江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初276号原告：洪都建设集团有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘西路567号，统一社会信用代码：91360100672415233J。法定代表人：周志钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭舒萍，江西道善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎建新，江西道善律师事务所律师。被告：印杭辉，男，汉族，1981年8月18日出生，住浙江省奉化市。委托诉讼代理人：吴圆，江西赣鄱律师事务所律师。原告洪都建设集团有限公司与被告印杭辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪都建设集团有限公司的委托诉讼代理人郭舒萍，被告印杭辉的委托诉讼代理人吴圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪都建设集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与被告2016年3月10日签署的《房屋买卖协议》合法有效；2、判决被告即时配合原告办理房屋过户登记手续；3、判决被告因不配合过户导致原告费用损失暂定人民币20万元；4、本案一切诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2016年3月10日，原告以江西洪都建筑工程有限公司名义（2018年9月3日变更为洪都建设集团有限公司）与被告签订《房屋买卖协议》一份，约定：1、被告将其所有的位于南昌县金沙二路3066号、3070号两套房产（房产证号：南房权证莲塘镇字第××号、南房权证莲塘镇字第××号）出卖给原告，价款为1300万元，合同订立后五日内予以付款；2、因被告签约时资金周转紧张，暂时无法承担过户税费，要求二年后办理过户手续，经双方沟通协商，同意二年后按原告要求随时办理过户登记手续，但过户前被告需确保原告对前述房产的实际所有权，同时被告无条件配合原告用前述房产办理相关融资手续。协议签订后，原告委托工作人员房保华于2016年3月17日向被告汇款1300万元用于支付购房款，被告随后向原告出具收条并将前述房产的房产证原件交付原告。同时由于该房产出售时已由被告前期巨额投资装修经营酒店，被告要求继续承租经营酒店，前2年租金抵扣前述房屋过户时原告需承担的相关税费。后2年按每两年人民币40万元的租金向原告一次性支付租金。2018年3月，原告要求被告配合办理前述房产的过户登记手续，但被告以各种理由拖延，虽经原告随后多次当面和电话催促，但被告始终不履行配合办理过户登记手续，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，特提起诉讼。印杭辉答辩称,1、其没有违反双方买卖合同的约定，导致本案涉案房产未办理过户手续不属于其的责任。根据协议约定，双方于签订合同两年后办理过户手续。2018年3月，双方约定时间届满，洪都建设集团有限公司通知我方办理过户手续，我方愿意予以配合。但是，本案涉案房产于2018年3月过户前被法院查封，我方无法如约履行过户义务。所以导致无法办理过户手续的结果并非我方的过错，我方没有违反与洪都建设集团有限公司签订的协议约定，不存在违约行为。2、洪都建设集团有限公司要求我方支付20万元损失证据不足，于法无据。根据双方协议约定在两年后办理过户手续，现我方配合办理过户手续的时间仍属于约定的时间范围内，洪都建设集团有限公司提出支付20万元的经济损失没有法律依据，也没有相应的证据，所以我方不应承担20万元的经济损失责任。原告洪都建设集团有限公司为支持其主张，提交了以下证据：第一组：房产证、房屋买卖协议。证明：2016年3月10日，原告与被告签订了一份《房屋买卖协议》，主要约定：1、被告将其名下涉案房屋出卖给原告，价款为1300万元，合同订立后五日内予以付款；2、因被告签约时资金周转紧张，暂时无法承担过户税费，同意二年后按原告要求随时办理过户登记手续，但过户前被告需确保原告对前述房产的实际所有权。第二组：收条、转款凭证、付款委托书。证明：合同订立后，原告按照合同约定，委托其工作人员房保华将1300万元汇入被告账户，房款于2016年3月17日全部付清。第三组：对账单、收款委托书。证明：合同订立后，原告按照合同约定，原告委托其工作人员朱南平收取涉案房屋租金，被告于2018年3月29日按约定将两年租金40万元汇入指定账户。第四组：原告营业执照、原告公司变更通知书及被告身份证，证明：原告、被告主体资格。第五组：被告2016年3月14日《最高额抵押合同》、2018年3月20日《最高额抵押合同》及3066号房产、3070号房产《不动产登记证明》、中国建设银行客户专用回单，证明：1、被告将3066号房产、3070号房产售卖原告后，按照协议约定积极配合原告用前述房产向中国建设银行股份有限公司南昌高新开发区支行办理贷款融资手续。2、原告已还清中国建设银行股份有限公司南昌高新开发区支行的贷款，高新开发区支行也解除了原告房屋的抵押登记手续，具备了过户登记条件。被告印杭辉质证认为：第一组：三性无异议；第二组：三性无异议，2016年3月17日收到原告支付的1300万元；第三组：三性无异议，我方在2018年向对方支付了2年的租金40万元；第四组：三性无异议；第五组：三性无异议，我方确实配合原告办理过抵押手续，以上签字属于我方真实意思表示。