大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初1904号原告王金，男，1976年11月7日生，汉族，大连乐购生活购物有限公司金马分公司生鲜副总，住大连市中山区。委托代理人康波、刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。被告冷路，男，1971年10月21日生，汉族，大连救生伐检验有限公司站长，户籍地大连市中山区，现住大连市西岗区。委托代理人华吉成、王超，辽宁启成律师事务所律师。第三人大连富爸爸洺豪房地产代理有限公司，统一社会信用代码：91210211311525269M,住所地辽宁省大连市甘井子区和美园14-5号。法定代表人李方芳，该公司经理。原告王金与被告冷路、第三人大连富爸爸洺豪房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王金及其委托代理人康波，被告冷路委托代理人华吉成、王超，第三人大连富爸爸洺豪房地产代理有限公司法定代表人李方芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王金诉称，2017年2月19日，原告、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，该合同约定：原告将位于大连市西岗区房屋出卖给被告；价款135万元，其中定金4万元；该合同同时约定了包括违约责任在内的其他权利义务。该合同签订后，原告将案涉房屋的销售不动产统一发票、住宅回迁安置协议书、代建费结算协议书交给第三人代为保管，经被告要求又将房屋交给被告，被告支付了购房定金4万元给第三人代为保管。2018年6月3日，原、被告及第三人签订《变更协议》一份，该《变更协议》对于作为买方的被告的付款金额及期限予以明确，并约定如其未按期付款卖方有权终止合同。而被告并未按照该协议的约定在2018年12月30日前支付41万元房款。原告多次交涉，未果。原告于2019年1月11日书面通知被告及第三人解除合同。基于上述事实，原告认为：房屋买卖合同合法有效，各方均应依约履行。被告的行为严重违反了合同约定，应承担合同解除所产生的全部法律责任。故诉至法院，请求：1、判令被告将位于大连市西岗区房屋腾退给原告；2、判令被告向原告支付房屋使用费（按照每月3000元计算，自被告接收之日即2017年2月起至实际腾退之日止，截至2019年3月为75000元）；3、确认被告支付的购房定金40000元归原告所有；4、判令第三人将代为保管的销售不动产统一发票、住宅回迁安置协议书、代建费结算协议书返还给原告。被告冷路辩称，案涉合同并没有解除，被告并没有违约，导致被告未按《变更协议》交纳剩余房款的原因是由于原告违约在先。因此被告不同意原告的第一项诉讼请求，请求法院判令双方继续履行合同。基于上述两个事实，请求法院驳回原告关于使用费及定金的诉讼请求。原告第四项诉讼请求虽然是针对第三人，并没有针对本案被告，但由于被告提起要求继续履行合同的请求，故请法院予以驳回。事实和理由：原被告确实就案涉房屋买卖订立了《房地产买卖合同》和《变更协议》，也约定了双方的权利义务，但想强调的是，被告并没有违约，而是原告违反诚实信用原则，先行违约。双方在《房地产买卖合同》订立后，于2018年6月3日订立了《变更协议》，在《变更协议》的第二条约定了被告支付剩余房款的时间，在《变更协议》第三条约定了卖方即本案原告的合同义务，虽然从《变更协议》的这两个条款看不出双方先后的履行顺序，但是至少在2018年10月18日案涉房屋就具备了先行办理到被告名下的条件，被告在此后一直又与原告进行沟通，敦促原告履行《变更协议》项下第三条的合同义务，但原告表面看是减少双方损失，实质上是提出在《房地产买卖合同》约定价款的基础上涨价40万元的无理要求，同时在语音证据中已经明确表明不涨价就不履行合同，而且说明这是原告最后的意见和意思表示。原告作此意思表示的时间是在《变更协议》约定的被告应当交付剩余房款时间之前，所以被告没有交付剩余房款，这完全是由于原告单方提出涨价40万元的无理要求所造成的。而且根据合同的履行情况，可以看出《变更协议》项下双方的义务应当是原告先行履行，而被告履行的时间在后，所以被告之所以没有缴纳剩余41万元的房款，一是由于原告违约造成，同时也是被告行使合同法所赋予的先履行抗辩权，或者是不安抗辩权。而原告却以被告没有履行《变更协议》项下的缴款义务为违约行为为由，提出本次诉讼，理当予以驳回。第三人述称，合同是2017年2月19日签订，当时交了定金4万元，但不是在我中介方，而是直接交给房主原告的。因为案涉房屋是回迁房，签订合同的时候没有办理产权证，合同上约定2017年4月25日之前房主即原告拿到被告支付的房款加定金共计54万元，双方商定如果星海物业通知办手续，原告配合产权证的办理，并且约定了3日内必须交到我处，我要收回产权原件代为保管。但是截止2018年5月，原告的房证也没下来，原告向我提出要协调买方要求给全款，后来买方拿不出全款，双方自行协商自行转付了20万元，剩余12月末付齐。2018年9月，我有个客户在国土资源局，我通过他问是否可以办理产权，说可以。