北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初18763号原告：孙殿荣，男，1953年9月17日出生，汉族，王麻子集团北京文教器材厂退休职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张春彬，北京市金颐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙岳（原告孙殿荣之子），1986年2月21日出生，北京地铁运营有限公司三分公司职工，住北京市昌平区。被告：北京信达置业有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街20号二层0206室。法定代表人：范睿，董事长。委托诉讼代理人：林萍，女，1983年3月18日出生，该公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵昆，男，1987年5月18日出生，该公司职工，住北京市西城区。原告孙殿荣诉被告北京信达置业有限公司（以下简称信达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开进行开庭审理，原告孙殿荣及其委托诉讼代理人张春彬、孙岳；被告信达公司委托诉讼代理人林萍、赵昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行××××《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，为原告办理选房手续并按照2014年定向安置房价格向原告出售融泽家园小区贰居室一套；2、判令被告向原告支付因被告不履行合同给原告造成的租房费用损失86400元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年被告对北京市西城区（原宣武区）周家大院×号所在的地区进行拆迁。当时院内共有产权房两间共28.7平方米，另有自建房六间，被拆迁房屋上共有三个户口本八口人，分别为原告一家以及原告弟弟一家和妹妹一家。原告为户主的户口本上有原告本人、原告之子孙岳、原告之前妻冯继红，院内的六间自建房即为原告所有。拆迁时被告以周家大院×号作为整体拆迁，2014年6月30日由原告作为被拆迁人代表与被告签订了编号为××××的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）。《拆迁补偿协议》第二条约定：乙方在拆迁范围内有正式房屋2间，建筑面积28.70平方米。户籍人口：户主1：孙殿英、之子：周游，户主2：孙殿富、之子：孙禹，户主3：孙殿荣、之子：孙岳、之儿媳尹楠、之非亲属：冯继红。第三条、被拆迁房屋的补偿款：经北京东华天业房地产评估有限公司评估确定，被拆迁房屋的区位补偿单价为8090元／平方米，甲方结合当前房地产市场价格，给予拆迁补偿款共计1639010元。第四条甲方支付乙方拆迁补助费共计88178元，其中包括：1、拆迁补助费1148元；2、电器移机费1200元；5、临时周转补助费25830元；6、残疾、低保补助费60000元。第五条、相关扣除费用：扣除公房购房款5132元。第六条、扣除相关费用后甲方向乙方实际支付拆迁补偿款1722056元。按照原被告达成的拆迁协议，本次拆迁被告除支付上述拆迁补偿款外，还给与全体被拆迁人8个定向安置房购房指标，并以《被拆迁家庭购买定向安置房选房通知单》（以下简称购房指标）的形式全部确定给个人，于《拆迁补偿协议》签订当日向被拆迁人发放。分配给原告的编号为100060的购房指标载明：申请人孙殿荣，申请人所选定向安置房房源地点为：融泽家园项目（小区）贰居室定向安置房。原告作为申请人在购房指标上签字捺指印，被告盖有公章并由其工作人员张迅、戎冠雄签字。协议签订后被告依约向原告及全体被拆迁人支付了拆迁补偿款，并承诺原告房屋拆除两、三个月后就可以办理新房的入住手续了。原告及全体被拆迁人亦依约按期搬离了被拆迁房屋，被拆迁房屋于同年7月10日被拆除。拆迁后原告在丰台区南苑租房暂住，本以为用不了几个月安置房就可以下来了，没想到这一等就等了四年。在此期间原告或本人或委托儿子孙岳或委托前妻冯继红多次找到被告询问情况、要求办理安置房购买手续，被告均以各种借口推脱，甚至蛮横地对原告及委托人推搡、辱骂。直到现在被告也没有给原告办理购买安置房的任何手续，甚至选房都没有进行，被告承诺原告的融泽家园的两居室的安置房至今没有兑现。原告身为残疾人，房屋被被告拆迁后时至今日没有得到应有的安置，四年中原告一直处于无家可归的状态。