汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2019)陕0702民初2168号     原告樊建军，男，汉族，1966年9月19日出生，住西安市灞桥区，公民身份号码：61010XXXX609190031。   委托代理人韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。   委托代理人张红涛，陕西锐博律师事务所律师。    被告汉中百隆现代实业有限公司，住所地：汉中市汉台区石狮东方之珠楼下门面房。   统一社会信用代码：91610700552192557H。   法定代表人王小涛，公司执行董事。   委托代理人张海斌，陕西尚文律师事务所律师。   委托代理人魏备娜，陕西尚文律师事务所律师。   原告樊建军与被告汉中百隆现代实业有限公司（以下简称百隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊建军的委托代理人韦鹏学，被告百隆公司委托代理人魏备娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告樊建军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付房屋租赁费1604192元，其中A座房屋租金1440632元，一层一间营业房暂计算至起诉前为163560元；2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月24日，原告樊建军与被告百隆公司签订《双方合作意向书》，约定被告百隆公司租赁原告位于汉中市XX大道XX居XX座XX座XX层面积总计为4493.09平方米的营业房，租赁期限为15年，原告给被告6个月的装修期，具体租赁时间从2016年1月1日至2031年12月31日止，双方约定第一年到第三年的租金为140万元整，每三年后递增上一年租金的5%，以此类推。约定，被告租赁后签订之日付清当年租金。协议签订后，被告在2015年6月10日支付了30万元，2015年7月20日支付了30万元，2015年10月12日支付了60万元。被告在装修期间，为了经营需要提出租赁原告一楼面积149.05平米的一间营业房作为上下货的通道，双方口头约定按照同地段房屋市场价格计算租金。在原告催要房租的过程中，被告提出购买上述租赁的房屋，经过商议在2015年11月19日双方签订了《房屋买卖协议书》，约定原告先为被告办理过户手续、被告以该过户房屋贷款支付购房款；原告为被告办理了B座房屋过户手续后，因被告关联企业汉中众鑫百隆有限公司被列入被执行人名单，导致约定的先办理产权过户再贷款支付购房款的条款已经失去履行条件，原告遂多次要求被告变更合同均遭到被告拒绝，无奈之下，原告于2017年7月10日向被告发出解除《房屋买卖协议书》通知书，被告未在法定期限内提出异议。   2018年5月，原告与汉中市楚商投资有限公司、汉中市基立小额信贷有限责任公司达成《协议书》，将位于汉中市汉台区XX大道XX号XX居XX座XX层XX房（房地产权证编号：汉中市房权证汉台区字第129944号）以物抵债并予以办理产权过户。被告得知消息后向汉台区人民法院申请诉前财产保全，查封原告名下该房屋，后向汉台区人民法院提出诉讼要求原告继续为其先办理过户手续，该案件历经两级法院审理，2018年12月10日，汉中市中级人民法院作出（2018）陕07民终1095号民事判决书，驳回被告的诉讼请求。被告随后依据该终审判决向汉台区人民法院提起诉讼要求原告承担违约责任，汉台区人民法院也做出了一审判决，判决原告向被告承担部分违约金，同时也审理查明被告一直占有使用该两处房屋。被告的该行为确定了原告对自有的A座房屋和一层营业房向被告收取租金的权利，其中A座营业房租赁期和租金从2016年1月1日计算至2018年4月26日，一层一间营业房租金暂计算至起诉前一日。在诉讼期间原告多次向被告提出缴纳租金的要求，被告均不置可否。在汉中市楚商投资有限公司、汉中市基立小额信贷有限责任公司向其主张2018年4月27日之后的A座房屋租金时被告也以房屋系原告为由拒绝。   原告认为，被告至今仍租赁占有使用上述A座房屋和一层一间营业房，理应缴纳租金。