杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初1898号 原告（反诉被告）：吴永生，男，1983年6月24日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：叶文斌，浙江浙经律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州聚昌企业管理有限公司，住所地杭州市经济技术开发区海达南路555号金沙大厦3幢10层48室托管68号。 法定代表人：黄霄鸿，总经理。 委托诉讼代理人：李丹青，浙江卓特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 原告吴永生与被告杭州聚昌企业管理有限公司（以下简称聚昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日受理后，依法组成合议庭审理。审理过程中，被告聚昌公司提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。本案于2019年9月23日公开开庭进行了审理。吴永生及其委托诉讼代理人叶文斌，聚昌公司的委托诉讼代理人李丹青、江亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴永生向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告退还房屋租金47438元、保证金30000元；2、判令被告支付违约金30000元；3、判令被告支付原告装修损失60287元、燃气改造使用费4892元；5、判令被告支付原告自2019年4月21日至2019年5月10日的营业损失17000元；6判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月7日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将位于杭州市经济技术开发区下沙路口东北侧绿化带停车场部份管理用房的其中一间出租给原告使用，出租期限为3年，自房屋交付之日起算；首年租金为12.5万元（第二个计租年开始每年上浮5%），6个月一付，首期支付时间为2019年1月7日；保证金为3万元；合同还对其他事项作出了有关规定。合同签订后，原告依约支付了押金和首期租金，并对房屋进行装修、装饰。之后，原告于2019年3月14日支付了后续部份租金28000元。2019年4月21日，在原告正常营业时，房屋外有施工单位开始施工，并进行围挡作业，封闭道路，导致原告的客流量及营业额受到严重的影响。2019年5月10日，被告对原告承租的房屋进行断水断电，致使原告完全不能经营。鉴此，原告认为被告的行为构成根本违约，导致案涉租赁房屋不能实现租赁目的，致使原告遭受巨大损失。为此，为维护原告的合法权益，特依据有关法律法规向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告聚昌公司答辩称：一、可以返还租金，但吴永生应当从2019年5月11日开始支付房屋占有使用费；二、结清所有账目后可以退还保证金；三、合同因不可抗力而解除，聚昌公司不需要支付违约金；四、装修及投入损失，应当扣除可以拆除的部分；五、燃气改造使用费系由本诉原告直接使用，应由其承担相应费用；六、吴永生如按照通知于2019年4月21日搬离，则经营损失就不存在，且原告未能提供证据证明经营损失。综上，请求法院依法判决。 聚昌公司提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同自2019年5月10日解除；2、请求判令被反诉人支付房屋占有使用费4860元（参照租金标准（10416元/月）支付房屋占有使用费，自2018年12月24日至2019年1月6日止）； 3、请求判令被反诉人自判决生效之日起5日内腾退、返还租赁房屋，并自2019年5月11日起参照租金标准（10416元/月）支付房屋占有使用费，支付至房屋实际腾退、返还之日止；4、请求法院判令被反诉人支付反诉人房屋租占有间的水费、电费、燃气费暂计2000元（自2019年4月8日起至房屋实际腾退、返还之日止最终根据抄表读数据实结算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月19日，反诉人收到由杭州和达交通投资有限公司（系反诉人的出租人）的撤离通知函，因杭州经济技术开发区管理委员会会议纪要载明，下沙路与12号路提升改造及附属配套工程项目是杭州“四纵五横”快速路网系统中“天目-环北-艮山”快速路的重要组成部分，也是杭州市迎亚运保畅通快速路网建设四年攻坚行动计划的建设项目，目前已进入施工阶段，要求反诉人清空管理范围内的施工区域。