贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2730民初1685号 原告：丁浩，男，汉族，1987年6月16日生，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：何东，贵州煜众律师事务所律师，特别授权。 被告：贵州中育文化置业发展有限公司，住所地：贵州省黔南州龙里县冠山街道体育路，统一社会信用代码9152273030878311XJ。 法定代表人：程芝元，董事长。 委托诉讼代理人：江峰，四川明炬律师事务所律师，特别授权。 第三人：中国工商银行股份有限公司龙里支行，住所地：龙里县九龙广场，统一社会信用代码9152273021646017X6。 法定代表人：杨才文，行长。 委托诉讼代理人：宋钰，男，1995年8月1日生，汉族，住贵州省龙里县，系该公司工作人员，特别授权。 原告丁浩与被告贵州中育文化置业发展有限公司（以下简称中育置业公司）及第三人中国工商银行股份有限公司龙里支行（以下简称工商银行龙里支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈伟于2019年8月28日公开开庭审理了本案。原告丁浩委托诉讼代理人何东，被告中育置业公司委托诉讼代理人江峰，第三人工商银行龙里支行委托诉讼地代理人宋钰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告丁浩向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认被告违约，解除原被告双方在2018年4月3日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、请求判决被告返还原告购房首付款87万元及违约利息52200元（以年利率百分之六从2018年4月3日计算到2019年4月3日）并判决被告从2019年4月3日起以本金87万元为基数，按照年利率百分之六计算利息至归还完毕所有本金之日止的相应利息，返还原告按揭偿还银行贷款的12个月本金及利息91619.52元，判决返还原告2万元团购购房款，返还原告交纳的维修基金8174元，支付预告登记费80元，以上合计：1042073.52元；3、请求判决解除原告与第三人工商银行龙里支行签订的《个人购房借款/担保合同》，判决被告向第三人工商银行龙里支行偿还剩余贷款本金1273800.53元，判决被告承担贷款银行提前还款违约金及相应贷款利息；4、请求判决被告承担本案的保全担保费3000元，律师费5万元；5、本案的诉讼费，保全费由被告承担。 事实与理由：2018年4月3日原被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告以按揭贷款方式购买了一套被告在龙里县谷脚镇开发的“中铁洛飞城”高档花园洋房住宅一套，（房屋坐落在龙里县贵州国际旅游体育休闲度假中心XXX号房）。该套房屋单价9280.34元每平方，总价是216万元，原告先是向被告的代理销售公司支付了团购购房款2万元，该2万元并未计入总购房款中，支付首付款87万元，维修基金8174元，预告登记费80元。向银行贷款129万元。原告起初购房时，本欲只考虑顶层复式房。但被告中育置业公司的销售人员告知原告，其所售楼盘为高档花园洋房，是洋房中的“劳斯莱斯”，该洋房一楼更是房间多，有阳光地下室，可避免上述问题，适合全家人一起居住。逐与家人商议放弃顶楼复式选择该洋房带阳光地下室一楼。 2018午10月原告前去收房时发现，被告中育置业公司交付的房屋与当初卖房时所陈述的房屋结构完全不一样，完全与宣传时不符。被告中育置业公司交付的房屋对房屋做出了重大的设计变更，且该变更并未书面通知原告，未获得原告同意，该房屋配套设施也不完善。被告中育置业公司的行为严重违反合同约定构成违约。由于被告交付的房屋严重与买房时宣传的房屋不符，原告及其该小区的业主都拒绝收房，要求被告中育置业公司承担违约责任和赔偿损失，被告在与原告等业主协商过程中，表示同意原告退房，并且与原告就退房相关手续进行了具体协商，要求原告落实贷款银行提前还款相关问题，并承诺会尽快解决后续手续问题。但被告至今无故拖延后续退房及解除合同事宜。现为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。 被告中育置业公司辩称，一、原告无证据证明被告进行虚假宣传；二、原告诉求是解除买卖合同，解除的前提是认可商品房买卖合同的效力，合同已经明确了商品房的状态并没有高档洋房及阳光地下室；三、被告的证据均证明案涉房屋已经达到商品房买卖合同第十一条约定的交付条件；四、案涉房屋具备交付条件后，被告履行了通知原告接房的义务，由于原告自身的原因尚未接房，根据双方签订的补充协议均证明了案涉房屋符合交付条件，原告所谓的事实并非双方合同权利义务的内容，因此原告的所有诉请不应当得到支持。 第三人工商银行龙里支行辩称，原被告签订的商品房买卖合同与第三人无关，与第三人的担保合同必须是原告提前还清款项，所以原告必须履行正常还款义务，如果原告不正常还款产生的征信问题，第三人不承担责任。 经本院审理查明：2017年10月16日，被告中育置业公司取得了龙里县贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷2组团一期工程的商品房屋预售许可证。2018年4月3日，原告丁浩与被告中育置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：原告购买被告开发的位于龙里县贵州国际旅游体育休闲度假中心XX号的房屋，建筑面积272.47㎡，套内建筑面积232.75㎡。按套内建筑面积计算，每平方米9280.34元，购房总价款为2160000元。