广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10638号原告：凌君，女，1975年12月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：何巨添，男，1961年4月13日出生，汉族，住广东省广州市从化区。两原告共同委托诉讼代理人：陈焕欢，广东润科律师事务所律师。被告：胡艳雪，女，1985年10月10日出生，蒙古族，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：孔春业，广东星凯律师事务所律师。托诉讼代理人：何嘉敏，广东星凯律师事务所律师。原告凌君、何巨添与被告胡艳雪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌君、何巨添的共同委托诉讼代理人陈焕欢、原告凌君，被告胡艳雪的委托诉讼代理人孔春业、何嘉敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌君、何巨添向本院提出诉讼请求：1.判决双方继续履行2018年4月3日签订的《商业租赁合同》和《补充协议》；2.判决被告立即向原告支付拖欠的租金(自2018年9月21日起按59000元/月的标准计算，暂计至2018年10月31日为人民币78667元)；3.判决被告立即向原告支付拖欠租金的滞纳金（自2018年9月21日起，暂按拖欠租金78667元的每日1%计算，暂计至2018年10月31日为人民币26353元；4.判决被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告将诉请二拖欠租金的起算时间变更为自2018年9月20日至本案判决之日止；原告增加以下诉讼请求：5.判令被告承担租赁期间的租赁税金，已由原告支付，请求原告向我方返还14737.45元；6.判令被告支付拖欠水电费，截止2018年11月16日为3500元；7.判令被告修复涉案商铺外墙装饰、装修，恢复商铺外墙原貌。事实与理由：原、被告双方于2018年4月3日在中介方广州市锦添置业有限公司的促成下签订了《商业租赁合同》和《补充协议》，双方约定：原告将位于广州市番禺南村镇迎宾路塘西路段6号的商铺出租给被告使用，租赁期限5年，从2018年4月3日至2023年4月2日止，履约保证金为人民币177000元。其中，2018年4月3日至2019年4月2日月租金为人民币59000元，2018年4月3日至2018年5月19日为装修免租期；被告应于每月20号前交清下月租金；如被告拖欠租金，则每天应按应缴租金的1%交纳滞纳金；如拖欠租金达20天，则原告有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金；因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。双方签订上述《商业租赁合同》和《补充协议》后，原告依约于2018年4月3日将涉案商铺交付给被告使用。2018年7月底，被告突然告知原告政府部门在涉案商铺门口进行施工，影响其通行。后经各方协调，施工部门暂停了施工，直至2019年9月20日才重启施工。在原告的努力下，政府部门派有关工作人员协调解决涉案商铺通行受阻的问题，并承诺于2019年春节之前清除对涉案商铺的影响。被告自2018年9月21日起便以政府部门施工影响其经营为由一直拖欠原告租金不付，并声称要求撤销双方签订的上述合同。原告曾多次尝试与被告及其丈夫进行沟通，但两人均不予理会，并且一直占用着涉案商铺而不付租金。原告认为被告拖欠租金不付的行为，不但毫无法律依据，需且严重损害了其合法权益，为此，特根据法律、法规的相关规定提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告胡艳雪辩称，两被答辩人的所有诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回两被答辩人的所有诉讼请求。理由如下：一、双方签订的《商业租赁合同》因两被答辩人的欺诈，已不具备继续履行的可能性，应予以撤销。