西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初7833号 原告张雪，（反诉被告），女，1988年12月13日出生，汉族，住陕西省铜川市王益区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王琴，重庆万诚律师事务所律师。委托代理人葛树芳，重庆万诚律师事务所律师。被告西安汉之辉商业管理有限公司（反诉原告）。住所地：陕西省西安市未央区凤城三路凤锦苑1号楼1单元0207室 。统一社会信用代码91610112MA6UT59N2W。法定代表人张辉，总经理。委托代理人张强，陕西太柏律师事务所律师。原告张雪与被告西安汉之辉商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人葛树芳，被告法定代表人张辉与委托代理人张强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告签订《宣平里购物店商业合同》，约定被告提供宣平里购物店26号商铺与其合作经营中华服品牌，合同自2018年7月17日至2021年7月16日。合同签订后，其向被告交纳履约保证金10万元。2019年1月29日至3月15日，被告因对第三人采取强行停电的清场措施殃及其无法营业，并将其经营场地外租，给其造成损失。诉请：确认双方签订的《宣平里购物商业合同》已于2019年3月29日解除；被告返还履约保证金10万元及资金占用费损失（以10万元为基数，自2019年3月16日计算至付清之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；被告赔偿损失3万元，返还2018年3月31日至4月6日的分红3965元；诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所述与事实不符。因原告违反合同约定，未如期开业，中途私自协议导致双方合同目的无法实现，其同意解除合同。导致合同目的无法实现的责任在原告，依据合同约定原告应承担相应的违约金。原告交纳的10万元不足以弥补其全部损失，其保留另案诉讼的权利。原告主张的3万元损失并未发生。此外，原告违反合同约定，私自收银，应按合同约定出现一次支付其违约金5000元。综上，请求驳回原告的诉请。反诉原告诉称，其与反诉被告签订《宣平里购物店商业合同》，将宣平里26号商铺提供给反诉被告使用，租金采取对营业额以扣代租的形式收取。合同签订后，反诉被告无正当理由未如期开业，经其多次催促无果，营业期间又擅自停业，致使合同目的无法实现，其有权解除合同，并由反诉被告承担100%的违约责任。合同约定反诉被告不得私自收取销售款，一经发现需交纳违约金5000元。反诉被告于2019年3月28日私自收取销售款3000余元，应承担相应的违约责任。此外，反诉被告在经营期间尚欠其电费38元未付。反诉诉请：解除双方签订的《宣平里购物店商业合同》；反诉被告向其支付因未如期开业及在营业期间擅自停业所产生的违约金10万元；反诉被告支付因私自收银所产生的违约金5000元；反诉被告支付2019年3月电费38元；本诉和反诉的全部诉讼费由反诉被告承担。反诉被告辩称，双方签订的《宣平里购物店商业合同》已于2019年3月29日解除，反诉原告的诉请无任何法律依据。其仅在2019年1月29日至3月15日未营业，未营业的原因系反诉原告对第三人采取清场措施，强行停电所致，并给其造成严重的经济损失。反诉原告未按合同约定提供经营场地，其在未营业期间未收到来自反诉原告的任何催告信息或者情况说明，故不存在擅自停业，其不应支付反诉原告违约金10万元，且违约金10万元过高也不符合法律规定及合同约定。其并未私自收银，且合同虽然约定由统一收银系统收款，但宣平里购物中心没有统一的收银系统，反诉原告的15%提成是由工作人员自其店里取现，再由员工通过手机转账至反诉原告账户。反诉原告未向其催告、交纳电费，且反诉原告停电给其造成的损失巨大，其无法营业，不应承担电费。经审理查明，2018年7月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《宣平里购物店商业合同》，约定甲方将位于宣平里购物店26号，面积15㎡的商铺提供给乙方经营中华服品牌；期限3年，自2018年7月17日至2021年7月16日，甲方确定的统一开业日为2018年8月1日；装修期限自2018年7月17日至2018年7月30日；双方利润分配方式为：营业额保底以扣代租分红奖励，甲方统一收银，每月提取乙方当月销售额（含税）15%作为甲方收益；乙方按1.5元/度收取电费，宣平里水电费采用充值卡形式，乙方根据经营需求在结算中心自行办理；乙方须于合同签署时，向甲方一次性交纳房屋使用保证金7万元、商品质量安全保证金3万元，合计10万元，合同期限届满并解除，甲方无息返还乙方；乙方不得以代交款或其他任何名义私自收取任何销售款项，一经发现，乙方须向甲方交纳违约金5000元，如出现三次，甲方有权解除合同，乙方因经营需要收取现金，需甲方书面同意后，并入甲方收银系统后方可收取；乙方未按合同约定交纳款项逾期达15日仍未交清，甲方有权解除合同；未经甲方书面同意，乙方未如期开业或乙方在营业期间擅自停业的，每日应向甲方交纳每日保底任务扣费2倍的违约金，乙方逾期未开业，或擅自停业达10日的，甲方有权解除合同；凡因乙方原因导致合同解除，乙方应向甲方支付保证金总额100%的违约金。