广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初16954号原告：滕建红，女，1972年3月2日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。被告：广州信荣房地产有限公司，住所地广州市海珠区滨江东路788号之一401单元C室。法定代表人：范迪新，董事长。委托代理人：安家亮、刘焱，被告员工。原告滕建红诉被告广州信荣房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘思成，被告委托代理人安家亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订了爱都铭轩《车位认购书》，约定被告将位于广州市海珠区爱都二街37号地下一层038车位出售给原告。原告依约支付了全部价款及综合费用，原告付清款项时，在被告提供的商品房买卖合同上和车位物业服务协议上签字，但被告并没有将商品房买卖合同给原告签收。后在没有告知原告的情况下，被告于2016年12月5日与案外人签订了贷款合同以及抵押合同，将涉案车位抵押给案外人，导致被告在合同约定及法律规定的期限内无法为原告办理产权过户手续，被告已构成根本违约。现车位已升值到45万元，因合同解除后，原告续约另外购买车位使用，需要多支出至少20万元，这是被告的违约行为给原告造成的实际经济损失。根据相关法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，原告可以要求被告按已付房款一倍的标准承担赔偿责任以及赔偿原告因车位升值产生的可得利益损失20万元。故提起本案诉讼请求判令：1、解除原被告之间关于位于广州市海珠区爱都二街37号地下一层038车位的买卖合同关系；2、被告向原告退还购房款226100元以及综合费7451元，并自2016年6月22日起按银行同期贷款利率计算利息直至全部还清之日止；3、被告向原告支付解除合同的10%违约金及按照合同约定向原告补偿车位升值的差价；4、被告向原告承担已付购房款226100元一倍的赔偿责任，即被告向原告支付赔偿款226100元；5、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，不同意解除合同，其只是把车位抵押给银行了；抵押是原来的股东做的，其接手后接到原告起诉才知道这情况，2017年12月份才做的股东变更，接手前原来的股东没有向其披露车位的抵押情况。目前被告已经在积极与债权人协商涂销抵押的问题。依据广州市商品房买卖合同，补充协议的第八条第一款的约定，原告应当在发生解除条件后，十五日内书面向被告提出解除合同，否则视为原告放弃主张权利，事实上，原告并未在该时限内向被告提出书面解除合同的申请，因此原告的单方解除权已经丧失。经审理查明：2016年6月16日，原告与被告签订《爱都铭轩车位认购书》，约定被告出售车位给原告，原告需支付综合费用。原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，门牌地址为爱都二街37号地下一层车位38；甲方选聘广州百嘉和物业管理有限公司进行前期物业管理服务；乙方一次性付款，在2016年6月22日前支付全部房价款，总金额226100元；甲方应在2016年7月7日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲乙双方约定按甲乙双方共同办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲乙双方应于本合同签订之日起90日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第九条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；附件七：本合同补充协议，关于产权登记（对合同第九条、第十条的补充），甲乙双方应当自本合同签订之日起360日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；关于乙方单方解除合同，乙方行使合同约定的单方解除合同的权力时，应在发生解除条件后15日内书面向甲方提出解除合同，否则视为乙方放弃解除权；合同解除后，甲方有权收回该商品房，如乙方已经收楼的，乙方必须在合同解除后30天内搬离该商品房，并且自交付使用之日（由于乙方原因未能按期交付的，自合同约定交付日期）起，乙方还应当按月以房屋总价的千分之六向甲方支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿；等。原告依约向被告支付了车位的价款226100元及综合费用7451元。据查册时间为2019年9月16日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区爱都二街37号地下一层车位038的权属人为被告，建筑面积12.6平方米，登记时间2015年11月20日，附注记载有多次抵押及涂销抵押记录，其中2016年3月17日被告及案外人涂俊毅申请持房产证抵押(含涂销再抵押),2016登记字1341340号存案,2016年7月14日涂俊毅的抵押权涂销,涂销案号2016登记9359051,现抵押权人为何翰宏，该抵押尚未涂销。据时间为2019年2月14日的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，原告名下有海珠区爱都二街31号410房屋。诉讼中,原、被告确认：涉案小区为爱都铭轩，原告为小区业主，涉案买卖合同于2016年6月22日签订，合同上的2015年为笔误，合同签订之日起306日的截止日期为2017年6月17日。被告表示原告交款后没多久就交付了涉案车位。原告表示本案中要求解除合同的依据是合同目的不能实现，涉案车位一直处于抵押状态，签订合同时被告没有告知过原告涉案车位存在抵押，合同里也没有写车位是抵押状态，所以原告不清楚。经本院释明，原告表示坚持第三、四项诉讼请求同时主张，假如法院判决解除合同，原告表示同意向被告交回车位。因原告申请，本院依法委托广州上德行土地房地产与资产评估咨询有限公司对涉案车位价值进行评估，该司出具了报告书，载明涉案车位的评估单价为290000元。原告为此支出了评估费2000元。原、被告均表示对上述评估报告书没有异议。原告明确其第三项诉讼请求为要求被告按照合同第十条迟延办理产权登记的违约责任承担总价款10%的违约金即22610元及车位的市场价值差价为290000元-226100元=63900元，共计86510元。本院认为:原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应切实履行。上述合同约定：双方共同办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成双方不能按本合同第九条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房价款0.05%的标准向原告支付违约金，逾期时间达到120日的，原告有权自该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求解除合同的，应书面通知甲方，被告应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还原告已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额；双方应当自本合同签订之日起360日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，等。现涉案车位仍处于抵押状态，被告也未能明确何时能涂销抵押，而合同约定的办证期限已过，涉案合同的合同目的无法实现，原告要求解除与被告之间就涉案车位签订的买卖合同本院予以支持，原告要求被告退回相应房款、费用及支付利息有理，本院予以支持。鉴于合同应予解除，原告也同意将车位交回被告，故原告应同时将涉案车位交回给被告。现被告未能在合同约定的期限内办证，被告已经构成违约，原告要求被告承担相应违约责任有理。经评估，涉案车位的价值为290000元，原告要求被告补偿车位升值的差价290000元-226100元=63900元符合合同约定，本院予以支持，被告向原告支付车位升值的差价已足以弥补原告损失，原告再要求车位款10%的违约金本院不予支持。本案中，原告与被告签订买卖合同时涉案车位已存在抵押的情况，原告作为买受人也应负有核实车位产权状况的义务，原告以被告故意隐瞒房屋抵押事实为由要求被告承担车位款一倍的赔偿责任理据不足，本院不予支持。本案由于被告违约导致合同解除，故评估费用由被告负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告滕建红与被告广州信荣房地产有限公司之间就广州市海珠区爱都二街37号地下一层车位038签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告退回车位款226100元及综合费用7451元并支付上述款项合计233551元的利息（从2016年6月22日起至实际退回之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、原告在本判决生效之日起十日内向被告交回广州市海珠区爱都二街37号地下一层车位038；四、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付车位升值差价63900元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10638.1元，由原告负担5820.1元，被告负担4818元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案财产保全费3939.07元，由原告负担2166.07元，被告负担1773元。本案评估费2000元，由被告负担，上述评估费已经由原告预交，被告在本判决生效之日起十日内将上述评估费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 施    海    文人民陪审员 王君碧人民陪审员黄碧茹二〇一九年十月十一日书 记 员 郭    世    文吴越鸣