双方签订《商业租赁合同》后，答辩人发现租赁物门口被围挡严重影响租赁物的基本通行及正常营业，答辩人就围蔽施工一事网上信访。2018年9月26日，施工单位广州市第一市政工程有限公司向答辩人出具《信访事项处理意见书》，答辩人才知道涉案租赁物在广州市第一市政工程有限公司于2018年3月10日公告的《安民告示》、3月22日在番禺日报刊登《关于南大干线（番禺大道节点立交）工程占道施工的通告》中的“南大干线”工程围蔽施工范围之内，围蔽施工总工期长达43个月。根据《信访事项处理意见书》显示，施工单位广州市第一市政工程有限公司明确表明“不存在没有接到任何通知说要修路这一说法”。番禺区人民政府分别于2016年6月21日、2017年9月14日发布《关于番禺南大干线工程建设的通告》、《南大干线（番禺大道节点公交工程）的相关信息》，广州日报于2017年6月3日报道涉案租赁物所在地将施工的新闻。两被答辩人作为租赁物的产权人、出租人，应当知悉租赁物所在路段被纳入围蔽施工的事实，但在租赁合同签订前确没有如实告知答辩人，使答辩人在违背真实意思表示的情况下与两被答辩人订立合同。两被答辩人的行为构成欺诈，涉案租赁合同理应撤销。二、《商业租赁合同》合同目的不具备实现的可能性。目前，涉案租赁物已被围蔽施工，只能借助相邻商铺的道路步行前往，车辆根本无法开进，无法实现商业用途。答辩人承租涉案租赁物后，从未对外营业，亦未曾利用该租赁物进行营利业务。《商业租赁合同》的合同目的根本无法实现，继续履行《商业租赁合同》对答辩人不公平。三、涉案租赁合同因两被答辩人的欺诈行为，自始无效。答辩人无需支付租金、滞纳金等费用。四、答辩人并无对涉案租赁物的外墙进行装饰、装修，两被答辩人要求答辩人恢复涉案租赁物外墙原貌并无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：原告凌君、何巨添是广州市番禺南村镇迎宾路塘西路段6号商铺的共有权人。2018年4月3日，凌君、何巨添（甲方、出租方）与胡艳雪（乙方、承租方）签订《商业租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方位于广州市番禺南村镇迎宾路塘西路段6号单位作为商业用途使用（以下简称“该单位”），建筑面积约861.4平方米；租用期限为5年，租期从2018年4月3日至2023年4月2日；第一年月租金为人民币59000元、第二年为61950元、第三年为65048元、第四年为68300元、第五年为71715元；以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费（即开发票的租赁税费）由乙方缴纳，乙方须按时提供发票给甲方，如逾期或不缴纳产生滞纳金或罚金由乙方承担，但甲方需协助乙方办理相关的手续；租金交付期限：每月20日前交清下月租金；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币177000元，作为履约保证金；该单位交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所缴纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分；甲方须于2018年4月3日将该单位交付乙方使用；乙方应如期交纳租金，租赁期间所发生的水电费与物业管理费等由乙方自行按时缴付；乙方装修该单位，一律不得改变该单位的结构部分；租赁届满，乙方不得破坏该单位原有装修，应以原状交还单位给甲方，一切嵌装在墙体内的装修乙方一律不得拆除损毁，除此之外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走；乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的1%交纳滞纳金；如拖欠租金达20天，则甲方有权单方终止合同和收回单位，并有权拒绝返还保证金；该单位交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费、租赁税费等有关费用拖欠达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回单位，并有权拒绝返还保证金；装修免租期为2018年4月3日至2018年5月19日，合同还约定了其他条款。