广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6444号原告：广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社，住所地：广州市增城区新塘镇白江村南顺会堂办公室二楼。负责人：刘柱坚，社长。委托诉讼代理人：孙琳玲，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄焕秋，广东君厚律师事务所律师。被告：广州市冠坤物业管理有限公司，住所地：广州市天河区车陂路70号北401A。法定代表人：张罐坤，经理。委托诉讼代理人：刘燕平，广东踔厉律师事务所律师。委托诉讼代理人：许世平，广东颐和律师事务所律师。第三人：谢树添，男，1948年10月25日出生，汉族，住广州市增城区。第三人：朱耀华，男，1966年4月22日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社与被告广州市冠坤物业管理有限公司、第三人谢树添、朱耀华土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社的委托诉讼代理人孙琳玲、黄焕秋、被告广州市冠坤物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘燕平、许世平到庭参加诉讼，第三人谢树添、朱耀华经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市增城区新塘镇白江村顺经济合作社向本院提出诉讼请求：一、判决确认2006年2月28日原告与被告签订的《补充合同》无效；二、判决由被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于受理费、财产保全费、鉴定费等。事实和理由：2005年4月1日原告与第三人签订了《集体土地使用权租赁合同书》，约定由第三人租赁原告名下土地77．252亩；租赁期限：20年，自2005年10月8日起至2025年10月7日止。2006年2月22日原告、被告与第三人签订《合同转让协议书》约定原合同权利义务转让给被告。同年2月28日原告与被告签订《补充合同》约定原合同续租10年(保证2010年3月前建成的酒店完工，否则保持原来的租赁期限)至2036年2月28日。原告认为，《补充合同》在原合同的租赁期限未届满的情况下，通过补充协议的方式将租期从20年延长至30年，属以合法方式掩盖非法目的，同时也违背了《合同法》关于20年最长租赁期的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条第3款、第5款、第214条的规定，《补充合同》依法应认定为无效合同。此外，《补充合同》的签订并未经过村民代表大会同意，《南顺社沙塘尾土地同意续租签名(十年)》表格存在大量冒签现象，当中部分村民的签名并非其本人签名。而案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题，根据1998年《中华人民共和国村民委员会组织法》第17条、第19条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第7条、《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》第三条的规定，村委会未经村民会议讨论决定即将村民集体所有的土地出租、续租给他人，违反国家效力性强制性规定，该《补充合同》依法认定为无效。综上，《补偿合同》续租10年的约定违反国家强制性规定，且该合同的强制性规定，且该合同的签订未经村民大会讨论决定，应属无效，为维护原告合法权益，恳请法院查明事实，判如所请。审理中，原告变更第一项诉讼请求如下：确认2006年2月28日签订的《补充合同》中关于10年续租期限的合同条款无效，即《补充合同》首段“决定将双方原租赁合同的租赁期限续期10年”、第一条、第三条“即2006年3月1日至2036年2月28日”、第四条“出租期限不得超过2036年2月28日”和《租金单价表》中2026年至2036年租金单价约定条款。