河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初8530号原告（反诉被告）：李天龙，男，1993年8月31日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张振阳，北京市道成（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高关静，女，1985年3月19日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：何胜林，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦雅，北京大成（郑州）律师事务所律师。第三人：河南建宇房地产营销策划有限公司郑州汝河路分公司，住所地郑州市中原区汝河西路66号院1号楼1层6号。负责人：邱洪乐，职务：经理。委托诉讼代理人：袁洪波，男，1977年5月4日生，汉族，住郑州市中原区。系公司员工。第三人：李风枝，女，1964年9月17日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张佳萱，河南良承律师事务所律师。原告李天龙与被告高关静、第三人河南建宇房地产营销策划有限公司郑州汝河路分公司（以下简称建宇公司）、李风枝租赁合同纠纷一案及反诉原告高关静、反诉被告李天龙、第三人李风枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李天龙及其委托诉讼代理人张振阳，被告高关静及其委托诉讼代理人何胜林、李梦雅，第三人建宇公司委托诉讼代理人袁洪波，第三人李风枝及其委托诉讼代理人张佳萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李天龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告的字第1301236151号房屋；2.判令被告支付2016年6月至2019年6月居住期间房屋使用（租赁）费用90000元整；3.判令诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：自2016年6月26日计算至实际交付房屋，依据合同约定每月2600元计算，截止至2019年8月26日共38个月，租金为98800元，扣除被告已支付的5200元后为93600元。事实和理由:2016年6月，李天龙系字第1301236151号房屋的所有权人亦系李风枝的儿子，委托李风枝将位于中原区中原中路171号2号楼2单元28层2806号房屋出租出去，李风枝于2016年6月26日将房屋通过河南建宇房地产营销策划有限公司郑州汝河路分公司租给了被告高关静，被告及家人长期居住着原告的房屋，既不交付房屋租赁费也不返还房屋，原告多次催要均未果，为维护自身合法权益，诉至法院。被告高关静辩称：高关静是基于与李天龙签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》而占有、使用涉案房屋，高关静与李天龙之间不是房屋租赁关系，李天龙的诉请没有事实和法律依据，应当依法驳回。2016年6月19日，李天龙与高关静、第三人河南建宇房地产营销策划有限公司郑州汝河路分公司签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（以下称《二手房买卖居间合同》），约定李天龙以99.8万元的价格将涉案房屋转让给高关静。《二手房买卖居间合同》第十四条第4款约定：李天龙以租赁的方式交付房屋。《二手房买卖居间合同》签订后，高关静按照合同约定支付了2万元定金；2016年6月26日，李天龙按照《二手房买卖居间合同》约定，与高关静签订《建宇租赁合同》，以租赁的方式将涉案房屋交付高关静。因此，虽然李天龙与高关静签订有《建宇租赁合同》，但该租赁合同仅仅是双方履行之前签订的《二手房买卖居间合同》交付房屋的一种形式，双方并不是租赁关系，而是房屋买卖关系；即便存在短暂的租赁关系，该租赁关系早在2016年12月已经终止、完结，高关静是基于双方签订的《二手房买卖居间合同》而继续占有、使用涉案房屋。所以，李天龙无权要求高关静支付房屋租金，更无权主张双方租赁关系终止而要求高关静搬离涉案房屋，李天龙的诉请没有事实和法律依据，应当依法驳回。