福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初3674号 原告：庄学娟，女，1981年2月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李尾芹，福建熹龙律师事务所执业律师。 被告：许国平，男，1963年1月19日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：郑敬，男，1979年4月29日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：郑大建，男，1952年11月1日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：郑敬（系郑大建之子），住福建省连江县。 原告庄学娟与被告许国平、郑敬、郑大建案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年9月9日和2019年9月26日、2019年10月28日三次公开开庭进行了审理。原告庄学娟的委托诉讼代理人李尾芹、被告许国平、被告郑敬第一次、第二次、第三次庭审均到庭参加诉讼，被告郑大建于第二次、第三次庭审时委托郑敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄学娟向本院提出诉讼请求：1.确认位于福州市连江县店面（产权号：连Ｌ字第××号）归庄学娟所有；2.撤销（2018）闽0122民初1275号民事裁定书及（2019）闽0122执异36号执行裁定书，并解除对福州市连江县店面的查封；3.判令郑敬、郑大建协助庄学娟办理福州市连江县店面的过户手续。事实和理由：2017年10月31日，以郑敬、郑大建及韩静为出售人，庄学娟为购房人，肖某为证明人，三方签订了房产买卖《协议书》，约定：郑敬、郑大建、韩静将位于福州市连江县店面出售给庄学娟，该房产产权登记在郑大建名下；房产出售价格为1800000元，包括定金1249450元及余款550550元；付款方式约定：庄学娟将1800000元打入肖某卡上，因郑敬借肖某借款1800000元用于抵扣该购房款，包括抵扣定金1249450元及余款550550元，并约定交房时间应在2017年10月31日等事宜。根据三方协议的约定，庄学娟通过肖某将其1800000的借款抵作购房款的方式己向郑敬、郑大建履行完支付全部购房款的义务，庄学娟也陆续将1800000的款项打入协议约定的肖某的账户。2017年12月，郑敬、郑大建将3号车库、4号店面、5号店面交付给庄学娟使用，庄学娟合法占有并将上述房产出租收益。为了顺利办理房产过户手续，庄学娟委托福州梦家园房产经纪服务有限公司代为办理上述房产的过户手续并支付了服务费。2017年11月16日，梦家园房产工作人员陈敏协同庄学娟、郑大建、郑敬一同前往福州市连江县房管交易中心办理过户手续，在办理过户过程中，郑大建、郑敬得知包括其个人所得税等要交纳税款300000多元，因其无法一下缴纳该高额税费，请求庄学娟暂缓一年再办理过户。2018年4月，庄学娟得知因许国平诉郑敬、郑大建民间借贷纠纷一案，连江县人民法院根据许国平的执行申请于2018年4月27日作出（2018）闽0122民初1275号民事裁定，查封1层5号店面的房产。2019年5月13日，庄学娟向连江县人民法院提出书面执行异议并提供相关证据，连江县人民法院于2019年5月27日作出（2019）闽0122执异36号执行裁定书，裁定驳回庄学娟提出的异议。庄学娟与郑敬、郑大建在连江县人民法院查封该5号店面之前已签订合法有效的书面买卖合同，当时该店面非因庄学娟自身原因未办理过户登记，庄学娟己通过肖某向郑敬、郑大建支付该店面的全部价款。因此，连江县人民法院对上述5号店面的查封行为系错误的，庄学娟遂具状起诉。 许国平辩称，庄学娟主张确认位于连江县店面归其所有，缺乏事实和法律依据。庄学娟与郑大建、郑敬、韩静之间不存在真实的房屋买卖关系，而是郑大建、郑敬在外欠大量债务的情况下，与庄学娟、肖某恶意串通，通过订立店面买卖协议的合法方式掩盖其恶意转移财产的非法目的，侵害许国平的合法权益。