广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初2790号 原告：金敬增，男，1966年1月28日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，北京诚略律师事务所律师。 被告：南宁市武鸣区朝燕林场，住所地:南宁市武鸣区城厢镇新五海桥头，统一社会信用代码9145010049859110X3。 法定代表人：王国聪，该林场场长。 委托诉讼代理人：陆恒坤，广西新鸣律师事务所律师。 原告金敬增与被告南宁市武鸣区朝燕林场租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理；经本院依法释明，2018年12月19日原告变更诉讼请求。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金敬增及其委托诉讼代理人周涛、被告南宁市武鸣区朝燕林场委托诉讼代理人陆恒坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告和被告于2014年6月25日签订的《武鸣县朝燕林场胶合板厂第三期扩建3号场地的南部场地承包经营合同书》已经于2018年7月23日解除；二、请求判决被告向原告赔偿因被告违约造成的财产损失等共计3195993元（具体损失详情详见清单）。三、本案诉讼费用由被告承担。经本院依法释明，原告变更诉讼请求为：一、确认原告与被告于2014年6月25日签订的《武鸣县朝燕林场胶合板厂第三期扩建3号场地的南部场地承包经营合同书》无效；二、判决被告返还原告已支付的2014年11月到2015年12月的租金113400元，押金20000元，从2014年6月26日起至2019年1月11日止，并以133400元按照银行同期存款利率支付利息16814元；三、判决被告承担缔约过失责任，赔偿原告经济损失共计3045779元；上述两项合计总金额为3195993元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：为扩大原武鸣县朝燕林场胶合板厂的生产规模，原国营武鸣县朝燕林场管委会决定对被告位于宁武分场的胶合板厂进行第三期扩建。被告与原告于2014年6月25日签订《武鸣县朝燕林场胶合板厂第三期扩建3号场地的南部场地承包经营合同书》（以下简称《承包经营合同书》），合同约定，双方采用甲方提供场地，乙方租赁甲方场地、自行投资、自负盈亏的方式，进行朝燕林场分场胶合板厂第三期扩建；并在合同中明确约定租赁土地面积、租金以及支付方式、违约责任等内容。原告在签订合同后三日内按照约定预交2014年11月到2015年12月的租金113400元及押金20000元给被告。原告购买大量建材和设备开始在场地施工，并为后续经营购买了大量林产品。2014年12月19日，原武鸣县国土局向被告作出《责令停止国土资源违法行为通知书》。被告将该通知转交原告。原告这才得知被告并未完善用地手续，所交付场地并不符合建设用地要求。被告要求原告暂时停止施工，租金暂时免交，由被告补办用地手续，待符合用地要求后再交付场地继续施工。因原告已经购买的林产品及建筑材料无处存放，朝燕林场宁武分场又与原告签订《补充协议书》，由宁武分场出租给原告场地1.534亩，用于林产品存放。原告为此支付了相应租赁费。因该处场地低洼，雨季存水，无法继续使用。原告为此又另行承租了位于南宁市园艺场内3900平方米仓库。《承包经营合同书》中明确约定被告应当承担向原告提供合法的经营场地的义务。经原告多次沟通协商，被告一直怠于办理相关审批手续，原告认为该合同已经不具有实际履行的可能性，遂诉至法院，要求判决解除合同，并判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失。经法院释明，原告得知，合同中约定由被告提供给原告使用的土地为林地，至今未取得相关建设许可手续，《承包经营合同书》应为无效合同。原告遂将诉讼请求变更，要求确认合同无效。同时，由于被告在与原告签订《承包经营合同书》前向原告出示了原武鸣县经济贸易和信息化局作出的武经信发(2014)119号《关于国营武鸣县朝燕林场胶合板厂胶合板生产线扩建技改项目备案的函》，并承诺办理用地手续，向原告提供了项目建设用地范围图。原告据此认为涉案土地可以用于企业建设和经营，才签订《承包经营合同书》并投入大量资金购买建材设备、林产品，对场地进行了平整，建设了部分设施。因合同被确认无效给原告造成经济损失，被告应当承担赔偿责任。现原告依法起诉并变更诉讼请求和事由，请依法公正评判，维护原告的合法权益。 