广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初8942号原告：童建华，男，汉族，1965年5月9日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：宇态数据（广东）有限公司，住所地广州市越秀区东风中路300号之一16楼A室。法定代表人：刘海珊。被告：广州弘度信息科技有限公司，住所地广州市越秀区东风中路300号之一16楼A室。法定代表人：刘海珊。被告：宇态控股广东有限公司，住所地广州市越秀区东风中路300号之一16楼A室。法定代表人：曾雄伟。被告：广州蜂巢信息技术有限公司，住所地广州市越秀区东风中路300号之一16楼A室。法定代表人：曾雄伟。四被告共同委托诉讼代理人：赵东亮，广东连越律师事务所律师。原告童建华诉被告宇态数据（广东）有限公司（以下简称宇态数据公司）、广州弘度信息科技有限公司（以下简称弘度公司）、宇拜访控股广东有限公司（以下简称宇态控股公司）、广州蜂巢信息技术有限公司（以下简称蜂巢公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李安琦以及四被告共同委托诉讼代理人赵东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起如下请求：1.判令四被告向原告支付2019年1月1日至2019年2月14日期间房屋占用费89902.5元（按每月房屋占有费59935元为标准计算）；2.判令四被告向原告支付2019年1月1日至2019年2月14日期间房屋物业管理费31425.3元（按每月房屋物业管理费用20950.2元计算）。事实与理由：原告于2018年4月30日在广州市越秀区人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台竞得位于广州市越秀区东风中路广东大厦对面金安商务大厦X层XX室房屋，并由越秀区人民法院以（2017）粤0104执第32118号之十《执行裁定书》裁定该房屋的房产及相应的其他权利归属原告所有。经原告了解所得，涉案房屋此前由被告宇态数据公司使用，租赁期限至2018年7月20日。而被告弘度公司、宇态控股公司以及蜂巢公司均被告宇态数据公司的关联公司，共同使用案涉地址。原告在取得案涉房屋后于2018年6月8日向四被告进行了所有权人变更的书面通知，并要求被告自2018年5月15日开始将租金和房屋占用费的款项交付给原告，并办理相关物业管理、水电事宜交接。然而被告至今尚未向原告交纳分文租金，且在租赁合同到期后拒不清退返还案涉诩，致使原告利益受损。据此，为维护原告的合法权位，遂提起本案诉讼。四被告共同辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、被告已于2018年12月31日搬出涉案房屋，并已付清房屋使用费。2018年7月，原告向被告发出通知称其为涉案房屋的新业主，但未出示产权证书或其他有效文件予以证明。直至2018年8月8日，原、被告以及广东志峰物业管理有限公司（以下简称志峰公司）召开三方会议讨论涉案房屋的租赁问题，原告才向被告出示法院执行裁定书，证明其取得了涉案物业的产权。2018年12月，被告通知志峰物业及原告将在12月底搬离涉案房屋，并在大门处张贴《公司乔迁通知》，志峰公司真实要求被告向其付清租金后方予放行，后经多次协调，志峰公司最终同意放行，被告已于2018年12月31日完成清退。2019年1月21日，原告出具《确认书》，确认同意被告一方将涉案房屋自2018年5月16日至12月31日是的租金交给志峰物业，并附上原告的身份证复印件。被告收到《确认书》后向志峰公司付清了涉案房屋截止至2018年12月31日的全部租金。此外，原告还与志峰公司签订《物业管理协议》及《收楼协议书》，约定由原告委托志峰公司提供涉案房屋的物业管理服务并负责物业移交、收楼工作。二、2018年12月31日后原告可正常使用涉案房屋，不应再向被告一方主张房屋占用费。原告要求被告支付房屋占用费，应举证证明被告一方占用涉案房屋的事实。事实上，被告一方于2018年12月31日是搬离涉案房屋，支付房屋占用费应截止至2018年12月31日是。