原告为此身患肺栓塞、心肌梗死等疾病分别于2015年5月、2016年9月在阜外医院、安贞医院住院治疗。原告在丰台区南苑租房三年一共花费房屋租金86400元，2017年7月原告因不堪房租重负搬到儿子孙岳处孙岳共同居住，虽不甚方便但至少可以节省一份不菲的房租。综上，被告将原告房屋拆除后至今不向原告交付定向安置房屋，使得原告无家可归。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1.户口本（编号××××）；2.残疾证；3.拆迁有关问题告知书；4.××××《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及100060被拆迁家庭购买定向安置房选房通知单；5.住院单1页、北京安贞医院出院诊断证明书、阜外心血管医院病历1页；6.三份房屋租赁合同以及六份收条；7.（2014）西民初字第21348号民事判决书及工作记录；8.2014年11月21日开庭笔录。被告辩称，不同意原告全部诉求。1，我方认为当时签协议的时候应当是孙殿荣父亲孙荣厚签的，孙殿荣父亲去世后，原告受其他兄弟姐妹委托授权签署的拆迁协议。本案被告已经履行了拆迁协议及补助协议的全部义务，不存在违约情形，答辩人是合法拆迁人，本案被拆迁房屋的产权人是孙荣厚，其于2005年1月21日去世，我方发出拆迁通知后，原告取得了被拆迁人子女的授权，代为处理拆迁事宜，2014年6月30日，原告与被告签署了拆迁协议与补助明细单，被告支付原告全部补偿款及补助共计7105132元，其中补偿款中含有周转费25830元，补助款中也含有周转费25830元。协议签署后被告于2014年7月18日分两笔向被告支付拆迁补偿款和其他补助费用，全部给付。被告没有和原告定向安置房购房指标的任何协议，原告能否取得安置房指标属于政府部门审核的范畴，不属于民事主体承诺的事项。被告向原告发出通知单并不意味着原告取得购房指标，需要经政府部门审核后才能与开发商签署购房协议并支付购房款。定向安置房指标由北京市西城区住建委管理调配，被告无权调配，我方认为原告是否取得安置房指标具有人身属性，被告无权承诺。2，被告多次就原告超出购房标准问题与原告沟通，原告不听取被告意见，使得原告无法取得政府相关部门的审核要求，也不同意重新选取西城区配售指标要求的房屋，致使原告选房事宜搁置至今，无法解决。被告认为原告存在明显过错，应当对自己选房不能承担不利后果。根据西城区定向安置房配售意见第四条，符合配售安置房的只有原告孙殿荣和其儿子孙岳。选房通知单的性质是被告单方通知性质，一个文件因为它不具备合同法规定的合同基本构成要件，所以说选房通知单不能认定为合同。在案件审理过程中，被告向本院提交以下证据材料：1.房屋拆迁许可证复印件；2.购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书和房改房确权证明；3.具结书和北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议、庄胜二期A-G地块危改项目拆迁补助明细单、庄胜二期A-G地块危改项目拆迁补助及奖励审批表；4.A-G地块拆迁款领款明细表两份；5.北京市西城区定向安置房调配使用管理办法以及西城区定向安置房购买资格及配售意见。审理中，因信达公司明确表示因无法上报选房申请，本院向西城区住房和城乡建设委员会调查核实本案原告要获得所诉定向安置房需具备什么条件，即如信达公司上报孙殿荣选择两居室定向安置房的申请，能否获得批准的问题。随后，西城住建委函复我院：孙殿荣于2014年6月30日签订拆迁补偿协议，当时我区定向安置房购房资格及配售标准执行的是《北京市西城区住房和城市建设委员会关于印发的通知》（西建发[2012]8号），其中对购房资格和配售标准按照以下执行：、一、购房人需为辖区内征收项目、对接安置项目以及经区政府批准的市区重点工程范围内的被拆迁人，或者经拆迁人和被拆迁人同意的被拆迁人直系亲属（需经公证处公证直系亲属关系及授权购房事宜）。二、购房人应当持有北京市正式户口。三、购房人未享受过廉租房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁房等保障性住房政策。四、购房人已通过廉租房、经济适用房、限价商品房和公共租赁房资格审核、正在进行轮候的，需退出轮候。五、一份协议原则上只能配售一套定向安置房。六、原则上购房家庭为二人及二人以下户配售一套一居室（子女年满10周岁的异性单亲家庭配售两居室），三人户最大配售一套两居室，四人及四人以上户最大配售一套三居室。根据该户签订拆迁补偿协议时的家庭情况最大可配售2套安置房，购房人为孙殿荣及孙殿荣之子孙岳，孙殿荣可配售一套一居室，孙岳及其母亲可配售一套两居室。