江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初16065号原告：邵四顺，男，1960年5月15日生，汉族。委托诉讼代理人：易波，江苏丰典律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雨娟，江苏丰典律师事务所律师。被告：陈真华，女，1971年3月1日生，汉族。委托诉讼代理人：李萍，江苏宾至律师事务所律师。委托诉讼代理人：李毛毛，江苏宾至律师事务所实习律师。原告邵四顺与被告陈真华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵四顺及其委托诉讼代理人谢雨娟，被告陈真华及其委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵四顺向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将位于南京市江宁区不动产产权变更登记至原告名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月24日，原被告通过南京地仙房地产经纪有限责任公司签订《房地产买卖中介合同》，被告自愿将位于长城苑11幢1单元3208室的房屋出售给原告，购房金额为80万元。买卖合同签订后，原告已按约定履行完毕己方义务，但截至今日，被告尚未履行转移产权之义务。被告不按约定转移案涉房屋产权的行为已构成违约，故诉至法院。被告陈真华辩称，其不同意过户，本案是名为房屋买卖，实际为民间借贷，该案是因为第三人张某向原告借款70万元，后张某还不上借款，原告逼迫张某还钱，并提供财产抵押。其与张某原系夫妻关系，于2010年离婚，张某找到其要求借款，其也没有能力提供借款，后张某跪地请其帮忙，其就同意帮忙，张某按照原告的要求提供房产抵押，其同意房产抵押，其只是小学文化，不知道怎么办理抵押，后原告就说他找一个朋友起草文件，签字即可，邵四顺及张某将其带到了一个朋友那里，让其签字，其一看抬头为房产买卖，于是拒绝签字，后邵四顺解释说案涉房屋没有房产证到房产局办不了抵押登记，所以他请教了别人只能签订这种买卖来代替抵押，这样才能实现他的抵押目的。其是为了帮张某，其没有收到任何房款，更不是将该房屋卖给原告。综上，本案应是民间借贷关系，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月24日，原告邵四顺（乙方）与被告陈真华（甲方）通过中介公司南京地仙房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方将位于南京市江宁区房屋出售给乙方，建筑面积120+平方米，房屋售价80万元。合同约定，双方在签订合同时乙方支付甲方购房定金70万元，在2015年1月24日前乙方备齐购房首付款70万元（含定金），房产局审核通过收件后立即支付给甲方（乙方确保收件当日银行下班之前支付）；产权证出件后，乙方贷款支付甲方10万元（乙方贷款到达甲方账户时间以公积金管理中心和银行为准）。甲乙双方办理上述房产过户手续缴纳的税费由乙方承担交易双方的税费。交房日期定在政府交房日，甲方应提前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照该房地产售房款1.2%即9600元向丙方支付佣金和代办费（凭票据按实结算），丙方完成本合同约定的乙方委托事项，甲方按照该房地产售房款1.2%即9600元向丙方支付佣金和代办费（凭票据按实结算），上述费用甲、乙双方应于支付购房首付款当天支付丙方、代办费应于交房之前付清，逾期每日按5%支付违约金。《房地产买卖中介合同》补充协议约定“①此房为征地拆迁经济补偿房，纯毛坯。②甲、乙自愿买卖，票证满五年双方主动转移产权。”同日，陈真华向邵四顺出具《收条》一张，载明“今收到邵四顺购房款计柒拾万元整（700000）注：长城苑F63208室”后陈真华于2016年将案涉房屋交付给邵四顺。现案涉房屋已办理不动产权登记，载明建筑面积为117.9平方米，登记在陈真华名下。另查明，案外人张某与陈真华原系夫妻关系，于2010年9月8日登记离婚。张某于2014年4月8日向邵四顺出具借条一张，载明“今借邵顺人民币伍拾万元整（500000），借款期限半年利息贰分。”邵四顺同日实际向张某转账支付49万元，剩余1万元系预扣一个月的利息。2014年6月12日，张某再次向邵四顺出具借条一张，载明“今借邵四顺人民币贰拾万元整（200000元），利息2分”2014年6月13日，邵四顺实际向张某转账支付186000元，剩余14000元系预扣50万元借款和20万元借款一个月的利息。