云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初4498号原告马小芳，女，回族，1988年7月12日生，初中文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区（未到庭）。委托代理人丁洪俊（未到庭）、张帮俄，云南长鸣律师事务所律师（特别授权）。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司。统一社会信用代码：91530600799861548X。法定代表人周连芬，该公司执行董事兼总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区建设北街82号。委托代理人胡源理、冯玉情，云南红云（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。原告马小芳诉被告昭通市云房房地产开发经营有限公司房屋买卖纠纷一案,本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马小芳的委托代理人张帮俄，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司的委托代理人胡源理、冯玉情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马小芳诉称，2013年4月5日，原告向被告购买昭阳区“林语华府”3幢2单元1101号房屋，与被告签订《商品房购销合同》（以下简称“合同”），合同就交房日期、办理产权证书日期、违约责任等进行明确约定，其交房日期约定为2014年5月31日；办理产权证书日期约定为交房后240工作日；违约金约定为每日按0.5元/㎡。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋价款，被告却未按合同约定向原告交付房屋及办理产权证书，分别于2014年10月25日、2015年4月18日作出书面承诺：“2014年5月31日至2015年2月18日逾期交房违约金按合同约定0.5元/㎡计算263天，2015年2月19日至2015年7月10日逾期交房违约金按1元/㎡计算141天”；于2015年7月4日出具书面承诺：“在2018年7月10日前办理产权证书，不能办理的，自2016年7月10日违约金按0.5元/㎡计算，逾期交房和逾期办理产权证书的违约金由被告为业主缴纳办证手续费、契税、公共维修基金等配套费用及第一年的物业管理费”；2018年7月被告再次书面承诺在2018年12月31日前办理产权证书。时至今日，产权证书一直未办理，原告仅知晓被告用违约金代原告支付第一年的物业管理费，其他契税、公共维修基金等费用是否缴纳，原告并不知情，被告也从未支付过逾期交房和逾期办理产权证书的违约金。综上所述，原告与被告签订的《商品房购销合同》依法成立并生效，原告根据合同约定履行了自己的义务，但被告却违反合同约定，在约定和承诺的期限内，未向原告交付房屋和办理产权证书，依法应当承担违约责任。原告提出如下诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告继续履行合同，在6个月内为原告办理产权证书；二、依法判决被告按《商品房购销合同》及《承诺书》约定向原告支付违约金90789元（其中①2014年6月1日至2015年2月18日逾期交房违约金为0.5元×263天×126.66㎡=16655元；②2015年2月19日至2015年7月10日逾期交房违约金为1元×142天×126.66㎡=17985元；③2016年7月11日至2018年12月31日逾期办理产权证书的违约金为0.5元×907天×126.66㎡=57440元，上述三项违约金共计92081元，扣除2015年7月10日至2016年7月9日的物业管理费0.85元×12个月×126.66㎡=1291元，还剩90789元）；三、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司辩称：1、在办理产权证书的过程中被告仅有协助义务，启动办理产权证书的程序应该由原告启动，如需协助，被告愿意履行协助义务，原告要求被告办理产权证书的诉求不应支持；2、因是否办理产权证书并未影响原告行使对涉案房屋的处分权并导致其遭受损失，原告关于逾期办理产权证书的违约金不应当获得支持；3、原告主张的被告作出的逾期交房违约金的承诺虽然是被告的真实意思表示，但因原告主张的违约金过高，即使有证据证明损失的存在也只应当支持实际损失的百分之三十的一部分，请求人民法院予以下调，适当减少；4、原告主张的违约金不符合被告出具的承诺书的内容，因原告未能证明被告支付原告违约金的金额所必须明确的契税、配套设施等必备项目，故现在无法计算出被告应当支付原告违约金的具体金额。原告主张支付其诉请的计算依据不明。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。