湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初6867号原告：攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会，住所地：攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区。负责人：杨再武，该委员会主任。委托诉讼代理人：陈亮，湖南华安律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志洪，湖南地博律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会与被告攸县晓峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月18日、2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会负责人杨再武及原告委托诉讼代理人陈亮，被告攸县晓峰物业管理有限公司的法定代表人张晓荣及被告的委托诉讼代理人陈志洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会和被告攸县晓峰物业管理有限公司2018年12月20日签订的《前期物业延期服务协议》合法有效，并确认双方的物业服务关系已于2019年3月31日终止；2、请求依法判决被告攸县晓峰物业管理有限公司立即退出攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区，并向原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会移交物业资料和物业管理财物；3、本案诉讼费用由被告攸县晓峰物业管理有限公司承担。事实与理由：2018年9月18日，攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会依法成立。2018年11月15日，在攸县联星街道高岭社区主持召开的全体业主代表大会上，鉴于晓峰物业公司在两年有余的前期物业服务期间服务质量及态度问题，经小区全体业主选举产生的业主代表全票通过了“不再与晓峰物业签订服务协议，并要求晓峰物业撤离凯顺小区”的意见。2018年11月16日，原告向被告送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》。2018年11月30日，原告向被告送达了《停止物业服务通知书》。被告在收到停止服务通知书后，拒绝终止服务，并以尚有部分应收物业费没有收取为由，要求延期服务，以利于其收取欠缴的部分物业费。2018年12月20日，在攸县联星街道高岭社区主持召开的业主代表大会上，通过了同意被告延期服务四个月的决议，并在高岭社区的见证下，原告与被告签订了《前期物业延期服务协议》，在协议中双方确认被告公司的前期物业服务至2019年3月31日终止。在延期服务的四个月期间，原告依法积极启动新的物业公司招标准备工作，走访了县内大部分物业公司，准备邀请其中信誉较好的数家公司参与凯顺小区物业招标。但其中大部分物业公司均明确表示，在被告未撤出凯顺小区之前，不便参与招标，更不便签订服务协议。2019年3月31日，延期服务期限届满时，原告向被告下达了《关于终止物业服务的通知》，要求物业终止服务，明确告知被告不再认可其一切服务，业主不再向其交纳从2019年4月1日起的物业服务费用。2019年4月7日，以凯顺新城全体业主的名义，分别向攸县房产局物业办及有关职能部门送达了《关于叫停物业公司强行服务的请求报告》。被告以各种借口拒绝履行协议。2019年5月1日，根据县住建局物业办、联星街道、高岭社区及当事人双方等五方于2019年4月30日的调解协议，由攸县联星街道高岭社区主持交接，但被告公司拒不交接。被告公司的无理，引起了小区业主的不满，2019年5月3日，上百业主聚集到物业，要求被告公司撤离强占的物业办公场地，将公共设施设备管理权移交给凯顺新城原告。被告公司态度蛮横，甚至欲持物伤人，形势险些失控。后经110出警介入，方未酿成恶果，但业主要求被告公司撤离小区的目的依然没有达到，小区物业办公室及相关办公室财务、物业管理资料依旧被强占。被告在原物业服务合同已经到期终止后仍然拒不退出物业项目，拒不依法移交物业资料和财务的行为，严重违反了《合同法》、国务院《物业管理条例》以及《湖南省物业管理条例》的相关规定，损害了凯顺新城小区全体业主的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院。