江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初9621号原告：江苏海王星辰健康药房连锁有限公司，住所地在苏州市沧浪区南环东路10号1幢新联大厦（南楼）7-8层。法定代表人：郭海洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯垚，男，系该公司工作人员。被告：南京华四瑞季农产品有限公司，住所地在南京市秦淮区中华路154号。法定代表人：伍华坤。原告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司（以下简称海王星辰公司）与被告南京华四瑞季农产品有限公司（以下简称华四瑞季公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海王星辰公司的委托诉讼代理人冯垚到庭参加诉讼。被告华四瑞季公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海王星辰公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还租金244625元（2018年3月1日至12月15日）、保证金25000元，合计269625元；2、要求被告支付违约金100000元、赔偿装修损失100000元和营业损失100000元，合计300000元。事实和理由：以承租方式被告获取南京市玄武区××房屋的使用权利，且将该房屋一层左则第一间房转租给原告。2016年11月14日双方签订独立商铺租赁合同，约定租期自2016年11月16日起至2019年12月15止，租金年付、保证金为25000元。合同签订后，原告给付被告保证金25000元，租金已支付至2018年12月15日。2018年7月17日，被告的出租人书面通知，要求原告于2018年3月31腾退该房屋。由于被告的出租人与其次出租人已于2018年2月28日解除租赁合同，自解除之日起被告已无权收取该房屋的租金，故被告应退还自2018年3月1日起至12月15日止的已付租金218875元且返还保证金25000元，同时应支付违约金和赔偿原告装修损失以及营业损失。被告华四瑞季公司未到庭参加诉讼，也未进行书面答辩。经审理查明，宁玄国用（2005）第××号土地使用权证书载明：土地使用权人为南京××玩具厂，座落为玄武区××。2016年5月19日，南京××玩具厂（出租方、甲方）、南京××有限公司（承租方、乙方，以下简称××公司）和南京市玄武区人民政府国有资产监督管理办公室（丙方、鉴证方）签订一份玄武区区属公有房屋租赁合同，双方约定：出租房屋坐落于玄武区××，建筑面积为1524.77平方米，现用途为苏果超市、租赁用途为社区商业综合体，租期自2016年11月1日至2019年10月31日止。同年8月23日，××公司（出包方、甲方）和戈某（承包方、乙方）签订一份承包合同，双方约定：甲方同意将玄武区××房屋承包给乙方作为商业使用，建筑面积为1524.77平方米，限于经营社区商业服务中心（餐饮除外），承包期自2016年11月1日至2019年10月31日止，2016年8月22日至10月31日将房屋交给乙方作为免租期。同年，戈某（甲方）和被告（乙方）签订一份承包合同，双方约定：甲方同意将玄武区××房屋承包给乙方作为商业使用，建筑面积为1524.77平方米，限于经营社区商业（饭店明火除外），承包期自2016年8月21日至2019年8月21日止，承包费为190万元、半年支付一次，第二年递增3%。同年11月11日，被告书面说明：该公司与戈某共同合作经营涉案房屋，在经营期间戈某可以与第三方合作经营或部分项目承包给第三方经营，有效期间为2016年11月1日至2017年10月31日。同年11月14日，戈某以书面方式同意被告将涉案房屋一层部分商铺出租给原告使用。同日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份独立商铺租赁合同，双方约定：1、租赁商铺所在地址为××一层左侧第一间，商铺实际使用面积为125平方米，甲方保证为该商铺合法权利人与乙方建立租赁关系，保证该商铺不存在第三人的权属争议。租期自2016年11月16日起至2019年12月15日止，合同到期自动顺延3年，租金每年递增3%，无需再签订商铺租赁合同。甲方应于2016年11月16日前交付该商铺，自交付之日起乙方享有30天的装修免租期，免租期满后方起计租金，但不因此影响双方其他权利义务；2、租金分时间段数额递增，第1年为30万元、第2年为309000元、第3年为318270元。2016年11月16日前乙方应支付甲方首期租金30万元和保证金25000元，剩余租金每年支付一次，付款期限为提前30个工作日。租期届满双方不再续约、提前终止或被解除的，甲方应于乙方交还商铺当日将保证金返还乙方；3、发生如下情形的，甲方应向乙方支付违约金10万元，返还保证金以及赔偿乙方装修损失10万元和营业损失10万元：（1）租期内，甲方未经乙方书面许可单方面提前解除租赁合同的；（2）租期内，因甲方非商铺合法权利人，或者因商铺发生产权纠纷，或者因出让、抵押、转租解除等原因导致乙方不能正常履行完租赁合同的；（3）…。2016年11月18日，以银行汇款方式原告给付被告30万元，在银行客户回单中注明：用途为“丹凤街店租金16.12.16-17.12.15”。12月19日，被告收到原告给付的押金25000元，在出具的收据上注明：地址为丹凤街石婆婆巷菜场（生鲜超市），交款单位为原告，摘要处写明“1FA区-06药房摊位押金”。2017年11月19日，仍以银行汇款方式原告又给付了被告309000元，在对账单中的摘要处注明：“石婆婆店房租17.12.16-18.12.15”。2018年2月3日，戈某以书面方式要求与百面鲜公司提前解除商铺承包合同：2018年2月28日前将房屋交还、所欠租金将于交房时付清，所有与戈素军签订租赁合同的商户将对接给百面鲜公司，截止2018年2月28日多收的租金、物业等所有费用将补足给该公司，商户所交的保证金也一并移交。