福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初7115号 原告：张发莉，女，1970年9月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：江俊龙，福建尚南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江秋霞，福建尚南律师事务所实习律师。 被告：张德炎，男，1992年11月21日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：陈海发，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜玲萍，福建南州律师事务所律师。 原告张发莉与被告张德炎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张发莉的委托诉讼代理人江俊龙与被告张德炎的委托诉讼代理人陈海发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张发莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告张发莉与被告张德炎签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告张德炎向原告张发莉返还购房款50万元，并支付违约金27万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月17日，原告张发莉与被告张德炎达成对位于漳州市芗城区房屋的买卖意向，张发莉支付10万元购房定金。2018年6月10日张发莉与张德炎签订《房地产买卖合同》约定上述房屋总价款90万元，张发莉于当日向张德炎支付40万元购房款，并要求张德炎将房屋按揭贷款还清，以便日后办理过户。同日，张德炎向张发莉出具《购房收条》，载明收到张发莉购房款伍拾万元整（含购房定金拾万元整）。双方在《房地产买卖合同》中约定：“甲方（张德炎）应于2018年12月31日前向当地房地产管理部门办理《不动产权证书》”。2018年12月30日，张发莉向张德炎询问过户事宜，张德炎称开发商暂未办证，无法过户。张发莉也考虑到不能过户不是张德炎的原因，所以配合张德炎等待。张发莉配合等待达七个月之久，张德炎仍无法履行过户义务，且张德炎购此房贷款51万余元并未还清。出于担心出现一房二卖、房屋被拍卖等多种因素，张发莉迟迟不敢装修且寝食难安。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，出卖人迟延交付房屋超过三个月买受人就可以解除合同，更何况张发莉已等待张德炎过户超过七个月。综上，原告张发莉依据《房地产买卖合同》第四条违约责任1.的约定，要求解除合同，由张德炎返还张发莉已支付的购房款50万元，及支付约定成交总价30%的违约金27万元。 张德炎辩称，本案非其原因导致涉案房屋未能在2018年12月31日前办理《不动产权证》，在《房地产买卖合同》签订当日就已将房屋交付给原告使用，不存在诉状中所陈述的违约行为，依法应驳回原告的诉讼请求。1、原、被告签订的《房地产买卖合同》属于双方当事人的真实意思表示，在合同中对相关的事实表述清楚，不存在任何欺诈行为，并且针对房屋未办理《不动产权证》等情况均有在合同中明确，该份合同合法有效，双方应当依法履行。2、《不动产权证》目前无法办理的根本原因并非是其所导致，而是由于该幢房屋边上的甘棠路及北侧规划支路未完成验收及竣工备案，涉案房屋的开发商福建联裕房地产开发有限公司也于2019年7月15日出具“关于凤凰尚城18#、19#、20#楼办证进度的通报”对上述无法办证原因予以说明。此外，原告也在起诉状中明确表述“张发莉也考虑到不能过户不是张德炎的原因，所以配合张德炎等待。”可见，原告对《不动产权证》无法及时办理也认可是非被告的原因。故要求被告承担违约责任是没有任何法律依据。3、被告已在《房地产买卖合同》签订当日就将房屋交付给原告使用，不存在原告在诉状中所称的“出卖人迟延交付房屋超过三个月买受人就可以解除合同，更何况张发莉已等待张德炎超过七个月”的情况。双方买卖的房屋是现房，并在合同第三条第1款的第（2）项明确约定将锁匙及相关的配套设备无条件交给乙方所有、使用和保管。而且原告也在起诉状中自认“导致张发莉不仅不敢将房屋装修”的陈述中也表明已将房屋实际交付给原告。因此，不存在原告所诉称的违约行为。此外，原告主张参照的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释的适用范围是房地产开发企业向买受人销售房屋，但本合同的签订主体是两个自然人之间，并不能适用该解释。另外，原告所主张的违约金高于房款的比例，漳州房价处于下降阶段，原告是规避房价下降的风险才主张解除合同，根据被告与开发商签订的违约责任，违约责任仅是日万分之一，原告如需被告承担违约责任也应当参照被告与开发商签订的商品房买卖合同。