湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初6625号原告：吕金锋，男，1981年8月15日出生，汉族，住长沙市天心区。原告：吕春风，女，1980年1月24日出生，汉族，住长沙市天心区。原告：刘雪花，女，1969年1月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。原告：丁美蓉，女，1968年5月6日出生，汉族，住长沙市天心区。原告：彭显娟，女，1979年11月17日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。原告共同委托诉讼代理人：王英帅，湖南金州律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：钟志勇，湖南金州律师事务所律师。被告：蒋国安，男，1960年11月9日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：曹翔，湖南卓越律师事务所律师。原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟与被告蒋国安租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟委托诉讼代理人钟志勇，被告蒋国安及其委托诉讼代理人曹翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2012年4月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月28日解除；二、被告蒋国安向五原告支付租金38400元（按双方确认的租金标准12800元/月，自2019年1月1日计算至2019年3月31日）；三、被告蒋国安向五原告支付房屋占用费12800元（参照双方约定的租金标准12800元/月，自2019年4月1日计算至被告实际腾房之日，暂计算至2019年4月30日）；四、被告蒋国安向五原告支付违约金11300元（按100元/天自2019年1月1日计算至被告蒋国安实际付款之日，暂计算至2019年4月24日为11300元）；五、被告蒋国安向五原告支付欠交的物业费6556.5元；六、被告蒋国安立即腾空并返还租赁五原告的房屋；七、被告蒋国安承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年4月22日签订《房屋租赁合同》，约定被告蒋国安租赁五原告位于长沙市天心区商铺，期限自2012年6月1日起至2020年5月31日止。租金标准为2012年6月1日至2014年5月31日每月为5000元，2014年6月1日至2015年5月31日在原租金的基础上递增10％，每月为5500元；2016年6月1日至2020年5月31日按当时市场价格再定。租金按季支付。2016年11月，原、被告协商确定2016年12月1日至2018年11月30日租金为每月8800元。2018年11月，双方确认2018年12月后的租金按照12800元每月支付。合同同时约定，如被告蒋国安拖欠租金，应根据拖欠期限，按100元／天向五原告支付违约金，被告蒋国安拖欠租金达十天以上的，五原告可收回房屋并追究被告蒋国安违约责任。合同签订后，五原告依约向被告蒋国安交付了租赁房屋，履行了自身义务，被告蒋国安亦正常支付了2018年12月以前的租金。但自2019年1月1日起，被告蒋国安一直拖欠五原告房屋租金，虽经多次上门催促及委托发送律师函，被告蒋国安始终未支付。特提起本诉，望判如所请。被告蒋国安辩称，根据2016年11月签署的《补充协议》，双方已经协商修改涉案房屋的租赁时间、租金。租赁期间到2018年11月30日止，合同因到期终止。因涉案房屋漏水，故被告蒋国安拒交物业费。后原、被告、物业方及楼上漏水方协商一致，由楼上漏水方补偿3000元，五原告补偿5000元，物业方补偿2000元，共计10000元给被告蒋国安。2018年12月14日，被告蒋国安支付租金12800元连同上述漏水补偿共计22800元用于支付物业管理费及继续占用的租金并告知五原告在找到合适门面后不再租赁，同日五原告将涉案房屋在新环境中介公司挂网出租。2019年1月18日被告蒋国安找到合适门面，签署租赁合同并进行简单装修后，被告蒋国安于2019年2月16日将涉案房屋已经腾空，但是未就后续物业费等问题未协商一致，导致本次纠纷。被告蒋国安租金结算至2019年1月28日，物业管理费结算至2019年2月16日。