贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初7767号原告：邓国芳，女，1989年5月23日生，汉族，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办花月村。法定代表人：周建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：班家坪，贵州天翊律师事务所律师。原告邓国芳与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓国芳，被告安达房开公司的委托诉讼代理人班家坪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓国芳向本院提出诉讼请求：1、判令安达房开公司开具售房发票；2、判令安达房开公司支付逾期办证违约金：2013年3月10日至2015年6月28日：319300元×4.75%÷365天×828天=34405元；2017年7月1日至2019年7月1日逾期办证违约金：319300元×4.75%÷365天×731天=30375元；3、诉讼费由安达房开公司承担。事实及理由：邓国芳与安达房开公司于2012年6月13日签订《商品房买卖合同》，房屋总价为319300元。交房时间为2014年4月30日，同时约定安达房开公司在交房后90日内办理房屋初始登记。事实上，安达房开公司至今也没有提供符合移交条件的相关手续，房屋所有权证办理时需要安达房开公司提供的证明文件也未提交备案登记。安达房开公司已违约，给邓国芳带来巨大损失。根据合同法及相关法律规定，安达房开公司支付邓国芳2013年3月10日至2015年6月28日时间段逾期办证违约金34405元及2017年7月1日至2019年7月1日时间段逾期办证违约金30375元，两笔共计64780元。为维护邓国芳合法权益，根据法律规定，特向人民法院提起诉讼。安达房开公司辩称，1、逾期办证非安达房开公司违约导致，安达房开公司至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位（贵州化工建设有限责任公司，以下简称贵州化工公司）违约导致。因施工单位就该栋房屋施工建设完毕后一直未按照建设工程施工合同约定向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致使安达房开公司不能如期向兴义市蓝天花园紫薇园B19栋1103号业主邓国芳办理房屋产权证。就施工单位未向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》用于办理房屋产权证事宜，安达房开公司于2013年向贵州省兴义市人民法院起诉，请求施工单位及时向安达房开公司提供《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。2013年10月22日，贵州省兴义市人民法院作出（2013）黔义民初字第1981号民事判决书，判决施工单位在该判决生效后十日内向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。现该判决书已生效，贵州化工公司至今未向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，经安达房开公司向贵州省兴义市人民法院申请强制执行，而兴义市人民法院至今强制执行未果。2、就安达房开公司逾期向业主办理房产证需承担违约金事宜，兴义市人民法院已经通过生效判决确定由贵州化工公司承担主要赔偿责任。本案的赔偿责任人为贵州化工公司，依法应该追加贵州化工公司作为本案共同被告参与庭审。因贵州化工公司一直未向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，导致安达房开公司赔偿了部分业主的逾期办证违约金。安达房开公司赔偿之后，向兴义市人民法院起诉要求贵州化工公司承担违约责任，兴义市人民法院以（2013）黔义民初字第1981号民事判决书、（2014）兴民终字第85号民事判决书判决贵州化工公司承担主要赔偿责任。逾期办证并非出卖人原因导致，违约金的赔偿责任主体应该是贵州化工公司，安达房开公司依法不应该向邓国芳承担逾期办证违约金。3、邓国芳的逾期办证的诉讼请求已经过诉讼时效，逾期办证违约金诉请依法不能得到支持。邓国芳与安达房开公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。”且该合同第二十二条第二项约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”那么本案的逾期办证起算时间为2012年12月30日，诉讼时效的起算时间亦应该自2012年12月31开始起算。邓国芳于2019年7月16日起诉要求支付2013年3月10日至今的逾期办证违约金的请求已经超过法律规定的3年的诉讼时效，故不应该得到支持。4、安达房开公司早已于2013年4月30日前将案涉房屋交付邓国芳实际占有使用，并且邓国芳、安达房开公司早已于2013年5月4日签订《协议书》约定：1.安达房开公司减免邓国芳三年物业管理费，2013年4月20日起开始执行；2.邓国芳自本协议签订后，自愿放弃因安达房开公司延期交付房屋产生的其他违约赔偿请求权；3.邓国芳应自本协议签订后10日内到安达房开公司售楼部办理房屋交接手续；4.本协议自双方签字（捺印）或盖章之日即生效；5.本协议一式二份，双方各持一份。该《协议书》系邓国芳与安达房开公司的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，且协议是在公平、公开、协商一致的条件下签订，故该协议合法有效。根据双方明确约定，自该协议签订后，邓国芳自愿放弃因安达房开公司逾期交付房屋的其他违约赔偿请求权，双方签订协议后，应当严格按照该协议履行合同义务，故邓国芳不得再以逾期交房或逾期办证为由要求安达房开公司另行支付逾期交房以及逾期办证违约金。根据当事人的陈述及所举证据，本院经审理认定事实如下：2012年6月13日，邓国芳与安达房开公司签订合同编号为安字2012121号《商品房买卖合同》，购买安达房开公司开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处蓝天花园紫薇园B19单元1103号商品房，合同约定建筑面积为127.72平方米，房屋总价款为319300元，付款方式为首付款96300元，余款223000元以银行按揭方式支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第二十二条关于初始登记约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”,未对逾期办证的违约责任进行约定。合同签订后，邓国芳按约定方式支付了全部购房款并接收了房屋。