江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初2626号原告：张文军，男，1971年5月21日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：沈扬，上海申浩（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雷，上海申浩（南通）律师事务所律师。被告：成丽，女，1978年4月27日生，汉族，住南通市通州区。原告张文军与被告成丽合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文军及其委托诉讼代理人沈扬、陆雷,被告成丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文军向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认国城璟府10幢408室房屋由被告成丽替原告张文军代持，明确上述房屋为原告张文军所有，判决被告继续履行2018年12月11日原、被告签订的《代持房屋协议书》；2.请求判决上述房屋在具备领证条件后立即由被告协助原告办理上述房屋的房屋所有权证；3.请求判决本案诉讼费、律师费等相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年12月11日签订《代持房屋协议书》，原告已按照合同约定履行首付款及代持费用付款义务。但被告明确表示已将房屋出售，不愿继续履行该协议，且拒不接受原告归还贷款资金。原、被告签订的《代持房屋协议书》已生效，被告相关行为已严重侵害了原告合法权益。诉讼过程中，原告张文军变更第二项诉讼请求为：请求判决被告三十日内协助原告办理上述房屋的不动产证；变更第三项诉讼请求为：请求判决本案诉讼费、律师费、保全保险费、保全费由被告承担。被告成丽辩称，2018年12月11日签订的《代持房屋协议书》文本系张文军提供，完全是虚假的，被告系在好多事情不知情的情况下签订，该协议存在严重欺诈。案涉房屋本身就是被告本人所购，原告从未委托被告去参加摇号以及购买，是原告听说被告通过摇号买到案涉房屋后让被告将房屋让给其，原告让被告向银行贷款133万元并承诺被告贷款所产生的所有费用以及每个月的银行贷款都由其每月按时还贷，如不及时还贷，房子归被告所有，张文何账户打来的90万元也归被告所得。被告在2019年2月20日将银行贷款办理完毕，就通知原告开始还贷，直至2019年3月15日原告一直未还，贷款费用也未给被告。原告没有及时还贷导致被告征信逾期，以后买房贷款受到阻碍，被告的权益受到严重侵害。对于原告所列举的房屋已售出的说明，实系原告违约后被告多次告知原告房子要自住。国城璟府属于政府限价商品房，每个家庭只能有一套，原告在开盘时也进行了登记，但没有摇中，原告根本没有资格购买国城璟府的房子，所以无论采用何种方式与被告签订的代持协议均不能认可，这种违背政府规定下签订的代持协议北京高院指导意见第十六条有明确规定。原告自拟霸王条款要求被告按协议将房屋转移到原告或原告指定的第三人名下，这一条明显是想讹诈被告。现恳请人民法院驳回原告的起诉并明确案涉房屋为被告所有，原《代持房屋协议》解除，对于违约金可以协商，被告可以退还张文何银行卡打来的90万元，被告没有过错更没有违法，更不用说承担诉讼费用及律师费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月9日，原、被告通过微信沟通关于国城璟府选房事宜，其中原告发出：“尽量选平层”，被告回复：“小高层要不要，这次选洋房的人多”，原告回复：“不要，我要的就是明年拿房”，被告回复：“面积大小不管了吧？你说的那个房型少”，原告回复：“客厅还是要在中间，如果是顶楼问题不大，但是优先考虑客厅在中间”，后原告发出：“摇到多少号了”，被告回复：“10-408，我第一个抢的，选好了，因为你要客厅在中间的，然后最高的楼层只有四楼的，然后这个套型最好是客厅在中间的，本来另外还有407的，407的肯定在边上，你不喜欢，所以我就选了这个四楼，反正，可以”。后原告提出做一个手续让家里人放心，原、被告即就订立书面协议进行沟通，其中被告向原告发出语音：“你有没有找人问个好改名字啊，如果你问的话我就今天不去那边，因为那个业务员在叫我去签合同，如果没有希望，我就今天去，她说今天人不多”，原告回复：“很难改”，被告回复：“反正有点希望吧…如果说直接回来不好改，那我就去办了”。