内蒙古自治区扎赉特旗人民法院民事判决书（2019）内2223民初6713号原告：鲍振朋，1935年3月24日出生汉族，退休工人，住内蒙古自治区。原告：杨淑清，女，1942年5月10日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。共同委托诉讼代理人：宋占春，内蒙古自治区扎赉特旗司法所法律工作者。共同委托诉讼代理人：石立范，男，1968年6月1日出生，蒙古族，工人，住内蒙古自治区。被告：鲍俊国，男，1987年10月11日出生，汉族，工人，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：田玉新，内蒙古松柏律师事务所律师。被告：包宇宁，男，1988年6月2日出生，蒙古族，干部，住内蒙古自治区。被告：包莉丽，女，1990年8月25日出生，蒙古族，干部，住内蒙古自治区。共同委托诉讼代理人：张斌，内蒙古有初律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张丽男，内蒙古有初律师事务所律师。原告鲍振朋、杨淑清与被告鲍俊国、包宇宁、包莉丽确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲍振朋和杨淑清的共同委托诉讼代理人宋占春和石立范、被告鲍俊国及其委托诉讼代理人田玉新、被告包宇宁和包莉丽的共同委托诉讼代理人张斌和张丽男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲍振朋、杨淑清向本院提出诉讼请求：依法判令原告鲍振朋、杨淑清与二被告包宇宁、包莉丽签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2018年8月初，被告鲍俊国向二原告说借贷款要借用房照进行抵押。因为二原告不识字就将房照交与鲍俊国。2018年8月中旬，被告委托他人再次到二原告家让原告签字摁押。在未告知二原告任何情况采取欺骗手段，将抵押关系改变为买卖合同关系。被告的行为侵害了近90高龄且不识字的二原告的合法权益，在未告知二原告的监护人的情况下采取欺骗手段，未尽到告知和通知监护人的义务。因此二原告请求确认原被告之间的房屋买卖合同无效。被告鲍俊国庭审答辩称，对原告主张的认定涉案买卖合同无效不持异议。涉案买卖合同是以为债权设定担保为目的签订的让与担保合同，根据民法总则第146条第一款规定买卖合同应无效，但被告鲍俊国承认双方在签订买卖合同时存在为债权设定担保为目的真实意思表示，被告鲍俊国取用房照时已经告诉二原告要用于抵押贷款，并且二原告也同意，但是未告知二原告是设定担保为目的签订的让与担保合同。涉案买卖合同表现形式是买卖合同，但是让与担保。我们认为签订买卖合同是抵押，当初我们告诉二原告是抵押贷款，认为我们上银行去抵押担保了，所以我们是以民间借贷方式向个人借的钱。并且涉案买卖合同在表现形式上也符合让与担保的当有之意，而被告包宇宁与包莉丽的相关主张不代表被告鲍振国本人的意思；对原告诉状中其它事实陈述部分无异议。被告包宇宁、包莉丽庭审答辩称，1、原告鲍振朋、杨淑清与被告包宇宁、包莉丽签订的房产买卖契约没有合同法第52条所规定的无效情形，该合同合法有效；2、按二原告诉状中事实理由部分所阐明的事实按原告的理由该合同属于可变更可撤销合同，原告要求确认无效诉讼请求不能成立，原告的诉讼请求与事实理由相矛盾；3、原告第二项诉请，请求撤销过户登记手续，属行政诉讼范畴，被告应为不动产登记管理局，原告第一项诉请为民事诉讼，第二项诉讼请求为行政诉讼，原告起诉程序错误，法庭应驳回原告的起诉。两种法律关系不能混淆在一个诉讼中，何况属于两种诉讼范畴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据庭审认证的证据，以及当事人陈述，分析认定以下证据和事实：一、证据方面（一）原告鲍振朋、杨淑清出示了以下证据。证据1、扎赉特旗人民医院病情诊断书两份，拟证实二原告患有脑梗方面的病情。二原告承认是以案涉房屋提供担保的事实，但是对案涉房屋进行买卖行为并不知情等事实；证据2、二原告身份证复印件和二原告代理人向二原告鲍振朋、杨淑清进行询问的询问笔录复印件一份，拟证实二原告系限制民事行为能力人的事实。经质证，原被告分别提出质证意见：（1）被告包宇宁、包莉丽认为，对两份诊断书有异议，并不能证明二原告属于无民事行为能力人及限制民事行为能力人，更无法证实二原告在签订买卖契约时候处于意识不清的状态。无民事行为能力人及限制民事行为能力人的证明必须是由法院认定。从鲍振朋的询问笔录可以看出鲍振朋在回答询问时意识清醒，同时鲍振朋对于买卖和抵押自己是非常清楚，他能区别什么是买卖什么是抵押，因此鲍振朋在房产办理过户登记时对于过户的法律后果鲍振朋是清楚的并且是明知。对于身份证复印件无异议。