贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4204号上诉人（原审原告）：张军，男，1987年12月22日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：夏娟，女，1986年1月16日出生，苗族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。上诉人张军、夏娟与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，毕节市七星关区人民法院作出（2018）黔0502民初7084号民事判决后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张军、夏娟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审对上诉人违约金起算时间认定错误。上诉人按合同约定全额支付了购房款，并于2016年7月30日向被上诉人缴纳了公共维修基金、产权登记费、土地证费，而被上诉人从未告知过上诉人具备办理涉案商品房转移登记的条件。根据双方签订的合同附件十二《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人。”违约金的起算时间应为2016年10月1日。2.被上诉人未提供证据证明其已经尽到通知义务，截止本案开庭时间即2018年12月27日上诉人才知晓被上诉人具备办理转移登记的条件，故上诉人按合同约定或法律规定主张的违约金计算期限为2016年10月1日至2018年12月27日止。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，判决结果错误，为维护上诉人合法权益，特依法提起上诉。上诉人招商商置公司辩称：答辩意见同我方的上诉意见一致。上诉人招商商置公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张军、夏娟的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2016年9月26日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，因为是双方共同办理转移登记，上诉人为了方便相关政府部门及被上诉人，由上诉人代收代缴相关的办理转移登记的费用，以及协助被上诉人递交资料，所以上诉人无需将相关文书实际交付给被上诉人，而是由被上诉人交付给上诉人后由上诉人协助代缴及递交。3.上诉人于2017年1月3日通过邮寄形式向被上诉人邮寄了《入伙通知书》并且在该入伙通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，且之后上诉人又通过现场告知、电话告知等方式多次告知。4.《商品房买卖合同》签订时，《不动产登记暂行条例》尚未颁布，合同约定的办理商品房转移登记的有关文书指商品房备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，确立不动产统一登记制度，而2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，导致上诉人依约应当交付的办理商品房转移登记的有关文书的内容发生变化，商品房备案证明书的取得不能作为商品房具备办证条件的认定标准，而以上诉人取得大产权证及“幢首登”为标准。前述政策调整对上诉人的合同义务履行内容产生的影响，系双方订立合同时不可预见的客观情况，不可归责于上诉人。综上，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。即便上诉人应当承担违约责任，亦应结合上诉人取得商品房备案证明书以及完成通知义务的事实确认上诉人承担违约责任的期间。5.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决内容。6.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。7.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确实存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。8.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。且被上诉人购买房屋系用于居住，其合同目的已经实现，即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，在被上诉人未举证证明其实际损失的情况下，一审判决的违约金过高且与双方约定不符。综上，请二审查清案件事实，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。二审审理过程中，上诉人招商商置公司补充上诉理由如下：上诉人于2018年8月23日又一次以邮寄办理不动产权证告知书的形式向张军、夏娟披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实，故，上诉人至迟于2018年8月23日已完成通知义务。上诉人张军、夏娟辩称：张军、夏娟与招商商置公司在合同的实际履行过程中，已将办证的方式变更为委托办证，在本案一审开庭前，张军、夏娟对涉案房屋是否具备办理转移登记并不知情，涉案房屋逾期办理转移登记的原因系招商商置公司导致，与政府及相关的政策无关，张军、夏娟在招商商置公司未告知具备办理涉案房屋转移登记条件之前，已将相关的税费、办证工本费交清，不存在违约行为，因此招商商置公司应承担逾期办证的违约责任，由于涉案合同对违约金未进行约定，应参照相关法律规定进行判决。一审原告张军、夏娟向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告办理毕节市七星关区房屋的不动产权证书并交付原告；二、请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款524788元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、诉讼费由被告承担。一审法院查明：2016年3月12日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区“招商花园城”第E2幢28层4号房，总房款524788元。出卖人承诺于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定转移登记的日期及违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，双方又签订附件十二《补充协议》，约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款。2016年4月9日，涉案房屋竣工验收备案，2017年3月18日，被告向原告交付房屋，并向原告出具《收楼意见书》。2016年9月26日，涉案房屋所在楼盘E2栋取得《商品房备案证明书》，办理产权转移登记的条件成就，2018年7月12日，涉案房屋所在楼盘办理整栋楼不动产权证。2018年10月底，被告向原告送达《关于办理房屋不动产权证的告知书》。2018年11月24日，原告向被告出具委托书，委托被告办理涉案房屋不动产权证书。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”且2018年11月24日，原告向被告出具委托书，委托被告办理不动产权证书，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。合同未约定办理房屋转移登记的日期，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告于2017年3月18日向原告交付房屋，就应于房屋交付之日起90日内即2017年6月18日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。被告于2018年10月底才向原告送达《关于办理房屋不动产权证的告知书》，通知原告办证，已构成违约，违约期限为2017年6月19日至2018年10月31日（因被告未举证证明送达告知书日期，故以原告自认的2018年10月底为准），违约金为：以原告已付房款524788元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年6月19日计算至2018年10月31日。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告张军、夏娟缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告张军、夏娟办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司按下列方式向原告张军、夏娟计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：以原告已付购房款524788元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年6月19日计算至2018年10月31日；三、驳回原告张军、夏娟的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交了一组证据：邮寄快递单、快递单附的告知书，用以证明：在案涉房屋已经具备办证条件后，上诉人通过邮寄的方式告知了张军、夏娟。