山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8860号 上诉人（原审原告）：李敏，女，1950年4月22日出生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人（原审被告）：林圆，女，1984年10月1日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人李敏因与被上诉人林圆房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李敏向本院提出上诉请求：依法撤销原审第二、三、四项，判决被上诉人向上诉人支付违约金16251元，本案诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由如下:一、原审法院认定事实不清，被上诉人向应上诉人支付违约金16251元。（一）《租赁合同》第十条明确约定：“在租赁期，乙方中途擅自退租的，乙方应该按本合同相应年度的三个月租赁额度向甲方支付违约金，并且已交房租及押金不予退还。若违约不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。”被上诉人作为完全民事行为能力人，完全能够理解该条文的含义，具备正确判断的能力，亦应当意识到违反该约定的后果，该合同系双方的真实意思表示，被上诉人应当对其作出的民事法律行为负责。既然合同中明确约定了违约应支付三个月租金作为违约金，被上诉人就应严格按照合同约定向上诉人承担违约责任，不应轻易使用自由裁量权任意降低违约者的违约成本，纵容违约行为的产生。（二）上诉人基于信赖被上诉人承租三年而签订该份房屋租赁合同，现被上诉人单方违约，导致上诉人需另寻承租人，除去时间上、精力上的重大损失，租金也受到了重大损失，因被上诉人违约，导致上诉人产生了较大的租金损失。该租赁合同第十条明确约定“若违约不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任”，现上诉人主张被上诉人承担违约金，并未要求其承担赔偿责任，原审法院却以“虽然符合双方合同约定，但上诉人要求按照3个月的租金标准支付违约金过高”为由减少违约金，无事实和法律依据。二、原审法院超出诉讼请求范围进行裁判，判决上诉人向被上诉人返还保证金系程序违法。（一）原审中被上诉人并未提出关于押金的反诉，押金并不属于本案诉讼请求范围，原审法院判决上诉人向被上诉人返还保证金属于超出诉讼请求范围进行裁判，系程序违法，依法应予以撤销。（二）且根据租赁合同第十条约定，被上诉人违约退租的，押金不予返还。且被上诉人无论在退租时还是庭审中都明确表明，押金不要了。因此虽然押金可以对物业费、水电费进行折抵，但是折抵后的余额不应予以返还，原审法院仍然判决上诉人向被上诉人返还保证金无任何事实和法律依据。综上，原审法院认定事实不清，程序违法，恳请二审法院查清案件事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。二审审理期间，上诉人明确上诉请求为支持其诉讼请求，也就是不应返还押金。 林圆答辩认为，原审判决可以接受，约定的拖欠一个月才支付违约金，不到半个月对方就将房屋出租出去了，所以上诉人没有道理。 李敏向原审法院提出诉讼请求：一、判决林圆向李敏支付2019年4月16日至2019年5月6日房屋租金3801元；二、判决林圆向李敏支付提前退租违约金16251元；三、判决林圆向李敏支付李敏垫付物业管理费2018年9月1日至2019年5月6日共计1503元；四、本案诉讼费由林圆承担。事实与理由如下：2018年4月13日，李敏与林圆签订《房屋租赁合同》，约定：林圆承租李敏青岛市市北区人民路279－3号网点房屋，租赁期限自2018年4月16日起至2021年４月15日止，年租金65000元；第五条约定：乙方交纳租赁期间的水电费、煤气费、物业管理费、电话费等相关费用；第十条约定：在租赁期，乙方中途擅自退租的，应该按本合同相应年度的三个月租赁额度向甲方支付违约金，并且已交房租及押金不予退还，若违约不足弥补甲方损失，乙方应承担相应赔偿责任。林圆违反合同约定于2019年5月6日提前退租，应按约定向李敏支付违约金，且林圆未向李敏支付2019年4月16日至2019年5月6日房屋租金，也未结清物业管理费，李敏经与林圆协商不能达成一致，诉诸原审法院，请求判如所请。 林圆在原审中辩称，不同意李敏诉讼请求，该合同是个霸王条约，租房是用于开店，没有开成，并提前通知李敏不租了，也提前把钥匙交给李敏了。李敏没有损失，同意调解处理。我现在没有工作，还要还贷款30万，目前也没有能力还。如果有钱也不会欠李敏的钱，押金我也跟李敏说不要了。 