贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终1621号上诉人（原审原告）：王向前，男，1964年3月16日生，穿青人，住贵州省纳雍县。特别授权委托诉讼代理人：陈凯，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201910107120。上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼120室，统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。上诉人王向前因与上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司（以下简称“华飞房开”）商品房销售合同纠纷一案，均不服贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王向前上诉请求：一、撤销一审判决第一项中“2019年5月16日之后的违约金，由被告以114251元为基数，按日万分之二向原告支付，直至房地产权属证书实际办理完毕时止”的内容，改判华飞房开以114251元为基数，按日万分之三向王向前支付违约金；二、由华飞房开承担本案一、二审的诉讼费用。事实及理由：本案一审法院认定案件事实基本清楚，适用法律正确，但一审法院在判决书中错误将王向前“按日万分之三向原告支付”违约金的诉讼请求打错为“按日万分之二向原告支付”，但在计算违约金时是按照王向前主张的日万分之三进行计算，说明一审法院是支持王向前按照日万分之三计算违约金的诉讼请求的。故王向前认为一审法院在判决书中的笔误并不影响对本案法律事实及法律适用的认定，仅仅属于笔误，请求二审法院依法纠正一审法院笔误。华飞房开上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳王向前的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由王向前负担。事实及理由：一、一审判决适用法律错误。二、上诉人在一审判决之前已经向王向前支付了54568元的违约金，已经达到了购房合同总价114251元的48.8％，违约金明显过高。三、王向前对涉案房屋实际占有并一直使用，未因未办理不动产证而给王向前造成明显损失。且华飞房开已经开始办证，王向前拿到不动产登记证书只是1到2个月的办证时限问题。王向前辩称，王向前购买华飞房开的本案商品房，双方就房屋价款、付款方式、交房时间、房屋产权登记事项及违约责任进行了约定，该约定系双方真实意思表示，对双方均有拘束力。在华飞房开严重违约的情况下一审应严格按照双方约定判决其承担违约责任。对于王向前主张的违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金是否过高，要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，华飞房开认为一审支持的违约金过高的上诉理由不能成立。王向前向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付原告2018年1月1日至2019年5月15日违约金17137.65元〔34.8286元×（365天+135天）〕；2.请求法院判令被告以114251元为基数，从2019年5月16日起按万分之三支付原告违约金至房地产权属证书实际办理完毕止；3.要求被告为原告办理房地产权属证书；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月5日，原告王向前与被告华飞房开签订《商品房买卖合同》一份（编号：ＧＦ-2000-0171），约定被告将位于双水新区房屋按总价114251.00元出卖给原告，原告一次性付清购房总款人民币壹拾壹万肆仟贰佰伍拾壹元整。合同约定被告应当在2011年12月31日前将房屋交付原告使用。后因被告未如约交付房屋及办理房地产权属证书，2014年12月29日，原告向法院提起诉讼要求被告办理房地产权属证书及支付违约金，后因双方达成和解协议，原告于2015年4月16日撤回起诉，法院于2015年4月16日作出（2015）黔水民初字第00124号民事裁定，准许原告王向前撤回起诉。2015年5月16日，王向前为甲方、华飞房开为乙方、贵州华飞新都市社区服务有限公司为丙方正式签署了庭外和解协议，约定：“1.乙方承认迟延办理房地产权属证书这一事实，并同意补偿甲方的相应损失。2.补偿金额及补偿方式：乙丙双方同意从2015年1月1日起至2018年12月31日止免除甲方应交的物业管理费。丙方承认并承诺即便物业服务价格发生变动，均不再向甲方收取该四年的物业管理费和2015年1月1日前的物业管理费，并保证甲方在此期间享有与其他业主完全相同的物业管理服务。如果在上述四年期间发生物业服务公司变更，乙方应无条件代甲方支付物业管理费至四年期满。3.乙方向甲方承诺在2015年10月31日前将房地产权属证书交付甲方，甲方给予必要的协助与配合。若逾期30个工作日交付房地产权属证书，乙方应当按原《商品房买卖合同》的约定从2014年12月18日开始继续支付甲方违约金。若在前述限期内或者逾期未超过30个工作日，乙方将房地产权属证书交付了甲方，甲方自愿免除乙方自2014年12月18日之后的违约金。4.三方协议达成后，甲方必须向水城县人民法院撤回起诉，否则应向乙方支付违约金肆万元。5.本协议未尽事宜，双方另行协商处理，协商不成，任何一方均可向人民法院起诉。6.本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份。”协议达成后，被告向原告支付了2015年至2017年的违约金，但未办理和交付房地产权属证书。一审法院认为：合同的当事人应当按照诚信原则及时、全面履行合同义务。本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条外理：……3.