广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3111号原告：文某，男，1983年出生，汉族，户籍地：山东省潍坊高新区。被告：惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路148号龙富花园-北苑5栋201号房。法定代表人：刘波涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。原告文某与被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告文某到庭，被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司的诉讼代理人谢佛鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文某向本院提出变更后的诉讼请求：一、被告向原告支付从2018年11月13日起至2019年04月29日止共167日的逾期交房违约金104610.8元（已支付总价1566030元，计算标准为：违约金分两笔计算，一笔以支付首付款443143元的金额从2018年10月23日起到2019年4月29日止；第二笔以按揭款金额1020000元从2019年1月11日起到2019年4月29日止）；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月13日，原告与被告签署了《商品房买卖合同（预售)合同编号：大亚湾(XX)XXXX》（以下简称“合同”）。合同约定：原告以1566030元的价格购买被告开发的XXX苑X幢X号房屋，被告应按照购房合同第十一条约定于2018年9月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用。如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十二条逾期交付责任规定“（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起十五天内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”承担违约责任。原告已按认购书及合同约定按时且足额支付了各项应付费用，并于2019年1月21日向被告索取购房发票。原告已按认购书及合同履行全部义务，但被告未依照合同约定的日期，将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，直至2019年4月16日原告方才收到被告发出的于2019年4月23日前办理收楼手续的《收楼通知书》（2019年5月下旬收房时被开发商收回），但2019年4月23日当天被告无法出具《广东省商品住宅质量保证书》及《广东省商品住宅使用说明书》，证书仍在政府相关部门等待审批盖章，直至2019年4月29日接到工作人员通知已经取得《广东省商品住宅质量保证书》及《广东省商品住宅使用说明书》，原告于2019年5月1日取得《广东省商品住宅质量保证书》及《广东省商品住宅使用说明书》。原告认为，被告违约事实明显，依法依约应承担违约责任。被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司辩称，一、在施工过程中遭遇了不可抗力因素，因雨水天气延误20天、台风因素延误10天总共延误了30天而违约天数应该扣减30天。二、在本系列案中有客户银行发放贷款在约定的交房日期之后，按照补充协议第4条的约定是履行合同先付清购房款后交房，所以在合同约定的交房日期届满时没有付清购房款的应当在付清购房款后才计算交房违约金。三、因不可抗力因素，业主代表与开发商在大亚湾住建局进行协商达成一致，签了协议书同意扣减不可抗力因素30天，所以请求法庭予以扣减不可抗力因素30天。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年11月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的惠州大亚湾XX路XXX苑X栋X号商品房，该房建筑面积为164.62平方米，总价款为1566030元。贷款方式付款：原告应当于2018年10月23日前支付首期款546030元，余款1020000元申请贷款支付。商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。合同就交付时间和手续的约定为：被告应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前30日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。合同就逾期交付的约定：逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。当日，原告作为乙方与被告作为甲方、惠州XX房地产开发有限公司作为丙方签订一份《三方确认书》，主要约定：确认涉案房产购房总价为1463143元，差价102887元由丙方转入乙方账户后再转入甲方账户，待贷款审批下来后由甲方退还丙方。原告于2018年10月23日前向被告支付首付款443143元，于2019年1月11日向被告支付余款1020000元（贷款方式支付）。2019年4月15日,原告收到被告发出的《收楼通知书》，通知原告于2019年4月23日前来办理收楼手续。涉案房屋所在项目于2019年1月16日取得惠州大亚湾房产测绘成果报告，于2019年4月29日完成竣工验收备案。原告于2019年5月28日前往XX花园办理了收楼手续。另查明，惠州市住房和城乡规划建设局分别于2018年7月10日和2018年9月11日发布《转发关于做好第8号台风“玛莉亚”防御工作的通知》和《转发市三防指挥部关于提前做好今年第22号、23号台风防御工作的通知》，涉案房屋所在项目的建设方根据上述通知，于2018年7月11日至2017年7月14日停止施工三天，于2018年9月15日至2018年9月19日停止施工四天。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告在交付房屋方面是否存在违约的问题。合同约定交房日期为2018年9月30日前，但涉案房屋当时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算问题。涉案房屋于2019年4月29日完成竣工验收备案，届时具备合同约定及法律规定的交房条件。被告通知原告于2019年4月23日收楼，原告于2019年5月28日到被告处办理了收楼手续，原告自愿按照已支付房价款为基数计算逾期交房违约责任并截至2019年4月29日，是原告对自身权利的处分，不违反法律规定。因此，被告逾期交房应支付的违约金为77388.35元（443143元×0.0004×188+1020000元×0.0004×108）。被告辩称约定的违约金过高请求减少，但未提供原告损失多少的相关证据，该辩解意见本院不予采纳。被告主张逾期交房时间应扣减在此期间因台风和大雨天气而停工的天数，因大亚湾地区每年均会受台风及暴雨天气影响，被告在签订合同时应当预见并考虑台风及暴雨天气因素，台风和暴雨天气不属于不可预见的因素。被告还主张部分业主代表已与开发商在大亚湾住建局达成协议书同意扣减不可抗力因素30天，对于本案应当适用，但原告对该协议事项并不知晓，且在该协议签名的业主并未得到原告的授权，该协议对原告不产生法律效力，因此，被告请求予以扣减不可抗力因素30天，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告文某支付逾期交房违约金77388.35元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867.35元，由被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担，原告多预交的328.76元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 周 勇二〇一九年十月八日书记员 叶淦漳