贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0425民初1205号原告：朱长生，男，1964年5月7日生，汉族，中专文化，住紫云苗族布依族自治县，委托诉讼代理人：陈汝昌，系贵州袭明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：唐仲明，系贵州袭明律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所：贵州省贵阳市云岩区延安西路2号建设大厦西楼12楼，统一社会信用代码：91520000214412019C。法定代表人：林农，系公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈建新、丁业芳，系贵州行泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告朱长生与被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下称“贵州城乡杰和开发公司”）合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法由审判员田中志适用简易程序独任审判,于2019年8月19日公开开庭进行了审理，原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱长生向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告违约金165700元；2.请求判令被告赔偿原告租金损失40000元（实际赔偿金额以评估公司评估的为准）；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告朱长生要求变更违约金的数额为174400元，从2014年9月11日计算至至2019年6月25日。事实和理由：2010年，被告获准对紫云自治县都安路农贸市场改造项目进行开发建设，并取得拆许字（2010）第01号《房屋拆迁许可证》。2012年8月18日，被告与原告就拆除原告位于都安路××面积为53.95平方米（其中住宅建筑面积27.31平方米，门面建筑面积26.64平方米）的砖混结构房屋协商一致，签订了房屋拆迁产权调换协议。协议对安置还房、差价结算，过渡期限等进行了明确约定，其中，“安置还房”条款约定：“乙方（原告）自愿放弃原拆迁补偿安置合同内容，重新选择二层住房面积31.32平方米（即上述住宅面积27.31平方米+阳台面积）按3：1折换成一层门面面积10.44平方米安置；乙方自愿选择甲方（被告）新建“紫阳新城”B1栋1层1-23、F2栋1层1-13号门面，建筑面积为57.5平方米与甲方进行产权调换。”因被告无小面积门面，双方对超出的门面面积，约定由原告按照每平方米9000元的价格进行补偿。经双方结算，原告实际应支付被告差价金额160624.55元，并约定在还房交房时一次结清。协议签订后，被告因拆迁原因不能按期向原告交付B栋安置房，为此，被告的分公司（贵州城乡杰和房地产开发公司紫云分公司）于2014年9月11日向原告签订承诺书，承诺：公司保证还房期限不超过2015年12月31日，如超过期限不能还房，从2014年9月11日起按每天100元计算超期还房违约金。但承诺期限届满后，被告并未按承诺向原告交房，直到2019年4月18日才向原告实际交付。被告不按协议和承诺履行交房义务严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，诉请如前。被告贵州城乡杰和开发公司辩称，1.被告与原告之间在合同中，并没有约定过渡的费用，被告不存在任何违约行为。根据被告与原告签订的房屋拆迁产权调换协议第五条规定过渡至交房为止不计过渡费，第七条约定不按规定交房（不可抗力除外）按贵州省人民政府63号令33条规定执行；2.被告与原告于2019年就按拆迁房屋的安置事宜达成一致意见，并签署了结算表，被告已经付清了安置补偿，对原告的补偿已经完毕，被告无须再承担任何的违约责任；3.被告并未向原告承诺每天计算100元的违约金，被告已按合同要求支付违约金，原告出具的承诺书是因为紫云县政府不能按时完成拆迁，就要求指挥部组织作出的处理意见，原告出具的承诺书是针对B栋特定的十二户的处理，原告不是承诺书上的十二户。因此驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼主张，依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对当事人没有异议的下列证据，本院予以确认后，并在卷佐证：身份证及被告的企业信息的报告、朱长明房屋拆迁产权调换协议、朱长生房屋拆迁产权调换协议、公证书、B栋拆迁户交接单。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的朱长生签订的房屋拆迁产权调换协议，证明原、被告签订协议，并未按时交房，原告遭到损失。