广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初7675号原告：广州市番禺侨汇粮油食品公司，住所地：广东省广州市番禺区市桥街环城中路新城西片3座。法定代表人：李常进。委托诉讼代理人：杨兵，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁书诚，广东华誉品智律师事务所律师。被告：广州市广讯通信设备实业有限公司，住所地：广东省广州市南沙区大岗镇灵山村1号厂房之1。法定代表人：刘穗君，职务：总经理。委托诉讼代理人：叶慧琳，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳家琪，广东金本色律师事务所律师助理。第三人：广州市穗正砂石开采有限公司，住所地：广东省广州市番禺区桥南街南堤东路870号304。法定代表人：周彩霞。第三人：广州莱博蒂教育咨询有限公司，住所地：广东省广州市天河区马场路28号之二4302。法定代表人：孙琳。第三人：广州然音贸易代理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区石基镇金山村华创动漫产业园A13栋17号。法定代表人：黄伟文。第三人：广州市壕星电子信息有限公司，住所地：广东省广州市番禺区桥南街南堤东路870号407。法定代表人：冯炎坤。第三人：广州圣之科电子科技有限公司，住所地：广东省广州市番禺区桥南街南堤东路870号501。法定代表人：吴潮根。第三人：广州市亚潜商务服务有限公司，住所地：广东省广州市番禺区桥南街南堤东路870号509。法定代表人：刘汝仪。第三人：广州市禾笙木商贸有限公司，住所地：广东省广州市番禺区桥南街南堤东路870号512。法定代表人：郑小丽。第三人：姜健文，男，1971年8月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。第三人：李建明，男，1968年5月9日出生，汉族，住福建省尤溪县。第三人：陈振国，男，1987年9月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告广州市番禺侨汇粮油食品公司（以下简称侨汇粮油公司）诉被告广州市广讯通信设备实业有限公司（以下简称广讯公司）、第三人广州市穗正砂石开采有限公司、广州莱博蒂教育咨询有限公司、广州然音贸易代理有限公司、广州市壕星电子信息有限公司、广州圣之科电子科技有限公司、广州市亚潜商务服务有限公司、广州市禾笙木商贸有限公司、姜健文、李建明、陈振国租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告侨汇粮油公司的委托诉讼代理人杨兵、梁书诚，被告广讯公司的委托诉讼代理人叶慧琳、劳家琪，均到庭参加了诉讼。上述十第三人经本院合法传唤均无到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告侨汇粮油公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《奥利厂房租赁合同》自2019年5月15日解除；2.被告缴纳的保证金人民币10万元归原告所有；3.被告向原告支付2018年2月至合同解除之日的租金共942610.2元（以月租金62218.5元为基数自2018年2月15日计至2019年2月14日，以月租金65329.4元为基数自2019年2月15日计至2019年5月15日，共计942610.2元）：4.被告向原告支付2016年12月至合同解除之日拖欠租金的滞纳金l623399元（2016年12月至2018年1月欠租所产生的滞纳金489155.8元，2018年2月至2019年4月欠租所产生的滞纳金1134243.2元，暂合计1623399元）；5.被告及第三人自合同解除之日起共同腾退返还原告位于广州市番禺区桥南街南堤西路蚬涌粮食工业区内案涉租赁物，第三人在所承租范围内对上述腾退返承担连带责任；6.