贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终1619号上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼120室，统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。被上诉人（原审原告）：李招兰，女，汉族，1958年1月4日生，住贵州省水城县。特别授权委托诉讼代理人：陈凯，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201910107120。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司（以下简称“华飞房开”）因与被上诉人李招兰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华飞房开上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审判决适用法律错误。二、上诉人在一审判决之前已经向被上诉人支付了51642元的违约金，已经达到了购房合同总价147022元的35.1％，违约金明显过高。三、上诉人对涉案房屋实际占有并一直使用，未因未办理不动产证而给被上诉人造成明显损失。且上诉人已经开始办证，被上诉人拿到不动产登记证书只是1到2个月的办证时限问题。李招兰辩称，被上诉人购买上诉人的本案商品房，双方就房屋价款、付款方式、交房时间、房屋产权登记事项及违约责任进行了约定，该约定系双方真实意思表示，对双方均有拘束力。在上诉人严重违约的情况下一审判决其承担违约责任并无不当。对于被上诉人主张的违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金是否过高，要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，上诉人认为一审支持的违约金过高的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，程序合法，应驳回上诉，维持原判。李招兰向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付原告2018年1月1日至2019年5月15日违约金14702.2元〔29.4044×（365天+135天）〕；2.请求法院判令被告以147022元为基数，从2019年5月16日起按万分之二支付原告违约金至房地产权属证书实际办理完毕止；3.要求被告为原告办理房地产权属证书；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月17日，原告李招兰与被告华飞房开签订《商品房买卖合同》一份（编号：ＧＦ-2000-0171），约定被告将位于双水新区房屋，建筑面积127.13平方米，套内建筑面积107.21平方米，单价1371.35元／平方米，总价147022.00元。原告一次性付清购房总款人民币壹拾肆万柒仟零贰拾贰元整。合同约定被告应当在2012年6月30日前将房屋交付原告使用。后因被告未如约交付房屋及办理房地产权属证书，2014年12月29日，原告向法院提起诉讼要求被告办理房地产权属证书及支付违约金，后因双方达成和解协议，原告于2015年4月16日撤回起诉，法院于2015年4月16日作出（2015）黔水民初字第00123号民事裁定，准许原告李招兰撤回起诉。2015年5月16日，李招兰为甲方、华飞房开为乙方、贵州华飞新都市社区服务有限公司为丙方签署了庭外和解协议，约定：“1.乙方承认迟延办理房地产权属证书这一事实，并同意补偿甲方的相应损失。2.补偿金额及补偿方式：乙丙双方同意从2015年1月1日起至2018年12月31日止免除甲方应交的物业管理费。丙方承认并承诺即便物业服务价格发生变动，均不再向甲方收取该四年的物业管理费和2015年1月1日前的物业管理费，并保证甲方在此期间享有与其他业主完全相同的物业管理服务。如果在上述四年期间发生物业服务公司变更，乙方应无条件代甲方支付物业管理费至四年期满。3.乙方向甲方承诺在2015年10月31日前将房地产权属证书交付甲方，甲方给予必要的协助与配合。若逾期30个工作日交付房地产权属证书，乙方应当按原《商品房买卖合同》的约定从2014年12月18日开始继续支付甲方违约金。若在前述限期内或者逾期未超过30个工作日，乙方将房地产权属证书交付了甲方，甲方自愿免除乙方自2014年12月18日之后的违约金。4.三方协议达成后，甲方必须向水城县人民法院撤回起诉，否则应向乙方支付违约金肆万元。5.本协议未尽事宜，双方另行协商处理，协商不成，任何一方均可向人民法院起诉。6.本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份。”协议达成后，被告向原告支付了2015年至2017年的违约金，但未交付房地产权属证书。一审法院认为：合同的当事人应当按照诚信原则及时、全面履行合同义务。本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条外理：……3.每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行。”虽然原告并无直接证据证明华飞房开未在“商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，也无直接证据证明不能在期限内取得房地产权属证书是“因出卖人的责任”，但从2015年5月16日签订的《庭外和解协议》以及签订《庭外和解协议》后，因华飞房开不能兑现交付房地产权属证书而支付原告违约金的事实来看，充分说明华飞房开对自身违约事实及违约责任的认可。因此，综合《商品房买卖合同》及《庭外和解协议》的约定，原告关于要求华飞房开支付2018年1月1日至2019年5月15日的违约金14702.20元及以147022.20元为基数，从2019年5月16日起至房地产权属证书实际办理完毕时止，按日万分之二支付违约金的诉求，依法应予支持。但对原告关于要求华飞房开办理房地产权属证书的主张，因房地产权属证书的办理，属政府部门的行政职责和行政事项，仅凭华飞房开自身也无能完成。故对该主张，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李招兰支付2018年1月1日至2019年5月15日的违约金14702.20元；2019年5月16日之后的违约金，由被告以147022.20元为基数，按日万分之二向原告支付，直至房地产权属证书实际办理完毕时止；二、驳回原告李招兰的其他诉讼请求。案件受理费168元，因适用简易程序减半收取84元，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审审理查明事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实本院予以确认。另，二审中被上诉人认可已收到涉案房屋的不动产权证书，同意本案违约金仅计算至涉案房屋的不动产权证书的签发日期。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付违约金。上诉人上诉认为其在一审判决前已向被上诉人李招兰支付了违约金51642元，支付的金额达到购房合同总价的35.1%，但上诉人并未对该主张进行举证。经二审核实，被上诉人李招兰自认收到的2015年至2017年的违约金为33342元，且上诉人向被上诉人李招兰支付逾期办证违约金的依据是双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条及《庭外和解协议》第三条的约定，上诉人与被上诉人约定的案涉违约金标准约定并未过高，上诉人在一审审理时未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，一审判决上诉人支付逾期办证的违约金并无不当。故对上诉人认为应按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定改判驳回被上诉人李招兰的诉讼请求的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 婷审判员 罗 敏审判员 张德权二〇一九年十月二十四日法官助理罗先勇书记员姚梦龙