广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2594号原告：丁敏茹，女，1970年2月10日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：纪耀雅、李莉，广东卓信律师事务所律师。被告：王燕武，女，1976年7月10日出生，汉族，住湖北省洪湖市。原告丁敏茹与被告王燕武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年5月17日、10月16日公开开庭审理了本案。原告丁敏茹的委托诉讼代理人纪耀雅，被告王燕武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁敏茹向本院提出诉讼请求：1.被告立即依据《广州市存量房买卖合同》约定的交付标准向原告交付位于广州市花都区雅瑶镇广花六路9号D10房产；2.被告自2018年11月23日起至实际交楼之日止，按每日总房款0.05%的标准向原告支付违约金；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告丁敏茹变更诉讼请求为：1.被告向原告返还原告垫付的截至案涉房屋收楼之日（即2019年5月17日）止案涉房屋的发生的欠费及费用2614.89元（含物业管理费、路灯公摊、水费公摊、垃圾费、物业管理费共计2575.71元、电费39.18元）；2.被告自2018年11月23日起至2019年5月17日止，按每日总房款0.05%的标准向原告支付逾期交房违约金，411250元；3.判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年7月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将位于广州市花都区雅瑶镇广花六路9号D10的房产出售给乙方，该房产按现状售予乙方：不带家私电器，不带租赁合同，无户口；该房产按整套出售，总房价款为4700000元；第四条约定交楼时间和交接手续：该房产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有限电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对前述甲方欠款及应付费用负责。第十一条延期交房的违约责任：甲方如未按合同约定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权要求解除合同。如乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。2018年11月22日，被告已收讫该房产的全部售房款4700000元。但自2018年11月23日至今，原告多次以微信、函件方式催促被告交付该房产，被告仍未依约将该房产交付给原告。现被告经多次催促仍拒不交付房屋的行为已然违约，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。另因2019年5月17日庭审中，被告同意自该日起将涉案房屋交付给原告，原告自行于2019年5月22日至涉案房屋收楼并办理了物业及水电结算、变更手续，获悉截至2019年5月17日涉案房屋仍拖欠未结费用2614.89元（含物业管理费等杂费2575.71元、电费39.18元）。为顺利收楼，原告垫付了上述费用，故申请变更诉讼请求。被告王燕武辩称，不同意原告的诉请，当时双方有约定在我收到全部房款之日起一个月内交付房屋，我已于2018年12月28日交房给原告，不存在迟延交付房屋。另外，合同约定的违约金标准过高，当时双方约定了交房押金5000元，现在我同意退一步赔偿10000元给原告，其他的不同意再支付。针对原告变更的诉请，补充如下：物业管理费我已经交到了2018年12月31日，之后的物业管理费、路灯公摊、水电公摊、水费、垃圾费，我均不同意支付，只同意承担电费39.18元。对于逾期交房违约金，我只同意支付2018年12月24日起至2019年12月28日的违约金，因为原告口头答应给予我方一个月的搬走家电的时间，其他不同意支付。另外，原告主张按每日总房款0.05%的标准支付逾期交房违约金的标准太高了，我方认为应该按每日总房款0.01%的标准计付逾期交房违约金。另外，当时我丈夫和原告的弟弟商量好了，放款后一个月内，我方就把家电搬走，过户的时候也跟原告沟通好了，可以提前去涉案房屋拍照，量尺寸，所以我认为应当延期一个月交房。本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，丁敏茹（乙方、买方）与王燕武（甲方、卖方）、广州大源按揭代理服务有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定王燕武将位于广州市花都区雅瑶镇广花六路9号D10房产售予丁敏茹，该物业建筑面积341.32平方米，成交价4700000元。签订合同时，乙方向甲方支付268000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款。