云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初3150号原告：董国坤，女，1938年6月15日生，汉族，住保山市隆阳区，（未到庭）委托诉讼代理人：成衡文，保山市隆阳区永昌法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：李跃平，男，1960年2月24日生，汉族，住保山市隆阳区。被告：陈其和，男，1959年11月4日生，汉族，腾冲市。委托诉讼代理人：陈绍尉，云南春裕律师事务所律师，特别授权代理。原告董国坤与被告李跃平、陈其和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董国坤的委托诉讼代理人成衡文，被告李跃平，被告陈其和及其委托诉讼代理人陈绍尉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董国坤向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告李跃平与陈其和签订的《房屋买卖协议》无效，并归还原告董国坤所有的位于腾越镇观音塘社区李家巷小区80平方米的土木结构房一套。2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告董国坤祖籍腾冲，后到保山工作，现已退休。2007年，原告出资40000余元在腾冲市其丈夫李铭传祖遗地上建盖坐西向东土木结构三格房，该简易房面积80平方米。因身体不好原告近几年未回腾冲，2019年清明节回腾冲扫墓时才知道该房已被儿子李跃平于2017年7月21日偷卖给被告陈其和。原告认为，二被告签订的《房屋买卖协议》侵犯了自己的合法权益，特诉至法院，请依法判决。被告李跃平辩称，原告起诉的都是事实，过错在自己。房子是原告出钱建盖，自己经办的。要求被告陈其和将房屋归还给自己，自己还给原告；自己把钱还给陈其和。被告陈其和辩称：一、原告主体资格不适格。该争议房屋的承包经营、管理使用权是否属原告所有或实际占有，原告应当提交相应的证据加以证明。如原告不能提交相关证据，就不能证明该争议房产属原告所有。根据合同相对性原则，被告与原告没有合同关系。即使该房产转让不合法，侵害的是观音塘社区李家巷村民小组的权益。原告非该村民小组成员，没有权利享有该宗土地的承包经营管理使用权。故原告主体不适格。二、二被告之间的房屋买卖协议系双方真实意思表示，双方系完全民事行为能力人，系等价有偿交易，没有违反法律强制性规定，该转让协议应得到法律的支持和保护。三、该争议房产被告陈其和已于2017年10月5日将该房产承包经营管理使用权转让给了与原告同一村民小组的陈晓梅。该房产的实际经营管理使用权已经转移，该转让行为应得到法律保护。原告围绕其诉讼请求依法提交证据：1、腾越镇观音塘社区居民委员会《证明》2份；2、《房屋买卖协议》1份。被告李跃平未向本院提交证据。被告陈其和针对其答辩主张依法提交证据：1、《房屋买卖协议》1份；2、《收条》1份。本院依法出示向腾冲市腾越镇观音塘社区工作人员段玉华进行询问的询问笔录1份、腾越镇观音塘社区对本院《协助调查函》的《复函》1份。经质证，对原告提交的《证明》2份，被告李跃平予以认可；被告陈其和不予认可，认为该2份《证明》系原告打印好由证明人签字捺手印，非证明人真实意思表示。对原告提交的《房屋买卖协议》，被告李跃平对其真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可；被告陈其和对其真实性、合法性和关联性均予以认可。对被告陈其和提交的《房屋买卖协议》，原告对其真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可；被告李跃平对其真实性予以认可。对被告陈其和提交的《收条》1份，原告对其真实性予以认可，对其合法性和关联性以被告李跃平无权处分该房产为由不予认可；被告李跃平对其予以认可。对本院出示的段玉华《询问笔录》、观音塘社区《协助调查函复函》，原告及二被告均予以认可。原告证人李某1出庭作证，证实诉争房屋土地系原告丈夫（李铭传，已去世）自留地，被告李跃平在管理；原告董国坤现身体健康，意识清楚。原告证人李某2出庭作证，证实诉争房屋是被告李跃平交付其施工建盖的，工钱由李跃平支付，期间董国坤来过一次。经质证，被告李跃平对证人李某1、李某2的证言认可。被告陈其和对证人李某2的证言予以认可；对证人李某1的证言，其以证人李某1系原告妯娌，存在利害关系为由，不予认可。经审查，原告董国坤提交的《证明》2份，因部分证明人未出庭作证，本院不予采信。对原告提交的《房屋买卖协议》、被告陈其和提交的《房屋买卖协议》、《收条》各1份，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对本院《询问笔录》、观音塘社区《协助调查函复函》本院予以采信并在卷佐证。对证人李某1的证人证言因与其他在案证据能相互印证，本院予以采信。