辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0111民初160号原告：吴海生，男，1958年8月24日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：曾祥辉、王婷，辽宁安行律师事务所律师。被告：姜炘，男，1970年3月15日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙晔、程之美，辽宁平安律师事务所律师。被告：沈阳顺德置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处关沟村佳园路6号。法定代表人：马万阁，该公司经理。委托诉讼代理人：顾玉辉，辽宁同宇律师事务所律师。被告：何洪波，男，1978年1月11日出生，汉族，无职业，现沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：顾玉辉，辽宁同宇律师事务所律师。原告吴海生与被告姜炘、沈阳顺德置业有限公司、何洪波案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴海生向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令立即停止对位于沈阳市苏家屯区房屋的强制执行，并解除查封扣押，两处房产价值289950元；2.请求法院依法确认原告购买的位于苏家屯区房屋归原告所有；3.请求法院判令被告顺德置业公司协助原告办理产权登记；4.诉讼费及其他相关费用由各被告承担。事实和理由：2013年3月31日，原告与被告沈阳顺德置业有限公司签订了房屋买卖协议，购买沈阳顺德置业有限公司开发的位于沈阳市苏家屯区房屋，面积为96.65平方米，房屋总价款为289950元。原告支付全部款项，并由被告为原告出具收款收据，根据被告2014年5月19日出具的入住通知书，原告于2014年6月30日入住上述房屋并实际入住至今。贵院在被告姜炘与顺德公司及公证债权执行一案中，作出（2018）辽0111执615号执行裁定书，查封了原告所有的上述房屋，依据民诉法及最高院相关司法解释规定，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理房屋过户手续等，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押冻结。本案中，未办理登记手续不是原告过错所致，因此原告对房屋享有的权利能够排除执行，故法院不应执行该房屋。被告姜炘辩称，一、原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除法院的执行。1、原告签订《房屋买卖协议》无效。《土地管理法》第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”《房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，沈阳顺德置业有限公司建设涉案房屋未取得土地使用权，也未取得任何建设审批手续，属于侵占土地、违法建设的行为，涉案房屋属于违法建筑，法律禁止转让，原告签订的《房屋买卖协议》因违返法律法规的强制性规定而无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据上述法律规定，沈阳顺德置业有限公司至今未取得商品房预售许可证，因此，原告签订的《房屋买卖协议》无效。2、原告不属于涉案房屋的权利人，其权利亦不具有合法性，不能排除法院强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。案涉房屋的建设未取得土地使用权和任何审批手续，原告与沈阳顺德置业有限公司签订的房屋买卖协议为无效合同，根据上述法律规定，原告不符合法定的权利人标准，不是涉案房屋的权利人，原告对涉案房屋不享有任何合法权利，其权利亦不具有合法性，不能排除法院强制执行。3、原告不符合排除执行的法定情形，不能排除法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”沈阳顺德置业有限公司至今未取得涉案房屋的土地使用权、建设等审批手续，系违法建筑，原告签订的《房屋买卖协议》为无效合同，并且原告不能提供证据，证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，原告也不能证明其已经实际支付了超过合同约定总价款的百分之五十的价款，因此，根据上述法律规定，原告不符法定排除执行的情形，不能排除法院的执行。二、原告不享有案涉房屋的物权，原告确权的请求应当驳回。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《房屋登记办法》第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。”最高法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）》“21.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”根据上述法律规定，案涉房屋系未依法取得规划许可、施工许可等建造的房屋，属于违法建筑，原告与何洪波、沈阳顺德置业有限公司签订的房屋买卖协议无效，不符合法律规定的房屋登记的条件，更不具备物权的基础要件，因此，原告对涉案房屋不享有物权权利，对于原告确认涉案房屋权利归属的诉请，法院应当予以驳回。三、原告要求协助办理产权登记的诉请，不属于本案的审理范围。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案是执行异议之诉，审理范围是案外人就执行标的是否享有足以排除要求协助办理产权登记的诉请，不属于本案的审理范围，不应予以审理。被告沈阳顺德置业有限公司辩称，我公司与何洪波了解情况，何洪波说这个房屋买卖协议没有何洪波签字，对该房屋买卖事实不清楚，也没有收到原告的购房款。被告何洪波辩称，同顺德置业公司意见一致。本院经审查认为，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证……”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围”。本案中，案涉房屋无建设工程规划许可证，系违法建筑。因违法建筑产生的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故应驳回原告的起诉。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（四）项、第一百五十四条第一款（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告吴海生的起诉。案件受理费5649元，已缓交。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘英民人民陪审员  王秋月人民陪审员  宋子硕二〇一九年十月三十日书 记 员  金丽娜