首期款：乙方于递件过户取得受理回执当天向甲方支付房款2100000元。剩余房款2600000元，由乙方于2018年7月31日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。第四条交楼时间和交接手续：1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。2、甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第五条产权转移登记：由丙方协助办理，丙方应于出具同贷书并取得涂销资料后5个工作日内到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十一条延期交房的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，由双方友好协商处理。第十二条逾期付款的违约责任：乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。合同还约定了其他内容。丁敏茹认为王燕武已于2018年11月22日收齐了涉案房屋的全部购房款，对此，丁敏茹提交贷款银行于2018年11月23日发送给其的短信予以证明，短信内容载明“您在工商××××绿色金融试验区广州花都分行的个人二手住房购置贷款已于11月22日发放成功……”。王燕武对该短信无异议，但认为其于2018年11月23日才收齐全部购房款。关于双方对于交房时间的约定，丁敏茹坚持认为即涉案合同约定的卖方收齐楼款当天，且双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，才视为房屋交付使用。王燕武认为双方约定在卖方收到全部购房款之日起一个月内交付房屋。对此，王燕武提交两份证据：一是其与丁敏茹的弟弟丁振中在涉案《存量房买卖合同》签订之前草拟的一份《买卖合约》；二是其与中介人员、按揭人员及原告的微信聊天记录，证明与原告口头约定一个月的搬迁时间，原告在2018年9月19日通过郑小姐询问其能否先交5000元的交房押金。丁敏茹对丁振中签订的《买卖合约》的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为双方的交易应当以《存量房买卖合同》的约定为准，在被告未能证明丁振中享有授权的情况下，丁振中签订的合同不能约束原、被告双方。丁敏茹对于王燕武提交的微信聊天记录，其中微信群名为“雅图过户工作群”的微信内容予以确认，但认为聊天记录不完整，认为其从未同意王燕武可以迟延1个月交房；对于王燕武与“郑铃萍”及“雅图奥园孝冈彩霞”的微信聊天记录的真实性、合法性和关联性均不予确认；对于原、被告之间的微信聊天记录的真实性确认，但认为聊天记录不完整，且其于2018年12月8日以短信方式催促王燕武交房，可见丁敏茹从未同意王燕武延期交房。关于双方交房的情况，丁敏茹表示按揭银行放款后，其于2018年11月26日催促王燕武交房，其表示会尽快办理交接；2018年12月8日再次通知王燕武交房并承担逾期交房违约金，王燕武回复将尽快办理；其于2018年12月24、25日再次通知王燕武交房，王燕武于2018年12月28日晚17时23分突然提出要求交房，且表示仅等待一个小时，否则将离开广州；双方在涉案房屋见面后，因王燕武要求丁敏茹承担其加急办理贷款的费用以及房屋内部分装饰装修被拆除了，双方协商不一致发生争执；当晚，双方未结清水电费、物业管理费；丁敏茹表示其要求在交楼确认书上备注其保留追究王燕武逾期交房违约金的权利，但王燕武不同意，并称不再交房给其；丁敏茹表示其先行离开，王燕武未将房门钥匙、物业卡和收据交付给其。王燕武表示按揭银行放款后，丁敏茹催促其交房，因其本人在武汉，家人住院，其表示在月底前来广州交房；关于装修拆除的情况，王燕武表示其仅拆除了三楼的一个马桶，因双方之前沟通，丁敏茹表示要购买新的，让其拆走，且合同约定不含家私家电；2018年12月28日，双方到涉案房屋后，王燕武要求丁敏茹承担提前还贷费用中的5000元，但丁敏茹不同意，王燕武提出将家私家电抵扣5000元，丁敏茹也不同意；当时丁敏茹的丈夫出示了一份交接清单，王燕武表示其在清单上签了名，但之后丁敏茹又添加了“原状与现状不一致”的内容，双方对此又发生争执；王燕武表示其在当晚23时26分先行离开，离开时将钥匙插在了房门上，将燃气卡、收据亲手交给了丁敏茹的丈夫，并亲眼看到丁敏茹的丈夫将交接清单放入了其随身携带的包内；王燕武认为丁敏茹至当晚凌晨才离开，邻居调取的监控可以证明。丁敏茹认为其没有收到房门钥匙及燃气卡，交接清单已被王燕武撕毁。丁敏茹表示之后其弟弟曾去过一次涉案房屋外面，其再未去过涉案房屋。另根据丁敏茹提交的名为“雅图过户工作群”的微信群聊天记录显示，丁敏茹分别于2018年11月26日、12月24日、12月25日提出不同意迟延交房，要求王燕武按合同约定时间交房。丁敏茹向本院提交一份《告知函》及EMS邮件单、妥投证明，《律师函》及EMS邮件单、妥投证明，拟证明其自2018年11月23日起多次催促王燕武交付房屋。