湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初7204号原告（反诉被告）：陶圆，女，1994年10月5日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：何诗韵，湖北尊而光（洪山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹青，湖北尊而光（洪山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉复泰亨通房地产经纪有限公司，现住所地武汉市江夏区大桥新区江郡华府3A栋1－2层商5室。法定代表人：刘武斌，公司总经理。委托诉讼代理人：柏波，湖北雄楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘丽蓉，女，1960年7月23日出生，汉族，住武汉市青山区，被告（反诉原告）：江汉清，男，1960年11月20日出生，汉族，住武汉市青山区，上述二被告之共同委托诉讼代理人：杨少君，湖北楚之杰律师事务所律师。上述二被告之共同委托诉讼代理人：杨和平，武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）陶圆与被告（反诉原告）武汉复泰亨通房地产经纪有限公司、刘丽蓉、江汉清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，于同年9月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶圆及其委托诉讼代理人何诗韵、尹青，被告（反诉原告）武汉复泰亨通房地产经纪有限公司（以下简称：复泰亨通公司）的法定代表人刘武斌及其委托诉讼代理人柏波，被告（反诉原告）刘丽蓉、江汉清及其委托诉讼代理人杨少君、杨和平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陶圆向本院提出诉讼请求：1、确认其与三被告签订的《存量房居间（买卖）合同》（售编号：216346）已经解除；2、判令复泰亨通公司返还中介佣金33,000万元，并支付律师费15,000元；3、请求判令刘丽蓉、江汉清双倍返还定金50,000元；4、判令本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2019年3月，其看中了刘丽蓉、江汉清所有的位于武汉市江夏区庙山开发区阳光大道宜家汤臣7幢1单元4层401号房屋，并就二手房买卖事宜咨询了复泰亨通公司，复泰亨通公司告知其购买该房屋需支付的具体费用，并且承诺该房屋评估可到15,000元/平方米，可以办理贷款1,560,000元。2019年3月7日，其与三被告签订了《存量房居间（买卖）合同》（售编号：216346），约定其购买刘丽蓉、江汉清所有的位于武汉市江夏区庙山开发区阳光大道宜家汤臣7幢1单元4层401号房屋（建筑面积149.49平方米），房屋总价为1,650,000元，定金50,000元，首期房款40,000元于过户递件受理成功之日支付给刘丽蓉、江汉清，房价余款1,560,000元通过向银行申请贷款的形式支付等内容。其随后支付了定金50,000元（3月7日支付10,000元，3月14日支付40,000元），并在合同签订当天向复泰亨通公司支付佣金33,000元。合同还约定其应于2019年3月14日之前提交全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用，刘丽蓉、江汉清必须提供协助；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户等买卖相关手续，逾期支付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费，律师费，调查费，公证费等为解决争议所支付的费用都由违约方承担。其按约提供了办理房屋贷款所需的资料，全力配合办理贷款申请手续。后由于刘丽蓉、江汉清未能及时提供房产证原件导致贷款无法办理，直到2019年5月8日刘丽蓉、江汉清才补办好房产证，而复泰亨通公司一直未如实告知贷款进度，在2019年6月13日告诉其贷款已办好，只需刘丽蓉、江汉清将房产证缺页补齐，并承诺6月份能办理完过户手续。其等了四个月，从银行处了解到银行一直未曾审核其的贷款申请，并且复泰亨通公司在未经其同意的情况下已私自撤回贷款申请，并且上述房屋评估价值难以达到15,000元/平方米，即原先承诺的贷款金额无法达到，与其在签订合同时的预期严重不符。