上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初4984号原告(反诉被告)：刘建兴，男，1958年9月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张润东，上海衡孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海靓屋家居用品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王兆丽，总经理。委托诉讼代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。原告(反诉被告)刘建兴与被告(反诉原告)上海靓屋家居用品有限公司(以下简称靓屋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘建兴及其委托诉讼代理人汪文芳、被告(反诉原告)靓屋公司的委托诉讼代理人巫小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘建兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋使用费694,970元；2、判令被告支付滞纳金(以694,970元为本金，按每日5%，即34,748.5元/日的标准，自2018年12月20日计算至实际清偿之日)。事实和理由：2014年，刘建兴与靓屋公司签订第一份《房屋使用协议》，刘建兴将位于上海市宝山区顾太路XXX号860平方米两层房屋(以下第一层简称5号房屋、第二层简称6号房屋)及另一处房屋(以下简称1号房屋)出租给靓屋公司作为经营使用，约定房屋使用期限自2013年1月20日至2018年1月20日，免租一个月，5号及6号房屋年使用费共计22万元，1号房屋年使用费11万元，另付押金2万元。2015年5月1日，刘建兴与靓屋公司签订第二份《房屋使用协议》，刘建兴将位于上海市宝山区顾太路XXX号370平方米房屋(以下简称3号房屋)出租给靓屋公司作为经营使用，约定房屋使用期限自2015年5月15日至2018年5月14日，房屋年使用费10万元，另付押金1万元。2016年1月20日，刘建兴与靓屋公司签订第三份《房屋使用协议》，刘建兴将位于上海市宝山区顾太路XXX号150平方米房屋(以下简称4号房屋)和110平方米房屋(以下简称2号房屋)出租给靓屋公司作为经营使用，约定房屋使用期限自2016年1月20日至2018年1月19日，房屋年使用费共计6.6万元。2016年7月10日，顾太路XXX号发生火灾，6号房屋过火受影响，5号房屋其中有一间受损，其余房屋均能正常使用，但靓屋公司以仓库受灾为由不再支付使用费，故刘建兴提起诉请如上。被告(反诉原告)靓屋公司反诉并辩称，认可双方签订了三份租赁合同，靓屋公司承租了上述六处房屋，认可刘建兴绘制的现场图中标明的六处房屋的位置，每处房屋的租金标准及面积均认可。三份租赁合同均由靓屋公司法定代表人王兆丽签名，认可由靓屋公司承担相应法律责任。火灾发生的6号房屋位于5号房屋楼上，5号房屋楼顶也被烧毁了，因此5号房屋存在漏水的情况，无法使用。1号房屋有一面墙与过火区域相连，消防灭火的水都渗到了1号房屋区域，导致1号房屋也无法使用。2、3、4号房屋虽然未受到火灾的影响，但是火灾以后整个场地都被拉了警戒线条子，靓屋公司无法使用。靓屋公司确有部分物品在房屋内，包括一些办公物品和机器未搬离，认可租赁区域的钥匙是靓屋公司自己保管的，但是整个场地进出的钥匙是由刘建兴保管的，刘建兴一直不让靓屋公司搬离，直到2018年7月份靓屋公司支付了47,600元租金刘建兴才让靓屋公司搬走。关于租金支付情况，第1份合同租金支付至2016年10月20日，第2份合同租金支付至2016年11月15日，第3份合同租金支付至2017年1月15日，在2018年下半年被告为了拿回系争房屋内的物品又向刘建兴支付了47,600元租金。靓屋公司认为火灾发生后其未再使用上述六处房屋，不应再支付房屋使用费。且刘建兴系从案外人上海环源发展实业公司承租的房屋再转租给靓屋公司，刘建兴与案外人的租赁合同在2017年7月底已经到期，故其之后无权再出租给靓屋公司使用。综上，靓屋公司认为火灾发生以后的使用费均不应当支付，已经支付的使用费存在多支付的情形，故反诉要求：1、判令刘建兴返还押金3万元；2、判令刘建兴返还靓屋公司多支付的租金176,250元。原告(反诉被告)刘建兴针对反诉辩称，确认收取过押金3万元，但是不同意返还。火灾发生后刘建兴多次和靓屋公司协商,要求解除双方租赁合同并要求靓屋公司返还租赁的六处房屋，但是靓屋公司拒不返还并提出要继续租赁，其一直将六处房屋当做仓库使用，堆放机床和家具。在靓屋公司起诉刘建兴的火灾案件中有评估报告已列明。2016年火灾发生后双方曾口头协商，由靓屋公司继续使用房屋两年，相应火灾损失不再向刘建兴主张，但是靓屋公司后来又在2018年提起财产损害赔偿之诉。