广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12942号原告：康炳昌，男，汉族，1949年12月25日出生，身份证住址广州市。委托诉讼代理人：韩志旅，男，1951年4月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘彦君，广东汇迅律师事务所律师。被告：广东建设实业集团公司，住所地广州市越秀区环市中路303号怡东大厦。法定代表人：李铁。委托诉讼代理人：李秋敏，该公司员工，通讯地址。被告：广州市鸿晖房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区中山四路217号609房。法定代表人：司徒德胜。委托诉讼代理人：杜漪茗、刘识文，广东华盈律师事务所律师。被告：广州市越秀区商务局，住所地广州市越秀区先烈中路83号凯城华庭。法定代表人：罗芸。原告康炳昌诉被告广东建设实业集团公司（以下简称建实公司）、广州市鸿晖房地产开发有限公司（以下简称鸿晖公司）、广州市越秀区商务局（以下简称越秀商务局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康炳昌及其委托代理人刘彦君、韩志旅，被告鸿晖公司的委托代理人杜漪茗到庭参加诉讼。被告建实公司、越秀商务局经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告连带向原告支付逾期回迁的延期补助费91520元[520元/月×100%×176个月（从2002年12月31日起至2017年8月9日止）]；2.请依法判令三被告连带向原告支付逾期交付房屋的违约金5332元[1元/天×5332天（从2002年12月31日起至2017年8月9日止）]。事实与理由：原告的父亲康啟华住在广州市中山四路××××号的房屋，是该房屋的使用人和所有人。1997年间被告发出拆迁公告并就前址房屋与康啟华签订《房屋拆迁安置协议》和《房屋拆迁补偿协议书》，其中约定原告等人应在1997年11月15日前迁出原址房屋，被告于2002年12月30日前在原地段兴建回迁楼安置给原告等人回迁居住，逾期回迁，被告按政策的标准承担违约责任。被告应在2002年12月30日前在同地段兴建回迁楼第四层北方位建筑面积34.2平方米的单元用作拆除原址房屋的产权调换。现大楼建成，2017年8月9日被告通知原告回迁。期间，虽经原告多次催要，但被告仍拒付逾期回迁的延期补助费和逾期调换房屋的赔偿金。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告建实公司无答辩。被告鸿晖公司辩称：一、根据《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。2019年3月16日原告提起本案诉讼，但在此之前原告从未向被告主张延期补助费、逾期交付房屋违约金。因此，2016年3月16日之前的延期补助费、逾期交付房屋违约金已因罹于时效而不受法律保护，应当予以驳回。二、被告一直按《广州市房屋拆迁安置协议》的约定以520元/月的标准向原告支付临迁补助费，并不存在拖欠支付临迁补助费的情形。三、原、被告之间并未就支付延期补助费及逾期交付房屋违约金的标准作明确的约定，原告的诉请无法律依据。四、本案中只有一个逾期回迁的事实，原告同时要求被告支付逾期回迁的延期补助费和逾期交付房屋的违约金，实际上等于要求被告就一个违约事实承担两项违约金，属于重复主张，且明显缺乏事实及法律依据，应予驳回。被告越秀商务局提交书面答辩意见称：一、被告不是案涉被拆迁房屋所在地块的实际权利义务人。1995年，被告建实公司取得广州市越秀区中山四路南长塘街B7-119号地段面积合计3794平方米土地的《建设用地规划许可证》，原告的房屋位于该地块内并由被告建实公司拆除。1997年、1998年经广州市城市规划局两次批复同意上述地块的用地单位由建实公司变更为被告鸿晖公司。原建实公司在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中的对于被拆迁房屋所有权人的补偿与安置等权利义务全部转移由鸿晖公司承担。2017年8月，被告鸿晖公司告知原告回迁入住。在该拆迁安置过程中，被告越秀商务局从未出现在任何拆迁补偿协议中，也未单方面向原告作出拆迁补偿及安置的承诺或行为，说明被告越秀商务局没有义务承担变更后拆迁单位所承担的权利义务。因此，根据合同相对性原则，被告越秀商务局不是案涉房屋的拆迁方，不享有和承担协议项下的任何权利义务。二、案涉地块原是两块单独开发使用的土地，一块是由越秀商务局开发，另一块是由鸿晖公司负责开发，两块地涉及的权利义务均不同。1995年3月，原东山区商业委员会（被告越秀商务局前身）取得了广州市越秀区中山四路263-289号、长兴里6-18号共计4798平方米地块的《建设用地规划许可证》。1998年，广州市东山区商业局与被告鸿晖公司签订《合作经营开发合同（东山商住大厦）》，约定由双方共同经营开发广州市中山四路263-289号、长兴里6-18号地段，由广州市东山区商业局提供本项目的土地使用权，鸿晖公司负责本项目的全部资金。