重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0101民初13813号 原告（反诉被告）：熊和家，男，1974年3月8日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：黄涛，重庆谦和谦律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：重庆修庆堂健康咨询服务有限公司，住所地重庆市万州区玉澜路205号，现经营场所重庆市万州区凤凰路169号20幢3单元4-1，统一社会信用代码91500101MA5U45FX43。 法定代表人：杨忠琦，总经理。 委托诉讼代理人：杨贵林，四川永茂律师事务所律师，特别授权。 第三人：重庆夔门装饰工程有限公司，住所地重庆市奉节县永镇幺店社区3组，统一社会信用代码91500236320388673W。 法定代表人：彭长江，总经理。 原告（反诉被告）熊和家与被告（反诉原告）重庆修庆堂健康咨询服务有限公司（以下简称修庆堂公司）、第三人重庆夔门装饰工程有限公司（以下简称夔门装饰公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法由审判员廖丽华担任审判长，与人民陪审员蒋从文、张海萍共同组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告熊和家及其委托诉讼代理人黄涛，被告修庆堂公司的委托诉讼代理人杨贵林，第三人夔门装饰公司的法定代表人彭长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告熊和家向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告所签订的合作经营框架协议；2.判令被告立即支付原告违约金27万元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年11月，原、被告友好协商，鉴于原告拥有产权房一幢，被告有经营健康产业、养老产业等相关经验，双方达成合作经营养老酒店意向，拟成立养老服务有限责任公司。双方于2017年11月5日签订合作经营框架协议。协议约定原告方以房屋出资，乙方以该房屋的装修及购置酒店用品（合计270万元）作为出资，共同成立养老酒店。协议约定乙方对甲方所提供的房屋进行装修，室内设施设备的购置，确保所设立的养老服务中心能够在约定的2018年5月1日装修竣工验收合格投入使用。但合同签订后，被告由于资金短缺，对养老酒店只进行了部分装修，无力再按约继续投入装修及购置养老中心的设施设备。原告多次要求被告按约履行合同的投资义务，要求被告及时投入资金完成合作酒店的装修，被告无力按协议约定投入，并单方中止合作协议的履行。导致双方合作的养老酒店不能按期进行经营，由此给原告方带来损失。被告的违约导致双方的合作协议不能履行，现原告向法院起诉，请求判令解除原、被告双方所签合同，并由被告赔偿损失，支付违约金27万元，以维护原告的合法权益。 本诉被告修庆堂公司辩称，本诉原告解除合同的主张不符合约定解除和法定解除的条件，合同不能履行不是我方不继续投资，而是本诉原告未办理房屋合法手续，隐瞒涉案房屋被确认为违法建筑的事实，如果我方继续装修，一旦房屋被确认为违法建筑甚至被拆除，我方将有重大损失，依据合同法相关规定我方有先履行抗辩权。本诉原告应当以实际损失为基础，兼顾各方过错，并应当对损失进行举证。本诉原告以我方对消防及房屋进行添附为由主张损失，我方认为财产所有权依然属于本诉原告，并且最终获利的仅是本诉原告，我方和第三人都将蒙受巨大损失。 反诉原告修庆堂公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行《合作经营框架协议》；2.判令反诉被告限期完善案涉房屋，即重庆市开州区长沙镇兼善3组洞层（合计面积3500平方米）的报规报建手续；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金暂计为60万元；4.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：因反诉原告从2015年成立以来一直从事健康养生业务，在养老服务产业方面具有一定的资源渠道。2017年期间，反诉被告找到反诉原告称其自主所有位于重庆市开州区长沙镇兼善3组洞口云天房屋一幢并希望用该房屋的负一至负三层（共计3500平方米）与反诉原告合作经营养老服务业务。 但是，因当前的环保、农村土地政策的诸多不确定因素，反诉原告要求反诉被告应当确保双方用于合作经营的房屋具备合法的报规报建手续，并将此条作为双方合作的前提。双方经蹉商一致后签订《合作经营框架协议》。 双方签订框架协议后，反诉原告按照约定找到有资质的单位对合作房屋进行设计、施工并支付了相应的费用。