广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初3679号 原告：韦桂兰，女，壮族，1973年11月16日出生，小学文化，自由职业，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：刘毅刚，广西金柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐建林，广西金柳律师事务所律师。 被告：广西官塘投资发展有限公司，住所地：广西柳州市柳东新区官塘创业园研发中心2号楼5楼518号，统一社会信用代码：91450200063562350C。 法定代表人：凌艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许承学，该公司员工。 原告韦桂兰与被告广西官塘投资发展有限公司（以下简称“官塘公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日、10月14日公开开庭进行了审理。原告韦桂兰及其委托诉讼代理人刘毅刚，被告官塘公司的委托诉讼代理人徐宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦桂兰向本院提出诉讼请求：一、确认原告韦桂兰与被告广西官塘投资发展有限公司2015年11月16日签订的《中央城认购协议》2017年6月5日解除； 二、判令被告广西官塘投资发展有限公司返还原告韦桂兰已付购房款372337元并支付已付购房款利息99195.17元（利息暂计至2019年7月1日，后续利息按同期中国人民银行5年期贷款利率的1.5倍计算）； 三、判令被告广西官塘投资发展有限公司、嘉鹏置地集团有限公司向原告韦桂兰赔偿损失372337元； 以上项目合计843869.17元； 四、本案的诉讼费用（含案件受理费、保全费、评估费等）由被告承担。 事实与理由： 2014年3月5日被告与柳州市人民政府签订合同取得编号为P（2014）3号、P（2014）3号的国有土地使用权，用途为中低价位、中小型普通商品住房用地，约定开工时间为2015年5月18日、竣工时间为2018年5月17日。被告取得涉案土地、开工后，在未取得房屋预售许可即对外进行销售房屋，2015年11月16日原告向被告交付涉案中央城（2-1-15-1）房款合计372337元，同日签订了《中央城认购协议》，约定被告将坐落官塘大道3号嘉鹏中央城2栋1单元15-1号房出售与原告。协议并对双方的其他相关权利义务及违约责任等事宜进行了约定。 2016年11月左右，涉案楼盘即全部停工，至今仍未复工。其楼盘仍旧处于停工，亦无取得案涉房屋预售许可证，并近于烂尾楼状态。后原告经了解查实，被告在取得涉案土地使用权后即进行抵押担保，后又因债务纠纷被他人起诉，法院依法查封涉案不动产。据此，被告复工、交房已根本无法实现。2017年6月5日原告与被告解除协议，要求退房退款，但被告至今未返还原告任何房款。 另，被告在明知涉案不动产已经抵押且被法院查封的情况下予以故意隐瞒，且在无商品房预售许可证的情况下，并仍对外销售，导致合同目的根本无法实现。其该行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，已然严重违反合同法等的规定，已经构成根本性违约。据此被告应当承当相应的违约责任并承担损失赔偿责任。 现原告为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定及司法解释的规定，提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告官塘公司辩称，被告官塘公司同意解除与原告之间的认购协议，退还原告已支付的购房款，且实际已退还了原告122337元购房款，不同意支付利息及赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市柳东新区嘉鹏·中央城房地产项目的开发商为被告官塘公司。被告在2014年2月通过拍卖方式取得柳州市柳东新区新柳大道以北、官塘大道以西L-13-04-A、L-13-04-B地块的国有土地使用权，并在该地块上建设嘉鹏·中央城房地产项目，取得合法审批手续。 2015年11月16日，原告（乙方）与被告官塘公司（甲方签订《中央城认购协议》，约定：乙方同意向甲方支付372337元，作为认购嘉鹏·中央城2栋1单元15-1号房的订金，双方签订《商品房买卖合同》后，该订金抵扣所需缴纳的房款；2.该房屋建筑面积86.59平方米，总金额为372337元；3.乙方自签订本认购协议之日起1日内，需一次性支付总房款372337元，待甲方取得《商品房预售许可证》后7日内，乙方须带认购协议、定金收据、身份证到甲方售房部签署《商品房买卖合同》及其附件等；4.甲方指定“中央城”项目认购款收款账户：702012011010200000398，开户行：柳州银行跃进路支行，收款单位：嘉鹏置地集团有限公司；5.若乙方不履行或不按时履行本协议的任何条款，甲方有权对该物业另行处理。若甲方不履行本协议，则双倍返还订金；……原告向被告官塘公司指定收款账户支付了372337元。之后，双方迟迟未能签署《商品房买卖合同》。 