北京市朝阳区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0105执异1347号案外人：赵志学，男，1968年7月7日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市委托代理人：汤荣利，女，1968年8月2日出生，汉族，赵志学之妻。申请执行人：杜江涛，男，1982年10月1日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被执行人：王少勇，男，1978年12月28日出生，汉族，户籍地兰州市甘肃省会宁县。委托代理人：徐国英，北京策慧律师事务所律师。被执行人：党雪芳，女，1979年6月19日出生，汉族。委托代理人：徐国英，北京策慧律师事务所律师。在本院执行杜江涛与王少勇、党雪芳具有强制执行效力的公证债权文书一案过程中，案外人赵志学就在案查封的位于北京市xx区xx路xx号x层B-330号房屋（下称330号房屋）向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人赵志学称，请求在（2019）京0105执5219号执行案件中，在租赁期内，阻止向受让人移交占有被执行的不动产，即330号房屋。我们没有请求排除执行中止拍卖。理由：1、2015年7月27日赵志学与330号房屋原房主程林海及其配偶朱晓东签订房屋租赁合同，约定将330号房屋出租给赵志学，租期2015年7月27至2025年7月26日，租金共计伍拾万元整，赵志学于2015年7月27日一次性付清租金。2015年年底330号房屋原房主程林海在并未通知赵志学的情况下将房屋过户给王少勇、党雪芳，之后赵志学得知王少勇与程林海是亲属关系，且存在雇佣关系。在此后赵志学持续使用330号房屋，然而在2017年程林海非法吸收公众存款罪被司法机关采取强制措施后，王少勇为了一己私利要求赵志学腾退房屋，并拒绝退还预交房租或赔偿。然而本执行案系杜江涛、王少勇、党雪芳几方共同策划，意在借法院司法权力强制申请腾房，以达到其不法目的。2、基于买卖不破租赁的法律规定及原则，赵志学继续占有该房屋具有法律依据和合理性。赵志学于2015年7月至今一直基于租赁合同关系占有使用房屋，且房屋过户也在签订租赁合同之后。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即买卖不破租赁。且根据最高人民法院《关于贯彻执行局民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人买卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房产，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”侵犯了赵志学对房屋的优先购买权，赵志学则会另案起诉确认买卖合同效力。3、杜江涛申请执行一案，强制赵志学腾空房不具有合理性合法性，缺乏执行依据。申请执行人与被执行人之间存在串通行为，意在达到让案外人腾空房屋的目的。如果要求赵志学腾空房屋，必须在有法律框架内解决，不应当仅凭执行公证达到侵犯一个案外人合法权利，法院应当有判决裁定文书的依据情况下才能强制赵志学腾空房屋，故要求赵志学腾空房屋没有合法依据。申请执行人杜江涛辩称，不同意案外人异议请求。理由：1、赵志学是恶意诉讼，伪造证据捏造事实，我方已经以虚假诉讼罪报案到朝阳经侦，并立案。赵志学的租赁合同是伪造的，其债权本质是借贷。2、涉案房屋从来没有由赵志学占有使用，程林海从未将房屋交付给赵志学，房屋目前的实际控制人是我方杜江涛。被执行人王少勇、党雪芳辩称，不同意案外人异议请求。理由：租赁合同不真实，案外人所述租赁合同10年50万元，明显低于周边同等物业市场租金标准。且公民个人之间租赁交付租金都是按月按季度甚至按年，但是一次性支付10年租金不符合公民个人租赁房屋的交易习惯。经审查查明，杜江涛与王少勇、党雪芳于2015年11月25日签订《借款合同》，并于同日在北京市中信公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证，公证书编号（2015）京中信内民证字98503号。2018年6月13日，北京市中信公证处依杜江涛申请出具（2018）京中信执字00839号执行证书，确认：一、被执行人：王少勇、党雪芳。二、执行标的：1、借款本金人民币贰佰陆拾万元整。2、借款利息（自2018年5月26日起至还款之日止，按月利率2%计算）。三、责任范围：王少勇、党雪芳作为共同债务人，就上述债务向杜江涛承担连带清偿责任。