重庆市第五中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）渝05行初300号 原告邓成聪，男，汉族，1949年3月31日出生。住址：重庆市渝中区。现住址：重庆市渝中区。 委托代理人巫苹文，男，汉族，1965年10月13日。住址：重庆市渝中区。 被告重庆市渝中区人民政府。住所地：重庆市渝中区和平路管家巷9号。 法定代表人**，常务副区长。 委托代理人林峰，该单位工作人员。 委托代理人刘怡，重庆丽达律师事务所律师。 原告邓成聪诉被告重庆市渝中区人民政府（简称渝中区政府）房屋行政征收补偿一案，不服渝中区政府作出的渝中府征补[2019]2号补偿决定，向本院提起诉讼。本院于2019年5月13日立案受理后，依法向各方当事人送达了权利义务须知等法律文书，向被告渝中区政府发出了行政机关负责人出庭通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行了审理，被告渝中区政府的负责人未到庭应诉，向本院提交了负责人不能出庭的情况说明，原告邓成聪及其委托代理人巫苹文、被告渝中区政府委托代理人林峰、刘怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告渝中区政府于2019年5月10日作出渝中府征补[2019]2号房屋征收补偿决定。决定对原告被征收房屋补偿如下： （一）选择货币补偿的，被征收房屋应得补偿费用为1337215元。房屋补偿款、搬迁费等有关补偿费用按照本项目征收补偿安置方案执行。 （二）选择房屋产权调换的，提供九龙坡区叠彩西城X栋X-X号房屋（建筑面积84.72㎡，结算单价4550元/㎡）和叠彩西城X栋X-X号（建筑面积71.08㎡，结算单价4550元/㎡）两套房屋安置被征收人邓成聪。同时，被征收人邓成聪应该按规定结清房屋差价。品迭结算后，被征收人邓成聪应得补偿费573336元。 被告渝中区政府向本院提交以下证据和依据： 1、《重庆市渝中区人民政府关于对枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目国有土地上房屋征收的决定（渝中府征发〔2016〕5号）》； 2、重庆市渝中区人民政府关于枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目国有土地上房屋征收的公告； 证据1-2拟证明渝中区政府对枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目系依法征收。 3、枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目安置补偿方案征求意见及修改情况的公告； 4、《枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目安置补偿方案》； 证据3-4拟证明渝中区政府就枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目拟定征收补偿方案（征求意见稿）并将该方案予以公告。渝中区政府于2016年8月2日作出枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目安置补偿方案。 5、邓成聪身份信息； 6、渝中区枇杷山巷X号房权证； 7、重庆市规划局渝中区分局关于枇杷山巷X号修建建筑认定函； 8、渝中区危旧房屋鉴定实测图； 证据5-8拟证明渝中区枇杷山巷X号房屋系本次征收范围内，邓成聪是适格的征收补偿对象。邓成聪在被征收房屋上另搭建一层属于违法建筑，不属于补偿范围。 9、《房地产估价报告》重万合估（2016）征字第005-065号； 10、《渝中区枇杷山公园（A标段）房屋征收项目分户评估报告签收表》； 11、复核评估申请书； 12、申请复核评估复核价格咨询意见书； 13、关于“复核评估”的回函； 14、关于“复核价格咨询意见书”的回函； 15、重庆万合资产评估房地产土地估价有限公司复核签收回执； 16、重庆万合资产评估房地产土地估价有限公司复核价格咨询签收回执； 证据9-16拟证明评估机构将分户的初步评估结果向被征收人公示，房屋征收部门在公示期满后将分户评估正式报告向被征收人依法送达。被征收人向评估机构申请复核评估，2016年10月17日，评估机构作出了“维持原报告的评估结论”的回复意见。因此，渝中区政府作出补偿决定所依据的补偿标准是符合相关规定的。 17、渝中区枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目谈话记录； 18、《渝中区住房和城市建设委员会关于报请对渝中区枇杷山巷30号房屋作出征收补偿决定的申请》； 19、《重庆市渝中区人民政府关于征收渝中区枇杷山巷X号房屋的补偿决定》（渝中府征补[2019]2号）； 20、《城市房屋征收法律文书送达回证》（渝中府征补[2019]2号）； 证据17-20拟证明渝中区政府依法作出《重庆市渝中区人民政府关于征收渝中区枇杷山巷X号房屋的补偿决定》（渝中府征补[2019]2号）并将该决定送达被征收人邓成聪。 