浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初5069号 原告：嵊州市新利时丝织领带厂，住所地嵊州市鹿山街道江东村。 投资人：张贤民。 委托诉讼代理人：朱勇，浙江三惟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张科,浙江三惟律师事务所律师。 被告：王波鑫，男，1977年5月21日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：王相良，浙江法帜律师事务所律师。 被告：王英，女，1984年7月8日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：何德政，浙江越州律师事务所律师。 被告：嵊州市鑫咖家电有限公司，住所地嵊州市鹿山街道东南路111号。 法定代表人：王波鑫。 委托诉讼代理人：王相良，浙江法帜律师事务所律师。 原告嵊州市新利时丝织领带厂（以下简称新利时领带厂）与被告王波鑫、王英、嵊州市鑫咖家电有限公司（以下简称鑫咖家电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人朱勇、张科，被告王英的诉讼代理人何德政，被告王波鑫、鑫咖家电公司共同委托的诉讼代理人王相良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新利时领带厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告一支付房屋租金348425元（系2019年3月16日至2019年9月15日期间的半年度租金），并支付该款自2019年3月16日起至付清日止按年利率24％计算的逾期付款违约金。2、判令被告二作为房屋租赁合同的共同承租人与被告一共同支付房屋租金348425元及相应逾期付款违约金。3、判令被告三作为房屋实际使用人对被告一应付租金承担共同清偿责任。4、判令三被告共同赔偿自2019年9月16日起至2019年12月13日止的房屋租金损失170341.60元。5、判令三被告共同支付房屋修复费用100000元。6、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年3月16日，原告和被告一、二签订房屋租赁协议，被告一、二承租原告所有的位于嵊州市鹿山街道东南路与南马路转角的大楼一幢，协议约定：租赁期限为10年，自2013年3月16日起至2023年3月15日。租金第一年为52万元，第二年起每年在前一年的基础上递增5%；租金分二次付清，第一次在每年3月15日前付50%，第二次在每年9月15日前付50%；逾期交付租金的除补交租金外，并按照日租金的30%乘以逾期天数计算支付违约金。协议签订后，原告按约交付房屋，被告一、被告二共同投资设立被告三进行经营使用房屋，房屋租金由被告二向原告缴付。自2016年下半年起，被告有拖欠和逾期支付租金的行为。自2019年3月15日前的应付未付租金，原告起诉后，已以（2018）浙0683民初8926号民事判决书判决结案，该判决生效后，被告一、被告三因未履行判决，原告已申请执行，现在执行中。自2019年3月16日起至2019年9月15日止的半年度租金计348425元，按《房屋租赁协议》约定，被告应当于2019年3月15日前支付。但被告未予以支付，已构成违约，应当按约定支付逾期付款违约金。被告二与被告一既是夫妻，又作为共同承租人共同投资设立被告三经营使用房屋，租金又均由其支付，应与被告一共同履行协议约定的义务。被告三是房屋的实际使用者，也应与被告一、二共同履行协议约定义务，对被告一按约定应承担义务承担共同清偿责任。为减少损失，经庭前协调，原告与房屋使用人被告三于2019年9月13日办理了租赁房屋交接手续，接收了房屋，故该房屋租赁合同已实际于该日终止，已无需再通过法院判决解除合同。但因合同终止系被告违约所致，原告接收房屋后进行结构改动的恢复、装修的修整、重新对外招租等需要一定时间，故原告主张3个月的合理期间，该期间按照合同约定的租金标准的损失应由被告赔偿（原告重新招租房屋租金下降可能造成的损失视实际情况另行主张权利）。被告使用房屋期间，因楼梯结构改动的恢复及吊顶破坏的修复估算需要10万元的费用，该费用应当由被告承担。 被告王波鑫、鑫咖家电公司共同答辩称，一、本案租金计算到2019年9月13日没有依据。