北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初96619号原告（反诉被告）：中冰联盟（北京）体育发展有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：崔岩，执行董事。委托诉讼代理人：宋英涛，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：温亚宝，北京市华城律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京中艺文博资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区湖景东路7号3幢-1层-101内B1-03-01号。法定代表人：张晗，董事长。委托诉讼代理人：景画，北京京航律师事务所律师。原告（反诉被告）中冰联盟（北京）体育发展有限公司（以下简称中冰公司）诉被告（反诉原告）北京中艺文博资产管理有限公司（以下简称文博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中冰公司之委托诉讼代理人宋英涛、温亚宝，文博公司之委托诉讼代理人景画均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中冰公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁协议》于2018年4月17日解除；2、文博公司返还我方己支付全部款项3573383元；3、文博公司支付我方经济损失210175元；4、文博公司支付我方违约金491972元。事实与理由：2017年10月17日，我方与文博公司签订房屋《租赁协议》，《租赁协议》约定文博公司向我方出租位于北京市朝阳区湖景东路X号X段BX层101-1号（以下简称101-1号房屋）的房屋，租赁面积：919平方米，租金单价：8.8元人民币/天/平方米，租期自2017年10月18日至2025年1月23日。签约当日，我方依据《租赁协议》向文博公司支付了一年的租金及保证金共计人民币3443804元。2017年11月23日，我方依据《租赁协议》及《缴费通知单》又向文博公司支付装修押金、装修管理费及装修期物业费129579元。2017年11月2日，我方与101-1号房屋所在地的消防维护单位北京中山消防保安技术有限公司（以下简称中山消防公司）签订《消防改造施工合同》，约定由中山消防公司负责101-1号房屋的消防手续审批；11月7日，我方向中山消防支付消防装修首付款172528元。2017年11月13日，我方又与中山消防公司签订《建设工程勘察设计咨询合同》，约定由中山消防公司负责101-1号房屋的装修施工图设计；12月1日，向中山消防公司支付装修图纸设计费首付款共计人民币10000元。2017年11月15日，我方与北京晟艺恒达装饰工程设计有限公司（以下简称恒达公司）签订《施工合同》，约定由恒达公司负责101-1号房屋的装修工作，11月22日我方恒达公司支付装修首付款200850元。依据《租赁协议》约定文博公司承担及时提供101-1号房屋相关图纸的义务，但我方要求文博公司提供101-1号房屋相关图纸时，文博公司却一直拖延提供。后我方在办理装修施工许可时，文博公司又提出因政府要求该101-1号房屋无法进行装修施工，且整个2017-2018供暖季都无法办理装修施工许可，导致我方无法装修及使用该101-1号房屋。2018年1月16日，因101-1号房屋一直无法装修及使用，文博公司提出免费提供临时办公用房给我方使用，直至2018年3月22日，文博公司才告知我方可进101-1号房屋装修。但此时文博公司提出应按照101-1号房屋的租金单价支付临时办公用房使用期间的全部租金，并缩短101-1号房屋装修免租期。双方协商未果，2018年4月12日，我方向文博公司提出解除《租赁协议》，文博公司于2018年4月13日签收。根据《租赁协议》第13-2-3条约定，直至2018年3月22日之前，文博公司都无法让我方装修及使用101-1号房屋，我方有权单方解除协议且文博公司应双倍返还保证金并赔偿损失。