上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30182号原告：李祥华，男，1966年5月3日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：王彬，上海国年律师事务所律师。被告：上海奔昊食品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周宇。委托诉讼代理人：王晓康，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金佳，北京京都(上海)律师事务所律师。第三人：王军权，男，1977年11月1日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：钱瀚，上海大存律师事务所律师。原告李祥华与被告上海奔昊食品有限公司、第三人王军权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理。依法适用简易程序于2019年9月9日、2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告李祥华及其委托诉讼代理人王彬，被告上海奔昊食品有限公司的委托诉讼代理人王晓康，第三人王军权及其委托诉讼代理人钱瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祥华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《尚品华庭商业广场合作协议》；2.被告返还三个月租金人民币(币种下同)73,000元；3.被告返还三个月保证金73,000元；4.被告支付双倍定金200,000元；5.被告返还进场费70,000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告之间的《尚品华庭商业广场合作协议》；2.被告返还三个月租金73,000元；3.被告返还三个月保证金73,000元；4.被告返还进场费170,000元；5.被告支付解除合同的赔偿金48,666.60元。事实和理由：2018年7月8日，原告与被告签订《尚品华庭商业广场合作协议》，实为《商铺租赁合同》。该协议约定，被告将坐落于上海市闵行区申贵路XXX号XXX楼商业区(即本案涉案房屋)出租给原告使用，租期6年，租金为每月24,333.30元，起租日暂定2018年8月20日，具体以《商场使用交接书》载明的日期为准，后原、被告又约定起租日起算的条件为该商场办公楼销售或出租达到4栋办公楼，预计总流量达到4,000人(人流量测算以双方确认并认可)。另原、被告还约定，被告在原告支付三个月租金及三个月保证金后交付该商铺。另核实，被告委托第三人王军权负责《尚品华庭商业广场》招商并授权第三人王军权收取与出租商铺有关的款项等工作。在本协议签订前后，第三人王军权收取原告170,000元，其中100,000元作为原告承租该商铺的定金，70,000元以进场费的名义收取。本协议签订后，原告委托向某通过银行转账共计向被告支付146,000元。其中包括该商铺的三个月租金以及三个月保证金。合同签订后原告多次向被告要求交付商铺，被告均明确表示商铺无法交付。被告无法交付商铺的行为，从合同签订之日起至今已有11个月之久。因被告的行为已给原告造成巨大的损失。现原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告上海奔昊食品有限公司辩称，被告同意解除合同，且双方已于2019年8月8日协议解除了合同。被告同意返还三个月租金及保证金共计146,000元，但被告从未收到过原告支付的170,000元进场费，且合同中没有约定进场费，故被告不同意返还进场费。由于双方属于协商解除合同，没有提到过赔偿金的问题，且双方合同中也未约定此等情况下被告需支付两个月使用费的违约金，该违约金的计算标准也过高，故被告不同意支付赔偿金。第三人王军权述称，被告委托其招商，要求在2018年7月31日前招商完毕。其与被告约定，由其帮被告招商满600,000元，多余钱归其。后，其向被告付了300,000元的保证金。其在招商过程中帮被告招商了三家，共收取了400,000元，其中收取了原告支付的进场费170,000元。被告项目拿不下来，原告和其都是受害者，其也组织过原、被告之间进行协商，但被告不肯退款，故协商未果。本院经审理认定事实如下：2018年5月26日，第三人王军权出具收条一份，载明：“今收到李祥华上海奔昊美食城中式大饭堂摊位订金壹拾万元整。店铺面积约270平方。特别约定，本美食城中式快指定一家。定金收到日起十日内签定合同”。2018年6月10日，被告上海奔昊食品有限公司(签约甲方)与第三人王军权(签约乙方)签订《尚品华庭招商授权书》一份，约定甲方兹授权王军权关于尚品华庭B1层奔昊美食广场小商户独家招商权；甲方授权期限为本授权书生效之日起至2018年7月31日止；若授权截止日到期乙方尚未将本美食城商铺全部招商完毕则乙方所交保证金不退；若乙方按期完成招商工作则甲方全额无息退还乙方所交保证金；本授权书生效后2个工作日内乙方需向甲方指定账户转入400,000元作为独家招商保证金；乙方招商过程中的商铺合作使用费不得低于8元/平/天；乙方招商商户进场费不得低于600,000元交于甲方；若乙方招商过程中进场费多于600,000元部分归乙方所有；乙方招商过程中，每家小商户最终与甲方所签署的均为商铺合作联营合同，其他合同形式甲方均不认可；乙方招商过程中，每家小商户最终与甲方所签署的商铺合作联营合同，商铺合作使用费的支付方式为按季度支付，商铺押金为三个月；上述授权书还对其他事项作出了约定。