湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初2951号原告长沙县泉塘乡厨传奇土菜馆，住所地：长沙县泉塘街道丁家村1101004栋。经营者沈学文，男，汉族，1974年8月17日出生，住长沙市岳麓区。委托代理人王艳红，湖南精彩律师事务所律师。委托代理人陈凤，湖南精彩律师事务所实习律师。被告长沙市吉安机动车驾驶员培训学校，住所地：长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路尾第2栋。负责人彭国其。被告长沙其源驾驶员培训有限公司，住所地：长沙县泉塘街道丁家岭社区远大三路丁家村以东。法定代表人彭国其。被告长沙吉吉汽车维修有限公司，住所地：长沙市开福区四方坪街道徳雅路1245号。法定代表人彭国其。被告长沙市正合机动车驾驶员培训部，住所地：长沙市开福区徳雅路1245号。负责人彭栩。第三人黄苗，男，汉族，1982年1月14日出生，住浏阳市。上述四被告及第三人共同委托代理人周灿，湖南华略律师事务所律师。原告长沙县泉塘乡厨传奇土菜馆（以下简称乡厨传奇土菜馆）与被告长沙市吉安机动车驾驶员培训学校（以下简称吉安驾校）、长沙其源驾驶员培训有限公司（以下简称其源公司）、长沙吉吉汽车维修有限公司（以下简称吉吉公司）、长沙市正合机动车驾驶员培训部（以下简称正合培训部）、第三人黄苗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求判令：1、解除原、被告之间所签订的《租赁协议》；2、四被告向原告连带赔偿房屋装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁费及其他补偿费以及合同终止给原告造成的损失等共计100万元；3、被告承担本案的保全费、诉讼费等。被告吉安驾校、其源公司、吉吉公司、正合培训部、第三人黄苗答辩要点：1、其源公司、吉吉公司、正合培训部不是本案的适格被告，本案房屋的所有人为吉安驾校，故本案被告为吉安驾校；2、根据租赁协议约定，被告在接到房屋征收的通知后提前三个月书面通知了原告，双方免责解除协议，故租赁协议已于2017年9月13日解除，被告依合同约定不承担任何经济责任；3、房屋拆迁补偿协议中所涉及的房屋的价值及补偿项目（含房屋的装饰装修、停产停业损失、搬迁费等）都属于被告吉安驾校，并不包括对原告的补偿；4、长沙经济技术开发区拆迁事务所已经对原告补偿了9万元，原告的损失已经得到弥补，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实（一）位于长沙县房屋（共三层，建筑面积为1502.7㎡，以下简称本案涉案房屋）属于吉安驾校所有（产权证号为长房权证星字第××号），规划用途为生产用房。（二）2012年3月，原告乡厨传奇土菜馆租赁了上述房屋经营饭店，期限五年。乡厨传奇土菜馆经营者沈学文在租赁上述房屋前就是否会征收拆迁向相关部门进行了询问。上述租赁期限届满后，2017年2月，原告乡厨传奇土菜馆续租，双方（甲方为长沙其源驾驶员培训有限公司黄苗、乙方为乡厨传奇沈学文）另行签订了租赁协议，约定：1、用途饮食业；2、租赁时间为60月，租赁期从2017年3月1日至2022年2月28日；3、租金按11元/㎡，以1730㎡为标准，每月租金19030元，租金按5%的标准每年递增。按预付方式支付租赁金，即每季度末支付下季度租金；4、特别约定：乙方装修遵守来修去丢的原则，离开时不得破坏性拆除，乙方装修，维修，改造时必须经甲方同意后方可实施，不得破坏房屋结构，影响安全。甲方如遇不可抗力、政府征收拆迁和甲方自己需要使用等原因，提前3个月通知乙方，双方免责解除协议。甲方不承担任何经济责任。乙方不能按协议约定搬迁，按每天一万元赔偿损失给甲方，并放弃抗辩权。