四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0524民初1566号 原告：魏登华，男，1962年5月17日出生，汉族，住四川省叙永县。 原告：梁明美，女，1972年12月28日出生，汉族，住四川省叙永县。 二原告委托诉讼代理人：李君，重庆德裕律师事务所律师。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所：叙永县党校宿舍二楼。 负责人：刘勇，分公司总经理。 委托诉讼代理人：牟新平，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李会明，男，公司员工。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所：成都市金牛区三洞桥路15号4楼。 法定代表人：罗平。 原告魏登华、梁明美与被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称嘉联分公司）、被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁明美及原告魏登华、梁明美委托诉讼代理人李君、被告嘉联分公司委托诉讼代理人李会明到庭参加诉讼；被告嘉联公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告魏登华、梁明美向本院提出诉讼请求：1、判决被告嘉联分公司、嘉联公司按《房屋互换协议书》约定，立即为原告办理叙永县来国际大楼18-4号房屋的不动产权证，并从2014年1月17日起，以588000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金至原告取得不动产权证时止；2、判决二被告按《房屋互换协议书》及附图约定，将位于叙永县来国际（房产大楼至盐店口方向编号为4号）的门市（建筑面积约43.40㎡，套内面积为42.789㎡）交给原告，并办理该门市的不动产权证；判决二被告从2016年3月7日起，以1260000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金至原告取得不动产权证时止。事实和理由：2012年5月19日，原告魏登华与被告嘉联分公司签订《房屋互换协议书》，约定原告用叙永镇西大街146号房屋（住宅面积40㎡，商业用房面积23㎡）交换被告嘉联分公司在建的“东来国际”房屋，商业用房建筑面积43.40㎡，附图明确标注套内面积42.789㎡，住宅面积为147㎡；补偿被告嘉联分公司250000元；被告嘉联分公司用于交换的房屋在竣工验收合格后书面或公告通知原告接房；被告嘉联分公司在房屋交付后三个月内办理房屋产权证并承担办证的所有费用。协议签订后，原告按约将房屋腾空并交付给被告嘉联分公司。被告嘉联分公司于2013年将住房交付给原告，但未办理产权证。门市在未实际向原告交付的情况下，被告嘉联分公司于2013年9月6日与原告签订了《门市租赁合同》，约定在30个月内办理门市两证。2019年5月22日，叙永县人民法院判决解除了前述《门市租赁合同》，但被告嘉联分公司至今未交付门市和办理不动产证。原告认为被告嘉联分公司已多项违约，应当依法履行合同义务并承担违约责任。被告嘉联分公司为被告嘉联公司的分公司，其责任应当由被告嘉联公司承担。诉讼中，原告表示如果建筑面积与套内面积不能对应，以套内面积确定交付门市；如果只能按现有状况交付门市，可折价计算赔偿相差的面积。 被告嘉联分公司辩称，住房已于2013年交付原告，争议问题是住房未办理不动产权证。《房屋互换协议书》约定三个月内办理不动产证，但因宏观政策原因未能及时办理；在能够办不动产权证后，被告通知了原告；原告提交相关手续后要求门市一并办证，因门市涉及面积争议，未能达成一致意见，就未再办理不动产证。原告实际已经得到了房屋，并无实际损失，且原、被告也未约定逾期办证应当赔偿损失，原告提出的住房未办证的损失不应支持。至于门市争议，原、被告在签订《门市租赁合同》时实际已履行了按期交房义务，未办理不动产证主要是原告不认可公摊面积未提供办证依据所致，且原告已获得了门市租金，其主张赔偿损失无事实依据。