浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初3768号 原告（反诉被告）：吕均先，女，1955年12月3日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告（反诉被告）：谢继辉，男，1952年11月12日出生，汉族，住宁波市海曙区。 两原告共同委托诉讼代理人：吴海平，国浩律师（宁波）事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陆忠飞，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波市江北慈孝乐园，住所：宁波市江北区洪塘街道祥符路1599号，统一社会信用代码：52330205MJ89809。 主要负责人：虞觉慧。 委托诉讼代理人：翁博甫，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑勇，浙江合创律师事务所律师。 原告吕均先、谢继辉与被告宁波市江北慈孝乐园（以下简称慈孝乐园）服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告慈孝乐园提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2019年9月20日进行了公开开庭审理，原告吕均先、谢继辉及其委托诉讼代理人吴海平，被告慈孝乐园委托诉讼代理人翁博甫到庭参加诉讼；证人司某出庭作证。审理中，原、被告申请庭外和解，未果。本案现已审理终结。 吕均先、谢继辉向本院提出诉讼请求：1.被告支付两原告逾期交房违约金暂计139602元（以439000元为基数按月利率1%自2017年1月1日暂计至2019年8月13日，此后违约金按上述标准另行计算至被告按约交房之日）。 事实与理由：2016年10月29日，两原告与被告签订《宁波市江北慈孝乐园育养入住协议》（A）（协议编号：NA2016048，上述协议以下简称入住协议），约定：两原告入住编号为2号楼3单元102室的慈孝乐园老年公寓，套内面积约为82平方米，入住服务年限为50年，被告保证在2016年12月31日前交付，并承诺若推迟交房两个月内（含两个月），则被告每月须支付两原告交款总额0.05%的滞纳金，若超过两个月仍未交房，则被告每月须支付两原告交房总额1%的滞纳金。双方还约定了其他权利义务。 两原告共缴纳房款439000元，然被告未能按照承诺于2016年12月31日向两原告交付房屋，经两原告多次交涉，截止起诉之日仍未交付。两原告认为，双方签订的入住协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法真实有效。为维护原告合法权益，故本案成讼。 审理中，原告补充陈述称，2018年1月9日，两原告与证人司某一起办理收房手续，但被告未按《育养入住协议A（补充协议一）》（以下简称补充协议）约定隔离好户与户之间的绿地，且被告曾承诺在一楼房屋和绿地间开一扇门用于通行，但被告至今未施工，且煤气没有接通，屋内堆放了杂物，不符合交房条件，两原告未接收房屋，被告工作人员表示会请示领导，但一直未予回复。2018年6月15日，证人司某拍摄照片发给两原告，告知两原告房内堆放了物品。2019年7月21日，两原告去看房，发现房内仍堆放杂物。次日，被告工作人员通知两原告进行协商。2019年7月24日，被告称已经打扫干净要求两原告入住，两原告于2019年7月26日向消保委投诉。2019年8月1日，消保委组织协商，当天两原告发现房屋已经打扫干净，但有一块很大的油渍。因涉案房屋直至2019年7月24日才打扫干净，但尚未在房屋和绿地间开门，不符合交房条件，被告应承担违约责任。 慈孝乐园辩称，原、被告于2016年11月29日签订入住协议且两原告已交付房款439000元属实，但涉案房屋已在2017年12月31日符合入住条件。被告未在涉案房屋中放置任何物品，根据被告提供的照片，涉案房屋内并未堆放杂物。即使有杂物，也是他人放置，与被告无关，两原告也从未要求被告清除杂物。据此，原告主张自2018年1月1日起的违约金无事实依据，应予以驳回，之前的违约金被告愿意按原告主张赔偿。 慈孝乐园向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的入住协议；2.被告收回房屋并退还两原告439000元；3.