海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)琼9003民初8161号 原告：海南惠港营销策划有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇云月路（原工业大道）西北侧的万通城中汇三号楼3-123、3-125商铺。 法定代表人：李方正，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江辉宇，海南海大平正律师事务所律师。 被告：韦麟姜，男，1964年10月5日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。现被广西南宁市武鸣区法院取保候审。 委托诉讼代理人：韦晨玉，广西祥泰律师事务所律师。 第三人：海南万通农业开发有限公司。住所地：儋州市那大镇东门街33号。 法定代表人：钟素兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡永健，该公司行政主管。 委托诉讼代理人：李丽，海南维特律师事务所律师。 原告海南惠港营销策划有限公司（以下简称惠港公司）与被告韦麟姜及第三人海南万通农业开发有限公司（以下简称万通公司）合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用普通程序进行审理。因被告韦麟姜涉嫌组织、领导传销活动罪被羁押，且在补充侦查阶段短期内不能参加诉讼，本院裁定中止本案审理。韦麟姜涉嫌组织、领导传销活动罪一案向南宁市武鸣区法院提起公诉后，本院恢复对本案的审理，并于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告惠港公司委托诉讼代理人江辉宇，被告韦麟姜委托诉讼代理人韦晨玉及第三人万通公司委托诉讼代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付创业保证金1494316元（其中2A-101房创业保证金556560元，2A-102房创业保证金467650元,2A-103房创业保证金470106元）；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：万通公司是“万通城中汇商业城”商业地产项目的开发商，其委托惠港公司对前述项目进行营销代理和市场培育，万通公司和惠港公司为了促进房产销售和市场培育，共同制定了“筑梦儋州、创业无忧”的营销方案。韦麟姜在选购2A-101、2A-102、2A-103房时拟参加该活动。韦麟姜就2A-101房分别于2016年10月30日、2016年11月24日向惠港公司预交创业保证金30万元，2A-102房于2016年11月24日向惠港公司预交创业保证金10万元，2A-103房于2016年11月24日向惠港公司预交创业保证金10万元。 2016年12月14日，惠港公司、韦麟姜、万通公司就韦麟姜参加“筑梦儋州、创业无忧”活动购买万通公司开发的“万通城中汇商业城”2A-101、2A-102、2A-103房签订了三份《参加“筑梦儋州、创业无忧”活动的合同书》： 其中关于2A-101的合同第二条约定：“万通公司同意以8800元/平方米的价格向韦麟姜出售以下房产：房号2A-101，房产建筑面积212.07平方米，总房款为1866216元。万通公司、惠港公司协助韦麟姜向银行申请10年期45.02%购房款的按揭贷款84万元，按揭款由韦麟姜负责偿还”；第三条第一、二款约定：“韦麟姜分六期向乙方支付创业保证金1026216元：第一期支付30万元，备注：差价余款800元/平方米共计169656元于2017年1月25日前缴清；第二期至第六期分别支付111312元，自本协议签订之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付111312元；”“韦麟姜向惠港公司支付创业保证金，是韦麟姜必须承担的义务。韦麟姜未支付，构成其对惠港公司的负债。韦麟姜支付创业保证金后，该创业保证金归属惠港公司”；第四条约定：“惠港公司在收到韦麟姜缴纳的第一期创业保证金30万元之日起两日内代韦麟姜支付购房首付款1026216元；惠港公司代韦麟姜支付的该1026216元不构成韦麟姜对惠港公司的负债……”。 其中关于2A-102的合同第二条约定：“万通公司同意以8200元/平方米的价格向韦麟姜出售以下房产：房号2A-102，房产建筑面积158.25平方米，总房款为1297650元。万通公司、惠港公司协助韦麟姜向银行申请10年期48.55%购房款的按揭贷款63万元，按揭款由韦麟姜负责偿还”；第三条第一、二款约定：“韦麟姜分六期向乙方支付创业保证金667650元：第一期支付20万元，自本协议签订之日起三日内付清；第二至第六期分别支付93530元，自本协议签订之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付93530元；”“韦麟姜向惠港公司支付创业保证金，是韦麟姜必须承担的义务。韦麟姜未支付，构成其对惠港公司的负债。韦麟姜支付创业保证金后，该创业保证金归属惠港公司”；第四条约定：“惠港公司在收到韦麟姜缴纳的第一期创业保证金20万元之日起两日内代韦麟姜支付购房首付款667650元；惠港公司代韦麟姜支付的该667650元不构成韦麟姜对惠港公司的负债……”。 