浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0723民初1853号 原告：夏禄清，男，1965年12月20日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张丽蓉，浙江民宜律师事务所律师。 被告：浙江东宝置业有限公司，住所地浙江省武义县东干凤凰山工业区。 法定代表人：胡伟进。 诉讼代表人：浙江东宝置业有限公司管理人浙江振进律师事务所。 负责人：骆忠红。 委托诉讼代理人：楼国刚、周春梅，浙江振进律师事务所律师。 第三人：应勇，男，1978年9月1日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：施春巧，女，1982年4月11日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：应炜，男，1987年2月17日出生，汉族，住福建省建瓯市。 第三人：倪小梅，女，1987年8月1日出生，汉族，住福建省建瓯市。 第三人：李正，男，1977年12月6日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：胡华春，女，1977年2月16日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：朱贵华，男，1959年1月19日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：陈彩仙，女，1963年1月18日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：褚鑫雄，男，1975年11月3日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：陈英燕，女，1975年10月2日出生，汉族，住浙江省永康市。 诉讼代表人：应勇，男，1978年9月1日出生，汉族，住浙江省永康市。 诉讼代表人：褚鑫雄，男，1975年11月3日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人共同委托诉讼代理人：胡华杰，浙江策道律师事务所律师。 原告夏禄清与被告浙江东宝置业有限公司（以下简称东宝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案后，于2018年1月3日作出（2017）浙0723民初4282号民事裁定，驳回了原告夏禄清的起诉。原告夏禄清不服，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院于2018年2月9日作出（2018）浙07民终593号民事裁定，撤销武义县人民法院（2017）浙0723民初4282号民事裁定，指令武义县人民法院审理。本院重新立案后，依法适用简易程序进行审理。在该案审理过程中，因应勇、施春巧、应炜、倪小梅、李正、胡华春、朱贵华、陈彩仙、褚鑫雄、陈英燕（以下简称应勇等10人）与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加应勇等10人为本案的第三人。经公开开庭审理后，本院于2018年7月12日作出（2018）浙0723民初1136号民事裁定，驳回了原告夏禄清的起诉。原告夏禄清不服，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院于2019年6月3日作出（2018）浙07民终4415号之二民事裁定，撤销武义县人民法院（2018）浙0723民初1136号民事裁定，指令武义县人民法院审理。本院重新立案后，因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。本案于2019年9月4日进行了公开开庭审理，原告夏禄清的委托诉讼代理人张丽蓉，被告东宝公司的诉讼代表人东宝公司管理人浙江振进律师事务所的委托诉讼代理人周春梅，第三人应勇等10人的诉讼代表人应勇及委托诉讼代理人胡华杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏禄清向本院提出诉讼请求：1.