广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2436号原告：李维，女，1975年11月3日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：叶微、钟思婷，均系国信信扬律师事务所律师。被告：广州市名承电子商务有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010。法定代表人：袁穗民，系该司经理。委托诉讼代理人：周芳、张溪函，均系广东金领律师事务所律师。被告：王婉心（曾用名：王晚新），女，1970年1月2日出生，汉族，往湖北省天门市。委托诉讼代理人：宋斌，系广东竞宇律师事务所律师。原告李维诉被告广州市名承电子商务有限公司（以下简称“名承公司”）、王婉心租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李维的委托诉讼代理人叶微、钟思婷，被告名承公司的委托诉讼代理人周芳、张溪函，被告王婉心的委托诉讼代理人宋斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李维诉称：李维因经营需要，与名承公司及王婉心达成合意，约定向其承租商铺六年，李维通过银行、微信、支付宝转账40万元（六年租金）至名承公司、王婉心指定账户，并向其支付合同保证金20000元、货架保证金2000元。2015年11月28日，名承公司、王婉心以名承公司的名义与李维签订《商铺租赁合同》，载明李维租赁商铺的位置为广州市天河区先烈东路189号广州市圣迦电子商务中心一楼×××号商铺，租赁期限从2015年10月1日至2021年9月30日止，租金按500元/平方米，李维应在本合同签订后当日向名承公司支付租赁保证金20000元。2018年8月，李维接到政府部门通知要求其应于2018年8月22日对涉案商铺进行清空，李维在接到通知后才了解到涉案商铺已于2010年被政府征收作为地铁六号线建设使用，名承公司、王婉心根本无权将涉案商铺用于租赁，是其在未经政府部门允许擅自占用商铺并且用于出租收取租金。李维因无法继续使用涉案商铺进行经营而多次与名承公司、王婉心协商退款事宜均未果。现因名承公司、王婉心的违约行为导致合同目的不能实现，为维护原告合法权益，请求判令：1、解除李维与名承公司签订的《商铺租赁合同》；2、名承公司、王婉心共同向李维返还合同未履行期间租金211100元及保证金22000元，并以233100元为基数计付从2015年12月1日起至实际清偿之日止的利息（计付利率为银行同期贷款利率）；3、名承公司、王婉心共同承担本案的诉讼费用。被告名承公司答辩称：不同意李维的全部诉讼请求。理由如下：1、本案的商铺租赁合同均是名承公司和李维签订，王婉心不是该租赁合同的出租人，根据王婉心与李维的约定，王婉心负责先烈东路189号商铺的招商活动，并且有权代为收取签订合同的定金，根据名承公司和王婉心之间的商铺预定确认函的约定，李维支付的租赁合同的定金划到指定的王婉心在中国农业银行沙河支行两个银行账号，对李维划入该两个银行账户款项，认可为签订合同的定金，超过该2个账号的钱，名承公司不予以确认，该款项与名承公司无关，李维在诉讼请求中所称的他支付的款项属于6万元的租金，不符合事实。李维所主张的租赁合同约定2万元的定金以及货架保证金，名承公司同意向李维退还，李维主张的其他款项，部分是签订合同的定金，双方已经履行合同签订的义务，不存在名承公司返还的事实。其他的款项与名承公司无关。除合同约定的2万元的租赁保证金以及货架保证金同意退还以外，其他要求退还款项不退还。同意李维要求解除与名承公司签订的商铺租赁合同。被告王婉心答辩称：1、针对李维的第一项诉讼请求，我方也同意解除商铺租赁合同和商铺预定确认函。2、针对李维的第二项诉讼请求，我方认为李维所签订的商铺租赁合同的合同相对方是名承公司，我方只是受名承公司的委托，代理招商签订该合同和代收定金、保证金，出租方也是加盖名承公司的公章，李维诉求名承公司及我方共同向其双倍返还所付定金和利息，没有法律依据且与客观事实不符。3、针对判令名承公司和我方共同承担全部的诉讼费的诉讼请求，我方认为基于名承公司与我方的委托关系，我方从事代理招商工作，在履行委托事项的时候没有过错，李维诉求我方共同承担诉讼费用也没有法律依据。4、针对事实部分，第一、李维是与名承公司达成协议承租商铺，而不是我方，我方代收的定金和保证金等也是全部转入了名承公司的公司账户；第二、我方不存在任何的违约行为，只是受名承公司委托完成阶段性的商铺出租工作，至于商铺产权情况是否属于拆迁的地块，我方不知情；第三、对拆迁的租户与拆迁办公室达成协议，补偿中已包括租金、停业等损失，请法院在查明事实基础上驳回李维的全部诉讼请求。