河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初23403号原告何庆兰，女，汉族，1951年11月18日出生，住郑州市金水区。委托代理人王彩阁，河南经东律师事务所律师。委托代理人匡晓丽，女，汉族，1975年3月5日出生，住郑州市金水区，与原告系母女关系。被告郑州金成房地产有限公司工会委员会，住所地郑州市东明路187号金成大厦A座，统一社会信用代码：81410100795722807W。法定代表人姜丽蕊，职务主席。委托代理人高晨，河南仟问律师事务所律师。委托代理人李浩远，河南仟问律师事务所实习律师第三人郑州金成时代广场建设有限公司，住所地郑州市东明路187号金成大厦A座10层，统一社会信用代码：91410100795714209N。法定代表人祁军，职务执行董事。委托代理人高晨，河南仟问律师事务所律师。委托代理人李浩远，河南仟问律师事务所实习律师。原告何庆兰诉被告郑州金成房地产有限公司工会委员会、第三人郑州金成时代广场建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）豫0105民初26833号民事判决书，原告何庆兰不服提出上诉，河南省郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终6536号民事裁定：撤销原判决，发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王彩阁、匡晓丽到庭，被告委托代理人高晨到庭，第三人委托代理人高晨到庭。本案现已审理终结。原告何庆兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行集资委托建房协议书，签订商品房买卖合同并交付涉案房屋；2、判令被告承担逾期交房违约金53583元（违约金暂从2014年1月1日计算至2018年5月31日，实际应计算至实际交房之日）。事实与理由：2012年7月10日，原告与被告郑州金成房地产有限公司工会委员会签订《集资委托建房协议书》（编号：1301349），协议约定原告通过集资委托建房方式购买郑州金成时代广场13号院楼东单元9层909号房屋。房屋面积暂定为51.77平方米，每平方米5238元，房屋总价款为271172元，付款方式为分期付款，原告按约定于2012年7月10日支付了一半的购房款135586元。协议第六条第五款约定交房时间为2013年12月31日，但是直到2015年12月11日被告才通知原告可以办理房屋交接及签订商品房买卖合同。双方签订的协议合法有效，被告违反协议约定肆意涨价严重危害了原告的合法权益。被告逾期交房已经构成违约，根据协议第六条第六款约定被告预期交房超过60日的，原告可要求被告继续履行协议并从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。依据协议，原告签订商品房买卖合同是和第三人郑州金成时代广场建设有限公司签订，故第三人郑州金成时代广场建设有限公司也应履行协议相应义务。现原告为了维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定起诉至法院，望法院依法判决。后原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告继续履行集资委托建房协议书；2、签订商品房买卖合同并交付涉案房屋，办理房屋产权证书；3、判令被告承担逾期交房违约金53583元（违约金暂从2014年1月1日计算至2018年5月31日，实际应计算至实际交房之日）；3、判令由二被告按照以下内容承担原告的其他各项损失96963元，明细如下：1、原告一审律师费诉讼代理费10000元；2、原告女儿匡晓丽为了解决这件事情所支付的差旅费1100元、住宿费3037元、交通费409元，共计4546元；3、按期交房从2014年1月1日起至2019年8月31日每月2000元房租损失136000元；5、判令由被告承担本案全部诉讼费用。被告郑州金成房地产有限公司工会委员会辩称：一、双方签订的《集资委托建房协议书》已经解除，原告无权要求本被告继续履行该协议、本被告向其交付房屋、办理产权证、签订《商品房买卖合同》，其诉讼请求无事实及法律依据，应当驳回其诉讼请求。双方签订的《集资委托建房协议书》（以下简称协议书）第四条约定：“乙方承诺：在本协议书签订后，在该房屋具备销售条件并在甲方通知后10日内，乙方本人携带身份证、交款收据及其它相关文件，亲自到甲方指定的地点与郑州金成时代广场公司签订《商品房买卖合同》。如乙方违反上述约定，逾期超过10日仍未与金成时代广场公司签订《商品房买卖合同》，视为乙方自行放弃该房屋的保留权，甲方有权自行处置该房屋，甲方于乙方自行放弃该房屋的保留权确定之日起一个月内将乙方已交款项全部无息退还”。本被告通知原告前来签约后，原告女儿匡晓丽在2015年12月11日到金成时代广场7号楼2单元4层签约处进行了签到，这充分说明原告已经接到签约通知，知道应按照约定在10日内与郑州金成时代广场公司签订《商品房买卖合同》。但直至2016年4月26日，也就是原告在签到后的134天，仍未与郑州金成时代广场公司签订《商品房买卖合同》，已经严重违约。