湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初8625号原告吴拥军，男，汉族，1973年7月29日出生，住湖南省华容县。诉讼代表人方劲松，男，汉族，1969年11月15日出生，住岳阳市。委托诉讼代理人何亚芳，湖南祈安律师事务所律师。委托诉讼代理人卢婧，湖南祁安律师事务所律师。被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司，住所地岳阳经济技术开发区屈原路1号，统一社会信用代码：9143000076564836XY。法定代表人易永辉，董事长。委托诉讼代理人曾传君，男，公司员工。委托诉讼代理人吴向阳，湖南惠风律师事务所律师。原告吴拥军与被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人方劲松、委托诉讼代理人何亚芳、卢婧，被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曾传君、吴向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴拥军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付按日以全部房价款万分之一的标准计算自2019年6月1日起至实际达到房屋交付条件之日止的违约金；2、判令被告按约定将原告所购房屋窗户玻璃更换为中空钢化玻璃；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年6月22日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于，房屋总价款672100元。原告已按合同约定支付全部房款。被告于2019年5月底通知原告收房时，原告发现小区所有配电箱均未安装电表，没有纳入城市供电网络，没有正式供电，用电存在安全隐患；小区的燃气未通，无法开通天然气。房屋窗户也不是合同约定的中空钢化玻璃；被告也未提供岳阳市房产面积测绘报告书，未达到合同约定的交房条件。被告应当按照合同约定承担逾期交付违约责任。原、被告就赔偿事宜未能达成一致，请求法院依法判决。被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司辩称：1、原告存在逾期支付购房款的先行违约行为，被告根据合同约定及相关法律规定也应顺延交房。《商品房买卖合同》附件四第6条第（1）项明确约定：“买受人在本合同约定的交房日前虽已付清全部款项，但在款项付清前存在逾期付款的，出卖人仍可根据买受人的实际逾期付款时间顺延交房日期”。2、被告在合同履行期间电缆线被盗，是造成逾期交房的主要原因。2019年5月11日，临近交房之际，被告已经安装好的型号为ＢＶ10、长106793米的价值40万元的电缆线被盗。发现之后，答辩人向110报案，在知晓短时间内无法破案之后，被告积极组织人员进行了抽线及重新买线突击安装，但还是无法在原本定于5月20日进行的受电工程竣工验收之前施工完毕，抢修历时27天，在2019年6月6日施工完毕。施工完毕后电力公司组织检测又花费了两个月时间，于8月8日检测完成，达到合格标准。因有些业主着急收房，被告为方便业主施工装修，组装了临时用电装置，对这些入住装修的业主提供临时用电，且都是免费提供用电，保证了业主的生活需求，没有造成业主的任何损失且为业主节省了开支。3、被告逾期交房因不可抗力造成，不应承担违约责任。因2018年的雨季长且雨量特别多，施工期间遇到的昼夜降雨量达到70㎜、六级以上大风以及高温天气造成无法正常施工达35天，另外6月份的中高考期间停止施工达15天。因此被告逾期交房因不可抗力造成，不应承担违约责任。4、被告在交房延期后积极善后，与业主代表进行过多次协商，已达成《山水一城楼盘一期交房有关问题的和解协议》，原告也应按照该协议履行。2019年6月份，被告开发的山水一城项目一期业主到岳阳楼区信访局信访维权，6月17日上午，在人民政府的工作人员主持下召开了协调会。会议形成意见：维权业主必须选出真正具有代表性的业主代表5-7人参加协调。会后，一期业主在其自行组建的业主群中选举了6位业主代表。2019年6月19日，被告与六位业主代表签订了《山水一城楼盘一期交房有关问题的和解协议》，对强电入户、中空钢化玻璃以及延期交房等问题，即原告的起诉状中的诉求都进行了妥善处置。虽然没有得到每个业主签字认可，但是当时的协商是一期所有的业主都知道的，应视为认可。6位业主代表签订的《山水一城楼盘一期交房有关问题的和解协议》是合法有效的，所有业主都应严格执行该协议。5、被告所安装的玻璃符合国家技术规范的安全玻璃，即符合发改运行［2003］2116号《建筑安全玻璃管理规定》文件的规定的，并已经通过验收，因此被告安装的玻璃并不存在任何安全隐患。