其直接联系刘丽蓉、江汉清时，因二被告拒绝继续履行合同，也不愿协商解除合同，复泰亨通公司也明确表示拒绝返还佣金，故其认为因刘丽蓉、江汉清的过错，导致合同无法继续履行，为维护其合法权益，诉至法院。复泰亨通公司针对陶圆的诉讼请求答辩称，其公司不存在违约行为，不应退还陶圆给付的中介佣金，也不应承担律师费。陶圆不能提供符合银行要求的贷款资信证明和收入证明，导致贷款审批不能按期通过，又因其家人生病，没钱继续买房，最终单方面毁约，拒不履行合同义务，故陶圆的诉讼请求不应得到支持。刘丽蓉、江汉清针对陶圆的诉讼请求答辩称，其与陶圆签订的房屋买卖合同合法有效，在交易过程中，陶圆无故明确表示拒绝履行合同，既不符合合同约定的解除条件，又无法定解除合同的情形，故陶圆的诉讼请求不应得到支持。复泰亨通公司提出反诉称，其公司与陶圆、刘丽蓉、江汉清签订《存量房居间（买卖）合同》后，陶圆以没钱支付房款和相关税费、担保费、评估费为由，多次与其公司、刘丽蓉、江汉清协商，希望不再继续进行交易，但其公司与刘丽蓉、江汉清均不同意。后陶圆单方发函解除合同，引发纠纷。其公司认为陶圆起诉没有任何事实和法律依据，陶圆系单方违约，故要求陶圆支付其公司为本案支出的律师费5,000元。陶圆针对复泰亨通公司的反诉请求答辩称，中介方在提供居间服务时，违反了诚实信用原则，未尽到应尽的义务，为赚取佣金对其做出虚假承诺，故请求驳回复泰亨通公司的诉讼请求。刘丽蓉、江汉清针对复泰亨通公司的反诉请求答辩称，复泰亨通公司所述与事实相符，是陶圆违约，而不是复泰亨通公司违约。刘丽蓉、江汉清提出反诉称，三方签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，非经合同当事人协商一致或经人民法院判令解除，合同当事人之间不得无故解除合同。陶圆单方无理由拒绝履行合同，已构成违约，不符合解除合同的约定条件或法定条件，故请求：1、确认2019年3月7日三方签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效；2、判令解除2019年3月7日三方签订的《存量房居间（买卖）合同》；3、判令陶圆向其二人支付违约金165,000元（含陶圆已支付的定金50,000元）；4、本案全部诉讼费由陶圆承担。陶圆针对刘丽蓉、江汉清的反诉请求答辩称，双方签订的房屋买卖合法有效，其一直在联系复泰亨通公司办理贷款事宜，不存在任何违约行为，是刘丽蓉、江汉清未能在2019年3月14日提供涉案房屋的产权证，导致贷款无法按时办理，其是基于复泰亨通公司与刘丽蓉、江汉清的违约行为，根据法律规定而解除合同，无需承担违约责任，请求驳回刘丽蓉、江汉清的诉讼请求。复泰亨通公司针对刘丽蓉、江汉清的反诉请求答辩称，本案是陶圆违约，请求法院依法支持刘丽蓉、江汉清的合理诉求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，即2019年3月7日，陶圆与复泰亨通公司、刘丽蓉、江汉清签订了一份《存量房居间（买卖）合同》（售编号：216346），约定陶圆购买刘丽蓉、江汉清所有的位于武汉市江夏区庙山开发区阳光大道宜家汤臣7幢1单元4层401号房屋（建筑面积149.49平方米），房屋总价为1,650,000元，定金50,000元，首期房款40,000元于过户递件受理成功之日支付给刘丽蓉、江汉清，房价余款1,560,000元通过向银行申请贷款的形式支付，陶圆应于2019年3月14日之前提交全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用，刘丽蓉、江汉清必须提供协助等；陶圆向刘丽蓉、江汉清支付了定金50,000元，并在合同签订当天向复泰亨通公司支付佣金33,000元；合同还约定了，基于经纪方为买卖双方提供的中介居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，其中买方应向经纪方支付佣金人民币33,000元整。使其支付的，须从签订本合同之日起每天按佣金总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本佣金的支付；合同另约定了违约责任，1、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户等买卖相关手续，逾期支付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。