贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8147号原告：彭程，男，汉族，1992年4月6日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：符立萍（特别授权代理），贵州文腾律师事务所律师。执业证号：15224201511520579。被告：毕节兴业房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号。统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。执业证号：15201201511937750。原告彭程与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人符立萍，被告委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房的违约金，以1,190,125元为基数，按照每天万分之一的利息计2015年7月1日至2015年8月16日共计47天；2、判决被告立即为原告办理不动产权证并交付给原告;3、判决被告支付原告违约金，以1,190,125元为基数，按照每天万分之一的利息计算2016年6月30日起至被告实际办理商品房转移登记的有关文书之日止(暂计至2019年7月15日共计132,103.88元);4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年11月29日，原告向被告购买被告开发的位于毕节市七星关区盛世华都一期1-119号商铺，建筑面积为69.89平方米。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为：20150547。商品房总价款为1,190,125元，扣除毕节华兴商业管理有限公司代原告向被告支付的5年租金473,087元，剩余717,038元原告按照合同约定一次性向被告付清。根据双方签订的合同约定被告于2015年6月30日前交房，2016年6月30日之前办理商品房转移登记的相关文书。但被告未如期交付房屋，而是于2015年8月16日才交房。另《商品房买卖合同》第十三条第一项第一款“逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”及第二十二条“(一)出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。......约定日期起60日以后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的规定，被告已逾期交房且也超过合同约定的日期未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应该向原告支付违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，具状至贵院，望贵院依法支持原告的全部诉请。庭审中，原告申请撤回了第二项诉讼请求。被告兴业房开公司辩称：1、本案因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业房开公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段“经十路”主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以致于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。况且，涉案商品房买卖合同第二十二条中约定：“房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”。虽然该规定在初始登记处，但初始登记是转移登记的前提，故该条规定的合同和法律效力应及于转移登记，答辩人对于逾期办理转移登记和交付有关文书应当免责；2、被答辩人诉请答辩人承担逾期交房违约责任已过诉讼时效，依法不能得到支持。原告向本院提交了如下证据：原告身份证及户口、《商品房买卖合同》、购房发票、售房专用收据3张（契税、维修基金及交易费等）、盛世华都商铺交付确认书、商铺委托租赁合同、盛世华都商铺认购协议书、录音录像光盘1张。被告未向本院提交证据。经组织质证，原告所举证据，被告对真实性均无异议，本院予采信。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年11月29日，原告彭程作为买受人，被告兴业房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20150547），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号为1-119；该商品房总价款为717038元；买受人一次性付款，在签订本合同当日支付全部房款717038元；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托毕节兴业房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后,原告向被告交付涉案房屋购房款717038元。2015年8月16日,被告向原告交房。原告认为，被告已逾期交房且超过合同约定的日期未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应向原告支付违约金，故以前述诉请诉至本院。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权属证书的条件。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2015年6月30日前向原告交房，于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告于2015年8月16日才向原告交房，且至今尚未取得涉案房屋的初始登记，不能按约定向原告交付办理转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。对逾期交房违约金，被告提出了诉讼时效抗辩主张。按照合同约定，被告应于2015年6月30日前交房，被告于2015年8月16日交房，已逾期47日，应于2015年8月31日内向原告支付违约金。被告未按约定向原告支付违约金，则该项违约金的诉讼时效期间从2015年9月1日起计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，一般诉讼时效期间为两年，则原告应于2017年9月1日前主张该项权利，而原告于2019年7月15日提起本案诉讼时才主张该违约金，原告也未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张成立，对原告诉请的该项违约金，本院不予支持。对于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，根据双方签订的合同及被告出具的购房发票，原告与被告签订合同时，约定的合同价款及原告已支付的购房款均为717,038元，故该项违约金按合同约定以原告已付购房款717,038元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故原告诉请的该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出合同约定因政府机关行为造成的违约，不应承担任何责任，以及因政府未如期完成征地拆迁工作，导致涉案房屋未能通过消防验收的抗辩主张。被告提供的证据不足以证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间具有必然的关联性，亦不足以证明未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能通过消防验收的唯一原因，即被告所举证据不能证明系政府机关行为导致其违约。故被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭程支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款717,038元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告彭程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,527元（已减半收取），由原告彭程负担633元，被告毕节兴业房地产开发有限公司负担894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年十月九日书记员  张婵婵