江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初5432号原告：赵达，男，1989年10月16日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：杨均，江苏天九律师事务所律师。被告：汪福月，男，1967年8月5日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：无锡仲思行物业管理有限公司，统一社会信用代码91320206076315287H，住所地无锡市惠山区洛社镇杨市杨东路3号。法定代表人：戈弘辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王铖，系公司员工。原告赵达诉被告汪福月、无锡仲思行物业管理有限公司（以下简称仲思行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵达及其诉讼代理人杨均、被告汪福月、被告仲思行公司的委托诉讼代理人王铖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵达向本院提出诉讼请求：1、判令两被告签订的《商铺租赁合同》中涉及无锡市惠山区盛岸西路369号-1028商铺部分无效；2、限期汪福月搬离出无锡市惠山区盛岸西路369号-1028商铺并恢复原样（主要被告装修拆除了原告商铺与相邻商铺的隔墙，被告需按房地产平面图所标注的尺寸砌好隔墙）；3、判令汪福月立即支付原告2018年9月4日至2019年9月4日的租金47292元（3941元/月×12月）及利息（按同期银行贷款基准利率自2019年9月17日起至实际给付之日止）；另需支付2019年9月5日至搬离日的租金，标准同上；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月4日，原告参与阿里司法拍卖，拍得无锡市惠山区盛岸西路369号-1028室商铺一套，成交价为880000元。拍卖时标的物说明中载明房产有租赁，租期自2017年11月1日至2024年10月31日止，月租金为3941元，年租金47295元，支付方式为三个月一付。汪福月与仲思行公司在2017年8月28日签订《商铺租赁合同》，由汪福月向仲思行公司承租包括案涉房屋在内的多间商铺，但此时案涉房屋早已被无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）查封，后又被多家法院轮候查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。可知，案涉房产被相关法院查封后，其产权人不再具有租赁权，承租人当然也不能对抗法院的强制执行措施。因此，汪福月与仲思行公司在2017年8月28日签订《商铺租赁合同》中涉及无锡市惠山区盛岸西路369号-1028商铺部分的约定应当无效。汪福月自2018年9月4日至今占用案涉商铺，未支付任何租金，严重侵害了原告的权益。原告多次主张权利无果，无奈诉至法院，请求判如所请。被告汪福月辩称：汪福月与仲思行公司在2017年8月28日签订的《商铺租赁合同》合法有效，其应当向仲思行公司支付租金。就案涉房屋之所以未支付租金是因为滨湖法院要求其停止支付。原告无权要求其搬离案涉房屋。被告仲思行公司辩称：仲思行公司接受业主委托对整个玉泉商贸街商铺进行经营管理。案涉商铺原所有权人周盘英在购买房屋后即与仲思行公司签订了《商铺委托经营管理协议》，将房屋委托仲思行公司经营管理，委托期限10年，自2014年4月30日起至2024年4月29日止，并约定在委托经营期限内，仲思行公司拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权。仲思行公司取得案涉房屋经营管理权在房屋被滨湖法院查封之前，与汪福月之间的《商铺租赁合同》也是在委托经营期限内签订，且滨湖法院在司法拍卖时已在“本标的物特别提醒”中就该商铺存在7年租赁的情况进行了明确说明。因此，原告拍得商铺后即主张《商铺租赁合同》无效是不能成立的。周盘英因资金紧张，已经将案涉商铺十年委托经营期限内的可得租金收入一次性作价30万元转让给了无锡金茂置业有限公司（以下简称金茂公司），金茂公司又将该租金受益交由仲思行公司收取，用于抵充其应当支付给仲思行公司的各项费用。因此，原告对案涉商铺10年委托经营期限内的租金无权主张权利，需待委托经营期满后，租金才能归原告所有。据此，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：无锡市惠山区盛岸西路369-1028号房屋（以下简称案涉房屋）原所有权人为周盘英，房屋建筑面积69.75平方米。