广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初16792号原告：陈阳城，男，1967年5月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：刘和，系广州信孚律师事务所律师。被告：广东省农垦华侨实业总公司，住所地广东省广州市天河区燕岭路120号金燕大厦12楼1201房，统一社会信用代码9144000019034548XG。法定代表人：陈梅良，总经理。委托代理人：王剑锋，系广东德法理律师事务所律师。被告：广东省农业农村厅，住所地广东省广州市天河区先烈东路135号，统一社会信用代码11440000006939908P。负责人：顾幸伟，厅长。委托代理人：李啸天，系广东红棉律师事务所律师。原告陈阳城诉被告广东省农垦华侨实业总公司（以下简称“农垦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈阳城及其委托代理人刘和，被告农垦公司的委托代理人王剑锋到庭参加了诉讼。后本院根据原告陈阳城的申请依法追加广东省农业农村厅（以下简称“农业厅”）作为被告参加本案诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈阳城及其委托代理人刘和，被告农垦公司的委托代理人王剑锋及被告农业厅的委托代理人李啸天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈阳城诉称：1992年经广东省委批准，省农委组建了广东省农业科技开发中心。1995年4月28日，农垦公司与广东省农业科技开发中心签订《房地产预售契约》，农垦公司将开发建设的天河区广汕公路省农垦建设实业总公司大院内商品房301房（金建花苑第五幢A301房，现广州市天河区燕岭路222号301房）出售给广东省农业科技开发中心，房价款331200元，广东省农业科技开发中心支付了全部房款。《房地产预售契约》亦在房管部门进行了监证备案。1996年3月8日，广东省农业科技开发中心与陈阳城及其妻柯某投资设立的广州市理×饲料开发有限公司（现名为广州理×实业有限公司）签订《房产转让合同》，开发中心将上述房屋转让给广州理×实业有限公司，后经广东省农业科技开发中心、理×公司及陈阳城夫妇协商一致，将《房产转让合同》的购买方直接变更为陈阳城。后当陈阳城要求上述房屋过户时，房管部门要求先过户至广东省农业科技开发中心名下再过户至陈阳城名下，但因广东省农业科技开发中心已撤销，没有公章，且上述房屋已交付陈阳城使用，故上述房屋一直未过户，债权转让亦未告知农垦公司。为了将上述房屋过户至陈阳城名下，陈阳城于2018年5月31日告知农垦公司债权转让事项并恳请农垦公司协助办理上述房屋的过户手续，但农垦公司未理会。另，广东省农业科技开发中心被农业厅撤销，致使上述房屋一直未过户到陈阳城名下。为维护陈阳城的合法权益，特诉至法院，请求判令：农垦公司、农业厅共同协助陈阳城将广州市天河区燕岭路222号301房转移登记至陈阳城名下。被告农垦公司答辩称：不同意陈阳城的诉讼请求。农垦公司将涉案房屋预售给广东省农业科技开发中心。农垦公司无法查证陈阳城与涉案房屋的关系，如法院判决要求农垦公司协助办理过户手续，需陈阳城承担相应费用。被告农业厅答辩称：一、农业厅不是适格的诉讼主体，请法院驳回原告的起诉。本案中，农垦公司涉案房屋出售给广东省农业科技开发中心，广东省农业科技开发中心又与广州理×实业有限公司签订买卖合同，将涉案房屋出售给广州理×实业有限公司，后双方未达成新的协议变更买卖合同的内容，故涉案房屋买卖合同的双方应为广东省农业科技开发中心与广州理×实业有限公司，农业厅不是涉案房屋买卖合同的当事人，作为本案被告没有法律依据。二、农业厅承担责任没有法律依据。2001年1月12日，原广东省农业厅文件表明，广东省农业科技开发中心在注销前，经过广东省政府农业办公室粤农办审[1994]04号专项审计及中心自查：目前既无外债，也无财产，并辞退了临聘人员，主管单位才同意撤销。按照注销前的程序，广东省农业科技开发中心要事先进行登报公告，广州理×实业有限公司没有在法定期间主张债权，且在长达18年的时间内未向主管单位主张，已经过了法律规定的申报债权的时间，法律不应再予以保护。