陕西省勉县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0725民初1180号原告：况某，女，汉族。委托代理人（特别授权）：李某，男，汉族。被告：汉中汇景置业有限公司，住所地：勉县（中央美墅）。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6108.法定代表人：王海军，该公司执行董事。委托代理人（特别授权）：栗永喆，陕西汉钟律师事务所律师。委托代理人：殷某，该公司员工。原告况某与被告汉中汇景置业有限公司（以下简称“汇景公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告况某及其委托代理人李某、被告汇景公司委托代理人栗永喆、殷某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告况某向本院提出诉讼请求：1、依法判决准予原告要求解除与被告于2011年5月25日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判决被告返还原告购房款334542.92元；并按信用社按揭贷款利率承担利息损失195852.46元，合计530395.38元（其中月供37885.92元未计息）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月25日，原、被告签订了HJ-SI-2XX号《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于勉县XX国道XX路XX园”项目，广I-2层XX号框架结构建筑面积74.46平方米商铺一间，总价格597297元。付款方式为首付424297元，其余173000元由原告向勉县XX社XX路XX社申请按揭贷款。合同签订并办理按揭后，被告却没有按照合同前向原告宣传和承诺那样兑现，主要违约表现：⑴承诺的XX广场XX街”、“中央步行街就是勉县XX中心”、“一个城市、一条中心”、“缔造勉县第一购物广场”至今没有建成；⑵承诺原告购置的是“商铺现房”，将严格按照“沙盘”规划，周围不再有任何附属建筑设施。而事实是，被告对原告规划的中央步行街，将街道占用修建了XX层XX间商铺，严重违背了规划设计。同时对广场中间通道违章修建了2间商铺卖与他人，导致原告所购买的商铺前后安全通道被堵，该建筑被勉县住建局明确认定为不在规划范围之内的违章建筑，但至今未拆除。⑶承诺我们在XX园XX道XX上架设天桥，贯通中央公园商铺与勉县县城，形成南北走向汇景人行天桥，连通汇景二楼商铺，汇聚人流，形成“中央步行街”。然而，事实却是被告至今也没有架设天桥，该项目也根本就没有经过有关部门批准。⑷以“3＋2”以租代售形式骗取购房人的信任。原告购房时被告承诺，原告所购买的商铺将由其下设的西安XX商业管理有限公司统一进行招商管理，打造勉县的商业步行街，形成勉县的商业中心。首期签订三年合同，期满后可续签两年。可事实是原告按照合同约定给被告交纳管理费，而原告的房屋仅被使用三年便无人问津，长期搁置。由于被告进行了大量虚假宣传，骗取了原告的信任，使得原告因被骗而购买了商铺。被告至今没有建成所谓的商业步行街等，而且将原来宣传的步行街占用修建成了商铺，导致原告所购买的商铺一直长期闲置无人问津。基于被告的消费欺骗行为，原告自2011年下半年开始找被告要求解除合同，退回房款，但找了多次被告都不同意。2013年9月14日，原告向被告书面提出解决相关问题并要求予以明确答复，否则要求退房。被告认为自己不能也没有义务对原告的主张给予答复，让原告向人民法院提起诉讼。2014年3月4日，原告再次向被告提出解除合同、退还房款的要求，被告既没有给原告任何答复，更没有向人民法院提起诉讼。因此，被告对原告提出解除合同退回房款的要求没有依法主张权利，双方的合同已经解除。2015年9月9日，被告以“确认解除商品房买卖合同效力纠纷为由”提起诉讼，要求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效，不得解除；并要求确认原告提出退还房款的主张不成立。一审法院受理后判决认定了我们双方所签订合同合法有效，并认定原告给被告发出的强烈要求退还房款的函不具有约束力。随后原告以一审判决认定事实不清，适用法律错误为由提起上诉，二审法院裁定支持了原告的上诉请求，将一审判决撤销，发回原审法院重审。原审法院重审后，完全按照原审认定的事实再次做出了和原审一样的判决。原告不服再次上诉，二审法院判决认为原告于2014年3月4日向被告送达的《强烈要求退还房款》的函，不是直接送达被告的，而是向勉县住房和城乡建设规划局递交的，不能视为是按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定向合同对方以通知的方式解除合同。所以对原告提出合同已解除的上诉请求没有支持。但二审判决中认定“至于上诉人提到的格式合同条款问题、销售广告和宣传资料的性质、被上诉人是否存在根本违约导致上诉人的合同目的不能实现、上诉人是否能依被上诉人法定代表人赵钧的《承诺》解除合同等，因民事案件审理范围受限于诉讼请求及上诉请求，本院在本案中不予审查。