贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初4006号 原告：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。 法定代表人：陈大顺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商瑞崇，贵州本芳律师事务所律师。 被告：王能飞，女，1949年6月8日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：汪应红、糜家欢，贵州众正律师事务所律师。 被告：杨明信，男，1972年2月21日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市天河城建开发投资有限公司（下称“天河城投公司”）与被告王能飞、杨明信物权保护纠纷一案，本院2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告天河城投公司的委托诉讼代理人翟进、商瑞崇，被告王能飞的委托诉讼代理人汪应红、糜家欢，被告杨明信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天河城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空位于毕节市七星关区（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡），将房屋恢复原状并交付原告，停止侵害，排除妨害；2.判令被告立即腾空位于毕节市七星关区（建筑面积83.79㎡），将房屋恢复原状并交付原告，停止侵害，排除妨害；3.判令被告赔偿原告位于毕节市七星关区，6号门面从2014年7月7日起自被告实际腾退门面交付之日止的租金收益损失暂定20000元（具体以租金评估结论以及被告实际交付房屋之日为准）；4.判令被告赔偿原告位于毕节市七星关区（建筑面积83.79㎡）从2014年3月14日起自被告实际腾退房屋交付之日止的租金收益损失暂定20000元（具体以租金评估结论以及被告实际交付房屋之日为准）；5.因本案产生的诉讼费由被告承担。事实与理由:原告系七星关区政府出资设立的城市建设投资公司，性质属国有公司。2010年，原告获得了位于毕节市七星关区麻园街道办事处望城安置小区的土地使用权，并于2012年办理了毕市七星国用（2012）第1857号《国有土地使用权证》。获得国有土地许可及建设用地归划、施工等许可手续后，原告遂修建了望城小区安置房，即七星关区麻园街道办事处望城路拆迁安置小区2、3组团安置房，2013年年底竣工投用。被告王能飞系望城安置区的拆迁安置户，与天河城投公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，获得望城路拆迁安置小区安置住房7套，建筑面积643.35㎡，门市两个，建筑面积为97.39㎡。2014年3月14日、2014年7月7日，天河城投公司将安置房及门市回迁给被告，被告接房后用于经营“七星关区杨老妈菜豆腐餐饮店”，经营者为杨明信。望城路拆迁安置小区2组团商场3一楼第5号、6号门面与被告经营的“七星关区杨老妈菜豆腐餐饮店”相邻，其中5号门市建筑面积42.64㎡，6号门市建筑面积35.96㎡。2014年7月7日，原告发现被告擅自撬开望城路拆迁安置小区2组团商场3一楼第5号、6号门面，用于堆放经营餐馆所需的各类杂物。同时，被告还将与安置住房相邻的2组团7号楼6-2号房（建筑面积83.79㎡）侵占。原告要求被告腾空所侵占的房屋及门市并交付给原告，但被告予以拒绝。原告认为，原告因合法建造之行为，获得望城安置小区涉案房屋的物权。被告的侵占行为，构成对原告物权的侵权，应予承担法律责任。根据《物权法》第四条、第三十五条、第三十七条的规定，为保护原告物权，防止国有资产流失，原告特提起诉讼，望法院支持诉讼请求为谢。 被告王能飞答辩称：一、原告在拆迁时与被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》中“门市、商场37、38号商铺，面积97.43㎡。”回迁时，整个安置小区根本没有37、38号商铺，被告只知道签订合同时根据效果图，被告的商铺在6号楼的下面(对称)于是就认为3号、4号铺面是被告的，哪知3号、4号铺面是王朝彬的，因为王朝彬有合同为据。问其原因，是原告擅自改变建筑方案，将7号楼和6号楼交换位置。造成了双方铺面都不在选定签订协议的住房下面。拖了7个月之久，无法回迁，后经多次协商，回迁办主任杨英让我们拿出捌万元补偿王朝彬(回迁办有调解协议)，王朝彬让出3号、4号铺面给我们，王朝彬回迁7号、8号铺面当时我们不同意，杨英说:先把回迁问题解决了，她会向领导反映解决我们付给王朝彬的捌万元，为了铺面回迁，我们只好先垫付捌万元整，后被告多次找原告解决垫付的捌元，至今未果，被告要求原告对被告的损失给予恰当的补偿。