判令东宝公司继续履行海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等5幢房屋的商品房买卖合同；2.由东宝公司协助夏禄清办理产权登记手续；3.本案诉讼费用由东宝公司承担。事实和理由：2015年6月24日，夏禄清与东宝公司签订了5份《商品房买卖合同》，购得东宝公司开发的海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等5幢商品房。东宝公司在夏禄清按照合同约定付清全部房款后，开具了收条，并在武义县住建局办理了商品房预售合同备案登记，但东宝公司一直怠于履行合同。夏禄清认为，其与东宝公司之间的合同合法有效，故诉至法院，请求判如所请。 东宝公司辩称：东宝公司已进入破产清算程序，东宝公司法定代表人胡伟进目前下落不明，本案参与诉讼的是东宝公司的破产管理人，对夏禄清与东宝公司签订的商品房买卖合同以及应勇等10人与东宝公司签订的商品房买卖合同，管理人均不清楚，请求法院依法判决。 应勇等10人述称：1.因东宝公司已经进入破产清算程序，根据破产管理法的规定，夏禄清要求继续履行商品房买卖合同的诉请已无法履行。2.夏禄清在诉状中称2015年6月24日其与东宝公司签订5份商品房买卖合同购得案涉房屋不属实，夏禄清与东宝公司之间并不存有真正的商品房买卖关系，仅凭夏禄清提交的收款收据不足以证明其已履行支付购房款的义务，夏禄清与东宝公司之间即使有合同签订，但因夏禄清未履行相应对价，故夏禄清与东宝公司之间不存在真正的商品房买卖意思表示。3.根据夏禄清2017年11月30日在公安机关的报案笔录中可知，夏禄清与胡伟进之间存在民间借贷关系，东宝公司提供本案5套房屋作为抵押，虽以商品房买卖名义进行了备案登记（现已取消），但名为买卖实为抵押的情形不符合备案登记的条件，也不是商品房买卖的真实意思表示。4.退一步讲，即使夏禄清与东宝公司之间存在房屋买卖合同关系，但应勇等10人与东宝公司于2017年11月22日就涉案房屋签订了5份商品房买卖合同，该5份合同系房屋买卖真实意思表示，应勇等10人也支付了相应价款，双方进行了房屋交接和钥匙交付，到武义县住建局进行了备案登记，共同向武义县不动产登记中心申请过户登记。基于上述行为，应勇等10人基于善意行为应优先于夏禄清合法取得涉案的5套房屋，并阻却了夏禄清继续履行合同的诉讼请求。5.武义县人民法院（2018）浙0723行初14号行政判决书中已认定“应勇等十人通过永康市联房地产经纪有限公司联系、介绍购买了案涉的上述房屋并支付了相应的价款，且未有任何证据显示应勇等十人对于案涉房屋先前存在房屋预售备案登记行为知情，应勇等十人与东宝公司存在恶意串通的情形，现应勇等十人已缴纳相关契税，同样办理了预售房屋备案登记且已入住，应视为案涉房屋已为应勇等十人善意取得”。金华市中级人民法院（2019）浙07行终310号行政判决书也认定“鉴于涉案房屋备案登记被撤销后，应勇等10人又购买了涉案房屋并办理了备案登记，且无证据证明应勇等10人存在与东宝公司恶意串通的情形，可视为涉案房屋已为应勇等10人善意取得。”上述相关行政案件一审、二审对应勇等10人善意取得案涉房屋已作认定，即便夏禄清与东宝公司之间存在真正的商品房买卖关系，在“一物二卖”的情形下，应勇等10人也应基于善意行为取得案涉房屋。综上，请求法院依法驳回夏禄清的诉讼请求。 夏禄清针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 证据1.夏禄清身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。经质证，东宝公司、应勇等10人无异议。 证据2.东宝公司企业工商登记信息1份，证明被告诉讼主体资格。经质证，东宝公司、应勇等10人无异议。 证据3.商品房买卖合同复印件5份，证明夏禄清与东宝公司签订5份商品房买卖合同，并在武义县住建局办理了预售合同备案登记的事实。经质证，东宝公司认为，因公司法定代表人胡伟进下落不明，管理人无法确认该5份合同的真实性和双方签订合同的真实目的。应勇等10人认为，该5份合同系复印件，不符合证据的形式要件，且该5份合同与行政备案合同的条款有出入，无法确认其真实性。 证据4.收款收据5份，证明夏禄清已支付案涉5幢房屋购房款的事实。经质证，东宝公司认为，因管理人未收到东宝公司的完整账册，且夏禄清也未提交相应款项系结算后形成的相关依据以及相关借款资金走向的证据，故仅凭该5份收款收据无法确认款项的到位情况。