江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1087号 上诉人（原审原告）：北京建银富国投资管理有限公司，住所地：北京市大兴区西红门镇京良路10号四层418室，统一社会信用代码911101156963052074。 法定代表人：吴清波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张馨华，江西华昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张易凡，江西华昌律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：姚菊平，男，汉族，1963年9月3日生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：胡峰，南昌市路安法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：姚永安，男，汉族，1959年10月16出生，住江西省南昌市南昌县。 上诉人北京建银富国投资管理有限公司（以下简称建银富国公司）、姚菊平与被上诉人姚永安房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人建银富国公司委托诉讼代理人张馨华、张易凡，上诉人姚菊平及其委托诉讼代理人胡峰到庭参加诉讼，被上诉人姚永安经本院合法传唤，无正当理由，未到庭。本案现已审理终结。 建银富国公司上诉请求：1.撤销青山湖区人民法院（2018）赣0111民初797号民事判决第二项，支持上诉人一审诉状中的第一、二、三项诉请；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决仅以“若解除合同会给其他承租人造成损失，故对上诉人要求解除合同的诉请不予支持”的认定无法律依据，应予以改判。（1）上诉人提出解除合同的诉请符合双方合同约定，且约定解除条件已成就。根据双方于2015年10月29日签订的《房屋租赁合同》第三条、第十四条，姚菊平、姚永安擅自转租并从2016年7月17日后就未支付租金，在首期租金和履约保证金的支付上就出现了延迟支付且达到数额巨大，严重违反合同约定，导致合同无法继续履行，建银富国公司不能实现合同目的。根据《合同法》第九十三条、第九十六条之规定，建银富国公司根据约定的地址以发出解除函并到达对方地址，姚菊平在回执上已签收，因此解除告知程序完成。（2）解除合同双方达成一致的合意。2015年11月22日姚菊平、姚永安出具的《承诺书》，承诺在2015年12月25日前按合同约定把剩余未支付的首期租金和履约保证金的金额一次性足额地支付至建银富国公司指定收款账户，否则视同其违约，建银富国公司亦可随时无条件解除合同。2016年10月14日，被上诉人姚永安签收了建银富国公司终止合同的通知，并在2016年10月17日，姚永安回复建银富国公司同意终止合同。（3）一审法院应根据法律规定，及姚菊平、姚永安违约的情况，判决解除双方的租赁合同。退一万步讲，上诉人与被上诉人合同在诉前并未解除，那么上诉人2018年3月向一审法院起诉时要求解除合同，一审法院应根据被上诉人严重违约的情况，在合同继续履行已无可能的情况下，根据合同法第九十四条判决解除合同。（4）姚永安、姚菊平二人是2015年10月29日签订的《房屋租赁合同》的共同承租人，但在实际履行中由于共同承租人缺失一人，该合同承租人主体已发生变更，但该变更并未达成合意，进而形成新的协议，因此原合同属实际终止，解除理所应当。姚永安在合同签订后却没有与姚菊平共同履行实际的承租义务，于是在2016年10月17日同意终止合同。2.一审判决中对若解除合同，必定会给其他承租人造成损失的认定错误，严重侵害上诉人的合法权益。首先，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了双方的权利和义务，建银富国公司依法依约均可解除合同，根据合同相对性，这是与次承租方无关的行为。其次，如果解除双方的合同，并不必然就会给次承租人造成损失。如果解除了双方的合同，上诉人可以与次承租人协商，可以重新签订租赁合同或寻求其他解决办法。建银富国公司也会依据法律的规定及保护善意第三人的原则，保证次承租人不因合同解除而遭受不公的待遇，所以合同解除并不会影响到次承租人的合法权益。3.一审法院没有依法解除双方的《租赁合同》，进而没有支持上诉人的违约及赔偿诉请，适用法律错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条、第十六条、第十八条、《合同法》第一百零七条，一审法院都应判决解除双方的租赁合同，并支持违约金、赔偿金及滞纳金的诉请。 姚菊平答辩称：建银富国公司无本案的合同签订主体资格，故建银富国公司签订的案涉合同无效，本案的房屋租赁合同，对姚菊平无约束力。1.依据《中华人民共和国物权法》第四十一条以及《南昌市城市房屋租赁管理条例》第七条，江西艺术中心没有房产权，也没有取得房屋租赁权证，更没有权利将本案诉争的租赁房屋给建银富国公司出租。建银富国公司一审诉请判令不退还履约保证金396900元。建银富国公司不是房主，无权收履约保证金，更无权不退还姚菊平的履约保证金396900元，而是建银富国公司全额退还履约保证金396900元给姚菊平。2.建银富国公司诉请判令支付拖欠租金2521795.36元。因建银富国公司不是房主，无权收取本案房屋租赁的租金，况且本案房屋无排水系统和供电系统，加上地面也没有填平，又无消防合格证，连房屋产权证都没有，则该房屋依法不能租给姚菊平经营，建银富国公司依法无权收本案房租赁的租金2521795.36元。