江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初4210号原告：邓兰花，女，1985年10月6日出生，汉族，户籍地江西省南昌市南昌县，现住江西省南昌市南昌县昌南新城金沙二路2610号中新·幸福时光住宅区。委托代理人：王锦贵、林学文，江西客家人律师事务所律师。被告：南昌县幸福时光滨河壹品小区第一届业主委员会。住所地：南昌市南昌县昌南新城诚义路248号。法定代表人：颜文江，系该业委会主任。委托代理人：魏婷、史慧敏，江西思海律师事务所律师。原告邓兰花诉被告南昌县幸福时光滨河壹品小区第一届业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王锦贵、林学文，被告委托代理人魏婷、史慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法撤销南昌县幸福时光滨河壹品业主大会作出的《幸福时光滨河壹品业主议事规则》（以下简称《议事规则》）；2.依法撤销南昌县幸福时光滨河壹品业主大会作出的《幸福时光滨河壹品业主管理规约》（以下简称《管理规约》）；3.依法撤销南昌县幸福时光滨河壹品业主大会作出的选举产生业主委员会的决定；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月，南昌县幸福时光滨河壹品小区召开首次业主大会，业主大会名称为幸福时光滨河壹品业主大会，该业主大会所涉及的业主仅包含幸福时光小区三、五期业主。该次业主大会表决通过了《议事规则》、《管理规约》以及选举产生业主委员的决定。后南昌县幸福时光滨河壹品第一届业主委员会将相关材料向南昌县行政审批局备案。在此过程中，原告作为小区业主，没有参与任何投票和表决。据了解，上述所有的事项都是由三、五期每栋选派的五个楼栋代表该楼栋的业主行使是表决权，但楼栋代表并没有依法获得所代表的业主的书面授权。另外，幸福时光滨河壹品业主大会只包含了三期和五期的业主，但幸福时光小区是一个不可分割的整体，依法只能成立一个业主大会及业主委员会。《议事规则》是由业主代表表决和制定的，严重违反了法律法规的规定。同时，业主委员会的选举过程存在严重违法，严重损害了广大业主的利益。原告认为，每个业主对幸福时光小区的除专有部分以外的共有部分都享有共有和共同管理的权利，对小区公共事务都有参与权、管理权、成员权。南昌县幸福时光滨河壹品业主大会以业主代表的形式作出的《议事规则》、《管理规约》以及选举产生业主委员会的决定，严重侵犯了原告作为业主的合法权益。综上，请求法院依法撤销上述决定。被告辩称：一、幸福时光三、五期是一个独立的物业管理区域，已获批准。根据《物业管理条例》第十九条规定，如果原告对滨河壹品小区业主大会作出的决议有异议，应当通过行政途径予以反映。二、被告不是本案适格主体，应驳回原告起诉。《议事规则》、《管理规约》均是滨河壹品小区首次业主大会表决通过的，被告也是由首届业主大会选举产生，现原告将在后产生的业主委员会作为被告，撤销被告主体产生前业主大会作出的决定或者表决通过的文件，显然不符合逻辑。三、原告于2019年5月11日投票，对《议事规则》、《管理规约》投赞成票，并参与投票选举了7位业主委员会成员。原告诉状中陈述其没有参与任何投票或者表决违背诚实信用原则。四、业主大会的召开、选举产生业委会、表决通过《议事规则》、《管理规约》等的程序均符合法律法规规定。第一届业主委员会选举产生后，筹备组的职责完成，原告要求重新组成筹备组的说法是错误的。滨河壹品小区第一次业主大会分两次召开，第一次于2019年4月27日召开，因实际参与人数未过半，所以由八月湖街道办牵头下筹备组组织了第二次会议，第二次会议通过书面征求意见的方式组织召开业主大会，唱票时只包含了第二次选票，并非原告所述将第一、二次会议选票综合。第二次会议在2019年5月10日公告会议的形式等内容后，先采用楼栋代表上门手法选票或直接投票的方式收集选票，然后再通过2019年5月24日唱票，最后对会议结果进行公告。从公告会议形式到唱票，正好15天，符合法律法规规定。五、颜文江是前筹备组成员，后因参与了业主委员会的选举而退出了筹备组，其仅参与部分咨询工作，并未违反法律的强制性规定。综上，本案召开的首次业主大会程序合法，内容未侵犯业主的合法权益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南昌县幸福时光小区位于南昌县昌南新城，分为一、二、四期及三、五期，其中诚义路以西为三、五期，名称为幸福时光滨江壹品小区，诚义路以东为一、二、四期。