为维护我方合法权益，特向法院提起诉讼。文博公司辩称并反诉称：《租赁协议》签订后我方依约在2017年10月17日将房屋钥匙交给中冰公司，根据合同约定消防及装修报批验收由中冰公司负责，但是在我方催促下中冰公司2017年底才提交手续，该手续不符合规定，租赁面积900多平米，中冰公司报批面积290多平米，拆分成两个，不符合相关规定，后中冰公司一直没有提交900多平米的手续，因此消防报批不下来，因为2017年底发生多次火灾事故，消防报批很严格。中冰公司之前的办公地点到期，考虑到双方签订《租赁协议》租期七年，从友好合作角度我公司提出把办公区腾出给中冰公司使用（时间2018年1月16日至2018年4月17日），但我公司从来没有说是免费提供，我公司要求按照原租赁合同金额收取租金也是合理的，临时办公区和租赁办公区环境地点是一致的，租赁区域本身有装修，即使不做装修也可以。900多平米的消防报批已经报下来了，不存在中冰公司所述必须拆分问题。2018年3月22日整体报批通过、出租方也同意了，我们口头通知中冰公司可以进场装修了，但中冰公司提出临时办公区不应该收取费用，并要求增加免租期，后2018年4月12日中冰公司突然提出解除《租赁协议》，2018年4月17日对方搬离办公区，双方协商过违约金问题，中冰公司希望少赔点违约金，但没有达成一致。不存在中冰公司所述我方不提供图纸情况，否则中冰公司是无法和消防公司签订合同、看现场的。现在我公司同意解除《租赁协议》，认可解除时间是2018年4月17日，但是中冰公司一直迟迟不履行相关手续、提前解除合同，构成根本违约，故我方不同意退还中冰公司已支付费用，理由是中冰公司应该支付我方违约金，按照合同约定应该是2000多万，我方作为抗辩意见主张中冰公司已支付费用不予退还。我方不同意赔偿经济损失，中冰公司支付装修预付款，据我方了解装修公司已经退还。我方已经提供了相关图纸，也没有免费承诺提供临时办公区，应该按照原租赁单价计算。中冰公司给我方造成巨大的经济损失，我方特提出反诉请求：中冰公司赔偿我方因解除合同造成的损失100万元。中冰公司针对反诉辩称：第一，文博公司提出曾多次催促我方尽快进行消防报批以便正常使用101-1号房屋但我方不知何故一直不履行的事实错误，我方委托中山消防公司负责101-1号房屋的消防审批手续，2017年11月27日101-1号房屋第一部分消防设计方案审批通过，为节省时间，中山消防公司直接将相关资料交付给文博公司，2017年12月11日，101-1号房屋第二部分消防设计方案审批通过，中山消防公司也是直接将相关资料交给了文博公司，故101-1号房屋消防审批的一切资料均在文博公司处。故文博公司只承认101-1号房屋第一部分消防审批通过，不承认第二部分消防审批通过的事实错误。后我方在办理装修施工许可时，文博公司又告知负责审核装修施工许可的物业公司北京北投商业地产经营管理有限公司（以下简称北投公司）提出因政府原因现阶段不允许该101-1号房屋所在地进行装修施工，且整个2017-2018供暖季都无法办理装修施工许可。直至2018年3月22日，文博公司才通知我方可进涉诉房屋装修。2018年11月14日，我方前往北投公司核实相关事实，北投公司人员告知我方，其从未收到过文博公司提交的关于我方申请进入101-1号房屋进行装修的资料，也根本不知道我方已经租赁该涉诉房屋。且对于101-1号房屋所在地的内部装修施工，北京市政府部门提出的2017-2018供暖季不能进行装修的规定并不是绝对的适用，需要根据装修施工的具体情况决定是否同意进场装修。第二，文博公司提出为帮助我方解决办公问题，不惜将自己的办公场所腾出以解决我方燃眉之急的事实错误。因101-1号房屋一直无法进场装修正常使用，故文博公司当时提出免费提供临时办公用房，临时办公用房期间的水电费、电话费、网络光纤费等均由我方自行全额支付，我方使用期间文博公司每月都发送水电费《缴费通知单》，但从未发送过临时办公用房的租金、物业费《缴费通知单》。文博公司在我方使用临时办公用房期间，曾使用临时办公用房的大会议室长达一周之久，我方当时也是出于文博公司免费提供临时办公用房的原因才同意其使用。