经审理查明：2015年12月2日，李维（乙方，承租方）与名承公司（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定乙方租赁商铺的位置为广州市天河区先烈东路189号广州市圣迦电子商务中心一楼×××号商铺（以下简称涉案商铺）；甲乙双方同意租赁期限从2015年10月1日至2021年9月30日止；乙方租用甲方场地，每月须向甲方缴纳租金500元/平方米；乙方应当在本合同签订后当日内向甲方支付租赁保证金20000元，合同期满时，在乙方缴清所有相关费用给甲方后，甲方在7个工作日内无息退回保证金给乙方；如因不可抗力自然灾害或因国家征用本商铺需拆迁，造成本合同不能再继续履行，甲乙双方同意互不承担责任，合同自动终止，甲方无息全额退还乙方保证金等。李维称上述《租赁合同》签订期间，其于2015年11月21日通过支付宝向王婉心支付涉案商铺租金31000元，2015年12月1日通过银行账户向王婉心支付涉案商铺租金149000元，于2015年12月2日通过银行账户向王婉心支付涉案商铺租金170000元，于2015年12月2日通过支付宝向王婉心支付涉案商铺租金50000元，于2016年6月27日向名承公司支付租赁保证金20000元及货架保证金2000元，李维就此提交银行交易流水、支付宝转账电子回单、微信支付截图予以证明。名承公司表示上述租金400000元并非支付至该司指定收款的王婉心名下账户，故对其不予确认，对于李维主张的租赁保证金20000元及货架保证金2000元则确认已收到并同意返还。王婉心确认已收到李维支付的上述款项，但认为该款项为购买商铺的款项，其已将相关款项支付给名承公司，对其关于收取款项为购买商铺款项的主张，王婉心表示无法提供合同依据。2017年9月12日，广州市天河区住房和建设水务局作出《关于习雅娟女士、张千军先生、李维先生等人来访的复函》[穗天住建信（2017）218号]，内容如下：圣迦网络服装批发市场所经营场地包括先烈东路189号前座、先烈东路189号后座剩余2层和先烈东路187号……先烈东路189号后座在2010年2月地铁六号线建设时已由广州市土地开发中心、广州市住宅建设有限公司与产权人广州市天河区商业总公司和原承租人刘景章签订征拆补偿合同并已支付完毕征拆补偿款，房屋已移交广州市住宅建设有限公司。房屋补偿完毕后广州市住宅建设有限公司拆除了绝大部分建筑并移交场地给市地铁总公司，因先烈东路189前座的水电设施也位于后座，直接拆除将影响前座部分使用，因此广州市住宅建设有限公司并未拆除后座装有水电设施的建筑两层约300多平方米。2015年，圣迦服装市场在未经市地铁总公司、广州市土地开发中心、广州市住宅建设有限公司同意下，私自将先烈东路189后座剩余部分进行装修分设约25个档口进行出租并收取租金。对圣迦服装市场擅自占用的行为，本应无条件对已征收房屋进行清空，但沙河街道办事处考虑到租户的实际情况和困难，已暂缓对先烈东路189号后座进行封存。目前沙河街道办事处正在与圣迦服装市场协调，提出解决办法后再进行后座封存工作。先烈东路189号前座为十一号线沙河站拟征收方案，目前征收方案尚未公布，因此天河区土地开发中心和沙河街道办事处尚未开展该房屋的征收补偿工作。2018年8月，广州市住宅建设发展有限公司向先烈东路189号后座商户使用人发出《告示》，内容如下：广州市土地开发中心经广州市国土资源和房屋管理局以穗规国土建用字（2001）116号文、拆许字（2009）10号《城市房屋拆迁许可证批准》，拆迁先烈东路189号后座房屋。经协商，2010年2月2日，原产权人广州市天河区商业总公司及原使用人刘景章签订房屋拆迁补偿安置协议，承租人刘景章同意2010年2月28日前迁出原址房屋，承租房内的商户由刘景章自行安置，拆迁人不再作任何补偿。现因地铁建设需要，对刘景章还在使用尚未迁出移交的先烈东路189号后座房屋予以收回，限该房屋内所有使用人于2018年8月22日前离场，由相关部门对房屋进行拆除。李维表示涉案房屋位于该《告示》中的先烈东路189号后座房屋内，涉案商铺已于2018年8月由相关部门收回。名承公司在表示涉案商铺系因地铁十一号线沙河站的征收需要才进行拆迁，直到2019年3月11日才由广州市天河区土地开发中心收回。名承公司就此提交显示由广州市天河区国有土地上房屋征收管理办公室（甲方1）、广州市天河区财政局（甲方2）、广州市天河区商业总公司（乙方）和广州市天河区土地开发中心（丙方）于2019年3月11日签署的《房屋移交确认书》（复印件），载明如下内容：《广州市轨道交通十一号线沙河站国有土地上房屋征收补偿协议》，甲方征收广州市天河区商业总公司位于天河区先烈东路189号的房屋。截止目前，乙方已收取到丙方支付的首期房屋征收补偿款，按照合同约定，并经各方友好协商，乙方同意将房屋正式移交给甲方；乙方同意在签订《房屋移交确认书》的同时正式将房屋移交给丙方，并尽快办理房屋产权注销等工作等。经质证，李维、王婉心对上述证据的真实性均不予确认。