西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）陕0103民初3292号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区。负责人：杨新丰，该分行行长。委托诉讼代理人：龙瑶，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珺翰，陕西联强律师事务所律师。被告：王广和，男，1966年10月15日出生，汉族，住山西省裹垣县。被告：李红梅，女，1968年3月3日出生，汉族，住山西省裹垣县。被告：陕西太奥地产管理集团有限公司（原陕西福源置业有限公司）,住所地西安市莲湖区。法定代表人：郭剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：李倩倩，女，该公司员工，住西安市莲湖区。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告王广和、李红梅、陕西太奥地产管理集团有限公司（以下简称太奥公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王珺翰，被告福源置业委托诉讼代理人李倩倩到庭参加诉讼。被告王广和、李红梅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行向本院提出诉讼请求：1.宣布贷款全部到期，判令被告立即偿还贷款本金432098.98元，利息13235.53元，罚息237.64元，复息280.39元，共计445852.54元（截止2018年12月7日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复息及实现债权的费用；2.判令被告王广和、李红梅以其名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产享有优先受偿权；3.判令被告太奥公司对被告的上述债务承担连带保证责任；4.本案的公告费、诉讼费及相关费用由被告承担。事实及理由：被告王广和与被告李红梅系夫妻关系。2016年10月27日，原告与被告王广和签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告王广和向原告借款47万元，借款期限为180个月，借款实行浮动贷款利率，按月等额本息还款，被告如未按约还款，原告有权依约收取罚息。借款用于购买西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产，随后各方在房屋管理部门办理了抵押登记。原告与陕西福源置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定陕西福源置业有限公司提供阶段性连带保证责任。合同签订后，原告向被告发放借款47万元，但被告却未按合同约定完全履行自己的合同义务，经原告多次催收，被告仍不履约。截止2018年12月7日，被告连续逾期8期未还款，构成严重违约。依照贷款合同第十七条之约定，原告有权宣布借款全部到期，要求被告立即清偿剩余全部借款本息及相关费用，有权依法对抵押物行使抵押权，要求保证人承担保证责任。被告王广和、李红梅未作答辩。被告太奥公司辩称，陕西福源置业有限公司于2019年4月19日更名为陕西太奥地产管理集团有限公司。其与原告签订有《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，承担阶段性保证担保责任。在承担保证责任后，有权向债务人追偿权。本院经审理认定事实如下：2016年2月22日，原告（债权人）与陕西福源置业有限公司（保证人，以下简称福源公司）协商签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：福源公司为购置坐落于西安市莲湖区XX路XX号丰和坊住宅二期6、9、10号住宅楼项目房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为1.5亿元的连带责任保证；所担保的债权为自2016年2月22日至2021年2月22日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止等内容。2016年10月27日，被告王广和（借款人、抵押人）、被告李红梅（抵押人）与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告王广和向原告借款47万元，用于购买坐落于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房；借款期限180个月（即2016年10月27日至2031年10月27日）；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；借款人首付款金额为128920元；还款方法为按月等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3632.81元；担保方式为最高额保证加抵押；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系，计收罚息和复利，行使担保权利等内容。同日，原告与被告王广和、李红梅还签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定以被告王广和、李红梅所购买的上述房屋为借款合同提供抵押担保。并于2016年12月28日在西安市房管局办理了预购商品房抵押登记备案。合同签订后，原告向被告王广和发放贷款47万元。被告王广和自2018年5月起未按约偿还月供款。截止2018年12月7日，被告王广和该借款合同项下尚欠原告贷款余额432098.98元，利息13235.53元，罚息237.64元，复息280.39元，合计445852.54元。被告王广和与被告李红梅为夫妻关系，两人于1991年10月6日登记结婚。陕西福源置业有限公司于2019年4月19日更名为陕西太奥地产管理集团有限公司。上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、结婚证、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押登记备案证明、银行个人贷款对账单、拖欠明细单等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，原告与福源公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，与被告王广和、李红梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人均应依约履行合同义务。福源公司的民事权利义务由更名后的太奥公司享有和承担。合同履行中，原告履行了发放贷款的义务，被告王广和未按照合同约定按期足额还款，构成违约，应当承担民事责任。被告李红梅对于婚姻关系存续期间的共同债务，亦应承担偿还责任。被告太奥公司为被告王广和、李红梅该笔借款提供阶段性保证担保，由于尚未办理房屋他项权证，被告太奥公司对于被告王广和、李红梅该借款合同项下的债务应向原告承担连带清偿责任。被告太奥公司在承担保证责任后，有权向被告王广和、李红梅追偿。被告王广和、李红梅经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。原告依据合同约定要求宣布贷款到期，被告王广和、李红梅偿还全部借款本金及相应利息，并要求被告太奥公司对王广和、李红梅该债务承担连带清偿责任之诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。本案涉案房产上设定的为抵押预告登记，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有当抵押条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张对该抵押房产享有优先受偿之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王广和、李红梅于本判决生效之日起二十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿付借款本金432098.98元，利息13235.53元，罚息237.64元，复息280.39元，合计445852.54元（截至2018年12月7日），及自2018年12月8日起至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利（按照借款合同约定计算）；二、被告陕西太奥地产管理集团有限公司对被告王广和、李红梅该借款合同所涉债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担连带清偿责任，被告陕西太奥地产管理集团有限公司在承担保证责任后，有权向被告王广和、李红梅追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8588元（其中案件受理费7988元，公告费600元），由被告王广和、李红梅、陕西太奥地产管理集团有限公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审 判 长   任 惠 军人民陪审员     王 七 升   人民陪审员     王 海 燕     二〇一九年八月二十六日                     书 记 员    许    贝  1