根据合同约定，提前六个月通知即可解约，本案中，被告于2018年11月12日以微信方式通知了原告解除合同，于2018年12月12日以《解除租赁合同通知函》的形式告知了原告解除合同。我方认为，租金应当计算到2019年5月12日止。二、王波鑫个人承担支付租金义务没有依据。王波鑫签字签在代表人处，在公司设立后，王波鑫作为公司设立人、法定代表人，其法律后果应当由公司承担。三、原告以公司为房屋实际使用人为由，要求公司承担共同清偿责任，没有法律依据。设立人和实际使用人，不能要求同时承担法律责任。四、原告要求被告承担17万的损失没有法律依据。被告于2018年11月12日通知解除合同后，原告有足够时间进行招商租赁，原告拒绝招商、装修等属原告自己造成损失，理应由原告自行承担。五、原告主张的10万修复费用没有合同依据。合同没有约定房屋返还状态，应认定为按使用后现状返还。原告无法证明楼梯结构原来的样子，被告也没有对楼梯进行过改动；吊顶系被告装修，现状吊顶处出现的损坏系因空调已经拆除之故，被告并没有进行破坏，故原告该请求没有事实依据。六、原告的合同文本是原告自己持有，原告也没有证据证明原告的合同文本在被告处。七、要求原告返还被告收取的押金10万元。 被告王英答辩称，一、主体问题。王英没有在租赁协议中签字，不是适格主体，要求王英共同承担义务是错误的。二、在原告提交的合同复印件中，“王英”的签字不是她本人所签。三、本案租赁合同关系已经过诉讼，对租金的给付等都已经做了相应判决，原告再次起诉，违反了一事不再理的原则，故原告起诉的各项主张不成立，请求驳回原告的诉讼请求。四、王波鑫、王英于2013年5月份结婚，在合同签订时没有夫妻关系；两人于2019年2月1日离婚。 原告新利时领带厂围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》各一份，证明原告系本案涉租房屋的产权人。 被告王波鑫、鑫咖家电公司共同质证表示，对房产证没有异议；土地证载明的使用权类型为划拨，用途为办公、工业用地，而原告实际按商业用地使用，合法性有异议。 被告王英质证表示对证据的真实性没有异议。 证据2、原告与王波鑫于2013年3月16日签订的《房屋租赁协议》原件一份、王波鑫通过微信发给原告合同签字代表张洪《房屋租赁协议》复印件一份，证明一、租赁合同内容；二、在被告持有的合同上，有王英共同签字。 被告王波鑫、鑫咖家电公司共同质证表示，对证据真实性没有异议，但需要说明的是，王波鑫通过微信发给张洪的《房屋租赁协议》系办理银行贷款所用，其中“王英”的名字是王波鑫代签的，且没有征得王英本人同意。 被告王英质证表示对房屋租赁不知情。原告提交的协议原件中，没有王英签字，证明王英没有参与租赁事项，也没有签字；对原告通过微信取得的协议复印件，王英既不知情，也未签过字；对租赁关系已有生效判决，租赁关系和王英无关。 证据3、新昌县民政局出具的《结婚登记审查处理表》一份，证明王波鑫、王英原系夫妻关系。《嵊州市新美家电有限公司章程》一份、嵊州市鑫咖家电有限公司《工商登记信息》一份，证明王波鑫、王英共同出资设立嵊州市新美家电有限公司，后公司名称变更为嵊州市鑫咖家电有限公司。 被告王波鑫、鑫咖家电公司共同质证表示对该组证据的三性没有异议。 被告王英质证表示，对证据真实性没有意见，该证据可以证明王波鑫、王英结婚时间为2013年5月28日，公司设立于2013年4月10日，均迟于合同签订的2013年3月16日，证明王英和租赁协议是无关的。 证据4、《王英缴纳租金清单》一份（附张洪中国银行账户交易流水明细清单一组、王英中国银行账户交易明细清单一组），证明租金一直由王英支付的事实。 被告王英质证表示，银行流水明细是张洪和王英之间的往来，不是租赁合同中原告厂和王波鑫之间的往来，即使王英代付了相关租金，也和王英在本案中需要承担相应责任是两回事。王英支付的仅仅是一部分租金，并不代表王英共同租赁了房屋。卡是王英的，当时王英本人是不知道的。 被告王波鑫、鑫咖家电公司共同质证表示，对关联性有异议，公司刚成立的时候比较困难，这个往来中的款项属于公司向股东的借款，款项往来由公司进行统一的操作。 证据5、嵊州市人民法院（2018）浙0683民初8926号民事判决书一份、绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终1020号判决书一份，证明原、被告间因租金问题已经过法院判决，且该案尚在执行过程中。 被告王波鑫、鑫咖家电公司共同质证表示，对真实性没有异议。 