山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初3095号 原告：济南金丰纺织品有限公司，住所地商河县。 法定代表人：赵立花，经理。 委托诉讼代理人：张洪忠，男，该公司股东。 委托诉讼代理人：崔清福，山东商诚律师事务所律师。 被告：李正水，男，1972年10月24日出生，汉族，住济南市， 被告：商河华泽建材有限公司，住所地商河县。 法定代表人：李正水，该公司经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张训勇，山东崴达律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张良磊，山东崴达律师事务所律师。 原告济南金丰纺织品有限公司（以下简称金丰公司）与被告李正水、商河华泽建材有限公司（以下简称华泽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年5月17日、7月3日、9月12日、9月29日四次公开开庭进行了审理。原告金丰公司委托诉讼代理人张洪忠、崔清福，被告李正水、华泽公司委托诉讼代理人张训勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令华泽公司、李正水支付租金379500元及利息；2.涉诉费用由华泽公司、李正水承担。庭审过程中金丰公司变更诉讼请求：1.华泽公司、李正水赔付金丰公司房屋拆迁损失31.85万元；2.华泽公司、李正水赔付金丰公司房屋拆迁费4.63万元；3.评估费8000元由华泽公司、李正水承担；4.涉诉费用由华泽公司、李正水承担。事实与理由：2018年5月16日，双方订立场地租赁合同，金丰公司将商河县玉皇庙开发区的7460平方米场地租赁给华泽公司、李正水使用，约定华泽公司、李正水应在2018年10月15日前缴纳第二年租金379500元，该款华泽公司、李正水至今没有缴纳，现提起诉讼，请求法院依法判决。庭审中金丰公司补充以下理由：因华泽公司、李正水在履行合同中有重大过错，导致金丰公司重大财产损失，故提起该诉讼，望法院依法判决，支持其诉讼请求。 李正水辩称，一、金丰公司因出租场地所拆除的房屋产权不明，其未向法院提供证据证实其系拆除房屋的产权人，在涉案房屋产权不明的情况下，金丰公司无权向法院提起诉讼。二、涉案双方诉争的租赁合同经法院判决准予解除，涉案合同的解除原因法院认定为系因玉皇庙镇政府所作的行政决定否决涉案项目落地，致使不能实现合同目的，由此可见涉案租赁合同的解除并非系因李正水违约，李正水对合同的解除并不存在违约行为，金丰公司诉求李正水承担涉案房屋拆除造成的损失没有事实和法律依据。三、涉案租赁合同第五条约定“甲方现有地上建筑物由甲方负责清理”，该条款约定明确，清理地上建筑物是金丰公司的合同义务，合同签订后金丰公司在涉案场地项目能否落地尚不明确的情况下，自行拆除涉案场地上的涉案房屋，由此产生的损失应由金丰公司承担。四、涉案租赁合同约定的租赁期限起始日是2018年6月15日，涉案租赁合同签订后因商河县环保局2018年6月12日要求李正水到玉皇庙镇政府开具项目落户证明，但玉皇庙镇政府拒绝该项目落地，金丰公司于当日知晓项目无法落地的情况，在涉案租赁合同约定的租赁起始日开始之前双方已经明确知晓涉案租赁合同无法继续履行。五、涉案租赁合同签订以后，李正水按照合同约定向金丰公司预先支付了第一年租赁费用33万元，金丰公司在合同签订后并没有向李正水交付涉案场地，李正水在没有使用涉案场地一天的情况下，商河县人民法院另案判令驳回李正水要求金丰公司退还租金33万元的诉讼请求，在本案中没有证据证实系李正水违约的前提下，李正水预付的涉案场地的租赁费用33万元足以补偿金丰公司拆除涉案房屋产生的损失。