浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3902号上诉人（原审被告）：金华鑫帮贸易有限公司，住所地浙江省金华市婺城区双溪西路235号中加楼605室，统一社会信用代码91330328689958509J。法定代表人：吴雪芹，总经理。委托诉讼代理人：张建新，浙江赤松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文成县白雪大厦业主委员会，住所地浙江省文成县大峃镇白雪大厦。负责人：胡巧如，主任。委托诉讼代理人：胡焕，浙江震瓯（文成）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽珊，浙江震瓯（文成）律师事务所律师。上诉人金华鑫帮贸易有限公司（以下简称“鑫帮公司”）因与被上诉人文成县白雪大厦业主委员会（以下简称“白雪业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院作出的（2019）浙0328民初953号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月5日受理后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，经过阅卷和询问当事人，合议庭决定不开庭审理。经合议庭评议后，本案现已审理终结。鑫帮公司上诉请求：撤销一审判决，并驳回被上诉人一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律明显错误，判决上诉人支付所谓的物业费没有任何法律依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，而该司法解释适用的范围系物业服务企业与业主之间，但本案是业主委员会，业主委员会并不是物业服务企业，而是业主大会的执行机构。另，根据2006年《浙江省物业管理条例》第五十八条的规定，本条例所称的物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务合同的企业，故本案法律适用对象显然错误。此外，该解释第一条明确规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，显然也不适用本案。二、上诉人与被上诉人之间没有签订物业服务合同，被上诉人既没有物业服务的经营许可，更没有在事实上对物业服务的相关内容、服务标准、首付标准有任何约定，故应驳回被上诉人一审的诉讼请求。2013年12月26日，上诉人与温州市龙新物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定以每月每平方米1.2元的标准收取物业费。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条的规定，业主业委会显然不得直接从事物业经营活动，特别是营利性活动。三、被上诉人作为业主委员会一方没有履行职责，没有选聘物业服务企业，更没有尽职尽责，无权向上诉人要求支付物业费。1.上诉人自己聘请保安巡逻，维持治安，没有接受被上诉人的保安服务。而被上诉人聘请的保安没有任何公安部门的上岗培训，也没有相应的保安资格，其所提供的保安证并非实际工作岗位上的保安人员的证书。2.涉案小区曾发生过火灾，上诉人为此多次要求被上诉人配备专门的消防控制室人员，要求被上诉人及时维护、更新消防设备，但被上诉人置若罔闻，无视人民的生命和财产安全。如果法院允许被上诉人收取物业费，无异于纵容被上诉人违法，若以后发生火灾，责任该由谁来承担。退一万步讲，这么重大的责任也是被上诉人无法承担的。3.被上诉人只是打扫卫生、看门这两项简单的服务内容，根本不能达到《物业服务合同》中物业公司提供物业的相关服务，诸如物业共同部位的维修、养护和管理、物业共同设施设备运行的维护和管理、车辆停放管理、公告绿化的养护和管理等方面均没有做到位。4.被上诉人每年擅自用于吃喝招待达上万元，从事与物业无关的活动，违反了住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第四条第二款的规定。5.上诉人及其他业主多次向被上诉人提出消防安全隐患整改、选聘物业服务合规企业等合理建议，但被上诉人置之不理，违反了有关业主委员会应履行听取业主意见和建议的相关规定。四、本案所涉房屋501、502室是上诉人所有，但1701、907等三套已经出售给他人，不动产登记不是上诉人，且通知参加业主大会时，被上诉人也认可是案外人吴润林、陆正辨等是业主，根据《物业管理条例》规定“房屋质量问题还没交房的，物业费由开发商交纳”，本案虽然不存在房屋质量问题，但物业费不应由开发商承担。被上诉人白雪业委会辩称，一、被上诉人根据业主大会授权对涉案小区的物业进行自管，所支出的管理费用应由全体业主承担。根据《物权法》第八十一条的规定，法律赋予业主对所居住小区的物业管理进行选择的权利，业主有权对小区进行自治管理。