广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10425号原告：广州市大利物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区先烈东路159号9栋104房。法定代表人：刘保全，经理。委托诉讼代理人：林栩、颜伦任，均系广东仁言律师事务所律师。被告：许少龙，男，1977年2月19日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。原告广州市大利物业管理有限公司（以下简称大利公司）诉被告许少龙租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大利公司的委托诉讼代理人林栩，被告许少龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大利公司诉称：2017年12月11日，原告与被告签订了《物业使用合同》，合同约定被告承租原告位于广州市天河区XX路6号物业XX大利商业楼第一层163号的商铺。自2018年2月起至今，被告未按照合同约定向原告缴纳商铺使用费以及管理服务费。经原告多次催促，被告仍拒不履行合同约定及时支付上述费用。现特起诉至法院，请求判令：1.解除原被告双方签订的《物业使用合同》；2.被告向原告支付自2018年2月起计至2018年11月的商铺使用费20800元及其滞纳金2288元（滞纳金均以本金2080元基数，按月利率2%的标准，计算至2018年11月），共计23088元；3.被告向原告支付自2018年2月起暂计至2018年11月的商铺管理费2700元及滞纳金297元（滞纳金以本金270元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年11月），共计2997元；4.原告按合同约定没收被告支付的租房保证金10000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。被告许少龙辩称：一、被告不同意解除合同和没收保证金，原告未按合同约定履行相应义务，违约在先，其要求解除合同并要求支付违约金缺乏法律依据。《物业服务合同》第13条第4款中约定，该合同自双方代表签字盖章、原告收到被告保证金及首期“标的”使用费和管理服务费时生效。被告于该合同签订之日，即2017年12月11日便向原告履行了上述义务，且在合同签订之前已向原告一次性交付了10万元的租金和管理费。原告自合同签订后将钥匙和案涉房屋交付给被告使用，但却一直未办理案涉房屋备案手续和营业执照，给被告带来极大的不便，被告无奈之下便暂时不交房租，要求原告尽快按照合同约定履行相关义务。但2018年3月份，原告却将门锁上，不给被告使用。即从2018年3月至今，被告一直未能实际使用案涉房屋，所以也不存在欠付租金的问题。故并非被告故意拖欠使用费和管理服务费，而是原告未按照合同约定履行其义务，违约在先，导致被告未实际使用案涉房屋，所以被告不同意解除合同和没收保证金，以及支付的租金、管理服务费等，并且原告应当继续履行合同，合同履行期限应当顺延。二、原告仅为受委托人，并不具备原告主体资格。原告作为广州皮鞋厂XX路6号XX大利商业楼（以下简称“大利广场”）的受托人，是大利广场物业使用合同的签约当事人，即仅为签约代理人，而非合同主体，故其并不具备原告主体资格。三、原告要求解除合同、没收保证金，同时支付滞纳金的请求自相矛盾，且被告并未违约，是原告自身违约。首先，滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱。它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式。滞纳金是行政管理的罚金，其具体适用的规定在各个行政法规之中。即滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式。因为滞纳金不是民事责任形式，在调整民事法律关系的民法中根本找不出也不可能找出法律根据。所以民事案件当事人要求滞纳金这一主张就不能支持，即使当事人在合同中有这样的约定，也是双方当事人对违约民事责任形式认识不清造成的。故原告要求支付滞纳金的请求不成立。其次，根据《物业管理合同》第10条第l款约定，若被告违约的，应当履行违约责任，原告可没收被告缴纳的保证金和已交费用，情节严重的，原告有权终止并解除本合同。而本案中，被告并不存在违约，是原告未按合同约定履行其应尽的义务，给被告造成不便，是其自身违约，故被告不应向原告支付滞纳金或违约金。