福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初5368号 原告：宋自牧，男，1965年6月22日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：李成福，福建华闽南方律师事务所律师。 被告：张玉梅，女，1982年9月18日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 第三人：望晟，男，1978年1月4日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。 张玉梅、望晟共同委托诉讼代理人：林海健，福建簪华律师事务所律师。 张玉梅、望晟共同委托诉讼代理人：朱羚，福建簪华律师事务所律师。 原告宋自牧与被告张玉梅、第三人望晟所有权确认纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋自牧的委托诉讼代理人李成福，被告张玉梅、第三人望晟的共同委托诉讼代理人林海健与第三人望晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋自牧向本院提出诉讼请求：请求确认位于漳州市芗城区的房屋所有权为宋自牧所有，并判令张玉梅将房屋所有权证和国有土地权证过户变更到宋自牧名下。事实和理由：2012年，宋自牧筹备成立福建上一饲料有限公司，为了成立中的公司的办公需要，通过中介介绍，宋自牧与讼争房产的原所有人刘磊、郭艳艳进行洽谈购房事宜，并支付了2万元订金。刘磊、郭艳艳于2009年购买讼争房屋，若五年内房屋交易将产生较高的税收，因此双方协商满五年后办理产权过户登记手续，双方先行办理公证授权委托手续并于交付首期购房款后交房；因购房需要办理较多手续，宋自牧无暇处理，且宋自牧不能接受刘磊、郭艳艳的委托后与自已签订房屋买卖合同，而望晟系宋自牧所在公司的股东，宋自牧决定以望晟的名义购买讼争房屋，可以由望晟代为办理购房事宜。此后，宋自牧以望晟的名义与刘磊、郭艳艳签订了商品房买卖合同，成交价75万元。2012年10月15日，宋自牧通过兴业银行转账取款43万元，直接转存至刘磊银行账户，同时以现金支付零头9877元，宋自牧合计已付款459877元，为与房屋买卖合同相对应，刘磊、郭艳艳因此向名义购买人望晟出具了收条，该收条记载收到望晟支付的购房款459877元外，还约定按揭余额292263元由望晟负责按时还款。此后的2012年11月和12月的按揭还款，均是由宋自牧指示公司员工付峰将每月按揭还款2200元转入刘磊于建行的还款帐户。2013年1月7日，望晟向宋自牧申请先将房贷余款转到其帐户，再由其向银行还清，宋自牧因此指令付峰转账给望晟289437.08元，由望晟去还清银行贷款。后望晟交回贷款对账单和个人贷款还款凭证并签字确认作为公司账务凭证。2016年1月，望晟在办理离职手续时，宋自牧即提出把讼争房产过户到宋自牧名下，但望晟一直拖延不办。张玉梅系望晟妻子，其与望晟合伙采用欺骗和隐瞒真相的手段，把讼争房产过户至张玉梅名下，造成讼争房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致的事实，其行为严重侵害了宋自牧的合法权益，因此提起本案诉讼。诉讼过程中，经法院要求张玉梅提供讼争房屋产权登记证书，张玉梅于庭审后向法院提供，宋自牧发现张玉梅于庭审当日即2019年7月2日将讼争房屋登记至张玉梅、望晟名下，更说明其主观上串通和恶意占有的目的，因此望晟应为共同被告，与张玉梅共同承担本案民事责任，将房屋所有权证和国有土地权证过户变更到宋自牧名下。 张玉梅、望晟共同辩称，请求驳回宋自牧的诉讼请求。事实和理由：⒈经中介居间促成，望晟与刘磊、郭艳艳达成购买讼争房屋的合意，双方因此于2012年9月29日签订了房地产买卖协议书，协议履行过程中，2012年10月15日，刘磊、郭艳艳公证委托望晟办理讼争房屋的相关事宜。据此授权，望晟于2016年2月22日代表刘磊、郭艳艳与张玉梅签订房屋买卖合同，房屋买卖合同依法成立并生效。该房屋因此属于张玉梅、望晟夫妻共同财产，2019年7月2日，该房屋变更登记为望晟、张玉梅共同共有，望晟、张玉梅当然合法取得房屋所有权。