河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初8687号原告邵亮，男，汉族，1984年1月29日出生，住河南省济源市。委托代理人王克鹏，河南中豫律师事务所律师。被告郑州景弘房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路4号院27号楼1层商4号，统一社会信用代码91410105590809175D。法定代表人卢延涛。委托代理人宋春霞、张大成，河南德慧律师事务所律师。被告白春芬，女，回族，1959年1月13日出生，住郑州市金水区。委托代理人乔治、马仁民，河南省法律咨询协会法律工作者。原告邵亮诉被告郑州景弘房地产营销策划有限公司、白春芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法于2018年9月18日作出（2018）豫0105民初14034号民事判决书；被告白春芳不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2019年1月11日作出（2018）豫01民终16091号民事裁定书，裁定撤销（2018）豫0105民初14034号民事判决书，本案发回郑州市金水区人民法院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邵亮的委托代理人王克鹏，被告郑州景弘房地产营销策划有限公司委托代理人宋春霞、被告白春芬及其委托代理人乔治、马仁民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除申请人与被申请人签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》（以下简称合同）；以及申请人与被申请人再次签订的《补充协议》（以下简称协议）。2、依法判令被申请人白春芬向申请人退还购房款人民币43万元和违约金5万元；并请求法院判令被申请人白春芬支付申请人利息，计算方式如下：①从2017年12月4日起至2018年3月4日的利息按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，以48万元为基数，利息为5622元；②从2018年3月5日起至实际支付之日，以48万元为基数，按年息4.75%计算。被申请人郑州景弘房地产营销策划有限公司对上述款项承担连带责任。3、请求法院判令被告郑州景弘房地产营销策划有限公司退还收取原告的费用2万元及利息，利息计算方式如下：①从2017年12月4日起至2018年3月4日的利息按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，以2万元为基数，利息为234元；②从2018年3月5日起至实际支付之日，以2万元为基数，按年息4.75%计算。4.请求法院判令两被申请人承担本案全部诉讼费、保全费等费用。事实与理由：原告于2017年11月15日与两被告签订了《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》（以下简称合同），合同中约定被告白春芬坐落于郑州市金水区××院××楼××单元××号的房屋，以总额56万元整卖给原告，原告先期向被告白春芬支付购房款41万元，被告白春芬应在收到上述房款后，应配合原告完成所购房屋的过户手续，原告再向被告白春芬支付剩余房款。被告郑州景弘房地产营销策划有限公司做为居间方收取了2万元，并代为办理房屋的过户手续。随后，原告与两被告于2017年11月23日又再次签订了《补充协议》（以下简称协议），该协议约定原告向被告先期支付购房款43万元，并约定了违约金5万元。根据合同约定原告按期将先期购房款43万元整支付给被告白春芬，但被告至今一直未能配合原告完成所购房屋过户手续。原告向被告白春芬要求退还先期房款，被告白春芬一直找各种理由推脱不予退还，被告郑州景弘房地产营销策划有限公司也至今不予退还所收取的费用。被告郑州景弘房地产营销策划有限公司辩称：一、在原告、被告均同意解除合同的情况下，我公司同意解除房屋买卖合同；二、原告诉请我公司承担退还购房款43万元以及利息的连带责任，没有法律依据和事实依据。因43万的购房款系原告支付被告白春芬的，如需返还应由被告白春芬返还，我公司不应承担返还购房款的连带责任；三、我公司为减少原告的经济损失，同意退还原告支付的佣金及代办费12000元，定金8000元我公司同意退给原告。原告要求我公司承担佣金及代办费的利息，没有法律依据和合同依据。佣金及代办费12000元是原告依据合同第四条支付我公司的居间服务费，我公司返还不需要支付收取期间的利息。8000元定金是买卖双方同意由我公司代被告白春芬暂未保管的，在合同没有履行完毕或合同解除之前，我公司没有处分的权利，更谈不上支付赞未保管期间的利息；四、合同未能履行的根本原因是无人补交涉案房屋差价。签约时被告白春芬并未告知我公司涉案房产需要补差价，且我公司依据被告白春芬提供的涉案房产不动产证以及离婚协议，我公司仅可以得出涉案房产为白春芬单独所有，我公司无法核实也没有能力核实涉案房产交易需补差价，是需要被告白春芬拿身份证去房管局核实。签约时不知晓涉案房产需补交差价，房屋买卖合同亦没有书面约定由谁补交，根据郑州房改房交易政策以及向房管局了解到的情况，涉案房产如继续交易需补交的房屋差价太高，相当于涉案房产的成交价，这种情况极为罕见，正常房改房如需补差价也是只需补交几万元就能交易，涉案房产出现这种情况是三方均不能预料到的。依据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，如出现合同未约定事项，可以由合同当事人协商达成补充协议；如根据第六十二条仍达不成一致意见的合同解除。涉案房产出现纠纷后，我公司以及原一审、二审法院多次调解，但买卖双方就差价问题无法达成一致意见，合同无法履行，合同解除三方应恢复原状，我公司同意将收取的定金、佣金及代办费退还给原告。被告白春芬辩称：1、房屋买卖合同是三方真实意思表示，是合法有效的，应及时履行；2、签订这次买卖合同的后果，这些人应当承担相应的责任。为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：证据一：《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》《补充协议》，证明原被告三方签订的房屋买卖合同。证据二：银行转账凭证三张，证明原告已经向被告白春芳支付购房款43万元整。证据三：借条一张，证明被告白春芳收到原告支付的款项43万元。证据四：收据一张，证明被告房产中介收到原告交纳的费用2万元整。证据五:证明一份，证明被告白春芳同意将房屋出售给原告。证据六：郑州市人民政府文件，证明被告白春芳能够配合完成所涉房屋的过户手续。被告白春芬为支持其答辩请求，向本院提交如下证据。