经审理查明：陈阳城提交的显示1992年9月2日广东省人民政府向省农委出具的《关于成立省农业科技开发中心的批复》载明：省人民政府同意你委成立省农业科技开发中心。陈阳城另提交显示2001年1月12日广东省农业厅向广东省科技开发中心出具的《关于撤消广东省农业科技开发中心的批复》载明：鉴于你中心于1992年7月由省政府办公厅批复同意成立的自收自支单位，但至今未有省编委的成立文件和有关部门的登记注册手续，近年已处于名存实亡的情况；又根据原省政府农业办公室粤农办审【1999】04号对你中心的专项审计报告及你中心自查“目前既无外债，也无财产，并辞退了临聘人员”的情况；经研究，同意撤消广东省农业科技开发中心。在本案中，农业厅确认广东省农业科技开发中心（以下简称“开发中心”）是省农委成立的机构，后来省农委与农业厅合并，农业厅原名称为广东省农业厅，后更名为现名称广东省农业农村厅，确认开发中心的相关的债权债务由农业厅负责。案外人广州理×实业有限公司（以下简称“理×公司”）原名称为广州市理×饲料开发有限公司，于1997年12月17日申请更名为理×公司。陈阳城为理×公司的法定代表人。1995年4月28日，农垦公司（甲方、卖方）与开发中心（乙方、买方）签订编号为市管契字第94023140号的《房地产预售契约》（以下简称《契约》），约定：甲方将天河区广汕公路省农垦建设实业总公司大院内商品房301房的房地产（以下简称“涉案房屋”）出售给乙方；成交价格为331200元，乙方1995年4月30日前付清；甲方应于1995年4月30日将涉案房屋建成并正式交付给乙方，除特殊情况外，甲方应于1996年12月30日前为乙方办理领取房地产产权证的手续；预售后的房地产需转让的，要到广州市房地产交易所办理交易转让手续，原契约规定的权利义务随之转让等。《契约》的监证机关签章处加盖有广州市房地产交易所预售契约监证专用章。1995年12月31日，农垦公司向开发中心出具《发票联》，载明：顾客名称为开发中心，货品名称为金建花苑第一期商品房301，金额为331200元。1996年4月30日，农垦公司向广州市房地产交易所发函，函称农垦公司于1995年4月28日在沙河燕塘“金建花苑”第五幢A301房框架结构的住宅卖给开发中心，开发中心房款已交齐，《契约》已办妥（编号：市管契字第94023140号），特此证明。在本案中，陈阳城持有上述《发票联》的原件，农垦公司确认开发中心已向其付清涉案房屋的房款。1996年3月8日，开发中心（甲方、卖方）与理×公司（乙方、买方）签订《房产转让合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将坐落在天河区广汕公路省农垦建设实业总公司大院内5号楼301房转让给乙方；乙方已对涉案房屋做了充分了解并愿意购买，涉案房屋成交价为甲方购入时的原价331200元；另外，甲方房内装有空调机三台、厨房浴室用具及室内装修等一并移交乙方，作价28800元，两项合计360000元；甲方应于1996年3月上旬将涉案房屋交付乙方，乙方应于涉案房屋转移当日将房产总额的50%即180000元交付给甲方，作为订金；房及定金交接完成后，双方派代表到广州市房地产交易所办理交易转让手续，所需交易税款由乙方承担，交易转让手续办妥后5日内，乙方应将余下的50%房款即180000元付清给甲方；甲方保证涉案房屋权属清楚等。陈阳城称之后开发中心、理×公司与陈阳城夫妇协商一致，将《合同》的买方变更为陈阳城，陈阳城就此提交理×公司的营业执照、开业登记、变更登记材料，《预售商品房转让申请审批表》（载明预售商品房为涉案房屋，转让人为开发中心，受让人为陈阳城，转让人处有开发中心及广州市天河长青农业科技服务部加盖的公章，受让人处有陈阳城的签名）、1996年7月5日开发中心向广州市房屋交易所出具的说明（载明开发中心经研究同意将涉案房屋转让给陈阳城，转让合同手续已办理）等作为证据。经质证，农垦公司确认营业执照、开业登记、变更登记的真实性，农业厅确认上述证据的真实性。关于陈阳城支付涉案房屋房款的情况。陈阳城称上述合同签订后，其已依约支付了全部购房款，由于时间久远只能提供部分购房款的收据，其中长青服务部系开发中心下属的服务部，但无法提交证据予以证明；部分支票存根上的收款人于×清系开发中心主任；部分支票存根上的收款人丁×妹系开发中心的出纳，但无法提交证据予以证明。