上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初16331号原告：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑信明，董事。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：盛砚(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：沈燕，执行董事。被告：砚庆(上海)文化传播有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈燕，执行董事。被告：沈燕，女，1990年7月29日出生，汉族，住上海市金山区。上述三被告共同委托诉讼代理人：乔妙龄，上海申浩律师事务所律师。原告上海通安房地产开发有限公司(以下简称通安公司)与被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司(以下简称盛砚公司)、被告砚庆(上海)文化传播有限公司(以下简称砚庆公司)、被告沈燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2019年6月14日第一次公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2019年10月23日第二次公开开庭进行了审理，原告通安公司委托诉讼代理人张越，被告盛砚公司、被告砚庆公司、被告沈燕的共同委托诉讼代理人乔妙龄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通安公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原被告就上海市静安区愚园路XXX号地下一层LG1-39室房屋(以下简称系争房屋)签署之《房屋租赁合同》已经于2019年2月15日提前解除；2、请求判令原告有权不予返还保证金591,100元；3、请求判令被告盛砚公司向原告支付拖欠租金1,661,266.24元(自2018年3月12日起至2019年2月15日止，该时间段拖欠租金金额总计应为1,818,877.54元，已经抵扣给予被告盛砚公司之租金优惠157,611.3元)；4、请求判令被告盛砚公司向原告支付拖欠物业管理费36,089.29元(自2019年1月1日起至2019年2月15日止)；5、请求判令被告盛砚公司向原告支付拖欠水电费16,905.5元(自2018年12月1日起至2019年2月15日止的电费15,515.5元，水费1,390元)；6、请求判令被告盛砚公司向原告支付仓库管理费5,090.45元(自2018年12月1日起至2019年2月15日止)；7、请求判令被告盛砚公司向原告支付装修期物业费23,178.1元；8、请求判令被告盛砚公司向原告支付建筑垃圾清运费4,700元；9、请求判令被告盛砚公司向原告支付审图费4,700元；10、请求判令被告盛砚公司向原告支付消防喷淋放水费1,500元；11、请求判令被告盛砚公司向原告支付围挡制作费8,400元；12、请求判令被告盛砚公司按照拖欠款项日万分之五的标准向原告支付滞纳金，以1,761,829.58元(上述诉请第三项到第十一项)为计算基数，自2019年2月15日起计算，计算至判决生效之日为止；13、请求判令被告盛砚公司向原告支付违约金195,050元；14、请求判令被告盛砚公司向原告支付免租期租金296,100元(60天免租装修期，第一年租金21元每天每平米，租赁面积235平米)；15、请求判令被告盛砚公司按照合同解除时之租金标准之1.5倍7,755元(22×235×1.5)每天向原告支付场地占用费，自2019年2月16日起计算，计算至被告盛砚公司变更租赁场地上各项登记证照之注册地址之日为止；16、请求判令被告盛砚公司向原告支付场地复原费75,000元；17、请求判令被告砚庆公司和被告沈燕就以上被告盛砚公司应付款项向原告承担连带责任。事实与理由：2017年6月14日，通安公司(出租方甲方)与盛砚公司之关联企业香港展躍有限公司(承租方乙方)签署《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)一份，约定由甲方将其名下的系争房屋出租给乙方用于经营餐饮之用途，租赁期为4年，乙方应自2017年8月14日开始向甲方支付租金和其他费用等。签约后，通安公司将系争房屋交付香港展躍公司，根据合同约定，租赁期第1年月基本租金为150,106元(实际支付租金需另行包含增值税，需上浮5%，实际支付租金为157,611.3元)，租赁期第2年月基本租金为157,254元(实际支付租金需另行包含增值税，需上浮5%，实际支付租金为165,116.7)元，租赁期第4年最高月租金金额系人民币171,550元，物业管理费为每月21,150元，后自2019年1月1日调整为月23,500元。