云南省永仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2327民初657号 原告：李会琼，女，彝族，1976年10月18日生，小学文化，农民，住四川省攀枝花市仁和区。 被告:楚雄州珩宇实业有限责任公司。住所地：楚雄州永仁县永定镇永桥路珩宇新天地小区3幢3-01至03号。统一社会信用代码：915323007873976295。 法定代表人：罗明，男，1962年12月6日生，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢宗能，男，汉族，1974年4月12日生，初中文化，系该公司管理人员，住重庆彭水县。代理权限：一般授权代理。 原告李会琼与被告楚雄州珩宇实业有限责任公司（以下简称珩宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李会琼、被告珩宇公司的委托诉讼代理人谢宗能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李会琼向本院提出诉讼请求:1、判决解除原告与被告珩宇实业有限责任公司订立的《珩宇新天地房屋定购协议》。2、判决被告楚雄州珩宇实业有限责任公司返还原告定金24万元。3、判决被告楚雄州珩宇实业有限责任公司返还原告购房价款30.70万元。4、要求由被告公司负担本案诉讼费用。事实与理由：被告珩宇公司系从事房地产开发及销售的企业，原告系珩宇公司的内部员工。2013年11月4日，原告的丈夫封绍明与被告珩宇公司签订《珩宇新天地商铺培育合同》，并按约定支付被告珩宇公司合同保证金10万元。2016年7月7日及2017年6月1日，原告与珩宇公司两次签订内部入股分红协议，并按约定支付被告珩宇公司入股资金18万元，但上述合同的履行期限届满后，被告珩宇公司即不能返还封绍明的合同保证金及利息10.9万元，也不能返还原告的入股资金及利息19.8万元。为此，原告与被告珩宇公司协商一致于2017年7月3日订立《珩宇新天地房屋定购协议》，约定原告向被告珩宇公司订购珩宇新天地2-负-001号、2-负-030号、2-负-038号、2-负-039号四间房屋，房屋总价款为55.905万元。同时约定，原告向被告支付购房定金12万元，另被告珩宇公司差欠原告夫妻的30.70万元债务用于抵销购房价款，即原告已支付30.70万元购房价款。定购协议签订后，原告按约定支付被告珩宇公司购房定金12万元。此后，被告珩宇公司一直未通知原告签订《商品房买卖合同》，经原告多次请求，被告珩宇公司均以各种理由拒绝。2017年12月6日，重庆市第四中级人民法院依法对被告珩宇公司名下（商品房项目名称永仁县珩宇新天地）所有的房屋及国有土地使用权进行查封，查封期限为三年（详见2017渝04执保20号之一）。2019年6月，原告向重庆市第四中级人民法院提出四间房屋的执行异议，被法院依法驳回。现原、被告签订的商品房预约合同目的不能实现，被告珩宇公司已构成根本违约。原告认为原、被告签订的《珩宇新天地房屋定购协议》系商品房预约合同，且合法有效，现原告订购的房屋已被重庆市中级人民法院依法查封，被告公司已无权出卖该房屋，致双方签订的商品房预约合同的目的不能实现，原告有权解除与被告公司订立的商品房预约合同，并有权请求被告公司返还已付购房价款，同时承担返还双倍定金的违约责任。 被告珩宇公司辩称：珩宇公司与攀枝花市万佳达投资有限公司属关联企业，股东结构和持股比例两公司完全一致，因公司及股东涉案，按“非法吸收公众存款”的相关规定，所涉公司人员按相关法律处置，目前并未结案，所起诉金额中部分属涉案资金。原告在2017年7月3日与珩宇公司签订购房协议，协议总价款为55.9050万元。协议签订后，原告于2017年7月3日交款7.5万元，2017年6月30日交款4.5万元，共计交款12万元定金，在三个月后未补齐尾款。