福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初2475号 原告（反诉被告）：林雪敏，女，1990年9月11日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：徐国禧，福建骁腾律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市。 法定代表人：林木利，董事长。 委托诉讼代理人：黄丽仙，福建倍拓律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：朱丽丽，福建倍拓律师事务所实习律师。 原告林雪敏因与被告莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，被告宏利公司于2019年7月1日提起反诉，本院予以受理。后依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告林雪敏的委托诉讼代理人徐国禧、被告宏利公司的委托诉讼代理人黄丽仙、朱丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林雪敏向本院提出诉讼请求：1.宏利公司履行《商品房买卖合同（现售）》的义务，将林雪敏向宏利公司购买的位于莆田市荔城区房屋交付并过户给林雪敏；2.变更支付方式，林雪敏自愿于宏利公司交房之日支付购房款现金50万元，剩余购房款51万元按照《商品房买卖合同（现售）》及《附件十二补充协议》的约定由宏利公司协助林雪敏向相关银行申请商品房抵押贷款支付；3.宏利公司自2016年10月1日起至实际交付之日止按日万分之五的标准，即每日721.589元向林雪敏支付逾期交房的违约金；4.宏利公司自2017年9月27日至实际完成房屋所有权登记之日止按日7.21589元向林雪敏支付逾期办证的违约金；5.本案的诉讼费用由宏利公司承担。诉讼过程中，林雪敏放弃上述第2项诉讼请求。事实和理由：2016年7月14日，林雪敏与宏利公司签订《商品房买卖合同（现售）》（编号：Ｌ201605499），合同约定林雪敏以单价每平方米8538元，总价款为1443178元向宏利公司购买位于莆田市荔城区。合同第八条约定，“签订本合同前买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款”；“买受人应当于2016年7月14日前支付首期房价款433178元，占全部房价款的30%。余款1010000元向相关银行申请贷款支付。”合同第十二条第一项约定“出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房。”合同第十三条约定，“……逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”同时合同第十七条还约定“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点零五的违约金。在上述《商品房买卖合同（现售）》签订之后，林雪敏即依约履行合同，向宏利公司支付首期房价款433178元，同时林雪敏向宏利公司提交了办理贷款的相关材料，委托宏利公司代为向公积金中心申请公积金贷款支付购房款，但因公积金贷款未获审批，后双方就剩余购房款采用商业贷款的方式付款进行了协商。2017年7月17日，宏利公司委托福建壶兰律师事务所向林雪敏邮寄了《关于解除商品房买卖合同的通知》的律师函，通知林雪敏：1.解除林雪敏与宏利公司签订的《商品房买卖合同》（编号：Ｌ201605499）；2.林雪敏已支付的房款扣除相关款项（包括但不限于税费、诉讼费用、向宏利公司支付的违约金以及损失等）的余款退还给林雪敏；3.林雪敏应在接此函后5日内立即与宏利公司办理解除合同的相关事宜。2017年7月21日，林雪敏向宏利公司回函因宏利公司违约在先，履行合同义务不当，宏利公司不具备单方解除合同条件，不同意解除合同并要求宏利公司继续履行合同，尽快办理银行按揭手续。2018年2月5日，宏利公司向法院起诉，要求法院确认宏利公司与林雪敏签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：Ｌ201605499号）于2017年7月19日解除，林雪敏于判决生效之日起十日内配合宏利公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及商品房预告登记的注销手续，林雪敏向宏利公司支付商品房总价款10%的违约金144317.8元。