变更事实与理由如下：2005年4月1日原告与第三人签订了《集体土地使用权租赁合同书》，约定由第三人租赁原告名下土地77．252亩；租赁期限20年，自2005年10月8日起至2025年10月7日止。2006年2月22日被告与第三人签订《合同转让协议书》约定原合同权利义务转让给被告，原告同意转租。同年2月28日原告与被告签订《补充合同》约定原合同续租l0年(保证2010年3月前建成的酒店完工，否则保持原来的租赁期限)至2036年2月28日；将租金起步价由原来每月3．5元／平方米调整为每月4．5元／平方米等等。原告认为，《补充合同》在原合同的租赁期限未届满的情况下，通过补充协议的方式将租期从20年延长至30年，属以合法方式掩盖非法目的，同时也违背了《合同法》关于20年最长租赁期的效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条第3款、第5款、第214条的规定，《补充合同》中关于l0年续期的合同条款应被认定为无效。此外，《南顺社沙塘尾土地同意续租签名(十年)》表格存在大量冒签现象，当中部分村民的签名并非其本人签名。而案涉土地的续租问题是涉及全体村民利益的重大问题，根据l998年《中华人民共和国村民委员会组织法》第l7条、第19条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第7条、《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》第3条的规定，村委会未经村民会议讨论决定即将村民集体所有的土地出租、续租给他人，违反国家效力性强制性规定。现原告已开展召集村民大会的工作，就《补充合同》中除续租十年条款外的其他合同条款的追认问题予以讨论和决议。但关于续租l0年的合同条款，因其违反《合同法》的效力性强制性规定，当属无效。被告广州市冠坤物业管理有限公司辩称：一、租赁合同以及存在村民造假的责任不在被告，是原告工作存在问题。二、最高人民法院规定对于没有经过村民2/3的合同，超过1年，原告主张合同无效，应当不予支持。原合同土地租赁期限20年，要求被告必须投资开发10年以上，一个是土地租赁合同，另外一个是合作开发房地产，约定被告使用投资开发期限，期满之后交还原告。20年不能单纯理解为租赁期限，是双方合作的期限。综上所述，超过20年未必无效。租赁期限20年不能单纯理解为租赁期限，而是合作开发的期限。最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定第25条，广东省集体建设用地使用权流转管理办法第13条，补充合同法律关系，约定租期是续租10年，被告在租赁土地建设什么标准的建筑物，是双方充分协商的结果，合同条款第5条规定，租赁合作期满归原告，主要是合作开发房地产，所以才有租用合作的字眼，这里合作的意思表达非常明确。如果不是合作开发30年，被告也不会建20多层的楼，20年预期不可能收回回报，利益的平衡希望法院能注意。现在租赁商铺的商户有200多人，如果合同无效，案件的处理和他们有直接利害关系，希望法院考虑到社会的稳定。补充两点：1.按时交付租金，原告也接受；2.用地、建设规划手续都是正规的，也合法交租。第三人谢树添、朱耀华述称：两第三人于2005年4月1日与原告广州市增城区新塘镇白江村顺经济合作社签订了《集体土地使用租赁合同书》租赁期限20年，自2005年10月8日起至2025年10月7日止。2006年2月22日，谢树添，朱耀华与广州市冠坤物业管理有限公司签订《合同转让协议书》，第三人所签订《合同转让协议书》是经第三人与广州市增城区新塘镇白江村顺经济合作社、白江村、广州市冠坤物业管理有限公司四方依合同转让的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年4月1日，原告（出租方，甲方）与谢树添、朱耀华（承租方，乙方）签订《集体土地使用权租赁合同书》约定：经双方友好协商并经甲方社员大会、干部党员及社委代表讨论通过和白江村村委同意，由甲方将位于在增城市新塘镇××南顺经济合作社“沙塘尾”土地一块（以下称为“该地块”）租给乙方开发使用。