广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初8587号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人:何月群、梁秀莹，系广州利合物业管理有限公司员工。被告：胡紫良，男，1980年11月21日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：**，女，1980年10月25日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡紫良，系被告**的丈夫。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）与被告（反诉原告）胡紫良、**物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司（反诉被告）的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹及被告(反诉原告)胡紫良、被告(反诉原告)**的委托诉讼代理人胡紫良到庭参加诉讼。现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费9694.89元及违约金（物业服务费从2017年6月1日起计至2019年4月30日止，按每月421.93元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费1.71元及经济损失（公摊水费从2016年7月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费1768.81元及经济损失（公摊电费从2016年7月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。两被告为天誉8座43层4301单元（以下称该物业）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年6月30日前。两被告与原告于2016年6月20日签署《前期物业服务协议》，约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算（不包含公摊费用）”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2016年7月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由拖欠物业服务费及公摊水电费用。虽然原告多次书面发函催被告，两被告仍未清偿欠费。两被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告胡紫良、**答辩称，我方不同意原告的诉讼请求。第一、我方双方签订前期物业协议，原告只有二级资质。我方证据有相关证据可以证明。根据《物业服务企业资质管理办法》第8条规定，原告只可以做30万以下的项目。原告不适合管理这个小区，不适用在这个协议上。第二、原告服务态度不好，我方有享受原告服务，根据各方面对比，原告只达到1.08元的标准。第三，违约金标准过高，导致过分高于造成的损失，违约金产生是原告没有按照法律法规规定，没有提供资价相对的服务，所以原告是过错方，不存在违约金。第四，公摊水电费在前期合同和《物业服务收费管理办法》11条对前期服务协议第三章第四条做了说明，明确规定了本园区的物业服务费采取包干制方式，物业管理部分设施的维护费用和清洁养护费用属于日常运行里面，不属于什么粤价【1997】173号里面的内容。对于公摊水电费，物业利用法律知识不对等，故意隐瞒。把日常运行几个字删除掉了，属于转移成本，重复收费。原告提供签收一览表里面，我方是没有选择权，我方必须签订才能拿到钥匙。我是在被迫要求签订前期物业服务协议。反诉原告胡紫良、**向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令确认反诉原告和利合物业签订的《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》为无效合同；2、判令反诉人未按时支付物业服务费的责任在于被反诉人，并驳回被反诉人所提出的一切违约金要求；3、判令物业服务费按照五级标准1.08元/平方米/月计算，并返还已交11个月物业费多交部分；4、判令公摊水费和公摊电费为重复收费予以剔除；5、判令被反诉人明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况，明确未达到服务标准的处理办法；6、判令本案全部诉讼费由双方承担；事实和理由：一、被反诉人违约的事实及责任。本人于2016年6月20日与广州利合物业管理有限公司（以下称“利合物业”）签署《前期物业服务协议》（以下称《协议》），并于同一日预缴齐了3个月物业费。该协议约定的物业服务费为2.8元／平方米／月。根据当时有效的穗价(2013)233号《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》（以下称《参考标准》），一级服务的收费最高标准为2.8元／平方米／月，本人参照参考标准的一级服务标准对比证实利合物业所提供的服务未能达到2.8元/平方米/月（一级标准）的标准，构成违约；经多次多方向利合物业管家、物业经理反应要求利合物业根据参考标准要求改善服务质素无果，因此本人于2017年6月开始暂停支付物业服务费。之后发现利合物业与利合房地产开发有限公司签订《广州亚运城前期物业服务合同》时，仅具有二级物管资质，根据当时执行的《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，仅可以承接30万平方米以下的住宅项目，而亚运城天誉小区总建筑面积为273平方米，及利合物业当时根本无合格资质承接该项目，与开发商签订的合同亦应该因违反法律法规强制性规定而视为无效。在收楼时强制要求签署《协议》，否则不予以发放钥匙。