杜江涛据此向本院申请强制执行，本院以（2019）京0105执5219号立案受理。执行中，本院于以（2019）京0105执5219号查封330号房屋，查封期限自2019年3月14日至2022年3月13日。另查，据北京市朝阳区不动产登记事务中心不动产登记簿载明，330号房屋登记的房屋所有权人为王少勇，共有情况为单独所有，不动产权证书号为京（2015）朝阳区不动产权第XXXX号，登记时间为2015年11月23日。杜江涛抵押权登记时间为2015年11月26日，被担保主债权数额为260万元，不动产登记证明号为京（2015）朝阳区不动产证明第XXXX号。北京市朝阳区不动产登记事务中心不动产登记簿另载明330号房屋原登记的产权人为程林海。本案审查中，案外人赵志学提交的证据有：1、出租方为朱晓东、程林海，承租方为赵志学的《房屋租赁合同》一份，载明330号房屋的租赁期限为十年，支付方式为年付，保证金为伍拾万元，合同期满结清全部费用双方办理移交手续后，出租方将所收保证金全部返还给承租方；该合同并未约定具体房屋租金金额。2、转款人为赵志学、收款人为程琳海、转账金额为50万元、交易日期为2015年7月27日的中国工商银行转账凭证一页。3、X京房权证朝字第XXXX号房屋所有权证复印件（无原件）一份，该复印件载明330号房屋由程林海单独所有。赵志学欲以上述证据证明其承租330号房屋并享有租赁使用权。再查，2015年7月27日，赵志学作为出借人与程林海、朱晓东作为借款人签订《借款协议》，载明：程林海、朱晓东于2015年7月27日向赵志学借款50万元人民币，转账方式支付。2015年8月3日，北京市方正公证处就此《借款协议》出具（2015）京方正内民证字第54916号具有强制执行效力的债权文书公证书。2016年2月24日，北京市方正公证处依赵志学申请，作出（2016）京方正执字第00146号执行证书，确认：一、被执行人为程林海、朱晓东。二、执行标的为1、本金人民币伍拾万元整；2、利息自2015年12月27日至执行完毕之日止，利息按同期银行贷款利息的四倍计算；违约金自2015年12月27日至执行完毕之日止，按照每日剩余借款本金的万分之五计算；利息和违约金总计不得超过年利率24%。3、实现债权所产生的其他相关费用。赵志学据此向北京市海淀区人民法院申请强制执行，北京市海淀区人民法院于2016年3月3日以（2016）京0108执2213号立案。另本案审查中，赵志学称，其与程林海、朱晓东签订租赁合同的缘由是，出于朋友关系对程林海予以帮助，借给他50万渡过财务难关，程林海因此写了10年的租赁合同，约定如果程林海还不了向赵志学借的钱，就用这10年的租金收益来还赵志学50万本金。赵志学另称其与程林海、朱晓东之间在经济上只有一笔往来，就是本案提交2015年7月27日中国工商银行转账凭证所示转账金额50万元的这一笔，该笔款项的性质就是借款。以上事实有当事人提交证据材料、执行卷宗材料、北京市朝阳区不动产登记事务中心不动产登记簿、北京市海淀区人民法院（2016）京0108执2213号案件卷宗、谈话笔录等在案佐证。本院认为，承租人请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产，符合下列条件的，人民法院应予支持：（1）在租赁期内；（2）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同；（3）在人民法院查封之前承租人占有使用该不动产。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的排除移交占有的请求，人民法院不予支持。名为租赁，实为抵债或担保的，对名义承租人提出的排除移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，执行标的330号房屋登记在被执行人王少勇名下，赵志学据以主张权利的租赁合同，并非与本案被执行人订立，故其所提阻止向受让人移交占有的异议请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另需指出的是，赵志学所称其与程林海订立的租赁合同，未就房屋租金这一主要条款作出约定，赵志学亦未就交付房屋租金及占有使用330号房屋提交任何证据，且该租赁合同名为租赁实为抵债。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人赵志学的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈 宇审 判 员  郑晨星审 判 员  苏辰园二〇一九年十月二十三日法官助理  张 弛书 记 员  胡佳宁