广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0112民初3168号原告(反诉被告)：谷裕民，男，2000年6月4日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：杨模海，广东德行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱洪华（系谷裕民的母亲），女，1972年8月26日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被告(反诉原告)：天骄（广州）房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城凤凰三路17号房号自编5栋336室。法定代表人：韩冬，董事长。委托诉讼代理人：张文维，该公司员工。原告(反诉被告)谷裕民与被告（反诉原告）天骄（广州）房地产开发有限公司(以下简称“天骄公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谷裕民的委托诉讼代理人杨模海、邱洪华，被告(反诉原告)天骄公司的委托诉讼代理人张文维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)谷裕民向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年11月30日签订的《广州市商品房买卖合同》；2.责令被告退还原告全部购房款613019元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，其中602387元从2018年9月23日起计算，10632元从2018年11月30日起计至还清之日止）；3.判决被告支付违约金50000元给原告；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：谷裕民是广东工业大学大一学生。2018年9月23日，谷裕民与天骄公司签订《楼宇认购书》，约定谷裕民购买天骄公司开发的广州市黄埔区中新知识城龙腾大道旁招商雍景湾雍德北街10号9栋902房，价格为1319522元。谷裕民支付了首期房款602387元(含定金转为首期款50000元）给天骄公司。2018年11月30日，双方协商将房号换为同栋1802房，草签了《广州市商品房买卖合同》(注：虽然合同己签订，但天骄公司以该合同不是正式合同为由，未给谷裕民。谷裕民至今都无该合同的原件和复印件)，约定房屋总价格为1963316元，谷裕民为此补交首期款和房屋维修基金10632元。因此，谷裕民一共支付了613019元给天骄公司。上述认购书及买卖合同签订之时，谷裕民尚未获得广州市户口，且谷裕民与天骄公司均对广州限购房屋政策知晓，故双方约定待谷裕民的户口正式迁入广州后，双方再签订正式的房屋买卖合同。虽然期间谷裕民有催促天骄公司尽快办理签订正式合同手续，但大学新生的集体户口迁入的办妥时间不是谷裕民可以决定，故谷裕民以为天骄公司会给其一个合理的期限。本学期刚开学，谷裕民在户口迁入广州后及时复印户口簿，于2019年3月2日到天骄公司要求签订正式合同，天骄公司却要求谷裕民先交滞纳金50048元再签合同。谷裕民认为，天骄公司收取滞纳金无理，遂拒交。最终，双方未能签订正式房屋买卖合同。2019年3月22日，天骄公司向谷裕民发出《解除合同通知函》，要求谷裕民支付房屋总价10%的金额，即196331.6元违约金。谷裕民认为，天骄公司要求谷裕民承担如此高额的违约金不合法，理由如下：一、谷裕民没有延迟或拒绝签订正式合同的故意。谷裕民一直在积极促成正式合同的签订，谷裕民在原户籍韶关市迁入广州市的时间是2018年10月8日，且积极履行合同的首期款613019元的支付义务。由此可见，谷裕民非但没有怠于履行合同义务，反而在积极追求并促成正式合同的签订。至于户口最后办妥的时间，实在不是谷裕民能左右。所以，从客观行为反映主观意思来看，谷裕民没有不想签订正式合同或拖延签订合同的主观故意。二、天骄公司要求谷裕民在短期的、确定的期限内签约的行为，不是谷裕民的真实意思表示，应认定为无效民事行为。天骄公司明知户口的落定，不是谷裕民一个人可以左右的，却利用谷裕民的单纯与善良，要求谷裕民承诺在短期的、确定的时间内签订正式合同。谷裕民认为天骄公司该行为无效，因为户口落定广州需要经过诸多机关审批、办理，并受诸多程序的限制，时间需要多久，确实不是谷裕民所能掌控的。当时，谷裕民实在是不想写承诺书，只是听了天骄公司劝说“承诺书只是给公司领导反映情况用，并无其他作用”，谷裕民出于对天骄公司的信任，才写了承诺书。