贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初5327号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行，住所地：凯里市北京西路9号。负责人：李波，该分行行长。委托诉讼代理人：彭再英，女，侗族，1975年4月2日生，住凯里市北京西路9号，系该分行职工。被告：吴兰英，女，汉族，1976年3月7日生，住岑巩县。被告：贵州凯地置业有限公司，住所地：凯里市金山大道88号恒大城综合楼，统一社会信用代码：9152260157330428XF。法定代表人：张丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：向家礼，男，1989年9月27日生，系公司员工。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称：邮政银行黔东南分行）与被告吴兰英、贵州凯地置业有限公司（以下简称：凯地置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮政银行黔东南分行的委托诉讼代理人彭再英，凯地置业公司的委托诉讼代理人向家礼到庭参加诉讼，被告吴兰英无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告邮政银行黔东南分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除吴兰英与原告签订的《个人购房借款及担保合同》；2、判令被告吴兰英立即偿还原告贷款本金348315.48元，暂支付至2019年7月31日的利息、罚息等616.32元，合计348931.8元，2019年8月1日起的贷款利息、罚息等依据双方签订的《个人购房借款及担保合同》约定计算至结清贷款本息时止；3、判令被告吴兰英以约定的抵押财产（位于凯里市开怀片区，建筑面积111.43平方米）承担抵押担保责任；4、判令被告吴兰英、凯地置业公司承担本案诉讼费；（庭审中，原告确认截至2019年9月17日吴兰英尚欠的贷款本金为347399.63元、利息为1418.55元，共计348818.18元，并要求被告凯地置业公司对吴兰英的借款承担连带责任）。事实及理由：2013年9月18日，被告吴兰英、凯地置业公司与原告签订《个人购房借款及担保合同》，约定吴兰英向原告借款400000.00元购买位于凯里市开怀片区；贷款期限为300个月，自2013年9月18日至2038年9月18日止；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮0%；借款人未按合同约定日期、金额偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率的基础上加收30%；吴兰英自愿用其购买的凯里市开怀片区房屋向原告提供贷款抵押，并办理了抵押登记。合同签订后，原告和吴兰英签订《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》，支用金额为400000.00元，年利率6.55%，还款方式为等额本息，原告依约发放贷款。2016年，该笔贷款出现逾期，现已逾期6次以上，借款人未能履行还款义务，担保人也未能履行保证责任，根据合同约定，被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院。为证明其主张，原告在举证期限内提交如下证据：证据一、中国邮政储蓄银行个人房屋贷款申请表（吴兰英），拟证明被告吴兰英贷款的事实；证据二、吴兰英身份证复印件、收入证明、离婚证复印件，拟证明被告吴兰英的个人信息及主体资格，婚姻状况及收入状况；证据三、个人购房借款及担保合同，拟证明借款人向原告借款的事实及担保人担保的事实；证据四、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》，拟证明借款人向原告支用贷款的事实；证据五、《个人购房放款单》、《放款通知单》、受托支付转账凭证，拟证明借款人在原告处有贷款，原告把贷款打到借款人指定账户的事实；证据六、房权证明，抵押权预告登记证书，拟证明借款人预购商品房办理抵押权的事实；证据七、吴兰英贷款基本信息、截屏图片，拟证明借款人欠息的情况；证据八、营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书，拟证明原告的信息及诉讼主体资格。证据九、截至2019年9月17日被告吴兰英尚欠欠款的情况及还款流水，拟证明吴兰英欠款情况。被告凯地置业公司辩称：1、对原告诉请解除吴兰英所签合同无异议；2、对原告要求吴兰英偿还借款本金348,818.18元，原告已从凯地置业公司账户上扣划了22,844.72元，不清楚原告所诉金额是否包含该款项；3、对原告要求行使抵押担保责任，因案涉房屋仅办理了预告抵押登记，原告对该房屋不享有抵押权，其产权属于凯地置业公司，原告只享有债权；4、对于原告增加要求公司承担连带责任的诉请，公司无异议。被告凯地置业公司未提交证据。被告吴兰英未答辩，也未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴兰英为购买被告凯地置业公司开发的位于凯里市开怀片区，2013年9月18日，以原告邮政银行黔东南分行为贷款人，以被告吴兰英为借款人和抵押人，以被告凯地置业公司为保证人，签订合同编号为××××××××××的《个人购房借款及担保合同》，约定：“第一条借款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币￥400000元（大写：肆拾万元整）……第二条贷款用途本合同项下贷款仅用于购买坐落于凯里市开怀片区的房屋，建筑面积111.43平方米。