广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1186号 原告：中国农业银行股份有限公司北海海城支行，统一社会信用代码：9145050071146723X8，住所地北海市云南路56号晏锋海市商都D幢2号商铺。 负责人：陈海峰，负责人。 委托诉讼代理人：***，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄仕梅，广西海城律师事务所律师。 被告：王伟，女，汉族，1979年12月27日出生，住黑龙江省宝清县。 被告：北海金癸房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9145050071146723X8，住所地北海市北海大道南、北京路东金癸星园市场第二层。 法定代表人：黄鑫强，董事长。 委托诉讼代理人：冯一笑，广西众言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁善婷，广西众言律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司北海海城支行（以下简称：农行海城支行）诉被告王伟、北海金癸房地产有限责任公司（以下简称：金葵房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告农行海城支行的委托诉讼代理人黄仕梅，被告金癸房地产公司的委托诉讼代理人梁善婷到庭参加诉讼。被告王伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行海城支行提出如下诉讼请求：一、判令解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》；二、判令被告王伟归还原告贷款本金287776.30元，利息2590.55元（利息暂计至2019年1月30日，以后按合同约定的贷款利率计算），以上共计人民币290366.85元；三、判令被告金癸房地产公司对上述贷款本息承担连带担保责任；四、判令原告对被告王伟的贷款抵押物位于广西北海市金癸领海郡11幢2单元2303号房产享有优先受偿权；五、本案的律师费用13566元由两被告承担。 事实及理由如下：被告王伟因购买被告金癸房地产公司开发的位于广西北海市金癸领海郡11幢2单元2303号房产，向原告申请办理按揭贷款。2017年9月27日，两被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》一份。合同约定，被告王伟向原告贷款人民币297000元，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款，被告金癸房地产公司在上述合同中明确其对此贷款承担阶段性连带担保责任。合同签订后，原告按照合同的约定履行了放款义务，向被告王伟指定账户发放了贷款。然而，被告王伟却未按照合同约定按期足额偿还借款本息，其逾期偿还借款本息的行为已经构成合同项下的违约情形。原告认为，被告王伟未依借款合同第二十九条约定按时还款，被告金癸房地产公司未依借款合同第九条履行担保人义务，已构成借款合同第十一条的违约情形。原告有权依借款合同第十一条第11.1款、第11.3款、第11.4款项下的约定计收罚息、复利，解除双方之间的合同，提前收回贷款本息等；并依据借款合同第十一条第11.8款要求被告承担律师费、诉讼费等实现债权的费用。同时，双方已将抵押物办理了抵押登记，原告有权依据《物权法》第179条的规定，对被告王伟名下位于广西北海市金癸领海郡9幢2单元0902号房产在抵押范围内，以折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权。原告认为，两被告的违约行为，影响到原告的经营活动侵害了原告借款合同应取得的利益，经原告催收后，两被告仍未归还，已构成根本性违约。为此，依据民事诉讼法的规定，特提起本诉，请法院判如所请。 被告金癸房地产公司辩称：一、金葵房地产公司的阶段性保证担保责任已经履行完毕，原告要求金葵房地产公司继续履行阶段性保证担保责任没有依据。《个人购房担保借款合同》9.3条约定，借款人王伟以该合同项下所购房屋作抵押的，由阶段性保证人金葵房地产公司提供阶段性保证担保；该合同第35条约定，由阶段性保证人金葵房地产公司承担连带保证责任的期间为自借款发放之日起，到借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。2017年11月10日，桂（2017）北海市不动产证明第0046045号不动产登记证明显示，借款人王伟已经办理了该抵押房产的预售商品的抵押权预告登记，原告已经成为该抵押房产的预告登记抵押权利人。至此，金葵房地产公司的阶段性保证担保责任没有依据。二、原告要求金葵房地产公司继续履行阶段性保证担保责任违反《担保法》相关规定。《担保法》第二十八条规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。也就是说，要金葵房地产公司承担保证责任，需要在原告行使抵押权，对不足以清偿债务的部分履行担保责任。综上，请法院依法判决驳回原告对金葵房地产公司的诉讼请求。 被告王伟未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩材料及证据。 经审理查明：2017年9月1日，原告农行海城支行（贷款人、抵押权人）与被告王伟（借款人、抵押人）、被告金癸房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170066712），合同约定：被告王伟为购买位于北海市银海区金癸领海郡11幢2单元2303号房屋向原告借款297000元，借款日期自2017年10月1日起至2037年9月30日止，借款期限共240个月。借款利率采用基准利率方式。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（01日）。