湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初4425号原告蒋哲鸣，女。委托诉讼代理人邱昌茂（特别授权）。被告怀化湘中房地产开发有限公司。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人杨斌刚。原告蒋哲鸣诉被告怀化湘中房地产开发有限公司(以下简称湘中房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告蒋哲鸣的委托诉讼代理人邱昌茂、被告湘中房地产公司的委托诉讼代理人杨斌刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋哲鸣向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿原告逾期交房的损失6402元（逾期97天）；2、请求被告赔偿逾期办理房产证的违约金75054元（以316450元为基数，自2016年1月27日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）3、请求被告为原告办理房产证；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月30日，原被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告开发的四中新苑第1幢6楼604号房间，产权面积为110.69平方米，总房价316450元。原告于2015年10月23日缴纳全部房款316450元。合同约定被告于2015年6月30日之前交付房屋，当房屋达到交付使用条件时，被告以书面形式通知原告接受房屋。但是原告履行完合同义务后，被告并没有按照合同约定的期限交房，直到2015年10月27日，原告才能签订物业服务合同，缴纳物业费并领取了钥匙，接受了房屋的交付。对于逾期交房97天，被告应该承担逾期交房的违约责任。房屋交付使用后，经原告多次催告，被告至今仍未给原告办理房屋所有权证。合同第15条（关于产权登记的约定）约定：“出卖人商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理”。按照该条约定，被告应在2015年11月7日之前将权属证书登记所需由被告提供的材料报产权登记机关备案。但是时至今日，被告仍未履行合同约定的义务，导致原告的房屋权属证书一直未能办理下来。无奈之下，原告只好自己于2015年8月26日缴纳了6329元契税，并且于2018年7月20日缴纳了11008元专项维修资金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，因被告原因，自房屋交付使用之日起90日后，向原告负有逾期办证的违约责任。被告迟迟未完成竣工验收备案和产权初始登记。因此，自2016年1月27日起，被告应该按照原告的购房款总额316450元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。人民银行一年至五年的贷款利率为4.75%，而逾期贷款的利率在此基础上加收30%-50%。因此，逾期办证的违约金为316450×4.75%×（1+50%）×（1215÷365）=75054元。被告湘中房地产公司辩称：一、关于延期交房问题。1、被告公司不存在逾期交房和承担逾期交房责任问题。首先，虽然《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年6月30日，但交房前提是原告需交清房款。在此之前，被告公司享有先履行抗辩权。而从原告提交的房款发票和起诉状陈述可知，原告全部房款系在2015年10月23日才交纳的。故被告公司在原告交齐房款的2015年10月23日之前未交房因享有先履行抗辩权而不构成违约。同时，从被告公司提供的证据可知，被告公司已通知业主在2015年7月9日收房，并同时在报刊上刊登了要求业主及时收房的公告。现之所以出现原告陈述的迟延交房，原因之一便是原告故意拖延拒不接收房屋。被告公司没有违约，不存在承担迟延交房责任的问题。其次，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，交纳维修资金是被告公司向原告交付房屋的前提，而房屋交付包括实物交付（房子）和产权交付（房产证），故鉴于原告直到2018年7月20日才交纳维修资金，被告公司在此之前是没有交房义务的，故被告公司在2015年10月27日交房不是逾期，而是提前交房，不承担逾期交房责任。2、退一步讲，即使认为被告存在迟延交房问题，因原告对损失大小举证不能和权利已过诉讼时效，被告公司也不存在承担迟延交房责任。二、关于逾期办证问题。1、被告公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。首先，《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等。但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记条款中对出卖人完成办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定。附件四补充协议对此未进行补充约定，且该协议无双方签字。即双方对于由谁办证的问题没有约定。故应当按照相关法律法规确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定可知，法定办证主体系业主，被告公司承担的仅系协助办证义务。