河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1023民初2176号原告：韩晓娜，女，1972年8月14日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨日升，河北展坤律师事务所律师。被告：廊坊市昊业房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县韩村镇韩村。法定代表人：张贵田，公司执行董事。委托诉讼代理人：孙大伟，河北拓石律师事务所律师。原告韩晓娜与被告廊坊市昊业房地产开发有限公司（以下简称“昊业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩晓娜委托诉讼代理人杨日升、被告昊业公司委托诉讼代理人孙大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩晓娜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担逾期交房违约金144209.70元；2、判令被告立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时承担从实际交房后90日起至备案完毕之日止的逾期备案违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于河北省廊坊市永清县。合同签订后，原告如约给付了购房款2108329元。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2014年12月31日前将商品房交付原告使用，每逾期一日应当承担已付房款万分之一的违约金。后因被告自身原因，房屋延迟于2016年11月15日才实际交付原告。被告对其逾期交付房屋的行为应当承担违约责任，应向原告支付逾期交房违约金144209.70元。《商品房买卖合同》中约定，被告应于交房后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行合同中约定的义务。被告除应当继续履行合同外，同时应当承担逾期备案的违约责任，应向原告支付从实际交房后90日起至备案完毕之日止的逾期备案违约金。为维护原告的合法权益不受侵犯，故诉至贵院，望判如所请。昊业公司辩称，1、关于延期交房是由于原告按照约定通知被告办理交房手续，被告到场后拒不办理相关手续；2、该项目施工过程中因当地主管部门出具停工通知导致工程存在少量延期的情况，属于不可抗力，不应由被告承担责任；3、依照补充协议约定，房屋收房后730日内协助办理房屋产权登记手续，若未能办理则由甲方继续协助办理，民事案件有约定从约定，在没有约定的情况下才使用法律规定，因此，原告无权要求被告支付迟延报备手续的违约金。本院经审理认定事实如下：2014年7月5日，原告韩晓娜与被告昊业公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的位于永清县房屋一套。合同约定该房屋建筑面积共251.97平方米，单价为每平方米8367.38元，总价款2108329元。付款方式为一次性付款2108329元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条为关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商解决，并由出卖人积极办理。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议I》及《商品房买卖合同补充协议II》。《商品房买卖合同补充协议1》中第七条对合同第十五条补充约定，甲方（昊业公司）应在房屋交付后730天内，协助乙方（韩晓娜）取得该房屋所有权证。如因甲方原因，乙方未能按规定日期取得该房屋所有权证的，甲方继续积极办理直到房屋所有权证办理完毕。第十三条约定，本协议及附件均为合同不可分割的部分，本补充协议1与合同内容如有冲突，以本协议条款为准。《商品房买卖合同补充协议II》中第六条关于房屋交付的补充约定，9、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：1、乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。2、如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十六条约定，本补充协议II作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文与网签合同补充协议I相冲突，以本补充协议为准。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。另查明，昊业忆江南小区的施工工期为2013年6月20日至2014年6月20日。2019年1月24日被告取得昊业忆江南小区1-31#工程《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。原告于2016年11月15日收付房屋。以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、收据、增值税发票及银行缴费凭证等证据在卷佐证。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，原告依合同约定交付了房款，被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，违反了双方之间关于交付房屋的约定，因此被告应向原告承担违约责任。由于冬季工程不具备施工条件，基于公平原则，本院酌定在冬季工程不具备施工条件的期间为60天，即该期间应予扣除，被告不承担违约责任。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议II》中关于交付房屋的补充约定，如宽展期届满后被告仍未将房屋交付原告，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。本案中，涉案房屋应当于2014年12月31日前交付，在考虑扣除冬季施工及房屋交付宽展期后，逾期交房违约金应自2015年5月2日开始计算。2016年11月15日，原告在涉案房屋取得竣工验收备案证明书之前自愿接收房屋，应视为同意变更约定的交付条件，故逾期交房违约金应计算至其实际领受房屋之日即2016年11月15日。被告在答辩中主张其于2014年12月31日前多次通知原告交付房屋，因原告拒不办理相关手续导致被告逾期交付房屋，被告未提供证据证明其主张，因此对被告的该答辩意见本院不予采纳。被告主张原告请求的违约金明显过高，请求法院在查清事实的基础上依法核减，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《合同法》对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限制地承认违约金的惩罚性。原告购房当地的租房费用每月在1000元左右，原告主张的违约金数额明显高于其实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，考虑到原告所购房屋为别墅，面积相当于两套商品房的面积，结合原告的实际损失及当事人的过错程度等综合因素，本院酌定被告按照每日80元的标准向原告支付逾期交房违约金，共计45120元（80元*564天）。原告于2016年11月15日领受房屋，依合同约定被告应于2018年11月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未完成权属登记备案资料的提交义务，故应认定被告存在逾期提交权属登记备案资料的行为。因被告逾期提交登记备案材料，必然导致办理产权证延后，构成违约。依据双方签订的补充协议约定，被告承担违约责任的方式是：甲方继续积极办理直到房屋所有权证办理完毕。因此，原告要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求本院予以支持。原告主张被告应当支付逾期备案违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。本案涉案商品房买卖合同补充协议对于产权登记有明确约定，合同双方当事人在处理违约责任方面，单独约定依据《补充协议I》第七条处理，即“甲方继续积极办理直到房屋所有权证办理完毕”。依据相关法律规定，合同当事人有特殊约定的，应依照其约定，故原告要求被告支付逾期备案违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告主张被告依约支付逾期交房违约金及要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持；原告主张被告支付逾期备案违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告廊坊市昊业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告韩晓娜支付逾期交房违约金45120元；二、被告廊坊市昊业房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回原告韩晓娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3184元，减半收取计1592元，由被告廊坊市昊业房地产开发有限公司负担464元，原告韩晓娜负担1128元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  姜立民二〇一九年十月十五日法官助理李佳颖书记员梁佳