广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初7593号原告：李惠鹰，女，1979年10月23日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：余前远，广东万言律师事务所律师。委托诉讼代理人：马淑萌，广东万言律师事务所实习律师。被告：文根旺，男，1959年6月29日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：文肖群，女，1958年12月1日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：李富明，男，1966年7月27日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：许嘉敏，广东莲馨律师事务所律师。原告李惠鹰与被告文根旺、文肖群、李富明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告李惠鹰的委托诉讼代理人余前远、被告李富明的委托诉讼代理人许嘉敏到庭参加诉讼。被告文根旺、文肖群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李惠鹰向本院提出诉讼请求：1.解除对被告文根旺名下位于东莞市××环路××花园××型××房屋[房地产证号为：粤房地证字第××号]的查封措施，不得执行该房屋；2.确认位于东莞市××环路××花园××型××房屋[房地产证号为：粤房地证字第××号]系原告所有；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：东莞市××环路××花园××型××房屋系原告依法向被告文根旺、文肖群购买，原告已支付全部价款，案涉房屋属于原告所有。法院因被告李富明与被告文根旺、文肖群的执行案件[案号为（2018）粤1972执4321号]查封了案涉房屋，为此原告特提起执行异议[案号为（2019）粤1972执异51号]，法院驳回了原告的异议，原告对前述裁定不服，提出本案诉讼，理由如下：第一，2016年4月17日，原告与被告文根旺、文肖群签订了《房屋买卖协议》，约定被告文根旺、文肖群将案涉房屋以6000000元的价款转让给原告，在签订协议后七天内原告应将首付款3000000元支付给被告文根旺，剩余款项在房屋过户到原告名下后由原告通过银行贷款方式支付。协议签订后，原告如约支付了3000000元给被告文根旺、文肖群。但被告文根旺、文肖群并未按约定办理注销银行抵押手续，原告无法通过银行贷款方式支付购房款。因原告已经支付了3000000元，且原告希望购买案涉房屋，故在被告文根旺的要求下，原告不得不凑钱陆续支付了部分房款。后因被告文根旺、文肖群迟迟未能履行协议约定，原告再次向亲友借款，付清了剩余购房款。2016年9月29日，被告文根旺注销了银行抵押手续。因此，原告与被告文根旺、文肖群在法院查封案涉房屋之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付了全部价款。第二，在签订《房屋买卖协议》及原告支付了首付款后，被告文根旺、文肖群在2016年将案涉房屋交付给了原告使用，此后案涉房屋的管理费及水电费均是原告缴纳。因此，原告在法院查封案涉房屋前已经合法占有及使用。第三，原告在2016年4月20日至2016年9月22日期间以银行转账及现金的方式支付了案涉房屋的全部转让款。第四，原告与被告文根旺、文肖群于2016年9月30日到房屋部门签署《房地产买卖合同》，并递交了相关的过户材料。2017年4月7日，原告缴纳了房屋过户的全部税费，在过户过程中，由于政策原因导致案涉房屋无法过户到原告名下，因此并非原告的过错导致案涉房屋没有过户。综上，原告对于登记在被告文根旺名下的案涉房屋存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形且权利能够排除执行。因此为了维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请予以支持。被告李富明辩称：第一，原告并未支付全部购房款，虽然原告提交了总金额为5000000元的汇款凭证，但其中两张汇款额为1500000元的汇款单上的用途为往来款，与另外两张明确的标明购买案涉房屋不一致，该两笔款项是否是案外人文庆旺替原告支付购房款不能明确，不排除文庆旺与被告文根旺、文肖群之间存在其他往来。对于现金支付的1000000元，仅仅只有被告文根旺出具的收款证明中提及，但1000000元并非小数目，原告并没有提供任何证据证明其向被告文根旺支付该款项前后时间段的合法收入以及资金往来情况，更何况原告一次性向文根旺支付800000多元的现金明细不符合常理，故原告是否已经向文根旺支付全部价款仍待商榷。第二，原告对案涉房屋未能过户存在一定的过错。首先，原告提交的与被告文根旺、文肖群签订的《房地产买卖合同》中有交易所鉴证代表的签字不能代表已经向房管部门提交了相关过户资料，其次，原告称是政策原因导致无法过户但未能提供任何证据证明。相反，原告与被告文根旺、文肖群就案涉房屋分别签订了两份买卖合同，且价款相距较大，分别为6000000元及1000000元，存在因交易价格远远低于成交价导致未能过户的可能性，从而导致未能过户，原告对此有过错。综上，原告未能明确其已经向被告文根旺支付了全部价款且其对房屋未能过户具有一定的过错，故案涉房屋不能认定为属于原告所有，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告文根旺、文肖群未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告文根旺、文肖群缺席诉讼，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：关于李富明与文根旺、文肖群民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月26日作出（2017）粤1972民初8326号民事判决书，判决文根旺、文肖群应向李富明偿还借款本金1000000元及支付利息。上述民事判决书已发生法律效力，因文根旺、文肖群未履行偿还借款义务，李富明遂向本院申请执行[执行案件案号为（2018）粤1972执4321号]。