广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1677号原告：陈丽春，女，1966年3月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓惠平，广东君信律师事务所律师。被告：陈伟衍，男，1930年5月10日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：陈利萍（系陈伟衍监护人），女，1968年6月4日出生，汉族，住广州市白云区。被告：陈利娟，女，1960年10月3日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：陈利兰，女，1971年12月24日出生，汉族，住广州市越秀区。上列被告共同委托诉讼代理人：覃芷雯、陈玉玲，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。原告陈丽春诉被告陈伟衍、陈利萍、陈利娟、陈利兰所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈丽春及其委托诉讼代理人邓惠平，被告陈利萍、陈利兰及其委托诉讼代理人覃芷雯、陈玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽春起诉请求：1.确认广州市荔湾区华誉一街15号1403房属原告所有；2.被告立即将广州市荔湾区华誉一街15号1403房转移登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：陈伟衍与李梅英是夫妻关系，原告是陈伟衍和李梅英所生女儿。陈伟衍是广州铁路（集团）公司退休职工。2012年，广州铁路(集团)公司发布《关于公布〈广铁（集团）公司广州达道路和南站住房销售办法〉的通知》（广铁房函〔2012〕321号），规定符合条件的正式职工（含离、退休职工）可以申购职工住房。陈伟衍正好符合申购资格。原告了解到上述情况之后，遂征询陈伟衍的意见，陈伟衍表示没有申购意愿，原告考虑到自身的住房需求，经与陈伟衍、李梅英及其他姐妹商议后，最后各方均同意由原告出资、以陈伟衍的名义申购一套住房，在房屋允许上市转让之前暂由陈伟衍代持，在房屋允许上市转让之后则转回原告名下。按照各方达成的共识，2012年8月6日陈伟衍与广州黄沙铁路房地产开发有限公司签订了《广州铁路（集团）公司南站职工住房内部认购协议书》（协议书中陈伟衍的签名为原告代签），约定认购“广州黄沙项目第E1栋1403房（自编号）”，总价为714552元。此后，原告分四期付清了该房屋的全部房款等合共725448元。上述房屋交付后一直由原告使用，物业维修基金、装修、家私电器置办、水电杂费等一切费用均由原告支付。为办理房屋产权登记手续，2016年6月6日开发商与陈伟衍签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号：201606132075），期间原告缴纳了房屋契税21763.44元。2016年7月27日房屋登记部门核发了《不动产权证书》。2016年7月11日，陈伟衍和李梅英共同向原告出具《关于陈伟衍房产的字据》，确认了代持房产的事实并承诺在合适的时间会将房产归还到原告名下。原告认为，涉案房屋由原告出资购买，由被告暂时代持属事实，被告和第三人也已书面承诺会归还到原告名下，根据广州铁路（集团）公司关于职工住房自认购之日起满5年可以上市转让的内部规定，目前涉案房屋己符合满5年可以上市转让的条件，可以归还至原告名下，现因陈伟衍身体年迈、行动不便，无法配合将房屋转回原告名下，严重限制了原告对房屋的正常利用，故此为妥善解决上述问题，特提起诉讼，望判如所请。被告陈伟衍、陈利萍、陈利娟、陈利兰共同答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求予以驳回。