广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5118号上诉人（原审被告）：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路20号，统一社会信用代码9144200056826974XQ。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱海梅，女，1978年10月24日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）因与被上诉人朱海梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。盈润公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、关于逾期交楼。1.被上诉人在合同约定的交楼时间已办理收楼手续，被上诉人实际收楼后又以上诉人未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证、房屋不符合交房标准而要求上诉人承担逾期交楼的违约责任，这对上诉人实属不公，且最高人民法院在审理商品房买卖合同案件中明确指出：买受人已实际收楼的，在收楼之后又以开发商未取得建设工程竣工验收备案登记证为由要求开发商承担逾期交楼违约责任的，应不予支持。2.被上诉人主张的违约金过高。被上诉人主张的违约金，远高于所造成其实际损失，且被上诉人没有提供任何证据证明其存在经济损失。双方签订的商品房买卖合同第十六条第五款第4项对双方总的违约责任作了统一规定，违约金不应高于合同总金额的2%。该补充协议是双方真实意思表示，协商一致的基础上共同签订的，该补充协议合法有效，应对双方均具有法律效力。二、关于逾期办证。1.本案所涉房屋是购房人以按揭方式支付购房款，根据补充协议的约定，如果购房人是以按揭方式支付购房款，上诉人递交按揭资料时需经贷款行审核，但由于贷款行工作的滞后，导致上诉人递交材料的时间也相应推迟。即使这样，上诉人仍是按补充协议的约定，在房屋交付之日起720天内向房产登记机构申请办理本案所涉房屋的产权登记。因此，上诉人不存在延期办证的情形，且约定720天内递交资料也是中山地区同行业的通行做法，依约递交材料后，产权证何时出具并非上诉人所能确定。2.双方签订的《商品房买卖合同》第14条关于产权登记的约定，即便上诉人存在逾期办理产权证的违约行为，应按该条款的违约责任处理，涉案商品房买卖合同是双方在真实意思表示下共同签订的，因此合同有约定的从约定，上诉人认为被上诉人主张的违约金过高，高于所造成其实际损失，且被上诉人并没有提供任何证据证明其存在经济损失，而所谓的违约金就是违约损失额的预定，之所以在实际损失发生之前合同当事人就约定这个损失的额度，就是为了避免将来实际损失发生时举证困难。这其实是通过在一定程度上放弃各自实体权利的方式来避免将来的举证成本过高，以提高效率，因此，双方对此是有预期的，是认可的，在违约发生，实际损失也发生时，原则上就应按约定的违约金进行赔偿，如果被上诉人认为违约金过低，应举证证明实际损失，而不能以举证困难为由把举证责任推给上诉人或推给法院自由裁量，这和双方之前的约定相违背，不符合诚信原则。在被上诉人无法举证证明的情况下，法院对被上诉人主张的高额违约金应不予支持。综上，请求法院支持上诉人的全部上诉请求。朱海梅辩称：一、上诉人在2018年11月30日取得竣工验收备案登记，在此之前的三年半时间，上诉人将房产交付给被上诉人，是严重的违法行为，不符合法律规定及合同约定的交付行为，一审认定该交付直至2018年11月30日才发生法律效力正确。逾期交楼违约金双方签订的合同有明确约定，上诉人逾期交楼会给被上诉人造成实际损失，这是无需举证的客观事实，损失具体数额可以根据合同约定计算。在三年多逾期交房的时间里，上诉人仅需支付房屋总价10%的违约金并未超出因此给被上诉人造成的实际损失。二、一审结合法律规定及合同约定认定逾期办证的时间是有依据的，逾期办证的损失，合同未进行约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱海梅于2019年1月23日向一审法院提出诉讼请求：1.判令盈润公司向朱海梅支付逾期交房违约金36541.7元；2.判令盈润公司向朱海梅支付逾期办证违约金13054元［以房屋总价款365417元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年）自2018年7月14日(暂按该日期计算，如有准确的收楼时间则相应调整)起暂计至2019年1月13日(183天)，应计至案涉房产权属证书办理至朱海梅名下日止］。一审庭审过程中，朱海梅变更逾期办证违约金起算时间为2017年7月15日。一审法院认定事实：2014年8月30日，出卖人盈润公司与买受人朱海梅签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房座落于三乡镇××路××山花园××房，总金额365417元，付款方式及期限为银行按揭方式，110417元于2014年8月30日前以现金支付，255000元以商业贷款支付；出卖人应当在2015年7月25日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后,买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额不超过总房款的10%。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。合同出卖人落款处盖盈润公司章，买受人落款处签朱海梅名并捺印。同日，盈润公司为甲方，朱海梅为乙方签订《中山市商品房买卖合同》补充协议，约定：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。协议还约定了其他内容，协议落款甲方处盖盈润公司章，乙方落款处签朱海梅名并捺印。2014年9月3日，中山市房地产交易登记管理所对案涉房产签订的《中山市商品房买卖合同》出具登记备案表。2014年12月2日，盈润公司向朱海梅开具金额为365417元的购房发票。同日，朱海梅向中山市地方税务局三乡税务分局交纳契税5481.26元。2015年7月20日，盈润公司以邮寄方式向朱海梅发出收楼通知书。2018年11月30日，盈润公司案涉房产所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。诉讼中，朱海梅确认于合同约定时间收楼。一审法院认为：朱海梅与盈润公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房的诉讼时效问题。盈润公司在2018年11月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，至此才符合交楼的条件，此时朱海梅权利被侵害的行为才停止，朱海梅应在此后三年的诉讼时效内即2021年11月30日前主张权利，朱海梅已于2019年1月23日提起本案诉讼，故对盈润公司关于朱海梅的诉求已过诉讼时效的辩称，一审法院不予支持。