广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8648号原告（反诉被告）：陈德娇，女，1963年7月19日出生，汉族，住所地广东省汕头市澄海区，委托代理人：侯智怀，广东连越律师事务所律师。委托代理人：陈施儒，广东连越律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：葛蓓，女，1973年11月6日出生，汉族，住所地上海市松江区，委托代理人：莫邪，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：潘国浩，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈德娇诉被告（反诉原告）葛蓓租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈德娇及其委托代理人侯智怀、陈施儒，被告的委托代理人莫邪、潘国浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉（辩）称，被告未依约按时支付拖欠租赁期间的管理费、水电费等费用，严重违反了《租赁合同》的约定。2015年12月16日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定由原告向被告租用坐落于广州市海珠区新港东路水婉街2号901房（下称“租赁房屋"），租赁期限自2016年1月17日至2019年1月16日，月租金为3500元，保证金为7000元。租赁期内，租赁房屋的水电费、管道煤气费、管理费等一切费用均由被告负责。《租赁合同》签订后，原告便将租赁房屋交付被告使用。但是，《租赁合同》届满后。被告仍拖欠租赁期间的管理费、水电费等费用。经原告多次催告，被告至今仍未将拖欠的管理费、水电费等费用支付给原告。因此，被告已经严重违反了《租赁合同》的约定，原告有权要求被告支付拖欠的上述管理费、水电费等费用及由此产生的违约责任。被告未向原告交还租赁房屋，应当向原告支付占用期间的费用，并承担因此产生的违约责任。《租赁合同》约定，租赁期限届满，原被告双方应共同检查交接租赁房屋和设备，如发现有损坏，则在被告保证金中扣除，不足部分由被告负责赔偿。同时，租赁期届满，原被告未续订合约的，被告逾期不交还租赁房屋的，须补交占用期间的租金，且原告有权按月租金额百分之五收取违约金。2019年1月17日，原告用被告在《租赁合同》上所留号码联系被告，通知其进行租赁房屋的交接，但是被告拒不配合，未将租赁房屋的钥匙交还原告，且将其物品、杂物和垃圾等物丢弃在租赁房屋中。经原告多次催告，被告始终不接听原告的电话，回复原告的短信，及交还房屋给原告。因此，原告有权要求被告腾空租赁房屋并将租赁房屋交还原告，并支付占用期间的租金及承担由此产生的违约责任。被告未经原告同意，擅自对租赁房屋进行改建，应当恢复租赁房屋原状，并赔偿因此给原告造成的损失。《租赁合同》未经原告书面同意，被告不得对租赁房屋进行改建，否则，因人为造成租赁房屋损坏的，应当负责修复或赔偿。原告将租赁房屋交付被告使用后，被告假借装修的名义，擅自对租赁房屋进行了改造，将租赁房屋改造成单间宿舍供其员工住宿。严重破坏了租赁房屋原有的结构，并对居住造成安全隐患。因此，根据《合同法》219条及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告有权要求被告对租赁房屋恢复原状，并赔偿因此给原告造成的损失。故原告起诉要求：1、被告向原告支付拖欠的管理费、公摊电费及垃圾费总计10176元（2016年7月1日至2019年3月8日）、水费1379.46元（2018年12月2日至2019年1月28日）、电费402.8元（2018年11月1日至2019年3月1日）；2、被告清理腾空租赁房屋（广州市海珠区新港东路水婉街2号901房）中的物品并归还租赁房屋，向原告支付2019年1月17日至实际归还涉案房屋时止的租金，租金按照3500元/月计付及按月金额5%收取违约金（2019年1月17日至实际交付房屋时止）按照月金额3500元/月计付；3、被告将改建的租赁房屋（广州市海珠区新港东路水婉街2号901房）恢复原状（与房产证一致）。