广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23965号原告：广州朝亨贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道天河广场268号商场301C28房。法定代表人：陈楚槟。原委托代理人：曹金京、李智闯（2019年8月2日撤销委托），分别系广东康创律师事务所律师、实习律师。委托代理人：王国国、余海燕（2019年8月2日委托），均为广东方万律师事务所律师。被告：姜洪成，男，1968年8月27日出生，汉族，住吉林省抚松县。委托代理人：郭慧芸（2019年10月9日撤销委托），2000年2月2日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。原告广州朝亨贸易有限公司（简称朝亨公司）诉被告姜洪成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朝亨公司的原委托代理人曹金京到庭参加诉讼，被告姜洪成经本院合法传唤未到庭应诉。后本院另行组成合议庭，再次公开开庭进行审理，原告朝亨公司的委托代理人王国国及被告姜洪成的委托代理人郭慧芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝亨公司诉称：2015年4月1日，被告因承租“广州市天河区中山大道268号xx（自编号）”房屋，与原告签订《租赁合同》。合同对租金、违约责任、争议解决方式等合同权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告始终严格按依约履行各项合同义务，但被告却未按合同约定支付租金。现被告尚欠2017年4月到2018年7月租金360810元未支付，原告有权请求解除合同并要求被告将房屋恢复原状，如无法恢复，按价值50000元进行赔偿。另因被告拖欠租金的行为已构成严重违约，被告应一次性支付拖欠的租金并向原告支付违约金及原告为实现债权支出的律师费26000元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》。2、被告赔偿房屋恢复原状费用50000元。3、被告向原告支付2017年4月至2018年10月18日期间租金（其中2017年4月至2018年7月租金360810元，2018年8月至2018年10月18日期间租金56774元）。4、被告向原告支付截至2018年9月1日的违约金61119.76元（合同约定违约金标准为日千分之三，原告自愿降低，按年利率24%计算），并以拖欠租金为基数，按年利率24%的标准支付自2018年9月2日起至租金清偿日止的后续违约金。5、被告承担原告为实现债权所支付的律师费26000元。6、被告承担本案案件受理费、财产保全费及担保费。被告姜洪成辩称：一、我方在涉案房屋开办广州好富贵婚姻服务有限公司（下称公司），大门门锁先是被原告破坏，我方通过“110”报警，车阪街派出所到现场后问询原告，原告不承认是其所为，但公安局至今只受案，拒绝立案，事过十多日后公司100多万元物品被搬空，事过二十多日后公司办公室被拆除。我方将车陂街派出所不作为”包庇原告一事告到纪委后，公安局相关工作人员对我方公开威胁，我方确实不想再被抓捕。二、原告为了达到重新装修整层物业及其他目的，对我方及公司实施了多次侵权。具体如下：1、原告诱骗我方加租旁边一房，故意说在老家潮汕过年（当时是三月份），让我方装修就可（我方微信其要开始动工打通两处房间的隔墙，要其到现场处理，其推说大家这么熟了，你开工就可以了），在我方组织施工即将完工时，其再指使大厦保安等不明人员没收我方公司工具，恐吓我方员工说是承重墙要送公安局将我方员工清走，所租房屋我方不能使用，但我方所交押金至今仍未退还。2、原告以躲避公安局消防检查为由，2017年8月至2018年3月将本案租赁场地强行锁门，我方及公司并无使用本案所租赁场地，但原告仍然多次催缴这8个月的租金。2017年8月，一伙7、8名人员（其中有穿制服人员）将我方正在装修（差几天就可完工营业）的5位装修人员，蛮横地清出场地并将我方大门上钢制伸缩锁两把（我方当时并未欠其房租），强行给我方锁门八个月。八个月后再将我方“己可以装修了”为名骗回，在我方装修好后再数次指使他人让我方补交这八个月的租金。3、我方于2017年在原告锁门前有几笔向原告的支付记录，但原告在各次的“催缴”中都采取无视的态度，要我方重复支付，实是逼迫我方迁出，以达到全层装修的目的。