第一，位于连江县3号车库、4号店面、5号店面的房屋所有权证及国有土地使用权证均登记在郑大建名下，属于郑大建所有。庄学娟主张其作为买受人于2017年10月31日与郑大建、郑敬、韩静签订了《协议书》，约定郑大建、郑敬、韩静将上述房产卖给庄学娟。因郑大建作为所有人并未在《协议书》上签名，郑敬、韩静并非房产所有人，无权处分该房产，无权作为出售人与庄学娟签订房产买卖协议。郑敬在未经郑大建授权的情况下擅自代郑大建签名属于无效。郑大建之后予以认可是与庄学娟、肖某恶意串通，以达到转移财产，对抗法院强制执行的目的。第二，庄学娟与郑大建、郑敬认可《协议书》约定的付款方式，即庄学娟将所谓的购房款1800000元打入肖某卡上，理由是因郑大建儿子郑敬向肖某借1800000元。庄学娟通过其丈夫庄某转账给肖某1000000元的时间是2017年8月25日；庄学娟转账给肖某200000元的时间是2017年9月26日，均在签订《协议书》之前。2017年12月7日转账100000元，2018年5月3日转账368000元，又是在签订协议后几个月，时间上不吻合。如果是支付购房款，按照交易习惯会约定明确的支付时间和金额，故庄学娟转账给肖某的款项不能证明系支付购房款。庄学娟与郑大建、郑敬主张庄学娟转账给肖某用于抵扣郑敬借肖某的1800000元，但从庄学娟提供的郑敬向肖某出具的两份借条上，所载明的借款时间与肖某转账给郑敬的时间也不吻合。肖某转账给郑敬的时间均在2013年至2014年，双方可能存在其他经济往来，不能证明系郑敬向肖某借款。郑敬出具两张借条给肖某，从备注可以看出仅是为了协议书上约定的支付方式能够成立而为，不能证明是真实的借款及借条。另主张肖某代郑敬还高某借款1249450元亦不成立，庄学娟提交的手机拍照及微信聊天的真实性不能确认，且无其他证据加以佐证，不足以证明存在郑敬向高某借款1249450元，肖某转账给高某不能证明是偿还郑敬欠高某的房产解押款。肖某与庄学娟及郑大建、郑敬关系密切，与本案有利害关系，其证言不具有证据效力。因此，庄学娟并未实际支付购房款。另郑大建于2018年1月4日将3号车库、4号店面、5号店面抵押给连江县农村信用合作社，抵押期限从2018年1月4日至2022年12月10日，如果店面已经卖给庄学娟，郑大建不可能再将店面抵押给信用社。第三，即使店面买卖协议成立，未办理过户登记系庄学娟自身原因造成，且庄学娟并未实际占有店面。连江县人民法院于2018年4月27日作出（2018）闽0122民初1275号民事裁定，查封5号店面，该店面登记在郑大建名下，法院有权查封。虽然庄学娟在法院查封前与郑大建、郑敬、韩静签订了《协议书》，即使《协议书》成立，但庄学娟在提出执行异议时提交了与郑大建、郑敬、韩静签订的另一份协议，约定因购置税过高，双方因经济原因协定店面过户时间拖延一年。故未办理过户登记是庄学娟怠于行使权利，系其自身原因造成的，不能对抗法院的强制执行。庄学娟提交的《委托服务协议书》及收款收据，在庄学娟提出执行异议时并未提交，收款收据不是正式发票，不能证明已支付该费用。《委托服务协议书》即使是真实的，仅能证明庄学娟曾经委托福州梦家园房产经纪服务有限公司协助办理过户手续，之后因自身原因没有办理，未办理过户产生的后果应由庄学娟承担。况且，庄学娟在签订协议后并未实际占有店面。庄学娟提供的《租赁合同》中，4号店面的《租赁合同》是郑敬与孙永林于2017年12月7日订立的，租赁期限三年，如果庄学娟已实际占有店面，就应由庄学娟作为出租人订立合同，郑敬无权租赁，庄学娟主张孙永林已转账支付了保证金，但提供的转账记录显示是孙爱华转账，并非孙永林转账。3号车库和5号店面的《租赁合同》，庄学娟在提出执行异议时，仅提交与何晓强的《租赁合同》，并主张肖某作为证明人在合同上签名。本案中，庄学娟提交了两份《租赁合同》，另一份是肖某、庄学娟与翁伟风于2018年3月14日签订的租赁期限为五年的《租赁合同》，两份合同租赁时间重叠，自相矛盾，且肖某是与庄学娟作为共同出租人，并非作为证明人，更进一步说明了庄学娟、肖某与郑大建、郑敬恶意串通。第四，庄学娟提供的连江县房产管理交易所的评估价为1883480元，但评估价并非市场交易价，不能以此证明不存在低价交易。