江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初5288号 原告：南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地在南京市六合区葛塘街道葛中路1号。 法定代表人：张胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈钢，该公司项目主任。 委托诉讼代理人：陈珊，江苏盐海中亚律师事务所律师。 被告：张某，男，1973年5月3日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 原告南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹物业）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法由审判员朱文峰适用小额诉讼程序，于2019年8月23日、10月18日公开开庭进行了审理，原告紫竹物业的委托诉讼代理人陈钢、陈珊，被告张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫竹物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年4月1日起至2018年12月31日至的物业服务费10440.85元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止。事实和理由：原、被告签订物业服务合同后，被告未按约缴纳物业费用，原告多次索要无果，遂诉至法院。 被告张某辩称，原告未尽到物业服务责任，存在多种工作不到位、不作为的情形，同时造成其产生多种损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月29日，原告（合同甲方）、被告（合同乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由甲方实施濠璟半岛花园小区的物业服务。约定甲方以下权利义务：对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本物业的物业服务制度和《业主手册》的行为；每半年至少一次向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目及其他共用设施设备和场地的经营性收入；不得擅自占用本物业的共用部位、自用设施、设备或改变其使用功能等。对物业服务内容约定包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等各项内容。同时，对物业管理服务质量也作了详细约定，主要包括：外墙基本无破损、乱涂乱画现象；房屋场地无违章搭建；共用设施设备运行正常；定期维护保养；环境整洁、无污染；生活垃圾日产日清；车辆停放整齐；道路畅通有序。对物业服务费约定为0.72元每平方米每月；公共设施设备电梯、二次加压泵房（维修、维护、运行费、年检等）0.67元每平方米每月；车位服务管理地下车位50元每个每月，露天车位60元每个每月。对交费时间约定：物业服务费每一年交纳一次，业主或使用人应在每年的第一个月的15日前缴纳。对违约责任约定：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。 第一次庭审过程中，被告主张其拒绝缴纳物业费主要因为原告存在以下问题：1、违章违建；2、勾结黑社会，物业公司雇佣的保安放业主轿车轮胎气，导致安全隐患；3、小区严重脏乱差；4、物业公司有强买强卖行为；5、有业主在高空阳台上晾衣服，小孩在上面玩耍，存在安全隐患；6、机械车位无法使用；7、物业维修不及时；8、活动室被原告强制占用；9、人车分流没有落实；10、共用厕所五点半以后就关闭无法使用；11、小区内私拉乱接公用点，人防工程空间出租等；12、小区广告多；13、小区景观河环境差。原告对该13项问题认可存在第6、8、9、10、11项，对其余问题不认可。对此，本院依法到现场查勘，并拍摄现场照片，第二次庭审中，原告对照片认可存在约20%-30%的灭火器过期；认可存在人行通道上方钢化玻璃的两层破裂了一层（自认坏了一年），主张还有一层能够正常使用，如有晃动则更换；认可机械车位没有正常使用，主张系业主未缴纳车位使用费；认可存在人可以通过的出口，主张系建筑商遗留；认可小区仍然有原违章建筑未拆除的，主张已经上报相关部门；认可小区存在未经批准的广告张贴行为，主**时能及时发现、及时清理。第二次庭审中，被告提供截至第二次庭审前的照片，原告对照片真实性均认可，认为存在片面性、不连贯性。通过这些照片可以看出，截至第二次庭审前，小区仍然存在部分服务项目不到位的问题。另，原告已经向被告书面催缴物业费。 按照双方约定的标准，原告主张的物业服务费10440.85元中含物业服务费计5408.21元，公共设施设备电梯、二次加压泵房计5032.64元。庭审中，张某对原告主张的自2015年4月1日起至2018年12月31日止的物业服务费合计为10440.85元无异议。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本院对本案争议的问题分别认定如下： 一、被告主张的问题是否存在及问题性质 本案中，原告对被告主张的各项服务不到位的问题部分已经认可，在庭审中，亦当庭认可有其余服务不到位的地方。从问题的主体看，有物业公司服务不到位的问题，有房屋建筑商遗留问题，也有部分业主自身问题。从问题的性质看，有的是物业自身服务不及时、不到位甚至不作为的情形，也有的是物权无权处理或仅有及时制止、向相关执法部门报告而自身无法处理的情形。但这些问题中，例如消防灭火器过期未更换、私拉乱接电线、人行通道上方玻璃未及时更换等属于存在严重安全隐患的情形，原告未能及时更换清理不仅违反了合同约定，更影响了整个小区的人身安全和财产安全。 二、案涉物业费是否应当缴纳 我国法律规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告依据双方签订的合同履行了物业服务义务，被告应按约缴纳物业服务费。本案中，被告主张的各项问题多为涉及整个小区共性问题。对涉及整个小区的物业服务不到位情形，应由符合人数的业主共同作出决定。但本案《前期物业服务合同》系原告与被告本人直接签订，内容涉及整个小区的物业服务，故案涉整个小区的相关问题应视为原告违反案涉合同，并未能全面履行合同。 本案中，原告存在较多服务不到位问题，且多属于一般瑕疵，并不能成为被告拒绝缴纳物业服务费的法定事由。但本案中，原告服务存在上述涉及安全隐患，影响整个小区人身及财产安全的情形，应属于履行合同有重大瑕疵情形。而且已经引起整个小区包括被告在内的众多业主的激烈抗议，本院在查勘时，有很多业主自行随同，并提出各项共性和个性问题，情绪亦均较为激烈。据此，本院对物业服务费5408.21元因存在重大瑕疵而按双方约定的标准减少30%交纳计3785.75元，对公共设施设备电梯、二次加压泵房的费用5032.64元，被告应按约支付。 对涉及原告主张的自身车辆内物品被盗产生的损失及原告干涉其装潢造成损失问题，其可按照法律规定及合同约定，另行主张权利。 三、原告主张的滞纳金问题 因原告未能履行全面义务，存有重大瑕疵，故原告主张要求被告承担滞纳金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关法律法规之规定，判决如下： 一、被告张某在本判决发生法律效力之日起十五日内偿付原告南京紫竹物业管理股份有限公司自2015年4月1日起至2018年12月31日止的物业服务费8818.39元。 二、驳回原告南京紫竹物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61元，减半收取30.50元，由原告南京紫竹物业管理股份有限公司负担9元，被告张某负担21.50元。 本判决为终审判决。 审 判 员 朱文峰 二〇一九年十月二十三日 法官助理 陈星如 书 记 员 郭 蔚 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。