江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初1710号原告（反诉被告）：太仓中德中小企业示范区有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇开发区东仓路上海路口，统一社会信用代码91320585051854719B。法定代表人：郁雷，董事长。委托诉讼代理人：缪正晗，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王郁倩，江苏至誉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：昊诚光电（太仓）有限公司，住所地江苏省太仓经济开发区常胜北路168号，统一社会信用代码913205855593257890。法定代表人：窦保清，董事长。委托诉讼代理人：张雅，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。原告太仓中德中小企业示范区有限公司（以下简称“中德公司”）与被告昊诚光电（太仓）有限公司（以下简称“昊诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理。后被告昊诚公司提起反诉，本院受理后依法予以合并审理。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告中德公司的委托诉讼代理人缪正晗，被告昊诚公司的委托诉讼代理人张雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中德公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告支付原告土地溢价款19508650元及利息损失（以欠付金额19508650元为基数，其中200万元从2016年7月1日起算，350万元从2016年9月11日起算，350万元从2016年12月11日起算，350万元从2017年3月11日起算，350万元从2017年7月1日起算，350.865万元从2017年12月1日起算，均按照银行同期贷款利率4.75%计算至实际付清为止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《收购协议书》，约定被告将坐落于新区常胜路东、广州路南的土地及厂房转让给原告，厂房建筑面积28090平方米，其他房屋面积418.99平方米，土地所有权证号为太国用（2012）第X号，房屋为在建未完工，收购价格为9132万元。2016年5月10日，原、被告又签订了《关于昊诚光电之补充协议》，约定被告向原告返还土地溢价部分2150.865万元，但被告仅于2016年6月8日支付了200万元。经原告多次催要，被告拒不支付，故原告提出上述本诉诉讼请求。针对原告中德公司的本诉诉讼请求，被告昊诚公司辩称：1.《收购协议书》是在被告受光伏行业影响财务状况恶化急需资金的情况下签订，收购价格低于同期市场价。2.补充协议是在2015年5月新区管委会领导接受组织调查的情况下，该领导频繁打电话给被告的法定代表人要求签订补充协议返还款项，被告在该领导的施压下无奈签订了补充协议，不是被告的真实意思表示。被告出售的土地及厂房是市场上较为常见的交易行为，2013年11月双方签订的收购协议除原告有部分尾款未支付外，其他大部分合同义务已履行完毕，时隔三年后再降价出售于情于理都不符合常理，补充协议落款处也没有被告法定代表人的签字，不是真实性意思表示。3.补充协议违反了民事活动的平等原则，请求法庭予以撤销。按照补充协议的约定，被告出售的资产仅获得6981万元，而2013年同期太仓新区的土地保守价格也要80万元/亩，本起出售的215亩土地保守估值为1.7亿元，再加上房屋价值被告获得的对价仅为市场价的30%左右，如以同期市场价60万元/亩计算比例也仅为60%左右，实际成交价大幅低于市场价违反了民事活动的公平原则。4.被告所处光伏行业不景气，资金状况较差，无力承担退回款项，且近10年来被告解决了200余人的就业岗位，为当地经济做出了贡献，原告作为国企要求被告退还明显有违公平有悖于为民企纾困的精神，请求法院按照公平原则撤销补充协议。被告昊诚公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告支付被告收购尾款402万元及利息损失（自2014年3月1日起至实际付款之日止，按照银行同期贷款利率4.9%计算）。2.判令原告支付被告逾期付款违约金5492000元。3.判令原告支付被告垫付款50万元。事实和理由：2013年11月，被告与原告签订《收购协议书》及《国有土地使用权转让合同》，约定将被告的部分资产（详见协议内容标的）出售给原告，此后被告依约履行了合同义务，但原告仍有部分收购尾款至今未付。另该次收购的资产中有房屋在建工程，在该工程转让后的后续施工中，被告为原告垫付了工程款50万元，由太仓市人民法院另案处理的涉及该在建工程的施工合同纠纷中，已生效判决明确了原告的付款责任，因此该垫付款应由原告支付，故被告提出上述反诉诉讼请求。针对被告昊诚公司的反诉诉讼请求，原告中德公司辩称：原告确有402万元收购余款尚未支付被告，被告也确实为原告垫付工程款50万元，但被告主张的利息及逾期付款违约金没有事实依据。鉴于被告尚有19508650元土地溢价款尚未返还，原告主张从溢价款中扣除。