江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0723民初6607号原告:连云港海之舟物业管理有限公司，住所地灌云县伊山镇盐河西路118号。法定代表人：**业，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈福平，该公司员工。委托诉讼代理人：包根，灌云县伊山法律服务所法律工作者。被告:骆庆红，女，汉族，1968年12月7日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：应春枝（系被告骆庆红丈夫），男，汉族，1961年1月29日出生，住址同上。原告连云港海之舟物业管理有限公司（以下简称海之舟物业公司）与被告骆庆红物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告海之舟物业公司委托诉讼代理人陈福平、包根，被告骆庆红委托诉讼代理人应春枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海之舟物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费、公共水电费合计986元（原告在庭审中明确涉案房屋面积为107.43㎡，2017年1月1日至2018年6月30日物业费按0.45元/㎡/月计算，公共水电费按0.06元/㎡/月计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告住在灌云县溢彩馨都东区29号楼1单元301室，2017年至2018年未交物业费、公共水电费，原告工作人员上门催要、电话联系，发缴费通知书，被告均未交费。被告骆庆红辩称，我自2013年11月入住溢彩馨都东区29号楼以来，物业管理始终存在问题。一、基本安全设施不到位。29号楼是小区最后一栋建成的住宅，靠近路边。2012年交付使用后一直未装监控设备，2014年5月，我家车辆停在29号楼楼下，右前侧窗玻璃被砸碎，车内物品被盗，损失800余元，同日小区内有数辆车也被砸被盗。小区物业管理人员发现后未及时报案，待业主下楼发现后才被告知，我们早知道了。业主报案后因没有监控，至今未破案。二、小区物业管理混乱、不合格。29号楼楼下店铺装修、经营时间晚，影响楼上住户休息。商户经营在小区住宅楼承重墙打了三个大洞，直接朝小区内排放油烟，致使小区内油烟弥漫。商户将商用大功率空调安装在业主窗下，噪声影响居民生活及身心健康。业主多次向物业公司投诉，但一直未解决。2019年8月28日，市环保巡视组及市电视台来灌云检查，29号楼业主将巡视组及电视台带至现场督办，才将三个排烟口封死。小区南门消防通道被四川烧烤占道，物业公司对此不闻不问。因物业公司承诺整改到位并完善物业服务，我已经交纳了2018年7月至12月的物业管理费用。三、物业公司不作为或选择性作为。29号楼楼梯卫生自入住以来基本都是业主自行打扫和管理。入住第一天就发现一单元三楼楼道开关面板破损，虽多次报修，至今未予更换。29号楼单元门上方没有安装玻璃雨棚，导致楼道口的墙壁被雨打湿，墙皮脱落严重。自从29号楼下的致远烧烤2017年初营业以来，通过烟筒向小区内排烟，被告家里窗户两年多没开过，多次向物业公司反映，要求物业公司制止未果。2017年4月下旬，29号楼西侧商铺业主开始装修，影响环境，最严重的是在承重墙上多处砸墙开窗开门，仅西墙曾被砸墙开窗5处，北墙砸墙2处，开了一个北门，扩大了一个北窗户。由于砸墙太多，破坏力也大，现在造成多处墙体裂缝与外墙漆脱落，不仅使原本美观的楼房变得残破不堪，还严重影响房屋质量，威胁到业主的人身安全。而物业公司听之任之，未予处理，29号楼的业主面对的仍然是千疮百孔、伤痕累累的楼房。四、物业管理不透明。2019年，在很多业主不知情的情况下，小区物业申请动用数百万维修资金，招标过程不透明，招标后公示中标单位走过场，且具体工程内容不公开，业主要求公示合同内容被拒绝。物业管理费用从未公示，小区内广告等收入如何使用业主一概不知。本院经审理认定事实如下：被告骆庆红系灌云县溢彩馨都东区29号楼1单元301室业主，该房屋建筑面积为107.43㎡。2015年12月6日，灌云县溢彩馨都东区业主委员会与原告签订灌云县溢彩馨都东区《物业管理补充协议》，约定物业服务合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日，该协议已在原灌云县住房和城乡建设局备案。协议约定物业管理公共服务收费标准，其中住宅用房0.45元/㎡/月，住宅水电公摊费按0.06元/㎡/月累计预收取，最终按实分摊。小区实施物业公共服务二级标准，其中规定门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守，次出入口12小时值守，主、次出入口每班不少于1人，有详细交接班记录。对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录台账，设施设备运行正常。小区公共场所每日清扫一次，实施绿化养护管理。对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物。因29号楼楼下商业用房经营装修、排烟、噪音等问题，29号楼业主多次向物业公司反映要求处理，但至今仍因上述问题对业主生活造成影响。被告未缴纳2017年1月1日至2018年6月30日的物业管理服务费及水电公摊费。本院认为，物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。灌云县溢彩馨都东区业主委员会与原告签订灌云县溢彩馨都东区《物业管理补充协议》，不违反法律、行政法规有关规定，依法成立，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，即灌云县溢彩馨都东区业主委员会所签订的上述协议对小区全体业主均具有约束力。原告对物业实施物业管理服务后，有权依上述协议的约定向业主收取物业管理费。关于被告提出应减免物业管理费用的辩称，本院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。依照《物业管理条例》第四十六条第一款关于“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”之规定，在29号楼楼下商铺经营装修、排烟等存在问题时，物业公司应当劝阻，并主动、及时将此情况报告给行政管理部门，请求处理。原告主张其已经履行了上述法定职责，但并未提供相应证据予以佐证，其应承担举证不能的不利法律后果。因排烟、装修等存在问题确实给被告的正常居住生活带来一定程度的影响，故根据本案具体情况，被告请求减免物业管理服务费用具有相应合理性，本院酌情予以支持。综合本案事实，本院酌定被告尚欠物业管理服务费用可适当减免20%的幅度，至于其余合理的物业管理服务费用及全额水电公摊费用，被告仍应当支付。经核算，被告应交纳的物业管理服务费为696.15元（107.43㎡×0.45元/㎡/月×18月×80%），水电公摊费为116.02元（107.43㎡×0.06元/㎡/月×18月），合计812.17元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告骆庆红于本判决生效之日起十日内向原告连云港海之舟物业管理有限公司支付812.17元；二、驳回原告连云港海之舟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告骆庆红负担（该款原告已预交，由被告与判决主文一并向原告履行）。本判决为终审判决。审判员 孙 静二〇一九年十月二十三日书记员 孙金磊法律条文附录《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。附：履行账号账户名称：灌云县人民法院账号：3207230011010000042540开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部