广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2806号原告：林月莲，女，汉族，1980年7月1日出生，住广东省中山市，委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：广州市银博士房地产有限公司，注册地址：广州市从化区街口街赤草村地段广物荔山雅筑自编S2号，统一社会信用代码：91440184550557727J。法定代表人：张天驰。委托诉讼代理人：龙方智，男，汉族，住广州市荔湾区，系该公司员工。委托诉讼代理人：张克俊，男，汉族，住广州市荔湾区，系该公司员工。原告林月莲与被告广州市银博士房地产有限公司（以下简称：“银博士”公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林月莲的委托诉讼代理人陈峰及被告银博士公司的委托诉讼代理人龙方智、张克俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林月莲向本院提出诉讼请求：一、判决被告违约迟延交楼应承担违约责任，马上向原告支付迟延交楼违约金（以购房款人民币1157158元为本金，每日0.05%计算，从2019年1月4日起至诉讼立案之日，计人民币100000元）；二、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2016年10月23日购买被告开发的位于广州市从化区xxx广物荔山雅筑项目自编xx栋xxxx房商品房，建筑面积105.5平方米，价格为人民币1157158元，原告已经按约定支付应负全部购房款及有关办理房屋权属证书的税费，原告已经按约履行了合同义务。但被告至今未依约履行办理交楼的义务。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定：被告应按迟延交楼之日起每日支付房价款的0.05%的违约金，直至被告为原告办好交楼之日止。为维护自身合法权益，原告起诉来院。被告银博士公司辩称，1、双方签订的合同及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律规定，双方均有法律效力。2、涉案房屋在6月份已经达到交付标准，被告已经通知原告收楼，逾期交楼的违约事实已经终止。开庭前一年原告已经办理收楼手续。3、违约金属于补偿性质，原告购买的房屋单价升涨幅度较高，原告并没有因为逾期交楼遭受损失，即使遭受损失，也没有超过已付房款的5%。4、原告已经实际收楼，表明其原意继续履行合同，其请求以超出已付房款的5%的违约金；5、被告已支付了逾期交楼违约金17304.49元，根据合同约定违约金应不超过已付房款的5%为限，即57857.9元，故本案中，原告应获得的违约金小于等于38186.21元。经审理查明：2016年10月23日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的广物荔山雅筑xx栋xx层xxxx房，房屋地址为从化区xx广物荔山雅筑项目自编xx栋xxxx房；建筑面积105.5平方米；总金额为1157158元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的70.62%，金额817158元，除首期款外，剩余房款金额340000元，须于2016年10月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2018年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房逾期不超过180日的，被告应自本合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；超过180日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行的，合同继续履行。被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向原告支付违约金。第十五条约定：原被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。《补充协议》第三条第2项约定：被告履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，原告不得拒绝接受该商品房。原告应对被告的维修及保修行为提供必要的便利，否则所产生的责任由原告自负。第五条约定：该商品房买卖合同第十四条约定的由被告承担违约赔偿责任总金额最高不超过原告已付房价款的5%。合同附件六“装饰、设备标准”约定了相关装修标准。上述合同签订后，原告依约全部支付被告1157158元购房款，被告向原告出具收款专用收据确认收到原告购房款。另查，一、2018年11月14日，从化区供电局出具《客户受电工程竣工检验意见书》，用电工程检验合格；二、2019年4月18日，被告取得广州市规划和自然资源局出具《建设工程规划条件核实意见书》，通过建设工程规划条件核实；三、2019年4月30日，被告取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；四、2019年5月19日，被告取得通邮；五、2019年5月21日，被告取得《广物荔山雅筑建设项目住宅楼工程7幢自编32#-38#及地下室工程竣工环保验收的意见》，涉案项目竣工环保验收合格；六、2019年6月10日，被告取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，人防部门同意竣工验收备案；七、2019年6月18日，涉案楼盘完成供气工程并验收合格；八、2019年6月20日，被告取得了建设单位出具的《单位（子单位）工程竣工验收报告》，工程竣工验收合格；九、2019年6月23日，涉案楼盘完成永久用水的报装；十、2019年6月24日，被告取得了广州市从化区住房和建设局出具的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》（备案编号：穗（从）建验备2019-010），涉案工程完成竣工验收备案。2019年7月13日，被告向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2019年7月18日至7月21日前往涉案楼盘物业服务中心收楼。原告于2019年7月16日收到该邮件。2019年8月14，原告前往涉案楼盘收楼，在《业主收楼签领资料/物品表》上签名，并在《荔山雅筑项目收楼意见书》内提出如下意见：小阳台下轨铝合金收口、客厅长墙天花分色不顺直、洗手间阳角油漆破损、洗水间柜边墙砖破损、主卧玄关墙面下脚色差透底、两个次卧窗台石有裂损等等，并注明“整改后验收合格再收楼”。再查，原告曾于2019年1月3日向本院起诉被告支付逾期交房违约金，经本院一审及广州市中级人民法院二审审理，判决被告向原告支付自2018年12月1日起，以总房价款1157158元为本金，按每日万分之五标准计至2019年1月3日止的逾期交房违约金。2019年7月3日，原告确认收到被告支付的上述违约金17304.49元及案件受理费187.5元。按照原告与被告合同约定的违约金计算标准，从2018年12月1日至2019年3月10日逾期交楼违约金的金额为购房款总金额1157158元的5%即57857.9元。