同日，双方签订了《补充协议》，约定：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；因国家政策或政府行为需要征收、拆除或改造该商铺，双方无条件服从，合同终止，因此造成甲乙双方损失的，互不承担责任。甲方将按政府通知告知乙方，乙方应在通知规定的期限内无条件退出租赁商铺，乙方所交的保证金，甲方不计利息退还乙方，土地、物业、附属设施设备、原有的装修补偿归甲方所有，该商铺内的乙方装修补偿归乙方所有，停产停业损失补偿归乙方所有；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算；乙方装修时应与甲方充分沟通并提供施工方案和图纸；该协议还约定其他条款。上述合同签订后，被告胡艳雪向原告凌君支付了押金177000元及2018年5月20日至2018年6月19日的租金59000元。2018年6月20日，胡艳雪向凌君转账支付2018年6月20日至2018年7月19日的租金59000元；2018年7月20日，胡艳雪向凌君转账支付2018年7月20日至2018年8月19日的租金59000元；2018年8月20日，胡艳雪向凌君转账支付2018年8月20日至2018年9月19日的租金59000元。2018年6月26日，胡艳雪共计缴纳租赁物业2018年4月至2018年6月土地使用税、印花税、滞纳金等各项税收共计10051.54元。2018年11月16日，凌君、何巨添缴交了2018年7月至11月的土地使用税、增值税、滞纳金等税收14737.45元，其中2018年7月至10月的税收款为12850.86元。2018年7月28日，案外人熊健、李惠民因番禺迎宾路塘西村段6号门口围蔽问题发生口角纠纷，熊健将三张围蔽的铁板踢倒，后二人在公安机关的主持下达成调解，并签署《治安调解协议书》。2018年8月5日，熊健就番禺大石街道迎宾路塘西路6号商铺门口施工围蔽及施工人员态度恶劣一事进行网上信访。2018年9月26日，广州市第一市政工程有限公司出具《信访事项处理意见书》答复称：您反映的项目为南大干线是经广州市政府批准建设的重点工程，也是番禺“六纵六横”路网规划主干线。南大干线项目部按照批准的施工方案对项目周边进行围蔽，提前在相关区域进行安民告示，并在当年的3月在番禺日报和电台进行刊登和宣传。不存在您所说的没有接到任何通知说要修路这一说法。针对您反映施工人员蛮横修路，辱骂周围商户，已无从考证。但是我们公司加强对南大干线项目部管理人员和施工作业人员的素质教育；在项目周边安抚好居民，争取居民的理解；在施工的同时也积极做好现场文明施工，争取早日把南大干线顺利完成。胡艳雪向法庭提交了相关报纸公告、及现场安民告示等的复印件及照片，以印证《信访事项处理意见书》中的答复。原告凌君、何巨添向法庭提交了以下证据：1.通话录音光碟，原告主张系凌君与围蔽工程施工队队长林长盛的通话录音，林长盛陈述对于施工的决定，施工队没有义务通知业主和租户，应当由“重大办”通知，并称将于2019年春节前清除对涉案商铺的影响；2.通信清单，2018年10月9日19点14分，原告致电区长热线（34612319），原告拟证明其就施工部门未通知业主和租户便在商铺门口进行施工向政府部门投诉；3.广州雪妆化妆品有限公司、广州维妮婷国际控股有限公司商事登记信息，拟证明被告从2015年3月开始在番禺经商，熟知涉案商铺周边经营环境，足见被告是经过长期、多方考察才选定承租涉案商铺的，原告不存在任何隐瞒欺诈的行为；3.凌君与被告丈夫熊健的微信沟通记录、凌君与招租人员的微信沟通记录，拟证明原告与熊健自2018年3月19日开始就涉案商铺的租赁事宜进行磋商，直至2018年4月3日就合同条款达成共识。被告员工于2018年3月6日开始向招租人员了解租赁物情况，原告委托招租人员帮忙出租涉案商铺且一直在筛选租户。被告经过长期、多方考察选定承租涉案商铺，原告不存在任何隐瞒、欺诈被告签订合同的行为；4.