河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再687号再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：河南佳洪电器制造有限公司（原河南华美电器制造有限公司），住所地：新郑市郭店镇双拥路与吉祥路交叉口东南。法定代表人：郑闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王红卫，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁阳东，河南宇法律师事务所律师。再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：李凯峰，男，汉族，1977年2月25日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王红卫，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁阳东，河南宇法律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：孙孝伟，男，汉族，1959年11月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：胡明全，河南智言律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：蒋端平，男，汉族，1971年12月27日出生，住浙江省淳安县。委托诉讼代理人：马晓军，浙江浙兴律师事务所律师。再审申请人河南佳洪电器制造有限公司（简称佳洪公司）、李凯峰因与被申请人孙孝伟、一审被告、二审被上诉人蒋端平房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终9637号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月15日作出（2018）豫民申9554号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人佳洪公司、李凯峰的共同委托诉讼代理人王红卫、丁阳东，被申请人孙孝伟的委托诉讼代理人胡明全，一审被告、二审被上诉人蒋端平的委托诉讼代理人马晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳洪公司、李凯峰申请再审称，一、原二审判决认定佳洪公司、李凯峰、蒋端平与孙孝伟订立的房屋租赁合同无效，却又适用合同中的违约金条款，属于适用法律错误。1、佳洪公司、李凯峰、蒋端平与孙孝伟签订的租赁合同系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五十八条规定，无效合同的当事人承担的是补偿性责任。违约责任条款是当事人约定的惩罚性条款，其适用的前提是合同有效且当事人没有信守，合同有效是承担违约责任的前提。既然本案租赁合同补充协议无效，那么当事人约定的违约条款也无效，本案应当依据《合同法》关于合同无效的后果来处理。2、原二审判决将违约金条款认定为合同中独立存在的解决争议方法的条款错误。《合同法》第五十七条规定的解决争议方法的条款，是指合同当事人约定采用何种方式解决双方因履行合同发生的争议和纠纷。本案租赁合同第十九条约定了争议解决的方法，第十二条专门约定了违约金条款，二者完全不交叉。二、原二审判决认定因佳洪公司、李凯峰的过错导致合同无效，属于认定事实错误。1、在房屋租赁市场上，有证房子的租金要高于无证房子的租金。孙孝伟对有证房屋和无证房屋价格的不同是明知的。2、案涉租赁合同明确约定租赁房屋无须办理房屋产权证，这表明孙孝伟为了低价承租房屋，明知涉案房屋没有产权证书，且主动要求无须办理产权证书。3、一审判决认定孙孝伟在签订合同时明知所租房屋没有办理规划许可证并对合同无效存在过错是正确的。三、原二审判决判令李凯峰按照《债权确认书》的内容支付孙孝伟300万元及利息，属于认定事实和适用法律错误。《债权确认书》不是普通的债权凭证，而是由涉案租赁合同及补充协议衍生而来的，《债权确认书》系租赁合同及补充协议的从合同,根据《合同法》第五十六条规定，应当认定无效。综上，请求撤销原二审民事判决，维持原一审民事判决。