山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0521民初2356号原告（反诉被告）:东营市源能特种设备制造有限公司。住所地：山东省东营市垦利区经一路以西、广兴路以北。法定代表人：康福生，总经理。委托诉讼代理人：刘瑞清，山东九竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文国，山东九竹律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:山东利之杰石油技术服务有限公司。住所地：垦利开发区经一路以西、广兴路以北。法人代表:陈方涛，总经理。委托诉讼代理人：肖峰，山东正义之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振兴，山东正义之光律师事务所律师。原告（反诉被告）东营市源能特种设备制造有限公司（以下简称“源能特种设备公司”）与被告（反诉原告）山东利之杰石油技术服务有限公司（以下简称“利之杰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。源能特种设备公司的委托诉讼代理人刘瑞清、徐文国，利之杰公司的委托诉讼代理人肖峰、王振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告源能特种设备公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《厂房租赁合同》；2.判令被告返还租赁费200000元，并赔偿损失315554.31元，合计：515554.31元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月21日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定将被告公司内的车间租赁给原告使用，租赁期间自2018年1月15日至2023年1月15日，年租金25万元。被告出租的厂房需在2018年1月15日前达到使用条件。合同签订后，原告按照规定支付被告20万元租赁费，余款待厂房达到使用条件后支付。同时，原告为今后能正常生产运行并经被告允许开始装饰装修、调试设备及申请安全、环境评价。但时至今日，被告拒不办理厂房的消防验收手续，致使该厂房达不到交付使用的条件，《厂房租赁合同》无法履行，原告的合同目的无法实现。经与被告多次协商无效，故诉请法院依法判决。本诉被告利之杰公司辩称，1.同意解除涉案合同，但对于原告提出的返还租金、赔偿损失的诉求，利之杰公司不予认可。在涉案合同的履行中不存在违约行为。根据合同第八条第2项约定。“租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生、环保工作”。从该条约定看，利之杰公司只具有协助原告办理消防手续义务，而并不是利之杰公司本身具有的合同义务。基于原告生产经营的特殊性，利之杰公司在办理消防验收的工作中只能起到协助的作用。合同并没约定利之杰公司代替原告办理消防验收工作。因此，原告以利之杰公司不办理消防验收手续，达不到使用条件为由要求解除合同没有法律及合同依据。而实际上，利之杰公司已按原告之要求协助其办理消防验收工作，并已在相关消防部门备案。2.合同约定原告在进入利之杰公司厂区后向利之杰公司支付剩余贰拾肆万元租金。但时至今日，原告仍欠利之杰公司5万元租赁费。双方合同约定，入厂时间为2018年1月15日，但原告在此之前已实际进入厂房，对于厂房的现状原告是明知的。现该消防手续被告已向相关部门进行了备案，正在办理过程中。利之杰公司对此提出反诉。反诉原告利之杰公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付反诉原告租赁费50000元及滞纳金27500元，共计77500元，并按5%支付滞纳金至实际清偿为止；2.请求判令反诉被告按照双方合同约定支付反诉原告租金至实际迁出之日；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年11月21日，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》。合同约定，合同签订后3日内，反诉被告向反诉原告支付壹万元定金。反诉原告出租的厂房在2018年1月15日达到使用条件后，反诉被告在进入反诉原告厂区前向反诉原告支付剩余贰拾肆万元租金。但反诉被告至今尚有50000元租金未付。为此，反诉原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。反诉被告源能特种设备公司辩称，源能特种设备公司提前进入厂房不能视为厂房符合交付条件，除了符合政府的强制性验收规定外还应符合双方合同约定，合同明确约定利之杰公司交付的厂房达到生产使用条件并负责厂房西头建办公用房四间，交付的厂区必须为封闭空间，至今时隔一年，利之杰公司仍不能交付合格的厂房，根据合同法不安抗辩权的规定，源能特种设备公司拒付50000元租赁费符合法律规定，不应支持反诉原告的诉讼请求。