被告王英质证表示，对证据真实性和判决书认定的事实均没有异议，可以证明一、两份判决均认定租赁主体是王波鑫、新美家电有限公司，王英不是租赁合同主体；二、本案争议事项已经在8926号案件中作出了判决，一事不应再理。 证据6、原告与被告鑫咖家电公司于2019年9月13日签订的《租赁房屋交接单》一份，现场照片一组，证明涉案《房屋租赁协议》于2019年9月13日终止，涉案房屋被破坏的情况。 被告王波鑫、鑫咖家电公司共同质证表示，对真实性没有异议，但不能实现原告的证明目的。现场早在2019年3月15日即已腾空，且被告方已通知原告可以对外出租；吊顶是被告做的；租赁前后，楼梯是否有改动，因原告方未提交租赁前的房屋原状，不能认定。 被告王英质证表示，交接的主体为鑫咖家电和原告，证明双方是租赁关系的主体。对现场照片，原告还应当提供租赁前的房屋状态照片，用以对比判断。 证据7、嵊州市人民法院（2019）浙0683民初1862号民事判决书一份，证明生效判决已确认被告王波鑫于2018年12月12日向原告发送的《解除租赁合同通知函》无效。 被告方质证认为，通知函被确认无效的原因是时间上还差三个月。 证据8、于2019年3月16日拍摄的现场照片二张，照片显示被告方对租赁房屋关门上锁，并张贴了“3月14日开始商场进入整体装修阶段，开业大型敬请期待”的告示，证明被告方尚在装修，未在该日前向原告移交过租赁房屋的事实。 被告方质证认为该证据不能实现原告的证明目的。 被告王波鑫、鑫咖家电公司共同提供了下列证据： 证据9、复印自工商档案的、原告与嵊州市新美家电有限公司于2013年3月27日签订的《房屋租赁合同》一份，证明一、合同的承租方是嵊州市新美家电有限公司，王波鑫只是签约代表，本案适格的被告是原新美家电有限公司，王波鑫不是适格的被告。二、于2013年3月16日签订的原《房屋租赁协议》已被该份签约时间更后的新《房屋租赁合同》所替代。 原告质证表示，该份合同出自于工商登记档案，是被告方为办理工商注册登记需要制作的合同，其中内容，包括约定租金和出租面积等和原告提供的合同内容不一致，且合同内原告的章不是原告的，签名也非张洪所签。双方实际履行的是原告方提交的合同，在本案中不能起到证明作用。 被告王英质证表示对该合同不知情。 证据10、原告与被告鑫咖家电公司于2019年9月13日签订的《租赁房屋交接单》一份，证明双方于该日对租赁房屋的水、电表读数进行了交接，并对房屋现状进行了确认的事实。 原告主张表示没有异议。 被告王英质证表示，可以证明租赁合同的主体是原告和鑫咖家电。 证据11、张贤民分别于2013年3月16日、5月7日出具的《收条》各一份，证明原告收取了被告定金、押金各10万元的事实，要求原告予以返还。 原告质证表示，定金应该已经冲抵租金，押金10万元是属实的。 被告王英质证表示对租赁情况不熟悉，该证据可以证明在租赁关系中发生往来的是原告和王波鑫，最主要的款项是王波鑫支付的。 证据12、被告鑫咖家电公司《公司登记基本情况》表一份，证明公司成立时间为2013年4月10日。 原告质证表示没有异议。 被告王英质证表示，可以证明公司成立于租赁协议签订之后。 证据13、《解除租赁合同通知函》一份，证明王波鑫已于2018年12月12日通知原告于2019年3月15日解除租赁合同，并要求原告于该日办理交接事宜、返还押金的事实。 原告质证表示被告不享有单方解除合同的权利，合同即使有约定，但原告有选择权。已生效的（2019）浙0683民初1862号民事判决已确认该通知函无效。 被告王英质证表示对具体租赁过程中发生的事实不清楚，效力问题由法院审核。 证据14、王波鑫与张洪手机短信截图一组，证明双方口头对租金进行了变更，每半年的租金标准已调整为250982元。 原告质证表示对短信内容的真实性没有异议，对租金是否已变更有异议。一、原告同意被告少交租金有前提，即按照合同约定时间支付，但被告并没有按约定时间支付。二、生效判决已经认定租金标准未变更。 被告王英质证表示，对证据的真实性均没有异议，但具体过程均不清楚。 证据15、于2019年3月22日拍摄的《照片》一张，证明因原告方拒不接收，被告于该日将租赁房屋的钥匙留置在原告法定代表人张贤民家大门外，已完成租赁房屋的交接。 原告质证表示对照片真实性无异议，但凭照片不能判断留置的是否是租赁房屋的钥匙，也不能判断留置时间的长短，故不能达到被告的证明目的。 被告王英提供了下列证据： 证据16、鑫咖家电公司《变更登记情况》一份，证明王英的股权已于2019年2月27日转让给王波鑫，公司已与王英无关。 证据17、《结婚证》、《离婚证》各一份，证明王波鑫、王英于2013年5月28日登记结婚，于2019年2月1日离婚。 