上诉人的这些主张，可依法通过法定途径解决”。据此，原告只得依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：第一组证据：1、原、被告于2011年5月25日签订的《商品房买卖合同》一份；2、原告与西安XX商业管理有限公司勉县分公司于2012年9月25日签订的《中央公园商铺委托经营合同（三年）》一份；3、被告向原告出具的《收据》六份。证明目的：1、原、被告双方于2011年5月25日签订了商品房买卖合同，原告以单价每平米8021.72元购买了被告位于XX路XX段商铺一间；2、虽然商铺委托经营合同书是由原告和案外人西安XX商业管理有限公司勉县分公司签订的，但实际履行人是原、被告双方，被告只是借用了该公司的名义，原告并不认识该公司任何人。且原告没有收到三年的租金，是被告将三年租金129840元抵作了原告的首付款。与原告签订委托经营合同实际是被告推销商品的一种手段；3、购房款和委托的收款收据都是被告开具的。第二组证据：1、照片16张；2、《中央公园天桥有奖征名报名单》一份；3、勉县住房和城乡建设管理局《关于勉县信访局转办人民群众来信（勉信函自[2013]0XX号）函的回复》一份；4、勉县公安局城西派出所《接处警情况登记表》一份。证明目的：1、被告进行了大量虚假宣传的事实；2、被告将原规划设计和广告宣传中的商业步行街修建成了XX层XX间商铺，并将原告所购买的商铺安全通道堵塞后改成了商铺，导致购房户所购买的商铺没能出租而关门，一直闲置；3、被告向购房户承诺在中央公园通往县城穿越108国道之上架设天桥一座，并进行了天桥命名有奖征名活动。因开发商不向相关部门交纳审批费用，该天桥架设根本没有获得有关部门批准，被告的行为完全是炒作。第三组证据：1、原告向被告递交《反映要求材料》及被告的《材料回复》各一份；2、原告递交的《强烈要求退还房款》及勉县住房和城乡建设管理局《关于李某、况某信访问题的相关意见》各一份；3、被告原法定代表人承诺书一份；4、勉县住房和城乡建设管理局《关于中央公园商铺Ⅱ号楼部分业主反映开发商违章修建商铺的情况汇报》一份；5、勉县工商行政管理局《关于对汉中汇景置业公司欺诈勉县中央公园商铺业主的情况反映的答复》及《关于对关纪平等中央公园业主就汉中汇景置业公司利用虚假广告欺诈勉县中央公园商铺业主信访问题的答复》各一份；6、被告与案外人王某某签订的《商品房买卖合同》一份。证明目的：1、原告于2013年9月14日已经书面通知被告解除合同，且被告没有在法定期限内提起诉讼，已丧失解除抗辩权；2、勉县住建局就原告通知被告要求退回购房款的事实已经确认；3、被告原法定代表人因没有按照承诺履行，原告要求退还购房款的要求被告已经同意；4、勉县住建局已经认定被告在中央公园修建的部分商铺属于违章建筑；5、勉县工商行政管理局认定被告的宣传等不属于虚假广告，但对房屋价格有了重大影响，应当视为要约，是合同的组成部分，应当承担违约责任；6、证明被告使用的商品房买卖合同附件四属于预先制作的格式条款，未经双方协商，应当认定为无效条款。第四组证据：1、西安XX商业管理有限公司勉县分公司《收款收据》两份；2、勉县XX社XX路XX社还款计划表及还款明细单。证明目的：1、原告向被告支付委托经营管理费2000元及资信费200元；2、原告向勉县农村信用合作联社XX路XX社偿还涉案房屋按揭贷款37468.77元。第五组证据：《勉县汇景中央公园项目修建性详细规划图》一份，证明原规划设计蓝图和模型上明确了连接勉县县城与XX公园的人行天桥的设施，商业景观街属于规划设计的内容，天荡山广场与中央公园广场的安全通道位置，该内容是具体的、明确的，也和被告的广告、售楼书、宣传资料、承诺中所作的内容是一致的，但被告未按设计规划和宣传资料施工，属于根本违约。2被告汇景公司辩称：一、原告提起本案的诉讼的事由，属于人民法院已经裁判过的事项，违反了一事不再理的法律规定；二、要求解除商品房买卖合同行使期限为一年，该期限为除斥期间，不得以任何理由终止中断。被告之前提起诉讼，直至人民法院判决生效至今早已超过一年，故原告现在才行使解除权，已经超过诉讼时效；三、原告所述与事实不符，被告未能架设天桥，是因天桥另一端涉及百姓房屋拆迁，没有取得被拆迁人的同意和相关部门的审批，不能认定为被告违约，天桥并未在被告建设规划的红线范围内；四、原告诉请不明，没有明确说明何时解除合同；五、房屋被告早已交付给原告，并由其管理并控制，故原告要求被告承担利息无事实依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。被告汇景公司围绕其反驳主张，向本院提交以下证据：第一组证据：1、原告于2013年9月XX日出具的《反映要求材料》一份；2、原告于2015年7月X日出具的《强烈要求退还房款》一份；3、（2015）勉民初字第012XX号《民事判决书》、（2016）陕07民终3XX号《民事裁定书》、（2017）陕0725民初2XX号《民事判决书》、（2017）陕07民终10XX号《民事判决书》各一份。