上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11893号原告(反诉被告)：上海华宁体育用品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林炳宁，董事。委托诉讼代理人：万江红，上海汉勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：章翔。被告(反诉原告)：上海番丽电子商务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈礼民，董事长。委托诉讼代理人：杨维江，上海融孚律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)上海华宁体育用品有限公司(下称华宁公司)与被告(反诉原告，下称被告)上海番丽电子商务有限公司(下称番丽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人万江红、章翔、被告委托诉讼代理人杨维江到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告华宁公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付房租87,870元(2018年8月16日至2019年2月10日的租金差额)、水电费8,556.57元(2018年12月及2019年1月份)，并以96,426.57元为本金，以每日0.3%支付自2019年2月11日至实际付清之日的违约金；二、请求判令被告支付因提前擅自解除合同违约金207,870元(违约金为年租金415,740元的一半)。事实和理由：2017年7月15日，原、被告签订《租赁协议书》，约定：原告将嘉定区金园工业区武都路XXX号XXX楼的部分区域租赁给被告共同使用；租期自2017年7月15日至2021年7月31日；第一年租金为33,800元/月，从第二年起每年环比增长2.5%，支付方式为押一付三，一季度租金月的10日前支付租金，若被告未按约定时间支付租金、水、电费等，应按未支付金额的0.3%每天支付违约金，若违约方提前擅自解除合同，应支付守约方半年租金作为违约金。被告自2019年2月起未支付租金且未经原告同意擅自解除该租赁协议，该行为侵害了原告的合法权益，故原告涉讼。被告番丽公司辩称，不同意原告的诉讼请求。不认可原告具有租赁权。如果原告是有租赁权的话，也没有转租的权限。对于2018年8月份到2019年2月份原告主张的租金，被告已经全部支付，不存在拖欠。关于电费，要原告拿出证据。对于原告要求被告支付违约金207,870元，被告认为被告解除合同是因为原告违约在先，被告不得不行使解除合同的权利，不应该适用合同第16条的约定。2018年7月，原、被告协商一致变更租金支付方式为按月支付，月租金从34,645元变更为24,000元，原告按月交纳租金。2019年1月起，原告数次采取断水、断电、断网和封门等极端方式妨碍被告正常经营，1月17日至21日更是连续5天锁门、21日整天断网。由于被告从事的是电商业务，极大依赖仓库和网络的正常运营，原告的上述违约行为导致被告在此期间经营瘫痪，遭客户投诉和流失，多年积攒的商业信用也因此受损。被告被迫于2019年1月18日起陆续将货物从租赁房屋中搬出，另择其他仓库安置。2019年2月20日，被告向原告发出《终止仓库租赁的公函》，提出解除协议，并保留追责。综上，被告提出反诉请求：1、确认《租赁协议书》于2019年2月21日解除；2、判令原告向被告返还押金33,800元；3、判令原告向被告返还2019年1月18日至2月14日期间的租金22,400元；4、判令原告向被告赔偿经济损失10万元。原告华宁公司针对被告的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。被告擅自解除合同，是被告违约，押金应当不予返还。被告搬离以后也没有告知原告，租金也不应该退还。经济损失不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月15日，华宁公司(甲方)与番丽公司(乙方)签订《租赁协议书》一份，约定：甲方将其合法租赁的位于嘉定区金园工业区武都路XXX号XXX楼的部分区域(下称系争房屋)租赁给乙方共同有偿使用；乙方不得擅自转让或转租该房屋，如乙方擅自出租给非关联企业，此协议终止，同时甲方有权向乙方追索相关损失；租期自2017年7月15日至2021年7月31日止；第一年租金33,800元/月，第二年起按每年2.5%的比例环比递增，第一年年租金405,600元，第二年年租金415,740元，第三年年租金426,133.5元，第四年年租金436,786.8元；租赁期内该房屋的水、电、网费根据每月实际发生的数额由甲乙双方五五承担；租赁费先付后用，付三押一，每月10日前乙方应向甲方支付该季度的租赁费。乙方在签订本协议后第三日内向甲方支付第一个月的租赁费33,800元为该房屋的押金，该押金在本协议终止或解除时待结清各项费用后由甲方无息退还给乙方。乙方在本协议期间应按协议约定的时间按时支付该房屋租赁费、水、电等各项费用，如有逾期，则应按未付金额的0.3%每天支付违约金，且乙方逾期支付该地块租赁费超过30天的，甲方有权单方面解除本协议(征得甲方同意延期的除外)。如甲方延期交付该房屋的，应按照迟延的天数相应的延长免租期，延迟超过30天的，乙方有权单方面解除本协议(征得乙方同意延期的除外)。租赁期间，非本合同规定的情况双方均不得擅自解除本协议，甲方提前收回该房屋或乙方提前退租的，违约方应向另一方支付相当于违约行为发生时半年的租金作为违约金。如违约金不足弥补合理损失的，守约方有权追索合理损失的不足部分。本协议到期终止或提前解除，乙方应于到期日或解除日起10日内及时清空归还该房屋予甲方，如逾期一个月不归还，甲方有权双倍收取逾期期间内产生的租赁使用费。