广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20173号原告：何怡婷，女，2001年2月20日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，委托诉讼代理人：张财生，广东上兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：林金龙，广东上兵律师事务所实习人员。被告：陈海波，男，1974年12月19日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，委托诉讼代理人：秦明禄，广东合邦律师事务所律师。被告：广州市齐湘缘餐饮有限公司，住所地广州市白云区齐富路三社工业区自编8号。法定代表人：刘凯，总经理。委托诉讼代理人：王志平，广东穗宏律师事务所律师。第三人：广州白云萧岗第三经济合作社仓储，住所地广州市白云区。法定代表人：何庆锐。第三人：李美霞，女，1984年2月10日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区，委托诉讼代理人：刘军，广东上兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李放，广东上兵律师事务所律师。原告何怡婷与被告陈海波、广州市齐湘缘餐饮有限公司（以下简称齐湘缘公司），第三人广州白云萧岗第三经济合作社仓储（以下简称萧岗三社仓储）、李美霞租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何怡婷的委托诉讼代理人张财生、林金龙，被告陈海波的委托诉讼代理人秦明禄，被告齐湘缘公司的委托诉讼代理人王志平，第三人萧岗三社仓储的法定代表人何庆锐，第三人李美霞的委托诉讼代理人刘军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何怡婷向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向我腾空交还位于齐富路9号一层房屋；2.被告陈海波向我补交占用房屋期间的费用（以每月租金83001.16元为计付标准，自2018年4月开始计至实际交还房屋之日止）；3.被告陈海波向我支付逾期付款违约金93034.52元（以不超过补交金额310115.08元的30%计算）；4.被告齐湘缘公司对被告陈海波承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：第三人李美霞承租了第三人萧岗三社仓储位于齐富路9号一层（原齐富路三社自编6号）房屋。2012年3月和2015年3月，第三人李美霞委托程彪作为签约代表与被告陈海波签订两份《租赁合同》，约定将上述房屋转租给被告陈海波作商铺使用。合同存续期间，被告陈海波为被告齐湘缘公司的法定带代表人。2019年3月15日，两第三人和我共同签订《合同主体变更三方协议》，约定将就上述房屋签订的《租赁合同》的权利义务全部转让给我享有和承担。被告陈海波接收房屋后至今实际作为被告齐湘缘的经营场所使用。被告陈海波与第三人李美霞在2015年3月16日签订的房屋《租赁合同》已于2018年3月15日到期，到期后双方没有再续签《租赁合同》。我司多次通过短信催促两被告返还租赁房屋，且我在2019年3月29日向被告齐湘缘公司张贴了《清场通知》，但两被告均以各种理由推诿，至今未返还租赁房屋。同时，自2018年3月15日开始截至起诉之日，两被告应当补交占用房屋期间的费用共计310115.08元，至今未向我支付。综上，现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告陈海波辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.我与李美霞于2018年10月1日签订租赁合同后，于2018年10月20日，经李美霞同意租赁合同的承租方由我变更为齐湘缘公司。实际上由齐湘缘公司向李美霞支付租金，李美霞也从未表示过异议。萧岗三社仓储作为房屋的所有权人亦知悉该事实，并同意由齐湘缘公司使用租赁房屋。故涉案租赁合同实质上与我无关。2.李美霞和齐湘缘公司互负债务，李美霞、原告与萧岗三社仓储签订的合同主体变更三方协议与我没有关系，且李美霞把自己的权利义务转让给原告时，须得到齐湘缘公司的的同意。现在未经齐湘缘公司同意的情况下，上述三方协议对我和齐湘缘公司无法律效力。故退一步而言，即使要追究我的责任，也应该由李美霞主张，原告并非本案的适格主体。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告齐湘缘公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告不具备原告主体资格。根据法律规定，出租人要求承租人返还租赁物的权利是基于租赁合同产生，根据合同相对性原则，债权请求权只能向合同相对方债权人行使。因此，原告向我司主张返还租赁房屋，必须以原告与我司之间存在租赁合同关系为前提，但原告与我司并不存在租赁合同关系，同时，原告并非租赁房屋的所有权人，故原告的上述权利主张没有法律依据。