湖南省永州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘11行初175号 原告：贺小英。 原告：邓少荣。 原告：邓辉。 原告：邓冬东。 原告：邓华。 原告：邓洪。 六原告的共同委托诉讼代理人：赵间东，北京冠领律师事务所律师。 六原告的共同委托诉讼代理人：崔燕，北京冠领律师事务所律师。 被告：永州市冷水滩区人民政府。 法定代表人：桂砺锋，该区区长。 出庭负责人：张文风，该区副区长。 委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师。 原告贺小英、邓少荣、邓辉、邓冬东、邓华、邓洪（以下简称贺小英等6人）诉被告永州市冷水滩区人民政府（以下简称冷水滩区政府）房屋征收补偿决定一案，于2019年9月11日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案受理后，于2019年9月16日向被告送达了起诉状副本、举证通知书及应诉通知书。本院依法由审判员曾辉担任审判长，与审判员陈姬、人民陪审员唐红梅组成合议庭，书记员文虎担任法庭记录，于2019年10月9日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。原告邓少荣、邓华，原告贺小英等6人的共同委托诉讼代理人赵间东、崔燕，被告冷水滩区政府的出庭负责人张文风及其委托诉讼代理人陈顺民，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺小英等6人诉称，原告房屋位于永州市冷水滩区文昌阁路45号，因棚户区改造项目被被告冷水滩区政府征收，因补偿价格过低且征收补偿程序违法，原告未与被告达成安置补偿协议。2019年3月11日，被告对原告作出冷政征补［2019］第（12）号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称《12号补偿决定》）。原告认为被告作出的《12号补偿决定》对于原告的补偿明显低于市场价格，且存在其他诸多违法情形，故诉请法院撤销被告作出的《12号补偿决定》。 原告贺小英等6人向本院提交的证据：永房权证冷水滩字第00060759号房屋所有权证，拟证明涉案房屋于2005年4月18日登记在邓贤元名下，贺小英等6人是邓贤元的合法继承人，依法享有所有权；涉案房屋在冷水滩区文昌阁路45号2幢1层，砖混结构，建筑面积58.51平方米，用途住宅。 被告冷水滩区政府辩称，被告作出的《12号补偿决定》的行政行为程序与内容均合法。一、程序合法。1、实施征收行为的主体合法。根据《永州市人民政府关于进一步完善中心城区土地和房屋征收工作机制的意见》的规定，永州市人民政府将冷水滩辖区的房屋征收工作委托冷水滩区政府实施，被告具有实施房屋征收的主体资格。2、被告的征收程序合法。（1）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被告在永州市人民政府网及冷水滩区政府网公开发布了冷政函［2015］42号《关于永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目征收房屋的通告》（以下简称《征收房屋通告》），明确了征收范围，并在征收范围内张贴纸质通告。（2）通过公证机构抽签选取了评估机构，客观、合法地对涉案房屋进行了评估。（3）被告发布《征收房屋通告》后，组织工作人员多次上门宣讲政策，就征收事宜进行协商。（4）被告依法向原告送达了《永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造范围内国有和集体土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》），对补偿的不同方式做了说明。（5）在协商不成的情况下，被告依法下达《12号补偿决定》并进行了公告送达。二、内容合法。1、被告征收涉案房屋是为公共利益的需要。涉案房屋在冷水滩区耐火厂范围内，亦在永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目范围内。棚户区改造主要是改善现有居民居住环境和居住条件，在棚改范围内建设安置小区，改善被征收人的生活居住条件。2、《12号补偿决定》内容具体明确，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，在货币补偿与产权调换两种方式中，由原告贺小英等6人自行选择。补偿价格是合法评估所得的评估时点的房屋市场价，如原告对补偿价格不满意，仍可以选择产权调换，其利益可以得到足额甚至超额保障。请求法院依法判决驳回原告贺小英等6人的诉讼请求。 被告冷水滩区政府向本院提交了下列证据： 证据1、2015年2月3日湖南省住房和城乡建设厅、湖南省财政厅《关于印发2015年公共租赁住房和城市棚户区改造项目信息备案表的通知》，拟证明永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目的征收范围，已经省级主管部门的批准。 