大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初1424号原告：刘德才，男，1976年10月5日出生，汉族，无职业，住大连市。被告：宋德美（曾用名宋刚），男，1972年4月10日出生，汉族，无职业，住大连市甘井子区。被告：辽宁省大连市旅顺口区长城街道办事处赵家村村民委员会。住所地：大连市旅顺口区长城街道赵家村。法定代表人：林治强，该村村主任。委托诉讼代理人：涂洪友，北京市盈科（大连）律师事务所律师。原告刘德才与被告宋德美、辽宁省大连市旅顺口区长城街道办事处赵家村村民委员会（以下简称村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年12月24日做出（2018）辽0212民初3641号民事判决，被告辽宁省大连市旅顺口区长城街道办事处赵家村村民委员会不服提起上诉，大连市中级人民法院做出（2019）辽02民终1774号民事裁定，撤销原判发回重审。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告宋德美和被告辽宁省大连市旅顺口区长城街道办事处赵家村村民委员会委托诉讼代理人涂洪友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、要求二被告退还购房款306000元，赔偿损失按照银行贷款利率计算（2010年5月6日至返还日止），2、要求二被告赔偿房屋差价款损失63万元，共计936000元。事实与理由：2010年初，原告通过朋友介绍认识被告宋德美（曾用名宋刚）。被告宋德美说在盖了一批房子，开发商给了几套来抵工程款，他准备出售，并保证可以落户，办理房产证，2010年5月6日，原告和朋友到被告宋德美处交付了现金306000元的购房款，被告宋德美带原告和其朋友来到被告赵家村村委会，原告与被告村委会签订了购房协议（把被告宋德美手中的抵工程款的房屋改到原告名下）协议中明确了所购房屋的具体地址及面积，被告村委会出具了收款收据。二被告说房子盖好后就可以办理相关手续了。2013年原告要求二被告交付房屋并办理手续，二被告以种种理由推诿直至今日，原告为了维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼。审理过程中，原告当庭变更诉讼请求，要求被告村委会退还购房款306000元，赔偿损失按照银行贷款利率计算（2010年5月6日至返还日止），并要求赔偿房屋差价款损失63万元。被告宋德美辩称：不同意原告的诉讼请求，我方不是合同相对方没有合同关系，请求驳回原告对被告的诉讼请求。被告辽宁省大连市旅顺口区长城街道办事处赵家村村民委员会辩称：不同意原告的诉讼请求，被告村委会无法履行合同并办理相关手续。案涉房屋是原告从被告宋德美处购买的开发商抵顶被告工程款房屋，原告交给被告宋德美购房款时应查明有无产权，应于被告宋德美或开发商签订协议或索要购房发票，已备主张权利办理相关手续，这些事情原告没有做应自行承担后果。被告村委会不是楼房卖房主体，原告知错再错，不应与无关第三方被告村委会签订购房协议，出具购房收款收据，该购房协议及收款收据不具有法律效力。被告村委会在2008年与开发商（北城建设集团有限公司）签订发展战略协议，协议表明由乙方（北城）在赵家村出资成立城山综合服务有限公司，协议约定城山公司继受赵家村对内对外的全部权利和义务。并表明城山公司将承担对全村各项事务管理工作，被告村委会与原告签订购房协议收款收据是开发商及被告宋德美为了逃避责任，被告村委会原负责人虚拟签订的购房协议及收款收据，被告村委会建议原告通过向司法机关反映被告村委会前负责人、被告宋德美、开发商共同涉嫌诈骗以维护自己的权益，追究开发商、被告宋德美、原告三方共同承担责任，被告村委会不应承担交付案涉房屋责任及办理相关手续，现被告村委会原负责人、开发商已被司法机关逮捕。另外原告与被告宋德美之间存在房屋买卖关系，原告与被告村委会之间并不存在任何房屋买卖关系，原告交付相应款项给被告宋德美但其没有将款项交付给村委会，该房屋属于被告宋德美与开发商大连忠意集团公司及其实际控制人崔庆玉之间的债务往来工程抵顶房屋，被告宋德美与村委会之间不存在任何房屋买卖关系和款项的交付。经审理查明：2010年5月6日，原告刘德才同被告辽宁省大连市旅顺口区长城街道办事处赵家村村民委员会签订《购房协议》，协议约定，甲方（被告村委会）将新开发的玉谷蓝山一期工程A05号楼2层4号，建筑面积90㎡（按有关规定，测绘大队测量标准为准。多退少补）转给乙方刘德才。3400元/平方米×90平方米，共计306000元。乙方身份证：3412251976××××××××。协议中有被告村委会的印章，更改处有被告村委会的财务专用章。2010年5月7日，被告村委会向原告出具306000元的非经营性收款收据，收据号为0277555，收款事由为A05号楼2层4号。同日，被告宋德美向被告村委会出具收据，金额为306000元，内容为楼房发票号码0277555，A05号-2-4，收款人有宋德美（宋刚）签名。庭审中，原告自述将购房款交付给案外人，由案外人交付给被告宋德美，宋德美再将购房手续交给案外人，再由案外人交付给原告。被告宋德美对从案外人处收到购房款无异议，称将购房款交付给被告村委会，给村委会的收条是收到了工程款，村委会向其交付购房手续后，由其将购房手续转交给案外人。被告村委会表示未收到购房款，仅是虚拟出具购房协议及开具收据。上述事实，有《购房协议》、非经营性收款收据、收条及当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经本院审查，可以证实。本院认为，《购房协议》其实质系商品房预售合同。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，村民委员会是基层群众性自治组织，被告村委会本身不具备房地产开发经营资质，被无权将尚不明确的房屋向外出售，故被告村委会同原告签订购房协议应确认为无效协议。庭审中，原告自述将购房款交付给被告宋德美，宋德美再将购房手续交付给原告。被告宋德美对从案外人处收到购房款无异议，称将购房款交付给被告村委会，而被告村委会辩称案涉房屋原告购买期间系由开发商管理村委会所有事项，村里开具收据都是按照开发商的委托虚拟开具，村委会只是协助办理相关手续，并未收取过购房款，其提交被告宋德美向其出具的收到案涉房款的收据，表明收款人是被告宋德美。本院认为，被告宋德美将案涉房款交给被告村委会的主张不能成立，首先原告自述系被告宋德美向其出售的抵债房屋，找被告村委会只是办理相关手续，说明被告宋德美的本意是向原告出售其手中抵工程款的抵债房，其次被告宋德美给被告村委会出具的收据，亦表明是收到案涉房屋的房款，并没有工程款字样。因此案涉房屋的房款并没有被被告村委会收取，故原告向被告村委会主张返还购房款无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张赔偿损失的诉求，因被告村委会没有返还购房款的义务，原告亦没有证据证明因合同无效所受到的损失情况，故对原告主张赔偿损失的诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘德才的诉讼请求。案件受理费10100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  吴广志398589580010人民陪审员  王德士人民陪审员  殷桂红二〇一九年十月二十一日1766570159385书记员王玉笛附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国村民委员会组织法》第十一条村民委员会向村民会议负责并报告工作。村民会议由村民委员会召集和主持。有五分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。村民会议有权撤换和补选村民委员会的成员。第十三条村民委员会成员应当遵守宪法、法律、法规和国家的政策，办事公道，热心为村民服务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。