因此，天骄公司要谷裕民书写承诺书，实质上是强人所难的事情，绝非自己的真实意思表示。谷裕民的真实意思是，待户口迁入广州后的一个合理的、相对宽松的时间，而不是确定的时间，因为不仅要考虑有关机关的审批办理期限，还要考虑谷裕民作为学生，只有周末才有空去签约等因素。三、天骄公司在履约过程中存在不诚信行为。1、谷裕民与天骄公司签订了数份协议、合同，除认购书外，天骄公司均找借口不给谷裕民，导致谷裕民对合同的主要条款，特别是违约责任条款是如何约定的不知晓。2、2018年11月30日，谷裕民与天骄公司草签了《广州市商品房买卖合同》时，天骄公司要求谷裕民书写承诺书，承诺在2019年2月28日前签订正式合同。谷裕民按照天骄公司的意思书写了承诺书，但在后来的交涉中，天骄公司故意藏匿该承诺书，却要求谷裕民从2018年11月30日后承担违约责任。3、上述日期，天骄公司要求谷裕民写承诺书时，同时要求谷裕民在一张空白的A4纸上，签了一个自己的名字。天骄公司说服谷裕民签名的理由是，需要写一份具体的情况说明给公司领导。因为适逢下班时间，天骄公司工作人员说时间紧，要谷裕民签好名后，他们会把情况说明补上去。谷裕民初出茅庐，非常单纯，虽然谷裕民的母亲也在场，但母亲的为人也非常善良，我们认为这么大的房地产公司，不会在我们身上做文章的。于是，谷裕民就在空白纸上签上了自己的名字交给了天骄公司。后来，在业主群交流的过程中，发现天骄公司哄骗客户在空白纸上签名不止谷裕民一人。到目前为止，谷裕民也不知道天骄公司的葫芦里卖的是什么药。四、天骄公司向谷裕民主张违约金不合法的其他理由。1.天骄公司明知谷裕民没有广州户口，不具备购房资格，却与谷裕民签订房屋买卖合同，其自身也存在严重的过错。2.谷裕民在签订正式合同的条件成就后，立即要求与天骄公司签订，天骄公司并没有任何实际损失。3、谷裕民没有根本性违约，房屋买卖合同仍然可以继续履行，天骄公司却主张解除合同。结合天骄公司的种种不诚信行为，谷裕民认为天骄公司是假借房屋买卖之名，诱使谷裕民签订购房协议和承诺书，故意设置陷阱让谷裕民违约，肆意认定谷裕民违约，继而要求谷裕民承担高额的违约金。其行为性质与当前我国严厉打击的“套路贷”一样属于违法犯罪。3.谷裕民与天骄公司签订的是格式合同，违约责任条款加重了谷裕民的合同义务，天骄公司又未对谷裕民尽解释义务，该条款对谷裕民不生效。五、天骄公司主张的违约金过高。1.天骄公司要求谷裕民承诺在2019年2月28日前签订正式合同。谷裕民一直以为签约的截至日期是2019年2月28日。但是，谷裕民于2019年3月2日到公司签正式合同，仅逾期两天，就得交50048余元滞纳金，实在不合理。2.谷裕民在草签合同时候尚不具有签订正式房屋买卖合同的资格，天骄公司也明知这一情况，因此，谷裕民与天骄公司草签的《广州市商品房买卖合同》的性质，实质上是一份为签订正式购房合同的意向合同，不是购房合同本身，以房价作为参照约定违约金实为不妥，10%的违约金更为不合理。3.退一万步说，即使认定谷裕民延迟签合同要承担违约责任，法律规定，违约金要与实际损失相当，天骄公司要对其损失承担举证责任。谷裕民同时认为，违约金约定过高，根据《合同法》第114条的规定，申请法庭予以下调。4.退一万步来说，即使谷裕民要承担违约责任，出于公平考虑，也应当将这种“善意的”、“非主观原因”导致的违约与主观上恶意拖延的违约的情况区分开来处理。本案谷裕民的承诺书签名是在空白纸上签字，天骄公司是在空白纸上谷裕民签字后再添加内容进去，如果天骄公司否认该事实，谷裕民将提出司法鉴定，要求鉴定形成时间的先后；谷裕民认为本案天骄公司有不诚信行为，双方签订的合同并没有给谷裕民一份，谷裕民不清楚合同约定的权利义务和违约责任，天骄公司用补充协议的形式大量加重谷裕民的责任，天骄公司未尽到告知解释义务，故合同条款对谷裕民不生效；谷裕民认为天骄公司没有解除合同的权利，天骄公司没有经过合理的催告，没有告知谷裕民在合理期限履行正式签约的义务，当谷裕民被通知进行签约时，天骄公司设置高额收取违约金的障碍导致双方无法正式签订合同，且天骄公司计算违约金的起算时间有误，多收取了一个月的违约金，故导致正式合同未签订的原因在于天骄公司，所以天骄公司没有解除合同的权利，只有谷裕民有权要求解除合同，理由是天骄公司的不诚信导致正式的网签合同无法签订，谷裕民第1项诉求是要求解除双方签订的房屋买卖合同，该合同并非网签的正式合同；主张利息的理由是参照民间借贷，该笔资金在天骄公司处占用，不计息不公平，要求从付款之日起计算利息；违约金的计算依据是双倍返还定金，已支付的定金5万元，谷裕民认为是天骄公司的过错，导致双方的买卖合同不能成立，天骄公司应承担违约责任，天骄公司因按照谷裕民提交的证据3楼宇认购书第2条，定金的约定为5万元，所以按此规定要求天骄公司支付5万元的违约金，因定金有保证作用。