为判令：1.原、被告签订的《关于村综合楼借款及租赁的合同》合法有效；2.被告为涉案村综合楼办理竣工验收手续；3.被告继续履行《关于村综合楼借款及租赁的合同》，将涉案村综合楼交给原告承租。事实与理由：2010年7月21日，原告与二被告签订了《关于村综合楼借款及租赁的合同》，合同约定被告“根据村综合楼的建设进度陆续向乙方借款1000万元”以及被告“将综合楼建筑面积6305平方米出租给原告，租期12年，自然村综合楼竣工，经相关部门验收、备案后并与10个月装潢期满后实际交付原告使用之日起算”。合同签订后，原告按照合同约定，2010年8月起至2012年1月经被告方要求共向原告出借260万元，被告已于2012年11月偿还260万元本金及482460元利息。涉案村综合楼于2011年7月开工，建设期间被告为了不履行《关于村综合楼借款及租赁的合同》义务，常常拖延工期或停工，至今未能竣工验收。截止到起诉之日止，据原告了解目前涉案村综合楼已经具备竣工验收条件，但被告于2018年10月24日向原告寄送《解除合同通知书》，单方提出解除原、被告之间的租赁合同关系。原、被告的租赁合同系双方真实意思表示，对当事人具有约束力。被告故意拖延工程进度，造成工程迟迟未能按约定计划交付，系被告故意导致，其目的是不履行租赁合同的义务，存在明显过错，且被告在未与原告进行任何协商的情况下，擅自单方解除合同，违背了合同法诚实信用原则。被告村民委员会、经济合作社答辩称：1.关于双方之间的合同关系，答辩人没有异议，该合同签订过程真实，但租赁合同并未实际履行，且答辩人已经提出解除合同，双方合同关系已于2018年11月8日解除；2.涉案综合楼建设期间一波三折的原因诸多，不存在原告所谓的故意拖延工程进度的事实；3.答辩人依据情势变更原则解除租赁合同合法有据，涉案综合楼现租金已经上涨四倍以上，如继续履行2010年7月份约定的租金标准，将对双方造成明显的利益失衡，对答辩人造成极大的集体经济损失。反诉原告村民委员会、经济合作社向本院提出反诉诉讼请求为确认原、被告之间关于村综合楼的租赁合同于2018年11月8日解除。事实与理由：2010年7月21日，原、被告双方签订《关于村综合楼借款及租赁的合同》，该合同约定内容有甲方（反诉原告）因缺少村综合楼的部分建设资金，故根据村综合楼的建设进度陆续向乙方（反诉被告）借款1000万元。约定利息按1%计算，每三个月结算一次。甲方投资建设的村综合楼计建筑面积6305平方米，计划于2010年9月前启动。合同第三条约定综合楼竣工验收后出租给乙方使用，租赁面积6305平方米，租期期限12年，合同第四条对租金及支付方式进行约定。期间，综合楼建设一波三折，直至2018年12月份村综合楼才竣工预验收。上述合同签订后，反诉被告并未足额向反诉原告出借款项，当年所借款项双方已结清本息，现不存在债权债务纠葛。由于双方的租赁合同签订于2010年7月份，且该合同对涉案标的物建设工期未做明确约定，租赁合同并未实际履行。2018年9月28日，因涉本案租赁合同关系事关全体村民切身利益，经村民代表决议同意解除本案租赁合同。2018年11月7日，反诉原告向反诉被告邮寄送达《解除合同通知书》，通知书内容为解除双方之间关于综合楼的租赁合同关系，次日，该解除合同通知书送达到反诉被告处，故合同已经于2018年11月8日解除。反诉被告置地公司答辩称：1.双方签订的《关于村综合楼借款及租赁的合同》合法有效，借款和租赁是两个不同性质合同法律关系，相互独立履行；2.被答辩人向答辩人送达的《解除合同通知书》未说明解除合同的依据和理由，且不符合法定解除或约定解除的情形，答辩人不同意解除合同；3.被答辩人提出解除合同的理由不充分，被答辩人未能充分举证涉案租金大幅上涨，且租金涨跌系商业风险，不适用情势变更原则；4.建房周期延长系被答辩人原因所致。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，其中置地公司提供了《关于村综合楼借款及租赁的合同》、村民代表会议决议、借款统一收据及进账单、解除合同通知书、建设工程预验收材料（部分）、委托建设房地产协议书、会议纪要、补充协议、建设工程施工合同，村民委员会、经济合作社提供了《关于村综合楼借款及租赁合同》解除合同通知书、村民代表大会决议、邮寄送达回执、写字楼租金价格信息，对双方无争议的证据，本院予以认定并在案佐证，对双方争议的《关于村综合楼借款及租赁合同》、解除合同通知书、写字楼租金价格信息等证据的关联性及待证目的争议，本院在下文中综合分析认定。