广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初16762号原告：中山市三乡镇平南村第一队经济合作社，住所地广东省中山市三乡镇平南村忠堡街1号，组织机构代码78298167-4。法定代表人：张康图，职务村民小组组长。委托诉讼代理人：魏裕兰，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽鹏，广东国融律师事务所实习律师。被告：中山市浩天制衣有限公司，住所地广东省中山市三乡镇第二工业区（镇公租房对面），统一社会信用代码91442000MA4WDDCQ97。法定代表人：李志文。原告中山市三乡镇平南村第一队经济合作社（平南村第一队经济合作社）诉被告中山市浩天制衣有限公司（浩天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年9月23日公开开庭审理了本案。原告平南村第一队经济合作社的委托诉讼代理人魏裕兰、杨泽鹏到庭参加了诉讼，被告浩天公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平南村第一队经济合作社向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告与李志文签订的《厂房租赁合同》已于2019年4月10日解除，被告立即将涉案厂房交还给原告；2.被告向原告支付2019年1月1日至4月4日的厂房租金共计74332.07元；3.被告向原告支付逾期支付违约金（违约金以拖欠各月的租金金额23723元为基数，分别自该月6日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付房屋占有使用费（按每月23723元，从2019年4月5日计算至2019年4月30日止）；5.被告已支付的保证金47446元归原告所有；6.被告向原告支付2019年1月至2019年4月期间的电费合计16335.97元。事实理由：原告与被告法定代表人李志文于2016年11月9日签订厂房租赁合同，约定由李志文承租原告名下三乡镇第二工业区的厂房，租期为2016年12月1日至2019年11月30日，月租金为23723元。双方还对保证金、违约责任、合同解除等情形进行明确约定。合同签订后，原告将涉案厂房交付给被告使用。从2019年1月起，被告一直拖欠租金，且已停业，法定代表人李志文也下落不明，原告遂依据厂房租赁合同约定，于2019年4月10日以上门张贴告示的方式向被告送达了解除厂房租赁合同通知书，通知被告解除合同，并要求被告在7天内腾退厂房、清缴租金和水电费。经原告多次催讨，被告拒不支付。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告平南村第一队经济合作社就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.厂房租赁合同；2.厂房租金入账通知书和银行回单；3.解除租赁合同通知书；4.张贴《解除厂房租赁合同通知书》；5.2019年1-4月份电费缴费凭证及发票；6.6月20日现场照片；7.租金、违约金、房屋占有使用费、水电费计算明细表（原告单方制作）。被告浩天公司在法定期限内没有提出答辩意见，也未向本院提供证据。诉讼过程中，原告平南村第一队经济合作社以担保人都邦财产保险股份有限公司中山中心支公司出具的保函作担保，申请保全被告浩天公司名下价值相当于246211.84元的财产。经审查，本院依法作出（2019）粤2071民初16762号民事裁定，冻结了被告浩天公司名下的银行存款246211.84元。银行账号为80×××11（开户行为农商银行中山分行）的冻结期限为2019年7月1日至2020年6月30日止。本院认定事实：2016年11月9日，原告平南村第一队经济合作社（作为出租方、甲方）与被告浩天公司的法定代表人李志文（作为承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：1.甲方将位于三乡镇第二工业区（镇公租房对面）的厂房出租给乙方使用；2.租期为三年，即从2016年12月1日起至2019年11月30日止；3.租金标准按建筑面积计算，每月应交纳租金总额为23723元/月，年租金总额为284676元/年；4.本合同签订7天内，乙方须一次性向甲方交纳47446元作为履行本合同的保证金。租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金退回给乙方，如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，作违约处理，甲方有权单面解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方承租上述厂房的使用权；5.租金付款方式：租金按月收取，每月5日前交付当月租金，逾期交付租金的，每逾期一日按未付租金的5‰计收违约金；6.乙方在租用期内，水电费等费用及对外经营所产生的债权债务均有乙方负责承担；7.租用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，没收保证金，并收回出租物：拖欠租金累计三个月以上（含本数）。上述厂房租赁合同还约定了其他内容。2019年4月4日，原告平南村第一队经济合作社出具了一份解除厂房租赁合同通知书，内容为：浩天公司、李志文，双方于2016年11月9日签订了《厂房租赁合同》，但你方在合同履行过程中，已拖欠我社2019年1月至3月的租金共计71169元至今未支付。根据《厂房租赁合同》第十四条“合同的变更和解除”第（二）款第7点的约定，因你方已拖欠租金累计达3个月，故我社决定即日起解除双方签订的《厂房租赁合同》，并没收你方缴纳的保证金47446元。同时，请你方根据合同的约定，在接到本通知后7日内腾退厂房、付清租金。上述通知书还载明了其他内容。2019年5月10日，原告平南村第一队经济合作社向广东电网有限责任公司中山供电局支付了涉案厂房2019年1月至4月期间的电费及违约金合计16335.97元。同日，广东电网有限责任公司中山供电局向原告开具了相应的增值税发票。另查，2019年4月15日，被告浩天公司因另案纠纷依法被本院查封了存放在涉案厂房的机器设备等财产，原告平南村第一队经济合作社对此提出异议，并请求将存放在涉案厂房的机器设备等财产搬离涉案厂房。本院于2019年4月27日至2019年4月30日将被告浩天公司存放在涉案厂房的机器设备等财产搬离涉案厂房，并制作笔录告知原告涉案厂房从2019年4月30日起归原告保管使用。再查，涉案租赁厂房位于广东省中山市三乡镇第二工业区（镇公租房对面），厂房的权利人为平南村第一队经济合作社。庭审中，原告平南村第一队经济合作社向本院陈述以下事实：1.虽然《厂房租赁合同》中载明的承租方是被告浩天公司的法定代表人李志文，但是该合同的主体实际是被告浩天公司，且租金一直由被告浩天公司的账户直接向我方支付，我方认为合同的主体应为被告浩天公司；2.被告浩天公司从2019年1月起拖欠租金，尚拖欠2019年1月1日至2019年4月10日期间的租金及2019年4月11日至2019年4月30日期间的占有使用费未支付；3.