4、本案的诉讼费由被告承担。另外，原告请求驳回被告的全部反诉请求。双方对赔偿损失没有约定，且损失没有实际发生，与原告无关，应由被告自行承担。被告辩（诉）称，我方不同意原告的诉讼请求。关于原告诉请一的各项数额没有异议，但是被告有l2000元押金可以抵扣上述费用，且被告提出抵扣的主张原告没有提出异议。涉案房屋于2019年1月15日实际已交付原告，不存在被告继续向被告支付租金的情况。3、关于房屋改建原告主张没有依据，被告在原告交付的毛坯房屋上进行了装修，不存在更改房屋结构的问题，故请求驳回原告的全部诉讼请求。原告在被告按时完成退租撤场后，未依约按时退还被告已支付的保证金、装修押金，违反《租赁合同》约定。原告对拖欠物业管理费存在过错，且应承担2019年1月17日之后的100%的物业管理费及其他费用。原告不仅违反《租赁合同》约定，未向被告按时退还相应款项，还以诉讼方式欲获取不当得利，原告滥用诉权的行为，不仅造成了司法资源的浪费，还使得被告为了维护自身合法权益产生的不必要支出，原告应当承当被告的合理损失。被告故反诉要求：原告支付被告因此产生的损失合计23267元（洗衣机两台，一台998元、一台699元；空调6台共计13570元，铁床20张共计3000元，律师费5000元）。经审理查明，2015年12月16日原告（陈臻代、甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定原告同意将广州市海珠区新港东路水婉街2号901房出租给被告使用，租赁期限从2016年1月17日至2019年1月16日，租金为3500元/月;保证金7000元整，原告应在租赁期满或解除合约之日将保证金无息退回给被告；被告未经原告书面同意不得对租赁房屋进行改建、转租、分租或与他人互相交换物业使用;租赁期内租赁房屋的一切水电费、电话费、管道煤气费、有限电视费、管理费等一切费用均由被告负责;被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金额的百分之五收取违约金，逾期超过10天，则原告有权收回该物业并终止合约，而且被告所付押金没收，被告余下物品视为放弃权利，由原告全权处理，被告不得有异议。若被告依约交付租金，原告如无正当理由拒收租金，被告不负迟延的责任；租赁期限届满或解除契约之日，双方应共同检查交接物业和设备，如发现有损坏，则在被告押金中扣除，不足部分由被告负责赔偿。合同最后有手写备注约定在租赁期内被告负责室内装修，租赁期满后被告应无条件按照现状将房屋交还给原告，房屋内部一切固定设施除空调外，无偿归原告所有，包括水电设施、电线电表、水管、水表等不得拆，归原告所有。原告表示合同签订后原告依约将房屋交付被告使用，被告假借装修之名对房屋进行改建，改建时间原告不清楚，被告按照合同约定缴纳了租金到租赁期满，保证金缴纳了7000元，合同期限届满后被告至今没有将房屋钥匙交给原告，也没有将涉案房屋交还给原告且被告自己的东西也没有搬离，原告认为房屋仍由被告占有控制使用，被告始终没有与原告办理交接手续。被告表示对合同履行情况确认，但房屋没有进行改建只是进行了简单装修，装修时经过原告同意的，保证金缴纳了7000元给原告，但是缴纳了5000元的装修押金给物管公司，该5000元是代原告交的，合同期限内的租金已缴纳，租赁期限届满后，于2019年1月15日被告已经将房屋交还给原告。原告表示2019年1月15日时被告并没有通知原告办理交接手续，物管也没有通知原告。2019年1月16日时原告按照约定到涉案房屋办理交接手续，但是发现门已经锁了，被告电话不接、微信不回，并拉黑原告，原告未能联系上被告，也未能办理交接手续。