《物权法》规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，说明法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致，宋自牧以购房款系由其支付为由主张房屋所有权，于法无据。⒉关于已付购房款项来源：宋自牧与望晟系漳州上一饲料公司的股东，宋自牧持有大部分股份，公司于2006年成立。2011年，宋自牧又成立福建上一饲料公司，公司大部分股份由宋自牧与其儿子持有。因此，漳州上一饲料公司与福建上一饲料公司实际均为宋自牧所有，公司财务制度并不严格，宋自牧的个人帐户与公司帐户存在混同。2011年，望晟提出退股，双方开始协商退股款项事宜。2012年，望晟欲买房，宋自牧因此以应付望晟的部分退股款交付给望晟用于支付购房款。讼争房屋购买后，望晟出于善意将讼争房屋借给公司使用，所以该期间由公司交纳水电费等合理，不能以此说明讼争房屋为宋自牧所有，更何况部分款项如中介费、贷款利息是由望晟支付的。且自2012年买房至2016年房屋登记至张玉梅名下，这么长的时间，宋自牧从未提出异议或主张权利，说明其认可以讼争房屋的购房款抵偿其应付望晟退股款及股权分红。该部分款项虽通过宋自牧名下银行帐户转出，但因其个人帐户与公司帐户存在混同，且其付款均由公司员工操作并记入公司账目，因此，即使认定该款项不是由望晟支付，也只能认定是由漳州上一饲料公司支付，非宋自牧个人所有。张玉梅于2018年提起返还原物诉讼，主张宋自牧返还讼争房屋，因法院认为应先确认权属，才能主张返还原物，张玉梅因此撤诉。⒊若认定双方之间借名买房合同成立，但因宋自牧自认其借名买房的目的为避税，因此双方借名买房合同因以合法形式掩盖非法目的而无效，基于该合同提出的诉讼请求不应得到支持。⒋即使双方借名买房合同成立并生效，则双方之间存在债权债务关系，现房屋登记于张玉梅、望晟名下，双方债权债务关系不能引起物权变动，宋自牧主张变更登记讼争房屋的诉讼请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对以下事实无异议:⒈2012年9月29日，望晟（乙方）与刘磊、郭艳艳（甲方）、顺顺中介（丙方）签订《房地产买卖协议书》，由蔡仪瑞代表中介签订上述《房地产买卖协议书》。协议约定：甲方将座落于漳州市芗城区房屋出售给乙方，房屋建筑面积139.49平方米，总成交价75万元，付款方式：乙方于2012年9月29日支付给甲方2万元购房定金；首期购房款47万元于2012年10月20日经公证处公证当天乙方支付给甲方；第二期购房款28万元于2012年10月20日前公证后由乙方接手还贷支付给银行。乙方要求满5年后半年内过户，从2009年6月5日至2014年6月4日止满五年，从2014年6月5日起半年内。甲方要求乙方准时还贷，最好提前大约每月13日前打钱还贷，不得有误，以免影响甲方在银行的诚信度。⒉付峰系漳州上一饲料公司财务人员。2012年10月15日，由付峰办理，自宋自牧名下银行卡取款43万元交给望晟，望晟将该款交给刘磊、郭艳艳，刘磊、郭艳艳向望晟出具收条，收条记载：今收到望晟支付永鸿国际公馆3幢501室总房款75万元，其中现金459877元，按揭余额292263元由望晟负责按时还款，不得有误。同日，刘磊、郭艳艳公证委托望晟代为办理讼争房屋的相关事宜，包含代为办理房屋出售手续。同日，蔡仪瑞向望晟出具收条，记载收到望晟付购房服务佣金4000元。同日，望晟交纳该房屋2011年6月13日起至2012年6月13日的水电公摊费300元。刘磊、郭艳艳将房屋交付给望晟，房屋交付时已有简易装修，房屋始终由宋自牧用于公司经营使用。⒊2012年11月13日，付峰受宋自牧指示，自付峰帐户转账支付2200元至讼争房屋偿还按揭贷款帐户，2012年12月13日，付峰再付2200元。2013年1月7日，宋自牧转账给付望晟289437.08元，望晟以该款交纳讼争房屋按揭贷款本金289437.08元，望晟自行交纳贷款利息816.33元。⒋2012年1月至2017年3月期间讼争房屋水电费均自付峰帐户自动扣划。⒌张玉梅与望晟系夫妻关系。2016年2月22日，望晟依据刘磊、郭艳艳的委托授权，以刘磊、郭艳艳名义与张玉梅签订房屋买卖合同，2016年2月22日至2016年4月25日期间，张玉梅缴纳了房屋权属登记需要交纳的契税、交易服务费、登记费等各项费用9840.21元，并将讼争房屋登记于张玉梅名下。望晟以共同共有为由申请变更登记，2019年7月2日，讼争房屋变更登记为张玉梅、望晟共同共有。