贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6236号上诉人（原审被告）：万建霞，女，汉族，1970年11月17日出生，贵州省正安县人，住正安县，现住正安县。被上诉人（原审原告）：正安领杰物业管理有限公司。统一社会信用代码91520324MA6DK8LG5X。法定代表人：张俊杰，该公司总经理。上诉人万建霞因与被上诉人正安领杰物业管理有限公司（以下简称领杰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万建霞上诉请求：1．撤销原审判决；2．本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人领杰物业公司履行服务合同不符合约定，未履行服务合同就不应当收费，一审判决显失公平；2、被上诉人是与正安县城乡投资有限责任公司签订前期物业管理服务合同，被上诉人未按照合同约定履行义务。为此，根据服务行业的行业规则，权利与义务对等原则，未尽义务而想获得报酬，并且将报酬转嫁给上诉人与法律规定相违背。一审判决查明，存在消防通道堵塞，存在安全隐患，业主的安全无法保障。无视群众生命安全的物管公司竟然得到法律支持，违背了公序良俗，与法律的公平正义相悖。领杰物业公司辩称，前期物业合同系合同双方当事人真实意思表示，合法、有效。物业服务合同系双务合同，应当由小区业主和物业公司共同维护管理，并且在合同中已经约定了交纳物业服务费的金额，时间，业主就应当及时交纳。小区卫生环境需要大家共同维护，而不是仅仅依靠物业公司。对于车辆的停放，被上诉人没有强制执行权利，只能尽量的疏导，并且也采取了措施，但是部分业主仍然乱停乱放。被上诉人也积极向有关部门汇报，并且也向城乡投资公司作了说明，物业服务企业的服务范围、内容是建立在企业进驻该小区时的现存情况，被上诉人向城乡投资公司汇报情况并要求整改已经尽到应尽的义务。被上诉人对一审判决认可，没有异议。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。领杰物业公司向一审法院起诉请求：1．判令万建霞向领杰物业公司立即支付2017年09月01日至2018年09月30日期间的物业服务费778.00元，并按日息3‰计付违约金付清时为止；2．本案诉讼费由万建霞承担。一审法院认定事实：2017年08月25日，领杰物业公司与正安县小寨公寓安置还房的建设单位正安县城乡建设投资有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定了领杰物业公司的物业服务事项为：1．物业共有部位的维修、养护和管理；2．物业共用设施、设备的维修、养护和管理；3．公共绿地、花木、建筑的养护与管理；4．附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；5．公共厕所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；6．交通与车辆停放秩序的管理；7．公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等内容。同时对物业服务质量进行了明确约定。其中，对共同场所、物业共有部位的清洁卫生要求每日清扫、反复保洁，垃圾日产日清，化粪池经常检查，每年一掏，单位平方和单位时间内，以目视情节为标准；对交通秩序的管理要求对进出本物业停车库的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序停放，勿乱停乱放，违规占道经营现象。合同约定的收费标准为电梯住宅楼按建筑面积每月每平方米1.00元，步梯住宅楼按建筑面积每月每平方米0.50元，实行按季度交纳。合同签订后，领杰物业公司开始进驻该小区提供物业服务，领杰物业公司虽然在该小区配备了保安、保洁人员，但根据正安县城乡投资有限责任公司出具的证明和在审理本案过程中进行现场勘察的情况来看，该小区的物业服务存在如下问题：公共区域（包括小区的内部院坝、公共门厅、过道、水电井等）长期堆放杂物、垃圾未及时清理，公共绿化未养护，小区内大、小车辆乱停乱放，严重影响了人员出行和堵塞了消防通道，存在消防隐患等。万建霞系该小区2号地4栋2单元2-1号房屋的业主，其房屋面积为129.75㎡。按照前期物业合同约定，2017年09月1日起至2018年09月30日期间应缴纳物业服务费778.00元而未缴纳。