21、国有土地上房屋征收评估办法（建房[2011]77号）的部分条款； 22、档案查询情况； 23、房屋登记信息查询结果； 21-23拟证明枇杷山巷X号被征收房屋法定登记用途为住宅合法； 24、重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）； 25、房地产估价规范(gb/t50291-2015)； 26、营业执照； 27、照片； 28、枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目房屋征收特殊情况处理备案登记表； 29、房屋征收特殊情况（住改非）价格咨询意见书； 证据24-29拟证明渝中区政府认定被征收房屋实际用途为办公用房事实清楚。 原告诉称，原告的房屋渝中区枇杷山巷X号房屋属于渝中区枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目以内。在征收补偿中，渝中区政府的补偿决定存在以下违法：一、评估报告确认渝中区枇杷山巷X号房屋用途为“证载住宅”违法。二、被告的《渝中区枇杷山公园（A标段）房屋征收项目调查情况明细表》并没有将原告的房屋状况如实的反映出来。三、由于前述一、二项的错误导致评估机构评估结果错误，得出房屋评估价值错误。四、被告确认渝中区枇杷山巷X房屋用途“家务服务”为“办公”违法。五、由于前述二、四错误，导致评估机构评估结果错误，基于“办公用房”的房屋评估值错误。六、被告依法承担赔偿责任：自2016年9月30日交房起至房屋补偿款支付止期间房屋相应的对价的损失，可以申请司法评估。七、应该一并解决水、电、气总表、有线电视的补偿。八、申请一并审查《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》。九、一并审查《渝中区国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）》。十、申请一并审查《渝中区枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目安置补偿方案》。十一、申请一并审查《渝中区棚改指发（2014）18号》。十二、申请一并审查《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》。 邓成聪的房屋产权证登记为非住宅是合法有效的。该房屋产权证上用途是空白，根据物权法第39条，该房屋的产权证上的用途是空白的，原告就有将该房屋用于经营等其他用途的权利，因此征收补偿决定认定原告私自变更房屋用途是错误的。按照住建部评估办法第9条规定，房屋性质以房屋登记簿为准，除非有其他证据证明房屋登记簿错误。到目前为止被告没有提交房屋登记簿，没有证据证明房屋是住宅。因此，要求确认原告实际用途为商业用房。故请求判令撤销渝中府征补[2019]2号重庆市渝中区人民政府关于征收渝中区枇杷山巷X号房屋的补偿决定；同时要求法院对《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》第23条、第29条进行附带审查。 原告向本院提交以下证据： 1、补偿决定。拟证明被告作出了补偿决定。 2、评估报告。拟证明评估报告依据错误，因此结果错误，没有按照证载的来进行评估。 3、备案登记表。 4、价格咨询意见。拟证明评估价格错误。该意见书中载明证载房屋是住宅，而实际上原告的房产证上的用途的空白，没有证载为住宅。 5、房产证。拟证明评估对象，在房产证上没有载明住宅。 6、交接承诺书。拟证明原告在不认可其补偿的情况下，按照被告的要求按时将房屋交给被告了。 7、申请书。拟证明在征收期限内提出申请按照非住宅经营性房进行住房，原告提出签订协议，是被告不签订协议。不存在拒绝签收协议的情形。 8、致征收方的一封信。拟证明原告多次找了被告，要求作出补偿决定。 9、不予受理复议决定。拟证明原告要求按照规定作出补偿决定。由于被告不及时作出补偿决定，在这期间应该支付停产停业损失。 10、房产测量规范。拟证明在否定非住宅的情形下也属于住改非的经营性用房。在13页有个5.6.9中房屋用途是指房屋实际用途。分类标准安置附录中A6标准执行。 11、照片。拟证明在交了房屋后，被告将房屋拆除。 12、营业执照、企业登记档案资料。拟证明1995年起原告一直在房屋所在地先做百货，后从事家务服务。 被告辩称，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第二十六条和《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（以下简称《暂行办法》）第二十三条的相关规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出征收补偿决定。被告具备作出征收补偿决定的主体资格。 渝中区政府作出的房屋征收补偿决定内容合法。因公共利益需要，为确保枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目顺利实施，被告遂于2016年7月29日作出了《重庆市渝中区人民政府关于对枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目国有土地上房屋征收的决定》（渝中府征发〔2016〕5号），并于同年8月2日发布了征收公告。 渝中区枇杷山巷X号房屋在本次征收范围内，邓成聪持有该房屋的房屋所有权证（房权证101字第X号），是适格的征收补偿对象。被征收人邓成聪在被征收房屋上另搭建一层未经登记建筑，经重庆市渝中区房屋安全鉴定监测中心测绘其面积为60.58㎡。另查明，被征收人自行改变房屋用途为非住宅，实际用于家政服务办公室用房使用。因此，经过征收部门和有关部门会审后，对该房屋117㎡按办公用房用途予以否认。 