2018年7月8日，原告李祥华(签约乙方)与被告上海奔昊食品有限公司(签约甲方)签订《尚品华庭商业广场合作协议合同》一份，约定乙方所经营的商业品牌为奔昊美食汇，所经营的业态为餐饮、零售，甲方提供合适的商场作为双方合作日常经营用途；一、合作商场情况：甲方和乙方合作的商场坐落在上海市闵行区申贵路XXX号XXX楼商业区；乙方经营的面积为100平方米；甲方作为该商场的法律规定的其他营利人与乙方建立合作关系；二、商铺的使用用途：乙方向甲方承诺，该商铺作为餐饮零售使用，并遵守国家和本市有关商场使用和物业管理的规定；三、交付日期和合作期限：1、甲乙双方约定，乙方付清首期款项，即三个月商铺使用费和三个月保证金后，甲方安装相应设备后交付该商铺；2、甲乙双方的合作期限为6年，暂定2018年8月20日，起算日以双方签署(商场使用交接书)上载明日期为准；合作期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还；如乙方需要继续合作该商铺，则应于合作期届满前6个月，向甲方提出续合作书面要求，经甲方同意后重新签订合作协议；四、合作方式：甲、乙双方采用商铺使用费的方式合作，甲方提供该商铺的使用权，乙方行使商铺的经营权，乙方以每日每平方米建筑面积8元向甲方支付商铺使用费，合计每月为24,333.30元，该商铺使用费合作期内不变；甲方作为该商场的合法使用权人，负责该商场日常管理，不干涉乙方的合法经营；本合同签署后3个工作日内，乙方应支付首期商铺使用费(计合作起始日起至该月最后一日及后3个月的商铺使用费，以后乙方须以3个月为一期支付商铺使用费，并于下一期开始前15日内支付下一期的商铺使用费)；五、保证金和其他费用：甲、乙双方约定，甲方交付该商铺时，乙方应向甲方支付商铺合作保证金，保证金为三个月的商场使用费，即72,999.90元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；合作关系终止时，甲方收取的商铺合作保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；九、合同终止及解除条款：1、甲、乙双方同意在合作期内，有下列情形之一的，本合作协议合同终止，双方互不承担责任：(1)该商场及相应的土地使用权被依法征收的；(2)该商场毁损、灭失或者被鉴定为危险商铺的；(3)因不可抗力等原因导致商场毁损等；2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合作协议；违反合同的一方，应向另一方按月商铺使用费的双倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)乙方擅自将该商铺转让给他人经营或与他人交换各自经营的商铺的；(2)一个合作年内乙方逾期支付应付任何款项连续达十五日(含)或累计达三十日(含)以上的；(3)乙方擅自提前退出合作的；(4)乙方未按本合同约定之用途使用该商铺，或者利用该商铺进行非法活动或违法经营的；(5)该商场发生食品安全事故或人员安全事故的，其中人员安全事故包括商铺员工进店的消费者发生人身损害事件；十、违约责任：合作期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的，甲方应按提前收回天数的商铺使用费的双倍向乙方支付违约金；若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；合作期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退出合作的，乙方所交所有保证金不予退还；上述合同还对其他事项作出了约定。2018年7月9日，原告李祥华通过案外人向某的账户向被告转账支付了146,000元，并向第三人王军权转账支付了50,000元。2018年7月15日，原告李祥华与第三人王军权通过微信沟通进场费的数额。2018年7月16日，原告李祥华通过案外人向某的账户又向第三人王军权转账支付了20,000元。2019年4月8日，原告李祥华向被告上海奔昊食品有限公司出具《申请书》一份，载明：“兹因本人李祥华于2018年7月8日与贵方签订位于上海市闵行区申宾路XXX号XXX楼商业区的美食汇经营商铺的合作协议，原协议约定自2018年8月20日为商铺起租日，但由于贵方原因致使商铺至今无法经营，经与贵方多次协商并同意双方解除协议，现本人正式申请解除本合作协议，同时要求贵方退还本人已缴给贵方全部资金146,000元整。同时应包含贵方委托王军权已收的进场费170,000元整，其中定金100,000元，银行转70,000元，请贵方全款一次性退还至本人账户后，该合作协议方可视为终止，特此申请”，上述《申请书》还注明了收款人向某的账户信息。2019年4月30日，被告上海奔昊食品有限公司出具《声明》一份，载明：“本公司曾经委托王军权对奔昊美食城项目进行招商，并未授权王军权对签约商户收取除合同约定的租金押金等相关费用外其他额外的费用，如有合同以外额外费用产生，一概与本公司无关！