广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初27674号原告：李永权，男，1948年3月5日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。被告：广州市农工商建设开发有限公司。住所地广州市天河区珠江东路421号1701房。法定代表人：张彩萍，该司董事长。委托诉讼代理人：霍许，女，该司职员。委托诉讼代理人：姚含，女，该司职员。原告李永权与被告广州市农工商建设开发有限公司（以下简称农工商公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李永权及其委托诉讼代理人梁浩儒、被告农工商公司委托诉讼代理人霍许、姚含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永权向本院提出诉讼请求：1．判令被告将广州市越秀区xx路xx街1号108房过户至原告名下；2．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：xx路xx街25号房屋属原告父母李泉和陈婵所有，1994年5月30日由房管部门撤销经租发还私人管业。原告在1994年6月14日经继承成为了该房屋唯一所有权人。由于xx路xx街25号在经租发还前已由被告征用拆迁，故在2002年5月期间被告就以xx路xx街l号108房和5号303房作交换安排原告回迁安置，并在2012年6月18日补充签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。及后被告方在2012年12月7日为原告李永权办结了其中一间回迁房屋xx路xx街5号303产权登记。但对于本案原告诉请办证的另一回迁房屋xx路xx街1号108房，却一直以各种借口推搪办理产权证，令原告虽然回迁十多年仍然未能取得回迁房屋的产权证，原告的相关物权利益因此受到严重侵害。农工商公司答辩称：一、案涉项目是我司与广东省二轻联发房地产有限公司（下称“二轻联发公司”）合作开发，二轻联发公司是案涉项目实际开发商，应承担案涉办证义务。1991年4月我司与二轻联发公司签署(91)农开字第09号《合作开发兴建商住楼合同》，合同约定我司进行征地报建等前期工作后交给二轻联发公司投资建设案涉项目，二轻联发公司“负责后期工程”，包括“楼房的建筑、安装（含基础）、计划、报价、售房、税费、法定义务、居民和用户的回迁、申办产权等”，一切以我司名义进行诉讼引起的纠纷等所有经济或法律责任均由二轻联发公司负责。二轻联发公司在合作合同中亦确认我司“于一九九〇年十二月底已完成了上述前期工程的全部工作”，由上述合同内容可知，事实上，二轻联发公司才是案涉项目实际开发商，应由其负责办理案涉产权。二、即使法院认为我司需履行办证义务，因案涉房屋所在楼层尚未办理大确权，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的办证条件尚未成就，我司有权按照合同约定在大确权办理后为原告办理过户登记。1990年我司与广州市东山区房地产管理局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定由我司拆除东山区××街××房屋，但并未约定我司需为补偿房屋办证。后案涉房屋撤管，原告找到我司要求补充签订补偿协议，2012年6月18日我司与原告补充签订案涉拆迁协议，并约定“xx路xx街1号108房（案涉房屋）在办妥大确权后30天内向广州市房地产交易登记中心申请办理房产证”。因二轻联发公司未对被拆迁人合理安置，首层房屋目前安置状况与原规划不符，导致涉案房产所在楼层未能确权，因此无法为小业主办理过户登记。且我司认为，拆迁协议内容是双方真实意思表示，合法有效，因拆迁协议约定的办证条件尚未成就，我司有权按照合同约定在大确权办理后为原告办理过户登记。三、我司仅协助李永权办理303单元的产权登记，广州市房地产交易登记中心认可并为李永权一人办理了产权证书。2012年6月，我司依据原告提供的《继承公证书》，与7位继承人签订了房屋拆迁补偿协议书，该协议书在市房地产行政主管部门备案。此后，李永权向广州市房地产交易登记中心申请办理产权登记，我司予以协议协助，为李永权办理了303单元的产权登记。经审理查明，根据查册时间显示为2012年3月1日的《房地产登记簿查册表》载明：北区xx路xx街25号产权人为李泉；登记附注：1.