杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初4650号 原告:杭州大家物业经营管理有限公司，统一社会信用代码：91330104143080239H，住所地：杭州市江干区机场路三里新城兰苑21幢301、302室。 法定代表人：李锡国，董事长。 委托诉讼代理人：陈敏，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈水霞，浙江五前律师事务所律师。 被告：吴美华，女，汉族，1955年12月3日出生住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：王力军，男，汉族，1976年1月6日出生住杭州市上城区，系被告吴美华儿子。 原告杭州大家物业经营管理有限公司（以下简称大家物业）与被告吴美华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告大家物业的委托诉讼代理人陈敏，被告吴美华的委托诉讼代理人王力军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大家物业起诉要求：1.判令被告支付原告物业服务费4210.56元；2.被告向原告支付滞纳金4297.57元（自逾期之日按日千分之二收取，暂计算至2019年3月25日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2015年7月1日至今被聘任为飞虹丁香花园的物业服务公司，并与富阳市飞虹丁香花园业主委员会签订《物业服务合同》。被告系杭州市富阳区富春街道文教北路298号佳庭5号205室住房业主，与原告存在物业服务合同关系。原告在被聘期间，一直按照合同约定提供服务，被告未按合同约定缴纳物业服务费，拖欠原告自2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4210.56元（物业面积135.81㎡，物业服务费标准1.7元/㎡·月）。在原告多次催收的情况下，被告仍拖欠不交。 原告大家物业为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、物业服务合同2份，以证明原告与被告之间存在物业服务合同关系的事实。 2、杭州市不动产权属信息查询记录3份，以证明被告的物业属于原告提供的物业服务范围的事实。 3、催缴通知函照片1份，以证明原告曾向被告催收物业费的事实。 被告吴美华在审理中答辩称，物业服务合同履行期间，被告位于富阳区丁香花园佳庭5-205室门口、楼道及电梯口常年堆放垃圾、建筑杂物等物品，被告曾多次向原告反馈相关情况，原告置若罔闻。另外，被告所购的位于本物业地下停车场77号车位由于原告疏于管理，导致77号车位的停车锁具被他人破坏且常年被其他车辆占用，被告多次反映，原告并未对反映情况做好进一步协调及管理。因此原告存在违反合同约定的管理服务义务且拒不整改的情形。其二，被告就居住在丁香花园紫庭的另一套房屋中，但原告从未向被告催讨过物业管理费用，所以根本不存在被告以各种理由拒不支付所欠物业管理服务费的情形。综上所述，原告违反《物业管理服务合同》的管理服务义务在先，根据合同法的相关规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝相应的履行要求。请求法院驳回原告大家物业公司的诉讼。 被告吴美华在审理中提供照片1组，以证明物业公司存在管理不到位，门前堆放建筑垃圾而清理不及时，车位锁具被人为破坏，车位被他人长期占用的事实。 对原告大家物业提交的上述证据材料，被告吴美华质证对证据1、2的真实性和关联性无异议，而证据3，因富阳区丁香花园佳庭5-205室空置，没有住人，故没有见到过。本院审查认为，原告提供的上述证据，真实、合法，与本案存在关联，本院予以认定。 对被告吴美华提交的上述证据材料，原告大家物业质证对证据的真实性、关联性和证明目的均有异议。本院审查认为，原告提供的上述证据，真实、合法，本院予以认定。但该组并不能构成被告拒付物业服务费的正当理由。 经审理，本院认定如下事实： 原告大家物业自2015年7月1日起入驻位于杭州市富阳区飞虹丁香花园小区，为该住宅小区提供物业服务。根据原告与飞虹丁香花园业主委员会于2015年6月23日所签订的物业管理服务合同约定，原告大家物业为飞虹丁香花园小区业主提供物业服务，物业服务费收费标准，住宅由业主按其拥有建筑面积向大家物业交纳，其中电梯住宅1.7元/平方米·月，无电梯住宅1.2元/平方米·月，商铺2.0元/平方米·月，地下车位30元/月·个。收费方式为由大家物业向业主或物业使用人按年预收，在委托服务期间内，于每年12月31日前交纳12个月（预缴期间为每年7月1日至次年6月30日）的物业费。对业主或物业使用人逾期未预交纳物业服务费的，大家物业按每逾期一日加收千分之二的滞纳金。物业服务费为包干制，包含共用设施设备（如监控、水泵、电梯、水系等）运行能耗费用。服务期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，3年。2018年6月25日，原告大家物业与飞虹丁香花园业主委员会（第二届）重新签订物业服务合同。约定，大家物业继续为飞虹丁香花园小区提供物业服务，服务期限为2018年7月1日起至2019年12月31日止，物业服务费收费标准未作变动。收费方式为由大家物业向业主或物业使用人按年预收，在委托服务期间内，于每年6月30日前交纳12个月（预缴期间为每年1月1日至次年12月31日）的物业费。对业主或物业使用人逾期未预交纳物业服务费的，大家物业按每逾期一日加收千分之二的滞纳金。 被告吴美华系杭州市富阳区富春街道文教北路298号飞虹丁香花园小区佳庭5-205室住房业主，其房屋属于原告提供物业管理服务的电梯住宅房，房屋面积为137.6平方米。原告大家物业入驻飞虹丁香花园小区后，被告吴美华自2017年7月1日至2018年12月31日期间应交纳物业费4210.56元（137.6平方米×1.7元/平方米·月×18月），至今未交纳，遂形成本案的诉讼。 本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与飞虹丁香花园业主委员会签订的物业管理服务合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。原告大家物业已按约在飞虹丁香花园小区提供保安、保洁、绿化等各方面的物业服务，有权向业主或物业使用人收取物业费。被告吴美华作为飞虹丁香花园小区业主和物业服务的受益人，应当按照合同约定交纳物业服务费用。经本院审核，被告吴美华自2017年7月1日至2018年12月31日期间共应交纳物业费4210.56元。现原告诉请被告吴美华偿付物业费，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主或物业使用人的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主或物业使用人对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主或物业使用人不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量,进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此,在业主包括物业使用人和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下,对原告要求计收违约金的主张，本院不予支持。物业公司应当虚心听取业主意见和建议，不断完善物业服务标准，提高物业服务质量。 综上，原告大家物业的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吴美华支付原告杭州大家物业经营管理有限公司自2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业费4210.56元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告杭州大家物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告吴美华负担。 原告杭州大家物业经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告吴美华于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  姜文宪 人民陪审员  孙 锋 人民陪审员  羊志英 二〇一九年十月二十一日 代书 记员  吕 攀