贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2728民初924号 原告：王某某，男，1973年11月8日生，布依族，贵州省罗甸县人，住罗甸县。 委托诉讼代理人罗小奥，系贵州贵达律师事务所律师。 被告：罗某，女，1975年4月1日生，布依族，贵州省罗甸县人，住罗甸县，现住罗甸县，（被告罗某系罗某6的妻子）。 第三人：罗某4，女，布依族，1950年10月2日生，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县，现住罗甸县，（罗某4系罗某6的母亲）。 第三人：黄某1，女，布依族，1975年6月1日生，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县，现住罗甸县，（黄某1系罗某6的二姐）。 第三人：罗某5，男，布依族，2001年12月17日生，贵州省罗甸县人。住贵州省罗甸县，现住罗甸县，（罗某5系罗某6的儿子）。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：冯阳系贵州湖岛律师事务所律师。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：黄雪，系贵州湖岛律师事务所实习律师。 原告王某某与被告罗某、第三人罗某4、黄某1、罗某5房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托诉讼代理人罗小奥，被告罗某、第三人罗某4、黄某1、罗某5及其共同委托诉讼代理人冯阳、黄雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的合同《房产转让协议》，判令被告向原告退还购房款216605.00元；2、请求法院判令被告向原告支付违约金149164.40元，以上合计365769.40元；3、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。事实和理由：2018年1月23日，原告与被告罗某委托的代理人罗某6（系被告丈夫）签订了一份《房屋转让协议书》，合同约定被告罗某将其名下位于罗甸县斛兴河滨新区安置点（2-2-5-2）号房屋转让给原告，房价为236605.00元，该房屋面积为128.59平方米（1840元／平方米），首付216605.00元，余款待房开商交房时、办理产权过房户手续完毕后交付。合同签订后，原告于次日向被告履行了首付款216605.00元义务，系被告罗某委托的罗某6（被告丈夫）向原告出具了一张《收条》，被告罗某也通过电话对此事认可，有录音为证。2019年6月，被告罗某名下的房屋已交房，根据合同约定，被告罗某应当向原告王某某交房让原告入住，然而被告罗某直接否认签订合同的事实（有录音为证）。原告与被告签订的《房屋转让协议》，系双方当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规的强制性规定的情形，且有证人罗某1在场证明，双方当事人均应按协议全面履行自己的义务，因被告的行为明显违约，应承担违约责任。依据《房屋转让协议》第六条违约的责任的约定，被告应按原告已付购房款216605.00元的100%承担违约责任。但原告念及双方感情，因罗甸县城房价在3000元／平方米，为弥补被告拒绝履行合同给原告造成的房屋涨价而产生的损失，故原告酌情诉求违约金149164.40元。 被告罗某辩称：第一、原告诉请与被告解除房屋转让协议的事实理由不成立，恳请法院依法驳回。因被告的丈夫罗某6（已故）长期不务正业，在2008年因犯故意杀人罪被判处无期徒刑，因身患重病于2014年被保外就医回家治疗。2017年国家征收被告家的房屋，被告代表其家庭成员与政府签定房屋搬迁及房屋安置协议，取得的安置房包含龙坪镇斛兴路河滨新区安置点（2-2-5-2）房屋在内。现原告称与被告丈夫购得此套，被告并不知，被告从未将其房屋出卖给原告。对于原告提供的委托书是伪造的，被告根本不知情，被告从未委托罗某6卖过此房屋；对于原告提供的电话通话录音，不能证明原告与被告通话，也不能证明与原告通话的人就是被告；对于原告转款给罗某6的凭证，原告亦未告知被告，罗某6也没有与被告说过，这是原告与罗某6二人之间的个人行为；对于原告提供其与罗某6签订的房屋转让协议书，被告不清楚，被告从未委托罗某6出卖过房屋；对于原告所提供的该房屋转让协议书是伪造的，被告不予认可。