2016年4月26日，本被告按照约定向原告邮寄了《解除的函》，原告在次日签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时根据第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，根据上述事实和法律规定，原告与本被告之间的协议书已经解除。同时，本被告向原告邮寄的《解解除的函》中明确显示，要求原告收到该通知户一个月内办理退款手续，原告未办理，所有的后果应当由原告承担。协议书解除后，本被告即无权要求本被告继续履行该协议、本被告向其交付房屋、办理产权证、签订《商品房买卖合同》，其诉讼请求无事实及法律依据，应当驳回其诉讼请求。二、原告未按照约定向本被告支付足额的集资款，本被告有权拒绝向原告交付房屋，原告要求本被告向其支付逾期交房违约金的诉讼请求没有法律依据。双方签订的《集资委托建房协议书》第二条第2款约定，原告的付款方式为分期付款，第二次付款的时间为房屋取得销售许可证之日起十日内。第二条第3款约定，若乙方未按本条约定时间及方式向甲方足额支付集资款，甲方不再为乙方保留未缴纳完毕集资款的房屋，且甲方有权自行处理；同时，协议书第三条约定，如乙方未按照本协议约定足额支付集资款，视为乙方自行放弃该房屋的保留权，甲方有权自行处置该房屋，甲方于乙方自行放弃该房屋的保留权确定之日起一个月内将乙方已交款项全部无息退还。根据上述约定可以看出，原告第二次付款的时间为取得预售许可证后，而取得预售许可证之后双方才可正式的《商品房买卖合同》，办理房屋交接手续，故原告应当付清全部款项之后，本被告才向原告交付房屋。本被告于2015年12月通知本被告签约及付款事宜，原告于2015年12月11日到本被告处签到明确知悉上述事宜，根据协议约定原告应在2015年12月21号之前支付剩余集资款，但截至目前，原告仍未支付剩余集资款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在原告支付全部款项之前，本被告有权拒绝交付房屋，同时根据协议书约定，本被告有权自行处置该房屋。因此，原告主张交付房屋及逾期交房违约金的诉请没有合同和法律依据。三、退一步讲，即使本被告应当向原告支付逾期交房违约金，原告主张支付违约金的诉请已经超过诉讼时效，原告已经丧失胜诉权。2012年7月10日，原告与本被告双方签订的《集资委托建房协议书》约定房屋交付时间为2013年12月31日，逾期交付超过60日的，乙方有权解除合同，也有权继续履行合同；乙方要求继续履行合同的，协议继续履行，自协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据上述法律规定，结合本案实际情况，原告于2014年1月1日即知道权利受到损害，诉讼时效应当自2014年1月1日开始计算，至2018年原告本次诉讼，早已超过诉讼时效。因此，本案原告要求本被告向其支付逾期交房违约金的诉讼请求没有法律依据及事实依据，应当驳回其诉讼请求。综上所述，原告至今仍未向本被告交付剩余集资款，且原告与本被告之间的协议已经解除，原告要求本被告继续履行协议的主张没有合同和法律依据；同时原告要求本被告支付违约金的诉讼时效已届满。因此，原告的诉讼请求依法应当被全部驳回。第三人郑州金成时代广场建设有限公司辩称：第三人与金成工会签订的《集资委托建房协议书》（以下简称协议书）第四条约定：“乙方承诺：在本协议书签订后，在该房屋具备销售条件并在甲方通知后10日内，乙方本人携带身份证、交款收据及其它相关文件，亲自到甲方指定的地点与郑州金成时代广场公司签订《商品房买卖合同》。如乙方违反上述约定，逾期超过10日仍未与金成时代广场公司签订《商品房买卖合同》，视为乙方自行放弃该房屋的保留权，甲方有权自行处置该房屋，甲方于乙方自行放弃该房屋的保留权确定之日起一个月内将乙方已交款项全部无息退还”。金成工会通知原告前来签约后，原告女儿匡晓丽在2015年12月11日到金成时代广场7号楼2单元4层签约处进行了签到，这充分说明原告已经接到签约通知，知道应按照约定在10日内与郑州金成时代广场公司签订《商品房买卖合同》。但直至2016年4月26日，也就是原告在签到后的134天，仍未与第三人签订《商品房买卖合同》，已严重违约。2016年4月26日，金成工会按照约定向原告邮寄了《解除的函》，原告在次日签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时根据第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，根据上述事实和法律规定，原告与本被告之间的协议书已经解除。因此，根据上述事实和法律规定，原告与金成工会之间的协议书已经解除，原告无权要求继续履行协议、交付房屋、办理产权证、签订《商品房买卖合同》，综上所述，原告与金成工会之间的协议已经解除，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其诉讼请求依法应当被驳回。