广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初5526号原告：王某，男，1982年6月1日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：邵松华，广东经国律师事务所律师。被告：吴某某，男，1967年10月1日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：耿某，女，1981年8月10日出生，汉族，住广东省从化市。被告吴某某、耿某的共同委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。被告：黄某某，女，1968年4月14日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：吴某某，男，1989年8月6日出生，汉族，住广州市番禺区。王某与吴某某、耿某、黄某某、吴某某物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王某的委托代理人邵松华，吴某某、耿某的共同委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼，吴某某、黄某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出如下诉讼请求：1.判令吴某某、黄某某、吴某某、耿某及其同住人员立即腾空广州市番禺区东环街市广路232号聚龙华庭XX房屋，并将该房屋交还给王某；2.判令吴某某、黄某某、吴某某、耿某向王某支付房屋占用费40478.4元（从2017年9月16日起计算至吴某某、黄某某、吴某某、耿某实际交房之日止，暂计至2018年6月15日为40478.4元，具体计算方式为187.4平方米×24元/月·平方米×9个月=40478.4元）；3.判令吴某某、黄某某、吴某某、耿某缴清广州市番禺区东环街市广路232号聚龙华庭XX房屋在2017年9月15日前所欠缴的物业管理费、水电费及滞纳金；4.判令吴某某、黄某某、吴某某、耿某向王某支付广州市番禺区东环街市广路232号聚龙华庭XX房屋物业管理费2250元（从2017年9月起计算至吴某某、黄某某、吴某某、耿某实际交房之日止，暂计至2018年6月为2250元，具体计算方式为225元/月×10个月=2250元）；5.判令吴某某、黄某某、吴某某、耿某向王某支付广州市番禺区东环街市广路232号聚龙华庭XX房屋自2017年9月16日至房屋实际交还之日至的水电费；6.判令吴某某、黄某某、吴某某、耿某承担本案诉讼费用。事实与理由：广州市番禺区东环街市广路232号聚龙华庭XX房的建筑面积为187.4平方米，原权属人为吴某某，发证日期为2010年6月1日。2010年7月9日，吴某某将该房屋抵押给深圳发展银行股份有限公司广州番禺支行。2015年1月20日，该房屋被广州市番禺区人民法院以（2015）穗番法立保字第67-1号案查封。因吴某某、耿某不履行番禺法院（2015）穗番法民二初字第227号民事判决，番禺法院以（2016）粤0113执1415号案立案执行，并于2017年7月3日在淘宝网拍卖该房屋，2017年7月4日，王某以2445757元的最高价格竞得。王某付清购房款后，番禺法院于2017年8月11日出具（2016）粤0113执1415号之二《执行裁定书》及（2016）粤0113执1415号《协助执行通知书》，裁定解除对该房屋的查封，将该房屋过户给王某并涂销原抵押登记，并要求房管部门予以协助办理。后王某凭该《执行裁定书》及《协助执行通知书》办理了房屋过户手续，2017年9月16日，房管部门出具了以王某为权利人的《不动产权证》。在办理了该房屋的产权证至自己名下后，王某到该房屋所在地接收房屋，发现房屋内有人居住，经询问得知是耿某及其同住人员在房屋内居住。经电话询问耿某，耿某称因吴某某欠自己款项，所以以欠款作为租金来使用房屋。经王某向吴某某电话求证，吴某某称确有其事。经王某向该房屋所在地的租赁登记中心查询，租赁登记中心工作人员告知该房屋没有办理租赁登记。王某认为，该房屋系王某通过番禺法院的执行拍卖合法取得，在房屋经拍卖后吴某某、耿某及其同住人员无权再继续使用该房屋，吴某某应当将房屋交付给王某，黄某某及吴某某作为吴某某的亲属，同样负有向王某交付房屋的义务。至于耿某，声称因吴某某欠其款项所以继续使用房屋，但其在法院的执行过程中从未提出执行异议，在房屋拍卖时也未主张自己的优先购买权，所以其使用房屋的行为不具有合法的基础，不能对抗王某对房屋所享有的物权，因其与吴某某系同案被执行人，具有与吴某某恶意串通霸占王某房屋的嫌疑。现王某因多次收房未果，为维护自己的合法权益特诉至贵院，请判如所请。吴某某、耿某辩称，不同意王某的诉讼请求，因为耿某是合法使用上述房屋，有租赁合同和借款协议以及转款等证据予以证实，请求法院驳回王某的所有诉讼请求。