⒍2019年1月3日，张玉梅以返还原物为由提起民事诉讼，主张宋自牧返还讼争房屋，该案审理过程中张玉梅于2019年6月11日撤回起诉，本院作出（2019）闽0602民初208号民事裁定书，裁定准许张玉梅撤回起诉。 对当事人有争议的事实和证据，本院予以分析、认定如下：⒈关于宋自牧提供的刘磊、郭艳艳、蔡仪瑞、肖鸿志、陈少宏、付峰等人的证言能否作为认定案件事实的依据。本院认为，上述证人于本案审理中均未到庭作证，但刘磊、郭艳艳、付峰于本院审理（2019）闽0602民初208号张玉梅诉宋自牧返还原物纠纷一案中到庭作证，并接受当事人质询，因此其证言可以作为认定案件事实的依据。余证人因未到庭作证，其证言本院不予采信。⒉关于讼争房屋购房款来源的争议。双方当事人均确认购房款自宋自牧个人帐户支付。张玉梅、望晟认为该购房款系宋自牧应当支付其的部分退股金，且宋自牧支付款项均由付峰持宋自牧个人银行卡进行转账，结合付峰出庭作证时陈述购房款来源于公司的钱，宋自牧个人帐户与公司帐户存在混同使用的情形，可以认为已付购房款是公司对望晟的分红及退股款。对此，宋自牧确认其与望晟就退股事宜正在协商中，但其从未承诺以退股款折抵购房款。本院认为，望晟未能提供证据证明其与宋自牧就退股事宜达成一致意见，更未能证明其应得的退股款金额，因此，张玉梅、望晟主张宋自牧已支付的购房款系望晟应得的退股款，证据不足，本院不予采信。⒊关于就讼争房屋与刘磊、郭艳艳达成购买合意的相对方是谁的争议。宋自牧主张其为讼争房屋实际购买人，对此其提供刘磊、郭艳艳、蔡仪瑞、付峰等人的证人证言及银行转账凭证予以证明。张玉梅、望晟提供刘磊、郭艳艳、蔡仪瑞出具的收条，双方签订的房地产买卖协议书、房屋买卖合同、公证书，及交纳部分水电公摊费及办理房屋权属转移登记相关费用的票据予以反驳。本院认为，⑴刘磊、郭艳艳确认与宋自牧就讼争房屋达成购买合意，否认与望晟达成购买合意，且购房款实际由宋自牧支付；⑵关于刘磊、郭艳艳出具收条及签订买卖合同、公证书的原因已由刘磊、郭艳艳在证言中作出说明：宋自牧明确表示系其要买房用于公司经营使用，且自选房、看房、议价、支付定金、办理公证委托、支付购房款的全过程均由宋自牧确定，但为了减少支付购房不满五年即转售将增加的税收，双方约定待购房满五年后的半年内办理过户登记手续，并根据中介机构的安排，由望晟作为名义购买人进行了签订合同、办理委托公证等购房事宜。⑶望晟交纳上述水电公摊费的时间系双方签订房屋买卖协议、交纳购房首付款、办理公证授权委托、交付房屋等一系列行为发生的同一时间即2012年10月15日，不能以此证明望晟执掌支配使用讼争房屋。本案双方当事人就同一事实举出相反的证据，本院认为宋自牧提供的证据证明力大于张玉梅、望晟提供的证据证明力，应当认定刘磊、郭艳艳与宋自牧就讼争房屋达成购买合意。⒋关于房屋装修费用支付的争议，望晟主张刘磊、郭艳艳交付的讼争房屋已有简单装修，其再进行部分装修后借给宋自牧使用，宋自牧在（2019）闽0602民初208号张玉梅诉宋自牧返还原物纠纷一案审理过程中陈述没有装修房屋的材料，却在本案提供支付装修款的付款通知书，有理由认为是因本案诉讼而填写的证据，而且即使宋自牧有支付装修款，也只是支付了一小部分装修款。宋自牧主张其装修款，并提供支付部分装修款38570元的付款通知书。本院认为，宋自牧提供该证据属其单方制作，付款人及收款人未到庭作证，也未提供装修合同等其他证据形成证据链证明其支付全部装修款，且该证据对于讼争房屋实际使用状况的认定不产生影响，对该组证据本院不予认定。 根据已确认的证据及当事人的庭审陈述，对本案主要事实本院认定如下：宋自牧经顺顺中介介绍认识刘磊、郭艳艳，与刘磊、郭艳艳就位于漳州市芗城区房屋达成购买合意，并商定价格，双方确认以望晟名义购买该讼争房屋并办理相应购房手续，宋自牧交纳购房定金2万元。2012年9月29日，望晟与刘磊、郭艳艳、顺顺中介签订《房地产买卖协议书》，对房屋买卖价格、支付方式、过户登记等事项作出约定。2012年10月15日，漳州上一饲料公司财务人员付峰，自宋自牧名下银行卡取款43万元交给望晟，望晟将该款交给刘磊、郭艳艳，刘磊、郭艳艳向望晟出具记载收到望晟支付总房款75万元，其中现金459877元，按揭余额292263元由望晟负责按时还款的收条。同日，刘磊、郭艳艳公证委托望晟代为办理讼争房屋的相关事宜，授权范围包含代为办理房屋出售手续。同日，蔡仪瑞向望晟出具记载收到望晟付购房服务佣金4000元的收条。