广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初8544号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号,统一社会信用代码91440101560233590F。法定代表人：程光煜。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，是原告的员工。被告：黄本涛，男，1973年10月10日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：倪水娘，女，1977年4月11日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业公司”）与被告黄本涛、倪水娘物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹，被告黄本涛、倪水娘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付拖欠的物业服务费13838.09元及违约金（物业服务费从2016年8月01日至2019年4月30日止，按每月419.67元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳,违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2、判令两被告向原告支付拖欠的公摊水费2.28元及经济损失（公摊水费从2016年7月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3、判令两被告向原告支付拖欠的公摊电费1214.76元及经济损失（电费从2016年7月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉9座24层2401单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年6月30日前。被告与原告于2016年12月24日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2016年7月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公摊水电费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告黄本涛、倪水娘辩称，1、原告提出的亚运城·天誉9座2401房（以下简称“该物业”）的物业管理费的缴交起始点的计算方式和依据不充分，依据我们与原告在2016年12月24日签订的《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》之约定，该物业“交付后由乙方提供的物业管理服务事宜……”，原告在《起诉书》中所提及按该物业的买卖合同中约定的交付日期的次月开始计算(2016年7月开始计算)，我们觉得原告所引用的依据是不正确的，该物业未完成交付前所发生的物业管理费不应该由我们来缴交。关于我们末按房屋买卖合同约定的时间按期收楼的原因，原告在2019年3月18日发给我们的《关于计收物业服务费起算点的函》（利合物（亚运）函字(2019)第26号）函件中，原告自己也书面说明了我们是“以房屋质量问题为由拒绝如期收楼”，可见，未及时收楼的原因并非是我们造成，因此，我们认为原告要求我们缴交该物业的物业管理费的起算点是错误的，没有依据的。同时，我们也在2019年4月7日就原告的该份函件进行了回复（《关于对函件的回复》），到今天为止(2019年9月19日)，原告并未针对我们发出的函件内容有过任何书面的回复；请求撤销《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》中第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日次日起……”，修改成“甲方应自商品房交付之日次日起……”。原因如下：一、该物业服务协议与《商品房预售合同》(合同编号：20150115645X)的合同签约主体不同，不存在法律上的必然联系，即前期物业服务协议不是《商品房预售合同》（合同编号：20150115645X）的补充协议，因此两份合同或协议之间不可相互制约，不可互为前提；二、签订该物业服务协议时我们已口头提出质疑，但对方口头回复因为已经打印装订修改不了，实际实施中不会按此条来执行，并口头承诺会向原告领导层反映此事，双方协商后原告同意我们仅预缴一个月的物业管理费；三、我们如果不签订该物业协议的话就更无法完成收楼，为尽早完成该物业的物权转移，我们不得已接受此条协议内容；四、此为原告方提供的格式合同，该格式合同出现前后矛盾和歧义时应该从不利于格式合同提供方的原则进行解释。基于上述四条理由，我们提请法庭对上述条款进行修改；2、关于我们恶意欠缴物业管理费的事实不充分，该物业至收楼以来，原告所发出物业管理费缴费通知单和律师函我们均未进行事实上的签收，相反，我们多次前往原告的现场办公室提出申请缴交该物业的物业管理费，原告办公室的前台人员多次以需要从原告单方提出的缴费时间点开始缴费（从2016年7月份开始缴费）为由多次拒绝了我们的主动缴费，包括拒绝签收我们发给原告的关于《关于亚运城·天誉9座2401房物业管理费缴交的函》(2018年3月17日)，以下为递交函件时的现场相关的照片和我们在原告办公场所主动要求缴费的现场录音；通过上述相片及在原告办公现场的录音足可以证明我们并无恶意欠缴物业管理费的事实，既然无恶意欠缴物业管理费的事实，原告所提出的物业管理费及公摊水、电费的经济损失的经济损失（经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳）亦不存在，在此，我们重申，凡是有合法依据的，应该由我们缴交的费用，我们将一分不少地及时进行缴交；3、关于该物业的物业管理费及公摊水、电费的计算，我们提求法庭要求原告方出具更加清晰的计算方式、计算过程和计算结果，目前起诉书的计算过程过于简单，所提供的水、电费用的公摊明细字体太小，无法辨认；我们认为，通过上述我们的举证，原告方有故意拖延我们主动缴纳相关费用的事实，以期通过正当的法律途径谋求不正当的利润之嫌。