广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初16028号原告：广州东昭企业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港东路66号之十八自编101房。法定代表人：汤锋，职务总经理。委托代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。委托代理人：唐磊成，广东一粤律师事务所律师。被告：广州黄埔古村旅游开发有限公司，住所地广州市海珠区黄埔村北码头28号之三。法定代表人：马崇雁,职务总经理。委托代理人：黄宁致，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：蔡明宏，国信信扬律师事务所实习律师。第三人：广州天懿美容美发有限公司，住所地广州市天河区龙口西路138号天鹰阁一、二、三层自编2-6号。法定代表人：杨笑丹，职务总经理。委托代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。委托代理人：唐磊成，广东一粤律师事务所律师。原告广州东昭企业管理有限公司与被告广州黄埔古村旅游开发有限公司、第三人广州天懿美容美发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及第三人的共同委托代理人刘柏纯、被告的委托代理人黄宁致、蔡明宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年6月30日，广州天懿美容美发有限公司（以下简称天懿公司）与被告广州黄埔古村旅游开发有限公司（以下简称古村旅游公司）签订《办公租赁合同》，合同约定古村旅游公司将广州市海珠区新港东路66号之十八自编101单元出租给甲方，租赁房屋面积为780平方米。合同约定租赁期限自2017年7月1日起至2026年8月31日止，首月租金为人民币66300元，以后按年递增。租赁保证金为人民币132600元。合同签订后，天懿公司按约定履行合同，于2017年6月3日向古村旅游公司交纳租赁保证金132600元，水电保证金11700元，以上两项计144300元，之后一直按合同约定交纳租金。承租后，天懿公司对租赁房屋进行了装修，装修工程款为1852500元，空调工程款为人民币253641元，防雷工程款为人民币9262元，以上三项为2115403元。2017年12日1日，天懿公司、原告广州东昭企业管理有限公司（以下简称东昭公司）、古村旅游公司签订《合同权利义务转让三方协议》，约定自2017年12月1日起，将《办公租赁合同》中天懿公司所承担的责任义务全部转移至东昭公司，东昭公司同意并承担《办公租赁合同》中所规定应由天懿公司承担的全部责任、权利和义务。因承租房屋属于未经水行政部门批准，在河涌管理范围内建设建筑物，是违法建筑，广州市海珠区新港东路66号之十八自编101单元于2018年6月25日被广州市城市管理综合执法局海珠区分局强制拆除。2018年5月19日，原告向被告交纳2018年6月份租金66300元；2018年6月21日，原告向被告交纳2018年7月份租金70278元。故原告起诉要求1.被告返还原告所交押金144300元；2.被告返还原告所交2018年6月25日至2018年6月30日租金13260元，2018年7月租金70278元，合计83538元；3.要求被告承担装修损失1667250元的70%，共计1167075元；4.由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、原告在承租时对案涉商铺的情况是清楚的，现因案涉商铺未经水行政主管部门批准被拆除导致原告蒙受损失显然不能完全归责于被告。根据被告、原告及广州天懿美容美发有限公司（以下简称“天懿公司”）签订的《合同权利义务转让三方协议》之约定，天懿公司与被告于2017年6月30日签订的《办公租赁合同》中天懿公司的权利义务均由原告继受。