宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终3242号上诉人（原审被告）：何玉风，女，1975年10月30日出生，汉族，银川市第一人民医院职工，住宁夏回族自治区银川市被上诉人（原审原告）：银川千佳物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街民族花园22号14号营业房。法定代表人：马汉庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：屈媛，宁夏瀛智律师事务所律师。上诉人何玉风因与被上诉人银川千佳物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初8623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人何玉风上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案小区的建设单位未通过招投标选聘物业服务公司，其与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，违反法律、法规强制性规定,应为无效，上诉人不应受该合同的约束。被上诉人应就其提供的物业服务向合同相对方建设单位主张。被上诉人在服务期间，管理混乱，履行物业服务不到位，管理人员自身素质和业务素质差，其服务质量存在严重瑕疵。无视业主合法权益，未经业主同意，擅自占用共用部位停车收费。属于业主共用物业服务用房和相关资料多年来不向业主公开，对小区物业维修、更新、改造所支出费用从未公示。业主的知情权、监督权被剥夺,被上诉人服务期间每年收支、预算，占用业主共用部位产生的收益业主均不知晓。物业管理混乱，收费没有统一标准。对业主反映的下水主管道堵塞、绿化等问题不履职责。小区11栋楼,41个单元门全部损坏,38个可视门铃损坏，长期得不到修理维护。车辆乱停乱放，业主休息活动共用场地全部被车位占居,健身器材无处安装。路灯损坏不予修理。卫生脏、乱、差，小区内、单元楼道内各种广告随意张贴，无人问津。2011年前，垃圾长时间无人清理，2012年后才确认负责卫生人员，且是偶尔打扫。综上，请求支持上诉人上诉请求。被上诉人银川千佳物业服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉请求及事实理由不成立。原审原告银川千佳物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费6775元（自2011年4月10日-2019年4月10日）、违约金203元（按各项欠费的3%计收），以上合计6978元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年10月9日，原告（乙方）与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：“物业名称：民族花园；坐落位置：银川市兴庆区民族南街；乙方提供的物业服务内容及标准为甲乙双方自行约定的服务内容及标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：0.55元/月·平方米；业主应于乙方接管之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季前15天履行缴费义务；乙方应及时向全体业主报告本物业管理区内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；乙方的权利义务：……（五）接受甲方和业主的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方和业主报告物业管理区域内重大物业服务事项……；因乙方原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，乙方应按8000元的标准向甲方支付违约金，业主按照本合同约定收费标准80%交纳物业服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水费、电梯费等费用的，应按每项欠费3%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2010年10月9日起至2015年10月9日止；合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知甲方。双方商定续签合同的，应当重新签订物业服务合同”。合同到期后，原告与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司继续签订《前期物业服务合同》，合同期限自2015年10月8日至2020年10月9日，其他约定同首次签订的物业服务合同。被告系银川市兴庆区民族花园*号楼*单元***号房屋业主，该房屋面积128.56㎡。被告提交的照片中有《银川市2月份物业日常巡查处理通报》一份，显示“银川千佳物业服务有限公司（民族花园）”扣除企业信用记分5分并全市通报。另，被告提交小区照片一组（摄于2019年6月5日至2019年6月12日），显示小区内座椅有污渍、单元门受损、楼道地面有大片污渍、墙角堆放垃圾。涉案小区尚未成立业主委员会。现原、被告就应否支付物业费发生争议，故原告诉至法院，请求依法判如所请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》成立且生效，对原、被告均具有约束力，原告提供物业服务后，被告应按时交纳物业费用。被告以《前期物业服务合同》未经告知业主为由主张合同无效，于法无据，不予采信。《宁夏回族自治区物业管理条例》规定，前期物业服务期限一般不超过两年。同时，《物业管理条例》中规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。涉案《前期物业服务合同》中，双方约定的服务期限已超出两年，但由于上述规定属于管理性规定，并非法律强制性、效力性规定，不能据此认定超出部分当然无效。针对该种情形，被告可向当地物业管理部门反映，由其给予正确处理。