该案经法院审理，荔城区人民法院和莆田市中级人民法院分别作出XXXXX号民事判决书，驳回宏利公司的无理之诉。在上述判决生效之后，林雪敏先后多次向宏利公司交涉，并书面发函要求宏利公司履行《商品房买卖合同（现售）》。2019年5月11日，林雪敏收到宏利公司委托福建凌龙律师事务所向林雪敏回函，要求林雪敏按日万分五的标准支付违约金337845元。林雪敏认为，宏利公司的行为严重违反了《商品房买卖合同（现售）》的约定，侵犯了林雪敏的合法权利。 宏利公司辩称，1.林雪敏诉求宏利公司履行《商品房买卖合同（现售）》（以下简称“合同”）项下的交房及过户义务没有依据。上述合同第十条明确约定了商品房交付的条件，其中第3项即“买受人需付清该商品房的全部购房款”。本案中，林雪敏至今尚未将剩余购房款101万元付清，商品房交付的条件尚不具备，也就是说，林雪敏支付剩余购房款义务在先，宏利公司交付商品房义务在后，只有在林雪敏付清款项后，宏利公司才负有交房义务。据此约定，林雪敏诉求显然缺乏基本的事实依据。2.林雪敏诉求变更支付方式未与宏利公司协商达成一致，其直接诉求法院判决“交房之日支付购房款现金50万元，51万由宏利公司协助办理抵押贷款方式支付”不仅违反双方签订的合同及附件十二《补充协议》约定，且更无法律依据。（1）林雪敏与宏利公司签订的合同附件十二《补充协议》第一条约定“……如因国家政策、商品房信贷政策、买受人个人原因造成无法办理出卖人指定银行（公积金）按揭贷款等情形的，买受人保证继续履行合同义务即以现金付清全部购房款并全部承担合同不能履行的责任，并赔偿因此而给出卖人造成的一切法律责任及经济损失”、第三条第7项第2点约定“按揭贷款银行（公积金）拒绝买受人的抵押贷款申请，买受人须在接到出卖人或按揭贷款银行通知之日起7日内将全部购房款一次性支付给出卖人，……”，据此，双方对在银行拒绝买受人贷款申请的情况下，其付款方式是有明确约定的，即“7日内将全部购房款一次性支付”。基于双方对付款方式有明确约定的情况下，法院显然不能判决变更支付方式；（2）《补充协议》第三条第7项第3点还约定了“若买受人未能在接到出卖人或按揭贷款银行（公积金）通知之日起7日内与出卖人就付款方式达成一致，出卖人有权要求买受人对未付房款按本合同第八条（此处为笔误，事实上应为第九条）逾期付款超过90日的约定承担逾期付款违约责任【其中：合同第九条第（2）项规定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金】，同时买受人应额外支付出卖人本合同签订之日起每日按未付款千分之一计算的违约金，……”。从该条约定可见，7日内双方可就付款方式进行协商，若协商不成的情况下，也明确约定了买受人即应按第2）点约定一次性支付全部购房款，否则应承担相应的违约责任。而林雪敏完全是在宏利公司已告知其公积金无法办理贷款，且明知自己的工资收入及缴交公积金数额、年限根本达不到其申请额度内的贷款的情况下，向宏利公司提出“变更贷款方式多产生的利息要求宏利公司承担，提出降房价（每平方米降500元）、优惠车库、物业管理费免几年等不合理要求”，宏利公司无法同意其要求，林雪敏即拖延不支付剩余购房款，林雪敏明显也违反了该约定；（3）《补充协议》第十条明确约定“买受人中途更改付款方式的，应取得出卖人同意，并同时执行本合同及本协议中约定的各项条款，……”。据此，林雪敏作为买受人，在公积金无法审批通过的情况下，中途更改付款方式，应与宏利公司协商，取得宏利公司的同意方可，在期限内协商不成，林雪敏应按约定以现金方式一次性支付购房款，从该条约定来看林雪敏无权单方或向法院起诉要求变更付款方式。3.林雪敏诉求宏利公司承担逾期交房、逾期办证的违约金根本就是“无源之水、无本之末”。（1）如前所述，交房条件尚未成就，何来逾期交房一说？（2）合同第十七条第（二）项“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，……”、《补充协议》第六条第2项约定“……但由于非出卖人原因或合理的逾期交房原因造成买受人在商品房交付使用后360日内未取得房屋权属证书的，……”。据此，“商品房交付使用”是作为办理产权手续的时间起算点，同理，如前所述，商品房尚未交付，且未交付的原因是由于林雪敏的行为造成的，林雪敏诉求宏利公司承担违约金不能成立。4.林雪敏对事实的描述错误，体现在：（1）林雪敏诉称“委托宏利公司代为向公积金中心申请公积金贷款支付购房款”错误。根据《补充协议》第一条、第三条第2项明确约定，宏利公司仅负有“协助”买受人办理按揭贷款的义务，而非“委托”办理。（2）林雪敏诉称“因公积金贷款未获审批，后双方就剩余购房款采用商业贷款的方式付款进行了协商”系单方陈词。