湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初8452号原告郭波霞，女，汉族，1987年6月26日出生，江西省宜春市靖安县。诉讼代表人方劲松，男，汉族，1969年11月15日出生，住岳阳市。委托诉讼代理人何亚芳，湖南祈安律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人卢婧，湖南祈安律师事务所律师，一般代理。被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司，住所地岳阳经济技术开发区屈原路1号，统一社会信用代码914306005635012983。法定代表人易永辉，公司董事长。委托诉讼代理人吴向阳，湖南惠风律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人曾传君，公司员工，特别授权。原告郭波霞诉被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年10月8日立案后,依法适用简易程序，实行独任审判，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告郭波霞的诉讼代表人方劲松，委托诉讼代理人何亚芳、卢晴，被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴向阳、曾传君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭波霞向本院提出诉讼请求，1、判令被告按照合同约定向原告承担自2019年6月1日起至被告交付符合合同约定交付条件的房屋为止的违约金（以已付房款为基数，按照日万分之一的标准计算违约金）；2、判令被告按照《商品房买卖合同》约定将原告所购房屋的窗户玻璃更换为中空钢化玻璃；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2017年6月9日与被告签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的位于东北角山水一城第001幢24层2401号房屋，总金额626819元；该商品房交付时应当符合：1、取得建设工程验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告；3、交付时供电纳入城市供电网络并正式供电；4、完成室内燃气管道敷设并与城市燃气管网链接，保证燃气供应；商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书送达买受人。合同约定交房时间为2019年5月31日，逾期交房在60日内，出卖人按日向买受人支付全部价款万分之一的违约金，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部价款万分之一的违约金。合同约定8窗户：塑钢窗，中空钢化玻璃，不符合标准的，及时更换、修理。原告按照合同约定支付了全部房款，被告的供电均没有纳入城市供电网络，正式供电，燃气也没有开通，房屋内窗户不是合同约定的中空钢化玻璃，同时也没有取得岳阳市房产面积测绘报告书，未达到交房条件。被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司辩称：1、按照合同约定原告逾期支付房款应当顺延交房时间，在合同附件四第六条有明确约定；2、被告在合同履行期间，因电缆被盗，是导致逾期交房的主要原因，2019年5月11日临近交房时，电缆被盗，抢修27日，2019年6月6日施工完毕，到2019年8月8日检测完毕；3、因天气原因即昼夜降雨量达到50㎜，六级以上大风以及高温天气造成无法正常施工达35日，中高考期间禁止工程施工，导致工期延长15日，合计据实延期50日不承担逾期交房违约责任；4、被告与小区业主代表进行多次协商，已达成和解协议，应当按照协议履行；5、原告已收房，违约金计算到收房之日时；6、对于原告主张的更换窗户玻璃，原告同意被告提出的补差价，被告愿意补偿，不同意的予以更换。经审理查明：原告郭波霞与被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司于2017年6月9日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告开发的位于东北角山水一城第001幢24层2401号房屋，总金额626819元。合同约定，房屋交付时间为2019年5月31日前，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书送达买受人，买受人未收到通知的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付的时间。同时合同第九条约定，该商品房交付时应当符合：1、取得建设工程验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告；合同第十条约定，相关商品房相关设施设备交付条件，其中关于供电、燃气为：交付时供电纳入城市供电网络并正式供电；完成室内燃气管道敷设并与城市燃气管网链接，保证燃气供应；在约定期限内，未达到交付使用条件，按照合同的第十二条的约定承担违约责任。合同第十二条约定，逾期交房在60日内，出卖人按日向买受人支付全部价款万分之一的违约金，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部价款万分之一的违约金。合同约定8窗户：塑钢窗，中空钢化玻璃，不符合标准的，及时更换、修理。合同约定首付款外余款贷款的，在合同主文没有约定支付时间，合同第十一条约定，贷款在合同约定的交房之日未划入监管账户的，交房期限顺延，合同附件十一第三条约定，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日60日内告知买受人；2、遇到昼夜降雨达到50㎜以上或六级以上大风的情况按日顺延；3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费）。合同附件四第一条约定，应当在签订合同后三十日内贷款支付到出卖人账户，因买受人原因逾期提供资料或逾期配合办理贷款手续，承担违约责任；第二条约定：因收买人原因导致买受人未能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，在接待银行通知或者出卖人通知后七日内以自有资金一次性支付，逾期支付的承担违约责任。原告到2017年8月2日贷款到位，支付了全部房款。2019年5月27日，涉案房屋五方验收表提交备案登记。2019年6月14日，房屋测绘报告完成。2019年4月29日，被告完成房屋的燃气安装。2019年8月7日，被告完成纳入城市供电网络的供电安装。且双方认可2019年8月20日正式供电，相关设施设备达到交付条件。原告未收房，2019年6月交纳维权费用。2019年6月19日，业主代表杨菊、周艳等六人在政府组织下与被告达成和解协议，协议约定：开发商承诺在8月15日前一户一表全部安装到位并入电网，且免交一期业主5个月的物业费作为补偿，对中空钢化玻璃要求更换的予以更换，业主不得再追究被告的违约和其他责任。上述事实，有原被告提交的购房合同，交纳房款的票据，房屋竣工验收备案登记表，测绘报告书，入伙通知书，按揭回款凭证等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方之间形成了商品房买卖关系，双方应当按照合同履行。本案争议的焦点为：一、关于按照合同约定原告逾期支付房款应当顺延交房时间的处理。根据合同约定的贷款到账时间为30日（依据合同附件四第一条约定，应当在签订合同后三十日内贷款支付到出卖人账户），但合同约定顺延交房是在交房期限届满后逾期付款的情形予以顺延交房。原告在合同约定的交房时间之内付清全部款项，本案中，被告提出的付款延期顺延交房的意见，不予支持。二、关于电缆被盗导致基础设施未能在合同约定交房时间完成，是否属于不可抗力，顺延交房时间，不承担违约责任。本院认为，被告在安装中应当对电缆进行管理，管理不善导致被盗，不属于不可抗力，不能顺延交房时间。三、关于因昼夜降雨量达到50㎜，六级以上大风以及高温天气造成无法正常施工，中高考期间禁止工程施工，是否据实延期不承担逾期交房违约责任。对于天气影响施工，合同约定了遇到昼夜降雨达到50㎜以上或六级以上大风的情况按日顺延，被告没有证据证明在原告与被告签订合同到房屋主体完工的天气情况，本院不予支持，对于中高考是每年固定的事实状态，不属于不可预见的，被告应当在签订合同交房时间上予以考虑，故本院对中高考停止施工顺延交房时间的意见，不予支持。四、原告在2019年6月交纳维权费用，视为同意业主代表的相关处理意见，应当按照协议履行，即就被告违约的违约金赔偿确定为由被告免交5个月的物业费，将涉案房屋的窗户玻璃更换为中空钢化玻璃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司承担原告郭波霞涉案房屋的5个月物业费；二、限被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司在判决书生效之日起三十日内为原告郭波霞将涉案房屋的窗户玻璃更换为中空钢化玻璃，逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  王益民二〇一九年十月二十四日书记员  张 闹