宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0181民初1398号 原告：穆登云，男，1939年3月15日出生，汉族，灵武市电影公司退休职工，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：张红涛，宁夏宁正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅利生（系穆登云的女婿），男，1960年10月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。 被告：宁夏阳光天辰房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市东塔镇中心巷花园。 法定代表人：王锋，该公司总经理。 被告：刘学军，男，1966年12月12日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。 原告穆登云与被告宁夏阳光天辰房地产开发有限公司（以下简称天辰公司）、刘学军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆登云的委托诉讼代理人张红涛、傅利生到庭参加诉讼，被告天辰公司、刘学军经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 穆登云向本院提出诉讼请求：1.被告补偿原告80平方米一拖二营业房一套；2.被告支付原告违约金495123元；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告变更第一项诉讼请求为被告支付拆迁房屋补偿款528560元。事实和理由：原告有房屋座落于灵武市西街南侧，2004年9月，被告刘学军挂靠被告天辰公司开发此地段。2004年9月9日，二被告与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定原告房屋被拆迁后二被告置换给原告80平方米营业房一套。后因规划原因，所置换的房屋更换至灵武市二中对面，但时至今日，二被告未按约定向原告交付房屋，原告多次找二被告协商未果。为此，原告提起诉讼。 被告天辰公司、刘学军未作答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，本院认定如下：证据1《房屋拆迁补偿安置协议书》，证明原告原有房屋位于灵武市西街南侧，于2004年9月9日与被告天辰公司、刘学军就原告所有的此房屋签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定对原告的此房屋以产权调换的方式进行安置补偿，门面房面积为80平方米一托二一套，不再支付其他费用，交付期为2005年8月30日，如不能按期交房应按补偿金额的同类贷款利率计算承担违约金的事实，本院予以采信；证据2保证书、证据3证明，证实被告刘学军于2018年6月1日向原告承诺在年底前为原告置换房屋，本案未超过诉讼时效，本院予以采信；证据4灵武市人民法院（2014）灵民初字第985号民事判决书、银川市中级人民法院（2015）银民终字第793号民事判决书，证明本案被告主体适格，涉案房屋补偿单价为6607元每平米的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：穆登云原有房屋位于灵武市西街南侧，2004年9月9日，刘学军挂靠天辰公司对灵武市西街南侧进行房地产开发，刘学军、天辰公司与穆登云签订《房屋拆迁补偿安置协议》。该协议约定，天辰公司对穆登云的房屋进行拆迁，以产权置换的方式进行安置补偿，门面房面积为80平方米一托二一套，不再支付其他费用；交付期为2005年8月30日；如不能按期交房，应按补偿金额的同类贷款利率计算承担违约金。合同签订后，穆登云依约进行了房屋拆迁。后由于政府规划变更，包括穆登云在内的已拆迁片区被规划成灵武市西湖公园，导致刘学军、天成公司开发项目未能建设，故至今无法向穆登云交付被安置的房屋。 另，马维祥诉天辰公司、刘学军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，先后经本院一审和银川市中级人民法院二审，现该案判决已生效，其中认定与穆登云同一时间同一被拆迁片区的马维祥应得商业营业用房补偿款每平米价格为6607元。刘学军分别于2016年和2018年先后两次向穆登云作出书面承诺，保证2018年年底前为穆登云置换房屋。在本院审理过程中，查明无可供安置的房屋，经本院释明后，穆登云将第一项诉讼请求“补偿80平方米一拖二营业房一套”变更为“支付拆迁房屋补偿款528560元”。 本院认为，原告与二被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，该协议合法、有效，本院予以确认。双方均应按照协议履行。本案中，原告已按照协议约定履行了搬迁义务，且被征收的土地也已经被开发利用，但被告未按照约定向原告安置80平方米营业房一套，被告的行为违反了协议约定，已构成违约，其应承担相应的违约责任。因灵武市城建规划的情势发生变化，导致二被告不能按照上述协议约定为原告安置房屋，故原告主张安置房屋的诉讼请求变更为支付拆迁房屋补偿款，符合法律规定。关于拆迁房屋补偿款的数额，原告主张按照类案已生效判决确认的补偿单价每平方米6607元，诉求合理，按照房屋面积计算80平方米为528560元，故对原告主张支付拆迁房屋补偿款528560元的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，按照合同约定的履行期限，被告应于2005年8月30日交付补偿房屋，但原告自知道自己权益受损至本次起诉主张权利已有十几年时间，期间原告一直怠于主张权利，直到被告刘学军保证于2018年年底补偿房屋的承诺未兑现，原告才提起本案诉讼，对此原告存在一定过错，故对原告主张被告支付违约金495123的诉讼请求，违约金的数额应予调整，本院酌情以原告主张的房屋补偿款528560元的30%即158568元予以支持。被告天辰公司、刘学军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为二被告自动放弃抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告宁夏阳光天辰房地产开发有限公司、刘学军于本判决生效后十日内支付原告穆登云房屋补偿款528560元，违约金158568元，两项共计687128元； 二、驳回原告穆登云的其他诉讼请求。 如果未按上述指定的期间履行清偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14014元，由原告穆登云负担3343元，被告宁夏阳光天辰房地产开发有限公司、刘学军负担10671元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  芮 芳 人民陪审员  杨祖燕 人民陪审员  黄燕玲 二〇一九年十月十二日 法官 助理  高 琴 书 记 员  吉 倩 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。