重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民再87号再审申请人（原审被告）：罗明，男，1983年10月15日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：曹钰，重庆康渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄连坤，重庆康渝律师事务所实习律师。被申请人（原审原告）：重庆康中王医药有限公司，住所地重庆市南岸区南坪台湾花园（南坪西路31号），统一社会信用代码915001086220388983。法定代表人：万仲华,董事长。委托诉讼代理人：刘天琦，北京市中银（重庆）律师事务所律师。再审申请人罗明因与被申请人重庆康中王医药有限公司（以下简称康中王公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初6661号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年4月30日作出（2019）渝05民申73号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人罗明及其委托诉讼代理人曹钰、黄连坤，被申请人康中王公司的委托诉讼代理人刘天琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人罗明再审请求：1、依法撤销重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初6661号民事判决，改判申请人不支付2014年12月31日之前的租金及2015年2月12日之后的租金；2、本案一审、再审诉讼费由被申请人负担。事实及理由：1、原审认定事实错误，申请人已经支付了2014年12月31日之前的房屋租金，且在2015年2月12日后，申请人已经搬离案涉房屋，没有在该处继续从事经营活动；2、原审法院公告送达违法，导致申请人未能参加本案原审诉讼。被申请人康中王公司辩称，原判正确应予维持。申请人提交的材料，不是新证据，证据失效不具有效力。申请人提交的新材料不能达到证明目的，不能推翻原判决。原审程序合法，送达合法。康中王公司向一审法院起诉请求：1、判令原、被告间签订的《房屋租赁合同》于2015年11月30日解除；2、判令被告向原告支付所拖欠2014年1月10日至2015年11月30日的租金共计138933元;3、判令被告按人民银行同期贷款利率四倍（4.35%×4)向原告支付截止2017年4月10日的滞纳金共计53301元；4、判令原告没收被告履约保证金7606元；5、请求判令被告向原告支付原告的律师费5000元；6、公告费用及全部诉讼费用由被告承担。重庆市渝中区人民法院一审原审查明：2013年12月12日，康中王公司（甲方）与罗明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于渝中区民族路166号负一层2#（即江家巷5号地王广场B1层5－8/E－P轴轴范围内）营业用房（B8商铺），面积约16.68平方米（含公摊面积）。租赁期限从2013年12月10日起至2015年11月30日止，2014年1月10日以前为免计租金装修期，2014年1月10日为起租时间。租金按季支付，于合同生效后计租开始前5日内支付第一季度租金，以后每季的租金乙方须在上一季结束前的5日内支付给甲方。2014年1月10日至2014年11月30日月租金7606元,2014年12月1日至2015年11月30日月租金为7986元。乙方同意合同生效后2日内一次性向甲方支付相当于1个月租金的履约保证金，合同履行完毕并退房之后，乙方无违约情形之后十日内甲方无息返还乙方。并约定合同生效后，除协商一致外，任何一方不得单方变更，乙方拖欠租金超过30日甲方有权解除合同，立即收回出租房屋。乙方逾期向甲方支付租金、履约保证金，应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%向甲方支付滞纳金；逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并有权没收乙方已支付的履约保证金，乙方仍应按实际逾期天数向甲方支付滞纳金。如一方违约，违约方须承担守约方由此产生的差旅费、误工费、诉讼费、律师代理费等费用。租赁合同签订后，双方办理了房屋交接。2014年2月11日、7月15日、2014年10月17日、2015年9月23日、2016年4月19日，康中王公司作出《关于要求缴纳房屋租金的函告》5份要求罗明支付所欠的租金、滞纳金等，并通过全国邮政特快专递以及申通快递向罗明位于重庆市合川区小沔镇娑罗村7组13号的地址寄送。上述邮件均显示被退回。2017年3月20日，康中王公司与重庆尚亚律师事务所签订《委托律师代理合同》，约定康中王公司与罗明房屋租赁合同纠纷一案，委托重庆尚亚律师事务所的律师进行代理，律师代理费5000元。后康中王公司向重庆尚亚律师事务所支付律师费5000元。另查明，渝中区民族路166号负一层2#房屋（建筑面积2531.69平方米）属于重庆百货大楼股份有限公司（以下简称重百公司）所有。重百公司于2013年6月28日与康中王公司签订《房屋租赁合同》将上述房屋出租给康中王公司作商服所用，并同意其转租。审理中，康中王公司确认收到罗明交付的履约保证金7606元和租金38030元。康中王公司同时举示了2015年10月28日与李世琼签订的《房屋租赁合同》一份，证明因将涉案商铺于当日租赁给李世琼使用，康中王公司请求将诉讼请求中租金降低为130414.3元，滞纳金降低为51077.6元。康中王公司同时申请撤回其第一项诉讼请求，本院依法予以准许。重庆市渝中区人民法院一审原审认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，康中王公司与罗明签订的《房屋租赁合同》真实有效，具有法律效力，双方均应按约全面履行自己的义务。因罗明在支付五月租金后未继续支付租金，康中王公司也对其所欠租金一直进行催收，故该院对康中王请求的截止2015年10月27日的租金130148.06元依法予以支持。