广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10069号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱正根，男，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：杨雄文，北京市立方（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡柱成，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何晓威，广东群立弘律师事务所律师。上诉人邱正根因与被上诉人胡柱成租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初9817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。邱正根上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判胡柱成赔偿邱正根违约金156000元；3.改判胡柱成赔偿邱正根搬迁费58000元、厂房水电安装及装修费163000元，共计221000元；4.改判胡柱成承担邱正根支付的因申请财产保全而发生的所有费用；5.由胡柱成承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、案涉《厂房租赁合同》应为有效的合同。（一）一审判决在没有证据显示案涉房屋未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设，且法院对此未向当事人进行释明的情况下，直接认定案涉《厂房租赁合同》无效，该作法剥夺了当事人辩论的权利，属于程序违法。（二）案涉房屋所在土地的承包合同是经过佛山市南海区某村农村承包合同管理小组见证并同意，且涉案土地处于佛山市各级政府主导下的三旧改造项目范围内，政府亦是认可当年村民与村委会签订的《土地使用权承包合同》的有效性，并给予足额拆迁补偿与奖励。而且，胡柱成也因案涉房屋的拆迁获得政府两百万的补偿款，表明了政府是认可案涉房屋的合法性的。（三）一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定认定案涉《厂房租赁合同》无效错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用范围是城镇房屋，而案涉房屋并不属于城镇房屋。且村一级集体土地使用权承包给村民，由村民建房出租，是政府盘活农村集体资产的探索，也符合党和国家的相关政策精神。一审判决参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定认定案涉《厂房租赁合同》无效，与党和国家的相关政策精神相违背。（四）即使案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，也不必然导致案涉《厂房租赁合同》无效。二、一审法院对于邱正根主张搬迁费的诉请不予支持错误。（一）一审法院认定邱正根对案涉《厂房租赁合同》无效与胡柱成负有同等责任错误。胡柱成明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证而不将此事实告知邱正根，直至本案一审庭审时胡柱成仍坚持案涉房屋是合法建筑，且邱正根的签订合同时已尽到应有的审慎态度。且从信息不对称的角度来看，出租人对房屋建设的合法性应负有更高的注意义务。（二）胡柱成在告知邱正根其将不收取案涉房屋2019年1月1日之后的租金时是没有附件任何条件的。且胡柱成也从未主张过以案涉房屋2019年1月1日之后的租金来抵扣搬迁费，一审法院超出当事人的诉请范围，以案涉房屋2019年1月1日之后的租金抵扣搬迁费没有法律依据。三、邱正根申请财产保全的费用应当由胡柱成承担。邱正根申请财产保全是法律赋予的权利，这些费用是因胡柱成拒绝承担其应向邱正根承担的责任，故这些费用应由胡柱成承担。四、安装费应由胡柱成承担。因胡柱成的违约导致邱正根不得不停工搬迁，另寻厂房，重新装修，这些费用应由胡柱成承担。胡柱成辩称，邱正根的上诉请求没有事实与法律依据，案涉《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效，应根据双方的过错来认定责任。本案中，相关的责任应由邱正根承担。请求二审法院依法驳回邱正根的上诉请求。邱正根向一审法院起诉请求：1.确认双方《租赁合同》已于2019年1月1日解除，并由胡柱成返还邱正根保证金78000元；2.胡柱成双倍赔偿邱正根保证金156000元（78000元×2）；3.胡柱成赔偿邱正根搬迁费58000元、厂房水电安装及装修费共163000元，共计221000元；4.由胡柱成承担邱正根支付的因申请财产保全而发生的所有费用1500元；5.由胡柱成承担本案所有诉讼费用。胡柱成向一审法院提出反诉请求：1.邱正根向胡柱成支付2019年1月至2019年6月的租金156000元及违约金（违约金以每月拖欠租金为本金，从每月6日起按日百分之一的标准计算至实际付清之日止，暂计至2019年6月25日为150540元）；2.