广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初21412号原告：东莞市盈彩美地物业管理有限公司，住所地：东莞市东城街道星城社区太和城市花园盈彩美地9（I）栋之会所二层，统一社会信用代码：91441900740816080H。法定代表人：袁润球。委托诉讼代理人：陈润珊，广东德佐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鸿有，广东德佐律师事务所实习律师。被告：卢柱杰，男，汉族，1980年3月16日出生，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：黎学辉，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司诉被告卢合秋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈润珊、张鸿有，被告的委托诉讼代理人黎学辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费12248.64元（物业管理费暂计至2019年3月份）及滞纳金（滞纳金以逾期支付的各期物业管理费为基数，按每日千分之一为标准，自每期计算滞纳金期限开始计算至全部款项清偿之日止，暂计至2019年3月31日，滞纳金为6151.88元）；2.判令被告支付物业水费44.51元（水费暂计至2019年3月份）及滞纳金（滞纳金以逾期支付的各期水费为基数，按每日千分之一为标准，自每期计算滞纳金期限开始计算至全部款项清偿之日止，暂计至2019年3月31日，滞纳金为31.61元）；3.判令被告支付物业电费927.26元（物业电费暂计至2019年3月份）及滞纳金（滞纳金以逾期支付的各期物业电费为基数，按每日千分之一为标准，自每期计算滞纳金期限开始计算至全部款项清偿之日止，暂计至2019年3月31日，滞纳金为627.53元）；4.判令被告支付律师费1500元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。以上1-4项款项合计21531.43元。事实和理由如下：被告因购房需要，购买东莞市东城区太和城市花园二区盈彩美地F(6)幢1座11层01号房的物业（即1栋1101单元），并委托卢合秋与原告签订《盈彩美地住户手册》业主承诺书、《盈彩美地业主公约》业主承诺书、《盈彩美地装修手册》业主承诺书，约定由原告履行该物业管理服务工作，为此在上述两协议中明确约定了双方的权利义务、物业管理费支付及违约责任等内容。原告依约提供了物业服务，但被告从2016年4月起一直未依约向原告缴纳物业管理费，从2016年3月起一直未依约向原告缴纳物业水费和电费。截止2019年4月，被告已拖欠物业管理费12248.64元及滞纳金6151.88元、物业水费44.51元及滞纳金31.61元、电费927.26元及滞纳金627.53元。综上，原告和被告之间已成立合法有效的合同关系，原告多次要求被告依约支付物业管理费及物业水费，均遭到无理拒绝。被告行为已经构成违约，依法应承担相应法律责任。被告辩称，被告依法无需支付原告物业管理费及物业管理费的滞纳金，无需支付水费、电费的滞纳金。1.原告提供的服务质量达不到合同约定及法律规定的标准，要求被告支付案涉物业管理费没有事实和法律依据。（1）案涉房屋因外墙及屋顶渗漏，遭到严重损坏，致使被告无法居住。2014年7、8月份左右，案涉房屋出现严重渗漏情况，被告要求原告协调此事，原告的谢经理到场后，口头答应维修，但迟迟未进行处理。2015年中旬，案涉房屋在暴雨后积水达4、5公分，由于房屋漏水波及到十楼住户，致使十楼住户无法居住，十楼住处闹到管理处。经协商，由原告的谢经理找来了东莞市茂达防水工程有限公司进行维修，当时原告的谢经理说由于动用维修资金需要走流程，为尽快解决漏水问题，被告志能同意现行垫付相关维修费用，其后，被告垫付了维修费用41794元，经维修后，漏水情况并未得到改善，原告的谢经理及相关负责人员接连离职，此后经被告多次协调，原告一直拖延再无安排人员处理此事，由于漏水情况致使案涉房屋已无法达到居住条件（详见现场照片），被告只好搬离案涉房屋，从2016年开始，案涉房屋一直无法居住也无法出租，被告就暂停缴纳物业管理费。期间被告找到原告的何经理，后来原告总公司（开发商东莞富恒商住开发有限公司）的老总到案涉房屋查看，并答应一定维修好。一直到2018年中旬，原告答应安排维修，并找到一个施工队进行预算报价，价钱约为6万元（详见报价单），但原告至今未对案涉房屋进行维修。（2）原告对于案涉房屋外墙及屋顶等公共部分的及时维修负合同及法定义务，原告拒不维修或不及时维修已构成违约、违法。根据《物业服务收费管理办法》第十四条及《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务，而建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为业主共有部分，应由物业服务企业负责维修和养护。