新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初1614号原告（反诉被告）：马志峰，男，1961年8月15日出生，回族，系乌鲁木齐市米东区村民，住乌鲁木齐市米东区。原告（反诉被告）：马义瑞（马志峰妻子），女，1968年9月2日出生，回族，系乌鲁木齐市米东区村民，住乌鲁木齐市米东区。二原告共同委托诉讼代理人：陈龙，新疆航迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：易继华，男，1983年4月9日出生，汉族，系乌鲁木齐市新市区易继华汽车配件经销部业主，住乌鲁木齐市米东区。被告（反诉原告）：侯雪垠（易继华妻子），女，1988年7月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。二被告共同委托诉讼代理人：解石颖，新疆创新律师事务所律师。原告（反诉被告）马志峰、马义瑞与被告（反诉原告）易继华、侯雪垠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马志峰、及二原告的共同委托诉讼代理人陈龙，被告（反诉原告）易继华、侯雪垠及其共同委托诉讼代理人解石颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马志峰、马义瑞提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2017年11月5日与原告签订的《租房合同》；2、判令被告返还占有使用费15833元（年租金38000元÷12个月×2018年11月5日至2019年4月5日共计5个月）；3、判令被告支付原告违约金10000元、水费462元；4、被告承担本案诉讼费用。2019年5月22日庭审过程中原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告双方于2017年11月5日签订的《租房合同》无效；2、判令被告返还占有使用费15833元（年租金38000元÷12个月×2018年11月5日至2019年4月5日共计5个月）；3、判令被告支付原告水费462元；4、判令被告将院内存放的垃圾清理掉或者给付垃圾清理费500元；5、被告于2019年7月1日前与原告方办理房屋交接手续；6、被告修复二楼变形的护栏或者给付护栏修复费用3000元；7、撤回要求被告支付违约金10000元的诉讼请求；8、被告承担本案诉讼费用。2019年6月19日，原告撤回要求被告修复二楼变形的护栏或者给付护栏修复费用3000元的诉讼请求。变更后上述诉讼请求标的金额合计16795元。事实和理由：2017年11月5日，两原告（夫妻关系）与两被告（夫妻关系）签订了一份《租房合同》，合同约定：被告承租原告位于米东区间门面房（面积200平方米），租期三年，租金每年30000元，第二年租金增加8000元，提前两个月一次性付清。合同签订后第一年双方按合同履行了义务，但2018年11月5日之后的租金被告至今未付，水费也未缴纳。原告与被告协商未果，故诉至法院。被告易继华、侯雪垠辩称：1、认可《租房合同》是无效的；2、不同意返还占有使用费。2018年6月30日派出所执法人员和村上人员来店里下的通知限期三天之内搬走并进行现场录像，被告在2018年7月3日就已经搬离涉案房屋，未再使用，搬出租赁房屋的时间和搬离房屋的行为出租方是同意的，所以不存在支付占有使用费；3、认可水费462元未付，亦同意支付；4、不同意清运垃圾或支付清运费用，因为我们已经搬离涉案房屋，不存在清理，而且2019年4月原告方已经将涉案房屋出租给他人使用了；5、不同意于2019年7月1日之前与原告方办理房屋交接手续，我们已经于2018年7月3日搬离了涉案房屋，交接手续已经与原告办理完毕。反诉原告易继华、侯雪垠向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告退还租金10,000元（第一年租金30,000元÷12个月×2018年7月4日搬离房屋之日至2018年11月3日共计4个月）；2、要求被告赔偿利息损失525元（10,000元×5.25‰×2018年7月4日至2019年5月3日共计10个月）；3、本案的诉讼费和邮寄送达费由反诉被告承担。反诉被告马志峰、马义瑞辩称：不同意退还租金10,000元。被告至今未与原告办理房屋交接手续，为了减少损失，原告2019年4月已经将涉案房屋出租给他人。因不存在利息损失，故不同意支付利息525元。