至2019年2月16日腾房时，尚欠的租金仅18天，依293元每天计算，仅5274元。被告蒋国安交纳的押金5000元足够抵偿大部分，更何况租赁店内加装的钢架等物即使作废品处理，也足以抵偿剩余款项。故被告蒋国安并未违约，五原告已收回租赁物。经审理查明：原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟购买长沙市天心区商铺并登记于五原告名下。2012年4月22日，原告吕金锋与被告蒋国安签订《房屋租赁合同》，约定将长沙市天心区商铺出租给被告蒋国安，期限自2012年6月1日起至2020年5月31日止。租金标准每月5000元，按季支付，押金5000元。房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、物业等费用均由承租方支付。承租方如拖欠租金，按每天100元支付违约金，拖欠租金10天以上，出租方可从押金中扣除租金，并可收回出租之房屋，并追究相应违约责任。另约定合同租赁期满或者解除合同，承租方必须按时搬出属于承租方的全部物件，搬迁后5日内房屋如仍有余物，视为其放弃所有权。合同备注手写写明租金标准2012年6月1日至2014年5月31日每月为5000元，2014年6月1日至2015年5月31日在原租金的基础上递增10％，每月为5500元；2016年6月1日至2020年5月31日按当时市场价格再定，租金按季支付。该合同出租方处仅有原告吕金锋签名。合同签订后，被告蒋国安给付5000元押金。2016年11月22日，原告吕金锋与被告蒋国安签订《补充协议》，约定将上述涉案房屋出租给被告蒋国安，租赁时间为2016年12月1日至2018年11月30日，房屋租金每月8800元，支付方式为按季支付，提前三天交付下期租金。并备注2016年9月1日起至2016年11月30日，房屋租金为22000元。2019年3月28日，湖南金州律师事务所以委托人即原告吕金锋名义向被告蒋国安发送《律师函》，告知截止2019年3月21日，被告蒋国安共计拖欠租金38400元。同时通知解除《房屋租赁合同》，并要求被告蒋国安于收函之日起5日内清空租赁房屋，逾期未清空，视为放弃所有权。原、被告均一致认可《房屋租赁合同》。并确认2012年至2014年每月租金5000元，2014年至2016年每月租金5500元，自2016年12月起每月租金8800元，被告蒋国安正常支付租金至2018年12月。五原告同时称2018年12月双方约定将租金变更为每月12800元，被告蒋国安支付了第一个月租金12800元。被告蒋国安则称其确于2018年12月14日支付12800元，但其他予以否认，辩称依据《补充协议》，2018年12月租期已到期，并未约定新的租金标准。2018年12月，五原告、被告、物业方及楼上漏水的洗脚城达成一份协议，因涉案房屋漏水2年，故当时确实欠缴物业费，协议约定仅约定由楼上漏水方赔偿3000元，五原告赔偿5000元，物业方赔偿2000元，共计10000元给被告蒋国安。当时给付12800元，系考虑到该应得的赔偿10000元，加上押金5000元，刚好可以抵扣尚欠的物业费、房屋占用费。庭审中，关于涉案房屋何时返还问题。五原告诉称，钥匙一直在被告蒋国安处，具体何时腾空不清楚。2019年8月9日，原告吕金锋前往被告蒋国安新经营的渔具店，要求其交付涉案房屋的钥匙，由被告蒋国安儿子将涉案房屋的钥匙交还给原告吕金锋，此时涉案房屋已经腾空。被告蒋国安则辩称，2019年2月16日前已将涉案房屋腾空，当日返还给五原告，当时与五原告沟通可以将钥匙交还，但是五原告必须将漏水的赔偿支付给被告蒋国安，后五原告没有前往领取钥匙，也没有支付赔偿款。五原告认为被告蒋国安之所以不交还房屋钥匙，系因民间租赁中交易习惯，前一手承租人可以收取后一手承租人的转让费，因被告蒋国安没有收取到转让费，故没有交还房屋钥匙。五原告提交一张照片及相关视频，显示涉案房屋门面关闭，已停止营业，门上贴有转租告示，写明：“优价转让”，并留有联系电话及联系人“蒋先生”。五原告另提供环球时报证明拍照、录像之日为2019年5月9日。被告蒋国安认可上述证据三性，但认为“优价转让”系指受五原告委托协商门面的对外租赁事宜。该“优价转让”存在概念不清楚，有可能是涉案房屋所有权转让，也不能知晓系门面转让还是门面内孳息物的转让。五原告提供一份中信新城城市广场物业管理处出具的《催费通知书》，载明要求涉案房屋业主支付截止2019年4月30日的租金共计6556.5元。