且从连江县不动产登记申请书、连江县房屋（转移）登记申请表及土地、房产管理部门证明资料进一步证明了3号车库、4号店面、5号店面具备办理过户登记的条件，而庄学娟未办理过户登记系其自身原因造成，不能对抗法院的强制执行。庄学娟请求撤销（2018）闽0122民初1275号民事裁定书及（2019）闽0122执异36号执行裁定书，并解除对5号店面的查封的理由不能成立。请求法院判决驳回庄学娟的诉讼请求。 郑敬辩称，庄学娟主张的房屋交付经过属实。郑敬、郑大建与庄学娟的房屋买卖合同成立，双方系由于税费问题协商延缓过户。但庄学娟已向郑敬、郑大建支付了全部的购房费用，依法应认定庄学娟拥有案涉房屋所有权。 郑大建辩称，由于郑敬做生意失败，郑大建当时是同意了郑敬将案涉房屋卖掉后用于郑敬还款，并委托郑敬全权处理，所以郑大建没有直接在《协议书》上签字。郑大建同意将案涉房屋出售给庄学娟，也认可郑敬代郑大建在《协议书》上签字。许国平陈述案涉房屋并非庄学娟实际占有不是事实，承租人的租金都是直接给庄学娟的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据依法认定如下： 1、庄学娟提交的证据Ａ1《协议书》（三张）复印件一份；Ａ2连房权证Ｌ字第××号房屋所有权证、连房权证Ｌ字第××号房屋所有权证、连房权证Ｌ字第××号房屋所有权证、连凤国用（2008）第23416号国有土地使用证、连凤国用（2008）第23465号国有土地使用证、连凤国用（2008）第23415号国有土地使用证复印件各一份；Ａ3中的户口簿复印件一份；Ａ5中的土地、房产管理部门证明资料三份；Ａ7（2019）闽0122执异36号执行裁定书复印件一份以及郑敬提交的证据Ｂ1户口簿复印件一份，均来源合法、内容真实，与本案具有关联性，且证据间可以相互印证，依法均予以确认并在卷佐证。 2、庄学娟、许国平、郑敬对本院依职权调取的证据C1（2018）闽0122民初1275号民事裁定书、（2019）闽0122执217号受理执行案件通知书、（2019）闽0122执217号执行通知书、（2019）闽0122执217号之一执行裁定书复印件各一份；C2《协议书》（单张）均无异议，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院亦予以确认并在卷佐证。 3、证据Ａ3中的《郑敬欠肖某借款明细表》系庄学娟自行制作，本院依法不予认定。 证据Ａ3中的招商银行户口历史交易明细表（户名为庄某）、中国建设银行银行卡客户交易明细清单（共四张，户名为庄学娟）、结婚证复印件及证据Ａ10证人庄某的证言，仅证明庄学娟通过自己及配偶庄某的银行账户于2017年8月25日、2017年9月26日、2017年12月7日、2018年5月3日先后向肖某转账1000000元、200000元、100000元、368000元，合计1668000元。 证据Ａ3中的泉州银行分户明细账（户名为肖某）、中国建设银行银行卡客户交易明细清单（户名为肖某）、中国建设银行个人活期账户交易明细（户名为肖某）、收条和确认函截图照片、微信聊天记录截图（三张）、微信用户页面截图（两张）以及Ａ11证人高某的证言可以相互印证，证明2017年10月31日至2017年11月23日期间，肖某先后分六笔向高某转账合计1129450元，另通过刷卡方式于2017年11月23日和2017年11月24日向高某交付120000元，以上共计1249450元。此外，郑敬提交的证据Ｂ2福建海峡银行对私交易对手信息表（户名为陈秀华），可以证明2017年8月21日和2017年9月12日，高某先后向陈秀华（即郑敬的母亲）的福建海峡银行账户转账合计1000000元；2019年8月21日陈秀华通过该账户归还贷款199927.56元；2017年10月11日陈秀华通过该账户归还贷款803733.33元，结合房屋所有权证中登载的案涉的坐落于连江县店面于2017年10月13日办理了抵押注销手续（权利人为海峡银行连江支行），上述证据与庄学娟陈述的肖某代郑敬归还欠高某的房屋解押款以及郑敬陈述的高某将款转给其母亲陈秀华用于办理案涉房屋银行贷款解押手续的事实可以吻合。