广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20095号原告（反诉被告）：蒋采凤，女，汉族，1981年6月6日出生，身份证住址湖南省邵阳县，委托诉讼代理人：温邵东、黎怡博，均为广东永航律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐素环，女，1981年10月25日，汉族，身份证住址广东省陆河县，被告（反诉原告）：邓伟家，男，1981年10月1日，汉族，身份证住址广东省陆河县，上述二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：方展鹏、方振宏，均为广东宏进律师事务所律师。第三人：徐国煌，男，1974年11月29日，汉族，身份证住址广州市白云区大源大南坑五巷10号，公民身份号码440111197411292713。第三人：徐国强，男，1965年12月5日，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：徐国煌，男，系第三人徐国强的弟弟。第三人：黄志环，女，1973年10月24日，汉族，身份证住址广州市白云区，第三人：徐天福，男，1984年7月19日，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告，以下统称：原告）蒋采凤与被告（反诉原告，以下统称：被告）徐素环、邓伟家，第三人徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。原告蒋采凤的委托诉讼代理人黎怡博，被告徐素环、邓伟家共同委托诉讼代理人方展鹏、方振宏，第三人徐国强的委托代理人徐国煌、第三人徐国煌、黄志环、徐天福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋采凤称：原告基于投资开设超市的初衷，经中间人介绍于2019年2月与互为夫妻关系的二被告结识，二被告希望同原告完成“好又多”超市经营权的转让。双方于2019年3月2日签订转让协议书，协议约定被告将自己经营的位于广州市白云区大源村南坑街10号“好又多”超市的经营权转让给原告。截止2019年3月13日，原告一共向二被告支付转让费100万元。原告于2019年3月21日了解到，案涉超市所占用的门面中存在部分系违章建筑，且当地街道办事处早于2019年春节前就已开始向当地村民及承租方动员拆除违建，案涉超市中违章建筑部分将于2019年5月开始进行拆除，导致该超市已完全不具备继续经营的条件。因被告在签订本转让协议时，明知案涉超市存在违章的事实以及当地政府存在即将拆除的情况下，刻意隐瞒，导致原告基于错误的认识而与被告订立该转让协议。被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为已经严重违背了诚实信用的基本原则，构成欺诈。故原告起诉至法院，诉讼请求：1.请求法院判决撤销原、被告徐素环之间于2019年3月2日签订的转让协议；2.请求法院判决被告徐素环向原告归还转让款100万元，被告邓伟家承担连带责任；3.请求法院判决被告徐素环向原告赔偿损失42980元，被告邓伟家承担连带责任；4.请求法院判决被告承担本案受理费、保全费、公证费等诉讼费用。另外，我方没有支付后续的38万元，是因为被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实构成欺诈，因此我方才向法院提起撤销合同，在此情况下并不存在支付余款。被告徐素环、邓伟家称：一、原告与被告签订的是卖场经营权及设备转让协议，并非土地、房屋转租协议。二、原告与被告签订转让协议前，原告已经清楚案涉卖场产权的情况，并且卖场经营良好。被告从2006年陆续租用第三人的房屋并进行了改造建设和装修，成为“好又多”超市经营了12年，经营状况良好。被告在征得业主第三人的同意后，在2019年3月2日与原告签订了《转让协议书》，约定转让被告位于广州市白云区大源村南坑街10号“好又多”超市的经营权及设备，被告转让经营权及设备时，卖场完好无损且有证经营。2019年3月10日晚，被告约第三人解除与第三人的房屋租赁合同，并一同将合同撕毁，同时由第三人与原告签订房屋租赁合同。原告与第三人签订的租赁合同有关于拆迁的条款，有约定租赁期间由原告自己承担风险。三、转让案涉卖场经营权及设备时，被告不清楚政府要进行拆迁。四、政府拆迁的是简易棚部分，原告目前仍在使用案涉卖场并且准备卖场升级。五、拆迁是政府行为，是正常的经营风险，原告应依法承担该风险。2019年3月10日，被告约第三人解除与第三人的房屋租赁合同时，第三人提出需被告支付合同转手费合计17.5万元。在原告与第三人各自签订了新的房屋租赁合同后，由原告在应支付给被告的转让款90万元中，代被告支付10万元给出租方徐国煌，支付6万元给黄志环，支付1.5万元给徐天福。被告在交付超市经营权及设备等物品履行完全部合同义务后，原告只支付定金及转让款100万元，原告理应支付尾款38万元给被告。根据《转让协议书》第五条第3款约定签订合同当天起30天前付清尾款38万元，并且第五条第4款约定逾期付款按欠款金额百分之一日息。故被告向法院提起反诉，反诉请求：1.请求法院判决原告向被告支付尚欠转让款380000元并支付自2019年4月2日起至清偿完毕止按日息千分之一计算逾期付款违约金；2.请求法院判决原告承担本案的全部诉讼费用。第三人徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福均述称：收取的款项并非转让费，而是被告将我们的房屋部分墙体拆除，答应给我们的房屋损失费。经审理查明：二被告系夫妻关系，自2009年开始二被告陆续租赁四第三人的房屋。后来，二被告经过改造将租赁四第三人的所有房屋打通并用铁棚连接成一个整体用于经营“好又多”超市（以下简称：案涉超市）。2019年3月2日，原告与被告徐素环签订《转让协议书》，协议约定：双方协商“好又多”（地址：大源村南坑街10号）超市转让给蒋采凤，转让费为1380000元，转让设备含卖场的所有设备（具体附设备清单），转让协议只涉及卖场经营权限转移及设备归属问题。