被告答辩称：一、《承包经营合同书》为有效合同，如果认定合同无效，被告不存在过错；原告与被告之间的租赁合同尚未解除，被告要求继续履行合同。原告诉称被告于2018年7月23日向其发出《告知函》系单方解除合同的行为，产生了合同解除的后果。这纯属于原告未能认真阅读《告知函》所记载的内容和所表达的意思。被告的《告知函》表明的是依据政府的要求，欲解除与原告之间的合同关系，前提条件是要求原告在5个工作日内联系被告进行协商一致后，方可解除合同。而原告直接理解为被告已经单方解除合同是错误的；同时，被告发出告知函后，也未再以书面或以行为方式要求原告退出场地，或直接派员清场。由此可见，双方之间签订的合同仍在继续履行当中，鉴于市场行情，被告不同意解除《承包经营合同书》，要求原告继续履行合同约定的义务，即受纳承包金，以便达成被告签订合同的目的。二、被告发出《告知函》的行为不是违约行为，目的是要求原告出面协商如何继续履行合同。《承包经营合同书》约定由被告提供24.3亩的场地出租给原告作为扩建工程用地，具体用途为林产品的加工贮存及销售；第三条约定承包的土地产权属于被告，原告不能建设钢筋混凝土等固定建筑，若要建设，应依法办理合法建设手续并自行支付相应的审批费用。由此可知，被告只提供土地，并不承担建设手续的办理及费用。被告按照合同约定提供的场地是林地，不是建设用地，但同样可以用来加工、贮存及销售林产品，在被告的下属机构中的其他分场等类似的场地，很多的承包人也未建设钢筋混凝土场地仅仅建设简易的工棚也能达到加工、贮存及销售林产品的目的。被告交付场地后，原告已经进场并修建了围墙，可视为被告已经履行了自己的合同义务。而武鸣县国土资源局在例行检查过程中因原告建设厂棚时未依法办理合法的用地手续，遂于2014年12月18日向被告发出《责令停止国土资源违法行为通知》，责令立即停止国土资源违法行为，听候处理。被告收到通知书后，便与国土部门沟通，并取得暂停施工等候处理的答复，同时做出暂停施工期间，租金暂停期间免交的批示。究其原因，系原告在建设过程中未向国土部门和规划部门办理用地手续或规划手续所引发的，是政府行为，并非是被告违约行为所导致。《承包经营合同书》真实、合法、有效，是双方的真实意思表示，并未违反相关法律、法规的规定。原告在使用或建设过程中，不但应当遵守合同的各项约定，而且更应当遵守国家法律、法规的规定。武鸣县国土资源局在履行职责过程中，发现原告未依法、依规办理建设用地手续，而通知作为土地登记所有人的被告停止施工，进而被告通知原告，配合主管部门工作，不是违约行为，而是政府行为，不可归责于双方的行为。并且，被告与原告签订合同时，已经在合同第一条中明确约定“甲方将甲方位于宁武分场的持有合法山界林权证的3号（如附图所示北部场地）总面积24.3亩的场地出租给乙方。”，即双方明知且已经明确承包或租赁的土地性质为林地而非建设用地。所以才有合同第三条的约定“承包的土地产权属于甲方，乙方可在承包的土地上建设钢棚等厂房，但不能建设钢筋混凝土等固定建筑，若要建设，应依法办理合法建设手续，并自行支付相应的审批费用。”可以看出，合同约定明确，建设固定建筑，应由原告办理合法建设手续，并支付审批费用。合同履行过程中，被告未收到原告提交的扩建规划设计图纸和扩建规模等书面材料，也未收到原告书面要求办理相关协助办理用地手续或规划手续的申请。合同约定是平等的民事主体的约定，约定的各项权利义务不违反法律、法规及政策的规定。国土部门巡查时，发现原告的建设行为，未办理合法的用地手续，有权依照法律、法规及政府的授权，要求停止施工。因被告在收到国土部门的通知书后，经多方沟通，仍未能顺利协助原告办理相关用地手续，而原告却开始以各种理由拒绝沟通，被告发出《告知函》的行为不是违约行为，目的是要求原告出面协商如何继续履行合同。《告知函》的内容表明侧重点是要求原告出面协商，也并未明确直接解除合同，原告起诉纯属理解错误。三、本案诉讼费应由原告承担。综上，被告没有违反合同约定，合同也没有终止履行，原告起诉要求确认双方于2014年6月25日签订的《承包经营合同书》无效，没有事实和法律依据；鉴于合同仍在履行过程当中，而根据原告提交的证据，也可证实被告已经合同约定将场地交付给原告，原告也已经开工建设，只是因为用地手续未办妥，而导致未能正常生产经营，这并非被告的过错或违约行为所导致，原告起诉要求赔偿损失亦无事实和法律依据。请求依法查明事实，维护法律权威，维护被告的合法权益。 原告为证实自己主张提交以下证据：1、原告身份证，证明原告是合法起诉申请人；2、胶合板生产线扩建技改项目备案的函，证明立项；3、《承包经营合同书》，证明原被告双方经平等协商签订涉案合同，约定由被告依法提供土地，原告缴纳土地租金并建设、经营林场胶合板厂场地；4、《补充协议书》，证明被告未能按时交付使用合同的场地补充；5、责令停止国土资源违法行为通知书，证明被告提供的土地，用地手续不完善，严重影响原告用地，构成根本违约。