广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初925号 原告：邹庚成，男，1966年5月18日出生，汉族，住桂平市。 原告：柒美芬，女，1966年11月21日出生，汉族，住桂平市。 原告：邹秀菲，女，1987年6月1日出生，汉族，住桂平市。 上述三原告的共同委托诉讼代理人：王永安，广西桂力律师事务所律师。 上述三原告的共同委托诉讼代理人：邓旭程，广西桂力律师事务所实习律师。 被告：桂平中山医院，住所地：桂平市凤凰新区商业中心17号-21。 法定代表人：林宜阳，该院负责人。 被告：卓兆荣，男，1970年5月27日出生，汉族，住桂平市。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：周宗照，广西世享律师事务所律师。 被告：卓进伟，男，1992年1月5日出生，汉族，住桂平市。 原告邹庚成、柒美芬、邹秀菲与被告桂平中山医院、卓兆荣、卓进伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告邹庚成、邹秀菲及原告邹庚成、柒美芬、邹秀菲的共同委托诉讼代理人王永安，被告桂平中山医院、卓兆荣的共同委托诉讼代理人周宗照到庭参加了诉讼；被告卓进伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹庚成、柒美芬、邹秀菲共同向本院提出诉讼请求并当庭予以变更为：1.判决被告桂平中山医院支付房屋租金346666元及利息(以346666元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按年利率6%计算)给原告；2.判决被告桂平中山医院支付物品折旧费197000元以及支付资金占用费(以197000元为基数，从2017年8月1日起计至付清之日止，按年利率6%计算)给原告；3.判决被告桂平中山医院支付所欠租金的违约金64400元（违约金计算：从2017年8月1日起至2018年11月30日止，以每月尚欠租金13333元为基数，按月利率3%计算；从2018年12月1日起至付清之日止，以每月尚欠租金33333元为基数，按月利率3%计算）给原告；4.判决被告卓兆荣、卓进伟对上述债务承担连带责任。事实和理由：2016年7月30日，原告与被告协商一致，签订了《房屋租赁合同》，约定:被告桂平中山医院承租原告位于桂平市凤凰新区内(原金盛宾馆〉的一栋房屋(占地面积约300平方米，建筑面积约1600平方米)用于经营宾馆或开展疗养院及办公楼、宿舍使用。租期为20年，从2016年8月1日起至2036年7月31日止。租金按月计付，第一阶段(2016年8月1日-2021年7月31日)每年租金40万元整，第二阶段(2021年8月1日-2026年7月31日)每年租金44万元，也即租金每隔5年递增一次，幅度为10%(合同第13条同时约定，为了给被告一个缓冲期，在履行合同的第一年内，原告以每月租金按2万元的价格优惠给被告，从第二年开始，每年的租金恢复原约定，即年租金为40万元)。合同还约定，被告在签订本合同时需向原告预交租赁房屋押金10万元整，以及定于2017年7月前一次性向原告支付房屋内的装修及设备(空调、电梯、电视机、太阳能等物品)折旧费共计197000元。但被告至今只交了8万元押金，折旧费分文未付。同时，合同第7条也约定了如被告拖欠租金达10天视为违约，需按每月3分息的利率计付违约金给原告。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告租用原告的房屋后，对第一年(2016年8月1日-2017年7月31日)的租金，被告如约按每月2万元的优惠价格支付了24万元租金给原告。按合同约定，从第二年(2017年8月1日-2018年7月31日)开始，每年的租金应为40万元，但被告只支付了24万元，尚欠16万元。第三年(2018年8月1日-2019年3月起诉时，暂计8个月)租金，被告应付266666元，但被告只付了8万元，尚欠186666元。实际截至2019年3月份止，被告共欠原告租金为346666元。被告的欠租行为，虽经原告多次追收，但其以各种借口拒不付清。