证明目的：1、涉案原被告之间的纠纷已经人民法院作出生效裁判，原告再次起诉属重复起诉；2、被告之前提起诉讼，直至人民法院判决生效至今早已超过一年，原告现在提起诉讼，即便诉求合理，但已超过一年的除斥期间。第二组证据：1、勉县住房和城乡建设管理局《关于李某、况某信访问题的相关意见》一份；2、勉县工商行政管理局《关于对关纪平等中央公园业主就汉中汇景置业公司利用虚假广告欺诈勉县中央公园商铺业主信访问题的答复》一份。证明目的：1、天桥未架设不是被告的原因，宣传并非虚假宣传，被告无过错；2、相关部门早已建议原告通过司法途径解决问题。被告汇景公司对原告提供证据的质证意见：对第一组证据无异议，但被告并非是《中央公园商铺委托经营合同（三年）》的实际履行人；对第二组证据中证据1反映XX街面房屋的照片无异议，对其余照片不认可，照片无法反映商铺整体设计规划，亦不能反映宣传广告及沙盘的真实性。证据2真实性及关联性不认可。证据3、4真实性无异议，但对其证明目的不认可，被告并未虚假宣传，未能架设天桥并非被告的责任；对第三组证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。原法定代表人出具的承诺书是在被胁迫的情形下出具的，且给信访局回复中也明确说了天桥没有架设，是政府工作没有完成，没有下达开工指令，这些证据在之前类似案件中已经认定过了；对第四组证据真实性无异议，但原告向西安XX商业管理有限公司勉县分公司交纳的相关费用与被告无关。同时，本案原、被告之间的商品房买卖合同是否解除，原告已向银行偿还的按揭贷款利息均与被告无关；对第五组证据真实性无异议，但对其证明目的不认可。原告对被告汇景公司提供证据的质证意见：对第一组、第二组证据的真实性都无异议，但对其证明目的均有异议，本案不存在重复起诉，架设天桥是在图纸以及规划标准范围内的，属于合同中的要约，故被告应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2011年5月25日，原告况某为买受人，被告汉中汇景置业有限公司为出卖人，双方签订了HJ-SI-2XX号《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人将其开发建设的坐落在勉县XX国道XX路XX园’项目，广I-2层XX号框架结构建筑面积74.46平方米商铺，以每平方米8021.72元的价格，总价款597297元出售给买受人。原告以首付424297元付现、其余173000元由原告向勉县农村信用合作联社XX路XX社申请按揭付款的方式付清了购房款，按揭贷款的利率为月利率6.4625‰。2012年9月25日，原告与西安XX商业管理有限公司勉县分公司签订了《中央公园商铺委托经营合同（三年）》，将所购房屋委托其管理经营，并一次性收取三年租金129840元。2013年9月14日、2014年3月4日，原告书面提出《反映要求材料》、《强烈要求退还房款》函等书面材料。2013年9月29日，被告《回复材料》称：“我公司与你系商品房买卖关系，因此我们双方必须严格按照所签订的《商品房买卖合同》行使权利，履行相关的义务，任何一方都没有超越合同的权利；你在反映材料中所主张的要求，均没有合同依据，我公司不能，也没有义务予以答复；对以上回复如有异议，可依法向人民法院起诉。”2015年7月28日，勉县市场监督管理局就XX园商铺业主就汉中汇景置业公司利用虚假广告欺诈信访问题进行答复“中央公园的广告不属于虚假广告，应当视为要约邀请和要约”。2015年7月3日，原告再次向被告公司书面提出《强烈要求退还房款》的主张，要求解除合同。被告认为其主张不能成立，遂诉至本院，请求人民法院依法确认汉中汇景置业有限公司与李况某签订的HJ-SI-2XX号《商品房买卖合同》合法有效，不得解除；依法确认况某2015年7月3日向汉中汇景置业有限公司提出的“强烈要求退还房款”的退房主张不能成立等诉讼请求。本院作出（2015）勉民初字第012XX号民事判决后，况某向汉中市中级人民法院提起上诉，该案被发回本院重审。本院在重审该案时，况某的辩解理由为：1、承认双方签订的合同有效，而且该合同已经被自己依法、依约行使解除权而解除。自己在2013年9月14日、2014年3月4日多次向汇景公司书面提出解除合同、退还房款的要求，汇景公司既没有给其任何答复，也没有向人民法院提起诉讼；汇景公司法定代表人书面承诺座谈没有兑现；汇景公司至今没有给自己办理房屋过户登记手续。双方的商品房买卖合同已依法解除，况某于2015年7月3日提出的是要求退回房款的主张，并不是解除合同的主张。2、汇景公司没有按照其宣传和承诺履行已经构成欺诈行为，自己提出解除合同符合法律规定。3、双方所签商品房买卖合同附件四是格式条款，是对自己权利剥夺的约定属于无效条款。4、自己提出退回房款的要求合法，且汇景公司已经同意，汇景公司对自己起诉错误。5、汇景公司的行为构成违约，不仅应当退回自己购房款，还应赔偿其损失。请求驳回汇景公司诉讼请求。本院重审后作出一审判决书认为，2011年5月25日双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，且未违反法律规定，况某亦对其有效性予以认可，故该合同应当认定为合法有效，汇景公司请求确认《商品房买卖合同》合法有效之诉请本院依法予以支持。