综上所述，天骄公司利用其作为开发商的强势地位和谷裕民的单纯，签订合同不给谷裕民，也不跟谷裕民释明合同条款，使谷裕民知情权无法满足，又诱导谷裕民在空白纸上签名，极为不诚信。诚信是社会稳定和进步的基石，谷裕民在履约过程中没有违约的主观恶意，也没有违约行为，不应当承担违约责任。相反，天骄公司明知户口落定事宜不是由谷裕民主宰，偏偏为此设置障碍，诱使谷裕民掉进其挖好的陷阱，继而主张天价的违约金，该行为是见利忘义的可耻行为，与“套路贷”一样属于违法犯罪行为。同时，天骄公司无理拒绝与谷裕民签订正式购房合同，依法应当承担双倍返还定金的义务。故谷裕民提起诉讼，恳求法院主持公道，支持谷裕民诉讼请求，维护谷裕民正当权益。诉原告）天骄公司辩称：谷裕民诉讼请求缺乏法律及事实依据，望法院查明事实后驳回其不合法的诉讼请求。1.关于谷裕民诉讼请求第一项主张解除与天骄公司于2018年11月30日签订的《广州市商品房买卖合同》。因谷裕民与天骄公司签署《商品房预售合同（非网签）》后，仅按合同约定支付首期款603316元，剩余房款1360000元未支付。经天骄公司多次催告后，仍未支付，谷裕民系严重违约方，其无权解除案涉合同，但因天骄公司根据案涉合同约定于2019年3月22日向谷裕民发出《解除合同通知函》，解除案涉合同，并于5月18日再发《解除合同通知函》明确解除案涉合同事宜，因此，天骄公司同意与谷裕民解除2018年11月30日签订的《广州市商品房买卖合同》。2.关于诉讼请求第二项退还谷裕民购房款613019元及利息，无事实和法律依据，不应获得支持。鉴于上述第一项事实，谷裕民已严重违反案涉合同约定，根据案涉合同约定，谷裕民应于2018年12月31日申请办理银行按揭，并按照按揭方式付款。但截至2019年1月30日，谷裕民仍未办理银行按揭手续，天骄公司根据案涉合同补充协议第8、9条，催告谷裕民支付剩余房款1360000元，但谷裕民至今仍未支付。因此，根据案涉合同补充协议第8条、第9条、第19条约定，谷裕民应在解除合同通知送达之日起10日内向天骄公司支付总房价10%违约金后，天骄公司将谷裕民已支付购房款不计息退还。因此谷裕民主张退还其支付的购房款603316元及维修基金9703元，合计613019元，并向其支付利息，无事实及法律依据。3.关于诉讼请求第三项谷裕民主张天骄公司应支付50000元违约金给谷裕民，无任何事实依据，理应驳回诉讼请求。鉴于谷裕民与天骄公司签署《商品房预售合同（非网签）》后，仅按合同约定支付首期款603316元，剩余房款1360000元未支付。经天骄公司多次催告后，仍未支付，因此，谷裕民已构成严重违约，要求天骄公司支付50000元违约金无任何事实与法律依据。4.谷裕民主张的部分事实与实际不符，天骄公司不予认可。（1）谷裕民在起诉状第二段陈述“上述认购书及买卖合同签订之时，谷裕民尚未获得广州市户口。”，但根据谷裕民提交的常住人口登记卡显示，谷裕民系2018年10月8日迁入广东工业大学集体户（户主姓名：古焕然，户号：604024834），而谷裕民与天骄公司签署的《商品房预售合同（非网签）》时间为2018年11月30日，因此，谷裕民与天骄公司签署案涉合同的行为，并未违反任何限购规定。（2）谷裕民明知自身已满足购房条件，仍要求天骄公司宽限其签订网签合同时间，本身存在过错，天骄公司体谅其作为一名大学生，办理户口卡借出手续确需时间，遂将网签时间延长至2018年12月31日，但无奈谷裕民在期限届满后仍未与天骄公司进行网签，也未向银行申请按揭贷款或付清余款。同时，谷裕民作为一名完全民事行为能力人，应对其购买房屋的行为有充足的风险预估，在签署案涉合同后履约系谷裕民义务，在天骄公司给予充足的履行期限后，其仍无法履约，应由谷裕民承担相应的法律责任。因此，天骄公司认为谷裕民在诉状中陈述“谷裕民在短期的，确定的期限内签约的行为，不构成其真实意思表示，系无效民事行为”无任何事实和法律依据。5.谷裕民认为违约金过高，无事实和法律依据，不应获得支持。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第8款，“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”因此，谷裕民作为违约方，应承担违约金过高的举证责任。而天骄公司因谷裕民的违约行为，确实遭受迟延回收资金及利息、获取合理利润、房屋因存在诉讼争议无法另行销售的损失，天骄公司按合同约定主张总房价10%的违约金合情合理合法。被告（被告(反诉原告)天骄公司向本院提出反诉请求：1.判令谷裕民向天骄公司支付违约金196331.6元；2.本案的诉讼费等费用由谷裕民承担。