福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初1224号 原告：吴振汉，女，1962年1月21日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：李书贵（系吴振汉之夫），住福建省南平市延平区。 被告：蔡起通，男，1981年2月14日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告吴振汉与被告蔡起通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理，原告吴振汉及其委托诉讼代理人李书贵到庭参加诉讼，被告蔡起通经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴振汉向本院提出诉讼请求：1.判令蔡起通立即向吴振汉支付截至2018年4月30日拖欠的房屋租金（包含房屋占有使用费）计67000元，以及按年利率6%计算支付从2018年5月1日至支付之日止的房屋租金损失；2.判令蔡起通立即向吴振汉支付拖欠的房屋押金计13500元，并由吴振汉没收，以及按年利率6%计算支付应付押金从2015年5月1日至支付之日止的损失（损失截至2018年4月30日计算为2430元)。事实与理由：2015年5月1日，吴振汉作为甲方（出租方）与蔡起通作为乙方(承租方）签订一份《房屋出租协议》，该《房屋出租协议》约定，甲方将南平市南福路35号亿发建材装潢材料市场2幢18号一至四层共8间店连宅，除甲方留二层，三层靠公路一侧各一间作为办公室外，其余店面共6间租给乙方作经营销售门业使用；第一条约定“出租时间：2015年5月1日至2018年5月1日止，为期3年”；第二条约定“出租单价：前两年按月出租给乙方，租金为每月5000元。2017年5月1起根据市场单价，房租进行适当调整，具体单价按初5%递增，届时适当商定”；第三条约定“押金：甲乙双方签合同之日，乙方需交付13500元押金。合同期满后乙方无违约行为押金如数退还”；第八条约定“乙方房租超过3个月未交视为违约，甲方有权没收押金”；此外，该协议还就出租房屋的其他相关事项进行了约定。2015年8月30日，蔡建平作为甲方，吴振汉、李书贵作为乙方与蔡起通作为丙方签订的《协议书》，该《协议书》约定，乙方吴振汉有向甲方借款，乙方将南平市南福路35号亿发建材2幢18号房屋出租给丙方，乙方同意由甲方直接向丙方收取每个月5000元的租金用于抵扣乙方欠甲方的借款利息；此外，该协议还就其他相关事项进行了约定。上述协议生效后，吴振汉按约向蔡起通交付了出租的房屋。作为承租人的蔡起通并未按约交付租房押金13500元，也未按约履行每月租金“2017年5月1日起根据市场单价，房租进行适当调整，具体单价按初5%递增”，构成严重违约。根据前述的约定，2017年5月1日开始的租金每月至少应为6000元。作为出租人的吴振汉多次要求沟通和协商、催缴无效后，于2018年1月24日依法向蔡起通发出了《关于终止“房屋出租协议”的第二次通知》，蔡起通当日就收到该通知，该通知依法已经发生法律效力，依法房屋出租协议于2018年1月20日终止。对于租金的支付，吴振汉在发现实际给付蔡建平的款项，己经超出应付给蔡建平借款本息的款项后，于2017年6月份以前多次口头通知蔡起通，要求从6月开始将房租暂停付给蔡建平，于2017年9月25日又再次向蔡起通发出书面的《关于停止房租付给蔡建平通知》，并且在当日进行了送达。据此，蔡起通至少应于2017年6月开始，将应付给吴振汉的租金停止支付给蔡建平作为利息。《房屋出租协议》终止后，蔡起通仍然继续占用着租赁房屋，一直占用至2018年4月30日。截至2018年4月30日，蔡起通拖欠的租金（合同解除后也称为参照租金计算的房屋占有使用费），从2017年6月1日开始计算，拖欠累计11个月，拖欠的租金金额计算为6000元/月×11个月＝66000元。同时，由于2017年5月的租金，蔡起通仅支付5000元，应再补支付1000元，以补足月租金6000元的要求，由此，拖欠的租金总合计为（66000元+1000元＝)67000元。至于蔡起通拖欠支付的房屋押金计13500元，理应按约（即《房屋出租协议》签订之日的2015年5月1日）履行支付义务，交由吴振汉没收。对于吴振汉拖欠支付的租金和押金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第(一)项的规定，在拖欠期间这里主张按照年利率6%计算支付损失。拖欠支付的押金，截至2018年4月30日拖欠三年，造成的损失可计算为（13500元×3年×6%＝)2430元。因此，为了使自己的合法权益免遭进一步的损害，根据相关法律规定，吴振汉现在依法向人民法院提起起诉，恳请贵院能够支持吴振汉的诉讼请求。 蔡起通未作答辩。 吴振汉围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房屋所有权证、《房屋出租协议》一份、《协议书》一份。具有真实性、合法性，与本案事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；2.《关于停止房租付给蔡建平通知》及送达照片一组、《关于终止“房屋出租协议”的第二次通知》及送达照片一组，该组证据无法体现吴振汉发通知时间及蔡起通有收到通知，不具有证明力，不予采信。另本院依职权调取了（2018）闽0702民初1633号民事判决书一份，与本案具有关联信，亦予以在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南平市延平区（亿发建材装璜材料市场）2幢5层房屋所有权登记在吴振汉名下。