海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初3742号原告尚尔新，男，1975年10月28日出生，汉族，无业，住辽宁省海城市。委托代理人顾炳玉，系辽宁省合同法研究会工作人员。被告胡洪涛，男，1964年10月10日出生，汉族，住辽宁省海城市。原告尚尔新诉被告胡洪涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月11日公开开庭进行审理。原告尚尔新其委托代理人顾炳玉、被告胡洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚尔新诉称，原、被告于2017年3月23日签订了《房屋顶账协议》协议约定：一、甲方（被告）将峰尚景云天B11号楼2单元2204室户，建筑面积为123.89平方米，按每平2400元，总价297336元，转让给乙方（原告）尚尔新，用于支付工程所有砖、水泥款。二、此协议自签字之日起，房屋产权归乙方（原告）所有。三、甲方（被告）保证此房屋无产权争议，无抵押等他项，如有其他事项，甲方（被告）应双倍赔付乙方（原告）房款。四、甲方（被告）应无条件为乙方（原告）提供办理房屋产权资料。此协议由甲方（被告）胡洪涛签字。此协议签订后的当天，2017年3月17日原、被告到了海城市金鹏房地产开发有限责任公司的安铭路南办公室，将购楼者胡洪涛签买的售楼协议书改为尚尔新（购买），并由海城市金鹏房地产开发有限责任公司加盖公章以证明。原、被告办完了楼房更名过户手续后，原告于2017年5月3日到铭圣源小区（峰尚景云天）办理了B11号楼2204户进户结算单，当时交付了进户费11586元，并由该公司的孙娜签字：“胡洪涛顶尚尔新材料款，同意进户。”在原告准备进户时，又接到了海城市金鹏房地产开发有限责任公司的告知：此进户费被胡洪涛取走（在进户结算单上的附注），同时在售楼协议书上签注了“此协议收回作废，附原协议后已经结算进户。2017.5.3”。至此，被告顶给原告的峰尚景云天B11号楼2单元2204户的协议成为一张废纸，被告并取走原告交的进户费11586元，责任完全在被告，在此期间原告多次找被告商谈如何解决此问题，并向被告讨要房价款297336元及进户费11586元，但被告一直无诚意解决。所以原告为保护自己的合法权益，起诉至法院，请求法院判令被告返还房价款297336元及进户费11586元，共计308922元，并由被告承担诉讼费用。本次诉讼补充意见，针对被告的意见，第一，原、被告签订的房屋抵顶协议合法有效，是双方真实意思的表示，不管本案涉案房产是否抵顶给穆某以及本案原告，因为被告是从开发商手里拿过来的第一手房子，本案被告对自己的房源的合法性、真实性及其他手续都应该清楚，在协议中也已经说明，如果现在出现问题，是房源出现问题，不是其他原因，造成了抵顶协议不真实，至于你说的由开发商负责，应该是由你去找，不应该是由原告找，现在来看，协议是无效协议，应当由法庭认定，既然是无效的，应当撤销并恢复到原样，协议定的房价为297336元，协议无效，本案被告应当支付297336元，另外还有进户费11586元，这个本案被告应当返还给原告，因此，被告应当返还原告原价及其他进户费用，至于被告说是由于原告的原因，与原告无关，房子本身不应该出现问题，是因为不是真实房源才导致协议无法履行，因此，责任应当归属于被告。被告胡洪涛辩称，第一，关于返还房价款297336元，原告没有给我送砖、送水泥，我不同意返还；第二，进屋费11586元，本案诉争的房产是开发商抵顶给我的工程款，进户费原告方交了，但是交给开发商了，这个钱是开发商给我的，我不同意返还；第三，房款总价297336元属实，但是我是顶给小穆的，我不知道全名，至于小穆和原告之间的关系我不清楚，小穆给我送砖，我欠他砖款，就用本案诉争房产抵顶了货款，小穆抵顶给原告后，我只负责去开发公司，将售楼合同更名原告，此时我才认识本案原告，并且办理进户手续，至于本案诉争的房产是否有争议我不清楚；第四，把我原来顶账的合同收回，给了本案原告，开发公司给本案原告重新办理了进户手续以及签订了协议；第五，本案原告并没有给我打过电话，也没和我协商过这个房产的事宜，直接起诉了，并且我的房价款也没有收回来。关于原告提供的证据1，这个协议不是我本人签订的，字不是我签的。关于原告提供的证据2，这份协议作废是因为我将房子顶给小穆了，小穆顶给本案原告，已经给原告重新办理了协议书，并且办理了进户手续，给本案原告办理相关手续的过程属实。关于原告提供的证据3，对真实性没有异议，当时办理进户属实，至于他交多少钱我不清楚，都是开发公司收的，我的钱属实取走了，因为开发公司欠我工程款，用这个钱抵顶工程款。关于原告提供的证据4，当时办理过户我也在场，是为了办理过户做的修改，同时根据这个收据可以看出，当时房屋顶给我的时候，房屋价款是44万元，我顶给小穆属于赔钱。关于原告提供的证据5，收据中写的是开发商收的，至于我从开发商手中取走的与原告无关，我实际取走了11000元。关于法庭出示的证据，关于证人说的我们三人在一起商量房子价钱不属实，我的房子是直接抵顶给穆某的，我和原告没有任何经济来往，不存在直接给他，这个房子是穆某欠本案原告的钱，穆某抵顶给原告的，我只负责将这个房子抵顶给尚尔新，协助办理进户以及过户手续。综上，原告所述与事实不符，签订协议的地点不属实，当时尚尔新进去了。至于本案诉争房产是否有争议我也不清楚，原告并没有给过我房款，也没有给我送过任何东西，所有的事都是因为小穆引起的，和他有关，原告不应该起诉我，应该起诉开发公司以及小穆，与我无关。本案涉及房产的开发公司比较乱，房产的实际情况我不清楚，一房多卖、一房多抵的情况很多，本案原告当时没有及时装修入住造成后面有人实际入住。