为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，恳请依法支持原告的诉讼请求。   被告百隆公司辩称，2015年5月24日，答辩人与被答辩人签订《双方合作意向书》，答辩人承租被答辩人位于汉中市汉台区XX大道XX居XX座XX座XX层，截止2015年11月19日，答辩人依约向被答辩人支付了110万元租金。2015年11月19日，双方签订《房屋买卖协议书》，答辩人购买被答辩人位于汉中市汉台区XX大道XX居XX房，包含之前承租的A座和B座2层，购买价3100万元，包含之前支付的租金110万元。汉中市中级人民法院（2018）陕07民终1095号民事判决书，认定双方签订的《房屋买卖合同》有效，但是无法办理产权变更登记，即答辩人依据《房屋买卖合同》合法占有房屋。双方之间的租赁关系已自2015年11月19日转化为房屋买卖关系，双方之间已经不存在租赁关系，请求依法驳回樊建军的诉讼请求。   此外，1、被答辩人所述的答辩人的关联企业被列入被执行人名单，导致原买卖合同失去履行条件与事实不符，首先，被列入被执行人名单的不是答辩人；其次，相关的执行案件已经执行和解；2、在双方签订的《房屋买卖合同》有效的情况下，被答辩人恶意将房屋抵债给他人，存在严重违约行为；3、（2018）陕07民终1095号民事判决书，认定双方签订的《房屋买卖合同》有效，无法过户，答辩人可向被答辩人主张违约责任或损害赔偿，并未赋予被答辩人收取租金的权利。   原告樊建军为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、《双方合作意向书》，证明被告百隆公司租赁原告位于汉中市XX大道XX居XX座XX座XX层面积总计为4493.09平方米的营业房，租赁期限为15年，具体租赁时间从2016年1月1日至2031年12月31日止，双方约定第一年到第三年的租金为140万元整；2、汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初2045号民事判决书、陕西省汉中市中级人民法院（2018）陕07民终1095号民事判决书，证明被告提出要求继续履行《房屋买卖协议》的诉讼请求，已经被生效判决驳回，A座营业房和一层一间营业房无法过户，只能按照《合作意向书》约定的租赁合同履行，被告应支付租赁费；3、被告起诉书和汉台区人民法院（2019）陕0702民初号民事判决书，证明被告百隆公司以诉讼的方式向原告主张合同不能履行的违约金，且一审判决已经判决支持其部分诉讼请求，被告以自己的行为表明对于A座营业房和一层一间营业房只能按照《合作意向书》约定的租赁合同履行，被告应支付租赁费。   被告百隆公司质证认为：对上述证据的真实性均无异议，予以认可；但对于证明目的有异议；证据1，双方在2015年5月24日签订《合作意向书》，但在2015年11月19日又签订《房屋买卖协议书》，原告将涉案房屋卖给了被告，约定价款3100万元，双方的租赁关系转化为买卖关系；证据2，陕西省汉中市中级人民法院（2018）陕07民终1095号民事判决书认定《房屋买卖协议书》，但不能继续履行，是原告违约所致，被告可以主张违约责任或者主张损害赔偿，该判决书不能证明原告的主张，双方的租赁关系已经不存在了；证据3，被告依据生效判决向原告主张违约责任，但该《房屋买卖协议书》继续合法有效。   被告百隆公司为支持其辩解意见，提交以下证据：1、《房屋买卖协议》，证明双方的租赁关系在2015年11月19日转化为房屋买卖关系，双方的租赁关系已经不存在；2、汉中市中级人民法院（2018）陕07民终1095号民事判决书，证明百隆公司与樊建军之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，被告依据该合同合法占有使用涉案房屋。   原告樊建军质证认为：对被告提交的证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为上述证据与原告提交的证据一致，证明百隆公司已经认可生效判决，原告能够主张租金。   上述证据，经庭审质证，双方对证据的真实性无异议，本院予以确认。   本院审理查明，位于汉中市汉台区XX大道XX号XX居XX座、XX座和A座一层营业房，系原告樊建军和妻子罗某某的共有房屋。