广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4834号原告:周金池，男，1948年3月24日出生，汉族，住广东省惠来县。被告：广州市番禺区化工建材工业总公司，住所地广州市番禺区市桥街北桥路10号，统一社会信用代码91440113191422045Y。法定代表人：梁国成，职务经理。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂宇，广东武平律师事务所律师。被告：广州南沙开发区土地开发中心，住所地广州市南沙区凤凰大道1号C栋三楼，统一社会信用代码124401157435972905。法定代表人：杜永洪。委托诉讼代理人：胡丹丹，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗慧婷，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：广州市南沙区南沙街道办事处，住所地广州市南沙区进港路办事处大楼，统一社会信用代码1144011578605187XM。法定代表人：曾祥洪，职务主任。委托诉讼代理人：余绮彤，广东凯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。原告周金池诉被告广州市番禺区化工建材工业总公司（下称番禺化建公司）、广州南沙开发区土地开发中心（下称南沙土发中心）、广州市南沙区南沙街道办事处（下称南沙街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。周金池，番禺化建公司委托诉讼代理人钟武平，南沙土发中心委托诉讼代理人胡丹丹、南沙街道办委托诉讼代理人贺拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周金池向本院提出诉讼请求：1、番禺化建公司向其支付因无法提供房屋的补偿款5251250元（根据被拆迁房屋面积162.58平方米加上20%公摊面积计算得出215平方米，按每平方米25000元计算）；2、番禺化建公司向其支付安置补偿费138126元(按照被拆迁面积162.58平方米减去番禺化建公司提供82.17平方米差额80.4平方米计算，按照临时拆迁补助费为每月每平方米20元，从2012年8月17日起计算至2019年10月14日，共计85个月27天；3、南沙土发中心、南沙街道办对诉讼请求1、2的款项承担连带责任。事实和理由：其原在番禺县××沙公社××（××矿××工区边石场）工作，由于工作时间较长，因石场宿舍区失火找不到住宿，同意其在石场范围内建造房屋居住使用。番禺县万顷沙人民公社万顷沙石场特此出具了建造房屋证明。因南沙区政法委办公大楼建设，需对其的房屋进行拆迁及补偿。2010年8月17日，其与番禺化建公司、南沙土发中心、南沙街道办签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定番禺化建公司在签约后两年内提供位于进港以西原虎门石矿场内的新安置房（等同原房屋面积162.58平方米）给其居住。但多年来其向政府部门反映情况，未得到解决。因番禺化建公司不能在协议约定的地点提供安置房，故其要求番禺化建公司向其提供同等的货币补偿，补偿价格按虎门石矿场时代南湾同地段商品房价格25000元每平方米计。番禺化建公司辩称：应驳回周金池的全部诉请。1、根据周金池提交的工作证、番禺县万顷沙公社石场出具的证明，以及南沙区土地开发中心的复函([2012]130号），周金池主张的无报建建筑物不在案外人番禺市虎门石矿场的地块上，《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的前提为“……需对乙方（周金池）位于南沙区沙芦湾村长丰围（原虎门石矿场内）的房屋进行拆迁补偿”，要其履行协议的前提条件不成立。2、南沙土发中心[2013]12号《关于解决周金池等三户被拆迁户临时居住房屋的函》明确表示“后来查实该三户拆迁户所在地非虎门石矿场地块。且上述三户不符合南沙区现行的拆迁安置条件，我中心不能提供安置房予以安置”。因征地受益人为南沙土发中心。周金池应该向受益人主张权利。3、即使完全按照《房屋拆迁补偿安置协议书》履行，周金池主张各被告赔偿5251250元房屋补偿款没有依据。依照《房屋拆迁补偿安置协议书》第五条“自本协议签订之日起两年内，在政府有关部门确认位于港前大道以西原虎门石矿场住宅区内的新安置房达到可供入住条件后，丙方在新建成安置房内提供与乙方原居住房屋面积相近的房屋一套给乙方居住。”