4、原告在确认我方装修好并运进价值100多万元财物时，以我方欠房租（补交八个月我方不服，没有达成共识，所以我方就没有敢再交房租），多次指使人威逼、催缴，我方无奈只能锁门，但告知原告我方行将起诉，请其冷静，有什么可以通过法院诉讼公平解决，但原告依然采取撬门、私自盗取物品等过激行为。5、原告强行将尚在租赁期的租赁场地（公司）拆除。6、原告将我方物品破门盗走，但派出所只受案但不予立案，而原告将我方起诉至法院。经审理查明：广州市天河区中山大道268号xx（简称xx1房），建筑面积2426.84平方米。广州市天河区中山大道268号商场xx2（简称xx2房），建筑面积2527.9平方米。301房、302房权属人为朝亨公司。2015年4月1日，朝亨公司（甲方、出租方，签约代表陈伟庆）与姜洪成（乙方、承租方）签订《租赁合同》。合同约定甲方将位于广州市天河区中山大道268号xx房（自编号）（简称涉案房屋），套外面积351平方米出租给乙方，作为办公使用。租期五年，自2015年4月1日起至2019年3月30日止。每月租金（不含税，税金由乙方承担）22000元/月，第二年起租金逐年递增2%。乙方应于每月5号之前，向甲方支付当月租金及上月水电费等。乙方应于本合同签订之日，向甲方缴付44000元为押金（此押金不作租金及抵减租金）；乙方切实履行合同，租赁期满后，甲方应在乙方迁空、点清并付清应付甲方费用后，在七个工作日内将押金退还乙方，押金不计利息。甲方在收到乙方的款项后，向乙方开具收款收据。乙方未能按约定支付租金及其他费用的，每逾期一日，须按合同约定的当月租金及其他费用总额的3%向甲方支付滞纳金，逾期30天则属违约责任，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，追索乙方所欠租金及费用。租赁期内，因甲方违约终止合同的，甲方将当月租金双倍返还给乙方；因乙方违约终止合同的，则押金转为违约金，甲方无须退还押金给乙方等。合同签订后，姜洪成支付租赁押金44000元，朝亨公司将涉案房屋交付姜洪成。姜洪成将涉案房屋用于其“广州好富贵国际婚姻服务有限公司”的经营场地。2018年9月10日，朝亨公司提起本案诉讼。朝亨公司对其诉前催款事实提供：1、朝亨公司2018年8月15日《催缴通知书》一份。该通知载明：截至2018年7月31日姜洪成拖欠费用如下：2017年4月租金22000元，2017年5月租金、水电费23104元、2017年6月租金、水电费22222元，2017年7月租金、水电费22743元，2017年8月租金、水电费22813元，2017年9月租金、水电费22830元，2017年10月租金、水电费22150元，2017年11月至2018年1月租金、水电费每月各22060元，2018年2月租金、水电费22203元，2018年3月租金、水电费22360元，2018年4月租金、水电费22656元，2018年5月租金、水电费22619元，2018年6月租金、水电费23042元，2018年7月租金、水电费23888元，合计361050元；滞纳金237600元；姜洪成应在2018年8月18日前交齐款项，否则其将按租赁合同相关条款处理，不再另行通知。2、2018年8月30日朝亨公司《知会函》。该函载明：姜洪成拖欠租金，已构成根本违约，要求姜洪成依约履行合同，在收到知会函三天内交清欠租及其他费用，并于七天内搬离该物业，否则将采取一系列措施。3、视频光盘，拟证实姜洪成签收催款通知书、知会函的事实。姜洪成对上述证据的质证意见为坚持其答辩意见。朝亨公司提供落款时间2019年3月29日、落款人涉案房屋的物业管理公司广州市至诚物业管理有限公司天河广场管理处（简称“天河广场管理处”）出具的《说明》，拟证实双方租赁合同已实际履行。该《说明》其中载明：涉案房屋未按二次装饰装修规定申报装饰装修，天河广场管理处发现后立即责令施工人员停止施工，并要求施工人员完善手续后再动工，但施工人员拒不配合，躲避检查，在2017年8月、9月期间打拆承重墙、在室内使用电焊作业、违规改动水管、打拆公共阳台外墙体等，严重危害公共安全；就此事，天河广场管理处多次上门或致电三楼业主代理人及管理人员，告知其存在的安全隐患，让其劝阻租户停止违法违规行为；因涉案房屋租户长期回避，不当面面对问题，三楼业主代理人也仅能通过电话、短信、微信通知其依法依规及合同约定进行施工，但涉案房屋租户均以在外，先开工后补办等借口拖延时间，拒不履行应承担的责任；在多次催促无效的情况下，为避免造成重大安全事故，决定对涉案房屋锁闭前门，业主代理人同时通知租户锁门处理并要求其到管理处办理施工备案，租户口头答应但仍通过后门间断性进出施工，至今管理处未收到涉案房屋二次装修申请。