原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、凯顺业委会备案通知书，拟证明攸县联星办事处2018年9月18日选举产生了第一届业务委员会，其中杨志勇任首届主任的批准通知书；2、凯顺新城业主代表大会会议记录，拟证明凯顺新城业主代表大会讨论一致通过不再与被告签订新的物业服务合同；3、终止前期物业通知书，拟证明2018年11月16日由凯顺业委会向被告送达终止物业服务通知，从2018年11月起终止与被告的服务合同关系，要求被告方移交相关的资料和财物；4、停止物业服务通知书，拟证明物业停止服务截止时间为2018年11月30日，11月16日送达之后被告没有终止，则再次送达明确终止服务合同及移交财物的意思；5、前期物业延期协议，拟证明2018年12月20日小区委员会成立之后，要求被告退出，但被告一直没有退出，所以在高岭社区主持下协调，就达成了新的物业延期协议，延期至2019年3月31日，并且在协议上加盖了公章；6、终止物业服务通知，拟证明终止物业服务时间为2019年3月31日；7、叫停物业强制服务报告，拟证明被告在延期物业服务时间到期后拒不退出，原告请相关部门叫停被告强制物业服务的事实。被告攸县晓峰物业管理有限公司辩称：1、2018年12月20日，原、被告签订了《前期物业延期服务协议》，但于2019年4月12日，经联星街道办事处、高岭社区、攸县房产局等相关部门就物业服务纠纷主持调解达成一致意见，在交接物业期间，原物业服务合同继续履行，现原告方至今为止未按法定程序选定新的物业公司，原、被告及新的物业公司也未就相关事宜进行交接。现被告继续履行物业服务系双方意思表示。因此，2019年4月12日，原、被告双方所达成的一致意见系对2018年12月20日签订《前期物业延期服务协议》约定的履行期限的变更。2、原告一系列终止与被告的物业服务合同的行为均违反了《物业管理条例》及《湖南省实施物业管理条例办法》的有关规定，其终止程序违法，《湖南省实施物业管理条例办法》第三十八条规定：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业，本案中原告方仅仅是召开业主代表大会，并未召开业主大会，也未提前三个月告知被告方，因此原告单方提出的终止合同的行为违法。3、2018年12月20日，原、被告签订的《前期物业延期服务协议》第四条约定：延期服务期满，甲乙双方平等友好结算，如有争议，由社区、街道办事处、房产局物业办协调解决，虽经多部门多次调解，原、被告双方尚有债权债务等未进行移交交接，被告接手原告物业服务以来，共计投入固定资产、未接房物业费、免物业费、已入住业主下欠物业费、多退装修押金额共计1639770元未进行移交和交接。被告的债权至今未得到依法保障。原告方至今拒不履行承担相应债权债务的义务，导致本案纠纷的发生。被告攸县晓峰物业管理有限公司为支持其答辩主张向本院提交了如下证据：1、营业执照，拟证明被告的主体资格情况，被告系具有从事物业服务管理资质的企业；2、前期物业延期服务协议，拟证明延期服务期满，双方如有争议，由社区、街道办事处、房产局物业办协调解决；3、会议记录及签到表，拟证明2019年4月12日经攸县房产局、联星街道办事处，房产局等部门主持调解，原、被告双方达成一致意见，在交接期间，原物业公司继续服务，上述约定系对2018年12月20日约定的《前期物业延期服务协议》改造期限的变更；4、人民调解简易协议书，拟证明原、被告的纠纷经调解委员会调解；5、凯顺新城物业结算表，拟证明至2019年6月30日，凯顺新城业主至今尚拖欠被告方固定资产及己入住业主下欠物业费等共计1639770元，双方至今就资产及债权债务未进行交接，原告方也未向被告方支付拖欠的相应费用；6、2019年7月9日攸县联星街道办事处关于小区处理意见书及通知，拟证明原、被告双方应做好相应的交接工作，暂时不应当接手原告的物业服务。本院在庭审中组织当事人对本案的证据进行了质证，被告攸县晓峰物业管理有限公司对原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会提供的证据的质证意见为：对证据1的三性没有异议；对证据2、3、4、6、7的真实性没有异议，但对合法性有异议，被告方通过原告提供的会议记录表中仅仅是业主代表大会，人数最多是20个，最少是几个人，根据相关条例规定，解聘物业应召开业主大会，法律有明确的规定，可以采取讨论和书面的方式，但至少要有全体业主过半数的人数参与，原告召开业主大会的程序、参加人数、表决方式都违反了法律规定，仅能代表签字的业主代表，不能代表465户的业主；根据相关管理条例，就算要解除合同，也应当在三个月之前召开业主大会，而不是业主委员会大会，原告虽然下达了通知，但是业主通知，也不是业主大会所做的决定，合法性不足以证明原告的主张，能否继续续签合同，应当按照法定的程序进行解决矛盾；对证据5的三性没有异议，说明一下，第四条约定了双方有其他纠纷应该通过其他的管理部门协调解决，但也经过了相应部门的调解与相应的意见，履行的期限也明确约定了时间，这些已经经过了变更与调解。