在执行过程中，本院于2018年7月5日查封了文根旺位于东莞市××环路××花园××型××房产（房地产权证为粤房地证字第××号）。李惠鹰以其已购买上述房屋为由提出执行异议，本院于2019年3月8日作出（2019）粤1972执异51号执行裁定书，驳回李惠鹰的异议请求。李惠鹰遂提起本案诉讼。2016年4月17日，文根旺、文肖群与李惠鹰在律师见证的情况下签订一份《房屋买卖协议》[见证书编号为（2016）鹏律法见字第73号]，约定文根旺、文肖群以6000000元的价格出售位于东莞市××环路××花园××型××号的房产给李惠鹰，购房款分两次支付，首期3000000元于签订协议后7日内支付，余款3000000元于房屋过户至李惠鹰名下后以贷款方式支付，首期款应用于还清东莞银行贷款；签订协议后7日内，文根旺、文肖群需将上述房屋交付李惠鹰。上述协议签订后，李惠鹰委托其配偶文庆旺分别于2016年4月20、21日、8月29日、9月22日向文根旺转账支付了1500000元、1500000元、300000元、1700000元，其中前两次汇款注明用途为“往来款”，后两次汇款注明用途为“购买钻利花园C67栋”。原告李惠鹰称剩余购房款1000000元系通过现金的方式支付给文根旺。文根旺出具了三份《收款收据》及一份收款证明确认原告李惠鹰上述支付购房款的过程，其中编号为005766的《收款收据》载明“收到李惠鹰购买长安镇二环路钻利花园C型67号房[购房见证书号（2016）鹏律法见字第073号]首期款（银行转账）叁佰万元”；落款时间为2016年8月25日的《收款收据》载明“收到文庆旺人民币捌拾壹万叁仟元整，此款收到文庆旺购买钻利花园C67号购房款”；编号为005770、时间为2016年8月29日的《收款收据》载明“收到李惠鹰购买钻利花园C型67号购房款银行转款叁拾万元、现金壹拾捌万柒仟元，合计肆拾捌万柒仟元整”；落款时间为2016年9月22日的《收款证明》载明“本人文根旺已收齐李惠鹰购买座落在长安镇二环路钻利花园C型67号的全部款项合共陆佰万元整，其中包括银行转账全额伍佰万元整，现金壹佰万元整”。再查，李惠鹰称文根旺已经交付了案涉房屋，其亦已经实际使用案涉房屋，为此提供了《证明》、收款收据、中国电信长安营业厅业务单、通信服务费发票予以证明。其中《证明》由东莞市长安润发物业投资有限公司于2019年4月2日出具，载明李惠鹰于2016年5月起接收了东莞市××环路××花园××型××号别墅，并向钻利花园管理处缴纳了2016年5月起至今的物业管理费；收款收据由东莞市长安润发物业投资有限公司出具，确认收到C67的水电费及管理费；中国电信长安营业厅业务单显示时间为2016年11月8日，客户名称为文庆旺，业务名称为普通电话变更，装机地址为长安镇锦厦社区锦绣路钻利花园C67号1层。又查，案涉房屋曾抵押给东莞银行长安支行，于2016年9月29日注销抵押登记。2016年9月30日，李惠鹰与文根旺、文肖群在东莞市房产管理局的监证下签订《房地产买卖合同》，约定文根旺、文肖群以1000000元出售案涉房屋给李惠鹰。2017年4月17日，李惠鹰缴纳了商品房买卖税费，东莞市地方税务局长安税务分局向李惠鹰出具了《广东省东莞市房地产办证证明》。李惠鹰称由于政策原因导致案涉房屋至今未能过户至其名下。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。综合各方陈述意见，本案的争议焦点有二：一是原告李惠鹰对案涉房屋是否享有所有权；二是原告李惠鹰就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对第一个争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”的规定，虽然李惠鹰与文根旺、文肖群签订了《房屋买卖协议》，但该协议并不当然产生物权变动的法律后果，李惠鹰应于办理物权变更登记后才能合法地获得案涉房屋的所有权。本案中，案涉房屋尚未办理过户手续，原告尚未取得所有权，故原告基于协议中的债权请求权从而请求本院确认其对案涉房屋享有所有权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，结合本案案情，本院分析如下：首先，在案涉房屋被查封之前李惠鹰与文根旺、文肖群已经签订了《房屋买卖协议》，该协议有三方的签名及捺印确认，其内容及形式亦未违反法律规定，故本院认定该《房屋买卖协议》合法有效；其次，李惠鹰提交的《证明》、收款收据及中国电信长安营业厅业务单可以形成完整的证据链，足以证明李惠鹰于2016年已经占有案涉房屋；再次，关于购房款的支付，原告李惠鹰已经提供了5000000元的银行转账记录。虽然前两次共计3000000元款项的转账汇款用途为往来，但该汇款时间是在案涉《房屋买卖协议》约定的7日内支付，且文根旺针对该3000000元单独出具收款收据确认系案涉房屋的购房款，故本院认定原告李惠鹰已通过银行转账的方式支付了其中的5000000元购房款。至于现金支付的1000000元，原告系分多次支付，被告文根旺亦针对现金支付的情况分别出具了收款收据确认分别收到现金813000元以及187000元，而最后的《收款证明》亦汇总确认收到1000000元现金，故原告主张其系通过现金支付剩余的购房款100000元，本院予以采信。最后，在案涉房屋注销了抵押登记后，李惠鹰已经于次日与文根旺、文肖群已经在房管部门的监证下签订了《房地产买卖合同》，李惠鹰亦缴纳了税费取得了《广东省东莞市房地产办证证明》，足以证明李惠鹰已经积极办理案涉房屋的过户登记手续，故本院认定并非李惠鹰的原因导致未办理过户。综上，原告李惠鹰符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产享有排除强制执行的权益，本院不得执行涉案房产。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行登记在被告文根旺名下的位于广东省东莞市长安镇二环路钻利花园C型67号房屋（房地产证号为：粤房地证字第××号）；二、驳回原告李惠鹰的其他诉讼请求。本案受理费53800元，由原告李惠鹰承担18000元，由被告文根旺、文肖群承担17900元，由被告李富明承担17900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨尚策人民陪审员  陈永成人民陪审员  陈玉梅二〇一九年十月二十一日书 记 员  邓焕恩