江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初2905号原告（反诉被告）：南京文晓置业管理有限公司，统一社会信用代码913201140802886993，住所地南京市雨花台区郁金香路27号。法定代表人：齐文敏，该单位执行董事。委托诉讼代理人：许某，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵启翔，江苏海越律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏鑫时凯城市建设发展有限公司，统一社会信用代码91320105MA1NK5TK0X，住所地南京市建邺区嘉陵江东街18号1号楼13F。法定代表人：胡王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被告：胡王伟，住南京市江宁区。原告（反诉被告）南京文晓置业管理有限公司（以下简称“文晓公司”）与被告（反诉原告）江苏鑫时凯城市建设发展有限公司（以下简称“鑫时凯公司”）、被告胡王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）文晓公司的委托诉讼代理人许某、赵启翔，被告（反诉原告）鑫时凯公司的法定代表人胡王伟及委托诉讼代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文晓公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告鑫时凯公司签订的《宏图上水庭院11-25-12号商铺租赁合同》已于2019年4月7日解除；2.被告鑫时凯公司立即支付拖欠原告的租金667500元人民币，并从2019年4月7日起按每日0.5%的标准计算违约金至实际支付之日止；3.判令被告鑫时凯公司按照合同约定的标准从2019年7月1日起支付房屋使用费至其实际交付房屋给原告为止;4.被告鑫时凯公司将11-25-13号商铺铺位原拆除和封堵的墙面恢复原状；5.被告胡王伟对被告鑫时凯公司上述债务承担连带责任；6.两被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年4月1日，原告与被告鑫时凯公司签订《宏图上水庭院11-25-12号商铺租赁合同》，合同约定原告将花神大道11号宏图上水庭院11-25-12号商铺出租给被告鑫时凯公司使用，被告鑫时凯公司按约定向原告支付相应租金。合同履行至今，被告鑫时凯公司只支付了原告半年租期租金445000元，尚拖欠原告长达九个月的租金费用667500元。原告多次催要未果。同时，原告与被告鑫时凯公司达成备忘录协议，约定由被告鑫时凯公司在2018年7月15日前将宏图上水庭院11-25-13号商铺铺位墙面恢复原状，后原告多次催促要求被告恢复，被告均不予理睬。被告鑫时凯公司是一人有限责任公司，被告胡王伟是鑫时凯公司的唯一股东，原告与被告鑫时凯公司之间的经济往来均系通过胡王伟私人账户进行，故原告认为被告胡王伟应对被告鑫时凯公司的相关债务承担连带责任。被告鑫时凯公司、胡王伟辩称：1、关于545000元租金的问题，国旗泰公司与文晓公司之间不存在关于7号铺位以及其他铺位的租赁关系，国旗泰公司没有向文晓公司支付545000元的必要，此款项就是由鑫时凯公司向文晓公司支付的租金费用，对于剩余的12.25万元是由于13号铺产生，13号铺位的用处原告进行了隐瞒最终收回了13号商铺由此导致的装修损失以及经营损失，鑫时凯公司以扣留部分租金的方式进行抗辩，因此从整个的租赁合同的履行来看，被告不承认根本违约和原告合同目的无法实现的情形，依照合同约定及法律规定，无权解除商铺租赁合同。2、胡王伟是否对鑫时凯公司的债务承担连带责任的问题，被告认为没有事实和法律依据，鑫时凯公司有能力独立履行商铺租赁合同，依照合同相对性，相关的权利义务也是发生在鑫时凯公司和文晓公司之间，鑫时凯公司是有限责任公司，有能力承担相应义务，享有相关权利，因此原告的本诉部分没有事实和法律依据，请求法院不予支持。反诉原告鑫时凯公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告装修损失953891元；2.反诉被告赔偿反诉原告经营损失446884.8元；3.反诉被告在租赁物业前空地区域设立立柱广告外墙主干道显著店招位退还租金267000元（自2018年4月1日至2019年6月30日）；如不能设立广告及店招位的，2019年7月1日后的租金根据租赁合同约定标准的70%收取；4.反诉被告赔偿反诉原告损失362700元；5.