辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽民申4229号再审申请人（一审原告反诉被告、二审上诉人）：沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司。住所地：沈阳市皇姑区宁山中路12号。法定代表人：娄淑红，该公司经理。委托诉讼代理人：伏广喜，该公司经理。被申请人（一审被告反诉原告、二审被上诉人）：铁岭凯信义鸟小商品经营管理有限公司。住所地：铁岭市银州区汇工街151-21居然馨苑二期10号楼l号。法定代表人：刘志红，该公司经理。再审申请人沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司（以下简称手拉手超市）因与被申请人铁岭凯信义乌小商品经营管理有限公司（以下简称凯信公司）租赁合同纠纷一案，不服铁岭市中级人民法院（2018)辽12民终1769号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，本案现已审查终结。手拉手超市申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定，理由是，凯信公司因为义乌商城大厦的经营启动，需要一个大型超市进入大厦一楼，利用超市拉动整体人气，因此将手拉手超市招商进入商城，双方于2015年7月6日签订了《凯隆义乌商城商铺租赁合同》，手拉手超市7月底进入场地开工装修，经过紧张装修建设，超市于2015年10月30日开业，因2个多月的准备时间紧迫，准备明显不足，刚刚起步经营不很顺畅，没有能够按照凯信公司所期望的超市去烧钱促销来吸引顾客而给他们商场抬高人气，从而引起凯信公司的不满，凯信公司因此企图赶走手拉手超市而另换他人经营。2015年12月30日下午，凯信公司派保安队20余人突然闯入手拉手超市，采用威胁、恐吓、打砸、殴打等方式，将超市内的工作人员全部驱赶出超市，关闭所有卷帘门，抢走钥匙，将《终止租赁合同通知书》贴在各个入口以示通告。凯信公司同时也向我公司邮寄了一份《终止租赁合同通知书》，手拉手超市于3日后在沈阳公司收到，封门的第二天凯信公司不经手拉手超市同意和授权，即开始私自处分了整个超市的货品、设备、设施及财务，待手拉手超市接到《终止租赁合同通知书》和铁岭超市员工的报告后，委派公司人员来超市处理此事时，整个超市已经被凯信公司拆解和处分完毕空空如也，凯信公司将最后剩余的没人要的少许物品填了清单（超市总投资800余万、剩余物品全部价值不足2000元）一并同一份《催告书》邮寄给手拉手超市，要求手拉手超市来铁岭进行现场交接，手拉手超市见超市已经荡然无存，拒绝交接。以上事实有证人证言、双方经理电话通话录音、照片及《凯隆义乌商城商铺租赁合同》《终止租赁合同通知书》《催告书》《剩余物品清单》等书面材料为证，充分证明是凯信公司违约。原审认定手拉手超市违约的事实错误，没有证据证明。原审依据《铁岭市城市供热管理办法》第35条之规定‘应收取滞纳金时间的法律规定’来界定手拉手超市拖欠取暖费起始时间是适用法律错误。一审法院无视双方签订的租赁合同是作为约束双方行为的合法条款这一事实，对在手拉手超市没有任何违反合同约定的情况下，凯信公司在合同期内强行解除租赁合同，强行驱赶、清除手拉手超市在超市内的工作人员，锁上大门抢走大门钥匙，夺取超市的控制权和管理权，次日开始不经手拉手超市同意和授权擅自处分了整个超市，给手拉手超市造成重大经济损失的客观事实视而不见，无理由采信凯信公司所提供的与本案没有任何证据链条关系的所谓证据，判决手拉手超市违约。二审法院对手拉手超市所提出的上诉理由均置之不理，不做任何的甄别、区分和纠正，也没有重新给出手拉手超市违约的任何新的理由和证据以及法律依据。纵观手拉手超市和凯信公司签订的《凯隆义乌商城商铺租赁合同》，无法找到一条手拉手超市违约的条款。凯信公司提供的所谓证据是想证明手拉手超市所开超市因歇业、停业、或资金链断裂，暂时开不出工资、和部分供货商有纠纷等等，无理由的主观揣测、推断和意想手拉手超市是退租行为，是没有任何法律依据的，靠这一点就认为手拉手超市已经没有达到合同目的的可能是完全错误的，而因此解除合同是严重的违约行为。歇业、停业、调整整顿后可以再开业，资金链断了可以融资再接上，工资可以补发，和供货商的纠纷可以慢慢调解解决，这些都是手拉手超市内部的管理和经营事情，和凯信公司没有一点关系。凯信公司有接到过手拉手超市口头或书面退租的申请证据吗。手拉手超市向一、二审法院提供了凯信公司2015年12月30日发给手拉手超市的《终止租赁合同通知书》原件作为证据，还有该通知书当日贴在超市门上的照片，以及证人证言和能够证明此事的双方经理的电话通话录音作为证据，这些证据足以充分证明凯信公司是主观故意的人为的终止了协议的履行，并且给手拉手超市造成了不可挽回的后果。一审法院认定事实错误。一审法院认定手拉手超市违约的事实有两个。认定手拉手超市私自歇业、停业，定性为属于退租。违反《凯隆义乌商城商铺租赁合同》中第11条1款4项（乙方擅自退租）。认定手拉手超市累计拖欠取暖费时间超过2个月。