但是越秀商务局的地块实际与鸿晖公司自己名义单独开发的中山四路南长塘街地块属不同的相邻地块。只是后期因规划变更等原因上述两块地合并一起进行整体开发。2014年11月，被告越秀商务局与鸿晖公司签订《合作分成协议》，约定由被告越秀商务局取得相应的楼宇建筑面积作为补偿，可见在地块规划变更后，被告越秀商务局虽然仍挂名在建设工程中，但实际上并没有再参与地块的开发建设，故合并后地块的经营、使用、开发拆迁安置以及相应的收益等仍专属于鸿晖公司，与被告越秀商务局无关。原告忽略了案涉土地开发、拆迁过程中的变化情况，仅依据《建设工程规划许可证》的建设单位一项认定被告越秀商务局为共同被告，缺乏事实及法律依据，更缺乏履行的可行性。三、被告越秀商务局不具有赔付义务。2017年12月，被告越秀商务局与鸿晖公司签订补充协议，约定案涉地块的全部开发资金，包括非被告越秀商务局造成的违约金、逾期滞纳金及因第三方引起诉讼产生的诉讼费由被告鸿晖公司承担。原告主张的延期补助费等性质上属于上述资金范畴，被告越秀商务局不具赔付义务。综上所述，被告越秀商务局并非原告拆迁安置补偿协议中的权利义务方，也不是案涉地块的实际拆迁开发主体，原告要求被告越秀商务局支付逾期回迁补偿等诉求没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明：原广州市东山区中山四路××××号首层的房屋属康启华所有。康启华于1999年8月7日死亡。1997年10月23日，广东建设开发公司（为甲方、拆迁人）与康啟华（为乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除中山四路后巷××号首层房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积29.2平方米，有正式户口的实际居住人口3人；乙方同意1997年11月15日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按原使用面积计算，合计每月补助520元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2002年12月30日前在中山四路长塘街原地回迁楼第四层北向建筑面积34.2平方米安置给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁；甲方逾期安置回迁的，应按政策标准向乙方承担违约责任等。该《房屋拆迁安置协议》于1997年10月30日经广州市公证处以（97）穗证内经字第33787号《拆迁协议公证书》予以公证。1997年10月23日，广东建设开发公司（为甲方、拆迁人）与康啟华（为乙方、被拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在中山四路××××号首层房屋，经市房管部门核定，建筑面积29.2平方米；甲方将自有的坐落在中山四路长塘街原地段原址回迁楼第四层北向的建筑面积为29.2平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共/平方米在内）的房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方应在本协议签订生效后的十五天内，将其上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应在安置了房屋使用人后方予拆除，甲方应在2002年12月30日前将自有房屋交付给乙方；乙方违反协议的，应按每超期一天赔偿元的标准，向甲方承担违约赔偿责任，甲方违反协议的，应按每超期一天赔偿元的标准向乙方承担违约责任等。该协议于同月30日由广州市房地产管理局鉴证备案。1998年5月5日，广州市城市规划局以穗规地复字〔1998〕第697号《关于同意用地单位转名的复函》，同意涉讼地块用地单位改为被告鸿晖公司。1999年9月2日，广州市国土局亦以穗国土建用函〔1999〕275号《关于建设用地使用权问题的复函》同意将涉讼地块改由被告鸿晖公司使用。2013年5月23日，广东省广州市广州公证处出具编号为（2013）粤广广州第072841号《公证书》，其中写明：康启华于1999年8月7日在广州市死亡，苏玉琼于2008年8月8日死亡；康启华、苏玉琼死亡时遗留的夫妻共同财产为原广州市东山区中山四路××××号首层的房屋；康启华、苏玉琼的前述遗产由康炳昌一人继承等。2017年8月9日，被告鸿晖公司向原告发出《回迁通知书》，通知原告回迁越秀区中山四路××号××房。另查明，中山四路征拆地块原拆迁人为广东建设开发公司和东山区商业管理委员会，2008年5月变更为鸿晖公司和广州市越秀区商务局。2004年9月23日，被告越秀商务局（原名广州市东山区经济贸易局）与被告鸿晖公司签订《合作经营开发东山商住大厦合同》，约定双方就合作开发广州市中山四路263-289号、长兴里6-18号地段兴建“东山商住大厦（暂定名）”事宜签订合同，双方同意由广州市东山区经济贸易局提供土地使用权，由被告鸿晖公司提供本项目所需要的全部资金等。