重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初1039号原告（反诉被告）：吴扬华，男，1946年1月28日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：吴鸿（系原告吴扬华之子，特别授权），男，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：肖前军，重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:李先国，男，1969年2月4日出生，汉族，现住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：魏明金，重庆宏愿律师事务所律师。被告：梁吉香，女，1971年5月4日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：唐炜菊（系被告梁吉香表妹），女，住重庆市奉节县。原告（反诉被告）吴扬华与被告（反诉原告）李先国、梁吉香、第三人中国移动通信集团重庆有限公司巫山分公司（以下简称“移动巫山分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，于2018年7月19日作出（2018）渝0237民初98号民事判决。宣判后，被告（反诉原告）李先国不服，提出上诉。重庆市第二中级人民法院审理后，于2018年12月16日作出（2018）渝02民终第2499号民事裁定，因被告（反诉原告）李先国在二审举示的新证据，导致原判决认定事实不清，依法撤销本院（2018）渝0237民初98号民事判决，发回本院重审。本院于2019年3月12日重新立案。同日，原告（反诉被告）吴扬华向本院提出申请，请求撤回对第三人移动巫山分公司的起诉。经本院审查后，裁定予以准许。2019年3月27日，被告（反诉原告）李先国申请对租赁房屋经营的九洲四海酒店装潢价值及店内设施价值进行鉴定，本院依法委托重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司进行了评估鉴定。适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴扬华的委托诉讼代理人吴鸿、肖前军，被告（反诉原告）李先国及委托诉讼代理人魏明金，被告梁吉香的委托诉讼代理人唐炜菊到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，并作出决定，现已审理终结。原告(反诉被告）吴扬华向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2011年10月20日签订的《租房协议书》无效；2.判决由被告支付房屋占有使用费6万元（另自2016年11月1日起至二被告搬离房屋之日止按月支付1万元的房屋使用费用）；3.责令二被告搬走房屋内的可移动设施设备（不可移动物件装饰装潢等不得拆除和损毁）；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2011年10月20日，原告吴扬华将其位于巫山县庙宇镇禹王宫居委会七星街14号的房屋出租给被告李先国、梁吉香，并与被告李先国签订了《租房协议书》。双方约定：...甲方（原告）同意将底楼、二、三、四、五楼租给乙方（被告）使用，租赁时间为2011年11月1日至2021年11月1日止，年租金壹拾贰万元整...房屋租金采用预付方式，签协议当日预付当年全额租金，次年如需继续租用，必须提前一个月内交付房租...房屋租赁期满后，乙方应如期交还房屋...。《租房协议书》签订后，二被告将承租的房屋用于经营旅馆。2013年10月30日，二被告将承租于甲方的房屋，出租给移动巫山分公司，并签订了《房屋租赁合同》，约定：...租赁期共60个月，自2013年10月31日至2018年10月30日止...该房屋每年租金9.9万元，五年共计49.5万元...租金按年结算...，据了解，二被告已经一次性收取了租金49.5万元。2016年5月至今，原告多次催收二被告支付房屋占有使用费，二被告拒不支付，且至今继续占用房屋，故为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求支持。