本院经审理查明以下事实：1、2012年7月10日，原告与被告郑州金成房地产有限公司工会委员会签订《集资委托建房协议书》（编号：1301349），原告在该协议上签字，并明确其地址为：北环路57号青青佳苑1号楼15层17号匡晓丽；协议约定原告通过集资委托建房方式购买郑州金成时代广场13号楼东单元9层909号房屋；房屋面积暂定为51.77平方米，每平方米5238元，房屋总价款为暂定为271172元，付款方式为分期付款，原告于2012年7月10日支付了购房款135586元；《集资委托建房协议书》第四条约定：“乙方承诺：在本协议书签订后，在该房屋具备销售条件并在甲方通知后10日内，乙方本人携带身份证、交款收据以及其他相关文件，亲自到甲方指定的地点与郑州市金成时代广场建设有限公司签订《商品房买卖合同》，如乙方违反上述约定，逾期超过10日仍未与金成时代广场公司签定《商品房买卖合同》，视为乙方自行放弃该房屋的保留权，甲方有权自行处置该房屋，甲方于乙方自行放弃该房屋的保留权确定之日起一个月内将乙方已交房款全部无息退还。”《集资委托建房协议书》第六条约定，房屋交付时间为2013年12月31日。2、2013年12月31日，协议约定的房屋未能如期交房。3、原告女儿匡晓丽在2015年12月11日到金成时代广场7号楼2单元4层签约处进行了签到。2016年4月26日被告向原告发出《解除通知函》，以原告未在协议书约定时间内与被告郑州市金成时代广场建设有限公司签订《商品房买卖合同》为由解除双方签订的《集资委托建房协议书》，并要求原告于收到该通知一个月内到郑州市金水区××时代广场××楼××单元××室办理已缴纳房款的退款手续。4、另查明，涉案房屋现已取得不动产权证，坐落于金水区××楼××单元××909，不动产权证号为豫（2019）郑州市不动产权第0191431号，不动产所有权人为第三人郑州金成时代广场建设有限公司，实际面积为51.30平方米。该房屋现无抵押及查封，具备办理转移登记的条件。庭审中，原告称可以在需要时立即支付剩余购房款。本院认为，原告与被告签订的《集资委托建房协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照协议的约定履行各自的义务。原告根据协议约定支付了首期购房款135586元，并同意可随时支付剩余购房款。被告及第三人应在协议约定的期限内向原告交付房屋，并为原告办理房屋的相关产权登记。原告虽然在涉案房屋具备签订备案合同的情况下未及时与被告签订网签备案的商品房买卖合同，但此时已距离被告承诺的交房日期已将近两年。被告及第三人逾期交房，违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，应当保护守约一方的合同权利。除特殊情况下，违约一方不应享有解除合同的权利。故被告向原告发送解除合同的通知，不发生合同解除的法律效果。原告请求继续履行《集资委托建房协议书》符合法律规定，本院予以支持。就本案而言，继续履行合同既包括了被告即第三人向原告交付房屋及办理转移登记手续，又包括原告向被告支付剩余购房款。《集资委托建房协议书》约定的总房款暂定271172元，由于实际面积与合同面积有所差别，实际总房款应为268709.4元（5238元/㎡×51.4㎡），故原告应支付被告的剩余房款为133123.4元。关于逾期交房违约金的问题，《集资委托建房协议书》约定逾期交房违约金以已交房款为基数，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，该约定不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张超出部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。此外，对于原告主张的律师费、差旅费、住宿费、交通费、房租损失等，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告何庆兰与被告郑州金成房地产有限公司工会委员会于2012年7月10日签订的《集资委托建房协议书》继续履行；二、被告郑州金成房地产有限公司工会委员会、第三人郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内将位于金水区姚砦路133号13号楼1单元9层909的房屋交付原告何庆兰。原告何庆兰于该房屋交付同时向被告郑州金成房地产有限公司工会委员会支付剩余购房款133123.4元；三、被告郑州金成房地产有限公司工会委员会、第三人郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后三十日内协助原告何庆兰办理上述房屋的不动产权转移登记手续，将上述房屋转移登记至原告何庆兰名下；四、被告郑州金成房地产有限公司工会委员会于本判决生效后十日内支付原告何庆兰逾期交房违约金（违约金以135586元为基数，自2014年1月1日起，按照每日万分之二的标准计算至实际交付房屋之日）；五、驳回原告何庆兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8805元，由原告何庆兰负担1451元，被告郑州金成房地产有限公司工会委员会负担7354元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭据交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  司振魁人民陪审员  张春荣人民陪审员  徐宝云二〇一九年十月十二日书 记 员  郑 璐