本院经审理认定事实如下：2012年12月20日，刘建兴(甲方)与靓屋公司的法定代表人王兆丽(乙方)签订第一份《房屋使用协议》，约定：甲方将5号房屋、6号房屋、1号房屋出让给乙方使用，单价0.7元，年使用金共计33万元；房屋使用期暂定为五年，从2013年1月20日起至2018年1月20日止，每年支付4次，每次82,500元，先付后用，进场押金2万元。每年每平方米递增0.02元；如乙方拖欠房屋使用费超过10天，作违约处理，并承担滞纳金，滞纳金按拖欠款每天的5%计算。2015年5月1日，刘建兴(甲方)与王兆丽(乙方)签订第二份《房屋使用协议》，约定：甲方将3号房屋出让给乙方使用，面积共计370平方米，单价0.75元，年使用金共计10万元；房屋使用期暂定为三年，从2015年5月15日起至2018年5月14日止，每年支付2次，每次5万元，先付后用，进场押金1万元；如乙方拖欠房屋使用费超过10天，作违约处理，并承担滞纳金，滞纳金按拖欠款每天的5%计算。2016年1月20日，刘建兴(甲方)与王兆丽(乙方)签订第三份《房屋使用协议》，约定：甲方将2号房屋、4号房屋出让给乙方使用，面积共计260平方米，单价0.7元，年使用金共计6.6万元；房屋使用期暂定为三年，从2016年1月20日起至2019年1月19日止，每年支付2次，每次3.3万元，先付后用；如乙方拖欠房屋使用费超过10天，作违约处理，并承担滞纳金，滞纳金按拖欠款每天的5%计算。2018年，靓屋公司以财产损害赔偿纠纷为由起诉刘建兴等人，案号为(2018)沪0113民初12394号。该案审理查明，2016年7月10日，位于本市宝山区顾太路XXX号的上海巧姐商贸有限公司发生火灾，经消防队扑救熄灭，过火面积约300平方米，未造成人员伤亡。火灾造成该址内包括靓屋公司等18家相关单位(场所)建筑及内部物品烧毁、烟熏及水渍影响。该案判决：“一、被告上海巧姐商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海靓屋家居用品有限公司财物损失费626,424.50元；二、被告侯江明对本判决主文第一项被告上海巧姐商贸有限公司的付款义务负连带责任；三、被告上海同莱建材经营部于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海靓屋家居用品有限公司财物损失费375,854.70元；四、被告刘建兴对本判决主文第三项被告上海同莱建材经营部的付款义务负连带责任；五、被告上海环源实业发展公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海靓屋家居用品有限公司财物损失费125,284.90元；六、原告上海靓屋家居用品有限公司的其他诉讼请求不予支持。”刘建兴为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、2018年12月及之前拍摄的现场照片，证明除了过火的6号房屋，靓屋公司仍然在使用其他房屋堆放物品。2、2018年4月19日上海兴北木工机械有限公司出具的《告知书》，写明：“致刘建兴及上海同莱建材经营部，我司承认有三份合约存在，事因2016年7月10日火灾，我司损失惨重，及相关理赔没到位，后续诉讼还在进行，故房租事宜可相互抵充。”上海兴北木工机械有限公司是靓屋公司的法定代表人王兆丽设立的另一家公司，证明靓屋公司认可房租可抵扣火灾损失。3、2018年9月15日王兆丽出具的《承诺书》，写明：“今由王兆丽承诺整装六角亭办公室：产生的垃圾自行处理清除；原有漏雨的墙壁、天棚进行拆除、整修的费用自己承担，与房主没有关系，装修费自付，无补偿。”证明靓屋公司在实际使用房屋。4、2018年7月15日刘建兴(甲方)与王兆丽(乙方)签订的《临时使用说明(代协议)》，写明：“因2016年7月10日发生火灾，事故还未处理完，未发生火灾的二份协议的630平方米房屋，甲方要求全年租金为16.6万元。房屋结构是临时建筑物。付款时间从2018年7月15日开始支付至政府拆迁为止，三个月付一次，每次付款41,500元。另，火灾发生日2016年7月10日起至2018年7月14日的使用费(630平方米)和小别墅一栋2016年7月10号起至结束的使用费双方因有争议，待法院处理。”靓屋公司对上述证据的质证意见为：证据1真实性认可，但拍摄时间无法核实，照片只能反映房屋内摆放了一些物品。证据2及证据3真实性认可，但是不能证明原告的证明目的，签订承诺书时靓屋公司是想重新使用房屋，但是尚未装修就被拆掉了。证据4真实性认可，当时靓屋公司是为了搬离设备才签订的该临时使用说明。靓屋公司为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、火灾发生后的照片，证明房屋损毁情况，其中第一组照片最左边的位置就是着火点；2、2016年8月31日及2017年4月15日出具的检查整改告知书2份，证明刘建兴提供的房屋不适合经营使用；3、2018年12月宝山区人民政府及顾村镇人民政府出具的拆除违法建筑决定书，证明2018年12月28日本案涉及的六处房屋全部被拆除。