福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初4291号 原告：方敏燕，女，1990年8月12日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：韩明彧，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄栩，福建亚太天正律师事务所律师。 被告：许金福，男，1953年1月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈建国，福建纶音律师事务所律师。 第三人：福州市海家房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号（原上浦路南侧）富力中心A座18层02商务办公。 法定代表人：黄海江，总经理。 委托诉讼代理人：孙婧如，公司员工。 委托诉讼代理人：张珊珊，公司员工。 原告方敏燕与被告许金福、第三人福州市海家房产经纪服务有限公司（以下简称“海家房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案，经审理后于2018年8月22日作出（2018）闽0121民初2830号民事判决。原告方敏燕不服上述判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院经审理后于2019年1月29日作出（2018）闽01民终10009号民事裁定，撤销本院（2018）闽0121民初2830号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年7月15日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方敏燕及其委托诉讼代理人韩明彧、被告许金福及其委托诉讼代理人陈建国、第三人海家房产公司的委托诉讼代理人孙婧如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方敏燕向本院提出诉讼请求：1.判决解除方敏燕、许金福及海家房产公司于2017年9月19日签订的《房产买卖经纪服务合同》；2.判决许金福向方敏燕支付违约金100000元；3.判决许金福赔偿方敏燕为实现本案债权所支付的律师代理费12000元；4.判决许金福向海家房产公司支付中介佣金10000元；5.判决海家房产公司返还方敏燕购房保证金50000元；6.判决许金福承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，方敏燕撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2017年9月19日，方敏燕与许金福、海家房产公司签订一份《房产买卖经纪服务合同》。合同约定许金福将坐落于福州市闽侯县青口镇新城路62号博雅星城泊园1#楼214复式单元房产出售给方敏燕，建筑面积为150.6平方米，房屋成交价128.8万元，本次交易由海家房产公司提供居间服务。签订合同时，方敏燕依约支付定金?50000元交由海家房产公司监管。2017年11月19日方敏燕向海家房产公司提供了合同交易流程第二条约定的材料并于2017年11月22日按照合同交易流程第三条的约定，会同海家房产公司至建设银行台江支行办理商业按揭贷款申请手续，但因许金福未依约前往办理，致使无法办理按揭贷款手续，且经过海家房产公司多次催促许金福仍拒不前往银行办理。2017年11月29日、2017年12月11日、2018年4月26日海家房产公司应方敏燕要求分别向许金福发出《告知函》、《履约通知函》和《履约通知函》，要求许金福前往建设银行台江支行办理相应的手续，但时至今日许金福并未对相应函件进行回复且不履行该义务。依合同约定，许金福的行为已构成违约，方敏燕有权依据合同第十四条第五款的约定解除合同，并要求许金福向方敏燕支付违约金100000元以及方敏燕为实现本案债权所支付的律师费12000元。另，因合同解除，海家房产公司应当退还方敏燕于2017年9月19日支付的，由海家房产公司代收代管的购房保证金50000元。 许金福辩称，一、关于方敏燕诉请第一项要求判决解除方敏燕与许金福及海家房产公司于2017年9月19日签订的《房产买卖经纪服务合同》，许金福对此无异议，同意解除该合同，但解除合同的原因系方敏燕违约，非许金福违约。二、本案系方敏燕违约，其诉请许金福支付违约金100000元，无事实理由和法律依据，依法应当予以驳回，具体理由如下：1.许金福与方敏燕前往派出所落实所卖房屋上无户口落户的情况，证明了许金福积极履约真心卖房的行为，且许金福于2017年11月19日、20日有前往约定的贷款银行，但因方敏燕未备齐首付款，一直拖延配合办理按揭贷款。根据合同附件1第二条，方敏燕需于2017年11月19日前备齐首付款，由于方敏燕未通知许金福是否已于2017年11月19日前备齐首付款，且无证据表明方敏燕已于2017年11月19日前备齐了首付款，更无从谈起将首付款存入贷款银行认可的帐户，本案系方敏燕违约。2.根据合同第十二条履约保证的约定,合同签订当日,方敏燕应支付购房保证金50000元作为其履约的担保,在交易过程中由海家房产公司处代为无息监管。