请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月，反诉原、被告签订《宏图上水庭院11-25-12号商铺租赁合同》，约定反诉被告将位于花神大道11号宏图上水庭院11-25-12号和11-25-13号商铺出租给反诉原告使用，建筑面积2153.84平方米，其中11-25-12号商铺为1916.8平方米，11-25-13号商铺为237平方米；租赁期限8年，自2017年4月1日起至2025年3月31日止；租金为第一年免租，第二、第三年为100万元/年，第四、第五、第六年租金为110万元/年，第七、第八年租金为126.5万元/年，合同履约保证金为10万元。合同第4.9条约定，反诉被告为反诉原告提供载货电梯1部、电扶梯2部，反诉被告负责的洗手间装修、广告位及停车位于合同签订后60天交付使用，载货电梯于合同签订后75天交付使用，否则免租期及计租期相应顺延，并延期交付一日按照反诉原告预交订金的0.5%支付补偿金并在相应租金中自动抵扣。合同5.2条约定：反诉被告将向市容申请在租赁物业前空地区域设立立柱广告及外墙主干道显著店招位一个（反诉被告于合同签订后45天内完成安装及审批手续），所获得的广告位保证反诉原告在租赁期间优先、免费使用。合同7.3条约定，反诉被告保证反诉原告承租区域的产权清晰，保证拥有合法的使用权并保证反诉原告承租期间的正常使用。合同第12.1.4条约定，反诉被告负责的相关消防工程未能完成，或因反诉被告其他原因而严重影响、干扰、阻挠反诉原告正常营业，造成反诉原告重大经济损失的，反诉被告应承担反诉原告在项目中所有的装修及设备投入费用等，向反诉原告支付违约金100万元并赔偿反诉原告赔偿第三方承租户的所有损失。租赁合同签订后，反诉原告于2017年4月8日缴纳合同履约金10万元，并进场对11-25-12号和11-25-13号商铺进行了装修、招商。后经江苏天元会计师事务所有限公司审计，12号、13号商铺装修造价共计1094591元，折合装修单价508.2元/平米。因反诉被告交付承租房屋前将12号与13号商铺的隔墙打通以及其他不合规原因，导致南京市公安消防支队雨花台大队在对反诉原告装修的房屋进行二次消防验收时认为：擅自破坏防火分区，防火分区面积大于规范要求，住宅部分与13号地下商业疏散楼梯连通；配电间的隔墙、楼板不符合耐火等级且未设置防火门，配电间内未设置应急照片等原因，于2019年7月26日向反诉原告下达宁雨公（消）行罚决字【2017】0131号、0132号《行政处罚决定书》，共计对反诉原告处罚3万元。因消防无法通过，菜场迟迟无法正式开业，在小商户中形成恐慌，纷纷退铺。反诉原告迫于无奈，只能出租给第三方作为健身房使用，原先的装修均被拆除。13号商铺因无产权，不能出租且无法正常使用，反诉原告于2018年7月2日予以收回。同时，合同履行过程中，反诉被告迟延了50天才将货梯安装完成，立柱广告及外墙主干道显著店招位至今未予安装。2017年8月8日，反诉原告向反诉被告发出《关于合同执行未经事宜函》，要求反诉被告解决货梯、客梯、消防、停车、广告牌、漏水等问题并承担赔偿责任，反诉被告签收，但未予解决。反诉原告认为,租赁合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，各方均应严格遵守。反诉被告在交付房屋前将无产权的13号商铺出租给反诉原告，且擅自破坏防火分区，防火分区面积大于规范要求，住宅部分与13号地下商业疏散楼梯连通等行为违反了合同约定及法律规定，导致消防无法验收合格，造成菜场无法正常经营，反诉原告招商的小承租户退铺，给反诉原告带来巨大损失。反诉被告对于反诉原告的菜场装修费用中的953891元损失（508.1元/平米*1877平米）应予以赔偿。对依法不能出租的13号商铺对反诉原告造成的剩余租期内的经营损失446884.8元的损失应予赔偿。12号、13号商铺作为地下商铺，客、货梯的安装及立柱广告牌及显著店招位的设立对反诉原告的招商及经营具有重大影响，反诉被告未能履行合同义务，给反诉原告造成重大损失。反诉被告应立即安装立柱广告牌及外墙主干道显著店招位，并依照租金标准的30%退还2018年4月1日至2019年6月30日的租金267000元；如不能设立，2019年7月1日后的租金根据合同约定标准的70%缴纳。反诉原告于2019年6月13日与案外人南京万客会文华发展有限公司签订《租赁意向协议》，约定案外人承租涉案11-25-12号商铺部分区域，建筑面积200平方米，租期三年，年租金195000元，前两年租金不变，第三年在原基础上上浮10%。上述协议签订后，反诉原告向反诉被告发《函》，要求提供有权转租的证明，但反诉被告书面回复：“至于我方是否具有转租权利，无需向贵方阐述”，拒绝提供相关证明。最终，反诉原告未能与案外人签订正式租赁合同并收取相应租金。提供有权转租的证明文件资料是反诉被告的义务，反诉被告拒绝提供的行为导致反诉原告与案外人未能签订正式租赁合同造成的损失应由反诉被告承担，要求反诉被告赔偿该损失362700元。