国家经租、该业已撤管撤改字4705号1994年5月30日，未达起改点，撤全幢；2.2012年3月1日，李锦娴报告遗失；3.此地于1991年4月12日广州市国营农工商联合企业开发公司征用。1992年8月3日，公证号为（93）粤公证外字第27787号《公证书》记载，继承人李虹（别名李锦仪）、姚惠卿、李永添、李永权、李永祺、李锦霞、李锦娴，被继承人李泉。被继承人李泉于1982年7月18日在香港因病死亡。死后遗有房产包括xx路xx街25号等遗产，本案原告李永权占有房屋的十六分之一份额。1994年6月14日，李虹（别名李锦仪）、姚惠卿、李锦霞、李永添、李锦娴、李永权、李永祺经协商办理了析产公证，析产分割如下：…五、李泉遗下的坐落在广州市xx路xx街二十五号、仓边路大坑渠九号房屋归李永权所有。1994年5月，市房地产管理局产权科向业主李泉发出《广州市处理私房改造遗留问题撤管通知书》[1994]撤改字4705号，根据穗府[1983]71号文，xx路xx街25号房屋经越秀区批准，决定自1994年7月1日起撤管，退回业主管业，请接此通知后，按规定办理有关手续。2002年5月13日，广州市农工商集团建设开发公司出具《证明》，证明原xx路xx街25号的被拆迁房为经租房，广州市房地产管理局产权科于1994年5月30日以[1994]撤改字4705号《撤管通知书》撤管发还给该房屋业主李泉。我司拆迁该房屋补偿回迁房屋为新楼的xx路xx街1号108房和5号303房，产权在办理中。特此证明。2012年6月18日，农工商公司作为拆迁人（甲方），李永权、李虹、姚惠卿、李永添、李永祺、李锦霞、李锦娴作为被拆迁人（乙方），签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定甲方经广州市规划局1986年10月4日以（521）城地批60号文核准，拆迁属乙方所有东山区××街××房房，该房屋为砖木结构壹幢，建筑面积101.51平方米。双方同意按照原址产权调换补偿的方式，甲方将产权自有的坐落在越秀区xx路xx街1、5号第1层108单元、第3层303单元，建筑面积为89.8499平方米的房屋，用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿。乙方应在1991年4月8日前，将原址房屋移交甲方拆除，甲方应在1996年4月29日前，将产权调换的房屋交付给乙方。甲方依照本协议将自有房屋移交给乙方时，甲方应在年月日前向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续，办证所需费用，由甲方负责。xx路xx街1号108房在办妥大确权后30天内向广州市房地产交易登记中心申请办理房产证。2012年12月7日，李永权取得了越秀区xx路xx街5号303房的房产权证。根据查册时间显示为2019年8月23日的《广州市不动产登记查册表》载明，越秀区xx路xx街1号106、117、120、1号1-9层、3号308、401-404、501、506、507、602、603、704、801、804、901-906房、5号501、502、701、702、703、801、802、901-903房的产权人属于被告农工商公司，该查册表登记附注记载：1.2011年7月22日，吴国伟申请征用补偿、继承、赠与，2011登记字1038388号（xx路xx街1号105房）存案；2.2012年8月13日广州市国营农工商联合企业开发公司，吴建华申请征用补偿、继承，2012登记字1015187号（xx路xx街1号114房）存案。诉讼中，原告方提交了越秀区xx路xx街1号、3号、5号（南栋）首层单元安置情况，显示101、102、103、104、105、107、108、109、113、114单元属于回迁安置住址，权属情况均为未确权。被告农工商公司确认该案情情况表，结合2019年8月23日的《广州市不动产登记查册表》。被告农工商公司解释称xx街1号105房、114房为回迁安置房，但是并不在其司已经取得初始确权登记证书标明的范围内【统字号】【09登记号】，其司没有单独为105房、114房办理初始登记甚至是过户登记的行为，因为xx街1号单元原规划用途为办公、会议，而目前的安置状况为住宅，导致房屋现规划与原规划不相符，未能取得整栋楼的初始登记。为证实其主张，被告提交了：1.