四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初7247号 原告：四川富临物业服务有限公司，统一社会信用代码915107032054137819，住所地：绵阳市长虹大道南段41号。 法定代表人：张丽华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜成柱，四川众城律师事务所律师。 被告：杨德斌，男，1962年7月11日出生，汉族，身份证住址四川省绵阳市涪城区，现住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：扈国强，涪城区朝阳法律服务所法律工作者。 原告四川富临物业服务有限公司与被告杨德斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹淇曲、被告杨德斌及委托诉讼代理人扈国强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告四川富临物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付其拖欠的从2014年4月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4244.60元以及违约金1273.38元；自2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2452.44元、自2018年3月1日至2018年12月31日期间的生活垃圾清运费60元以及违约金735.73元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与案涉小区开发商签订了《丽景花城前期物业服务合同》，之后与案涉小区业主委员会签订了《丽景花城物业服务合同》，合同明确约定了自2018年1月1日起原告对案涉小区的物业服务内容、收费标准、缴费时间以及其他相关权利义务，并约定若业主未按时足额缴纳物业费应当支付相应的违约金。合同还约定，由原告按照每户6元/月的标准代收代缴生活垃圾清运费。被告系案涉小区9栋7单元602号商品房（建筑面积209.61平方米）登记的业主/物业使用人，自2014年4月1日起拖欠物业服务费及垃圾清运费，原告多次催收均无果。原告认为，被告欠交物业费的行为，既违反了《中华人民共和国合同法》的规定，也违反了双方的约定，其除应当向原告支付物业服务费和生活垃圾清运费外，还应当向原告支付违约金（暂按照拖欠物业服务费本金的30%计算），故起诉来院。 被告杨德斌辩称：1.绵阳市丽景花城业主委员会未经小区全体业主大会选举产生，既不能对物业服务公司履行监督职能，又不能维护小区广大业主的合法权益，无资格代表全体业主与物业公司签订任何协议，故原告与丽景花城业委会签订的合同无效；2.原告未适当履行物业服务义务，被告应少或者减免物业费；3.原告擅自上涨物业服务费且未进行公示；4.被告愿意支付垃圾清运费及2014年4月1日至2019年5月31日期间按照0.45元/月/平方米一半的物业服务费，以督促原告改善小区物业服务质量。 本院经审理认定事实如下：被告杨德斌系丽景花城小区9栋7单元602号商品房业主，建筑面积209.61㎡，系多层住宅。被告于2005年5月19日入住，并于2005年5月26日与四川绵阳富临物业管理有限责任公司签订《物业管理服务协议》及《富临丽景花城费用收缴协议》，约定多层住宅物业管理服务费0.45元/月/平方米，代收生活垃圾清运费6元/月，每月5日前缴清上月前的全部费用，若延期缴付，四川绵阳富临物业管理有限责任公司有权每天按应缴费用总额1%的比例收取滞纳金。2017年5月24日，四川绵阳富临物业管理有限责任公司更名为四川富临物业服务有限公司。2017年10月13日，绵阳市丽景花城业主委员会与四川富临物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定物业服务期限自2018年1月1日至2019年5月31日，物业服务费按照房屋面积向业主或物业使用人收取，多层住宅0.65元/月/平方米，业主应在每月25日前按月/季/年交纳下月/季/年的物业管理费，逾期未缴纳物业管理费，无正当理由超过30天的，按照1‰/天收取物业管理费违约金。被告自2014年4月1日起未交纳物业费、生活垃圾清运费，原告通过上门张贴缴费通知单的形式催要。合同期满后原告继续在丽景花城小区提供物业服务至今。 另查明，原告已代丽景花城小区业主缴纳2018年度的垃圾清运费。 庭审中，被告申请证人冯某及郭英出庭作证。冯某当庭陈述称：1.与被告杨德斌系邻居关系，于2007年入住案涉小区。2.小区管理混乱，存在诸多问题：消防设施长期没有水，经多次反映在政府监督下才有所改变；监控长期失控；2015年至2018年期间，小区一、二期多次出现被盗事件，冯某家中也曾被盗窃；门卫形同虚设，任何人都能进入小区且未经登记；闲杂人员自由进出；绿化带被业主占用、地面停车位乱停乱放。3.2017年参与维权时才知晓业委会的存在，但不知道业委会的办公地点。4.2018年1月后上涨物业费没有在小区内公示。郭英当庭陈述称：1.郭英系案涉小区业主。2.小区存在管理不善的问题：2012年家中曾发生被盗事件，当天所在楼栋5户被盗；环境脏乱差、路面不平整、路灯没开，安保服务也差。3.2018年1月后上涨物业费没有在小区内公示。 本院认为，原、被告双方对2018年以前的物业服务费计算标准无争议，本案的争议焦点在2018年1月1日以后的物业服务费的计算标准问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，丽景花城业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对包括原告在内的该小区业主具有约束力，被告虽予以抗辩，但未举证证明该合同已被撤销或被认定无效的任何证据，故前述合同至今有效，被告应受该合同的约束，被告在2018年1月1日以后应按照前述合同约定的0.65元/月/平方米的标准支付物业服务费。 依照《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原告实际为小区提供了物业服务，被告应当按原约定标准支付物业服务费。至于原告主张前述合同期满后的物业服务费，因原告在期满后继续为案涉小区提供物业服务，其主张参照之前的标准计付物业服务费符合法律规定，本院予以支持。 综上，被告应向原告支付物业服务费计算为：2014年4月1日至2017年12月31日期间为4244.60元（209.61平方米×0.45元/月/平方米×45个月）；2018年1月1日至2019年6月30日期间为2452.44元（209.61平方米×0.65元/月/平方米×18个月）。 原告主张被告支付2018年3月1日至2018年12月31日的生活垃圾清运费60元，被告答辩愿意承担，且原告已实际代付该笔费用，本院予以支持。 原告请求判令被告按照欠付物业服务费的30%支付违约金，因原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故其主张的逾期违约金，本院不予支持。 为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨德斌于本判决生效后五日内向原告四川富临物业服务有限公司支付2014年4月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币4244.60元、2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2452.44元、2018年3月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费60元； 二、驳回原告四川富临物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨德斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审判员  张馨睿 二〇一九年十月十七日 书记员  何 婧