广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8551号原告：于宝祥，男，1952年12月7日出生，汉族，身份证住址黑龙江省伊春市友好区，委托诉讼代理人：陆宝昌，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹家眉，广东星宇律师事务所律师。被告：黄庆昌，男，1954年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：容绍云，广东宾得律师事务所律师。被告：广州市小坪实业有限公司，住所地广州市白云区黄石西路小坪西路23号（仅作办公场地）。法定代表人：黄干纯，董事长。被告：广州市白云区新市街小坪经济联合社，住所地广州市白云区新市街道小坪村。负责人：黄干纯，社长。上述两被告的共同委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。原告于宝祥与被告黄庆昌、广州市小坪实业有限公司、广州市白云区新市街小坪经济联合社租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于宝祥及其委托诉讼代理人陆宝昌、邹家眉，被告黄庆昌及其委托诉讼代理人容绍云，被告广州市小坪实业有限公司、广州市白云区新市街小坪经济联合社的共同委托诉讼代理人张丽璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于宝祥向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告退回多付的租金727266.8元；2、判令三被告向原告退回押金44000元；3、判令三被告赔偿原告因被告解除合同造成的预期利益损失362816元；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：原告与被告广州市小坪村吉昌围工业区、被告黄庆昌于2010年3月20日签订《厂房租赁合同书》，约定被告黄庆昌将位于北1、2厂房、宿舍和前后空地租给原告，厂房面积2160平方米，宿舍为70平方米，前后空地400平方米。每月租金合计22000元。从2016年3月20日至今，每月租金递增到26620元，原告按照合同的约定缴纳按金44000元，并交租至2018年12月31日，后被告以拆迁为由停止收取原告的租金。被告广州市小坪实业有限公司于2019年1月8日发出《关于解除合同的通知》，通知包括原告在内的承租人，收回小坪村集体物业，于承租方收到通知之日，单方解除租赁合同，并停止收取原告的租金。被告广州市白云区新市街小坪经济联合社于2019年1月15日发出《搬迁补偿通告》，要求原告搬迁清空厂房。被告要拆迁，对涉案厂房进行测量，原告发现租赁合同中的面积有虚假成分，发现被欺骗。原告遂委托广东建准检测技术有限公司对北1、2厂房、宿舍和前后空地的面积进行测量，广东建准检测技术有限公司于2019年3月12日出具《安达路86号6-1、6-2仓库及宿舍面积测绘报告》，测出厂房面积1516.45平方米，宿舍面积77.63平方米，空地面积289.59平方米，实际厂房面积和空地面积均少于合同约定的面积，按双方租赁合同约定的租金标准，从2010年3月20日至2018年12月31日，原告多交租金727266.8元，被告应退回原告。租赁期内，原告将涉案物业转租给第三方，每月收取租金40792.5元，而原告交给被告每月租金为26620元，原告每月通过转租可获收益14172.5元。现被告单方解除合同，应当向原告赔偿因此造成从2019年2月1日起至2021年3月20日的预期利益损失共362816元。涉案物业属于被告广州市白云区新市街小坪经济联合社资产，被告黄庆昌在租赁合同中签名，属于合同出租方，被告广州市小坪实业有限公司对被告广州市白云区新市街小坪经济联合社进行管理，对外一起承担债权债务。故三被告应一起承担租赁合同的权利义务。被告黄庆昌辩称，不同意原告的诉请。一、租赁合同签订后，原被告一直按照合同约定的面积及租金履行，被告将涉案物业交付原告后，自2010年到2018年共八年的时间里，原告从未就面积和租金问题提出过异议。二、关于退还押金问题，原告至今未支付2019年1月至3月期间的租金，只是缴纳了水电费及垃圾费。且被告多次催促原告对数，扣除租金后，将剩余部分退还给原告，但原告一直未过来。三、关于预期利益损失，根据租赁合同约定，在被告不知情的情况下，原告将涉案物业转租给他人，因此，在原告违约的情况下，不存在预期损失。且根据租赁合同约定，如遇国家政策不允许合作时，双方互不追究对方的经济责任。由于涉案物业属于小坪村城中村改造范围，对此双方均不存在过错。原告不应追究被告责任。四、根据原告提交的转租合同，原告转租给第三人的期限为2017年2月18日至2018年12月18日。现合同已到期，不存在所谓的预期利益的问题。被告广州市小坪实业有限公司、广州市白云区新市街小坪经济联合社共同辩称，两被告主体不适格，不同意原告的全部诉请。一、本案系租赁合同纠纷，合同的相对方为原告与被告黄庆昌，两被告与原告并未存在租赁合同关系。二、涉案场地系小坪村委会出租给刘仲允自建简易厂房的，该厂房为刘仲允所建，并非两被告建设，两被告对厂房的面积并不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《厂房租赁合同》、收据、拆迁补偿公告、测绘报告、复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月20日，原告（乙方）与广州市小坪村吉昌围工业区（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于北1、2厂房、宿舍和前后空地（以下简称涉案物业）租给乙方（面积：厂房为2160平方米，宿舍为70平方米，前后空地为400平方米）。一、厂房价格：1、厂房每平方米9元，每月租金19440元。宿舍每平方米9元，每月租金630元，前后空地每平方米5元，每月租金2000元，合计22000元。