况某向汇景公司提出《强烈要求退还房款》函，汇景公司在法定的期限内诉至法院请求确认合同有效，该诉讼请求符合合同约定和法律规定，同时该《强烈要求退还房款》是在合同签订4年之久、双方已实际履行合同权利义务、况某依据合同取得商品房获得一次性收取三年租金的收益后提出的且汇景公司早在2013年9月29日的《回复材料》中也明确向其表示:不同意解除合同和退还房款,如不同意回复意见,可依法向人民法院起诉。依据《合同法》相关规定及《商品房买卖合同》约定，该《强烈要求退还房款》的函不能成立，汇景公司要求确认2015年7月3日况某向其提出的《强烈要求退还房款》的退房主张不能成立之请求依法予以支持。对于况某之该合同已经被其依法、依约行使解除权而解除的辩解，况某于2013年9月14日、2014年3月4日两次书面向汇景公司提出解除合同、退还房款书面函，因汇景公司在2013年9月29日给被告的《回复材料》中提出：“要严格按照合同履行……如果有异议向人民法院提起诉讼。”而且双方的《商品房买卖合同》第十九条约定：“本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成，依法向人民法院起诉。”合同中并没有赋予其中一方解除合同的权利，也没有约定解除合同的条件。故上述两份材料不适用《合同法》第九十三条解除合同的规定。对况某提出2015年5月13日，汇景公司法定代表人书面承诺：“本周星期五、六参加业主会议。如果不能来视同业主要求合理。我公司认可”。该份承诺虽有汇景公司法定代表人赵钧本人签字和加盖了汇景公司印章。但汇景公司提出异议：表示该份《承诺》是其在被胁迫下书写。因人身安全得不到保障，故没有兑现该《承诺》。对于该份《承诺》，首先作为单一证据，并无其他证据予以佐证；其次，该证据的对象是中央公园商铺所有业主，就本案而言不具有针对性和唯一性，且该《承诺》是在中央公园商铺所有业主集体上访情势下原告作出的；最后，2013年9月29日，汇景公司的《材料回复》中表示应按合同履行，现在也起诉至本院请求确认合同有效，故被告对该份《承诺》证据的证明效力，本院依法不予采信。对于房屋一直没有办理房产登记这一事实，《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定其有效，而双方签订的《商品房买卖合同》已依法认定有效，且该房屋已经实际履行（已交付况某委托经营的第三方），况某正是基于物权，已收取三年房屋租金，双方的合同权利义务已实际履行完毕，不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除条件。因此，况某提出的上述两份《强烈要求退回房款》函，不符合《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十四条：基于合同法第九十六条、九十九条合同解除有异议的，在没有约定异议期间，在通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉，人民法院不予支持的规定，因此双方的商品房买卖合同一直没有解除，进而也不存在汇景公司对况某起诉错误的问题。对于况某辩称汇景公司没有按照其宣传和承诺履行合同，已构成欺诈提出解除合同符合法律规定。按照《合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机关变更或者撤销。行使撤销权，是具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，否则撤销权丧失，变更或撤销合同必须经法院审理或仲裁机关仲裁确定，并非由合同当事人一方自行决定；就是否存在欺诈、虚假宣传，勉县市场监督管理局的《答复》中明确中央公园的广告不属于虚假广告，应当视为要约邀请和要约，而合同中双方明确约定广告、宣传内容不作为合同的组成部分，且况某并无证据表明签订合同不是出于自己真实意思表示。因此，对于该辩解理由本院依法不予采纳。对于况某认为合同附件四是格式条款，是对其权利的剥夺应当认定为无效条款。双方签订的《商品房买卖合同》，是中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局监制的，内容合法；附件四作为从合同内容，应为双方协商一致情况下的补充约定，其内容并没有违反法律、法规，且表述明确并无歧义，不存在《合同法》规定的对提出格式合同一方作出不利解释的内容，更不存在剥夺被告权利的情形。况某该辩解理由本院依法不予采纳。对于况某主张汇景公司的行为构成违约，不仅应当退回其购房款，还应赔偿其损失，因与本案确认之诉不属同一民事法律关系，不能合并审理。况某如果认为汇景公司在履约过程中存在违约行为给自己造成损失和不能实现合同目的，可另行主张权利。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在合同附件四中约定况某若要解除合同，应经汇景公司同意，汇景公司对其解除合同的函明确表示要按合同约定履行，同时起诉至法院。