每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行。”虽然原告并无直接证据证明华飞房开未在“商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，也无直接证据证明不能在期限内取得房地产权属证书是“因出卖人的责任”，但从2015年5月16日签订的《庭外和解协议》以及签订《庭外和解协议》后，因华飞房开不能兑现交付房地产权属证书而支付原告违约金的事实来看，充分说明华飞房开对自身违约事实及违约责任的认可。因此，综合《商品房买卖合同》及《庭外和解协议》的约定，原告关于要求华飞房开支付2018年1月1日至2019年5月15日的违约金17137.65元及以114251.00元为基数，从2019年5月16日起至房地产权属证书实际办理完毕时止，按日万分之二支付违约金的诉求，依法应予支持。但对原告关于要求华飞房开办理房地产权属证书的主张，因房地产权属证书的办理，属政府部门的行政职责和行政事项，仅凭华飞房开自身也无能完成，故对该主张，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告王向前支付2018年1月1日至2019年5月15日的违约金人民币17137.65元；2019年5月16日之后的违约金，由被告以114251.00元为基数，按日万分之二向原告支付，直至房地产权属证书实际办理完毕时止；二、驳回原告王向前的其他诉讼请求。案件受理费228元，因适用简易程序减半收取114元，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审审理查明事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：2011年7月5日，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司与上诉人王向前签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、每逾期一天，出卖方按日向买受人支付购房款万分之三的违约金，该合同继续履行”。二审中上诉人王向前认可已收到涉案房屋的不动产权证书，同意本案违约金仅计算至证书中的签发日期。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、华飞房开是否应向王向前支付违约金；二、2015年5月16日之后华飞房开向王向前支付的违约金应按什么标准计算。关于华飞房开是否应向王向前支付违约金的问题。华飞房开上诉认为其在一审判决前已向王向前支付了违约金54568元，支付的金额达到购房合同总价的48.8%，但华飞房开并未对该主张进行举证。经二审核实，王向前自认收到的2015年至2017年的违约金为38868元，且华飞房开向王向前支付逾期办证违约金的依据是双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条及《庭外和解协议》第三条的约定，华飞房开与王向前约定的案涉违约金标准约定并未过高，华飞房开在一审审理时未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，一审判决华飞房开支付逾期办证的违约金并无不当。故对华飞房开认为应按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定改判驳回王向前的诉讼请求的上诉主张，本院不予支持。关于2015年5月16日之后华飞房开向王向前支付的违约金应按什么标准计算的问题。华飞房开与王向前于2015年5月16日签订的《庭外和解协议》第三条约定“乙方向甲方承诺在2015年10月31日前将当地产权属证书交付甲方，甲方给予必要的协助与配合。若逾期30个工作日交付房地产权属证书，乙方应当按原《商品房买卖合同》的约定从2014年12月18日开始继续支付甲方违约金。若在签署期限内或者逾期未超过30个工作日，乙方将房地产权属证书交付甲方，甲方自愿免除乙方自2014年12月18日之后的违约金”，因双方原《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证的违约金系按房屋总房款万分之三的标准支付，故一审判决“2019年5月16日之后的违约金，由被告以114251.00元为基数，按日万分之二向原告支付，直至房地产权属证书实际办理完毕时止”不当，应按日万分之三的标准支付，上诉人王向前的上诉主张成立，本院予以支持。2018年1月1日至2019年5月15日的违约金以114251元为基数，按日万分之三的标准计算应为17103.37元。上诉人华飞房开的上诉请求均不能成立，应予驳回；上诉人王向前的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实有误，导致判决结果错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初2099号民事判决；二、由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人王向前支付2018年1月1日至2019年5月15日的违约金17103.37元；2019年5月16日之后的违约金，由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司以114251元为基数，按日万分之三的标准向上诉人王向前支付，直至房地产权属证书实际办理完毕时止；三、驳回上诉人王向前的其他诉讼请求。一审案件受理费114元，二审案件受理费288元（上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司预交228元，上诉人王向前预交60元），共计402元，由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 婷审判员 罗 敏审判员 张德权二〇一九年十月二十四日法官助理罗先勇书记员姚梦龙