等到2018年3月22日文博公司通知我方可进101-1号房屋装修时，却提出临时办公用房应按照101-1号房屋的租金单价计算使用期间的全部租金，且装修免租期由之前约定的2个月缩短为1个月甚至半个月。双方协商未果情况下我方于2018年4月12日提出解除《租赁协议》，后文博公司于2018年5月10日才发出租金、物业费《临时办公区缴费通知单》。第三，我方已经履行《租赁协议》相关义务，不存在过错。我方已经积极履行消防报批等义务，但文博公司却一再拖延，导致我方无法进场装修正常使用涉诉房屋。依据北投公司的告知，文博公司从未将我方申请进场装修的资料提交给北投公司，且关于2017-2018供暖季无法装修施工的政策也是需要依据具体装修情况决定，并不是一律不准进场装修，但文博公司却告知我方己将申请进场装修的资料提交北投公司，是北投公司提出供暖季不准进场装修。文博公司在迟迟不让我方进入涉诉房屋装修的前提下免费提供临时办公用房，在拖延几个月后通知我方可以进场装修时又不同意按照之前双方约定，不仅要求我方按101-1号房屋租金单价全额支付临时办公用房租金并减少房屋的装修免租期。综上，文博公司行为导致《租赁协议》无法继续履行，故不同意文博公司全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月17日，中冰公司（乙方）与文博公司（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方向乙方出租且乙方同意承租的场所及附属设施，位于北京市朝阳区湖景东路X号X段BX层101-1号即101-1号房屋，建筑面积919平方米。101-1号房屋作为乙方办公使用。甲方于2017年10月18日前向乙方交付101-1号房屋。装修免租期由交付日起2个月，自2017年10月18日至2017年12月17日，装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但需支付装修押金、水、电、物业费等及其他应由乙方支付的费用。租期自2017年10月18日至2025年1月23日，计7年3个月。乙方以固定租金的形式向甲方支付租金。租期内的所租房屋首年租金单价为8.8元/天/平方米，2017年10月18日至2019年10月17日租金单价为8.8元/天/平方米（以下租金均含物业费），月租金245986元。租金为阶段性计费，每贰年递增0.5元。租金付款期为每12个月为一期支付。乙方须在协议签署后三个工作日内交付12个月的房租金额2951832元。物业服务费1元/平方米/天，乙方按照前述标准向甲方支付物业服务费，支付方式与租金的支付方式相同。自装修免租期届满之日起，物业服务费则包含在租金内，乙方无需再另行支付。保证金相当于二个月租金之和491972元。乙方须在本协议签署后三个工作日内，向甲方交纳保证金全额，以保证乙方忠实遵守履行本协议项下所载乙方应遵守及履行的条款、条件及规定。如乙方未按时交纳上述保证金，则甲方有权单方解除本协议且不承担任何违约责任。保证金应由甲方在整个租期内保留，不计利息，不予调整。若乙方无故违反或不履行本协议之规定，则甲方有权行使本协议给予的补救权利（例如扣除违约金），保证金不予退还及就因此招致之费用、开支、损失、损害申索其它赔偿。甲方应在下列最后情况发生后十日内将全部保证金一次性无息退还给乙方包括（a）本协议租期届满或提前终止时且乙方按照本协议或甲乙双方的约定将该租赁标的物交还予甲方时；（b）乙方之天然气、水及电力等费用已结清；（c）乙方将注册在租赁标的物内的公司迁出，并向甲方提供相应证明文件。第六条约定乙方应在进行装修或装潢时遵守本条款规定，同时应包括新奥集团制定或修改的与装修和改造有关的规定。乙方应通知有关部门检查验收（如需要），验收通过后在甲方备案。乙方未事先得到甲方的书面同意或有关政府部门的审核、批准和许可，不得在该租赁标的物内进行任何室内装修或安装安置设备。装修方案如需递交有关政府部门审核时，根据有关政府部门的规定或乙方的合理要求，甲方应协助乙方提交有关申请或提供相应的材料……在乙方装修及改造前，甲方应向乙方提供该租赁标的物原有施工及竣工图纸，图纸中应包含但不限于管线的走向及重要设备的放置。