沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初2518号原告：王微，女，1982年9月22日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：黄庆新，男，1958年8月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：曲凤智，系辽宁明格律师事务所律师。第三人：沈阳共和综合市场服务中心，住所地沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#），统一社会信用代码9121001065507640051。法定代表人：王永胜，系公司总经理。第三人：王永胜，男，1969年11月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告王微诉被告黄庆新，第三人沈阳共和综合市场服务中心（以下简称“共和综合市场”）、王永胜案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王微，被告黄庆新的委托诉讼代理人曲凤智到庭参加诉讼。第三人共和综合市场、王永胜经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告王微向本院提出诉讼请求：1.依法判决在承租期内不得责令原告迁出或移交位于沈阳经济技术开发区的房屋；2.依法判决原告与第三人签订的租赁协议书自2011年5月10日起至2031年5月11日止有效；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年6月6日，沈阳市和平区人民法院就黄庆新与共和综合市场、王永胜民间借贷纠纷一案作出（2018）辽0102民初4129号民事调解书，具体内容为：一、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新借款本金870万元；二、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新利息：1、63780元（以600万元为本金从2017年7月21日按年利率7.2%计算至2017年9月12日止）；2、50万元（以600万元为本金从2017年9月13日按月利率2%计算至2018年1月15日）；3、34.4万元（以600万元为本金从2018年1月16日按月利率1%计算至2018年7月6日）；4、以210万元为本金从2016年1月1日按月利率2%计算至2018年7月6日止；5、以40万元为本金从2016年9月16日按月利率2%计算至2018年7月6日止；三、如被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜未按上述规定的时间足额履行还款义务，原告黄庆新可申请法院执行全部剩余款项（含本息，利息以剩余本金为基数同时按照月利率2%计算）；四、各方就本案再无其他争议。调解书生效后，被告黄庆新向和平区人民法院申请强制执行。该法院于2018年8月向原告送达（2018）辽0102执4324号执行裁定书并公告：依申请人申请，本院将依法对被执行人名下的房产进行评估、拍卖，用以偿付被执行人所欠申请人债务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，本院责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及实际占用人在本公告张贴十五日内迁出位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋，到期不履行的，依法强制执行，房屋范围内物品按遗弃物处理。原告随后对执行标的提出书面异议，和平区人民法院于2018年11月30日作出（2018）辽0102执异663号执行异议裁定，驳回异议。共和综合市场系王永胜个人出资设立的个人独资企业，并将位于沈阳经济技术开发区的房屋作为该独资企业的经营场所，原告（乙方、承租人）与被执行人共和综合市场、王永胜（甲方、出租方）于2011年5月10日签订《一楼门市租赁协议书》，并约定：1、一楼每个门市租金为250000元。2、甲方出租期限为50年，自签订合同之日生效。3、本协议经双方签字具有法律效力。4、门市房坐落于。双方还就其他事项进行约定。合同签订当日，原告按照约定交纳了250000元租金，并一直使用至今。虽然双方约定租赁期限为50年，但是根据我国现行合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，由此可知，双方签订的租赁合同不是至始无效，而是超过20年的部分无效，且该租赁合同有效期限截止到2031年5月10日，原告自签订租赁合同之日起到至今对案涉房产摊位的占有使用，一直在合同有效期限内。