青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2019）青0121民初2176号   原告：杨长林，公民身份号码×××，男，1977年5月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市。   原告：赵学升，公民身份号码×××，男，1973年9月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市。   原告：金笃生，公民身份号码×××，男，1973年9月13日出生，汉族，住青海省西宁市。   上列原告委托诉讼代理人钟汝超，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。   被告：青海盛华房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码：xxx，住所地：西宁市城北区祁连路xxx号。   法定代表人郑寿山，该公司董事长。   委托诉讼代理人李志强，青海启晨律师事务所律师。   委托诉讼代理人郭峥，该公司销售总监。   原告杨长林、赵学升、金笃生与被告青海盛华房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨长林、赵学升、金笃生的委托诉讼代理人钟汝超，被告青海盛华房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人李志强、郭峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨长林、赵学升、金笃生向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的盛华住字228号、229号、230号、231号，房屋代码为盛锦华庭小区20-106-20-54、20-106-20-55、20-106-20-56、20-106-20-57共四份《商品房买卖合同》并返还购房款1498960元；二、由被告向原告支付资金占用期间的利息至全部退还购房款之日，暂计算至2019年6月底为400995元；三、全部诉讼费由被告承担。   事实与理由:原告于2012年初在被告的广告及介绍下，向被告整体购买大通盛锦华庭小区一期第20幢楼房一层商铺。由于购房合同备案等管理要求,只能按照房号分别签订了前述四份制式合同。按照合同约定,被告应当于2014年8月31日前将验收合格、具备使用条件的房屋交付给原告,但实际上原告至今无法使用房屋,房产证也无法办理,原告购买房屋的根本目的不能实现,只能选择解除合同,退还购房款。具体理由如下:一、原告购房时该建筑整体正在施工当中,无法看到外立面及内部结构,只能通过被告相关人员的介绍了解房屋基本状况。但原告购房目的非常明确,就是购买商铺自用或对外出租盈利,被告所有相关人员对这一点也完全清楚。被告在购房前介绍房屋基本状况并出示图纸证明结构合理,适宜开设商铺。那么,该房屋能够用于商业用途开设对外营业场所就是合同的根本目的。但是,被告交房时才发现该房屋结构根本不适于开设商铺,更有甚者,竟然在正对临街大门的仅仅几十厘米的距离留有巨大的承重柱,如果开设商铺,那么潜在的顾客会以为该大门被堵住而不敢进入。当时原告提出后,被告答应整改,但至今不予落实。所以,到现在该房屋一直空置,原告购房的根本目的不能实现。二、被告承诺入住360个工作日办妥房产证备案手续,如因其自身原因不能办理房产证的,合同虽然约定被告承担赔偿责任,未约定原告退房。但该事项关系到房屋权属,是房屋买卖合同的根本所在。因该原因形成的买房人的合同解除权不能因为合同没有约定而被剥夺。原告在一年前向法院起诉,就是以实际行为向被告进行催告,也就意味着如果在案件判决之前能够办理房产证,则原告因为该原因形成的解除权丧失。反之,在此最后期限前还不能办理,只能理解为该房屋不能办理产权证书,买房人的根本目的也就不能实现,当然有权解除合同。现在,事实情况是,该案经过一审、二审、发回重审,已经过了整整一年,被告依然不能履行办理产权证书的义务,显然是不可能办理,原告当然可以据此解除合同。三、被告虽然声称已经将房屋进行验收,但整体验收到现在也没有完成。考虑到该房屋合同约定竣工日期为2013年12月1日,实际交钥匙为2016年6月8日,可是到目前为止都不能整体验收,也只能理解为无法通过验收,原告同样可以据此解除合同。四、原告以经商为业,这笔巨额的购房款对原告的意义不言而喻,可以说资金就是利润。由于被告的过错导致合同不得不解除给原告造成巨大的损失,要知道原告即使愿意付出24%的年利率也难以融到资金,现在主张由被告承当同期贷款利息已经是做出了巨大让步。综上所述,请求法庭支持原告的诉讼请求,以维护公民的基本权利和法律的尊严。   被告青海盛华房地产开发集团有限公司委托代理人辩称，针对原告的诉求以及事实理由，原告代理人在诉状的事实理由里面谈到本案已经经过了一审、二审及发回重审，最终原告撤诉，这是第二次起诉，现在原告要求解除合同，我们认为，解除合同的条件不成就。因为按照合同法的相关规定是合同约定大于法定，所以说，根据双方签订的商品房买卖合同，由于商品房买卖合同是合法有效的，也是双方真实意思的表示。原告在我们公司购买了七间商铺，其中的三间已经出租给了华阳医院，现在要求解除合同的是其余四间商铺。关于延迟办理房产证的问题，该楼盘从2012年开始建设到现在，因为施工单位的原因，我们与施工单位的建设工程施工合同纠纷通过西宁仲裁委仲裁于2019年的1月份才得以解决，通过仲裁解决以后才进行了工程的最终验收，到目前为止验收已经完全结束了，竣工验收也已经备案了，现在具备了办理房产登记手续的条件，在双方的合同约定中逾期办理产权证是不能退房的，合同解除的条件不具备。关于资金占用利息的诉求，原告在支付购房款后作为被告也把商铺实际交付给了原告，原告也在2016年6月8日签收并接受了7间商铺，我们认为原告的诉求不能成立。