3、若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费，律师费，调查费，公证费等为解决争议所支付的费用，所有费用都由违约方承担等事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实，一、2019年3月14日之前，陶圆是否提交了全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用，刘丽蓉、江汉清是否提供了协助的问题。根据三方当事人的庭审陈述，陶圆在2019年3月14日之前提交了贷款所需资料，但因其需要的贷款额度较高，需要其父母共同还贷，故其提交的贷款资料并不完备，也未在规定时间内签署银行购房贷款抵押合同。刘丽蓉、江汉清在签订《存量房居间（买卖）合同》时，未找到涉案房屋的产权证，故在陶圆2019年3月14日办理贷款手续时，未能提交涉案房屋的产权证原件，反而是事后补办产权证，又因补办的产权证缺页，导致陶圆的贷款手续长期未能办理。综上，本院认为2019年3月14日之前，陶圆未按时提交全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用，而刘丽蓉、江汉清也未提供有效全面的协助配合。二、复泰亨通公司在提供中介服务方面有没有尽到诚实、信誉、高效的服务职责。复泰亨通公司作为专业的房地产中介服务机构，不仅应该凭借自己的职业操守和专业知识促成买卖双方达成买卖房屋的合意，而且在此后的贷款、过户等过程中也应为买卖双方提供专业、高效的服务。在签订合同之时，复泰亨通公司一是对陶圆能够贷款的上限金额预估不准，二是对刘丽蓉、江汉清的房屋权属证书原件审查不严，同时也未积极督促要求刘丽蓉、江汉清补足涉案房屋产权证的缺页，致使双方在签订合同三个月后都未办理贷款审批手续。故本院认为复泰亨通公司虽然履行居间介绍和沟通等职责，促成了陶圆与刘丽蓉、江汉清达成买卖房屋的合意，但在后期提供贷款服务的过程中存在一定的失职行为。本院认为，陶圆、刘丽蓉、江汉清与复泰亨通公司于2019年3月7日签订《存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的职责义务。现各方当事人均表示不愿意再履行该合同，故对各方当事人提出解除合同的诉讼请求，本院予以支持。陶圆因贷款额度不够需补充提交材料，刘丽蓉、江汉清因未能提交涉案房屋的产权证，又因补办的产权证缺页，导致双方均未能按照合同约定履行各自的义务，均存在违约行为，故根据双方的违约过错，各自承担50%的违约责任，鉴于刘丽蓉、江汉清已收到陶圆支付的定金50,000元，故陶圆无权要求刘丽蓉、江汉清返还定金，但刘丽蓉、江汉清另需向陶圆支付违约金50,000元，对陶圆、刘丽蓉、江汉清其他的诉讼请求，本院不予支持。复泰亨通公司促成陶圆、刘丽蓉、江汉清达成买卖合意，并签订了房屋买卖合同，完成了大部分的媒介服务，应该收取佣金，但在后期为双方办理贷款手续时未能尽到高效审慎义务，存在一定的失职，故本院对复泰亨通公司要求陶圆承担律师费的诉讼请求，本院不予支持，同时根据其公司的失职情况，本院认为复泰亨通公司应退还陶圆13,000元佣金，对陶圆要求复泰亨通公司退还超过13,000元部分的其他佣金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百二十条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除陶圆、刘丽蓉、江汉清与武汉复泰亨通房地产经纪有限公司于2019年3月7日签订的《存量房居间（买卖）合同》（售编号：216346）；二、刘丽蓉、江汉清于本判决生效之日起五日内一次性向陶圆支付50,000元；三、武汉复泰亨通房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向陶圆支付13,000元；四、驳回陶圆其他的诉讼请求；五、驳回刘丽蓉、江汉清其他的诉讼请求；六、驳回武汉复泰亨通房地产经纪有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,250元减半收取1,125元，由陶圆负担537元，刘丽蓉、江汉清负担525元，武汉复泰亨通房地产经纪有限公司负担63元。武汉复泰亨通房地产经纪有限公司的反诉案件受理费50元减半收取25元，由武汉复泰亨通房地产经纪有限公司负担25元。刘丽蓉、江汉清的反诉案件受理费3,600元减半收取1,800元，由陶圆负担525元，刘丽蓉、江汉清负担1,275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程莉娜二〇一九年十月二十三日书记员  胡高娃