诉讼费由邱正根承担。一审法院认定事实：2008年6月30日，佛山市南海区某经济联合社（以下简称某经联社）与胡柱成签订《土地使用权承包合同》，约定胡柱成向某经联社承包位于某工业区（州贝塘底）空地4859.64平方米，承包期限三年，从2008年7月1日起至2011年6月30日止。2013年10月10日，某经联社与胡柱成签订《补充协议》。2015年5月17日，邱正根（承租方、乙方）与胡柱成（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：甲方将位于南海某工业区洲贝围的厂房（以下简称案涉租赁物）租赁给乙方，租赁期限为5年，从2015年5月15日起至2020年5月14日；承租期内乙方应交承租款总金额为1547000元，按金按每月26000元计算，2015年5月15日至2015年5月31日为装修期，从2015年6月1日开始收第一个月的租金；乙方在使用期内每月的第一个月1-5号内缴当月租金给甲方；乙方在合同签订之日必须交付合同履行保证金，以三个月租金共78000元为合同履行保证金给甲方；乙方未经甲方同意，擅自变更合同或单方提前解除合同的，须向甲方支付补偿金78000元，甲方有权解除合同，无偿收回出租的厂房以及乙方在该处所建的建筑物；甲方未经乙方同意，擅自变更合同或单方提前解除合同的，甲方应赔偿乙方在该处所投资建筑物的净值并双倍赔偿乙方保证金，乙方有权解除合同；在租赁期内，因街道以上行政部门建设需要征用租赁厂房土地时，甲、乙双方应服从征地方案，合同同时解除，因征地需要而拆除乙方在地上投资的建筑物补偿归甲方，乙方不得要求甲方予以赔偿，搬迁补偿归乙方；征地单位按征用土地的有关规定予以的土地补偿费和厂房补偿费归甲方所有。2018年11月1日，某经联社向胡柱成发出《限期搬迁拆除通知书》，该通知书写明“某工业区”、“某工业区”、“某工业区”、“某工业区”四个项目地块已经展开三旧改造工作，胡柱成所承租的土地及地上建筑物、构筑物及其他配套设施位于上述项目地块范围之内，为了保障三旧改造工作顺利进行，现通知胡柱成在2019年1月1日前搬迁拆除完毕。2019年3月21日，广东某融资担保有限公司出具发票，确认收到*金融服务*保全担保费1500元。另查明，邱正根与胡柱成雇请的工作人员通过微信方式沟通邱正根搬迁案涉租赁物的事宜。2018年12月9日，胡柱成工作人员向邱正根发送厂房搬迁通知书，该通知书写明胡柱成收到某经联社的《搬迁通知书》，要求厂房地块承租方须搬离离开租赁地块，鉴此，案涉合同因客观情况已无法继续履行，希望邱正根于2019年1月1日前尽快完成搬迁工作，并迁离前向胡柱成交齐租赁期间的租金、水电费等应缴费用；2019年1月3日，胡柱成工作人员向邱正根发出通知称“各位老板，从2019年1月1日，我们不再收取租金，你们什么时候搬迁，请自行安排。在这阶段所产生的水，电费正常交付。如有什么问题请到村委征询”；邱正根回复称合约未到，搬迁费怎么算，押金怎么处理；胡柱成工作人员回复称搬之后押金退还；2019年2月2日，胡柱成工作人员催促邱正根支付水电费，邱正根回复称其2月份就搬了，从押金扣就是；2019年4月12日，邱正根向胡柱成工作人员发送微信称“4月7号梁小姐已经抄过某工厂水电表了，请把水电费对一下！把明细发给我”。2019年5月5日，邱正根提起本案诉讼。诉讼中，邱正根、胡柱成均确认邱正根已向胡柱成支付至2018年12月份的租金。邱正根陈述其在2019年3月底已将案涉租赁物内的物品全部搬离。胡柱成确认邱正根已搬离案涉租赁物内的物品。胡柱成确认案涉租赁物没有产权证，也没有办理规划报建手续。邱正根确认其诉请胡柱成支付的厂房水电安装及装修费是邱正根搬迁后在新厂房内发生的费用。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。胡柱成确认其出租给邱正根的案涉租赁物未办理规划报建手续，邱正根亦未提供证据证明案涉租赁物已办理产权证或已办理规划报建手续，故邱正根、胡柱成之间签订的案涉合同无效。无效合同自始没有法律约束力，邱正根请求确认案涉合同于2019年1月1日解除没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，故一审法院对邱正根要求胡柱成返还保证金78000元的诉讼请求予以支持。案涉合同无效，邱正根依据案涉合同约定要求胡柱成双倍赔偿保证金156000元的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。民事活动应遵循诚实信用原则。胡柱成指定与邱正根沟通搬迁案涉租赁物事宜的工作人员在向邱正根发出的微信聊天记录中明确表示自2019年1月1日不再向邱正根收取案涉租赁物的使用费，由邱正根自行安排搬迁。且胡柱成亦未提供证据证明就承租物其有向平南经济社交纳2019年1月至6月的租金。综上，一审法院对胡柱成要求邱正根支付2019年1月至6月的租金156000元及违约金150540元的反诉请求均不予支持。对于搬迁费，首先，邱正根作为承租人，在其承租案涉厂房前应当审核案涉租赁物的产权信息，其不清楚案涉租赁物的产权情况即与胡柱成签订案涉合同，对案涉合同无效与胡柱成负有同等责任。