沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初14394号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支公司，住所地：沈阳市大东区。负责人：张识，该行行长。委托代理人：齐玉杰，北京中银（沈阳）律师事务所律师。被告：刘树勋，男，1965年7月23日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区被告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区。法定代表人：周俊峰，该公司总经理。委托代理人：刘永强，男，该公司工作人员。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支公司（以下简称“建行大东支行”）诉被告刘树勋、沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称“奥园置业”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行大东支行委托诉讼代理人齐玉杰、被告奥园置业委托代理人刘永强到庭参加了诉讼，被告刘树勋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行大东支行向本院提出诉讼请求：1.解除我公司与被告刘树勋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告刘树勋偿还贷款本金228385.26元、利息10702.81元、罚息1545.98元（给付截至2019年8月20日）；3.被告刘树勋按合同约定给付从2019年8月21日至实际结清之日止的利息和罚息；4.我公司在与刘树勋之间的借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有的优先受偿权；5.被告承担我公司为实现债权而支出的律师费13289元；6.被告刘树勋承担本案诉讼费、保全费、公告费等相关诉讼费用；7.被告刘树勋和奥园置业协助办理抵押权登记手续；8.被告奥园置业对刘树勋的欠款、律师费本案的全部诉讼费用承担连带偿还责任。事实理由：被告刘树勋于2014年12月2日与我公司签订《个人住房（商业用房）贷款合同》，借款金额为33万元整，用于购买位于沈阳市苏家屯区之房屋，借款期限为110个月，约定贷款期起始日以贷款实际发放日为准，2014年12月12日我公司向被告刘树勋发放贷款33万元，借款期限自2014年12月12日至2024年12月12日止，被告刘树勋将所购买的房产抵押给我公司，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。被告奥园置业作为保证人，对被告刘树勋的借款承担连带保证责任。我公司按约定发放了贷款，被告刘树勋却拒不偿还债务，被告奥园置业亦未履行担保义务。故我公司诉至法院，请求法院依法保护我公司的合法权益。刘树勋未到庭答辩。奥园置业辩称，2013年10月25日被告刘树勋与我公司签署了《商品房买卖合同》及补充协议，被告刘树勋自愿购买我公司开发的位于沈阳市苏家屯区，总房款479738元，被告刘树勋缴纳首期付款129738元，剩余房款33万元向原告建行大东支行借款。被告刘树勋与原告建行大东支行签订了《个人住房借款合同》，原告建行大东支行发放了贷款，被告刘树勋与原告建行大东支行办理了预告抵押登记，用于担保其债务。2017年9月28日，我公司书面通知被告刘树勋来办理所买商品房的产权证书。如果案涉商品房已经具备了所有权登记条件，依据借款合同约定，我公司的阶段性连带保证责任解除，不再为被告刘树勋借款承担保证责任；如果被告刘树勋领取办理所有权登记所需的资料后至今未办理所有权登记，根据《民法总则》第一百五十八、一百五十九条的规定，民事法律行为可以附条件，附生效条件的民法法律行为，自条件成就时生效，附解除条件的民事法律行为，自条件成就失效。我公司向原告建行大东支行承担的是附解除条件的阶段性连带保证责任，在被告刘树勋办理完毕所有权登记之后，我公司就不再承担保证责任。被告刘树勋故意阻止条件成就的，视为条件已经成就，我公司的保证责任终止。综上，被告刘树勋违反合同及法律规定，不履行与原告建行大东支行签订的借款合同，被告刘树勋应为自己的违约行为承担相应的法律责任。我公司已经履行了与被告刘树勋的商品房买卖合同，对于此案的发生没有任何过错，根据法律规定，无论被告刘树勋是否办理完毕涉案商品房的所有权登记，我公司的阶段性连带保证责任已经终止，请人民法院依法驳回原告建行大东支行对我公司的诉讼请求。原告建行大东支行主张的律师代理费，因会进一步增加被告刘树勋的财产负担，原告主张的利息及罚息可以补偿其损失，故不应予支持。原告建行大东支行围绕诉讼请求提供了《个人住房（商业用房）借款合同》、最高额保证合同、预告登记证明、账目明细等证据。被告奥园置业提供快递回执。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘树勋经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院对原告建行大东支行提供的证据予以确认。本院根据原告建行大东支行、被告奥园置业的陈述及经审查认定的证据，认定事实如下：原告建行大东支行与被告刘树勋于2014年12月2日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告刘树勋购买坐落于沈阳市苏家屯区房屋，向原告建行大东支行申请个人住房贷款。借款金额为33万元，借款期限为110个月，自2014年12月12日至2024年12月12日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮100%。被告刘树勋以其购买的上述房屋设定抵押，并于2014年12月16日在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。2012年2月23日，原告建行大东支行与被告奥园置业签订了《最高额保证合同》，合同约定保证最高限额为2亿元，担保的主债权为2012年2月23日至2018年2月23日期间原告向被告刘树勋发放个人住房贷款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告建行大东支行于2014年12月12日向被告刘树勋发放了个人住房贷款33万元，被告刘树勋未按约定还款，出现多次逾期，现尚欠原告贷款本金228385.26元、截至2019年8月20日尚欠利息10702.81元、罚息1545.98元。被告奥园置业亦未履行担保义务。本院认为，原告建行大东支行与被告刘树勋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。原告建行大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告刘树勋未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用，原告建行大东支行要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告建行大东支行主张律师费13289元，虽然原、被告双方在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失，故本院对原告建行大东支行要求被告按合同约定给付律师费的诉讼请求不予支持。原告建行大东支行主张被告刘树勋、奥园置业协助办理抵押权登记手续，因该房屋尚未办理产权证书，未成就办理抵押权登记的条件，故本院无法予以支持。原告建行大东支行与被告奥园置业签订的《最高额保证合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。原告建行大东支行提出被告奥园置业承担连带保证责任的主张。被告奥园置业提出涉案房屋具备办理产权证的全部要件，但是由于被告刘树勋个人未前来主动办理，故房屋产权证未办理，其公司具备为业主办理产权证的全部条件，对于阶段性担保责任请求法院不予支持。本院认为，在原告建行大东支行与被告奥园置业签订的保证合同中明确约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，未超过保证期间，故本院对原告建行大东支行主张被告奥园置业承担保证责任的请求予以支持。关于原告建行大东支行要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告刘树勋的抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告建行大东支行对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告建行大东支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告建行大东支行关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告刘树勋于2013年10月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告刘树勋于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金228385.26元及截止至2018年12月28日的利息10702.81元、罚息1545.98元；三、被告刘树勋于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息及罚息（自2018年12月29日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、建行的相关规定执行）；四、被告沈阳奥园新城置业有限公司对上述二、三项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人刘树勋追偿;五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支公司的其他诉讼请求。案件受理费5124元、保全费2919元、公告费400元由被告刘树勋负担，被告沈阳奥园新城置业有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  王冬梅审判员  肖立忠审判员  陈 爽二〇一九年十月二十一日书记员  范思蒙