本案审理过程中，本院询问名承公司、王婉心可否对其所交付李维使用的涉案商铺的具体位置提供证据予以证明，其表示无法提交。本案审理过程中，王婉心为证明其相关主张，向本院提交如下证据：1、显示由名承公司于2015年8月18日出具的《招商授权书》[内容为授权王宛心、徐卫帅负责先烈东路189号名承（圣迦）电子商务中心服装网络批发市场的招商、签约工作]，拟证明其系经过名承公司授权负责先烈东路189号名承电子商务中心服装网络批发市场的招商、签约工作；2、显示由李维等填写的《圣迦网络商铺预定确认函》（均为上下两联，“业主代表签字栏”显示王婉心或案外人何禹征签名，两联中间交界处均加盖名承公司公章或财务专用章，其中财务专用章为方形印章，内容为经双方协商确认，案外人预订相关铺位，公司账号栏目载明王婉心名下中国农业银行沙河支行及中国工商银行沙河支行的银行账户，账号分别为62×××71及621×××68，注意事项处载明请于指定期限交付第二期款项，并签署《商铺认购协议书》等），拟证明各承租人所租商铺应先支付预订款，由王婉心受托完成招商工作后分批转账给名承公司；3、王婉心名下中国民生银行个人账户对账单（2015年1月1日至2015年12月31日），拟证明王婉心在完成受托的代理招商工作后，分批将租户的租金、保证金等通过银行转账支付给名承公司。经质证，李维对证据1的真实性不予确认，表示其与王婉心签订《租赁合同》时并不清楚王婉心系负责招商工作，其认为名承公司及王婉心是共同合作经营涉案商铺并对外出租；对证据2、3的真实性予以确认，但无法确认证据3中所涉款项与本案有关。被告名承公司对证据1的真实性予以确认，对证据2则认为李维应清楚知悉款项应划入名承公司指定的王婉心两个个人账户，如果李维将款项支付至其他账户的则与名承公司无关，对证据3的真实性不予确认。另，关于王婉心上述证据1，名承公司及王婉心均表示《招商授权书》中名字书写存在笔误，《招商授权书》中显示的受托人王宛心即为本案被告王婉心，且名承公司或王婉心在与李维签订《租赁合同》时已告知其名承公司与王婉心之间的委托关系，王婉心表示还曾向李维出示上述《招商授权书》。李维表示其在签署《租赁合同》时并不知晓王婉心系名承公司的委托代理人，而是认为涉案商铺系名承公司与王婉心共同经营，故其主张名承公司与王婉心共同向其返还租金、合同保证金、货架保证金和相应利息。另，李维就其要求名承公司、王婉心返还的合同未履行期间租金的计算方式陈述如下：《租赁合同》约定的租赁期限为6年（2015年10月1日至2021年9月30日，共计72个月），整个租赁期限内的租金总额为400000元，其于2018年7月底已对涉案商铺进行清空并交给相关政府部门，故未履行租期共计38个月（2018年8月1日至2021年9月30日），对应的租金数额为211100元（400000元÷72个月×38个月）。名承公司及王婉心对李维上述主张不予确认。李维于本案审理过程中明确第二项诉讼请求中要求名承公司及王婉心返还的租金总额为211100元。关于李维主张的上述离场时间，其表示根据《关于习雅娟女士、张千军先生、李维先生等人来访的复函》可以显示政府至少从2017年9月开始对涉案商铺着手进行搬迁工作，2018年8月初要求李维要将场地返还给名承公司再由名承公司返还给政府，故其已于7月底将涉案商铺交还，《告示》显示的交回时间2018年8月22日为名承公司的交还时间，并非李维的交还时间。李维就其要求名承公司及王婉心支付自2015年12月1日起的合同未履行期间租金、保证金的利息的诉请，其表示该日期为其向名承公司、王婉心支付第一笔款项的时间，名承公司及王婉心占用上述资金长达三年多，应向其支付相应利息。另，李维申请撤回其第一项诉讼请求。本院认为：李维申请撤回其第一项诉讼请求，属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准。《租赁合同》的签订双方为李维及名承公司，李维虽主张其在签署《租赁合同》时并不知晓王婉心系名承公司的委托代理人，而是认为涉案商铺系名承公司与王婉心共同经营，但结合《租赁合同》的签订双方为李维及名承公司，王婉心并未作为当事人一方在《租赁合同》上对协议予以确认，本院认定《租赁合同》实际约束的双方当事人为李维及名承公司，故李维依据《租赁合同》提起本案诉讼要求王婉心返还相关款项依据不足，本院不予支持。本案中，李维及名承公司均确认涉案商铺因地铁建设需要拆迁已由相关政府部门收回，即双方间租赁合同关系所涉标的物已灭失，李维据此要求名承公司返还已收取的租赁保证金20000元及货架保证金2000元并无不当，名承公司亦确认已收到上述款项并同意返还，故对于李维要求名承公司返还租赁保证金20000元及货架保证金2000元的诉讼请求予以支持。关于涉案商铺的实际回收时间的问题，李维主张涉案商铺位于先烈东路189号后座范围内，已于2018年8月由相关部门收回，名承公司则表示涉案商铺系因地铁十一号线沙河站的征收需要才进行拆迁，直到2019年3月11日才由广州市天河区土地开发中心收回。