租赁保证金系三个月物业费和最高月租金之和，计578,100元，另收取13,000元人民币作为公共事业费用保证金。另外原告承诺给予被告2017年10月份基本租金免收取之优惠(已经抵扣在租金欠款中)。合同亦约定，乙方应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，应于甲方向乙方发出付款通知后的5个工作日付清上个公历月的提成租金与基本租金之差额部分，乙方还应承担使用该房屋而发生的一切公用事业费用(水费、电费)；若乙方拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上亦或擅自退租的，除需要向甲方支付滞纳金外，甲方有权单方面解除合同收回该房屋并严格按照租赁合同的约定追究乙方之违约责任，乙方之租赁保证金甲方无需返还，乙方应按照合同解除剩余年限租金和物业管理费之和支付违约金，同时乙方还应向原告支付免租期租金；租赁合同终止后，乙方必须向甲方结清欠款，并将场地恢复至交付时之状态，否则甲方有权自行恢复，并向乙方主张场地恢复费用，同时乙方必须将租赁场地上登记注册的各项证照变更地址或予以注销，乙方怠于履行上述义务的，甲方还有权向乙方收取租金物业费双倍标准之场地占用费用等。2017年11月30日，通安公司(出租方甲方)与香港展躍公司(原承租方乙方)、盛砚公司(筹)(新承租方丙方)、砚庆公司、沈燕(新承租方之连带担保方丁方)签署了《承租权转让协议》，四方约定，原甲乙双方所签订的租赁合同项下乙方的全部权利、义务和责任均有丙方享有和承担，乙方自本协议生效后不再享有租赁公司项下的任何权利和义务；丁方承诺，在租期内为丙方在租赁合同项下的全部义务向甲方承担连带保证责任。后在该合同实际履行过程中，被告盛砚公司拖欠通安公司租金未付，经通安公司催告，盛砚公司不仅未支付欠款，还于2019年1月15日擅自停业。后通安公司发函要求盛砚公司继续履行合同无果，通安公司遂解除了双方的租赁合同。合同解除后，盛砚公司并未向通安公司履行系争房屋交还手续，且对在系争房屋内工商登记未予注销和变更。2019年5月，通安公司自行聘请施工单位对系争房屋进行了恢复原状施工工程，支出了复原费75,000元。现通安公司起诉来院，望判如所请。被告盛砚公司辩称，关于诉请1，认可双方合同已经于2019年2月15日解除。关于诉请2、13、14、15，租赁保证金、违约金、免租期租金等都是合同违约责任的承担形式，不能并用，是合同法强制规定，原告只能选其一适用，且保证金、违约金、免租期租金、房屋使用费加在一起远超过通安公司的实际损失。盛砚公司已于2019年1月15日将系争房屋返还给通安公司，后通安公司应采取措施避免损失扩大，对于通安公司未及时采取措施导致损失扩大部分，盛砚公司不应承担责任，故请求法庭就上述违约责任金额根据通安公司的实际损失为限予以调低。另关于诉请15，工商执照未迁走并不构成对系争房屋的实际占有使用，通安公司按照1.5倍租金标准收取占有使用费没有依据，且标准过高，应予调低。关于诉请3、4、5、6、7、8、9、10、11，均确认这部分欠付金额。关于诉请16，复原费不予认可。盛砚公司2019年1月15日就搬离了，之后确实没有对系争房屋进行复原，对遗留在系争房屋的物品没有列物品清单，均已经放弃了。被告砚庆公司、被告沈燕辩称，关于诉请17，根据承租权转让协议的1.6条约定，砚庆公司、沈燕是在盛砚公司成立前承担连带担保责任，故盛砚公司成立后，砚庆公司、沈燕不再承担连带担保责任。当时签订承租权利转让协议，系公司员工黄智显，沈燕本人并未参与，协议上黄智显加盖的只是沈燕的法人章，沈燕并未授权黄智显来代其做担保，沈燕对于承租权利转让也是不知情的。担保责任需要明确的意思表示，在沈燕没有明确授权的情况下签约，通安公司也没有尽到其注意义务，故沈燕不应承担连带担保责任。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为通安公司。2017年6月14日，通安公司(出租方甲方)与盛砚公司之关联企业香港展躍有限公司(承租方乙方)签署《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)一份，约定由甲方将其名下的系争房屋出租给乙方用于经营餐饮之用途，乙方须以蛋黄哥五星主厨餐厅之商业名称经营前述业务。甲方预期于2017年6月15日或之前向乙方交付该房屋。租赁期为4年，自交付日起算，装修期为60天，自交付日起算。装修期内，乙方需按照装修指南规定的标准缴付物业管理费及应由乙方承担的装修期间的相关费用(包括但不限于临时施工电费和垃圾清运费)和其他费用(包括但不限于所发生的通讯费、水费、电费、煤气费等)。乙方应自2017年8月14日开始向甲方支付租金和其他任何费用。租赁期第1年为21元/天/平方米，即月基本租金为150,106元，租赁期第2年为22元/天/平方米，即月基本租金为157,254元，租赁期第3年为23元/天/平方米，即月基本租金为164,402元，租赁期第4年为24元/天/平方米，即月基本租金为171,550元。