本诉原告源能特种设备公司针对本诉向法庭提交如下证据：1.厂房租赁合同原件1份、电子银行回单打印件1份、收条原件1份。拟证明：2017年11月21日，双方签订《厂房租赁合同》、约定租期5年，自2018年1月15日至2023年1月15日，每年租金25万元，被告应在2018年1月15日前使出租的厂房达到使用条件，负责水电气的开通并使厂区为封闭空间。原告根据约定已交付2018年租金20万元。双方口头约定，余款5万元在厂房能使用时再进行交付。时至今日，被告仍拖延办理消防验收手续致使厂房不能使用，且厂区未建成封闭的空间。原告认为，因被告故意违约，原告支付的20万元租金，被告应当返还。2.提交搬迁费用中收据原件11张、发票原件2张、收条原件3张、白条原件2张；水电费用一组中收据原件12张、发票原件10张；设备安装调试费用一组中发票原件9张、网上银行电子回单1张、收据原件5张(其中包含菜单原件1张)、快递单存根联1张。拟证明：合同签订后，基于对被告的信任，原告开始为生产进行做前期的准备工作，共支出搬迁费10331.4元、装饰装修费用157313.55元，水电费用3340.88元、安全、环评手续支出67520元、设备安装调试4001.19元、设备折旧费73047.29元，共计315554.31元。该损失是实际发生的，因被告故意拖延办理厂房的消防验收手续、不能履行合同义务所致，被告应当足额赔偿。如果被告依约履行合同义务，该损失是可以避免的。3.提交厂房装修合同原件1份、银行电子回单打印件21张、发票原件29张、白条原件15张、快递单原件2张、收据原件60张。拟证明：原告为使厂房具备生产运行的条件所支出合理的实际损失。4.提交发票原件10张、白条1张、网上银行电子回单3张、环境影响报告原件1本、安全现状评价报告原件1本。拟证明：原告为使厂房具备生产运行的条件所支出合理的实际损失。5.提交设备折旧的计算方式4张，拟证明原告的设备折旧损失。本诉被告利之杰公司提出如下质证意见：对于证据1，利之杰公司对《厂房租赁合同》真实性没有异议，但根据该合同第11条生效条款的约定，合同经盖章签字后生效，但该合同原告方只有签字没有盖章，也就是说该合同尚未生效。该合同第8条第二项约定的被告只是协助原告做好消防等相应工作。第五项约定如拖欠租金不付满一个月被告有权增收5%滞纳金。综上该合同生效条件尚不具备，尚不具有合同效力。对电子回单真实性无异议，但19万的租金也没有按照合同约定的时间支付。对收条予以认可。对于证据2，利之杰公司对搬迁费用证据的真实性及关联性均不认可。其中中石油加油票1000元，开票时间为2018年3月20日，与本案没有关联性；票号尾号为4552的餐饮费发票与本案没有关联性；对11张收款收据真实性及关联性不予认可，不能证明与本案有关系，也不能证明是本案搬迁花费；对3张收条、2张白条的真实性及关联性均不认可，出具收条的人是谁不能证明，与本案搬迁是否有关也不能证明，白条记载的内容不明确，与本案没有关联性。综上，对于搬迁费的真实性及关联性均不认可，不能证明与本案的搬迁及租赁有关系。对水电费这组证据真实性无异议，其中有4份水费的发票开具的购买方是被告，根据双方合同的约定，水电费是应原告承担的费用，对于该项费用，不应由被告方承担。对设备安装调试费用一组中快递单与本案无关、菜单与本案无关，是吃饭的费用；收据4张不能证明与设备调试与本租赁合同有关系，且收据时间均是在2018年4/5/6月份，三张加油费发票与本案没有关联性，不能证明用于设备调试；住宿费是2018年1月份的，与本案没有关联性；出租车票是2018年1月24日，与原告所称的设备调试无关；4张餐饮发票分别是2018年2月、3月、5月和7月的，并不是设备调试费用，也看不出与设备调试有什么关系；电子回单只能证明原告向淄博市淄川双丰锻压机床厂支付了1200元的货款，与原告所陈述的设备调试看不出有任何的关联。设备调试是原告为生产所做的准备，该费用与本案租赁合同没有关联性，不应由被告承担任何费用。对于证据3，利之杰公司对厂房装修合同不认可，不能证明该合同已经履行，也与涉案法律关系无关；对电子回单不认可，是复印件，无法与原件核对，不能确认其真实性，而且从交易的备注上看都是货款，是原告正常生产经营的支出费用，与本案无关；对发票的关联性不予认可，其中包含加油卡充值、油料费与原告所主张的装修无任何关联性，属于原告的正常生产经营成本，其他的均属于货款、餐饮费等费用，也与原告主张的目的不符，均属于正常生产经营支出；对白条不予认可，不能证明原告的目的；快递单不予认可，看不出与本案有任何关联性；对收据不予认可，与本案没有关联性，对其证明目的也不予认可。对于证据4，利之杰公司对环境影响报告真实性予以认可。