广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10251号原告（反诉被告）：刘建红，男，1976年7月12日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：毛德怀，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹莹，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：陈家卫，男，1987年10月17日出生，汉族，住广州市花都区。被告（反诉原告）：广州市极度酒吧有限公司，住所地广州市花都区花山镇菊花石大道66号之十八，统一社会信用代码91440101MA59EC1D6L。法定代表人：黄文礼。两被告共同委托诉讼代理人：刘业峰，广东都诺律师事务所律师。原告刘建红与被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司（以下简称极度酒吧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，被告陈家卫、极度酒吧公司在答辩期内提起反诉，经审查，本院将本诉和反诉合并进行审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年1月8日、7月9日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告，以下统称原告）刘建红及其委托诉讼代理人毛德怀、王莹莹，被告（反诉原告，以下统称被告）陈家卫、极度酒吧公司的共同委托诉讼代理人刘业峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建红向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付2017年11月至2018年9月房屋租金共计44000元及利息，利息以44000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率（年利率6%）标准，自逾期之日起计至实际清偿之日止；2.被告立即将承租房屋恢复原状、腾空并返还给原告；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告刘建红变更诉讼请求为：1.解除原告刘建红与被告陈家卫于2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2.两被告向原告支付2017年11月1日至2019年1月31日的房屋租金60000元及违约金，违约金按日千分之一标准，以每月4000元为本金，自每月应付租金之日的次日即每月4日起计至两被告实际清偿之日止；3.两被告立即将承租房屋恢复原状、腾空并返还给原告；4.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月30日，刘建红与陈家卫签订《商业大厦租赁合同》，约定刘建红将位于106国道旁、广州市政大学南侧的秀林商业大厦八栋9、10商铺出租给陈家卫，作为广州市极度酒吧有限公司的经营场所，每月租金4000元。双方签订合同后，刘建红依约于2016年4月将秀林商业大厦八栋9、10商铺交付给被告使用。在合同履行过程中，被告在2016年4月至2017年10月期间都依约向原告支付房租及相关费用，原告向被告开具收据。自2017年11月以来，被告由于自身原因停业至今，截至目前拖欠原告2017年11月至2018年9月的租金费用共44000元。原告已通过电话、微信及短信方式向被告催交，但被告均以各种理由推脱，最后为躲避催款拒接原告电话消失不见。原告认为，原、被告双方签署的《商业大厦租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应该严格按照合同的约定全面履行自己的义务。被告无故拖欠租金及相关费用44000元，已构成严重违约，依法应履行相关付款义务并承担违约责任，且原告有权解除合同并要求被告将承租房屋恢复原状、腾空并返还给原告。为保障原告的合法权益，特诉至法院。被告陈家卫、极度酒吧公司辩称，原、被告双方于2016年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期限、押金、租金、违约责任等事项。陈家卫、极度酒吧公司如约交了押金、租金，并投巨资装修、购入各种音响设备、器材，总投资达300多万元。