另，根据杭州下沙路隧道有限公司向杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司（和达公司系其全资子公司）发送的《关于告知邵逸夫南侧下沙路提升改造施工事宜的函》中载明“4月27日后至施工结束，持续时间近3年，主要进行管线迁改和道路交改、主体工程施工，影响范围：在施工期间，停车场、经营户营业要一直处于停业状态”。依据反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》第9项之约定，“因不可抗力的原因导致租赁房屋及相关附属设施发生损毁和造成乙方损失的，以及由于政府原因（如征地拆迁等）造成无法继续履行合同的，双方互不承担责任。现双方房屋租赁合同无法继续履行，合同目的已无法实现，应予解除。反诉人于2019年4月20日向被反诉人张贴《关于邵逸夫医院下沙院区南侧绿化带停车场内管理用房撤离的通知》，被告已知晓该事实且与反诉人商谈数次未果，至今仍占有使用该房屋。故反诉人有权要求被反诉人腾退房屋，并支付自2019年5月10日起至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费、水电燃气费，及反诉人提前交付房屋于被反诉人使用期间的房屋占有使用费4860元。因此，为了维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。 吴永生答辩称：一、《房屋租赁合同》签订后，反诉被告依约支付押金、房租，使用租赁房屋，并不存在房屋占有使用费。 如反诉状所述，反诉被告于2018年12月24日向反诉原告支付押金，当日反诉原告交付房屋给反诉被告。根据案涉合同第3条规定，反诉被告承租房屋的期限为三年，自租赁房屋移交之次日起算整三年。因此，租赁房屋的租赁期限应是自2018年12月25日起满三年。虽然合同是2019年1月7日签订的、第4条规定首期房屋租金于2019年1月7日支付，但合同签订时间、租金支付时间与房屋交付时间没有必然的关联性，因此反诉原告关于房屋租赁期限自2019年1月7日起算的主张，没有合同依据。鉴于此，反诉被告在支付了押金和租金后，正常使用租赁房屋，并不存在房屋占用使用费。二、因反诉原告的根本违约行为，致使合同目的无法实现，反诉原告要求反诉被告支付腾退、返还房屋的占有使用费，缺乏事实依据。2019年4月21日，案涉租赁房屋外有施工单位施工，并进行围挡作业，封闭道路；2019年5月10日，反诉原告对反诉被告承租的房屋进行断水断电，致使反诉被告完全不能经营。为此，反诉被告在后续几天中对房屋可拆除的装修、装饰部份进行拆除，并在合理期限内将房屋恢复至原状。之后，反诉被告多次通知反诉原告要求办理房屋移交手续，均未果。反诉被告认为：自4月21日起施工单位开始施工、围挡作业，反诉原告并未通知解除合同也未要求腾退房屋；5月10日，反诉原告突然单方面、毫无预兆地对反诉被告进行断水断电，致使合同目的不能实现，反诉被告在此后的合理期限内拆除房屋装饰、装修，腾退房屋，是合理合法的，当然不需要支付房屋占有使用费。此外，因施工单位围挡作业、出租方的断水断电行为，致使出租房屋不能继续对外出租，反诉原告不存在预期的出租利益，因此反诉被告亦理应不承担该腾退、返还的房屋占有使用费。综上所述，反诉原告的反诉请求，于法无据，与事实不符，反诉被告要求驳回反诉原告的全部请求。 经审理查明：（一）2018年12月24日，被告将位于杭州市经济技术开发区下沙路口东北侧绿化带停车场部份管理用房的其中一间出租给原告使用，原告向被告支付保证金30000元，并开始对店面进行了装修。2018年12月31日，原告支付被告房租62500元。2019年1月7日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将位于杭州市经济技术开发区下沙路口东北侧绿化带停车场部份管理用房的其中一间（从东到西第二间）出租给原告使用，租赁期限为三年，自租赁房屋实际移交之次日起算整三年；首年租金为125000元（第二个计租年开始每年上浮5%），6个月一付，首期支付时间为2019年1月7日；保证金为30000元。合同还约定因不可抗力的原因导致租赁房屋及相关附属设施发生损毁和造成乙方损失的，以及由于政府原因（如征地拆迁等）造成无法继续履行合同的，双方互不承担责任。合同签订后，原告于2019年1月21日申请开通了管道燃气，并陆续购买了厨房设备、餐厅桌椅等一应用品，开始经营馄饨店。2019年3月14日，原告支付被告2019年7月7日至10月6日的租金28000元。