陈阳城就上述所述向本院提供了如下证据（均有原件）予以证明：1、开发中心1996年3月11日向理×公司出具的《收据》，载明理×公司交来301房转让订金100000元，《收据》加盖有开发中心的财务专用章；2、1996年8月19日的转账付出传票，载明摘要为付陈总购房金、支票号码为02211501，金额为100000元；3、1996年8月19日的中国建设银行支票存根，载明支票号码为02211501，金额为100000元，用途为陈总购房费，收款人为丁×妹；4、1996年11月2日的转账付出传票，载明：摘要为付长青服务部房费，支票号码022××××3444，金额为50000元；5、1996年11月2日的银行支票存根，载明支票号码为022××××3444，金额为50000元，用途为购房金，收款人为于×清；6、显示于×清1996年11月1日开具的《收据》，载明今收到理×公司房费款50000元，长青服务部代中心收等，该《收据》用纸的顶部有开发中心名称；7、开发中心于1996年5月22日出具的《法定代表人证明书》及《授权委托证明书》，载明开发中心授权于×清为涉案房屋房地产交易过户代理人。经质证，农垦公司不予确认上述证据的真实性，认为与涉案房屋无关；农业厅确认上述证据1-5的真实性，但认为丁×妹不是开发中心的工作人员，其收的该笔费用不是涉案房屋的购房款；不予确认证据6的真实性，认为陈阳城未向其交齐购房款。陈阳城在本案中表示除上述有证据证明的已付购房款300000元，其还支付了剩余购房款60000元，但因时间久远现无法提交证据证明，因无法提交相关证据因此同意一次性向农业厅支付剩余房款60000元，陈阳城亦同意在本案中一并处理房款支付问题，并实际将上述剩余房款60000元交由本院代管。关于涉案房屋的使用情况。农垦公司称其于1995年向开发中心交付涉案房屋，但没有交接凭证。农业厅称其从来未对涉案房屋进行控制使用。陈阳城称开发中心于1996年3月向其交付涉案房屋，但没有交接凭证，涉案房屋现由其居住使用。陈阳城为证明其主张，向本院提交其1996年5月13日缴纳涉案房屋水电费管理费的收款收据及当日缴纳涉案房屋的管理费的收据及广东粤垦物业管理有限公司出具的证明（载明涉案房屋从1996年3月至今一直由陈阳城及其家人居住使用，物业管理费、水电费等由陈阳城支付）等为证。经质证，农垦公司确认上述证据的真实性。2018年5月31日，陈阳城向农垦公司发出《债权转让通知书》，内容为：1996年3月8日，开发中心与理×公司签订《合同》，将涉案房屋转让给理×公司，后经开发中心、理×公司与陈阳城夫妇协商一致，将《合同》买方理×公司直接变更为陈阳城；后来办理过户时，房管部门要求先过户到开发中心名下，再过户至陈阳城名下，因当时开发中心说其已撤销，没有公章；另涉案房屋已交付至陈阳城，一直未过户，债权转让的事情一直未通知农垦公司；要求农垦公司在收到本通知后7天内协助陈阳城办理涉案房屋的过户手续。该《债权转让通知书》左下方有手写的“情况属实”字样并加盖理×公司公章，该《债权转让通知书》的右下方有手写的“情况属实，请农垦公司协助”字样并有案外人柯某签字。农垦公司确认其收到该《债权转让通知书》。在本案中，理×公司到庭表示同意陈阳城提起本案诉讼及陈阳城的相关诉请，确认开发中心、陈阳城及理×公司协商一致将《合同》的买方由理×公司变更为陈阳城，明确涉案房屋的相关款项已由陈阳城支付，理×公司同意将涉案房屋直接过户至陈阳城名下，有关其在《合同》中享有的权利均由陈阳城主张，理×公司不就上述合同项下享有的权利另行向农垦公司、农业厅主张，理×公司与陈阳城之间不存在买卖关系，理×公司亦明确不参加本案诉讼。另在本案中，陈阳城称涉案房屋应直接过户至其名下；农垦公司称涉案房屋应过户至开发中心名下，因开发中心被撤销，故涉案房屋应过户至农业厅名下；农业厅同意在补齐房款的情况下将涉案房屋直接过户至理×公司名下。陈阳城明确其同意承担办理涉案房屋的产权过户的相关税费。在本案中，本院就涉案房屋的产权情况及涉案房屋过户至陈阳城名下是否存在障碍向广州市国土资源和规划委员会发函调查。广州市国土资源和规划委员会复函称：广州市沙河石顶岗省农垦建设实业公司院内商品房301室已办理首次登记，以市管契字第94023140号办理预售合同备案，预售人为农垦公司，预购人为开发中心，涉案房屋未办理不动产登记，无抵押、查封情况等。在本案中，各方确认涉案房屋现地址为广州市沙河石顶岗省农垦建设实业公司院内商品房301室。