依照协议，并非买一套房地产给周金池，依约提供的房屋为政府安置房，产权并不属于周金池，周金池只有居住权。故周金池仅可主张与同等面积的相应的安置房的租金赔偿，且应该减去已经提供的面积的相应租金。4、周金池主张的赔偿款部分已经超过诉讼时效。周金池最早提出诉讼的案号为(2015)穗南法民三初字第711号，四方于2010年8月17日签署《房屋拆迁补偿安置协议书》，周金池主张的部分款项已经超过诉讼时效，不应当支持。另《房屋拆迁补偿安置协议书》为行政协议，1996年《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置筹案件问题的批复》系旧法，应适用2015年的最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释，故本案应按行政诉讼来处理。南沙土发中心辩称：1、根据原被告签订的房屋拆迁安置补偿协议书，周金池享有的安置方面的权益包括两个内容，第一个是在虎门××矿××安置区建成后，向番禺化建公司承租一套安置房的权利；第二个是在安置房建成之前由番禺化建公司提供周转房临时居住。本案中周金池对安置房享有的仅是承租的权利，而不是所有权，所以其诉请1要求支付货币补偿是没有依据的。且根据合同的约定，安置房是在建成之后符合入住条件之后予以提供，现在并不符合提供安置房的条件。所以周金池的诉请也是没有达到合同约定的条件。2、到目前为止，番禺化建公司是一直提供了周转房给周金池临时居住使用，所以周金池没有权利再要求支付临迁安置补助费。3、根据原被告的拆迁协议，相应的拆迁房屋安置问题由周金池与番禺化建公司解决，与其及南沙街道办无关，故周金池要求其承担连带责任也是没有依据的。南沙街道办辩称：1、周金池的诉讼请求与已生效的(2015)穗南法民三初字第711号案的诉讼请求基本一致，根据《民事诉讼法》第一百二十四条第五款的规定，其应申请再审。2、若贵院受理本案，周金池第1、2项诉讼请求与其也无关；周金池要求其对其第1、2项诉讼请求承担连带责任的诉讼请求无合同与法律依据，请依法驳回周金池关于要求其承担连带责任的诉讼请求。经审理查明：2008年11月26日，番禺化建公司（乙方，被收地单位）与南沙土发中心（丙方，协助收地单位）、案外人广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局（甲方，收地单位，以下简称国土房管南沙分局）签订《收回国有建设用地使用权补偿合同》，约定：一、甲方收回乙方所持的“番府国用（2001）字第13-XXX号”《国有土地使用证》中面积共370772.5平方米的国有建设用地使用权，该部分国有土地位于广州南沙开发区南沙街港前大道虎门石矿场以东，具体面积及位置四至以“番府国用（2001）字第XXXX号”《国有土地使用证》记载为准并详见《国有土地使用证》附图，所标示坐标的各拐点界桩经甲、乙双方现场验明核定无误（注：乙方分割转让给广州海关33608.6平方米国有建设用地使用权部分，不属此次收回国有建设用地使用权范围）。二、由于前述收回的国有建设用地范围内存在地上建筑物的搬迁安置，以及其他第三人对其中部分土地受偿事宜提出争议等历史遗留问题，根据“穗南府会记[2008]28号”《工作会议纪要》精神和实际建设需要，甲、乙、丙三方经协商按如下方式处理此次收地事宜。（一）甲方此次收回370772.5平方米的国有建设用地使用权，需支付的总补偿款限定为5427.6055万元，该总补偿款包含：收地补偿、地上建筑物拆迁和相关居住使用人员的搬迁安置费用，可能支付给其他第三人的补偿（注：如经甲方测量后确认属第三人受偿的土地面积，按146元/平方米标准甲方另行支付给第三人，并在第二期补偿款中扣减）。（二）本合同签订后十五个工作日内，甲方委托丙方一次性支付给乙方3000万元首期补偿款，乙方收款时应开具正式发票；（三）为保证政府相关项目用地需要，乙方收到首期补偿款2日内，乙方立即将此次所收回土地中约50%部分先行交回政府另行安排使用（位置详见附图2中A地块）。本合同签订后乙方开展附图2中B地块土地（另包括乙方用地红线外到港前大道与京珠高速的范围）上建筑物拆迁和相关居住使用人员的搬迁安置工作并自行承担相关费用。乙方确保在收到首期补偿款后9个月内完成上述范围的拆迁、搬迁安置和交地工作。（四）乙方完成上款所述的拆迁、搬迁安置和交地工作后十五个工作日内，甲方委托丙方一次性付清5427.6055万元中尚实际剩余的补偿款给乙方，乙方收款时应开具正式发票。