广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1510号 原告：曾梓超，男，汉族，1984年6月5日出生，住广西桂平市，现住广西北海市。 原告：黄芳，女，汉族，1980年5月4日出生，住广西合浦县廉州镇，现住广西北海市。 共同委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：彭福丽，广西还珠律师事务所律师。 被告：廖海萍，女，汉族，1983年2月12日出生，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：莫征雨，广西同望（钦州）律师事务所律师。 被告：北海市君阳房地产代理有限公司，住所地北海市，统一社会信用代码：。 法定代表人：吴茂萍，执行董事兼总经理。 原告曾梓超、黄芳与被告廖海萍、北海市君阳房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄芳及其委托诉讼代理人张甫、彭福丽、被告廖海萍的委托诉讼代理人莫征雨到庭参加诉讼，被告北海市君阳房地产代理有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾梓超、黄芳向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告廖海萍、北海市君阳房地产代理有限公司三方于2018年9月14日签订的《房屋买卖合同》；2、被告廖海萍、北海市君阳房地产代理有限公司共同偿还购房款220万元及违约金56万元（违约金按购房款总价280万元的20%计算）给原告，且两被告之间负连带赔偿责任。事实和理由：2018年9月14日，原告与被告廖海萍、北海市君阳房地产代理有限公司三方协商达成协议，三方签订了《房屋买卖合同》，约定被告北海市君阳房地产代理有限公司作为经纪方，被告廖海萍将位于北海市×××幢的楼房【建筑面积276.25平方米，土地使用权证北国用（2013）第×××号、房屋所有权证北房权证(2013)字第×××号】卖给原告，价款280万元，首付款220万元，于签订合同的当天支付给被告廖海萍；余下的60万元待办理该物业过户后三天内办妥银行按揭贷款手续，通过银行按揭贷款支付给被告廖海萍。卖方不能按本合同的约定将该物业售予买方的，则按该物业成交价的20%计算违约金。三方口头约定，收到首期款220万元后，被告廖海萍及北海市君阳房地产代理有限公司最快在15天内办理解押手续，最迟的在一个月内办理约定于该房产解押全部办完后到房产交易中心办理过户相关手续，但被告廖海萍至今未对该房屋借款办理解押手续，导致合同根本无法继续履行，被告廖海萍曾主张解除合同，分期退还本金，原告认为解除合同可以，但被告应支付违金给原告，但被告廖海萍将首期款220万元挪作他用，导致合同根本无法继续履行，构成根本性违约，违约金应按购房款总价280万元的20%计算为56万元。在原告支付首期款220万元中，其中被告北海市君阳房地产代理有限公司代收原告购房款62万元，廖海萍收取购房款170万元，后来被告北海市君阳房地产代理有限公司将多收款12万元退还给原告。被告北海市君阳房地产代理有限公司作为经纪人，未能尽职尽责监管，导致首期款220万元被被告廖海萍挪作他用，未用于办理房屋抵押手续，导致合同根本无法履行，应当与被告廖海萍共同偿还首期款给原告，且负连带赔偿责任。为此，原告特向法院起诉，提出以上诉讼请求。 原告曾梓超、黄芳对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、身份证，证明被告身份信息；2、全国企业信用信息公示系统，证明被告公司的登记信息；3、房屋买卖合同，证明房屋买卖合同情况；4、收款收据，证明原告支付首期款2200000元；5、建设银行客户回单、交易明细，证明被告收到原告首期款2200000元；6、微信聊天截图记录，证明原、被协商买卖房屋及解除相关事宜；7、土地证及房屋所有权证，证明涉案的土地房屋是廖海萍的；8、光盘，证明三方当事人协商买卖房屋相关事宜。 被告廖海萍辩称：第一，针对第一项诉求，因为房屋已经被法院依法进行拍卖，导致合同目的无法实现，被告方也同意解除房屋买卖合同；第二，对第二项诉求，1，被告廖海萍实际收到首付款是210万元，其中原告向被告廖海萍转账是170万元，被告中介机构北海君阳房地产公司转账给原告40万元，所以原告收到的首付款是210万元；2、关于多出的10万元应当是中介机构即被告二截留的，应该由中介机构向原告进行返还。3、被告廖海萍在签订房屋买卖合同时已经积极履行了合同义务，首付款并没有挪作他用，本人在导致合同不能实现的过错较小，表现如下：1、双方签订房屋买卖合同后原告收到210万首付款后也积极办理解除房屋第二次抵押；2、当时被告廖海萍之前对外也有债务，当时也被人起诉了，有跟原告方说明事实房屋可能被拍卖或查封，但是原告认为风险较小愿意继续履行合同；3、在原告对外债务被第三人起诉房屋被查封拍卖后，30万元拍卖款被告也多次跟原告说明让其领回款项减少损失，但是原告一直没有积极领取。当时办理银行解押的时候也不顺利，当时原告已经把钥匙和家具交给被告，这些都说明被告廖海萍直在履行合同目的，但是导致合同不能履行的原因是其本人也不想造成的；第三，就算法院认定被告承担违约，原告主张的违约金也过高。原告主张以双方买卖合同约定的购房总价款280万元作为本金按20%计算违约金过高，应该以实际收到的210万元作为本金计算违约金，且应该以银行同期贷款利率计算违约金。 