广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7998号原告：何兆峰，男，1966年6月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：何心然，女，1993年8月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：李梦薇、谭嘉钰，广东宏力律师事务所律师、实习人员。被告：广州豪城房产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区南岸路67号。法定代表人：陈仕斌，职务：经理。委托诉讼代理人：潘春容、曾泽龙，广东百高律师事务所律师、实习人员。原告何兆峰、何心然诉被告广州豪城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李梦薇、谭嘉钰和被告委托诉讼代理人潘春容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何兆峰、何心然诉称：2006年12月19日，刘燕珍与被告就广州市荔湾区南岸路67号荔港南湾D15-D18幢地下二层（自然层-2）126号（以下简称“涉案车位”）签订编号为CW0000274的《广州市“城启·荔港南湾”车位认购书》及编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，双方约定刘燕珍作为购买方，以总金额125000元按一次性付款的方式向被告购买涉案车位。被告向刘燕珍代收契税费3788元、代办权证综合费1100元。同日，刘燕珍依约向被告缴纳所有房款、契税费及代办权证综合费用。被告亦将车位交于刘燕珍使用。刘燕珍于2012年4月27日过世，其生前仅有一段婚姻，配偶为原告一何兆峰，二人仅育有一个女儿即原告二何心然。原告二因继承刘燕珍的遗产，于2019年8月5日向广州市海珠区公证处申请办理继承公证，该公证处出具的（2019）粤广海珠第27475号公证书确认“刘燕珍是坐落在广州市荔湾区南岸路67号荔港南湾D15-D18幢地下二层（自然层-2）126号车位的购买人，依法上述财产属于刘燕珍与配偶何兆峰的夫妻共有财产，各占二分之一；继承后，何兆峰、何心然各占上述财产的二分之一份额。”综上，被告作为涉案车位出售方，负有为二原告办理涉案车位产权登记手续的义务，被告怠于履行合同义务的行为已经严重损害了二原告的合法权益，因此，原告起诉要求判令：1、被告为二原告办理位于广州市荔湾区南岸路67号荔港南湾D15-D18幢地下二层（自然层-2）126号车位的产权登记手续并承担卖方应缴纳的过户税费、土地出让金，原告一、原告二分别占有上述车位1/2的产权份额；2、被告向二原告返还己经收取的契税3788元、代办权证综合费1100元；3、被告以125000元为本金按年利率6%的标准自2016年9月10日起计至实际办理产权证之日止向原告支付逾期办证违约金。被告广州豪城房产开发有限公司辩称：1、不同意为原告办理案涉车位的产权过户手续。因涉案车位所在区域未通过规划验收，未办理大确权手续，且暂时无法办理，因客观条件限制，无法为原告办理产权过户手续。2、不同意支付违约金。原告主张的违约金不符合法律规定及合同约定。根据《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》的相关规定，原告即使主张违约金也应当参照中国人民银行的逾期贷款利率计算。原被告签订的商品房买卖合同第15条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人。因此合同约定了不能办证的解决方式，就应当按照合同约定处理。该方式是双方协商一致的唯一解决方式，符合法律法规的规定，应当有效。3、原告要求退还综合费和契税，该费用是被告销售车位时向业主收取的相关手续的费用，我方不同意退还。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。经审理查明：2006年12月19日，刘燕珍与被告签订《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》约定，刘燕珍向被告认购D区负二层126号车位，成交价125000元，税金3788元，权证综合费1100元，建筑面积39.039平方米，套内建筑面积10.25平方米，刘燕珍须于签订认购书三天内（即2006年12月22日前）至被告指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件等。该认购书上加盖了“已签《商品房买卖合同》，2006年12月19日”的印章。双方签订的《认购须知》约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费、产权证印花、测绘费、代办费等，按每个单位1100元于签购房合同时收取等。后刘燕珍与被告签订《商品房买卖合同》约定，刘燕珍向被告购买荔湾区南岸路67号荔港南湾第D15-D18幢地下二层[自然层-2]126号车位；商品房总金额为125000元；被告应当在2007年1月19日前交付商品房；被告应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告；等。合同签订后，刘燕珍支付完毕车位总价款125000元、税费3788元及代收权证综合费1100元，被告也将涉案车位交付刘燕珍使用至今，但没有为刘燕珍办理车位产权登记过户手续。