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审理查明：孙荣厚系孙殿荣之父。孙荣厚于2005年1月21日去世。孙殿荣与冯继红原系夫妻关系，孙岳系二人之子。2004年10月20日，孙殿荣、冯继红离婚。孙殿荣、孙岳、冯继红为案涉被拆除房屋北京市宣武区周家大院×号的户籍人口。2002年3月5日，甲方北京宣房投资管理公司与乙方孙荣厚签订购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书。双方约定：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）、《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》（京国土房管方字[2001]1281号）、《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定》（京国土房管方字[2001]1286号）的规定，签订本协议。一、甲方经宣武区房改办批准出售宣武区周家大院×号平房/简易楼/筒子楼。乙方承租上述地址房屋贰间并自愿购买住房。二、经实地测量，甲、乙双方共同认可上述房屋建筑面积28.70平方米。三、甲方根据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》规定的成本价1560元/平方米，计算所售上述房屋的房价款为人民币伍仟壹佰叄拾贰元整。四、乙方同意上述购房款直接从拆迁补偿款中划转至政府指定账户。五、甲方协助乙方到宣武区国土房管局权属登记部门办理房屋产权证明。六、甲方自拆迁公告发布之日次月起，停止收取乙方房租。……2014年6月30日，甲方信达公司与乙方孙殿厚（已故）孙殿荣签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议编号为××××。该协议约定：一、根据京西拆许字[2002]第001号-1变更及续《房屋拆迁许可证》，需要拆除乙方在拆迁范围内北京市宣武区周家大院×号所有的房屋及其附属物。二、被拆迁房屋基本情况。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋2间，建筑面积28.70平方米。户籍人口：户主1：孙殿英、之子周游；户主2：孙殿富，之子孙禹；户主3、孙殿荣、之子孙岳、之非亲属冯继红。三、根据评估，被拆迁房屋的区位补偿单价为8090元/平方米，甲方综合当前房地产市场价格，给予拆迁补偿款共计：1639010元。四、被拆迁房屋补助费……六、扣除相关费用后甲方向乙方实际支付拆迁补偿款1722056元。七、乙方搬迁期限，乙方应在签订本协议之日起7个自然日内完成搬迁，完成搬迁指将被拆迁房屋及自建房腾空并交付甲方予以拆除，自行结清水、电等费用，同时在《拆除房屋通知单》及附图上签名确认。八、付款期限及领款方式。甲方应在乙方完成搬迁之日7个工作日内向乙方支付实际搬迁补偿款，乙方应在完成搬迁之日起7个工作日内持《拆除房屋通知单》、身份证原件领取实际拆迁补偿款……A-G地块拆迁款领款明细表显示，孙殿荣领款时间为2014年7月8日，领款金额为5377944元及1722056元。庄胜二期A-G地块危改项目拆迁补助明细单显示：因北京信达置业有限公司（拆迁人）拆迁孙荣厚（已故）孙殿荣（被拆迁人）所在北京市宣武区周家大院×号所有的房屋，经双方协商，拆迁人给予被拆迁人补助费共计5377944元。加盖有信达公司章的编号为××××被拆迁家庭购买定向安置房选房通知单载明：申请人：孙殿荣，申请人所选定向安置房房源地点为：融泽嘉园项目（小区）贰居室定向安置房。请您于年月日前交付被拆迁房屋，逾期未交付被拆迁房屋则视同自愿放弃购买定向安置房权利，本通知单无效。2014年，孙殿华、孙殿臣诉孙殿荣、孙殿富、孙殿英分家析产纠纷一案中，二原告诉请分割孙荣厚名下位于北京市西城区周家大院×号平房拆迁所得的拆迁利益，判令三被告支付给原告拆迁补偿款260万元及判令拆迁安置的8个购房指标的五分之二归二原告。本院经审理作出（2014）西民初字第21348号民事判决，该判决中认为“涉诉房屋原为孙荣厚承租的公房，后购买成为产权房，2014年6月房屋拆迁时，孙荣厚及其妻李秀珍均已死亡。根据拆迁政策，被拆迁人为被拆迁房屋所有权人，涉诉房屋因拆迁获得的拆迁补偿款1639010元应为原房屋的转化，孙荣厚及其妻李秀珍的继承人，即本案原、被告，应享有上述拆迁补偿款利益，二原告可主张分割。在扣除公房购房款5132元后，剩余部分1633878元可由二原告各分得五分之一，即326775.60元。