违反《凯隆义乌商城商铺租赁合同》中第11条l款5项（拖欠房租及取暖费空调费等物业费相关的各种费用累计2个月以上的）。以上两个事实的认定错误。凯信公司在反诉中谎称“合同有约定条款，手拉手超市不得歇业或停业，确需要歇业、停业需向凯信公司提出书面报告（没有此条款约定），未经凯信公司同意手拉手超市退租的，凯信公司有权终止合同”，一审法院认定这些约定条款都存在，手拉手超市存在违反此款约定的行为构成违约。手拉手超市与凯信公司签订的《凯隆义乌商城商铺租赁合同》中没有关于不许歇业、停业的条款，也没有界定歇业、停业是否属于是退租行为的约定条款，也没有对手拉手超市合法的经营形式、经营方式、方法有任何规定约束。手拉手超市的歇业、停业、盘点、档口和供货商等等商户的调整调换，是正常的经营行为，是所有大型超市经营经常有的正常举动。自主经营，自负盈亏，即不违法也不违规，同时也合情合理，合同里没有约定。所谓的取暖费拖欠时间计算事实认定错误，《凯隆义乌商城商铺租赁合同》中第11条1款5项约定“拖欠房租及取暖费、空调费等物业费相关的各项费用累计2个月以上的，凯信公司可以解除合同”。假定手拉手超市拖欠了取暖费（事实上有合同定金112500元在凯信公司手里，且商城全体员工在超市持卡赊账购物，累计还欠手拉手超市很多购物款，所以不存在欠费），那么拖欠取暖费发生的时间应该是开始供暖当日的零时开始（即法律规定的铁岭市开始供暖的开始时间2015年11月1日零时）。超市被凯信公司强行终止合同的时间是2015年12月30日，由此计算，手拉手超市拖欠取暖费时间累计不超过两个月。凯信公司依此终止合同没有合同条款依据，是严重的违约行为。凯信公司拿出《铁岭市城市供热管理办法》第35条款，来请求法院界定手拉手超市拖欠取暖费开始的时间应该是2015年10月10日。该管理办法第35条的内容是“每年10月10日前未办理停供手续的单位应征收滞纳金”，可以看出，此条款是界定取暖费滞纳金收取开始时间的计算规定，此规定和界定手拉手超市欠费开始时间没有任何关系。一审法院适用法律错误。一审法院依据《铁岭市城市供热管理办法》第35条之规定来界定手拉手超市拖欠取暖费的开始时间，是适用法律错误。该条款是界定收取滞纳金的开始计算时间的，即是“每年10月10日前未办理停供手续供热单位应征收滞纳金”的规定，和本案计算拖欠取暖费开始时间的界定没有任何关系。二审法院回避了一审法院用滞纳金收取时间的界定规定，来界定手拉手超市拖欠取暖费起始时间的适用法律错误，二审法院承认并认可了手拉手超市认可的“界定拖欠取暖费开始时间的认定方法”即按2015年11月1日零时计算，二审法院为了强行认定手拉手超市违约，牵强的换了一个与一审法院不同的手法，说是凯信公司于2015年12月30日下午给手拉手超市下达的《终止租赁合同通知书》是凯信公司请求解除合同的意思表示，意思就是这不是《终止租赁合同通知书》，而是《请求终止租赁合同通知书》。凯信公司在合同履行期内无理由终止合同，一审法院和二审法院对其违约行为均视而不见，一、二审法院给出认定手拉手超市违约的事实内容都是相互矛盾的，难道凯信公司先行违约不算数，在他违约后合同已经单方面终止了，依然还在计算手拉手超市履行合同的违约时间吗。本案焦点就是双方谁违约。手拉手超市有对方《终止租赁合同通知书》，以及有能证明凯信公司强行驱逐超市工作人员、强行锁闭超市所有大门、抢走钥匙等违约行为的证人证言，还有双方经理电话通话录音为证，证明凯信公司有确实违约的事实。依照合同手拉手超市无任何违约行为。另外，手拉手超市进场装修当时，已经向凯信公司缴纳了112500元的合同定金，合同约定了一切费用均需到2016年3月1日才开始结算，3月1日前全是免租期，3月1日才开始核算费用、交纳房租、剩余定金也可转为房租，因此在此前的全部合同范围内，手拉手超市不存在任何欠费行为，全部有112500元定金在做保障，何谈有欠费违约行为；退租一说是凯信公司随意捏造和凭空推断的，手拉手超市没有口头或者书面上的退租表示，凯信公司也拿不出这方面的证据，一个总投资800多万元建设开业的大型超市，才经营一个月就退租，有这种可能吗。自己会人为的造成违约赔偿和自己主观制造这么重大的损失吗。手拉手超市花费800余万元投资建设的大型超市，在正常开业后被房主（凯信公司）强行夺取控制权，并且随即非法处分了超市的所有财产。本院认为，本案争议焦点为终止租赁合同是否具事实、合同或法律依据。有公安机关报警登记表、对超市管理和财务人员的询问笔录、另多起货款纠纷案判决、手拉手超市关于12月29日供货商将超市所有东西都抢走了的陈述等证据，可以证明在凯信管理公司发出终止租赁合同通知书之前，超市已停止经营，之后超市也没有回应继续承租，拖欠的取暖费也始终没有缴纳。实际上已不能履行合同继续营业承租使用，已不能实现合同目的。据此原审判决租赁合同终止，正确合理，对取暖费和违约金的判决亦无不当。原审认定基本事实清楚，适用法律正确。沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回沈阳战友手拉手超市连锁企业经营管理有限公司的再审申请。审判长 刘 晶审判员 宁久宏审判员 张 昕二〇一九年十月三十日书记员 刘云龙