反诉被告文晓公司辩称：第一，13号商铺的问题，首先反诉被告在与反诉原告签订合同时已经将12号、13号产权证明出示给反诉原告，反诉原告出于商业利益对13号铺位进行了二次改造，以及堆放易燃易爆的相关材料等原因被消防部门予以处罚。后期双方协商，反诉被告同意收回13号铺位，所以13号铺位在反诉原、被告之间不存在其他问题，反诉原告应当按照铺位的备忘录的约定，将13号的墙面尽快予以恢复。反诉原告在反诉中所提的所谓的装修损失和经营损失根本不存在，且与反诉被告无任何关系。第二，反诉被告曾经延误了一个月左右提供货梯给反诉原告，但是在这一个月时间内提供了升降机作为临时替代货梯给反诉原告使用至货梯可以正常使用为止，反诉被告已经积极按照合同约定采取的补救措施，合同目的已达到，因此反诉被告在货梯问题上已经不存在相应违约行为。第三，广告位问题，反诉被告按照合同规定的要求，在反诉原告铺位的正上方安装相关铺位，后因市容部门一店一招的原则，原告采取了在货梯外墙上安装的安装广告的替代方法予以补救，原告已经尽到了守约义务。第四，转租证明材料的问题：1、反诉被告发送律师函给反诉原告后，双方租赁合同已于2019年4月1日解除，后因反诉原告拒绝履行，故诉至法院；2、在合同没有解除前，反诉原告也一直在进行相应的转租经营，不存在无法转租的问题；3、反诉被告根据合同要求有权利保证产权，房屋产权明确，同时进配合被告办理相关执照，因此反诉被告在2017年的4月1日、2017年8月和2018年5月先后三次配合反诉原告出具相关的产权证及租赁证明，给反诉原告办理营业执照和证件。综上所述，反诉原告所提出的反诉要求，要么与原告无关，是被告自身行为；要么系原告积极采取了补救措施予以弥补，已不存在相应违约行为，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日，文晓公司（甲方）与鑫时凯公司（乙方）签订宏图上水庭院11-25-12号商铺《商铺租赁合同》，约定:甲方将位于南京市雨花台区宏图上水庭院11-25-12号和11-25-13号商铺出租给乙方使用，建筑面积为2153.84平方米；乙方租赁用途为商业使用，用于经营菜场农贸、日用百货等；租期共8年，自2017年4月1日起至2025年3月31日止；合同履约保证金为100000元，乙方于签订后七日内交付于甲方；关于租金，第一年（2017年4月1日-2018年3月31日）甲方对乙方的装修及试运营期间给予免租作为前期扶持，第二年及第三年（2018年4月1日-2020年3月31日每年租金1000000元整；第四年、第五年及第六年（2020年4月1日-2023年3月31日）租金在原初基础上浮10%，即每年1100000元整；第七年、第八年（2023年4月1日-2025年3月31日）租金在原初基础上浮15%，即每年1265000元；租金采取先支付后使用的原则，第二年按季支付，自第三年开始按半年度支付。当事人双方对配套设备、设施进行了约定，合同第四条：“甲方交付给乙方的房屋必须具备必要的商业公用设施，包括但不限于水、电、消防、上下水、排污等设施。甲方同意将物业内与乙方承租物业相关的已通过政府相关部门验收合格的设备设施作为本合同租赁房产之配套设施，在租赁期内提供给乙方使用，主要包括以下几项：4.1经消防部门验收合格，通过一次消防验收合格；4.2为乙方提供载货电梯1部、电扶梯两部，经质检部门验收合格，提供验收合格证复印件（保修期为1年）；……；4.6甲方在向乙方交付物业时须通过消防部门的消防审核验收，符合消防部门规范要求，并向乙方提交已取得的消防部门相关的审验合格证书；……”。关于广告位，合同第5.2条约定：甲方将向市容申请在租赁物业前空地区域设立立柱广告及外墙主干道显著店招位一个（甲方应于合同签订后45天内完成安装及审批手续）。合同第9.2条规定，“乙方应按合同约定如数如期支付租金。乙方逾期十五个工作日后仍未能支付，则乙方应向甲方交纳迟延应付金额0.5%每日的滞纳金，直至乙方完全履行其支付义务”。双方另对各自权利义务、违约责任等进行了相应约定。合同附件包含了双方营业执照及法定代表人证明等文件，双方确认场地图纸复印件，土地使用权证及房屋所有权证（备件）复印件，移交确认书、商场计租面积测量表（备件），配套场地、配套设备交付确认书（备件）、租赁许可证复印件(备件)、停车区域图、收货及通道区域图、广告位置图、工程界面和物业协议、债权人同意出租的文件或物业无抵押情况的文件、消防验收意见书。合同双方确认以上内容为房屋租赁合同的补充内容。鑫时凯公司承租11-25-12号和11-25-13号商铺后，对商铺进行装修。装修完成后，鑫时凯公司申报竣工验收消防备案，南京市公安消防支队雨花台区大队经检查，判定该工程竣工验收消防备案检查不合格，并于2017年7月6日向鑫时凯公司做出《建设工程竣工验收兄安防备案检查不合格通知书》，要求鑫时凯公司予以整改。