合同签订当日，原告向被告交纳10万元，被告向原告出具了“收款收据”。被告于2019年3月底设立了统一的收银系统，在此之前，被告未收取原告营业额提成。2019年3月29日，原告以微信转账方式交付被告2019年3月28日的营业额3165元。当日，被告向原告发出“退场通知”，通知内容为：其公司名下宣平里汉文化餐饮服务中心自2018年8月2日开业以来，为扶持商户的经营，并未对商户进行抽成扣点，直至2019年3月20日，宣平里汉文化餐饮服务中心试运营完毕，正式开业（2019年3月18日下发通知），原告在收到通知后并未做开业准备，3月28日，原告在得知有大型团队来用餐后开门营业，但当天营业额在营业结束后未交公司财务部，在其公司工作人员协调后仍拒绝交付营业额。原告拒绝交付当日营业额，已故意违约，经协调后仍不按合同约定执行，公司决定解除与原告的合同，并令原告三日内办理商场，保证金的退还按合同约定执行。原告于2019年4月初退场。另查明，被告（乙方）与西安宣平里文化旅游运营管理有限责任公司（甲方）于2018年4月1日签订《宣平里商业合同》，约定甲方将坐落于西安市未央区XX路XX镇XX层商铺2000㎡商铺提供给乙方使用。西安市未央区XX路XX镇，系擅自占用集体土地建设，已被西安市国土资源局以非法占地行为作出责令拆除、恢复土地原状、退还非法占用集体土地的行政处罚决定。庭审中，原告明确诉讼请求为：确认双方签订的《宣平里购物商业合同》已于2019年3月29日解除；被告返还履约保证金10万元，并以此款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，承担自2019年3月30日至付清之日的资金占用费；被告赔偿其退场时商铺存放的货物损失3万元，按85%返还2018年3月31日至4月6日的分红3370元（3165元+800元=3965元x85%）。但就其货物损失，以及其营业额800元未举证证明，其提交的证据仅证明被告收取营业额3165元。被告对收取原告10万元及收到营业额 3165元的事实无异议。以原告违约为由不同意返还。被告明确其反诉请求为：原告向其支付因未如期开业及在营业期间擅自停业所产生的违约金10万元；原告支付因私自收银所产生的违约金5000元；原告支付2019年3月公摊电费38元。原告否认其未如期开业及在营业期间擅自停业，不同意承担10万元的违约金及违约金5000元，且10违约金金额过高，其于2019年3月28日收银，3月29日就将营业额交给了被告，不应承担违约金5000元。38元电费如果属实，同意承担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  上述事实，有《宣平里购物店商业合同》，“收款收据”，“退场通知”，《宣平里商业合同》，微信截图，证人证言等证据及双方陈述在卷佐证。本院认为，涉案商铺无审批手续，并已被西安市国土资源局以非法占地行为作出责令拆除、恢复土地原状、退还非法占用集体土地的行政处罚决定，导致原、被告签订的《宣平里购物店商业合同》无效。被告对收取原告保证金10万元的事实无异议，原告要求被告返还，依法应予支持。原告在签订合同时未尽到注意义务，要求被告承担此款的资金占用费不予支持。原告主张货物损失3万元，以及其营业额800元未举证证明，不予支持。但双方对原告交付被告营业额3165元均无异议，被告理应返还原告85%，即2690.25元。合同无效，被告要求扣留原告的10万元作为原告的违约金，依法无据，不予支持。被告要求原告承担公摊电费38元，为被告的合理损失。从双方提交的证据，可以证明自2019年3月20日正式营业后，原告仅于2019年3月28日营业一天，而被告采取的是自原告的营业额中以扣代租方式收取商铺使用费，原告停止营业，必然对被告造成了一定的损失。故，可参照合同酌情以被告应退还原告的营业额2690.25元抵付原告应付的电费，以及停业给被告造成的损失。原告要求被告退还营业额，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张雪与被告西安汉之辉商业管理有限公司于2018年7月17日签订的《宣平里购物店商业合同》无效。二、被告西安汉之辉商业管理有限公司自本判决生效之日起五日内返还原告张雪保证金10万元。三、原告张雪给付被告西安汉之辉商业管理有限公司电费以及停业损失合计2690.25元，此款以被告西安汉之辉商业管理有限公司应退还原告张雪的营业额抵付。四、驳回原告张雪的其余诉讼请求。五、驳回被告西安汉之辉商业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2979元（原告已预交），由被告承担2500元，与上述付款时间一并给付原告，原告自行负担479元。反诉费1200元（被告已预交），由原告承担50元，与上述付款时间一并给付被告，被告自行负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    王  琦       人民陪审员    马建青人民陪审员    王中琴   二○一九年十月十九日 书  记  员    叶  娟    1