贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5924号上诉人（原审原告）：遵义华海房地产开发有限公司,住所地:贵州省遵义市红花岗区中华南路54号。法定代表人：罗中华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑兴，系贵州乾锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张培东，男，汉族，1967年6月5日出生，住贵州省遵义市红花岗区长征街道沙坝村黄泥坡组137号，现住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：宋成英，女，汉族，1965年6月13日出生，住贵州省遵义市红花岗区长征街道沙坝村黄泥坡组137号，现住贵州省遵义市红花岗区。上诉人遵义华海房地产开发有限公司（以下简称华海房开公司）因与被上诉人张培东、宋成英房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华海房开公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初1411号民事判决，依法改判解除双方于2017年11月6日签订的《商品房买卖合同》；2、判令张培东、宋成英协助华海房开公司办理上述《商品房买卖合同》的商品房现售合同登记备案的撤销手续；3、张培东、宋成英承担本案诉讼费。事实和理由：第一，被上诉人未能获得银行按揭贷款是因非归责于上诉人、被上诉人的原因所致，而非上诉人原因。第二，上诉人依法有权解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。被上诉人未能获得银行按揭贷款不能归责于上诉人及被上诉人，按双方签订的《商品房买卖合同》第八条“付款方式及期限”第四款的约定，作为房屋买受人的被上诉人在2018年5月明确知道银行不发放贷款，并经上诉人多次通知其缴纳剩余房款未果的情形下，上诉人按合同约定有权单方解除合同。综上，上诉人认为原判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。张培东、宋成英辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。华海房开公司向一审法院起诉请求：1、解除华海房开公司与张培东、宋成英双方于2017年11月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017441020);2、判令张培东、宋成英协助华海房开公司办理上述《商品房买卖合同》的商品房现售合同登记备案的撤销手续；3、张培东、宋成英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张培东、宋成英系夫妻关系，2017年11月6日，华海房开公司（出卖人）与张培东、宋成英（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定华海房开公司将其开发的位于遵义市××珍珠路的“东升华庭”第2幢1单元8层8-4号房屋出卖给张培东、宋成英，建筑面积136.41平方米，单价为每平方米5446.73元，总价款583835元。其中第八条付款方式及期限约定：“买受人采取第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应在本合同签订之日向出卖人交付首期房款计183835.00元，余款400000元以银行按揭支付。…因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。…因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在x日内交付补助款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后x日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”第十一条交付时间和条件约定“（一）出卖人应当在2018年05月06日前向买受人交付该商品房。”合同签订之前即2017年10月28日，张培东、宋成英已经向华海房开公司支付了购房首付款183835元，房屋维修基金11468元，预存水费150元；并向遵义海特燃气公司缴纳了天然气开户费2500元。该合同已在遵义市国土资源局办理了备案登记。合同签订后，张培东、宋成英向华海房开公司提交了银行按揭贷款的相关资料（拟按揭贷款10年），由华海房开公司负责联系贷款相关事宜，但至今未能就张培东、宋成英所购房屋办理银行按揭贷款，华海房开公司也未将房屋交付张培东、宋成英使用。后华海房开公司与张培东、宋成英双方因余款400000元的支付方式未能达成一致意见，华海房开公司遂提起诉讼。对于未能办理银行按揭贷款的依据，华海房开公司提交了一份打印纸，系2018年5月7日招商银行贵阳分行零售信贷部给遵义分行的“关于对遵义分行申请对风险合作楼盘泰来子香园项目及东升华庭项目恢复合作的反馈”，不同意遵义分行申请业务恢复，原因是：“一、根据目前住房贷款额度的配置情况，贷款应优先投放至优质合作的房开项目。二、基于风险楼盘的现阶段情况及市场同业情况，不宜继续扩大潜在的风险敞口，在落实项目投放贷款的正式抵押前，甚至应考虑适度收回贷款。三、遵义分行应高度关注目前合作项目，尤其是涉及风险楼盘的抵押登记办理情况，尽快落实正式抵押登记。”该证据中并无盖章等。此外，华海房开公司并未提供证据证明向其余金融机构申请过按揭贷款、或者其他银行不同意向张培东、宋成英所购房屋发放按揭贷款的相关证据。一审法院认为，华海房开公司与张培华、宋成英之间于2017年11月6日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，该合同合法有效。华海房开公司以房屋不能办理按揭贷款、双方协商过程中张培东、宋成英不能在限期内付清尾款为由要求解除合同。第一，按照双方的约定和实际情况，办理按揭贷款是由张培东、宋成英提供相关资料，由华海房开公司联系办理，本案中不存在张培东、宋成英所交资料不齐全或者信用存在问题等原因不能办理，即不能办理银行按揭的原因不能归责于张培东、宋成英。第二，华海房开公司就不能办理按揭贷款，提交了一份招商银行贵阳分行零售信贷部的反馈。首先，该证据仅为打印纸、无任何盖章，是否真实不能考证；其次，该反馈即便是真实的，其内容中也可以看出，招商银行是因为存在“风险楼盘”才不恢复业务；再次，即便招商银行不贷款，华海房开公司也可以联系其他金融机构就涉案房屋办理按揭贷款，对此华海房开公司并未提供向其他银行联系过贷款且被拒绝的相关证据。因此，涉案房屋至今未能办理银行按揭贷款，系出卖人即华海房开公司本身的原因。第三，《商品房买卖合同》中约定“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”该约定中并未赋予出卖人即华海房开公司解除合同的权利，而本案中买受人即张培东、宋成英并不同意解除合同，且愿意在一定期限内全额支付剩余购房款，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对于华海房开公司要求解除《商品房买卖合同》以及合同撤销备案登记的诉讼请求，不予支持。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第九十四条的规定，判决如下：驳回遵义华海房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费(已减半收取)30元，由遵义华海房地产开发有限公司承担。本院二审期间，华海房开公司提交了商品房买卖合同2份、银行贷款记账凭证2份、借款借据2张，证明2017年5月3日和2017年6月1日有两户买房人成功办理银行按揭贷款且贷款款项到账，2017年上半年上诉人出卖的楼盘在正常办理按揭贷款。经质证，被上诉人认为上述证据与本案无关，不予质证。本院认为，华海房开公司提供的证据不符合二审中新证据的相关规定，且不能达到证明目的，本院不予采信。本院二审查明事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，华海房开公司与张培东、宋成英于2017年11月6日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该协议全面履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》第八条第3项约定，张培东、宋成英将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给华海房开公司，华海房开公司为其办理银行按揭贷款。张培东、宋成英未能获得贷款，华海房开公司提供的证据不足以证明是张培东、宋成英的原因或非归责于双方的原因，根据《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，华海房开公司应承担举证不能的责任。华海房开公司上诉称被上诉人未能获得银行按揭贷款是因非归责于上诉人、被上诉人的原因所致，而非上诉人原因，依据不足，本院不予支持。关于华海房开公司上诉提出有权解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》之意见，因双方在案涉《商品房买卖合同》约定“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议”，故该上诉意见不成立，本院不予支持。综上所述，遵义华海房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由遵义华海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  周亚琼审判员  李成波二〇一九年十月二十八日法官助理周晓易书记员王艳莉