福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初6252号 原告（反诉被告）：福州优才育英物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区义洲街道洋中路。 法定代表人：赖华宁，执行董事。 委托诉讼代理人：上官炳祥、胡雪，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭城东小学，住所地福建省平潭综合实验区潭城镇龙凤路。 法定代表人：王训平，校长。 被告（反诉原告）：平潭海峡儿童学园，住所地平潭综合实验区潭城镇农中庄。 法定代表人：林枫，园长。 上列两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州优才育英物业管理有限公司（以下简称优才育英公司）与被告（反诉原告）平潭城东小学（以下简称城东小学）、平潭海峡儿童学园（以下简称海峡儿童学园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月7日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，于2019年5月22日第二次公开开庭进行了审理，于2019年9月10日第三次公开开庭进行了审理。第一次和第二次开庭原告优才育英公司的诉讼代理人上官炳祥、胡雪和被告城东小学、海峡儿童学园的诉讼代理人林震到庭参加诉讼；第三次开庭原告优才育英公司的诉讼代理人胡雪、被告城东小学的诉讼代理人林震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 优才育英公司向本院提出诉讼请求：1.判令城东小学和海峡儿童学园立即对位于平潭县翠园北路XX号的房屋恢复原状并返还优才育英公司；2.判令城东小学和海峡儿童学园向优才育英公司支付逾期返还租赁房屋期间的房屋占用费（自2018年8月12日起按每年314万元的标准计至实际返还之日止）；3.判令城东小学和海峡儿童学园向优才育英公司支付逾期给付租金的违约金361164元；4.判令城东小学和海峡儿童学园向优才育英公司支付因本案支出的律师费25000元；5.本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）均由城东小学和海峡儿童学园承担。诉讼过程中，优才育英公司变更第1、2项诉讼请求为：判令城东小学和海峡儿童学园向优才育英公司赔偿逾期返还租赁房屋造成的损失1299013.7元、恢复租赁房屋原状的费用324500元及恢复原状期间租金的损失523333.33元（逾期返还租赁房屋造成的损失按每年314万元的标准自2018年8月12日起计至2019年1月9日；恢复原状期间租金的损失按上述标准的两个月租金计算）。事实与理由：2015年8月12日，优才育英公司与城东小学、海峡儿童学园签订《租赁合同》，约定城东小学、海峡儿童学园承租优才育英公司坐落于平潭县翠园北路的全部场所及相关附属设施设备，租赁期限自2015年8月12日至2018年8月11日止。《租赁合同》第三条第三款约定租金支付方式为年付，第一个年度的租金于合同签订之日起三十日一次性付清，此后每年度租金于上一个年度结束前十日内付清。《租赁合同》第五条第五款还约定，租赁期满，城东小学、海峡儿童学园应提前三个月书面通知优才育英公司，并保持使用期内最后3个月的使用现状返还给优才育英公司。上述《租赁合同》签订后，城东小学、海峡儿童学园多次延迟支付租金。其中第一年度的租金290万元，按照合同约定应于2015年9月10日前支付，但城东小学、海峡儿童学园延迟至2015年11月16日支付；第二年度的租金302万元，按照合同约定应于2016年8月2日前支付，但城东小学、海峡儿童学园延迟至2016年9月28日支付；第三年度的租金314万元，按照合同约定应于2017年8月2日前支付，但城东小学、海峡儿童学园延迟至2017年10月16日支付。