福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初4187号 原告：林厚孚，男，1982年4月13日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：姚正贵，福建博世律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市元洪路金融区建行大楼，统一社会信用代码91350181854911692H。 负责人：洪福星，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈范，男，该分行工作人员。 委托诉讼代理人：陈峰，男，该分行工作人员。 第三人：施晓海，女，1974年2月2日出生，汉族，住福建省福清市。 原告林厚孚与被告中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称“建行福清分行”）、第三人施晓海案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林厚孚及其委托诉讼代理人姚正贵与被告建行福清分行的委托诉讼代理人陈范、陈峰，以及第三人施晓海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林厚孚向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院停止执行位于福清市中联天御3号楼801单元房产；2.请求人民法院判令林厚孚对福清市中联天御3号楼801单元房产享有优先购买权；3.请求人民法院判令林厚孚对福清市中联天御3号楼801单元房产享有承租权；4.本案诉讼费由建行福清分行承担。事实与理由：2015年7月20日，林厚孚承租施晓海位于福清市中联天御3号楼801单元房产，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限15年（自2015年7月20日起至2030年7月19日止），租金支付方式一次性付清，即乙方除需对房屋进行装修和购置家具外，还需向施晓海支付350000元租金。《房屋租赁合同》签订后，林厚孚向施晓海支付了全部租金350000元并对该房屋进行了装修。2015年7月20日，林厚孚向施晓海支付押金50000元预付款（抵房屋租金）；2015年7月29日，林厚孚通过孙晓勇账户向施晓海支付房屋租金100000元；2015年8月1日，林厚孚通过孙晓勇账户向施晓海支付房屋租金100000元；2015年8月16日，林厚孚向施晓海支付房屋租金100000元，共计350000元租金，付款当日施晓海向林厚孚出具收条予以确认，现该房屋实际由林厚孚居住至今。2019年1月，林厚孚被告知因建行福清分行与施晓海及福建东泰进出口有限公司（以下简称“东泰公司”）、福建中德能源有限公司（以下简称“中德公司”）、张功新、张碧珠、张功莺、张雄财、陈美娇金融借款合同纠纷执行一案被福清市人民法院强制执行施晓海位于福清市中联天御3号楼801单元房产。因该房屋实际由林厚孚承租至今，故林厚孚于2019年2月15日向福清市人民法院提出执行异议，并提交了租赁依据的相关证据材料，请求福清市人民法院停止执行涉案房产及林厚孚享有优先购买权及承租权。2019年4月29日，福清市人民法院作出（2019）闽0181执异46号执行裁定书，认为林厚孚提交的证据材料是否真实、合法有效未经确认，故认定林厚孚不足以证明所享有的承租权及优先购买权，裁定驳回林厚孚的异议，并告知向人民法院另案提起诉讼。林厚孚认为人民法院应当依法对当事人提交的证据材料进行审理核实并确认是否合法有效，而在异议审理过程中，人民法院既未对林厚孚提交的证据材料进行审查，也未通知房屋所有权人到场核实林厚孚提交的证据材料，故裁定书中存在事实认定不清情形。综上，林厚孚与施晓海于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合同为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”林厚孚依法享有继续承租的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，林厚孚对涉案房产依法享有优先购买权，且出卖人应当在合理期限内通知林厚孚。为维护林厚孚的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明案件事实后作出公正判决。 建行福清分行辩称，林厚孚的诉讼请求及理由是不能成立的。一、福清市人民法院于2016年3月25日查封施晓海名下房产，在查封时，林厚孚及施晓海并未提出该房产存在租赁关系,直至2019年3月1日因原查封到期而进行续查封。