广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2798号原告（反诉被告）：广州市厨房设备用具工业公司，住所地广州市荔湾区芳村大道西125号自编之二房。法定代表人：郭健华，董事长。委托诉讼代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏春梅，女，汉族，1978年11月9日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：孙春风，广东启兴律师事务所律师。第三人：广州市荔湾区通成服装店，住所地广州市荔湾区和平东路14号首层前座。经营者：苏春梅。原告广州市厨房设备用具工业公司诉被告苏春梅、第三人广州市荔湾区通成服装店房屋租赁合同纠纷一案，本案立案后，由审判员邱思陵适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市厨房设备用具工业公司委托诉讼代理人李琦，被告苏春梅及其代理人孙春风和第三人广州市荔湾区通成服装店经营者苏春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市厨房设备用具工业公司向本院起诉请求：1、判令被告、第三人及共同使用人立即腾空迁出广州市荔湾区和平东路14号首层房屋，并将前述房屋交还给原告；2、判令被告按照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准向原告支付自2018年11月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费（13572元/月）及逾期支付违约金（违约金按欠缴金额按日1%标准从逾期之日计算至实际付清之日，被告起诉前己支付的房屋占有使用费可予扣除）；3、判令被告向原告支付从2018年11月1日起至实际交还房屋之日止的水电费（水电费按被告实际用水电量，按照供水供电部门公布的单价计算）；4、判令被告交付的租赁保证金24000元由原告没收，归原告所有；5、判令被告向原告支付原告因本案支出的律师费8000元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。根据合同约定，原告将广州市荔湾区和平东路12号首层的物业出租给被告，租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月30日止。双方租赁合同期限届满，原、被告双方就续租问题未能达成一致，未能续签协议。原告于2018年10月23日向被告发出《关于收回房屋的函》，要求被告于2018年11月1日前搬离租赁房屋并交还给原告。原告已多次要求被告腾空交还房屋，但至今被告仍未将租赁房屋腾空交还给原告。案涉房屋是原告向房管部门承租，现房管部门己多次要求原告腾空交还房屋，并已向荔湾法院起诉我司交还房屋。房管部门还要求原告按照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准计付租金及房屋使用费等。被告拒不向原告腾空交还房屋的行为，已经违反合同约定，导致原告无法及时向房管部门交还房屋，并承担较高的租金以及违约责任，被告的行为己经严重损害了原告的合法权益。被告苏春梅辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、就第一项诉讼请求，我方一直依照双方签订的租赁合同依约履行，并无任何违反合同的行为，故原告要求被告立即腾空迁出涉案房屋没有法律依据。2、就第二项诉讼请求，原告租赁给被告的涉案房屋只是和平东路14号首层前座，并非首层全部。首层后座原告是出租给他人，故合同约定的46.8平方米是首层全层的面积，而被告实际租赁使用的面积只有十几平方米。故第二项诉讼请求的计算依据与事实不符。且被告一直按时足额向原告交租，不存在违约行为。而2019年5月之后的租金是原告明确向被告表示不收取，并非被告不向原告缴纳。被告不存在违约行为，故不同意也没有依据支付违约金。另使用费标准按房管部门公布的同期同地段租金参考价是没有依据的，原告向房管部门交租是首层全层共1878.9元/月租金。因被告已经向房管站直接缴纳了2019年5、6月的租金1878.9元/月（已包含首层后座租金）。3、就原第四项诉讼请求，因为原告违约要求收回房屋，存在违约行为，故该诉讼请求没有任何依据。4、就律师费的诉讼请求没有法律依据，我方不同意支付。5、对合同约定的违约金标准没有异议，但对原告诉求中的计算方式有异议，原告并非按照合同中的违约金计算标准进行起诉，我方认为应按合同约定的违约金计算方式按日按当月租金额的1%计算违约金，且我方不存在违约行为，故不同意支付违约金。第三人广州市荔湾区通成服装店陈述：答辩意见与被告一致，没有补充或变更。被告苏春梅提出反诉请求：1、判令原告返还被告自2018年11月至2019年4月期间多收的租金共60726.6元。2、判令原告补偿被告涉案房屋装修费5万元。3、判令原告返还被告租赁保证金24000元。4、诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告宣称房管部门已经与其解除了涉案房屋的租赁合同，故原告无权再向被告收取租金。但事实上原告一直按合同收取租金每月12000元至2019年4月，每月赚取差价10121.1元，2018年11月至2019年4月共非法赚取差价60726.6元。该款属于不当得利应返还给被告。由于涉案房屋过于陈旧破烂，严重影响被告经营。故被告于2018年7月对涉案房屋进行装修，共耗资5万元。现原告单方中止合同，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应赔偿被告的装修残值损失。