广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3447号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，住所地：广州市番禺区南村镇。法定代表人：谭志平。职务：总经理。委托诉讼代理人：李丹榕，女，1991年2月2日出生，汉族，系原告公司职员。委托诉讼代理人：梁洁婷，女，1994年7月30日出生，汉族，系原告公司职员。被告：陈华，男，1971年4月17日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司诉被告陈华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的委托诉讼代理人李丹榕到庭参加诉讼，被告陈华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告按每月848元的标准向原告支付自2014年11月起至2018年10月止拖欠的物业管理费40704元；2.被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总款千分之一向原告支付滞纳金；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告接受委托为广州雅居乐花园小区提供物业管理服务,被告是该小区灏湖居南区2号房屋的业主，该物业建筑面积为302.86平方米，为别墅住宅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，该小区别墅住宅的物业管理费按面积为每月2.8元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管费人民币848元。自2014年11月起至2018年10月止，被告无故拖欠原告物业管理费48个月，共计人民币40704元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告未按约缴纳有关费用，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为17223.72元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈华未作答辩。经审理查明：原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的分公司，经营范围包括物业管理。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司于2011年1月13日经广州市番禺区工商行政管理局核准变更名称，由中山市雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司变更为雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，后于2017年9月20日经广州市番禺区工商行政管理局核准变更名称，由雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司。广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园灏湖居南区2号房产的权属人为被告陈华，建筑面积为306.74平方米，为别墅住宅。2010年9月10日，被告办理了案涉房屋的收楼手续，并签署了《文件钥匙签收单》。同日，原、被告签订了《物业管理服务协议》，约定由原告对案涉房屋共用部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。别墅的物业管理服务费按建筑面积2.8元/平方米/月，被告缴交当月物业管理服务费的时间为每月5日前，若被告未按约交费，原告有权要求被告从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计付违约金。上述协议还对其它事项进行了相关约定。庭审中，原告陈述案涉房屋的物业服务费实际计付基准为建筑面积302.86平方米。按《物业管理服务协议》的约定，被告陈华每月应缴纳的案涉房屋的物业服务费为848元（302.86平方米×2.8元/平方米），被告陈华拖欠2014年11月至2018年10月期间共48个月的物业服务费，合计40704元（848元/月×48个月）。另查明：原告曾于2015年6月26日就被告拖欠案涉房屋的物业服务费起诉到本院，本院通过（2015）穗番法石民初字第708号案《民事判决书》判决被告陈华向原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司支付2014年11月至2015年5月期间的物业管理服务费5936元及违约金。被告陈华下落不明，本院于2019年6月4日发出应诉公告，公告期届满，仍未见被告陈华与本院联系应诉。上述事实有产权情况表、《文件钥匙签收单》、《物业管理服务协议》、交费通知单、《关于催缴拖欠物业管理费的函》、快递底单、（2015）穗番法石民初字第708号《民事判决书》及庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司与被告陈华签订的物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。原告已按照合同约定向被告提供了物业管理服务，因此原告有权向被告收取物业管理服务费。原告主张物业服务费的收费基准按案涉房屋建筑面积为302.86平方米计算，系原告对其民事权利的自主处分，本院予以支持。按上述物业管理服务协议的约定，案涉房屋每月的物业管理服务费为848元（302.86平方米×2.8元/平方米）。原告主张被告陈华拖欠2014年11月至2018年10月期间共48个月的物业服务费，但因本院（2015）穗番法石民初字第708案中已判决被告支付2014年11月至2015年5月期间的物业管理服务费，故本案中的被告拖欠物业服务费的期间应为2015年6月至2018年10月共计41个月，所拖欠物业服务费金额则为34768元（848元/月×5个月）。被告陈华享受物业服务后，未及时向原告交纳物业服务费，已构成违约，故原告诉请要求被告支付物业服务费34768元，于法有据，本院予以支持，对于超出的部分，本院不予支持。关于原告诉请的违约金，虽案涉协议约定逾期交纳物业服务费的违约金计付标准为每日按照应付物业服务费的千分之一计付，但该违约金标准过高，本院予以调整为每日按照应付物业服务费的万分之五计付违约金，并以本金为限，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告陈华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付2015年6月至2018年10月期间的物业管理服务费34768元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理服务费用848元为本金，按每日万分之五的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清偿所欠物业管理服务费之日止，每月应交纳费用的违约金分期计算，上述各月所计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理服务费848元）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1248元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担300元，由被告陈华负担948元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  肖  审 判 长  肖陈翔人民陪审员  郭建辉人民陪审员  黎丽珊二〇一九年十月二十日书 记 员  苏晓俭