被告在搬离过程也有原告的人员在场，自2019年1月1日起，原告已可以正常使用涉案房屋，不应再向被告主张房屋占用费。综上，被告已于2018年12月31日全部搬出涉案房屋，并付清了租金等全部费用，原告对于被告的付款及退场行为也予确认，不存在侵害原告物权的行为。经审理查明：2017年7月21日，志峰公司（出租人、甲方）与被告宇态数据公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区东风中路XX号之X楼X室的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1033.37平方米；租赁期限自2017年7月21日至2018年7月20日，月租金额为59935元；租金按月结算，由乙方在每月的第拾日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳119870元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方等。同日，双方另签订《补充合同》一份，其中约定：租金、管理费的结算、支付日期等，以本补充合同约定为准；租赁面积为1033.37㎡，管理费每月26元/㎡，租金每月58元/㎡，共计86803元/月；租金、管理费均按月同时结算，当月的租金、管理费应于当月10日（含10日）之前，以现金或支票方式一次交纳给甲方，遇法定节假日，应于该节假日结束后10日内支付；乙方交纳保证金共175206元，其中租赁保证金119870元，管理费保证金53736元，预收水电费800元以及用户维修保证金800元。等等。同月27日，租赁双方办理了《房屋租赁登记备案证明》。志峰公司就同址XX楼XX室在前述合同签订当日另与案外人广州森导运动控制技术有限公司（以下简森导公司）签订《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》，约定的租期也为2017年7月21日至2018年7月20日，月租金额为7224元/月，其中租金每月58元/㎡，管理费每月26元/㎡。等等。2018年5月15日，本院作出（2017）粤0104执第32118号之十《执行裁定书》，裁定：广州市东风中路广东大厦对面金安商务大厦X层XX室的房产及相应的其他权利归买受人童建华所有。同年7月19日，原告向四被告分别发出《通知》，称其通过司法拍卖竞得的案涉房屋已由法院出具《执行裁定书》，故被告应自2018年5月15日起将应付租金支付予原告等。次日，原告通过中国邮政EMS向四被告邮寄前述《通知》并在广东省广州市广州公证处办理了保全行为公证手续。2019年1月29日，原告与志峰公司签订《物业管理协议》，约定由原告委托志峰公司对其所有的广州市越秀区东风中路XX号之一金安大厦XX楼XX室实施物业管理，原告以预售面积按26元/平方米/月向志峰公司支付房屋的物业管理费用等。同日，原告、志峰公司以及案外人广东金安奔力有限公司签订《收楼协议书》，其中约定志峰公司以及案外人广东金安奔力有限公司自愿共同负责清退案涉房屋的原租户，于2019年1月日前将房屋妥善交回原告使用，原告则同意由志峰公司代为收取的案涉房屋自2018年5月16日至2018年12月31日期间的租金收益作给予志峰公司以及案外人广东金安奔力有限公司的配合费和补偿费等。2019年2月24日，原告与志峰公司办理案涉房屋的交接手续并签订《金安商务大厦楼宇交楼书》。同年6月21日，原告向志峰公司支付了2019年1-2月的物业管理费合计45386元。此外，被告为证明志峰公司为有权代原告收取房屋使用费以及办理房屋交接手续等，向本院提交如下证据：1.志峰公司于2018年10月18日向原告宇态数据公司以及森导公司发出的《缴费通知》；2.森导公司及原告宇态数据公司于2018年11月30日向志峰公司发出的《搬迁通知函》，称两公司拟在2018年12月20日左右迁出案涉物业。3.森导公司及原告宇态数据公司于2018年12月19日向志峰公司发出的《关于退还保证金及配合放行事宜的函》，称其将逐步迁出案涉房屋并要求志峰公司退还保证金。4.被告与名为“冒先生（金安大厦新业主代表）”的微信聊天记录，其中显示被告曾在2018年12月25日的微信聊天中称确定月底搬迁。5.