姜洪成对上述证据的质证意见为坚持其答辩意见。朝亨公司另提供其于2019年4月9日出具的《关于C136租赁期间的情况说明》，该说明其中载明：涉案房屋交付时，有6个小房间，使用玻璃间隔，户外阳台无搭顶棚，承重墙结构均正常；2015年4月1日，我司将涉案房屋交付给姜洪成，姜洪成已支付2017年3月31日前的租金；姜洪成自2017年4月1日起开始拖欠我司租金，我司不断通过电话、微信、短信催缴，但姜洪成以各种理由不交租金；姜洪成自2017年4月1日起，对涉案房屋进行二次装修，但未按规定向天河广场管理处申报装饰装修，擅自开工装修，天河广场管理处发现后责令施工人员停止施工并要求补办装修申请；姜洪成在被告知补办装修申请后，仍没有补办申请手续，继续偷偷擅自开工，施工期间擅自打拆承重柱、违规改动供水管、打拆公共阳台外墙体以加大使用面积、私自改动雨水管和室内供电线路、拆除消防设施等，给涉案房屋造成破坏；为减少我司损失，2018年10月18日我司依据合同约定在管理处的见证下进行了清场，并将姜洪成留在房屋内的物品进行清单，另租仓库进行存放等。姜洪成对上述证据的质证意见为坚持其答辩意见。姜洪成对其辩称提供：1、落款时间2018年8月16日、2018年8月31日及落款人均为好富贵公司向朝亨公司发出的《商榷函》各一份。其中2018年8月16日《商榷函》载明：2017年3月贵司代表陈伟庆与我司代表姜洪成达成协议，我司加租隔壁侧面的小房间，与我司现租的场地（大房间）打墙打通，并经陈伟庆微信同意开工后，我司进场施工，但开工第二天即被管理处以承重墙不能动为由而没收装修工具；2017年3月至6月，由于管理处的不断干涉，令我司工程队基本处于半停工状态，陈伟庆也没解决问题，后来陈伟庆最终只是同意减免4、5月的租金；2017年8月管理处突然将我司装修人员强行清场、赶出锁门，至2018年3月贵司一直任凭我司大门被锁住，期间我司工作人员根本无法进入，没有使用，贵司也无任何处理意见和消息，使我司蒙受第二次的巨大经济损失；贵司发给我司的《知会函》的内容属霸王思维和行为，我司强烈愤慨抗议，不予认同；涉案房屋被人强行驱离且强行锁住，在实施方未开锁或贵司没有通知的情况下，我方作为承租方不可能撬门强行进入，涉案房屋长达半年多无法正常使用，贵司要求我司缴交租金实属无理等等。2018年8月31日的《商榷函》载明：2018年8月30日贵司强行在我司大门处张贴“知会函”，不顾之前贵司原因（三个月无法使用，七个月内强行驱赶我司装修作业人员，不顾我司强烈抗议强行锁门），依然悍然作出让我司搬离并结算所有租金的决定，我司本着合作的态度再次发函商榷；请贵司调查清楚我司不交租的原因，且要出具合理合法的收租清单及正规收费发票；2017年4至5月租金及2017年8月至2018年3月期间的租金因贵司原因导致我司没有使用，也无法进入租赁房屋，这期间的租金要求予以免除并不过分，其他损失抱着长期租赁的态度我司暂时不予追究；我司在涉案房屋的装修款已累计达80万元，现已装修完毕，办公用具一应俱全，我司作为租户不可能装修齐备后放弃使用，贵司一直找理由逼迫我司放弃经营，我司保留诉讼权利等。2、报警回执一份（显示2018年10月19日案外人曾剑玲向广州市公安局天河区分局报警）。3、房屋现场照片多份。4、天河广场三楼（会所）丢失财物一览表（显示包括船木会议桌、船木大茶台等物品共计61项）。5、报警回执一份（显示2018年9月18日案外人白小杏向广州市公安局天河分局车陂派出所报警）。6、微信聊天记录（聊天对象“天河广场阿庆”）。其中：（1）2017年5月5日凌晨4:22姜洪成：“你什么时候在？我去找你，你这不是明显耍我玩吗！那时候谈的是那个小房可以和这个房打通啊！问你几次让你过来看同意我好开工打墙，你几次都推说我自己安排开工就行了！等我开工了，你又叫人把我的工具扣起来，又要把我的人抓起来？现在又说我反悔？搞得我整个计划都落空？损失惨重？签协议的时候你是说那个墙是可以打的！我们两人谁反悔？你要知道打不打墙对我来说很重要。”（2）2017年7月19日下午4:41阿庆：“老板，跟工人说动作不要太大，刚才有人来投诉了。”姜洪成回复：“嗯。”（3）2017年8月2日下午6:07姜洪成：“你的支付宝账号多少，我先给你分两次转两万，那笔钱还没批下来。”