中华人民共和国上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初15190号原告：YUJIE(余婕)，女，1982年12月17日生，住上海市普陀区金沙江路万景园2098弄13号402室，美国人，美国护照号码：XXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈兆青，江苏常誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：何流，江苏常誉律师事务所律师。被告：上海巨臣婴童服饰股份有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：贝史伟，董事长。委托诉讼代理人：王薇，女。被告：上海市奉贤区海湾镇迎宾房产咨询部(经营者沈秀花，女，1963年2月18日生，汉族，住上海市奉贤区星火农场海滨二村XXX号XXX室)，住所地上海市奉贤区海湾镇海农公路XXX号。经营者：沈秀花，经理。原告YUJIE(余婕)与被告上海巨臣婴童服饰股份有限公司(以下简称巨臣婴童公司)、上海市奉贤区海湾镇迎宾房产咨询部(以下简称迎宾房产咨询部)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何流、被告巨臣婴童公司的委托诉讼代理人王薇、被告迎宾房产咨询部的经营者沈秀花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告巨臣婴童公司向原告支付2008年1月23日起至2019年7月23日止的租金92,400元。事实和理由：被告迎宾房产咨询部在原告不知情的情况下，将位于上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案讼争房屋)出租给被告巨臣婴童公司，原告也未收取到任何租金，现为了维护自身权益，遂起诉至法院。被告巨臣婴童公司辩称，其通过被告迎宾房产咨询部居间租赁了本案讼争房屋，并应被告迎宾房产咨询部的要求将租金交付给被告迎宾房产咨询部。2008年1月23日至2019年7月23日期间的租金共计92,400元，其已足额按时交付给了被告迎宾房产咨询部，2019年6月30日还提前终止了租赁协议并搬离，将钥匙交给了被告迎宾房产咨询部。被告迎宾房产咨询部辩称，2008年施伟庆拿着余婕的身份证原件和本案租赁房屋的房产证原件到被告处挂牌出租，说是毛坯房，后其联系了被告巨臣婴童公司，约双方于2008年1月23日到其店里签订租赁合同，当天施伟庆带了一个小姑娘过来，介绍说是余婕，还带着身份证原件及房产证原件，其核对了一下身份证及房产证，没有问题，于是余婕就和被告巨臣婴童公司签了租房协议书。当时余婕还指定施伟庆作为以后房款的收款人，所以之后所有的租金都是被告巨臣婴童公司交付给被告迎宾房产咨询部，再由被告迎宾房产咨询部转交给施伟庆，租赁了差不多10年，一直这样操作，其已尽到中介的义务，没有任何过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告巨臣婴童公司对原告提供的除了上海公安局案(事)件接报回执单以外的证据的真实性表示无异议，被告迎宾房产咨询部对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对原告提供的证据均予以认可。原告及被告迎宾房产咨询部对被告巨臣婴童公司提供的证据均无异议，本院予以确认。原告对被告迎宾房产咨询部提供的施伟庆的身份证复印件、房产证复印件及2019年7月18日的收条真实性无异议，对收款收据上施伟庆的签名真实性无异议，对收款收据上余婕及余大生的签名真实性不认可，对租房协议书上余婕的签名不认可，对余婕的驾驶证复印件不认可。被告巨臣婴童公司对被告迎宾房产咨询部提供的租房协议书真实性无异议，对其他的证据表示不清楚。本院认为结合原告提供的上海市公安局奉贤分局星火派出所与施伟庆所作的询问笔录，对被告迎宾房产咨询部提供的证据予以确认。本院经审查认定事实如下：原告YUJIE(余婕)现为美国籍人。被告巨臣婴童公司原名为上海巨臣制衣有限公司，于2016年更名为上海巨臣婴童服饰股份有限公司。被告迎宾房产咨询部系个体工商户，经营者为沈秀花。2008年1月23日，案外人施伟庆陪同原告与被告原身上海巨臣制衣有限公司签订租房协议书一份，该合同承租方写的是“上海巨臣金狮服饰有限公司”，但最后由上海巨臣制衣有限公司盖章。合同约定原告将新玫瑰园1166弄1号门702室房屋出租，租期自2008年1月23日至2009年1月22日，租期为每月600元。原告及被告巨臣婴童公司均认可合同的承租人为被告巨臣婴童公司。合同签订后，双方各自履行了付款及交房的义务。合同期限届满后，双方虽未再续签书面合同，但合同仍继续履行，直至2019年6月30日，被告巨臣婴童公司搬离了租赁房屋，并将房屋钥匙交还给了被告迎宾房产咨询部，租金也向被告迎宾房产咨询部支付至2019年7月23日。被告迎宾房产咨询部将收到的租金大部分按原告的指定交付给了施伟庆，只有第一笔租金支付给了原告。