2018年12月11日，原告张文军（甲方、委托人）与被告成丽（乙方、受托人即是与开发商签约人）签订《代持房屋协议书》一份，该协议书约定：1、甲方购买并委托乙方代持的房屋：国城璟府10幢408室，购买价约为223.1508万元；2、甲方（由张文何账户）向乙方账户（户名：成丽，开户行：工商银行，账号：62×××09）支付首期购房款，首付乙方已先行垫付给开发商；3、甲方以乙方名义申请的贷款用于还款的账户等按揭贷款下来后由乙方另行提供，该按揭款的实际借款人为甲方，由甲方负责按时偿还每期的按揭款；4、房屋产权证登记在乙方名下，但房屋的实际所有人为甲方，甲方行使房屋的占有、出租、使用、收益、处分等权利，房屋所有权证和国有土地使用权证由乙方依法办理，并由甲方妥善保管；5、甲方委托乙方以乙方名义全权办理购房的报名摇号、定金、首付款及其他相关款项的支付，《认购协议书》《房屋买卖合同》等法律文件的签署，抵押按揭贷款、房屋交接、房屋所有权证办理、水电气有线电视开通或入户等所有购房相关手续；6、委托人有权监督和过问委托事项的办理情况和进展情况，受托人应按委托人的要求报告受托事项的办理情况和进展情况，如有重要情况应及时向委托人报告和通知；7、在委托期限内，银行贷款月供由甲方按时归还，如甲方不还贷款，视作甲方放弃该房产，甲方在乙方不动产登记证办下来之后应立即还清所有贷款，不得影响乙方再次购买房产办理按揭贷款，甲方有权在条件具备时（开发商未通知办理不动产证、国家房地产限售政策除外）将房屋转移到自己或自己指定的任何第三人名下，届时涉及到的相关法律文件，乙方须无条件同意并无条件接受；8、代持费用甲乙双方约定人民币陆万元整，并已经支付完毕。协议书末尾有被告手书条款，载明：“如甲方不及时还贷，视为甲方放弃该房产，该房产所有权归乙方，甲方原支付给乙方的人民币玖拾万元整为乙方所得，不再退还。如乙方私自处置该房产，赔偿甲方人民币玖拾万元整并退还甲方所支付房款及贷款。”落款处有原、被告签名并捺印。同日，被告向原告出具收据两份，分别载明：“今收到张文军购房（购国城璟府10幢408室）首付款人民币玖拾万元整（￥900000.00），该款由张文何工商银行分两笔转入”，“今收到张文军购房（购国城璟府10幢408室）代持费用人民币陆万元整（￥60000.00），（由张文何工商银行转账）”。2018年12月12日，被告通过微信向原告发出：“再给我1508元，贷款只好贷整数”，原告即通过微信转账方式向被告转账1508元。至此，原告前后分多次共计向被告支付901508元。后被告与中国建设银行股份有限公司南通分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：320642736-2012-20193541266）一份，约定被告向中国建设银行股份有限公司南通分行贷款133万元用以购买案涉房屋，借款期限228个月（即2019年2月20日至2038年2月20日）。合同签订后，被告通过微信向原告发出：“贷款好不容易批了”，“尊敬的成丽，您在江苏建行申请的贷款账号尾号为2745的中长期个人商品住房贷款已于2019年02月21日发放，期限228月，还款方式为等额本息，首次还款额为9333.43，请于2019年03月15日前存足款项，以保持您良好的信用记录…”，“没好做等额本金，几家都不肯”。原告回复：“好，你把卡号发我，我以后每个月15日打钱”，被告回复：“提前点打，万一忙忘记了”，原告回复：“以后呢？贷款金额多少，利息上浮了多少”，被告回复：“我还没去拿合同，这是刚刚收到的短信”。后原告通过其或案外人张文何账户向被告转账每月还贷款项，其中2019年3月19日，原告向被告转账9333.43元，但因原告操作不当被银行冲正，款项退回，原告通过微信向被告发出语音：“我刚才查了一下，对了不是你咯，问题是我这个输入的时候少输了一位数字，所以说要退回来了”，被告回复：“我以为你不想要了呢，拖了这么久，我后来自己还了，要不征信逾期了”，原告回复：“哎呀，我脑子里一直记着是21号，21号”。2019年3月20日，原告向被告转账9333.43元，该款被被告于4月9日退回；2019年4月13日，原告向被告转账9333.43元，该款于当日被被告退回；2019年4月16日，原告向被告转账28100元，该款被被告于4月18日退回。后原告分别于2019年5月15日、6月17日、7月13日、8月12日、9月12日向被告转账，每笔9333.43元，五笔共计46667.15元。原告陈述，被告在还款日期前没有及时提醒并退回原告所汇款项，属于故意制造原告违约。被告主张，其已于2019年2月21日提醒原告关于还款的事宜，是原告逾期还款，与其无关，应当按照协议书的约定处理。自2019年2月22日至2019年3月15日，被告未向原告发出信息就贷款相关事项进行报告或通知。2019年5月15日，被告通过短信向原告发出：“还贷”。2019年7月28日，案涉房屋开发商南通天扬置业有限公司向国城璟府一期1-12#业主发出《关于领取不动产权首次登记证明单的通知公告》。2019年9月11日，南通天扬置业有限公司向我院出具《情况说明》一份，其上载明：“关于我公司开发的国城璟府10幢408室，已经具备交房条件。但因该房屋涉及贵院的诉讼，我公司未能从南通市不动产登记中心领得该房屋的《不动产首次登记证明单》，故目前我公司未将该房交付给买房人成丽。特此说明”。目前，案涉房屋尚登记在南通天扬置业有限公司名下。