安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初6063号 原告：顾智勇，男，1985年4月3日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：柳听振，安徽春源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋曼，安徽实习春源律师事务所律师。 被告：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码91341221335632720J，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会6楼。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：王陈，安徽相和律师事务所律师。 第三人：临泉腾辉商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91341221358566789W，住所地临泉县前进东路与建设北路交叉口腾辉国际城四楼401室。 法定代表人：李祖元，任执行董事。 委托诉讼代理人：桂迎九，该公司副总经理。 原告顾智勇与被告安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案。本案审理过程中，本院根据被告安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉运营公司）的申请，追加临泉腾辉商业运营管理有限公司作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾智勇及其委托诉讼代理人柳听振、宋曼，被告安徽腾辉国际城开发有限公司的委托诉讼代理人王陈，第三人临泉腾辉商业运营管理有限公司委托诉讼代理人桂迎九均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾智勇向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方之间的商品房买卖合同，被告返还购房款；2、判决被告支付延迟交房违约金5159.5元；3、判决被告赔偿原告延期协助办理产权登记违约金11100.7元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月20日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告正在开发建设的临泉县腾辉国际城17幢1层115号房，合同约定的建筑面积为54.08平方米，单价为7100元/平方米，合同总价款383968元，合同签订之日首付193968元，余款190000元办理按揭贷款。合同约定被告于2017年8月1日前交付标的房屋，并具备商品房验收合格。对于逾期交房的，每逾期一日应承担已付房款万分之一的违约金；合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，被告直到2018年4月25日才将房屋验收合格，已经延迟交房266天，违约金共5159.5元；到合同约定的办理产权登记的日期2018年7月24日，被告没有将办理产权登记需要提供的资料提交给登记机关，致使原告迟迟不能办理房屋产权登记证书，直到原告起诉时，因被告自身责任，原告依然没有取得产权证书，已经延迟了343天，违约金共计11100.7元。根据合同约定，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得产权证书的，原告可以退房，故原告要求解除合同，返还购房款。被告的行为已经违约，根据法律规定，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告腾辉开发公司辩称，1、双方的购房合同合法有效；2、我方没有违约行为，没有逾期交房并且提前将房屋交给原告使用；3、原告实际使用房屋已达两年之久并且已经获利；4、原告在履行合同期间也有违约行为逾期付款，被告在办证时间上是与约定时间不符。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。我公司对原告逾期交房房款的行为有反诉的权利。 第三人腾辉运营公司辩称，1、我公司与腾辉开发公司在2016年7月1日签订《运营管理合作合同》，出台委托租赁政策，B1、B2内街商铺，1楼委托租赁3年7万元，3楼委托租赁5年10万元；B3内铺3年7万元，挑高单层5年5万元；合作期限2016年7月1日至2025年6月30日。2、腾辉开发公司与腾辉运营公司签订《购房优惠确认书》，第三方购房业主意向购买后，甲方同意优惠7万元，该房款优惠在三方签订的《委托经营管理合同》交接之日后三年内由乙方另行支付给甲方。3、商品房（商铺）交接书，在甲乙及第三方购房业主就腾辉国际城商铺委托经营管理事宜签订了三方《委托经营管理合同》，就该商铺已具备交付条件，甲乙双方均同意签署《交接书》，并确认该商铺由甲方按合同日期交付给乙方。4、按照合同约定，如单方解除合同，需按照该商铺合同总价款的10%为标准向守约方支付违约金，我公司将保留申请赔付的权利。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告腾辉开发公司开发建设临泉县腾辉国际城项目，并预售腾辉国际城商铺。2016年7月1日，腾辉开发公司（甲方）与腾辉运营公司（乙方）签订《运营管理合作合同》，就腾辉国际城运营管理合作事宜达成协议，约定甲方对外进行商铺销售时，应协调购房业主签订三方《委托经营管理合同》，将商铺委托乙方对外进行经营管理，根据商铺区位及委托租赁经营年限，甲方给予特定购房优惠，具体为：B1、B2内街商铺，一楼（一拖一）委托租赁三年，房款优惠7万元；B1、B2内街商铺，三楼（一拖一）委托租赁五年，房款优惠10万元；B3内街商铺，内铺（一拖一）委托租赁三年，房款优惠7万元；B3内街商铺，挑高单层委托租赁五年，房款优惠5万元；物业费免收。甲方与乙方根据三方《委托经营管理合同》办理商铺交接手续后，乙方一次性将上述购房优惠款支付给甲方。合作期限为2016年7月1日至2025年6月30日。合同并对双方权利义务及违约责任等进行约定。 2017年3月15日，因原告顾智勇有意向购买腾辉国际城1号楼7栋115号商铺（以下称涉案商铺），腾辉开发公司（甲方）与腾辉运营公司（乙方）在已签订的《运营管理合作合同》的基础上，对涉案商铺的委托租赁经营及特定购房优惠等事宜签订《购房优惠确认书》，确认涉案商铺案场销售总价为453968元，甲方同意优惠70000元，优惠后房款总价为383968元，该房款优惠在三方签订的《委托经营管理合同》交接之后3年内由乙方另行支付给甲方；甲方与第三方购房业主签订《商品房买卖合同》的同时，确保第三方购房业主与甲方、乙方共同签订三方《委托经营管理合同》，将该商铺委托给乙方经营管理三年（《商品房买卖合同》约定的交付之日起计算）。