江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2711号原告：周雷，男，1990年11月5日，汉族，住江苏省常熟市。被告：武汉众鑫佳业房屋租赁有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道相城大道666号10009室。负责人：邹袁。原告周雷与被告武汉众鑫佳业房屋租赁有限公司苏州分公司（以下简称众鑫公司苏州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理，依法适用小额诉讼程序进行审理。因对被告众鑫公司苏州分公司适用公告送达，本院依法裁定适用普通程序进行审理，组成由审判员徐挺担任审判长并主审，人民陪审员卢芝华、周云生参与评议的合议庭。后因工作安排，人民陪审员变更为周福林、李玉。本案于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告周雷到庭参加诉讼，被告众鑫公司苏州分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周雷诉称，2018年8月25日原告与被告签订房屋委托代理合同，被告支付原告2000元，2018年12月1日原告与被告签订补充协议，被告支付4500元，2019年3月4日原告与被告签订补充协议，被告支付2500元，并约定4月6日支付2000元房租，逾期三天未支付赔偿原告3000元作为违约金。2019年4月10日被告仍然没有支付房租，原告与之协商无效，故2019年4月16日正式起诉被告要求支付违约金3000元，且2019年4月16日原告于租客李书霞处得知租客的房租已交到2019年7月22日，不愿立刻搬离，故被告应支付至2019年7月22日的房租共计6250元。原告诉至法院，请求本院判令：被告众鑫公司苏州分公司支付截止至2019年7月22日房租6250元、违约金3000元；本案诉讼费用由被告承担。被告众鑫公司苏州分公司未作答辩。经审理查明，2018年8月25日，原告周雷（甲方）与被告众鑫公司苏州分公司（乙方）签订《房屋委托代理合同》，约定：一、房屋基本情况1.该房屋坐落于苏州市相城区（县。…二、房屋租赁用途该房屋租赁用途为出租居住。三、代理权限1.以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜。2.代甲方向承租方收取租金、有线电视费、卫生费。…四、出租代理权限1.委托期自2018年8月27日至2021年8月26日；共计36个月。2.甲方应于2018年8月25日前将该房屋交付给乙方。五、租金、付款方式、佣金1.该房屋租金为人民币¥2000元/月，大写为：贰仟圆整，按季缴付，具体支付日期及金额：第一次2018年8月27日（¥2000元）；第二次2018年11月27日（¥6000元）第三次2019年2月27日（¥6000元）；第四次2019年5月27日（¥6000元）…如遇节假日自动顺延不再另行通知。2.本合同签订后甲方同意第一年预留出60个工作日不计算租金作为乙方接洽承租的工作期，工作日后于2018年10月27日开始计算租金，即自委托代理期起第一年乙方给甲方10个天房租。甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金。…5.交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应该按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关。…九、合同的解除1.经甲乙双方协商一致，可以终止合同。…4.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：4.1.未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由；…十、违约责任…2.委托代理期内，乙方需提前终止合同，应提前一个月通知甲方，并赔偿甲方合同约定的两个月房租作为违约金。2018年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，内容为：经甲乙双方协商，就《房屋委托代理合同》，房屋地址：高铁新城澄阳路1299号环秀湖花园13幢2009室达成以下协议：1.房屋租期更改为2018年8月27日至2019年8月26日2.房屋价格由2000元每月改为1500元每月。3.乙方按照原合同规定的支付时间支付甲方租金，时间从2018年11月27日起算4.若乙方逾期支付租金，视为乙方违约，乙方赔偿甲方违约金为两个月租金，共计3000元人民币，且乙方必须要求承租人立刻搬离甲方房屋。若乙方提前七个工作日与甲方协商经过甲方同意后，可以逾期支付租金。5.房屋租赁到期或者乙方违约的情况下，房屋内一切物品属于甲方，包括乙方采购的家具和装修。乙方不得蓄意破坏屋内的一切物品。6.同等条件下，甲方的第一续租对方为乙方。是否属于同等条件由甲方判定。12月3日，被告向原告转账支付人民币4500元。2019年3月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，内容为：经甲乙双方协商，就《房屋委托代理合同》，房屋地址：环秀湖13幢3单元2009房屋事宜达成一致。1.乙方应于2019年3月5日前支付房租2500元，剩余2000元房租应于2019年4月6日支付。2.乙方应于2019年5月27日支付4500元。3.如乙方逾期三天未支付房租，甲方可以直接收房，并且乙方赔偿甲方3000元作为违约金。乙方负责房屋内人员搬离。4.其他同上次补充协议内容不变。《协议》签订当日，被告公司向原告转账支付人民币2500元。另查，2018年9月21日，被告与案外人李书霞签订房屋租赁合同，将坐落于苏州市相城区澄阳路1299号环秀湖花园13幢2009室房屋转租给李书霞，租赁期限自2018年9月22日至2019年8月26日止，房屋租金为每月1700元。2019年4月16日，李书霞出具说明称其与被告签订房屋租赁合同，且租金交纳至2019年6月22日，另有相当于1个月房租的押金，李书霞同意于2019年7月22日搬离涉案房屋。以上事实，由原告周雷提供的《房屋委托代理合同》、《补充协议》、《协议》、说明、转账记录及当事人的陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。庭审中，原告周雷陈述：《房屋委托代理合同》签订当日，被告向原告支付人民币2000元。《房屋委托代理合同》、《补充协议》及《协议》的条款均由被告草拟，上述合同中原告的个人信息（包括姓名、银行卡账户信息、日期、手机号等）由原告本人填写，其余手写部分都是被告写的。委托代理合同签订后原告将房屋交付给被告，与被告形成了房屋租赁关系。然后被告将涉案房屋转租给了案外人李书霞。被告支付房租至2019年4月17日，之后没有支付过。涉案房屋于2019年7月22日收回。原告认为，其与被告之间的合同关系于2019年7月22日收回房屋之后解除。本院认为，原、被告之间的《房屋委托代理合同》、《补充协议》及《协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应全面履行各自义务。按照约定，被告应及时、足额向原告支付租金；若被告逾期支付租金即构成违约，应向原告支付违约金；且被告负有要求次承租人立刻搬离涉案房屋，协助原告收回房屋的义务。查双方前后签订的三份合同条款，结合原告当庭陈述，被告支付房屋租金至2019年4月17日，此后再未支付房租，已经构成违约，应承担赔偿原告违约金人民币3000元的民事责任。原告于2019年7月22日收回房屋，故被告应支付原告2019年4月18日起至2019年7月22日止期间租金，4月18日至7月17日三个月租金计4500元，7月18日至22日计5天，故被告应支付原告租金4750元（4500元+1500元/月÷30天/月×5天=4750元）。被告众鑫公司苏州分公司经本院传唤未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩权利，法律后果自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告武汉众鑫佳业房屋租赁有限公司苏州分公司支付原告周雷租金人民币4750元、违约金人民币3000元，合计人民币7750元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014814）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费600元，合计人民币650元，由原告周雷负担10元，被告武汉众鑫佳业房屋租赁有限公司苏州分公司负担640元（该款原告自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  徐 挺人民陪审员  周福林人民陪审员  李 玉二〇一九年十月八日书 记 员  陆 超