第三人河南建宇房地产营销策划有限公司辩称，房屋买卖合同是应双方要求在我公司促成的，租赁合同是双方协商一致自行签署的，我方有工作人员在场。第三人李风枝辩称意见同原告。被告高关静向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，配合反诉原告办理房屋过户手续；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金501000元（自2019年8月1日至判决生效之日期间的违约金仍按每日500元计算）；3.判令诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年6月19日，反诉被告李天龙与反诉原告高关静、第三人河南建宇房地产营销策划有限公司郑州汝河路分公司签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（以下简称《二手房买卖居间合同》，约定李天龙以99.8万元的价格将涉案房屋转让给高关静。《二手房买卖居间合同》第六条第3款约定：李天龙同意于2016年10月31日前将房产项下的户籍关系迁出；第十条第五款约定李天龙未能按期履行本合同第六条第（一）、（二）、（三）项约定相关义务的，除继续履行相关义务外，应承担每逾期一日500元违约金。《二手房买卖居间合同》签订后，高关静按约履行合同约定义务，李天龙却拒绝履行合同，拒绝办理房屋过户手续，反诉原告为维护合法权益依法提起诉讼。原告李天龙针对被告高关静的反诉请求辩称：反诉原告所诉被告不适格，与本案不是同一法律关系，应另行起诉，因房屋所有权人李天龙并未在房屋买卖合同上签字，也没有授权委托书。李风枝和建宇公司及高关静签署的房屋买卖合同中第14条补充条款第3、4、5款不是原告的笔迹，也不是李风枝的笔迹，系房屋中介所写，是在有意引导李风枝与其签订此条款，因第三人建宇公司明知没有授权的情况下，签订3、4、5条，存在误导。第4条是以租赁方式交房，在李天龙不同意卖涉案房屋的情况下，租赁合同成立，如同意卖房的情况下就按买卖合同，事后并未得到李天龙的追认，因此此买卖合同对原告李天龙不产生相应的法律效力。第三人李风枝针对被告高关静的反诉请求辩称：1.合同无法继续履行；2.中介公司告知我卖房需经房屋所有权人的同意才能卖房，我并未取得卖房授权委托，双方当时协商过，如果事后李天龙同意卖房的话就卖，不同意卖的话就租。我不存在违约，不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定法律事实如下：1.原告李天龙与第三人李风枝系母子关系，位于郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋系原告李天龙单独所有。诉讼中，李天龙与李风枝陈述因李天龙在外地服兵役，直至2016年8月底服役结束回到郑州。2.2016年6月19日，第三人李风枝以原告李天龙代理人的名义（甲方）、被告高关静（乙方）与第三人河南建宇房地产营销策划有限公司郑州汝河路分公司（丙方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，约定甲方将位于郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋以99.8万元价格出卖给乙方，建筑面积79.65平方米；乙方通过按揭贷款方式付款，双方于签订合同后十个工作日共同到贷款银行办理相关按揭手续；乙方在签订合同时支付购房定金1万元由甲方保存，该定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款；乙方在签订合同时支付购房定金1万元由丙方保存，该定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款；甲方保证在2016年9月15日内完成注销抵押登记手续，经甲方申请，乙方出解押款（18万元左右），于2016年9月15日内完成解押注销，乙方一周内给甲方转款；在签订本合同同时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后当日内办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。甲乙双方约定于乙方给甲方转过解押款内，甲方将本合同约定的房屋及附属物交付给乙方；乙方出新房本后拾工作日内向有关部门申请办理水、电、气、暖等相关附属设施的更名手续；甲方同意于2016年10月31日前将该房产项下的户籍关系从该房屋迁出；…甲方承诺该房交易不产生增值税、20%差额个税，如果产生由甲方承担。