新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民事判决书 （2019）新4002民初2408号原告（反诉被告）：徐建国，男，汉族，1965年3月5日生，伊宁市人民医院医生，住伊宁市。委托代理人：董雪华，新疆天和律师事务所律师。被告（反诉原告）：成勇齐，男，汉族，1983年10月19日生，住伊宁市。委托代理人：谭峰，新疆长信合律师事务所律师。委托代理人：张玥，新疆长信合律师事务所律师。原告（反诉被告）徐建国诉被告（反诉原告）成勇齐房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐建国及其委托代理人董雪华、成勇齐及其委托代理人谭峰、张玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐建国向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2017年7月27日签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告支付房屋租金37,000元（2017年8月1日至2018年7月31日计12,000元及2018年8月1日至2019年7月31日计25,000元）；3、依法判令被告支付2017年2月15日至实际支付租金止为基数的同期银行贷款利率；4、涉诉费由被告承担。事实和理由：2017年7月27日我与被告签订房屋租赁合同，我将位于伊宁市××村房屋加庭内院落租赁给被告使用，租赁期间为2017年8月1日至2022年7月30日，房屋租金为25,000元/年，合同第三条明确约定房屋租金支付时间。合同生效后，我将房屋交付给被告使用，但被告至今未交纳第一年度及第二年度房屋租金。被告（反诉原告）成勇齐针对原告的诉讼请求辩称：同意解除房屋租赁合同，拖欠租金数额是对的，但不同意支付租赁费及利息。因为原告存在违约行为，没有按照合同约定履行相应的义务，交付的租赁物存在瑕疵，房屋面积与实际不符，暖气没有接通等。被告（反诉原告）成勇齐向本院提出反诉请求：1、解除双方订立的房屋租赁合同，2、反诉被告赔偿我房屋装饰、装修的价值173,890元；3、反诉被告应赔偿我其他费用及营业损失53,000元；4、反诉被告应承担本案所涉的一切费用。事实和理由：2017年7月27日双方订立了一份房屋租赁合同，反诉被告将位于伊宁市××路的毛坯房（建筑面积480平方米带院子）出租给我使用。租赁期为5年（2017年8月1日至2022年7月30日止），每年的租金为25,000元。在租赁期间，反诉被告存在以下违约行为：1、反诉被告未按合同约定清理房间杂物、垃圾等物品，是我自己找人花费4,325元清理干净，要求折抵房租；2、反诉被告至今未接通暖气，严重影响我的正常经营，损失37,500元；地下室水管漏水，导致美术工作室无法使用，损失16,666.56元；3、合同约定反诉被告将租赁物前后大门的钥匙给我，我的广告门头必须放在被反诉人靠门路边房子外墙上，但反诉被告于2019年4月13日将前后院落中间用木板子建起了一堵围墙，致使我的客户不能从前门进入，要求赔偿营业损失；4、我对租赁的房屋进行了装饰、装修，共计价值为17,3890元。原告（反诉被告）徐建国针对被告（反诉原告）成勇齐的反诉请求辩称：1、双方均同意解除合同，对此不作答辩；2、反诉原告未经我方同意装修房屋，我方不同意利用房屋装修，反诉原告应当在不损害房屋的情况下拆除该装修；3、反诉原告要求支付营业损失等与本案无关，应不予支持。综上，请求依法驳回反诉原告第二、三、四项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月27日，原告（甲方）徐建国与被告（乙方）成勇齐签订房屋租赁合同，合同约定：1、甲方将其位于伊宁市××路加院落，建筑面积480平方米带院子。甲方该房屋为毛胚房，有窗户，只带一楼入户门和二楼阳台门，房屋内均无门，毛地，毛墙。甲方需保证该房屋水电暖线路管道联通和供应。配合乙方在马路边房顶做广告门头所需材料或者工作的落实。2、该房屋用途为乙方在合法情况下自由支配使用，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月30日止。该房屋租金为人民币25,000元。租赁期间，甲方不得以任何理由调整租金。3、付款方式：年租金25,000元整，在每年租期起始15天内支付租金（其中第一年租金，经甲乙双方商量租金支付做如下安排：2017年9月30日前，乙方必须支付壹万元整给甲方，以甲方出具的额收款收据字条为准。2017年农历年过年前乙方需再支付不低于5,000元租金给甲方，以甲方出具给乙方的收款收据字条为准，第一年的剩余租金于2017年农历年底前付清，同样以甲方出具的收据字条为准）。4、交付房屋期限：甲方于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方，并提供该房屋的前后大门钥匙，入户门钥匙给乙方。