广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0183民初6732号原告：赖泳诗，女，1995年10月10日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：朱智锟、温建锋，广东德比律师事务所律师。被告：广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社，住所地广东省广州市增城区荔城街城丰村新汤路1号。负责人：汤凯文。委托代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。原告赖泳诗诉被告广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社（以下简称新汤合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖泳诗的委托代理人朱智锟、温建锋，被告新汤合作社的委托代理人罗学源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求为：一、被告立即将位于增城市××城街××房的房屋过户登记至原告名下；二、被告向原告支付迟延办理过户登记手续的违约金（从起诉之日起，以已付购房款总额为基数，每日按年利率的6%计算至办理房产过户完毕之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月10日，原告与被告协商一致，签订《裕丰名苑住宅单位订购合同》，约定以银行按揭方式购买被告位于广州市增城区荔××大道北裕丰名苑3幢701房，原告依约支付了房款和税金。2014年3月24日，被告将涉案房屋交付原告使用。原告随后进行装修入住。双方约定，涉案房屋符合过户条件时，被告须将涉案房屋过户至原告名下，并通过银行按揭方式支付尾款。但被告一直拖延履行过户的义务，为此，诉至法院，望判如所请。被告新汤合作社辩称：被告对事实方面没有异议，庭前被告在过年前已与原告进行协商，但是双方无法达成协议。事实方面阐述如下：一、双方签订的订购合同违反国家强制性规定，因此上述买卖合同无效。合同基本都是在2013年签订的，双方在房产证取得之前的交易是预售，合同也约定了是预售。被告的土地属性是国有，国务院颁布规定只有房地产开发的商品房才能预售，因此，被告出售房屋的行为是无效的。同时，增城市政府也告知过市民不要购买涉案房屋，但是原告在明知的情况下仍然购买涉案房屋。因此该合同违反了国家强制性规定，合同无效。合同无效后，房屋应当返还，因此被告应当返还购房款，原告应当返还房屋。双方的根源在税费问题上，原告对税费的约定有误解。根据合同约定，在产生纠纷之前，原告认为税费均应被告缴纳，税种的纳税主体是被告。但根据被告提交的两份判决书，可知实际由何人缴纳税款，法律是没有规定的，税费双方一半，是没有违反法律规定的。被告在之前已经预交了一部分金额，但是后来政策变更，因此税款上调了，因此原告需要承担的税款也上升了，这是税务局要求增加的，不是被告要求的。现政策发生变化，如因政策原因，原告无法办理过户或因政策变化而导致过户成本增加的，被告不负责任。在诉讼之前，被告已经同意免除两项税种的之一，已经做成巨大的让步，原告不同意，要求被告承担全部税款，但是对房屋多出的面积却绝口不提。原告的诉讼请求其实都无法实现，如要实现要付出巨大代价。原告想通过起诉来不缴纳税款，如果法院判决被告过户，那么原告需要请求执行局协助执行，那么原告要先完成付款，按揭的业主如无法付清房款，那么即无法办理过户，法院也无法协助原告办理过户，且原告需要付清全部税款，房管部门才能给原告办理，且合同的面积差，原告也需要补清房款。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年12月10日，新汤合作社的销售代理人黄卫（甲方）与购买人赖泳诗（乙方）签订《裕丰名苑住宅单位定购合同》，载明“……第一条本楼盘为新开发但按二手楼交易程序进行销售的新建毛坯房。