被告按案涉合同约定的租金标准支付占用费，自合同解除之日至腾退交还之日（暂计至2019年9月4日为止为237363元）；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月16日，原告与被告签订了《奥利厂房租赁合同》，该合同约定，被告向原告承租位于广州市番禺区桥南街南堤西路蚬涌粮食工业区内厂房的首层和三至五层，租赁期自2012年11月1日至2022年10月31日，租金从2013年2月1日开始计算并收取，每12个月为一个租赁年度，初始租赁年度月租金48750元，之后月租金每年度以上一年度为基础递增5%，被告应于每月15日之前通过银行划拨一次付清当月租赁费，逾期缴交的，被告除须补交外，每逾期一天，按所欠租赁费的千分之五向原告支付滞纳金。合同签订后，原告按约定向被告交付房屋，被告一直使用房屋至今，但从2016年12月开始，被告未按时支付当月租金。经原告催告，2017年4月14日被告向原告出具《还款保证书》，确认截止2017年4月14日欠付租金5个月共282951.1元，并承诺分期“还款”并保证自2017年8月起准时交租，但仍未按其承诺的期限缴纳租金。经统计，被告延期支付了2016年l2月至2018年1月的租金，而2018年2月至2018年7月的租金，被告至今仍未支付，合计373311元，已构成违约，应当按约定支付滞纳金。为维护原告合法权益，原告依法起诉至法院，请求法院依法判决。被告广讯公司辩称，1.被告虽然在2016年12月开始出现逾期支付租金的行为，但根据原告提交的证据2显示被告已就如何支付该期间租金的事宜出具还款保证书，并按照该保证书执行。且原告收到该保证书后没有再采取其他措施要求被告支付租金及违约金。即可视为原告同意被告按照还款保证书载明的还款即可无需再支付滞纳金。2.原告主张的滞纳金是基于租金产生，根据民法通则一百三十六条第三款规定，延迟支付租金或拒付租金的起诉时效为1年，原告起诉日期为2018年8月，即2017年8月以前的租金已经超过诉讼时效。3.涉案租赁物整栋楼房是存在问题的，1997年的房屋，楼房的铁钉混凝土都是不达标的，而且房屋漏水影响被告正常使用，也造成被告装修损失，同时5楼租户要降租才得以延续，希望法官能到现场核查以及批准被告的鉴定申请。第三人广州市穗正砂石开采有限公司、广州莱博蒂教育咨询有限公司、广州然音贸易代理有限公司、广州市壕星电子信息有限公司、广州圣之科电子科技有限公司、广州市亚潜商务服务有限公司、广州市禾笙木商贸有限公司、姜健文、李建明、陈振国未答辩。各方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院依法组织当事人质证，认定本案相关事实如下：涉诉物业位于广州市番禺区沙湾镇蚬涌村（奥利厂），权属人为广州市番禺区珠江粮油总公司（以下简称珠江粮油总公司），房屋层数规划为6层，建筑面积6871.6平方米。珠江粮油总公司于2018年7月20日出具《委托书》，载明珠江粮油总公司与侨汇粮油公司是关联企业，珠江粮油总公司允许侨汇粮油公司以自己名义出租涉案物业，在委托书签订日期之前的租赁合同，珠江粮油总公司亦承认由侨汇粮油公司的名义出租的合同效力。2012年10月16日，侨汇粮油公司（甲方）与广讯公司（乙方）签订《奥利厂房租赁合同》，约定：甲方将涉案物业指定部分物业租赁给乙方经营使用，具体包括厂房首层面积约250平方米，第三至五层厂房整层，三层面积共2850平方米；位于厂房东侧的外置2吨人货梯及人行梯间，上述三处建筑面积合共3250平方米，乙方租赁范围界限由附件一红线图示明，乙方已到现场查看，同意按现状承租；租赁期限自2012年11月1日起至2022年10月31日止；月租金标准48750元（其中厂房租金为38750元/月，空地租金及管理费10000元/月），月租金每年度以上一年度为基础递增5%，租赁年度从2013年2月1日起计算，十二个月为一个租赁年度；乙方须缴纳保证金10万元整；每月15日前，乙方一次性付清当月租金，逾期缴交的，乙方除须补交外，每逾期一天按所欠租赁费的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过30日，则视为乙方违约，甲方有权解除合同、没收保证金、并追究乙方违约责任；租赁期满，乙方投资的动产自行处理，固定性建筑及装潢不得拆卸，甲方不承担作价补偿义务，届时地上的建筑物或构筑物，除活动的设备及器具（即用螺丝可进行拆卸）乙方可自行拆走外，所有资产包括入墙入地的装修包括水电投资装修均属甲方所有；等等。