上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初5388号原告：吴镇世,男,1986年4月16日出生,汉族,住上海市。委托诉讼代理人：蒙振华，上海嘉钰律师事务所律师。被告：上海昊川置业有限公司,住所地上海市普陀区。法定代表人：颜晟,职务：总经理。委托诉讼代理人：俞某某。委托诉讼代理人：华某某。第三人：融创物业服务集团有限公司上海分公司,住所地上海市长宁区。负责人：吕小昌,职务：总经理。委托诉讼代理人：吴某某。原告吴镇世与被告上海昊川置业有限公司及第三人融创物业服务集团有限公司上海分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴镇世及其委托诉讼代理人蒙振华，被告上海昊川置业有限公司委托诉讼代理人俞某某及第三人融创物业服务集团有限公司上海分公司的委托诉讼代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴镇世向本院提出诉讼请求：1、被告继续承担上海市普陀区石泉东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)相应设施(北面卫生间门槛石外侧相邻客厅过道地板潮湿霉变、北面卫生间相邻朝北房间门槛石内侧及外侧大面积地板潮湿霉变、北面卫生间相邻朝北房间东南角(墙体毗邻淋浴间)地板潮湿霉变的维修义务；2、被告赔偿原告(相当于租金的)房屋使用费损失自2018年4月1日起算至维修完毕之日止，按照每月人民币22000元(以下币种均为人民币)计算；3、被告和第三人连带赔偿原告物业服务费损失自2018年4月1日起算至实际维修完毕之日止，按照每月1204.71元计算；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告吴镇世与被告上海昊川置业有限公司于2016年10月30日签订《上海市商品房预售合同》,合同主要约定：(1)原告向被告购买位于上海市普陀区石泉东路XXX弄“上海XXX城(三期)”X号XX层XXXX室“精装修”房屋一套;被告应于2018年3月30日前向原告交付该房屋。(2)被告承诺在2018年9月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证);被告向原告交付涉案房屋之日起60日内,应当协助原告办理产权过户(申领小产证)。(3)被告应当向原告交付法定验收合格的房屋,如房屋装修、设备标准达不到合同附件三约定之标准,原告有权要求被告给予赔偿;被告在保修施工中尽量采用与原花纹、颜色相似、相近的材料。(4)被告已选聘第三人融创物业服务集团有限公司上海分公司对系争房屋所在小区进行前期物业服务管理;被告与原告已签订《业主临时管理规约》,原告承诺并接受第三人为其提供物业管理服务等。2018年3月29日,原告与被告对系争房屋进行验收交接并签署《房屋交接验收单》,该验收单“问题记录”栏显示,交接过程中当场发现14处设备、装修等表面质量问题,致使原告从接收房屋之日(即2018年3月29日)至今始终无法入住;尤其是原告4月22日举办婚礼后仍不能携新婚妻子入住新房;这不仅给原告造成巨大经济损失,而且也给原告夫妇及其父母造成巨大心理创伤。2018年4月下旬,原告发现客厅通道等多处墙纸起泡、开裂,北套卫生间门口、北次卧门槛石旁、北次卧南墙地板等处出现渗水、发黑现象……原告随即向被告报修,双方于5月4日第一次签订“维修方案”,被告承诺：在5月15日前完成维修,逾期按周边同标准房租进行补偿。因被告没有兑现承诺的维修效果,双方又于6月9日第二次签署“保证书”,被告保证后续两周内不会出现墙纸起翘、起泡、色差现象;若再次出现前述问题,愿以周边同标准房租(类同原告房)进行补偿。至此,墙纸裂缝问题虽得以解决,但关于漏水及地板发黑霉变问题至今悬而未决。原、被告第三次曾于2018年6月13日一致确认已将全部发黑霉变地板彻底更换,但到6月下旬,原告再次发现,经更换过的地板又出现发黑霉变现象,且发黑霉变范围较更换前有所增加;7月2日被告派员进行现场勘验,证实原告反映情况属实。被告对此一严重的隐蔽质量问题给出的维修方案仍然是“简单的地板更换”，在没有查清或无法给出涉案房屋漏水原因之前,原告不再同意2018年9月7日被告第四次给出的《房屋维修方案及施工计划》,在该施工计划中,被告不但避而不谈原告2018年3月29日接收房屋至今不能入住造成的损失,而且连施工工期和施工突发状况也无法确定和预知。综上所述,原告与被告建立了合法有效商品房买卖关系,但被告未按照合同约定向原告交付(装修)品质合格的商品房,已经对原告构成违约,应当依法向原告承担违约(赔偿)责任。另外,原告已按合同约定向第三人实际支付2018年4月至12月物业服务费10842.39元,但在此期间(及延续至纠纷解决之日的相应期间),原告并未入住涉案房屋。