吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0211民初2820号原告：韩锐蕊，女，1967年4月12日出生，回族，住吉林省吉林市。委托代理人：张晴，北京大成（吉林）律师事务所律师。委托代理人：李冬姣，北京大成（吉林）律师事务所律师。被告：吉林省悦和大美商业管理有限公司，住所地吉林省长春市南关区亚泰大街西南湖大路南万晟商务花园1012室。法定代表人：胡延军，该公司总经理。委托代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。被告：吉林市悦和庭美酒店管理有限公司，住所地吉林省吉林市高新开发区万科二期C-C6高层综合体。法定代表人：胡延军，该公司总经理。委托代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。被告：胡延军，男，1972年5月6日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。委托代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。被告：华住酒店管理有限公司，住所地昆山市花桥镇兆丰路18号亚太广场5号楼第17层10-1室。法定代表人：王飞，该公司总经理。委托代理人：杨卓见，吉林朗业律师事务所律师。原告韩锐蕊与被告吉林省悦和大美商业管理有限公司（以下简称悦和大美公司）、吉林市悦和庭美酒店管理有限公司（以下简称悦和庭美公司）、胡延军、华住酒店管理有限公司（以下简称华住公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩锐蕊的委托诉讼代理人李冬姣、被告悦和大美公司、悦和庭美公司、胡延军共同的委托诉讼代理人杨娜、被告华住公司的委托代理人杨卓见到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩锐蕊向本院提出如下诉讼请求：一、依法解除韩锐蕊与悦和大美公司签订的《房屋租赁合同》；二、悦和大美公司、悦和庭美公司、胡延军及华住公司返还房屋；三、悦和大美公司、悦和庭美公司、胡延军共同支付拖欠的租金51290.22元，违约金暂定12303.2元（暂计算至2019年5月25日，具体金额计算至实际支付之日）；四、悦和大美公司、悦和庭美公司、胡延军共同支付物业费3136.93元；五、诉讼费由悦和大美公司、悦和庭美公司、胡延军及华住公司负担。庭审中，韩锐蕊明确表示放弃第四项诉讼请求。事实与理由：韩锐蕊与悦和大美公司于2015年10月27日签订《房屋租赁合同》一份，约定将韩锐蕊购买的位于吉林市××区房间房屋租赁给悦和大美公司用作华住公司汉庭酒店及酒店相关配套经营使用。租期自2016年1月10日起至2024年1月9日止，租金按季度支付，每季度前十五天支付租金。租赁合同签订后，韩锐蕊按照合同约定履行了相应的合同义务，而悦和大美公司始终未付租金。2017年5月4日，悦和大美公司和悦和庭美公司的法定代表人胡延军以悦和公司及胡延军个人名义出具《承诺书》一份，承诺如果悦和大美公司不能按时支付租金，韩锐蕊有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，并可向胡延军个人和悦和公司共同主张相关损失，并收回房屋。之后汉庭酒店正常经营，悦和大美公司等依然拖欠租金，自承租之日起直至起诉之日止共计三年多的时间里，只由悦和庭美公司或胡延军支付部分租金，这种拖欠租金的行为构成严重违约，直接导致韩锐蕊无法实现出租房屋收取租金的合同目的，故起诉至本院。悦和大美公司、悦和庭美公司、胡延军辩称：一、韩锐蕊起诉悦和庭美公司、胡延军、华住公司的主体不适格。因本案租赁合同签订的主体为悦和大美公司，韩锐蕊仅与悦和大美公司存在租赁合同关系，按照合同相对性原则，应由悦和大美公司履行合同义务，与悦和庭美公司、胡延军、华住公司无关，上述主体不应当承担任何责任。二、拖欠租金的事实存在，但是对韩锐蕊所述的租金数额有异议，应扣除的12%的税金，韩锐蕊并未扣除。根据悦和大美公司记载，截止到2019年6月9日，拖欠租金额应为38412.35元。三、悦和大美公司已与韩锐蕊多次达成协议，协商分期给付拖欠的租金部分。因已达成新的给付租金的期限，故不存在违约事实，悦和大美公司不同意支付违约金及逾期付款利息，亦不同意解除租赁合同。四、悦和大美公司在租赁前期与万科进行合作，共计租赁120户房屋进行经营酒店，后因仅交付90套房屋，导致开业较晚造成损失增加，资金周转困难，但现已经正常营业，所拖欠租户的租金，悦和大美公司会按双方新的约定积极兑现。综上，本案中悦和大美公司对拖欠租金的事实没有异议，对履行期限及金额有异议，不同意解除合同，而且该酒店经营是共同租赁90户的房屋共同经营，已经形成了正常的经营模式，如果因韩锐蕊单独解除合同会造成整体酒店无法经营，也会导致其他八十九户的租户租金无法继续履行，也会造成其他租户租赁合同无法实现租赁房屋进行收益的合同目的，请法院依法驳回韩锐蕊的诉讼请求，悦和大美公司会在约定的期限履行给付义务。华住公司辩称，华住公司并非涉案房屋的承租人也未实际使用，韩锐蕊主张华住公司返还房屋没有事实及法律依据。2015年3月11日华住公司与胡延军签订《特许经营合同》，合同约定胡延军经授权可以在2015年10月1日至2025年9月30日的期限内，在位于吉林市××路（面积3500平方米）的区域范围内非独占性地使用“汉庭”品牌、管理及服务系统，2018年6月21日胡延军将该权益转让给吉林市悦和庭美酒店管理有限公司。