原告认为，被告的上述行为显属违约，并严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，提出诉讼。请法院依法支持原告之诉求。 被告桂平中山医院、卓兆荣共同辩称，被告已经如期履行每月支付2万元租金给原告的义务，被告租赁原告房屋目的是为了开办医院，由于附近的居民向相关部门投诉，被告至今没有开办医院，因被告不能如期开办医院，原、被告便口头约定被告继续按每月2万元租金支付。原告主张的违约金没有事实与法律依据，原告主张的物品折旧费以及利息没有事实与法律依据，根据原、被告签订的合同，物品折旧费是在被告开办医院后一次性支付给原告。原告出租的房屋加建了两层临时建筑，该临时建筑没有规划许可，故双方签订的合同属于无效合同。请法院驳回原告的诉讼请求。 被告卓进伟既没有作出答辩，也没有提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2016年7年30日，原告邹庚成、柒美芬、邹秀菲（甲方）与被告桂平中山医院、卓兆荣、卓进伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第1条约定：甲方将坐落在桂平市凤凰新区内（原金盛宾馆），一排四幢铺面，占地面积约300平方米左右，建筑面积约1600平方米左右（具体面积以相关证件为准）出租给乙方。第4条约定：出租期限定为20年，从2016年8月1日起至2036年7月31日止。合同期满后，甲方愿意再出租房屋时，在同等条件下，乙方享有优先续租权。第5条约定：租金以月计算，第一阶段（2016年8月1日-2021年7月31日）每年租金为40万元，第二阶段（2021年8月1日-2026年7月31日）每年租金44万元，以后租金每隔五年递增一次为10%增长计算（即每次递增都在原来递增的基础金额上递增10%来计算）。第6条约定：甲乙双方签订合同时，乙方向甲方交纳四幢房屋押金10万元，乙方并向甲方赔偿所有装修及设备的转让费折计如下：（1）空调每台按1000元×33台=33000元；（2）电梯一台按8万元；（3）电视机每台按600元×34台=34000元；（4）太阳能及电水管等全部按5万元；（5）床铺、床单、桌子、椅子、洗衣机房、厨房厨具以及其他的设备设施全部无偿赠送给乙方使用。以上物品折旧款在2017年7月份之前乙方须一次性给甲方。合同期满乙方必须交清合同期内所有使用的房屋所产生的水费、电费、税费、话费、闭路费、清洁费等一切相关费用后，甲方退还乙方的房屋押金。第7条约定：先交租金后使用，每个月租金一次性付清。乙方必须在每个月初即这个月底前提前五天一次性付清下个月的租金给甲方；乙方如拖欠甲方的租金达到10天视为违约，乙方需按3分息/月支付给甲方。第13条约定：在签订合同前一年期内，乙方为了申请升级医院的各种手续报批，需要作为一个缓冲期，经双方友好沟通达成解决方法：（1）甲方的房屋租金在第一年时间内优惠给乙方，每个月按2万元计算，一年以后恢复原约定的租金，并且在2016年12月底前乙方先把5万元房屋押金给甲方，剩下5万元在2017年7月份之前付给甲方；（2）在乙方把该房屋真正作为医院业务用房时，乙方必须把之前商定好的物品设备折旧款一次付清给甲方，不管到时候设备是否损坏，都必须按交付乙方使用时完好的设备款给甲方付设备折旧款，乙方方可开展医疗业务；（3）乙方在一年内可以开展宾馆（原金盛宾馆变更法人）或者开展疗养院及办公楼、宿舍使用。 签订合同后，原告将涉案房屋交付给被告桂平中山医院使用，被告桂平中山医院如约按第一年每月租金2万元标准支付了2016年8月1日至2017年7月31日的租金共24万元。在原告提交的起诉状以及庭审中，原告均自认被告桂平中山医院按每月2万元标准支付了从2017年8月1日起至2018年7月31日止的租金24万元，支付了从2018年8月1日起至2018年11月30日止的租金8万元。被告桂平中山医院从2018年12月1日开始不再支付租金给原告。另外，被告桂平中山医院分别于2016年12月30日支付了房屋押金3万元、于2017年1月4日支付了房屋押金2万元、于2017年8月16日支付了房屋押金3万元。 