河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1624民初2933号原告：王玉山，男，1975年12月出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：闫卫礼，河南裕恒律师事务所律师，执业证号：14116201110989184，代理权限：一般代理。被告：吴桂英，男，1973年6月出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：毛鸿志，河南裕恒律师事务所律师，执业证号：14116200710631731，代理权限：一般代理。第三人：李钦钦，女，1984年6月出生，汉族，住沈丘县。原告王玉山与被告吴桂英、第三人李钦钦执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王玉山及其委托诉讼代理人闫卫礼，被告吴桂英及其委托诉讼代理人毛鸿志到庭参加了诉讼，第三人李钦钦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉山向本院提出诉讼请求如下：1、请求人民法院依法判决立即停止对原告购买的位于沈丘县城街道办事处北城社区43号楼西单元房产一处和15、16号车库两间的强制执行，并解除对上述房产、车库的查封；2、依法确认原告与第三人李钦钦于2018年5月9日签订的房屋、车库买卖协议有效；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月9日，原告与李钦钦签订了买卖协议，李钦钦以40万元的价格将位于沈丘县城街道办事处北城社区43号楼西单元房产一处和15、16号车库两间卖给原告王玉山夫妇，并将购房款收据和房屋维修基金、天然气交费、自来水、电力收据、房屋钥匙交给王玉山持有，王玉山也实际占有了该房屋及车库。原告购买房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依据合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。2019年5月，被告吴桂英与李钦钦因民间借贷纠纷一案涉诉，沈丘县人民法院作出（2019）豫1624财保424号民事判裁定书，裁定将原告购买的登记在李钦钦名下的位于沈丘县城街道办事处北城社区43号楼西单元房产一处和15、16号车库两间予以查封。原告提出执行异议，2019年6月4日沈丘县人民法院作出（2019）豫1624执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。综上，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定，未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告取得涉案房屋及车库，虽然没有登记，但是不影响合同效力，且原告在本案中无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。本案在审理过程中，原告将诉讼请求作如下变更：1、请求依法增加撤销沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624财保424号之一查封民事裁定书的诉讼请求。2、增加要求依法撤销沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624执异20号之一执行裁定书的诉讼请求。吴桂英辨称：原告的诉讼请求适用法律错误，诉讼请求第二项是要求房屋买卖确认之诉，诉讼请求第一项要求的执行异议之诉，属于原告的诉请不明确，适用法律错误。1、原告起诉被告主体错误，被告不是本案的诉讼当事人，请求法院驳回原告诉讼请求的主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实。本案中原告诉请的第二项要求确认原告与第三人房屋买卖合同有效的确认之诉，原告将吴桂英列为被告实属使用法律错误，更何况原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。被告诉请第一项要求停止对房屋的强制执行，但被告未向法院提起对查封房产进行强制执行申请的行为。所以，吴桂英不是本案适格的被告，原告起诉被告使用法律错误，应依法驳回原告的诉请。2、被告与第三人李钦钦之间房屋买卖合同合法有效的，既有事实依据和法律依据。2018年2月份之前第三人向被告借款时，就已经将该房屋抵押给了被告，如第三人违约还款被告有直接的处置权及所有权。