四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初4723号 原告：四川神州德祥物业服务有限公司，住所地四川省资阳市雁江区娇子大道万达广场SOHO公寓B座2024号，统一社会信用代码91512000MA64B6LU78。 法定代表人：廖素清，总经理。 委托诉讼代理人：王彦军，男，公司员工。 委托诉讼代理人：王辉，四川高新志远律师事务所律师。 被告：罗富雷，男，1957年8月24日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川神州德祥物业服务有限公司（以下简称“神州德祥公司”）与被告罗富雷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神州德祥公司的委托诉讼代理人王彦军、王辉，被告罗富雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告神州德祥公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业管理费1,188.32元及违约金（违约金以594.16元为基础，按照月百分之二的标准，自2019年3月1日起至付清之日止）；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月25日，原告与资阳市雁江区同福B区小区临时业主委员会签订了《资阳市雁江区雁家社区同福B区物业服务合同》，主要约定：1、由原告向同福B区区域内全体业主和物业使用人提供物业管理服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任；2、本物业管理区域服务费由业主或物业使用人按其拥有的物业建筑面积缴纳，住宅0.4元/月/㎡；3、被告须每月10日前向原告支付上月服务费，逾期未缴纳，从逾期之日起按总金额的每日百分之三标准缴纳违约金。被告罗富雷系上述物业XXX、XXX和XXX号的业主，物业面积为297.08㎡，按约应向原告缴纳从2018年10月至2019年7月的物业管理费1,188.32元，但被告一直拒绝交纳。2019年8月，原告诉至雁江区人民法院后撤回起诉。为维护原告的合法权益，现根据相关法律规定再次向法院提起诉讼，请求判决如诉请。2019年10月15日，原告神州德祥公司撤回主张对被告罗富雷XXX号房屋的物业管理费及违约金的诉讼请求。 被告罗富雷辩称，1、同福B区没有在业主大会上成立业主委员会；2、原告在业主大会上没有征得本小区总建筑面积2/3以上或者业主2/3以上同意，强性入驻小区，违反了《物业管理条例》相关规定；3、业主没有授权给临时业委会，且未公布合同内容，剥夺了业主的知情权，属无效合同；4、原告没有经过雁江区住建局合法手续和业主同意擅自破坏业主活动室，至今未恢复原状；5、原告入驻同福B区后管理不善，未尽工作职责，希望法院依法公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.原告提交的原被告的身份信息；2.原告提交的入场及服务照片中的领导巡查照片、车棚整改照片、保洁打扫卫生的照片；3.原告提交的拆迁安置协议；4.（2019）川2002民初3963号民事裁定书。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《物业服务合同》的真实性、关联性予以认定，合法性在案件的综合评析中予以认定；2.入场照片及服务照片的其他照片、催收照片3页6张，在案件综合评析中予以分析认定；3.原告申请本院到雁家社区调取的原告入驻同福B区经过的材料（会议记录3页、照片22张、公告1张、竣工图1张及形成的调查笔录3页），对于该组证据材料的真实性、关联性、合法性予以确认。被告罗富雷向法庭提交的证据：1.联名证明信，与本案不具有关联性不予认定；2.5页照片的真实性予以认定，但是第1页、第2页改变活动室用途的照片与本案没有关联，本院不予认定；第3页照片的关联性和合法性予以认定；第4页照片不在本案争议的诉讼期间，本院对其关联性不予认定；第5页关联性不予认定；3.《物业服务合同》的真实性、关联性予以认定，合法性在案件的综合评析中予以认定；4.房屋买卖合同书与本案无关，本院不宜认定。 本院经审理认定事实如下：资阳市雁江区雁家社区同福B区系拆迁安置房，2014年陆续返迁，因开发商四川振越置业有限公司破产未办理移交，管网设备也不齐全，小区也无前期物业服务管理公司。2017年资阳市创卫，该小区在雁江镇政府及雁家社区的领导和组织下成立了临时业主委员会。临时业委会的成员为雁家村4社社长马国忠、5社社长杨泽成、6社社长张爱明、雁家社区居委会干部凌英、魏伯森，任期一年。雁家社区经多次商议和讨论后拟选定神州德祥公司提供服务，后社区干部及社长上门书面征求业主意见，同福B区居住户数共602户，496户同意物业公司入驻，91户不同意物业公司入驻，15户未发表意见。雁家社区工作人员遂将神州德祥公司的服务项目、收费标准等在同福B区进行公示。公示一周后无人提异议，在镇村干部、社区代表见证下，临时业委会的成员魏伯森、马国忠、张爱明、杨泽成、凌英与神州德祥公司于2018年9月25日签订了《物业服务合同》。神州德祥公司自2018年10月1日入驻同福B区提供物业服务。 《物业服务合同》的内容包括但不限于：物业服务事项为本物业服务区域内的公共环境卫生、公共秩序维护、公共区域内的公共设施设备维修、养护和保养。合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日止。物业服务费的计算与支付实行包干酬金制，住宅0.4元/月/㎡（含公共用电、用水），商铺1.00元/月/㎡。业主每月10日前支付上月的物业费用。甲方签章处为魏伯森、马国忠、张爱明、杨泽成、凌英签字。罗富雷为同福B区业主，XXX号房产面积约为103.08㎡，XXX号房产面积约为103.08㎡。2018年10月1日至2019年7月31日，被告罗富雷未支付物业费。原告神州德祥公司于2019年7月30日向本院提起诉讼后申请撤诉。2019年9月9日，原告神州德祥公司再次提起诉讼请求判决如诉请。 另查明，同福B区临时业委会成员杨泽成为同福B区业主，其他成员均不是同福B区业主。 本院认为，第一、关于《物业服务合同》效力问题。根据住房和城乡建设部＜关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知＞第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”涉案小区为安置房小区且无前期物业，在镇政府领导下的雁家社区组织成立临时业委会代行业委会职权符合法律规定，在选聘物业服务事项上经社区组织采取了书面征求意见的形式并征得了总人数及物业建筑面积过半数业主的同意，体现了业主共同意愿。故对于该份合同应属合法有效的合同，对原告神州德祥公司与同福B区业主均具有法律约束力；第二、关于物业费及违约金的问题。原告向同福B区提供了物业服务，被告应当支付相应的物业服务对价，故对原告主张的2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业费206.16㎡×0.4元/㎡/月×10个月=824.64元，本院予以支持。原告自愿放弃对案涉的同福B区XXX号房屋的物业费诉请，系对自身权利的处分，本院予以准许。因原告提供的物业服务质量存在瑕疵，本院对原告主张违约金的诉请不予支持。另关于被告辩称原告损坏公共活动室的纠纷，不宜在本案中解决，通过另案进行处理。 综上所述，物业公司应当努力改善服务质量，提高服务能力、水平，加强与业主的交流沟通，妥善化解物业矛盾纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告罗富雷于本判决生效之日起十日内向原告四川神州德祥物业服务有限公司支付物业服务费824.64元； 二、驳回原告四川神州德祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗富雷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审判员  高超秀 二〇一九年十月二十八日 书记员  刘 慧