公积金贷款未获审批的原因是其自己的工资收入及缴交公积金数额、年限根本达不到其申请额度内的贷款所导致的，这一事实在原XXXXXX号案件中是得已确认的。双方就剩余购房款采用商业贷款方式付款问题有协商，但是由于林雪敏提出的无理要求终究协商不成，无法达成一致。（3）林雪敏诉称“法院驳回宏利公司的无理之诉”是对判决书的断章取义。纵观原XXXXXX号案件法院认定事实及判决结果，法院对林雪敏因自身原因导致公积金未获审批，此后又在商业贷、组合贷（商业+公积金）问题犹豫不决，还提出诸多无理要求等事实是进行了查明并认定的，之所以判决驳回诉求主要是因宏利公司未尽到合同解除前的通知履行义务，解除程序上的不当，则非林雪敏所诉称的“无理之诉”。综上，林雪敏所诉违反双方合同及《补充协议》约定，不能得到法院的支持。 宏利公司向本院提出反诉诉讼请求：1.林雪敏立即将尚欠的购房款共计101万元一次性支付给宏利公司；2.林雪敏应以尚未支付的购房款101万元为基数，自合同签订之日起至该笔购房款付清之日止按月2%计算违约金支付给宏利公司；3.本案的反诉费用由林雪敏承担。事实和理由：林雪敏向宏利公司订购坐落于莆田市荔城区商品房，双方于2016年7月14日签订一份编号为XXXXXXXX的《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》等。合同及协议就商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续商品房质量及保修责任、房屋登记、物业管理等进行了明确约定。合同及协议签订后，林雪敏按约定向宏利公司支付了30%的首期房价款共计433178元，余款101万元约定向相关银行（贷款机构）申请贷款支付。《补充协议》第三条第2项约定“出卖人协助买受人向银行（公积金）申请办理按揭贷款手续。……”,据此，宏利公司根据林雪敏的要求积极协助其办理公积金贷款。因林雪敏自身条件（收入、年龄等因素）不符合相关政策，导致无法办理公积金贷款。为此，宏利公司多次以电话方式通知林雪敏公积金贷款无法办理，同时要求变更为办理商业贷款或一次性付清剩余购房款。因公积金贷款与商业贷款之间存在利息差，林雪敏即要求以公积金贷与商业贷组合方式进行贷款，然而，基于林雪敏的工资收入（至2017年3月份工资收入仅为3500元）较低，根本无法达到其要求办理的组合贷款。为此，林雪敏以无力一次性现金支付为由拒不将剩余购房款共计101万元付给宏利公司。2017年5月后，因房价上涨，林雪敏即提出同意剩余购房款101万元全部办理商业贷款，却又无理提出宏利公司承担变更贷款方式多产生的利息损失，如降房价、优惠车库、物业管理费免几年等不合理要求。宏利公司认为，根据合同及协议约定，在此种情况下，林雪敏应承担相应的违约金，双方就此无法达成一致意见，林雪敏一再拖延付款时间。在对付款方式几经协商未果的情况下，2017年7月17日，宏利公司正式委托律师向林雪敏发出解除合同的《律师函》，并于2018年2月5日向法院提起诉讼，诉求解除双方签订的合同，同时配合办理备案登记及预告登记的注销手续及承担因合同解除产生的违约责任。尽管该案经荔城法院作出XXXXXXX号一审《民事判决书》、市中院作出XXXXXXX号二审《民事判决书》，以尚不具备根本违约及解除程序不符合法律规定为由判决驳回上述诉讼请求，但在判决书中确认了“……双方签订的《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务”。现本案林雪敏在本诉中诉求“变更支付方式，林雪敏自愿于宏利公司交房之日支付购房款现金50万元，剩余购房款51万元按《商品房买卖合同（现售）》及《附件十二补充协议》的约定由宏利公司协助林雪敏向相关银行申请商品房抵押贷款支付。”据此，林雪敏系中途要求更改付款方式，根据《补充协议》第十条约定“买受人中途更改付款方式的，应取得出卖人同意，并同时执行本合同及本协议中约定的各项条款，……”，以及《补充协议》第三条第7项第3）点约定“未正式发放贷款前，因国家政策、商品房信贷政策、认购方个人信用、银行（公积金）信贷政策调整等原因，经审核；3）若买受人未能在接到出卖人或银行通知之日起7日内与出卖人就付款方式达成一致，出卖人有权要求买受人对未付房款按本合同第八条（此处为笔误，事实上应为第九条）逾期付款超过90日的约定承担逾期付款违约责任【其中：合同第九条第（2）项规定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金】，同时买受人应额外支付出卖人本合同签订之日起每日按未付款千分之一计算的违约金，……”。现宏利公司要求林雪敏自合同签订之日起至款项付清之日止按月利率2%支付违约金。