贵州省安龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2328民初1631号 原告：中国工商银行股份有限公司安龙支行，住所地安龙县招堤街道办事处马场口45号，统一社会信用代码915223287095510298。 负责人：李林冲，系该行行长，未到庭。 委托诉讼代理人：贺绪武，系该行副行长。代理权限：特别授权。 被告：普朝炳，男，1985年11月5生，彝族，身份证登记地址贵州省安龙县，现住，未到庭。 委托诉讼代理人：普大超（系普朝炳之父），男，1962年11月28日生，住贵州省安龙县，代理权限：特别授权。 被告：苏洪梅（系普朝炳前妻），女，1986年6月20日生，身份证登记地址贵州省安龙县。 被告：贵州鑫凯龙城房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市富民路嘉华购物广场四栋2008号，统一社会信用代码915223005609305723。 法定代表人：杨定林，未到庭。 委托诉讼代理人：吴宣灯，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告中国工商银行股份有限公司安龙支行与被告普朝炳、苏洪梅、贵州鑫凯龙城房地产开发有限公司（下称鑫凯房开）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月30日公开开庭进行审理，原告工行的委托诉讼代理人贺继武、被告普朝炳的委托诉讼代理人普大超，被告苏洪梅、被告鑫凯房开的委托诉讼代理人吴宣灯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告普朝炳的借贷合同；2.判令被告普朝炳、苏洪梅、鑫凯房开归还我行贷款本金256l16.61元元及至还款之日止的利息；3.判令对被告提供的安龙县抵押物原告享有优先受偿权；4.诉讼费由被告负担。事实及理由：被告普朝炳于2016年9月购置被告鑫凯房开的个人住房，向我行申请个人按揭贷款267000元，并用所购位于安龙县xxxx办事处xxxxx栋xx单元xxx号房屋（下称案涉房屋）作抵押，被告鑫凯房开提供担保与我行签订借款合同，我行于2016年9月22日向其发放个人按揭房贷款267000元，期限20年，按月等额还本付息。对所提供的抵押物在有权部门办理了合法有效的抵押登记手续。该笔贷款于2016年10月22日开始还款，截止2018年8月9日，己归还贷款本金10883.39元，归还利息17483.36元，本息合计28366.75元（注：借款人实际归还本金3418.51元、利息5466.82元，合计8885.33元，其余19476.99元为强扣其所购房屋之房开公司保证金所归还）。截止2018年8月9日尚欠贷款本金256113.61元，利息6394.19元，（以后利息按合同约定计算），合计欠贷款本息256l16.61元元。被告不按合同约定履行按期偿还义务，从2017年2月至今己累计违约20期，现己连续违约6期，经原告多次催收，被告仍不按合同约定履行还款义务。原告通知了提供阶段性连带责任保证单位即被告鑫凯房开。为确保原告资产不受损失，根据原告与被告签订的借款合同第十四条第Ｌ款：“借款人连续三个月或在合同期内累计六次未按时足额偿还贷款本息的，解除本合同”之规定。特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院支持我行的诉讼请求为谢。 原告提供了以下证据： 1.原告营业执照（复印件）、法定代表人身份证（复印件）、金融许可证（复印件），证明原告基本身份信息及诉讼主体适格。 2.被告身份证（复印件）、户口册（复印件）、结婚证明，证明被告的基本身份情况。 3.个人住房贷款申请表（复印件）、个人住房贷款客户谈话记录（复印件）、抵押核实书（复印件）、首付款凭证（复印件）、个人购房借款合同（复印件）、担保合同（复印件）、借款凭证（复印件）、入账凭证（复印件），证明债权的真实性。 4.房屋他项权证（复印件），证明原告就案涉房屋办理了预告登记。 5.还款明细（复印件）、催收通知书（复印件），证明被告普朝炳逾期还款，原告对其多次进行催收的事实。 原告庭后提交的证据：截止至2019年9月22日案涉房屋的还款明细。 被告普朝炳提交书面答辩状辩称：1.原告诉请解除合同，被告在2017年至2018年期间逾期房款共6期是事实，并非原告所说的20期，但是被告接到原告的催款通知后，在2018年8月主动将逾期房款一次性补交清，之后房款都是按时打款，从未逾期，被告逾期房款是自己的客观原因所致，不存在故意拖延逾期房款；2.被告外出打工挣钱买房安家落业，将逾期房款补请后按时打款，在没有收到原告的任何通知情况下，于2019年初将房子装修，同年8月接到法院的开庭传票，因被告都在外打工，只有电话联系被告鑫凯房开公司，当时该公司要求被告回来办理相关手续，办清后，至于原告起诉被告的事宜由该房地产公司对接，之后，该公司答复被告不用来开庭了。综上，本案中，被告购房至2019年共逾期6期，从补清房款至正常打款已近一年的时间，又从原告起诉至法院受理来看，时间上都存在明显的差别，所以，在被告正常打款的情况下，原告诉请解除合同是不合理的。 被告普朝炳提交以下证据： 1.凭证四张，证明我方已将鑫凯龙城公司代还的款项还清。 2.账户历史清单，证明被告已经将逾期的款项还清。 被告苏洪梅辩称：被告普朝炳打没打款我不知道，我与他于2016年5月5日已经离婚，该房屋与我没有任何关系。 被告苏洪梅提交以下证据： 离婚协议书（复印件）、离婚证（复印件），证明我与被告已离婚，所欠房款由被告普朝炳负责偿还。 被告鑫凯房开辩称：根据法律规定，我公司在物的担保外承担责任，本案在执行被告普朝炳房屋偿还工行债务后，不足的部分再由我公司偿还。 被告鑫凯房开无证据提交。 审理查明：2015年5月11日，被告普朝炳与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：根据被告普朝炳、苏洪梅的申请，原告同意向其发放个人住房贷款267000元用于购买案涉房屋，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款。