2015年5月24日原、被告签订《双方合作意向书》，主要约定：1、由被告百隆公司租赁原告上述A座、B座营业房，经营场地建筑面积4493．09㎡，套内面积4113．59㎡及设备；2、租赁时间15年，即2016年1月1日至2031年12月31日；3、租金前三年为每年140万元，之后每三年递增上一年租金5%（即第四年租金为第三年租金增加5%）一次类推；4、租金支付，第一年在合同签订之日付清当年全部租金，从第二年起每年按季度支付租金。该意向书签订后，被告在装修期间，提出租赁原告A座一层的门面房一间（面积为149.05㎡）用于上下货使用，双方未签订租赁合同，也未约定租金的具体数额。   被告租赁房屋后，向原告支付租金110万元。2015年11月19日，双方签订《房屋买卖协议》，主要约定：1、乙方（被告）自愿购买甲方（原告）位于汉中市XX大道XX居XX房，总价款为3100万元；2、鉴于乙方无法一次性支付购房款，双方约定采取以下方式和时间履行，签订本协议时先支付10％即310万元（含已支付租金110万元）；甲方收到第一笔款项后为乙方办理上述三处营业房中的第一处营业房过户手续，并全权委托甲方以房屋所有权在银行办理抵押货款，贷款到账后全部转给甲方指定的账户。甲方收到乙方支付的第二笔款项后为被告办理上述中的第二处房屋过户手续，同样以该房屋在银行办理抵押贷款，货款到账后转入甲方指定账户中。甲方收到所有购房款后，在15日内为乙方办理第三处房屋的过户手续；过户所需交纳的费用按法律规定各自交纳（由甲方全部承担）。违约责任：如甲方未按期为乙方办理房屋过户手续，承担乙方交纳相应购房款20％的违约金。   上述协议签订后，双方按约定履行了上述B座营业房（建筑面积2390．48平米，分摊面积107．84平米）的过户手续，罗某某予以了协助；2016年8月19日被告以此房屋作为抵押，在工行汉中分行办理了1800万元的借款，所货款项后除用于归还被告所欠他人债务外，余款均支付给了原告。至双方发生争议时，双方均认可被告已支付房屋款2060万元，尚欠1040万元。之后，原告以被告未按协议约定及时足额支付第一笔310万元已构成违约，且被告的经营状况已发生显著恶化、关联企业被列入被执行人等为由要求变更协议，被告不同意变更，原告樊建军遂于2017年7月10日发出解除《房屋买卖协议书》通知书，宣布单方面解除双方所签订的房屋买卖合同。   2018年5月8日被告百隆公司获知原告将A座房屋另行出卖给他人后，即向本院申请诉前保全，之后向本院提起诉讼，要求原告樊建军继续履行《房屋买卖协议书》、办理剩余房屋过户手续，本院做出一审判决后，樊建军不服该判决向汉中市中级人民法院提起上诉，汉中市中级人民法院经过审理做出终审判决，确认双方签订的《房屋买卖协议》有效；但涉案房屋系樊建军与罗某某夫妻共有，处分共有房屋应当取得共有人同意；在共有人不同意出售的情况下，樊建军对涉案房屋的处分不符合物权法第第九十七条规定的条件，侵犯了罗某某的共有权利，故百隆公司的诉讼请求不能成立，属于法律上或者事实上不能履行的情形，其诉讼请求不予支持。至于合同有效但不能继续履行的情况下，百隆公司可以向出卖人主张违约责任或者解除合同请求损害赔偿。百隆公司遂再次采取诉前保全措施查封了该房屋，后向本院提起诉讼，要求樊建军承担违约责任，赔偿损失800万元。本院做出一审判决，判令樊建军承担违约金145.6万元；宣判后，百隆公司不服一审判决，提起上诉，该案件现尚在二审审理期间。   另查明，1、本案所涉的广厦明珠馨居A座和一楼一间营业房登记所有权人仍为樊建军和罗某某夫妇，现仍由被告百隆公司占有使用；2、根据2015年5月24日原、被告签订的《双方合作意向书》载明，涉案的广厦明珠馨居A座、B座经营场地建筑面积4493．09㎡，租赁费140万元/年；A座一层门面房双方未约定租金，应按该标准计算租金。   上述事实，有双方提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。   本院认为，本案双方争议的焦点为：原告樊建军是否享有向被告百隆公司主张广厦明珠馨居A座和A座一层营业房租赁费的权利以及租赁费的确认。