王燕武表示其未收到上述函件，认为邮件地址的房屋其已经交付给丁敏茹，其一直在湖北居住，没有收到邮件。2019年5月17日的庭审中，本院组织双方办理涉案房屋的交接手续，双方当事人均确认自2019年5月17日起涉案房屋由丁敏茹自行处分。诉讼中，丁敏茹提交一份由广州常泰物业管理有限公司花都分公司盖章的《收款收据》以及电费缴费截图，拟证明其在收楼时代为垫付了涉案房屋截至2019年5月18日的未结清费用共计3113元，包括路灯公摊、税费公摊、垃圾费、物业管理费，以及电费39.18元。该《收款收据》载明“2019年1月1日至2019年1月31日，路灯公摊15.37元；2019年1月1日至2019年3月31日，水费公摊6元；2018年12月1日至2019年5月21日水费0元；2019年1月1日至2019年6月30日，垃圾费57元；2019年1月1日至2019年6月30日，物业管理费3281.88元。”王燕武对电费缴费截图的真实性、合法性和关联性无异议，对《收款收据》的真实性、合法性确认，对关联性不确认，认为其已经交房，交房后的费用不应由其承担。庭审中，本院再次向王燕武释明，对于合同约定逾期交房违约金标准有何意见，王燕武坚持认为合同约定的每日总房款0.05%的违约金标准过高，应当按每日总房款的0.01%计付合理。诉讼中，丁敏茹向本院申请财产保全，本院于2019年3月8日作出民事裁定书，裁定：一、查封担保人丁敏茹、丁振中名下所有的位于广州市海珠区宝岗大道路268号804房；二、冻结被申请人王燕武的银行存款188000元或查封等值的其他财产。之后采取了执行措施。本院认为，丁敏茹与王燕武签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行义务。关于交房时间以及方式的约定，根据合同的约定，交付房屋的时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。本案中，王燕武表示经双方协商一致将交房时间变更为卖方收齐楼款后一个月内，但未提交充分证据证明，根据双方的微信聊天记录，丁敏茹并未同意其提出的延后交房时间的要求，故对于王燕武该项抗辩意见，本院不予采纳。关于双方办理房屋交接手续的时间，根据双方的陈述以及举证情况，丁敏茹与王燕武于2018年12月28日至涉案房屋办理交接手续，但当晚双方因房屋交付标准等问题发生争执，无法达成一致意见，因现有证据无法证明王燕武已将房屋钥匙等交付给了丁敏茹，或丁敏茹于2018年12月28日实际收回或占有了房屋，且双方未并按照《存量房买卖合同》的约定签订房地产交接确认书，故王燕武认为其已于该日将房屋交付给了丁敏茹依据不足，本院不予采纳。双方于2019年5月17日当庭表示同意房屋由丁敏茹处分，应视为丁敏茹于该日接收了涉案房屋。根据合同约定，房屋交付使用前的物业管理费、水电等所有费用应由卖方承担，因丁敏茹已向物业公司垫付了房屋交付前的路灯公摊费15.37元、水费公摊费6元，2019年1月1日至2019年5月17日的垃圾费43.14元（57元÷181天×137天），2019年1月1日至2019年5月17日的物业管理费2484.07元（3281.88元÷181天×137天），以及电费39.18元，丁敏茹要求王燕武返还给其合理合法，本院予以支持。丁敏茹超额主张的部分，本院不予支持。关于丁敏茹主张的迟延交房违约金，根据合同的约定，应按每日总房款0.05%的标准，自卖方收齐房款次日起计算至实际交房之日止。关于卖方收齐房款的时间，根据丁敏茹提交的短信，贷款银行表示已于2018年11月22日放款成功，王燕武认为其于2018年11月23日收齐房款，但未提交证据证明，故本院采纳丁敏茹主张的收款时间即2018年11月22日。故违约金应从2018年11月23日起计至2019年5月17日止共176天。关于逾期交房违约金的计付标准，合同约定的违约金标准确实过高，丁敏茹亦未提交证据证明其实际损失，王燕武要求调整至按每日总房款0.01%的标准合理合法，本院予以采纳。经计算，王燕武应向丁敏茹支付逾期交房违约金4700000元×0.01%×176天=82720元，丁敏茹超额主张的部分，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王燕武于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告丁敏茹返还物业管理费2484.07元、垃圾费43.14元、路灯公摊费15.37元、水费公摊费6元、电费39.18元；二、被告王燕武于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告丁敏茹支付逾期交房违约金82720元；三、驳回原告丁敏茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7508元，由原告丁敏茹负担5960元，被告王燕武负担1548元；财产保全费1460元，由原告丁敏茹负担1159元，被告王燕武负担301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  李汉清人民陪审员  曾雪云二〇一九年十月十八日书 记 员  王 呈刘赟方琢华