区房管局与被征收人多次协商，被征收人坚持要求按经营管理用房认定住改非性质，故未能达成征收补偿协议，但被征收人在征收公告规定的签约期限内签署了《房屋腾空点交单》，将被征收房屋全部腾空搬迁完毕并交付。 被告对座落于渝中区枇杷山巷X号房屋实施征收，被征收人邓成聪可以选择货币补偿，或者选择房屋产权调换，具体为： （一）选择货币补偿的，被征收房屋应得补偿费用为1337215元。房屋补偿款、搬迁费等有关补偿费用按照本项目征收补偿安置方案执行。 （二）选择房屋产权调换的，提供九龙坡区叠彩西城X栋X-X号房屋（建筑面积84.72㎡，结算单价4550元/㎡）和叠彩西城X栋X-X号（建筑面积71.08㎡，结算单价4550元/㎡）两套房屋安置被征收人邓成聪。同时，被征收人邓成聪应该按规定结清房屋差价。 被告认为，征收补偿决定内容符合国务院《征收条例》和《暂行办法》的相关法规规定和本项目的征收补偿方案。据此请求法院依法驳回原告诉讼请求。 经被告申请，本院依职权向原重庆市国土资源和房屋管理局调取了邓成聪涉案房屋的房屋产权证申请登记的申请书及房屋产权证房权证（101）字第X号。经补充质证，原告认为该证据法院调取不符合最高人民法院关于证据若干问题的规定，不予质证。被告对本院调取的证据无异议。 原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1-2、5-8、21没有异议。对证据3-4、9-16、18-20、22-29真实性没有异议，但认为评估依据是错误的，对证据28的合法性不认可，认为其他证据不能达到证明目的。 被告对原告提交证据质证意见如下：对证据1、2、5、6、11没有异议。对证据3、4、7、8、9、12的真实性没有异议，但不能达到原告证明目的，对10不予认可。 经审查，被告提交的证据真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信。 经审理查明，原告邓成聪在渝中区枇杷山巷30号拥有房屋一套。2016年7月29日，渝中区人民政府作出了《重庆市渝中区人民政府关于对枇杷山公园旧城区改建房屋征收项目国有土地上房屋征收的决定》（渝中府征发〔2016〕5号），并于同年8月2日发布了征收公告。原告房屋在本次征收范围内。邓成聪持有该房屋的房屋所有权证（房权证101字第X号）。该房权证上载明：混合结构，房屋总层数2层、所在楼层1-2，建筑面积壹佰壹拾柒（平方米）。设计用途栏为空白。2016年8月2日被告发布了该征收项目的安置补偿方案征求意见及修改情况的公告。2016年8月9日，重庆万合资产评估房地产土地估价有限公司对原告的房屋作出评估报告，评估单价为7240元/平方米。总价，847080元。后原告申请复核，重庆万合资产评估房地产土地估价有限公司于2016年10月17日作出复核回函，维持评估结论。并告知原告对复核结果有异议的，在收到复核结果之日起10内，向原重庆市国土资源房屋评估和经纪协会专家委员会申请鉴定，并将复核回函送达原告。后被告与原告未就被征收房屋的补偿安置达成一致意见。被告于2019年5月10日作出渝中府征补[2019]2号征收补偿决定。具体内容如下：（一）选择货币补偿的，邓成聪应得补偿费用为：1、被征收房屋补偿款847080元；2、住改非补助费147420元；3、搬迁费3510元；4、提前签约奖励费140400元；5、提前搬迁特别奖励30000元；6、装饰装修补偿费58500元；7、货币补偿补助费49725元；8、未经登记建筑材料补偿费60580元，以上八项合计1337215元。（二）选择房屋产权调换的，提供九龙坡区叠彩西城X栋X-X号（建筑面积84.72m2，结算单价4550元/m2）和叠彩西城X栋X-X号（建筑面积71.08m2,结算单价4550元/m2）两套房屋安置。同时邓成聪应按规定结清房屋价差。具体结算费用明细为，包含货币补偿费的被征收房屋补偿款、住改非补助费、搬迁费、提前签约奖励费、提前搬迁特别奖励、未经登记建筑材料补偿费以及装修过渡费7200元、需缴纳安置房房款708890元（两套安置房）、需缴纳安置房物业专项维修资金12464元。品迭结算后，邓成聪应得补偿款573336元。被告于2019年5月10日将该补偿决定书送达原告。 本院另查明，原告于2016年9月30日与重庆市渝中区房屋管理局枇杷山公园旧城改建房屋征收工作办公室达成房屋腾空交房协议，将渝中区枇杷山巷X号房屋腾空交付。并于同日向渝中区征收办公室申请，要求按照安置补偿方案中商业经营性用房征收，办理征收协议。 重庆市渝中区上清寺百货经营部一分部1995年起以该房屋为登记营业场所，经营范围是家政服务。经济性质是集体经济，负责人为邓成聪。 本院还查明，该房屋的前产权人为杨亮，该房屋改扩建前，房屋结构为川斗，2层，共计92m2。用途为“宅”。1991年7月13日原告取得该房屋所有权，1991年7月，原告对原房屋进行了改扩建为砖混结构。在现有房屋产权证上，房屋用途一栏为空白。原重庆市国土资源和房屋管理局出具的“不动产登记信息查询结果”中显示该房屋用途为“成套住宅”。 本院认为，根据国务院《征收条例》第二十六条第一款之规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。被告渝中区政府有权作出本案征收补偿决定。 被告渝中区政府在与原告就征收房屋达不成补偿安置协议情况下，依据具有资质的房地产价格评估公司----重庆万合资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房屋的评估结果为标准对原告进行安置补偿，程序上符合法律规定。