湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初5465号原告：长沙裕田奥莱物业管理有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号，统一社会信用代码：91430122572249469D。法定代表人：汪斌，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾（系原告公司员工），女，汉族，1993年1月24日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：孟超尘（系原告公司员工），男，汉族，1995年9月13日出生，住湖南省安乡县。被告:姜昱，女，汉族，1992年9月9日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李英（系被告母亲），女，汉族，1968年8月22日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：姜荣华（系被告父亲），男，汉族，1964年12月27日，住长沙市岳麓区。原告长沙裕田奥莱物业管理有限公司与被告姜昱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告长沙裕田奥莱物业管理有限公司（以下简称：奥莱物管公司）的委托诉讼代理人侯蕾、孟超尘，被告姜昱的委托诉讼代理人李英、姜荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥莱物管公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2015年3月18日至2019年8月31日的物业管理服务费35860.68元，并按日万分之六的标准向原告支付逾期付款的违约金18252.45元（暂计至2019年8月31日，之后的违约金计算至物业服务费结清之日止）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月3日，被告与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买裕田·奥莱小镇P038栋102号房屋,房屋建筑面积219.60㎡。2013年11月1日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司与奥莱物管公司签订《裕田·奥莱小镇前期物业管理服务合同》。合同约定：由奥莱物管公司向被告所在的裕田·奥莱小镇提供前期物业管理服务，合同期限至小区业主委员会与物业公司签订新的物业管理协议生效时止，被告交纳物业服务费的标准按房屋建筑面积3元/㎡/月计算，逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按欠缴金额的万分之六的比率收取违约金。2015年3月17日被告办理了入伙手续，再次确认了上述的物业管理服务费收取标准及逾期交纳物业费的违约金计算方法。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务,并得到了小区业主的赞扬和小区居民委员会的认可，但被告却拒不履行自己的缴费义务,原告多次催缴,被告无任何正当理由拒不缴费。按约定被告应当向原告交纳从2015年3月18日至2019年8月31日的物业服务管理服务费35860.68元，但被告一直拒绝缴费，还应当承担逾期交纳物业服务费的违约金18252.45元（奥莱物管公司主动由日1‰调整为日万分之六的比率收取），物业服务费与违约金共计54113.13元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告姜昱辩称，奥莱物管公司隶属湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，物业服务费也是交予裕田奥特莱斯置业有限公司统一支配，湖南奥特莱斯置业有限公司有不可推卸的责任，物业管理期间奥莱物管公司一直不作为，导致小区管理混乱，引起了业主的强烈不满，直至2019年3月以后才稍微有所改变。小区生活环境差，未入住的房屋前后杂草、杂木丛生，经常有黄鼠狼、毒蛇出现，小区地下排水通道严重堵塞，只要下雨，地下车库经常积水，常年臭气熏天，树木虫蛀严重，有些树木被虫蛀倒地而死，每家住房门口楼梯严重下陷，奥莱物管公司从未进行过处理，房屋外墙严重开裂，房顶漏雨，物业的处理是在外墙刷一层薄薄的防水胶，对裂处没有进行修补，房屋质量不合格问题未整改到位，别墅区到现在为止还是临电、临水，对进出的车辆未进行出入登记，车辆可自由进入，车辆乱停乱放无人制止，小区违章搭建也非常严重，业主拿不到房产证是因部分业主乱搭乱建造成的。湖南奥特莱斯置业有限公司对于被告的房子地下室漏水渗水问题未整改到位，承诺免收2015年1月至2015年12月的物业管理服务费，物业公司2018年11月9日发的《物业服务费催缴函》，被告根本没有收到。2019年9月16日被告收到起诉状，2015年3月17日被告收房，收房到起诉已经过了四年七个月，早已经过了诉讼期限。