江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初3121号原告：程煜军，男，1992年9月10日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。原告：路遥，女，1992年9月11日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。委托诉讼代理人：朱晨儿，上海锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新，上海锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：章悦悦，女，1987年10月8日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：曹海伟，上海市协力律师事务所律师。原告程煜军、路遥与被告章悦悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，由审判员孙学谦独任审理，于2019年3月25日公开开庭进行了审理，原告程煜军、路遥及其委托诉讼代理人上海锦天城（苏州）律师事务所律师朱晨儿、被告章悦悦及其委托诉讼代理人上海市协力律师事务所律师曹海伟到庭参加了诉讼，后由于案情复杂转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭，于2019年7月18日公开开庭进行了审理，原告程煜军、路遥及其委托诉讼代理人上海锦天城（苏州）律师事务所律师朱晨儿、被告章悦悦及其委托诉讼代理人上海市协力律师事务所律师曹海伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告程煜军、路遥向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、判令被告返还原告定金100000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，原告与被告于2018年7月14日在昆山永辉房产投资顾问有限公司的居间下签署《房地产买卖居间协议》，约定原告以121万元的总价购买被告位于昆山市，建筑面积为71.24平方米的房屋。合同签订当天原告向被告支付了购房定金100000元。合同签订时，原告尚不具备购房资格，该情况被告及中介均知晓，故双方在合同第三条3.3款M项中特别约定“在乙方户口落下来后，支付首付款二十五万元整”。根据昆山地区的购房政策和交易流程，只有在获得购房资格后，才可以办理网签手续，即合同第三条3.3款B项所说的签订《房地产买卖合同》。因此该特别约定，实质上变更了合同第三条3.3款B项对于签订《房地产买卖合同》时间的约定，反映了双方对于网签以及支付首付款的真实意思表示。对该特别约定进行整体理解的意思应当是“在乙方户口落下来后，双方办理网签手续，于当天支付首付款二十五万元整”。原告一直在积极履行合同义务，并且也已经获得了购房资格，不存在违约行为。根据双方所签署的合同第三条3.3款D项条款约定，“在甲乙双方签订本协议后70个工作日内，甲方应当与其贷款银行申请还贷，并在与其贷款银行约定的还贷当日还清银行贷款，在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后一个工作日内申请办理注销该房屋抵押登记事宜。”但是被告并未依约履行还贷、注销抵押登记的合同义务，此为违约行为之一。拒绝履行合同约定，单方发函要求解除合同，此为违约行为之二。综上，被告的行为已经构成根本违约，为维护原告的合法权利，原告诉至法院。被告章悦悦辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告并未违约，根据居间协议第三点三条B款的约定，原被告双方应当在居间协议签订的100天内，2018年10月22日前。签署房地产买卖合同。第三点三条E款约定，被告应在居间协议签订的70个工作日内，2018年10月29日前，被告向贷款银行申请还贷。原告在2018年10月22日前通过微信多次明确向被告表示其无法再按约在2018年10月22日前配合被告签署房地产买卖合同。根据合同法第108条，原告该行为已经构成预期违约。同时按居间协议约定的履行顺序，签署房地产买卖合同在先，被告申请还贷在后。由于原告拒不配合被告在合同约定期限内签署房地产买卖合同。根据合同法第67条；被告享有先履行抗辩权，有权拒绝原告提出的还贷要求。同时先签正式的房地产买卖合同，卖方再申请还贷也符合交易惯例；二、原告对待合同履行构成违约，居间协议第三点三条M款，是对剩余首付款支付时间的特别约定。并没有变更。三点三条B款中关于房地产买卖合同100个自然日的签署时间要求。两条款分别约定不同的事情。相互并不冲突，也不更不能混为一谈。原告并没有按照居间协议第三点三条B款的要求在2018年10月22日前配合被告完成房地产买卖合同的签署。且在被告屡次催促并另行给予宽限期后仍拒不履行，根据合同法第94条，被告有权解除合同。经审理查明，甲方（出售方）章悦悦与乙方（买售方）程煜军、路遥于2018年7月14日签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定由乙方购买甲方名下的位于昆山市房屋，房屋面积71.24平方米。涉案房屋设立了抵押以及租赁。房屋总价1210000元，双方约定,签订本协议后100日内签订《房地产买卖合同》，当日，乙方向甲方支付首付款350000元（含已付定金100000元），在甲、乙双方签订本协议后70个工作日内，甲方应与其贷款银行申请还贷，并在与其贷款银行约定的还贷当日还清银行贷款。在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后一个工作日内申谐办理注销该房屋抵押登记事项。