三、如被收回土地存在租赁等遗留法律关系，乙方应即时办理合同解除事宜，如涉及对他方的补（赔）偿费用，由乙方自行承担等。2010年8月17日，南沙土发中心（甲方）与周金池（乙方）、番禺化建公司（丙方）、南沙街道办拆迁安置工作办公室（丁方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》约定：“因南沙区政法委办公大楼建设，需对乙方位于南沙区沙街芦湾村长丰围（原虎门石矿场内）的房屋进行拆迁补偿，为满足乙方及其家人的住房需求，丙方同意在其投资建设的虎门石矿场住宅安置区内出租安置房给乙方居住，出租期限等同于丙方职工。在该安置房达到可供入住条件前，丙方同意无偿提供南北台大厦内套间给乙方临时居住，四方就有关拆迁补偿安置事宜达成如下协议共同遵守执行：一、因建设需要，需拆除乙方位于南沙区沙街芦湾村长丰围（原虎门石矿场内）的无证房屋，房屋实测面积162.58平方米。二、本协议签订后1日内，丙方向乙方提供南北台大厦内的——、-—、套间安排入住，丙方保证套间内水电、照明设施齐全。三、本协议共需向乙方支付补偿款合计为人民币162672.70元。支付方式为一次性付款：补偿款在本协议签订后5天内由甲方将该款项一次性支付给丁方，再由丁方支付给乙方。三、乙方应于本协议签订后5日内将本协议所涉房屋、青苗及附着物等全部移交给甲方，不得阻碍甲方进行所在土地的平整施工，并保证今后不得以任何形式和理由向甲方、丙方或丁方收取任何费用。四、自本协议签订之日起两年内，在丙方位于港前大道以西原虎门右矿场住宅区内的新安置房建成并达到可供入住条件前，乙方可居住在南北台大厦内的套间内，丙方不向乙方收取租金，但水电费、物业管理费清洁费等与物业有关的费用均由乙方自行缴交。五、自本协议签订之日起两年内，在政府有关部门确认丙方位于港前大道以西原虎门石矿场住宅区内的新安置房达到可供入住条件后，丙方在新建成安置房内提供与乙方原拆迁房屋面积相近的房屋一套给乙方居住，乙方需于收到丙方通知10天内完成选房及搬迁工作，入住后乙方需向丙方交纳与原虎门石矿场职工同等单价的房屋租金，并按原虎门石矿场职工同等待遇长期居住。届时乙方享有优先选房的权利。六、本协议所涉被拆迁房屋的安置问题，由乙、丙方解决，与甲、丁方无关。乙方领取补偿款后，不得向甲、丁方或政府部门要求安置。七、本协议自甲、乙、丙、丁四方授权代表签字、盖章后生效等。”就上述协议第五条所约定的内容，周金池认为是长期居住，将房屋补偿给其；三被告认为是提供安置房给周金池居住，周金池应缴纳租金，居住期限与原虎门石矿场的职工同等待遇。合同签订后，番禺化建公司提供了其位于XX大厦的XX6、XX、XX8房(套内面积均为27.3912平方米)给周金池户居住至今，南沙街道办向周金池支付了合同约定的补偿款合计为162672.70元。庭审中，原被告共同确认上述房屋面积与《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的安置面积差为80.4平方米，协议所约定的安置房至今未建设。就该面积差部分，周金池认为应按20元每平方米每月的标准补偿租金给其。2012年3月6日，南沙土发中心向番禺化建公司出具《关于扣减南沙公检法项目收地范围内部分土地补偿款的函》，内容为“南沙公检法大楼项目建设需要，2008年我中心与贵司签订《收回国有建设用地使用权补偿合同》，……。根据南沙街芦湾村及贵司反映，收地范围有8430平方米土地（见附图）使用权不属于贵司所有。为解决历史遗留问题，我中心已就该地块对南沙街芦湾村进行了相关补偿。现请贵司对该8430平方米土地不属贵司原土地使用权范围内的实际情况予以确认，我中心将按原合同146元/平方米的标准，在支付给贵司的第二期补偿款中扣减相应的1230780元补偿款。”该函附件附有《扣减补偿费范围红线图》。2012年3月9日，番禺化建公司就上述函件复函南沙土发中心，内容为“一、位于南沙××××前大道虎门石矿场以东滩涂范围的8430平方米用地，不属于我司原土地使用权范围。二、我司同意在贵中心支付的第二期补偿款中扣减相应的1230780元。”2013年1月21日，南沙土发中心向番禺化建公司出具《关于解决周金池等三户被拆迁户临时居住房屋的函》，内容为“因南沙区政法委办公大楼建设，对周金池等三户被拆迁户位于南沙区沙街芦湾村长丰围（原虎门石矿场内）的房屋进行拆迁补偿。根据原合同约定：在拆迁协议签订后两年内，由贵司在港前大道以西虎门石矿场住宅区内建成的新安置房安排上述拆迁户的安置问题。后来查实该三户拆迁户坐落地非虎门石矿场地块。