上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初17295号原告(反诉被告)：上海茁瑞教育科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：夏添，总经理。委托诉讼代理人：景奉涛，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱一犀，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海水岚物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：吴刚，执行董事。委托诉讼代理人：崔伟，男。委托诉讼代理人：孙鹤鸣，男。原告上海茁瑞教育科技有限公司(以下简称“茁瑞公司”)与被告上海水岚物业管理有限公司(以下简称“水岚物业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告水岚物业于2019年9月24日对原告茁瑞公司提出反诉，经审查，本院予以受理并合并审理。原告(反诉被告)茁瑞公司的法定代表人夏添及其委托诉讼代理人景奉涛、朱一犀(景奉涛第一次庭审到庭，第二次庭审未到庭)、被告(反诉原告)水岚物业的委托诉讼代理人孙鹤鸣(第一次庭审到庭为被告原委托诉讼代理人王涵和孙鹤鸣，后被告变更委托诉讼代理人为崔伟与孙鹤鸣)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茁瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签署的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月24日解除；2.判令被告返还原告租金和押金共计480,765.85元及以480,765.85元为本金自2019年6月24日起至实际清偿之日止按同期银行贷款利率计算的逾期利息；3.判令被告支付违约金192,306.34元(96,135.17元/月*3倍)；4.判令被告承担原告因此产生的律师费20,000元。事实和理由：2019年6月5日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号及21号(以下简称“系争房屋”)合计391.15㎡物业用于原告及原告关联公司作为儿童教育品牌店或类似产业使用，并由被告配合原告及原告关联公司办理公司注册等手续以及办理租赁备案手续。合同还约定，租金为每日每平方米建筑面积8元，租期自2019年6月16日起至2028年5月15日止，免租期3个月，为2019年6月16日至2019年9月15日，租金付三押一。合同签订后，原告即按照合同约定支付租金和押金480,765.85元，并开始向杨浦区工商局申请注册关联托育机构。在办理工商注册手续过程中，原告方知晓被告并非系争房屋的产权人，且经多次沟通被告拒不配合提供办理工商注册所需资料，导致原告拟注册关联公司无法取得工商营业执照，教育登记备案及房产租赁登记备案更无从办理。2019年6月24日被告告知原告终止租赁合同的履行，并同意退还原告缴纳的全部押金及租金，但在原告递交原告已用印的《租赁合同解除协议书》后，被告迟迟不用印，也未退还原告所交租金及押金。故诉讼至法院。被告水岚物业辩称，不同意原告全部诉讼请求。2019年6月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于安波路XXX弄XXX号至21号[产证编号：沪房地杨字(2015)第024813号、沪房地杨字(2015)第024814号]建筑面积共计395.15平方米的房产出租给原告，租赁期间为2019年6月16日至2026年5月15日止。该合同系双方真实意思表示，合法有效，并不存在合同第八条约定的合同解除事项，被告自始至终符合协助原告办理租赁合同登记备案条件，故原告主张返还租金和押金于法无据，被告愿意根据诚信友好原则，根据原告需要，全力协助原告办理租赁备案手续。原告主张违约金，也于法无据。据此，反诉原告水岚公司向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原、被告之间的房屋租赁合同于2019年9月25日解除；2.判令反诉被告支付违约金1,153,883.04元(月租金96,135.17元/月*12个月)；3.判令没收反诉被告支付的两个月的押金192,306.34元(月租金96,135.17元/月*2个月)；4、判令反诉被告支付房屋租金288,405.51元(96,135.17元/月*3个月)；5、本、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年6月5日签订了《房屋租赁合同》，约定由反诉原告将位于安波路XXX弄XXX号至21号[产证编号：沪房地杨字(2015)第024813号、沪房地杨字(2015)第024814号]建筑面积共计395.15平方米的房产出租给反诉被告，租赁期间为2019年6月16日至2026年5月15日止，月租金96,135.17元，付三月押一月。合同中第九条第二款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按承租期当月应缴租金的12倍向甲方支付违约金，如违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应补足；第四款约定，若乙方要求提前退租，则甲方有权没收乙方所缴纳的房屋租赁押金。