江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初14069号 原告（反诉被告，以下简称原告）：金茂江，男，1969年11月27日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：张谦益，江苏正大发展律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：张小贵，男，1969年9月13日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：张何贵，男，1964年8月27日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：朱小付，男，1966年1月24日出生，汉族，住浙江省仙居县。 原告（反诉被告）金茂江与被告（反诉原告）张小贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序于2018年12月18日公开开庭进行了审理。审理中，被告张小贵提起反诉。本院依法组成合议庭于2019年2月19日、2019年7月3日公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告金茂江及其委托诉讼代理人张谦益，被告张小贵及其委托诉讼代理人张何贵、朱小付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金茂江向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告返还原告租金人民币180000元；3.判决被告赔偿原告损失800000元人民币；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告金茂江因开设小型游泳馆需要，向被告张小贵承租房屋。双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告张小贵将位于常熟市碧溪新区迎宾路25号房屋出租给原告金茂江使用，房屋面积1100平方米，租赁期限为18年，自2017年10月28日至2035年10月27日；租金前1-5年年租金为18万元，第六年开始，每年在前一年的租金基础上增加5000元。另合同明确约定乙方租赁上述房屋系用于小型游泳池经营。原告金茂江按约向被告张小贵支付第一年租金18万元，并对租赁房屋按合同约定的使用目的进行建设，总计投入人民币160万元多。后涉案房屋被政府部门停水、停电，原告金茂江才知租赁房屋土地性质为工业用地，不符合合同约定的使用目的。原告金茂江开设的游泳池只得停止营业。原告金茂江认为被告张小贵未按合同约定交付适租房屋，造成其游泳池无法开业经营，合同目的无法达成，被告张小贵已构成违约。因原告对此投入巨大费用，但被告拒不赔偿，原告无奈诉至法院。 被告张小贵辩称，1.原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行，无法定事由不得提前解除。合同第一条就明确租赁房屋为标准厂房，原告显然了解所租赁厂房所在土地性质为工业用地，导致不能达到合同目的系因原告过于自信所致；2.被告依约将厂房交付原告使用，原告支付的18万元租金使用至2018年10月26日亦已届满，返还租金没有法律依据；3.《房屋租赁合同》明确约定，小型游泳池建设及审批手续由原告自行负责，游泳池无法经营是原告未按政府部门规定整改所致，与被告无关。综上所述，被告同意解除双方的《房屋租赁合同》，请求法院驳回原告的其余诉讼。 被告张小贵向本院提起反诉要求，1.判令反诉被告金茂江支付实际占用厂房期间的租金（按每月1.5万元计算）及迟延欠款总额每天0.5%的违约金；2.反诉被告应在合同解除后半个月内将厂房腾空并恢复原状（如若不能自行恢复原状，需赔偿反诉原告相关损失10万元）；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：双方签订《房屋租赁合同》一份，被告如期交付厂房给原告使用。2018年5月，原告取得了常熟市市场监督管理局核发的《碧溪新区仙龙游泳馆》营业执照并正式营业。2018年7月31日，碧溪办事处因原告经营游泳馆消防不符合规范，采取了停电限期整改处理，原告非但不改，反而私自接电再次营业。2018年8月28日，碧溪办事处得知上述情况后，再次对游泳馆进行停水、停电及停业整顿。游泳馆无法营业的责任在原告，原告起诉要求解除合同构成单方违约，应承担违约责任。 反诉被告金茂江针对反诉辩称，1.按约定向被告支付了第一年租金，在第一年租赁期限到期前原告向被告致函，要求其在限期内采取措施使房屋达到适租状态，但被告并未采取措施进行整改，致使原告无法使用房屋。故被告主张租金及违约金无事实和律依据，相反被告应当就第一年租金全额返还原告。2.双方签订的租赁合同对房屋使用目的进行了特殊约定即建设小型游泳池，故原告按照合同约定对其进行必要的改造，且被告对原告的改造行为同意并知晓，原告同意解除合同。