综上，况某的辩解理由不能成立，请求驳回汇景公司诉讼请求的意见本院不予采纳。本院遂于2017年7月25日作出（2017）陕0725民初2XX号民事判决书判决：一、2011年5月25日，汇景公司与况某签订的HJ-SI-2XX号《商品房买卖合同》合法有效。二、况某2015年7月3日向汇景公司提出的《强烈要求退还房款》函对汇景公司不具有约束力。三、驳回汇景公司的其他诉讼请求。况某不服该判决又向汉中市中级人民法院提起上诉认为：1、一审判决认定事实错误。（1）一审判决认定合同中没有赋予其中一方解除合同的权利，也没有约定解除合同的条件，所以上诉人于2013年9月14日、2014年3月4日向被上诉人提出的解除合同、退回购房款理由不适用合同法第九十三条约定解除规定，是错误的。合同的解除除了当事人约定解除外，还有法定解除情形，不能说合同中没有约定解除，合同就不能解除。上诉人在原审中就明确指出自己是按照合同法第九十四条规定主张的解除权，并没有按照第九十三条之规定解除合同。（2）一审判决对被上诉人法定代表人出具的承诺书认定为单一证据，不具有针对性和唯一性，对其证明效力不予认定，是错误的。该承诺书是由被上诉人法定代表人亲自书写，加盖了公司印章，针对的也是被上诉人不履行承诺，欺诈消费者，而且不存在胁迫情形，符合证据的“三性”要求，一审不予采信没有道理。所谓唯一性，是指证据所证明的结论是唯一的，不是说该证据只能针对一个人，针对性也是指所针对的某一件事，而不是某一个人。（3）一审判决认为上诉人基于物权已经收取了租金，所以双方合同义务已经实际履行完毕，不存在合同法第九十四条规定的法定解除条件，是错误的。上诉人是按揭购房，按揭期限是10年，离履行期满还有很长时间。被上诉人在宣传资料中承诺的许多内容均没有履行，这也是上诉人提出解除合同的根本所在。一审判决认为上诉人利用该房屋已经取得了租金，就认为双方合同已经履行完毕，违背事实。（4）一审判决把作为合同要约的被上诉人房屋销售广告的宣传资料等认定为要约邀请，是错误的。本案上诉人提供的证据充分表明被上诉人所述的商业步行街、金牛天桥等多处设施应当是合同的重要组成部分，对合同的价格也起到重大影响，属于典型的要约。（5）一审判决把被上诉人提供的格式合同条款认定为不是格式合同条款，并认为有效条款，是错误的。本案双方签订的是商业用商品房买卖合同，但被上诉人提供的合同却是住宅商品房格式合同文本，其附件中的内容也和其销售的住宅商品房合同附件完全相同。而且被上诉人所开发的无论是商业用房，还是住宅用房，主合同内容、附件内容完全相同，完全符合格式条款的法律规定，是典型的格式合同条款。被上诉人提供的格式条款，既未尽到提示和说明的义务，也免除了自身责任，加重了上诉人的责任、排除了上诉人的主要权利，该条款无效。本案所涉合同附件第一条就直接明确“出卖人的售楼书、广告、宣传资料和模型中的内容和数据仅供参考，不作为买卖合同的组成部分”，不是双方协商的结果，也违背了法律规定，系无效条款。（6）一审判决把上诉人2015年7月3日提出的要求被上诉人退还房款的函认定为是向被上诉人提出解除的通知，是错误的。该退还房款的函是上诉人要求被上诉人退回购房款，并不是解除合同的通知，一审认定为解除合同，从而错误认定上诉人提出解除合同的期限已经超过法律规定。（7）一审判决对购房合同中合同解除的条件认定错误。一审判决错误理解购房合同附件四中关于合同解除的内容，附件四并没有说“况某若要解除合同，应经汇景公司同意”，而是说非出卖人原因，买受人要解除合同应经出卖人同意。而上诉人解除合同正是因为被上诉人原因，所以上诉人有权解除合同。2、被上诉人的欺诈行为和严重违背合同约定的行为构成根本违约，上诉人有权解除合同。（1）2011年上诉人购买被上诉人开发的勉县中央公园商铺时，被上诉人的宣传是“得中央者，得天下”、XX广场XX街”、“中央步行街就是勉县商业中心”、“一个城市、一条中心”、以“五大特点、八大优势”缔造勉县第一购物商场，并承诺上诉人购买的商铺将由其下设的西安XX商业管理有限公司统一进行招商管理，打造勉县的商业步行街，形成勉县的商业中心。但商业街不仅没有建成，反而其土地也让被上诉人另行修建成了商业用房出售。（2）被上诉人承诺上诉人购置的是“商铺现房”，将严格按照“沙盘”规划，周围不再有任何附属建筑设施，并在XX园与XX国道上架设天桥，贯通中央公园商铺与勉县县城，形成南北走向汇景人行天桥，连贯汇景二楼商铺，汇聚人流，形成中央步行街。但规划图中的XX街被修剪成了XX层XX间商铺，并对广场中间通道违章修建了2间商铺出售，导致上诉人购买的商铺前后安全通道被堵，商业价值大大缩水。且该建筑被勉县住建局明确认定为不在规划范围之内的违章建筑，被上诉人至今没有拆除。（3）被上诉人承诺，上诉人所购的商铺将由其下设的西安XX商业管理有限公司同意进行招商管理，打造勉县的商业步行街，形成勉县的商业中心。首期签订三年合同，期满后可续签两年。虽然被上诉人是按照每年5万多元的租金给上诉人冲抵首付款，但实际被上诉人收取的年租金是很低的，是被上诉人自己在出钱给上诉人补助金。这并不是被上诉人为了上诉人的利益，而是被上诉人的一种欺诈营销模式。表面看每间商铺的年租金都在几万元以上，而且全部出租，事实上每间商铺的租金与实际租金相差很远，被上诉人把租金垫上，是为了让更多的人上当受骗。