经审理查明：2013年11月2日，原告中德公司（甲方）与被告昊诚公司（乙方）签订《收购协议书》，约定“根据国家相关法律法规的规定，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方将拥有的位于太仓市经济开发区常胜北路X号的厂房、土地及相关附属设施转让给甲方等事宜，双方达成如下协议，以兹共同遵守。一、土地及厂房的基本情况。1.土地及厂房坐落，新区常胜路东、广州路南。2.厂房建筑面积28090平方米，其他房屋面积418.99平方米。3.土地所有权证号，太国用（2012）第X号，房屋所有权证号在建未完工。4.房屋用途工业厂房，土地使用权来源出让。5.房屋土地附属设施状况等情况（详见评估报告）。二、资产收购价格。甲乙双方确认由太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司出具的太众信土（2013）（估）字第911号和太众信拆评（2013）第0017号评估报告中所涉及的房屋、土地等资产为本协议买卖所表述的全部资产。甲方将以9132万元的价格收购上述资产（附太众信土（2013）（估）字第911号、太众信拆评（2013）第0017号评估报告）。三、收购款的支付。1.本协议书签订之日起10个工作日内，甲方向乙方支付3300万元整作为定金。2.本协议书签订之日起一个月内，甲方向乙方支付5000万元整。3.乙方在收到甲方第二期收购款10个工作日内，需提供厂房及土地交易过户的各项资料，并配合甲方及时办理交易过户手续。4.办理完毕上述房屋所有权及土地使用权过户手续后，支付余款832万元整。四、房屋、土地交付及过户。1.乙方应在2013年11月10日前将上述厂房、土地、附属设施交付给甲方。2.上述房屋、土地最迟不得晚于2013年12月15日前过户至甲方名下，双方应相互配合办理相关过户手续。……七、其他。4.产权过户之前与转让标的有关的一切债权债务由乙方负责承担，转让之后新增的债权债务由甲方负责，转让之前与上述资产有关的债权债务与甲方无关，由乙方负责承担。”该协议还约定了其他事项。协议签订后，原告中德公司分别于2013年11月5日、2013年11月27日、2014年2月27日、2014年3月12日、2015年6月9日支付被告昊诚公司收购款3300万元、1300万元、3700万元、350万元、80万元，合计8730万元，尚余402万元原告未支付被告。2014年2月27日，坐落于太仓市新区常胜路东、广州路南的工业用地【使用权面积143391.1平方米，土地使用权证号：太国用（2014）第X号】登记在原告中德公司名下。2016年5月10日，原告中德公司（甲方）与被告昊诚公司（乙方）签订《关于昊诚光电之补充协议》，约定“甲乙双方基于2013年11月2日签订的《收购协议书》，结合乙方与太仓经济技术开发区管委会签订的《投资协议书》之约定，双方就收购约定事项调整及收购后续问题，形成如下补充协议。一、乙方同意返还甲方收购土地143391.1平方米（位于太仓市常胜路东、广州路南，215.0865亩）的土地溢价部分2150.865万元（即10万元/亩），该款由乙方自2016年6月起至2017年11月（共18个月）间分七次返还。付款时间分别是：（1）2016年6月10日前支付200万元，（2）2016年6月30日之前支付200万元，（3）2016年9月10日之前支付350万元，（4）2016年12月10日之前支付350万元，（5）2017年3月10日之前支付350万元，（6）2017年6月10日之前支付350万元，（7）2017年11月30日之前支付350.86万元。二、乙方应支付的甲方原收购房产的竣工验收、办理产权证书等而产生的费用（按实际发生额结算）乙方于领取房产证之日起30日内支付给甲方。三、乙方按约履行上述义务。如出现违约，甲方可提前主张全部权利。本协议原件一式三份，甲方持二份，乙方持一份，因本协议产生争议，双方均可向太仓市人民法院提起诉讼。”补充协议签订后，被告于2016年6月8日支付原告200万元，余款被告尚未支付。被告昊诚公司向本院提交原告中德公司（乙方）与被告昊诚公司（甲方）于2013年1月23日签订的《国有土地使用权转让合同》，约定“一、甲方同意将位于太仓市新区常胜路东、广州路南土地面积为143391.1平方米用途为工业用地的土地使用权（包括X号出让合同所规定的一切权利、义务）转让给乙方。土地使用权转让后，乙方应按照本转让合同和原出让合同的规定和要求，进行土地的开发利用和经营活动，违者责任由乙方负责。二、转让年限至2061年9月9日止。三、转让地价每平方米383元，合计5492万元。逾期支付的，甲方有权解除合同，收回土地使用权及其地上建筑物和地面附着物，并可请求乙方支付土地转让总金额10%的违约赔偿金。”该合同还约定了其他事项，但未约定具体分付款方式。证明被告有权要求原告土地转让总金额10%的赔偿金。该合同的鉴证日期为2014年1月23日。原告中德公司对上述转让合同的真实性无异议，但认为是签订收购协议之后为了完成土地使用权过户而签订的格式合同，实际并未按照该合同履行，而是按照双方签订的收购协议履行的。2018年3月23日，案外人中亿丰建设集团股份有限公司（以下简称“中亿丰公司”）向本院提起诉讼，要求昊诚公司、中德公司支付工程款3386440.93元及逾期付款利息（以3386440.93元为基数，从2015年12月2日起至实际付清款项之日止，按照人民银行同期同类贷款利率标准计算）。