河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初2749号原告：赵便如，女，汉族，1976年1月20日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：金国明，男，满族，1973年1月25日生，住河南省汝阳县，系原告丈夫，特别授权。被告：洛阳房联行网络科技有限公司，住所地：洛阳市洛龙区关林西路8号，统一社会信用代码：91410307MA403MJJ7G。法定代表人：张继卫，总经理。委托诉讼代理人：张兴华，男，汉族，1982年5月17日生，住河南省孟州市，系该公司员工，特别授权。被告：李智欣，男，汉族，1983年3月8日生，住河南省伊川县。原告赵便如诉被告洛阳房联行网络科技有限公司（以下简称“房联行”）、李智欣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵便如的委托诉讼代理人金国明，被告洛阳房联行网络科技有限公的委托诉讼代理人张兴华、被告李智欣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵便如向本院提出诉讼请求：1、判令被告洛阳房联行网络科技有限公司返还原告房产证，返还原告让其暂管的违约定金1000元；2、判令被告李智欣承担合同约定的违约责任，按70000元担责；3、要求二被告承担因房本被扣押不能出售不能出租的损失暂按一个月2000元算，从开庭前一个月算起；4、本案诉讼费由以上二被告共同承担承担。事实与理由：原告因资金困难委托中介机构房联行出售位于宝龙广场A座620号公寓一套。2019年1月14日，被告房联行业务经理吴喜月通知原告有客户买房，让原告于1月14日下午2点到房联行和买方李智欣见面，并说已收买房人李智欣买房意向定金5000元（本来定金是1万元，因买房人卡上钱不够先付5000元，于2019年1月19日又付5000元，合计1万元），见面后双方在中介机构房联行的见证下最后确定房款为人民币43.5万元，房联行收取买房人李智欣购房定金5000元，收条内容为：“今收到李智欣购买洛龙区开元大道2019号2栋1-620定金5000元整（伍仟元整），吴喜月，2019.1.14”，剩下5000元待面签前补交房联行。定金由中介机构暂保管，如果买房人违约，定金不退，如果卖房人违约双倍退买房人定金。原告把其房产证押在被告房联行作为违约保证，被告房联行给其出具扣押房产证收条一份，同时三方在购房合同意向书上签字。原告按约定于2019年1月23日去面签时，房联行经理周静打电话告知原告买房人因自身原因不买房了，并表示如果原告不追究买房人责任就把定金退还买房人，追究的话定金就给原告，原告于当天晚上到中介后表明让中介把买房人李智欣交的违约定金交给原告，就不再追究买房人的违约责任。但被告房联行周静经理告知原告收条上的定金已转为中介费，中介已完成原告和买房人的交易，其他事与中介无关，房本等原告和买房人解决完纠纷后再返还给原告。原告房本被被告房联行扣押，因该卖房交易导致该房本租给开元湖酒店的每月2000元的包月租金已停止。后经原告多次催要，二被告仍未退还房本和违约金，故诉至法院。被告房联行辩称，一、房联行已经审查了买卖双方的身份证、房产证以及相关资质，尽到了相应的审查义务，房屋买卖居间合同有效成立，房联行收取的佣金6000元合法有据；二、本案是因为买房人李智欣违反合同约定，不再购买房屋，导致合同无法继续履行；三、房联行只收取了买方6000元的佣金，没有收取违约的定金10000元，原告要求返还违约金10000元没有合同依据；四、原告要求承担房本扣押的损失，没有相关法律依据，在协商后房联行同意向原告赵便如返还房本，赵便如也同意过来领取，只是一直没有来领取。涉案的房屋一直处在租赁状态中，原告没有损失；五、本案的诉讼费由房联行承担没有法律依据。被告李智欣辩称，一、同意解除合同，我不应当承担违约责任，我已经给中介方说解除合同。二、不能出售出租的损失，不应当由我承担。三、诉讼费应当由中介方承担。根据当事人的举证、质证以及法庭上的陈述、辩论，本院查明本案的事实如下：原告委托被告房联行出售其位于洛龙区开元大道219号2幢1-××号公寓一套。2019年1月20日，原告和被告房联行签订《洛阳市存量房委托出售协议》一份，对房屋价款、位置、面积等均作出约定。后被告房联行通知原告，被告李智欣欲购买该房，原告和被告李智欣见面后并最终确定房款为人民币43.5万元，被告房联行让原告把其房产证交付给房联行，并给原告出具《收据》一张，内容为：“今收到赵便如洛阳市开元大道219号2幢1-××号房产证字第00××68。吴喜月，2019.1.14”。2019年1月23日，原告赵便如作为卖方与买方李智欣、居间方房联行三方签订编号为：LY0022576《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，合同第一条约定：“买方拟转让房产（下简称该房产）坐落于：洛龙区开元大道219号2幢1-620。不动产权登记证号：00××68，或房产证号：00××68，房产用途为公寓，产权性质商品房，建筑面积：47.85平方米。