被告弘度公司制作的《公司乔迁通知》及照片，其中内容显示该司自2018年12月30日搬迁至新址营业等。6.志峰公司在2019年1月21日及30日向原告宇态数据公司以及森导公司发出的《关于缴交租金等费用的通知》及附件。其中通知称志峰公司受原告之委托收取租金，待租金缴清后同意退还保证金等。附件包括有原告于2019年1月21日出具的《确认书》及身份证复印件，其中称据悉宇态数据公司及森导公司应付2018年5月16日至12月31日的租金交给志峰公司，如前述行为属实，原告予以确认；身份证复印件上加盖有“此件仅供金安大厦收楼使用不能挪作其他用途”字样的方章。7.《缴款通知书》及付款凭证，其中内容显示原告宇态数据公司及森导公司在2019年2月2日向志峰公司支付了2018年8-12月的租金、水电费。8.志峰公司于2019年5月22日出具的《情况说明》，其中称志峰公司在取得原告同意后才收取案涉房屋在2018年5月16日至2018年12月31日的租金共计486922.50元，案涉房屋的使用方在2018年12月31日正常搬出并收回缴纳的保证金等。对此，原告质证认为：对于证据1因无原件故不认可其三性。对于证据2、3由于原告从未委托志峰公司代为收楼或者处理交接房屋的有关事宜，故该两份证据与本案无关，原告对此并不知情。对于证据4的真实性予以认可，但从其内容来看，该项证据仅能显示被告的工作人员在2018年12月25日接到信息可以搬迁，但没法确认具体的搬离日期。对于证据5是被告自行张贴的公告、且无盖章，无法说明被告的具体搬迁时间。对于证据6的真实性及合法性予以确认，原告认可租金的交付方式，但并不能证明其曾委托物业公司收楼，且原告从未委托过物业公司收楼。对于证据7中的物业管理费是被告与物业公司之间的权利义务关系，原告作为涉案房屋的合法产权人，被告应与原告直接进行交接。对于证据8的三性均不认可，原告从未委托过志峰公司进行收楼，被告应将房屋直接交还给原告。本院认为：原告经司法拍卖取得案涉房屋的所有权，案外人森导公司及被告宇态数据公司与志峰公司就案涉房屋订立的租赁合同关系中出租人的权利义务应由原告承接。根据前述《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，案外人森导公司与被告宇态数据公司在租赁期限于2018年7月20日届满后继续承租使用案涉房屋，并已依约支付租金至2018年12月31日予志峰公司收取，原告对该租金收付及承租人继续利用的行为并无异议。因而，本案的争议焦点问题是案涉房屋在2018年12月31日是否已交还。根据被告提交的证据显示，被告志峰公司系案涉房屋的原出租人，原告虽在竞得案涉房屋后曾向被告发出书面通知要求其直接向原告支付租金，但志峰公司亦要求被告继续向其支付租金。此后，根据志峰公司向被告发出的《关于缴交租金等费用的通知》来看，原告与志峰公司就租金的收取经协商达成一致。虽然现无证据显示原告曾委托志峰公司代为办理案涉房屋的交接手续，但在志峰公司发送给被告的《关于缴交租金等费用的通知》附件中包含有原告签署的《确认书》，其中明确志峰公司有权代收租金，亦附有加盖有“供金安大厦收楼使用”字样的原告身份证复件。事实上，从被告提供的微信聊天记录来看，被告亦曾在迁出案涉房屋前通知过原告方，虽然该聊天记录中未明确具体的场地交接时间，但被告也明确将在当月（即12月）底前迁出。而根据原告与志峰公司以及广东金安奔力有限公司签订的《收楼协议书》来看，被告志峰公司亦有权代为原告办理案涉房屋的交接事宜。因而，被告将案涉房屋腾空交付给志峰公司并无不当。根据志峰公司出具的《情况说明》来看，被告已在2018年12月31日迁出案涉房屋。因此，原告诉请要求被告支付自2019年1月1日起至2019年2月14日房屋占用费以及物业管理费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十九条、第二百二十九条、第二百三十五条的规定，判决如下：驳回原告童建华的全部诉讼请求。本案受理费6244.60元,由原告童建华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。（此页以下无正文）审 判 长  程秀建人民陪审员  卢金玲人民陪审员  胡翠琼二〇一九年十月十八日书 记 员  曾怡婷