贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8879号原告：齐琪，女，汉族，1975年1月18日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（一般授权代理），北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。原告齐琪与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱超，被告招商商置公司委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐琪向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计为20,000.00元(以购房款365,118.00元为基数，从2016年10月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止);二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年6月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的招商花园城E6幢19-6号商品房，原告已经按《商品房买卖合同》的约定向被告支付完购房款。同时，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定“承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”《商品房买卖合同》约定的时间届满后，被告并未向原告履行《商品房买卖合同》约定的义务即2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。据此，被告的行为严重违约，被告应当按约定的时间向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告以购房款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2016年10月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金。综上，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢!被告招商商置公司辩称：一、首先，原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提。并且被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为:“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确，即该行为主要体现在“申请办理”上，至于后期的审核，颁发行为并非被告约定和法定的义务，因为被告并非行政机关，不可能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产双证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容:“三(四)双方同意按照下列第I种方式办理商品房转移登记1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知，前述的理解与双方对办理事项的约定相符。事实上,被告早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书，因此，请求法院驳回原告第一项诉讼请求。且该房已于2018年11月8日取得《不动产权证书》二、被告的证据中已提交了第一次邮寄通知(缴税费、收房)、第二次幕墙通知，及第三次通知即:2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向原告披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。综上，原告的第一、二项诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉求。本院经审理查明：2014年6月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，建筑面积105.76平方米；该商品房总价款为378758.00元；出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照0.5%利率支付利息；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；”。合同还约定了其他事项。同时，合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”商品房买卖合同签订后，原告向被告缴纳购房款，被告向原告出具的购房发票，且购房发票上记载的购房款为365118.00元，同时，被告向原告收取涉案房屋的契税、公共维修基金、印花税、土地证、产权登记费等费用。涉案房屋所属招商花园城Ｅ6幢于2016年1月14日取得商品房备案证明书，于2018年7月12日涉案房屋所属的Ｅ6幢的不动产权证书。2018年8月23日，被告通过邮寄方式向原告齐琪在合同中预留的地址邮寄了办理产权证的告知书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，故以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年9月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，被告应承担相应的违约责任，故原告主张的违约金，本院予以支持。2018年8月23日，被告通过邮寄方式向原告齐琪在合同中预留的地址邮寄了办理产权证的告知书，应视为被告在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2016年10月1日计算至2018年8月23日止。关于违约金的计算标准问题。本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记有关文书超过180个工作日买受人不退房的违约金标准并未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，上述违约金以原告已付购房款总额365,118.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告齐琪支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款365,118.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止）；二、驳回原告齐琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年十月十一日书记员  葛红霞