广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初593号原告（反诉被告）：沈文芳，女，汉族，1988年8月11日出生，身份证住址：惠州市惠城区，委托诉讼代理人：温志坚，系广东宏兴律师事务所律师。被告（反诉原告）:博罗县盛源实业有限公司，住所地：广东省惠州市博罗县罗阳镇体育花园3栋403号。法定代表人：王利金。委托代理人：张海如、朱梓华，系广东海略律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）沈文芳诉被告（反诉原告，下称被告）博罗县盛源实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温志坚、被告的委托诉讼代理人张海如、朱梓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈文芳向本院提出的诉讼请求：1、判令被告履行原、被告于2016年5月20日签订的两份《广东省商品房买卖合同》，将位于博罗县××××社区××大道××××花园××及××号两套房屋交付原告使用；2、判令被告从2016年1月1日起，按已付购房款854064元以每日万分之0.1支付违约金至房屋交付之日止（暂计至2019年1月1日止约93520元）；3、判令被告返还原告多付的购房款242961元，并从2012年10月9日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息至还清之日止（暂计至2019年1月1日止约90300元）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年8月6日，朱惠江（原告爱人）与被告经协商，双方签订了两份《体育中央VIP客户认购协议书》，协议约定：“1、朱惠江向被告申请登记认购博罗县××××社区××大道××××花园××及××号房屋两套，认购价每平方分别为4854.55元、4864元，购房款分别为571720元、525312元；2、双方签订《广东省商品房买卖合同》时，本协议自动失效，所交纳的定金自动转为购房首期款或相关购房费用”，同年10月9日，被告向陈燕芳（朱惠江母亲）分别出具了收到购房款571713元、525312元的收据。2016年5月20日，经上述双方协商，原告作为购房人，与被告签订了两份《广东省商品房买卖合同》，合同约定：“1、被告将位于博罗县××××社区××大道××××花园××及××号建筑面积分别为121.73平方米、115.51平方米的两套房屋转让给原告；2、转让价每平方为3600元，购房款分别为438228元、415836元，签署本合同之日前一次性支付总房款；3、被告应当在2015年12月31日前，将经验收合格的房屋交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之0.1的违约金”。综上，原告向被告购买的两套房屋实际成交价与认购价多付了购房款242961元，依法，被告应将该款返还给原告。但时至今日，虽经原告多次追催，被告既不将上述房屋交付原告使用，亦不将多收的购房款返还给原告。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”的规定，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，被告应按合同的约定履行义务。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判决。原告为其诉请向本院提供了如下证据：证据1、原告身份证，证明原告主体资格。证据2、企业登记信息，证明被告主体资格。证据3、居民户口簿、结婚证、客户认购协议书两份、收据两份、商品房买卖合同两份，证明原告向被告购买涉案和两套房产，按约定已向被告支付购房款，且多付购房款242961元。被告博罗县盛源实业有限公司答辩及提出反诉请求：1、解除反诉原、被告之间签订的关于体育花园2栋1301号及7栋1401号两份《广东省商品房买卖合同》；2、判令反诉被告承担本案发生的全部诉讼费用。事实和理由：2011年1月11日，反诉原告与园洲镇明亮制衣厂(经营者：朱沛明、陈燕芳，现已注销)、博罗县园洲镇恒昌制衣厂(经营者：陈燕芳)、朱沛明(合称出让方)签订了《土地转让协议书(朱沛明)》，由出让方向反诉原告转让位于博罗县××××××路的地块，面积约8037平方米，转让价格为560元／平方米，总价为人民币4500720元。协议签订后，反诉原告向出让方支付土地转让款300万元，且双方约定，剩余应付土地转让款由反诉原告提供位于博罗县××××社区××大道××××花园××及××号的两套涉案房产作为对价进行抵偿。