由于原告支付对价却未能享受相应物业服务,显然给原告造成了损失。至于导致该损失的直接原因,又由于第三人是被告直接选任的前期物业管理公司,据此,对原告的物业服务费损失,被告应当与第三人承担连带赔偿责任，故原告诉至法院请求判如所请。被告上海昊川置业有限公司辩称，第一，原、被告曾就系争房屋存在的装修质量问题进行了三次沟通，最后一次关于漏水上双未能协商一致，被告要求先行赔偿房屋使用费再行维修，导致被告无法进入系争房屋内进行装修。第二，根据房屋交接单，系争房屋已经交付原告使用，被告也从未提供任何房屋租金的标准。第三，被告与第三人之间仅有前期物业合同关系，物业服务的约定都是在原告和第三人之间，让被告承担连带责任是依法无据。第四，关于维修和赔偿应当由精装修的实际施工方负责，故不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2016年10月30日，原告吴镇世作为乙方(买方)与被告上海昊川置业有限公司作为甲方(卖方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定：第二条，乙方向甲方购买系争房屋；第三条，乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为60895元，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为XXXXXXX元；第十条，系争房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件即竣工验收合格；第十一条，甲方定于2018年3月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外；第十三条，系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起10天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为：交接该房屋钥匙；第十四条在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证大产证》后30日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；第十七条，甲方交付的系争房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第二十三条，自系争房屋验收交接之日起,甲方对系争房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；第二十四条，甲方已选聘融创物业服务集团有限公司上海分公司物业公司对该房屋进行前期物业管理,并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为办公用房,甲乙双方已签订了《业主临时管理公约使用公约》(见附件五)；附件三对系争房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定，上述装修及设施设备的保修均指在正常使用情况下发生的工程质量问题,因乙方自行装修或使用不当造成的损坏、乙方对该房屋的改动或改造、乙方自行装修部分以及使用中的自然损耗和人为损坏,甲方不承担保修责任；补充条款一约定，乙方按《房屋交付通知书》所约定的期限和甲方办理交付于续的,则乙方应自办理交付之日开始交付物业管理费。若乙方未按《房屋交付通知书》所约定的期限和甲方办理交付手续的,则乙方应自其规定的最迟交付期限之次日起开始全额缴物业管理费。无论乙方是否实际居住,均须全额缴纳物业管理费、乙方无权以房屋的装修、设备标准达不到约定标准为由拒绝收房或解除合同等内容。2018年3月29日，原告方在被告方验收陪同人员陪同下签署《房屋交接验收单》，原告方提出包括漏水、地板色差、开关等14项质量问题，并载明“贵户的意见以及建议已收悉，我司将组织维修人员现场落实并对该商品房提供相应的保修服务。整改维修完毕后，通知业主检验确认，业主一个月内不至房屋保修中心确认，则视为默认。”原告共支付了2018年4月1日至2018年12月31日的物业服务费10842.39元。2018年5月4日，由施工单位案外人中程建工集团有限公司针对系争房屋出具了“北套次卧地板发黑维修方案”，认为北次卧地板发黑问题，在正常维修范围内不影响客户入住的条件下，没有给客户造成直接损失，客户提出的赔偿要求不符合条件；如果后续排查发现房间存在渗漏水，维修工程较大，的确影响业主居住的，会同施工单位与客户进行沟通，共同协商因此造成的直接损失以及补偿方式进行确认，并给出维修方案。该方案还载明：“客户、施工单位对上述方案无疑义，以上问题在2018年5月15日前完成，逾期按周边同标准房租进行补偿。”