证据一：河南省人民医院住院病案一份；证据二：不动产登记证明一份；证据三：借款协议两份；证据四：结婚证、离婚证复印件各一份；证据五：房屋买卖合同、补充协议各一份；证据六：借条、收据各一份；证据七：离婚协议书一份；证据八：房屋抵押权终止证明。被告郑州景弘房地产营销策划有限公司未向本院提交证据。结合原、被告诉辩意见，举证、质证及庭审查明情况，本院确认以下本案事实：2017年11月15日，原告邵亮（作为买方）与被告白春芬（作为卖方）、郑州景弘房地产营销策划有限公司（作为居间方）签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份，主要约定：原告自愿购买被告白春芬名下位于金水区××院××楼××单元××号房屋（产权证号：0401025959；建筑面积：46.26㎡），被告白春芬保证该房屋权属真实无异议，若发生与被告白春芬有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告白春芬负责解决并承担一切后果及违约责任；本合同项下房屋总价款为56万元；原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费2万元，其中佣金及代办费12000元，余额作为被告景弘公司代被告白春芬保管的购房定金；该房屋处于抵押状态，被告白春芬保证自本合同签订后的10个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期还清按揭银行贷款。同时，原告还应向被告白春芬支付解押款41万元，被告白春芬在解押手续办理完毕后10个工作日内，原告与被告白春芬共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等手续；原告与被告白春芬任何一方违约致使本合同不能履行的，支付违约金5万元。2017年11月23日，原告与二被告签订的《补充协议》一份，显示：涉案房屋处于抵押状态，本协议签订后10日内原告向被告白春芬指定的收款账号62×××86，户名白春芬，开户行郑州花园支行支付购房款43万元专用于被告白春芬还清抵押贷款。原告提交的工商银行卡交易明细一份，显示：原告通过其名下账号为62×××10的银行卡分别于2017年11月23日、2017年12月4日向被告白春芬名下账号向62×××60的银行卡内转账购房款49900元、转账33万元。原告提交的中国银行卡交易明细一份，显示：2017年11月30日，白春芬名下账号为62×××86的银行卡现金存款5万元。原告提交的2017年12月4日借条一份，内容显示：今被告白春芬借到邵亮43万元，此款专款专用，用以解押白春芬位于金水区××院××楼××单元××号房屋，此房屋给邵亮过户完后，此借条自动作废。此借条为买卖房屋合同附件。被告白春芬在借款人处签名并摁有指印。原告提交的2017年11月15日收据一份，显示：今收到邵亮2万元，系付购丰产路27号院1号楼1单元5号房屋购房定金、佣金及代办费。被告景弘公司在收款人处加盖公章；仝泽辉在收款人处签名。原告庭审时称，白春芳一直拖延办理过户手续，我方多方要求退还房款，解除合同，也向房屋中介多方提出要求解除。被告郑州景弘房地产营销策划有限公司称，签约前白春芬未告知我公司需有差价，合同也没有约定，没有人承担这个差价，所以导致合同无法履行。另查明，原告自认房屋于2017年底已交付原告使用。本院认为，原告与二被告于2017年11月15日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》及2017年11月23日原告与二被告签订的《补充协议》自愿、合法，系各方当事人的真实意思表示，各方均应及时有效地履行。一、关于合同解除。结合庭审查明情况，原告依约向被告白春芬支付购房款43万元并向被告景弘公司支付定金、佣金及代办费2万元。被告应当按照约定配合原告办理涉案房屋过户手续。被告白春芬称愿意配合原告办理房屋过户，但关于涉案房屋补差价部分各方在之前协议中没有约定，且各方均不愿承担，导致合同无法履行。且原告已经通过被告郑州景弘房地产营销策划有限公司通知解除合同，结合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告主张解除各方签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》补充协议，于法有据，本院予以支持。二、关于退还房款、违约金及利息。结合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。以上涉案合同解除后，原告要求被告白春芬退还购房款43万元并支付利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；同时，原告应当返还已经交付的房屋。关于交易房产面积超标，被告郑州景弘房地产营销策划有限公司没有过错，不应承担责任；原、被告各方签订的房屋买卖合同中并无关乎补差价的书面约定，原告提交的证据不能证明被告白春芬违约，对于原告要求被告白春芬支付违约金5万元及利息的诉讼请求，本院不予支持。三、关于佣金、代办费及利息。被告郑州景弘房地产营销策划有限公司称同意退还原告佣金及代办费共计12000元，并同意将定金8000元退还守约方，因此，对于原告要求被告景弘公司退还佣金、代办费12000元及定金8000元的诉讼请求，同时要求款项占用期间的利息，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告白春芬、郑州景弘房地产营销策划有限公司签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》以及申请人与被申请人再次签订的《补充协议》。二、被告白春芬于本判决生效后二十日内返还原告邵亮购房款43万元并支付利息（利息以43万元基数，按照年利率4.75%为计算标准，自2017年12月4日计算至实际支付之日）；同时，原告邵亮本判决生效后二十日内腾空并返还被告白春芬位于郑州市金水区丰产路27号院1号楼1单元5号房屋。三、郑州景弘房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告邵亮佣金、代办费、定金2万元及利息（利息以2万元为基数，按照年利率4.75%为计算标准，自2017年11月15日计算至实际支付之日）。四、驳回原告邵亮其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8859元，由原告负担2000元，被告白春芬负担3000元，被告郑州景弘房地产营销策划有限公司负担3859元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  曹春丽人民陪审员  王彦霞人民陪审员  张素萍二〇一九年十月十八日书 记 员  周朋阅