2015年5月1日，吴振汉（合同中为甲方）与蔡起通（合同中为乙方）签订一份《房屋出租协议》，相关主要内容：甲方将南平市一至四层共8间连宅，除甲方留二层，三层靠公路一侧各一间作办公室外，其余店面共6间租给乙方作经营销售门业使用；出租时间2015年5月1日至2018年5月1日止，为期3年；出租单价前两年按月出租给乙方，租金每月5000元。2017年5月1日起根据市场单价，房租进行适当调整，具体单价按初5%递增，介时适当商定；甲乙双方签订合同之日，乙方需交付13500元押金。合同期满后乙方无违约行为押金如数退还；甲方不得在租赁期内在双方履约的情况下收回房屋，擅自收回视为违约，乙方不得擅自将房屋转租给第三方，乙方房租超过3个月未交视为违约，甲方有权没收押金。合同签订后，蔡起通未依约交付押金13500元。2015年8月30日，蔡建平（协议中为甲方）、吴振汉（协议中为乙方）、李书贵（协议中为乙方）、蔡起通（协议中为丙方）签订一份《协议书》，相关主要内容：因乙方吴振汉向甲方借款30万元，借款合同到期日是2015年3月31日，乙方从2015年2月8日起未付利息给甲方。经三方协商，达成如下协议共同遵守执行。一、位于南平市房屋产权人是乙方吴振汉，该房乙方已出租给丙方蔡起通，每月租金5000元。乙方同意由甲方直接向丙方蔡起通收取每个月5000元的租金用于抵扣乙方欠甲方的利息。二、乙方向甲方借款30万元的利息为每月9000元，从甲方实际收到丙方蔡起通的租金之月起，乙方只需付甲方利息7500元，其中租金5000元，乙方另用现金支付甲方2500元。如甲方收不到丙方蔡起通每月5000元的租金，乙方每月仍应支付甲方借款利息9000元…之后蔡起通未向吴振汉支付租金。2018年4月30日，蔡起通搬离案涉房屋。 另查明，2018年4月3日，蔡建平以吴振汉、李书贵为被告、蔡起通为第三人向本院提起诉讼，要求吴振汉、李书贵归还借款30万元及相应利息。本院于2018年7月13日作出（2018）闽0702民初1633号《民事判决书》，判决“一、吴振汉、李书贵应于本判决生效之日起十日内向蔡建平偿还借款本金226956.2元、利息53410.3元，并以借款本金226956.2元为基数向蔡建平支付自2018年4月1日起至借款实际清偿之日止按月利率2%计算的利息…”该判决已生效。该判决书中“本院认定事实”部分相关内容：“蔡建平认可第三人蔡起通于2015年9月至2017年10月期间，每月向蔡建平支付租金5000元用于抵扣吴振汉、李书贵应支付的利息。2015年9月5日、10月29日，吴振汉通过中国建设银行分别向蔡建平支付利息2500元。嗣后，吴振汉、李书贵未能如期偿还借款本息”、“本院认为”部分相关内容：“2015年11月1日至2017年10月31日期间的利息…因蔡起通已于该时间段每月支付租金5000元用于抵扣利息，故该时间段不应再另行收取利息。” 本院认为，吴振汉与蔡起通签订的《房屋出租协议》、蔡建平与吴振汉、李书贵、蔡起通签订的《协议书》，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于蔡起通是否尚欠租金及数额问题，1.《房屋出租协议》中明确约定双方租赁期限至2018年5月1日止，蔡起通亦于2018年4月30日搬离案涉租赁房屋，可认定双方租赁关系于2018年4月30日终止。吴振汉主张双方租赁关系于2018年1月20日终止，依据不足，不予采纳；2.（2018）闽0702民初1633号《民事判决书》中“事实认定”部分明确载明“蔡建平认可第三人蔡起通于2015年9月至2017年10月期间，每月向蔡建平支付租金5000元…”，可认定蔡起通自2017年11月起未支付租金。根据《协议书》约定，蔡起通依约每月将租金支付给蔡建平至2017年10月，吴振汉主张蔡起通自2017年6月开始未支付租金，与事实不符，不予采纳；3.《房屋出租协议》中“2017年5月1日起根据市场单价，房租进行适当调整，具体单价按初5%递增”的约定不明确，且之后签订的《协议书》中明确蔡起通应支付的租金为每月5000元，吴振汉主张月租金为6000元，依据不足，不予采纳。综上，本院确定蔡起通尚欠2017年11月至2018年4月租金计30000元（5000元×6个月）。关于对蔡起通尚欠租金吴振汉是否有权主张问题，（2018）闽0702民初1633号民事判决书判决吴振汉、李书贵偿还蔡建平借款，《协议书》已终止，承租人蔡起通理应向出租人吴振汉支付租金，故吴振汉有权主张蔡起通主张支付尚欠租金。关于押金13500元，《房屋出租协议》中约定“乙方房租超过3个月未交视为违约，甲方有权没收押金”，吴振汉主张的该押金13500元实质为违约金，即蔡起通超过3个月未支付租金所应承担的违约责任，蔡起通尚未支付该押金，故吴振汉有权要求蔡振通支付13500元。对此，吴振汉已主张违约金，又主张拖欠租金及押金的利息损失，依据不足，不予支持。综上所述，蔡起通应向吴振汉支付拖欠租金30000元及押金13500元。吴振汉诉请中超出上述部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、蔡起通应于本判决生效之日起十日内支付吴振汉2017年11月至2018年4月拖欠租金30000元； 二、蔡起通应于本判决生效之日起十日内支付吴振汉押金13500元； 三、驳回吴振汉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1812.5元，由吴振汉负担861.77元，由蔡起通负担950.73元，公告费560元，由蔡起通负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  方晓红 人民陪审员  马小颖 人民陪审员  黄惠斌 二〇一九年十月二十五日 法官助理卫瑞霖 书记员何佳曦 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。