广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1930号原告：阳江市宏业房地产综合开发有限公司,住所地:阳江市三环路181号。法定代表人:许世访，该公司经理。委托诉讼代理人：庞小菊，广东万维律师事务所律师。被申请人：阳西县三友环保砖有限公司，住所地：阳西县程村镇莲花村委会白苏坑。法定代表人：潘克逢。原告阳江市宏业房地产综合开发有限公司诉被告阳西县三友环保砖有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳江市宏业房地产综合开发有限公司的委托诉讼代理人庞小菊,被告阳西县三友环保砖有限公司的法定代表人潘克逢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳江市宏业房地产综合开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年11月18日签订的《土地租赁合同》及2011年12月20日签订的《土地租赁补充合同》；2、被告立即清理案涉土地上的附着物（已查封物品除外），并将土地返还给原告;3、被告立即支付拖欠的租金60822元（按75000元/年标准，从2018年7月15日起计至被告返还案涉土地时止，暂计至2019年5月6日为60822元）；4、被告立即支付逾期付款违约金59605元（以185000为基数，按年利率24%从2018年1月1日起计至被告返还案涉土地时止，暂计至2019年5月6日为59605元）;5、被告立即支付原告已垫付的土地使用税135600元及利息1605元（按年利率24%从2019年4月19日起计至被告付清款项时止，暂计至2019年5月6日为1605元）;6、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年11月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将阳西县××村镇325国道边（土名：白苏坑）的土地使用权出租给乙方使用，面积为2万平方米，年租金为2万元，租赁期限至2023年12月31日止，租金缴纳方式为先付后用，按3年为一期支付，乙方应于2012年1月1日前、2015年1月1日前、2018年1月1日前和2021年1月1日前交给甲方。如逾期缴纳租金30日以内，乙方除应补缴所欠租金外还应向甲方支付年租金日5%的违约金。以上租金甲方不包括税费，因租赁土地及经营所需缴交的一切税费全部由乙方负责。2011年12月20日，被告与原告签订《土地租赁补充合同》，约定租赁面积增加至3万平方米，年租金为每年75000元。上述两份合同签订后，原告如约将土地交由被告使用，被告在租赁场地上建设厂房，进行生产经营，并缴清了2017年之前的租金。根据合同约定，被告应于2018年1月1日前缴纳2018年至2020年三年的租金225000元，但被告仅于2018年1月11日缴纳了4万元租金，尚欠租金185000元。原告多方催促，被告仍拒不支付租金。此外，原告未按合同约定向税局缴纳2017年至2018年土地使用税，阳西县税务局责令原告申报办理缴税，原告已于2019年4月18日代缴了土地使用税12万元及滞纳金15600元，合计135600元。（一）被告逾期交租已超过30天，原告有权根据合同约定解除合同。《土地租赁合同》第四条约定，如乙方缴纳租金超过30日，甲方有权解除合同。按照合同约定，被告本应于2018年1月1日缴纳租金，但尚由185000元拖欠至今未付，故原告有权解除合同。（二）合同解除后，被告应当清理案涉土地并将土地归还原告。依据合同法第九十七条和第二百三十五条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。此外，《土地租赁合同》第六条第5款约定，合同终止后，乙方投资建设的地上建筑物无偿移交给甲方，经营用的机械设备自行搬走（含钢结构建筑物）。因此，除了已被本案采取诉讼保全措施的机械设备应由法院处置外，被告应当清理地上附着物，并将土地归还给原告。（三）被告应按合同约定的租金标准支付租金至返还土地时止。根据《土地租赁补充合同》第二条的约定，年租金变更为75000元，被告已付清2017年之前的租金，2018年后的租金仅支付了4万元，折抵195日租金，即支付租金至2018年7月14日，从2018年7月15日起的租金被告至今未予支付。故被告应按照75000元/年的标准从2018年7月15日起计算至返还土地时止。（四）被告逾期付款的违约金应以185000元为基数，按年利率24%计算。