江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5429号 原告：苏州源品餐饮管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场1号楼1101-1号。 法定代表人：郑霞，执行董事。 委托诉讼代理人：查文霄，江苏苏明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巩金凤，江苏苏明律师事务所实习律师。 被告：苏州好百年国际婚纱广场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站西路1599号6幢712室。 法定代表人：俞健，总经理。 委托诉讼代理人：陈永根，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。 第三人：苏州市品源职业培训学校，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场6栋50107室。 法定代表人：王家林，校长。 委托诉讼代理人：查文霄，江苏苏明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巩金凤，江苏苏明律师事务所实习律师。 原告苏州源品餐饮管理有限公司（以下简称源品餐饮公司）与被告苏州好百年国际婚纱广场有限公司(以下简称好百年公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序公开审理。审理中，经好百年公司申请，本院依法追加苏州市品源职业培训学校（以下简称品源学校）为第三人，并于2019年8月8日、8月16日、9月6日公开开庭审理了本案。原告源品餐饮公司的执行董事郑霞及其与第三人品源学校共同的委托诉讼代理人查文霄、巩金凤，被告好百年公司的委托诉讼代理人陈永根、于巧杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告源品餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋租金84300元、物业费23700元及保证金18000元，合计126000元；2.判令被告赔偿原告空调费用损失187200元、装修费用损失300372.41元、搬家费用损失10000元、另行租赁房屋产生的房租费用损失133750元，合计631322.41元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月10日，原告源品餐饮公司与被告好百年公司签订房屋租赁合同一份，约定源品餐饮公司租赁好百年公司位于苏州市姑苏区房屋，租赁期限为2017年12月1日至2022年11月30日。合同签订后，源品餐饮公司于2017年12月19日向好百年公司支付房屋保证金18000元及房租，又于2018年11月5日预付了自2018年12月1日起的半年租金84800元和物业费23700元。2018年11月20日，好百年公司委托律师事务所向第三人品源学校发出律师函，以品源学校解除1幢1101-3室房屋租赁合同为由，提出于2018年11月30日解除双方签订的涉案1101-1、1101-2室房屋合同及相应补充协议。后其又于2018年12月7日在品源学校门口张贴告知函，称将于7日内对源品餐饮公司所承租的房屋停水停电，收回房屋。源品餐饮公司明确表示因未拖欠房租，故不同意解除合同。2018年12月15日，好百年公司将源品餐饮公司承租房屋内的电源切断，导致源品餐饮公司无法继续正常使用租赁房屋，后源品餐饮公司不得不另行租赁房屋办公，产生房租及搬迁费用。源品餐饮公司认为好百年公司的上述行为违反了合同约定，严重损害了其利益，故向人民法院提起如上诉讼请求。 被告好百年公司辩称：1.源品餐饮公司承租的涉案1101-1、1101-2室房屋与品源学校承租的涉案1101-3室房屋为一体，不可分割，因品源学校擅自解除合同，导致与源品餐饮公司签订的两份租赁合同及补充协议也解除，源品餐饮公司主张损失没有依据，也不是好百年公司造成的；2.源品餐饮公司在承租房屋期间未经好百年公司同意擅自转租房屋给他人，也未向好百年公司备案转租信息，已构成违约，好百年公司有权解除双方之间的合同；3.源品餐饮公司、品源学校已于2019年6月5日将涉案11层房屋全部与好百年公司办理了交接手续，相关动产已全部移送，空调等设施已拆除完毕，不存在相应损失，且租赁房屋费用与搬迁费用与本案无关，源品餐饮公司、品源学校已承诺自2019年6月5日起涉案11层整层房屋交由好百年公司自行处置，现好百年公司就11层房屋已与他人签订了房屋租赁合同，原先的装饰装修已不存在了。