（二）由于下沙路与12号路提升改造及附属配套工程项目的施工需要，需对施工区域进行清空，案涉租赁房屋在施工影响范围内。2019年4月19日，被告收到其出租方杭州和达交通投资有限公司的撤离通知函一份，要求被告将其承租的邵逸夫医院下沙院区南侧绿化带停车场内管理用房在即日起停止营业，并于4月27日清空用房。被告遂在邵逸夫医院店铺微信群中转发该则通知函。2019年4月21日起，原告的店铺门口被围挡作业，道路被封闭。2019年5月10日起，店铺关门停业至今。（三）庭审中，原告交还被告店铺钥匙，双方确认截止2019年5月10日，原告欠水、电、燃气费共计1905元。 以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、微信聊天记录、转账凭证、照片，被告提交的房屋租赁合同、会议纪要、告知函、微信聊天记录以及当事人在庭审中所作的陈述所证实，原、被告提交的其他证据本院不予确认。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，原告与被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，案涉店铺被围挡作业导致租赁合同无法继续履行的情形符合合同第九条免责条款的约定，双方应互不承担责任。（一）关于被告请求确认双方签订的房屋租赁合同自2019年5月10日解除的请求。双方对合同解除时间为2019年5月10日均无异议，本院予以确认。（二）关于原告主张的返还租金及被告主张的支付2018年12月24日至2019年1月6日期间的房屋占有使用费的请求。原告对被告于2018年12月24日交付房屋的事实无异议，但认为租金应从双方签订《房屋租赁合同》之日起计息租金。根据合同约定租金从起租日计息，起租日为房屋移交次日，即为2018年12月25日，故原告应支付被告租金应从2018年12月25日计息至2019年5月10日止（即4.5个月），被告应返还的租金为43625元（15625元+28000元）。被告主张的租金损失已计息在租金中。（三）关于原告主张的保证金30000元，本院认为案涉合同因市政改造原因无法继续履行，责任不能归责于原被告任何一方，合同因无法继续履行而解除后，被告应及时返还原告保证金。但原告主张的违约金、装修损失、营业损失及燃气改造费用，均缺乏依据，本院不予支持。（四）关于被告主张的腾退并返还租赁房屋的请求，原告已当庭交还商铺钥匙，故该项请求已解决，本院不作判决。（五）关于被告主张从2019年5月11日起参照租金标准（10416元/月）支付房屋占有使用费至房屋实际腾退之日止的请求。根据“邵逸夫医院店铺”微信群聊天记录，商铺因施工需要停业关门后，被告于6月12日为了抄表需要，要求各商户开一下门，结合商铺被围挡施工作业，房屋的使用目的已无法实现等实际情况，本院认为对被告主张的租金损失不予支持。（六）关于被告主张的水费、电费、燃气费，经双方确认实际费用为1905元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认吴永生与杭州聚昌企业管理有限公司签订的房屋租赁合同自2019年5月10日解除； 二、杭州聚昌企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴永生租金43625元； 三、杭州聚昌企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴永生保证金30000元； 四、吴永生于本判决生效之日起十日内支付杭州聚昌企业管理有限公司水费、电费、燃气费1905元； （以上款项相折抵，杭州聚昌企业管理有限公司应支付吴永生71720元） 五、驳回吴永生的其他诉讼请求； 六、驳回杭州聚昌企业管理有限公司的其他反诉请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉受理费4092元，反诉受理费400元，共计4492元，由吴永生负担2400元，杭州聚昌企业管理有限公司负担2092元。吴永生于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；杭州聚昌企业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，自游港商业有限公司按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  邱洁健 人民陪审员  应智立 人民陪审员  董洁晶 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  孙佳萍