应勇等10人对该组证据的三性均有异议，认为结合夏禄清在庭审中有关夏禄清与胡伟进以及东宝公司三方之间就所欠借款进行结算后转为购房款的陈述，因夏禄清未能提交三方形成借款转为购房款合意的书面证据，故仅凭该5份收款收据不足以证明夏禄清已支付案涉5幢房屋的相应对价，对该组证据的证明目的不予认可。 证据5.借款协议、（2017）浙0723民初4096号民事调解书各1份，证明：（1）（2017）浙0723民初4096号一案中涉及的4套公寓和8幢排屋以及本案中涉及的5幢排屋，均是2015年夏禄清从东宝公司抵债取得；（2）夏禄清与胡伟进在2017年3月1日签订了借款协议，以1045.7万元的价格由胡伟进回购了其中的4套公寓和8幢排屋；（3）因胡伟进未按约支付房屋回购款，夏禄清向法院起诉后，双方达成调解协议，由胡伟进支付夏禄清房款1045.7万元及利息，东宝公司、武义海阔工具有限公司（以下简称海阔公司）承担连带清偿责任。经质证，东宝公司对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为借款协议和调解书并未涉及本案的5幢房屋，该组证据无法达到夏禄清的证明目的。应勇等10人对该组证据的真实性无异议，但认为：（1）借款协议约定的内容是胡伟进向夏禄清借款，而调解书确认的是胡伟进应支付夏禄清购房款，两者的基础法律关系和款项性质并不一致；（2）夏禄清主张案涉房屋系抵债取得与其在公安机关报案笔录中有关案涉房屋系抵押而来的陈述不一致；（3）据第三人了解，本案的真实情况是胡伟进欠夏禄清借款不能归还后，为确保借款的履行，胡伟进以东宝公司的4套公寓和13幢排屋提供抵押担保，之后由海阔公司向夏禄清提供相应价值货物抵偿相应数额的借款后，夏禄清再解除相应价值房屋的抵押，因中途胡伟进要向银行贷款需要抵押，故由胡伟进向夏禄清出具借款协议后，到武义县住建局撤销了4套公寓和8幢排屋的合同备案；（4）本案夏禄清与东宝公司签订商品房买卖合同的真实目的是抵押担保，而不是以房抵债，该组证据不能达到夏禄清的证明目的。 东宝公司针对其答辩，向本院提交了（2018）浙0723破申3号民事裁定书、（2018）浙0723破4号决定书各1份，证明东宝公司已进入破产程序，法院指定浙江振进律师事务所担任其破产清算管理人的事实。经质证，夏禄清、应勇等10人无异议。 应勇等10人针对其陈述，向本院提交了下列证据： 证据1.商品房买卖合同、购房增值税发票各5份，证明应勇等10人与东宝公司就案涉5幢房屋签订5份商品房买卖合同以及应勇等10人已支付相应对价的事实。经质证，夏禄清对该组证据形式上的真实性无异议，但对内容上的真实性、合法性、关联性有异议，认为应勇等10人与东宝公司签订商品房买卖合同的过程不合法，购房款发票虽然开具，但相应款项并没有进入东宝公司账户。东宝公司对该组证据无异议。 证据2.交房通知书、物业费发票、钥匙照片各5份，证明东宝公司已将涉案5幢房屋交付应勇等10人的事实。经质证，夏禄清对该组证据三性均有异议，认为在夏禄清已通过抵债合法取得案涉房屋的情形下，东宝公司再次与应勇等10人签订商品房买卖合同，显然是东宝公司与应勇等10人恶意串通，损害了夏禄清的合法权益，应勇等10人对案涉房屋的占有不能认定是合法占有。东宝公司对该组证据无异议。 证据3.商品房预售证附件、契税发票各5份，证明应勇等10人与东宝公司签订合同后办理了房屋买卖的相关手续，应勇等10人已经缴纳契税的事实。经质证，夏禄清对该组证据形式上的真实性无异议，但认为这些材料都是应勇等10人通过不正当的方式取得，对该组证据内容的真实性、合法性、关联性有异议。东宝公司对该组证据无异议。 证据4.不动产登记申请书、宗地图、不动产登记委托书、询问记录、不动产登记受理通知书各5份，证明应勇等10人在办理了案涉房屋合同备案手续后，与东宝公司一起向武义县国土局申请办理不动产过户登记手续，且武义县国土局已受理的事实。夏禄清对该组证据中不动产登记申请书、宗地图、不动产登记受理通知书形式上的真实性无异议，对内容的三性有异议，不动产登记委托书、询问记录形式上的真实性也无法确认，认为应勇等10人是基于行政机关违法撤销了夏禄清的预售合同备案登记后办理的相关手续，其存在的基础是违法的，该组证据不能予以采信。东宝公司对该组证据无异议。 证据5.