云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初3198号原告：熊紫英，女，汉族，1975年2月12日出生，初中文化，甘肃省天水市人，天水嘉通建筑有限责任公司员工，现住甘肃省天水市秦州区。委托诉讼代理人：郑水茹，云南逻计律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：云南创隆泰企业管理咨询有限公司。注册号：530100100118627。住所地：云南省昆明市高新区红塔精品小高层26幢2单元4C号。法定代表人：潘伟，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李国平，云南卓承律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。原告熊紫英与被告云南创隆泰企业管理咨询有限公司（以下简称创隆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊紫英的委托诉讼代理人郑水茹、被告创隆公司的委托诉讼代理人李国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊紫英向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付拖欠原告的租金76715.80元、滞纳金28486元，两项合计：105201.80元（大写壹拾万零伍仟贰佰零壹元捌角），并支付自2019年7月1日至所有租金全部付清之日止的滞纳金，以76715.80元为基础，按年利率24%计算；二、请求依法判令被告支付原告违约赔偿金50000元（大写：伍万元整），以上费用合计：155201.80元（大写：壹拾伍万伍仟贰佰零壹元捌角）；三、请求依法判令被告按照合同约定于每年的7月1日之前一次性支付当年的租金32388元给原告（自2020年1月1日至2024年6月30日期间的租金）；四、请求依法判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年8月19日，原、被告双方共签订三份《房屋租赁合同》，约定：原告将其享有用益物权的位于普洱市间房屋出租给被告用于经营酒店及其相关配套经营使用；租赁期限为11年，自2013年7月1日至2024年6月30日止；第一阶段（自2013年7月1日至2019年6月30日止）的租金为每年每间10272元，租金每半年支付一次，被告应于每年的7月30日和1月30日前将租金支付给原告;第二阶段（自2019年7月1日至2024年6月30日止）的租金为每年每间10786元，租金一年一付，被告于每年的7月1日前将租金支付给原告；同时，合同还约定被告应按时支付租金，逾期支付租金的，每逾期一天，被告需按应付租金的0.3%支付滞纳金。逾期超过三个月的，视为被告违约。任意一方违约的，违约方应向守约方支付违约赔偿金5万元。上述合同签订生效后，原告如约交付房屋，并按照合同约定给被告免租装修期，被告利用房屋经营酒店，名称为普洱市思茅区鑫象大酒店。合同履行期限内，被告依约将2013年7月1日至2015年6月30日期间的租金付清，而之后的租金只是断断续续的支付，至2019年12月31日止被告共拖欠原告租金76715.80元；由于被告未按时支付租金，至2019年6月30日止共产生滞纳金28486元（滞纳金的计算详见附件一）。被告多次未按时支付租金、且逾期超过3个月的行为，已构成违约，其应按照合同第十二条的约定，向原告支付违约赔偿金5万元。由于被告一直未将拖欠原告的租金支付给原告，无奈之下，原告特地从甘肃天水老家前往普洱市思茅区，向被告主张权利。来到思茅本地后，原告多次找被告协商，希望其能尽快付清所拖欠的租金等相关费用，但被告不予支付，在原告多次找被告协商无果的情况下，原告只能向法院起诉以主张自己的权利。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，依据合同法及相关法律规定，特向人民法院提起诉讼。请求人民法院依据事实及法律，支持原告的诉讼请求。被告创隆公司辩称，1.所拖欠的租金，被告同意支付，对租金的金额原告代理人需要下去核实，因为原来的经营者是原告的姐姐熊顺英，后熊顺英离职，有的财务数据到现在还没有找到，被告需要再进一步核实；2.对原告起诉的滞纳金和违约金，被告不予认可，理由是导致被告不能按时支付租金的原因是因为酒店在经营时，普洱市在创建文明城市，普洱市消防管理、公安管理部门认为酒店之前的消防存在安全隐患，必须停业整改，致使鑫象酒店停业接近一年的时间，这一行为属于不可抗力，并且在停业以后，被告以尽自己最大的能力在2018年12月24日向原告方支付过租金，并且双方之间现在还在履行租赁合同；3.