依据《租赁合同》第六条第四款约定，城东小学、海峡儿童学园应按逾期金额的每日万分之六支付逾期违约金。优才育英公司已多次向城东小学、海峡儿童学园追讨延迟支付的租金及逾期违约金。2018年8月11日，因租赁期限届满，优才育英公司与城东小学、海峡儿童学园依据《租赁合同》约定办理房屋返还交接手续，但发现房屋存在大量人为损坏、设备被恶意拆除，影响租赁房屋的使用，不符合《租赁合同》约定的返还条件，故当日双方并未进行交接。此后，优才育英公司多次发函至城东小学、海峡儿童学园，要求将房屋进行整改后返还优才育英公司，但城东小学、海峡儿童学园至今仍未向优才育英公司返还租赁房屋。综上，城东小学、海峡儿童学园违约逾期支付租金，占用房屋拒不返还，侵犯了优才育英公司的合法权益。 城东小学、海峡儿童学园辩称，一、案涉《租赁合同》基于三年合约期满而终止。二、城东小学和海峡儿童学园依约于合同期满前三个月，即2018年4月25日，以书面方式通知优才育英公司，于2018年8月11日租赁期满后不再续约，履行了提前告知义务。同时通知对方于2018年8月11日合约期满日办理移交手续。三、移交当日，城东小学和海峡儿童学园将区财政投入巨资装修的房屋移交给优才育英公司。然而到了移交当日，优才育英公司以房屋存在人为损坏、设备被恶意拆除为由，拒绝办理交接手续。城东小学和海峡儿童学园虽多次与其沟通，但均未果。优才育英公司主张城东小学和海峡儿童学园占有房屋拒不返还，并要求城东小学和海峡儿童学园赔偿逾期返还租赁房屋造成的损失，缺乏事实和法律依据。1、不管是优才育英公司提供的照片还是城东小学和海峡儿童学园提供的2018年8月11现场交接照片，均能证明城东小学和海峡儿童学园已于2018年8月11日前完全腾房并搬离优才育英公司出租的场所，不存在继续占用的事实；2、租赁期满，对与房屋不形成附合的装饰装修物，如吊扇、黑板等物品，承租人予以拆除，合乎《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。更何况，这些被拆除的吊扇还在优才育英公司处存放着。至于拆除过程中造成的房屋部分损坏，可以通过恢复原状或对等补偿予以解决。3、吊扇等装修物品被拆除，并不影响办理租赁场所返还交接，完成合同主要义务。优才育英公司以吊扇等物品被拆除，不符合合同约定为由，拒绝办理房屋交接手续，显然过分强调其权利，导致双方权利义务失衡，显失公平。4、优才育英公司拒绝办理房屋交接，产生的扩大损失，与城东小学和海峡儿童学园无关。四、关于逾期支付租金的违约金问题。1、第一期于2015年11月16日支付租金，其逾期的时间起算有误。2015年8月12日签订合同，按照合同约定30日交付，应为2015年9月11日起算，优才育英公司从9月10日起算，多算一天。上述逾期支付的租金，即使暂未考虑60日宽展期，其逾期应算的违约金，优才育英公司于2017年10月18日发函催讨，已超过一年诉讼时效。2、第二期于2016年9月28日支付租金，其逾期时间自2016年8月2日起至2016年9月28日止，优才育英公司计算为57天，但该部分未超过《租赁合同》第六条第四款约定的60天宽展期，所以该时段逾期支付不应计算利息。优才育英公司对此予以计算，显然有误。即使能计算，优才育英公司于2017年10月18日发函催讨，也已超过一年诉讼时效。3.第三期于2017年10月16日支付租金，超过合同约定的60天宽展期的部分，实际仅有15天，不是75天。主要理由如下：《租赁合同》第六条第四款约定：如乙方逾期给付租金累计超过60日的，甲方有权要求乙方按逾期金额的每日万分之六支付逾期违约金。本款对起算时间约定不明，应自第61天开始起算违约金。因此，实际该部分可计算的逾期违约金只能算15天：3140000元0.000615＝28260元。五、优才育英公司主张律师费用缺乏事实和法律依据。 城东小学、海峡儿童学园向本院提出反诉请求：1.判令城东小学、海峡儿童学园与优才育英公司于2015年8月12日签订的房屋租赁合同终止；2.判令优才育英公司返还城东小学租赁押金90万元，并按每日千分之一自2018年8月27日起至全额还清之日止向城东小学支付逾期违约金；3.