经审理，结合以上证据及双方当事人的陈述，本院对置地公司、村民委员会、经济合作社起诉及反诉主张事实中关于《关于村综合楼借款及租赁的合同》的合同内容及原告关于双方借款及还款事实均予以认定。另查明，涉案村综合楼于2011年开工，原工程施工合同约定的工期为2011年2月至2012年4月，后工程停工，村民委员会、经济合作社与建设单位重新约定工期为2014年8月7日至2015年7月6日。涉案综合楼已经于2018年12月预验收，正式验收手续尚在办理过程中。置地公司为涉案建设工程的有关手续办理者及施工管理者，2018年11月8日，村民委员会向置地公司送达了解除合同通知书，内容为解除双方签订的《关于村综合楼借款及租赁合同》，未写明原因。村民委员会、经济合作社关于签订《关于村综合楼借款及租赁的合同》及解除上述合同的决定均经村民代表大会决议通过。两被告自认未足额借款的原因为无法承担高额利息。本院认为，置地公司与村民委员会、经济合作社签订的《关于村综合楼借款及租赁的合同》系双方真实意思表示，内容合法，且不违反相关法律、行政法规的规定，应属合法有效。本案争议焦点有：一是置地公司没有足额提供借款是否会影响租赁合同的履行；二是村民委员会、经济合作社是否已解除双方的租赁合同；三是租赁房屋是否已具备交付条件及原告的其他诉讼请求是否应支持。关于争议焦点一。村民委员会及经济合作社自认没有足额借款的原因系其无法承担借款合同约定的利息，故在借款合同中置地公司非违约方。合同中并未约定借款合同为租赁合同的前提，故置地公司没有足额提供借款不影响租赁合同的履行。关于争议焦点二。双方签订的《关于村综合楼借款及租赁的合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力，解除需有法定或约定事由。村民委员会及经济合作社以租赁房屋价格明显上涨为由，依据情势变更原则要求解除本案租赁合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本院认为适用该条款中的情势变更原则应同时具备当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成、不属于商业风险且继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的严格条件。首先村民委员会及经济合作社提供的证据仅为周边不同性质的写字楼的市场价值，不足以证明价格上涨的准确幅度。其次村民委员会及经济合作社在签订合同时及决定不再向原告借款时，均应考虑到房屋建设的资金、周期等客观风险。租金上涨系正常商业风险，并非无法预见且不可抗力造成的重大变化，村民委员会及经济合作社在合同签订8年多的时间未提出变更合同内容，也应预见到市场可能发生的变化。涉案租赁房屋至今未完成竣工验收，尚未投入使用，村民委员会、经济合作社以市场价变动为由主张解除合同，缺乏事实和法律依据，其于2018年11月8日向置地公司发送的解除合同通知书不发生合同解除的效力。本院对村民委员会、经济合作社的反诉请求不予支持。关于争议焦点三。根据双方签订的合同约定，租赁期自本合同项下村综合楼竣工，经相关部门验收、备案后交付使用，现涉案房屋验收手续尚在办理过程中，不具备合同约定的交付条件。故置地公司要求村民委员会及经济合作社交付租赁房屋的诉讼请求本院不予支持。置地公司第二项诉讼请求即要求村民委员会及经济合作社为涉案村综合楼办理竣工验收手续，因双方均确认验收手续正在进行，而是否能够验收合格需要相关部门审核后评定，非被告单独因素所能决定，故对置地公司该项诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告温州置地开发有限公司与被告浙江省温州市瓯海区三垟街道沙河村民委员会、温州市三垟街道沙河村经济合作社签订的《关于村综合楼借款及租赁的合同》合法有效；二、驳回原告温州置地开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告浙江省温州市瓯海区三垟街道沙河村民委员会、温州市三垟街道沙河村经济合作社的反诉请求。本案本诉受理费80元，减半收取40元，由原告温州置地开发有限公司负担。本案反诉受理费80元，减半收取40元，由反诉原告浙江省温州市瓯海区三垟街道沙河村民委员会、温州市三垟街道沙河村经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  王群英二〇一九年十月八日书记员  陈蓉璇?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。