其中关于2A-103的合同第二条约定：“万通公司同意以8200元/平方米的价格向韦麟姜出售以下房产：房号2A-103，房产建筑面积157.33平方米，总房款为1290106元。万通公司、惠港公司协助韦麟姜向银行申请10年期48.06%购房款的按揭贷款62万元，按揭款由韦麟姜负责偿还”；第三条第一、二款约定：“韦麟姜分六期向乙方支付创业保证金670106元：第一期支付20万元，自本协议签订之日起三日内付清；第二至第六期分别支付94022元，自本协议签订之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付94022元；”“韦麟姜向惠港公司支付创业保证金，是韦麟姜必须承担的义务。韦麟姜未支付，构成其对惠港公司的负债。韦麟姜支付创业保证金后，该创业保证金归属惠港公司”；第四条约定：“惠港公司在收到韦麟姜缴纳的第一期创业保证金20万元之日起两日内代韦麟姜支付购房首付款670106元；惠港公司代韦麟姜支付的该670106元不构成韦麟姜对惠港公司的负债……”。 签署前述协议的同日，万通公司与韦麟姜签署了关于“万通城中汇商业城”2A-101、2A-102、2A-103房《商品房买卖合同》，分别约定：韦麟姜以8000元每平方米的价格购买2A-101房，总价格为1696560元，其中首付50%即856560元，余款840000元银行按揭贷款支付；韦麟姜以8000元每平方米的价格购买2A-102房，总价格为1266000元，其中首付50%即636000元，余款630000元银行按揭贷款支付；韦麟姜以8000元每平方米的价格购买2A-103房，总价格为1258640元，其中首付50%即638640元，余款620000元银行按揭贷款支付。 《参加“筑梦儋州，创业无忧”活动的合同书》与《商品房买卖合同》约定的价格不一致的原因：当时银行对该楼盘的贷款政策是售价在每平方米8000元以下才可以按揭贷款50%，为了办理贷款，《商品房买卖合同》均约定每平方米8000元，买卖双方商定的实际售价为2A-101每平方8800元，2A-102、2A-103每平方8200元，价格差价部分计算在创业保证金中，由韦麟姜支付给惠港公司。 签订商品房买卖合同后，韦麟姜就2A-101房于2017年2月14日再向惠港公司缴纳169656元创业保证金，加上预缴的30万元，总计缴纳469656元，合同约定的第一期创业保证金缴清，尚余556560元创业保证金未缴纳。韦麟姜就2A-102房于2016年12月14日再向惠港公司缴纳10万元，加上预缴的10万元，总计缴纳20万元，合同约定的第一期创业保证金缴清，尚余467650元创业保证金未缴纳。韦麟姜就2A-103房于2016年12月14日再向惠港公司缴纳10万元，加上预缴的10万元，总计缴纳20万元，合同约定的第一期创业保证金缴清，尚余470106元创业保证金未缴纳。 2017年3月16日，惠港公司委托其职员吴莹莹向韦麟姜支付2A-101房首付款856560元，韦麟姜于当日将该款作为首付款支付给万通公司，惠港公司完成了代付首付款的义务。2017年3月13日，惠港公司委托其法定代表人李方正向韦麟姜支付2A-102房首付款636000元，韦麟姜于当日将该款作为首付款支付给万通公司，惠港公司完成了代付首付款的义务。2017年3月20日，惠港公司委托其职员吴莹莹向韦麟姜支付2A-103房首付款638400元，韦麟姜于当日将该款作为首付款支付给万通公司，惠港公司完成了代付首付款的义务。 2017年11月1日，建行儋州支行向万通公司发出通知称：韦麟姜逾期不偿还银行按揭贷款，前述三房产总计拖欠本息105577.23元。惠港公司及万通公司也无法联系到韦麟姜，据传，韦麟姜因涉嫌刑事犯罪已被南宁警方逮捕。因此，原告有理由相信被告经济情况恶化并已丧失诚信和还款能力。虽被告就2A-101、2A-102、2A-103房的剩余创业保证金未至约定的履行期限，但因其丧失还款能力，已经构成预期违约。根据《中华人民共和国合同法》第107、108条的规定，原告有权在履行期限届满前要求被告提前付款。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼。 被告辩称，1.被告对原告起诉的款项没有异议;2.被告认为原告要求被告提前还款没有法律依据。诉状中原告根据合同法107条、108条的规定主张不充分，这是关于违约责任的约定，该条文不能支撑原告的诉请。 第三人万通公司述称，对原告的诉请没有异议。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据十二建行出具的告知函，被告对其证明目的不予认可，认为该份证据仅能证明被告逾期还款，不能证明被告经济状况恶化、丧失诚信和履约能力。原告庭后向法院补交了一份来源于中国执行信息公开网的证据“韦麟姜因不履行生效的法律文书确定义务，被上海市奉贤区人民法院列为失信被执行人”，用以证明被告丧失还款能力构成预期违约。被告对该份证据发表书面质证意见称，对其真实性有异议，被告未收到过上海市奉贤区人民法院的任何诉讼材料，对其关联性不予认可，认为该证据不能达到证明韦麟姜丧失还款能力的目的，且原告逾期举证。