证据18、绍兴中级人民法院（2019）浙06民终1020号民事判决书一份，证明王英不是本案租赁关系的当事人，原告诉请的租金、违约金等事项已经判决。 对被告王英提供的上述证据，被告王波鑫、鑫咖家电公司共同质证表示没有异议。原告质证表示对证据的真实性没有异议，但离婚和变更股权不改变王英的责任主体资格，生效判决处理的是2018年度及之前的租金问题。 本院认证认为，证据9签订日期为2013年3月27日的《房屋租赁合同》、证据13《解除租赁合同通知函》已被生效判决确认为无效，故对其证据效力不予认定。生效判决已确认证据2之原告与被告王波鑫于2013年3月16日签订的《房屋租赁协议》有效，故对被告方以证据1为依据而对证据2的合法性提出的异议，本院不予采纳。证据应当提交原件，证据2之王波鑫通过微信发给原告方的《房屋租赁协议》系复印件，且签名真实性未获被告王英认可，该证据无证据效力。证据15，因无法辨认照片中的留置物是否系租赁房屋之钥匙，该留置方式亦不能保证对方实际取得留置物，故该证据对租赁房屋钥匙已交付的待证事实无证明力。对其余证据的证据效力，因双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认。 根据双方当事人陈述及本院已确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月16日，原告为出租方（甲方）、被告王波鑫为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁协议》一份，协议约定：一、甲方将自有的坐落于嵊州市城关镇（现为鹿山街道）东南路与南马路转角的大楼一幢（房产证登记为东南路109-113号、南马路223-241号）出租给乙方，租赁期自2013年3月16日至2023年3月15日。二、第一年租金为52万元，以后每年在前一年的基础上递增5%，分两次付清（每年3月15日前、9月15日前各付50%）。三、乙方逾期交付租金的，除补交租金外，并按日租金的30%乘以逾期天数计算支付违约金。四、为保证乙方对上述相关条款的履行到位，乙方在合同签订之日向甲方支付保证金壹拾万元整。租期结束后，在乙方履行合同条款的前提下，甲方在三天内将该保证金壹拾万元支付给乙方（保证金不计息）。五、租赁双方均应信守本协议，任何一方因经营变故，需提前终止协议，应提前六个月书面通知对方，在双方未达成一致时，单方终止本协议应支付守约方10万元整。协议还对其他事项作了约定。张洪以甲方代表身份在协议上签字，被告王波鑫将名字签在了“代表签字”栏。协议当日，王波鑫支付了定金10万元。 协议签订后，原告按约交付了房屋，被告王波鑫向原告交纳定金10万元。2013年4月10日，被告王波鑫、王英分别出资60万元、40万元，以案涉租赁房屋为经营场所，共同投资设立嵊州市新美家电有限公司，从事家用电器等商品的批发、零售。2013年5月7日，被告王波鑫向原告交纳房租押金10万元。2013年5月28日，被告王波鑫、王英登记结婚。2018年11月19日，“嵊州市新美家电有限公司”更名为“嵊州市鑫咖家电有限公司”。2019年2月1日，被告王波鑫、王英离婚。2019年2月27日，公司出资比例登记由“王波鑫、王英分别占60%、40%”变更为“王波鑫占100%”。 2018年11月20日，原告新利时领带厂曾以王波鑫、嵊州市新美家电有限公司为共同被告向本院起诉，要求被告王波鑫支付租金593748元并支付自2018年3月16日起至判决确定之日止按每天2.198%（545元）计算的逾期付款违约金；要求被告嵊州市新美家电有限公司承担共同清偿责任。本院经审理，于2019年1月21日作出（2018）浙0683民初8926号民事判决，认定：一、王波鑫承租房屋后已经付清了2015年之前的房屋租金；后在2016年4月19日至2018年5月6日间合计支付租金1303946元。二、按照《房屋租赁协议》第二条“以后每年在前一年的基础上递增5%”的约定，2016年3月16日-2017年3月15日应付租金601965元，2017年3月16日-2018年3月15日应付租金为632063元、2018年3月16日-2019年3月15日应付租金为663666元，三年合计应支付总租金为1897694元”。该判决认为：一、原告与被告王波鑫签订的房屋租赁合同合法有效。二、被告王波鑫未按约定的期限支付租金，应承担违约责任。