湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0984民初819号原告（反诉被告）：湖北长某汽车销售服务有限公司。住所地：汉川市霍城大道。法定代表人：吴中新，系公司总经理。委托诉讼代理人：戴莉萍，系湖北伟宸律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘学清，系湖北长某汽车销售服务有限公司员工。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：武汉盛某华某换热器有限责任公司。住所地：湖北省汉川市经济开发区北桥工业园福星北路。法定代表人：杨某森。系公司董事长。委托诉讼代理人：夏千稳，系汉川市法律援助中心律师。代理权限为特别授权。原告湖北长某汽车销售服务有限公司（以下简称长某汽车公司）与被告武汉盛某华某换热器有限责任公司（以下简称华某换热器公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，被告华某换热器公司于2018年4月16日提起反诉，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘学清、戴莉萍，被告的法定代表人杨某森、委托诉讼代理人夏千稳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长某汽车公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告签订的《土地租赁合同》无效；2.请求依法判令被告返还原告租赁费450000元；3.请求依法判令被告赔偿原告经济损失2351525元；4.请求依法判令被告承担上述租赁费及经济损失的利息损失（按同期银行贷款年利率5.9计算从2015年3月起至判决生效之日）；5.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月份，原告准备开办驾校，经他人介绍认识被告。被告告知原告其公司有闲置土地出租，于是双方就出租土地建设驾校事宜进行协商；9月份，原、被告双方就前期开办驾校的准备工作与汉川市有关部门进行申请及报备；10月22日，原告向被告交纳定金10万元后即开始驾校建设工作，同年12月17日，原告与被告补签《土地租赁合同》，约定被告将位于汉川市××北路该公司内场地10880平方米（实际建设面积为16828平方米）土地租赁给原告作为建设湖北长某汽车驾驶员培训学校使用，租赁期为2015年1月1日至2019年12月31日，年租赁费500000元。合同签订后，原告先后投入235万余元对租赁场地进行建设，于2015年3月份全部建设完毕，并支付被告租赁费450000元；2015年5月初，原告筹备开办驾校过程中，被告却被汉川市国土资源局以违法出租土地开办驾校为由进行调查，同时被告通知原告停止驾校的开办工作；不仅如此，原告也被汉川市国土局监察大队进行询问，责令其停止开办驾校。事后，原告多次要求被告及时解决此事，但被告却一直找各种借口拖延。由于被告一直未能解决土地违法使用问题，致使原告的驾校无法经营，导致原告与被告签订合同的目的不能实现。据查，被告曾在双方签订《土地租赁合同》前即2013年8月6日就因非法占用涉案地块的土地被汉川市国土资源局下达了《行政处罚决定书》；但被告仍在明知自己存在违法用地的情况下，隐瞒真实情况、擅自与原告签订《土地租赁合同》。该租赁合同违反了我国法律的强制性规定，应属无效合同。故应当根据合同约定退还已收取的租赁费，并赔偿原告的各项经济损失。原告在得知上述情况后，多次找被告协商解决此事，但均未果。为此，原告诉至法院。被告华某换热器公司辩称，1.原告诉称不实。双方协商签订土地租赁协议之前，是原告向被告要求租赁被告的土地。被告同意后由原告自行决定开办驾校事宜。原告诉称双方共同向有关部门申报开办驾校事宜不实。2.双方签订的土地租赁合同是合法有效的。双方的合同没有违反法律中的效力性强制规定，只是违反了管理性强制规定。原告认为双方合同违反了强制性规定而不能实现合同目的，请求确认合同无效。但不能实现合同目的，不是合同无效的理由。只是解除合同的条件。3.原告请求被告返还租赁费没有依据。原告请求被告赔偿其经济损失，既没有事实依据也不合法。原告投入的损失是企业经营过程中的正常支出，其经营产生的利润也由原告所有，投入与经营都是企业正常经营的范畴，不属于土地租赁合同无效产生的经济损失。