福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初1554号 原告（反诉被告）：何锡杰，男，1996年11月29日出生，汉族，住福建省。 委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）何锡杰与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何锡杰委托诉讼代理人王怀、被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 何锡杰向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向何锡杰支付逾期交房违约金36960元(按购房款总额912602元为基数，按日0.05%标准计算，自2016年12月31日起计算至2017年3月21日止，共计81天）；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月3日，何锡杰与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，何锡杰购买上一公司所开发的福建省永泰县XX镇XXX方小区XX#楼XXXX号房；双方当事人对合同价款、面积、交付时间、产权登记时间、违约责任等均作出约定。依据该合同第八条约定，出卖人（上一公司）应当在2016年12月30日前，将符合约定的商品房交付买受人（何锡杰）使用；该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人不退房，要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，何锡杰依约付清全部购房款912602元。2017年3月21日上一公司与何锡杰办理交房手续。2019年1月8日上一公司才通知何锡杰可以办理不动产权证。何锡杰认为上一公司逾期交房行为，已构成违约行为。 上一公司辩称，1.本案讼争房屋已通过竣工验收及消防验收、备案，在上一公司向何锡杰发出交房通知之时已处于完全正常使用状态，符合约定及法定的交房条件。因此，何锡杰由于自身原因在接到交房通知后逾期接收房屋，却仍主张上一公司承担讼争房屋具备交房条件之后的逾期交付违约金毫无事实和法律的依据，依法应予以驳回。2.即若上一公司存在部分逾期延迟交付讼争房屋之情形，但何锡杰主张的逾期交房违约金明显不具备合理性，计算依据过高，依法应予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令何锡杰向上一公司支付至实际收房之日钥匙保管金1750元（按每日50元的标准，自2017年2月15日计至2017年3月21日）。2.判令本案全部诉讼费用由何锡杰承担。事实与理由：上一公司与何锡杰商品房销售纠纷贵院已立案审理。根据讼争《商品房买卖合同》第十一条“交接”的约定，若何锡杰自申请人发出《交房通知书》后，则每逾期一日，其应向上一公司支付钥匙保管金50元。何锡杰已于2017年2月14日至上一公司处签收书面《交房通知书》，上一公司已依约履行了通知交房的义务。但事实上何锡杰直至2017年3月21日才正式接收房屋。因此，由于何锡杰逾期接收房屋，上一公司有权向其计收相应天数的钥匙保管金。综上所述，何锡杰的行为已违反合同约定，损害上一公司合法权益。 何锡杰对上一公司的反诉辩称，钥匙保管金没有事实和法律依据，违反国家法律、行政法规规定且标准过高，不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2016年8月2日，何锡杰与上一公司签订了《商品房买卖合同》。次日，双方当事人签订《合同补充协议》等相关附件。该《商品房买卖合同》约定何锡杰向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼XX层XXXX单元号房，建筑面积为122.7平方米。其中，套内建筑面积101.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积平方21.62米，每平方米7437.67元，总价为912602元。签约当日何锡杰应支付212602元作为首期购房款，余款70万元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的“交房通知”上注明的交房日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的义务、风险随之转移给买受人，该房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和任何其他杂费应由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用由买受人承担；买受人每逾期一日接收房屋买受人向出卖人支付钥匙保管金50元”；第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1.该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件。（3）小区内部道路交房时完成道路垫层。（4）绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任。4.买受人须在出卖人送达通知后七日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书。买受人如逾期提交上述办证资料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的万分之五向出卖人支付违约金，同时《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签订合同后，何锡杰支付首付款212602元。2016年8月3日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：04137016），金额为212602元。何锡杰办理按揭贷款支付剩余购房款700000元。2016年11月29日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：01411077），金额为700000元。后何锡杰向上一公司支付购房款74元，2017年8月10日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：15771262），金额为74元。何锡杰实际交付购房款金额为912676元。2017年1月16日，上一公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。2017年2月13日，永泰县公安消防大队以樟公消竣复字[2017]第0001号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，确认XXX方12#、13#、15#、16#、18#及3#地下室建设工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用。此后，上一公司作出《交房通知书》，通知何锡杰于2017年2月24日正式办理交房手续。2017年2月14日，何锡杰向上一公司领取《交房通知书》。2017年3月21日，何锡杰接收讼争房屋。何锡杰于2019年7月16日诉至本院请求判令上一公司支付逾期交房违约金36960元。上一公司于2019年7月31日向本院提起反诉，请求判令何锡杰支付钥匙保管金1750元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。何锡杰与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定的房屋交付时间为2016年12月30日前，法定交付条件是该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。上一公司在获得竣工验收合格和建设工程消防验收合格后，通知何锡杰于2017年2月24日交房，但何锡杰签领《交房通知书》后未按《交房通知书》上注明的交房日期交接房屋，诉求2017年2月24日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。故上一公司应向何锡杰支付自2016年12月31日起至2017年2月24日止的逾期交房违约金。何锡杰实际交付购房款912676元，其仅主张购房款912602元，本院予以认可。本院确认上一公司承担逾期交付讼争商品房的违约金为25097元（912602元×55天×0.05％四舍五入后取整）。上一公司反诉请求何锡杰支付2017年2月15日至2017年3月21日钥匙保管金，即逾期收房违约金1750元。按照约定，何锡杰应于《交房通知书》上注明的交房日期，即2017年2月24日接收讼争房屋，但其无正当理由迟延收房，于2017年3月21日才实际接收房屋，应承担违约责任。何锡杰逾期收房违约金的起算时间认定为2017年2月25日，截止时间认定为2017年3月21日，逾期天数24天。故本院认定何锡杰逾期收房违约金为1200元（50元/天×24天），超出部分不予支持。对上一公司请求调整逾期交房违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向何锡杰支付逾期交房违约金25097元； 二、何锡杰于本判决生效之日起三十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期收房违约金1200元； 三、上述第一、二项相抵扣，永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付何锡杰款项23897元； 四、驳回何锡杰的其他诉讼请求； 五、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费724元，由何锡杰负担232元，永泰县上一房地产开发有限公司负担492元；反诉受理费25元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担8元，何锡杰负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑建迟 人民陪审员  张晓燕 人民陪审员  张秀华 二〇一九年十月二十四日                                                                                                                                   法官助理     李霞                                                                                                                                   书 记 员   连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -11-