基于此，就上述涉案两套房屋，反诉原告与朱惠江(朱沛明儿子)于2012年8月6日签订两份《体育中央V工P客户认购协议书》，于2012年10月9日分别向陈燕芳(朱沛明妻子)、朱沛明出具两份《收据》[均注明：房屋款项系园洲上南瓦厂路土地款换房]，后于2016年5月20日与反诉被告沈文芳(朱沛明儿媳)签订两份《广东省商品房买卖合同》。其后，出让方亦向反诉原告出具《收据》，证明反诉原告的全部土地款项已经付清。因转让的园洲镇××村××路地块所有权归属于××村，系集体土地，土地使用权人为博罗县园洲镇XX村民委员会，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，反诉原告与转让方签订的《土地转让协议书(朱沛明)》因涉及集体土地的非法转让，违反了法律的强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，反诉被告应向反诉原告返还已付土地转让款300万元(另案主张)，以及以剩余土地转让款置换而取得的案涉房屋体育花园2栋1301号及7栋1401号。至此，案涉体育花园2栋1301号及7栋1401号两套房屋应返还给反诉原告，两份《广东省商品房买卖合同》又反诉被告也未支付真实的购房款对价进行购买，合同履行也就失去履行的前提条件和事实基础而无法继续履行，反诉原告请求解除该两份合同。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，恳请法院依法查明案涉房屋的原始交易情况，依法判如所请。被告为其答辩及反诉请求向本院提供如下证据：证据1、土地转让协议书；证据2、企业信息查询，证据1、证据2共同证明2011年1月11日，被告与园洲镇明亮制衣厂(经营者：朱沛明、陈燕芳，现已注销)、博罗县园洲镇恒昌制衣厂(经营者：陈燕芳)、朱沛明(合称出让方)签订了《土地转让协议书(朱沛明)》，由出让方向被告转让位于博罗县××××瓦厂路的地块，面积约8037平方米，转让价格为560元／平方米，总价为人民币4500720元。证据3、收据（NO.0604498、NO.0604499），证明双方约定，剩余应付土地转让款由被告提供位于博罗县××城东社区体育大道××体育花园××及××号的两套涉案房产作为对价进行抵偿，因此，被告于2012年10月9日分别向陈燕芳(朱沛明妻子)、朱沛明出具两份关于涉案两套房屋的《收据》，均注明：房屋款项系园洲上南瓦厂路土地款换房。证据4、收据（NO.0604497），证明被告的全部土地款项已经付清。证据5、博府集用（2007）第1907010号、博府集用（2007）第190XXXX号土地权属证，证明转让的园洲镇××村××路地块所有权归属于××村，系集体土地，土地使用权人为博罗县园洲镇XX村民委员会，根据相关法律规定，被告与转让方签订的《土地转让协议书(朱沛明)》因涉及集体土地的非法转让，违反了法律的强制性规定，应属无效合同。证据6、转账凭证9张，证明被告支付的土地款项情况，合计支付333万元。原告针对被告的反诉请求口头答辩称，据了解，在被告受让涉案土地后，被告申请政府将涉案土地收回，拟挂牌转让为国有土地，涉案土地的标的物因被告的行为造成灭失，故不同意解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，当然如果被告能够返还涉案土地，原告也同意解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》。原告针对被告的反诉请求向本院提供如下证据：不动产登记信息查询两份及博罗县2014（储备）30号、31号挂牌用地红线图两份（电脑查询拍照打印件），证明被告申请将涉案土地由政府收回拟挂牌转为国有土地。经审理查明，原告沈文芳与朱惠江是夫妻关系，朱沛明与陈燕芳是夫妻关系，朱惠江是朱沛明与陈燕芳的儿子。被告博罗县盛源实业有限公司，于2010年12月9日成立，经营范围为：房地产开发、物业管理、房产中介等等，法定代表人为王利金。2011年1月11日，案外人朱沛明以园洲镇明亮制衣厂（个体工商户，经营者为朱沛明、陈燕芳，现已注销）、博罗县园洲镇恒昌制衣厂（个体工商户，经营者为陈燕芳）的名义作为出让方（甲方）与被告作为受让方（乙方）签订了一份《土地转让协议书（朱沛明）》，约定由甲方转让位于博罗县××××××路的8037平方米的土地给乙方使用，转让价格为每平米560元，总价为4500720元；土地转让款分三期支付：即在合同签订后三天内支付100万元，在2011年6月30日支付150万元，余款在2012年3月30日付清；当镇府允许转让上述集体土地时，甲方应无条件协助乙方将该地块由用途为工业用地转至乙方公司名下，转让用地的一切转让费、税费等有关税费由乙方承担；甲方无条件协助乙方办理该地块的土地报批、转用途、过户等手续，并提供相关资料；如甲方在收到100万元土地款后不负责协助乙方办理土地过户手续的，应无条件将100万元土地款连本金及利息一并退还给乙方（利息按国家银行利率计算）；等等。