综上，为了维护原告的合法权益，依据我国现行合同法、民事诉讼法及相关司法解释的规定，现向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求被告黄庆新辩称：1、关于出租方的主体资格问题。原告所出示的租赁合同是被告共和综合市场与原告订立，通过相关证据已经证明，案涉租赁房屋的产权系被告王永胜所有，而非被告共和综合市场所有，因此被告共和综合市场与承租人订立租赁合同，即使订立，也是无效的租赁协议。2、没有充分证据证明原告履行了付款义务。原告诉称房屋租赁期限50年，并一次性支付了全部的租金。本案单从原告出示的证据表明，被告共和综合市场为承租人开具的是收款收据，而非正规发票，同时原告也没有银行取款凭证等相关证据，不能证明原告一次性支付了50年的租金以及出租方实际收到了租赁对价款。3、原告与出租人签订的租赁合同明显存在虚假性。其一，依据被告王永胜与辽宁新民农村商业银行股份有限公司签订的《最高额抵押合同》第一条1.7款规定，“本合同项下的抵押财产如已部分出租或全部出租，保证将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知乙方（即新民农村商业银行）”。第九条9.1款规定，“本合同生效后，未经乙方书面同意，保证不将本合同项下的抵押财产再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押财产出租、转让、馈赠给任何第三人。”9.8款又约定，如果对外租赁应及时以书面形式通知乙方。按照合同约定，被告王永胜向乙方递交了“承租人承诺书”共19份，并未包含本案原告，证明了原告租赁案涉房屋的虚假性。其二，租赁合同约定期限50年且一次性交付全部租金，不仅违反了法律的强制性规定，更不符合市场交易习惯，明显体现了租赁合同的虚假性。在法律广泛普及宣传的当今，出租者和承租者不可能不了解法律规定的承租期限不能超过20年，而且租赁交易的习惯都是一年一签且仅支付当年租赁费用，从被告三向辽宁新民农村商业银行股份有限公司递交的19份“承租人承诺书”中已经证明所订立的租赁合同期限都是一年，所以租期50年且一次性交付，完全不符合市场交易习惯，进而说明了原告所签订的租赁合同存在严重的虚假性。其三，原告交付的租金明显背离了市场交易价格。通过双方租赁合同约定的租金数额可以计算出，每月租金100元左右，由此不难看出该价格大大低于正常市场交易价格，进一步说明了租赁合同的虚假性。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第32条第2款规定，应当驳回原告的诉讼请求。第三人共和综合市场、王永胜经本院依法传唤未到庭应诉，庭前其提交书面答辩意见一份，辩称：答辩人共和综合市场是答辩人王永胜出资设立的个人独资企业，王永胜将自己和妻子依法所有的位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋作为该独资企业的经营场所。答辩人共和综合市场将王永胜和其妻子所有的前述房产出租给原告作为经营场所并签订租赁协议，均是共和综合市场、王永胜及妻子的真实意思表示，且原告在签订租赁合同时，已经一次性支付50年租金，我方均予以认可，没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据如下：1、租赁协议书、收款收据、存折取款记录，证明我方与二第三人签订租赁协议，交纳租金。被告黄庆新质证意见：对收款收据并非正规发票，无法证明原、被告履行了相关的付款和收款的相关事宜。对于租赁协议，协议书上明确表明期限50年，而且一次性支付了租金250000元，由此表明不符合市场租赁交易规则和交易价格，存在一定的虚假性。另外签订的主体并不是王永胜而是综合市场，从该案涉的房产土地使用证来看其使用期限到2051年也就是使用期限为40年，本案原告按其说法应当是到2067年已经远远超过了土地使用的期限，由此证明该租赁协议存在严重的虚假性。对于存折取款记录，并不能证明交付的是租金，而且取款的时间是2007年，数额对不上，因此不能证明双方交易的真实性。2、档口租赁协议书三份，证明案涉摊位现租赁给案外人使用。被告黄庆新质证意见：第一个协议是2011年10月原告与赵龙签订的，协议上明确约定是2010年12月至2013年12月，这与原告与综合市场签订的协议出现了矛盾，因为本案原告与综合市场服务中心所签订的协议是2011年5月签订的，从形式上不符合。第2份协议书都划了，不能证明什么问题。第三份租赁协议2018年12月14日签订的无法确定其真实性。从三份协议可以发现租金每年交一次，这是符合正常的市场交易规则，反过来充分证明了本案原告与综合市场服务中心所签订的租赁协议其期限50年和一次性交齐是违反正常的市场交易规则和交易习惯。这三份租赁协议无法确定其真实性。3、民事裁定书、EMS快递详单，证明我方提出了异议，法院未支持故提起本次诉讼。