福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初1246号 原告:李贵华，男，1985年9月7日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人:甘建明，福建佘云律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:甘剑雄，福建佘云律师事务所实习律师。 被告:关凤龙，男，1975年8月15日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人:曾建峰、郭丽双，福建众益律师事务所执业律师。 被告:陈俊斌，男，1985年2月23日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 原告李贵华诉被告关凤龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序。2019年4月15日，关凤龙申请追加陈俊斌作为共同被告参加诉讼。本院于2019年4月15日追加陈俊斌作为共同被告参加诉讼。本案于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告李贵华的委托诉讼代理人甘建明、甘建雄，被告关凤龙的委托诉讼代理人郭丽双到庭参加诉讼。被告陈俊斌经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李贵华向本院提出诉讼请求：1、判令关凤龙立即支付李贵华租金42840元及利息（自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算利息）、违约金20000元；2、判令解除李贵华与关凤龙签订的商铺租赁合同。庭审时，李贵华变更第一项请求为：判令关凤龙支付李贵华解除合同前拖欠的租金（从2019年2月份开始计算，租金按双方合同约定的计算）。事实与理由：2016年6月7日，李贵华与关凤龙签订《商铺租赁合同》将位于涵江区第*号至*号共计5开间租赁给关凤龙使用。截止2019年3月3日，关凤龙累计拖欠二个月租金，依照合同第十四条约定，关凤龙应当支付违约金2万元。合同约定关凤龙承租5年，享受4个月免租期，现关凤龙未按约履行，李贵华有权收取关凤龙4个月租金。 关凤龙辩称，请求驳回李贵华对关凤龙的诉讼请求。2018年1月1日，经三方同意，关凤龙将承租权转移给陈俊斌，李贵华与关凤龙之间的租赁合同主体已经变更为陈俊斌，关凤龙不承担支付租金及违约责任。李贵华与陈俊斌之间产生租赁关系，李贵华直接向陈俊斌收取租金，李贵华应该直接向陈俊斌要求承担违约责任。 陈俊斌未答辩。 李贵华向本院提交如下证据： 1、李贵华与关凤龙的身份证复印件各一份，拟证明李贵华与关凤龙告的身份及诉讼主体适格； 2、莆国用（2*6）第J*5号国有土地使用权证一份，拟证明位于涵江区第*号至第*号共计5开间系李贵华所有的房屋； 3、商铺租赁合同一份，拟证明李贵华与关凤龙于2016年6月7日签订《商铺租赁合同》，双方应按照合同约定履行义务及合同第12条中约定，关凤龙在任何情况下不能将租赁物转让的约定；合同第17条中约定，甲方给乙方4个月免租期，但是如果租期未满5年的，甲方有权收回免租租金；合同第14条的约定，李贵华可以要求关凤龙赔偿20000元。 关凤龙质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性无异议，但是因没有建设工程规划许可证，李贵华只能主张占用费，而不能主张违约金，押金也不能没收；对证据3的真实性无异议，但是该份合同已经由于承租人主体的变更在2018年1月1日已经解除，其合同所载明的相关事项自2018年1月1日起对关凤龙不再具有约束力。 本院经审查认为，李贵华提交的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 关凤龙向本院提交如下证据： 收款收据、跆拳道馆转让合同、**跆拳道的宣传图一组，拟证明2018年1月1日关凤龙在李贵华的同意下，将承租权转让给陈俊斌，李贵华也实际向陈俊斌收取租金，李贵华与陈俊斌之间也形成新的租赁关系，李贵华与关凤龙之间的租赁关系变更即解除。 李贵华质证认为，收款收据不能证明李贵华向陈俊斌收取租金，即使是李贵华有收取租金，但陈俊斌是关凤龙受雇佣，不能证明关凤龙主张的事实，李贵华并没有向陈俊斌要求缴纳租金，陈俊斌缴纳的租金也只能算是替关凤龙代缴租金，李贵华与关凤龙之间的租赁合同并没有改变；跆拳道的宣传图，不能证明关凤龙已经把租赁物转让给陈俊斌，只能证明关凤龙所雇佣人员的宣传策略而已；跆拳道馆转让合同与李贵华无关，且李贵华也没有在合同上签名同意转让，对该证据的三性均有异议。 本院经审查认为，上述证据的真实性可以确认，但不能证实李贵华与关凤龙的租赁合同已解除。 本院经审理认定事实如下：李贵华所有的房屋位于涵江区。2016年6月7日，李贵华与关凤龙签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：甲方李贵华将位于涵江区第**号至第**号共计5开间，面积约476平方米的门面出租给乙方关凤龙。