广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5660号原告：林寿平，男，1969年1月20日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，委托诉讼代理人：李国恒，广东**海天律师事务所律师。被告：董艳飞，女，1987年9月6日出生，汉族，住湖北省安化县，原告林寿平与被告董艳飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林寿平及其委托诉讼代理人李国恒到庭参加诉讼。被告董艳飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林寿平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商铺、房屋租赁合同》，由被告向原告返还承租的商铺；2.判令被告向原告支付2019年1月5日起至返还之日止的租金（暂计至2019年3月3日为6600元，租金按3300元/月计算）；3.判令被告向原告支付逾期交租违约金9735元（以实欠租金为基数，从2019年1月6日起至实际清偿租金之日止，按日利率5％计算，暂计至2019年3月3日为4785元，计算方法3300元/月×5％×57个月+3300元/月×5％×26个月=13695元）；以上金额暂合计为20295元；4.判令原告无需向被告退还租赁保证金6000元。事实与理由：2017年11日1日，原告与被告签订《商铺、房屋租赁合同》一份，由被告承租原告名下位于中山市大××镇××路××街××楼7卡的商铺。双方于该合同约定：租赁期限为3年，从2017年11月1日起至2020年10月31日为止；每月租金为3000元，以后每年递增10％；被告须于每月5日前以现金方式将当月租金及代收税费支付给原告；签订合同时，被告应向原告缴纳6000元租赁保证金；被告逾期交租金的，除应按数补交外，并按所欠租金额加收每日5％的违约金，逾期20日以上（含20日），原告有权终止合同，收回该铺位并不予返还被告所交保证金；被告在租赁期满将铺位退回原告时，该铺位原由被告出资装修的设备（如门窗、地面、天花、阳台、水喉、电线等）不得拆走，应保留原状，归原告所有；租赁期满或合同终止时，如被告没有违反合同，原告应将被告所交保证金无息返还。合同签订后，被告向原告交付了租赁保证金6000元，原告亦依约将商铺交付给被告使用。此后，被告每月均有向原告缴纳租金，但其于2019年1月5日起不再向原告支付租金，原告多次催讨均未果，至今早已逾期20天以上，依约原告可以解除合同并不予退还租赁保证金。综上所述，被告未依约支付租金，造成原告经济上的损失，依法被告应赔偿原告的经济损失。原告现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，提起诉讼。请法院查明事实，依法作出公正的裁判。原告林寿平为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.商铺、房屋租赁合同；2.微信聊天记录；3.房产证。被告董艳飞未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市大××镇××路××街××号[房地产权证号：粤房地权证中府字第××号]的所有权人为林寿平，林寿平将其中1楼7卡的商铺出租给董艳飞。2017年11月1日，林寿平作为甲方、董艳飞分别作为甲方、乙方，双方签订《商铺、房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方座落于中山市大××镇××路××街7卡，租金期限为3年，即从2017年11月1日起至2020年10月31日为止；双方约定每月租金为3000元，以后每年递增10%，乙方须于每月5日前以现金方式将租金及代收税费支付给甲方，乙方在租用铺位期间所产生的水费、电费、燃气费、电话费、物业管理服务费等有关费用由乙方自行支付（清洁保安费按管理处收费改变而增加）；乙方应以现金方式向甲方交纳6000元的租赁保证金作为履行本合同的担保；乙方逾期缴交租金或不交租金的，除应按数补交外，并按所欠租金额加收每日5%的违约金，逾期20日以上（含20日），甲方有权终止合同，收回该铺位并不予返还乙方所交保证金；承租期内，在合理范围内如乙方希望转租或转借给第三者使用的，可与甲方协商变更承租人或仍由乙方对甲方履行及承担本合同义务或责任，如乙方自己完全不使用商铺而靠转租商铺牟利，则甲方有权解除合同，收回该商铺。合同还约定了其他事项。林寿平、董艳飞分别甲方、乙方处签名捺印。合同签订后，董艳飞向林寿平交纳租赁保证金6000元，林寿平将涉案商铺交付给董艳飞使用。林寿平主张董艳飞于2018年10月将涉案商铺转租给第三方承租人（微信名：A《卓居工业》，微信号：×××），由第三方承租人从2018年10月起向其交纳租金，但从2019年1月5日起拖欠租金，还主张第三方承租人于2019年2月搬离涉案商铺，涉案商铺内物品已全部搬走，但董艳飞未退还涉案商铺的钥匙，未与其解除租赁合同关系，也未依约交纳租金。林寿平遂于2019年3月6日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，林寿平提交其与第三方承租人（微信名：A《卓居工业》，微信号：×××）的微信聊天记录，主要内容为：第三方承租人于2018年10月4日通过微信向林寿平转账2018年10月租金3000元，于2018年11月3月、11月4日通过微信向林寿平转账2018年11月租金3000元。