北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初8795号原告：陈智星，男，1967年4月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭军，北京市华泰律师事务所律师。被告：叶晨辉，男，1984年5月28日出生，汉族，无业，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。原告陈智星与被告叶晨辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈智星的委托诉讼代理人郭军与被告叶晨辉的委托诉讼代理人邵云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈智星向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年2月1日签订的《房地产买卖协议》（以下简称涉诉买卖协议）；2.判令被告向原告退还购房定金150万元，并支付经济损失90万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月1日，陈智星作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的叶晨辉签订《房地产买卖协议》，约定陈智星购买坐落于北京市东城区王府井大街176号7层0711号房屋（以下简称涉诉房屋）一套。该房屋所有权人系日本企业株式会社DHC公司。该公司于2018年1月5日取得不动产权证书。证号为：京（2018）东不动产权第XXXX号。双方约定转让价款为人民币1200万元。2018年9月27日，陈智星通过银行汇款50万元至叶晨辉银行账户。2019年1月31日，陈智星通过银行汇款100万元至叶晨辉银行账户。2019年4月2日，双方共同赴北京市东城区不动产登记事务中心申请办理该房屋所有权转移登记手续。并同时履行各自应负剩余房款支付义务、房屋产权过户义务，但该中心11号窗口工作人员称，根据新文件的规定，企业取得产权证未满三年的不能办理房屋转移登记，故上述房屋产权过户手续不予办理。陈智星根据涉诉协议第十二条、第一条第10项和第12项的约定，在2019年4月15日通过邮寄向叶晨辉送达《解除通知》，叶晨辉在2019年4月17日收到上述通知书后书面回复陈智星不同意解除上述协议，陈智星认为，涉诉房屋3年内不能过户以及限制转让，足以证明叶晨辉违反涉诉买卖协议第一条第10项，根据涉诉买卖协议第八条，叶晨辉应向陈智星支付违约金240万元，扣除已经支付的定金外，另需支付90万元。为维护自身权益，原告提起诉讼。叶晨辉辩称：不同意陈智星的诉讼请求，不同意解除涉诉协议。涉诉房屋是可以办理过户手续的，陈智星尚未支付剩余的购房款1050万元，叶晨辉将在收到全部购房款后按照合同约定办理过户手续。涉诉合同的违约责任在陈智星，叶晨辉不同意退还定金并支付违约金。因历史遗留原因，2001年株式会社DHC已经购买涉诉房屋，因当时开发商破产无法过户，故涉诉房屋直到2018年才办理过户手续。被告向北京市住房和城乡建设委员会提出故申请，该委答复称特事特办，涉诉房屋不受政策限制可以过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：案外人株式会社DHC于2018年1月5日取得北京市东城区王府井大街176号7层0711号房屋的所有权。2018年10月29日，株式会社DHC出具《授权委托书》，委托赵卫国（身份证号×××）、黄靖焯（身份证号×××）为委托人的合法代理人并全权代表办理如下事项：一、代为签订房屋出售合同及与之相关的手续；二、代为办理不动产权证书转移登记及与之相关的手续，并签署与之相关的手续文件；三、代为交房，代为办理水、电、天然气、物业管理、有限电视、网络等开户、过户或者销户手续、交纳相关费用；四、代为办理与专项维修基金有关材料的调取、结清、更名手续；五、代为办理与该房屋出售相关的材料调取事宜；六、代为办理申报纳税等与税务相关的事宜，有权签署相关文件，并支付房屋买卖过程中应付之相关水费……2019年2月1日，赵卫国与叶晨辉签订《转委托书》，内容为：“根据2018年10月11日《授权委托书》，本人现将该委托书上的所有权利转让给叶晨辉，即委托叶晨辉代为出售株式会社DHC名下位于北京市东城区王府井大街176号0711号房屋，不动产权证号为京（2018）东不动产权第XXXX号，权限具体如下：一、代为签订房屋出售合同及与之相关的手续；二、代为办理不动产权证书转移登记及与之相关的手续，并签署与之相关的手续文件；三、代为交房，代为办理水、电、天然气、物业管理、有限电视、网络等开户、过户或者销户手续、交纳相关费用；四、代为办理与专项维修基金有关材料的调取、结清、更名手续；五、代为办理与该房屋出售相关的材料调取事宜；六、代为办理申报纳税等与税务相关的事宜，有权签署相关文件，并支付房屋买卖过程中应付之相关水费……”同日，叶晨辉（甲方）与陈智星（乙方）签订了《房地产买卖协议》。该合同约定，乙方购买甲方有权出售的北京市东城区王府井大街176号7层0711号房屋，该房地产具体状况如下：房地产权证号为京（2018）东不动产权第XXXX号，房屋建筑面积为240.33平方米；该房屋占用范围的土地所有权为国有建设用地使用权，以出让方式获得，土地用途为综合，房屋用途为住宅；甲方确保房地产没有任何抵押、租赁等其他关系；甲方确保对该房地产享有合法权利；甲方确保该房地产无司法查封或其他限制转让的情况；甲方保证已经如实陈述房地产权属状况、设备、房屋现状，乙方对上述房地产具体状况也充分了解，自愿买受该房地产；如该房地产权利状况与上述承诺不符导致不能完成房屋所有权转移登记，乙方有权解除合同，乙方解除合同应当书面通知甲方。