但方敏燕在合同签订当日却未按时支付购房保证金50000元，方敏燕在这点上存在违约。结合上述1、2点，许金福对办理商业按揭贷款事宜依法享有相应的抗辩权。3.方敏燕至今未交纳首付款，已构成严重违约。根据“商业按揭贷款方式交易流程”第一、二、三条的约定,方敏燕至今未根据合同约定将首付款存入贷款银行认可的账户（首付款直接转给许金福也是认可的一种）,故按揭贷款无法办理的全部责任在于方敏燕,方敏燕应承担相应的违约责任。综上,方敏燕诉请许金福支付违约金100000元无事实理由和法律依据,依法应当予以驳回。4.退一步来说,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一股可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案讼争房产的房价与合同签订之日时房价相比未出现上浮,方敏燕并不会因合同解除而造成损失,且即使存在损失,本案中方敏燕诉请的违约金金额100000元也明显过高,应当依法予以调整减少。三、方敏燕诉请许金福赔偿方敏燕支付的律师代理费12000元，无事实理由和法律依据,依法应不予以支持。1.本案系方敏燕违约,许金福没有违约行为。根据合同约定及相关法律规定,许金福无需赔偿方敏燕支付的律师代理费12000元,也无需向海家房产公司支付中介佣金10000元,且方敏燕也未提交律师费转账支付凭证等相关证据,是否实际支付不清。2.根据合同第十条的约定,中介佣金10000元应由方敏燕向海家房产公司支付。四、方敏燕的违约行为已经给许金福造成了损失,许金福依法保留向方敏燕索赔的一切法律权利。综上,方敏燕的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院依法驳回方敏燕的二、三、五、六项请求。 海家房产公司述称，对方敏燕的陈述予以确认，海家房产公司确有收到方敏燕5万元保证金并向方敏燕出具了收款凭证。海家房产公司已于2017年11月17日领取房屋评估报告，但因许金福向海家房产公司表示要求变更贷款银行，故海家房产公司重新委托评估机构出具房屋评估报告，2017年11月22日为办理房屋贷款手续时间。在方敏燕与许金福银行联名账户未开具前不存在方敏燕可以将钱存入许金福私人账户的行为。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：许金福及海家房产公司对方敏燕提交的《房产买卖经纪服务合同》、《增值税普通发票》、《委托代理合同》真实性均无异议，本院予以确认。许金福确认收到2018年4月26日《履约通知函》，故本院对方敏燕提交的2018年4月26日《履约通知函》、快递面单及邮政全程跟踪查询予以采信。方敏燕提交的2017年11月29日《告知函》、2017年12月11日《履约通知函》，许金福主张未收到海家房产公司送达的上述函件，海家房产公司提交的两份邮寄面单上无备注邮寄材料，海家房产公司亦未提供证据证明许金福收到上述材料，故本院对方敏燕及海家房产公司提交的上述证据，不予采信。海家房产公司确认收到方敏燕缴纳的购房保证金5万元，本院对方敏燕提交的购房保证金《代收款收据》予以确认。方敏燕提交的方敏燕建设银行账户交易明细，与原件核对无误，与本案具有关联性，本院予以采信。刘海万出具的《情况说明》属证人证言，因刘海万未到庭，本院对该情况说明真实性不予确认。刘海万建设银行账户交易明细与本案不具有关联性，不予采信。方敏燕对海家房产公司提交的2017年11月17日两张《收费通知单》、2011年11月23日《领取报告单》、2017年11月22日福建建科房地产估价有限公司出具的《房地产抵押估价报告》无异议，且上述证据与原件核对无误，本院予以采信。 经审理查明，2017年9月19日，许金福（甲方）与方敏燕（乙方）、福州市海家房产经纪服务有限公司（丙方）签订一份《房产买卖经纪服务合同》，约定许金福将坐落于福州市闽侯县青口镇新城路62号博雅星城泊园1#楼214复式单元房产出售给方敏燕，由海家房产公司为本次交易提供居间服务，房产总成交价格为1288000元。方敏燕购买该房产的房款支付方式为商业按揭贷款方式。合同第十条约定，方敏燕应在合同成立时向海家房产公司支付中介佣金10000元。合同第十二条约定，本合同签订当日，方敏燕应支付购房保证金50000元作为其履约的担保，购房保证金在交易过程中交由海家房产公司处代为无息监管，购房保证金可抵作成交价款。合同第十四条产权权属过户登记前的违约责任约定：自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后的继续履行；自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同；签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用，及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。 《商业按揭贷款方式交易流程》约定：1、方敏燕与许金福双方同意在签订本合同后10个工作日内由交易服务人委托评估事务所对上述房产进行评估，评估所产生的评估费由方敏燕承担，许金福应积极配合评估事务所的评估人员至该房产实地看点、拍照等。