被告（反诉原告）李先国辩称，原告的诉讼请求无事实依据，且所诉部分事实与本案无关。1.诉讼请求2要求被告按月支付1万元的房屋使用费，不符合客观事实，没有法律依据，本案的事实是涉案房屋在2016年11月16日就由原告之子将被告经营的九洲四海酒店一楼部分封锁，二至五楼部分封锁，涉案房屋一直处于原告掌控，被告没实际租用。2.诉状中2013年10月30日被告将涉案房屋出租给案外人，收取租金49.5万元的事实与本案无关，被告是基于与原告于2013年9月18日签订的补充协议中约定的转租权，而将承租的房屋转租他人。3.原告诉讼请求1认为原、被告签订的租房协议无效，无法律依据，原、被告一直按照租房协议在履行，该协议没有违反法律禁止性和国家公共利益及社会公共利益，不应认定为无效。4.对于诉讼请求3，被告对所租赁房屋进行装潢，截止开庭之日已未使用或者存放8年之久，已没有撤出和搬离的可能和必要。5.对诉讼请求4，由于系原告擅自封锁了被告经营的酒店，造成被告经营酒店停业至今，原告的房屋闲置，所造成的损失应当由原告自行承担。本案的诉讼费用及反诉费用应当由原告承担。被告（反诉原告）李先国向本院提出反诉请求：1.判决确认吴扬华擅自封锁李先国租用房屋经营酒店的行为违约，并由吴扬华向李先国支付违约金20万元；2.判决吴扬华赔偿李先国对该租房装修损失108万元；3.由吴扬华向李先国支付酒店停止损失43万元。4.诉讼费用由吴扬华承担。事实和理由：2011年10月20日，李先国与吴扬华签订《租赁协议》，吴扬华将位于巫山县庙宇镇七星街14号房屋一幢共五层租赁给李先国经营九洲四海酒店，李先国与吴扬华签订协议后，就对该房产进行了两次装修，共投入装修费用共计150万元左右。2016年11月1日，吴扬华与其子吴斌一起将李先国经营的“五洲四海”酒店大门上锁，禁止李先国继续经营该酒店，同时造成李先国租给移动巫山分公司的租赁合同无法续签。吴扬华的违约行为，造成原定的十年租赁合同只使用了五年，对该租赁房屋所有的装潢、室内购置的电器及酒店设备全部失去使用价值，吴扬华还拒绝李先国拿走经营酒店内的所有设备，造成李先国从2016年11月1日起至今酒店处于停业状态，停业损失高达100余万元。综上，吴扬华与李先国签订《租赁协议》后将房屋出租给李先国经营酒店，李先国对该房屋进行了装潢，合同期内，该房产归李先国使用、占有和收益，吴扬华以李先国未按期支付租金为由封锁李先国经营酒店大门的行为，造成李先国对该酒店的投入全部失去使用价值，从吴扬华锁门至今，李先国的酒店损失高达100余万元，即使吴扬华出租的房产产权不齐，也是吴扬华的过错，且该租赁房产并没有被相关部门认定为违章建筑。故吴扬华应当对自己的违约行为造成的损失承担赔偿责任。被告梁吉香辩称，同意被告（反诉原告）李先国的答辩意见。原告（反诉被告）吴扬华针对反诉请求辩称，1.涉案房屋的产权一直在办理之中，该房屋是否具有权属证书、是否系违章建筑均没有影响反诉人的经营行为。反诉被告只是对原有房屋进行翻扩建，相关手续正在办理中。双方签订租房协议时，李先国也没未对房屋权属及是否违章建筑提出异议，在租赁过程中，也没给李先国的经营造成任何损失。2.反诉被告没有违约行为，不应当支付违约金。本案因相应的建设工程规划许可证正在办理中，其租赁合同应为无效合同。合同无效后，应当根据过错确认责任承担比例。反诉原告李先国具有完全过错，应向反诉被告承担赔偿责任。反诉原告拒绝给付租金的行为，给反诉被告造成了损失，且反诉被告有理由相信反诉原告不会再履行剩余租金的义务，因此才主张合同无效。涉案房屋在翻扩建前就由反诉原告李先国在租用做生意，翻扩建后也是李先国租用做生意，李先国对该房屋的权属及改扩建是清楚的，且所涉案房屋是否办理产权证书、是否取得规划许可证书并不影响反诉原告的经营，反诉被告对此没有过错。3.反诉原告要求赔偿其房屋装潢损失费108万元没有事实和法律依据。反诉原告没有提供证据证明其损失108万元。没有提供证据应承担举证不力法律后果。原、被告双方明确约定房屋装修归反诉被告所有，要求赔偿也违背了诚实信用的原则。《租房协议书》第六条的约定是双方真实意思表示，没有任何胁迫和欺诈。4.反诉原告要求赔偿停业损失43万元，无任何依据。宾馆停业完全是反诉原告的行为引起的，因其拒不支付租金，使得反诉被告有理由担心其不会履行支付剩余租金的义务，且反诉被告在此前也多次催告，锁门也是无奈之举。