陕西省凤翔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0322民初281号 原告：郑安妮，女，生于1971年10月7日，住陕西省凤翔县。 委托代理人：杨林祥，男，生于1967年9月10日，住址同原告，系原告之夫，特别授权代理。 被告：凤翔方元（西安）房地产置业有限责任公司，住所地陕西省凤翔县城关镇雍兴路。统一社会信用代码91610322786975511J。 法定代表人：孔桃，任执行董事兼总经理。 委托代理人：王钢、郭建强，陕西德伦律师事务所律师，特别授权代理。 原告郑安妮与被告凤翔方元（西安）房地产置业有限责任公司（以下简称方元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑安妮及其委托代理人杨林祥、被告方元公司的委托代理人王钢、郭建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑安妮诉称：2015年12月23日,原告与被告方元公司签订了《商品房买卖合同》和《补充合同》各10份，合同约定原告购买被告方元公司开发的凤翔县某某镇某某北路某某花园X区X号楼X单元1071号、1091号、1101号、1111号、1121号、1131号、1151号、1161号、1171号、1191号商品房10套。合同签订当日，原告向被告付清了以上10套商品房全部价款1692750元，且合同已经在商品房管理机关备案。上述房屋的交付时间到期后，经原告多次催促，被告至今未向原告交付上述10套房屋。故原告诉至法院请求：要求被告及时交付原告购买的位于凤翔县某某镇某某北路某某花园X区X号楼X单元1071号、1091号、1101号、1111号、1121号、1131号、1151号、1161号、1171号、1191号商品房10套。 原告郑安妮为此提交以下证据：1、商品房买卖合同及补充合同各10份；2、收款收据10张；3、照片五张；4、10套商品房交房的票据；5、证人赵文刚和孟洪涛的出庭证言。证明原告与被告签订10份商品房买卖合同、原告用现金向被告交付房款及被告未向原告交付房屋的事实。 经质证，被告方元公司对原告提交证据的意见为：对证据1的证据三性和证明目的均不予认可，理由为，1、原告出具的10份商品房买卖合同附件1房屋平面图均无通常商品房买卖交易中房屋平面图的尺寸，即双方形成的买卖合同记载的标的物并非双方的真实意思表示；2、商品房买卖合同第23条约定合同自双方签字之日起生效，但10份合同的出卖人处均无签字；3、每份商品房买卖合同的补充合同的落款日期与商品房买卖合同的落款日期均为同一天，但补充协议仅将商品房买卖合同的违约金从万分之一调整到万分之十，该变更完全可以在原合同中直接将违约金改了，不需单独签订补充协议；4、补充协议的落款处，出卖人签字了，也就是说补充协议中约定的违约金才是双方真实的意思表示。对证据2的证据三性和证明目的均不予认可，理由为，该组证据每张收据中记载的金额均为169275元，明显违反常理，根据平常的商品房交易惯例，买卖10套商品房的房屋总价到元为止不可能一样，因此，对其证明目的不予认可。对证据3的证据三性和证明目的均不予认可。理由为，1、该组证据的照片无法证明双方的真实意思表示是商品房买卖合同；2、该组证据也无法体现10套商品房由普通物变为特定物；3、恳求合议庭注意，该组证据的第一张照片中有看不清的字眼，原告应该提供照片上注明文字的内容。对证据4的证据三性均不予认可，因为收款收据并非其中记载的标的物由原、被告双方进行交付的证据材料，无法证明其记载的是使用权还是所有权的转移。对证据5中两名证人的证言均不予认可，因为证人赵文刚系原告公司的员工，证人孟洪涛与被告有利害关系。 原告郑安妮对两名证人的证言均无异议。 被告方元公司辩称：1、原、被告双方于2015年12月23日签订的10份商品房买卖合同不是双方的真实意思表示，属于原、被告双方以签订商品房买卖合同外表形式而构成的虚谋、通谋的意思表示。根据民法总则的规定，原、被告双方签订的10份商品房买卖合同，由于意思表示不真实，违反了民法总则的强制性规定，属于无效合同。2、鉴于双方签订的10份商品房买卖合同属于无效合同，原告要求房屋交付的物权行为丧失了请求权的基础。3、合同无效的法律后果第一项是相互返还。原、被告双方签订商品房买卖合同时均具有通谋的过错。原告只能要求被告返还货币，而不能要求被告交付房屋。4、原、被告双方签订的10份商品房买卖合同，具有如下违反商品房买卖交易习惯和常理的客观情况：（1）原、被告双方签订的10份商品房买卖合同单价均为每平米1500元，明显低于市场价；（2）原、被告签订的10份合同楼层不一致，但单价均为每平米1500元，根据商品房买卖的限购价和交易价每层楼的价格应该不同；（3）双方签订的商品房买卖合同需要补充的条款非常多，但是原、被告只针对每份商品房买卖合同中违约金部分签订了补充协议，补充协议从百分之一调整到百分之十，按照年息计算，刚好是每月3分的利息，该约定的调整刚好符合了民间借贷的法律特征；（4）通常在商品房买卖合同的签订和履行中，买受人均需要出卖人出具的发票，但从开庭到现在，原告从未向被告主张过要求开具房屋买卖发票的请求。