四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初6372号 原告：黄静，女，1990年2月16日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：刘迪，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱永兰，四川明炬律师事务所律师。 被告：四川思凯房地产开发有限公司，住所地：成都市高新区孵化园7号楼208、210号。 法定代表人：陈春兰。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 被告：贾仁伟，男，1968年9月9日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：冯燕娟，女，1970年7月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：四川中原物业顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心1栋3单元24层。 法定代表人：庄泽宝。 委托诉讼代理人：蒋燕，四川原友信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕康宇，男，1995年1月11日出生，苗族，住成都市天府新区，系公司员工。 委托诉讼代理人：黄海，男，1988年7月30日出生，汉族，住四川省仪陇县，系公司员工。（代理权限终止于2019年10月20日） 委托诉讼代理人：冯钦，男，汉族，1990年5月25日出生，住成都市高新区，系公司员工。（代理权限终止于2019年6月26日） 原告黄静与被告四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯公司）、贾仁伟、冯燕娟、四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2019年5月30日公开开庭进行了审理，原告黄静及其委托诉讼代理人刘迪、邱永兰，被告思凯公司的委托诉讼代理人赵豪，被告贾仁伟、冯燕娟，被告中原物业的委托诉讼代理人黄海、冯钦到庭参加诉讼；于2019年10月28日进行再次开庭，原告黄静及其委托诉讼代理人刘迪、邱永兰，被告思凯公司的委托诉讼代理人赵豪，被告贾仁伟、冯燕娟，被告中原物业的委托诉讼代理人蒋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄静向本院提出诉讼请求：1.解除黄静与思凯公司、贾仁伟、冯燕娟之间的房屋买卖合同；2.思凯公司、冯燕娟、贾仁伟向黄静退还购房款450000元并支付购房款的资金占用损失（以450000元为基数，自2015年7月1日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；3.思凯公司、贾仁伟、冯燕娟赔偿黄静损失586398元（包括中介费9000元，以及房产价值损失571300元，房价评估咨询费2000元，案件受理费4098元）；4.中原物业对第三项诉讼请求承担连带赔偿责任；5.本案案件受理费7338元、保全费5000元、保全担保费2000元、评估费11095元由思凯公司、贾仁伟、冯燕娟、中原物业承担。事实与理由：2015年黄静通过中原物业提供居间服务，知悉位于成都市高新区商品房的出售信息，与思凯公司、贾仁伟、冯燕娟签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款。根据合同约定思凯公司应于2017年6月30日前办理该房屋分户产权，贾仁伟、冯燕娟也书面承诺对办理过户承担全部责任。黄静多次催促办理产权无果，后来才知晓该房屋在其签订房屋买卖合同前后办理了多次抵押，且有法院多项诉讼查封。该房产至今不能办理过户，房屋买卖合同根本无法继续履行。由于近年来成都房价猛涨，黄静之前已付的价款已经不可能再购买新的同面积同地段房产，导致黄静遭受巨大损失，故黄静提出诉讼。 思凯公司答辩称，1.案涉房屋是贾仁伟出售给黄静的，思凯公司只是代贾仁伟出具相关的手续，真实法律关系是贾仁伟与黄静之间的；2.黄静是知晓房屋存在抵押的，黄静的损失实际上是不存在的，思凯公司并非合同相对方，也更不应该承担损失责任；3.黄静未向思凯公司支付过购房款，因此思凯公司不应当承担退房款的责任。 贾仁伟、冯燕娟答辩称，1.我方通过中原物业出售房屋，并告知了中原物业和黄静该房屋是思凯公司在银行作了抵押，同时思凯公司告诉我们在2017年6月30日前还款解除抵押并办理相关手续，这些情况中原物业、黄静是一同到思凯公司咨询过的；2.