对于乙方归还该房屋后仍遗留在该处的所有物品、设备、添附物等，视为乙方已放弃该物件所有权，甲方均可予以直接任意处置。上述合同签订后，番丽公司按约向被华宁公司支付押金33,800元，华宁公司将房屋交付番丽公司使用，番丽公司按约支付租金至2018年8月14日。嗣后，番丽公司以每月支付24,000元的方式向华宁公司支付2018年8月15日至2019年1月14日的租金。2019年1月21日，双方因租赁问题发生纠纷并报警。2019年2月20日，番丽公司向华宁公司寄送《终止仓库租赁的公函》称，因华宁公司在2019年1月强行断电、断网、断水、封门，导致其无法正常运营，经多次交涉未果，其被迫自1月18日起，将仓库搬至他处，并明确告知原租赁协议随即宣告终止，搬迁期间导致其严重经营损失以及其他合理费用，其保留继续追偿的权利。2019年2月26日，华宁公司向番丽公司寄送《告知函》称，2018年7月10日左右，番丽公司与其协商2018年7、8、9月租金按月支付，后面第四季度正常按季支付，其口头同意，单番丽公司第四季度未按季支付，仍按月支付，至今仍拖欠2019年2月15日至5月14日的租金，鉴于番丽公司已将货物全部搬离仓库但未向其移交仓库，应支付未支付的租金，且番丽公司单方面终止协议属于违约，不仅要追讨租金，还要追索违约金。2019年1月19日，番丽公司与案外人上海奥宁电子商务有限公司(下称奥宁公司)签订《上海市房屋租赁合同》一份，向奥宁公司承租位于青浦区汇龙路XXX号XXX楼500平的仓库用于办公。审理中，华宁公司提供地址为武都路XXX号的房地产权证，以证明系争房屋的产权人为案外人上海华庄实业有限公司(下称华庄公司)，并提供其与华宁公司的电子邮件及华宁公司开具的发票以证明系争房屋的水电费。番丽公司对于华宁公司提供的上述证据与本案的关联性均不予认可，对华宁公司主张的水电费不予认可。关于番丽公司所称的断水、断电、断网及锁门的问题，华宁公司称其并未对番丽公司断水、断电、断网，锁门也只是因为番丽公司要擅自搬东西，才在晚上上锁，第二天早上就打开门锁。沪宁公司称其并未同意过下调租金，告知函上未催讨租金差额是工作人员失误。本院认为，原告虽然不是系争房屋的所有权人，但在原告将系争房屋租赁给被告期间，并无案外人就系争房屋的使用权向被告提出过异议，故被告关于原告对系争房屋没有租赁权的抗辩意见本院不予采信。关于双方争议的是否变更租金标准及支付方式的问题，从查明的事实来看，被告从2018年8月起以每月支付24,000元的方式向原告支付了2018年8月15日至2019年1月14日的租金，原告在涉讼前并未对此提出异议，在被告搬离并向原告发解除函后，原告向被告发的告知函中对2018年第四季度的租金按月支付提出异议，并称被告未支付2019年2月15日至5月14日的租金，并未提及租金差额，明显与原告的主张不符，原告所称未提及租金差额系工作人员失误的说法也不符合常理，故本院对于被告关于双方合意变更月租金的标准为24,000元的意见予以采信。被告已支付租金至2019年2月14日，故原告要求被告支付2019年2月10日之前的租金差额及违约金的诉请本院不予支持。关于原告主张的水电费，原告提交的华庄公司的房地产权证的地址与租赁合同的地址不符，仅凭原告提交华庄公司开具的发票不能证明是否为系争房屋的水电费，被告对此也不予认可，故对于原告主张的水电费本院不予支持。关于双方争议的解除合同的违约责任，本院认为被告未征得原告同意，擅自提前解约显属违约，原告要求被告承担违约责任合法有据，考虑到原告在履约过程中有锁门等不当行为，本院对违约金酌情调整为100,000元。至于被告所称合同解除系因原告根本违约的抗辩意见，本院认为原告虽然曾有锁门的行为，但结合微信聊天记录、报警记录及被告自述于2019年1月18日开始搬离物品的情况，原告锁门的行为并未致被告不能使用租赁房屋，被告也未提交证据证明原告存在断水、断电或断网等影响被告经营的行为，故原告的行为不构成根本违约，而被告则在合同履行期间擅自与案外人签订租赁合同并搬离租赁房屋，导致合同终止履行，故合同解除的违约责任应由被告承担。被告对于租赁合同不具有单方解除权，合同虽然因被告终止履行而解除，但被告要求确认《租赁协议书》因其行使单方解除权而于2019年2月20日解除缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，原告理应返还被告押金33,800元。被告虽然于2019年1月搬离系争房屋，但并未与原告办理房屋交接手续，且至2019年2月20日方发函通知原告，故被告要求原告返还2019年1月18日至2月14日的租金缺乏依据，本院不予支持。被告提交的证据不足以证明原告存在对租赁房屋断水、断电或断网的事实及其损失，故被告主张的经济损失本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海番丽电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海华宁体育用品有限公司解除合同违约金100,000元；二、原告上海华宁体育用品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海番丽电子商务有限公司押金33,800元；三、驳回原告上海华宁体育用品有限公司其余诉讼请求；四、驳回反诉原告上海番丽电子商务有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6,051元，减半收取3,025.50元，由原告负担2,049.87元，被告负担975.63元。本案反诉受理费1,697元，由原告负担372.66元，由被告负担1,324.34元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一九年十月十八日书记员  张 顺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。