然而我方承租一段时间后，因经营酒吧办理文化行业行政许可需刘建红提供承租房屋的《建设工程规划许可证》和房产证的复印件，刘建红一直以各种理由拖延，拒不协助提供正常经营所需的复印件。至2017年11月，极度酒吧公司因前述原因停业至今。期间，我方也一直要求刘建红收回商铺、办好交接手续，并依法给予我方合理的赔偿，但刘建红拒不交接、拒不赔偿。故刘建红无权收取自2017年11月以来的房屋占用费用。我方后来得知，刘建红转租房屋未获得权属单位同意，且其出租的房屋也无《建设工程规划许可证》和房产证，不能用于出租经营。刘建红对此情况明知，但在签约过程中并未如实告知承租方。我方认为，刘建红既是房屋的承租方又是出租方，其完全清楚土地厂房的权属及手续等情况，其在签约前隐瞒未取得建设工程规划许可证、无房产证等情况，诱骗我方在案涉房屋上投资经营，投入大量时间精力，投巨资装修、量身定制音响设备，具有明显过错，应对陈家卫、极度酒吧公司的投资承担法律责任。综上，请依法驳回刘建红本诉的诉讼请求，支持陈家卫、极度酒吧公司的反诉请求。补充意见：1、针对原告补充的诉请，我方不同意，涉案房屋自2018年9月开始就由原告实际控制，被告无法经营，原告不应再收取自2018年9月开始的房租。我方只认可2017年11月1日至2018年8月31日由我方占用的事实。至于原告其他的诉请，我方有抗辩权。2、原告未能按约定提供房产证给被告，导致被告无法办理相应的行政审批手续，所以我方有抗辩权，我方认为涉案合同无效，我方不能达到合同目的。3、我方同意按现状、腾空交还房屋给原告，不同意恢复原状，但是我方有设备在涉案房屋内，要求原告对我方的投资损失进行赔偿。我方的设备是量身定做，无法搬走。4、对原告主张的违约金，我方不同意，我方认为是原告违约在先，其次合同无效，原告无权主张违约金。另外，我方认为占有使用费应计算至2019年3月29日。被告陈家卫、极度酒吧公司向本院提出反诉请求：1、原告立即返还押金8000元给两被告；2.原告赔偿两被告包括装修和设备损失，金额以司法鉴定为准；3.本案诉讼费用、鉴定费用由原告承担。诉讼中，陈家卫、极度酒吧公司变更反诉请求为：1.原告立即返还押金8000元给两被告；2.原告赔偿321304.6元【764184元×148平方米/（148+204）平方米】给两被告，以及该款从起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止的利息；3.原告赔偿21022.7元【50000元×148平方米/（148+204）平方米】鉴定费用给两被告；4.原告立即将涉案房屋内未经鉴定的机器、设备、物品等（鉴定目录外的）返还给两被告；5.本案的诉讼费用由原告负担。事实和理由与被告陈家卫、极度酒吧公司在本诉中的答辩意见一致。原告刘建红针对陈家卫、极度酒吧公司的反诉辩称，我方不同意被告的反诉请求，理由如下：一、涉案房屋是经过了报建及规划部门审批，租赁合同经过政府相关部门备案，并发放了商铺使用证明，租赁合同合法有效。在租赁合同履行过程中，被告逾期缴纳租金构成违约；二、即便租赁合同被认定无效，但由于涉案合同经过备案使用，被告经营场所办理了消防许可及营业执照，租赁合同实际是可正常履行的，涉案房屋没有因相关部门勒令停止经营，涉案房屋的其他经营单位，自此至今，仍正常经营；三、即便造成损失，也是因被告自行停业造成的，不是涉案房屋不能正常使用造成；四、被告主张的赔偿金及利息，没有事实和法律依据；五、对于未经鉴定的机器、设备、物品等，因涉案房屋仍处于被告使用控制中，应由其自行搬走并恢复涉案房屋的原状；六、合同并没有约定出租房屋是作为酒吧使用，出租方没有承诺承租方可以作为酒吧使用；七、根据合同，押金应不予退回。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区花山镇菊花石大道66号之十八，五个商铺打通出租，总面积约350平方米。另案原告江志祥向广州市花山镇两龙村秀林经济合作社（以下简称秀林经济社）承租涉案租赁物所在土地后，建设了涉案房屋，并将其中的首层9、10号转租给刘建红，刘建红再转租给被告。涉案两间商铺的面积约为148平方米。2016年5月1日，刘建红作为出租人、甲方，陈家卫作为承租人、乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区两龙村秀林经济社106国道西侧综合楼A栋首层12#、13#号铺出租给乙方作经营使用，租赁期限6.5年，自2016年5月1日至2020年10月31日，月租金4000元，押金8000元，装修期为二个月，2016年5月1日至2016年6月30日止。