乙方负责租赁标的物装饰工程的消防及其他相关报批及验收工作，并负责提供相关装修图纸及消防要求的产品资料，甲方应予以协助；甲方对上述事宜不收取任何费用，因报批产生的由政府主管部门收取的合法费用由乙方自行承担。若因乙方原因导致验收不合格的，所造成的损失由乙方自行承担。第十三条第二款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方终止本协议，拆除乙方自行安装的设备设施，且无需还原该租赁标的物：……因其他甲方严重违约造成本协议无法履行，且在六十日内不能结束该种违约状态的。第十三条第三款约定，……其他因乙方严重违约造成本协议无法履行，且在六十日内不能结束该种违约状态的。第十四条第六款约定甲方有第十三条第二款所述情形之一的，乙方有权提前终止本协议。甲方应于收到乙方合同解除的通知之日起十五日内，双倍返还保证金，赔偿乙方的直接损失。第十四条第十款约定在本协议履行期限内，未按照本协议的相关约定，乙方单独终止或解除本协议的，甲方已收取的保证金不予返还，乙方应在结清自计租日至本协议终止日所产生的全部费用后全额赔付自本协议解除之日止租赁期限结束之日期间的甲方应收的全部租金和物业服务费，乙方负责将该租赁标的恢复到初始状态，同时赔偿甲方的直接损失。签订上述《租赁协议》后，2017年10月18日，中冰公司向文博公司支付了12个月租金2951832元、保证金491972元。2017年10月19日，文博公司向中冰公司交付101-1号房屋钥匙，中冰公司接收101-1号房屋。2017年10月20日，文博公司向中冰公司发送《缴费通知单》，要求中冰公司缴纳装修押金36760元、装修管理费36760元、装修期物业费56059元，合计129579元。2017年11月23日，中冰公司向文博公司支付上述费用129579元。中冰公司接收101-1号房屋后开始进行101-1号房屋装修事宜，装修前需进行101-1号房屋消防报批手续。中冰公司提交证据显示2017年11月2日中冰公司与中山消防公司签订《中冰联盟办公室装修消防改造施工合同》，中冰公司表示接受消防公司意见，对101-1号房屋拆封成两部分使用区域分别进行消防报批。双方均认可101-1号房屋部分区域约290平米于2017年11月27日通过装修消防备案，另约290平米于2017年12月11日通过装修消防备案。此后，中冰公司未对101-1号房屋进行装修。关于未装修原因，中冰公司表示因为系文博公司告知2017-2018年供暖季政府不允许装修；文博公司表示中冰公司拆分消防报批没有经过其同意，也没有经过物业同意，应该整体报批。另双方均认可2018年3月22日，文博公司通知中冰公司就101-1号房屋可以进场装修。经询，中冰公司、文博公司均认可除上述中冰公司消防报批外，中冰公司未就101-1号房屋900多平米消防进行重新报批，就此，文博公司表示因为中冰公司没有重新报，其与物业一直沟通，2018年3月物业同意了。虽双方就101-1号房屋未装修原因表述不一致，但在双方租赁关系实际履行中，双方一致同意文博公司提供与101-1号房屋基本相同位置的房屋作为中冰公司的临时办公区，该房屋面积405.32㎡，交付时间2018年1月16日。2018年3月22日，文博公司通知中冰公司就101-1号房屋可以开始进场装修。接到上述通知后，中冰公司亦未实际进场装修，亦未实际使用101-1号房屋。2018年4月12日，中冰公司向文博公司致函，表示我司在办理装修许可时物业公司提出因政府要求该101-1号房屋无法进行装修施工，且整个2017-2018的供暖季也无法办理装修施工许可，导致我司无法正常使用该101-1号房屋。由于我公司业务经营需要，我司只得另行租赁其他办公场所使用。我司正式提出解除《租赁协议》，时间2018年4月15日。2018年4月13日，文博公司收到中冰公司上述致函但对其表示不认可。2018年4月17日，中冰公司从文博公司提供临时办公区实际搬离，中冰公司结清了临时办公区水电费。庭审中，双方主要争议：第一，涉案《租赁协议》效力。中冰公司先主张无效后主张解除。