本院审查认为，首先，2015年5月24日原、被告签订了《双方合作意向书》，被告百隆公司承租原告所有的广厦明珠馨居A座、B座和A座一层营业房，对租赁的相关事项进行了约定，并支付租赁费110万元，双方的租赁合同关系成立；其次，2015年11月19日，双方又签订《房屋买卖协议》，将租赁合同关系变更为买卖合同关系，被告支付购房款2060万元（含租赁的租金110万元），原告樊建军和房屋共有权人罗某某向被告百隆公司办理B座的房屋过户手续，B座房屋不动产物权已经变更为被告；因双方对《房屋买卖协议》中A座和A座一层营业房履行方式产生争议，樊建军遂于2017年7月10日发出解除《房屋买卖协议书》通知书，宣布单方面解除双方所签订的《房屋买卖协议》并将A座和A座一层营业房出卖给（抵债）第三方，百隆公司遂向本院提起诉讼主张继续履行《房屋买卖协议》，该案经汉中市中级人民法院审理后做出终审判决，确认双方签订的《房屋买卖协议》有效，但百隆公司要求继续履行协议属于法律上或者事实上不能履行的情形，驳回百隆公司要求继续履行该协议的诉讼请求，同时确认百隆公司可以向出卖人主张违约责任或者解除合同请求损害赔偿。该判决生效后，百隆公司向本院提起诉讼要求樊建军承担《房屋买卖协议》不能履行的违约责任，支付违约金800万元，本院作出一审判决支持了百隆公司的部分诉讼请求，判令樊建军承担违约金145.6万元；宣判后，百隆公司不服该判决，向汉中市中级人民法院提出上诉，要求增加违约金的数额。上述事实表明，《房屋买卖协议》约定的A座和A座一层营业房买卖行为，无论从法律上和事实上均已经无法履行，百隆公司对此也以提起违约之诉的行为认可了该事实；第三，涉案房屋所有权人仍然登记为原告樊建军（共有人罗某某），依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，结合百隆公司仍然占有使用涉案房屋，双方未再另行签订或者约定占有使用涉案房屋期间的费用，相关租赁事宜应按《合作意向书》履行，故樊建军享有向百隆公司主张租赁费的权利；第四，关于租金的计算标准，根据《合作意向书》内容，因双方未明确约定A座、B座之间的租金计算标准，加之A座、B座地理位置也不尽相同，本院只能以A座、B座合计4493.09平米平均计算租金标准，起算时间为2016年1月1日至2018年4月26日，共计846天，A座租金应为140万元÷4493.09㎡×1994.77㎡（A座面积）÷365天×846天=1440632.62元；对于A座一层营业房租金计算标准，因双方未签订书面合同，对租金未进行约定，考虑该营业房的位置、用途等因素，本院酌情参照上述A座、B座的租金标准计算，租金计算时间为2016年1月1日至2019年4月10日共计1194天，A座一层营业房应付租金为140万元÷4493.09㎡÷365天×149.05×1194天=151923.99元；以上两项租金合计人民币1592556.61元。   综上所述，原、被告签订的《房屋买卖协议》经人民法院生效判决确认为有效合同，但因属于法律上或者事实上不能履行的情形，合同无法继续履行，被告百隆公司要求继续履行《房屋买卖协议》的诉讼请求，已被人民法院驳回，判决已经生效；被告百隆公司也已提起违约赔偿诉讼，但其占有使用涉案房屋的事实客观存在，原告要求被告支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。被告百隆公司辩称，双方之间的租赁关系已自2015年11月19日转化为房屋买卖关系，双方之间已经不存在租赁关系，与案件查明的事实不符，其辩解理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：   一、由被告汉中百隆现代实业有限公司于本判决生效后三十日内，支付原告樊建军广厦明珠馨居A座2016年1月1日至2018年4月26日房屋租赁费人民币1440632.62元；支付A座一层营业房2016年1月1日至2019年4月10日的租金151923.99元，二项合计人民币1592556.61元。   二、驳回原告樊建军的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费19238元，由被告汉中百隆现代实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。     审判长  宋庆元    人民陪审员谭庙成    人民陪审员张汉山     二〇一九年十月九日     ）书 记 员 张丽莎