贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9270号原告：林玉芬，女，汉族，1972年12月15日出生，住贵州省毕节市。原告：龙成刚，男，彝族，1974年12月21日出生，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：彭晓洁（特别授权），贵州靖毕律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：陈继（一般授权），贵州靖毕律师事务所实习律师。被告：毕节市浩宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区创美世纪城一号楼七楼，统一社会信用代码：915205020827803290。法定代表人：严贵林，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵波（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文媛（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。原告林玉芬、龙成刚与被告毕节市浩宇房地产开发有限公司（以下简称浩宇房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙成刚及二原告的委托诉讼代理人彭晓洁、陈继，被告浩宇房开公司的委托诉讼代理人赵文媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林玉芬、龙成刚向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理毕节创美农副产品批发交易中心一期第7幢1层011号商品房的不动产登记权属证书并交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂定35565.54元（违约金以353886.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月31日计算至被告向原告实际交付涉案商品房不动产登记权属证书之日止，暂时计算到2019年7月31日）；3、本案所涉诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年10月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：ＣＭＮＭ01-Ｓ120），约定原告购买被告开发的毕节市七星关区的毕节创美农副产品批发交易中心一期第7幢1层011号房（房号：7-1-011），总价款为353886.00元，合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了首付款183886.00元，余款170000.00元以银行按揭方式支付。根据合同约定：被告应于2016年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告在180日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。被告未按合同约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应当承担违约责任。综上所述，原告诉至贵院，请求支持原告诉请。被告浩宇房开公司辩称，被告虽未按照《商品房买卖合同》约定期限将涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告，但逾期原因系政府行政征收行为未完成所造成，而按照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第5款之约定，该逾期行为属于行政不可抗力，属于约定免责范围，被告对此无需承担违约责任。理由如下:《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定:“出卖人承诺于2016年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”;《商品房买卖合同》补充协议第九条“对合同第二十二条(房屋登记)的说明及补充”条款第5款约定:“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”。本案中，涉案房屋所属项目在2015年9月29日依法取得“房屋预售许可证”后正式进入市场销售，并于2015年10月竣工交付使用。但因涉案房屋建设项目所在区城内毕节市工能委原毕化有限责任公司约1451.4平方米的土地无法完成征收交付被告公司，导致整个一期建设项目国有土地的挂牌出让、土地落宗无法推进，进而直接导致了包括涉案房屋在内的一期项目无法办理不动产权属证书。为此，被告多次向七星关区人民政府反映、报告，并引起了政府的重视。2015年11月26日，毕节市七星关区人民政府向毕节市工业和能源委员会发出“七星府函〔2015〕105号”关于支持配合土地征收工作的函，就涉及的土地征收问题商请协助办理。因该工作未得到推进落实，2016年6月16日，七星关区人民政府再次向毕节市工业和能源委员会发出“七星府函〔2016〕39号”函，请求支持完成涉案项目区域未完成的征收工作。因征收工作涉及市区两级政府及国土部门，2016年8月9日，市工能委根据七星关区人民政府的函件致函市国土资源局，请求就征收工作进行指导。2017年4月12日，七星关区房屋征收管理局致函被告公司，告知涉案未征收土地已完成征收，要求被告公司尽快办理土地出让手续，为加快土地挂拍进度，被告于2017年4月18日书面向七星关区政府报告，请求快速办理相关证照。2017年10月20日，七星关区人民政府向毕节市人民政府作出“七星府呈〔2017〕212号”毕节市七星关区人民政府关于帮助收回毕节市工业和能源委员会土地使用权的请示，该文件明确指出:“因我区已征收补偿完毕的毕节市工业和能源委员会及其下属原贵州毕华有限责任公司部分土地使用权未收回，项目用地暂未完善用地手续，导致项目一期商业用房及3栋安置房现不能办理不动产权证”。由此可见，涉案房屋转移登记有关文书不能交付及不动产权证书的办理系因政府未及时完成土地征收及交付导致，而根据双方签订的补充协议，双方在合同订立时已对涉案房屋登记过程中若出现逾期时的特别情形作出了明确约定，即假设出现因政府部门行为造成被告不能按照《商品房买卖合同》约定期限交付有关文书办理转移登记，将视为行政不可抗力，被告不承担违约责任。