江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0508民初7786号 原告：苏州青年旅行社股份有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区竹辉路278号。 法定代表人：董小安，总经理。 委托诉讼代理人：张惟明，江苏瀚邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱敏亚，江苏瀚邦律师事务所律师。 被告：厉振华，男，1957年8月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告苏州青年旅行社股份有限公司（以下简称青旅公司）与被告厉振华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月15日召开庭前会议，于2019年4月11日公开开庭进行了审理,后因案情疑难复杂转为普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。2018年12月21日被告厉振华对原告青旅公司提出反诉，2019年9月23日被告厉振华当庭申请撤回反诉，本院裁定准许。原告青旅公司的诉讼代理人朱敏亚、被告厉振华到庭参加庭前会议及两次庭审，被告厉振华曾经的委托诉讼代理人蔡建伟(厉、蔡二人于2019年4月11日解除委托代理关系)到庭参加庭前会议。本案现已审理终结。 原告青旅公司向本院提出诉讼请求：判令确认原、被告双方签署的《租房合同》已于2018年5月14日解除，被告立即归还租赁房屋。在案件审理中，原告增加诉请，要求被告立即支付拖欠的房屋租金和房屋占有使用费（暂计算至2019年4月30日为228300元，之后按2万元/月计算至实际归还之日），后，变更第二项诉请为被告立即支付暂计算至2018年5月19日的房屋租金558元，其他租金及房屋使用费另案主张。事实和理由：2018年2月1日，原被告签订了《租房协议》，约定原告以其所有的位于苏州市竹辉路**号东二楼房屋租给被告使用经营咖啡茶座简餐，租金每月2万元，按季度支付。若超过7天未支付房租，原告有权收回房屋使用权。租期自2018年2月1日起至2021年1月31日止。然在租赁期间，被告拖欠房租，经催告后仍不予支付，后，原告于2018年5月14日向被告送达了收回房屋的通知。原告认为，被告拒不支付房屋租金的行为已构成违约，原告有权解除合同收回房屋，现被告强行霸占原告合法拥有的房屋，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故诉至法院，并提出上述诉请。 被告厉振华辩称，1.其之所以未在2018年5月支付下一季度租金是由于2018年4月19日收到姑苏法院执行庭的协助执行通知书，要求其从2018年5月开始将房租支付至法院，不再支付给原告，具体支付方式另行通知，2021年1月31日合同到期后由法院来决定是否续签。根据该法院文书从2018年4月19日其已无义务向原告支付租金，故从该日起其不存在合同违约行为，其租赁关系已发生转移，不存在与原告的合同关系，但合同期限还是继续有效的。在租赁期限中原告纠集社会黑恶势力从2018年5月28日至2018年6月6日期间多次到其经营的咖啡馆进行打砸抢，把其和其朋友严重打伤，把店砸毁，致使其至今不能恢复正常经营，所有员工在家待业。其为此向公安机关提出追究原告负责人刑事责任的要求，公安已刑事立案，正在审理中。其要求本案应按先刑后民的原则，待公安刑事处理结束后再进行民事办案。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明： 坐落于苏州市竹辉路**号建筑面积为1256.20平方米的房产所有权人为青旅公司。2018年2月1日，青旅公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）厉振华签订租房协议，约定乙方承租甲方所有的苏州市竹辉路**号东二楼用于经营咖啡茶座简餐，租期自2018年2月1日起至2021年1月31日止，租金2万元/月，24万元/年，按季度支付（其中4万元以现金支付至甲方指定账号，2万元代金券由甲方指定物业管理人员收取），付三押一，从合同签订月起算，每季度月份5日前支付，若超过7天未支付房租，甲方有权收回房屋使用权，滞纳金按2%/天从押金中扣除。