广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1224民初910号原告：梁明，男，1958年8月6日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：汤满意，广东集兴律师事务所律师。被告：梁峰，男，1981年2月4日出生，汉族，住广东省怀集县。被告：梁津，男，1985年5月29日出生，汉族，住广东省怀集县。被告：梁钟云，女，1979年8月18日出生，汉族，住广东省揭西县。被告：植子珊，女，1961年9月4日出生，汉族，住广东省怀集县。原告梁明与被告梁峰、梁津、梁钟云、植子珊房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月6日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁明的委托诉讼代理人汤满意到庭参加诉讼，被告梁峰、梁津、梁钟云、植子珊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁明向本院提出诉讼请求：判令四被告梁峰、梁津、梁钟云、植子珊在继承梁育仁遗产实际价值范围内连带返还原告梁明的购房款120000元及赔偿租金损失18000元及评估费1000元给原告梁明。事实和理由：梁育仁与被告植子珊是夫妻关系，生育有儿子被告梁峰、梁津及女儿被告梁钟云。梁育仁于2013年11月21日病故，生前是怀集县住房和城乡规划建设局在职工作人员，原在怀集县房地产管理局梁村管理所工作，该所取消后，于2006年以来转为在怀集县建艺房产管理服务站工作，管理梁村镇的公产房和收取房租。怀集县住房和城乡规划建设局于2004年7月15日收回“怀集县房地产管理局梁村管理所”印章集中保管并停止使用。原告梁明自1999年起购买在怀集县梁村镇××街二层砖木结构第一间至第三间房屋和租赁第四间房屋一并经营日用品至今，而租赁第四间房屋一直以来的房屋租金也一直由梁育仁出具收据、发票收取。2013年3月，梁育仁以单位要出卖原告梁明租赁第四间房屋(旧公房)为由，向原告梁明立据收取梁明购买房款125000元，出具加盖有“怀集县房地产管理局梁村管理所”印章的《收款收据》和《转让旧公房证明》各一份给原告梁明，收款时写为2003年3月8日，收款收据中梁育仁签名。原告梁明向梁育仁付款后，将所得涉案旧公房经营日用品使用至2018年1月3日梁村镇府颁发的《通知书》和案外人聂廷远于2018年7月16日向法院提起返还原物纠纷诉讼止，而怀集县人民法院(2018)粤1224民初1574号《民事判决书》判决“原告梁明自本判决生效之日起十日内将坐落怀集县梁村镇市民广场西中街(涉诉旧公房)的房屋完好腾退给原告聂廷远和赔偿租金损失18000元及评估费1000元给原告聂廷远”。为此，为维护原告的合法权益，迫于无奈，原告特向人民法院提出本诉状，敬请法院依法支持原告的如前所述的诉讼请求。庭审中，原告梁明变更诉讼请求中购房款的数额为125000元。被告梁峰、梁津、梁钟云、植子珊未作答辩，亦未参加本院庭审。原告梁明为证明其主张，在本案中提交如下证据：1.居民身份证，拟证明原告诉讼主体资格。2.转让旧公房证明，拟证明怀集县房地产管理局梁村管理所将涉案的房屋转让给原告的事实。3.收款收据，拟证明原告购买涉案房屋支付转让房款125000元的事实。4.2003年至2010年发票，拟证明原告于2003年至2013年曾租赁涉案房屋经营日用品使用的事实。5.2011年12月发票，拟证明原告在2013年前租赁涉案房屋经营日用品使用的事实。6.营业执照，拟证明原告自从1999年购买怀集县房地产管理局的公产房起及租赁涉案房屋期间开办经营日用品店的事实。7.房地产权证，拟证明原告在1999年10月向怀集县房地产管理局购买三间房屋与涉案的房屋是一幢不可分割整体结构的房屋。8.国有土地使用证，拟证明原告在1999年10月向怀集县房地产管理局购买房屋的事实。9.怀府办函，拟拟证明政府将涉案房屋无偿划拨给梁村政府作为中心广场和拓宽内建设用地变用途转让的事实，及证明案外人聂廷远签订涉案房屋买卖合同无效。