综上，请求人民法院驳回源品餐饮公司的全部诉讼请求。 第三人品源学校述称，对源品餐饮公司的诉讼请求没有异议，请求人民法院依法裁判。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、收据、网上银行电子回单、律师函、告知函、损失明细表、中央空调工程施工合同、收款证明、银行交易流水、电子回单、增值税专用发票、微信账单、空调收购证明、工程服务合同、装饰装修工程施工合同、收据、支付宝账单、房屋转租协议、购销合同、情况说明、收款证明、授权委托书、房屋所有权证、土地使用权证、房产分层分户平面图、补充协议、工商登记材料、交接清单、（2019）苏0508民初25号和27号庭审材料等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月，苏州威尔置业有限公司取得位于江苏省苏州市姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场1幢1101室房屋（建筑面积为1040.20平方米）的所有权，其中登记规划用途为非居住；该公司于2014年9月取得该房屋占用范围内的土地使用权，土地登记类型（用途）为商务金融用地。2014年8月20日，苏州威尔置业有限公司出具授权委托书一份，明确委托好百年公司代其处理苏站路1599号“好百年国际商业广场”的出租、日常管理、监督及纠纷处理等事宜。 2017年10月10日，好百年公司作为出租方将涉案1幢1101室房屋分成1101-1室、1101-2室和1101-3室对外出租，其中1101-1室（建筑面积为150平方米）和1101-2室（建筑面积为350平方米）出租给了源品餐饮公司，1101-3室（建筑面积为540.2平方米）出租给了品源学校。当日，好百年公司（出租方、甲方）与源品餐饮公司（承租方、乙方）分别就1101-1室、1101-2室签订房屋租赁合同和补充协议各一份，同时也与品源学校（承租方、乙方）就1101-3室签订房屋租赁合同和补充协议各一份。三份租赁合同除了租赁面积、年租金金额、租赁保证金金额等事项的约定不同外，其他各项内容均一致；三份补充协议的约定内容完全一致。 涉及1101-1室、1101-2室房屋租赁的合同约定：源品餐饮公司承租该两毛坯房屋用于办公（培训），租赁期均为五年，即自2017年12月1日起至2022年11月30日止；交房日为2017年10月10日，装修期自2017年10月10日起至2017年11月30日止；源品餐饮公司需要支付1101-1室和1101-2室的租赁保证金分别为5400元和12600元，该保证金在租赁期满或合同终止后30日内一次性无息退还好百年公司；源品餐饮公司租赁1101-1室第二年即自2018年12月1日起至2019年11月30日止期间的年租金为50580元，应于2018年11月15日先支付25290元，租赁1101-2室在该期间的年租金为118020元，应于2018年11月15日先支付59010元。该两份房屋租赁合同第八条“合同解除”均约定若乙方存在以下情形，即未经甲方书面许可，乙方将房屋全部或部分以任何方式（包括但不限于转让、转租或转借）交于他人使用的和租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及保证金甲方不予退还的，甲方有权提前解除本合同并合法提前收回房屋且无需赔偿。 涉及补充协议的约定：甲乙双方确认涉及1幢1101-1室、1101-2室和1101-3室的三份租赁合同视为一整体，不可分割；自本补充协议签订后，乙方承诺并保证在租赁期内不可提前退租或解除、终止其中任一份合同。 上述合同及补充协议签订后，好百年公司将1101-1、1101-2租赁房屋交付给源品餐饮公司，源品餐饮公司对房屋进行装修后便投入使用，同时亦依约支付了两间房屋的租金保证金合计18000元及第一年的半年租金。2018年11月2日，源品餐饮公司依约向好百年公司支付2018年12月1日至2019年5月31日期间的1101-1室租金25290元和1101-2室租金59010元，合计84300元，同时支付该两间房屋在上述期间依约产生的物业费合计23700元，其中物业费按照7.9元/月/平方米的标准按面积500平方米计算的。 另查明：品源学校于2017年12月11日将学校的办学许可证登记地址变更至1103-3室房屋内，办学许可有效期至2018年7月16日。2018年7月左右，因苏州市政府部门开展“331”整治火灾隐患安全大检查，其被主管部门告知因登记办学地址即涉案1101-3室的建筑功能为公寓，不符合消防申报条件和教育培训条件，其办学许可证无法在该房屋内续期，故品源学校自2018年7月左右停止了正常的教育培训工作。 