刘燕珍于2012年4月27日过世，原告何心然于2019年8月5日向广州市海珠公证处申请办理继承公证，该公证处出具的（2019）粤广海珠第27475号公证书确认：刘燕珍是坐落在广州市荔湾区南岸路67号荔港南湾D15-D18幢地下二层（自然层-2）126号车位的购买人，依法上述财产属于刘燕珍与配偶何兆峰的夫妻共有财产，各占二分之一；继承后，何兆峰、何心然各占上述财产的二分之一份额。根据广州市规划和自然资源局出具的《穗规划资源协查[2019]978号复函》显示，一、荔湾区南岸路67号D区穗规验证[2003]26号、穗规验证[2002]211号《建设工程规划验收合格证》办理规划验收。因豪城公司在申报上述建设工程的过程中提供了虚假资料，原广州市城市规划局撤销了荔港南湾D区的《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》，并对上述建设工程的违法建设出具《违法建设行政处罚决定书》。至2009年底，上述违法建设行政罚款已最终缴清。荔港南湾项目涉案的（第二期、第四期即B区、D区）违法建设整改及移交已完成14项。目前，荔港南湾D区地下负二层未办理首次登记。二、暂无南岸路67号荔港南湾D栋（15-18梯）负二层126号车位预购商品房预告登记（合同备案）、抵押、查封和产权登记的信息。上述复函内容与同类案件中的《穗规划资源协查[2019]915号复函》内容一致。原告对[2019]915号复函发表质证意见认为：复函的真实性、合法性予以确认，关联性方面认为案涉车位暂无预告登记、抵押、查封和产权登记信息，不存在过户登记的客观障碍。而且D区负一层57号车位也已经办理转移登记至小业主名下，也是通过法院协执办理的产权登记，可见虽然荔港南湾B区、D区地下负一层、负二层虽未办理首次登记，但小业主可以通过司法途径办理车位产权证。是由于被告的原因导致不能为原告办理案涉车位的产权证，被告因此需承担违约责任。被告对[2019]915号复函发表质证意见如下：复函显示D区负一层57号车位已办理过户登记手续，其他涉案的B、D区成为能否办证以房管局回函为准，由法院依法判决。庭审中，被告称在出售案涉车位时有在小区内及地下车库的楼梯间张贴公告，但由于时间久远，未留存公告照片等相关证据。另，原告何兆峰为涉案车位所在小区即广州市荔湾区南岸路荟文一街5号3004房产权人。本院认为：刘燕珍与被告签订的《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》、《认购须知》及《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。刘燕珍去世后，根据（2019）粤广海珠第27475号公证书的内容，上述合同的权利由两原告各占二分之一。首先，关于两原告要求被告办理案涉车位产权登记手续的问题。刘燕珍已依约向被告支付了全部购房款，被告也依约向刘燕珍交付了涉案车位，被告应依约为两原告办理该车位的产权登记过户手续。根据广州市规划和自然资源局的复函，涉案车位所在区域未办理大确权，因此，案涉车位目前暂不具备办理产权登记的条件，故对于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。其次，两原告要求被告返还契税、权证综合费的问题。上述费用属于产权登记手续过程中所需的费用，现被告并未为原告办理产权登记手续，被告继续占有上述费用，没有合同及法律依据。原告要求返还，于法于理有据，本院予以支持。最后，关于两原告主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期办证情况下，双方选择按退房退款处理。但上述合同并未约定不退房情况下逾期办证的违约责任。根据公平原则，在原告作为守约方选择不退房时，被告也应支付逾期办证违约金。合同没有对违约金进行约定的，可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。原告主张按年利率6%的标准计算违约金，没有超过上述司法解释规定的标准，对此本院予以支持，违约金总额应以本金为限。因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张本案违约金的起算时间应为2016年9月10日符合法律规定。被告主张不应支付违约金的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告应支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实原告可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告何兆峰、何心然返还契税3788元及权证综合费1100元。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告何兆峰、何心然支付逾期办证违约金（以房屋总价款125000元为基数，按年利率6%的标准，从2016年9月10日计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）。三、驳回原告何兆峰、何心然其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费242元，由原告何兆峰、何心然负担50元，由被告广州豪城房产开发有限公司负担192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年十月二十九日书记员  李 婷