云南省昆明市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）云01执异2068号异议人（利害关系人）：云南迪信通电子通信技术有限公司，住所：云南省昆明市五华区金碧路广业大厦B幢19楼。法定代表人：刘华。申请执行人：赵刚，男，汉族，1970年7月3日生，住云南省昆明市五华区。被执行人：杨俊杰，男，汉族，1977年2月16日生，住浙江省居县。被执行人：胡艳娇，女，汉族，1977年1月4日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张耀、范晓媛，云南联云律师事务所律师，特别授权代理。在本院执行赵刚与杨俊杰、胡艳娇债权转让合同纠纷一案中[执行依据：(2017)云01民初169号民事判决书；执行案号：(2017)云01执2031号]，异议人（利害关系人）云南迪信通电子通信技术有限公司对本院的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人云南迪信通电子通信技术有限公司称，请求：撤销昆明市正义路91号、93号、95号房屋的拍卖。事实和理由：2016年8月31日，云南迪信通电子通信技术有限公司作为承租人，与出租人杨俊杰签订房屋租赁协议，租赁其位于昆明市正义路91号、93号、95号两层房屋，租期5年，自2016年9月1日至2021年10月31日止，年租金500万元。2018年11月12日上午，你院执行局电话通知我公司前往领取杨俊杰上述房屋进入执行程序的法律文书，我公司当即安排人员从你院执行局承办人王果处，领取了落款时间为2017年4月11日的昆明市中级人民法院（2017)云01执保字第166号协助执行通知书和一份落款时间为2018年2月8日的昆明市中级人民法院（2017)云01执2031号执行裁定书。我们拿到上述司法文书后，于当日紧急与杨俊杰本人取得联系，并被告知他承租给我公司的上述房屋刚刚通过司法拍卖，以2893.5万元的价格被第三人竞拍购买。作为杨俊杰上述房屋的租赁方，我们对此感到万分震惊，认为本案在执行中剥夺了我公司作为承租人的知情权、优先购买权和竞买权，应当依法撤销本次拍卖：1、我公司与杨俊杰早在2016年8月31日即签订了租期为五年的《房屋租赁合同》，合同得到租赁双方的切实履行，杨俊杰与债权人赵刚的民间借贷纠纷在2017年9月30日方才通过云南省高级人民法院作出（2017)云民终729号民事调解书结案，这说明我公司的承租权先于赵刚经过人民法院确认的一般债权。赵刚在申请人民法院执行杨俊杰租赁给我公司上述房屋的过程中，作为执行依据的生效法律文书、执行裁定书、协助执行通知书、该租赁物的价值评估报告、网上司法拍卖等相关程序事项，我公司在2018年11月12日之前从未得到任何人任何机构的通知或告知，这明显剥夺了我公司依法享有的知情权、优先购买权、司法拍卖竞买权。2、我公司作为杨俊杰上述房屋合法合规的承租人，依法享有杨俊杰上述房屋优先购买权和司法拍卖竞买权。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和己知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”。由此可见，我公司的优先购买权和司法拍卖的竞买权是一种法定权利，应当依法得到充分保障。3、在我公司作为承租人的知情权、优先购买权、司法拍卖竞买权未得到任何保障的情况下，杨俊杰上述房屋已经完成的司法拍卖程序依法应当予以撤销。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖,符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；(三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。如上所述，我公司作为杨俊杰上述房屋的优先购买权人，依法享有司法拍卖竞买权。本次拍卖未事先确认我公司作为承租人的优先购买权和司法竞买权，也未进行任何形式的告知，程序严重违法，我公司强烈要求撤销本次司法拍卖，依法保障我公司的知情权、优先购买权和司法拍卖竞买权。本院查明，本院于2018年2月8日作出（2017）云01执2031号执行裁定书，裁定：“冻结、划拔被执行人杨俊杰、胡艳娇存款12708396元及利息，或对被执行人杨俊杰、胡艳娇价值12708396元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”该案在执行过程中，本院查封了被执行人杨俊杰名下位于昆明市正义路95号负一层（房产证号20××60）、昆明市正义路95号一层（房产证号20××59）、昆明市正义路91、93号一层（房产证号20××18）的房产，委托了云南银信房地产土地资产评估有限公司进行了评估。2018年8月21日，云南银信房地产土地资产评估有限公司向我院出具云银信房评字（2018）第0309号《房地产价格评估报告》，载明：昆明市正义路95号负一层（房产证号20××60）评估总价1158.37万元、昆明市正义路95号一层（房产证号20××59）评估总价2893.50万元、昆明市正义路91、93号一层（房产证号20××18）评估总价5254.02万元。