新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初2951号原告：王晓东，男，1966年2月2日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：郭振雷，河南启轩律师事务所律师。被告：新乡市海河置业有限公司，统一社会信用代码914107000713727844，住所地新乡市新飞大道1789号火炬园综合研发楼V（J-G）（33-35）。法定代表人：岳伟，董事长。委托诉讼代理人：李家有，河南国豪律师事务所律师。原告王晓东与被告新乡市海河置业有限公司（以下简称“海河置业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓东及其委托诉讼代理人郭振雷，被告海河置业公司的委托诉讼代理人李家有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓东诉称，2016年3月14日，其按照被告海河置业公司的商品房买卖价格每平方米3200元，首付30%购买该公司开发的新乡市红旗区海河路与新一街十字口长顺家园17号楼2单元1、2层西户房产。当时海河置业公司尚不具备商品房预售许可，故双方没有签订正式的商品房买卖合同，其间，该公司又经历股东股权分合和转让，目前其已取得商品房预售许可证，符合销售条件。当王晓东要求海河置业公司正式签订商品房买卖合同时，其却要求涨价，要求王晓东按照每平方米7200元的价格签订买卖合同。海河置业公司违背诚实信用原则，单方面涨价，不符合法律规定。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求判令：1、被告履行原、被告之间的商品房买卖合同，按照原每平方米3200元的价格签订正式商品房买卖合同；2、本案诉讼费用由被告承担。后王晓东将诉讼请求变更为：1、解除双方的买卖合同关系；2、被告双倍返还定金500000元；3、被告赔偿原告购房价款损失960000元（按每平方米4000元差价以240平方米计算）；4、被告承担欺诈赔偿违约责任750000元；5、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。被告海河置业公司书面辩称，首先，其与原告王晓东之间不存在房屋买卖合同法律关系，王晓东所述不符合客观事实。客观事实是海河置业公司曾收到王晓东的250000元转款，但其对款项性质并不知情。虽然王晓东在转款用途一栏填写的是“房款”，但其仅是王晓东的单方意思或单方行为，而不是双方的合意。至于王晓东称其以首付30%并按每平方米3200元的价格购买海河置业公司开发的长顺家园17号楼2单元1、2层西户房产，这些都是王晓东的单方拟想或单方意思，海河置业公司对此均没有意思表示，事实上，双方之间根本不存在房屋买卖合同法律关系。其次，房屋买卖合同应当采取书面形式，原、被告之间没有任何形式的房屋买卖书面合同，表明双方之间不存在房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。结合本案，双方当事人之间没有签订任何形式的书面合同，因此，原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。第三，王晓东的诉讼请求是建立在原、被告之间存在房屋买卖合同基础之上，既然双方之间不存在房屋买卖合同关系，王晓东的诉讼请求就没有事实根据和法律依据，因此，应依法驳回其诉讼请求。原告王晓东向本院提交的证据材料有：1、2016年6月14日中国建设银行客户回单1份；2、微信聊天记录1份；3、长顺家园楼房销控表1份；4、通话详单1份；5、与被告海河置业公司原法定代表人任宝宝的电话录音光盘1张；6、与海河置业公司现任法定代表人岳伟的谈话录音光盘1张；7、2019年5月5日诉讼保全申请书1份；8、海河置业公司工商登记材料1份；9、2014年4月长顺家园（小区）团购计划书材料1份，上述证据共同证明本案事实及其诉讼请求。被告海河置业公司向本院提交的证据材料有：1、2018年5月29日新乡恒业资产评估事务所新恒评报字【2018】第046号资产评估报告1份；2、2019年3月20日本院（2019）豫0702民初547号民事判决书1份；3、2018年9月20日民事起诉状1份、2018年10月29日新乡市卫滨区人民法院应诉通知书1份，上述证据共同证明其答辩意见。庭审期间，被告海河置业公司对原告王晓东提交的证据1的真实性无异议，但认为其不能证明王晓东与海河置业公司之间存在房屋买卖关系，虽然该客户回单的汇款用途一栏填写的是房款，但其仅是王晓东的单方意思，不能确定就是购房款。对证据2有异议，认为其不能证明双方当事人之间存在房屋买卖关系，虽然任宝宝是海河置业公司的原法定代表人，但其又是该公司股东之一的新乡市安厦房地产开发有限公司的法定代表人，该公司与海河置业公司的另一股东新乡市健康房地产开发有限责任公司曾经进行过两次诉讼，任宝宝与本案有直接利害关系。对证据3有异议，认为其没有海河置业公司签章，本身就具有不确定性，同样不能证明双方当事人之间存在房屋买卖关系。对证据4的真实性无异议，但认为其不能证明王晓东所要证明的目的。对证据5、6有异议，认为对其真实性需要核实，而且从录音内容来看，其也只是在商谈房屋价格，不能证明双方之间存在买卖合同关系。对证据7的真实性无异议。对证据8有异议，认为其没有海河置业公司签章，即使该材料真实，其也与王晓东无关，因为王晓东并非房屋团购人，其也不能证明王晓东的诉讼请求及理由。王晓东对海河置业公司提交的证据1有异议，认为其记载“预售住宅房有2套未签订商品房预售合同，未在房产管理部门登记备案，但已有确定的购房人”，其中就包含王晓东所购房屋。对证据2、3有异议，认为其与本案无关。经庭审质证，原告王晓东提交的证据1客观真实、形式合法，足以证明相关事实，故本院予以认证。对证据2、3、4、7、8的真实性予以确认。证据5、6系孤证，缺乏其他证据相印证，故本院不予认证。对被告海河置业公司提交的证据1、2、3的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2016年6月14日，王晓东通过其中国建设银行账户向海河置业公司汇款250000元，并在汇款用途一栏记载房款。现王晓东诉至法院，称其曾以每平方米3200元的价格购买海河置业公司开发的位于新乡市××区××路与××交叉口东南角××家园××楼××单元××、××西户房屋，后该公司单方提高房屋售价，并将上述房屋出售给他人，王晓东要求解除与海河置业公司的房屋买卖合同关系，海河置业公司双倍返还定金并赔偿损失。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王晓东要求解除与海河置业公司之间的房屋买卖合同关系，但仅提交了其单方向海河置业公司汇款250000元的银行凭证、涉案房屋销控表及团购计划书，而其均不具备相关法律、司法解释所规定的商品房买卖合同所应具备的商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期等主要内容，不能证明王晓东与海河置业公司之间存在商品房销售合同或者预约合同关系，且团购计划书所记载的房屋坐落也与王晓东所主张的涉案房屋不一致，故本院对王晓东的上述要求不予支持。王晓东还要求海河置业公司双倍返还定金500000元，但其提交的证据不能证明其向海河置业公司支付的250000元具有定金性质，故本院不予支持，但海河置业公司应将该250000元返还王晓东并自王晓东起诉之日即2019年4月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算相应利息。王晓东还要求海河置业公司赔偿购房价款损失960000元并承担欺诈违约责任750000元，但如前所述，在不能证明双方当事人之间存在商品房销售合同或者预约合同关系的情况下，王晓东的上述要求均缺乏相应事实根据，故本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、新乡市海河置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还王晓东250000元及相应利息（利息计算方法：以250000元为本金自2019年4月30日起至给付之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）；二、驳回王晓东的其他诉讼请求。如果新乡市海河置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24480元，由王晓东承担21680元，新乡市海河置业有限公司承担2800元。保全费1770元，退还王晓东。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  祁增杰二〇一九年十月三十日代书 记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）