2019年3月4日，南昌县房产管理局、南昌县八月湖街道办事处于批准将位于南昌县昌南新城诚义路248号的幸福时光三、五期（滨河壹品）划分为一个物业管理区域，该区域包括29#、43#、44#、45#、46#、47#、48#楼，其中房屋总建筑面积423258平方米，总套数4398套。2018年8月31日始，幸福时光滨河壹品小区业主筹备召开业主大会，并向南昌县八月湖街道办事处书面申请，组建业主大会筹备组。经过公告组建业主大会筹备组、公示筹备组产生办法、业主推荐及自荐，由南昌县八月湖街道办事处、幸福时光社区居民委员会牵头成立了7名业主代表、社区居委会代表、建设单位代表组成的筹备组。根据业主自荐，南昌县八月湖街道办事处、幸福时光社区居民委员会于2019年3月22日公示业主委员会委员候选人名单，又于2019年4月2日，在幸福时光滨河壹品小区内公告征求《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》修改意见。2019年4月8日，因无人提出异议，幸福时光社区居民委员会发布《关于幸福时光滨河壹品小区业主委员会成员正式候选人名单的公告》，后又于4月11日发布《关于召开幸福时光滨河壹品小区首届业主大会会议的公告》，公告大会时间于2019年4月27日召开。因4月27日选举大会投票数不足，南昌县八月湖街道办事处、幸福时光社区居民委员会再次于5月10日发布公告，通知业主于2019年5月11日至5月19日期间采用现场投票的方式补选投票。5月24日，在南昌县八月湖街道办事处、幸福时光社区、小区彩生活物业等工作人员指导下，对收集到的选票进行了统计。业主大会应参加专有部分面积423258平方米、业主人数4398人，实际参加专有部分面积290962.11平方米、业主人数2814人。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，投票表决通过了《管理规约》、《议事规则》并选举产生了7名业主委员会委员。2019年5月24日，幸福时光滨河壹品小区业主委员会向南昌县行政审批局、南昌县八月湖街道办事处、幸福时光社区居民委员会备案。另查明，原告邓兰花系幸福时光住宅区27栋二单元901室业主。2019年5月11日，原告在选票上对《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》投赞成票，并在10名候选人中勾选7名委员。上述事实，有原告提供的原告身份证复印件、房产证复印件、幸福时光滨河壹品小区第一届业主委员会备案材料复印件（88页），被告提供的南昌市物业管理区域划分申请表、南昌市物业管理区域划分意见书、幸福时光滨河壹品小区第一届业主大会表决票和业委会委员选举票（邓兰花签字）、选票结果统计表、2019年5月24日会议当天视频（光盘）、幸福时光滨河壹品第一届业主委员会备案表以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。上述证据与原件核对一致，且证据来源合法，双方对上述证据真实性均无异议，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：第一、幸福时光滨河壹品小区是否是独立的物业管理区域；第二、幸福时光滨河壹品小区第一届业主委员会是否是本案适格的被告；第三、幸福时光滨河壹品小区业主大会作出的《管理规约》、《议事规则》以及作出的选举产生业主委员会的决定是否程序合法。一、关于第一个争议焦点，幸福时光滨河壹品小区经由南昌县房产管理局批准，是独立的物业管理区域。批准划分物业管理区域行为系行政行为，原告认为幸福时光小区包括一、二、四期及三、五期，幸福时光三、五期，即幸福时光滨河壹品小区不能单独划分为一个物业管理区域，应当针对该项具体行政行为另行提起行政诉讼，该项主张不在本案民事案件受理范围内。在行政行为未被撤销或认定无效的情况下，应当认定幸福时光滨河壹品小区系独立的物业管理区域，有权在该物业管理区域内成立业主大会。二、关于第二个争议焦点，幸福时光滨河壹品小区第一届业主委员会是本案适格被告。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，可以依据《物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定。原告起诉要求撤销的，是业主大会作出的决定，但业主大会本身仅仅是作为全体业主集体决策以及共同管理事项的议事会议，不具有实体性。