广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异1007号 异议人（案外人）：广州圣景房地产开发有限公司，住所地在广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼，统一社会信用代码91440101665907934E。 法定代表人：李思廉。 委托代理人：董菲，系该司的职员。 申请执行人：中信银行股份有限公司广州分行，住所地在广东省广州市天河区天河北路233号中信广场右侧裙楼首层二层及写字楼48-50层，统一社会信用代码91440000990350562K。 主要负责人：谢宏儒。 委托代理人：王霞、陈超，均系广东卓信律师事务所律师。 被执行人：柯银娥，女，1969年3月20日出生，汉族，住广州市白云区。 被执行人：邓国柱，男，1967年1月18日出生，汉族，佳广淤市白云区。 被执行人：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地在广东省广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二，统一社会信用代码914401016186246599。 法定代表人：景治君。 本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行广州分行）与被执行人柯银娥、邓国柱、广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）借款合同纠纷一案中，案外人广州圣景房地产开发有限公司（以下简称圣景公司）向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人圣景公司异议称：我方请求贵院停止对广州市天河区华夏路16号301号房（以下简称案涉房屋）的执行，解除对邓国柱预购案涉房屋份额的查封。事实与理由如下：贵院作出的(2018)粤0106执25816号协助执行通知书及执行裁定书，将我司所有的案涉房屋作为被执行人邓国柱的财产予以查封。 一、我司是案涉房屋唯一合法产权人。2013年10月21日，我司与被执行人邓国柱、李战立、朱大海、陈勤华就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被执行人邓国柱、李战立、朱大海、陈勤华购买案涉房屋，总金额为82，085，080元，分三期付款。在合同履行过程中，被执行人仅支付了第一期楼款，余下73,874,032元房款未能按照合同约定期限内支付，我司遂向中国广州仲裁委员会提起仲裁（以下简称“仲裁委”），仲裁委于2018年7月13日作出裁决，解除我司与被执行人邓国柱、李战立、朱大海、陈勤华就案涉房屋的商品房买卖合同，被执行人邓国柱、李战立、朱大海、陈勤华需向我司支付违约金8，211，048元。同时，我司依照合同约定没有交付案涉房屋，根据广州市不动产登记查册表显示，该房屋产权人目前仍登记为我司，被执行人仅只办理预告登记，并未实际取得案涉房屋产权。同时依照《物权法》第9条、第14,第16条、第17条及第20条等相关规定，预告登记并非显示的所有权，在预告登记人未发生所有权登记之前，我司仍为案涉房屋唯一合法的实际产权人。 二、案涉房屋的预告登记应当依法失效，法院不应对案涉房屋进行查封。 目前上述被执行人邓国柱仅为案涉房屋的预告登记人之一，根据《物权法》第20条第2款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”和仲裁委裁决解除商品房买卖合同的事实，被执行人邓国柱对案涉房屋已不享有债权或物权请求权，该预告登记应当依法失效。异议申请人作为案涉房屋的所有权人，基于所有权的排他性，其有权排除他人对其行使权利的干涉。同时，依据《物权法》的相关规定，物权的转移有赖于登记这一法律事实的改变，故异议申请人享有案涉房屋的物权足以排除强制执行的民事权益，贵院对案涉房屋做了预查封，显然侵犯了我司对该房产的合法权益，实属不当。 综上，请贵院依法处理。 申请执行人中信银行广州分行答辩称：我方不同意案外人的异议请求，理由如下： 1、根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定，对邓国柱购买的并办理商品房预告登记的房屋，人民法院是可以进行预查封，而本案中因为邓国柱未按执行通知履行生效法律文书确定的给付义务，贵院对邓国柱已经预告登记的案涉房屋予以查封符合法律规定。 2、我国实行不动产登记制度，案涉房屋仍预告登记在邓国柱的名下。换言之，邓国柱对案涉房屋享有实体权利，本案是可以执行邓国柱的房屋，若贵院解除邓国柱的房产，违反物权公示公信原则。 3、异议人与邓国柱的商品房的买卖合同仲裁一案，于2015年1月16日向广州市仲裁为申请中，2018年7月13日广州市仲裁为作出裁决书，中间时隔了三年多，不符合《广州市委员会仲裁规则》规定的仲裁庭应当自组庭之日起四个月内要作出仲裁的规定。