安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初13743号原告：潘孝柱，男，汉族，1973年10月27日出生，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。被告：安徽奥福酒文化投资有限公司，住所地合肥市包河区金寨路国元名都花园1#楼，统一社会信用代码913401000665061515。法定代表人：许发平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何钧生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛捷中，北京德恒（合肥）律师事务所律师。原告潘孝柱诉被告安徽奥福酒文化投资有限公司（以下简称奥福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘孝柱及委托诉讼代理人张利国，被告奥福公司的委托诉讼代理人何钧生、盛捷中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘孝柱向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间的商品房买卖合同：2、判令被告退还原告预付的购房款514192元，被告赔付原告违约金15425.76元，并向原告赔付超长期占用资金利息（从2018年10月1日起至款清之日止，暂以8个月按月息5厘计20567.68元），合计550185.44元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月12日，原告为购买被告开发的位于安徽省合肥市包河区繁华大道与徽州大道交口东北角奥福时代广场（又称53度广场）商铺房屋，与被告签订《商品房买卖合同》，约定：购房号-1269号，建筑面积53平方米，总房款1024192元原告付首付款514192元（另交定金1万元，又称团购费），剩余房款510000元在被告指定的贷款合作银行办理按揭贷款，确定被告于2017年6月30日前向原告交房，并对各方权利义务及因违约造成合同解除、责任承担等作了规定。原告及时向被告提交了一系列按揭贷款所需材料，而被告一直未能办好按揭贷款手续。被告从2016年7月起对涉案商品房工程停建不告知停建原因，因担心施工进度迟缓影啊按期交房,原告及其他购房户多次到被告处了解停建原因，屡被搪塞，被告违约不能如期交房、不能办理银行按揭贷款手续的必然现实迫使原告和其他购房户一再要求解除合同退还房款，被告推拖拒绝，直到按约交房时间临近被告才突然借口系政府对原合肥骆岗机场拟议中的复航不可抗力因素影响施工进度不能如期交房，企图逃避因其自身原因逾期交房、办不了按揭致解除合同的后果责任。原告现买房时的初衷无法实现，也不再具备办理按揭贷款的能力和条件，项目整体逾期交房至今两年（含法院判例特许宽展期15个月）之久，继续履行合同存在无法克服的障碍。被告以自办“包租公司委托交付”无合同和法律依据终不攻自破后，面对铁的事实和庄严的司法判例，不但仍不主动承担违约责任办理退款赔偿，却还在日前又抛出所谓的“交房通知”，继续玩弄文字游戏，自说自话，但丝毫不能改变合同及法律规定其应承担的早已严重逾期交房构成根本违约的法律后果。奥福公司辩称：1、原告作为购房方，没有付清购房款，依据合同规定，不存在被告按期交房的问题；2、2016年12月份被告的全资子公司已经与两原告签订了委托经营协议，两原告都领取了自2016年12月1日以后三年的租金。购房合同约定的交房期限实际上不存在，真正的交房日期为2016年12月1日，不存在逾期交房可以解除合同的事实与理由。经审理查明：2016年4月12日，奥福公司（出卖人）与潘孝柱（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买奥福时代广场－1层商-1269（室、号），用途为商业，建筑面积为53平方米，总金额为1024192元，买受人于2016年4月12日支付首付款514192元，剩余款项510000元办理按揭；出卖人应在2017年6月30日前交付取得规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金等。附件四合同补充协议第三条约定：若买受人采用银行按揭方式付款的，应在出卖人指定的贷款合作银行申请按揭贷款，因买受人原因按揭房款未能在合同约定期限到达出卖人账户的，买受人应在收到出卖人通知后的15日内以现金形式一次性补足剩余款项等。2016年4月6日，潘孝柱支付购房款514192元，奥福公司出具了收据。前述合同签订后，潘孝柱向奥福公司指定的贷款银行提交了办理按揭的资料，但其贷款申请未获批准。2018年10月9日，奥福公司向潘孝柱邮寄送达《通知书》，称：因潘孝柱个人原因，至今未按银行要求补充完善办理银行按揭手续，致使银行按揭贷款无法支付，要求潘孝柱在收到通知书十五日内以现金形式一次性支付剩余房款。