甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初143号原告(申请执行人）：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。被告（案外人）：付国义，男，1981年8月14日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行，住所地甘肃省兰州市皋兰县名藩大道1210号商铺1-2层002室。负责人：张鑫，该支行行长。委托诉讼代理人：岳林林，甘肃和乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱少云，甘肃和乾律师事务所律师。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）与被告甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）、付国义、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行（以下简称邮储银行皋兰县支行）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司委托诉讼代理人张国维、张肖敏，被告盛世豪龙公司委托诉讼代理人丁大久，被告付国义、第三人邮储银行皋兰县支行委托诉讼代理人朱少云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2019）甘执异103号执行裁定；2.对位于甘肃省××县委会南侧“颐和名都”2N幢3单元502号的执行标的物许可执行；3.本案诉讼费及聘请律师等费用由被告承担。事实和理由：一、（2019）甘执异103号执行裁定认定事实不清。1.涉案工程项目没有移交给盛世豪龙公司，盛世豪龙公司并未取得该建设项目实际占有的权利。《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，都对建设工程竣工验收才能使用进行了规定。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》还明确，交付使用的商品房应当经过竣工验收并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。上述规定表明，在建设工程未经竣工验收并办理交付使用手续的前提下，盛世豪龙公司不能取得所有权中的占有权能。2.对涉案房屋登记在盛世豪龙公司名下的事实认定错误。根据《不动产登记暂行条例》第二条、第五条，《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条规定，涉案房屋不能认定是登记在盛世豪龙公司名下的房屋。盛世豪龙公司在没有取得房屋初始登记的前提下，与案外人签订的合同只是具有债权性质的合同，不会发生所有权转移的效力。3.预售商品房的许可证和物权的初始登记有质的区别，只有达到初始登记才能认定为登记在房地产开发商名下的房屋，预售商品房的许可是在建工程提前预售行为，并不是上述法律规定已登记在开发商名下的房产。4.案外人提出不能归责于购买人的原因，未进行预售合同的备案登记或预告登记的事实认定错误。《房屋登记办法》第六十七条、第六十九条对买受人单独进行预告登记做了相应规定。《不动产登记暂行条例实施细则》对此也有相同的规定。购房人没有进行相应的登记，是明知不可能进行相关登记的，应当承担自己过错带来的不利后果。5.对盛世豪龙公司与付国义在法院采取查封措施之前签约的事实认定错误。理由如下：①盛世豪龙公司与付国义都是不予执行标的物的受益者，二者为了共同的利益串通出卖（购买）涉案房屋的事实在现实中大量存在，仅凭双方的商品房买卖合同及缴款收据，证明双方签订商品房买卖合同的时间不具有客观性，应该有其他的客观证据加以证明。②《中华人民共和国物权法》第六条、第二十条第一款及《城市商品房预售管理办法》第十条对登记行为都作出了规定。依据上述法律、行政法规规定，当事人签订预售商品房合同后不但要在合同签订后的三十天内进行预售商品房合同备案，而且按照物权法规定进行预告登记。万城公司申请查封了盛世豪龙公司576套房屋，法院查封时337套房屋办理了预售备案登记或他项权利登记手续，这就充分说明涉案房屋是能够进行相关备案或登记的。③付国义的贷款及支付相应购房款项的银行电子凭证也是证明合同签订时间的客观证据之一，但在付国义执行异议审理过程中盛世豪龙公司和付国义都没有提供相应的客观证据。④盛世豪龙公司收取购房款项的银行转款凭证等也是证明盛世豪龙公司与付国义之间签订合同时间的间接证据。⑤在本案执行异议审理中，法院认定个人贷款转给了盛世豪龙公司皋兰分公司的事实认定错误，皋兰分公司系与盛世豪龙公司独立的公司(见营业执照)，对该公司的转款不能认定贷款成立。6.对房屋占有事实认定错误。法院在采取查封措施时，已经会同万城公司对涉案房屋的现实状态进行过现场实地查验，查验结果表明涉案房屋查封范围内没有人实际占有。物业公司出具的收据不能真实反映涉案房屋的占有情况。二、法院中止裁定适用法律错误。基于上述理由，法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定审理本案属适用法律错误，应当依据该规定第二十七条进行审理。三、依据法律规定及最高人民法院的有关意见，本案诉讼费、律师代理费应由被告承担。