湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初7462号原告刘良保，男，1955年11月17日出生，汉族，住浏阳市。原告占淑平，女，1955年4月18日出生，汉族，住浏阳市。以上两被告共同委托代理人寻新华，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。被告浏阳市醴浏建设开发有限公司，住所地浏阳市淮川街道办事处西正社区办公楼四楼。法定代表人候礼成，董事长。委托诉讼代理人颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。原告刘良保、占淑平与被告浏阳市醴浏建设开发有限公司（以下简称醴浏开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘良保、占淑平及其委托诉讼代理人寻新华，被告醴浏开发公司的委托诉讼代理人颜海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘良保、占淑平向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还多收原告的房屋差价款31399.73元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是原浏阳市人民路36号私产房业主，自有房屋建筑面积76.84㎡。2004年5月，被告因开发房地产的需要，拆除了原告的房屋，约定安置原告小高层房屋130.53㎡。2010年6月，被告的安置房屋建成后，要求原告先按2138元/㎡签订《商品房买卖合同》（实际交款是按1936元/㎡计算的），到最后按市场多退少补，原告的安置房超过拆迁房面积53.69㎡，预交了房款103919元。2018年7月10日，被告向原告等全体拆迁户发出了《关于对就地安置在醴浏大厦的公产户、私产户比照仲裁裁决结果的执行意见》，该意见第二条第2项规定：“私产户，等面积偿还后超出部分：20㎡内按900元/㎡计价；20㎡及以上按1619元/㎡计价”。按此规定，超面积部分的20㎡档次多交了20720元（1936×33.69-1619×33.69=10679.73），共计多交31399.73元，此款应予返还。原告认为，被告多收原告的房屋差价款应予返还。被告醴浏开发公司辩称：1、本案系商品房销售合同纠纷，应当按照签订的商品房买卖合同确定权利义务关系，合同明确约定原告支付被告103919元后，被告将醴浏大厦的房产出售给原告，合同签订的时间是2010年6月8日，距今将近九年，原告已经入住，合同的权利义务早已履行完毕，被告并无任何违约，因此原告在合同成立且完全履行完毕九年后起诉被告，已经超过诉讼时效，没有法定的证据及事实支撑，应当驳回其诉讼请求；2、即使从情理上说，当时的出售价2138元/㎡，据初步了解，现住的房屋市价是6000元/㎡，上涨4000元，如果以原告的思维，被告是否也能要求原告返还上涨房款呢，显然是不可能的；3、原告是拆迁户，拆迁工作在2004年履行完毕，距今15年，原告不能提供证据证明约定被告退还31399.73元的证据，且已经超过法定时效；4、原告仅凭其自身提供的《关于对就地安置在醴浏大厦的公产户、私产户比照仲裁裁决结果的执行意见》这份文件要求被告付款，缺乏事实与法律依据，该文件仅仅是被告公司内部的初步意见稿，既不是通知也不是公告，也是被告前身作为负责任的国有企业基于人道主义原则处理公司内部员工矛盾的初步意见稿，故原告的诉讼请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：原告系浏阳市淮川街道人民中路36号宿舍楼中私房住户之一。其拥有的私房建筑面积为76.84平方米。2003年9月，作为该宿舍楼4612.72平方米土地使用权人的浏阳市醴浏铁路管理处根据浏阳市政府相关会议纪要精神，决定对该宿舍楼进行整体开发改造建设。由于作为人民路36号宿舍楼4612.72平方米土地使用权人的醴浏铁路管理处不具有房地产开发资质，经多次机构重组变更，2005年4月1日，注册成立了浏阳市醴浏建设开发有限公司。同年12月13日，浏阳市醴浏建设开发有限公司依法取得该地块《国有土地使用权证》后，继续对人民路36号土地进行拆迁开发建设。