原告在2019年1月16日过后一两周联系街道办、公安局、物管处，到涉案房屋准备撬锁开门，结果发现涉案房屋已经是打开门状态，但没有人了，房屋内部就保持我方提交的视频显示的状态：房屋客厅被加了两面墙；卫生间的门砌了墙封起来并在另一面开了一个门，卫生间的沉箱倒下去漏水；将厨房改造成卫生间，加装了三个洗手台、两个便池；主卧室的门改造成墙，改成只能从阳台绕进去主卧；上卧室左边靠近阳台的卧室里靠近阳台的一面窗户被改成了墙；阳台堆满了对房屋进行改造的砖、沙、水泥等材料。之后原告就一直联系不到被告。被告表示2019年1月15日那天被告认为原告到场了，并且从被告工作人员手上拿走了钥匙。当时被告跟原告表示用12000元的押金来抵扣物管费，原告同意了。被告与物管处沟通，物管处表示只要业主自己同意业主自己缴纳物管费被告就可以走。被告下午4点47分左右还打过电话给原告，15号原告就知道交接，被告是16号把原告拉黑的，之后被告也收到原告的一次信息，但是没有回复她。对此原告不予确认，原告表示从未同意用12000元的押金来抵扣物业管理费，2019年1月15日当天原告并未到场。诉讼过程中，原、被告均确认原告交付涉案房屋给被告时，涉案房屋的房屋结构与房产证上记载一致，涉案房屋为毛坯房。原告为证明其主张主要提交了以下证据：1、租赁合同；2、物业交费通知单及明细；3、广州自来水欠费单；4、电费欠费单、明细及欠费停电通知书；5、房产证及所附房屋平面图；6、房屋被改造之后的图片及视频；7、关于要求被告交接并搬离的短信；8、陈德娇与葛蓓2019年1月15日微信聊天记录；9、陈德娇与葛蓓短信聊天记录；10、案涉租赁房屋的现场视频光盘1张。被告发表了如下质证意见：证据1真实性合法性无异议，对证明内容有异议，因为我方不涉及改建涉案房屋的行为；证据2至4真实性、合法性无异议，但是证明内容有异议，不是被告拖欠管理费、水电费，是因为有特殊的原因与物管有纠纷，就暂缓缴纳管理费和水电费；证据5真实性、合法性、关联性无异议；证据6真实性、合法性无异议，租赁房屋已经由原告收回且租赁房屋进行了简单的装修，不存在结构的更改；证据7真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，被告没有对房屋结构进行更改，另被告没有造成房屋漏水，故不存在漏水情况；证据8真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，因为房屋已经由被告员工与原告进行了交接，关于物管费，该费用在微信中已经确认了从押金中抵扣，装修押金被告是无法向租户方申请退回的；证据9是原告单方发给被告，与事实不符，真实性有异议，没有收到该短信，陈述的情况与事实不符，房屋已经通过物管员工将涉案房屋交还给原告；证据10真实性、合法性确认，但关联性不确认。被告只认可房屋客厅确实做了隔断，加了一面墙，其他的隔间没有变动，变动也是原告确认的。原告证明内容提到的堆放的杂物不是被告的，空调是被告的，卫生间的损坏也不属实。被告为证明其主张主要提交了以下证据：1、《租赁合同》；2、2019年1月12日至2019年1月15日与原告陈德娇的微信沟通记录；3、被告撤场与物业公司交接视频及文字记录；4、2019年1月15日16:27原、被告于物业管理处的电话沟通记录；5、陈德娇原有的房屋平面图等图纸；6、被告装修报建备案的房屋平面图等图纸；7、装修按金收款收据；8、未交物业管理费用详单；9、物业交费通知单；10、广州金铭物业管理有限公司、广州市海珠区水蓝郡业主未退元物权保护纠纷二审民事判决书；11、广州市金度地产开发有限公司、广州市海珠区水蓝郡业主委员会业主撤销权纠纷二审民事判决书；12、电费交费详情单；13、购买铁床的收款收据；14、6台美的空调的购买票据；15、购买6台空调对应的银行对账单；16、购买6台空调对应的银行查询结果截图；17、购买2台洗衣机京东商城订单详情记录截图；18、民事代理合同；19、律师代理费发票。原告发表了如下质证意见：证据1真实性、合法性、关联性无异议，合同对交接进行了明确约定，但被告未于原告进行交接。