两原告支付被告服务管理费5248元（暂计至2019年8月，之后服务管理费按1968元/年计算至实际清偿之日）。 事实与理由：被告在涉案老年公寓竣工后，催告两原告及时办理入住手续，但两原告截至2019年9月仍未办理。根据入住协议第十四条约定，被告仅在本协议约定的社区养老公寓内提供育养服务，原告如不实际居住约定养老公寓的，被告有权不提供相应服务，且两原告仍应按照本协议约定缴纳服务管理费等费用。第十条约定，被告公布服务管理费的价格后，两原告必须按公布的价格按时交纳费用，对不按时交纳者被告有权单方终止入住协议。截至2019年9月，两原告未向被告缴纳任何服务管理费。故被告有权依据入住协议第十条约定解除入住协议。 吕均先、谢继辉对慈孝乐园的反诉辩称，两原告不同意解除入住协议。本案系被告违约逾期交房且未向两原告催讨服务管理费，服务管理费应在被告向两原告交房且两原告享受被告服务后才支付，故要求驳回被告的反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对两原告提供的入住协议复印件、《老年公寓壹万元承诺金告知书》复印件、补充协议复印件、收据复印件、银行转账凭证复印件，原告对被告提供的入住协议、《服务管理费价格表》、《接房通知书》、中通快递面单真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.关于两原告提供的照片、照片光盘和证人证言。本院认为，两原告提供的2018年6月15日照片复印件和证人司某当庭陈述可形成证据链，共同证明当日涉案房屋内放置了杂物的事实，故本院对2018年6月15日照片复印件和相应光盘中的照片拷贝件予以认定，并认定该照片系证人司某拍摄后发送给两原告。上述一份照片中显示有较矮的树木形成的绿篱，与证人司某关于2018年1月9日看房时房前绿地种植了50公分冬青树的陈述相印证，可共同证明涉案房屋前的绿地在2018年1月9日时已经栽种了树木形成绿篱的事实。证人司某表示其在2018年1月9日收房时碰到两原告，与两原告关于其当日也到了收房现场、以及被告提供的《接房通知书》载明的两原告收房时间相互印证，共同证明两原告在2018年1月9日经被告通知到现场办理收房手续的事实。两原告提供的其他照片和照片光盘均系复印件，也无其他证据佐证，本院对其真实性不予认定。 2.关于被告提供的照片。被告提供照片用以证明涉案房屋内并无杂物，符合交付条件的事实。本院认为，被告提供的照片未显示拍摄时间，本院无法确定涉案房屋于何时进行了清扫。因两原告确认涉案房屋在2019年7月24日已无杂物，本院对该事实予以认定。两原告认为被告清扫后还留有油渍，未提供证据证实，本院不予认定。 3.关于被告提供的登记表。被告提供登记表用于证明被告在2018年1月10日通过固定电话通知两原告收房，并在2018年8月又做了一次回访的事实。本院认为，登记表上无人签名，也无相应的通话记录，现两原告予以否认，故本院对上述登记表的证明力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月22日，被告向两原告出具《老年公寓壹万元承诺金告知书》一份，告知书显示，两原告预订了慈孝乐园老年公寓2号楼3单元102室，育养费总额为439000元，两原告已经交纳育养费承诺金10000元，剩余金额为429000元，须在2016年10月31日前交清；被告承诺2016年12月31日前交付老年公寓（毛坯交付），并承诺若推迟交房（毛坯交付）2个月内（含2个月），则被告每月须付两原告交款总额0.5%的滞纳金，若超过两个月仍未能交房（毛坯交付），则被告每月须付两原告交房总额1%的滞纳金，若超过6个月未交房（毛坯交付），则视为严重违约，允许两原告退回当初交纳的全额养育费，并追加交款额的10%违约金。 2016年10月22日、29日，两原告分别交付被告10000元、429000元，被告于同日出具收据一份。 2016年12月17日，被告作为育养人（甲方），与作为被育养人的两原告（乙方）签订了入住协议一份，协议编号为NA2016048。协议部分内容为：一、乙方自愿入住到甲方的老年公寓，并享受甲方提供的育养服务，甲方愿意对乙方提供育养服务。二、甲方从物质和精神方面给乙方提供育养服务，包括提供专门的老年公寓给乙方居住，提供适合老人的配套设施供老人使用和活动，提供代老人购买日常生活用品、有偿打扫室内卫生、生活设施简单维护等日常服务，举办适合老年人的学习和活动，双方一致确认乙方为能生活自理的健康老人，如需要特殊照顾的应进入托老部和护理部，双方应另行签订合同。