同年7月17日，××公司书面通知原告：2018年2月28日××公司已与被告解除涉案房屋租赁合同，为了继续使用，原告于2018年5月9日向该公司支付了77250元作为3月1日至5月31日的租金，同时关于承租房屋双方进行协商，但未达成协议，在××公司要求下原告搬离交还涉案房屋，但是未能交还房屋钥匙，所以要求原告交还钥匙且支付房屋占用费46516.13元（月租金按照25750元计算，自2018年6月1日至房屋实际交还之日，暂计至2018年7月25日）。审理中，原告还提供了下列材料作为证据，目的是证明因被告提前解除涉案合同而造成的装修损失和营业损失：1、2016年11月22日的一份工程预算与增项审批单载明：申请事项为“南京分部丹凤街店新店装修工程预算报告”，总金额为270816.40元，包括装修工程152084元、广告标示29788元、货架道具64337.40元、空调设备23077元和甲供材料1530元；2、2016年12月19日的3份借款／付款申请单和2016年12月19日的一份分部通用费用报销单。报销单载明：申请事项为“南京分部丹凤街店装修预算”，报销合计为88686元，包括基础装修预付款为50527.50元、中药柜预付款23264.50元、广告灯箱预付款14894元；3、2016年12月22日的3份中国建设银行客户专用回单，说明原告已按申请单和费用报销单的列支明细分别向不同收款人支付各项费用；4、2017年1月22日的3份借款／付款申请单以及3份决算汇总表，分别说明丹凤街店各项工程决算金额，包括装修费用决算为88091.21元、灯箱费用决算为26540.30元和中药柜费用决算为44661.40元（南京19家门店总费用决算为689352.10元）；5、2017年1月24日的3份中国建设银行客户专用回单，说明原告已按申请单和决算汇总表的列支明细分别向不同收款人支付决算剩余费用；6、原告单位出具的营业情况说明，石婆婆店（丹凤街店）开业日期为2016年12月15日，闭店日期为2018年6月21日，日均销售额为2350元，共计营业额为129万元。上述事实有土地使用权证复印页、公有房屋租赁合同、承包合同、独立商铺租赁合同、说明、转租证明、催告函、收据、中国建设银行客户回单、对账单、提前解除合同申请、借款／付款申请单、决算汇总表、营业情况说明以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。根据原、被告双方约定，涉案房屋的租期是自2016年11月16日起至2019年12月15日止，租金第1年为30万元、第2年为309000元，保证金25000元。在××公司给予原告的书面通知中载明，2018年2月28日××公司已与被告解除涉案房屋的租赁合同，因此自2018年3月1日起原、被告之间的涉案房屋租赁合同也已经随之提前解除。为了能够继续使用涉案房屋，原告于2018年5月9日向该公司支付租金77250元，对应期限是2018年3月1日至5月31日，同时按照××司的要求，原告又已实际搬离涉案房屋，所以自2018年4月1日起至原告完全交还涉案房屋止，在原告与百面鲜公司之间已形成了事实上的涉案房屋租赁合同关系。由于在2017年11月19日原告已向被告给付租金309000元，对应租期是自2017年12月16日至2018年12月15日止，但是2018年3月1日起双方租赁合同已事实上提前解除，所以现在原告要求被告返还2018年3月1日至12月15日期间的预交租金244625以及保证金的诉请，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持。关于被告违约给原告造成的实际损失。本院认为：1、双方约定的租期是自2016年11月16日起至2019年12月15日止，且原合同到期后自动顺延3年，但是在戈某和被告签订的合同中，约定的涉案房屋期限是自2016年8月21日至2019年8月21日止，即本案原、被告双方约定的租期已超过了被告与其次出租人的约定租期，因此超过部分的期限约定即2019年8月21日以后的租期约定依法应当属于无效约定，而对该部分期限约定归于无效的法律后果，原、被告双方当事人在主观上均有过错；2、由于双方约定了1个月的装修免租期，所以应当是自2016年12月16日起计算租期，至有效的截止期2019年8月21日，总计约定的有效租期是32个月零6天，因此在涉案房屋上原告支付的装修费用应在该期限内进行平均分摊。根据原告单方陈述，其实际使用涉案房屋的具体期限，是自2016年12月16日起至2018年6月21日止，所以自2018年6月22日起至2019年8月21日止该14个月期间应分摊的装修费用，应当就是原告装修费用的实际损失；3、从2017年1月22日的借款／付款申请单以及决算汇总表来看，按照32个月平均分摊，涉案房屋的装修费用决算数额为88091.21元，则原告未使用涉案房屋的14个月的装修损失为38539.81元，并未超过约定的10万元违约金数额。在本案审理中，除了单方陈述以外，原告也没有提供有效证据来证明其实际的营业损失以及其它经济损失。所以，虽然原、被告双方约定，在租期内因被告非商铺合法权利人，或者因转租解除等原因导致原告不能正常继续租赁的，被告应向原告支付违约金10万元、赔偿装修损失10万元和营业损失10万元。但是综合考虑被告违约情况、过错程度、原告实际损失等因素，原告要求被告支付违约金10万元的诉请，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；原告的其它诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京华四瑞季农产品有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司租金244625元和保证金25000元；二、被告南京华四瑞季农产品有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司违约金100000元；三、驳回原告江苏海王星辰健康药房连锁有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9496元，由原告负担3000元，被告负担6496元；公告费（以原告提供的发票数额为准）由被告负担。原告预交的剩余案件受理费6496元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  黄 光人民陪审员  周琪宝二〇一九年十月十七日书 记 员  罗安迪