湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0624民初1911号原告：呙耀国，男，1973年6月13日出生，汉族，住湖北省南漳县。确认送达地址同住址。委托诉讼代理人：吴应宏，南漳县武安镇法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：谢其泽，男，1968年3月25日出生，汉族，住湖北省南漳县。确认送达地址同住址。委托诉讼代理人：徐正安，南漳县玉印法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解、反诉，代签收法律文书。原告呙耀国与被告谢其泽合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呙耀国及其委托诉讼代理人吴应宏，被告谢其泽及其委托诉讼代理人徐正安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呙耀国向本院提出诉讼请求：1.确认2019年3月24日原、被告签订的建房合同有效；2.判令被告支付原告所欠建房款29117.9元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月，被告需拆旧房建新房，雇请原告为其拆建，同年3月24日，原、被告签订建房合同，按照合同约定建造工价分段支付，一楼工价160元每平方米，二楼工价140元每平方米，屋面、阳台按每平方米112元计算。基础建起被告支付8000元，第一层上板支付30000元，第二层上板支付20000元，房面出水支付20000元，内墙粉起支付10000元，完工后工钱付齐。同年7月，原告按合同将房屋建好交付被告，与被告结算建房款为107117.90元，被告已按合同约定支付78000元，下欠29117.90元，被告拒不支付，原告提起诉讼。被告谢其泽辩称，原告诉状所述不属实，签订合同及原告建房情况属实，已完工。对一、二层工价结算无异议，对二楼以上的隔热层计算的面积、工价有异议，长应为14.04米，宽为9.7米，面积是136.2平方米，工价为70元每平方米。原告为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、原、被告签订的《建房合同》复印件及建房款计算明细各1份，拟证明原、被告建房合同成立，约定有价款及支付方式；2、原告与另外两户居民的《建房合同》，拟证明原告给其他居民建房价款及计算方式同被告一样。被告质证称，对《建房合同》真实性无异议，对计算工价有异议，三楼隔热层应按70元工价计算，合同中未约定完工后付清余款，应按建筑法规定留下质保金4500元（90000元×5%），计算明细是原告单方提供，原告提交的与其他居民的《建房合同》与本案无关。被告为证实其主张，向本院提交以下证据：1、付款记录一份，拟证明被告已向原告支付86000元价款；2、《建房合同》原件，拟证明合同系原告起草，合同中修改部分系原告书写，被告认为应按合同中70元单价计算，合同未约定完工后如何付款；3、原告出具给被告的核算单据1份，拟证明房子盖好后原告给被告计算了建房工程款，系原告计算和书写，从原告的计算看，被告仅下欠25116元。原告质证称，被告支付的86000元包含有8000元的拆旧房的费用，对《建房合同》真实性无异议，合同中圆珠笔修改内容系原告所写，是双方商量之后修改的，修改后双方才签字，对原告出具给被告的核算单据无异议。原告针对核算单据另称所建四间房屋地基均超出1.5米，因此要求被告每间房屋支付1000元工钱，合计4000元。经对原、被告提交的证据和所做的陈述进行评议及认定，经过本院现场勘验，本院确认以下事实：被告谢其泽请原告呙耀国对其房屋拆旧建新，2019年3月24日，原告呙耀国（乙方）与被告谢其泽（甲方）经协商签订《建房合同》，约定：1.施工内容：拆旧房工价8000元整，新建四间两层房屋及隔热层，一楼层高包板面约4米，二楼层高包板面约3米，内外墙水泥沙灰粉刷，地面一楼毛地面，二楼板缝砍好，其他另谈，隔热层前后沿口0.8米起脊，内墙不粉，板面不浇，基础回填由甲方承担费用，新房吊板由甲方承担费用，楼梯现浇每层甲方另加1500元工资，卫生间现浇甲方每个另加800元工资，屋面沿口若浇天沟每米甲方另加200元工资，若按水泥板每间屋单面另加200元工资，基础以底层至正负零若超出1.5米由甲、乙双方协商工资，其他合同外杂工按人平150元结算；2.甲方责任：保证水电路通，原材料供应，左邻右舍关系搞好，及时支付工资，保管好乙方施工设备；3.乙方责任：保证质量，节约用料，及时完成工程量；4.安全问题：施工期间乙方人员出现意外由乙方负责，外来人员出现意外由甲方负责；5.计算方式及付款方式：一、二层以二层四周墙外皮为准，一楼每平米160元，二层每平米140元，屋面以四周最远滴水为准，每平米按0.7计算（含阳台）；注：若城建强制管理所增加费用由甲方承担。该合同由原告呙耀国起草，合同第五条中先约定的是“屋面以四周最远滴水为准，每平米70元整”，后呙耀国用圆珠笔修改为“屋面以四周最远滴水为准，每平米按0.7计算（含阳台）”，而后原告呙耀国与被告谢其泽在合同上签字。在《建房合同》背面还写有“1.