合同签订后，反诉被告向反诉原告邮寄租赁合同解除协议书，且无正当理由起诉反诉原告要求解除房屋租赁合同，以实际行动表明其擅自退租行为，违反了合同中关于中途擅自退租违约责任的规定，故提起反诉。反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告未按照反诉被告工商注册的要求提供相关工商部门要求的注册文件，致使反诉被告租赁系争房屋的合法目的不能实现，经与反诉原告协商并经反诉原告的工作人员提出，双方就解除合同达成一致意见，反诉被告不存在擅自退租情形，不应支付违约金及没收押金。即使法院支持了反诉原告的诉请，也认为违约金过高，请求法院进行调整。本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号、21号，产权证号分别为沪房地杨字(2015)第024814号、沪房地杨字(2015)第024813号，权利人为上海中能企业发展(集团)有限公司。2019年4月13日，水岚物业与上海中能企业发展(集团)有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定上海中能企业发展(集团)有限公司将包括系争房屋在内的一系列房屋及场地出租给水岚物业作商业运营。租赁期限自2019年4月15日起至2039年4月14日止。租赁期限内，水岚物业有权对外转租。2019年6月5日，原告(反诉被告、合同乙方及承租方)与被告(反诉原告、合同甲方及出租方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同内容：“一、出租房屋情况。(一)房屋基本情况，1、产证编号：沪房地杨字(2015)第024813号，2、产证编号：沪房地杨字(2015)第024814号，3、产证地址：安波路XXX弄XXX号至21号，4、建筑面积：395.15平方米。(二)甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押。…二、租赁用途。(一)乙方向甲方承诺，租赁该房屋中的安波路XXX弄XXX号至21号作为儿童教育品牌店或类似产业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方承诺并配合乙方在该房屋内完成公司注册等手续，作为乙方或关联公司的新设公司使用。…三、交付日期和租赁期限。(一)房屋租赁期自2019年6月16日起至2026年5月15日止，免租期：3个月，自2019年6月16日起至2019年9月15日止。…四、租金、支付方式和期限。(一)甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为(人民币)8.0元，折合月租金为96,153.17元…(二)租金支付采用‘付叁月押贰月’的方式。乙方在本合同生效之日起十个工作日内支付前叁月租金及贰月押金，免租期结束后，乙方于每届满叁个月前十五日内支付下叁个月的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。…五、保证金和其他费用。(一)甲、乙双方约定，租赁关系到期终止时，甲方收取的押金除用以抵充按照本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。(二)租赁房屋的物业费计算标准为18元/平方米/月，乙方承租部分的月物业管理费7,112.70元/月，电费收取标准1.3元/度(含公摊电费)，水费收取标准6.0元/立方(含公摊水费)。水电费每月15日前支付上月费用、物业费与房租同时缴纳…。”合同第八条，双方还约定解除合同的条件，“(一)甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：…5、因其他因素，导致乙方无法继续经营的：…(3)因场地原因无法取得经营资质的；6、甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致的。…”合同第九条双方就合同违约责任进行了约定：“(一)甲方未在约定时间内，配合乙方完成租赁备案的，视甲方违约，经双方协定，并在壹个月内尽快完成相关手续。(二)租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按承租期当月应缴租金的拾贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应补足。非本合同规定的情况，甲方中途擅自收回物业，导致乙方无法继续正常使用物业的，甲方应按承租期当月应缴租金的拾贰倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应补足。(三)若乙方不按本合同规定准时及如数支付租金及其他款项，每逾期一天，乙方按未付金额(包括但不限于租金、物业费、其他费用等)的0.5‰向甲方支付违约金；甲方未按合同约定的时间将能正常使用的该房屋以及相关设施提供给乙方使用，每逾期一天，甲方按合同月标准租金的0.5‰向乙方支付违约金。(四)若乙方要求提前退租，则甲方有权没收乙方所缴纳的房屋租赁押金。(五)甲方承诺其有权在合同期内将房屋交付给乙方使用，并且保障乙方的合法使用不受干扰。