所以三年期满后，被上诉人便将“3+2”承诺撕毁，现在上诉人等几十户购买的商铺一直闲置，无人问津。上诉人在一审时提供的被上诉人的售楼宣传单及售楼处实景沙盘，均明确反映出上诉人所购商铺是位于XX公园XX街等商业中心地带的，被上诉人的该承诺是上诉人购买该房屋的决定性因素，也是签订房屋买卖合同目的所在。但由于被上诉人不守信用和虚假宣传的欺诈行为，导致上诉人所购商铺无利可图，签订合同的目的无法实现，所以上诉人有权解除合同。一审判决上诉人无权解除合同是错误的。3、上诉人解除合同的程序合法，双方签订的商品房买卖合同已经解除，一审判决双方的合同没有解除，并判决上诉人要求被上诉人退回购房款的理由不成立，是错误的。（1）2013年9月14日，上诉人向被上诉人书面提出解决房屋买卖中相关问题要求予以明确答复，否则要求退房。被上诉人认为自己也没有义务对上诉人的主张给予答复，让上诉人向法院起诉。2014年3月4日，上诉人再次向被上诉人提出解除合同、退还房款的要求，被上诉人既没有给上诉人任何答复，也没有提起诉讼。根据法律规定，被上诉人自收到上诉人解除合同通知之日起，在3个月的期限内，没有向法院提起诉讼，已丧失对合同解除的抗辩权。故双方当事人签订的商品房买卖合同已经依法解除。（2）被上诉人没有兑现承诺，应向上诉人退还购房款。因被上诉人不给上诉人退还购房款，上诉人数次找有关部门解决。2015年5月，在县上有关部门的责成下，被上诉人的法定代表人在5月13日书面向上诉人承诺，保证在5月15日和16日参加面对上诉人等购房户提出的要求解除合同、退还房款的会议，如果不参加，视同购房人的要求合理，被上诉人认可。但被上诉人的法定代表人却没有参加会议。按照被上诉人的承诺，上诉人退回房款的要求被上诉人已经认可。（3）自上诉人提出解除合同要求后，被上诉人就开始给银行归还按揭购房的月供款，现已支付十余万元，进一步说明被上诉人对上诉人提出的解除合同的要求早已同意。二审法院判决认为，上诉人关于2013年9月XX日《反映要求材料》、2014年3月X日的《强烈要求退还房款》函已达到解除合同效果的主张，以及关于2015年7月X日《强烈要求退还房款》函并非要求解除合同，而是在合同已于前述时间解除的前提下要求被上诉人退还购房款的主张，经审查：2013年9月14日《反映要求材料》是要求对方给予合理明确的答复，否则要求退房并承担损失，被上诉人收到后给予了回复，认为上诉人提出的要求无合同依据，如有异议可通过诉讼解决，上诉人的该材料并非单方通知解除合同的意思表达；上诉人2014年3月4日《强烈要求退还房款》的函，是在2014年2月19日勉县住房和城乡建设管理局规划科组织双方协商无果，上诉人于2014年3月4日继续到县政府上访被劝访带回该局后，上诉人向该局递交，并非向被上诉人送达，且被上诉人亦不认可收到了该函。前述《反映要求材料》和《强烈要求退还房款》函均不能视为上诉人依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定向合同相对方即被上诉人以通知的方式解除合同，故上诉人关于双方合同已因该两份材料解除的主张不成立，本院对请求不予支持。至于上诉人提到的格式条款问题、销售广告和宣传资料的性质、被上诉人是否存在根本违约导致上诉人的合同目的无法实现、上诉人是否能依被上诉人法定代表人赵钧的《承诺》解除合同等，因民事案件审理范围受限于诉讼请求及上诉请求，本院在本案中不予审查。上诉人的这些主张，可依照法律规定，通过法定途径解决”。遂于2017年12月22日作出（2017）陕07民终10XX号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。现原告提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另查明：1、原、被告于2011年5月25日签订《商品房买卖合同》后，同年下半年即发生纠纷，原告不同意办理房屋产权证书，并提出解除合同，返还购房款的请求，涉案房屋至今未能办理产权证书；2、汇景公司陈述连接勉县县城与勉县XX公园XX楼的天桥是经过合法程序审批通过的，并在《勉县汇景中央公园项目修建性详细规划图》上予以清晰标注，不属于虚假宣传。还查明：原、被告签订涉案《商品房买卖合同》后，原告分五笔，共计向被告支付首付购房款294457元，剩余首付购房款129840元（424297元-294457元）以涉案房屋所得租金已予以抵扣；另，截止2013年9月20日，原告共计向勉县农村信用合作社XX路XX社偿还涉案房屋按揭贷款37468.77元；原告还向西安XX商业管理有限公司勉县分公司《收款收据》支付商铺管理费2000元、资信费200元。