原告于2019年4月10日将上述通知书张贴至涉案厂房保安室外墙处；4.原告于2019年4月30日将涉案厂房收回，尚余部分区域因大型机器设备无法搬离故仍被占用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告浩天公司及其法定代表人李志文于2016年11月9日签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的主要焦点为：一、原告要求确认双方签订的《厂房租赁合同》已于2019年4月10日解除理据是否充分，是否有权要求被告交还涉案厂房；二、原告是否有权要求被告支付租金及占有使用费；三、原告是否有权要求被告支付逾期支付租金的违约金、电费以及是否有权没收保证金。具体分析如下：关于焦点一，厂房租赁合同签订后，原告平南村第一队经济合作社已依约将涉案租赁厂房交付给被告浩天公司占有使用，其已履行租赁合同的主要义务，被告浩天公司应按照合同约定履行支付租金的义务。被告浩天公司对其按合同约定支付租金承担举证责任。现原告主张被告从2019年1月起未依约支付租金，被告未向本院举证其已经按合同约定按时如数支付租金，应当承担举证不能的法律后果。故对于原告主张被告租金支付至2018年12月止，从2019年1月起未依约支付租金的事实，本院予以认定。根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，拖欠租金累计3个月以上（含本数），甲方有权单方面解除合同。现被告从2019年1月起拖欠租金，累计已拖欠租金达3个月，符合双方约定的合同解除的情形。另外，原告亦于2019年4月10日通过在涉案租赁厂房张贴通知书的方式向被告浩天公司发出解除厂房租赁合同的通知。对于原告主张确认双方签订的《厂房租赁合同》于2019年4月10日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案租赁厂房返还给原告。庭审中，原告明确确认其于2019年4月30日将涉案厂房收回，尚余部分区域因大型机器设备无法搬离故仍被占用。对于尚被占用的区域，原告主张被告交还给原告，理据充分，本院予以支持。关于焦点二，如焦点一所述，被告浩天公司从2019年1月开始拖欠租金，累计拖欠2019年1月1日至2019年4月10日期间的租金。另外，双方签订的《厂房租赁合同》于2019年4月10日解除后，被告浩天公司未将涉案租赁厂房交还给原告，并占用使用涉案租赁厂房至2019年4月30日，其应依照合同约定按每月租金23723元的标准向原告支付占用使用费。故被告浩天公司应向原告支付2019年1月1日至2019年4月10日期间的租金及2019年4月11日至2019年4月30日期间的占有使用费，共计94892元（23723元x4）。关于焦点三，被告未按时支付租金导致合同解除，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，保证金归甲方所有，原告主张被告已支付的保证金47446元归原告所有，理据充分，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金计算问题，原告与被告签订的《厂房租赁合同》约定，被告应在每月5号前交付当月租金，其未依约履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《厂房租赁合同》明确载明，如乙方不能按时支付租金，每逾期一日按未付租金的5‰计收违约金。现原告主张将滞纳金的计算标准调整为按年利率24%，其中从2019年1月6日起至2019年2月5日止按本金23723元计算，从2019年2月6日起至2019年3月5日止按本金47446元计算，从2019年3月6日起至实际清偿之日止按本金71169元计算。本院认为，虽然双方对逾期支付租金的违约金的承担进行了明确的约定，但该违约金实则是为了弥补原告因被告延迟支付租金的损失，根据损失填补原则，本院已经支持了原告主张的没收保证金的诉求，已足以弥补原告因被告延迟支付租金产生的损失，故违约金的标准应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。关于电费负担的问题，根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，水电费等费用由乙方自行承担。原告主张其已代被告浩天公司清偿了涉案租赁厂房2019年1月至2019年4月期间的电费及违约金合计16335.97元，并提供了相应的支付凭证及增值税发票等证据予以佐证。对于原告上述主张的事实，本院予以采信。被告浩天公司应向原告返还已支付的电费及违约金合计16335.97元。被告浩天公司经本院公告传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。终上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市三乡镇平南村第一队经济合作社与被告中山市浩天制衣有限公司及案外人李志文签订的《厂房租赁合同》于2019年4月10日解除；二、被告中山市浩天制衣有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇平南村第一队经济合作社交还位于广东省中山市三乡镇第二工业区（镇公租房对面）的厂房；三、被告中山市浩天制衣有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇平南村第一队经济合作社支付2019年1月1日至2019年4月10日期间的租金及2019年4月11日至2019年4月30日期间的占有使用费合计94892元,并清偿逾期支付租金的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，其中从2019年1月6日起至2019年2月5日止按本金23723元计算，从2019年2月6日起至2019年3月5日止按本金47446元计算，从2019年3月6日起至本判决指定清偿之日止按本金71169元计算）；四、被告中山市浩天制衣有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇平南村第一队经济合作社清偿2019年1月至2019年4月期间的电费及电费滞纳金共计16335.97元；五、被告中山市浩天制衣有限公司已支付的保证金47446元归原告中山市三乡镇平南村第一队经济合作社所有；六、驳回原告中山市三乡镇平南村第一队经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4993元，财产保全费1751元，共计为6744元（原告已预交），由原告负担144元，由被告负担6600元，被告于本判决生效之日起七日内将应承担的案件受理费及财产保全费共计6600元迳付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  李海兰二〇一九年十月二十八日书 记 员  卢芷琪