利合物业不仅故意隐瞒小区业主（包括反诉原告）其不具备服务资质的事实，并利用信息和权责不对称实施合同欺诈强迫反诉原告在内的小区业主（包括反诉原告）签署协议，违背了《中华人民共和国合同法》第三条平等原则，第四条合同自由原则，第五条公平原则，第六条诚实信用原则，根据《合同法》第五十二条判令《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》是无效合同。二、国家建设部于2015年5月4日将原《物业管理企业资质管理办法》修改为《物业服务企业资质管理办法》，强调的物业服务的服务本质。利台物业不单未能提供质价相符的服务，甚至到达罔顾小区居民（包括反诉原告）的生命以及财产安全的程度。利合物业服务未达到《参考标准》及《住宅物业管理服务规范DBJ440100/T259-2016》所规定的一级物业服务的事实列举如下：1、小区门禁形同虚设。虽然小区出入口有24小时保安值守，但闲杂人员随意进出，岗亭形同虚设，业主的生命财产安全得不到保障，多次发生业主锁被破坏、车辆轮胎被扎等危害业主生命财产安全的事件，甚至小区恒温泳池被不明来历人员连续一星期拆毁都没有阻。连最基本的看门的服务都未做到。违反《参考标准》（三）公共秩序维护服务基本服务要求第二点，这些不作为的行为不仅不能满足《参考标准》的最基本服务要求，更是违反了前期协议第二章第二条第8条的双方约定，由于被反诉方违反了前期协议第五章规定的义务，对业主造成了经济损失，按前期协议第六章第十八条的规定，被反诉方应给予赔偿。2、公共设施维护失职。2.1根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第3点：每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；第4点：每周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；而事实上，每次下雨之后，小区路面都会到处积水，并且不是局部，而是多处积水。2.2根据《参考标准》（四）保洁服务一级标准：楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于3次。而实际楼道清洁频率为若干天一次，服务标准甚至不满足五级标准的一天不少于一次的要求！楼道长期积灰，地面清洁马虎应付，清洁人员还将垃圾往楼下扔，且清洁质量差并非本人个案，而是具有普遍性，并且物业清洁人员配备严重不达标，每座常驻清洁人员只有一人。故利合物业服务严重不符合一级收费标准。本人住宅门口日常清洁抽检结果见证据链视频，远远不达《参考标准》。2.3根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，小区多次发生电梯空降，骤停，甚至维护不当的泡水事件，并且每当发生险情物业都无按相关规格排除处理。经向住建、安监、工商、12345热线多方面反应投诉，情况仍未得到解决，利合物业视小区业主（包括反诉原告）生命安全为儿戏。人民生命财产安全岌岌可危，提心吊胆过日子。3、消防安全是性命攸关的重要事顶，利合物业不单没按规定对消防设备定期检查，甚至为应付检查造假，消防设备破损情况非常严重并且普遍存在，即便收到消防及相关部门发出的整改通知也没有任何改善，简直视人民生命财产安全为草芥。3.1：根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，利合物业只是更新了消防设施检查时间，并不对实物进行检查。3.2根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，2019年4月24日邻居发现小区里有的消防设施的检查日期为2019年1月3日，已经连续3个月未进行过检查。3.3根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次…。每月检查1次灭火器……而事实上，2019年4月24日邻居发现小区负一层车库消防设施检查日期造假，检查日期几乎全都写着2019年5月4日。3.4根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次…每月检查1次灭火器…而事实上，邻居2019年5月25日投诉后，在利合物业整改之后，消防设施检查日期变成了2019年4月2日，早于整改日期，说明检查日期再次造假。3.5根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，防火门多数破损，缺乏定期维护，2018年11月在业主投诉且收到消防部门责令后，物业才进行整改。3.6根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，整改经过一段时间后，2019年4月-5月期间，再次发现消防门多处破损的情况。4、停车场负二楼垃圾长期堆放所产生的卫生安全、消防安全问题，以及逢雨天漏水问题长期没有得到解决。根据《参考标准》（四）保洁基本服务第3点：垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。而利合物业长期将负二层车库作为垃圾存放处。直到业主们向12345平台投诉，平台责令利合物业及时清理，但到2018年8月31日仍未清理，再向物业经理反映无果，直至2018年10月9日事隔三个月仍未开始处理，再次向12345反映才开始清理，直到2018年10月22日才清理完毕。2018年8月31日在向物业经理反映垃圾问题的同时投诉了停车场漏水的情况，2018年10月22日起物业无故将停车场封闭只供一台高档汽车停放，本人向12345反映情况，根据平台2018年11月12日以及2018年12月4日两度回应，物业回复是进行漏水维修，但直至2019年8月25日仍发生漏水险情，至今仍未解决。5、2018年12月3日，本人住所在屋内没有跳闸的情况下，楼道总开关被无故关闭。而且是整层楼只有本人住所一户被关，由于此前已发生多起无故停电，堵门锁，门口倒垃圾的涉黑事件，本人立即报警，并通知物业，但物业电话一直是接通后忙音。