建银富国公司诉请判令支付滞纳金496207.82元。因房屋无消防合格证等，造成大部分店铺无人承租经营，不能出租就没有产生租金，不存在姚菊平拖欠本案的租金，更谈不上滞纳金，建银富国公司依法也无权收本案租赁房屋的滞纳金496207.82元。建银富国公司一审诉请判令支付违约金1651104元。因市政在本案租赁房屋路段的路面进行改造一年余，而使本案店面房屋无法出租经营，使姚菊平与建银富国公司和江西艺术中心三方商定，未租的房屋不交租金，后期是建银富国公司下通知到商户，叫商户不交租金给姚菊平，姚菊平已收到的租金150万元已全部交付给了建银富国公司，姚菊平不存在违约，就谈不上姚菊平违约而产生违约金1651104元。3.本案一审、二审的诉讼费用及其他费用。因建银富国公司起诉姚菊平的诉讼主体资格不合格，产生的诉讼费用及其他费用，理应由建银富国公司承担。 姚菊平上诉请求：1.撤销一审判决；2.确定一审法院认定少交的10万元；3.判定姚菊平不承担履约保证金396900元；4.判定一审法院判决姚菊平多出租金1112769元；5.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。姚菊平当庭撤回其上诉。 姚永安未到庭，也未提交书面答辩意见。 建银富国公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2015年10月29日签订的《房屋租赁合同》；2.判令姚菊平、姚永安交付的履约保证金396900元不予退还；3.判令姚菊平、姚永安支付拖欠租金从2016年7月17日至2018年3月31日（暂计至2018年3月31日，实际应付到合同解除且房屋交付时止）计：2521795．36元；滞纳金496207．82元（暂计至2018年3月31日，实际应付到全部履行完毕时止），违约金1651104．00元。以上三项小计4669107．18元；4.请求姚菊平、姚永安承担本案诉讼费用及其他费用。 一审法院认定事实：江西艺术中心将位于江西省南昌市青山湖区高新大道1978号江西艺术中心内的“景观花台配套用房（一）、（二）”项目（以下简称“景观用房项目”），委托建银富国公司投资建设。双方约定项目完工后，建银富国公司取得该物业出租权。2015年10月29日，建银公司与姚永安、姚菊平签订《房屋租赁合同》约定，将“景观用房项目”建筑面积2100平方米出租给姚永安、姚菊平使用。合同主要内容有：租赁标物套内建筑面积为2100平方米，租赁期限6年，自2015年11月1日起至2022年2月1日止，其中，2015年11月1日至2016年1月31日为免租期。月租金63元/平方米/月，月租金为132300元，年租金为1587600元，另需交付三个月租金即396900元履约保证金，从2016年2月1日开始，以一年为一周期，租金递增4%。承租人按照法律法规和南昌市主管部门有关规定办理相应的报批手续，包括但不限于消防等。合同第十四条第1项第（4）款约定：承租人当期应交纳的任一费用超过15天，出租人可以解除合同。合同签订后，姚菊平和姚永安将房屋转租给其他商户用于商业经营，并收取其他商户的租金。从2016年7月17日开始，姚菊平和姚永安未向建银富国公司缴纳房屋租金，建银富国公司于2017年9月19日向姚菊平和姚永安发出《租赁合同》解除通知函，要求解除与姚菊平、姚永安签订的房屋租赁合同。2018年3月27日，建银富国公司向法院起诉。截止2018年3月31日，应当支付总房屋租金3524891.36元{1587600元＋1651100元＋（143095.68元×2个月）}，姚菊平、姚永安支付租金1400000元，扣除396900元履约保证金，实际支付租金1033100元，尚欠租金2491791.36元。 一审法院认为，建银富国公司与姚菊平、姚永安于2015年10月29日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。姚菊平主张，建银富国公司并非标的物房屋的所有权人，无出租权。但根据建银富国公司与江西艺术中心签订的《项目合作协议》，江西艺术中心出让物业出租权与建银富国公司达成合作协议，该合作协议未违法法律的禁止性规定，应当认定为合法有效，建银富国公司依据该《项目合作协议》享有标的建筑物的出租权。姚菊平主张标的建筑没有消防许可证，合同无效。根据最高人民法院（2003）民一他字第11号的复函，租赁房屋用于开设宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防检查安全的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。建银富国公司与姚菊平、姚永安签订的《房屋租赁合同》明确约定，消防报批手续由姚菊平、姚永安负责。姚菊平、姚永安将房屋转租其他商户用于饭店经营，应当就消防报批作出约定，姚菊平、姚永安转租的其他商户未根据合同履行消防安全手续，责任不在建银富国公司，姚菊平以未经消防验收为由，主张合同无效，于法无据，不予支持。姚菊平、姚永安依据《房屋租赁合同》将房屋转租给其他商户经营，若解除合同，必定会给其他承租人造成损失，故对建银富国公司要求解除合同的诉请不予支持。姚菊平、姚永安未按合同约定如期支付租金，建银富国公司依据合同要求支付拖欠的租金，应予支持。双方租赁合同约定的履约保证金其设立的目的是为了保证合同的有效履行，现合同继续履行，履约保证金不予退还。