六、金丰公司在2014年取得涉案场地的国有土地使用权，在涉案场地国有土地使用权证办理过程中，商河县环保局对涉案场地有明确的地块环境保护指标要求(即《商河县挂牌出让2014一22号地块环境保护指标要求》)，即金丰公司对涉案场地的环境保护指标要求是明知并认可的，否则商河县自然资源局不会同意向金丰公司下发涉案土地的使用证，在商河县环保局对涉案场地明确的地块环境保护指标要求中对涉案场地使用相关的水、空气、噪音等环境指标均有明确的要求，金丰公司在明知租赁合同约定的项目水稳拌合、混凝土加工、配套碎石生产线不可能到达环保局要求的前提下，隐瞒涉案场地对项目环保指标的要求，与李正水签订涉案租赁合同，金丰公司的行为符合民法总则对欺诈行为的界定，双方间签订的租赁合同应认定为无效。综上，金丰公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其起诉。 华泽公司辩称，其不是租赁合同的一方当事人，金丰公司将华泽公司起诉至法院并无依据。 金丰公司提交以下证据：证据1.房屋照片13张、航拍图5张；证据2.证人俎金胜的证人证言及证明原件1份；证据3.租赁合同复印件1份；证据4.鉴定费发票原件1份；证据5.（2019）鲁01民终2370号民事判决书复印件1份。 李正水、华泽公司共同提交以下证据：证据1.证人刘吉成的证人证言及证明原件1份；证据2.证人孙光路的证人证言；证据3.证人张秀红的证人证言；证据4.金丰公司已拆房屋情况说明原件1份；证据5.（2018）鲁0126民初2274号民事判决书原件1份；证据6.协议书复印件1份；证据7.商河县挂牌出让2014-22号地块环境保护指标要求打印件1份；证据8.建设项目环境影响报告表原件1份；证据9.关于李正水水稳拌合项目的情况说明复印件1份；证据10.国有建设土地使用权出让合同复印件1份。 在本案审理过程中，因鉴定需要本院于2019年6月25日制作勘验笔录1份；经李正水申请本院于2019年9月18日在商河县自然资源局调取了商国用（2014）第242号土地建设用地使用权、宅基地使用权登记信息复印件1份、房屋所有权登记申请书附页复印件1份、房屋分户图复印件1份、商河县玉皇庙镇人民政府证明复印件1份；经李正水申请本院于2019年9月20日向商河县教育局调取证据并制作调查笔录1份；经金丰公司申请本院依法委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对拆迁房屋损失价值及拆迁费用进行鉴定，该公司于2019年7月31日出具鲁贵评（2019）字第223号房地产估价报告1份，华泽公司对该房地产估价报告提出异议，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司于2019年9月23日出具关于对鲁贵评（2019）字第223号房地产估价报告书面异议的答复1份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院对无争议的事实认定如下：李正水与金丰公司于2018年5月16日签订租赁合同，甲方（即金丰公司）将位于玉皇庙经济开发区的场地7460平方米租赁给乙方（即李正水）使用。合同主要内容：一、租赁期限，租赁期限自2018年6月15日至2038年6月15日止，共计20年。二、租金，第一年租金33万元，前3年每年递增15%，以后每3年在上一年租金基础上递增15%，第一年租金33万元乙方于签订合同之日付清，第二年租金379500元于2018年10月15日前付清。三、房屋建设和经营范围，乙方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、环评、安检方面的条件，且符合镇政府政策，不得危及人身安全，如果出现事故，一切由乙方负责，与甲方无关。甲方负责协调乙方顺利建设，如果镇政府不允许建设厂房，可退还租金；乙方经营水稳拌和、混凝土加工、配套碎石生产线，乙方如果改变其他合法经营项目，乙方需要事先征得甲方同意，方可进行正常经营。五、地上建筑物，甲方现有地上建筑物3000平方米由甲方负责清理，乙方所建建筑物归甲方所有，且设备拆除后地面恢复平整。合同签订当日，李正水通过银行转账方式转至张洪忠账户33万元租金。金丰公司于2018年6月初拆除涉案房屋。