另查明，涉案房屋位于桂平市凤凰新区12幢6号、7号，分别办理了国有土地使用权证[6号楼土地证号：浔国用（2008）第xxxxx号，土地使用权人：邹庚成，使用权面积78.12㎡；7号楼土地证号：浔国用（2008）第xxx号，土地使用权人：邹庚成，使用权面积115㎡]及房屋所有权证[6号楼证号：浔房权证西山字第××号、第××号，房屋所有权人：邹庚成、柒美芬，总层数6层，建筑面积454.54㎡；7号楼证号：浔房权证西山字第××号、第××号，房屋所有权人：邹庚成、柒美芬，总层数4层，建筑面积474.15㎡]。邹庚成、柒美芬、邹秀菲在7号楼加建了两层临时建筑，该两层临时建筑未办理相关审批手续，也未办理相关权属证明。涉案房屋原用于经营桂平市金盛宾馆，为个体工商户，原经营者为邹庚成、邹秀菲，后经营者变更为卓进伟，且于2019年1月29日因歇业注销。 再查明，本院依被告申请，调取桂平市卫生健康局关于廖煜巨、桂平市凤凰新区业主反对在该区开设医院或诊所的信访事项的材料。材料反映：桂平市凤凰新区业主反对桂平中山医院在该住宅区19栋13号楼设立桂平中山医院脑瘫康复中心、在12栋6-7号楼设立妇产科，桂平市卫生和计划生育局经过调查分析，于2017年6月5日作出《桂平市卫生和计划生育局关于廖煜巨信访事项办理情况的答复》，答复如下：……。二桂平市凤凰新区门口上方挂有“金盛宾馆”字样的牌匾，楼顶上方挂有“桂平中山医院（妇产）楼区，筹建中…”等字样的横幅，场所内无药品、器械，无病床、病人及执业人员。 本院依职权向桂平市卫生健康局发函，桂平市卫生健康局复函称：桂平中山医院未向该局书面申请在凤凰新区设立妇产科，且审批应由设区一级卫生主管部门审批。 庭审中，被告桂平中山医院、卓兆荣向本院提出反诉请求：判决解除原、被告于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》。本院于2019年4月29日向被告桂平中山医院、卓兆荣送达交纳案件反诉受理费通知。被告桂平中山医院、卓兆荣无正当理由未按期足额交纳，本院遂依法作出(2019)桂0881民初925号民事裁定，裁定按桂平中山医院、卓兆荣撤回反诉处理。 本院认为,关于涉案的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告邹庚成、柒美芬、邹秀菲与被告桂平中山医院、卓兆荣、卓进伟签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效,双方均应依约全面履行各自义务。被告桂平中山医院、卓兆荣辩称涉案房屋顶层加建了两层未经批准建设的临时建筑，租赁合同应属无效合同。本院认为，租赁合同明确注明原告出租给被告的房屋具体面积以相关权属证件为准，即原告出租给被告的房屋为办理了国有土地使用权证以及房屋所有权证的凤凰新区12幢6号1-6层、7号楼1-4层，至于7号楼顶层原告在出租前加建了临时建筑，该临时建筑因与出租房屋主体作为一个整体同时提供给桂平中山医院使用，但该临时建筑并没有体现在双方签订的《房屋租赁合同》上，故被告辩称涉案的《房屋租赁合同》为无效合同，本院不予采纳。 关于被告桂平中山医院尚欠原告租金是多少的问题。合同第5条约定2016年8月1日至2021年7月31日的年租金为40万元，第13条约定房屋租金在第一年时间内每个月按2万元优惠给被告，一年以后恢复原约定的租金。被告支付了2016年8月1日至2017年7月31日的租金共24万元。而对于2017年8月1日之后的租金，被告辩称与原告口头达成协议仍按每月2万元的租金标准计算，但被告未提供证据证实该主张，原告也不认可，故对其抗辩理由不予采纳。按合同约定，2017年8月1日至2018年7月31日的租金为40万元，被告仅支付了24万元，尚欠16万元未支付；同样，2018年8月1日至2019年2月28日（原告主张至起诉时止，共8个月）的租金266666元[（40万元÷12）×8个月]，被告仅支付了8万元，尚欠186666元(266666元-80000元)未支付。综上，原告诉请被告支付至起诉时止的租金346666元（160000元+186666元），理由充分，证据充足，本院依法予以支持。因租赁合同未约定押金可抵减租金，且约定合同期满被告交清合同期内所有费用后，原告才退还房屋押金，原告亦不同意以押金抵减租金，故对被告主张用押金抵减租金，本院不予采纳。