本案中，被上诉人虽然未与业主个人之间签订书面的物业服务合同，但被上诉人根据业主大会的授权自管物业并提供了相应服务，已与业主之间形成物业服务的法律关系。被上诉人为小区业主实际提供了物业服务，业主也享受了此服务，所支出的物业管理费用，理应由全体业主承担，上诉人当然也不能例外。二、物业费的收费标准由业主大会讨论通过，每月每平方米1.3元的标准也仅仅是必要的物业管理费用支出，该标准也得到其他业主的认可。从小区已经缴纳物业管理费用的情况来看，涉案小区共有52户业主，其中2016年度缴纳物业费的业主为48户（未缴纳户为涉案A701室、901室、1701室，另外一户交至原龙新物业公司）、2017年度缴纳49户（未缴纳的为涉案A701室、901室及1701室）、2018年度缴纳44户（未缴纳为涉案8套），说明小区其他业主对于上述物业费标准表示认可。同时上诉人实际已经交纳了2016年、2017年度的物业管理费用，说明其也是认可该费用标准的。此外，上诉人仅以小区物业费的标准高于原物业公司的标准就妄断被上诉人从事物业经营活动，其理由是片面的，也是没有任何事实和法律依据的。三、被上诉人已经履行了公共区域的清洁卫生服务、小区的日常安保管理、物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护等基本物业服务。1.被上诉人自2016年1月对涉案小区物业实际自管以来，先后聘请了保安两名（有保安证）负责小区日常的安保工作，包括24小时大门的安保，物业管理区域内的巡视、检查等；聘请保洁一名负责小区的日常清洁卫生，包括物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；此外，还提供代为缴纳公共水电费、物业共同部位的维护和共用设施设备的运行、维修、养护的管理，具体如电梯维护保养（日常维护是委托温州西奥电梯工程有限公司完成）及聘请电工对电力设备的维护保养等内容,而不仅仅只有上诉人提及的打扫卫生和看门两项内容。2.上诉人提及自己有聘请保安巡逻、维持治安，被上诉人不清楚，也与被上诉人聘请的保安工作内容无关。但据被上诉人了解，上诉人鑫帮公司除涉案物业外，另有商用物业，该物业区域在被上诉人管理的区域之外，其如有聘请保安，也是上诉人为其商用物业所用，与被上诉人的物业管理无关，上诉人以此否认接受了被上诉人提供的保安服务，与事实不符。3.上诉人提及的业主王华家中曾发生过火灾一事，没有证据显示与被上诉人的物业管理有关。4.关于涉案小区消控系统问题。消控系统在2017年7月份被鑫帮公司擅自破坏，为此被上诉人曾多次要求鑫帮公司予以维修，并多次向有关部门反映，但都未能得到解决，而非上诉人所称的是被上诉人对该问题不理不顾。5.被上诉人年底组织小区业主聚餐，目的是为了增进业主之间的交流和丰富小区娱乐，这有利于小区文化建设，而小区的文化建设本身也是物业管理的重要内容之一，而不是像上诉人所说的与物业无关的活动。四、上诉人鑫帮公司作为小区建设单位，未提供A单位701室、901室、1701室三套物业已经实际交付物业买受人的相关证据，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”的规定，上诉人应承担涉案三套物业的物业管理费。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。白雪业委会向一审法院起诉请求：1.吉象公司给付白雪业委会物业服务费31685元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日）；2.案件诉讼费由吉象公司承担。在一审审理过程中，白雪业委会变更第一项诉讼请求的金额为29014元[（170.8㎡+151.91㎡）×1.3元/平方米/月×12个月+170.8㎡×3×1.3元/平方米/月×36个月]。一审法院认定事实：白雪业委会成立于2015年3月5日。文成县吉象实业有限公司（以下简称“吉象公司”）系白雪大厦B单元501室（建筑面积151.91㎡）、502室（建筑面积170.8㎡）及A单元701室（建筑面积170.8㎡）、901室（建筑面积170.8㎡）、1701室（建筑面积170.8㎡）的所有权人。2016年1月开始，白雪业委会对白雪大厦小区实行物业自管。2017年12月21日，白雪业委会召开业主大会，会议决定白雪大厦小区物业继续自管，物业费按每月1.3元/平方米计收，公摊预收1000元，并对小区其他问题进行了讨论。2019年1月30日，白雪业委会再次召开业主大会，会议决定2019年物业继续由白雪业委会自管，自管费用按2018年标准收取，公共水电费收费标准每户600元，物业费每平米1.3元，并对小区其他问题进行了讨论。白雪业委会在自管期间聘请了保安、保洁人员，对小区物业进行管理，并提供了安保、卫生保洁、水电维护、绿化养护、物料采购及车辆管理等物业服务。白雪业委会自管物业后，吉象公司仅交纳了2016年度、2017年度的B单元501室、502室的物业费及公摊水电费用。