宏利公司认为，林雪敏在明知自己的工资收入及缴纳公积金数额、年限根本达不到其申请额度内的贷款的情况下，拒不按协议约定一次性将剩余购房款付清，其行为显然存在违约。 林雪敏辩称，1.宏利公司要求林雪敏立即支付购房款101万元，是没有法律依据的。理由：因为双方在商品房买卖合同中有明确约定是以按揭贷款的形式支付剩余购房款，且双方之间的纠纷经荔城区人民法院和莆田市中级人民法院的判决书，双方完全是可以通过商业银行贷款的方式来解决购房款。2.第二项反诉诉求缺乏事实和法律依据，本案的根本原因是宏利公司在双方协商购房款支付的过程中，因房价上涨，而突然委托律师向林雪敏发出律师函，要求解除双方之间的合同，之后，林雪敏多次和宏利公司协商，但宏利公司均置之不理，可以说本案的过错在于宏利公司，故所谓的利息按月2%是没有事实和法律依据的。3.关于事实方面，林雪敏委托宏利公司办理公积金按揭贷款，因公积金不能贷款之后，宏利公司并没有及时告知林雪敏，对该事实两级法院对此作出的认定，故本案的过错在于宏利公司，依法应当驳回宏利公司的诉求。 林雪敏向本院提交了证据，本院组织宏利公司进行证据交换和质证。宏利公司对林雪敏提供的《商品房买卖合同（现售）》复印件一份、收款收据复印件两张、福建增值税普通发票复印件、商品房买卖合同备案信息复印件，福建壶兰律师事务所的《律师函》复印件、《关于林雪敏投诉件的回函》复印件、民事起诉状复印件、莆田市荔城区人民法院的XXXXXXXX号《民事判决书》复印件、莆田市中级人民法院的XXXXXXXXXX号《民事判决书》复印件，福建凌龙律师事务所的《律师函》各一份均无异议，本院予以确认并在卷佐证。虽宏利公司对林雪敏提供的《关于解除房屋买卖合同的回函》复印件一份的三性均有异议，但在本院XXXXXXX号宏利公司起诉林雪敏商品房销售合同纠纷一案中，宏利公司亦将上述回函作为证据提供，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。宏利公司对林雪敏提供的录音光盘及录音书面整理材料打印件各一份的真实性未予以确认，上述证据无法显示通话对象系宏利公司的员工，故本院对上述证据不予确认。宏利公司对林雪敏提供的短信记录截图打印件一份的真实性无异议，故本院予以确认并在卷佐证。宏利公司对林雪敏提供的中国邮政特快专递、顺丰速运客户存根各一份的真实性无异议，宏利公司认为林雪敏提供的《关于要求履行商品房买卖合同的函》复印件各一份，系林雪敏的单方陈述，本院经审查认为，因上述函件的落款日期为2019年3月27日，快递单号显示交邮时间为2019年4月19日和2019年4月20日，且快递单上未体现邮寄的文件系上述函件，故本院对上述证据不予确认。宏利公司对林雪敏提供的个人信用报告复印件、证明复印件、个人住房贷款客户资信调查函复印件、莆田市住房公积金管理中心个人住房公积金账户明细单复印件各一份的真实性未予以确认，本院经审查认为，因是否符合贷款条件所涉及的因素较多，林雪敏提供的上述证据并不足以证实其欲证实的其符合贷款条件，故本院对上述证据不予确认。 宏利公司向本院提交了证据，本院组织林雪敏进行证据交换和质证。林雪敏对宏利公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《商品房买卖合同（现售）》（合同编号XXXXXXXXX）及附件十二《补充协议》复印件各一份均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。林雪敏对宏利公司提供的2017年4月、5月间林雪敏之父林国富与宏利公司副总张丽娟的短信记录截图打印件一份、2017年5月12日林雪敏之父林国富与宏利公司员工施建瑜录音文字翻译复印件一份、2017年6月12日林雪敏之父林国富与宏利公司员工陈江英录音文字翻译复印件一份的真实性均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 宏利公司以出让方式取得位于莆田市荔城区拱辰办西庚片区地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为莆国用（2011）第××号。经批准，宏利公司在该地块上建设商品房，名称为宏利花园。建设工程规划许可证号为建字第XXXXXX号荔，建筑工程施工许可证号为荔建管证XXXXXX号。 2016年7月14日，宏利公司（出卖人）与林雪敏（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》（编号：XXXXXX），约定：林雪敏以单价每平方米8538元，总价款1443178元向宏利公司购买宏利花园第1幢704号的商品房一套（实测建筑面积为169.03㎡）。