经审理查明：广州市天河区XX路6号【1幢，地上15层（部分5、12、13层，另设一层夹层）9819平方米，地下3层6604平方米】的建设单位为广州皮鞋厂，已取得穗规验证【2015】665号《建设工程规划验收合格证》，载明建设项目名称为商业、办公楼工程。2015年11月20日，广州皮鞋厂出具《授权委托书》，主要内容：兹授权委托大利公司为广州皮鞋厂XX路6号XX大利商业楼营运及管理服务的全权责任人，是大利广场物业使用合同的签约当事人，是大利广场全面管理综合统一服务的唯一合法执行人和责任人。2017年12月11日，原告（营运人/甲方）与被告（使用人/乙方）签署《物业使用合同》，约定：甲方同意将属甲方具有营运、管理服务处置权的座落在广州市天河区XX路6号物业XX大利商业楼（以下简称大利广场）第一层163号商铺（以下简称案涉商铺）作商业用途使用；使用期从甲方收取乙方首期使用费及管理服务费的月份起计为三年即自2018年2月1日至2021年1月31日止；乙方在装修及准营业期限内甲方免收乙方使用费及管理服务费，逾期甲方将按本合同收费约定收取乙方的使用费、管理服务费及其他费用；商铺使用费及管理服务费按月按建筑面积计，使用费为4160元/月，管理服务费为270元/月；以后每个月的23至25日为甲方收取次月使用费及管理服务费的期限；自使用期开始使用之日起两年内，本合同约定的月使用费及管理服务费金额不变，第三年期起，甲方将按广州市物价相关上升指数（或根据市场行情）调整月使用费及管理服务费金额，乙方须按新调整的月使用费及管理服务费金额按时支付给甲方；本合同期内，大利广场负一层至第五层的商铺使用的水电费，甲方根据大利广场该区域月水电总用量，并按该区域每平方米建筑面积分摊计收，使用人另行安装用电计量表的电费，除电损、公共场所用电按使用计量分摊计收之外，另行按用电计量表实量计收，水费按建筑面积分摊计收，水电费按月按广州市政府部门规定收费标准由甲方代收代缴；大利广场规定的消防费、治安费、卫生保洁费等相关费用，由甲方统一代收代缴，上述费用乙方均以现金支付；本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳保证金10000元，保证金不计息，合同到期乙方未违约，甲方凭乙方提交的有效交付保证金的收据结算退还乙方；乙方违约，乙方按本合同约定履行违约责任，甲方可同时没收乙方缴交的保证金和已交的其他一切费用，情节严重的，甲方有权终止并解除本合同，乙方承担由此引起的一切经济和法律责任；本合同涉及时效的，违约方应向未违约方缴纳滞纳金，使用费每逾交1天，按使用费未交总金额的1%交纳日滞纳金，其他约定的缴交费用，每逾期1天，按未交金额费用的3%交纳日滞纳金，逾期超过10个日历天的，未违约方有权对违约方采取任何必要的措施，同时有权终止或解除本合同，并有权追究违约方经济责任；本合同约定可解除合同的条款成立，本合同自然终止，双方结清经济关系后，本合同自然解除等。关于案涉商铺的交付情况，庭审中，原告主张2018年2月份将案涉商铺交付给被告。被告辩称原告2018年春节后向其交付案涉商铺。原告提交广州皮鞋厂XX路6号水费、污水费凭证、天河区XX路拆迁补偿补充协议、XX路7号电费通知单、电费发票、广州皮鞋厂XX路6号电费通知单、保证金收款收据、使用费及管理费收款收据等证据拟证明其主张。被告对上述证据均不予认可，辩称上述票据系原告单方出具的票据，不能证明案涉商铺已符合竣工交付的条件并交付被告使用，且票据载明的用电量、用水量金额过低，仅够公共部位用水用电情况，证明被告没有使用案涉商铺。被告提交收据、微信聊天记录、交租证明等证据拟证明其已向原告缴纳1万元诚意金、2018年2月至2018年4月期间及租金管理费、进场费10万元。原告对收据的真实性予以认可，对微信聊天记录、交租证明不予认可。收据（009269）载明：今收到163商户交来押金10000元，日期为2017年12月11日，落款处加盖广州皮鞋厂财务专用章。收据（009420）载明：今收到163商户交来（2018.02-03）租金五折4160元，日期为2017年12月11日，落款处加盖广州皮鞋厂财务专用章。收据（009366）载明：今收到163档交来2018年2月、3月管理费540元，日期为2018年12月11日（手写更改为2017年12月11日），落款处加盖广州市大利物业管理有限公司财务专用章。被告辩称2018年3月份发现案涉商铺门锁被更换，但不知道被谁更换，不知道案涉商铺由谁使用。原告对此不予认可，主张案涉商铺现在空置，其没有对案涉商铺上锁。为查清本案事实，2019年10月11日，本院工作人员至天河区XX路6号大利广场第一层163号商铺现场勘查。