如甲方涉及诉讼、查封保全、民间纠纷，或出现第三方对物业产权及甲方的出租权提出权利主张，等导致乙方无法继续正常使用物业的，乙方有权单方面终止合同，并由甲方向乙方按承租期当月应缴租金的拾贰倍支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。…(九)甲、乙双方的任何一方违反本合同任何条款，应承担对方为执行该合同条款所发生的全部开支，包括但不限于律师费用、诉讼费用等。”合同第十一条其他条款第二款约定“本合同自双方盖章并法定代表人签字之日起生效”。合同底部，原、被告均盖章确认，茁瑞公司法定代表人夏添并签名。2019年6月12日，水岚物业向茁瑞公司出具收据两份，表示收到茁瑞公司支付的房屋保证金192,306.34元，及2019年9月16日至2019年12月15日三个月的房屋租金288,459.51元。2019年6月13日，茁瑞公司通过微信向水岚物业发送《工作联系函》，“上海水岚物业管理有限公司：根据贵司与我司2019年6月5日签署的《上海市房屋租赁合同》，第二条“租赁用途”第1款我司向贵司方承诺，租赁该房屋中的安波路XXX弄XXX号至21号作为儿童教育品牌店或类似产业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。贵司承诺并配合我司在该房屋内完成公司注册等手续，作为我司或关联公司的新设公司使用。目前我司关联公司上海友孜教育科技有限公司已向杨浦区工商局以该地址注册成立上海杨浦小拾猴托育有限公司，现需要贵司与我司及上海友孜教育科技有限公司签署补充说明或补充协议，以便于完成上海杨浦小拾猴托育有限公司工商注册事宜。对贵公司的支持与协助，我们表示诚挚的谢意！此致！上海茁瑞教育科技有限公司。”当日，水岚物业出具文件签收表，茁瑞公司法定代表人夏添在该表格上签字确认，该签收表载明水岚物业的公司营业执照复印件加盖公章、系争房屋产证复印件两套、水岚物业与茁瑞公司签署的上述房屋租赁合同加盖公章两份、水岚公司开具的房屋保证金及收取2019年9月16日至2019年12月15日租金的收据等材料交由茁瑞公司。2019年6月17日，茁瑞公司与水岚物业签订《商铺交接确认书》，系争房屋于当天实际交付茁瑞公司。当日，茁瑞公司法定代表人夏添通过微信向水岚物业发出《催告函》，“…我司自签订合同前至今日多次要求贵司提供如下材料：一、该物业的房产证原件，二、该物业的房地产登记信息原件，三、贵司与产权方就该物业的租赁协议原件，四、贵司取得的产权方同意转租的书面文件原件，五、该物业的工程图及水电图。截止今日，贵司仍未提供上述资料，贵司就上述要求提供的部分替代材料也不被工商部门认可，已严重影响到我司开办企业的工商登记手续及装修工程的开展。因此，我司郑重催告贵司，务必在3个工作日(含今日)内向我司提供上述材料并有效协助我司办理相关手续。如贵司不能提供以上材料，我司将认为贵司无对前述物业对外租赁的权利，前述房屋租赁合同即为无效。我司将保留追究贵方法律责任的权利。…”。2019年6月19日，茁瑞公司向水岚物业公司邮寄《工作联系函》，表示因租赁系争房屋开办业务涉及民生工程，涉及人群较广，故要求水岚物业就相关政府管理部门提出的系争房屋产权问题、系争房屋已被抵押、租赁权的稳定性问题，产权潜在法律纠纷问题、配合提供申办相关资质的材料问题协助回复。该函分别邮寄给水岚物业员工孙鹤鸣和吴刚并于2019年6月20日签收。2019年6月24日，水岚物业员工孙鹤鸣以微信方式向茁瑞公司法定代表人夏添提出终止协议，茁瑞公司遂拟定《租赁合同解除协议书》一份，内容如下：鉴于水岚物业、茁瑞公司双方2019年6月5日就承租安波路XXX弄XXX号至21号商铺签订了《租赁合同》。现因场地原因茁瑞公司无法取得经营资质，为此双方经友好协商一致，就《租赁合同》终止、预付租金和押金退还等事宜达成如下协议：一、《租赁合同》自2019年6月24日解除，双方租赁关系即同时解除，双方互不承担违约责任。双方约定盖章时间为2019年6月26日；二、水岚物业于收到茁瑞公司寄件协议后两个工作日(2019年6月26日-6月27日)内完成签署和盖章流程，并于五日内(2019年6月24日-6月30日)全额将已预付的三个月房租及两个月押金合计480,765.85元原路退还茁瑞公司账户。如果逾期，将每日按月租金的0.5%赔偿，同时有权追究期间损失；三、本协议生效后，茁瑞公司收到退款信息后，双方再商议交接时间，如将商铺钥匙退还等事项；四、茁瑞公司账户信息：户名上海茁瑞教育科技有限公司，开户行招商银行股份有限公司上海创智天地支行，账号XXXXXXXXXXXXXXX；五、由于茁瑞公司未实际进驻场地，租赁合同生效至解除期间的物业费、水电费等一概由水岚物业自行承担。六、本协议未尽事宜，由双方协商解除，本协议一式两份，双方各执一份，具同等法律效力。七、本协议自甲乙双方盖章之日起生效。合同底部，茁瑞公司盖章。6月25日，茁瑞公司将该《租赁合同解除协议书》电子版通过微信发给水岚物业负责人孙鹤鸣，孙鹤鸣回复“收到，我发给法务看看”，并要求茁瑞公司将盖好章的《租赁合同解除协议书》给到水岚物业，以便走集团内部流程。6月26日，茁瑞公司法定代表人夏添将《租赁合同解除协议书》纸质版(盖茁瑞公司公章)交快递邮寄给水岚公司相关负责人马洪昊总经理，快递回执显示邮件已于当天签收，同日夏添通过微信将《租赁合同解除协议书》电子版发给孙鹤鸣，孙鹤鸣于微信中回复茁瑞公司法定代表人夏添：“签署时间和付款时间我这边没办法认可，时间太紧了，我们付款要走集团流程，你先写15个工作日吧，我们尽快给你办”。