文博公司提供了北京新奥和元商业管理有限责任公司（以下简称新奥公司，后更名为北投公司）与北京熙丰视觉艺术有限公司《新奥购物中心项目租赁协议》，新奥公司、北京熙丰视觉艺术有限公司、文博公司三方签订的《新奥购物中心项目租赁合同补充协议》，2013年10月23日新奥公司与文博公司《场地交接确认书》【租区南段接场时间2012年12月19日、北段2013年1月23日】，2013年10月25日新奥公司与文博公司《租赁面积确认协议书》【总面积5207.22平方米】，证明其有权转租、转租部分未超过三分之一且未超过转租期，涉案《租赁协议》有效。第二，违约问题以及相关损失。双方均主张对方构成违约。中冰公司主张文博公司的违约事实是101-1号房屋持续至2018年3月22日均无法实际使用，后接到通知可以进场装修但因为临时办公区费用问题及装修免租期问题没有协商一致，故对方构成违约，提出解除合同。文博公司主张装修无法进行是中冰公司消防报批面积与实际不一致，报批未通过，中冰公司单方面提出解约并搬离101-1号房屋，导致合同无法履行构成违约。关于2018年3月22日前未装修问题，文博公司提交了中冰公司王某与文博公司王某1之间的微信记录，摘录如下：2017年11月22日添加朋友，2017年11月23日王某1询问“还有您家的消防报审完成了吗？”王某回复“让李某找高某要。施工合同昨天也签了”。2017年11月27日王某1询问“您好，王总这面积怎么是295呢？”王某回复“分两部分报批，因为场地原始有消防通道，合在一起没法报批”。2017年11月29日王某询问“您提前先同物业预告一下呗，听说邻居那家还不能进场呢。”回复“好，我知道了”。2017年12月4日王某1询问“王总，那部分的消防手续赶紧办理啊，您还差了一部分办理我怕审批不过去”王某回复“我通知高某，你也催着他”。2017年12月20日王某询问“怎么样了？可以开工了吗？上级领导帮忙了吗？着急啊？上火啊！受不了。”12月25日王某询问“两周了，审批建筑面积才九百，实际使用面积不足六百，物业审的也太慢了。”中冰公司对证据真实性表示同王某核实，但其后亦提交了王某与王某1微信记录，时间从2018年1月12日开始，比该记录时间靠后，内容与文博公司提交微信记录核对基本一致。关于违约，文博公司提交了录音证明中冰公司认可违约，只是要求少支付违约金。中冰公司表示真实性需要核实，目的不认可，里面并未提到违约金，且2018年4月20日已搬离。双方均主张因对方违约造成损失。中冰公司主张装修和消防损失，中冰公司提交了2017年11月2日其与中山消防公司签订的《中冰联盟办公室装修消防改造施工合同》及11月7日付款回单、2017年11月13日其与中山消防公司签订的《建设工程勘察设计咨询合同》及12月15日付款回单、《收款回单》证明其向中山消防公司支付装修首付款172528元、设计费10000元，后退回112528元，故产生损失7万元；中冰公司提交了2017年11月15日其与恒达公司签订的《施工合同》及11月24日付款回单、发票、《施工合同解除协议书》、工商银行交易详单证明恒达公司扣除了140175元。文博公司对证据真实性认可，但证明目的不认可，表示合同签署不代表中冰公司履行了要求的消防报批手续，装修未实际进行，应该是正在退费，是因为中冰公司自己不进场装修，不同意赔偿。文博公司主张因中冰公司违约导致其产生实际损失即101-1号房屋2017年10月19日至2018年10月18日一年空置损失，临时办公用房的房屋租金328147元（2018年1月16日至4月17日92天按每天每平方米8.8元，面积405.32平方米），且保证金不予退还，除不退还中冰公司已付费用外，还主张给其造成额外损失包括另行租房的费用即房租14500元/月乘以12个月、押金14500元、中介费7250元、保洁费720元、车位费5400元、通讯服务费2205.6元、搬家费3296元、新办公区安保监控费3815.4元、1195元水电费、2.25万交通费停车费、出租给中冰公司中介费218032元、律师费约25万。文博公司提交了其与深圳爱布丁梦想科技有限公司签订的代理协议书、客户确认登记表、客户物业带看表、中介费发票和银行回单证明因双方签订《租赁合同》文博公司支付了中介费218032元。