山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6062号上诉人（原审原告）:王润太,男,汉族,1952年5月24日出生,太原市尖草坪区西焉乡西焉村村民,住太原市。上诉人（原审原告）:王佩英，女，汉族，1958年11月12日出生，太原市村民，住太原市。上诉人（原审原告）:王贵英，女，汉族，1963年1月15日出生。太原市村民，住太原市。三上诉人共同委托诉讼代理人：高清明，山西龙宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王文军，男，汉族，1982年5月6日出生，太原市村民，住太原市,西焉村。被上诉人（原审被告）:王永强，男，汉族，1995年11月4日出生，住太原市村民,住太原市。委托诉讼代理人马永哲，山西锋镝律师事务所律师。上诉人王润太、王佩英、王贵英与被上诉人王文军、王永强合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初1287号判决向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、请求二审人民法院撤销太原市尖草坪区人民法院(2019)晋0108民初第1287号民事判决书。发回重审或者查明事实，依法改判，判决支持原告的诉讼请求。事实与理由:一、原审判决认定基本事实不清。原审法院在开庭审理过程中查明：被上诉人王文军出卖共有人的房子未告知其他共有人，未经其他共有人同意。这一事实在认定事实部分没有写明。二、上诉人认为，涉案的房屋属于上诉人及两个未参与诉讼的王凤英、王全英和王文军共同共有。原审开庭已查明：涉案的房屋宅院登记在王拴弟名下，属于王拴弟、宁妮儿生前的夫妻共同财产。二人去世后，应当由其子女继承。王拴弟、宁妮儿共有六个子女：即王润太、工润生、王凤英、王佩英、王贵英、王全英。王文军是王润生之子，王润生先于父母王拴第、宁妮儿去世。故涉案房产应当属于三个上诉人和王凤英、王全英、王文军(代位继承人)共同共有。三、原审判决适用法律错误。王文军是涉案房屋的共同共有人之一，他处分房产应当经得全体共有人同意。否则，其行为违反法律的强制性规定，处分行为无效。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。在本案中，王文军出卖共同共有的房产，未告知其他共有人，未经得其他共有人的同意。违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第五十二条第(五)项的规定，二被上诉人的《宅基地买卖协议书》应当属于无效。四、两个被上诉人恶意串通买卖共同共有人的房产，损害了其他共有人的合法财产权益。买卖行为应属无效。被上诉人王文军与王永强在买卖涉案房产时，王文军向工永强出示了《宅基地使用证》，宅基地使用证上产权人的名字是王拴弟。当时王永强就提出了疑问，这房子是你爷爷的名字。你爷爷奶奶有六个子女(因为王永强也是同一个村的，对上诉人的家庭情况非常了解)。你一个人能不能做了主卖房子。王文军当时说：卖房子是我一个人偷偷地卖，不能让姑姑、大叔知道。知道了就卖不成了。王永强也表示认可。在这种情况下，二被上诉人秘密的签订了《宅基地买卖协议书》。上诉人认为：二被上诉人的行为属于恶意串通，处分共同共有人的财产，损害了其他共有人的合法财产权益。根据《合同法》第五十二条第(二)项的规定，其买卖行为应属无效。五、原审判决遗漏了当事人，违反法定程序。原审判决认为，三原告主张返还涉案房屋，并十涉案房屋全部共有人，可经全体共同共有人主张、再行处理。上诉人认为，原审判决这样处理违反了《民事诉讼法》规定，遗漏了当事人。〈《民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”。最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第七十二条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人”；第七十四条规定：“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加。既不愿参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法做出判决”。在本案中，除三个上诉人外，长女王凤英、四女儿王全英是涉案房产的共有权人。人民法院应当通知其参加诉讼。不参加诉讼，也应当列为本案的原告。