上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初21796号原告：阮辉，男，1989年11月9日生，汉族，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：曹兴龙，浙江新台州(杭州)律师事务所律师。被告：上海金笋轻工商贸城有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：高健，董事长。委托诉讼代理人：刘超，上海江晨律师事务所律师。原告阮辉诉被告上海金笋轻工商贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹兴龙、被告的委托诉讼代理人刘超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付3年的房屋使用权、收益权损失105,183.36元(包括2015年度租金损失32,400元，2016年度租金损失34,992元，2017年度租金损失37,791.36元)；2.判决被告对原告坐落于上海市奉贤区望园路2351弄7幢101号房屋恢复通水、通电；3.判决被告拆除坐落于上海市奉贤区望园路2351弄内围墙、铁丝网。庭审中，原告变更第1项诉讼请求的金额为37,800元(2015年1月1日至2月28日5,400元，2017年3月2日至2018年2月28日32,400元)，放弃第2项诉讼请求。事实和理由：原告于2010年，在被告强制统一管理经营的施压下，将购买的望园路2351弄7幢101号(一层商铺)，301号(二、三层商务套房)房屋交于被告公司统一经营出租，并与被告公司签署为期10年的《委托经营管理协议》。因被告不给付租金，原告与其解除合同。协议履行期间及期后，被告对原告房屋持续实施破坏，从偷拆水表、电表到砌围墙堵路，甚至拆房屋拉电线，挖开关。原告所在的本幢楼共24间房屋，已被被告拆除多间。被告在2015年5月下旬，未经有关部门审批，把市场消防安全通道和道路用黄砖砌墙封堵，甚至拆了房屋水、电表，把整个市场砌起围墙，后来则用铁丝网围堵道路。《委托经营管理协议》第5.1条委托经营期间，所发生的水、电、通讯、有线电视、物业管理费等费用，均由乙方承担。此条款证明原告的房屋设施齐全，且市场硬件符合。所以被告必须恢复房屋的原有设施，及消防安全通道和道路的畅通。被告的前述行为给原告房屋的使用权、收益权造成了重大损失，导致原告房屋不能出租，应以租金收益为标准进行赔偿。原告没有依据当前的市场租金价格计算被告所造成的损失，仍按照被告与原告在2010年签署的《委托经营管理协议》中的第4.1条来计算赔偿。《委托经营管理协议》中的第2.1条规定：甲方委托乙方经营管理期限10年，自2010年1月1日起到2019年12月31日止。第4.1条：甲方和乙方共同确认，在甲方委托乙方经营管理该物业的期限内，乙方应按下述计算标准向甲方支付固定的租金(含税)：每满一年为一个租约年，前两个租约年甲方免收乙方租金;第三个租约年，年租金为每年每套商铺人民币1万。第四个租约年，年租金为每年每套商铺人民币2万元，第五个租约年，每年每套商铺租金人民币3万元。即2014年每套商铺年租金为人民币3万元。以后每年租金在上一年的基础上增加8%。即2015年的租金为32,400元。2016年租金34,992元，2017年租金37,791.36元。为此原告提起诉讼。被告辩称，双方的合同已提前解除，损失不应由被告承担。2015年3月1日起，原告已经将房屋对外实际出租，说明在此之前原告也可以对外出租，只因原告招商不力才未出租，不应将其损失强加于被告。对围墙和铁丝网的拆除，已于他案进行了处理，不应再作处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月18日，原告与被告签订了《委托经营管理协议》，原告将坐落于上海市奉贤区现代农业园区望园路2351弄7幢101号房屋和楼上301号房屋委托被告经营管理，期限为10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。原告授权被告对该物业全权进行经营管理和物业管理活动，包括但不限于被告以自己名义对外招租等。被告应按下述计算标准向原告支付固定的租金(含税)：每满一年为一个租约年。前两个租约年免收租金。第三个租约年，年租金为每年每户商铺10,000元。第四个租约年，年租金为每年每户商铺20,000元。第五个租约年，年租金为每年每户商铺30,000元。第六至第十个租约年双方根据情况对于租金标准另行协商，协商不成的应确保每户商铺每年租金收入不低于30,000元的基础上，以第五年租金为基础按照8%的比例逐年递增。被告在每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前向原告账户划付当季度的固定租金。2015年1月1日，原、被告双方协商解除了《委托经营管理协议》。2015年5月，被告发布告知书，言明整个市场不具备经营条件，不再进行招商，请业主尽早迁离市场，也不要再与经营户签订租赁协议。2015年9月，被告再次告知市场处在关闭清理期间，存在诸多不安全隐患，告知业主尽快搬离。2015年5、6月，被告砌墙。2015年12月1日，被告向奉贤区供电局申请，暂拆部分电表，不良后果由被告承担。涉案业主商铺电表均被拆除。2016年5月23日，上海市奉贤区经济委员会批复，同意上海多元工业品市场经营管理有限公司暂停经营及关停市场。2016年9月12日，被告再次发出《告知函》言明，由于市场业态杂乱，产业定位不明确，存在诸多安全隐患，根据区经委关于金笋市场的要求，对市场采取进一步关闭措施，完成对整个市场封闭工作，于汇丰北路人行道外沿两侧红线范围内完成围墙砌墙工作，保障市场整改工作的正常进行。还查明，本案市场其他业主崔明福、林雪琴等62人诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日作出(2017)沪0120民初10979号民事判决，其中一项判决：被告于判决生效之日起十日内拆除坐落于上海市奉贤区望园路2165弄、2351弄内围墙、铁丝网。2018年7月31日，上海市第一中级人民法院作出二审判决，维持一审判决。该案已进入执行程序，案号(2018)沪0120执8194号。庭审中，双方确认2015年3月1日至2017年3月1日，原告将涉案出租于他人。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效。嗣后，原、被告双方经合意解除了合同，系双方真实意思表示。被告作为涉案房屋所在地市场的经营管理者，出于维护市场安全考虑，可以在与业主协商后为管理需要采取一定措施，然而该采取的相关手段及措施必须在合理、合法限度内。涉案房屋系商铺，用于商业经营，被告采用断水断电加设围墙的做法，致使原告涉案房屋无法正常商业经营使用，故对于原告主张赔偿损失的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。对于损失计算时间，被告于2015年5、6月围墙已经砌起，故本院自2017年3月2日始计算至原告诉请的2018年2月28日底止，租金损失为32,400元。对于原告请求被告拆除围墙、铁丝网的诉讼请求，(2017)沪0120民初10979号案件已经作出判决，本判决中不再进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：被告上海金笋轻工商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阮辉损失人民币32,400元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币745元，由原告负担105元，被告负担640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  甘青峰审 判 员  张劲松人民陪审员  徐曾治二〇一九年十月三十一日书 记 员  杨诗颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。