判令优才育英公司补偿城东小学扩建费438823元。4.判令优才育英公司承担反诉费。事实与理由：案涉《租赁合同》第三条第二款约定，承租方应于合同签订后十五日内出租方支付租赁押金90万元，用作合同履行期间相关费用结算的保障。待合同期满或双方同意解除本合同后十五天内，出租方应将租赁押金返还给承租方。出租方未返还租赁押金的，按未返还余额的每日千分之一向承租方支付逾期违约金。《租赁合同》第五条第三款约定：承租方有权根据使用的需要在租赁场所进行必要的装饰修建或扩建，……因扩建和临时建设产生的残值折价问题双方另行协商；该条第五款还约定：租赁期满或合同解除前，承租方应提前3个月书面通知出租方。《租赁合同》签订后，优才育英公司依约交付租赁标的，城东小学、海峡儿童学园依约履行支付各期租金及租赁押金90万元的义务。期间，城东小学为了学生的安全，对租赁标的教室进行修缮并对坡道进行改造，其中坡道扩建改造支出438823元。2016年7月8日，城东小学搬离租赁标的，将其使用的部分移交给平潭第二实验小学实际使用；2017年8月，海峡儿童学园也搬离租赁标的，将其使用的部分移交给平潭第二实验小学实际使用。期间，平潭第二实验小学对教学楼、室外操场围墙及宿舍楼和教室东侧进行了修缮。2018年4月25日，城东小学提前3个月书面通知优才育英公司，2018年8月11日租赁期满后不再续约，履行了提前告知义务。2018年8月初，平潭第二实验小学全部搬离租赁场所，并于2018年8月11日由城东小学与优才育英公司办理租赁场所交接手续。但在办理租赁标的交接时，优才育英公司以租赁房屋存在损毁，不具备返还交房条件为由，拒绝接受房屋。优才育英公司将租赁期满可拆除的部分，诸如教学楼的吊扇、黑板、电线被临时拆除，作为拒收理由，并主张占用费，显然缺乏依据。因为出租标的是场所，而吊扇、黑板等仅是配套物品，该配套物品的部分损坏，并不影响双方办理租赁场所返还交接手续，完成合同主要义务。优才育英公司将配套物品的部分损坏上升为租金损失，并请求占用费，应为其自行扩大的损失，责任应由其自行承担，与城东小学、海峡儿童学园无关。鉴于案涉《租赁合同》于2018年8月11日期满，且双方未再续约，故《租赁合同》自然终止。另外，依据《租赁合同》第三条第二款约定，优才育英公司待合同期满后十五日内应将租赁押金返还给城东小学，但自2018年8月27日至今仍然未还，已构成违约，应按未返还金额90万元的每日千分之一向城东小学支付逾期违约金。再依据《租赁合同》第五条第三款约定，优才育英公司应补偿城东小学坡道扩建改造费438823元。 优才育英公司辩称，一、讼争《租赁合同》合同尚在履行中，并未终止。《租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效。虽现《租赁合同》中约定的租赁期限届满，但尚有约定的权利义务未履行完毕，故该合同尚在履行中，并未终止。退一步讲，城东小学、海峡儿童学园也从未有解除合同的意思表示，其作为违约方，并不享有解除权，故讼争《租赁合同》不存在因合同解除而终止的情形，也无合同法第九十一条规定的终止情形。二、优才育英公司未返还押金，不属于违约行为。1.从押金的性质方面看，城东小学无权要求返还押金。《租赁合同》第三条第二款已明确约定押金是“用作合同履行期间相关费用结算的保障”。首先，押金作为费用结算的保障，在双方之间未结算清楚之前，无需返还。其次，双方尚存在大量款项未结算，款项包括但不限于：逾期支付租金的违约金、将租赁物转租的违约金、逾期返还租赁物的占用费等。故在上述款项未结算前，优才育英公司无需返还押金。最后，城东小学、海峡儿童学园尚未支付的费用应当与押金进行抵扣，如抵扣后尚有剩余款项的优才育英公司才需返还。2.从义务的先后履行方面看，优才育英公司未返还押金是正当行使先履行抗辩权，不存在违约。依据《租赁合同》约定，租赁期限届满当日即应返还租赁物，但城东小学、海峡儿童学园未依约返还。依据《租赁合同》第三条第二款的约定，押金返还时间为合同期满后十五日内，故押金作为优才育英公司后履行的义务，在城东小学、海峡儿童学园尚未返还租赁物，履行先义务的情况下，优才育英公司有权行使先履行抗辩权，暂不返还押金。