三、乙方入住甲方编号为2号楼3单元102室的老年公寓，房型A1户（一室二厅一厨一卫）型，套型面积约为82平方米（面积仅作为入住参考，不作为其他依据），入住服务年限50年（除因不可抗力外，本协议每满20年，届满前20个工作日未提出书面异议则双方自动续签续约直至50年期满）。期满后乙方享有继续入住的权利，但仍应向甲方缴纳服务管理费。四、甲方保证2016年12月31日前交付老年公寓（毛坯交付），并承诺若推迟交房（毛坯交付）2个月内（含2个月），则甲方每月须付乙方交款总额0.5%的滞纳金，若超过2个月仍未能交房（毛坯交付），则甲方每月须付乙方交款总额1%的滞纳金，若超过6个月未交房（毛坯交付），则视为严重违约，允许乙方退回当初交纳的全额育养费，另追加交款总额10%的违约金。五、育养服务费收取采取乙方入住时一次性收取一笔总育养费和以后每月收取服务管理费相结合的形式，入住时乙方要交纳的一次性总育养费用为439000元，乙方在交完款项后方有入住的权利……每月收取的服务管理费金额详见附后清单，但是甲方有根据实际情况调整价格的权利。六……八、入住起算时间按甲方交房日期计算，乙方不得以是否已实际入住对抗。九……十、甲方公布服务管理费的价格后，乙方必须按公布的价格按时交纳费用。对不按时交纳者甲方有权单方终止入住协议。乙方如三年未按要求交纳服务管理费，视为乙方自愿退住，甲方扣除相关费用后退还乙方入住期初一次交纳的总育养费用（不含装修费用）后终止本协议收回房屋。十一……十四、甲方仅在本协议约定的社区养老公寓内提供育养服务，乙方如不实际居住约定养老公寓的，甲方有权不提供相应服务，乙方仍应按本协议的约定缴纳服务管理费等费用。 同日，原、被告还签订了补充协议一份，被告承诺两原告凡是一楼每户南侧设有一块绿地供住户自行使用，并用绿篱与周围进行隔离，具体面积以被告指定为准。 2017年12月29日，被告向两原告寄送了《服务管理费价格表》及《接房通知书》，告知涉案房屋在2018年1月1日起开始办理接房手续，被告给两原告安排的接房时间为2018年1月9日下午，要求两原告到公寓现场办理接房相关手续，同时告知两原告A1户型建筑面积（含公摊）约82平方米的房屋的服务管理费为每年1968元。 2018年1月9日，两原告经被告通知到现场办理收房手续，当时证人司某也一并被通知办理收房手续。但两原告和证人司某均未接收房屋。当日，涉案房屋前绿地已经栽种了树木，形成了绿篱，但较为矮小。 2018年6月15日，涉案房屋内放置了杂物，证人司某拍摄了照片后发送给两原告。 2019年7月24日，涉案房屋内已无杂物。 本院认为，本案争议焦点为：涉案房屋是否在2017年12月31日符合入住条件。 被告认为涉案房屋已在2017年12月31日符合入住条件，原告认为涉案房屋未按约定对房前绿地按户隔离，且未在房屋和绿地间开门通行，屋内堆放了杂物直至2019年7月24日才打扫干净，且煤气直到2018年5月才接通，故涉案房屋不符合入住条件。本院认为，根据当事人陈述及提供的证据，应认定涉案房屋在2018年5月符合入住条件，理由如下： 1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”参照该规定，如涉案房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的，两原告有权请求解除合同，拒绝收房，如不存在上述情形的，两原告在被告拒绝或拖延修复后可以自行或委托他人进行修复，修复费用及相应损失由被告承担。2.关于煤气。根据入住协议，被告从物质和精神方面给两原告提供育养服务，包括提供专门的老年公寓给乙方居住，提供适合老人的配套设施供老人使用和活动等，故被告提供给两原告的涉案房屋除了未经装修外，房屋应通电通气，符合房屋竣工验收的要求。证人司某和两原告认为涉案房屋在2018年5月才通煤气，被告认为系四、五月份，但未提供煤气接通的相关证据，故本院认定涉案房屋煤气在2018年5月才接通。3.关于绿篱。两原告认为被告提供的绿地未按户隔离。本院认为，补充协议约定，被告承诺向两原告提供一块绿地，并用绿篱与周围进行隔离。根据两原告陈述及提供的绿篱照片、证人司某的证言，被告向两原告提供了绿地，绿地栽种了树木作为绿篱，但绿篱在2018年1月9日时高度较矮，鉴于树木会逐渐长大，原、被告也未约定绿篱的高度，故被告已按补充协议约定栽种了树木形成绿篱与周围相隔，并不构成违约。两原告还认为被告未在房屋和绿地间开门以供通行。本院认为，入住协议和补充协议并未有此约定，且两原告也未提供证据证明在原有建筑基础上另行开门符合相关建筑安全规范，故本院对两原告上述意见亦不予支持。