江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初18607号原告：张孝军，男，1971年1月17日生，汉族。委托诉讼代理人：王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。被告：邵春珍，女，1949年8月4日生，汉族。被告：胡家琳，女，1969年10月31日生，汉族。被告：胡家骏，男，1972年4月2日生，汉族。被告：胡崇祚，男，1946年1月30日生，汉族。被告：胡崇喜，男，1949年11月2日生，汉族。被告：胡崇玉，女，1951年11月23日生，汉族。被告：胡崇仪，女，1954年7月15日生，汉族。被告：南京乐恒物业管理有限公司（统一社会信用代码913201157541428300），住所地在南京市江宁区东山街道金箔路577号。法定代表人：卢友宏，董事长。委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏凯，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告张孝军诉被告邵春珍、胡家琳、胡家骏、胡崇祚、胡崇喜、胡崇玉、胡崇仪、南京乐恒物业管理有限公司（以下简称乐恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张孝军及其委托诉讼代理人王晓鹏、被告胡家琳、胡崇喜、胡崇玉、胡崇仪、被告乐恒公司的委托诉讼代理人王正伊到庭参加诉讼，被告邵春珍、胡崇祚、胡家骏未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张孝军诉称：其与陈万妹系母子关系。自1996年12月31日起，其与陈万妹及白瑞英以及案外人单永清、李祥彬、白瑞英、周天文等5户共同租住在江宁区房屋之中。其中，其与陈万妹租住的面积为43.8平方米，白瑞英租住面积为43.8平方米、白瑞英租住面积为55.6平方米、周天文租住面积为50.3平方米、李祥彬租住面积为41.6平方米、单永清租住面积为61.7平方米。2007年6月11日，被告乐恒公司（曾用名南京锦泽资产经营管理有限公司）与白瑞英签订买卖协议，约定由白瑞英购买案涉房屋中的50.8平方米面积，同时约定，白瑞英购买的50.8平方米中7平方米为代陈万妹购买，日后如果陈万妹有能力购买，白瑞英将按原价归还于陈万妹。2016年4月，陈万妹因病去世。因白瑞英也已经去世，故现其要求邵春珍、胡家琳、胡家骏、胡崇祚、胡崇喜、胡崇玉、胡崇仪返还代购面积，各被告均拒绝返还，故诉至法院，要求判令：确认其享有案涉房屋中7平方米面积的回购权。被告胡家琳、胡崇喜、胡崇玉、胡崇仪均辩称：协议约定如陈万妹日后有能力购买，可按原价返还代购面积，但陈万妹现已去世，原告张孝军无权要求回购7平方米面积；在购房后曾要求陈万妹支付房款并要求共建毁损房屋，但陈万妹放弃购买房屋，请求法院依法处理。被告邵春珍、胡家骏、胡崇祚未应诉。被告乐恒公司辩称：第一，其与陈万妹之间并无房屋买卖合同关系。2005年，案涉房屋遭受火灾受损，2007年，案涉房屋原承租户因居住困难向其申请购买火灾后房屋废墟并准备自行筹资重建，当时除陈万妹以外其他承租户均提出申请，其也征求了陈万妹的意见，但陈万妹并未向其申请，也未与其签订购房协议支付房款；第二，案涉房屋出售后，房屋实际权利责任由购房人承担，是否返还代购的7平方米应由陈万妹与购房人处理，与其无关；第三，原告张孝军不具备本案起诉主体资格，陈万妹仅租赁过案涉房屋，2005年案涉房屋发生火灾后，陈万妹即已迁出，租赁关系早已终止，而案涉房屋不属于继承范围，张孝军也不是承租人，故其无权因承租权而享有购买权；第四，本案已过诉讼时效，张孝军无权再要求履行，张孝军提出的诉讼请求不应得到支持；最后，陈万妹与其他承租人之间的代购关系不能成立，因陈万妹未提出过购房申请，也无购买意思表示，其余承租人签订的购买协议中关于代陈万妹购买的7平方米面积条款中也无陈万妹签章确认，因此代购关系不能成立，综上，请求法院驳回张孝军的诉讼请求。