2014年4月30日，周盘英作为甲方（委托方）与仲思行公司作为乙方（受委托方）签订《玉泉商业街商铺委托经营管理协议》一份，由周盘英将案涉房屋委托仲思行公司经营管理，委托期限自2014年4月30日起至2024年4月29日止（共计10年）。双方对各自的权利义务进行了约定。第五条约定仲思行公司拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权；代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜；代为向承租方收取该商铺的租金和其他相关费用。合同还约定了补偿金标准、各项费用、协议解除及违约责任等事项。2014年9月20日，金茂公司与仲思行公司签订协议一份，称周盘英已将案涉商铺委托经营期内的租金收益转让给金茂公司，金茂公司同意将该商铺可得净租金收益（扣除管理费、税金外）由仲思行公司收取，用于抵冲金茂公司应当支付的物业费、招商服务费及管理费等费用。仲思行公司陈述周盘英与金茂公司达成一致意见，将案涉商铺10年委托经营期内的可得租金收入一次性作价300000元转让给金茂公司，且金茂公司已经足额支付转让款。2015年11月13日，滨湖法院向无锡市不动产登记中心送达协助执行通知书，对案涉房屋的所有权进行了查封，此后多家法院对案涉房屋进行了轮候查封。2017年8月28日，仲思行公司作为甲方与汪福月作为乙方签订《商铺租赁合同》及《商铺管理协议》，由汪福月向仲思行公司承租玉泉商业街2号楼地上一层1028（即案涉房屋）、1029、1042、1043、1044、1045、1046、1047号商铺，用于经营饭庄，租赁期限为7年，自2017年11月1日至2024年10月31日，场地租金自2017年11月1日起开始计算缴纳。从物业交付日起算，给予免租装修期4个月。双方约定了租金标准，并约定三个月支付一次，先付后用。合同还就双方权利义务、违约责任等进行了明确。合同签订后，汪福月对上述店铺进行装修。2017年9月15日，仲思行公司向汪福月出具《通知施工函》，内容为：“因我司金茂玉泉街商铺1028于2017年9月13日接到滨湖法院评估拍卖公告，导致影响商家的正常装修。现公司出面与法院沟通协商下可以正常装修施工。”2017年9月27日，滨湖法院向汪福月送达（2016）苏0211执796号执行裁定书，依法冻结周盘英关于案涉房屋的租金，金额为4000000元。庭审中，汪福月自述，由于收到上述执行裁定书，其就案涉房屋尚未向仲思行公司支付租金。2018年9月4日，赵达通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得案涉房产，成交价880000元。2018年9月21日，滨湖法院出具（2018）苏0211执恢107号执行裁定书，裁定案涉房屋归所有权转移至赵达，赵达可持本裁定书至登记机构办理相关产权过户手续。2018年12月6日，案涉房屋的所有权登记至赵达及管晶名下。2019年1月开始，赵达分别向仲思行公司、汪福月主张支付租金，未果。2019年8月5日，赵达诉至本院。另查明，淘宝网司法拍卖网络平台就案涉房屋介绍如下：该房产有租赁，租赁期2017年11月1日至2024年10月31日。房产为商业用房。土地证年限为40年，并且未办理房产证。以上事实，由《玉泉商业街商铺委托经营管理协议》、协议、房屋登记簿证明、《商铺租赁合同》、《商铺管理协议》、《通知施工函》、（2016）苏0211执796号执行裁定书、拍卖成交确认书、（2018）苏0211执恢107号协助执行通知书、（2018）苏0211执恢107号执行裁定书、房屋所有权证及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。周盘英作为所有权人与仲思行公司之间签订《玉泉商业街商铺委托经营管理协议》，对案涉房屋委托仲思行公司进行出租，系有权处分，且该协议发生在房屋被查封之前，并不存在恶意串通损害第三人的情形，故该协议合法有效。基于此协议，仲思行公司有权就案涉房屋进行出租管理，其与汪福月签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在合同无效的法定情形，该协议也应认定为有效。虽然双方签订协议时房屋产权被查封，但产权查封并不影响仲思行公司对案涉房屋进行合法合理的正常经营管理。据此，赵达主张《商铺租赁合同》中关于案涉房屋租赁内容无效的请求，本院不予支持。根据合同相对性，汪福月应向仲思行公司履行义务，赵达无权直接要求汪福月直接向其支付租金，故本院对赵达要求汪福月迁出并支付租金的请求不予支持。就案涉房屋的租金，赵达可依据委托经营管理协议另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回赵达的诉讼请求。案件受理费减半收取343元，由赵达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  舒秀琴二〇一九年十月二十五日书记员  蒋宇珂