上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初12786号原告：曹阳，男，1994年1月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈平，上海力勤律师事务所律师。被告：王泽建，男，1991年6月13日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：朱焱，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛仕晟，上海正策律师事务所律师。原告曹阳诉被告王泽建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年8月28日，原、被告双方申请本院给予双方两个月调解期限。原告曹阳及其委托诉讼代理人陈平、被告王泽建的委托诉讼代理人朱焱、葛仕晟到庭参加诉讼。原告曹阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付120,000元(其中40,000元为押金，80,000元为两个月租金)；2.判令被告向原告支付违约赔偿金200,000元；3.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告之间的房屋租赁合同于2019年8月14日解除；2.被告向原告支付2019年7月23日至2019年8月14日的租金30,666元；3.被告向原告支付2019年8月15日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按照月租金40,000元的标准计算；4.被告向原告支付违约赔偿金200,000元；5.诉讼费由被告承担。后，原告增加一项诉讼请求为：要求被告支付违约金8万元。事实与理由：被告为经营“密室逃脱”先后2至3次带设计师上门查看上海市长宁区江苏路XXX号地下室房屋(以下简称涉案房屋)，原告向被告提供了房屋产权证、竣工图等租房资料。2019年5月14日，经中介居间，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告向被告出租涉案房屋，租赁用途为办公，月租金为40,000元，支付方式为押二付二等。双方口头约定，由原告负责拆除装饰物及可拆除的墙体至毛坯状态。原告遂即请人进行拆除，为此支付拆除费及垃圾清运费等4万余元。2019年5月22日，原告依约交房，被告提出水管管道及吊顶未拆，原告表示可以让在场工人立即拆除，同时被告要求拆除部分承重墙，遭原告拒绝，被告当即表示涉案房屋不符合其使用条件，继而甩手离去，致使原告经济损失严重。故涉讼。被告王泽建辩称，原告在签订合同时承诺拆除涉案房屋的大部分墙体以及水管管道和遮盖水管管道的吊顶，但在2019年5月22日交房时，被告发现涉案房屋很多墙体为承重墙无法拆除，大量水管和吊顶也未拆除，不符合被告经营目的，原告表示涉案房屋结构如此，交付现状符合双方的约定，双方无法达成一致，致当日未完成交接，被告当场口头提出不要涉案房屋。嗣后，原告已委托中介将涉案房屋挂牌另行出租，故双方合同已解除，解除时间应为2019年5月22日。因原告提供的房屋不符合双方约定的房屋标准，原告承诺可拆除的墙体无法拆除，属于原告违约，且涉案房屋一直由原告控制并未交付给被告，故不同意原告的其余诉请。即使原告诉请成立，合同约定的违约金的标准过高，要求法院调整。另由于原告违约，被告支付的押金40,000元，原告应予返还，要求在本案中一并处理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据上海市房屋租赁合同、商铺租赁合同、房地产权证、图纸、转租证明、支付凭证、租赁协议书等以及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉案房屋产权人为案外人周某某、李某1、李某2。2018年8月，原告为租赁涉案房屋与案外人周某某、李某1、李某2签订商铺租赁合同，约定租期自2018年8月28日起至2023年11月27日止；月租金为33,500元；租金每6个月支付一次；租金2年内不变，自第3年开始，每2年的月租金递增6%。2018年11月，原告取得涉案房屋的转租权。原、被告双方签订合同前，被告二次上门看房，原告通过中介向被告提供了房屋产权证、竣工图等租房所需资料。双方口头约定，由原告负责将涉讼房屋拆除至毛坯状态。2019年5月14日，原告(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)，上海贞一房地产经纪有限公司(丙方、居间人)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：由被告向原告租赁涉案房屋，房屋建筑面积为495.37平方米，类型为商铺，租赁用途为办公；租赁期自2019年7月23日至2023年11月27日，甲方应于2019年5月23日前将房屋按约定条件交付给乙方；月租金标准为40,000元，支付方式为银行转账，押二付二，共计160,000元；租金两年内不变，自第三年开始，每三年按月租金递增5%；乙方应于2019年5月23日前向甲方支付押金及首期租金，于每次房租到期日前七天支付下一期房租；押金为80,000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除折抵应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方；乙方不按约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；合同13-1约定：甲乙双方约定，甲乙双方若有任何一方未按本合同约定的任一条款履行合同，造成违约行为的，按违约金80,000元赔偿违约金；合同第16条第1款(手写)约定：甲乙双方约定，乙方违约情况下赔偿甲方二十万元整，若甲方违约则赔偿乙方1,500,000元整。