但肖某向高某支付款项1249450元的时间均是在2017年10月31日与之后（即案涉购房《协议书》签订当日与之后），而庄学娟在此之前已于2017年8月25日、2017年9月26日分两次共向肖某转账合计1200000元；肖某代郑敬支付给高某的款项与庄学娟转给肖某的上述款项，在金额上并不能完全吻合，无法认定上述款项之间存在关联性。 4、庄学娟提交的证据Ａ3中的中信银行卡账户交易明细（共六张，户名为肖某），仅能证明肖某于2013年5月27日至2014年11月12日共向郑敬转账合计1160000元，但所交付款项的性质不明，在缺乏其他证据佐证的情况下，不能认定上述款项系肖某与郑敬之间的借款。 就庄学娟提交的证据Ａ3中的《借条》，庭审中庄学娟已自认该《借条》是双方房屋买卖合同签订后，就款项进行结算后补写的。考虑到该《借条》形成的时间，且《借条》的内容与肖某和郑敬之间的账户交易明细不能吻合，故该《借条》不能证明郑敬向肖某借款的事实。 5、就庄学娟提交的证据A4《委托服务协议书》一份、福州梦家园房产经纪服务有限公司出具的《证明》一份、收款收据一张，本院认为，《委托服务协议书》和收款收据可以证明福州梦家园房产经纪服务有限公司于2017年10月18日与庄学娟签订《委托服务协议书》，协助庄学娟办理案涉房屋的过户手续。但福州梦家园房产经纪服务有限公司出具的《证明》系根据其经办人员陈敏陈述的经过所书写，陈敏在法院的调查笔录中陈述“当时交易中断，买方说卖方的税费由卖方承担，我们联系卖方时，卖方又表示正在协调，以中介的观点来看，肯定是推测他资金困难，没有钱缴纳税费。”陈敏的上述陈述中带有其本人的主观臆测，其证言不具有客观性；相应的，根据其陈述所出具的《证明》亦缺乏客观性；且《证明》中载明“办理过程中，郑大建、郑敬得知包括个人所得税等要交纳三十几万，其当即口头表示无法缴纳那么高的费用”，与陈敏在调查笔录中陈述的“因为按照通常的交易惯例，房屋交易中的税都是由买方承担，所以去交税时我只通知了买方，买方看到卖方的税费太高，表示不愿意代交，所以我后来又通知卖方，卖方当时表示正在协调中”，陈敏的上述陈述与《证明》内容明显存在偏差，故对该份证据依法不予确认。 6、庄学娟提交的证据A5中的连江县不动产登记申请书三份均无申请人签名，亦无收件人签名，不具有证明力，依法不予认定；证据A5中的连江县房屋（转移）登记申请表三张，均为复印件，无法确认其真实性，且申请表中未有登记机关的盖章确认，亦不予认定。 7、庄学娟提交的证据Ａ6《租赁合同》复印件一份、《店面租赁协议书》复印件两份、中国建设银行银行卡客户交易明细清单一张（户名为庄学娟），可以证明郑敬与孙永林就案涉的连江县凤城镇丹凤东路15号店面于2017年12月7日签订《租赁合同》，但约定保证金及租金均转到庄学娟的银行账户；此外，肖某、庄学娟于2018年3月14日、2019年3月4日先后与翁伟凤及何晓强就案涉的连江县凤城镇3车库和5号店面签订《店面租赁协议书》，翁伟凤于2018年3月14日已按约以银行转账方式向庄学娟交付承租抵押金及一季度的租金合计17900元。 8、对庄学娟提交的证据Ａ8证人肖某的证言，本院认为，就购房款的交付，肖某在本案庭审中陈述“第一笔1000000元在2017年七月到九月间转账交付，200000元是2017年转账，合同签订后不久，又转账了100000元，还有十几万是庄学娟分批通过现金方式交付给我的。最后，又通过转账交付了余款。”但在（2019）闽0122执异36号案件中，本院于2019年5月24日对肖某所制作的调查笔录中，肖某陈述“庄学娟把购房款打我卡上，我只记得庄学娟老公转账了一笔100万元到我账户，时间是在签订协议书之前。庄学娟打过一笔20万元，也是在签订协议之前。其他的后面陆陆续续支付给我。剩余的购房款，因为我和庄学娟有生意往来，有用货款抵扣，也有用微信、支付宝转账给我。”在购房款交付这一关键事实上，肖某前后陈述明显不一致，其证言缺乏真实性，故不予以采信。 9、庄学娟提交的证据A9中的《材料购销合同》系复印件，许国平对该证据的真实性持有异议，因庄学娟未能提供证据原件，无法核对上述证据的真实性，故本院对该证据依法不予认定。 