因为原告实际租赁经营达3年，其要求返还租赁费是于法无据的。即使合同无效也会产生实际租赁的费用，其利息损失的依据不足。综上，原告与被告的租赁合同是合法有效的，应当驳回原告的所有诉讼请求。反诉原告华某换热器公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人立即支付拖欠的租赁费1175000元；2.判令被反诉人立即向反诉人支付逾期付款损失至清偿之日（截止2018年3月26日为56052.43元）；3.反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：2007年，反诉人因经济开发区招商引资从武汉迁至汉川，前期取得30多亩土地使用权，同时向经济开发区意向性征用26亩多土地，征地补偿费已发放至农民手中；反诉人占有土地至今，只待完备出让手续。2014年，被反诉人发现开办驾校很赚钱，苦于没有场地，托人找到反诉人欲租赁反诉人占有的土地。经协商，双方于2014年12月17日签订《土地租赁合同》，约定租赁期为2015年1月1日至2019年12月31日，年租赁费500000元。合同签订后，反诉人提供了占有土地，被反诉人开驾校至今已3年零3个月，其仅于2015年支付租金450000元。拖欠租金1175000元。反诉人碍于情面没有追究被反诉人的违约责任，而被反诉人却因现在驾校生意不景气，反以合同无效为由要求反诉人返还租赁费赔偿经济损失。为此，反诉人特依法提起反诉，请及时审理。反诉被告长某汽车公司辩称，被反诉人未能按照合同约定支付租金，不是被反诉人的原因，是因为反诉人隐瞒真实情况，违反法律规定，将土地租赁给被反诉人。同时，在被国土资源部门调查后，反诉人未采取积极的措施解决非法占用土地问题。因此，反诉人要求被反诉人支付拖欠租金及利息损失是没有法律依据的。另外，1.被反诉人并未开办驾校三年零三个月。因反诉人未将出租土地的性质从工业用地变更为商业用地，导致被反诉人的驾校并未开办成功。2.不存在被反诉人主动托人找反诉人要求租赁反诉人土地的情况。3.从反诉人的反诉状中载明的内容“反诉人占有土地至今，只待完备出让手续。”可知，截止诉讼时，反诉人仍未合法取得诉争土地的使用权证以及可以开办驾校的商业用地许可。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的证据6驾校基建收支明细、基建财务传票、驾校规划图，能否证明被告给原告造成经济损失数额的问题。被告质证认为，对该组证据的真实性有异议。本院认为，该组证据仅为原告单方记录，对于其真实性无法核实。因此，本院对于该组证据不予采信。2.关于原告提交的证据9照片及机动车驾驶培训机构资格条件，能否认明原告已将驾校场地及基础设施建设完毕；因被告的原因使驾校停建，现有场地杂草丛生，原告未能正常开办驾校的问题。被告质证认为，对图片真实性无争议。但不能证明原告的基建已经完成，也不能证明是被告造成驾校停建。本院认为，该组图片仅能证明驾校建设及没有使用的情况，不能证明驾校停建的原因。3.关于原告提交的证据10证人姚某的证言，能否证明驾校未能正常开办的原因是被告租赁给原告的土地不合法，被告于2015年就已将场地停电停水；现在场地内练车的车辆不是原告驾校车辆等问题。被告质证认为，证人系原告的股东，且证人陈述的事实多数是听人说的，不具有真实性。对该证人的证言不应采纳。本院认为，该证人虽然与原告有利害关系，但结合被告方第二次开庭时申请出庭的证人王某（原在被告公司办公室工作）的证言可知，被告将土地租赁给原告后，原告向其反应过汉川市国土资源局找过原告询问原告开办驾校的事情，且汉川市国土资源局也为被告租赁土地给原告开办驾校找过被告。综合两名证人的证言可知，因土地手续不合法原告驾校未能正常开办。4.关于经原告申请，本院司法鉴定科组织，由湖北拓某工程造价咨询有限责任公司作出的湖北长某汽车销售服务有限公司驾校工程造价鉴定意见书，能否证明原告建设驾校开支2203132.80元的问题。经被告质证认为，⑴对鉴定意见书的合法性有异议，鉴定机构的资质不够，其营业执照的经营范围只能凭许可证从事工程造价鉴定，但是鉴定意见书中只有资质证，没有许可证，且鉴定意见书没有注册造价师的手写签名，只有盖章。造价师没有对自己做出的意见签名。⑵对鉴定意见书中的工程预算编制书，属于预算，现在工程已经做了，而不是做预算编制。⑶鉴定的房屋属于违章建筑，违章建筑除了在拆迁的时候可以鉴定造价鉴定，其他的时候是不能计算价值的。一个违章建筑是应当拆除的，不应当通过合法的手段将不合法的东西合法化。