孙孝伟辩称，一、根据《合同法》第五十七条、第五十八条、第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款。违约金条款属于合同双方当事人的清算条款，当然有效。二、佳洪公司、李凯峰、蒋端平违背诚实守信原则，故意违约，明知租赁物没有建设规划许可证却故意与孙孝伟签订租赁合同，存在恶意欺诈。三、佳洪公司、李凯峰应当办理土地的建设工程规划手续，而怠于办理，又将标的物另租给第三人，目的是否定其与孙孝伟之间的《租赁合同》的法律效力,达到解除合同的目的。四、孙孝伟在二审期间申请法院调查案涉土地能否办理建设工程规划许可证，经调查，佳洪公司、李凯峰从未向新郑市规划发展服务中心申请过办理建设工程规划许可证。五、依照双方签订的《意向书》、《租赁合同补充协议》，孙孝伟全面履行了合同，但佳洪公司、李凯峰却多次违约不按约定交付租赁物，直至最后为了多收租金而另租给他人。孙孝伟诉至人民法院，后双方进行调解，于2015年8月29日签订《租赁合同补充协议书》，李凯峰出具《债权确认书》同意补偿300万元，达成协议后，孙孝伟撤回起诉。之后，李凯峰分两次支付了利息40万元。生效判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回佳洪公司、李凯峰的再审请求，维持原二审民事判决。蒋端平称，原一、二审判决蒋端平不承担民事责任正确。其它意见同佳洪公司及李凯峰的意见。2016年8月11日，孙孝伟起诉至新郑市人民法院，新郑市人民法院于2016年12月9日作出（2016）豫0184民初4576号民事判决。孙孝伟不服提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2017年4月5日作出（2017）豫01民终1402号民事裁定，撤销原判决，发回新郑市人民法院重审，在发回重审后孙孝伟变更诉讼请求为：1、解除其与佳洪公司、李凯峰、蒋端平签订的《租赁合同书》及其补充协议；2、判令佳洪公司、李凯峰、蒋端平返还孙孝伟已支付租金1150万元；3、判令佳洪公司、李凯峰、蒋端平向孙孝伟支付逾期履行违约金、赔偿金、补偿金共计4409.96万元，以上共计5559.96万元；4、判令佳洪公司、李凯峰、蒋端平对上述债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费由佳洪公司、李凯峰、蒋端平承担。新郑市人民法院一审认定事实：2014年4月1日甲方河南华美电器制造有限公司（简称华美公司）与乙方孙孝伟签订《意向书》一份，内容：经协商甲方同意现把郭店镇工业园区华美公司厂房黄金大道以北所有楼房（北边双拥路边2500平方左右的仓库除外）出租给孙孝伟，按孙孝伟要求施工保证经营，合同于2014年4月26日之前签订，经双方同意，给蒋端平付定金壹佰万元人民币，给李凯峰付定金伍拾万元人民币，打如下出租方股东账号：蒋端平中国农业银行浙江省德清县乾元支行6228480358582961878李凯峰中国工商银行郑汴路支行6212261702003955259。双方出租价格如下：1、符合乙方使用并经有关部门验收交房后免租期6个月，租期为16年（不含免租期）。2、第一、二、三年租金为12元/平方。3、第四、五年租金为15元/平方。4、第六年开始，租金每两年递增一次，按上浮10%递增。甲方由蒋端平、李凯峰签字，乙方由孙孝伟签字。2014年6月16日，华美公司和蒋端平、李凯峰（以下简称甲方）作为出租方与孙孝伟（以下简称乙方）作为承租方签订《租赁合同书》，内容：第一条，租赁物位置、面积、功能和用途。1.1甲方将位于新郑市郭店镇黄金大道以北的土地及地上所建办公楼及厂房、仓库（以下简称租赁物）水、电、消防等院内所有设施租赁给乙方经营使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为实测实量平方米（建筑设施所占土地的土地证，房产证及规划红线图复印件盖章交给乙方存档）。1.2本租赁物的功能为仓储、物流、展示等，包租给乙方使用。乙方根据自主经营需要，自行制作广告标示安装经营。因转变功能所需办理的全部手续由乙方按照政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的费用由乙方自行承担（土地变更使用性质的费用由甲方负责缴纳）。乙方自行改、扩建的建筑物，在合同期满后或合同提前终止后属于甲方，在租赁期间内遇到国家征地拆迁，扩建部分补偿款按壹拾陆年的比例分成。