一、案涉房屋是陈伟衍利用其工龄，干部职称等条件所获得的福利房；二、购买案涉房屋的相关事项如缴纳款项是陈伟衍委托陈丽春进行的；三、原告所主张的案涉房屋是其借陈伟衍之名所购买的，原告应当提供证据证明其已经与陈伟衍达成买房的合意，原告提交的关于陈伟衍房产字据，我方认为不是双方达成借名买房的依据；四、在签订上述字据的时候，陈伟衍已经86岁，原告清楚知悉陈伟衍当时的身体状况及精神状况，因此，在该字据上寻找了两名证明人，经核实，字据上四个人的签名并非在同一时间签名，证明人是在陈伟衍和李梅英签名之后签名的。因此，字据上的内容并非是陈伟衍的真实意思表示，证明人也无法证明内容是陈伟衍的真实意思表示；五、案涉房屋是陈伟衍和李梅英在婚姻关系存续期间所购得的，属于双方的夫妻共同财产，李梅英已经在案件庭审过程中去世，因此案涉房屋有一半的份额应当属于李梅英的遗产，该部分的份额应当由原告和四被告共同继承。经审理查明：2012年8月6日，陈丽春代陈伟衍（认购方、乙方）与广州黄沙铁路房地产开发有限公司（出售方、甲方）签订了《广州铁路（集团）公司南站职工住房内部认购协议书》，约定：乙方向甲方认购广州黄沙项目第E1栋1403号房（以下简称案涉房屋），认购总价714552元；分三期付款，乙方须在广铁集团公司住房分配销售领导小组办公室发放《准购通知书》之日起五天内，签订本协议书并支付400000元，在甲方通知工程主体封顶之日起五天内支付300000元，在甲方通知住房交付使用之日起五天内支付14552元；在甲方通知办理正式购房手续之日起五天内，按广州市房地产测绘所测绘的建筑面积结算房价款，多退少补，并签订正式的购房合同。广铁集团公司达道路、南站住房是为了切实解决职工住房困难而建设的职工住房。乙方同意认购达道路、南站住房未满5年不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，乙方同意按原购房价退回给广铁集团公司；购房满5年后，乙方上市转让该住房的，乙方同意先行向广铁集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，再行转让出售。如乙方违反本条规定，甲方有权收回该住房并退还乙方原购房款（不计利息），乙方无条件服从；等等。签订该合同之后，由陈利娟代陈伟衍支付了购房款共725448元、物业维修基金9863.79元，及缴纳了契税21763.44元。2016年6月6日，广州黄沙铁路房地产开发有限公司又与陈伟衍签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定由陈伟衍购买睿薇御景花园自编E1栋14层1403号房，门牌地址为荔湾区华誉一街15号1403房，建筑面积93.9409平方米，购房总价725448元；等等。该合同用于办理产权登记手续。同日，广州黄沙铁路房地产开发有限公司向陈伟衍开具了725448元的购房发票。案涉房屋交付后，一直由陈丽春一家居住使用至今。2016年7月27日，案涉房屋产权登记至陈伟衍名下。另查，陈伟衍与李梅英系夫妻关系。陈丽春于2019年1月29日在本院以陈伟衍为被告，李梅英为第三人起诉本案。陈利兰、陈利萍、陈利娟于2019年3月21日向广州市越秀区人民法院申请宣告陈伟衍为无民事行为能力人。广州市越秀区人民法院于2019年8月2日作出（2019）粤0104民特57号民事判决，判决宣告陈伟衍为无民事行为能力人，指定陈利萍为陈伟衍的监护人。在本案审理过程中，李梅英于2019年6月15日死亡，因本案的判决结果与李梅英的继承人有利害关系，故本院追加陈利兰、陈利萍、陈利娟为本案被告参与诉讼。据2019年8月29日案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋并无查封、抵押及其他产权交易过户的限制。陈丽春具备广州市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，陈丽春提交了《关于陈伟衍房产的字据》以证明陈伟衍和李梅英确认代持案涉房屋的事实并承诺在合适时机会将房产归还到原告名下。该字据载明：“本人陈伟衍，配偶为李梅英，二人育有女儿四人分别为陈利娟、陈丽春、陈利萍、陈利兰。