且被告告知原告暂停期间免交租金，直至涉案土地可以依法使用；6、《告知函》，证明被告已无继续履行合同的能力及意愿，试图通过解除《承包经营合同书》来逃避自己的违约责任；7、现场照片，证明场地不能使用；8、厂房租赁合同书，证明因被告未能及时交付符合约定使用条件的土地，导致原告被迫另行租赁库房存放已经购买的建材和生产资料，以及原告因此损失的租赁费；9、价格评估报告，证明被告违约行为给原告造成的经济损失情况；10、建设投入租金等损失清单，证明被告违约行为给原告造成的经济损失情况；11、租金银行业务凭证、收据、工资收据、租金收据，证明支出凭证，原告因为被告的违约情况导致的财产损失情况；12、关于南宁市武鸣区朝燕林场《告知函》的问题，证明原告收到《告知函》后书面回复被告。补充证据：13、国宏信价格评估报告，证明由武鸣法院委托国宏信价格评估，对围墙工程、铁架大棚的经济损失具体情况。14、场地土方建设工程承包合同书、收据、补充协议书，证明原告实施场地建设的土方工程，路基工程承包给何旭救和陆立干施工的事实。15、厂房租赁合同书，证明因被告提供的土地不符合建设用地条件，建设项目不能实施，导致原告被迫另行租赁土地存放已经购买的建材和生产资料，以及原告因此损失的租赁费数额。16、租金损失收据、土石方工程收据，证明原告的损失。17、证人何某出庭作证，证明原告聘请其建设施工受到损失事实。 被告提供的证据有：现场照片8张，拟证明原告违约构筑建筑物等事实。 经原告申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案场地内已实施的土方、围墙、路基工程及钢架大棚的建设成本损失（含建筑材料和人工成本）进行价格评估。该公司于2019年8月15日出具国宏信（桂·南宁）（评）字2019第022号《价格评估报告》，报告结论：价格评估标的在价格评估基准日2019年3月26日的价格为228765元。并注明：因现场无法对土方及路基工程进行测量，且未能提供能够确定工程量的相关资料，本次价格评估不包括土方及路基工程。 本院组织双方当事人进行了举证质证，原、被告双方的举证和质证意见已记录在案，是否能达到相应的证明目的，下文论述。 根据法庭笔录和经审查确认的证据，本院审理查明的案件事实如下： 2014年4月28日，武鸣县经济贸易和信息化局以武经信发[2014]119号《关于国营武鸣县朝燕林场胶合板厂胶合板生产线扩建技改项目备案的函》，同意国营武鸣县朝燕林场胶合板厂胶合板生产线扩建技改项目备案。 2014年6月25日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《承包经营合同书》，约定采用甲方提供场地，乙方租赁甲方场地、乙方自行投资、乙方自负盈亏的方式，进行朝燕林场分场胶合板厂第三期扩建，其中约定“第一条甲方将甲方位于宁武分场的持有合法山界林权证的3号地块（如附图所示北部场地）总面积为24.3亩的场地出租给乙方作为朝燕林场胶合板厂的第三期扩建工程用地，该地用途为林产品的加工、贮存及销售。1、承包期限约为20年，即从2014年11月1日起至2034年12月31日止。2、承包金额：⑴目前乙方将该场地用于林产品的贮存及销售，第1年至第五年的租金为4000元/亩年，年承包金额为97200元。3、因地上附作物未清理，并且考虑办证采伐因素及乙方的建设期，甲方预计9月份交工地，从2014年11月开始计收租金，合同签订3日内乙方要预交2014年11月到2015年12月的租金113400元租金给甲方，以后租金逐年缴交。另乙方还需交合同押金2万元给甲方。乙方可作为甲方胶合板的一个车间使用甲方提供的胶合板厂的工商营业执照，并配合甲方办理年检手续。第三条承包的土地产权属于甲方，乙方可在承包的土地上建设钢棚等厂房，但不能建设钢筋混凝土等固定建筑，若要建设，应依法办理合法建设手续，并自行支付相应的审批费用。乙方在承包土地上所建厂房及设备等地上附着物产权属乙方。第四条双方的权利和义务。甲方应承担如下义务：向乙方提供有合法的经营场地，维护乙方合法的经营权；配合、协助乙方对营业执照进行年检。二、乙方的权利和义务1、乙方的权利：乙方在承包期间享有按本合同规定条款及民营企业管理规定进行依法经营的权利；享有自主经营核算、产品销售、收益分配决策的权利。2、乙方的义务：承担向甲方如期交清承包金，依法缴纳生产过程中发生的各种税费（含土地使用税），搞好安全生产，保护甲方发包的产权和提供证照等其他资产不受损害。第十一条本合同未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方协商，作出新补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。