沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初3181号原告：盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行，住所地：沈阳市大东区滂江街68号。负责人：信忠欣，系该支行行长。委托诉讼代理人：徐鸿军，男，该支行员工。委托诉讼代理人：陈欣，男，该支行员工。被告：迟红，女，1966年10月29日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告：周志迎，男，1973年2月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。二被告委托诉讼代理人：顾莹秋，女，1977年9月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告：沈阳星瑞房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人：黄卫东，系总经理。委托诉讼代理人：杨烁、关欣，辽宁隆丰律师事务所律师。被告：沈阳九九商品混凝土有限公司，住所地：沈阳市和平区浑河站西街道办事处曹仲村。法定代表人：魏光森，系经理。委托诉讼代理人：陶延鸣，男，公司员工。原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行与被告迟红、周志迎、沈阳星瑞房地产开发有限公司、沈阳九九商品混凝土有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈欣、徐鸿军，被告迟红、周志迎委托诉讼代理人顾莹秋、被告沈阳星瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨烁、关欣，被告沈阳九九商品混凝土有限公司委托诉讼代理人陶延鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告一、二偿还借款5,555,625.96元，利息、罚息、复利317,334.31元，本息合计5,872,960.27元（暂计至2019年2月20日；2019年2月20日之后的利息、罚息、复利按合同约定的年利率计算至借款结清日止）；2.判令被告三、四对上述第一项的债务承担连带保证责任；3.诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年4月29日，原告与被告一、二、三签订了《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款），合同第4条约定了被告一、二购买被告三开发的坐落于沈阳市浑南区，建筑面积计557.37平方米房屋；被告一、二向原告借款650万元，年利率为5.58%，如遇利率调整则按规定作相应调整，借款期限自2016年4月29日至2026年4月25日；还款总期数为120期，还款方式为等额本息，每月20日还款。约定被告一、二未按期归还贷款本息构成违约的，原告有权要求提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。被告一、二用购买的上述房屋抵押给原告，2016年4月25日被告一、二为原告办理了该房屋的抵押权预告登记；被告三自本借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告代为保管之日止。对被告一、二的违约行为引起的全部债务承担阶段性连带责任保证，保证范围包括被告一、二的借款本金、利息（包括罚息，复利）、被告一、二应支付的赔偿金以及原告为实现债权而发生的相关费用等。2016年4月29日原告与被告四签订了《盛京银行个人住房（商业用房）借款保证合同》，其保证合同为借款合同提供担保。上述合同签订后，原告履行了放款义务，但被告一、二未按照借款合同约定的期限归还借款本息。截至2019年2月20日，尚欠本金5,555,625.96元、利息、罚息、复利合计317,334.31元，本息合计5,872,960.27元，故原告起诉来院。被告迟红、周志迎辩称，借款属实，由于市场经济不好，所以没有按期还款。被告沈阳星瑞房地产开发有限公司辩称，原告与被告一、二签订的《抵押加阶段性保证借款合同》中的保证条款违反法律强制性规定，对外担保未经股东会决议或经股东会决议追认的，应认定为无效，担保不发生法律效力。答辩人不应承担连带保证责任，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告沈阳九九商品混凝土有限公司辩称，同意承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月29日，原告与被告迟红、周志迎签订《个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证合同）一份，合同约定，二被告向原告借款650万元，期限自2016年4月29日至2026年4月25日。借款利率为年利率5.88%，借款人按月偿还借款本息，每月20日为还款日，采用等额本息还款。违约责任约定，借款到期，借款人未按合同约定的还款时间归还借款本息等，贷款人从贷款逾期之日起按本合同约定利率的1.5倍计收逾期利息。本合同履行期间，未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，贷款人对贷款余额按本合同约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同的贷款利率计收复利息。并有权解除合同，提前收回贷款本息。同时，该合同还约定，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。即原告以被告迟红、周志迎提供的所购住房（位于沈阳市浑南区，建筑面积557.37平方米）作抵押，在被告迟红、周志迎取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由被告沈阳星瑞房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证而向被告迟红、周志迎发放贷款的方式。保证范围为包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、被告应支付的赔偿金以及为实现债权而发生的费用。保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告代为保管之日止。2016年4月25日，被告迟红、周志迎将其购买的位于沈阳市浑南区产为本借款合同办理抵押预告登记，抵押权人为原告。2016年4月25日，原告与被告沈阳九九商品混凝土有限公司签订《个人住房（商业用房）借款保证合同》一份，约定被告沈阳九九商品混凝土有限公司对被告迟红、周志迎的债务提供保证担保。保证方式为连带责任保证，保证担保范围包括借款本金、利息（包括罚息）借款人应支付的赔偿金以及原告为实现债权而发生相关费用等，保证期间自本合同生效之日开始到借款合同履行期限届满之日后两年止。同日，原告与被告沈阳星瑞房地产开发有限公司签订《个人按揭借款回购协议》一份，约定当被告迟红、周志迎不能按时归还原告的贷款本金或利息时，被告沈阳星瑞房地产开发有限公司可回购借款人所购买的房产，清偿贷款本金和利息上述合同签订后，原告于2016年4月29日按合同约定发放贷款650万元，被告未按合同约定偿还借款本息，截止2019年2月20日，尚欠借款本金5,555,625.96元、利息、罚息、复利合计317,334.31元，本息合计5,872,960.27元担保人亦未履行担保义务，故原告起诉来院。另查明，被告迟红、周志迎名下位于沈阳市浑南区，建筑面积557.37平方米房屋，现仍为抵押预告登记状态。本院认为，原告与被告迟红、周志迎、沈阳星瑞房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证合同）、与被告沈阳九九商品混凝土有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款保证合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告迟红、周志迎未能按合同约定按时足额偿还借款本息，担保人被告沈阳九九商品混凝土有限公司亦未按合同约定履行担保义务，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人从贷款逾期之日起按本合同约定利率的1.5倍计收逾期利息。对未收取利息部分按本合同的贷款利率计收复利。并有权解除合同，提前收回贷款本息。因此，对原告要求被告迟红、周志迎偿还借款本金5,555,625.96元，利息、罚息、复利317,334.31元，本息合计5,872,960.27元（至2019年2月20日止），之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至借款结清日止，要求被告沈阳九九商品混凝土有限公司对上述债务承担连带保证责任之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张沈阳星瑞房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张，本院认为，沈阳星瑞房地产开发有限公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认，且保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告代为保管之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿。对被告沈阳星瑞房地产开发有限公司提出的其担保行为未经股东会决议或经股东会决议追认的，担保无效的问题，因该担保行为是否经股东会决议等，是公司的内部决议和程序，不得约束第三人，不能以未经股东会决议而否定公司对外担保的效力，故对被告沈阳星瑞房地产开发有限公司的抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告迟红、周志迎于本判决生效后10日内偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行借款本金5,555,625.96元：二、被告迟红、周志迎于本判决生效后10日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行借款利息、罚息、复利317,334.31元（至2019年2月20日止）;三、被告迟红、周志迎于本判决生效后10日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行自2019年2月21日起至借款付清之日止的利息及罚息（利息以本金余额5,555,625.96元为基数，按中国人民银行相关规定及借款合同约定计算）；四、被告沈阳星瑞房地产开发有限公司、沈阳九九商品混凝土有限公司对本判决第一、二、三项承担连带给付责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人迟红、周志迎追偿；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52910元，诉讼保全费5000元，公告费800元，由被告迟红、周志迎、沈阳星瑞房地产开发有限公司、沈阳九九商品混凝土有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  郑友杰审判员  张 婷审判员  李炳玲二〇一九年十月三十日书记员  刘思维