云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1602号上诉人（原审被告）：陆良县文化体育广播电视局。统一社会信用代码11530322582387793D。住所：陆良县同乐大道广电大楼。法定代表人：马锦玲，该局局长。委托诉讼代理人：袁永坤，云南华恒律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陆良县天辰土产日杂有限责任公司。统一社会信用代码91530322217370977X。住所：陆良县中枢镇中兴南路21号。法定代表人：钟家智，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱国昌，男，汉族，1965年5月18日生，中专文化，住陆良县，系陆良县天辰土产日杂有限责任公司副总经理。一般授权代理。原审被告：陆良县公共资源交易中心。住所：陆良县中兴北路教育局院内。负责人：袁林，该中心主任。原审被告：陆良县政务服务管理局。组织机构代码：58239268-0。住址：陆良县春光东路。法定代表人：武文，该局局长。上诉人陆良县文化体育广播电视局因与被上诉人陆良县天辰土产日杂有限责任公司、原审被告陆良县公共资源交易中心、陆良县政务服务管理局房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省陆良县人民法院(2018)云0322民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后依法组成合议庭，经询问当事人并书面审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陆良县文化体育广播电视局上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项判决内容；2、依法改判上诉人不承担任何法律义务；3、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案已经超过诉讼时效，依法应当驳回被上诉人一审的全部诉求。1、2012年10月17日，上诉人已将案涉房屋移交被上诉人。本案是房屋买卖合同纠纷，被上诉人的诉讼时效起算时间应当自该日开始计算，2018年9月14日起诉已过诉讼时效。2、迟延办证的过错不在上诉人。且本案被上诉人认为上诉人交付标的不符合合同约定应当是适用债权保护的原则。3、本案的诉讼时效应从房屋交付之日起计算。二、上诉人交付的涉诉房屋符合合同约定，不存在违约行为。1、《拍卖须知》中已明确涉诉房屋的通行是从“正面商铺进出”。2《拍卖须知》中约定“所有拍卖标的均允许从后面开门通行，在竞得人未协商一致时维持通水通电现状”应理解为从自己的标的物开后门通行，并不是其他后门，且是允许而不是保证。同时本次拍卖是以现状拍卖的，被上诉人购买之前是完全理解标的物的，上诉人也是以现状移交的。三、一审法院违反“不告不理”原则。被上诉人起诉请求第一项为“由三被告按2012年9月17日《拍卖须知》第三条第四项履行合同,允许原告从后面开门通行;”但一审判决却是要“帮助其开门通行”，严重违背“不告不理”的原则。四、《拍卖须知》不属于格式合同，关于“从后面通行”的理解应是从被上诉人本人标的物的后面开门。双方签订的“成交确认书”也不属于格式合同的情形，一审法院的理解是错误的。被上诉人陆良县天辰土产日杂有限责任公司答辩称，对一审判决无异议。原审被告陆良县公共资源交易中心、陆良县政务服务管理局未作陈述。陆良县天辰土产日杂有限责任公司向一审法院起诉请求：1、由三被告按2012年9月17日《拍卖须知》第三条第四项履行合同,允许原告从后面开门通行;2、由三被告赔偿原告自2012年10月16日起至起诉之日的各项损失(按月计算合计:68月×1,186元/月)80,648元。后期损失赔偿费用按月计算至合同实际履行之日;3、本案的诉讼费由三被告承担。一审法院认定如下事实，被告陆良县公共资源交易中心属被告陆良县政务服务管理局下设的职能部门。被告陆良县文化体育广播电视局(原广电局)拟出售老办公楼及房改房一层铺面,报经陆良县人民政府批准,委托被告陆良县公共资源交易中心对其出售。被告陆良县公共资源交易中心接受委托后于2012年9月17日拟定了《拍卖须知》,并于次日与陆良县土地储备中心联合对外发布了《拍卖公告》,公告中明确了拟出售的房屋分为11个标的,在《拍卖须知》第三部分第三条明确“1、2、3、4、5、6号标的的正面进出从铺面进出，位于3号和4号中间的楼梯为公用楼梯，拍卖后必须保证1—6号竞得人上下畅通；”第四条明确“所有拍卖标的均允许从后面开门通行，在竞得人未协商一致时维持通水通电现状。”第九部分第五条明确“拍卖成交后,竞得人所交付的保证金转为拍卖成交价款的一部分,在拍卖会后一个月内,付清全部拍卖成交款到指定账户。全部款项交清后,中心出具拍卖《成交确认书》,由陆良县文化体育广播电视局在拍卖后三个月内为竞得人办理房屋所有权证和土地使用证(拍卖人和竞得人协助),并将拍卖标的清场移交给买受人。按照国家和地方的有关规定需要缴纳的出让金、公证费和其他税费,由竞得人承担。产权证交付竞得人之前,竞得人不得动工。