警察到达的同时还有一位保安到场，保安明确回复已经通知工程部门上门维修，但接近一个小时仍未有维修人员到场，在警察的建议及记录下，唯有自行打开强电柜恢复通电。直到次日上午本人到物业办公室填写反映但仍未有人上门处理或问询。在填写完反映单后物业服务人员不愿签名确认签收，唯有视频记录确认服务人员回复3天内会回复，至今未有回复。事隔三天12月6日同样情况同时出现在本座多户邻居身上，有报警回执作证。根据以上事实，参照《参考标准》，其中“（一）综合管理服务规定，此项只能按第4级作为评定标准。参照《参考标准》，其中“（二）物业共用部位和共用设施设备维护“方面的服务水平未达到最基本服务标准，因此采用5级作为评定标准，”根据《参考标准》（三）公共秩序维护服务基本服务要求第二点：人员和大宗物品进出登记制度，虽然各出入口有24小时保安值守，但闲杂人员随意进，岗亭形同虚设，所以只能按第5级作为评定标准。（四）保洁服务“方面的服务水平未达到最基本服务标准，因此采用5级作为评定标准。根据《参考标准》（五）绿化养护服务基本服务要求规定，不满足三级要求第2点中的无枯枝、缺枝要求和第3点草坪明显枯死的要求，所以只能按第4级作为评定标准。因此，物业费收费标准重新计算结果为1.08元/平方米/月。三、《协议》所记载每日千分之五的违约金率，过分高于逾期交纳物业管理费造成的损失，并且被反诉人未能提供质价相符的服务是逾期缴纳物业管理费的过错方，所以不存在违约金之说。四、《协议》第三章第四条记载本园区的物业服务费采取包干制方式。本人物业的套内建筑面积为120.475平方米，公用公摊建筑面积为30.035平方米，合计房屋建筑面积为150.51平方米，反诉原告住宅应按2.8元/平方米/月向反诉被告交纳物业管理费。根据国家发改委和建设部颁发的发改价格【2013】1864号《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条，物业收取的服务费是根据房屋建筑面积计算其中已包含公用公摊面积、亦以固定物业服务费用支付，而所谓公摊水费公摊电费属于物业服务成本中物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；不应转移成本，重复收费。《协议》所记载的《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务中公共水电费公摊问题的通知》粤价【1997】173号中并未提及包干制及进行解释，所以并无关联性，不适用包干制及本案审理判定。综上所述，直至提起反诉之日，利合物业无视国家法律法规，不但没有提供质价相符的服务，并且完全无视业主的任何意见和提议，也不愿就服务水平质价不符的问题与业主沟通，导致小区的物业服务问题始终无法得到解决，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，恳请依法判决支持反诉原告之诉求。针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告利合物业公司答辩称：我方不同意被告所有反诉请求，对于请求一，前期物业服务协议是双方自愿签订，是和天誉所有业主都签订，在中标和被告购买这套物业的时候做了备案，协议内容是根据政府内容相关文本拟定，不存在无效的理由。根据合同法相关规定，没有法律和事实依据。请求二被告也承认我方有做物业服务，相应来说，我方提供物业服务的义务，被告也需要承担支付物业费的义务，而且在这个被告2017收楼和收楼的时候也向我方按照2.8元交付过物业费，后面是被告自己没有按时交物业费，按照合同法和前期物业协议，按照协议16条承担违约责任，违约责任千分之五是双方协议的约定，是合法有效，在相应判决书有支持，违约金总和也不超过欠费本金为限。请求三，2.8元不包含公摊水电费是根据2013-232号文件指导价收取，被告在签订买卖合同时候有相应约定，对于公摊费用问题，希望被告能详细看一下相关法律规定，2.8元不包含公摊水电费是符合相关法律规定。而且我方也是根据双方签订前期物业服务协议约定去履行服务，天誉物业服务在2017获得广州市物业管理小区示范小区名称，足以证明我方物业服务达标。被告说要按照1.08元收取物业费是没有法律依据。请求四天誉作为超高层，公摊水电费不可能包含在物业费里面，被告认为公摊水电费在2.8元了里面没有法律依据。请求五相关资料在按照政府部门要求，在物业服务中心前台有公示资质和相应标准，人员配置在园区南门西门是有公示的，业主只是没有看。所以被告提到反诉请求1-5没有法律和事实依据。经审理查明：2014年12月28日，胡紫良、**与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，双方约定：胡紫良、**购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号8座4301房（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积为150.51平方米（实测建筑面积为150.69平方米）。2016年7月17日胡紫良、**收楼，并在《收楼签收一览表》中签字确认，胡紫良、**收楼时预交了3个月的物业服务费。2016年6月20日，利合物业公司与胡紫良、**签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由利合物业公司为胡紫良、**提供物业管理服务，胡紫良、**应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费，当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳，逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电等费用，如有需要，有关单位可以委托原告代收代交，胡紫良、**或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。同日，胡紫良、**在《业主承诺书》中亦签名确认愿意遵守广州亚运城天誉《临时管理规约》的约定。