入住照片、电费水费缴费通知、永康市联房地产经纪有限公司出具的情况说明以及该中介公司员工与第三人的微信聊天记录等，证明应勇等10人系通过中介公司得知案涉房屋的房源信息，之后通过该中介与东宝公司签订商品房买卖合同，部分第三人接收房屋后已装修入住的事实。经质证，夏禄清对该组证据三性均有异议，认为该组证据不能达到应勇等10人系合法占有案涉房屋的证明目的，第三人所有行为存在的基础都是违法的。东宝公司对该组证据无异议。 证据6.购房意向合同、购房款项收条、银行票据凭证复印件等，证明应勇等10人通过中介公司与东宝公司签订案涉房屋买卖合同并且支付了相应对价的事实。经质证，夏禄清对该组证据三性均有异议，认为：（1）即使购房意向合同、收条是真实的，在第三人与东宝公司签订购房意向合同时，案涉房屋尚备案在夏禄清名下；（2）该组证据不能证明款项已实际打入施彩绸账户；（3）即便款项确实打入施彩绸账户，因款项未进入东宝公司账户，也属于违法。东宝公司对该组证据无异议。 证据7.夏禄清在2017年11月30日向公安机关报案的笔录1份，夏禄清在报案笔录中陈述因胡伟进欠其1000多万借款没有能力归还，经双方协商由胡伟进将东宝公司的房屋抵押给他，作为之前借款的抵押担保，证明夏禄清与东宝公司之间签订的房屋买卖合同名为买卖实为抵押的事实。经质证，夏禄清对该证据的真实性无异议，但认为夏禄清在笔录中的陈述并非是抵押的意思，该组证据达不到应勇等10人的证明目的。东宝公司对该证据无异议。 证据8.（2018）浙0723行初14号行政判决书、（2019）浙07行终310号行政判决书各1份，证明该两份判决均已认定应勇等10人已支付了相应的对价，基于善意行为已取得案涉房屋的事实。经质证，夏禄清对该组证据三性无异议，但认为行政判决书中虽然提到了第三人善意取得房屋，但第三人始终没有提交相关款项已进入东宝公司账户的相关证据，该两份判决认定第三人善意取得房屋过于草率，夏禄清已就该判决向省高院提起申诉。东宝公司对该组证据无异议。 证据9.房地产经纪合同复印件1份，证明东宝公司委托永康市联房地产经纪有限公司进行房地产销售，第三人通过中介公司与东宝公司签订房屋买卖合同的事实。经质证，夏禄清认为该证据系复印件，不符合证据形式要求。东宝公司对该证据无异议。 根据各方的举证、质证意见，本院对上述证据的认证如下： 对夏禄清提交的证据1、证据2，东宝公司、应勇等10人无异议，本院予以认定。对证据3，东宝公司、应勇等10人提出异议，本院认为，相关行政判决已就夏禄清与东宝公司就案涉房屋签订商品房买卖合同且经武义住建局备案的事实作出认定，故本院对该事实予以认定，合同文本内容应以经武义县住建局备案登记的文本为准。对证据4，东宝公司、应勇等10人提出异议，本院认为，该5份收款收据系原件，且盖有东宝公司公章，形式上的真实性应予以认定，对其内容上的真实性和证明目的，本院将综合全案分析认定。对证据5，东宝公司、应勇等10人对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定，对其证明目的将综合全案分析认定。 对东宝公司提交的证据，夏禄清、应勇等10人无异议，本院予以认定。 对应勇等10人提交的证据，东宝公司均无异议。对证据1、证据3，夏禄清对形式上的真实性无异议，本院对形式上的真实性予以认定。对证据7、证据8，夏禄清对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对证据2、证据4、证据5、证据6、证据9，夏禄清提出异议，本院认为，该5组证据与应勇等10人就案涉房屋的整个交易过程相互印证，对其真实性应予以认定。对上述证据的证明目的，本院将综合全案分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月24日，夏禄清与东宝公司就东宝公司开发的海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等5幢房屋签订《商品房买卖合同》5份。东宝公司向夏禄清出具了收款收据5份，每份收款收据载明的日期均为2015年6月25日，金额均为858700元，收款收据上盖有东宝公司公章。上述合同于2015年7月22日在武义县住建局办理了预售合同备案登记。2017年11月22日，东宝公司就上述5幢房屋向武义县住建局提交了《撤销购房合同备案申请书》，申请书上载明的撤销原因是“由于夏禄清本人已移居国外发展，并在生意上急需资金周转的原因，已无力结清剩余房款，经双方协商同意，特向贵局申请解除该5套商品房，撤销购房合同备案申请。”