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商品房买卖合同》、交款收据、本院审判员阿怀恩于2018年11月20日对大通县城建局质检站副站长刘海涛所做的调查笔录、原告申请本院从被告盛华公司调取的讼争商铺的设计图纸、原告拍摄的讼争商铺的照片，被告对原告提交的证据的真实性无异议，对证据的证明方向有异议。对被告提交的《商品房买卖合同》、房屋交接交房表、竣工验收备案表、竣工验收表，原告对其真实性无异议，对证明方向有异议，对原、被告提交的上述证据，本院认证如下：对《商品房买卖合同》和交款收据双方认可其真实性，合同和收据能证实双方买卖商铺的事实，因此本院认定其证明效力。对本院所做的调查笔录，因被告提交竣工验收备案表，证实讼争房屋所涉及的工程已经于2019年6月27日完成竣工验收备案，依据调查笔录，完成竣工验收备案后可以办理房屋产权登记。因此，对调查笔录的真实性、关联性本院予以确认。原告申请本院从被告盛华公司调取的讼争商铺的设计图纸、原告拍摄的讼争商铺的照片，均能反映图纸设计原状与目前商铺的真实情况，本院认定其为有效证据。对被告提交的房屋交接交房表、竣工验收备案表、竣工验收表，原告对其真实性无异议，对证明方向有异议，本院认为上述证据与本案诉求的事实有关联性，对上述证据的证明效力予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告杨长林、赵学升、金笃生与被告青海盛华房地产开发有限公司于2013年4月18日签订《商品房买卖合同》，整体购买大通县桥头镇盛锦华庭小区一期第20幢楼房一层商铺并签订了《商品房买卖合同》，按照房号分别签订了四份制式合同,房屋代码为盛锦华庭小区20-106-20-54、20-106-20-55、20-106-20-56、20-106-20-57。合同第九条双方约定了出卖人逾期交房的违约责任，合同第十五条双方约定了关于房屋产权登记期限及逾期办证时出卖人的违约责任。合同签订后，原告付清了相应的购房款1498960元,2016年6月8日原告接收了所购买的商品房，并将部分商铺出租于大通华阳医院。2019年6月27日，盛锦华庭小区完成了土建验收和消防验收等备案登记，具备为小区业主办理商品房产权登记手续的条件。现原告杨长林、赵学升、金笃生向本院提出诉讼请求要求解除原、被告签订的盛华住字228号、229号、230号、231号，房屋代码为盛锦华庭小区20-106-20-54、20-106-20-55、20-106-20-56、20-106-20-57共四份《商品房买卖合同》并返还购房款1498960元及利息。   本案争议的焦点是是否解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。对此本院评述如下：   原告要求解除《商品房买卖合同》是基于以下理由：1、该房屋结构根本不适于开设商铺,商铺大门的仅几十厘米的距离留有承重柱,如果开设商铺,那么潜在的顾客会以为该大门被堵住而不敢进入,到现在该房屋一直空置,原告购房的根本目的不能实现；2、被告承诺入住360个工作日办妥房产证备案手续,如因其自身原因不能办理房产证的,合同虽然约定被告承担赔偿责任,未约定原告退房，但该事项关系到房屋权属,是房屋买卖合同的根本所在,因该原因形成的买房人的合同解除权不能因为合同没有约定而被剥夺。   本院认为，一、原、被告于2013年4月18日签订《商品房买卖合同》并支付了购房款，2016年6月8日，原告接收了所购买的商铺，并将部分商铺出租于大通华阳医院。现原告以其中四间商铺建筑结构不合理，原告购买商铺的根本目的不能实现为由要求解除合同，因原、被告在合同中未约定此项解除合同的条件，原告的该主张也不符合相关法律关于解除商品房买卖合同的规定，对原告解除合同的主张本院不予采纳；二、依据合同法第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十二条、十三条、十四条、十五条关于解除商品房买卖合同的规定，如涉案商品房有质量问题、面积误差或房屋的迟延交付等导致合同目的无法实现，原告可以主张解除合同。根据双方的合同约定，原告方无证据证明涉案商铺存在质量问题、房屋面积误差比绝对值超出3%，被告延迟交付房屋导致原告的合同目的无法实现等事实；三、根据双方提交的证据及庭审中的陈述，2019年6月27日，盛锦华庭小区完成了土建验收和消防验收等备案登记，办理产权登记的条件已经具备，原告以被告迟延办理房屋产权登记手续为由解除合同的理由也不充分。综上，对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   驳回原告杨长林、赵学升、金笃生的诉讼请求。   案件受理费21900.00元，由原告杨长林、赵学升、金笃生负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判 长 赵海荣   审 判 员 车献奎   人民陪审员 孟凡龙   二〇一九年十月三十日   书 记 员 李积霞   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。   第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。   交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。   第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：   （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；   （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。   第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。   法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。