凌君与胡艳雪的微信聊天记录，拟证明2018年7月28日，被告突然告知原告施工部门在涉案商铺门口进行施工，影响其通行；后经各方协调，施工部门暂停了施工，消除了影响；被告在2018年9月20日前正常使用涉案商铺，正常交租，双方关系融洽；直至2018年9月20日，施工部门再次未经任何通知，在涉案商铺门前围蔽施工，被告才开始将矛头指向原告，声称原告对其隐瞒、欺诈；被告在2018年9月20日的交涉过程中，并没有提及其曾对涉案商铺进行装修、未提出存在装修损失，而且明确表示施工将导致其无法装修营业；8.凌君与被告丈夫熊健的微信聊天记录，拟证明2018年9月10日，熊健与原告沟通过程中明确表示不敢装修，怕修路影响营业；9.原告与前一手租户的租赁合同及交接资料、原告于2017年9月30日从上一手租户处收回商铺的视频和图片资料，拟证明涉案商铺出租给被告前的原有装修情况；商铺现状并非由被告出资装修而成；10.三份律师函、催告短信记录，拟证明上一手租户拖欠租金，原告经多次催告后单方解除了合同，收回涉案商铺；11.情况说明、取走物品清单，拟证明上一手租户对涉案商铺进行了装修、翻新，且在装修过程中因严重违约而被原告单方解除合同收回商铺；12.胡艳雪微信视频、微信朋友圈截图，拟证明被告从事网络销售业务，一直实际使用涉案商铺；13.商铺外墙现状照片，拟证明被告已破坏涉案商铺外墙原有装修、装饰；14.税收缴款书，拟证明被告拖欠涉案商铺的税款14747.35元，原告已垫付相关税费；15.原被告微信沟通记录，拟证明2018年10月13日，原告明确表示不再挽留被告，并约被告商谈退租的事宜，但被告一直不理会原告，并继续使用涉案商铺，拒付租金，于2018年11月16日才将商铺钥匙交还给原告；16.2018年9月电费通知单及微信缴费记录、被告撤场时的电表记录和相关微信记录、电费通知单，拟证明2018年9月的电表记录和电费的计算标准方法，被告拖欠2018年10月、11月的电费合计2090元。被告胡艳雪向法庭提交了以下证据：1.（2018）粤广番禺第42932号《公证书》原件一份，该《公证书》中照片显示案涉租赁商铺门口已被围蔽施工，车辆无法通行，以及租赁物内部情况。被告拟证明其对租赁物装修施工及租赁物周边进行市政围蔽施工，严重影响经营，出租方在出租该商铺是没有如实告知租赁物已纳入围蔽施工范围的情况；2.番禺区人民政府官网发布的《广州市番禺区人民政府关于番禺南大干线工程建设的通告》、《南大干线（番禺大道节点公交工程）》、《南大干线重要立交将施工，预计2021年建成通车》的公告等，拟证明在收到《信访事项处理意见书》后，被告通过网上搜索南大干线番禺大道节点立交工程的相关资料，发现2016年6月21日、2017年9月14日、2017年6月3日已有相关报道；3.商铺外围图片，拟证明2019年1月15日，涉案租赁物仍被围蔽施工，施工范围已经波及商铺门前；4.转账凭证，拟证明胡艳雪委托案外人办理医疗美容门诊部设立事宜，支付部分劳务费用情况；5.2019年1月2日，胡艳雪本人持有的中国建设银行个人活期账户交易明细，胡艳雪多次向户名为李浩、李朋坤的账户转账，被告拟证明其向泥巴客公司支付部分装修费用621416元；6.广州市安居搬家运输有限公司收费凭证，拟证明被告支付搬运费3500元；7.胡艳雪与广东泥巴客装饰科技有限公司签订的《室内装饰工程合同》以及相关收款收据，拟证明被告聘请装修公司对租赁物进行装修改造及购置部分材料的情况；8.胡艳雪与林志雄签订的《劳务委托协议书》、《番禺卫生和计划生育局关于同意设置维妮婷医疗美容门诊部的批复》，拟证明被告为了在案涉租赁商铺开立医疗机构，委托案外人办理医疗美容门诊部设立相关事宜，应支付劳务费用190000元；9.胡艳雪与蔡晓春、郭佳、黄蓉、刘燕、王晓娟、杨昌秀、湛成、邹礼会等分别签订的《合作协议书》、《补充协议》、胡艳雪与上述案外人的微信聊天及转账记录、胡艳雪与广州风采国际旅行社有限公司签订的《广州市出境旅游组团合同》，广州风采国际旅行社有限公司出具的收款收据、2018年10月30日至11月4日维妮婷迪拜6日游名单、机票行程单等，拟证明被告未在案涉商铺所在地开设维妮婷医疗美容门诊部，与案外人签订《合作协议书》，因门诊部无法正常经营，导致被告自费安排案外人参加迪拜旅行团并支付旅游费用170765元；10.2018年10月18日，胡艳雪委托广东星凯律师事务所孔春业律师向原告凌君、何巨添发出《律师函》，函告撤销与原告签订的《商业租赁合同》、退还胡艳雪支付的履约保证金和租金，并赔偿胡艳雪所遭受的所有损失。