且上述三户不符合南沙区现行的拆迁安置条件，我中心不能提供安置房予以安置。为解决周金池等被拆迁户的诉求和维护社会和谐，请贵司继续在你属下企业虎门石矿场家属区内，暂时为其提供住房租住，以解决其实际困难。”另查明，1988年9月10日，番禺县万顷沙人民公社石场出具《证明书》，内容为因该场宿舍区失火不能住宿，同意其工人周金池在其场范围内自己建造住宿等。2016年5月26日，本院就原告周金池诉被告南沙土发中心、番禺化建公司、南沙街道办房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出(2015)穗南法民三初字第711-3号《民事裁定书》，周金池在该案中诉请“一、被告番禺化建公司向原告周金池提供一套面积162.58平方米的安置房（即提供位于港前大道以西××矿××住宅区内××面积162.58平方米的安置房）；二、被告番禺化建公司向原告周金池支付逾期交付安置房的费用53651.4元。（按照《广州市国土资源和房屋管理局关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、拆迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》临时拆迁补助费为每平方米20元，原房屋使用面积162.58平方米，每月临时安置补助费为3251.6元。按照《广东省城市房屋拆迁管理规定》逾期交付安置房每月应给付50%的临时安置补助费，即每月1625.8元，从2012年9月3日计算至提供安置房之日止，现暂计至2015年6月3日，暂计33个月，暂计为53651.4元）；三、被告南沙土发中心、被告南沙街办事处对第一、二项诉讼请求承担连带责任；四、本案诉讼费由被告南沙土发中心、番禺化建公司、南沙街办事处承担。”该裁定书认为“《收回国有建设用地使用权补偿合同》约定了南沙土发中心和番禺化建公司因收地所生的具有行政法上的权利义务，其中约定番禺化建公司负责被收回土地上现有人员的安置。而《房屋拆迁补偿安置协议书》是《收回国有建设用地使用权补偿合同》约定安置内容的具体化，该内容属于行政协议约定的范畴。原告周金池要求三被告继续履行协议提供安置房及支付逾期交付安置房的费用，属于请求解决行政协议所生争议，并非民事诉讼的受案范围。”故裁定“驳回原告周金池的起诉。”后周金池提起行政诉讼。2016年12月15日，广州铁路运输第一法院就原告周金池与广州南沙开发区土地开发中心、广州市番禺区化工建材工业总公司、广州市南沙区沙街道办事处、广州南沙开发区国土资源和规划局履行拆迁补偿安置协议纠纷一案作出（2016)粤7101行初2080号《行政裁定书》，该裁定书认为“……。本案中，原告要求履行拆迁补偿安置义务的对象是被告广州市番禺区化工建材工业总公司，其是独立的民事行为主体，并非是行政机关，并且涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》注明被拆迁房屋的安置问题也是原告与广州市番禺区化工建材工业总公司解决，故《房屋拆迁安置补偿协议书》并非行政协议，因此原告依据该协议书起诉要求被告广州市番禺区化工建材工业总公司提供安置房以及临时安置补助费不属于人民法院行政诉讼的受案范围，对原告的起诉应予驳回。”故裁定“驳回原告周金池的起诉。”周金池就该裁定提起上诉，2017年7月19日，广州铁路运输中级人民法院作出（2017）粤71行终757号《行政裁定书》裁定“驳回上诉，维持原裁定。”周金池就（2017）粤71行终757号《行政裁定书》申请再审，2018年6月28日，广东省高院作出（2017）粤行申1171号《行政裁定书》，裁定“驳回周金池的再审申请。”广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价显示2012年-2018年期间南沙街住房租金标准为：2012年为9-18元/平方米/月，2013年为6-20元/平方米/月，2014为年6-19元/平方米/月，2015年为5-21元/平方米/月，2016年为6-27元/平方米/月，2017年为7-28元/平方米/月，2018年为8-24元/平方米/月。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同。虽然周金池曾就涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》补偿问题在2015年向本院提起诉讼，但(2015)穗南法民三初字第711-3号《民事裁定书》裁定驳回周金池起诉。