该房屋每月提成租金：租赁期第1-4年为乙方月营业额之15%，该房屋每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金中较高者。乙方将以月付形式缴付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用。乙方须于每月第二十五(25)日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则乙方须自甲方发出付款通知之日起五(5)个工作日向甲方缴付提成租金与基本租金之差额部分。物业管理费标准：乙方须自装修期届满之次日起每月向甲方或甲方指定之管理公司按84.91元/平方米标准缴付物业管理费，即乙方每月应付甲方物业管理费21,150元。保证金：(1)租赁保证金：相当于该房屋三个月之基本租金及三个月物业管理费，乙方须按以下方式缴付：首期租赁保证金相等于一个月之基本租金及物业管理费(即192,700元)，乙方已于其签署该房屋租赁意向书同时或之前缴付。本合同签署后，该首期租赁保证金将转为本合同项下乙方支付的租赁保证金的相应部分。租赁保证金余款相等于二个月之基本租金及物业管理费，(即385,400元)，乙方须于签署本合同同时或之前缴付。(2)公用事业费保证金：金额13,000元，乙方须于签署本合同同时或之前缴付。合同亦约定，乙方应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，应于甲方向乙方发出付款通知后的5个工作日付清上个公历月的提成租金与基本租金之差额部分，乙方还应承担使用该房屋而发生的一切公用事业费用(水费、电费)。若乙方拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上亦或擅自退租的，除需要向甲方支付滞纳金外，甲方有权单方面解除合同收回系争房屋并严格按照租赁合同的约定追究乙方之违约责任，乙方之租赁保证金甲方无需返还，乙方应按照合同解除剩余年限租金和物业管理费之和支付违约金，同时乙方还应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及优惠期间的租金。租赁合同终止后，乙方必须向甲方结清欠款，并将场地恢复至交付时之状态，否则甲方有权自行恢复，并向乙方主张场地恢复费用，同时乙方必须将租赁场地上登记注册的各项证照变更地址或予以注销，乙方怠于履行上述义务的，甲方还有权向乙方收取租金物业费双倍标准之场地占用费用等。签约后，通安公司将系争房屋交付香港展躍公司，香港展躍公司支付通安公司租赁保证金591,100元。2017年11月30日，通安公司(出租方甲方)与香港展躍公司(原承租方乙方)、盛砚公司(筹)(新承租方丙方)、砚庆公司、沈燕(新承租方之连带担保方丁方)签署了《承租权转让协议》，四方约定，原甲乙双方于2017年6月14日所签订的租赁合同项下乙方的全部权利、义务和责任均有丙方享有和承担，乙方自本协议生效后不再享有租赁合同项下的任何权利和义务；丁方承诺，在租期内为丙方在租赁合同项下的全部义务向甲方承担连带保证责任。该等转让完成前该房屋所发生的一切费用，包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、煤气、电话及通讯等公用事业费用及其他费用需由乙方付清，否则甲方有权不同意该等转让。乙方同意，其在租赁合同项下已缴付的保证金(包括租赁合同首期保证金和保证金余款、公用事业费保证金等)，自动转为丙方在租赁合同项下的相应保证金；乙方应在本协议签署日前向甲方交回前述保证金收据，并无权再向甲方主张返还前述保证金金额。甲方收到乙方的等额收款收据后向丙方重新开具相同金额的收据。因丙方尚未完成工商登记注册手续，故由丙方之2名股东(发起人)：砚庆公司以及沈燕签署本协议，并在丙方成立之前与乙方为丙方在租赁合同项下的全部义务向甲方承担连带担保责任。丙方同意，租赁合同、本协议项下的所有条款均适用于丙方、丁方。本协议书在各方签署后生效，本协议与租赁合同具有同等法律约束力。自本协议生效之日起，甲方、乙方以及嘉砚(上海)餐饮管理有限公司(筹)于2017年9月1日签订的《承租权转让协议》即行提前终止等。2017年12月12日，盛砚公司经上海市静安区市场监督管理局核准成立，法定代表人登记为沈燕。公司类型登记为有限责任公司，经营范围登记为餐饮服务等，注册地址登记为系争房屋内。期间，由盛砚公司继续租赁使用系争房屋用于经营餐饮服务。2018年9月17日，通安公司委托律师向盛砚公司发出催讨函，要求尽快支付拖欠的各项费用及滞纳金1,581,763.04元。2018年12月4日，盛砚公司出具还款计划，言明计划于2018年12月4日付款20万元、2018年12月31日前付款20万元、2019年1月31日前付款20万元、2019年1月份租金正常支付、剩余部分由2019年2月1日-2019年12月31日期间内均摊，并与每月租金一起支付。