被告辩称，三性无异议，但不能达到原告的证明目的，该合同第七条第二款就逾期还房，已经约定了逾期还房的违约责任，应按照贵州省政府第63号令第三十三条执行；被告完全按照规定执行，实际造成的损失被告已经按照规定进行赔偿；被告方承担的责任已经计算，已经从原告交的超面积补偿款中扣除11713元，最终优惠之后原告只支付104000元房款，被告已将门面交付给原告使用，所以被告不存在任何的违约行为和违约责任。本院认为，原告朱长生与被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》是一个新的合同，该协议上并未明确约定交房时间，故被告是否存在违约行为，应当结合其他证据予以认定。2.原告朱长生提交的承诺书，证明违约金的计算方式，因为原告也属于B栋安置房的住户（原件在被告处，因为有十多户人家，所以都是复印件，原件被被告收回）。被告贵州城乡杰和开发公司辩称，由于原告不能出示原件，所以该组证据不能作为原告主张可以适用100元/天的依据；原告是F2栋安置户，并不是B栋安置户，最初的用户是朱长明，朱长明属F2栋安置户，朱长明以赠予的方式交给原告，原告又要求将住宅替换成门面，所以才签订了新的房屋拆迁调换协议，因此，针对原告不存在房屋过渡费，存在逾期交房只能按照合同的约定，承诺书不适用于原告。本院认为，原告提交的被告公司于2017年9月11日出具的承诺书，结合2015年12月20日出具的会议纪要，可佐证该份承诺书仅针对B栋12户业主。3.拆迁户补差计算表，证明逾期交房的损失和违约金没有计算，实际交付的面积与约定面积不一致。被告贵州城乡杰和开发公司辩称，三性无异议，原告已经签字捺印，证明双方关于拆迁补差的款项和逾期交房的款项已经结算清楚，计算表已经将逾期56个月交房造成的损失和补差已经结算清楚。本院认为，原告拆迁户补差计算表中仅对延期交房的过渡费与超安置面积的商铺价格进行计算，并未对违约金进行计算，故被告是否应当支付违约金应当结合其他证据予以认定。4.被告提交支付拆迁费过渡费、关于朱长生拆迁户支付超面积付款的说明，证明原、被告于2019年6月25日已经就原告的拆迁补偿等事宜结算完毕，被告不存在任何违约行为。原告辩解，支付拆迁费过渡费无异议，但达不到被告的证明目的，过渡费只是当中一部份，未包含租金；关于朱长生拆迁户支付超面积付款的说明没有原告签名，原告不认可。本院认为，原告的辩解应结合其他证据及过程予以认定。5.被告提交的会议纪要，证明被告出具的承诺书仅针对最初在拆迁房屋中生产经营的12户业主，不包含原告，原告不适用于承诺的内容，会议纪要第一条就明确指明是对12户的承诺书，原告不是12户之一。原告认为，会议纪要内容不是只针对12户，应当是所有安置房的所有住户。本院认为，根据会议纪要记载内容“2015年12月30日下午，指挥部领导韦兴贵等、紫云分公司向建泽、张建成，B栋群众代表宋涛、宋海涛、杨兴文等10人就B栋还房延期违约等相关事宜进行座谈，形成如下纪要：一、2014年9月11日与12户群众签订承诺书要兑现，兑现方式分二种：一是差公司房款的部份业主，由公司按承诺兑现成欠条，还房时互补价差，完清手续；二是不差公司的房款部份，公司写出欠条，于2016年2月29日前以现金兑现承诺。……”，会议纪要指的是12户住户，原告提交的承诺书系复印件，被告不认可复印件内容，原告朱长生签订的《房屋拆迁产权调换协议》对延期交房按贵州省人民政府63号令条33条的规定执行进行约定，原告未有其他证据佐证承诺书的真实性，故对被告的证明目的予以采纳，对原告的辩解不予支持。6.被告申请证人骆某证实，其于2009年被公司聘用到紫云管理房屋拆迁的事宜，具体是我在办理；朱长明所住的是一楼一底的商品房，一楼是铺面二楼是他的住宅，朱长明与朱长生办理一个赠与的协议，要求重新签订调换协议，朱长生要求将住宅转换为商铺，F栋无法满足，只能调换到B栋，因为B栋还未修建，朱长生自愿要求不要补偿；2014年9月份B栋有12户闹事，指挥部要求我们给12户住户给出承诺，对于B栋12户有承诺，对于其他没有承诺。原告辩称，证人的证言不能达到证明目的，在之前的庭审中证人在外面旁听，并且证人的证言与书面不相符。本院认为，证人骆某的证言与被告提交的承诺书、会议纪要相佐证，故对该证言予以采信。根据当事人陈述结合经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：原告朱长生与朱长明（案外人）系兄弟关系。2010年，被告贵州城乡杰和开发公司依法获准对紫云自治县都安路农贸市场改造项目进行开发建设，并取得“拆许字（2010）第01号”《房屋拆迁许可证》。2010年8月18日，朱长明（被折迁人，乙方）与贵州省城乡建材建筑开发公司紫云项目处（拆迁人，甲方）签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定：1.拆迁房屋乙方位于紫云自治县都安路2栋6号砖混结构的房屋，建筑面积53.96㎡，其中住宅面积27.33㎡，门面房建筑面积26.63㎡；2.