广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2652号原告：陈军，男，1979年8月24日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：王国栋，广东经国律师事务所律师。被告：郑洛群，男，1980年3月6日出生，汉族，住广州市天河区。被告：邹文思，女，1983年1月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告陈军与被告郑洛群、邹文思房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈军的委托诉讼代理人王国栋到庭参加诉讼，被告郑洛群、邹文思经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈军向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告和被告郑洛群签订的关于买卖广州市番禺区南村镇××104的《房屋买卖合同》；2.判决解除原告和被告邹文思签订的关于买卖广州市番禺区南村镇××104的《广州市存量房买卖合同》，并协助原告办理注销该网签合同的手续；3.判决两被告共同向原告支付违约金29万元；4.判决两被告向原告赔偿中介代理费损失1万元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告郑洛群和被告邹文思为夫妻关系。2018年9月9日，原告（卖方，合同甲方）与被告郑洛群（买方，合同乙方）在广州市德才房地产代理有限公司的居间服务下，签订了编号为NO.A0007259的《房屋买卖合同》，约定原告将其位于广州市番禺区南村镇××104的房屋以2900000元出售给被告郑洛群。该合同第五条约定，乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。该合同第十三条约定，乙方有权指定第三方落户人。同日，被告郑洛群向原告支付购房定金100000元，原告亦向广州市德才房地产代理有限公司支付中介代理费10000元。2018年9月21日，原告和被告邹文思（被告邹文思为被告郑洛群指定的落户人）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），并办理了网签手续。2019年1月6日，原告和被告郑洛群签订补充协议，该协议第2条约定，乙方郑洛群承诺在签署本协议后，3-5天内转账人民币600000首期款，给甲方陈军赎楼。上述合同签订后，由于两被告不依约支付600000首期款给原告赎楼，导致合同无法继续履行。鉴于被告拒不依约履行支付600000首期款的合同义务，被告的情形已符合上述《房屋买卖合同》第五条所约定的解除合同的条件，因此，原告决定不向被告出售该物业，并诉请人民法院判决解除原告和被告郑洛群、被告邹文思签订的上述《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》，同时诉请人民法院判决两被告按成交价的10%共同向原告支付违约金290000元，并赔偿原告中介代理费损失10000元。为维护自身的合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，请依法判决。被告郑洛群提交书面答辩状辩称，答辩人认为被答辩人所诉房屋买卖合同纠纷一案之理由纯属片面的不实之词。答辩人不能同意被答辩人诉讼的要求。并要求被答辩人立即退还已付部分首付10万元及半年来房价上涨的10%，合计39万元。理由有三：一、双方买卖合同明确说明房价290万，首付70万，首付金额不到房价总额的最低30%，该金额明显违反目前国家房屋买卖的相关规章制度。二、双方补充协议明确体现，卖方配合买方做152万首付的转账凭证，该条款体现了双方一起配合骗取银行房屋贷款金额的痕迹，这个是违法行为。三、通过网签合同可以看到，这是非常明显的阴阳合同的做法，卖方跟德诚行地产全程跟进了本案的发展，并且误导本人，让本人觉得这个是合法合规的销售行为，经过一段时间了解跟沟通，发现这宗交易违法、违规，本人做出了深刻的自省，决定立即停止这种违法违规行为。被告邹文思未答辩。经审理查明：位于番禺区南村镇××104的房屋（以下简称涉案房屋）系原告陈军所有。2018年9月9日，原告陈军作为甲方（卖方）、被告郑洛群作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同》（合同编号：NO.A0007259），合同约定涉案房屋成交价为290万元。关于付款方式的约定，乙方应于签订本合同时支付10万元作为定金，于签订本合同天内，支付首期楼款（含定金）70万元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付。部分楼款须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年10月30日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。220万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。关于违约责任的约定，乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价的0.05%的违约金；逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。双方在备注处手写约定，1、乙方有权指定第三方落户人。2、最终贷款额以银行同意贷款书为准，如首期低于70万元，则以支付首期款70万元为准。签订合同后，郑洛群依约向陈军支付10万元定金。