沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初6822号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：大东区东顺城街113号。负责人：张识，系行长。委托代理人：肖桂轶，男，1972年1月8日出生，汉族，系该单位员工，住址：沈阳市大东区。被告：徐正浩，男，1979年3月29日出生，朝鲜族，住址：长春市宽城区。被告：沈阳雍森房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区西江北街111-3号。法定代表人：高书颖，系董事长。委托代理人：朱晓光，系辽宁恒信律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称“建行大东支行”）与被告徐正浩、沈阳雍森房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行大东支行委托代理人肖桂轶到庭参加了诉讼。被告徐正浩经本院合法传唤，未到庭应诉，按缺席审理，本案现已审理终结。原告建行大东支行向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告徐正浩签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告偿还贷款本金余额382083.98元，利息5389.31元，罚息71.18元，共计389442.04元（给付截止至2019年4月17日）；3、判令被告徐正浩按合同约定给付从2019年4月18日至被告实际结清之日止的利息和罚息；4、判令原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权；5、判令被告徐正浩承担本案诉讼费、保全费等一切相关诉讼费用；6、判令沈阳雍森房地产开发有限公司对徐正浩的欠款及本案全部诉讼费用承担连带偿还责任。事实与理由：被告于2015年1月23日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币41万元整，用于购买位于沈阳市于洪区之房屋，借款期限为336个月，约定货款期限起始日以贷款实际发放日为准，2013年5月14日原告向被告发放贷款41万元，借款期限自2015年2月3日至2043年2月3日止，被告将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。被告沈阳雍森房地产开发有限公司作为担保人，对徐正浩的借款承担连带担保责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约東力，借贷双方应严格遵守。被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告徐正浩未到庭未答辩。被告沈阳雍森房地产开发有限公司辩称：我方对涉案房产具备办理房产证的全部要件及条件，并多次要求被告徐正浩履行办理房产证义务。因徐正浩个人原因未能办理房产证，我方不应因徐正浩的原因承担阶段性担保责任。徐正浩在我园区早已办理入住，并对房屋进行装修，其也具备到房产部门申请房产证的基础。对于原告方是否对抵押房产享有优先受偿权请法庭公正判决。原告提供了借款合同、放款凭证、开立账户通知书、预告抵押证、最高额保证合同、对账单等证据佐证。被告未向法院提供证据。原告与被告徐正浩于2015年1月23日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告购买坐落于沈阳市于洪区房屋，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币41万元，借款期限为336个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准，借款期限为自2015年2月3日至2043年2月3日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮100%。被告徐正浩以其购买的上述房屋设定抵押，并于2015年1月29日，在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。附记中记载，该房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权，抵押权设立后，此《预告登记证明》效力等同于《房屋他项权证》。被告沈阳雍森房地产开发有限公司为被告徐正浩的上述借款提供连带责任保证。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告于2015年2月3日向被告徐正浩发放了个人住房贷款人民币41万元，被告徐正浩未按约定还款，出现多次逾期，现尚欠原告贷款本金382083.98元、截止2019年4月17日利息5389.31元和罚息71.18元计5460.49元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告徐正浩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告徐正浩签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告沈阳雍森房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告徐正浩未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张沈阳雍森房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告沈阳雍森房地产开发有限公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认。且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告徐正浩的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告徐正浩于2015年1月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告徐正浩于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金382083.98元、利息和罚息计5460.49元（截止2019年4月17日），共计387544.47元；三、被告徐正浩于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息及罚息（自2019年4月18日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、建行的相关规定执行）；四、被告沈阳雍森房地产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7142元，保全费2468元，公告费800元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  关威审判员  程姣审判员  郭郁二〇一九年十月三十一日书记员  鲁楠