本院认为，被告拒不履行生效判决已被相关法院列为失信被执行人，且生效判决书客观存在、有据可查，虽被告逾期举证，但该证据与本案基本事实有关，因此，本院对该证据予以采纳。被告及第三人未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：第三人万通公司是“万通·城中汇商业城”商业地产项目的开发商，其委托原告惠港公司对前述项目进行营销代理和市场培育，万通公司和惠港公司为了促进房产销售和市场培育，共同制定了“筑梦儋州、创业无忧”的营销方案。 2016年12月14日，原告惠港公司（乙方）与被告韦麟姜（丙方）及第三人万通公司（甲方）签订了三份《参加“筑梦儋州、创业无忧”活动的合同书》： 涉2A-101房的合同书主要条款约定：第二条甲方同意以8800元/平方米的价格向丙方出售以下房产：房号2A-101房产建筑面积212.07平方米，总房款为1866216元。甲方、乙方协助丙方向银行申请10年期45.02%购房款的按揭贷款840000元，按揭贷款由丙方负责偿还。第三条丙方分六期向乙方支付创业保证金1026216元：第一期支付300000元，备注：差价800元/平方米共计169656元于2017年1月25日前缴清；第二至第六期自本协议签订之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付111312元。丙方如未支付，构成其对乙方的负债。第四条乙方在收到丙方缴纳的第一期创业保证金300000元之日起两日内代丙方支付购房首付款1026216元，该首付款不构成丙方对乙方的负债。 涉2A-102房的合同书主要条款约定：第二条甲方同意以8200元/平方米的价格向丙方出售以下房产：房号2A-102房产建筑面积158.25平方米，总房款为1297650元。甲方、乙方协助丙方向银行申请10年期48.55%购房款的按揭贷款630000元，按揭贷款由丙方负责偿还。第三条丙方分六期向乙方支付创业保证金667650元：第一期支付200000元，自本协议签订之日起三日内付清；第二至第六期自本协议签订之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付93530元。丙方如未支付，构成其对乙方的负债。第四条乙方在收到丙方缴纳的第一期创业保证金200000元之日起两日内代丙方支付购房首付款667650元，该首付款不构成丙方对乙方的负债。 涉2A-103房的合同书主要条款约定：第二条甲方同意以8200元/平方米的价格向丙方出售以下房产：房号2A-103房产建筑面积157.33平方米，总房款为1290106元。甲方、乙方协助丙方向银行申请10年期48.06%购房款的按揭贷款620000元，按揭贷款由丙方负责偿还。第三条丙方分六期向乙方支付创业保证金670106元：第一期支付200000元，自本协议签订之日起三日内付清；第二至第六期自本协议签订之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付94022元。丙方如未支付，构成其对乙方的负债。第四条乙方在收到丙方缴纳的第一期创业保证金200000元之日起两日内代丙方支付购房首付款670106元，该首付款不构成丙方对乙方的负债。 同日，第三人万通公司（出卖人）与被告韦麟姜（买受人）签订了三份《儋州市商品房买卖合同》，涉7A-101房的合同约定：出卖人将位于儋州市××路）西北侧万通·城中汇项目中的儋州万通农产品批发交易市场2号楼1-3层2A-101房出售给买受人，该建筑物为地上3层、地下1层，用途为商业、金融、信息。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为在建商品房，具备预售条件，已取得儋建房售字第（2016-14）号儋州市商品房预售许可证。该商品房买卖合同约定建筑面积212.07平方米，每平方米8000元，总金额1696560元。签订合同时，买受人应支付总房款的50%856560元，余款840000元以银行按揭贷款支付。涉2A-102房的合同约定：出卖人将位于儋州市××路）西北侧万通·城中汇项目中的儋州万通农产品批发交易市场2号楼1-3层7A-102房出售给买受人，该建筑物为地上3层、地下1层，用途为商业、金融、信息。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为在建商品房，具备预售条件，已取得儋建房售字第（2016-14）号儋州市商品房预售许可证。该商品房买卖合同约定建筑面积158.25平方米，每平方米8000元，总金额1266000元。签订合同时，买受人应支付总房款的50%636000元，余款630000元以银行按揭贷款支付。涉2A-103房的合同约定：出卖人将位于儋州市××路）西北侧万通·城中汇项目中的儋州万通农产品批发交易市场2号楼1-3层2A-103房出售给买受人，该建筑物为地上3层、地下1层，用途为商业、金融、信息。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为在建商品房，具备预售条件，已取得儋建房售字第（2016-14）号儋州市商品房预售许可证。该商品房买卖合同约定建筑面积157.33平方米，每平方米8000元，总金额1258640元。