双方就有关租赁事宜达成如下合同条款：一、该地块面积为77.252亩（即51501.90平方米），四至范围：东至超能塑料有限公司，南至东洲村农田，西至西洲村厂房，北至新塘大道，具体面积以本合同所附红线图为准；双方同意以实际租赁面积为计租面积。二、租赁期限：1.该地块租赁期为20年（从计收租金之日起计算）自2005年10月8日起至2025年10月7日止。2.甲方给予乙方建设施工期六个月，即从2005年4月8日起至2005年10月7日止，建设施工期免收租金。三、租金及支付方式：1.该地块第一年至第五年月租为每平方米3.5元人民币，以后每5年以原来的基础上递增5%，如此类推。(1)2005年10月8日至2010年10月7日，每平方米月租3.5元；(2)2010年10月8日至2015年10月7日，每平方米月租3.675元；(3)2015年10月8日至2020年10月7日，每平方月租3.85元；(4)2020年10月8日至2025年10月7日，每平方米月租4.025元；2.乙方按月向甲方交纳租金，即每月10日前交纳当月租金。如乙方逾期交租，乙方须按所欠租金每日万分之五向甲方支付违约金。3.甲方收取乙方租金时，应当开具收据给乙方。四、甲方的保证和承诺：1.甲方保证在租赁期内甲方的村民不会干扰乙方正常生产和经营。2.甲方应无条件协助乙方申办该地块报建手续，但所需费用由乙方承担。甲方应于本合同签订之日起三天内，将该地块的《集体土地使用证》、规划红线图和有关资料正本交给乙方办理报建手续和工商税务等手续。如办理完毕，双方同意交给银行保险箱保管，如需使用，双方共同领取。3.在租赁期间，甲方不得用该地块及地上建筑物设置抵押等他项权利。否则，甲方应赔偿乙方因此造成的经济损失。4.甲方出租的该地块是现状的空地一块，仅无偿提供八寸的自来水出水口到公路边。5.甲方出租的该地块已办理土地使用证、并且产权清晰，无任何争权。五、乙方的保证和承诺：1.乙方保证按合同约定准时交付租金给甲方。2.在租赁期间，乙方在该地块兴建项目，必须依法经政府部门批准。3.乙方在该地块所建的办公楼、宿舍必须是混凝土框架楼房结构，厂房(其他建筑物)由乙方自行选定。4.该地块范围内的通水电、填土、道路等一切设施由乙方自行负责，其费用由乙方承担。5.乙方在该地块内从事开发、经营所需的报建、规划、税收及其他一切费用由乙方负担。6.在租赁期间，乙方必须依法经营，办理工商、税务登记等有关手续，甲方应无条件提供资料和协助，费用由乙方承担；乙方经营所产生人身伤亡之事故、经济纠纷的一切法律责任由乙方承担，与甲方无关。7.在租赁期间，乙方应按规定交纳税金及依法应交纳的各项规费，环保方面需经当地的环保部门批准，并符合国家相关环保标准。六、不可抗力事件和国家征用土地处理办法：1.任何一方由于不可抗力(主要指自然灾害)造成部分或者全部不能履行合同的，应当免责。但应在条件允许下采取一切必要的补救措施减少因不可抗力造成的损失。并且遇有不可抗力的一方应在不可抗力事件发生后7天内以书面形式通知对方。2.租赁期内如遇国家征用该地块，从当地政府发布征用公告之日起甲方免收乙方租金，乙方因征用导致的损失与甲方无关。国家征用时的土地补偿款归甲方所有，其他一切补偿(包括物业、厂房拆迁、经营补偿等)全部归乙方所有。七、违约责任。1.如果因甲方的原因导致合同提前终止，甲方应按乙方已付总租金的20%支付违约金，并赔偿乙方对该地块兴建建筑物、设备投资的损失以及其他一切经济损失。2.如果因乙方的原因导致合同提前终止，乙方应按已付总租金的20%支付违约金，并且乙方已交纳的租金不予退回。乙方在该地块所兴建的建筑物归甲方所有（机械设备除外）。3.乙方应按时交纳租金，如果乙方逾期六个月不向甲方交纳租金的，并经甲方以书面形式通知乙方，乙方在收到通知之日起7日内仍未交租的，乙方违约按本条第二款的约定处理。八、转租权。乙方在租赁该地块期间内，该地块不得以空地形式进行转租，但乙方在该地块兴建的物业等建筑物，乙方有权转租他人。