购房合同第二十二条约定，前期物业服务期间，按2.8元/㎡/月收费，湖南奥特莱斯置业有限公司至今还有670000元的房款发票未开，房产证未办理。综上，被告未交纳物业管理服务费是基于以上原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，当事人对证据的三性均未提出实质性异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：奥莱物管公司系经批准从事物业服务的公司，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司委托奥莱物管公司对姜昱所在的长沙市望城区高塘岭镇裕田奥莱小镇小区进行前期物业管理服务，服务期限为小区房屋出售之日至小区业主委员会与物业公司签订新的物业管理协议生效时止。2015年3月17日奥莱物管公司与姜昱签订《裕田·奥莱小镇前期物业管理服务合同》，约定：物业管理服务费3元／㎡／月，按房屋建筑面积为219.6㎡计收，在每月10日前交纳当月物业服务费，逾期未交纳物业管理服务费的按每天1‰交纳滞纳金。按约定姜昱尚欠2015年3月17日至2019年8月31日（53个月13天）的物业管理服务费35199.68元（219.6㎡×3元／㎡／月×53.43）。姜昱已入住裕田奥莱小镇小区，奥莱物管公司2018年11月19日向被告发出催缴函，催缴函按2.8元／㎡／月进行催缴，催缴函的邮寄地址为长沙市岳麓区，被告称未收到催缴函，2017年11月16日被告就原告逾期交房违约金向本院起诉，2018年1月11日双方达成调解协议，并已履行，奥莱物管公司于2019年9月16日向本院提起诉讼,被告认为奥莱物管公司的起诉超过诉讼时效，前期物业管理费已在房屋买卖合同中约定为2.8元／㎡／月。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案奥莱物管公司与姜昱签订《裕田·奥莱小镇前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中,奥莱物管公司为案涉小区提供物业服务,依据合同约定有权向业主收取相应的物业管理服务费,被告以物业管理服务费的交纳已超过诉讼时效进行抗辩，因合同约定物业管理服务费的交纳按月计算，在合同履行过程中物业管理服务费按月不断产生，因而每月产生的物业管理服务费均为独立服务费，物业管理服务费的诉讼时效也应当按月独立计算，原告2018年11月19日对物业管理服务费进行催收，催收函的邮寄地址为长沙市岳麓区，该地址系被告与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订房屋买卖合同时所留地址，奥莱物管公司明知被告已入住奥莱小镇，仍将催收函寄到原地址不符合常理，故2018年11月19日的催收不能认定为物业管理服务费时效的中断，根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，应从起诉之日起计算诉讼时效，即2016年9月16日后的物业管理服务费均在诉讼时效内，服务费的收取标准应以催缴函的标准为依据，故被告应当向原告支付物业管理服务费21828.24元（计算至2019年8月31日为：219.6㎡×2.8元／㎡／月×35.5月），对奥莱物管公司主张物业服务费35860.68元的诉请,本院予以部分支持。对于姜昱提出房屋质量问题，与本案物业管理服务费的收取无关，姜昱不能以此作为对抗奥莱物管公司诉讼请求的抗辩。对于奥莱物管公司主张的违约金诉请,鉴于违约金的约定明显高于因违约造成的利息损失以及由于房屋质量或设计不合理造成物业管理服务质量降低的实际情况，按照高于2016年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率4.75%的30%计算被告的违约金符合法律规定，也不损害被告的利益，故被告应承担自2016年9月16日起，截止2019年8月31日的逾期交款违约金为1994.88元（21828.24元×4.75%×130%×2.96年÷2）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姜昱于本判决生效之日起十日内支付长沙裕田奥莱物业管理有限公司物业管理服务费21828.24元及逾期交纳物业管理服务费违约金1994.88元，共计23823.12元。二、驳回原告长沙裕田奥莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告姜昱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1152元，适用简易程序减半收取576元，由原告长沙裕田奥莱物业管理有限公司负担322元，由被告姜昱负担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭小斌二〇一九年十月二十二日书记员  陈 田附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。