江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0115民初10857号 原告：盛宏福，男，1982年2月21日生，汉族。 被告：盛志生，男，1987年9月4日生，汉族。 被告：高海琴，女，1989年2月23日生，汉族。 被告：赵满军，男，1973年5月13日生，汉族。 委托诉讼代理人：柳其亮，江苏丰硕律师事务所律师。 原告盛宏福诉被告盛志生、高海琴、赵满军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛宏福、被告赵满军的委托诉讼代理人柳其亮到庭参加诉讼。被告盛志生、高海琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛宏福向本院提出诉讼请求：1．停止对南京市溧水区房屋的强制执行；2．确认其与盛志生2018年3月10日签订的协议合法有效，位于南京市溧水区房屋归其所有；3．案件诉讼费由被告承担。事实和理由：其与被告盛志生房屋拆迁后均取得了安置房，盛志生选房号在前，其在后。2018年3月10日，其与盛志生签订协议，约定其用盛志生选房序号选取的影城新苑4幢4单元908室房屋（以下简称908室房屋）归其所有，盛志生用其的选房序号选取的影城新苑4幢4单元108室房屋（以下简称108室房屋）归盛志生所有，其应给付盛志生调号费用10000元及房屋差价25100元。协议签订后，其即对908室房屋进行装修后入住。2019年3月21日，因盛志生与赵满军民间借贷纠纷一案，赵满军申请恢复执行，法院作出了（2019）苏0115执恢125号执行裁定并查封了908室房屋。其遂向法院申请执行异议，法院以其未将剩余差价款交付法院执行以及未能过户系其自身原因为由裁定驳回其异议申请。其认为，房屋不能过户系因908室房屋为安置房、暂时不能办理产权登记这一客观原因所致，并非其所能克服。其亦愿意配合将剩余价款交法院执行。故908室房屋应归其所有，法院可以执行属于盛志生所有的108室房屋。 被告盛志生未到庭应诉，于庭后到庭陈述其认可与原告盛宏福签订换房协议的事实，其已收到10000元调号费及15100元房屋差价。换房之后，908室由盛宏福居住，108室归其所有，但其未居住。因相关部门无法办理手续，因此908室房屋在拆迁办仍登记在其名下。现908室房屋与108室房屋均未办理房产证，等办理房产证后其同意将908室房屋过户给盛宏福。 被告高海琴未应诉。 被告赵满军辩称，原告盛宏福在法院查封房屋后未将剩余款项交由法院执行，且明知908室房屋不能过户仍与被告盛志生置换，未能过户系盛宏福自身原因，其依法可以对908室房屋申请强制执行。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月10日，原告盛宏福（甲方）与被告盛志生（乙方）签订《协议》一份，载明甲、乙双方均系石湫孟岗村人，2014年该村房屋及土地被拆迁征用，该村的安置房均在石湫镇影城新苑内，因安置房的选取按照先后序号选取，而甲方的选房号为45号，乙方的选房号为4号。甲、乙双方经协商一致甲方向乙方支付10000元，调换一套124.69平方米的房屋的选房号，为避免日后产生纠纷，就相关事宜达成以下协议：“一、甲方向乙方支付调号费用10000元整，此款在协议签订前已经支付。二、甲方以乙方的4号选到石湫镇影城新苑4幢4单元908室房屋一套，乙方以甲方的45号选到位于石湫镇影城新苑4幢4单元108室房屋一套。三、908室的房屋为甲方所有，在房屋交付后由甲方占有、使用、出租等，108室房屋归乙方所有，交付后由乙方占有、使用、出租等，双方互不干涉，各方使用房屋过程中产生的物业费用、水电费用、网络设施等均由该方承担。四、因908室的房屋实际登记的所有人为乙方，而108室的房屋实际登记的所有人为甲方，故而等具备过户条件时，双方应相互将房屋过户到对方名下。五、差价25100元整过户的时候甲方给乙方。六……”协议签订后，盛宏福支付了盛志生调号费10000元、差价款15100元，并居住使用908室房屋至今。本案审理过程中，盛宏福将剩余差价款10000元交付法院执行。 另查明，截至本案庭审结束，908室房屋与108室房屋均无法办理不动产权证书。 再查明，赵满军与盛志生民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月9日作出（2017）苏0115民初13694号民事调解书，确认：一、盛志生欠赵满军借款本金360000元，利息50400元、货款17000元，合计427400元，于2017年11月13日前支付60000元，于2018年2月9日支付200000元，于2018年6月30日前支付67400元，余款100000元于2018年12月31日前付清。若如盛志生未按期履行，则赵满军有权就剩余款项一并申请强制执行。二、赵满军放弃其他诉讼请求。三、本案纠纷一次性处理完毕，双方就本案没有其他争议。本案案件受理费8910元，减半收取4455元，保全费3070元，合计7525元，由盛志生承担（该款已由赵满军垫付，盛志生于2018年6月30日前向赵满军支付此款）。该民事调解书发生法律效力后，根据赵满军的申请，本院于2017年11月16日立案执行，案号为（2017）苏0115执5744号。该案在执行过程中，本院依法于2018年4月25日作出（2017）苏0115执5744号民事裁定，现场查封了908室房屋。后赵满军与盛志生、担保人高海琴达成执行和解协议，赵满军撤回执行申请。2019年2月13日，本院根据赵满军的申请，恢复对该案的执行，案号为（2019）苏0115执恢125号。执行中，本院于2019年3月21日作出（2019）苏0115执恢125号执行裁定，查封了908室房屋，并于同日向南京市溧水区石湫镇镇村建设管理房屋中心送达上述裁定和协助执行通知书。同日，本院作出（2019）苏0115执恢125号执行裁定，拍卖或变卖908室房屋。当日，本院发布公告，责令盛志生、高海琴及其他占有人于2019年4月25日前腾空并迁出908室房屋。到期拒不履行，本院将依法强制执行。2019年5月6日，盛宏福向本院提出执行异议，本院于2019年5月21日作出（2019）苏0115执异76号执行裁定书，裁定驳回案外人盛宏福的异议请求。盛宏福在法定期限内提起本案诉讼。 本院认为，当事人的合法权利应受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，在本院查封908室房屋之前，盛宏福与盛志生虽未签订书面买卖合同，但双方签订了关于908室房屋与108室房屋产权置换的协议，内容不违反法律、行政法规定的禁止性规定，合法有效。第二，盛宏福在本院查封之前已合法占有908室房屋。第三，盛宏福与盛志生系就相同面积的房屋进行产权置换，盛宏福认可登记在其名下的108室房屋为盛志生所有，并已按约支付调号费及部分房屋差价，对于剩余差价款亦已按照人民法院的要求交付执行。第四，截至本案庭审结束，908室房屋尚无法办理产权登记，盛志生也未取得908室房屋的权属证书，故并非因盛宏福的原因导致908室房屋至今未办理过户登记。综上，盛宏福要求不得执行南京市溧水区房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现908室房屋尚未办理产权登记，盛宏福要求确认908室房屋归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。 被告盛志生、高海琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭，可缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、不得执行位于南京市溧水区房屋不动产； 二、原告盛宏福与被告盛志生于2018年3月10日签订的《协议》有效； 三、驳回原告盛宏福的其他诉讼请求。 本案应收案件受理费2300元，由被告赵满军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  孙自亮 人民陪审员  陈 玲 人民陪审员  李向群 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  孙 林