原告起诉的第三项，被告不予认可，因为不可抗力的原因导致酒店停止经营，被告不具备支付租金的能力，根据被告与其他业主签订的酒店租金确认书，被告拖欠其他业主的租金全部支付完是2019年12月31日；4、诉讼费由人民法院依法判决。综上所述，请人民法院驳回原告的诉讼请求，被告所述原告到普洱找到被告，但据被告法定代表人说，原告没有来找过被告，都是熊顺英找的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的第一组证据材料：《国家企业信用信息公示报告》，第三组证据材料中的《交易明细清单》，第五组证据材料：《用益物权转让书》，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的第二组证据材料：《房屋租赁合同》，被告对该组证据材料不予认可。本院认为，该证据材料来源及形式合法，能证实原告熊紫英与被告创隆公司于2012年8月19日签订三份《房屋租赁合同》的事实，故本院予以采信；2.原告提交的第三组证据材料：《2015.12支付鑫象酒店房租明细表》《付款申请审批表》《收据》，被告对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，系原告自认被告向原告支付租金的情况，故本院予以采信；3.原告提交的第四组证据材料：《常住人口登记信息》《交通费票据》《个人收入证明》《劳动合同书》《律师代理费》，被告对该组证据材料的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。本院认为，《常住人口登记信息》《律师代理费》来源及形式合法，能证实原告的身份信息，以及原告委托云南逻计律师事务所代理原告与被告的租赁合同纠纷案件事宜，并向云南逻计律师事务所支付代理费5000.00元的事实，故本院予以采信；《交通费票据》《个人收入证明》《劳动合同书》虽来源及形式合法，但与本案不具有关联性，故本院不予采信；4.被告提交的证据材料：《酒店租金确认书》，原告对该组证据材料的真实性、合法性予以认可，但对关联不予认可。本院认为，该证据材料虽来源及形式合法，但系被告创隆公司与张丽昆签订的《酒店租金确认书》，与本案不具有关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2012年8月19日，原告熊紫英与云南金合志诚房地产经纪有限公司签订三份《用益物权转让协议书》，原告向云南金合志诚房地产经纪有限公司转让位于普洱市思茅区房屋的用益物权。同日，原告熊紫英与被告创隆公司签订三份《房屋租赁合同》，三份合同中的租赁期限、租金支付方式和期限、权利义务均为一致。合同的主要内容为：被告向原告租赁位于普洱市思茅区房屋作为经营酒店及其相关配套经营使用；租赁期为11年，自2013年7月1日起至2024年6月30日止；租赁期间段划分为二个阶段，每阶段租金数额及支付方式不同，具体租金数额及支付方式如下：第一阶段为6年，自2013年7月1日起至2019年6月30日止，该阶段租金为10272.00元/年，租金每半年（6个月）支付一次，每半年租金为5136.00元整，被告于每年的7月30日和1月30日前将租金交纳给原告；第二阶段自2019年7月1日起至2024年6月30日止共计5年，该阶段租金为10786.00元/年，支付方式为一年一付，一年的租金为10786.00元整，被告于每年的7月1日前将租金交纳给原告；被告应按时交纳租金，逾期交纳租金，每逾期一天，则被告需按当期应付租金的0.3%支付滞纳金，逾期超过3个月，视为被告违约，被告应向原告支付违约赔偿金人民币5万元。庭审中，原告自认2013年7月1日至2015年6月30日期间的租金被告已经全部付清，被告在2015年12月31日至2018年12月24日期间陆续向原告支付租金共计62727.20元。另查明，原告委托云南逻计律师事务所代理原告与被告的租赁合同纠纷案件事宜，并向云南逻计律师事务所支付代理费5000.00元。