2017年7月26日，南京市公安消防支队雨花台区大队做出宁雨公（消）行罚决字[2017]0131号行政处罚决定书，查明2017年7月5日，该大队在检查过程中发现鑫时凯公司承建的位于南京市雨花台区的宏图上水庭院农贸市场装修工程，存在：一、擅自破会防火分区、防火分区面积大于规范要求，住宅部分与地下商业疏散楼梯连通设置；二、安全出口未设开平门；三、配电间的隔墙、楼板不符合耐火等级且未设置防火门；四、配电间内未设置应急照明；五、市场内部分区域采用易燃材料装修，决定给予鑫时凯公司罚款15000元的处罚。2017年11月1日，文晓公司向鑫时凯公司发送《催款通知书》，要求鑫时凯公司于2017年6月30日前支付租金250000元，而文晓公司目前只收到2017年9月5日的100000元，拖欠租金150000元长达120天之久，要求对方尽快履行合同。该《催款通知书》由南京国祺泰装饰工程有限公司（以下简称“国祺泰公司”）的负责人李某,4代为签收。2018年5月，由于11-25-12号和11-25-13号商铺在后期消防无法验收合格，鑫时凯公司向文晓公司发函，要求对13号铺位进行退铺，并要求文晓公司对此造成的损失给出合理的处理方案。2018年5月23日，因鑫时凯公司不再承租使用11-25-13号商铺，双方对租金标准协商变更，自2018年7月1日起应交年租金为89万元，每季度应交222500元，原递增时间及比例不变。2018年7月2日，文晓公司（甲方）与鑫时凯公司(乙方)签订《备忘录》，约定：乙方承租甲方花神大道11-25-13号铺位无法正常使用，于2018年4月1日退还甲方，乙方承诺2018年7月15日前现场恢复原状，原拆除和封堵的墙面恢复原状。2018年8月10日，鑫时凯公司向文晓公司出具《关于合同执行事宜函》，认为文晓公司在履约方面存在诸多魏晋事宜，具体情况如下：1、货梯。合同约定自签订之日起75天完成安装、验收并交付使用（应6月15日完成），但至今未能完成安装及验收，增加了商户大量的上下货工作量；2、客梯。合同约定自签订之日起60天完成维修、验收及交付使用（应5月30日完成）,但实际真实可以使用时间是7月20日，但至今未取得验收合格相关证明，已导致大量顾客和客户辱骂和客源流失；3、消防。因文晓公司破坏消防分区、配电间隔墙及楼板不符合耐火等级且未设置防火门及配电间内未设置应急照明等问题造成相关处罚及其他费用合计五万余元，并要求给予查封停业整顿，经做诸多工作勉强暂时营业，但需尽快对不合格部分进行整改；4、停车。合同约定自签订之日起60天交付使用（应5月30日完成），但至今停车场不能正常使用；5、广告牌。合同约定自签订之日起45天文晓公司完成广告位审批安装（应5月15月完成），甲方在租赁物业前空地区域设立立柱广告一个及外墙主干道显著店招一个，现仅路口设立广告位一个，并指出存在其他问题。2018年8月13日，文晓公司向鑫时凯公司发送《催款通知书》，称鑫时凯公司应于2017年6月30日前支付租金222500元整，而目前文晓公司只在2017年9月5日收到100000元，现再次催告，要求鑫时凯公司于收到催款通知书之日起15日内支付拖欠租金。胡王伟签收该份《催款通知书》，但认为“前期诸多问题待处理”。2018年8月20日，鑫时凯公司遂向文晓公司发《函》，认为文晓公司存在《关于合同执行事宜函》中的诸多问题，属于严重违约，需赔偿鑫时凯公司前期装修和设备等投入的损失及违约金一百万元；2018年4月至6月的剩余租金无法按约定支付，并保留违约责任追究权利。2019年3月26日，文晓公司向鑫时凯公司发送《律师函》，称：宏图上水庭院11-25-12号和11-25-13号商铺，第一年租期（2017年4月1日-2018年3月31日）免租金作为前期扶持，第二年和第三年（2018年4月1日-2020年3月31日），鑫时凯公司将11-25-13号铺位退还，租金相应变更为89万元。鑫时凯公司应支付文晓公司2018年4月1日至2019年6月30日期间的租金总额为1112500元，实际只支付了前述期间的半年租金445000元，拖欠2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金667500元。文晓公司要求鑫时凯公司于收到该《律师函》后十日内支付所欠租金667500元；如鑫时凯公司拒绝在规定的期间内履行支付租金的义务，自鑫时凯公司收到该函十日之后，商铺租赁合同视为自动解除，文晓公司将依据合同约定追究违约责任。2017年3月27日，鑫时凯公司签收该《律师函》。另查明，涉案11-25-12号商铺面积为1916.81平方米,11-25-13号商铺面积为237.03平方米。其中，12号商铺用途为商业，13号商铺用途为储藏室。鑫时凯公司雨花农贸市场分公司注册的营业场所为涉案11-25-12号和11-25-13号商铺，成立日期为2017年4月12日。在2013年12月26日，南京市公安消防局对南京源久房地产开发有限公司新建的涉案宏图上水园工程进行竣工验收消防备案，评定合格；该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法进行消防设计备案和竣工验收消防备案。