三、被告王波鑫虽提供了其与张洪的短信截图（即本案证据14），该短信中有“按合同房租250982应于3月15日前付清”、“按合同房租250982应于9月15日前付清”内容，但该短信内容并不能反映双方已就年租金的变更达成协议的过程，在原告否认后，王波鑫又未能提供相应证据证实，故王波鑫关于房屋的租金于2016年下半年起变更为半年的租金按250982元计付的抗辩意见证据不足，不予采纳。王波鑫应再付原告租金593748元。三、原告主张按2018年度租金标准计算为每天545元（663666÷365?30%）显属过高，可参照民间借贷24%的年利率标准计算。四、王波鑫在承租原告房屋后，与王英投资设立嵊州市新美家电有限公司，并实际使用了王波鑫承租的房屋，可以视为王波鑫与嵊州市新美家电有限公司系共同承租。据此，判决王波鑫与嵊州市新美家电有限公司支付原告租金593748元，并支付该款按年利率24%计算的违约金。被告王波鑫认为租金自2016年9月15日起已变更为每年501964元，不服一审判决，提起上诉，并提交了2013年3月27日的《房屋租赁合同》（即本案证据9）作为证据。绍兴市中级人民法院审理后，对一审查明的事实予以了确认；认为王波鑫提交的上诉证据不属于新证据、该合同约定的年租金2万元与原合同52万元差距甚大、王波鑫自认双方最终未履行该合同，不予认定；认为应当按照2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》约定支付租金，并于2019年4月15日作出（2019）浙06民终1020号民事判决，维持原判。 2019年3月8日，原告新利时领带厂曾以王波鑫为被告向本院起诉，要求确认被告王波鑫于2018年12月12日向原告发送的《解除租赁合同通知函》无效。经审理，本院于2013年4月4日作出（2019）浙0683民初1862号民事判决，认为被告未能举证证明存在《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的法律事实，判决确认该通知函无效。该判决已发生法律效力。 另查明，2014年9月15日至2018年12月6日间，12笔计2150246元租金系从被告王英账户支付。至2019年3月16日，租赁房屋处于关门上锁状态，并张贴有“3月14日开始商场进入整体装修阶段，开业大型敬请期待”的告示。2019年3月22日，被告曾在原告法定代表人张贤民家大门外留置疑似钥匙的物体。2019年9月13日，原告与被告鑫咖家电公司就租赁房屋办理了现场交接手续，并接收了租赁房屋，双方签署《租赁房屋交接单》，现场照片显示楼梯位置现状，并显示吊顶装饰已部分损坏。 本院认为，（2018）浙0683民初8926号民事判决已发生法律效力，对因同一房屋租赁合同产生纠纷的本案，具有法律约束力。该判决已确认原告与被告王波鑫于2013年3月16日签订的《房屋租赁协议》合法有效，已确认被告王波鑫承租原告房屋、被告鑫咖家电公司（原称嵊州市新美家电有限公司）实际使用了王波鑫承租的房屋之租赁合同关系，并已认定被告王波鑫与被告鑫咖家电公司应共同承担支付原告租金的责任，故对被告王波鑫在本案中提出的其系合同签约代表、非合同当事人和责任主体的辩称意见及对租赁协议合法性提出的异议意见，本院不予采纳。本案争议焦点有四：一、王英是否是本案适格的被告；二、本案租赁合同解除日的认定；三、原告的诉讼请求是否合理；四、押金、定金处理。 关于王英的被告主体资格。一、原告提出的王英系共同承租人的主张不能成立。承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。原告提交的王波鑫通过手机短信的方式传送的租赁合同尾页，在证据形式上属复印件，不具有证据效力；该复印件上“王英”签名真实性未获王英本人认可；原告作为合同相对方未持有该合同的原件，说明无论“王英”签名真实与否，该签名的意思表示始终未到达原告，合同一方当事人在己方合同文本上所作修改、添加内容，不具有合同效力。二、被告王波鑫于2013年3月16日租赁原告房屋，2013年4月10日至2019年2月27日期间，王英系被告鑫咖家电公司投资人，2013年5月28至2019年2月1日，王英与被告王波鑫系夫妻关系，从王英账户支付租金的时间段为2014年9月15日至2018年12月6日间，在此期间，王英既是鑫咖家电公司投资人，又是王波鑫妻子，使用其账户支付租金系基于其特殊身份，原告据此主张王英系共同承租人，理由不足，本院不予支持。三、现原告主张的是2019年3月16日起的租金，王英在该日前已与王波鑫离婚，并从鑫咖家电公司退出，原告以夫妻共同债务、公司股东为由要求王英对该租金承担共同支付义务，理由不足，本院不予支持。