广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6985号原告：曾贵柳，女，1973年8月8日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：莫培刚，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰婷，广东冠伦律师事务所律师。被告：珠海横琴逸豪物业管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-25389（集中办公室），统一社会信用代码91440400MA4W58QF00。法定代表人：李土松，总经理。被告：李土松，男，1992年7月9日出生，汉族，住广东省信宜市，被告：黎雄，男，1994年7月16日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，被告：黄柱成，男，1991年6月14日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，原告曾贵柳与被告珠海横琴逸豪物业管理有限公司（以下简称逸豪公司）、李土松、黎雄、黄柱成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾贵柳委托诉讼代理人刘钰婷到庭参加诉讼，被告逸豪公司、李土松、黎雄、黄柱成经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾贵柳向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告所签订的东都国际公馆租赁合同，并将租赁房地产归还给原告；2.被告向原告支付所拖欠的租金（以合同约定的每月租金按建筑面积乘以50元为标准，从2018年3月1日起至2019年4月30日为止）及逾期支付租金的违约金（以拖欠的租金为基数，按每月1‰）；3.逸豪公司支付解除租赁合同的违约金（按剩余总租金的30％计算，剩余总租金按剩余租期第1-2年的保底租金标准计算）；4.逸豪公司按合同约定支付解除合同后至实际返还租赁物之日止的占有使用费；5.李土松、黎雄、黄柱成对逸豪公司的上述债务承担连带清偿责任。庭审中原告曾贵柳明确第三项诉求中违约金以剩余租期106个月×2221元/月×30％计算。事实与理由：2017年11月11日，原、被告签订了东都国际公馆租赁合，合同约定由被告逸豪公司向原告承租中山市××××东都明珠楼商业楼610房的房产，房屋建筑面积为44.42平方米，作为被告逸豪公司商业经营之用。2018年3月1日起为正式起租期，租赁期限为10年，每五年一签。租金计算方式为,第1-5年，即2018年3月1日起至2023年2月28日止，被告逸豪公司每季度应向原告支付保底租金50元每平方米（每月租金按建筑面积乘以50元计算，三个月为一个季度，租金每年递增7%），即第一年每个季度应支付保底租金6663元。第6-10年，租金则根据当时酒店式公寓实际租金价格递增7%每季度支付。被告逸豪公司应于每季度30日前向原告支付上季度租金。合同还约定了若逸豪公司不按时支付租金的，需按照应付未付租金的每日1‰向原告支付违约金，逾期未支付超过30天的，经原告书面催告后仍未支付，原告有权解除合同并要求逸豪公司按剩余总租金之30%支付违约金（剩余总租金按剩余租期×第1-2年的保底租金标准计算）。合同签订后，原告依照合同约定的方式把房屋交付给了逸豪公司使用。但是自2018年3月1日起租至今，经原告多次催收，逸豪公司仍未给付房租。且逸豪公司企图通过故意躲避不见等方式逃避本应履行的给付金钱义务。同时逸豪公司股东为李土松、黎雄、黄柱成三人，其认缴出资分别为1200000元、400000元、400000元，但实缴出资均为0元。根据规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。李土松、黎雄、黄柱成应对逸豪公司的债务承担连带清偿责任。原告遂诉至法院，希望判如所请。原告曾贵柳为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.租赁合同；2.不动产权证书；3.东都国际公馆房地产买卖合同。被告逸豪公司、李土松、黎雄、黄柱成未到庭参加诉讼，在法定期限内未向本院提交答辩状，亦未提交相关证据。本院经审查认定事实如下：2017年10月27日，曾贵柳与案外人周俊源签订房地产买卖合同，约定曾贵柳向周俊源购买位于中山市××××东都明珠楼商业楼610房的房产，总价款为720000元，签订之日支付定金100000元及首期购房款265000元，剩余355000元以银行按揭方式付清。曾贵柳得该房产的权属证书，不动产证书号为粤（2018）中山市不动产权第0002376号，建筑面积为44.42平方米。2017年11月11日，曾贵柳（甲方）与逸豪公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方购买位于中山市××××路“东都国际公馆”项目的带装修酒店式公寓（以下称为租赁物），建筑面积为44.42平方米，现甲方同意将该物业出租给乙方作商业经营之用。租赁物的租赁期限为10年，每五年一签。甲方购买的租赁物根据其与开发商签订的买卖合同约定，开发商应于2018年3月1日将租赁物交付给甲方。甲方委托乙方与开发商交接租赁物，开发商提早或延迟交付租赁物，均不影响甲方按合同约定向乙方要求支付租金，并于2018年3月1日为正式起租期。第1-5年，即2018年3月1日至2023年2月28日止，乙方每季度应向甲方支付保底租金人民币50元每平方米（每月租金按甲方购买租赁物的建筑面积乘以50元计算，三个月为一季度，租金每年递增7%），乙方应在每季度30日前向甲方支付上季度租金。乙方不按时向甲方支付租金的，每逾期一日需按应付未付租金的每日千分之一向甲方支付违约金，逾期支付超过30日的，经甲方书面催告后仍未支付的，甲方有权解除本合同并要求乙方按剩余总租金（剩余总租金按剩余租期×第1-2年的保底租金标准计算）之30%支付违约金。签订租赁合同后，逸豪公司未向曾贵柳支付任何一期租金，曾贵柳遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。曾贵柳通过商品房买卖取得了中山市××××东都明珠楼商业楼610房的产权，系该房产的合法业主。其与逸豪公司签订的租赁合同系双方当事人自愿真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。逸豪公司承诺从2018年3月1日起租即支付租金，但其并未履行该义务，曾贵柳请求解除双方签订的租赁合同并要求返还租赁物，于法有据，本院予以支持。2018年3月1日起的租金或占有使用费（解除合同后为占有使用费），曾贵柳请求按每月2221元计算（每年递增7%）至逸豪公司返还租赁物为止，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。曾贵柳主张由于逸豪公司逾期支付租金，故剩余租期按总租期106个月计算，本院予以认可。故按双方租赁合同约定，逸豪公司应支付解除合同违约金70627.8元（106个月×2221元/月×30%）。关于租金违约金的问题，本院认为，支持曾贵柳解除合同违约金已足以弥补其损失，故对于该项违约金不再支持。至于曾贵柳主张李土松、黎雄、黄柱成对逸豪公司上述债务承担连带清偿责任的问题。曾贵柳因未能充分举证证明李土松、黎雄、黄柱成存在未全面履行出资的情形，故本院对此不予支持。被告逸豪公司、李土松、黎雄、黄柱成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，曾贵柳诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告曾贵柳与被告珠海横琴逸豪物业管理有限公司于2017年11月11日签订的租赁合同，被告珠海横琴逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾贵柳返还位于中山市南朗镇南岐中路38号东都明珠楼商业楼610房[不动产证书号:粤（2018）中山市不动产权第0002376号]的租赁物；二、被告珠海横琴逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾贵柳自2018年3月1日起支付租金或租赁物占有使用费至返还上述租赁物之日止（按每月人民币2221元计算，每年递增7%，自2019年3月起递增）；三、被告珠海横琴逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾贵柳支付解除合同违约金70627.8元；四、驳回原告曾贵柳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2285元（原告曾贵柳已预交），由被告逸豪公司负担，被告逸豪公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付原告曾贵柳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  陈 璐审判员  石 慧二〇一九年十月十八日书记员  刘浩峰陈燕