李正水以华泽公司名义按照正常的项目审批手续到商河县环保局办理手续，环保局要求华泽公司到玉皇庙镇人民政府开具准许企业落户的相关证明，2018年8月21日商河县玉皇庙镇政府出具关于李正水水稳拌合项目的情况说明，以“该项目区北邻杨庄铺村村民居住区，达不到环保标准，如果批准该项目落户，会产生噪音、道路扬尘等隐患，影响周边群众生产生活”为由否决了该项目落地。本院于2018年12月7日作出（2018）鲁0126民初2274号民事判决，认为金丰公司并不存在违约行为，但考虑到因镇政府所作的行政决定否决项目落地，致使不能实现合同目的，判决准予解除涉案租赁合同，李正水不服提起上诉，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终2370号民事判决，认为“因李正水的水稳拌合项目达不到环保要求，无法在涉案场地落地，无法满足《租赁合同》第三条第1款约定的“乙方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、环评、安检方面的条件，且符合镇政府的政策”的前提条件，故张洪忠、金丰公司亦无法履行后期协助建设的义务。未能在涉案场地建设厂房系因李正水的项目未达环保标准的自身原因所致，其不能以自身过失要求出租人扩张协助建设义务的范围。出租人亦无义务为承租人的项目是否能获审批、成功实施而承担责任。一审法院采纳张洪忠、金丰公司对该条款的解释符合日常经验逻辑，合情合理，本院予以确认。”据此，判决驳回上诉，维持原判。另查明，华泽公司于2018年5月17日成立。 对有争议的证据及事实本院认定如下： 一、关于涉案房屋所有权，根据商国用（2014）第242号土地使用权证载明，涉案房屋所占土地的土地使用权人系金丰公司，在该土地使用权证办证档案资料中有商河县玉皇庙镇人民政府于2014年7月3日出具的证明一份，该证明内容为“济南金丰纺织品有限公司坐落于玉皇庙镇杨庄铺村以南，玉杨路以北，地块上的建筑物属于本公司所有。”据此，本院认定涉案房屋所有权归金丰公司所有。 二、关于评估依据及评估报告，华泽公司对鲁贵评（2019）字第223号房地产评估报告提出两点异议：1.该评估报告将评估对象的建成年份认定为2001年并依据委托鉴定明细认定房屋建造结构，以此作出房地产评估报告错误；2.商河法院出具给评估机构的委托鉴定明细，仅是依据金丰公司单方陈述出具的，华泽公司并不认可，委托鉴定明细中的关键事实无其他证据予以印证，依法不能作为鉴定依据，另，委托鉴定明细并未依法交由华泽公司质证，程序上违法。 关于第一点异议，本院认为，关于涉案房屋的建造结构和材质，金丰公司申请证人俎金胜出庭作证，证人俎金胜是涉案房屋的拆除者，其在拆除房屋过程中知悉涉案房屋的建造结构及材质，本院对其证言予以采信。关于涉案房屋的建造年份，俎金胜证明其在拆除涉案房屋时，看到涉案房屋的东墙水泥墙面刻印2001年字样，证实涉案房屋是于2001年建造。华泽公司对此提出异议并申请法院调取证据，本院依据李正水的申请向商河县教育局调取涉案房屋建设时的施工合同、图纸等资料，经调查商河县教育局并未保存该房屋建设时的施工合同、图纸等资料。李正水在2019年9月12日庭审时，申请证人刘吉成出庭作证，证人刘吉成当庭陈述其是在1994年至2009年在杨庄铺中学任教师，任教时在涉案房屋带学生做过实验，涉案房屋是1997年以前建造，具体年份记不清。在两被告代理人张训勇询问其第一排办公室的建造时间时，其陈述不能确定具体建造时间，但可明确是在1991年之前建造，其在1991年分配时已有该排房屋。根据刘吉成的陈述，其是在1994年至2009年在杨庄铺中学任教师，但其陈述第一排房屋时确认是在1991年建造，证言前后矛盾，表明其对涉案房屋的建造时间记忆并不清楚，故对其证明涉案房屋建造年份的证言，本院不予采信。证人刘吉成在证明涉案房屋建造结构及材料时，陈述涉案房屋是水泥檩条、松木或杨木梁，但在问及房屋是否吊顶时，其表示记不清了，好像吊顶了。因涉案房屋在吊顶的情况下，在房屋内看不到房梁的材质及结构，据此，证人刘吉成证明房屋建造材质及结构的证言明显违背常理，故对其证言不予采信。关于证人孙光路的证言，孙光路出庭时陈述其在签署金丰公司已拆除房屋情况说明时喝酒喝多了，致使其在上面的签名与身份证上的名字不符。