同日，原告顾智勇与被告腾辉开发公司签订《腾辉国际城商铺认购单》，载明涉案商铺建筑面积54.08㎡，最终成交单价7100元/㎡，成交总价383968元，定金10000元，并特别约定，买方承诺于2017年3月23日携带本认购单、身份证原件及定金收据前往卖方交纳首付款并签订《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》（自商户签署《腾辉国际城自营承诺书》）。 2017年4月20日，原告顾智勇与被告安徽腾辉国际城开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买涉案商铺，该商品房为商业用途，建筑面积54.08㎡，单价为7100元/㎡，合同总价款383968元，合同签订之日买受人支付首付购房款193968元，余款190000元办理按揭贷款。合同第八条约定出卖人应当在2017年8月1日前将经验收合格的商品房交付买受人。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为，逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。 《商品房买卖合同》签订同时，原告顾智勇与第三人腾辉运营公司及被告腾辉开发公司签订三方《委托经营管理合同》，约定原告将涉案商铺委托给第三人经营管理，委托经营期限自2017年8月1日起至2020年8月1日止，共3年，双方约定委托经营期间，原告享受租赁收益为7万元，已从总房款中扣除，第三人无需支付。合同4.6条约定，若甲方（原告）与丙方（被告）所签订的商铺买卖合同解除或终止，则本合同自动终止，甲方（原告）应如数退还已从乙方（第三人）实际取得的该商铺经营收益，甲方（原告）同意由丙方（被告）直接从甲方（原告）购买的商铺款中扣还给乙方（第三人）。合同8.1条约定，本合同甲乙双方任何一方均不得单方终止合同，否则视为违约，违约一方应赔偿守约一方的全部损失且守约一方有权要求继续履行合同；如守约一方同意解除合同则违约一方须按该商铺合同总价的10%为标准向守约一方支付违约金，如违约金不足以弥补实际损失，违约一方应按全部实际经济损失额度向守约一方予以赔偿。同日，原告向被告支付购房首付款193968元，剩余购房款190000元至今未能办理银行按揭贷款。 至《商品房买卖合同》约定的交付日期2017年8月1日，被告依据三方签订的《委托经营管理合同》将涉案商铺交付第三人经营管理，双方并签订《商品房（商铺）交接书》，确认涉案商铺已具备交付条件，由腾辉开发公司在2017年8月1日交付给腾辉运营公司；腾辉运营公司确认已接收到涉案商铺，可以履行《委托经营管理合同》。 2019年1月24日，被告腾辉开发公司将涉案商铺的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。至起诉之日，原告仍未取得涉案商铺不动产登记证书。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原告与第三人、被告签订《委托经营管理合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》均合法有效，当事人应按照相关合同约定全面履行自己义务。 原告将涉案商铺委托第三人经营管理，被告依据三方签订的《委托经营管理合同》于2017年8月1日将涉案商铺交付第三人，第三人依据《委托经营管理合同》接收涉案商铺并开展经营管理活动。原告认为被告尚未交付涉案商铺，亦不认可涉案商铺2017年8月1日符合交付条件，但依据三方签订的《委托经营管理合同》，被告将涉案商铺交予第三人经营管理，涉案商铺自2017年8月1日起三年的租赁收益已经从总房款中扣除，转化为原告的购房优惠，即原告自2017年8月1日起已实际受有利益。同时，第三人与被告签订《商品房（商铺）交接书》，确认于2017年8月1日接收涉案商铺并开始经营。故应认定被告2017年8月1日将涉案商铺于交付第三人经营管理之日为涉案商铺的交付之日，被告交付涉案商铺符合约定时间，并不构成违约。涉案商铺虽于交付之日尚未完成竣工验收备案，但原告自2017年8月1日起已享受租赁收益，《商品房买卖合同》的目的已经实现，第三人正在履行《委托经营管理合同》规定的义务，履行期限已经超过两年，故对于原告请求解除《商品房买卖合同》、返还购房款、支付延迟交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付延迟交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。涉案商铺于2017年8月1日交付使用，即被告最迟应于2017年10月30日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案被告于2019年1月24日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。原告主张根据《商品房买卖合同》约定要求退房，但鉴于三方签订的《委托经营管理合同》已实际履行超过两年，原告实际受有利益，《商品房买卖合同》的合同目的已经实现，且被告已于2019年1月24日完成《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，涉案房屋已能够办理房屋产权登记，故对于原告退房的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿延期办证违约金的诉讼请求，因《商品房买卖合同》未就买受人不退房情况下的违约责任进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2017年10月31日计算至2019年1月24日，共计451天，因原告的银行贷款尚未办理完毕，逾期办证违约金以原告已付房款193968元为基数计算，被告应支付违约金为14596元。原告诉讼请求只要求被告支付办证违约金11100.7元，系对自身权利的处分，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾智勇逾期办证违约金11100.7元； 二、驳回原告顾智勇的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费103元，由原告顾智勇负担33元，由被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  吴中世 二〇一九年十月二十八日 书记员  余文凤 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。