广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初16306号原告：深圳市信汇联资产管理有限公司，住所广东省深圳市南山区白石洲深圳湾花园盛德苑1栋203号，统一社会信用代码91440300088502899E。法定代表人：陈旭彬。委托诉讼代理人：李维涵，广东昊乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢泽怀，广东昊乾律师事务所实习律师。被告：深圳市桐林投资有限公司，住所广东省深圳市福田区梅华路华安园A栋首层103-106号，统一社会信用代码91440300279347908G。法定代表人：李攀峰。被告：张金龙，男，汉族，1940年11月11日出生，住址福建省厦门市湖里区。被告：深圳市旭飞实业有限公司，住所广东省深圳市罗湖区东门街道中兴路北华隆园裙楼01层101号，统一社会信用代码91440300279416002Y。法定代表人：龚高。委托诉讼代理人：王志明，男，汉族，1975年11月11日出生，系公司员工。原告深圳市信汇联资产管理有限公司与被告深圳市桐林投资有限公司（下称桐林公司）、张金龙、深圳市旭飞实业有限公司（下称旭飞公司）合同纠纷一案，本院于2017年12月4日受理后，于2018年4月26日作出（2017）粤0304民初53295号民事裁定书，后原告深圳市信汇联资产管理有限公司不服该裁定，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2018年12月4日作出（2018）粤03民终14843号（下称14843号案件）民事裁定书，裁定撤销本院（2017）粤0304民初53295号民事裁定，指定本院审理。本院于2019年3月25日重新受理后，依法适用普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李维涵，被告旭飞公司的委托诉讼代理人王志明到庭参加诉讼，被告桐林公司、张金龙经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月，原告与被告签署了《南园新村住宅物业收购协议书》，约定原告购买被告桐林公司拥有的福田区南园路南园新村20栋第3层的房产，同时还约定了转让价格、付款方式、交房期限等内容。在购买房产的过程中磋商和签订该协议时，被告桐林公司称其享有涉案房产所有权，是由被告张金龙代其于一九九七年十一月通过法院拍卖取得，竞买款由被告桐林公司承担，只是暂未将涉案房产过户至自己名下；并表示竞买成功后，涉案房产一直由被告桐林公司直接占有、使用、出租。签订《南园新村住宅物业收购协议书》后，被告桐林公司将涉案房产的房产证，法院裁定书、房屋租赁合同等证明材料给了原告，且旭飞公司向原告出具了担保函，承诺对被告桐林公司在《南园新村住宅物业收购协议书》中所应承担的全部义务承担连带保证责任，原告据此信赖。与被告桐林公司签署《南园新村住宅物业收购协议书》并支付定金及所有款项之后，双方完成涉案房产的交付。此后，原告虽然一直占有、使用、出租涉案房产，并多次要求被告将涉案房产过户至自己名下，但被告均以各种理由拖延。被告怠于履行过户义务，已构成属严重违约，给原告带来了巨大的经济损失，严重侵害了原告的合法权益。请求法院判令：1、被告将福田区南园路南园新村20栋第3层的房产过户至原告名下；2、被告承担本案的诉讼费、担保费等相关费用；3、三被告对上述请求承担连带责任。被告桐林公司、张金龙未答辩，开庭时缺席。被告旭飞公司口头答辩称，虽然旭飞公司对收购协议中被告桐林公司的全部义务提供担保，但担保函中明确担保时限为两年，因此旭飞公司的担保已过担保期限，无义务继续承担担保责任。经审理查明，位于深圳市××区××新村××层的房产（下称涉案房产）为单位自建房，登记权利人为深圳财茂实业开发股份有限公司，房产证号为深房地字第××号。1996年12月17日，深圳市中级人民法院作出（1997）深中法经三字第001号民事裁定书，裁定宣告深圳财茂实业开发股份有限公司破产还债。1997年10月17日，广东省拍卖业事务公司出具《拍卖成交确认书》，被告张金龙以777000元的价格竞得涉案房产。1997年11月11日，广东省拍卖业事务公司向深圳市中级人民法院经济审判第三庭出具《函》载明，涉案房产由被告张金龙投得，请将此房的使用权裁定给被告张金龙。1997年11月12日，深圳市中级人民法院作出（1997）深中法经三字第1号《民事裁定书》，裁定涉案房产在交清竞买款740000元后，涉案房产的使用权归张金龙所有。2011年8月3日，被告桐林公司出具《授权委托书》，委托杨秋见就涉案房产签署房屋租赁合同，并将租金交回公司财务。