江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初8233号原告：南京怡居物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路369号601室。法定代表人：韩世芬，总经理。委托诉讼代理人：陈红，江苏玄博律师事务所律师。委托诉讼代理人：董陆林，江苏玄博律师事务所实习律师。被告：朱国祥，男，1946年12月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告南京怡居物业管理有限公司（以下简称怡居物业公司）与被告朱国祥物业服务合同纠纷一案，本院2019年7月16日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告怡居物业公司的委托诉讼代理人陈红、董陆林，被告朱国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费1173元、公摊水电费492元，合计1665元，并自2018年7月16日起按每日万分之五支付违约金；2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年1月25日，南京盈嘉恒升实业有限公司与南京盈嘉物业管理有限公司（现更名为南京怡居物业管理有限公司）签订《盈嘉大厦前期物业服务合同》，约定原告为盈嘉大厦提供物业服务。合同期限自签订之日起至业主委员会成立并召开代表大会与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。大厦7-22层为酒店式公寓，该区域物业服务费单价为2.2元/月/平方米。2019年3月1日，原告与盈嘉大厦业主委员会签订《物业管理项目移交协议》，约定原告于2019年3月9日前向盈嘉大厦业主委员会移交盈嘉大厦物业管理权。业主委员会业主缴纳2019年3月9日前相关物业费用。被告系盈嘉大厦X室业主，房屋面积64.68平方米。依据前期物业服务合同，被告应当按照交纳物业服务费，未按时足额缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。截至原告起诉时止，被告尚欠原告2018年7月1日-2019年3月8日期间的物业费1173元及2018年1月-2019年3月8日期间的公摊费492元，合计1665元。原告多次向原告催要物业服务费无果，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告朱国祥辩称，2006年12月盈嘉大厦向业主交付房屋前，开发商盈嘉恒升公司将业主共有面积改变用途用于牟利及原告的职工宿舍，原告将盈嘉大厦主楼东两层附属用房长年对外出租。2018年3月盈嘉大厦成立业主委员会，并于2018年4月5日召开业主大会，4月27日经占业主总人数及房屋总面积双过半以上的票数通过解聘原告决议，公示一周后向原告送达解聘决定书，明确2018年6月30日撤离小区并进行交接。业委会已依法选聘新的物业公司。但原告在接受解聘后未在上述期限撤离盈嘉大厦，亦不与新的物业公司办理交接手续，仍然滞留在盈嘉大厦。被告系盈嘉大厦X室房屋业主，X室房屋长期对外出租，物业费由承租人交纳。X室房屋承租人自2018年7月19日起向新物业公司交纳物业费，X室房屋不拖欠物业费。虽然2019年3月1日原告与业委会签订物业管理项目移交协议，约定原告于2019年3月9日前向业委会移交盈嘉大厦物业管理权，业委会缴纳2019年3月9日前的相关物业费，但业委会系社会民间团体，对于业主自愿选择向受聘新物业公司交纳物业费的行为无权强制阻止。原告已被合法解聘，至今仍将盈嘉大厦二层作为物业办公场所，并收取业主共用面积产生的租金。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.公司准予变更登记通知书；2.盈嘉大厦前期物业服务合同；3.2018年-2019年电费增值税专用发票、2018年1月-12月、2019年1月-2月电费分解、盈嘉大厦公共水电费分摊计算办法、朱国祥公摊水电费明细；4.物业管理项目移交协议；5.盈嘉大厦物业接管公告；6.律师函及照片；7.物业纠纷调解登记表；8.企业信息公示报告；9.说明、情况说明、公示栏照片；10、X室房屋交纳物业费至2018年6月30日及2017年度公摊水电费的发票4张。经质证，被告对于证据3、4、5、7、8、10的真实性不持异议，但提出由于原告未及时移交物业管理权，才出现公摊水电费拖欠的情况，且原告在滞留期间未对业主提供物业服务；对于证据1、2、6、9的真实性均不予认可，并提出原告的法定代表人与开发商的法定代表人是同一个人，故对前期物业合同的合法性有异议，X室房屋由被告长期对外出租，被告并不实际居住，故未收到原告的律师函，也未见过原告张贴在公示栏的公告。