重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初9961号 原告：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，统一社会信用代码91500106742893880T。 法定代表人：刘玉兰，重庆大川集团物业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：袁莹，重庆渝宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宇婷，重庆渝宏律师事务所实习律师。 被告：谢洪双，男，1965年12月15日出生，汉族，职业不详，住重庆市江北区。 原告重庆大川集团物业管理有限公司与被告谢洪双物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆大川集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁莹到庭参加了诉讼。被告谢洪双经本院公告送达起诉状副本及传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆大川集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照每月1.20元/平方米的标准向原告支付2016年12月1日至2018年1月31日期间的物业服务费814.80元；2.判令被告向原告支付2016年12月1日至2018年1月31日期间的公摊水电费140元；3.判令被告向原告支付违约金(以所欠的物业服务费、公摊水电费合计954.80元为基数，按每日千分之三的标准支付至付清之日止)；4.判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告当庭减少第三项诉讼请求，将其变更为：3.判令被告向原告支付违约金(以所欠的物业费、公摊水电费合计954.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年2月1日起计算至付清之日止)。事实与理由：被告为重庆市江北区石马河大川水岸*号*房屋业主，该小区自2011年4月16日起一直由原告提供物业管理服务。原告在提供物业服务期间认真履行相关职责，但被告却自2016年12月1日起欠缴物业管理服务费、公摊水电费至今，经原告多次催缴被告均未缴纳。原告特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告谢洪双未做答辩。 本院经审理查明的事实如下：被告谢洪双通过存量房买卖于2015年6月17日成为重庆市江北区大川水岸小区*号*房屋的所有权人，该房屋建筑面积为48.73平方米。 2011年4月16日，原告重庆大川集团物业管理有限公司（乙方）与案外人重庆大川集团房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对坐落于重庆市江北区石马河片区壹江城物业小区提供物业管理服务。物业服务收费选择包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：电梯房1.50元/月·平方米。物业服务费中不含公摊水电费。公摊水电费电梯房按10月/户的标准交纳。业主的住宅水电费据实结算。由于电梯房业主的住宅水费均是由乙方统一缴纳，所以电梯房业主需向乙方据实缴纳住宅水费。物业服务费用、公摊水电费等物业服务资金应按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日缴纳当月的物业服务费、公摊水电费等。本合同期限为叁年，自2011年4月16日起至2014年4月15日止。如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要甲方未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年为一续），以此类推。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等费用的，应以所欠费用为基数按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。此外，该合同还就物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。 合同签订后，原告按照合同约定为案涉小区提供了物业管理服务。合同前满后，案涉小区业主大会尚未成立，案外人重庆大川集团房地产开发有限公司（甲方）未书面提出不再续签，前述《前期物业服务协议》到期自动续期，以此类推，原告为案涉小区提供物业管理服务至2018年1月31日。被告谢洪双于2015年6月17日通过存量房买卖成为案涉小区业主，接受了物业服务，但被告谢洪双从2016年12月1日起至2018年1月31日止未交纳物业服务费和公摊水电费。 2019年1月4日，原告向被告发出催款函，催促被告交纳截至2018年1月31日的物业服务费814.80元、公摊水电费140元，共计954.80元。原告催告后被告谢洪双仍未交纳，现诉至法院，要求判如所请。 上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、保洁承包合同、电梯维修保养合同、催款函以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，原告重庆大川集团物业管理有限公司与案外人重庆大川集团房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告向被告提供了物业服务，被告应当按月在每月1日给付原告物业服务费、公摊水电费。现原告要求被告谢洪双按照每月1.20元/平方米标准支付2016年12月1日至2018年1月31日期间的物业服务费814.80元，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。 《前期物业服务合同》亦约定电梯房公摊水电费按10元/户/月收取。现原告要求被告支付2016年12月1日至2018年1月31日期间14个月的公摊水电费140元，符合合同约定，本院予以支持。 《重庆物业服务合同》还约定物业服务费用、公摊水电费等物业服务资金应按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日缴纳当月的物业服务费、公摊水电费等。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等费用的，应以所欠费用为基数按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。因此，被告应当在当月1日交纳当月的物业服务费、公摊水电费等，逾期交纳则应当向原告支付违约金。现原告主动将违约金标准由每日千分之三的标准调整为中国人民银行同期贷款利率标准，本院予以准许。对原告要求被告以2016年12月1日至2018年1月31日期间逾期支付的物业服务费814.80元、公摊水电费140元，合计954.80元为基数，从2018年2月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金的诉请，本院予以支持。 被告谢洪双经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告谢洪双在本判决发生法律效力后3日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2016年12月1日至2018年1月31日期间的物业服务费814.80元、公摊水电费140元，共计954.80元。 二、限被告谢洪双在本判决发生法律效力后3日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付违约金，该违约金以954.80元为基数，从2018年2月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至付清之日止。 如果被告谢洪双未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告谢洪双负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王 梁 人民陪审员  李旭伟 人民陪审员  钱 锦 二〇一九年十月十六日 法官 助理  袁 琴 书 记 员  罗富元