广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22058号原告：孙舒，女，1988年3月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：马杰涛、蔡霞，均系广东理奥律师事务所律师。被告：广州潮流天地购物中心有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号地下室至三层，统一社会信用代码91440101749918104W。法定代表人：陈益灿，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。第三人：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华。原告孙舒诉被告广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”）、第三人广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙舒及其委托代理人蔡霞，被告潮流天地公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼，第三人泽信公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告孙舒诉称：2014年10月30日，原告与第三人签订《商铺买卖合同》，原告向第三人购买广州市天河区体育东路39-45号三层139号铺，建筑面积4.174平方米。第三人为原告指定委托经营管理人，委托经营期限不少于10年。同日，原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告将上述商铺全权交由被告经营，委托经营期限为5年，自原告收楼之日起开始计算；委托经营前3年，因被告对上述商铺所在的商场整体进行装修、推广、策划等需投入资金，原告同意不收取租金；从第四年起被告按季度向原告支付租金，第四年每季度租金为12937元，第五年每季度租金为14320元。2015年10月1日，上述商铺正式交付，委托经营期限开始起算。委托经营第三年自2018年10月1日起届满，被告未按上述协议的约定向原告支付租金。后原告到上述商铺所在的商场查看，整个商场的三层处于大门紧锁状态，看不到商场开业运营的迹象。被告利用信息不对称，夸大宣传，通过虚假广告吸引其与原告签订《商铺委托经营管理协议》。另，被告与第三人系完全控股关系，上述商铺所在的商场实际受第三人控制。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2018年10月1日起至2019年9月30日期间的租金51748元及违约金（违约金以当年的租金为本金，按每日万分之五的标准，自每季度末月截止日期的最后一日的次日计至清偿之日止）；2、被告向原告支付2015年10月1日至2018年10月1日期间的租金损失155244元；3、第三人对被告的上述债务承担连带清偿责任；4、本案律师费15000元及诉讼费均由被告承担。被告潮流天地公司辩称：一、同意原告的第一项诉请。对租金及违约金的起算日期均无异议。被告在受托经营管理涉案商铺期间一直在积极运营、策划推广、举办活动，并多次对涉案商铺进行装修改造，陆续投入众多资金；但由于涉案商铺所在潮流站三楼的一些其他小业主与第三人产生的纠纷诉讼，导致了涉案商铺经营出租存在困难，导致涉案商铺收益未达预期，被告不希望也不可能放任商场空置而不产生收益。另，请求法院根据公平合理的原则，依法对违约金的起算及计算方式予以调低。二、不同意的第二项诉请。根据双方签订《商铺委托经营管理协议》，被告无需向原告支付租金或其他利益，该诉请没有事实和法律依据。三、关于第三项诉请，被告同意第三人的答辩意见。四、关于律师费，《商铺委托经营管理协议》未明确守约方有权主张律师费，聘请律师并非原告主张诉请的唯一方式，原告完全是可以通过自行起诉的方式主张自己的合法权利，原告亦未提供证据证明其确实支出了律师费，故不同意不确认。关于本案的诉讼费用，请求法院依法判决。第三人泽信公司提交书面答辩状辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告要求第三人承担连带清偿责任没有事实和法律依据。一、第三人不是《商铺委托经营管理协议》的相对方，与原告不存在租赁关系，原告要求第三人承担上述协议项下的租金义务没有事实和法律依据。二、第三人作为上述商铺的出售方，已于2015年9月21日向原告交付上述商铺且原告已取得上述商铺的不动产权证明，第三人已完成《商铺买卖合同》的义务。原告已取得上述商铺完全、独立、合法的产权，依法独立对上述商铺享有占有、使用、收益、处分的权利，其与承租人或者受托经营方产生的法律纠纷应由原告与其相对方自行解决，第三人对此不负担保责任。三、第三人系被告的股东，但在法律上属于两个不同的独立法人组织，依法独立行使法律权利，独立承担法律义务。原告认为第三人与被告合伙欺诈，但未提供证据予以证明，原告就此要求第三人承担连带清偿责任没有事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明：据孙舒及泽信公司提交的《广州市不动产权证》载明：孙舒系广州市天河区体育东路39-45号三层3139铺（以下简称“涉案商铺”）的权利人，共有情况为单独所有，房屋所有权取得方式为购买，用途为商业。2014年10月30日，孙舒（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购的商铺为涉案商铺，建筑面积为4.174平方米；涉案商铺按现状销售，按建筑面积计价；房价款总额为648898元；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自双方签订本《商铺买卖合同》之日起算；买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；出卖人应于2015年10月1日前，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担；同时，出卖人可自行约定交接之日起径行将涉案商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对涉案商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议等。