综上，被告王英提出的不是本案适格被告的辩称意见成立，应予采纳。 关于租赁合同的解除。《房屋租赁协议》第六条约定“合同期内任何一方因经营变故需提前终止协议，应提前6个月书面通知对方，在双方未达一致时，单方终止本协议应支付守约方10万元。”该条款授予了合同当事人单方终止协议的权利，在终止方式上规定了“提前6个月”和“书面通知对方”两个要件，并规定了以“支付守约方10万元”为单方终止行为的对价。被告王波鑫以发短信的方式于2018年11月12日向原告作出6个月后终止协议的意思表示，因不符合“书面通知对方”的形式要件，该通知行为无效，对其据此主张协议已于2019年5月11日终止的辩称意见，本院不予采纳。被告王波鑫于2018年12月12日向原告寄发了《解除租赁合同通知函》并到达原告，因函中表示于2019年3月15日解除租赁协议，该通知行为不符合“提前6个月”的时间要件，且生效判决（2019）浙0683民初1862号民事判决已确认该通知函无效，故对其据此主张协议已于2019年6月11日终止的辩称意见，本院亦不予采纳。是否在原告法定代表人家门口留置租赁房屋的钥匙，对协议是否终止无法律意义。2019年9月13日，原告与被告鑫咖家电公司就租赁房屋办理了现场交接手续，并接收了租赁房屋，双方签署《租赁房屋交接单》，应视为双方协商一致于该日终止了房屋租赁协议。 关于原告的诉讼请求。一、租金和违约金问题。（2018）浙0683民初8926号民事判决已经否定了被告方依据短信内容及工商局备案租赁合同提出的关于租金已调整的主张，并依据2013年3月16日租赁协议第二条关于租金问题之约定，判令被告王波鑫与鑫咖家电公司共同支付原告截止2019年3月15日欠付的租金593748元，并支付该款按年利率24%计算的违约金。现租赁关系已于2019年9月13日终止，原告主张被告王波鑫与鑫咖家电公司共同支付2019年3月16日至2019年9月15日的租金348425元及该款自2019年3月16日起按年利率24%计算的逾期付款违约金，有租赁协议和生效判决为计算及责任承担依据，不属重复诉讼，本院予以支持。二、合同终止后的损失问题。原告认为，租赁合同于2019年9月13日实际终止，合同终止系被告方违约所致，房屋结构恢复、重新招租等事宜需3个月时间，据此主张该期间按约定租金计算的损失。本院认为，原告主张租金损失的理由成立，但根据房屋现状，重新招租准备期以1.5个月为宜，核定原告该损失为87106元。原告主张租赁房屋修复费用损失10万元，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于押金、定金处理。原告法定代表人张贤民收到被告王波鑫“房租押金”10万元，事实清楚，根据合同约定，该款不计息、于租期结束后退还，现租赁合同已终止，被告王波鑫要求返还押金，理由正当，本院予以支持。原告法定代表人张贤民于租赁协议签订之日收到被告王波鑫“定金”10万元虽事实，但租赁协议未对定金作出约定，原告提出该定金在合同开始履行后已抵付租金的主张，符合一般交易规则，在被告王波鑫未进一步举证证明该定金未抵付租金的情况下，对其返还定金要求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认嵊州市新利时丝织领带厂与被告王波鑫于2013年3月16日签订的《房屋租赁协议》于2019年9月13日终止。 二、王波鑫、嵊州市鑫咖家电有限公司应付嵊州市新利时丝织领带厂2019年3月16日至2019年9月15日的租金348425元及该款自2019年3月16日起至款付清日止按年利率24%计算的逾期付款违约金。 三、王波鑫、嵊州市鑫咖家电有限公司应赔偿嵊州市新利时丝织领带厂因合同终止造成的房屋租金损失87106元。 四、嵊州市新利时丝织领带厂应返还王波鑫房租押金100000元。 上述二、三、四项规定的款项均限于本判决生效后十日内付清。 五、驳回原告嵊州市新利时丝织领带厂其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10740元，依法减半收取5370元，由原告负担2150元，被告王波鑫、嵊州市鑫咖家电有限公司共同负担3220元；财产保全申请费5000元，由原告负担。款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王柏苗 二〇一九年十月十七日 书记员  竹 羊 附页：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。