被告蒋国安认可物业费是每月437.1元，其从2018年1月至2019年2月期间物业费，至交还未缴纳，但应用赔偿抵销。以上事实，有当事人身份信息、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《律师函》、送达回执、照片、视频等证据和庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为：原告吕金锋与被告蒋国安签订《房屋租赁合同》，约定五原告享有的涉案房屋出租给被告蒋国安，协议约定租赁期间自2012年6月1日起至2020年5月31日止。五原告与被告蒋国安一致认可，该协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。后原告吕金锋与被告蒋国安签订《补充协议》，对上述《房屋租赁合同》的租赁期限及租金标准进行了变更，原、被告双方亦按该《补充协议》实际履行。依该协议，租赁期间调整为2016年12月1日至2018年11月30日，房屋租金每月8800元。则原、被告签订的租赁合同2018年11月30日已终止。前述合同约定的租赁期间，原、被告均认可对方已履行合同义务。其后，被告蒋国安仍租住在涉案房屋，且给付了2018年12月租金8800元，2019年1月后又给付了12800元，五原告此时亦未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原、被告原租赁合同继续有效，为不定期租赁。另依据《合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”不定期限租赁，出租人有权随时解除合同。2019年3月28日，原告吕金锋委托律师向被告蒋国安发送《律师函》，告知截止2019年3月21日，被告蒋国安共计拖欠租金38400元，同时通知解除《房屋租赁合同》。被告蒋国安承认收到该函。则双方租赁合同此时已解除。被告蒋国安应在合理期限内腾空房屋，并向五原告返还。依据被告蒋国安陈述，其2019年2月16日前已将涉案房屋腾空，当日同时告知五原告可以将钥匙交还，但是五原告必须将漏水的赔偿支付给被告蒋国安，后五原告没有前往领取钥匙，也没有支付赔偿款。五原告则称具体何时腾空不清楚。2019年8月9日，被告蒋国安才将钥匙交付给原告吕金锋，当时房屋已腾空。现原、被告就房屋腾空时间陈述不一致，且对未交付钥匙系哪一方原因亦各抒一词。从五原告提供的拍摄涉案房屋的照片、视频上看，至少直至拍摄当日2019年5月9日，被告蒋国安仍未将房屋交还给五原告，且被告蒋国安认可五原告未领取钥匙。故本院采信2019年8月9日，被告蒋国安才将房屋钥匙交还给五原告。至于是否腾空房屋，本院认为租赁合同终止后，承租人之义务关键在于是否不再占有承租房屋，并将占有移转给出租人。否则即使腾空房屋，但不移转占有，此时房屋仍属承租人控制占有之下，属于承租人未尽房屋返还义务。依此，被告蒋国安直至2019年8月9日将房屋钥匙交付给五原告，才将房屋占有移转给五原告，即将房屋返还。被告蒋国安辩称系五原告没有前往领取钥匙，也没有支付所谓漏水赔偿款。其在庭审陈述中明确当时告知需五原告必须将漏水的赔偿支付后，其才返还钥匙给五原告。本院认为，一方面并无相应书面赔偿协议提供，难以证实被告蒋国安所述的赔偿协议存在。另一方面，即使为真，涉案房屋不属动产，并无留置占有一说，如民法允许的自助行为，又不符合自助行为要求之事出紧急，无法请求司法帮助，不得已扣留当事人财产。何况五原告对其赔偿仅为数千元，而涉案房屋每月租金就高达8800元，损失明显不对等，被告蒋国安以此抗辩，于法于情，均不合理。五原告所述被告蒋国安系希冀按交易习惯收取后一手承租人的转租费，故此拒不交还房屋。其提供的照片、视频上显示涉案房屋门面上贴有“优价转让”。被告蒋国安辩称系五原告委托其转让，以及该“优价转让”含义不明。本院认为，以双方当时矛盾，被告蒋国安自愿接受五原告委托并出于对五原告之好意以自己名义“蒋先生”贴出“优价转让”，恐怕与事实不符，至于其辩称转让可能指转让涉案房屋所有权或者房屋内孳息（应系指房屋内动产或添附物），明显不符合语境，该处虽省略宾语，但显然系指涉案房屋租赁。反而五原告所述转租费之说更符合该情形。故被告蒋国安上述辩称均于法无据，本院不予采信，被告蒋国安租期到期后继续占有，视为不定期租赁，理应支付租赁期间租金。其收到出租人解除通知后未交付归还承租房屋，理应支付占有期间的占有费。关于租金、占有费标准。五原告称原、被告于2018年12月达成协议，自2019年1月起每月租金为12800元。被告蒋国安予以否认。