特此声明！”。2019年6月4日，原告李祥华委托律师向被告上海奔昊食品有限公司发送《律师函》一份，要求被告在收到律师函之日起七日内将符合交付条件的商铺交付原告使用。2019年8月8日，被告上海奔昊食品有限公司向原告李祥华发送《解除合作协议合同通知书》一份，载明：“鉴于你和我司双方于2018年7月8日签署合作协议合同。合作期限6年，暂定2018年8月20日起算日。又鉴于你于2019年4月向我司提交解除合约申请书，现双方在平等、自愿的基础上，协商达成协议。一、自本通知函发之日起，您和我司合作协议合同关系终止。二、本司经财务查询核对你支付到我司公司账户押金和租金共计146,000元。我司在15个工作日内退还到你指定的向某账号。特此通知”。2019年8月11日，原告李祥华收到上述《解除合作协议合同通知书》。诉讼中，第三人王军权陈述其系受被告委托收取进场费，且已向被告支付了保证金300,000元，现其与被告还未就进场费进行过结算，并确认原告向其交付的170,000元为进场费。被告上海奔昊食品有限公司陈述其允许第三人王军权收取进场费，且其与第三人王军权约定由王军权向其交付进场费600,000元后，剩余款项都归王军权所有，但目前王军权只向其交付了保证金300,000元。以上事实，由原告李祥华提供的《尚品华庭商业广场合作协议合同》、《声明》、定金收条、中国建设银行个人账户支出交易明细、聊天记录、律师函及邮寄凭证，被告上海奔昊食品有限公司提供的《申请书》、《解除合作协议合同通知书》及邮寄凭证，第三人王军权提供的《尚品华庭招商授权书》以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《尚品华庭商业广场合作协议合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。虽然上述合同约定的名称为合作协议，但合同约定了由被告提供涉案房屋，原告通过向被告支付商铺使用费的方式使用涉案房屋对外开展经营，且被告不干涉原告的合法经营等内容，故双方合同约定的本质内容更符合租赁合同法律关系特征，据此，可以认定双方签订的《尚品华庭商业广场合作协议合同》名为合作协议，实为租赁合同。本案中，因被告未能按约交付房屋，原告曾于2019年4月8日向被告提出过解除合同的申请，并同时写明了申请解除合同的条件，即被告将全款一次性退还原告，但被告收到申请后并未将款项予以退还，此后，原告又发函要求被告交付商铺，明确表示了仍要求继续履行合同，但被告仍未能向原告交付涉案房屋，故原告据此要求解除双方之间的合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同的解除时间，应当以解除通知到达被告之日视为解除之日，原告在起诉状中已经明确作出了要求解除合同的意思表示，而被告已于2019年8月19日收到了诉状副本，故本院确认原告与被告就涉案房屋签订的《尚品华庭商业广场合作协议合同》于2019年8月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还已支付的租金、保证金及进场费，于法有据，本院予以支持。虽然被告认为进场费并非其收取，故其只同意返还租金及保证金，但根据被告与第三人王军权签订的《尚品华庭招商授权书》约定，第三人系经被告授权而对外招商，且双方在授权书中明确约定第三人招商商户进场费不得低于600,000元交付被告，故原告基于第三人取得被告授权而向第三人支付进场费并无不当，现第三人明确其系受被告委托向原告收取了进场费170,000元，故对于被告的上述辩称意见，本院不予采信。关于原告主张的赔偿金，原告在庭审中明确该主张系依据双方合同第九条第2项的约定，而该条款约定内容的含义为若存在约定的五种情形之一的，则相对方具有解除合同的权利，且有权主张违约金及违约金不足抵付部分的损失差额，故该条款对于行使解除权及相应的违约责任的具体适用情形有明确的约定，现原告明确据此条款要求被告支付赔偿金，缺乏依据，而原告在本案中也未就其因合同解除所造成的具体损失进行举证，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告李祥华与被告上海奔昊食品有限公司于2018年7月8日签订的《尚品华庭商业广场合作协议合同》于2019年8月19日解除；二、被告上海奔昊食品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李祥华租金人民币73,000元；三、被告上海奔昊食品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李祥华保证金人民币73,000元；四、被告上海奔昊食品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李祥华进场费人民币170,000元；五、驳回原告李祥华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币3,770元，由原告李祥华负担人民币906.25元，被告上海奔昊食品有限公司负担人民币2,863.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶二〇一九年十月三十一日书记员 潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。