被告黄庆新质证意见：真实性没有异议。被告黄庆新提供的证据材料如下：1、最高额抵押合同一份、承租人承诺书19份（复印件，原件在辽宁新民商业银行股份有限公司处），证明王永胜、吴凤洁将涉案共和服务市场相关房产抵押给辽宁新民商业银行股份有限公司。承租人都是一年一签合同，而且承诺配合执行。因此，原告称50年一次性缴齐与王永胜是串通的。原告质证意见：不予认可，有异议。对合同真实性请求法院依法核实，结合生效的调解书进行确认。如果该证据发生在2018年1月5日签订说明此借款行为发生在原告的购买租赁权之后，因此不能以此影响原告的使用。2、案涉市场产权证，证明使用期限40年，从2011年到2051年12月1日。案涉租赁合同签订是50年明显与事实相冲突，也证明了租赁协议存在一定的虚假性和一定的违规行为。原告质证意见：真实性没有异议，土地使用权的年限到期后可以续期，并不影响物权的存在，出租期限和土地使用年限之间并不冲突。被告一直在强调原告所签订的租赁协议是违法的并无任何证据证明，在2010年签订租赁协议时并不存在被告所谓的借款，并未侵犯任何人的权利，是王永胜合法处分自己的财产，而且原告占有使用在先。被告共和综合市场、王永胜未提交书面证据材料。庭审中询问原告，高峰和高国于与原告的关系，原告答“高峰是我爱人，高国于是高峰的父亲。我方解释一下市场早就下来了，签协议是统一签的，实际上在2010年市场我就已经开始用了”。根据原、被告提供的证据材料及各方的质证意见，以及本院核实情况，本院认定事实如下：2011年5月10日，原告王微（乙方）与被告共和综合市场（甲方）签订《一楼门市房租赁协议书》，协议约定，一、一楼每个门市租金为人民币贰拾伍万，交款后不退不换。二、甲方出租期限为50年，自签订合同之日起生效。三、甲方对消防、安保、卫生、水、电，实施全方位管理，以保证乙方正常营业。四、乙方的门市必须从事商业经营，但不能开饭店、小吃部等，不能和厅内经营一样的产品。允许转租转让经营，如转让必须向市场管理部门办理变更手续。五、乙方必须按规定缴纳电费（一户一表，安装费用由乙方自付）、管理费、水费、采暖费（按面积缴纳）。六、乙方对门市设施不允许自行改造，自行改造后果自负……十一、门市位置：沈新西路231号1号门市。同日，被告共和综合市场为原告出具收款收据，记载“现金”。原告王微提供租赁协议证明其分别于2011年10月将涉案门市转租案外人赵福龙，于2013年1月19日将案涉门市租赁予案外人赵龙，于2015年12月1日将案涉门市租赁予案外人李晓龙。李晓龙在案涉门市处登记注册“沈阳市铁西区中联通讯店”（成立日期2014年6月12日，核准日期2018年1月4日）。2018年12月24日，原告将案涉门市租赁予案外人常凯，双方签订《档口租赁协议》，案外人常凯于2019年4月30日注册登记“沈阳经济技术开发区京泰雷鸣工程机械配件经销处”，2019年6月10日，经本院到涉案摊位实地查勘，案外人常凯正在该门市实际经营。另查，被告共和综合市场系于2009年12月24日设立的个人独资企业，由被告王永胜作为投资人投资建设，住所地为沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）。该不动产于2017年9月15日取得不动产权证书，登记权利人为王永胜，共有人为吴凤洁。再查，2018年6月6日，本院因黄庆新与共和综合市场、王永胜与之间民间借贷纠纷一案作出（2018）辽0102民初4129号民事调解书，内容为：“一、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新借款本金870万元；二、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新利息：1、63,780元（以600万元为本金从2017年7月21日按年利率7.2%计算至2017年9月12日止）；2、50万元（以600万元为本金从2017年9月13日按月利率2%计算至2018年1月15日）；3、34.4万元（以600万元为本金从2018年1月16日按月利率1%计算至2018年7月6日）；4、以210万元为本金从2016年1月1日按月利率2%计算至2018年7月6日-672,900元；5、以40万元为本金从2016年9月16日按月利率2%计算至2018年7月6日；三、如被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜未按上述规定的时间足额履行还款义务，原告黄庆新可申请法院执行全部剩余款项（含本息，利息以剩余本金为基数同时按照月利率2%计算）；四、各方就本案再无其他争议。诉讼费42,631元（已减半收取），由被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜承担。”后因被告共和综合市场、王永胜未履行生效法律文书确定的义务，黄庆新于2018年8月6日向本院申请强制执行。