广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3624号原告：邓嘉恩，女，汉族，1989年3月1日出生，住广东省广州市从化区。委托代理人：徐科，邓纪华，均为广东荣韬律师事务所律师。被告：林翔，男，汉族，1973年9月12日出生，住广东省广州市白云区。被告：詹拥峰，女，汉族，1978年3月21日生，住安徽省舒城县。委托代理人：林翔，男，汉族，1973年9月12日出生，住广东省广州市白云区。第三人：广州市聚创房地产中介服务有限公司，住所地：广东省广州市从化区江埔街江湾路111号。法定代表人：李榕深。原告邓嘉恩被告林翔、詹拥峰、第三人广州市聚创房地产中介服务有限公司（以下简称“聚创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓嘉恩及其委托代理人徐科，邓纪华，被告林翔及第三人聚创公司的法定代表人李榕深均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓嘉恩诉称：我与被告于2017年2月20日签订了《房地产买卖合同》，主要约定我购买被告位于广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉环路14号702房作为婚房，权利证号0113012192，建筑面积105.35平方米，交易总价92万元，第三人为经纪方。我按合同约定于2017年2月20日向被告支付了定金2万元。根据合同约定，被告应在合同签订后5天内向原银行办理提前还贷申请手续，并承担还贷之一切手续费用，我在合同签订后10天内到贷款银行办理按揭贷款申请，同时被告必须提供资料与协助。然而经我多次催促，被告拒不配合我办理按揭申请手续并明确表示不再履行合同。因我购买涉案房屋用作婚房，该房产未能成功交易，导致我与前夫由此产生矛盾，双方离婚，给我身心造成严重的伤害。此外，涉案房产的价格目前约140万左右，升值了50多万元，被告违约给我造成严重的经济损失。为此，被告在签订《房地产买卖合同》后拒不履行合同约定，已严重违约，根据合同第六条的约定，我有权解除合同并要求被告支付等额于总楼价百分之十的违约金。故原告邓嘉恩起诉请求判令：一、解除原告邓嘉恩与被告林翔、詹拥峰签订的《房地产买卖合同》;二、被告林翔、詹拥峰向原告邓嘉恩支付违约金92000元；三、被告林翔、詹拥峰向原告邓嘉恩赔偿原告邓嘉恩已支付的中介费5000元；四、被告林翔、詹拥峰向原告邓嘉恩赔偿原告邓嘉恩已支付的按揭费1800元；五、本案的诉讼费用由被告林翔、詹拥峰承担。被告林翔、詹拥峰共同辩称：一、造成合同解除的原因是：1、手续被拖延，在广州我就只有这一套房，2017年3月30日广州市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控的通知》[穗府办函（2017）65号]第一条第三款有说到非本市户籍在从化增城限购一套，第二条第二、三款说到我们没有社保、没有购房资格；2、被告詹拥峰身体不适，一直在放疗和化疗，没有办法到从化办理手续；二、双方对原有的房屋买卖合同的解除已经达成一致协议是补偿30000元，我已经退还了一定的违约金，去年年底我微信转账了3000元给原告邓嘉恩，原告邓嘉恩没有回应；二、中介费、按揭费，合同上没有约定由谁承担，诉讼费不是必然产生的。第三人聚创公司述称：一、我公司是为原、被告提供服务的，我方已经促成买卖，合同已经完成了；二、中介费就收5000元，不再加收中介费，合同上有注明由违约方承担。经审理查明：原告邓嘉恩、案外人禤嘉俊与被告林翔、詹拥峰及第三人聚创公司于2017年2月20日签订《房地产买卖合同》，其中约定：1、原告邓嘉恩、案外人禤嘉俊购买被告林翔、詹拥峰所有的位于从化市江埔街××山庄××房，权利证号0113012192，建筑面积105.35平方米，交易总价920000元；2、定金20000元在2017年2月20日支付；3、被告林翔、詹拥峰出资60000元及原告邓嘉恩、案外人禤嘉俊出资330000元共同赎契；4、原告邓嘉恩、案外人禤嘉俊按揭付款；5、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；6、基于第三人聚创公司为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意买方向第三人聚创公司支付房地产咨询及买卖代理费10000元，在履行买卖合同过程中，如任何一方不履行合同，不影响第三人聚创公司向买方收取房地产咨询及买卖代理费；守约方已支付的，第三人聚创公司不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。