河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1025民初1484号原告：曹俊涛，男，汉族，1969年11月29日生，住襄城县。委托诉讼代理人：郭存贞，河南首山律师事务所律师。被告：陈培英，女，汉族，1956年7月8日生，住临颍县。委托诉讼代理人：何进功，河南大乘律师事务所律师。第三人：刘秀英，女，汉族，1961年6月15日生，住襄城县。原告曹俊涛与被告陈培英、第三人刘秀英执行异议之诉一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹俊涛及其委托诉讼代理人郭存贞，被告陈培英的委托诉讼代理人何进功，第三人刘秀英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹俊涛诉称：2007年第三人刘秀英在襄城县XXXX路与XX路交叉口建房，原告经人介绍出资14万双方合资建房，建房后X楼北户的一套房屋归曹俊涛所有。2007年11月9日向刘秀英转账支付12万，2008年5月28日签订合资建房手续后现金交付2万，同日刘秀英将涉案房屋钥匙交付原告，自2008年农历6月12日至今原告及其家人一直在该房屋居住，但第三人一直未协助和配合办理产权登记手续。在刘秀英与陈培英民间借贷纠纷一案中，2019年3月21日襄城县人民法院作出（2019）豫1025民初726财产保全裁定书，将被申请人刘秀英名下的位于襄城县××路××北房产一处（房产证号：××号）予以查封，原告购买的房屋位于上述查封房产的X楼北户。2019年3月28日，曹俊涛向贵院申请复议，2019年4月8日，贵院作出（2019）豫1025民初726号之三民事裁定书，驳回原告的复议申请。曹俊涛与刘秀英签订的合资建房协议是双方当事人真实意思体现，合法有效。合资建房协议中明确约定刘秀英承担开发企业性质的提供用地、房屋建设、办理房产证、协助过户登记、收取房款等内容，原告已经按照约定支付全部房款14万，该房并为曹俊涛唯一住房。因第三人原因未能过户，原告并未过错，为此，故提起诉讼，请求：1、停止执行位于襄城县××路××北（房产证号：房产证号：××号）房产中的X楼北户房屋的执行，并解除查封。2、本案诉讼费由被告负担。被告陈培英辩称：合资建房应当依法归合资人共同所有，但是涉案房产在房产证中并没有体现出原告具有所有权，原告所称的合资建房缺少事实和法律依据。如果是合资建房，原告应提供出自己的出资依据，和实际出资的情况。涉案房屋在2012年12月已办理房产证，至今已将近7年，若属商品房买卖关系，未办理房产过户的责任应该在原告，因依据原告的起诉状，起诉状中称合同约定产权人刘秀英仅有协助过户的义务，多年来原告未办理过户登记，原告也没有通过法律途径要求刘秀英过户，说明原告怠于行使权力，涉案房屋至今没有过户，责任应由原告承担，故应当驳回原告的诉讼请求。第三人刘秀英辩称：涉案房屋确实卖给原告曹俊涛，曹俊涛也入住十几年了，应当停止对该房屋的执行。曹俊涛为支持其主张向本院提供以下证据：证据一、民事裁定书2份、送达回证1份、结婚证1份。证明：1、2019年3月21日襄城县人民法院将刘秀英名下的位于襄城县××路××北的房产一处（证号100XXXX）予以查封，曹俊涛所有的X楼北户房产在上述查封范围内。2、2019年3月28日，曹俊涛向襄县法院提出复议申请，要求解除上述房产X楼北户的查封，襄县法院裁定驳回原告的复议。3、襄县法院作出的2019-726号之三民事裁定书，证明原告在法律规定的期限内起诉的事实。证据二、2008年5月28日双方签订的合资建房协议书一份。证明：虽然签订的合资建房，实际是第三人刘秀英将涉案房产卖于曹俊涛，曹俊涛拥有所有权。证据三、收款证明一份、银行流水一份、证人证言2份。证明：2007年11月9日曹俊涛向刘秀英交纳房款12万元、2008年5月28日交纳房款2万元，共计14万元，曹俊涛全部支付房款完毕。证据四、电费开户凭证一份、天然气本一份，证人证言2份。证明：2008年5月28日第三人刘秀英将X楼北户房屋钥匙交给原告，自2008年农历6月12日至今原告及家人在涉案房屋内居住。证据四、证人曹某、张某、代某、孙某当庭证言，曹某证实房屋交款过程，张某为购房介绍人，代某、孙某均证实原告自2008年农历6月12日入住涉案房屋至今的事实。被告陈培英为支持其主张向本院提供以下证据：房屋所有权证存根10××XX号复印件一份。