刘建兴对上述证据的质证意见为：证据1真实性认可，被烧毁的仅仅是第一张照片最左边区域，其他区域还可以使用，也没有被封存，第2组照片中贴的条子是政府通知拆除贴的，之前没有贴，并非封条；证据2真实性无异议，整改通知书就是发给靓屋公司的，火灾过后靓屋公司还在经营使用，整改的内容也是靓屋公司物品放置不合理；证据3真实性认可，确认本案涉及的六处房屋在2018年12月28日已经全部被拆除，政府要拆除的时候靓屋公司还在实际经营使用。审理中，因双方对历年已支付租金金额存在异议，靓屋公司为证明己方已支付的房屋使用费及押金情况向本院提供了以下证据：1、费用支付明细，系靓屋公司自行制作，共计27笔，总金额为1,591,465元，第一笔系2012年12月20日支付，最后一笔系2018年12月11日支付；其中序号10金额有误，该笔钱款实际为3,000元，序号12日期错误，应为2015年1月6日农业银行现金支票支付。2、支票及收据复印件、银行对账单，证明明细表中每笔金额的具体支付时间和方式。刘建兴对上述证据的一并质证意见为：序号2对应的2013年7月28日租金82,500元，没有相应转账记录，刘建兴实际也未收到该笔钱款；序号12的4万元当时现金支票没有钱实际做了退票处理，随后2015年1月7日又通过交通银行现金转账了4万元，因此仅有一笔4万元，不存在两笔；序号19的1.5万元不是租金，而是当时靓屋公司为了移除一些绿化设施委托刘建兴找人处理支付的费用，刘建兴收到该1.5万元后已经支付给了案外人，目前没有证据提供；其他租金支付情况均认可。审理中，双方均确认2013年1月20日至2016年7月9日期间应当支付的房屋使用费总金额为131.25万元。刘建兴确认2016年7月10日至2018年12月20日期间1-4号房屋共需支付房屋使用费总金额为67.1万元，靓屋公司对该计算金额予以认可，但认为火灾发生后靓屋公司无需再支付租金。刘建兴另表示火灾发生后5号房屋只有一间受损，其余房屋仍应支付房屋使用费。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋与承租人订立的合同无效。根据双方合同约定及双方当事人自述，租赁物系违章建筑，故刘建兴与靓屋公司之间的三份《房屋使用协议》均无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。靓屋公司辩称火灾发生后其无法正常使用房屋，且刘建兴在2017年7月之后不再具有出租权故无权继续收取租金，但刘建兴提供的《承诺书》、《临时使用说明》、照片等证据可以显示，火灾后1-4号房屋并未受到直接影响，靓屋公司未归还房屋并仍在继续使用，故应当支付相应的房屋使用费。至于案外人是否另行向刘建兴主张相关权益，不属于本案的处理范围。关于5号房屋的使用费，靓屋公司提供的照片以及着火点位置等证据显示，5号房屋存在明显受损情况，对于火灾发生后5号房屋的使用费，本院不予支持。关于使用费的金额，根据审理中双方对应付使用费的确认情况，本院确认靓屋公司自2013年1月20日起至2018年12月20日期间应当支付的全部使用费为198.35万元。对于靓屋公司已经支付的使用费，其在明细表中列明的2013年7月28日的82,500元及2015年1月6日的4万元并未提供银行交易记录等相应证据予以证明，本院难以支持，扣除上述两笔金额后，本院确认靓屋公司实际已经支付房屋使用费1,411,965元及押金3万元。综上，靓屋公司尚需向刘建兴支付房屋使用费共计571,535元。因租赁合同无效，刘建兴要求靓屋公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予准许。关于押金3万元，刘建兴应当予以返还。靓屋公司提出火灾发生后的房屋使用费均需返还，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海靓屋家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)刘建兴支付房屋使用费571,535元；二、原告(反诉被告)刘建兴于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海靓屋家居用品有限公司返还押金30,000元；三、驳回原告(反诉被告)刘建兴的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海靓屋家居用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5,224元，由原告(反诉被告)刘建兴负担466元，被告(反诉原告)上海靓屋家居用品有限公司负担4,758元；反诉案件受理费减半收取2,197元，由原告(反诉被告)刘建兴负担275元，被告(反诉原告)上海靓屋家居用品有限公司负担1,922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郑霄含二〇一九年十月二十三日书记员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。