证据A9中的《最高额抵押借款合同》，可以证明韩静、郑大建作为借款人，郑大建作为抵押人于2018年1月4日与连江县农村信用合作联社签订《最高额抵押借款合同》，贷款1050000元，结合房屋所有权证中登载的案涉的坐落于连江县3车库、4店面和5店面于2018年1月4日办理了抵押登记手续（权利人为连江县农村信用合作联社），可以判断上述贷款系以案涉房产作为贷款抵押物。 证据Ａ9中的福建省农村信用合作社贷款放款通知书、中国民生银行账户明细两张（户名为陈立新）可以看出，连江县农村信用合作联社于2018年1月12日向韩静放款，上述款1050000元实际系汇入受益人陈立新的账户，陈立新收取款项后于2018年1月18日至2018年1月29日期间，分二十笔向肖某转账合计1000000元。 证据A9中的福州农村商业银行存款明细账三张（户名为韩静）、连江县农村信用合作联社普通贷款账户交易明细查询登记簿两张可以看出，自2018年2月20日起，庄学娟按月向韩静转入款项用于支付韩静欠银行的上述贷款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郑大建就坐落于福建省连江县店面分别领有连房权证Ｌ字第××号《房屋所有权证》、连房权证Ｌ字第××号《房屋所有权证》、连房权证Ｌ字第××号《房屋所有权证》和连凤国用（2008）第23416号《国有土地使用证》、连凤国用（2008）第23465号《国有土地使用证》、连凤国用（2008）第23415号《国有土地使用证》。2017年10月31日，郑大建（委托郑敬）、郑敬、韩静与庄学娟签订一份《协议书》，约定郑大建、郑敬、韩静将郑大建坐落于福建省连江县的房产（产权证号分别为连房权证Ｌ字第××号、连房权证Ｌ字第××号、连房权证Ｌ字第××号）出售给庄学娟；出售价格为1800000元，交易中任何费用由出售人和购房人各出一半；郑大建、郑敬、韩静收到庄学娟定金1249450元，以收据收条为准；余款550550元，用郑敬借条方式归还，以借款收据，收条为准；买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由郑大建、郑敬、韩静与庄学娟承担缴纳；郑大建、郑敬、韩静应在2017年10月31日将房产交付庄学娟等内容。同时《协议书》第十一条其他约定载明：此郑大建的店面出让给庄学娟人民币壹佰捌拾万元整（￥1800000.／）。付款方式：庄学娟180万元打入肖某卡上，因郑大建儿子郑敬借肖某人民币壹佰捌拾万元整，一笔定金1249450整抵扣，余款550550元整用郑敬借条方式进行抵扣。肖某作为证明人亦在《协议书》上签名。同日，郑大建（委托郑敬）、郑敬、韩静与庄学娟还签订另一份《协议书》，肖某作为公正人在《协议书》上签名，约定上述3车库、4店面、5店面因购置税过高，双方因经济原因协定店面过户时间拖延一年；因店面还没有过户，因而店面贷款由郑大建、郑敬代为办理，所贷款项用于支付购买以上店面及车库，贷款卡由公正人保管，贷款金额由庄学娟偿还；在未过户之前，庄学娟将保存以上店面及车库的产权证及土地证等内容。2017年8月25日，庄学娟通过其配偶庄某向肖某转账1000000元；2017年9月26日，庄学娟向肖某转账200000元；2017年12月7日，庄学娟向肖某转账100000元；2018年5月3日，庄学娟向肖某转账368000元，以上共计1668000元。庭审中，郑大建、郑敬、肖某均认可，庄学娟已将包含上述款项在内的全部购房款1800000元支付给肖某，用于抵扣郑敬欠肖某的借款。 另查明，2017年8月21日和2017年9月12日，高某先后向陈秀华（即郑敬的母亲）的福建海峡银行账户转账合计1000000元。2019年8月21日，陈秀华通过该账户归还贷款199927.56元；2017年10月11日，陈秀华通过该账户归还贷款803733.33元。2017年10月13日，案涉的坐落于连江县店面办理了抵押注销手续（权利人为海峡银行连江支行）。肖某于2017年10月31日向高某转账1021250元（401250元＋500000元＋120000元）；于2017年11月22日向高某转账50000元（30000元＋20000元）；于2017年11月23日向高某转账58200元（30000元＋20000元），另通过刷卡方式向高某交付120000元，以上共计1249450元，以用于抵偿高某借给郑敬的房产解押款和其他费用。 