阿庆：“186××××5555。”姜洪成：“好的”。7、姜洪成的农业银行个人明细对账单。该对账单其中显示：2017年6月28日转账支付20000元给陈伟庆，2017年8月3日转账20000元给陈伟庆。等等。上述证据经质证，朝亨公司表示：证据1的真实性不予确认，我方没有收到；证据2、5与本案无关；证据3、4是姜洪成单方制作，不予认可；证据6是姜洪成与我司工作人员阿庆的聊天记录，从聊天内容看我司没有承诺对2017年4月之后的房租进行任何减免；证据7真实性无异议。朝亨公司在第二次庭审后表示：在主张金额不变的情况下，结合我方举证，对第三项、第四项诉请的笔误进行更正：1、关于第三项诉请，分为两部分，一是2017年4月至2018年7月的租金及水电费合计360810元（详见2018年8月15日《催缴通知书》），二是2018年8月至2018年10月18日的租金56774元［（22000元/月×2个月）+（22000元/月÷31天×18天）］。2、关于第四项诉请，针对的是第三项诉请的违约，我方在第一次庭审后提交了《违约金核算表》，但该表在制作时存在笔录，该表上的“租金”应表述为“租金、水电费”，每期租金、水电费的数额与上述《催缴通知书》的数额是吻合的，该表上的违约金截至2018年9月1日；2018年9月2日之后的违约金是以拖欠的截至2018年7月的租金、水电费总额360810元为本金，按年利率24%的标准，自2018年9月2日起计至清偿之日止。关于朝亨公司收回涉案房屋的时间，朝亨公司表示：我方收回房屋前已多次通知姜洪成到场办理交接手续，但姜洪成一直不出面办理，也不接听电话，我方在物业管理处见证下，已于2018年10月19日收回涉案房屋，将房屋内被告物品另找地方存放。姜洪成表示：2018年9月18日涉案房屋门锁被朝亨公司破坏，2018年10月19日涉案房屋内物品不见了，我方找朝亨公司交涉并报警；当时我本人并没有到场，是叫了其他人到场处理。朝亨公司对其收回涉案房屋并清理房内物品的事实提供《物品清单》及物品放行条等证据，上述证据显示2018年10月18日至10月19日其将存放在涉案房屋物品分七车共67项物品搬离涉案房屋。关于涉案房屋现状，朝亨公司确认其已于2019年5月将涉案房屋另行出租。关于租金支付情况，姜洪成表示：我方已付清2017年3月（含当月）前的租金，朝亨公司曾口头承诺减免2017年4月之后租金。另，姜洪成在第二次庭审后提交《反诉状》及证据材料。本院认为：朝亨公司、姜洪成签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。姜洪成在第二次庭审后提起反诉，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，本院依法不予受理，姜洪成可另案主张权利。关于朝亨公司第一项诉请。朝亨公司确认其以姜洪成欠付租金达一定期限故其行使合同解除权并于2018年10月19日收回涉案房屋，双方合同已实际解除，故本院对朝亨公司要求解除合同的诉请在判决主文不再赘述。关于朝亨公司第二项诉请。朝亨公司对该项诉请未提供充分有效证据证实，且朝亨公司确认其在诉讼期间已将涉案房屋另行出租他人，朝亨公司要求姜洪成恢复原状或赔偿其恢复原状费用50000元，缺乏理据，本院不予支持。关于朝亨公司第三项诉请。合同签订后朝亨公司已交付涉案房屋给姜洪成使用。姜洪成辩称当时朝亨公司口头承诺减免2017年4月后的租金，未举有效证据证实，本院不予采信。根据朝亨公司提供的物管公司的《说明》，2017年间姜洪成在未向涉案房屋所在大厦物业公司办理装修申请手续的情况下便自行开工装修，物业公司在劝说无果的情况下锁闭涉案房屋两个门中的其中一个门，结合朝亨公司制作的《关于C136租赁期间的情况说明》及姜洪成自身辩称、微信证据等，本案并无充分证据证实姜洪成无法进出及使用涉案房屋，姜洪成关于朝亨公司对其涉案房屋上锁等导致其无法使用涉案房屋的陈述缺乏充分证据支持，本院不予采信。朝亨公司主张姜洪成自2017年4月起未付租金等费用，姜洪成确认其向朝亨公司支付租金至2017年3月（含3月），但姜洪成亦举证其分别在2017年6月、2017年8月分别转账支付20000元、20000元给朝亨公司的签约代表陈伟庆，朝亨公司对该事实无异议，应认定上述40000元属姜洪成支付的2017年4月之后的租金。