陕西省大荔县人民法院   民事判决书     (2019)陕0523民初3152号     原告：郭亚莉，女，1958年4月25日出生，汉族，住所大荔县。   被告：王惠珍，女，1957年10月9日出生，汉族，退休干部，住所大荔县。   委托诉讼代理人：付春玲，陕西高得律师事务所律师。   原告郭亚莉与被告王惠珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告郭亚莉、被告王惠珍及代理人付春玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告郭亚莉向本院提起诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还原告房屋价款28万元及利息（自2015年5月27日起至实际还款之日止，按照年利率6%计算）；3、被告赔偿原告装修损失4万元；4、被告承担合同无效的全部责任；5、被告赔偿原告违约金1万元；6、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年5月27日原、被告签订售房合同，约定：被告在二轻局有集资房单元楼一户，面积为47平方米，位于县XX巷XX段XX单元XX楼XX户（包括南边24余平方米及被告私建的两间两层）愿意转让给原告；转让费贰拾捌万元、交款办法银行一次转清；移交时间2015年5月27日。被告责任：应保证房产移交前完整，银行无担保、无抵押；原房产手续在移交时一并移交给乙方。原告责任：按时交纳房款；负责办理房产移交手续。双方违约合同给受损者赔偿壹万元。合同签订后原告交付房款28万元，被告给原告出具收据，被告将房屋交付原告，同时交付住房证及房门钥匙。2015年12月原告对房屋进行装修花费4万元。原告购买房屋后一直不能办理过户登记手续，因为被告转让给原告单元房没有国有土使用地证，被告私自在租赁的24平方米土地上私建房屋，原告多次催要房产手续，被告一直没有办理。被告采取隐瞒欺诈手法与原告签订的合同应当确认无效，造成原告装修的损失应当承担赔偿责任。   被告王惠珍辩称，原告诉称被告存在隐瞒欺诈行为，不符合案件基本事实，售房合同中注明：此房系二轻局所有，房产手续在移交时一并交给原告，并没有负责办理房产证的约定，原告对此是清楚的。2015年5月27日原告购买的该房屋交付住房证时，已经清楚住房证记载的房主是王学功，原告没有提出异议，原告一直没有找被告要求过户， 因此签订售房合同是双方真实意思表示，且现在已经履行完毕，不存在隐瞒欺诈行为，原告主张合同无效无事实依据。本案双方签订合同后，被告交付房屋履行合同义务，售房合同中没有约定办理房屋过户手续，售房合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，应驳回原告诉请。   原告提供证据：   1、大荔县二轻企业总公司收款收据，欲证明门面房所占土地是被告租赁取得。   2、2015年5月27日被告收条，欲证明28万元房款是原告一次性支付给被告。   3、住房证，欲证明未经国家审批住房证无效，房屋买卖合同无效。   4、售房合同，欲证明合同备注内容房屋是被告所有，原告不知道不能买卖，租赁土地上建房违法不能买卖；房款是银行一次性付清。   5、原告自行书写的装修单据一份及厨房装修图、南环路康辉门窗订做白条一张、永光不锈钢收款收据一张，欲证明原告装修花费37773元。   被告质证意见：   第一组证据真实性没有异议，被告向原告说明该房屋土地是租赁的，房子是被告建造的，原告对此知情。第二组证据无异议，房款是分两次给付，出具一张收据。第三组证据无异议，原告当时迫切的购买该房，XX道XX房不能变卖，单元房是购买王学功的，前面的房是被告自行建造。第四组证据无异议，交房时被告已经将房屋所有手续给付原告，原告对房屋产权很明确，合同备注内容也能说明。XX组XX房进行装修被告不应承担费用，且证据是原告自行书写属于孤证，不能作为定案依据。   被告提供证据：   1、售房合同，欲证明合同合法有效，原告清楚房屋性质，且合同中注明。   