另外，即使两原告上述意见属于原、被告约定内容，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，绿篱问题也不属于严重影响正常居住的房屋质量问题，两原告不得据此拒收房屋。4.关于屋内杂物。两原告认为涉案房屋内堆放了杂物，直至2019年7月24日才打扫干净。被告认为其未在涉案房屋中放置任何物品，即使有杂物，也是他人放置，与被告无关，两原告也从未要求被告清除。本院认为，根据两原告陈述及提供的照片复印件、证人司某证言，涉案房屋至少在2018年6月15日仍堆放了杂物。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，即使涉案房屋堆放了杂物，其不属于严重影响正常居住的房屋质量问题，两原告可以要求被告进行打扫，在被告不打扫的情况下完全可以自行或委托他人进行打扫，并要被告承担相应费用，两原告不得据此拒收房屋。 根据上述分析，虽然被告2018年1月9日通知两原告办理交房手续，两原告也到了现场，但涉案房屋的煤气在2018年5月才接通，即此日才符合交房条件。因两原告在2018年1月9日就发现其房内堆放了杂物，其在2018年5月应也已经打扫完毕，据此，本院确认涉案房屋在2018年5月符合交房条件，相应逾期交房违约金应计算至2018年5月底。根据《老年公寓壹万元承诺金告知书》、入住协议约定，逾期交房违约金应以两原告交付的439000元为基数按月利率1%自2017年1月1日起计算，金额为74630元（439000元×17月×1%=74630元），本院对两原告与此一致的诉讼请求予以支持，超过部分不予支持。 被告认为其根据入住协议第十条约定可以解除入住协议，并要求被告支付暂计至2019年8月的服务管理费5248元及自2019年9月1日起按1968元/年计算至实际清偿之日止的服务管理费。本院认为，入住协议第十条载明：“被告公布服务管理费的价格后，两原告必须按公布的价格按时交纳费用。对不按时交纳者被告有权单方终止入住协议。两原告如三年未按要求交纳服务管理费，视为两原告自愿退住，被告扣除相关费用后退还两原告入住期初一次交纳的总育养费用（不含装修费用）后终止本协议收回房屋。”该条款对被告何种条件下有权终止协议有两种表述，此时应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。上述条款中，第二句仅一般性规定了被告有权单方终止入住协议的条件，而第三句则进一步规定了具体的终止条件和终止后的处理，是对第二句的细化，故被告是否有权解除入住条件应视本案是否满足上述条款第三句载明的条件为准。涉案房屋在2018年5月底符合入住条件，至今不满三年，故被告无权解除入住协议，收回房屋，本院对被告相应反诉请求不予支持。根据入住协议约定，两原告应自2018年6月起缴纳服务管理费，两原告不得以是否实际入住对抗服务管理费的缴纳，故两被告至今尚欠截至2019年10月的服务管理费2788元（1968元/年÷12×17月=2788元），本院对被告与上述金额一致的反诉请求予以支持，超过部分不予支持。2019年10月之后，如两原告有服务管理费欠缴发生，被告可另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下： 一、宁波市江北慈孝乐园于本判决生效之日起十日内支付吕均先、谢继辉逾期交房违约金74630元； 二、吕均先、谢继辉于本判决生效之日起十日内支付宁波市江北慈孝乐园服务管理费2788元； 三、第一项、第二项相抵后，宁波市江北慈孝乐园尚应支付吕均先、谢继辉逾期交房违约金71842元； 四、驳回吕均先、谢继辉其他本诉请求； 五、驳回宁波市江北慈孝乐园其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3092元，减半收取计1547元，由吕均先、谢继辉负担714元，宁波市江北慈孝乐园负担833元；反诉案件受理费减半收取计3982元，由吕均先、谢继辉负担25元，宁波市江北慈孝乐园负担3957元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 胡 馨 二〇一九年十月三十日 书记员 李圣惠 附件一：本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 ? 附件二：裁判履行告知书 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。