广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13408号原告：陈英，女，1958年8月22日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳颖，广东宏港律师事务所实习律师。被告：广州市第五空间贸易有限公司。住所地广州市越秀区中山五路193号百汇广场1012号房。法定代表人：苏永强，该司执行董事。原告陈英诉被告广州市第五空间贸易有限公司（以下简称第五空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈英委托诉讼代理人梁裕操、被告第五空间公司法定代表人苏永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年3月起计至法院判决发生效力之日止所拖欠的租金（暂计至2018年12月31日共计12403.92元）；2.判令被告向原告支付逾期支付2018年3月起计至法院判决发生法律效力之日租金的违约金（从每月6日起计至实际支付租金之止，每逾期一日，按当月拖欠租金额的1%计付，暂计至2018年12月31日为10717.68元）；3.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是广州市越秀区中山五路193号百汇广场五楼556铺的所有权人，2012年12月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》。按照《商铺租赁合同》第二条约定租赁期限、用途：“该商铺租赁期共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止。其中甲方给予乙方18个月的免租期（即从2013年1月1日至2014年6月30日）。”；第三条约定租金及支付方式：“从2013年1月1日至2018年12月31日甲乙双方协定的租金情况具体如下：第—年半为免租期，第二年商铺月租金为￥30元／平方米建筑面积（实收），之后每隔壹年在上年基础上递增10%，2013年1月1日至2014年6月30日为免租期，2014年7月1日至2016年6月30日的租金为1063.80元／月，2016年7月1日至2018年6月30日的租金为1170.18元／月，2018年7月1日至2018年12月31日的租金为1287.20元／月；从2019年1月1月至2022年12月31日的计租方式为以收入分成，保底分配，当原告月收入分成的金额小于或等于保底租金的时候，被告按保底租金的金额支付给原告，当原告月收入分成的金额大于保底租金的时候，被告按收入分成的方式支付金额给原告。保底租金计算方式：从第七年起的租金在上年基础上每年递增10%，2019年1月1日至2019年12月31日的租金为1415.92元／月……租金按月结算，乙方必须在每月的第五日前交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按当月金额的1%向原告支付违约金。”；第七条约定合同变更，解除与终止：“商铺租赁期间。乙方有下列行为之一即拖欠租金超过30天，甲方有权解除本合同并收回出租商铺，乙方还须承担违约责任。”原告认为，合同签订后，原告依约将商铺交付被告，被告将商铺转租给他人使用。但被告长期拖欠原告多月的租金，在原告多次追讨仍未付清。被告迟延支付租金的行为显然违反本合同约定，理应承担违约责任。被告第五空间公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.被告于2018年的5月份已经发了解除合同的通知给原告；2.2017年-2018年，业主陈英和其他的小业主要求被告交还商铺给他们，并且到商场、街道张贴要求收回商铺的公告，这些小业主的维权行为导致被告无法继续经营使用；3.该商铺2017年11月份开始已经无法再使用，空置至今。经审理查明：1996年4月17日，原告与广州埔丽房地产发展有限公司签订了《房地产预售契约》，原告购买了广州市越秀区中山五路193号五楼556号铺（以下简称涉诉商铺），房屋建筑面积为35.46平方米，规划用途为商业。1996年4月18日，该《房地产预售契约》办理了公证，并由广州市房地产交易所进行了监证。2012年12月27日，原告（为甲方、出租人）与被告（为乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方向乙方出租广州市中山五路193号百汇广场五楼556号商铺，建筑面积35.46平方米，租赁从2013年1月1日起至2022年12月31日止，其中2013年1月1日起至2014年6月30日为免租期。2014年7月1日至2016年6月30日的租金为1063.80元／月，2016年7月1日至2018年6月30日的租金为1170.18元／月，2018年7月1日至2018年12月31日的租金为1287.20元／月；从2019年1月1月至2022年12月31日的计租方式为以收入分成，保底分配。当原告月收入分成的金额小于或等于保底租金的时候，被告按保底租金的金额支付给原告，当原告月收入分成的金额大于保底租金的时候，被告按收入分成的方式支付金额给原告。保底租金计算方式：从第七年起的租金在上年基础上每年递增10%，2019年1月1日至2019年12月31日的保底租金为1415.92元／月、2020年1月1日至2020年12月31日的保底租金为1557.4元／月、2021年1月1日至2021年12月31日的保底租金为1713.43元／月、2022年1月1日至2022年12月31日的保底租金为1884.7元／月。租金按月结算，乙方必须在每月的第五日前交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。诉讼中，原告表示2019年1月之后的租金计算方式虽为收入分成，但被告未向原告出示其营业收入，故对2019年1月之后的租金，原告主张按保底租金计收。诉讼中，被告提交了向原告通过邮政特快专递的方式发出的《解除商铺合同通知书》（邮单号：1047479436528），内容为原告于2013年1月1日与被告签订了关于租赁位于广州市越秀区中山五路193号556号商铺的《商铺租赁合同》，现由于合同一直未实现合同目的，客观上因政策原因不能办理消防等手续，主观上商户不愿意入场经营，经过慎重考虑现通知原告解除商铺的《商铺租赁合同》、请于收到本函之日起两日内收回该商铺，与被告办理相应的交接手续。原告确认收到被告发出的《解除商铺合同通知书》，本案并不存在法定和约定解除合同的情形，原告不同意解除合同。本院认为：原告陈英系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方未对适用法律进行约定，由于双方当事人签订的《商铺租赁合同》的标的物房屋位于广州市，属于不动产的租赁行为。因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦未违反公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告负有在每月5号前支付当月租金的义务。被告未支付2018年3月及之后的租金，原告要求被告支付所欠租金符合合同约定，本院予以支持。2019年1月1日至2022年12月31日的月租金依照合同约定为收入分成、保底分配，现原告主张按照保底租金计算，属于原告自身权利的处分，本院予以支持。租金的具体计收标准为：2018年3月1日至2018年6月30日的月租金为1170.18元、2018年7月1日至2018年12月31日的月租金为1287.2元、2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为1415.92元、2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为1557.4元、2021年1月1日至2021年12月31日的月租金为1713.43元、2022年1月1日至2022年12月31日的月租金为1884.7元。关于被告逾期支付租金的违约金，依照《商铺租赁合同》的约定，每逾期一天，被告须向原告按当月金额的1%支付违约金。该约定的每日1%的违约金虽然是当事人双方的真实意思表示，但作为一种持续性惩罚标准明显过高，且该违约金条款属于可调整条款，故本院酌情调整违约金为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付为宜，以每月未付款项为基数从每月第6日起至款项实际清偿之日止计算，且违约金的数额不超过被告同期欠付的租金数额。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告广州市第五空间贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告陈英支付2018年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（租金计收标准为：2018年3月1日至2018年6月30日的月租金为1170.18元、2018年7月1日至2018年12月31日的月租金为1287.2元、2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为1415.92元、2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为1557.4元、2021年1月1日至2021年12月31日的月租金为1713.43元、2022年1月1日至2022年12月31日的月租金为1884.7元）；二、被告广州市第五空间贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈英一次性支付2018年3月1日起至本判决发生法律效力之日止租金的违约金（违约金标准按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，以每月未付款项为基数从每月第6日起至款项实际清偿之日止计算，违约金的数额不超过被告同期欠付的租金数额）；三、驳回原告陈英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，由被告广州市第五空间贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  王筱玲人民陪审员  曲敏华二〇一九年十月二十九日书 记 员  刘 敏