之后，又经沈丘县人民法院作出（2019）豫1624民初2175号民事判决书，确认了被告与第三人李钦钦之间合法债权。既然双方的债权、债务关系合法，那么被告与第三人之间的房屋买卖合同也是合法有效的。被告与第三人之间的房屋买卖合同并不是完全以债抵房，被告当时的合法债权是37万元，而双方协商购房款是45万元。所以，在双方签订买卖合同时向第三人补交了购房款8万元的现金。基于当时房产市价，该合同约定的房屋价款合理，不存在以不合理低价出售的情形。由此可以证明，被告完全履行了购房义务。被告与第三人之间房屋买卖合同真实合法有效。3、北城社区办事处居民委员会经调查核实后向被告出具证明，证明了第三人在2017年4月25日之前就已经将房屋和车库交给了被告。被告取得上述房产权利后，将该房屋进行了管理，并将车库转卖给了他人，该行为说明被告已经获得该房屋的物权。居委会证明中称，2018年6月份被告在使用该房屋时，原告强行将该房屋的防盗门锁砸毁。由此看出，第三人和原告之前并未将该房产以债抵房签订过买卖协议，更没有将该房产交给了原告。4、原告提供的2018年5月9日的《房屋买卖协议》是无效协议。原告人与第三人所签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，原告并没有向第三人交付过购房款，也没有履行过合同义务，他们双方的买卖合同不应受到法律保护，属于无效合同。根据原告向沈丘县人民法院提起异议申请时所称，买卖协议来源是以债抵房来形成的买卖协议。假设原告与第三人之间曾有借贷关系，那么原告有无借款凭证及转款明细凭证，如无借款和转款凭证。被告认为他们之间债权、债务关系不应当受法律保护，他们之间的借贷关系也没有经过法院予以确认是否有效，借贷关系是否存在，原告均未能提交有效证据来予以证实。既然未经合法机关来确认双方的借贷关系是否有效，何来的给付了购房款，更何来的房屋买卖协议。原告称已经支付了所有房款，完全履行了合同义务是不存在的。所以，原告提交的买卖协议应是不真实的，应当系无效协议，故请依法驳回原告的诉讼请求。5、原告诉称，“合同签订后，第三人就将房屋的全部钥匙，房屋维修基金、电表号、水表号、天然气的上述缴费凭证都交给了原告王玉山，并且对上述房屋一直实际占有。”2018年8月2日，第三人在沈丘天华城庄置业有限公司售房部内，亲自在上述凭证上签字证明原票丢失及原票作废的字样，并有本人声明上签字并加盖天华公司的印章。第三人的该行为真实表明了，上述所有购房凭证并未交给原告。所有这一切，都不能证明原告是涉案房屋的持有人。被告认为，原告从来没有购买过涉案房屋。6、关于沈丘县人民法院作出的查封裁定，对沈丘县城街道办事处北城社区43号楼西单元四楼西户房产一处和15、16号车库两间的查封程序合法、使用法律正确，依据裁定执行的内容不能解除。本案中沈丘县人民法院(2019)豫1624财保424号民事裁定书，是因被告和第三人的民间借贷纠纷案件，第三人未履行偿还义务。经被告合法申请财产保全后，法院依照法定程序作出的查封措施，没有违反法律规定，是维护被告合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。由此来看，该房产归属已经明确，应当属于被告，那么该房所有权也应当是被告的个人财产。原告以该房是其购买为由，来阻止沈丘县人民法院的查封行为不能成立。7、根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》法释（2005）14号中第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖、或者抵债”的规定，沈丘县人民法院的查封裁定是完全正确的。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据。假如法院采纳原告的无理请求，不仅会损害被告的合法债权及对该房屋所拥有的权利，也会浪费本就紧张的司法资源。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款的规定，本案的诉讼保全裁定应当继续执行。请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼，依法执行(2019)豫1624财保424号民事裁定书。另补充：原告对本院做出的（2019）豫1624财保424号之一民事裁定书已经提出过执行异议，本院已经驳回。所以原告增加的诉讼请求撤销（2019）豫1624执异20号执行裁定书不具有法律依据之诉，依据法律事实应当驳回原告的执行异议。第三人李钦钦未作陈述。