事实和理由：2018年11月30日，谷裕民与天骄公司签订了《商品房预售合同（非网签）》及其补充协议（以下简称“买卖合同”），约定由谷裕民以总价款1963316元的价格购买天骄公司位于萝岗区××（自××）房的预售商品房（以下简称“案涉房屋”）。案涉合同主要条款如下：买卖合同第八条约定，“甲方（即天骄公司）同意乙方（即谷裕民）以按揭贷款方式支付房款。首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.73%，金额（人民币）603316元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）1360000元，须于2018年12月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。”补充协议第8条约定，“乙方选择按买卖合同第八条按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方签订的贷款银行的最后审批为准，甲方不承诺乙方代办按揭贷款、公积金贷款或组合按揭贷款手续，甲方对乙方申请贷款的结果和按揭银行的服务不承担任何责任……：（1）乙方应在签署买卖合同的同时或甲方书面要求的其他时间签署按揭合同并向按揭银行提供贷款所需的全部真实资料并签署相关的法律文件、交纳贷款所需的各项费用。如未按期签署按揭贷款合同、未支付签署各项费用或乙方不提供贷款资料或乙方提供的贷款资料不齐且5天内未补齐的，则视为乙方逾期付款并承担违约责任，自违约之日起按本补充协议第9条逾期付款违约责任的计算方式向甲方支付违约金。（3）如乙方的按揭申请非因甲方的原因最终未获银行接纳的，则乙方应当在接到银行或甲方通知后10日内一次性支付全额房款，且不能享受基于付款方式的优惠折扣，逾期支付的则视为乙方违约，乙方应按本补充协议第9条逾期付款违约责任的约定向甲方支付违约金。”补充协议第9条约定，“逾期超过30日的，甲方有权要求乙方支付全部价款或者有权解除买卖合同。甲方要求乙方支付全部价款的，买卖合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.4‰的违约金；甲方要求解除买卖合同的，依照本补充协议第19条约定处理。”补充协议第19条约定，“若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内向甲方支付商品房房款总额10%的违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用。无论因任何原因导致本买卖合同解除的，乙方均应自买卖合同解除之日起15日内与甲方到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付房价款总额0.3‰的违约金。乙方与甲方到房管部门办妥买卖合同解除手续后甲方根据本买卖合同约定将乙方已支付购房款不计息退还乙方，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担费用（包括但不限于违约金、被强制之税款及相关税费费用。”补充协议第29条约定，“甲乙双方明确本合同非房管局网上的编号文本，故双方确认：（1）乙方待接到甲方电话或短信通知后3天内签署房管局网上下载的《商品房买卖合同》，乙方届时不得拒绝签署网签版本的《商品房买卖合同》。逾期超过7天，甲方有权按总房价的10%要求乙方承担违约责任，并有权解除本合同。（3）甲方提供的网签版的《商品房买卖合同》主要条款需与本份《商品房买卖合同》一致，甲方不得加重乙方的义务。”上述买卖合同签订后，谷裕民已支付购房款首期款603316元、维修基金9703元，尚余房款1360000元整未支付。基于此，天骄公司多次通过口头、书面等方式敦促要求谷裕民按照买卖合同约定履行合同义务，并于2019年1月30日向谷裕民发出《催办按揭函》及《催签约通知函》催告谷裕民与天骄公司签订网签合同并办理按揭手续及支付相应违约金。遗憾的是，谷裕民始终拒绝履行买卖合同义务，在万般无奈下，天骄公司根据买卖合同补充协议第9条及第19条约定于2019年3月22日向谷裕民发出《解除合同通知函》通知谷裕民解除买卖合同，谷裕民应按总房价10%向天骄公司支付违约金196331.6元（违约金与返还的购房价款可相互冲抵），谷裕民在支付上述违约金后，由天骄公司将谷裕民已付购房款无息退还，同时敦促谷裕民到天骄公司处办理退款手续。截止至天骄公司提起反诉之日，谷裕民未支付上述违约金，亦未到天骄公司办理退款手续。天骄公司认为，谷裕民的前述行为已违反了民事活动中最基本的诚实信用原则及严重违反了买卖合同的相关约定，损害了天骄公司的合法权益。