本院经审理查明，2011年4月15日，昊诚公司（发包人）与中亿丰公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定昊诚公司将其位于太仓市新区厂房发包给中亿丰公司施工，承包范围包括土建、水电、消防、钢结构等，建筑面积约28000平方米；合同开工日期为2011年4月18日（具体以书面开工报告为准），竣工日期为2011年12月18日，工期总日历天数244日历天；工程款暂定3000万元。2012年3月1日，昊诚公司与中亿丰公司签订补充协议，双方就2011年4月15日签订的《建设工程施工合同》中约定的工期、工程款支付以及竣工验收、结算等内容进行了修改。2013年5月，上述合同所涉6#厂房工程停工。2015年5月28日，昊诚公司（发包人）与中亿丰公司（承包人）签订《6#厂房施工补充合同》，双方明确就6#厂房未完工程进行后续施工签订补充合同，且将2011年4月15日签订的施工合同和2012年3月1日签订的补充协议中部分内容做出修改。上述《6#厂房施工补充合同》签订后，中亿丰公司组织人员对6#厂房未完工程进行施工。2015年9月10日，中德公司和昊诚公司签署《情况说明》，内容为：中德公司于2013年11月收购了昊诚公司新建6#厂房的在建工程，且截至目前收购工作已全部完成。现后期涉及工程验收资料中的建设单位变更为中德公司。2016年8月2日，中德公司作为发包人，中亿丰公司作为承包人签署《工程质量保修书》，双方明确为保证中德公司6#厂房在合理使用期限内正常使用，签署工程质量保修书，承包人在质量保修期内按照有关管理规定及双方约定承担工程质量保修责任。2017年8月11日，涉案6#厂房未完工程经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位验收合格。其中，《单位工程竣工验收证明书》、《单位（子单位）工程竣工验收报告》中载明的建设单位为中德公司，施工单位为中亿丰公司。2017年9月21日，昊诚公司作为原建设单位，中德公司作为现建设单位，中亿丰公司作为施工单位，三方签署《情况说明》，内容为：中德公司于2013年11月收购了昊诚公司新建6#厂房的在建工程，收购前承建施工单位为中亿丰公司，现后期涉及工程验收资料中的建设单位变更为中德公司，收购后未完成工程仍由原施工单位中亿丰公司施工完成。本院经审理认为，虽然昊诚公司与中亿丰公司签订《6#厂房施工补充合同》，约定由昊诚公司将涉案6#厂房未完工程发包给中亿丰公司施工，昊诚公司向中亿丰公司支付工程款，但根据本案查明事实以及当事人的陈述，应当认定昊诚公司系代表中德公司与中亿丰公司签订上述施工合同，且各方在该合同履行过程中的行为反映三方确认昊诚公司在该合同中的权利义务应由中德公司来享有和负担。因此，中亿丰公司和中德公司系《6#厂房施工补充合同》的实际权利义务主体，双方均应依据该合同内容诚信履约。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条之规定，建设工程竣工验收合格的，发包人应按照约定支付价款。因此，中德公司应根据上述补充合同约定及时支付相应工程价款。因当事人对鉴定机构出具的鉴定造价结论均无异议，故本院确认扣除中亿丰公司已收到的款项500000元，6#厂房未完工程的剩余价款为2720252.91元（总工程款应为3220252.91元）。根据《6#厂房施工补充合同》约定，工程竣工决算审计完成，支付至本补充合同价的95%，余款在竣工验收合格后两年内均付；承包人在工程竣工验收后30日内提交竣工决算书，发包人在收到决算资料后三个月内完成审计决算工作。涉案工程竣工验收合格的时间为2017年8月11日，故结合上述合同约定，截止辩论终结时，尚有2.5%比例的工程款尚未至付款期限，该部分工程款（金额为80506.32元，即3220252.91元*2.5%）的付款时间为2019年8月10日前，届时中德公司应如约支付。因此，在本案中，中德公司实际应向中亿丰公司支付工程款2639746.59元（2720252.91-80506.32）。本院于2019年1月28日作出（2018）苏0585民初1846号民事判决书，判决：中德公司于本判决生效后十日内向中亿丰公司支付工程款2639746.59元；驳回中亿丰公司的其他诉讼请求。判决后，双方当事人均未上诉，该判决现已生效。2019年4月18日，坐落于太仓市新区常胜路东、广州路南的不动产【独用土地面积27525.15平方米，专有建筑面积28065.47平方米，不动产权证号：苏（2019）太仓市不动产权第X号】登记在原告中德公司名下。另查明，昊诚公司于2015年8月27日支付中亿丰公司工程款50万元。上述事实，有原告中德公司提供的收购协议书、关于昊诚光电《收购协议书》之补充协议，被告昊诚公司提供的国有土地使用权转让合同、网上银行电子回执、证明、（2018）苏0585民初1846号民事判决书，本院所作调查笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《收购协议书》及《关于昊诚光电之补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。