原告王玉山为支持己方的诉讼请求向本院提交了如下证据：第一组证据：1、沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624财保424号查封公告；2、沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624财保424号之一民事裁定书。证明原告合法财产被沈丘县人民法院查封的事实，侵犯原告的合法权利，依法应予解除。第二组证据：1、沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624执异20号之一执行裁定书。2、第三人李钦钦书写自愿处分房屋和车库的协议书、保证书、一次性收款条，时间2018年5月9日。3、沈丘北城新区项目部房屋维修基金、天然气、自来水、电力款项收款票据和沈丘天华城庄置业有限公司收款各一张，钥匙六把。4、沈丘天华城庄置业有限公司、沈丘县城办事处祥和社区居民委员会证明各一张。5、第三人李钦钦向原告出具的四张借条。6、沈丘县城办事处祥和社区居民委员会公示照片两张。证明：1、根据法院查明的事实双方争议的焦点是：原告王玉山与被告吴桂英哪一方享有对涉及的房屋和车库有受让权利。从下列证据中可以看出是王玉山应当享有的权利。2、第三人于2018年5月9日签订了房屋买卖协议，将位于沈丘县城街道办事处北城社区43号楼西单元西户房产一处和15号、16号车库两间转让给原告，并当场将票据和房屋钥匙交给原告符合不动产物权法的交易习惯。3、原告向第三人出借了四十万元，该房屋和车库价值共计：396366元，借款充抵房款是等价合理的。4、第三人将北城街道办事处北城社区43号楼西单元西户房产一处和15号、16号车库两间转给原告之前，并没有交给其他人，沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624执异20号之一执行裁定书记载，李钦钦称，涉案房屋在2018年5月9日已经转让交付给原告的事实。当时第三人与被告房屋买卖合同成立，并没有说已经向将房屋已经转让给被告人，被告主张交易方式不符合不动产的交付习惯。第三人应当将钥匙交给原告，证明其实际交付。5、沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624执异20号之一执行裁定书查明了被告与第三人双方签订房屋转让协议是在2018年8月2日签订的，时间晚于原告。6、从（2019）豫1624执异20号之一执行裁定书查明事实可以看出，第三人向被告书写了三份协议书，第一份和第二份都没有将涉案房屋转让给被告，第三次也就是出售给被告的事实，后协议取代了前协议效力，此次之前第三人已经将涉及的房屋转让给原告。7、被告在执行异议审理当中伪造证据，在审理中沈丘天华城庄置业有限公司、沈丘县城办事处祥和社区居民委员会从未向其出具该案争议房屋和车库在其见证下转让和票据作废、再转让的证明。8、被告能够在执行异议过程中出具沈丘天华城庄置业有限公司、沈丘县城办事处祥和社区居民委员会两份不实证明，是被告的丈夫窦怀厂在上述地方工作。第三组证据：1、沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624民初1533号民事裁定书；2、第三人李钦钦和被告吴桂英微信聊天记录。证明：1、被告曾以原告侵权提起诉讼，也是由于签订的买卖协议在后而撤回起诉。所以，被告申请查封的财产错误。2、被告一直在找第三人李钦钦都没有找到，签订的协议是怎么来的令人怀疑。被告吴桂英对原告提交的证据作质辩如下：变更增加诉讼请求书是否剥夺被告和第三人的权利，请法院予以核实。变更诉讼请求申请人是否是原告的真实意思表示，是否是王玉山亲笔签字和按指印请求法院核实。对沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624财保424号查封公告无异议，但是对原告的举证目的有异议，该组证据中并没有显示争议的房屋系原告的合法债权，如果该组证据中法院确认了原告的合法债权，原告就不会出现诉讼请求第二项。原告的借款是否有效需要经过法院的审理。该组证据中可以证明该房屋的所有权，该房屋的合法持有人应当是本案的被告吴桂英。该组证据的申请人系被告吴桂英，查封申请该房屋时并没有侵犯原告的任何权利。对第二组第一份证据无异议，剩余的均有异议。并对第二组的举证目的更有异议。从第二组的举证目的可以看出原告的举证目的并不明确，而是要求法院查明房屋应该归谁。从沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624执异20号之一执行裁定书查明的事实部分已经说明了2017年2月9日提供的购房房款的收据等其他凭证并有第三人声明原件均已丢失，并加盖天华公司的专用章，以及锁芯已被撬坏的事实。该撬坏的行为系原告所为。协议书不符合买卖协议书格式，房屋买卖协议书应当有甲乙双方的签字。