青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0212民初4860号 原告：朱培慎，男，汉族。 委托诉讼代理人：任红，张凤杰（实习律师），北京市中银（青岛）律师事务所律师。 被告：孙爱珍，女，汉族。 委托诉讼代理人：刘居艳，山东明林律师事务所律师。 被告：朱光全，男，汉族 上列当事人农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任红、张凤杰，被告孙爱珍及其委托诉讼代理人刘居艳，被告朱光全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：确认两被告就崂山区中韩街道办事处朱家洼村房屋的买卖行为无效，本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:原告系青岛市崂山区中韩街道朱家洼村居民,中韩街道办事处朱家洼村房屋（以下简称涉案房屋）是其名下房产。被告朱光全是原告的儿子,被告孙爱珍是朱家洼村村民钟兆信(已故)之妻。被告朱光全在原告不知情的情况下,将原告名下的朱家洼村房屋卖给钟兆信。现朱家洼社区面临拆迁,原告到村委进行宅基地及房屋拆迁补偿签字时,得知朱家洼村房屋的拆迁补偿款已由钟兆信之妻孙爱珍领取，原告认为,被告朱光全对其名下房屋没有处分权。根据《中华人民共和国物权法》的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”故诉至法院。 被告孙爱珍辩称，一、本案已经超过诉讼时效，应依法驳回原告的起诉。首先，被告朱光全与钟兆信于1993年签订房屋买卖协议，即便原告认为被告朱光全无权处分涉案房屋而侵害其合法权益，也已经26年，根据我国《民法总则》第188条“自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定，应依法驳回原告的起诉。其次，2006年，原告因不服青岛市崂山区人民政府土地使用权行政登记一案，向青岛市李沧区人民法院提起行政诉讼，该院作出(2006)李行初字第15号判决，驳回原告诉讼请求，原告不服提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2007）青行终字第252号判决，驳回上诉，维持原判。原告提起行政诉讼的理由是，被告朱光全未经其同意将房屋转让给钟兆信，青岛市崂山区人民政府将土地变更为钟兆信的行为违法。也就是说原告在提起行政诉讼时已经知道涉案房屋转让的事实。根据我国《民法总则》第188条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”和第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，本案也已经超过3年诉讼时效，因此，应依法驳回原告的起诉。 二、本案诉讼主体不适格，原告的起诉不成立，应依法予以驳回。1993年2月16日，被告朱光全与钟兆信签订房屋买卖协议，钟兆信以一万元的价格购买涉案房屋，因此协议双方当事人为被告朱光全和钟兆信。根据合同相对性原则，原告和被告都不是买卖协议的当事人，原告没有诉权，被告主体不适格。因此，应依法驳回原告的起诉。 三、涉案房屋的转让合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。原告于2006年2月向李沧区人民法院提起行政诉讼，请求撤销崂山区人民政府为钟兆信颁发的土地使用证，该案经两级法院审理已经确认，被告朱光全与钟兆信的房屋买卖行为合法有效，双方履行了土地变更手续，钟兆信依法取得崂集建（91）字第67891号集体土地建设使用证，钟兆信是朱家洼村470号土地使用权人，其对该土地上的房屋享有所有权。故原告请求确认房屋买卖行为无效无事实和法律依据，其诉讼请求不成立，应依法予以驳回。 被告朱光全辩称，对原告的起诉认可，没有异议。 经审理查明，1993年2月16日，被告朱光全和被告孙爱珍配偶钟兆信（已于1999年去世）签订买房字据，朱光全将涉案房屋以1万元的价格转让给钟兆信。朱家洼村委会在该字据上加盖了公章，朱光全、钟兆信及村委负责人王开有、中间人朱培朋、立字据人朱培云均在该字据上签字。 原告朱培慎于2006年2月向青岛市李沧区人民法院提起行政诉讼，请求撤销崂山区人民政府为钟兆信颁发的土地使用证，李沧区人民法院作出（2006）李行初字第15号行政判决书，该判决查明以下事实：1991年11月20日，第三人朱光全持崂村建字（83）003352号宅基地使用证，通过申请、地籍调查、审核等土地登记程序领取了崂集建（91）字第67891号集体土地建设用地使用证一份。