天懿公司于2017年7月5日指派其员工王玖枝与被告进行案涉商铺的交接事宜，天懿公司并未就案涉商铺提出任何异议。此后天懿公司与被告于2017年8月21日前往广州市海珠区琶洲街道办办理住所场地使用证明，该证明明确载明案涉商铺属于可临时作为生产（经营性）场所使用，但如果政府有关部门依法拆除经营场所所在建筑或要求无条件恢复原场地使用性质的，本证明自动失效。在原告全面继受天懿公司的权利义务后，天懿公司的交接、确认、办证行为自然也应当视为原告的交接行为，原告在使用场地以来也从未提出任何异议，可见原告对案涉商铺是知情且无异议的。此后原告亦通过被告的配合在广州市海珠区琶洲街道办办理住所场地使用证明，并以案涉商铺地址注册了营业执照。上述事实均可以充分证明原告对于案涉商铺的情况是知悉的，不存在未告知原告的情形。现案涉场地被认为未经水行政主管部门批准在河涌管理范围内建设建筑物而被拆除，原告因此产生的损失显然不应当由被告全部承担。二、广州市海珠区住房和建设水务局在拆除案涉商铺前于2018年6月24日已经在现场粘贴公告予以告知，原告在已经知悉案涉商铺将被拆除的情况下未采取有效措施所产生的扩大损失，不应当由被告承担。原告起诉所主张的损失赔偿中包括了装修工程款、空调工程款、防雷工程款，而其中部分工程显然不属于已附着于案涉商铺不可拆卸的装饰装修物，其拆卸后同样具备价值，例如办公用品、空调等。而原告在收到广州市海珠区住房和建设水务局关于拆除案涉商铺的告知后，未采取任何措施，放任可拆卸的财产被广州市海珠区住房和建设水备局拆除，根据《合同法》第一百一十九条“没有采取适当措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，扩大损失部分不应当由被告承担。三、原告应当就案涉商铺被拆除时现场的实际损失进行举证。原告起诉所提交的证据仅为其与第三方签订的施工合同及银行流水，并未经被告确认，且被告也未参与其中，更不能证明施工内容已经实际发生。根据举证规则，原告应当就案涉商铺在被拆除当时现场的财产进行举证，否则应当承担举证不能的不利后果。希望法院向街道办事处调取原告办理住所场地使用证明，该证据是为了证明原告对于场地属于临时使用的情况是清楚的。被告对于场地被拆除产生实际损失是确认的，但损失金额不确认，被告要求调取当时拆除涉案房产的视频、音像资料等，被告申请对涉案场地进行评估。被告要求追加我方提交的证据1中的刘立光作为第三人参与本案诉讼，本案中若被告需要向原告承担赔偿责任，被告将向刘立光主张赔偿损失。第三人述称，第三人对原告的诉讼请求没有异议，第三人同意原告的意见。经审理查明：被告（作为甲方）、第三人（作为乙方）于2017年6月30日签订了《办公租赁合同》及附表一、二、三，约定被告将位于黄埔村××东路公路边自编66号101单元（以下简称“涉案房屋”）租给第三人用于办公、培训的经营用途，租赁面积780平方米，租赁期限为9年，即从2017年7月1日至2026年8月31日，装修免租期为2个月，即2017年7月1日至2017年8月31日。2017年7月1日至2018年6月30日月租金为66300元、2018年7月1日至2019年6月30日月租金为70278元等，保证金为两个月首年月租金132600元，等内容。2017年12月1日，原、被告及第三人签订《合同权利义务转让三方协议》，约定自2017年12月1日起，将被告与第三人签订的《商铺租赁合同》中第三人所承担的责任义务全部转移至原告，原告同意并承担《商铺租赁合同》所约定的应由第三人承担的全部责任、权利、义务。原告提交了分别加盖原告及第三人公章的《证明》，内容为上述《合同权利义务转让三方协议》中存在笔误两处，被告与第三人签约日期应为2017年6月30日看，误写为转让日期2017年12月1日；原告与第三人签订的是《办公租赁合同》，误写为《商铺租赁协议》。原告主张于2017年6月30日向被告交纳租赁保证金132600元，水电保证金11700元，2018年5月19日，原告向被告交纳2018年6月份租金66300元，2018年6月21日原告向被告交纳2018年7月份租金70278元，对此被告予以确认。