（2）被告鲍俊国委认为，对上述证据真实性及来源无异议；根据二原告年近九旬且身体病症均属老年病，对二原告对超乎其年龄的法律行为认定无效的主张不持异议。证据3、与诊断书一致的影像诊断一份和《房地产买卖契约》一份，拟证实，案涉房屋买卖价格显失公平。经质证，原被告分别提出质证意见：（1）被告包宇宁、包莉丽认为，对于影像诊断书的质证意见与诊断书的质证意见一致；对于监护人的身份证复印件，二原告得有法定的证据证明丧失了意识，才可以被认定无民事行为能力人或限制行为能力人；九十岁高龄不等同于无民事行为及限制行为能力。原告应拿出法定的证据证实二原告已经丧失意识。对房地产买卖契约的真实性合法性无异议，原告说5万元的出售价显失公平的理由不能成立。按照合同法显失公平是可变更可撤销，当事人应当在一年内行使权力。这个合同形成于2018年8月17日，到2019年8月16日就已经超过了行使权力的法定期限，丧失了要求的法定期限。撤销时间是不变更不延长就是一年时间。显失公平是可变更可撤销合同范畴，不属于合同无效范畴。2019年全国人民法官工作会议中指出契约自由，人民法院轻易不确认和撤销当事人签订的协议。（2）被告鲍俊国委认为，对于其他的诊断证明以及户口登记本等证据真实性来源无异议，对举证目的没有意见。该买卖契约形式上的真实性及来源不持异议，该买卖契约载明的房屋交易金额与市场价格及房屋实际价值均存在反常的巨大差价，相关事实更加印证证实了被告鲍俊国为涉案买卖合同为让与担保的事实，通过反常价格表明双方签约目的是以完成登记为目标，并不是以交易公平为目标，与真实的交易明显存在差距。该契约不应作为买卖合同关系的事实证明。（二）被告鲍俊国出示了本案被告包宇宁、包莉丽诉本案鲍振朋、杨淑清在另案中的民事诉状复印件一份，以及该案庭审录像。拟证实本案事实上是在民间借贷关系的基础上发生的让与担保行为的事实。被告包宇宁、包莉丽的委托诉讼代理人认为对此事不清楚。（三）被告包宇宁、包莉丽出示了以下证据。证据1、房屋产权证复印件一份，诉争房屋已经落户在二被告包宇宁、包莉丽名下。房屋过户档案复印件一份，当时过户都有影响资料，有照片证实二原告签字的过程来证实过户时候二原告是明知的。经质证，原被告分别提出质证意见：（1）原告鲍振朋、杨淑清认为，房屋过户时候是不动产的人去家里办理的，办理手续时候也没向原告说出目的，就是说的借款担保抵押，属于欺骗手段。（2）被告鲍俊国委认为，对不动产权登记证书，对该证书发生过程客观存在不持异议，该证书的形成过程是让与担保合同履行的客观结果；该证书载明权利与交易双方真实意思表示不相符合，该证书是产权暂时让步为目标，而并非是产权永久性移转，该证书形成中具体操办过程，未取得二原告的书面授权；被告出示的照片复印件真实性及来源均有异议，该照片证据没有加盖出证单位房产局公章证实来源真实性，该证据形成过程是否基于房产局授权是否在产权登记统一过程中形成，制作人是否是房产局工作人员，拍照过程有否在场见证人，拍照时间是否留存了其它证据可以相互印证等等事实，该证据本身无法证实并且举证人未提供佐证，与本案争议事实的关联性持有异议，所以不能作为定案依据来使用。二、事实方面2018年8月17日，二原告与被告包宇宁、包莉丽签订一份《房地产买卖契约》,约定二原告以5万元将共有的内蒙古自治区××区.93㎡的住宅平房出售与被告包宇宁、包莉丽。2018年8月20日，被告包宇宁、包莉丽将案涉房屋产权进行变更登记，房屋权利人为被告包宇宁、包莉丽，共有情况为二人共同共有。本院认为，综合当事人的诉辨主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是：鲍振朋、杨淑清与包宇宁、包莉丽之间形成的《房地产买卖契约》是否存在无效情形的认定问题。依照法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。具体到本案而言，二原告以包宇宁、包莉丽在未告知二原告的监护人的情况下，采取欺骗手段将实际上是借款抵押的房屋签订买卖合同进行产权变更属于无效的同时，还应当提供证据加以证明其提出的诉讼请求所依据的事实能够成立。但二原告并未出示有效证据证明其诉讼主张依法成立，也未出示证据反驳或推翻包宇宁、包莉丽的抗辩主张，因此依法驳回其诉讼请求。二原告有证据佐证其主张的事实能够成立，可另行依法主张权利。综上所述，基于本案实际，并结合当事人的庭审陈述以及对当事人在庭审中出示的证据进行庭审质证，二原告的诉讼请求缺乏法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告鲍振朋、杨淑清的诉讼请求。案件受理费100元，由原告鲍振朋、杨淑清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审 判 长 佟 长 海人民陪审员 张格日勒图人民陪审员 李 建 臣 二〇一九年十月十八日书 记 员 白朝力格日