同日，望晟交纳该房屋2011年6月13日起至2012年6月13日的水电公摊费300元。刘磊、郭艳艳将房屋交付给望晟，望晟将房屋交付宋自牧，房屋交付时已有简易装修，房屋始终由宋自牧用于公司经营使用至今，讼争房屋使用期间水电费均自付峰帐户扣划。2012年11月13日及2012年12月13日，付峰受宋自牧指示，分别转账支付2200元至刘磊帐户，用于支付讼争房屋按揭贷款。2013年1月7日，宋自牧转账给付望晟289437.08元，望晟以该款交纳讼争房屋按揭贷款本金289437.08元，望晟另行交纳贷款利息816.33元。张玉梅与望晟系夫妻关系。2016年2月22日，望晟依据刘磊、郭艳艳的委托授权，以刘磊、郭艳艳名义与张玉梅签订房屋买卖合同，2016年2月22日至2016年4月25日期间，张玉梅缴纳了房屋权属登记需要交纳的契税、交易服务费、登记费等各项费用9840.21元，并将讼争房屋登记于张玉梅名下。2019年7月2日，望晟以共同共有为由申请变更登记，讼争房屋变更登记为张玉梅、望晟共同共有。2019年1月3日，张玉梅以返还原物为由提起民事诉讼，主张宋自牧返还讼争房屋，该案审理过程中张玉梅于2019年6月11日撤回起诉，本院作出（2019）闽0602民初208号民事裁定书，裁定准许张玉梅撤回起诉。2019年5月29日，宋自牧提起本案诉讼，本院组织双方于2019年7月2日上午开庭审理本案，诉讼过程中，本院要求张玉梅提供讼争房屋产权登记证书，张玉梅、望晟以登记证书放在广州为由，要求庭后提供。 本院认为，因不动产物权的归属、以及作为不动产物权登记基础的法律行为产生争议的，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人的，有权提起民事诉讼请求确认其享有物权。本案中，宋自牧主张其为讼争房屋的真实权利人，并提供证据予以反驳，讼争房屋登记于张玉梅、望晟名下，但张玉梅、望晟不能仅依据物权登记行为对宋自牧的确权请求进行有效抗辩，本院根据购房时买卖双方当事人的真实意思表示，并结合支付购房款和房屋使用情况等进行综合分析，确定讼争房屋归属。从买卖双方当事人的真实意思表示分析，讼争房屋原所有权人刘磊、郭艳艳确认其与宋自牧就讼争房屋达成购买合意。从购房款的支付情况分析，讼争房屋的购房定金、首付款，按揭余款的两次分期支付及余款一次性支付均由宋自牧支付，望晟主张该购房款系由宋自牧应付其退股款支付，未能提供证据予以证实。从房屋的使用状况分析，宋自牧一直实际占有和使用该房屋至今，望晟主张其购买房屋后无偿借给宋自牧使用，证据不足。以上事实足以推翻不动产权属证书记载的内容，应当认定宋自牧系讼争房屋的实际权利人。望晟主张宋自牧应付其退股款，及望晟于房屋购买过程中支付部分款项，与本案属不同法律关系，望晟可另行主张。 综上所述，本院认为，宋自牧系讼争房屋的实际权利人，其请求张玉梅、望晟协助办理过户登记手续的诉讼请求合法，应予支持，办理过户登记手续产生的费用应由宋自牧承担。讼争房屋现登记于张玉梅、望晟名下，在过户登记手续未完成之前，基于不动产物权登记生效主义原则，宋自牧依据房屋买卖合同所享有的权利性质为债权，其请求权并非物权，故宋自牧请求确认其享有讼争房屋所有权不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十三条规定，判决如下： 一、张玉梅、望晟应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助宋自牧办理过户登记手续，将漳州市芗城区房屋过户登记至宋自牧名下，办理房屋登记所产生的费用由宋自牧承担； 二、驳回宋自牧其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由张玉梅、望晟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员     二〇一九年十月十四日 书记员  张敏 附主要法律条文： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一） 第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。 因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。