证据2、红线图，拟证明原告房屋所在的冷水滩区耐火厂在棚户区改造红线图范围内。 证据3、2018年7月30日永政发［2018］12号《永州市人民政府关于进一步完善中心城区土地和房屋征收工作机制的意见》，拟证明永州市人民政府委托冷水滩区政府对冷水滩辖区范围内的房屋实施征收。 证据4、2015年5月20日的《征收房屋通告》，拟证明冷水滩区政府发布《征收房屋通告》，对湘江西岸棚户区改造范围的房屋实施征收。 证据5、协商记录5份及协商照片，拟证明被告多次与原告就涉案房屋征收事宜进行协商。 证据6、2016年5月23日《房屋征收分户评估报告》及永房权证冷水滩字第00060759号房屋所有权证，拟证明永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室委托湖南志成房地产评估有限公司对登记在邓贤元名下的房屋进行了评估，评估价值为194,721元。 证据7、送达回执，拟证明2016年7月3日被告向原告送达了房屋征收分户评估报告。 证据8、2018年8月15日《分户房屋征收补偿方案告知书》，拟证明被告将分户房屋征收补偿方案告知了原告贺小英等6人。 证据9、送达回执，拟证明被告于2018年8月16日向原告送达了分户房屋征收补偿方案告知书。 证据10、《12号补偿决定》，拟证明2019年3月19日，被告向原告公告送达了《12号补偿决定》。 证据11、永州日报公告的《12号补偿决定》，拟证明2019年3月19日被告登报公告送达《12号补偿决定》。 证据12、被告冷水滩区政府作出《12号补偿决定》适用的法律依据：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（湖南省人民政府令第268号）、《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（永政发［2014］2号）、《征收补偿方案》。 证据13、潇湘丽景安置小区总平面图，拟证明政府会在原告被征收房屋的原址上修建安置小区，对棚改范围内的居民进行安置。 证据14、选定评估机构的相关资料（《关于协商产生评估机构的公告》、《关于投票抽签选择房地产评估机构的公告》、会议签到表、公证书、房屋（住宅）征收评估初步结果），拟证明在进行公证抽签选定评估机构之前，已经履行发布协商选定评估机构公告等程序。 被告冷水滩区政府对原告贺小英等6人提交的证据质证认为，对原告贺小英等6人提交的证据无异议。 原告贺小英等6人对被告冷水滩区政府提交的证据质证认为，对证据1、3、4的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明目的也不认可，不能证明被告的征收行为符合法律规定且已经批准。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明目的也不认可，不能证明原告的房屋在征收范围内，被告至今也没有提供征收决定明确征收范围。对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可，该协商记录并没有被征收人签字确认，被告并未找原告协商，更没有协商记录。对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可，评估机构没有依法选定，评估没有委托书和委托合同，评估是对邓贤元的房屋进行评估，事实上邓贤元已于2008年去世，评估事实认定错误。对证据7的真实性、合法性、关联性均不予认可，送达回执上的在场签名的人员身份不明确；当事人拒绝签字的，应由基层组织工作人员签字，或拍照或录像记录送达过程；该送达回执送达对象只有贺小英，故不能证明向原告贺小英等6人送达了分户评估报告。对证据8的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。证据9的质证意见与证据7一致。证据10是被诉行政行为，不予质证。对证据11的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，补偿决定应在征收范围内予以公告，该证据不能证明被告依法对《12补偿决定》进行了公告。证据12属于适用的法律依据，不作为证据质证。对证据13真实性、合法性、关联性均不予认可，且逾期举证，被告不能证明向原告提供的安置房的具体地点位置。对证据14的真实性、合法性、关联性均不予认可，其中协商选定评估机构公告的照片没有载体，没有拍摄时间，无法证明张贴时间，也不能证明给原告及其他被征收人协商的时间满5个工作日；签到表不能证明被告通知原告对评估机构进行协商选择；初评结果，没有提供相应的照片，不能证明进行了相应的公证、公示。 本院对上述证据认证如下： （一）对原告贺小英等6人提交的证据，被告无异议，本院依法予以确认。 （二）对被告冷水滩区政府提交的证据认证如下： 被告提交的证据1－9、11具有真实性、合法性、关联性，可证实贺小英等6的房屋在永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目范围内，《房屋征收通告》发布后，原、被告经多次协商未达成协议，后作出补偿决定及送达等情况，本院均予以确认。证据10属被诉行政行为。证据12，属被告作出《12补偿决定》适用的法律依据。证据13，不能达到被告的证明目的，本院不予确认。证据14，证明评估机构协商选定，及协商不成情况下抽签选定等情况，本院予以确认。 经审理查明，2015年2月3日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省财政厅下发湘建保函［2015］28号《关于印发2015年公共租赁住房和城市棚户区改造项目信息备案表的通知》，全省计划城市棚户区改造277，671户，永州市有37个项目、17，367户，其中永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造1，734户。2015年5月19日，被告冷水滩区政府发布《征收房屋通告》，并予以公布，该通告的主要内容为：被告冷水滩区政府决定征收永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目内国有和集体土地上的房屋及建（构）筑物。现将有关事项通告如下：一、征收项目名称：永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目。二、征收范围：文昌阁片区房屋征收范围为北起于九嶷大道、南至凤凰路、西临零陵北路及文昌阁路、东至湘江范围内规划需要进行棚户区改造地块上的房屋及建（构）筑物；将军岭片区房屋征收范围为北起于规划中的西区路经伍家院街至杨家巷河边、南至舜皇路、西临零陵南路、东至湘江冷水滩区辖区范围内规划需要进行棚户区改造地块上的房屋及建（构）筑物。三、房屋征收部门。征收部门：永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室；永州市人民政府征地管理办公室。四、征收补偿方案：详见永州市人民政府网、冷水滩区政府网公布的《征收补偿方案》。五、被征收人行政法律救济方式：被征收人对本征收决定不服的，可在本通告公布之日起60日内向永州市人民政府申请行政复议，或在6个月内向有管辖权的当地人民法院提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间，不停止本通告对房屋的征收。六、征收实施及签约时间：本通告自发布之日起实施，第一批签约期限为2015年6月16日至2015年9月15日；第二批签约期限为2015年10月1日至2015年12月31日。 永州市房产局于2005年4月18日为邓贤元颁发了永房权证冷水滩字第00060759号房屋所有权证，房屋坐落于冷水滩区文昌阁路45号2幢1层，房号为2-1-219，砖混结构，房屋总层数1层，所在层数1层，建筑面积为58.51㎡，该房屋系原冷水滩区耐火厂于1992年修建，邓贤元于1993年居住。2008年邓贤元去世，现该房屋由原告贺小英等6人继承。上述房屋在冷水滩区政府发布的《征收房屋通告》的征收范围内。原告贺小英等6人至今未针对该《征收房屋通告》申请复议或者提起行政诉讼。 2015年5月25日，永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室在永州市房产网公开发布项目房屋征收评估信息，截止日共有湖南志成房地产评估有限公司、湖南潇湘房地产评估经纪有限公司、永州金典房地产评估有限责任公司三家评估机构正式报名。2015年6月2日，永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室发布了《关于协商产生评估机构的公告》并附《报名且符合条件评估机构信息表》，要求湘江西岸棚户区改造项目被征收户在公告之日起七个工作日内，协商选定房地产评估机构，并将选定结果以书面形式报永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室。2015年6月10日，永州市房产局、永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室发布《关于投票抽签选择房地产评估机构的公告》，主要内容为：因协商截止日未收到被征收户选择评估机构的任何信息，依据《征收补偿方案》第六条规定，决定于2016年6月12日上午10时，在永州市房产局六楼会议室召开投票、抽签产生评估机构的会议，请湘江西岸棚户区改造项目被征收户按时参加，缺席会议，视为放弃该项权利。2015年6月12日，在永州市房产局六楼会议室召开了永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目投票、抽签选择房地产评估机构大会。因到会的被征收人未达到三分之二，遂决定以公开抽签方式确定评估机构。经湖南省永州市冷水滩公证处公证，湖南志成房地产评估有限公司为第一中签的评估机构。 