经质证，上诉人张军、夏娟对该证据三性不予认可，认为经查询该单号已经失效，且未有收件人签收，不能证明是当事人签收。告知书的内容并未披露涉案房屋具备办证条件，仅提示收件时间及所需资料，且所需资料中除不动产登记申请表、询问记录、情况说明、委托书、不动产登记申请书、委托书之外的资料在购房时已经提交，达不到招商商置公司的证明目的。经审查，本院对上诉人招商商置公司提交的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定本案案件事实的依据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，2018年8月23日，上诉人招商商置公司通过邮政特快专递向上诉人张军、夏娟邮寄《办理产权证的告知函》，告知提交办证所需材料。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.招商商置公司是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间和违约金如何认定；2.一审法院判令招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当。关于第一个争议焦点。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，招商商置公司于2017年3月18日交付房屋，因《商品房买卖合同》未约定办理房屋转移登记的日期，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，招商商置公司应当在2017年6月18日前履行办理房屋权属转移登记的义务，故，一审认定违约期间起始时间为2017年6月19日并无不当，本院予以确认。上诉人张军、夏娟主张应自2016年10月1日起算违约期间的上诉理由不成立，本院不予采纳。鉴于招商商置公司已接受上诉人夏娟、张军的委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。买受人据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司代为办理转移登记。对于招商商置公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应当结合通知情况予以认定。对此，招商商置公司主张其以邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，完成了案涉商品房已具备办证条件的披露义务，但一方面，如前所述，招商商置公司所称文书资料邮寄送达买受人之时，案涉商品房尚不具备办理转移登记的条件。另一方面，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商商置公司已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知招商商置公司在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知认定招商商置公司已履行完毕合同约定的文书交付义务。结合招商商置公司二审提交的2018年8月23日邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书等在案证据，以及张军、夏娟于2018年11月24日向招商商置公司出具委托书等用于办理不动产权证的资料的事实，故，本院认为，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日履行完毕通知义务。一审以张军、夏娟自认的收到该告知书的时间即2018年10月底为准认定违约期间终止时间不当，本院予以纠正。上诉人张军、夏娟主张违约金应计算至2018年12月27日止的上诉理由不成立，本院不予采纳。对于招商商置公司主张没有取得房屋所有权证书系因不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及张军、夏娟拒不配合、协助，招商商置公司不应承担违约责任的上诉理由。本院认为，《不动产登记暂行条例》已于双方签订合同之前颁布施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于招商商置公司履行合同期间遭遇的不可抗力事由，其以此抗辩责任承担，于法无据，本院不予采纳。同时，根据《不动产登记暂停条例》等规范性法律文件的规定，商品房转移登记的办理，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提。由此可知，招商商置公司办理商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书，不以张军、夏娟是否予以协助、配合为条件。故此，对招商商置公司提出的该项上诉意见，本院亦不予采纳。综上所述，一审法院对本案违约事实的认定正确，但一审法院对本案违约期间的认定确有不当，应予纠正。结合合同履行实际，招商商置公司应当承担2017年6月19日至2018年8月23日期间的违约责任。关于违约金如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，意在敦促出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，招商商置公司请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。关于招商商置公司主张依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，张军、夏娟仅有权解除合同而无权主张违约金、未行使解除权利即视为放弃违约责任请求权的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，守约方即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。至于招商商置公司主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合招商商置公司接受委托、代为办理房屋转移登记，一审法院判令招商商置公司限期90日办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令招商商置公司限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令招商商置公司代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回；上诉人张军、夏娟的上诉请求不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7084号民事判决第一项、第三项，即：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于张军、夏娟缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为张军、夏娟办理涉案商品房的不动产权证书；驳回张军、夏娟的其他诉讼请求。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7084号民事判决第二项，即：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张军、夏娟支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款524788元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月19日起计算至2018年10月31日止）。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向上诉人张军、夏娟支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以524788元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月19日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。五、驳回上诉人张军、夏娟的上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，二审案件受理费100元，共计225元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担150元，上诉人张军、夏娟负担75元。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十月十一日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