该申请书上盖有东宝公司公章，申请人处有“夏禄清”字样，但该签名并非夏禄清本人所签。东宝公司同时向武义县住建局提交了夏禄清的身份证复印件、《退房申请》《解除合同协议》，该3份材料上“夏禄清”的签名均非其本人所签。东宝公司同时向武义县住建局交回了涉案的盖有备案专用章的合同原件30份（每幢6份），并交回相应的5幢房屋的商品房预售证附件5份，武义县住建局于同日撤销了上述房屋的预售合同备案登记。 另查明，东宝公司曾在2017年10月委托永康市联房地产经纪有限公司销售武义桐琴海阔香泉名城的套房、排屋（不含本案案涉房屋），之后基本销售完毕。2017年11月19日，双方再次签订《房地产经纪合同》一份，约定东宝公司委托该中介公司销售坐落武义桐琴海阔香泉名城排屋4幢，包括9幢2号、10幢2号、8幢2号、8幢3号，买方须一次性付清全部购房款，付款方式为买方过户前开具银行本票，本票收款方为施彩绸，该本票暂交由中介公司保管，待买卖双方办理产权过户签字手续后由中介公司给收款方入账等。经中介公司介绍、联系，2017年11月19日至22日，褚鑫雄、李正、应勇、倪小梅、陈彩仙（朱兆鹏代）分别与东宝公司就海阔香泉名城8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房签订《购房意向合同》5份，合同的主要内容为买受人向中介公司交付购房意向金10万元，房地产买卖合同签订后转为定金，剩余房款在过户前一天开具收款人为施彩绸的银行本票。之后，应勇等10人分别向中介公司交纳了购房意向金，由中介公司分别出具了保管收条，剩余购房款由应勇等10人开具收款人为施彩绸的银行本票交由中介公司保管。2017年11月22日，东宝公司就海阔？香泉名城小区8幢102房与褚鑫雄、陈英燕签订《商品房买卖合同》，就8幢103房与李正、胡华春签订《商品房买卖合同》，就9幢102房与应勇、施春巧签订《商品房买卖合同》，就10幢101房与应炜、倪小梅签订《商品房买卖合同》，就10幢102房与朱贵华、陈彩仙签订《商品房买卖合同》。之后东宝公司分别向应勇等10人出具了购房款收条，同时开具了购房款增值税专用发票。上述合同均于2017年11月23日在武义县住建局办理了预售合同备案登记，应勇等10人于同日分别向税务机关缴纳了契税。之后，东宝公司与应勇等10人就上述房屋共同向武义县国土局申请办理不动产转移登记，武义县国土局于2017年11月24日受理了应炜、倪小梅的不动产登记申请，于2017年11月27日受理了其他4幢房屋的不动产登记申请。2017年11月30日，夏禄清就上述5幢房屋向武义县国土局提出不动产异议登记申请，武义县国土局于同日受理，并于2017年12月11日就夏禄清的上述异议登记事项作出5份不动产登记证明。另，2018年9月10日，本院根据赵广寿的申请，裁定受理浙江东宝置业有限公司破产清算一案，并指定浙江振进律师事务所担任浙江东宝置业有限公司破产清算管理人。 再查明，2017年3月1日，胡伟进向夏禄清出具《借款协议》一份，载明：“今借到夏禄清人民币壹仟零肆拾伍万柒仟元整（10457000元）。自2017年3月15日起计息，按月息1.5%，于次月5日前支付上个月的利息。借款人保证于2017年4月15日前偿还本金陆佰万元（6000000元），余款于2017年7月15日前还清。如出现借款人未按时支付利息及首批还款不及时的情况，债权人有权要求其提前全额偿付本金，利息及其它可能造成之损失。本借款有武义海阔工具有限公司及浙江东宝置业有限公司提供担保。本借款协议生效的前提是：夏禄清此前在浙江东宝置业有限公司购置的4套公寓及8套排屋到建设局撤销商品房买卖合同的备案。”胡伟进在借款人处签名，担保人处有海阔公司和东宝公司盖章。之后，东宝公司就海阔?香泉名城小区8幢104、105、106号，9幢104、105、406号，27幢1单元201、301、401、501号房屋向武义县住建局申请撤销合同备案，武义县住建局于2017年3月15日撤销了上述8套排屋及4套公寓的合同备案。2017年12月5日，夏禄清向本院提起诉讼，请求判令胡伟进立即清偿借款本金1045.7万元及利息125.484万元，并判令东宝公司、海阔公司承担连带清偿责任。