广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7421号原告：马丽娟，女，1971年12月25日出生，汉族，现住广东省普宁市。委托代理人：郑佳纯，广东格林律师事务所律师。被告：吴盛烈，男，1991年7月20日出生，汉族，现住广东省汕头市潮阳区。被告：周日升，男，1997年7月31日出生，汉族，现住广东省汕头市潮南区.上述两被告共同委托代理人：汤翠萍，广东君和政通律师事务所律师。原告马丽娟诉被告吴盛烈、周日升房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑佳纯，被告吴盛烈、周日升的共同委托代理人汤翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽娟诉称：两被告合伙做生意，于2017年3月10日向原告承租位于广州市荔湾区十八甫路103号XXX、XXX房，租赁期限自2017年3月10日到2019年3月10日（2年），并由被告吴盛烈与原告签订了《租赁合同》。2019年3月5日被告周日升与原告续签《房屋租赁合同》，续签的租赁期限为1年，租金为每月4500元，两被告需于每月10日前向原告支付租金。但两被告2019年5月份开始就没有向原告支付过租金，原告多次向两被告催收，两被告均以各种理由不予支付租金和物业管理费等费用。原告认为，《房屋租赁合同》合法有效，两被告不按时支付租金和物业管理费等费用的行为严重侵犯原告的权利。特向法院提起诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付2019年5月到2019年9月的租金22500元（每月4500元）及自2019年5月11日起每日5%的违约金至付清租金为止（暂计至2019年8月25日的利息共54000元）。2、判令两被告立即向原告支付2019年7月到2019年9月的物业管理费和2019年5月到2019年7月的水电费等费用共1461.2元(以上三项合计77961.2元)。3、本案的诉讼费由两被告承担。被告吴盛烈、周日升共同答辩称：1、涉案租赁合同已在2019年5月期间被告吴盛烈多次与原告通过电话、微信等方式沟通解除合同，原告知道被告因为生意不好无法承担租金，也同意被告提前退租，且双方都同意将房屋对外进行放租。被告当时与原告协商过程中提出押金8000元可以抵扣租金、水电费，剩余金额可以不退，原告当时也是答应的。后被告在2019年5月底将涉案商铺内所有物品搬走撤场，并按照原告要求将钥匙放在物业前台用于放租，并电话告知了原告，因此原告是清楚知道被告从2019年5月底开始搬离房屋，也未使用房屋，因此租赁合同在2019年5月已实际解除，被告从2019年6月开始也没有实际使用该物业，原告主张的租金、违约金、水电费、杂费等费用均没有事实依据。2、被告在签订租赁合同时已向原告缴纳了保证金8000元，但合同没有约定保证金处理方式及被告提前解除合同的话需要没收保证金。该保证金足以抵扣2019年5月的租金、水电费等相关费用。3、原告是清楚知道被告在2019年5月已经搬离了涉案房屋并交还钥匙给物业前台，原告因为至今未能将房屋成功放租才提起本案诉讼，原告向被告主张租金、水电费等费用完全没有事实依据。本案涉案租赁合同已经解除。涉案合同约定违约金过高，被告不存在拖欠租金、水电费等事实，无需支付违约金。退一步，即使认定被告违约，则合同约定的违约金明显过高，请求法院应予以调整，违约金应调整为银行同期贷款年利率的4倍计算。综上所述，房屋租赁合同已在2019年5月解除，原告知道2019年6月开始被告已经没有在使用该物业，且原告完全可以控制该房屋的使用。原告是因为未能放租才提起本案诉讼。请法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：广州市荔湾区十八甫路103号XXX、XXX房登记权利人为原告。2017年3月10日，原告（出租方、甲方）与被告吴盛烈（承租方、乙方）签订西关尚品《租赁合同》，约定甲方同意将广州市荔湾区十八甫路103号XXX、XXX单元给乙方作经营、办公使用。租赁期自2017年3月10日至2019年3月10日，每月租金4000元、管理费每月256.44元。租赁保证金8000元，甲方须在合同终止或提前终止及乙方把该房产腾空交还甲方后，并且在乙方向甲方付清应缴费用后三十天内，把租赁保证金无息退还给乙方…（其他内容略）。合同签订后，原告将上述房屋交被告吴盛烈使用，被告吴盛烈向原告交纳租赁保证金8000元及每月租金。2019年3月5日原告（出租方、甲方）与被告周日升（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区十八甫路103号XXX、XXX单元给乙方作办公使用。租赁期自2019年3月5日至2020年3月4日，每月租金4500元，由乙方在每月10日交纳给甲方（先付后用）。由乙方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费。乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，并按租金的5%，以天数计算向甲方交付违约金。在合同最后备注：押金8000元（承接旧合同的押金）。合同签订后，两被告继续使用上述房屋，缴纳2019年4月租金、2019年6月物业管理费、2019年6月水电费等。后因被告就是否继续承租上述房屋进行协商，被告没有缴纳后续的相关费用。原告遂向本院提起诉讼。在庭审中，被告自认退出房屋后将房屋钥匙交给物业管理公司，但未能提供证据证实。原告不予确认并提供物业管理公司《情况说明》证明被告没有将房屋钥匙交给该公司及原告已经将被告欠缴的费用垫付。本院认为：原告虽然分别与两被告签订西关尚品《租赁合同》、《房屋租赁合同》，从各方的履行以及租赁保证金缴付的情况，可确认两被告共同向原告承租涉案房屋，是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方应自觉履行。两被告虽然以与原告协商解除涉案房屋的租赁关系及将涉案房屋的钥匙按约定交给物业管理公司接收进行抗辩，但其未能提供证据予以证实。原告认为只是与两被告在协商涉案房屋放租，并没有协商解除合同，并提供物业管理公司出具的《情况说明》，拟证明两被告没将涉案房屋的钥匙交给该公司，涉案房屋由两被告使用及原告已经将两被告欠付的费用缴纳的事实。两被告以《房屋租赁合同》已经解除的抗辩不成立，本院不予采信。由于原告与两被告租赁合同尚未解除，两被告没有按时支付租金的行为违反了合同的约定。故原告要求两被告支付2019年5月到2019年9月的租金22500元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张按合同约定逾期每日5%计算违约金的问题。由于该约定过高，从公平合理角度衡量，以实际损失为基础，本院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，违约金以应付租金为本金计算，违约金总额以不超过租金本金为限。由于两被告在租赁期间没有按约定缴交涉案房屋产生的2019年7月-9月物业管理费769.32元及2019年5月-7月水电费691.88元，合共1461.20元。现原告已经自行垫付，两被告理应将上述款项返还给原告。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴盛烈、周日升共同支付2019年5月到2019年9月的租金22500元及违约金（违约金以4500元为本金，按月分段计算从每月11日起至实际支付租金之日止按中国人民银行规定同期同类贷款基准利率上浮50%计算）给原告马丽娟。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴盛烈、周日升共同支付2019年7月-9月物业管理费769.32元及2019年5月-7月水电费691.88元，合共1461.20元给原告马丽娟。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费818元，由被告吴盛烈、周日升共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年十月三十日书记员  谢绮雯