2019年6月28日，茁瑞公司法定代表人夏添再次将该《租赁合同解除协议书》纸质版亲自送于水岚物业，因孙鹤鸣表示合同未加盖骑缝章，故茁瑞公司法定代表人夏添又再行打印了一份协议书并交由孙鹤鸣当面签收。当日，孙鹤鸣又电话告知茁瑞公司法定代表人夏添，系争房屋产权人上海中能企业发展(集团)有限公司可以派专员协助原告办理工商资质事宜，原告于电话中明确回复不同意继续承租，坚持要求解除合同。诉讼中，水岚物业代理人孙鹤鸣称向公司负责人马洪昊反映过系争房屋解租事宜，但马洪昊答复孙鹤鸣让继续履行合同，后水岚物业也未再联系茁瑞公司。庭审中，茁瑞公司与水岚物业均确认茁瑞公司已于2019年9月26日将系争房屋的钥匙交还水岚物业，且系争房屋内未产生任何的水电费等费用，但水岚物业保留要求茁瑞公司承担物业费的诉讼权利。后，茁瑞公司在本案中撤回要求水岚物业给付违约金192,306.34元的诉讼请求。以上事实由原告提交的2019年6月5日《上海市房屋租赁合同》、收据两份、工作联系函及微信记录、催告函及微信记录、工作联系函及快递记录、聊天记录、《租赁合同解除协议书》及快递记录、委托代理合同及发票、商铺交接确认书、被告提供的2019年6月5日《上海市房屋租赁合同》、孙鹤鸣与夏添的微信聊天记录、沪房地杨字(2015)第024814号及沪房地杨字(2015)第024813号上海市房地产权证复印件两份、2019年4月13日《上海市房屋租赁合同》、同意转租证明、劳动合同书、文件签收表及双方当事人的当庭陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。茁瑞公司与水岚物业签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。现因系争房屋的租赁合同中未如实写明房屋产权情况，合同履行过程中水岚物业也未及时协助茁瑞公司提供相应材料办理工商经营资质，致使合同目的无法实现，故茁瑞公司根据相关法律规定及合同约定均有权行使合同解除权。关于合同解除时间，本院结合茁瑞公司送达租赁合同解除协议书的情况，认定为2019年6月28日。茁瑞公司自愿在本案中放弃违约金主张，于法无悖，本院予以确认。合同解除后，水岚物业应将茁瑞公司已付的押金及租金予以返还并按同期银行贷款利率给付逾期返还期间的利息。关于律师费，根据双方合同约定，茁瑞公司的代理费用原则上可以作为损失，但水岚物业认为过高，故具体数额由本院予以酌定。关于水岚物业认为茁瑞公司擅自解除租赁合同，违反了合同的约定，并向本院提起反诉要求茁瑞公司承担相应的责任，本院认为涉案合同解除原因在于水岚物业未能配合茁瑞公司在系争房屋内完成公司注册义务所致，根据双方的房屋租赁合同约定，2019年6月16日起至2019年9月15日止为免租期，水岚物业实际于2019年6月17日向茁瑞公司交付系争房屋，在合同履行过程中，茁瑞公司也积极与水岚物业沟通需要的材料，6月24日水岚物业公司员工孙鹤鸣首先提出终止协议，茁瑞公司也就合同解除事宜积极与水岚物业进行磋商，自房屋交付之日至合同实际解除之日间隔期限较短，水岚物业对合同的解除应有合理预期，另水岚物业在收到茁瑞公司的解除合同通知后，也没有采取积极措施，导致损失的发生和扩大，故水岚物业之反诉诉讼请求无事实和法律依据，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海茁瑞教育科技有限公司与被告(反诉原告)上海水岚物业管理有限公司就上海市杨浦区安波路467弄20、21号于2019年6月5日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月28日解除；二、被告(反诉原告)上海水岚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海茁瑞教育科技有限公司已支付的2019年9月16日起至2019年12月15日止房屋租金288,459.51元；三、被告(反诉原告)上海水岚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海茁瑞教育科技有限公司保证金192,306.34元；四、被告(反诉原告)上海水岚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海茁瑞教育科技有限公司以租金288,459.51元和保证金192,306.34元共计480,765.85元为基数自2019年6月28日起至实际清偿之日止按同期银行贷款利率计算的利息；五、被告(反诉原告)上海水岚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海茁瑞教育科技有限公司律师费6,000元；六、反诉原告上海水岚物业管理有限公司的诉讼请求，均不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,756元，减半收取计5,378元，由被告上海水岚物业管理有限公司负担；反诉案件受理费19,512元，减半收取计9,756元，由反诉原告上海水岚物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孔 玲二〇一九年十月三十日书记员 罗奇芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。