《土地租赁合同》第四条约定，如乙方逾期交租金超过30日，甲方有权解除合同，且乙方应向甲方支付年租金日10%的违约金。按照该约定，乙方逾期交租一天的违约金即高达7500元，暂计至2019年5月6日，乙方逾期达490天，违约金数额为3675000元。原告认为该违约金约定过高，同意参照民间借贷的相关规定，将违约金调整为年利率24%，从2018年1月1日起计至被告返还土地时止。由于双方签订的租赁合同已考虑租金支付方式为3年为一期，先付后用给原告带来的融资利益，租金标准较低，故逾期交租违约金不应按照实际使用或占用土地期间产生的未支付的租金为基数，而应以合同约定的被告应交未交的租金185000元为基数。（五）被告应支付原告代付的土地使用税及利息给原告。《土地租赁合同》第四条约定“上述租金甲方不包括税费，因租赁土地及经营所需缴交的一切税费全部由乙方负责，与甲方无关。”该土地使用税应由被告承担，被告在承租土地的前期亦如约自行向税务局缴交了土地使用税，但其后拖欠未付。2019年4月18日，阳西县税务局书面责令原告申报办理2017年至2018年土地使用税12万元及滞纳金15600元。为避免损失扩大，原告已于当天代缴了土地使用税12万元及滞纳金15600元，合计135600元。该笔费用应由被告承担，故被告应将该笔费用及相应的利息（按年利率24%计算）偿还给原告。综上，被告欠付租金的行为已构成违约，原告多次与被告协商无果，特向法院提起诉讼。阳西县三友环保砖有限公司辩称，原告诉请解除合同的事实不属实，至2018年1月1日起要先支付三年租金，才能使用土地，答辩人欠付租金系因法定代表人被羁押，答辩人于2018年1月支付了4万元租金，法定代表人被羁押后原告一直未与我方协商，也没有收到催收通知。2018年6月，原告将土地租赁给他人经营洗沙场，合同没有必要解除，我方可分期支付租金，对于尚欠的租金也同意分期支付。二、2018年9月，原告将答辩人的工人赶走，强行换了原告方人员进场看守，2018年10月案涉土地已被原告用于经营洗沙场。原告未经起诉及法院判决，私自强拆答辩人的厂房，自行变卖设备，造成答辩人无法经营，原材料流失，损失约80万元，原告应予赔偿。对于欠付的租金，同意按银行利息支付；代缴的税费如属实，同意返还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的税务事项通知书、税收完税证明、交易回执内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；2、原告提交的现场照片，主张该照片拍摄于2019年4月份，主要内容为案涉地块的建筑物及设备状况，被告对照片的拍摄时间提出异议，故在本院认为部分中结合其他证据及双方陈述加以认证。本案审理过程中，本院于2019年6月26日向阳西县三友环保砖有限公司送达应诉材料，由陈光强在该公司办公室接收相关诉讼文书并在《送达回证》上签收；2019年9月6日，本院前往阳西县三友环保砖有限公司进行调查，在现场拍摄照片十二份，并对负责看管现场人员王木秀进行调查，制作《调查笔录》一份。其中，现场照片显示阳西县三友环保砖有限公司场内钢架结构建筑物仍在，场地上停放了推土机及挖掘机多台设备，砖生产线已拆卸，原砖生产线及厂门口处堆放了大量沙土，该场由王木秀负责看管。王木秀于《调查笔录》中反映其不是阳西县三友环保砖有限公司的员工，系由沙场老板陈光强雇请，自2019年8月5日起在厂内负责看管，在其来工作时砖生产设备已拆卸，沙场并已经堆放了沙，看管期间未见阳西县三友环保砖有限公司砖厂的人员到场；现场内堆放的沙土系陈光强及其他几个合伙人的，砖厂现由几个沙场老板使用，但沙场暂未对外营业。经庭审质证，原、被告对上述照片无异议，本院对该现场照片予以确认；对《送达回证》的签收人陈光强，原告承认为其另外三万平方米场地的承租方人员，被告则认为系原告方人员；被告对《调查笔录》反映的事实予以认可，原告表示未能核实被调查人王木秀的身份，主张沙场使用的是相邻的三万平方米场地，而非租赁给被告的地块。经审查，王木秀在《调查笔录》反映的情形与《送达回证》均反映案涉租赁地块至本案送达应诉材料时已由陈光强等人用于经营沙场，上述现场照片亦予以印证，本院对《调查笔录》及《送达回证》证明的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月18日，阳江市宏业房地产综合开发有限公司（甲方、出租方）与阳西县三友环保砖有限公司（承租方、乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于阳西县××村镇325国道边（土名：白苏坑）的土地使用权出租给乙方建设经营环保砖厂，面积共2万平方米，租赁期限自2012年1月1日至2023年12月31日止。