2014年11月18日，被告鸿晖公司与被告越秀商务局（原名广州市越秀区经济贸易局）签订《合作分成协议》，约定前述合同经营开发项目已建设完成，被告越秀商务局应分得已建成项目三楼800平方米的商业建筑面积等。此后，双方再签订《补充协议》，其中明确由被告鸿晖公司提供项目地块开发的全部资金，包括但不限于非因被告越秀商务局的原因造成的相关合同的违约金、逾期滞纳金及因与第三方引起诉讼产生的诉讼费等。此外，原告主张诉讼时效中断，提交了《给越秀区人民法院信访办的信》、《投诉信》、《上访书》、《信访复函》及证人郑某的证言予以证明。被告鸿晖公司质证称：上述证据除《信访复函》及证人证言外均没有原件，对其真实性、合法性、关联性均不予确认；而且前述证据均没有投递信息，不能证明原告已主张权利，且给信访办的信、投诉信也没有时间，信访复函针对的是回迁房被销售的事实，不能作为本案主张逾期回迁责任中断时效的证据。至于证人证言，证人是原告的朋友且亦是该项目的被拆迁户之一，其与原告及本案有利害关系，故其证人证言证明力较低，不应予采纳。本案庭审中，原告称前述补偿协议中曾约定逾期交付房屋的违约金标准，但被告拿去做公证时将相关内容涂改掉，故原告按每天1元的标准主张该费用。本院认为：康啟华生前与被告建实公司签订的《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》均是合法有效的合同。康啟华死亡后，其遗留的前述被拆迁房屋项下的权利义务经继承由原告承接。被告鸿晖公司自1998年5月5日起成为涉讼地块的用地单位后，依照权利义务相一致原则，应与被告建实公司共同承担上述合同中有关拆迁人项下的义务。虽然被告越秀商务局提供证据显示其与被告鸿晖公司就案涉地块的开发工作曾达成过合作经营开发的协议，但双方已就权利义务作出约定，案涉拆迁补偿问题应由被告鸿晖公司承担，但因该协议系两被告之间的约定，对原告并不具有约束力。原告主张三被告承担前述协议之责任，理据得当，本院予以照准。三被告未按上述《房屋拆迁安置协议》的约定安置原告回迁的，已构成违约，应承担相应的违约责任。因该协议签订于1997年10月23日，根据当时本市实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》（穗常发[1997]42号文）第五十条的规定“由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之日起，拆迁人应当增加延期补助费。对自行临时安排过渡住处的，拆迁人必须按原临时安置补助费的300%付给；由拆迁人提供过渡安置房的，拆迁人必须按规定的临时安置补助费的200%付给。”原告现主张按临迁补助费的100%计付延期补助费，属原告处分其权利，本院予以准许。此外，被告未按《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的期限将拆迁补偿房屋交付原告，亦已构成违约，应承当相应的违约责任。因该项按期完成产权调换与提供房屋安置的义务非属同一，原告据此要求被告支付违约金，符合法律规定。虽然该补充协议中未就违约金标准作出明确约定，但依据公平原则处理，现原告主张按每日一元的标准计付违约金并无不当，本院予以支持。关于诉讼时效的问题。鉴于原告原有房屋被拆除多年而未能回迁，其与其他同地段拆迁户的重大权益共同长期受到损害，如原告及其他拆迁户不积极通过各种渠道、途径去主张其权利，显然不符合常理。而且，每次去主张权利并非是每一个拆迁户、每一个人都有去、都有签名，由部分拆迁户、部分人代表同地段拆迁户为了共同的权益去主张权利，这符合日常生活经验法则。原告对此也提供了《给越秀区人民法院信访办的信》、《上访书》、《投诉信》复印件及证人郑某的证言等证据予以证实。因此，对于原告关于诉讼时效中断的意见，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东建设实业集团公司、广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区商务局向原告康炳昌支付自2002年12月31日至2017年8月9日期间的延期补助费（按520元/月的标准计付）。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东建设实业集团公司、广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区商务局向原告康炳昌支付自2002年12月31日至2017年8月9日期间的逾期交付房屋的违约金（按1元/日的标准计付）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2221元、保全费935.20元，均由被告广东建设实业集团公司、广州市鸿晖房地产开发有限公司以及广州市越秀区商务局共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  潘伟英人民陪审员  谢炜权二〇一九年十月二十一日书 记 员  黄金铭