第三人共承租使用黄埔村××东路公路边自编66号102单元一、二层面积为1600平方米，其中本案涉案房屋面积为780平方米，被告主张涉案房屋属于被告向案外人刘立光承租后再转租给第三人后转让给原告，对此原告不确认。2018年6月23日，广州市海珠区住房和建设水务局分别向“当事人（TANYD）”及“嗨咔狮名车俱乐部”发出海水责改【2018】2157、2158号《责令限期改正通知书》，内容为：“1、责令你（单位）立即停止违法行为。2、责令你（单位）在2018年6月24日前自行拆除河涌管理范围内建（构）筑物。”2018年6月25日，广州市城市管理综合执法局海珠区分局向刘立光发出穗综海强拆字【2018】琶0967号《强制拆除在建抢建违法建设决定书》，决定对新港东路古港路口广州市嗨咔狮汽车贸易公司建设的1栋1-2/3层框架结构房屋采取强制拆除措施。原、被告确认包括涉案房屋在内的上述建筑已于2018年6月25日强制拆除。诉讼过程中，本院依被告申请委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对涉案房屋不可拆卸部分装修费用进行评估，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司于2019年7月9日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：经评估后不可拆卸装修费用为1592937.77元。该《工程造价鉴定意见书》中的项目投资实际支付记录汇总表中载明装修工程部分3799651.76元、防雷工程部分为19000元、空调部分520290元；可拆卸工程设备费用部分表中载明装修工程部分合计565980元、水电工程合计10300元、排风新风工程合计38100元、安装工程合计237480元，以上费用按合同约定9折后合计766674元、空调部分合计292690元，装修可拆卸总价1059364元；不可拆卸装修工程费用计算汇总表载明不可拆卸装修原值小计3279577.76元（工程项目实际总投资费用4338941.76元-可拆卸费用部分1059364元），计算折旧率后总共不可拆卸装修小计2787641.1元，其中申请鉴证部分的不可拆卸装修费用按面积比例分摊计算为1592937.77元。原告及第三人对该鉴定意见书没有异议，被告申请了鉴定人出庭作证，被告提出如下异议意见：第一点工程项目总投资认定错误，根据合同约定明确工程造价为380万元。而且施工合同第10.3款，约定增加项目由施工方和甲方现场签名确认。本案并无相关的现场签字确认证明案涉工程存在增项。原告提交收据转账回单并未写明是案涉的工程款，无法证明用于案涉的装修工程，不排除用于其它的经济往来的可能性，在本案的质证阶段，被告对该证据的三性均不予以确认，该部分证据不应作为鉴定的依据，另外根据原告的起诉状及变更诉讼申请书，均确认项目总投资一380万元为准，因此鉴定意见书对案涉工程实际总投资的鉴定意见存在错误。第二点关于可拆卸的工程设备费用部分，第27项其他部分项目中，第二项项目内容是增强水泵存在漏算25000元，该部分费用应当重新计算入内。第三点空调工程部分不应当仅仅包括风管机及其安装部分，根据空调工程结算表，包括但是不限于空调铜管，空调风管、送风百叶等均属于可拆卸的设备部分，应当予以记录可拆卸部分。第四点，案涉的防雷工程也应当记入可拆卸部分，根据防雷工程材料及施工的清单，包括但是不限于避雷针，避雷网带，防雷器安装箱等等，明显属于可拆卸的设备部分。第五点，案涉合同及相关依据都是针对1600平方米的租赁面积进行装修的，那么本案仅仅涉及780平方米，在最终计算不可拆卸部分装修价值的时候，如何与其他820平方米的面积进行区分，而其中780平方米中具体包括施工合同空调工程、防雷工程哪些部分哪些内容均无法明确进行鉴别。我方认为不能仅仅根据面积比例进行分担，该部分鉴定意见依据并不充分。鉴定人江某出庭表示无法当庭作出回应，要回去核实之后再提交书面的意见。