湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初3739号原告：株洲市东景物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区贺家路10号2栋1楼。法定代表人：汤拥军，董事长。委托代理人：卢喜文，女，1974年11月5日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉、反诉等。委托代理人：张卫红，女，1956年1月5日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉、反诉等。被告：高岛，女，1983年2月4日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。被告：高庆平，男，1955年10月22日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。原告株洲市东景物业管理有限公司（以下简称“东景物业公司”）诉被告高岛、高庆平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭夏先适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理，原告东景物业公司的委托代理人卢喜文、张卫红，被告高庆平到庭参加诉讼，被告高岛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东景物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告高岛、高庆平支付原告欠交的物业费5814元（2016年1月至2018年12月，134.59平方米×1.2元／平方×36个月）；2.被告高岛、高庆平支付原告欠交水加压费170.5元（2017年:185吨×0.5元／吨＝92.5元；2018年:156吨×0.5元／吨＝78元）;3.被告高岛、高庆平支付原告滞纳金640元（按日3‰，134.59平方米×1.2元／平方米×30天×3‰×44个月）；4.被告高岛、高庆平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：从2008年9月原告开始管理位于株洲市芦淞区景紫映小区，被告高岛、高庆平欠原告物业费5814元、水加压费170.5元、滞纳金640元，共计6624.5元。原告自2016年至2018年多次上门收费，但两被告一直拖欠不交。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告高庆平辩称，一、被告高岛系被告高庆平女儿，现已婚且另住，被告高庆平系房屋的所有人及实际使用人，也是本案的全权应诉人；二、原告诉状中称本人未交2016年1月至2018年12月物业费，情况属实；三、未交物业费原因及法律依据如下：2015年夏季一天，本人所居住的东景紫映509号房突发下水管涌，本人所居住的房屋处第一层，加上房屋上面二十三层的压力，导致污水全部涌入我家。通过向物管紧急求助后，原原告公司经理姜建国带领水电工赶到我家，一方面协助本人将房屋的污水清扫，一方面通知下水道疏通工人，并在我家厨房墙上打洞进行疏通。此次事故对本人造成了巨大损失，本人请搞卫生的阿姨两人花费650元，家里的家具等因污水浸泡，导致不可逆转的损失。姜建国经理口头承诺将对此事带来的损失酌情予以照顾，并答应尽快解决下水管涌的问题，但一直没有解决。约一个月后，下水道第二次堵塞，导致我家又遭受一次损失，同样在我家厨房再次打洞进行疏通。事后，被告请人打扫卫生花费550元。姜建国经理带人查看现场认为是主下水管道泄管坡度过缓导致，再次承诺立即整改，而且还和本人约定在整改前可以不交物业费。但直至原告不作为、乱作为于2018年底被小区业委会解聘也没有进行整改。综上，因原告不依法依规履职，拒不整改问题，给本人造成直接换门、换沙发、刷墙漆等直接经济损失至少12780元，还不包含我方的精神损失。被告高岛未向本院提交答辩意见，未到庭质证，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告东景物业公司提交的原告营业执照复印件、两被告身份证复印件、株洲市商品房（预）销售合同、前期物业管理服务合同、催款通知书、照片等证据，经被告高庆平质证对其真实性均无异议，本院对原告提交的证据真实性予以采信，被告高岛、高庆平至今尚欠原告物业管理费5814元、水加压费170.5元；对被告高庆平提交的收款收据、刷卡凭证、图片等证据，能证明被告家中曾出现下水道管涌等问题，但不足以证明被告的具体损失及其关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告东景物业公司系2009年5月8日成立的有限责任公司，经营范围为：物业管理服务，房屋租赁等。2008年9月26日，被告高岛、高庆平与株洲市东景房地产开发有限公司（以下简称“东景房地产公司”）签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：“被告高岛、高庆平向东景房地产公司购买位于湖南省株洲市芦淞区房屋，房屋建筑面积为134.59平方米”。2009年8月28日，以原告东景物业公司作为甲方，以被告高庆平作为乙方，双方签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定：“根据《物业管理条例》和省、市有关法规、政策规定，乙方与株洲市东景物业管理有限公司签订的‘东景·紫映’商住楼业主临时管理公约，（以下简称‘临时公约’）的约定，甲方为该商住楼提供前期物业管理服务。