广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6834号原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路3号。负责人：郭玉莲，职务：社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：何刚，男，1980年8月6日出生，汉族，住址：广东省潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：梁结明、顾文琼，广东四端律师事务所律师。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被告何刚物权保护纠纷一案，本案于2019年8月9日立案后，由审判员方婷适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社委托诉讼代理人钟旭杰，被告何刚委托诉讼代理人梁结明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告立即迁出位于穗盐路5号西区B2-3、B2-5厂房，将该厂房全部腾空退回给原告；2、判令被告向原告一次性清缴2018年12月1日至2019年7月31日的场地占用使用费共人民币36086.96元（参照原租赁合同2018年月租金4510.87元）；3、从2019年8月至搬迁清离完成期间，被告每月也应参照月租4510.87元向原告交纳场地占用使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告和广东粤联企业管理有限公司签订了商铺租赁合同，广东粤联企业管理有限公司将广州市荔湾区穗盐路5号B2-3、B2-5铺位出租给被告使用，租赁期限为2015年1月1日起至2020年5月31日。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，确认原告可立即申请强制执行要求广东粤联企业管理有限公司、高国河交回经营管理权。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，法院于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还原告。原告收回穗盐路5号、7号场地经营管理权后，广东粤联企业管理有限公司丧失经营管理权，其已无权继续租赁给被告，双方的租赁合同已丧失基础权利。原告与被告多次沟通协商，要求被告应当重新与原告签订租赁合同并按照不高于被告与广东粤联企业管理有限公司签订的商铺租赁合同2018年租金4510.87元/月的租金标准向原告缴纳租金。被告拒绝与原告签订新的租赁合同，拒绝向原告缴纳租金，并且占用原告场地拒不归还。被告答辩：第一，我方依据与粤联公司签订的《物业租赁补充协议》的约定向粤联公司支付了五年的租金270652.2元，粤联公司出具加盖公司财务专用章确认，被告支付款项后开始实际占有并使用案涉场地，一直按合同约定支付管理费等其他费用。第二，我方使用案涉场所系依据《物业租赁补充协议》的约定，且有权在协议期内使用案涉场所，并无需再次支付相应租金或场地占有使用费。我方与粤联公司签订《物业租赁补充协议》合法有效，原告利用强制执行取回案涉场地经营管理权后，应继续承担租赁合同中粤联公司的权利和义务。根据合同法第229条规定，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人有效，指的是承租人得以租赁权对抗租赁物的新所有权人。本案所涉及的是经营管理权，指对所有权授予的、为获取利益而对所有权人的财产享有占有、使用的权利，只是享有所有权的部分全能。本案中只是经营管理权的变更即只是所有权中的部分权益的变化，在买卖不破租赁的原则下，我方的租赁权可以对抗原告，原告应作为新的经营管理人继续履行租赁义务。第三，基于民法基本原则的诚实信用和公平原则，应保护善意被告的利益。我方在与粤联公司签订合同时已尽到审慎审查的义务，查看了粤联公司的资质以及出租权限，基于对原告及粤联公司的信赖和诚实信用承租案涉场地，并一次性支付所有租金，支持当年案涉场地的改造计划，并在承租期间按时支付水电费及管理费。现因原告疏于管理和审查投资经营管理人的义务，造成我方的巨额损失。自原告经营管理以来，我方与其沟通，按照规定向原告提供租赁合同及租金支付凭证，但原告没有采取任何协商解决方案，在此情况下，我方仍按时向其支付管理费等费用，寻求解决办法。经审理查明：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号是登记在原告名下的厂房，该厂房于1986年5月建成，用地面积11853.56平方米，建基面积5102.73平方米，总建筑面积14405.79平方米。被告使用的B2-3、B2-5铺位于前述厂房内。2014年6月25日，原告和高国河签订《物业租赁合同》，约定原告将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，原告与广东粤联企业管理有限公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与原告和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有广东粤联企业管理有限公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2015年3月19日，广东粤联企业管理有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租人）签订《物业租赁补充协议》，约定：甲方把广州市荔湾区穗盐路5号B2-3、B2-5铺位出租给乙方使用。本合同项下租赁期限从2015年3月19日起至2020年5月31日，起租时间2015年6月1日；甲乙双方同意于本合同租赁期内，按以下方式计算租金：乙方须于签约当天一次性付清五年租金，总租金为270652.2元，等等。