综合原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点：一、原告主张的逾期交房和逾期办证的违约金被告是否应当支付？二、违约金的数额如何确定？三、被告应当在多长期限内为原告办理产权证书？原告针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据：一、原告的《居民身份证》复印件一份，拟证明原告主体资格的事实；二、《商品房购销合同》原件一份，拟证明原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定的交房日期为2014年5月31日，办理产权证书日期为交房后240个工作日，违约金为每日按0.5元/㎡，争议解决方式约定为可以向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉，该仲裁协议无效的事实；三、被告出具的《款项收据》原件一份，拟证明《商品房购销合同》签订后，原告按合同约定支付了购房价款的事实；四、被告出具的《承诺书》原件三份、《林语华府延期交房违约金计算标准及支付说明》原件一份、《昭通市云房房地产开发经营有限公司关于林语华府小区房屋产权证书办理时间的承诺》原件一份，拟证明被告未按合同约定交付房屋和办理产权证书，分别于2014年10月25日、2015年4月18日作出书面承诺：“2014年5月31日至2015年2月18日逾期交房违约金按合同约定0.5元/㎡计算263天，2015年2月19日至2015年7月10日逾期交房违约金按1元/㎡计算142天”；于2015年7月4日出具书面承诺：“在2018年7月10日前办理产权证书，不能办理的，自2016年7月10日违约金按0.5元/㎡计算，逾期交房和逾期办理产权证书的违约金由被告为业主缴纳办证手续费、契税、公共维修基金等配套费用及第一年的物业管理费用”；2018年7月被告再次书面承诺在2018年12月31日前办理产权证书的事实。经质证，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司对原告马小芳提交的第一、二、三组证据的三性均无异议；对第四组证据的真实性和关联性无异议，但认为不具备合法性，理由是被告承诺的违约金过高，违反了违约金制度的立法原理，被告有权请求人民法院予以下调。另外，承诺书可反证原告接受了被告的承诺要约内容，在原告起诉之日就与被告达成了如下合意：被告于2018年7月10日前为业主办理房屋产权证及土地使用权证所需手续费及契税、配套设施费、第一年物业管理费从违约金中支付，剩余违约金才以现金方式支付给原告，原告自愿接受以上内容的约束。现在原告起诉的条件还没有成熟，原告提供的证据《商品房购销合同》第十二条约定：乙方达到以下两个条件的前提下，甲方承诺在交房后240个工作日内办理产权证：1、乙方在交付房款同时付清契税及其他相关办证费用；2、乙方向甲方支付办理产权所需的资料。2015年7月4日，被告作出的承诺第四条明确约定：业主代表承诺会负责向所有的业主收取办理产权证和土地使用权证所需的手续证件、资料；因业主拖延交付相关手续证件、资料导致办理房产证和土地使用权证延迟的后果，由延迟交付的业主承担。在今天举证过程中，原告方没有证据证明其已经交清契税，也没有证据证明向被告交付了办理产权证的资料或者向业主代表提交了办证的相应证件和资料，所以，原告要求被告承担逾期办证的责任是没有事实和法律依据的。本院认为，原告马小芳提交的上述四组证据符合证据的三性原则，能够证明其目的，本院予以采信并在卷佐证。为证明其主张，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司向本院提交了下列证据：一、《营业执照》复印件一份、《法人身份证明》复印件一份，拟证明被告的工商登记信息及主体资格的事实；二、《情况说明》一份、《营业执照》一份，拟证明相同时期，同一地段的房屋租金标准的事实。经质证，原告马小芳对被告昭通市云房房地产开发经营有限公司提交的第一组证据的三性无异议；对第二组证据认为：一、对《情况说明》的三性均不予认可，理由为：1、该《情况说明》的说明人为昭通市洪嘉房地产经纪有限公司，系由被告单方出具，其不具备主体资格，不具备合法性，且其出具的情况说明内容不具备客观真实性。2、该《情况说明》内容仅为“在2014年至2015年期间，在昭阳区南大街段、昭通市教育局和昭通市第一中学等周边，不带家具出租的房屋，租金价格平均约为每平米0.3元”，该内容也仅仅涉及到房屋租金的问题，并不能等同于被告因违约交房和违约办理产权证书对原告造成的损失。且原告系基于合同及被告的承诺主张违约金，因此，该情况说明与本案不具关联性；二、对《营业执照》的真实性、合法性无异议，但与本案无关，不具备关联性；三、被告出具的该组证据，已超过举证期限，对其三性不予认可。