四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2862号 原告（反诉被告):简阳市洁鑫兴物业管理有限公司，住所地四川省简阳市筒城镇南街114号，统一社会信用代码:9151208158219107。 法定代表人:肖麟，总经理。 委托诉讼代理人：王秀贵，四川公生明律师事务所律师。 被告(反诉原告):简阳市东城新区碧水云居小区业主委员会，住所地四川省简阳市河东新区东滨路中段412号。 负责人:唐华兰，主任。 委托诉讼代理人:王佳惠，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。 原告简阳市洁鑫兴物业管理有限公司（下称洁鑫兴物业公司）与被告简阳市东城新区碧水云居小区业主委员会（下称碧水云居业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，碧水云居业委会于2019年8月16日提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序于2019年9月17日、2019年9月24日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）洁鑫兴物业公司法定代表人肖麟及委托诉讼代理人王秀贵、被告（反诉原告）碧水云居业委会负责人唐华兰及其委托诉讼代理人王佳惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洁鑫兴物业公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法确认碧水云居业委会于2019年7月3日送达给洁鑫兴物业公司《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》解除合同行为无效。事实及理由：洁鑫兴物业公司于2017年6月4日与碧水云居小区业委会(代表业主大会)签订了《碧水云居物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，洁鑫兴物业公司一直按照约定履行义务至今。现碧水云居小区业委会作出的单方解除合同的决定不符合《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规之规定，违反了双方合同约定，故碧水云居小区业委会作出的《解除合同通知书》应属无效。具体理由如下:碧水云居小区业委会作出的决定不能代表全体业主的意愿，且相关决定具有随意性;合同约定的单方解除合同的条件尚未成就，碧水云居业委会行使合同单方解除权缺乏相应的事实和法律基础、碧水云居业委会的部分组成人员资格不符合相关规定，其做出的决定存在效力瑕疵，综上所述，洁鑫兴物业公司认为，碧水云居业委会不具备行使合同单方解除权的条件，解除合同通知书中载明的理由不能成立，此通知不具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力…据此，诉至法院，请求人民法院依法支持洁鑫兴物业公司诉求。 碧水云居业委会辩称，请求法院驳回洁鑫兴物业公司的全部诉讼请求。洁鑫兴物业公司提供物业服务期间，未尽到应有的管理职责，已达到物业服务合同约定的合同解除条件；解聘和选聘物业管理服务企业，是法律赋予业主大会的法定权利，即使本合同未达到合同解除条件，只要经有效的业主大会决议，业主大会就有权解聘原告，碧水云居业委会只是执行了业主大会的有效决议；解聘洁鑫兴物业公司的决议系经业主大会做出的有效表决，碧水云居业委会作为碧水云居小区业主大会的执行机构，有权代表业主大会与洁鑫兴物业公司解除《物业服务合同》。碧水云居业委会根据法律和《碧水云居业主大会议事规则》的规定，于2019年1月10日向全体业主发出《关于召开碧水云居业主大会的公告》，通知于2019年1月26日上午9点在小区篮球场召开业主大会。2019年1月26日，在业主大会上，业主代表发言认为物业公司服务质量差，存在诸多问题，到场业主均一致同意授权由业委会负责解聘及选聘的事宜。会上，业主大会决定通过采用定期投票的书面征求意见的形式，制作投票意见统计表，让业主对表上所载的“解聘现有洁鑫兴物业公司，聘用新物业公司”和“续聘现有洁鑫兴物业公司”作出表决，并于当日发布了《“碧水云居”投票选项说明》。之后，碧水云居业委会与小区网格员采取上门拜访的方式，将意见统计表交由每一位业主，并让业主对表决事项进行表决并签字；对于屡次上门均不在家的业主（大概100多户），均采取电话联系方式采集了表决意见。