黄苗在甲方处签字，并注明2017年4月5日，沈学文在乙方处签字并加盖了乡厨传奇土菜馆的公章。之后，原告对上述店面进行了装修，并将招牌更名为九食九泉塘店。2017年9月13日，其源公司书面通知乡厨传奇土菜馆，因盼盼路道路工程建设，拟对上述房屋所在土地进行征收，从即日起根据合同约定积极配合拆迁、腾房，双方免责解除协议。2018年3月29日，长沙经济技术开发区拆迁事务所（甲方、业主方）、吉安驾校（乙方、被拆迁人）、长沙县泉塘街道办事处（丙方、实施单位）签订了国有土地上房屋拆迁补偿协议，约定：1、乙方在长沙县泉塘街道丁家岭社区拥有国有土地一宗，使用面积28440㎡，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。经开区盼盼路建设项目涉及乙方该宗国有土地使用权面积5453.12㎡，该宗地上房屋共5栋，房屋建筑面积合计5890.98㎡，其中3栋房屋登记用途为工厂厂房，权证号分别为长房权证星字第××号、71××10号、71××13号，使用权面积分别为1156.42㎡、1249.62㎡、105.68㎡；另2栋房屋登记用途为生产用房，权证号分别为长房权证星字第××号、71××53号，使用权面积分别为1876.56㎡、1502.7㎡。乙方同意以货币补偿方式由甲方拆迁补偿。2、补偿项目及金额。（1）有产权房屋补偿资金26233574元；（2）无产权房屋补偿资金182763元；（3）室内设施移装补偿资金19100元；（4）装饰装修补偿资金2135426元；（5）搬迁费补偿资金47688元；（6）停产停业补偿资金2203620元。上述共计30822171元，以上各项补偿金额明细详见《评估报告》及附表。3、本协议生效日起十个工作日内，乙方将本协议第一条约定的国有土地及地面附着物交付给丙方，乙方完成搬迁属于乙方的可搬迁物品，搬迁费用由乙方承担。乙方逾期腾空被拆迁土地及房屋移交给丙方，违约金按补偿资金总金额的万分之五每天计算。4、乙方自行解除并妥善处理好上述房屋的租赁关系，保证按时将已补偿的土地及房屋腾空移交丙方。被告吉安驾校认可已收到上述全部补偿款。（四）长沙市吉安机动车驾驶员培训学校拆迁补偿金额概算表载明：1、装饰装修补偿费共计2135426元：（1）补偿数量1220.12㎡、补偿单价640元、补偿金额780877元；（2）补偿数量4670.86㎡、补偿单价290元、补偿金额1354549元，备注工厂厂房、生产用房。2、搬迁费47688元，补偿数量5890.98㎡，备注（5890.98-30）×8+800。3、停产停业补偿资金：（1）补偿数量12个月、补偿单价183635元、补偿金额2203620元，备注26233574×7‰×12。概算表载明上述几项费用的政策依据为：省人民政府令第268号、市人民政府令第116号、市人民政府[2016]第72号文件。2018年6月27日，长沙经济技术开发区拆迁事务所向沈学文户租赁户发出限期搬迁腾地通知书，要求其于2018年7月2日前搬离腾空房屋，逾期将强制拆除。（六）因吉安驾校的上述房屋即将面临拆迁，原告的经营者沈学文另行择址在长沙县泉塘街道丁家岭社区光明城1、2栋104号继续开店经营，店名长沙县泉塘街道玖食九饭店。经本院在企查查网上查询，该店经营者沈学文，成立日期2018年6月15日。（七）乡厨传奇土菜馆以相关部门未对其财物进行评估，也未给予装修损失、停业补偿等为由拒绝腾空房屋，并于2018年7月16日委托律师向长沙经济技术开发区发了律师函阐述了上述意见。（八）乡厨传奇土菜馆将房屋租金交至了2018年6月30日。2018年7月19日，乡厨传奇土菜馆所处房屋被腾空后拆除。2018年9月17日，长沙县泉塘街道（长沙经开区片区）征地拆迁安置指挥部拆迁补助发放明细表载明：户主姓名沈学文、项目名称盼盼路拓改项目、补助内容经营损失补助、补助金额90000元。