现原告并未提交证据证明曾要求被告协助办证，举证不能。其次，一方面，如前所述，交纳维修资金是被告公司协助原告办证的前提，而原告直到2018年7月20日才交纳维修资金，被告公司在此之前是没有交房（办证）义务的，且即使被告公司协助也无法办理房产证。故在2018年7月20日之前不存在所谓的被告公司迟延办证的问题。另一方面，如前所述，没有证据证明原告曾要求过被告公司协助办证，故2018年7月20日后也没有证据认定被告公司迟延办证。相反，从被告公司提供的证据可知，被告公司已通知业主在2015年7月8日和2016年7月22日收房和交资料，并同时在报刊上刊登了公告。之后，又先后在2018年7月10日、2019年5月8日多次催促业主交资料，但业主一直不积极主动要求协助和提交资料。可见业主本身具有重大过错，系其自身故意拖延，被告公司无责。综上，基于以上两点，被告公司不存在承担逾期办证责任。2、退一步讲，即使认为被告逾期办证，原告主张的逾期办证违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交《商品房买卖合同》拟证实合同约定被告为原告办妥房产证，被告对该合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同并未约定了由谁办理权属证。本院认为，虽上述合同第七条、第十八条列举了办理权属证书的不同方式、费用负担和办理期限，但双方并未在上述不同方式中约定其中的一种办证方式，应视为双方没有约定，故该合同不能证明已确定双方约定了被告负责办证的义务。对原告提交被告办证《通知》和通知短信，拟证实被告具有办证义务和拒绝按合同约定为原告办证。被告认为通知短信的真实性不能确认，而办证《通知》只是协助催告义务，不能证实被告具有了办证的主要义务。本院认为，上述《通知》、短信，既是被告就办证事宜向各购房业主进行告知，也是在双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告负有办证义务的情况下，被告就其办理权属证书发出的新的要约，原告根据被告的通知于2018年7月20日向有关部门交齐了契税和房屋维修资金，并向被告交纳了办证费用980元后，双方达成了新的协议，即原告委托被告代为办理房屋产权证。经审理查明:2015年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告开发的怀化市鹤城区四中新苑第1幢6楼604号房间，建筑面积为110.69平方米，总房价316450元；签定合同时买受人付定金284805元，交房时日前付清31645元；被告于2015年6月30日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，原告于2015年10月23日交清购房款316450元，并于2015年8月26日缴纳6329元契税，于2015年10月27日收房，于2018年7月20日缴纳了11008元专项维修资金和向被告交纳了办证费980元。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料。另查明，被告于2018年9月10日取得四中新苑1#楼的《竣工验收备案表》。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。关于逾期交房问题，合同中虽然约定被告应于2015年6月30日前交房，但在原告未交清购房款前，被告有权拒绝交房，原告于2015年10月23日交清购房款后，被告于同月27日才交房，应当按原告已交购房款每日万分之一的标准赔偿给原告逾期交房4天的损失，即应赔偿给原告126.58元（316450×0.0001×4=126.58）。但鉴于被告提出了诉讼时效抗辩，本院经审查，该笔逾期交房的损失赔偿款诉讼时效至2018年10月27日届满，原告于2019年7月20日向本院主张权利已过诉讼时效，故本院对原告要求被告赔偿逾期交房损失的诉讼请求不予支持。关于逾期办证问题，上述《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。但原告根据被告关于办证的通知，于2018年7月20日向有关部门交齐了契税和房屋维修资金，并向被告交纳了办证费用980元后，双方达成了新的协议，即原告委托被告代为办理房屋产权证。但被告未及时为原告办理房屋不动产权证，应从2018年7月20日起至办完房屋不动产权证之日止按原告已交购房款每日万分之一的标准赔偿给原告逾期办证的违约金，暂计算至2019年8月8日为12531.42元｛316450×0.0001×396天（自2018年7月20日起至2019年8月8日）｝。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告蒋哲鸣办理怀化市鹤城区四中新苑第1幢6楼604号房屋不动产权证，并按每日31.6450元的标准从2018年7月20日起至办完房屋不动产权证之日止支付给原告蒋哲鸣逾期办证的违约金（暂计算至2019年8月8日为12531.42元）；二、驳回原告蒋哲鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元，减半收取918元,由原告蒋哲鸣承担860元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司承担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  吴家林二〇一九年十月八日代理书记员  周强银附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。