四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初1921号 原告：张小容，女，1974年2月1日出生，汉族，户籍地四川省岳池县，现住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：黄聪，四川洪州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹海林，四川洪州律师事务所律师（未出庭）。 被告：钟招平，男，1976年3月19日出生，汉族，户籍地四川省岳池县，现住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：钟佳慧（系钟招平之女），住四川省岳池县。 被告：张发德，男，1950年7月26日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：张利华（系张发德之女），住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：岳豪，四川丘山律师事务所律师。 原告张小容与被告钟招平、张发德确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2017年7月18日作出（2016）川1621民初2920号民事判决，被告张发德不服四川省广安市中级人民法院（2017）川16民终1637号民事判决，向四川省广安市中级人民法院申请再审，四川省广安市中级人民法院于2019年3月12日作出（2018）川16民申33号民事裁定再审本案，2019年5月15日四川省广安市中级人民法院作出（2019）川16民再12号民事裁定：“一、撤销本院（2017）川16民终1637号民事判决书及四川省岳池县人民法院（2016）川1621民初2920号民事判决书。二、本案发回四川省岳池县人民法院重审。”本院于2019年6月5日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小容及其委托诉讼代理人黄聪，被告钟招平的委托诉讼代理人钟佳慧，被告张发德的委托诉讼代理人张利华、岳豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张小容向本院提出诉讼请求：1、判令确认二被告于2016年8月8日和10月25日签订的购买岳池县九龙镇光明街“凤山雅居”Ｄ栋2-7-1号住房一套［房产证号：川（2016）岳池县不动产权第0000295号］的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告与被告钟招平于1996年10月30日依法办理结婚登记，在夫妻关系存续期间于2009年共同购买了岳池县九龙镇光明街“凤山雅居”Ｄ栋2-7-1号住房一套，并于2013年8月7日办理了房产证（证号为岳房权证岳池字第××号），被告钟招平趁原告不在家之际，伪造证件，在未告知原告和原告不知情的情况下，以房价为342000元卖给被告张发德，其价款明显低于市价。二被告于2016年10月25日签订了《房屋买卖合同》，2016年10月26日在岳池县不动产登记局办理了房产过户登记。二被告在办理此房产买卖过程中，原告一直未到场。综上所述，被告钟招平无权一人处理其房产，二被告购买房屋的行为严重损害了原告的合法权益。被告张发德属于恶意取得该房产，其房产买卖应属无效。 被告钟招平辩称，没有意见。 被告张发德辩称，1、该房屋买卖合同合法有效。张发德的女儿张利华代为张发德与钟招平签订《房屋买卖合同》，双方具有完全民事行为能力，是双方真实意思表示，没有恶意串通损害第三人利益的行为，是在自愿、公平、协商一致、诚实信用的原则下签订的，符合合同有效的条件。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。2016年10月25日的《房屋买卖合同》是中介代办人员所为，是为办证所需，不是被告实际履行的合同，被告实际履行的是2016年8月8日张发德与钟招平签订的《房屋买卖合同》，该合同合法有效。2、被告张发德在该房屋买卖合同中系善意第三人。（1）张利华代表张发德在购买此房屋时尽到了应尽的合理审查、注意义务，钟招平称自己有独立的处分权，其提供的房产证上也注明为单独所有，无共有人登记。此后，钟招平提供了其妻张小容不享有房屋所有权、钟招平有独立处分权的公证书。据此，买方有理由相信钟招平对该房屋有独立的处分权，也是该房屋的实际控制人。（2）张利华代表张发德购买该房屋完全是按照市场价格进行的交易，支付了合理对价310,000元。税务机关的审核价格为342,000元，实际售价与税务机关的审核价格上下波动10%都在合理范围之内。由此，从逻辑、情理、交易习惯上来看，这足以说明被告是善意的。（3）被告张发德有理由相信整个买卖行为是合法有效的，并已按照相关规定办理了房产登记，取得了该房屋的所有权。3、被告张发德对该房屋享有所有权符合法律规定。被告完全符合物权法上规定的善意取得的构成要件，依据法律的规定取得该房产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。并结合《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条：第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定案件事实如下： 1996年10月30日原告张小容与钟钊平（2019年3月8日申请补领结婚登记证时声明更名为钟招平）在粽粑乡政府登记结婚，2019年3月11日登记离婚。2013年8月7日，房屋所有权人钟招平登记取得房屋坐落岳池县（凤山雅居）Ｄ栋2-7-1号住宅权利证书［岳房权证岳池字第××号，岳国用（2014）第02917号］；2016年9月26日被告钟招平以“遗失补办”原因申请不动产登记，2016年10月14日权利人钟招平取得单独所有坐落岳池县不动产权第0000218号，不动产单元号511621001039ＧＢ00010Ｆ00010003］。 2016年5月1日，被告张发德出具委托书委托其女张利华代为购买房屋，委托期限为2016年5月1日至2017年5月1日。