广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16786号原告：广东国安物业经营服务有限公司中山分公司，住所地中山市东区库维街15号三楼305卡，统一社会信用代码91442000082648627N。负责人：周卫国，职务总经理。委托诉讼代理人：武良峰、邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。被告：林敏旋，男，1969年9月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：郑秀玲，女，1968年12月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，与被告林敏旋系夫妻关系。原告广东国安物业经营服务有限公司中山分公司（以下简称国安物业中山分公司）因被告林敏旋拖欠物业管理费事由，向本院提起诉讼,请求判令：被告向原告支付2017年4月至2019年3月期间的物业管理费18724.32元及逾期付款违约金（违约金以每季度应缴交的物业管理费为基数，分别从每季度的首月11日起按每日1‰分段计至清偿之日止，暂计至2019年3月为1966.1元）;上述费用合计20690.42元。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。本院经审理查明，2013年8月，中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）作甲方、广东国安物业经营服务有限公司（以下简称国安物业公司）作乙方签订一份《龙山御景花园前期物业服务委托合同》约定，甲方将龙山御景花园物业，委托乙方提供物业管理服务；收取物业服务费采取包干制，不包含电梯二次供水设施日常运行维护费，公共照明、高层住宅电梯（电费由使用人分摊）、公共排灌占、给排水系统、绿化灌溉的税、电分摊费用，会所营运维护费用），由业主按其拥有的法定产权建筑面积（已办房产证的，以房地产权证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，别墅按3元/月/平方米标准交纳；物业服务费按季交纳，业主或承租人应在每季的首月10日前交纳；共用部位、共用设施设备的能源消耗费用（公摊费水电费）根据实际发生费用每月按照建筑面积分摊，由业主或物业使用人另行向乙方支付，每月10号前交付上月共用部位、共用设施设备的能源消耗分摊费用；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，公用部位、公用设施设备的能源消耗分摊费用或其他相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之三交纳滞纳金（滞纳金作为违约金）；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳，乙方不得擅自减免甲方应缴物业费用。合同还约定了其他具体事项。原告称合同签订后，由国安物业公司委托原告对龙山御景花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费。2015年8月18日，林敏旋与联创公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，林敏旋向联创公司购买位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园××号物业，建筑面积为260.06平方米；交楼期限为2016年10月31日前。合同第十一条约定，由于买受人的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：2.出卖人在本合同约定的交楼期间内向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始计收房屋物业管理费及起算质量保修期。合同补充协议第九条第3点约定，买受人的通讯地址和联系电话已记载在商品房买卖合同中，出卖人根据该通讯地址所寄出的函件，无论买受人是否收到，均自发出通知之日起视为送达。如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担。2016年8月15日，联创公司取得《中山市建设工程竣工验收备案》登记证。2017年12月5日，联创公司根据林敏旋在商品房买卖合同中提供的通讯地址，向被告通过EMS邮寄《业主收楼通知书》，要求被告于2017年年底前办理收楼手续，后函件因“原址查无此人”被退回，被告至今未办理收楼手续。庭审时被告称其手机号码于2017年10月停机，未收到联创公司邮寄的收楼通知书，其后分别于2018年10月26日、2019年6月15日通过邮政快递及小区物业管理处向联创公司递交《关于尽快履行合同交付房屋催告函》及《通知函》要求联创公司交付涉案房屋，但联创公司未予回应，且联创公司未按合同附件一约定的房屋平面图建设涉案房屋的庭院，涉案房屋未达到合同约定的交楼条件，导致被告至今未办理收楼手续，物业管理费应由联创公司承担。被告不同意支付物业管理费，且认为原告主张的违约金按每日1‰计算标准过高，请求法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。庭审时原告陈述，商品房买卖合同约定交楼期限为2016年10月31日前，但联创公司有约定，业主自收楼之日起免交5个月物业管理费，故被告从2017年4月开始应当缴交物业管理费,计至2019年3月31日，被告累计拖欠原告的物业管理费合计18724.32元及应支付违约金1966.1元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业费台账证明。