二、另一方面，原告的5号、6号铺面是和被告的3号、4号铺面相邻，不知什么时候、也不知什么人把铺面撬开，无人过问。经常晚上喝醉者常往里面大小便，被告王能飞实在看不下去了，才打扫干净，堆放一些杂物，未用于经营或出租，被告可随时搬出杂物，将该铺面还给原告。三、原告诉讼被告侵占麻园办事处望城路拆迁安置小区2组团7号楼6-2号房建筑面积83.79㎡，被告说明如下:原告拆迁望城路时，是产权调换，全部按室内面积拆迁，回迁时，用建筑面积还给拆迁户，拆迁户每一套房屋少得了10㎡以上，滨河景城小区安置经过近两年的上访，最后区政府和拆迁局通过调查核实，证实了原告用建筑面积还回迁户室内面积，老百姓的确吃亏了，区政府专门拨款按每平方2200元的价格补足拆迁户的不足面积部份。被告七套房子，不足面积为75至76㎡左右，相当于一套房子的面积，被告不要现金补偿，要求原告按原安置协议还足面积平方。2组团7号楼6-2号为83.79㎡，超出不足面积7㎡左右，被告愿通过调解，按拆迁时2200元/㎡付给原告，不存在侵占。四、被告认为本案不属于物权保护纠纷，而是原告在2014年至2015年回迁安置期间，因不按拆迁安置合同的约定进行安置所导致的双方发生的拆迁安置合同补偿纠纷。原告诉称被告侵占2组团7号楼6-2号住房没有事实依据，实质上涉案房屋不是7号楼而是6号楼的6-2号，涉案房屋系原告违章的加层房屋，不具有法律上的物权效力。涉案住房应当是原告安置给被告不足平方面积的房屋，对于原告诉称被告王能飞侵占其5/6号门面的事实也不成立，因为涉案门面房与被告王能飞经营的杨老妈菜豆腐相邻，因长期无人管理，所以被告并非侵占而是无因管理，要求原告支付管理费用才退还。本案系被告王能飞一个人的行为与另一被告杨明信无关。 被告杨明信答辩称：原告天河城投公司不按合同约定安置才导致现在的情况，2014年回迁房屋和拆迁方案不一致，我母亲去找公司多次，但没有解决问题。房屋多修一层的问题也没人解释说明。门面和房屋是我母亲的产权，我没有侵占涉案门面及房屋，与我无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月4日，原告天河城投公司与被告王能飞签订《房屋拆迁安置补偿协议》约定，原告拆迁被告的望城村望城组建筑面积449.05㎡的房屋，原告以望城小区安置房建筑面积643.35㎡及97.34㎡门面对被告进行安置。在2012年至2018年期间，原告获得毕节市七星关区望城路安置区2、3组团安置房的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划认可证。2014年7月7日，原告将安置房及门面回迁给被告王能飞。之后，被告王能飞占用了原告开发建设的毕节市七星关区望城路安置区2组团商场3一楼5号（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡），以及2组团7号楼6-2号房屋（建筑面积83.79㎡）。2017年1月20日，原告天河城投公司以被告王能飞占用上述门市面及房屋为由，向本院提起物权保护纠纷诉讼，本院以（2017）黔0502民初554号案件予以受理，其后原告未预交案件受理费，该案按撤回起诉处理。被告王能飞认可其于2019年1月1日使用涉案门面及房屋。原告提起本案诉讼，以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 诉讼中，根据原告申请本院于2019年6月11日进行勘验确认：1.毕节市七星关区望城路安置区2组团商场3一楼5号（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡）放置杂物，被告王能飞、杨明信认可5号门面杂物系其放置，6号门面与其无关；2.毕节市七星关区望城路安置区2组团7号楼6-2号房屋（建筑面积83.79㎡）系王能飞占有使用。根据原告申请，本院委托贵州博誉房地产评估有限责任公司对涉案门面及房屋2014年7月7日至2019年6月1日期间的日租金及之后的租金递增率进行评估，评估结果为：1.毕节市七星关区望城路安置区2组团商场3一楼5号（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡）的日租金为1.73元/㎡，租金年递增率为4%；2.毕节市七星关区望城路安置区2组团7号楼6-2号住房（建筑面积83.79㎡）日租金为0.40元/㎡，租金年递增率为3%。2019年6月22日，原告张贴毕节市七星关区望城路安置区2组团商场3一楼5号（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡）出租公告。