青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2019）青0121民初2035号   原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行，统一社会信用代码：xxx，住所地：大通回族土族自治县桥头镇人民路xx号。   法定代表人：蒲延良，该行行长。   委托诉讼代理人：李庆福，该支行风险管理人员。   被告：大通县阳光女人商贸有限责任公司，统一社会信用代码：xxx，住所地：大通县桥头镇人民路xx号。   法定代表人：张永斌，现下落不明。   原告中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行（以下简称邮政储蓄银行）与被告大通县阳光女人商贸有限责任公司（以下简称阳光女人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邮政储蓄银行的委托诉讼代理人李庆福到庭参加诉讼，被告阳光女人公司经本庭合法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告邮政储蓄银行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除双方于2015年2月1日就位于××县房屋签订的房屋租赁合同；2、诉讼费用由被告负担。   事实和理由：2015年2月10日，被告法定代表人张永斌将其个人名下位于××县的房屋租赁给被告阳光女人公司,并签订房屋租赁合同,租期自2015年2月1日至2025年2月28日止,共计10年，年租金540000元；同期，被告与原告就该房屋签订房屋租赁合同,租期自2015年2月1日至2025年2月28日，共计10年,年租金540000元，其中房屋权属人张永斌明确知悉被告转租事宜及转租期限,并向原告出具了证明,同意在2015年2月1日至2025年2月28日期间被告有权对该房屋进行招商及转租。2015年度至2017年度租金原告已按合同约定完成支付,2018年度租金因被告法定代表人涉诉失联，且未按照合同约定出具合法租赁发票，故原告未能正常支付。2018年2月7日，原告收到《青海省西宁市城东区人民法院协助执行通知书》(2018)青0102财保8号,要求冻结被告法定代表人张永斌及被告阳光女人公司在原告享有的到期债权(租赁费)540000元。2018年10月12日,原告收到《西宁市城东区人民法院协助执行通知书》青0102财保8号,要求续冻结被告法定代表人张永斌及被告阳光女人公司在原告享有的到期债权(租赁费）540000元,期限截止到2020年2月6日。2019年3月4日，原告收到《青海省西宁市城东区人民法院协助执行通知书》(2019)青0102执207号,要求原告协助法院划拨被执行人张永斌(被告法定代表人）、阳光女人公司(被告)在原告享有的到期债权(租赁费)466072.78元至法院指定银行账户内。以上资金划拨工作原告已于当月完成。另外,因原告实际使用房屋由两部分房屋组成,另一部分房屋的房屋租赁合同期限签订至2020年1月31日,故请求人民法院依照事实情况判令原告与被告的合同于2020年1月31日正式解除。2018年度被告未按照合同约定时间向原告出具合法租赁发票,致使不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（的）规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同;且被告在未告知原告的情况下已向其他银行办理抵押,根据原告与被告签订的房屋租赁合同第八条第三款约定,被告有房屋交付后抵押或转卖未提前告知原告的情形时原告有权单方解除合同。   被告阳光女人公司未到庭参加诉讼。   原告邮政储蓄银行为证明其诉讼主张向法庭提交了以下证据。   第一组：一、阳光女人公司营业执照复印件一份，拟证明被告阳光女人公司的相关信息，其中经营范围内包括铺面出租的事实；二、阳光女人公司法定代表人身份证复印件一份，拟证明被告阳光女人公司法定代表人张永斌身份信息的事实；   第二组：一、《商品房房屋买卖合同》复印件一份，拟证明被告对外出租房屋的房屋实际权属人为公司法定代表人张永斌；二、《房屋租赁合同》及《证明》复印件一份，拟证明被告与房屋权属人张永斌于2015年2月1日签订房屋租赁合同的事实，房屋权属人统一在2015年2月1日至2025年2月28日期间被告有权对该房屋进行招商及转租的证明的事实；   第三组：《房屋租赁合同》及《补充协议》复印件一份，拟证明原告与被告于2015年2月10日签订房屋租赁合同的事实；   第四组：西宁市城东区人民法院协助执行通知书及裁定书一份，拟证明原告公司协助西宁市城东区人民法院执行的事实；   第五组：《房屋租赁合同》一份，拟证明原告实际使用房屋由两部分房屋组成，另一部分房屋的租赁合同期限签订至2020年1月31日的事实；   第六组：《房地产抵押合同》一份，拟证明该合同是阳光女人公司法定代表人张永斌与中国建设银行股份有限公司大通支行（签订），将案涉房产作为抵押物，于2016年11月17日抵押给抵押权人中国建设银行股份有限公司大通支行的事实。   本合议庭认为，对原告提交的第一组证据阳光女人公司的营业执照和法定代表人张永斌的身份证复印件，证明被告的身份信息情况，对此，本院予以认可，具有证明效力。作为有效证据使用。对第二组、第三组证据证明出卖人金成房地产开发有限公司与买受人张永斌之间2013年7月15日签订的《商品房买卖合同》，证明了该宗房屋是被告张永斌合法取得的事实。2015年2月10日，张永斌将该房屋租赁给了阳光女人公司，该公司的法定代表人经查为张永斌本人。同日又以出租人的身份将该房屋租赁给了本案原告邮政储蓄银行。并在当日张永斌以产权所有人的身份向邮政储蓄银行出具《证明》一份，证明房屋代码为88-100的五层1000平米的房屋产权系张永斌个人所有，以租赁给阳光女人公司，租期为10年。在此期间阳光女人公司有权对上述租赁范围内的商铺进行招商及转租。该组证据证明了原告现在承租的房屋是其通过合法手段承租的。该组证据真实合法，与本案有关联，本院依法确认其效力作为有效证据使用。