四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0129民初1733号 原告：成都市居安乐物业服务有限公司，住所地成都市新都区三河街道厚诚路8号西部海峡商贸城1栋2单元8层815号。 法定代表人：李琴，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川凯哲律师事务所律师。 被告：晏国华，男，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：晏相彬，男，汉族，住四川省大邑县，系被告晏国华之子。 被告：涂玉华，女，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：晏相彬，男，汉族，住四川省大邑县，系被告涂玉华之子。 原告成都市居安乐物业服务有限公司（以下简称居安乐公司）与被告晏国华、涂玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告居安乐公司的委托诉讼代理人***，被告晏国华及其委托诉讼代理人晏相彬、被告涂玉华的委托诉讼代理人晏相彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居安乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告物业管理服务费22,588.80元（2016年6月至2019年5月，每月579.20元）、电费5,374.30元（2015年7月至2016年6月）；2、判令二被告给付原告违约金10,000.00元（庭审中原告将违约金的计算方式明确为，以每月逾期金额为基数，按日千分之五计算，自愿调减至10,000.00元）；3、判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：大邑新商业广场业主委员会与居安乐公司签订《物业服务合同》，约定由居安乐公司就被告购买的大邑新商业广场3栋389号提供物业服务，收费标准为每月每平方米2元。后原告依约对大邑新商业广场3栋389号进行物业管理，并代为收取电费。但二被告无故拖欠2016年6月1日至2019年6月1日的公共物业管理服务费22,588.80元，并拖欠电费合计5,374.30元。居安乐公司围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《物业服务合同》两份；2、《物业服务合同补充协议》一份；3、催交通知书（2017年9月至2018年8月）及张贴图片；4、商品房买卖合同摘要；5、电费抄表记录。 被告晏国华、涂玉华共同辩称，一、居安乐公司与被告并未签订过物业服务合同，被告所有的不动产未接受过居安乐公司的保洁、安保、设施维护等物业服务，居安乐公司无证据证明其提供了物业服务，应驳回居安乐公司的诉讼请求；二、退一步讲，居安乐公司的物业服务未按约履行，存在无保安、保洁服务等诸多瑕疵，收费无法定有效许可，应按1.20元每月每平方米收取，因服务未完全履行，不能收取违约金、滞纳金等费用；三、被告的房屋是两层，一楼是商铺，二楼是住宅，二楼应按普通住宅收取物业费用，原告将两层都按商业来收取物业费不合理；四、承租方已如期支付了电费，并不存在欠付电费的情形。被告向本院提交了如下证据：1、房产证复印件一份、2、大邑新商业广场项目专用收据（但无2015年7月至2016年6月期间的电费收据）。 经审理查明，2013年5月31日，大邑县大邑新商业广场业主委员会与居安乐公司原法定代表人张岚签订《物业服务合同》，约定由居安乐公司对大邑新商业广场提供物业服务，具体包括建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和日常维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护；物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案盒物业档案的管理。物业服务费按房屋建筑面积2.00元/月/平方米向业主（使用人）收取；物业服务费和其他相关费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月1-7日的3日内，到物业服务中心履行交纳义务。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之五支付违约金。合同期限自2013年5月31日至2018年5月30日。之后，大邑县大邑新商业广场业主委员会再次与居安乐公司签订《物业服务合同》（签订时间未载明），物业服务内容、物业费收费标准、收取时间等均与2013年5月31日签订的《物业服务合同》一致，合同期限自2016年5月1日至2019年5月30日。2016年7月29日，大邑县大邑新商业广场业主委员会与居安乐公司签订《物业服务合同补充协议》，主要约定，业主和物业使用人约定由使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费和其他相关费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1-7日内，到物业服务中心履行交纳义务。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之五支付违约金。 居安乐公司从2013年5月起至今在大邑新商业广场项目提供物业服务。被告晏国华、涂玉华从2016年6月起未向居安乐公司支付物业服务费，且拖欠2015年7月至2016年6月的电费合计5,374.30元。被告晏国华、涂玉华在案涉物业管理区域内的房屋位于大邑县，建筑面积289.74平方米，用途为商业。 以上事实有原被告庭审陈述，及经本院予以确认的《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、电费抄表记录、房产证复印件、大邑新商业广场项目专用收据等予以证实。 本院认为，原告居安乐公司与大邑县大邑新商业广场业主委员会签订的两份《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》，不违反法律法规的禁止性规范，且无证据证明存在无效或可撤销情形，应属有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告辩称与原告没有合同关系，无事实及法律规定，本院对其抗辩意见不予采纳；被告又辩称，原告未按约履行物业服务，物业费应按1.2元每月每平方米计算。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。即业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据。本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。被告作为大邑新商业广场物业管理区域内业主，原告为其提供了物业服务，被告也应承担按约交纳物业服务费用之合同义务。本院对被告尚欠物业费确认为20,851.20元（579.20元/月×36月），原告对物业费计算有误，本院予以纠正。被告辩称，其房屋上层系住宅，不应按商业2.00元/月/平方米计算物业服务费。从查明的事实看，被告的房屋用途登记为商业，按照《物业服务合同》之约定应按2.00元/月/平方米计算物业服务费，至于被告将房屋实际用作商业或是住宅，不影响物业费的具体计算方式，本院对其抗辩意见不予采纳。关于违约金，《物业服务合同》约定，物业服务费和其他相关费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1-7日内，到物业服务中心履行交纳义务。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之五支付违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告抗辩不应承担违约金，应视为包括对违约金计算标准过高的抗辩，原告虽自行将违约金进行调减，但调减后的金额仍过高。本院综合考虑原告资金利息损失及预期利益损失、被告的违约程度、逾期时间等，将违约金计算标准调减为以月欠费总额为基数，按月百分之一计算至法庭辩论终结之日止，违约金计算为4,286.08元【40×(579.2+20,851.20)÷2×1%】。关于尚欠电费，被告辩称其不欠原告任何电费，但提交的证据不能达到其证明目的，被告的抗辩意见不予采纳。结合原告提交的电表抄表记录、催交通知书，本院对被告尚欠电费确认为5,374.30元。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告涂玉华、晏国华在本判决生效之日起五日内支付原告成都市居安乐物业服务有限公司自2016年6月1日起至2019年5月31日止的物业管理服务费20,851.20元及违约金4,286.08元； 二、被告涂玉华、晏国华在本判决生效之日起五日内支付原告成都市居安乐物业服务有限公司2015年7月至2016年6月的电费5,374.30元； 三、驳回原告成都市居安乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费749.00元,减半收取计375.00元，由原告成都市居安乐物业服务有限公司负担75.00元，被告涂玉华、晏国华负担300.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李玉辉 二〇一九年十月十日 法官助理 李 莉 书 记 员 唐思敏