这个过程中我通知了我的经纪人和买方，卖方联系不上，卖方王先生住院，后来出院后就像律师陈述的我们一直在交涉合同进行问题，最后未达成共识。在2018年9月、10月份原告可以办理产权，原告出院后联系办产权问题，一直没办。这期间我多次沟通买方和卖方，卖方提出的要求我传达给买方，买方提出的要求我也传达给卖方，卖方的要求是经过两年房子价值也有变化，要买方加40万元，我也沟通了，买方不同意加40万元，但因为刚办理产权证，买方同意拿增值税、个人所得税部分，在10万元左右，我要求买卖双方见面调解，但是也没有见面，最后未达成共识。经审理查明，坐落于大连市西岗区的房屋系原告的回迁安置房屋。2017年2月19日，原、被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，合同约定：1、原告以135万元的价格，将案涉房屋出售给被告，被告承担契税、土地出让金、交易费（买方部分）、印花税（买方部分）、产权证工本费，原告承担土地收益金、交易费（卖方部分）、印花税（卖方部分）、个人所得税、营业税及附加、土地增值税。2、房屋权属为国有产权，权属证号为“未下证”；被告在签订合同当日向原告支付定金4万元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款。定金以外的付款方式为公积金贷款，如买方贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意现金付款。3、买卖双方协商达成共识：买方将部分首付款50万元于2017年4月25日前交付卖方使用；2016年和2017年度取暖费用按月分割；卖方产权权属为回迁房，卖方配合星海融汇物业办理产权，产权证下证后三日内交予居间方；买卖双方配合居间方一切手续办理；卖方在收到部分首付款当日，将房屋以签约现状交于买方；居间方协助买卖双方办理报税过户、房屋交接手续；卖方于签约当日交付中介费5000元，卖方承诺于2017年4月25日前补齐余额5000元。同日，原、被告分别与第三人签订了《房地产居间服务合同》。被告于签订合同当日交付定金4万元交付给原告。2017年4月26日，原告将案涉房屋交付给被告。2018年6月3日，原、被告及第三人签订《变更协议》，将案涉《房地产买卖合同》的相关条款变更如下：1、买卖双方协商在2018年6月3日支付20万元给卖方使用；2、2018年7月30日前支付给卖方20万元，剩余房款41万元于2018年12月30日前支付给卖方使用，买卖双方知晓并认可，如未按期付款，卖方有权终止合同；3、卖方及配偶在办理完产权证后7日内配合一切手续的办理，如卖方无法配合手续的办理，卖方在一周内全额退款（总房款）135万元，并赔偿买方15万元作为违约金，并赔偿装修费10万元，买卖双方知晓并认可。截止到原告起诉前，被告已给付原告案涉房屋购房款合计94万元，尚有余款41万元未给付。另查，原告于2018年10月18日在与被告配偶朱红的通话中，表示要被告在原有房价基础上，再加价40万元，如果被告不能配合，合同就此终止。原告于2019年1月11日向被告及第三人发出书面《解除合同通知书》。本院所确认的上述事实，有《房地产买卖合同》、《房地产居间服务合同》、《变更协议》、微信聊天记录、医疗病志、《解除合同通知书》及邮寄凭证、收据、音频文件及微信朋友圈截图等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》及《变更协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。各方均应依约履行各自义务。本案中，在案涉合同及协议签订后，被告已向原告给付房款合计94万元，原告也已将案涉房屋交付被告，被告已将案涉房屋装修并入住，在2018年10月18日前，案涉合同及协议一直处于稳定履行状态。现原告提出依据《变更协议》，被告没有按约定给付剩余房款，被告已违约，原告有权单方解除案涉买卖合同，双方就案涉房屋的买卖合同已于2019年1月12日书面《解除合同通知书》到达被告时解除。而被告则提出原告在2018年10月18日，与被告配偶的通话中已经明确表明不涨价就不履行合同，因此被告并非违约，而是行使了先履行抗辩权，或者不安抗辩权。该节事实已经第三人确认。案涉《变更协议》中虽然没有约定买卖双方的履行顺序，但原告已在其向被告发出书面解除通知前，通知被告或涨价或终止合同，原告的该行为已导致其违约在先，违背了诚实信用原则，破坏了合同交易的稳定性。依据《合同法》第六十八条规定，被告有权依法行使不安抗辩权，现被告主张愿意给付剩余房款，继续履行案涉合同。因此，原告向被告发出的书面《解除合同通知书》不具有单方解除案涉《房地产买卖合同》的效力。本院对原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回原告王金的诉讼请求。案件受理费17986元（原告已预交），由原告王金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 杨 晶人民陪审员 邴 伟人民陪审员 池秀芹二〇一九年十月十四日书 记 员 周媛媛