重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初19356号 原告：重庆华融两江置业有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙山街道新南路439号2幢40-3#，统一社会信用代码915001127958959864。 法定代表人：宋进义，执行董事。 委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。 被告：宁波集玖品牌管理有限公司，住所地宁波保税区兴业一路5号1幢7楼701室（托管462号），统一社会信用代码91330201MA281X2U1L。 法定代表人：胡光明，职务不详。 原告重庆华融两江置业有限责任公司（以下简称华融两江公司）与被告宁波集玖品牌管理有限公司（以下简称集玖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告华融两江公司的委托诉讼代理人任数英、李晶晶到庭参加诉讼。被告集玖公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的关于租赁重庆市渝北区新南路xx号LG层32、33、34号商铺（以下简称案涉商铺）的租赁合同已解除；2.被告支付2019年1月1日至2019年5月2日期间的抽成租金15535.9元及逾期付款违约金5232元、2019年2月1日至2019年5月2日的物业管理费135229.93元及逾期付款违约金67664.73元、2019年3月1日至2019年5月2日的信息管理系统pos机使用维护费用413.15元及逾期付款违约金213元、2019年1月18日至2019年3月17日的电费3962.36元及逾期付款违约金1090.33元（逾期付款违约金自各项费用逾期支付之日起算,按照每逾期一天支付欠费金额的5‰计算,主张至被告支付完毕之日止）；3.被告支付三个月租金的金额24319.5元(2018年12月1日至2018年12月31日抽成金额8783.6元；2019年1月1日至2019年1月31日抽成租金7964元;2019年1月1日至2019年2月28日抽成租金7571.9元)作为赔偿金；4.被告返还装修补贴款项6300000元；5.被告支付律师费25000元；诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月19日原被告签订租赁合同，并与宁波市赛奇装饰工程有限公司（以下简称赛奇公司）签订《中国华融现代广场项目可口可乐商铺装饰工程合同》，约定被告承租原告的案涉商铺经营可口可乐品牌等。合同签订后，原告依约支付装修款等，但被告确欠付租金且未取得可口可乐品牌授权，原告遂发函解除租赁合同，要求被告支付欠费，返还装修款等，至今被告仍未支付，为维护合法利益，起诉来院。 被告未做答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，租赁合同、装饰工程合同、电子银行回单、说明、租金催缴函、违约函、邮寄回单及查询记录、律师函及其EMS回单和查询记录、解约通知书、邮寄回单、查询记录、委托合同、发票、设备领用表、月报表、销售明细、欠费明细、水电费统计表、情况说明、业务回单、电费清单、收据、民生银行电子付款回单、律师见证书等，本院依法进行了审查并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月19日，原告（甲方）、被告（乙方）就案涉商铺的租赁事宜签订《租赁合同》及其附件，“租赁合同”第5.6条约定：乙方如未能按期足额支付任何一期租金或其他费用的，应自逾期之日起，每逾期一日向甲方支付相当于应付而未付金额0.5%的逾期付款违约金；第7.5条约定：若乙方未按照约定支付本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、宣传推广等，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费和律师费等）；第16.4条约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋：16.4.1乙方拖欠应付租金或其他应付费用累计30天（含30天）以上；16.4.8乙方在本合同中许可的经营行业、产品、商品或提供的服务未取得特殊行业/专项批准、代理权或其他经营销售许可，或在租赁期内该等特殊行业/专项批准被吊销，或本合同约定的经营品牌代理权或其他经营销售许可到期或被终止且乙方又未能提供获甲方同意的其他同档次的品牌及安排代替；第27.4条约定：本合同约定的地址、联系人及电子通信终端亦为双方工作联系往来、法律文书及争议解决时人民法院和/或仲裁机构的法律文书送达地址，人民法院和/或仲裁机构的诉讼文书（含裁判文书）向任何合同任何一方的上述地址送达的，视为有效送达。