因房屋的原始安置协议原件至今一直在被告手里，被告从未与原告有过房屋买卖交易。如果被告将房屋卖给原告，在买卖过程中，原告在付款时被告应将该房屋的相关手续交付给原告，这是最基本的要求。但原告仅以协议书和付款凭证主张已购得被告该安置房，不符合日常交易习惯，违背客观常理。恳请法院对原告诉请依法驳回；第二、由于原、被告之间不存在房屋买卖关系，就不存在合同解除，更不存在退回房款和支付违约金的问题了。 第三人罗某4、黄某1、罗某5辩称：在原告诉被告罗某房屋买卖合同纠纷案件中，因第三人均系被告罗某家庭共同成员关系，涉及的拆迁安置房屋均属家庭共有财产，在拆迁安置房屋时，虽是被告罗某个人名义与政府签订协议，但被告罗某的行为代表的是家庭成员行为，并非个人行为或夫妻关系行为。取得的这些房产，作为家庭成员对该房产均有等额份额，如果要对共有财产处置，应得到其他共有人的同意或授权。现原告称与罗某6购得第三人共有的房屋，第三人不知情，不管该房屋买卖协议是真是假，对第三人均无法律效力。 如果原告确实与罗某6就该房屋签订买卖协议，因该房屋属于共有财产，只能针对罗某6有效，对其他人无效，原告也不能取得该房屋全部财产，原告在此过程中存在严重过错，过错责任应与罗某6相当。如果原告要求退回已付款项，第三人无义务也无责任承担。第三人只能在罗某6享有该房屋份额内，在该房屋总价款中对罗某6享有份额付给原告，但是还要扣除原告应承担的过错责任部分。同时原告存在严重过错，根本无权主张违约金。 原告王某某为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：证据一：原告身份证复印件、被告家庭户口本复印件，拟证明原、被告的诉讼主体，被告罗某和罗某6系夫妻关系。证据二：授权委托书，房产转让协议书复印件1份，1．证明2018年1月17日被告委托其丈夫罗某6办理房屋买卖事实，2．证明2018年1月23日，罗某6在被告授权下与原告签订了《房屋买卖协议书》合同约定了房屋面积为128.59平方米，购房总额为216605.00元，并约定了违约责任，罗某6弟弟罗某1在场作为见证人。证据三：安置户选房确认书，证明被告是罗甸县环城路马草村被征收农户，被告在2017年7月4日已经在河滨小区选择了三套房屋，每套房屋均为128.59平方米。证据四：2018年1月23日贵州省农村信用社取款凭条四张，2018年1月24日《入账汇款业务凭单》一张；2018年1月24日农村信用社取款凭证一张、收条一张，拟证明原告在与被告委托人罗某6签订《房屋转让协议》后，及时履行合同义务，以转账和现金方式向被告委托人罗某6支付216605.60元，之后委托人罗某6给原告出具了《收条》予以认可。证据五：本院依职权调取的罗某6银行流水银行转账记录3份，2018年1月24日，罗某6明下的中国邮政储蓄银行收到原告转账126500.00元，至今罗某6该卡内还有57604.36元。证据六：录音3份，1、证明2018年1月23日录音：证明签订《房屋转让协议书》当日，为被告罗某丈夫罗某6和原告书写该合同的陆某曾经仔细向被告罗某（电话号码159××××4981）确认，问其是否出售房屋。被告确认《授权委托书》有效，被告愿意出售房屋，且明确表示原告有三套房屋，并明确表示“那个需要就卖了”，只要谁有钱就卖给谁不一定出售给特定的人。2.2019年2月11日录音，证明被告对原告明确表示拒绝履行合同义务，具有违约行为的事实。3.2019年8月16日录音，证明被告否认其认识原告，罗某6和原告书写《房屋转让协议书》陆某。以上三份证据证明被告具有毁约行为，明显违反合同约定，应当承担违约责任。 被告罗某及三位第三人进行质证：对证据一无异议。对证据二，针对授权委托书，1．首先原告的授权委托书属于是彩印的，不属于原件。2．被告方从没有授权给罗某6办理任何事项，这是原告方提供的，如果被告确实授权了，应当向购买者出示原件，被告的授权委托书来源不合法，不能作为证据使用。针对房屋转让协议书，所谓的被告与原告签订的协议，也不能证明被告将房屋转让，被告从未授权给任何人，达不到其证明的目的，原告所说的所谓证人，是因为证人与被告家长期不说话，证明原告达到其目的，对证人证言真实性有异议，对原告提出的证据有异议，达不到证明目的。对证据三，无异议，原件还在被告的手中，被告从未将原件出让。对证据四，针对收据，首先被告以及第三人都不清楚，也从不清楚罗某6与原告之间是否有金钱往来，不能证明原告将钱打给罗某6的事实，不能证明购买房屋的款项事实。