山东省青州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0781执异198号案外人：李华亭，男，委托诉讼代理人：赵辉，山东青都律师事务所律师。申请执行人：青州康瑞建材有限公司，住所地青州市王府街道办事处河滨路以南宋城9号楼。被执行人:王岩，女，第三人：王永富，男，委托代理人：赵君山、马国良，青州衡信法律服务所法律工作者。在本院执行申请执行人山东青州农村商业银行股份有限公司（以下简称青州农商行）与被执行人青州市万荷文化传播有限公司（以下至裁定主文前简称万荷公司）、王岩实现担保物权纠纷一案中，案外人李华亭对本院以（2017）鲁0781执801号通知告知涉案房产的实际占有人于15日内自行腾房不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了听证，现已审查终结。案外人李华亭称，在涉案房产被法院查封之前，2013年12月20日,异议人已与被执行人王岩签订了合法有效的《房屋租赁合同》，异议人支付了租赁费用并占有、使用涉案房产，是涉案房产的承租人。虽然买受人王永富竞买取得该房产，但根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，异议人的承租权应受法律保护。贵院（2017）鲁0781执801号要求异议人在张贴之日起15日内自行腾空并交付该房屋的通知，严重侵害了异议人的合法权益，恳请贵院停止对涉案房产腾空、交付的执行。申请执行人青州康瑞建材有限公司未到庭听证，亦未提交书面答辩状。被执行人王岩未到庭听证，亦未提交书面答辩状。第三人王永富辩称:1、我方对案外人李华亭提交租赁合同的真实性持有异议，我方怀疑案外人与被执行人王岩存在恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务的主观意图；2、王永富通过竞买方式取得涉案房屋所有权及土地使用权，青州市人民法院对涉案房屋依法进行腾空、交付的执行措施符合法律规定，对涉案房屋的执行行为合法；3、答辩人王永富保留通过法律途径，对拍卖成交后涉案房屋占有人主张占有期间侵权之诉的权利。综上，答辩人认为案外人以其与被执行人之间存在租赁关系，对涉案标的物享有租赁权为由提出执行异议，并请求对执行标的物中止执行的理由不成立，请求贵院驳回异议。并提交最高额抵押合同二份、流动资金借款合同一份、他项权证书二份。经审查查明，2014年3月14日，青州农商行与王岩分别签订最高额抵押合同二份，约定：被申请人王岩以其位于青州市××××、青州宋城的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下房产，为万荷公司自2014年3月14日至2017年3月13日在青州农商行处的债权提供最高额抵押担保。2014年3月15日、3月17日，青州农商行与王岩分别对上述土地使用权及房产进行了抵押登记。2014年3月17日，青州农商行与万荷公司签订流动资金借款合同，万荷公司从青州农商行借款1600万元。因万荷公司逾期未归还借款，青州农商行于2017年1月20日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后，于2017年2月23日作出（2017）鲁0781民特19号民事裁定书，裁定如下：对被申请人王岩所有的位于青州市××路南的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下房产，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，首先扣除申请人青州农商行实现债权的实际支出如律师费、鉴定费、拍卖费、公告费等,申请人青州农商行对变价后所得款项，在1906万元范围内，对借款本金1600万元及利息2824638.19元优先受偿。因王岩未履行民事裁定书确定的义务,青州农商行向本院申请立案执行,案号为(2017)鲁0781执801号。在执行过程中，以（2017）鲁0781执异36号执行裁定书裁定将青州康瑞建材有限公司变更为申请执行人；2017年9月20日以（2018）鲁0781执801号之二执行裁定书裁定：被执行人王岩名下位于青州市××××、青州宋城的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下的房产的所有权归买受人王永富所有，上述房地产的所有权自本裁定送达买受人王永富时起转移。该裁定于2017年9月21日向买受人王永富送达。后买受人申请本院腾房，本院于2019年4月29日作出（2017）鲁0781执801号通知告知涉案房产的实际占有人于15内腾房。案外人李华亭对此提出异议，以在涉案房产被查封前已承租了青州宋城9号楼西区的部分涉案房产为由，要求在租赁期限内阻止向买受人王永富移交上述房地产。并提交以下证据：1、2013年12月20日，王岩(甲方)与李华亭(乙方)签订的房屋租赁合同【主要内容为:出租方王岩(甲方)与承租方李华亭(乙方)就下列房屋的租赁事宜达成如下协议:1、甲方房屋(以下简称该房屋)位于青州××商业区××商业××室内，房间编号为二楼西七间、西南两间、西东北两间，面积385平方米（含公摊）。2、该房屋用途为:乙方自主经营，全权负责房子的使用权和租赁权，甲方无权干涉。3、该房屋租赁期20年，自2013年12月20日起至2033年12月19日止，该房屋共11间，共计385平方米。4、租金交付方式：房费共计壹佰柒拾伍万元（1750000元）。