林寿平（2019年1月8日，以下简称“林”）：老板早上号，有钱吗？房租交了他，免得我老婆整天收店租。林（2019年1月12日）：还是有七天到期，你们已经违约，我已通知你了。林（2019年2月1日）：老板你借啊，老板娘的店两个月租金没有交，包括电费水费也没交。飞说叫我叫你叫，因为是你在用。最后通知你再不交我报警破门把你的东西全部搬走。你也知道合同到期了，我再给你这次交租就算了，不是我要走法律执法了。第三方承租人：随便，我东西掉了，反正我就找你。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林寿平与董艳飞签订的《商铺、房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。合同签订后，林寿平将涉案商铺交付给董艳飞使用，故林寿平与董艳飞之间成立租赁合同关系。董艳飞从2018年10月起将涉案商铺转租给第三方承租人，并由第三方承租人向林寿平交纳2018年10月至12月期间的租金，《商铺、房屋租赁合同》约定，“承租期内，在合理范围内如乙方希望转租或转借给第三者使用的，可与甲方协商变更承租人或仍由乙方对甲方履行及承担本合同义务或责任，如乙方自己完全不使用商铺而靠转租商铺牟利，则甲方有权解除合同，收回该商铺。”董艳飞将商铺转租给第三方承租人后未与林寿平协商变更承租人，而第三方承租人从2019年1月起不再向林寿平交纳租金，并于2019年2月从租赁物处搬走，董艳飞亦未向林寿平交纳租金。因董艳飞未与林寿平办理解除租赁关系的手续，林寿平亦未与第三方承租人签订租赁合同，故本院认定林寿平与董艳飞之间租赁合同关系并未解除，林寿平与第三方承租人之间未成立租赁合同关系，故董艳飞仍应向林寿平交纳租金。《商铺、房屋租赁合同》约定“乙方逾期缴交租金或不交租金的，……逾期20日以上（含20日），甲方有权终止合同，收回该铺位并不予返还乙方所交保证金”，董艳飞及第三方承租人均未向林寿平交纳2019年1月1日之后的租金，至2019年2月28日前第三方承租人搬走，已逾期20天以上，合同解除的条件已成就，林寿平要求解除《商铺、房屋租赁合同》、返还商铺并没收租赁保证金6000元的请求合法有据，本院予以支持。故董艳飞应向林寿平交纳2019年1月、2月期间的租金。关于2019年3月1日以后租金的给付问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”董艳飞未能如约支付租金，有失诚信，已经构成了违约。然而林寿平在第三方承租人于2019年2月搬走后，在明知董艳飞不会继续履行合同的义务的情况下，林寿平未能及时行使合同解除权，未能采取积极的措施防止损失的扩大，根据上述法律规定，应对之后涉案商铺的损失负有主要责任。林寿平在知晓董艳飞违约后，寻找新的承租人期间涉案商铺处于空档期，基于董艳飞违约在先，董艳飞应对该段空档期涉案商铺的租金予以赔偿，故本院酌定董艳飞按照租金标准赔偿林寿平2019年3、4、5三个月的租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，董艳飞应按《商铺、房屋租赁合同》的约定向林寿平交纳从2019年1月起至2019年5月期间的租金。由于《商铺、房屋租赁合同》约定“每月租金为3000元，以后每年递增10%”，故本院对林寿平要求董艳飞按3300元/月[3000元/月×（1+10%）]的标准计算租金的请求予以支持，故董艳飞应向林寿平支付2019年1月至5月期间的租金16500元（3300元/月×5个月）。关于林寿平要求董艳飞支付逾期交租违约金的请求。《商铺、房屋租赁合同》约定：“乙方逾期缴交租金或不交租金的，除应按数补交外，并按所欠租金额加收每日5%的违约金”，《商铺、房屋租赁合同》既约定了租赁保证金即约定损害赔偿金，又约定了违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金和约定损害赔偿金不能并存，林寿平已没收董艳飞交纳的租赁保证金6000元，故本院对其要求董艳飞支付违约金的请求不予支持。综上所述，原告林寿平的诉求合理部分，本院予以支持。被告董艳飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，本院可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告林寿平与被告董艳飞于2017年11月1日签订的《商铺、房屋租赁合同》；二、被告董艳飞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林寿平交纳租金16500元；三、原告林寿平无需向被告董艳飞退还租赁保证金6000元；四、驳回原告林寿平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元（原告林寿平已预交），由原告林寿平负担95元，由被告董艳飞负担363元。被告董艳飞负担的部分，于本判决生效之日起七日内直接返还给原告林寿平。如不服本判决，原告林寿平可在判决书送达之日起三十日内，被告董艳飞可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  廖鑑财人民陪审员  高青薇二〇一九年十月三十日法官助理梁永凤书记员刘衍燊