广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9301号原告：广州东华物业管理有限公司，住所广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号铺，统一社会信用代码914401011906806404。法定代表人：陈可，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。被告：李湛伟，男，1975年5月19日出生，汉族，住广州市番禺区,委托诉讼代理人：刘敏，广东国智律师事务所律师。原告广州东华物业管理有限公司（以下简称“东华物业公司”）诉被告李湛伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东华物业公司委托诉讼代理人梁结明、被告李湛伟及其委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东华物业公司诉称：原告与发展商广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司签订《富丽家园物业管理委托合同》，约定由原告为富丽家园（含丽水湾）小区提供物业服务，被告为该小区香江大厦*座*房的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2016年10月起无故拖欠管理费，至2019年7月，被告已拖欠原告物业管理费合计人民币2295元（67.5元/月），上述欠费经原告多次催收未果。以上事实有《富丽家园物业委托管理合同》、《房地产权情况证明》等证据证实。原告对小区提供物业服务，服务经费的主要来源是向业主收取的物业管理费，被告拖欠物业管理费的行为已经严重侵害了原告的合法权益。现特根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，并提出诉讼请求如下：1.被告清偿拖欠原告的管理费，自2016年10月起至2019年7月止管理费合计2295元；2.被告向原告支付滞纳金，自逾期之日（每月6日）起，按照欠费金额的千分之三每日计算至全部款项清偿之日止；3.本案的诉讼费由被告承担。被告李湛伟辩称：针对原告东华物业公司的诉讼请求，结合实际情况，被告李湛伟发表以下答辩意见，望法庭在查明案件事实的基础上，依法公正裁决。一、关于《富丽家园物业管理委托合同》的效力问题。案涉物业至今未成立业主委员会，原告提供的《富丽家园物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，对于前期物业服务合同是否有效是有特殊规定的。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4点规定“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条的规定选聘物业服务企业的；”而《物业管理条例》第二十四条第规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”同时，2003年9月1日实施的《建设部关于印发的通知》第三条规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”及该通知的第四十二条规定“本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。”根据上述的法律法规、司法解释及部门规章的相关规定可以明确，建设单位选聘前期物业服务管理公司必须通过招标的方式进行。而规模较小的物业，可以通过协议方式聘请，但必须经过物业所在地的行政主管部门批准，且规模大小标准必须由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。否则建设单位与物业管理公司签订的前期物业管理合同是无效的。本案中，原告未就《富丽家园物业管理委托合同》是否有效提供任何证据予以证明。根据民事诉讼证据规则，原告应当承担举证不能的不利后果。二、关于物业管理服务费及滞纳金的问题。如果法院审查认定《富丽家园物业管理委托合同》无效的情况下：合同无效，自始无效，对被告不具有约束力。原告请求被告支付物业管理费，于法无据，法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。如果法院审查认定《富丽家园物业管理委托合同》有效的情况下：原告未按照物业服务合同约定全面履行合同义务，违约在先。物业管理合同属于双务合同，即物业公司提供物业管理服务，业主按合同约定支付物业管理费，双方应当根据合同约定全面履行各自的合同义务。但从2016年1月起，原告就停止了对案涉物业的相关服务，被告一直要求原告履行物业服务义务，然而原告对此置之不理，依然我行我素。被告并未因此而拒绝支付物业管理费，直到2016年10月份以后，业主们实在无法忍受原告的根本违约情况下，才陆续的停止支付物业管理费。原告存在以下几项违约行为：原告无故撤走门岗执勤保安，且未采取其他有效的安保措施，不履行安保义务。《富丽家园物业管理委托合同》第二章《委托管理事项》第十条约定“维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，配合和协助当地公安机关在管辖范围内实施24小时的治安防范工作，安全监控及巡视保安工作。”本案原告作为物业管理公司应当据此全面履行安保义务，提供门岗执行服务，确保业主的生命财产安全。在2014年前，一直都有门岗执勤安保服务，业主们也按照合同约定按时足额支付物业管理费，物业公司与业主关系比较融洽。但从2014年起，原告无故撤掉了门岗执勤保安，且未采取过其他有效的安保措施，将全体业主的生命和财产安全置于危险境地，这完全属于违约行为。