建设单位承担前期物业服务责任，但对于已经出售或者交付的物业，《前期物业服务合同》到期后，原告未经业主授权，无权代表业主重新订立物业服务合同，故双方于2015年10月1日签订的《前期物业服务合同》对业主不产生法律约束力。但原告继续提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，被告依法负有交纳物业费的义务。现原告主张按0.55元/月?平方米计收物业费，符合当地市场价格，法院予以确认。关于物业服务内容及标准，原告与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》无明确约定，违反了《物业管理条例》及《宁夏回族自治区物业管理条例》的相关规定。另，被告提供的小区照片能够证实，原告在环境卫生维护及管理中存在瑕疵，亦无证据证明原告履行了向业主报告物业管理区域内重大服务事项的合同义务，其在履约方面存在不足。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务达不到约定的服务内容及标准的，业主可按合同约定收费的80%交纳物业服务费。且法律明确规定，质量不符合约定的，依法应予承担减少价款的违约责任。经核算，涉案房屋自2011年4月10日至2019年4月10日产生物业费6787.97元（0.55元/月?㎡×128.56㎡×96个月），根据合同约定，按80%计为5430.38元，法院对此支持。关于违约金，原告提供的物业服务存在瑕疵，被告依法享有先履行抗辩权，故对被告该主张不予支持。被告称原告干预业主委员会选举，相关问题超出本案处理范围，被告可通过诉讼或向行政主管部门另行主张处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告何玉风于本判决生效之日起十日内支付原告银川千佳物业服务有限公司自2011年4月10日至2019年4月10日期间的物业费5430.38元；二、驳回原告银川千佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减已半收取25元，由原告银川千佳物业服务有限公司负担5.54元，由被告何玉风负担19.46元。二审中，上诉人提交以下证据：证据一、图片若干张，证明：未经业主同意，长期占用业主共用部位车位收费；小区路灯被撞歪，草坪被碾压；单元楼道可视门铃长期全部损坏；楼道广告随意张贴、楼道内卫生脏乱差，物业不履责；物业收费没有统一标准，因人而收，扰乱了正常的规矩秩序；业主入住后按时交过物业费，并口头向物业工作人员提出质疑；物业八年后才在业主住宅门上张贴催缴物业费通知，长期不主张权利；业主的快递没处存放；多数业主未办门卡，物业事前未告知，当日告知关闭业主进出大门，强行逼迫业主交费；业主住宅被雨水侵蚀，自入住至今长期反映要求解决，物业不予处理；业主自发争取378万资金，于2018年1月建设改造；物业通知业主开会，业主对物业强烈的不满情绪。证据二、《商品房买卖合同》，证明：出卖人在物业销售前未将《业主临时公约》向物业买受人告知、明示说明，也未包含前期物业服务合同约定的内容，更未签订书面承诺的事实。证据三、《前期物业服务合同》，证明：物业企业依法未参加招投标和未经行政主管部门的批准，属非法进入；签订合同后，物业企业长期隐瞒事实真相，欺诈业主，未向全体业主公示，小区业主至今不知道也未见过该合同；物业企业将自己的意志强加在业主之上，属无效合同。证据四,材料若干份，证明：被上诉人不具备从事物业服务管理的条件、资格,用暂定期一年的资质,蒙骗欺诈民族花园小区全体业主、长期违法违规经营。其没有能力从事物业服务管理的工作，物业服务质量严重缺失，业主自发成立业主义务监督协调小组，小区业主自发长期上访反映，政府决定投资378万元为民族花园环境提升改造费用的事实。经质证，被上诉人认为上述证据均系复印件，无法核实真实性。部分图片、前期物业服务合同证据一审中已出示，二审不予质证。以上证据均形成于一审辩论终结前，不属于新证据。被上诉人未出未证据。本院经审查，上诉人以上出示证据均不属于新证据，不予采信。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审认定的事实二审予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为：被上诉人与建设单位签订的《前期物业服务合同》是否合法有效；被上诉人是否全面履行了物业服务义务，上诉人是否应按合同约定缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被上诉人与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司于2010年10月9日签订的《前期物业服务合同》成立且生效，对双方均具有约束力，系有效合同。上诉人主张合同签订双方未经招投标程序属无效合同，该规定属于管理性规定，并不当然导致合同无效。《前期物业服务合同》到期后，被上诉人未经业主授权，无权代表业主重新订立物业服务合同，故双方于2015年10月1日签订的《前期物业服务合同》对业主不产生法律约束力，应为无效。但因民族花园业主并未成立业主委员会，业主也未与其他物业服务企业建立物业服务关系，被上诉人继续为该小区提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，上诉人依法负有交纳物业费的义务。一审参照2010年10月9《前期物业服务合同》约定的物业费标准并无不当。物业服务系公共服务，其管理和服务以及营造和谐有序的小区环境需依赖于物业公司与全体业主的共同努力。上诉人长期不缴纳物业费违反合同约定，且对小区的物业管理造成不利影响。上诉人主张被上诉人在服务期间在共用设施设备的维修、养护和管理、公用场地的清洁卫生等方面存在服务瑕疵并提供证据证实，被上诉人提供物业服务期间履约不全面应适当减轻业主的支付责任，一审已按物业费的80%调整，符合法律规定。上诉人不予缴纳物业费的主张不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何玉风负担。本判决为终审判决。审判长  陈勇军审判员  胡春燕审判员  刘 磊二〇一九年十月二十四日书记员  陈丽霞附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。