但是，原审法院没有依法通知王凤英、工全英参加诉讼，也没有将二人列为原告，遗漏了当事人。综上所述，上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，遗漏当事人违反法定程序，依法应予撤销。为此，特向你院提起上诉，请依法裁决。被上诉人王文军辩称：1、被上诉人认为，被上诉人当时卖房子没有经过其他人的同意情有可原。被上诉人的父亲王润生于1990年因病去世。因为被上诉人的父亲去世早，母亲也改嫁。所以，被上诉人就与爷爷、奶奶生活在一起，居住在这个老院子里。过了几年爷爷、奶奶也相继去世。被上诉人的爷爷是在2004年去世的，当时被上诉人23年，已经到了结婚的年龄。但是，被上诉人的爷爷奶奶去世后，不仅失去了亲人，而且也失去了经济来源。迫于当时的经济压力，被上诉人只能偷偷地将房子卖掉。如果当时我要是将卖房子的事告给我大伯和姑姑，房子就卖不成了。即使卖成了，卖下的钱我也拿不上。所以我就没有告诉他们；2、为了不让我的大伯和姑姑们知道卖房子的事，我和王永强及其父亲商谈买卖房子的协议时，我就告诉王永强和他的父亲不要将买卖房子的事说出去，更不要告诉我的大伯和姑姑。他们也同意保密，保证不将买卖房子的事告诉任何人。综上所述，被上诉人知道自己做的不对，我同意将卖房子的钱退还给王永强，将房子还给上诉人。被上诉人王永强辩称：1、一审法院认定被上诉人王永强与王文军签订的宅基地买卖协议有效，认定正确。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，同时，被上诉人王永强系西焉村村民，根据《土地管理法》的相关规定，作为同村村民，有权购买涉案宅院并使用宅基地，故被上诉人王永强与王文军签订的《宅基地买卖协议书》是有效的，一审法院对此认定正确；2、涉案房屋出卖之前归王文军所有，不需要告知他人，也不存在和他人共有的问题，出卖后归被上诉人所有。王文军的父亲王润生在兄弟姐妹中排行老四，长兄王润太单独有一处宅院，其余姐妹出嫁后不再与父母共同生活，只有王润生和其父母共同生活，和其父母共有一处宅院。王文军父亲去世时，王文军只有8岁，一直和祖父母共同生活，直到祖父母去世。因此，祖父母将涉案宅院给王文军所有，是情理之中的事。加之，王栓弟生前多次表示涉案宅院归王文军所有，作为共同生活在一个院里的王真龙和被上诉人完全有理由相信王文军对涉案房屋享有处分权。因此，涉案房屋出卖之前归王文军所有，不需要告知他人，也不存在和他人共有的问题，出卖后归被诉人所有；3、即使当时王文军没有处分权，但事实得到了追认，被上诉人已善意取得了所有权。上诉人王润太、王佩英、王中贵英对王文军处分涉案宅院的事实是明知的，对被上诉人一家在案涉宅院居住的事实也是明知的，但直至起诉前从未提出过任何异议，视为上诉人对王文军处分行为的追认。上诉人王润太是西焉村村民，对被上诉人一家在案涉宅院居住生活的事实是明知的，上诉人王佩英、王贵英虽然嫁到外村，但是逢年过节，清明扫墓，都会回西焉村，对被上诉人一家在案涉宅院居住的事实也是明知的，且在其父母去世将近15年的时间里，上诉人也从未提出过任何异议，显然不合常理，故应认定为其默认同意的方式对王文军转让案涉宅院的行为进行了追认，因此被诉人取得了案涉宅院的房屋所有权及宅基地使用权；4、如果上诉人认为其是案涉宅院的共同共有人，王文军只是共有人之一，王文军未经上诉人同意，私自出卖案涉宅院，侵害了上诉人的利益，根据法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。部分共有人擅自处分共有财产的，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，上诉人应向王文军主张赔偿责任，而不是向被上诉人王永强主张权利；5、被上诉人一家在涉案宅院居住生活近15年，上诉人对此明知，在长达15年的时间里，上诉人从未提出过任何异议，而在当下太原农村宅基地拆迁补偿利益的诱惑下，才提起本案诉讼，要求法院确认被上诉人与王文军签订的宅基地买卖协议无效，明显是不诚信的恶意诉讼，法院不应支持上诉人的这种不诚信行为；6、本案上诉人起诉的权利基础是继承权，根据《继承法》第八条“继承权的诉讼期限为2年，自继承人知道或应当知道权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过20年，不得再提起诉讼。”被上诉人父亲向王文军购买涉案宅院是在2005年，（王文军大姑在场）且被上诉人一家一直在案涉宅院居住，王文军自2005年便搬出案涉宅院，上诉人对此是明知的，其应在2005年就知道或应当知道权利被侵犯，上诉人至2019年才提起诉讼，显然超过诉讼时效；7、本案中涉及两个法律关系，一是上诉人与被上诉人王文军之间的继承纠纷法律关系；二是上诉人与被上诉人王永强之间的非合同亦非继承的其它纠纷法律关系，在案中解决继承纠纷问题没有法律依据。