2017年2月20日，原告邓嘉恩、案外人禤嘉俊支付定金20000元给被告林翔、詹拥峰，及支付中介服务费5000元给第三人聚创公司。原告邓嘉恩称支付按揭费1800元给案外人广州市诚赛按揭咨询有限公司。2017年9月6日原告邓嘉恩与案外人禤嘉俊离婚；2018年2月9日原告邓嘉恩与案外人禤嘉俊达成执行和解协议并约定涉案房屋买卖合同的赔偿款归原告邓嘉恩所有。原告邓嘉恩与被告林翔的微信聊天记录显示：1、双方一直通过微信就涉案买卖合同进行进一步沟通；2、2017年4月9日被告林翔明确表示因多方面政策和手续的原因不能再交易涉案房屋；3、2017年4月13日原告邓嘉恩表示：其到现在都买不到房，就算买到，现在从化的楼价也不是之前那个价格了，从化楼价去到均价1.2-1.3万一方，其损失很惨重，双方可以协商：1.继续履行合同，2.被告林翔要终止合同不卖涉案房屋就要赔偿原告邓嘉恩的损失80000元，如果被告林翔觉得不可以，那就走正常的法律程序；4、2017年4月14日被告林翔表示：解决最终方案是：退还押金20000元+30000元共计50000元；5、2017年4月18日、2017年5月15日、2017年5月28日被告林翔均向原告邓嘉恩发信息，原告邓嘉恩从2017年4月13日起没有给被告林翔发信息；6、2017年5月29日原告邓嘉恩表示在忙，等忙完再找被告林翔；7、2017年5月30日被告林翔向原告邓嘉恩发信息；8、2017年9月17日被告林翔表示现在先把押金转给原告邓嘉恩并表示答应原告邓嘉恩的一定做到，剩下30000元会尽快给原告邓嘉恩；9、2017年9月18日原告邓嘉恩称：其离婚了，说实话，如果当时被告把房子卖给其，其摆酒了，就不会离婚，不过现在说什么也没有用；10、2017年9月18日原告邓嘉恩收了被告林翔转账的20000元；11、2018年7月3日原告邓嘉恩称：好久没联系了，现在又过了半年，剩下的钱什么时候给；12、2018年7月3日被告林翔称：现在环境不好，我记得的，感谢你的理解，下个月给解决一点，慢慢给，一下子真不行；13、2018年7月3日原告邓嘉恩表示给了被告林翔一年半的时间了，当初也是因为理解、相信被告林翔才到那时问被告林翔，如果解决不了，唯有走法律途径；14、2019年1月27日被告林翔向原告邓嘉恩转账3000元，原告邓嘉恩没有收取。另：原、被告均表示涉案合同已于2017年9月17日解除，原告邓嘉恩当庭撤回第一项诉讼请求，被告林翔、詹拥峰表示同意，第三人聚创公司未提出异议。原告邓嘉恩称因与本案不是同一法律关系因此不把广州市诚赛按揭咨询有限公司追加为第三人参加诉讼。2013年3月31日发布的《广州市人民政府办公厅》(穗府办〔2013〕14号)第二条：“市国土房管局、地税局、人力资源和社会保障局要进一步严格执行商品住房限购措施。自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前。”2013年11月15日发布的《广州市人民政府办公厅》（穗府办〔2013〕44号）第三条：“抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。”2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅》(穗府办函〔2017〕65号)第一条：“加强住房限购政策：（一）居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。（二）住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。（三）非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。”第二条：“加强差别化住房信贷政策：为防控信贷风险，经广东省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下调整：（一）对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。