担保方式为抵押，同时约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定。违约责任中约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。借款人违约的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。被告普朝炳在该合同“借款人”及“抵押人”处签字捺印，被告苏洪梅在“抵押物共有人”处签字捺印。 2016年9月12日，被告鑫凯房开向原告出具核保书，载明被告鑫凯房开自愿为被告普朝炳在原告处的借款267000元提供担保，并承担连带责任。保证期间自2016年9月22日至2036年9月22日。2016年9月18日，原告与被告普朝炳、苏洪梅就该案涉房屋办理了商品房抵押权预告登记，同年9月22日，原告向被告普朝炳发放该笔借款，载明借款期限从2016年9月22日至2036年9月22日，借款年利率为4.9%，逾期利率为年利率7.35%。 后被告普朝炳按约偿还两期借款，从2016年11月22日起至2017年6月27日，被告普朝炳连续逾期五期，于2017年6月28日将所欠款项还清；从2017年7月22日至2017年12月22日，被告普朝炳又连续逾期六期，于2017年12月29日将所欠款项还清；从2018年1月22日至2018年9月22日，被告普朝炳又连续逾期八期，于2018年10月22日将所欠款项全部还清。此后，被告普朝炳按约还款至今。2019年7月，原告诉至本院，要求解除与被告签订的上述借款合同，并提出如上诉请。截止至2019年9月22日，被告普朝炳已偿还原告借款本金25427.69元及利息（含罚息）38231.11元，尚欠原告借款本金241572.31元及相应利息。 另查明：被告普朝炳、苏洪梅于2016年5月5日登记离婚，离婚协议书约定夫妻双方拥有的案涉房屋自愿赠送给其儿子，案涉房屋以后的贷款由被告普朝炳负责偿还。 上述事实，有各到庭当事人的陈述及各方当事人提交的上列证据在卷印证，经庭审举证、质证及本院审查，应予认定。 本院认为，原告与被告普朝炳签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以认定，故各方当事人均应依约履行。本案中，原告已依约向被告普朝炳发放借款267000元，被告普朝炳从2016年11月22日起多次逾期，最高累计有八期逾期，根据双方签订的合同中“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。借款人违约的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，故对于原告主张解除与被告普朝炳签订的借款合同，本院予以支持。同时，截止至2019年9月22日，被告普朝炳尚欠原告借款本金241572.31元及相应利息，原告主张其偿还剩余借款本金、利息、逾期利息，事实清楚、证据充分，本院予以支持。被告苏洪梅作为普朝炳的配偶，在向原告提交的个人住房贷款申请表中作为主申请人配偶签字，声明“该借款为夫妻共同债务”，且在借款合同中“抵押物共有人”处签字，虽然其与被告普朝炳已离婚，但该笔借款发生于夫妻关系存续期间内，应当视为夫妻共同债务，其应与被告普朝炳共同向原告承担偿还责任。被告苏洪梅与普朝炳离婚协议中对债权债务的分割，仅在其二人中有效，不能对抗债权人即原告，故本院对被告苏洪梅辩称的“我与普朝炳已经离婚，该房屋与我没有任何关系”，不予支持，对原告要求被告苏洪梅承担共同还款的请求，本院予以支持。被告鑫凯房开在被告普朝炳、苏洪梅不履行还贷义务时，应按合同约定承担连带保证责任，另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告鑫凯房开承担保证责任后，有权向被告普朝炳、苏洪梅追偿。 关于原告诉请的对案涉房屋享有优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为本案所涉预售房屋的抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记的房屋办理抵押权登记的请求权，并对他人对该房屋的主张权利享有排他权，并非对案涉涉房屋享有现实抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案中抵押权并未设立。原告依据对案涉房屋的预告登记，主张对案涉房屋享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，依照上述法律规定及理由，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司安龙支行与被告普朝炳于2015年5月11日签订的《个人购房借款/担保合同》。 二、由被告普朝炳、苏洪梅于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司安龙支行截止至2019年9月22日的借款本金241572.31元（2019年9月22日以后的偿还款项，由双方在结算时自行扣除）及相应利息（含罚息）（利息按照年利率4.9%计算，罚息按年利率7.35%计算）。 三、被告贵州鑫凯龙城房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，有权向被告普朝炳、苏洪梅追偿。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司安龙支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5140元，减半收取2570元，由被告普朝炳、苏洪梅共同负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力。权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 审判员 王 霞 二〇一九年十月二十一日 书记员 朱露露