10.2014年11月13日《通知》，拟证明怀集县住建局对租赁涉案房屋的原告发出做好划拨工作通知的事实。11.2014年11月13日《通知》，拟证明梁村镇政府向租赁或已购买涉案房屋的业主发出通知配合与支持搬迁工作的事实。12.（2017）粤12终526号《民事判决书》，拟证明原告购买涉案房屋的时间是2013年，并非2003年购买的事实。13.相片，拟证明涉案房屋的具体位置及现状的事实。14.（2018）粤1224民初1574号《民事判决书》，拟证明涉案房屋腾退给案外人聂廷远的事实。15.（2018）粤12民终3112号《民事判决书》，拟证明涉案房屋腾退给案外人聂廷远的事实。本院认证认为，被告梁峰、梁津、梁钟云、植子珊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证辩证的权利。因无相反证据反驳，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁育仁与植子珊是夫妻关系，生育有儿子梁峰、梁津及女儿梁钟云。2013年11月21日，梁育仁病故。梁育仁生前为怀集住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）在职工作人员，原在怀集县房地产管理局梁村管理所工作，该所被取消后，于2006年转为在怀集县建艺房产管理服务站工作，并负责管理怀集县梁村镇的公产房和收取房租。县住建局于2004年7月15日收回“怀集县房地产管理局梁村管理所”印章集中保管并停止使用。在任职期间，梁育仁以单位要出卖位于梁村镇镇府门口旧公房为由，向梁明收取了购房款125000元，并出具加盖有“怀集县房地产管理局梁村管理所”印章的《收款收据》一份，收款时间写为2003年3月8日，收款收据中经手人处有梁育仁签名。为此，梁育仁并向梁明出具了一份盖有怀集县房地产管理局梁村管理所印章的《转让旧公房证明》一份，该证明载明：位于梁村镇镇府门口旧公房砖木结构。长15.6米，宽4.10米，房屋占地面积63.96米。东至镇府门口广场；西至排水沟；南至梁明房屋；北至公产房。经有关部门批准，局领导同意将上述房屋及地转让给梁明永远使用。此外，梁育仁同样以单位要出卖旧公房为由，向梁秀洁立据收取购房款125000元，并出具加盖有“怀集县房地产管理局梁村管理所”印章的《收款收据》一份，该收据载明：今收到梁秀洁交来购买梁村镇镇府门口旧公房款125000元。收款时间写为2003年3月18日，收款收据中经手人处有梁育仁签名。再有，梁育仁以同样方式收取了郭国友的购房款45000元，收款时间也写为2003年3月18日，并向郭国友出具盖“怀集县房地产管理局梁村管理所”印章的《转让旧公房证明》，该证明记载“位于梁村镇××街原合管会旅店右侧第一卡旧公房砖木结构，长10.5米、宽4.2米，房屋占地面积44.1米。东至排水沟、西至街道、南至公房、北至邹氏房屋。经有关部门批准，局领导同意将上述房屋及地转让给郭国友永远使用”。2013年11月21日，梁育仁病故。因无法办理房屋的转让手续，郭国友和梁秀洁先后于2014年1月、2015年3月向本院提起诉讼，要求判令梁育仁的亲属梁峰等人和怀集住建局返还购房款，案号分别为（2014）肇怀法民一初字第15号、（2015）肇怀法民三初字第94号。在郭国友起诉的案件中，怀集住建局申请对郭国友所持有的盖有“怀集县房地产管理局梁村管理所”公章的收据一份和《转让旧公房证明》一份的公章，与该局早已收回封存的怀集县房地产管理局梁村管理所公章，与样本公章印文是否为同一枚印章盖印进行司法鉴定。经本院依法委托广东南天司法鉴定所鉴定，该所于2014年4月15日作出《文书司法鉴定意见书》鉴定意见为：检材2003年3月18日《转让旧公房证明》落款处及2003年3月18日№04795641《收款收据》收款单位处“怀集县房地产管理所梁村管理所”公章印文与样本公章印文不是同一枚印章盖印。为此本院作出（2014）肇怀法民一初字第15号判决书，判决如下：一、自判决书生效之日起十日内，被告植成梅、植子珊、梁峰、梁津、梁钟云在梁育仁遗产价值范围内返还给原告郭国友购房款45000元；二、驳回原告郭国友的其他诉讼请求。