湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1121民初1343号原告：李秋宝，男，1967年10月7日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：周雪峰，湖南博大律师事务所律师。被告：祁阳县自然资源局，住所地祁阳县浯溪镇陶铸路286号。法定代表人：甘小玲，该局局长。委托诉讼代理人（特别代理）：蒋建平，男，1978年4月3日出生，汉族，住祁阳县，系该局员工。委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师。原告李秋宝与被告祁阳县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，本院根据原告的申请依法委托湖南恒永房地产评估咨询有限公司对涉案土地进行了评估。7月25日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秋宝及其委托诉讼代理人周雪峰，被告祁阳县自然资源局的委托诉讼代理人蒋建平、李国清到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告以鉴定机构和鉴定人员不具备鉴定资质，且涉案土地缺乏规划指标为由申请重新或补充鉴定。评估公司根据被告出具的涉案土地条件的说明，于同年9月15日作出补充鉴定。本案现已审理终结。李秋宝向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告按双方签订的《国有土地使用权出让合同》及祁国用（2002）字第XX号《国有土地使用证》的内容交付891平方的国有土地使用权给原告；二、如被告无法履行上述交付土地义务，则请求判令解除双方签订的《国有土地使用权出让合同》，并赔偿原告损失4400000元。诉讼过程中，原告将赔偿金额变更为2909115元。事实与理由：2002年4月17日，被告与原告签订了（2002）祁土出字第XX号《国有土地使用权出让合同》，约定以每平方米370.37元的价格出让祁阳县黎家坪镇黎峰路2025平方米的国有土地使用权给原告，次日，原告按约缴纳了734812.5元的基础设施费、15188元的土地出让金、28400元的税收。同年5月10日，原告将上述土地中的十一壕临街门面地共计891平方米办理了国有土地使用权登记手续，土地使用权人为原告，但在原告准备建房时，周围群众以该地没有征用，尚属于集体土地为由，不准原告动工，原告多次到被告处了解情况，被告称正在办理土地征用手续，但至今一直没有落实。涉案土地经湖南恒永房地产评估咨询有限公司两次评估，土地价值为2909115元。原告遂提起如上诉请。祁阳县自然资源局辩称，1、被告与原告签订合同后，为原告颁发了国有土地使用权证，将土地交付给了原告，原告将其中大部分土地转让给他人，且已办理了变更登记，被告已履行出让合同义务，没有构成违约，故原告的第一项诉请依法不能成立。2、原告诉请解除合同事由不存在，即使双方解除合同，原告也无法返还其已处置的其他土地。同时，法院委托的鉴定机构和人员均没有土地评估资质，原告的损失缺乏事实依据。3、土地是否征收与双方履行合同无关，如果土地未征收，应由原土地所有权人申请撤销原告的国有土地使用权证，并经相关部门依法撤销后才能证明被告没有履行合同义务，故原告的第二项诉请依法也不能成立。原、被告为支持各自主张，均向法庭提交了祁国用（2002）字第XX号国有土地使用权证及其档案资料，上述证据证明原、被告于2002年4月7日签订《国有土地使用权出让合同》，原告依约缴纳了相关税费，同年5月10日，原告取得了国有土地使用权证。原告还向法庭提交了房地产评估报告，拟证明原告名下的土地评估价为2909115元，原告支付了评估费27772元。上述证据经庭审质证，双方对上述祁国用（2002）字第XX号国有土地合用权证及其档案资料没有异议。对没有异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的房地产评估报告，本院认定如下：湖南恒永房地产评估咨询有限公司和鉴定人员均具备相应的鉴定资质，鉴定人员依据被告出具的涉案土地条件说明和评估公司第一次勘测与市场调查作出的鉴定意见，符合法定程序，内容客观真实，形式合法，对鉴定结论本院予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本案认定事实如下：2002年4月17日，原告李秋宝与被告祁阳县自然资源局（原祁阳县国土资源局）在原祁阳县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（2002）祁土出字第XX号，合同约定：被告将位于祁阳县黎家坪镇黎峰路2025平方米的综合用地的土地以每平方米370.37平方，总额为750000元出让给原告李秋宝。原告在签订合同后3日内以现金或现金支票方式缴纳750000元，逾期15日内未全部支付的，被告有权解除合同，并请求赔偿损失。同时约定，原告在支付全部出让金后3日内申请办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用权证，取得土地使用权。原告取得土地使用权后未按合同规定建设的，应缴已付出让金10%的违约金；连续两年不投资建设的，被告有权无偿收回土地使用权。原告于合同签订之日缴纳了基础设施费734812.5元，次日，缴纳了土地出让金15188元和税收28400元。同年5月10日，被告为原告办理了相应土地的权属证书，原告将其中的部分土地转让给他人，并办理了变更登记，将剩余的891平方米国有土地登记为原告本人（产权证号为祁国用（2002）字第XX号）。原告在准备建房时，当地居民以该土地未被征用，尚为集体土地为由阻扰原告动工，原告多次向被告反映要求解决未果，原告遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，经原告申请，本院委托了湖南恒永房地产评估公咨询有限公司对涉案土地进行了评估，结论为：评估总价为2909115元，评估单价为3265元/平方米，同年9月15日经补充鉴定评估总价仍为2909115元。另查明，涉案土地无农用地转换为建设用地的审批手续。祁阳县国土资源局于2019年4月23日更名为祁阳县自然资源局。本院认为，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效。根据我国《物权法》第一百三十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，国有土地使用权出让合同为调整物权关系的民事合同。现围绕双方争执的焦点被告是否已交付土地给原告和原告的损失如何承担作以下评断：（一）被告是否已交付土地给原告涉案合同对土地交付方式没有约定。原告认为被告将没有征用的土地交付给原告，且交付行为存在瑕疵。被告辩称，土地交付应当以登记为准。被告已将土地登记在原告名下，故被告已交付土地。本院认为，土地的交付，应以转移占有为标准。理由如下：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此规定可知，房屋作为不动产的交付是以转移占有为标准的，那么，作为同样是不动产的土地，亦应以此为标准。2、从保护受让人权益的角度出发，受让人只有实际占有了土地才能对土地进行开发建设。若仅以形式交付或登记公示作为交付显然对土地受让方不公平，也可能变相地将征用、征收土地过程中的矛盾、风险转嫁给了土地受让方。3、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第1款规定，“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；……”该规定明确将土地的交付与土地使用权变更登记区分开来，也可以看出土地使用权的变更与土地的交付不是一回事。综上，被告的辩称理由不能成立。（二）原告的损失应当如何承担被告祁阳县自然资源局因未办理批准手续而导致不能交付土地，致使合同目的不能实现，依据《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定，原告有权请求解除合同。造成合同解除的原因在于争议地块未经批准，责任完全在于被告。依照我国《合同法》第一百一十三条第一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故对原告的损失依照2019年7月8日为基准日所作的土地市场评估结论，符合前述规定精神。此外，原告无明显怠于行使权利和不当扩大损失的行为，本案不产生减损原则的适用问题。综上所述，原告的诉请依法成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第四条之规定，判决如下：一、解除原告李秋宝与被告祁阳县自然资源局于2002年4月17日签订的《国有土地使用权出让合同》；二、被告祁阳县自然资源局在本判决生效后十日内赔偿原告李秋宝损失2909115元。案件受理费42000元，评估费27772元，由被告祁阳县自然资源局负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  彭 妍人民陪审员  石端香人民陪审员  李群箭二〇一九年十月二十三日法官 助理  李 锴书 记 员  肖 夏附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。