广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0331民初1072号 原告：荔浦县大发房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区荔浦市荔城镇城东街环东路45号。统一社会信用代码：91450331753722833M。 法定代表人：吴志超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。 被告：陶桂兰，女，1953年12月5日出生，瑶族，住广西壮族自治区荔浦市。 原告荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称大发公司）与被告陶桂兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2019年9月3日裁定转为普通程序，并于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告大发公司的委托诉讼代理人赵正红、被告陶桂兰两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大发公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》，被告将房屋交还给原告；2.判决被告赔偿违约金38,000元给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经合法途径，原告取得位于荔浦市荔城镇滨江新城B区编号为荔国用（2007）第Bb07044号地块的土地使用权，并经批准在上述地块兴建商品房。2013年11月1日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，向原告购买在上述地块建设的滨江商贸城5栋2单元403号商品房。合同对价款、给付方式、违约责任、买卖标的等事项进行了明确约定。其中，合同第四条约定该商品房单价为3,390.5元/平方米，总金额为485,520元；第六条约定，被告采取一次性付款方式；第七条约定，被告超期30日不付款，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。合同附件四约定，被告在2013年11月1日前缴纳购房款人民币485,520元整。合同签订后，原告已交付房屋给被告，但被告却未依约支付购房款，至今仅支付105,520元，尚欠380,000元未支付。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。被告向原告购房，依法负有按期支付购房款的义务，现被告拖欠购房款不支付，导致合同根本目的不能实现，构成违约。为维护自身合法权益，原告遂依照合同约定、法律规定提起本案诉讼，请求人民法院依法审理并支持原告的诉讼请求。 被告陶桂兰口头辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》落款时间是2013年11月1日，被告先支付了购房款30,000元，后来在2014年4月26日又支付了100,000元。支付了这100,000元后，原告才把购房合同给被告。当时，被告还交了30,000元（不计算在购房款内）向原告购买面积为21.98平方米的走廊，约定走廊只给被告使用，故没有开具发票。包括购房款、税费、代收费用等在内，被告一共交了168,000元。买房的时候，因年龄问题，被告无法办理银行按揭，后双方约定分两次支付购房款。之后，因做生意失败被告付不起购房款，故构成违约是事实。2016年至2019年，被告陆陆续续交了几万元的利息，2017年12月8日还交了20,000元购房款。现被告不同意解除合同，愿意按月支付利息，并准备在2025年付清所有剩余购房款。若真要解除合同，原告应返还被告所交的购房款，同时折价补偿被告装修费用150,000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1．对于原告提交的《抵押借款合同》（复印件）、吴洋的授权委托书及身份证复印件，因《抵押借款合同》系复印件，原告的特别授权诉讼代理人在本庭询问时含糊其词，被告陶桂兰也不予认可，无法确认是否真实，故本院对该组证据的真实性不予确认；2．对于被告陶桂兰提交的载有“信用社吴志斌6231330900000079068”字样的纸条，因与本案没有关联性，本院不予确认；3．对于被告陶桂兰提交的盖有“荔浦县大发房地产开发有限公司财务专用章”的2017年9月15日、2017年10月19日、2018年4月20日、2018年7月10日、2018年10月2日、2019年1月14日的《收据》各1张，因《收据》上载明的是利息，被告陶桂兰也认可陆陆续续交了几万元利息，本院对这些收据的真实性、合法性予以认定，因无其他有效证据相佐证，无法确认《收据》上载明的利息到底是购房利息还是原告所主张的“代吴洋收的借款利息”，故本院对该组证据的关联性不予确认；4．对于被告陶桂兰提交的吴洋盖章的2019年4月26日、2019年5月10日的《收据》各1张，因这是被告与吴洋之间的债权债务关系，本院对其关联性不予认可。 关于被告陶桂兰一共向原告大发公司支付了多少购房款问题。原告主张被告陶桂兰仅支付了购房款105,520元（包括2017年12月8日支付的20,000元），被告陶桂兰则辩称其一共支付了168,000元（包括购房款、税费、代收费用等），后于2017年12月8日又支付了购房款20,000元。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”也就是说，被告陶桂兰对其反驳原告诉讼请求所依据的事实负有举证证明责任。在本案中，被告陶桂兰除了提供2017年12月8日的《收据》外，未能提供其他有效证据证明其事实主张，依法应承担举证不能的后果。综合原、被告提交的证据及当事人的陈述，本院确认被告陶桂兰一共支付了购房款105,520元，其中2013年11月1日支付85,520元，2017年12月8日支付20,000元。 本院经审理认定事实如下：2013年11月1日，原告大发公司与被告陶桂兰签订《商品房买卖合同》，约定买受人（被告）向出卖人（原告）购买位于荔浦市荔城镇滨江新城B区5栋2单元403号商品房，房屋总价款为485,520元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人一次性付款。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之3的违约金。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四合同特别补充协议第一条对合同“第六条：付款方式及期限”作出补充约定：买受人在2013年11月1日前缴纳购房款为人民币485,520元整。2013年11月1日，被告支付购房款85,520元。2013年11月11日，原、被告签订的《商品房买卖合同》在房产管理部门进行了备案登记。2014年12月26日，被告领取了案涉商品房的钥匙并开始装修，2017年下半年入住、使用。2017年12月8日，被告又向原告支付了购房款20,000元。至此，被告一共向原告支付购房款105,520元，之后便不再支付。原告认为，被告拖欠购房款不支付，导致合同根本目的不能实现，构成违约。原告遂于2019年6月5日提起本案诉讼，请求判如所请。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。依照合同补充协议，被告应在2013年11月1日前缴纳购房款485,520元。2013年11月1日，被告仅支付购房款85,520元。按照合同约定，自2013年12月2日起，原告享有约定解除权。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告迟延支付购房款的行为也符合合同法定解除的情形。就约定解除权而言，原告于2013年12月2日享有约定解除权后，非但没有及时行使，反而在2014年12月26日自愿将案涉商品房钥匙交与被告，继而被告进行装修、使用。后在四年后的2017年12月8日，原告又收取了被告支付的购房款20,000元。这充分说明，原告同意接受被告继续履行合同的行为，视为其对合同约定解除权的放弃。就法定解除权而言，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，在本案被告没有催告原告解除合同的情形下，解除权的行使期限应自合同约定的履行期限次日即2013年11月2日起至2014年11月1日止。逾期不行使的，解除权消灭。原告于2019年6月5日提起本案诉讼，请求解除原、被告于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》，早已超过了解除权人行使解除权的一年除斥期间，解除权消灭。综上，原告关于解除原、被告于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。继而，就不存在“被告将房屋交还给原告”及因合同解除“被告赔偿违约金38,000元给原告”的问题。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条的规定，判决如下： 驳回原告荔浦县大发房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费9,035元，由原告荔浦县大发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9,035元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  陶改华 审 判 员  罗丽香 人民陪审员  蒋松霖 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  潘禄敏