广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初365号原告：惠州市易仟房地产中介服务有限公司。住所地：广东省龙门县永汉镇马星热水村（黎东成房屋首层）。法定代表人：钟星辉，经理。委托诉讼代理人：陶绪宏，广东香江律师事务所律师。被告：张建，男，1963年7月15日出生汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：古少栋，广东安国律师事务所律师。原告惠州市易仟房地产中介服务有限公司与被告张建居间合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，立案初期采用公告方式向被告张建送达案件材料，本案于2019年3月29日转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市易仟房地产中介服务有限公司的法定代表人钟星辉及其委托诉讼代理人陶绪宏，被告张建的委托诉讼代理人古少栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市易仟房地产中介服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告于2019年1月6日签订的《独家包销合同》;2.判令被告支付违约金12万元;3.判令被告赔偿原告经济损失10万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月6日，被告与原告签订《独家包销合同》，合同约定被告将其名下位于龙门县永汉镇××水库村××田村龙门富力南昆山温泉养生谷D区56栋04号房屋（房产证号：11××69）以240万的固定价格委托原告独家包销，卖高部分作为原告的居间报酬费用，独家包销期限至2019年7月6日，同时约定原告支付被告独家包销保证金5万元，如原告未在包销期限内找到买家，被告有权没收此保证金，被告拒绝与原告找到的买家签订房屋买卖合同，则被告须向原告返还此保证金，并且被告应向原告支付该房地产委托交易价格的5%作为违约金。《独家包销合同》第六条约定独家包销委托期限内，若原告找到的买家同意按合同第二条委托条件交易的，则被告全权委托原告代其收取购房定金，原告代收取定金后，可将部分或全额定金直接转入被告指定账户，即视为被告已收到买家的购房定金，被告完全认可原告与买家就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。被告收取到买家购房定金后，自收到原告通知之日起3天内到达原告门店与买家办理交易相关手续，若甲方收取买家定金后，拒绝出售该房地产或拖延时间不配合原告及买家办理该房地产相关交易手续的，甲方除应向原告支付上述销售委托价格的5%作为违约金，还应双倍返还买方支付的购房定金。《独家包销合同》同时也约定了被告不得擅自终止合同、自行出售或另行委托其他公司及个人销售该房地产和原告擅自终止合同的，被告有权没收原告独家包销保证金。同日，被告向原告出具《委托书》，约定受托人（原告）在权限范围及委托期限内所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并约定了受托人无转委托权。签订《独家包销合同》后，原告按合同约定向被告支付了独家包销保证金5万元，并通过多种渠道，花费了大量人力、物力、财力寻找合适买家。在原告团队不懈努力下，终于找到了合适的买家（袁振标），并按《独家包销合同》第六条约定代被告收取了购房定金10万元。原告收取买家购房定金后即向被告告知，但被告却告知原告要解除《独家包销合同》，并明确拒收定金。为此，原告多次与被告协商，明确合同合法有效，不能随意解除，原告代收取的定金如被告拒绝签订买卖合同，将要双倍赔偿买家定金，但被告仍坚持拒绝履行《独家包销合同》约定的权利义务。为此，原告通过电话、短信、邮寄方式向被告致律师函，告知被告按《独家包销合同》约定三天内到原告处与买家办理交易相关手续，之后原告按《独家包销合同》约定将10万元购房定金转账至被告指定的银行卡。但被告非但没有履行《独家包销合同》权利义务，反而委托律师向原告出具律师函和终止合同通知书，并将10万元购房定金和原告交纳的5万元独家包销保证金分别退还。原告认为：双方经协商一致签订《独家包销合同》，被告亦向原告出具委托书，而且《独家包销合同》中明确约定了双方的权利义务和违约责任，为双方自愿签订，并且原告需交纳5万元保证金给被告，如原告在独家包销期限内未找到合适买家，原告将会损失5万元保证金和已投入的大量人力、物力、财力，原告将会损失惨重！因此，《独家包销合同》未违反国家法律法规规定，属于合法合同，双方均应严格遵守履行，任何一方单方解除或拒绝履行合同权利义务均属违约行为，违约方须承担合同约定的违约责任，而原告在《独家包销合同》未合法解除前，代被告收取买家定金是依据《独家包销合同》约定和得到被告授权下而作出的行为，如被告坚持单方解除或拒绝履行《独家包销合同》，合同违约责任和赔付买家双倍定金的责任由被告承担。综上所述，原告特对被告提起本诉讼，请求人民法院依法依原告诉求判决，维护原告合法权益。被告张建辩称，一、合同是甲方即原告方单方制定的格式合同，合同中的条款免除了原告的责任，排除了被告的合法权益，加重了委托人的责任，相关条款依法无效；二、即使法庭认为合同不属于无效合同，也因原告在签订合同是隐瞒真实信息、欺诈被告，导致被告在信息不对称及违背真实信息的情况的订立了合同，该合同条款明显有失公平，被告依法享有解除权。