黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初3244号原告：田艳华，女，1964年9月24日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北、规划路以西，统一社会信用代码912306035838367658。法定代表人：冯雷，该公司董事。委托诉讼代理人：孙畅，女，该公司员工。原告田艳华与被告大庆立天唐人商业管理有限公司（以下简称唐人公司）委托合同纠纷一案。本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告田艳华、被告唐人公司的委托诉讼代理人孙畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田艳华向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告2018年6月28日至2019年6月28日年度的租金，共计48,609.36元；2.请求判令被告支付自给付租金之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；3.被告承担案件诉讼费。事实与理由：2015年6月26日原告与被告签订了《委托经营管理协议》，协议约定原告将其购买的大庆唐人中心室内步行街1层C69号商铺委托被告经营管理，被告按季度给付原告租金，商铺因租赁发生的全部税费被告可以从租金中代扣代缴。自2018年6月28日至2019年6月28日期间的租金被告一直未给付，被告也未提供代扣代缴票据。经原告多次催要，被告拒不给付。被告唐人公司辩称，原、被告之间确实签订了委托经营管理协议，被告欠原告租金属实，同意给付原告租金，但应扣除代扣代缴的四项税费。被告已取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，要按照实测面积进行租金核算，多退少补。涉案商铺的实测面积为14.38平方米，被告返租金2018年第三季度至2019年第二季度租金共计39,972元，扣除房产税2,398.32元、土地使用税71.9元、个人所得税399.72元、印花税19.99元，被告应给付原告租金37,082.07元。2016年第一季度到2017年第一季度实际给付45,879.34元，按照实测面积应给付45,425元，被告多给付454.34元；2017年第二季度实际给付7,629.62元，按照实测面积应给付7,226.67元，被告多给付402.95元；2017年第三季度到2018年第二季度，经法院判决书确认给付30,212.72元，按照实测面积应给付33,706.13元，被告少给付3,493.41元；2018年4月20日被告按照协议约定面积给付2016年第一季度至2017年第一季度少给付的款项4,755.66元，被告多给付2,119.54元。按照协议约定租金按照实测面积进行核算多退少补，因此应给付2018年第三季度至2019年第二季度34,962.54元。原告为主张自己的诉讼请求，向法庭提交了证据如下：证据一、商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致），欲证明原告于2015年6月9日与案外人大庆立天唐人置业有限公司签署了商品房买卖合同，购买大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服公寓楼1层商铺C69号房屋，建筑面积16.03平方米，购买价款为405,078元，原告为房屋所有人，有权对房屋进行处分。经质证被告无异议，本院予以采信。证据二、委托经营管理协议复印件一份（与原件核对一致），欲证明原告于2015年6月26日与被告签署了委托经营管理协议一份，原告将其购买的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服公寓楼1层商铺C69号房屋委托被告经营管理，委托期限自本协议签订之日至2035年6月27日止，自2015年12月31日开始计算租金，支付租金标准是前三个租赁年度为每平方米2527元即相当于商铺售价的10%，第四至第七个租赁年度为每平方米3032.40元即相当于商铺售价的12%。被告质证称，对真实性无异议；该证据能够证明被告给付租金应按照实测面积并代扣代缴相关税费进行给付，根据协议约定被告给付租金应最终按照实测面积进行结算，多退少补，被告在涉案房屋未经实际测量，被告按照合同约定的面积，已给付原告款项、生效法律文书确认被告给付原告的租金，均按合同约定面积16.03平方米计算，现涉案房屋经实际测量是14.38平方米，被告之前多付的租金2,119.54元，应在本期应付租金中予以抵销，被告实际应给付原告租金34,962.54元。经审查，该证据客观真实与本案具有关联性，本院对该证据的真实性予以采信。证据三、(2018)黑0603民初2824号民事判决书复印件一份（调取于大庆市龙凤区人民法院档案室），欲证明经法院判决被告给付2017年第三季度至2018年第二季度租金的事实。