就此本院认为，名承公司作为涉案商铺的出租方，应对其交付涉案商铺的具体位置及相关情况提供证据予以证明，在其无法提交证据予以证明的情况下应自行承担举证不能的法律后果，故本院认定涉案商铺位于先烈东路189号后座范围内，根据李维提交的《告示》所显示内容，涉案商铺应于2018年8月22日前清空及交回，虽李维主张其已于2018年7月底交还涉案商铺，但并未提供充分证据对其交还情况予以证明，故应自行承担举证不能的法律后果，结合上述《告示》内容，本院酌情认定李维已于2018年8月22日清空及交回涉案商铺。名承公司作为出租方应在李维清空及交回涉案商铺后及时向其退还已收取的租赁保证金及货架保证金，而其直至李维提起本案诉讼时仍未退还明显给李维造成一定损失，李维诉请要求名承公司支付迟延返还上述款项的利息并无不当，但李维要求自2015年12月1日起算利息缺乏依据，从双方实际履行《租赁合同》的情况来看，该利息起算时间定为2018年8月23日较为适宜，即名承公司应向李维支付迟延返还租赁保证金及货架保证金的利息（以22000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自2018年8月23日起计至实际支付之日止），对于李维超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于李维诉请要求名承公司返还的未履行期间的租金问题，根据本院查明事实可知，其已将涉案商铺的租金400000元支付给王婉心，即涉案商铺的租金400000元均由名承公司的委托代理人王婉心收取，名承公司虽抗辩称上述款项未支付至其指定的王婉心名下账户，但该辩称内容仅涉及其作为委托人与王婉心作为受托人的内部委托代理关系，并不足以对抗作为第三人的李维，而王婉心确认已收到李维支付的上述款项，虽其表示上述款项为李维购买商铺的款项，但未对其该项主张提供证据予以证明，结合查明的其他事实，本院认定作为承租人的李维已向出租人名承公司的委托代理人支付全部租期（2015年10月1日至2021年9月30日，共计72个月）的租金共计400000元，现李维诉请名承公司返还未履行租期部分租金并无不当，但结合本院认定的李维交回涉案商铺的时间，名承公司应向李维返还未履行租期部分租金207168.46元（400000元÷72个月×37个月＋400000元÷72个月÷31日×9日）并无不当，本院予以支持。名承公司作为出租方应在李维清空及交回涉案商铺后及时向其退还已收取的租金，而其直至李维提起本案诉讼时仍未退还明显给李维造成一定损失，李维诉请要求名承公司支付迟延返还上述款项的利息并无不当，但李维要求自2015年12月1日起算利息缺乏依据，从双方实际履行《租赁合同》的情况来看，该利息起算时间定为2018年8月23日较为适宜，即名承公司应向李维支付迟延返还租金的利息（以207168.46元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自2018年8月23日起计至实际支付之日止），对于李维超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市名承电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李维返还租赁保证金20000元及货架保证金2000元；二、被告广州市名承电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李维支付迟延返还上述款项的利息（以22000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自2018年8月23日起计至实际支付之日止）；三、被告广州市名承电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李维返还租金207168.46元；四、被告广州市名承电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李维支付迟延返还上述款项的利息（以207168.46元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自2018年8月23日起计至实际支付之日止）；五、驳回原告李维的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4800元，由原告李维负担100元，由被告广州市名承电子商务有限公司负担4700元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  曹 霞二〇一九年十月十八日书 记 员  邱莉晶谢婉萍