反诉被告封锁一二楼不属实，反诉原告将一楼租赁给移动巫山分公司在使用，反诉被告只对该房屋的二至五楼进行了锁门，且在锁门后，反诉被告在诉讼期间也同意反诉原告继续经营，并在法院的调解下同意由其找人接手经营，并没有禁止其经营，而是反诉原告自己拖延。反诉原告也没有证据证实其有停业损失。5.反诉被告并没有禁止反诉原告继续经营宾馆，反诉原告反诉不属实。2016年11月1日前，反诉被告多次电话联系反诉原告，要其支付租金，否则将收回房屋。2016年10月20日，反诉被告曾书面通知反诉原告夫妻商谈租房事宜，但反诉原告拒绝缴纳房租，也拒谈租房事宜，并拒绝在通知书上签字。在这个过程中反诉被告封锁了宾馆，因此，反诉被告没有封锁一楼门市，对当时移动巫山分公司的营业没有任何影响，封锁宾馆后，反诉被告一直和反诉原告协商，告知其可以自己继续经营，也可以将宾馆转让，并要求其如不租赁应该将宾馆可移动的内设设备搬走，但反诉原告拒绝搬走宾馆内物品，也不接受宾馆，因此反诉原告称反诉被告禁止其继续经营宾馆不属实。6.反诉原告夫妻在本案中具有完全过错，除应当支付房屋占有使用费外，还应当赔偿反诉被告的损失。因反诉原告夫妻拒绝支付租金，且继续占用房屋，导致反诉被告的房屋至今不能使用也不能租赁，其行为违背了双方的约定，也不符合法律的规定，给反诉被告造成了重大的损失，因此，反诉被告除要求支付欠付租金6万元外，还应当从2016年11月1日至反诉原告实际交还房屋止的占有使用费用按照1万元一个月的标准支付（占用至今约34个月金额为34万元），故计算至今反诉被告的损失约为40万元。7.本诉、反诉的诉讼费用由反诉人承但。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴扬华原在重庆市巫山县庙宇镇七星街14号（原七星街20号）有砖混结构房屋一幢（共三层）、建筑面积314.34平方米，于2003年办理了房屋所有权证。2010年，吴扬华将该房屋推倒重建，共修建房屋五层（含第一层）。至一审法庭辩论终结，重建房屋未取得建设工程规划许可证。2011年10月20日，以吴扬华为甲方，李先国为乙方，双方签订《租房协议书》。约定“一、经甲乙双方协定，甲方同意将底楼、二、三、四、五楼租给乙方使用，租赁时间：2011年11月1日至2021年11月1日止，年租金壹拾贰万元整，前伍年房租不变，第陆年房租随市场物价涨跌。房屋租金采用预付方式，签订协议当日预付当年全额房租，次年如需继续租用，必须提前1月交付房租。二、甲方给乙方提供水电，费用由乙方支付并按时缴纳。三、甲方提供给乙方的房屋，乙方必须按政策、法规合法经营、违法经营，违者后果自负。一切税费乙方必须按时缴纳。五、乙方如需对甲方房屋装修时，必须取处甲方同意，不得擅自改变房屋主体结构，特别是承重墙，并承担租赁期间对甲方房屋的管理和承租范围内的日常维修。六、租赁期满后，乙方应如期交还房屋，交房屋时，不得拆走和故意损毁装潢、灯具等设备。七、本协议一式二份，签字生效”。协议签订后，李先国对承租房屋进行了装修，取名九洲四海宾馆，并与梁吉香共同经营管理。2013年9月18日，以吴扬华为甲方，李先国为乙方，双方签订《房屋租赁补充协议》。约定“甲乙双方于2011年10月20日签订《租房协议书》一份，双方约定租期从2011年11月1日至2021年11月1日止，同时对费用的支付、房屋转租权、房屋装修等作出了具体约定，但在租赁的过程中，为了乙方的经营活动更好的适应市场的需要，双方决定对原租赁合同进行变更，并达成补充协议如下：一、甲方同意乙方在租期内有权将一楼门市转租他人，甲方不得干涉，也不得主张解除合同，否则给第三人造成的损失由甲方负责赔偿。二、乙方为了生产经营的需要，有权对房屋进行装修，不得阻挠，但乙方不得擅自改变房屋的主体结构，不得拆除承重墙，并承担对所租房屋的管理和日常维护（自然损耗除外）。三、租赁期满后，乙方交房时，可移动物件乙方有权搬走，不可移动物件装潢等不得拆除和损毁，也不得折价要求甲方付费。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字生效。”2013年10月30日，李先国与移动巫山分公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定李先国将承租的部分一楼（前述合同中的底楼）房屋转租给移动巫山分公司，约定每年租金9.9万元，租赁期5年至2018年10月30日届满。