一审法院认为，领杰物业公司与正安县小寨公寓安置还房小区的建设单位正安县城乡建设投资有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿的基础上通过协商一致签订的，不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述前期物业合同属于有效合同，对包括万建霞在内的小寨公寓安置还房小区全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，领杰物业公司与万建霞均应按照合同约定严格履行自己的合同义务。本案中，由于领杰物业公司在向涉案小区履行合同义务的过程中存在重大服务瑕疵，故领杰物业公司要求万建霞按照合同约定全额支付物业服务费显失公平，不予支持。但万建霞不能以此为由拒付物业服务费，根据权利与义务相一致的原则，酌定由万建霞按照所欠物业服务费的80%向领杰物业公司支付物业服务费较为公平、合理。依据《前期物业管理服务合同》的约定，物业服务费收取方式为按季度收取，领杰物业公司主张本案物业服务费计算至2018年09月30日，予以支持。综上，万建霞应支付领杰物业公司的2017年09月01日起至2018年09月30日的物业服务费为622.40元（778.00元×80%）。关于领杰物业公司要求万建霞支付违约金的问题，由于领杰物业公司在提供物业管理服务中存在瑕疵，故对领杰物业公司的该项诉请不予支持。综上，为了保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、由万建霞于本判决生效后十日内向正安领杰物业管理有限公司支付2017年09月01日起至2018年09月30日期间的物业服务费622.40元。二、驳回正安领杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由万建霞负担。本院二审期间，万建霞为证明其主张，提交了录音证据一份，拟证明《前期物业》合同的甲方正安县城乡建设投资有限责任公司董事长骆阳对小寨公寓业主的当面谈话，对前期物业违约的肯定，完全支持小寨公寓业主不支付物业管理费。正安领杰物业管理有限公司法定代表人张俊杰的质证意见为：正安县城乡建设投资有限责任公司董事长骆阳在录音中表示，有说过建议不用交物业管理费，但是这句话的前提是如果被上诉人未履行合同义务才建议不缴费，但是被上诉人已经履行了物业管理合同义务，物业服务费就应当缴纳。同时，该小区系由被上诉人提供物业服务，收取物业费的主体是被上诉人，其他第三人无权评判小区业主是否应当缴纳物业服务费，其评判不能作为该小区业主不用缴纳物业服务费的依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，被上诉人与正安县小寨公寓安置还房小区的建设单位正安县城乡建设投资有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括上诉人在内的“小寨公寓安置还房”小区全体业主具有约束力。领杰物业公司也对“小寨公寓安置还房”小区物业提供了物业管理服务。上诉人上诉认为其并末直接与被上诉人签订任何物业管理合同或以任何其他方式明确表示接受被上诉人的物业服务，其与被上诉人之间不存在物业管理服务合同关系，不应支付物业管理费，与事实不符。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付物业管理费，依据充分。对于上诉人在二审期间提交的录音证据，因案外人正安县城乡建设投资有限责任公司并非提供物业服务与收取物业服务管理费的主体，并且在被上诉人也不认可的情况下，案外人的相关意思表示不能约束被上诉人向上诉人主张物业服务费，对该录音证据，本院不予采信。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价，但物业服务具有不间断、全方位、公共性等过程性的特点，上诉人主张被上诉人存在物业服务上的问题，就一审查明的事实看，被上诉人的物业服务存在一定瑕疵，一审法院也因此酌情扣减了部分物业服务费。如被上诉人能够协助业主及时沟通解决，也可以使其物业服务更易得到广大业主的理解和支持，上诉人主张的物业服务过程中存在的问题并不能反映物业服务的全部内容，上诉人以此为由拒付物业管理费，一方面对其他已按时交纳物业管理费的业主不公平，另一方面则可能导致被上诉人因资金短缺无力继续提供物业服务，或降低服务能力和服务品质，反过来不利于包含上诉人在内的全体业主或使用者对物业的使用。因此，上诉人拒交物业服务费用，既无合法依据，也非明智之举。综上所述，万建霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由万建霞负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿二〇一九年十月二十五日法官助理杨恩高书记员贾进华