另外，根据案外人提交的证据显示，案外人于2018年9月14日向广州市中院仲裁裁决书申请强制执行，经我方登陆裁判文书查询，在执行过程中，即2018年11月在广州市中院尚未强制涂销案涉房屋预告登记的情况下，案外人即同意作出终本处理。综上，我方有合理理由怀疑案外人与被执行人邓国柱等人存在串通损害他方债权人合法权益的行为。 本院查明：申请执行人中信银行广州分行与被执行人柯银娥、邓国柱、景兴公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤0106民初9198号民事判决书已发生法律效力，依上述法律文书，柯银娥、邓国柱向中信银行广州分行偿还《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》项下贷款本金10323350.2元及利息、罚息及复利（截至2017年11月6日的利息1139022元、罚息（复利）294425.6元，从次日起，罚息以本金10323350.2元为基数，复利以利息1139022元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率上浮20.6%再上浮50%的标准计付至判决实际清偿之日止）、景兴公司对柯银娥、邓国柱上述《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》项下债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向柯银娥、邓国柱追偿、柯银娥、邓国柱向中信银行广州分行偿还《中信银行个人房地产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》项下贷款本金2067222.3元及利息、罚息及复利【截至2017年11月6日的利息227820.87元、罚息（复利）59433.12元，从次日起，罚息以本金2067222.3元为基数，复利以利息227820.87元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率上浮20.6%再上浮50%的标准计付至判决实际清偿之日止】；柯银娥、邓国柱向中信银行广州分行偿还《中信银行个人借款合同》项下贷款本金2380000元及利息、罚息及复利【截至2017年11月6日的利息41551.9元、罚息（复利）436715.41元，从次日起，罚息以本金2380000元为基数，复利以利息41551.9元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率上浮48.2%再上浮50%的标准计付至判决实际清偿之日止】；柯银娥、邓国柱向中信银行广州分行支付律师费50000元；景兴公司对其中34641元承担连带清偿责任，其承责后，有权向柯银娥、邓国柱追偿等。因被执行人未履行上述生效法律文书所确定的义务，根据申请执行人的请求，本院于2018年12月5日以（2018）粤0106执25816号立案执行。 本案在执行过程中，本院依法向被执行人发出限期执行通知书，但被执行人在限期内没有履行。本院查封了被执行人邓国柱预购的案涉房屋的产权份额，查封期限自2018年12月26日至2021年12月25日。 圣景公司提供中国广州仲裁委员会于2018年7月13日作出的（2015）穗仲案字第235号仲裁裁决书。根据裁决，李战立、邓国柱等人应向圣景公司支付违约金8211048元，并协助圣景公司到房管部门办理案涉房屋注销备案及解除商品房预告登记等相关手续。 本院认为：被执行人未按本院通知履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，本院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋；第十八条的规定：预查封的效力等同于正式查封。案涉房屋虽产权登记在异议人名下，但已以邓国柱等人的名义办理预告登记，故本院查封邓国柱对案涉房屋的预购份额依法有据。但另一方面，案涉房屋是不动产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。邓国柱是上述查封产权份额的预告登记权利人，但鉴于中国广州仲裁委员会在本院查封之前作出的（2015）穗仲案字第235号仲裁裁决确认邓国柱等人应协助异议人圣景公司到房管部门办理案涉房屋注销备案及解除商品房预告登记等相关手续，邓国柱已丧失请求将案涉房屋产权份额登记变更至其名下的权利，即案涉房屋属案外人所有，故对案外人提出的执行异议请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（一）项、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 解除对邓国柱预购的广州市天河区华夏路16号301房产权份额的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李云芳 人民陪审员  关东英 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  彭惠敏