经查，嘉鹏·中央城房地产项目因故于2016年底停止施工至今，目前正在办理恢复施工手续。被告至2019年9月12日取得嘉鹏·中央城1期2栋的商品房预售许可审批，有效期为2019年9月12日至2019年11月底。 另查明，被告拖欠借款被案外人邓柳斌于2015年起诉至本院，要求被告偿还借款18000000元并支付利息5832996元及承担律师费用。该案经本院一审、柳州市中级人民法院二审后作出（2015）鱼民一初字第2583号、（2017）桂02民终991号民事判决书：（2015）鱼民一初字第2583号民事判决结果为：被告官塘公司偿付邓柳斌18000000元及利息并支付律师服务费240000元。（2017）桂02民终991号民事判决结果为：驳回上诉、维持原判。上述判决已发生法律效力，并已进入执行程序，本院依法查封了被告官塘公司所有的位于柳州市柳东新区（案涉商品房所在土地）的国有土地使用权及嘉鹏·中央城房地产项目所属的1#、2#、5#、6#楼部分房屋，后依法进行司法拍卖。 原告认为，案涉房屋在第一次法庭辩论终结前尚不具备预售许可条件，至2019年9月12日才取得预售许可证，双方已合意解除认购协议，现该房地产项目至今仍处于停工状态，且被告面临生效判决确认的巨额债务，原告订立合同的目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任并赔偿原告的损失，原告认可被告已实际退还房款122337元。被告官塘公司同意解除合同，认为案涉房屋现已达到预售条件，认购协议无法继续履行的原因在原告，被告不构成违约，不应承担违约责任。 本院认为，原告与被告官塘公司签订的《中央城认购协议》是双方平等协商后自愿订立的，系双方真实意思表示，该协议没有违反法律禁止性规定，依法应为有效协议，则协议双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。双方在2015年11月16日签订了《中央城认购协议书》，原告已按协议约定履行了支付房款的义务，而直至2019年9月12日第一次法庭辩论终结后，被告才取得涉案商品房的预售许可，即在双方订立《中央城认购协议书》长达四年多的时间内，被告均未取得预售许可证，并履行与原告订立商品房买卖合同、明确交房时间等义务，且案涉房地产项目自2016年底停止施工至今，严重影响了原告作为购房人购房合同目的的实现，现原告诉请解除《中央城认购协议》，被告官塘公司同意，本院予以准许。根据《合同法》第九十七条的规定，被告官塘公司因该认购协议向原告收取的购房款250000元（372337元－122337元）元，应返还给原告。 如前所述，双方无法签订《商品房买卖合同》的原因为案涉房地产项目停工且长期未能取得商品房预售许可，故被告的行为至导致本案买卖行为无法继续的直接且根本的原因，则被告应承担导致合同履行不能的违约责任。但原、被告签署的认购协议并未就因被告的行为导致无法签署《商品房买卖合同》并致使合同解除的违约责任进行约定，则被告应根据合同法相关规定承担违约责任。认购协议约定原告为认购房屋支付订金372337元，双方签订《商品房买卖合同》后，该订金抵扣所需缴纳的房款，若被告官塘公司不履行本协议，则双倍返还订金，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，协议约定的“订金”具备定金条款担保功能等核心要素，性质上属于定金。原告向被告支付房屋总价款为372337元，双方约定的订金已超过担保法关于定金不能超过主合同标的额20%的规定，则超过部分应视为原告预付的购房款。故被告应按照合同约定及法律规定，双倍向原告返还总房款20%的购房定金，故被告除退还原告支付的全部购房定金外，还应赔偿原告定金74467.4元（372337元×20%），原告诉请要求被告赔偿372337元，证据不足，本院不予完全支持。至于原告诉请的利息，双倍定金赔偿已能在一定程度上弥补原告的损失，且原告的此项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，并参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告韦桂兰与被告广西官塘投资发展有限公司于2015年11月16日签订的《中央城认购协议》； 二、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告韦桂兰返还购房款250000元； 三、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告韦桂兰人民币74467.4元； 四、驳回原告韦桂兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12239元（原告已预交），减半收取6119.5元，由原告韦桂兰负担1835.5元，被告广西官塘投资发展有限公司负担4284元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  侯宇虹 二〇一九年十月二十二日 书记员  韦斯琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。