重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初1372号 原告：覃昌莉，女，汉族，1987年2月19日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：甘学英，重庆首同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李英，重庆首同律师事务所律师。 被告：世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区青年路1号23A-3，统一社会信用代码91500103304929257E。 负责人：李政梅，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张玉雷，公司员工。 委托诉讼代理人：张洋，公司员工。 被告：世茂天成物业服务集团有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区南通路99号，统一社会信用代码913201067805714790。 法定代表人：叶明杰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张玉雷，公司员工。 原告覃昌莉与被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司、世茂天成物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法由审判员刘涛峰适用简易程序于2019年3月21日进行公开开庭审理。原告覃昌莉的委托诉讼代理人甘学英，被告王世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人张玉雷、张洋，被告世茂天成物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人张玉雷到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请对其财产损失进行司法评估，本院依法委托评估机构进行评估后，于2019年8月19日再次进行公开开庭审理。原告覃昌莉的委托诉讼代理人李英，被告王世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人张玉雷、张洋，被告世茂天成物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人张玉雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因维修不及时给原告造成的财产损失23994元、误工费240元（3天×80元），交通费1000元、拆除费用2000元、律师费5000元；2.本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：原告系重庆市北部新区XX号房屋的业主，被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司系该小区的物业服务公司。2018年8月3日，原告家突然出现返水导致原告室内墙面、地板等受损，给原告造成了财产损失，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司、世茂天成物业服务集团有限公司共同辩称：原告所主张返水部分是业主专有部分，由业主在使用，我方作为物业公司不可能随时都在场监管，排水管返水可能是业主不当使用造成的，原告无证据证明是我方的原因造成返水的。事故发生后我方及时派人到场帮忙清理，并多次找专业疏通公司进行疏通，在疏通无果的情况下，对1楼的管道进行改管处理，已尽到了管理责任，故我方不应承担责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了房产证、《前期物业管理服务协议》、照片、评估报告、评估费发票、服务项目验收单等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实： 2016年8月，原告购买了位于重庆市两江新区XX号房屋，于2017年1月3日接收了房屋后开始装修，于2017年7月装修完毕。被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司系该小区的物业服务公司。 根据被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司（甲方）与原告覃昌莉（乙方）签订的《前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、道路等项目进行维护、修缮与管理，同时协助当地公安机关等维护小区内的治安秩序。其中房屋共用设备是指共用给排水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设备、二次加压水泵等。共用设施管理服务的标准如下：公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用……污水排放通畅，沟道无积水。违约责任：甲方违反本协议未达到管理服务约定质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正；逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任。 原告覃昌莉于2017年10月入住该房屋。2018年8月3日，原告发现其房屋因卫生间地漏处出现返水导致污水倒灌入室内，造成木地板、踢脚线部分受损。原告联系被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司工作人员，该公司派人上门查看，并派人帮助清理原告家中的积水。经查看后，发现返水系因1楼以下的主排污管道堵塞所致，之后被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司多次安排工作人员进行疏通均无果，2018年10月，被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司委托四川德源市政工程有限公司重庆分公司对该排水管道进行改管处理后，管道排水恢复正常。 审理过程中，原告申请对其房屋受损部位的修复费用进行司法评估，本院依法委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该公司于2019年5月27日作出评估报告认定，覃昌莉位于重庆市两江新区湖XX号房屋装饰装修在评估基准日2019年5月17日修复状态下的市场价值为2.19万元（含木地板拆除费用）。原告为此支付评估费5000元。 重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司的鉴定业务范围：土地评估（全国范围内执业）司法鉴定、房地产评估（二级）司法鉴定、资产评估（综合B级）司法鉴定。 被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司为证明其已尽到了管理责任，提交了2018年1月21日、9月27日、10月20日、11月17日、12月18日、2019年2月19日请重庆环朗环保科技有限公司对该小区主管网定期疏通维护的服务项目验收单，均未发现问题。 本院认为，双方在本案中的争议焦点为：1.被告是否构成违约、是否应当承担赔偿责任；2.原告的损失为多少。对此，本院评述如下： 对被告是否构成违约、是否应当承担赔偿责任的问题。本院认为，《前期物业管理服务协议》是原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按约履行各自义务。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司有义务对共用给排水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设备、二次加压水泵等进行维护、修缮与管理。共用设施管理服务的标准如下：公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用……污水排放通畅，沟道无积水。现原告室内因排污、排水系统堵塞导致倒灌造成财产损失，说明被告未能保持小区的排污、排水系统按原设计用途使用，被告未尽到约定责任。被告虽举示证据证明其履行了相关义务，但并不能证明其在原告房屋受损时已尽到义务。根据《前期物业管理服务协议》中“违约责任：甲方违反本协议未达到管理服务约定质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正；逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任。”的约定，被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司应当对原告的损失承担赔偿责任。被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司系被告世茂天成物业服务集团有限公司分支机构，其民事责任可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由被告世茂天成物业服务集团有限公司承担。 对原告的损失问题。1.修复费用：因涉案房屋卫生间返水造成木地板、踢脚线等受损，经评估其受损部分的修复费用为21900元，对该修复费用应予支持。2.误工费240元（3天×80元），因原告未提供证据证明其因此事导致误工，故对其误工费本院不予支持。3.交通费1000元，原告未提供证据证明其交通费损失，本院不予支持。4.拆除费用2000元，因评估报告中修复费用中已包括了拆除木地板的费用，故该费用不应再单独支持。5.律师费5000元，该费用并非原告房屋受损所产生的必要损失，本院不予支持。6.鉴定费5000元，该费用鉴定费发票为证，本院予以支持。综上，被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司应当赔偿原告损失26900元。 依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第三条、第六条规定，判决如下： 一、被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司在本判决生效后十日内赔偿原告覃昌莉财产损失26900元， 二、被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司的财产不足以赔偿的，由被告世茂天成物业服务集团有限公司向原告覃昌莉承担赔偿责任； 三、驳回原告覃昌莉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费740元，减半收取370元，由被告世茂天成物业服务集团有限公司重庆分公司负担240元，原告覃昌莉负担130元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 刘涛峰 二〇一九年十月十日 法官助理 杨 星 书 记 员 潘媛媛