根据《物业管理委托合同》第二章委托管理事项，第四条的规定，案涉房屋交付已经超过5年的质保期，共用部位导致渗漏且已过保质期，应适用物业管理纠纷法律关系处理本案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业的义务依据包括法律法规、行业规范、合同约定、公开的服务承诺和服务细则，不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。根据《物业管理委托合同》第五章物业管理服务质量第二十一条第一款第3、8、9项的规定，原告对于是否完全按照合同约定以及相关规定提供服务，应当负有举证责任，但原告并未提供上述证据，相反在明知外墙及屋顶出现渗水的情况，长达四年的时间拒不维修，不及时维修已构成违约、违法。（3）原告的服务质量严重违反合同约定及法律规定的标准，且构成严重违约，被告有权拒付物业管理费，并要求原告赔偿损失。根据《物业管理条例》第三十六条的规定，原告未尽到维修养护义务导致被告房屋财务受损，应承担相应的赔偿责任。（4）被告享有先履行抗辩权，因原告未尽到维修养护约定和法定义务，导致案涉房屋严重受损无法居住，被告一家六口被逼办理案涉房屋。由于原告服务存在较严重的瑕疵，致使案涉房屋无法达到居住的条件，属于原告违约在先，被告拒交物业费的行为是行使先履行抗辩权。（5）原告严重违约，致使被告无法享受物业管理费所对应的服务，故不具备支付物业管理费的事实基础。2.原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告不属于无故拖欠物业管理费，原告诉请的滞纳金、律师费没有依据，且滞纳金明显过高，违法法律规定。原告存在先行违约，无权要求支付物业管理费滞纳金。约定滞纳金无依据，滞纳金是公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，包括应交税款或者罚款等，业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义，故原告无权收取滞纳金。约定的滞纳金属于无效霸王条款，违反法律规定。《盈彩美地住户手册》、《盈彩美地业主公约》是格式条款，且未明显提醒，根据《新消法》第二十六条规定，按每日千分之一收取滞纳金属于无效霸王条款，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《合同法》第五十二条和五十三条规定，免除物业服务企业、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给予提示和说明）。原告要求支付水费、电费的滞纳金，违反法律规定，根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业服务企业接受委托代收供供水、供电等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。3.原告怠于履行约定及法定义务的行为已经构成严重违约，给被告造成严重的损失，其要求被告支付物业管理费于法于理无据。案涉房屋外墙及屋顶因渗水导致被告四年无法居住或出租，给被告造成巨额损失，根据中介公司的招租信息，涉案房屋的租金至少每月3000元，如按四年计算，被告的租金损失达到144000元。被告垫付的41794元维修费用，原告至今未归还。被告因案涉房屋漏水导致被告屋内装修、家具、地板的损失，被告有家不能回，原告未作任何赔偿，甚至连道歉也没有。原告围绕诉讼请求依法提交了《物业管理委托合同》（合同编号：GF-97-1010-000238）、《商品房购销合同》（合同编号：GF-95-0171-109758）、《盈彩美地住户手册》及《业主承诺书》、《盈彩美地业主公约》及《业主承诺书》、《F1-1101卢柱杰管理费及滞纳金表》、《F1-1101卢柱杰水费及滞纳金表》、《F1-1101卢柱杰电费及滞纳金表》、照片、《律师函》快递单、回执、《委托代理合同》、《付款凭证》、律师费发票、《住宅专项维修资金使用备案》、《维修和更新、改造方案》、《工程预算一览表》、《预算费用分摊明细表》、《签名记录表》、照片、视频、《装修申请表》、《二次装修申请表》、发票、收据等证据，被告提交了房屋现场照片、视频、中介机构租售报价照片、收据等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明主要事实如下：被告是东莞市东城区太和城市花园二区盈彩美地F(6)幢1座11层01号房（以下简称案涉房屋）的业主，房屋建筑面积为189.02平方米，原告是上述小区的物业管理公司。双方就原告为被告提供物业服务签订了《盈彩美地住户手册》、《盈彩美地业主公约》，住户手册第八章第二条约定管理费每月收费一次，第五章第二条约定业主须如期缴付其单元管理费及分摊费，以及清付其他费用（如有），如逾期缴费者，应按规定缴付滞纳金。