后鉴定公司于2019年8月30日出具《回复函》回复意见如下：1、关于被告认定工程项目总投资金额有误的回复：项目总投资均以法院经质证后的书面资料和支付记录的汇总结合分析评估后的金额；关于空调金额均参照合同及其附件清单金额和支付记录汇总计算结果；对于异议中可拆卸部分（空调铜管、风管、送风百叶）等，因其在新装空调设备时可以使用，但涉案设备已经属于安装完成并使用了一段时间、且大部分配件属于吊顶或者隐蔽工程中，基本上拆卸过程中损坏变成废品处理，故评估中不考虑其拆卸价值。2、对于异议书中提出的案涉防雷工程的配件均属于分项工程中的材料费用，拆卸后基本上属于接近废品处理；有关工程造价组成参照《建筑安装工程费用项目组成（按造价形成划分／按费用构成要素划分）》（根据建标[2013]44号关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知规定），由故评估中不能采用其他方式考虑其拆卸价值。3、关于案涉的780平方米拆卸计算异议回复：因案涉的项目装修工程及空调、防雷工程等设备是对于1365M2为计算基数（法院提交的书面资料有效计算评估面积）；根据提供现有资料中该案涉工程中分部分项工程存在不可单独按区域划分计费，且是该单项工程的必然组成部分（参照建筑工程的分部工程分项工程划分GB50300-2013)规定；当分割肢解分项工程后既无法满足原设计使用功能、且对于整个系统工程费用采用局部肢解的方式计算既不合理、有缺公平合理，经过严密考虑后采用参照相关的财务制度、企业会计准则对于新增固定资产价值费用分摊法得出的最终评估鉴证结论：案涉的工程造价汇总按面积比例分摊方法计算方式，在评估报告中《不可拆卸装修工程费用计算汇总表》注明已明述：按面积比例分摊计算：总不可拆卸装修费用×委托评估鉴证面积／施工合同装修面积，即是2787641.10元×780㎡／1365㎡=1592937.77元。被告对鉴定意见书及《回复函》提交《关于鉴定结果的意见》意见：一、鉴定结果对案涉装修工程总投资费用认定错误，该费用总额不应超过合同约定及原告多次确认的总价380万元。二、鉴定结果中可拆卸工程设备费用部分存在漏算，鉴定机构对此不予以更正存在错误，且无任何法律依据。（一）可拆卸工程设备费用部分第二十七项“其他部分”第2项增强泵，虽然已经列项但漏写数量、单价及总价，导致该部分费用少计25000元，对该异议鉴定机构在《回复函》中却避之不谈。（二）《鉴定意见书》关于“（二）可拆卸工程设备费用”第G项空调工程部分存在严重遗漏，根据《空调工程结算表》载明，其中包括但不限于空调铜管、回风百叶、电源线、支架等均属于可拆卸设备，众所周知，空调铜管具有较高利用价值，鉴定机构认为拆卸后做废品处理没有依据。（三）防雷工程材料及施工清单包括避雷针、避雷网带、避雷带支持卡等，上述材料属于可拆卸设备，且数额占比较大，应按不可拆卸工程进行核算。根据鉴定机构《回复函》所述，其依据的是《建筑安装工程费用项目组成》，但该规定只是说明工程各部分造价组成，并无明确规定不考虑其拆卸价值，直接作废品处理同样没有依据。三、本案仅涉及其中780平方米租赁面积，该部分面积涵盖的具体装饰装修内容无法考证，不应当以面积比例进行分摊。本院发函给鉴定公司要求该公司针对1、原告在庭审申明确涉案场地装修费用实际投入为380万元且与合同约定一致（详见第一次庭审笔录），你司评估的工程项目实际总投资费用为4338941.76元，超出原告自认的金额；2、被告对【工程造价鉴定意见书】“可拆卸工程设备费用部分第二十七项“其他部分”第2项增强泵，虽然已经列项但漏写数量、单价及总价，导致该部分费用少计25000元”提出异议，但你司在《回复函》中却避而不谈的问题重新出具鉴定意见，如果认为无需重新出具鉴定报告的，需对上述问题作出合理解释。该鉴定公司于2019年10月9日出具《回复函》，表示原告庭审提出的实际投入380万元为装修工程费用（有实际支付记录为证），并未包含该项目实际已经施工的防雷工程及空调等设备工程费用，详见《工程造价鉴定意见书》中的（实际工程款支付）中第2、3项，项目总投资费用为4338941.76元。