原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会对被告攸县晓峰物业管理有限公司提供的证据的质证意见为：对证据1没有异议，但认为物业服务企业除了营业执照之外还应有服务资质，不同的资质等级对应不同的服务范围，要根据小区的面积的规模是否匹配，被告还没有完成举证；对证据2的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，双方产生争议应协调解决，但正是因为协调解决不了，才向法院主张权利；对证据3的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该证据仅能说明2019年4月12日双方在社区的主持下进行的协商和调解，但并未达成一致意见，补充的发言不是双方协商一致的发言，仅是看法与建议，没有约束力；对证据4的事实没有异议，但并未达成一致的调解协议，一直是要求被告立即退出物业服务，没有同意让被告继续提供服务，而且协商的是交接工作；对证据5的真实性有异议，结算表仅仅是被告方单方制作，原告方无从知晓，与本案的关联性有异议，没有任何的法律规定业主委员会应当对应收的物业管理费负责，即使存在未收取到位的物业费的情况，可以向开发的业主追缴，有权利向业主收取，委员会可以督促，没有义务缴纳拖欠的物业费，法律所规定的物业管理企业的退出或者交接，有明确的规定指资料及财物的交接，不涉及到物业管理费的交接；对证据6原告方拒收该通知，该通知不能成为被告方强行服务的理由和依据。本院结合双方当事人的质证意见，对本案的证据作如下认定：原告提供的证据1、5及被告提供的证据1、2、4，符合证据的有效要件，且能证明本案的基本事实，在本案中应作为证据采用；原告提供的证据2、3、4、6、7及被告提供的证据3、5、6，本院对其真实性予以认可，对其证明目的将结合全案予以综合认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对本案事实认定如下：2014年7月6日，株洲市话蝶物业工程有限责任公司（合同乙方）与株洲市凯顺房地产有限责任公司（合同甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由株洲市话蝶物业工程有限责任公司向凯顺新城小区提供物业服务，合同第十九条约定：前期物业管理服务期限至业主委员会成立时，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。后株洲市话蝶物业工程有限责任公司与凯顺新城小区的各业主签订《前期物业服务协议书》。2016年5月26日，株洲市凯顺房地产有限责任公司与株洲市话蝶物业工程有限责任公司签订《终止合同协议》，就株洲市话蝶物业工程有限责任公司自愿终止双方签订的物业服务合同有关事项进行了约定。2016年5月29日，攸县凯顺房地产开发有限公司与被告攸县晓峰物业管理有限公司签订协议，双方约定由晓峰物业管理有限公司接手凯顺新城的物业管理。协议签订后，被告就进入凯顺新城小区进行物业管理。2018年9月18日，凯顺新城小区成立了攸县联星街道办事处高岭社区凯顺新城小区首届业主委员会，成员九人，杨再武为负责人，于2018年9月28日报攸县联星街道办事处备案。2018年11月16日，凯顺新城业主委员会向被告送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》，通知载明从2018年12月1日起依法终止与被告的服务合同，要求被告移交相关的资料和财务。2018年11月30日，原告向被告送达了停止物业服务通知。2018年12月20日，原、被告在联星街道高岭社区居委会的调解下，达成前期物业延期服务协议，约定延期服务时间为2018年12月1日起至2019年3月31日止。2019年3月31日，原告再次向被告送达了关于终止晓峰物业服务的通知。2019年4月7日原告向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4月12日，原、被告经攸县联星街道高岭社区居民委员会主持，召开协调会议。2019年5月3日，原、被告双方发生纠纷，攸县联星办事处人民调解委员会驻联星派出所调解室组织业主委员会代表杨再武、田德明、杨爱良及被告攸县晓峰物业管理有限公司凯顺新城小区物业管理负责人李亦风调解并出具了人民调解简易协议书，达成协议如下：一、2019年4月30日联星街道办事处、房产局物业办、高岭社区召集上述双方当事人提出的处理意见，李亦风没有签字并不执行的问题，继续由相关部门协调；二、业主委员会代表业主维权，要求李亦风退出交接，业主委员会必须依法依程序，必须做好业主相关工作。后原告选聘惠泽物业为新的物业公司，但因原、被告就被告退出物业管理未达成一致意见导致纠纷，攸县联星街道高岭社区居民委员会、攸县联星街道办事处小区综合服务中心先后发布通知，让新进的惠泽物业撤出凯顺新城小区。