广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10010号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎楚欣，女，该公司工作人员。被告：李堪符，男，1977年1月23日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区，被告：朱莉莉，女，1980年5月9日出生，汉族，住湖南省岳阳县，原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告李堪符、朱莉莉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人黎楚欣、被告李堪符到庭参加诉讼，被告朱莉莉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付从2015年1月1日起至2018年6月23日止所拖欠的物业管理服务费人民币3439.78元，及从2015年1月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币3439.78元），暂总计为人民币6879.56元；2.请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居15幢之二502房业主，该小区自2005年7月11日至2018年6月23日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2015年1月1日起至2018年6月23日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告李堪符辩称，我一直按时交管理费，洛城公司对小区管理很乱很差，交管理费时有时开收据，有时没开收据，而且时间那么长，本人觉得只要交过管理费就不会在意这些单据，所以也未保存。在洛城公司管理期间，整个小区业主埋声怨气，敢怒不敢言，各业主投诉甚多，各楼梯走道一个星期都没见过清洁工搞卫生，小区各车道旁边堆满水泥块，严重影响小孩和老人家的安全。期间小区也多次出现各种被盗、车辆被刮事件，洛城公司都没人处理。我家里的门控电话坏了多年，向洛城公司投诉多次一直为给予更换和处理，爱理不理。楼顶天台都被一些少数自私的业主占为己有，把整个天台都占满了，存在严重的消防隐患，洛城公司一直没有处理。被告朱莉莉未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛湖居15幢之二502的房屋在2005年5月17日起登记在被告李堪符、朱莉莉名下，该房屋为住宅，建筑面积86.7平方米。2011年12月29日，广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方签订了《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为24个月，自2012年1月20日起至2014年1月19日止。上述物业服务合同约定涉案小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。物业服务合同还对其它事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年6月28日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2019年7月17日，洛城公司向涉案房屋地址被告李堪符寄送《债权转让及催缴费通知书》，邮政部门出具的物流详情显示，上述通知书在2019年7月20日由本人签收。庭审中，原告领荟翔公司称被告李堪符、朱莉莉应按一般的交易习惯，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为82.36元（0.95元/月/平方米×86.7平方米），被告李堪符、朱莉莉自2015年1月1日起至2018年6月23日期间一直未缴纳物业管理服务费。被告李堪符对物业管理费的计算标准无异议，不确认欠费，但未提供证据予以证明。洛城公司在2017年4月17日向两被告寄送催收物业管理费的律师函，被告李堪符称收到该律师函后，打电话给管理处，管理处称可能搞错了，因此未再理会。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会签订的《物业管理委托合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理委托合同》于2014年1月19日到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年6月23日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告李堪符、朱莉莉有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。被告李堪符称已经缴纳物业管理费，不确认欠费，但未提供证据予以证明，本院不予采信。涉案房屋建筑面积为86.7平方米，每月应交纳物业费为82.36元（0.95元/月/平方米×86.7平方米），自2015年1月1日至2018年6月23日，共计41个月23天，共计应交纳物业费3439.78元。被告李堪符、朱莉莉应向洛城公司支付上述拖欠物业管理费3439.78元。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城物业与广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会签订的《物业管理委托合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求两被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向两被告名下物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，由被告李堪符本人签收，另外本院在诉讼中向被告李堪符、朱莉莉送达案件的应诉通知书等诉讼材料，原告领荟翔公司亦已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告李堪符、朱莉莉负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。被告朱莉莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告李堪符、朱莉莉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年6月23日期间的物业管理费3439.78元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担12.5元，被告李堪符、朱莉莉负担12.5元。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇一九年十月二十九日书记员  林敏倩