被告在2019年1月通过口头、微信和律师函的形式撤销了合同，被告也于2019年1月20日将原告交来的50000元保证金退还到原告法定代表人钟星辉先生中国银行的账户；三、即使法院认为该合同既不属于无效也不属于可撤销，基于居间合同的法律规定，被告有权随时解除合同，被告已分别在2019年1月17日、18日、19日、20日用当面、口头解除的形式，微信和书面的形式向原告提出解除合同。故本案争诉的包销合同已经没有法律效力，原告为了达到其非法的目的，伪造了有买家交定金的事实，意图骗取被告的钱财，在2019年1月22日向被告发出律师函，被告分别在2019年1月24日、3月19日委托本律师以律师函的形式重申了上述立场，但原告无视被告的诚意，用伪造的买家及所谓的定金罚则向被告主张非法的利益，又向法院提起起诉，因被告在原告起诉后一直在国外，无法获知诉讼情况，才产生法院需要公告的情况，现被告收到法院送达的应诉材料后也及时向法庭提交证据证明涉案房屋一直由被告所有，并不存在原告所述的转卖的事实。故原告的诉求没有事实和法律依据。首先，原告要求继续履行独家包销合同，因至开庭之日合同约定的期限已经届满，无需继续履行且已解除。违约金因被告一直没有销售房屋，也无需支付违约金。原告的所谓的损失是虚假的，没有证据证明原告有损失，因本案的诉讼是原告为了主张其不合法利益、滥用诉权引起的，故本案的诉讼费用、公告费用应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2019年1月6日，被告张建作为委托人，原告惠州市易仟房地产中介服务有限公司作为受托人，双方签订《委托书》，约定被告委托原告出售其所有的位于惠州市龙门县永汉镇××水库村××田村龙门富力养生谷D区56栋04号的房屋。受托人在其权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予以承认。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《独家包销合同》，合同主要约定：1、独家包销的房屋为龙门县永汉镇××水库村××田村龙门富力南昆山温泉养生谷D区56栋04号（房产证号为11××69），建筑面积为174.77平方米；2、委托交易价格为2400000元，甲方同意定金在100000元以内，买方以按揭方式支付或一次性付款；3、中介服务费：甲方以2400000元整实收，同意乙方卖高部分作为乙方的居间报酬费用；4、独家包销期限：签订本合同之日起至2019年7月6日；5、独家包销保证金：乙方在甲方查档并核实材料后向甲方支付独家包销保证金50000元，此款存入甲方戴春名下的招商银行广州凤凰城支行账户内，账号为62×××92。乙方保证如未在本合同第四条规定的期限内为甲方找到合适买家，则甲方有权没收此保证金；如乙方在期限内找到合适买家，则此保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找到的合适买家或惠州市易仟房地产中介服务有限公司无法与卖家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此保证金，并且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的5%作为违约金；6、独家包销委托期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入本合同第五条规定的甲方指定账户，即视为甲方已收到买房的购房定金。甲方完全认可乙方与买家就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。甲方收取到买家购房定金后，自收到乙方通知之日起3天内到达乙方门店与买家办理交易相关手续。若甲方收取买家定金后，拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产相关交易手续的，甲方除应向乙方支付上述销售委托价格的5%作为违约金外，还应双倍返还买方支付的购房定金；7、独家包销期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或另行委托其他公司及个人销售该房地产。独家包销期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方违约责任。若甲方违反本条款，甲方除返还乙方独家包销保证金外，还应向乙方支付该房地产上述销售委托价的5%作为违约金。若乙方擅自终止合同的，甲方有权没收乙方独家包销保证金。2019年1月6日，原告向被告支付独家包销保证金50000元。2019年1月17日被告通过微信向原告的法定代表人钟星辉发送信息，内容为“钟先生，你好，昨天我们和租客沟通了一下，那房子违约不是我们当初想的那样，有点麻烦，你收到这条微信，不要收别人的定金，等我们去处理，谢谢”，钟星辉当天回复“好的”。2019年1月18日被告再次向原告的法定代表人钟星辉发送信息，内容为“钟先生，那房子租客很麻烦，房子不能卖，我们可不可以解除独家合同”。2019年1月20日，被告将独家包销保证金50000元退回给原告，并向原告发出《终止合同通知书》，通知原告双方签订的《独家包销合同》于2019年1月19日正式终止。