现朝亨公司要求姜洪成支付2017年4月到2018年10月18日期间租金及水电费合计417584元［其中2017年4月至2018年7月租金及水电费360810元，2018年8月至2018年10月18日期间租金56774元］，对此朝亨公司提供的2018年8月15日《催缴通知书》具体列明了每月租金及水电费的金额，朝亨公司提供的视频光盘举证其当时将上述《催缴通知书》及《知会函》现场送达给了姜洪成，姜洪成作为付款义务人未举证2017年4月后其除上述40000元之外向朝亨公司支付其他款项，应承担举证不能的法律后果。因此，姜洪成应向朝亨公司支付2017年4月至2018年7月租金及水电费320810元（360810元–40000元，该40000元应抵扣2017年4月租金22000元及2017年5月租金18000元，2017年5月租金、水电费实欠5104元）、2018年8月至2018年10月18日期间租金56774元，合计377584元。关于朝亨公司第四项诉请。合同约定，乙方应当于每月5号之前，向甲方支付当月的房屋租金；乙方未能按约定支付租金及其他费用的，每逾期一日，须按合同约定的当月租金的3%向甲方支付滞纳金。该滞纳金实为逾期支付租金及其他费用的违约金。本案中，朝亨公司要求违约金按照年利率24%计算，低于合同约定的违约金标准，属对自身权益的自由处分，但综合本案案情，考虑到物业公司曾锁闭涉案房屋其中一个门的事实，遵循诚实信用、公平合理原则，本院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%计算。违约金的计算，应分别以当月应付租金及水电费用为本金（其中2017年5月租金、水电费5104元，2017年6月租金、水电费22222元，2017年7月租金、水电费22743元，2017年8月租金、水电费22813元，2017年9月租金、水电费22830元，2017年10月租金、水电费22150元，2017年11月至2018年1月租金、水电费每月各22060元，2018年2月租金、水电费22203元，2018年3月租金、水电费22360元，2018年4月租金、水电费22656元，2018年5月租金、水电费22619元，2018年6月租金、水电费23042元，2018年7月租金、水电费23888元），按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自朝亨公司主张的次月5日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限。关于朝亨公司第五项诉请。合同对此并无相关约定，故朝亨公司该诉请缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告姜洪成向原告广州朝亨贸易有限公司支付2017年4月到2018年10月18日期间租金及水电费合计377584元。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告姜洪成向原告广州朝亨贸易有限公司支付逾期付款违约金［分别以当月欠费为本金（其中2017年5月租金、水电费5104元，2017年6月租金、水电费22222元，2017年7月租金、水电费22743元，2017年8月租金、水电费22813元，2017年9月租金、水电费22830元，2017年10月租金、水电费22150元，2017年11月至2018年1月租金、水电费每月各22060元，2018年2月租金、水电费22203元，2018年3月租金、水电费22360元，2018年4月租金、水电费22656元，2018年5月租金、水电费22619元，2018年6月租金、水电费23042元，2018年7月租金、水电费23888元），按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自次月5日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限］。三、驳回原告广州朝亨贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8770元，由原告广州朝亨贸易有限公司负担1470元，被告姜洪成负担7300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  苏 琴人民陪审员  麦丽欢二〇一九年十月三十一日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