综上，对造价鉴定意见书不应当采信。本院对鉴定机构鉴定资质及没有造价师签名的问题出函向鉴定机构进行了询问。湖北拓某工程造价咨询有限责任公司复函回复，司法部文件司发[2017]11号《关于严格准入严格监管提高司法鉴定质量和公信力的意见》，取消了工程造价司法鉴定行政许可。该公司执行中华人民共和国建设部令第149号《工程造价咨询企业管理办法》第二十条，工程造价咨询业务范围包括：（四）工程造价经济纠纷的鉴定和仲裁的咨询。所以鉴定报告中只有资质证，没有许可证。另外法律对注册造价师的手写签名没有强制规定，该公司出具的鉴定报告均为加盖造价书的执业印章。本院认为，该鉴定系通过本院司法鉴定科在有资质的机构中选定的机构作出的，该鉴定合法有效。鉴定意见以工程预算编制书形式作出，是鉴定机构通过现场勘察后按照规则计算出来的结论，其结论符合鉴定的规定，应当予以采信。被告认为，被鉴定的房屋等属于违章建筑，没有价值。但本鉴定的目的是在无法认定原告施工记账凭证时鉴定原告施工的成本。因此，对于被告的质证意见，本院不予采纳。5.关于反诉原告提交的证据6照片一组，能否证明反诉被告实际一直在租赁的土地上经营驾校的问题。反诉被告质证认为，对照片的真实性无争议，但该组照片不能证明照片中的车辆系反诉被告所有，也不能证明反诉被告在经营驾校。本院认为，从照片中车辆标识可知，照片中的车辆系华达驾校的车辆，与反诉被告要开办的湖北长某汽车驾驶学校无关。因此，本院对该组证据的证明目的不予采信。经审理查明的事实如下：2014年8月份，原告准备开办驾校。经人介绍认识了被告的法定代表人杨某森，得知被告公司有闲置土地，于是双方就出租土地建设驾校事宜进行协商。9月份，原告就前期开办驾校的准备工作与汉川市有关部门进行申请及报备；10月22日，原告向被告交纳定金10万元后即开始驾校建设工作；同年12月17日，原告与被告补签《土地租赁合同》，约定被告将位于汉川市××北路该公司内场地10880平方米土地（该土地被告已支付征地费用，未取得土地使用权证）租赁给原告作为建设湖北长某汽车驾驶员培训学校使用，租赁期为2015年1月1日至2019年12月31日，年租赁费500000元。后被告又无偿将相邻的有土地使用权证（工业用地）的5948平方米土地交给原告使用。合同签订后，原告投入2203132.80元（鉴定价格）对租赁场地进行建设，于2015年3月份全部建设完毕，并支付被告租赁费450000元；2015年5月初，原告筹备开办驾校过程中，汉川市国土资源局以出租土地开办驾校违法为由，要求原告停止开办驾校。因原告驾校无法正常开办，双方对原告的损失无法达成和解。为此，原告以合同无效诉至法院。被告在诉讼过程中提出反诉，要求原告继续履行合同。本院认为：原、被告双方签订的土地租赁合同所涉及的土地是被告以工业用地的名义征得的土地。该土地被告虽然已经支付了征地费用，但并未取得该土地的使用权证。被告将未取得土地使用权证的土地租赁给原告，其行为属于无处分权人处分他人财产的行为。在未取得权利人追认或无处分权人事后也未取得处分权时，该处分行为无效。因此，对于原告请求确认原告与被告签订的《土地租赁合同》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。依照法律规定，合同无效后依合同取得的财产应当予以返还。故此，对于原告要求被告返还租赁费450000元的诉讼请求，本院依法亦予以支持。对于原告要求判令被告赔偿原告经济损失2351525元的诉讼请求，因司法鉴定确认的工程造价为2203132.80元，且双方在签订土地租赁合同时均存在过错。被告将无处分权的土地租赁给原告开办驾校；原告在未取得建设手续的情况下先施工，准备随后补办相关手续，导致损失扩大。双方过错程度相当，各应承担50%的责任。故此，对于原告的该项诉讼请求，本院仅支持其中的1101566.40元。对于原告要求被告承担租赁费及经济损失的利息损失（按同期银行贷款年利率5.9计算从2015年3月起至判决生效之日）的诉讼请求，因原、被告双方均存在过错，且利息损失不属于合同无效导致的直接损失，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付拖欠的租金1175000元并支付逾期付款损失56052.43元的反诉请求，因双方签订的租赁合同无效，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百一十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