山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初5236号原告：顾某某，男，1988年6月6日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：孙宪民，山东沂河律师事务所律师。被告：山东某某地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，职务：总经理。委托诉讼代理人：张希锋，男，1987年6月27日生，汉族，系公司员工。原告顾某某与被告山东某某地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾某某的委托诉讼代理人孙宪民、被告荣盛富翔公司的委托诉讼代理人张希锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告办理荣盛沂河馨苑A区21-2-903号房的产权证书；2、判令被告向原告支付不能在合同期内办理产权证书违约金55086元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月3日原被告双方签署合同编号为YS366159的商品房预售合同，在该合同双方约定被告应当在2016年6月30日前交付涉案房屋，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同第15条第3款即买受人、出卖人双方协商执行，被告在约定的时间内按时交房，但是截止至原告起诉之日起，被告并未按照合同约定将办理房屋产权证书的相关资料产权登记机关备案，因此被告应当按照合同约定承担违约责任。被告荣盛公司辩称一、被告开发的荣盛沂河馨苑已于交付原告前，通过综合验收，但是因为工程总包单位江苏盐城二建拒绝移交施工资料，致使被告无法办理产权转移登记，被告认为原告不能办理产权登记的原因是建设施工单位导致，被告不应承担违约责任；二、原告购买涉案房屋的价款为459051元，现该小区同户型的房源价款为90万元，房屋升值速度超过1倍，根据法律规定承担违约金应当是根据合同约定造成实际损失，本案中原告未提供证据证明其有实际损失，并且，原告主张的违约金数额过高不应得到法院支持；三、临沂市兰山区人民法院与临沂市中级人民法院做出的生效判决，关于逾期办证的利率计算方式：按照同期中国人民银行贷款基准利率4.35%计算，望本院采纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告的证据是：证据一、身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格。证据二、被告的企业信息一份，证明被告主体适格。证据三、商品房预售合同一份，证明双方存在合同关系以及违约金事实；证据四、发票，证明原告向被告支付房屋总价款共计459051元。证据五、领取资料、钥匙证明，证明原告于2016年6月29日收房。被告提供的证据是：鲁2019临沂市不动产权第0039867号，证明涉案房屋所在的沂河馨苑21号楼已经于2019年5月16日具备不动产权登记的办理条件。本院组织当事人进行了证据交换并质证。被告对原告所有证据真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议。原告对被告证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对于证明目的有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、质证，本院认定事实如下：被告荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2014年3月22日签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS366159。合同约定，被告将其开发建设的位于河东区出卖给原告。原告交纳房款459051元，被告于2019年6月28日向原告出具了增值税普通发票。合同约定的交房时间为2016年6月30日前，案涉房产于2016年6月29日交付。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：“买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。”案涉房产所在的21号楼，于2019年5月16日办理了大产权证。本院认为，被告为有资质的房地产开发企业，原、被告签订的《商品房预售合同》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同合法有效，双方均应按约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”根据双方所签合同第十五条关于产权登记的约定，被告应不迟于在商品房交付使用后365日内，即于2017年6月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2019年5月16日才将案涉房屋所在的21号楼办理了大产权证，因此该时间节点视为被告将出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间。原告主张被告违约的期间应止于此。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”本案中，被告没有按约履行提供办理权属登记所需资料的义务是不争的事实，但双方在合同中没有约定违约金，无法确定具体数额，因此，被告的违约责任应适用上述规定。具体计算为459051元×0.06÷365天×685天（自2017年6月30日至2019年5月15日）=51690.40元，对超出上述法定数额的部分，本院依法不予支持。对于原告要求被告进行履行合同，协助原告办理涉案房产的产权证的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，履行相关协助义务是合同当事人的法定附随义务，因案涉房产及房款早已交付，双方所签合同的主要权利、义务已履行完毕，且原告亦未提供证据证明被告在原告自行办理产权证书时未履行相关协助义务的情形，进一步讲，原、被告双方对上述问题并无纠纷发生，因此，对原告的第一项诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条之规定，判决如下：一、被告山东某某地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告顾某某逾期办证违约金51690.40元。二、驳回原告顾某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1177元，减半收取计588.5元，由原告顾某某负担35元，由被告山东某某地产开发有限公司负担553.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员  李国锋二〇一九年十月三十一日代理书记员  王桂芝