综上所述，谷裕民拒不履行买卖合同义务的行为，已构成重大违约，天骄公司依法、依约解除案涉房屋的买卖合同，要求谷裕民按案涉房屋总价款的10%（即196331.6元）支付违约金合法合情合理。为维护天骄公司的合法权益，请法院判如所请。原告（原告(反诉被告)谷裕民对天骄公司提出的反诉辩称：不同意天骄公司的反诉请求。天骄公司应在举证期限内提出反诉，现已逾期，所以应当不予受理，直接驳回。谷裕民一直追求正式网签合同签订，也付清了首付款，没有违约行为，天骄公司没有任何损失。反诉费应由天骄公司承担。本院经审理认定事实如下：2014年12月9日，天骄公司以出让方式取得中新广州知识城南起步区KS3-2号路以北、KS4-4号路北延线以东编号为ZSCN-A2—1地块城镇住宅用地的《国有土地使用证》【穗府国用（2014）第05000121号】。2015年1月23日，中新广州知识城规划和国土资源管理局向天骄公司颁发《建设用地规划许可证》（穗知识城规地[2015]3号），用地单位为天骄公司，用地项目名称为知识城ZSCN-A2—1地块，用地位置为中新广州知识城南起步区KS3-2号路以北、KS4-4号路北延线以东，用地性质为二类居住用地(R2)，用地面积179039平方米。2018年1月24日，广州开发区国土资源和规划局中新广州知识城分局向天骄公司颁发《建设工程规划许可证》（穗知识城规建证[2018]5号），建设单位为天骄公司，建设项目为中新知识城南起步区ZSCN-A2-1居住地块住宅(自编号9＃、10＃)、其他(自编号电房D5)，建设位置知识城南起步区KS3-2号路以北、KS4-4号路北延线以东，建设规模为2幢地上22层住宅，1幢地上1层电房，总建筑面积25015.4平方米，计容建筑面积23862.3平方米，屋顶绿化面积544平方米。2018年4月28日，天骄公司取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》（编号440116201804280101），工程名称为招商雍景湾项目二期施工总承包工程。2018年8月7日，天骄公司取得上述建设项目的《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预［网］字第××号-1），项目名称为招商雍景湾。2018年9月23日，谷裕民(乙方，认购方)与天骄公司(甲方方，出售方)签订一份楼宇认购书，约定：谷裕民认购位于广州市黄埔区中新知识城腾龙大道旁招商雍景湾雍德北街10号9栋902房，建筑面积92.41平方米，套内建筑面积74.17平方米，认购房产标准售价1319522元，定金50000元，成交楼价1319522元；首期楼款(含定金)929522元谷裕民须于(7天内)即2018年9月30日前向天骄公司支付，并签署买卖合同与办妥剩余楼款银行按揭手续，剩余楼款390000元，谷裕民于(30天内)即2018年10月23日前向天骄公司支付。谷裕民于2018年9月23日向天骄公司支付首期房款602387元(202865元＋399522元)，天骄公司向谷裕民出具了收据，确认收到上述款项。庭审时，谷裕民与天骄公司均确认经双方口头协商同意，谷裕民改为向天骄公司购买招商雍景湾住宅自编9－10栋第自编号9栋幢18层1802号房，房屋地址：萝岗区（现黄埔区）雍德北街10号（自编号9栋）1802房（以下简称“涉案房屋”），不再购买上述楼宇认购书项下约定认购的广州市黄埔区中新知识城腾龙大道旁招商雍景湾雍德北街10号9栋902房，且双方均确认同意将谷裕民2018年9月23日向天骄公司支付的首期房款602387元(202865元＋399522元)认定为谷裕民购买涉案房屋的首期楼款。2018年11月30日，谷裕民（乙方、买方）与天骄公司（甲方、卖方）签订一份商品房预售合同（非网签）及附件补充协议(以下简称“涉案合同”)约定：谷裕民向天骄公司购买涉案房屋，该商品房的用途为住宅，层高3米，合同约定的建筑面积共92.41平方米，其中套内建筑面积74.1652平方米，共有分摊面积约18.2448平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26472.2元，总金额1963316元，合同第八条(付款方式)第3款(按揭贷款方式付款)约定为，首期款603316元自本预售合同网上签订之日起支付，除首期款外的剩余房款1360000元须于2018年12月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；合同第十三条(房屋交付)约定：天骄公司应当在2019年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付谷裕民使用；合同第二十九条(关于通知的约定)的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。