重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初5347号 原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4，统一社会信用代码 91500106622021228J。 法定代表人：胡抒瑶，重庆福光物业管理有限公司经理。 委托诉讼代理人：叶惠，女，住重庆市沙坪坝区。 被告：杨红玲，女，1969年8月27日出生，汉族，住重庆市合川。 原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称福光公司）与被告杨红玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，由审判长龚陵川担任审判长，与人民陪审员陈捷、范吉忠组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福光公司的委托诉讼代理人叶惠到庭参加了诉讼。因被告杨红玲下落不明，经本院公告传唤，现公告期限届满仍未到庭应诉，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告福光公司向法院提出诉讼请求：1.被告杨红玲支付给原告福光公司自2015年1月1日至2017年8月31日期间共计32个月的物业服务费2576.32元。2.被告杨红玲支付给原告福光公司自2015年1月1日至2016年4月30日期间共计 16个月公摊水电费共计96元；自2016年5月1日至2017年8月31日期间共计16个月公摊水电费共计80元。3.被告杨红玲向原告福光公司支付2015年1月1日到2017年8月31日期间逾期交纳物业服务费的违约金。该违约金以每月应当交纳的物业费80.51元为基数，从次月1日起，按年利率24%计算至该款付清时止。4.本案诉讼费等全部费用由被告杨红玲承担。事实和理由：1.2013年2月1日，原告福光公司与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》，纳定由原告福光公司对位于重庆市沙坪坝区小区进行物业管理服务;根据双方签订的物业服务合同约定，物业费1元/平方米(含电梯费)，公共水电费6元/户·月。2.合同签订后，原告福光公司一直严格按约定以及相关法律、法规的规定对小区进行物业服务。但是被告杨红玲却长期拖欠原告福光公司的物业服务费。原告福光公司曾多次就物业服务费向被告杨红玲催收，但被告杨红玲均拒绝交纳。原告福光公司认为，被告杨红玲在充分享受原告福光公司提供物业服务的同时，恶意拖欠物业服务费，其行为已严重损害原告福光公司的合法权益，故向法院起诉，请求法院依法判决。 被告杨红玲未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2009年2月27日至2017年9月5日，被告杨红玲系重庆市沙坪坝区房屋业主。该房屋建筑面积80.51平方米。 2009年7月1日，重庆市物价局发布渝价[2009]217号《重庆市物价局关于确定东和科苑等物业服务收费标准的通知》及其附表《东和科苑等物业公共服务收费标准》。文件载明：一、各物业的公共服务收费项目及标准详见附表。二、物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。1.月票票价按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2.次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。《东和科苑等物业公共服务收费标准》载明：东和科苑高层住宅公共服务费包括物业服务费0.50元和维修养护费0.25元，合计0.75元。说明：1.写字楼、商场、门面公共服务费中的40%属日常维修养护费，写字楼、商场日常维修养护费中含电梯（不含扶梯）费；2.合同约定的收费标准低于上述标准的，仍按约定标准收费。 2013年1月28日，原告福光公司（乙方）与重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区居民委员会（甲方）与签订《物业管理服务委托合同》。合同约定，因东和科苑前物业管理公司(重庆科源物业管理有限公司)的前期物业服务合同于2012年12月31日到期，且前物业管理公司不愿续约，本小区还未成立业主委员会。根据《重庆市物业管理条例》规定由东和科苑小区所在社区代行选聘物业公司为该小区进行物业管理服务。经沙杨路社区组织召开业主代表大会，投票结果为:同意福光物业公司为本小区服务的业主占总户数的75%，面积占81%(详见:关于东和科苑小区选聘物业公司的说明),由沙杨路社区代行业主委员会签订前期物业管理服务合同，待本小区业主委员会备案成立后，本合同自行终止。物业名称：东和科苑小区；物业类型：高层建筑；坐落位置：重庆市沙坪坝区。主要委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护，运行和管理；公共设施和附属建筑物的维修、养护和管理；共用绿化地、花台的花木、建筑小品等养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全巡视、门岗执勤。第十五条1.本合同生效前按原标准收取物管费（按物价局批复执行）；2.委托期限为2013年2月1日至2016年1月31日。第十九条1.本物业管理区域的物业服务费收取采取包干制的方式；2.本物业管理费（按建筑面积计算），住宅按照重庆市物价局文件渝价【2009】217号文件收取；公共水电费：每户6元/月（用于各单位楼层、小区公共区域的公共水电费），并向乙方交纳。6.物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该小区业主户数共同分摊；7.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应缴管理服务费的千分之三交纳违约金。 2016年4月21日，原告福光公司（乙方）与重庆市沙坪坝区东和科苑业主委员会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》。合同约定，第十五条委托期限：2015年5月1日至2017年10月31日。第十九条1.在本物业管理区域的物业服务费收取采取包干制的方式；2.本物业管理费（按建筑面积计算），住宅标准1元/月·m2；公共水电费：每户5元/月（用于各单位楼层、小区公共区域的公共水电费），并向乙方交纳。经甲、乙双方协商后并由甲方向全体业主公示获得60%以上的业主认同后，物业管理服务费才能按照市场价格进行调整，调整后的标准由甲、乙双方另行签订补充协议。若重庆市相关部门出台新的收费标准，则按新标准执行。8.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。 2016年5月9日，原告福光公司向被告杨红玲邮寄《催款通知书》。通知书内载明：被告杨红玲于2015年1月1日起至2016年4月30日止共16个月，尚未缴纳物管费1380.96元。故请被告杨红玲接到本通知后，于7日内到物管处缴纳费用。 2017年2月15日，原告福光公司被告杨红玲邮寄《催款通知书》。通知书内载明：被告杨红玲于2015年1月1日起至2016年12月31日止共24个月，尚未缴纳物管费2071.44元。故请被告杨红玲接到本通知后，于7日内到物管处缴纳费用。 