江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初7957号 原告：戴娟，女，1989年9月20日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 被告：韩德伟，男，1993年5月18日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 第三人：陈佳莉，女，1989年11月8日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。 原告戴娟与被告韩德伟、第三人陈佳莉确认合同有效纠纷一案,本院于2019年8月30日立案后,依法适用简易程序,于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告戴娟，被告韩德伟，第三人陈佳莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴娟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年8月1日签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效；2、判令案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，被告韩德伟将名下一套位于南京市浦口区的拆迁安置房出售给原告并签订了《拆迁安置房买卖合同》，合同签订后，原告按约向被告支付了部分购房款，后由于被告与第三人陈佳莉离婚后财产纠纷涉及案涉房产，损害到原告的合法权益，故诉至法院。 被告韩德伟辩称，同意原告的诉讼请求；案涉房产是被告韩德伟的个人财产，不是被告与第三人的夫妻共同财产。 第三人陈佳莉辩称，被告与第三人于2015年10月20日登记结婚，婚后原房屋拆迁取得了案涉房产，应认定为夫妻共同财产，且原房屋拆迁补偿的面积考虑到了被告与第三人的夫妻关系，第三人亦分到了8万元的补偿；2019年1月14日，被告与第三人在雨花台区民政局协议离婚，离婚协议书约定案涉房产归第三人所有，被告系在第三人不知情的情况下私自处分第三人财产；案涉房屋系拆迁安置房，根据法律规定拆迁安置房五年内不得上市交易，故原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》违反了法律规定，应属无效；原、被告签订《拆迁安置房买卖合同》时，案涉房产具体信息尚不确认，合同中关于房屋价款及付款、定金等均不是手写，原告支付给被告的购房款流水笔数较多，明显不符合常理；综上，原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》违反了法律规定且系被告无权处分，应认定合同无效，即便合同有效，原告亦仅对被告享有债权，房屋所有权仍归第三人所有。 经审理查明，2015年10月20日，被告韩德伟与第三人陈佳莉登记结婚。2015年11月30日，被告韩德伟作为被拆迁人（乙方）与江浦街道拆迁办（甲方）签订《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议》（货币补偿），约定乙方房屋及附着物坐落于老虎桥社区欧所组，经有效确认房屋面积84.7平方米，共获得原房补偿款、购房补偿款、区位补偿款、装修补偿款等拆迁补偿款共计541021.4元，乙方同意将货币补偿款中三项补偿款（原房补偿款、区位补偿款、购房补偿款）合计327380元作为购买拆迁安置房房款预存，用于安置房建设。甲方一次性将扣除三项补偿款外的其他补偿款213641.4元支付给乙方。乙方安置房选址位于杨柳小区，该户应安置面积84.7平方米。根据相关政策管理规定，乙方取得拆迁安置房两证后，须满五年后方可上市交易。 2018年8月1日，韩德伟（甲方）作为卖方与戴娟（乙方）作为买方签订《拆迁安置房买卖合同》，约定甲方将南京市浦口区××号拆迁后分得的拆迁安置房出售给乙方，房屋总价款1100000元，合同签订前乙方已支付甲方定金65000元，签订本合同之日，乙方支付甲方购房定金145000元，乙方配偶、父母签署本合同完成之日，乙方支付购房定金20000元，房产地址确定，双方就房产地址签署补充协议完成后，在甲乙双方交房当日，乙方支付购房款90000元，甲乙双方至交易中心办理房产过户至乙方名下的过户手续当日，乙方支付购房款770000元。合同另约定，甲方承诺房产系甲方个人财产，甲方有权出售房产，不存在产权纠纷。甲方承诺甲方的近亲属（配偶、父母）同意甲方出售房产，并作为保证人。如甲方因意外事件或不可抗力无法继续履行本合同的，甲方的近亲属配合继续履行本合同。甲方父亲韩修琪、母亲熊万梅在合同尾部甲方担保人处签名并誊抄本人已经通读并认可本合同全部条款，并愿意配合履行。江苏同大律师事务所律师陶然在见证律师处签名。第三人陈佳莉未在甲方担保人处签字。