证明：涉案房屋在2012年12月26日已签发房屋所有权证，所有人是刘秀英。第三人刘秀英未向本院提交证据。综合以上有效证据，经庭审，本院确认以下案件事实：刘秀英位于XX××北的两处房产100XXXX号建筑面积814.11平方和1005139号115.88平方（丘地号均为：2009102XXXX）均于2009年11月3日领取房产产权证书，2012年12月25日将上述两证合并办理襄房权证字××号证书，建筑面积929.99平方。2007年11月9日刘秀英收取曹俊涛12万，2008年5月28日双方签订合资建房协议，约定：甲方：武某（刘秀英丈夫已病逝）、刘秀英，乙方：曹俊涛，甲方刘秀英有土地二宗，位于XXX路××××路交叉口西北角，办有国有土地使用证，现有乙方出资按照工程造价在甲方土地上建造底商住宅楼一栋，建筑面积平方，造价元（竣工后以实结算）。二、由甲方负责建设，保证在2008年月日（春节前）交付使用。三、甲方负责建设房屋地平均为毛地坪，墙壁粗粉刷一遍。四、甲方负责安装供水设施，水管通过厨房和卫生间。五、甲方负责把电源安装到各户门口，并安装电表和触电器。六、甲方负责安装防盗门一个，阳台、纱窗用塑钢材料，活扇窗加纱窗。七、甲方负责提供办理房产证有效证件，协助乙方办理房产证，费用由乙方负担。八、甲方负责在一楼设置公用车子房和门卫，此房不计入购房面积，供大家存放自行车和摩托车，以及看门使用。九、合同签订时乙方首付建房款70%，主体竣工付95%，剩余款项交付时一并付清。十、若乙方不按协议执行，甲方有权将次房另行处理，但退回所交房款本金，不付利息。十一、乙方不得擅自改变房屋的结构和窗户，否则由此产生的一起后果由乙方承担。十二、合同自签订之日起生效，如有违约将依法追究责任，并赔偿对方损失。此协议一式两份，乙方房屋为X楼北套。协议签订后又支付2万元，曹俊涛居住涉案房屋至今。另查明：该房屋包含底商，曹俊涛位于X楼北户，其中X楼南户郑某已于2013年2月20日领取房屋所有权证书，X层北户秦某2013年1月10日与刘秀英、武某签署房屋转移登记申请书，缴纳契税，于2013年2月21日领取房屋产权证书。在陈培英与第三人刘秀英、武贝博民间借贷纠纷一案审理过程中，经陈培英申请，本院于2019年3月21日作出（2019）豫1025民初726号民事裁定书，将刘秀英名下的位于襄城县××路××北房产一处（房产证号：××号）予以查封，查封期限为三年。2018年3月28日，曹俊涛东向本院提起书面复议，请求依法终止执行。本院于2018年4月8日作出（2019）豫1025民初726号之三民事裁定书，驳回曹俊涛的复议。曹俊涛不服该裁定向本院提出执行异议之诉，请求：1、停止对位于襄城县××路××北（房产证号：房产证号：××号）房产中的X楼北户房屋的执行，并解除查封。2、本案诉讼费由被告负担。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案系曹俊涛对2019年3月21日作出（2019）豫1025民初726号民事裁定书不服提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是曹俊涛对（2019）豫1025民初726号案件诉讼保全过程中查封的刘秀英名下的位于襄城县××路××北房产（房产证号：××号）是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第92条规定，“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。原告诉称涉案房屋系与第三人刘秀英合资建房，根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于涉案房屋的归属及变动应根据不动产权属证书及登记情况确定。案涉房屋的房屋所有权证书也是由刘秀英取得，依据《中华人民共和国物权法》上述规定，案涉房屋的产权人应认定为刘秀英。原告曹俊涛主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为刘秀英与原告曹俊涛签订的合资建房协议，该协议约束的是曹俊涛与刘秀英之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，原告曹俊涛享有的仅是对刘秀英的债权。在法律没有另行规定的情形下，该债权不足以对抗《房屋所有权证》等权属证书的公示性。