租金按月计算，由乙方在每月起租的第3日前按现金付款方式缴付给甲方。甲方收到租金后开具收款收据给乙方。乙方向甲方交纳8000元押金，并按照双方签订的房屋租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满后或解除合同时将保证金退回乙方。乙方责任：依时向甲方交纳租金及其他因租赁产生的应交费用。逾期交付的，每逾期一日，乙方须按当期应交款项总额的1‰向甲方支付违约金。如果逾期25日，甲方有权单方解除合同，无偿收回房屋连同房屋内的一切装修及物品，无偿没收租赁保证金，并有权继续按合同向乙方追讨其所欠、应缴的费用。严格按房屋使用性质使用房屋，不得擅自改变房屋用途。若经甲方发现但乙方在限期内拒不整改完毕，甲方有权单方解除合同，无偿收回房屋连同房屋内的一切装修及物品，无偿没收租赁保证金，并有权继续按合同向乙方追讨其所欠、应缴的费用。因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，甲方有权对工程进行监督。若乙方未征得甲方同意私自对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，经甲方要求仍不整改的，甲方有权单方解除合同，无偿没收租赁保证金；若因此而破坏主体结构对房屋安全造成威胁的，则甲方有权无偿收回房屋连同房屋内的一切装修及物品，无偿没收租赁保证金，并有权继续按合同向乙方追讨因其私自改动而导致的损失及复原费用。租赁期内，乙方需提前解除合同的，应提前三个月征得甲方同意，待甲方同意后方可搬离，但保证金不予退还。违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。因承租方违约而终止合同的，出租方有权在上述约定时间单方无偿收回房屋、承租方须无条件立即迁出该房屋。如承租方拒不迁出，则视承租方无偿放弃该房屋的承租权以及存放在房间里的所有装修和物品，由出租方自行处理。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额的1‰支付滞纳金。关于涉案商铺的编号，陈家卫、极度酒吧公司认为商铺号为自编号，两份房屋租赁合同载明的编号为同一标的房屋，其认可刘建红主张以及法院认定的商铺编号。双方当事人确认涉案自编9、10号商铺面积共为148平方米。合同签订后，陈家卫向刘建红支付押金8000元，刘建红将涉案租赁物交付陈家卫使用。陈家卫以涉案租赁物地址为注册地设立极度酒吧公司经营使用。陈家卫、极度酒吧公司向刘建红支付租金至2017年10月31日。自2018年2月起，涉案场地停止经营，双方当事人未办理交接手续。因陈家卫、极度酒吧公司拖欠租金，刘建红诉至本院成讼。另查，另案当事人江志祥（甲方）与周利军（乙方）于2016年3月30日签订《商业大厦租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区两龙村秀林经济社106国道西侧综合楼A栋6、7、8号商铺、建筑面积204平方米出租给乙方使用，租赁期限自2016年5月1日起至2022年4月20日止，每月租金6300元，租金每两年递增10%。极度酒吧公司将涉案的3间商铺与上述2间商铺打通共同经营。因周利军、极度酒吧公司拖欠租金，江志祥向本院提起民事诉讼，本院立为（2018）粤0114民初10252号案。两案诉讼中，陈家卫、极度酒吧公司申请本院委托鉴定公司对涉案商铺的水电安装、装饰装修价值、量身定制入墙入地无法拆走的设备器材的价值（包括冷库、中央空调、音响设备器材等）进行评估。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对委托事项进行评估。该公司于2019年6月18日出具评估结论书，评估结论为：广州市极度酒吧有限公司对涉案房屋上水电安装、装修装饰价值、量身定制入墙入地无法拆走的设备器材的价值为764184元（两案）。载明有争议部分项目及评估价格为：1、原玻璃大门，3328.33元；2、走廊垫高，770.51元；3、走廊地面铺地砖，6242.85元；4、走廊玻璃天花，27395.76元；5、走廊玻璃幕墙，21083.50元；6、杂物房楼面现浇，40.51元；7、杂物房砌墙，1210.45元，8、杂物房墙面刷水泥油，603.86元，合计60675.77元。附表2的设备价格评估明细表载明评估价格为264740元。为此，陈家卫、极度酒吧公司预付鉴定费25000元。刘建红对评估结论书提出如下质证意见：一、超出法院委托评估书的评估范围。