原告多次向被告追讨上述费用未果，于2019年4月19日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年4月19日作预立案调解，调解不成于2019年6月24日正式立案。另查,中山市不动产登记资料查询结果载明，被告林敏旋的涉案物业位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园××号,建筑面积为260.06平方米，登记时间为2015年8月25日。按照《龙山御景花园前期物业服务委托合同》约定，别墅物业管理费按每月3元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费780.18元（260.06平方米×3元/平方米/月）。2018年12月3日，林敏旋以联创公司逾期交付涉案房产为由向本院起诉，请求联创公司向其支付逾期交房违约金，案号为（2018）粤2071民初25460号，该案现正在审理中。诉讼过程中,国安物业公司向本院出具《说明函》内容为：1.确认于2013年8月与联创公司签订《龙山御景花园前期物业服务委托合同》；2.为方便物业管理服务，国安物业公司于2013年11月21日成立国安物业中山分公司，龙山御景花园的物业服务工作交由分公司承担，并于2013年12月17日在中山市住房和城乡建设局备案登记物业服务单位为分公司；3.分公司为实际物业服务单位，追讨物业管理费的权利同意由国安物业中山分公司主张。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与原告签订物业管理服务协议，但物业建设单位联创公司与国安物业公司签订了前期物业服务委托合同，国安物业公司委托国安物业中山分公司对涉案小区实际履行物业管理服务，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。国安物业公司依据与联创公司的约定，委托国安物业中山分公司对龙山御景花园小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，事实上已接受了物业服务,与国安物业中山分公司形成了物业服务合同关系，故被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是被告未实际办理收楼手续是否应当缴交物业管理费，物业管理费从何时起计算；二是原告主张违约金的计算标准是否过高，应否调整。对焦点一，被告认为其未收到收楼通知，且涉案房屋未符合交楼条件，导致其未办理收楼手续，主张物业管理费应由联创公司承担。首先，龙山御景花园二期20-29幢已于2016年8月15日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证；其次，联创公司于2017年12月5日按商品房买卖合同约定地址向被告通过EMS邮寄收楼通知书，通知被告于2017年年底前收楼，后函件因“原址查无此人”被退回。根据联创公司与被告签订的商品房买卖合同及附件补充协议的约定，买受人的通讯地址和联系电话已记载在商品房买卖合同中，出卖人根据该通讯地址所寄出的函件，无论买受人是否收到，均自发出通知之日起视为送达。如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担。故联创公司向被告邮寄的收楼通知书应视为已送达。因此，被告以未收到收楼通知，且涉案房屋未符合交楼条件，导致其未办理收楼手续，物业管理费应由联创公司承担的抗辩理由不成立。涉案房屋已具备交付条件，被告无正当理由拒绝办理房屋交付手续，应当自联创公司通知其办理交付手续的期限届满之次日起，即从2018年1月1日起支付物业管理费。对焦点二，被告未按期支付物业管理费，其行为已构成违约，应支付逾期缴交物业管理费的违约金。国安物业公司与联创公司在《前期物业服务委托合同》中约定的违约金计算标准为每日按应交物业管理费的3‰，原告主张按1‰的标准计算，由于原告主张的标准过高,且被告主张调整,原告又未能举证证明其损失数额，故结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告对龙山御景花园小区实际履行了物业管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，被告应向原告支付物业管理费及逾期缴交物业管理费的违约金。被告支付物业管理费的时间从2018年1月1日起计至2019年3月31日止共15个月，即核定被告应支付原告物业管理费为11702.7元（780.18元/月×15个月）。综上，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）的请求合法有据，本院予以支持，但物业管理费数额及违约金计算方法以本院确定为限；被告的抗辩意见合理部分本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告林敏旋于本判决生效之日起五日内向原告广东国安物业经营服务有限公司中山分公司支付2018年1月1日起至2019年3月31日期间的物业管理费11702.7元及违约金（违约金以拖欠各季度的物业管理费2340.54元为基数，分别自该季度首月11日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至清偿之日止）；二、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，减半收取计159元（原告已预交），由原告广东国安物业经营服务有限公司中山分公司负担65元，被告林敏旋负担94元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员  吴立和二〇一九年十月十八日书记员  梁晓林林雷