被告质证称，对真实性无异议，但该判决确认被告给付租金的计算面积是按照协议约定的面积计算的，现经实测涉案房屋面积为14.38平方米，在本判决书中确认的代扣代缴租金税率与实际被告应交纳的税款的税率不一致，被告应继续给付原告2017年第三季度至2018年第二季度多扣的税款3,493.41元。经审查，该证据客观真实与本案具有关联性，本院对该证据的真实性予以采信。被告唐人公司向法庭提交证据如下：证据一、大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表复印件一份（与原件核对一致），欲证明涉案大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服公寓楼1层商铺C69号房屋实测面积为14.38平方米。原告质证称，对真实性无异议，但对证明问题有异议，涉案房屋面积应以不动产权证确认的面积予以确认，该商品房批量登记明细表所记载的涉案房屋面积不能认定为该房屋的实测最终面积。经审查，该证据客观真实与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。证据二、国家税务总局大庆市税务局稽查局出具的庆税稽处〔2018〕7号税务处理决定书复印件一份、大庆市龙凤区税务局出具的税收完税证明复印件一份、大庆市龙凤区税务局工作人员出具的个人所得税稽查计算记录复印件一份（与原件核对一致），欲证明涉案大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服公寓楼1层商铺C69号2017年第二季度的个人所得税已缴纳税款为1,290.71元。原告质证称，国家税务总局大庆市税务局稽查局出具的庆税稽处〔2018〕7号税务处理决定书复印件一份、大庆市龙凤区税务局出具的税收完税证明复印件一份的真实性无异议，但对大庆市龙凤区税务局工作人员出具的个人所得税稽查计算记录复印件一份的真实性有异议，该证据未有出具单位的公章及原件进行核对，无法证实被告对涉案房屋代扣代缴税费的实际情况。经审查，该组证据客观真实与本案具有关联性，本院对该证据真实性予以采信。依据原、被告的陈述及有效证据，本院确认下列案件事实：2015年6月9原告田艳华与案外人大庆立天唐人置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，原告田艳华购买案外人大庆立天唐人置业有限公司开发的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼1层商铺C69号房（建筑面积16.03平方米），该商品房价款金额为405078元。2015年6月26日原告田艳华与被告唐人公司签订《委托经营管理协议》一份，合同约定委托人原告田艳华将大庆唐人中心室内步行街1层商铺C69号房委托受托人被告唐人公司经营管理，包括实施该商铺的招租工作，代为签订和执行该商铺的租赁合同，以及在委托期限内对承租商户、品牌及经营业态不时进行调整，并提供物业服务等；委托期限自本协议签订之日起至2035年6月27日止；租金起算日自2015年12月31日起开始计算租金，租金起算日至次年当月当日的前1日为第一个租赁年度，其他租赁年度均依次类推；租金计算面积按照建筑面积计算，该商铺建筑面积约为16.03平方米；委托期限内，受托人拥有该商铺除产权外的全部使用权和经营权、出租权、招商全、管理权等所有权益，并将独立处理一切与该商铺经营管理的有关的事物；委托期限内，前三个租赁年度，每个租赁年度的租金应达到每平方米2,527元（即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的10%），第四至第七个租赁年度，每个租金年度的租金应达到每平方米3,032.4元（即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的12%），如承租商户支付的租金达不到前述标准，差额部分由受托人给予补贴，如承租商户支付的租金超过前述标准的，超出部分作为受托人接受委托的报酬以及受托人实施商场运营管理所发生费用的补偿，归受托人所有；在此期间内，该商铺因租赁发生的全部税费（包括但不限于房产税、营业税及附加、印花税等），以及委托人应缴纳的所得税均由委托人自行承担，受托人有权从应付委托人的租金内直接代扣代缴；每个租赁年度的租金（暂按本协议第二条第3项约定面积确定，最终根据实测建筑面积调整，多退少补）均按季度支付，即受托人应在每个季度第二个月开始后的15日内向委托人支付当季度租金；如委托人延期付款超过30工作日，则视为委托人违约，本协议继续履行，受托人应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向委托人支付违约金；委托人应在开发商通知其接受该商铺后7日内接收该商铺，并在接收同时将该商铺移交给受托人，委托人逾期接收该商铺的，受托人有权代委托人接收该商铺。被告唐人公司已向原告田艳华支付2015年12月31日至2017年7月5日的租金合计58,264.62元。本院于2018年10月22日作出的(2018)黑0603民初2824号民事判决书已生效，判决被告唐人公司给付原告田艳华2017年第三季度至2018年第二季度租金合计30,212.72元及违约金。