告湖北长某汽车销售服务有限公司与被告武汉盛某华某换热器有限责任公司签订的土地租赁合同无效；二、被告武汉盛某华某换热器有限责任公司将收取的租金450000元于本判决生效之日起十日内返还给原告湖北长某汽车销售服务有限公司；三、被告武汉盛某华某换热器有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告湖北长某汽车销售服务有限公司经济损失1101566.40元；四、驳回原告湖北长某汽车销售服务有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告武汉盛某华某换热器有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费29212.20元，由原告湖北长某汽车销售服务有限公司负担14000元，被告武汉盛某华某换热器有限责任公司负担15212.20元；反诉费15879.47元，由被告武汉盛某华某换热器有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长 周 彬审判员 李洪波审判员 黄生陆二〇一九年十月十八日书记员 龙诗依附1：相关证据材料原告提交的证据：证据1：原告的营业执照复印件，证明原告的主体资格；证据2：被告的营业执照资料，证明被告的主体资格；证据3：《土地租赁合同》，证明原告与被告之间存在的土地租赁事实；证据4：《收款收据》，证明原告已向被告缴纳45万元租赁费的事实；证据5：2017年9月3日《申请书》一份、2014年9月17日《申请书》一份，证明原、被告双方早在补签合同前即2014年9月份就已经开始着手驾校开办的准备工作；证据6：《驾校基建收支明细》、基建的财务传票和《驾校规划图》，证明被告给原告造成的经济损失的事实；证据7：湖北省人民证据鄂政土批【2013】771号建设用地批件和建设用地宗地图，证明涉案地块属于工业用地；证据8：《责令停止违法行为通知书》和《行政处罚决定书》以及国土资源违法案件文书送达回执，证明被告在与原告签订《土地租赁合同》之前就曾违法占用该涉案地块被汉川国土资源局予以行政处罚；证据9：照片和《机动车驾驶培训机构资格条件》，证明1、原告也已将驾校场地及基础设施建设完毕；2、因被告的原因使驾校停建，现有场地有杂草从生也有附件居民的空地种植农作物，进而证实原告未能按合同约定正常开办小家；证据10：证人证言，证明驾校未能正常开办的原因即被告租赁给原告的土地不合法、被告于2015年就已将场地停电停水；现在场地偶尔进行练车的是因为大家都知道该场地系空置场地，又不用缴纳任何费用；证据11：湖北长某汽车驾驶配村学校可行性研究报告，证明原告申报的是二级驾校，最低的要求是必须有20辆培训车辆，和证据9相印证，而证据9中只有2-3辆车，说明不是原告在正常开办驾校，并且场地重点鄂车辆也不是我们驾校的车辆。证据12：湖北拓某工程造价咨询有限责任公司出具的《湖北长某汽车销售服务有限公司驾校工程造价鉴定意见书》，证明原告修建驾校用去2203132.80元；被告提交的证据：证据1：营业执照、法人代表人证明书、身份证，证明反诉原告的主体资格；证据2：土地租赁合同，证明反诉原告与反诉被告的土地租赁合同关系；证据3：土地证明两份、公司更名情况说明、更名证明，证明反诉原告占有诉争土地事实；证据4：征用土地合同、征用土地协议书、汉川市经济开发区管理委员会关于P（2015）5号地块征地补偿说明、规划图、规划设计条件，证明反诉原告占有诉争土地依据及正在办理土地使用权的事实；证据5：土地征用费票据，证明反诉原告支付土地补偿费用情况；证据6：照片一组、U盘一个，证明反诉被告继续经营情况；证据7：土地使用权证及宗地图，证明2014年1月28日反诉人已经办理了30亩地的土地证，包含部分诉争土地，大约10多亩；证据8:2013年-2018年缴纳土地使用税的情况，证明反诉人是合法占有土地的，没有办理证的土地证也是依法缴纳土地使用税。证据9：证人汪某庆的证言，证明原告的法人通过证人认识被告的法人，双方自行商量开办驾校的事情；证据10：证人王某科的证言，证明原、被告协商租赁土地的过程。法院调查的证据：汉川市人民法院司法调查函及汉川市国土资源局回复函，证明被告将未取得土地使用权的土地租赁给原告开办驾校是违法用地行为。附2、相关法律条文附件二：附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。