2018年7月27日，戴娟分两笔向被告韩德伟转账35000元，2018年7月30日，戴娟向韩德伟转账30000元，韩德伟向戴娟出具收条，载明“本人韩德伟收到戴娟支付定金65000元，大写：陆万伍仟元，用于购买本人为权利人的拆迁安置房”。合同签订当日，戴娟向韩德伟分别转账50000元、20000元、50000元、22000元，韩德伟向戴娟出具收条，载明“本人韩德伟收到戴娟支付定金145000元，大写：壹拾肆万伍仟元，用于购买本人为权利人的拆迁安置房”。2018年9月16日，韩德伟父亲韩修琪在“本人韩德伟收到戴娟支付定金20000元，大写：贰万元，用于购买本人为权利人的拆迁安置房”的收条上签字确认。 2018年9月4日，被告韩德伟向第三人陈佳莉出具保证书，载明“我保证以后工资卡给陈佳莉保管，支出收入听陈佳莉，不再借高利贷，收入每笔都给陈佳莉，以后不再在微信乱聊。以上保证如有再犯，净身出户，不对家里人撒谎，以身作则，为韩沁言作榜样。”2018年11月28日，被告韩德伟再次向陈佳莉出具保证书，称如其再出轨或者借网贷，则韩德伟名下拆迁安置房产权归陈佳莉所有。 2019年1月14日，被告韩德伟与第三人陈佳莉登记离婚，《离婚协议书》中关于夫妻共同财产的处理约定：夫妻共同所有的位于南京软件大道××室及韩德伟名下的江浦区拆迁安置房的一套拆迁房归女方所有，拆迁安置房2020年交付后房产证姓名变更为陈佳莉及韩沁言，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费用由女方负责。 上述事实有原、被告及第三人庭审陈述，原告提交的《拆迁安置房买卖合同》、收条、收据，被告提交的《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议》、银行交易流水，第三人提交的结婚证、保证书、离婚证、《离婚协议书》等证据在卷予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为案涉拆迁安置房是被告韩德伟的个人财产还是被告与第三人陈佳莉的夫妻共同财产以及案涉《拆迁安置房买卖合同》是否存在导致合同无效的情形。根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第（一）款规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。本案中，位于老虎桥社区欧所组的房屋及附着物系被告韩德伟的婚前个人财产，而案涉拆迁安置房系被告韩德伟与江浦街道拆迁办签订《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议》将原房屋及附着物拆除后而取得，系韩德伟婚前个人财产的转化，应认定为被告韩德伟的个人财产。第三人辩称房屋拆迁发生在婚姻关系存续期间应视为夫妻共同财产的意见，于法无据，本院依法不予支持。关于《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议》第五条“根据相关政策规定，乙方取得拆迁安置房两证后，须满5年后方可上市交易”是否会导致合同无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，上述对于拆迁安置房交易的协议约定仅系基于地方政策管理性规定而非法律、行政法规的强制性规定，第三人据此要求确认《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议》无效，于法无据，本院亦不予支持。关于第三人陈佳莉作为被告配偶未在《拆迁安置房买卖合同》甲方担保人处签字是否会导致合同无效的问题，本院认为，案涉房屋作为被告韩德伟的个人财产，其有权进行处分，结合《拆迁安置房买卖合同》第5.4款的规定，可以看出原、被告设定担保人的目的在于确保合同的履行而非为合同的成立及效力设定限制，故第三人陈佳莉未在甲方担保人处签字亦不影响案涉《拆迁安置房买卖合同》的效力。另，第三人以原、被告在合同履行过程中的付款方式、收条出具方式不合理为由主张原、被告串通损害第三人利益的辩称意见，证据不足，本院亦不予支持。综上，原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，故本院对原告戴娟要求确认合同有效的诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条的规定,判决如下: 确认原告戴娟与被告韩德伟于2018年8月1日签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效。 案件受理费减半收取计5288元，由被告韩德伟负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10576元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。 审判员  米庆光 二〇一九年十月二十一日 书记员  傅小艺