中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6378号原告（反诉之被告）：张大勋，男，1978年8月28日出生，大韩民国公民，联系地址广州市天河区。委托诉讼代理人：闫涛，广州金鹏律师事务所律师。被告（反诉之原告）：张少伟，男，1961年3月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：柴冰川、田振，国信信扬律师事务所律师。原告（反诉之被告，以下统称原告）张大勋诉被告（反诉之原告，以下统称被告）张少伟租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张大勋及其委托诉讼代理人闫涛，被告委托诉讼代理人柴冰川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除。2.判令被告依合同约定返还原告押金52000元。3.判令被告赔偿原告因租赁房屋的漏水问题造成的损失3000元。事实与理由：原、被告双方于2018年6月23日就位于广州市越秀区广州大道明月一路XX号XX房签订《房屋租赁合同》，约定租期自2018年7月1日开始至2019年6月30日止，原告支付两个月的租金共52000元作为保证金。自2018年12月8日开始，被告发现房屋的其中一间洗手间出现漏水情况，于是及时将漏水位置的照片及基本漏水情况发送在原、被告建立的微信群上，并要求被告依照合同义务进行漏水区域的维修工作。在此后的数日内，原告又陆续发现厨房和另一个洗手间开始漏水，且书房、餐厅、其中的一个房间的地板也因此出现渗水现象，导致上述空间内的设备无法正常使用，放置其中的部分家具设备也遭受不同程度的损坏，但被告未能对房屋及时维修，使其符合正常使用状态。2018年12月30日，在居间单位的斡旋下，被告同意在原告找到新的住所后解除合同。2019年1月4日，原告搬离涉案住宅，但被告拒绝返还保证金。综上所述，原告认为，被告提供的房屋无法正常使用，导致原告无法实现合同目的，且被告在12月底与原告沟通中也明确作出了解除合同的意思表示，但其拒绝返还已收的保证金。原告遂提起本案诉讼。被告答辩并反诉称：我方不同意被告的诉讼请求，案涉房屋只是渗水，并不影响实际使用，且按照原告所称的交房时间，双方关于水电费、管理费等并未结算完毕，所以按照合同的约定我方有权没收保证金。因此，被告反诉请求：1.判令原告向被告支付2019年1月租金26000元；2.判令原告向被告支付2018年6月23日至7月12日电费588.71元、燃气费115.75元；3.判令原告向被告支付2019年1月的电费1719.80元、物业管理费1349.70元、水电分摊费184.59元、车位租金1000元、燃气费124.2元。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。理由：一、案涉合同已经于2019年1月4日经双方确认解除。因此应当按日支付租金，而非按月支付租金。二、案涉合同于2018年7月1日起计租，7月之前不产生租金或其他水电费、燃气费等。三、1月份的水电费、物管费等费用原告同意按日结算，该意见在双方沟通过程中已经明确表达，只是由于双方对如何支付和按日还是按月支付未达成一致意见，所以才没有支付。关于车位租金，在聊天记录中有显示是由被告来负责缴纳，因此存在抵扣的说法，不应由原告支付。经审理查明：2018年6月23日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）经广州市富中房地产代理有限公司促成签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落于越秀区广州大道明月一路XX号XX房出租给乙方，租期从2018年7月1日至2019年6月30日，共12个月，保证金52000元，租金每月26000元，乙方承租房屋用于居住之目的，不得分租、转租或作非法用途。在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担该房屋主体结构及公用设施自然损坏的维修费用，如因甲方未尽维修义务或维修不及时而引致的风险、损失责任均由甲方自行承担。乙方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金。合同签订后，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前60日以书面通知另一方，如乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金，在通知期间，乙方须照常缴交租金。出租方负责按双方约定协商好的维修和保养方案处理好后交付承租方使用。等等。同月30日，原、被告双方经对案涉房屋查验后共同确认并签署《家私电器清单》。此后，因案涉房屋存在漏水，原、被告双方曾通过微信以及当面协商的方式就双方合同履行问题进行协商，原告为此提供微信聊天记录截图以及谈话录音内容到庭为证。其中微信聊天记录显示因案涉房屋存在渗漏，被告称其同意维修，但需要时间找维修工人。因原告要求退还房屋，被告亦同意解除合同。2019年1月2日，原、被告双方以及中介工作人员即就合同解除以及租金、杂费收费问题进行协商，原告表示其在1月4日即清空房屋迁出，但双方就1月份的租金按月计付还是按实际使用天数计算未能达成一致意见。此后，原告曾于2019年1月7日在微信中称案涉房屋的钥匙放在厨房的柜子上面并告知房门密码。2019年1月12日，原、被告双方再次当面进行协商，根据原告提供的谈话录音显示，双方仍未能对1月份租金收付标准达成一致。庭审中，原、被告双方对于案涉房屋存在渗漏并无异议，亦同意解除合同，原告对于1月份发生的水电费等杂费同意按日支付，并确认2019年1月的电费为1719.80元、物业管理费为1349.70元、水电分摊费为184.59元、燃气费为124.2元。但就合同的解除时间，原告认为应为2018年12月31日，而被告认为应为2019年1月12日完成案涉房屋钥匙交接的当天。被告称双方曾口头约定车位租金每月1000元，被告对此予以否认，原告亦未能提供证据证明已付车位管理费。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。因案涉房屋存有渗漏问题，原、被告双方均同意解除合同，本院予以照准。被告应将其收取的租赁保证金退还予原告，原告亦应将其实际居用案涉房屋期间产生的水电费用等杂费结清。至于合同解除的时间，现无证据显示原、被告双方曾就合同应于2018年12月31日解除达成过一致意见，故对原告诉请确认前述合同应自2018年12月31日起解除，缺乏事实依据，本院不予采信。虽然原告曾通过微信通知被告其将在2019年1月4日腾空迁出案涉房屋，并在当月7日表示其已将案涉房屋的钥匙放在房屋内，但原告的此种行为仅表明其已迁出房屋的事实，并不足以证明其已完成了房屋交付义务。事实上，原、被告双方直至当月12日方完成案涉房屋的钥匙交接。因此，原、被告双方签订的前述租赁合同应自该日起解除。至于合同解除前发生的租金计付标准问题，虽然前述合同约定“如乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金，在通知期间，乙方须照常缴交租金”。但如前述，原告已在2019年1月12日将案涉房屋交还被告，故原告只需要将其实际居用期间发生的租金支付予被告收取，即按26000/30×12=10400元的标准交付。至于该期间的水电费用，经本院计算，原告应付的电费为688元、物业管理费为540元、水电分摊费为74元、燃气费为50元。至于原告主张的因案涉房屋渗漏导致的损失3000元，因原告并无证据证明其遭受的实际损失，本院对此不予采信。至于被告反诉主张的2018年6月23日至7月12日期间的电费及燃气费，因被告未能提供证据证明该期间实际发生的费用金额，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。至于被告反诉要求原告支付的车位租金1000元，因被告未能提供证据证明双方曾就该费用负担达成一致，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告张少伟应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告张大勋退还租赁保证金52000元。二、原告张大勋应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被告张少伟支付2019年1月1日至12日的租金10400元、电费688元、物业管理费540元、水电分摊费74元、燃气费50元。三、驳回原告张大勋的其他诉讼请求。四、驳回被告张少伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1175元以及反诉案件受理费288.50元由原告张大勋负担173元，由被告张少伟负担1290.50元。如不服本判决，原告张大勋可在判决书送达之日起三十日内，被告张少伟可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  周跃新人民陪审员  张雪琼二〇一九年十月三十日书 记 员  陈佳璇林紫滢