三、城东小学要求优才育英公司补偿扩建费，无任何事实和法律依据。1.根据城东小学提交的证据材料，其仅是对教室修缮并对坡道进行改造，属于对租赁房屋的装饰装修，不存在任何扩建项目，故城东小学主张的扩建费没有任何事实和法律依据。2.根据《租赁合同》第五条第三款约定，承租方有权根据使用的需要在租赁场所进行必要的装饰装修和扩建，由此产生的费用由承租方承担，因承租方装修装饰产生的一切安全责任和违章拆除义务由承租方承担。故城东小学主张的教室修缮及坡道改造所支出的费用应由其自行承担，与优才育英公司无关，不应要求优才育英公司补偿。3.退一步假设，城东小学存在对租赁物的扩建，依据《租赁合同》第五条第三款“因扩建和临时建设产生的相应安全责任和违约拆除义务及残值折价问题双方另行协商”对残值约定不明，不能以此理解为优才育英公司有补偿义务。因上述合同条款约定不明，故应参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对装饰装修残值的相关规定，其中第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”，第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予以持。但当事人另有约定的除外”，故现租赁期间届满，城东小学主张的费用不应得到支持。再退一步假设，即使真实存在残值需要补偿，也应折旧计算其残值，城东小学主张以原工程款438823元为其价值，无任何事实依据，不应得到支持。综上所述，城东小学、海峡儿童学园的反诉请求缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。 优才育英公司围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》及房屋交接书、租金电汇凭证、催告函及邮件回执单和查询单、《关于限期返还租赁房屋的通知函》、《关于再次要求限期整改返还租赁房屋的通知函》及邮件回执单和查询单、公证书、《委托代理协议》及律师代理费发票、城东小学要求退还押金的《催款函》及邮件回执单和查询单（两次）、《租赁房屋交接声明》、房屋维修工程预算书等证据；城东小学、海峡儿童学园围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、第一年度租金及押金支付凭证、城东小学分校教室修缮及坡道改造工程中标通知书、预算评审报告、施工合同、结算评审报告及工程款支付凭证等、《解除租赁合同通知书》及邮件回执、《关于终止房屋租赁合同，交还租赁场所的函件》及邮件回执、要求退还押金的《催款函》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议证据，本院分析认证如下：……对其他当事人有异议的证据，本院将在下文结合争议焦点予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月12日，优才育英公司（甲方）与城东小学、海峡儿童学园（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于平潭县翠园北路、建筑面积14320平方米、占地面积14113平方米的全部场所及相关附属设施设备出租给乙方用于办学等用途，租赁期限为3年，自2015年8月12日至2018年8月11日止；合同第三条第一款约定，第一个合同年度整年租金（含税价）为290万元，自第二个租赁年度起，以第一个租赁年度租金标准为基数，每年递增12万元；第三条第二款约定：“乙方应于合同签订后十五日内向甲方支付租赁押金90万元，用作合同履行期间相关费用结算的保障。待合同期满或双方同意解除本合同后十五日内，甲方应将租赁押金返还给乙方。甲方逾期未返还租赁押金的，按未返还余额的每日千分之一向乙方支付逾期违约金。”