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。本案中，原告开发建设了毕节市七星关区望城路安置区2、3组团安置房，获得安置房及门面的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划认可证。因此，原告依法享有毕节市七星关区望城路安置区2组团商场3一楼5号（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡），以及2组团7号楼6-2号房屋（建筑面积83.79㎡）的物权。被告王能飞占用了涉案门面及房屋，妨害原告行使物权，原告诉请被告排除妨害，本院应予支持。原告于2019年6月22日张贴毕节市七星关区望城路安置区2组团商场3一楼5号（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡）的出租公告，应该认定门面已于2019年6月22日退还原告，故原告诉请腾空交付上述门面的请求，本院不予支持。对于毕节市七星关区望城路安置区2组团7号楼6-2号住房（建筑面积83.79㎡），被告王能飞认可占有却未移交原告，故对原告诉请被告腾空交付该房屋的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，被告王能飞占用原告门面及住房，造成原告损害，原告诉请被告赔偿涉案门面及住房占有使用期间的租金收益损失的请求，本院应予支持。对于占有使用起止日期的问题。原告诉请从2014年7月7日起计算，其所举证据未能证明被告王能飞在该日起占用原告门面及房屋。经本院释明后，原告也未能提供其拍摄被告占有门面及住房图片及视频的拍摄时间。故应以被告王能飞认可的2019年1月1日作为占有门面及住房起算时间。原告于2019年6月22日张贴毕节市七星关区望城路安置区2组团商场3一楼5号（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡）的出租公告，理应认定上述门面的租金收益损失计算至2019年6月22日。毕节市七星关区望城路安置区2组团7号楼6-2号房屋（建筑面积83.79㎡）被告王能飞继续占有使用，租金收益损失应计算至被告实际腾空房屋交付原告之日止。对于租金收益损失计算标准的问题。经原告申请本院委托，贵州博誉房地产评估有限责任公司对上述门面及房屋的日租金及之后的租金递增率进行评估，评估结果为：1.毕节市七星关区望城路安置区2组团商场3一楼5号（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡）的日租金为1.73元/㎡，租金年递增率为4%；2.毕节市七星关区望城路安置区2组团7号楼6-2号住房（建筑面积83.79㎡）日租金为0.40元/㎡，租金年递增率为3%。故应以此标准作为上述门面及房屋租金收益损失的计算标准。因此，对于毕节市七星关区望城路安置区2组团商场3一楼5号（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡）的租金收益损失，应从2019年1月1日计算至2019年6月22日，标准为日租金1.73元/㎡，即23524.2元（78.6㎡×1.73元/㎡·日×173日）。对于毕节市七星关区望城路安置区2组团7号楼6-2号住房（建筑面积83.79㎡）租金收益损失，应从2019年1月1日计算至被告王能飞实际腾空房屋交付原告之日止，标准为日租金0.40元/㎡，租金年递增率为3%。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告王能飞于本判决生效之日起十日内将毕节市七星关区望城路安置区2组团7号楼6-2号房屋（建筑面积83.79㎡）腾空后交付原告毕节市天河城建开发投资有限公司； 二、被告王能飞于本判决生效之日起十日内赔偿原告毕节市天河城建开发投资有限公司毕节市七星关区望城路安置区2组团商场3一楼5号（建筑面积42.64㎡）、6号门面（建筑面积35.96㎡）2019年1月1日至2019年6月22日的租金收益损失23524.2元； 三、被告王能飞于本判决生效之日起十日内赔偿原告毕节市天河城建开发投资有限公司毕节市七星关区望城路安置区2组团7号楼6-2号房屋（建筑面积83.79㎡）2019年1月1日至房屋腾空交付原告之日止的租金收益损失，租金计算标准为日租金0.40元/㎡，租金年递增率为3%； 四、驳回原告毕节市天河城建开发投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币400元，评估费14886元，由被告王能飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇一九年十月十六日 书记员  胡晨