合同第八条关于付款方式及期限中约定：……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：【公积金贷款】。买受人应当于2016年7月14日前支付首期房价款433178元，占全部房价款的30%，余款1010000元向相关银行（贷款机构）申请贷款支付。（三）双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司，开户银行为中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行，账号为35×××00。第九条逾期付款责任中约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十条商品房交付条件中约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人需付清该商品房的全部购房款。第十二条交付时间和手续中约定：（一）出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交付责任中约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。第十七条房屋登记中约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点零伍的违约金。 同日林雪敏与宏利公司签订了合同的附件十二《补充协议》，第一条关于买受人的购房按揭贷款资格约定：买受人在确定签订《商品房买卖合同》之前，已充分了解莆田市房地产购房政策和出卖人指定银行（公积金）对商品房按揭贷款要求，如因国家政策、商品房信贷政策、买受人个人原因造成无法办理出卖人指定银行（公积金）按揭贷款等情形的，买受人保证继续履行合同义务即以现金付清全部购房款并全部承担合同不能履行的责任，并赔偿因此而给出卖人造成的一切法律责任及经济损失。第二条第1款中约定：本合同所约定的商品房价款仅限于楼价不包括楼价外的其他费用。办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴。第三条对本合同第七、八条的补充约定：1.买受人在签订《商品房买卖合同》时已充分了解并知悉到办理按揭贷款时国家政策、商品房信贷政策可能随时发生调整。2.出卖人协助买受人向银行（公积金）申请办理按揭贷款手续。3.买受人应按本合同第七条之约定支付购房款；买受人为办理商品房抵押贷款的责任人。在本合同签订之前出卖人有关按揭贷款的说明、陈述或宣传均应被理解为仅限于协助买受人向按揭贷款银行（公积金）办理商品房抵押贷款。按揭贷款银行（公积金）根据买受人的实际情况决定同意或不同意按揭以及贷款的成数、年限及利率。……6.买受人应于签订本合同当日向出卖人提供按揭贷款银行（公积金）所需的全部按揭文件、资料。若按揭贷款银行（公积金）审批需要增加或替换相关按揭资料，买受人应于接到按揭贷款银行（公积金）或出卖人正式通知（书面或语音电话）之日起7日内提供应增加或替换的资料；……7.在按揭贷款银行（公积金）未正式批准并发放买受人所申请之按揭贷款前，因国家政策、商品房信贷政策、认购方个人信用、按揭贷款银行（公积金）信贷政策调整等原因，经按揭贷款银行（公积金）审核：1）认为买受人所提供的申请抵押贷款的资料不全，买受人须于接到出卖人或按揭贷款银行（公积金）通知之日起7日内补全，否则买受人应对未付房款按本合同第八条承担逾期付款违约责任支付违约金。2）按揭贷款银行（公积金）拒绝买受人的抵押贷款申请，买受人须在接到出卖人或按揭贷款银行通知之日起7日内将全部购房款一次性支付给出卖人，逾期支付的，每逾一日按应付金额的万分之五支付给出卖人违约金，……3）若买受人未能在接到出卖人或按揭贷款银行（公积金）通知之日起7日内与出卖人就付款方式达成一致，出卖人有权要求买受人对未付房款按本合同第八条逾期付款超过90日的约定承担逾期付款违约责任，同时买受人应额外支付出卖人本合同签订之日起每日按未付款千分之一计算的违约金，……5）若买受人拒绝接受按揭贷款银行（公积金）批准的贷款金额、年限、利率的，买受人应于接到出卖人或按揭贷款银行（公积金）通知之日起7日内无条件将全部购房款一次性支付给出卖人，否则，出卖人有权要求买受人对未付房款按本合同第八条中逾期付款超过90日的约定承担逾期付款违约责任，同时买受人应额外支付出卖人本合同签订之日起每日按总房价款千分之一计算的违约金，……13.买受人逾期履行上述任何一款所约定的义务的，出卖人有权不向房管部门办理《商品房买卖合同》的登记备案、办理产权证书及后期相关手续。 