当事人对电子通信终端的联系送达适用于争议解决时的送达；第19.1条约定：租赁合同提前解除后3日内，乙方须将租赁房屋恢复原状……乙方逾期未按照本合同约定的交付条件及期限返还房屋的，甲方有权自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回……甲方将该房屋恢复原状的费用及在上述过程中发生的公证费、律师费（如有）由乙方承担；“附件一主要商务条款”第3条约定：计租面积777平方米；第4条约定：租赁房屋用作乙方经营可口可乐品牌；第6条约定：租期从2018年6月8日至2021年6月7日；第8条约定：保底租金/元；第9条约定：抽成租金：乙方营业额乘以抽成比例，2018年6月8日至2021年6月7日，抽成比例为10%，抽成租金乙方在日历月每月10日前向甲方支付上一个月的抽成租金；第10条约定：履约保证金200000元；第12条约定：物业管理费42735元/月，物业管理费以三月为一期，不足一个月的，按实际使用天数计算，具体计算标准为：当月物业管理费×12个月÷365天×实际使用天数。在支付各期租金时，乙方须同时按期支付物业管理费，首期物业管理费2018年6月8日缴纳至2018年8月31日，为117784.69元；第14条约定：信息管理系统POS机使用维护费用，每月信息管理系统POS机使用维护费为200元/台，以三个月为一期，乙方应于每期交付租金时一并向甲方交付信息管理系统POS机使用维护费用。不足一个月的，按实际使用天数计算，具体计算标准为：当月使用费×12个月÷365天×实际使用天数；第18条约定：乙方通知地址为宁波市高新区扬帆路xx弄研发园xx座401-402室；第19.1条约定：甲方为乙方提供总装修款7000000元，具体细则双方另行签订装修合同，因乙方违约导致合同解除或提前终止的，乙方应当按照剩余租赁期限占合同租赁期限的比例返还甲方装修款，具体计算方式为：应返还的装修款项=剩余租赁期÷合同租赁期3年×7000000元；第19.5条约定：乙方应根据甲方或物业公司向乙方出具的付款通知单，在该付款通知单下达之日起7日内向甲方或物业公司支付乙方使用租赁房屋而发生的电费、水费、煤气费等全部能源费用，否则乙方须按合同第5.6条的规定承担违约责任；第19.11条约定：如甲方根据合同第16.4款的相关规定解除本合同后，乙方无权要求返还履约保证金及预付的未使用完毕的租金，履约保证金不足额时乙方应先予以补足。同时，乙方还须支付给甲方相当于解约当年度三个月租金的金额作为赔偿金。如上述金额不足以弥补甲方的损失，乙方还应另行据实赔偿。乙方同意，前述甲方不予退还的履约保证金及预付的未使用完毕的租金以及赔偿金作为因本合同解除而由乙方支付给甲方的等额租金损失补偿款，若因甲方违约，甲方应按同等要求赔偿乙方。2018年6月7日被告签收了POS设备一台。 2017年12月21日，原告（甲方、租赁方）、被告（乙方、承租方）、赛奇公司（丙方、施工方）签订《中国华融现代广场项目可口可乐商铺装饰工程合同》，约定乙方（所有/代理）注册商标为“可口可乐服饰”的服饰、箱包、鞋帽商品入驻甲方的商场，用于该品牌商品的销售及服务；甲方出资委托乙方进行装饰施工及图纸报批，装修标准按照LG32+33+34商铺的装修标准执行；丙方为乙方负责选择的专业装修装饰单位，乙方负责对工程进度、质量进行监控；本合同为固定总价施工合同，合同总工程价款为7000000元等。2017年12月28日，原告向赛奇公司转账支付了装饰工程款3500000元；2018年5月4日，原告向赛奇公司转账支付了装饰补贴款2800000元。对于装修款，原告陈述合同虽约定装修款为7000000元，但其实际支付了6300000元，另根据合同约定装修款本应按比例返还，但因被告没有取得可口可乐的授权，故其要求全部返还。 2018年8月2日，上海博德律师事务所向爱融荟城（北京阳光鼎辉商业管理有限责任公司重庆分公司）发送律师函，称“AlbisettiInternationalS.A.