涉案物业交付给广讯公司使用后，广讯公司因拖欠租金，于2017年4月14日向侨汇粮油公司出具《还款保证书》，载明：我司于2012年10月16日与侨汇粮油公司签订《奥利厂房租赁合同》，截止2017年4月14日欠侨汇粮油公司未结清租金5个月共282951.1元，我司承诺于2017年4月20日前还款48750元，2017年4月30日前还款56434元，2017年5月15日前还款59255.7元，2017年5月30日前还款59255.7元，2017年6月15日前还款59255.7元，2017年6月30日前支付5月租金59255.7元，2017年7月15日前支付6月份租金59255.7元，2017年7月30日前支付7月租金，我司保证自2017年8月起准时于每月15日前支付当月租金。签订上述《还款保证书》后，广讯公司分别于2017年4月17日支付48750元、5月3日支付56434元、6月2日支付59255.7元、6月19日支付59255.7元、7月31日支付50000元、8月1日支付9255.7元、8月31日支付9255.7元、8月31日支付50000元、9月30日支付59255.7元、10月31日支付59255.7元、12月5日支付118511.4元，2018年3月26日支付50000元、6月4日支付118511.4元。广讯公司在租赁过程中将租赁物分租给不同的次承租人，本次诉讼中，根据广讯公司提交的分租合同及租赁现场实际使用情况，侨汇粮油公司向本院申请广州市穗正砂石开采有限公司、广州莱博蒂教育咨询有限公司、广州然音贸易代理有限公司、广州市壕星电子信息有限公司、广州圣之科电子科技有限公司、广州市亚潜商务服务有限公司、广州市禾笙木商贸有限公司、姜健文、李建明、陈振国作为第三人参加诉讼。至本案辩论阶段结束前，广讯公司确认广州市穗石砂开采有限公司、广州圣之科电子科技有限公司、姜健文等第三人已撤场，但同时确认涉案物业整体仍由广讯公司占有使用，未交还给侨汇粮油公司。庭审中，侨汇粮油公司确认广讯公司已支付完毕2018年1月之前的租金，主张广讯公司自2018年2月开始未支付租金。广讯公司确认租金支付情况，但认为没有支付租金是因为涉案物业漏水越来越严重，认为应由侨汇粮油公司修缮完毕后再支付租金。为此，广讯公司提交了自认于2018年10月25日拍摄的涉案物业天花板及墙体照片，但未提供照片原件核对，并向本院提交了漏水影响使用的鉴定申请。侨汇粮油公司认为广讯公司提交的照片无法显示具体拍摄时间、地点，对于照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，且认为从未收到过广讯公司的修复要求。本院认为，侨汇粮油公司与广讯公司就涉案物业签订的《奥利厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，内容合法有效，当事人应当遵照执行。合同约定承租人逾期支付租金超过30日，出租人有权解除合同、没收保证金。广讯公司自2018年2月开始未依约支付租金，至今逾期已超过30日，广讯公司虽抗辩称因涉案物业存在严重漏水影响使用的情形，但其提供的照片未能反映具体拍摄时间、具体位置，且不能提供证据证明曾向侨汇粮油公司要求修复上述漏水处，应承担举证不能的责任。另外，即便涉案物业存在广讯公司主张的漏水情形，根据其提交的照片显示，部分地方仅为轻微脱皮、渗水，不影响使用，且广讯公司租用的涉案物业含首层、三至五层，部分地方漏水并非导致整个租赁物不能使用，故不能对抗租赁物的整体租金的支付义务。因此，广讯公司不支付租金的抗辩理由不成立，本院不予采纳，广讯公司要求对漏水问题进行鉴定，本院亦不予准许。因广讯公司逾期支付租金超过30日，侨汇粮油公司依约有权解除合同、没收保证金。但侨汇粮油公司主张合同自2019年5月15日解除缺乏事实依据，本院不予支持。合同解除日前的租金，广讯公司自2018年2月起未支付，故侨汇粮油公司请求广讯公司支付自2018年2月15日至合同解除之日的租金，本院予以支持。