该报告显示的编制日期为2017年12月份，内容中标注的原告地址也是涉案厂房的所在地，可以证实2017年12月已达到环境安全的标准，截止到2017年12月，原告已进入涉案厂房，比双方合同约定的入住时间提前，该证据可以证实涉案厂房符合环境要求；对安评真实性予以认可，该报告可以证明涉案厂房符合原告的生产要求，若不符合标准则该报告不可能出具，该证据的后半部分所附的租赁合同即涉案租赁合同，综上该两份证据都可以证明涉案厂房符合原告的使用要求；对发票和白条的关联性不予认可，与本案没有关联性，不能证明因何种原因支出费用；对电子回单真实性不能确认，其中尾号为7641的交易时间为2017年9月份，显然与本案没有关系，另两份也看不出是支付的何种费用，即便是支付的环评、安评费用也是原告正常生产经营的需要，与本案无关。对于证据5，利之杰公司不予认可，认为是原告单方制作，具体的设备是否存在也不能证明，设备折旧属于原告的生产经营性成本，与本案无关。反诉原告利之杰公司针对反诉未向法庭提交证据，主张根据源能特种设备公司提交的厂房租赁合同，双方约定的租金为250000元，源能特种设备公司已支付200000元，尚欠50000元没有支付，对此源能特种设备公司庭审中均已认可，同时该合同第源能特种设备公司支付5%的滞纳金，滞纳金为27500元，同时要求原告按照双方合同约定支付租金至实际迁出之日。根据当事人当庭陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月21日，源能特种设备公司与利之杰公司签订《厂房租赁合同》，出租方为利之杰公司，承租方为源能特种设备公司，合同约定：租赁期限自2018年1月15日至2023年1月15日，租赁期5年，年租金250000元，合同签订后3日内源能特种设备公司向利之杰公司支付订金10000元，利之杰公司出租的厂房需在2018年1月15日前达到使用条件，源能特种设备公司在进入厂区前向利之杰公司支付剩余240000元租金，后续4年的租金，按年缴纳，在每年的12月底之前缴纳下年房租后，乙方方可继续使用；约定租赁物交付条件为利之杰公司负责水、电、气的开通，并达到生产使用条件，生产用电主电缆接入到车间门口，负责在厂区内厂房西头建办公用房四间，并进行简易装修，交付厂区必须为封闭式空间，厂区大门门卫设施齐全；约定租赁期间，利之杰公司有权督促并协助源能特种设备公司做好消防、安全、卫生、环保工作；约定租赁期间，源能特种设备公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。源能特种设备公司于2017年11月24日向利之杰公司转账支付10000元，于2018年1月22日支付190000元。以上事实，有源能特种设备公司提交的证据及庭审笔录在卷为凭。本案的争议焦点为：1.源能特种设备公司与利之杰公司签订的《厂房租赁合同》是否应予解除；2.源能特种设备公司所提“利之杰公司返还租赁费并赔偿损失”的主张是否成立；3.利之杰公司所提“源能特种设备公司支付拖欠租赁费及滞纳金”的主张是否成立；4.利之杰公司所提“源能特种设备公司按照双方合同约定支付租金至实际迁出之日”的主张是否成立。本院认为，源能特种设备公司与利之杰公司签订《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自义务。关于争议焦点1，庭审中，原告主张解除合同，被告答辩同意解除涉案合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，对于原告解除涉案合同的主张，本院予以支持。关于争议焦点2，源能特种设备公司主张利之杰公司返还租赁费200000元、赔偿损失315554.31元，并提交《厂房租赁合同》及为使厂房具备生产运行的条件所支出各项费用及设备折旧证据，拟证明利之杰公司拖延办理消防验收手续致使厂房不能使用，且厂区未建成封闭的空间，存在故意违约，源能特种设备公司支付的20万元租金被告应当返还，源能特种设备公司为使厂房具备生产运行的条件所支出的实际损失315554.31元应予赔偿，利之杰公司辩称对于返还租金、赔偿损失的诉求不予认可，且在涉案合同的履行中不存在违约行为，根据合同第八条第2项约定“租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生、环保工作”，从该条约定看，利之杰公司只具有协助原告办理消防手续义务，而并不是本身具有的合同义务，基于源能特种设备公司生产经营的特殊性，利之杰公司在办理消防验收的工作中只能起到协助的作用，合同并没约定利之杰公司代替源能特种设备公司办理消防验收工作。因此，源能特种设备公司以利之杰公司不办理消防验收手续，达不到使用条件为由要求解除合同没有法律及合同依据。而实际上，利之杰公司已按源能特种设备公司之要求协助其办理消防验收工作，并已在相关消防部门备案。经审理认为，源能特种设备公司主张因利之杰公司违约要求其返还租赁费并赔偿损失，根据举证责任相关规定，源能特种设备公司应对利之杰公司存在违约行为及损失举证证明。源能特种设备公司主张利之杰公司存在两个违约行为：其一，拖延办理消防验收手续致使厂房不能使用构成违约。