公司（以下简称Albisetti公司）系可口可乐公司DRESSCOKE-红标、黑标系列等产品在中国境内的独家生产、经销商，经查贵司商场开业的一家名为Dress可口可乐店铺未经许可使用DRESSCOKE系列产品商标以及Albisetti注册商标，误导消费者认为该店属于可口可乐公司自身经营的或可口可乐授权或许可的公司经营的，该行为给Albisetti公司造成了损害。故其现受Albisetti公司委托致函要求立即停止销售产品，并关停店铺等”。 2018年8月8日，被告致函爱融荟城管理方，称“Albisetti公司完全知道并了解重庆爱融荟城项目及DRESS可口可乐店铺的存在，其发送的函件并没有明确的权利主张，不要过分解读，我司也无任何的侵权行为，近期我司与Albisetti公司在生意往来方面发生了一些问题，我司会尽快协商解决”。 2019年4月2日，任数英向被告邮寄律师函，邮寄地址为合同约定地址，函称其受原告委托就原被告之间的租赁合同事宜告知如下：因被告一直未提供合法的可口可乐品牌授权资料，且Albisetti公司发函称贵商铺未经可口可乐和/或Albisetti公司许可，擅自销售、推广商品的行为侵犯了其商标权。之后原告多次催告被告及时提供可口可乐合法的授权文件，至今仍未提供，且被告已拆除了商铺装修中的可口可乐标志。另被告多次拖欠抽成租金、物业管理费等。故通知被告接函后5日内提供可口可乐品牌合法授权文件，付清欠费，恢复正常营业，否则原告有权解除合同等。该函于2019年4月3日签收。 2019年5月1日，原告向被告邮寄关于LG层32/33/34号可口可乐商铺的解约通知书，邮寄地址为合同约定地址，函称截止2019年4月22日，被告欠付物管费116379.7元、电费2944.21元、租金15535.9元等，逾期天数已超过30日，故发函解除双方签订的租赁合同，被告已支付的保证金不予退还，另被告需支付欠付租金等费用，且退还装修补贴款等。该函于2019年5月2日签收。 审理中，原告举示了被告商铺的月报表及收银机销售明细证明2018年12月至2019年2月销售额，2018年12月月报表显示销售额为87836元、2019年1月月报表显示销售额为79640元、2019年2月月报表显示销售额为75719元。原告陈述第二项诉讼请求中的抽成租金则是按销售额的10%计算。至于举示的月报表确无被告签字，但之前的月报表是有被告盖章确认的，另2019年3月1日之后被告即未再继续经营。 至于电费，原告陈述系其先行支付与物业公司，再根据实际情况进行结算，为此其举示了说明、发票等予以证明。其中1.说明系2019年9月27日重庆桦澳物业管理有限公司出具，说明称其于2018年9月将中国华融现代广场用电用水户名更改为重庆桦澳物业管理有限公司，自2018年10月开始对中国华融现代广场各业态进行水电费的代收代缴工作，因华融两江置业有限责任公司向我司预付水电费还有余额1664096.24元，故2019年2月电费从余额中支出，2月向电力局缴纳电费1354728.36元，2019年3月华融两江置业有限责任公司向我司预付水电费563720.44元，3月向电力局缴纳电费1221800.72元，其中包括商铺LG323334（可口可乐）的电费；2.发票及转账凭证显示2019年2月19日，重庆桦澳物业管理有限公司向国网重庆市电力公司转账支付了2月电费1354728.36元，2019年3月19日，重庆桦澳物业管理有限公司向国网重庆市电力公司转账支付了3月电费1221800.72元；3.欠费明细显示被告欠付2019年2月1日至2019年5月2日物业费131014.97元，2019年1月18日至2019年3月17日电费3962.36元，欠费明细上无签字或签章；4.电费统计表统计了被告的水电费起止度数，但无人签字或签章；5.抄表上未显示抄表类型，2019年2月抄表针对可口可乐商铺，有罗霖签字，2019年3月抄表针对可口可乐商铺，无人签字。 至于违约金的计算方式，原告举示的欠费计算表示显示违约金计算标准均为日千分之五，2019年1月的欠付租金7964元违约金起算点为2019年2月11日；2019年2月的欠付租金7571.9元违约金起算点为2019年3月11日；2019年2月欠付物业费42735元违约金起算点为2018年11月21日；2019年3月1日至5月2日欠付物业费88279.97元违约金起算点为2019年2月21日；2019年3月1日至5月2日欠付POS费413.15元违约金起算点为2019年2月21日；2019年1月18日至2月17日欠付电费2944.21元违约金起算点为2019年3月1日；2019年2月18日至2019年3月欠付电费1018.15元违约金起算点为2019年4月1日。 