江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初3304号原告：夏蓓蓓，女，1981年4月21日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人：王伟，江苏友杰律师事务所律师。委托代理人：沈海峰，江苏友杰律师事务所实习律师。被告：许芝敏，女，1980年8月20日生，汉族，住山东省单县。原告夏蓓蓓与被告许芝敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日受理后，依法适用简易程序于2019年3月21日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告夏蓓蓓及其委托代理人王伟到庭参加诉讼，被告许芝敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏蓓蓓提出诉讼请求：1、原、被告之间的房屋买卖合同依法成立有效；2、被告将位于昆山市房屋过户至原告名下；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2018年3月20日原告通过昆山美天房地产经纪有限公司购买了被告位于昆山市房屋，合同约定房价为209万，原告先行支付159万，两年内过户。原告已经依照合同要求支付了相应款项，并早已装修入住了，现在原告及中介公司均无法联系被告要求其办理过户手续，故原告提起本案诉讼。被告许芝敏未作答辩。经审理查明，2018年3月20日原告夏蓓蓓与被告许芝敏在昆山美天房地产经纪有限公司居间下签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买其位于昆山市房屋，建筑面积109.47平方米，该房屋己依据国家有关规定取得产权证书，房产证：0054449_号，产权人：许芝敏。合同约定房屋出售价款为2090000元，本交易价格为正常交易被告净收益价格，被告不承担本合同履行过程中的任何费用。关于款项支付，合同约定签订本合同当日，原告已向被告支付购房定金150000元；双方约定签合同当日原告支付首付款1440000元（此时已付定金自动转为房款）；过户当天所有款项全部结清。关于房屋交付，合同约定2018年3月20日直接交房给原告进行装修。被告许芝敏保证房屋、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由其自行承担。夏蓓蓓收到首付款1590000元房款，此笔款项作为还清银行贷款。原告夏蓓蓓保证签订合同当日支付1590000元房款（含定金）。另外合同对违约责任等亦进行了约定。另查明，合同签订后，原告向被告支付了购房款1590000元，被告为此出具了1590000元房款的收款收据。被告已将涉案房屋交由原告，原告随后对房屋进行了装修并于2019年1月入住使用至今。此后原告联系被告要求过户未果，2019年1月5日房屋买卖的中介方出具一份情况说明，表示因售房人无法联系上，其工作人员前往被告老公孟某同上海公司询问，其公司也已经搬离。再查明，涉案房屋登记为被告许芝敏单独所有，房屋登记坐落为昆山市。房屋中存在抵押权登记信息及查封信息。其中2016年10月12日登记抵押权，抵押权人系中国工商银行股份有限公司昆山分行，抵押类型一般抵押，抵押数额750000元，债务履行期限2015年10月14日至2045年10月14日。2017年11月16日登记抵押权，抵押权人系重庆金安小额贷款有限公司，抵押类型为最高额抵押，抵押数额280000元，债务履行期限2017年11月13日至2022年11月12日。查封信息显示该房屋在（2019）苏0583民初1028号案件中被申请查封，查封期限为2019年1月30日至2022年1月29日。再查明，（2019）苏0583民初1028号案件系周立来起诉被告夏蓓蓓及其配偶孟某同、上海勃帅装潢设计有限公司民间借贷纠纷，该案经本院审理后判决孟某同归还周立来借款100000元及利息、律师费等，夏蓓蓓、勃帅公司承担连带责任。本案审理过程中，周立来到庭明确同意由原告夏蓓蓓代偿110000元以解决上述纠纷，周立来同意在原告提存款项后解封涉案房屋。另外，关于被告与重庆金安小额贷款有限公司之间的抵押权登记，中国平安财产保险股份有限公司就此于2019年4月10日起诉许芝敏、孟某同保证保险合同纠纷案件至苏州工业园区法院，法院审理后作出（2019）苏0591民初3891号判决书，由许芝敏、孟某同赔付平安公司代偿款201500.32元及相应的滞纳金、律师费、保险费等。本案审理过程中，平安公司到庭并同意由原告代偿258000元以解决纠纷，平安公司表示其同意收到代偿款后解封涉案房屋并涤除抵押权限制。此外，关于被告与工商银行昆山分行之间的抵押贷款，工商银行昆山分行到庭表示截止到2019年9月3日贷款本金余额712363.8元，利息（含罚息复利）25287.69元，每月利息约3500元，该银行已向本院就该笔贷款提起诉讼，案件目前在诉调阶段，银行表示如原告代偿该房屋中的贷款余额及相应的利息、其他费用等，银行同意配合解除房屋中的抵押权限制。又查明，审理中原告表示同意代偿上述三笔款项，原告已向本院提存了1200000元款项。上述事实有房地产买卖合同、付款凭证、收款收据、房产证、中介情况说明、装修照片、不动产权属登记查询表、（2019）苏0583民初1028号案件判决书、（2019）苏0591民初3891号判决书、案外人询问笔录等，及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同依法成立有效，原告按照约定向被告支付了相应的购房款，被告应履行相应的房屋过户义务。本案涉案房屋存在抵押权利限制及查封信息，其中周立来及中国平安财产保险股份有限公司与被告之间的债权债务已有法院判决认定，原告同意为被告代偿相关费用，周立来、中国平安财产保险股份有限公司亦同意在原告代偿110000元、258000元后配合解除涉案房屋中的相关权利限制。另一抵押权利人工商银行昆山分行亦明确同意由原告代偿相应贷款及其他费用后解除抵押。根据周立来、中国平安财产保险股份有限公司、工商银行昆山分行的债权金额，原告向本院提存了1200000元，本院认为原告主张被告过户涉案房屋具备履行基础，故本院认定被告夏蓓蓓应配合原告办理上述房屋的过户登记手续。原告代偿并扣除应支付的剩余房款后，可就超额代偿款项部分另行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告夏蓓蓓与被告许芝敏之间的《房地产买卖合同》依法成立有效，被告许芝敏将位于昆山市房屋过户登记至原告夏蓓蓓名下，于本判决生效后十五日内履行完毕。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23520元，保全费5000元，公告费690元,合计29210元由被告许芝敏负担。该款原告已交纳至本院，被告于本判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何跃武人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年十月二十五日书 记 员  颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。