广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5728号原告：广州市兴达动物药业有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇太石村，统一社会信用代码914401017082150823。法定代表人：潘家齐，职务董事长。委托诉讼代理人：杨英保，广东比格律师事务所律师。被告：广州市顺择丰石材装饰工程有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇太石村（汇丰五金厂办公楼1号）一层（仅限办公用途），统一社会信用代码91440115058913240U。法定代表人：黄建明，职务经理。委托诉讼代理人：张宇宁，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎燕琼，广东道怡律师事务所律师。原告广州市兴达动物药业有限公司与被告广州市顺择丰石材装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨英保、被告法定代表人黄建明及委托诉讼代理人张宇宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市兴达动物药业有限公司诉称：原告与案外人广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂（该厂于2014年7月29日更名为广州市南沙区鱼窝头汇丰五金厂）在2003年4月26日签订《租赁土地合同》约定原告向对方承租位于广州市番禺区鱼窝头镇太石村（现南沙区东涌镇太石村）的土地及厂房，土地面积为11518平方米，租赁期限为20年。原、被告于2013年10月19日签订《租赁合同》，约定原告将位于南沙区东××镇××村（××）工业区内的厂房（建筑面积约954平方米）出租给被告，租赁期限为10年，每月租金为16695元等。被告自2016年12月拖欠水、电费及2017年1月起的租金，侵害了原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：1、解除原被告于2013年10月9日签订的《租赁厂房合同》；2、被告立即将位于广州市南沙区东涌镇太石村工业区内厂房（租赁合同第一条所约定的物业，面积约954平方米）腾空交还给原告；3、被告支付2017年5月1日起至被告腾空退还房屋之日止的租金（其中2017年5月至12月期间按每月18406.50元的标准计算，之后的租金按每月19326.55元的标准计算）及2016年12月1日起至2018年9月30日止的水费4292.32元、电费26405元（具体每月水电费的金额详见原告提交的水电费及租金明细表）；4、原告有权没收被告保证金33390元；5、被告向原告支付租金的违约金67160.4元（2017年5月1日至2018年10月30日期间的违约金，以每月租金为本金，其中2017年5月至12月期间按每月18406.50元，2018年1月-10月期间的租金按每月19326.55元计算，按每日万分之七的标准，从当月6日起计至2018年10月6日止，违约金只主张67160.4元，超过部分不主张）；6、被告支付本案的全部诉讼费用。后原告在诉讼中撤回了第5项诉讼请求。被告广州市顺择丰石材装饰工程有限公司辩称：不同意原告诉请，1、涉案的《租赁合同》是无效合同，其投入的装修损失和经营损失需要原告承担。其为使用涉案厂房投入100多万元装修，2016年年中开始有第三人主张涉案的厂房存在纠纷，声称厂房随时会被拆除，届时其必须搬迁，严重影响其的实际使用。为此其多次要求原告作出合理解释并提供厂房的合法权属证明，但原告一直未能提供，并声称将会尽力保住该租赁物，相应时间段暂不需要交租。2018年8月，原告以厂房是违章建筑需要拆除为由，突然单方要求其搬走并交还厂房。同年9月9日，原告强行截断涉案厂房的电力供应。2、涉案合同无效，应按无效合同的法律规定处理。且涉案厂房为违法建筑，应由行政部门先行处理，原告主张交还厂房没有依据，在2018年9月9日停电后，被告已经无法管业厂房，不存在可以交还的条件。3、因合同无效，其不同意参照租赁合同约定的租金标准计算占用费。经审理查明：2003年4月26日，原告（承租方）与案外人番禺汇丰五金有限公司（出租方）签订《租赁土地合同》约定：番禺汇丰五金有限公司将位于番禺区（现××）鱼窝头镇××村面积为11518平方米的土地出租给原告使用，由原告自筹资金建设厂房、仓库等；租赁期限为20年，合同签订6个月后开始计租等。2013年10月19日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方对物业之现状及权属情况清楚了解，经双方充分协商，达成如下租赁合同条件。一、物业基本情况。甲方将位于广州市南沙区东涌镇大同村工业区内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，总建筑面积约954平方米，约定计租17.5元/平方米。乙方同意按现状承租，若以上面积与实际存在差异，双方均愿意仍按本合同处理，亦不对租金等作任何调整。二、租金、租赁期、管理费。租赁期限从2013年12月1日至2023年11月30日，每月租金为16695元。从2015年12月1日起每年递增租金金额5%计收。三、保证金。乙方在签约当天向甲方支付33390元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内甲方不计利息发还给乙方。四、建筑物移交，租金支付时间。1、在定合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金。甲方不开具发票，税金由乙方承担。2、甲方在2013年12月1日前将该建筑物交付给乙方使用。在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。五、甲方责任及权利。1、租赁期内，甲方提供政府有关部门验收合格的该建筑的基本消防设施给乙方使用，基本消防设施的费用由甲方负责。4、甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国/地税牌照。