更为恶劣的是原告将大门换门禁锁以后，对不交纳物业管理费的业主就不给钥匙，给业主的正常生活造成了极大的障碍。由于没有执勤保安，同时部分业主也没有大门钥匙，致使大门的锁被毁坏至今，原告对此也不理不问，大门洞开，任何人都可以随意进出案涉物业。为证明以上事实，被告提供了证据1及证据4，系被告李湛伟的配偶申顺莲女士与原告的王主任之间的电话录音和大门洞开的照片，该两份证据可以证明原告撤走门岗执勤保安、不交物业费不给大门钥匙、大门门禁锁已经毁坏且大门洞开等事实。同时，被告提供的证据3《富丽家园管理部领班、主管巡查签到本》显示原告自2015年9月21日后再未更新，证明原告不仅撤走了保安，连日常最基本的巡查工作都取消了。2、原告不履行消防设施设备等公共设施的维护、保养和管理义务，将消防通道大门直接用U型大锁锁死，给案涉物业带来极大的消防安全隐患。《富丽家园物业管理委托合同》第二章《委托管理事项》的第四、五、六条约定原告负责房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，消防设施、共用设施、设备的维修、运行和管理。但原告并没有为业主提供合同上约定的相关服务，大部分的设备设施都没有维护，几乎处于无法正常运转状态。尤其涉及业主生命安全的消防设施维护方面，原告为迫使业主交纳物业管理费，直接将消防通道锁死，这样的行为不仅仅合同违约行为，更是违法行为。被告为证明上述事实，提供了证据4和证据6等照片。3、原告不履行卫生环境保洁义务。《富丽家园物业管理委托合同》第二章《委托管理事项》的第七、八条约定原告负责案涉物业共用部分的绿化和环境卫生清洁与维护。但原告并没有为业主提供合同上约定的相关服务，区域内卫生环境脏乱差，杂物垃圾遍地堆满，无人清扫处理；墙面贴满广告，长满青苔，无人清理；楼道积水，无人处理，只能业主自己动手清扫。被告为证明上述事实，提供证据5《清洁卫生签到表》及相关照片，清洁卫生签到表显示原告自2016年底再未更新，证明原告再未履行卫生清洁义务。综上所述，原告自2016年开始根本就没有履行合同约定的最基本义务。被告花钱购买服务，本应享受到原告提供的安保、卫生、设施维护等方面的服务，从而提高生活的品质和社区的和谐，但原告的行为反而增加了业主行使物权的障碍，甚至给业主的生命与财产安全带来极大的隐患。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定“物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；（2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；（3）有其他不履行合同义务行为的。”原告的行为已经构成根本违约，没有履行合同约定的最基本义务。物业服务具有很强的实践性，合同期内不履行或不完全履行合同义务，将无法补救，致使合同目的无法实现。在该情况下，原告请求支付合同对价即物业管理费和滞纳金，于法无据，于理不合。法院应当驳回其诉讼请求。原告擅自提高收费标准，属于违规收费，已经收取的超出标准的款项应当退还给业主。《富丽家园物业管理委托合同》约定物业面积100平方米以上的物业管理费为45元/月，本案三被告的物业面积均超过100平方米，本应按照45元/月收取物业管理费，但自2013年10月起，原告擅自提高收费标准，将被告李湛伟和李湛伟的物业管理费提高到67.5元/月，将被告李雄英的物业管理费提高到60元/月。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”根据该规定，原告应当退还其违规收取被告的物业管理费，其中应退还被告李湛伟的物业管理费为39×22.5=877.5元（2013年10月至2016年12月，共计39个月，每月违规收取22.5元），应退还李湛伟物业管理费为36×22.5=810元（2013年10月至2016年9月，共计36个月，每月违规收取22.5元），应退还李雄英物业管理费为39×15=585元（2013年10月至2016年12月，共计39个月，每月违规收取15元）关于滞纳金问题，由于原告违约在先，原告请求滞纳金于法无据。即便原告没有违约，原告亦未提供证据证明其损失，所以其请求的滞纳金过高。三、关于举证责任方面。对于举证责任分配方面，《民事诉讼法》第64条以及第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据，即“谁主张，谁举证”。根据物业服务行业的特点和举证能力来看，业主方相对于物业管理方，举证能力明显处于劣势，故而，恳请法院审理本案时，在举证责任的分配上充分考虑和平衡双方的利益。原告作为物业管理方，要求被告支付过去期间发生的物业管理费，原告应当对其是否履行合同义务或履行是否达到约定的服务等级标准承担举证责任。原告提供的物业服务项目与内容主要由综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项目构成。原告在履行物业服务义务的过程中在均会形成合同履行的资料，例如，对房屋公用部分进行日常管理合同维修养护、检修记录和保养记录、巡查记录、满意率调查记录、公用设备设施日常维修养护记录等书面证据。完整保存相关履行合同义务的资料本身也是原告的责任和义务，“未记录、丢失、损毁”等借口不能成为原告的抗辩理由。而且在本案中，被告已经提供了《富丽家园管理部领班、主管巡查签到本》、《清洁卫生签到表》等相关记录，但显示的截止时间分别是2015年9月21日和2016年底，这充分说明了，原告在履行合同义务过程中是形成了相关记录资料的，如果原告无法提供真实、完整的记录资料，就应当承担举证不能的不利后果，证明其根本未提供过物业服务，未履行合同义务。