其余所有交易税费由乙方负责支付。甲方违约致合同不能履行的，乙方已支付定金的，按定金的双倍赔偿乙方；乙方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金的，定金归甲方所有；…补充条款：1.新房本产权人具体写谁的名字由乙方自行决定。2.代理人与产权人为母子关系，代理人承诺已获得产权人书面委托，代理人自愿承担本合同相应法律责任。3.乙方给甲方转解押款当日甲方给乙方以租赁方式交房。4.此合同约定甲乙双方最迟于2016年8月31日办理相关手续。交易过程中，李风枝向被告及第三人建宇公司出示了上述房产本原件、李风枝身份证与李天龙身份证复印件。当日，合同签订后，被告高关静依约支付定金两万元，一万元由第三人建宇公司保管，一万元由李风枝保管。第三人李风枝以原告李天龙代理人的名义向被告高关静出具了定金收条。3.2016年6月26日，被告高关静丈夫王永亮向原告李天龙名下的银行账户转账18万元。当日，该18万元又退回至王永亮账户。诉讼中，唐成园（2015年8月1日至2017年2月底在第三人建宇公司处任经纪人，本案所涉房屋买卖合同由其经手）到庭作证，因李风枝说已找好办理解押人员不需要房屋所有权人到场，2016年6月26日上午其与郑静静、高关静、王永亮、李风枝按约定到银行办理解押手续，当天高关静当场按约定给该房产按揭贷款银行卡转款，钱转账成功后三方一起去柜台办理扣款手续，但因李天龙在部队本人无法到场没有办成结清手续，要等李天龙回来后才能办李风枝就把钱退还给高关静。三方一起回了李风枝的店里，经协商一致双方又签了租赁协议，约定租到产权人回来后继续办理房屋交易手续。当时沟通的是在房屋买卖合同中约定的时间之前办理完毕解押手续。被告高关静对唐成园的证言无异议。第三人李风枝认为其当时未到现场，其将李天龙名下农行的银行卡给刘秀丽，让刘秀丽跟着中介工作人员办理解押，后刘秀丽说李天龙没有回来不知道房子卖不卖，其让刘秀丽将高关静已支付的18万元退回去了。4.2016年6月26日，第三人李风枝以原告李天龙代理人的名义（出租方，甲方）与被告高关静（承租方，乙方）签订了《建宇租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋，租赁期限半年，自2016年6月26日至2016年12月25日，月租金2600元，无押金。当日，李风枝将涉案房屋钥匙交给被告高关静，被告高关静支付了5200元房租。被告一直在该房屋居住至今。诉讼中，李天龙对其母亲李风枝代其出租房屋予以认可，对李风枝代其出售房屋不予追认。后原被告因上述房屋买卖合同、租赁合同履行问题发生纠纷，原告起诉来院，被告提起反诉。诉讼中，第三人建宇公司提供其工作人员郑静静与李风枝在2016年9月10日的通话录音证明李风枝要求高关静在十日内将房款一次性支付，后高关静在十日内准备好购房款后李风枝又称房子不卖了。高关静、李风枝对该通话录音真实性均无异议，李风枝认为该通话录音的时间应为2016年8月。5.李天龙提供证据证明案涉房屋在中国农业银行办理有按揭贷款，并办理了抵押手续，截止至2019年10月9日，剩余按揭贷款325022.23元。诉讼中，被告高关静表示愿意向李天龙支付剩余贷款以协助原告办理房屋解押手续，并愿意于原告办理解押手续后十日内向原告一次性支付剩余房款，自愿承担本案房屋买卖产生的相关税费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据已查明的事实，涉案房屋登记在李天龙名下，李风枝以李天龙名义与高关静签订房屋买卖合同，现李天龙对李风枝的代理行为不予追认，故李风枝代李天龙签订房屋买卖合同的行为应属无权代理。在无权代理的基础上，是否对被代理人有约束力，即本案的争议焦点：李风枝将涉案房屋出售给被告高关静的行为是否构成表见代理。结合本案案情，李风枝的行为构成表见代理。首先，第三人李风枝与房屋产权人李天龙系母子关系，李风枝在房屋买卖合同中明确承诺已获得产权人书面授权。其次，李风枝持有涉案房屋钥匙并通过合法中介机构建宇公司挂牌出售涉案房屋，在签订房屋买卖合同时提供房产本原件、其身份证与原告身份证复印件以供核对。第三，高关静通过中介才获知房源信息，双方房源信息、交易场合均是公开的，高关静有理由相信涉案房源信息的确定性和稳定性，且涉案房屋转让价格符合当时的市场行情。