广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8609号原告（反诉被告）：思创企业服务（广州）有限公司，住所地广州市天河区石溪东村街35号503房。法定代表人：刘润铨，职务董事长。委托代理人：资辉宇，广东品杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：温雪春，女，1976年8月8日出生，汉族，住所地广州市天河区，被告（反诉原告）：刘文生，男，1975年5月20日出生，汉族，住所地广州市白云区，委托代理人：郑秋英，广东天穗律师事务所律师。原告（反诉被告）思创企业服务（广州）有限公司（以下简称思创公司）诉被告（反诉原告）温雪春、刘文生租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人资辉宇，被告温雪春及两被告委托代理人郑秋英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与被告于2018年9月30日签订了《租赁合同》，约定由原告承租广州市海珠区华新一街12号707房，租赁期限为2018年10月25日至2020年10月24日，每月租金为9000元且支付了押金27000元。自2018年底以来，因案涉房屋被查封，多次有法院组织拍卖人员前来考察房屋，并告知原告该房屋已被法院查封，近期可能发生物权变动。原告基于谨慎考虑，多次请求与被告面谈询问详细情况并商量租金交付方式事宜。被告非但不予解决，甚至在3月6日表示要解除合同，并且不退还所交押金。同年3月9日通过微信的方式勒令原告搬离物业，否则将采取停水停电以及报警的方式强迫原告离开，原告迫于无奈于3月10日搬离物业。至此，被告的行为属于单方解除合同，属于《租赁合同》第九条约定的情况，应当退还押金并赔偿两个月租金。为维护原告合法权益，故向法院起诉请求：1.判令两被告连带支付所欠原告的押金27000元；2.判令两被告连带支付赔偿金18000元；3.判令两被告连带支付逾期付款利息（以45000元为基数，从2019年3月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；4.判令被告承担本案是诉讼费用。针对被告的反诉，原告答辩称被告的反诉没有法律事实，因为解除合同是本案被告，其解除行为没有法律依据属于单方解除。被告答辩及反诉称：不同意原告的诉讼请求，因原告违约在先，逾期缴纳租金，并反诉请求：1.判令解除原、被告于2018年9月30日签订的《租赁合同》；2.判令原告向被告支付拖欠租金，从2019年2月25日至实际解除合同之日止；3.本案诉讼费由原告承担。经审理查明：2018年9月30日，原告（承租方、乙方）、被告刘文生（出租方、甲方）及广州亿鼎资产管理有限公司（中介方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将座落于广州市海珠区华新一街12号707房出租给乙方做办公使用，建筑面积115.61平方米；租赁期限自2018年10月25日至2020年10月24日止；每月租金9000元，租金从第二年其每年递增5%，甲方收款账户为招商银行6214831204246653（汇景新城支行）用户名李世芬，下期租金双方约定在25日前缴付；乙方向甲方交纳27000元押金，甲方应在租赁期届满或解除契约之日将押金无息退回给乙方，本押金不得于租赁期限届满前抵付租金；乙方逾期交付租金，甲方有权向乙方按月租金每天收取2%的滞纳金（特殊情况除外）。如乙方未经甲方同意逾期缴付租金超过十五天，则视乙方违约，甲方有权终止合约，收回该物业且不作赔偿、不退回押金；甲乙双方均不得借故解除合约，如甲方确有需要提前收回此房，应提前一个月通知乙方，甲方除退还押金给乙方外并赔偿贰个月租金给乙方，如乙方需要提前退房，应提前一个月通知甲方，甲方已收取的押金不须退还给乙方；等等。被告温雪春在合同甲方签章处签名并按指模。合同签订后，原告向被告温雪春支付了押金27000元。被告依约将案涉房屋交付给原告使用，原告支付租金至2019年2月24日。2019年2月25日，被告温雪春通过微信向原告催交租金，原告方提出法院已到案涉房屋执行，要求被告到案涉房屋面谈等。微信聊天主要内容为：1.2019年2月25日，温雪春说“你今天如果还不转租金过来的话，我就当你违约了”，原告员工说“你明天找我们老板谈吧，按照合同你们应该提前2个月通知我们的，现在法院都找上我们谈了”；温雪春说“按合同规定你们就是24号就要交租金的，但你们没按时交就是违约了，我就只好锁门处理了”，原告员工说“我们老板说了，你有什么问题就来我们公司谈吧，我把它电话也发给你哥了”；原告员工说“现在是公司说这个问题没有解决之前也不知道交给谁，大家还是方便坐下来解决清楚吧”，温雪春说“你这是什么话，我是业主，合同在手上，你说交给谁”。2.2019年2月26日，温雪春说“你愿意租你就交租金，不愿意租就搬离吧，要不我过几天就过来报警处理请你们离开了”，原告员工说“按照合约，你们应该提前2个月通知我们关于房子拍卖的事情，我们押金你也要退回给我们的”。3.2019年3月9日，原告员工说“关于财智大厦707的房租我们不是不交，只是现在我们也不知道这个房子的租金应该交给谁。我们想约你和亿鼎地产公司一起三方面谈一下了解这个房子产权（带上相关房屋证明文件）的问题，还有近期总是有宣传法院的人员过来查看房屋的问题，这些对我们公司日常经营造成严重影响，明天可以约上亿鼎地产的人一起过来我们公司谈下这个事情吗”，温雪春说“你们交租金已经过了逾期的15天了，我们双方合同已经作废。