我方同中原物业工作人员以及黄静一起到思凯公司进行了购房款变更手续，同时黄静也和思凯公司签订了商品房预售合同；3.我当时签订的书面承诺是在变更手续之前，承诺的是办不到手续承担全部责任，是针对45万元房款承担全部责任。同时房屋在交付房款之后就交给了黄静使用，我方不应当承担房屋折价损失；4.黄静陈述不知道房屋存在抵押，与事实不符，如果没有抵押，怎么会给黄静写承诺。正是因为房屋的特殊性才以这个低的价格出售的；5.思凯公司有主要责任，没有按期给黄静办理房产手续，中原物业在买卖手续上没有记录完善，有一定责任和过错。 中原物业答辩称，1.中原物业不是适格的被告，不应承担连带责任，签订合同的主体是黄静和思凯公司、贾仁伟，中原物业与他们是居间合同关系，本案是房屋买卖合同纠纷；2.中原物业已经按照约定完成了居间服务内容。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 案涉成都市高新区房屋为思凯公司开发，思凯公司取得产权时间为2013年12月20日。 2014年1月14日，案涉房屋连同思凯公司开发的共计33221.63平方米房屋共同被设立抵押，本案庭审法庭辩论之前，抵押权人为四川信托有限公司和招商银行股份有限公司成都世纪朝阳支行，被担保债权数额共计为460000000元。 因与思凯公司之间存在债权债务纠纷，贾仁伟、冯燕娟以497427元的价格接受思凯公司以案涉房屋抵债，双方达成口头协议之时，贾仁伟、冯燕娟知悉案涉房屋之上存在抵押权。 2015年6月3日，贾仁伟、冯燕娟与黄静在中原物业提供居间服务之下签订了《房屋转让合约》约定：贾仁伟将坐落于成都市高新区中和大道99号卡斯摩广场1栋14层1411号（建筑面积：71.77平方米）房屋出卖给黄静，房屋总价款45万元；《合约》备注中约定：买方需在双方购房合同变更名字后当天支付全款共计人民币450000元整（其中包含已付定金20000元整）。 其后，黄静与思凯公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定：“双方同意，该房屋在房款交清后，于2017年6月30日前办理该房屋分户产权，如因出卖人的责任，逾期超过30天的，买受人不退房，出卖人每日支付买受人万分之一的违约金至买受人取得所有权证为止。”。合同倒签为2015年5月5日。 合同签订后，黄静向贾仁伟、冯燕娟支付了全部房款，案涉房屋亦交付给黄静使用。 2015年7月1日，贾仁伟、冯燕娟向黄静出具《承诺书》载明：“我将卡斯摩广场11幢14-11号房一套以价格肆拾伍万出售给黄静，为一次性付款，到时按商品房合同约定时间办理产权，如到时办产权发生债务、经济纠纷，我承诺承担全部责任。”。同日，思凯公司向黄静出具收款收据，收据摘要：1-1411房款，金额497427元，备注：原贾仁伟更名。 本次诉讼之前，黄静委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋市场价格进行咨询评估。2019年3月6日，四川恒通出具《房地产价值咨询函》载明：案涉房屋在价值时点（2019年3月5日）的市场价值总价为人民币98.32万元。为此黄静支付评估咨询费2000元。因该次咨询是黄静单方委托，且仅仅是价值咨询，思凯公司、贾仁伟、冯燕娟对此均不予认可，故黄静在本案审理中向法院申请对房屋价值进行鉴定，本院结合案件事实以及双方争议焦点，同意黄静的鉴定申请，并最终确定对案涉成都市高新区中和大道99号卡斯摩广场1栋14层1411号房屋在2015年6月3日以及2019年5月30日两个时间点的市场价值进行鉴定。并依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司对上述事项进行鉴定，该机构于2019年8月28日出具编号为川杜鸣评估Ｑ（2019）字第0066号司法估价报告，载明：2019年5月30日的房屋单价为14230元，总价为102.13万元；2015年6月3日的房屋单价为7057元，总价为50.65万元。由此得出两个时间点的房屋价值差为51.48万元。此次鉴定的费用为11095元。 另查明以下事实： 1.黄静为案涉房屋向中原物业支付了中介服务费9000元； 2.案涉房屋之上除抵押权外，尚有成都铁路运输中级人民法院、四川省南充市中级人民法院以及成都高新技术产业开发区人民法院多个执行查封，思凯公司当庭表示已无力涤除案涉房屋之上的抵押权，无力解除案涉房屋之上的司法查封； 3.思凯公司当庭表示在思凯公司将案涉房屋抵偿给贾仁伟、冯燕娟之时，未征得房屋抵押权人的同意。 