因此，一审不存在违反法定程序的问题。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。上诉人王润太、王佩英、王贵英向一审法院起诉请求：1、请求法院确认二被告于2014年4月29日签订的《宅基地买卖协议书》无效；2、请求法院判令被告王永强将太原市尖草坪区西焉乡西焉村西街一号的宅院返还原告；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：位于太原市尖草坪区西焉乡西焉村西街1号，宅基地户主为王拴弟（2004年死亡）、家庭成员妻子宁妮儿（2000年死亡）、长子王润太、次子王润生（1990年死亡）、大女儿王凤英、次女王佩英、三女王贵英、四女王全英。被告王文军系王润生之子。2014年4月29日，被告王文军与被告王永强签订宅基地买卖协议书，被告王文军将位于太原市尖草坪区西焉乡西焉村西街1号宅基地出卖于被告王永强，协议约定宅基地面积1.47亩，东至道，西至郝贵生，南至道，北至地。院内正房六间，南面小卖部两间，院内各种树木。院内宅基地房屋和树木等共计折合人民币35000元。一审法院认为，本案被告王文军与被告王永强签订的宅基地买卖协议，明确约定了宅基地房屋及树木转让价格。涉案房屋系王拴弟、宁妮儿夫妻共有财产，二人死亡后，由二人子女包括三原告及其他子女依法享有法定继承权。被告王文军的父亲早于王拴弟、宁妮儿死亡，其依法享有代为继承权。故三原告与被告王文军及王拴弟、宁妮儿其他子女对涉案房屋共同享有处分权。三原告提出被告王文军无权处分涉案房屋，主张涉案宅基地买卖协议无效，因该协议系二被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。三原告并不能以被告王文军在缔约时对涉案房屋没有处分权为由主张合同无效，根据《物权法》的相关规定，处分共有的不动产，应当全体共同共有人同意。被告王文军在未经过全体共同共有人同意的情况下将涉案房屋出卖给被告王永强，被告王永强无法实现该共有房屋的物权转移，可向被告王文军主张违约责任。三原告主张返还涉案房屋，因其并非涉案房屋全部共有人，可经全体共同共有人主张，再行处理。综上所述，三原告要求确认宅基地买卖协议无效，并返还涉案房屋及宅院的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第九条、第十一条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、九十七条的规定判决：驳回原告王润太、王佩英、王贵英的诉讼请求；案件受理费50元，由原告王润太、王佩英、王贵英负担。二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，就本案而言，被上诉人王永强系善意、有偿取得诉争宅院所有权，上诉人王润太、王佩英、王贵英即使不知道或不同意被上诉人王文军的出卖行为，也不影响被上诉人王永强根据合法有效的合同关系维护自己的合法权益。上诉人称诉争宅院系被上诉人王文军单方出卖，其他共有人并不知情，以及其他共有人未在《宅基地买卖协议书》文本上签字等，但这不足以对抗善意买受人被上诉人王永强。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，上诉人王润太、王佩英、王贵英不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人被上诉人王永强，而且被上诉人王永强已实际占有、使用诉争宅院。即使被上诉人王文军擅自处分共有宅院，上诉人确是不同意或不知道的，但由于被上诉人王永强善意、有偿取得宅院，也应当维护其合法权益。被上诉人王永强与被上诉人王文军签订的《宅基地买卖协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，受法律保护。综上所述，上诉人王润太、王佩英、王贵英以出卖诉争宅院未经共有人同意为由主张买卖合同无效并返还诉争宅院的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王润太、王佩英、王贵英共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二Ｏ一九年十月十六日书记员 程贝贝