为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方签订本协议时支付给甲方押金2万元……除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还乙方。乙方在租房期间必须爱护好房屋设施，如有损坏，乙方负责赔偿或修理完善，若乙方需装修或改变房屋结构，需经甲方同意。合约期满按来修去丢原则办理。如租期满，乙方需继续租用，须提前一个月与甲方交涉说明，并提前重新签订租赁协议并交清下年租金，如乙方不再续租交清租房期间的所有费用，退还甲方钥匙并结清相关手续给甲方；如不按此办理责任由乙方承担，甲方有权 在租房期满五天后打开房屋另行出租或使用。 又查明，2018年4月19日本院向被告厉振华送达协助执行通知书，在送达当日的执行笔录中，厉振华称其承租了青旅公司位于竹辉路278号东2楼房屋用于经营新欧咖啡，租期为2018年2月1日至2021年1月31日，租金付至2018年4月底，之后都未付。执行人员告知厉振华，因青旅公司在本院执行案件较多，对于其未支付的租金，现法院通知其停止支付给青旅，相关租金请付至本院指定的账户，否则其要承担法律责任。随后，本院向厉振华送达协助执行通知书，主要内容为，本院在执行被执行人青旅公司系列案件中，查明青旅公司在你处有到期租金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，请协助执行以下事项：办理提取青旅公司在你处的应收租金，款项请直接汇至本院履行款账户……。厉振华签收协助执行通知书后，笔录中载明执行人员告知其到期后如需续租需联系本院。 再查明，2018年5月14日，青旅公司向厉振华发出书面通知载明，厉振华/新欧咖啡馆：现就您租赁我司位于苏州市竹辉路**号东二楼房屋相关事宜最后通知您：您至今未付清第一季度房租等费用，以及至今未缴付第二季度房租及费用，虽经我司多次催要，但至今仍未能向我司缴纳。根据贵、我双方2018年2月1日签订的租房协议约定，我司自即日起依约收回本房屋使用权，并要求您按协议支付相应的欠款及违约金，否则您将承担相应的法律后果。请您自本通知张贴起五个日历天内清场撤出，若未按时完成清场撤离，我方将在期满后打开房屋另行出租或使用。 还查明，厉振华分别于2018年5月28日、2018年6月1日向本院转账2万元、11700元。 案件审理中，青旅公司述称，根据合同约定，第一期应付8万元，应当于2018年2月1日支付，厉振华第一期支付了6万元，是3万元现金和3万元的券，厉振华在诉讼中提供2018年5月28日其支付至法院的2万元汇款回单，即第一期拖欠的2万元实际于2018年5月28日逾期支付。被告第二期应于2018年5月5日前支付下一季度的租金，但至2018年5月14日合同解除被告都未支付，厉振华在诉讼中提供其于2018年6月1日支付11700元至法院的汇款回单，即拖欠的第二期租金实际于2018年6月1日逾期支付了11700元。由于被告拖欠租金后原告收回房屋，原告的收回通知载明给予5个日历天的搬迁期，本案中原告主张的558元是2018年5月1日-2018年5月19日期间按照2万元/月计19天扣除被告已经支付的11700元所得。 案件审理中，本院分别于2019年4月25日、9月14日到案涉房屋查看，均为U型锁锁门状态。厉振华在庭审中称，案涉房屋至今一直由其实际管控。 以上事实，有租房协议、房屋产权证、协助执行通知书、执行笔录、通知及送达通知照片、农业银行转账流水以及当事人陈述等证据予以证明。 本案的争议焦点为：被告厉振华是否有权不按合同约定按期足额支付租金。 本院认为：青旅公司与厉振华于2018年2月1日就案涉房屋签订的租房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,协议合法有效，双方均应按约履行。 根据协议约定，被告厉振华应于签订本协议时即2018年2月1日当天向原告青旅公司支付租房押金2万元，于2018年2月5日前向原告青旅公司支付第一期租金6万元（含4万元现金及2万元代金券）。现青旅公司认可厉振华在签订协议后仅支付了3万元现金及3万元代金券，拖欠2万元未付，直至2018年5月28日厉振华向法院支付2万元，该拖欠款项才逾期支付完毕。厉振华在庭审中辩称，第一期应付8万元（含券），其现金和券合计支付了8万元。本院认为，根据合同约定租房押金2万元的支付时间先于第一期租金支付的时间，故青旅公司在认可厉振华签订协议后第一期一共仅支付6万元（含券）的情况下，厉振华拖欠2万元的性质应为第一期租金，根据协议约定若超过7日未支付房租，青旅公司即有权行使合同解除权收回厉振华的房屋使用权，而厉振华拖欠的租金直至2018年5月28日才逾期支付完毕，故对于青旅公司因此主张厉振华逾期支付第一期租金而构成行使合同解除权的理由，本院予以支持。