4.2018年1月25日，黄静向本院起诉要求思凯公司以及贾仁伟、冯燕娟继续履行合同，查询到案涉房屋存在抵押与查封后撤诉，该案诉讼费4098元。 以上事实，有《房屋转让合约》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、发票、收据、评估报告以及当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案中，黄静与贾仁伟、冯燕娟签订《房屋转让合约》后，又以更名形式与思凯公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，但买卖房屋的行为只有一个，因此本案争议的焦点在于：1.黄静房屋买卖合同相对方是思凯公司还是贾仁伟、冯燕娟；2.是否应该解除合同；3.黄静主张的各项损失是否能得到支持；4.中原物业是否应承担连带责任。 一、黄静房屋买卖合同相对方是思凯公司还是贾仁伟、冯燕娟 庭审中，黄静认为自己与贾仁伟、冯燕娟及思凯公司都签订了房屋买卖合同，两方都是本案的合同相对方，都应该承担责任。对此，本院认为，买卖房屋的行为只有一个，认定合同的相对方要从签订合同之时双方真实意思来判定。 首先，黄静与贾仁伟、冯燕娟签订合同之时，已明知案涉房屋已经由思凯公司出售给贾仁伟、冯燕娟，只是尚未办证，其购买房屋的对象是贾仁伟、冯燕娟，为此，双方在《房屋转让合约》之中已经明确约定：“买方需在双方购房合同变更名字后当天支付全款共计人民币450000元整（其中包含已付定金20000元整）。”。 第二黄静与思凯公司签订的合同是倒签的时间，收据金额与黄静支付给贾仁伟、冯燕娟的金额不一致，与思凯公司与贾仁伟、冯燕娟之间的抵偿金额一致。 第三黄静支付款项的对象是贾仁伟、冯燕娟，付款金额为黄静与贾仁伟、冯燕娟签订的《房屋转让合约》确定的金额。 综上，本院认为，各方真实意思表示为黄静意欲购买贾仁伟、冯燕娟己购的案涉房屋，选择了开发商更名过户的方式。因此，黄静在本案之中的合同相对方为贾仁伟、冯燕娟而非思凯公司。诚然，产生本次纠纷的原因在于思凯公司，但是合同具有相对性，黄静只能依据合同向其合同相对方贾仁伟、冯燕娟主张权利，而贾仁伟、冯燕娟如认为思凯公司应承担责任，则可以依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定另行主张。 二、是否应该解除合同 首先，根据查明的事实，从2014年1月起案涉房屋上便存在抵押权，故思凯公司与贾仁伟、黄静达成口头协议转让的实际为存在抵押权的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。以及《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十五条的规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效，那么第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。因此，思凯公司在未经抵押权人同意的情况下将案涉房屋转让给贾仁伟、冯燕娟，他们之间的转让协议应为合法有效的，贾仁伟、冯燕娟就该房屋取得了相应的债权。故而贾仁伟、冯燕娟与黄静就案涉房屋签订的《房屋转让合约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，亦为合法有效的合同，现冯燕娟、贾仁伟无法依约为黄静办理房屋的过户手续，已构成违约，黄静有权解除合同。庭审中，贾仁伟、冯燕娟也同意解除合同并退房款，因此本院确定第一次开庭之时即2019年5月30日双方的房屋买卖合同解除。合同解除后，贾仁伟、冯燕娟应将收取的购房款450000元返还给黄静。 三、黄静主张的损失是否能得到支持 关于黄静主张的各项损失，贾仁伟、冯燕娟、思凯公司均认为在签订合同之时黄静是明确知晓案涉房屋之上存在抵押，因而不能过户的情形是可以预见的，损失不能由其承担。对此本院认为，黄静与思凯公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的是于2017年6月30日前办理该房屋分户产权，而后贾仁伟、冯燕娟出具的《承诺书》也同意按商品房合同约定时间办理产权，如不能办理，自愿承担责任。因此贾仁伟、冯燕娟对于办理产权的时间是作出了明确承诺，现黄静无法取得房屋的产权，贾仁伟、冯燕娟就应该承担责任。至于贾仁伟、冯燕娟提出的黄静在签订合同之时便知晓房屋存在抵押，在黄静对此不予认可的情况下，贾仁伟、冯燕娟未提供相应的证据证明黄静知晓抵押状况，故贾仁伟、冯燕娟应承担举证不能的相应后果。