湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂2827民初2012号原告：周阳琼，女，生于1972年10月11日，汉族，重庆市人，住重庆市黔江区，原告：杨秀兰，女，生于1969年10月7日，苗族，湖北省来凤县人，住来凤县，二原告委托诉讼代理人：易靖昌，重庆川东南律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：孙圣峰，重庆川东南律师事务所实习律师。被告：重庆市朝天门商贸有限责任公司，住所地：重庆市黔江区城东街道解放路303号，统一社会信用代码：915001147093812695。委托诉讼代理人：庞俊超，重庆光界律师事务所律师。第三人：胡冬梅，女，生于1988年11月21日，汉族，四川省渠县人，住四川省渠县，原告周阳琼、杨秀兰与被告重庆市朝天门商贸有限责任公司、第三人胡冬梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告周阳琼，原告周阳琼及原告杨秀兰的委托诉讼代理人易靖昌，被告重庆市朝天门商贸有限责任公司的委托诉讼代理人庞俊超，第三人胡冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周阳琼、杨秀兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付所欠租金75000元；2、判决被告立即向原告支付违约金10万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年8月14日，原告与被告签订了《租赁经营协议》，协议约定原告将位于湖北省来凤县××祠堂××号的商铺租给被告经营，租期三年，自2016年9月1日至2019年8月31日，租金每年20万元，半年一付。被告在未通知原告的情况下，擅自于2018年9月1日将该商铺转租给第三人经营。2019年5月19日，第三人告知原告欲另寻他处营业，原告方知被告已将该店转租给他人，且合同约定租赁期限尚未届满，而被告既未通知原告终止合同，亦未按合同约定按时支付租金，严重违反了合同的约定。综上所述原告依法起诉。被告重庆市朝天门商贸有限责任公司辩称，我公司与第三人胡冬梅之间不存在转租的事实。《租赁经营协议》约定的年租金标准是20万元，支付方式按年两次支付，签订合同时支付前半年10万元租金，第二次与半年期满前15日支付。原告按协议约定标准支付租金至2018年2月，之后因餐饮经营不很景气，经我公司与原告协商一致，租金标准从2018年3月起调整为18万元/年。我公司按此18万元标准直接支付给原告租金至2019年2月底。第三人胡冬梅是我公司店面的经理，是管理人员，原告须提供胡冬梅认可是转租的证据，原告向我公司主张违约金必须提供依据。原告将承租的他人房屋擅自转给我公司不合法，关于违约金的诉求依法不能得到支持。我公司不欠原告租金，按照我公司与原告签订的协议约定，我公司在与原告履行一年半后，双方协商一致将租金标准由原告的20万元/年调整为18万元/年，我公司直接支付给原告租金至2019年2月。之后黔龙集团经营困难影响了我公司的经营，遂决定由胡冬梅负责经营来凤“犇龙牛肉”店将租金直接支付给原告，截止我公司胡冬梅与原告于2019年5月19日办理移交时，已向原告支付全部租金。综上，原告诉称的大部分事实不属实，其诉讼请求不能成立，请求判决依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人胡冬梅述称，原告诉状上说是不知情是不属实的，我在4月份就给原告说了的，之前还有人来看过店铺，原告同意我们搬走，我不认可原告不知情。在签移交清单的事实我没有注意，因为太忙了，没有看上面的内容我就签字了，公司没有说把这个店转给我。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了如下证据，二原告提交了二原告的身份证复印件、租赁协议一份、工商银行账户明细单、财产移交清单。被告重庆市朝天门商贸有限责任公司提交了被告的营业执照复印件、租赁经营协议复印件、租金支付凭据复印件、财产移交清单、任免通知、企业信用信息公示报告。经庭审质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对有异议的证据本院结合证据的三性原则及本案案情综合审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月14日，二原告作为出租方（甲方）与被告重庆市朝天门商贸有限责任公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁经营协议》。