内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3927号上诉人（原审被告）：刘某，男，1983年4月15日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：明某，内蒙古大川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，男，1963年5月8日出生，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：韩某，内蒙古奥星律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐某，男，1978年3月18日出生，住山西省太谷县。上诉人刘某因与被上诉人李某、徐某房屋租赁合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘某上诉请求：撤销一审判决，依法改判由被上诉人徐某承担支付房屋租金的义务，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：现有证据能够证实上诉人系代徐某向李某租赁涉案房屋，李某也明知本案8万元保证金为徐某支付，即李某知道徐某系委托人，上诉人为受托人。李某要求徐某出具《欠条》应当视为选择徐某作为相对人主张权利，不得再向上诉人主张。一审判决上诉人支付15万元租金及自2017年5月1日起支付违约金错误。涉案合同在2017年12月13日李某和徐某协商解除并结算，在协商解除合同的情况下无需再支付违约金。被上诉人徐某辩称，我和上诉人是朋友关系，我想在赤峰卖车，就委托上诉人在桥北找房子。签合同后的使用过程都是我跟李某接触，包括用水用电安暖气。租金应该由我承担，我认可102500元加利息，对15万元不认可。被上诉人李某辩称，我一直和上诉人联系。102500元是一个月的房租，我们认为应该是15万元加上利息。我方坚持要求上诉人承担责任。李某一审起诉称，1.判令被告支付原告房租款150000元、电费10000元，并自2017年4月1日起以150000元为基数按照月利率2%支付违约金直至给付租赁费用之日止。事实和理由：原、被告于2016年3月1日签订房屋租赁合同，原告将展厅一处出租给被告使用，租赁期限为三年，年租金230000元。双方约定首年租金作为被告的装修费用不用交付，第二年租金应自租期开始前一个月一次性付清。被告于合同签订之日支付保证金80000元，双方约定此款可用以冲抵第二年租金，故被告尚欠第二年租金150000元。在被告承租期间，原告替被告垫付电费10000元，被告欠付租金及电费总计160000元。此款被告一直拖延支付，为此原告诉至法院。一审认定事实，原、被告于2016年3月1日签订房屋租赁合同，原告将位于××路，不含三层）出租给被告，租期为三年，首年租期为2016年5月1日至2017年4月30日，次年租期为2017年5月1日至2018年4月30日，第三年租期为2018年5月1日至2019年4月30日。年租金23万元，首年租金作为装修费用无需被告支付，次年及第三年租金在每个租期开始前一个月一次性付清，被告应于合同签订日支付保证金8万元，此款可转为第二年租金。合同约定如被告未按约定时限付款，每逾期一日收取欠付款项1%的违约金。合同签订后原告交付了房屋，案外人安某于2016年3月2日向李某账户转款3万元，案外人瞿某于2016年7月18日向李某账户转款5万元。原告称二人系受徐某委托向李某支付保证金。2017年1月18日，刘某、徐某与案外人张某签订房屋转租合同，将承租的案涉房屋转租给张某，约定租赁期限为2年，首年租期为2017年2月1日至2018年1月31日，次年租期为2018年2月1日至2019年1月31日。合同第4条约定租金每年23万元，张某将租金支付给刘某、徐某。李某在转租合同中注明“同意转租，执行原合同内容”字样。2017年12月13日，徐某为李某出具欠条一枚，载明“今欠李某房租壹拾万零贰仟伍佰元整，￥：102500元”。被告称此款系2018年2月1日前所欠房租，双方已对欠付房租进行结算并协商解除租赁关系。原告不予认可称次承租人张某已将房租支付给刘某和徐某，在向刘某索要未果的情况下要求徐某出具该枚欠条以便日后向刘某索要房租，双方并未对房租进行结算。原告称出具欠条后刘宏建与徐某均未支付房租，第二年租期届满后将房屋收回另租他人，至原告起诉刘某尚欠第二年度整年房租。