同日，孙舒（甲方、委托人）与潮流天地公司（乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方作为专业的商业运营管理机构，受泽信公司指定，接受购房业主的委托，在约定期限内具体经营管理涉案商铺；甲方同意将其购买的涉案商铺全权委托由乙方统一经营管理，乙方有权以自己的名义从事物业经营管理的一切活动，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，甲方不得干涉；委托经营期限为5年，自《商铺买卖合同》约定的甲方收楼之日起开始计算；委托经营期限届满或双方协商终止委托合同的，乙方按现状将涉案商铺交还给甲方；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺；委托经营期限内，乙方作为受托方，享有的涉案商铺的占有、使用、收益等权能，但乙方应按约定向产权人甲方支付租金；委托经营首三年，因乙方需投入资金对商场整体进行装修、推广、策划，甲方同意无需乙方再行支付任何租金或其他权益，至第四年起，乙方应按季度向甲方支付涉案商铺租金，支付时间为该约定年度每一个季度末月截止日期的最后一日，第4年按每季度12937元向甲方支付租金，第5年按每季度14230元向甲方支付；乙方除按上述标准向甲方支付租金外，无需再向甲方支付其他利益，乙方经营管理涉案商铺所取得的收益，均属乙方所有；在委托管理期间，甲方享有前述约定的租金收益权，不受乙方营业状况所影响；至委托经营管理期限第四年起，乙方应向甲方按年支付租金（在本案中，双方确认上述条款的“按年支付租金”为笔误，应为“按季度支付租金”），乙方逾期支付租金的，则每逾期一日，乙方须按当年租金总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过60日的，甲方有权单方面解除合同，收回涉案商铺并保留继续追索乙方拖欠租金及其违约金的诉讼权利等。2015年9月21日，泽信公司向孙舒发出《收铺告知函》，载明由于孙舒与潮流天地公司签订了经营管理协议，泽信公司已和潮流天地公司完成涉案商铺的交付手续，潮流天地公司对涉案商铺的经营管理期由2015年10月1日起算。同日，潮流天地公司向泽信公司发出《商铺收楼确认书》，确认涉案商铺于2015年9月21日交付潮流天地公司，潮流天地公司依据与孙舒签订的《协议》对涉案商铺进行经营管理。现孙舒以潮流天地公司未按约定支付租金且涉案商铺所在的商场未营业为由提起本案诉讼。关于潮流天地公司支付租金的情况。孙舒与潮流天地公司均确认《协议》约定的第四年租金自2018年10月1日起算，双方亦确认潮流天地公司从未向孙舒支付过租金，且潮流天地公司并无向孙舒交回涉案商铺。另，孙舒称潮流天地公司未按《协议》约定对涉案商铺进行投资、装修，亦没有对涉案商铺所在商场进行投资、装修，要求潮流天地公司向其支付2015年10月1日至2018年9月30日期间的占用费。潮流天地公司称其对涉案商铺所在的商场进行过装修、策划、推广，由于涉案商铺所在的商场三楼的业主与泽信公司的纠纷，导致涉案商铺所在商场名声受损，经营状况未达预期效果，《协议》亦没有约定达到怎样的状况才免租，孙舒在签订《协议》时应当预期到风险，要求其支付该期间段的租金损失违背公平原则。潮流天地公司为证明其主张，向本院提交涉案商铺所在的“潮流站”商场人行道升级改造翻新工程图片、新增空调主机图片、举行“2016年广州国际购物节”活动图片等作为证据。经质证，孙舒对上述证据的真实性均有异议。孙舒另提交发票一张证明其已支付律师费30000元，潮流天地公司对上述证据不予确认。本院认为：孙舒与潮流天地公司签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。关于孙舒要求潮流天地公司支付2018年10月1日至2019年9月30日租金及违约金的诉请。《协议》约定：潮流天地公司应按季度向孙舒支付涉案商铺租金，支付时间为该约定年度每一个季度末月截止日期的最后一日，第4年按每季度12937元向孙舒支付租金，第5年按每季度14230元向孙舒支付。孙舒与潮流天地公司均确认《协议》约定的第四年租金自2018年10月1日起算，双方均确认潮流天地公司从未向孙舒支付过租金，且潮流天地公司并无向孙舒交回涉案商铺。据此，孙舒诉请潮流天地公司向其支付自2018年10月1日至2019年9月30日的租金51748元（12937元×4个季度）具有事实和合同依据，本院予以支持。《协议》约定:至委托经营管理期限第四年起，潮流天地公司应向孙舒按季度支付租金，潮流天地公司逾期支付租金的，则每逾期一日，孙舒须按当年租金总额的万分之五向孙舒支付违约金。潮流天地公司未按《协议》约定向孙舒支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金确已构成违约。孙舒诉请潮流天地公司按上述合同约定向其支付逾期支付租金的违约金并无不当，本院予以支持。潮流天地公司辩称《协议》约定的违约金标准过高，基于公平原则本院对此予以调整为以当年租金总额51748元为本金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自每一个季度末月截止日期的最后一日的次日计至付清之日止，违约金总额以不超过本金51748元为限。对于孙舒超出上述金额的诉请，本院不予支持。关于孙舒要求潮流天地公司支付2015年10月1日至2018年9月30日期间的租金的诉请。《协议》约定：委托经营首三年，因潮流天地公司需投入资金对商场整体进行装修、推广、策划，孙舒同意无需潮流天地公司再行支付任何租金或其他权益。《协议》明确约定：委托经营首三年潮流天地公司无需向孙舒支付任何租金，且潮流天地公司提交相关图片证明其曾对涉案商铺所在商场进行装修、推广、策划，据此孙舒要求潮流天地公司向其支付2015年10月1日至2018年9月30日期间的租金缺乏合同依据，本院不予支持。关于孙舒要求潮流天地公司支付律师费的诉请。孙舒上述诉请缺乏合同依据，且孙舒支出的律师费亦非其主张本案权利的必要费用，据此孙舒上述诉请依据不足，本院不予支持。关于孙舒要求泽信公司承担连带清偿责任的诉请。泽信公司并非《协议》的当事人，孙舒以潮流天地公司受泽信公司控制等为由诉请泽信公司承担连带清偿责任依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州潮流天地购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告孙舒支付广州市天河区体育东路39-45号三层139铺2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金51748元；二、被告广州潮流天地购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告孙舒支付迟延支付上述租金的违约金（违约金以当年租金总额51748元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自每一个季度末月截止日期的最后一日的次日计至付清之日止，违约金总额以不超过本金51748元为限）；三、驳回原告孙舒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4660元，由原告孙舒负担3520元，被告广州潮流天地购物中心有限公司负担1140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  吴旭英人民陪审员  林 艳二〇一九年十月二十四日书 记 员  梁炎梅牛立萍