根据《征收条例》第十九条第二款之规定，原告对该评估确定的被征收房屋价值有异议，可以向该评估机构申请复核，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请复核。本案中，原告收到评估报告后，向该评估机构申请复核，其复核申请未被支持情况下，原告向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，但后来撤回了鉴定申请。故渝中区政府依照该评估报告对涉案房屋的评估价值为基础，对原告进行补偿符合《征收条例》第十九条第一款之规定。 本案争议焦点：1、原告的房屋用途性质是非住宅或是住改非。2、原告实际使用房屋是商业性用房或是办公用房。 一、关于原告房屋用途性质问题。 原告的房屋改扩建前，房产证上载明是住宅。原告1991年7月进行改扩建时取得的《建设工程规划许可证》，建设项目名称为“改扩”，并未对改扩建房屋的用途进行变更。同时1992年，原告取得房屋权属证书上，备注一栏明确为“住宅”，只是在2001年新的房屋权属证书上，设计用途一栏为空白。现房屋登记中心的不动产查询结果信息亦表明原告的涉案房屋用途为“成套住宅”。无论是根据原《中华人民共和国城市规划法》第三十一条关于“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”还是根据现行《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条关于“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。”第三十八条关于“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”的规定，都可以看出我国房屋规划用途是进行严格的许可制，尽管房屋在实际使用中可能并未按照设计用途使用，但规划房屋的用途改变必须经过许可。现有证据能够证明，本案原告涉案房屋用途一直规划为“住宅”，在原告未提供证据证明其房屋规划设计用途发生改变前，被告依据房屋登记机构--原重庆市国土资源和房屋管理局出具的《不动产登记信息查询结果》，认定原告的房屋设计用途属于住宅，并无不当。原告以其房屋权属证书上，房屋设计用途一栏为空白，即认为该房屋的用途只要不违背法律规定，可以随使用者的实际使用现状而改变的辩称理由不能成立，本院不予支持。 二、关于原告房屋实际使用用途问题。 原告向本院提交了其房屋一直用于商业用途的证据资料。同时，对原告的房屋实际使用中，用于家政服务的情形，被告予以认可。对此，被告将原告的房屋实际使用用途认定为办公用房，但并未提交其认定的依据。而原告向本院提交的《房产测量规范》（国标GB/T17986-2000）附表A6中对办公用房的界定是：党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。从该定义可以看出办公用房的主体是非盈利性单位对房屋的使用，本案原告的住宅，在实际使用中，变更房屋用途作为企业的经营场所，经营范围为家务服务，被告将之认定为办公用途，并以此为基础，向评估机构获取的咨询的价格意见作为补偿依据之一，显然依据不足。原告的该诉讼理由成立，本院予以支持。 《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》第二十三条规定：对在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区县（自治县）人民政府、北部新区管委会依照《征收条例》规定作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定作出后，房屋征收部门应当会同信访部门、被征收房屋所在镇乡政府（街道办事处）、居委会做好宣传、解释和协调工作。 第二十九条规定：征收未经规划、国土资源等部门批准，将住宅房屋改为营业用房或其他非住宅用房的，按住宅房屋进行评估补偿；被征收房屋所有权人、房屋座落与工商、税务登记的证明一致，房屋征收公告发布前连续合法经营，并能够提供2年以上纳税记录的，按规定给予停产停业损失补偿。由此可见，第二十三条是关于补偿决定作出主体的规定，第二十九条是被征收人擅自将住宅用途的房屋改为非住宅用途后，如何补偿的规定，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定并无抵触之处，原告认为上述规定违法，并无事实依据。其要求法院判令上述条款违法的请求本院不予支持。 综上，原告诉称其房屋属于非住宅的理由不能成立，其要求被告按照非住宅的标准予以补偿，没有法律依据。但被告将其房屋的实际用途认定为办公用房，并以此为标准，按照安置补偿方案进行补偿主要证据不足，其补偿决定应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销被告重庆市渝中区人民政府作出的渝中府征补[2019]2号补偿决定； 二、责令被告重庆市渝中区人民政府在本判决生效后，依法重新作出征收补偿决定。 本案案件受理费50元，由被告重庆市渝中区人民政府负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起，十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  文林华 人民陪审员  金祥惠 人民陪审员  张 燕 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  金昱希