协议中并没有甲乙双方的身份证明。从2018年5月9日收条内容上可以看出原告就没有交付过任何的购房款。而是所欠下的债务用于冲抵该房款。该款的收款人和落款人均是李钦钦，并没有明确说明该房屋出售给何人。该协议内容和原告在申请撤销之诉答辩中相互矛盾。原告在向李钦钦借款40万元，由于李钦钦无力偿还，以债抵房。保证书及协议书均同协议的质证意见。购房凭证、收款凭证等质证意见如下：李钦钦已经申请作废，该组证据是无效证据。对第二组两份证明中显示冲抵借款已经将房屋和车库交付给被告吴桂英。但该组证明并没有将收款凭证交付给原告。从加盖印章可以看出该两份证明是先加盖的印章，后机打了内容。该组证明不足以达到原告的举证目的。该组证明内容与2018年5月9日协议书内容是相互矛盾的。对借款凭证真实性未经第三人确认，对该组证据有异议，该组债权是否合法应当根据专业机关予以确认。如果该组证据不属于合法的债权，原告并没有向第三人履行过购房款，加以证明双方的买关系是不存在的。该照片产生于双方书写证明之后的照片，并对该组证据有异议，原告提交照片应当提交照片的原始载体，否则达不到原告的举证目的。对该钥匙不具有证据效力，此钥匙在街上可以到处买到，也不能证明该钥匙是第三人交给原告的。对第三组证据沈丘县人民法院作出的（2019）豫1624民初1533号民事裁定书真实性无异议，该裁定书内容和法律形式和本案没有任何关系。该裁定书可以证明由于原告将被告持有的该争议房屋门锁砸坏这一事实是真实存在的。对第三人李钦钦和被告吴桂英微信聊天记录有异议，原告应当提交聊天的原始载体。该聊天记录的内容大部分是语音聊天记录，不能达到原告所证明目的。与原告提出的执行异议之诉没有任何关系。本案是确认之诉与本案不是同一法律关系。被告吴桂英向本院提交了如下证据材料：第一组证据：被告的身份信息；第二组证据：（2019）豫1624民初2175民事判决书；证明：原告和第三人之间的37万元的民间借贷关系合法有效，并且在签订买卖协议时补交了房屋差价款8万元的事实。该判决可以证明吴桂英与第三人的房屋买卖合同签订有效。第三组证据：买卖协议、四份借条、二份北城社区居委会证明、李钦钦的证明一份；证明：被告与第三人之间的房屋买卖协议有效，该协议是补签协议，该房屋的交付时间是在2017年6月底。李钦钦的所有收款证明均加盖了沈丘天华城庄置业有限公司的章，由此可以证明原告提交的票据是无效的和丢失的票据。可以证明李钦钦和被告的买卖合同是真实有效的。2017年6月份房屋已经预设抵押给被告，原告在起诉李钦钦时申请的财产保全是合法有效的。该两份证据证明了被告取得房屋和车库时间分别是2017年6月底2018年4月5日，第三人分别将车库和房屋交付给了吴桂英。2018年8月2日所签订的房屋买卖协议是李钦钦和吴桂英补签订的协议，实际第三人和吴桂英签订的买卖协议是2017年6月16日。从签订的买卖协议和交付房屋时间均已互相印证。该组证据证明了在2018年6月份原告将吴桂英的房屋的门锁砸坏，这一事实可以证明2018年5月9日原告和李钦钦签订的不是房屋买卖协议，而是收款凭证。当时钥匙一直在被告的手中。原告方对被告吴桂英提交的证据作如下质辩，对身份证真实性无异议。从第二组证据（2019）豫1624民初2175民事判决书可以看出李钦钦并没有到庭答辩，所出示的该证据的真实性在该案中我们是无法进行认定的。在法院的认定部分李钦钦向吴桂英借款37万元，这一点与主张的45万元存在矛盾。虽然说事后补交了8万元，是否补交了，李钦钦未作出答辩。因李钦钦未出庭，对其出具的证据真实性无法进行质证。根据当事人陈述，协议是后补的，该份证据均没有体现出来。根据借款时间分别是2017年6月16日，2017年6月20日，2018年2月20日，是否借款这一点原告无法进行核实。根据原告提供的2019年2月份李钦钦和吴桂英的通话记录可以看出李钦钦未将房屋交付给吴桂英。北城办事处祥和社区以及沈丘天华城庄置业有限公司两份证据证明已经被原告后来提交的证据已经推翻。第三人李钦钦未向本院提交任何有效证据。本院经审理认定事实如下：一、吴桂英与李钦钦民间借贷纠纷一案，吴桂英作为申请人于2019年5月10日向本院提出财产保全申请，请求对李钦钦（被申请人）价值400000元的财产进行查封。本院根据吴桂英的申请，于2019年5月10日作出（2019）豫1624财保424号之一民事裁定书，查封了李钦钦价值400000元的财产。2019年5月14日，本院作出（2019）豫1624财保424号查封公告，并予以张贴。查封公告的主要内容：本院依据生效（2019）豫1624财保424号之一民事裁定书，查封李钦钦所有的位于沈丘县城街道办事处北城社区43号楼西单元四楼西户房产一处（面积为128.70平方米）以及15#、16#车库各一个（面积均为34.43平方米）。