广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7193号原告：余志伟，男，汉族，1957年10月7日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李慧、李梦薇，广东宏力律师事务所律师。被告：广州豪城房产开发有限公司，住所地在广州市荔湾区南岸路67号。法定代表人：陈仕斌。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗昭琴，广东百高律师事务所实习人员。原告余志伟诉被告广州豪城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李梦薇和被告委托诉讼代理人潘春容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余志伟诉称：2009年7月28日，原告与被告就广州市荔湾区南岸路67号荔港南湾D15-D18幢地下二层（自然层-2）100号车位（以下简称“涉案车位”）签订《车位认购书》，约定原告作为购买方，以170000（其中首期定金20000元，第二期房款150000元）的成交价，按一次性付款的方式向被告购买涉案车位，被告向原告代收税费7185元（其中税金5185元、权证综合费2000元原告依约向被告缴纳首期定金、第二期房款及税费。被告于2009年7月28日将涉案车位交付原告使用至今。至此，原告己经完全履行作为买受人的义务，被告作为涉案房屋的出售方，负有为原告办理涉案车位的产权登记手续的义务。因此，原告起诉要求：1、请求判令被告为原告办理位于广州市荔湾区南岸路67号荔港南湾D15-D18幢地下二层（自然层-2）100号车位的产权登记手续并承担卖方应缴纳的过户税费、土地出让金；2、请求判令被告向原告返还已经收取的税费7185元（其中税金5185元、权证综合费2000元）;3、请求判令被告以170000元为本金按年利率6%的标准自2016年8月16日起计至实际办理产权证之日止向原告支付逾期办证违约金。被告广州豪城房产开发有限公司辩称：第一，不同意办理涉案车位的产权登记，因为涉案车位所在涉案区域未办理大确权手续和规划验收，且暂时无法办理。因此被告因客观条件限制无法办理过户手续。第二，不同意按原告所述请求支付违约金。根据《商品房买卖合同》第15条的约定，如因出卖人的责任房屋不能在交付使用720日内取得房产证的，双方同意按第一项处理，即出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人。《荔港南湾车位补充协议》第五条约定：若车位存在权利瑕疵，甲方应当在与乙方商定的合理期限内消除瑕疵，若超过约定期限仍未消除瑕疵的，乙方有权单方解除合同，甲方需在收到乙方书面提出单方解除合同的通知起60日内，将乙方已缴纳的车位价款不计息退还乙方，如乙方不退款，则继续享有该车位的使用权。被告认为在合同中已经约定不能办证的处理方式，且该方式是经双方协商一致且共同选定的唯一方式，约定符合法律法规的规定，应当有效，双方应当遵从。第三，原告支付的权证综合费及契税是被告在销售车位及办证时需向原告收取的办理相关手续的费用，被告不同意退还。第四，诉讼费由法院依法判决。经审理查明：2009年7月28日，原告与被告签订《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》约定，原告向被告认购D区负二层100号车位，成交价170000元，税金5185元，权证综合费2000元，建筑面积53.493平方米，套内建筑面积14.045平方米，原告须于签订认购书三天内（即2009年7月29日前）至被告指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件等。该认购书上加盖了“已签《商品房买卖合同》，2009年7月28日”的印章。双方签订的《认购须知》约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费、产权证印花、测绘费、代办费等，按每个单位2000元于签购房合同时收取等。后原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买荔湾区南岸路67号荔港南湾D15-D18幢地下二层[自然层-2]100号车位；商品房总金额为170000元；被告应当在2009年8月28日前交付商品房；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告；等。合同签订后，原告已于2009年7月28日支付车位总价款170000元、税费5185元及代收权证综合费2000元，被告也于2009年7月28日将涉案车位交付原告使用至今，但没有为原告办理车位产权登记过户手续。根据广州市规划和自然资源局出具的穗规划资源协查[2019]974号复函显示，目前，荔港南湾B区、D区负一、负二层未办理首次登记；暂无涉案车位的预购商品房预告登记（合同备案）、抵押、查封和产权登记信息。庭审中，被告称涉案车位所在区域未办理大确权手续和规划验收，且暂时无法办理。本院认为：原告与被告签订的《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》、《认购须知》及《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，关于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续的问题。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告也依约向原告交付了涉案车位，被告仍应依约为原告办理该车位的产权登记过户手续。但根据广州市规划和自然资源局的复函，涉案车位所在地下一层未办理首次登记，如涉案车位已办理测绘，建议提供测绘地址再作查询。庭审中，被告陈述涉案车位所在区域还未办理大确权手续和规划验收手续。因此，案涉车位暂不具备办理产权登记的条件，故对于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于原告主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期办证情况下，双方选择按退房退款处理。但上述合同并未约定不退房情况下逾期办证的违约责任。根据公平原则，在原告作为守约方选择不退房时，被告也应支付逾期办证违约金。合同没有对违约金进行约定的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。原告主张按年利率6%的标准计算违约金，没有超过上述司法解释规定的标准，对此本院予以支持，违约金总额应以本金为限。因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张本案违约金的起算时间为2016年8月16日不当，本院调整为2016年8月19日。被告辩称不应支付违约金的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告应支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实原告应予另案起诉。最后，原告要求被告返还契税、权证综合费的问题。被告不同意向原告返还契税的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。根据双方约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费等。上述费用属于产权登记手续过程中所需的费用，现被告并未为原告办理产权登记手续，被告继续占有上述费用，没有合同及法律依据。原告要求返还，于法于理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告余志伟支付逾期办证违约金（以房屋总价款170000元为基数，按年利率6%的标准，从2016年8月19日计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告余志伟返还契税5185元及权证综合费2000元。三、驳回原告余志伟其他诉讼请求。本案受理费372元，由原告余志伟负担50元，被告广州豪城房产开发有限公司负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  何文仪二〇一九年十月三十一日书记员  江一品吴培微