2017年10月8日，原告提出书面退房申请，2017年10月中旬，原、被告协商一致达成将四间商铺置换四楼房屋两套，原告已对置换房屋实际占有，至今该两套房屋的钥匙全由原告配换，被告公司多次要求重新签订协议，原告拒签，尾款仍未补齐，也未交纳相关税费。原告主张24万元定金和返还原告购房款30.7万元，无依据不成立，同时也不守信。珩宇公司的法人罗明于2019年6月6日写收条、清单属实，但清单中明确由财务对账办理结算，两张为同一天签写，资金不是原告于2017年7月30日签订《珩宇新天地房屋定购协议》时缴纳的资金。公司认可原告缴款总计42.7万元，但应扣除已支付原告的8.86万元，因公司涉嫌非法吸收公众存款，根据相关规定利息应冲抵本金，实际应支付公司的房款为55.9050万元，减去公司认可的42.7万元，原告应付公司房款10.0650万元。2019年6月6日，罗明所写的条子、清单，是在原告反复纠缠的情况下，罗明碍于面子在永仁县受强迫写为“购房”，且在办理后，原告又反复纠缠，招集多人限制罗明人身自由，罗明不得已报警。原告用该收条和书面申请退房的协议，在明知被查封的情况下向重庆市中级人民法院提出异议，确实无法律依据，纯属混淆视听。原告已实际拥有珩宇公司四楼的两套房屋，实际使用2年，拒不签订协议补齐尾款，履行置换协议，且不交水、电费，物管费，请法院参照永仁县城水、电费、物管费标准予以计算后扣除，且被告保留诉权。因本案中所有事实不成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人没有争议的事实和证据，原告李会琼提交的原告身份证复印件、《企业信用信息公示报告》、《珩宇新天地房屋定购协议》、《收条》、《清单》、重庆市第四中级人民法院《执行裁定书》、《情况说明》（2017年10月10日），本院予以确认，并在卷佐证。 对当事人有争议的事实和证据，本院依法认定如下： 被告珩宇公司针对其辩解，向本院提交的证据：1、《攀枝花市公安局西区分局立案决定书》1份、《攀枝花市公安局西区分局扣押决定书》一份，欲证明攀枝花市万佳达投资有限责任公司与珩宇公司系关联公司，原法人股东全部相同，且因非法吸收公众存款被列为犯罪嫌疑人。2、《退房申请书》一份，欲证明原告已于2017年10月8日已提交书面申请退房，已解除协议，用2019年6月6日所签收条，重新作为购房款无法律依据，只能说明签订笔数金额，且需财务对账。3、收支明细一页、2018年2月10日收条复印件一份、2015年5月22日领条复印件一份、2018年2月3日收条复印件一份、网上银行交易详情单复印件21张、转账单复印件1份，欲证明原告已从被告处领取8.86万元。 经质证，原告李会琼对被告珩宇公司提交证据的质证意见：对证据1不清楚。对证据2不认可。对证据3认可，认为收到的上述钱均是入股及分红的钱，且收到的钱原告已作为42.7万元的房款交给被告；其中2017年12月4日的1万元、2018年2月10日的0.5万元、2018年2月3日的1万元（共计2.5万元）是原告订购本案涉案四间房屋的返租租金。 本院认为，被告珩宇公司提交的证据1，与本案无关联，本院依法不予认定；证据2能够证明原告申请退房的事实，本院依法予以采信；证据3证明了原告收到被告支付原告四格商铺的返租租金2.5万元及2-1-035号、2-1-036号商铺返租租金及入股股金作为购房款的事实，本院依法予以采信。 原告李会琼证明其反驳意见，向本院提交的证据：1、《不动产登记资料查询结果证明》复印件一份，欲证明涉案房屋被查封及被被告公司转卖。2、《收据》复印件六张、《一层商铺租金欠条》一份、《分红欠条》一份，欲证明原告向被告共计支付42.7万元购房款（其中包括定金12万元，且定金是以首付款4.5万元、购房款7.5万元的方式支付）。3、《永仁珩宇新天地市场升级改造内部入股分红协议书》二份，欲证明原告向被告交纳股金共计18万元。4、《珩宇新天地交付确认书》二份（2014年7月16日），欲证明原告的丈夫封绍明收到珩宇公司交付的2-1-035号、2-1-036号商铺。5、《珩宇新天地商铺延期协议》一份、《珩宇新天地培育履行合同》二份，欲证明被告所主张的打给原告的8.86万元是珩宇公司打给原告的返租租金及分红。 