根据当事人陈述及原、被告提交的证据，本院认定事实如下：2017年11月15日，原告马志峰、马义瑞（作为甲方）与被告易继华、侯雪垠（作为乙方）签订《租房合同》一份，合同主要内容为：1、甲方将自己的四间门面房米东区大破城巷911号1栋10号租给乙方，房屋面积为200平方米，租期为三年，自2017年11月15日至2020年11月4日止。每年租金叁万元（30,000元），租金一次性付清。2、租赁期间，乙方使用该房屋所产生水、电、物业费、天燃气等所有费用由乙方自行承担。3、乙方在租赁期间，租期满后，乙方续租，必须提前一个月通知甲方，合同租期满后乙方有有限续租权，租金双方协商，若乙方租期未满，提前解除合同，甲方有权不退剩余租金及押金。4、在房屋租赁期间如有任何一方违反本合同，均按违约处理，违约方向另一方支付违约金壹万元。备注乙方必须干净卫生，年租提前两个月付清，第两年四间房子增加捌仟元整，如果房子被征购，甲方要把剩余的租金退还马志峰、马义瑞。甲方处有马志峰、马义瑞签字，乙方处有易继华、侯雪垠签字。2018年7月18日古牧地镇开具农村集中供水站专用收据一张，载明实收马志峰水费肆佰陆拾贰元（462元）。对于双方存在争议的承租人实际搬离房屋时间，被告（反诉原告）易继华、侯雪垠向本院提交2018年8月28日马志峰与易继华手机通话录音一份，拟证实原告把涉案房屋出租给他人后同意退房租，只是对金额有争议。李建立、卢柳清证人证言两份，拟证实原告搬出租赁房屋的时间和被告搬离房屋的行为原告是同意的。本诉原告（反诉被告）马志峰、马义瑞对手机通话录音的真实性认可，关联性不认可，称双方没有达成什么时间退房和退租金，被告没有交房。对证人证言不认可，称两个证人都没有反映清楚搬离时间等问题。本院对手机通话录音的真实性确认，证人证言因双方当事人质证意见存在分歧，且无其他书证直接印证，本院对证人证言的不予确认。本院认为，《合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，本诉原告未提供其与被告所签订租赁协议中房屋已经取得建设工程规划许证及其他房屋合法权属证明，故本院确认2017年11月5日双方签订的《租房合同》为无效合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，本诉原告要求本诉被告返还占有使用费15,833元（年租金38,000元÷12个月×2018年11月5日至2019年4月5日共计5个月）的诉讼请求，被告称已于2018年7月3日搬离涉案房屋，在此情况下，本诉原告未提供充分证据证明在此期间被告仍在使用涉案租赁房屋，故本诉原告的此项诉讼请求，本院不予支持；本诉原告要求被告支付水费462元的诉讼请求，因被告同意支付此款项，对此本院予以确认；本诉原告要求被告将院内存放的垃圾清理掉或者给付垃圾清理费500元的诉讼请求，被告对此不予认可，因本诉原告其未提供证据证明被告应承担此项费用，对此本院不予支持；本诉原告要求被告于2019年7月1日前与原告方办理房屋交接手续的诉讼请求，因本诉原告自称其已于2019年4月已经将涉案房屋出租给他人，该项诉讼请求已经没有实际履行必要，本院对此不予支持。反诉原告要求反诉被告退还租金10,000元（第一年租金30,000元÷12个月×2018年7月4日搬离房屋之日至2018年11月3日共计4个月）并赔偿利息损失525元（10,000元×5.25‰×2018年7月4日至2019年5月3日共计10个月）的诉讼请求，反诉被告对此不予认可，反诉原告未提供充分证据证明其于2018年7月4日已经正式搬离房屋，同时与出租方办理房屋交还手续，且就房屋租金退还的具体事宜双方已经达成协议，故反诉原告的此二项诉讼请求因无充分证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉原告马志峰、马义瑞与本诉被告易继华、侯雪垠于2017年11月5日签订的《租房合同》无效；二、本诉被告易继华、侯雪垠于本判决生效后三日内支付本诉原告马志峰、马义瑞水费462元；三、驳回本诉原告马志峰、马义瑞的其他各项诉讼请求；四、驳回反诉原告易继华、侯雪垠的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分起诉金额16,795元，本院支持金额为462元，占争议金额的2.5%，案件受理费219.9元（原告预交505.78元），向原告退还285.88元；实际交纳受理费219.9元，原告负担97.5%，即214.4元，被告负担2.5%，即5.5元，邮寄送达费120元，由本诉原告负担。反诉部分起诉标10,525元，案件受理费减半收取31.56元（反诉原告预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 张 娜人民陪审员 郭 艳人民陪审员 张苏静二〇一九年十月二十三日书 记 员 刘纹汐