广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初3732号原告：许维新，女，1980年11月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈毓春，广东乐而乐律师事务所律师。被告：匡艳南，男，1972年3月30日出生，汉族，住江西省吉安市万安县。委托诉讼代理人：高新国、刘红，广东兆鹏律师事务所律师。原告许维新诉被告匡艳南房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许维新的委托诉讼代理人陈毓春、被告匡艳南及其委托诉讼代理人高新国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许维新向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2019年3月17日签订的《存量房买卖合同（链家版）》已于2019年3月30日因被告单方违约而解除；二、被告立即赔偿原告违约金78500元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月17日，原、被告双方就买卖位于增城市新塘镇××房签订《存量房买卖合同（链家版）》及补充协议等。签订上述合同及补充协议后，2019年3月18日，被告向原告支付了定金20000元。基于对被告的信任，原告也积极另行与他人商谈购房事宜，以改善自身住房。2019年3月23日，被告通过微信向原告表达了想解约的想法。2019年3月30日，原、被告双方相约到中介公司处见面商谈解约及相应的赔偿问题，被告再次确认了其解约原因为资金不足，为了避免日后出现纠纷时，双方对解约原因出现分歧，原告请被告出具一份书面的情况说明予以确认这一事实。被告亲笔书写了一份情况说明给原告。后双方就被告应承担的违约责任进行协商，但被告却反复无常，称上述情况说明是在原告的欺诈下书写。因被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。为此，诉至法院，请法院判如所请。被告匡艳南辩称：一、2019年3月22日，被告提出因资金压力大，想寻求协商解除合同的意思表示并征求原告意见；2019年3月30日，双方及原告的配偶在中介方见面协商，原告同意协商解除合同，没收定金2万元，被告再赔偿3000元作为解除合同的代价。在协商解除合同过程中，原告当时表示她已购买了另一套房，需要对自己的卖家作一个交代。原告拿出一份其事先写好的《情况说明》，要求被告签名。被告因为原告同意解除合同了，对原告的要求当即表示理解和支持，当即签名。被告在《情况说明》上签名后，要求原告签订解除合同协议，但原告则以出去打电话为由，一去不返。《情况说明》是在原告同意签订解除房屋买卖合同之后要表达的意思，但原告却拒绝办理解除房屋买卖合同的后续事宜。后被告表示，可以继续履行合同，希望继续履行合同。而原告却以《情况说明》为威胁，不断提出更高的解约条件。在中介方通知原告进行网签后，原告也不予回应。原告以协商过程中的事起诉被告违约，是想通过合法手段骗取原告的违约金。二、违约方是原告，应追究原告的违约责任。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年3月17日，原告（甲方、出卖人）与被告（乙方、买受人）签订《存量房买卖合同》，载明“……第一条交易的房地产权属情况1、房地产地址：增城市新塘镇××房。……第二条价款、计价和交易方式该房地产按整套出售并计价，总金额人民币985000元。……本次房地产交易付款方式如下：1．(1)定金：人民币20000元，乙方在甲方提供该房地产产权核查文件（查册）当天支付。2.首期楼款：（不含定金）人民币485000元乙方应于甲乙双方于签订本合同后30天内签署“光大银行-理房通”资金存管业务文件，乙方按理房通协议约定的方式交付房款。……4．楼价余款：人民币480000元。(2)按揭付款：乙方按楼价余款即人民币480000元向贷款机构申请贷款，其中：乙方应于2019年03月29日前根据贷款机构的要求签订并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。……第五条甲乙双方就关于本次交易的声明、确认及违约责任……三、不履行合同或迟延履行合同的违约责任1．甲乙双方任—方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：……(5)明确表示拒绝购买出售该房地产或单方要求变更房屋交易价格的；……2.