被告向本院提交南京市盈嘉大厦业主委员会（以下简称业委会）与南京鑫元合物业管理有限公司（以下简称鑫元合物业公司）于2018年7月3日签订的《物业管理服务合同》1份、向鑫元合物业公司交纳2018年7月1日至2019年5月28日的物业费及2019年1月1日至2019年5月25日的公摊费收据2份、南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初7199号、7973号民事判决书各1份。经质证，原告对上述证据的真实性均不持异议，但提出根据《物业管理项目移交协议》的约定，被告应向原告交纳2019年3月8日之前的物业费，此后的物业费向鑫元合物业公司交纳，故对于上述证据的关联性均不予认可。根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2007年1月25日，南京盈嘉恒升实业有限公司（甲方、委托方）与南京盈嘉物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《盈嘉大厦前期物业服务合同》1份，约定甲方选聘乙方对盈嘉大厦提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：酒店式公寓2.2元/月/平方米，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，物业服务费用按6个月交纳，业主或物业使用人应在每半年首月15日前预交半年度费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按0.05%天的标准向乙方支付违约金；本合同期限为业主委员会成立后并通过召开代表大会与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2014年7月23日，南京盈嘉物业管理有限公司经工商行政管理部门核准，变更公司名称为：南京怡居物业管理有限公司。被告系盈嘉大厦X室房屋业主。2018年3月1日，盈嘉大厦成立业委会，被告为业委会主任。业委会于2018年5月4日向原告发出《解聘决定书》，载明：业委会经过法定程序，依照业主大会决议，向广大业主征询，就是否同意解聘原告，经统计每位业主的投票意见，就投票结果，发布盈嘉大厦业主大会情况通告已公示七天，现作出于2018年6月30日解聘原告的决定，本决定公示7日，如有异议，请与弓箭坊社区联系。2018年6月11日，秦淮区双塘街道物业办向盈嘉大厦业主发出《公告》，告知业委会在召集业主大会对现有物业企业解聘过程中，未按《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》的规定程序进行，程序不合法。业委会不服上述《公告》先后向南京市秦淮区人民政府双塘办事处提出行政复议、向南京铁路运输法院提起行政诉讼。南京市秦淮区人民政府于2018年8月3日作出《不予受理决定书》，载明不属于行政复议的受案范围。南京铁路运输法院于2018年8月10日作出《释明函》，载明不属于人民法院行政诉讼的受案范围。业委会重新选聘物业公司并于2018年7月3日与鑫元合物业公司签订《物业管理服务合同》，约定该合同期限自2018年7月3日起至2021年7月2日止。2018年7月17日，原告将业委会诉至本院，请求确认业委会于2018年5月4日作出的《解聘决定书》无效。本院经审理，于2019年1月14日作出（2018）苏0104民初7199号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2019年3月1日，业委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理项目移交协议》，约定根据（2018）苏0104民初7199号民事判决，经过秦淮区住建局、南京市秦淮区人民政府双塘办事处等相关政府部门协调，甲乙双方就盈嘉大厦小区物业管理交接事宜，根据法律法规的规定，达成协议。双方一致同意本协议签订之日后十五日内完成本协议确定的盈嘉大厦小区的物业管理交接事项；乙方于2019年3月9日前向甲方移交物业管理权、物业管理资料、设备设施等；甲方敦促相关业主尽快缴纳乙方2019年3月9日前的相关物业服务费用，乙方移交后，甲方应在物业管理用房内设立收费场所为其收费、退费工作提供方便。2019年3月9日，鑫元合物业公司发出《盈嘉大厦物业接管公告》，载明鑫元合物业公司于2019年3月9日零时配合盈嘉大厦业委会，正式与盈嘉大厦前期物业进行物业管理服务权交接；对于物业合同中关于试用期的起止时间，按照实际交接时间（2019年3月9日）计算，即试用期为：2019年3月9日起至2019年7月8日。被告系盈嘉大厦X室房屋业主，房屋建筑面积64.68平方米。