……第三条贷款期限本合同项下贷款期限为300个月，自2013年9月18日至2038年9月18日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条利率（一）贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率（上）浮0%，……实际利率以借据为准。……第五条贷款发放……（二）借款人授权贷款人将贷款发放至如下账户，贷款利息自实际放款日起计算：户名：吴兰英账号：60×××36开户行：中国邮政储蓄银行黔东南州分行营业部借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至如下账户：户名：贵州凯地置业有限公司账号：10×××01开户行：中国邮政储蓄银行黔东南州分行营业部……第六条贷款归还（一）经协商一致，借款人按下列第1种方式偿还贷款本息：1．按月等额本息还款法……（三）借款人应在贷款人处开立如下个人结算账户作为还款账户，用于偿还本合同项下的贷款本息：户名：吴兰英账号：60×××36开户行：中国邮政储蓄银行黔东南州分行营业部……第九条罚息（一）借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定。……第十条违约及违约责任……（二）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：……3．宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；……5．处分抵押物，实现抵押权；6．要求保证人承担保证责任；……8．解除本合同。……第十三条费用……贷款人为保障自身利息先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。第十四条借款担保本合同项下担保方式为以下第（四）种：……（四）其他组合方式：抵押加阶段性担保。……第十五条抵押物（一）抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。……第十六条担保范围抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。第十七条抵押登记……（二）抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在贷款人要求的合理时间内办妥登记备案或抵押预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在办理抵押登记手续之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内配合贷款人办理抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。……第十八条抵押物的处分（一）发生下列情形之一的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿……1．借款人连续三个月或累计六个月未足额还款；2．贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……第二十条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十一条保证范围……保证人贵州凯地置业有限公司（名称）承担保证责任的范围按下列第（二）种方式确定：……（二）由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列第1项条件，保证人对该同等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1．本合同第十七条第（二）款约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。……第二十二条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。……”在该合同附件中附有抵押物清单：坐落于凯里市开怀片区。原告在该合同贷款人处盖有个人信贷业务合同专用章及其授权代理人签名；被告吴兰英在借款人及抵押人处均签字、捺印；被告凯地置业公司在保证人处盖有公章及其代理人印章。同日，原告向吴兰英发放400000.00元贷款，贷款期限300个月（自2013年9月18日至2038年9月18日），贷款年利率6.55%，逾期利率8.515%。同年9月27日，邮政银行黔东南分行与吴兰英就担保财产办理了抵押权预告登记，取得了凯房预凯里市字第××号证书，证书记载：“预告登记权利人中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行、预告登记义务人吴兰英、房屋座落凯里市开怀片区、附记登记原因：预购商品房抵押权预告登记债务人：吴兰英贷款金额：肆拾万元整预购人：吴兰英预告证号：×××××共有情况：单独所有”；合同签订后，原告即将款项发放至吴兰英所有的60×××36账户中，随后又将该款自该账户转汇入凯地置业公司所有的10×××01账户中，吴兰英则开始还款；2016年该笔贷款出现逾期，原告数次催要未果后，诉至本院，截至2019年9月17日，吴兰英尚欠借款本金347399.63元及利息1418.55元。