湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0581民初562号原告：宜昌千江和物业管理有限责任公司，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区珠海路6号半岛花园十二号楼一楼。法定代表人：张艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨昭，男，1982年10月31日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，该公司项目经理，特别授权代理。被告:张熊，男，1982年9月1日出生，汉族，宜都市人，户籍地湖北省宜都市，现住宜都市。原告宜昌千江和物业管理有限责任公司诉被告张熊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法由审判员陈振远适用小额诉讼程序于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告宜昌千江和物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人杨昭、被告张熊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宜昌千江和物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付2013年10月28日起至2018年12月31日期间拖欠的物业服务费7354元，并承担逾期违约金4121元，共计11475元;2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月31日，原告与宜都三元房地产开发有限责任公司签订了《清江润园小区一、二期前期物业委托服务合同》，从2014年1月1日起原告正式全面为宜都市清江润园小区提供物业服务。依据《物业委托服务合同》的约定，该小区住宅区物业服务费标准为1元/m.月，双方就付费时间及违约责任等事项做了具体约定。截止2018年12月31日，被告下欠原告物业服务费及违约金11475元未付，经原告多次催收，被告仍没交纳，现原告根据《前期物业服务合同》及《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定特向人民法院提起诉讼，请求人民法院维护原告合法权益。被告张熊辩称，1、我与原告不存在物业服务合同关系，我自入住以来，只于2013年4月23日与宜昌民安物业公司签订了《清江润园二期物业前期服务合同》，合同中第三章第四条约定，前期物业期限是自交房之日起至2015年11月20日止，期间若成立业主委员会，由业主大会选聘的物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。自签订上述前期物业服务合同至合同约定期限届满，我至今没有与原告存在物业服务关系。2、宜昌清江润园小区没有召开过业主大会，并且选举业主委员会，因此不存在业主委员会代表我与原告签订物业服务合同的事实，据此，我与原告不存在物业服务合同关系；3、原告与宜昌民安物业公司接管小区物业服务，不符合法律法规，原告称接管我们小区是从2014年公告栏公示声明，但根据物业管理条例第11、12、35条相关规定，物业服务公司接管小区物业服务，应当与业主委员会重新签订物业服务合同，由于我们小区业主委员会的成立不是合法的，物业服务公司应当与全体业主签订合同，而不是张贴公告来接管小区物业。根据物权法74条的相关规定，占用公共部分的停车位属于业主所有，物业公司收取地上停车费时，应当与业主进行协商，按照政府指导价格确定来收取，收取的停车费应当由全体业主所有。原告不仅单方面收费，还没有将收费情况告知业主，致使该笔费用落入到原告的账户之中。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：清江润园小区为宜都三元房地产开发有限责任公司（以下简称“三元公司”）所开发建设。2010年2月8日，三元公司选聘宜昌市民安物业管理有限责任公司为清江润园小区提供物业服务，其后，双方解除物业服务合同，并于2013年12月28日进行了公告。2013年12月31日，原告宜昌千江和物业管理有限责任公司与三元公司签订了《清江润园一、二期前期物业服务合同》，约定由宜昌千江和物业管理有限责任公司对清江润园项目一、二期提供前期物业管理服务，住宅物业服务费收费标准为1元/月/平方米，服务期限为2014年1月1日至2016年12月31日。期间若业主委员会成立，由业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自动终止。合同中还对业主逾期未缴纳物业管理费的违约责任进行了约定，即业主逾期未缴纳物业管理费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2015年12月29日，清江润园业委会与宜昌千江和物业管理有限责任公司签订《清江润园物业服务合同》，约定由宜昌千江和物业管理有限责任公司为该小区提供物业服务，住宅物业服务费收费标准为1元/月/平方米，物业服务期限自2015年12月29日起至2020年12月29日。合同还约定了违约责任，即因甲方（业主委员会）违约（包括但不限于业主无正当理由欠费等），导致乙方（千江和物业公司）不能提供约定服务的，甲方有义务协助解决，并要求欠费业主按本合同规定补交所欠费用本金并按日3‰交纳滞纳金。被告张熊所住房屋面积为118.39平方米，张熊自2013年10月28日起至2018年12月31日未缴纳相应期间的物业服务费共计7352.02元，宜昌千江和物业管理有限责任公司多次催交未果，遂向本院提起诉讼。同时查明，三元公司与宜昌民安物业管理有限责任公司、宜昌千江和物业管理有限责任公司签订《协议书》，约定由宜昌民安物业管理有限责任公司将其在《物业管理委托合同》的权利义务概括性转让给宜昌千江和物业管理有限责任公司。本院认为，原告宜昌千江和物业管理有限责任公司与三元公司、清江润园业主委员会签订的《清江润园一、二期前期物业服务合同》、《清江润园物业服务合同》合法有效，对双方当事人都有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。原告为被告所在的小区提供了物业服务，亦应当获得物业服务费。对于被告关于业委会的成立不合法的答辩意见，本院评判如下：首先，业委会的成立程序是否合法,属于业主自治管理的内部事务,不产生外部对抗之效力；其次，被告可通过正当途径要求重新更换业委会成员或请求撤销业委会作出的损害业主合法权益的决定,但在此之前不影响物业服务合同的效力,故对被告的该项答辩意见不予采纳。被告主张住房漏水以及公共收费问题的意见，因与本案不是同一法律关系，可以另行向责任主体起诉主张权利。对于原告主张的2013年10月28日至2013年12月31日的物业服务费，因宜昌民安物业管理有限责任公司将收取物业费的权利转让给原告，且原告作为受让人直接通过起诉的方式向被告主张物业费，故本院予以支持。对于2014年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费，有证据证实，本院予以支持。关于违约金的问题，由于在合同中约定了违约金的计算标准，且原告主张按日万分之五的标准计算违约金，不超过法律规定的上限，本院予以支持。但上述合同并未具体约定交纳物业服务费的具体时间，只是约定按年预交物业服务费用，即被告可以在当年的任何时间内交纳物业服务费，故2013年的逾期付款的违约金应当从2014年1月1日起开始计算，以此类推。据此，截止到2018年12月31日的违约金为2818.18元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、被告张熊支付原告宜昌千江和物业管理有限责任公司物业服务费7352.02元，违约金2818.18元，合计10170.2元。上述两项所判款项于本判决生效后十日内汇入本院指定以下银行帐户。收款单位：宜都市人民法院；账号：18×××65；开户行：工行湖北三峡分行宜都支行。二、驳回原告宜昌千江和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告张熊负担。本判决为终审判决。审判员  陈振远二〇一九年十月三十日书记员  邓 敏