贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初1832号原告：刘兴琴，女，1978年4月28日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被告：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路36号616室。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗艳，系泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋蕾，系泰和泰（贵阳）律师事务所律师。原告刘兴琴与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴琴及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗艳、陈秋蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兴琴向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金27464.46元（从2018年1月1日到2019年4月22日止，按照合同约定万分之一点五计算）；2.请求判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计1908元（477天×4项×1元）；3.请求判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据；4.请求法院判令从起诉之日起将物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平，即物业管理费按每月1元/㎡收取，停车费按120元/月收取；5.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月31日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同签订后原告于当日支付首付款87982.53元，待2017年12月31日按揭贷款下来,共支付房屋总款369146元。合同第四章第十一条约定被告应于2017年12月31日将房屋交付给原告，否则应按合同第四章第十三条逾期交房责任的第（2）项约定，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部付款万分之1.5的违约金。合同第十二条约定，被告若未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，应依照约定按目录每一项1元支付原告违约金，共有四项违约，违约天数从2018年1月1日至2019年4月22日共计477天，故违约金共计为1908元。根据合同第二十三条之规定，前期物业管理费为1.8元/月×平方米，地下停车费400元。此物业管理费包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理等费用，然而原告所购买的房屋坐落的小区根本不存在绿化面积，不应存在绿化养护费，此物业管理费用及停车费的收取明显高于六盘水周边同等水平小区的收费标准，故请求法院做出调整。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判决如前诉。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，一、原告起诉的违约金起算点计算错误，应根据商品房预售许可证上载明的客观交付时间即2018年6月30日作为违约金的起算点；二、对于逾期交房被告没有主观过错，原告诉请违约金标准过高，请求法院予以调低；三、原告的违约金计算有错误，即使按原告的标准计算，金额也是错误的；四、关于原告诉请的物业费、停车费与被告无关，没有合同相对性，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告提交的原告的身份证、2017年1月15日商品房买卖合同、2016年9月11日收据（金额为2万元）各一份、2017年1月15日收据二份（金额8836.53元、59146元）、2017年1月18日与贵阳银行签订的按揭抵押合同、房屋移交清册各一份，经质证后被告均无异议，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告刘兴琴提交的三张2019年6月11日收据，与本案无关联性，故本院不予确认；2.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证，该证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2017年1月15日，双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；3.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的六盘水市人民政府专题会议纪要[市府专议（2012）42号]、六盘水市钟山区人民政府专题会议纪要[钟府专议（2012）35号]、2013年11月8日六盘水市钟山区杨柳房地产开发有限公司向六盘水市规划局出具的承诺函、博雅馨居项目合作开发协议、2014年5月8日工作联系函、2014年5月9日六盘水市钟山区发展和改革局关于贵州省六盘水市钟山区基本建设投资备案通知、2014年7月15日工作联系函（急）、2014年12月24日六盘水市钟山区人民政府关于将博雅馨居宝隆国际广场项目列为钟山区曹家湾棚户区改造项目的批复，以上证据均系在原、被告双方签订《商品房买卖合同》前产生，被告提供的以上证据不足以证明被告主张对本案原告的违约并不是其主观上的违约的证明目的，故对以上证据本院不予确认；4.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的2017年1月9日工作联系函、2017年12月6日工作联系函、2018年4月10日给钟山区城投公司的报告、2018年6月6日二份紧急报告、2019年1月8日工作联系函（急），以上证据系被告单方出具，被告未提供其他相应证据予以印证，不能证明被告的证明目的，故对以上证据本院不予确认；5.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的网络询价截图打印件，与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，故本院不予确认；6.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的六盘水市钟山区泰鸿源房地产服务有限公司房产面积测绘成果报告书（A区1至2号楼、3至10号楼），可以证明2018年11月份被告已取得房屋实测报告及数据的事实，本院予以确认；7.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的宝隆国际三网合一系统说明、验收申请、工程质量验收会议结论、五张照片，可以证明被告对案涉房屋的电话通信、有线电视、宽带网络，已于2018年11月28日安装完成线路敷设到户的事实，故本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其开发建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年1月15日原告刘兴琴（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给刘兴琴；总价款为369146元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款79146元，余款290000元以银行按揭贷款方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；双方合同第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项“城市基础设施”中约定：“4、燃气2017年12月31日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件。双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金。”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。合同签订前，原告于2016年9月11日支付被告认购金20000元，于2017年1月15日支付购房款59146元和代收款项8836.53元。2017年1月18日原告向贵阳银行股份有限公司六盘水分行申请贷款290000元，2017年1月24日被告收到贵阳银行股份有限公司六盘水分行贷款290000元。原告支付给被告的购房款共计369146元。2018年11月28日，被告的博雅馨居项目一期三网合一（电视、网络、电话）工程完工并经建设单位、监理单位、设计单位验收。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。被告于2019年6月11日交付房屋给原告。本院认为，本案争议焦点为：1、原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的各项违约金；如支付、违约金按什么标准计算；2、原告主张请求被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据，将物管费、停车费调整收费的诉讼请求应否得到支持。针对焦点1：案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由本院不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为2018年1月1日。原告于2019年4月22日向本院提诉讼，根据原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，双方约定支付违约金的时间为商品房实际交付之日15日内，原告应在被告实际交房15日后向被告主张权利，审理中，双方及时止损，被告于2019年6月11日向原告交房，现原告向被告主张支付违约金的期间已届满，原告向被告主张该权利的条件已成就，故原告享有向被告主张支付违约金的权利，被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，但对此被告未能提供相应证据证明依照合同约定标准计付的违约金过分高于其给原告造成的损失，故对被告的该辩称理由本院不予采信，被告应支付逾期交房违约金的期间为2018年1月1日起计算至2019年6月11日，但原告仅主张被告支付从2018年1月1日起计算至2019年4月22日期间的违约金，故对原告主张该期间按原告已付款369146元的日万分之1.5计算的违约金26357.02元本院予以支持，对超出部分因原告未主张本院不予支持。对原告主张被告未按约定满足燃气使用条件应支付违约金的诉讼请求，双方在合同中约定燃气应在2017年12月31日达到使用条件，案涉房屋燃气于2019年5月20日达到使用条件，被告对此存在违约，但双方对此在合同中约定：“未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任”，对逾期交付的违约责任双方并未具体约定，被告已承担逾期交房的违约责任，故在双方对此未特别约定的情况下，对原告主张的此项违约金本院不予支持。对原告主张由被告支付未按约定满足原告使用电话通信、有线电视、宽带网络的违约金的诉讼请求，双方在合同中约定的交付条件为交付时线路敷设到户而非原告主张的达到使用条件，对该三项设施被告在交付前已完成敷设到户，被告对此没有违约，故对原告主张由被告支付该违约金的诉讼请求本院不予支持。针对焦点2：对原告主张由被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的诉讼请求，对此双方在合同中约定：该商品房交付时应当符合下列条件：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，双方并未约定被告负有向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据的义务，被告在2018年11月已取得该商品房面积实测技术报告书，被告在交付房屋时符合双方约定的此项条件，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告主张请求调整物业管理费、停车费的诉讼请求，审理中原告已自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘兴琴逾期交房违约金26357.02元（从2018年1月1日起算至2019年4月22日止，按原告已付款369146元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告刘兴琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元，由原告刘兴琴负担75元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担459元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  葛永琳审 判 员  闻兴玲人民陪审员  黄 琴二〇一九年十月九日法官助理贝茜书记员李梅