双方当事人在涉案合同中还约定了其他事项并在该涉案合同中约定了补充协议，补充协议第8条(付款方式，对合同第八条的补充及修订)约定：谷裕民选择按买卖合同第八条按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以谷裕民签订的贷款银行的最后审批为准，谷裕民有下列情形，应承担违约责任：如未按期签署按揭贷款合同、未支付前述各项费用或谷裕民不提供贷款资料或谷裕民提供的贷款资料不齐且5天内未补齐的，则视为谷裕民逾期付款并承担违约责任，自违约之日起按本补充协议第9条逾期付款违约责任的计算方式向天骄公司支付违约金；补充协议第9条(买卖合同第十条逾期付款的违约责任按如下内容执行)约定：(2)逾期超过30日的，天骄公司有权要求谷裕民支付全部价款或者有权解除买卖合同，天骄公司要求解除买卖合同的，依照本补充协议第19条约定处理；补充协议第19条约定，若因谷裕民原因导致本买卖合同解除的，谷裕民应自天骄公司解除买卖合同通知送达之日起10日内向天骄公司支付该商品房房款总额10%的违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用；无论因任何原因导致本买卖合同解除的，谷裕民均应自买卖合同解除之日起15日内与天骄公司到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，谷裕民应向甲方支付房价款总额0.3‰的违约金，谷裕民与甲方到房管部门办妥买卖合同解除手续后天骄公司根据本买卖合同约定将谷裕民已支付购房款不计息退还谷裕民，不论何种原因，天骄公司均有权在向谷裕民退还其已支付的购房款中直接扣除应由谷裕民承担费用(包括但不限于违约金、被强制之款项及相关税费等)；补充协议第26条(关于通知的送达及买卖合同的解除，对买卖合同第二十九条的补充)约定，谷裕民的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责，甲方将以特快专递或电话或短信的形式通知谷裕民相关事宜，以特快专递通知的，以谷裕民签收日为送达时间，谷裕民未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日，如有变更，应即时以书面形式通知甲方，天骄公司若按谷裕民提供的联系方式联系不到的，则相关责任由谷裕民承担，天骄公司或谷裕民按本买卖合同解除及补充协议的约定行使解除权时，自解约通知送达对方之日，本买卖合同及补充协议解除；补充协议第30条(关于补充协议的效力)约定，本补充协议是商品房买卖合同不可分割的组成部分，若本补充协议约定与买卖合同的有关约定相冲突时，以本补充协议的约定为准，除法律规定及商品房买卖合同或本补充协议另有约定外，任何一方非经对方书面同意无权单方面解除商品房买卖合同或本补充协议；补充协议第31条约定，双方特别确认，本补充协议对双方权利义务的约定不存在不合理地减轻、免除、加重任何一方责任或不合理的排除任何一方主要权利的情况，在签署本合同前，谷裕民已认真阅读了本合同，并与出卖人进行了充分的沟协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本协议，本买卖合同与补充协议自双方或其委托代理人签字盖章之日起生效。谷裕民在上述涉案合同中预留的通讯地址为广州市白云区金沙街道金御苑北区A9栋2207房，谷裕民确认该地址为其母亲邱洪华居住的房屋地址。庭审时，谷裕民认为其签订涉案合同时没有看合同内容，原因是天骄公司将合同折起来让谷裕民在指定位置签名并按手印，但谷裕民对此没有举证证实。2018年11月30日，谷裕民向天骄公司出具一份承诺书，该承诺书有以下内容：谷裕民购买涉案房屋付款方式为按揭，本人已详细阅读并同意贵司公示的《认购须知》、《按揭须知》等指引办理相关手续的文件，已充分了解广州市商品房限购限贷政策。现因本人没能满足广州购房资格（迁入广州户口办理中）原因暂时无法满足商品房限购政策所需购房条件，暂时无法签署《商品房买卖合同》（网签）。本人自愿购买该物业，自愿与贵司签署《商品房买卖合同》（非网签）等相关法律文件，签署的所有文件均属本人真实意思表示，不因任何原因申请解除《商品房买卖合同》（非网签）等相关法律文件。本人承诺在2018年12月31日前满足广州市商品房限购政策所需购房条件，同时与贵司补签《商品房买卖合同》（网签）。如本人未能按承诺时间办妥房屋网签手续，贵司有权按照《商品房买卖合同》（非网签）等相关法律文件的相关约定处理。