青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初1989号原告：青海青晋物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630103074591448D（1-1），住所地：青海省西宁市砖厂路5号18幢实训楼。法定代表人：孙建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李延伟、马蕊，青海立詹律师事务所律师。被告：潘志勇，公民身份号码：×××，男，汉族，1955年5月17日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：潘婧，公民身份号码：×××，女，汉族，1984年2月4日出生，系潘志勇之女，住址同上。第三人：山西杰灵物业管理有限公司，统一社会信用代码：91140100696681587T（1-1），住山西省太原市杏花岭区府西街6号府西银谷3单元1002号。法定代表人：孙建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王娟海，山西如亨律师事务所律师。原告青海青晋物业管理有限公司（以下简称青晋物业公司）与被告潘志勇、第三人山西杰灵物业管理有限公司（以下简称杰灵物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青晋物业公司的委托诉讼代理人李延伟、马蕊，被告潘志勇及其委托诉讼代理人潘婧到庭参加了诉讼，第三人杰灵物业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告青晋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2013年至今欠付的物业管理费13602元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告提供物业服务的青海省文化艺术职业学校家属院的业主，杰灵物业公司与青海省文化艺术职业学校于2013年7月10日签订《物业管理委托合同》，后杰灵物业公司将权利义务及合同主体全部转移给原告，且青海省文化艺术职业学校家属院的物业服务一直由原告进行。青海省文化艺术职业学校全面委托原告对其开发的青海省文化艺术职业学校家属院住宅小区（建筑面积：住宅部分约46000M2）进行物业管理，委托管理期限自2013年7月10日起至2023年7月9日止。协议约定：原告向被告提供物业管理服务，被告以（房屋建筑面积：163.90M2）1元/M2/月的标准向原告缴纳物业管理费，另向原告每年缴纳300元的电梯费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2013年5月起至今并未向原告缴纳物业管理费、电梯费，被告共欠物业费11802元，电梯费1800元、共计13602元，但其暖气费、水电费已交清。经原告多次对其书面及上门催缴无果，物业管理费、电梯费至今仍分文未付。综上，原告认为，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《物业管理委托合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告潘志勇辩称：第一，对原告所述的2013年7月10日签订《物业管理委托合同》，我方持有异议。青海省文化艺术职业学校与我方并非从属关系，青海省文化艺术职业学校是开发商，青海省文化艺术职业学校将房屋出售给我们之后就没有代业主签订物业合同的权利，因此该份合同是无效合同。第二，原告所述其是第三人杰灵物业公司控股的子公司，且杰灵物业公司不具备在青海省内从事物业服务的条件，也没有在住建部进行备案的手续，无论是青晋物业公司还是杰灵物业公司在本省提供物业服务都是违法行为，作为业主我们对于该合同不予认可，物业合同不允许转包，杰灵物业公司与青海省文化艺术职业学校签订的合同约定待杰灵物业公司注册下属机构后，合同主体自动转至该机构，该条款无效。第三，作为业主我们并未看到有关公示，我方并不知道给该小区提供物业服务的物业公司是哪家公司，前期提供服务的聚合物业，其服务质量一直很好，后期物业服务质量差，小区多次发生盗窃事件。小区发生的多起跳楼事件经查明均为外来人员，小区内电梯至今未正规年检，物业服务差，小区卫生质量不过关。