广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22147号原告：广州市天河区住房建设和园林局，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中144号。法定代表人：陈志宏，局长。委托代理人：林志伟、占永彪，均系广东粤通律师事务所律师。被告：广州市逸辉物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区员村二横路三号三楼。法定代表人：潘汉珉，总经理。委托代理人：韩宇烈、吴斯羿，均系广东连越律师事务所律师。原告广州市天河区住房建设和园林局（简称天河住建园林局）诉被告广州市逸辉物业管理有限公司（简称逸辉公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告天河住建局的委托代理人林志伟、占永彪及被告逸辉公司委托代理人韩宇烈、吴斯羿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天河住建园林局诉称：广州市天河区长兴路x号商铺是原告的直管非住宅公房。原天河区国土局与被告订立了一份《广州市房屋租赁合同》，约定：被告承租广州市天河区长兴路x号商铺（下称所涉商铺）154.15平方米作为商业经营之用，租期2013年4月到2015年3月，每月租金3381.4元；期满后，被告无条件搬离场地，将房屋交还给出租人；合同对其他问题也作出了约定。因机构改革，天河区直管公房的业务由原告承接。合同订立后，被告一直使用所涉商铺。合同履行期间，被告已经拖欠原告租金199502.6元。合同期满后，原告工作人员已经多次告知被告在合同期满后，原告不再续约，请被告立即搬离。后原告又在2018年1月23日致函给被告，明确表明原告不愿意与被告续约，并要求被告按照合同的内容，腾空搬出所涉商铺。但被告拒绝按照合同约定和原告的要求处理，至2019年3月1日才搬离所涉商铺，一直不缴付房屋的占用费。原告认为，合同受法律保护，双方应严格按照合同内容执行，现被告拒绝缴付租金和房屋占用费，属违约行为。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠原告的位于广州市天河区长兴路x号商铺租金199502.6元；2.被告支付上述商铺自2018年3月至2019年3月1日的房屋占用费［每月按当时广州市房屋租金参考价标准（2018年为6166元/月，2019年为6166元/月）计付，计至2019年3月1日止为73992元］。3、被告承担本案诉讼费用。被告逸辉公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求。一、我司系由原广州市天河区国土资源和房屋管理局（原告由该单位演变产生，简称“天河区国土房管局”）下属事业单位员村房管站、施工队及天河区国土房管局沙河房管站、施工队（简称“两站两队”）合并重组改制而成立。我司根据天河区国土房管局的安排，承接原两站两队的职能，从事辖区内直管房的租金收缴、维修养护、房屋安全普查，房屋日常巡查等工作。因此，我司是专司特定职能的单位，而非普通的市场主体。二、自2001年8月我司成立至今，严格执行原告工作要求，从事直管房的日常管理工作，包括直管房租金代收代缴、直管房租赁管理、日常巡查、房屋安全和修缮管理、应急抢险等工作，我司和原告之间实际存在的是关于直管房的委托管理关系。三、我司与原告签订的租赁合同是为了落实部分直管房管理的形式，案涉直管房实际承租人、租金、租赁事项等均需由原告审核批准并纳入原告的管理范围。因此，双方之间并不存在真正的租赁合同关系，更不可以租赁合同关系为基础要求我司承担支付高额占用费的责任。四、对于原告收回房屋的安排，我司完全支持并配合履行通知租户、跟进搬迁等工作，我司己积极履行了协助管理职责，不应当承担责任。即或存在房屋未交回或未及时交回情形，相应责任也应当由实际承租人承担。五、原告请求支付房屋占用费没有事实基础，其房屋占用费计算标准亦缺乏合法合理依据。高额的占用费还将导致因原两站两队改制带来的遗留问题进一步恶化。六、我司与原告之间并不存在真正的租赁合同关系。即使存在需支付租金情形，也应当由实际承租人承担。另，原告的主张己部分超过诉讼时效，依法不应予以支持。综上，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：天河住建园林局2019年6月10日出具《广州市直管房证明》，载明：广州市天河区长兴路x铺权属人系原广州市房地产管理局（现广州市住房和城乡建设局）。目前是我局管业的直管房（非住宅），如有产权方面的争议，我局将承担相关责任。广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（出租人、甲方）与逸辉公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区长兴路x铺（简称涉案商铺）出租给乙方，作办公用途，建筑面积154.15平方米。租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日，月租金3381.4元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。逸辉公司（甲方）与案外人陈桂连（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定将涉案商铺租赁给乙方作商业使用，租期2013年1月1日至2015年3月31日止。2014年5月5日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局出具证明，称涉案商铺是其管理的直管房，同意将涉案商铺分租给陈桂连经营使用，分租期限不得超过2015年3月31日。2015年4月7日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向逸辉公司发出通知，称双方签订的直管房非住宅租赁合同已于2015年3月31日到期，目前关于续租问题仍在研究中，要求逸辉公司做好承租户解释工作，不得自行签订分租合同。2015年8月7日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向逸辉公司发出《关于做好直管房非住宅管理工作的通知》，称自2015年4月1日起，不得新签或续签租赁合同，现租户暂行不定期租赁合同，在租户使用房屋期间，租金照常收取，不缴纳租金的予以清退。