1、评估结论书标的设备器材部分，打碟机、混音台、光束摇头灯、超低音炮功放均不属于量身定制，也不属于入墙入地无法拆走的设备器材，故不应纳入评估范围。2、评估明细表第25项的DJ台后大屏幕（LED屏幕）应列入设备器材范围，而不应列入装修装饰范围，且该设备属于可以拆走的，不应纳入评估范围。3、根据评估结论书，有争议部分的评估价值为60676元。根据双方租赁合同约定，该有争议部分不属于租赁合同范围内，更不属于本次评估范围，而是极度酒吧公司在未经出租人同意的情况下擅自搭建的，因此，该有争议部分的评估总值60676元不应计入本次评估总价中。二、选用的评估方法、评估价格错误。评估应根据投入时点的实际价值进行评估，而不是重置价值，装饰装修价格评估属于工程造价鉴定；评估报告未提供市场调查的情况及取得的相关数据。三、成新率计算错误。涉案房屋装修应根据耐用年限5年，而不是采用经济寿命10年，且根据双方租赁合同约定租赁期限为6年，故最长折旧期限也应为6年。四、1、评估价格比市场上实际定价明显高出许多。评估明细表第25项DJ台后大屏幕（LED屏幕），重置单价85000元，属于评估的重大项目，却未标明该屏幕是何种材料；2、评估的设备价格单价明显高于市场价，不符合常理。另外，鉴定报告中的装修部分属于工程造价鉴定，广州市华盟价格事务所有限公司没有这方面资质，所以鉴定是无效的。评估报告的评估依据和方法是错误的，纯属主观捏造，其没有做市场调查，应当根据建设部门公布的数据来评估，且正稿和初稿没有任何改变，工作态度不负责任，应当重新评估。对于刘建红提出的上述异议，评估公司回复如下：一、关于超出评估范围的问题。1、设备部分是经有关当事人现场指认，评估人员现场对实物进行逐一清点、核对、记录所得，至于是否剔除出评估范围，由法院判定。2、现场实物勘查时，据有关当事人介绍该LED屏幕投影时，能与挂装在墙体表面的镜面玻璃产生3D视觉效果。因此附表1中第25项DJ台后大屏幕并非单指安装在墙体上的LED屏幕，而是指LED屏幕及镜面玻璃这一个整体，因此该项纳入在装修范围。3、有争议的部分是经有关当事人现场指认，评估人员现场实物测量、记录所得，至于是否剔除出评估范围，由法院判定。二、关于评估方法和评估价格错误的问题。1、重置成本法是求取评估标的在评估时点的重新购置或建造成本总价的方法。虽然重置价格会随着时间的推移而有所变化，但最终评估价值是需要重置价格和成新率一同计算后，才能得出标的在评估时点的实际价值。2、由于评估基准日为现场勘查当天，因此不能根据投入时点的市场价格来对本次标的物进行评估。三、关于成新率计算错误的问题。标的房屋不属于拆迁房屋，不能参照《广州市城市房屋拆迁管理方法》、《广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》中的相关规定。另外本公司于2019年2月28日以函穗华价事[2019]073号《关于请求相关资料的函》递交至法院，至结论书初稿出具时也未收到相关资料，无法知道标的商铺租赁期限。因此我们根据广东省发展和改革委托会文件《广东省价格认定相关技术参数参照标准（2018）》中的相关规定来计算装修项目成新率。四、关于对具体评估价的问题，1、装修、装饰单价我们根据评估时点广州市内同类型装修工程的市场平均造价水平，结合本次评估的实际情况进行了比较修正，评估出各项目在评估时点的重置单价。关于DJ台后大屏幕的问题上面已答复。由于现场LED屏幕已挂装在墙体，无法确认其型号，另外墙体挂装镜面玻璃的工序较为复杂。因此该项评估，我们采用同类型设备市场平均价格及评估时点广州市内同类型装修工程的市场平均造价水平，结合本次评估的实际情况进行了比较修正，评估出该项在评估时点的重置单价。2、设备器材我们根据广州市内同类型设备二手市场平均价格水平，结合标的实际情况比较修正，评估出各项目的单价，至于异议人称该批设备并非全新，该问题不在本公司答复范围。陈家卫、极度酒吧公司对评估结论书发表质证意见认为评估公司的资质没有问题，但评估结论书评估的价格过低，比如冷库的价格应当有十几万，但评估出的价格仅5000多元，明显偏低；还漏评了空调的价格，我方承租的是毛坯房，购买材料进行了建设。关于评估结论书载明的争议部分的项目和评估价格，刘建红认为是位于涉案租赁场地外、属于租赁面积范围之外的加建部分项目，是被告违规搭建的玻璃走廊以及加建的一个混凝土结构、两米高的房屋。陈家卫、极度酒吧公司认为争议部分的项目全部在租赁范围内，原告不但出租了房屋给其，还承诺将门前后的空地免费交其使用，加建的部分位于房屋后面的空地，没有办理过相关报建手续；被告认为其加建的部分是经原告口头同意加建的。刘建红认为其出租的场地不包括建筑物148平方米以外的其他部分，且其从未同意被告进行加建。