国家赔偿的搬迁费、装修费归乙方及乙方的商户所有。第二条、租赁期限。2.1租赁期限为壹拾陆个经营年，自起租之日起延续12个月计算为一个经营年度（以下简称年）。2.2租赁期限届满前叁个月，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条，免租期及租赁物的交付。3.1租赁物的免租期为陆个月，即：（1）从2014年11月30日起至2015年5月31日止，免租期内甲方不收取任何费用。（2）所有厂房、仓库及配套设施自2014年11月30日交付日起计算免租期，办公楼自2015年4月30日交付日起计算免租期。（3）如逾期交付，按逾期天数加倍增加免租期。免租期自租赁物实际交付之日起开始计算。……4.1租赁保证金。本合同租赁保证金为人民币壹佰伍拾万元整（小写：1500000元），本合同签订后，乙方2014年4月1日由孙天德支付给蒋端平、李凯峰的意向金转变为租赁保证金。租赁期限届满，在乙方承担本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。……第五条，租赁费用支付。5.1支付费用时间。（1）本合同签订后15日内，乙方向甲方预付部分租赁费和设施费壹仟万元。（2）起租日起甲方向乙方开具有效票据，乙方收到发票后15日内向甲方支付第一年度预付费剩余的费用（预付款抵第一年度费用），以后费用的计算时间为每隔12个月支付下一年度（12个月）的租赁费和设施费。……第十一条，租赁物的转租。乙方可将租赁物的面积转租，但转租的管理工作由乙方负责，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。……第十二条，合同的解除。12.1未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同，若乙方提前终止本合同，则须承担该年度租赁费用百分之十五的违约金，并赔偿甲方的损失。12.2未经乙方书面同意，甲方不得提前终止本合同，如甲方提前终止合同，甲方则须承担该年度租赁费用百分之十五的违约金，并赔偿乙方的损失，损失包括但不限于乙方发生改扩建的支出、律师费以及乙方可能获得的利益等，同时还须赔偿乙方市场商户的全部经济损失。……第十三条，免责条款。13.1若因政府的另行规划，收回土地导致甲方无法继续履行本合同时，甲方可以解除本合同，甲乙双方因此负责，但甲方应退还乙方未租用期间的租金及合同保证金。13.2凡因发生严重自然灾害、战争或者其他不能预见的、不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，或者部分不能履行时，遭受不可抗力一方由此免责。但甲方应退还乙方未租用期间的租金及合同保证金。第十四条，合同的终止。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物交予甲方。……第十八条，其他事项。未尽事宜，双方可再达成书面补充协议，与本合同具有同等法律效力。第十九条，争议解决。因履行本合同而产生的争议，双方应本着友好、平等、互利的原则协商解决，如协商不成，向租赁物所在地人民法院诉讼解决。第二十条，本合同一式肆份，双方各持两份，经双方签字后生效。甲方由蒋端平、李凯峰签字，乙方由孙孝伟签字。见证方由蒋端平签字、华美公司盖章。2015年8月29日，华美公司（甲方）、蒋端平（乙方）、李凯峰（丙方）、孙孝伟（丁方）签订《补充协议》，协议约定：一、甲乙丙丁四方一致同意：乙方在原《租赁合同书》中的一切权利和义务均由丙方享有和承担，由甲方和丙方继续履行。丁方均不要求乙方承担义务，包括返还租金、保证金，承担违约责任等。因甲方、乙方、丙方没有取得二期土地的土地使用权，因此，丁方承诺不再承租二期房屋。如果取得二期土地使用权，丁方有优先承租权，另行协商。因没有按时交纳租赁房屋，向丁方补偿300万元；丁方已经支付的租金和保证金壹仟伍佰万元，其中1050万元冲抵一期房租。其中的100万元和补偿300万元，共计400万元丙方支付丁方（丙方另出具手续）。二、因租赁房屋没有按约定交付给丁方，给丁方造成了损失，现甲方和丙方向丁方补偿如下：1、将原《租赁合同书》第三条第3.1约定的租赁物的免租期陆个月变更为壹拾贰个月，自租赁房屋实际交付之日起算。2、将《租赁合同书》第四条第4.2项约定的第1年至第3年租金每月每平方米人民币捌元，设施费每月每平方米人民币4元，变更为：第1年至第3年租金和设施费为每月每平方米总计人民币壹拾元。