1992年8月，朱家洼村委出具证明一份，证明原告朱培慎拥有的住房三间，已经赠给其子朱光全，现由朱光全转让给钟兆信。1993年2月16日，朱光全与钟兆信签订买房字据一份，约定钟兆信以一万元的价格购买朱光全的房屋，朱家洼村委会在这份朱光全与钟兆信签订的买房字据上盖章。之后，钟兆信持上述朱家洼村委会的两份证明提出土地登记变更申请，申请对朱家洼村地号为I2-242-470的土地进行土地使用权变更登记。被告通过地籍调查、审批等程序将该宗地的使用权人由朱光全变更登记在钟兆信名下，并将崂集建（91）字第67891号集体土地建设用地使用证项下的土地使用人变更为钟兆信。判决：驳回原告朱培慎的诉讼请求。 朱培慎不服上述一审判决，提起上诉，青岛市中级人民法院审理后作出（2007）青行终字第252号行政判决书，该二审判决中载明，本院认为，根据被上诉人（崂山区人民政府）及原审第三人（孙爱珍、曾用名孙建春）提供的崂集建（91）字第67891号集体土地建设用地使用证上的记载，可看出，该证“土地使用者”一栏中“钟兆信”三字有明确的涂改痕迹，且该证所附宗地图可以明确看出“钟兆信”名字系由“朱光全”涂改而来。虽然上诉人（朱培慎）一直主张其为涉案集体土地的使用权人，但一直未能提供有效证据予以证明，故本院不予采信。原审第三人朱光全对被上诉人提供的第1、2号证据即朱光全与钟兆信签订的买房字据及村委证明的真实性均无异议，故结合该二份证据可以确认本案原审第三人朱光全将该房屋卖与钟兆信的事实。据此，上诉人与本案被诉土地变更登记行为已不具备法律上的利害关系，故不具备本案的原告主体资格。本院对其主张被上诉人变更登记的具体行政行为违法的诉请不予审查。至于上诉人称朱光全与钟兆信签订的买房协议无效的主张已超过本案的审查范围，故本院不予审理。判决：驳回上诉，维持原判。 涉案房屋已经于2018年拆除，被告孙爱珍与拆迁人签订了搬迁补偿协议。 上述事实，有原、被告提供的证据及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理、质证，可以采信。 本院认为，根据原、被告的诉辩主张和提交的证据，本案的焦点问题是原告主张确认两被告就涉案房屋的买卖行为无效是否成立，本院分析如下。 已经生效的（2006）李行初字第15号行政判决书查明以下事实：1991年11月20日，朱光全持崂村建字（83）003352号宅基地使用证，通过申请、地籍调查、审核等土地登记程序领取了崂集建（91）字第67891号集体土地建设用地使用证一份。1992年8月，朱家洼村委出具证明一份，证明原告朱培慎拥有的住房三间，已经赠给其子朱光全，现由朱光全转让给钟兆信。1993年2月16日，朱光全与钟兆信签订买房字据，约定钟兆信以一万元的价格购买朱光全的房屋，朱家洼村委会在这份朱光全与钟兆信签订的买房字据上盖章。之后，钟兆信持上述朱家洼村委会的两份证明提出土地登记变更申请，申请对朱家洼村地号为土地进行土地使用权变更登记。被告通过地籍调查、审批等程序将该宗地的使用权人由朱光全变更登记在钟兆信名下，并将崂集建（91）字第67891号集体土地建设用地使用证项下的土地使用人变更为钟兆信。由该判决查明的上述事实可见，朱光全持崂村建字（83）号宅基地使用证，通过申请、地籍调查、审核等土地登记程序领取了崂集建（91）字第号集体土地建设用地使用证，其已经是涉案房屋所在土地的使用权人并将涉案房屋转让给了钟兆信，朱家洼村委会出具证明，证明朱培慎拥有的住房三间已经赠给其子朱光全，现由朱光全转让给钟兆信，村委会并在朱光全与钟兆信买房字据上盖章认可，且政府部门已将集体土地建设用地使用证项下的土地使用人变更为钟兆信。故朱光全与钟兆信的房屋买卖行为，朱光全是集体土地建设用地使用证载明的土地使用权人、村委会证明房屋已由朱培慎赠与朱光全并在买房字据上盖章认可，卖房后政府部门已将集体土地建设用地使用证项下的土地使用人变更为钟兆信，拆迁人亦认为钟兆信配偶孙爱珍系涉案房屋的权利人并与之签订搬迁补偿协议，且朱培慎提起的行政诉讼两级法院均不予支持，故原告要求确认两被告就涉案房屋的买卖行为无效，没有事实依据，本院不予支持。原告若认为朱光全侵犯了其合法权益，可依法向朱光全主张权利。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告朱培慎的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。 审 判 长  赵振飞 人民陪审员  李陆军 人民陪审员  李 宏 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  张玉萍