诉讼中，经刘建红申请，涉案评估结论书的鉴定人员出庭陈述意见。为此，刘建红支付鉴定人员出庭费用3000元（两案）。鉴定人员当庭陈述：我公司具有价格评估鉴定方面的资质，不具有工程造价资质，涉案鉴定项目属于装修价格鉴定，与工程造价不完全一致，涉案鉴定项目不使用工程造价的鉴定方法，而采用重置成本法。重置成本法是评估对象在评估基准日的价格减去其他损耗价格计算得出，本案是装饰装修鉴定，已经折旧减去了折旧费用，应当采用重置成本法。关于LED屏幕的规格和面积，因为屏幕是安装在墙上，无法确定具体的材料种类，但有现场量过屏幕的规格。关于原告提到的设备问题，因我方现场查看时，认为经营需要投入的设备属于评估申请的内容，故进行了评估，评估结论书是单列，如果法院认为不应采纳，可以剔除。关于折旧年限的依据，计算折旧年限有三种使用年限计算方法，因我方没有收到双方之间的租赁合同，所以没有采用这个折旧方法，根据双方的租赁合同，我方可以庭后再计算最终的价格，若有变动再将法院提交一份修改后的报告。关于第34项冷库的价格评估依据，我方是根据市场调查同类型的冷库评估出价格，然后减去折旧价计算得出。关于被告提出的场地内中央空调漏评的问题，评估报告的57、58项评估了空调槽，因我方在现场没有看到空调主机，只有空调槽。2019年7月18日，广州市华盟价格事务所有限公司出具评估结论书修改稿，对相关问题进行了修改，价格评估结论为：广州市极度酒吧有限公司对涉案房屋（9、10号商铺）上水电安装、装修装饰价值、量身定制入墙入地无法拆走的设备器材的价值为391127元。其中无争议的部分评估价格为107651.14元，争议部分项目及评估价格为：1、杂物房楼面现浇，31.56元；2、杂物房砌墙，942.94元；3、杂物房墙面刷水泥油，470.40元；4、走廊垫高，240.09元；5、走廊地面铺地砖，1945.26元；6、走廊玻璃天花，8536.47元；7、走廊玻璃幕墙，6569.58元；1-7项合计18736.29元。附表2的广州市极度酒吧有限公司设备价格评估明细表载明设备评估价格为264740元。刘建红对于评估报告修改稿的质证意见为：认可修改稿对于成新率的修订，但我方认为鉴定机构不具备建设工程造价鉴定的资质和能力，导致其鉴定方法的错误，没有按照建设工程造价鉴定规范及采用建设部门定期公布的建筑市场定额及建筑材料人工信息价，而采用的是市场调查法，但又不提供市场调查底稿，与实际市场调查的价格差异巨大。对构成鉴定价格比例较大的LED屏幕，仍然未提供屏幕所采用的材料和规格，仅给出了总价，鉴定不负责任；对装修部分，分成由江志祥、刘建红两人分别负担，但未提供分开的依据；对争议部分的评估，江志祥提供了照片证明，我方对评估报告不予认可。陈家卫、极度酒吧公司对于评估报告修改稿的质证意见为：我方不同意鉴定单位擅自调整成新率，我方认为不能按合同约定的年限折旧，装饰装修的一般使用年限为15年，10年的折旧年限更合理；且冷库的价格偏低。诉讼中，经本院多次释明组织双方交接场地，陈家卫和极度酒吧公司均未交还场地给刘建红。关于涉案房屋的建设是否取得建设工程规划许可证或经有关部门批准建设的问题，刘建红向本院提交一份由广州市花都区花山镇两龙村秀林经济社出具的《证明》、《房屋租赁登记备案证明》、《建设工程消防验收意见书》、广东景鸿商务酒店有限公司的营业执照、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》，拟证明其租赁行为合法、涉案房屋土地符合商业用途。其中《证明》载明“兹有我广州市花都区花山镇两龙村秀林经济社将位于两龙村××经济社××国道以西××共9亩出租给乙方江志祥使用，租期为2008年1月1日至2027年12月31日，综合楼建筑面积为7953.79平方米。”《证明》左下方手写字体载明“该建筑项目已交纳建安税，请征求规划办意见”并加盖花山镇村级管理服务办公室公章；下方手写字体载明“情况属实”并加盖广州市花都区花山镇规划建设办公室公章。刘建红另提交一份《劳动保障监察限期改正指令书》，拟证明因极度酒吧公司未支付工人工资被劳动部门催缴，场地停业是极度酒吧公司为了躲避追讨工资。极度酒吧公司质证认为《证明》不能代替建设工程规划许可证，其从未见过该份材料，真实性需要核实；对《房屋租赁登记备案证明》的真实性确认，合同实际履行方是极度酒吧公司，不是陈家卫，租金应以备案的租金为准，对于其多支付的租金，原告应当返还或抵扣；对《建设工程消防验收意见书》的真实性需要核实，且是原告建设时的验收手续，与本案无关；对广东景鸿商务酒店有限公司的营业执照、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》，因无原件，不予确认；极度酒吧公司确认其与工人之间有进行仲裁和调解，但表示对《劳动保障监察限期改正指令书》不清楚，没有见过。