小区不提供停车位，外来车辆随便进入，没有规范，小区供暖不达标，因此对于原告主张的2013年5月至2019年5月的物业费、暖气费不予认可，对于何时开始提供物业服务的时间也不予认可，我方不承担原告主张的物业费及暖气费。第三人杰灵物业公司书面述称：2013年7月10日，杰灵物业公司与青海省文化艺术职业学校签署了《物业管理委托合同》。为了更好的服务于青海省文化艺术职业学校家属院，特成立青海青晋物业管理有限公司，法人同为孙建军，杰灵物业公司系青海青晋物业管理有限公司的实际股东。杰灵物业公司将《物业管理合同》中的所有权利义务（包括青晋物业公司成立之前的所有权利义务）全部转让给青晋物业公司，并征得青海省文化艺术职业学校的同意。青海省文化艺术职业学校家属院住宅小区一直由青晋物业公司为其提供物业管理服务，收取相关费用。原告青晋物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、《物业管理委托合同》，证明:青海省文化艺术职业学校与杰灵物业公司就家属院物业服务达成协议，同时协议第九条约定待杰灵物业公司注册下属机构后，合同主体自动转至该机构及证明双方其他权利义务关系的事实。证据二、工商档案信息、公司章程，证明:杰灵物业公司作为控股股东于2014年1月16日注册成立青晋物业公司，法定代表人与杰灵物业公司一致，系杰灵物业公司在青海为履行《物业管理委托合同》注册成立的下属控股子公司。证据三、情况说明及关于《物业管理委托合同》履行情况说明，证明：1、杰灵物业公司将其合同权利义务转让给原告，青海省文化艺术职业学校也同意合同权利义务转让的事实。2、原告自设立后，开始为小区提供物业服务的事实。证据四、欠费通知单，证明：原告提供物业服务，被告未缴费，原告向被告催收的事实。证据五、青海省××校物业服务收费公示栏，证明：原告将收费标准向小区业主公示的事实。证据六、业主满意度调查表，证明：原告在提供物业服务期间，业主对于物业服务满意的事实。证据七、收款收据，证明：原告青晋物业公司自2013年5月起至2019年向小区业主提供物业服务，且业主向我公司缴纳物业费、采暖费、电梯费的事实，并且收取费用均有公示。被告潘志勇质证认为，对证据一的真实性无异议，证明方向不予认可，该合同是杰灵物业公司与青海省文化艺术职业学校签订的，该公司不具备在青海省内进行物业服务的资质，该合同为无效合同。对证据二的真实性、证明方向均不予认可，杰灵物业公司与青晋物业公司并不是下属公司或是控股子公司。对证据三的真实性无异议，证明方向不认可。对证据四的真实性不认可。对证据五的真实性及证明方向均认可。对证据六的真实性及证明方向均不予认可，该小区没有14号楼。对证据七的真实性及证明方向均有异议，不予认可。第三人杰灵物业公司因缺席未对原告青晋物业公司提交的证据发表质证意见。本院认为，原告青晋物业公司提交的证据一能够证明建设单位青海省文化艺术职业学校与杰灵物业公司于2013年7月10日签订《物业管理委托合同》，合同约定了具体的物业服务权利和义务。证据二、证据三能够证明青晋物业公司的法定代表人与山西杰灵物业管理有限公司的法定代表人一致，并且杰灵物业公司与其法定代表人孙建军系青晋物业公司的股东；杰灵物业公司将其合同权利义务转让给原告青晋物业公司，青海省文化艺术职业学校也同意合同权利义务转让给原告青晋物业公司；同时青海省文化艺术职业学校认可自2013年5月份始至今青晋物业公司向该校的家属院住户提供了物业服务的事实。证据四、证据五能够证明该小区的物业收费标准、收费方式及催缴情况，被告潘志勇欠付物业费的期间及数额。证据六、证据七因被告对其真实性不予认可，收款收据也无收款单位公章，且两组证据原告也未能提供其他证据佐证，故该两组证据本院不予采信。被告潘志勇为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：证据一、照片15页，证明：原告物业服务差，没有规范系统的服务标准。证据二、青海省住房和城乡建设厅关于对省外物业服务企业进青实行资质备案管理的通知，证明：杰灵物业公司不具备进青实行物业服务的资质。原告青晋物业公司质证认为：对证据一的真实性及证明方向有异议，不予认可，该组证据无法看出该照片的形成时间及拍摄地点，红黑榜仅仅反映小区治安问题，并不能证明无物业服务或物业服务质量差。对证据二的真实性无异议，对证明方向不予认可，该通知只是青海省内的行政通知，并非是行政法规，杰灵物业公司在青海省进行相关备案与原告在青海省注册成立进行物业服务是否合规没有直接关联性。第三人杰灵物业公司因缺席未对被告潘志勇提交的证据发表质证意见。