福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初943号 原告：深圳市福田物业发展有限公司，住所地深圳市福田区滨河路福祥街景福大厦A座三楼，统一社会信用代码91440300192360923D。 法定代表人：杨顺清，系该公司经理。 委托诉讼代理人：马元元，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘榕芳，福建力群律师事务所律师。 被告:林志奇，男，1983年11月11日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被告：谢清星，女，1985年5月14日出生，汉族，住福建省霞浦县。 原告深圳市福田物业发展有限公司（以下简称福田物业）与被告林志奇、谢清星物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福田物业的诉讼委托诉讼代理人刘榕芳到庭参加诉讼，被告林志奇、谢清星经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福田物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令林志奇、谢清星向福田物业支付拖欠2015年7月1日至2019年1月31日的物业服务费5842.41元；自2015年2月1日至2018年9月30日的公摊水费计73.19元；自2015年2月1日至2018年9月30日的公摊电费计1111.36元；2.判令林志奇、谢清星向福田物业支付逾期交纳物业服务费的滞纳金（以每期应缴的物业费为基数，从欠付之日起至实际还清之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：福田物业通过招投标于2014年9月30日与宁德万达广场有限公司签订《前期物业服务合同》，为宁德万达华城小区提供物业管理服务，林志奇、谢清星系该小区21幢902室业主，房屋面积为90.58平方米。福田物业和宁德万达广场有限公司签订的《前期物业服务合同》第13条、第22条对公共能耗（公摊水电费）、物业服务费，逾期交纳费用滞纳金等作了明确约定。然而，林志奇、谢清星从2015年7月1日起开始欠付上述房产物业服务费，从2015年2月1日起欠付公摊电费及公摊水费。福田物业多次向林志奇、谢清星催缴上述费用，林志奇、谢清星均不予交纳。 林志奇、谢清星未作答辩。 福田物业围绕诉讼请求依法提交了：前期物业服务合同、宁德市不动产登记查询证明、房屋登记证明、身份证、入伙通知书、万达社区居委会公告、征询函、宁德万达广场有限公司情况说明、大连物业温馨提示、债权转让通知、宁德万达社区情况说明、中标通知书、公摊水电计算方法公示、每月公摊水电公示表、被告电费水费公摊明细表、电业局电费结算单、每月水电明细、宁德万达广场自来水用户花名册、发票及收款收据。林志奇、谢清星经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议或反驳证据，视为放弃诉讼权利。福田物业提供的上述证据来源、形式合法，内容能够相互印证，且与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年2月1日至2019年1月31日期间，林志奇、谢清星系宁德市蕉城天湖东路1号宁德万达广场21幢902室业主，房产面积为90.58平方米。 2.2014年9月，福田物业与宁德万达广场有限公司签订《前期物业服务合同》，将宁德万达广场B、C、D区的高层住宅、商业、幼儿园等的前期物业委托福田物业管理，委托管理期限自2014年9月30日起至物业管理区域的业主委员会成立且与福田物业或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止。物业服务费用标准为住宅1.5元/㎡/月、商业4元/㎡/月、幼儿园3.5元/㎡/月；物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每6个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金。 3.2016年8月2日，大连万达物业管理有限公司宁德分公司以公告的方式向宁德万达广场全体业主发出债权转让通知，其已在2014年9月30日退出宁德万达广场（宁德万达中央华城）物业服务管理，同日由福田物业宁德分公司接管，其已将2014年10月1日之前业主拖欠物业管理费、水电费、车位费等欠费的权益，全部转让给新物业管理单位，也即福田物业宁德分公司，请各业主尚欠的以上费用直接向福田物业宁德分公司交纳。 4.林志奇、谢清星每月应向福田物业交纳物业服务费135.87元（90.58平方米×1.5元/平方米）。但其至今未交纳自2015年7月1日起至2019年1月31日止的物业服务费5842.41元（135.87元/月×43个月），自2015年2月1日起至2018年9月30日止的公摊水费计73.19元、公摊电费计1111.36元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，福田物业与宁德万达广场有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对包括林志奇、谢清星在内的案涉物业管理区域内的业主均具有约束力，且福田物业实际提供了物业服务，林志奇、谢清星应按照合同约定向福田物业交纳物业服务费、公摊水电费。林志奇、谢清星未按合同约定及时足额交纳物业服务费等各项费用，构成违约。现福田物业要求林志奇、谢清星支付欠缴自2015年7月1日起至2019年1月31日止的物业服务费5842.41元，自2015年2月1日起至2018年9月30日止的公摊水费73.19元、公摊电费1111.36元，并按年利率6%给付逾期交纳物业服务费的滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持。因前期物业合同中约定物业服务费以6个月为一个结算周期，故违约金的计算应当以林志奇、谢清星每6个月应交纳物业服务费数额为基数，分别从逾期之日起计算至相应物业服务费付清之日止。林志奇、谢清星经本院合法传唤未到庭，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 林志奇、谢清星应于本判决生效之日支付深圳市福田物业发展有限公司自2015年7月1日起至2019年1月31日止的物业服务费5842.41元，自2015年2月1日起至2018年9月30日止的公摊水费计73.19元、公摊电费计1111.36元，以上合计7026.96元； 林志奇、谢清星应于本判决生效之日支付深圳市福田物业发展有限公司逾期支付物业服务费的滞纳金（以每6个月应缴物业服务费815.22元为基数，自2015年7月起，分别自逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按年利率6%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由林志奇、谢清星负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院(上诉案件受理费交纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审 判 长  黄锦芳 人民陪审员  陈 芬 人民陪审员  陈 忠 二〇一九年十月十一日 书 记 员  林 秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -5-