庭审中，双方确认原告凌君、何巨添于2018年11月16日收回案涉商铺钥匙。另查明，本院于2019年3月7日组织原被告双方至涉案商铺进行现场实地勘察，案涉商铺门前仍系围蔽状态，车辆无法通行，行人行走至该商铺比较困难，与被告提交的公证书中照片显示情况基本一致。原告凌君、被告胡艳雪均到场。双方共同确认被告将涉案商铺一层柱子重新包裹；二层水电空调检修、雇人打扫卫生；三层地毯、墙角线、灯、窗帘、玻璃门重装，网线、电线重新走线铺设、其中一间房全部贴墙纸、有两间房拆了间隔墙、洗手间门、灯、小便器、平便器重新安装，洗手间台阶以上的地砖重新铺设、将二楼的洗手盆移至三楼安装，其中一间房的窗重装玻璃；四楼重新做了防水。对于一楼门口的挡雨屋檐，被告确认装修的时候因为需要搭棚架，就拆除了。本院认为：凌君、何巨添与胡艳雪就涉案房屋签订的《商业租赁合同》及《补充协议》主体适格，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。合同签订后，胡艳雪依约向原告支付保证金及商铺租金至2018年9月19日。后在使用商铺的过程中，胡艳雪发现商铺所在路段因涉及南大干线工程建设项目而被围蔽施工，因此未再继续缴纳租金。根据原被告双方提供的证据并结合本院至商铺现场实地勘察的情况，因该商铺门口围蔽施工导致车辆无法通行，行人步行至商铺比较困难。被告租赁案涉商铺系商业用途，但商铺门前的大面积长时间围蔽施工导致商铺无法正常使用，被告也无法进行正常的经营活动，继续履行合同对承租方明显不公平，《商业租赁合同》的根本目的已无法实现。庭审中原被告双方亦确认原告已于2018年11月16日收回了案涉商铺的钥匙，合同已无法继续履行，案涉《商业租赁合同》及《补充协议》实际已解除。原告请求双方继续履行2018年4月3日签订的《商业租赁合同》和《补充协议》的诉求，本院不予支持。因番禺南大干线工程建设而导致案涉商铺门口围蔽，进而致使被告无法正常经营、合同主要目的不能实现，由于是不可归责于出租人或承租人任何一方的事由导致合同无法继续履行。原被告双方应根据公平原则各自承担相应的损失。被告已交租至2018年9月19日，根据原告凌君提交的证据，胡艳雪在2018年9月20日与凌君的微信聊天中讲述案涉商铺门口全部围蔽，商铺无法正常运营，如果不能解决围蔽的问题要求退还押金，其不再继续租赁案涉商铺。至此，原被告双方已经知晓涉案商铺门前围蔽施工系因番禺南大干线工程建设，被告亦明确表示围蔽不能拆除，影响其正常营业，拒绝继续履行合同。2018年10月18日，被告胡艳雪委托律师向原告发出《律师函》要求撤销合同。原告于2018年11月16日收回案涉商铺钥匙。根据公平合理原则，本院酌情判令被告向原告支付2018年9月20日至2018年10月19日的租金59000元。对于原告主张的租赁期间的税收款14737.45元，其中2018年7月至10月的税收款12850.86元根据租赁合同约定应由被告承担，被告应支付给原告。对于原告的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告胡艳雪应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告凌君、何巨添支付2018年9月20日至2018年10月19日的租金59000元；二、被告胡艳雪应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告凌君、何巨添支付2018年7月至2018年10月的租赁税款12850.86元；三、驳回原告凌君、何巨添其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12181元，由原告凌君、何巨添共同负担11137元，由被告胡艳雪负担1044元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 忠审 判 长  陈 忠人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一九年十月三十日书 记 员  李颖瑶