沈学文于当日出具了90000元的领条。二、各方当事人有争议的事实（一）本案中出租涉案房屋的主体问题，四被告是否需要共同承担责任的问题。原告认为，四被告的实际负责人均为彭国其或其女儿，彭国其对上述公司拥有绝对的控制权，主要人员在同一地址办公，系四块牌子一套人马，存在人格混同，应当承担连带清偿责任。四被告认可是吉安驾校签署的合同、收取的租金。本院认为，涉案出租房屋的所有权人为吉安驾校，吉吉公司委托黄苗签署上述租赁协议属于无权处分行为，鉴于事后吉安驾校追认了上述行为，且上述租赁协议也已实际履行，因此上述协议对房屋的所有权人吉安驾校具有约束力。至于收款收据加盖其他公章的行为，系公司管理存在的不规范行为，不能据此否认公司的独立人格。因此，租赁协议的主体应为原告乡厨传奇土菜馆与被告吉安驾校，应由被告吉安驾校承担租赁协议履行过程中的民事责任。（二）本案租赁协议于何时解除的问题。原告认为，原告已按合同约定支付租金至2018年6月30日，最后19天的租金系与被告结算水电费时一次性现金支付，双方履行合同至2018年7月19日，租赁协议此时解除。被告吉安驾校认为，根据合同约定“甲方如遇不可抗力、政府征收拆迁和甲方自己需要使用等原因，提前3个月通知乙方，双方免责解除协议。”被告于2017年9月13日收到该房屋被征收的通知后，即书面通知了原告解除租赁协议，原告未提出任何异议，因此，租赁协议于2017年9月13日解除。本院认为，被告虽于2017年9月13日书面通知原告解除租赁协议，但原告此后仍然使用涉案房屋并支付租金给被告，被告予以接受，双方以实际行动在履行租赁协议，因此，租赁协议直到原告于2018年7月19日腾空并返还房屋时解除。（三）关于本案涉案房屋的装饰装修价值、停产停业损失、搬迁费用是否属于承租人所有，以及上述费用的具体金额问题。原告认为，涉案房屋系原告于2017年续租后重新进行了装修（其中一、二楼精装，三楼简装），且一直是原告在开饭店经营，因此，被告签订的拆迁补偿安置协议中包含了承租人即原告的部分合法权益（装饰装修补偿费、停产停业损失、搬迁费）。根据拆迁补偿金额概算表可知，1、装饰装修补偿费。涉案房屋的一、二楼1001.8㎡按照640元/㎡的标准计算为641152元，三楼500.9㎡按照290元/㎡的标准计算为145261元，共计786413元；2、停产停业损失，以涉案房屋的补偿金额9446473元×7‰再按12个月计算为793503元；3、搬迁费为12581.6元。以上三项共计1592498.33元。被告认为，本案涉案房屋的拆迁补偿项目及补偿金额都是属于被拆迁人。且双方之间的租赁协议已约定了“装修遵守来修去丢”原则，如遇征收，双方免责解除合同。因涉案房屋在出租给原告之前一直由被告公司作为自己的食堂使用，同时也对外营业，而原告承租后也仅是进行了简单装修用于经营土菜馆，原告未提供证据证明其所主张装修部分的具体损失及具体金额，且装饰装修补偿费是根据被征收房屋总面积按政策规定的补偿标准计算的，与装饰装修的实际金额没有任何关系。即使被告的房屋一直未出租，也会按照290元/㎡进行补偿。因此被告无需对原告的装修承担赔偿责任。关于停产停业损失、搬迁费，是按照《国有土地上的房屋征收与补偿条例》给予被征收人定型化的补偿项目，不以是否存在实际停产停业损失、搬迁费为依据。且被告对外出租房屋本身是一种经营行为，房屋被征收意味着将永远无法通过出租房屋获得经济收益。因此，被告亦无需向原告支付停产停业损失、搬迁费。本院认为，虽然双方的租赁协议没有明确约定停产停业损失、搬迁费等条款，但根据法律规定发生了实际损失的应获得相应补偿的原则以及公平原则，原告对政府征收的法定补偿项目享有合法权益，有权获得相应的房屋装修装饰、停产停业及搬迁补偿。关于涉案房屋的装饰装修补偿费。