该费用在提供的鉴证资料中也有实际支付记录以及合同预算等资料作为依据，且属于工程费用中建筑安装工程费的组成部分；故是对工程造价的组成理解不同造成误读认为超出金额。关于“其他部分”第二项增强泵漏算异议的回复：因根据目前提供的现有鉴证资料并不能反映该增强泵安装的位置、方式以及如何拆除、或拆除后能否正常使用等综合考虑，故没有考虑该费用；如提供该水泵相关资料证实其可以简单拆卸的情况下，可以调整其漏算25000元，具体由法院据实裁决。被告预交了鉴定费27000元，被告要求该费用由原告负担。针对该回复《回复函》，原告提交了书面回复意见，原告表示承租后，广州天懿美容美发有限公司对1600平方米的租赁房屋进行了整体装修，装修工程款、空调工程款、防雷工程款共计4339290元，广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司统计为4338941.76元，相差348.24元，该4339290元包含装修工程款、空调工程款、防雷工程款。在本案审理中，原件对原诉讼请求进行了变更：撤回关于空调工程款52万元的诉讼请求，对于原诉求中装修工程380万元，变更为按照装修费用折旧0.9计算，即342万元确定赔偿数额。广州黄埔古村旅游开发有限公司承担装修损失1600平方米共342万元损失中的780平方米损失1667250.00元的70%计1167075元。广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司的鉴定意见包含了空调工程款、防雷工程款，而关于该两项费用的诉讼请求原告已经撤回。原告为证明其主张主要提交了以下证据：1、广州黄埔古村旅游开发有限公司企业信用信息公示报告。2、广州东昭企业管理有限公司营业执照。3、《办公租赁合同》；4、《合同权利义务转让三方协议》；5、广州天懿美容美发有限公司《证明》；6、广州东昭企业管理有限公司《证明》；7、责令限期改正通知书海水（2018）2157号；8、责令限期改正通知书海水（2018）2258号；9、《广州市城市管理综合执法强制拆除在建抢建违法建设决定书》穗综海强拆字（2018）琶0967号；10、《鬼昂州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》穗府规（2017）12号；11、承租房屋被拆除现场照片；12、承租房屋被拆除现场视频及照片电子版；13、押金收据；14、2018年6月、7月租金转账凭证。15、广州泓天装饰设计工程有限公司施工合同。16、广州泓天装饰设计工程有限公司装修预算清单。17、支付泓天装饰首笔工程款收据、银行转账电子回单。18、支付泓天装饰第二笔工程款收据、银行转账电子回单。19、支付泓天装饰第三笔工程款收据、银行转账电子回单。20、支付泓天装饰第四笔工程款收据、银行转账电子回单。21、支付泓天装饰第五笔工程款收据、银行转账电子回单。22、支付泓天装饰第六笔工程款收据、银行转账电子回单。23、支付泓天装饰第七笔工程款收据、银行转账电子回单。24、支付泓天装饰第八笔工程款收据、银行转账电子回单。25、支付泓天装饰第九笔工程款收据、银行转账电子回单。26、支付泓天装饰第十笔工程款收据、银行转账电子回单。27、支付泓天装饰质保金第一笔工程款收据、银行转账电子回单。28、支付泓天装饰质保金第二笔工程款收据、银行转账电子回单。29、支付泓天装饰质保金第三笔工程款收据、银行转账电子回单。30、防雷工程协议书。31、防雷工程款支付转账凭证。32、美的空调工程项目购销合同。33、支付美的空调首笔工程款收据、银行转账电子回单。34、支付美的空调第二笔工程款收据、银行转账电子回单。35、支付美的空调质保金工程款收据。36、关于请求返还及赔偿损失证据的说明。37、总部装修押金收据。被告发表如下质证意见：对证据1、2真实性、合法性、关联性予以确认。原告注册的地址就是租赁的涉案场地，可以证明原被告一起办理了场地使用证明，说明被告对于场地是临时建筑是知情的。