关于逾期交房，根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年7月25日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。现朱海梅称于合同约定时间收楼，盈润公司辩称于2015年7月20日向朱海梅发出收楼通知书，但是直至2018年11月30日，盈润公司才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故无论朱海梅于合同约定时间收楼，还是盈润公司已在2015年7月20日通知交房，因交房没有取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，该交付为无效交付，直至盈润公司于2018年11月30日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其交付才构成有效交付，故盈润公司逾期交房时间应计算至该2018年11月30日。盈润公司逾期交房，应当承担相应的违约责任，按合同约定，应从约定的交付期限第二天即2015年7月26日起，至2018年11月30日，以房价款365417元为基数，按日万分之二的标准，计算违约金，计89454.1元（365417元×1224天×0.02%/天），双方当事人在合同中约定较长的交房期限，但盈润公司延迟交房超过三年，给朱海梅造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款2%计7308.34元（365417元×2%）的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障朱海梅的合法权益，不足以敦促盈润公司尽早履行交房义务，对朱海梅主张按房价款365417元的10%计算违约金予以支持。关于逾期办证，《中山市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年7月25日前交房，并在交房后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。按照上述约定，盈润公司应在2017年7月14日前提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关,但直至一审庭审结束,盈润公司未提供证据显示盈润公司已完成提交资料的义务，已构成违约。虽盈润公司抗辩由于贷款银行的工作滞后，导致其递交资料的时间推迟，但盈润公司未提交证据予以证实，故一审法院不予采信。关于违约金的计算标准，按照合同约定，盈润公司应依约向朱海梅支付房价款的1％即3654.17元（365417元×1%）的违约金。朱海梅认为合同约定的违约金过低，主张以房屋总价款365417元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年）自2017年7月15日计至案涉房产权属证书办理至朱海梅名下日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然朱海梅未对逾期办证造成的损失数额举证，但在盈润公司长期未能为朱海梅办理房产权属证书且期限不可预知的情况下，朱海梅因不能取得完整物权权益导致的损失在持续产生并不断增加，故按照原约定的违约金显然不能抵偿由此给朱海梅造成的损失，亦不足以敦促盈润公司尽快履行合同约定的办证义务，故朱海梅主张增加违约金的诉求一审法院予以支持。故违约金的计算为自2017年7月15日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年）计算至盈润公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、盈润公司于判决生效之日起七日内向朱海梅支付逾期交房违约金36541.7元；二、盈润公司向朱海梅支付从2017年7月15日起至盈润公司持办理涉案商品房（位于中山市××乡镇××路××山花园××房）权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日的逾期办证违约金（以365417元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；其中从2017年7月15日起至判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，盈润公司在判决发生法律效力之日起十日内向朱海梅支付；从判决发生法律效力之次日起至盈润公司持办理涉案商品房（位于中山市××乡镇××路××山花园××房）权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日的上述违约金款项，盈润公司在判决发生法律效力之次日起每隔六个月向朱海梅支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，盈润公司在其持办理涉案商品房（位于中山市××乡镇××路××山花园××房）权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日起十日内向朱海梅一次性支付。如果盈润公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，减半收取为520元（朱海梅已预交），由盈润公司负担，该款盈润公司应于判决生效之日起七日内迳付朱海梅。二审中，盈润公司向本院提交不动产权受理通知书一份，拟证明其在2019年9月6日提交朱海梅购买的涉案房屋资料至产权登记机关办理备案登记。朱海梅未向本院提交新证据，对盈润公司提交的新证据发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认。原因如下：1.盈润公司未提交原件予以核对，真实性无法核实。2.该通知书落款日期是2019年9月6日，该通知书载明：在收件回执发出日起五个工作日内办妥，本登记机构认为有必要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。但朱海梅直至目前仍未收到权属证书，说明盈润公司向有关部门提交的资料没有完全符合登记部门的要求，不能以该通知书上的时间作为登记部门最终受理的时间。3.盈润公司提交办证资料的时间与本案没有关联，根据双方签署的涉案房地产买卖合同第十四条约定，盈润公司应当于商品房交付使用后720日内，让买受人取得房地产权属证书，否则承担违约责任。无论盈润公司何时提交办证资料，其违约责任均应当承担至买受人取得房地产权属证书当日。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。针对盈润公司的上诉，本案二审争议的主要焦点为：一、盈润公司是否存在逾期交房行为，如果有，一审判决其向朱海梅支付的违约金标准是否过高；二、盈润公司是否存在逾期办证行为，如果有，一审判决其向朱海梅支付的违约金标准是否过高。