现场发现，被告无法用钥匙打开案涉商铺的门锁。经本院询问，原告主张2017年12月11日双方签订合同当日或其后一两天时间内已向被告交付商铺，被告辩称2018年农历正月十五原告向其交付案涉商铺，其接收案涉商铺后进了一些货放在商铺里准备做生意，但未正式营业，刚收铺的半个多月时间内其经常至案涉商铺，后来次数减少，大概在2018年4月份时其发现钥匙无法打开案涉商铺的门锁，此后未进入过案涉商铺，此前案涉商铺内存放着不少于5000多件衣服，但不知道现在这些衣服是否还在案涉商铺里面。原告主张其不清楚也不确定被告开门的钥匙是否为原告向被告交付商铺时交付的钥匙，其从未更换案涉商铺门锁，其不清楚为何案涉商铺的门锁无法打开，其无法打开案涉商铺门锁。经本院释明，原告不同意强行打开案涉商铺门锁，并认为案涉商铺仍处于被告的实际控制之下，若被告结清欠缴费用，其才会配合开锁。原告主张如果被告同意且将所有欠缴费用结清，其同意被告向其交还案涉商铺。被告辩称因其无法使用案涉商铺故不同意支付租金、水电费、管理费等费用，如果被告向其返还已缴纳的诚意金1万元、进场费10万元，其同意将案涉商铺交还原告。关于商场是否被围蔽，被告主张其2017年12月签订合同时有至现场看过案涉商铺，当时大利广场整栋大楼外围被铁架子之类的东西围蔽，商场没有人营业，因铁架子上张贴招租广告，故没有想那么多。原告对被告上述陈述不予认可，主张大利广场一直都没有围蔽，商场一直都可以正常经营。另查明：本院立案受理了大利公司分别诉陈明金等80余件案件，大利公司就同一事实理由向上述案件的被告主张位于大利广场商铺的使用费及物业管理费等。庭审中，众被告均主张大利广场于2017年6月整体封闭，商铺无法使用。在上述案件审理过程中，本院工作人员于2019年5月23日到达案涉商铺所在的XX路6号大利广场，经现场勘察，大利广场整体属于开业状态，部分商铺编号已变更。诉讼中，原告向本院申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请。本院认为：原告申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请，属于对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以照准。根据查明的事实，广州皮鞋厂作为大利广场的建设方，授权原告为包含案涉商铺在内的大利广场的全权责任人，原告有权签署物业使用合同并主张权利，故原、被告签署的《物业使用合同》应属合法有效，对双方均具有约束力。根据《物业使用合同》的约定，原告作为案涉商铺的提供方，其主要义务为向被告提供符合合同约定的场地，其向被告主张的使用费应为租金性质，故本案案由应为租赁合同纠纷。关于原告要求被告支付商铺使用费、物业管理费及相应滞纳金的诉请。首先，原告对被告提交的租金及管理费收据的真实性予以认可，上述收据足以证明被告已支付了2018年2月至2018年3月期间的租金及管理费，故本院对原告请求被告支付2018年2月至3月期间的租金、管理费及滞纳金的诉讼请求不予支持；其次，结合本院现场勘查所见，被告所持钥匙无法打开案涉商铺门锁，原告虽否认换锁，但经本院释明后，其仍拒绝配合打开案涉商铺的门锁，致使本院无法查清案涉商铺现由谁占有、使用，其应该承担相应的举证责任。其次，在本院受理的大利广场诉陈明金等80余关联案件中，众被告均确认大利广场于2017年6月被整体封闭的事实，本案被告亦主张2017年12月至案涉商铺查看时，大利广场外围被围蔽，而根据本院现场勘查及询问的情况，案涉商铺所在的大利广场于2018年11月整体改动并重新编排商铺编号，即案涉商铺至少在该时是由大利公司所控制，在大利公司未举证证明其未更换案涉商铺门锁且未配合开锁的情况下，本院合理采信被告的主张，认定自2018年4月起原告将案涉商铺门锁更换并实际控制该商铺，故原告请求被告支付2018年4月至2018年11月期间的租金、管理费及滞纳金缺乏理据，本院不予支持。关于没收保证金。根据查明的事实，被告未存在逾期缴纳租金及管理费的行为，即不存在违约行为，故原告请求没收保证金缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市大利物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费700元，由原告广州市大利物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  张黛乔人民陪审员  李小伍二〇一九年十月二十九日书 记 员  邱莉晶王嘉蔚