因安达房开公司迟延交付房屋，邓国芳作为甲方与乙方安达房开公司于2013年5月4日签订一份《协议书》约定“一、安达房开公司减免邓国芳三年物业管理费，2013年4月20日起开始执行；二、邓国芳自本协议签订后，自愿放弃因安达房开公司延期交付房屋的其他违约赔偿请求权；三、邓国芳应自本协议签订后10日内到安达房开公司售楼部办理房屋交接手续。四……”。2017年8月21日，邓国芳该房屋面积差价、2015年6月30日至2017年6月30日的逾期办证违约金、开具售房发票等向本院起诉主张安达房开公司赔偿损失，经本院（2017）黔2301民初6187号案件审理后，判决由安达房开公司退还邓国芳已付购房款7250元、由安达房开公司支付邓国芳2015年6月30日至2017年6月30日止的逾期办证违约金31973.74元、由安达房开公司开具蓝天花园紫薇园B19单元1103号商品房的售房发票给邓国芳。另查明，安达房开公司至今未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日至今为4.75%。本院认为,邓国芳与安达房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，邓国芳已按约定全面履行了付款义务，安达房开公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案应否追加贵州化工公司为共同被告参加诉讼的问题，首先，本案系邓国芳支付相应价款向安达房开公司购买其开发并已取得预售许可的商品房，邓国芳与安达房开公司之间的法律关系为商品房预售合同纠纷。而贵州化工公司应否向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》以及其未交付上述表证应否承担违约责任，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理。其次，根据合同相对性原理，贵州化工公司并非本案合同相对人，故其不是本案的适格被告，在本案中不应追加为共同被告。关于邓国芳诉请安达房开公司开具蓝天花园紫薇园B19单元1103号售房发票的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，后诉与前诉的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同的构成重复起诉。邓国芳在本案中诉请安达房开公司开具售房发票与（2017）黔2301民初6187号案件的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，构成重复诉讼，现（2017）黔2301民初6187号判决书已生效，邓国芳就此民事权利再次提起诉讼，系重复主张，本院不予支持。关于邓国芳主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。违约金请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的限制。本案《商品房买卖合同》第二十二条未对逾期办证的违约金数额及损失赔偿计算方法进行约定，根据“有约定从约定，无约定从法定”的民事活动基本原则，双方当事人虽未在合同中对逾期办证的违约金数额及损失赔偿计算方法进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。邓国芳按约履行了支付购房款的义务，但迟迟未能获得房屋权属证书，存在购房款利息损失的客观情形。按利息损失标准计算违约金，其实质属于继续性债权中的一种，即按日或月为单位累计计算，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日按法律规定的诉讼时效往前推算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。据此，邓国芳权利保护范围应自起诉之日起按三年诉讼时效向前推算，即自2016年7月16日至2019年7月16日的违约金请求权未超过诉讼时效，对2016年7月15日之前的违约金请求权，已超过诉讼时效，本院不予支持。关于安达房开公司应否承担逾期办证违约责任的问题。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案中，双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，邓国芳已通过首付和银行按揭的方式向安达房开公司付清房款，应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。而开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系安达房开公司法定和合同约定的义务，安达房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致邓国芳不能按期取得房产证，构成违约，应承担相应的违约责任。2013年5月4日邓国芳与安达房开公司签订的《协议书》中，邓国芳仅表示放弃向安达房开公司主张因逾期交付房屋的违约赔偿请求权，未放弃对逾期办证的违约赔偿请求权，故对安达房开公司辩称邓国芳不得向其主张逾期办证违约金的理由，本院不予采纳。如前所述，因双方未对逾期办证的违约金数额及损失赔偿计算方法进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经查询，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至今均为4.75%，邓国芳在起诉时自愿按照贷款基准年利率4.75%主张违约金，系其对自己权利的处分，本院予以支持。因2016年7月15日之前的违约金请求权已超过诉讼时效，故对邓国芳诉请的2013年3月10日至2015年6月28日的违约金，本院不予支持。邓国芳主张的2017年7月1日至2019年7月1日的违约金，尚在诉讼时效期间，本院以此计算安达房开公司应支付的逾期办证违约金为319300元×4.75%/年×2年＝30333.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决如下：一、限贵州省兴义市安达房地产开发有限公司自本判决生效后十日内支付邓国芳2017年7月1日起至2019年7月1日止的逾期办理房屋权属证书违约金30333.50元。二、驳回邓国芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1520元，减半收取760元，由邓国芳负担404元，贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担356元（向邓国芳直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 王明快二〇一九年十月十一日法官助理 高丽枝书 记 员 刘婉蓉