在此前的2004年5月15日，以刘良保作为被拆迁人（乙方），浏阳市正圆建设开发有限公司醴浏房地产分公司作为拆迁人（甲方），湖南省醴浏铁路管理处作为备案单位，三方共同签订了《醴浏铁路管理处人民中路36号房屋拆迁补偿安置协议（私产房）》（以下简称《拆迁协议》），同日，湖南省醴浏铁路管理处与刘良保签订《醴浏铁路管理处人民中路36号私房户拆迁安置优惠补充协议》（以下简称《补充协议》）。根据《拆迁协议》及《补充协议》约定，刘良保私有房屋76.84平方米在批准的拆迁范围内，房屋装饰装修、附属设施补偿及各项补助费用共计25422元（含规定时间内搬出奖金4000元），拆迁协议约定补偿安置方式为房屋产权调换，由甲方提供淮川街道办事处人民中路36号安置内130平方米小高层六楼F型、西、靠人民路房屋对乙方进行安置。该安置房经评估、协商当事人确定该安置房价值，另签购房协议。甲方应当在2005年6月30日前将经验收合格的安置房交付刘良保使用，并由甲方负责在2005年12月31日前办理好安置房的房地产手续交给刘良保。拆迁期间采用过渡安置，过渡安置从2005年1月1日至2006年2月28日。延长过渡安置期限的按有关政策办理，刘良保须在2004年12月20日前将被拆迁房屋腾空交给甲方，并约定双方发生争议且协商不成的提交长沙仲裁委员会仲裁。2010年6月8日，作为出卖人的浏阳市醴浏建设开发有限公司与作为买受人的刘良保、占淑平签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20090002420），约定由刘良保、占淑平购买由浏阳市醴浏建设开发有限公司开发的浏阳市人民中路36号第1幢420号房1套，该房建筑面积130.53平方米，单价为每平方米2138元，总金额279073元，合同约定付款方式一次性付款，同时约定该户属拆迁安置户，根据签定的拆迁协议约定刘良保、占淑平需补：103919元。当日，刘良保、占淑平向浏阳市醴浏建设开发有限公司支付了103919元。原告为证明自己的主张，向本院提交了《浏阳市醴浏建设开发有限公司关于就地安置在醴浏大厦的公产户、私产户比照仲裁裁决结果的执行意见》复印件，该执行意见第一项载明：6户申请仲裁户按各自仲裁结果执行。第二条第2项载明：私产户等面积偿还后超出部分：20㎡内按成本价900元/㎡计价；20㎡及以上按1619元/㎡计价。被告对该执行意见的真实性不持异议，但对该证据的获得来源持有异议，称该执行意见是在被告六户职工申请仲裁且最终裁决后公司为应对其他职工的待遇内部制作的一个参考文件，并未对外公布实施。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《安置协议》、《补充协议》、发票、仲裁裁决书、《浏阳市醴浏建设开发有限公司关于就地安置在醴浏大厦的公产户、私产户比照仲裁裁决结果的执行意见》等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，浏阳市正圆建设开发有限公司醴浏房地产分公司、湖南省醴浏铁路管理处与原告刘良保之间签订的《拆迁协议》、《补充协议》以及被告与原告刘良保、占淑平之间《商品房买卖合同》均系当事人之间真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效，浏阳市正圆建设开发有限公司醴浏房地产分公司、湖南省醴浏铁路管理处与原告刘良保之间《拆迁协议》关于房屋产权调换安置的补偿内容最终通过被告与原告刘良保、占淑平之间《商品房买卖合同》得以具体落实，且《商品房买卖合同》中明确载明“该户属拆迁安置户，根据签定的拆迁协议约定刘良保、占淑平需补：103919元”的内容，是对此前《拆迁协议》的回应，故《商品房买卖合同》应作为认定原、被告双方权利义务关系的依据。原告以其提交的《浏阳市醴浏建设开发有限公司关于就地安置在醴浏大厦的公产户、私产户比照仲裁裁决结果的执行意见》复印件主张其权利，该执行意见系复印件无来源证明，且没有有效证据证明该执行意见已由被告进行了对外公布并实施，无法证明原、被告之间对《商品房买卖合同》关于对安置房价值进行相应调整达成一致，故对原告要求被告返还多收原告的房屋差价款31399.73元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条之规定，判决如下：驳回刘良保、占淑平的诉讼请求。本案受理费585元，减半收取293元，由刘良保、占淑平负担。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院审判员 李 德二〇一九年十月十六日书记员 陈晴旺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。