诉讼中，本院就涉案房屋土地性质、用途以及房屋的报建问题向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函表示：一、广州市花都区花山镇菊花石大道66号之十八，自编6、7、8、9、10五个商铺所在地块土地为集体土地，已核发集体土地所有权证，登记权利人为广州市花都区花山镇两龙村秀林经济合作社农民集体、广州市花都区两龙村龙兴经济合作社农民集体、广州市花都区花山镇两龙村秀林经济合作社之二农民集体。二、在现行土地利用总体规划中，该地块大部分规划为城乡建设用地，小部分为园地；最新土地利用现状地类为202建制镇。在现行控制性详细规划中，该地块规划为二类居住用地（R2）、公园绿地（G1）、防护绿地（G2）、文化设施用地（C3），道路用地。三、未查询到涉案建筑办理《建设工程规划许可证》的记录，来函附件1广州市花都区花山镇规划建设办公室盖章的《证明》不是建设工程规划许可证。来函提及建筑的建设未经批准。刘建红对复函质证确认其真实性、合法性，但认为涉案房屋建设于2007年，根据当时的规定，已向镇政府相关部门进行报建并缴纳相关税费，建成后，相关部门也出具了商铺使用证明，根据法不溯及既往原则，当时不需要领取建设工程规划许可证，不能因此认定合同无效。陈家卫、极度酒吧公司对复函的真实性、合法性、关联性予以认可，认为租赁合同应为无效合同。诉讼中，本院依法行使释明权，若法院认定双方签订的《商业大厦租赁合同》为无效合同，双方是否变更诉讼请求。刘建红表示若法院认定合同无效，其变更诉讼请求中的租金为占有使用费，占有使用费的标准不变；违约金变更为利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付；撤回解除合同的诉讼请求。陈家卫、极度酒吧公司表示反诉请求无需变更。本院认为，关于《商业大厦租赁合同》的相对方，合同由刘建红和陈家卫签订，场地由极度酒吧公司实际经营，且本案中陈家卫、极度酒吧公司作为反诉原告主张承租人权利，故涉案合同的相对方应为刘建红与陈家卫、极度酒吧公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经向相关查询，因涉案商铺未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故刘建红与陈家卫、极度酒吧公司之间的《商业大厦租赁合同》应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈家卫、极度酒吧公司要求刘建红向其返还押金8000元符合法律规定，本院予以支持。刘建红要求陈家卫、极度酒吧公司将涉案场地腾空交还给其合法有据，本院予以支持。关于刘建红提出的对场地恢复原状的主张，根据场地内装饰装修物的性质，应分情形处理：①对于未形成附合的装饰装修物，如上所述，应由陈家卫、极度酒吧公司腾空搬离；②对于已形成附合的装饰装修物，因对于租赁场地的价值有所增益，刘建红要求拆除恢复原状不符合物善其用的效用原则，对此本院不予支持；③对于陈家卫、极度酒吧公司在租赁场地外加建、扩建的部分（即评估结论书修改稿载明的“有争议部分”项目），因无证据证明加建、扩建部分经出租人刘建红同意扩建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故对该部分扩建的项目，刘建红要求极度酒吧公司恢复原状，本院予以支持。涉案合同无效，但陈家卫、极度酒吧公司已实际使用涉案商铺，应当支付占有期间的使用费。刘建红要求陈家卫、极度酒吧公司参照合同约定的每月4000元租金标准，支付自2017年11月1日起至实际交还商铺之日止的占有使用费合理合法，本院予以支持。关于占有使用费利息，因陈家卫、极度酒吧公司未及时向刘建红支付占有使用费，造成刘建红利息损失，刘建红要求以每月拖欠费用为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息合理合法；关于利息的起算时间，因占有使用费系对房屋占有使用产生的费用，刘建红要求按合同约定的先交租后使用的计租时间，计付占有使用费利息依据不足，另外，涉案租赁合同无效，双方均有一定过错，故本院酌情调整占有使用费利息自刘建红起诉之日即2018年9月19日起计付。关于陈家卫、极度酒吧公司主张的装饰装修赔偿费用，因鉴定公司根据双方提交的租赁合同对评估结论书进行了修改，故评估的价格应以修改后的评估结论书为准。