被告同意在原告提供相关资料后及时到房产登记部门办证，但房产登记部门办证的时间不能确定。原、被告对办证均有责任，请求法院依法处理。 被告嘉联公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2010年8月24日，叙永县发展和改革局向被告嘉联公司发出《关于盐店口公益设施配套改造工程建设投资项目登记备案的通知》，准予叙永县盐店口公益设施配套改造工程备案。同年9月10日，叙永县规划建设局为被告嘉联公司颁发了《建设用地规划许可证》。2011年9月29日，被告嘉联分公司成立，为被告嘉联公司的分公司。2012年5月19日，被告嘉联分公司为甲方、原告魏登华为乙方，签订《房屋互换协议书》，约定“甲方经有关部门批准实施叙永县盐店口公益设施配套改造项目，需拆迁乙方的房屋，经双方协商就房屋互换有关事宜达成如下协议：一、乙方向甲方交换的房屋位于：叙永镇西大街146号，木结构，／层，产权证号：叙字第号，建筑面积63.12㎡；其中商业服务房23㎡，非住宅／㎡，住宅房40㎡、未确权房／㎡。二、甲方用于交换乙方的房屋位于：1、商业服务房：乙方的商业服务房，甲方用在建的‘东来国际’大楼临西大街方向拟建的多层建筑一层商业服务房进行交换，从房产大楼至盐店口方向起编号为4号，建筑面积约43.40㎡（详见附图）。2、住宅用房：乙方的住宅用房，甲方用在建的‘东来国际’大楼Ａ右户型18楼框架结构、建筑面积约147㎡的住宅进行交换（详见附图）。三、甲乙双方房屋交换后补差情况……乙方补甲方人民币250000.00元……七、甲方用于交换的房屋建筑面积以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，如有超出或不足，商业服务房按12600元／㎡、住房按2600元／㎡进行结算。八、房屋交付后，由甲方在三个月内提供办理《房屋所有权证》、《土地使用证》的手续资料交相关单位办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，乙方应予积极配合。办理上述证照的税、费，按有关规定执行……十、违约责任……2、甲方逾期交房，参照《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十执行支付补助费。十一……十三、其它约定：1、‘两证’办理涉及的费用由甲方负责。水电到户，乙方不承担费用。”附图标明门市编号为4号，形状为长方形状，中对中（含墙体厚度的一半）宽度为3000ｍｍ，长度为14266ｍｍ。下划线部分为手写内容，罗阳明、曾国平等其他几户换房户也签订有类似的《房屋互换协议书》。原告魏登华用于互换的前述房屋系其与原告梁明美共同共有。2013年6月24日，叙永县盐店口公益设施配套改造工程竣工验收；10月16月，被告嘉联分公司向原告交付了18-4号住房。2013年9月6日，原告魏登华为甲方、被告嘉联分公司为乙方，签订《门市租赁合同》，约定“甲方门市位于叙永县面，建筑面积43.4㎡。经双方协商，达成如下协议：一、租期：租赁期10年，即从2013年9月1日起至2023年8月31日止。二、租金：租金为130元／㎡／月，本着先付租金后入住的原则，约定每半年一付，乙方入住前先付租金33852元……六、合同终止后，乙方按甲方要求在30天内恢复门市原状（按合同面积划分、隔墙、水电表安装到位、下水道铺设完善），所需费用由乙方负责。因逾期给甲方造成的损失由乙方按约定租金支付甲方。七……八、门市两证由乙方在30个月内办理完毕，否则视为乙方违约。九、乙方需按时支付租金，否则乙方每日按应付金额（半年租金）3‰的标准支付滞纳金。若乙方故意违约，甲方有权阻止商场继续运行并收回门市。十……”2019年5月22日，本院判决原告与被告嘉联分公司于2013年9月6日签订的《门市租赁合同》于2019年1月24日解除，并判决了相应租金；同时告知原告涉及门市交付和办理不动产权证的请求另行依法处理。诉讼中，被告嘉联分公司表示可以按建筑面积向原告交付房屋。原告认为应当按附图约定的套内面积交付，并表示实际交付不足部分可以按面积计算差价。被告嘉联分公司提供的房屋面积测绘报告第178页房屋分户平面图显示，案涉门市所在楼层为商业服务用房，内部为多个商铺；门市坐落于叙永镇盐店口，名称为叙永县来国际大厦，所在楼层为第1层，户号为3号，建筑面积、分摊面积、套内面积分别为43.96㎡、17.74㎡、26.22㎡。