河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初1422号原告：王云霞，女，汉族，1972年7月4日生，高中文化，开封市涤纶厂下岗职工，开封市人，住河南省开封市鼓楼区，现住金色安康。委托诉讼代理人:吴恒、周艳玲（实习），天津行通（郑州）律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：开封市宏志房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91410200665953375P。法定代表人：王兴华，任公司总经理。住所地：开封鼓楼区大王屯东街2号。委托诉讼代理人:王飞、原增晖（实习），河南首航律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告王云霞诉被告开封市宏志房地产开发有限公司（以下简称宏志公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云霞及委托诉讼代理人吴恒、周艳玲，被告宏志公司委托诉讼代理人王飞、原增晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告协助原告为坐落于开封市××大王××金色·××家园××单元××东户房屋办理产权证；2、依法确认原告对购买的商品房只需补交产权登记面积与合同约定面积误差比在3%以内的房价款16424.09元；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：0101937），约定原告购买被告开发的位于开封市××大王××地××金色·××家园××单元××东××商品房××套，合同约定建筑面积为129.62平方米，但是，房屋交付后，经测绘该房屋的实际建筑面积为137.79平方米，超出合同约定建筑面积8.17平方米，面积误差比高达6.3%，对此被告仅仅一句是测绘队测量与其无关，就是测多了200个平方也得补。此外，被告先是逾期交房，交付房屋后，又未按合同约定协助原告办理产权证，导致原告不能再合理期限内取得房地产权属证书。综上，被告违背原告购房初衷，违反合同约定、违反诚信公平原则，故，原告为维护自身合法正当权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规诉至法院，望判如所请。被告辩称，原告所诉无事实合同法律依据，应当驳回原告全部的诉讼请求。1、关于面积确认及面积差异处理的进一步说明，涉案合同的第四条系选择条款，故双方约定的第四条第一款所显示的建筑面积必然包含了套内建筑面积与分摊建筑面积。目前我国今年正在研究三测合一的法律规范，但目前我国房地产行业唯一有效的测量房产面积的机关仍是发产权证机关即房管局，并且房产开发必须在五方验收后才具备交付房屋的条件，所有配套施工完毕后才能申请消防验收，消防验收竣工后（涉案楼2018年11月2日）才能进行竣工备案，取得上述所有合格证明后才能申请房管局进行出房产证前的测绘。所以在预售房产时，房产开发单位对最终国家核定的房产面积不可能知悉，故在预售房产时双方必须共同面对因国家核定房产面积而产生的差额房款的风险，故双方在第五条明确进行了约定，即“以产权部门界定面积为准，多退少补据实结算”，据实针对的就是涉案房产《中华人民共和国不动产权证书》中确定的“建筑面积”，（与合同第四条中的话术均一致），而结算所应适用的价格在第四条的单价中已经明确的进行了约定，即合同约定的单价，预测与国家核定面积差而产生的总房款差价风险是由双方共同承担的，故以合同价补交计算面积差额款符合合同约定及公平原则。目前房价已经上涨了近2000多元，而涉案小区300多户中的200余户均是依照合同约定的单价进行的差额款补交并完成了房产过户登记。2、“五方验收”与“三测合一”的说明，“五方验收”指开发单位验收、设计单位验收、监理单位验收、施工单位验收、地质勘查单位验收。“三测合一”指前期土地测绘及设计测量、规划测绘、房地产办证测绘数据一致。“三测合一”其中需解决的就是现行实际中出现因各部门测绘规范不同而造成的国家核定面积与合同前期约定预测面积不同的问题，相当于国家核定面积手续前置。经审理查明，2016年1月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开封市大王××地××金色·××家园××单元××东××商品房××套，合同第三条约定，商品房基本情况中该商品房预测建筑面积共129.62平方米，层高2.90米。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款，1、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4223.65元，总金额人民币547470.00元（大写伍拾肆万柒仟肆佰柒拾元整）。第五条，面积确认及面积差异处理约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、双方自行约定：以产权部门界定面积为准，多退少补据实结算。第八条，交付期限约定，出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。合同后附件四有双方签订合同补充协议，协议第八条关于产权测量、登记和差价款的特别约定，在产权登记测量完成之后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结果，双方应当按照最终测量结果办理面积差异款等相关费用结算手续。在买受人未结算完成面积差异款及相关费用之前，出卖人有权拒绝买受人协助要求或者办理产权登记的委托。因面积增减所导致的税费增减，由买受人自行承担。2018年5月3日，原告领取业主手册及房屋钥匙等物品。2019年4月19日，被告发出通知，内容为：金色·安康家园1号、3号、7号、15-19号楼业主每户的初始登记不动产权登记证书（分割证）已取得，关于办理不动产权登记证书（业主房产证）需做工作已全部完成，请业主于5日内办理补退面积差等相关事宜。并附面积补差表、房屋分户图。后双方产生纠纷，原告诉至本院。另查明，2019年4月8日，开封市国土资源局不动产登记中心向被告颁发不动产权证书，豫（2019）开封市不动产权第0012889号，权利人开封市宏志房地产开发有限公司，坐落河南省开封市鼓楼区金色·××家园××商住楼××单元××东户，房屋建筑面积137.79m2。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、交房须知、面积补差表、房屋分户图、不动产权证书、通知、物品及资料签领表、判决书等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应按合同约定履行义务。本案争议焦点是原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于面积差的处理约定，“以产权部门界定面积为准，多退少补据实结算”该项面积补差条款是否属约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……首先，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款中列举四个选项分别为1、按建筑面积计算……2、按套内建筑面积计算……3、按套（单元）计算……4、此处空白。双方共同选择为第1项，即按照建筑面积计算，实际上已经排除了原告所述的按照套内面积计算的方式，并且房产分户图中亦表述为建筑面积，与合同中术语保持一致。其次，面积补差条款约定“据实结算”，原告称双方对商品房结算按照合同价格还是市场价的问题约定不明确，从双方签订《商品房买卖合同》第六条可以看出，双方明确约定了计价方式与价款“该商品房单价为每平方米人民币4223.65……”，可以看出双方签订合同真实意思表示是按照合同约定好的价款，而非原告所述的市场价格与合同价格约定不明。故原告应当按照合同约定房屋单价支付房屋面积差价款。关于原告要求被告协助原告办理房地产权证的问题，因本案涉案房屋业主尚未全额交付购房款，其应向被告宏志公司补缴相应的购房款，其在未全面履行交付购房款的情况下，被告宏志公司享有同时履行抗辩权，且双方在补充协议中对此有约定，故原告要求被告宏志公司协助办理房地产权证的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王云霞的诉讼请求。案件受理费211元，减半收取为105.5元，由原告王云霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  毛庆昕二〇一九年十月九日法官助理乔钦影书记员刘翠翠