其对王某的诉讼请求、事实和理由均有异议，王某诉状中“因耿某与吴某某是同案的被执行人……”此话王某未能举证说明，且王某认为黄某某和吴某某居住在上述房屋中与事实不符，上述房屋只有耿某及其儿子、父母居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区东环街市广路232号富豪山庄聚龙华庭XX，建筑面积为187.4平方米，原产权登记人为吴某某。吴某某曾于2010年7月9日以涉案房屋与深圳发展银行股份有限公司广州番禺支行办理了抵押登记。涉讼房屋于2015年1月20日被法院查封。上述抵押登记已因涉讼房屋被司法拍卖成交而被注销。吴某某在（2015）穗番法民二初字第227号民事判决中被认定负有相关债务，吴某某、耿某对该债务负连带清偿责任，该判决书生效后，因履行义务人拒不履行生效判决所确定的义务，广州市番禺融合小额贷款股份有限公司向本院申请执行，立案为（2016）粤0113执1415号，吴某某、吴某某、耿某均为该案被执行人。在执行中，本院将涉案房屋公开司法拍卖，于2017年5月31日发出第一次拍卖公告，公告显示“起拍价2445757元……由于该标的由被执行人自住，不清场交付，法院不安排看样时间，有意竞买者可自行前往看样……竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。特别提醒：标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。……买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。”后经拍卖，王某于2017年7月4日以最高价2445757元竞得。2017年8月11日，本院作出（2016）粤0113执1415号之二执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人王某所有，解除对涉案房屋的查封。王某于2017年9月15日取得涉案房屋的房产证。诉讼中，吴某某、耿某均确认涉讼房屋由耿某及其家人居住使用。王某未举证涉讼房屋由黄某某、吴某某居住，亦未就其是否已交纳涉讼房屋的水费、电费、管理费的情况提交证据。当事人对吴某某、耿某是否存在真实租赁关系的问题产生较大争议:吴某某、耿某主张其双方为生意合作伙伴，因吴某某向耿某借款100万到期无力偿还，故双方就涉讼房屋签订租期为20年《租赁合同》，以租金冲抵借款。吴某某、耿某为其主张提交了如下证据：1.签署日期为2011年11月15日的《借款协议》，载明吴某某向耿某借款100万元，借期从2011年11月15日起至2012年2月15日共3个月，按3%月利率计息，到期一次还本付息。2.吴某某于2011年11月15日出具的《收据》，载明收到耿某出借款项100万元等内容。3.银行流水一张，显示耿某账户于2011年11月15日向吴某某账户转账100万元。4.签署日期为2012年2月15日的《租赁合同》。其中第一条“租赁缘由”载明，由于甲方（吴某某）于2011年11月15日向乙方（耿某）借款100万元，乙方于同日通过中国建行账号62×××03向甲方平安银行尾号为0774的账户转账100万元，后甲方无法再约定的借款期限内偿还借款（还款日期为2012年2月15日），为冲抵甲方向乙方的借款，双方达成以甲方位于广州市番禺区东环区街市广路232号富豪山庄聚龙华庭XX的住宅出租给耿某20年的协议以冲抵借款；第三条“租期及用途”载明，租赁期自2012年2月15日起至2032年2月14日止，共计20年，本合同生效后，甲方将房交给乙方；第四条“租金及交纳时间”载明，由于乙方已向甲方出借100万元，甲方无力偿还，故所出借的100万元将视为甲方已收取的20年租金，在租赁期限内，乙方不须向甲方支付任何租赁费用。王某对上述《借款协议》、《收据》、《租赁合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为《租赁合同》明显有做旧的痕迹，且该合同未经备案，吴某某也未收取过耿某的租金，故该租赁关系并非真实。王某对银行流水的真实性予以确认，但认为不能据此证明吴某某、耿某之间的借款关系及租赁关系。王某主张吴某某、耿某之间不存在真实的借款关系，其二人为同案被执行人，但耿某在涉讼房屋被执行的过程中既未提出执行异议，亦未主张优先购买权，故其二人具有串通、恶意霸占涉讼房屋的嫌疑。王某为此在庭审中申请鉴定《租赁合同》中吴某某、耿某的签名形成时间是否与落款时间一致以及耿某签名是否其本人所署。庭后，王某撤回该鉴定申请。另查明，本院在庭审中要求吴某某补充提交其证据中银行流水相应账户在2011年11月15日前后一年内的银行流水记录，但其并未提交。另外，就吴某某主张的在抵押期间将涉讼房屋出租给耿某一事，本院询问其是否有告知抵押权人并经同意，其代理人表示庭后核实后回复法院，但本院至今未收到相关回复。