甲乙双方任一方构成根本违约的，应当：……(2)乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金；甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内将扣除违约金后的购房款余款退还乙方；……”。2019年3月18日，原告出具《收据》，载明“本人许维新是位于增城市新塘镇××701物业之合法业权人。现收到承购方匡艳南交来承购该物业之定金款项人民币贰万元整”等内容。被告提供2019年3月23日原、被告的微信聊天记录，载明“许维新：匡先生您好，您是不想买我的房子了吗？我可是诚心要卖啊。匡艳南：我知道，现在资金出问题了。许维新：可是我是换房，我看中了房子，已经给了10万定金，等着您的钱呢？怎么办。匡艳南：本来按照原先计划就刚好，但是中介那边签的时候超了预算，原意借我款的朋友觉得风险太大，就不借钱了。我们看能不能和平解决这事。”等内容。原告提供2019年3月24日原、被告双方的通话录音，载明“……许维新：嗯，我是想确认一下，您这边意思说是不想再履行这个合同了，是吗？匡艳南：因为现在是资金出了状况，我已经没有能力去履行了。因为资金出了状况，知道吗，是这个问题。……许维新：哦，只是因为这个资金而不能到位，就不能买房子啊，有没有其他的什么原因，你跟我说实话。匡艳南：没有，没有，其他的一点问题都没有的，……因为没有资金的话，那个首付款，我也给不了你，到时候往后走的话，怕会更加麻烦，所以我就索性提出来嘛。……许维新：……我只是希望你做个说明呢，就说：我不买了，这个原因写下来，也就是因为这个资金链的原因，只是这一个原因你写下来。我等于我是真正的收到了。……许维新：哦，我知道，但是这个我还是要交给这边的人来看，因为我这里有下一步的动作，我交了定金，所以只是要你做个说明，让这里的人来看。……另外那个后续问题，我们会商量的。……匡艳南：是这样的，你现在要我写说明，我现在已经把他口头上面说明了。”等内容。2019年4月5日，被告通过微信向原告发送《继续履行存量房买卖合同的通知》，载明“目前我没有实质性的违约，也不想违约。既然双方对解除该房产买卖合同的违约金不能达成协议，现在我继续履行合同，经多方借款，资金已全部到账。”等内容。2019年3月30日，被告出具《情况说明》，载明“买方于2019年3月17日通过链家房地产与卖方签订了二手房买卖合同。现在买方决定不再履行合同，原因是买方的资金不足，没有其它原因，现进行情况说明。”等内容。审理中，一、原告陈述以下内容：1、因开始被告仅是口头提出不履行合同，故被告后出具了书面的《情况说明》。2、原告主张的违约金，是根据《存量房买卖合同》第五条第三款第1项第（5）点以及第五条第三款第2项第（2）点的约定，扣减被告已经支付的20000元房款计算的。二、被告陈述以下内容：1、《情况说明》内容是由原告书写，被告仅是在上面签名。2、《情况说明》的前提是要解除双方签订的买卖合同，中介方是清楚的。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。根据双方提供的证据，被告在签订《存量房买卖合同》后，即通过微信和电话向原告表示其资金出现问题，继而出具《情况说明》，明确买方决定不再履行合同。故被告在履行《存量房买卖合同》的过程中存在违约行为。现被告主张《情况说明》是在原告的欺诈下签名，且《情况说明》的前提是要解除双方签订的买卖合同，但被告并无证据证明原告存在欺诈行为，而《情况说明》已经载明买方决定不再履行合同，即解除合同之意，被告主张《情况说明》前提是解除合同，显然依据不足。故原告主张要求确认双方签订的《存量房买卖合同》已于2019年3月30日解除，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付总房款10%的违约金98500元。本院综合被告在2019年3月23日已经告知原告无法履行合同，并综合双方履约程度以及被告违约主观恶意，本院酌定违约金以40000元较为适宜。根据《存量房买卖合同》中“甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内将扣除违约金后的购房款余款退还乙方”的约定，原告主张扣减被告支付的20000元房款后支付违约金，本院予以准许，故被告尚应向原告支付违约金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告许维新与被告匡艳南于2019年3月17日签订的《存量房买卖合同》已于2019年3月30日解除；二、被告匡艳南于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许维新支付违约金20000元；三、驳回原告许维新的其他诉讼请求。本案案件受理费6825元，由被告匡艳南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年十月十八日书记员  赖蓝婷