本院认为，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司提交的第一组证据符合证据的三性原则，能够证明其目的，本院予以采信；第二组证据可以证明同一时期，相近地段的房屋租金标准的事实，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审和质证，本院认定事实如下：2013年4月5日，原告马小芳与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告马小芳向被告昭通市云房房地产开发经营有限公司购买位于昭阳区房屋，该商品房的面积为126.66㎡，总价款为人民币427307元。《商品房购销合同》第七条约定：甲方（被告）应于2014年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。第九条约定：甲方（被告）如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［二］种方式处理：二、甲方（被告）每日按0.5元/㎡向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。第十二条约定：关于产权登记的约定：在乙方（原告）达到以下二个条件的前提下，甲方（被告）承诺在交房后240个工作日内办理产权证：1.乙方在交付房款同时付清契税及其它相关办证费用。2.乙方在甲方交付办理产权所需的资料。合同签订后，原告马小芳依约向被告昭通市云房房地产开发经营有限公司支付了全部购房款，并于2015年7月10日后接收了诉争房屋。2014年10月25日，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司向林语华府购房业主作出《承诺书》，承诺内容如下：“一、在不改造水电的情况下，交房日期在2015年2月18日以前，如不能按期交房，从2015年2月18日后按照合同规定双倍赔偿。二、业主要求更改水电公司抄表到户，（1）若开发商能够得到供电、供水、规划、验收等相关部门的许可，（2）全体业主一致同意更改，交房日期顺延至2015年4月18日，此顺延的2个月期间业主不得收取违约金也不受第一条交房日期限制，超出2015年4月18日后延期交房按原合同规定双倍赔偿。”被告昭通市云房房地产开发经营有限公司作出上述承诺后，未在承诺期限内向原告马小芳交房。2015年7月4日，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司再次向业主方作出《承诺书》，承诺内容如下：“一、开发商于2015年7月10日起，开始分批次交房，在交房前将国家有关部门出具的房屋验收手续、证书等向业主出示。二、违约金支付标准、方法和日期：1.开发商于2018年7月10日前为业主办理完结房产证和土地使用权证（每户），若不能办理完结，自愿于2016年7月10日起支付违约金（0.5元/天/平方米）至交付房产证和土地使用权证为止。2.开发商依照购房合同约定支付业主延迟交房的违约金，违约金依照开发商于2015年4月18日作出的承诺标准计算，支付日期为2014年6月1日至2015年7月10日，支付方式为：开发商于2018年7月10日前为业主办理房产证和土地使用权证所需手续费和契税等费用、配套设施费和第一年的物业管理费由开发商从违约金中支出，所余还应支付业主的违约金，于2018年7月10日前以现金方式支付给业主，违约金不足以支付前述费用的，业主主动补交。”被告昭通市云房房地产开发经营有限公司作出上述承诺后，已按承诺于2015年7月10日向原告马小芳交房，但未按承诺于2018年7月10日前为原告办理房屋产权证和国有土地使用权证。2015年7月9日，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司作出《林语华府延期交房违约金计算标准及支付说明》，说明内容如下：“一、按合同计算：2014年6月1日至2015年2月18日，按实际天数每天每平方米0.5元/天，共计263天。按承诺书计算：2015年2月19日至2015年7月10日，按实际天数每天每平方米1元/天，共计142天。二、违约金支付方式：为业主办理房产证、土地使用证、契税、公共维修基金及相关手续费用和第一年的物业管理费、由开发商从违约金中抵扣，最终以多退少补的方式结算。三、本说明如与购房合同及承诺书相矛盾，最终以购房合同和承诺书为准，业主及开发商都有追溯的权利。”被告昭通市云房房地产开发经营有限公司作出上述说明后，未按说明向原告马小芳支付违约金。2018年7月12日，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司与林语华府业主协商后再次作出《昭通市云房房地产开发经营有限公司关于林语华府小区房屋产权证书办理时间的承诺》，承诺内容如下:“昭通市云房房地产开发经营有限公司承诺在二零一八年十二月三十一日前向政府相关部门完成提交办理不动产登记证所需的相关材料，并向林语华府小区业主委员会提供相关部门所出具的回执清单。”后被告昭通市云房房地产开发经营有限公司未向政府相关部门提交办理权属证明需要的材料，至今未按承诺的期限为原告马小芳办理房屋产权证和国有土地使用权证。