2018年10月10日，品源学校向好百年公司发送告知函一份，称好百年公司在其租赁1101-3室未告知该房屋系公寓性质，导致其无法在该租赁房屋内开展教育课程，合同续租已无法实现，其将于2018年11月30日后不再续租涉案1幢1103-3室房屋。 2018年11月5日，品源学校委托江苏久信律师事务所向好百年公司发送律师函一份，再次告知其将于2018年11月30日后不再续租涉案1幢1103-3室房屋，双方之间的相关合同于2018年11月30日解除，其将于解除合同当日向好百年公司返还租赁房屋。但双方并未在上述时间交接房屋。 2018年11月20日，好百年公司委托江苏百年东吴律师事务所向品源学校发送律师函一份，称因品源学校提前解除1101-3室租赁合同，而1101-1、1101-2与1101-3是一整体，不可分割，势必导致涉及1101-1、1101-2室租赁合同解除，故确认上述三间房屋的租赁合同及补充协议均于2018年11月30日解除。品源学校收到该函件后当即将函件内容告知源品餐饮公司。 2018年12月7日，好百年公司向品源学校发放告知函一份，要求品源学校支付欠付1103-3室的房屋租金及物业费，否则将对11层房屋实施停水、停电，解除相关房屋合同并收回房屋。 2018年12月15日，好百年公司对涉案1103-1、1103-2、1103-3整个11层房屋全部断电，源品餐饮公司的法定代表人郑霞报警无果；2019年1月8日，郑霞就好百年公司持续断电行为再次报警，当日其将三间房屋共用的自动门与楼道的公共用电接通，以便自动门能正常开关；2019年1月14日，好百年公司将上述公共用电亦断电，后该11层持续被断电至2019年5月21日上午9时，好百年公司亦确认其于2019年3月12日将三间房屋共用的外大门用锁锁上。 品源学校与好百年公司在本院审理的（2019）苏0508民初27号房屋租赁合同纠纷中确认双方签订的涉及1101-3室的房屋租赁合同及补充协议于2018年11月30日解除；源品餐饮公司与好百年公司在本院审理的（2019）苏0508民初25号房屋租赁合同纠纷中确认涉及1101-1、1101-2室的房屋租赁合同及相应补充协议也于2018年11月30日解除。但是源品餐饮公司认为是好百年公司通过向品源学校发函解除双方之间的合同的；而好百年公司认为因品源学校先向其提出解除合同，而三份租赁合同及补充协议是一个整体，故直接导致1101-1、1101-2室的合同解除。 又查明：2017年10月10日，源品餐饮公司（委托方、甲方）与苏州鑫艺新建筑装饰工程有限公司（施工方、乙方，以下简称鑫艺公司）签订装饰装修工程施工合同一份，约定乙方对涉案1101-1、1101-2室计500平方米的房屋进行装修，开工日期为2017年10月10日，竣工日期为2017年12月10日，工程价款为24万元；乙方指派张毅为施工工地代表，负责履行合同。2018年3月10日，鑫艺公司向源品餐饮公司出具收据一份，明确源品餐饮公司以现金和银行转账方式向该公司支付了装修费24万元。2019年8月27日，鑫艺公司出具情况说明一份，明确其收到的24万元中有227800元为个人微信及支付宝转账和银行转账，剩余12200元为现金支付。 2017年10月16日，源品餐饮公司与苏州市贝佳经贸有限公司签订中央空调工程施工合同一份，约定源品餐饮公司从苏州市贝佳经贸有限公司采购一组海信中央空调，并由该公司负责安装调试，总价款为193000元。审理中，源品餐饮公司称该组中央空调是安装在整个11层的各个区域的。 2017年11月左右，源品餐饮公司（需方、甲方）与姑苏区大谷装饰材料经营部（供方、乙方，以下简称大谷经营部）签订购销合同一份，约定大谷经营部向源品餐饮公司供应地毯、墙纸和窗帘，总价款为52160元，交货地点为涉案1101室。2019年8月31日，大谷经营部出具情况说明一份，证明源品餐饮公司采购的上述货物中地毯为28800元、墙纸为11200元和窗帘为12160元，双方通过个人微信及支付宝转账了大部分货款，剩余货款为现金支付。 2017年11月30日，源品餐饮公司（委托方、甲方）与苏州高新区赛格电子市场兴澄衡电子经营部（施工方、乙方，以下简称兴澄衡经营部）签订工程服务合同一份，约定由乙方对甲方在涉案11层房屋的网络、电话面板、机房设备、无线AP布线、监控设备、投影仪及音响设备等进行安装并进行调试，总价款为22460元，施工期限自2017年12月1日起至2018年3月31日止。当日，兴澄衡经营部向源品餐饮公司开具载明金额为22460元的一张收据。