本院认为，被告提交的证据一无法反映出具体的拍摄时间及拍摄地点，小区治安红黑榜也无法反映原告无物业服务或物业服务质量差的问题，故对该组证据本院不予采信。证据二是青海省住房和城乡建设厅关于对省外物业服务企业进青实行资质备案管理的通知，对该证据的真实性本院予以采信，因该证据与原告的物业服务没有直接关联性，故对其证明方向本院不予采信。经审理查明：2013年7月10日，建设单位青海省文化艺术职业学校与第三人杰灵物业公司签订了《物业管理委托合同》，根据该合同的约定，甲方青海省文化艺术职业学校将青海省文化艺术职业学校家属院委托给乙方杰灵物业公司实行物业管理；委托管理期限为10年，自2013年7月10日时起至2023年7月9日时止；该合同约定了具体的物业服务权利和义务；该合同第九条约定杰灵物业公司在西宁注册下属机构后，合同主体自动转至其下属机构；基于合同约定，2014年1月16日杰灵物业公司及其法定代表人孙建军出资注册成立了青晋物业公司，青晋物业公司的法定代表人与杰灵物业公司的法定代表人一致均为孙建军，且杰灵物业公司及其法定代表人孙建军为青晋物业公司的股东。后第三人杰灵物业公司将《物业管理委托合同》中的权利义务（包括青晋物业公司成立之前的权利义务）转让给青晋物业公司，由青晋物业公司为青海省文化艺术职业学校家属院住宅小区提供物业管理服务，收取相关费用，并征得青海省文化艺术职业学校的同意；同时青海省文化艺术职业学校认可自2013年5月份始至今青晋物业公司向该校的家属院住户提供了物业服务。被告潘志勇自2013年5月至今未向原告青晋物业公司缴纳物业费、电梯费共计13602元，但其暖气费、水电费已交清。本院认为，根据《物业管理委托合同》约定，建设单位青海省文化艺术职业学校将其家属院委托给杰灵物业公司进行物业管理，其合同出自双方自愿，且未违反相关法律法规的规定，应受法律的保护；后第三人杰灵物业公司将其权利义务转让给原告青晋物业公司，并征得建设单位青海省文化艺术职业学校的同意。现第三人杰灵物业公司与青海省文化艺术职业学校均认可原告青晋物业公司按照《物业管理委托合同》的约定自2013年5月份始至今一直在给青海省文化艺术职业学校家属院提供物业服务。虽然被告潘志勇抗辩称《青海省住房和城乡建设厅关于对省外物业服务企业进青实行资质备案管理的通知》中规定省外一级物业服务企业可进入青海省境内从事物业服务经营管理及进青物业服务企业应在拟接管的项目所在地设立分公司等，但该行政管理通知应属一般行政管理规定并非行政法规强制性规定；且被告抗辩的依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认为杰灵物业公司将其物业服务业务一并委托给原告青晋物业公司的委托合同无效，系其理解有误，本案中，杰灵物业公司将其物业服务业务转让给原告青晋物业公司，并征得建设单位青海省文化艺术职业学校的同意，并非将其物业服务业务一并委托给原告青晋物业公司的委托行为；同时被告抗辩的原告无物业服务或物业服务质量差，缺乏证据予以佐证，况且被告已自动缴纳了暖气费、水电费，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告青晋物业公司提供了物业服务，被告系该小区的业主应当向原告缴纳物业费；且物业服务具有公共服务属性，关系到小区内全体业主的切身利益，在物业公司已经提供了物业服务的情况下，业主依法应按时足额缴纳物业费，以保障物业服务企业的正常运营及小区的稳定，否则会导致物业服务水平下降，最终损害了正常缴纳物业服务费业主们的利益。故原告要求被告缴纳物业费、电梯费13602元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，因原告已履行了物业服务义务，被告作为物业服务的受益者，应当依法缴纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十四条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告潘志勇于本判决生效之日起十日内给付原告青海青晋物业管理有限公司物业费、电梯费共计13602元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取70元，由被告潘志永负担（此款原告已预交，被告随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁 二〇一九年十月十二日书记员 魏孔萍附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。