被告一直依照合同履行，按时足额交租。没有任何违约行为，反而原告一面收租一面赶人，才是违约行为，故原告依法应返还被告租赁合同保证金。原告广州市厨房设备用具工业针对反诉辩称：被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回被告的全部反诉请求。1、我方与房管部门之间的租赁关系与我方与被告之间的租赁关系不同，两者相互不同。被告使用涉案房屋是基于与我方达成租赁合同，在我方解除与被告的租赁关系之后被告应当依法交还房屋，其逾期未交还的按照合同法及房屋租赁司法解释相关规定，我方有权按照原合同租金标准要求被告支付逾期交还房屋期间的占有使用费。2、被告主张的房屋装修费缺乏事实依据，相关装修事实假设即使有，也未经我方同意。3、租赁保证金由于被告逾期不交还房屋严重违约，该保证金应当予以没收。第三人广州市荔湾区通成服装店陈述：同意被告的反诉请求，意见与被告一致。经审理查明：门牌显示为广州市荔湾区和平东路14号首层房屋属于广州市荔湾区住房和建设局的直管公房。2006年7月1日，原告和广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局签订《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》，约定由广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局将广州市荔湾区和平东14号首层房屋出租给原告，作为商业用途，建筑面积46.80平方米；租赁期限为2006年7月1日至2009年6月30日等。2011年12月28日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于广州市荔湾区和平东路14号首层（以下简称案涉房屋）的房地产出租给乙方作经营服装使用，租赁期限从2012年9月1日至2015年8月30日，其中2014年9月1日至2015年8月30日月租金为12000元。合同期满后，乙方可顺延租期两年至2017年，租金由双方另行定。租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按人民币付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳24000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金24000元无息退回给乙方。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。乙方应负除甲方应负的修缮责任之外的修缮责任。租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商,双方另行签订合同。如果需要进行装修，有关报建手续及费用由乙方负责。租赁期内若政府征用、拆迁该房屋时，乙方应无条件按通知期限退出。甲方对乙方的损失不予任何补偿等。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用；被告向原告支付了保证金24000元，并向原告支付租金/房屋占用费至2019年4月份，其中2018年11月至2019年4月份期间仍按12000元/月的标准支付。2018年10月23日，原告向被告发出并送达《关于收回房屋的函》。该函内容载明：根据贵方与我司共同签订的位于广州市荔湾区和平东路14号首层物业的《房屋使用协议》《补充协议》约定，房屋使用期限于2018年9月30日届满，双方房屋使用合同关系依法终止。为维护双方的合法权益，妥善做好搬迁、移交、结算等事宜处理，我公司现正式通知贵方，从2018年11月1日起，我公司将收回房屋。请贵方提前做好安排，依约按时搬迁并办理移交手续。原告解释函件中提及的《房屋使用协议》和《补充协议》是当时出具函件经办人套用的格式版本，本案原、被告并没有签订《房屋使用协议》和《补充协议》，只签订了《房屋租赁合同》。被告当庭确认大约在2018年10月23日收到该函件。2019年2月18日，原告与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，载明原告因与被告、第三人租赁合同纠纷一案，聘请北京市盈科（广州）律师事务所提供法律服务，并委派谢冰蓉、李琦律师担任原告的委托代理人，代理该案一审、二审法律程序。2019年5月13日北京市盈科（广州）律师事务所向原告开具增值税专用发票，服务名称显示为“签证咨询服务*法律服务”，价税合计8000元。庭审中，原告申请撤回关于判令被告向原告支付从2018年11月1日起至实际交还房屋之日止的水电费的第三项诉讼请求，被告对此表示同意。同时明确第二项诉讼请求为判令被告按照12000元/月标准向原告支付自2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费及逾期支付违约金（违约金分期计算，以每月为1期，每期违约金按欠缴金额按日1%标准从次月1日计算至实际付清之日）；并认为原、被告的租赁合同已于2018年11月1日解除。被告称案涉房屋由其和第三人使用，没有其他共同使用人，认为租赁合同因原告在2019年5月份明确不收取租金而解除。另查，2018年10月11日，广州市荔湾区住房和建设局起诉至本院，案号为（2018）粤0103民初7261号，要求解除广州市荔湾区住房和建设局与广州市厨房设备用具工业公司之间就广州市荔湾区和平东路14号地下房屋的不定期租赁关系，广州市厨房设备用具工业公司及共同使用人腾空上述房屋交还广州市荔湾区住房和建设局等。之后，广州市荔湾区住房和建设局申请撤回该案。