因涉案房屋在拆迁前未进行价值评估，原告虽提交了装饰工程合同书，但未提交支付款项的凭证，而其提供的订货合约多为购买饭店经营所需的桌椅、碗筷、刀勺、冰箱、空调等用具及家电，上述物品可在原告经营的玖食九饭店中使用，不应包括在装修范围内。因此，原告主张的装修装饰价值没有充足的证据证明，且涉案房屋装饰装修补偿费是按照长沙市人民政府办公厅《关于调整国有土地上房屋征收装饰装修补偿以及临时安置费房屋搬迁费相关标准的通知》的规定“营业用房按640元/㎡、其他非住宅（办公、生产、仓储用房等）按290元/㎡对装饰装修进行补偿。”涉案房屋的一、二层及报名大厅的装饰装修补偿费是按640元/㎡计算，涉案房屋的第三层及其他四栋房屋均是按290元/㎡的标准进行补偿，从上述补偿标准可以看出，即使被告不将涉案房屋出租给原告，被告按相关规定也可以获得290元/㎡的装饰装修补偿。综上，本院认定，原告应获得涉案房屋的装饰装修补偿费为350630元{（500.9+500.9）㎡×（640-290）元/㎡+500.9㎡×（290-290）元/㎡}。关于停产停业损失费的问题。根据拆迁补偿概算表可知，被告此次拆迁的五栋房屋（含涉案房屋）均是以房屋补偿款金额的7‰按12个月计算的，与房屋是否出租没有关系。且从庭审可知，原告在得知涉案房屋即将拆迁后，在涉案房屋拆迁前即已提前另行租赁门面开店经营，因此，上述拆迁行为并未造成原告停产停业损失，仅是对其经营造成了影响，且事后长沙县泉塘街道（长沙经开区片区）征地拆迁安置指挥部给予了原告乡厨传奇土菜馆经营者沈学文90000元的经营损失补助，原告的该部分损失已经得到弥补，因此，对于原告主张的停产停业损失费，本院不予认定。关于搬迁费的问题。被告此次拆迁的五栋房屋（含涉案房屋）的搬迁费均是按《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》“其他房屋搬迁费为每户800元，房屋建筑面积超过30平方米的，超过部分每1平方米增加8元搬迁费”的规定进行补偿，本案中，原告为腾空涉案房屋确需支付一定的搬迁费，按上述标准计算，原告应获得搬迁费为11781.6元{（500.9㎡×3-30㎡）×8元/㎡}。判决的理由与结果本院认为，原告乡厨传奇土菜馆与被告吉安驾校之间的租赁协议合法有效，现因涉案房屋被拆迁，导致不能实现合同目的，双方当事人可以解除合同。因此，双方的租赁协议于2018年7月19日解除。原告乡厨传奇土菜馆在承租被告吉安驾校的房屋经营土菜馆期间，对涉案房屋进行了装修，涉案房屋被政府依法拆迁，其有权获得相应的房屋装饰装修费及搬迁费补偿。因上述费用已由被告吉安驾校代为领取，因此应由被告吉安驾校支付给原告乡厨传奇土菜馆装修装饰损失350630元及搬迁费11781.6元。原告的其他诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告长沙县泉塘乡厨传奇土菜馆与被告长沙市吉安机动车驾驶员培训学校所签订的租赁协议；二、被告长沙市吉安机动车驾驶员培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告长沙县泉塘乡厨传奇土菜馆装修装饰损失350630元；三、被告长沙市吉安机动车驾驶员培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告长沙县泉塘乡厨传奇土菜馆搬迁费11781.6元；四、驳回原告长沙县泉塘乡厨传奇土菜馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元，由原告长沙县泉塘乡厨传奇土菜馆负担6900元，由被告长沙市吉安机动车驾驶员培训学校负担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  何建军人民陪审员  祖培新人民陪审员  王启明二〇一九年十月十四日书 记 员  易 慧