拍卖后,产权及其他遗留问题由陆良县文化体育广播电视局负责解决。”原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司按照拍卖公告及拍卖须知的要求,交纳保证金后取得了竞买资格。2012年10月16日,被告陆良县公共资源交易中心在该中心举行了拍卖,原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司以160万元竞得5号标,以标价110万元竞得6号标。当日就原告中标的两个标的签订了《成交确认书》,该《成交确认书》要求竞得人应当于2012年11月16日之前,持本《成交确认书》到陆良县国土资源局与陆良县文化体育广播电视局签订相关法律文书,办理产权手续。不按期签订相关法律文书的,视为竞得人放弃竞得资格,竞得人应当承担相应的法律责任。被告陆良县文化体育广播电视局于签署《成交确认书》次日，即2012年10月17日将房屋移交给原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司。被告陆良县文化体育广播电视局分别于2017年10月25日、2017年12月5日为原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司办理了不动产权证，证号分别为云（2017）陆良县不动产权第0001983号、云（2017）陆良县不动产权第0002532号。另查明：1.被告陆良县文化体育广播电视局在拍卖之前用围墙将需拍卖的房屋后面的场地围起5.8米宽同该栋房屋一样长的空地一起拍卖（在3号与4号标的之间整栋房屋的共用楼梯前的空地除外），拍卖时，各标的后面对应相同宽度延伸至被陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处连同该标的一起拍卖，围墙外的通道土地使用权仍属于被告陆良县文化体育广播电视局。拍卖后，拍卖标的竞得者从各自标的的分界线处用隔墙隔开，互不共用，上到拍卖标的二三四楼的共用楼道被被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙挡住无法通行。原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司与被告陆良县文化体育广播电视局就从被告陆良县文化体育广播电视局砌起的正对着拍卖房屋的围墙开门通行的问题经协商一直不能达成一致意见。2.原告公司不能正常上到通过拍卖竞得的房屋的二三四楼所造成的损失通过陆良县价格认证中心评估为：本案争议房屋二三四楼在2018年8月1日的市场价格为每月房租1,186元。一审法院认为，被告陆良县公共资源交易中心对所委托拍卖的房屋进行拍卖时,其在对外发放的拍卖须知中已明确房屋产权属被告陆良县文化体育广播电视局,拍卖成交后由陆良县文化体育广播电视局办理所拍卖房屋的产权及移交房屋等事项，原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司作为买受人应当知道被告陆良县文化体育广播电视局与陆良县公共资源交易中心是代理关系,双方订立的合同对原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司与陆良县文化体育广播电视局均具有约束力,陆良县公共资源交易中心对该合同产生的义务不应承担法律责任。同时被告陆良县公共资源交易中心隶属于陆良县政务服务管理局,故陆良县政务服务管理局也不应对该合同承担任何法律责任。对本案是否超过诉讼时效的问题。由于被告陆良县文化体育广播电视局到2017年12月5日才将拍卖给原告公司房屋的房产登记手续办理完毕，即在2017年12月5日之前，双方一直在履行合同，故诉讼时效应从2017年12月5日之后计算诉讼时效，原告的起诉并未超过诉讼时效，对被告陆良县文化体育广播电视局提出的本案已超诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求的主张不予支持。对于原告提出的要求从被告陆良县文化体育广播电视局砌起的正对着拍卖房屋的围墙开门通行的问题。虽然陆良县公共资源交易中心及陆良县土地储备中心向社会发布的《拍卖公告》《拍卖须知》从性质上属于要约邀请，但双方始终就是按照《拍卖公告》《拍卖须知》确定的事项履约，特别是《拍卖须知》中确定的须知事项自签订了《成交确认书》后便成了原告与被告陆良县文化体育广播电视局履约的依据，即《拍卖须知》成了房屋买卖合同的主要内容，故双方都应遵守。庭审中，双方在理解《拍卖须知》第三部分第四条确定的“所有拍卖标的均允许从后面开门通行”的条款内容存在争议，原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司认为“从后面通行”是指从被告陆良县文化体育广播电视局砌的围墙处开门通行，被告陆良县文化体育广播电视局认为“从后面通行”是指从拍卖标的物开后门通行。法院认为，《拍卖须知》自双方签订了《成交确认书》后就具备了原告公司与被告陆良县文化体育广播电视局共同遵守的格式条款合同的性质，且双方都按其中的规定履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应作出不利于陆良县文化体育广播电视局的解释，即：“从后面通行”是指从被告陆良县文化体育广播电视局砌的围墙处开门通行。