江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1012民初6151号原告：曹某某，男，1975年4月16日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：郭某某，男，1978年5月28日出生，汉族，住扬州市江都区。原告曹某某与被告郭某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹某某到庭参加诉讼，被告郭某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹某某向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告郭某某向原告退还房租、物品转让费及水电费押金51000元；2.被告郭某某赔偿给原告各项损失28300元；3.被告郭某某赔偿给原告3年总房租105000元；上述合计184300元；4.被告郭某某承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月22日，被告与原告签订《房屋租赁协议》一份。将位于江都区间门市出租给原告，年租金35000元。租期3年，从2017年12月22日至2020年10月3日。当日被告向原告收取了房租35000元、店内物品转让费15000元，水电费押金1000元并写了收条。协议上写明了当时的水电基数，被告承诺马上去缴纳了12月22日前的水电费用。原告接手后立即进行了开店准备，装宽带300元、买桌椅1500元、买保温柜及洁具1000元、店面设计制作、信息广告推广10000元、买碗筷勺炉子修排风扇等厨房用品1500元、买打包用品1000元、买主食材驴肉6000元、买配料1000元。雇请工人2人，月薪12000元（后实付6000元）。合计28300元。原告于2018年1月2日进行了试营业。2018年1月4日夜，原告发现门市房被雪压垮了，同时又因为被告没有缴纳12月前的电费被供电局停电了。5日，原告联系被告告知情况并微信发送了房屋破损的照片。被告未回复。6日，原告突然接到自称为房东的女人电话，态度蛮横言语过快不知所云。于是又联系被告，被告称7日跟原告拿钥匙去修房屋。7日，又与被告联系。被告未回复。8日，被告说以前电费一直未缴，微信发个红包来让原告去缴，又说9日才能回江都，约原告9日在店里见面。原告没有收红包，也没有答应去缴电费。9日下午2点，被告微信原告5点在店里见面。5点，被告和一对老夫妻及他们的儿子儿媳妇一起5人在。原告打开门，被告拿走了钥匙。他们一直在各自说话，原告听了才知道一对老夫妻及他们的儿子儿媳妇才是房东，产权人不是被告郭某某。房东4人的语言态度相当的强硬并且一再强调他们和被告是有协议的，有效期只有1年，协议明文不许转租的。原告就听他们在争吵，感觉与这样的他们很难沟通，将来也很难打交道。被告至今未还钥匙。10日，原告约被告在店里见面，被告说房东在修房屋，约原告在花园小学门口。下午，在花园小学门口，原告对被告说，这样的情况，这个房子我不能用了。被告于是问原告怎么办，原告说那就你把房子拿走，把收了我的房租费、物品转让费、水电押金51000元退给我就算了。被告说可以，晚上答复原告。当晚，被告没有消息。11日下午5点，原告微信被告：“你昨天下午说晚上给我答复的，现在怎么说？”6点40,被告回复：“哦，我这两天忙个招标，在外面没回家去，星期一回去，跟老爷子说了，他考虑一下，要办的话估计要到星期二三了”。其后再也联络不上。综上，因为产权、断电以及房屋破损且被告至今未还钥匙，已经给原告造成了不可挽回的开店损失，原告事实上也是无法经营。为维护原告自身的合法权益，根据与被告的《房屋租赁协议》约定条款“甲方保证租期三年内房租不变，并且保证3年租期。若有任何产权等问题导致乙方在租期内不能经营，都由甲方负责赔偿开店损失，退回收条款，并赔偿给乙方3年总房租。”故，原告特具状向协议中指定的贵院提起诉讼。被告郭某某未作答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据和事实认定如下：2017年12月22日，原告曹某某与被告郭某某签订房屋租赁协议，甲方（出租方）为郭某某，乙方（承租方）为曹某某，见证方为张芝秀，协议约定：一、甲方愿将座落在江都三江百货广场东侧巷内一间门市出租给乙方使用，租期暂定3年，从2017年12月22日至2020年10月3日，租金计每年叁万伍仟元，按1年缴纳一次，租金先交后住，租期内水、电费由乙方承担，续缴必须在租期内提前一个月缴纳房租，乙方需交纳各项租赁物品、水电押金1000元给甲方，退房时结清全部费用由甲方将押金退还给乙方……八、双方约定的其他事项：①甲方保证租期3年内房租不变，并且保证3年租期；②若有任何产权等问题导致乙方在租期内不能经营，都由甲方负责赔偿开店损失，退收条款，并赔偿给乙方3年房租……同日，原告向被告给付房租35000元、店内物品转让费15000元及押金1000元，合计51000元，并由被告向原告出具收条，载明“今收到曹某某房租款到2018年10月3号叁万伍仟元整，店内物品壹万伍仟元整，水电押金壹仟元整，共计伍万壹仟元整（51000元）”。被告将门市交付原告后，原告对其进行了装修，并于2018年1月2日进行试营业。2018年1月4日，门市房因为雪天出现了破损，且由于被告没有缴纳12月前的电费导致案涉房屋被供电局断电。后被告也一直未缴纳租期前的电费，亦未修理房屋。另查明，案涉房屋的所有权人并非被告郭某某，其仅为承租方，2017年10月4日，被告郭某某作为承租方，与所有权人解明玉签订了房屋租赁协议，约定解明玉将案涉房屋租赁给被告，租期为1年，自2017年10月4日至2018年10月3日，且被告在承租期间不得擅自转租。原告认为被告因产权、房屋断电、破损等情况，给其造成了无法挽回的损失，且无法经营，故诉至法院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订了案涉租赁协议，原告缴纳了第一年的租金等费用，且被告已将案涉房屋交付原告曹某某使用，故本院认为原、被告之间签订的房屋租赁协议有效。因以下原因导致原告无法使用该房屋：1、被告并非案涉房屋所有权人，且房主不同意被告转租房屋给原告；2、被告未缴清转租之前的电费，供电局对案涉房屋断电处理；3、下雪导致房屋门头受损，被告未进行修理。根据原告的陈述，其于2018年1月10日告知被告“这个房子我不能用了”，被告问原告怎么办，原告说“那就你把房子拿走，把收了我的房租费、物品转让费、水电押金51000元退给我就算了”。根据原告的上述陈述，双方实际对租赁合同协商解除，并约定了解除的条件，即被告收回房屋并退还原告给付的51000元，故对于原告要求被告退回51000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的要求被告赔偿原告损失28300元，因为原告未能提供相关证据佐证，故本院不予支持。对于原告主张的要求被告赔偿原告违约金即3年房租105000元，结合原告使用房屋的时间及已交租金，本院认为约定的违约金高于原告的实际损失，故对于违约金本院酌定调整为已交租金35000元的30%即10500元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭某某于本判决生效之日起三日内退还原告曹某某房租35000元、店内物品转让费15000元及水电费押金1000元，合计51000元；二、被告郭某某于本判决生效之日起三日内赔偿原告曹某某违约方10500元；三、驳回原告曹某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3986元，公告费600元，由被告郭某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  张夏云人民陪审员  吴小林人民陪审员  陈龙妹二〇一九年十月二十五日法官 助理  王秋雨书 记 员  陈 诚