源品餐饮公司在审理中称合同约定的是网线等材料费和安装费，不包括设备费，加上购买设备支出共支付了4.1万元。 2018年12月26日，源品餐饮公司从苏州贝壳加商务咨询有限公司（以下简称贝壳公司）转租了位于苏州市姑苏区莫邪路1002号苏州大学学生公寓4号楼2楼房屋，建筑面积为566平方米，租赁期至2019年6月30日，其中约定转让费为7万元，半年房租为52500元，押金为2万元，合计142500元。经双方协商，源品餐饮公司于2019年1月2日向贝壳公司支付了133750元。源品餐饮公司称租赁该房屋用于源品餐饮公司临时周转办公。 再查明：好百年公司自2019年5月21日9时起打开涉案11层的外大门锁并为1101室全部通电，由源品餐饮公司、品源学校进入相应租赁房屋内搬迁可移动物品，源品餐饮公司、品源学校于2019年5月31日17时将涉案相应租赁房屋交还好百年公司。2019年6月5日，三方签订交接清单一份，明确源品餐饮公司、品源学校已将涉案11层整层全部腾空并返还给好百年公司；2019年5月31日17时后，涉案11层整层由好百年公司自行处置。该交接清单由好百年公司起草，初稿有一语句即房屋交接后“无法进行装修鉴定的不利后果，由源品餐饮公司、品源学校自行承担”，后源品餐饮公司对该语句提出异议要求删除，好百年公司删除该语句后形成了现在的内容。 2019年6月8日，好百年公司与案外人徐诚签订房屋租赁合同一份，约定好百年公司将涉案11层整层出租给徐诚用于办公用途。好百年公司称徐诚已将11层的原装饰装修全部拆除，现在1101-1、1101-2、1101-3室已全部打通，已不存在对1101-1、1101-2室装饰装修进行鉴定的基础。 审理中，源品餐饮公司称其已拆除房屋内的中央空调，共卖了15000元，差额部分应由好百年公司赔偿；其于2019年5月21日9时进入涉案11层房屋，后于下午16时左右发现房屋内的窗帘有遗失情况并报了警。 本院认为，源品餐饮公司与好百年公司签订的涉及1101-1、1101-2室的房屋租赁合同及相应补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。尽管双方对何方先提出解除上述合同及补充协议持有不同意见，但是对合同及补充协议已于2018年11月30日解除的事实没有异议，本院对该解除事实予以确认，并认为导致上述两份合同及相应补充协议解除的事由是品源学校与好百年公司解除了1101-3室的租赁合同及补充协议，而源品餐饮公司与好百年公司在补充协议中约定1101-1、1101-2室的租赁合同与1101-3室的租赁合同为一整体，不可分割，故源品餐饮公司与好百年公司中任何一方均有权向对方提出解除合同的要求。鉴于1101-3室租赁合同及补充协议的解除是不可归责于租赁合同双方当事人的政府行为导致品源学校无法在具有公寓性质的1101-3室继续开展教育培训工作，故导致1101-1、1101-2室的租赁合同及补充协议解除亦并非源品餐饮公司与好百年公司的过错，由此产生的损失应由双方当事人合理分担。好百年公司在合同解除后又提出源品餐饮公司存在擅自转租房屋过错，故其享有合同解除权，已无实际意义。本院综合本案具体情况，酌情确定好百年公司对源品餐饮公司的损失承担50%的民事责任。 涉案1101-1、1101-2室租赁合同及相应补充协议解除后，好百年公司应当依约将租赁保证金18000元返还给合同相对方源品餐饮公司。 关于合同解除后的房屋占有使用费的计算，本院认为，源品餐饮公司依约已支付了2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金，而好百年公司于2018年12月15日起持续对源品餐饮公司租赁房屋进行断电，至2019年5月21日才恢复供电，并自认在2019年3月12日将11层共用的外大门用锁锁上，导致源品餐饮公司无法正常经营，过错较大，结合上述已确定的50%的责任分担标准，本院认定2018年12月1日至2018年12月14日计14天和2019年5月21日至2019年5月31日计11天，合计25天的占有使用费由源品餐饮公司参照租赁合同约定的租金标准的50%支付，即5854.17元｛[（50580元/年+118020元/年）÷360天×25天]×50%｝；2018年12月15日（含当日）至2019年5月20日计5个月零6天的占有使用费参照租赁合同约定的租金标准的30%支付，即21918元｛[（50580元/年+118020元/年）÷12月×5月+（50580元/年+118020元/年）÷360天×6天]×30%｝，以上合计应支付占有使用费27772.17元（5854.17元+21918元），因源品餐饮公司已支付租金84300元，扣除上述应付占有使用费，好百年公司应返还56527.83元。 