另查明，2016年4月19日，潘孝柱作为出租方与承租方安徽东大门商业运营管理有限公司（以下简称东大门公司）、担保方奥福公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定：潘孝柱将案涉商铺出租给东大门公司对外招商、出租、经营、管理，委托经营期限自2016年12月1日起至2026年11月30日止，潘孝柱委托东大门公司按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，东大门公司收取房屋时视为潘孝柱已经交付等。2019年5月29日，奥福公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。同日，奥福公司通过顺丰速运向潘孝柱邮寄送达了《交房通知》，内容为：东大门公司已受托收取案涉商铺，履行接收义务等，同时奥福公司在安徽商报刊登了《交房通知》。再查明，案涉项目因受合肥骆岗机场申请复航的影响于2016年7月停建，2017年9月30日中国民航安徽安全监督管理局向合肥市规划局作出回复后，于2017年10月复建。依据合同约定，奥福公司可以据实延期，延期期限经本院生效判决确定为15个月，即奥福公司于2018年9月30日应将案涉房屋进行交付。2019年8月5日，奥福公司办理了案涉项目的所有权登记。上述事实，有潘孝柱提供的身份证、企业登记信息、商品房买卖合同、收据、交房通知，奥福公司提供的商品房买卖合同、商铺委托经营管理合同、《建设工程规划许可证（正本）》、交房通知、快递回单、房屋所有权登记证明及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。本院认为：潘孝柱与奥福公司签订的《商品房买卖合同》及潘孝柱与东大门公司、奥福公司签订的《商铺委托经营管理合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。潘孝柱与奥福公司签订的《商品房买卖合同》约定，奥福公司应于2017年6月30日将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付潘孝柱使用，逾期超过60日后，潘孝柱有权解除合同。由于案涉项目存在不可抗力因素，奥福公司可以在双方合同约定的基础上据实延期15个月交房，即奥福公司应当于2018年9月30日将案涉房屋交付给潘孝柱，但奥福公司直至2019年5月29日才取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备合同约定的交房条件，其迟延交付房屋构成违约，依法应当承担违约责任。奥福公司逾期交房超过60日，致使范志伟具备了解除合同的权利基础，范志伟自2018年11月30日始，享有案涉合同解除权，其可以主张解除合同，实现要求奥福公司退款并赔偿损失的诉求。但范志伟该项解除权应当及时行使，以维护鼓励交易的民事商业交往原则。2019年5月29日，奥福公司以书面通知形式，同时在相关媒体刊登公告，告知范志伟和广大业主，其已将案涉房屋交付给东大门公司，该交付方式符合《商铺委托经营管理合同》的约定，应视为奥福公司对范志伟的交付，双方的买卖交易目的已实现，现范志伟以奥福公司逾期交房主张解除案涉合同，不予准许。《商品房买卖合同》约定潘孝柱剩余购房款510000元以办理按揭贷款方式支付，合同签订后，潘孝柱向奥福公司指定的贷款银行提交了办理按揭贷款所需资料，但其贷款申请未获批准，奥福公司未提供证据证明不能办理按揭贷款系潘孝柱个人原因、贷款银行何时通知潘孝柱补充完善按揭手续，故其书面通知潘孝柱以现金形式一次性支付剩余购房款，不符合合同约定。法律规定：商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。但在案涉合同履行过程中，奥福公司于2019年5月29日交付了案涉房屋，双方买卖房屋交易目的已实现，潘孝柱按揭贷款未能办理，只是影响到奥福公司未能如期收到购房款，对于作为购房付款人的潘孝柱并无利益上的损害，潘孝柱作为房屋受买人合同的主要目的已实现，且合同已经部分履行。截至2019年7月18日，潘孝柱才向本院提起诉讼，主张解除案涉合同，鉴于在潘孝柱提起解除案涉合同前，双方间合同约定的交房义务已履行完毕，潘孝柱合同购房目的业已实现，故潘孝柱现以因奥福公司单方原因未能办理按揭贷款主张解除案涉合同、返还购房款、按已付购房款3%支付违约金不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告潘孝柱的诉讼请求。案件受理费9302元减半收取4651元，由原告潘孝柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  丁文华二〇一九年十月二十八日书记员  汪 觅附：本案适用法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。