2018年9月18日，我院作出《财产拍卖委托移送表》委托云南泰运拍卖有限公司负责昆明市正义路95号一层、负一层进行网络司法拍卖的辅助工作。《财产拍卖委托移送表》中载明：“瑕疵说明：存在租赁，其他瑕疵不明……优先购买权人及联系方式：承租人……”等内容。2018年11月2日，昆明市正义路95号一层（房产证号20××59）、昆明市正义路95号负一层（房产证号20××60）在淘宝网进行网络司法拍卖。经拍卖，昆明市正义路95号一层（房产证号20××59）房产以起拍价2893.50万元成交。昆明市正义路95号负一层（房产证号20××60）房产流拍。另查明，云南泰运拍卖有限公司向我院出具《关于昆明市正义路95号一层及负一层房地产司法拍卖项目司法辅助现勘工作情况说明》载明：“昆明市中级人民法院执行局于2018年9月19日向我公司移送昆明市正义路95号一层及负一层房地产财产拍卖委托移送表，在接收移送表及案件评估报告后，我公司于2018年9月20日，由申请执行人赵刚先生带领到标的物现场进行标的物实地勘察及粘贴司法拍卖告知书等事宜。我公司现勘人员到昆明市正义路95号一层房地产时发现，一层房地产绝大部分为迪信通手机卖场在经营使用，随后进入商场，向商场有关工作人员出示了法院的财产拍卖委托移送表，并表明来意及说明需要对昆明市正义路95号一层及负一层房地产进行拍照、录像，及粘贴司法拍卖告知书。在协商中，对方工作人员表示粘贴司法拍卖告知书影响其正常经营活动，请求不粘贴，对于拍照、摄像，对方表示同意。随后我公司现勘人员对标的进行拍照、摄像后离开。离开一楼后，工作人员来到新大新百货公司咨询标的租赁情况。我公司现勘人员进入办公室表明我公司是法院司法辅助拍卖的工作人员，将要对昆明市正义路95号一层及负一层房地产进行司法拍卖，想了解下标的相关租赁情况，新大新工作人员得知我方身份及来意后，情绪较为激动，表示即使知道租赁情况也不会告诉我方，随后在交流过程中得知，申请人（赵刚）原是他们公司的员工，因为某些原因，现在起诉原公司老板等等。直到我方人员离开，新大新方面也未透露相关租赁情况。现场查勘标的过程中，只有负一层商户向我方介绍了租赁及租金支付情况。在勘验完毕后，申请人赵刚表示能联系上一楼主要租户迪信通手机卖场了解租赁事宜，随后申请人联系了迪信通，迪信通表示己经知道该标的被查封，即将被执行拍卖，故迪信通租金为按月支付，即每月底支付当月租金。我公司于第一次上拍前致电双方当事人告知拍卖事宜，被申请人电话无法接通，我公司通过EMS法院专递邮件分别邮寄司法拍卖通知书给被申请人杨俊杰、胡艳娇，与此同时，在第一次上拍时，我公司制作了网络司法拍卖送达公告，拍卖时间为2018年11月2日1。时至2018年11月3日10时，在淘宝网该拍卖标的页面前端留痕。2018年11月2日，标的正义路95号一层房地产有客户报名，当日下午，我公司工作人员接到一位自称该案件被执行人律师的电话（电话号码180××××2230）对方要求我方提供报名者身份信息，理由为标的租赁关系复杂，要告知报名者有关租赁关系，我方工作人员回复对方，首先电话中我方无法核实对方是否为被执行人律师，有疑问或其他请到执行局一楼4号窗口，我公司由专人负责解答，第二报名者信息在成交前无法提前知道，第三，我公司作为网络司法拍卖辅助服务机构，有义务对其保密，即使知道也不会告知任何人。在回复完毕后，对方随即表示并不知道该标的要拍卖等等，我方回答，如果有疑问及其他请到执行局一楼4号窗口，我公司将当面解答，对方随即挂断电话’截止到一拍结束，未有被执行人及其律师等有关人到我公司窗口了解或咨询。截止第一次拍卖开始前，我公司己告知了昆明市正义路95号一层及负一层房地产租户承租人享有优先购买权，在规定时间内，承租人未向法院及我公司提交优先购买权有关资料。”同时，云南泰运拍卖有限公司向我院提供了现勘时拍摄的照片及视频资料。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”本案中，首先，本院委托云南泰运拍卖有限公司进行网络司法拍卖辅助工作时明确告知了拍卖标的存在租赁的情况。根据云南泰运拍卖有限公司情况说明，其在现场勘验期间告知了现场租户拍卖的情况，并准备张贴拍卖公告，现场租户以“影响经营”为由，要求不予张贴。云南泰运拍卖有限公司在拍摄了照片和视频后离开。而截止到拍卖开始，承租人未向本院及云南泰运拍卖有限公司提交优先购买权有关资料。据此，本院在网络司法拍卖过程中，按照法律规定通知优先购买权人。其次，异议人云南迪信通电子通信技术有限公司向本院提交《房屋租赁合同》复印件中，并未写明租赁物的位置，云南迪信通电子通信技术有限公司未能提交证据证明其系优先购买权人。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，异议人没有提供证据证明本案的网络司法拍卖存在上述法律规定的事由，其要求撤销网络司法拍卖的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人云南迪信通电子通信技术有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审 判 长  王翁阳人民陪审员  伍本才人民陪审员  秦本昆二〇一九年十月十六日法官助理陈栋书记员杨敏智