另查明：原告为本案委托了重庆钜沃律师事务所提供法律服务，合同约定律师费为20000元，原告支付了律师费20000元。 2018年12月31日，原告委托重庆钜沃律师事务所提供法律服务，服务内容为就原告单方强制收回商户租赁物业之过程及事实提供现场律师见证服务，对原告清点租赁物业所遗物品清单予以确认，就律师见证事务出具律师见证书。见证服务费为5000元。2019年6月10日，重庆钜沃律师事务所出具律师见证书，称2019年5月9日见证原告收回案涉商铺的过程。原告为此支付了见证费5000元。 还查明：本院于2019年9月17日向被告邮寄起诉状副本等文书材料，邮寄地址为租赁合同约定的联系地址，2019年9月18日该邮件被签收。 本院认为，《租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人各方均应依约全面履行各自的义务。 根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除租赁合同。2019年2月的抽成租金至迟应于2019年3月10日支付，至原告2019年5月1日发函解除租赁合同时，已逾期30日，此时原告即有权解除租赁合同。现解除租赁合同通知已于2019年5月2日送达被告，此时租赁即告解除。 租赁合同解除前，被告占有案涉商铺应当支付租金，因合同约定的租金标准为营业额的10%，现原告举示了月报表及收银机明细以证明被告2018年12月至2019年2月的营业额，被告未举示反证予以反驳，本院依法采纳原告的证据，认定2018年12月营业额为87836元、2019年1月营业额为79640元、2019年2月营业额为75719元，故被告应当支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金金额为15535.9元（79640元×10%+75719元×10%），本院对此项诉讼请求予以支持。至于逾期支付租金的违约金，2019年1月1日至2019年1月31日的租金7964元至迟应于2019年2月10日支付，2019年2月1日至2019年2月28日的租金7571.9元至迟应于2019年3月10日支付，现被告逾期支付，应当支付违约金，违约金计算方式为：以7964元为基数，从2019年2月11日起；以7571.9元为基数，从2019年3月11日起；均以日0.5%为标准计算至付清时止。 合同约定物业费为42735元/月，被告占有房屋期间的物业费应当支付，故2019年2月1日至2019年5月2日物业费131015元（42735元/月×3个月＋42735元/月×12个月÷365天×2天）现无证据证明被告已支付，本院对此项诉讼请求予以支持。至于逾期支付物业费的违约金，租赁合同约定物业管理费以三个月为一期，在支付各期租金时同时按期支付物业管理费，且不足一个月的以实际天数计算，因租金的支付时间为每月10日前支付上月租金，即先使用商铺后支付租金，故在无其他证据佐证的情形下，结合合同约定的以实际天数计算物业管理费，可以认定物业管理费支付时间亦在使用之后，即2019年2月1日至2019年2月28日的物业管理费42735元至迟应于2019年3月10日支付，2019年3月1日至2019年5月2日的物业管理费88280元至迟应于2019年6月10日支付，现被告逾期支付，应当支付违约金，违约金计算方式为：以42735元为基数，从2019年3月11日起；以88280元为基数，从2019年6月11日起；均以日0.5%为标准计算至付清时止。 原告向被告提供了POS机，被告应当支付POS机使用维护费用，根据合同约定POS机使用维护费用以三个月为一期，在支付各期租金时同时按期支付POS机使用维护费用，且不足一个月的以实际天数计算，该约定与物业管理费支付方式约定一致，在上文已论述了物业管理费支付时间的认定，故现本院亦据此认定POS机使用维护费用的支付时间，即2019年3月1日至2019年5月2日POS机使用维护费用413.15元（200元/月×2个月＋200元/月×12个月×2天÷365天）至迟应于2019年6月10日支付，现被告逾期支付，应当支付POS机使用维护费用及逾期支付的违约金。本院对原告要求被告支付该期间POS机使用维护费用413.15元的诉讼请求予以支持，至于违约金计算方式则为：以413.15元为基数，从2019年6月11日起，以日0.5%为标准计算至付清时止。 对于电费，现原告举示了发票、抄表等证据证明被告的用电情况，被告未举示证据表示异议，本院依法采纳原告的陈述2019年1月18日至2019年3月17日被告欠付电费3962.36元。