另原告主张其通过与李美霞、萧岗三社仓储签订单方协议，从李美霞处取得了租赁合同的权利义务，但因该协议未经我司同意，因此原告并没有成功受让转租合同中李美霞的权利义务，其在本案中的权利主张没有依据。2.我司与李美霞续签了租赁合同，续期共六年，至2024年3月31日到期，原告提出的诉讼请求无事实和法律依据。3.原告提起本案诉讼的目的在于想单方上涨租金，其行为已严重影响了我司的生产经营活动。在我司经营难以为继的情况下，致使我司新投入的三百万元装饰装修费用无法收回的风险明显增加。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人萧岗三社仓储述称，原告的诉讼请求与我方无关。关于陈海波说的发票问题，因经营需要，李美霞要求我开发票的时候，把发票名称改为齐湘缘公司，我方的前社长也同意了。自我上任以来，因李美霞未向我方提出过要求更改发票名字，所以还一直出具齐湘缘名称的发票。我方将房屋出租给李美霞，并同意李美霞转租，李美霞向谁转租与我方无关，只要李美霞向我方履行合同就可以了。齐湘缘公司提交的证据中有一份是以齐湘缘公司的名义向我方申请的书面材料，这是因齐湘缘公司需要扩大经营，要申请将水压变大，向我方提出申请，因为以李美霞的个人名义是无法通过审批的，该情况是经李美霞同意后才给齐湘缘公司办理的。2019年3月，因李美霞有三个月没有履行合同向我方缴纳租金，后我方就在租赁房屋现场门口发出通知，但并不意味着我方承认与齐湘缘公司存在租赁关系。第三人李美霞述称，我认为原告的诉讼请求符合事实和法律依据。我于2019年3月15日已将与萧岗三社仓储之间的相关权利义务关系转让给原告，原告有权利向两被告主张相关权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月，李美霞与萧岗三社仓储签订《租赁合同》，约定李美霞向萧岗三社仓储承租位于广州市白云区齐富路三社自编6号仓库（以下简称涉案商铺）。李美霞承租涉案商铺后，将涉案房屋转租给陈海波，双方约定租赁面积共742平方米，附属空地面积208平方米；租赁期自2012年3月16日至2015年3月15日；租金共计47520元/月。被告陈海波承租涉案商铺后，将商铺用于齐湘缘公司的经营。前述合同期限届满后，被告陈海波继续向李美霞承租涉案商铺，约定租赁期由2015年3月16日起至2018年3月15日止，租金共计62360元/月；从第二年起每年的租金、管理费在上一年的租金、管理费基础上按10%递增计收等。2019年3月15日，萧岗三社仓储、李美霞与何怡婷签订《合同主体变更三方协议》，三方一致同意萧岗三社仓储与李美霞于2013年1月1日签订的《租赁合同》中李美霞所享有权利和承担的义务全部由何怡婷享有和承担。同年3月27日和4月7日，何怡婷委托人员和律师事务所分别通知时任齐湘缘公司的股东刘新华和陈海波、齐湘缘公司，现李美霞已经将与萧岗三社就涉案商铺签订的租赁合同的权利义务转让给了何怡婷，因陈海波与李美霞的租赁合同已于2018年3月15日到期，现何怡婷通知收回涉案商铺，并向何怡婷支付占用房屋期间的租金和管理费用等。被告陈海波和齐湘缘公司接收上述信息后律师函后，仍继续使用涉案商铺，并继续向李美霞支付租金至2019年5月。诉讼中，何怡婷提交证明李美霞与陈海波建立租赁关系的两份《租赁合同》显示，出租人落款签名处为一名为“程彪”的人，李美霞和陈海波均确认，该名为“程彪”的人当时是受李美霞委托在出租人处签名，实际履行过程中陈海波一直亦向李美霞支付租金。被告齐湘缘公司提交《租赁合同》两份，拟证明李美霞于2018年4月与陈海波、刘新华继续就涉案商铺签订《租赁合同》，同意将租期延长至2024年3月。表示上述租赁合同是由李美霞委托一名为宋某的人冒用“程彪”的名字签订的，并申请证人宋某出庭作证证明其上述陈述。何怡婷和李美霞对上述证据和证人证言均不予认可，李美霞表示从未授权他人签订上述租赁合同。另何怡婷明确，其诉讼请求中要求陈海波支付的2018年4月至实际交还商铺之日的费用是指该期间陈海波未按合同约定的递增标准缴纳的差额部分。齐湘缘公司、李美霞确认自2018年4月开始至2019年5月期间，齐湘缘公司均按69900元的标准向李美霞账户支付租金。李美霞同意将合同主体变更后由被告向其支付的租金直接退还给原告，原告亦予以同意。齐湘缘公司另表示其愿意继续按69900元的标准向原告支付场地占用费。萧岗三社仓储对何怡婷在本案中要求被告返还涉案场地无异议，并表示其确认在其与李美霞就涉案场地签订的租赁合同关系中的承租方，已变更为何怡婷，并表示在签订三方协议前，李美霞通过电话向其提出要求变更合同主体，并在签订协议当天委托了其姐姐李春梅签订了该协议。本案于2019年6月17日、10月12日、10月23日的庭审、询问笔录中，李美霞的代理人均确认该三方协议中将涉案场地的租赁权转让给何怡婷系其真实意思表示。就涉案租赁场地的产权和规划报建情况，本院致函广州市规划和自然资源局白云分局查询。该局复函称未查到涉案场地相关《建设工程规划许可证》及产权记录。