认定以上事实的证据有：原、被告陈述，《商品房买卖合同》、照片、勉县公安局城西派出所接处警记录、中央公园天桥有奖征名报名单、勉县住房和城乡建设管理局关于勉县信访局转办人民群众来信（勉信函字[2013]0XX号）函的回复、原告向被告递交的《反映要求材料》及被告向原告的《材料回复》、原告向被告递交的《强烈要求退还房款》及勉县住建和城乡建设管理局《关于李某、况某信访问题相关意见》、《关于中央公园部分业主信访问题的说明》、《关于中央公园商铺Ⅱ号楼部分业主反映开发商违章修建商铺的情况汇报》、勉县市场监督管理局《关于对关继平等中央公园商铺业主就汉中汇景置业公司利用虚假广告欺诈勉县中央公园商铺业主的信访问题的答复》、被告法定代表人承诺书及被告的营业执照、《勉县汇景中央公园项目修建性详细规划图》、案外人王某与被告签订的《商品房买卖合同》、原告缴纳购房款的票据、勉县农村信用合作联社XX路XX社还款计划表及还款明细单、西安XX商业管理有限公司勉县分公司《收款收据》、原告况某购买的商铺及其相同地段相邻商铺未能出租的现场照片、（2015）勉民初字第012XX号《民事判决书》、（2016）陕07民终3XX号《民事裁定书》、（2017）陕0725民初2XX号《民事判决书》、（2017）陕07民终10XX号《民事判决书》等证据，经原、被告当庭审举证、质证，证据确实充分，足以认定。本院认为，本案系解除商品房买卖合同纠纷案，应该审查的是合同是否有效、合同是否已经解除、解除合同是否符合约定的解除条件及法定的解除条件、合同解除权的行使是否超过法定期间、本案是否属于重复起诉以及合同解除后购房款如何退还的问题等因素。（一）原、被告于2011年5月25日签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题：本院（2017）陕0725民初2XX号民事判决书，汉中市中级人民法院（2017）陕07民终10XX号民事判决书系生效判决，两份判决书均认定原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，据此本院对上述合同认定为合法有效。（二）原、被告签订的《商品房买卖合同》是否已经解除的问题：汉中市中级人民法院在生效判决（2017）陕07民终10XX号判决中认定“前述2013年9月14日的《反映要求材料》和2013年3月4日的《强烈要求退还房款》函均不能视为上诉人依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定向合同相对方即被上诉人以通知的方式解除合同，故上诉人关于双方合同已因该两份材料解除的主张不成立，本院对请求不予支持。”据此，本院认定原、被告签订的《商品房买卖合同》并未解除。（三）原、被告签订的《商品房买卖合同》是否符合约定的解除条件的问题：原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定解除合同的条件，原告要求解除合同，缺乏合同依据，不符合合同约定的解除条件。（四）原、被告签订的《商品房买卖合同》是否符合法定的解除条件的问题：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房销售的广告和宣传资料属于要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告在销售其开发建设的位于勉县XX国道XX路XX园”项目时，使用了大量的销售广告和宣传资料，其宣传内容大致为：“得中央者，得天下”、XX广场XX街”、“中央步行街就是勉县商业中心”、“一个城市、一条中心”、以“五大特点、八大优势”缔造勉县第一购物商场，其中在规划蓝图和结构模型上明确了勉县县城连接XX广场的天桥位置、天荡山广场与中央欢乐广场的连接通道位置、高压走廊属于商业步行街的宣传内容。该内容具体明确，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，该说明及允诺虽然没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原告受上述宣传的影响，与被告签订了购房合同，购买了二楼商铺，交清购房款后，被告却未按以上承诺在县城与XX公园之间架设天桥，并违规将双广场之间的通道堵塞修建两间商铺出售，将高压走廊的商业步行街修建成商铺而出卖，致使县城的客户无法直接到达二楼商铺，双广场的客人无法互相流动，商业步行街取消而无法招揽顾客，导致原告购买的二楼商铺没有客流量，商铺关门，丧失商业价值，最终导致合同目的不能实现。被告的该行为属于根本违约，应当承担违约责任。现原告提出解除合同、退还购房款及利息的诉讼请求符合法律规定及本案实际，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，并按对方的要求，对该条款予以说明；第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告辩称双方在合同附件四中明确约定“出卖人的售楼书、广告、宣传资料和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同约定为准”的辩解意见，因被告提供的合同附件四是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的格式条款，限制了合同相对人的权利，同时免除了格式条款提供方的责任，违反了公平原则，且未作充分的解释说明，也未在显著位置提示提醒，未履行法定的说明和提醒义务，该约定与法律规定相悖，属于无效条款，本院不予采纳。