广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15705号原告：徐达三，男，1976年4月29日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：范海均，男，1972年8月18日出生，汉族，住广州市海珠区，第三人：广州共兴房地产有限公司，住所地广州市海珠区万松园路33-39号首层10A。法定代表人：郑日森，经理。委托代理人：黄海清，公司职员。原告徐达三诉被告范海均、第三人广州共兴房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐达三，被告范海均，第三人的委托代理人黄海清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年3月27日，原、被告通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告将其名下位于海××区××路××房以192万元转让给被告，合同还约定了付款方式、付款最晚期限、违约责任等。2019年4月，因被告个人原因，银行未能批准其192万元的贷款，故2019年4月11日双方签订第一份《补充协议》，约定原告同意被告将房屋落户到被告指定的第三方即朱杰良。2019年5月，因被告及其指定第三人朱杰良再次无法申请到192万房贷，2019年5月28日双方签订第二次《补充协议》，约定第一份《补充协议》作废，被告需于2019年6月4日前支付150万元给原告，6月15日支付剩余房款37万元。因原告为配合被告及被告指定的代持人申请达到192万元的房贷，在网签、《广州市存量房买卖合同》等合同中约定的价格与真实的转让价格不一致，双方在《补充协议》第5条特别注明涉案房屋买卖合同以及第一份买卖合同和本补充协议为准。2019年6月15日，因被告个人原因未支付《补充协议》第4条约定的房款，原告书面通知被告，要求被告履行合同，否则原告有权单方解除合同并追究其违约责任。2019年6月30日，在被告的哀求下，双方签订第三份《补充协议》，将过户手续及支付房款的时间推延到2019年7月3日，同时约定若7月3日被告未能办理过户则当天须陪同原告到海珠区房管局取消网签，若被告一直拖延不配合取消网签，原告有权追求其违约责任。原告一直催促被告履行合同办理过户并支付房款，被告因个人原因一直不按约定买入涉案房屋，根据合同第九条约定以及第二份、第三份《补充协议》的约定，被告应向原告支付19.2万的违约金。被告多次根本违约已导致原告的合同目的不能实现，故原告有权解除合同。故起诉请求判令：1、确认原被告签订的0001088号《房屋买卖合同》及其补充协议于2019年7月4日解除；2、被告向原告支付违约金人民币19.2万元；3、诉讼费由由被告承担。被告辩称：同意第一第二项诉请，其认为其没有违约。合同里面的第十条说明了时间顺延的事项，其一直在申请按揭同贷，是银行一直没有出同贷书，所以无法做过户手续，补充协议之所以有三份也是其一直非常希望能完成交易。原告一直要求其做补充协议其也是一直答应了的，前期其也支付了五万元定金。同贷书第一个买家拒批，银行因为第一个买家是从化的所以不出。后来换了一个买家，还是没有批。第三人述称：3月份刚开始谈的时候是原被告在其公司面签的合同，是被告自己说要买的，合同签的是一次性付款。后面双方又转按揭。补充协议签订的时候其在场见证。经审理查明：据房产证记载，海珠区前进路素社直街38号之三904房的产权人为原告。2019年3月27日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）、第三人（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖涉案房屋达成一致协议，该物业65.21平方米，成交价1920000元，乙方应于签订本合同时支付10000元作为定金，楼价款（含定金）共计1920000元于双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续须于2019年6月15日前完成；乙方签订合同后不能按本合同约定买入该物业的，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；等。当日，原告出具了收到被告定金10000元的收据。2019年4月11日，原告与被告签订《补充协议》，约定：经友好协商，原告同意将被告将房子落名第三者，被告在打网签当天支付4万元整定金给原告，被告拿到公证书当天支付齐所有楼款192万元（含定金）给原告，原告实收192万，本补充协议有效期至2019年5月31日，如2019年5月31日前被告未能支付所有楼款给原告，则本补充协议作废，本协议与房屋买卖合同一并具有同法律效应。2019年4月15日，原告出具了收到案外人朱杰良定金40000元的收据。2019年5月28日，原告（甲方、卖家）与被告（乙方、买家）以及案外人范秀芳（丙方、乙方代持人）签订《补充协议》，约定：甲乙双方约定以192万元甲方将前进路素社直街38号之三904房物业出让给乙方，其后因乙方个人原因无法向银行申请192万元房贷，双方于2019年4月11日签订补充协议，约定乙方指定丙方代持有上述物业，并以丙方名义向银行申请房贷，该补充协议约定2019年5月31日将乙方将房屋价款全额支付给甲方，现已过约定时间，乙方代持人仍无法贷款下来，故特此再次签订补充协议；1、乙方向甲方支付全额房款的时间推延到2019年6月15日；2、乙方以其代持人丙方名义自行向银行贷款；3、根据甲乙双方约定，第一份补充合同作废，房屋买卖合同和本份补充协议具有同等法律效力，甲乙双方均需严格遵守；4、乙方2019年6月4日前支付150万给甲方，剩余37万于2019年6月15日给齐；5、2019年4月15日与乙方指定代持人和2019年5月28日乙方指定的代持人不一样，以第一份192万买卖合同和2019年5月28日签订本补充协议为准；等。