原告质证意见   原告当时不懂什么是房产证，只知道住房证，没有经过国家审批的都是违法建筑，原告以为被告与王学功之间有问题，所以才特别在合同中备注内容。卖房的时候原告才知道需要房产证手续，去找被告知道房屋土地是租赁的。   本院对当事人提供的售房合同、收条、住房证、收款收据的真实性予以认定；原告提供的第五组证据的真实性本院不予确认   经审理查明事实如下:2015年5月27日原、被告签订售房合同一份，约定：甲方（被告）在二轻局有集资建房单元楼一户，面积为47平方米，地址位于县XX巷XX段XX单元XX楼XX户，（包括南边24余平米及甲方私建的二间二层）愿意转让给乙方（原告），经双方协商达成下列协议：一、转让费贰拾壹万元整。二、交款办法：银行一次转清。三、移交时间：二0一五年五月二十七日。甲方责任：1、应保证房产移交前完整，银行无担保、无抵押。2、原房产手续在移交房时一并移交给乙方。3、两个空调完好无损。乙方责任：1、按时交纳房款。2、负责办理房产移交手续。3、双方违约合同，给受损者赔偿壹万元整。注：此房权属二轻局王惠珍甲方所有，如有人找事由甲方负责调解。合同签订后原告支付房款28万元，被告向原告出具收条，被告将房屋交付原告使用，同时将住房证交于原告。住房证记载：发证机关：大荔县手工业联合社 主任：王鹏途房主：王学功 公证机关：大荔县公证处 一九九0年六月五日 附：面积46.9㎡集资额10774元 住户：子王文军 住房规定：一、因此房由手工联社和住房户集资共同建造，所以住房户有长期使用权和子女继用权。住房户无权私自变卖和转让。二、分房后的屋内维修由住房户自负。住房户应按时交纳水电卫生及其他税费。三、住户不得占用自己住房以外的面积。四、上述各条，房主如若违背，由手联社收回房屋，按房主个人集资款额扣除折旧后，余额付给房主，房屋另行安排。   另查明，王学功在单元房居住期间，将单元房南边空地租赁使用。多年后王学功将单元房和该片土地转让给被告，被告在空地上建造房屋。   本院认为，原、被告签订的房屋出售合同，是双方真实意思表示。原告诉称被告存在隐瞒欺诈，依照合同约定内容与庭审原、被告陈述的情况，原告是清楚所购买的单元房为集资建房、24平方米是被告私建房屋的事实，原告没有证据可以证明合同签订存在欺诈行为，故其该主张本院不予支持。本案涉及的单元房为集资建房，住房证中记载单元房属手工联社和住房户集资共同建造，住房人享有使用权，现被告将集资房出售给原告属无权处分，该部分合同内容无效；被告在租赁的土地上私建房屋，并将其租赁土地及房屋出售给原告，其对土地并不具有所有权，土地上添附的房屋应当与土地一并处理，故对24平方米土地及房屋出售内容也应无效。合同无效后被告应当返还收取房款，原告退还合同涉及的房屋、土地。原告请求违约金因合同无效，条款不发生法律效力，本院不予支持。原告请求赔偿的房款利息和装修损失，依照合同法规定，过错方应当承担赔偿责任，本案没有证据证明被告存在过错，该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十一条、第五十八条《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条之规定，判决如下：   一、原告郭亚莉与被告王惠珍签订的售房合同无效。   二、被告王惠珍自本判决书生效之日起十日内返还原告郭亚莉房款28万元；原告郭亚莉将大荔县奓巷东段二轻局家属院南单元一楼中户、南边24余平米及土地上建造的二间二层房屋退还给被告王惠珍。   三、驳回原告郭亚莉的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6325元、保全费2195元，由原告郭亚莉负担1450元，被告负担7070元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。     审  判  长    潘军华   人 民 陪 审 员    杨波   人 民 陪 审 员    岳嵘     二0一九年十月二十三日     书  记  员    秦瑞泽          1