贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初1900号原告：中国工商银行股份有限公司赤水支行，住所地：贵州省遵义市赤水市延安路4号。负责人：谭朝慧。委托诉讼代理人：鲁晓东，支行副行长。委托诉讼代理人：杨龙浩，支行员工。被告：汪久前，男，1975年10月18日生，汉族，住贵州省赤水市。原告中国工商银行股份有限公司赤水支行（以下简称“工商银行赤水支行”）与被告汪久前金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行赤水支行的委托诉讼代理人鲁晓东、杨龙浩到庭参加诉讼，被告汪久前经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行赤水支行向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告（个贷）字（遵义分）行（赤水）支行（2013）年个人购房借款/担保合同关系。二、判令被告偿还原告贷款本息211,485.02元，（截至2019年3月19日贷款本金203,785.52元，违约利息7,699.50元），并利随本清。三、判令工商银行股份有限公司赤水支行对坐落于赤水市红军大道××城御园×号楼×单元×6层×××号×住房，建筑面积117.81㎡（房预赤水市字第2×××2号）享有优先受偿权。四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告于2013年8月2日与原告签订240,000.00元借款合同，期限20年，到期时间2033年8月2日，还款方式为按月归还本息，被告以座落于赤水市红军大道××城御园×号楼×单元×6层×××号住房，建筑面积117.81㎡（房预赤水市字第2×××2号）作为贷款抵押，并办理了抵押登记，截至2019年3月20日到现在连续违约9期，违约贷款本金203,785.52元，违约利息7,699.50元。原告认为，被告连续9期未按约定偿还贷款本息，被告已连续违约，严重侵犯原告合法权益。被告汪久前未到庭参加诉讼，也未提出答辩。本院经审理认定事实如下：2013年7月9日，原告与被告汪久前签订了《个人购房借款/担保合同》，主要约定：被告汪久前向原告借款240,000.00元，用于购买坐落于赤水市红军大道，建筑面积117.81平方米的房屋，担保方式为抵押，用汪久前购买的位于赤水市红军大道××城御园×号楼×单元×6层×××号作抵押物，抵押担保范围：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；还款方式为按月等额本息还款法；贷款利率：以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；罚息：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利率，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；保证担保：阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对借款人的债务免除保证责任。贷款人工商银行赤水支行、借款人、抵押人汪久前盖章签名确认。中国工商银行借款凭证载明：借款到期日：2033年8月2日。执行利率：6.55%，逾期利率：9.825%。还款方式为：等额。2013年8月2日，工商银行赤水支行向被告汪久前支付借款240,000.00元。2013年7月9日，被告汪久前购买的赤水市红军大道××城御园×号楼×单元×6层×××号房屋在赤水市房屋产权登记服务中心办理了抵押预告登记（房预赤水市字第2×××2号）。过后，被告汪久前按照约定偿还本金及利息，截至2019年3月20日，被告汪久前已连续违约9期未按时还本付息。截止于2019年10月8日，被告汪久前尚欠原告贷款本金203,785.52元，利息13,302.47元。上述事实，有当事人的陈述，身份证复印件、营业执照、《个人购房借款/担保合同》、《房屋预告登记证》、借款借据等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为：一、《个人购房借款/担保合同》的效力问题。原告与被告汪久前签订的《个人购房借款/担保合同》，且原告已向被告汪久前支付240,000.00元贷款。该《个人购房借款/担保合同》是双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”的规定，均为有效合同，对双方当事人具有约束力。二、《个人购房借款/担保合同》解除问题。现被告汪久前未按约定向原告还本付息，已连续违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的请求，本院予以支持。三、《个人购房借款/担保合同》的履行和违约责任问题。原告与被告汪久前签订的《个人购房借款/担保合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条关于“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，被告应向原告偿还尚欠借款本金203,785.52元及利息13,302.47元（截至于2019年10月8日的利息）。并从2019年10月9日至借款清偿之日止，以所欠借款本金203,785.52元为基数，按照《个人购房借款/担保合同》约定的利息计算标准计算支付利息，利随本清。四、房屋抵押权预告登记的效力问题。在原告与被告汪久前签订的《个人购房借款/担保合同》中，被告汪久前以购买的位于赤水市红军大道××城御园×号楼×单元×6层×××号住房一套作抵，并办理了抵押预告登记（房预赤水市字第2×××2号）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。工商银行赤水支行作为该案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可以排他性地对抗他人针对该房屋的处分。故在赤水市房屋产权登记服务中心办理的抵押预告登记合法有效，原告对抵押预告登记的商品房享有优先抵押登记权。审理中，被告汪久前、经传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司赤水支行与被告汪久前于2013年7月9日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告汪久前于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司赤水支行借款本金203,785.52元及利息13,302.47元（截至于2019年10月8日的利息）；并从2019年10月9日至借款清偿之日止，以所欠借款本金203,785.52元为基数，按照《个人购房借款/担保合同》约定的利息计算标准计算支付利息，利随本清。三、确认被告汪久前购买的位于赤水市红军大道××城御园×号楼×单元×6层×××号房屋(房预赤水市字第2×××2号)的抵押权预告登记有效，原告中国工商银行股份有限公司赤水支行享有优先抵押登记权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,472.00元、保全费1,577.00元、其他诉讼费（公告费700.00元），由被告汪久前负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  曹正林人民陪审员  周再文人民陪审员  袁建华二〇一九年十月九日书 记 员  程元磊