虽然被告昊诚公司辩称收购价格过低显失公平以及因受胁迫而签订补充协议，但被告未提供相应的证据证明其主张，且被告在签订补充协议后已支付原告200万元，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告支付土地溢价款19508650元及利息损失（以欠付金额19508650元为基数，其中200万元从2016年7月1日起算，350万元从2016年9月11日起算，350万元从2016年12月11日起算，350万元从2017年3月11日起算，350万元从2017年7月1日起算，350.865万元从2017年12月1日起算，均按照银行同期贷款利率4.75%计算至实际付清为止）的诉讼请求，本院认为，原告主张将尚未支付被告的收购余款402万元及被告为原告垫付的50万元从被告结欠原告的土地溢价款中予以抵扣符合法律规定，本院确定被告应支付原告土地溢价款14988650元。至于原告主张的利息损失，本院认为，被告未按约定支付原告土地溢价款应当承担相应的违约责任，故本院确定被告支付原告利息损失（以14988650元为基数，其中98万元从2016年9月11日起算，350万元从2016年12月11日起算，350万元从2017年3月11日起算，350万元从2017年7月1日起算，350.865万元从2017年12月1日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）。关于被告要求原告支付收购尾款402万元及利息损失（自2014年3月1日起至实际付款之日止，按照银行同期贷款利率4.9%计算）的诉讼请求，本院认为，原、被告在收购协议中约定办理完毕案涉房屋所有权及土地使用权过户手续后支付余款832万元整，被告应于2013年11月10日前将厂房、土地、附属设施交付原告，并约定上述房屋、土地最迟不得晚于2013年12月15日前过户至原告名下。结合原、被告与中亿丰公司就案涉在建工程的相关合同约定及工程开竣工情况，并考虑到案涉土地于2014年2月27日过户至原告名下以及案涉房屋于2019年4月18日登记至原告名下的情形，由此可以推知，案涉房屋在收购时系在建工程，部分房屋系原告在收购后自行出资建造取得物权，并非被告将案涉房屋的物权过户至原告名下，故不应以案涉房屋初始登记时间作为原告支付收购款的条件，本院确定原告应于案涉土地过户至原告名下后支付收购尾款。现被告主张原告支付2014年3月1日至实际付款之日止的收购余款利息损失，但原、被告签订的《关于昊诚光电之补充协议》约定被告应于2016年7月1日支付原告200万元，于2016年9月11日支付原告350万元，且原告主张在土地溢价款中抵扣收购尾款402万元及垫付款50万元，故本院确定原告应支付被告收购款利息损失548148元（以402万元为基数，其中150万元从2014年3月1日起至2016年6月30日止，252万元从2014年3月1日起至2016年9月10日止，均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。关于被告要求原告支付被告逾期付款违约金5492000元的反诉诉讼请求，本院认为，原、被告在《收购协议书》中并未约定逾期付款违约金，原告已支付被告收购款8730万元，仅余402万元收购尾款尚未支付，原告支付被告的收购款无法与国有土地使用权转让合同中约定的转让款5492万元一一对应，且该合同主要是为了办理国有土地使用权过户而签订，亦未约定具体的付款期限，结合被告已主张收购尾款逾期利息的事实，故本院对被告主张的逾期付款违约金不予支持。关于被告要求原告支付被告垫付款50万元的反诉诉讼请求，本院认为，原告已同意在土地溢价款中抵扣垫付款50万元，故本院对被告该主张予以支持，并在原告主张的土地溢价款中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昊诚光电（太仓）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太仓中德中小企业示范区有限公司土地溢价款14988650元及利息损失（以14988650元为基数，其中98万元从2016年9月11日起算，350万元从2016年12月11日起算，350万元从2017年3月11日起算，350万元从2017年7月1日起算，350.865万元从2017年12月1日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清为止）。二、原告太仓中德中小企业示范区有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告昊诚光电（太仓）有限公司收购尾款逾期付款利息损失548148元。三、驳回被告昊诚光电（太仓）有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148988元，由原告太仓中德中小企业示范区有限公司负担34519元，被告昊诚光电（太仓）有限公司负担114469元。反诉案件受理费88372元，减半收取44186元，由原告太仓中德中小企业示范区有限公司负担19948元，被告昊诚光电（太仓）有限公司负担24238元。原告预交的案件受理费剩余部分94521元由本院退回，被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费94521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吕金星人民陪审员  赵 坚人民陪审员  杨振侠二〇一九年十月三十一日书 记 员  沈 烨