沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初14402号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支公司，住所地沈阳市大东区。负责人：张识，该行行长。委托代理人：齐玉杰，北京中银（沈阳）律师事务所律师。被告：张明辉，男，1979年6月16日出生，朝鲜族，住长春市双阳区。被告：辽宁新华诚房地产开发有限公司，住所地铁岭经济开发区。法定代表人：杜仁国，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支公司（以下简称“建行大东支行”）与被告张明辉、辽宁新华诚房地产开发有限公司（以下简称“华诚公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行大东支行委托诉讼代理人齐玉杰到庭参加了诉讼，被告张明辉、华诚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行大东支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张明辉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告张明辉偿还贷款本金98196.41元、利息12635.36元、罚息7332.86元、违约金275.15元（给付截至2019年8月20日）；3.被告张明辉按合同约定给付从2019年8月21日至实际结清之日止的利息和罚息；4.原告在与被告张明辉的借款合同约定的抵押担保范围内对被告张明辉的抵押房产享有的优先受偿权；5.被告张明辉承担原告为实现债权而支出的律师费6514.19元；6.被告张明辉承担本案诉讼费、保全费、公告费等相关诉讼费用；7、被告张明辉和华诚公司协助办理抵押权登记手续；8.被告华诚公司对张明辉的欠款、律师费、本案的全部诉讼费用承担连带偿还责任。事实理由：被告张明辉于2013年3月1日与我公司签订《个人住房（商业用房）贷款合同》，借款金额为13万元整，用于购买位于辽中县杨士岗社区世外桃源小镇1号8-20之房屋，借款期限为110个月，约定贷款期起始日以贷款实际发放日为准，2013年3月18日我公司向被告张明辉发放贷款13万元，借款期限自2023年3月18日至少2024年12月12日止，被告张明辉将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。华诚公司作为保证人，对被告张明辉的借款承担连带保证责任。我公司按约定发放了贷款，但被告张明辉长期多次拖欠贷款，虽经我公司多次催要，被告张明辉却拒不偿还债务，被告华诚公司亦未履行担保义务。故原告诉至法院，请求法院依法保护我公司的合法权益。张明辉、华诚公司未作答辩。原告建行大东支行围绕诉讼请求提供了《个人住房（商业用房）借款合同》、最高额保证合同、预告登记证明、账目明细等证据。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张明辉、华诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。经审查，本院对原告建行大东支行提供的证据予以确认。本院根据原告建行大东支行的陈述及经审查认定的证据，认定事实如下：原告建行大东支行与被告张明辉于2013年3月1日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告张明辉购买位于辽中县杨士岗社区世外桃源小镇1号8-20房屋，向原告建行大东支行申请个人住房贷款。借款金额为13万元整，借款期限为110个月，借款期限自2023年3月18日至少2024年12月12日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮100%。被告张明辉以其购买的上述房屋设定抵押，并于2013年3月15日在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。2012年3月6日，原告建行大东支行与被告华诚公司签订《最高额保证合同》，合同约定保证最高限额为捌仟万元，担保的主债权为2012年3月6日至2014年3月6日期间，原告建行大东支行向因购置座落于辽中县杨士岗社区项目所属之住宅／商业用房房产而与原告建行大东支行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证。借款合同签订后，原告建行大东支行于2013年3月18日向被告张明辉发放了个人住房贷款13万元，被告张明辉未按约定还款，截止2019年8月20日尚欠原告建行大东支行贷款本金98196.41元、利息12635.36元、罚息7332.86元。被告华诚公司亦未履行担保义务。本院认为，原告建行大东支行与被告张明辉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。原告建行大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告张明辉未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。故本院对原告建行大东支行要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求予以支持。对于原告建行大东支行主张的违约金275.15元，因原、被告双方签订的借款合同中原告建行大东支行主张违约金的前提条件应适用于被告张明辉主动提前还款的情形，而并非本案中被告违约后，原告建行大东支行主张其提前还款的情形，故对于该项诉求本院不予支持。对于原告建行大东支行主张律师费6514.19元，虽然原、被告双方在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付律师费的诉讼请求，不予支持。对于原告建行大东支行主张被告张明辉和华诚公司协助办理抵押权登记手续，因该房屋尚未办理产权证书，未成就办理抵押权登记的条件，故本院无法予以支持。原告建行大东支行与被告华诚公司签订的《最高额保证合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。被告华诚公司应依合同约定履行连带保证义务，故本院对原告建行大东支行要求被告华诚公司承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。原告建行大东支行要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告张明辉的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告建行大东支行对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告建行大东支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告张明辉于2013年3月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告张明辉于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行截止2018年12月28日的借款本金98196.41元及利息12635.36元、罚息7332.86元；三、被告张明辉于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息及罚息（自2018年12月29日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、建行的相关规定执行）；四、被告辽宁新华诚房地产开发有限公司对上述二、三项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人张明辉追偿;五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行的其他诉讼请求。案件受理费2800元，保全费1453元，由被告张明辉负担，被告辽宁新华诚房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  王冬梅审判员  肖立忠审判员  陈 爽二〇一九年十月二十一日书记员  范思蒙