2019年5月28日，原告（甲方、卖方）与案外人范秀芳（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出卖给乙方，总金额2620000元，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款，首期款乙方应于2019年6月15日前向甲方支付房款790000元，剩余房款1830000元，由乙方于2019年6月15日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；如银行不批准乙方的贷款申请，各方于2019年6月15日前以转账方式向甲方支付剩余房款；双方应当于2019年6月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；等。2019年6月30日，原告与被告签订《补充协议》，约定：经双方协商，在2019年7月3日双方去海珠区房管局办理过户手续及支付全部楼款，如被告在2019年7月3日未能办理过户，被告在2019年7月3日应陪同原告到海珠区房管局取消网签，如被告一直拖延，2019年7月4日原告将根据双方签订房屋合同第9条向法院申请并追究违约责任和撤销2019年5月28日网签。诉讼中，原告提供了2019年5月29日的《委托书》，证明被告要求其签委托书。该委托书载明委托人为原告及其妻子，受托人为江广锋，委托受托人办理涉案房屋的出售交易过户手续，代位办理房屋交接事宜，等。被告表示其向过桥公司借款，只要原告签署该委托书，过桥公司就会借款给其，其就可以一次性把款项给原告，但原告拒绝签署，直至7月2日，其也告诉中介，只要原告肯签委托书就能收到钱，江广锋是过桥公司的人。原、被告确认：2019年4月11日的双方《补充协议》中约定的要将房屋落户给第三人是指朱杰良；2019年4月15日原告出具的收据中载明收到朱杰良定金4万元实际上是被告支付的，当日原告与朱杰良就涉案房屋办理了网签合同，后因朱杰良贷款拒批无法履行，2019年5月28日原告与朱杰良申请撤销了该网签合同，又协商一致当日与范秀芳进行网签；原告与范秀芳签订的网签合同已于2019年10月8日申请撤下，该网签合同的房价款为262万，该价格并非实际成交价格，是为了多贷款而写的，实际成交价仍为192万元；2019年7月3日未能去办理过户是因当时范秀芳同贷书没有出，被告没办法给齐全部房款。原告表示：被告一直说过一次性付款，之前也没有和其说过要去签公证，当时其由始至终不知道这回事，也不知道为何要签委托书，所以去到公证书其拒绝签。被告表示：3月份签订房屋买卖合同时还有购房资格，后因5月份其另购了房产就没有购房资格了；因范秀芳的同贷一直没出，后来6月30日签订第三份补充协议，只能撤出银行的贷款申请，其也和原告说了定金不要了；其一直说要一次性付款，但是原告不愿意在委托书上签字才不能一次性付款，其同意解除合同及补充协议，定金其可以不要，违约金过高其没有能力支付。本院认为：关于与原告建立房屋买卖合同关系的买受人主体的确定问题。依据已查明的事实，原告与被告于2019年3月27日签订《房屋买卖合同》，第三人亦确认被告表示其想买房且带被告看房，原、被告双方确认被告也实际向原告支付了5万元定金。在双方签订2019年4月11日《补充协议》中亦明确是由于被告个人原因无法向银行申请192万元房款，约定要将房屋落户给第三人，后因朱杰良贷款未能获批，双方与案外人范秀芳签订2019年5月28日《补充协议》，范秀芳也是被告代持人的身份。在合同履行过程，被告以买受人身份对涉案房屋交易事宜与原告及中介公司工作人员进行沟通与磋商。综上，与原告就涉案房屋建立买卖关系的买受人主体应是被告。关于被告是否应向原告支付违约金及如何支付的问题。从双方签订的《房屋买卖合同》及三份《补充协议》可知，被告现未能按约定买入涉案房屋已构成违约。被告抗辩是因原告拒绝签署委托书而导致其无法一次性付款，但签署委托书并非合同约定的原告应付义务，且被告筹措款项是被告应付的义务，被告要求原告在就涉案房屋重大事项委托给案外人的委托书上签名明显不合理。《房屋买卖合同》中约定原告有权要求被告支付成交价10%的违约金。关于违约金标准，虽然合同约定以成交价10%的标准计算，但从本案双方的实际履行情况来看，从合同履行伊始，便出现被告因资金问题而无法按原合同约定履行付款义务的问题，原告在明知该情况下仍选择对此作出适度容忍，并与被告协商变更合同约定，二次变更网签合同签约人，被告通过变更申请按揭贷款人等途径筹集资金，虽最后并无筹措足够资金，被告亦表示原告可以没收定金，故被告并不存在十足恶意拒绝履行合同义务的情形，本院据实将合同约定的违约金标准调整为10万元。当事人同意将其已收取的定金与违约金一并处理，被告已实际向原告支付了5万元定金，该5万元定金原告无需再向被告退回，故最终被告向原告另行支付5万元违约金即可。至此，原被告之间就涉案房屋的买卖已实际无法履行，被告同意解除合同及补充协议，故原告要求确认合同及补充协议于2019年7月4日解除的诉请本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告徐达三与被告范海均就广州市海珠区前进路素社直街38号之三904房签订的《房屋买卖合同》及相关《补充协议》于2019年7月4日解除；被告在本判决生效之日起10日内向原告支付违约金50000元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4140元，由原告负担1984元，由被告负担2156元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一九年十月三十日书 记 员  李敬钊吴越鸣