签订合同时，买受人应支付总房款的50%638600元，余款620000元以银行按揭贷款支付。 上述三份合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、商品房销售备案确认和预告登记等作出了约定。 2016年10月30日，韦麟姜转账支付2A-101房创业保证金200000元，2016年11月24日，韦麟姜转账支付创业保证金300000元（2A-101、2A-102、2A-103房各100000元），2016年12月14日，韦麟姜转账支付创业保证金200000元（2A-102、2A-103房各100000元），2017年2月14日，韦麟姜转账支付2A-101房差价余款169656元，惠港公司出具相应收据。至此，涉案2A-101房第一期创业保证金469656元、2A-102房第一期创业保证金200000元、2A-103房第一期创业保证金200000元均支付完毕。 惠港公司分别于2017年3月13日、2017年3月16日、2017年3月20日向韦麟姜账户转账汇款636000元、856560元、638400元，韦麟姜于当日将上述款项转账至万通公司作为涉案2A-101、2A-102、2A-103房的首付款。第三人万通公司也当庭表示收到了被告韦麟姜支付的上述首付款。 另查明，2017年1月3日，涉案三份《儋州市商品房买卖合同》在儋州市不动产登记中心办理了合同备案手续；2017年1月16日，涉案2A-101、2A-102、2A-103房在儋州市不动产登记中心进行了预告登记，预告登记权利人为韦麟姜。 原告在诉讼中向本院申请财产保全，本院于2018年1月3日作出（2017）琼9003民初8161号民事裁定书，裁定预查封（轮候）被告购买的儋州万通农产品批发交易市场2号楼2A-101、2A-102、2A-103房，查封期限两年。 2019年7月24日，中国建设银行股份有限公司儋州支行向本院出具情况说明：由海南万通农业开发有限公司开发的“万通城中汇小区”项目，自2016年1月至2017年3月，我行对该项目内的房产，销售单价每平方米8000元以下的，对经我行审核通过的购房人，可以发放按揭贷款50%，销售单价每平方米超过8000元的，我行不同意发放按揭贷款。 再查明，被告韦麟姜因拒不履行上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初14169号判决书确定的金钱给付义务，于2019年5月20日被纳入失信被执行人名单。 本院认为，2016年12月14日原告惠港公司与被告韦麟姜及第三人万通公司签订的三份《参加“筑梦儋州、创业无忧”活动的合同书》及万通公司与韦麟姜签订的三份《儋州市商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。各方当事人应依约履行各自的义务：万通公司已依约为被告办理了合同备案手续及涉案房屋的预告登记，被告亦应依约履行支付房款义务。根据查明的事实，被告向原告支付创业保证金为分期付款，涉案三套房产的第一期创业保证金869656元，第二期至第六期创业保证金为1494316元，且第一期创业保证金已支付完毕，第二期至第六期创业保证金的支付时间为自三方签订合同书之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付，即2022年至2026年的每年6月30日前支付。原告称被告已被刑事羁押、财产状况恶化，丧失履行能力，且被告现已被列为失信被执行人，已构成预期违约，剩余创业保证金虽未到期，但可以要求其提前支付。被告认为原告主张理由不充分。本院认为，预期违约的条件是：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。被告韦麟姜因全部未履行上海市奉贤区人民法院生效判决确定的义务已于2019年5月20日被纳入失信被执行人名单，说明其经济状况恶化、丧失履行能力的可能性极大。本案第二期至第六期创业保证金的支付时间虽未到期，但被告的行为已表明其没有能力支付后续的创业保证金。原告的主张符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于预期违约的规定。因此，原告根据预期违约要求被告立即支付未到期的创业保证金理由成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告韦麟姜应于本判决生效之日起三十日内向原告海南惠港营销策划有限公司支付创业保证金1494316元（其中2A-101房创业保证金556560元，2A-102房创业保证金467650元,2A-103房创业保证金470106元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18248.84元及财产保全申请费5000元（原告海南惠港营销策划有限公司均已预交），由被告韦麟姜负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判长  施灵敏 审判员  王 斌 审判员  吴 丹 二〇一九年十月二十五日 书记员  车双林 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。