在此，我们再次重申我们的应诉要求，该物业的物业管理费及水、电等合理合法的公摊费用的起算时间点应该是以原、被告双方签订的物业服务协议的时间点开始计算，即应该从2016年12月25日开始计算，而非原告在起诉书中所陈述的日期开始计算(2016年7月份开始计算)；同时提请法庭撤销《广州亚运天誉（三期）前期物业服务协议》中第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日次日起……”，修改成“甲方应自商品房交付之日次日起……”，以使该协议更加严谨和合理、合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月16日，被告与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》购买了位于番禺区石楼镇××（××区××）2401房（以下简称“涉案物业”），建筑面积为149.7474平方米（实测建筑面积为149.88平方米）。2016年12月24日黄本涛、倪水娘收楼，并在《收楼签收一览表》中签字确认，黄本涛、倪水娘收楼时预交了1个月物业服务费。同日，两被告与原告签订《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告从商品房买卖合同约定的物业交付之日之次日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托原告代收代交，被告或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。现利合物业公司以黄本涛、倪水娘逾期未缴纳物业服务费、公摊水电费及违约金为由诉至本院。庭审中，黄本涛、倪水娘向本院提交通话录音、短信记录等主张其曾主动缴纳相关费用，但利合物业公司表示应按时间顺序交纳费用，因黄本涛、倪水娘未清缴先前所欠费用，利合物业公司遂拒绝收取。本院认为，原、被告之间的物业服务合同依法成立，双方应当按照合同约定履行相关义务。本案的争议焦点为：一、关于黄本涛、倪水娘拖欠的费用具体情况。本案中，黄本涛、倪水娘在收到建设单位发出的收楼通知书后，已针对房屋质量提出了收楼异议，且原被告双方均确认黄本涛、倪水娘直至2016年12月24日才实际收楼，在黄本涛、倪水娘与建设单位就交楼标准以及交付问题存在争议的情况下，利合物业公司作为主张物业服务费的一方，有义务就黄本涛、倪水娘是否存在恶意拒绝收楼以及房屋实际交付时间等进行举证证明，在利合物业公司未能举证证明房屋交付时间已得到生效司法审查认定的情况下，其仅以商品房买卖合同约定交楼时间即认为房屋的实际交付时间，事实及法律依据不足，故利合物业公司应承担举证不能的法律后果，对其提出的2016年12月24日前的物业服务费等主张，本院不予支持。2016年12月24日后的物业服务费，因黄本涛、倪水娘已办理收楼手续且实际享有原告提供的物业服务，应向利合物业公司缴纳相应的物业服务费，在扣减被告收楼时预缴的1个月物业服务费后，黄本涛、倪水娘应从2017年1月24日起向原告缴纳。黄本涛、倪水娘确认其未支付2017年1月24日起至2019年4月30日止的物业服务费，本院对该事实予以认定。涉案房屋合同约定的建筑面积为149.7474平方米，实测建筑面积为149.88平方米，按2.8元/平方米/月的标准计算，黄本涛、倪水娘拖欠的物业服务费应为11430.55元。利合物业公司在本案另主张黄本涛、倪水娘应支付的公摊水、电费在利合物业公司的物业服务过程中已实际发生，且利合物业公司也提供相应的计算依据，故本院予以支持。但公摊水电费用应自实际收楼之日起计算，为此，利合物业公司要求黄本涛、倪水娘交纳公摊水费2.04元、公摊电费941.16元，本院予以支持，超出部分本院不予支持。二、关于违约金及公摊水电费经济损失问题。黄本涛、倪水娘主张其曾主动前往原告处要求缴交费用，但利合物业公司拒绝收取，并向本院提交图片、短信记录、聊天记录等为证，本院予以采信。原被告双方就物业服务费一直存在争议，导致上述费用至今仍未交纳并不可完全归责于黄本涛、倪水娘，依照公平合理的原则，对于利合物业公司要求利合物业公司支付违约金及公摊水电费经济损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄本涛、倪水娘应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年1月24日至2019年4月30日的物业服务费共计11430.55元；二、被告黄本涛、倪水娘应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年12月24日至2019年1月31日的公摊水费2.04元；三、被告黄本涛、倪水娘应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年12月24日至2019年1月31日的公摊电费941.16元及经济损失；四、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由原告广州利合物业管理有限公司负担33元，由被告黄本涛、倪水娘负担55元。本判决为终审判决。审判员  何俊燊二〇一九年十月三十日书记员  郭子谦