本院经审理查明：洪都建设集团有限公司与印杭辉签订有《房屋买卖协议》一份，协议内容包括“甲方（印杭辉）将其所有的位于南昌县金沙二路3066号、3070号两套房产包括开发商赠送的房产（房产证号：南房权证莲塘镇字第××号、南房权证莲塘镇字第××号）作价1300万元出售给乙方（洪都建设集团有限公司），合同订立后五日内予以付款。过户特别约定，因甲方目前资金周转紧张，暂时无法承担过户税费，甲方要求二年后办理过户手续，经双方沟通协商，同意二年后按乙方要求随时办理过户登记手续，但过户前甲方需确保乙方对前述房产的实际所有权，同时甲方同意无条件配合乙方用前述房产办理相关融资手续。且甲方将前述房产的房产证原件交付乙方。鉴于乙方购买前述房产时，该房产已由甲方前期投资装修经营酒店，在此特别约定，乙方给予甲方租赁优先权，1、协议签订后，乙方给予甲方2年租赁期，相关租金抵扣乙方将来过户所产生的一切税费，该税费由甲方全部承担；2、2年租期满后，若甲方需要继续承租，则甲方以每两年40万元的租金标准向乙方一次性支付租金；3、期满，若甲方需要再次承租，双方另行协商处理。协议签订后，甲方不得再行将本协议房产另售他人或采取妨碍乙方所有权的一切行为，否则甲方除向乙方返还购房款外，还应赔偿乙方一切损失。后洪都建设集团有限公司出具《付款委托书》一份，委托房保华用其个人账户向印杭辉转账购房款。印杭辉出具有《收条》一份，记载收到洪都建设集团有限公司委托房保华支付的购房款1300万元。洪都建设集团有限公司出具《收款委托书》一份，委托公司会计人员朱南平以其个人账户代公司收取印杭辉支付的《房屋买卖协议》涉案房产租金款项。洪都建设集团有限公司提供的房保华中国建设银行个人活期账户交易明细显示：2016年3月17日房保华向印杭辉账户转账1300万元，摘要为“还款”，朱南平的中国建设银行个人活期账户交易明细显示：2018年3月29日印杭辉账户向朱南平转账40万元。本案审理过程中，经法庭释明，洪都建设集团有限公司申请查询了涉案房产的权属信息，南昌县不动产登记中心2019年6月27日出具的查询结果显示：南昌县金沙二路3066号、3070号两套房产（产证号：南房权证莲塘镇字第××号、南房权证莲塘镇字第××号）均同时存在下述查封：1、查封起始日期2019年4月23日、查封截止日期2022年4月22日、登记日期2019年4月23日、查封文件（2019）赣01民初145号、查封机关南昌市中级人民法院；2、查封起始日期2019年3月26日、查封截止日期2022年3月25日、登记日期2019年3月23日、查封文件（2019）赣0102执保561号之一、查封机关东湖区人民法院；3、查封起始日期2019年5月28日、查封截止日期2022年5月27日、登记日期2019年5月28日、查封文件（2019）赣01民初276号、查封机关南昌市中级人民法院（即本案诉中保全）。本案审理过程中，法庭向原告释明，原告诉请为确认房屋买卖合同有效和要求被告配合办理过户手续，但根据目前材料显示，涉案房产已被法院另案查封，可能导致涉案房屋无法过户，诉请无法支持，鉴于合同目的无法实现，原告是否变更诉请，是否要求解除合同返还购房款及赔偿相关损失，原告明确表示不变更诉请，坚持原诉请。本院认为，一、关于原告诉请要求被告即时配合办理房屋过户登记手续问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的变更、转让以登记为准，而买卖合同属于物权变更、转让的原因行为，仅在合同双方之间发生债权关系，合同一方可要求另一方按照合同约定继续履行包括过户等物权登记行为。涉及到本案中，涉案房产目前已被人民法院另案查封，至本判决作出时止仍处于查封期间，属于依法不能转让的房产，不具备办理过户手续的条件，原告诉请要求被告即时配合办理房屋过户登记手续存在法律上的障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本案属于法律上不能履行的情况，本案所涉《房屋买卖协议》客观上无法继续履行，原告经本院释明拒绝变更诉请坚持要求判决被告即时配合办理房屋过户登记手续，故对于该诉请本院予以驳回。二、关于原告要求确认涉案《房屋买卖协议》合法有效问题。据审理查明，本案涉案房产第一次被查封登记时间为2019年3月23日，本案民事起诉状落款时间为2019年4月22日，正式登记立案时间为2019年4月28日，查封登记时间在前，本案起诉时间在后。原告虽提供有双方签字的《房屋买卖协议》及相关款项转账凭证，但相关款项以房保华个人账户进行转出，且2016年3月17日房保华向印杭辉账户转账1300万元转账用途为“还款”并非“购房款”或相关摘要，对此原告也不能进行合理的解释和提供充分的证据证实。鉴于目前《房屋买卖协议》所涉房产已被人民法院另案查封，合同履行存在客观障碍，合同目的无法实现，且在《房屋买卖协议》签订时间无法核实，合同真实性无法确认的情况下，对于原告要求确认涉案《房屋买卖协议》合法有效的诉请，本院予以驳回。三、关于原告要求被告支付因不配合过户导致原告费用损失20万元（暂定）问题。因原告未提供证据证明其存在被告不配合过户导致的费用损失20万元，对于该诉请予以驳回。综上所述，原告洪都建设集团有限公司的诉请不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告洪都建设集团有限公司全部诉讼请求。案件受理费99800元由原告洪都建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：14×××42，收款人：江西省高级人民法院，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 段 毅审判员 刘卫平审判员 李 恒二〇一九年十月二十八日法官助理宋丽书记员陈思思