第十二条本合同从签字之日起生效。”双方签字、加盖公章。 2014年6月26日，原告经转账向被告支付案涉南部场地2014年11月至2015年12月租金113400元、押金20000元。 合同签订后，原告进场开挖土方、修建围墙、修筑路基和钢架大棚等。原告与何某、陆立干签订《土石方工程承包合同书》及《路基工程补充协议书》，将案涉南部场地土方及路基工程承包给何某、陆立干，并支付工程款588175元。涉案场地内已实施的围墙、钢架大棚的建设成本损失，经国宏信价格评估集团有限公司出具国宏信（桂·南宁）（评）字2019第022号《价格评估报告》，报告结论：价格评估标的在价格评估基准日2019年3月26日的价格为228765元。 2014年12月19日，武鸣县国土资源局向被告送达《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令立即停止位于武鸣县（朝燕林场宁武分场内）施工建设国土资源违法行为，听候处理。被告职员梁喜新在通知书上注明“经场领导12月24日上午与国土局局长沟通，国土局要求暂停施工待后处理，现拟第三期扩建2号场地、3号场地（含北部、南部场地）暂停施工，租金暂停期间免交。何时复工待通知。妥否，请场长示。”被告场长批复“如拟”。被告遂将该通知书复印并转送原告。原告遂停工至今。 原告与陈声辉签订《厂房租赁合同书》，自2015年6月1日起以每平方米16元/月的价格租赁陈声辉位于南宁市“旧八队宿舍”对面面积3900平方米的厂房。原告称用于存放已购买设备和林产品并从案涉场地仓库向该厂房运输板材产生运费损失。陈声辉向原告出具收款收据，收取2015年6月至2019年12月租金374400元÷6个月×55个月＝3432000元。 2016年11月20日，双方签订《补充协议书》，约定“因甲乙与乙方于2014年6月25日签订的《武鸣县朝燕林场胶合板厂第三期扩建3号场地的南部场地承包经营合同书》的场地未能按时交付使用，在甲方办理该地手续期间，2014年11月甲方临时为乙方提供位于宁武分场内的1.534亩场地用于林产品的贮存，乙方已于2014年11月起实际使用并建起简易库房，由于当时属口头协议，没有签订合同。现签订如下协议：1、甲方将位于宁武分场内持有合法山界林权证的地块（如附图所示）面积为1.534亩的场地临时出租给乙方作为林产品的贮存堆放。2、该场地出租起止日从2014年11月1日起至胶合板厂第三期扩建3号场地办理完毕手续并交付乙方使用止。期限最迟不超过2034年12月31日。3、出租金额及交付方式：按照《武鸣县朝燕林场胶合板厂第三期扩建3号场地的南部场地承包经营合同书》中双方协定的租金，乙方将该场地用于林产品的贮存，该场地从2014年11月1日起计交租金，补充协议签订时乙方需按每年每亩4000元整补交2014年11月1日至2016年10月30日的租金共12272元整。从2016年11月1日起至2019年10月30日止租金按每年每亩4000元整收取。从2019年11月1日至2024年10月30日的租金为每年每亩4500元整。5、本协议签订后两个月内，乙方要补交租金及缴交下一年的租金，协议生效。6、协议未提及的条款按2014年6月25日签订的《武鸣县朝燕林场胶合板厂第三期扩建3号场地的南部场地承包经营合同书》实行。本协议。自乙方补交租金及缴交下一年的租金之日起生效。”双方签字、加盖公章。原告已向被告支付该1.534亩的场地2014年11月1日至2016年10月30日的租金12272元、2017年度租金6136元、2018年度租金6136元。以上租金合计24544元。 2018年7月23日，被告向原告送达《告知函》，载明“金敬增同志：你与我场2014年6月25日签订《武鸣县朝燕林场胶合板厂第三期扩建3号场地的南部场地承包经营合同书》至今，未能开展正常生产经营活动，造成国有土地闲置、浪费，导致我场承包金损失340200元（未含利息），违背了订立该合同的宗旨。根据城区政府的要求，我场将终止与你的合同关系，将该土地交由政府回收利用，你方若有异议可在5个工作日内联系我场进行协商，也可依合同约定向人民法院起诉。我场亦保留向你追收承包金和违约金等权利。”原告遂提起本案诉讼。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原告、被告的争议焦点为：1、《承包经营合同书》是否无效？2、原告的损失如何确定？3、《承包经营合同书》无效的过错责任如何分担？ 一、《承包经营合同书》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。”