辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初11322号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张彪，该公司工作人员。被告：吕长春，男，1969年3月6日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：岳敏，系被告妻子。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告吕长春物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的委托诉讼代理人张彪、王颖，被告吕长春的委托诉讼代理人岳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付物业管理费8624.5元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区魁星楼路28-7号1-1/2-2室的业主，住宅面积367平方米，物业费收费标准为每平方米1元/月，每年应交物业管理费4404元。被告自2015年5月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠费8624.5元及其滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已违反了《物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章“法律责任”中的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至法院请求依法判决。被告吕长春辩称，请求法院驳回原告诉讼请求，赔偿损失。我家是1、2楼，在凡物边角长了一棵树，物业没有及时清理，对我造成遮挡。我家车在15年-17年在园区内多次刮伤，物业说没有监控看不到。买菜用的手推车丢失多个。被告不履行制止并报告不法行为的义务，小区业主私建违建房、私自阔车库门，破坏主题承重墙、在公共区域建违建房，原告都未做任何处理。物业费收取不规范，不给提供正规发票，涉嫌偷税漏税。原告不履行物业管理服务合同第二天的绿化养护和管理，破坏绿化树木植被。亦不履行度公共部分的维修养护和管理。原告随意将消防通道等公共区域勾画出停车位并卖给园区外单位收取不法不正当收入，中饱私囊。原告在园区各个服务环节均达不到物业合同的要求，已被业委会多次警告公示。根据物业合同，原告应给予被告经济补偿并给被告居住周边回复破损墙体、公共路面和绿化植被等，驳回原告的物业费纠纷金额和滞纳金请求，退回部分被告已经缴纳的物业费，并偿还被告维修楼体排水管的材料费安装费500元，重新绿化园区公共区域已经花费1500元及人工费1500元，合计3500元，并由原告承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院对原告提供的物业管理服务合同、债权转让协议书、服务交接明确书、房屋所有权转移登记申请书、房屋电子登记查询证明，被告提供的照片、情况说明等予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吕长春是沈河区魁星楼路28-7号1-1/2-2室的业主，住宅面积367平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。因被告拖欠自2015年5月1日起至2017年4月15日期间的物业费，原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至法院。本院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故本院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定。故原告有权向被告主张2015年5月1日起至2017年4月15日期间的物业费。根据我院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交房屋物业费7193.2元（1元×367平方米×24.5个月×80%）。关于原告要求被告支付车库物业管理费的问题，因为原告未提供证据证明被告为本案车库所有人及使用人，故此项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称要求原告赔付其维修费用的问题，被告没有证据证明其损失，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕长春于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费7193.2元；二、驳回原告、被告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吕长春负担。本判决为终审判决。审 判 员  时 鑫二〇一九年十月二十五日法官助理  郝乃佳书 记 员  张金鑫