2、乙方签订合同时，必须缴纳44000元按金给甲方作为租赁保证金，该保证金在合同期最后月扣除。二、租赁期限：乙方租赁期限：2010年3月20日至2021年3月20日，租期11年。三、结算方式与处罚：2、租赁期内，甲乙双方不得中途终止合同，如甲方提出终止合同，必须退回按金给乙方，若乙方提出中止合同，甲方有权不退还所有按金。3、乙方未经甲方同意，不得转租其他人，若未经甲方同意转租其他人，作乙方违约处理。四、双方责任与义务：4、如遇国家政策不允许合作时，双方互不追究对方的经济责任。合同落款空白处有手写字样“甲方同意乙方转租或分租”。甲方代表处由黄庆昌签名及广州市小坪村吉昌围工业区盖章予以确认。乙方代表处由原告签名确认。同年2月23日，广州市小坪村吉昌围工业区出具收据，证实收到原告缴纳押金44000元。2017年2月18日，原告（甲方）与于波（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于白云区小坪村安达路86号北一、北二仓库2栋房、宿舍和前后空地租给乙方（厂房面积：2160平方米），厂房每平方米18元，每月租金38850元。租期：2017年2月18日至2018年12月18日，租期为1年。2019年1月8日，被告广州市小坪实业有限公司向包括原告在内的各承租户发出《关于解除合同的通知》，内容为：小坪村“城中村”改造项目现已正式启动，为配合小坪村集体物业清拆工作，现小坪经济联合社以及下辖经济发展公司、经济合作社集体物业需收回拆除。1、自贵方收到通知之日起，贵我双方签订的租赁合同解除；2、贵方需在2019年3月31日前清空房屋，结清水电将房屋交付我方；3、如贵方逾期未按约交回房屋，我方将追究贵方违约责任，同时我方将在2019年4月1日起对相关房屋停水停电。同年1月15日，被告广州市白云区新市街小坪经济联合社向实际经营者发出《拆迁补偿通告》，内容为：小坪村城中村改造项目正式启动，1、自2019年1月8日发出《关于解除合同的通知》之日起，凡无合同、合同过期或合同期内正在经营的厂房、仓库、商铺等实际经营者，愿意在2019年3月31日前搬迁的，小坪联社将按180元/平方米的补偿标准发放搬迁补助费。2、如合同未到期，仍想继续经营的厂房、仓库、商铺经营者，可按合同约定时间继续履行合同经营，并依时加纳租金，至合同结束后，无条件退回。3、合同已到期或无租赁合同的经营者，于2019年3月31日后必须无条件清空厂房、仓库、商铺等，自行搬迁。4、对于2019年3月31日以后搬迁的厂房、仓库、商铺等经营者，小坪联社不再发放搬迁补偿费用。原告于2019年3月12日委托广东建准检测技术有限公司对涉案物业实际面积进行测量，经测量，6-1（北仓1号）建筑面积759.44㎡，6-2（北仓2号）建筑面积757.01㎡，宿舍建筑面积77.63㎡，铁硼建筑面积（占地面积/2）25.79（51.59/2）㎡，总建筑面积1619.87㎡，空地占地面积238.01㎡，总占地面积1883.68㎡。本院曾发函至广州市规划和自然资源局白云区分局，询问涉案物业报建情况。2019年5月6日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院称，经查，暂无相应《建设工程规划许可证》信息及产权记录。庭审中，原被告均确认2010年3月20日签订租赁合同及履行租赁合同义务的相对方为原告于宝祥及被告黄庆昌，收取租赁保证金44000元的系被告黄庆昌，广州市小坪村吉昌围工业区实际为不存在的主体。本院认为，因涉案物业系没有合法报建手续的违法建筑，原告与被告黄庆昌于2010年3月20日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，被告应将收取原告的租赁保证金44000元返还给原告。因实际收取保证金的为被告黄庆昌，故被告黄庆昌应向原告返还保证金44000元。被告广州市小坪实业有限公司、广州市白云区新市街小坪经济联合社并非租赁合同的相对方，且两被告并未收取原告保证金，现原告主张被告广州市小坪实业有限公司、广州市白云区新市街小坪经济联合社共同向原告返还租赁保证金无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告向被告主张因实际测量租赁面积与合同约定租赁面积不符，需返还2010年至2018年期间多收取的租金的诉请，首先，原告委托广东建准检测技术有限公司对涉案物业实际面积进行测量系其单方委托行为，并未征得被告同意。对于原告称小坪村对涉案物业进行实际测量的结果为1430平方米，因无证据证实，本院对原告该主张不予采纳；其次，自2010年双方签订租赁合同至今，在长达九年的时间里，原告并未对租赁面积提出过异议，直到涉案物业被拆除需要进行补偿时才提出异议，不符合常理。综上，本院认为，虽然合同约定的租赁面积与实际使用面积可能会存在误差，但原告并未在合理的时间向被告提出异议，视为原告对约定的租赁面积予以认可，故对于原告主张被告返还多收取租金的诉请本院不予支持。对于原告主张被告支付预期利益损失即自2019年2月1日至合同到期之日2021年3月20日期间原告通过转租收取可得租金利益损失，本院认为，原告作为承租人，未对涉案物业的合法性进行审慎的审查义务，主观上存在错过，对租赁合同的无效应承担相应的过错责任。且涉案物业的拆除系政府拆迁行为所致，并非被告过错导致，加之原告与案外人的转租合同已于2018年12月18日到期，不存在租金利益损失，故原告该诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，被告黄庆昌向原告于宝祥返还租赁保证金44000元；二、驳回原告于宝祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15423.4元，由原告于宝祥负担14848.47元，由被告黄庆昌负担574.93元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  聂清玉人民陪审员  甄晓明二〇一九年十月二十八日书 记 员  陈春燕冼颖斯