另查明，案涉房屋尚未办理商品房初始登记及转移登记。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩、本院采纳的原告所举证据材料、庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，吴兰英为购买凯地置业公司开发的商品房，向原告申请房屋按揭贷款，三方签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，真实合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。合同签订后，原告按约发放了借款，凯地置业公司收到了借款，向吴兰英交付了房屋，吴兰英也按约偿还了部分借款本息，合同内容已实际履行，故原告与吴兰英之间的借款合同关系、凯地置业公司对双方之间的该笔借款的担保责任均成立，则吴兰英应按约偿还借款本息，凯地置业公司则应在吴兰英未履行还款义务时承担连带保证责任；现原告以吴兰英已逾期6次以上未按时足额偿还原告贷款本息为由，要求解除所签《个人购房借款及担保合同》，根据该合同第十条第二款第八项约定，在吴兰英累计6次未按时足额偿还贷款本息时，原告可解除合同，故对原告的该项诉求，本院予以支持；另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，《个人购房借款及担保合同》因满足约定解除条件被解除后，原告可要求吴兰英偿还借款本息：原告要求被告偿还尚欠本金347399.63元、截至2019年9月17日的利息1418.55元及以本金347399.63元为基数，按照《个人购房借款及担保合同》中关于利息、罚息的约定自2019年9月18日起计算至还清贷款之日止的利息、罚息，并提交了吴兰英的欠款情况及还款流水予以证实，故本院确认被告吴兰英尚欠原告借款本金347399.63元、截至2019年9月17日的利息1418.55元，自2019年9月18日起则依照《个人购房借款及担保合同》中约定的利息、罚息计算至还清贷款之日止；对于原告要求以抵押财产即位于凯里市开怀片区房屋承担抵押担保责任的诉请，根据《个人购房借款及担保合同》的约定，吴兰英自愿用其所购房屋作为贷款抵押担保，双方办理了抵押预告登记，以吴兰英所有的位于凯里市开怀片区的商品房作为借款担保，设立了抵押物权，吴兰英为抵押人，原告为抵押权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”的规定，在吴兰英未予清偿的情况下，原告作为抵押权人对抵押物享有优先受偿权。对于被告凯地置业公司提出仅办理了抵押权预告登记，原告对该房屋不享有抵押权，其产权属于凯地置业公司的抗辩意见，庭审中，凯地置业公司陈述本案所涉房产至今未办理初始登记，则该房产亦不能办理抵押权登记，故其该项抗辩意见不能成立；对于原告要求凯地置业公司承担连带责任的诉请：该请求虽系原告于庭审中提出，但该项请求于未到庭之吴兰英而言并未加重其义务，而仅加重了到庭的凯地置业公司的义务，但凯地置业公司对原告当庭增加的该项请求，并无异议，亦未要求新的答辩期和举证期，故本院对原告的该项请求进行审查；如前所述，凯地置业公司系吴兰英向原告借款的连带责任保证人，根据合同约定其对该笔借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金等承担连带保证责任；但鉴于该笔贷款上既有抵押物权，又有保证，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”之规定，凯地置业公司在抵押物不足以清偿原告债务时，对剩余债务承担连带保证责任；对于凯地置业公司辩称其承担的责任为阶段性担保的抗辩意见，在《个人购房借款及担保合同》第二十一条第二款第二项中约定在办理正式抵押登记手续、原告收到他项权证书后，方才免除其保证责任，现案涉房屋尚未办理初始登记，也未办理转移登记，亦未能办理抵押权登记，故凯地置业公司的该项辩称不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行与被告吴兰英、贵州凯地置业有限公司2013年9月18日签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告吴兰英在判决生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行借款本金347,399.63元、利息1,418.55元及以347,399.63元为基数，按照双方签订《个人购房借款及担保合同》约定自2019年9月18日起计算至全部款项付清之日止的利息、罚息；三、若被告吴兰英逾期未履行前述第二项义务，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行可先以凯里市开怀片区的商品房优先受偿以实现其担保物权；仍不足以清偿时，则由被告贵州凯地置业有限公司承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,267.00元，由被告吴兰英、贵州凯地置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。（缴纳上诉费账户：户名：黔东南苗族侗族自治州财政局；账号：24×××59；开户行：中国工商银行贵州省凯里市北京路支行，并在附页栏注明法院上诉费及案件当事人名称，以便与案件对号）。审判员 田 蓉二〇一九年十月十五日书记员 贺星星