上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初14683号原告：上海广万置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈士卫，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。被告：黄国勤，男，1962年8月7日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：陆炜，上海瑞富律师事务所律师。被告：王秀萍，女，1970年12月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：黄某某，男，2006年7月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：王秀萍(系黄某某母亲)，身份情况见上。上两被告共同委托诉讼代理人：薛荣民，上海薛荣民律师事务所律师。上两被告共同委托诉讼代理人：苏佳铭，上海薛荣民律师事务所律师。原告上海广万置业有限公司(以下简称广万公司)与被告黄国勤、王秀萍、黄某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人、被告王秀萍暨黄某某的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广万公司向本院提出诉讼请求：1.解除广万公司与黄国勤等签订的《上海市商品房出售合同》，终止履行；2.黄国勤等交还上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX室房产；3.黄国勤等协助办理系争房屋的商品房出售合同网上备案撤销手续；4.黄国勤等退还收执的《销售不动产统一发票》，广万公司愿意返还购房款16,327,004.22元。事实和理由：2014年初，黄国勤向广万公司购买上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。此后黄国勤付清房款，广万公司开具发票。2015年12月29日，广万公司向黄国勤交付了系争房屋。2016年3月18日，广万公司与黄国勤等三人签订出售合同，房屋总价16,327,004.22元。之后，经广万公司多次催促，黄国勤迟迟未办理转移登记手续。近悉，黄国勤因限购，无法办理转移登记手续。目前，因黄国勤对外欠债，系争房屋被奉贤法院查封。因黄国勤原因，导致合同无法继续履行，房屋被查封也影响了广万公司的商誉和经营活动。故广万公司诉至本院，要求判如所请。黄国勤辩称，同意广万公司的诉讼请求，诉讼费由原、被告共同负担。王秀萍、黄某某辩称，房屋买卖合同大部分已经履行完毕，房屋涉及其他诉讼，法院可以处理，不影响双方的权利义务。2019年4月，法院判决黄国勤、王秀萍离婚时，系争房屋价格已经评估，但因各种因素未分割。广万公司与黄国勤关系很好，广万公司未提供2017年10月27日的协议书。自签订合同至今，王秀萍、黄某某从未收到广万公司解除合同的要求，故不同意其全部诉讼请求。本院认定事实如下：黄国勤分别于2014年3月7日、3月17日、3月18日、2015年12月16日、12月17日支付广万公司系争房屋房款500万元、148,885.01元、800万元、100万元、2,287,221.25元(以上房款共计16,436,106.26元)。2015年12月29日，黄国勤签署系争房屋商品房钥匙收条及入住验收表。房屋交付后，黄国勤等对房屋进行了装修，并实际入住。2016年3月17日，广万公司开具付款方为黄国勤、王秀萍、黄某某、号码XXXXXXXX的系争房屋销售不动产统一发票。2016年3月18日，广万公司(甲方)与黄国勤、王秀萍、黄某某(乙方)签订上海市商品房出售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价16,327,004.22元；房屋交付的标志为乙方签署商品房钥匙收条；2016年7月14日前，双方共同向徐汇房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。补充条款约定，房产所有人按黄国勤1%、王秀萍1%、黄某某98%占有房产份额；在签订本合同的,甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定,如因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记,并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的,甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任,造成甲方经济损失的,乙方应赔偿相应的损失。同日，广万公司将超付的109,102.04元房款退还黄国勤。因黄国勤等限购，系争房屋仍登记于广万公司名下。因黄国勤等与他人债务纠纷，系争房屋于2019年1月24日被奉贤法院正式查封，并陆续被多个案件轮候查封。2019年4月1日，广万公司向黄国勤、王秀萍、黄某某发催款通知书：贵我双方于2017年11月27日签订协议书，约定广万公司为贵方保留系争房屋购房资格一年，黄国勤方在截止日2018年11月28日前支付广万公司房款300万元及资金占用费，现黄国勤方未按协议书约定支付上述房款及资金占用费，催促其于2019年4月30日前全额支付欠款，否则将取消黄国勤方的购房资格。庭审中，广万公司称黄国勤已还清欠款300万元，但该证据与本案无关；黄国勤称该款系向广万公司的借款，已偿还。另查明，广万公司以与本案相同理由，另起诉黄国勤等同小区两房屋买卖合同纠纷案件。在另两案涉讼中，黄国勤、王秀萍、黄某某表示三人仍处于限购状态。再查明，黄国勤与王秀萍于2006年2月15日结婚，婚后生育一子黄某某。2019年4月22日，奉贤法院判决黄国勤、王秀萍离婚。庭审中,广万公司称：在签订合同时黄国勤等表示可以及时解决限购问题，故合同中拟定了相应条款，不料签约后不久国家出台了325新政。庭审中，广万公司称：黄国勤系多个案件被执行人，为配合执行，出售合同解除后，房屋交由执行法院处理，价款也首先退至执行法院；广万公司不主张黄国勤方的违约责任，也不主张房屋的溢价利益，但出售过程中产生的税费等应由黄国勤方负担，广万公司只要拿到应得的房价款、保障自己的利益不受损。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有建设银行专用回单、商品房钥匙收条、出售合同、贷记凭证回单、发票、通知书、不动产登记簿、判决书及生效证明等证据佐证，本院予以确认。本院认为，广万公司与黄国勤、王秀萍、黄某某签订的出售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。因黄国勤等限购导致本案合同无法继续履行，现广万公司主张解除合同、撤销网签备案手续等，具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，应恢复原状，故本院对广万公司要求返还房屋、退还发票、返还房款的主张予以支持。因广万公司承诺房屋溢价归黄国勤方、由他案执行法院处理，被告方亦未就此提起反诉，故本案对房屋溢价不作处理。因在买卖过程中，广万公司与黄国勤方对黄国勤方限购均系明知，故本案诉讼费由双方分担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除上海广万置业有限公司与黄国勤、王秀萍、黄某某于2016年3月18日就上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房出售合同》；二、黄国勤、王秀萍、黄某某于本判决生效之日起三十日内协助上海广万置业有限公司撤销上述《上海市商品房出售合同》的网上备案手续；三、黄国勤、王秀萍、黄某某于本判决生效之日起三十日内迁出上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还上海广万置业有限公司；四、上海广万置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还黄国勤、王秀萍、黄某某房款16,327,004.22元；五、黄国勤、王秀萍、黄某某于本判决生效之日起三十日内返还上海广万置业有限公司销售不动产统一发票(号码XXXXXXXX)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119,762元，由上海广万置业有限公司负担59,881元，黄国勤、王秀萍、黄某某负担59,881元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 红人民陪审员  庞世伟人民陪审员  陈国元二〇一九年十月三十日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。