又查明，鑫时凯公司为一人有限公司，胡王伟系其唯一股东。关于租金及费用支付情况，鑫时凯公司于2017年4月8日向文晓公司支付合同履约金100000元；又先后于2017年9月5日、2018年5月31日、2018年9月23日、2019年1月2日、2019年2月10日、2019年3月19日向文晓公司支付了100000元、222500元、222500元、100000元、122500元、222500元。文晓公司认可收到上述7笔费用，认可2017年4月8日支付的合同履约金100000元，2019年1月2日、2019年2月10日、2019年3月19日支付的租金共计445000元，该租金所对应的租赁期限为2019年1月至6月；但是对2017年9月5日、2018年5月31日、2018年9月23日支付的100000元、222500元、222500元（合计545000元），认为系鑫时凯公司代案外人国祺泰公司支付的租金，不认可为鑫时凯公司的租金。鑫时凯公司在本案诉讼过程中另向文晓公司支付了2019年7月至9月的租金，文晓公司对此予以认可。关于2017年9月5日、2018年5月31日、2018年9月23日支付的三笔款项是否为涉案11-25-12号商铺租金，文晓公司提供如下证据：1、鑫时凯公司法定代表人胡王伟出具的《说明》，证明胡王伟于2017年9月5日向文晓公司转账100000元、2018年5月31日转账222500元、2018年9月23日转账222500元，总计545000元，为胡王伟本人代国祺泰公司向文晓公司支付的房租。胡王伟质证认为：该《说明》确系其本人所签，应文晓公司及其财务要求出具，文晓公司根据鑫时凯公司缴纳的2018年度租金545000元的时间节点及金额设计了租赁合同，让国祺泰公司签订，并将《说明》拟好后，由胡王伟签字，以便财务做账：《说明》并非胡王伟的真实意思表示，胡王伟没有代国祺泰公司缴纳租金的义务，鑫时凯公司应付国祺泰公司装修款1092000元已全部支付，没有以代为缴纳545000元租金抵充相应工程款；文晓公司于国祺泰公司不存在真实租赁关系，所签租赁合同未实际履行，文晓公司与国祺泰公司之间的租赁合同有诸多矛盾，合同约定的付款节点与胡王伟付款时间不符，国祺泰公司也未交纳合同约定的保证金，合同约定的国祺泰租金标准为3.46元/平方米/天，而鑫时凯公司承租负一楼最佳地段租金价格仅为1.27元/平方米/天，合同约定的租金标准不合常理；目前7号商铺未产生电费，国祺泰公司也未曾缴纳公摊费用，故《说明》仅是用于开票和财务做账，不能作为认定案件事实的依据。2、文晓公司与国祺泰公司于2017年7月28日签订的《租赁合同书》，合同约定:文晓公司将花神大道11-25-7号铺位出租给国祺泰公司使用，建筑面积350平方米；租赁期限自2017年8月1日起至2018年10月31日止；租金自2017年8月1日至2017年10月31日为100000元，2017年11月1日至2018年4月30日为222500元，2018年5月1日至2018年10月30日为222500元；国祺泰公司需支付文晓公司5000元保证合同履行；经营项目为办公、仓储。鑫时凯公司、胡王伟认为该份《租赁合同书》并未实际履行，租金标准不符合常理，该合同仅是为了开票使用。3、李某,4转账记录，证明李某,4于2017年11月24日向文晓公司支付了7008元，文晓公司认为该费用为租赁期间的水电费。鑫时凯公司、胡王伟质证认为：李某,4并未代鑫时凯公司付款，一直由鑫时凯公司在缴纳水电费。4、宏门地下广场费用征收明细表，证明鑫时凯公司于2017年10月应缴纳水电费合计7008元，其中包括了1、3、5、11、12号铺位用电、自动扶梯与货梯用电等；之后产生的电费包含了1号、5号、6号、8号铺位的电费也应由鑫时凯公司缴纳。文晓公司称原向鑫时凯公司主张的钱由国祺泰公司代付，因为铺位实际由李某,4使用，李某,4支付后就未再向鑫时凯公司主张。5、文晓公司申请证人胡某,4出庭作证，该证人原系鑫时凯公司员工，其向本院陈述：李某,4曾经使用过文晓公司的其他商铺，没有租赁7号商铺；国祺泰公司与鑫时凯公司曾经在7号商铺堆放过一点东西，但人不住在里面；开业两三个月后，胡王伟告知员工李某,4为李总。文晓公司认为鑫时凯公司与国祺泰公司之间系利害关系人。鑫时凯公司、胡王伟质证认为：证人明确回复没有租赁7号商铺，文晓公司与国祺泰公司不存在租赁关系；国祺泰公司前期为鑫时凯公司装修，现场没有管理人员，所有让李某,4负责维保，在现场监管，李某,4是装修公司的老总，没有介绍为鑫时凯公司的李总。