北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24181号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心，住所地北京市顺义区大孙各庄镇府前街10号，统一社会信用代码911101136717053944。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：赵秋月，女，1995年9月13日出生，汉族，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心员工。被告：王桂苹，女，1966年6月28日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：佟显玉（王桂苹之夫），1965年8月25日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心（以下简称乐生活物业）与被告王桂苹物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活物业的委托诉讼代理人赵秋月，被告王桂苹的委托诉讼代理人佟显玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐生活物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2013年8月15日至2018年12月14日期间的物业费14045.65元及违约金4037.66元；2.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：北京市顺义区×家园小区的业主王桂苹与乐生活物业于2009年1月23日签订《前期物业服务协议》。原告一直为上述小区提供物业服务，被告是×家园×区×室房屋的产权人，该房屋面积129.86平方米，物业费按1.69元每月每平方米收取。被告应根据双方合同的约定按时足额交纳物业服务费，但被告一直拒绝支付。2013年8月15日至2018年12月14日期间，被告共欠缴物业服务费人民币14045.65元。根据合同约定，被告应支付违约金4037.66元。上述共计18083.31元。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王桂苹辩称，认可房屋坐落于顺义区×家园×区×号楼×层×单元×室，房屋建筑面积129.86平方米，每月每平方米收取物业费1.69元。认可拖欠2013年8月15日至2018年12月14日的物业费。王桂苹不交纳物业费的原因是餐饮街24小时扰民。自2012年入住开始，夜间10点到早上6点噪音持续不断，给王桂苹及家人身心造成严重影响。王桂苹向乐生活物业反映过100多次，但是一直没有解决，就该问题王桂苹没有向环保局投诉。小区还存在消防通道堵塞的情况，自2012年开始消防隐患就没有排除。2018年11月7日夜间，××地库发生火灾，当时4、5辆消防车因为消防通道堵塞没能进入小区，乐生活物业也没有向业主通报该次火灾造成的损失。××区×号楼外墙立面砖脱落，而且墙砖脱落正在扩大，这给业主造成安全隐患，并且物业公司一直没有维修。小区绿化管护不到位，×××区×号楼外草坪黄土裸露，一直没有维修。××三区×号楼外小广场路面小石子破损，一直没有维修。本院经审理认定事实如下：王桂苹系涉诉房屋顺义区×家园×区×号楼×层×单元×室房屋的所有权人。涉诉房屋于2010年6月7日登记于王桂苹名下，2014年10月15日因夫妻间房屋转移登记更名至佟显玉名下，2015年2月2日因夫妻间房屋转移登记更名至王桂苹名下，2016年4月19日因夫妻间房屋转移登记更名至佟显玉名下，2018年4月4日因夫妻间房屋转移登记更名至王桂苹名下。涉诉房屋建筑面积为129.86平方米。2014年5月5日，北京京汉物业管理有限公司绿港物业服务中心（以下简称京汉物业）更名为乐生活（北京）智慧社区投资发展有限责任公司绿港物业服务中心。2015年12月18日，乐生活（北京）智慧社区投资发展有限责任公司绿港物业服务中心更名为乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司绿港物业服务中心。2018年11月28日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司绿港物业服务中心更名为乐生活物业。2009年1月23日，乐生活物业（甲方）与王桂苹（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：第五条，物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。三、环境卫生。四、社区治安维护。五、交通秩序与车辆停放。六、房屋装饰装修管理。七、档案资料。八、其他管理服务事项。第六条，物业管理服务质量。物业服务标准会执行《北京市住宅物业管理服务标准》京国土房管物〔2003〕950号文件规定的普通商品房居住小区管理服务标准以及本合同的有关规定。第七条，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。1、乙方交纳费用时间：乙方应于房屋实际交付之日交付一年的物业管理服务费用，并应以房屋实际交付日期为物业管理服务费起算日，按年度为计算周期，交纳此后每期物业管理服务费；2、按建筑面积每月每平方米1.69元（二层及以上），一层免收电梯费，按建筑面积每月每平方米0.81元；3、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.69元（二层及以上），一层免收电梯费，按建筑面积每月每平方米0.81元；4、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳或从其约定，乙方负连带责任；5、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；6、本小区物业服务实行包干制，物业服务费用收费标准如有变化，按照新的政策调整执行……第十条，维修基金的管理与使用。1、根据政府相关文件规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金；2、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；3、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹；4、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第十一条，违约责任。1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金；5、若乙方拒绝交纳各项费用，甲方保留通过司法途径追缴费用的权利。庭审中，王桂苹称乐生活物业主张的物业费应由王桂苹承担，佟显玉与王桂苹系夫妻关系，在应交纳物业费期间，王桂苹与佟显玉将涉房屋进行了相互过户。庭审中，乐生活物业称餐饮餐厅确实存在，但均是正规餐厅，如果存在噪音污染，王桂苹可以通过行政方面投诉或者侵权诉讼解决问题，但这不是王桂苹不交纳物业费的理由。消防通道和楼梯狭窄是开发商建设问题，不属于物业管理范围。2018年火灾系业主车辆自燃，火灾发生后，地下车库消防喷淋系统正常开启，消防水袋正常供水，将业主自燃车辆喷灭，当时确实有消防人员到场，没有进入小区的原因是不需要消防车。小区不存在堵塞消防通道的问题，如果有业主将消防通道堵塞，乐生活物业会打电话告知。小区外墙脱落确实存在，但只是小面积脱落。大面积脱落属于大修范围，根据相关规定，大修需要动用小区的公共维修基金，动用公共维修基金需要小区内三分之二的业主签字同意才可以。乐生活物业已经将申请交至房管局，等着房管局批准。王桂苹的房屋内墙体脱落不属于物业管理范围。庭审中，王桂苹称乐生活物业的物业管理服务存在严重缺陷，故违约在先，王桂苹是行使不安抗辩权并不存在过错。乐生活物业不仅不能要求王桂苹支付违约金且不能要求王桂苹支付不合理部分的物业费。上述事实，有原告乐生活物业提交的《前期物业服务协议》、名称变更通知书，被告王桂苹提交的照片及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为，乐生活物业与王桂苹签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故真实合法有效。乐生活物业为涉诉小区提供了物业服务，王桂苹作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。现王桂苹拖欠2013年8月15日至2018年12月14日期间的物业服务费14045.65元，故乐生活物业要求王桂苹支付上述期间的物业服务费14045.65元，本院予以支持。双方在《前期物业服务协议》中约定了逾期交纳物业服务费的违约金，现王桂苹存在逾期交纳的情形，但考虑到王桂苹并非恶意拖欠，且结合王桂苹的答辩意见及提交的证据显示，乐生活物业确实在提供物业服务时存在一定瑕疵，故本院酌定王桂苹支付乐生活物业违约金1000元。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议乐生活物业今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王桂苹支付原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心自2013年8月15日至2018年12月14日期间的物业服务费14045.65元及违约金1000元，均于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心的其他诉讼请求。如果被告王桂苹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，由原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心负担25元（已交纳），由被告王桂苹负担101元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇一九年十月二十二日法官助理 王一笑书 记 员 马春阳