湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初3934号原告：龚华，男，汉族，1977年7月16日出生，住湖南省益阳市赫山区。被告：益阳市佳家物业管理服务有限公司，住所地益阳市高新区益阳大道1087号（世纪嘉苑3栋101、102号）。法定代表人：赵淳淳。委托诉讼代理人：夏伟中，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告龚华（以下简称原告）与被告益阳市佳家物业管理服务有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人夏伟中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋维修费17282元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告作为原告住宅小区的物业管理服务公司，在其服务期内，原告房屋下雨时出现外墙与楼顶严重漏水问题，多次报被告维修，被告均采取推诿或敷衍方式处理。原告为了减少损失继续扩大，自行请人维修，共计花费17282元。原告就维修费用多次与被告协商未果。被告辩称，1.原告的诉求没有事实依据，原告在被告从事物业管理服务期间，对于被告职责范围之内应当维修的义务，被告均尽到了维修责任；2.原告主张的外墙楼顶漏水问题，其花费的维修费用没有事实和证据支持；3.物业管理服务合同中约定，物业管理公司只对一般的维修问题有责任进行处理，外墙、楼顶漏水的问题属于房屋责任，应当由开发商处理。如果房屋过了质保期，则需根据维修金的管理规定经三分之二业主同意后才能动用维修基金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经双方当事人质证，原告对被告提交的2016年至2019年维修业务部分单据不持异议。被告对原告提交的物业管理服务合同的真实性、合法性、关联性不持异议，仅对其证明目的有异议，故本院对原、被告不持异议的证据予以采信并在卷佐证。被告对原告提交的房屋维修发票单据、房屋漏水及维修照片、微信截图的真实性、合法性、关联性均提出了异议，认为上述证据不能证实维修的房屋系涉案房屋，且原告所主张的费用已超过三年的诉讼时效，本院认为，原告提交的上述证据相互印证，能证明本案的基本事实，且聊天记录能证实原告多次与被告公司相关人员协商，原告的主张亦未超过诉讼时效，故本院对原告提交的上述证据予以采信。被告对原告提交的证人证言的真实性、合法性、关联性均提出了异议，认为证人未出庭作证，且不能证明其施工地点系涉案房屋，达不到原告的证明目的，本院对被告提出的质证意见予以采纳，对原告提交的证人证言不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系世纪嘉苑小区第9幢17层1702号房的业主。原告于2009年8月16日与益阳旭升房地产开发有限公司签订世纪嘉苑商品房预（销）售合同，购买了上述房屋。2011年2月20日，原告与益阳旭升房地产开发有限公司签订世纪嘉苑地下车位买卖合同，购买了位于世纪嘉苑小区第B区B019车位。2016年10月19日，益阳市世纪嘉苑小区业主委员会与被告签订世纪嘉苑小区物业管理服务合同，合同期限为三年，即2016年10月10日起至2019年10月18日止。合同第六章第二十三条约定：房屋共用部分、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在公共房屋维修基金中列支或直接向业主收取。乙方如需进行物业维修需要动用维修基金，须向业委会提出书面申请，然后业委会征询业主意见后向有关部门申请，乙方不得擅自找业主签字而动用维修基金。原告于2011年入住世纪嘉苑小区第9幢17层1702号房，自入住以来，原告因房屋出现墙壁渗漏等现象多次向被告反映，并要求解决未果，原告自行雇人进行维修共花费17282元。本院认为，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”经调查，本案涉案房屋竣工于2010年，原告在庭审中陈述2011年就发现房屋漏水，但原告怠于向建设单位或者施工单位主张权利，已超过建设工程的保修期。同时，原告在庭审中认可被告对其房屋墙面进行了两次维修，说明被告并未一味地推诿、逃避，但因原告房屋墙面渗水的根本原因在于整幢楼房的房顶漏水，被告的修补并不能有效地解决原告的问题。《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”该办法第二十三条规定：“住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”从《住宅专项维修资金管理办法》可以看出，原告所诉称的外墙和楼顶严重漏水属于住宅专项维修基金的使用范围，但维修基金的启动和使用是由业主共同决定,物业公司仅具有组织、协助的职责。因其他原因未能启动维修基金,导致维修无法进行,责任不应由物业公司承担，且物业公司并没有先行垫付资金进行维修的义务,故本院对被告的辩论意见予以采纳。综上所述，根据《物业管理条例》第十一条、第五十三条之规定，判决如下:驳回原告龚华的诉讼请求。案件受理费230元，减半收取115元，由原告龚华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  曹德钦二〇一九年十月二十日法官助理李泱泱书记员周青附录：《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。