原告表示其现与房管部门的租赁合同关系仍存在，仍在向房管部门交租，房管部门亦清楚原告将案涉房屋转租给被告。被告表示房管部门在其承租期间未对其使用案涉房屋提出过异议；清楚知道房管部门曾在2018年起诉原告要求解除租赁关系并收回房屋，被告在该案中为第三人，且也知道该案已撤诉。被告为证明原告不同意收取2019年5月以后的租金，被告不存在违约行为，另提交了其于2019年1月25日与“公司邓生肥仔”的微信聊天记录，上面记载：“哎呀，都说了暂时不用交了先了”，原告确认“公司邓生肥仔”为其商铺管理人员，对真实性、合法性予以确认，但对关联性及内容不予确认。被告为证明装修费用另向本院提交了收据及材料单7份并向本院提交了对案涉房屋装修工程项目及装修残值进行评估的《评估鉴定申请书》；原告对收据及材料单7份均不予确认，不同意被告的装修评估申请，认为该票据是单方手写，无法确认其真实性，被告也没有相应的装修报批记录，也未向原告申请，其装修缺乏事实依据；认为被告未经原告同意发生的装饰装修费用应由被告自行承担，被告装修时双方的租赁合同期限已届满，处于不定期租赁状态，应对自己的行为负责。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在2018年10月23日发出《关于收回房屋的函》明确解除租赁关系并要求被告在2018年11月1日腾空交还房屋，被告确认在2018年10月23日有收到该函，因此，本院依法确定双方的租赁合同关系在2018年11月1日起解除。被告主张原告一直要求其交纳租金及水电费，原告认可双方租赁合同继续履行；但原告发出《关于收回房屋的函》向被告表示要求收回案涉房屋的行为与原告提起本案诉讼要求解除合同、收回房屋的行为相一致，也与广州市荔湾区住房和建设局起诉原被告的（2018）粤0103民初7261号案的情形相吻合。被告关于双方合同继续履行至2019年5月的主张，依据不充分，本院不予采信。合同解除后，被告仍一直占用涉案商铺，理应按照合同约定的租金标准支付占用费并将案涉房屋交还给原告；第三人为被告经营的个体工商户，经营场所为案涉场地，其亦负有腾空迁出的义务。故本院对原告要求被告、第三人及共同使用人腾空迁出案涉房屋，要求被告按每月12000元支付2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，依法予以支持。考虑被告服装经营的实际，应给予被告合理的搬迁期限，本院酌定被告的搬迁期限为60日。原、被告之间的租赁合同关系与原告和房管部门之间的租赁关系不属同一法律关系，被告要求按每月1878.9元的标准支付租金的答辩意见及要求原告返还2018年11月至2019年4月期间多收租金的反诉请求不符原、被告之间租赁合同的约定，本院不予采纳。因原告的工作人员曾在2019年1月份向被告表示先不要交租金，被告仍按时足额支付房屋占用费至2019年4月，加之原告主张租赁关系已于2018年11月1日解除，原、被告之间在租赁合同解除后已不存在租赁合同关系，现原告要求按租赁合同中逾期支付租金的违约金标准要求被告支付逾期付款违约金，没有事实根据，理由不成立，本院不予支持，依法予以驳回。因合同并没有约定原告可以没收保证金的情形及条款，在租赁合同解除后，原告应将保证金返还给被告；故对原告要求没收被告保证金的诉讼请求，本院不予支持，原告应向被告返还保证金24000元。有关律师费问题，在原被告所签订的协议中并无关于此项费用的明确约定，且该费用并非双方案涉房屋纠纷解决的必要费用，原告要求被告支付其因本案支出的律师费8000元，理由并不充分，本院不予支持。对于被告要求原告补偿房屋装修费5万元的诉讼请求，被告仅提供了手写单据，未能提供汇款凭证证明其实际支付了该笔费用；同时被告在租赁合同期限届满后原、被告之间为不定期租赁合同关系的情况下对案涉商铺进行装修，理应合理预见到合同可能会被随时解除，装修存在风险，但被告未就装修事项提前告知原告和得到原告的同意。因此，被告在未征得原告同意的情况下进行装修产生的费用，依法应由被告自行承担，故本院对被告要求对装修残值补偿的反诉请求不予支持，依法予以驳回；同理，对被告要求对案涉商铺装修项目的造价和装修残值进行评估的申请亦不予接纳。本案诉讼中，原告申请撤回有关水电费的诉讼请求，被告表示同意，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告苏春梅、第三人广州市荔湾区通成服装店（含其他共同使用人）腾空迁出广州市荔湾区和平东路14号首层房屋并交还房屋给原告广州市厨房设备用具工业公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告苏春梅按每月12000元的标准向原告广州市厨房设备用具工业公司支付从2019年5月1日起至被告苏春梅、第三人广州市荔湾区通成服装店（含其他共同使用人）实际交还房屋之日止的房屋占用费。三、自被告苏春梅、第三人广州市荔湾区通成服装店（含其他共同使用人）腾空迁出广州市荔湾区和平东路14号首层房屋并交还房屋给原告广州市厨房设备用具工业公司之日起十日内，原告广州市厨房设备用具工业公司向被告苏春梅返还保证金24000元。四、驳回原告广州市厨房设备用具工业公司的其它诉讼请求。五、驳回被告苏春梅的其它反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1720元，由原告广州市厨房设备用具工业公司负担870元，由被告苏春梅负担850元；反诉费1497元，由原告广州市厨房设备用具工业公司负担200元，由被告苏春梅负担1297元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十月二十八日书记员  吴 帆卢健华