根据合同约定，2018年2月15日起的月租金标准为62218.5元，则2018年2月15日至2019年2月14日期间应支付的租金为746622元。2019年2月15日起的月租金标准为65329.4元，每年的月租金标准在上年度基础上递增5%，广讯公司应按照合同约定的标准支付租金至合同解除之日。关于广讯公司迟延支付租金的滞纳金，广讯公司经侨汇粮油公司同意，出具《还款保证书》，对于2017年7月前租金的支付时间变更了合同约定，应履行变更后的约定，该保证书未约定迟延履行的滞纳金，故侨汇粮油公司主张2017年7月前迟延支付租金的滞纳金，本院不予支持。2017年8月至2018年1月的租金，广讯公司存在迟延支付的情形，合同约定迟延支付租金每逾期一天应支付所欠租赁费千分之五的滞纳金，广讯公司认为该滞纳金过高，请求予以调低，本院依法调整该标准为年利率24%。根据广讯公司支付该期间的租金时间，每期迟延支付的天数总共为799天，故广讯公司应向侨汇粮油公司支付滞纳金共31131元（59255.7元×0.24/365天×799天）。自2018年2月起至合同解除之日的租金，广讯公司尚未支付，故应自当月16日起，以拖欠的月租金为本金，按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日。侨汇粮油公司超过部分滞纳金，本院不予支持。合同解除后，广讯公司应将涉案物业返还给侨汇粮油公司，次承租人应当对此承担连带责任。根据广讯公司自认未撤场的第三人，广州莱博蒂教育咨询有限公司、广州然音贸易代理有限公司、广州市壕星电子信息有限公司、广州市亚潜商务服务有限公司、广州市禾笙木商贸有限公司、李建明、陈振国作为次承租人，负有腾房的义务。广讯公司未能交还涉案物业的，应自合同解除次日起，参照合同约定的租金标准支付占有使用费至实际交还之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州市番禺侨汇粮油食品公司与被告广州市广讯通信设备实业有限公司于2012年10月16日签订的《奥利厂房租赁合同》；二、被告广州市广讯通信设备实业有限公司支付的保证金10万元归原告广州市番禺侨汇粮油食品公司所有；三、被告广州市广讯通信设备实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺侨汇粮油食品公司支付2018年2月15日至2019年2月14日的租金746622元及2019年2月15日至合同解除之日的租金（按照合同约定的月租金标准支付）；四、被告广州市广讯通信设备实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺侨汇粮油食品公司支付逾期支付2017年8月至2018年1月租金的滞纳金31131元，及支付2018年2月至合同解除之日租金的滞纳金（自当月16日起，以拖欠的月租金为本金，按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日）；五、被告广州市广讯通信设备实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内日将位于广州市番禺区沙湾镇冼涌村（奥利厂）交还给原告广州市番禺侨汇粮油食品公司，并支付自合同解除之日起至交还之日的占有使用费（参照合同约定同期的月租金标准）；六、第三人广州莱博蒂教育咨询有限公司、广州然音贸易代理有限公司、广州市壕星电子信息有限公司、广州市亚潜商务服务有限公司、广州市禾笙木商贸有限公司、李建明、陈振国对被告广州市广讯通信设备实业有限公司上述交还涉案物业给原告广州市番禺侨汇粮油食品公司承担连带责任；七、驳回原告广州市番禺侨汇粮油食品公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61716元，由被告广州市广讯通信设备实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。(本页无正文)审 判 长  余 珣人民陪审员  朱湛亮人民陪审员  陈健琳二〇一九年十月三十日书 记 员  陈 冬