合同第一条约定：租赁时间为5年，自2016年6月7日起至2021年6月6日止。合同第二条约定：1、房租押金为8000元；2、在租赁合同期内，租金按月缴付，第一年和第二年月租金按15元／平方米，月租金为7140元，从第三年开始每年的租金以前一年租金为基础上涨10%，从第四年开始按市场行情价。合同第十二条约定：乙方在任何情况下均不能将门面进行转租、转让（除甲方同意外但转让转租的时间不能超过本合同租赁时间），如中途要中止合同、或租期满后不再续租，必须将门面恢复原状交还甲方。第十四条约定：1、租期内第一个月的商铺租金、押金自签订合同后立即付清；2、租期内第二个月及以后的租金、物业费、水电费乙方应在每月月初3日之前电汇给甲方，越期超过1个星期仍未收到租金，甲方可视为乙方自动放弃承租权，甲方有权解除租赁合同且没收乙方押金。合同第十四条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权收回房屋使用权、没收押金并向乙方收取20000元违约金：1、擅自将房屋转租、分租、转让等；2、拖欠租金一个月或空置房屋一个月的。合同附注条款：2、甲方给予乙方4个月的装修免租期（即2016年6月7日至2016年10月6日是属于装修免租期），房租于2016年10月7日开始缴租，但如果乙方租赁期未达到合同约定租赁期5年，甲方有权将之前给予乙方装修免租的房租全部收回。关凤龙在承租的房屋内开设跆拳道馆，并支付租金至2018年12月，自2019年1月起未支付租金。2018年1月1日，关凤龙作为甲方与陈俊斌（乙方）签订《跆拳道馆转让合同》，关凤龙将自己开设的“***”跆拳道馆转让给陈俊斌，该合同第二条约定：跆拳道馆转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有跆拳道馆租赁合同中的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用，营业设备、学员等全部归乙方。双方还对其他事项进行了约定。后因关凤龙、陈俊斌未交纳2019年的房屋租金致纠纷，李贵华于2019年3月11日诉至本院。 本院认为，李贵华已取得涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，李贵华将涉案房屋租赁给关凤龙并与关凤龙签订《商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。关凤龙辩称其已将承租权转让给陈俊斌，自2018年1月起应由陈俊斌履行支付租金义务。虽然2018年的部分房屋租金由陈俊斌交纳且李贵华出具的《收款收据》注明交款人为陈俊斌，但因李贵华未在《跆拳道馆转让合同》上签字同意，交付租金的人员变更并不影响关凤龙作为承租人的身份。关凤龙仍应按其与李贵华签订的《商铺租赁合同》履行相应的义务。关凤龙自2019年1月起未支付租金，且至今仍拒不支付，李贵华现请求解除合同合法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”李贵华主张解除合同，但未通知关凤龙，应以关凤龙收到本案诉状之日作为合同解除时间。关凤龙于2019年3月13日收到诉状，即合同自当日起解除。根据合同附注条款的约定，如果关凤龙租赁时间未满5年的，还应支付装修免租期4个月的租金。现李贵华要求关凤龙支付自2019年1月起至合同解除之日止的租金及另行支付免租期4个月的租金，该主张合法有据，予以支持。李贵华自愿按每月7140元的标准计算租金，该主张系其真实意思表示，且未损害关凤龙的利益，予以照准。关凤龙应支付给李贵华截止合同解除前的租金应为：7140元*6个月+7140元/30天*6天=44268元。合同第十四条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权收回房屋使用权、没收押金并向乙方收取20000元违约金：1、擅自将房屋转租、分租、转让等；2、拖欠租金一个月或空置房屋一个月的。现李贵华要求关凤龙支付违约金20000元符合合同约定，予以支持。李贵华已要求关凤龙支付违约金20000元，现又主张关凤龙支付逾期付款的利息，该主张缺乏依据，对于利息部分本院不予支持。陈俊斌经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十四条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、李贵华与关凤龙签订的《商铺租赁合同》自2019年3月13日解除； 二、关凤龙应在本判决生效之日起五日内向李贵华支付房屋租金44268元及违约金20000元，合计64268元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1406.7元，由关凤龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  俞 杰 人民陪审员  卓金贤 人民陪审员  叶志媛 二〇一九年十月十日 书 记 员  郑丹丹 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。