借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人即本案被告金癸房地产公司提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 2017年10月1日，原告依约将贷款297000转入了被告王伟指定的银行账户。 2017年11月10日，原告领取了不动产登记证明：桂（2017）北海市不动产证明第0046045号，该证明载明：证明权利或事项：预告登记，权利人（申请人）为农行海城支行，义务人为王伟，坐落于北海市金癸领海郡11幢2单元2303号，不动产单元号为450503003032GB01976F00110076；预告登记种类：预售商品房抵押权预告登记；产权证明号：桂（2017）北海市不动产证明第0042112号；抵押方式：一般抵押；担保债权数额：297000元；债权起止时间：2017年9月1日起2037年8月31日止；债务人:王伟。 另查明，被告王伟自2018年7月26日起便没有按照合同约定向原告偿还借款本金及利息。截止至2019年1月3日止，被告王伟共拖欠原告贷款本金287776.30元，利息2590.55元。 原告因本案与***、黄仕梅于2019年2月25日签订《委托代理协议》（编号：0913）及《补充协议》关于律师代理费支付约定：《委托代理协议》第八条约定：(一）前期支付部分。代理费总额暂按诉讼标的3%计算。双方签订代理协议后，代理律师完成案件起诉立案、财产保全、取得生效判决书后支付代理费总额的20%，代理律师完成案件执行立案后支付代理费总额的10%。（二）后期支付部分。其余案件代理费70%在案件执行结案后按第六条约定的标准实际结算并支付。《补充协议》约定：律师代理费实际支付以法律生效判决书是否支持的情况决定。法院生效判决书支持律师代理费的，在代理费执行款到达原告账户后由原告以转账方式全额支付给乙方，《委托代理协议》（编号：0913）的第六条及第八条不再执行；法院生效判决书不支持律师代理费的，律师代理费的支付按双方签订的《委托代理协议》（编号：0913）执行。 上述事实，有《个人购房担保借款合同》、不动产登记证明、借款凭证、贷款还款记录、《委托代理协议》、《补充协议》及庭审笔录等在卷证实。 本院认为：原告与被告王伟签订的《个人购房担保借款合同》是双方在平等自愿的基础上签订，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方应按合同约定全面履行自己的义务。 本案原告已依约履行了发放贷款义务，被告王伟应按约履行还款义务，被告王伟逾期还款的行为已构成违约。依据合同约定，原告有权解除该《个人购房担保借款合同》并要求被告王伟立即清偿本息，故对于原告要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》及要求被告王伟偿还相应借款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求对被告王伟名下位于北海市金癸领海郡11幢2单元2303号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因双方当事人就案涉抵押物仅办理抵押权预告登记，故原告主张对该抵押担保的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告请求被告金癸房地产公司对被告王伟上述贷款本息承担连带担保责任的诉讼请求，因双方签订的《个人购房担保借款合同》约定，金葵房地产公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告王伟的债务承担连带保证责任。本案中的债务形成于合同约定的保证期间，案涉抵押物亦未办理正式抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，原告要求被告金癸房地产公司对案涉债务承担连带担保责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的律师代理服务费用，根据原告及其委托代理律师签订的《委托代理协议》及《补充协议》关于如何支付律师服务费的约定，且原告未向本院提供关于本案律师服务费用支付情况的相应凭证，原告请求被告承担律师服务费用的主张，没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司北海海城支行与被告王伟于2017年9月1日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170066712）； 二、被告王伟归还借款本金287776.30元及利息［利息计算：利息暂计至2019年1月30日为2590.55元；以后利息以本金287776.30元为基数，按《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170066712）约定的执行标准，从2019年1月30日起计至实际清偿之日止］给原告中国农业银行股份有限公司北海海城支行； 三、被告北海金癸房地产有限责任公司对被告王伟上述债务承担连带清偿责任，被告北海金癸房地产有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告王伟追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司北海海城支行其他的诉讼请求。 案件受理费5859元，公告费260元，合计6119元，由两被告负担（该费用原告已向本院预交，两被告在偿还上述款项的同时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5859元（收款单位:广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  江 文 人民陪审员  苏家莲 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  黄艳芝 书 记 员  熊谋华