2、方敏燕与许金福须在2017年11月19日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料：许金福备齐产权证、本人身份证，方敏燕备齐本人或夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿、收入证明等及银行贷款的首付款。3、方敏燕与许金福应在交易服务人收到该房产评估报告且双方备齐本流程第二条约定材料及款项后的三个工作日内至交易服务人指定的相关银行办理商业按揭贷款申请手续；贷款申请的同时，方敏燕、许金福及交易服务人应将贷款银行所需的贷款材料及该房产之评估报告提交至该贷款银行，并将银行贷款的首付款存入该贷款银行认可账户；方敏燕最迟应在办理该房产所有权过户登记受理前，将扣除履约保证金、已经监管的购房款、已经支付的购房款、首付款及方敏燕向银行贷款的金额外的购房款汇入交易服务人指定的银行账户监管。 合同签订后，方敏燕向海家房产公司支付了履约保证金50000元。海家房产公司依约委托评估机构对讼争房屋进行了评估。2017年11月17日，福州建融房地产评估咨询有限公司出具讼争房屋评估报告后，因贷款银行的变更，海家房产公司退掉上述报告，并支出费用300元。后海家房产公司重新委托福建建科房地产估价有限公司对讼争房屋进行评估。福建建科房地产估价有限公司于2017年11月22日出具讼争房产的《房地产抵押估价报告》，当日方敏燕与海家房产公司按约前往指定银行建设银行台江支行办理讼争房产按揭贷款手续，后因许金福未前往银行导致手续无法办理。2018年4月26日，海家房产公司向许金福邮寄《履约通知函》，告知许金福买方方敏燕已于2017年11月22日至建行台江支行办理按揭贷款手续，因许金福未予配合，导致讼争房产交易无法如期办理，海家房产公司已于2017年11月29日向许金福发出告知函，但许金福至今未予办理，并要求许金福在收到函件后即前往建行台江支行办理相应的手续。许金福于2018年4月27日收到上述函件后，未配合方敏燕前往银行办理按揭贷款手续，亦未作出其他回应。后方敏燕于2018年7月2日诉至本院，为本案支出律师费12000元。 另查明：许金福于2017年11月19日、20日自行前往建设银行台江支行。2017年11月22日，方敏燕建设银行账户上存有460072.87元。 本院认为，方敏燕、许金福及海家房产公司于2017年9月19日签订的《房产买卖经纪服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。现方敏燕诉至本院要求解除合同，许金福亦同意解除合同，本院予以照准。合同解除后，海家房产公司应将代管的购房保证金50000元返还给方敏燕，方敏燕自愿承担因退2017年11月17日评估报告所产生的费用300元，抵扣后海家房产公司应返还给方敏燕的购房保证金为49700元。在建设银行台江支行办理按揭贷款所用的《房地产抵押估价报告》于2017年11月22日才做出，而许金福于2017年11月19日、20日自行前往银行办理按揭贷款，该日期非合同约定的办理按揭贷款时间，后许金福未配合方敏燕及海家房产公司于2017年11月22日前往建设银行台江支行办理按揭贷款，且许金福在2018年4月27日收到海家房产公司发出的《履约通知函》后亦未配合方敏燕办理讼争房产的按揭贷款手续，且未作回复，综上本院认定许金福存在违约行为，故对方敏燕要求许金福支付违约金100000元及律师费12000元的主张，本院予以支持。许金福主张违约金100000元过高，但未提交证据予以证明，本院对该主张不予支持。首付款只有在方敏燕、许金福在指定贷款银行开设共管账户时方可存入，且未经贷款银行核定无法确定首付款的准确金额，根据方敏燕提交的建设银行交易明细可知，在方敏燕及海家房产公司于2017年11月22日前往建设银行台江支行办理按揭贷款时方敏燕建设银行存款余额为460072.87元，可以认定方敏燕已初步履行备齐首付款的义务，系因许金福未配合办理按揭贷款及开设共管账户等手续导致合同无法继续履行，故对许金福关于方敏燕未按合同约定备齐首付款的辩称，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除方敏燕、许金福及福州市海家房产经纪服务有限公司于2017年9月19日签订的《房产买卖经纪服务合同》； 二、许金福应在本判决生效之日起十日内向方敏燕支付违约金100000元及律师代理费12000元； 三、福州市海家房产经纪服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还方敏燕购房保证金49700元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16392元，由许金福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  宋美芳 人民陪审员  余延铭 人民陪审员  黄轩绯 二〇一九年十月三十一日 法官助理王秀林 书记员翁铭姗 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。