鑫时凯公司提供证据如下：1、国祺泰公司出具的《情况说明》，证明关于鑫时凯公司支付的545000元系基于国祺泰公司开票需求，与鑫时凯公司达成一致，并获取文晓公司的同意和配合，由文晓公司向国祺泰公司开具价值545000元的发票；文晓公司因内部流程的开票需要，与国祺泰公司签订了《租赁合同书》，此合同书非真实租赁行为，仅为开票所用；鑫时凯公司向文晓公司支付的545000元租金为11-25-12号商铺2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金，此租金与国祺泰公司无关；文晓公司向国祺泰公司开具价值545000元的发票，并非国祺泰公司与文晓公司存在真实租赁关系；鑫时凯公司向文晓公司支付的545000元不是代国祺泰公司向文晓公司支付的租金，国祺泰公司与文晓公司不存在任何经济往来。文晓公司对该《情况说明》真实性、合法性、关联性均不予认可，其认为因国祺泰公司为鑫时凯公司装修，堆放大量杂物并有施工人员住宿，遂与文晓公司就7号商铺达成租赁协议，由于国祺泰公司与鑫时凯公司之间存在债权债务关系，鑫时凯公司统一代国祺泰公司支付相应部分的租金。2、银行流水明细，证明鑫时凯公司已向国祺泰公司支付工程款合计1092000元，不存在代付租金545000元抵充工程款的情形。文晓公司认为鑫时凯公司与国祺泰公司存在债权债务关系，545000元系代为支付国祺泰公司的租金。3、鑫时凯公司申请国祺泰公司法定代表人李某,4出庭作证，证人李某,4陈述：因国祺泰公司需要发票，找文晓公司签了假合同，把原本给胡王伟的发票给了证人，国祺泰公司与文晓公司并未存在真实的租赁关系；7号商铺未实际使用，不存在水电费。文晓公司认可7号商铺没有通电。4、电力公司通用机打发票，证明花神大道11-25-7号商铺有独立的电表，直至2019年7月才产生电费，该发票显示上月示数为0。文晓公司质证认为：7号商铺于2018年7、8月才安装电表，之前没有电表。关于原拆除和封堵的墙面恢复原状的责任主体，文晓公司认为应由鑫时凯公司恢复原状，提供证据如下：1、2018年7月2日双方签订的备忘录，证明“乙方承诺2018年7月15日前现场恢复原状，原拆除和封堵的墙面恢复原状”。鑫时凯公司、胡王伟质证认为：13号铺位上面是小区业主的消防疏散分区，铺位中间的隔墙是不能拆除的，文晓公司将隔墙拆除后方才出租给鑫时凯公司使用；《备忘录》中指的是鑫时凯公司将自己的装修恢复原状。2、许某与胡王伟于2018年8月23日、9月13日的微信聊天记录截图，证明13号商铺的围墙还没有砌，文晓公司多次敦促鑫时凯公司尽快施工。鑫时凯公司、胡王伟质证认为，这是在签订《备忘录》之后口头答应帮文晓公司砌墙，《备忘录》没有涉及到该部分内容。鑫时凯公司提供证据如下：1、国祺泰公司于2018年3月30日出具的《证明》，证明施工过程前11-25-12号和11-25-13号中间的隔墙已被拆除，非国祺泰公司施工队所拆。文晓公司质证认为鑫时凯公司与国祺泰公司有利益往来，对该《证明》不予认可。2、鑫时凯公司施工负责人与文晓公司砸墙的施工人于山东之间的微信聊天记录，证明于山东为许某拆除了宏图下沉庭院菜市场原先建筑墙体。文晓公司质证：对该证据真实性、合法性、关联性不予认可，其只认识一个叫“于某”的人，“于某”曾给文晓公司拆除过宏图上水庭院地下广场部分商铺建筑墙体，但不包括涉案应予以恢复的13号商铺墙体；所涉人员未到庭接受询问，形式上不具有合法性；《备忘录》已对13号商铺问题进行了解决，13号商铺墙体恢复为鑫时凯公司的合同义务，13号商铺墙体拆除问题与本案毫无关系，鑫时凯公司应按《备忘录》约定履行。关于装修损失，鑫时凯公司提供江苏开元会计师有限公司2018年4月18日出具的审计报告，审计意见认为：雨花农贸市场提档升级项目，施工单位国祺泰公司报送的工程决算总额为1094591元，由于该项目存在非农副产品区域，审定的项目投资额为1071217.41元；胡王伟从个人借记卡支付国祺泰公司法定代表人李某,4工程款共计627000元。鑫时凯公司扣除已退还商铺和剩余使用的铺位，要求文晓公司赔偿953891元。文晓公司对该审计报告真实性不持异议，但不认可关联性及证明目的，报告中指出鑫时凯公司尚欠国祺泰公司40余万元，该报告中陈述项目中存在大量资金通过个人账户支付，说明胡王伟与鑫时凯公司账目混乱，应与鑫时凯公司承担连带责任。关于广告位，文晓公司陈述需要得到市容部门的审批方可设立；鑫时凯公司陈述开业时所设立的广告位和店招因不符合规定被城管拆除，文晓公司以不符合南京市的规定而要求免除其合同责任，没有事实和法律依据。关于鑫时凯公司主张的因文晓公司未能提供转租证明而导致鑫时凯公司未能与案外人签订租赁合同，其向本院提供：1、鑫时凯公司与南京万客会文化发展有限公司签订的《租赁意向协议》，证明该协议双方就11-25-12号商铺部分区域，建筑面积200平方米达成租赁意向，约定出租方应向承租方提供有权转租的证明文件、房产证复印件等。文晓公司对真实性予以认可，但认为与本案无关，不能证明鑫时凯公司的证明目的。2、2017年6月17日向文晓公司出具的《函》，证明鑫时凯公司要求文晓公司提供可以转租的证明及产权证复印件。