福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3427号 原告：陈孝枫，男，1988年2月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：薛振、邵鑫，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：范鑫平，男，1989年11月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：范高金（系范鑫平的父亲），住福建省南平市延平区。 第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元，统一社会信用代码：91350100553247329W。 法定代表人：廖志英，负责人。 委托诉讼代理人：王宇国，系公司员工。 原告陈孝枫与被告范鑫平、第三人福建骊特担保有限公司（下称“骊特担保公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈孝枫的委托诉讼代理人薛振、邵鑫和被告范鑫平及其委托诉讼代理人范高金以及第三人骊特担保公司的委托诉讼代理人王宇国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈孝枫向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告和被告于2019年5月13日签订的《存量房买卖合同》已解除；2、判令被告向原告支付违约金人民币270000元以及原告因本案支出的律师服务费人民币15000元；3、本案诉讼费、保全费、保全保险费、公告费等由被告承担。事实和理由：2019年5月13日，经第三方居间，被告与原告签订《存量房买卖合同》，约定被告以人民币1310000元的价格购买原告名下坐落于福州市台江区的房产。《存量房买卖合同》约定：1、原告收取被告该房屋成交价款6%即人民币80000元的购房履约保证金。被告应于合同签订当天支付人民币30000元，剩余人民币50000元履约保证金被告应于2019年5月19日前支付，否则，构成违约。2、原被告双方应于2019年6月29日前办理该房屋所有权过户登记，被告应在过户前将剩余购房款与原告一道办理银行“联名冻结”或做第三方在银行开立的监管账户作资金监管手续。合同签订后，被告仅支付了人民币30000元履约保证金，剩余人民币50000元履约保证金未按约支付，被告也未按照合同的约定同原告办理房屋所有权过户登记。原告于2019年7月4号向被告发函促其履约，但被告拒不履约。原告于2019年7月18日向被告发送《解除合同函》解除与被告签订的《存量房买卖合同》。综上，原告已经依约履行了合同义务，被告拒不履约的行为严重侵害了原告的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。 范鑫平辩称，一、本案基本事实。2019年5月13日，在福建骊特担保有限公司提供居间服务后，范鑫平与陈孝枫签订了《存量房买卖合同》，合同约定，范鑫平以人民币1310000元购买陈孝枫位于福州市台江区的房产（以下简称利嘉城二期16＃楼2123单元房产）。范鑫平于当日支付了合同约定的定金80000元中的30000元。在此期间，福建骊特担保有限公司（以下简称骊特公司）工作人员询问了该房产的各方面情况，包括电费标准及物业费标准；《存量房买卖合同》签订前后，陈孝枫未向范鑫平说明该房产电费标准及物业费标准。骊特公司工作人员向本人告知，电费按照居民标注缴纳，即0.498元／度，物业费按照1.5元／平方米计取。此后，范鑫平多次要求骊特公司向陈孝枫索取水电、物业缴费凭证，但范鑫平至今未能取得。经本人向该小区物业公司了解，范鑫平所购买的房产按照2元／平方米标准收取物业费，按照商业用电标准0.7795元／度收取电费。有鉴于此，范鑫平多次前往骊特公司交涉，而骊特公司亦与陈孝枫前往电业局办理电费标准变更手续，但始终无法更改上述收费标准。有鉴于此，范鑫平于2019年6月24日，向骊特公司函告解除上述《存量房买卖合同》及《存量房交易服务协议》，并要求骊特公司退还所收取的定金30000元。2019年7月5日，范鑫平再次函告骊特公司，并通过骊特公司函告陈孝枫，以上述理由，要求解除《存量房买卖合同》及《存量房交易服务协议》，并退还定金30000元。