被告将X室房屋用于出租，承租人向原告交纳X室房屋物业费至2018年6月30日、公共水电费交纳至2017年12月30日。被告向本院提交鑫元合物业公司收款收据，载明其向鑫元合物业公司交纳2018年7月1日-2018年12月31日、2019年1月1日-2019年5月28日的期间物业费及2019年1月1日-2019年5月28日期间的公摊水电费。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告依据与小区建设单位南京盈嘉恒升实业有限公司签订的《盈嘉大厦前期物业服务合同》，为盈嘉大厦提供物业服务，业主应依据合同约定支付相应的费用。被告系盈嘉大厦X室房屋（建筑面积64.68平方米）的业主，原告为盈嘉大厦提供物业管理服务至2019年3月9日，原、被告之间存在物业服务合同关系。物业服务企业和业主之间应当建立和谐和良性关系，业主支付物业服务费以保证物业服务企业的正常运营，有能力提供日常物业管理服务；同时物业服务企业应当不断提高物业管理服务水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。业主以对物业服务企业服务不满意为由拒交物业服务费，会对正常物业管理活动带来严重影响，同时也会侵犯已交费业主的权益。本案中，被告自2018年7月1日-2019年3月9日期间未向原告交纳物业费，原告主张被告支付上述期间的物业费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。被告称已向鑫元合物业公司交纳上述期间的物业费，对此本院认为，虽然业委会于2018年5月4日作出解聘原告的决定书，但由于双方对此存在争议，经过本院（2018）苏0104民初7199号案件审理，至2019年2月该案判决生效时方确认案涉《解聘决定书》的效力。此后，根据业委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理项目移交协议》及鑫元合物业公司发出的《盈嘉大厦物业接管公告》的相关内容，业主应当向原告交纳2019年3月9日前的相关物业服务费用，此后的物业费向鑫元合公司交纳。被告作为业委会主任，对于上述交费期间应属明知，故其辩称应向鑫元合物业公司交纳上述期间的物业费的抗辩事由无事实及法律依据，本院对此不予采纳。至于其向鑫元合物业公司已经交纳上述期间的物业费，可以向鑫元合物业公司另行主张。被告称原告被解聘后至今仍将盈嘉大厦二层作为物业办公场所的问题，经查，业委会已就主张原告腾空并返还盈嘉大厦二楼办公用房并支付占有使用费向本院提起诉讼，并由本院作出生效判决。被告的上述抗辩事由不能对抗其应履行的缴纳物业费之义务，故本院对此不予支持。被告应向原告支付物业费为1176元（2.2元/月/平方米×64.68平方米×8个月+2.2元/月/平方米×64.68平方米÷30天×8天），原告主张被告支付物业费1173元，此系原告自行处分其民事权利的行为，本院对此予以准许。原告主张被告支付公摊电费492元，其向本院提供在公告栏张贴《盈嘉大厦电梯费、公摊水电费办法》及原告自2018年1月-2019年3月期间相应交费发票，可以证明其已向电力公司实际支付了盈嘉大厦的公共部分电费，结合被告以往交纳公摊水电费的情况，本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告主张被告自2018年7月16日起支付违约金的诉讼请求，本院认为，原告未提供证据证明其自2018年7月16日起向被告催缴过物业费，故本院认定违约金以其在X室房屋门外张贴律师函之日即2019年5月13日起算为宜，结合本案的实际情况，酌定按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。综上，被告应向原告支付各项费用为：物业费1173元+公摊电费492元=1665元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱国祥于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京怡居物业管理有限公司2018年7月1日-2019年3月8日期间物业费、2018年1月1日-2019年3月8日公摊电费合计1665元及违约金（违约金以1665元为基数、自2019年5月13日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）。二、驳回原告南京怡居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告朱国祥负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 员  王 芃二〇一九年十月二十八日见习书记员  董媛媛