转租前乙方必须以书面形式告知甲方。九、合同期满。1.合同期间届满，乙方享有同等条件下续租的优先权。2.在合同期满时，乙方建有的不动产（厂房、办公室、宿舍、水电设施及一切上盖物）无偿归甲方所有，甲方无须再向乙方补偿任何损失。乙方应在期满后30天内自行搬走机械设备、办公用品等动产，过期未搬走，则无偿归甲方所有。十、其他约定。1.双方同意在租赁期内，双方各自的合法受让人或继承人有权受让本合同项下各自的权利与义务。2.双方发生纠纷时，应协商解决。协商不成的，任何一方可向人民法院提起诉讼。3.本合同未尽事宜，甲、乙双方可协商另行签订补充协议；补充协议与本合同具有同等法律效力。4.该出租地块的红线图是本合同的附件，是本合同的组成部分。5.合同一式肆份，甲、乙双方各一份、白江村委会一份、广东达盛律师事务所备案一份。6.本合同自双方及白江村委会签字盖章并经广东达盛律师事务所见证之日起正式生效。原告、两第三人与广州市增城区新塘镇白江村民委员会均盖章确认。2006年2月22日，谢树添、朱耀华（甲方）与被告（乙方）签订《合同转让协议书》约定：新塘镇白江村顺经济合作社(下称“南顺社”)与甲方在2005年4月1日签订“集体土地使用权租赁合同”(下称“原合同”)，南顺社将位于增城市新塘镇××南顺经济合作社“沙塘尾”土地一块租给谢树添、朱耀华开发使用。现甲、乙双方经友好协商，甲方经过南顺社同意将“原合同”中谢树添、朱耀华的权利、义务全部转让给乙方，现双方达成协议条款如下：一、自本协议签订之日起，甲方将“原合同”中谢树添、朱耀华的全部权利、义务转让给乙方（包括谢树添、朱耀华预交的200万租金）。甲、乙双方保证该转让不影响南顺社在“原合同”中享有的权利和承担的义务。二、乙方同意本协议签定并在该地块总体规划方案批准后三日内向甲方支付该200万元，甲方收到乙方代付的200万元后将南顺社开具的收款收据交由乙方收执。三、本协议签署时乙方支付甲方前期投资款50万元。四、本协议签署后，甲方应及时将“该地块”总规划方案根建所需的相关资料交给乙方办理各项报建开发手续，待乙方向甲方付清上述200万元预收租金后，甲方将其保管的有关“该地块”的资料移交给乙方。五、(1)本协议签署前，有关“该地块”的一切债务、纠纷及相关法律责任均与乙方无关。本协议签署后，乙方如遇前期开发遗留的手尾工作(该地双方确方确认现状)，甲方必须无偿协助乙方完善，属乙方费用由乙方负责，属甲方责任由甲方负责。(2)本协议签署后，“该地块”所发生的一切责任、债权、债务等由乙方负责，与甲方无关。六、本协议签署后“该地块”的一切开发资金由乙方支付，原合同期满后开发所形成的固定资产按“原合同”执行。七、协议签署后，甲乙双方履行本协议时如发生争议，双方协商解决，协商不成，任何一方可向人民法院起诉。八、本协议一式四份，双方各执一份，南顺社备案一份，其余送相关部门备案，双方盖章、代表签字后生效。原告、被告、两第三人、广州市增城区新塘镇白江村民委员会均盖章确认。2006年2月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充合同》约定：有鉴于原承租方谢树添、朱耀华已将2005年4月l日签订的《集体土地使用权租赁合同书》（以下简称原租赁合同）中的权利义务全部转让给乙方，乙方因发展的需要，向甲方提出将原租赁合同续期十年的要求，甲方经社员大会、干部党员及社员代表讨论通过和白江村村委同意，决定将双方原租赁合同的租赁期限续期10年，为此，特订立本补充合同，以资共同遵守。一、甲方同意将原租赁合同续期l0年，即从2005年10月8日至2036年2月28日止，但乙方须在原租地范围内兴建至少16层以上酒店，保证该工程在2010年3月前完工。如乙方未能在此期限内建好该酒店，则甲乙双方仍按原租赁合同约定的20年租期履行（即2005年10月8日至2025年10月7日止）。二、双方同意将租金起步价由原来每月3.5元／平方米调整为每月4.5元／平方米，具体租金计算以本补充合同所附的《租金单价表》为准，不管乙方是否在约定期限内兴建好本补充合同第一条约定的酒店，租金均以本补充合同所附的《租金单价表》为准。