但是截止2018年年初，反诉被告仅取得合作经营房屋合法建筑规划面积350平方米，反诉原告认为反诉被告合法取得的规划建筑面积与双方约定合作的3500平方米的建筑面积差异巨大。因而，反诉原告认为反诉被告已经违反框架协议第四条的约定，为确保自己投资的安全性，于是决定在反诉被告取得合法行政审批前暂时不继续投资。 此外，因为反诉被告的违约行为使得反诉原告与第三人夔门装饰公司之间的装修施工合同难以继续履行。而反诉原告的实际损失即是实际应付给第三人夔门装饰公司的工程款及违约金，故第三人的利益与本案的处理结果有法律上的利害关系。 反诉被告熊和家辩称，反诉原告在长达近两年的时间里，以实际行动拒绝履行双方协议，给原告造成损失；反诉原告的装修没有完成，形成了烂尾装修项目；反诉被告多次要求反诉原告继续履行，反诉原告告知我们其经济状况出现问题，不再投入。因此是反诉原告违背了合同诚信原则，时隔近两年的时间反诉原告主张继续履行合同已经没有履行的条件和基础了。反诉原告提出的其与第三人的损失，都是反诉原告造成的，和反诉被告无关，反诉被告不承担任何责任。 第三人夔门装饰公司述称，2017年11月5日，修庆堂公司与夔门装饰公司签订《装修施工合同》，合同对双方的权利义务进行了明确的约定。合同签订后，修庆堂公司向夔门装饰公司转款10万元，之后由于修庆堂公司没有按照约定时间支付款项，夔门装饰公司于2017年农历12月27日停止装修。截至停工之日，夔门装饰公司做完了水电、防水、改结构、电梯井等工程，并且贴了8套房间的墙砖、地砖。由于修庆堂公司的违约，导致夔门装饰公司产生前期投入损失50多万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院结合当事人的陈述，查明本案事实如下： 2017年11月5日，熊和家（甲方）与修庆堂公司（乙方）签订《合作经营框架协议》，该协议约定熊和家以重庆市开州区长沙镇兼善3组洞口云天房屋一幢出资，修庆堂公司出资对该房屋进行装修并购置用品共同成立养老服务有限责任公司。熊和家承诺其提供的房屋无任何债权债务纠纷、产权纠纷，未设置担保、抵押，并且确保房屋修建手续及程序合法，不违背行政及相关法律规定。修庆堂公司出资对房屋进行装修，并提供室内设施设备，确保养老中心能够正常经营，初步投资金额为270万元。同时还约定，2018年4月30日（含）之前的装修债权债务及其他纠纷与甲方无关；同时，房屋债权债务及其他纠纷与乙方无关；2018年5月1日之后所产生的相关权利义务由甲乙双方共同承担。对违约责任也进行了明确约定：“甲方违约，需向守约方（乙方）支付乙方所投资总额的30%违约金；乙方违约，需向守约方（甲方）支付承担乙方投资总额10%的违约金，同时甲方可终止该项目并另行确立项目。” 同日，修庆堂公司与夔门装饰公司签订《装修施工合同》，约定夔门装饰公司对重庆市开州区长沙镇兼善村洞口云天的房屋进行装修，施工面积3000平方米，工程总价款270万元。合同签订后，修庆堂公司依照约定向夔门装饰公司支付10万元。之后由于修庆堂公司没有按照约定时间支付剩余款项，夔门装饰公司于2017年农历12月27日停止装修。截至停工之日，夔门装饰公司做完了案涉房屋装修的水电、防水、改结构、电梯井等工程，并且贴了8套房间的墙砖、地砖。 2019年4月11日，修庆堂公司申请对洞口云天负一、二、三层的装饰装修工程的实际价值进行鉴定，本院于2019年4月12日同意对重庆市开州区长沙镇兼善3组洞口云天房屋负一、二、三层装修价值进行鉴定，并依法委托了评估机构。2019年5月20日，委托的评估机构以修庆堂公司未交纳鉴定费用为由退回了鉴定项目。2019年6月13日，原告熊和家向本院提交《情况说明》，同意继续启动鉴定程序，并由原鉴定机构鉴定。本院于2019年6月26日同意继续进行鉴定。之后鉴定机构又因修庆堂公司没有交纳鉴定费用退回了鉴定项目。 另查明，熊和家与张超、李中华、张朝林、何于琼、何永付、万莲、何毓海等八户在重庆市开州区长沙镇兼善3社联建房屋，该八户分别取得了乡村建设规划许可证和开县城乡居民建房用地批准书。重庆市开州区长沙镇人民政府向本院出具的《大垭口洞口至山顶涉及违建户基本情况》证实：联建房屋实际占地面积为1137.8㎡，审批面积为840㎡，超占土地面积297.8㎡；总建筑面积8594.98㎡，建设审批面积1960㎡，超建面积6635㎡；熊和家共向长沙镇政府交纳各项费用1308800元，包括两违整治违法建设罚没款80万元、地票价款50万元等。 本案的争议焦点为：1、原被告双方签订的《合作经营框架协议》是否能够继续履行？2、双方履行合同过程中是否存在违约情形？违约责任如何承担？本院分别评述如下： 一、原被告双方于2017年11月5日签订的《合作经营框架协议》是双方的真实意思表示，虽然熊和家提供合作的房屋涉及土地违法及建筑规模违法，且至今违法部分的建筑尚未取得合法报批报建手续，但本案并不涉及房屋权属的认定。且国家法律法规关于农村土地及宅基地的相关规定并非合同效力性规范，并不影响案涉合作协议的效力，故原、被告签订的协议合法有效。