贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初11434号原告：沈承刚，男，1969年10月25日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：周晚晴，女，1969年10月11日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：刘斌（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承锦（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。原告沈承刚、周晚晴与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称“碧桂园房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告沈承刚、周晚晴的委托诉讼代理人刘斌，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈承刚、周晚晴向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于毕节市七星关区房屋转移登记的有关文书，并交付给原告；2.判令被告支付逾期办理商品房权属转移登记有关文书的违约金，计算方式为:以购房款1788098元为基数，按日万分之二，从2017年1月30日起计算至被告为原告办理房屋转移登记的有关文书并交付给原告之日止（暂计28万元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告撤回“1.判令被告为原告办理位于毕节市七星关区房房屋转移登记的有关文书，并交付给原告；”的诉讼请求。）事实及理由:2015年4月4日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的毕节市三板桥办事处六合村第74号楼015号；建筑面积260.08平方米，套内建筑面积246平方米，该商品房总价款为1788098元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期付款718098元，余款1070000元以银行按揭支付。出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”现阶段原告选择第（2）项要求被告承担违约责任。原告认为，合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，已履行合同全部义务。被告也于2016年10月31日前将房屋交付给原告，但涉案不动产证书现在仍未交付给原告。原告多次要求被告为其办理房屋产权登记手续，被告均以各种理由推脱。被告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，希望法院判如所请。被告碧桂园房开公司答辩称：针对第一项诉讼请求，目前涉案房屋未取得商品房初始登记，尚不具备转移登记的前提条件。且合同约定被告应履行的义务为将办理权属登记的有关文书交付至办证部门而非直接为原告办理转移登记，被告并不具备办理转移登记的主体资格，属事实上不能履行，该项诉请应当予以驳回。针对第二项诉请，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后签订补充协议，补充协议附录2《委托办理权属登记协议书》第四条约定，若被告逾期交付商品房转移登记有关文书，每逾期一天应向原告支付50元违约金，该条款系对合同第二十二条第三款约定的变更，且原、被告在补充协议第十八条第二款约定，补充协议约定与合同约定不一致的以补充协议的为准，故即便认定被告位于也应委托办理权属登记协议书第四条的约定作为违约金计算的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月4日，以原告沈承刚为买受人，被告碧桂园房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区。该商品房建筑面积260.08平方米，套内建筑面积246.01平方米。该商品房总价款为1788098元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款718098元，余款1070000元以贷款支付。出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。原、被告签订《委托办理权属登记协议书》约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确认，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。原告于2015年4月4日向被告出具《委托书》，委托被告办理涉案房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约定向被告支付1788098元的购房款。原告认为，被告逾期交付涉案房屋商品房转移登记的有关文书，故以前述诉请诉至本院。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行完毕款项支付义务，被告应于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。关于违约金计算起止时间的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故应从2017年1月30日起计算违约金。原、被告《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房转移登记的有关文书提交不动产登记机构为原告办理涉案商品房转移登记并通知原告，原告应当缴纳办证所需税费并将办理产权转移登记所需的相关材料交付被告。故违约金应计算到被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于违约金计算标准的问题。被告未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额1788098元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。被告辩称《委托办理权属登记协议书》约定，若被告未履行交付商品房转移登记有关文书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。该约定系对商品房买卖合同第二十二条第三款约定的变更，应以该约定作为违约金的计算依据。因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，而《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为。故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，应以原告已付购房款1788098元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2017年1月30日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈承刚逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款1788098元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告沈承刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十月三十日书记员  胡晨