2016年5月，根据市委、市政府批准的广州市天河区人民政府职能转变和机构改革方案，设立广州市天河区住房和建设水务局（简称天河住建水务局），内设住房保障与房屋管理科，负责直管房产权、租赁、修缮、安全等工作，负责房改政策指导和直管房房改遗留问题处理工作等。2016年12月30日，广州市住房和城乡建设委员会委托天河住建水务局自2017年1月1日至2021年12月31日，在授权地域管业范围内承担直管房产权管理、直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮等。2017年10月19日，天河住建水务局出具《直管房事务性服务证明》，称逸辉公司是原我单位辖下事业编制单位沙河、员村房管站两站合并改制成立，在我单位承办了从2001年8月至2017年9月的直管房事务性服务。2018年1月23日，天河住建水务局作出穗天住建发[2018]x号《关于公开招租和解除租赁关系通知》（该通知由天河住建水务局于2018年2月7日向逸辉公司留置送达），称：逸辉公司承租涉案商铺（涉案商铺地址在附件）作商业用途，合同租期届满后，逸辉公司继续占用该房屋，双方未续签租赁合同，故双方成立不定期租赁合同关系，我局作为出租人有权随时通知解除双方之间的不定期房屋租赁合同。现通知：一、根据相关规定，将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如有意承租，请办理相关手续等。二、双方之间的不定期房屋租赁合同至2018年2月1日正式解除，逸辉公司必须于2018年2月1日起三十日内结清上述房屋使用期间产生的相关费用，将房屋腾空交回。三、如不能在收到书面通知之日起三十日内搬出并交回房屋的，自次日起，将依法追讨损失，房屋占用费按最新公布的商业用房房屋租金参考价计算并强制搬出。四、如逸辉公司已将房屋分租或转租给第三方使用，请通知涉及分租或转租的第三方，并在通知规定时间内迁出。2019年2月，广州市天河区实行机构改革，组建区住建园林局，将区住建水务局（区交通局）的住房、建设、市政和交通运输管理职责，……区城市更新改造工作办公室的统筹人居环境改善、危房改造、城市更新项目政府安置房统筹与分配职责等整合，组建区住建园林局。天河住建园林局提交《2018年广州市房屋租金参考价》，显示2018年长兴街其他区域租金标准40元/平方米/月。逸辉公司表示：上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，直管房是直管公房，都是历史延续形成的，双方关系不是也不应等同视为市场租赁，不应适用市场租赁价格。关于租金支付情况，天河住建园林局提交《逸辉公司欠租计算明细表》、《逸辉公司欠占用费计算明细表》，显示：逸辉公司欠缴2013年4月1日至2018年2月28日共59个月的租金合计199502.6元；欠缴2018年3月1日至2019年3月1日占用费，参考价40元/月/平方米，2018年欠缴占用费总额61660元，2019年欠缴占用费总额12332元，欠缴占用费合计73992元。关于涉案商铺交还时间，天河住建园林局提交《退租房屋申请表》，显示：申请退租时间2019年2月28日。本院认为：《广州市直管房（非住宅）租赁合同》出租方为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，后历经政府机构改革和相关职能整合，出租方先后变更为天河住建水务局、天河住建园林局。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定出租方交付房屋、承租方支付租金，双方之间为租赁合同关系。关于租金。逸辉公司作为付款义务人未提交证据证明其支付2013年4月1日至2018年2月28日共59个月的租金合计199502.6元，应当承担举证不能的责任。本案中逸辉公司提出诉讼时效答辩。根据合同约定，每月租金的诉讼时效应自当月21日起算。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的二年或者一年，当事人主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；《中华人民共和国民法总则》施行前，《中华人民共和国民法通则》规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，天河住建园林局于2018年2月7日送达催款通知，依法构成诉讼时效中断，但2016年9月30日之前的租金的诉讼时效依法已届满，丧失胜诉权，在此情况下本院判令逸辉公司向天河住建园林局支付2016年10月1日至2018年2月28日期间的租金57483.8元（3381.4元/月×17个月）。关于占用费。天河住建园林局提交的《退租房屋申请表》显示申请退租时间2019年2月28日，占用费应计至2019年2月28日。本案为租赁合同纠纷，占用费应参照合同约定的租金标准计算，天河住建园林局要求占用费按《2018年广州市房屋租金参考价》中的同地段租金标准计算，理据不足，本院不予支持。按此，2018年3月1日至2019年2月28日期间的占用费合计40576.8元（3381.4元/月×12个月）。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市逸辉物业管理有限公司向原告广州市天河区住房建设和园林局支付关于广州市天河区长兴路4号H04铺2016年10月1日至2018年2月28日期间的租金57483.8元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市逸辉物业管理有限公司向原告广州市天河区住房建设和园林局支付上述商铺2018年3月1日至2019年2月28日期间的占用费合计40576.8元。三、驳回原告广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5400元，由原告广州市天河区住房建设和园林局负担3150元，被告广州市逸辉物业管理有限公司负担2250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  何海霞人民陪审员  武慧峰二〇一九年十月三十一日书 记 员  梁怡筠秦爽