现利合物业公司以胡紫良、**逾期未缴纳物业服务费、公摊水电费及违约金为由诉至本院。胡紫良、**在答辩期间向利合物业公司提出反诉。庭审时，原告提供了《商品房预售合同》、《收楼通知书》、《收楼签收一览表》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《业主承诺书》、《律师函》、《EMS快递回单》、《公摊水电费一览表》、《中标备案回执》、《一级资质证书》、《日常物业服务照片》、《欠费明细表》、《公摊水电费用公示照片》以证明其本案诉讼主张。对此，被告胡紫良、**提供了《前期物业服务协议》《广州市住宅物业服务收费参考标准》《小区日常安保、消防、保洁、维护视频、音频及图片》等证据以反驳利合物业公司并证明其反诉主张。本院认为，利合物业公司与胡紫良、**之间的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。胡紫良、**主张《前期物业服务协议》无效并无法律依据，本院不予支持。关于利合物业公司的物业服务质量。胡紫良、**在办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，从该日起已享受物业管理服务。该协议约定有利合物业公司在不侵犯业主及其他物业使用人的合法权益前提下，可自主开展各项经营管理活动。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的、连续性、整体性的过程，胡紫良、**在本案中提供的证据未能充分证明利合物业公司不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，且已享受了物业管理服务，应当按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费，胡紫良、**在本案中不享有同时履行抗辩权，胡紫良、**以利合物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。利合物业公司在提供涉案物业管理时确实存在服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是胡紫良、**未及时支付物业服务费的原因之一，同时胡紫良、**作为小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。胡紫良、**提出利合物业公司未完全履行管理服务义务而涉案物业服务费应按住宅物业收费标准五级计收及须明确并公开物业服务的具体标准及人员配置的诉请，均缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关于胡紫良、**拖欠的费用具体情况。利合物业公司、胡紫良、**均确认胡紫良、**未支付2017年6月1日至2019年4月30日的物业服务费，本院对该事实予以认定。涉案房屋合同约定的建筑面积为150.51平方米，实测建筑面积为150.69平方米，按2.8元/平方米/月的标准计算，胡紫良、**拖欠的物业服务费应为9694.89元，故原告主张9694.89元物业服务费，本院予以准许。利合物业公司在本案另主张胡紫良、**应支付的公摊水、电费在利合物业公司的物业服务过程中已实际发生，且利合物业公司也提供相应的计算依据，故本院予以支持。胡紫良、**提出要求将公摊水费和电费予以剔除的诉请，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于违约金。胡紫良、**的拖欠物业服务费及公摊水电费、电费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但双方约定每日千分之五的违约金标准过高，利合物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的其他具体情况，酌定对利合物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告胡紫良、**应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年6月1日至2019年4月30日的物业服务费共计9694.89元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以每月421.93元为本金，其中2017年6月至2018年12月以421.43元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告胡紫良、**应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2016年7月1日至2019年1月31日止的公摊水费1.71元及经济损失（经济损失的计算方式为以1.71元为本金从2019年2月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，公摊水费的经济损失总额以公摊水费本金为限）；三、被告胡紫良、**应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2016年7月1日至2019年1月31日止的公摊电费1768.81元及经济损失（经济损失的计算方式为以1768.81元为本金从2019年2月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，公摊电费的经济损失总额以公摊电费本金为限）；四、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告胡紫良、**的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费43元,反诉受理费25元，合计68元，由被告胡紫良、**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何俊燊二〇一九年十月八日书记员  郭子谦