业主公约第八条约定业主须缴交其名下单元须付的水电费、煤气费等费用；第十五条约定业主应于每月15日前向管理者缴付其单元当月应付物业管理费，所有物业管理费、维修基金及其他根据协议应收的款项，任何业主未能按规定日期缴付应付之款项，管理者应向业主发出通告，详列所欠款项及清还款期限（发出书面通知五天内），若过期未付，管理者有权采取下列措施并收取附加费用：定交款期限，逾期未付，管理者可采取相应制裁措施；收取未缴付的款项自应付之日起至实际支付日的利息，利息按当时银行存款最高利息率计算，最低为1‰/天。《物业管理委托合同》约定东莞市富恒商住开发有限公司委托原告对盈彩美地小区实行物业管理，管理期限自2002年6月1日至2005年6月1日止。合同第二章委托管理事项第四条约定房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、称重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。第五章物业管理服务质量第二十条约定原告按下列约定，实现目标管理：房屋外观：无违章搭建建筑，无碍观瞻，房屋完好率达98%以上；房屋及设施、设备的维修、养护：房屋急修、零修及时率达99%……。第六章物业管理服务费用第二十二条约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元收取管理服务费；第二十六条约定房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部位的小修、养护费用，由物业管理费承担；大中修费用，由维修基金承担；更新费用，由住宅维修基金承担……原、被告双方确认依据《物业管理委托合同》第二十二条，每月物业管理费为每平方米2元，实际是按照每平米1.8元收取，故被告每月应缴管理费为340.24元，双方确认被告未缴纳2016年4月至2019年3月的共36个月的物业管理费共计12248.64元。被告欠缴2016年3月至2019年3月水费的情况如下：2016年3月水费18.55元、2016年7月水费2.78元、2016年8月水费2.78元、2016年9月水费2.78元、2016年11月水费2.78元、2017年12月水费2.81元、2018年1月水费2.81元、2018年6月水费3.08元、2018年12月水费3.07元、2019年1月水费3.07元，以上共计44.51元。被告欠缴2016年3月至2019年3月电费的情况如下：其中2016年3月至2018年5月费电费金额分别为84.50元、40.95元、33.80元、35.75元、37.70元、39.65元、39.65元、32.50元、31.85元、29.90元、18.85元、32.50元、26.00元、31.85元、31.85元、38.35元、37.70元、40.30元、29.90元、40.95元、31.20元、26.00元、24.70元、27.95元、26.00元、29.90元、27.01元。2018年6月至2019年3月的电费为0元。以上共计927.26元。依据原告提交的管理费及滞纳金表、水费及滞纳金表、电费及滞纳金表，原告按照每日千分之一的标准，每月给予被告2个月的宽限期，主张每月拖欠管理费、水费、电费的滞纳金从宽限期届满后开始计算，例如2016年4月的物业管理费的滞纳金从2016年6月1日起开始计算，2016年3月的水费、电费滞纳金从2016年6月1日起开始计算。原告主张案涉房屋发生渗水的问题从2014年7、8月份开始，2015年年底，原告找来东莞市茂达防水工程有限公司进行维修，原告称动用维修基金需要走流程，需要被告垫付，被告同意垫付维修费用维修后，房屋的漏水情况没有改善。庭审时，原告代理人称不清楚公司的谢经理，也不清楚委托维修事宜，并主张被告本人没有与原告接触，被告的父亲在2018年中下旬反映房屋漏水问题，被告是在2018年年底联系维修公司出报价和整改方案。另外，被告于2001年11月18日、2009年11月25日向原告申请进行案涉房屋的装修，原告主张被告曾对房屋多次进行装修，不排除房屋现状与装修情况有关联。关于案涉房屋存在的渗漏问题，是房屋外墙和屋顶渗水造成，而外墙和屋顶属于房屋共用部分，原、被告确认属于专项维修基金维修的范围，原告主张已在2019年3月、4月开展申请专项维修基金的工作。原告提交的《住宅专项维修资金使用备案表》显示其针对6幢1座公共外墙维修项目，制作申请住宅专项维修资金使用，施工单位广州科丰建材有限公司题提出的预算金额为29160元。原告制作的《维修和更新、改造方案》显示6幢1座公共外墙维修存在严重漏水的情况，已超过保修期，需要申请专项维修资金进行修缮，工程预算总费用为29160元，使用维修资金分摊范围涉及6幢1座全体业主共22户，22人、2710.31平方米，每平方米分摊费用为7.86元，按照受益业主所拥有的商品住宅建筑面积的比例分摊到户（尚未出售的由开发商承担）。本次维修和更新、改造工程拟由广州科丰建材有限公司承建施工，工程费用29160元，具体项目包括沿外墙裂缝开砸30CM宽并复原、底面裂缝玻璃纤维K11防水、高空吊绳作业费、工程垃圾清运费等。《预算费用分摊明细表》、签名记录表显示6幢共有11层，每层2户，经征询6幢22户业主的意见，其中3户同意，9户不同意，其余未表决。