为明确甲、乙双方的权利与义务，特签订本协议。……第二章服务费用：第五条经株洲物价部门审批，‘东景·紫映’商住楼的每月物业服务费用为住宅1.2元／㎡（按建筑面积计算，下同），商铺3.00元／㎡。根据株价服（2007）第258号文件商住楼二次供水所产生的电费，按用户每月实际用水量乘以0.5元／吨计算，三个月计提一次。第六条乙方在入伙时一次性预交3个月的物业管理费，预交款期已满后按月向甲方缴纳，在每月5日前交纳当月的物业管理费用。……第四章违约责任…第十七条乙方未按时交纳物业管理服务费等相关费用的，甲方从逾期之日起按每日千分之三的比例向乙方收取滞纳金，并可诉诸人民法院予以执行。…第二十三条本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自行终止”。该合同签订后，原告开始为被告提供物业服务，在合同履行过程中，2015年被告家中出现两次下水管涌问题，对被告造成损失，因未得到合理的解决，上述问题引起被告的不满，被告拒缴自2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费和2017年1月1日至2018年12月31日的水加压费。因被告欠缴物业服务费用，2019年3月12日，原告东景物业公司向两被告发出《催款通知书》，要求其于2019年3月15日前将欠缴的物业费5814元、水加压费170.5元缴纳。因被告高岛、高庆平一直未交纳拖欠的物业服务费，酿成本案纠纷。另查明，因东景紫映小区业主委员会已选聘新物业公司，原告东景物业公司于2019年1月1日停止为东景紫映小区提供物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：两被告是否应向原告支付欠交的物业费、水加压费及滞纳金。现分析如下：被告高岛、高庆平与东景房地产公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律禁止性规定，成立并合法有效，能够证明湖南省株洲市芦淞区贺嘉土10号东景·紫映509室房屋（房屋建筑面积为134.59平方米）系被告高岛、高庆平购买。原告与被告签订《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，成立并合法有效，双方当事人均应按照该协议履行自已的权利与义务。该协议约定原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业服务费，其中住宅物业费按照1.2元/㎡的标准计算，水加压费按用户每月实际用水量乘以0.5元/吨计算，并约定了交费时间等，被告即应以房屋建筑面积134.59平方米为计算基数，按合同约定的单价向原告交纳物业费及水加压费。又因被告自2016年1月开始至2018年12月31日止未向原告交纳物业费，经计算，所拖欠的物业费为5814.28元（134.59㎡×1.2元×36个月）。因原告在履行合同过程中，对被告家中出现的下水道管涌等问题存在物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理的瑕疵，原告未严格按照合同约定提供服务，降低了服务质量，原告的行为构成违约。被告未按约定及时交纳物业管理费，亦违反了合同约定。故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，均应承担相应的违约责任，本院酌情按合同中约定的物业服务费的80%确定被告应交纳的物业管理费，即4651.42元（5814.28元×80%）。关于水加压费，被告于2017年用水量为185吨，2018年用水量为156吨，经计算，应当交纳的水加压费共计为170.5元，因被告高庆平对上述欠付金额予以认可，故本院对原告主张的水加压费170.5元依法予以支持。关于滞纳金，因原告在物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理存在瑕疵，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。另被告高岛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身的诉讼权利，本案依法缺席审判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条与《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告高岛、高庆平于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市东景物业管理有限公司物业服务费4651.42元；二、限被告高岛、高庆平于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市东景物业管理有限公司水加压费170.5元；三、驳回原告株洲市东景物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告高岛、高庆平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谭夏先二〇一九年十月九日法官助理陈帆书记员喻露附适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。