另查明，原告为进行本案诉讼与上海申浩（南通）律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，并支付律师费2万元。案件审理过程中，原告向本院申请财产保全，提供了中国人民财产保险股份有限公司南通市分公司出具的财产保全责任保险保单保函作为担保，并为此支付保险费4600元。根据原告的保全申请，本院经审查作出(2019)苏0602民初2626号民事裁定书，裁定冻结成丽银行存款230万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。后我院根据上述民事裁定书对案涉房屋进行了预售查封。上述事实，有《代持房屋协议书》、《关于领取不动产权首次登记证明单的通知公告》、《情况说明》、不动产电子登记簿查询结果说明、银行交易流水、微信聊天记录、短信记录、《民事委托代理合同》、保单保函、保险单、江苏增值税普通发票、(2019)苏0602民初2626号民事裁定书、财产保全情况告知书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告多次通过微信就购买国城璟府房屋进行磋商并达成委托事项，被告亦按照原告的要求参加摇号并购得案涉房屋，可以认定原、被告之间就原告委托被告购买案涉房屋已达成口头约定。后原、被告协商一致签订《代持房屋协议书》，亦属于对之前的口头约定以书面形式予以确认，且该协议的内容与之前的微信聊天记录并无相互冲突之处，同时案涉房屋系属商品房，该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的《代持房屋协议书》有双方在合同上进行修正的痕迹，被告亦补充了有利于被告的手书条款，应当认定系双方真实意思表示。案涉协议依法对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行。原告已按约支付被告代持费6万元、首付款90万元及购房款1508元，双方约定剩余房款133万元由原告以被告名义申请贷款。后被告向中国建设银行股份有限公司南通分行申请贷款并获批，贷款发放后被告亦就首次还款额及时间通知了原告，原告亦表示其会在以后每个月15日打钱，双方至此均是按照所订协议进行履约，并无争议。原告首期付款存在履行期间瑕疵，被告表示其已先代偿，因此并未影响合同的履行，被告在退还原告第一笔款项后仍于5月15日发信息要求原告还款。其后，原告多次打款给被告均遭被告退回，表明被告已有反悔的意愿并作出具体行为，在此情况下，原告仍持续付款，被告已收取五期。被告作为受托人亦对重要情况负有报告和通知的义务，被告除了在收到银行通知当日将该信息转发给原告外，对原告询问的“以后呢？贷款金额多少，利息上浮了多少”并未进行报告，亦未在还款日期临近或届满通知原告还款。由此表明，原告首期付款虽存在履行瑕疵，但不构成根本违约，并在其后积极予以履行，对首期付款履行瑕疵予以补救，被告的行为明显有违诚信，存在刻意构陷原告违约之现象。故对被告主张的原告逾期还贷已构成违约，案涉房屋应当归被告所有并解除双方签订的《代持房屋协议书》的抗辩意见，本院不予支持。被告主张因原告逾期还款给自己造成征信不良进而遭受损失，依现有证据不足以认定，且亦未提出反诉，本院在本案中不予理涉。根据协议书约定，案涉房屋系由原告委托被告进行代持，原告为案涉房屋的实际所有权人，原告有权在条件具备时将房屋转移到自己或自己指定的任何第三人名下。案涉房屋虽仍登记在开发商名下，但整体已具备交付条件，被告应当及时办理产权证书，原告在被告不动产证办理完毕后应当立即还清所有贷款，再由被告协助原告办理案涉房屋不动产权证。关于原告要求被告承担律师费、保险费的诉讼请求，因双方在协议书中并未约定，该费用亦不属于为诉讼必须支付的费用，且本案亦不属于法定应由被告承担的情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，本案所争议的南通市国城璟府10幢408室房屋的实际所有权人为原告张文军，被告成丽应当按照协议约定拿房后按照有关规定将房屋过户至原告名下，所需费用按协议约定和法律规定办理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，判决如下：一、原告张文军为南通市国城璟府10幢408室房屋的实际所有权人；二、在本判决发生法律效力之日起十日内由被告成丽按照《代持房屋协议书》办理完毕上述房屋过户至原告张文军名下的手续；三、驳回原告张文军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24652元、保全费5000元，合计29652元，由被告成丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费24652元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  李友苏法官 助理  吴 帅二〇一九年十月二十八日书 记 员  张明虹