江苏省常熟市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0581民初5855号 原告：徐庆红，女，1969年10月30日生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：金建中，浙江沁地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金明宇，浙江沁地律师事务所律师。 被告：常熟市永力不锈钢制品有限公司，统一社会信用代码91320581677605001Q，住所地江苏省常熟市尚湖镇大河村。 法定代表人：范云峰，执行董事。 委托诉讼代理人：邓克，江苏少平律师事务所律师。 被告：苏州卡迪亚铝业有限公司，统一社会信用代码913205817990871771，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘工业集中区西区（翁家庄）。 法定代表人：吴志强，董事长。 委托诉讼代理人：**敏，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟凡建，上海深度律师事务所律师。 原告徐庆红与被告常熟市永力不锈钢制品有限公司（以下简称永力公司）、苏州卡迪亚铝业有限公司（以下简称卡迪亚公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后于2019年6月26日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告徐庆红及其委托诉讼代理人金建中及金明宇、被告永力公司的委托诉讼代理人邓克、被告卡迪亚公司的委托诉讼代理人**敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐庆红向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即停止占有常熟市尚湖镇冶塘人民北路19号1幢、2幢、3幢、4幢房屋和土地，并立即搬离。2、请求判令二被告支付自2017年8月15日起至实际搬离之日期间的房屋占有使用费（使用费按每年人民币300万元计算，暂计算至2019年4月22日为人民币5054794.50元，实际要求计算至二被告实际搬离之日）；3、请求判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年6月23日，原告通过淘宝网司法拍卖渠道竞得常熟市尚湖镇人民北路19号1-4幢房屋及相应土地。后原告于2017年8月14日将涉案房屋及土地权利登记至原告名下。现被告永力公司以其与被告卡迪亚公司之间存在租赁关系为由，持续占有并使用涉案房屋，并直接向被告卡迪亚公司支付租金。原告多次与二被告协商未果。原告认为，原告为涉案房屋及土地的合法物权人，且原告与被告卡迪亚公司之间并不存在合法有效的租赁关系，二被告无正当理由持续占用原告所有的房屋的行为属于无权占有，严重侵害了原告的合法权益。 被告永力公司辩称：1、被告永力公司占有使用房屋的依据是基于2015年12月25日与被告卡迪亚公司订立的租赁合同。该租赁行为发生在2015年12月25日，约定的租赁期间是2016年1月1日至2020年12月30日。因此被告永力公司占有使用涉案房屋有明确的依据。被告永力公司与原告无任何的合同关系，原告要求腾让房屋并支付使用费无事实和法律依据。2、原告通过拍卖的方式取得涉案房屋的产权在后，而被告永力公司向被告卡迪亚公司承租房屋在前，故原告作为新的产权人应该继续履行该房屋在出卖时已客观存续的租赁合同。3、法院在拍卖时已经明确告知所有竞拍人涉案房屋上存续租赁关系，承租人为被告卡迪亚公司，租赁期限为20年。法院在竞买须知中披露了该内容。因此原告作为竞拍人在拍卖时对于涉案房屋已经由被告卡迪亚公司承租20年并转租给被告永力公司5年的事实是明知的。原告竞拍行为系对于上述租赁事实的认可。此外在原告至法院交付竞买款前，执行法官再次向原告重申了上述租赁事实及相关的租金已经付清的事实。原告明确表示无异议。综上所述，原告的诉请依法不能成立，请求驳回其诉请。 被告卡迪亚公司辩称：1、被告卡迪亚公司认为本案与（2017）苏0581民初9579号案件在本质上属于同一案件。在（2017）苏0581民初9579号案件中，原告已经以房屋租赁合同纠纷起诉被告永力公司，要求支付租金。本案中，原告现以物权保护为由起诉被告，要求搬离，支付使用费，本质上都是一样的。原告是否有权收取租金或者使用费？（2017）苏0581民初9579号案件经过一审、二审，原告都已经败诉，原告在本案中的请求同样不能被支持，原告违反了一事不再理的原则。2、从网络拍卖的公告和执行法官对于原告所作笔录可知，拍卖之前原告知道在涉案房屋上存在两个租赁关系：第一为房屋原所有权人苏州联谊不锈钢制造有限公司（以下简称联谊公司）将房屋出租给被告卡迪亚公司，租赁期间是20年；第二为被告卡迪亚公司将房屋出租给被告永力公司，租赁期间是5年。