另，涉案房屋查询时间为2019年9月20日的《广州市预售房地产交易登记情况表》载明：涉案房屋的预售人（开发商）是农垦公司，预售证号为940085，预购人为开发中心，预售契约（合同）为94023140，交楼日期为1995年4月30日，登记日期为1995年5月17日，过户情况为未过户等。在本案中，本院到涉案房屋进行现场勘查，现场由陈阳城的亲属打开涉案房屋的大门协助勘查。本院另于涉案房屋的出入口张贴申报权利公告多张告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利。在本院指定的申报权利期间，无相关人员向本院申报权利。本院认为：根据农垦公司与开发中心签订的《契约》，开发中心应向农垦公司支付购房款331200元，农垦公司应于1996年12月30日前为开发中心办理领取房地产产权证的手续。开发中心经广东省农业厅批复撤销，农业厅在本案中亦确认开发中心的相关的债权债务由农业厅负责。据此开发中心在《契约》中的权利义务应由农业厅承接。农垦公司确认其已收齐购房款，并同意将涉案房屋过户至农业厅名下，据此农垦公司应按《契约》约定向农业厅履行涉案房屋的过户义务。根据开发中心与理×公司签订的《合同》，理×公司应向开发中心支付购房款360000元，房及订金交接完成后，双方派代表到广州市房地产交易所办理交易转让手续。陈阳城另提交《预售商品房转让申请审批表》及开发中心出具的证明，证明理×公司、开发中心与陈阳城均同意涉案房屋的买受人由理×公司变更为陈阳城，理×公司亦到庭确认上述情况并同意将涉案房屋直接过户至陈阳城名下。另，开发中心经广东省农业厅批复撤销，农业厅在本案中亦确认开发中心的相关的债权债务由农业厅负责。据此，陈阳城提起本案诉讼要求农业厅承担责任并无不当。陈阳城提交开发中心出具的《收据》原件证明其已支付购房订金100000元，并提交开发中心出具的《法定代表人证明书》及《授权委托证明书》及相关《收据》、支票原件证明其向开发中心委托的办理涉案房屋房地产交易过户手续的于×清支付购房款100000元，陈阳城另提交《收据》与支票原件证明其向丁×妹支付购房费100000元，结合《收据》与支票的开具时间及载明内容，本院对于陈阳城关于丁×妹为开发中心财务人员的陈述予以采信，综上根据陈阳城提交的付款凭证可认定陈阳城已支付购房款300000元。陈阳城虽无法举证其已支付剩余购房款60000元，但同意一次性向农业厅支付剩余房款60000元，并实际将上述剩余房款60000元交由本院代管。据此，应认定陈阳城已履行全部付款义务。陈阳城提交相关水电费、管理费的收款收据等证明其自1996年起已实际使用涉案房屋，且如上所述其已履行支付全部房款的义务，现其要求农业厅向其履行涉案房屋的过户义务并无不当，本院予以支持。农业厅可在涉案房屋过户至陈阳城名下的产权过户递件手续办妥当天向本院申请领取涉案房屋的购房款余款60000元。根据广州市国土资源和规划委员会的复函，涉案房屋未办理不动产登记，无抵押、查封情况。根据本案各方确认的事实及本院对涉案房屋的现场勘查，涉案房屋由陈阳城控制使用。本院于涉案房屋的出入口张贴申报权利公告后，亦无相关人员申报权利，不影响本案的处理。因涉案房屋登记在农垦公司名下，农垦公司对农业厅负有办理涉案房屋的房地产权证的合同义务，农业厅对陈阳城负有办理涉案房屋的房地产权证的合同义务，农垦公司明确同意将涉案房屋过户至农业厅名下，陈阳城明确同意承担办理涉案房屋的产权过户手续的相关税费，且现并无证据证明涉案房屋存在过户障碍，故本院对陈阳城要求农垦公司、农业厅协助其办理涉案房屋的产权过户手续的诉请依法予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东省农垦华侨实业总公司自本判决发生法律效力之日起十日内，协助被告广东省农业农村厅到房地产行政管理部门将广州市沙河石顶岗省农垦建设实业公司院内商品房301室过户至被告广东省农业农村厅名下；二、被告广东省农业农村厅于上述第一项判决内容履行完毕之日起十日内，协助原告陈阳城到房地产行政管理部门将上述房屋过户至原告陈阳城名下。本案受理费6270元，由被告广东省农垦华侨实业总公司、广东省农业农村厅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  王玉珊人民陪审员  叶曼玲二〇一九年十月二十九日书 记 员  蒲肖明牛立萍