被告认为案涉房屋漏水问题已经存在四年时间，原告未及时进行处理，提供的物业服务具有重大瑕疵，导致房屋常年无法居住，被告无法享受物业服务，达到被告免交物业服务费用的程度。被告提供的照片和视频反映案涉房屋的墙面表皮脱落严重，部分位置发黄发黑，墙面有明显水渍，外墙存在明显裂缝、表皮有明显水渍和发黄发黑现象。原告对照片和视频的真实性没有异议，但认为只能反映案涉房屋现状，无法证明导致现状的原因。被告提供的东莞市茂达防水工程有限公司于2015年12月11日出具的收据显示“盈彩美地FI栋1101室天面维修与保温隔热工程款”金额28813元，于2016年1月27日出的收据显示“盈彩美地FI栋1101室天面维修与外墙维修工程款”金额12981元。原告主张无法确认上述收据的真实性，且收据显示的保温隔热工程款与本案无关。另，原告主张其为实现债权而支出的律师费1500元，对此提交了委托代理合同、律师费发票、转账凭证予以证明。《盈彩美地业主公约》第十五条约定“各业主按本协议规定应付的全部款项，连同前条所述的利息、手续费及其他所有因收取前述费用而产生或与之相联系的费用，管理者可以通过强制执行或民事诉讼追讨，在民事诉讼中，管理者将无可置疑地被视为代表整体业主的代理人”。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。案涉《盈彩美地住户手册》、《盈彩美地业主公约》，是当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。被告是案涉小区的业主，原告为案涉小区提供了物业服务，本院对此予以认定。原告负有向包括被告在内的小区业主提供服务的义务，被告负有按时、足额向原告支付物业管理费等费用的义务。原，被告对于欠缴物业管理费、水费、电费的时间和金额没有异议，本院予以确认，本案的争议焦点是:被告是否应当支付物业管理费、水费、电费及其滞纳金和律师费等。关于原告主张的物业管理费问题。《物业管理委托合同》第二十六条约定房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用等大中修费用，由维修基金承担。原、被告确认被告主张的房屋渗水问题需要由原告申请维修基金进行修复，因为是属于房屋共用部位的屋顶和外墙渗水造成。被告称房屋漏水问题在2014年开始，2015年向原告反映，当时由原告员工谢经理处理漏水问题，被告提交的收据也显示其在2016年对案涉房屋的天面与外墙进行维修，原告作为案涉房屋的物业服务和管理人员主张不清楚谢经理和维修情况，不合常理，其主张2018年中下旬被告才反映漏水问题，但其2019年3月份才申请住宅维修基金，无论原告在2015年还是2018年得知房屋漏水问题，其在2019年3月才申请使用住宅维修基金，明显已属于处理不及时，存在服务瑕疵，直接影响案涉房屋漏水问题的解决。就案涉房屋的现状和成因而言，漏水问题确实影响被告的实际居住，被告欠缴的水电费情况也可看出其从2016年4月开始就没有正常居住，但被告未居住的原因无法确定是房屋确实达到无法居住的程度还是被告主观不想继续居住，考虑到原告提供的物业服务确实存在瑕疵，但毕竟漏水问题不是原告造成，因此，原告提供的服务瑕疵尚未达到被告免交物业服务费的程度。综合以上分析，本院酌定被告按照50%的物业服务费标准向原告缴纳物业服务费，剩余50%由原告自行承担。因此，被告应当向原告支付2016年4月至2019年3月的物业管理费共计6124.32元。关于原告主张的水费和电费问题。水电费属于被告使用案涉房屋实际发生的费用，理应由被告承担，本院予以支持，故被告应向原告支付2016年3月至2019年1月的水费44.51元、电费927.26元。关于原告主张的滞纳金问题。由于原告提供的物业服务存在瑕疵，被告不属于无故拖欠物业服务费，因此原告主张的滞纳金，本院不予支持。关于原告主张的律师费问题。业主公约中约定因收取利息、手续费而产生的与之相关的费用，可以通过民事诉讼追讨，但该约定并未明确约定律师费由被告承担，且律师费并非追索案涉债务必须支出的费用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告卢柱杰应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司支付2016年4月至2019年3月期间拖欠的物业管理费6124.32元；二、被告卢柱杰应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司支付2016年3月至2019年1月的水费44.51元。三、被告卢柱杰应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司支付2016年3月至2019年1月的电费927.26元。四、驳回原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费169.14元，原告已预交，由原告负担113.4元，被告负担55.74元。本判决为终审判决。审判员  高庆珍二〇一九年十月二十二日书记员  莫颖金