经审理查明：原告张孝军与陈万妹系母子关系，自1996年12月31日起，二人共同租住位于南京市江宁区房屋，该房屋为被告乐恒公司所有，张孝军与陈万妹租用房屋的建筑面积43.8平方米，使用面积36.5平方米。上述房屋内另有其他承租人共同承租，其中白瑞英租住43.8平方米、白瑞英租住55.6平方米、周天文租住50.3平方米、李祥彬租住55.6平方米、单永清租住61.7平方米。2005年，上述房屋因火灾烧毁。2006年4月，白瑞英、白瑞英、李祥彬、单永清及周天文共同向乐恒公司申请，要求共同购买案涉房屋并重新修建。2007年6月11日，白瑞英向乐恒公司出具具结书，载明陈万妹无钱购买案涉房屋，其自愿帮陈万妹购买7平方米面积，价款280元，日后陈万妹有能力购买，其将按原价归还。同日，白瑞英与乐恒公司签订买卖协议一份，约定由白瑞英购买案涉房屋中的50.8平方米，价款合计2032元，其中7平方米为代陈万妹购买的房屋面积，日后如果陈万妹有能力购买，白瑞英按原价归还于陈万妹。2016年4月7日，陈万妹因病去世。2018年11月，张孝军向本院提起诉讼，要求确认其享有案涉房屋7平方米面积的回购权。另查明，白瑞英与胡学智系夫妻关系，二人现均已过世，其中胡学智于1973年去世。白瑞英与胡学智二人共育有三子二女，分别为长子胡崇德、次子胡崇祚、三子胡崇喜、长女胡崇玉、小女胡崇仪；胡崇德于2017年已经去世，其与被告邵春珍系夫妻关系，并育有一女及一子，即被告胡家琳、胡家骏。审理中，经本院现场勘验，案涉房屋现仍为烧毁痕迹，并未进行新建，另经本院向住建部门了解，案涉房屋现也未进行权属登记，白瑞英亦未就购买的房屋面积办理产权登记手续。被告胡家琳、胡崇喜、胡崇玉、胡崇仪均陈述，2005年案涉房屋发生火灾烧毁之前，陈万妹与张孝军二人一直在案涉房屋内居住生活。胡家琳、胡崇喜、胡崇玉、胡崇仪另陈述，白瑞英向乐恒公司申请购买房屋时，陈万妹虽未到场，但为解决问题故要求其及其他购买人代陈万妹购买7平方米面积，并等陈万妹有能力时以陈万妹名义按原价进行回购，故白瑞英与其他购买人均各自代陈万妹购买了7平方米的房屋面积，与张孝军无关。对于陈万妹曾放弃购房的陈述，胡家琳、胡崇喜、胡崇玉、胡崇仪未能提供证据证实。胡家琳、胡崇喜、胡崇玉、胡崇仪均陈述，各被告均一致要求继承白瑞英关于案涉房屋遗产。以上事实，有公房租户基本情况、具结书、买卖协议、户籍信息证明、社区证明、勘验照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，陈万妹系案涉房屋的原承租人，案涉房屋系公租房，陈万妹也已经去世，原告张孝军不能通过继承的方式成为案涉房屋的承租人，但张孝军自1996年12月31日起即与陈万妹在案涉房屋内共同居住，其作为与原承租人陈万妹的共同居住人，属于共同承租人，享有共同权利。白瑞英与被告乐恒公司签订买卖协议，含约定代陈万妹购买7平方米房屋的条款，实际是代陈万妹、张孝军购买房屋，当时并未得到陈万妹、张孝军授权，陈万妹已去世，现张孝军予以追认，故该协议条款对张孝军发生法律效力，张孝军享有回购案涉7平方米房屋的权利。胡家琳、胡崇喜、胡崇玉、胡崇仪主张陈万妹已放弃购房，未能举证证明，本院不予采信。关于乐恒公司辩称的本案已过诉讼时效，张孝军无权主张的意见，因本案中张孝军主张权利系基于公租房承租权而产生的物权，不应适用诉讼时效的规定，故对乐恒公司的相应辩称意见，本院不予采信。被告邵春珍、胡家骏、胡崇祚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：原告张孝军对白瑞英代购的位于南京市江宁区房屋中7平方米享有回购权。本案案件受理费收取65元，由原告张孝军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈忠清人民陪审员  曹 伟人民陪审员  王 康二〇一九年十月二十九日书 记 员  朱 龙