本院认为，王某是竞拍法院拍卖房产而取得涉案房屋所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，王某有权主张对涉案房屋的物权保护。本案争议的焦点是耿某与吴某某之间租赁关系的真实性。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第（一）项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对该法律关系的基本事实承担举证证明责任”，据此，吴某某、耿某对于其双方之间存在真实有效的房屋租赁关系负举证责任。鉴于吴某某、耿某同为拍卖涉讼房屋的（2016）粤0113执1415号案件的被执行人，掌握案件的执行情况，且涉讼房屋被拍卖过户将对其二人的权利义务产生重大影响，故其二人在本案中应承担更为严格的举证责任。对租赁合同的真实性，本院分析如下：1.吴某某、耿某所主张签订《租赁合同》之日，涉讼房屋已存在抵押，在明知吴某某财务状况不良的情况下，耿某以抵债的方式一次性支付20年的租金，不符合常理，亦与交易习惯不符；2.《租赁合同》并未办理租赁备案登记，除其二人之间签订的合同、收据等证据外，吴某某、耿某未提交其他证据以佐证《租赁合同》的实际签订时间；3.上述执行案件并未对吴某某、耿某之间的租赁关系进行确认，在涉讼房屋执行过程中，耿某作为被执行人且自称其居住在涉讼房屋内，应清楚涉讼房屋将在执行程序中被依法拍卖，但其并未对此提出过异议，与常理不符；4.吴某某、耿某述称其二人为生意伙伴，故不排除其二人存在其他用途的转账。而耿某于2011年11月15日向吴某某转账的100万元，并未注明用途为借款。吴某某提交的银行流水顶部显示查询区间为“2011年1月1日至2011年12月31日”，但其仅提交了2011年9月1日至2011年12月31日的银行流水一张作为证据，本院要求吴某某提供2011年11月15日前、后一年的银行流水，其并未提交。因此，本院对于吴某某、耿某述称该100万元为借款高度存疑。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”。由此，吴某某、耿某关于其二人之间存在真实租赁关系的主张，其所举证据未达到民事诉讼认定事实的高度盖然性，其主张的事实疑点甚多、真伪不明，结合现有证据以及当事人的陈述，应依法认定其主张的事实不存在。王某在取得涉案房屋产权后，对涉案房屋享有占有、使用、处分、收益等权利。吴某某作为涉讼房屋的原产权人，负有交付房屋的义务。而参与庭审的各方均确认耿某居住在涉讼房屋内，耿某该居住行为并无合法依据，故耿某亦负有腾空并搬离房屋的义务。因此，对于王某要求吴某某、耿某立即腾空交还涉案房屋的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。吴某某、耿某在产权转移后继续占用涉讼房屋无理无据并造成王某损失，王某主张其二人从涉讼房屋登记至王某名下之次日（2017年9月16日）起参照广州市房地产租赁管理所公布的《2017年广州市房屋租金参考价》中同地段同类型房屋的租金标准支付房屋占用费至实际交还房屋之日有理，本院予以支持。涉讼房屋为楼梯楼，参照上述标准，该小区楼梯楼每月每平方米为24元，故涉讼房屋每月使用费应为4497.6元（24元/平方米×187.4平方米），吴某某、耿某应以每月4497.6元的标准，向王某支付自2017年9月16日起至实际交还房屋之日止的占有使用费。鉴于王某未举证证明黄某某、吴某某在涉讼房屋内居住，故本院对其主张黄某某、吴某某腾空交还涉讼房屋并支付占有使用费的诉讼请求予以驳回。对王某主张的物业管理费、水电费及所产生的滞纳金问题，由于王某未举证其已实际支付相关费用，且在拍卖公告中有明确由买受人承担，故本院对王某该诉讼请求不予支持。黄某某、吴某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩、抗辩、质证的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告吴某某、被告耿某应自本判决发生法律效力之日起30日内搬离广州市番禺区东环街市广路232号富豪山庄聚龙华庭XX房屋，将该房屋交还原告王某管业；二、被告吴某某、被告耿某应向原告王某支付自2017年9月16日起至实际交还广州市番禺区东环街市广路232号富豪山庄聚龙华庭XX房屋之日止的房屋占有使用费（每月占有使用费以4497.6元为标准；在本判决发生法律效力之日前所产生的占有使用费，应于本判决发生法律效力之日起10日内支付；在本判决发生法律效力之日后的占有使用费，应于每月10日前逐月支付）；三、驳回原告王某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费968元，由被告吴某某、被告耿某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  朱杏梅人民陪审员  高家良二〇一九年十月八日书 记 员  杜嘉华