3、根据（2017）苏0581民初9579号民事判决中审理查明的事实，可以知道2017年8月原告委托律师向被告永力公司发送过律师函，要求被告永力公司按照联谊公司与被告永力公司之间的租赁合同支付租金350万元。被告卡迪亚公司认为联谊公司与被告永力公司之间的租赁合同并非双方真实意思表示，系为了贷款签订，双方也未实际履行，这个结论已经由执行案件的笔录、（2017）苏0581民初9579号案件民事判决和（2018）苏05民终3847号案件民事判决所确认。但是原告基于该份租赁合同向被告永力公司主张租金，可以视为原告对于涉案房屋上的租赁关系是认可的，所以才基于租赁合同向被告永力公司发律师函主张租金。这个行为与原告在执行笔录中认可上述租金已经支付完毕的行为是完全冲突的，有违诚实原则。综上，原告无权要求被告搬离，支付租金，二被告也没有义务支付租金。 本院经审理认定如下事实：联谊公司分别于2006年9月21日通过国有土地使用权出让方式取得位于33333平方米国有土地的使用权，于2009年3月18日通过流转方式取得位于8329平方米集体土地的使用权。上述土地均于2015年6月抵押给江苏常熟农村商业银行股份有限公司尚湖支行（以下简称农商银行），抵押期限自2015年6月25日至2017年6月24日。联谊公司又分别于2009年6月25日登记成为位于房屋所有权人，于2011年12月2日登记成为位于房屋所有权人。上述房屋3、4幢均于2015年6月抵押给农商银行，债权履行期限自2015年6月25日至2017年6月24日。上述房屋1、2幢均于2015年8月抵押给农商银行，债权履行期限自2015年8月5日至2017年8月4日。上述房屋土地以下简称为涉案房地产。后因联谊公司未能履行相应债务，农商银行向本院申请执行抵押财产。本院后于2017年6月就涉案房地产进行了公开拍卖。竞买公告中特别提醒：竞买前请仔细阅读《拍卖标的调查情况表》，标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。请竞买人必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况。慎重决定竞买行为，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。竞买须知中再次对上述事项进行了提醒。标的物介绍中的《标的调查情况表》有关标的物现状在租赁情况一栏载明：承租人为卡迪亚公司，租期20年，自2015年7月1日至2035年6月30日止。次承租人为永力公司，租期5年，自2016年1月1日至2020年12月30日止，详见附件租赁合同。在司法拍卖公告的附件中列明的一份租赁合同系联谊公司与卡迪亚公司于2015年7月1日签订的《租赁合同书》。该合同约定由联谊公司将其公司位于内的土地厂房及相关设施出租给卡迪亚公司，厂房面积合计约20000平方米，租期20年，自2015年7月1日至2035年6月30日，租金每年为188.70万元，每五年按市场价变动重新协商。第一个五年的租金为943.50万元，因卡迪亚公司对联谊公司的借款债权已到期，故双方同意上述五年租金直接在债权中抵扣。在司法拍卖公告的附件中列明的另一份租赁合同系卡迪亚公司与永力公司于2015年12月25日签订的《租赁合同书》。该合同约定由卡迪亚公司将位于内的土地厂房及相关设施出租给永力公司，厂房面积合计约20000平方米，租期5年，自2016年1月1日至2020年12月30日，租金每年为300万元，永力公司先预付租金200万元。 2015年12月28日、2016年1月11日、2016年7月4日，被告永力公司通过网银转账向被告卡迪亚公司分别支付了100万元、100万元、576375元，转账时，用途载明“租金”。 2017年6月23日，原告徐庆红通过淘宝网司法拍卖渠道，在本院公开竞拍涉案房地产时，以3165万元的价格拍得涉案房地产权利。2017年7月3日，本院出具了《司法网拍成交确认书》。2017年8月14日，涉案房地产权利登记至原告徐庆红名下。 上述事实有民事判决书、租赁合同书、司法竞买公告、竞买须知、拍卖成交确认书等证据材料在卷佐证。 本院认为，本案系租赁权涤除纠纷。根据相关法律规定，租赁权涤除应当由执行程序和执行裁判程序处理，不属于民事案件的受理范围。司法拍卖系司法行为，买受人在买受后对租赁权涤除的争议可通过执行监督程序予以救济。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告徐庆红的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审 判 长  唐海山 人民陪审员  周月珍 人民陪审员  罗正明 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  王映红