中冰公司对证据真实性认可，证明目的不认可，表示系与中介的费用。文博公司提交了《北京市房屋租赁合同》、兼职劳务协议、保洁人员身份证和银行卡、支付租金和中介费回单、租金发票、中介费发票、车位费发票、通信服务费发票、水电费发票、运输费发票、监控设备发票、交通停车费发票证明文博公司将自己办公区域腾出另行承租房屋产生了租金、中介费等上述其所述损失。中冰公司表示是文博公司单方产生，真实性无法核实，且与中冰公司无关，亦与本案无关。第三，临时办公区协商及费用问题。关于临时办公区协商，中冰公司提交了系中冰公司王某与文博公司王某1之间的记录。文博公司对证据真实性认可。2018年1月16日中冰公司发送给文博公司补充协议，补充协议主要条款表示由于受到北京市临时政策性影响，导致文博公司无法为中冰公司办理所租赁场所的入场装修相关手续，故双方协商文博公司提供101-1号房屋旁边现有450平米办公区域作为临时周转办公区，文博公司不收取租金，中冰公司使用期间自2018年1月20日起至中冰公司就101-1号房屋装修完毕可以搬入办公之日止。文博公司继续为中冰公司办理101-1号房屋入场装修手续，《租赁协议》修改中冰公司最终实际入场装修日期视为标的物交付日期，起租期以该日计算，全部时间都依照实际标的物交付日顺延。如果截止2018年3月30日前，文博公司仍未能办理完毕中冰公司办理入场装修手续，则中冰公司有权解除《租赁协议》，文博公司需返回中冰公司已缴纳的全部费用。2018年3月15日和3月19日文博公司发送补充协议，主要表示文博公司积极为中冰公司办理101-1号房屋的入场装修的相关手续，手续办理完成后，中冰公司在3月31日前进场装修，文博公司退还中冰公司依据原租赁协议交纳的租金及押金，但中冰公司使用临时提供的办公场地，实际发生的租金及其他费用不退还；中冰公司使用临时办公区的入场时间为2018年1月20日，使用时间截止到中冰公司实际进场装修时止。中冰公司自进场装修之日起，向文博公司缴纳房租，鉴于装修延时的情况，文博公司减免收取2个月的装修期的房租，装修期间期限最长2个月……虽有协商但此后双方未协商一致签署正式补充协议。本院认为：中冰公司与文博公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。现双方均认可《租赁协议》于2018年4月17日实际解除，本院不持异议。关于违约问题，双方签署《租赁协议》后，文博公司按约定向中冰公司交付了101-1号房屋，中冰公司亦按约定向文博公司交付了12个月租金和保证金。后中冰公司接手101-1号房屋并开始履行装修的消防报批手续。双方均认可2018年3月22日前中冰公司未能进场实际装修。依据《租赁协议》约定中冰公司应自行负责101-1号房屋的装修消防及报批、验收工作，从双方陈述及沟通往来记录可知，中冰公司在2017年12月11日前就101-1号房屋分两个区域完成报批手续，文博公司虽抗辩系中冰公司未整体报批而导致消防未通过无法装修，但就此中冰公司未提供证据，而其亦认可中冰公司并未再重新履行消防报批手续但2018年3月其通知中冰公司可以进行装修了，故对其该陈述本院不予采信。中冰公司履行完报批手续后为何未能进场装修，中冰公司表示系因文博公司告知2017年-2018年供暖季因北京市政策无法办理装修许可，文博公司否认该陈述且中冰公司未能提供证据。但从双方履约、往来沟通及庭审陈述中均可知，虽双方未能就《租赁协议》及临时办公区使用签署书面补充协议，在后续实际履约中双方一致同意文博公司提供给中冰公司临时办公区，文博公司继续为中冰公司办理101-1号房屋的入场装修相关手续且2018年3月底前中冰公司可进场装修，同时《租赁协议》租期顺延至进场装修之日止。这应视为双方对《租赁协议》协议变更。故在此情形下，中冰公司以装修延迟至2018年3月22日为由主张文博公司构成违约，本院不予采信。2018年1月16日中冰公司开始使用文博公司提供的临时办公区，至2018年3月22日文博公司通知中冰公司可就101-1号房屋进场装修，但中冰公司并未再进行装修，另以业务经营需要为由于2018年4月12日发送函件要求单方解约，且于2018年4月17日实际搬离。