北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初18040号原告（反诉被告）：王凯瑞，男，1994年11月16日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏盛火，男，1970年10月9日出生，汉族，无业，住福建省政和县。委托诉讼代理人：李其师，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭，北京市通商律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王凯瑞与被告（反诉原告）魏盛火房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王凯瑞及其委托诉讼代理人郁有振、被告（反诉原告）魏盛火的委托诉讼代理人李其师、刘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凯瑞向本院提出诉讼请求：1.确认我方与魏盛火于2017年8月5日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2.判令魏盛火赔偿我方损失1万元；3.判令魏盛火限期将所租赁的房屋腾空并交还给我方，并支付自2019年11月24日起至房屋实际腾退并交还之日止的房屋使用费，按照每日2027.40元的标准计算；4.本案诉讼费由魏盛火承担。事实和理由：2017年8月5日，我方与魏盛火签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方承租的房屋坐落于××村××号，楼层××房屋经双方共同确认大小间共计67间，送一间平房不得出租；租赁期限自2017年10月1日起至2022年10月1日止，共计5年；年租金为74万元，第一年支付方式为一年一付，剩余年租金为半年一付；本合同签订之日，乙方向甲方支付第一次租金74万元，以后于每年8月1日及每年2月1日前乙方向甲方支付每半年的房租；乙方有合同第五条第三款约定的情况之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，且乙方应按照年度租金的10%向甲方支付违约金。按照合同约定，魏盛火应于2018年8月1日支付下半年租金37万元，但其仅支付253060元。我方要求魏盛火足额支付租金，但其拒绝支付。我方口头告知魏盛火，如其未能足额支付租金，我方将收回房屋，要求魏盛火腾空并搬离房屋，但魏盛火一直拖延，至今仍未能将租赁房屋腾空并交还给我方。故我方依法向法院提起诉讼。魏盛火辩称：1.我方认可合同无效，同意腾退房屋。2.王凯瑞主张损失1万元，其并没有证据证明，我方对涉案房屋进行装修是经过王凯瑞同意的，合同第二条第三款、第三条第三款对此也有相关约定。且在我方装修过程中，王凯瑞在涉案房屋的××号房间居住，在装修过程中及装修至今长达一年多的时间里，王凯瑞均没有提出任何异议，故其主张损失没有事实依据。我方装修房屋没有对王凯瑞造成损失，反而改善了涉案房屋的居住环境，大幅增加了房屋的市场租金价值，王凯瑞应赔偿我方因对涉案房屋进行装修而受到的损失。3.双方于2018年7月通过微信方式对租金标准进行了变更，我方已按照变更后的价格于2018年8月1日、2019年2月1日、2019年8月1日向王凯瑞实际支付了租金，王凯瑞没有提出异议。根据××镇政府、××村委会的要求，四层房屋不得对外出租，因该四层17间房屋不具备出租条件，我方没有获得租金收益，故王凯瑞仍主张租金不符合常理。我方已向王凯瑞支付租金至2020年3月31日，故我方不应向其支付房屋占用费，王凯瑞的该项诉讼请求不成立。4.诉讼费应由王凯瑞自行承担。魏盛火向本院提出反诉请求：1.判令王凯瑞返还押金10万元；2.判令王凯瑞返还租金，应返还的租金按照每月5万元的标准，自房屋实际腾退之日计算至2020年3月31日（不满一月按一月计算）；3.判令王凯瑞支付我方装饰装修等直接损失共计213182.2元；4.判令王凯瑞支付信赖利益损失，按照每月21600元的标准，自本案判决生效之日起计算至2022年9月30日（不满一个月按一个月计算）；5.反诉费用由王凯瑞承担。事实和理由：我方与王凯瑞于2017年8月5日签订《北京市房屋租赁合同》，约定王凯瑞出租给我方坐落于××村××号的四层房屋（共67个房间，含停车场），房屋用途为公寓式房出租散户家庭正常居住，年租金74万元，租赁期限自2017年10月1日至2022年10月1日共5年，租金于每年2月和8月各支付一次。合同签订后，我方支付74万元年租金和10万元押金至王凯瑞的母亲史秀兰的账户，并进行了装修。2018年6月24日，燕丹村党支部、燕丹村委会通知：公寓四层以上的房间禁止出租，6月30日前将四层以上租住人员全部清离。后涉案房屋四层租户按照通知搬离，四层的17间房屋被查封，无法对外出租。双方通过微信商议调整了月租金。后我方于2018年8月1日支付了2018年10月至2019年4月半年的租金253060元（该租金为扣除2018年7月至10月四层17间房屋的房租后确定的金额）。2019年1月31日，我方支付了2019年5月至2019年10月的租金30万元（按照月租金5万元计）。