广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7991号原告：王丽施，女，1984年4月8日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：广州繁星置业有限公司，住所地广州市花都区新华街宝华路39号富豪山庄A幢03号商铺，统一社会信用代码91440101MA59FNXAOX。法定代表人：毕国钊。原告王丽施与被告广州繁星置业有限公司（以下简称繁星公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行审理。原告王丽施的委托诉讼代理人王启星到庭参加诉讼，被告繁星公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王丽施向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还20000元款项以及利息,利息从起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止;2.本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2018年8月5日，原告与案外人陈绍权签订一份《房屋买卖合约》，合同约定交易的房产位于广州市花都区芙蓉度假村专用道19号6栋1302房，建筑面积为93.16平方米，交易总金额为1100000元，此交易金额为原告实收到手的价格。后案外人陈绍权找到江伟钊协助房屋办理相关过户手续。在履行过程中，鉴于买方陈绍权没有按照合同约定支付房款，原告向广州市花都区人民法院提出诉讼，后经花都法院作出案号为（2018）粤0114民初11817号民事判决书，判决解除原告与买方陈绍权之间的买卖合同，同时该判决查明被告追认员工江伟钊是代表被告的职务行为，且其为买方陈绍权的代表，代收买方陈绍权合计170000元的房款，但仅仅向原告支付150000元，剩下20000元其单方面认为是其收取的中介费。花都法院的判决也判令原告向被告退还含此20000元共计170000元给买方陈绍权。鉴于被告拒不退还占有应属于原告的20000元房款，原告具状诉至法院，望判如所愿。补充意见：被告的行为违反了《房地产经济管理办法》第21条规定，即必须要签署书面的材料让委托人签名盖章确认；第24条，即中介公司应当有专门的在银行开设的帐户代收客户的款项，不应自行私自收取款项；第25条第7款，明确禁止中介公司及中介人员不得侵占、挪用交易的资金。繁星公司未到庭应诉，提交书面答辩意见称，请求法院驳回原告的所有诉讼请求，理由如下：1、原告诉请的20000元是双方形成居间合同关系的居间中介费，该款项是原告在收取50000元后期楼款后自愿支付的，现原告因其个人原因解除合同后要求退还居间费没有法律依据。虽说三方签订的合同没有明确约定居间费，但被告提供居间服务后收取居间费完全正常。原告在收据中确认收到买家陈绍权房款170000元，其支付的20000元是事后个人处分，以事实履行支付了居间费，本案原告陈述没有收到该20000元与事实不符。被告已经履行了居间义务，并在本案中一直协助办理缴税、办证等事宜，整个过程并无过错。因此，被告无需退还居间费20000元。2、原告系不诚信之人。被告在其债务缠身之时，介绍陈绍权购买其房屋，并收取了大额定金，解决其燃眉之急，然后原告却在其资金周转完毕后立刻反悔，提起诉讼要求不再出售该房屋，并恶意在该房屋上设定大额抵押，因此，原告与陈绍权在履行合同过程中，被告并无过错，相反，有过错的是原告，现原告要求退还居间费，不但违反诚实信用原则，还严重违反商业交易原则。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区芙蓉度假村专用道19号6栋1302房，建筑面积93.16平方米，登记权属人是王丽施。2018年8月5日，王丽施作为卖方，陈绍权作为买方，繁星公司作为经纪方签订《房屋买卖合约》，约定陈绍权向王丽施购买涉案房屋，成交价为1100000元。付款方式为涂销抵押按揭贷款。第四条经纪方的权利和义务：1、经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。2、非经买卖双方同意，经纪方不得泄露买卖双方的信息资料等。3、基于经纪方已促成本合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中，基于经纪方已促成甲乙双方签订了本合同，甲方同意于本合同签订之日向经纪方支付/元作为咨询及中介服务费；乙方同意于本合同签订之日向经纪方支付/元作为咨询及中介服务费；甲方或乙方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按欠费金额的1%向经纪方支付违约金。第五条违约责任：1、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除合约，并有权要求违约方退回已支付的楼款即按成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完善、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约至条款时；（5）违反有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形。