江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6643号 原告：王屹东，男，1995年12月6日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托代理人：张弟，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。 被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区。 法定代表人：侯庆存，总经理。 委托代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 原告王屹东与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序于2019年9月26日、10月22日两次公开开庭进行了审理。原告王屹东的委托诉讼代理人刘朋和被告当代公司的委托诉讼代理人刘汉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王屹东向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告购买的苏州市姑苏区苏站路1333号当代万国府**幢***室房屋装饰装修质量问题进行修复，并自修复合格之日起计算保修期；2、判令被告赔偿原告各项损失12万元（包括房屋空置损失67200元、物业费、能源费、公共能耗费、车位管理费损失11744元、误工费损失10000元、入户门鞋柜缺失损失5000元、门窗不符合合同约定赔偿20000元、墙体开裂导致墙布损失6000元）；3、判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区苏站路当代万国府小区的公共道路、绿地、车位等进行依法修复；4、判令被告对小区新风系统存在的安全隐患进行排除。审理中，原告王屹东确认第1项诉讼请求中需要修复的问题为：1、厨房、客厅、餐厅串味；2、卧室地板起灰。事实与理由：2016年9月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区房屋（建筑面积112.8米）出售给买受人，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告收房后发现房屋装饰装修存在严重的质量问题，且装修材料与合同约定、宣传资料严重不符，并由多处设计缺陷问题，根本无法正常入住。另发现案涉小区内的公共道路、车位、绿化等现状与合同约定、规划总平图、宣传资料等严重不符。房屋在门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施等处存在多项质量问题。收房后，原告发现涉案房屋门窗采用的是普通塑钢材质，与预售宣传时的断桥材质相差巨大；新风系统管道存在建筑垃圾，在使用过程中发生出灰问题。在房屋通过主管部门综合验收后，被告擅自将规划的小区公共道路、车位、绿化等公共区域进行改建，并砌墙对小区公共部位进行封闭处理，该行为违反了规划要求和合同约定。原告于收房当日便提出上述问题，并将陆续发现的问题反馈给被告，亦向被告发送律师函要求被告对上述问题进行回应，至今未果。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告当代公司辩称，1.被告交付的房屋符合法定和合同约定的标准，且经规划、住建部门验收通过，符合交付条件；原告保修的内容，根据其举证，其仅就地板起灰进行保修，被告认为该问题系装修瑕疵，不构成房屋质量问题，并不影响原告正常使用房屋；2、根据原告举证，其自2018年5月5日至2019年4月10日期间报修的项目均不直接影响房屋使用，且被告已在短时间内进行修复，原告据此主张长期空置损失缺乏事实依据；原告主张损失12万元缺乏事实依据，物业费、能源费等属于业主实际应负担费用，与被告维修之间不存在直接因果关系，鞋柜并不属于交付内容，购房合同中亦未约定门窗型材，故上述损失被告均无需赔偿；3、因涉案房屋所在小区已完成交付近两年，小区的共有部分所有权归全体业主，故原告作为业主无权单独提出对公共道路绿地恢复，该权利应由全体业主或成立的业主委员会主张；4、新风系统存在安全隐患，原告举证不足，被告不予认可。请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《苏州市商品房买卖合同》、购房发票、照片、维修报修记录、微信聊天记录、物业费发票、能源费发票、车位管理费收据、建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划合格证、商品房交付使用通知书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月22日，当代公司（出卖人）与王屹东（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区苏站路1333号（当代万国府小区）**幢***室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积112.80平方米，总价为3249382元。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件七、八列明了全装修房的配置及部分配置的品牌、型号，未涉及门窗的材质、型号，也未列明有鞋柜配置。 当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、苏州市商品房交付使用通知书后，于2018年1月25日将案涉房屋交付给王屹东。