广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初23418号原告：佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会，住所地广东省佛山市南海区桂城街道海七路6号。负责人：杨清诗，主任。委托诉讼代理人：朱庆程，广东信亦然律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东信亦然律师事务所律师助理。被告：广东和丰物业服务有限公司，住所地广东省揭阳市区新兴东路飞燕四巷金凤园，统一社会信用代码91445200719225841X。法定代表人：李丽洁。被告：广东和丰物业服务有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区桂城街道南海大道北46号悦万广场三层3F-335之五，统一社会信用代码91440605686446743R。负责人：王小梨。两被告共同委托诉讼代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。原告佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会（以下简称“第一届业委会”）与被告广东和丰物业服务有限公司（以下简称“和丰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告和丰物业公司于答辩期内提出管辖权异议，本院依法作出（2018）粤0605民初23418号民事裁定书，裁定驳回被告和丰物业公司对本案管辖权提出的异议。被告和丰物业公司不服上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终180号民事裁定，裁定驳回上诉，后将案卷退回本院。本院于2019年5月15日由审判员杨风娥公开开庭进行了第一次审理。该次庭审后，被告和丰物业公司以本案的审理须以（2019）粤0605民初2705号案的审理结果为依据遂向本院申请中止本案的审理，本院经审查后予以同意并于2019年5月15日中止本案的审理。中止事由消失后，本院于2019年9月11日恢复案件的审理。其后，又根据原告的申请，本院依法追加被告广东和丰物业服务有限公司佛山分公司（以下简称和丰物业佛山分公司）为本案共同被告。本院于2019年9月18日由审判员杨风娥公开开庭进行了第二次审理。原告的委托诉讼代理人朱庆程，两被告的委托诉讼代理人程磊、周滨到庭参加了两次诉讼。本案现已审理终结。原告第一届业委会向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告提交水韵尚都小区从2011年3月17日至2018年11月5日止期间公共收益收支明细账目（包括收入汇总表、费用支出、台账、原始记账凭证等）；2.判令两被告向原告提交水韵尚都小区从2011年3月17日至2018年11月5日期间的物业费用收支明细账目（包括收入汇总表、费用支出、台账、原始记账凭证等）;3.判令两被告向原告支付从2011年3月17日至2018年11月5日水韵尚都小区公共收益及物业服务费的结余款，暂计为100000元，具体金额以审计为准；4.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2011年3月，被告经过水韵尚都小区开发商的选聘，担任水韵尚都小区的前期物业服务公司。被告接管水韵尚都小区后，与小区业主分别签订了《前期物业管理协议》。该合同第十条约定“一、本物业采用酬金制方式收取物业服务费用。二、甲方根据物业管理服务收入总额的10%计提当年酬金，每月计提。三、本物业管理区域内、属于全体业主所有的物业公用部位、公用设备设施统一委托甲方经营，经营收入100%纳入物业管理服务收入，用于补充管理费不足。”被告接管水韵尚都小区物业服务后至今，被告对水韵尚都小区公共收益进行了代管，包括广告牌、快递智能箱和出租停车位、游泳池、灯箱广告等，一直对小区部分公共场所进行经营、收费。而被告一直未将公共收益及物业服务收费情况予以公示。2018年2月14日，原告依法成立后，多次要求被告对小区公用部位、公用设备设施经营收益、物业服务收入、每年计提酬金金额进行公示，并将剩余款项转交给原告，被告一直不予理会。根据合同约定，原告小区物业收费是酬金制，即被告收取的物业服务费和公共收益均属于小区全体业主所共有，只有按照合同约定物业服务收入10%是原告应当支付给被告、归被告所有的酬金。原告认为，被告隐瞒物业服务费、公共收益总收入已经侵犯了水韵尚都小区全体业主的知情权。被告未将除酬金之外的物业服务、公共收益总收入转交给已经依法成立的原告,侵犯了小区业主的财产所有权，因此，原告有权向法院起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。两被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回。理由如下：一、原告的起诉未获得业主大会的授权。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》{粤高法发〔2011〕49号}第一条规定，业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。根据上述规定，原告第一届业主委员会应提交业主大会的授权才能提起本案诉讼。原告第一届业主委员会并未就本案涉及的诉讼请求提交相应的业主大会的授权决定，恳请法院依法驳回原告的起诉。二、原告第一届业主委员会无权提起业主知情权诉讼。