江苏省丰县人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0321执异56号案外人：苏为敏，男，1961年12月15日出生，汉族，农民，住丰县。委托诉讼代理人苏志鹏（苏为敏儿子），男，1993年8月31日出生，汉族，农民，住丰县。申请执行人：邵传珠，男，1989年5月1日出生，汉族，职工，住丰县。委托诉讼代理人张海华，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。被执行人：徐州晟源铝业有限公司，住所地丰县（华张路西侧）。法定代表人王文德，经理。在本院执行邵传珠与徐州晟源铝业有限公司、刘东远（以下简称晟源公司）民间借贷纠纷一案中，案外人苏为敏于2019年5月27日对本院查封晟源公司房产不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。邵传珠与晟源公司、刘东远民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月18日作出（2016）苏0321民初5582号民事判决书，判决内容如下:一、晟源公司在本判决发生法律效力之日起十日内给付邵传珠借款30万元及利息（以30万元为基数，按照年利率6%标准，自2011年12月31日计算至付清之日止）；二、晟源公司在本判决发生法律效力之日起十日内给付邵传珠借款29000元及利息（以29000元为基数，按照年利率6%标准，自2016年10月17日计算至付清之日止）；三、晟源公司在本判决发生法律效力之日起十日内给付邵传珠借款100万元及利息（以100万元为基数，按照年利率6%标准，自2012年4月11日计算至付清之日止）；四、驳回刘东远其他诉讼请求。案件受理费16760元及公告费600元，合计17360元，由晟源公司负担17000元，其余原告自行负担。民事判决书发生法律效力后，根据邵传珠的申请，本院于2018年1月4日立案执行，案号为（2018）苏0321执40号。在该案执行过程中，本院2018年2月1日作出（2018）苏0321执40号执行裁定书，查封被执行人晟源公司价值170万元的财产---实际以张贴查封公告方式查封晟源公司经营场所的所有房产。案外人苏为敏提出异议称，在法院查封晟源公司房产之前，我与晟源公司法定代表人刘东远在2015年2月17日签订房屋及门面转让协议，约定将超市和两间仓库以11万元价格转让给我，我已用来经营丰县苏金海饭店多年。协议约定房屋所占用土地租金也是由我直接交给村民程训东（原自留地的承包经营权人）。2019年5月23日法院执行局工作人员通知异议人搬离房屋，异议人才知自己购买刘东远的房屋被错误计入被执行人晟源公司财产一并进行查封和评估。请求停止对异议人购买占用的房屋停止执行。申请执行人邵明珠辩称，异议人主张和刘东远签订房屋及门面转让协议不真实，2012年8月晟源公司法定代表人已经变更为王文德，晟源公司原法定代表人刘东远无权与异议人签订协议处分晟源公司的房产。异议人提交的附图也不真实，申请执行人在2012年4月9日与刘元华签订的房屋买卖协议书的附图中无标注“超市、仓库在内是刘元华”的内容。总之，异议理由不应成立，应当驳回其异议请求。被执行人晟源公司未向本院提出书面答辩意见。本院查明，晟源公司2011年3月4日成立时，提交给工商登记机关的住所来源证明写明：证明，注册徐州晟源铝业有限公司丰县华山镇工业园区，占地1200平方米，办公室面积200平方米，产权归公司所有。情况属实，请给予注册，特此证明。该证明加盖丰县华山镇人民政府印章和丰县华山镇三千刘楼村委会印章。后因乡镇行政区划变革，原华山镇三千刘楼村改属丰县凤城镇。晟源公司经营中占用厂房、办公室仓库等房产及本案异议人主张向刘东远购买的超市、超市北仓库及超市西仓库约200平方米房屋，均未办理房屋产权登记，也无房屋建设规划审批手续和建设用地审批手续，法院执行中作为无证房产对待采取相应执行措施。晟源公司2011年3月4日注册成立时有股东两人张广冬、刘东远，2012年8月13日法定代表人由刘东远变更为王文德。