针对取款凭证，这说明了原告的个人行为，不能证明原告取款之后会将钱用在购买房屋上。针对原告提供的邮政储蓄汇款业务凭证，有12万是给罗某6，但是不能证明原告与罗某6之间购买房屋的事实，只能证明原告与罗某6有金钱往来，因为之前罗某6有赌博行为，有可能是你们之间的个人来往，达不到证明目的。对证据五，只能证明原告当初转款给罗某6是事实，但是被告以及第三人不知情，达不到证明原告方的证明目的。对证据六，针对第一份录音，达不到证明目的，首先陆某是谁我方并不认识，而原告是王某某，不能证明被告授权给他人出卖房屋，且陆某也不属于真正购买房屋的人，所以原告将陆某与别人的录音作为本案的证据，达不到证明目的，陆某与本案无关。针对第二份录音，原告说通话被告，说是委托买卖的问题，被告在录音中从未承认过和授权给任何人出售该房屋的行为。针对第三份录音，达不到其证明目的，不能证明说什么，被告也不认识。 证人罗某1当庭证言：我介绍罗某6卖房给原告，我作为一个知情人，当时陆某问有没有人卖房子，我自己也有一套房卖给陆某的弟弟，当时陆某说有人卖房就和我说，后面我堂哥罗某6说要卖房，我就帮他问了陆某，陆某又找到了原告王某某。双方书写协议书时，我、罗某6、王某某、陆某四人在场，在县农机局陆某的办公室书写的，合同是陆某写的。卖房子的事，我堂哥罗某6说与我嫂子罗某说过。 原告王某某对证人罗某1证言进行质证：证人的证言真实有效，而且与之前的证据对证，我方无异议。 被告罗某及三位第三人对证人罗某1的证言进行质证：证人首先只是作为介绍人，那么被告是否同意证人并不清楚，被告以及第三人也不清楚，他只是介绍人，买卖东西和证人没有任何关系，证人的证实也不能证明什么，原告方与罗某6签订的协议，证人在场，但不能达到原告合法取得该房屋的事实。 证人陆某当庭证言：原告王某某和罗某6、罗某1说买卖房子，让我帮他们书写协议书，我就帮忙书写了，协议书主要内容是在网上下载的。因为当时要书写协议书的时候，罗某6只提供了户口本和授权委托书，因为我并不是专业的鉴定机构，我无法辨认其真假，所以后面我还是打电话给被告罗某确认了事实。因为财产是夫妻双方共有的，我不可能只是因为罗某6的片面之词就书写协议书，我持有怀疑态度，就打电话给被告罗某确认。 原告王某某对证人陆某的证言进行质证：陆某的证词无异议，真实。关于下载的转让协议书，不是原封不动的下载，而是下载后再进行修正后才会打印出来的。陆某看到了授权委托书及安置房确认书后，还是不放心罗某6，于是向被告罗某拨打电话确认其事实，说明陆某的证词具有较高的真实效力。 被告罗某及三位第三人对证人陆某的证言进行质证：证人所说的不完全真实，因为证人说是帮忙下载协议书，而原告所主张的协议书，上面并没有一个完全的模板，所以陆某的证词不完全真实，其次他作为工作人员，也为中间介绍人，他明知这个罗某6的房屋属于家庭共有房屋，他应当要了解清楚，但是他没有，同时他说的与被告罗某的录音，也不能证明罗某要售卖该房屋，被告罗某应该公正的出示委托，证人只是看到了委托书，并没有看到是被告罗某亲自书写的，同时第三人对该房屋并没有放弃主张权利，达不到其证明被告授权给罗某6房屋售卖的事实。 被告罗某及三位第三人为证实自己的主张向法庭提供以下证据：第一份证据：罗甸县马草村村民委员会证明，家庭户口本复印件及原件，证明该房屋在被征收时使用被告罗某的名字选择安置房，该房屋不属于原、被告夫妻的共同财产，是属于该家庭成员共有的财产，第三人罗某4的户口虽不和被告罗某他们在一个户口，但是第三人罗某4和被告罗某他们一起居住的。 原告王某某对被告罗某提供的证据进行质证：对证据一，被告提供的此类证据，达不到证明此房屋是属于共有人，用村委会的证明来证明贵州盛欣房屋征收服务有限公司的事实是没有任何法律依据的，第二，安置户选房时，是罗某签字的，但是罗某6是该房屋的户主，而该房屋不是家庭共有财产，而是罗某6与罗某的夫妻共同财产。 证人罗某2当庭证言：证明被拆迁的房子是第三人罗某4修建的，被征收后，罗某4将房子分为给两个儿子，而罗某4是和被告罗某家（原告丈夫罗某6）居住。 原告方对证人的证言进行质证：证人与被告方系亲戚关系，证人的证言真实性偏低，证人对该案件基本事实不清，所以达不到其证明目的。 被告罗某及三位第三人对证人罗某2的证言进行质证：证言证明了房屋属于第三人罗某4一家人，在拆迁之前才分家，将大儿子与二儿子分家，根据人口来分配，证人只知道财产来源情况，证明了第三人罗某4与罗某6居住，其他的证人不知情是理所当然的。 传证人罗某3当庭证言：罗某是我堂姐的儿媳妇，我作为罗某6的舅舅。