安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1321民初3274号原告：姬广千，男，1985年9月17日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县经济开发区五里庙行政村姬庄村041，现住砀山县。原告：王苗苗，女，汉族，1987年6月24日出生，住安徽省宿州市砀山县。上列两原告共同的委托诉讼代理人：史经伟，安徽民之声律师事务所律师。被告：砀山县七彩世界房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇芒砀北路18号0201室，统一社会信用代码91341321093160133R。法定代表人：肖毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：马野，该公司（法务）员工。原告姬广千、王苗苗与被告砀山县七彩世界房地产开发有限公司（以下简称砀山七彩世界房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姬广千、王苗苗及其共同的委托诉讼代理人史经伟，被告砀山七彩世界房地产公司的委托诉讼代理人马野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姬广千、王苗苗诉称：2015年8月15日，姬广千、王苗苗经与砀山七彩世界房地产公司协商一致，口头约定购买砀山七彩世界房地产公司对外销售的位于砀山县政务新区砀郡路南侧的七彩世界小区第24栋2单元203号房屋，约定建筑面积共35.81平方米，房屋总价款为179488元。姬广千、王苗苗于当日交付定金10000元。后应砀山七彩世界房地产公司的要求，姬广千、王苗苗又于2015年9月25日将余款169488元一次性全部交清。至2016年5月19日，双方正式签订书面购房合同，合同对房屋面积的确认及面积差异的处理、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等事项进行了详细的约定。根据合同约定，如果房屋面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房之日起30天内将已付款退还给买受人，并按同期银行贷款利率给付利息。另外同时约定，出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付给买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；如买受人要求继续履行合同的，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。2018年12月18日，砀山七彩世界房地产公司委托安徽纵横数据有限公司对涉案房屋所在的S5栋楼盘建筑面积进行测绘，结果显示姬广千、王苗苗所购买的房屋建筑面积为37.94平方米，房屋面积误差为2.13平方米，误差比绝对值已超出5.9%。并且砀山七彩世界房地产公司直至2019年3月21日才通知姬广千、王苗苗前去办理房屋交接手续，不仅严重超出合同约定的交房期限，对违约金也是拒不支付。综上诉述，鉴于砀山七彩世界房地产公司已严重违反合同约定，姬广千、王苗苗要求解除合同，赔偿损失、支付违约金。现提起诉讼，请求：1、解除姬广千、王苗苗与砀山七彩世界房地产公司签订的商品房买卖合同；2、判令砀山七彩世界房地产公司返还购房款179488元，并按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息43002元；3、判令砀山七彩世界房地产公司支付合同违约金14556元；4、本案诉讼费用由砀山七彩世界房地产公司承担。砀山七彩世界房地产公司辩称：砀山七彩世界房地产公司对姬广千、王苗苗解除合同的违约金有异议，姬广千、王苗苗要求解除商品房买卖合同，砀山七彩世界房地产公司对涉案房屋的面积差的核算超过3%是认可的，砀山七彩世界房地产公司以合同应赔付的违约金逾期4年为34102.72元，这是按照面积差大于3%的赔付方式。涉案24＃楼的竣工备案日期为2018年10月8日，在合同约定的交付日期取得竣工备案之前，姬广千、王苗苗并未提出以房屋逾期交付为由解除合同。如果按照逾期交房解除合同，砀山七彩世界房地产公司承担的违约金为已付购房款的2%，即3589.76元。砀山七彩世界房地产公司于2018年11月14日通知姬广千、王苗苗收房，姬广千、王苗苗一直没有来实际办理接房，该房屋的所有权已为姬广千、王苗苗所有，房屋合同尚未解除，所以没有资金占用期间的利息一说。资金占用期间的利息与违约金只能选择其一。综上，姬广千、王苗苗要求解除合同，砀山七彩世界房地产公司同意解除。但上述两种情况下，姬广千、王苗苗只能选择其一主张权利，并需明确以哪种方式解除。经审理，本院查明如下案件事实：砀山七彩世界房地产公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发经营。2016年5月19日，姬广千、王苗苗与砀山七彩世界房地产公司签订商品房买卖合同，购买砀山七彩世界房地产公司开发的位于砀山县政务新区砀郡路南侧的‘七彩世界’24幢2单元203号商业用房，约定：商品房的建筑面积共35.81平方米，套内建筑面积26.252平方米，每平方米单价5012.24元，房屋总价款179488元；（面积确认及面积差异处理）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理，（1）面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3﹪时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行贷款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人补足。超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由出卖人返还买受人。绝对值超出3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；付款方式为一次性付款，于2016年5月19日签订本合同时付清总房款人民币179488元；房屋交付期限，出卖人应当在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金；（交接）商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，等相关权利义务。涉案商品房买卖合同的洽谈及签订过程中，姬广千、王苗苗分别于2015年8月15日、2015年9月25日交付给砀山七彩世界房地产公司购房款10000元、169488元，合计179488元。2019年3月21日，砀山七彩世界房地产公司通知姬广千前来办理接房手续。涉案房屋经测绘，建筑面积37.94平方米、套内面积26.65平方米，面积误差比绝对值超出了3﹪。姬广千、王苗苗接到砀山七彩世界房地产公司的通知未前去办理接房手续，要求解除涉案商品房买卖合同，双方因违约及赔偿发生纠纷，未能达成一致意见。诉讼过程中，姬广千、王苗苗明确要求按照涉案房屋的实际面积误差比绝对值超出了3﹪主张解除合同。上述案件事实，有商品房买卖合同、收款收据及收款发票，房屋交付通知书、房屋建筑面积测绘技术报告书，及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为：砀山七彩世界房地产公司与姬广千、王苗苗签订的涉案商品房买卖合同，系当事人的真实意思表示，不违反相关法律的规定，合法有效，当事人应当依据合同约定履行合同义务、享有合同权利。涉案房屋约定的面积与实际面积的面积误差比绝对值超出了3﹪以及发生逾期交房的情形，构成合同违约，砀山七彩世界房地产公司应承担相应的违约责任。姬广千、王苗苗依据涉案合同约定‘面积误差比绝对值超出3﹪时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行贷款利率给付利息’，要求解除涉案商品房买卖合同、返还购房款179488元并按照同期中国人民银行公布的同类贷款利率支付利息的诉讼请求，应予以支持。关于姬广千、王苗苗要求砀山七彩世界房地产公司支付违约金14556元的诉讼请求的问题。审理认为，涉案商品房买卖合同虽约定了‘涉案房屋面积误差比绝对值超出3﹪时以及逾期交房超过30日的’当事人可以解除合同，但该情形均发生时应根据公平、自愿原则由当事人选择适用，不宜重复适用计算违约金为宜。前述已经由砀山七彩世界房地产公司承担给付利息的违约责任，对姬广千、王苗苗的损失进行了相应的赔偿，其再要求砀山七彩世界房地产公司承担其他违约金14556元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，应不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条（二）款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除砀山县七彩世界房地产开发有限公司与姬广千、王苗苗于2016年5月19日签订的（七彩世界24幢2单元203号商业）《商品房买卖合同》；二、砀山县七彩世界房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还姬广千、王苗苗（已付）购房款179488元及利息（利息按照同期中国人民银行公布的同类贷款利率计算，其中10000元的利息自2015年8月15日起计付利息至还清款之日止、其中169488元自2015年9月25日起计付利息至还清款之日止）；三、驳回姬广千、王苗苗的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2428元，由砀山县七彩世界房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇一九年十月十九日书记员  宋晴晴附：本案所适用的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条（二）款：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。