因原告已代被告支付了占有案涉商铺期间的电费，被告应当返还，本院对此项诉讼请求予以支持。至于逾期支付电费的违约金，因合同约定电费的支付须在原告或物业公司下达付款通知单7日内支付，现原告并未举示证据证明何时通知被告支付电费，故因电费的支付时间尚不明确，原告现也无权要求被告支付逾期支付电费的违约金。 根据合同约定，因被告违约致使原告解除租赁合同的，被告应当支付相当于解除年度的三个月租金金额作为赔偿金。现本案租赁合同确因被告违约解除，原告有权要求被告支付赔偿金，现租赁合同于2019年解除，2019年只产生了2个月的抽成租金，故2019年月租金标准应为（79640元×10%+75719元×10%）÷2=7768元，据此赔偿金金额为23304元（7768元×3），本院对此项诉讼请求予以支持。 对于装修补贴款，合同约定因被告违约导致合同提前解除的，装修款项按剩余租赁期限占总租赁期限的比例予以返还，现租赁合同于2019年5月2日解除，剩余租赁期限25个月，故本院对原告请求判令被告返还装修款4368000元（2.08年÷3年×6300000元）的诉讼请求予以支持。原告要求全额返还与合同约定不符，本院不予支持。 现原告为追讨租金等费用支付了律师费，为收回房屋支付了律师见证费，上述费用共计25000元应由被告负担，本院对此项诉讼请求予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告重庆华融两江置业有限责任公司与被告宁波集玖品牌管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年5月2日解除； 二、被告宁波集玖品牌管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司2019年1月1日至2019年2月28日的租金15535.9元； 三、被告宁波集玖品牌管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司逾期支付租金的违约金，计算方式为：以7964元为基数，从2019年2月11日起；以7571.9元为基数，从2019年3月11日起；均以日0.5%为标准计算至付清时止； 四、被告宁波集玖品牌管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司2019年2月1日至2019年5月2日物业费131015元； 五、被告宁波集玖品牌管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司逾期支付物业费的违约金，计算方式为：以42735元为基数，从2019年3月11日起；以88280元为基数，从2019年6月11日起；均以日0.5%为标准计算至付清时止； 六、被告宁波集玖品牌管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司2019年3月1日至2019年5月2日POS机使用维护费用413.15元； 七、被告宁波集玖品牌管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司逾期支付POS机使用维护费用的违约金，计算方式为：以413.15元为基数，从2019年6月11日起，以日0.5%为标准计算至付清时止； 八、被告宁波集玖品牌管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司2019年1月18日至2019年3月17日电费3962.36元； 九、被告宁波集玖品牌管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司赔偿金23304元； 十、被告宁波集玖品牌管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司装修款4368000元； 十一、被告宁波集玖品牌管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司律师费25000元； 十二、驳回原告重庆华融两江置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费57850元，减半收取28925元，由被告宁波集玖品牌管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一九年十月三十日 书记员  符 爽