证据2真实性、合法性、关联性无异议，证明内容根据2019年1月14日23点52分聊天记录显示双方依约定于2019年1月16日办理租赁房屋交接手续，被告并未在约定时间进行办理，违反约定。证据3至4真实性、合法性、关联性有异议，被告没有在2019年1月16日与原告共同办理交接手续，而是擅自在2019年1月15日临时要求即刻撤场，双方就交接事宜未达成一致。证据5至6真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，被告租赁期间未经原告的书面同意对租赁房屋进行改建，导致房屋架构发生重大变化。证据7真实性、合法性、关联性有异议，被告是向广州金铭公司支付装修按金，原告并未实际收取该笔资金。证据8至9真实性、合法性、关联性无异议，被告在占有房屋期间拖欠物业管理费等费用。证据10至11真实性、合法性、关联性有异议，判决书与本案无关。证据12真实性、合法性、关联性无异议。被告未对占有房屋期间所使用的电费进行清缴。证据13至19真实性、合法性、关联性有异议，被告至今都不将空调及其杂物与垃圾搬出，其仍实际占有租赁房屋。诉讼过程中，原告表示被告拖欠的管理费、公摊电费及垃圾费原告并未实际支付，被告拖欠的2018年12月2日至2019年1月28日的水费1379.46元及2018年11月1日至2019年3月1日电费402.8元，原告已代付。原、被告均确认2018年11月1日至2019年1月16日期间的电费金额为365.52元。被告对原告主张的物管费、垃圾费、公摊电费的金额不确认，被告认为原告主张的上述费用10176元应当扣减2月、3月的管理费、垃圾费、公摊电费，扣减后的金额应为9560.77元，水费金额确认，电费金额应为365.52元，被告同意上述费用在12000元的押金里抵扣。原告提交的电费发票载明涉案房屋2019年1月1日至2019年3月1日的电费为93.39元、2018年11月1日至2019年1月1日的电费及2019年1月的电费违约金合计309.41元。原告提交的水费票据载明涉案房屋2018年11月8日至2019年1月7日的污水费为216.2元、2018年9月6日至2018年11月8日的污水费为307.4元。本院认为，原告主张被告应支付拖欠的2018年12月2日至2019年1月28日的水费1379.46元，被告对水费的数额没有异议，且同意在其所交的保证金7000元及装修押金5000元中抵扣，原告确认已收取被告的保证金7000元，原、被告也约定合同期限届满原告应退回保证金给被告，故被告主张在其所交的保证金中抵扣上述期间的水费并无不当，本院予以采纳，被告的装修押金并非交付给原告，被告主张在5000元中抵扣该费用缺乏依据，本院不予支持。原告主张2018年11月1日至2019年3月1日电费402.8元，关于上述期间的电费原告已提交电费发票证实原告已实际支付，本院予以确认。原、被告在租赁合同中约定水电费、管理费等费用由被告负担，现被告主张被告已于2019年1月15日交还涉案房屋给原告，但未提交充分的证据证实双方有办理交接手续，且双方约定的涉案房屋交接日期为2019年1月16日。原告表示在双方约定的交接日期2019年1月16日之后的一两周，原告已经找到相关部门工作人员去到涉案房屋现场，故本院酌情认定原告最迟在2019年1月底已知道被告搬离，且原、被告约定的租赁期限也已于2019年1月16日届满，虽然被告在涉案房屋里存放的空调并未搬离，且未与原告办理交接手续，但原告已于2019年1月18日通知被告搬离物品且未得到被告的回复，故原告应在合理的期限内收回涉案房屋而不是放任损失的扩大，本院酌情认定原告应在双方约定的合同期限届满之日起1个月内收回涉案房屋，故被告应支付2019年2月16日前的水电费等相关费用及房屋租金给原告。