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。根据上述规定，业主知情权诉讼的提起主体为业主，原告是业主委员会，无权提起业主知情权诉讼。且原告备案成立的时间为2018年2月14日，原告诉讼请求涉及的知情权时间段从2011年3月17日开始，当时原告尚未成立，并不享有业主知情权。业主知情权应由业主作为原告提起诉讼，业主委员会不能要求其成立之前（2018年2月14日）的知情权。三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未规定被告需要提供台账和原始记账凭证，原告的诉请无法律依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定了业主知情权的范围，但未规定应公布台账和原始记账凭证，原告要求公布台账和原始记账凭证的诉请缺乏法律依据，应予以驳回。四、水韵尚都实际采用的是“包干制”的物业服务收费方式，依照法律规定，被告无须公布物业服务资金的收支情况。《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。”水韵尚都项目的物业管理收费方式实际采用的是“包干制”，根据省条例的规定，实行酬金制的物业服务收费方式，物业服务企业应当每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。实行包干制的物业服务收费方式，物业服务企业并无公布物业服务资金收支情况的义务。酬金制在实际操作过程中，存在年度预算和年终结算的程序，前期物业服务合同虽然约定了酬金制，但实际上并未按照预算和结算的方式进行。且前期物业服务合同第七条约定：“在合同期满前，经甲乙双方同意可聘请专业机构对物业服务费预决算和物业服务费的收支情况进行审计，相关审计费用在物业管理费列支。”《物业服务收费管理办法》第十三条规定：“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”前期物业服务合同中甲方是指建设单位佛山市南海创鸿房地产开发有限公司，因此，即便审计，也应由建设单位委托专业机构进行审计，而非由业主委员会进行审计。原告要求对前期物业服务阶段的物业服务费进行审计缺乏合同依据。关于公共收益的分配方式，前期物业服务合同第四章第3条约定，经营收入100%纳入物业管理服务收入，因此，不存在返还给业主委员会的情况。在与业主签订的《前期物业管理服务协议》第十条规定，物业服务费年终不足，结余的处理方式，将经营收入100%纳入物业管理费收入，用于弥补管理费不足。而根据《物业服务收费管理办法》第九条规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。如果物业服务企业存在亏损，业主应弥补物业服务费的不足。被告在经营水韵尚都项目期间，因业主长期欠费，被告的物业服务经营处于亏损状态，有权依照合同约定，将经营收入由于弥补管理费的不足。五、本案案由应为业主知情权纠纷。原告诉讼请求提出公布公共收益收支账目及物业费收支明细账目，属于业主知情权的范畴，因此，本案的案由应为业主知情权诉讼。原告诉请3又提出了返还公共收益及结余款，该案由应为业主共有权诉讼。因两案的案由不同，应分别处理，原告的诉讼请求3应另案起诉处理，请求法院依法驳回其诉请。六、原告诉请涉及的时间段截止至2018年11月5日，尚处于前期物业服务阶段，本案件的处理应依照建设单位与被告签订的前期物业管理服务合同约定由佛山仲裁委员会通过仲裁程序处理。2015年1月1日，建设单位佛山市南海创鸿房地产开发有限公司与被告广东和丰物业服务有限公司签订了《水韵尚都前期物业管理服务合同》，因本案所涉的诉请均发生在前期物业服务合同期间，且涉及到广大业主的权益，应适用本份合同处理此案。而《水韵尚都前期物业管理服务合同》第32条约定了发生纠纷提交佛山市仲裁委员会裁决的仲裁条款，根据“仲裁约定优于法院管辖”的规定，本案应移交佛山仲裁委员会仲裁处理，法院对此并无管辖权。综上所述，恳请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对双方无异议的举证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：佛山市南海创鸿房地产开发有限公司为佛山市南海区水韵尚都小区的建设单位。2010年3月23日，佛山市南海创鸿房地产开发有限公司（甲方）与和丰物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：乙方为水韵尚都小区提供前期物业管理服务；物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式，乙方每月按物业服务收入总额的10%提取管理酬金；物业服务费全部用于合同约定的支出，物业服务费年度结算后结余部分，转入下年度继续使用；物业服务费年度结算后不足部分，由全体业主按比例承担；乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业费年度预决算，并每年半向全体业主公布物业服务费的收支情况；在合同期满前，经甲乙双方同意可聘请专业机构对物业服务费年度预决算和物业服务收支情况进行审计，相关审计费用在管理服务费列支。