三、继续履行原《租赁合同书》。1、本协议签订后45日内。甲方和丙方筹资，将一期的现有的两栋房屋及3、4仓库部分（红线内）共计约2.8万平方米打好地坪及做好路通、水通、电通工作，交付丁方使用（无须办理房屋产权证），每逾期一日需向丁方支付壹万元/日的违约金，直到甲方和丙方全部履行完毕。2、甲方和丙方将上述房屋交付丁方，交付后10个工作日内，丁方负责撤回在郑州市中级人民法院对甲乙丙三方的起诉，并将查封甲方的土地[土地证号：新土国用（2013）第070号]解封。3、本协议签订后90日内，甲方和丙方筹资再在一期上建单层两栋房屋（约8300平方米）交付丁方使用（无须办理房屋产权证）。如甲方和丙方未在约定的期限内交付承租房屋，则每逾期一日需向丁方支付壹万元/日的违约金，直至甲方和丙方全部履行完毕。4、租赁设施全部交付后，甲方和丙方不再干涉。四、丁方作为承租方应积极配合甲方或丙方办理贷款所需的手续（仅限于本租赁合同项下的土地及地上设施配合，丁方不提供任何形式的贷款担保），怠于协助给甲方和丙方造成损失的，应予赔偿。五、本协议的生效。1、本协议经甲方盖章、乙方、丙方、丁方签字后生效。2、若丁方未按本协议第三条撤回起诉、解除查封或接收房屋的，则丁方不享有本协议第二条约定的免租期和租金优惠。3、原《租赁合同书》与本协议相冲突的以补充协议为准，其他约定不变。甲方有华美公司加盖公章，乙方有蒋端平签字，丙方有李凯峰签字，丁方有孙孝伟签字。孙孝伟于2014年4月1日，向蒋端平汇款100万元，向李凯峰汇款50万元，作为保证金。合同签订后，孙孝伟于2016年6月19日向蒋端平汇款500万元作为预付租金，于2016年6月20日向蒋端平汇款170万元作为预付租金，于2016年6月20日向李凯峰汇款330万元作为预付租金。李凯峰于2016年3月2日向孙孝伟付款20万元，于2016年8月15日向孙孝伟付款20万元。2015年8月29日，李凯峰向孙孝伟出具《债权确认书》一份，内容：本人李凯峰依据2015年8月29日的《租赁合同书》补充协议欠孙孝伟人民币肆佰万元整（壹佰万元退款和叁佰万元补偿款），叁年还清，年息百分之拾，半年付息一次，叁年到期后，肆佰万元折抵租金，不再付息。债权确认人由李凯峰签字。另查明，1、华美公司于2013年在新郑市国土资源局办理了土地登记，土地使用者：华美公司，土地坐落：新郑市郭店镇吉祥路东侧黄金大道北侧，土地证号：新土国用（2013）第070号，权属性质：国有。用途：工业。涉案土地系（2013）第070号土地的一部分。2、关于在涉案土地上建造的房屋是否具备建设工程规划许可证问题，该院到新郑市规划发展服务中心调取相关证照材料，得到新郑市规划服务中心未收到佳洪公司（曾用名：华美公司）办理建设工程规划许可证申请的回复。3、华美公司于2017年8月29日变更名称为佳洪公司。新郑市人民法院一审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，作为出租方的佳洪公司、李凯峰、蒋端平，将涉案土地及厂房、仓库、办公楼出租给承租人孙孝伟。经佳洪公司申请，该院到新郑市规划发展服务中心调取，得到新郑市规划服务中心未收到佳洪公司（曾用名：华美公司）办理建设工程规划许可证申请的回复。故认为，因涉案厂房、仓库、办公楼未取得建设工程规划许可证，佳洪公司、李凯峰、蒋端平与孙孝伟签订的《租赁合同书》和《补充协议》，违反法律的强制性规定，为无效协议。《租赁合同书》和《补充协议》认定无效后，不再涉及违约和解约的问题，故孙孝伟请求解除案涉《租赁合同书》及《补充协议》的诉讼请求不予支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。华美公司、蒋端平、李凯峰、孙孝伟在《〈租赁合同书〉补充协议》中约定：蒋端平在原《租赁合同书》中的一切权利和义务均由李凯峰享有和承担，由华美公司和李凯峰继续履行，孙孝伟均不要求蒋端平承担义务。合同无效并不影响双方在合同中约定有关责任的承担，故孙孝伟请求蒋端平承担还款责任的诉讼请求不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故佳洪公司、李凯峰应当返还孙孝伟已经支付的保证金及预付租金共计1150万元，对于孙孝伟的该部分诉请予以支持。