被告北海市君阳房地产代理有限公司未作答辩，亦未提交证据。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2018年9月14日，两原告（买方）与被告廖海萍（卖方）、被告北海市君阳房地产代理有限公司（经纪方，以下简称“君阳代理公司”）共同签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：1、物业情况，房屋坐落于云南路棕榈泉花园F11幢[产权证号：北房权证（2013）字第××× 号]，建筑面积276.25平方米；2、成交价、付款方式，买卖双方同意成交价为280万元（该费用包括过户前的水电费、物业费及卖方支付给经纪方的中介费），其中220万元由买方在签合同当天支付，剩余60万元按揭贷款支付；3、三方约定于该房产解押全部办完后到房地产交易中心办理过户相关手续；4、违约责任，卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金；5、买卖双方同意在签订本合同后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至办理该物业交易过户手续当日；6、合同还约定了其他内容。 同日，原告曾梓超向被告廖海萍转账支付60万元，原告黄芳向被告廖海萍转账支付110万元、并通过被告君阳代理公司的法定代表人吴茂萍向被告廖海萍转账支付40万元，被告廖海萍向两原告出具一份《收款收据》，载明其收到两原告支付的购房首付款220万元。 案件审理中，原告黄芳主张其共向被告君阳代理公司的法定代表人吴茂萍转账62万元，其中40万元由吴茂萍代转给被告廖海萍，10万元是被告廖海萍支付给被告君阳代理公司的中介费，剩余12万元应由被告君阳代理公司返还给原告。 另查明，由于被告廖海萍存在另案债务纠纷，案涉房屋已被钦州市钦南区人民法院于2019年5月拍卖成交。 本院认为，两原告与两被告之间签订的《房屋买卖合同》是各方当事人间的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方均应恪守履行。合同签订后，两原告已依约向被告廖海萍支付购房款220万元，履行了前期合同义务，被告廖海萍应按约履行办理房产解押及过户手续的义务，现因被告廖海萍怠于履行上述合同义务，导致案涉房屋被法院拍卖，致使原告无法实现合同目的，且被告廖海萍亦在庭审中表明同意解除合同，因此原告要求解除案涉《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，对此本院予以支持。 合同解除后，被告廖海萍因合同取得的购房款应返还给两原告。对于购房款的数额，被告廖海萍虽抗辩称其实际仅收取210万元，其中10万元为被告君阳代理公司截留的中介费，但依据案涉房屋买卖合同中对成交价中已包含卖方支付给经纪方的中介费的约定，可推断上述10万元应由被告廖海萍从购房款中向被告君阳代理公司支付，现买卖双方已在被告君阳代理公司的居间下达成房屋买卖交易，被告君阳代理公司已履行居间义务，被告对于该10万元应由被告君阳代理公司予以返还的主张，缺乏事实及法律依据，对此本院不予采纳。被告廖海萍应返还的购房款数额，应以其向两原告出具的《收款收据》上载明的220万元为准。 另，由于案涉合同的解除是由于被告廖海萍怠于履行合同义务所致，因此其应承担相应的违约责任。被告廖海萍虽主张双方约定的违约金标准过高，请求依法调整，但该违约金的约定并未超过法律规定的标准，故本院对被告廖海萍的主张不予采纳，原告要求被告廖海萍按成交价280万元的20%支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于被告君阳代理公司的责任承担问题，原告虽主张被告君阳代理公司存在监管不力的情况，故而应与被告廖海萍承担共同偿还责任，但由于被告君阳代理公司作为居间方，其在两原告与被告廖海萍签订案涉房屋买卖合同之时已履行完毕居间义务，并不负买卖双方的合同义务，因此原告要求其承担共同赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，对此本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告曾梓超、黄芳与被告廖海萍于2018年9月14日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告廖海萍须返还购房款220万元并支付违约金56万元给原告曾梓超、黄芳； 三、驳回原告曾梓超、黄芳对被告北海市君阳房地产代理有限公司的诉讼请求。 案件受理费28880元，诉讼保全费5000元，公告费300元、三项合计34180元，由被告廖海萍负担（该费用两原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给两原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费28880元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018538498416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  张伟兰 人民陪审员  罗传晖 二〇一九年十月十四日 法官 助理  黄乐婷 书 记 员  陈文姗