文晓公司对该证据不予认可，认为其已于2017年4月1日、2017年8月和2018年5月向鑫时凯公司提供了房屋合法证明及转租的相关材料。本案诉讼过程中，鑫时凯公司法定代表人胡王伟向本院做出陈述，同意解除涉案商铺租赁合同。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，当事人双方于本案诉讼过程中对解除商铺租赁合同达成一致意思，故文晓公司主张解除商铺租赁合同具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鑫时凯公司已于2018年4月1日返还11-25-13号商铺，涉案商铺租赁合同解除后，鑫时凯公司应当向文晓公司返还11-25-12号商铺。关于11-25-13号商铺铺位原拆除和封堵的墙面是否应由鑫时凯公司恢复原状，2018年7月2日双方签订《备忘录》，约定“乙方（鑫时凯公司）承诺2018年7月15日前现场恢复原状，原拆除和封堵的墙面恢复原状”，即恢复原拆除和封堵的墙面系鑫时凯公司的义务，该承诺系鑫时凯公司的真实意思表示，对鑫时凯公司具有拘束力。鑫时凯公司抗辩13号铺位的墙体原系文晓公司拆除，其同意砌墙的口头承诺不涉及《备忘录》的内容，本院认为，鑫时凯公司对涉案12号、13号商铺进行了整体装修，在退还13号商铺时做出了“原拆除和封堵的墙面恢复原状”的承诺，后又未能提供证据证明存在其他装修恢复原状的事实，故13号商铺原拆除和封堵的墙面仍应由鑫时凯公司承担恢复原状的责任。关于租金，文晓公司主张鑫时凯公司支付2018年4月1日至2018年12月31日期间拖欠的租金667500元及逾期付款利息，其中，双方对已付款545000元的租金是否为鑫时凯公司的租金持有争议。本院认为，鑫时凯公司于2017年9月5日、2018年5月31日、2018年9月23日支付的三笔款项合计545000元应为鑫时凯公司承租11-25-12号商铺的租金，理由如下：1、文晓公司与案外人国祺泰公司于2017年7月28日签订的《租赁合同书》，将花神大道11-25-7号铺位出租给国祺泰公司使用，建筑面积350平方米，租赁期限共15个月，经营项目为办公、仓储，租金共计545000元，则日租金为3.46元/平方米/天，而鑫时凯承租的商业用途的房屋日租金仅为1.27元/平方米/天，做仓储用途的铺位租金反而高于商业用途的房屋租金，且远远高于一般仓储用租赁市场，该《租赁合同书》约定与市场标准相差甚远，与常理不符；2、11-25-7号铺位原先并没有用电，直至2019年7月才产生电费，商铺是否实际使用值得怀疑；3、11-25-7号商铺租金总额与鑫时凯公司缴纳的三笔租金金额恰好对应，结合前述租金标准与常理不符，故在11-25-7号商铺租金设置时是否与11-25-12号商铺人为发生联系存疑；4、证人李某,4、胡某,4均于庭审中陈述文晓公司与国祺泰公司之间并无租赁合同关系。综上，鑫时凯公司、胡王伟抗辩胡王伟出具545000元为代国祺泰公司支付租金的《说明》、2017年7月28日的《租赁合同书》仅为开具发票、财务做账之用，综合考虑当事人各方提交的证据及质证意见，鑫时凯公司、胡王伟认为2017年7月28日的《租赁合同书》没有真实履行具有合理性，本院对该意见予以采纳。虽然胡王伟出具545000元为代国祺泰公司支付租金的《说明》，但非当事人真实意思表示，故不发生合同效力，鑫时凯公司、胡王伟支付的545000元已付款应作为其交纳租金，从应付款中予以扣除。剩余122500元租金，鑫时凯公司未能如期支付，应当承担违约责任，文晓公司主张支付具有事实和法律依据，本院予以支持。文晓公司主张从2019年4月7日起按每日0.5%的标准计算违约金至实际支付之日止，根据商铺租赁合同第9.2条规定，“乙方应按合同约定如数如期支付租金。乙方逾期十五个工作日后仍未能支付，则乙方应向甲方交纳迟延应付金额0.5%每日的滞纳金，直至乙方完全履行其支付义务”，文晓公司主张的违约金标准过高，本院予以调整，酌定按年利率15%计算，故鑫时凯公司应以122500元为基数，自2019年4月7日起至实际付款之日起，按年利率的标准计算违约金。鑫时凯公司抗辩文晓公司履约过程中存在未尽事宜，遂拒绝支付，但是经查明，文晓公司虽在履行合同过程中存在瑕疵，但不足以构成根本违约，文晓公司也部分采取替代方式予以弥补，鑫时凯公司的抗辩事由不构成拒付租金的理由，故对鑫时凯公司该抗辩意见，本院不予采纳。文晓公司主张房屋占有使用费，合同解除后，鑫时凯公司继续占有使用涉案房屋，文晓公司主张房屋占有使用费具有事实和法律依据。因鑫时凯公司已付租金至2019年9月，故自2019年10月1日起，鑫时凯公司应参照原约定租金标准（年租金89万元），向文晓公司支付房租及占有使用费。关于胡王伟的责任，因胡王伟系鑫时凯公司唯一股东，且在租金支付、向案外人国祺泰公司支付工程款过程中存在大量通过个人账户支付的情况，胡王伟不能证明鑫时凯公司的财产独立于股东自己的财产，故原告主张胡王伟对鑫时凯公司就涉案债务承担连带责任具有事实和法律依据。