关于争议焦点一。商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2015年7月25日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”即双方在合同中已明确约定了盈润公司的交楼时间和交楼条件，朱海梅作为完全民事行为能力人，应清楚知晓其与盈润公司约定的合同内容。盈润公司在2015年7月20日向朱海梅发出收楼通知，朱海梅在涉案房屋尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下有权依据合同约定拒绝收楼，但其在诉讼中确认其已与盈润公司在合同约定时间内实际办理了收楼手续，系其对自身权益的处分，故盈润公司已在合同约定时间内将涉案房屋交付给朱海梅。至此，朱海梅已实际享有对涉案房屋占有、使用的权利，故其无权再向盈润公司主张逾期交房违约金。而且，民事诉讼行为受诉讼时效的限制，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼权利期间为三年，诉讼权利时间自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起计算。”朱海梅在合同约定的交楼时间届满的第二日即2015年7月26日应当知晓盈润公司尚未依据合同约定标准向其交付涉案房屋，即朱海梅在2015年7月26日已经知晓其权利受到损害，也知晓义务人，故其应该在自该日起三年时间内即2018年7月25日前提起诉讼主张权利，但其在2019年1月23日才向一审法院提起本案诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。朱海梅虽主张其在提起一审诉讼前有向盈润公司主张过该项权利，但其在本案中并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，盈润公司已在合同约定期限内向朱海梅交付涉案房屋，其行为不构成逾期交房，且朱海梅的起诉已超过法律规定的诉讼时效，对其该项诉求应不予支持。一审认定盈润公司逾期交房的时间应计算至2018年11月30日，并支持朱海梅主张按房价款365417元的10%计算违约金有误，本院予以纠正。关于争议焦点二。中山市商品房买卖合同约定，出卖人应当在交房后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。按照上述约定，盈润公司已在合同约定交楼期限内向朱海梅交付涉案房屋，故其应在2017年7月25日前提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关。本案中盈润公司虽向本院提交不动产登记受理通知书一份，但该通知书载明：在收件回执发出日起五个工作日内办妥，本登记机构认为有必要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。而盈润公司在本案中并未提交自2019年9月6日起的五个工作日届满后，涉案房屋已过户登记至朱海梅名下的产权证书，以此佐证其已完全履行涉案房屋权属过户至朱海梅名下的资料递件义务，故本院认为，仅根据该份通知书无法认定盈润公司已经完全履行向产权登记机关递件的义务。虽盈润公司已向朱海梅交付了涉案商品房，朱海梅可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但朱海梅因盈润公司的逾期办证违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，朱海梅遭受损失的数额往往难以确定，但朱海梅因盈润公司的违约行为受到的损失客观存在。盈润公司主张系因贷款银行工作的滞后，即使盈润公司该主张属实，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，盈润公司仍应向朱海梅承担违约责任，应自2017年7月25日起向朱海梅支付违约金。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但盈润公司至今仍未履行此义务，给朱海梅造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障朱海梅的合法权益，不足以敦促盈润公司尽早履行协助办证义务。在朱海梅明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并无不当，本院予以维持。综上，一审认定盈润公司存在逾期办证违约行为，需要向朱海梅支付逾期办证违约金并依法调整违约金计算标准并无不当，但违约金的起算时间有误，本院对此予以纠正，违约金的计算为自2017年7月25日起按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准计算至盈润公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。综上所述，上诉人盈润公司的上诉请求部分成立，部分不成立，本院对其上诉合理部分予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2726号民事判决；二、中山市盈润房地产开发有限公司向朱海梅支付从2017年7月25日起至中山市盈润房地产开发有限公司持办理位于中山市××乡镇××路××山花园××房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（以365417元为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准计算：其中从2017年7月25日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，于本判决发生法律效力之日起十日内支付；于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月支付相应期间的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，则于中山市盈润房地产开发有限公司在其持办理上述商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日起十日内付清）；三、驳回朱海梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1040元，减半收取为520元(朱海梅已预交)，由中山市盈润房地产开发有限公司负担179元，朱海梅负担341元；二审案件受理费1040元（中山市盈润房地产开发有限公司已预交），由中山市盈润房地产开发有限公司负担358元，朱海梅负担682元。经抵扣，朱海梅应于本判决生效之日起七日内向中山市盈润房地产开发有限公司迳付503元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十月二十四日书记员  隋 越