鉴于合同约定中空钢化玻璃，如原告更换，被告同意更换。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据双方当事人举证、质证的证据和当庭陈述，确认如下案件事实：原告吴拥军与被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司于2017年6月22日签订一份《商品房买卖合同》，双方约定如下：买受人吴拥军购买出卖人岳阳市尚鼎房地产开发有限公司开发的山水一城第2幢2609号房屋，支付出卖人房屋价款总额为672100元。买受人应当于合同签订之日支付首期房价272100元；余款400000元申请贷款支付。出卖人应当在2019年5月31日前交付符合已取得建设工程验收备案证明文件及取得房屋测绘报告的涉案房屋；合同第十条约定，相关商品房相关设施设备交付条件，其中关于供电、燃气为：交付时供电纳入城市供电网络并正式供电；完成室内燃气管道敷设并与城市燃气管网链接，保证燃气供应；在约定期限内，未达到交付使用条件，按照合同的第十二条的约定承担违约责任。合同第十二条约定，逾期交房在60日内，出卖人按日向买受人支付全部价款万分之一的违约金，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部价款万分之一的违约金。合同约定窗户：塑钢窗，中空钢化玻璃，不符合标准的，及时更换、修理。合同约定首付款外余款贷款的，在合同主文没有约定支付时间，合同第十一条约定，贷款在合同约定的交房之日未划入监管账户的，交房期限顺延，合同附件十一第三条约定，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日60日内告知买受人；2、遇到昼夜降雨达到50㎜以上或六级以上大风的情况按日顺延；3、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费）。合同附件四第一条约定，应当在签订合同后三十日内贷款支付到出卖人账户，因买受人原因逾期提供资料或逾期配合办理贷款手续，承担违约责任；第二条约定：因收买人原因导致买受人未能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，在接待银行通知或者出卖人通知后七日内以自有资金一次性支付，逾期支付的承担违约责任。合同签订后，原告于2017年9月7日前向被告支付了全部房款。2019年4月29日，涉案房屋燃气管道工程竣工验收合格。2019年5月11日，被告的工地发生电缆被盗。被告在合同约定交房前通知原告收房，但原告至今未收房。涉案房屋分别于2019年5月27日、2019年6月14日取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。2019年6月，原、被告因涉案房屋发生纠纷，原告交纳了维权费。在政府部门协调处理时，推荐的业主代表与被告达成和解协议，协议约定被告承诺于8月15日前一户一表全部安装并入电网，且免交5个月物业费作为补偿，对中空钢化玻璃予以更换，不得再追究被告的违约和其他责任。2019年8月20日，涉案房屋达到约定交付条件。上述事实，有原、被告的陈述，购房合同，交纳房款的票据，房屋竣工验收备案表，房屋测绘报告等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告在交房期限届满前支付了全部款项，故对于被告主张原告贷款逾期顺延的意见，依据不足，本院不予采纳。被告没有证据证明在原告与被告签订合同到房屋主体完工的天气情况，对于被告辩称大风与降雨要求顺延的意见，本院不予采纳，对于中高考是每年的事实状态，不属于不可预见的，被告作为专业房地产开发公司应当在签订合同交房时间上予以考虑，故对中高考停止施工顺延交房时间的意见，本院不予采纳。被告辩称其电缆被盗，电缆的管理职责属于被告，被盗不属于不可抗力，故被告的该意见，本院不予采纳。原告以交纳了维权费的行为并通过业主代表与被告签订了协议，原、被告双方应当按照协议履行。被告对原告主张房屋玻璃更换为中空钢化玻璃的诉讼请求无异议，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司承担原告吴拥军所购山水一城房屋5个月的物业费；二、被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司在本判决书生效之日起三十日内更换原告吴拥军所购房屋的窗户玻璃为中空钢化玻璃，如果未按指定的期间履行义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告岳阳市尚鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  米辉二〇一九年十月二十八日书记员  任丹