本案中，导致《租赁合同书》及《补充协议》无效的主要原因系因双方在租赁合同中约定的租赁标的物，即相关厂房、仓库、办公楼等没有办理规划许可证，办理规划许可证是出租方的责任和义务，因此佳洪公司对于该合同无效存在过错，而孙孝伟在签订标的如此大的合同时，也应注意到所租赁标的物的真实状况，孙孝伟在签订合同时没有尽到充分的注意义务，欲租赁不符合国家法律规定的标的物，并且从合同内容上来看，孙孝伟在签订合同时对于所租赁的房屋没有办理规划许可证是明知的，因此对于合同无效，孙孝伟自身也存在过错。双方过错程度各半，故对于孙孝伟的损失，佳洪公司、李凯峰与孙孝伟各自应承担一半责任。关于孙孝伟的损失，佳洪公司、李凯峰占用孙孝伟保证金及预付租金1150万元期间，给孙孝伟造成了利息损失，佳洪公司、李凯峰应按照中国人民银行同期贷款利率的50%向孙孝伟支付资金占用期间的利息：其中以150万元为基数，从2014年4月1日起计算至还清之日止；以500万元为基数，从2014年6月19日起计算至还清之日止；以500万元为基数，从2014年6月20日起计算至还清之日止。关于佳洪公司、李凯峰辩称李凯峰于2016年3月2日、2016年8月15日两次共计向孙孝伟支付的40万元应视为返还的本金的辩称意见，不予支持，该40万元应视为支付孙孝伟的利息损失，应当从给孙孝伟造成的利息损失中扣除。关于李凯峰2015年8月29日出具的《债权确认书》中确认的300万元补偿款，因该《债权确认书》是基于《补充协议》相关条款出具的补偿确认，而《补充协议》无效后，《债权确认书》亦为无效协议。合同无效，当事人在该协议中相关违约责任的约定一并无效，因合同无效后的法律后果由法律直接规定，故即不存在违约责任的适用，也不应依据当事人在无效合同中违约约定，来判定是否应当承担合同无效的法律责任。故孙孝伟根据《债权确认书》中约定的违约责任要求佳洪公司、李凯峰、蒋端平支付300万元补偿款和109万元利息，没有法律依据和合同依据，不予支持。相应的，孙孝伟依据《补充协议》中约定的违约条款要求佳洪公司、李凯峰、蒋端平支付违约金1825万元及利息的诉请，亦不支持。关于孙孝伟要求佳洪公司、李凯峰、蒋端平赔偿其融资损失1639万元及其他损失536.96万元，该数额仅为孙孝伟单方计算且其未提供相关证据予以证明，故不予支持。新郑市人民法院于2018年5月25日作出（2017）豫0184民初3843号民事判决：一、佳洪公司、李凯峰于判决生效之日起十日内返还孙孝伟支付的保证金及预付租金共计1150万元并支付资金占用期间的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的50%，以150万元为基数，从2014年4月1日起计算、以500万元为基数，从2014年6月19日起计算、以500万元为基数，从2014年6月20日起计算，均计算至还清之日止，扣除佳洪公司、李凯峰已经支付的40万元）；二、驳回孙孝伟的其他诉讼请求。案件受理费319798元，保全费5000元，共计324798元，由佳洪公司、李凯峰负担95800元，由孙孝伟负担228998元。孙孝伟不服一审判决，上诉请求：依法撤销新郑市人民法院（2017）豫0184民初3843号民事判决书并依法改判。本案诉讼费、保全费等由佳洪公司、李凯峰、蒋端平承担。河南省郑州市中级人民法院二审查明的事实除与一审法院一致外，另查明，二审中孙孝伟向该院提出调查取证申请，要求对佳洪公司讼争土地能否办理建设工程规划许可证进行调查取证。2018年8月6日，新郑市规划发展服务中心出具的一份《情况说明》显示，根据《郑州市城乡规划管理条例》第四章第四十二条，建设单位向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证应当提交下列材料：（一）书面申请；（二）使用土地的有关权属证明文件；（三）建设项目批准、核准、备案文件或者相关文件；（四）建设工程设计方案；（五）法律、法规、规章规定的其他材料。河南省郑州市中级人民法院二审认为：2014年4月1日，华美公司与孙孝伟签订意向书，华美公司将其厂房黄金大道以北所有楼房出租给孙孝伟，按孙孝伟要求施工保证经营，经双方同意由孙孝伟给蒋端平支付定金100万元，向李凯峰支付定金50万元，租赁期限不含免租期为16年。当日，孙孝伟如约向蒋端平、李凯峰进行了支付。2014年6月16日，华美公司、蒋端平、李凯峰与孙孝伟签订租赁合同，华美公司、蒋端平、李凯峰将黄金大道以北的土地及地上所建办公楼、厂房、仓库等院内所有设施租赁给孙孝伟经营使用，租期16年，租赁保证金为1500万元，孙孝伟已支付给蒋端平、李凯峰的意向金转为租赁保证金。