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币1200万元（合同中写为“120000000000”元，双方均认可实际约定的为1200万元）。双方协商一致，本房产的付款时间如下：乙方于2018年9月25日前支付购房定金人民币50万元，本协议签订当日支付购房定金100万元，余款1050万元，乙方同意于2019年2月11日后60个日前付清。该房屋占用的国有土地使用权的使用年限为1998年7月7日起至2048年7月6日止。甲方将上述房地产出售给乙方后，土地出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方或者乙方指定的单位、人员。甲方同意，乙方付清全部购房款后的10天内，甲方负责腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方查验后与甲方授权的代理人签订房屋交接书，甲方授权的代理人将房屋钥匙交付给乙方视为房屋转移占有的标志。上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。甲、乙双方确认，本协议签订后，双方关于此套房产的约定，双方均为唯一、且不可撤销的，否则违约方将向对方承担总价款20%的违约金。乙方未按本协议约定期限付款的，超过约定付款日十五日未付款或未足额付款的，甲方有权解除合同，乙方已支付的购房定金150万元甲方不予返还，同时甲方可另行寻找买家。北京房地产交易中心过户等交易流程，甲方授权上海市沪西律师事务所全权配合乙方办理，但双方确认：本协议为双方本次房地产交易最终及效力最高的协议，任何在办证过程中可能出现的与本协议不一致的地方，均不能对抗本协议，双方的权利义务必须依本协议的约定为准，本协议也是双方各自履行权利义务的唯一依据。乙方签订本合同当日，支付定金至150万元整，其他剩余房款日期详见本约第三条第三款。待甲方收到全部房款后三日内，甲方和乙方共同向不动产登记机构申请办理该房地产的不动产所有权转移登记。乙方已了解并清楚关于该套房产过户的国家法律、法规及政策、过户所需的手续，甲方配合乙方办理过户手续中所需的一切手续。若该套房产因国家法律、法规及政策暂时无法办理过户手续，甲方根据乙方新的通知配合办理过户手续及修改付款方式，乙方亦可要求解除合同，甲方接到书面通知后三日内返还乙方已支付的购房款。经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规、本协议原则的前提下，乙方与甲方的授权代理人可以就具体的过户事宜订立符合中国政府及北京房产交易中心的相关合同进行完善。2018年9月27日，陈智星向叶晨辉支付定金50万元。同日，叶晨辉向陈智星转账20万元。2019年1月31日，陈智星向叶晨辉支付定金100万元。2019年4月15日，陈智星向叶晨辉发出《解除通知》，表明因涉诉房屋的产权人取得产权证未满3年不能过户，故涉诉房屋产权过户手续不予办理。在此情况下，陈智星决定解除涉诉买卖协议，并要求叶晨辉退还已经支付的130万元。2019年4月18日，叶晨辉作出《对通知的回复》，要求陈智星继续履行合同，并依合同约定将剩余房款全部付清。案件审理中，陈智星主张因涉诉房屋的所有权人取得涉诉房屋不足3年，按照《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》的规定，涉诉房屋不能办理转移登记，故申请解除涉诉合同。对此，叶晨辉不予认可，并出示（2019）沪东证经字第7501号公证书，用以证明北京市住房和城乡建设委员会答复涉诉房屋可以办理转移登记。2019年6月4日，陈智星的委托诉讼代理人郭军与叶晨辉的委托诉讼代理人邵云霞共同赴北京市东城区不动产登记事务中心询问相关情况。叶晨辉称该中心答复涉诉房屋可以办理过户登记，并可以办理网签。对此，陈智星认可该中心答复涉诉房屋可以办理网签和过户手续，但认为该中心不能代表北京市住房和城乡建设委员会。为核实真实情况，本院工作人员赴北京市东城区不动产登记事务中心调查涉诉房屋的具体情况，经查询，该房屋并不存在查封、抵押等阻却过户的事由，可以办理转移登记手续。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈智星与叶晨辉签订涉诉买卖协议，约定由陈智星支付购房款，叶晨辉配合陈智星办理涉诉房屋的转移登记手续。现陈智星以政策原因认为涉诉房屋不能办理转移登记手续，要求解除涉诉买卖协议。但经原、被告于2019年6月4日共同赴房管部门查询，加之本院赴北京市东城区不动产登记事务中心了解的情况，涉诉房屋在现有条件下可以办理转移登记手续，故陈智星要求解除涉诉买卖协议的理由不成立。因涉诉买卖协议未解除，陈智星亦未提供其他证据证明叶晨辉存在明显违约情形，故陈智星要求叶晨辉退还定金并支付违约金的诉讼请求，本院亦不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告陈智星的诉讼请求。案件受理费26000元，由原告陈智星负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨志彤人民陪审员  张 利人民陪审员  张 校二〇一九年十月二十九日法官 助理  成 竹书 记 员  岳 源