关于合同解除后的物业费的计算。按照上述房屋占有使用费计算的期间及标准，并参照物业费7.9元/月/平方米的收取标准按500平方米的面积计算，认定源品餐饮公司应支付上述25天的物业费的50%，即1645.83元（7.9元/月/平方米×500平方米÷30天×25天×50%），上述5个月零7天的物业费的30%，即6162元[（7.9元/月/平方米×500平方米×5月+7.9元/月/平方米×500平方米÷30天×6天）×30%]，以上合计应支付7807.83元（1645.83元+6162元），因源品餐饮公司已支付23700元物业费，好百年公司应返还15892.17元。 关于源品餐饮公司主张的其他损失赔偿问题。 （一）空调赔偿，源品餐饮公司安装的空调未与租赁房屋形成附合，且其已从租赁房屋上拆除搬走，现其要求好百年公司进行赔偿，本院不予支持。 （二）关于租赁房屋的装饰装修损失。源品餐饮公司提供工程服务合同、收据等证据证明其在网线、电话面板等设备设施的安装调试上发生材料费及安装费合计22460元，提供装饰装修合同、款项支付凭证、装修公司出具的情况说明等证据证明其基础装饰装修花费24万元，提供购销合同、情况说明、款项支付凭证等证据证明其购买地毯、墙纸和窗帘分别花费28800元、11200元和12160元，合计52160元，源品餐饮公司的举证义务已完成，好百年公司对上述事实持有异议，举证责任转移至好百年公司，其应提供证据予以反驳；本案中，好百年公司于2019年5月31日接收涉案租赁房屋后，有权利按照涉案“交接清单”中明确的“自行处置”房屋，选择对自己最有利的方式减少损失，后其选择转租他人的方式，本院予以尊重，但是这并不妨碍其举证责任的承担，现租赁房屋的装饰装修已无鉴定基础，好百年公司亦无证据予以反驳，故本院对该涉及网络布线等安装调试产生的22460元、基础装饰装修费用24万元及购买地毯、墙纸和窗帘花费52160元予以认定，综合源品餐饮公司已使用装饰装修物的租赁期限和合同约定的五年租赁期及地毯为定制、墙纸已形成附合、窗帘可拆除的事实，本院酌情确定其涉及网络布线等安装调试产生损失为15000元、基础装饰装修损失为16.8万元、地毯损失为2万元、墙纸损失为7800元。窗帘不计入源品餐饮公司的损失，源品餐饮公司亦没有证据证明窗帘已由好百年公司拆除拿走。综上，好百年公司赔偿上述各项损失中的50%即分别为7500元、8.4万元、1万元和3900元，以上合计105400元。（三）搬迁损失。源品餐饮公司主张1万元，该损失为间接损失，要求好百年公司赔偿没有法律依据，本院不予支持。（四）替代租赁房屋周转另行租赁房屋产生的损失。源品餐饮公司主张133750元，包括转让费、6个月租金和押金，本院根据其提供的与贝壳公司签订的房屋转租协议确定的房屋租金标准、租赁面积及实际支付金额，并对比本案租赁合同确定的租金标准及租赁面积，认为6个月周转期限为合理期限，酌情确定该6个月租金损失为4.9万元，其他各项不列入其损失范围，好百年公司应赔偿其中50%即24500元。综上，好百年公司合计赔偿上述损失合计129900元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项规定，判决如下： 一、被告苏州好百年国际婚纱广场有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告苏州源品餐饮管理有限公司位于苏州市姑苏区房屋的租金56527.83元、物业费15892.17元、租赁保证金18000元，合计90420元。 二、被告苏州好百年国际婚纱广场有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏州源品餐饮管理有限公司装饰装修损失、替代租赁房屋周转另行租赁房屋产生的损失各项损失合计129900元。 三、驳回原告苏州源品餐饮管理有限公司其他诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84；汇款时请注明案号）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11373元，减半收取5687元，由原告苏州源品餐饮管理有限公司负担4033元，被告苏州好百年国际婚纱广场有限公司负担1654元。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支持原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员  耿杰圣 二〇一九年十月二十八日 书记员  张洁玲