贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0324民初3475号原告：正安县酷业物业管理有限公司。住所：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。统一社会信用代码91520324675420599J。法定代表人：刘开良，该公司董事长。委托诉讼代理人：何芬，该公司员工。被告：湛刚，男，1987年6月12日出生，汉族，贵州省正安县人，住正安县。委托诉讼代理人：黎吉奎，男，1959年4月20日出生，仡佬族，贵州省正安县人，住正安县。原告正安县酷业物业管理有限公司与被告湛刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序在本院公开开庭进行了审理。原告正安县酷业物业管理有限公司委托诉讼代理人何芬、被告湛刚及其委托诉讼代理人黎吉奎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告正安县酷业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费1,810元、违约金181.00元、资料费30.00元，共计2,021.00元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2016年6月与爱尚城南小区业主委员会签订物业服务合同，由原告为爱尚城南小区提供物业服务。2016年7月1日，原告开始提供服务，服务的内容为小区建筑物设备、设施的维修、维护，公共区域的正常秩序管理，日常生活垃圾堆清理、清运，草坪花草树木的养护，供水、供电等相关事务的协调，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告的房屋为爱尚城南凤栖苑CXXXX号，面积为95.28平方米。欠费时间：2016年7月1日至2019年8月30日，欠费金额1,810.00元（共计38个月，0.5元/月/m2收）。被告得到原告提供的服务后，每月应向原告缴纳物业管理费，服务收费标准约定按照住房建筑面积0.5元/m2/月收取。原告向被告提供服务至今，曾多次催收被告缴纳2016年7月以来所欠的物业费未果，故提起诉讼，请求判令支持原告如上诉讼请求。被告湛刚认可自己是爱尚城南凤栖苑CXXXX号房屋业主，面积为95.28平方米，但其认为原告主体不适格，根据物业管理条例和服务协议，被告与大堂物业的服务合同未解除，被告也未同原告签订任何合同，原告与业主委员会签订的合同不合法，该小区的业主委员会成立也不合法，业主委员会不能代表业主重新选聘物业服务管理公司。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、正安县爱尚城南小区业主委员会与原告签订的合同书和房地产开发项目前期物业管理备案申请表一份，证明原告与被告所住小区签订了物业服务合同，合同约定了双方的权利义务，且在相关部门备案的事实；2、原告工资发放表1份，电费支出票据，水费支出票据，购买保洁用品支出费用单据4页，维修电子门、监控票据3页，维修清单1份，购买灯泡电线等单据6页，清理沉沙井、疏通下水道、清理化粪池支出费用票据9页，日常工作安排现场图片以及日常工作推进会会议图片6页，公用灯泡维修维护现场图片5页，公共部位维护现场图2页，公共管道维修现场图1页，公共部位垃圾清理现场图6页，绿化维护现场图4页，化粪池清理现场图2页，疏通下水道图片2页，维修电子门现场图2页，证明原告按照合同约定履行了相应的物业管理义务；3、原告催收物业费的现场图2张，回执1份，张贴大字报催费通知图1份，电话催费记录截图一份，证明原告多次向被告催收物业管理费的事实；4、收据1份，证明原告因诉讼所花去资料打印及复印费30元的事实。被告湛刚为证明自己的主张或反驳原告的主张，向本院提供了如下证据：1、湛刚与大堂物业的协议书，证据来源于购买房屋时所签订的物业合同，证明湛刚享受的是大堂物业的服务的事实；2、被告湛刚缴费票据，证明2012年至2015年被告每年缴纳物业管理费572.00元的事实；3、房产证原件，证明被告湛刚房屋面积是95.28平方米，被告是该小区住户的事实；4、被告居住小区照片5页，拍摄于2019年9月29日早上，证明原告公司没有履行好自己的义务，电子门没有维修，路灯没有维修，消防设施没有完善，东西乱丢乱放，妨碍业主正常通行，下水管道堵塞没有及时清理的事实。5、小区平面图，证明小区车辆乱停乱放，擅自设置花杆，乱收费，影响业主的合法利益，影响业主享有公共设施权利的事实。原告提交的证据相互印证，形成证据锁链，符合证据合法性、客观性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据1、2，与本案无关联性，本院不予采信；证据3，原告无异议，其证明效力，本院予以采信；证据4、5，因无相关证据印证，缺乏证据客观性、关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告系正安县凤仪街道爱尚城南小区凤栖苑面积为95.28㎡的CXXXX号房业主。2016年6月19日，被告住房所在小区的正安爱尚城南小区业主委员会与原告签订《合同书》，选聘并委托原告为爱尚城南小区实行全方位物业服务管理，合同约定步梯房按0.5元/月/m2标准收取物业服务费，电梯房按1元/月/m2标准收取物业服务费，业主或房屋使用人按季度缴纳物业管理费（即物业服务费），逾期超过1年按5%/月缴纳违约金。合同签订后，原告对爱尚城南小区提供了物业服务。被告认为原告未尽到物业服务义务，从2016年7月1日起便拒绝向原告缴纳物业服务费，原告经多次催收未果后，诉来本院。本院认为：物业服务合同作为一方提供物业服务，另一方支付报酬的双务合同，双方应遵循等价有偿、诚实守信的原则。本案中，原告与该小区业主委员会签订了物业服务《合同书》，合同中明确约定由原告提供物业服务，由原告自行向业主或物业使用人收取物业费，而原告系中标后业主委员会选取的物业公司，并备案登记，资质合法,其与该小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方意思一致达成的合意，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。对被告在内的所有业主及物业使用人均具有约束力。被告虽未与原告直接签订物业服务合同，但从原告按照合同约定，为该小区提供物业服务上看，被告事实上已接受原告的物业服务。因被告至今被告未向原告支付从2016年7月1日起至2019年8月30日止的物业服务费1,810.00元，依照《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，原告请求被告支付从2016年7月1日起至2019年8月30日止的物业服务费1,810.00元的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。对于原告提出的请求被告支付181.00元的违约金、资料费30元问题，因被告认为原告的物业管理存在问题未得到解决，原告虽在与该小区业主委员会在物业服务《合同书》约定逾期超过一年未交纳物业服务费，按每月5%缴纳违约金及相关费用，但作为惩罚性约定条款，适用于违约方的故意违约为前提。本案中，被告基于合理诉求未得到解决，不管事实成立与否，主观上并非恶意拖欠，故原告的该项请求，于法及情理相悖，本院不予支持。综上所述，为保护公民法人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告湛刚于本判决生效后五日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司从2016年7月1日起至2019年8月30日止的物业服务费1,810.00元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费用50.00元，减半收取25.00元，由被告湛刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  郑刚二〇一九年十月二十二日法官助理来婷婷书记员鲜城城