……第二条房屋座落、楼层、编号、一手业主情况预售住宅单位位于荔××大道北裕丰名苑叁幢柒层零壹号，……第三条房屋面积、销售价格：1、预售房屋面积暂定104㎡，……3.2预售房屋价格按照如下第1种方式确定：（1）按房屋预售单价5521元/㎡确定，……第四条房屋总价、付款、优惠……4.1、预售房屋总价暂定为574184元。……4.2、签订定购合同后即付定金大写伍万元人民币，十天内支付总房价的30%，即174184元整。……首期款必须在2013年9月30日前付清，剩余房款由银行按揭房款。……第五条缴纳、办证、过户、按揭及费用。5.1乙方全权委托甲方代为办理所购房屋的纳税、办证、过户、按揭等所有手续，……5.2办理产权过户过程中将会产生一定的营业税、营业税附加税种、所得税及土地增值税等税项，按评估价或网签价计收，该笔费用暂时无法准确确定，可同开发商与乙方各负责一半，……5.3办理产权过户过程中将会产生一定的其他费用，包括但不限于契税、交易税、房屋测绘费、产权登记费、评估费及银行按揭费用等，此费用全部由乙方自行承担。……第六条、交楼时间6.1楼盘整体交楼时间为2013年9月30日……第十条、违约责任（1）乙方完全履行合同条款规定义务而甲方无法向乙方交付房屋的，则甲方应按双倍金额退赔乙方已交纳总金额。（2）在乙方完全履行合同条款规定义务而甲方违反合同第六条规定的，乙方有权按每日￥1000元向甲方索偿延期交付罚款。（3）在乙方完全履行合同条款规定义务而甲方违反合同第七条规定的，……此间产生延期交楼责任的按本条第（2）点执行。……”。赖泳诗支付购买涉案房屋的首期款174184元，由新汤合作社开具收据。2014年3月24日，新汤合作社出具《收据》，载明“今收到赖泳诗交来3栋701房预收办证律师费、备案费、预告登记费、按揭费、保险等（凭票据计算多除少补）壹万元”。2014年3月24日，新汤合作社出具《收据》，载明“今收到赖泳诗交来3栋701房预收办证费（凭票结算多除少补）叁万元”。同日，新汤合作社出具《收据》，载明“今收到赖泳诗交来3栋701房维修基金10920元”。同日，新汤合作社出具《收据》，载明“今收到赖泳诗交来3栋701房服务费伍佰元。”。2014年3月24日，新汤合作社出具《收据》，载明“预收三个月管理费468元”。2014年2月14日，赖泳诗与新汤合作社签订《补充协议》，约定了赖泳诗委托新汤合作社办理纳税等手续，并在办理涉案房屋办出集体大证后两个月内，赖泳诗配合新汤合作社办理过户手续。2016年8月12日，广州市增城区地方税务局出具《信访事项处理意见书》，载明“赖良溪先生：……裕丰名苑的产权人是荔城街城丰村新汤经济合作社，现该经济合作社转让裕丰名苑房产，根据相关税收法律法规规定，企业所得税、房产税、土地增值税的缴纳义务人为该经济合作社，应由该经济合作社履行纳税义务。……”。新汤合作社在2016年7月28日，张贴《告示》，内容为告知裕丰名苑的业主，第一批办证的部分业主，已经在2016年7月28日取得房产权证。经荔城街信访办协调，新汤合作社承诺作出如下让步：属第一批过户业主在2016年8月3日前完成过户手续办理，新汤合作社承担在2016年8月3日之前各种税费所产生的滞纳金……2016年8月3日后办理过户手续的业主，各税种所产生的滞纳金由各业主自行承担等内容。之后，新汤合作社发出《通知》，内容为，现收到税局通知第一批税局存量房的核价至2016年8月30日到期，如过期不办理，该核价需要重新核定，现通知第一批未办理的22户业主尽快前来办理。并附22户业主名单。2016年9月14日，新汤合作社发出《关于前来办证的催告函》，内容为告知赖泳诗，补交房屋面积款人民币27550元。并告知新汤合作社以税局通过审批核定房屋总价款人民币530781元，按照《裕丰名苑购房合同》第5.2条款进行缴纳税款，补交税款人民币17550.46元，方可进行办理房产证手续。新汤合作社催促赖泳诗履行合同义务，但是赖泳诗没有任何回应，现在再次通知赖泳诗，接到函件后在2016年9月27日前来办理缴纳税款及办理过户手续。如在接函后10日内仍未履行合同义务，新汤合作社将视赖泳诗不再履行双方签订的《裕丰名苑购房合同》，新汤合作社将向法院提起诉讼，要求解除合同等内容。2016年9月25日，赖泳诗向新汤合作社发出《回复函》，内容为，赖泳诗已经履行合同条款和相关法律法规之义务。由于新汤合作社未能履行合同义无原因，导致至今未能办证过户，新汤合作社又将不合理各项税费强加给赖泳诗。