关于滞纳金，双方在合同中约定乙方逾期向甲方支付租金、履约保证金，应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%向甲方支付滞纳金，该滞纳金应系违约金。因罗明存在延迟支付租金的行为，康中王公司自愿要求罗明按照中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍标准支付至2017年4月10日的违约金，该院予以照准。同时，根据双方签订的租赁合同的约定，康中王公司有权要求罗明支付律师费。关于保证金问题，根据合同约定，承租人如果存在违约情形，出租人可“没收”其交纳的保证金，但鉴于康中王公司已收取罗明交纳的保证金，该保证金实际已由康中王公司占有和支配，无需再进行判决确认，故该院不在本案中确认保证金的归属。一审法院判决：一、被告罗明于本判决生效之日起十五日内向原告重庆康中王医药有限公司支付2014年6月10日至2015年10月27日的租金共计130148.06元，并支付以合同约定每季度应交而未交租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍为标准分段计算从2014年4月10日、7月10日、10月10日、2015年1月10日、4月10日、7月10、10月10日起分别至2017年4月20日止的违约金;二、被告罗明于本判决生效之日起十五日内向原告重庆康中王医药有限公司支付律师费5000元；三、驳回原告重庆康中王医药有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4372元，由被告罗明承担。再审中，罗明举示了两份康中王公司出具的租金收据及相应的付款依据及重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初5145号民事调解书一份，2014年8月23日出具的收据载明：交款单位B9罗明、金额11409元、收款事由二季度7月1日-9月30日租金一半；2014年11月20日出具的收据载明：交款单位B8商铺罗明、金额15212元、收款事由B8商铺10月1日-12月31日租金（一个月租金全额，二个月租金半价收取）；调解书载明：罗明承租康中王公司的位于于渝中区民族路166号负一层2#（即江家巷5号地王广场B1层5－8/E－P轴轴范围内）营业用房（B7商铺）协议于2015年6月30日解除。罗明的证明目的是：因经营状况不好，双方口头商定调整减少了租金，2014年12月31日前的租金已经付清。B7商铺与本案B8商铺相邻，是共同承租打通隔墙整体使用，本案合同应当与B7商铺租赁合同一并解除。康中王公司质证意见为，2014年8月23日出具的注明交款单位B9罗明的收据是B8商铺的收据，B9是笔误。B7和B8商铺相邻但各自独立未打通。我公司从未同意减少租金，罗明承诺生意好后补齐，故未足额收取租金。本院再审查明的其他事实与一审原审一致。本院经审查认为，一审审理程序合法，再审申请人再审提交证据符合相关法律规定。本案争议的主要问题是欠付租金的金额、合同解除的时间以及违约金的确认。本院再审认为，从罗明再审举示的两张康中王公司出具的租金收据载明的文字内容看，明确了部分月份的租金半价收取以及所交租金对应的承租时段，根据日常生活经验，足以认定2014年12月31日前案涉商铺的租金双方协商降低后已经结清，康中王公司称从未同意降低租金的抗辩与证据矛盾，不予支持。罗明称后续的租金已经协商降低，没有证据，不予采信。罗明主张2015年2月12日后已经搬离案涉商铺，没有证据证明，不予采信，其要求计算租金至此日不予支持。罗明称B7商铺与本案B8商铺相邻，是共同承租打通隔墙整体使用，应当一并解除，因罗明未举示该房屋使用状况的任何证据，康中王公司否认，本院对罗明的该主张不予支持。一审原审确定的合同解除时间有证据证明，符合法律规定，应予维持。双方在合同中约定承租方逾期向出租方支付租金、履约保证金，应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%向甲方支付滞纳金。逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并有权没收乙方已支付的履约保证金，乙方仍应按实际逾期天数向甲方支付滞纳金。该约定中的滞纳金以及可以“没收”的履约保证金，法律性质上均属于逾期履行的违约金。康中王公司自愿要求按照中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍标准计算违约金，属于约定违约金过高主动要求降低的行为。该计算标准从司法实务看，虽然合理但明显高于损失，已经包含违约金的惩罚性，对同一违约行为不应当重复主张履约保证金作为违约金。故罗明预交的履约保证金7606元应当在按照中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍标准计算的违约金中扣除。经计算罗明欠付2015年1月1日至2015年10月27日的租金共计79061元，截止2015年10月27日的违约金合计7642.6元，抵扣7606元履约保证金后为36.6元。综上所述，原判认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初6661号民事判决第二项；二、撤销重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初6661号民事判决第一、三项。三、罗明于本判决生效之日起十五日内向重庆康中王医药有限公司支付2015年1月1日至2015年10月27日的租金共计79061元，并支付2015年10月27日前逾期支付租金的违约金36.6元，并以79061元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计付从2015年10月28日至2017年4月20日止的逾期支付租金的违约金;四、驳回重庆康中王医药有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费4372元，由罗明负担2372元，重庆康中王医药有限公司负担2000元。再审案件受理费4372元由再审申请人罗明负担。本判决为终审判决。审判长 戴 军审判员 蒲宏斌审判员 代贞奎二〇一九年十月二十二日书记员 徐杭渊