同时，李风枝持有并能够操作李天龙名下涉案房屋抵押贷款银行卡，亦能够佐证其有代其子出售房屋的权限。基于以上事实，高关静在主观上是善意的，其有正当理由相信李风枝是受李天龙委托而出售房屋并从事与售房相关的一系列行为，符合表见代理的特征。故李风枝代李天龙签署的房屋买卖合同合法有效，对李天龙具有约束力，李天龙与高关静双方均应依约履行。李天龙辩称中介和高关静误导李风枝签订房屋买卖合同，李风枝辩称其签订房屋买卖合同时处于醉酒状态，均未提交证据证明，故应承担举证不能的法律后果，本院不予采信。本案中，房屋买卖合同中补充条款中明确约定高关静给李天龙转解押款当日以租赁方式交房，后在各方约定的2016年6月26日，高关静的丈夫王永亮依约向李风枝提供的李天龙的抵押贷款银行账户转约定的解押款18万元，当日李风枝代李天龙与高关静签订房屋租赁合同并以租赁方式交房，符合双方房屋买卖合同的约定，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方亦均应依约履行。因房屋买卖合同在以租赁形式交房后未继续履行，故高关静应当依约向李天龙支付其租赁涉案房屋期间的房屋租赁费用。经查，高关静在支付李天龙5200元租金后未再支付租金，故对李天龙主张高关静支付其截止至2019年8月26日的房屋租赁费93600元（2600元×38月-5200元），有事实和法律依据，本院予以支持。现高关静表示愿意向李天龙一次性清偿涉案房屋抵押债务，并在李天龙办理房屋解押手续后十日内向李天龙一次性支付剩余房款，房屋买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行。高关静具体偿还房屋抵押贷款数额，应当以抵押权人中国农业银行的实时核定为准。李天龙应在高关静支付解押款后办理房屋解押手续。抵押解除后，高关静应当向李天龙支付剩余房款，李天龙亦应配合高关静办理涉案房屋过户手续，将房屋过户至高关静名下。关于反诉原告高关静主张的违约金，反诉被告李天龙认为违约金过高。经查涉案房屋一直由高关静以租赁方式占有使用，第三人建宇公司提交的其工作人员与李风枝的通话录音可以证明由于李风枝方的不诚信行为导致房屋买卖合同一直未继续履行，另本案本诉中确定被告向原告支付截至止2019年8月26日的房租，故李风枝代表李天龙买卖房屋过程中的延迟履行行为给被告高关静造成一定房租损失。由于李天龙于2016年8月底兵役结束回到郑州，李风枝代表李天龙与高关静签订的房屋租赁合同约定租赁期间为2016年9月26日至2016年12月25日，结合房屋买卖合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定本诉中高关静应向李天龙支付的自2016年12月26日至2019年8月26日的房租为高关静实际损失。故李天龙应向高关静支付的违约金应为83200元，对反诉原告主张其余部分，本院不予支持。在实际履行中，反诉中原告应支付的违约金与本诉中被告应支付的租金可予以抵销。故抵销后被告还应向原告支付租金10400元，原告不再支付违约金。关于李风枝因表见代理给李天龙造成的损失，李天龙可向李风枝另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高关静自本判决生效之日起十日内向原告李天龙支付郑州市中原区中原中路171号2号楼2单元28层2806号房屋租金10400元。二、被告高关静于本案判决生效之日起十日内向原告李天龙支付上述房屋银行按揭贷款剩余金额（截止至2019年10月9日，剩余按揭贷款325022.23元，具体偿还剩余按揭贷款数额，以抵押权人中国农业银行的实时核定为准）；原告李天龙自被告高关静支付上述房屋银行按揭贷款剩余金额之日起七日内办理上述房屋的银行抵押权解押手续，并于解押后二十日内协助被告高关静办理房屋过户手续，将该房屋所有权登记至被告高关静名下。三、被告高关静于房屋过户当日向原告李天龙支付剩余购房款（以99.8万元为总房款，扣除被告已支付的定金2万元及房屋按揭贷款数额）。四、驳回原告李天龙的其他诉讼请求；五、驳回被告高关静的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由被告高关静负担；反诉案件受理费4405元，由原告李天龙负担940元，由被告高关静负担3465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  徐源二〇一九年十月十七日书记员  张璐