至于利息损失，因被告拒不支付租金已构成违约，且已给被告造成了利息损失，故原告诉请被告以尚欠租金346666元为基数，从起诉日即2019年3月7日起至付清之日止，按年利率6%计算资金占用期间的利息，本院依法予以支持。 关于被告桂平中山医院应否支付物品折旧费197000元以及资金占用费给原告的问题。合同第6条约定，原、被告签订合同时，被告须在2017年7月份之前一次性支付原告所有装修及设备折旧费197000元（空调33000元+电梯8万元+电视机34000元+太阳能及电水管5万元）；第13条约定，在签订合同前一年期内，在被告把该房屋真正作为医院业务用房时，被告必须把之前商定好的物品设备折旧款一次付清给原告……。由此可见，原、被告就物品设备折旧款的金额以及支付时间进行了约定，该约定是原、被告真实意思表示，按照上述约定，被告须在签订合同一年内支付上述折旧款，即被告须于2017年7月31日前支付折旧款197000元给原告。关于资金占用费的问题，被告拒不支付物品设备折旧款给原告，造成了原告利息的损失，原告诉请被告以197000元为基数，从2017年8月1日起至付清之日止，按年利率6%计算利息，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于被告桂平中山医院应否支付违约金给原告的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。涉案租赁合同明确约定被告如拖欠原告的租金达到10天视为违约，被告需按3分息/月支付违约金给原告。该约定是原、被告对迟延履行违约金的约定，是约定迟延履行造成原告的损失补偿，但约定的月息3%已过分高于原告的损失，故应适当予以调整。参照相关司法解释的规定，该违约金应不超过月利率2%为宜，故原告诉请被告桂平中山医院从2017年8月1日起至2018年11月30日止，以每月尚欠租金13333元为基数，按月利率3%计算；从2018年12月1日起至付清之日止，以每月尚欠租金33333元为基数，按月利率3%计算违约金，对超过月利率3%的部分不予支持。综上，被告桂平中山医院应从2017年8月1日起至2018年11月30日止，以每月尚欠租金13333元为基数，按月利率2%计算；从2018年12月1日起至付清之日止，以每月尚欠租金33333元为基数，按月利率2%计算违约金给原告。 关于被告卓兆荣、卓进伟应否对被告桂平中山医院的上述债务承担连带清偿责任的问题。被告卓兆荣、卓进伟作为合同乙方与作为合同甲方的原告签订《房屋租赁合同》，并在租赁合同上签名，被告桂平中山医院、卓兆荣、卓进伟作为房屋承租方，既享受合同的权利亦承受合同的义务，被告卓兆荣、卓进伟未提供证据予以反驳，故被告卓兆荣、卓进伟应对被告桂平中山医院的上述债务承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 1、?被告桂平中山医院应支付租金346666元以及资金占用期间利息（以346666元为基数，从2019年3月7日起至付清之日止，按年利率6%计算）给原告邹庚成、柒美芬、邹秀菲； 2、?被告桂平中山医院应支付物品折旧费197000元以及资金占用期间利息（以197000元为基数，从2017年8月1日起至付清之日止，按年利率6%计算）给原告邹庚成、柒美芬、邹秀菲； 3、?被告桂平中山医院应支付违约金（以每月尚欠租金13333元为基数，从2017年8月1日起至2018年11月30日止，按月利率2%计算；以每月尚欠租金33333元为基数，从2018年12月1日起至付清之日止，按月利率2%计算）给原告邹庚成、柒美芬、邹秀菲； 4、?被告卓兆荣、卓进伟对被告桂平中山医院的上述债务承担连带清偿责任； 5、驳回原告邹庚成、柒美芬、邹秀菲的其他诉讼请求。 案件受理费5262元（已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平中山医院、卓兆荣、卓进伟共同负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费10524元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  张小敏 二〇一九年十月二十日 书记员  江 莉