辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0522民初2196号原告：桓仁峻航物业有限公司，住所地辽宁省本溪市桓仁满族自治县桓仁镇向阳街丽水二区3号楼6号门市。法定代表人：张宝顺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张琦，系该公司职员。被告：刘英华，女，1963年7月4日出生，汉族，住辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇浑江大街54栋1-7，系丽水佳源四区6号楼1号门市业主。原告桓仁峻航物业有限公司（以下简称峻航物业公司）与被告刘英华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告峻航物业公司委托诉讼代理人张琦到庭参加诉讼。被告刘英华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告峻航物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判定被告立即支付物业管理费5079元（2016年3月1日至2019年3月1日、三年）；2、判令被告按照每日3‰支付逾期缴纳物业费的滞纳金5485元（按一年360日计算、三年）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与丽水三区、四区业主委员会于2016年1月30日签订的《物业管理委托合同》，2016年3月1日签订《丽水佳源物业管理补充协议》，接手了丽水佳源三区、四区的物业管理服务。原告接手后发现丽水三区、四区系弃管小区，多年无人管理，基础设施损坏严重，无保洁、无保安、无监控，即投入二百余万元对小区进行改造，重新铺设了小区路面、安装了监控设备，安装了白钢安全磁力安全门，安装了路灯，购置了垃圾桶，对淤塞的化粪池、下水管进行了清理疏通，定期保洁，定期保安巡逻，丽水三区、四区的面貌焕然一新。广大业主对原告公司的服务给付了好评，80%的业主已缴纳了物业费，但仍有少部分业主拒绝缴纳物业费，其行为不仅侵害了原告公司的合法权益，也侵害了已缴纳物业费业主的利益。被告作为丽水四区6号楼1号门市业主，应按时履行缴纳物业费的义务，该房屋面积141.08平方米，现被告已拖欠2016年、2017年、2018年，三年的物业费5079元，产生逾期缴纳物业费的滞纳金5485元。原告索要无果后，现依法提起诉讼，望支持原告的诉请。被告刘英华未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘英华是丽水佳源四区6号楼1号门市（桓仁镇向阳街06组8幢0单元1号）的业主，该门市房建筑面积为141.08平方米。2016年1月30日，向阳社区丽水佳源三区及四区业主委员会（甲方）代表全体业主将本小区物业管理服务承包给原告峻航物业公司（乙方），双方签订合同书一份，与本案有关的内容为甲方所管辖区域的全体业主有义务按时缴纳各项物业费用，乙方负责小区内的安全保卫、绿地管理，公共设施、设备的维护，物业费收缴等全部工作（详见服务承诺）。承包期限为十年，从2016年2月25日至2026年2月26日。2016年3月1日，双方又签订《丽水佳源物业管理补充协议》一份和《物业服务承诺》一份，双方约定门市房物业费每平方米1元，按年度收取，在每年的3月1日开始预收本年度的物业费，每年的6月1日之前不交纳本年度物业费的逾期开始按每日3‰支付滞纳金。《物业服务承诺》约定服务范围包括：1、制定物业服务计划，收集整理与物业有关的各种资料、档案；2、小区内花草树木的养护与管理；3、小区内道路小修及经验修护与管理；4、化粪池、污水井清理；5、停车位管理（业主报案后，协助调取监控录像，车损自负）；6、小区内路灯的维修与更换；7、楼道内保洁；8、垃圾清理及外运；9、门岗服务及保安院内巡逻；10、监控设备安装、养护与维修；11、业主装修管理；12、冬季除运雪；13、免费为业主疏通下水主管道；14、业主室内的一切财物及房屋质量问题，不在物业服务范围内。原告峻航物业公司自2016年3月1日开始依约为被告刘英华所有的门市房所在小区提供物业服务至今。2016年、2017年、2018年被告刘英华未交纳物业费。本院认为：（一）原告峻航物业公司与向阳社区丽水佳源三、四区主委员会签订的物业管理合同书、补充协议及物业服务承诺是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而代表业主签订，对本小区业主具有约束力。（二）现原告峻航物业公司按照合同约定履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告刘英华作为业主应按时交纳物业服务费。被告刘英华所有的门市房建筑面积为141.08平方米，年物业服务费为1692.96元，其应支付2016年、2017年、2018年三年的物业服务费5079元。（三）按合同约定，滞纳金起算点为每年6月1日，而物业服务费于每年3月1日收取，因此年滞纳金应计算9个月（年滞纳金以全年物业服务费作基数，按日3‰计算270日），故被告刘英华应支付三年的滞纳金4114元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘英华于本判决生效后立即给付原告桓仁峻航物业有限公司物业服务费5079元及滞纳金4114元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告桓仁峻航物业有限公司预交），由被告刘英华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  姜帆二〇一九年十月二十一日书记员  赵鹤附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。