经质证，被告珩宇公司对原告李会琼提交证据质证意见：对证据1的真实性认可，但认为不了解真实情况；对证据2、3、4、5均认可。 本院认为，原告李会琼的证据1，证据来源合法，内容客观真实，本院依法予以采信；证据2、3、4、5能够相互印证，证明了原告支付被告房款42.7万元的事实及被告支付原告分红及返租租金的事实，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2013年11月4日，珩宇公司（为甲方）与封绍明（原告李会琼的丈夫）签订《珩宇新天地商铺培育履行合同（三年）》，铺位号：2-1-036号，合同约定甲方将“珩宇新天地”商铺免费提供给乙方使用三年，乙方免费使用的期限为2014年5月1日起至2017年5月15日止。乙方向甲方交纳履约保证金50000元等。2013年11月4日，珩宇公司（为甲方）与封绍明（原告李会琼的丈夫）签订《珩宇新天地商铺培育履行合同（三年）》，铺位号：2-1-035号,合同主要内容同上。2017年7月3日，珩宇公司（为甲方）与原告李会琼（为乙方）签订《珩宇新天地房屋订购协议》，协议约定：所选商品房位置：2-负2-001号、2-负2-038号、2-负2-039号、2-负2-030号（共4间）。定购单价：5000.00元/平方米（按建筑面积计算）。房屋面积（建筑面积）：111.81平方米（暂测面积），定购房屋总价款：55.9050万元。定购商品房定金：签订本协议时，乙方向甲方交纳定金12万元，作为定金，该定金在双方签订《商品房购销合同》时自动转为购房款。签订《商品房购销合同》时间：乙方须在协议签订后/之日内，即/年/月/日前，付清约定的剩余购房。乙方应在付清全部购房款后携带协议、购房款收据及身份证原件到珩宇新天地办公室与甲方签订《商品房购销合同》时自动转为购房款。双方责任：在协议约定期限内，甲方将乙方选定的商品房转卖他人，则甲方向乙方双倍返还定金，协议自行终止。2、乙方未能在约定期限内付清全部尾款，则定购协议自行终止，甲方有权将该商品房自行处理。签订《商品房购销合同》后，定购协议自动失效，双方的权利义务以甲、乙双方签订的《商品房购销合同》为准。之后，原、被告双方未按合同约定签订《商品房购销合同》。2017年10月8日，李会琼向珩宇公司提交《退房申请书》，申请将2017年7月3日与珩宇公司签订的《珩宇新天地房屋定购协议》所订购的房号2-负2-001号、2-负2-038号、2-负2-039号、2-负2-030号（四间商铺）退回珩宇公司，由珩宇公司自行出售。2017年10月10日，珩宇公司股东谢晓林向李会琼出具《情况说明》一份，载明因售楼部不给私人销售门面房，李会琼家属跟珩宇公司定购的负二楼2-负2-001号、2-负2-038号、2-负2-039号、2-负2-039号四间门面房，暂时交回公司统一销售，售后房款由李会琼家所有，同时2017年10月8日李会琼签订的退房申请书作废。由公司代理，公司统一安排代为销售，佣金、税费由乙方支付。2019年6月6日，珩宇公司出具收条一份，收条载明李会琼、封绍明两人珩宇商贸城2-负2-001号、2-负2-038号、2-负2-039号、2-负2-030号（共4间）商铺的购房款42.7万元。2019年6月6日，珩宇公司出具清单一份，清单载明：由永仁“珩宇新天地”财务经办出据，2017年6月1日李会琼分红欠条18000元；2017年6月4日，封绍明一层商铺租金欠条9000元2017年7月3日，收据李会琼，N0：3620984号75000元；收据李会琼：N0：5620982号金额45000元；收据2017年6月5日，李会琼，N0：1607901号，金额10000元；2016年7月7日，李会琼N0：1521620号，金额80000元；2013年10月24日，封绍明：N0：0316002号，金额：90000元；2013年10月22日，封绍明：N0：0316049号，金额：10000元，以上合计金额为427000元。