合同约定的违约金、滞纳金因合同未解除，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决:一、姚菊平、姚永安与本判决生效之日起十日内支付北京建银富国投资管理有限公司房屋租金2491791.36元（计算至2018年3月31日）；二、驳回北京建银富国投资管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费47262元，公告费600元，合计47862元，由北京建银富国投资管理有限负担24016元，姚菊平、姚永安负担23846元。 本院二审期间，建银富国公司提交了以下证据：1.建银富国公司给姚永安、姚菊平的解除合同的《通知》及姚永安的《回复函》各一份，证明姚永安已收到建银富国公司的解除通知并已回复。2.南昌市青山湖区法院（2018）赣0111民初738号开庭审判笔录一份，证明姚菊平已收到建银富国公司于2017年9月19日解除合同的函件。3.次承租人签署的《情况说明》一份，当前仍在正常经营和未经营的店铺照片一组，证明当前仍在经营的次承租人已不愿意再与姚菊平、姚永安继续合作下去，其他的店铺因与姚菊平、姚永安的矛盾，已经营不下去关门了，再次证明出租人与承租人的合同履行已不可能。姚菊平对上述证据质证如下：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能确认上面签字是不是姚永安本人签的。因为2016年10月14日不记得姚永安在不在南昌。2017年之前涉案房屋的租赁是姚永安在管，2017年后姚永安去了外地之后是由姚菊平接手管理；对第二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。2017年9月19日解除合同的函件姚菊平是收到的，但其没有同意，只是他们单方面的解除意向。对第三组证据的真实性没有异议，有8家在经营，但是这8家从2018年起他们就都没有交租金，是建银富国公司动员这些次承租人不与姚菊平合作，所以对建银富国公司提交的说明都不认可。本院对上述证据认定如下：建银富国公司提交的第一、二组证据相互印证，证明了建银富国公司2017年9月19日给姚永安、姚菊平发出了解除合同的《通知》，可以作为认定事实的依据予以采信。姚菊平的异议与事实相悖，不能成立。建银富国公司提交的第三组证据的内容无其他事实佐证，本院不予认定。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于建银富国公司的主体资格问题。建银富国公司与江西艺术中心签订的《项目合作协议》，未违反法律的禁止性规定，合法有效。建银富国公司作为涉案建筑物的建设方，有权使用和收取涉案建筑物所产生的收益。姚菊平关于建银富国公司无权收取其占用使用涉案建筑物的收益的异议不能成立。二、关于建银富国公司与姚菊平、姚永安2015年10月29日签订的《房屋租赁合同》的效力等问题。因建银富国公司在法庭辩论终结前无法提交涉案房屋的建设工程规划许可证或主管部门批准建设的文件，依据法律规定，涉案《房屋租赁合同》应认定无效。姚菊平关于涉案《房屋租赁合同》无效的异议成立。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。即本案姚永安、姚菊平作为承租人应返还依无效合同占有的涉案房屋，姚菊平无权占用涉案房屋。一审法院关于涉案房屋不应返还的处理不当，本院予以纠正。考虑到涉案房屋涉及较多商家，姚永安、姚菊平应在一个月的合理期限内返还涉案房屋。同时，姚永安、姚菊平还应支付实际占有涉案房屋期间的占有使用费，占有使用费的标准参照涉案《房屋租赁合同》约定的标准计算，截止2018年3月31日，应当支付涉案房屋占有使用费为3524891.36元，姚菊平、姚永安已支付1400000元，扣除396900元履约保证金，实际支付1033100元，还应支付涉案房屋占有使用费为2491791.36元。至于建银富国公司主张的违约金、滞纳金，因涉案《房屋租赁合同》无效，《房屋租赁合同》约定的违约金、滞纳金条款均无效，建银富国公司主张的违约金、滞纳金均不能成立，本院均不予支持。姚菊平关于涉案房屋存在消防等问题影响其收取次承租人的租金的异议，未能提交证据加以证实，本院不予采信。 综上，建银富国公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。姚菊平在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。一审法院关于涉案《房屋租赁合同》的效力认定有误，处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十三条的规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初797号民事判决第一项； 二、撤销江西省南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初797号民事判决第二项； 三、姚菊平、姚永安于本判决生效之日起一个月内返还北京建银富国投资管理有限公司涉案房屋； 四、驳回北京建银富国投资管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费47262元，公告费600元，按一审判决执行。二审案件受理费北京建银富国投资管理有限预交的27154元由其自行负担，姚菊平预交的19287元由姚菊平负担9643.5元，退回姚菊平9643.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十月十一日 法官助理 郑 馨 书 记 员 朱 谦