对证人李某2的证人证言因双方当事人无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年7月21日，被告陈其和与被告李跃平签订《房屋买卖协议》，双方约定被告李跃平将坐落于腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区的砖木结构房屋（房屋面积80平方米，四至：东至路，南至李明芳户，西至李某2户，北至李某2户）以100000元的价款卖给被告陈其和；李跃平出售房屋经全体家庭成员协商一致同意，保证所售房屋无权属争议。双方还约定，被告陈其和违约则无权要求李跃平返还房屋购房款；被告李跃平违约需承担500000元违约金。同日，陈其和将购房款给付李跃平,后李跃平将该房屋交付陈其和管理使用。2019年7月22日，原告董国坤以该诉争房屋系其所有，其子李跃平未经其同意私自卖房为由，诉讼来院，要求确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，并要求归还其该诉争房屋。另查明，该诉争房屋坐落于腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区，该宗土地系腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区村民小组的集体土地，属原告董国坤丈夫李铭传（已去世）户的自留地，无相关权属证书。董国坤户早年已全家迁居保山市隆阳区。李家巷小区村民小组和观音塘社区均认可董国坤户对该宗自留地享有管理使用权。被告李跃平2007年经手建盖了本案诉争房屋，至今未办理相关产权登记手续。被告陈其和系腾冲市腾越镇观音塘社区陈家巷小区村民小组村民。本院认为，本案诉争房屋土地系原告董国坤户自留地，原告董国坤对该土地具有相关权益，故其具有诉讼主体资格。本案中，涉案房屋是在集体所有土地上建设的农村房屋。集体土地承包经营管理使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告陈其和非腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区村民小组成员，不具有购买本案诉争标的物的受让资格，故该《房屋买卖协议》因违反法律强制性规定而无效。合同无效，自始无效。因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，签订并履行《房屋买卖协议》的双方当事人是被告李跃平和被告陈其和。根据合同相对性原则，应由被告陈其和返还被告李跃平诉争房屋，并由被告李跃平返还被告陈其和购房款。至于该诉争房屋是董国坤所有，还是董国坤户家庭共有，属另外的法律关系，应由相关当事人另案解决。纵观全案，该《房屋买卖协议》虽因违反法律强制性规定而无效，但被告李跃平故意隐瞒其尚未征得全体家庭成员同意、诉争房屋存在权属争议的事实，私自将诉争房屋卖给被告陈其和，违反了诚实信用原则，对合同的订立过错较大，对因合同无效而给被告陈其和造成的损失理应进行赔偿。为尊重历史，照顾现实，既规范当事人的交易行为，又合理平衡当事人间利益关系，对于被告陈其和的损失本院酌情比照民间借贷年利率24%，以100000元为基数，自付款之日（2017年7月21日）起计算至起诉之日（2019年7月22日）止，共计（100000元×24%×2年+100000元×24%÷365×2天）48132元。综上所述，对于原告董国坤要求确认被告李跃平与被告陈其和签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求本院予以支持；对于被告李跃平要求被告陈其和返还房屋，其返还陈其和购房款的答辩主张本院予以采纳；对于被告陈其和关于原告董国坤无诉讼主体资格的辩解，与本院查明事实不符，本院不予采纳；对于被告陈其和关于其已于2017年10月5日将该房产转让给了与观音塘社区李家巷村民小组村民陈晓梅的答辩主张，因其未向本院提交相应证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李跃平与被告陈其和于2017年7月21日签订的房屋买卖合同无效;二、由被告陈其和自本判决生效之日起30日内返还被告李跃平坐落于腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区的砖木结构房屋（四至：东至路，南至李明芳户，西至李广洪户，北至李广洪户）；三、由被告李跃平自本判决生效之日起30日内返还被告陈其和购房款100000元，并赔偿被告陈其和损失48132元，共计148132元。四、驳回原告董国坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3262元，减半收取计1631元，由被告李跃平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  朱利军二〇一九年十月十七日书记员  杨秋秋