证实房子是家庭共有的财产，是五个人的产权，不是罗某6与罗某两个人的，罗某6的妈妈也就是第三人罗某4，罗某6的二姐黄某1（是因为离婚后回来与罗某6居住），罗某6夫妻以及他们的小孩。 原告方对证人罗某3的证言进行质证：证人与被告方系亲戚关系，证人的证言真实性偏低，证人对该案件基本事实不清，所以达不到其证明目的。 被告罗某及三位第三人对证人罗某3的证言进行质证：证人的证言证实了房屋是属于家庭共有的，而不是罗某和罗某6的夫妻共有财产。 证人黄某当庭证言：我与罗某6是同母异父的兄弟，第三人罗某4是我母亲。被告罗某是我弟媳，第三人黄某1是我姐，罗某5是我侄儿。我证明家产房产是我妈妈的，我家在马草村一共有2栋房屋，我与我弟罗某6各居住一栋，我与罗某6分家时间太长了，记不清了，关于我母亲罗某4的户口与我家在一起的问题，分家时罗某6的父亲还在，所以我母亲就与我家在一起了。 原告对证人黄某的证言进行质证：证人与被告方系亲戚关系，证人的证言真实性偏低，证人对该案件基本事实不清，所以达不到其证明目的。 被告罗某及三位第三人对证人黄某的证言进行质证：证人证言是真实有效的。 经举证质证，原告提交的上述书证及申请出庭作证的证人证言能相互印证，本院予以认定。被告提交的书证及申请出庭作证的证人证言，因罗某4的户口未在罗某6家户口册中，黄某1系其投靠亲属而进入罗某6家户口册中，无其他证据相互佐证，故本院不予采信。 经审理查明：2018年1月23日，罗某1给其堂哥罗某6（被告罗某的丈夫）介绍卖房给原告王某某，并请陆某在他的单位罗甸县农机局办公室代为书写《房屋转让协议书》，因罗某6提供有被告罗某的授权委托书和安置户选房确认书（罗某签字）、户口簿，陆某不放心，与在外地打工的被告罗某电话核实，电话中罗某表示委托其丈夫卖房，陆某确认后，帮原告王某某与罗某6代书《房屋转让协议》，罗某（转让方为甲方）与王某某（受让方为乙方）签订了《房屋转让协议》。合同约定：甲方将其名下位于罗甸县斛兴河滨新区安置点（2-2-5-2）房，建筑面积为128.59平方米，屋型为商品套房转让给乙方，每平方米1840元，房价为236605.00元，乙方将购房款分三次付清给甲方，第一次先付给甲方人民币216605.00元的购房金。甲方收到款后应向乙方开具收款收据。第二次付款时间定于在甲方该房与房开商等其他方面的有关手续完善后（时间暂定于2018年8月1日之前）并在双方在场的情况下由乙方对该房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，乙方支付给甲方人民币10000.00元。甲方收款后向乙方开具收据。第三次付款在甲方确保该转让房的面积与本协议所定写的数字面积一致的该房屋产权证办到乙方名下后，再支付人民币10000.00元。甲方收到款后应向乙方开具收据。违约责任：甲方违反本合同约定的，甲方应按乙方已付购房款100%承担违约责任，逾期超过三个月时（以开发商交房时间为准）乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款100%的违约金，并退给乙方之前所支付的购房款。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购款，每逾期一日，甲方应向乙方收取购房款的3%计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款30%的违约金。甲方委托代理人罗某6（罗某的丈夫）签字，乙方王某某签字，证明人罗某1签字。同月24日原告通过中国邮政储蓄银行股份有限公司罗甸县解放西路营业所转账126500.00元给罗某6，同日原告王某某用自己持有的浙江省农村信用社联合社武义农商银行，卡号为62×××15的银行卡，于2018年1月24日在罗甸县农村信用合作联社云干信用社取现金70040.00元给罗某6，在罗甸县农村信用合作联社云干信用社自助柜员机上分别4次取现，每次5000.00元，共计2万给罗某6，同时支付65.6元现金给罗某6，共计：216605.60元。被告委托诉讼代理人罗某6（被告罗某丈夫）向原告王某某出具了一张收到王某某交来（位于罗甸县斛滨新区安置点2-2-5-2房）的购房款216605.60元《收条》。2018年7月被告罗某丈夫罗某6去世。2019年6月，被告名下的房屋，开发商已交房给被告，被告却未交房给原告，并否认其卖房给原告。另查明，本案第三人罗某4的丈夫黄国文系上门结婚，与黄国文生育长子黄某，长女黄昌美、次女黄某1，黄国文去世后，又招杨世伦上门结婚，与杨世伦生育儿子罗某6。