约定：“租赁期限三年：2016年9月1日至2019年8月31日；租赁金额：每年贰拾万元；付款方式：按年支付，分两次支付，第一次支付时间为合同签订后支付壹拾万元，剩余壹拾万元于半年期满前15日内支付；在乙方有以下行为时：擅自将店面整体转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利用或甲方利益时，拖欠租金的行为，甲方有权提起终止合同，并提出赔偿；若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并赔偿对方壹拾万元的违约金。”合同签订后，2016年8月19日被告通过银行转账的方式向原告周阳琼的账户内转账10万元，2017年2月17日被告通过银行转账的方式向原告周阳琼的账户内转账10万元，2017年9月1日被告通过银行转账的方式向原告周阳琼的账户内转账10万元，2018年3月23日被告通过银行转账的方式向原告周阳琼的账户内转账2万元，2018年3月29日被告通过银行转账的方式向原告周阳琼的账户内转账7万元,2018年8月30日被告通过银行转账的方式向原告周阳琼的账户内转账9万元。庭审中，二原告认可被告通过微信支付的方式向原告周阳琼的账户内转账4.5万元。截至2019年5月19日被告搬出其承租的房屋与原告周阳琼办理交接手续时，被告给二原告支付租金共计52.5万元。另查明，2016年8月20日第三人胡冬梅被重庆犇龙餐饮管理有限公司任命为重庆犇龙餐饮管理有限公司来凤店副经理，重庆犇龙餐饮管理有限公司系法人独资有限责任公司，重庆犇龙餐饮管理有限公司为被告重庆市朝天门商贸有限责任公司的全资子公司。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告双方是否约定从2018年3月起将年租金变更为18万元；2、被告是否存在转租的行为。关于争议焦点1，本案中2016年8月14日原、被告双方签订《租赁经营协议》约定年租金20万元按分两次支付。2016年8月19日被告向原告支付2016年9月至2017年2月共计6个月的租金10万元，2017年2月17日被告向原告支付2017年3月至2017年8月共计6个月的租金10万元,2017年9月1日被告向原告支付2017年9月至2018年2月共计6个月的租金10万元，2018年3月被告向原告支付2018年3月至2018年8月共计6个月租金9万元，2018年8月30日被告向原告支付2018年9月至2019年2月共计6个月租金9万元,2019年3月被告向原告支付2019年3月至2019年5月共计3个月租金4.5万元。从租金支付时间及金额看，2016年9月1日至2018年2月28日，被告按6个月租金10万元的标准向原告支付租金，而2018年3月1日至2019年5月31日，被告均是按6个月租金9万元的标准向原告支付租金。被告辩称双方口头约定从2018年3月起将年租金变更为18万元的理由，更加符合日常交易情况，本院结合双方当事人庭审陈述、本案案情综合认定双方当事人约定从2018年3月起将年租金变更为18万元，被告已依双方约定变更后的租金数额足额向原告支付租金的事实。故原告要求被告依照合同约定支付所欠租金7.5万元的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点2，原告向本院主张因被告将涉诉房屋转让给第三人，不符合双方签订的《租赁经营协议》约定向本院主张违约金，其提交了第三人与其签订的财产移交清单，本院认为该财产移交清单系原告方制作，其记载的主要内容为双方对涉诉房屋内的物品确认后进行交接。财产移交清单对要证明被告已将涉诉房屋转租给第三人的证明力弱于被告提交的重庆犇龙餐饮管理有限公司关于陈延箭等同志职务聘免的通知。本院采信被告提交的重庆犇龙餐饮管理有限公司关于陈延箭等同志职务聘免的通知的证明目的，认定第三人胡冬梅为被告重庆市朝天门商贸有限责任公司控股的全资子公司的员工，被告不存在违反双方协议约定的情形。故原告要求被告支付违约金10万元的诉讼请求未向本院提交充足的证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告周阳琼、杨秀兰的诉讼请求。案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告周阳琼、杨秀兰承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨克昌二〇一九年十月十八日法官助理熊蕾书记员张海波