其次，案涉合同无效，邱正根本身亦负有腾退并返还案涉租赁物的义务，由此所发生的搬迁损失应由其自行承担。最后，胡柱成已明确自2019年1月1日起不再收取邱正根的租金，一审法院亦对胡柱成要求邱正根支付2019年1月至6月租金的反诉请求不予支持。综上，对邱正根要求胡柱成支付搬迁费58000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持；对邱正根提供的证据4、5，一审法院对其证明力不予确认。对于厂房水电安装及装修费，邱正根提供的证据6水电安装与维修合同、收据及证据7土地（厂房）租赁合同所证明的装修费及水电安装支出是邱正根对其新承租厂房的装饰装修和水电安装，该项支出与其搬离案涉租赁物不存在必然联系，该损失非因案涉合同无效而导致的直接损失，故对邱正根要求胡柱成支付水电费及装修费163000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持；对邱正根提供的证据6、7，一审法院对其关联性不予确认。对于财产保全担保费，邱正根申请由担保公司提供信用担保进行财产保全并非必要的支出，邱正根、胡柱成对担保费用的负担亦未进行约定，故对邱正根要求胡柱成赔偿财产保全担保费用1500元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、胡柱成应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金78000元予邱正根；二、驳回邱正根的其他诉讼请求；三、驳回胡柱成的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4073.75元，财产保全费2795元，合共6868.75元（邱正根已预交13859.75元），由邱正根负担1945元，胡柱成负担4923.75元。反诉受理费2949.05元（胡柱成已预交），由胡柱成负担。胡柱成应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳4923.75元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对邱正根预交的诉讼费用11914.75元，在判决发生法律效力后经邱正根书面申请,一审法院退还予邱正根。二审期间，邱正根向本院提交《广东省国土资料厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》及（2017）最高法民再87号民事判决书复印件各一份，拟证明案涉《厂房租赁合同》为有效合同。经质证，胡柱成对上述证据的关联性不予认可，认为该证据与本案没有关联性。胡柱成未向本院提交新证据。经审查，邱正根提交的上述材料与案涉《厂房租赁合同》效力认定不具有关联性，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。围绕着邱正根的上诉请求，二审争议的焦点为：1.案涉《租赁合同》是否有效；2.邱正根诉请胡柱成向其赔偿违约金、搬迁费、厂房水电安装及装修费、保全费应否支持。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案一审法院辩论终结前，各方均未能提交证据证实涉案厂房已取得建设工程规划许可证或经行政主管部门批准建设，依据上述法律规定，双方之间围绕涉讼土地及地上建筑物订立的《厂房租赁合同》依法无效，邱正根上诉提出涉案厂房及土地得到政府认可的三旧改造方案，主张案涉《厂房租赁合同》有效缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《厂房租赁合同》无效，邱正根上诉主张依据该合同约定的违约条款，要求胡柱成双倍赔偿保证金缺乏依据，本院不予支持。针对搬迁费问题，案涉《厂房租赁合同》无效，邱正根需向胡柱成返还涉案厂房，其有权主张因合同无效腾退涉案厂房而产生的搬迁费，但如一审法院论析，邱正根在承租涉案房产之前，未审核涉案厂房的产权情况，其对该合同的无效亦具有过错，自身亦应承担相应的责任。另综合考虑胡柱成在2019年1月1日未再向邱正根收取涉案厂房2019年1月至6月占有使用费，以及邱正根每月应支付占有使用费金额，一审法院对邱正根主张搬迁费之诉请不予支持合情合理，本院予以维持。针对邱正根主张的厂房水电安装及装修费问题，该项支出属于邱正根承租新的厂房进行生产经营所必然支出的费用，不属于其因合同无效而导致的直接损失，邱正根诉请胡柱成向其赔偿该项费用合计163000元缺乏依据，本院不予支持。至于邱正根主张因申请财产保全，由担保公司提供信用担保而支出的财产保全担保费问题，双方在案涉《厂房租赁合同》中并未就该项费用负担进行约定，且该项费用不属于必要的支出，一审法院不予支持并无不当，本院亦予维持。综上，邱正根的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6955元，由上诉人邱正根负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年十月二十八日法官助理 杨全欣书 记 员 周英洋