罗某4与杨世伦有两栋房子，1991年罗某6与黄某分家，各住一栋房子，罗某4与黄某居住，并且户口与黄某的户口在一起，杨世伦与罗某6居住，第三人黄某1因离婚后投靠亲属户口移入罗某6户口簿中，2003年杨世伦去世。以罗某6为户主的户口簿中有罗某、罗某5、黄某1。罗某6的房屋被征收后，2017年7月4日，被告罗某（罗某6的妻子）与贵州盛欣房屋征收服务有限公司签订安置户选房确认书：内容为“我是环城路马草寨被征收户罗某，户籍地址：罗甸县旧房面积：617.77平方米，我自愿在河滨区安置点选择安置房叁套，房号为：2-2-5-2、2-2-8-2、2-2-9-2，建筑面积分别是：128.59平方米”。 本院认为：本案的焦点是：一、在本案房屋买卖合同中，被告罗某是否委托其丈夫罗某6将房屋卖给原告王某某的问题。2018年1月23日，罗某6要将房屋卖给原告时，因其提供房屋证明材料系被告罗某所签的安置房和罗某的授权罗某6卖房委托书，代书房屋转让协议书的人陆某持怀疑，电话与被告罗某核实，认可后，为原、被告代书该房屋转让协议书。有证人罗某1、陆某的当庭证言；房屋转让协议书；原、被告陈述相互印证。原告有理由相信被告罗某授权其丈夫罗某6将其名下房屋卖给原告的真实性，该房屋转让协议合法有效，被告未按合同履约，依据合同约定，原告诉请解除合同，本院予以支持。被告罗某辩称未与被告签订房屋转让协议和委托其丈夫罗某6卖房一事的抗辩意见，与本案查明的事实不符，本院不以采纳。二、原告王某某支付购房款给被告丈夫罗某6系王某某自己取款的部分，是否是支付给罗某6已否的问题。原、被告签订合同后，次日原告通过银行转账和取现金给被告丈夫罗某6，有罗某6同日书写的收条相互印证，与合同中所约定相吻合，且相互佐证，故原告诉称已支付购房款人民币216605.00元，本院予以支持。被告罗某辩称，原告取款用于何处与被告无关的意见，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。三、被告罗某申请三位第三人参加诉讼，该转让协议房是否系家庭成员共同共有财产或被告罗某与罗某6的夫妻共有财产的问题。本案第三人罗某4与罗某6父亲杨世伦，将其两栋房子分给两个儿子罗某6与黄某，充分证明罗某4与罗某6的父亲杨世伦已将两栋房子处分给两个儿子，其现在被征收的两栋房屋分别是罗某6的夫妻共同财产和黄某的夫妻的共同财产，且合同中约定的出售房屋未办理房屋产权证。第三人罗某4主张其系罗某6户的家庭成员，被征收后安置房享有共同共有份额的意见，本院不予采纳。第三人黄某1因离婚后投靠亲属户口移入罗某6户口簿中，虽然其户口在罗某6户口簿中，但系其投靠亲属。第三人黄某1主张其系罗某6户的家庭成员，被征收后安置房享有共同共有份额的意见，本院不予采纳。第三人罗某5系罗某6的儿子，系罗某6的家庭成员。但被征收房为罗某4和罗某6的父亲杨世伦于1991年处分给罗某6和罗某夫妻二人的财产，且分时罗某5还未出生。因此，第三人罗某5主张其在罗某6、罗某出售给原告的安置房中享有共同共有份额的意见，本院不予采纳。四、关于原告诉请违约金问题。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的过分高于造成的损失”。本案因被告罗某未按合同履约，故造成违约。原告诉请被告支付违约金149164.40元，高于最高人民法院规定的30%，且原告在未审查罗某6（罗某的丈夫）出售房屋时，该房屋是否有房产证，给合同履行带来了困难，存在一定过错责任，故本院酌情支持违约金3万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告王某某与被告罗某签订的房屋转让合同。 二、被告罗某于本判决生效之日起十日内返还原告王某某购房款人民币贰拾壹万陆仟陆佰零伍元（￥216605.00）；支付给原告违约金叁万元（￥30000.00），共计贰拾肆万陆仟陆佰零伍元（￥246605.00）。 若义务人未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6787.00元，减半收取人民币3393.50元，由被告罗某负担2273.65元，由原告王某某负担1119.85元。案件申请费2349.00元，由原告王某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 罗  家  荣 二〇一九年十月十一日 书记员 王兴露（代）