盛世豪龙公司辩称，一、万城公司提出涉案工程系未完工工程，违背客观事实。(2018)最高法民终397号民事判决书中已经确认该工程于2016年5月竣工，该判决为生效判决，万城公司对此认定未提出过任何异议，且在该生效法律文书中获得了相关的利益，其在本案中提出工程系未完工工程，既是对已判决生效事实的否认及对客观事实的歪曲，同时也是采取双重标准获得非法利益的手段。二、盛世豪龙公司与付国义签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》真实、客观，应当受到法律的保护。1.盛世豪龙公司与付国义签订的《商品房买卖合同》是真实、客观的，付国义与邮储银行皋兰县支行签订的《个人购房借款及担保合同》也是真实有效的，万城公司未提供任何证据证实上述合同无效；2.根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。万城公司提出“盛世豪龙公司与盛世豪龙公司忠和分公司并不是一个主体”的主张，没有事实依据，且违反公司法的相关规定。其向法院提交的《盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告》，也充分证明盛世豪龙公司忠和分公司不具有法人资格，不能独立承担债权、债务关系。3.《物权法》及《兰州地区商品房销售管理暂行规定》中关于商品房销售管理的规定，并不排斥买卖双方因一定的法律行为而排除人民法院强制执行的规定。本案所涉房屋买卖和占有情况符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应当受到法律的保护。至于万城公司提出银行提交的购房合同中加盖的合同备案章和皋兰县房产管理局印章与万城公司所持有的样本不同的情况，即使客观存在上述情况，并不因此而必然影响到合同的效力(需根据具体情况，予以甄别)。综上，请求人民法院依法查明事实，驳回万城公司的诉讼请求。付国义辩称，我于2016年6月购买的涉案房屋，并已交清全部房款且实际居住三年，希望法院维护我的合法权益，驳回万城公司的诉讼请求。邮储银行皋兰县支行述称，一、邮储银行皋兰县支行已足额支付付国义个人一手住房贷款。2016年7月29日，邮储银行皋兰县支行按照《个人购房/购车借款及担保合同》约定，将付国义申请的个人一手房贷款以受托支付的形式，向盛世豪龙公司忠和分公司予以支付，共计270000元。二、万城公司对涉案房屋享有的优先受偿权不能对抗付国义。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。付国义已支付了涉案房屋全部款项，因此万城公司的优先受偿权不得对抗涉案房屋买受人付国义。三、付国义已经合法占有该涉案房屋。付国义支付完购房款后，已领取了涉案房屋钥匙，已实际控制该涉案房屋，即其已经合法占有该涉案房屋。四、付国义所购涉案房屋系其唯一居住住房。付国义已提交无房证明，万城公司称付国义在兰州市区域外有用于居住的住房，并无相关证据予以证明。退一万步讲，假如付国义在兰州市区域外有其他住房，但付国义是在兰州市皋兰县区域内生活、工作，《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，该规定中的无其他用于居住的房屋应指在兰州市区域内无其他用于居住的房屋，而不是其他地区无用于居住的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。各方当事人提交证据如下：一、万城公司提交6组证据：1.本院（2019）甘执异103号执行裁定书，证明万城公司依据法律规定有起诉的权利。2.最高人民法院（2018）最高法民终397号判决书，证明万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权；该工程系未完工程，未通过质量验收，也未移交给盛世豪龙公司实际占有，盛世豪龙公司无证据证明,其依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定办理了房屋初始登记（也就是无法取得房屋产权登记的大证）。房地产开发公司没有登记取得房产大证，也就不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定。因此，付国义的购房不享有对抗万城公司优先受偿权的权利。3.本院（2017）甘民初94号民事裁定书、（2017）甘执保第80号协助执行通知书、盛世豪龙公司住宅备案情况，证明本案标的物在2017年7月13日经本院依法查封；（2017）甘民初94号案件涉及商住房共计576套，经皋兰县房产管理局向本院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物房产于查封之时无备案、无任何第三方（包括但不限于本案的第二被告、银行等）权属及他项权利登记；证明执行中，本院执行庭已依法送达至盛世豪龙公司。4.2013年11月22日，盛世豪龙公司与万城公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明该合同在皋兰县房地产管理局登记备案，合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，与银行提交的购房合同中加盖的合同备案章和皋兰县房产管理局印章不符，后者经皋兰县公安局确认系伪造。故本案标的物房产的买卖合同没有第三方的合法签证，不能证明签订的时间是在法院查封之前。