另外，陈军作为甲方、郑洛群作为乙方、广州市德才房地产代理有限公司作为丙方，三方签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询、协助查看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准。如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付；另外，丙方可自甲方或乙方转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付经纪代理服务费及咨询服务费。陈军已向广州市德才房地产代理有限公司支付中介代理费10000元。2018年9月21日，原告陈军作为甲方（卖方）、被告邹文思作为乙方（买方），双方办理网签手续并签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），合同约定涉案房屋成交价为378万元。关于付款方式的约定，签订本合同时乙方向甲方支付10万元定金，首期款乙方应于税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款152万元，剩余房款226万元由乙方于2018年10月30日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。关于违约责任的约定，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。2019年1月6日，陈军作为甲方（卖方）、郑洛群作为乙方（买方），双方签订《补充协议》，合同编号：A0007259《房屋买卖合同》，双方约定：1、甲乙双方友好协商对之前的协议交易期限超期的问题无争议，认为非甲乙主观原因造成。该买卖合同有效，且不存在过期争议。2、乙方郑洛群承诺在签署本协议后，3-5天内转账60万元首期款，给甲方陈军赎楼。3、甲方陈军在收到乙方郑洛群首期款60万元当日，需配合乙方郑洛群做152万元首期款转账凭证。4、甲方陈军需在过户之后，收到房屋全部尾款当日退还6万元给乙方郑洛群，不能超过三天，每超过一天要收取违约金。德诚兴公司有义务协助乙方郑洛群追回该款项。5、本协议自签订之日起生效，有效期直至过完户，业主收到全部尾款。作为该合同之附件，与该合同具有同等法律效力。签订《补充协议》后，郑洛群未依约向陈军支付60万元首期款。另查明：郑洛群与邹文思于2013年2月8日登记结婚。庭审中，关于《房屋买卖合同》与《广州市存量房买卖合同》约定房屋价款及支付方式不一致的问题，原告陈述，被告因资金困难，要求将总价提高，导致两合同约定不一致，双方实际按照《房屋买卖合同》的约定履行。关于《补充协议》的相关约定，原告陈述，被告为了贷款能多一点，被告提出要求我方配合其按照《广州市存量房买卖合同》约定首期款152万元的金额作转账凭证，供被告办理银行贷款使用，剩余房款贷款226万元由银行直接转给原告，原告收到款项将会超出《房屋买卖合同》的总房款6万元，原告需将超出的6万元退回给被告。关于10万元定金如何处理，原告主张在违约金中予以抵扣。本院认为：陈军与郑洛群签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，陈军与邹文思签订的《广州市存量房买卖合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。结合合同实际履行情况及《补充协议》的相关约定，本院确定房屋价款为290万元，定金10万元，首期款60万元（不含定金），涉案房屋由郑洛群指定落户至邹文思名下，上述确定的内容符合当事人真实意思表示。郑洛群仅支付10万元定金，在签订《补充协议》后，郑洛群未依约支付60万元首期款给陈军赎楼，违反合同约定，导致房屋交易无法继续，构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权解除双方之间的房屋买卖合同关系，原告主张解除与郑洛群签订的《房屋买卖合同》、与邹文思签订的《广州市存量房买卖合同》，由邹文思协助原告办理注销网签合同手续，合法有据，本院予以支持。关于违约责任的承担。双方约定的违约金标准为涉案房屋成交价10%即29万元，但综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的实际损失及房地产市场价格变动等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法酌情将违约金调整为15万元。对原告主张违约金的超出部分，本院不予支持。另外，原告主张中介费损失1万元，两被告支付的违约金的数额足以赔偿原告中介费的损失，对该诉讼请求，本院不予支持。由于两被告已向原告支付定金10万元，该10万元定金予以抵扣违约金，原告无需再向两被告返还定金10万元，两被告仍需向原告支付违约金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、解除原告陈军与被告郑洛群签订的《房屋买卖合同》（合同编号：NO.A0007259）；二、解除原告陈军与被告邹文思签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），被告邹文思协助原告陈军办理注销该网签合同的手续；三、被告郑洛群、邹文思在本判决生效之日起三日内向原告陈军支付违约金5万元；四、驳回原告陈军的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30000元，由原告陈军负担4800元，被告郑洛群、邹文思负担25200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  晏小娟人民陪审员  刘淑琼二〇一九年十月十七日书 记 员  钟雪华