原告收到退回的保证金后又于2019年1月22日重新将其转账到被告的账户上，被告于2019年1月23日再次将包销保证金50000元退回给原告。2019年1月24日被告委托律师向原告发送律师函，要求撤销与双方签订的《独家包销合同》。原告提供了钟星辉于2019年1月18日出具的100000元收款收据一张，收据约定了“今收到袁振标购买龙门县永汉镇××水库村××田村龙门富力南昆山温泉养生谷D区56栋04号房100000元整，支付方式为现金收取”。庭审中，原告主张上述定金100000元是在2019年1月17日前收取的，于2019年1月18日补开收据，并于2019年1月17日当天通过微信方式向被告告知已收取定金的消息，被告对此不予认可，原告未提供证据证明。经查，原告法定代表人钟星辉于2019年1月19日通过微信向被告发送信息“张先生，我司已收客户10万定金，请您三天内到我公司办手续”。2019年1月22日，原告委托律师向被告发出律师函，告知被告已收取符合合同约定交易条件的买家（袁振标）定金100000元，要求被告在2019年1月26日前前往原告公司办理交易相关手续。原告于2019年1月23日将购房定金100000元支付至被告指定的账户内，同日被告向原告退回该购房定金100000元。本院认为，本案为居间合同纠纷。原、被告双方签订的《独家包销合同》确立了双方居间合同法律关系，根据《中华人民共和国合同法》关于居间合同的相关规定，在居间合同关系当中，原告作为居间人的义务是如实向被告报告有关订立房屋买卖合同的事项，权利是收取促成合同成立的报酬或在合同未成立时收取从事居间活动必要的费用。该合同中涉及双方居间合同关系权利义务的约定合法有效，双方应当遵照履行。但涉案的《独家包销合同》第五条、第六条、第七条条款中约定了被告应向原告支付房屋委托交易价格5%违约金责任的承担，加重了被告的责任，限制了房屋买卖双方自主决定合同是否应当履行的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定，该部分条款已构成格式条款的无效情形，应当认定为无效的格式条款。本案中，被告于2019年1月17日通过微信通知原告的法定代表人不要收别人的定金，原告的法定代表人收到该通知并表示同意。后被告又于2019年1月18日向原告的法定代表人钟星辉发送信息，表示解除双方签订的《独家包销合同》，于2019年1月20日向原告发出《终止合同通知书》，通知原告双方签订的《独家包销合同》于2019年1月19日正式终止，于2019年1月24日委托律师向原告发送律师函，要求撤销与双方签订的《独家包销合同》，结合本院查明的事实，被告已向原告表达了不再销售涉案房屋的意思。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定，被告作为委托人，享有任意解除权。原、被告于2019年1月17日就不再收取别人的定金问题达成了合意，可视为被告于该日撤销了对原告的委托，原、被告双方签订的《独家包销合同》也于该日解除。原告主张其在2019年1月17日前就收到了买家袁振标交来的购房定金，并于2019年1月17日告知被告已经收取定金的事实，原告未提供证据予以证明，故对原告该项主张，本院不予采纳。原告以被告单方解除合同、不履行合同义务为由要求被告按约定支付违约金和因违约造成原告的经济损失，因涉案的《独家包销合同》中关于被告应向原告支付房屋委托交易价格5%违约金的约定部分条款无效，且合同已于2019年1月17日解除，原告请求被告支付违约金12万元，赔偿经济损失10万元的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告双方签订的合同已解除，故无须继续履行。鉴于原告作为居间人，在独家包销期限内为促成原告和第三人达成房屋买卖合意进行推广、介绍等活动，付出了一定的劳动，原告虽没有提供证据证明其从事居间活动支出的必要费用，但从房地产居间合同正常的活动分析，原告作为居间人为促成原告和第三人达成买卖合意需要一定的费用支出，在履行居间合同期间产生了一定的经济损失，本院酌定该损失为1000元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，故被告应向原告支付从事居间活动支出的必要费用1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百一十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张建支付原告惠州市易仟房地产中介服务有限公司从事居间活动支出的必要费用1000元，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。二、驳回原告惠州市易仟房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4600元、公告费300元共4900元（原告已预缴），由原告惠州市易仟房地产中介服务有限公司负担4878元，被告张建负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟素文审 判 员  唐清敏人民陪审员  姜娟娟二〇一九年十月十日法官助理梁丽丹书记员邓嘉樱（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。