广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4173号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路183、185号。委托代理人：蔡计存，该行员工。委托代理人：谭乃忠，该行员工。被告：冯冬，男，1989年1月8日生，汉族，住阳江市阳东区，被告：阳江市阳东区坚诚房地产有限公司。住所地：阳江市阳东区东城镇东和西路7巷1号。法定代表人：李传勇。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行(以下简称农行江城支行)诉被告冯冬、阳江市阳东区坚诚房地产有限公司（以下简称坚诚房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告农行江城支行的委托代理人蔡计存到庭参加了诉讼，被告冯冬、坚诚房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告冯冬、坚诚房地产公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120140040971）；二、被告冯冬立即偿还尚欠借款本金207886.96元及利息4668.08元（上述款项计至2019年6月10日止，2019年6月11日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、被告坚诚房地产公司承担连带保证责任；四、原告在处置被告冯冬所有的坐落于阳江市××东区合山镇××东××、××、××层××房抵押物价款中优先受偿；五、两被告负担本案诉讼费及相关费用。事实与理由：被告冯冬因向被告坚诚房地产公司坐落于阳江市××东区合山镇××垌××、××、××层××房，并于2014年6月27日向原告借个人住房贷款24万元，期限20年，年利率7.205%，还款方式为等额本息还款法，并用其所有的坐落于阳江市××东区合山镇××垌××、××、××层××房的房产作借款抵押，被告坚诚房地产公司为上述债务承担连带保证责任，且三方协商一致于2014年5月27日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120140040971），并于2014年6月20日在阳东区住房和城乡规划建设局办理了《广东省房地产预告登记证明》[粤房地预登阳东预押字第0300023412号]。原告于2014年6月27日依约借款24万元给被告冯冬（借款凭证号码：440220140088889），被告冯冬依约清偿了56期借款本息，偿还了本金32113.04元和利息60465.38元,但自2018年12月28日至2019年6月10日止连续6期没有清偿借款本息，与被告坚诚房地产公司违反了《个人购房担保借款合同》的约定，被告冯冬尚欠借款本金207886.96元及利息4668.08元，合计212555.04元（上述款项计至2019年6月10日止，从2019年6月11日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。原告多次上门催收无果，为了维护原告的合法权益，故向法院起诉，恳请判如所请。被告冯冬、坚诚房地产公司没有答辩，在指定的举证期限内亦未向本院提供证据。经审理查明：2014年5月5日，被告冯冬以购买坐落于阳江市阳东区合山镇运朗东B102-B108、D256-261、C146号地滨**苑A幢7层7××号房地产为由，向原告申请借款24万元，并于2013（实为2014）年5月27日与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120140040971），约定以上述房地产提供抵押担保，其中合同主要约定如下：借款本金为24万元；借款期限为20年，自2014年5月27日至2034年5月26日；贷款利率：以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定，执行年利率7.205%；还款方式：按月等额本息还款,每月还款一期；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人于贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；抵押担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；保证担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证方式为阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止；等等。被告冯冬分别在借款人和抵押人一栏签字并盖指模确认；原告、被告坚诚房地产公司（原为阳东县坚诚房地产有限公司，后于2016年9月2日变更为坚诚房地产公司）分别在合同的贷款人（抵押权人）、保证人一栏盖章确认。2014年6月27日，原告依约发放了借款24万元给被告冯冬。借款发放后，被告冯冬未按照约定还款，截止至2019年6月10日，尚欠借款本金207886.96元和利息4668.08元，合计212555.04元。原告以被告冯冬无按时足额偿还借款本息为由，向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，涉案房地产于2014年6月20日办理了权利人为原告的房地产预告登记证明（证号：粤房地预登阳东预押字第0300023412号），但至今尚未取得不动产权利证，亦未办理正式的抵押登记手续。诉讼中，根据原告的诉讼保全申请，本院于2019年6月20日作出（2019）粤1702民初4173号民事裁定，裁定：查封被申请人冯冬名下坐落于阳东县合山镇运朗垌B102-B108、D256-261、C146号地滨**苑A幢7层7××号房地产[产权证号：阳东预购字第0300024279号]。以上事实，有原告提供的被告身份证、户口簿、个人信贷业务申请表、《房地产预告登记证明》、《商品房买卖合同》、借款凭证、进账单、《个人购房担保借款合同》、营业执照、机构代码证、法人代表证明书、法人代表身份证、按揭楼盘合作申请书、股东会决议、个人贷款凭证查询、个人贷款逾期查询、账户流水、上门催收图片、企业信用信息公示报告等证据和庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告冯冬、坚诚房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》，是各方的真实意思表示，原告与被告冯冬之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告坚诚房地产公司之间形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。签订上述合同后，原告已按合同的约定履行借款给被告冯冬的义务，被告冯冬亦应按合同的约定履行还款义务。但借款后，被告冯冬只按约定偿还了部分到期借款本息，截止至2019年6月10日，尚欠的借款本金207886.96元和利息4668.08元，其行为已构成违约，依照《中华人共和国合同法》的规定及《个人购房担保借款合同》的约定，原告请求解除与被告冯冬、坚诚房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，并请求被告冯冬偿还尚欠的借款本金207886.96元和利息4668.08元，合计212555.04元（上述款项计至2019年6月10日止，从2019年6月11日起至清偿日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于被告坚诚房地产公司是否对被告冯冬本案债务承担连带清偿责任的问题。《个人购房担保借款合同》明确约定，坚诚房地产公司为本案债务作担保，保证方式为阶段性连带责任担保，保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。涉案房地产至今未办理权利人为原告的抵押登记手续，被告坚诚房地产公司应对本案债务承担连带清偿债务，故原告请求被告坚诚房地产公司对被告冯冬的本案债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。被告坚诚房地产公司承担保证责任后，有权向被告冯冬追偿。关于原告农行江城支行对被告冯冬提供的抵押房地产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房地产主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房地产享有抵押权，而房地产的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然农行江城支行、冯冬双方就涉案房地产办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、冯冬双方并未办理涉案房地产的抵押权设立登记，而在未办理涉案房地产抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房地产抵押权登记的请求权，并非对涉案房地产享有现实的抵押权。综上，农行江城支行就涉案房地产主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告冯冬、坚诚房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告冯冬、阳江市阳东区坚诚房地产有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120140040971）；二、限被告冯冬在本判决发生法律效力之日起十日内付清尚欠的借款本金207886.96元和利息4668.08元，合计212555.04元（上述款项计至2019年6月10日止，从2019年6月11日起至清偿日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市阳东区坚诚房地产有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市阳东区坚诚房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告冯冬追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4488元、保全费1770元，合共6258元（原告已预交），由被告冯冬、阳江市阳东区坚诚房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  关红英人民陪审员  刘金成二〇一九年十月十五日法官助理姜虹书记员邹婷婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。×《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。