该约定属于民事意思自治范围，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同约定，应当按照合同严格原则得到执行。综上所述，原告提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护被告合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据，即原告所举身份证、被告所举营业执照、法定代表人身份证明及身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举《商品房买卖合同》及补充协议、贵州增值税普通发票、中国工商银行存款凭证、关于办证资料的通知。经本院审查认为，该证据符合证据的三性，能够证明本案相关事实，本院予以采信，但不能完全达到原告的证明目的。二、对被告所举证据《商品房买卖合同》及补充协议、投资协议、房屋征收通告、毕节市国土资源局毕国土资呈（2017）172号文件、毕国土资函（2017）239号文件、毕节市人民政府毕府复（2017）102号批复、七星关区人民政府七星府函（2015）105号函、（2016）39号函、毕节市工能委函、七星关区房屋征管局文件七星房征函（2017）24号函，被告向七星关区政府的请求报告，毕节市人民政府文件七星府呈（2017）212号请示、商品房预售许可证、关于土地合宗的批复，涉案楼栋的初始登记、EMS邮寄单、邮政流程跟踪单、通知书。经本院审查认为，该组证据符合证据三性，本院予以采信，但不能完全达到被告的证明目的。本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，毕节市七星关区人民政府（甲方）与贵州省益聚投资有限公司（乙方）签订《毕节市创美农副产品交易中心投资协议》，约定乙方投资开发建设毕节市创美农副产品交易中心项目。2014年5月22日，毕节市七星关区人民政府（甲方）与贵州省益聚投资有限公司（乙方）、被告浩宇房开公司（丙方）签订《毕节市创美农副产品交易中心投资协议补充协议》，该补充协议约定甲方同意乙方指定丙方以丙方的名义完成投资协议项下项目的开发建设，享有投资协议中乙方的所有权利，承担投资协议中乙方的全部义务等内容。之后，被告对毕节市创美农副产品交易中心进行开发建设，并于2015年9月29日取得毕节市创美农副产品批发交易中心一期商品房屋预售许可证。2015年10月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：ＣＭＮＭ01-Ｓ120），约定原告购买被告开发的毕节市七星关区毕节创美农副产品批发交易中心一期第7幢1层011号房（房号：7-1-011），建筑面积60.45平方米，套内建筑面积59.00平方米，用途：商业，该商品房价款为353886.00元。合同约定：转移登记：（一）出卖人承诺于2016年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列方式处理：......（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。同日，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第九条第5项约定：因政府机关行为造成的逾期视为不可抗力，出卖人不承担任何违约责任。本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款。原告认为，被告未按合同约定办理房屋转移登记，并将房屋不动产权证书交付原告，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。另查明：2018年9月15日，七星关区国土资源局作出批复，同意涉案项目所在区域三个地块进行合宗。2019年5月29日，被告浩宇房开公司取得毕节市七星关区毕节创美农副产品批发交易中心一期第7幢不动产权证书。2019年9月17日，被告向原告邮寄了《关于办证资料的通知》。被告浩宇房开公司现已为涉案第7幢楼栋的部分业主办理了不动产权证。本院认为，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，各方当事人均应当全面履行合同义务。根据原、被告双方于2015年10月19日签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告承诺于2016年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。但是，原、被告又签订《补充协议》约定，因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，被告不承担任何违约责任。《补充协议》的上述约定，应认定为原、被告双方将政府原因导致的逾期作为出卖人的免责事由。从七星关区国土资源局作出的批复可知，因政府机关行为影响房屋权属证书办理的时间截止至2018年9月15日。应从该时间起算，顺延商品房买卖合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的间隔期间（2015年10月19日至2016年10月31日期间），为被告应该履行交付商品房转移登记有关文书的时间。即被告应于2019年9月27日前交付商品房转移登记有关文书。而本案被告已于2019年5月29日取得涉案楼栋的不动产权证书，故对原告诉请判决被告支付交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求，本院不予支持。上述《商品房买卖合同》约定，原告委托被告浩宇房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房被告已经符合办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市浩宇房地产开发有限公司于原告林玉芬、龙成刚缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告林玉芬、龙成刚办理位于毕节市七星关区毕节创美农副产品批发交易中心一期第7幢1层011号房不动产权证书并交付原告；二、驳回原告林玉芬、龙成刚的其他诉讼请求。案件受理费345.00元(已减半收取)，由被告毕节市浩宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年十月十五日书记员  张井红