对证据3-6真实性、合法性、关联性予以确认。证据3原告提交的彩印件。证据3-6我方认为原告从天懿公司处接受了合同义务，说明原告对天懿交接场地的行为确认。对证据7-9真实性、合法性、关联性予以确认。水务局已经给予双方撤场时间，原告未搬离可拆除物品属于扩大损失，应当自行承担。对证据10真实性、合法性、关联性予以确认。但是涉案物业被告也只是向案外人承租，并不清楚房屋是否属于应当被整改的范围，且在同年8月原告与被告的上一手承租人共同前往街道办事处办理场地使用证明，当时场地是可以使用的。对证据11-12，证据11的第一张涉案场地外观照片真实性予以确认，其余照片、视频被告不清楚，是原告单方制作，真实性、合法性、关联性不予确认，也无法证明原告想要证明的内容，无法证明被强拆的情况。对证据13-14真实性、合法性、关联性予以确认。对证据15-35真实性、合法性、关联性不确认。被告不是合同关系的当事人，无法进行确认。且该证据存在以下瑕疵，第一，施工合同没有明确施工地点，无法确认是否对涉案场地的施工。第二，根据施工合同载明，工程装饰装修面积为1356平方米，而原告主张共计向被告及案外人承租的面积为1600平方米，面积明显不一致。而被告与原告签订的租赁合同面积为780平方米，如果该合同确实是涉案场地的装修合同，原告如何证明总面积差额部分发生在哪一个租赁区域。第三，施工预算没有盖章，且根据预算清单中内容，监控设备、资料柜、讲台、电视机、电视柜、投影设备音响、空调等均属于可拆卸部分，原告在水务局告知后，没有及时搬离，应视为扩大损失部分。第四，施工合同没有结算资料。第五，防雷工程的签订主体甚至不是上一手承租人天懿公司。对证据36真实性、合法性、关联性不予确认，是原告单方制作。对证据37由于是原告当庭提交，我方也不清楚，庭后提交书面质证意见。确认原件与复印件核对一致。第三人对原告提交的证据没有异议。被告为证明其主张，主要提交了以下证据：1、物业租赁合同；证明涉案商铺由案外人刘立光建设完成后出租于被告，被告未对该商铺进行改建。2、办公租赁合同；证明案外人天懿公司指派其员工进行商铺交接，并办理临时住所场地使用证明。现在原告概括承受天懿公司的权利义务，显然不可能不知道涉案商铺属于临时建筑。3、委托书；4、收铺交接表；5、商铺验收记录表；6、住所场地使用证明（没有原件）；7、合同权利义务转让三方协议；8、责令限期改正通知书；证明原告在2018年6月24日已经收到整改通知，其未采取任何止损的措施导致的扩大损失部分不应当由被告承担。原告发表如下质证意见：对证据1中1-16页是被告与刘立光签订的租赁合同，我方不是合同的当事人，对该证据的真实性无法确认。对关联性不予确认，案外人与被告签订的租赁合同与本案原告无关。原件与复印件一致。对证据2-5真实性、合法性、关联性予以确认。对证据6真实性、合法性、关联性不予确认。对证据7-8真实性、合法性、关联性予以确认。从以上证明均证明原告不知道商铺属于临时建筑。第三人表示其质证意见与原告一致。诉讼过程中，本院依原告的申请对被告名下的财产采取了财产保全措施。本院认为：被告与第三人签订《办公租赁合同》，原、被告及第三人签订《合同权利义务转让三方协议》将第三人在《办公租赁合同》中享有及承担的权利义务转让给原告，第三人在接收涉案房屋后进行装修并交纳保证金共计144300元、原告向被告交纳2018年6月租金66300元、2018年7月租金70278元以及涉案房屋在2018年6月25日因属于违章建筑被拆除等事实，有《办公租赁合同》、《合同权利义务转让三方协议》、转账凭证、《强制拆除在建抢建违法建设决定书》及当事人陈述予以证明，本院予以确认。关于租赁合同效力问题。根据《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。因涉案房屋属于违章建筑且已经被实际拆除，被告与第三人签订的《办公租赁合同》无效。