湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民初286号原告：李明，男，1973年11月20日出生，侗族，住湖南省怀化市鹤城区。原告：欧阳瑜谋，女，1974年1月15日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：李亭，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：怀化市大成置业有限责任公司，住所地怀化市鹤城区盈口乡西冲村村委会院内2栋。诉讼代表人：文正茂，怀化市大成置业有限责任公司管理人的法定代表人。委托诉讼代理人：谢冰航，怀化市大成置业有限责任公司管理人员工。委托诉讼代理人：刘婷，怀化市大成置业有限责任公司管理人员工。原告李明、欧阳瑜谋与被告怀化市大成置业有限责任公司（以下简称大成置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院已于2019年7月16日立案受理，并依法组成合议庭于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告李明、欧阳瑜谋的委托诉讼代理人李亭，被告大成置业公司委托诉讼代理人谢冰航、刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明、欧阳瑜谋向本院起诉提出诉讼请求：1、请求确认被告管理人于2019年6月11日向原告发出的《关于合同解除的通知》无效，并判令被告继续履行《怀化市商品房买卖合同》；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月20日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的项目名称为湖天名居5幢1单元14层1403号预售商品房一套，建筑面积为139.15平方米，房屋总价款426769元，付款方式为首付226769元，剩余200000元以公积金支付。当天，原告向被告支付了购房首付款128769元，被告已向原告出具相关费用的收据证明。被告法定代表人及股东在原、被告签订合同一周后携款潜逃，被告公司无人经营管理，湖天名居项目陷入烂尾。被告没有履行为原告办理房屋按揭贷款、房屋网签备案、预告登记的义务。2019年2月1日，怀化市中级人民法院受理了被告的重整的申请，并于2月2日指定湖南潇湘破产清算有限责任公司担任被告处的管理人。2019年6月11日，被告管理人向原告送达《关于合同解除的通知》，以《企业破产法》第十八条为由解除了原、被告之间的《商品房买卖合同》。原告认为，被告管理人以《企业破产法》第十八条之规定为由解除与原告的合同是错误的，本条款中规定的均未履行完毕合同义务的过错在于被告一方，而非原告一方。原告在购买被告处房屋时，已经按照合同约定支付了全部首付款，履行了合同全部给付义务，未办理按揭贷款完全是由于被告的原因造成，原告无任何过错，且原告愿意按照合同约定继续履行剩余款项的给付义务。因此，原告的此种情形并不符合被告管理人请求的《企业破产法》第十八条规定的范围。如法律允许被告管理人随意适用《企业破产法》第十八条解除合同的权利，最终损害的只有原告这一正当购房者的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。大成置业公司辩称，1、管理人解除与原告签订的房屋买卖合同是依据《企业破产法》第十八条之规定，于法有据。2、合同解除权的成就条件是双方均未履行完毕的现实状态，与合同当事人的过错无关。3、涉案房屋属于破产财产，管理人选择解除均未履行完毕的涉案商品房买卖合同，有利于破产财产价值最大化，有利于公平公正处理债务纠纷，符合破产法立法精神。4、原告申报债权系普通债权，不具备对抗工程价款优先受偿的权利，若选择继续履行合同则违反法定清偿顺序，且会因构成个别清偿而归于无效。5、重整计划已经合同保护了原告的合同利益，并且怀化市中级人民法院已裁定批准被告重整计划，对所有债权人均有约束力。原告为支持自己的诉讼主张向本院提交下列证据：1、原、被告身份信息证明复印件各一份，拟证明原、被告是适格的诉讼主体；2、《怀化市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明双方在合同中约定了购房的款项以及首付款的金额和总金额的情况；3、收据复印件一份，拟证明原告已按约定支付了部分首付款义务；4、合同解除的通知复印件一份，拟证明被告管理人向原告发出解除合同通知的情况；5、本院（2019）湘12破申1号民事裁定书、（2019）湘12破2号民事裁定书各一份，拟证明2019年2月1日本院受理了被告的重整申请。被告为支持自己的诉讼主张向本院提交了下列证据：6、债权审查结果告知函复印件一份，拟证明经审查确认原告的债权性质为普通债权，并将审查结果告知原告的情况；7、本院（2019）湘12破2号之一民事裁定书，拟证明本院裁定批准了被告的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力，根据该重整计划，普通债权的债权本金将得到100%清偿，于24个月内分五期支付。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据2被告仅对证明目的有异议，对三性均无异议，本院对该证据本身体现的事实予以采信；证据6、证据7原告对真实性和合法性无异议，本院对该证据真实性予以确认，并对该证据本身体现的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月20日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的湖天名居项目中的第5幢1单元14层1403号房，该商品房建筑面积139.15平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3066.97元，总金额426769元；首付款226769元于2014年7月20日已支付128769元，剩余房款200000元采用公积金按揭方式支付；买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后4日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。合同签订后，原告依约付清了房屋首付款128769元元，被告出具收据给了原告，后因被告的原因该房屋按揭贷款手续至今未办理。2019年2月1日，被告以不能清偿到期债务，且现有资产不足以清偿全部债务为由，向本院申请重整，本院于当日作出（2019）湘12破申1号民事裁定，受理被告的重整申请，并于2019年2月2日作出（2019）湘12破2号决定，指定湖南潇湘破产清算有限责任公司担任被告管理人。2019年6月11日，被告管理人向原告送达了（2019）大成破管字第0611－053号《关于合同解除的通知》，通知内容为：……根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人决定解除原告与债务人于2014年7月21日签订的《商品房买卖合同》，解除合同并不影响你因解除合同产生的损失向管理人申报债权。原告收到通知后，不同意解除合同，要求管理人按照合同继续履行，为此双方发生纠纷。另查明：2019年5月29日，被告管理人基于原告申请的债权确认原告的债权性质为普通债权，并告知了原告。2019年7月26日，被告管理人向本院提出申请，认为债权人会议通过重整计划（草案），请求裁定批准重整计划。本院于2019年8月23日作出（2019）湘12破2号之一民事裁定，裁定批准被告重整计划，终止被告重整程序。本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”从该规定内容可知，法律已赋予管理人合同解除权，管理人行使解除权的必要条件为：一是在法院受理破产申请后，二是解除的合同必须是破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同。具体到本案中，原、被告签订合同后，原告已按约向被告支付部分首付款，但因被告自己的原因其至今未按合同约定履行通知原告办理按揭贷款手续，事实上阻碍了原告向被告按揭贷款支付剩余房款条件的成就，以致原告无法履行剩余房款的支付，阻碍了条件成就的，视为条件已成就，故应视为原告已履行完毕付款义务。原、被告在法院受理破产申请前所签合同，不符合双方均未履行完毕的合同，被告管理人不具有解除原、被告所签合同的权利，其通知原告解除合同缺乏法律依据，被告管理人向原告发出的解除合同的通知，并不发生合同解除的效力，原、被告所签合同依然继续有效，双方应当继续履行《商品房买卖合同》。原告要求确认解除合同通知无效和继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：确认被告怀化市大成置业有限责任公司管理人向原告李明、欧阳瑜谋送达的《关于解除合同的通知》无效，原告李明、欧阳瑜谋与被告怀化市大成置业有限责任公司继续履行《商品房买卖合同》。一审案件受理费80元，由怀化市大成置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  王文利二〇一九年十月二十三日代理书记员  唐 菁