另查明，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司为原告马小芳交付了2015年7月10日至2016年7月9日的物业管理费1291元。2014年至2015年期间房屋租金价格平均约为每平米0.3元。现原告起诉来院，请求：一、请求人民法院依法判决被告继续履行合同，在6个月内为原告办理产权证书；二、依法判决被告按《商品房购销合同》及《承诺书》约定向原告支付违约金90789元（其中①2014年6月1日至2015年2月18日逾期交房违约金为0.5元×263天×126.66㎡=16655元；②2015年2月19日至2015年7月10日逾期交房违约金为1元×142天×126.66㎡=17985元；③2016年7月11日至2018年12月31日逾期办理产权证书的违约金为0.5元×907天×126.66㎡=57440元，上述三项违约金共计92081元，扣除2015年7月10日至2016年7月9日的物业管理费0.85元×12个月×126.66㎡=1291元，还剩90789元）；三、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2013年4月5日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，原、被告双方均应自觉履行。按合同约定，原告马小芳交付购房款后，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司应于2014年5月31日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，并在交房后240个工作日内为原告办理产权证，但被告未按期交房，也未为原告办理房屋产权证书，其行为已构成违约,依法应当承担违约责任。原告马小芳主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而昭阳区相近地段的房屋日租金约为0.3元/平方米，故原告主张的逾期交房违约金确实过高，本院酌情予以调整，结合上述分析及实际逾期天数，本院确定被告应向原告支付的违约金为：(0.3元/天×405天×126.66㎡=15389.19元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、并参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第六条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”规定的精神，并考虑到本案迟延办证既有被告昭通市云房房地产开发经营有限公司方面的原因，又涉及诸多行政部门方面等原因，本院酌情调整被告承担违约责任的比例为50%。庭审中，被告除认可从违约金中替原告缴纳了2015年7月10日至2016年7月9日的物业管理费1291元外，未提供证据证明其作出承诺后已为原告缴纳了办理房产证、土地使用权证所需手续费和契税、配套设施费等费用。经计算，被告应支付原告逾期办证的违约金为：（0.5元/天/㎡×903天×126.66㎡）×50%=28593.49元。上述费用共计43982.68元，扣除被告替原告缴纳的物业管理费1291元，被告应当支付原告违约金42691.68元。原告主张要求被告在6个月内为原告办理产权证书，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”之规定，被告已作出承诺办理产权证书的最后期限为2018年12月31日，但被告未在承诺的期限内办理，其行为已构成违约，被告应当承担继续履行合同的违约责任，原告的上述诉讼主张符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十八条第一款第（一）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”参照国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决如下：一、由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司继续履行合同，自本判决生效之日起一百八十日内，为原告马小芳办理林语华府3幢2单元1101号商品房的《不动产权证书》的登记手续；二、由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司自本判决生效之日起三十日内，向原告马小芳支付违约金人民币42691.68元；三、驳回原告马小芳的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费2070元,减半收取1035元，由原告马小芳承担548元，由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司承担487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  徐礼义二〇一九年十月二十二日书记员  胡海艳