2016年8月8日，经缘分中介刘平福介绍，被告钟招平作为卖方（甲方）与买方（乙方）张利华代为亲属签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将房屋坐落岳池县九龙镇光明街（凤山雅居）D栋2-7-1号住宅以310,000元成交价卖给乙方所有，甲方配合乙方办理公证委托手续到乙方名下，甲方不得干扰乙方办理产权户名和时间，甲方提供的公证书若过户无效情况下甲方必须配合乙方亲自到场办理过户手续等事项。合同签订后，被告钟招平分别于2016年8月8日、9月29日、10月18日出具《收条》收到张利华购房款50,000元、60,000元、200,000元。2016年10月17日四川省岳池县公证处作出（2016）岳证字第2116号《公证书》，证明张小容声明：上述房产属钟招平个人所有，钟招平有独立处分权；同日作出（2016）岳证字第2117号《公证书》，证明钟招平授权委托张利华办理与上述房产出售、过户相关事宜。 张利华向被告钟招平支付部分房款后，钟招平即将该房屋交付给被告张发德进行装修，在2016年10月24日搬家入住时，证人王方翠因自家独凳之事与搬家工人发生争议，并将卖房之事电话告知了原告张小容，张小容与王方翠通电话时告知其房屋未卖，张小容与张利华通电话的内容不详。 2016年10月25日，案外人段世红受刘平福、张利华口头委托办理该房屋过户手续，段世红根据税务机关核定的价格对空白《房屋买卖合同》进行了填写和签名捺印，张利华及被告张发德对该合同内容不知情，被告张发德根据该合同载明的房屋总价342,000元进行完税，张发德及张利华代理被告钟招平在不动产登记中心签名将该房屋过户到被告张发德名下［单独所有，川（2016）岳池县不动产权第0000295号，不动产单元号511621001039GB00010F00010003］。 2016年10月28日四川省岳池县公证处作出（2016）岳证撤字第1号、（2016）岳证撤字第2号《撤销公证书的决定书》，分别以“当事人冒名顶替”和“当事人提供虚假材料”为由，撤销了（2016）岳证字第2116号《公证书》和（2016）岳证字第2117号《公证书》。 上述事实，有原被告身份信息、结婚证、《房屋买卖合同》《收条》、税收完税证明、不动产登记证明、《公证书》《撤销公证书的决定书》、证人证言（均为复印件，部分原件保留在原审卷中）及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，在买卖合同法律关系中，当事人签订的买卖合同是引起合同标的物物权变动的原因行为，属于债权范畴，应当受合同法调整；而因买卖合同产生合同标的物所有权转移是物权变动的结果，属于物权范畴，受物权法调整。应当严格区分合同效力与物权变动效果。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，在无权处分的买卖合同法律关系中，出卖人在签订买卖合同时对合同标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。但是否发生所有权转移的物权变动效果则应根据《中华人民共和国物权法》的相关规定判断。 依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定，处分夫妻共同共有的不动产或者动产需经夫妻双方一致同意。本案所涉房屋为张小容与钟招平夫妻关系存续期间取得的财产属共同所有，未与张小容取得一致意见，钟招平将房屋转让给张发德属无权处分。虽然钟招平作为房屋的共有人无单独处分房屋的权利，但2016年8月8日钟招平在与张利华代理张发德签订《房屋买卖合同》时，系双方买卖房屋的真实意思表示，且均具有完全民事权利能力和民事行为能力，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定该合同依法成立，张小容与钟招平未提供证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，因此，该合同自成立时生效。在履行《房屋买卖合同》办理过户登记过程中原告虽提出异议及其《公证书》事后被撤销，但并不能否定合同订立时的效力。对于2016年10月25日的《房屋买卖合同》，系案外人为涉案房屋缴纳税费及办理过户手续以被告钟招平和张发德名义而填写，钟招平与张发德对该合同内容不知情，并非钟招平与张发德的真实意思表示，且钟招平与张发德没有在合同上签名或盖章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，该合同不成立；根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，该合同未依法成立，就不存在合同效力的问题，原告主张该合同无效无事实依据，本院对原告的该诉讼请求予以驳回。 原告张小容主张适用《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定认定本案合同效力，被告钟招平处分的房屋不是“他人”财产，而只是没有独立的处分权，该法条的立法本意与本案事实不符，原告的主张本院不予支持。 原告张小容以案涉房屋买卖价款明显低于市价、被告张发德属恶意行为为由主张合同无效，但所提供的证据不足以证明其主张的事实成立，应由其承担不利的法律后果。 关于被告张发德能否依照善意取得的相关规定取得涉案房屋所有权的问题。本院认为张发德虽有辩称意见，但与原告张小容的诉讼请求确认钟招平与张发德签订的《房屋买卖合同》无效不是同一法律关系，且张发德未提出明确的诉讼请求。是否善意取得不属于本案审理范围，对此不作评判。 综上所述，原告张小容未举证证明被告钟招平与张发德签订的《房屋买卖合同》存在合同无效的情形和事实依据，应承担举证不能的法律后果，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张小容的诉讼请求。 案件受理费100元由原告张小容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  龚兴忠 人民陪审员  魏建军 人民陪审员  杨顺长 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  唐 敏