就此，本院认为双方未能达成补充协议存在一定分歧，该分歧主要在于文博公司提供给中冰公司临时办公室是免费还是有偿以及中冰公司实际入场装修后能否再有2个月装修免租期；虽然双方存在上述分歧，但该分歧并不符合《租赁协议》约定中冰公司行使单方解除权的条件，而且该分歧也并不能导致《租赁协议》租赁目的无法实现，在其情形下中冰公司单方解除《租赁协议》构成违约。故中冰公司要求文博公司支付违约金并赔偿损失之诉求，本院不予支持。中冰公司要求文博公司退还2951832元、保证金491972元、装修押金36760元、装修管理费36760元、装修期物业费56059元，文博公司主张适用《租赁协议》第十三条第三款和第十四条第十款以中冰公司交付费用抵扣违约金并除此外反诉要求中冰公司另行支付损失100万元，就此，本院认为虽如上所述中冰公司不具备行使单方解除权条件、擅自解除《租赁协议》构成违约，但是双方分歧如就临时办公区是否免费以及实际进场装修后是否再有2个月免租期确实存在，而且2018年1月12日在中冰公司使用临时办公区前中冰公司已经提出其条件，但文博公司没有给予明确答复，且后续协商未果。该分歧虽并不影响《租赁协议》根本目的和实际履行，但在后续租金交纳等过程中可能会致使双方履行持续存在分歧，而且中冰公司于2018年4月12日发送解除函并于2018年4月17日搬离以行为明确表示解除《租赁协议》，在此情况下文博公司主张依据第十四条第十款由中冰公司承担违约责任，中冰公司抗辩违约金过高，依据该条款中冰公司除扣除履约保证金外还应赔偿文博公司租赁合同下全部可得利益损失及实际损失，此条款约定与中冰公司违约文博公司应承担的违约责任明显不对等，且金额确实过高，应予酌减。中冰公司的突然解约亦确实给文博公司造成了损失，故本院认为结合中冰公司的抗辩意见违约金应根据中冰公司的违约情节、违约原因并衡量文博公司实际损失进行确定，该损失应包括临时办公区租金328147元、中介费218032元和2017年10月18日至2017年12月17日两个月租金损失491972元、2018年3月22日至2018年4月17日期间租金以及中冰公司解约后文博公司合理空置期间损失983944元，金额合计2022095元。文博公司虽认为中冰公司未装修审批通过存在问题但往来沟通中文博公司认可2018年12月18日至2018年3月22日期间免租，另外其主张搬家产生的系列损失也是其与中冰公司协商自行决策而应承担的代价且其实际使用，且上述已确定中冰公司支付了临时办公区费用。故文博公司可因中冰公司违约用中冰公司交付的全部费用来抵扣其损失，剩余部分应予退还，其反诉主张的其他损失本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中冰联盟（北京）体育发展有限公司与被告（反诉原告）北京中艺文博资产管理有限公司签订的《租赁协议》于二〇一八年四月十七日解除。二、被告（反诉原告）北京中艺文博资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）中冰联盟（北京）体育发展有限公司部分已付费用共计一百五十五万一千二百八十八元。三、驳回原告（反诉被告）中冰联盟（北京）体育发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京中艺文博资产管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41004元；22243元由原告（反诉被告）中冰联盟（北京）体育发展有限公司负担（已交纳），18761元由被告（反诉原告）北京中艺文博资产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付给中冰公司）；反诉案件受理费6900元由被告（反诉原告）北京中艺文博资产管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 杨 静人民陪审员 于 杰人民陪审员 吴爱玲二〇一九年十月二十九日书 记 员 辛迎雪