并将房屋内堆积的杂物和其他东西清理出房间，并提供该房屋注册营业执照所需的复印件给乙方。5、维修养护责任：正常的房屋大修理费用由甲方承担，入住以后日常的房屋内维修由乙方承担。因乙方管理不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前三包、综合治理等安全保卫等工作。乙方不得随意损坏房屋结构设施，如需改变房屋的结构和装修或设施对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意。6、在房屋租赁期间，入住产生的基本费用均由乙方自行承担，暖气费乙方可自行选择开不开通。在合同期内甲方不得以任何形式和理由单方面终止该租赁合同，租赁期到期后该房屋内的基本的定制家具归甲方所有。合同签订后，被告即入住该院落。期间，被告支付原告房屋租赁费13,000元。截至2019年7月31日，被告尚欠原告37,000元的房屋租赁费。现被告以暖气未接通、院内设置隔墙板等为由拒绝支付房屋租赁费。本案在审理期间，被告申请本院委托新疆鸿联房地产评估咨询有限公司对租赁房屋内的装修价值进行评估。2019年9月15日，该鉴定公司出具鉴定意见书，该房屋内的装饰装修市场价值为124,843元。被告因上述鉴定产生的鉴定费3,750元。上述事实，有原、被告双方签订的房屋租赁合同，原、被告双方的当庭陈述在案佐证，足以认定。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。现本案原、被告双方均同意解除房屋租赁合同，故对双方要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合同一经签订，双方均应依约履行。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告应按合同约定的期限支付房屋租赁费。现被告在答辩及反诉中均以原告未开通暖气、提供房屋的面积不符合约定、未清理垃圾、在院内设置隔墙板等为由认为原告违约而拒绝支付租赁费。对此，本院认为，被告租赁的房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，原告依约交付该特定房屋，作为承租人的被告在合理期限内未提出异议，现又以合同面积与实际面积不符为由主张拒付租金的理由不成立；合同中约定暖气费由被告负担，暖气开不开通被告可自行选择，被告并未提供其要求开通暖气的相关证据；对原告未按合同约定清理垃圾及在院内设置隔墙板，均属履行合同过程中的瑕疵，并未构成根本性违约。故对被告以此为由而拒付全部租金与事实不符，可以考虑从应支付的房屋租赁费中酌情扣减20%为宜。现双方均认可截至2019年7月31日，被告共计拖欠原告房屋租赁费37,000元，扣减20%即7400元，被告实际应支付原告租金29600元。对原告要求被告支付利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。当事人对自己提供的主张有责任提供证据。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。作为承租人的被告反诉要求原告支付租赁房屋的装修费，原告辩称被告未经其同意，擅自装修，要求恢复原状。被告也未提供相应的证据证实其装修房屋经原告同意；另对其主张的经营损失，被告也未提供相应的证据，且该主张无事实及法律依据，故对被告要求原告支付装修费及经营损失的反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第二百二十三条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐建国与被告（反诉原告）成勇齐于2017年7月27日签订房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）成勇齐于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐建国房屋租赁费29,600元（2017年8月1日至2018年7月31日计12,000元、2018年8月1日至2019年7月31日计25,000元，合计37,000元，扣减20%即29,600元）。三、驳回原告（反诉被告）徐建国的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）成勇齐的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取362.5元，由原告（反诉被告）徐建国负担72.5元，被告（反诉原告）成勇齐负担290元。反诉费2,351.68元及鉴定费3,750元均由被告（反诉原告）成勇齐负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审 判 员 李晓燕二〇一九年十月二十四日书 记 员 潘梦君