另，应黄庆新提出的财产保全申请，本院于2018年2月13日向沈阳市规划和国土资源局送达（2018）辽0102财保103号协助执行通知书和民事裁定书，查封了王永胜与共有人吴凤洁（夫妻关系）名下位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号房产（建筑面积3,685.88平方米）一处（房产及项下土地一并查封），即案涉共和综合市场。执行过程中，本院于2018年8月20日作出（2018）辽0102执4324号公告，责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及房屋实际占用人于公告张贴后15日内迁出包括原告王微所承租摊位在内的上述房屋。原告王微向本院提出执行异议，本院经审查，于2018年12月4日作出（2018）辽0102执异652号执行裁定书，认为现有证据无法认定王微享有足以阻止强制执行的实体权利，故裁定驳回王微的异议请求。现原告王微不服上述执行裁定，作为涉案摊位承租人向本院提出案外人执行异议之诉。本案审理过程中，本院于2019年6月10日、2019年7月15日分别前往案涉共和综合市场、该市场所在村委会进行实地查勘及走访。经核实，案涉共和综合市场于2010年起正式营业至今。该市场投资人为王永胜，市场建成后，王永胜将各摊位、档口对外出租，租期均为50年，租赁总费用一般为每个摊位60000元。据该市场所在村委会支部书记姜宝亮介绍“该租赁价格，在本地区是合理合适的”。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，根据原告王微提供的相关证据材料，并结合本院前往共和综合市场及沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会（社区）的调查走访情况，原告从王永胜处承租涉案摊位，时间发生在本院查封涉案房产的时间（2018年2月13日）之前。原告王微与被告共和综合市场签订的租赁协议中约定的摊位租赁期限为50年，该约定违反了合同法第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，但对于租赁期限在20年之内的部分，应认定为合法有效。同时，根据本案查明的事实，原告王微承租涉案摊位后，又转租给案外人，并由案外人用于经营使用。本院工作人员进行实地查勘时，该摊位亦正在实际经营中。该情况说明涉案摊位由原告王微“占有使用”的事实存在。据此，应认定本案属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的情形，但同时根据“买卖不破租赁”的原则，对于拍卖等其他执行行为，原告王微的上述民事权利不足以阻却。综上，对于原告王微主张不得要求其在涉案摊位的租赁期内停止移交占有的诉讼请求，本院予以支持。关于被告黄庆新提出各原告系以现金方式缴纳租赁费，而未提供实际缴纳证据一节。庭审中，原告王微提供了由被告共和综合市场出具的收款收据，并且，被告共和综合市场、王永胜于庭前提交的答辩状中对该事实亦予以认可，故可认定原告王微已实际缴纳了摊位租赁费。关于被告黄庆新提出摊位租金价格过低，不符合正常市场交易行为一节。根据本院实地查勘及走访情况，涉案共和综合市场位于沈阳经济技术开发区231-2号，处于沈阳市西部，该区域内物价，尤其是商品房价格均明显低于沈阳市区。沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会党支部书记姜宝亮向本院出具的情况说明中，亦载明：“……租赁费用一般为每个摊位6万元。对于该价格，在本地区是适当和合理的”。基于此，对于被告黄庆新的该项答辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……综合上述分析，应认定本案中原告王微对于涉案摊位在其自签订租赁合同之日起20年租赁期内享有合法租赁权，有权占用和继续使用该摊位。故应不得要求原告王微移交占有涉案摊位。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告与第三人沈阳共和综合市场服务中心（王永胜）于2011年5月10日签订的《一楼门市房租赁协议书》的合同有效期限为2011年5月10日至2031年5月9日；二、上述租赁期限内，不得要求原告王微腾出位于沈阳经济技术开发区门市；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4450元，由第三人沈阳共和综合市场服务中心、王永胜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  吕红娇人民陪审员  张 晶人民陪审员  温丽娟二〇一九年十月二十八日法官助理郭芳妍书记员张菁璐本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。