2019年7月4日，被告迎宾房产咨询部向被告巨臣婴童公司出具书面情况，内容为：“一、上海市奉贤区星火开发区明城路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁截至2019年6月30日终止租赁协议。二、房屋钥匙已收到。”2019年7月18日，原告的父亲余大生向被告迎宾房产咨询部出具书面情况，内容为：“上海巨臣服饰有限公司将明城玫瑰园1幢702室大门钥匙共7把交给木点房产，木点房产沈秀花经理将钥匙转交给余大生。”2019年8月12日，本院制作谈话笔录一份，其中原告的父亲余大生、母亲陆丽华均为在场人，余大生表示施伟庆与他们一家是邻居，2006年其出国后，通过电话联系施伟庆，并从国外汇款给施伟庆，让施伟庆帮忙带原告去购买了两套房屋，整个买房过程中原告只去了一次签订网签合同，其他的事宜都是施伟庆帮忙办理的，原告的身份证、户口簿、产证等都在施伟庆那里，产证权利人登记为原告及余大生，陆丽华对购房事宜并不知情。陆丽华也表示因为和施伟庆关系比较好，基于信任，在2007年到2017年余大生出国期间，施伟庆曾多次借由去原告家里拿过户口簿、身份证，也都给施伟庆了。2019年6月26日，施伟庆至上海市公安局奉贤分局星火派出所作询问笔录一份，施伟庆表示2002年因为其为余大生装修房子而认识，后来两人成为了好友。余大生去了美国后，表示手上有一笔钱，并将钱存到其银行账户，委托其投资房产，并嘱咐不可以将此事告知陆丽华。其便带着原告购买了明城路XXX弄XXX号楼两间房屋。2007年下半年，余大生表示上述房屋与其空关，不如出租一套，其答应了。后就带着原告委托中介出租其中一套房屋即明城路XXX弄XXX号楼702室，后出租给了上海巨臣制衣有限公司，当时所有出租手续签字都是原告全程参与，且余大生表示租金都交给其处理，故所有的收据材料都是其保存的。2019年年头余大生回国了，想把明城路的房子卖了，其表示租赁合同到年底的，租期到了就可以卖了，当时余大生也同意了。其与余大生关系非常好，余大生出国期间，很多东西包括房产证、股票、支票等一直由其帮忙管理，直至2017年才转交余大生的外甥孙立毅。本院认为，本案YUJIE(余婕)已加入美国国籍，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条第一项的规定，本案法律关系属于涉外民事关系。关于本案的法律适用问题，本案所涉租赁的不动产所在地为中国，中国法律与本案民事关系具有最密切联系，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案适用中华人民共和国法律。本案中，原告表示其与其父亲余大生都未授权施伟庆实施与本案房屋租赁有关的事宜，故坚持要求被告巨臣婴童公司向其支付租赁期间的所有租金。本院认为：首先根据余大生、陆丽华、施伟庆的表述，明显可见原告一家与施伟庆的关系非比寻常，施伟庆可以随时出入原告一家，拿到原告一家人的户口簿、身份证等重要证件，连购买房屋这种对一个家庭来说属重大家庭事务，余大生、原告亦委托施伟庆实施且还要瞒着陆丽华，足以显示余大生一家对施伟庆的信任；其次在当时余大生远在美国，陆丽华对购房一事毫不知情，原告又即将出国的情况下，余大生及原告委托施伟庆处理房屋出租的事宜，也符合常理，且从房屋出租至原告出国相距差不多两年的时间，在这期间原告也从未提出过异议，甚至之后的8、9年间原告一家也从未提出过异议，可见原告对由施伟庆全权处理房屋出租事宜是明知也认可的；最后关于房屋的具体签约过程，租金支付等，两被告与施伟庆所述也基本一致，两被告也提供了充分的证据予以作证。综上，虽本案中原告未向施伟庆出示过书面授权委托书，但两被告根据签约时到场的人员及所带证件，以及之后的履约过程，有理由相信施伟庆有代理权，其代理行为有效，对被代理人即原告发生法律效力。现被告巨臣婴童公司已足额向被告迎宾房产咨询部支付租金，被告迎宾房产咨询部也已足额转交给施伟庆，被告巨臣婴童公司已完成付款义务，原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条第一项、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告YUJIE(余婕)的诉讼请求。案件受理费人民币2,110元，减半收取计1,055元，由原告YUJIE(余婕)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  裴孙英二〇一九年十月三十一日书记员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系：（一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人；三、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。……第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……