据此，本院认为该份证据的内容并非证人的真实意思表示，故对该份证据及证人孙光路的证言不予采信。关于证人张秀红的证言，张秀红出庭作证时陈述车棚是其与证人孙光路一起建造的，而孙光路出庭陈述其未参与车棚建造，证人张秀红与孙光路的证言存在矛盾，据此对张秀红的证人证言不予采信。因华泽公司、李正水提交的证人证言本院不予采信，故本院对其异议不予支持。 关于第二点异议，本院认为，委托鉴定明细中的内容均系本案于2019年7月3日开庭认定的事实，该事实系基于原被告陈述及证据举证、质证意见，经合议庭合议后确定的事实，无需再次质证，故对华泽公司提出的第二项异议不予支持。 根据上述证据认定情况，本院对有争议的事实认定如下：涉案房屋于2001年建造，涉案房屋从南数第一排房屋共有11间，长为41米，宽为8.10米，高度为5米，砖木结构，每间房屋檩条17根，都是松木檩条，共计檩条187根，另每间有5根杂木黑檩条，共计55根杂木黑檩条。松木檩条和杂木檩条粗度均为10厘米以上。第一排房屋共有3架松木梁，梁的木材直径为30厘米以上，梁的长度与房屋宽度一致。屋顶是尖顶铺红瓦。门共计7套双开门，为塑钢材质，宽度为3米，长度4米左右。窗户共计5个，长宽均为3米，材质为塑钢。房屋内装为PVC塑料板、木龙骨吊顶。地面为瓷地板砖。从南数第二排房屋共有11间，长为41米，宽为7.90米，高度为5米，砖木结构，每间房屋檩条17根，都是松木檩条，共计檩条187根，另每间有5根杂木黑檩条，共计55根杂木黑檩条。松木檩条和杂木檩条粗度均为10厘米以上。第二排房屋共有6架松木梁，梁的木材直径为30厘米以上，梁的长度与房屋宽度一致。屋顶是尖顶铺红瓦。门的个数为4套双开门，为松木材质，宽度为3米，长度4米左右。窗户个数为7个，长宽均为3米，材质为松木。房屋内装为苇箔白灰、木龙骨吊顶。地面为瓷地板砖。从南数第三排房屋共有11间，长为41米，宽为8.75米，高度为6米，砖木结构，每间房屋檩条都是松木，每间共17根，共计檩条187根，另每间有5根杂木黑檩，共计55根黑檩。松木檩条和杂木檩条粗度均为10厘米以上。第三排房屋共有7架松木梁，梁的木材直径为30厘米以上，梁的长度与房屋宽度一致。屋顶是尖顶铺红瓦。门的个数为4套双开门，松木材质，宽度为3米，长度4米左右。窗户个数为7个，长宽均为3米，材质为松木。房屋内装为苇箔白灰、木龙骨吊顶。地面为瓷地板砖。第四排为车棚，紧邻南数第三排房屋，在该房屋北侧。从南数第四排车棚长度为41米，宽度为5.42米，高度为3米，南、东侧为砖墙，棚顶为彩钢瓦，北侧有砖质柱子大约9根。 山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司于2019年7月31日出具鲁贵评（2019）字第223号房地产估价报告，估价结果：估价对象总价36.48万元，其中房屋拆迁损失31.85万元，房屋拆迁费用4.63万元；于2019年9月23日出具关于对鲁贵评（2019）字第223号房地产估价报告书面异议的答复，答复内容：其公司出具的鲁贵评（2019）字第223号房地产估价报告并无违反《房地产评估规范》（GB/T50899-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50291-2013）的规定，估价对象的建成年份认定是符合相关要求的，评估价格是客观合理符合市场价值的，估价报告符合相关法律法规。金丰公司支付鉴定费用8000元。 本院认为，根据原告的陈述和被告的答辩及原被告的举证、质证，本案的争议焦点是：华泽公司、李正水是否应承担涉案房屋拆除的损失、拆除费用及鉴定费用。 关于该焦点问题，本院认为，第一，根据租赁合同约定，金丰纺织品有限公司于2018年6月初将涉案房屋拆除，商河县玉皇庙镇人民政府是于2018年8月21日否决了该项目落地，故对李正水辩称在涉案租赁合同约定的租赁起始日开始之前双方已经明确知晓涉案租赁合同无法继续履行，本院不予支持。 第二，李正水辩称，金丰公司在明知租赁合同约定的项目水稳拌合、混凝土加工、配套碎石生产线不可能到达环保局要求的前提下，隐瞒涉案场地对项目环保指标的要求，与李正水签订涉案租赁合同，金丰公司的行为符合民法总则对欺诈行为的界定，双方间签订的租赁合同应认定为无效。