华住公司与吉林省悦和大美商业管理有限公司、吉林市悦和庭美酒店管理有限公司、胡延军之间没有共同经营关系，涉案房屋并非由华住公司租赁以及实际使用，请求法院在查明事实的基础上依法驳回针对华住公司的诉讼请求。经审理查明：2015年3月11日华住公司与胡延军签订《特许经营合同》，合同约定胡延军经授权可以在2015年10月1日至2025年9月30日的期限内，在位于吉林市××路（面积3500平方米）的区域范围内非独占性地使用“汉庭”品牌、管理及服务系统。韩锐蕊系位于吉林市××区房屋业主。2015年10月27日，韩锐蕊与悦和大美公司签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给悦和大美公司作为汉庭酒店及酒店相关配套经营使用，韩锐蕊于2015年9月30日交付房屋，给予悦和大美公司3个月的免租金装修期，租期自2016年1月10日至2024年1月9日。税前租金支付标准为2016年1月10日至2019年1月9日，每季度5483.86元，2019年1月10日至2021年1月9日，每季度6451.6元，2021年1月10日至2024年1月9日，每季度7419.34元。韩锐蕊委托悦和大美公司完成季度租金发票租赁税代扣代缴，租金税自韩锐蕊租金收益中扣取。租金按照季度支付，悦和大美公司应于下一付款周期前15天支付下一季度租金，如逾期支付租金，没逾期一日，需按拖欠季租金的0.05%支付违约金。租赁期间的物业费由悦和大美公司负担。双方在《房屋租赁合同签字确认书》中确认租金税费为12%。以该种形式签订租赁合同的还有90户。因拖欠租金，2017年5月4日，胡延军出具承诺书，称胡延军作为悦和公司的实际经营人以及此事的全权经办人，与悦和公司作出共同承诺：胡延军与悦和公司承诺按照与90户业主签订的《房屋租赁合同》内容支付租金，并保证后续不再拖欠。2017年5月15日前，对汉庭酒店进行开业装修、设备进场，2017年6月30日前装修完毕，达到正常开业运营标准。在上述期限内，胡延军与悦和公司承诺的上述事项任意一项没有完成，90户业主有权立即解除双方签订的《房屋租赁合同》，并有权向胡延军和悦和公司共同主张因此产生的相关费用，并收货房屋。胡延军保证完全可以代表其本人及悦和公司处理此事，如出现任何问题，胡延军自愿承担因此产生的全部费用和损失。悦和大美公司在2019年7月9日前仅于2017年1月21日及2018年10月8日通过悦和庭美账户分别支付租金4825元，剩余2019年7月9日前拖欠租金至今未付。2018年6月21日胡延军将汉庭酒店的特许经营权转让给悦和庭美公司。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、房屋租赁合同、银行流水、承诺书、特许经营合同、权利义务转让协议。悦和大美公司、悦和庭美公司、胡延军还提交了汉庭酒店战略合作协议书一份，因与本案不具有关联性，故本院不予支持。根据韩锐蕊的诉讼请求以及悦和大美公司、悦和庭美公司、胡延军、华住公司的答辩意见，归纳本案的焦点问题是：原、被告主体是否适格、双方签订的《房屋租赁合同》应否予以解除、韩锐蕊要求悦和大美公司、悦和庭美公司、胡延军、华住公司返还房屋、要求悦和大美公司、悦和庭美公司、胡延军支付租金、违约金的诉讼请求应否予以支持。本院认为，第一，本案悦和大美公司共与包括韩锐蕊在内的90位业主签订了房屋租赁合同，租赁了90套房屋经营“汉庭酒店”，现酒店已经整体装修完毕，且正在实际经营。悦和大美公司的确存在违约行为，但如解除合同，返还正在经营的酒店中的一间或几间客房，将导致酒店整体无法正常经营，这种状况将造成社会财富的极大浪费，故本院认为，根据本案的实际情况，从平衡双方当事人利益出发，诉争《房屋租赁合同》不应予以解除。韩锐蕊要求解除合同、返还房屋及装修款的诉讼请求本院不予支持。第二，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”悦和大美公司未能提交证据证明双方就租金支付达成了新的合议，本院对其该项抗辩不予支持。其应当按照合同约定履行支付租金及违约金的义务。合同中约定租金税自韩锐蕊租金收益中扣取，双方确定的标准亦符合法律规定，且依据现已经支付的租金数额，能够证明双方按照此标准履行，故对悦和大美公司要求自租金中扣除税费的主张应予支持。悦和大美公司应当支付韩锐蕊截至2019年7月9日的租金40311.19元，并按照合同约定的日0.05%支付违约金。第四，因胡延军出具的承诺书中明确表示承诺与悦和大美公司共同承担责任，故其应对上述租金及违约金承担共同付款的义务。韩锐蕊要求悦和庭美公司承担责任的诉讼请求因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吉林省悦和大美商业管理有限公司、胡延军于本判决生效后十日内一次性支付韩锐蕊租金40311.19元，并均以4825元为基数分别自2017年3月26日起、2017年6月26日起、2017年9月26日起、2017年12月26日起、2018年3月26日起、2018年6月26日起，以5677元为基数分别自2018年12月26日、2019年3月26日起，均至付款之日止，均按照日0.05%支付违约金；二、驳回韩锐蕊的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费735元（已减半收取），由韩锐蕊负担155元，由吉林省悦和大美商业管理有限公司、胡延军负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 汤 丹二〇一九年十月三十日书记员 佟佳毓