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”在林厚孚所述的租期长达15年且租金600000元（含装修250000元）一次性支付的特殊租赁关系真实存在的情况下，其理应依法向有关部门登记备案以公示其租赁权，但是其未登记备案也未经公证认证，其真实性无法确认，也不符合正常人的做法。三、林厚孚与施晓海之间的房屋租赁合同虚假特征明显。（一）租赁住房15年、预先一次性付清租金600000元，其中花费250000元用来装修，这样的租赁期限、租金支付方式明显不同于市场上正常的租赁活动。案涉房产是出租人施晓海唯一一套住房却用来出租，承租人林厚孚花费租金600000元（含装修250000元）进行租房却不买房，完全违背生活常理，在日常生活中不可能发生；（二）案涉房屋为施晓海贷款购买，施晓海对该房屋尚未取得所有权，该房屋预抵押于建行福清分行，已办理预告登记（登记编号融房预ＱＲ字第××号）。截至2019年9月25日，该笔按揭贷款余额为1208952.39元。施晓海自2016年1月起开始拖欠按揭贷款，之后都是由开发商福清中联置业有限公司按季度代垫欠款。2019年前三个季度共代垫欠款92941.58元，分别是：2019年3月18日代垫欠款30930.25元、2019年6月26日代垫欠款30978.90元、2019年9月25日代垫欠款31032.43元。从施晓海拖欠贷款情况看，施晓海已根本不可能取得房屋所有权，林厚孚更不可能取得此房屋上的租赁优先权。四、林厚孚与施晓海在本案中是利益共同体，双方的陈述在无有效证据证明情况下均不应采纳。林厚孚陈述的租金支付方式不合常理，有明显的造假嫌疑，其中大额的现金支付无有效证明，而且转账部分均为案外人之间的转账，是否为支付租金无法证明。如果仅凭通过施晓海的转账也能认定为支付租金，那么虚构租赁关系的虚假诉讼必将泛滥成灾。林厚孚提供的《中国建设银行个人活期账户交易明细》是施晓海个人名下账户，打印日期为2019年2月13日，账户明细只有施晓海本人才可打印，而林厚孚却持有该份明细，更加说明林厚孚与施晓海存在串通的可能性。综上，林厚孚声称的房屋租赁虚假特征明显，明显是为了配合施晓海逃避执行而虚构的，目的在于拖延人民法院强制执行逃避债务，请求人民法院依法驳回林厚孚的诉讼请求。 施晓海述称，我的房子是很早以前买的，房子是在2015年出租的。我是在2016年的时候经济出现问题。我与林厚孚的房屋租赁合同是真实的，不存在虚假情形。朋友转账给我的钱就是租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析、认定如下：1.林厚孚提交的《房屋租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、收据、福建增值税普通发票均系复印件，而且林厚孚与施晓海对收据出具的份数、收据记载的金额、内容等陈述严重不符，不予确认其证明力；2.福建增值税普通发票记载的纳税金额与林厚孚主张的租赁金额不符，不予确认其证明力；3.施晓海对建行福清分行提交的个人贷款还款凭证、抵押权预告登记证复印件无异议，且与本案存在关联，予以确认其证明力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定案件事实如下： 本院于2015年12月18日立案受理建行福清分行与东泰公司、中德公司、张功新、张碧珠、张功莺、施晓海、张雄财、陈美娇金融借款合同纠纷一案［以下简称“（2015）融民初字第7354号案”］。建行福清分行于2016年3月21日向本院提出财产保全申请，本院于2016年3月22日作出（2015）融民初字第7354号民事裁定，裁定对东泰公司、中德公司、张功莺、施晓海的财产采取保全措施，并于同年3月依法查封施晓海所有的坐落于福清市，洋埔村中联天御一期3号801单元房产，查封期限为三年。2016年9月7日，本院作出（2015）融民初字第7354号民事判决，判决：一、东泰公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还建行福清分行借款本金人民币14690897.58元、329368美元，并支付相应的利息、罚息（分别按编号为2014年建闽东福贸额字1号《贸易融资额度合同》、《融资业务特别约定》及其附件《出口订单融资申请书》、《短期出口信用保险项下借款额度提款通知书》以及编号为2014年建闽福流贷字132号《人民币流动资金贷款合同》约定的贷款利率及计息方式计算至款项还清之日止）以及支付律师代理费人民币30000元；二、中德公司以最高保证金额人民币10000000元为限对本判决第一项确定的借款本金承担连带清偿责任；三、张功新、张碧珠、张功莺、施晓海、张雄财、陈美娇各以最高保证金额人民币33000000元为限对本判决第一项确认的编号为2014年建闽东福贸额字1号《贸易融资额度合同》、《融资业务特别约定》及其附件《出口订单融资申请书》、《短期出口信用保险项下借款额度提款通知书》项下的债务承担连带清偿责任；四、张功新、张碧珠、张功莺、施晓海、张雄财、陈美娇各以最高保证金额人民币29000000元为限对本判决第一项确认的编号为2014年建闽福流贷字132号《人民币流动资金贷款合同》项下的债务承担连带清偿责任；五、中德公司、张功新、张碧珠、张功莺、施晓海、张雄财、陈美娇承担保证责任后，均有权向东泰公司追偿；六、驳回建行福清分行的其他诉讼请求。