……。如对上述财产产权有异议的，应当自本公告发出之日起15日内以书面形式向本院提出，并提供相应的证据材料。二、2019年5月22日，王玉山以沈丘县城街道办事处北城社区43号楼西单元四楼西户房产一处（面积为128.70平方米）以及15#、16#车库各一个（面积均为34.43平方米），虽然是李钦钦于2017年购买，但李钦钦已于2018年5月9日将上述房产和车库卖给王玉山。同时，李钦钦将购房收据和房产钥匙都交付给了王玉山，王玉山也实际占有了上述房产和车库。王玉山认为其是上述财产的合法所有人为由，向本院提出执行异议，要求本院解除对上述房产和车库的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本院在审查过程中，对双方争议的房屋及车库进行了现场勘验，勘验显示：涉案车库应对外出租，现双方各上一把锁，同时开启方能打开。涉案的房产门锁外框和锁芯已被撬坏，无需钥匙即能开启，房内属毛坯房，建筑垃圾成堆，无居住痕迹。本院于2019年6月4日作出（2019）豫1624执异20号执行裁定：驳回王玉山的异议请求。三、王玉山不服（2019）豫1624执异20号执行裁定，向本院提起执行异议之诉。庭审中王玉山的委托诉讼代理人向本院提交了李钦钦分别于2017年3月31日、6月7日、9月21日，2018年3月29日向其借款各130000元、90000元、80000元、100000元的四张借条及2018年5月9日李钦钦出具的协议书两份和保证书一份，同时，向本院提交了沈丘天华城庄置业有限公司出具的房屋、车库出具和房屋维修基金、天然气、自来水的收款收据等证据材料。四、吴桂英与李钦钦民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法进行了审理，并于2019年6月20日作出（2019）民初2175号民事判决书，判决书主文内容：1、李钦钦于判决书生效之日起十日内一次性偿还吴桂英借款370000元及利息（利息按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算，自吴桂英起诉之日即2019年5月6日起计算至实际清偿完毕之日止）；2、李钦钦于判决书生效之日起十日内一次性返还吴桂英房屋差价款80000元及利息（利息按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算，自吴桂英起诉之日即2019年5月6日起计算至实际清偿完毕之日止）；……。案件受理费8050元，减半收取4025元，财产保全费2770元，合计6795元，由李钦钦负担。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，结合本案案情，本案争议焦点是原告王玉山对该争议房产、车库是否享有足以排除强制执行的权益，即原告王玉山作为争议房屋和车库的一方是否全部满足上述法律规定的四个条件。本案中，通过庭审，根据原、被告当庭提交的证据可知，第三人李钦钦分别向原告王玉山和被告吴桂英借款，其中向被告吴桂英借款37万元，已被生效的（2019）豫1624民初2175号民事判决书所确认。第三人李钦钦又分别向原告王玉山和被告吴桂英出具了抵押和买卖房屋协议，其中抵押在前，买卖协议在后，但原、被告均没有实际买卖房屋的事实。涉案的房产和车库名为买卖，实为以物抵债。因以物抵债属于实践性合同，应以债权人即原告实际受领给付为生效条件。在未实际履行即交付并办理抵债房产过户登记的情况下，该协议不发生法律效力。根据查明的事实，涉案房屋和车库没有证据证明第三人已经实际交付给原告，原告也没有证据证明已经实际占有、使用该房屋和车库。因涉案房屋和车库没有房产登记，更没有进行房产变更登记。综上，原告王玉山对该争议房产、车库是不享有足以排除强制执行的权益，其要求解除对位于沈丘县城街道办事处北城社区43号楼西单元四楼西户房产一处（面积为128.70平方米）以及15#、16#车库各一个（面积均为34.43平方米）的查封并撤销（2019）豫1624执异20号执行裁定的主张，本院不予支持。原告王玉山的诉讼请求第二项依法确认原告与第三人李钦钦于2018年5月9日签订的房屋、车库买卖协议有效，与本案不是同一个法律关系，本院不予审理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告王玉山的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告王玉山承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  王超宇人民陪审员  刘家发人民陪审员  陈心东二〇一九年十月三十日书 记 员  蒋方圆