还房安置，乙方自愿选择甲方新建“紫阳新城”F2栋2层13号住宅房，建筑面积31.32㎡；F2栋1层13号门面房，建筑面积为28.75平方米与甲方进行产权调换；3.差价结算，甲方向乙方支付装修及附属设施补偿费745.5元，各项拆迁补偿费319元，第二次搬家住宅、门面补助费共计402.95元，按期搬家交房奖励2698元，以上合计4165.45元。乙方应支付甲方超还房面积补差款，（1）…，（2）…，（3）……甲、乙双方差价结算后，甲方应支付给乙方金额4165.45元；4、过渡期及过渡费，乙方住宅房部分选择自行周转过渡，过渡期限为24个月，从2010年8月起至2012年8月止。过渡费以实际过渡月份计算，门面部分选择甲方提供的临时农贸市场门面过渡（期限为24个月）不计过渡费。过渡费标准，住宅每月按建筑面积27.33㎡×5元/㎡×24个月为3279.6元。第一次搬家补助费住宅136.65元、门面266.3元，共计402.95元。乙方搬迁完毕，并向甲方完清拆迁房屋的交验手续，支付第一次搬家补助费和12个月的自行过渡费，共计2024.75元；协议还约定了其他权利义务。2013年6月18日经贵州省紫云县公证处公证，案外人朱长明、张国艳夫妇将其享有位于紫云县××××路（农贸市场二幢）商业住房一套（国有土地使用证：紫国用（2001）第08155号，土地使用面积26.63㎡，房屋产权证号：紫房权证松山镇字第××号，建筑面积：53.96㎡，）于2010年8月18日与贵州省城乡建材建筑开发公司紫云项目处进行产权调换位于紫阳新城”（F2栋2层13号住宅房，建筑面积31.32㎡；F2栋1层13号门面房，建筑面积为28.75平方米）的房屋赠予原告朱长生。2012年8月18日原告朱长生（乙方）与被告贵州城乡杰和开发公司（甲方）重新签订《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定：1、被拆迁房屋乙方位于紫云自治县都安路2栋6号砖混结构的房屋，建筑面积53.95㎡，其中住宅面积27.31㎡，门面房建筑面积26.64㎡；2、安置还房：乙方自愿放弃原拆迁补偿安置合同内容，重新选择二层住宅面积31.32㎡按3:1折换成一层门面10.44㎡安置，乙方自愿选择甲方新建“紫阳新城”B1栋1层1-23、F2栋1层1-13号门面房，建筑面积为57.5平方米与甲方进行产权调换；3、其中各种补偿共计4165.45元；4、甲方超安置乙方门面建筑面积18.31㎡，乙方按9000/㎡向甲方补人民币164790元；5、乙方选择甲方提供的临时农贸市场门面过渡至交房为止，不计过渡费；6、不能如期还房时，按贵州省人民政府63号令第三十三条的规定执行。2019年6月25日，双方对拆迁户补差进行计算，其中，被告贵州城乡杰和开发公司应付原告朱长生2012年8月18日至2014年8月18日的过渡费7445元，延期交房原住宅面积27.31㎡自2014年8月18日至2019年4月18日共计56月为27.31㎡×56月×25元=38234元、延期交房原商铺面积26.64㎡自2014年8月18日至2015年6月18日为26.64㎡×10月×7.5元=1998元。上述合计47677元。因原告将住宅置换成商铺，增加商铺面积为18.31㎡（价格为9000/㎡）为164790元，扣除被告应支付给原告的47677元，原告还应补偿被告购房款117113元。同日，被告根据协议支付原告7647元，且被告方经办人郑新桥出具原告朱长生超面积付款补差房款104000元作为优惠处理的说明，同时原、被告签订B栋拆迁户交接单，载明：姓名朱长生，身份证号：，房号为拆迁协议房号商铺B1-1-23#（现房号B栋1-4#）根据拆迁安置协议，双方补差已结算完毕，现将以上门面交于朱长生，朱长生在该交接单上签字并捺印。此后，原告以被告未支付违约金、租金损失为由，向本院提起诉讼，诉请如前。本案争议焦点：1.被告对原告是否存在违约行为及违约金的承诺；2.原告要求赔偿的租金损失是否有事实和法律依据；本院认为，原告朱长生与被告贵州城乡杰和开发公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。本案中，原告主张每天100元违约金的承诺书，其仅有复印件，根据被告出具的会议纪要，原告并非属于被告承诺的12户名单之内，原告也未提供其属于12户之一的证据，故原告不享有该项权利，且原告朱长生在收到铺面时，已与被告公司进行结算并签署了结算表，亦是对被告公司安置补偿的认可。作为原告主张租金损失，双方签订的协议未约定，不予支持。据此，依据《中华人民共和国》民事诉讼法第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱长生的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取2193元，由原告朱长生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  田中志二〇一九年十月十六日法官助理彭利权书记员  邵 云