本院依据该复函情况向双方释明，因涉案场地无取得产权和未办理规划报建手续，双方就涉案场地建立的租赁合同关系依法应为无效，原告是否变更诉讼请求，被告是否根据合同无效的后果向原告提出反诉请求，原告坚持原诉请，被告明确表示不在本案中就合同无效的后果提出反诉主张，其将另案主张。本院认为，涉案场地原由李美霞签订租赁合同出租给陈海波，后在合同履行过程中，李美霞确认于2019年3月15日将其向萧岗三社仓储就涉案场地建立的租赁关系中的承租权利转让给了何怡婷，萧岗三社仓储对该转让亦予以确认，故本院对何怡婷已受让了李美霞与陈海波之间签订的租赁合同中出租方的权利义务的意见予以采信。被告抗辩其对何怡婷受让涉案租赁场地的出租权不知情，对此，从何怡婷委托人员向齐湘缘公司的负责人员发出告知涉案场地的出租人已变更为何怡婷的信息，且萧岗三社仓储表示齐湘缘公司的负责人员曾向该社核实出租人变更情况的事实反映，被告对何怡婷已受让了涉案场地的出租权是知情的，故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。因涉案租赁场地属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，何怡婷与陈海波就涉案场建立的租赁合同关系违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。合同无效后，双方因合同取得的财产应相互返还，故陈海波应将涉案场地腾空返还涉案场地于法有据，本院予以支持。现涉案场地实际由齐湘缘公司在经营使用，齐湘缘公司亦负有腾空返还的义务。虽涉案的租赁关系无效，但陈海波作为合同相对方仍应向原告支付实际使用租赁场地期间的场地占用费。原告现在本案中主张2018年4月至实际返还涉案场地之日止的场地占用费，并明确2018年4月至2019年5月期间的场地占用费为被告未按合同约定递增标准支付租金的差额部分，2019年6月起按合同约定的2018年的租金标准，即83001.16元/月的标准支付，对此，一方面，根据原李美霞与陈海波签订的租赁合同显示，双方的租赁期限至2018年3月15日已届满；另一方面，自2018年4月起，被告均按69900元的标准向李美霞支付租金，现有证据无法证明至何怡婷受让涉案场地的租赁权之前，李美霞对被告按该租金标准支付场地费用存在异议，应视为双方对按69900元/月的标准支付场地占用费的认可。综上，在双方的租赁期限届满后，且双方长达一年均认可按69900元/月的标准支付场地占用费的情况下，何怡婷以受让涉案场地的租赁权成为出租方为由要求陈海波按租赁合同约定的2018年租金标准83001.16元/月支付场地占用费缺乏理据，本院不予支持。据此，原告要求被告支付2018年4月至2019年5月期间欠付的租金递增差额的场地占用费缺乏依据，本院予以驳回。原告要求被告陈海波支付2019年6月至实际返还涉案场地之日的场地占用费有据，本院予以支持。场地占用费继续按69900元/月的标准计付。齐湘缘公司作为涉案场地的实际使用主体，现其同意承担向原告支付场地占用费的义务，故原告要求齐湘缘公司支付场地占用费本院予以支持。因涉案租赁合同无效，原告要求被告支逾期付款违约金无据，本院不予支持。陈海波抗辩其自2018年4月起即已退出涉案场地，不再负责经营齐湘缘公司，故其已不负有向原告返还场地和支付场地占用费的义务，但因现有证据无法体现该情况有对李美霞或原告进行明确告知，故陈海波仍负有向原告返还场地和支付场地占用费的义务，陈海波的上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。齐湘缘公司提交《租赁合同》两份，拟证明李美霞于2018年4月与陈海波、刘新华继续就涉案商铺签订《租赁合同》，同意将租期延长至2024年3月，对此，因李美霞不确认系由其签订和其授权他人签订，虽齐湘缘公司申请了证人宋某作为证人出庭作证，但因从该证人证言中亦不足以反映该合同由李美霞委托他人签订的事实，且证人关于签订合同经过的陈述中存在诸多不符常理和逻辑的陈述，故本院对齐湘缘公司提交的上述两份租赁合同不予采信。涉案租赁合同无效，被告本可在本案中根据合同无效后的法律后果向原告主张相关权利，但经本院释明，被告坚持不在本案中提出反诉主张，此为被告对自身诉讼权利义务的处分，本案中不直接予以处理。待本案作出处理后，被告可另行向原告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十内，被告陈海波、广州市齐湘缘餐饮有限公司向原告何怡婷腾空返还位于广州市白云区齐富路9号一层（原齐富路三社自编6号）的场地；二、本判决生效之日起五日内，被告陈海波、广州市齐湘缘餐饮有限公司向原告何怡婷支付2019年6月至返还上述场地之日止的场地占用费（按69900元/月计付）；三、驳回原告何怡婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12812元，由原告何怡婷负担6270元，被告陈海波、广州市齐湘缘餐饮有限公司负担6542元，并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  辛春霞人民陪审员  杨显元二〇一九年十月二十八日书 记 员  陈玉梅