河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初3124号原告（执行案外人）：河南省宝朗孕婴用品有限公司，住所地：郑州经济技术开发区第二大街以西、经南一路以南兴华科技产业园1号厂房9层902房。统一社会信用代码：914101006807735913。法定代表人：王秋平。委托诉讼代理人：王若男、翟菁（实习），河南大鑫律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：刘志敏，男，汉族，1970年3月16日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：刘利民，女，汉族，1974年12月18日生，住河南省伊川县。系刘志敏妹妹，特别授权。被告（被执行人）：伊川县食品厂，住洛阳市伊川县城关镇酒厂南路14号，注册号：410329010002043。法定代表人：左树立。原告河南省宝朗孕婴用品有限公司诉被告刘志敏、伊川县食品厂案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南省宝朗孕婴用品有限公司委托诉讼代理人王若男、翟菁，被告刘志敏的委托诉讼代理人刘利民、被告伊川县食品厂均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告河南省宝朗孕婴用品有限公司向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院确认伊川县食品厂名下位于伊川县酒城××号（食品厂院内）伊川房权证（2007）字第11××38号（业务宗号：A070914001）财产所有权归原告所有，并停止对该房产的执行；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、本案争议财产已经归原告所有。2013年3月19日，原告河南省宝朗孕婴用品有限公司与被告伊川县食品厂签订《房屋协议》，以购买的的方式取得伊川县房权证（2007）字第11××38号（业务宗号：A070914001号）房产，双方相互交付房产证及房款，原告也合法占有并使用。所以本案争议房产在2013年3月19日已由原告因购买行为取得所有权。但由于当时伊川县食品厂系国有单位，无法为原告办理过户登记手续，本案争议房产在事实上已为原告所有；二、（2019）豫0329执异22号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。2013年3月19日，原告与被告伊川县食品厂签订《房屋协议》，约定了该房总价款为100万元，使用期限为长年使用，拆迁的赔偿款应付给原告，并交付了伊川房权证（2007）字第11××38号房权证。结合该协议双方约定的履行内容完全符合房屋买卖合同构成要件，合同约定2013年3月19日所付房款包括2011年3月1日借给被告伊川县食品厂的20万元，2012年9月29日借给被告伊川县食品厂的4万元。2013年3月20日，原告交付被告伊川县食品厂30万元。（2019）豫0329执异22号执行裁定书认为原告与被告伊川县食品厂签订的《房屋协议》没有体现出是房屋买卖协议，原告支付的款项也非购房款，显然属于认定事实不清。综上，为保护原告的合法权益，提出执行异议之诉，请求支持原告的诉求。被告刘志敏辩称，1.原告与被告伊川县食品厂签订的《房屋协议》明显是租赁协议，原告所称为买卖协议，无事实和法律依据；2.不动产权属证明以登记为准，本案争议房产产权登记在伊川县食品厂名下，与原告无关；3.原告在租赁协议达成后，未向房管部门提出产权变更申请，可见原告方只是承租人。被告伊川县食品厂辩称，1.原告诉求答辩人名下的位于伊川县酒城××号的房产属于原告所有；2.答辩人在2013年曾向原告借款，当时承诺以答辩人的房子租赁费折抵借款，不存在将房屋卖给原告的情形；3.答辩人为国有企业，无权利将国有资产出卖。原告为支持其诉求向本院提交以下证据：证据一、2008年5月30日《伊川县食品厂房屋租赁协议书》、2011年3月1日《房屋续租协议》及2013年3月19日《房屋协议》复印件各一份。欲证明1：本案争议房产由租赁变为买卖的事实；欲证明2：该房产系国有资产，房屋协议内容“长年使用”、“拆迁赔偿款应支付给乙方”、“总价为100万元的房屋”及“伊川县食品厂应退回乙方购房时的资金”均可体现伊川县食品厂与原告签订的《房屋协议》是房屋买卖协议；证据二、2011年3月1日15万元的房租收据，2012年1月9日5万元的借款收据，2012年9月29日4万元的借款收据，2013年3月20日30万元的借款收据复印件各一份。原告欲证明伊川县食品厂收到原告以上54万元系房款；证据三、伊川房权证（2007）字第11××38号（业务宗号：A070914001）房屋房产证复印件一份。欲证明伊川县食品厂将涉案房产证交付给原告，该房产由原告实际占有至今的事实，充分说明伊川县食品厂是将房屋出卖给原告；证据四：（2019）豫0329执异22号执行裁定书一份。被告伊川县食品厂质证认为，1.对证据一2008年5月30日《伊川县食品厂房屋租赁协议书》真实性无异议，该协议约定租赁期限为2008年6月1日至2013年5月31日，租赁期限为5年。租金交纳办法：前三年每年6万元，共18万元，后两年每年66000元，合计132000元。