据此，本院确认原告况某要求解除《商品房买卖合同》的请求符合《合同法》第九十四条第（四）项的规定，本院予以支持。（五）原告行使合同解除权是否超过法定期间的问题。本案原、被告于2011年5月25日签订了HJ-SI-2XX号《商品房买卖合同》，同年下半年开始向被告提出解除合同、退还购房款的要求未果后，多次在市、县上访，并于2013年9月14日、2014年3月4日通过接访部门向被告递交《反应要求材料》、《强烈要求退还房款》等书面材料，要求解除合同、退还房款，2015年7月3日况某向其提出的《强烈要求退还房款》，再次要求退还购房款，同年10月15日被告以“确认解除商品房买卖合同效力纠纷为由”向本院提起诉讼，本院作出判决，对原告提交的解除合同的书面材料的效力未予确认，原告不服，向汉中市中级人民法院提起上诉，该院于2017年12月22日以（2017）陕07民终10XX号民事判决书对原告《反应要求材料》、《强烈要求退还房款》解除合同、退还房款的法律效力未予确认，原告遂于2019年9月7日向本院起诉，要求准予原、被告解除双方于2011年5月25日签订的《商品房买卖合同》，返还购房款及利息。从签订合同到起诉要求解除合同虽历时已8年有余，但双方之间的合同至今也未履行完毕，原因是双方自签订合同的下半年起就已发生纠纷，原告一直认为被告履行合同不符合合同约定，不同意被告办理房产证，并要求解除合同，退还房款，因被告不同意解除合同，为此，原告上访多年，最后才寻求司法途径进行解决，因原告的维权行为持续发生，故也不存在超过诉讼时效的问题。同时，我国的现行法律并没有对法定解除权的行使期限作出规定，只有在违约方催告守约方行使法定解除权而守约方未在合理期限内行使解除权的情况下，守约方的法定解除权才会消灭。本案原、被告没有约定合同解除的条件，更没有约定合同解除权的行使期限，故本案只能适用法定解除的情形，但被告在原告法定解除权存在的情况下，并没有对解除权的行使进行催告，也就不存在原告法定解除权消灭的问题。故，原告现在行使法定解除权没有违反法律规定，本院应予支持。鉴于本案原告未依据《合同法》九十六条的规定向被告送达解除合同通知书，故本院确认涉案《商品房买卖合同》的解除时间为本案起诉状副本送达之日，即2019年8月27日。（六）本案是否属于重复起诉的问题。就原、被告签订的《商品房买卖合同》是否解除的问题原告本次起诉是第一次起诉，在被告起诉确认原告的解除合同通知的效力诉讼中，原告也提出了解除合同、退还房款的请求，但法院审理认为：“对于况某主张汇景公司的行为构成违约，不仅应当退回其购房款，还应赔偿其损失，因与本案确认之诉不属同一民事法律关系，不能合并审理。况某如果认为汇景公司在履约过程中存在违约行为给自己造成损失和不能实现合同目的，可另行主张权利。”故，原告在与被告的其他诉讼案件中虽然也提出了解除合同、退还房款的请求，该请求只能作为反驳请求，其并未作为原告起诉，也未构成反诉，故，原告本次起诉不属于重复起诉。（七）购房款等如何退还的问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告况某因购买被告的商铺直接向被告支付首付购房款294457元，并按月利率6.4625‰支付月供共计337468.77元，还另外向西安XX商业管理有限公司勉县分公司《收款收据》支付商铺管理费2000元、资信费200元，以上合计334125.77元。故原告要求被告退还付款334125.77元，并赔偿利息损失的诉讼请求符合法律规定和本案实际，本院予以支持。因出租涉案房屋所得租金129840元虽以原告况某的名义抵为购房款，交予被告，但该财产收益应归房屋所有人即被告汉中汇景置业有限公司所有，无需退还。为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十五条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认原告况某与被告汉中汇景置业有限公司于2011年5月25日签订的HJ-SI-2XX号《商品房买卖合同》于2019年8月27日解除。二、由原告况某返还被告汉中汇景置业有限公司位于勉县XX国道与XX路XX园”项目，广I-2层XX号框架结构建筑面积为74.46平方米的商铺一间。三、由被告汉中汇景置业有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内返还原告况某交纳的购房款、商铺管理费及资信费共计334125.77元，并按信用社按揭贷款月利率6.4625‰的标准赔偿原告况某自交纳前述款项之日即2013年9月20日起至商品房买卖合同解除之日止即2019年8月27日期间的利息损失。四、驳回原告况某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由被告汉中汇景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  封 涛人民陪审员  周安辉人民陪审员  李真友二〇一九年十月十二日书 记 员  刘佳慧1