贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初1962号 原告：深圳市公元物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道滨海大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。 法定代表人：曹雷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵正方，该公司员工。 被告：喻静，男，1979年3月18日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告喻静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市公元物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵正方，被告喻静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市公元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付我司物业服务费欠款人民币总计3,788.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年12月27日，原告深圳市公元物业管理有限公司与被告所在的小区幸福小区房产开发商遵义市万豪晨辉房产开发有限公司签订了《幸福小区前期物业管理服务合同》，约定物业服务费收费标准为1.2元/平方米/月，由原告对幸福小区提供物业管理服务，业主按年向原告缴纳物业服务费。2017年6月13日，原告深圳市公元物业管理有限公司与绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会签订《幸福小区物业服务合同》，约定的物业服务费为1.2元/平方米/月，物业服务费按年缴纳，每年按11个月计收物业服务费并开具12个月的票据，业主或承租人应在每年6月10日前缴纳下一年度（即当年6月1日至次年度5月31日物业服务费）。物业服务合同签订后原告时至今日仍在为幸福小区提供物业管理服务。被告喻静系绥阳县幸福小区A5-25-2房的业主，其拥有的住宅建筑面积为115.39平方米，自2017年1月1日起至2019年5月31日期间的物业服务费3,738.00元，2017年1月至5月的公摊费50.00元，共计3,788.00元。经原告深圳市公元物业管理有限公司多次向被告催收无果，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告喻静辩称：我对合同本身没有意见，对面积和收费标准也没有意见，我只是在交房时办理空置房登记遭到原告拒绝。另我交钥匙是在2016年6月10日，但物业管理费是原告从2016年1月开始收取2016年整年，我要求原告物业公司将2016年1月至6月的物业管理费多收的减出来。另外,小区的消防通道被垃圾堵塞，但原告深圳市公元物业管理有限公司并未处理，由于以上原因我才没有缴纳物业管理费，我房屋现在空置，我现在要求按减半缴纳物业管理费，并减出我多交的物业管理费。 本院经审理认定事实如下：2014年10月17日，被告喻静与所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买了位于幸福小区的A5-25-2房。 2015年12月27日，原告深圳市公元物业管理有限公司与被告所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司签订了《幸福小区前期物业服务合同》，合同第二十三条第2项：“物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：1.20/平方米/月；商业物业：2.00/平方米/月；公共能耗分摊费：120元/年。 2016年6月10日，被告喻静办理接房手续。同日，原、被告签订了《幸福小区前期物业管理服务合同》。合同约定由原告对被告的房屋进行前期服务管理，并约定按面积每1.2元/平方米。合同中第四条第四项“办理空置房，需向物管公司提出书面申请，由物管公司核定水、电、气表底数后，空置半年以上房屋（经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动），空置期间内，按物业管理服务费标准的50%收取，并在办理空置房申请时按100%标准预缴，余额部分代业主入住后，自动作为续缴该房屋物业管理费。”原告深圳市公元物业管理有限公司收取被告喻静2016年1月1日至2016年12月31日的物业费1,662.00元，公摊费120.00元。 2017年6月13日，原告与绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会签订了《物业服务合同》,合同第七条第二款约定：“物业服务费用按年交纳，每年按11个月计算开具12个月票据。”被告喻静系幸福小区A5-25-2房屋业主，其住房面积为115.39平方米，每月按1.2元/平方米收取物管费，从2017年1月1日起至2019年5月31日止（共29个月，按27个月计算物业费），被告喻静未缴纳物业费115.39×1.2×27=3,738.63元；2017年1月至5月的公摊费50元，合计3,788.63元。原告深圳市公元物业管理有限公司到被告喻静（房号A5-25-2）张贴《关于催缴费的》，并在幸福小区公示栏张贴《幸福小区欠费明细》，对物业管理费进行了催收。绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会也张贴《幸福小区业主委员会通知》，通知幸福小区业主向原告缴纳物业管理费。 2019年6月16日，原告与幸福小区业主委员会、碧桂园房开公司、碧桂园物业公司及相关人员就“关于碧桂园车库修建是否影响幸福小区A6栋旁边消防安全通道”召开会议进行了协调。 另查明：关于上诉人深圳市公元物业管理有限公司与被上诉人易代莉物业服务合同纠纷一案，贵州省遵义市中级人民法院《（2018）黔03民终6826号民事判决书》判决中载明：“……被上诉人于2016年1月1日接收钥匙即视为已经‘入住’，故易代莉应按照物管合同的约定全额交纳物管费,……”。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供《商品房买卖合同》、《幸福小区前期物业服务合同》、《幸福小区前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、《幸福小区业主委员会通知》、《入户通知书》、《业主信息登记表（入伙）》、《资料物品领用签收表》、《（2018）黔03民终6826号民事判决书》复印件、相片复印件2份，被告提供的收款收据、相片复印件3张等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：原告深圳市公元物业管理有限公司与被告所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司、绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会都签订了《物业服务合同》。且原、被告之间也签订了《幸福小区前期物业管理服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，幸福小区现由原告深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理，被告喻静系幸福小区A5-25-2房屋业主，其为原告深圳市公元物业管理有限公司提供物业服务的受益人，被告喻静应当向原告深圳市公元物业管理有限公司履行支付物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告喻静从2017年1月1日起至2019年5月31日拖欠物业费3,738.00元及2017年1月至5月的公摊费50元，合计3,788.00元，已构成违约。对原告提出由被告喻静支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告喻静从2016年6月10日入住幸福小区，原告却收取了2016年整年的物业管理费，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”的规定，原告收取的2016年1月1日至2016年6月10日（共5.3个月）的物业管理费786.88元（物业费115.39×1.2×（5+30%）=733.88元；公摊费53.00元）不应由被告喻静承担。现被告主张可以进行扣减，现被告应支付原告深圳市公元物业管理有限公司3,001.12元（3788.00-786.88=3001.12）。 关于被告喻静主张其房屋未入住，曾按合同向原告深圳市公元物业管理有限公司申请空置房遭到拒绝，要求减半收取的答辩意见，但被告并未提供相关证据向原告提出了空置房申请，且原、被告双方也未按合同约定对水、电、气三表进行核定。故不应认定房屋为合同约定的空置期间。另《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起（以交钥匙为准）按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业管理公共性服务费”之规定，结合遵义市中级人民法院《（2018）黔03民终6826号民事判决书》判决意见，被告喻静2016年6月10日办理了接房手续，即视为已经“入住”，应全额交纳物业管理费。故被告喻静要求空置房减半交纳物业费的答辩意见不成立，本院不予支持。 对于被告喻静主张消防通道被堵塞，拒绝交纳物业费的答辩意见，根据被告出示的消防通道被堵塞的相片，可以看出堵塞消防通道系绥阳县碧桂园项目施工过程中堆积的垃圾堵塞，原告深圳市公元物业管理有限公司也在与绥阳县物业进行协商处理，故该意见不应成为被告拒绝交纳物业管理费的理由。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《贵州省物业管理条例》第五十四条,《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告喻静支付原告深圳市公元物业管理有限公司从2017年1月1日起至2019年5月31日拖欠物业费3,001.12元，限本判决生效后10日内付清; 二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告喻静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  王喆 二〇一九年十月二十二日 法官助理刘成应 书记员裴文旭