基础起付8000元整，2.一层板起付30000元整，3.二层板起付20000元整，4.屋面出水付20000元整，5.内粉起付10000元整，6.完工后”。原告将被告旧房拆除后，被告支付给原告8000元。建新房完工后，被告支付给原告78000元。因建房工钱被告未结清，原告提起诉讼。另，二楼建有一阳台顶，面积为5.088㎡。原告出具给被告的核算单据所计算的建房费用为：一层33386元、二层29213元、屋面25401元、天沟5616元、浇梯3000元、浇卫1600元、顶层砌卫800元、吊沙砖水泥800元、22个杂工3300元，合计103116元。被告除对三楼屋面隔热层前半部分是块平顶，未建隔热层，不应计算费用，对原告计算的顶层砌卫和吊沙砖水泥各800元和22个杂工3300元，认为费用过高，对原告计算的其他费用无异议。诉讼中被告主张原告顶层砌卫生间费用为400元，吊沙砖水泥费用为600元，杂工14个计2100元。经现场勘验，房屋三楼建有墙盖有瓦的面积为147.862㎡（10.34m×14.3m），三楼未建墙盖瓦的地方（顶层平台）面积为66.8304㎡（14.04m×4.76m）。经向本地从事建筑行业的人员调查了解，如果在二楼之上建有隔热层，则建了隔热层的屋顶部分要计算费用，未建的屋顶部分不计算费用，单价不变，面积按所建顶层的一半来计算。本院认为，根据原、被告诉争的事实，本案争议焦点为：一、双方所签合同效力及原告为被告所建房屋三楼屋顶单价的认定？《建房合同》原告在起草时先约定的是“屋面以四周最远滴水为准，每平米70元整”，而后修改为“每平米按0.7计算（含阳台）”，修改后原、被告在合同上签字，此时原、被告签字的行为，是对合同约定内容的确认，合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定的内容积极履行。对“每平米按0.7计算”如何理解，原、被告各有自己的主张。原告主张按所建房屋二层单价的0.8倍计算，首先不符合合同修改后的约定，其次原告称系双方口头协议，被告不认可有该口头协议，故不应按0.8倍计算工价。被告主张按每平米70元单价计算不符合合同修改后的约定，也不符合一般常理，因此也不应按70元/㎡计算工价。故对合同中“每平米按0.7计算”这一约定，按照通常的认识理解，按所建房屋二层单价每平米140元的0.7倍即98元/㎡计算屋面单价最符合双方合同的约定意思表示，因此三楼屋面的单价应按98元/㎡计算。二、原告为被告所建三楼屋顶隔热层面积的认定？经本院现场勘验，在三楼隔热层前半部分，有66.8304㎡（14.04m×4.76m）未建墙及盖瓦，系一块平顶层，被告请人在此处建了一个遮雨棚。原告给被告所建三楼隔热层建墙并盖有瓦的面积为147.862㎡（14.3m×10.34m）。按照普通人的认识理解，对楼房加盖隔热层，应当在隔热层建墙并加盖屋瓦，否则不能起到较好的隔热效果，原告给被告建的隔热层建墙并盖有瓦的面积为147.862㎡，该面积应认定为隔热层屋面的面积，该部分面积应计算费用；未建墙并盖瓦的（阳台）部分，不应认定为隔热层屋面的面积，该部分面积不应计算费用。另外，根据当地从事建筑行业的交易习惯，如果屋顶隔热层有部分面积没有建，则未建的部分不收费，因此，本案所涉楼房三楼隔热层屋面的面积应为147.862㎡，该面积为计算三楼隔热层工价的面积。三、原告建房工钱争议部分金额的确定？对原告出具给被告的核算单，被告对一层33386元、二层29213元、天沟5616元、浇梯3000元、浇卫1600元的计算无异议。对房屋屋顶的工价款，根据前述认定的屋顶隔热层的面积，再加上二楼阳台顶的面积5.088㎡，应为14989.10元（[147.862+5.088]㎡×98元/㎡）。原告主张顶层砌卫800元、吊沙砖水泥800元、22个杂工3300元，原告未提交证据证实其计算的依据，亦不申请评估鉴定，被告主张顶层砌卫生间费用为400元，吊沙砖水泥费用600元，杂工共14个计2100元，故顶层砌卫生间、吊沙砖水泥费用及杂工按被告主张认可的费用计算。综上，原告给被告建房的各项费用为一层33386元、二层29213元、屋面14989.10元、天沟5616元、浇梯3000元、浇卫1600元、顶层砌卫生间400元、吊沙砖水泥600元、杂工2100元，合计为90904.10元。被告已支付原告78000元，还应支付原告12904.10元。原告主张所建四间房屋地基均超出1.5米，按每间房屋1000元工钱计算，要求被告另支付4000元工钱，因原告未提交证据证实，本院不予支持。被告辩称，原告建房完工后应留下4500元质保金，双方在合同中未约定质保金，对被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告呙耀国与被告谢其泽于2019年3月24日签订的《建房合同》有效；二、被告谢其泽于本判决生效后十日内支付原告呙耀国建房工钱余款12904.10元；三、驳回原告呙耀国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，减半收取计264元，由被告谢其泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  罗小明二〇一九年十月九日书记员  刘思彤