本院认为，根据济南市中级人民法院（2019）鲁01民终2370号民事判决，“未能在涉案场地建设厂房系因李正水的项目未达环保标准的自身原因所致，其不能以自身过失要求出租人扩张协助建设义务的范围。出租人亦无义务为承租人的项目是否能获审批、成功实施而承担责任”，李正水作为经营水稳拌和、混凝土加工、配套碎石生产线的经营者，对其经营的项目产生何种的环境影响应当熟悉；相对金丰公司来说，其对李正水经营的项目并不熟悉，该项目对周边环境产生何种影响也不甚了解。故金丰公司并不存在隐瞒涉案场地对项目环保指标要求的行为，亦不存在欺诈行为，且因该租赁合同已经（2018）鲁0126民初2274号民事判决解除，故对李正水辩称租赁合同无效的意见，本院不予支持。 第三，根据租赁合同第五条约定，“甲方现有地上建筑物3000平方米由甲方负责清理，乙方所建建筑物归甲方所有，且设备拆除后地面恢复平整。”在租赁合同完全履行的情形下，金丰公司拆除涉案房屋，李正水在该房屋所占土地上建设厂房，在合同到期后李正水所建厂房归金丰公司所有，在此情形下，金丰公司足以弥补其因拆除涉案房屋所造成的损失。本案中，金丰公司依据合同约定拆除涉案房屋后，李正水并未在租赁场地内进行厂房建设，且该租赁合同在2018年5月16日签订后，便于2018年12月7日判决准予解除，李正水租赁期间缴纳的租赁费用并非金丰公司因拆除涉案房屋所造成损失的赔偿金，且该租赁费用已经（2018）鲁0126民初2274号民事判决及（2019）鲁01民终2370号民事判决作出处理，且金丰公司在履行该租赁合同过程中并不存在违约行为，是因李正水自身原因致使其项目未达环保标准从而导致未能在涉案场地建设厂房，以致不能实现合同目的，从而解除涉案租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对金丰公司请求李正水承担因拆除涉案房屋造成的损失及拆除费用的诉讼请求，本院予以支持。 第四，关于鉴定费用，本院认为，鉴定费系金丰公司为支持其诉讼请求而实际支出的费用，其请求李正水承担该费用，本院予以支持。 第五，李正水作为华泽公司的发起人，在华泽公司筹备期间以自己的名义与金丰公司签订了该租赁合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，华泽公司辩称，其不是租赁合同的一方当事人，金丰公司将其起诉至法院并无依据。本院认为，华泽公司于涉案租赁合同签订的次日成立，该租赁合同所涉及的租赁场地系用于华泽公司厂房建设，华泽公司成立后，李正水以华泽公司的名义对公司在涉案租赁场地落户进行了相关筹备工作，华泽公司亦对该租赁场地进行了建设项目环境影响评价，华泽建材公司实际享有了合同权利亦履行了同义务，故本院对金丰公司请求华泽公司承担责任的主张予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判决如下： 一、被告李正水、商河华泽建材有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南金丰纺织品有限公司房屋拆除损失31.85万元； 二、被告李正水、商河华泽建材有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南金丰纺织品有限公司房屋拆除费用4.63万元； 三、被告李正水、商河华泽建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南金丰纺织品有限公司鉴定费用8000元。 如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6892元，由被告李正水、商河华泽建材有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  石玉珍 审 判 员  李 鑫 人民陪审员  王昌莲 二〇一九年十月十四日 法官 助理  王登旺 书 记 员  张立洁