一、王凯瑞应返还押金和租金。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同签订后，我方支付了10万元押金，且即便本案进入诉讼程序，我方仍按约定向王凯瑞支付了房屋租金。若合同无效，押金和租金应予以返还。二、王凯瑞应赔偿我方装修损失213182.2元。合同签订后，我方对房屋、停车大院、平房进行了装饰装修、平整，并增设他物。具体的装饰装修项目有：装修开支46352元、空调开支62410元、家具设备开支26022元、消防开支17613.2元、停车场平整开支60785元，上述各项目共发生费用213182.2元。该费用为我方的实际损失，王凯瑞应予以赔偿。三、王凯瑞应赔偿信赖利益损失，即我方的租金损失。合同履行过程中，王凯瑞有一系列违反诚信原则的行为。本案合同在履行过程中被认定无效，信赖合同有效及能够履行的一方依据《合同法》第四十二条有权要求赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失，王凯瑞应赔偿我方信赖利益损失，即未能履行的月份的租金损失。经计算，我方每个月的租金损失为21600元。若合同继续履行，则将履行至2022年10月1日，故租金损失按照每月21600元的标准，自本案判决生效之日起计算至2022年9月30日（不满一个月按一个月计算）。综上，我方的反诉请求有事实和理由，请求法院予以支持。王凯瑞对魏盛火的反诉辩称，不同意魏盛火的反诉请求，请求法院予以驳回。1.本案合同未判令解除，魏盛火在履行合同过程中，未按照合同约定的租金标准向我方足额交纳租金，已经构成违约，需承担违约责任，故我方不应返还押金，该押金应用于抵扣违约金和租金。2.涉案房屋现仍由魏盛火支配、使用，尚未腾退，故我方不应返还剩余租金。3.涉案房屋在出租时就已经完全装修好，不存在魏盛火对该房屋进行装修的事实，故不存在装修损失问题。4.魏盛火构成违约，其主张信赖利益损失没有法律依据，即便有也应由其自行负担，不应由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月5日，王凯瑞（甲方）与魏盛火（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同第一条约定：乙方承租房屋坐落于北京市昌平区××镇××村××号，楼层××房屋经双方共同确认大小间共计67间，送一间平房不得出租。乙方承租该房屋用途作为公寓式房出租散户家庭正常居住。第二条约定：租赁期限自2017年10月1日至2022年10月1日止，共计5年。甲方应于2017年8月15日前将该房屋交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方须在租赁期满前或合同解除当日无条件按照该房屋内改造维修后的现状返还该房屋及其附属物品、设备设施等。第三条约定：该房屋年租金为74万元，第一年支付方式为一年一付，剩余年租金为半年一付。本合同签订之日，乙方向甲方支付第一次租金74万元，以后于每年8月1日及每年2月1日前乙方向甲方支付每半年的房租。本合同签订之日，乙方向甲方支付押金10万元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。甲方给予乙方45天的装修免租期，免租期自房屋交付之日开始计算，免租装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但应支付使用该房屋产生的水、电等费用，免租期满次日开始计算租金。甲乙双方协商一致同意，本合同签订之日起三年后，双方同意该房屋租金递增百分之十，且乙方愿意按照该约定支付房屋租金。合同添加项约定：楼下大院内，以五间平房为分界线，平房以北由乙方停车为主，平房以南以甲方种树为主、乙方停车为辅，届时甲方如有需要，平房以北在保障乙方正常停车情况下，甲方可以适当种植树木。该合同还对双方的权利与义务、合同解除、违约责任等进行了约定。合同签订后，魏盛火于2017年8月5日、2017年8月15日向王凯瑞支付押金、租金共计80万元（押金及第一年度租金共计84万元，其中4万元双方均认可已抵扣），王凯瑞亦将房屋交付给魏盛火。后魏盛火将房屋对外出租。2018年6月，北京市昌平区××镇人民政府、北京市昌平区××镇××村村民委员会联合发布《消除消防安全隐患、共筑平安家园》，该文件载明：根据消防部门有关要求，四层以上（含四层）房屋严禁对外出租；四层以下房屋出租必须符合“十有十无”消防安全标准；如有违规出租行为，请在本文件发布后两周之内搬离，六月底之前完成，存在其他安全隐患的房屋，请在七月底前整改完毕。诉讼过程中，魏盛火称上述文件发布后，涉案房屋四层不再对外出租，政府在四层房屋门口张贴了封条，魏盛火亦将四层楼梯封堵，并认可四层房屋内现尚存放有家具、床上用品等物品。王凯瑞认可四层房屋被张贴封条及魏盛火封堵四楼楼梯的事实，并主张虽然四层房屋之后并未住人，但大部分封条已被魏盛火揭开，现该四层房屋由魏盛火存放空调、被褥等物品使用。2018年7月，魏盛火与王凯瑞通过微信方式沟通，王凯瑞表示“那四层啊……明儿个让住了你要往出租出去，你们租一间给我交一点钱租两间给我交两千……”、“不管是从年租多少钱，您做一万年我都不管，我就要一千您租一千租一间房，给我一千块钱多出一间房……”、“租与不租八月一号咱们就得谈完，你那边也商量商量吧！