广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11522号原告：胡艳雪，女，1985年10月10日出生，蒙古族，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：孔春业，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉敏，广东星凯律师事务所律师。被告：凌君，女，1975年12月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：何巨添，男，1961年4月13日出生，汉族，住广东省广州市从化区。两被告共同委托诉讼代理人：陈焕欢，广东润科律师事务所律师。原告胡艳雪与被告凌君、何巨添房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡艳雪的委托诉讼代理人孔春业、何嘉敏，被告凌君、何巨添的共同委托诉讼代理人陈焕欢，被告凌君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡艳雪向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原告与两被告签订的《商业租赁合同》;2.判令两被告向原告退还已收取的费用413000元(其中保证金177000元、租金236000元）并支付利息（利息以413000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年10月22日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2018年11月21日为1547元)；3.判令两被告赔偿原告损失995732.54元（其中搬运费3500元、税费10051.54元、劳务费190000元、装修费621416元、旅游费170765元）；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年4月3日，原告与两被告签订《商业租赁合同》，约定：两被告将坐落在广州市番禺南村镇迎宾路塘西路段6号单位出租给原告，作商业用途使用;租期为2018年4月3日至2023年4月2日止；2018年4月3日至2019年4月2日，月租金为59000元/月。合同签订后，原告向两被告交纳了履约保证金177000元及租金236000元。两被告将租赁物交付原告使用后，原告随即与广东泥巴客装饰科技有限公司签订《室内装饰工程合同》，对租赁物进行装修，支付部分装修费用621416元。2018年4月18日，原告与林志雄签订两份《劳务委托协议书》，委托案外人办理医疗美容门诊部设立相关事宜，应支付劳务费用19万元。就开展维妮婷医疗美容门诊部及代理相关产品等合作事宜，原告与蔡晓青等人签订了《合作协议书》。在装修过程中，原告发现租赁物门口被围挡严重影响商铺基本通行及营业。后通过网上信访才获知，原告所租赁的单位在南大干线工程围蔽施工范围之内，围蔽施工总工期长达43个月。自得知围蔽施工之日起，原告多次要求与两被告沟通解决合同事宜，均无果。为防止损失进一步扩大，原告委托律师于2018年10月22日向两被告发《律师函》要求撤销合同、退还保证金和租金及赔偿原告损失等事宜。原告认为，签订《商业租赁合同》前，两被告作为租赁物的产权人、出租人，应当知悉租赁物所在路段被纳入围蔽施工的事实，但在租赁合同签订前却没有如实告知原告，使原告在违背真实意思表示的情况下与两被告订立合同，原告合同目的根本无法实现,两被告的行为构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十八条之相关规定，原告有权要求撤销与两被告签订的《商业租赁合同》，并要求两被告退还原告支付的保证金、租金及赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告凌君、何巨添共同辩称，一、答辩人不存在任何欺诈、隐瞒行为，被答辩人要求撤销合同，毫无事实依据和法律依据。答辩人在双方签订合同时完全不知道涉案商铺的门前需围蔽施工，施工部门在施工前从未与答辩人沟通。被答辩人以其后来查询得到的公告、告示主张答辩人对其欺诈，明显不合情理。被答辩人4月底实际使用商铺，7月底才发生围蔽施工的情况。很明显，施工部门于施工前并未直接、有效地将相关信息告知周边的业主和商户。答辩人仅以所谓的公告、告示为由将政府部门施工所引起的责任都推卸给答辩人有失公平、不合情理。二、被答辩人要求答辩人退还已收的费用，毫无事实依据和法律依据。答辩人有权没收被答辩人的保证金。答辩人认为被答辩人无权撤销合同，且其于合同履行过程中，存在逾期交租、逾期缴纳税费等严重违约行为，答辩人依约有权没收其保证金；答辩人已于2018年4月3日将涉案商铺实际交付给被答辩人使用，且涉案商铺交付时已装修好，具备使用的条件，被答辩人一直实际使用涉案商铺，依法应当向答辩人支付使用期间的租金。三、被答辩人要求答辩人赔偿损失，毫无事实依据和法律依据。