贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5862号上诉人（原审被告）：冯燕，女，1984年5月8日生，仡佬族，初中文化，贵州省正安县人，住正安县（户籍地正安县），个体工商户。被上诉人（原审原告）：正安诗琴物业管理服务有限公司。住所地：正安县凤仪街道办桃园社区正安印象小区A区3-15-5号门面。法定代表人：李诗琴，系该公司总经理。上诉人冯燕因与被上诉人正安诗琴物业管理服务有限公司（以下简称诗琴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯燕上诉请求：一、撤销贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初2536号民事判决，将本案发回重审或依法改判，判决被上诉人减收上诉人50%的物业费。事实与理由：被上诉人未通过法定程序主张拖欠的物业费，存在怠于行使权利的行为。被上诉人未举证证明督促上诉人限期缴纳物业费。根据贵州省物价局【贵州省建设厅关于印发《贵州省物业管理服务收费管理办法》的通知】第十九条规定，已售出但未入住的，该业主交纳50%物业管理公共性服务费，一审认定上诉人2014年入住，但在电力公司缴费记录上显示上诉人从2018年12月开始缴费，证明该房屋从2014年接房后至2018年9月一直空置。一审认定事实不清，证据不足。诗琴物业公司二审未提交书面答辩意见。诗琴物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令冯燕支付2017年9月14日至2018年9月13日止的物业费1,266.72元、违约金557.28元，共计1,824元；2．由冯燕承担本案诉讼费。一审法院认定事实：冯燕2014年6月30日在正安印象A区购买的一套面积为105.56m2的房屋进行接房，成为该小区业主，交纳了2017年9月14日前的物业管理费。2017年9月2日诗琴物业公司与正安印象小区业主委员会签订了《正安印象小区物业服务合同》，合同约定小区业主委员会将该小区委托给诗琴物业公司进行管理，由业主和物业使用人按电梯房每平方米每月一元向诗琴物业公司交纳物业管理费。非住宅用房按每平方米2元/月计收，费用交纳按每年第一个月交纳物业管理费，逾期按欠费总金额的3‰交纳违约金。物业服务方式采取包干制，其物业服务费用的构成包括物业服务成本和物业服务企业的利润。合同签订后诗琴物业公司入住该小区进行管理，履行了物业管理的相应义务，因至今冯燕未缴纳物业费，诗琴物业公司经手机信息、电话联系等方式催收未果后，诉来法院，请求冯燕支付2017年9月14日至2018年9月13日止的物业服务费1,266.72元，支付违约金557.28元，共计1,824元，并承担本案诉讼费。一审法院认为，物业服务合同作为一方提供物业服务另一方支付报酬的合同，双方应遵循等价有偿、诚实守信的原则。本案中，诗琴物业公司与该小区业主委员会签订的《正安县印象小区物业服务合同》，是双方当事人一致意思表示，合法有效，予以确认。所签订的该小区物业服务合同，对包括冯燕在内的小区业主均有约束力。在诗琴物业公司已履行物业服务的基础上，冯燕应负缴纳相应物业服务费的义务。但至今冯燕未向诗琴物业公司缴纳2017年9月14日至2018年9月13日止的物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”、第六十五条“违反物业服务合同约定，业主逾期仍不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定。故诗琴物业公司请求冯燕支付2017年9月14日至2018年9月13日止的物业管理费1,266.72元的诉讼主张，因事实理由充分，符合法律规定，予以支持。诗琴物业公司提出的请求冯燕支付556.28元的违约金因作为惩罚性条款，在冯燕无主观恶意拖欠及未书面通知的情况下，诗琴物业公司的该项请求不予采纳。因诗琴物业公司与业主委员会在合同中明确约定物业企业实行包干制，盈亏自负，收费项目、物业相关费用按物业合同约定，是否公示，由其自主决定；而物业服务收费是一种市场行为，随行就市，由物业合同的双方当事人根据物业服务企业相关资质和服务水平进行定价。正安印象小区业主委员会与诗琴物业公司在合同中已明确约定住宅按每月每平方米1元计付物业费，而冯燕所主张按50%收取物业服务费是指房屋已售出但无人住，由业主交纳50%的物业管理公共性服务费，而物业管理公共性服务费也是物业服务费之中的一项内容，与本案中冯燕于2014年6月30日入住至今，事实上已接受物业服务的情形不一致，不符合《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条所规定的情形；同时冯燕称正安诗琴物业管理服务有限公司未履行物业服务义务，但未向原审法院提供证据证明，故冯燕以正安诗琴物业管理服务有限公司未履行公示收费项目、物业相关费用，未尽到管理义务，物业服务费收费过高应按每平方米0.8元/月计算，应按《贵州省物业管理服务收费管理办法》收取50%物业费，以此为由抗辩拒交物业服务费的理由不充分，于法无据，不予采纳。综上所述，为保护公民法人或其他法人组织的合法权益，保障物业企业的健康发展，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条、第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限冯燕于本判决生效后五日内向正安诗琴物业服务管理有限公司支付2017年9月14日至2018年9月13日止的物业服务费1,266.72元；二、驳回正安诗琴物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费用50元，减半收取25元，由冯燕负担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：诗琴物业公司是否有权通过本案诉讼请求冯燕支付物业管理费，冯燕请求调减50%的物业管理费的理由是否成立。诗琴物业公司一审提交了手机短信截图、张贴在冯燕房屋门上催收物管费通知的照片证明其对冯燕拖欠物管费进行了催收，并无法律规定催收物管费需要通过直接送达的方式进行催收，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，冯燕上诉主张诗琴物业公司没有通过直接送达的方式进行书面催收，无权提起诉讼的理由不能成立，本院不予采纳。冯燕已于2014年6月30日接房，其主张未实际入住房屋空置，未享受物业服务应调减物管费，关于冯燕的该主张，本院认为，首先，冯燕接房后，除了本案起诉请求的物管费外，之前的物管费已交清，可视为认可物管费的收费标准。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，冯燕无权以未享受物业服务为由拒交或调减物管费。因此，冯燕主张应调减50%物管费的上诉理由不能成立。综上所述，冯燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冯燕负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿二〇一九年十月二十五日法官助理杨恩高书记员贾进华