我这边就这些，也没别的”。2018年8月1日，魏盛火向王凯瑞支付租金253060元。当日，魏盛火向王凯瑞发送微信，称“钱已打到你的卡上了”、“按你说的，一间1000元月×50间×6个月”、“减去四层17间三个月的”、“剩下253060”，王凯瑞回复称“那合同得把房间数跟总价改了啊！不然也对不上账啊”，魏盛火回复称“合同不改，如四层可以租了，就在按合同来”，王凯瑞又回复称“您不用担心说以后四楼让租了我也跟您要1000一间，这个问题可以写在合同里，四楼让租了还是原价”，魏盛火称“如不能租以后就按一间一千月算”，王凯瑞再回复称“对啊”。2019年1月30日、2019年8月1日，魏盛火分别向王凯瑞支付租金30万元、30万元，共计60万元。诉讼过程中，魏盛火主张其对房屋进行了装修，并申请对装修价值进行评估，本院依法委托北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）进行此项鉴定工作。2019年10月21日，魏盛火以无力承担鉴定费为由，申请撤回鉴定。2019年10月25日，北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）作出《退案函》，退回此项鉴定。诉讼过程中，王凯瑞对魏盛火主张的装修项目提出异议，双方对装修价值亦未能达成一致。诉讼过程中，王凯瑞主张魏盛火在装修房屋时，因防水未做好，导致房屋外墙受损，故要求魏盛火赔偿损失1万元。另查，涉案房屋所在土地系农村宅基地，该房屋的建设未取得建设工程规划许可证等合法审批手续。诉讼过程中，王凯瑞、魏盛火均认可涉案房屋系四层建筑，建筑面积约2000平方米，其中第四层房屋共计17间，租赁范围内的第一至三层房屋共计50间。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该司法解释第一条第二款规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。根据本案查明的事实，王凯瑞将其在农村宅基地上建设的房屋出租给魏盛火使用，但该房屋的建设未依法取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故双方签订的《北京市房屋租赁合同》依法应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《北京市房屋租赁合同》无效后，魏盛火应将涉案房屋返还给王凯瑞，王凯瑞亦应将收取的押金10万元返还给魏盛火。根据本案查明的事实，在北七家镇政府、燕丹村委会联合发布文件后，涉案房屋的第四层被张贴封条，该层房屋未再转租他人居住，通过魏盛火与王凯瑞的微信记录，足可证明双方已就房屋租金标准达成新的合意，故此，本院对于魏盛火主张的其已按此合意标准向王凯瑞支付租金至2020年3月31日的事实予以认定。因双方未能在本案诉讼过程中解决房屋返还问题，且返还房屋的时间现无法具体确定，故对于王凯瑞诉请的房屋占用费问题，以及魏盛火诉请的返还租金问题，双方可待房屋实际返还后另行解决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，双方对于装饰装修的项目存在争议，王凯瑞不同意利用装饰装修物，且双方对于装饰装修价值无法达成一致，现魏盛火虽主张装饰装修损失，但在本院依法委托评估后，魏盛火又撤回评估申请，对此，魏盛火应承担举证不能的不利后果。故此，魏盛火反诉要求王凯瑞赔偿装饰装修损失213182.2元，本院不予支持。王凯瑞主张魏盛火在装修时因防水未做好，导致房屋外墙受损，故要求魏盛火赔偿损失1万元，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故对于王凯瑞的该项请求，本院不予支持。对于导致《北京市房屋租赁合同》无效的后果，王凯瑞负有过错，应承担相应的责任；魏盛火作为房屋承租方，亦应谨慎审查涉案房屋的权属、建设审批等相关情况，其未尽到此项义务，亦应承担相应的责任。故此，魏盛火要求王凯瑞赔偿信赖利益损失，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认王凯瑞与魏盛火于2017年8月5日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、魏盛火于本判决生效后三十日内将其承租的位于北京市昌平区××镇××村××号的房屋返还给王凯瑞；三、王凯瑞于本判决生效后十日内返还魏盛火押金10万元；四、驳回王凯瑞的其他诉讼请求；五、驳回魏盛火的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1900元，由王凯瑞负担950元（已交纳）；由魏盛火负担950元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2999元，由魏盛火负担1849元（已交纳）；由王凯瑞负担1150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  丰玉梅人民陪审员  唐险峰二〇一九年十月三十一日书 记 员  雷迎新