青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2019）青0121民初2730号   原告：马继祖，公民身份号码×××，男，1973年5月5日出生，回族，大通回族土族自治县居民，住本县。   委托诉讼代理人：樊军信，青海朔山律师事务所律师。   被告：马宏方，公民身份号码×××，男，1986年9月18日出生，回族，大通回族土族自治县村民，住本县。   委托诉讼代理人：陈得福，青海展飞律师事务所律师。   原告马继祖与被告马宏方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马继祖及其委托诉讼代理人樊军信、被告马宏方及其委托诉讼代理人陈得福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马继祖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的商业用房租赁合同；2、判令被告自合同解除之日立即交还房屋；3、判令被告给付2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租赁费20万元，并按每月16666元自2019年7月1日支付房租至交还房屋之日止；4、判令被告给付延期付款利息以10万元为基数按年息24％计算至实际给付之日止；5、案件受理费由被告承担。   事实和理由：2018年5月26日，原告与案外人马海寿就涉案房产达成转让协议，原告受让了位于××县商铺一间。该四间商铺于2018年4月27已由出让人马海寿出租给被告马宏方。原租赁合同约定租赁期限为四年，自2018年4月27日至2022年4月26日止。   马宏方辩称，马宏方与马海寿的房屋租赁合同签订时间为2018年4月27日，合同期限为2018年4月27日至2022年4月26日,而原告与马海寿的商铺转让通知时间为2018年5月26日,根据买卖不破租赁的规则,马宏方与马海寿的房屋租赁合同效力及于原告,原告无权单方解除合同；2、合同约定的租金支付期限为2018年7月1日前支付100000元,2018年12月30日前支付100000元,2018年12月30日前的租金已按合同约定履行完毕,至2019年7月1日的租金马宏方交付时原告提出了20万的租金即按月支付交房之日的租金,双方产生分歧,因此原告也拒领该租金；3、原告主张的延期付款利息不符合合同的约定,因为原告违反合同约定导致纠纷产生,且原告拒领租金,马宏方不存在延期付款的问题；4、合同约定,只有在答辩人无故延期支付房租2个月以上原告才有权单方解除合同,而在本案中，双方产生纠纷,至原告起诉仅仅半个月时间,所以原告无权单方解除合同,综上,答辩人请求法庭驳回原告的诉求。   原告马继祖为证明自己的诉讼主张向法庭提交了以下证据。   证据一,《商铺转让协议》一份,拟证明2018年5月26日原房主马海寿和原告马继祖之间的商铺转让协议约定的商铺位置等事实;   证据二,《商业用房租赁合同》一份，拟证明原房主马海寿和被告马宏方签订了商业用房租赁合同,主要约定了付款方式、期限以及解除合同的方式的事实。   被告马宏方为证明自己的诉讼主张向法庭提交了以下证据。   证据一、《商业用房租赁合同》一份,拟证明马海寿和马宏方签订了商业用房租赁合同的事实,主要约定了付款方式、期限以及解除合同的方式，合同约定租金为每年20万的事实;   证据二、《房屋转让合同》一份,原房主马海寿和原告马继祖房屋转让合同签订的时间是2018年5月26日,根据法律规定,房屋转让应该在3个月之前通知租赁人,马宏方房屋租赁合同签订日期是2018年4月27日,所以双方的约定应该遵循买卖不破租赁的规则，原告无权单方解除合同的事实。   对当事人无异议的证据，本院作为有效证据使用，对有异议的是证据本庭评述如下：对原、被告提交的证据中原告马继祖对被告马宏方所提交的第二份证据证明方向有异议,认为被告马宏方所说的提前三个月通知房屋要转让是没有法律根据的。根据相关法律规定，租赁方只有优先购买权，所以对被告所说的，房屋转让应该在3个月之前通知租赁人,双方的约定应当遵循买卖不破租赁的规则不能成立。本院认为被告马宏方于2018年4月10日,从他人手中转让了餐厅,并于该房屋的原房主马海寿于2018年4月27日签订了商业用房租赁合同,合同约定了房屋的基本情况，房屋用途租赁期限、租金、付款方式以及违反合同等相关约定。2018年5月26日原房主马海寿将自己名下购买的房产转让给新房主马继祖,并在当日原告马继祖向各租户发出通知,自通知之日起与该房产的相关的一切事项请与新房主联系,各租户与原房主签订的一切合同有效并按照原来的约定执行。买卖不破租赁规则，即在租赁关系存续期间即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在,并要求承租人返还租赁物,此规则是为保护承租人的利益而设立的。原告马继祖受让房屋后并不是因为买卖而解除与被告的租赁合同,而且是本案中被告马宏方至原告马继祖起诉之日起拖欠原告马继祖房屋租金8个月之久,加之被告马宏方又将一楼房屋转租给他人，是造成违约的根本原因。   