因此，赖泳诗声明凡是不属于本人不该交纳的的税费和其他费用坚决不交。2016年9月28日，新汤合作社发出《致尚未办证业主的函》，内容为，告知赖泳诗，根据税务局核算的税费为95500.92元，根据对半原则，赖泳诗应承担17550.46元，……之前已经收取你方办证费30000元，因业主迟迟未办理，每天税局核定税款都会产生相应的税金罚款，……：现提出如下两个方案：一、如你按合同约定补交税费，新汤合作社正常办理房产证，并将多出的面积赠送给你，不管面积差价款与税费的差额是多少，新汤合作社均承诺不再收取你的面积差价款。二、如你不愿补交税费，我社将要求你补交面积差价款，然后再办理房产证。如协商不成，我社将向增城区人民法院起诉要求你补交……。2016年10月14日，新汤合作社作出《公示》，内容为大部分新汤村商住楼（裕丰名苑）的业主已经完成过户手续的办理，并取得《不动产权证书》。但仍有小部分的业主拒不办理过户手续。由于《同贷书》及《房屋价格评估报告》的时效即将过期，将导致无法办理过户手续。现我合作社促请未办理过户手续的业主在2016年11月15日前完成相关手续的办理。在2016年11月15日后由于上述原因，我合作社将停止办理过户手续。……。2017年3月15日，新塘合作社作出《通知》，内容为告知赖泳诗，因赖泳诗拒绝办理过户手续，要求赖泳诗2017年3月30日前来办理退还手续。另查明：一、因新汤合作社将涉案房屋出售给罗小文，为此，赖泳诗向本院提起诉讼，赖泳诗的诉讼请求为：一、确认新汤合作社与罗小文关于增城市××城街××房的房屋买卖合同无效。二、本案的全部诉讼费新汤合作社与罗小文承担。本院受理后，案号为（2018）粤0118民初1675号。该案经审理后，本院作出如下判决：确认新汤合作社与罗小文于2017年5月13日签订《裕丰名苑住宅单位定购合同》无效。该案已经发生法律效力。因赖泳诗起诉新汤合作社、罗小文，确认新汤合作社与罗小文之间就涉案房屋买卖的合同无效。为此，本院作出裁定，中止本案审理。上述案件发生法律效力后，本案恢复审理。二、赖泳诗曾与其他业主向本院起诉新汤合作社，本院受理后，案号为（2017）粤0183民初560-577、579-593、595-599、601-603号合计41案，上述案件除本院原告赖泳诗，另案李永锋、何倩云外，其余均由原告自愿申请撤回起诉而结案。其中李永锋、何倩云起诉新汤合作社房屋买卖合同纠纷一案，李永锋、何倩云要求新汤合作社将其购买的房屋过户至李永锋、何倩云名下。本院作出(2017)粤0183民初570号民事判决书，在该案中，本院认为，新汤合作社未取得预售许可证的情形下对外销售，已经违反了法律规定，因此，新汤合作社与李永锋、何倩云之间的房屋买卖合同无效；为此，驳回李永锋、何倩云的诉讼请求。判后，李永锋、何倩云不服本院一审判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院审理后，作出(2019)粤01民终1759号民事判决书，认为：一、关于涉案房屋过户登记的问题。李永锋、何倩云与新汤合作社于2013年3月20日签订《裕丰名苑住宅单位定购合同》约定“本楼盘为新开发但按二手楼交易程序进行销售的新建毛坯房”，新汤合作社也已经为另案购买人办理了房产证。涉案房屋买卖合同关系并非商品房预售合同。新汤合作社以涉案房屋未取得预售许可证为由，主张涉案《裕丰名苑住宅单位定购合同》无效，不能成立。本案双方实质争议在于新汤合作社以李永锋、何倩云未按《关于前来办证的催告函》的要求限期补交税款构成违约，其有权解除合同不应再为李永锋、何倩云办理过户手续能否成立的问题。因《裕丰名苑住宅单位定购合同》签订后，李永锋、何倩云除已向新汤合作社支付首期款555000元之外，亦另行支付办证费用10000元和税费30000元等费用，双方亦约定“在甲方为乙方办理房产证后，双方按正式发票结算办证费用”“计算多除少补”，且新汤合作社向李永锋、何倩云发出前述通知载明“税务局核定涉案房屋总价为637750元，李永锋、何倩云需补交28435.18元税款”，并未提供明确的计税依据。双方对此产生分歧，不应归责于一方当事人。新汤合作社发出的解除合同通知并不发生合同解除的法律后果。