业主委员会作为业主大会的常设机构，履行日常管理职责，应作为被告应诉，且在撤销选举决定及相关备案之前，涉案业主委员会仍系适格机构，具备诉讼主体资格。三、关于第三个争议焦点，幸福时光滨河壹品小区业主大会作出的《管理规约》、《议事规则》以及作出的选举产生业主委员会的决定程序合法，应属有效。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，幸福时光滨河壹品小区业主大会原拟采用集体讨论形式，并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告，后因投票数不足，业主大会改为自2019年5月11日至19日期间采用现场投票的方式投票，最后于5月24日在南昌县八月湖街道办事处、幸福时光社区、小区彩生活物业等工作人员指导下，对收集到的选票进行了统计，统计结果显示表决通过的《管理规约》、《议事规则》以及选举产生的7名业主委员会委员均经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述程序均符合法律、法规规定。原告主张业主大会会议召开未提前15日公告，筹备组成员颜文江、李跃、李石英三人在被提名为业主委员会候选人后没有退出筹备组，候补业主委员万玉兰、李忠发、樊明星得票数未达到双过半的标准，筹备组自成立之日起超过九十日组织召开首次业主大会等程序问题。本院认为，根据登记备案表显示，幸福时光滨河壹品小区业主大会召开时间为2019年4月27日至5月24日期间，此前于4月11日发布公告，符合提前15日公告的条件。南昌县八月湖街道办事处、幸福时光社区公告告知滨河壹品小区全体业主筹备组成员颜文江、李跃、李石英正式退出筹备组工作事宜，后期虽留有颜文江电话为咨询电话，但并不能证明颜文江参与筹备组日常事务。候补业主委员万玉兰、李忠发、樊明星得票数未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不应当选，但选举产生的其余7位业主委员均符合双过半标准，不能因为候补委员票数未达标而否认7位业主委员当选的有效性，只有在发生需要候补委员递补时，再另行召开业主大会会议补选。筹备组自2018年9月30日成立即开始准备业主大会召开事宜，中途因颜文江、李跃、李石英三人参与业主委员会选举而退出筹备组工作，南昌县八月湖街道办事处、幸福时光社区又于2019年1月14日正式公告筹备组增补成员名单，异议时间截止1月29日，之后于4月27日召开首次业主大会，虽然筹备组自成立之日起未在90日内组织召开首次业主大会，但筹备组增补成员后在90日内组织召开了首次业主大会。此外，原告诉称在幸福时光滨河壹品小区业主大会召开期间，未参与任何投票和表决，但根据被告提供的由邓兰花签名确认的选举票表明，原告于2019年5月11日参与表决并对《管理规约》、《议事规则》投下赞成票，并在业主委员会候选人名单中勾选7名委员，原告不仅对投票和表决事项知悉，并赞成《管理规约》、《议事规则》以及业主委员会的选举决定，故原告以其未参与投票，而要求撤销业主大会作出的决定的主张，本院不予采纳。业主大会、业主委员会系群众自治性组织，应当充分尊重业主的意思自治。幸福时光滨江壹品小区在南昌县八月湖街道办事处、幸福时光社区居民居委会的指导下，遵循公开、透明的原则，无论是筹备组组成方式、成员，还是《管理规约》草案、《议事规则》草案内容，到后期业主大会召开、投票方式，投票结果等，均全程公示且公告期间充分合理，尊重保障了小区业主的知情权及异议权，最后在将近64%业主参与投票的情况下，通过了《管理规约》、《议事规则》并选举产生的7名业主委员会委员，且上述决定均经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，体现了大部分小区业主的意志，应当予以尊重并认可，如果仅因为程序上个别瑕疵而全盘否认，实属不当。故，对于原告请求撤销南昌县幸福时光滨河壹品小区业主大会作出的《管理规约》、《议事规则》及选举产生业主委员会决定的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《物业管理条例》第九条、第十一条、第十二条、第十四条，《江西省物业管理条例》第十条、第十四条、第十六条、第二十条之规定，判决如下：驳回原告邓兰花的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由原告邓兰花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  余永祥二〇一九年十月十九日法官助理彭一蕾书记员李倩云