乙方贷金额为860000元。如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣)，并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额)。并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。甲乙双方约定付款方式，2018年7月14日支付订金100000元整，在乙方户口落下来支付首付款250000元。合同签订后，二原告向被告支付100000元，被告向原告出具定金收据予以认可。另查明，2018年10月31日，章悦悦向原告发出关于要求程煜军先生、路遥女士网签《房地产买卖合同》的通知函，其中载明“您二人(“贵方”)、昆山永辉房产投资顾问有限公司与我，三方于2018年7月14日签署编号为68XXXX的房地产买卖居间协议(“协议”)一份。根据协议第3.3B条，贵方与我应于协议签署后100日(即2018年10月22日前)内签署《房地产买卖合同》，但贵方未在上述合同约定的指定期限内签署《房地产买卖合同》。现函告贵方，请于收到本函之日起一周内书面回复我，贵方未能按合同约定时间签署《房地产买卖合同》的原因，并签署完毕《房地产买卖合同》，完成《房地产买卖合同》在房地产交易中心的网签备案手续。”2018年10月20日，中介公司向原告发出关于延期签订《房地产买卖合同》的告知书，其中载明“您好!近日收到您方要求办理签订《房地产买卖合同》手续的要求，现告知如下：您方、卖方(章悦悦女士)、我方(昆山永辉房产投资顾问有限公司)，三方签订的68XXXX的房地产买卖及居间协议中3。3B条中要求合同签订100日内需签订《房地产买卖合同》，现因受国家政策影响，您方落户仍在进行中，故您方暂无资格签订《房地产买卖合同》，无法在合同签订100日内签订《房地产买卖合同》，《房地产买卖合同》需要延期签订!特此告知。”原告于2018年11月7日发出复函，其中载明“我方与昆山房地产交易中心联系，对方告知我方暂不具备办理网签条件，需要落户成功方可进行网签。且您(贵方)与我方、昆山永辉房产投资顾问有限公司，三方签订的68XXXX的房地产买卖居间协议中3.3B条中要求签订《房地产买卖合同》，但并未提到网签。您(贵方)与我方、昆山永辉房产投资顾问有限公司，三方签订68XXXX的房地产买卖居间协议之前，您(贵方)与我方、昆山永辉房产投资顾问有限公司，对我方签署房地产买卖居间协议时暂无购房资格知情，并对我方需要通过落户形式来办理购房资格的行为表示认可，同时您(贵方)与我方、昆山永辉房产投资顾问有限公司，三方签订的68XXXX的房地产买卖居间协议中明确规定“在乙方(我方)户口落下来支付首付款贰伍万元整”。我方诚心购房，并坚决遵循合同办事，目前我方正在积极申请落户，落户成功后方可签署网签合同，付清首付款尾款。我方积极配合您基于您(贵方)与我方、昆山永辉房产投资顾问有限公司，三方签订的68XXXX的房地产买卖居间协议的行为。如需我方进行配合签订房地产买卖合同，我方定全力配合，可约定时间您(贵方)与我方、昆山永辉房产投资顾问有限公司三方进行签订。再查明，2018年8月23日，被告向原告发送微信，内容为“中介跟我说你的户口没办法在约定时间落下来?”“我方便跟你电话沟通下吗，看到请回复下”原告回复“恩恩，我也是刚知道这个事情”“是国家政策变了”。2018年8月14日，苏州高新区(虎丘区人力资源开发管理中心）发布《对人才引进落户集体户口加强管理的通知》，该通知载明“为了加强集体户口落户管理，保证人才引进业务有序开展，从即日起，人才引进挂靠集体户日的，需申请单位连续缴纳社保满6个月及以上，以实际到帐为准。”原告路遥提供了社保缴纳记录其自2018年8月开始缴纳苏州社保。庭审中涉案房屋中介到庭，其说明原告不具备购房资格在签订居间合同时被告已明知故合同中载明100天签订正式购房合同，该100天系原告办理社保落户的时间。之前苏州办理需要三个月，昆山需要四个月，政策变动后苏州要六个月，昆山仍需四个月，故回到昆山办理。现原告路遥已具备购房资格，程煜军尚未具备购房资格。以上事实有房地产买卖居间协议、定金收据、微信记录截图、要求程煜军先生、路遥女士网签《房地产买卖合同》的通知函、关于延期签订《房地产买卖合同》的告知书、复函、社保缴纳证明、对人才引进落户集体户口加强管理的通知等以及原、被告在庭审中的陈述予以证实。本院认为：二原告与被告于2018年7月14日签订《房地产买卖居间协议》，该协议明确约定了房屋位置、总价等具备房屋买卖合同的性质，合同签订时原告并不具备昆山市购房资格，故并不具备履行条件。根据昆山市相关政策，落户需满足学历、年龄、就业、社保缴纳等多种条件，原告就业及社保缴纳情况并不符合落户要求，被告对该情况已明知，后因政策变动原告落户时间需延迟导致双方就继续履行合同无法达成一致意见，原、被告间的《房地产买卖居间协议》不具备继续履行基础，本院认定原、被告之间的《房地产买卖居间协议》予以解除。由于合同签订时就不具备履行条件，被告对此明知，原、被告双方对于合同无法继续履行均存在过错，现合同解除，被告应将原告支付的定金退还，故对原告要求判令合同解除以及要求被告返还原告已付定金100000元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定之规定，判决如下：一、原告程煜军、路遥与被告章悦悦于2018年7月14日签订的《房地产买卖居间协议》予以解除。二、被告章悦悦退还原告程煜军、路遥已付定金100000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费2300元，由被告负担。此款原告已经交至本院，本院不再退还，被告在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年十月十六日书 记 员  孟 伟