我的房子没被别人拍走，我没有义务向你们，你所说的中介，法院那做一个任何交代。你们下个星期一赶紧给我搬走，如果不搬走的话，后果你们自己支付。你们拖欠的租金，你们违约在先，合同已经终止。就是说你们自己单方终止，然后如果你们还不搬，只能报警处理”；原告员工说“既然你不愿意出面协调，也不愿意解决问题，而且你现在房子这个状况对我们的经营造成了很大的影响，你叫我们搬，我们只能搬走。既然你现在赶我们出去，我们也认了，我们于3月10号搬出去，请你到时候到场，把房租水电和押金一起结算一下，退给我们”，温雪春说“你不交租金，已经单方违约了，我没有理由现在退回押金给你们的。请你们搬出去之前，房子使用期间产生的水电费和管理费要同时缴清”。4.2019年3月10日，温雪春说“你好，我刚刚接到管理处的电话，听说你们今天要搬是吧。如果要搬的话，请你把到今天为止的电费缴清一百多块钱左右”，原告员工说“物业费跟水电费从我们的押金里面扣了”。2019年3月18日，原告委托广东品杰律师事务所向被告温雪春、刘文生发出《律师函》，载明：自2018年底以来，因贵方涉及诉讼，物业将被拍卖，多次有法院组织拍卖人前来考察物业，并告知委托人该房屋已被法院查封，近期可能发生物权变动。贵方在2月26日用不当的言辞宣称要解除合同，并且不退还所交押金，同时在3月9日微信通知我方搬出物业，基于上述情况，委托人于2019年3月10日被迫搬出物业。希望贵方积极与委托人进行协商处理，办理相应退还押金手续，同时根据合同第九条约定，支付两个月租金作为单方解除赔偿，等等。另查明：案涉房屋原登记在被告刘文生名下，并办理了抵押登记。广州市天河区人民法院于2019年3月29日作出（2018)粤0106执2368号之一执行裁定书，载明上海浦东发展银行股份有限公司广州分行于2018年2月5日向广州市天河区人民法院申请执行刘文生等借款合同纠纷，因被执行人未履行义务，故裁定原登记在被执行人刘文生提供的抵押物即广州市海珠区华新一街12号707房的房产归变卖购得人白树荣所有。在庭审中，两被告陈述两人原为夫妻关系，于2014年年初离婚，刘文生认可温雪春与原告签订的租赁合同；如法院判决被承担责任，两被告对于承担连带责任无异议。本院认为：原告与被告刘文生、广州亿鼎资产管理有限公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据本院查明的事实，在租赁合同履行过程中，案涉房屋被广州市天河区人民法院查封并进行拍卖、变卖处置。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。被告在签订合同之时并未如实告知原告房屋存在被查封、拍卖等信息，原告多次请求被告告知相关信息、提供房屋权属证明等，但被告并未明确、清楚告知。在案涉房屋被查封，租赁关系处于不稳定的情况下，原告作为承租人在合理期限内延迟支付租金的行为并不构成违约。被告抗辩原告逾期缴纳租金违约在先的意见，本院不予采纳。同时，原告继续使用案涉房屋理应支付租金，原告逾期支付租金，被告向原告催收以及被告提出“不愿租就搬走或租金逾期十五天视为违约”的主张并无不当。原告以此为由，认为被告迫使原告搬走及单方解除合同的意见理据不足，本院不予采纳。原告逾期交租，被告要求原告搬走，而原告于2019年3月9日明确告知被告于2019年3月10日搬走并要求被告到场及结算相关费用。被告于2019年3月10日收到管理处通知原告当天搬走的事实。鉴于此，本院认定《租赁合同》由原、被告双方协商一致，于2019年3月10日解除。合同解除后，被告刘文生应向原告退回押金27000元，原告应付清2019年2月25日至2019年3月10日的租金4200元（9000元/月÷30日×14日）。因租赁合同是双方协商一致解除，原告要求被告支付赔偿金18000元理据不足，本院不予支持；被告不退还押金的抗辩不成立，本院不予采纳。被告清楚知悉原告搬离及合同解除的时间应及时收回房屋，如因不及时收回房屋造成的损失由被告自行承担。关于水电费、物业管理费双方并未结算，但被告明确其不向原告主张。被告刘文生实际应向原告退还22800元（27000元-4200元），被告逾期退还押金，原告要求被告刘文生自2019年3月18日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息合理，本院予以支持。两被告同意对本案债务承担连带责任，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告思创企业服务（广州）有限公司与被告刘文生签订的《租赁合同》于2019年3月10日解除；二、被告刘文生、温雪春在本判决生效之日起十日内向原告思创企业服务（广州）有限公司退还押金22800元并支付利息（以22800元为基数，自2019年3月18日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）;三、驳回原告思创企业服务（广州）有限公司的其他请求；四、驳回被告温雪春、刘文生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费927元（原告已预交），由原告负担371元，被告负担556元。反诉受理费125元（被告已预交），由原告负担29元，被告负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  谭穗芳人民陪审员  梁浩荣二〇一九年十月九日书 记 员  徐文慧谭颖诗