2013年11月，李先国向移动巫山分公司一次性收取49.5万元。李先国认可，移动巫山分公司租用的房屋租金，占房屋年总租金12万元的50%即6万元。房屋租赁后，李先国向吴扬华付清了2011年11月1日至2015年10月31日的房屋租金。2015年11月1日至2016年10月31日的房屋租金仅支付6万元。2016年10月20日，吴扬华向梁吉香发出《通知》，通知李先国、梁吉香在2016年11月1日前与吴扬华商谈下一阶段房屋租用事宜，并于2016年11月1日前交清所有房租，逾期不交视为违约，吴扬华将解除《租房协议书》并追究违约责任。2016年11月1日，吴扬华之子吴斌将李先国经营的宾馆大门上锁，将李先国租赁的一楼经营宾馆部分及二至五楼房屋封锁，移动巫山分公司租用房屋仍继续使用。2019年3月27日，李先国向本院提出申请，要求对其租赁经营的九洲四海宾馆装潢价值及店内设施价格进行鉴定。经本院审查后，依法委托重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司（以下简称“恒申达公司”）进行鉴定。2019年7月26日，恒申达公司作出《重庆市巫山县人民法院受理反诉原告李先国与反诉被告吴扬华房屋租赁合同纠纷一案涉及的九洲四海酒店装潢及店内设施追溯性评估项目评估报告》【重恒申达（司法）资评报字（2019）第005号】、《重庆市巫山县人民法院受理反诉原告李先国与反诉被告吴扬华房屋租赁合同纠纷一案涉及的九洲四海酒店装潢及店内设施市场价值评估项目评估报告》【重恒申达（司法）资评报字（2019）第006号】。重恒申达（司法）资评报字（2019）第005号评估报告的评估结论为：截至评估基准日2016年10月1日，重庆市巫山县人民法院委托评估反诉原告李先国与反诉被告吴扬华房屋租赁合同纠纷一案涉及的九洲四海酒店装潢及店内设施的市场价值评估结果为29.367万元（其中：酒店装潢评估原值35.042万元，评估净值21.728万元；设施设备评估原值16.39万元，评估净值7.639万元，合计评估原值51.432万元，评估净值29.367万元）。重恒申达（司法）资评报字（2019）第006号评估报告的评估结论为：截至评估基准日2019年5月22日，重庆市巫山县人民法院委托评估反诉原告李先国与反诉被告吴扬华房屋租赁合同纠纷一案涉及的九洲四海酒店装潢及店内设施的市场价值评估结果为18.055万元（其中：酒店装潢评估原值36.504万元，评估净值14.601万元；设施设备评估原值16.39万元，评估净值34.54万元，合计评估原值52.894万元，评估净值18.055万元）。另查明，李先国、梁吉香于2011年6月23日登记结婚，于2018年10月9日登记离婚。上列事实，有《房屋所有权证》，《国有土地使用证》，《租房协议书》，《房屋租赁补充协议》，巫山县国土资源和房屋管理局出具的《证明》，巫山县庙宇镇村镇管理办公室出具的《证明》，《通知》、《物品清单》，（2016）渝0237民初4083号民事判决书，（2018）渝0237民初98号民事判决书，重恒申达（司法）资评报字（2019）第005号评估报告，重恒申达（司法）资评报字（2019）第006号评估报告及庭审笔录等予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在重新审理中法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”吴扬华出租给李先国的房屋，至今未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故双方签订的《租房协议书》、《房屋租赁补充协议》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”吴扬华按照《租房协议书》约定，要求李先国支付2015年11月1日至2016年10月31日期间尚欠的房屋占有使用费6万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2016年11月1日，吴扬华之子吴斌将租赁的一楼部分房屋（移动巫山分公司转租的除外）、二至五楼的房屋封锁，李先国并未占有使用，其要求李先国支付该部分房屋以后的占有使用费，缺乏事实根据，本院不予支持。2016年11月1日，吴扬华之子吴斌未封锁移动巫山分公司转租的房屋，并同意其继续使用至转租的期限届满。