贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0324民初3618号原告：正安县富园物业管理有限责任公司。统一社会信用代码91520324MA6EA57L5F。住所：贵州省遵义市正安县凤仪镇桃园社区居民委员会。法定代表人：徐继元。委托诉讼代理人：曾祥富，男，汉族，1989年04月05日出生，贵州省织金县人，住织金县。该公司经理。被告：杨小波，男，汉族，1987年07月05日出生，贵州省正安县人，住正安县安场镇石峰村杨风组，现住贵州省遵义市正安县。原告正安县富园物业管理有限责任公司（以下简称“富园物业公司”）与被告杨小波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年08月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富园物业公司委托诉讼代理人曾祥富以及被告杨小波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年01月15日至2020年01月14日物业管理服务费2,577.84元，并按日3‰支付滞纳金1,508.00元，共计4,085.84元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年01月15日，原告与贵州信义亿通房地产开发有限公司依法签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向该公司开发的正安县名仕公馆小区提供物业管理服务，合同期限为三年，我公司提供物业服务的受益人为该小区物业的全体业主和使用人，受益人按面积向我公司交纳物业服务费，合同签订后我公司依照约定向该小区提供了物业服务。被告系正安县名仕公馆2号楼26-1号房业主，房屋面积107.41㎡，应按每月1.00元/㎡于每年的07月15日前向我公司支付物业服务费，但被告从2018年01月15日起一直未交纳，经多次催收至今未付，特诉至法院。被告杨小波辩称，我没有交纳物业费是有原因的，名仕公馆小区内的平台本不允许停放车辆，但是目前却允许车辆进入停放且名仕酒店的车辆也停在小区内；小区的门禁系统未能正常使用，已经有两年的时间了，导致外来人员能够随意进出小区；每个单元有二部电梯，但其中一部自2019年03月份就坏了，至今没有修理，仅有一部电梯运行，导致业主进出不便；小区有违章建筑占用业主的公摊面积，原告未进行管理。综上，原告未完全尽到物业服务的职责，为此，被告不同意按照前期物业服务合同的约定支付物业费。本院经审理认定事实如下：被告杨小波购买了正安县凤仪街道办事处桃园社区名仕公馆2-26-1号房，建筑面积为107.41㎡，并于2015年04月入住。2018年01月10日，原告富园物业公司与贵州信义亿通房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由富园物业公司对贵州信义亿通房地产开发有限公司开发建设的名仕公馆提供前期物业管理，合同约定物业服务费的收费标准为：电梯房每月1.00元/㎡;商业用为房每月2.00元/㎡;同时约定了服务的内容、范围、期限、违约责任等。被告杨小波认为原告在服务期间管理服务不到位，存在很多问题，自2018年01月15日起未交纳物业服务费，原告为此于2019年08月22日向本院提起了诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述和答辩以及原告提供的前期物业服务合同、物业服务图片、电梯维保费用票据复印件、行政强制措施决定书、特种设备监察指令书、通知书、照片等在卷佐证，足以认定。上述证据，经审查，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。对被告提供的收费票据1张、图片5张，其欲证明被告已缴纳了大修基金，原告在小区公告区域内设置停车收费；小区内照明灯坏了原告没有维修、小区存在乱停车现象、消防设施不完善没有水管、门禁系统坏了没有维修、其中一部电梯故障一直停用。对被告提供的收费票据，证明被告已缴纳大修基金的事实，本院予以确认；对被告提供的图片，原告对门禁系统坏了没有维修、其中一部电梯故障损坏已停用的事实予以认可，本院予以确认，但因原告在小区设立停车位是根据大多数业主的要求而设立，且并未对外开放，不能证明原告未尽服务的事实，也不能证明原告未尽到保洁服务以及消防通道存在长期被堵塞的情况，因此，对被告的证明目的，本院不予采纳。本院认为，原告具备提供物业服务的资质，其与“名仕公馆”小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上通过协商一致签订的，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，是有效合同，对包括被告在内的“名仕公馆”小区全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原、被告双方均应按照合同约定严格履行自己的义务，原告按照合同约定全面履行了自己的义务，服务质量也得到了绝大多数业主的认可，被告不支付服务费属于违约行为，现原告要求被告支付，符合上述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，应予支持，对具体金额问题，被告居住的房屋建筑面积为107.41㎡，按照原告与贵州信义亿通房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，按每月1.00元/㎡计算，按年交纳，并从原告提供物业起的六个月内缴纳，因此原告主张自2018年01月15日至2020年01月14日，物业费为2,577.84元（107.41㎡×1.00元/㎡×24个月)本院予以支持。对被告辩称原告未尽到管理和服务义务，因提供证据不能证明自己的主张，且与本案查明的事实不符，本院不予支持；对被告认为小区每个单元中的一部电梯损坏后一直未维修的问题，经查明，电梯是建设单位贵州信义亿通房地产开发有限公司开发建设的房屋设施，按照相关法律和法规规定，在保修期内属建房单位的维修责任，且物业公司已经向相关主管部门和房开商提出报告，尽到了自己的责任，因此，不属物业公司的责任范围；对被告提出门禁系统不能正常使用的问题，业主交纳的大修基金系建设单位收取，在保修期内属建房单位的维修责任，且物业公司已经向相关主管部门和房开商提出报告，尽到了自己的责任，对被告的辩解主张，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金问题，因超出法律规定的标准范畴，且作为惩罚性条款，被告认为原告服务不到位，并无恶意拖欠，小区存在的部分问题，虽然不是原告的责任，但确实至今未能协调解决，业主有意见和想法实属客观因素，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，为了保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告杨小波于本判决书生效后五日内支付原告正安县富园物业管理有限责任公司自2018年01月15日起至2020年01月14日止所欠物业服务费2,577.84元；二、驳回原告正安县富园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告杨小波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。审判员  袁定刚二〇一九年十月八日法官助理郑红丽书记员骆海兵