第三条第三款约定：“租金支付方式为年付，第一个年度的租金于本合同签订之日起三十日内一次性付清，此后每年度租金于上一个合同年度结束前十日内付清。”第三条第四款约定：“承租方1（城东小学）与承租方2（海峡儿童学园）共同指定由承租方1承担本合同项下的租金给付义务，其它承租方合同义务仍由两个承租方共同承担。”第五条第三款约定：“乙方有权根据使用的需要在租赁场所进行必要的装饰装修或扩建，由此产生的费用由乙方承担，因乙方装修装饰产生的一切安全责任和违章拆除义务由乙方承担，因扩建和临时建设产生的相应安全责任和违章拆除义务及残值折价问题双方另行协商。”第五条第五款约定：“返还：租赁期满或合同解除前，乙方应提前3个月书面通知甲方，并保持使用期内后3个月的使用现状返还给甲方。”第六条第四款约定：“如乙方逾期给付租金累计超过60日的，甲方有权要求乙方按逾期金额的每日万分之六支付逾期违约金。” 案涉《租赁合同》签订当日，双方签署了《房屋交接书》，对租赁物进行了交接,双方确认附属设施齐全完好，房屋现状符合《租赁合同》约定的交付条件。城东小学于2015年11月16日支付了租赁押金90万元和第一年度租金290万元（逾期66天），于2016年9月28日支付第二年度租金302万元（逾期57天），于2017年10月16日支付第三年度租金314万元（逾期75天）。因城东小学连续三年均违约逾期给付租金，优才育英公司于2017年10月17日向城东小学和海峡儿童学园发出催告函，要求支付逾期违约金362904元。2015年第四季度，城东小学因举办分校需要，对租赁场所的教室进行修缮并对坡道进行改造，共计支出工程款438823元。2018年5月8日，城东小学和海峡儿童学园向优才育英公司发出《解除租赁合同通知书》，其中载明：“根据工作实际，我校（园）决定租赁期满不再续租，该租赁合同自然解除，并定于2018年8月11日腾退租赁标的物。届时，请贵公司派人到场验收，结算水电费用，办理交接手续”，并于租赁期满前全部搬离租赁场所，但在搬离时拆除了部分教室的黑板、吊扇、摄像头以及篮球架、足球架等设施设备。 2018年8月11日合同期满，双方均派人到租赁场所对校舍现场进行查看，优才育英公司以租赁物不具备《租赁合同》约定的返还条件为由，拒绝办理交接手续，并于2018年8月13日向城东小学、海峡儿童学园发函指出：“租赁房屋存在不同程度的人为损坏，管道渗漏，安防监控、网络、多媒体教学、消防、风扇、电缆、电线、线板等设备设施都被恶意拆除，甚至运动场的设施设备也被拆光仅剩下光秃秃的操场，校园校舍已不具备正常办学的功能条件”，要求城东小学、海峡儿童学园就房屋存在的问题进行整改后交还给优才育英公司。城东小学、海峡儿童学园也于2018年8月25日向优才育英发出《关于终止房屋租赁合同，交还租赁场的函件》，认为优才育英公司所述的问题，并不属于合同约定的验收范围。2018年9月5日，优才育英公司申请福建省福清市玉融公证处对租赁物现场进行了证据保全公证。由于双方相持不下，优才育英公司遂支付律师代理费25000元向本院提起诉讼。 本案诉讼过程中，为保护租赁物及场所，应优才育英公司的要求，双方于2019年1月9日就案涉租赁房屋及场所进行实际移交。为此，双方共同签署《租赁房屋交接声明》，共同声明如下：1.2019年1月9日办理租赁房屋及场所的移交手续，自移交手续办结之日起，租赁房屋及场所由优才育英公司管理，此后租赁房屋及场所的一切法律责任由优才育英公司承担，与城东小学、海峡儿童学园无关。2.上述租赁房屋及场所交接，城东小学、海峡儿童学园认为：其已于2018年8月11日履行交接义务；优才育英公司认为：2018年8月11日因租赁房屋及场所不符合合同约定的返还条件，城东小学、海峡儿童学园并未依约履行交接义务。就上述租赁房屋及场所具体交接时间的认定以及自2018年8月11日起至2019年1月9日移交当日期间的相关责任认定由人民法院裁决；3.双方确认2019年1月9日移交当日租赁房屋的现状，该现状的责任认定由人民法院裁决（后附交接清单、租赁房屋及场所现状说明、租赁房屋验收存在问题清单）。 2019年5月22日，本院对案涉“坡道改造工程”进行现场勘验。