现原告认为根据《前期物业延期服务协议》，被告的物业服务到2019年3月31日止，要求被告撤出凯顺新城小区物业管理并向原告移交物业资料及物业管理财物。被告认为2019年4月12日经联星街道办事处、高岭社区、攸县房产局等部门协调已对服务期限进行了变更、原告单方提出终止合同的行为违法、且双方还有债权债务未进行交接，故拒绝退出。双方由此酿成纠纷。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告通过与原开发商签订《协议》承继了原前期物业管理企业的权利义务，凯顺新城小区的开发商与被告之间形成了前期物业服务合同关系，对全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。原告攸县联星街道办事处高岭社区凯顺新城小区业主委员会于2018年9月18日成立，并经攸县联星街道办事处备案，有权代表业主进行民事活动。根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定可知，为解决前期物业服务合同与物业服务合同的衔接问题，双方当事人可以自主对前期物业服务合同的履行期限进行约定。本案中《前期物业管理服务合同》约定：前期物业管理服务期限至业主委员会成立时，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。故原告成立后，于2018年11月19日、2018年11月30日向被告发出的《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》、《停止物业服务通知》明确通知被告的物业服务期限至2018年11月30日止符合双方合同约定，且系原告向被告提前数月履行了告知义务。后经攸县联星街道高岭社区居委会组织双方协调，原、被告于2018年12月20日达成《前期物业延期服务协议》系双方当事人对前期物业服务履行期限等权利义务达成共识的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守和履行该协议。根据该协议，原、被告双方的物业服务合同关系至2019年3月31日到期，到期后被告未按该协议的约定履行终止合同和交接财物等义务，构成违约。后虽经相关部门组织双方多次协商，但双方未续签合同亦未就延期履行合同达成一致意见。被告辩称合同履行期限发生了变更的理由，因无证据佐证，亦不能成立。故原、被告之间的物业服务合同已经到期终止，故对原告要求被告撤回凯顺新城小区物业管理的诉讼请求，本院予以支持。根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业在物业服务合同终止时，应当将物业管理用房和该条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。故原告要求被告向其移交物业资料及物业管理财物的请求，符合法律规定，本院亦予以支持，被告应于合同权利义务终止时向原告移交物业服务用房和建设单位向其移交的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件以及物业管理所必需的其他资料。被告辩称业主拖欠物业费等理由，应依法向业主另行主张权利。综上所述，对原告请求依法确认原告与被告于2018年12月20日签订的《前期物业延期服务协议》合法有效，并确认双方的物业服务关系已于2019年3月31日终止的诉讼请求，本院予以支持，被告应撤出攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区物业服务区域并向原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会与被告攸县晓峰物业管理有限公司于2018年12月20日签订的《前期物业延期服务协议》有效；二、判决被告攸县晓峰物业管理有限公司在本判决生效后三十日内撤出攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区物业服务区域并向原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料；（相关资料详见后附清单）三、驳回原告攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告攸县晓峰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  胡 斌人民陪审员  刘文全人民陪审员  刘爱斌二〇一九年十月十日法官助理瞿梦西书记员阳银兰附判决第二项相关资料清单:（一）攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）攸县联星街道高岭社区凯顺新城小区物业服务范围内设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。