邵传珠为要回之前出借给晟源公司（刘东远经手）的借款，在2012年4月9日与刘东远父亲刘元华签订房屋买卖协议并制作附图，约定晟源公司1829.1平方米的房产及院落239.4平方米以100万元价格卖给邵传珠，但因实际占用厂房经营的晟源公司另一名股东张广冬拒绝交付厂房给邵传珠，在不能得到交接买卖标的物的情况下。邵传珠起诉要求晟源公司履行房屋买卖协议，经本院审理后作出（2016）苏0321民初1362号民事裁定书，认为邵传珠虽然提供了与晟源公司签订的房屋买卖协议，但双方之间存在借贷关系且房屋买卖协议因存在借贷关系这一基础法律关系产生，经释明后邵传珠拒绝变更诉讼请求，故裁定驳回起诉。邵传珠起诉晟源公司房屋买卖合同纠纷案被裁定驳回起诉后，邵传珠又提起民间借贷纠纷诉讼。异议人提交的落款时间2015年2月17日房屋及门面转让协议，刘东远向苏为敏出具收到现金11万元的收条，结合异议人提交其妻子程素云的银行卡交易明细可以看出2015年2月17日卡取现金75000元，再结合法院在执行中委托评估机构评估时现场勘查和评估报告能够显示，异议人主张购买的房屋状况是用于经营饭店，与异议人主张法院查封之前就购买房屋用作“苏金海饭店”的经营相吻合。综合分析认为，苏为敏与刘东远签订房屋及门面转让协议并履行交付11万元的事实客观存在，在法院评估前异议人占用其主张权属的房屋经营饭店的事实客观存在。关于刘东远是否有权将超市和仓库部分房屋转让给苏为敏问题。刘东远和父亲刘元华是刘楼村村民，通过租赁村民自留地方式未经合法审批建设了厂房、办公室、超市用房等房产，后来才注册成立晟源公司。厂房、办公室作为晟源公司经营场所使用，超市及超市北仓库实际并未作为晟源公司的经营场所使用，而是在晟源公司大门南侧南北方向的华张路西侧独立存在，在苏为敏使用该超市房屋之前就由刘元华的弟媳妇王素兰经营烟酒店（有王素兰烟草专卖零售许可证为证据）。刘元华、刘东远父子出资建造的无证房产一部分作为晟源公司经营场所使用，一部分由他人经营超市使用，在没有房产登记证明超市部分房产也属于晟源公司情况下，超市部分房产不属于晟源公司实际占用经营场所，刘东远作为实际建造无证房产的出资人有权处分自己的无证房产，转让给本村村民。所以，申请执行人邵传珠认为刘东远无权处分属于晟源公司所有的超市部分房屋，理由不成立。本院认为，异议人主张排除执行的房产同晟源公司经营中占用的其他厂房、办公室，均属于无证房产，按照省高院如何执行无证房产的规定，拍卖无证房产仅处分该无证房产的使用权，不具有对无证房产确权的性质，避免把违章建筑合法化而不当干预行政机关依法认定处理违章建筑的行政职权的行使。所以异议人只要能够证实法院查封、评估涉案房产前其已经享有对执行异议标的物享有合法使用权，其排除对抗执行的权益应当得到保护。即使邵传珠在2012年4月9日曾经与刘东远的父亲刘元华达成整体买卖晟源公司房产的协议，因邵传珠自认双方并没有履行协议完成标的物的交付，对比刘东远与异议人签订房屋及门面房转让协议并履行交付的事实，即使存在一房数卖的情形，根据第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位；但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先与已经合法占有该房屋的买受人。异议人苏为敏是涉案房屋所占集体土地所在村委会村民，而邵传珠并不是该村村民，从房屋买卖协议的效力判断和合法占有房屋情况判断，同样作为房产买受人地位，苏为敏的权利应当优先与邵传珠受法律保护。本案中虽然邵传珠并未主张其购买房产比异议人苏为敏优先，但为了区分权利主体之间权利对抗状况，类比一房数卖情况下分析。不存在一房数卖情形，执行案件查封、评估之前异议人苏为敏已经通过买卖方式占有该部分无证房产，且苏为敏是该无证房产所占集体土地所属村委会村民，不违反村集体所有土地上房产限制向非本集体村民转让的规定，故单纯从法院查封无证房产的执行角度考量，异议人对无证房产的合法占有权益应当受到保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对苏为敏实际合法占有的位于晟源公司院落东南部位的超市、超市北仓库和超市西仓库（详见评估报告中4#建筑物、5#建筑物、6#建筑物）的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李念鑫审判员  曹 杰审判员  赵贵欣二〇一九年十月八日书记员  雷含雪