并称因资金困难，时间上给予一定宽限，保证按照还款计划准时付款。后盛砚公司未履行支付义务。2019年1月15日，盛砚公司停止经营并搬离系争房屋。2019年2月14日，通安公司向盛砚公司发出解约函，通知终止履行2017年6月14日签署的《上海市房屋租赁合同》。2019年2月15日，盛砚公司收到该份解约函。后盛砚公司未支付欠付的租金及相关费用，亦未与通安公司办理系争房屋返还的交接手续。2019年4月1日，通安公司起诉来院。2019年5月1日，通安公司进场自行收回并复原系争房屋。期间盛砚公司未将注册在系争房屋的营业执照移除。审理中，盛砚公司确认，截止2019年2月15日，累计结欠通安公司以下共计1,761,829.58元款项：自2018年3月12日起至2019年2月15日止的租金1,661,266.24元、自2019年1月1日起至2019年2月15日止的物业管理费36,089.29元、自2018年12月1日起至2019年2月15日止的电费15,515.5元及水费1,390元、自2018年12月1日起至2019年2月15日止的仓库管理费5,090.45元、装修期物业费23,178.1元、建筑垃圾清运费4,700元、审图费4,700元、消防喷淋放水费1,500元、围挡制作费8,400元。同时，盛砚公司确认，2017年6月14日签署的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月15日解除。审理中，通安公司变更诉请为，要求盛砚公司按照合同解除时之租金标准5,170元(22元/天/平方米×235平方米)每天支付房屋占有使用费，自2019年2月16日起计算至2019年5月1日为止。上述事实，有原、被告庭审陈述，通安公司提供的上海市房屋产权证、房屋租赁合同、承租权转让协议、律师催款函、还款计划、解除租赁合同通知等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，通安公司与香港展躍有限公司于2017年6月14日以及通安公司与香港展躍有限公司、盛砚公司(筹)、砚庆公司、沈燕于2017年11月30日就系争房屋分别签署的《上海市房屋租赁合同》、《承租权转让协议》系各方真实意思表示，未违反相关法律法规，对各方均具有约束力。2017年12月12日，被告盛砚公司成立后，根据上述两份协议约定，2017年6月14日签署的《上海市房屋租赁合同》项下香港展躍有限公司的全部权利义务，由被告盛砚公司承继履行。故被告盛砚公司应当按照租赁合同及承租权转让协议享有权利和履行义务。本案系在租赁合同及承租权转让协议履行过程中，因原承租人香港展躍有限公司的承继方盛砚公司在承继租赁系争房屋期间，逾期支付出租人原告通安公司房租、物业管理费等相关费用的违约行为，致原告通安公司合同目的无法实现而行使合同解除权，向被告盛砚公司发出解除租赁合同的通知，被告盛砚公司于2019年2月15日收到解约通知，租赁合同正式解除。审理中，通安公司与盛砚公司对租赁合同的解除均无异议，本院予以确认。关于租赁合同解除后违约责任以及相关费用的结算问题，因被告盛砚公司未按约支付租金违约，而导致合同解除，现原告通安公司诉请要求被告盛砚公司支付自2018年3月12日起至2019年2月15日止欠付的租金1,661,266.24元、自2019年1月1日起至2019年2月15日止欠付的物业管理费36,089.29元、自2018年12月1日起至2019年2月15日止欠付的电费15,515.5元及水费1,390元、自2018年12月1日起至2019年2月15日止欠付的仓库管理费5,090.45元、装修期物业费23,178.1元、建筑垃圾清运费4,700元、审图费4,700元、消防喷淋放水费1,500元、围挡制作费8,400元，因被告盛砚公司在审理中对以上欠款1,761,829.58元均无异议，故本院予以支持。原告通安公司诉请要求没收被告盛砚公司已支付的租赁保证金591,100元，以及诉请被告盛砚公司支付自2019年2月15日起至本判决生效之日止逾期付款的滞纳金(按拖欠款项本金1,761,829.58元为基数，以日万分之五标准计付)，未违反租赁合同关于违约条款之约定，本院亦予以支持。原告通安公司诉请被告盛砚公司支付免租期租金296,100元(按60天免租装修期为计算周期，以第一年租金21元每天每平方米，租赁面积为235平方米计)，本院根据被告盛砚公司实际租赁系争房屋的期限，酌定被告盛砚公司应付148,050元。另原告通安公司诉请被告盛砚公司支付违约金195,050元，因本院已确认原告通安公司没收被告盛砚公司租赁保证金591,100元，被告盛砚公司承担的该部分违约责任足以弥补原告通安公司租赁合同项下这部分经济损失，故该诉请本院难以支持。原告通安公司诉请被告盛砚公司支付场地占用费【按照合同解除时之租金标准5,170元(22元/天/平方米×235平方米)每天支付房屋占有使用费，自2019年2月16日起计算至2019年5月1日为止】。