转让费支付步骤包括转让协议签订后支付定金100000元，甲方（徐素环）协助乙方（蒋采凤）同房东（第三人）签订合同当天支付900000元，签订合同当天起30天前付清尾款380000元，乙方必须按时执行付款方式，逾期按欠款金额百分之一日息，与房东签订合同后，甲方于2019年3月15日前将商场交给乙方，收款账号等内容。签订协议当日，原告支付被告定金100000元。2019年3月10日，被告与第三人约定解除房屋租赁合同并将租赁合同撕毁，同时由原告与第三人各自签订新的房屋租赁合同。租赁合同签订后，原告在应支付给被告的转让款900000元中代被告向第三人徐国煌支付100000元。被告分别支付第三人黄志环、徐天福60000元和15000元。之后，原告又向被告支付转让款800000元，被告分别于2019年3月10日和13日向原告出具收据两份，以确认收到原告支付的转让款900000元。2019年3月15日，被告将案涉超市及超市内的设备一并移交给原告经营。2019年3月21日，原告接到通知，要求拆除超市中违法搭建的铁棚。2019年5月，案涉超市中违法搭建连接房屋之间的铁棚被政府强制拆除，案涉超市被分离成三部分。原告认为被告在转让超市时明知案涉超市存在违章的事实以及当地政府存在即将拆除的情况下，刻意隐瞒，导致原告基于错误的认识而与被告订立该转让协议，被告构成欺诈。原告未支付剩余转让款380000元并向本院提起诉讼，遂成讼。以上事实，由转让协议书、收据、督办通知、广州市白云区人民政府关于全面整治违法建设的通告、房屋租赁合同、光盘、农村（墟镇）宅基地使用证、租约合同、个体工商户营业执照及组织机构代码证、好又多超市加盟连锁特许协议、微信聊天记录、转账截图、银行业务回执、专柜租赁联营合同及当事人陈述等证据证实。本院认为：当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，恪守诺言，诚实不欺。原、被告虽然转让的是超市的经营权及其设备，但超市的经营与超市的内部空间是密不可分的。二被告将租赁四第三人的房屋打通并私自用铁棚连接成一个整体，二被告私自搭建的铁棚属于违法建筑，依法应当拆除。二被告将案涉超市转让给原告时，应当将其违法搭建铁棚事实及铁棚随时可能被拆除的风险告知原告，但二被告故意隐瞒真实情况，诱使原告作出错误的意思表示以1380000元的价格受让案涉超市。原告在受让案涉超市后几天内就被通知拆除超市中的违法建筑，且在短期内确已被强制拆除，案涉超市被分拆成三个互不相连的房间，二被告应认定为欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。由于二被告的欺诈行为，致使原告受到损伤，原告有权请求变更或者撤销。本案中，原告受让案涉超市后即对该超市进行升级改造，同时原告亦分别与四第三人签订了租赁合同以及将案涉超市的部分门市转租给其他人经营，且上述租赁合同均正在履行过程中。原告主张撤销与被告徐素环之间于2019年3月2日签订的转让协议，本院认为该转让协议被撤销后，会导致上述各租赁合同均无法履行，严重损害其他善意第三人的合法权益。原告主张撤销与被告徐素环之间于2019年3月2日签订的转让协议的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，当事人陈述案涉超市的总面积大约为800平方米，被告搭建连接四房屋的铁棚面积大约为200平方米。铁棚被拆除后，原告仍按照双方约定的转让价即1380000元支付转让费显失公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第73条的规定，对于显失公平的民事行为，当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。原告在与第三人签订房屋租赁合同时已经明确知道案涉超市是由四个不同的房屋组成，且四房屋各自独立，被告在经营超市时将该四个房屋打通并由铁棚连接所致，原告不但没有申请变更或者撤销转让协议，而且继续与第三人签订房屋租赁合同并继续经营案涉超市，原告对其扩大的损失应承担相应的责任。本院结合当事人的过错责任、案涉超市被拆除的位置、拆除面积的大小、拆除后案涉超市的使用情况、原告的损失程度以及公平原则等综合因素，酌情调整原告与被告徐素环之间于2019年3月2日签订《转让协议书》中的转让价格为900000元。二被告为夫妻关系，且共同经营案涉超市，原告已经支付了二被告转让款1000000元，二被告应当返还原告多支付的转让款100000元。原告主张被告徐素环向原告归还转让款100000元，被告邓伟家承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。本院已根据公平原则对原告与被告徐素环之间的转让协议书的转让价格予以调整，原告主张二被告返还转让款超出100000元的诉讼请求及主张二被告赔偿损失42980元的诉讼请求和二被告主张原告支付剩余转让款380000元及支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68、73条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）徐素环返还原告（反诉被告）蒋采凤转让款100000元；二、被告（反诉原告）邓伟家对上述第一项判决确定被告（反诉原告）徐素环应承担的返还义务承担连带责任；三、驳回原告（反诉被告）蒋采凤的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐素环、邓伟家的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14186.8元，由原告（反诉被告）蒋采凤负担12826.6元，被告（反诉原告）徐素环、邓伟家共同负担1360.2元，被告（反诉原告）徐素环、邓伟家应于本判决生效之日起三日内向本院交纳其应负担的案件受理费1360.2元；反诉受理费3500元，由被告（反诉原告）徐素环、邓伟家负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  宋富长人民陪审员  甄晓明人民陪审员  钟钜仪二〇一九年十月十四日书 记 员  郑 连