庭审中被告向一审法院提交了与原告之间的微信记录，用以证明被告系受徐某委托签订的房屋租赁合同且已向原告披露徐某的委托人身份，认为原告已向徐某主张权利，不应再向被告主张权利。原告对微信记录的真实性无异议，但认为刘某与徐某共同将房屋转租给张某，转租合同中记载张某将房租支付给二人，故二人应共同向原告支付租金。庭审中原告明确表示仅向刘某主张权利。一审法院认为，原、被告签订房屋租赁合同，被告应按合同约定向原告支付租金。现有证据不足以证明被告受第三人委托与原告签订房屋租赁合同，被告不能免除支付租金的合同义务。承租期间被告将房屋转租于案外人张某，原告同意转租并要求按原租赁合同执行，被告仍应向原告支付租赁期间的房屋租金。第三人徐某在转租合同中签字加入转租关系当中，并在转租期间为原告出具欠付房租的欠条，徐某出具欠条的行为不影响被告向原告支付租金的合同义务。被告现有证据不足以证明欠条系双方对所欠全部租金进行结算而形成，亦不能证明双方已于出具欠条之日协商解除租赁关系，故被告关于双方已就所欠全部租金进行结算且已协商解除租赁关系不应支付违约金的抗辩主张均不成立。经计算，扣除被告已经支付的8万元保证金，第二年度租金尚欠15万元，此款被告应予支付。合同约定第二年度租金应于租期开始前一个月一次性付清，被告未按合同约定支付租金构成违约，应自违约之日即2017年5月1日起承担违约责任，但原告按月利率2%的标准主张违约金过分高于其实际损失，一审法院将利率标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，被告应自2017年5月1日起以15万元为基数支付违约金至租金付清之日止。关于原告主张的电费1万元，因原告未提供相关证据证明费用已实际发生，对该项请求不予支持。一审判决：一、被告刘某于本判决生效后十日内向原告李某支付租金15万元，并自2017年5月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍的标准支付违约金至租金付清时止；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。二审期间，上诉人申请证人安某出庭作证，证明当时徐某授权安某等跟上诉人去签订房屋租赁合同，证人当时是去对接钱数和账号，具体跟谁对接的账号和跟谁签的合同证人都不认识。上诉人称证人证言可以证实签订涉案合同时，是徐某委托上诉人刘某、安某以及一个姓孙的人一起到李某处签订，其也可以证实刘某在签订合同后没有在急速名车处工作，或者是继续与承租的房子有任何瓜葛，因此可以证明是受徐某委托。被上诉人称，证人与徐某有利害关系，不能作为证据使用，其陈述有不真实的地方。也无法证明在刘某签订合同时是受徐某委托签订的，其工作性质也无法证明上诉人与徐某的关系。被上诉人没有新证据向本院提交。经审查，证人认可其到现场仅是核对账号和转账，与谁签订合同及对接银行账号均不认识，本院对其证言不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为责任主体如何确定以及租金数额如何认定。对于责任主体问题。李某与刘某系案涉租赁合同的相对方。刘某称签订案涉房屋租赁合同系其受徐某委托，且已向李某披露委托人为徐某，故应由徐某支付租金。对此本院认为，根据李某与刘某的微信聊天记录及案涉房屋的转租合同等证据能够证明徐某后续的确参与案涉房屋租赁及转租过程，李某对此也已知情。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，本案系因徐某的原因未能支付租金，刘某作为受委托人在向李某披露委托人后，李某明确要求刘某承担责任符合法律规定，因此刘某提出应由徐某承担责任的主张不能成立。对于应给付的租金数额问题。刘某称徐某已与李某进行了结算并出具102500元的欠条一枚，一审判决支付15万元的租金及违约金错误。但根据本案现有证据无法证明该欠条为各方对所欠全部租金进行结算后形成，一审法院按照合同约定计算相应租金及违约金并无不当。因此刘某的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4826元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭光宇审 判 员 黄树华审 判 员 姚美竹 二0一九年十月二十一日法官助理 张晓雪书 记 员 魏云彤