该合同签订后，被告使用案涉场地至今。2017年11月15日，本院就原告与广东粤联企业管理有限公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。该民事调解书对案件当事人之间关于广东粤联企业管理有限公司、高国河拖欠原告租金、管理费、电费数额及支付所做的约定进行了确认，同时还确认了如下内容：广东粤联企业管理有限公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日原告与高国河签定的《物业租赁合同》及2014年12月30日原告与广东粤联企业管理有限公司A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，广东粤联企业管理有限公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，本院向穗盐路5号、7号场地实际经营者发出执行告知书，载明：申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被执行人广东粤联企业管理有限公司、高国河租赁合同纠纷一案，于2018年11月22日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交还申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；从即日起，被执行人广东粤联企业管理有限公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社协商解决。本院对穗盐路5号、7号场地发出执行告知书后，原告制定了该场地的处理方案，内容包括：2018年11月22日起场内各租户须与原告签订新租赁合同及从2018年11月22日起向原告缴纳相关租费；原告不承担合同押金的退回，租户向广东粤联企业管理有限公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由原告牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到原告，原告将另行开会通知处理办法，等等。被告为证明其已经支付案涉铺位五年租金，提交了广东粤联企业管理有限公司于2015年3月31日向被告等三人出具的收据。该收据显示广东粤联企业管理有限公司收取被告等三人B2-1、B2-2、B2-3、B2-5的租金518627.4元。原告对该收据的真实性、合法性予以确认，但认为即使被告已向粤联公司交租，也与原告无关。本院认为，原告是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与高国河、广东粤联企业管理有限公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书予以调解解决，但因高国河、广东粤联企业管理有限公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，原告已通过执行程序收回场地经营管理权。广东粤联企业管理有限公司是基于其与原告之间的租赁关系而将场地内的B2-3、B2-5厂房出租给被告，在原告收回场地经营管理权，即广东粤联企业管理有限公司与原告的租赁关系已经终止的情况下，被告不能以其与广东粤联企业管理有限公司之间的《商铺租赁合同》约定及履行情况对抗原告对案涉场地所享有的权利，其与广东粤联企业关联有限公司之间的租赁关系，被告可另循途径主张权利。被告关于原告取得穗盐路5号、7号场地经营管理权后应继续承担《物业租赁补充协议》中广东粤联企业管理有限公司的全部权利义务的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。原告要求被告腾退厂房并支付相应场地占用费的诉讼请求，本院予以支持。基于被告的经营实际，应给予被告合理的腾退期限，本院酌定被告腾退期限为90日。关于占用费起算时间点的问题。由于本院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了原告该日期收回场地经营权，自此被告使用涉案B2-3、B2-5厂房不再具有合同依据。同时，原告亦已在2018年12月17日召集场地租户，就场地处理方案进行了明确。故原告本案请求被告支付自2018年12月1日起的场地使用费，依据正当，本院予以支持。关于场地使用费标准问题。原告要求以被告与广东粤联企业管理有限公司签订的《物业租赁补充协议》五年租金总计270652.2元即每月租金4510.87元作为参照，并无不妥，故原告的该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告何刚腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路5号B2-3、B2-5厂房，将厂房退回给原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告何刚向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社一次性支付自2018年12月1日起的场地使用费；此后至腾退穗盐路5号B2-3、B2-5厂房前，被告何刚于每月最后一日前向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付当月的场地使用费（场地使用费均以每月4510.87元计）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费351元，由被告何刚负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇一九年十月二十四日书记员 姚晓丹许湘洁