梁峰等人不服该判决提起上诉。广东省肇庆市中级人民法院以事实不清，可能影响公正判决为由，于2014年12月17日作出（2014）肇中法民四终字第189号民事裁定书，裁定撤销（2014）肇怀法民一初字第15号判决，将案件发回重审。本院为此另行组成合议庭进行重新审理，于2016年10月25日作出（2015）肇怀法民一重字第1号民事判决书，判决“一、被告梁峰、梁津、梁钟云、植子珊自判决书生效之日起十日内，在继承梁育仁遗产实际价值范围内返还给原告郭国友购房款45000元；二、驳回原告郭国友的其他诉讼请求”。梁津等人不服判决提起上诉。广东省肇庆市中级人民法院于2017年5月31日作出(2017)粤12民终526号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判”。2016年12月28日，本院对梁秀洁起诉一案作出（2015）肇怀法民三初字第94号判决书，判决“一、确认梁育仁与原告梁秀洁买卖梁村镇镇府门口旧公房的民事行为无效；二、被告植子珊、梁津、梁钟云、梁峰自判决生效之日起十日内，在继承梁育仁遗产实际价值范围内返还给原告梁秀洁购房款125000元；三、驳回原告梁秀洁的其他诉讼请求”。梁津等人不服该判决提起上诉。因上诉人经传票传唤没有到庭参加诉讼，广东省肇庆市中级人民法院于2017年7月21日作出(2017)粤12民终1162号民事裁定书，裁定“本案按上诉人植子珊、梁津、梁钟云撤回上诉处理。一审判决书自本裁定书送达之日起发生法律效力”。上述裁定于2017年8月16日发生法律效力，梁秀洁申请本院执行，现案件在执行中。另查明，2014年10月9日，怀集县人民政府办公室下文同意将位于怀集县梁村镇和西街、权属县房管局的地块及其上的9间公产房（1-9号标的）无偿划拨给怀集县梁村镇人民政府（以下简称梁村镇府）用作中心广场和拓宽内街建设用地。而按照市民广场整体连片规划效果，梁村镇需对广场右侧东兴街4-6号连片旧房产进行拆迁，以扩大广场面积。其中需征用到梁年生的76.1平方米私有房产作为广场用地，该方案得到县有关部门同意。2016年2月1日，梁村镇府（甲方）与梁年生（乙方）签订一份《征地补偿安置协议书》，同意以地换地的方式进行置换，即梁村镇府将原房管局坐落于中心市场西中街左侧的2号地产（面积121.68平方米）与梁年生位于梁村镇70号的私有地产（面积76.1平方米）的土地权属进行对等置换。置换后的地块权属归所置换方所有和使用。2017年2月10日，梁年生与原告聂廷远签订一份《土地转让协议书》，约定将梁村镇原房管局2号地块（占地面积为123平方米）以40万元转让给聂廷远，办证费由聂廷远负责。2017年9月27日，聂廷远以权利人名义取得编号粤(2017)怀集县不动产权第0003586号不动产权证书，该证书注明用途为住宅，坐落在怀集县梁村镇市民广场西中街，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，宗地面积121.68平方米/房屋建筑面积243.36平方米，砖木结构二层，四至为东至广场，南至梁明，西至小巷，北至梁村供销社。附记注明：本宗用地和房屋由梁年生转让而来，原证号：粤（2017）怀集县不动产权第0001275号。2018年1月3日、1月16日，梁村镇府先后派发《通知书》给梁明、李志庆两户，要求其在收到《通知书》之日起15日内将聂廷远编号粤(2017)怀集县不动产权第0003586号不动产权证书中所列土地范围内的附属物及户屋内物品自行清理。按梁明提供的现场房屋照片中，梁明户向梁育仁购买的房屋为第四间，李志庆户向梁育仁购买的房屋为第五间。两户当时均拒签《通知书》，拒绝将向梁育仁购买的上述两卡房屋腾退给聂廷远使用，继续用于日杂品经营。应聂廷远委托，广东永辉资产价格与土地房地产评估有限公司于2018年7月1日作出发广永价评字第[2018]ZC00702号《价格评估报告书》，评估出位于怀集县梁村镇市民广场西中街一宗房地产于评估基准日起未来一个月的租金为6000元,该结论有效期为一年（2018年7月1日至2019年6月30日）。