2、若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费，还应即时赔偿因违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。第十一条：三方约定的其他事项（对本合约及附件条款的修改或补充）：备注：买方已知悉该房屋被江伟锌办理查封状态。交易手续需在2018年12月31日前完成，如因房管局或银行导致延迟，则时间相应顺延。该合同落款的经纪方由“江伟钊”签名，未加盖繁星公司公章。合同签订后，陈绍权向王丽施支付了120000元定金，之后向江伟钊支付了50000元，王丽施于2018年10月9日出具《收款收据》，确认收到陈绍权交来的部分楼款50000元。对此，王丽施认为其仅收到了150000元房款，其中120000元定金直接转账至其账户，另外30000元经其指定转账至其他账户；至于《收款收据》，王丽施陈述是江伟钊要求其书写收据后再转款给其，但之后其仅收到了30000元。因王丽施与陈绍权房屋买卖合同纠纷，王丽施诉至本院，本院立为（2018）粤0114民初11817号案，诉讼中，本院依法追加繁星公司为第三人参加诉讼。本院于2019年5月30日作出民事判决书，判决查明：陈绍权认为其共计支付房款170000元，其中120000元转账至王丽施账户，另外50000元经王丽施指定转至中介方账户，王丽施向其出具收据确认收到50000元房款。繁星公司认为陈绍权已向王丽施支付房款170000元，其中120000元直接支付至王丽施账户，剩余50000元也已支付给王丽施，之后王丽施向江伟钊支付了20000元中介费。王丽施对于中介费的说法不予认可，认为合同未约定中介费，交易习惯一般是买方支付中介费。王丽施认为涉案交易是江伟锌找到陈绍权及江伟钊，从未提及繁星公司，合同也不是在繁星公司签订的，故交易的中介方是江伟钊个人；陈绍权认为中介方是繁星公司，繁星公司表示因江伟钊本人的疏忽未加盖公章，但合同是在繁星公司签订的，合同抬头是繁星公司，江伟钊是代表繁星公司签订的合同。……判决认为，关于涉案《房屋买卖合约》经纪方的主体，因江伟钊是繁星公司的员工，繁星公司在本案中追认江伟钊是代表其签订的涉案合同，故《房屋买卖合约》的经纪方应为繁星公司……判决如下：一、解除王丽施与陈绍权、广州繁星置业有限公司于2018年8月5日签订的《房屋买卖合约》中王丽施与陈绍权之间的房屋买卖合同关系；二、王丽施于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈绍权返还购房款170000元；三、王丽施于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈绍权支付购房款170000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年4月22日起计至付清款之日止；四、驳回王丽施的全部诉讼请求；五、驳回陈绍权的其他反诉请求。该案判决后，陈绍权不服判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）粤01民终14596号民事判决书，认定一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案主要处理王丽施与繁星公司之间的居间合同关系。本案争议的焦点为：繁星公司收取的20000元是否应退还给王丽施。首先，涉案的《房屋买卖合约》未对中介服务费的金额、付款人、付款时间等进行约定，诉讼中，繁星公司亦未举证证明其与王丽施就中介服务费的支付及金额达成一致意见，繁星公司认为其扣留的20000元为王丽施向其支付的中介服务费缺乏依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”根据《房地产经纪管理办法》第二十四条规定：“房地产交易当事人约定由房地产经济机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”本案中，繁星公司作为居间方实际促成涉案《房屋买卖合约》订立，委托人应当依约支付报酬，由于各方未约定居间报酬的支付及金额，依据上述规定，综合考虑繁星公司在促成合同成立过程中所付出的劳务，以及繁星公司员工以个人账户收取交易资金的违规行为，本院酌定卖方王丽施应负担的居间报酬为2000元。综上，繁星公司应向王丽施退还款项18000元，王丽施要求繁星公司退还其18000元及从起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息合法有据，本院予以支持。王丽施超额主张的部分，本院不予支持。被告繁星公司无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州繁星置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王丽施返还款项18000元；二、被告广州繁星置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王丽施支付款项18000元的利息，利息从2019年7月12日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计至付清款项之日止；三、驳回原告王丽施的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告王丽施负担15元，被告广州繁星置业有限公司负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 璇二〇一九年十月九日书记员 方琢华刘赟