福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初3642号 原告：中国电信股份有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安镇朝阳路电信大楼。统一社会信用代码91350623757361094X。 负责人：黄小辉，总经理。 委托诉讼代理人：许添元，福建九鼎律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：吴伟盛，福建九鼎律师事务所专职律师。 被告：吴建坤，男，1975年9月23日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：陈一震，漳浦县绥安法律服务所法律服务工作者。 原告中国电信股份有限公司漳浦分公司（以下简称中国电信漳浦分公司）与被告吴建坤租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国电信漳浦分公司委托诉讼代理人许添元、被告吴建坤及其委托诉讼代理人陈一震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国电信漳浦分公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴建坤向中国电信漳浦分公司支付租金210000元（2015年9月15日至2016年3月14日为60000元、2016年3月15日至2017年3月14日为120000元、2017年3月15日至2017年6月14日为30000元）；2.判令吴建坤向中国电信漳浦分公司支付没有修建围墙但已经扣减了的租金18000元；3.判令吴建坤向中国电信漳浦分公司支付自2016年3月25日起至实际给付之日每日0.1%的违约金（计至2019年6月30日为167850元）；4.诉讼费用由吴建坤承担。事实和理由：2014年3月24日，中国电信漳浦分公司与吴建坤签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方中国电信漳浦分公司将位于马口综合楼1-4层租赁给乙方吴建坤使用，乙方应按照合同条款约定的条件支付租金。合同期限自2014年3月15日起至2024年3月24日止。第1年至第4年租金均为120000元。双方并协商围墙由乙方负责修建，所投入的资金120000元由甲方分期补贴给乙方，补贴方式为：按10年分摊，从乙方应缴纳的租金中抵扣，例：乙方第1年应缴租金为120000元，实缴租金为108000元。合同还约定：“乙方应根据本合同第三条的规定及时支付租金、物业管理费及水电费，乙方如延迟支付，应按照延付时间计算每日向甲方支付延付金额千分之一的违约金。”然而吴建坤在签订合同后，没有修建围墙，只于2014年3月28日支付租金108000元，于2017年2月22日支付租金54000元。中国电信漳浦分公司于2017年5月22日还为此专门向吴建坤发函催讨。2017年6月21日，因国道324线改道，将马口综合楼征地拆除，吴建坤领取了征地款131625元，但迄今仍以资金困难等理由拖延支付租金。吴建坤逾期支付租金给中国电信漳浦分公司造成严重损失。 吴建坤辩称，吴建坤与中国电信漳浦分公司在2014年3月24日签订《房屋租赁合同》后，依约履行了支付第1期的租金108000元的义务，但中国电信漳浦分公司却迟迟不交付出租的房屋，至拆迁的时候仍未能将房屋交付给吴建坤使用，因此中国电信漳浦分公司的诉求无理，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴建坤提出中国电信漳浦分公司在签订《房屋租赁合同》后未办理房屋交接，理由是双方没有在交接单上签字。然根据合同履行情况，吴建坤于2014年3月28日交付了第一年的房租108000元；在2017年2月22日又交付了第二年上半年的房租54000元。且从中国电信漳浦分公司举证的《溪坂村国道324线改道征地款领取确认表》看，在2017年6月间因国道324线改道征地致案涉承租房被拆除时，吴建坤还为此领取了溪坂村支付的其种植在承租房外的苗木的搬迁费131625元，可见吴建坤不仅接管使用了承租房，还利用屋外场地经营苗木种植。虽然吴建坤质证称2017年2月22日所交的款项并非支付房租而是用于支付苗木场地使用费，但未能提供证据证明双方对租赁物作了变更或者另外存在一个场地租赁合同关系。故吴建坤关于案涉出租房尚未交付使用的辩解理由缺乏依据，不能成立。本院认定中国电信漳浦分公司在与吴建坤签订《房屋租赁合同》后，已经按照合同的约定向吴建坤交付了租赁物，履行了基本的合同义务。 本院认为，中国电信漳浦分公司与吴建坤之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示,且不违反相关法律、法规的规定,应为合法有效。依法成立的合同，受法律保护，合同双方当事人应当遵守合同条款，按照合同约定行使权利，履行义务。本案中，中国电信漳浦分公司将拥有产权的房屋出租给吴建坤使用，吴建坤虽然也按照合同约定支付了第1年以及第2年上半年的租金，但对第2年下半年及之后的租金一直拖欠；另外，中国电信漳浦分公司已经从首期应收取的租金中对吴建坤负责修建围墙的资金作了补贴抵扣，而吴建坤自始没有着手动工修建围墙，均已构成违约。此后案涉房屋由于国道建设的需要于2017年6月间被征地拆除，该不可归责于双方的事由致合同的权利义务提前终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。收取租金是出租人基于房屋权利或合同约定而行使的对房屋的收益权。由此，中国电信漳浦分公司关于吴建坤应当支付拖欠的截止2017年6月14的房屋租金、因没有修建围墙但已从中扣减了补贴部分的租金的诉讼主张，符合合同的约定和法律规定；关于违约金，中国电信漳浦分公司主张吴建坤还应按照合同约定支付自2016年3月25日起至实际给付之日止延付金额日千分之一的违约金，鉴于吴建坤的违约行为造成中国电信漳浦分公司履行利益的损失，主要为资金被占用期间的利息损失，本院考虑双方的房屋租赁合同已因租赁物被征地拆除而于2017年6月提前终止履行，中国电信漳浦分公司在此期间已知晓吴建坤尚拖欠相应的租金未付，仍怠于行使权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故中国电信漳浦分公司所主张的违约金应以不违反公平原则为限。综合考量本案合同的履行程度、逾期利益等因素，从诚实信用角度出发，为防止实质不公，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于逾期利率的相关规定，本院将违约金酌情调整为以吴建坤拖欠的租金金额为基数，第一笔延付租金180000元（60000元+120000元）的违约金依中国电信漳浦分公司的主张自2016年3月25日起算、第二笔延付租金30000元的违约金从2017年3月25日起算，均按照月利率2%分别计算至2017年6月24日止。对中国电信漳浦分公司超过该计算标准的违约金部分，不予支持。 综上所述，中国电信漳浦分公司诉请判令吴建坤支付拖欠的房屋租金210000元、因没有修建围墙但已从中扣减资金补贴的租金18000元，以及依据合同约定因迟延付款应当承担的违约金，有事实和法律依据，予以支持；但主张迟延付款违约金按照未付租金数额的日千分之一计算偏高，本院适当调整为以吴建坤拖欠的房租金额为基数，按照月利率2%分段计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、吴建坤应于本判决生效后十日内向中国电信股份有限公司漳浦分公司支付拖欠的租金210000元； 二、吴建坤应于本判决生效后十日内向中国电信股份有限公司漳浦分公司支付因没有修建围墙但已从中扣减资金补贴的租金18000元； 三、吴建坤应于本判决生效后十日内支付中国电信股份有限公司漳浦分公司违约金55800元； 四、驳回中国电信股份有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7237.70元，减半收取计3619元，由中国电信股份有限公司漳浦分公司负担840.50元，由吴建坤负担2778.50元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  石瑞德 二〇一九年十月二十八日 书记员  张志勇 附：申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。