庭审时，谷裕民确认该承诺书上的签名为其本人所签，但认为天骄公司让其先在一张空白纸上签名后，才将纸上的文字打印进去，谷裕民申请对打印字与其签名的形成时间进行鉴定。2019年7月30日，谷裕民向本院提出撤回鉴定的申请，但仍未提交其所主张的承诺书为先签名后打印字体的相关证据。谷裕民于2018年11月30日向天骄公司支付首期房款929元及房屋维修基金9703元。天骄公司向谷裕民出具了收据，确认收到上述款项。2019年1月30日，天骄公司通过快递的形式向谷裕民在涉案合同中预留的通讯地址广州白云区金沙街道金御苑北区A9栋2207房发出《催办按揭函》及《催签约通知函》，该快递件因没人签收而退件，谷裕民认为因为当时春节期间，没有在该房居住，故没有收到上述函件，庭审时，本院当庭拆开该快递退件信封，信封内有上述两份函件。上述《催办按揭函》有以下内容：谷裕民与我司于2018年11月30日签订了购买涉案房屋《商品房买卖合同》（非网签），根据合同第八条约定，谷裕民应于2018年11月30日前申请办理按揭手续，并按照按揭贷款方式支付房款，经查核截至目前为止，谷裕民仍没有办理按揭手续，根据买卖合同补充协议第8、9第对谷裕民逾期办理按揭手续需收取违约金，具体欠款情况如下：应缴纳房款1360000元，缴付日期2018年11月30日，违约金33184元，欠款总额1393184元，上述违约金暂计至2019年1月30日，请谷裕民于此函发出之日起三天内签订网签合同并办理按揭手续。上述《催签约通知函》有以下内容：谷裕民与我司于2018年11月30日签订了购买涉案房屋《商品房买卖合同》（非网签），2018年12月28日，天骄公司已为谷裕民所购买单元下载了网签买卖合同，根据非网签买卖合同补充协议第29条约定，乙方接到甲方电话或短信通知后3天内需签署房管局网上下载的《商品房买卖合同》并办理按揭手续，就此我司相关工作人员于2018年12月28日电话/短信已告知谷裕民相关事宜，但截至目前为止，在我司工作人员多次致电催告下，谷裕民仍未依约办理。请收到发函3天内前来办理网签相关手续，逾期将按照买卖合同承担包括但不限于违约金、解除买卖合同等相关违约责任。2019年3月22日，天骄公司向谷裕民发出《解除合同通知函》，该函有以下内容：谷裕民与我司于2018年11月30日签订了涉案《商品房买卖合同》（非网签），(下称“买卖合同”)，合同约定房屋总价款为1963316元，根据买卖合同约定，谷裕民应在签署买卖合同的同时或天骄公司书面要求的其他时间签署按揭合同并向按揭银行提供贷款所需的全部真实资料并签署相关的法律文件、交纳贷款所需的各项费用（包括但不限于律师费、保险费、抵押登记费、评估费、担保费、代办费等），另根据买卖合同约定，谷裕民应于天骄公司书面通知之日起3日内补办买卖合同（网签）手续，但经我司多次致电，且于2019年1月30日书面催告履行义务，但截至目前为止，谷裕民仍未依约办理手续。谷裕民的上述行为已严重违反了买卖合同之约定，损害了我司的合法权益，现根据买卖合同附件八第19、29条约定，我司要求解除买卖合同，谷裕民应当按总房价的10%向我司支付违约金196331.6元（违约金与返还的购房价款可互相冲抵），原双方签订的买卖合同自本通知函发出之日起即告解除。谷裕民确认于2019年3月24日收到上述《解除合同通知函》。2019年5月18日，天骄公司向谷裕民发出《解除合同告知函》，该函有以下内容：谷裕民与我司于2018年11月30日签订了涉案《商品房买卖合同》（非网签），(下称“买卖合同”)，根据买卖合同约定，谷裕民应在签署买卖合同的同时或天骄公司书面要求的其他时间签署按揭合同并向按揭银行提供贷款所需的全部真实资料并签署相关的法律文件、交纳贷款所需的各项费用（包括但不限于律师费、保险费、抵押登记费、评估费、担保费、代办费等），另根据买卖合同约定，谷裕民应于天骄公司书面通知之日起3日之内补办买卖合同（网签）手续，买卖合同签订后，谷裕民并未按照买卖合同的约定办理相关手续，我司分别于2019年1月25日、2019年1月30日向谷裕民寄送了《催签约通知函》及《催办按揭函》，敦促谷裕民按照买卖合同约定履行相关手续，但遗憾的是，截至2019年3月22日，谷裕民仍未依约办理相关手续，鉴于此，我司向谷裕民寄发《解除合同通知函》，要求解除买卖合同并要求谷裕民按总房价的10%向我司支付违约金196331.6元（违约金与返还的购房价款可互相冲抵），原双方签订的买卖合同于2019年3月22日的《解除合同通知函》发出之日即告解除，因谷裕民未依法办理相关手续的行为已构成严重违约，我司有权依据买卖合同约定及相关法律规定解除买卖合同，据此，我司郑重告知如下：一、自2019年3月22日《解除合同通知函》发出之日，我司与谷裕民的买卖合同即告解除；二、谷裕民按总房价的10%向我司支付违约金196331.6元（违约金与返还的购房价款可互相冲抵），并尽快到我司办理退款手续。