合同第四条租金及支付方式约定“租金交纳采取按3年为一期支付，并先付后用的方式，年租金为2万元，由乙方分别于2012年1月1日前、2015年1月1日前、2018年1月1日和2021年1月1日前交给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日5%的违约金：如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付年租金日10%的违约金。上述租金甲方不包税费，因租赁土地及经营所需缴交的一切税费全部由乙方负责，与甲方无关”。合同第六条合同解除终止约定“合同终止后，乙方投资建设的地上建筑物无偿移交给甲方，经营用的机械设备自行搬走（含钢构结构建筑物）。”同年12月20日，双方又签订一份《土地租赁补充合同》，约定乙方租赁甲方的土地面积增加一万平方米，即由原告的二万平方米增加到三万平方米，年租金变更为75000元。合同签订后，被告在承租的土地上建造环保砖厂，并向原告支付至2017年12月的土地租金。此后，被告仅于2018年1月4日缴交了40000元，余下租金被告未如约向原告支付，亦未依约缴交土地使用税。因案涉地块2017年1月1日至2018年12月未依法申报土地使用税，阳西县税务局织篢税务分局向阳江市宏业房地产综合开发有限公司发出税务事项通知书，责令阳江市宏业房地产综合开发有限公司于2019年4月22日前申报办理有关事项。2019年4月18日，阳江市宏业房地产综合开发有限公司缴纳城镇土地使用税12万元及缴交滞纳金15600元，合计135600元。原告向被告催收上述欠款无果,遂诉至本院。本院受理该案后，先于2016年6月26日到阳西县三友环保砖有限公司位于案涉租赁地的办公经营场送达起诉状副本及相关应诉材料，由在办公室内一名为陈光强的人员负责签收，但后经核实该人员非被告工作人员，故本院于2019年8月13日向羁押于阳江市看守所的被告法定代表人潘克逢重新送达相关应诉材料。庭审中，原告主张租赁场地内的沙于2019年7月开始堆放，被告则主张原告于2018年6月份已将场地另行出租，故不应由其承担此后的租金；关于地上附着物，被告同意移交给原告，但要求原告赔偿其损失，原告对此不予认可，要求被告清理平房以外的附着物并返还租赁地块。诉讼中，原告向本院提出财产保全的申请，本院经审查于2019年6月4日作出（2019）粤1721民初1930-1号民事裁定书，依法查封阳西县三友环保砖有限公司所有的变压器三台及线砖生产线一条，并查封担保人许世访名下座落在阳西县××××国道边商业用地，由阳江市宏业房地产综合开发有限公司负担保全申请费3456元。2019年8月22日，阳江市宏业房地产综合开发有限公司向本院提出变更担保物申请，请求以其名下座落在阳西县××村镇莲花管理区白石坑（土名）工业用地提供担保。本院于2019年8月23日作出（2019）粤1721民初1930-2号民事裁定书，查封阳江市宏业房地产综合开发有限公司名下座落在阳西县××村镇莲花管理区白石坑（土名）工业用地，并解除对许世访名下座落在阳西县××××国道边商业用地的查封。本院认为，原、被告之间签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同》，系双方在平等自愿的基础上签订的，属有效合同，双方当事人均应受该合同约束，履行相应的权利、义务。本案双方当事人的争议焦点主要是：一、涉案租赁合同是否符合约定或法定的解除条件；二、被告拖欠租金的时段如何确定，尚欠租金及违约金如何计算；三、原告垫付的税费数额是多少，被告应否予以返还并计付利息。关于焦点一。被告在租用原告土地后，应按合同约定依时足额向原告支付土地租金。原、被告于《土地租赁合同》中约定如逾期缴纳租金超过30日，出租方有权解除合同，被告未向原告支付自2018年1月1日起的租金，已构成违约，原告有权按约定行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，行使合同解除权的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2019年5月21日向本院提起诉讼请求解除与被告签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同》，合同的解除时间应为本案的起诉状副本送达至被告之日即2019年8月13日。