根据源能特种设备公司提交的《厂房租赁合同》中租金及保证金支付方式项下约定“甲方（利之杰公司）出租的厂房需要在2018年1月15日前达到使用条件”，但该合同并未就使用条件的具体条件内容进行约定，无法根据该约定得出办理消防验收手续是达到使用条件的条件之一；合同租赁期间的其他有关约定项下约定“租赁期间，甲方（利之杰公司）有权督促并协助乙方（源能特种设备公司）做好消防、安全、卫生、环保工作”，该约定仅约定在租赁期间利之杰公司有权督促并协助源能特种设备公司做好消防工作，并未约定利之杰公司为办理消防验收手续的责任主体，源能特种设备公司也未提供证据证明利之杰公司在办理消防验收手续中存在不协助、不配合的违约行为；故，本院认定，在办理消防验收手续问题中，利之杰公司不存在违约行为，不应承担违约责任。其二，厂区未建成封闭的空间，存在故意违约。根据涉案合同租赁物交付条件项下约定“1.甲方（利之杰公司）负责水、电、气的开通，并达到生产使用条件，生产用电主电缆接入到车间门口。2.甲方（利之杰公司）负责在厂区内厂房西头建办公用房四间，并进行简易装修。3.甲方（利之杰公司）向乙方（源能特种设备公司）交付的厂区必须为封闭式空间，厂区大门门卫设施齐全”，利之杰公司确实有交付封闭式空间厂房的义务，庭审中源能特种设备公司主张利之杰公司交付的厂房未建成封闭的空间，利之杰公司未予否认及反驳，视为对该主张的认可，本院认定，利之杰公司存在交付的厂房未建成封闭的空间的违约行为。但是，该违约行为并不能造成厂房不能使用、合同无法履行的后果，且源能特种设备公司自认在合同约定的入厂时间即2018年1月15日前已提前进入厂房，说明源能特种设备公司在入厂前对于厂房的状况就是明知且接受的，也说明厂房未建成封闭的空间并不影响源能特种设备公司进行生产活动，且源能特种设备公司未提交证据证明其主张的实际损失与厂房未建成封闭的空间的事实之间具有因果关系，故不能将此违约行为作为要求利之杰公司返还租赁费及赔偿损失的依据。综上，本院对于源能特种设备公司要求利之杰公司返还租赁费并赔偿损失的主张，本院不予支持。关于争议焦点3，利之杰公司主张根据涉案厂房租赁合同，双方约定的租金为250000元，源能特种设备公司已支付200000元，尚欠50000元没有支付，合同第8条第五项关于拖欠租金的违约责任，有权要求源能特种设备公司支付5%的滞纳金。源能特种设备公司辩称，合同明确约定利之杰公司交付的厂房达到生产使用条件并负责厂房西头建办公用房四间，交付的厂区必须为封闭空间，至今时隔一年，利之杰公司仍不能交付合格的厂房，根据合同法不安抗辩权的规定，源能特种设备公司拒付50000元租赁费符合法律规定。经审理认为，根据本院在审理中查明的事实，利之杰公司提供的厂房交付时确实未建成封闭空间，虽然源能特种设备公司已实际进驻，但是该行为不能视为厂房符合交付条件及免除利之杰公司提供合格厂房的义务，利之杰公司应该按照合同约定提供合格的厂房，其未按照合同约定提供合格厂房的行为构成违约，应承担违约责任，但是就该违约责任涉案合同未予约定，鉴于该违约行为不能导致合同不能履行的结果，且源能特种设备公司已实际进驻，本院酌情减少源能特种设备公司应付租赁费，认定源能特种设备公司向利之杰公司支付拖欠租赁费30000元。对于利之杰公司要求源能特种设备公司支付滞纳金的主张，因利之杰公司存在违约行为在先，源能特种设备公司据此对抗拒付剩余租金理由成立，故对于该主张，本院不予支持。关于争议焦点4，利之杰公司要求源能特种设备公司按照双方合同约定支付租金至实际迁出之日的主张，超出了本诉的诉讼请求范围，不能达到吞并、抵消本诉原告诉讼请求的目的，且利之杰公司未就该反诉请求缴纳诉讼费，故，对于该主张，本院不予审理，利之杰公司可就该部分主张另行起诉。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除本诉原告东营市源能特种设备制造有限公司与本诉被告山东利之杰石油技术服务有限公司于2017年11月21日签订的《厂房租赁合同》；二、反诉被告东营市源能特种设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告山东利之杰石油技术服务有限公司支付租赁费30000元；三、驳回本诉原告东营市源能特种设备制造有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告山东利之杰石油技术服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8956元，减半收取4478元，由本诉原告东营市源能特种设备制造有限公司负担；反诉案件受理费1737.5元，减半收取868.75元，由反诉原告山东利之杰石油技术服务有限公司负担532.46元，反诉被告东营市源能特种设备制造有限公司负担336.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  刘洁二〇一九年十月二十八日法官助理李帅帅书记员崔美倩