江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0831民初1241号原告：柏开基，男，1951年12月24日出生，汉族，退休职员，住金湖县。被告：张军，男，1972年2月9日出生，汉族，住海门市。原告柏开基诉被告张军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭审理了本案。原告柏开基、被告张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏开基向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方房屋买卖合同，退还购房款100万元及双倍支付定金24万元，合计124万元。2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告张军2018年9月25日与原告签订房屋买卖协议，将金湖县衡阳路228号21﹟楼106门面房以120万元销售给原告，约定首付40万元后即将房屋钥匙交给原告；后经双方协商最终确定为140万元，首付20万元（已履行）。且约定在原告支付房款至100万元后，被告配合原告转户。原告在2019年3月29日向被告支付合计90万元，3月30日、31日是非工作日，邮政银行不办理转账，故在4月1日又支付10万元，此时已付至100万元，通知被告前来办理转户并结清全部房款，但被告以没有支付全部房款为由不肯前来办理转户和结账。经了解，被告将房屋抵押给银行，尚未取消抵押，无法办理过户手续，故提起诉讼。张军辩称：我明确告知原告当时购买价格和装修后总计260万，原告如诚心要160万一次性到账可给原告，原告表示同意。后在2018年10月份，原告定金没有支付齐的情况下房屋交付给原告，后因原约定三月底前全部付清，原告未履行，故一直拖至今天未办理过户。如原告同意承担违约金100万元，同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、房屋买卖合同一份，证明双方订立买卖合同，价款为120万元。2、2018年9月29日微信聊天记录两页，证明合同定金20万元，在聊天中被告陈述房款调整为140万元，原告也同意了。3、银行交易明细三份，其中邮政银行两份，建行一份，打款凭条（复印件）六张，证明原告向被告付款100万元。4、被告购房发票一份，被告购房价格是117万元。5、不动产登记信息一份，证明被告在2014年11月20日将涉案房屋抵押给银行，至今没有解除抵押。6、2019年3月29日微信聊天记录一页，证明被告同意原告4月2日汇至100万元。被告张军未提交证据，但主张其签署了两份买卖协议交给原告柏开基，一份是120万元，用于过户；一份是160万元。两份合同原告当场都没有签字，原告当庭承认当时被告签署了两份协议给自己。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2018年9月25日，被告张军签署了两份协议交给原告柏开基，其中一份主要内容为：“经双方友好协商，甲方（即被告张军）持有的金湖县衡阳路228号21﹟楼106室门面房（含空调）销售给乙方（即原告柏开基），其他设施冰柜、传菜机等用品用具无偿给乙方长期使用，价格为甲方净到手现金人民币壹佰贰拾万元，本协议签订成立条件为乙方首付定金肆拾万元整（400000.00），首付到账后甲方即将所售房屋钥匙交于乙方，在2019年1月底前支付叁拾贰万元（320000.00），在2019年3月底前全部付清，在乙方支付房款至100万后，甲方配合乙方转户。”另一份协议房款约定为160万元，其余内容与120万元协议一致。2018年9月29日，双方在微信中对相关事宜进行了交流,13时42分，原告柏开基问被告张军：“现成的协议稍改一下有什么问题吗”，张军回复：“原定价格净到手150万现调整为140万。”、“其他条款不变。”；13时49分，柏开基说：“首付二十万交钥匙，其余条款不变，谢谢”、“我现在就准备到银行去了”；张军回复：“收到！我收到款就通知她把钥匙送给你。”柏开基于29日15时46分起分四次向张军汇款16万元，2018年10月10日，柏开基向张军汇款4万元；2018年10月（国庆长假后），张军将房屋钥匙交给柏开基。2019年1月26日至3月21日15时15分，柏开基分四次向张军汇款60万元。2019年3月21日19时7分，张军在微信中说：“月底要去小贷公司办理他项权，所以你提前准备好。”，柏开基回复：“你放心与共和国同龄的人说到做到，剩余60万2号一定与你结清”。2019年3月29日双方发生以下信息（微信）和交易往来：8时57分，张军问柏开基：“今天有多少打过来，答应小贷公司月底的。”。柏开基13时8分回复：“有十万元明天打给你，余款2号你来全部结清”。柏开基于17时2分分两次汇款合计10万元。张军于17时7分微信回复：“收到”，柏开基在微信中说：“因为明后天休息日转不了帐，所以今天提前转10万元给你，望你预先将贷款还清免得2号耽误时间，收到请回复”，张军回复：“贷款等你这边的钱”，柏开基说：“已经给你90万了，当时我到行政中心查了总共只欠100万，你说还要等我的钱，这里面到底还有什么问题？”。2019年4月1日，柏开基向张军汇款10万元，合计汇款100万元。双方房屋买卖合同的标的物设定了抵押，抵押权人为苏州市吴中区广融农村小额贷款有限公司。本案的争议焦点为：1、双方房屋买卖协议成立的时间及房屋买卖协议的内容如何确定；2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。本院认为：关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》规定，订立合同采取要约、承诺方式，承诺生效时合同成立。被告张军于2018年9月25日向原告柏开基出具两份已经签字、价款分别为120万元、160万元的房屋买卖协议，根据生活经验，可认定张军希望以160万元的价款向柏开基出让房屋，如柏开基签字即为承诺。没有证据表明柏开基作出了明确承诺，而在9月29日的交流中，张军提出原定价格调整为140万元，该调整为新的要约；柏开基提出首付20万元为反要约，表明其同意140万元购买房屋，首付定金改为20万元；张军回复“收到！我收到款就通知她把钥匙送给你。”表明其对柏开基的反要约完全同意，构成承诺，双方的意思表示趋于一致；柏开基于2018年10月10日付款至20万元，双方的房屋买卖合同随即成立。张军在国庆长假后向柏开基交付房屋，进一步表明双方已经以自己的行为履行合同。根据双方的意思表示，可以认定合同的主要内容为：张军将金湖县衡阳路228号21﹟楼106室门面房（含空调）出让给柏开基，其他设施冰柜、传菜机等用品用具无偿给柏开基长期使用，出让价款为张军净到手现金140万元，合同成立的条件为首付定金20万元，首付到账后张军即将房屋钥匙交于柏开基，在2019年1月底前支付32万元，在2019年3月底前全部付清，在柏开基支付房款至100万元后，张军配合柏开基转户。该房屋买卖合同符合法律规定，应认定为有效合同。关于争议焦点2，原告柏开基要求解除双方的房屋买卖合同并返还购房款，因双方在合同中没有约定合同的解除条件，故只能依照法律规定解除；依照合同的约定，被告张军应在原告柏开基付款至100万元后履行消灭抵押权的义务，但张军至今未提交抵押权已经消灭的证据，致使买受人（即原告柏开基）无法办理房屋所有权转移登记，故买受人请求解除合同，并要求出卖人（即被告张军）承担相应违约责任，本院予以支持;双方约定定金为20万元，原告柏开基已经支付，被告张军应当双倍返还。综上，原告柏开基的诉讼请求本院部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十一条、第二十五条、第九十四条第（四）项、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告柏开基与被告张军之间的房屋买卖合同；二、被告张军于本判决生效后十日内返还原告柏开基购房款80万元、双倍返还定金40万元，合计120万元；三、驳回原告柏开基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15960元，诉讼保全费5000元，合计20960元，由原告柏开基负担670元，被告张军负担20290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  高长玉审 判 员  赵红霞人民陪审员  郑孝军二〇一九年十月十四日书 记 员  汤金琳附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十五条承诺生效时合同成立。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。