其后，湖南志成房地产评估有限公司对永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目红线范围内被征收房屋（住宅）市场价值进行了评估，并于2015年7月8日作出《永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目房屋（住宅）征收评估初步结果》。其评估结果为多层砖混住宅的评估价为2,938元/㎡，单层砖混住宅的评估价为3,290元/㎡，单层砖木住宅的评估价为3,080元/㎡。2016年5月23日，湖南志成房地产评估有限公司作出湘志成估字（2016）第0523YWDL044号《房屋征收分户评估报告》，对登记在邓贤元名下的永州市冷水滩区文昌阁路45号2幢2-1-219号被征收房屋进行了评估，确定该评估对象在2015年5月19日房地产评估值为171,902元，装饰装修评估值为22,819元，合计房地产总价值为194,721元，并告知“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向我公司申请复核评估”，“征收当事人逾期不提出者，估价报告书生效。”2016年7月3日，被告向原告贺小英送达该分户评估报告。原告贺小英在收到分户评估报告后，未在上述期限内向湖南志成房地产评估有限公司申请复核。 被告冷水滩区政府就房屋征收补偿事宜曾与原告贺小英等6人进行协商，因原告贺小英等6人的要求超出了《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《征收补偿方案》的相关规定，双方未能达成一致房屋征收补偿协议。被告冷水滩区政府曾于2016年8月30日以邓贤元为被征收人作出房屋征收补偿决定，但没有提交送达等依据。此后，被告冷水滩区政府就房屋征收补偿事宜又多次与原告贺小英等6人进行协商，未果。 2018年8月15日，永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造办公室文昌阁片区指挥部作出了《分户房屋征收补偿方案告知书》，并于次日送达。2019年3月11日，被告冷水滩区政府以原告贺小英等6人为被征收人，就涉案房屋作出《12补偿决定》，主要内容为：一、货币补偿方式，1、房地产价值补偿款：58.51㎡×2,938元/㎡=171,902元；2、房屋装饰装修及附属物补偿款：58.51㎡×390元/㎡=22,819元；3、搬迁补偿费（2次）：3,000元；4、临时安置补偿费（过渡期限为6个月）：7,200元；5、其他：水、电开户、有线开户、网络开户费：3,536元，杂房：强制执行前进行现场评估确定；6、合计人民币：208,457元。二、产权调换方式，产权调换房屋位于湘江西岸棚户区改造项目内文昌阁安置小区规划的安置房，户型为58.51㎡，楼层和房号按方案规定确定。1、产权调换房屋按照补偿方案规定结清差价：根据被征收人确定户型再定差价；2、房屋装饰装修及附属物补偿款：58.51㎡×390元/㎡=22,819元；3、搬迁补偿费（2次）：3,000元；4、临时安置补偿费（过渡期限为30个月）：36,000元；5、其他：杂房：强制执行前进行现场评估确定；6、征收部门补被征收人差价款：合计人民币：61,819元。以上两种补偿方式由被征收人自行选择其一，过渡方式自行过渡，选择货币补偿方式的过渡期为6个月，选择产权调换方式的过渡期为30个月。被征收人搬迁腾空房屋经验收合格，房屋征收部门将各项补偿款在7日内一次性支付给被征收人，被征收人的房屋被依法征收，国有土地使用权同时收回；三、被征收人搬迁期限为15日。原告贺小英等6人不服该房屋补偿决定，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案争执的焦点是：一、冷水滩区政府作出《12补偿决定》的主体是否适格；二、冷水滩区政府作出《12补偿决定》的程序是否合法；三、《12补偿决定》的内容是否具体明确且合法适当。现具体分析如下： 一、被告冷水滩区政府是作出《12补偿决定》的适格主体。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”冷水滩区政府属于县级人民政府。《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第三条第一款规定“设区的市（自治州）、县市区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”该规定进一步明确区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。综上，冷水滩区政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，有作出房屋补偿决定的法定职权，另冷水滩区政府是房屋征收决定的作出主体，可按照征收补偿方案作出补偿决定。据此，冷水滩区政府作出《12补偿决定》主体适格。 二、被告冷水滩区政府作出《12补偿决定》的程序合法。首先，房地产价格评估机构的选定程序合法。