该房屋租金交付方式因数额较大，经甲乙双方协商同意，乙方分批分期付清房费，时间期限为一年，时间按合同签订之日算起(该租赁费包括房屋租金、物业费、冷暖空调费)。5、租赁期间，甲方应负责房屋的正常维修，维修费用由甲方承担(由乙方原因造成损坏的除外)，甲方应负责空调和电的开通。如房屋发生非因乙方原因造成的损坏，甲方应在接到乙方通知之日起7天内给予修缮，超过7天，乙方有权自行修缮，维修费用由甲方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及相关设施损坏的，由乙方承担全部责任并赔偿甲方全部损失。6、本合同末尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条例款、补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力7、在本合同履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，向甲方所在地人民法院依法起诉。8、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方：王岩盖（青州市万荷文化传播有限公司）章乙方：李华亭2013年12月20日】2、收到条四份，内容分别为：“收到条今收到李华亭现金肆拾万元整￥400000.00元收到人：李多勇王岩2014年1月2日”；“收到条今收到李华亭现金叁拾贰万肆仟捌佰元整￥324800.00元收到人：李多勇王岩2014年1月8日”；“收到条今收到李华亭现金伍拾万元整￥500000.00元收款人：李多勇王岩2014年5月21日”；“收到条今收到刘继红现金伍拾万元整￥500000.00元收款人：李多勇王岩2014年8月10日”。3、银行回单四份,2014年1月2日中国农业银行回单证实：户名:李华亭，卡号62×××16，取款金额：400000.00，转入户名李多勇的卡号62×××12；2014年1月8日中国农业银行回单证实：户名:李华亭，卡号62×××16，取款金额：324800.00，转入户名李多勇的卡号62×××12；2014年5月21日农村商业银行转帐回单证实：付款人户名李华亭、帐/卡号62×××99，收款人户名李多勇、收款人帐/卡号62×××17，转帐金额500000.00元;2014年8月10日农村商业银行转帐回单证实：付款人户名刘继红、帐/卡号62×××56，收款人户名李多勇、帐/卡号62×××17，转帐金额500000.00元。4、顺风邮寄单一宗。5、2014年9月25日中国联通山东青州青云桥营业厅客户业务受理单。6、李华亭2014年4月23日的朋友圈动态。7、名称为青州九邈堂文化传播有限公司的企业法人营业执照，住所地青州市××××号（书画艺术城403-1）。另查明，案外人李华亭所提交租赁合同中涉及的房产为青州宋城9号楼1-4层（西区）【房产证：青房权证王府字第××号】的一部分，王岩于2014年3月14日将青州宋城9号楼（西区）【房产证：青房权证王府字第××号】抵押给山东青州农村商业银行股份有限公司，并于2014年3月17日在不动产管理部门办理了抵押物登记。2015年3月20日，潍坊市中级人民法院以（2015）潍民四初字第36号民事裁定书对上述财产进行查封。再查明,本院(2018)鲁0781刑初163号刑事判决书证实，王岩因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被上网追逃，其夫李多勇因犯非法吸收公众存款罪，于2018年10月9日被判处有期徒刑五年,并处罚金人民币10万元,并责令被告人李多勇继续退赔各被害人经济损失。其中，该刑事判决书认定非法吸收李华亭、刘继红夫妇存款231万元，已还本金和利息20万元，继续退赔二被害人损失211万元。经查阅该案刑事卷宗，李华亭在异议案中提交的2014年1月2日中国农业银行回单、2014年5月21日农村商业银行转帐回单、2014年8月10日农村商业银行转帐回单、李多勇、王岩2014年1月2日出具的收到条、2014年5月21日出具的收到条、2014年8月10日出具的收到条，均已在李多勇非法吸收公众存款案中作为证据认定。本院所确认的上述事实，有（2017）鲁0781民特19号民事裁定书、（2017）鲁0781执801号执行裁定书、（2017）鲁0781执801号通知、(2018)鲁0781刑初163号刑事判决书等证据材料在案为凭，上述证据材料已经听证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人李华亭主张在涉案房屋被查封前其已承租，并提交与王岩签订的房屋租赁合同、四份收到条、四份银行转帐回单证实其已向王岩、李多勇夫妇支付了房租，但本院已生效的(2018)鲁0781刑初163号刑事判决书证实，上述证据中的三份收到条、三份银行转帐回单已作为李多勇非法吸收公众存款的证据认定，案外人李华亭又将上述证据作为支付租金的证据向本院提交，本院不予采信。因此，对案外人李华亭提交的租赁合同的真实性本院不予认定。故案外人以租赁涉案房屋为由，要求在租赁期限内阻止向买受人王永富移交占有上述房地产的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人李华亭的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  钟 山审 判 员  陈晓玲人民陪审员  蔡相红二〇一九年十月二十九日书 记 员  王传成