5.《皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件》，该证据第10页证明，盛世豪龙公司的法定代表人丁大双及财务也为其妻的陈爱钗向公安机关自首，供述并经公安、房管局查证，其伪造“皋兰县房地产管理局”及“商品房销售登记备案章”两枚事业单位印章；同页，丁大双供认房屋出售给万城公司等，后继续向他人销售，法院查封后也未通知销售人员停止销售，辩称其目的是调动资金；第9页证明249笔贷款，贷款金额12216.1万元除已办理预告登记的90笔符合办理贷款工作流程外，其余均存在贷款审核不严，不符合贷款条件放贷的问题。6.《盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告》，证明盛世豪龙公司忠和分公司是经工商部门批准的独立核算主体，其不能与盛世豪龙公司财务混同结算，代收法律明文规定的专款专用的预售房款，协助盛世豪龙公司逃避应承担的责任。7.皋房商预字2012第005号兰州地区商品房预售许可证，证明该预售许可有效期至2013年7月25日止，经2014、2015年两次展期（且最后一次展期并未注明无限期），在盛世豪龙公司与付国义签订预售商品房购房合同之时已失效，对应的商品房合同无效。盛世豪龙公司质证认为，对上述证据真实性没有异议，2016年5月为竣工日期，其他的以书面答辩状为准。盛世豪龙公司知道查封的事实后，再未销售房屋。付国义质证认为，对（2019）甘执异103号执行裁定书认可，其他证据与其无关，不发表意见。邮储银行皋兰县支行质证认为，万城公司的所有证据与其无关，不予质证。二、付国义提交提交4组证据。1.《商品房买卖合同》、收据两份、银行流水一份，证明付国义与盛世豪龙公司具有真实的房屋买卖合同关系，且付国义已经实际交付首付款121136元；2.物业收据五份，证明付国义已实际入住涉案房屋；3.银行还款流水及银行贷款合同，证明付国义贷款并偿还贷款的事实；4.兰州市房屋登记电子信息查询证明，证明付国义名下没有其他房屋。万城公司质证认为，对证据1的三性均不认可，房屋买卖合同签订于2016年6月18日，合同中注明当日支付121136元，但只看到相应的银行流水10万元，且当期预售许可已失效，故该合同应属无效合同。另合同缺失房地产登记部门的备案章。对证据2的入住收据不知情，不予质证，另该项目属于未完工办理初始登记的项目，按建筑法、建筑安全质量管理条例等法律、法规强制性规定，属于不应交付使用的房产，另根据物业法规定属于不应收取物业费用的范畴。对证据3的三性不予认可，因购房合同无效所以贷款无效。对证据4的真实性无异议，但缺失其配偶及未成年子女及相应宅基地的无房证明。盛世豪龙公司对上述证据无异议，但补充认为银行已经发放贷款，业主也已按照约定履行还款义务，不存在无效的法定事由。邮储银行皋兰县支行对上述证据均无异议。三、邮储银行皋兰县支行提交7份证据：《个人购房/购车借款及担保合同》、《中国邮政储蓄银行个人贷款放款单》、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）收据》、《中国邮政储蓄银行放款通知单》、《中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证》、《商品房买卖合同》、《开发商合作及担保协议》，证明邮储银行皋兰县支行依据盛世豪龙公司与邮储银行皋兰县支行签订的《开发商合作及担保协议》约定，向借款人按时足额发放了贷款，并经借款人授权将款项支付给盛世豪龙公司，用于支付购房款。盛世豪龙公司依据上述协议约定，为皋兰石洞镇中堡村南侧商住楼楼盘提供连带责任担保，邮储银行皋兰县支行发放贷款前已经尽到审慎义务。万城公司质证认为，对证据三性不认可，不是合同相对方，证据显示房款打给非被告的其他结算主体，严重违反建筑法中有关预售制度的通知，且该证据违背法律强制性规定，没有起到审慎义务，放贷不符合法律规定。盛世豪龙公司和付国义对上述证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院结合本案事实，在本院认定部分综合予以评述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年6月18日，付国义与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，约定付国义购买盛世豪龙公司开发××县位于甘肃省××县，建筑面积124.17平方米，总房款391136元，付款方式为首付121136元，银行贷款270000元。付国义于2016年6月7日、18日分别通过POS机刷卡支付房款30000元、70000元，现金支付21136元，合计121136元。2016年7月29日，邮储银行皋兰县支行、付国义与盛世豪龙公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，该银行受托向盛世豪龙公司皋兰分公司支付贷款270000元。付国义按月向银行归还贷款至今。另查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下位于××县委会南侧的239套商品住宅楼和4号楼一、二层商铺，其中包括付国义购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，付国义于2019年3月20日向本院提出执行异议，要求立即终止对涉案房屋的执行，本院于2019年6月27日作出（2019）甘执异103号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇中堡村委会南侧2N幢3单元502室的执行。