最终，经碧水云居小区共1151户业主参与投票后，已投票数813张，得到有效票数805张，其中801票同意解聘洁鑫兴物业公司并聘用新物业公司，4票不同意。表决同意的业主占总户数的比例为69.59%，所占面积为87545.75㎡，占建筑总面积的比例为70.11%。2019年3月31日，碧水云居业委会根据上述表决结果在小区公示栏发布了《碧水云居选聘物业服务企业的公告》。故，解聘决议，系经业主大会依照法律和《业主大会议事规则》规定的程序进行的有效表决，且已符合法律规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，业主大会作出解聘原告的决议有效，洁鑫兴物业公司作为碧水云居小区业主大会的执行机构，有权代表业主大会与洁鑫兴物业公司解除《物业服务合同》；碧水云居业委会系在简阳市社区居民委员会的指导下成立的，并取得了简阳市人民政府射洪坝街道办事处出具的《业主委员会备案证明》（编号：20181024），同意简阳市东城新区碧水云居小区业主委员会备案。被告的成立及成员组成符合法律的规定。原告没有相关证据便说被告业主委员会组成人员资格不符合相关规定，被告不予认可。此外，对于解聘原告的决议，系由业主大会作出，业主委员会只是组织了业主大会的召开，执行了业主大会的决议，故不存在效力瑕疵的问题。 碧水云居业委会向本院提出反诉请求：1.请求法院确认解除与洁鑫兴物业公司签订的《物业服务合同》有效，洁鑫兴物业公司立即退出本小区，并完成交接手续；2.请求法院判决洁鑫兴物业公司支付违约金5万元。事实及理由：2018年11月28日，碧水云居业委会取得备案证，编号:20181024。2019年1月至2019年3月，经过碧水云居小区全体业主的积极参与，小区三分之二以上业主投票通过:重新选聘新的物业服务企业为碧水云居小区提供物业服务。2019年3月31日，碧水云居业委会向洁鑫兴物业公司发出《告知函》，明确告知小区三分之二以上业主投票通过选聘新的物业服务企业，并要求其完善交接前的各项服务工作。2019年4月19日，发出第二封《告知函》，继续重申小区业主大会决定，同时要求洁鑫兴物业公司积极与业委会协商退出事宜。2019年7月2日，碧水云居业委会向洁鑫兴物业公司发出通知，要求其于2019年7月13日将物业管理用房和相关资料移交小区业主委员会，并同时正式退出碧水云居小区物业服务。根据法律规定，业主大会代表业主选聘物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责，故其亦有权解除合同。本案中，碧水云居业委会已经按照法律和相关规定以书面征求意见的形式召开业主大会，投票结果亦显示占建筑物总面积且占总人数三分之二以上的业主同意解聘洁鑫兴物业公司，故依据业主大会的投票结果解除与洁鑫兴物业公司之间的物业服务合同，于法有据，并无不妥。洁鑫兴物业公司提供物业服务期间，未尽到应有的管理职责，小区存在多处公共设施损坏未修理;多栋屋顶平台被占用，多处楼梯间转角及平台堆放杂物，楼道中停放电瓶车充电，消防救援通道被堵塞;多名住户从楼上私拉私搭电线到楼底进行充电，造成一定安全隐患的存在，但洁鑫兴物业公司从未尽到管理规劝职责。同时，物业人员几乎未进行过灭火器、消防泵等消防设施的维修保养，操作人员亦存在未持证上岗等大量不合规情形。综上，请求法院支持碧水云居业委会的全部诉讼请求。 洁鑫兴物业公司在反诉中辩称，1.碧水云居业委会反诉状中提到通过小区业主积极参与，三分之二进行投票，要求重新选聘物业公司，与刚才代理人陈述相矛盾，业主大会在召开过程中没有提到解除合同的这些事项，明显与客观事实不符。事实上所谓的三分之二业主投票通过，票上存在诸多问题，应当属于无效投票。重新选聘新物业，本案讼争的对象是合同是否解除问题，与你选不选聘新物业是不同的概念，我们认为陈述的第一个事实与客观事实相矛盾；2.关于2019年3月31日的告知函，并没有说明要与洁鑫兴物业公司要解聘合同，同时碧水云居业委会并没有明确作出解除合同的意思表示；3.对第二份告知函，内容仍然不明确，也没有涉及是否解除合同问题；4.关于碧水云居业委会的部分成员是否符合相关法律规定问题，虽然业主委员会是经过了备案程序，在法律意义上是适格的主体，我们提到的部分人员不符合资格是因为部分人员拖欠物业；5.