因被告逾期不履行支付租金的主要义务，致使原告未能获得租金收益，被告已构成根本违约，现原告请求解除合同，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。关于焦点二。本案在卷证据反映原告在合同解除日前已将案涉地块交由陈光强等人经营沙场，并使用租赁场地堆放沙土，故尚欠的租金应计至沙场经营方进场日。被告主张自2018年7月份起在租赁场地堆放沙土，原告对此予以否认，而被告未能提供相关证据证实该主张事实，本院对被告该主张事实不予采纳。经查，在本院首次向阳西县三友环保砖有限公司送达应诉材料之日（2019年6月26日），陈光强等人已入驻案涉场地，并签收本院送达的应诉材料，故尚欠租金应计至2019年5月为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告依法应退还租赁土地、支付拖欠的土地租金及违约金并及时清理地上附着物将租赁土地退还原告经营管理。原、被告于合同中约定合同终止后，承租方投资建设的地上建筑物无偿移交给出租方，此系双方关于租赁地上附着物归属的的约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。据该项约定，《土地租赁合同》终止后，地上附着的建筑物应移交给出租方，故被告请求原告补偿其投资损失，理据不足，本院不予支持。原、被告约定租赁地块年租金为75000元，2018年1月1日至2019年5月31日（17个月）的租金为106250元，扣减被告已支付的40000元，被告尚欠原告租金66250元。对原告诉请超出该数额的租金，本院不予支持。原、被告于《土地租赁合同》中约定逾期支付租金超过30日，承租方应向出租方支付年租金日10%的违约金，因双方约定采用先付后用的方式支付租金，2018年1月1日至2020年12月31日的租金应于2018年1月1日前支付，故逾期违约金应从2018年1月2日起计算，现原告自愿调整逾期付款违约金按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定的民间借贷逾期利率即年利率24%计算，合理合法，本院予以支持。但应以实际应付租金66250元为计算基数，原告请求以185000元为基数计算逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。关于焦点三。《土地租赁合同》第四条载明“上述租金甲方不包税费，因租赁土地及经营所需缴交的一切税费全部由乙方负责，与甲方无关”，合同履行期间，被告未依约负担2017年1月至2018年12月的土地使用税，原告为此于2019年4月18日向阳西县税务局第一税务分局缴纳了土地使用税及滞纳金合计135600元。现原告请求被告返还该笔土地使用税费，合法合理，本院予以支持。因双方于合同中未约定逾期缴纳税费的违约金，故原告请求被告按年利率24%计算利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、依法解除原告阳江市宏业房地产综合开发有限公司与被告阳西县三友环保砖有限公司于2011年11月18日签订的《土地租赁合同》和于2011年12月20日签订的《土地租赁补充协议》；二、限被告阳西县三友环保砖有限公司于本判决生效之日起十日内支付土地租金66250元和逾期违约金（违约金按年利率24%计算，从2018年1月2日起计至付清租金之日止）给原告阳江市宏业房地产综合开发有限公司；三、被告阳西县三友环保砖有限公司于本案判决生效之日起三十日内自行清理位于阳西县程村镇莲花管理区白石坑的30000平方米租赁土地上附着物（主要系钢架结构建筑物，平房除外），并将该租赁土地交还原告阳江市宏业房地产综合开发有限公司；四、限被告阳西县三友环保砖有限公司于本判决生效之日起十日内支付返还土地使用税费135600元（含滞纳金）给原告阳江市宏业房地产综合开发有限公司；五、驳回原告阳江市宏业房地产综合开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9672元、财产保全费3456元，合计13128元，由原告阳江市宏业房地产综合开发有限公司负担5977元，由被告阳西县三友环保砖有限公司负担7151元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判长  程美然审判员  简晓华审判员  叶宝宁二〇一九年十月二十五日法官助理施春丽书记员许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。