广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20366号原告：广州市房屋安全管理所，住所地广东省广州市中山四路，统一社会信用代码12440100。法定代表人：蒋祖生，系该所所长。委托诉讼代理人：张邓敏、彭霭璇，分别系广东君厚律师事务所律师、实习律师。被告：叶富洪，男，1944年6月14日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：阮翠英，女，1949年10月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，系被告配偶。原告广州市房屋安全管理所（以下简称房安所）诉被告叶富洪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房安所的委托诉讼代理人张邓敏、被告叶富洪及其委托诉讼代理人阮翠英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告房安所诉称：原告系负责公房管理的事业单位。位于广州市天河区海清路1号1207房是原广州市机关用房管理所移交原告管理的直管公房。原、被告双方于2015年11月13日订立《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定原告将房屋出租给被告作住宅用途使用等。经查，被告名下另有产权房屋，住房面积40.99平方米。上述合同于2017年10月31日期满后，双方没有续签合同，被告继续使用房屋至今，现原告欲收回涉案房屋，于2018年6月4日委托律师向被告发出收回房屋的《律师函》，但被告至今仍未退还房屋。原告认为，双方房屋租赁合同期限届满，被告继续使用原告房屋，并按原约定缴纳租金，房屋租赁为不定期租赁合同关系，原告可随时解除合同并收回房屋；同时，被告已拥有自有居住用房，根据《广东省公有房产管理办法》的第十一条“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户”的规定，被告已不符合公房出租对象的条件。据此，原告有权解除与被告的房屋租赁关系，并要求被告交回房屋。现提起起诉，请求判令：1、解除原告与被告关于天河区海清路1号1207房的房屋租赁关系；2、被告及同住人员立即搬出天河区海清路1号1207房，并将该房屋交还给原告；3、被告支付房屋使用费（使用费参照每月租金215.7元进行计算，从2019年8月1日起计算至被告实际交还房屋之日止）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告叶富洪辩称：我方家人世代居住在荔××区××路永康里*号房屋也是公租房，后来该房屋被拆迁，当时原告表示可以将我方安排至中山8路环翠园的房屋居住，但一直没有实际履行，我方只能自行找地方居住，并在该期间我方多次向政府机关反映情况，原告才于2007年将我方安排至涉案房屋内居住，双方并签署了房屋拆迁安置协议书，我方也支付超面积款项。涉案房屋是我方从原告处拆迁安置所得并我方也支付超面积部分的使用费，所以我方不同意交付涉案房屋给原告。经审理查明：2015年11月13日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区海清路1号1207房（产别：经租产，以下简称涉案房屋）的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积45.91平方米，租赁期限自2015年11月1日至2017年10月31日止，月租金为215.7元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前缴付本期租金等。原告提交显示由广州市国土资源和房屋管理局于2008年7月22日向原告出具的《接管通知书》（复印件），其上载明下列房地产已批准接管，请按有关规定办理接管手续；产业来源为拆迁补偿，接管日期为2008年8月1日，房屋地址为天河区海清路1号，接管房产别为经租产，接管部位为1207（即涉案房屋），面积62.4354平方米；备注拆迁人为广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司），上述房屋用于补偿“汇丰广场”项目被拆迁的五桂北2号房屋产权等。对于上述通知书中载明的“上述房屋用于补偿‘汇丰广场’项目被拆迁的五桂北2号房屋产权”的内容，原告表示因1993年广协公司拆迁了多个项目，在进行统筹安置过程中，存在房屋地址交叉安置的现象。为证明其相关主张，原告向本院提交了显示由广州市房地产档案馆于2019年10月21日出具的广州市不动产登记查册表贰份，分别载明荔××××号产别为直管公房，西区龙津东路五桂北2号产别为经租，产权人为肖某。被告对上述材料的真实性无意义，但是不清楚房产的具体情况。2018年6月4日原告向被告发送律师函，表示被告单独或与他人共同拥有产权房屋，已不符合公房出租对象的条件，要求被告交回涉案房屋。被告为证明其辩称向本院提交如下证据：1、显示由广协公司（甲方）与被告（乙方）于2007年10月17日签订的《房屋拆迁安置协议书》（复印件），约定甲方在85年经市房地产管理局拆许字（91）第167号批准，与乙方签订《房屋拆迁安置协议》，乙方迁出原位于荔××××号的房屋，但因甲方原因协议一直无法履行，现为解决乙方的安置问题，重新签订协议如下；甲方于2007年前将自有的座落在天河区海清路1号（框架结构）第十二层楼1207房，用作安置乙方；本协议生效后，甲、乙双方于1993年4月12日签订的《房屋拆迁安置协议》即时解除，原址房屋有关拆迁和补偿安置问题衍生的所有权利义务均以本合同为准，双方不再追究对方任何法律或其他责任；乙方以人民币24372元购买超面积安置房屋的使用权；乙方永迁的房屋按国家规定公房租金缴交等。2、显示由广协公司于2007年10月开具的《收款收据》（原件），载明收到被告交来购涉案房屋24372元超面积款。经质证，原告对上述证据的真实性均不予确认，认为相关费用产生时间（2007年10月）早于原告接管涉案房屋之前（2008年8月1日），且超面积使用费由广协公司收取，并不影响原、被告之间就涉案房屋产生的一般公房租赁关系。本案审理过程中，原、被告双方均确认广协公司系当时拆迁荔湾区中山七路永康里房屋的拆迁人，原告认为广协公司收取的超面积款是拆迁人因为补偿给被告的涉案房屋的面积大于被告此前居住的被拆迁房屋，故向被告收取的超面积部分使用权的款项，被告则表示因涉案房屋的面积大于之前被拆迁的房屋并且带有电梯，居住环境较好，所以广协公司要求其支付超面积的款项，且告知其涉案房屋是安置被告的永迁房，所以超面积款也是一次性支付即可。另，本院亦就被告提交的上述证据的真实性向广协公司发函查询，但该函件因“长期无人”被作退件处理。本院认为：根据查明的事实，涉案房屋系由房安所管理，其系本案适格原告。原告与被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定租赁期限届满后，原、被告双方虽未续签租赁合同，但被告继续使用涉案房屋，原告也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。关于原告要求解除与被告的租赁关系、被告交还涉案房屋的请求。涉案房屋为直管公房，根据被告提交的《房屋拆迁安置协议书》及《收款收据》载明，被告原位于荔××××号的房屋属于拆迁范围，为解决被告的安置问题，拆迁方将涉案房屋作为安置被告的永迁房屋，被告则按国家规定的公房租金标准缴交永迁房屋的使用费用等，此后被告亦一次性实际支付了相应的超面积部分的使用费用。上述证据可形成相对完整证据链，故对于被告主张其系因拆迁其原房屋而被安置至涉案房屋居住，本院予以采信。被告入住涉案房屋确有历史原因，由此形成的租赁合同关系带有拆迁补偿性质，有别于一般的房屋租赁合同关系，且本案中未有证据证明被告在其房屋被拆迁时有获得补偿，其仅被安置至涉案房屋定居，在此情况下，原告要求被告腾空并返还涉案房屋、解除租赁合同关系，有违公平原则，本院不予支持。关于房屋使用费。如前所述，本院对原告要求解除租赁合同关系的诉讼请求不予支持，故原告以此为基础要求被告支付房屋使用费于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市房屋安全管理所的诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市房屋安全管理所负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  覃带英人民陪审员  张黛乔二〇一九年十月二十三日书 记 员  谢丽军宋春艳