上述《商品房买卖合同》于2016年7月19日进行了备案，2016年7月16日宏利公司向林雪敏出具发票一份，载明林雪敏已支付涉案商品房购房款433178元。签订合同后林雪敏向宏利公司提交了办理贷款的相关材料，委托宏利公司代为向公积金中心申请公积金贷款支付涉案商品房的购房款，但公积金贷款未获审批，后双方就剩余购房款采用商业贷款的方式付款进行了协商。但在2017年7月17日宏利公司委托福建壶兰律师事务所向林雪敏邮寄了律师函—关于解除商品房买卖合同的通知，告知林雪敏，其认为林雪敏未能按照合同约定向宏利公司支付全部购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。为此，函告如下：1.解除林雪敏与宏利公司签订的《商品房买卖合同》（编号XXXXXXX）；2.林雪敏已支付的房款扣除相关款项（包括但不限于税费、诉讼费用、向宏利公司支付的违约金以及损失等）的余款退还给林雪敏；3.林雪敏应在接此函后5日内立即与宏利公司办理解除合同的相关事宜。后林雪敏于2017年7月19日签收了上述邮件。2017年7月21日林雪敏向宏利公司出具回函，认为：合同签订后，其依约向宏利公司提供了所有申请贷款材料，但不知为何宏利公司一拖再拖，至今尚未办理按揭贷款手续。为此，其多次向宏利公司催促办理，但未能得到积极回复。其认为宏利公司违约在先，其并不存在违约行为。其声明：其不同意宏利公司单方解除房屋买卖合同行为，宏利公司违约在先，履行合同义务不当，根本就不具备单方解除房屋买卖合同条件；同时宏利公司单方解除房屋买卖合同程序违法，该解除方式系无效行为。其恳望宏利公司继续履行合同，尽快为其房屋办理银行按揭手续。 后宏利公司于2018年2月5日向本院起诉，诉讼请求确认上述《商品房买卖合同》于2017年7月19日已解除等，案经审理，本院于2018年10月17日作出（2018）闽0304民初1064号民事判决：驳回宏利公司的诉讼请求，该案中查明：2017年5月至7月间林雪敏的父亲林国富与宏利公司的工作人员联系协商剩余购房款的支付方式，多次明确表示通过商业贷款支付购房款。庭审中宏利公司陈述其于2016年10月间告知林雪敏需通过商业贷款的方式支付剩余购房款，林雪敏也陈述，其于2016年10月间也同意按照商业贷款的方式支付剩余购房款。且宏利公司自认2017年3月林雪敏再次向宏利公司提供了其父母的相关收入证明用于办理贷款手续。2017年7月21日林雪敏向莆田市住房和城乡建设局出具投诉请求书，表示其在合同签订后当即向卖方提交其工作单位开具的收入证明以及个人住房贷款客户资信调查函，同时一并提交其父亲林国富、母亲陈冬梅的收入证明，等待卖方通知一同去莆田市住房公积金管理中心和建行城厢支行办理公积金贷款与商业贷款组合的贷款手续。后卖方表示其公积金贷款的额度太低不能申请公积金贷款，而商业贷款数额太大，超过其还款能力，导致其不能办理公积金贷款和商业贷款的组合贷款，并叫其提出协商解决的条件。其父亲提出可在购买车库上优惠一点，工作人员表示说等报告领导解决。但卖方借故迟迟不通知其去办理贷款手续。其父亲找公司郑总协商，其父亲表示能在车库购买时能优惠最好，如不行也只好余额全部商业贷款，只希望抓紧办理贷款和交房。后宏利公司不服上述判决，向莆田市中级人民法院提起上诉，莆田市中级人民法院经审查认为：林雪敏按约支付首付款，因宏利公司受林雪敏委托代为向办理公积金机关申请办理公积金贷款未获审批后，宏利公司未及时通知林雪敏支付剩余购房款及就剩余购房款的支付方式与林雪敏进行全面的沟通协商，并在林雪敏未明确拒绝支付剩余购房款的情况下，宏利公司通知解除其与林雪敏签订的《商品房买卖合同》依据不足。莆田市中级人民法院于2019年2月13日作出（2019）闽03民终249号民事判决：驳回上诉，维持原判。 另查，宏利公司于2017年8月16日向莆田市住房和城乡建设局出具《关于林雪敏投诉件的回函》，其中宏利公司自认林雪敏委托其办理公积金贷款时，是因林雪敏自身条件（收入、年龄等因素）不符相关政策，导致不能办理公积金贷款，并非其原因造成，却要其承担如果林雪敏公积金贷款不能办理转为商业贷款而多付的利息损失，提出一些如降房价、优惠车库、物业管理费免费几年等不合理要求。其明确给予拒绝，同时告知投诉人予以退房。 后林雪敏的父亲林国富于2019年3月起多次与宏利公司的员工沟通欲通过商业贷款的方式付清剩余购房款。另查，在涉案商品房公积金贷款未获审批后、宏利公司向林雪敏发函告知解除《商品房买卖合同》之前，林雪敏与宏利公司就剩余购房款的支付方式（包括通过商业贷款、组合贷款的方式）及是否就相关款项予以优惠进行协商，在此期间宏利公司员工给予林雪敏的回复均为需向宏利公司的老板汇报，未给予明确的答复。