被答辩人所谓的损失不是答辩人造成的，答辩人并没有任何过错，无需赔偿其任何损失。被答辩人存在伪造证据、虚假诉讼的行为，建议法庭依法核实，并追究其相关法律责任。本院经审理认定事实如下：被告凌君、何巨添是广州市番禺南村镇迎宾路塘西路段6号商铺的共有权人。2018年4月3日，凌君、何巨添（甲方、出租方）与胡艳雪（乙方、承租方）签订《商业租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方位于广州市番禺南村镇迎宾路塘西路段6号单位作为商业用途使用（以下简称“该单位”），建筑面积约861.4平方米；租用期限为5年，租期从2018年4月3日至2023年4月2日；第一年月租金为人民币59000元、第二年为61950元、第三年为65048元、第四年为68300元、第五年为71715元；以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费（即开发票的租赁税费）由乙方缴纳，乙方须按时提供发票给甲方，如逾期或不缴纳产生滞纳金或罚金由乙方承担，但甲方需协助乙方办理相关的手续；租金交付期限：每月20日前交清下月租金；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币177000元，作为履约保证金；该单位交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所缴纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分；甲方须于2018年4月3日将该单位交付乙方使用；乙方应如期交纳租金，租赁期间所发生的水电费与物业管理费等由乙方自行按时缴付；乙方装修该单位，一律不得改变该单位的结构部分；租赁届满，乙方不得破坏该单位原有装修，应以原状交还单位给甲方，一切嵌装在墙体内的装修乙方一律不得拆除损毁，除此之外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走；乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的1%交纳滞纳金；如拖欠租金达20天，则甲方有权单方终止合同和收回单位，并有权拒绝返还保证金；该单位交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费、租赁税费等有关费用拖欠达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回单位，并有权拒绝返还保证金；装修免租期为2018年4月3日至2018年5月19日。合同还约定了其他条款。同日，双方签订了《补充协议》，约定：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；因国家政策或政府行为需要征收、拆除或改造该商铺，双方无条件服从，合同终止，因此造成甲乙双方损失的，互不承担责任。甲方将按政府通知告知乙方，乙方应在通知规定的期限内无条件退出租赁商铺，乙方所交的保证金，甲方不计利息退还乙方，土地、物业、附属设施设备、原有的装修补偿归甲方所有，该商铺内的乙方装修补偿归乙方所有，停产停业损失补偿归乙方所有；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算；乙方装修时应与甲方充分沟通并提供施工方案和图纸；该协议还约定其他条款。上述合同签订后，原告胡艳雪向被告凌君支付了押金177000元及2018年5月20日至2018年6月19日的租金59000元。2018年6月20日，胡艳雪向凌君转账支付2018年6月20日至2018年7月19日的租金59000元；2018年7月20日，胡艳雪向凌君转账支付2018年7月20日至2018年8月19日的租金59000元；2018年8月20日，胡艳雪向凌君转账支付2018年8月20日至2018年9月19日的租金59000元。2018年6月26日，胡艳雪共计缴纳租赁物业2018年4月至2018年6月土地使用税、印花税、滞纳金等各项税收共计10051.54元。2018年7月28日，案外人熊健、李惠民因番禺迎宾路塘西村段6号门口围蔽问题发生口角纠纷，熊健将三张围蔽的铁板踢倒，后二人在公安机关的主持下达成调解，并签署《治安调解协议书》。2018年8月5日，熊健就番禺大石街道迎宾路塘西路6号商铺门口施工围蔽及施工人员态度恶劣一事进行网上信访。2018年9月26日，广州市第一市政工程有限公司出具《信访事项处理意见书》答复称：您反映的项目为南大干线是经广州市政府批准建设的重点工程，也是番禺“六纵六横”路网规划主干线。南大干线项目部按照批准的施工方案对项目周边进行围蔽，提前在相关区域进行安民告示，并在当年的3月在番禺日报和电台进行刊登和宣传。不存在您所说的没有接到任何通知说要修路这一说法。针对您反映施工人员蛮横修路，辱骂周围商户，已无从考证。但是我们公司加强对南大干线项目部管理人员和施工作业人员的素质教育；在项目周边安抚好居民，争取居民的理解；在施工的同时也积极做好现场文明施工，争取早日把南大干线顺利完成。