上述租金已履行；对证据一2011年3月1日《房屋续租协议》真实性无异议，该协议约定本案争议房屋由被告再使用20年，租赁期限为2013年6月至2033年5月，从2013年6月1日起房租每年涨1万元（每年房租为76000元），协议签订后10日内将涨价的20万元（每年涨1万元，共20年）缴纳至伊川县食品厂。原告在签订协议后仅履行了每年增加的房租20万元（支付了15万元现金，抵账抵了5万元），从2013年6月至今每年的房租66000元没有交过；对证据一2013年3月19日《房屋协议》真实性有异议，该协议是为支持原告事业发展，帮助原告去银行贷款而签订的，故该协议并不存在，且协议的内容条款都是不真实的，仅供原告法定代表人王秋平贷款使用。所以该协议没有落具体日期，签这份协议的时间应是2014年初；2.对证据二：2011年3月1日15万元的收据，2012年1月9日5万元的收据，2012年9月29日4万元的收据，2013年3月20日30万元的收据真实性无异议。前两张票据是基于2008年5月30日《伊川县食品厂房屋租赁协议书》、2011年3月1日《房屋续租协议》产生的，后两张票据34万元是向原告的借款。3.对证据三房产证的真实性有异议，2013年5月份为向原告借款，我将房产证抵押给原告当时的负责人邢德才（音译），但当时我交的房产证与原告在法庭上提交的房产证是否一致，我需要核实。4.对证据四无异议。被告刘志敏同被告伊川县食品厂质证意见。被告刘志敏、被告伊川县食品厂未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下:被告伊川县食品厂名下位于伊川县酒城××号的房产，建筑面积467.43㎡，位于一楼，产权证号为伊川房权证（2007）字第11××38号。2008年5月30日，被告伊川县食品厂与原告河南省宝朗孕婴用品有限公司的法定代表人王秋平签订伊川县食品厂房屋租赁协议书，将上述房产出租给原告河南省宝朗孕婴用品有限公司的法定代表人王秋平，租赁期限为5年（2008年6月1日至2013年5月31日）。2011年3月1日，双方签订房屋续租协议，租期20年（2013年6月1日至2033年5月31日）。后被告伊川县食品厂同原告河南省宝朗孕婴用品有限公司签订房屋协议，该协议落款处没有落款日期和河南省宝朗孕婴用品有限公司法定代表人的签名，约定被告伊川县食品厂将上述房产以总价100万元给原告河南省宝朗孕婴用品有限公司使用，使用期限按照国家现行法律规定执行（长年使用）；原告河南省宝朗孕婴用品有限公司分三年付清100万元（2013年3月19日付54万元，2014年5月1日付23万元，2015年5月31日付23万元）；同时约定租赁期间该房产拆迁的赔偿款付给原告河南省宝朗孕婴用品有限公司。另查明，因被告伊川县食品厂未履行已发生法律效力的(2018)豫0329民初552号民事判决确定的义务：被告伊川县食品厂于本判决生效后十日内返还原告刘志敏40万元，并自2012年1月1日起按月利率2%向原告支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止。根据刘志敏的申请,本院依法立案执行,执行案号为(2018)豫0329执1565号。在执行过程中,本院于2018年11月19日查封了本案争议房产，并对该房产进行了评估。准备拍卖时，原告河南省宝朗孕婴用品有限公司向本院提出了执行异议,本院于2019年6月19日作出(2019)豫0329执异22号执行裁定书,驳回了原告的执行异议请求。原告不服(2019)豫0329执异22号执行裁定,于2019年7月10日向本院提起诉讼。本院认为，关于原告河南省宝朗孕婴用品有限公司诉请确认本案争议房产的所有权归其所有的诉讼请求,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定,不动产物权的变动以登记为准,未经登记不发生法律效力。涉案房屋登记在被告伊川县食品厂名下,未办理转移登记,原告诉请确认房屋归其所有缺乏事实和法律依据,故本院对原告河南省宝朗孕婴用品有限公司确权的诉讼主张不予支持。关于原告河南省宝朗孕婴用品有限公司诉请停止对涉诉房产的执行的诉讼请求，本院认为,案外人提起执行异议之诉的,应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件同时具备的,买受人才有对案涉房屋排除执行的可能。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故河南省宝朗孕婴用品有限公司应当对其享有对本案争议房产排除执行的民事权益承担举证责任。综合本案证据,本院认为，河南省宝朗孕婴用品有限公司与伊川县食品厂签订的房屋协议对涉诉房屋所有权的转移未作约定，且涉案房屋所有权性质为全民单位自管产，河南省宝朗孕婴用品有限公司并非涉诉房产的买受人。河南省宝朗孕婴用品有限公司出具的收据是基于借款、房租产生的，无法证明收据显示的54万款项支付的是购房款。综上所述,河南省宝朗孕婴用品有限公司提供的证据均不足以证实其与伊川县食品厂签订了合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。河南省宝朗孕婴用品有限公司对涉诉房产不享有排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告河南省宝朗孕婴用品有限公司的诉讼请求。诉讼费13800元，由原告河南省宝朗孕婴用品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李亚东审 判 员  罗世艳人民陪审员  刘普利二〇一九年十月二十九日书 记 员  姜静娜