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，及合同的履行均符合民间借贷的法律特征，并不符合真实的商品房买卖及物权变动的法律特征。因此，根据民间借贷司法解释第24条及最高人民法院审理名为买卖实为借贷案件的指导意见，恳请合议庭向原告释明变更诉讼请求，如果经法院释明原告仍不变更诉讼请求，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告方元公司未提交证据。 结合被告方元公司的质证意见，本院对原告提供的证据认定如下：证据1被告对其不认可，认为10份合同不是原、被告双方的真实意思表示，但民法意义上的行为人内心的意思表示系通过一定的介质或行为外在体现出来的，即认定当事人的意思表示只能依据其内心意思的外在表示，而非依据主观臆测，且被告对该主张并未提供相应的证据证明。本案原、被告双方意思表示的外在表现形式即为商品房买卖合同，通过对十份商品房买卖合同和补充合同的内容进行审查，十份合同的内容完备，落款处均有双方签字或盖章。虽合同约定的每套商品房的楼层不同而单价和总价却均相同，但该约定并未违反法律和行政法规的强制性规定，系当事人的真实意思表示，十份商品房买卖合同当属有效合同，故对该组证据，本院予以采信；证据2上加盖了被告公司的公章，且有相关经手人员的签字，该组与证据1在内容上能相互印证，其内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；证据3中的照片与原告陈述一致，付款的照片能与证据2收款收据相印证，本院予以采信；证据4与本案无关联性，不予采信；证据5中证人赵文刚与原告有利害关系，故对其证言本院不予采信；证人孟洪涛的证言与原告陈述一致，且与原告提交的证据1、2、3能相互印证，故对其证言本院予以采信。 根据上述认证，查明本案事实如下：2015年12月23日,原告与被告方元公司签订了《商品房买卖合同》和《补充合同》各十份，合同约定：原告购买被告开发的位于凤翔县城某某北路某某花园X区X幢X单元X层01071号、9层01091号、10层01101号、11层01111号、12层01121号、13层01131号、15层01151号、16层01161号、17层01171号、19层01191号商品房十套，合同建筑面积均为112.85平方米，合同总价款均为169275元，原告于2015年12月23日前一次性付清，被告应当在2016年12月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。签订合同当日，原告以现金形式付清了十套商品房的全部购房款1692750元。当日，十份合同均在房屋管理部门进行了备案。后被告未依照约定的期限向原告交付房屋。经原告多次催要，被告至今未能交付涉案的十套房屋。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告对双方签订了十套商品房买卖合同及补充合同的事实均无争议。双方争议的焦点是，涉案商品房买卖合同是否属于名为买卖实为民间借贷的情形。从现有的证据看，涉案合同并不具备民间借贷法律关系的特征,且被告无证据证明原告向被告收取过利息或以其他方式变相收取过利息。而且案涉的十份《商品房买卖合同》在签订当日均在商品房管理部门进行了备案。经对合同内容进行审查，十份《商品房买卖合同》均系双方意思表示真实，且内容于法不悖，应属有效，双方均应恪守。现原告已履行了合同项下的付款义务，而被告未能按约交付涉案房屋，显属违约，故对原告请求被告方元公司交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告凤翔方元（西安）房地产置业有限责任公司于本判决生效之日起二十日内将符合合同约定条件的某某花园X区X幢X单元X层01071号、9层01091号、10层01101号、11层01111号、12层01121号、13层01131号、15层01151号、16层01161号、17层01171号、19层01191号十套商品房交付于原告郑安妮。 案件受理费20030元，由被告凤翔方元（西安）房地产置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  何 杰 人民陪审员  张卫东 人民陪审员  吕志诚 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  贾建华