2017年10月18日，庄学娟与福州梦家园房产经纪服务有限公司签订《委托服务协议书》，约定庄学娟委托福州梦家园房产经纪服务有限公司办理上述3车库、4店面、5店面的产权、土地证过户等相关事项过户手续，庄学娟按约支付服务费3200元。2017年11月1日，庄学娟、郑大建向连江县房产管理交易所申报办理上述3车库、4店面、5店面的转让手续，连江县房产管理交易所于2017年11月16日出具意见，载明上述3车库、4店面、5店面的评估价值分别为244760元、693000元、945780元，合计1883540元。 2017年12月7日，郑敬与孙永林就上述4店面签订《租赁合同》，将上述店面租赁给孙永林作为商铺使用；租赁期限自2017年12月8日至2020年12月7日，并约定保证金及租金均转到庄学娟的银行账户。2018年3月14日，肖某、庄学娟与翁伟凤就上述3车库和5店面签订《店面租赁协议书》，将上述车库和店面出租给翁伟凤经营包装食品使用，租赁时间自2018年3月15日至2023年3月14日。同日，翁伟凤按约以银行转账方式向庄学娟交付了承租抵押金及一季度的租金合计17900元。2019年3月4日，肖某、庄学娟与何晓强就上述3车库和5号店面又签订了《店面租赁协议书》，将该车库和店面出租给何晓强经营美容养生使用，租赁时间从2019年4月1日至2022年3月31日。 2018年1月4日，韩静、郑大建与连江县农村信用合作联社签订《最高额抵押借款合同》，向连江县农村信用合作联社贷款1050000元，借款时间自2018年1月4日起至2022年12月10日止，郑大建作为抵押人，以案涉的3车库、4店面和5店面作为贷款抵押物，并办理了抵押登记。2018年1月12日，连江县农村信用合作联社向韩静放款，将款1050000元汇入受益人陈立新的账户。陈立新收取款项后于2018年1月18日至2018年1月29日期间分二十笔向肖某转账合计1000000元。之后，庄学娟于2018年2月20日向韩静转入7946元；于2018年3月18日向韩静转入7946元；于2018年4月19日向韩静转入7175.46元；于2018年5月20日向韩静转入7689元；于2018年6月19日向韩静转入7944元；于2018年7月18日向韩静转入7688元；于2018年8月20日向韩静转入7980元；于2018年9月19日向韩静转入7688元；于2018年10月21日向韩静转入7785元；于2018年11月21日向韩静转入7945元；于2018年12月21日向韩静转入7689元；于2019年1月21日向韩静转入7945元；于2019年2月20日向韩静转入7946元；于2019年3月21日向韩静转入7177元；于2019年4月23日向韩静转入7946元；于2019年5月20日向韩静转入7705元；于2019年6月26日向韩静转入7946元；于2019年7月21日向韩静转入7703元，均用于支付韩静欠连江县农村信用合作联社的上述贷款，现上述贷款尚未还清。 本院在审理原告许国平与被告郑大建、郑敬民间借贷纠纷一案中，于2018年4月27日作出（2018）闽0122民初1275号民事裁定书，裁定：“一、查封（限制处分权）郑大建所有的坐落于福建省连江县店面的房产（权利证书号：连房权证Ｌ字第××号、连凤国用（2008）第23415号）”该案民事判决生效后，许国平于2019年1月14日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，并于2019年1月17日向郑大建、郑敬发出执行通知书。上述查封房屋的诉讼保全措施自动转为执行中的措施。庄学娟于2019年5月13日对执行查封（限制处分权）被执行人郑大建所有的坐落于福建省连江县店面的房产，提出书面异议。本院于2019年5月27日作出（2019）闽0122执异36号执行裁定书，驳回庄学娟的异议请求。庄学娟对上述裁定不服，遂提起案外人执行异议之诉。2019年7月23日，本院又作出（2019）闽0122执217号之一执行裁定书，裁定：“查封被执行人郑大建所有的坐落于连江县车库【权利证书号：连房权证Ｌ字第××号、连凤国用（2008）第23465号】、30＃楼层1层4店面【权利证书号：连房权证Ｌ字第××号、连凤国用（2008）第23416号】的房产，期限为三年。” 