同时在合同第十二条合同的解除条款中明确约定，未经对方书面同意，不得提前终止本合同，否则应承担该年度租赁费用15%的违约金，并赔偿损失。孙孝伟分别于2016年6月19日、20日向蒋端平汇款500万元、170万元，于2016年6月20日向李凯峰汇款330万元。2015年8月29日，华美公司、蒋端平、李凯峰与孙孝伟又签订租赁补充协议，约定蒋端平在原租赁合同中的权利义务由李凯峰享有和承担。因未按照约定交付租赁房屋，向孙孝伟补偿300万元。孙孝伟已交纳的1500万元，其中1050万元冲抵一期房租，另外100万元和补偿款300万元，由李凯峰支付给孙孝伟。应于协议签订后45日内将现有的房屋及部分仓库交付孙孝伟使用，每逾期一天需支付孙孝伟1万元违约金，直到全部履行完毕。同日，李凯峰向孙孝伟出具债权确认书，确认欠孙孝伟400万元，3年还清，年息10%，半年付息一次等。上述协议签订后佳洪公司并未依约履行。本案讼争土地2013年即办理土地登记，佳洪公司作为讼争土地使用权人，负有申请相关部门办理建设工程规划许可证的义务。佳洪公司申请一审法院向新郑市规划发展服务中心调取的证明显示，从双方签订意向书收取孙孝伟各项款项至今4年多的时间里，佳洪公司从未到该中心办理过建设工程规划许可证。二审时，孙孝伟申请该院调取案涉土地能否办理建设工程规划许可证。新郑市规划发展服务中心向该院出具了《郑州市城乡规划管理条例》第四章第四十二条规定的《情况说明》一份，说明了建设单位向主管部门申请办理建设工程规划许可证的程序为：1、书面申请；2、使用土地的有关权属证明文件等。据此该院认为，形成本案诉讼，导致合同无效，系因佳洪公司、李凯峰的过错所造成。合同无效，但不影响合同中独立存在的解决争议方法的条款的效力。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原审庭审中，佳洪公司、李凯峰对三份合同的真实性均无异议，佳洪公司、李凯峰应按此支付孙孝伟租金和保证金共计1150万元，因合同约定违约金过高，应按月息二分计算。孙孝伟要求过高部分，不予支持。一审法院关于此项利息的认定不当，予以纠正。另，关于债权确认书的问题，该确认书系针对前期未按约交付租赁房屋，自愿对孙孝伟进行的补偿，且利息约定并不超过法律规定，故李凯峰应按债权确认书的内容，支付孙孝伟欠款300万元及利息。一审法院对该确认书未予认定不妥，予以纠正。河南省郑州市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）豫01民终9637号民事判决：一、撤销（2017）豫0184民初3843号民事判决第二项即：驳回孙孝伟的其他诉讼请求。二、变更（2017）豫0184民初3843号民事判决第一项为：佳洪公司、李凯峰于判决生效之日起十日内返还孙孝伟租金和保证金共计1150万元及利息（按月息2%计算，以150万元为基数，从2014年4月1日起计算、以500万元为基数，从2014年6月19日起计算、以500万元为基数，从2014年6月20日起计算，均计算至还清之日止）；三、李凯峰于判决生效之日起十日内支付孙孝伟欠款300万元及利息（利息从2015年8月29日起以年息10%计算，扣除已支付的40万元）；四、驳回孙孝伟的其他诉讼请求。一审案件受理费319798元，保全费5000元，共计324798元，由佳洪公司、李凯峰负担97439.4元，孙孝伟负担227358.6元，二审案件受理费319798元，由佳洪公司、李凯峰负担223858.6，孙孝伟负担95939.4元。本院再审查明，孙孝伟于2014年6月19日向蒋端平汇款500万元作为预付租金，于2014年6月20日向蒋端平账汇款170万元作为预付租金，于2014年6月20日向李凯峰汇款330万元作为预付租金。本院再审查明的其他事实与原审基本一致。本院再审认为，关于佳洪公司、李凯峰、蒋端平与孙孝伟签订的《租赁合同书》和《补充协议》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉厂房、仓库、办公楼未取得建设工程规划许可证，佳洪公司、李凯峰、蒋端平与孙孝伟签订的《租赁合同书》和《补充协议》因违反法律的强制性规定，为无效协议。关于案涉租赁合同约定的违约金能否得到支持的问题。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。根据《合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。