2018年11月22日，原告福光公司向被告杨红玲邮寄《催款通知书》。通知书内载明：被告杨红玲于2015年1月起至 2017年8月止共32个月，尚未缴纳物管费2576.32元，公共水电费176.00元。故请被告杨红玲接到本通知后，于7日内到物管处缴纳费用。 另查明，原告福光公司具有物业管理（贰级）资质。 2017年5月9日，本院对福光公司与案外人李国阳、李心恬物业服务合同纠纷一案，作出（2017）渝0106民初4187号民事判决书。该判决认为，根据重庆市物业管理条例第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。第二十七条第（三）项规定，业主委员会可代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同。本案中，2013年1月28日，原告福光公司与重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区居民委员会签订的《物业管理服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。2016年4月21日，原告福光公司与重庆市沙坪坝区东和科苑业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》亦系有效合同，双方均应严格遵守。《高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告与重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区居民委员会签订的《物业管理服务委托合同》、与重庆市沙坪坝区东和科苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》对原，被告具有约束力，原、被告双方均应按约严格履行。该判决已发生法律效力。 审理中，原告福光公司表示2016年4月30日前的物业费按0.75元/月/平方米；2016年4月30日前的电梯费按[10元（第三层）+0.3元×（被告杨红玲房屋所在层数-3）×1人]=18.10元/月收取。自2016年5月1日起，物业费标准为1元/月/平方米。 上述事实，有当事人提供的重庆市国土资源和房屋管理局档案查询记录、《重庆市物价局关于确定东和科苑等物业服务收费标准的通知》及其附表《东和科苑等物业公共服务收费标准》、《物业管理服务委托合同》、《催款通知书》、《整付零寄交寄清单》国内挂号信函收据，当事人陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，2013年1月28日，原告福光公司与重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区居民委员会签订《物业管理服务委托合同》，2016年4月21日与重庆市沙坪坝区东和科苑业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》已由生效法律文书确认为有效合同。故该合同对包括被告杨红玲在内的业主具有法律约束力，原、被告均应当按照合同约定履行义务。 根据2013年1月28日原告福光公司与重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区居民委员会签订《物业管理服务委托合同》，被告杨红玲应按0.75元/月/平方米支付物业服务费；按18.10元/月[10元+0.3×（*层-3层）]支付电梯费；按每户6元/月支付公共水电费。现原告福光公司要求被告杨红玲交纳2015年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务费 966.12元（0.75元/月/平方米×80.51平方米×16个月），电梯费为289.60元（18.10元/月/人×1人×16个月），公共水电费96元（6元/月×16个月），共计1351.72元的请求，符合合同约定，本院予以支持。 根据2016年4月21日原告福光公司与重庆市沙坪坝区东和科苑业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》，被告杨红玲应按1元/月/平方米支付物业服务费；按每户6元/月支付公共水电费。原告福光公司要求被告杨红玲交纳2016年5月1日至2017年8月31日期间的物业服务费1288.16元（1元/月/平方米×80.51平方米×16个月），公共水电费80元（5元/月×16个月），共计1368.16元的请求，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告福光公司要求被告杨红玲支付违约金的诉讼请求。原告福光公司与重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区居民委员会、重庆市沙坪坝区东和科苑业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》均约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日(次月一日)起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。被告杨红玲未按约交纳物业费，属违约行为，应当承担支付违约金的违约责任。原告福光公司自愿将主张的违约金标准调整为年利率24%系当事人对自己权利的处分，本院予以准许。根据2013年1月28日《物业管理服务委托合同》约定，物业服务费应当由物业公共收费0.75元/月+电梯费+公共水电费组成，现原告福光公司只要求以78.48元/月（物业公共收费0.75元/月+电梯费）为基数主张违约金，本院予以准许。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款、第二十七条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下: 一、被告杨红玲于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆福光物业管理有限公司2015年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费（含电梯费）、公共水电费 2719.88元。 二、被告杨红玲于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆福光物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金。 2015年1月1日至2016年4月30日期间的违约金，以每月物业费78.48元为基数，从次月1日起，按年利率24%计算至该款付为止；2016年5月1日至2017年8月31日期间的违约金以每月物业费80.51元为基数，从次月1日起，按年利率24%计算至该款付为止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元(原告已预交),由被告杨红玲负担。此款限被告杨红玲于本判决发生法律效力后三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  龚陵川 人民陪审员  陈 捷 人民陪审员  范吉忠 二〇一九年十月八日 书 记 员  张 立