庭后，本院向广州市规划和自然资源局从化分局发函，要求其对《建设工程规划条件核实意见书》与《建设工程规划验收合格证》性质是否一致等情况进行函复。2019年9月5日出具复函，确认上述权责事项标准基本一致，两个事项均是对已建成建设工程是否按照规划条件和建设工程许可审批内容进行建设的核实确认行为，并自2018年10月15日起，对符合规划条件核实要求的工程核发《建设工程规划条件核实意见书》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下三个方面的问题：商品房预售合同及其附件补充协议的效力问题。合同的主文部分的效力问题。原告与被告之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》的正文部分是由广州市国土资源和房屋管理局制定且由广州市工商行政管理局监制的合同，经审查该部分并未违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，对双方当事人均有约束力，且双方当事人对合同的该部分条款的效力亦未提出异议，本院予以确认。2.附件补充协议中双方存在争议的条款的效力。原告称《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第二条第四款、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款属于加重对方责任、减轻自身责任的格式条款，即合同对逾期付款的违约金按照每日0.05%计付，而逾期交房违约金不超过房价的5%，不是对等条款，应属无效，被告认为上述条款是双方的真实意思表示，合法有效。针对上述争议，本院将从以下两方面予以认定：首先，商品房预售合同及其附件均有原告的签名及加按指模予以确认。原告作为完全民事行为能力人，在签署该补充协议之前，对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。其次，违约金条款属于补偿性的约定，如原告认为被告在违约的情况下合同中约定的违约金不足以弥补自身的损失，可根据自身的实际损失主张对该违约金予以调高。因此，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，均为双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。二、涉案房屋是否符合交付条件及是否逾期交房的问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。本案涉案房屋已经取得了消防、通邮、供水、供电、供气、人防工程以及环评的证明文件，并于2019年6月24日取得了广州市从化区住房和建设局出具的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》，足以证明涉案房屋自2019年6月24日起已经符合了合同第十二条的交付条件。庭审中，原告陈述除因具备上述证明文件外，还应符合装修标准，才符合交楼条件，本院认为，合同中明确约定了涉案房屋取得上述证明文件即视为符合交付条件，并未约定装修标准为交楼条件之一，且在2019年8月14日原告处收楼时，涉案房屋已经达到交楼条件，原告在收楼时可以要求被告向其逐一出示合同约定的证明符合交楼条件的证明材料，并可以按照合同要求被告交付该些资料的复印件并加盖被告公章。但原告前往被告处收楼并验收时，主要查验了房屋的实际状况，比如墙边破损等装修瑕疵问题等，并没有证据证明其对房屋是否达到合同约定的交楼条件进行查验，对此也并没有提出异议。原告提出因装修产生的瑕疵问题，可以要求被告进行维修或整改，但涉案房屋已经于2019年6月24日符合交楼条件，原告于2019年8月14日提出装修瑕疵问题不能成为拒绝收楼的正当理由，补充协议第三条也有“被告履行维修或保修责任的，不视作延期交楼”的约定，故本院对原告陈述不予采纳。本院认定涉案房屋已于2019年6月24日符合交楼条件。根据原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条、十三条约定，被告应于2018年11月30日前将符合交付标准的涉案房屋交付原告使用，而涉案房屋于2019年6月24日符合交付条件，被告于2019年7月14日才向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2019年7月18日至7月21日前往被告处收楼，故被告应承担逾期交楼的违约责任。三、逾期交楼违约责任的承担及违约金计算问题。原被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条及合同附件七第五条约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，但原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向原告支付违约金，且被告承担的违约赔偿责任总金额最高不超过原告已付房价款的5%。因原告与被告对于违约金的计算标准在合同中有明确的约定，双方未以其他形式对此条款进行变更,故应以合同约定方式计算违约金。原告主张被告向其支付2019年1月4日至2019年6月26日（起诉之日）期间的逾期交楼违约金，根据原告诉请的逾期交楼违约金时间段及双方合同的约定，本院对原告主张的逾期交楼违约金分两段予以认定：（1）2018年12月1日至2019年3月10日的逾期交楼违约金。该时间段的违约金，按照双方合同约定的计算标准，违约金的金额正好为原告已付房款1157158元的5%即57857.9元。原告已通过诉讼方式获得2018年12月1日至2019年1月3日期间的逾期交房违约金，原告现主张自2019年1月4日至2019年3月10日的该部分违约金，于合同有据，本院予以支持。（2）2019年3月11日至2019年6月26日（起诉之日）的逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人依约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%未标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原告若认为合同关于“违约金不超过已付房价款的5%”的约定低于其造成的损失，应当提供证据证明其实际损失超出上述约定，但原告并未提交证据证明合同约定的违约金57857.9元不足以弥补其损失，原告主张的2019年3月11日至2019年6月26日期间的违约金，因超过合同约定的已付房款1157158元的5%，本院对超过部分不予支持。原告已收到被告支付的逾期交房违约金19671.69元，现被告仍需向原告支付逾期交房违约金为38186.21元（57857.9元-19671.69元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市银博士房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告林月莲支付逾期交房违约金38186.21元；二、驳回原告林月莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由被告广州市银博士房地产有限公司负担377元，由原告林月莲负担773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一九年十月十三日法官助理吴景峰书记员龙艳