对于原告提供的第四组、第五组证据，西宁市城东区人民法院协助执行通知书及裁定书及相关内容，是执行人民法院依照法律的相关规定，到原告处执行张永斌享有的到期债权。对于大通县福鑫房屋租赁部与邮政储蓄银行签订的《房屋租赁合同》，该合同真实有效，证明了原告所租赁的房子由两部分组成，该合同的解除期限为2020年1月31日。因被告未能在2018年度向原告出具合法租赁费发票。对原告方提交的第六组证据《房地产抵押合同》一份，该合同约定2016年11月17日阳光女人公司法定代表人张永斌将案涉房产作为抵押物抵押给中国建设银行股份有限公司大通支行。按照原、被告双方签订的合同第八条第三款、第四项的约定，房屋交付后，抵押或转卖未提前告知乙方的，乙方有权解除合同，上述证据真实、客观的反映了原、被告之间发生转租赁关系的情况，此证据与本案有关联，本庭依法确认其效力，作为有效证据使用。   根据上述证据及原告的陈述及本庭核实的情况，本庭认定的事实如下，2013年7月15日，张永斌与青海金成房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，出卖人以出让方式取得了位于××县第一幢5层房屋代码为88-100，该商品房的建筑面积为1000平方米，编号为大国用（2012）2017号地块的土地使用权。2015年2月10日，被告阳光女人公司的法定代表人张永斌将其个人名下位于××县的房屋租赁至自己任法定代表人的被告阳光女人公司，并签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期间和租金。同日被告与原告就该房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年2月1日至2025年2月28日，共计10年，年租金540000元，并在当日张永斌以产权所有人的名义向原告出具了《证明》一份，同意被告阳光女人公司在合同期限内进行转租。合同签订后，原、被告双方均按合同履行了义务。2015年度至2017年度的租金原告已按合同约定完成支付，2018年度的租金因被告法定代表人张永斌涉诉失联，且未按照合同约定出具2018年度合法的租赁费发票，故原告未能正常支付租金。2018年2月7日，原告收到《青海省西宁市城东区人民法院协助执行通知书》（2018）青0102财保8号，要求冻结被告法定代表人张永斌及被告阳光女人公司在原告享有的到期债权（租赁费）540000元。2018年10月12日，原告收到《西宁市城东区人民法院协助执行通知书》青0102财保8号，要求续冻结被告法定代表人张永斌及被告阳光女人公司在原告享有的到期债权（租赁费）540000元，期限截止到2020年2月6日。2019年3月4日，原告收到《青海省西宁市城东区人民法院协助执行通知书》（2019）青0102执207号，要求原告协助法院划拨被执行人张永斌（被告法定代表人）、阳光女人公司在原告享有的到期债权（租赁费）466072.78元至法院指定银行账户内。以上资金划拨工作原告已于当月完成。另外，因原告实际租赁使用房屋由两部分房屋组成，另一部分房屋的房屋租赁合同期限签订至2020年1月31日，被告阳光女人公司2016年10月17日，为借款将案涉租赁物抵押给了中国建设银行股份有限公司大通支行。   依据原告的诉讼请求本案涉及的主要问题是：原、被告间签订的房屋租赁合同是否应当解除？应当从何时解除的问题？   本院认为,原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示,不违反国家法律、行政法规强制性的规定，其合法有效。根据我国《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。合同的解除原则上必须有解除行为，因此当解除条件具备时，合同并不必然解除，欲使合同解除一般还需要有解除行为。故应由解除权人发出解除合同的意思表示，合同自通知到达时解除。本案中该房屋的所权属人为张永斌，被告阳光女人公司的法定代表人为张永斌。在房屋所有权人张永斌授权同意阳光女人公司就承租的房屋有权招商及转租的情况下，原、被告于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》其实质是房屋所有权人同一个情况下签订的转租赁合同，至此被告阳光女人公司对该房屋具有了使用权和管理权，现阳光女人公司的法定代表人张永斌失联无法按合同的要求向原告出具合法的租赁发票，被告将已交付给原告的租赁房屋进行为借款抵押登记。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第三项之约定，被告的行为已造成根本性违约，原告依据合同的约定具有了合同的解除权，该合同因被告的违约理应解除。原告要求解除合同的请求正当，本院予以支持。现原告主张关于其所租赁的房屋由两部分组成，另一部分的房屋的房屋租赁合同期限签订至2020年1月31日，故请求人民法院依照事实情况判令原告与被告的合同于2020年1月31日正式解除的主张，不符合法律的规定，其请求于2020年1月31日解除该合同的理由不足，依据法律规定该合同的解除要以本判决生效为准。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   原告中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行与被告大通阳光女人商贸有限责任公司于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。   案件受理费100元，公告费600元，共700元由被告大通阳光女人商贸有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。     审 判 长 冶有福   审 判 员 路存福   人民陪审员 杨金华     二〇一九年十月二十九日   书 记 员 田文平   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   《中华人民共和国民诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。