胡艳雪向法庭提交了相关报纸公告、及现场安民告示等的复印件及照片，以印证《信访事项处理意见书》中的答复。原告胡艳雪向法庭提交了以下证据：1.（2018）粤广番禺第42932号《公证书》原件一份，该《公证书》中照片显示案涉租赁商铺门口已被围蔽施工，车辆无法通行，以及租赁物内部情况。原告拟证明其对租赁物装修施工以及租赁物周边进行市政围蔽施工，严重影响经营，出租方在出租该商铺是没有如实告知租赁物已纳入围蔽施工范围的情况；2.番禺区人民政府官网发布的《广州市番禺区人民政府关于番禺南大干线工程建设的通告》、《南大干线（番禺大道节点公交工程）》、《南大干线重要立交将施工，预计2021年建成通车》的公告等，拟证明在收到《信访事项处理意见书》后，原告通过网上搜索南大干线番禺大道节点立交工程的相关资料，发现2016年6月21日、2017年9月14日、2017年6月3日已有相关报道；3.商铺外围图片，拟证明2019年1月15日，涉案租赁物仍被围蔽施工，施工范围已经波及商铺门前；4.转账凭证，拟证明胡艳雪委托案外人办理医疗美容门诊部设立事宜，支付部分劳务费用情况；5.2019年1月2日胡艳雪本人持有的中国建设银行个人活期账户交易明细，胡艳雪多次向户名为李浩、李朋坤的账户转账，原告拟证明其向泥巴客公司支付部分装修费用621416元；6.广州市安居搬家运输有限公司收费凭证，拟证明原告支付搬运费3500元；7.胡艳雪与广东泥巴客装饰科技有限公司签订的《室内装饰工程合同》以及相关收款收据，拟证明原告聘请装修公司对租赁物进行装修改造及购置部分材料的情况；8.胡艳雪与林志雄签订的《劳务委托协议书》、《番禺卫生和计划生育局关于同意设置维妮婷医疗美容门诊部的批复》，拟证明原告为了在案涉租赁商铺开立医疗机构，委托案外人办理医疗美容门诊部设立相关事宜，应支付劳务费用190000元；9.胡艳雪与蔡晓春、郭佳、黄蓉、刘燕、王晓娟、杨昌秀、湛成、邹礼会等分别签订的《合作协议书》、《补充协议》、胡艳雪与上述案外人的微信聊天及转账记录、胡艳雪与广州风采国际旅行社有限公司签订的《广州市出境旅游组团合同》，广州风采国际旅行社有限公司出具的收款收据、2018年10月30日至11月4日维妮婷迪拜6日游名单、机票行程单等，拟证明原告为在案涉商铺所在地开设维妮婷医疗美容门诊部，与案外人签订《合作协议书》，因门诊部无法正常经营，导致原告自费安排案外人参加迪拜旅行团并支付旅游费用170765元；10.2018年10月18日，胡艳雪委托广东星凯律师事务所孔春业律师向被告凌君、何巨添发出《律师函》，函告撤销与被告签订的《商业租赁合同》、退还胡艳雪支付的履约保证金和租金，并赔偿胡艳雪所遭受的所有损失。被告凌君、何巨添向法庭提交了以下证据：1.通话录音光碟，被告主张系凌君与围蔽工程施工队队长林长盛的通话录音，林长盛陈述对于施工的决定，施工队没有义务通知业主和租户，应当由“重大办”通知，并称将于2019年春节前清除对涉案商铺的影响；2.通信清单，2018年10月9日19点14分，凌君致电区长热线（34612319），被告拟证明其就施工部门未通知业主和租户便在商铺门口进行施工向政府部门投诉；3.广州雪妆化妆品有限公司、广州维妮婷国际控股有限公司商事登记信息，拟证明原告从2015年3月开始在番禺经商，熟知涉案商铺周边经营环境，足见原告是经过长期、多方考察才选定承租涉案商铺的，被告不存在任何隐瞒欺诈的行为；3.凌君与原告丈夫熊健的微信沟通记录、凌君与招租人员的微信沟通记录，拟证明凌君与熊健自2018年3月19日开始就涉案商铺的租赁事宜进行磋商，直至2018年4月3日就合同条款达成共识。原告员工于2018年3月6日开始向招租人员了解租赁物情况，被告委托招租人员帮忙出租涉案商铺且一直在筛选租户。原告经过长期、多方考察选定承租涉案商铺，被告不存在任何隐瞒、欺诈原告签订合同的行为；4.凌君与胡艳雪的微信聊天记录，拟证明2018年7月28日，原告突然告知凌君施工部门在涉案商铺门口进行施工，影响其通行；后经各方协调，施工部门暂停了施工，消除了影响；原告在2018年9月20日前正常使用涉案商铺，正常交租，双方关系融洽；直至2018年9月20日，施工部门再次未经任何通知，在涉案商铺门前围蔽施工，原告才开始将矛头指向被告，声称被告对其隐瞒、欺诈；原告在2018年9月20日的交涉过程中，并没有提及其曾对涉案商铺进行装修、未提出存在装修损失，而且明确表示施工将导致其无法装修营业；8.凌君与原告丈夫熊健的微信聊天记录，拟证明2018年9月10日，熊健与被告沟通过程中明确表示不敢装修，怕修路影响营业；9.被告与前一手租户的租赁合同及交接资料、被告于2017年9月30日从上一手租户处收回商铺的视频和图片资料，拟证明涉案商铺出租给原告前的原有装修情况；商铺现状并非由原告出资装修而成；10.三份律师函、催告短信记录，拟证明上一手租户拖欠租金，被告经多次催告后单方解除了合同，收回涉案商铺；11.情况说明、取走物品清单，拟证明上一手租户对涉案商铺进行了装修、翻新，且在装修过程中因严重违约而被被告单方解除合同收回商铺；12.胡艳雪微信视频、微信朋友圈截图，拟证明原告从事网络销售业务，一直实际使用涉案商铺；13.