万城公司不服向本院提起执行异议之诉。再查明，涉案房屋的用途是住宅，经皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证实，付国义名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点问题是付国义对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。万城公司申请对涉案房屋强制执行，系因生效判决确认其享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。付国义提出执行异议系认为其为购买房屋用于居住的消费者。《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定消费者购买商品房交付全部或大部分款项即可对抗优先受偿权。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条已明确规定了对抗优先受偿权的三个条件。故本案的关键在于付国义的买受行为是否同时满足上述条件。第一，涉案房屋是否属于登记在盛世豪龙公司名下的商品房的问题。万城公司认为涉案工程项目未经竣工验收，盛世豪龙公司存在欠付工程款的情形，不享有处分权，万城公司对工程价款享有优先受偿权。本院认为，经审理查明的事实，涉案项目未经竣工验收，不可能完成登记，但涉案项目早已实际使用。另，盛世豪龙公司已取得商品房预售许可，国有土地使用权证，建设用地规划许可证等进行商品房开发的许可，且其作为开发企业将其已实际占有的房屋交付给买受人，也对部分买受人购买的房屋进行了合法备案登记，房地产交易中心亦针对本院的协助执行通知书配合进行了查封，故可以认定涉案房屋属于在盛世豪龙公司名下的商品房。第二，《商品房买卖合同》签订情况。2016年6月18日，付国义与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，而人民法院查封在2017年7月20日。付国义与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，付国义在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，满足二十九条规定的第一项条件。第三，付国义消费者身份问题。付国义购买涉案房屋属商品房住宅用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。万城公司认为，付国义未提交证据证实其配偶以及子女名下无其他用于居住的房屋证明。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条第二项中规定的是“其名下”，万城公司主张不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。而对于登记在其名下房屋的地点，限于被执行房屋所在地，而宅基地上自建房屋亦不存在登记问题。万城公司认为付国义有宅基地，还存在登记在其名下的房屋的理由不能成立。付国义的买受行为满足二十九条规定的第二项条件。第四，合同价款支付情况。付国义支付首付款121136元，2016年7月29日，付国义与邮储银行皋兰县支行、盛世豪龙公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，付国义向邮储银行皋兰县支行贷款270000元，邮储银行皋兰县支行依据合同将上述款项受托支付给盛世豪龙公司皋兰分公司用于购买付国义的涉案房屋。付国义依约按期归还贷款本金和利息至今。《个人购房/购车借款及担保合同》签订时间、贷款放款时间亦早于2017年7月20日人民法院保全查封涉案房屋的时间，付国义已全额支付了购房款，满足二十九条规定的第三项条件。综合上述四点，付国义的买受行为符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件。至于万城公司认为邮储银行皋兰县支行对盛世豪龙公司向其提交的《商品房买卖合同》未尽审查义务，违规放款，不能认定付国义已交纳百分之五十房款的问题，本院认为，即使盛世豪龙公司、邮储银行皋兰县支行存在不当行为，但付国义不明知亦不存在任何过错，付国义按照合同约定通过首付款及贷款方式已全额支付购房款，表明其已履行合同义务。万城公司的该项主张不能成立。关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、付国义与万城公司对此费用负担并无约定，本院不予支持。综上所述，付国义作为房屋消费者的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对涉案房屋的执行。万城公司要求继续对涉案房产执行的请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7167元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 李文轩审判员 李 静审判员 盖维张 二Ｏ一九年十月二十八日书记员 张 宪