我和本案原告没有任何经济来往，钱不应当退给原告，协议是我签的，我退钱也应当给穆某，关于进户费，不是我要的，是开发公司给我的，是开发公司抵顶给我的工程款，我有小票，谁收的原告找谁要；关于房源，是我签写的协议，但是不是我一房二卖，是开发商一房二卖，我不了解具体情况，和我无关，我欠穆某24万元，我不能退给你29万，退也是给穆某。经审理查明：被告胡洪涛系建筑商，自2015年、2016年起其从穆某手中购买砖，原告尚尔新负责给穆某送水泥，穆某欠原告尚尔新30余万元水泥款，胡洪涛欠穆某29余万元砖款。三人共同认可并于2017年3月23日，原告尚尔新（甲方）与被告胡洪涛（乙方）签订一份房屋顶账协议，内容为：一、甲方将峰尚景云天B11号楼2单元2204室户，建筑面积为123.89平，按每平2400元，总价款297336元，转让给乙方尚尔新，用于支付工程所有水泥砖款。二、此协议自签字之日起，房屋产权归乙方所有。三、甲方保证此房屋无产权争议，无抵押等他项，如有其他事项，甲方应双倍赔付乙方房款。四、甲方应无条件为乙方提供办理房屋产权资料。五、此协议一式三份，双方各持一份，售楼处一份。协议落款处由甲、乙双方各自签名。另查，2017年3月7日，海城市金鹏房地产开发有限责任公司作为甲方（出售方），胡洪涛作为乙方（购买方），双方签订一份铭圣源（峰尚景云天）售楼协议书，约定甲方将铭圣源区域内的B11号楼2单元2204户，建筑面积123.89㎡的楼房以总价442000元的价格卖于乙方，协议落款处由海城市金鹏房地产开发有限公司加盖了公章及原法定代表人陈泰成签字确认。被告对以上事实认可，但被告表示该房屋系开发商抵顶其的工程款，并未到房产部门办理产权更名过户等手续。2017年5月3日，该协议中的乙方处由胡洪涛变更为尚尔新，收款收据中的付款单位亦变更为尚尔新，并加盖了公章，同时在该份协议的右上角部分注明“此协议收回作废，附原协议后已结算入户”。同日，尚尔新缴纳了进户费11586元，但并未实际入户，后该进户费被告胡洪涛自海城市金鹏房地产开发有限责任公司处取走。上述事实，原告提供的证据有：1、2017年3月23日签订的房屋顶账协议，其中有本案原、被告的签字，证明本案被告将本案诉争楼房顶给原告，双方顶账协议真实有效。2、铭圣源（峰尚景云天）售楼协议书复印件一份，购买方原来是胡洪涛被勾掉了变为尚尔新，原件在售楼处，我这份是从售楼处复印的，证明本案被告将自己的房屋抵顶给本案原告，并且在售楼处签字以及备案。3、铭圣源（峰尚景云天）进户结算单一份，进户人是本案原告，数额为11586元，其中有孙娜的签字，签署的时间为2017年5月3日，有一份复印件在售楼处了，其中有售楼处的备注，本案被告取走了进户费。4、房款收据一份，交款人是本案被告，收据中改为本案原告并加盖了印章，证明本案被告已经将本案诉争房产抵顶给本案原告，是当时办理进户时更改过来的。5、进户费收据三张，数额总计11586元，证明被告将本案诉争房产抵顶给原告后，原告将钱交给开发公司，这个钱的数额是准确的，后来这个钱被被告取走。法庭出示的证据：穆某询问笔录一份。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院均予以采信。本院认为：本案的第一个争议焦点系原、被告双方于2017年3月23日签订的房屋顶账协议是否有效，其顶账的款项297336元，在房屋无法交付的情况下是否应由被告予以返还。根据审理查明的事实，能够认定协议中约定的顶账房屋所有权并未转移，亦无法交付给原告，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议系无效的。关于原告主张其顶账的款项297336元应予返还的请求，根据协议的内容及原、被告和法庭出示的证据能够证明原、被告及证人穆某三方互相存在业务往来关系并有拖欠货款的事实，即三方均认可被告欠穆某砖款，穆某欠原告水泥款，后经三方同意，用被告从海城市金鹏房地产开发有限责任公司抵顶的一处房产抵顶三方互欠的货款，即穆某对被告享有的债权转让给原告，并用该房产直接抵顶穆某欠原告的水泥款297336元，通过穆某的证人证言能够证明其已尽到债权让与的通知义务，被告在接到通知后并未反对且同时与原告签订了房屋顶账协议书，故债权人穆某将债权转让予原告的事实符合法律规定，本院予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，该抵顶货款297336元被告应予返还，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。本案的第二个争议焦点系原告已交纳给海城市金鹏房地产开发有限责任公司的进户费11586元是否应由被告返还。通过原、被告提供的证据及双方的陈述内容能够证明进户费已被胡洪涛从海城市金鹏房地产开发有限责任公司处取走，虽然被告辩称其取走的数额是11000元，但其并未提供证据证明自己的主张，故对被告的辩解本院不予采信，原告并未办理入住且亦无法办理入住，该费用应予返还，现该费用由被胡洪涛取走，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十条，《中华人民共和国民法总则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告胡洪涛于本判决生效后十日内返还原告尚尔新顶账货款297336元及进户费11586元，共计308922元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5934元，由被告胡洪涛承担。此款原告均已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付5934元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  郭婧馨人民陪审员  刘庆宇人民陪审员  郑玉霞二〇一九年十月十四日书 记 员  李佳鑫