5、租赁期满，如乙方不再续租，或本合同提前解除或终止，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有。六、乙方责任及权利。1、租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按租金的1%收取滞纳金；逾期付租金达15天的，则视为乙方违约处理，甲方有权利解除本合同，没收保证金。2、租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，拖欠达30天的视作乙方违约处理。4、租赁期内，擅自建或改建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。七、甲方违约责任。租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方，但无须作其他补偿。八、乙方违约责任。1、租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。2、租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金。九、免责解除合同。租赁期内，如遇国家征用土地或拆迁等政府行为，甲乙双方应服从，合同解除，不作任何一方违约。乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金。国家赔偿项中的搬迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方。十一、送达。依照本合同要求，任何一方发出的通知或其他以中文书写的文件、材料、可以专人送达，也可以用信件、快递、传真等形式送达。专人递交的，以专人交到之日视为送达，以信件、快递形式发出的，以发出后七日视为送达。合同签订后，被告向原告支付了保证金33390元；原告将涉案租赁物交付给被告。被告陈述其在2013年11月1日接收涉案厂房后有对厂房进行装修，包括修缮厂房的棚顶、对厂房进行间隔、安装水电等。原告对此不予确认，并陈述被告的上述改建行为未经过其同意，其仅同意被告对厂房进行装修。2018年9月9日，原告对涉案厂房进行了停水停电至今，被告在该日停止在租赁物内的经营至今。但双方至今未办理租赁物交还手续，被告陈述现租赁物内仍有其的石材等物品。就停水停电的原因，原告陈述是因为被告拖欠租金及水电费。庭审中，原被告同意将被告支付的保证金33390元抵扣拖欠的租金及水电费。双方另确认：涉案租赁物未取得建设工程规划许可证；被告缴纳涉案租赁物的租金至2017年4月30日止、水电费缴纳至2016年11月30日止；被告尚欠涉案租赁物2016年12月至2018年9月期间的电费为26405元、水费为4292.32元；涉案租赁物2017年5月1日至2017年12月31日期间每月租金为18406.5元，2018年1月1日至2018年12月31日期间每月租金为19326.55元。诉讼中，被告申请对其投入涉案厂房的装修造价及设备搬迁费用进行司法评估，后被告撤回了上述申请。以上事实，有原被告证据及当事人陈述证实，以上证据经过庭审质证，应予采信。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题。原被告确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故原告与被告签订的《租赁合同》为无效合同。原告要求解除涉案合同没有事实依据。合同无效，且自始不发生法律效力，被告应立即将该租赁物腾空交还给原告，但应给予被告30天的搬迁期限为宜，原告理应将收取的租赁保证金返还给被告。合同无效，但被告占有使用了涉案租赁物，理应支付占用期间的使用费。虽然被告自2017年5月起拖欠使用费，但原告理应及时采取合理措施维护其合法权益，原告在2018年9月9日对涉案厂房进行了停水停电至今，致使被告无法使用涉案租赁物，且考虑到在涉案合同签订过程中原告亦存在过错，故综合本案案情，使用费应计算至该日止为宜，对原告主张的该日以后部分的使用费，本院不予支持。现原被告确认依照合同约定，涉案租赁物2017年5月1日至2017年12月31日期间每月租金为18406.5元，2018年1月1日至2018年12月31日期间每月租金为19326.55元，故上述期间的使用费为307662.36元[147252元（18406.5元×8个月）+154612.4元（19326.55元×8个月）+5797.96元（19326.55元÷30天×9天）]。扣减双方同意抵扣的保证金33390元，被告应向原告支付的使用费为274272.36元。参照涉案《租赁合同》约定，每月的水电费应当月结清，被告至今拖欠涉案租赁物2016年12月至2018年9月期间水电费，且双方确认拖欠电费金额为26405元、水费金额为4292.32元，原告诉请被告给付该费用合理有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市顺择丰石材装饰工程有限公司应于本判决发生效力之日起30日内将《租赁合同》所约定的租赁物（位于广州市南沙区东涌镇大同村工业区内厂房，建筑面积约954平方米）腾空交还给原告广州市兴达动物药业有限公司；二、被告广州市顺择丰石材装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市兴达动物药业有限公司支付使用费274272.36元、电费26405元、水4292.32元，金额合计为304969.68元；三、驳回原告广州市兴达动物药业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7368.6元，由原告广州市兴达动物药业有限公司承担1494.6元，被告广州市顺择丰石材装饰工程有限公司承担5874元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按上诉请求变更的金额计算，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈润彰人民陪审员  王莉莉二〇一九年十月十七日书 记 员  梁凤茵