经双方在场人员确认，勘验情况和结果如下：“学校门口原有一斜坡，斜坡最高点约有2－3米落差。左边（而向校园）原有简易花圃及约一米左右围墙，后因承租人出于美观及安全考虑将左边落差填平，填平宽度约8米，右边填平约1米。坡面用水泥进行修补固化。坡面通行宽度基本不变。” 2019年6月4日，本院依优才育英公司提出的申请，依法委托福建天泽司法鉴定所对案涉租赁物人为损坏恢复原状（双方于2019年5月22日庭审中一致同意按照2019年1月9日所附问题清单恢复到正常使用状态）所需的费用进行鉴定。2019年8月15日，福建天泽司法鉴定所出具专家鉴定意见书，分析说明如下：“根据现场勘验情况结合1月9日确定的问题清单可知，本案的损坏部分：综合楼有部分墙体被凿除痕迹；宿舍楼楼梯间西墙墙面渗水；综合红楼铝合金缺失，部分楼板粉刷层脱落；屋面部分墙体开裂；操场篮球架、足球架缺失；教学楼部分黑板、吊扇、摄像头缺失，卫生间管道渗漏；校园大门摄像头缺失；西侧大门口地下室被填埋；根据双方签订的合同，本案的返还样式为使用期内后3个月的使用现状，故对于①清单内的西侧大门口地下室被填埋部分不属于本案恢复范围；②宿舍楼屋面、墙面渗水及综合红楼的粉刷层脱落、屋面墙体开裂、教学楼卫生间管道渗漏属于房屋自身年久失修问题，不属于本案修复范围；本案中的损失根据现场勘验情况及委托方提供的资料可知，计算出房屋恢复租赁期最后三个月所需的费用，具体项目有：（1）综合楼被凿除的墙面粉刷层；（2）教学实验楼教室被拆除的黑板、吊扇、灭火器、教室摄像头、走廊摄像头；（3）大门摄像头；（4）操场被拆除的篮球架、足球门架；（5）综合红楼铝合金窗户。根据上述分析得出鉴定意见：案涉租赁物人为损坏恢复原状所需的费用为95750元。优才育英公司为此垫付鉴定费24470元。 本院认为，根据优才育英公司与案外人福州优才教育科技有限公司、平潭县育英中学三方之间签订的《租赁合同》，优才育英公司对案涉租赁物有转租权。优才育英公司与城东小学、海峡儿童学园签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。 本诉部分，按照《租赁合同》的约定，2018年8月11日租期届满，且城东小学、海峡儿童学园已经提前3个月通知优才育英公司期满不再续租，履行了合同约定的提前告知义务，并已在期满前全部搬离所租赁的场所，合同自然终止。租赁物综合楼部分墙面粉刷层被凿除以及教学楼部分教室的黑板、吊扇、摄像头和大门摄像头等被拆除并不影响房屋的交接，且优才育英公司已经申请了现场证据保全公证，其拒绝接收房屋理由不足。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”按合同约定案涉租赁物每月租金高达26万多元，优才育英公司应当在城东小学、海峡儿童学园拒绝对租赁物进行修复后的合理期间内及时对租赁物进行修复，其拒收房屋造成扩大的租金损失应自行承担，其请求城东小学、海峡儿童学园赔偿逾期返还房屋造成的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照《租赁合同》第五条第五款约定，返还租赁物时应“保持使用期内后3个月的使用现状”，故优才育英公司请求恢复原状并赔偿恢复原状的费用，本院予以支持。恢复原状的费用经鉴定为95750元，该鉴定意见按照双方2019年1月9日房屋交接声明所附问题清单进行，符合双方当事人“保持使用期内后3个月的使用现状”的约定，亦把合同法规定的房屋正常使用过程中产生的自然损耗剔除在恢复范围之外，本院予以采纳。原、被告双方虽然均对鉴定意见的部分内容提出异议，但没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。本院不予采信。城东小学、海峡儿童学园除应赔偿恢复原状的费用外，还应赔偿优才育英公司恢复原状期间的租金损失。优才育英公司主张租金损失按原约定的租金标准每年314万元计算两个月，但针对本案需要恢复原状的项目，两个月时间过长，本院酌定为一个月即261667元。