对于原告已经向被告交纳2018年6月租金66300元、2018年7月租金70278元及第三人已向被告交纳保证金144300元，由于涉案房屋在2018年6月25日已经被拆除，对于原告要求被告返还保证金、未履行期间部分租金的诉讼请求，合法合理，且第三人也无异议，本院予以支持，被告应返还原告此部分款项的金额为2018年6月25日至6月30日租金13260元（66300元÷30天×6天）、2018年7月租金70278元及保证金144300元。关于原告装修损失问题。根据《最高人民法院》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本院认为根据被告、第三人签订的《办公租赁合同》及附表一第4部分约定装修免租期2个月应认定被告同意第三人对涉案房屋进行装修。由于被告提供的租赁物属于违法建筑，但原告在租赁前未尽到审查义务仍然签订《合同权利义务转让三方协议》，故原、被告均对合同无效存在过错，对于装修损失原、被告应各承担一半的责任。本院依被告申请委托鉴定机构对涉案房屋不可拆卸部分装修费用进行评估，鉴定公司出具的鉴定结论为涉案房屋780平方米部分不可拆卸装修费用为1592937.77元（已考虑折旧），总不可拆卸装修原值为3279577.76元但由于该费用包含了原告未主张的空调工程款和防雷工程款，故上述费用应扣减空调工程款和防雷工程款中的不可拆卸费用。由于鉴定报告中可拆卸工程设备费用部分包括空调工程部分292690元，未包括防雷工程部分，故防雷工程款19000元均为不可拆卸费用装修原值，空调工程款的不可拆卸费用原值为227600元（520290元-292690元），故扣减空调工程款和防雷工程款中的不可拆卸装修原值后总不可拆卸装修原值为3032977.76元（3279577.76元-19000元-227600元）。经折算，涉案工程总折旧额为454946.66元（3032977.76元÷3279577.76元×491936.66元），总不可拆卸装修费用为2578031.1元（3032977.76元-454946.66元），涉案房屋780平方米部分不可拆卸装修费用为1473160.63元（1592937.77元÷2787641.1元×2578031.1元）。被告对该鉴定结论虽有异议，但鉴定公司针对被告的异议意见已作出合理回复，故本院参考鉴定意见结合原告的诉讼请求，装修工程残值酌定为1473160.63元，根据双方的承责比例，被告应返还原告的装修损失为736580.31元（1473160.63元×50%）。本案鉴定费用，由原、被告各负担一半为宜。本案鉴定费已由被告预交，故原告应支付鉴定费的一半即13500元给被告。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、被告广州黄埔古村旅游开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州东昭企业管理有限公司返还保证金144300元。二、被告在本判决生效之日起十日内向原告返还2018年6月25日至6月30日租金13260元、2018年7月租金70278元。三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付装修损失736580.31元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费22354元（其中受理费17354元及诉讼保全费5000元），由原告负担受理费5355元、诉讼保全费1543元，由被告负担受理费11999元、诉讼保全费3457元，上述诉讼费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的诉讼费直接支付给原告。本案鉴定费27000元由原、被告各负担一半，原告在本判决生效之日起十日内支付鉴定费13500元给被告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 璐人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  梁艳婷二〇一九年十月二十四日书 记 员  马智妍钟燕琴