审理中，被告盛砚公司认为原告通安公司该项违约责任标准约定过高，要求调低。本院认为，鉴于租赁合同解除后，被告盛砚公司未及时迁移注册在系争房屋内营业证照确实对原告通安公司正常使用系争房屋造成一定影响，但原告通安公司该诉请要求偏高，故被告盛砚公司要求调低该违约金标准并无不当，故本院酌定被告盛砚公司因营业证照未迁移造成的原告通安公司系争房屋的占有使用费损失为一个月的租金155,100元。原告通安公司诉请被告盛砚公司支付场地复原费75,000元，本院根据本案实际情况，酌定为30,000元。关于原告通安公司要求被告砚庆公司和被告沈燕就被告盛砚公司应付以上款项向原告通安公司承担连带担保责任之诉请，本院认为，根据2017年11月30日原告通安公司、香港展躍公司、盛砚公司(筹)、砚庆公司、沈燕各方签署的《承租权转让协议》之约定，因盛砚公司(筹)尚未完成工商登记注册手续，故由盛砚公司(筹)之2名股东(发起人)：砚庆公司以及沈燕签署本协议，并在盛砚公司成立之前与香港展躍公司为盛砚公司(筹)在租赁合同项下的全部义务向原告通安公司承担连带担保责任。后盛砚公司实际于2017年12月12日经核准注册成立，因上述协议中，原告通安公司及被告砚庆公司、被告沈燕并未就被告盛砚公司成立后被告砚庆公司及被告沈燕仍继续对被告盛砚公司应付原告通安公司款项承担连带担保责任作出明确约定，故现原告通安公司要求被告砚庆公司、沈燕公司对被告盛砚公司应付原告通安公司之债务承担连带担保责任，依据不足，本院难以支持。被告砚庆公司、被告沈燕之抗辩，并无不当，本院予以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海通安房地产开发有限公司与被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司就上海市静安区愚园路XXX号地下一层LG1-39室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月15日解除；二、被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司自2018年3月12日起至2019年2月15日止的房屋租金1,661,266.24元；三、被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司自2019年1月1日起至2019年2月15日止的物业管理费36,089.29元；四、被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司自2018年12月1日起至2019年2月15日止的电费15,515.5元、水费1,390元；五、被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司自2018年12月1日起至2019年2月15日止的仓库管理费5,090.45元；六、被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司装修期物业费23,178.1元、建筑垃圾清运费4,700元、审图费4,700元、消防喷淋放水费1,500元、围挡制作费8,400元；七、被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司自2019年2月15日起至本判决生效之日止的逾期付款滞纳金(按拖欠款项本金1,761,829.58元为基数，以日万分之五标准计付)；八、被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司房屋免租期租金148,050元；九、被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司自2019年2月16日起至2019年3月15日止的房屋占有使用费155,100元；十、被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司房屋复原费30,000元；十一、确认原告上海通安房地产开发有限公司没收被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司房屋租赁保证金591,100元；十二、原告上海通安房地产开发有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费32,654.64元(原告已预缴)，由被告盛砚(上海)餐饮管理有限公司承担30,695.64元,其余1,959元由原告上海通安房地产开发有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐敬红人民陪审员  高贵荣人民陪审员  陈名玲二〇一九年十月三十一日书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。