在被征收人既未就选定房地产价格评估机构协商一致，又不愿根据冷水滩区政府的通知表决选定的情况下，冷水滩区政府通过公开抽签这一随机方式选定房地产价格评估机构，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定。其次，冷水滩区政府就房屋征收补偿事宜多次与原告贺小英等6人进行协商，因贺小英等6人的要求超出了《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《征收补偿方案》的相关规定，双方未能达成一致房屋征收补偿协议。再次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，原、被告双方没有在《征收房屋通告》确定的签约期限内达成房屋征收补偿协议，被告冷水滩区政府遂作出房屋补偿决定，符合上述规定。 三、《12补偿决定》的内容具体明确、合法。第一，冷水滩区政府作出《12补偿决定》根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”之规定，本案中，湖南志成房地产评估有限公司于2015年7月8日作出《永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造项目房屋（住宅）征收评估初步结果》，于2016年5月23日作出《房屋征收分户评估报告》，原告贺小英等6人均未在规定期限内提出异议，且在本案诉讼过程中未提供任何证据证实湖南志成房地产评估有限公司作出的评估初步结果及分户评估报告存在不公平、不公正或者违反法律法规的情形。故湖南志成房地产评估有限公司作出的《房屋征收分户评估报告》可以作为《12号补偿决定》的依据。本案中，被告冷水滩区政府曾在2016年8月30日以邓贤元为被征收人作出过房屋征收补偿决定，虽没有送达依据，但足以证实在2016年8月30日冷水滩区政府已具备作出房屋征收补偿决定的条件，后双方协商时间过长，冷水滩区政府未及时作出补偿决定，本院酌情确定被告冷水滩区政府向原告贺小英等6人支付涉案房屋货币补偿总价款208,457元的利息（按中国人民银行同期贷款利率1－3年（含3年）期的标准予以计算，从2016年8月30日起计算至被告冷水滩区政府支付完毕日止），以弥补迟延作出补偿决定中货币补偿方式的不足。第二，《12号补偿决定》货币补偿方式和产权调换方式中的搬迁补偿费、临时安置补偿费的标准均与《房屋征收补偿方案》第七条规定的搬迁补助、临时安置补助的标准一致，不存在计算错误。另《12号补偿决定》的产权调换方式中第6项“征收部门补被征收人差价款：合计人民币：61,819元”经审查，“合计人民币：61,819元”实际是产权调换方式中第2、3、4项的合计，并非征收部门补被征收人房屋调换差价款。第三，被告冷水滩区政府在作出征收补偿决定时适用了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《永州市国有土地上房屋征收补偿实施办法》等的规定，并给予了原告贺小英等6人货币补偿与产权调换补偿方式的选择权。其中产权调换补偿方式按1:1比例置换，互不补差，原告贺小英等6人若选择产权调换方式，其利益可以得到充分保障，对原告的合法权益并不产生实际影响。 综上，被告冷水滩区政府作出的《12补偿决定》，事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，但被告冷水滩区政府迟延作出补偿决定有不当之处，本院酌情变更该补偿决定。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条之规定，判决如下： 将永州市冷水滩区人民政府作出的冷政征补［2019］第（12）号《国有土地上房屋征收补偿决定书》中第一条“货币补偿方式”的第6项变更为：合计人民币208,457元及利息（按中国人民银行同期贷款利率1－3年（含3年）期的标准予以计算，从2016年8月30日起计算至被告永州市冷水滩区人民政府支付完毕日止）。 一审案件受理费50元，由被告永州市冷水滩区人民政府担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  曾 辉 审 判 员  陈 姬 人民陪审员  唐红梅 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  文 虎 附相关法律条文： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》 第三条第一款设区的市（自治州）、县市区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。” 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十七条行政处罚明显不当，或者其他行政行为涉及对款额的确定、认定确有错误的，人民法院可以判决变更。 人民法院判决变更，不得加重原告的义务或者减损原告的权益。但利害关系人同为原告，且诉讼请求相反的除外。