2012年陈丽春以我名义出资购买了羊城铁路总公司的福利房，地址为广州市黄沙大道华誉一街15号1403房，此房产证虽然是我的名字，但实际出资是我女儿陈丽春，现我要将此房产留给我女儿陈丽春，在合适的时间我会将此房产以赠与、买卖或遗留等方式归还到我女儿陈丽春名下”。字据上有陈伟衍、李梅英的签名及证明人陈某1、陈某2的签名。陈利萍、陈利兰、陈利娟质证认为：首先，该字据在陈伟衍和李梅英签名之前，是由陈丽春独自准备的，且内容只利于其本人，而损害了陈伟衍、李梅英和其他三个被告的合法权益，内容不是陈伟衍和李梅英的真实意思表示。其次，陈伟衍在签该字据时已经86岁，且陈伟衍已被医院诊断患有脑梗塞、脑退化以及老人痴呆等疾病，陈丽春正是知道陈伟衍的上述情况，所以才找了两个证明人在字据上签字。经过我方了解，两个证明人并不是在陈伟衍和李梅英签名的时候签名的，而且，陈丽春也未申请两个证明人出庭作证，因此，该两名证明人无法证明字据的内容均系陈伟衍和李梅英的真实意思表示。陈丽春承认字据上的两个证明人是事后补签的，但主张案涉房屋出产权证前，陈丽春向陈伟衍提出，为防止房屋以后发生争议，希望立下字据明确房屋的归属，陈伟衍同意。然后陈丽春就起草了该字据，并趁着陈利兰也在场的时候，将字据带到陈伟衍的住所，由陈利兰宣读给陈伟衍和李梅英听。陈伟衍和李梅英听了之后当即签字。本来陈丽春还约了证明人陈某1、陈某2二人到场参加，但由于陈某1、陈某2晚到，而陈利兰又急着要走，所以只好在证人没有到之前先让陈伟衍、李梅英签了名。陈伟衍虽然当时是86岁，但精神状态是正常的，并且该签名也得到了李梅英的认可。因此，即使有确凿的证据证明陈伟衍当时是属于限制民事行为能力的人，在其行为已得到其法定监护人李梅英许可的情况下，签字具有法律效力。陈利兰当庭陈述：关于陈丽春要求立字据的事情我是知道。陈丽春把字据交给我，由我来向父母即陈伟衍、李梅英宣读，当时父亲陈伟衍有在听，母亲可能在厨房或者在其他地方，证人陈某1、陈某2我忘记了是否在场，我宣读完之后，父亲陈伟衍就签了字，当时父亲精神状态好不好就不知道。也没有看到李梅英签字。本院认为：陈丽春提交了《关于陈伟衍房产的字据》，该字据虽然在证明人签字上有瑕疵，但是陈利兰作为见证人及字据的宣读人，其陈述的事实能够与该字据的签署相互佐证，被告也无证据证明陈伟衍、李梅英在签署字据之时系无民事行为能力人，故本院对《关于陈伟衍房产的字据》予以采信。《关于陈伟衍房产的字据》上写明了案涉房屋系陈丽春以陈伟衍的名义购买。陈丽春支付了全部的购房款、契税及物业维修基金，案涉房屋交付后也一直由陈丽春家庭使用，可见，陈丽春与陈伟衍就案涉房屋形成了事实上的借名买房合同关系。被告所主张的委托合同关系，并未提交证据予以证明，故本院不予采信。陈伟衍及其配偶李梅英均在《关于陈伟衍房产的字据》进行了签字，确认案涉房屋的出资人系陈丽春，且均作出了要将案涉房屋归还于陈丽春的意思表示，虽然，该字据对归还房屋的时间并未确定，但在本案的审理过程中，陈伟衍被确定为无民事行为能力人，李梅英已经死亡，已经无法履行转移房屋产权的义务。现陈丽春具备本市住房限购区域内购房资格，其诉请要求清理借名买房法律关系，使登记权利人与真实权利人一致，没有违反法律的强制性规定，本院予以支持。因陈伟衍的监护人为陈利萍，同陈利娟、陈利兰均系李梅英的合法继承人，在李梅英死亡后，继承已经开始，陈利兰、陈利萍、陈利娟实际也成为案涉房屋的共有权人，故均负有将案涉房屋产权转移登记至陈丽春名下的义务。在案涉房屋未实际过户至陈丽春名下前，案涉房屋的权属仍以不动产登记簿登记为准，故陈丽春要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉请，因与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告陈伟衍、陈利兰、陈利萍、陈利娟协助原告陈丽春办理将广州市荔湾区华誉一街15号1403号房屋过户至原告陈丽春名下的手续。二、驳回原告陈丽春的其他诉讼请求。本案受理费10946元，由被告陈伟衍、陈利萍、陈利娟、陈利兰共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄利民人民陪审员  林穗青人民陪审员  伍少琴二〇一九年十月十日书 记 员  左晶晶黄嘉琪