二审中，李永锋、何倩云明确同意一次性向新汤合作社支付购房余款，并同意先垫付涉案房屋交易所需缴付全部税、费，之后再由双方依照《裕丰名苑住宅单位定购合同》的约定进行结算，并未增加新汤合作社的履约成本，本院予以准许。据此，新汤合作社在收齐购房余款后应及时协助李永锋、何倩云办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋过户登记至李永锋、何倩云名下。二、至于李永锋、何倩云上诉主张新汤合作社向其支付迟延办证违约金的问题，因如前文所述，双方就税费交付问题产生分歧，导致未依约办证，相应后果就由双方各自承担。李永锋、何倩云该项主张，本院不予支持。本案一审诉讼保全费由新汤合作社负担，一、二审案件受理由双方各负担一半。为此，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初570号民事判决；二、李永锋、何倩云于本判决生效之日起五日向广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社支付购房余款230000元；三、广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社于收到前述第二判项款项之日起五日内协助李永锋、何倩云办理涉案广州市增城区荔城街新园路33号1幢701房屋过户手续，将涉案房屋过户登记至李永锋、何倩云名下；四、驳回李永锋、何倩云其他诉讼请求。三、赖泳诗明确表示，1、愿意先行垫付过户的税费等费用，之后再与新汤合作社结算。2、愿意一次性支付涉案房屋的尾款400000元。四、涉案房屋于2015年7月22日登记至新汤合作社名下。五、赖泳诗向本院申请诉讼保全，查封了涉案房屋。庭审中，双方确认涉案房屋的尾款为400000元。本院认为：新汤合作社与赖泳诗签订《裕丰名苑住宅单位定购合同》为双方当事人真意表示，涉案房屋已经登记至新汤合作社名下，并不违背法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现赖泳诗要求将涉案房屋过户至其名下能否支持的问题。赖泳诗已经依约履行了支付首期款的义务。双方只是对涉案房屋的税费产生争议，而税费的金额，应以税务机关核算为准。同时双方在合同中也约定了税费的分担，在此情况下，双方应当共同到税务部门核算清楚，但双方均未进行此项操作。故造成上述后果，不可归责于一方，现赖泳诗入住涉案房屋且愿意一次性支付房屋尾款，根据双方提交的证据显示，也无证据表明涉案房屋存在过户至赖泳诗名下的现实障碍，故本院对赖泳诗的该项请求予以支持。因造成涉案房屋不能过户的后果，不可归责于一方，故赖泳诗要求新汤合作社承担逾期办证违约金的诉讼请求，以及新汤合作社认为赖泳诗拒不支付税费而拒绝办理过户手续的抗辩理由，本院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告赖泳诗于本判决生效之日起五日内向广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社支付购房余款400000元；二、被告广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社于收到前述第一判项款项之日起十日内协助原告赖泳诗办理涉案广州市增城区荔城街新园路33号3幢701房屋过户手续，将涉案房屋过户登记至原告赖泳诗名下，办理上述房屋过户产生的相关费用由原告赖泳诗先行垫付，过户时提交资料以相关部门要求为准；三、驳回原告赖泳诗其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由原告赖泳诗负担9150元，被告广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社负担9150元。诉讼保全费3391元，由原告赖泳诗负担1695.5元，被告广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社负担1695.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇一九年十月十二日书 记 员  赵志琳