聂廷远为此支付价格评估费2000元。2018年7月9日，聂廷远向本院提起诉讼。案经审理，本院于2018年9月17日作出（2018）粤1224民初1574号民事判决，判决：一、梁明、李庆志应自本判决生效之日起十日内将坐落于怀集县梁村镇市民广场西中街，编号粤(2017)怀集县不动产权第0003586号不动产权证的房屋完好腾退给聂廷远；二、梁明应自本判决生效之日起十日内赔偿租金损失18000元及评估费1000元给聂廷远；三、李庆志应自本判决生效之日起十日内赔偿租金损失18000元及评估费1000元给聂廷远。梁明不服该判决并提起上诉，肇庆市中级人民法院经审理后于2019年1月15日作出（2018）粤12民终3112号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2019年5月5日，梁明向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系基于房屋转让行为引起的返还购房款纠纷，故案件的定性应为房屋买卖合同纠纷。本案的焦点在于梁明请求返还购房款及赔偿相关损失应否支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”从本院生效的（2015）肇怀法民一重字第1号、（2015）肇怀法民三初字第94号及（2018）粤1224民初1574号民事判决查明认定的事实可知，梁育仁伪造印章并冒用“怀集县房地产管理局梁村管理所”的名义，虚构出售旧公房的事实，收取了梁明转让案涉旧公房的购房款125000元。梁育仁的行为足以证明其欺诈行为及非法目的，其行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第三项规定“一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的”及第六项规定“以合法形式掩盖非法目的的”的行为无效的情形，应认定梁育仁以怀集县房地产管理局梁村管理所与梁明实施的转让案涉房屋的行为无效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失一方”的规定，梁育仁应向梁明返还购房款125000元。因梁育仁已故，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”梁峰、梁津、梁钟云、植子珊为梁育仁的法定继承人，均未明确表示放弃继承，应当在继承梁育仁遗产的价值范围内返还梁明购房款125000元。基于梁育仁向梁明出具的《收款收据》中的“怀集县房地产管理局梁村管理所”的印文属于伪造，县住建局与本案的处理结果并无法律上的利害关系，本院可不通知其参加本案诉讼。关于梁明请求赔偿租金损失和评估费的问题。从本案查明的事实看，经梁村镇府通知后，梁明在明知梁育仁向其出售的旧公房的产权属于聂廷远所有的情况下，未按照通知在限期内腾退房屋并长期占用，导致聂廷远维权诉至法院，并经法院判令梁明赔偿限期腾退后占用房屋的租金及评估费损失，该损失赔偿属于梁明无权占有不动产应承担的法律后果，与梁育仁向其出售旧公房的行为并无必然的因果关系。故梁明在本案中追偿该损失本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第三项、第六项、第六十一条第一款、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条规定，判决如下：一、梁峰、梁津、梁钟云、植子珊自本判决书生效之日起十日内，在继承梁育仁遗产实际价值范围内返还梁明购房款125000元；二、驳回梁明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3080元，由梁明负担308元，梁峰、梁津、梁钟云、植子珊负担2772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 陈 阳人民陪审员 陈 毅人民陪审员 黄明克二〇一九年十月三十日书 记 员 刘家欣