被告唐人公司协议约定给付原告田艳华2018年第三、四季度、2019年第一、第二季度租金。另查，大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表载明大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼1层商铺C69号房建筑面积为14.38平方米。本院认为，原、被告签订的委托经营管理协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告已按约定将涉案商铺交给被告经营管理，被告亦应按协议约定的租金数额和期限向原告支付租金。被告唐人公司未按协议约定向原告支付涉案房屋2018年第三、四季度、2019年第一、二季度的租金已构成违约，应当承担违约责任。本案的争议焦点：一是涉案房屋的面积如何确定；二是被告是能否依照协议约定对代扣代缴的税款从应付租金中扣除。关于涉案房屋的面积如何确定，由于涉案房屋在大庆市国土资源局登记确认的建筑面积为14.38平方米，应认定涉案房屋实测建筑面积为14.38平方米，故被告唐人公司抗辩按照协议约定租金按照实测面积进行核算多退少补，扣减前期多支付的租金的意见，本院予以支持。关于被告能否依照协议约定对代扣代缴的税款从应付租金中扣除，由于被告未提供合法有效的证据证明其已经实际代缴涉案房屋的税款金额，且税款金额会因税收政策调整而发生变化，被告代扣代缴的税款金额无法确认，故对被告唐人公司抗辩在租金中扣除代扣代缴税款的意见，本院不予支持。涉案房屋2015年12月31日至2017年第二季度的租金被告已支付原告58,264.62元，按实测建筑面积计算的租金为54,507.39（2,527元/平方米×14.38平方米÷4×6），被告多支付原告租金3,757.23元。涉案房屋2017年第三季度至2018年第二季度的租金，按生效判决书确认的金额确认。2018年第三、四季度租金为18,169.13元（2,527元/平方米×14.38平方米÷4×2）、2019年第一、二季度租金为21,802.96元（3,032.4元/平方米×14.38平方米÷4×2）。根据协议约定涉案房屋的租金均按季度支付，暂按约定面积确定，最终根据实测建筑面积调整多退少补，在每个季度第二个月开始后的15日内向原告支付当季度租金，被告支付原告2018年第三季度至2019年第二季度涉案房屋的租金中应扣减被告多支付2015年12月31日至2017年第二季度的租金，故原告田艳华主张被告唐人公司给付其2018年第三季度至2019年第二季度的租金36,214.86元的诉讼请求，本院予以支持。根据协议约定被告延期付款超过30工作日，则视为违约，应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向原告支付违约金，故原告田艳华主张被告唐人公司支付以9,084.57元为基数自2018年9月26日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,084.57元为基数自2018年12月27日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以10,901.48元为基数自2019年4月4日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以10,901.48元为基数自2019年6月27日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告田艳华的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于判决生效后十日内给付原告田艳华2018年第三季度至2019年第二季度的租金36,214.86元；二、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于判决生效后十日内支付原告田艳华以9,084.57元为基数自2018年9月26日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,084.57元为基数自2018年12月27日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以10,901.48元为基数自2019年4月4日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以10,901.48元为基数自2019年6月27日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；三、驳回原告田艳华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取508元，由原告田艳华负担117元，被告大庆立天唐人商业管理有限公司负担391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨跃龙二〇一九年十月二十五日书记员  马莎莎附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。