谷裕民确认于2019年5月19日收到上述《解除合同告知函》。谷裕民提交的公安机关出具的常住人口登记卡载明，谷裕民的户口于2018年10月8日从广东省韶关市武江区华泰花园39栋601房迁到广州市大学城外环西路100号的居民户口集体户，该常住人口登记卡的登记日期为2018年12月21日。在本院开庭审理前，天骄公司于2019年7月19日提出上述反诉请求。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。天骄公司于本院开庭审理前提出反诉，符合法律规定，本院依法合并审理。谷裕民在庭审时提出“天骄公司应在举证期限内提出反诉，现已经逾期，所以应当不予受理，直接驳回”的主张没有法律依据，本院不予采纳。谷裕民与天骄公司于2018年11月30日签订的涉案合同为双方自愿签订，是双方真实意思表示。谷裕民在庭审时主张因天骄公司将合同折起来故其在签订涉案合同时无法看到合同的内容，但谷裕民对此未举证证实，本院不予采信。公安机关出具的谷裕民的常住人口登记卡载明，谷裕民的户口在2018年10月8日从广东省韶关市武江区华泰花园39栋601房迁到广州市大学城外环西路100号的居民户口集体户，登记日期为2018年12月21日，证实谷裕民在其户口正式迁入广州市后，未按涉案合同第八条第3款的约定在2018年12月31日前申请办理银行按揭手续，亦未按天骄公司在《催办按揭函》中书面要求的收到该函三日内签署按揭合同，导致双方在涉案合同中关于谷裕民以按揭方式向天骄公司支付剩余楼款1360000元的约定无法履行。根据涉案合同的补充协议第8条及第9条第(2)款约定，谷裕民未按期签署按揭贷款合同视为逾期付款并承担违约责任，逾期付款超过30日的，天骄公司可以解除合同。谷裕民至今仍未签署按揭贷款合同，逾期未付清剩余购房款，天骄公司依约向谷裕民发出《解除合同通知函》要求解除合同符合法律规定及双方的约定，涉案合同于谷裕民收到天骄公司发出的《解除合同通知函》之日，即2019年3月24日解除。根据涉案合同的补充协议第19条的约定，谷裕民违约导致涉案合同解除的，已付购房款613019元按合同约定应不计息退还，谷裕民要求退回已付购房款613019元(首期房款603316元+房屋维修基金9703元)于法有据，本院予以支持。谷裕民要求天骄公司支付已付购房款的利息无据，本院不予支持。根据涉案合同的补充协议第19条的约定，因谷裕民违约导致合同解除，谷裕民应向天骄公司支付该商品房房款总额10%的违约金，本院认为，该条款约定的违约金数额明显过高，且天骄公司没有提交相关证据证实因谷裕民的违约行为对其造成的实际损失，结合广州市房地产市场的实际情况、本案合同的履约情况以及天骄公司的可能损失（如资金占用、利息等）等，根据公平原则和诚实信用原则，本院对因谷裕民违约造成合同解除的违约金进行适当调整，酌定违约金为81600元，该违约金足以弥补天骄公司的损失，天骄公司反诉所主张的超出该金额的违约金本院不予支持。谷裕民提供的证据不足以证实天骄公司违约，谷裕民要求天骄公司支付违约金50000元没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)谷裕民与被告(反诉原告)天骄（广州）房地产开发有限公司于2018年11月30日签订的商品房预售合同（非网签）及补充协议于2019年3月24日解除；二、被告(反诉原告)天骄（广州）房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)谷裕民退还613019元；三、原告(反诉被告)谷裕民在本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)天骄（广州）房地产开发有限公司支付违约金81600元；四、驳回原告(反诉被告)谷裕民的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)天骄（广州）房地产开发有限公司的其他反诉请求。债务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10430元，由原告(反诉被告)谷裕民负担786.55元，由被告(反诉原告)天骄（广州）房地产开发有限公司负担9643.45元。反诉案件受理费2113.32元由原告(反诉被告)谷裕民负担878.35元，由被告(反诉原告)天骄（广州）房地产开发有限公司负担1234.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  臧玉林人民陪审员  丁树祥二〇一九年十月二十二日书 记 员  余若莲