买受人以银行按揭方式付款。交房时间为2018年9月30日前。第十一条约定交房条件为：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十六条规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。……补充协议的1.4条约定：出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及附件、本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书、示范单位或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。……被告对中铁洛飞城中的宣传内容，没有在原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中作出相应的约定。《补充协议》的4.2条：双方同意登报当日或者特快专递邮寄3日后，视为该商品房交付信息已送达买受人。22.13条约定：本协议中的所有条款均由双方经过充分协商一致,双方已完全知晓并理解本协议全部内容，双方对本协议内容不存在任何争议，双方确认在签订本协议时已特别注意协议涉及的免除或限制责任的全部条款内容。合同及补偿协议还就其他事宜进行了约定。 合同签订当日，原告丁浩向被告支付了870000元购房款项。剩余1290000元与工商银行龙里支行签订个人购房借款/担保合同以银行按揭方式支付，工商银行龙里支行于2018年7月2日发放贷款1290000元，贷款发放后，原告一直按约履行还款义务。合同签订当日原告亦支付了20000元团购房（不计入购房款）、80元预告登记费、8174元房屋维修基金。双方签订的《商品房买卖合同》于2018年4月13日办理了商品房预售合同备案登记，于2018年7月12日办理了预告登记。2018年8月4日，贵州黔弘工程质量检测有限公司出具《室内环境空气质量检测报告》，结论为：贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷2组团一期2#楼工程所检部位符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010中I类民用建筑工程技术要求。2018年7月23日，贵州省第三测绘院对贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷2组团一期2栋工程的房屋进行面积测绘，并出具了《房屋建筑面积测绘报告》。2018年8月20日，建设、施工、监理的单位共同出具了贵州国际旅游体育休闲度假中心XX号房屋《住宅工程质量分户验收表》，验收结论：合格。2018年9月11日，被告就贵州国际旅游体育休闲度假中心白晶谷2组团一期的消防设施进行建设工程竣工验收消防备案情况登记，结论为：抽查合格。2018年9月30日案涉房屋已获得商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。案涉工程的《单位工程质量验收报告》载明：各方责任主体到位，符合验收组织形式和程序。2018年11月21日，被告中育置业公司对案涉工程向龙里县住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案，备案机关的处理意见：同意办理工程竣工验收备案。2018年9月12日，被告在贵州都市报上刊登了中铁洛飞城交房公告，通知中铁洛飞城一期业主：中育置业公司开发销售的中铁洛飞城项目一期已竣工验收合格，具备交房条件，通知业主于2018年9月28日至2018年9月30日前来办理接房入住手续。被告于2018年9月16日以挂号信方式通知原告交房，原告于2018年9月21日签收。现原告以被告交付的房屋与购买房屋时宣传的房屋不符，诉至法院要求解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》。 上述事实，有原被告陈述、举证质证在卷予以佐证。 本院认为，缔约过失责任只适用于合同未成立或合同被撤销、被认定无效的情况,不适用于本案，本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思的表示，应属合法有效。案涉工程已经竣工验收备案，且被告已按合同约定准备了《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约;该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。本案中育置业公司为销售房屋对中铁洛飞城楼盘的户型、结构、区位、环境作出宣传，宣传的内容中虽有部分夸大的成分，但夸大的内容并不明确具体。且双方已经通过合同约定明确排除了宣传广告资料的约束力。故被告所作的说明和允诺不构成要约，不应作为合同的内容。被告不存在欺诈情形，且原告未提供证据证明案涉房屋存在合同约定规划、设计变更问题，故原告以被告欺诈及被告对案涉房屋进行变更未与原告协商一致为由要求解除《商品房买卖合同》的诉请本院不予支持。原告的其他诉讼请求须以解除《商品房买卖合同》为前提,因该请求本院未予支持,故对原告的其他诉讼请求亦不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国担保法》第五十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告丁浩全部诉讼请求。 案件受理费12875元（已依法减半收取），由原告丁浩负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  陈伟 二〇一九年十月二十三日 法官助理熊伯苹 书记员熊伯苹