本院于2018年1月26日作出（2017）浙0723民初4096号民事调解书，主要内容为：一、胡伟进于2018年2月10日前支付夏禄清房款1045.7万元、利息125.484万元，合计1171.184万元；如胡伟进未按期履行，则还应支付本金1045.7万元自2017年11月16日起按月利率1.5%计算到款项实际履行之日止的利息；二、浙江东宝置业有限公司、武义海阔工具有限公司对上述款项承担连带清偿责任。本案庭审中，夏禄清陈述（2017）浙0723民初4096号一案中涉及的4套公寓和8幢排屋以及本案中涉及的5幢排屋，均是因东宝公司法定代表人胡伟进欠夏禄清借款1000多万元无法归还后，在2015年经三方协商将上述房屋抵债给夏禄清，东宝公司出具的收款收据上载明的购房款系借款结算后形成。 又查明，夏禄清于2017年12月5日就武义县住建局于2017年11月22日撤销了出卖人为东宝公司、买受人为夏禄清的海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等5幢房屋的预售合同备案登记的行政行为向本院提起行政诉讼，请求判令：1.确认武义县住建局撤销海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等五幢房屋预售合同备案登记的行政行为违法；2.撤销武义县住建局作出的上述违法行政行为，即要求武义县住建局恢复夏禄清对海阔?香泉名城8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等五幢房屋的预售合同备案登记，并由武义县国土局予以配合；3.本案诉讼费用由武义县住建局、武义县国土局承担。本院经审理后于2018年5月17日作出（2017）浙0723行初53号行政判决，判令：一、确认武义县住房和城乡建设局于2017年11月22日作出的撤销海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等五幢房屋预售合同备案登记的行政行为违法；二、驳回夏禄清的其他诉讼请求。夏禄清、武义县住建局不服该判决，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院于2018年9月19日作出（2018）浙07行终257号行政判决，撤销金华市武义县人民法院（2017）浙0723行初53号行政判决，发回金华市武义县人民法院重审。本院另行组成合议庭重新立案审理后，于2019年3月15日作出（2018）浙0723行初14号行政判决，判令：一、确认武义县住房和城乡建设局于2017年11月22日作出的撤销海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等五幢房屋预售合同备案登记的行政行为违法；二、驳回夏禄清的其他诉讼请求。夏禄清不服该判决，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）浙07行终310号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据夏禄清的诉讼请求及事实、理由，并结合应勇等10人的陈述意见，本案的争议焦点为：1.夏禄清与东宝公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，是东宝公司为其法定代表人胡伟进向夏禄清的借款提供担保，还是东宝公司以案涉房屋抵偿胡伟进个人向夏禄清的借款；2.应勇等10人与东宝公司之间是否存在恶意串通，案涉房屋的所有权应由谁取得。 关于争议焦点1，夏禄清主张其与东宝公司就13幢排屋和4套公寓签订商品房买卖合同，是因胡伟进欠夏禄清借款无法偿还后，由东宝公司将包括案涉5幢排屋在内的13幢排屋和4套公寓抵偿给夏禄清。而应勇等10人则主张夏禄清与东宝公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其真实意思是东宝公司为其法定代表人胡伟进向夏禄清的借款提供担保。对此，本院认为，从2017年3月1日由胡伟进签字以及海阔公司、东宝公司盖章的借款协议来看，该借款协议约定的生效条件是“夏禄清此前在浙江东宝置业有限公司购置的4套公寓及8幢排屋到建设局撤销商品房买卖合同的备案”，故胡伟进认可此前签订的商品房买卖合同实际系以房抵债。