经审理查明：原告东华物业公司是具备一级资质的物业管理公司。广州市番禺区大石街富丽家园香江商业大厦*座*房的建筑面积为105.60平方米，共用地面积1366.20平方米，权属人为被告李湛伟。2010年11月1日，原告东华物业公司与广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司签订《富丽家园物业管理委托合同》，约定富丽家园（含涉案的香江大厦）小区的物业委托原告实施统一专业化管理。委托管理期限从2010年12月1日至各小区业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立，通过合法程序选聘新的物业管理公司并签订物业管理委托合同接管之日止。第十九条约定，物业住宅管理服务收费标准按现时原告的收费标准执行。业主或物业使用人应于每月5日前向原告缴交当月物业管理费，逾期交纳物业管理费及其他费用的，业主或物业使用人应从逾期之日起按每日欠缴费用千分之三向原告支付滞纳金以及原告为追讨该款项而发生的额外行政、结算费用。合同附件约定富丽家园小区香江大厦收费标准为“多层：80-100平方米40元/月，100平方米以上45元/月”。此外，上述《富丽家园物业管理委托合同》还就其他事项进行约定。合同签订后，原告依约为诉涉小区提供了物业管理服务。2013年10月1日，原告东华物业公司将富丽家园香江大厦小区的物业管理费在原来缴费标准的基础上上调50%，涉案物业的每月物业管理服务费由每月45元上调至每月67.5元，被告曾按每月67.5元的缴费标准向原告缴纳物业管理服务费至2016年9月底，原告称被告李湛伟自2016年10月起拒缴物业管理服务费，至2019年7月止被告拖欠原告管理费共计2295元。原告东华物业公司向被告李湛伟催收未果，遂于2019年7月23日将被告李湛伟诉至本院，要求被告支付拖欠的物业管理服务费及按每日千分之三的标准支付滞纳金。被告李湛伟到庭应诉，被告李湛伟认为原告东华物业公司与物业开发商签订的《富丽家园物业管理委托合同》无效，原告未按物业服务合同约定全面履行合同义务、违约在先，原告无故撤走门岗执勤保安、不履行消防设施设备等公共设施的维护、保养和管理义务、不履行卫生清洁义务，原告还擅自提高物业管理服务费的收费标准，故被告不同意原告的诉讼请求，并认为原告应当退还之前多收的款项。在本案庭审中，本院询问原告：“涉案小区共有多少户业主？是否成立了业主委员会？”、“原告，你们的物业管理费的标准是什么？是何时调整了物业管理费？依据是什么？”原告依次答称：“四栋楼共计住户78户，目前没有成立业主委员会。如果能收齐全部物业费的话，那物业管理费每月为4695元，这是涨价之后的价格。在涨价之前每月物业管理费3130元。”、“原来的物业管理费是根据我方提供的《富丽家园物业管理委托合同》第八页附件1,香江大厦100平方米以上每月45元，被告的房屋面积在100平方米以上。在2013年10月1日调整为在原收费的标准之下上涨50%，即每月物业管理费为67.5元，被告曾按此标准缴纳物业管理费。现当庭提交《关于提升管理费通知》及香江大厦提升物业管理费业主意见记录表供法庭参考，当时是有三分之二的业主同意提升。”被告则对此回应称：“首先据初步统计，已经超过40户不同意提升物业管理费，故不存在大部分业主同意。根据现场的业主陈述，部分签名不是业主本人所签，且部分同意的业主都有备注附加的条件，故原告提升物业管理费是没有证据证明的。当时征求意见的时候是有两名保安24小时看守，当时的服务水平不错，保安称如果不同意就会被解雇。”在本案审理过程中，被告认为本案案情复杂，双方争议很大，本案不应当适用简易程序中的小额诉讼程序审理，原、被告均认为本案可以适用正常的简易程序进行审理。为此，本院决定本案适用简易程序的其他规定进行审理。以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告东华物业公司与广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司签订的《富丽家园物业管理委托合同》合法有效，原告据此对涉案物业小区进行物业管理，原、被告之间形成事实的物业服务合同关系，被告之前也曾向原告缴纳过物业管理服务费，可视为被告对原告为涉案小区提供物业服务及增加物业管理服务费标准的认可，本院综合目前涉案小区物业管理的实际情况，酌情确定被告仍应当按现物业管理服务费的缴费标准向原告缴纳物业管理服务费。2016年10月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费为67.5元/月×34月=2295元。因《富丽家园物业管理委托合同》中约定的每日千分之三的滞纳金计算标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵，本案被告拒缴物业管理服务费系事出有因，故原告主张的逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金，本院则不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告李湛伟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州东华物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年7月31日期间的物业管理费合共2295元；二、驳回原告广州东华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李湛伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇一九年十月八日书记员 王雅佩