审理中，陈真华辩称其不同意过户，认为本案是名为房屋买卖实际为民间借贷，该案是因为第三人张某向原告借款70万元，案涉房屋其系抵押给邵四顺，其与邵四顺签订《房地产中介买卖协议》系根据邵四顺的要求签订，其并未收到邵四顺任何款项。陈真华为证明其主张，提交：1.陈真华与邵四顺的通话录音以及张某与邵四顺的通话录音，证明双方之间系民间借贷关系，并非房屋买卖关系；2.物业费收据两份、水费凭证两张以及电费缴费凭证一张，证明案涉房屋物业费、水电费一直由其交纳，双方之间不符合房屋买卖法律关系交易行为习惯。邵四顺经质证对证据1真实性无异议，但关联性不认可，认为其在2014年4月份和月份向陈真华出借70万元，后因陈真华没有偿还，经协商双方于2015年1月25日签订《房地产中介买卖协议》，协议约定了房屋的位置、价款、税费、付款日期及金额，并在合同中约定票证满5年后办理过户，并支付剩余购房款10万元，双方已将前期借款转化为购房款，双方之间不应再认定为借贷关系而应认定为买卖关系。对证据2真实性无异议，关联性不认可，案涉房屋未办理过户，但已交付给其占有使用，其因未办理过户，无法支付上述费用，故水电费、物业费由陈真华支付，且陈真华同意房屋过户后将上述费用一并结清。陈真华认为邵四顺关于水电费、物业费的解释不符常理，且没有证据证明。关于电话录音，其与邵四顺从未存在借贷关系，而是张某与邵四顺存在借贷关系。陈真华另申请证人张某出庭作证，张某陈述案涉两笔借款50万元和20万元系其向邵四顺借款，其在2014年10月、11月份开始不能正常给利息，因邵四顺催要还款，其找到陈真华商量将案涉房屋抵押给邵四顺，并到邵四顺朋友处办理手续，在此情况下签订的买卖合同，并三方协商如果还钱给邵四顺，邵四顺再将房子还给陈真华，合同载明的房款80万元是三方谈好如果提前还钱则按70万元计算，如果时间拖长了没有支付利息，则10万元算利息。陈真华经质证认为证人张某的证言可以证明张某与邵四顺存在借贷关系，其并非借款人也不是借款受益人，其与邵四顺之间系抵押关系并非借贷关系。邵四顺经质证认为证人张某与本案存在利害关系，张某与陈真华虽办理了离婚登记，但双方仍居住在一起，案涉房屋买卖也系张某与陈真华一起处理，房款也是打入张某账户中，张某的证言不能作为本案定案证据。审理中，张某另陈述其向邵四顺两笔借款约定的借款期限均为半年，利息为月息2分，其支付利息大概半年时间，具体时间记不清楚，后未再支付过利息给邵四顺。邵四顺陈述张某自2014年11月份之后未再支付过利息。审理中，本院询问原告邵四顺如其要求过户的请求不能得到支持，其是否调整诉讼请求。邵四顺答复坚持诉请，要求过户。因各方意见分歧，致调解未成。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告邵四顺与被告陈真华签订的《房地产中介买卖协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。邵四顺按约定支付了房款，并已实际取得、占有案涉房屋。现案涉房屋已经取得不动产权证，具备过户的条件，双方均应按约继续履行合同。陈真华应当配合邵四顺办理涉案不动产的过户手续，故对邵四顺要求陈真华将案涉房屋不动产产权变更登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持，过户过程中产生的税费由邵四顺承担。陈真华辩称其未收到70万元购房款，但本案70万元购房款系以案外人张某欠付邵四顺的借款予以折抵，且有陈真华出具的收条予以佐证，可以视为张某欠邵四顺的借款已转化为邵四顺购房案涉房屋的购房款，陈真华已收到该70万元购房款，故对陈真华该辩解意见，本院不予采纳。陈真华另辩称双方并非房屋买卖合同关系而系抵押关系，其虽提交有录音证据，但不足以证明其与邵四顺就案涉房屋系抵押关系，故对陈真华该辩解意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告陈真华于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告邵四顺将位于南京市江宁区不动产产权变更登记至原告邵四顺名下，过户过程中产生税费由原告邵四顺承担；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案收取案件受理费80元，财产保全费4520元，合计4600元，由被告陈真华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄祝祯人民陪审员  吕均东人民陪审员  丁志才二〇一九年十月十九日书 记 员  黄广凤