2016年10月29日，建行福清分行申请强制执行。2018年9月18日，本院作出（2016）闽0181执3340号《限期履行义务通知书》与《查封公告》，责令被执行人东泰公司、中德公司、张功新、张碧珠、张功莺、施晓海、张雄财、陈美娇限期履行已生效法律文书确定的义务。逾期不履行的，本院将依法委托有关机构对相关财产进行处置。2019年3月1日，本院作出（2016）闽0181执3340号之六执行裁定，依法将诉讼过程中采取的财产保全措施自动转为执行措施，并预查封施晓海向福清中联置业有限公司购买的坐落于福清市洋埔村中联天御一期3号楼801单元房产［融房预ＹＲ字第××号］。2019年3月7日，本院向福清市不动产登记和交易中心送达了《协助执行通知书》，请求福清市不动产登记和交易中心继续预查封上述房产。2019年4月24日，本院立案受理了林厚孚以案涉房产由其承租并享有承租权、优先购买权等理由提出的书面异议。本院于2019年4月29日作出（2019）闽0181执异46号执行裁定，驳回林厚孚的异议请求。2019年5月22日，林厚孚提起本案执行异议之诉。 另查明，在（2015）融民初字第7354号案中，本院根据建行福清分行的财产保全申请，同时查封了东泰公司名下坐落于福清市车位与张功莺名下坐落于福清市宏路镇石门村融侨城（三期）17号楼1802单元套房。2019年4月24日，本院除受理林厚孚提出的书面执行异议外，还同时受理了由郑训杰与福建省泰诚典当有限公司提出的针对本院查封的张功莺与东泰公司名下上述不动产的书面执行异议。在本院依法驳回郑训杰与福建省泰诚典当有限公司的异议请求后，郑训杰与福建省泰诚典当有限公司均以案外人身份与本案林厚孚于同日提起案外人执行异议之诉。 本院认为，关于林厚孚与施晓海之间是否存在真实的房屋租赁关系问题。一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，林厚孚与施晓海均声称双方之间签订了《房屋租赁合同》，却均无法提供原件予以核实或者佐证，对其主张不予采信。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，双方签订的租赁合同理应向有关部门登记备案以公示其租赁权。特别是在本院依法对案涉房产采取保全措施时，双方亦未披露或者告知本院或者建行福清分行其租赁关系。故即使双方持有《房屋租赁合同》原件，在没有其他充分证据予以佐证情形下，仅凭租赁合同上记载的落款时间，亦无法证明双方之间存在真实的房产租赁关系或者本案租赁合同签订于本院查封案涉房产之前。三、林厚孚提供四张收据复印件证明其支付租金的事实，不仅未能提供原件予以核查，而且针对收据的份数、收据记载的租金金额等事项存在严重不符的陈述（庭审时，林厚孚与施晓海均陈述只有三张收据、每张收据记载金额均为50,000元，而林厚孚作为证据提交的收据复印件共计四张，且仅有一张收据的金额为50,000元，其余三张收据的金额均为100,000元）。四、林厚孚提供案外人孙晓勇与施晓海之间的银行交易明细欲证明其支付租金事实，不仅与自身庭审时陈述的租金支付金额不符，且无其他证据佐证该银行交易明细体现的资金往来即是支付案涉房产租金。五、根据林厚孚提供的《房屋租赁合同》复印件的内容可知，双方约定的租赁期限长达15年，租金为350,000元，而且林厚孚还须花费150,000元与100,000元进行室内装潢与添置电器、家具等，明显有违租赁市场的正常交易方式。六、庭审中，林厚孚承认自2015年8月至今均未居住在案涉房屋。七、经核查，林厚孚提出书面执行异议以及提起本案之诉所委托的律师事务所及诉讼代理律师、提供诉讼材料均由被执行人张功莺在协助，并且案件受理费亦由其代为交纳。八、案涉房产在2016年3月即被本院依法查封，而林厚孚直至案件进入执行阶段的2019年4月方才提出异议，其阻止案件执行的主观意图明显。综上所述，林厚孚提供的现有证据无法证明其与施晓海之间存在真实的房屋租赁关系。故，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”林厚孚诉请人民法院停止对案涉房产的执行并主张对案涉房产享有租赁权等民事权益，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项规定，判决如下： 驳回林厚孚的诉讼请求。 案件受理费6550元，由林厚孚负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  严昌辉 人民陪审员  严晓霞 人民陪审员  林宝云 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  刘 玮