三、在本补充合同签订之日起至合同期届满止（即2006年3月1日至2036年2月28日止），乙方不得以空地的形式转让他人，否则甲方可以无条件收回该地，乙方不得有异议，并放弃诉权。四、在本补充合同和原租赁合同的租期内，乙方所建的建筑物只能出租，不能转让给第三者，出租的期限不得超过2036年2月28日。五、本项目建成后所有建筑物权属归甲方，在租赁期内，乙方负责维修保养。租用合作期满，本项目一切不动产包括建筑物、水电、装潢等归甲方所有，租用合作期满前的一切债权债务由乙方负责。六、其他条款仍按原租赁合同执行，原租赁合同与本合同抵触部分，以本补充合同为准。七、本补充合同一式三份，甲乙双方及白江村委各执一份，签字、盖章后正式生效，本补充合同附件与本补充合同具有同等效力。原告、被告与广州市增城区新塘镇白江村民委员会均盖章确认。2009年7月1日，原增城市建设局颁发编号440125200907010101《建筑工程施工许可证》记载：建设单位增城市新塘镇××南顺经济合作社，工程名称南顺大厦，建设地址增城市新塘镇××南顺沙塘尾，建设规模49877平方米，备注1幢、地上22层、地下1层。另查明，增集用（2007）第0401830号《土地使用权证》记载“土地使用权人新塘镇白江村顺经济合作社，土地所有权××××城市新塘镇白江村民委员会，坐落新塘镇白江村顺社沙塘尾（土名），地类（用途）商业，使用权类型划拨，使用权面积51501.9平方米”。编号为增规建证（2007）416号《建设工程规划许可证》记载“建设单位新塘镇白江村顺经济合作社，建设项目名称南顺大厦，建设位置新塘镇白江村顺沙塘尾，建设规模南顺大厦1幢、地上22层、面积44995平方米、地下1层、面积4882平方米”。地字第440183200800057号《建设用地规划许可证》记载“用地单位新塘镇白江村顺经济合作社，用地项目名称村民住宅及商业，用地位置增城市新塘镇白江村沙下（土名）”。编号增规地证（2006）15号《建设用地规划许可证》记载“用地单位新塘镇白江村顺经济合作社，用地项目名称商业用地，用地位置新塘镇白江村顺社沙塘尾（土名）”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，原告与被告于2006年2月28日签订的《补充合同》载明租赁期限从2005年10月8日至2036年2月28日，该租赁期限超出了20年，故本院认定超过二十年部分无效。至于《补充协议》中其他条款的效力问题，根据原合同和《补充合同》对比可知，《补充合同》并非是在租赁期限届满后，双方对租赁物重新签订的租赁合同。而是基于原合同将租赁期限予以延长，其补充合同延长的部分，因违反合同法的明确规定因而无效，但是上述《补充合同》的签订，是各方当事人基于租赁期限延长十年而对各自权利义务重新作出的约定。虽然上述表意仍为当事人真实意思表示，但是在合同延长10年这个前提条件已经无效的情况下，各方当事人基于此前提而对各自权利义务作出的约定，当然不能继续规制各方当事人，故本院认定《补充合同》中非合同清结条款部分无效。租赁期限在二十年以内的，原、被告仍应需按照《合同转让协议书》中原、被告约定的权利义务履行。至于被告是否已经履行了《补充合同》的约定，以及《补充合同》无效后的法律后果，属于双方当事人之间权利义务清结内容。但双方原租赁合同租赁期限尚未届满，本院在此不予处理，双方可待原合同期满后，另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社与被告广州市冠坤物业管理有限公司于2006年2月28日签订的《补充合同》中关于10年续租期限的合同条款无效。案件受理费257335.5元，由原告广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社负担128667.75元，被告广州市冠坤物业管理有限公司负担128667.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  陈丽华人民陪审员  赖葵花二〇一九年十月十二日书 记 员  唐 静何晓蕾陈雪冰