因李先国已收取移动巫山分公司转租期间的房屋占有使用费，故李先国应向吴扬华支付转租房屋之后的房屋占有使用费，直至转租的期限届满，即2018年10月30日。李先国认可转租房屋使用费占整个房屋使用费12万元的50%即6万元，故李先国应从2016年11月1日起至2018年10月30日止，按照0.5万元/月的标准，向吴扬华支付转租房屋的占有使用费12万元。移动巫山分公司转租的期限届满，已将转租房屋交还给吴扬华，故转租房屋不再存在支付占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李先国向吴扬华租赁的房屋，李先国自己使用的部分，实际已由吴扬华于2016年11月1日管理；李先国转租给移动巫山分公司的房屋，租赁期满后，移动巫山分公司已交还给吴扬华。故本案不存在返还租赁房屋的问题。但李先国应当按照《租房协议书》、《房屋租赁补充协议》约定，将租赁房屋内应属其所有的、可以搬离的物品搬离。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”未形成附合的装饰装修物，吴扬华不同意利用，可由李先国拆除，并限期搬离，但不得对房屋造成损害，否则应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，由吴扬华、李先国按照过错各自分担现值损失。吴扬华明知房屋未取得建设工程规划许可证而将房屋出租，李先国在租赁房屋时亦未进行核实，对合同的无效双方均具有过错。结合本案实际，对导致租赁合同无效的过错，确定由吴扬华、李先国各自承担50%的责任。租赁合同无效所造成的损失，以2016年11月1日为基准日，确定已形成附合的装饰装修物的损失即装潢损失，和截止评估日止、未形成附合的装饰装修物的损失即设备设施的减损损失。结合重恒申达（司法）资评报字（2019）第005号、第006号评估报告，租赁房屋的装潢损失为21.728万元，设备设施的减损损失为4.185万元，合计25.913万元。李先国向吴扬华租赁房屋时，与梁吉香系夫妻关系，且租赁房屋实际为李先国、梁吉香共同经营管理，因此所产生的权利义务，应当由李先国、梁吉香共同享有和承担。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告（反诉被告）吴扬华与被告（反诉原告）李先国于2011年10月20日签订的《租房协议书》无效。被告（反诉原告）李先国、被告梁吉香支付原告（反诉被告）吴扬华房屋使用费18万元（其中，至2016年10月31日止的房屋使用费6万元；自2016年11月1日起至2018年10月30日止移动巫山分公司转租的房屋使用费12万元）。原告（反诉被告）吴扬华、被告（反诉原告）李先国、被告梁吉香共同承担不能拆除的已形成附合物的酒店装潢损失21.728万元、设施设备损失4.185万元，共计25.913万元，即由原告（反诉被告）吴扬华赔偿给被告（反诉原告）李先国、被告梁吉香12.9565万元。（以上第二、三项合并扣除后，由被告（反诉原告）李先国、被告梁吉香共同于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）吴扬华支付5.0435万元。）四、被告（反诉原告）李先国、被告梁吉香于本判决生效后十日内，将位于重庆市巫山县庙宇镇七星街14号房屋一幢（共五层）内、属于可拆除的设施设备部分（即恒申达公司评估报告中的设施设备评估净值3.454万元）的财物予以搬走。五、驳回原告（反诉被告）吴扬华的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）李先国的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费0.13万元，由被告（反诉原告）李先国、梁吉香负担;反诉案件受理费2.019万元，由原告（反诉被告）吴扬华负担0.2891万元，被告（反诉原告）李先国负担1.7299万元。评估鉴定费0.8万元，由承担原告（反诉被告）吴扬华承担0.4万元，被告（反诉原告）李先国承担0.4万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  金绍国人民陪审员  毛正林人民陪审员  何红炼二〇一九年十月二十八日书 记 员  黄 艳