被告蒋国安仅自2019年1月后向五原告给付过12800元。并无其他证据证明原、被告关于租金的约定变更为12800元，故本院仍采用原《补充协议》中约定的每月租金8800元，占用费亦比照该租金支付。自2019年1月1日至2019年8月9日，共计7个月零9日，期间租金、占用费按每月8800元计算，共计64239.97元，被告蒋国安于2018年12月支付12800元，扣除当月应付的8800元，尚余4000元，及交付的押金5000元均应抵付租金，抵付后被告蒋国安需支付55239.97元。本院予以支持。五原告要求被告蒋国安腾空返还涉案房屋，被告蒋国安已于2019年8月9日返还涉案房屋，该项诉讼请求，被告蒋国安已自行履行。五原告要求被告蒋国安支付违约金11300元（按100元/天自2019年1月1日计算至被告蒋国安实际付款之日，暂计算至2019年4月24日为11300元）。《房屋租赁合同》确约定承租人拖欠租金按每日100元计付违约金，该约定明显过高，本月酌定按每日25元计算。另被告蒋国安于2018年12月已付12800元，扣除当月租金8800元，尚余4000元，再抵付押金5000元，则被告蒋国安相当于已付一个月的租金。违约金应自2019年2月1日起计算至被告蒋国安返还涉案房屋的2019年8月9日，期间违约金共计4725元。五原告要去被告蒋国安支付欠交的物业费6556.5元。五原告提供一份中信新城城市广场物业管理处出具的《催费通知书》，载明要求涉案房屋业主支付截止2019年4月30日的租金共计6556.5元。考虑涉案房屋自2012年6月1日至2019年8月9日均处于被告蒋国安承租使用，被告蒋国安亦认可2018年1月至2019年2月期间未缴纳物业费，且《房屋租赁合同》约定房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、物业等费用均由承租方支付。现被告蒋国安未支付租赁期间物业费，故其应将拖欠的物业费6556.5元支付给作为房屋业主的五原告。至于被告蒋国安所述的涉案房屋内其留下的钢结构等动产可抵销房屋租金。《房屋租赁合同》约定租赁期满或者解除合同，承租方必须按时搬出属于承租方的全部物件，搬迁后5日内房屋如仍有余物，视为其放弃所有权。同时法律明确规定，租赁房屋如无特别约定，承租人应自行拆除带走未形成附合的动产，已经形成附合的装饰装修，合同期间届满的，承租人不能要求出租人给予相应补偿。故不论依合同及法律规定，被告蒋国安均无权要求五原告补偿，并抵销相应价值的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，之规定，判决如下：一、确认原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟与被告蒋国安于2012年4月22日签订的《房屋租赁合同》合同已于2019年3月28日解除；二、限被告蒋国安于本判决生效后10日内向原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟一次性支付租金、占用费55239.97元；三、限被告蒋国安于本判决生效后10日内向原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟一次性支付违约金4725元；四、限被告蒋国安于本判决生效后10日内向原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟一次性支付物业费6556.5元；五、驳回原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟的其他诉讼请求。如果被告长沙润尚汽车租赁有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1528元，减半收取764元，由原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟负担153元，被告蒋国安负担611元（此费用已由原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟预缴，被告蒋国安直接支付给原告吕金锋、吕春风、刘雪花、丁美蓉、彭显娟）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇一九年十月十四日法官助理杜炫乐书记员杨烈洋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。