2019年3月25日，白雪业委会以吉象公司拖欠物业管理费为由起诉至法院。另查明，文成县白雪房地产开发有限公司于2017年2月3日变更名称为吉象公司，吉象公司系白雪大厦小区的建设单位。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。故白雪业委会代表全体业主对小区物业进行管理符合法律规定。双方对吉象公司系诉请的B单元501室、502室的业主没有异议，予以确认。对于吉象公司辩称诉请的A单元701室、901室、1701室已经出售，并进行了预告登记且已交付的意见。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条：“依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”之规定，应以依法登记或合法占有作为判断业主身份的标准，而诉请的A单元701室、901室、1701室尚未变更登记到预告登记权利人名下，且吉象公司亦未提供充分有效的证据证明其已通知预告登记权利人办理涉诉房屋的交付手续但预告登记权利人拒不办理交付手续，依据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故吉象公司作为A单元701室、901室、1701室的建单位应交纳相关物业管理费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案双方之间虽未签订物业服务合同，但白雪业委会实际上已提供了物业服务，吉象公司作为B单元501室、502室的业主及A单元701室、901室、1701室的建设单位享受了白雪业委会所提供的物业服务，吉象公司理应支付物业管理费，因此白雪业委会请求吉象公司支付物业管理费于法有据，予以支持。对于吉象公司以小区消控设备不到位、物业费支出不合理等理由拒付物业费依据不足，不予采纳。白雪业委会主张物业管理费按建筑面积每月每平方米1.3元计算，不违反法律规定，予以支持。对于白雪业委会主张的利息损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、吉象公司于本判决生效之日起十日内支付白雪业委会物业服务费29014元；二、驳回白雪业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，减半收取263元，由吉象公司负担，款限本判决生效之日起七日内交纳。在二审审理期间，被上诉人提供了提供吉象公司名称变更材料，证明吉象公司在上诉时名称已经变更为鑫帮公司，但其仍然以吉象公司的名义上诉，故其上诉主体资格尚需审查。上诉人质证认为，上诉前确实申请变更名称为鑫帮公司，但新的营业执照尚未拿到，鑫帮公司的公章也没有，故只能以吉象公司的名义上诉；且根据民法总则的规定，企业名称的变更不涉及实体的权利义务关系，本案吉象公司实际上仅是名称变更，税号都是一样的。本院认为，虽然吉象公司的名称变更为鑫帮公司，但并不影响其上诉的权利，对上诉人名称变更的事实予以确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。二审经审理另查明，吉象公司于2019年7月12日变更为鑫帮公司。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案被上诉人白雪业委会于2017年12月21日召开业主大会，会议决定2018年继续对白雪大厦实行自管，并决定小区的物业费按照每月每平方米1.3元、公摊费用预收1000元；2019年1月30日，被上诉人再次召开业主大会，会议决定由被上诉人对白雪大厦的物业继续实行自管，物业费用按每月每平方米1.3元、公共水电费按每户600元的标准收取，被上诉人在自管期间亦实际聘请了保安、保洁人员，并提供了安保、卫生清洁、水电维护、绿化养护、物料采购及车辆管理等物业服务，故一审法院对被上诉人主张上诉人交纳物业服务费的诉请予以支持并无不当。关于上诉人主张涉案小区A单位701室、901室、1701室已经出售而无需交纳物业费的问题，鉴于上诉人没有提供充足的证据证明涉案房屋的所有权已变更登记至预告登记权利人名下等待证事实，故其关于无需支付涉案三套房屋物业费的主张缺乏依据，本院不予采纳。上诉人关于白雪大厦消控设备不到位、物业费用支出不合理等问题，可另行主张解决，但以此为由径行拒付物业费依据不足，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人鑫帮公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由上诉人金华鑫帮贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑明岳审判员  柯丽梦审判员  张元华二〇一九年十月三十日法官助理潘文舒书记员戚彬滨附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。