在此期间，各方均已就解除《存量房买卖合同》，并互不追究违约责任达成一致。2019年6月27日由骊特公司向范鑫平出具了《具结书》后，骊特公司工作人员亦将上述房产挂网再次销售，并找到了买受人。后因买受人无法办理贷款手续，而最终未能成交。此后，陈孝枫即多次要求范鑫平按照承担高达270000元的违约金，否则将向法院起诉。范鑫平本着互谅互让的原则，并考虑到双方的协商成本，同意以按照126万的价格购买上述房产，但被陈孝枫拒绝。二、被答辩人陈孝枫未履行相关责任和义务，存在故意隐瞒利嘉城二期16＃楼2123单元房产水电为商业缴费性质的恶意行为，2019年5月13日在福建骊特担保有限公司与答辩人范鑫平签订《存量房买卖合同》前，并未向范鑫平明示该房屋的用电缴费等是商业性质，且所签订的《存量房买卖合同》也没有相关条款载明该房屋的电费缴纳是商业性质。其故意隐瞒该房屋的用电是商业性质，而不是城市居民生活收费标准，使得范鑫平在不知情的情况下签订了《存量房买卖合同》，故《存量房买卖合同》应当依法予以撤销。三、第三人骊特公司提供居间服务，也存在故意隐瞒利嘉城二期xx单元房产水电为商业缴费性质的行为。答辩人范鑫平在骊特公司向其推荐该房屋时反复强调利嘉城二期xx单元房产必须是住宅、水电必须是城市居民生活收费标准才会购买，骊特公司工作人员对范鑫平作出承诺该房产水电是城市居民生活收费标准。基于以上情况，答辩人范鑫平于2019年5月13日在福建骊特担保有限公司，分别与陈孝枫、骊特公司签订《存量房买卖合同》及《存量房交易服务协议》，上述两份合同均未有相关条款载明该房屋的电费缴纳是商业性质。故《存量房买卖合同》及《存量房交易服务协议》应依法予以撤销。四、2019年5月13日签订协议后，范鑫平向利嘉城二期16＃楼2123单元房产该小区物业公司了解，所购买的房产按照2元／平方米标准收取物业费，按照商业用电标准0.7795元／度收取电费后，范鑫平即向骊特公司提出解决城市居民电问题，多次要求骊特公司联系陈孝枫进行协商，又于2019年6月24日起数次函告骊特公司和陈孝枫因其故意欺瞒行为要求解除《存量房买卖合同》及《存量房交易服务协议》，并退还定金30000元。 综上，范鑫平在买房过程中咨询房屋信息时，刻意强调涉案房产必须是住宅、水电必须是城市居民生活收费标准才会购买，骊特公司工作人员对范鑫平作出承诺该房产水电是城市居民生活收费标准。合同签订后范鑫平在物业了解到该小区所有房产的水电是商业用电性质。因骊特公司和陈孝枫等两方从开始直到签订《存量房买卖合同》及《存量房交易服务协议》时，均欺瞒该房屋水电等是商业性质的原因，导致范鑫平无法了解到案涉房产的真实信息，并据此签订合同。答辩人范鑫平对陈孝枫颠倒是非，故意隐瞒利嘉城二期16#楼2123单元房产电费缴纳是商业缴费性质的基本事实、恶人先告状的行为极为愤慨，且房屋的水电使用性质是房屋买卖过程中的一个重要内容，也是房屋买卖合同的一个重要内容，其欺瞒行为直接影响到房屋购买人的权益，使本人的利益受到较大的损失，故特请法庭依法解除相关合同，并退还定金30000元。 第三人骊特担保公司述称，1、《存量房买卖合同》由原告和被告双方签订，系双方真实意思表示且合法有效，双方应按约定履行。且双方并未约定合同解除的免责事由，也无不可抗力导致被告无法合同履行。2、第三人骊特担保有限公司仅负责上述房产交易事宜，并非居间服务的提供方，被告所述我司工作人员在推介上述房屋过程中存在隐瞒该房屋水电及物业均为商业收费方式的情况，经查并非我司员工行为，实为居间服务方为福州市鼓楼区东骊特房产经纪服务部，在居间服务过程中的情况，经我司核实无此行为。我司并未故意隐瞒利嘉城二期xx单元房产水电为商业缴费性质的行为。被告于签约时也并未明确要求补充约定涉案房产住宅、水电必须是城市居民生活收费标准才会购买。综上所述，第三人骊特担保有限公司在为双方提供交易服务过程中，并未隐瞒房屋水电物业收费方式，也并未承诺该房产水电是城市居民生活收费标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月13日,陈孝枫为出卖人（甲方），范鑫平为买受人（乙方），双方签订了一份《存量房买卖合同》（下称“讼争合同”），主要约定如下：甲方出卖坐落于福州市台江区，建筑面积65.93㎡，闽（2019）福州市不动产权第9016107号；该套房屋成交价为人民币1310000元整……甲方收取乙方该房屋成交价款6%的购房履约保证金，即人民币捌万元整（¥80000）。