苏州千千户验房咨询有限公司接受王屹东委托，于2018年1月29日出具检验报告1份，提出房屋在门窗、地面、墙面、房屋吊顶、淋浴门、安装设施等处存在多项质量问题。王屹东此后因房屋装饰装修质量问题多次向当代公司或物业公司报修。当代公司于2018年1月26日至同年4月底前先后为王屹东维修了房屋墙面、天花板、大理石、门窗、橱柜灯管线路、洗浴下水管调整、灶具太阳能配件、地板缝隙、新风系统、电动窗帘、煤气厨壁孔洞填补等项目。 2018年5月至2019年4月，经王屹东报修，当代公司又陆续为其报修的装修质量瑕疵等问题进行维修，每次维修均在报修后数日内完成；其中，2018年5月报修较为频繁，自2018年6月起为零星报修。 审理中，王屹东提供高性能门窗系统宣传照片一张，以证明当代公司销售时宣传房屋门窗使用的是断桥型材质，当代公司认为该照片系对相应型材的宣传，并未使用于涉案房屋，涉案房屋门窗材质与样板间展示的门窗材质一致。 王屹东提供照片证明当代公司展示样板房时包括室外鞋柜，但未交付鞋柜，当代置业公司陈述该鞋柜在样板房的室外，不属于交付房屋的一部分。 审理中，王屹东陈述称，其于2018年9月实际入住案涉房屋。 审理中，王屹东明确其主张的房屋因质量问题不能使用的期间为2018年1月25日至同年11月底，另需补偿一个月作为通风换气的时间。关于案涉房屋2018年的市场租金，双方当事人一致认可按5200元/月计算。 审理中，本院于2019年10月22日组织双方当事人至案涉房屋实地勘验现场。经勘验，案涉房屋室内在新风系统开启情况下无明显异味、串味现象，案涉房屋南、北次卧入口处地板存在踩踏起灰现象。当代公司表示同意就地板起灰问题继续维修，王屹东表示接受，并撤回在本案中主张的维修厨房、客厅、餐厅串味及地板起灰的诉讼请求。 本院认为，王屹东与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代置业公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前及审理过程中，当代公司已经根据王屹东提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题的墙面、地板等部位进行了更换或者维修，王屹东在本案审理中亦撤回维修厨房串味、地板起灰的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，本院照准。当代公司作为开发商，在合同约定的房屋保修期限内仍应继续承担保修责任，房屋的保修期限应按双方约定和相关保修规定执行，王屹东主张延长案涉房屋的质保期，缺乏法律依据，本院亦不予支持。 王屹东主张当代置业公司赔偿其损失12万元，本院逐一分析如下：1、空置期间的租金损失，双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但王屹东所举的照片、视频、与物业公司员工的微信聊天记录足以证明案涉房屋地板、墙面等均经过维修，该类项目的维修直接影响王屹东居住使用房屋，王屹东有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。根据王屹东提供的报修维修记录可以证实截至2018年5月底，当代公司频繁为王屹东进行维修的事实，故酌情认定当代公司赔偿王屹东4个月（2018年1月底至5月底）的租金损失20800元（5200元×4）；至于王屹东主张一个月的通风换气空置补偿，考虑到王屹东购买该新房，必然需要一定的搬迁、通风时间，该时间不因当代公司维修而改变，故本院对此不予支持。2、物业费、能源费、公共能耗费、车辆管理费，王屹东向第三方缴纳的费用系其作为业主应负的义务，因本院已支持王屹东房屋维修期间的租金，足以弥补其房屋不能使用的损失，故其该项请求本院不予支持。3、误工费，王屹东未充分举证误工费的实际支出，该项请求本院亦不予支持。4、鞋柜、门窗型材不符及墙布损失，因案涉房屋买卖合同并未约定交付鞋柜以及具体的门窗型材，故王屹东就上述两项主张赔偿，缺乏合同依据，本院不予支持；至于墙布损失，因王屹东未提供任何证据证明该项损失的发生和具体金额，故该项请求本院亦不予支持。 关于王屹东主张的新风系统安全隐患排除问题，鉴于王屹东未能就此提供有效证据证明新风系统存在何种安全隐患，故本院对其该项诉讼请求，不予支持。 关于王屹东主张当代公司按照规划设计方案对小区的公共道路、绿地、车位等进行依法修复的诉讼请求，当代公司提供了建设工程规划核实合格证证明所交付的房屋建设工程符合规划要求，符合房屋买卖合同所约定的房屋交付标准，规划主管部门也已答复当代公司在取得规划核实合格证后擅自进行的改建，查处主体是城管执法部门，而对于归属全体业主所有的小区公共部位的使用问题，涉及该小区其他业主的利益，应由全体业主共同决定，故该诉讼请求不属本案房屋买卖合同纠纷的审理范围，本院不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告王屹东因房屋维修导致的房屋空置期损失20800元。 二、驳回原告王屹东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告王屹东负担1116元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担234元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，于本判决生效之日起10日内直接支付原告王屹东。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  李尧 二〇一九年十月二十五日 书记员  杨昀