（二）对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。（三）本市户籍职工连续足额缴存1年以上，非本市户籍职工连续足额缴存2年以上，方可申请住房公积金贷款。”本院认为：原告邓嘉恩、案外人禤嘉俊与被告林翔、詹拥峰及第三人聚创公司于2017年2月20日签订了《房地产买卖合同》，该合同合法、有效，各方均应按合同履行义务。原告邓嘉恩已与案外人禤嘉俊达成协议约定涉案房屋买卖合同的赔偿款归原告邓嘉恩所有，因此原告邓嘉恩在本案中主张权利合法。原、被告均确认本案涉案合同已于2017年9月17日解除，原告邓嘉恩当庭撤回第一项诉讼请求，被告林翔、詹拥峰表示同意，第三人聚创公司也未提出异议且表示不再主张中介服务费，因此本院准予原告邓嘉恩撤回第一项诉讼请求。关于违约金。对被告林翔、詹拥峰提出的解除合同理由，原告邓嘉恩回应称：早在2010年10月15日已经有限购政策，《广州市人民政府办公厅《》(穗府办〔2013〕14号)第三条已经说了抑制不合理的购房需求自意见发布之日起对非户籍居民限购一套房，2017年3月30日广州出台《广州市人民政府办公厅》(穗府办函〔2017〕65号)，并没有说到限购的问题；至于被告詹拥峰身体不适，则可以办理公证委托。本院认为，被告林翔、詹拥峰当庭提出解除合同是因为广州购房政策的理由显然与上述广州市人民政府办公厅发布的文件不相呼应，至于被告詹拥峰身体不适，则如原告邓嘉恩所述可以办理公证委托，因此被告林翔、詹拥峰提出的解除合同理由不成立，没有正当理由不继续履行合同义务已违反了合同约定，故原告邓嘉恩请求被告林翔、詹拥峰支付92000元违约金合法且符合合同约定，结合从化区或涉案房屋同地段2017年1月与现在的二手房交易价格差，该92000元合理，本院予以支持。至于被告林翔称已达成补偿30000元的协议，原告邓嘉恩称自始至终没有同意过该方案；本院从原告邓嘉恩与被告林翔的微信聊天记录和原告邓嘉恩的解释分析：2017年4月13日原告邓嘉恩表示要被告林翔、詹拥峰赔偿80000元，2017年4月14日被告林翔表示解决最终方案是赔偿30000元，直到2017年9月18日收取退回的20000元定金前，原告邓嘉恩只是在2017年5月29日给了被告林翔1条信息并表示在忙等忙完再找被告林翔，当庭解释称收取该20000元是因为本来就属于其，之后2018年7月3日原告邓嘉恩称剩下的钱什么时候给并当庭解释称“剩下的钱”是指80000元，并拒绝被告林翔在2019年1月27日转账的3000元；从以上情况可见原告邓嘉恩是自始至终没有明确同意该方案，且拒绝被告林翔在2019年1月27日转账的3000元也佐证了其说法，因此本院采信原告邓嘉恩所述并对被告林翔、詹拥峰的抗辩不予采信；退一步讲，即使如被告林翔所述已于2017年9月17日达成协议，但在原告邓嘉恩2018年7月3日催促后被告林翔、詹拥峰至原告邓嘉恩提起本案诉讼前仍未按协议支付30000元，被告林翔、詹拥峰迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告邓嘉恩可解除该协议并按原合同即涉案合同主张权利。关于中介服务费。第三人聚创公司已按合同约定为合同双方提供居间服务并促成合同双方签署涉案合同，因此其按合同约定收取中介服务费合法、有理，而现第三人聚创公司表示只收取已收的5000元而不再加收是其对自身权利的合法处分，本院予以确认。原告邓嘉恩主张违约的被告林翔、詹拥峰支付其中介服务费5000元符合合同约定，本院予以支持。关于按揭费。正如原告邓嘉恩所述其与广州市诚赛按揭咨询有限公司之间的法律关系与本案调处的法律关系不是同一法律关系，因此本院在本案中对原告邓嘉恩主张的按揭费1800元不予处理。原告邓嘉恩的其他诉讼请求没有实施或法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告林翔、詹拥峰于本判决发生法律效力之日起5日内支付违约金92000元给原告邓嘉恩；二、被告林翔、詹拥峰于本判决发生法律效力之日起5日内支付中介服务费5000元给原告邓嘉恩；三、驳回原告邓嘉恩的其他诉讼请求。本案受理费1135元（原告邓嘉恩已预交6500元），由原告邓嘉恩负担22元，由被告林翔、詹拥峰负担1113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  莫柱生二〇一九年十月二十四日书记员  罗芳华