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故本案的争议焦点为： （一）在人民法院查封之前，庄学娟与郑大敬就案涉房屋是否已订立合法有效的书面买卖合同。本案中，郑大建作为案涉房屋的登记所有权人于2017年10月31日已与庄学娟签订了《协议书》，将案涉房屋出卖给庄学娟。《协议书》中“郑大建”的签名虽由郑敬代签，但诉讼过程中，郑大建陈述郑敬系受其所托在《协议书》上代为签字，并认可将案涉房屋出售给庄学娟的事实，可以认定上述房屋买卖合同于法院查封之前已经订立。 （二）在人民法院查封之前，庄学娟是否已合法占有案涉房屋。诉讼过程中，庄学娟、郑敬、郑大建均陈述案涉房屋在2017年11月至12月间已经交付给庄学娟。此外，庄学娟及肖某于2018年3月14日已与翁伟凤就案涉3车库和5店面签订了《店面租赁协议书》，翁伟凤也将承租抵押金和租金交付给庄学娟，可以认定庄学娟在人民法院查封之前已对上述房屋实现了支配、控制和收益。 2018年1月4日，韩静、郑大建虽与连江县农村信用合作联社签订了《最高额抵押借款合同》，又以案涉房屋作为抵押物向银行贷款1050000元。但从该笔贷款的流向来看，上述款项实际转入了肖某的银行账户中；且抵押贷款期间，庄学娟均按月向韩静汇入款项用于归还上述贷款，与庄学娟、郑敬陈述的上述抵押贷款系庄学娟以韩静、郑大建的名义向银行申请，并经三方同意将款打入肖某的账户，再由庄学娟以韩静名义还款的事实可以吻合，可以认定该笔贷款的实际使用人应为庄学娟，亦印证庄学娟已实际支配并控制案涉房屋。 （三）庄学娟是否已支付全部购房价款。本院认为，庄学娟和郑敬提供的银行流水明细等，仅能证明庄学娟与肖某之间的款项往来，且上述款项金额与购房价款金额并不能完全吻合，无法确认两者之间的关联性，不能认定庄学娟转给肖某的款项即系案涉房屋的购房款。此外，在本案审理过程中，庄学娟主张以转账给肖某的方式支付了案涉房屋购房款1668000元，剩余款项系通过现金交付；而在（2019）闽0122执异36号案件审理中，庄学娟陈述除2017年8月25日通过庄某转账给肖某1000000元和2017年9月26日庄学娟转账给肖某200000元的两笔款项，另外是现金交付或庄学娟公司和肖某公司贷款往来抵扣，两次陈述前后不一致。在本案审理中与（2019）闽0122执异36号案件审理中，肖某就上述购房款项交付的陈述也不一致。鉴于上述情形，郑敬、郑大建、肖某虽均认可庄学娟已支付了全部购房款1800000元，但现有证据仍不足以证明购房款已全部支付，对庄学娟主张的价款已支付完成的事实不予采纳。 （四）未办理过户登记的原因。本院认为，庄学娟提供的福州梦家园房产经纪服务有限公司出具的《证明》和中介人员陈敏的证言缺乏客观性，均不足以证明案涉房屋非因归责于买受人的原因未办理过户登记。庄学娟在（2019）闽0122执异36号案件审理中自述因案涉房屋购置税过高以及双方经济原因将店面过户时间拖延一年，即庄学娟自述未办理过户登记系基于买卖双方的原因；但在本案庭审中，庄学娟又陈述系因郑大建、郑敬未能缴纳高额税费，故暂缓过户，庄学娟先后陈述不一致，应以其在前的陈述为准。 综上所述，本案中，庄学娟与郑大建等人就案涉房屋签订的《协议书》虽是在本院查封该房屋之前，案涉房屋在此之前亦已交付给庄学娟实际占有，但庄学娟未能证明其已支付全部购房价款，亦未能证明房屋未办理过户登记非因归责于庄学娟的原因。因此，庄学娟的主张缺乏依据，不予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回庄学娟的诉讼请求。 案件受理费10240元，由庄学娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  张质蕴 人民陪审员  陈 芳 人民陪审员  张忍忍 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  林文静 附：本案适用的主要法律条文 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。