广州市房地产权属证明书【统字号】，该证明有广州市房地产登记所于1996年9月27日出具，该权属证明书载明xx路xx街1号106单元、117单元、120单元、1号1-9层及3号、5号部分房屋的所有权人为农工商公司；2.广州市房地产权属证明书【09登记号】，该权属证明书载明xx路xx街1号、3号、5号部分房屋产权人为农工商公司；3.2013年12月3日农工商公司出具的《关于越秀区xx路xx街1、3、5号楼首层规划变更申请的报告》，主要内容含越秀区xx路xx街1、3、5号大楼于1993年竣工并于1993年4月通过广州市规划局建管验收及东山区质监站竣工验收交付使用；1996年9月属于商品房部分已申请确认；2009年12月大楼中2层至9层回迁安置房已申请确权；由于历史原因该大楼首层的使用功能与原报建图不符，至今还有首层回迁安置房15套未能办理初始登记，为解决历史遗留问题，特申请办理首层规划变更手续。诉讼中，被告还提交了其司与二轻联发公司签订的《合作开发兴建商住楼合同》，拟证明包括广州市xx路xx街15-71号地段在内的建设项目是两个公司合作开发，合作合同约定二轻联发公司负责后期工程，特别是售房、税费、法定义务、居民和用户的回迁、申办产权等，还约定一切以被告名义进行诉讼引起的纠纷或法律责任均由二轻联发公司负责，表明二轻联发公司是涉案项目的实际开发商，其应负责办证事宜。原告称被告与二轻联发公司之间的合同对原告没有约束力，被告作为拆迁人应当履行办证义务。另查明，根据2019年9月11日广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》载明，一、无地址为xx路xx街1号108房办理预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况；二、查封情况。因无地址为xx路xx街1号108房的登记情况，暂无法核查xx路xx街1号108房的查封情况。本院认为，原告李永权系香港特别行政区居民，本案属于涉外案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，基于本案双方当事人的同意，本案适用中华人民共和国内地法律作为解决争议的准据法。东山区××街××房房屋产权人为李泉，后李泉继承人经过公证继承确定了上述25号房屋的继承。2012年6月18日，被告作为拆迁人与包括原告在内的7位被继承人签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定被告拆除原告xx路xx街25号房屋，以xx路xx街1号108房、3号303房作为原址的产权调换补偿，该补偿协议书是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未违反公序良俗，合法有效，双方当事人均应依约履行。事实上，被告也已经基于李永权等7位被拆迁人的析产协议书，于2012年为原告李永权办理了xx路xx街5号303房的房地产权证。虽然上述拆迁补偿协议书约定xx路xx街1号108房在办妥大确权后30天内申请办理房产证，但距被告出具证明证实原告方回迁房屋为1号108房及5号303房已17年；即便依据各方签订拆迁补偿协议书的时间，也已经7年多，明显超出普通人的合理等待期，原告提起本案诉讼主张被告为其办理1号108房的产权证，应予支持。被告抗辩108房的办证条件尚未成就，缺乏理据，本院不予支持。至于被告所提应由二轻联发公司承担办证义务一节，二轻联发公司与被告在《合作开发兴建商住楼合同》中的约定，对原告并不具有拘束力，被告作为拆迁补偿协议书的拆迁人，是办理房屋产权证的义务人。被告关于追加二轻联发公司为本案被告的申请缺乏依据，本院不予接纳；被告抗辩应由二轻联发公司承担办证义务不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告广州市农工商建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区xx街1号108房房屋产权过户登记至原告李永权名下。案件受理费8800元，由被告广州市农工商建设开发有限公司负担。如不服本判决，被告广州市农工商建设开发有限公司在判决书送达之日起十五日内，原告李永权可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  曲敏华人民陪审员  赵海舰二〇一九年十月十一日书 记 员  刘 敏