原告在客户签字处确认，施工单位处由中程建工集团有限公司工程师季琳签字确认，房修工程师处为被告昊川公司员工黄宇心签字确认。2018年6月9日，原告与施工单位(季琳签字)以及房修证人(高彦民)共同签署《保证书》，对室内开裂墙纸进行重新整改并保证两周内再出现墙纸起翘、起泡、色差现象，施工单位承诺承担相应维修费用以及租金费用。此次维修之后，原告认可墙纸裂缝问题得到已解决，但至2018年7月，又发现漏水以及地板发霉问题，至今未解决。原告于2019年4月15日正式入住系争房屋。审理中，原告同意被告方工作人员再次进入系争房屋进行查看，被告向原告提供了一份签署方为甲方为原告、乙方为被告、丙方为中程建工集团有限公司三方的《房屋维修方案》。原告对该份方案的签署方、赔偿方案、漏水原因均提出异议，后双方未能协商一致。原告申请对系争房屋北面卫生间及其门外和相邻朝北房间的多处木质地板严重发霉变质的原因进行鉴定。本院依法委托上海房屋质量检测站进行鉴定并出具编号为沪房检司鉴第2019-59号《司法鉴定意见书》，经鉴定，鉴定意见为：1、经现场检测分析，被鉴定1403室部分房间复合地板受潮损坏情况属实，主要系卫生间未做好有效挡水、防水措施所致。2、1403室装修受潮损坏现状一定程度影响原告房屋的正常使用，应尽快给予修缮。3、修缮建议：(1)卫生间：按规范、设计要去整体翻修卫生间防水层。将卫生间淋浴房及洁具铲除，铲除楼面地砖面层、细石混凝土找平层及部分墙面瓷砖，重做找平层待干燥后涂刷庄永防水层(淋浴房墙面防水层高度不小于1800mm)，对淋浴房、门坎等处做好有效挡水措施，然后恢复原装修，安装淋浴房、洁具。(2)东北卧、南卧以及走道：拆换与卫生间相邻区域损坏复合地板及相邻踢脚板。(3)修缮施工时应做好修复部位以外装饰及家俱的遮盖保护。经质证，原、被告对鉴定报告均无异议，原告表示鉴定报告出具之后，房屋的漏水发霉变质情况越来越严重，报告对严重性没有估计到。被告认可鉴定报告的维修方案无异议。根据原告要求，被告同意于2019年10月20日进场施工。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行。由于系争房屋装饰装修存在质量问题，故本案审理中，本院根据原告的申请，依法委托上海房屋质量检测站对系争房屋工程施工质量进行鉴定。经鉴定，确认系争房屋部分房间复合地板受潮损坏情况属实，主要系卫生间未做好有效挡水、防水措施所致。据此，针对相关质量缺陷作出修缮建议。上海房屋质量检测站出具的鉴定报告程序合法、内容公正，故对其鉴定结论本院予以采纳。根据合同约定，被告昊川公司应当对系争房屋负责保修义务，现被告昊川公司同意依据上述鉴定报告的修缮建议对系争房屋卫生间、走道等因受潮损坏等质量问题承担修复义务，且双方均同意协商确定施工日期，与法不悖，本院予以认定。关于原告要求被告昊川公司承担未能入住系争房屋的租金损失以及入住之后居住使用条件不符合精装修房屋要求的租金损失的意见，原告未能就其产生了实际损失或另行租住房屋提供相应的证据，但考虑到系争房屋交房后确实因被告提供的房屋装修质量原因造成房屋多处渗水、墙纸开裂、地板发黑霉变等的质量问题，必然在一定程度上影响了正常的居住使用功能，综合考虑系争房屋存在质量问题的程度以及双方合同的履行程度、修复次数、沟通情况、维修承诺、过错程度、举证情况等因素，本着公平合理的原则，本院酌定被告应赔偿原告未能实际入住系争房屋金额为12万元。关于系争房屋修复施工期间不能入住系争房屋的损失，因房屋施工的具体工期以及施工对居住的影响尚无法明确，本院现难以支持。关于物业服务费用，根据合同约定，无论原告是否居住，原告均须缴纳相应的物业管理费，原告对物业管理费用的异议不属于本案受理范围，该部分费用明显不符合实际损失的构成要件，故原告要求被告和第三人承担连带赔偿物业服务费损失的依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海昊川置业有限公司应于本判决生效之日起十日内按上海房屋质量检测站出具的《司法鉴定意见书》(沪房检司鉴第2019-59号)载明的修缮建议对上海市普陀区石泉东路XXX弄XXX号XXX室房屋进行修复；二、被告上海昊川置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴镇世赔偿人民币120,000元；三、对原告吴镇世的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币10000元，由被告上海昊川置业有限公司负担。本案受理费人民币4432元，减半收取计人民币2216元，由被告上海昊川置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇一九年十月十二日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。