而从夏禄清在2017年11月30日向公安机关报案时的笔录来看，其在笔录中虽曾多次提到过抵押，但其也曾陈述2017年10月其准备将案涉5幢排屋中的1幢卖给他人，之后发现5幢排屋被东宝公司撤销备案卖给他人，故仅凭该份笔录不足以认定夏禄清与东宝公司签订商品房买卖合同系为借款提供抵押担保，且夏禄清在该份笔录中有关胡伟进向其借款1000多万元无法归还，之后双方就13幢排屋和4套公寓签订商品房买卖合同，后双方又协商由胡伟进出具1045.7万元的借条，由夏禄清将其中8幢排屋和4套公寓还给胡伟进等陈述，与2017年3月1日借款协议中的内容相一致。综上，本院认定夏禄清与东宝公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其真实意思是东宝公司以案涉房屋抵偿胡伟进个人向夏禄清的借款。最高人民法院发布的指导案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》中的裁判要点是：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于物权法第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在合同法第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。”而本案中，首先，根据夏禄清的陈述，向其借款的系胡伟进个人而非东宝公司，即东宝公司并非借款合同的当事人，故本案的情形与72号指导性案例中的情形并不相类似；其次，因夏禄清无法提供其与胡伟进之间借款资金往来及就借款本息进行结算的相关证据，故本院对商品房买卖合同中确认的购房款是否存在超出司法解释规定的人民法院予以保护范围的高额利息无法进行审查，即无法确认夏禄清是否已实际履行支付相应购房款的义务；第三，《中华人民共和国公司法》第十六条第二款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”该条款说明公司法对关联担保这种无对价的特殊交易，对代表权作了限制性规定，即必须经股东会决议。而为股东或法定代表人清偿债务的性质较关联担保更为严重，公司直接对外承担债务而不能取得经营利益，如未经股东会决议，将构成侵占公司财产的行为。如前所述，胡伟进以东宝公司所有的房屋抵偿其欠夏禄清的个人债务，在相关证据未能证明该抵债行为已经股东会或股东大会同意的情形下，其合法性尚无法予以确认。综上，夏禄清以其已履行支付购房款义务，要求东宝公司继续履行合同交付房屋的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2，夏禄清主张应勇等10人与东宝公司签订商品房买卖合同的行为，应勇等10人将购房款支付给胡伟进母亲施彩绸而非东宝公司的行为，以及应勇等10人占有案涉房屋的行为均不合法，应勇等10人与东宝公司之间存在恶意串通，不能认定案涉房屋已为应勇等10人善意取得。对此，本院认为，首先，应勇等10人系在永康市联房地产经纪有限公司的联系、介绍下，与东宝公司签订了商品房买卖合同，并办理了合同预售备案登记，缴纳了相关契税，整个房屋交易过程符合常理，也未有任何证据显示应勇等10人对于案涉房屋先前存在预售备案登记行为知情；其次，应勇等10人应东宝公司的要求将购房款打入施彩绸的账户，东宝公司向应勇等10人出具了收条并开具了相应的购房款增值税专用发票，应勇等10人的款项交付行为虽存有瑕疵，但不能据此认定其与东宝公司存在恶意串通或协助东宝公司阻碍法院执行；第三，本案证据显示东宝公司向应勇等10人交付房屋系在夏禄清向武义县国土局提出异议登记之前，故在夏禄清未能举证证明应勇等10人与东宝公司存在恶意串通的情形下，应认定应勇等10人对案涉房屋的占有系合法占有。综上，即便本案夏禄清与东宝公司签订的商品房买卖合同亦为合法有效的情形下，因之后应勇等10人又与东宝公司签订商品房买卖合同并已支付了相应对价，且已先于夏禄清合法占有案涉房屋，可视为案涉房屋已为应勇等10人善意取得。 综上所述，夏禄清的诉讼请求，本院不予支持。应勇等10人的陈述意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定，判决如下： 驳回原告夏禄清的诉讼请求。 案件受理费42800元，由原告夏禄清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  徐旭军 人民陪审员  顾小芳 人民陪审员  朱安良 二〇一九年十月三十一日 代书 记员  顾亚萍