关于反诉状，公共设施的所有权属于广大业主，业主损坏维修应属于业主，小区平台被占用属于违章搭建，洁鑫兴物业公司只有向有关部门报告，没有执法权，也没有权利要求别人不占；关于楼梯间堆放杂物问题，由于小区设计问题，没有设计专门的停放车辆问题；关于消防设施维修保养，物业公司是开展了这项工作的，相应人员也是通过考试持证上岗的；故洁鑫兴诉称均不是事实，即使是事实，原因的责任也不全在物业公司，包括平台占用、乱停乱放、设施损坏也向相关部门报告。至于中秋节发生了一个员工出现意外死亡事件，与本案没有任何关联性，即便管理存在漏洞也是安全存在漏洞。6.关于违约金，本案洁鑫兴物业公司不存在违约行为，合同尚未解除，反诉人依据《物业服务合同》第三十五条计算违约金是不符合法律规定的，也不符合事实依据。综上，碧水云居业委会陈述的所有反诉事实理由均不能成立，反诉请求没有事实依据和法律依据，请法庭驳回碧水云居业委会的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。洁鑫兴物业公司举证：原告企业工商注册登记基本信息、被告业委会委员名单、《碧水云居物业服务合同》、2019年7月2日《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》、告知书、回复函、履行合同期间的部分工作资料（含2018年7月至2019年6月工作资料，包括发电机记录2本、水方记录1本、配电房记录2本、门岗记录20本、巡踪记录10页、消防演习预案1份5页、交接班记录1本、物业接待表2本、车辆登记表4本、摩托车记录3本、出租房1本5页、电梯应急预案1份12页、前物业移交登记表1份10页、保洁记录1份12页）、整个小区的房屋管理信息，小区房屋信息公示栏；碧水云居业委会举证：2018年11月1日解放路社区作出的《公告》、业主委员会备案证明、碧水云居物业服务合同、碧水云居小区消防检查安全问题记要、碧水云居设备及违建检查问题纪要，碧水云居消防检查纪要、《碧水云居业主大会议事规则》、关于召开碧水云居业主大会的公告、碧水云居投票选项说明、碧水云居选聘物业服务企业的公告、业主大会会议记录、业主大会召开现场照片复印件、小区公告栏照片、碧水云居关于物业服务意见收集统计表若干、告知函、告知函二、回复函、碧水云居物业选聘工作的公告。以上证据材料系双方工作过程中形成，客观、真实，与本案存在关联，本院依法予以确认，并在卷佐证；对洁鑫兴物业公司提交的简阳市人民法院民事调解书、判决书、受理执行案件通知书及碧水云居业委会提交的委托四川乾新公司选聘物业管理企业的公示，招投标挂网公示、中国招标公共服务平台网站关于简阳市东城新区碧水云居小区物业管理服务采购项目网页截图、评标结果确认函等证据，与本案不存在关联性，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：洁鑫兴物业公司于2017年6月4日与原碧水云居小区业委会(代表业主大会)签订了《碧水云居物业服务合同》，约定了物业服务内容与质量，在第二条第一款第一项“物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件2）”、第二项“物业共用部位公共设施设备的运行和管理（物业共用部位公共设施设备明细见附件3）；在第四条第一款第一项“乙方（指洁鑫兴物业公司）提供的服务质量按《四川省物业服务等级标准》二级执行。明细见附件4、附件5），还约定合同期限自2017年7月1日起至2020年6月30日，物业服务面积为120,000平方米（含物业用房108平方米），物业服务费为每平方米1元，还约定“乙方(指物业公司)的管理服务达不到本合同第二条第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按当月乙方(指物业公司)应收物业服务费总额的3％标准向业主委员会支付违约金。”第三十五条约定:“在合同终止时，乙方(指物业公司)应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会:乙方(指物业公司)不移交物业资料、物业管理用房，占用物业共用部位、共用设施设备的，每期一日应向甲方（指碧水云居业委会）支付委托期限内平均物业管理年度费用的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿”。合同签订后，洁鑫兴物业公司履行物业服务合同至今。