后周金池就该拆迁安置补偿问题提起行政诉讼，被认定为不属于人民法院行政诉讼的受案范围，予以驳回，相应的裁定经二审及再审维持，故周金池根据上述裁判文书指引，提起本案诉讼，符合法律规定。番禺化建公司、南沙街道办对此的抗辩均缺乏依据，本院不予采纳。结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是周金池主张的补偿要求是否应予支持，对此本院阐述如下：首先，根据涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》约定“丙方同意在其投资建设的虎门石矿场住宅安置区内出租安置房给乙方居住，”及“六、本协议所涉被拆迁房屋的安置问题，由乙、丙方解决，与甲、丁方无关。”番禺化建公司为合同约定的安置义务人，且当事人未就该协议内容有其他约定，故番禺化建公司抗辩其不应承担安置义务没有依据，本院不予采纳。其次，根据《房屋拆迁补偿安置协议书》约定“丙方同意在其投资建设的虎门石矿场住宅安置区内出租安置房给乙方居住，出租期限等同于丙方职工。”及协议第五条的约定“自本协议签订之日起两年内，在政府有关部门确认丙方位于港前大道以西原虎门石矿场住宅区内的新安置房，达到可供入住条件后，丙方在新建成安置房内提供与乙方原拆迁房屋面积相近的房屋一套给乙方居住，乙方需于收到丙方通知10天内完成选房及搬迁工作，入住后乙方需向丙方交纳与原虎门石矿场职工同等单价的房屋租金，并按原虎门石矿场职工同等待遇长期居住。”合同约定的安置方案为番禺化建公司在签约后两年内提供与原拆迁房屋面积相近的一套新安置房给周金池居住，且周金池应向番禺化建公司给付租金，故周金池要求番禺化建公司按安置房折算面积给付同等市场价值的货币补偿没有合同依据，本院不予支持。第三，根据《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，番禺化建公司应在协议签订之日起两年内向周金池提供安置房居住，其至今未能提供约定的安置房，已构成违约。根据当事人确认，番禺化建公司至今仅提供三间临时周转房给周金池户居住，与约定的补偿房屋面积存在80.4平方米的面积差，故周金池要求番禺化建公司补偿面积差部分的租金损失合理有据，因双方对面积差部分的补偿标准未有约定，周金池要求按临时拆迁补助费为每月每平方米20元给付赔偿缺乏依据，为减少当事人诉累，综合本案案情，根据公平原则，本院参照广州市房屋租金参考价标准酌定2012年-2016期间按每平方米每月15元的标准、2017年至2019年期间按每平方米每月17元的标准确定番禺化建公司应支付给周金池的赔偿金额，故周金池主张的2012年8月17日起计算至2019年10月14日期间的赔偿金额为109017.21元[80.4平方米×15元/平方米/月÷31天×15天(2012年8月实际天数)即583.55元+80.4平方米×15元/平方米/月×52个月（2012年9月-2016年12月）即62712元+80.4平方米×17元/平方米/月×33个月（2017年1月-2019年9月）即45104.4元+80.4平方米×17元/平方米/月÷31天×14天(2019年10月实际天数)即617.26元]。周金池要求南沙土发中心、南沙街道办支付涉案款项没有合同依据，本院不予支持。番禺化建公司对此的抗辩依据不足，本院不予采纳。需要指出的是，原被告之间一系列纠纷的产生，系因番禺化建公司未能履行合同约定的安置义务所致，其至今未能依约对周金池进行拆迁安置补偿，明显超过了合理期限，番禺化建公司应秉承诚实信用原则，积极作为，使的安置措施在可预期的时间内能得到实现。周金池也应通过合法途径，采取合理、可行的方式维护自身合法权益。当事人也可积极协商，寻求彼此能接受的可实行、可预期的替代性安置补偿方案，尽快解决好周金池的安置补偿问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区化工建材工业总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周金池支付赔偿金109017.21元；二、驳回原告周金池的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24741元，由原告周金池负担23000元，被告广州市番禺区化工建材工业总公司负担1741元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓小春二〇一九年十月三十一日书记员  梁凤茵