合同签订当日，被告向原告支付押金40,000元。随即原告对涉案房屋内的装修进行拆除恢复至毛坯状态。原告主张其拆除费用和清理费用共49,000元，提供转账截图：2019年5月16日，通过支付宝转账10,000元；2019年5月22日，通过微信转账15,000元；2019年5月23日，通过支付宝转账3,000元和1,000元。被告对原告实施过拆除工程及转账截图的真实性无异议，认为无法核实转账对象和用途。2019年5月22日，原、被告及居间方到涉案房屋进行交房，被告提出交付的涉案房屋不符合租赁目的，图纸上标注为虚线的墙体、水管管道及吊顶未折，原告表示水管管道及吊顶可以让工程队拆除，但被告要求拆除的系承重墙不能拆除，遂被告拒绝收房，明确表示不再租赁涉案房屋。随后，原告与中介工作人员就被告退租事宜进行微信沟通。2019年5月23日上午，原告向中介提出可以让被告将涉案房屋转租，或者原告将水管管道拆除后由被告继续承租。当日下午，原告让中介继续推介涉案房屋。同月25日，原告再次要求中介推介涉案房屋帮忙找客户。庭审中，被告申请证人赵某出庭作证，证人系居间方的业务员，证人陈述，被告找我居间要租赁房屋做密室，后来我找到涉案房屋，被告两次到涉案房屋看房。在签约过程前，原告提供了一张涉案房屋的图纸，图纸上有部分墙体为虚线，被告提出让原告清除墙体上包裹的东西，将房屋拆成毛坯状态交房。交房当日，被告看到涉案房屋结构与图纸不同，图纸上为虚线的墙在现场为承重墙，无法拆除，被告表示涉案房屋不符合其要求，不同意收房。原告提出让被告转租的解决方案，遭被告拒绝。后原告告知我将涉案房屋继续出租。审理中，原告表示同意押金在本案中一并处理，在被告履行完付款义务后，将押金返还被告。本院认为，原、被告双方签订的上海市房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于：一、原告交付的房屋状态是否符合双方的约定及违约主体。原告认为原告已经将涉案房屋恢复至毛坯状态，就当时未来得及拆除的水管管道及吊顶，也同意拆除，符合房屋的交付状态。被告则认为原告未按双方约定将涉案房屋内部分墙体拆除，交付的房屋不符合租赁目的。本院注意到，房屋租赁合同中并未约定交付房屋的具体状态，被告主张双方口头约定交房的状态是要将涉案房屋图纸上标注虚线的墙体予以拆除，然并未就此提供有效的证据加以证明，此部分墙体系承重墙，原告拒绝拆除合理合法。在签订合同之前，原告已经向被告和中介提供了涉案房屋的图纸，被告也在签约前两次到涉案房屋内看房，被告对涉案房屋内的状况应该是明知且有判断的。结合证人的陈述来看，被告要求的交房状态为“清除墙体上包裹的东西，将房屋拆成毛坯状态交房”的证言，可证实原告将涉案房屋的装修拆除恢复至毛坯状态，基本符合双方约定的交房状态，而被告拒绝收房和履行合同的行为，已构成违约。二、合同解除时间及法律后果。双方均主张解除合同，但对合同解除的时间存有争议。2019年5月22日，被告明确表示不再租赁涉案房屋，致涉案房屋交付未成。被告违约，无合同解除权，被告要求确认该日为合同解除之日，本院不予采信。2019年5月23日，原告提出让中介方继续推介涉案房屋的行为，应认定为原告接受了被告不承租涉案房屋，继而重新对外出租，故以该日作为租赁合同解除之日，更符合当时的实际情况。合同解除的法律后果。合同解除后，违约方应向守约方承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于租金及使用费，交房当日被告未收房，涉案房屋一直由原告实际控制，故对原告要求被告支付租金及使用费的诉请，本院不予支持。关于违约金，在双方的合同中对违约金有第13-1条及第16条第1款手写的约定，从合同的行文先后和内容来看，应当视为手写补充约定条款替代了第13-1条的内容。被告提出违约金过高，要求法院予以调整。鉴于交房当日被告已经明确告知原告不再租赁涉案房屋，原告次日即让中介将涉案房屋继续出租的事实，虑及原告合理的房屋空置期等损失，并兼顾违约金的补偿性与惩罚性，对被告所应承担的违约金数额酌情调整为120,000元。关于押金，双方要求在本案中一并处理，原告同意在被告履行完付款义务后，将押金返还被告，于法不悖，本院予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告曹阳与被告王泽建签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年5月23日解除；二、被告王泽建应于本判决生效之日起十日内向原告曹阳支付违约金120,000元；三、原告曹阳应于被告王泽建履行上述第二项义务后当日返还被告王泽建押金40,000元；四、驳回原告曹阳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,560元，减半收取计3,280元，由原告曹阳负担2,296元，被告王泽建负担984元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇一九年十月三十日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。