原审查明，2018年4月13日，李敏与林圆签订《房屋租赁合同》，约定：林圆承租李敏青岛市市北区人民路279－3号网点房屋，租赁期限自2018年4月16日起至2021年４月15日止，年租金65000元；李敏交付房屋时，林圆应向李敏支付房屋租赁保证金5500元，在合同期满，李敏不再续租情况下，李敏应在结清租赁期间所产生的全部费用（水费、电费、物业费等）7日内全额无息退还；第五条约定：林圆交纳租赁期间的水电费、煤气费、物业管理费、电话费等相关费用；第十条约定：在租赁期，林圆中途擅自退租的，应该按本合同相应年度的三个月租赁额度向李敏支付违约金，并且已交房租及押金不予退还，若违约不足弥补李敏损失，林圆应承担相应赔偿责任。合同签订后，林圆向李敏支付保证金5500元，房租交至2019年4月15日；2019年5月6日林圆将涉案房屋交付给李敏；林圆预交600余元电费，李敏称用此款项结清电费后剩余500元，并同意一并结算本案费用。李敏交付2018年9月１日至2019年5月15日期间物业费1558元。 原审认为，涉案租赁合同系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于承租人应当按照约定的期限支付租金规定，在林圆未能提供反驳证据的情况下，林圆应支付李敏2019年4月16日至2019年5月6日房屋租金3801元。关于李敏要求林圆支付提前退租违约金16251元的请求，虽然符合双方合同约定，但李敏要求按３个月的租金标准支付违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应予以酌减至5417元为宜。关于李敏要求林圆支付其垫付的自2018年9月1日起计算至2019年5月6日物业管理费1503元的请求，符合双方约定，予以支持。鉴于庭审中李敏自认结清电费后尚欠林圆500元预付电费款并同意一并结算本案费用，同时根据双方合同关于李敏应在结清租赁期间所产生的全部费用（水费、电费、物业费等）7日内全额无息退还林圆交付的保证金5500元的约定，上述三项费用折抵后李敏应给付林圆保证金4497元，故林圆要求从其保证金中扣除物业费后应予以返还的抗辩意见，原审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条的规定，判决:一、林圆于判决生效后3日内支付李敏房屋租金3801元；二、林圆于判决生效后3日内支付李敏违约金5417元；三、李敏于判决生效后3日内返还林圆保证金4497元；四、驳回李敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，李敏负担70元，林圆负担269元。 二审审理期间，上诉人提交案外人房屋租赁合同一份、微信转账记录、打款凭证一份、与被上诉人的聊天记录，证明其损失为2.6万多元，约定的违约金并不高。新合同约定的租金为5.2万元，比原来的6.5万元每年减少1.3万元。被上诉人对于聊天记录的真实性没有异议，其他证据的真实性不予认可。租金的涨跌与我方无关，我又租赁的房屋租金也降价了。双方对聊天记录的真实性均没有异议，本院对此予以确认。其他证据的真实性无法确认，且无法证明与本案的关联性，本院不予认可。 二审所查其他事实同原审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审对涉案违约金进行调整是否正确。涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，原审对此确认符合法律规定。依法成立的合同，双方应依约履行。被上诉人在合同未到期的情况下解除合同，违法合同约定，原审据此认定被上诉人违约于法有据。根据双方涉案合同约定，在租赁期，林圆中途擅自退租的，应该按本合同相应年度的三个月租赁额度向李敏支付违约金，并且已交房租及押金不予退还，若违约不足弥补李敏损失，林圆应承担相应赔偿责任。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审据此酌定减少双方约定的违约金于法有据。涉案房屋很快另行出租，上诉人未能提交证据证明其损失大于原审酌定的违约金。上诉人关于应按约定违约金支持其诉讼请求的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 另，原审在双方解除合同，判决被上诉人支付违约金，并结清物业管理费、水电费的前提下，判决将剩余保证金予以返还亦符合法律规定，是解除合同的法律后果，不属于超判的范畴。上诉人关于该项的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费339元，由上诉人李敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