该房产转让总价款为人民币肆拾叁万伍仟元（￥435000元）。”第七条：“在本合同签订之日起30个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》。”第九条第二款约定：“买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。”第十二条：“居间方在本合同签订时，向买方收取佣金人民币：陆仟元整：（￥6000元）。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因除外。”落款处原告赵便如在卖方处签字按指印，被告李智欣在买方处签字按指印，居间方处显示签约门店为世府名邸，签约门店负责人周静，客户经理吴喜月，房产经纪人陈伟伟，并加盖被告房联行公章。合同签订后，网签时被告李智欣明确表示不再购买该房屋。庭审中，原告称其与被告李智欣电话联系协商，让被告李智欣给其2000元，并让被告房联行把被告李智欣缴纳的6000元也给原告，被告房联行把房产证返还给原告，双方解除合同，但被告李智欣不同意，被告房联行也没有退还房产证，所以引发此案。被告李智欣称其共计给被告房联行缴纳6000元，并提交被告房联行给其出具的《收据》两份。庭审当日被告房联行把房产证归还给原告，原告给其出具《收据》一张，内容为：“今收到不动产权登记证号00××68号房本。金国明，2019.10.9”。另查明，原告赵便提交其如作为出租方（甲）与承租方（乙）王丙欣于2018年8月1日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：“乙方租赁宝龙广场A座620房间，房间由甲方提供装修及家具，家电，卫生间设备等，租赁期三年，从2018年8月1日至2021年7月30日；本房间从签字之日起，乙方每月付租金2000元，按月付款……”原告赵便如在甲方处签字，王丙欣在乙方处签字并加盖洛阳市开元湖畔商务酒店有限公司印章。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《洛阳市存量房委托出售协议》、《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。因被告李智欣不再购买该房，致使合同根本目的无法实现，原告要求解除合同，二被告均同意解除，故双方就系争房屋签订的上述合同应予解除。关于原告要求被告房联行返还房产证及原告让其暂管的违约金1万，该房产证被告房联行已于2019年10月9日归还原告，有原告出具的收条为证。关于该项违约金1万元，经本院核实，原告表明其未向被告房联行缴纳违约金1万元，其表明被告房联行告知其被告李智欣缴纳1万元，若李智欣违约被告房联行将该1万交给原告，但被告房联行对此说法并未认可。且被告李智欣在合同签订时共计缴纳6000元，票据显示为中介费，居间服务合同中显示该费用为佣金。因此原告该项主张未提供证据依据，本院不予支持。关于原告要求被告李智欣承担违约金7万元及二被告承担因房本被扣押不能出售不能出租的损失的诉求，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告李智欣违反本合同相应条款，导致合同无法履行，原告可以依据合同约定要求被告承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案被告认为其不应当承担违约责任，其表明在上述合同签订后，双方网签当日被告表明不再购买并将该事实告知中介方，期间时间较短。但被告方未按照合同约定履行，对守约方造成一定损失。鉴于原告实际损失无法确定，考虑到房价处于上升通道，并结合被告在本案中的过错程度，本院酌定违约金的数额为1.5万元。同时，原告房产证（房本）因出卖房屋交付被告房联行予以保存，但在明知双方合同不能履行的情况下，被告房联行作为中介方应当及时履行减损义务，但被告房联行未及时将其保管的原告的房产证予以退回而多日持有，其行为确属不当，但原告主张的损失过高，本院酌定由被告房联行补偿原告因房产证被长期占有造成的损失3000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵便如和被告洛阳房联行网络科技有限公司之间签订的《洛阳市存量房委托出售协议》；解除原告赵便如和被告洛阳房联行网络科技有限公司、被告李智欣之间签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、被告李智欣于本判决生效之日起十日内支付原告赵便如违约金1.5万元；三、被告洛阳房联行网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵便如损失3000元；四、驳回原告赵便如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由被告李智欣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  党 育人民陪审员  蔡荣森人民陪审员  吴 雨二〇一九年十月二十日书 记 员  郭佳瑶