安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1003民初281号原告：李军，男，1971年10月18日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：李明桓，女，1996年12月15日出生，汉族，住北京市海淀区。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐蜀移，安徽安泰达律师事务所律师。被告：黄山荣盛房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖风景区。法定代表人：张志勇，公司总经理。委托诉讼代理人：朱振兴，公司员工。委托诉讼代理人：钱俊，安徽一飞律师事务所律师。原告李军、李明桓诉被告黄山荣盛房地产开发有限公司（下称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案，2019年6月6日因李军、李明桓申请司法鉴定，暂停审理，2019年9月24日恢复审理。2019年10月16日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李军、李明桓的委托诉讼代理人徐蜀移、荣盛公司的委托诉讼代理人钱俊到庭参加了诉讼，李军、李明桓、荣盛公司的法定代表人张志勇、荣盛公司的委托诉讼代理人朱振兴未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李军、李明桓向本院提出诉讼请求：1.判令解除李军、李明桓与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛公司返还购房款及利息599788元，（利息按人民银行贷款利率4.75%计算，从2017年6月暂计算至2019年9月30日，之后顺延至付清止）；3.判令荣盛公司赔偿损失111280元；4.判令荣盛公司承担违约金5399元；5.判令荣盛公司承担本案的鉴定费和诉讼费用。诉讼过程中，李军、李明桓变更诉讼请求为：1.判令解除李军、李明桓与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛公司返还购房款及利息599788元，（利息按人民银行贷款利率4.75%计算，从2017年6月暂计算至2019年9月30日，之后顺延至付清止）；3.判令荣盛公司赔偿损失98556元；4.判令荣盛公司承担违约金5399元；5.判令荣盛公司承担本案诉讼费用和鉴定费3000元。事实和理由：2017年3月13日，李军、李明桓与荣盛公司签订《商品房买卖合同》，购买荣盛公司开发的位于安徽省黄山市黄山区太平湖风景区金盆湾GYb15幢1单元1010号公寓一套，约定：房屋面积69.55平方米；单价7763.40元/平方米，总价款539944元；房屋交付日期为2017年12月31日。合同签订后，李军、李明桓支付了全部购房款。付清全部房款后，荣盛公司未能按合同约定时间交付房屋，经多次交涉无果，故诉讼至法院要求依法解决。荣盛公司辩称，1.对签订合同的事实认可,在解除买卖合同的同时，双方应去房管部门办理解除备案手续。2.逾期交房的违约责任，按合同规定，按已付房款万分之一承担违约金。原告提出预期利益的损失无法律依据，法律明确规定合同约定的违约金不能赔偿损失的话，对于扩大的损失原告要提交证据证明，我方不认可预期利益损失这一主张。3.原告提出的利息损失,我方认为利息是购房的成本，该诉求不适当。违约金应当按照合同约定赔偿，原告既提出违约金又提出房屋差价损失，我方认为二者不可得兼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据：商品房买卖合同、购房款票据、现场照片，本院予以确认并在卷佐证。对由李军、李明桓申请，并经人民法院选定的安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出的皖天源（2019）房估字第S0320-6号《房地产评估报告》，荣盛公司对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性均不予认可，认为评估的房产没有建成，评估基础不存在，不能以市场价进行评估，应按成本价评估；本院对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，李军、李明桓就购买荣盛公司开发的位于安徽省黄山市黄山区太平湖风景区金盆湾GYb15幢1单元1010号公寓一套，与荣盛公司签订了编号为0037-170210154216的《商品房买卖合同》，合同约定：1.房屋面积为69.55平方米；2.房屋单价为7763.40元/平方米，总价款为539944元；3.房屋交付日期为2017年12月31日前；4.出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；5.商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向黄山区房地产管理局申请备案登记。同时双方还在合同中约定了其他权利和义务。合同签订后，李军、李明桓于2017年5月28日向荣盛公司一次性支付购房款539944元。荣盛公司到黄山区房地产交易管理所办理了合同备案登记手续。2017年12月31日，涉案房屋所在的GYb15幢尚未建成，荣盛公司无法按约交付房屋，遂与GYb15幢房屋的买受人发生争议。本院认为，李军、李明桓与荣盛公司签订的合同是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法、有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。荣盛公司在李军、李明桓给付全部购房款后，未能在约定的期间内交付涉案房屋，其不履行义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。依据双方签订合同的违约条款约定，荣盛公司逾期交房超过60日后，李军、李明桓有权自主选择解除合同或者继续履行合同，也就是说解除合同的条件成就，守约方即取得行使解除合同的权利。李军、李明桓选择解除合同，符合双方的合同约定，荣盛公司也同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，荣盛公司应当按照合同的约定和法律的相关规定，退还李军、李明桓全部已付购房款。本案中，双方约定的房屋交付日期为2017年12月31日前，但截止房屋交付日，涉案房屋尚未建成，导致李军、李明桓在与荣盛公司订立商品房买卖合同、支付购房款后无法取得房屋，被迫解除合同。因此，荣盛公司应当承担违约责任。双方约定逾期交房导致解除合同的，荣盛公司应承担已付款的百分之一的违约责任，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益；以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出的皖天源（2019）房估字第S0320-6号《房地产评估报告》，荣盛公司并没有举出证据足以反驳该评估报告的结论不能成立，且在生效的同类型案件中对同类型的房地产评估报告也予以了认定，该评估程序合法，本院予以确认，对该房地产评估报告作出的结论，本院予以采信。李军、李明桓主张的房屋差价98556元（638500元-539944元），为本案合同履行后李军、李明桓可获得的利益，也是荣盛公司违约给李军、李明桓造成的损失金额，故李军、李明桓诉请赔偿损失98556元，本院予以支持。支付购房款是李军、李明桓取得房产的基础，购房款的利息是取得房屋所必须承担的成本，因此，在支持房屋差价98556元的前提下，李军、李明桓主张已付购房款的利息损失，不应支持。评估费3000元，可视为其他诉讼费用，依法在诉讼费用负担时一并解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除李军、李明桓与黄山荣盛房地产开发有限公司于2017年3月13日签订的编号0037-170210154216《商品房买卖合同》；二、黄山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还李军、李明桓购房款539944元；三、黄山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿李军、李明桓经济损失98556元；四、驳回李军、李明桓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10964元，减半收取5482元，由李军、李明桓负担596元，黄山荣盛房地产开发有限公司负担4886元。评估费3000元，由黄山荣盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  方春二〇一九年十月三十日法官助理吴飞阳书记员黄鑫