广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2722号 原告：张宗杰，男，1988年4月15日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人：韩华，合浦县珠乡法律服务所法律工作者。 被告：北海兰庭房地产有限公司，住所地：合浦县廉州镇廉东大道85号穗丰大厦三楼。统一社会信用代码：91450521685152161L。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 原告张宗杰与被告北海兰庭房地产有限公司（以下简称“兰庭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告张宗杰及其委托诉讼代理人韩华、被告兰庭公司的委托诉讼代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宗杰向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金36151.78元（按合同约定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行）。事实和理由：原告于2013年向被告购买预售商品房。2013年8月交付使用，当时被告口头承诺于当年年底办理好房产证，但此后一直拖延到2019年4月1日。根据原、被告所签订的购房合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按日向买受人支付已交房价万分之一的违约金。原告多次与被告友好协商无果，故向法院提起本案诉讼，判如所请。 被告兰庭公司辩称，对合同效力无异议，但不同意支付逾期办证违约金。1、被告履行合同过程中不存在违约行为，办理房产证不是被告的义务，被告已履行了办理合同备案和预告登记的义务；2、原告占有使用商品房，并取得了房屋的所有权证书，合同权利已实现，原告没有因被告所谓的违约致合同权利不能实现，所以逾期违约金不能成立；3、违约金不能按交房后当天起算，应按合同第十五条的约定，即使被告违约，违约金也应按综合验收时间2018年3月12日起再经90天后，才是起算违约金的时间；4、原告主张违约金的性质属于债权的范围，应适用诉讼时效，原告的诉讼请求已超过了法定诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2013年1月6日，张宗杰、张祖桐与被告兰庭公司签订了《商品房买卖合同》，约定张宗杰、张祖桐购买被告开发的位于合浦县玫瑰御园第4幢102号商品房一套，该商品房建筑面积共85平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2090元，总金额为177650元。合同约定出卖人应当在2013年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“本合同第九条处理，如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任，若因买受人原因如付款不及时过户资料不充分完善，税费不付足等及其他原因，造成无法按时办理产权登记办证的责任由买受人承担”处理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，张宗杰、张祖桐按时向被告交纳购房款177650元，2013年8月30日，被告将涉案房屋交由张宗杰、张祖桐管理使用。2019年3月22日，被告向产权登记机关提交了涉案商品房权属转移登记材料，合浦县不动产登记局于2019年4月1日核发了张宗杰、张祖桐名下的不动产权证。诉讼中，原告变更诉讼请求为确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；逾期办证违约金从2013年9月1日计至2019年4月1日止为36169.54元。 另查明，张祖桐与李廷娟系夫妻关系，共生育女孩张智华、男孩张宗杰。张祖桐于2017年8月12日死亡，其妻李廷娟、父亲张威、母亲王秀分别于2003年、1986年、1988年死亡。诉讼中，张智华自愿放弃继承其父亲张祖桐涉案房产的权利。 再查明，被告开发的涉案房屋所在的玫瑰御园项目，分四期建设，第一期工程（第1幢至第5幢楼）于2012年3月办理《建设工程规划许可证》，2013年12月向合浦县住房和城乡规划建设局申请竣工规划验收，由于存在违法建设行为，2017年6月23日经合浦县住房和城乡规划建设局对其作出行政处罚，2017年11月24日竣工规划验收合格。二、三、四期工程（第6幢至第12幢楼）已规划验收，其中第二期工程（第6幢至第8幢楼）于2017年2月21日竣工规划验收合格、第三期工程第9幢楼于2015年7月1日竣工规划验收合格、第三期工程第12幢楼于2016年12月6日竣工规划验收合格、第四期工程（第10幢楼、第11幢楼）于2017年8月21日竣工规划验收合格。 上述事实有原、被告的陈述、原告提交的身份证、户口簿、商品房买卖合同、不动产权证、房屋交接书、火化证、证明，北海市中级人民法院（2018）桂05民终399号民事判决书，合浦县不动产登记中心的复函及本院调取资料等证据予以证实。 本院认为：张宗杰、张祖桐与被告兰庭公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条约中的行政审批项目“综合验收”虽于2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》予以取消，但涉案房屋仍需依照法定流程办理竣工验收，双方当事人仍应履行上述约定。本案中，涉案房屋属于被告开发玫瑰御园第一期工程，于2017年11月24日建设工程竣工规划验收合格，依合同的约定，被告应于2017年11月25日至2018年2月22日内向登记机关提交办理权属登记材料，但被告于2019年3月22日才履行上述约定的义务，已构成违约，应承担相应违约责任。依合同的约定，违约金由被告每日按张宗杰、张祖桐已支付的房价款即177650元的万分之一从商品房综合验收合格90日后即从2018年2月23日起计至2019年3月22日止（393天）为177650元×0.01%×393天=6981.6元。另，由于兰庭公司第一期工程的违建行为导致竣工验收无法正常进行，为此应承担相应的违约责任。根据查明的事实，因违建致拖延竣工验收期间应为2013年12月至2017年6月，该期间兰庭公司应向张宗杰、张祖桐支付的违约金为177650元×0.01%×30天×43个月=22916.8元。综上所述，两项违约金为6981.6元+22916.8元=29898.4元。涉案房屋系张宗杰、张祖桐共同财产，因张祖桐已死亡，其名下份额应由其法定继承人张宗杰依法继承，故兰庭公司应向原告支付逾期办证违约金29898.4元。原告主张逾期办证违约金36169.54元，超过部分，本院不予支持。关于被告提出诉讼时效的问题。原告主张的逾期违约金是基于办理产权证书时间到来后，原告未能在规定期限内取得房产权属证书而产生的请求权，应遵循诉讼时效的规定。根据双方的合同约定，原告在2018年2月23日应当知道其权利被侵害，其于2019年8月19日提起诉讼，按照民法总则关于诉讼时效期间的规定，原告主张权利没有超过法定诉讼时效，对被告时效抗辩，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第五条、第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、张宗杰、张祖桐与被告北海兰庭房地产有限公司于2013年1月6日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告北海兰庭房地产有限公司应支付原告张宗杰逾期办理商品房权属证书的违约金人民币29898.4元； 三、驳回原告张宗杰的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费703元，适用简易程序减半收取351.5元，由原告张宗杰负担61元，被告北海兰庭房地产有限公司负担290.5元。受理费原告已预交，属被告负担的部分由被告在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 徐雪花 二〇一九年九月三十日 法官助理陈洁兰 代书记员 陈承怡 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《中华人民共和国继承法》 第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。