故对原告公司提出的要求从被告陆良县文化体育广播电视局砌起的正对着拍卖房屋的围墙处开门通行，包括从共同楼道面前的围墙处开门通行的主张予以支持，对被告陆良县文化体育广播电视局提出的从拍卖标的物开后门通行的主张不予支持。对于原告公司从接管房屋后不能上到房屋二三四楼造成的损失，即从2012年10月17日至2018年8月16日的损失为83,020元（1,186元/月×70个月），但本案时至今日才起诉原告也有放任损失扩大的过错，故被告陆良县文化体育广播电视局应承担60%的责任，即人民币49,812元。对于原告主张的自2018年8月17日之后至合同实际履行之日至的损失也应由被告陆良县文化体育广播电视局承担60%。被告陆良县公共资源交易中心、陆良县政务服务管理局经法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求产生但部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、由被告陆良县文化体育广播电视局于本判决生效后三十日内让原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司在通过拍卖竞得的房屋后面被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处，以及该栋房屋公共楼道前面被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处开门通行；2、由被告陆良县文化体育广播电视局于本判决生效后三十日内一次性赔偿原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司自2012年10月17日至2018年8月16日因不能利用房屋二三四楼造成的各种经济损失人民币49,812元，自2018年8月17日以后的损失按每个月1,186元计算至被告陆良县文化体育广播电视局让原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司从被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处（包括：原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司在通过拍卖竞得的房屋后面被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处，以及该栋房屋公共楼道前面被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处）开门通行之日止，该部分损失由被告陆良县文化体育广播电视局承担60%；3、驳回原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费1,816元，由被告陆良县文化体育广播电视局负担1,122元，原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司负担694元。二审中，双方均未提交新证据。二审审理期间，合议庭到现场对案涉房屋情况及空地现状进行了查看。案涉空地现均已被二买受人建盖一层临时房屋，导致无法通行，并导致被上诉人无法使用案涉的公用楼梯。经二审审理查明的事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案所涉的《拍卖须知》不符合格式合同的特征，故一审判决将《拍卖须知》认定为具有格式条款的合同不当。因围墙外是陆良县文化体育广播电视局的原家属小区，对“从后面通行”的理解应为从买受人购买的空地上进行通行，而被上诉人通行不能系二买受人建盖临时房屋造成，故一审判决从该围墙处开门通行不当，二审予以纠正。被上诉人陆良县天辰土产日杂有限责任公司一审诉请上诉人陆良县文化体育广播电视局赔偿各项损失的理由是认为上诉人未按照《拍卖须知》确定的“所有拍卖标的均允许从后面开门通行”，存在违约的行为。但经二审审理查明，被上诉人陆良县天辰土产日杂有限责任公司不能使用3号与4号标的之间整栋房屋的共用楼梯，无法正常上到房屋二三四楼并非上诉人陆良县文化体育广播电视局的行为造成，故被上诉人陆良县天辰土产日杂有限责任公司提出的赔偿损失诉请不予支持。一审对该诉请的判处不当，二审予以纠正。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销云南省陆良县人民法院(2018)云0322民初2576号民事判决；二、驳回陆良县天辰土产日杂有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费1816元、二审案件受理费1816元，合计3632元由陆良县天辰土产日杂有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 锐审判员 孙靖然审判员 时劲松二〇一九年十月二十三日书记员 王朋飞