具体结算在2019年7月30日前，由财务兑账办理结算。2019年6月11日，永仁县不动产登记中心出具不动产登记查询结果证明一份，载明永仁县永定镇珩宇新天地2幢负2层001号、2幢负2层038号、2幢负2层039号、2幢负2层030号房屋于2017年12月6日被重庆市第四中级人民法院首轮查封，查封期限三年，2019年12月14日被攀枝花市公安局西区分局轮候查封，查封期限2年，2幢负2层038号房屋于2017年11月24日转移给杨发红户。之后，李会琼、封绍明对重庆市第四中级人民法院提出执行异议，2019年6月24日，重庆市第四中级人民法院做出（2019）渝04执异48号执行裁定，裁定驳回李会琼、封绍明的异议请求。另查明，原、被告签订《珩宇新天地房屋定购协议》后，被告支付了原告四格房屋的返租租金共计2.5万元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利，履行义务，应当遵循诚实信用原则。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告签订的《珩宇新天地房屋定购协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定全面履合同义务，原告已按合同约定给付定金，被告未按照合同约定履行与原告签订《商品房购销合同，已构成违约。原告提交《退房申请书》后，珩宇公司又向原告出具《情况说明》作废《退房申请书》，应视为原、被告对继续履行《珩宇新天地房屋定购协议》达成一致。因被告至今未与原告签订《商品房购销合同》，且双方约定的三间商铺已被法院查封，另一间商铺已被被告转移给他人，现《珩宇新天地房屋定购协议》无法继续履行，导致不能实现原、被告双方的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。现被告珩宇公司的违约行为致使不能实现原、被告双方的合同目的，原告要求解除《珩宇新天地房屋定购协议》及双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告支付的购房款为42.7万元（含定金12万元），原告要求被告返还房款30.7万元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。因原告已取得的四间商铺的返租租金2.5万元，根据法律规定合同解除应当恢复原状，故四格房屋的返租租金应当返还被告，应在被告应支付原告的款项中扣除。因被告主张的8.86万元中除四间商铺的返租租金2.5万元外的其余6.36万元，因被告无其他证据佐证其支付的钱是履行《珩宇新天地房屋定购协议》，且原、被告还签订履行了其他合同，故本院依法不予处理。当事人对自己的主张，有责任提交证据，被告珩宇公司主张与原告已达成房屋置换协议的辩解，无证据证明，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告珩宇公司要求原告支付其占用四楼两套房屋及支付相关费用的主张，不属本案处理范围，本案依法不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告李会琼与被告楚雄州珩宇实业有限责任公司订立的《珩宇新天地房屋定购协议》。 二、由被告楚雄州珩宇实业有限责任公司于本判决生效后十五日内双倍返还原告李会琼定金24万元。 三、由被告楚雄州珩宇实业有限责任公司返还原告李会琼购房款30.7万元，扣除被告楚雄州珩宇实业有限责任公司支付原告李会琼支付的四间商铺的返租租金2.5万元，其余28.2万元，于本判决生效后十五日内一次性履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4635元，由被告楚雄州珩宇实业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审判员 高 丽 二〇一九年十月十八日 书记员 罗灵美