综上所述，原告的诉请无任何事实和法律依据，不能成立，请求判决驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的《房地产买卖合同》、《商品房产权登记说明书》、《房产/土地使用权权属转移涉税证明》、兴业银行交易记录明细、购房收条、微信聊天记录；被告提供的《商品房买卖合同网上备案证明书》、《商品房买卖合同》、福建联裕房地产开发有限公司《关于凤凰尚城18#、19#、20#楼办证进度的通报》、漳州市住房和城乡建设局《关于凤凰尚城代征代建城市公共绿地实施情况的函》、漳州市人民防空办公室《人防工程竣工验收备案认可文件》、《凤凰尚城12#、13#、17-20#楼及室外楼梯间竣工验收会议记录》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月30日，张德炎与福建联裕房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），由福建联裕房地产开发有限公司将漳州市芗城区房屋，建筑面积88.89平方米，以总价款515898元出售给张德炎，2016年10月21日，在漳州市房产交易中心办理了备案。2018年5月17日，张发莉同意购买张德炎的上述讼争房屋，并向张德炎支付10万元购房定金。2018年6月10日，张发莉与张德炎签订《房地产买卖合同》，合同约定（摘要）：“第二条房屋产权情况：《不动产权证书》未办理。第三条房屋总价款90万元，分三次支付，（1）2018年5月17日的定金10万元，可冲抵房款。（2）合同签订日当日，支付40万元购房款，张德炎将房屋钥匙及相关的配套设备无条件交张发莉使用，并于2018年12月31日前向当地房地产管理部门办理《不动产权证书》，办证的一切费用由张德炎承担。（3）张发莉取得张德炎提供的该房地产的《不动产权证书》后，张德炎无条件配合张发莉对该房地产的过户手续，费用由张发莉承担，待张发莉取得《不动产权证书》时，支付剩余价款40万。第四条张德炎不能按合同约定将上述房地产出售给张发莉的，或者因违约而无法将上述房地产出售给张发莉的，应向张发莉支付房屋成交总价的30%作违约金，张德炎退还张发莉已支付的所有费用，张发莉有权单方面解除本合同”等内容。合同签订当日，讼争房屋就由张发莉执掌使用至今。2018年6月10日，张德炎出具收到购房款50万元（含定金10万元）的收条给张发莉收执。2018年12月30日张发莉通过微信催促张德炎办理《不动产权证书》。2019年7月15日，福建联裕房地产开发有限公司《关于凤凰尚城18＃、19＃、20＃楼办证进度的通报》如下（摘要）：“现正在办理凤凰尚城与永鸿国际代建的甘棠路及北侧规划支路规划验收、竣工备案。因该道路涉及漳州永鸿房地产开发有限公司、漳州市芗城区城市建设开发总公司及我司等三方业主共同开发代建，现由于某方业主未按道路施工合同约定支付福建荣信环境建设集团有限公司工程款，导致该施工单位未按合同约定配合我司对该道路进行规划验收及竣工备案，严重影响我司18＃、19＃、20＃楼的办证时间。为争取在2020年年底前凤凰尚城18＃、19＃、20＃楼达到可办证状态，我司将对各项影响验收及初始登记的困难全力解决”。故至今张德炎未能办理上述房屋的《不动产权证书》到自己名下，也未能将讼争房屋过户到张发莉名下。 本院认为，张发莉与张德炎基于真实意思表示签订了《房屋买卖合同》，双方对合同的真实性没有异议，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。讼争漳州市芗城区房屋因涉及到该房屋边上的甘棠路及北侧规划支路未完成验收、竣工备案原因，至今尚未办理《不动产权证书》，经张发莉催告后，张德炎在约定期限内无法向张发莉转移房屋的所有权，且何时才能办理《不动产权证书》，时间上尚未能确定，导致合同目的无法实现。故张发莉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并返还已付购房款的诉求，本院予以支持。对于张发莉主张张德炎支付房屋价款30%的违约金，因不能办理产权过户手续不是以张德炎的意志为转移，造成违约的原因不全是张德炎的过错，且张发莉没有证据证明张德炎违约造成的损失，故对于违约金标准进行调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，按照双倍返还定金的标准支付违约金，即扣除冲抵房款部分，另行支付10万元违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告张发莉与被告张德炎于2018年6月10日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告张德炎应于本判决生效后十五日内返还原告张发莉已付购房款50万元。届时，原告张发莉应将漳州市芗城区房屋交还给被告张德炎执掌； 三、被告张德炎应在本判决发生法律效力之日起十日支付原告张发莉违约金10万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费12800元，适用简易程序减半收取6400元，由原告张发莉负担1500元、被告张德炎负担4900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员 林宝平      二〇一九年十月二十五日 书记员  彭紫玲 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。