乙方于签订本合同时支付（¥30000），剩余（¥50000），于2019年5月19日前支付完毕，否则，构成违约。本履约保证金因不可抗力因素或甲方任何因素导致该房屋的买卖无法或不能继续交易的，则于三个工作日内将履约保证金无息退还给乙方……违约责任：一、……自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过十日仍未见履约的，守约方有权解除本合同，并追究延误方的违约赔偿责任。违约金赔偿：除本合同特殊约定外，甲、乙双方任何乙方违约导致本合同解除的，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等。 同日，陈孝枫为甲方（出卖人），范鑫平为乙方（买受人），骊特担保公司为丙方（服务方），三方签订了一份《存量房交易服务协议》，对上述房屋的服务费用等进行了约定。 上述合同签订当日，范鑫平向骊特担保公司缴纳了履约保证金3万元。陈孝枫也于2019年5月14日向骊特担保公司提交了闽（2019）福州市不动产权第901xx7号不动产产权证。2019年7月4日，因范鑫平未缴纳5万元的履约保证金，陈孝枫向范鑫平发出《催办函》，要求范鑫平在发出《催办函》后三个工作日内缴纳，否则将追究范鑫平延迟履行的责任。范鑫平收到上述《催办函》后，仍未缴纳剩余的履约保证金，陈孝枫遂于2019年7月17日向范鑫平发出《解除合同函》，要求解除与范鑫平签订的《存量房买卖合同》，范鑫平于2019年7月18日收到《解除合同函》。现因范鑫平未按合同约定缴纳履约保证金等事宜，遂成本案诉讼。 另查，讼争屋现仍登记在陈孝枫名下[闽（2019）福州市不动产权第9016xx号]，权利其他状况中用途登记为住宅。 再查，陈孝枫因本案诉讼，委托北京大成（福州）律师事务所的律师出庭代理，支出律师代理费人民币15000元。 本院认为，范鑫平与陈孝枫双方于2019年5月13日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均需依约履行。根据讼争合同约定，范鑫平须于“2019年5月19日前支付完毕履约保证金”，但直至本案审理之时，范鑫平仍未履行，据此可以认定范鑫平未按照讼争合同约定履行项下义务，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。关于陈孝枫主张其分别于2019年7月4日向范鑫平发出《催办函》，于2019年7月17日向范鑫平发出《解除合同函》，遂根据讼争合同第十六条之约定解除讼争合同，诉讼中，范鑫平均表示收到上述函件，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，陈孝枫有权主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。2019年7月18日范鑫平收到《解除合同函》，且范鑫平在庭审中也确认双方已于2019年7月18日解除合同，故对陈孝枫提出确认原告和被告于2019年5月13日签订的《存量房买卖合同》已解除的诉请，本院予以支持。关于陈孝枫要求范鑫平支付违约金270000元以及律师费15000元的诉请，符合讼争合同第十六条之约定，本院亦予以支持。对范鑫平提出陈孝枫未履行相关责任和义务，存在故意隐瞒利嘉城二期16#楼2123单元房产水电为商业缴费性质的恶意行为等辩解，因缺乏合同和法律依据，本院不予采信。为了减少当事人讼累，且骊特担保公司在庭审中表示愿意退还范鑫平已缴纳的履约保证金3万元，故骊特担保公司应退还给范鑫平履约保证金3万元，本案一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认陈孝枫与范鑫平双方于2019年5月13日签订的《存量房买卖合同》已于2019年7月18日解除； 二、范鑫平应于本判决生效之日起十五日内向陈孝枫支付违约金270000元和律师服务费15000元，共计285000元； 三、福建骊特担保有限公司应于本判决生效之日起十日内向范鑫平退还履约保证金30000元。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16590元，由范鑫平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员 陈 群 二〇一九年十月十日 书记员 黄金林 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。