本院认为，对原告主张被告向原告支付房屋租金76715.80元的请求，原告熊紫英与被告创隆公司签订三份《房屋租赁合同》，是原被告的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，原、被告之间依法成立租赁合同关系，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定：租赁期为11年，自2013年7月1日起至2024年6月30日止；第一阶段为6年，自2013年7月1日起至2019年6月30日止，该阶段租金为10272.00元/年，租金每半年（6个月）支付一次，每半年租金为5136.00元，被告于每年的7月30日和1月30日前将租金交纳给原告；第二阶段自2019年7月1日起至2024年6月30日止共计5年，该阶段租金为10786.00元/年，支付方式为一年一付，一年的租金为10786.00元，被告于每年的7月1日前将租金交纳给原告。被告应当按照上述约定向原告支付租金，但被告未按照上述约定向原告支付租金，被告的行为违反了双方的约定及法律的规定，被告负有向原告支付租金的义务，庭审中原告自认2013年7月1日至2015年6月30日期间的租金被告已经全部付清，被告在2015年12月31日至2018年12月24日期间向原告支付租金共计62727.20元。依照上述原被告签订的三份合同约定，被告在2015年7月1日起至2019年9月30日止（共计4年3个月）应付原告三间房屋租金为131353.50元[计算方式：（10272.00元/年×4年+10786.00元/年÷12月×3月）×3间]，扣减被告已支付的租金62727.20元，被告还应向原告支付租金为68626.30元，故对原告主张被告向原告支付租金的请求，本院予以支持由被告向原告支付自2015年7月1日起至2019年9月30日止的租金68626.30元。对原告主张被告支付自2019年10月1日起至2024年6月30日的租金的请求，因该期间的租金尚未实际发生，原告可以待实际发生后另行主张，故本院在本案中不宜认定处理。对被告抗辩被告经营的酒店因普洱市在创建文明城市，普洱市消防管理部门认为酒店存在安全隐患，责令其停止营业属于不可抗力的理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告经营的酒店因消防存在安全隐患被责令停止营业不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。对原告主张被告支付滞纳金、违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定，第一阶段的租金被告于每年的7月30日和1月30日前将租金交纳给原告，第二阶段的租金于每年的7月1日前将租金交纳给原告。但被告未按时足额向原告支付租金，被告的行为已经构成违约，应向原告承担违约责任，虽然原被告在《房屋租赁合同》中约定，被告逾期交纳租金，每逾期一天则被告需按当期应付租金的0.3%支付滞纳金，逾期超过3个月视为被告违约，被告应向原告支付违约赔偿金50000.00元。违约金的性质是补偿性兼具惩罚性，但以补偿性为原则兼具一定程度的惩罚性，违约金的目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，本案中原告要求被告按照《房屋租赁合同》中约定的滞纳金、违约金向原告支付违约损失，庭审中被告亦认为过高要求予以调整，经审核被告未按时足额向原告支付租金给原告造成的实际损失系资金被占用期间的利息损失及原告委托云南逻计律师事务所代理原告与被告的租赁合同纠纷案件事宜，向云南逻计律师事务所支付代理费5000.00元的损失，在被告存在违约的情况下，兼顾合同的履行情况，以及被告的过错程度等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际情况，本院予以调整为按照被告尚欠原告的租金68626.30元的30%向原告支付违约金20587.90元（计算方式：68626.30元×30%）为宜。故对原告主张被告支付滞纳金、违约金的诉讼请求，本院予以部分支持由被告向原告支付违约金20587.90元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告云南创隆泰企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告熊紫英支付自2015年7月1日起至2019年9月30日止的租金68626.30元、违约金20587.90元，共计89214.20元；二、驳回原告熊紫英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3404.00元，减半收取计1702.00元，由原告熊紫英承担724.00元，被告云南创隆泰企业管理咨询有限公司承担978.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  段经权二〇一九年十月十四日法官助理谭艳超书记员**芳