关于费用的采纳以及负担比例，根据评估结论书，应分情形处理：①对于无争议部分项目，均为已形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因涉案合同无效，双方当事人均存在一定过错，本院酌定由双方各承担一半的损失即107651.14元×50%=53825.57元；②关于有争议的部分为加建、扩建项目，如上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，应由陈家卫、极度酒吧公司恢复原状，费用应由陈家卫、极度酒吧公司负担，其要求出租人赔偿依据不足；③关于附表2的设备价格，因附表2评估明细表载明的设备项目均为经营酒吧的灯具、音响设备，虽然是根据场地定制或订购，但并非已形成附合、不可搬离的物品；其次，该设备是陈家卫、极度酒吧公司为经营酒吧购买，属于特定的经营性设备和物品，对于出租方而言无法再次利用，应由承租方自行搬离。陈家卫、极度酒吧公司要求出租人赔偿依据不足，本院不予支持。综上，刘建红应向承租人陈家卫、极度酒吧公司赔偿装饰装修损失53825.57元，对于陈家卫、极度酒吧公司超额主张的部分，本院不予支持。关于损失费用的利息，因装饰装修的损失金额经过评估鉴定程序才予以确定，陈家卫、极度酒吧公司至2019年7月9日的庭审才明确反诉请求中该项的具体金额，故本院酌定利息自2019年7月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。陈家卫、极度酒吧公司要求自起诉之日起计付利息依据不足，本院不予支持。因陈家卫、极度酒吧公司至今未将涉案场地交还给刘建红，场地仍由其控制使用，其要求刘建红将涉案场地内未经鉴定的机器、设备、物品等返还给其与事实不符，本院不予支持。关于鉴定费的分担，属于诉讼费用，由本院依据鉴定结论和胜败比例确定双方各自应承担的金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三之规定，判决如下：一、被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广州市花都区花山镇菊花石大道66号之十八的首层自编9、10号商铺的扩建部分恢复原状，并将商铺腾空交还给原告刘建红；二、被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘建红支付房屋占有使用费，占有使用费按照每月4000元标准，自2017年11月1日起计至被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司将上述判决主文第一项的商铺腾空交还之日止；三、被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘建红支付上述房屋占有使用费利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2018年9月19日起计至付清款之日止；四、原告刘建红于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司返还押金8000元；五、原告刘建红于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司赔偿装饰装修损失53825.57元；六、原告刘建红于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司支付装饰装修损失53825.57元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年7月9日起计至付清款之日止；七、驳回原告刘建红的其他诉讼请求；八、驳回被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司负担；反诉案件受理费3120元，由原告刘建红负担586元，由被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司负担2534元；鉴定费26500元，由原告刘建红负担4439元（刘建红已负担1500元，还需负担2939元），被告陈家卫、广州市极度酒吧有限公司负担22061元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  曾雪云人民陪审员  黄婉玲二〇一九年十月二十四日书 记 员  王 呈刘赟