2011年3月17日，和丰物业公司（甲方）与水韵尚都小区4座2407、2408房的业主邵长怀（乙方）签订《水韵尚都前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方为乙方上述房屋提供物业管理服务，该协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；甲方建立健全本物业的物业管理档案资料，每半年向乙方公布一次物业管理服务费用的收支情况（于小区公共区域公告张贴），自本协议终止时起15日内，与业主委员会和选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续；本物业采取酬金制方式收取，甲方根据物业管理服务收入总额的10%计提当年酬金，每月计提；本协议在履行中发生争议，协商或调解不成的，可向佛山市南海区人民法院提起诉讼。佛山市南海区桂城街道办事处于2018年2月14日向第一届业委会发出《佛山市南海区物业管理区域业主委员会备案回执》，该回执显示第一届业主委员会任期为2018年1月14日至2023年1月13日。2018年7月21日，第一届业委会发布《水韵尚都2018年第二次临时业主大会会议公告》，公告提议召开2018年第二次临时业主大会，会议时间为2018年8月6日至2018年9月8日，会议议题包括表决以下项目:是否同意授权第一届业委会处理涉及水韵尚都小区物业管理区域全体业主利益的全部诉讼事宜，授权范围包括:以第一届业委会的名义起诉、应诉；聘请代理律师、解聘代理律师、与律师协商确定委托代理合同及委托代理权限；申请诉前财产保全、诉讼财产保全、证据保全；代为起诉、上诉；代为调查取证；代为参加庭审活动；代为增加、变更及放弃诉讼请求；代为承认对方的诉讼请求；参与和解；代为出庭、代为调解；提起反诉及上诉；代为申请强制执行；代领相关款项；代为领取法律文书等法律规定“特别授权”范围内所有权限。2018年9月9日，第一届业委会公示水韵尚都2018年第二次临时业主大会表决情况汇总及决议的情况。对于是否同意授权第一届业委会处理涉及水韵尚都小区物业管理区域内全体业主利益的全部诉讼事宜的表决情况为：表决票总票数616票，总权数为125728.84平方米，同意票数占小区总票数68.38%，同意权数占小区总权数的63.66%。2018年9月25日，第一届业委会就水韵尚都2018年第二次临时业主大会会议决议进行公告，决议内容包括同意授权第一届业委会处理涉及水韵尚都小区物业管理区域内全体业主利益的全部诉讼事宜。另查，和丰物业公司于2019年3月31日前退出涉案小区，不再为涉案小区提供物业服务。本院认为，根据本案的诉辩意见，本案就涉及以下几个焦点问题，现分别评述如下：第一、本院对本案是否有管辖权的问题。和丰物业公司（含分公司）认为根据建设单位与其签订的协议，双方若发生纠纷时应提交佛山市仲裁委员会裁决。因该约定只能约束协议的双方当事人，而不能约束案外人即涉案小区的业主。和丰物业公司与业主签订的前期物业服务协议中确约定，若发生争议时，当事人可向本院提起诉讼。为此，本院对本案有管辖权。第二、第一届业委会在本案中的诉讼主体是否适格的问题。第二次临时业主大会中已表决通过同意授权第一届业委会处理涉及水韵尚都小区物业管理区域内全体业主利益的全部诉讼事宜，且明确了具体授权的范围。另外，涉案诉讼请求也是基于全体业主利益的诉请，为此，第一届业委会提起本案诉讼已取得业主大会的授权，其主体适格。对于和丰物业公司（含分公司）抗辩认为第一届业委会起诉未获得业主大会的授权，本院不予采纳。第三、第一届业委会的诉讼请求有无相关依据的问题。首先，和丰物业公司与业主签订的前期物业服务协议中并未约定和丰物业公司应向业委会移交公共收益收支明细账目、物业费用收支明细账目。其次，根据《物业管理条例》第三十八条、《广东省物业管理条例》第四十二条、《佛山市物业管理办法的通知》六十三条定，这些法规、地方规范性文件均未规定物业服务企业应向业主委员会移交物业服务企业退出前产生的公共收益收支明细账目、物业费用收支明细账目。况且，和丰物业公司在退出涉案小区之前产生的账目并非其退出后物业管理所必需的资料。最后，不管涉案小区的物业服务费是采取包干制还是酬金制的方式，相关法律法规并未规定物业服务企业应提交账目明细。《广东省物业管理条例》第四十九条的规定，物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应公布物业服务资金年度预决算、物业服务资金的收支情况。《佛山市物业管理办法的通知》第四十四条规定，物业服务企业在小区未成立业主委员之前，其会应当将每季度的开支情况在物业管理区域的显著位置公示及报相关单位备案。业主委员会成立后且经业主大会同意，物业服务企业应当将经审计的共有收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求包括公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，人民法院应予支持。综上，法律法规规定了物业服务企业应公布相关的账目及明细，但第一届业委会诉请和丰物业公司（含分公司）提交2011年3月17日至2018年11月5日期间的公共收益明细、物业费用收支明细账目，因无事实及法律依据，本院不予支持。至于第一届业委会诉请和丰物业公司（含分公司）支付公共收益及物业服务费的结余款，因其证据不足，本院不予支持。综上，对于第一届业委会的全部诉讼请求，本院均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会的全部诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取1150元（佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会已预交1150元），由佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇一九年十月十二日书记员  周文丽书记员  刘玎琰