的法律强制性规定，本案中，涉案的土地为国有林业用地；原告与被告签订租赁合同，将案涉国有林业用地用于非农建设未经县级以上政府部门批准，租赁行为违反了法律的强制性规定。双方签订的《承包经营合同书》因违反法律强制性规定而无效。 二、关于原告的损失。原告主张的经济损失包括两部分，即直接损失及预期利益损失。关于直接经济损失。本案中，原告申请对其在案涉租赁场地上涉案场地内已实施的土方、围墙、路基工程及钢架大棚的建设成本损失（含建筑材料和人工成本）进行价格评估。国宏信（桂.南宁）（评）字2019第022号《价格评估报告》结论：价格评估标的在价格评估基准日2019年3月26日的价格为228765元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，人民法院委托评估部门作出的评估结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。上述评估机构的评估资质、评估程序均符合法律规定，对上述评估结论，本院予以认定。因现场无法对土方及路基工程进行测量，且未能提供能够确定工程量的相关资料，上述价格评估不包括土方及路基工程。原告提供的证据及证人证言，证实原告将案涉南部场地土方及路基工程承包给何某、陆立干施工，并支付工程款588175元事实；被告有异议但没有相反的证据进行反驳，本院对上述事实予以确认。即，原告直接经济损失为228765元+588175元＝816940元。 就案涉1.534亩场地，因原告已实际占用，其已支付被告的租金24544元依法不应列为经济损失。原告另行租赁3900平方米的厂房并支付租金，没有证据证明其租赁厂房与被告未能交付案涉场地有直接的因果关系，原告诉称租赁厂房租金及板材运输费用、管理人员工资系其经济损失的理由不能成立。因价格评估已包含案场地内已实施的围墙、钢架大棚的建筑材料和人工成本，且原告没有相应证据证实原告诉称的自来水设施费、水费、聘请管理人员工资等损失事实，原告上述相应的经济损失赔偿诉求，本院不予支持。 关于间接经济损失。因双方签订的《承包经营合同书》无效，原告基于无效合同预期取得之利益为非法利益，不受法律保护，其该项诉讼请求，本院不予支持。 关于双方当事人之间的责任划分。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，就案涉24.3亩南部场地，因原告交付租金、押金后在建设当中即被责令暂停施工、原告尚未能实际使用案涉场地，故租金、押金依法应予返还，且应支付被告占用原告上述资金期间的利息损失。原告要求被告返还租金、押金及按中国人民银行同期一年期存款利率计算赔付利息损失的诉讼请求，有事实根据且符合法律规定，本院予以支持。 同时，原告与被告签订《承包经营合同书》时双方均明确知晓案涉土地为国有林业用地；被告作为案涉国有土地使用权人，理应清楚案涉土地的性质及用作建设用地所应申报办理之手续，有义务以自己的名义申报办理但却未能及时办理，对造成《承包经营合同书》无效具有重大过错，应负主要责任。原告在签订合同前未尽到审慎审查义务，对《承包经营合同书》无效负有次要责任。根据本案的具体情况应由被告承担70%的责任，原告自行承担30%的责任为宜，即被告应当赔偿原告经济损失816940元×70%＝571858元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，判决如下： 一、确认原告金敬增与被告南宁市武鸣区朝燕林场于2014年6月25日签订的《武鸣县朝燕林场胶合板厂第三期扩建3号场地的南部场地承包经营合同书》无效； 二、被告南宁市武鸣区朝燕林场返还原告金敬增租金113400元、押金20000元，并赔付资金占用期间的利息损失（利息损失的计算：以款项133400元为基数，从2014年12月20日起至2019年1月11日止按中国人民银行同期一年期存款利率分段计付）； 三、被告南宁市武鸣区朝燕林场赔偿原告金敬增经济损失571858元； 四、驳回原告金敬增的其他诉讼请求。 案件受理费32368元，由原告金敬增负担25056元，被告南宁市武鸣区朝燕林场负担7312元。评估费10000元，由被告南宁市武鸣区朝燕林场负担。 上述权利义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费32368元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏杰文 人民陪审员  吴庆华 人民陪审员  林忠善 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  苏 颖