虽然被告认可其获得的拆迁款总额高于拆迁协议中列明的数额，但称差额部分为在住人员的安置补偿款。现无其他证据证明差额部分的款项为涉诉房屋的拆迁补偿款，故对二原告向被告主张拆迁补偿款一项的合理部分，本院予以支持，其余不予支持。被告辩称已就拆迁补偿款分配事宜与原告协商达成一致，无证据支持，本院不予采信。定向安置房购房指标的性质是经有关部门核准基于拆迁行为给予符合条件的特定人的优惠购房权利，该权利只在购买房屋时享受优惠政策，但并不能转化成实体利益，购房指标本身没有分割的条件。另外，经向拆迁人了解，本案购房指标是根据北京市及西城区建委及住保办的规定（即一份拆迁协议给一个购房指标），另结合家庭在册户口和居住结构分配的，且指标均已落实到个人名下。二原告及其家人户籍及实际居住地均不在涉诉房屋处，且原告之一的孙殿臣之子已取得一个购房指标，现二原告向被告主张购房指标的诉讼请求于法无据，本院不予支持。”遂本院判决：一、本判决生效后十五日内，被告孙殿荣、孙殿富、孙殿英给付原告孙殿臣拆迁补偿款三十二万六千七百七十五元六角，给付原告孙殿华拆迁补偿款三十二万六千七百七十五元六角。二、驳回原告孙殿臣、孙殿华的其他诉讼请求。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，从前面查明可以看出，被拆除房屋原系孙殿荣之父孙荣厚的房屋，在孙荣厚去世后，被拆除房屋属于孙荣厚的继承人共有，即孙殿荣为共有权人之一，同时其户籍在被拆除房屋上。在案涉房屋的拆迁协议签订后，被拆迁人家庭履行了腾房交房的义务。信达公司作为拆迁人向孙殿荣制发了被拆迁家庭购买定向安置房选房通知单。该通知单载明：“请您于年月日前交付被拆迁房屋，逾期未交付被拆迁房屋则视同自愿放弃购买定向安置房权利，本通知单无效。在该通知单中没有约定的时间，但在拆迁协议中有腾房交房的时间约定，被告未以原告方迟延交房抗辩，且从被告向原告方支付拆迁补偿款等的时间来看，原告方在拆迁协议约定的期限内履行了腾房及交房的义务。由此，该选房通知不存在无效的情形，即应认定有效。选房通知单为拆迁人信达公司发出的选房通知，而不是被拆迁人的申请书，且该通知单上有定向安置房的小区项目名称，有居室情况。故信达公司作为拆迁人向被拆迁人送达了选房通知单，即应视为拆迁人在拆迁人向被拆迁人承诺了其能获得的定向安置房情况。信达公司即应协助原告申请上述选房通知单内的定向安置房。然而，本案当中，信达公司并没有按照自己发出的选房通知单情况向相关行政机关提交选房申请。从房屋拆除至今，原告已在外居住多年，故信达公司应当赔偿原告的租房损失。但因即便当时立即申请定向安置房，因行政审批等环节，到实际交付房屋，亦需要一定的时间。同时，被拆除的正式房仅2间，面积28.7平方米；被拆除房屋与原告主张的另行租住的房屋面积、结构等条件亦不相同。鉴于上述原因，对于原告主张的租房损失部分，本院酌情予以确定。对于被告所持的其多次告知原告申请两居室定向安置房不符合政策，要求原告变更申请的抗辩，被告未提交证据予以证明，故本院不予采信。对于原告要求被告履行为原告办理选房手续并按照2014年定向安置房价格向原告出售融泽家园小区贰居室一套的诉讼请求，本院认为，经本院查明，相关审批机关明确复函法院，原告的家庭结构情况，依据相关政策，可获得一居室定向安置房的购房资格，在庭审中，被告也同意协助为原告办理一居室定向安置房的申请手续，原告对此不予同意，原告坚持其诉讼请求。故因为原告办理选房手续的该项诉求客观无法履行，本院无法支持原告该部分诉讼请求；此外，按照定向安置房价格向原告出售定向安置房不属于被告义务范围，而为取得定向安置房资格后的定向安置房的配售问题，不属于人民法院民事案件裁处范围。鉴于定向安置房的配售不属于人民法院民事案件的裁处范围，故该部分诉求，本院不计收案件受理费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，本院判决如下：一、被告北京信达置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告孙殿荣租房损失36000元；二、驳回原告孙殿荣的其他诉讼请求。如果被告北京信达置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行的债务利息。案件受理费1960元，由原告孙殿荣负担1143元（已交纳）、被告北京信达置业有限公司负担817元，应于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁 佳人民陪审员  杨伟忠人民陪审员  李桂芳二〇一九年十月十五日书 记 员  甘雯稳