所谓违约，就是违反合同约定，违约金系违反合同约定支付的赔偿金，若合同无效，则不存在违反合同约定的情况，也不存在对合同履行完毕的期待利益。此外，所谓合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，通常指的是关于解决民事责任的程序性约定条款，包括仲裁条款、选择受诉法院条款等，结合案涉合同具体内容来看，本案当事人关于违约金的约定并非关于解决争议方法的条款，案涉合同中关于违约金的约定应为无效，因此，孙孝伟关于支付违约金的主张缺乏法律依据，不能成立。关于案涉合同无效后损失应如何赔偿的问题。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效损害的是双方当事人对合同成立的信赖利益，当事人应承担缔约过失责任，赔偿的标准应当以实际造成的损失为依据。本案中，佳洪公司、李凯峰占用孙孝伟保证金及预付租金1150万元期间，给孙孝伟造成了利息损失。由于办理规划许可证是出租方的责任和义务，因此佳洪公司、李凯峰对于案涉合同无效存在过错，而孙孝伟在签订合同时未尽到应有的注意义务，并且从合同相关内容上来看，孙孝伟在签订合同时对于所租赁的房屋没有办理规划许可证应是明知的，其自身对于案涉合同无效亦存在过错。故对于孙孝伟的损失，原一审判令佳洪公司、李凯峰与孙孝伟按照5：5的比例分担并无不当，本院再审对此予以确认。佳洪公司、李凯峰应按照中国人民银行同期贷款利率的50%向孙孝伟支付资金占用期间的利息：其中以150万元为基数，从2014年4月1日起计算至本息付清之日止；以500万元为基数，从2014年6月19日起计算至本息付清之日止；以500万元为基数，从2014年6月20日起计算至本息付清之日止。关于《债权确认书》的问题，本案中出租方在前期未按时向承租方交付房屋，客观上给承租方造成了损失，双方约定对承租方补偿300万元。《债权确认书》系补偿约定的表现形式，是当事人的真实意思表示，也是当事人对自己民事权益的合法处分，不因租赁合同无效而无效，故对于该《债权确认书》的效力应当予以认定，该确认书可以作为当事人承担责任的事实依据。此外，从本案中当事人利益状态看,肯定《债权确认书》的效力更有利于维护当事人的利益平衡,同时这也是诚实信用原则的体现。原二审依据《债权确认书》判令李凯峰支付孙孝伟300万元及利息并无不当。李凯峰向孙孝伟支付的40万元应从该300万元利息中扣除。综上，原审适用法律不当，河南佳洪电器制造有限公司、李凯峰的再审请求部分成立，本院再审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终9637号民事判决第一项；撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终9637号民事判决第四项；三、变更河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终9637号民事判决第二项为：河南佳洪电器制造有限公司、李凯峰于本判决生效之日起十日内返还孙孝伟支付的保证金及预付租金共计1150万元并支付资金占用期间的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的50%，以150万元为基数，从2014年4月1日起计算；以500万元为基数，从2014年6月19日起计算；以500万元为基数，从2014年6月20日起计算，均计算至本息付清为止。）；四、变更河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终9637号民事判决第三项为：李凯峰于本判决生效之日起十日内支付孙孝伟欠款300万元及利息（利息从2015年8月29日起以年息10%计算至本息付清为止，扣除已支付的40万元）；五、驳回孙孝伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费319798元，保全费5000元，共计324798元，由河南佳洪电器制造有限公司、李凯峰负担103935元，孙孝伟负担220863元，二审案件受理费319798元，由河南佳洪电器制造有限公司、李凯峰负担102335元，孙孝伟负担217463元。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  丁 亮审判员  邹新哲二〇一九年十月二十八日书记员  张淑俐