2014年，原告（乙方）与被告桐林公司（甲方）签署《南园新村住宅物业收购协议书》约定，甲方的物业（深房地字第××号）登记权利人为深圳财茂实业开发股份有限公司，鉴于深圳市中级人民法院（1997）深中法经三字第001号生效裁定书已经明确该物业为甲方指定人所有，甲方指定人已发表声明，明确该物业是其以公司资金购买，产权归甲方公司所有，该物业的收购价格为1200万元，双方应缴纳的税费均由乙方负责承担缴纳，双方均确认知晓该物业未能全部完成过户手续，存在权利瑕疵。合同还约定了付款方式，被告旭飞公司对被告桐林公司在协议中所应承担的全部义务承担保证责任，保证期间为义务发生之日起两年。上述协议签署后，原告通过其名下中国农业银行账户及委托深圳市中城置业集团有限公司、深圳市荣中荣实业发展有限公司向被告桐林公司共计支付了转让款1200万元，被告桐林公司亦实际将涉案房产交付原告，原告将该房产出租收益。另查，为查清涉案房屋的权属情况，本院分别向深圳市不动产权登记中心、深圳市规划和国土资源委员会发函调查涉案房产的相关信息，深圳市不动产权登记中心作出深不动产登函（2018）65号复函称，涉案房产为非市场商品房，土地使用年限已届满，该房产需解除查封登记并经主管机关批准，补足地价款后方可转让。深圳市规划和国土资源委员会福田管理局于2018年3月6日作出深规土福函（2018）136号复函称，涉案房屋已办理房地产证，性质为非市场商品房，根据深府（2001）94号文，该房产在补足地价款后可按相关规定予以转让。又查，深圳市中级人民法院在14843号案件中查明，原告于2018年5月4日向本院提出执行异议，请求解除涉案房产的查封。本院于2018年8月3日作出（2018）粤0304执恢719号《执行裁定书》，认为涉案房产已非被执行人深圳财茂实业开发股份有限公司财产，依法应予以解封，遂裁定解除对涉案房产的查封。庭审时，原告称根据当时工商登记信息被告张金龙是被告桐林公司的法定代表人，在签署收购协议时被告张金龙已离职，包括拍卖款的支付及后续房屋的租赁合同都显示所有权人是被告桐林公司，原告自愿支付需补交的地价款。本院认为，原告与被告桐林公司签署的《南园新村住宅物业收购协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。涉案房产虽登记在深圳财茂实业开发股份有限公司名下，被告张金龙是以自己的名义通过拍卖的方式竞得涉案房产的使用权，相关的裁定书亦裁定涉案房产的使用权归被告张金龙，但根据张金龙原为被告桐林公司的法定代表人，后续拍卖款的支付及房屋的租赁合同签订均系由被告桐林公司进行，原告与被告桐林公司签署协议书后，被告桐林公司实际将涉案房产交付原告，本院认定被告张金龙是代被告桐林公司竞拍涉案房产，涉案房产实际使用权应归被告桐林公司所有。被告桐林公司之后与原告签署《南园新村住宅物业收购协议书》将涉案房产转让给原告并实际交付，原告亦按约定向被告桐林公司足额支付了转让款。上述协议虽未约定被告桐林公司负有配合原告办理产权变更手续，但相关政府主管部门回复涉案房产可以在补足地价款的情况下办理转移登记，目前涉案房产亦不存在其他限制转移的情况，在原告自愿支付地价款的情况下，根据诚实信用原则，被告桐林公司应配合原告将涉案房产转移过户至原告名下，原告请求被告桐林公司配合办理产权变更登记，本院予以支持。原告与被告桐林公司签署的协议书明确载明原告知晓涉案房产的权属瑕疵，被告旭飞公司签署担保函对被告桐林公司在协议中的所有义务承担保证责任，但协议未明确约定被告桐林公司负有办理产权变更登记的义务，因此，原告要求被告旭飞公司承担担保责任，本院不予支持。原告要求被告张金龙承担连带责任，亦无合同及法律依据，本院不予支持。如上所述，涉案协议并未约定被告桐林公司负有将涉案房产转移登记的义务，故本案的诉讼费应由原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市桐林投资有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告深圳市信汇联资产管理有限公司办理将深圳市福田区南园新村20栋3层房产转移登记至原告深圳市信汇联资产管理有限公司名下，转移登记的所有费用由原告深圳市信汇联资产管理有限公司承担；二、驳回原告深圳市信汇联资产管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费93800元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  徐之望人民陪审员  吴日莲二〇一九年十月十日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。