在履行物业服务合同的过程中，洁鑫兴物业公司在“物业服务内容”的“公共部位、公共设施设备、草坪修剪防虫、树木花台花景绿篱”等方面均存在检查不到位、维护不到位、发现问题处理结果反馈不到位、记录不完整的以下情形：在对楼内公共设施、楼外公共区域的“保洁巡检记录表”记载中，仅能部分反映物业公司相关人员对保洁情况进行了内部的巡视和检查，不能反映每日、每月或每季度的清洁打扫工作情况；在业主服务登记表中，记录了反映问题，对部分处理进行记录，无回访记录；在消防设施系统检查中，无每月检查记录；在消防演练方面仅提供了2018年1月20日形成的消防演习预案及演习资料，没有2017年、2019年的消防演习预案及演习资料；在电梯的日常管理中，无进行自行检查的记录；在车辆管理中，对进出的摩托车仅进行粗略登记，摩托车存在乱停乱放的情形等。 2018年10月，原碧水云居业委会任期届满。2018年11月1日，简阳市射洪坝街道解放路社区居民委员会公布公告，新一届“简阳市东城新区碧水云居小区业主委员会”正式成立。2018年11月26日，简阳市人民政府射洪坝街道办事处出具“业主委员会备案证明”，备案编号：20181024。2019年1月26日，碧水云居业委会召集召开了业主大会，一致同意解聘原有物业公司及新聘物业公司并授权业委会负责相关事宜。洁鑫兴物业公司人员参加业主大会上进行述职发言。2019年3月31日，碧水云居业委会向洁鑫兴物业公司发出了《告知函》，“2019年1月至3月，经过碧水云居小区业主的参与，小区三分之二以上业主投票通过：重新选聘新的物业服务企业为碧水云居小区提供物业服务。具体推进工作已由碧水云居业主大会授权小区业主委员会全权办理，请贵公司积极配合，以及完善交接前的各项服务工作。……”；2019年4月20日，碧水云居业委会再次向洁鑫兴物业公司发出了《告知函（二）》，洁鑫兴物业公司于2019年5月22日进行了回复；2019年7月2日，碧水云居业委会再次向洁鑫兴物业公司发出了《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》，明确告知洁鑫兴物业公司“我小区三分之二以上业主一致同意解聘洁鑫兴物业管理有限公司，重新选聘新的物业服务公司”，洁鑫兴物业公司于2019年7月5日进行了回复，对解除合同通知提出了异议，其后双方通过2019年7月5日、2019年7月8日的回复函及2019年7月14日告知书的形式表明了各自的意见。2019年7月19日，洁鑫兴物业公司向法院提起诉讼，请求确认解除合同行为无效，2019年8月16日碧水云居业委会提起反诉，请求确认解除与洁鑫兴物业公司的物业服务合同有效，退出本小区，移交物业管理用房及物业管理资料并要求洁鑫兴物业公司承担违约责任。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于洁鑫兴物业公司请求人民法院依法确认2019年7月2日《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》解除合同行为无效的问题及关于碧水云居业委会2019年3月31日送达的“告知函”是否具备解除合同效力的问题。首先，洁鑫兴物业公司在履行物业服务合同的过程中，在“物业服务内容”的“公共部位、公共设施设备、草坪修剪防虫、树木花台花景绿篱”等方面均存在检查不到位、维护不到位、发现问题处理结果反馈不到位、记录不完整的情形，未达到《物业服务合同》约定的服务内容和质量标准，构成违约；其次，碧水云居业委会根据小区三分之二以上业主投票结果作出解除与洁鑫兴物业公司的《物业服务合同》的《告知函》，符合法律规定，其业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表碧水云居业主大会向洁鑫兴物业公司发出解除合同的通知。2019年3月31日，碧水云居业委会向洁鑫兴物业公司发出《告知函》，在该告知函中明确提到“小区三分之二以上业主投票通过:重新选聘新的物业服务企业为碧水云居小区提供物业服务”、“完善交接前的各项服务工作”，虽然没有明确解除物业服务合同的字句，但“重新选聘”、“交接工作”等表述，能够反映碧水云居业委会作出了解除合同的明确意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…..