同时，由于厉振华对于其全额支付了第一期包括押金及租金在内的8万元（含券）并未提供任何证据予以证明，故对于其提出的不存在逾期支付青旅公司第一期租金的抗辩意见不予采纳。 根据协议约定，被告厉振华应于2018年5月5日前向原告青旅公司支付第二期租金6万元（含4万元现金及2万元代金券）。厉振华当庭认可其未按约向青旅公司支付第二期租金，原因是由于2018年4月19日收到本院执行庭的协助执行通知书，要求其从2018年5月开始将房租支付至法院，不再支付给原告。本院认为，由于本案原告青旅公司是其他系列生效案件的被执行人，因此法院向与青旅公司具有房屋租赁合同关系的承租人厉振华发出协助执行通知书，对于其未支付的租金，通知其停止支付给青旅，并将相关租金付至法院指定账户。至此，除租金支付对象因法定原因指示交付给姑苏法院外，租房协议的其他内容均无变化，合同双方仍为青旅公司与厉振华，厉振华仍应按照其与青旅公司签订的租房协议中约定的内容履约，应严格按照合同约定的时间、金额及方式履行合同义务，如违反约定即应承担相应的不利后果。被告厉振华无权不按合同约定按期足额支付租金。故，厉振华提出的根据法院文书从2018年4月19日其已无义务向原告支付租金，故从该日起其不存在合同违约行为，其租赁关系已发生转移，不存在与原告的合同关系的抗辩意见，于法无据，不予采纳。 然，厉振华本应于2018年5月5日前支付的第二期租金，根据协议约定若超过7日未支付房租，青旅公司就有权行使合同解除权收回厉振华的房屋使用权，但直至2018年5月12日厉振华既未向法院支付，也未向青旅公司支付。故，自青旅公司于2018年5月14日向厉振华送达解约通知书起，双方于2018年2月1日签订的租房协议即解除。故，原告青旅公司基于被告厉振华第二期租金拖欠而依约行使合同解除权的理由成立。原告2018年5月14日发出的通知解除合同的意思表示明确，对于原告要求确认原、被告双方签署的《租房协议》已于2018年5月14日解除的诉请，本院予以支持。租赁合同关系解除后，承租人理应向出租人返还租赁物，故对于青旅公司要求厉振华返还房屋的诉请，本院予以支持。因青旅公司在解约通知中明确给予其5个日历天的腾房时间，故，对于青旅公司要求被告厉振华立即支付2018年5月1日至2018年5月19日期间按照2万元/月计19天扣除厉振华于2018年6月1日支付给法院的11700元后的房屋租金及占有使用费558元的诉请，本院予以支持。 关于被告厉振华提出，从2018年5月28日至2018年6月6日期间原告青旅公司多次到其经营的咖啡馆进行打砸抢，把其和其朋友严重打伤，把店砸毁，致使其至今不能恢复正常经营，所有员工在家待业，被告为此已向公安机关报案并刑事立案。被告提及的上述内容发生在租赁合同解除之后，而本案是评价在此之前原告是否有权行使合同解除权，发生在后的行为无论其定性如何均不能反过来影响对先前行为效力的判定，因此对被告要求先刑后民的抗辩意见，本院不予采纳。至于被告提出的可能存在的人身及财产损害，根据被告陈述的内容，这些损失系因原告或第三人侵权所致，与本案所涉租赁合同关系并非同一法律纠纷关系，且诉讼中被告已自行撤回对相关损失的反诉，故本案对此不予理涉。如原被告将来确因人身或财产损失存有争议，双方可另案解决。 关于租房押金2万元，青旅公司提出鉴于目前该房产厉振华尚未归还，押金待厉振华归还房产时再行结算，不在本案中处理的意见，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州青年旅行社股份有限公司与被告厉振华就坐落于苏州市竹辉路**号东二楼房屋签订的《租房协议》于2018年5月14日解除； 二、被告厉振华应于本判决生效之日起十日内搬离并返还坐落于苏州市竹辉路**号东二楼的房屋给原告苏州青年旅行社股份有限公司; 三、被告厉振华应于本判决生效之日起十日内向原告苏州青年旅行社股份有限公司支付欠付的房屋租金及占有使用费558元（计算至2018年5月19日）。 （上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10283元，由被告厉振华负担，于生效判决之日起十日内直接向原告苏州青年旅行社股份有限公司履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 审 判 员  杨晓迪 人民陪审员  李 平 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  张洁玲