虽然本院认为该协议有效，但是已经无法继续履行，应当解除。理由如下：一、根据重庆市开州区长沙镇人民政府向本院出具的《大垭口洞口至山顶涉及违建户基本情况》说明，熊和家提供合作的房屋存在超占土地、超审批面积建设的问题。虽然熊和家已经向长沙镇政府交纳了相关费用，但到目前为止案涉房屋并未取得相应的合法建设手续，而双方合同中明确约定熊和家要确保房屋修建的手续及程序合法，因此在该合同履行过程中，熊和家存在明显违约行为，致使合同目的不能实现。二、修庆堂公司及第三人夔门装饰公司均认可案涉房屋于2017年农历12月27日停止装修，之后修庆堂公司也未再投入任何资金，修庆堂公司以自己的行为明确表示不再履行合同，合同已经失去继续履行的基础，应予解除，解除时间应为解除的意思表示到达对方之日。修庆堂公司于2018年11月29日提出反诉，表明此时原告载有请求解除合同意思表示的诉状副本已经送达修庆堂公司，本院认定双方签订的《合作经营框架协议》于2018年11月29日解除。 二、双方履行合同过程中是否存在违约情形？违约责任如何承担？ 由于原被告双方在《合作经营框架协议》中约定，甲方（熊和家）确保所提供的房屋修建的手续及程序合法，不违背行政及相关法律规定。但根据重庆市开州区长沙镇人民政府向本院出具的《大垭口洞口至山顶涉及违建户基本情况》，可以看出熊和家修建的房屋存在超占土地、超审批面积建设的问题，并且向长沙镇政府交纳了相关的罚款，因此熊和家提供的房屋至今仍不符合双方合同的约定，构成违约。另一方面，在合同签订之前，熊和家向修庆堂公司出示了部分建筑已经合法取得的《乡村建设规划许可证》、《城乡居民建房用地批准书》等证书，这些文书上有政府批准的占地面积及建筑面积，当时案涉房屋已经修建完成，且修庆堂公司也在现场考察过，其应当知道房屋存在超占土地、超审批面积建设的问题。在这种情况下修庆堂公司仍然与熊和家签订合同，在合同履行不久又以房屋可能存在违法建筑问题，单方面终止履行合同，不再按约定继续投入装修资金，其也存在违约行为。虽然双方均有违约，在案涉合同解除后，对于各自提出的违约金请求本院均不予支持，理由是：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据前述法律规定，合同解除导致合同权利义务归于消灭，法律责任主要表现为恢复原状、赔偿损失等。虽然合同有违约金条款，但违约金兼具惩罚性与补偿性的功能，仍以损失补偿为主。违约金是当事人预定的赔偿金，对违约金进行审查时，还是应当以实际损失为基础，通过赔偿使受害人遭受的损失得到充分恢复。本案审理过程中，熊和家未提交其损失存在的证据，且因第三人对房屋进行了部分装修，合同解除后，在各方未对损失进行清算前，目前涉案建筑物尚有添附，在熊和家本身也有违约事实的情形下，现在向修庆堂公司主张违约金有所不当。虽然修庆堂公司委托第三人对案涉房屋进行了装修，其存在一定的损失。但在本院两次同意对案涉房屋装修损失进行鉴定的情况下，因为修庆堂公司没有垫付鉴定费用，导致鉴定项目被鉴定机构退回，以致其装修损失在本案中无法认定。同时本院亦不能直接审查第三人与修庆堂公司的装修合同而迳行确定第三人的损失，并以此作为修庆堂公司的损失。而庭审中双方均明确表示合同如果解除就损失部分暂不在本案中进行主张，在无法核定损失大小的情形下本院对双方提出的违约金请求均不予支持，如果各自损失成立，可另案请求处理。 至于反诉原告修庆堂公司主张熊和家限期完善案涉房屋的报规报建手续的诉讼请求，该项诉讼请求是反诉原告基于其要求继续履行合同的诉讼请求而提出的请求，现在由于本院认为案涉合同应当解除，因此对于反诉原告修庆堂公司的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二款、第九十四条第二款、第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）熊和家与被告（反诉原告）重庆修庆堂健康咨询服务有限公司签订的《合作经营框架协议》于2018年11月29日解除； 二、驳回本诉原告熊和家的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告重庆修庆堂健康咨询服务有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费5350元，由本诉原告熊和家负担；反诉案件受理费4900元，由反诉原告重庆修庆堂健康咨询服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用缴纳办法》的规定缴纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖丽华 人民陪审员  蒋从文 人民陪审员  张海萍 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  蒋大威 书 记 员  崔建荣