四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0524民初945号 原告（反诉被告）：王少刚，男，汉族，生于1962年1月16日，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人:林兴和，男，汉族，生于1964年4月8日，住四川省泸州市江阳区，系原告姐夫。 被告（反诉原告）：曾俊淞，男，汉族，生于1986年12月4日，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：岳蕾，四川辞鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱华，四川辞鉴律师事务所律师助理。 原告王少刚与被告曾俊淞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理。被告曾俊淞于2019年4月15日提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王少刚的委托代理人林兴和，被告(反诉原告)曾俊淞及其委托代理人岳蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告王少刚向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即归还原告已到期租赁的房屋并恢复原样，否则承担20000元的恢复费用；2.判令被告按每月1200元暂支付至2019年3月1日拖欠的租赁费6000元及利息，3月1日之后的费用按月1200元的租赁费加倍支付至房屋归还之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年，被告租赁原告位于江门门前的房屋居住至2015年，2015年10月1日，被告与原告协商达成口头协议续租三年，月租赁费1200元。2018年10月1号到期后，原告因家庭原因需要收回房屋不再出租，并在2018年8月通知被告要收回房屋，但被告拒绝归还房屋亦不支付租赁费，被告的行为侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉讼至法院，请求法院依法判决。 本诉被告曾俊淞辩称，1.2018年10月被告与原告仍有租赁关系，原告在租赁期间内将房屋卖给第三人侵犯被告的优先购买权；2.被告对租赁房屋的装修是经过原告同意，原告要求解除合同应当赔偿原告损失；3.10月1日后的租金未付,责任不在被告，原告无权要求加倍支付租金及利息。 反诉原告曾俊淞向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉原告享有对租赁房屋的优先购买权而购买房屋；2.由反诉被告赔偿损失10万元或折抵8至10年租金；3.由反诉被告承担诉讼费等费用。事实和理由：反诉被告将位于江门中学的房屋长期租赁给反诉原告。在租赁期间，2017年经反诉被告同意，反诉原告对房屋进行装修，支出装修费用近10万元。现反诉被告将房屋卖给了案外人，侵害了反诉原告的优先购买权。反诉被告的诉请无事实法律依据，应依法驳回，理由是房屋是长期租赁，仍在租期；出卖房屋侵犯了优先购买权，要求加倍支付租金及利息无法律依据。请求驳回本诉原告的诉讼请求，依法支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告王少刚辩称，1.反诉原告主张的优先购买权不成立，不应是本案租赁合同审理范畴，反诉被告没有处分房屋的意思，故反诉被告并未侵犯反诉原告的优先购买权；2.反诉原告主张赔偿装修费用没有法律依据；3、反诉原告认为是长期租赁合同理由不成立，应当是不定期租赁合同，故反诉被告有权要求反诉原告支付租金并解除合同。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2010年10月5日本诉原告之妻张亚林与案外人丁明英签订了《租房协议》，约定将本诉原告位于江门对门王少刚的门市租给丁明英自主经营，租期为五年（2010年10月6日至2015年10月5日），租金每年给付一次，年租金为6000元。2011年6月4日，本诉被告曾俊淞与案外人丁明英签订了《租房协议》，协议约定：丁明英将上述房屋转租给曾俊淞经营，经房东王少刚同意，将门市转让给曾俊淞使用，从2011年6月5日至2015年10月5日，年租金6000元，租期内租金不变，丁明英在租用该门市时花费30000元装修，曾俊淞在签订门市转让协议之日给付丁明英门市装修费30000元。双方当事人均认可2018年房屋租金为每月1200元，租金只支付到了2018年10月5日，此后的租金本诉被告曾俊淞未再支付。 另查明，2017年反诉原告对上述租赁房屋进行装修，花去装修费64748元，双方未对房屋装修残值处理进行约定。当事人双方自2015年10月6日起未另行签订有书面的房屋租赁合同。2018年本诉原告王少刚曾向叙永县江门镇江门社区人民调解委员会请求协调收回租赁给本诉被告的房屋，因本诉被告未到场协调未果。 以上事实有本诉原告王少刚、被告曾俊淞的身份证件，《租房协议》两份，收条，契证，中山市品恩照明科技有限公司送货单、引尚家居销售清单，请予协助化解房屋租赁矛盾纠纷的请求以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证予以认定。 本院认为，房屋租赁合同纠纷的双方当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务，没有书面约定的应当按照法律法规规定予以处理。本院就本案的争议焦点作以下评析： 一、关于本诉原告与本诉被告的房屋租赁合同是否应当解除的问题。 本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在本案中，本诉被告自在案外人丁明英处转租本诉原告王少刚的房屋到期后，未再与本诉原告签订书面租赁合同，合同到期至今已达4年时间，故本案中本诉原告与本诉被告之间的房屋租赁合同为不定期租赁合同。再根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。本诉原告曾在2018年10月22日向江门社区人民调解委员会请求协调租赁房屋事宜，已履行了告知义务，现如今向本院提起诉讼再一次履行了通知承租人的义务，故本诉原告要求解除租赁合同，要求本诉被告归还租赁房屋的诉讼主张，本院予以支持。 至于租金问题，双方当事人均认可自2018年10月6日起本诉被告未再支付租金且2018年房屋的租金为每月1200元，现本诉原告诉请要求本诉被告支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。支付的租金应当从2018年10月6日起，按每月1200元计算至本诉被告返还租赁房屋给本诉原告之日止。 二、对于租赁合同解除后，房屋装修残值的处理问题。 本院认为，本诉被告于2017年装修了该租赁房屋，至今已达两年有余，在此期间，本诉原告并未提出异议，由此认定本诉被告装修该房屋是得到了本诉原告的认可。双方当事人未对装饰装修物的处理作出约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十一条之规定，对于未形成附合的装饰装修物，可由本诉被告拆除，但不得损害租赁房屋的主体结构。对于已形成附合的装饰装修物，本诉被告装修该房屋系特定装修，装修也是为其做生意，并非基础设施装修，对他人并没有实际的使用价值，不属于法律规定的添附，被告应当及时拆除，恢复原状。 三、关于反诉被告是否侵犯反诉原告的优先购买权的问题。 本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明，未提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担相应的法律后果。在本案中，反诉原告主张反诉被告将租赁房屋出卖给了第三人，侵犯了反诉原告的优先购买权，但其仅提供了电话录音，并未提供其他证据予以证明，故反诉原告提出反诉被告侵犯其优先购买权的诉讼主张，本院难以支持。反诉原告主张反诉被告侵犯其优先购买权从而要求反诉被告赔偿损失的诉讼主张，本院也不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告王少刚与本诉被告曾俊淞的不定期租赁合同，本诉被告曾俊淞于本判决生效之日起十日内将本诉原告位于叙永县对面的门市退还本诉原告王少刚； 二、本诉被告曾俊淞于本判决生效之日起十日内支付本诉原告王少刚租金（租金从2018年10月6日起计算至本诉被告曾俊淞返还租赁房屋给本诉原告王少刚之日止，标准按每月1200元计算）； 三、驳回本诉原告王少刚的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告曾俊淞的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1150元，由本诉被告曾俊淞承担（该款本诉原告王少刚已垫付，本诉被告曾俊淞于本判决生效之日起十日内支付给本诉原告王少刚），反诉案件受理费1150元，由反诉原告曾俊淞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  杨洪超 二〇一九年十月九日 书记员  王雪莲