（五）法律规定的其他情形”，同时碧水云居业委会根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，在2019年3月31日送达了该《告知函》，洁鑫兴物业公司在收到该《告知函》后没有在三个月内向仲裁机构或法院提出确认解除合同的效力，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，碧水云居业委会2019年3月31日送达给洁鑫兴物业公司的《告知函》已于2019年3月31日发生解除双方签订的《物业服务合同》的效力；2019年7月2日作出的《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》实际是对2019年3月31日《告知函》内容的进一步明确，其实质内容一致，具有解除双方《物业服务合同》的意思表示，因此对洁鑫兴物业公司请求确认2019年7月2日《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》解除合同行为无效的请求本院不予支持，对碧水云居业委会请求确认2019年3月31日送达给洁鑫兴物业公司的《告知函》解除合同有效的主张本院予以采纳。该合同解除后，洁鑫兴物业公司应及时将物业用房及相应的物业管理资料移交给碧水云居业委会并退出碧水云居小区；对洁鑫兴物业公司提出碧水云居业委会成员由于未交纳物业费因而组成不合法的主张，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条的规定和《四川省物业管理条例》第三十三条、第三十四条的规定，业委会委员的产生和终止其委员资格属小区业主大会或业主委员会根据业主大会的授权决定，对洁鑫兴物业公司的该主张本院不予采纳。 关于洁鑫兴物业公司违约责任承担问题，洁鑫兴物业公司在履行物业服务合同的过程构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《物业服务合同》第三十条“乙方（洁鑫兴物业公司）的管理服务达不到本合同第二条第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按当月乙方《物业服务合同》应收物业服务费总额的3％标准向业主委员会支付违约金”，《物业服务合同》第三十五条“在合同终止时，乙方（洁鑫兴物业公司）应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会:乙方（洁鑫兴物业公司）不移交物业资料、物业管理用房，占用物业共用部位、共用设施设备的，每逾一日应向甲方（业委会）支付委托期限内平均物业管理年度费用3%的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿”的约定，碧水云居小区建筑总面积为124,963.9平方米，在扣除物业管理用房后的收取物业费的建筑总面积为124,856.18平方米，按照《物业服务合同》物业服务费标准为1元/月•平方米的约定，每月洁鑫兴物业公司应收取的物业管理费用为124,856.18元，每年为124,856.18×12＝1,498，274.16元，由于2019年3月31日洁鑫兴物业公司收到《告知函》后就已解除合同，在五日内移交物业用房，办理移交手续，按照《物业服务合同》第三十条和第三十五条计算，洁鑫兴物业公司逾期移交物业用房的每日违约金为4946.22元，综合计算已超过碧水云居业委会50,000元违约金的请求，由于碧水云居业委会经综合考虑仅主张50,000元，系当事人依法对自己权利的处分，本院依法予以认可。故对碧水云居业委会的请求洁鑫兴物业公司承担违约金50，000元的主张本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、驳回简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对2019年7 月2日《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》解除合同行为无效的诉讼请求； 二、确认2019年3月31日简阳市东城新区碧水云居 小区业主委员会送达给简阳市洁鑫兴物业管理有限公司的《告知函》具有解除双方《物业服务合同》的效力； 三、简阳市洁鑫兴物业管理有限公司在本判决生效后五日内向简阳市东城新区碧水云居小区业主委员会移交物业管理用房及物业管理资料并退出碧水云居小区； 四、简阳市洁鑫兴物业管理有限公司在本判决生效后十日内向简阳市东城新区碧水云居小区业主委员会支付违约金50,000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元、反诉案件受理费1050元，由简阳市洁鑫兴物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赖玉文 二〇一九年十月二十四日 书记员  饶治华