本院经审理认定事实如下：2018年5月26日,原告马继祖与案外人原房主马海寿就涉案房产达成转让协议,原告马继祖受让了位于××县商铺一间,该四间商铺于2018年4月27已由出让人马海寿出租给被告马宏方。原租赁合同约定租赁期限为四年,自2018年4月27日至2022年4月26日，年租金为20万元。2018年7月1日前支付10万元,剩余租金于2018年12月30日前付清。后被告向原告支付了13万元租金，其中3万元是被告替前租户给付的欠付租金,但就10万元租赁费的期限，双方当事人理解各异，原告认为该笔租赁费是2018年7月1日以前的租赁费，被告认为该笔租赁费是2018年7月1日至2018年年底的租赁费，因此矛盾被告马宏方对剩余的租金未按合同约定日期支付。2018年5月26日房屋所有权人由原房主马海寿变为新房主马继祖,同日原告马继祖向该房屋商铺中所有承租人发出了商铺转让通知,告知自通知之日起与该房产相关的一切事项与新房主马继祖联系,后原告马继祖在主张合同约定的租赁费时与被告马宏方产生纠纷。被告马宏方于2019年6月将自己租赁的一楼一间铺面转租给他人经营。原告于2019年7月17日向本院提起诉讼：1、判令解除原、被告双方签订的商业用房租赁合同；2、判令被告自合同解除之日立即交还房屋；3、判令被告给付2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租赁费20万元，并按每月16666元自2019年7月1日支付房租至交还房屋之日止；4、判令被告给付延期付款利息以10万元为基数按年息24％计算至实际给付之日止；5、案件受理费由被告承担。   本案的争议焦点有以下几点:1、租赁合同是否应该解除的问题?2、租赁费应当如何计算期限的问题?3、被告是否应该以10万元为基数承担延期付款利息按年利率24%计算至实际给付之日的问题？   本院认为，民事活动要遵循诚实信用原则，依法成立的合同对当事人都具有法律约束力。本案中原告马继祖从他人手中购买的房屋，在原房主手中该房屋已经出租给他人，原告马继祖接受房屋后同日发出通知，仍然按原来的合同来履行义务，该房屋的承租人均应按照原合同的约定履行各自的义务。本案被告马宏方按原合同的约定履行了10万元的租赁费,但就租金履行期限原、被告理解各异，法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益、承租人支付租金的合同；租赁人经出租人的同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。原告马继祖认可的2018年5月26日原房主马海寿与马宏方签订的商业用房租赁合同的期限是2018年4月27日至2022年4月26日，年租金为20万，按照合同整体理解，被告马宏方所缴纳的10万元房租费，是2018年4月27日至2018年11月26日的房租，按每年20万元房租计算到2019年5月26日之前被告马宏方应当向原告再缴纳房租费10万元,并按照合同的约定继续履行给付房屋租赁费的义务,根据买卖不破租赁的规则，原房主马海寿将该房屋的权利义务转让给了现房主即原告马继祖，各承租人应当按照各自签订的合同行使权利、履行义务。原告马继祖转让该房屋后并向该房屋的承租人发出了通知，承继了原房主马海寿与各承租人之间签订的所有的房屋租赁合同，现承租人被告马宏方未按约定已经逾期缴纳出租的房屋租金10月之久，并将一楼房屋转租给他人经营使用自己收取租赁费，违背了合同的约定，现原告请求解除合同不是因买卖二解除，而是因合同违约而解除。庭审中被告马宏方认为转租房屋是征得原告马继祖同意的，但在法定期限内就此主张未向法庭提供任何证据加以证实，对此抗辩主张，本院不予认可，现原告马继祖以被告违约要求解除合同的理由正当，双方间所签订的合同应当予以解除。原告马继祖以10万元为基数，要求被告承担年利率24%的违约金于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下:   一、确认原告马继祖与被告马宏方于2018年4月27日签订的《商业用房租赁合同》合同自本判决生效之日起解除；   二、被告马宏方给付原告马继祖房屋租赁费从2018年11月27日起每月给付原告租赁费16666元至该房屋实际交还之日至；   三、驳回原告马继祖的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4300元减半收取2150元由被告马宏方负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 冶有福     二〇一九年十月十四日   书记员 田文平   根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期限为两年。   附相关法律法条   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。   第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。   承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。