上述《土地转让协议书（朱沛明）》约定转让的土地属于农民集体所有的土地，已登记领取了两本集体土地使用证，登记的土地所有权人为××村，土地使用权人为博罗县园洲镇XX村民委员会，证号分别为：博府集用（2007）第190××××号，使用权面积为4037平方米；博府集用（2007）第190××××号，使用权面积为4000平方米。签订上述《土地转让协议书（朱沛明）》后，被告按约定支付了全部的土地转让款给朱沛明，其中双方约定被告以其开发的位于博罗县××××社区××大道××××花园××房屋××土地转让款××、××号的房屋抵偿土地转让款525312元。因双方约定被告以上述两套房屋抵偿土地转让款，所以，被告与朱惠江于2012年8月6日签订了两份《体育中央VIP客户认购协议书》，被告与原告于2016年5月20日签订了两份《广东省商品房买卖合同》。签订上述《体育中央VIP客户认购协议书》和《广东省商品房买卖合同》后，朱惠江与原告均未向被告支付购房款。签订上述《体育中央VIP客户认购协议书》和《广东省商品房买卖合同》的目的，是为了履行以上述X栋1301号的房屋抵偿土地转让款571713元、X栋1401号的房屋抵偿土地转让款525312元。签订上述《土地转让协议书（朱沛明）》后，涉案的土地至今未能过户登记至被告的名下、未能交付给被告使用，至今事实上不能履行。签订上述《体育中央VIP客户认购协议书》和《广东省商品房买卖合同》后，涉案的X栋1301号、X栋1401号的两套房屋，至今未办理预告登记、未登记在原告的名下、未交付给原告使用。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。案外人朱沛明以园洲镇明亮制衣厂（个体工商户，经营者为朱沛明、陈燕芳，现已注销）、博罗县园洲镇恒昌制衣厂（个体工商户，经营者为陈燕芳）的名义作为出让方与被告作为受让方于2011年1月11日签订《土地转让协议书（朱沛明）》后，被告按约定支付了全部的土地转让款给朱沛明，其中双方约定被告以其开发的位于博罗县××社区××大道××××花园××房屋××土地转让款××、××号的房屋抵偿土地转让款525312元。因双方约定被告以上述两套房屋抵偿土地转让款，所以，被告与朱惠江于2012年8月6日签订了两份《体育中央VIP客户认购协议书》，被告与原告沈文芳于2016年5月20日签订了两份《广东省商品房买卖合同》。签订上述《体育中央VIP客户认购协议书》和《广东省商品房买卖合同》后，朱惠江与原告均未向被告支付购房款。签订上述《体育中央VIP客户认购协议书》和《广东省商品房买卖合同》的目的，是为了履行以上述2栋1301号的房屋抵偿土地转让款571713元、7栋1401号的房屋抵偿土地转让款525312元。以上事实清楚、证据充分，且双方当事人均予以认可，故本院予以确认。上述《土地转让协议书（朱沛明）》约定转让的土地属于农民集体所有的土地，登记的土地所有权人为××村，土地使用权人为博罗县园洲镇XX村民委员会。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，上述《土地转让协议书（朱沛明）》属于无效合同。签订上述《土地转让协议书（朱沛明）》后，涉案的土地至今未能过户登记至被告的名下、未能交付给被告使用，至今事实上不能履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告与原告签订上述两份《广东省商品房买卖合同》的目的，是为了履行以上述X栋1301号的房屋抵偿土地转让款571713元、X栋1401号的房屋抵偿土地转让款525312元。在上述《土地转让协议书（朱沛明）》无效，且涉案的土地至今未能过户登记至被告的名下、未能交付给被告使用，至今事实上不能履行的情况下，双方约定的以房屋抵偿土地转让款的合同目的已不能实现。据此，原告请求被告履行上述两份《广东省商品房买卖合同》、交付涉案的房屋给原告使用，并请求被告支付违约金等，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。而被告反诉请求解除上述两份《广东省商品房买卖合同》，有事实和法律依据，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告沈文芳与被告博罗县盛源实业有限公司于2016年5月20日签订的两份《广东省商品房买卖合同》。二、驳回原告沈文芳的全部诉讼请求。案件受理费6638元，由原告负担。反诉费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  钟云峰二〇一九年十月二十八日法官助理张启芳书记员温婉玲