关于鑫时凯公司的反诉主张，本院认为，鑫时凯公司承租宏图上水庭院11-25-12号和11-25-13号商铺，对其进行装修，但二次消防未经通过，正常经营受到影响，但是，鑫时凯公司提供证据不足以证明文晓公司对二次消防未获通过具有明显过错，理由如下：1、2017年4月1日，文晓公司与鑫时凯公司签订宏图上水庭院11-25-12号商铺租赁合同附件包含了土地使用权证及房屋所有权证（备件）复印件，移交确认书、租赁许可证复印件(备件)、债权人同意出租的文件或物业无抵押情况的文件、消防验收意见书等文件，且当事人同意确认以上内容为房屋租赁合同的补充内容，故鑫时凯公司认为文晓公司未提供产权资料应当提供相反证据予以证明；2、11-25-12号商铺用途为商业，11-25-13号商铺用途为储藏室，11-25-13号的建筑面积仅为237.03平方米，占总租赁面积约为10%，文晓公司对11-25-12号商铺的装修仍可继续使用；3、行政处罚决定中所涉五项问题，除破坏防火分区、隔墙问题，仍存在其他诸多装修问题，鑫时凯公司作为装修实施主体，应对其装修过程中发生的问题承担责任。但是，文晓公司作为出租方，合同约定11-25-12号和11-25-13号商铺供鑫时凯公司做商业用途，而11-25-13号商铺无法如11-25-12号商铺对外经营，在使用价值上大为受损。涉案商铺租赁合同履行过程中，鑫时凯公司提出的关于扶梯、货梯、广告位问题，经庭审查明，鑫时凯公司确认存在延期交付的问题，且广告位未能按合同约定履行，对合同整体履行存在瑕疵，应承担一定的违约责任。当事人在合同期内解除合同，本院综合考虑鑫时凯公司的装修投入、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定文晓公司赔偿鑫时凯公司损失计100000元。鑫时凯公司主张因文晓公司未能提供转租证明导致未能与案外人签订租赁合同，但根据庭审查明情况，该意见与现有证据不符，且鑫时凯公司未能提供证据证明其主张的事实，故对因未能签订合同的损失，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：一、解除原告（反诉被告）南京文晓置业管理有限公司与被告（反诉原告）江苏鑫时凯城市建设发展有限公司于2017年4月1日签订的宏图上水庭院11-25-12号商铺《商铺租赁合同》，被告（反诉原告）江苏鑫时凯城市建设发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）南京文晓置业管理有限公司返还宏图上水庭院11-25-12号商铺；二、被告（反诉原告）江苏鑫时凯城市建设发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将宏图上水庭院11-25-13号商铺原拆除和封堵的墙面恢复原状；三、被告（反诉原告）江苏鑫时凯城市建设发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）南京文晓置业管理有限公司支付2018年4月1日至2018年12月31日期间欠付的租金122500元及违约金（以122500元为基数，自2019年4月7日起至实际付款之日起，按年利率15%的标准计算）；四、被告（反诉原告）江苏鑫时凯城市建设发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）南京文晓置业管理有限公司支付自2019年10月1日至实际返还房屋止的租金及占有使用费，按年租金890000元标准计算；五、被告胡王伟对上述第一至四项判决承担连带责任；六、原告（反诉被告）南京文晓置业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）江苏鑫时凯城市建设发展有限公司支付100000元；七、驳回原告（反诉被告）南京文晓置业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）江苏鑫时凯城市建设发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10475元，保全费3858元，合计14333元，由原告（反诉被告）南京文晓置业管理有限公司负担11703元，被告（反诉原告）江苏鑫时凯城市建设发展有限公司负担2630元；反诉案件受理费11522元，由原告（反诉被告）南京文晓置业管理有限公司负担1150元，被告（反诉原告）江苏鑫时凯城市建设发展有限公司负担10372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 波人民陪审员  董必华人民陪审员  朱庆翠二〇一九年十月二十八日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