即便按照原告曹俊涛庭审陈述，双方系买卖关系，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。关于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，物权期待权在执行异议之诉中需要同时满足四个要件，才能排除对执行标的的强制执行，缺一不可。一、在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。二、在查封前案外人已合法占有不动产。三、案外人已支付价款。四、非因买受人自身原因未办理过户手续。即买受人应当在具备办证条件后合理期间内办理证照移转登记手续，对于未办理过户登记没有过错。涉案房屋自2009年11月3日刘秀英进行物权登记，2012年12月25日将两证合并办理物权登记，同属该栋房屋的四楼南户郑延兵已于2013年2月20日领取房屋所有权证书，五层北户秦为拢于2013年2月21日领取房屋产权证书，而原告一直未主张权利办理涉案房屋的过户登记，也未以诉讼的方式积极主张权利，严重滞后于合理期限行使权利属于存在过错。赋予无过错不动产买受人物权期待权接近于物权的特别优先保护，使其可以排除法院强制执行，除在法院采取查封、扣押、冻结措施前就支付全部房款并实际占有该财产外，还需要满足不动产未办理过户登记手续系非买受人自身原因，即买受人对未办理过户登记手续没有过错这一个条件。本案对曹俊涛已履行全部付款义务并实际占有诉争房屋之事实并无争议，但对其严重滞后于合理期限行使权利是否存在过错争议很大。买受人物权期待权在其权利性质上属于债权请求权，从诉讼时效理论看，请求权须义务人给付才能实现。若权利人能行使权利而长期不行使，将使当事人间的法律地位长期处于不确定状态，并导致当事人间社会关系的事实状态和法律状态长期不一致，不利于当事人建立新的、确定化的社会关系，不利于财产的有效利用和正常流转，也不利于维持社会秩序的稳定以维护社会公共利益。而更为重要的是，权利人长期不行使权利，将会导致呈现一种权利不存在的状态，并使不特定的第三人对这种事实状态基于合理的信赖产生相应的预期，形成对当事人间所呈现的关系的信赖利益。要真正发挥维护社会秩序稳定、尽快实现财产流转的目的，消灭当事人间原有法律关系的作用，使当事人权利真正落实归位，必须鞭策权利人在合理期限内积极行使请求权。为此《城市房地产权属登记管理办法》第十七条规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”城市房地产管理法第三十六条规定:“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”依照上述法律法规规定，在交易这类财产时当事人应及时办理过户登记手续，使这类财产的登记名和权利人相同，以保证物权的公示公信力，进而保障交易安全，维护交易秩序。尽管曹俊涛在协议签订后支付了全部房款并实际占有该房屋，但截至法院查封之时，该房屋未能过户仍登记在刘秀英名下，以致出现本案争议。固然不能要求作为普通民事主体的曹俊涛像法律专家一样，在矛盾纠纷伊始即知晓能通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，可以给予其较长的合理期来行使请求的权利，但该房屋自交付占有到被法院查封已逾7年未能办理过户手续，已远超过普通公众对合理期限所正常认知的最大限度，当属严重滞后于合理期限行使权利。故曹俊涛对争议房屋未能办理过户登记自身存在过错。综上所述，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成不动产完成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使争议房屋未能完成过户登记的，不动产买受人存在过错，即使已全额支付购房款并实际占有争议房屋，仍不符合《查封、扣押、冻结规定》第17条所规定的适用条件，不能排除法院对争议房屋的强制执行。过错，本案并非买受人原因不能办理过户手续的例外情形。因此，曹俊涛关于其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告曹俊涛的诉讼请求。案件受理费3100元，由原告曹俊涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李 欢审 判 员  张玉硕人民陪审员  李莎莉二〇一九年十月二十七日书 记 员  雷 鸣