后宏利公司委托福建凌龙律师事务所于2019年5月9日制作律师函，通知林雪敏于2019年5月20日前与宏利公司联系，并向宏利公司以现金方式一次性支付拖欠的剩余购房款101万元及逾期支付违约金337845元。林雪敏收到上述律师函，但至今未向宏利公司付清剩余购房款。现因林雪敏欲支付剩余购房款及涉案商品房尚未交付等问题，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，宏利公司与林雪敏签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件十二《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同（现售）》第十条的约定，买受人需付清商品房的全部购房款系商品房交付条件之一，现林雪敏尚未向宏利公司支付涉案商品房的购房款101万元，故林雪敏诉讼请求宏利公司向其交付涉案商品房及逾期交付商品房的违约金没有事实依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同（现售）》第十七条的约定，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并约定了因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担的相应违约责任。现涉案商品房尚未交付林雪敏使用，且林雪敏也尚未预交涉案商品房的契税等办证费用，故林雪敏诉讼请求宏利公司将涉案商品房过户给林雪敏并支付逾期办证的违约金，没有事实依据，本院不予支持。宏利公司反诉请求林雪敏一次性支付购房款101万元，林雪敏对该反诉请求亦无异议，故对宏利公司的上述反诉请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同（现售）》第九条及附件十二《补充协议》第三条第7款的约定，买受人逾期付款应当支付违约金。林雪敏至今未向宏利公司支付购房款101万元，已构成违约，应当支付逾期付款违约金。对于逾期付款违约金的起算点问题，因宏利公司在涉案商品房的公积金贷款未获审批后，未及时通知林雪敏支付剩余购房款及就剩余购房款的支付方式与林雪敏进行全面的沟通协商，且林雪敏在合同履行过程中均未明确拒绝支付剩余购房款，故宏利公司反诉请求林雪敏支付2019年5月20日之前的逾期付款违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。而在宏利公司向本院提起诉讼，请求涉案《商品房买卖合同（现售）》解除一案审结后，林雪敏联系宏利公司就购房款采用商业贷款方式支付提出协商，而宏利公司于2019年5月9日向林雪敏发函要求于2019年5月20日前以现金方式一次性付清购房款，表明宏利公司明确不同意林雪敏提出的通过商业贷款方式付清剩余购房款的支付方式，但林雪敏未根据宏利公司的通知在2019年5月20日之前付清剩余购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故宏利公司反诉请求林雪敏支付以购房款101万元为基数自2019年5月21日起按月利率2%计算的逾期付款违约金具有事实和合同依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回林雪敏的诉讼请求； 二、林雪敏应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司购房款1010000元； 三、林雪敏应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司以购房款1010000元为基数自2019年5月21日起至上述购房款付清之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金； 四、驳回莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10508元，由林雪敏负担。反诉案件受理费10220.5元，由莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司负担3151元，林雪敏负担7069.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  陈光辉 人民陪审员  吴剑珊 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  陈赛芬 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。