河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4498号上诉人（原审被告）：商丘和润世丰置业有限公司，住所地：商丘市睢阳区神火大道与帝喾路交叉口良浩公馆7号楼1单元102室。统一社会信用代码：91411400594890548B。法定代表人：孟慧，总经理。委托诉讼代理人：崔新军，男，汉族，1967年10月13日出生，住河南省商丘市睢阳区。系公司员工。被上诉人（原审原告）：刘文元，男，1973年8月26日出生，汉族，住商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：陈辉，河南荣赫律师事务所律师。原审被告：杨宗强，男，1960年3月15日出生，汉族，住商丘市睢阳区。上诉人商丘和润世丰置业有限公司因与被上诉人刘文元及原审被告杨宗强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初4529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人的委托诉讼代理人崔新军与被上诉人的委托诉讼代理人陈辉及原审被告杨宗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人不应承担违约责任。上诉人虽未按合同约定的期限交付房屋，但是由于在涉案项目房产施工期间，政府部门因防治大气污染，多次对上诉人下达停工通知，每次停工都长达好几个月，致使涉案项目房地产无法完工，才导致交房延迟，上诉人延迟交房属于不可抗力因素，故上诉人不应承担违约责任。二、以涉案房屋价值737565.6元为基数计算违约金没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的拆迁补偿协议约定：“按商品房价款总额每日千分之二计算违约金，而不是该商品房的价值。协议中约定上诉人补偿给被上诉人的商品房价款为每平方米3500元，补偿被上诉人商品房面积为120平方米。”该商品房价款为42万元，即使认定上诉人存在违约情形，违约金应当按照该商品房价款总额即42万元作为基数计算。被上诉人刘文元辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。原审被告杨宗强述称，杨宗强不应对违约金承担连带责任。被上诉人刘文元向一审法院起诉请求：二被告履行合同义务，将所建房屋交付给原告使用，并赔偿原告违约金201191元。一审法院认定事实：2013年7月16日，原告与被告商丘和润世丰置业有限公司签订《拆迁补偿协议书》约定：一、被告商丘和润世丰置业有限公司拆除原告房屋一处，该房屋位于神火大道西侧兰亭序小区南侧，面积为315平方米，被告商丘和润世丰置业有限公司就地补偿原告商品房面积为120平方米，如果超过建筑面积130平方米，多余部分由原告补交房款；如果低于110平方米，被告商丘和润世丰置业有限公司向原告支付120平方米的商品房市场价款。二、就地补偿安置，坐落位置不能和安置群众在同一栋楼，被告商丘和润世丰置业有限公司原则上同意安置给原告的房屋在九楼东户，如没有东户，可有原告优先选择其他楼层房屋，房屋价格不变。三、小区建成后，等同其他购房户交付房屋钥匙和房产证。六、被告商丘和润世丰置业有限公司向原告无偿提供车位一个，原告可自由选择，但只能选择其一。七、被告商丘和润世丰置业有限公司拆除原告的房屋面积315平方米，房屋补偿款共计201653.5元。因双方协商须按上述条款进行房屋、车位补偿，原告只在领取款收到条签字，不得领取房屋补偿款，补偿款由被告商丘和润世丰置业有限公司领取。八、被告商丘和润世丰置业有限公司须确保取得该宗土地使用权，如被告商丘和润世丰置业有限公司不能取得该宗土地使用权，给原告造成的损失由被告商丘和润世丰置业有限公司负责赔偿（赔偿款按照房屋拆除面积赔偿，每平方米3500元计）。九、违约责任：被告商丘和润世丰置业有限公司保证在签订土地出让合同18个月之内，将所建房屋交给原告使用。被告商丘和润世丰置业有限公司如未能按期交房，须向原告支付商品房价款每日千分之二的违约金。协议书下方加盖被告商丘和润世丰置业有限公司的公章，并附有担保人即本案被告杨宗强的签名。此外，庭审期间原告提供被告商丘和润世丰置业有限公司销售顾问出具的置业计划书一份，该计划书载明涉案房屋单价为6146.38元/㎡，原告购买房屋面积为120㎡，房屋价值为737565.6元，被告商丘和润世丰置业有限公司对此证据无异议。经查，被告商丘和润世丰置业有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间为2017年6月29日，现该涉案房产已经在外销售，具备交付条件。审理期间，原告于2019年5月22日追加诉讼请求：二被告履行合同义务，将所建房屋交付原告使用。一审法院认为，原告与被告之间签订的《拆迁补偿协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。根据上述协议第九条的约定，被告商丘和润世丰置业有限公司须在在签订土地出让合同18个月之内，将所建房屋交给原告使用。被告商丘和润世丰置业有限公司签订土地出让合同的日期为2017年6月29日，18个月之内即2018年12月30日前向原告交付房屋，本案被告商丘和润世丰置业有限公司未如约交付房屋，构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因涉案房产已经具备交付条件，因此原告要求被告商丘和润世丰置业有限公司按照《拆迁补偿协议书》的约定将所建房屋交付原告使用的诉讼请求，一审法院予以支持。另外，按照双方签订的协议第九条的规定：被告商丘和润世丰置业有限公司如未能按期交房，须向原告支付商品房价款每日千分之二的违约金。涉案房屋价值737565.6元，从被告违约之日即2018年12月31日至原告起诉之日2019年5月15日止，违约时间为136天，因此违约金应为200617.8元（737565.6×0.002×136天），故原告要求被告商丘和润世丰置业有限公司支付违约金201191元的诉讼请求，一审法院对此予以部分支持。被告杨宗强作为担保人在协议书上签字，对此担保方式约定不明确，应按照连带责任保证承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案主债务履行期届满之日应为2018年12月30日，而原告起诉之日为2019年5月15日，该时间并未超过6个月的保证期间。此外根据《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。故对原告要求被告杨宗强对上述违约金承担连带责任保证的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条的规定，判决：一、被告商丘和润世丰置业有限公司于判决生效后三十日内按照《拆迁补偿协议书》的约定将所建房屋交付原告刘文元使用。二、被告商丘和润世丰置业有限公司于判决生效后三十日内支付原告刘文元违约金200617.8元。三、被告杨宗强对上述违约金承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2159元，由被告商丘和润世丰置业有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《拆迁补偿协议书》第九条约定：“上诉人如未能按期交房，须向被上诉人支付商品房价款每日千分之二的违约金。”上诉人未按期交房，应按约定承担违约金。上诉人未提供证据证明延迟交房系大气污染或政府行为等不可抗力造成的，其主张不应承担违约金的上诉理由不能成立；双方约定如如未能按期交房，须向被上诉人支付商品房价款每日千分之二的违约金，一审法院以上诉人的销售顾问为被上诉人出具的置业计划书载明涉案房屋单价为6146.38元/㎡计算涉案商品房价款并无不当。双方约定如上诉人不能取得该宗土地使用权，给被上诉人造成的损失由上诉人负责赔偿时按照房屋拆除面积（315㎡）赔偿，每平方米3500元计算，上诉人主张本案违约金应按房屋面积为120㎡、每平方米3500元，总价款按42万元计算违约金的上诉理由亦不能成立。原审被告未提起上诉，视为其对一审判决认可，其主张不应承担连带清偿责任的理由，本院不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4318元，由上诉人商丘和润世丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 段智明二〇一九年十月二十七日书记员 王军会