商铺外墙现状照片，拟证明原告已破坏涉案商铺外墙原有装修、装饰；14.税收缴款书，拟证明原告拖欠涉案商铺的税款14747.35元，被告已垫付相关税费；15.原被告微信沟通记录，拟证明2018年10月13日，被告明确表示不再挽留原告，并约原告商谈退租的事宜，但原告一直不理会被告，并继续使用涉案商铺，拒付租金，于2018年11月16日才将商铺钥匙交还给被告；16.2018年9月电费通知单及微信缴费记录、原告撤场时的电表记录和相关微信记录、电费通知单，拟证明2018年9月的电表记录和电费的计算标准方法，原告拖欠2018年10月、11月的电费合计2090元。庭审中，双方确认被告凌君、何巨添于2018年11月16日收回案涉商铺钥匙。另查明，本院于2019年3月7日组织原被告双方至涉案商铺进行现场实地勘察，案涉商铺门前仍系围蔽状态，商铺门口车辆无法通行，行人行走至该商铺比较困难，与原告提交的公证书中照片显示情况基本一致。被告凌君、原告胡艳雪均到场。双方共同确认原告将涉案商铺一层柱子重新包裹；二层水电空调检修、雇人打扫卫生；三层地毯、墙角线、灯、窗帘、玻璃门重装，网线、电线重新走线铺设、其中一间房全部贴墙纸、有两间房拆了间隔墙、洗手间门、灯、小便器、平便器重新安装，洗手间台阶以上的地砖重新铺设、将二楼的洗手盆移至三楼安装，其中一间房的窗重装玻璃；四楼重新做了防水。对于一楼门口的挡雨屋檐，原告确认装修的时候因为需要搭棚架，就拆除了。在诉讼中，本院询问原告胡艳雪对其主张的装修损失是否申请装修残值价格评估，胡艳雪明确表示不申请装修物残值评估。凌君、何巨添对涉案已形成附合的装修装饰，不同意折价利用。本院认为：凌君、何巨添与胡艳雪就涉案房屋签订的《商业租赁合同》及《补充协议》主体适格，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。原告胡艳雪认为被告明知涉案商铺在南大干线围蔽施工范围内却故意隐瞒，导致原告在违背真实意思表示的情况下与被告签订合同。但结合原告现有证据，无法证明被告在合同签订前已经确切知道上述事实且故意隐瞒。故原告要求撤销其与两被告签订的《商业租赁合同》的请求，本院不予支持。根据原被告双方提供的证据并结合本院至商铺现场实地勘察的情况，因该商铺门口围蔽施工导致车辆无法通行，行人步行至商铺比较困难。原告租赁案涉商铺系商业用途，但商铺门前的大面积长时间围蔽施工导致商铺无法正常使用，原告也无法进行正常的经营活动，继续履行合同对承租方明显不公平，《商业租赁合同》的根本目的已无法实现。庭审中原被告双方亦确认被告已于2018年11月16日收回了案涉商铺的钥匙，合同已无法继续履行，案涉《商业租赁合同》及《补充协议》实际已解除。因番禺南大干线工程建设而导致案涉商铺门口围蔽，进而致使原告无法正常经营、合同主要目的不能实现，由于是不可归责于出租人或承租人任何一方的事由导致合同无法继续履行。原被告双方应根据公平原则各自承担相应的损失。原告请求被告返还已收取的保证金177000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告抗辩认为原告拖欠部分水电费及税金，应当没收保证金。但原告在租赁期间支付了租金，已经履行了合同主要义务，不存在根本违约情形，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告请求被告支付保证金的利息并退还已缴纳的租金，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告赔偿其装修费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。原告主张其共计支出装修费621416元，但原告提供的证据并不足以证明其主张，而且胡艳雪对涉案装修残值的价格亦未申请价格评估，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿其税费损失10051.54元，虽提交了相应的发票予以佐证，但该税费根据租赁合同约定是租赁期间应由原告所承担，故对于原告该主张，本院不予支持。关于原告主张的搬运费、劳务费、旅游费等损失，并非因合同无法继续履行而产生的直接损失，故对原告的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告胡艳雪与被告凌君、何巨添于2018年4月3日签订的《商业租赁合同》及《补充协议》已解除；二、被告凌君、何巨添于本判决发生法律效力之日起10日内向原告胡艳雪返还租赁保证金177000元；三、驳回原告胡艳雪的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19049元，财产保全费5000元，合计24049元，由原告胡艳雪负担18804元，由被告凌君、何巨添共同负担5245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 忠审 判 长  陈 忠人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一九年十月三十日书 记 员  李颖瑶