第366页房屋分户平面图显示案涉住房与门市位于同一地点，所在层数为第18层，户号为4号。 上述事实，有当事人陈述、叙永县发展和改革局文件、叙永县规划建设局文件、建设用地规划许可证、《房屋互换协议书》、收据、竣工验收备案书、《门市租赁合同》、接房单、本院（2018）川0524民初4559号民事判决书等证据予以证明。 本院认为：原告魏登华与被告嘉联分公司签订的《房屋互换协议书》是双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力。《房屋互换协议书》约定住房于交房后三个月内办理不动产权证，现约定期限已过且住房能办理不动产权证，故本院对原告魏登华请求被告嘉联分公司办理住房不动产权证的主张依法予以支持。《房屋互换协议书》未约定逾期办理住房不动产权证的违约责任，未办理不动产权证有门市面积不能确定等原因，且原告也未能提供证据证明未按期办理住房不动产权证所造成的损失，故本院对原告魏登华请求被告嘉联分公司支付未按期办理住房不动产权证的违约金的主张不予支持。《房屋互换协议书》对被告嘉联分公司应交付给原告魏登华的门市约定建筑面积后，又在其后用括号注明详见附图，应当认定附图同样是协议书约定的内容。附图标明具体数据，但根据标明数据计算的面积与约定的建筑面积并不能对应，应当视为门市面积约定不唯一。门市附图系被告嘉联分公司提供，且该分公司也未能合理解释附图数据与约定建筑面积的关系，原告魏登华选择以附图作为应交付门市的标准更符合签订协议时的实际，本院依法予以支持。《房屋分户平面图》显示被告嘉联分公司应交付原告魏登华的门市所在的楼层已规划为多个商铺，能够交付给原告魏登华的门市已确定，故本院确定门市按现在的实际进行交付。原告魏登华与被告嘉联分公司约定办理不动产权证的期限已过且按实际交付门市能够办理产权证，故本院对原告魏登华请求办理门市不动产权证的请求予以支持，并确定由双方按规定办理不动产权证。至于实际交付门市与附图数据计算面积的差异，原告魏登华同意按面积计算差价，且符合案件实际，本院依法予以确认。《房屋互换协议书》约定商业服务房按12600元/㎡进行结算，故本院参照约定确定按12600元/㎡计算不足面积的差价，由被告嘉联分公司支付给原告魏登华。至于原告主张的未按期办理门市不动产权证的违约金，与原告魏登华主张的住房违约金系同样道理，本院不予支持。被告嘉联分公司系被告嘉联公司所设立，原告魏登华请求被告嘉联公司与被告嘉联分公司共同承担责任符合法律规定，本院依法予以支持。原告梁明美与原告魏登华系互换房屋的共有人，其认可原告魏登华的行为，原告魏登华也认可原告梁明美享有共同权利，且原告梁明美主张与原告魏登华享有相同权利也不损害被告的利益，故本院认定原告梁明美与魏登华的权利一致。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同为原告魏登华、梁明美办理位于叙永县叙永镇盐店口东来国际大厦18层4号住宅的不动产权证; 二、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告魏登华、梁明美交付位于叙永县商业服务房（门市）并为原告魏登华、梁明美办理该商业服务房（门市）不动产权证; 三、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司于交付上述第二条确定的商业服务房（门市）之日起十五日内共同向原告魏登华、梁明美支付门市面积差价，该差价计算公式为（按附图数据计算的面积－实际交付门市的套内面积）×12600元/㎡; 四、驳回原告魏登华、梁明美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4052元，由原告魏登华、梁明美负担2470元，被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司共同负担1582元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  葛一波 二〇一九年十月二十七日 书记员  张 琴