对于合同约定的逾期支付租金违约金，按《租赁合同》第六条第四款约定，承租人逾期给付租金累计超过60日，应按逾期金额的每日万分之六支付逾期违约金，城东小学第一年租金支付即已逾期66日，应按合同约定向优才育英公司支付违约金。城东小学主张每一年均要扣除60天的宽限期，本院不予采纳；城东小学第一年租金290万元逾期66天，第二年租金302万元逾期57天支付，第三年租金314万元逾期75天支付，经计算共计产生违约金359424元。由于优才育英公司主张的是逾期支付租金的违约金而非租金，故城东小学关于优才育英公司违约金请求“已过一年诉讼时效”的抗辩主张也不能成立。按《租赁合同》第三条第四款约定，由城东小学承担本合同项下的租金给付义务，因此逾期支付租金的违约金也应由城东小学承担，优才育英公司诉请由城东小学和海峡儿童学园共同承担，本院不予支持。优才育英公司尚请求城东小学、海峡儿童学园支付其因本案而支出的律师代理费25000元，因双方对律师代理费的承担未作约定，本院不予支持。 反诉部分，如前所述，案涉《租赁合同》因租期届满且未续租而自然终止，按照《租赁合同》第三条第二款约定，优才育英公司本应在合同期满后十五日内将90万元押金返还给城东小学，逾期未还应按未返还余额每日千分之一支付逾期违约金，但该款同时约定，押金系“用作合同履行期间相关费用结算的保障”，而城东小学和海峡儿童学园尚有逾期支付租金的违约金、恢复原状的费用以及恢复原状期间的租金损失未向优才育英公司结算，故优才育英公司有理由暂不返还押金。城东小学诉请优才育英公司按每日千分之一向其支付逾期返还押金的违约金，本院不予支持。城东小学尚诉请优才育英公司补偿其扩建费438823元，首先，按《租赁合同》第五条第三款约定，承租人对租赁场所进行装饰装修或扩建所产生的费用由承租人自行承担，只有因扩建和临时建设产生的残值折价问题才由双方另行协商。其次，城东小学主张的扩建费438823元根据其提交的证据包括教室修缮和坡道改造的费用，而教室修缮明显不属于扩建和临时建设，坡道改造是否属于扩建双方尚存争议，城东小学把全部工程款438823元作为残值来主张，缺乏事实依据。第三，《租赁合同》约定“残值折价问题双方另行协商”属于约定不明，不能理解为优才育英公司有补偿义务。因坡道改造已形成附合，不能拆除，故本院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予以持”的规定，对城东小学请求优才育英公司补偿扩建费用的诉讼主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下： 一、福州优才育英物业管理有限公司与平潭城东小学、平潭海峡儿童学园于2015年8月12日签订的《租赁合同》于2018年8月11日终止； 二、平潭城东小学、平潭海峡儿童学园应于本判决生效之日起十日内赔偿福州优才育英物业管理有限公司恢复原状的费用95750元和恢复原状期间的租金损失261667元； 三、平潭城东小学应于本判决生效之日起十日内向福州优才育英物业管理有限公司给付逾期支付租金违约金359424元； 四、福州优才育英物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还平潭城东小学租赁押金90万元； 五、驳回福州优才育英物业管理有限公司、平潭城东小学、平潭海峡儿童学园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23975元，由福州优才育英物业管理有限公司负担13007元，平潭城东小学负担6691元，平潭城东小学和平潭海峡儿童学园共同负担4277元；反诉案件受理费8461元，由平潭城东小学、平潭海峡儿童学园负担2061元，福州优才育英物业管理有限公司负担6400元；鉴定费24470元由平潭城东小学、平潭海峡儿童学园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴 强 人民陪审员  邵群英 人民陪审员  任文莹 二〇一九年十月三十日 书 记 员  颜玲玲