原、被告均确认2018年11月1日至2019年1月16日期间的电费金额为365.52元，根据原告提交的电费发票计算2019年1月17日至2019年3月1日电费为37.28元（402.8元-365.52元），本院酌情认定被告应支付2018年11月1日至2019年2月16日的电费390.37元（365.52元+37.28元×2/3）给原告，被告主张在其所交的保证金7000元及装修押金5000元中抵扣，理由同前，本院认为上述电费可在被告缴纳的保证金中抵扣。由于被告支付的保证金足以抵扣水电费，故对原告主张的水电费，被告无需另行支付给原告。原告主张的被告应支付的2016年7月1日至2019年3月8日的管理费、公摊电费及垃圾费合计10176元，被告对其中2016年7月1日至2019年1月31日的管理费、公摊电费及垃圾费合计9560.77元并无异议，本院予以确认。被告主张该费用在其所交的保证金7000元及装修押金5000元中抵扣，理由同前，本院认为上述管理费、公摊电费及垃圾费可在被告缴纳的保证金中抵扣，不足部分，被告应支付给原告，由于被告支付的保证金抵扣了水电费至外尚余5230.17元（7000元-1379.46元-390.37元），故抵扣保证金后，被告还需支付4330.6元（9560.77元-5230.17元）给原告。至于2019年2月1日后的管理费、公摊电费及垃圾费原告并未实际支付，被告也未确认上述费用，故原告要求被告支付上述费用，缺乏依据，本院不予支持。原告可待实际支付上述费用后，另行向被告主张权利。原告要求被告清理腾空涉案房屋的物品并归还涉案房屋给原告，被告也确认还有空调在涉案房屋，故原告要求被告清理腾空涉案房屋的物品并归还涉案房屋给原告合法合理，本院予以支持。原告要求被告支付2019年1月17日之后的租金，理由同前，本院酌情认定被告应支付一个月的租金即3500元给原告，对于超出一个月的扩大损失应由原告自行承担，上述一个月的租金已是被告没有与原告办理交接手续及及时清理物品腾空房屋所应承担的违约责任，故原告再主张违约金缺乏依据，本院不予支持。对于被告是否应将涉案房屋恢复原状，本院认为虽原、被告在合同中约定未经原告书面同意被告不得对该物业进行改建，原告提交的视频资料及原、被告的陈述也证实被告有在涉案房屋加建墙等行为，被告也未提交证据证实其改建行为有取得原告的书面同意，但原、被告均确认原告交付涉案房屋给被告时，涉案房屋处于毛坯状态，也即被告使用涉案房屋必将对涉案房屋进行装修，原、被告在合同中也有约定装修由被告负责，合同期满后被告按现状交还涉案房屋，原、被告并未明确约定装修的具体限制范围且原、被告约定的租赁期限有三年之久，原告表示不清楚被告对涉案房屋改建的情况不符合常理，故原告要求被告将涉案房屋恢复原状缺乏依据，本院不予支持。被告反诉请求原告赔偿洗衣机、空调、铁床的损失，对此本院认为被告在庭审中自述原告并未阻止被告搬离上述物品，被告主张其搬离物品过程中被物业管理公司阻止，即使被告所述属实，被告未能搬离物品也不能归责于原告，被告要求原告赔偿上述损失缺乏依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿律师费5000元，原、被告对律师费并没有进行约定，被告要求赔偿律师费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告葛蓓自本判决生效之日起5日内支付2016年7月1日至2019年1月31日的管理费、公摊电费及垃圾费合计4330.6元给原告陈德娇；二、被告自本判决生效之日起5日内清理腾空广州市海珠区新港东路水婉街2号901房的物品并交还该房屋给原告；三、被告自本判决生效之日起5日支付2019年1月17日至2019年2月16日的租金3500元给原告；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的全部反诉请求。本案本诉受理费528元，由原告负担449元、被告负担79元。本案反诉受理费191元由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 璐人民陪审员  黄健民人民陪审员  梁艳婷二〇一九年十月十日书 记 员  马智妍钟燕琴