因此根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，黄静有权要求贾仁伟、冯燕娟赔偿损失。黄静在本案中主张的损失分为以下几个部分，本院逐一认定。 第一，购房款450000元的资金占用损失。 本案合同因贾仁伟、冯燕娟违约而解除，贾仁伟、冯燕娟即应该向黄静支付相应的资金占用损失，黄静主张从2015年7月1日起计算至款项付清之日止，本院认为，在合同解除之前，贾仁伟、冯燕娟对于房款的占用是合法占有，不存在应退房款而未退的情况，故也不存在资金占用损失的问题，故本院认定资金占用损失的起算时间点为合同解除次日即2019年5月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算至房款付清之日止。 第二，房产价值损失571300元。 黄静认为近年来成都市房价猛涨，合同解除后，其已无法用相同的价款购买同地段同面积的房产，故而造成损失，并要求以合同解除时的市场价格与合同约定的成交价之差作为损失金额。本院认为，合同因贾仁伟、冯燕娟违约而解除，而在整个合同履行过程中，成都市房价确实存在大幅上涨，黄静在同一地段购买房屋确实需要支付更多房款，该部分损失应由贾仁伟、冯燕娟承担。至于计算损失的时间点，本院从以下两个方面进行考虑：首先，贾仁伟、冯燕娟抗辩称，就是因为案涉房屋存在抵押，所以交易价格低于市场价，给予了黄静相应的优惠，而这一优惠不应该作为损失；其次，黄静自称其姐姐早于其之前在案涉小区购买了面积小于案涉房屋的同类型房屋，价格高于本案房屋的成交价。上述两点显示，双方成交之时，房屋价格相对于市场价存在适度减少，即存在贾仁伟、冯燕娟对黄静的优惠，这一优惠是黄静购房时依市场价应支付而未支付的，故在其计算损失时应以市场价为参照，而不应该将其本身未支付的、贾仁伟、冯燕娟给予的优惠作为损失让贾仁伟、冯燕娟承担。因此本院确定以合同签订之时的市场价与合同解除之时的市场价两者之差作为损失考虑的依据。根据本院委托鉴定机构作出的鉴定，在2015年6月3日黄静与贾仁伟、冯燕娟签订《房屋转让合约》之时房屋价值为50.65万元，合同解除之时2019年5月30日，房屋价值为102.13万元，两者相差51.48万元。该鉴定程序合法，鉴定机构具有相应的资质，本院予以采信。上述该金额应当视为合同履行后黄静的可得利益。同时，黄静作为购房者，在签订房屋买卖合同之时就应当对房屋的实际权属状况进行审查，尽到买受人的基本注意义务，但黄静称其不了解房屋的真实权属情况，对于是否存在抵押亦不知情，显然未尽到合理的注意义务和谨慎审查的义务，因此对于如今无法过户的结果具有一定的过错，也应对该结果承担一定的责任。加之，前文已论述贾仁伟、冯燕娟应该向黄静支付购房款的资金占用利息，本院综合考虑贾仁伟、冯燕娟的过错程度、黄静的过错、合同的履行情况以及合同无法继续履行后，黄静再次购房成本等因素，本院对于黄静的赔偿主张支持35万元。 第三，中介费、房价评估咨询费、第一次诉讼案件受理费、保全担保费。 黄静主张的上述费用都属于损失，本院认为前文确定的资金占用利息以及房价溢价损失已经足以涵盖此部分损失，因此对于黄静上述损失的诉请不予支持。 四、中原物业是否应承担连带责任 本案为房屋买卖合同关系，合同的相对方是黄静与贾仁伟、冯燕娟。而中原物业作为居间方，与黄静成立的是居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，因此对黄静此项主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告黄静与被告贾仁伟、冯燕娟签订的位于成都市高新区中和大道99号卡斯摩广场1栋14层1411号房屋的《房屋转让合约》于2019年5月30日解除； 二、被告贾仁伟、冯燕娟于本判决生效之日起十日内向原告黄静退还购房款450000元并支付资金占用利息，计算方式为:以450000元为基数，从2019年5月31日起计算至付清之日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准； 三、被告贾仁伟、冯燕娟于本判决生效之日起十日内向原告黄静赔偿损失350000元； 四、驳回原告黄静其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7338元，保全费5000元，合计12338元，由被告贾仁伟、冯燕娟负担9395元，原告黄静负担2943元；鉴定费11095元，由被告贾仁伟、冯燕娟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年十月二十八日 书记员  曾娜