基于上述原因，应保持房屋原状返还给被告，原告没有义务恢复原状，相反，被告隐瞒了房屋的实际使用性质，是合同解除的根本原因，也是基于上述原因才造成原告无法完成消防审批手续，原告基于对被告的信任，开设游泳池进行了巨额投资，但被告所出租的房屋无法满足原告开设游泳池的条件，造成原告重大的经济损失，被告应当予以赔偿。综上除同意解除合同外，对于被告的其他反诉请求均不予认可，请求法院其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于常熟市碧溪新区迎宾路25号1幢，面积为2211.05平方米的厂房登记所有权人为常熟市滨江特种防腐材料有限公司（以下简称“特种材料公司”）。2017年3月15日，张小贵（乙方）与该公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将公司标准厂房的仓库一半（面积约1100平方米）租赁给乙方，租赁期限为18年，自2017年10月28日至2035年10月28日。2017年9月，经特种材料公司同意，张小贵（甲方）与金茂江（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将标准厂房的一半（地址：江苏省常熟市碧溪新区迎宾路25号，面积约1100平方米）租赁给乙方，乙方用于小型游泳池建设，并自行负责各种审批手续和改造（不影响房屋安全为前提，并征得甲方同意）。租赁期限为18年，自2017年10月28日至2035年10月27日。前1-5年年租金为壹拾捌万元，第六年开始，每年在前一年的租金基础上增加伍仟元。乙方必须及时付清每年租金，若延期支付，甲方有权停水、停电或其他措施，并同时要求延期支付1天，乙方须向甲方支付欠款总额的0.5%违约金……”。2017年9月14日，金茂江向张小贵支付了首年度（2017年10月28日至2018年10月28日）的租金18万元。2017年10月5日，金茂江对租赁厂房进行改造和装修。2018年5月金茂江持由特种材料公司提供的不动产权证及其他相关证件申领办理营业执照，5月8日常熟市碧溪新区仙龙游泳馆（以下简称“游泳馆”）登记注册。2018年7月1日游泳馆装修结束，开始试营业，7月底常熟市碧溪新区“三合一群租房”消防隐患专项整治办公室张贴封条对游泳馆进行了查封，8月23日又再次进行了查封。 双方对游泳馆不能正常营业的原因各自发表了意见，原告认为，因为案涉房屋所在土地性质是工业用地而非商业用地，故政府部门不允许原告继续经营，被告所提供的租赁物不符合开设游泳馆的目的；被告认为，是由于原告没有按照政府部门要求进行整改所致，工业用地可办理土地变更审批手续转为商业用地。被告据此向本院提交“12345”政府便民网站关于该游泳馆的投诉答复，内容为：游泳馆于2018年8月3日取得了经营高危险性体育项目（游泳）许可证（体育局审批）。游泳馆前期由于消防不符合规范已进行停电处理，目前经了解，其私自接电后再次营业，碧溪办事处得知消息后立即前往再次对其进行停水停电，要求停业整改。本院向碧溪新区司法综治科进行了咨询，相关工作人员陈述“开办游泳馆需要满足以下条件：1.工商部门发放的营业执照；2.体育局发放的特种行业许可；3.通过消防验收。金茂江在签订合同时未能充分考察开办游泳馆需要的相关条件，待建成后才发现有些证件无法办理取得。虽然目前他通过一定的渠道已办理了特种行业许可，但由于租赁厂房是工业用房，游泳馆需使用商业用房，故在此情况下是无法通过消防验收的”。 目前游泳馆处于停业状态。原告认为被告提供的租赁房屋无法实现合同目的，于2018年9月21日向被告寄送律师函提出：1.原告停付租金；2.要求交付达到合同约定使用条件的房屋；3.要求恢复供水、供电，使房屋达到适租状态。后原告诉讼来院要求解除合同，返还租金并赔偿损失。关于损失的金额，原告举证了其在厂房改造装修过程中承包人出具的收据、购买建材、器材、电器及投入广告费等的收据，合计1629612元，酌情要求被告赔偿80万元。被告对上述证据的真实性不予确认，认为赔偿价格虚高，表示原告曾和被告沟通愿意以40万至50万的价格将游泳馆转让给被告，原告还曾在房屋中介网站发布转让广告，转让价格为90万元。因双方对价格存有较大争议，为此经原告申请，本院委托中正建设工程管理（苏州）有限公司对案涉房屋装修、改造及附属设施工程的造价进行鉴定（原告预交鉴定费1万元），该公司于2019年6月6日出具的鉴定意见（初稿）确定鉴定结果为834137.69元。原、被告均向鉴定机构提出了异议，鉴定机构分别对双方的异议进行了答复并对初稿进行了修改，最终于2019年6月24日确定鉴定结果为770742.29元。其中，针对被告提出“厂房总隔墙是常熟市滨江特种防腐材料有限公司施工”，将初稿中彩钢板隔墙删除，砌筑墙体与墙面水泥砂浆数量修改。按修改后的单价计算，此项减少金额为73411.80元。原告对于其余部分没有异议。被告对鉴定报告真实性没有异议，但认为总体价格偏高。对于有争议的彩钢板隔墙的建造主体问题，原告陈述彩钢板隔墙是由原告施工建设的，而非被告所称的由原房东施工建设。被告陈述是由原告代为施工，施工费以冲抵提前交付房屋的一个多月房租。合同约定的交付时间是2017年10月28日，实际交付时间为2017年9月14日。原告认可交房时间为2017年10月5日，并认为提前交付是给予其装修的时间，并未约定用于冲抵提前交付期间的房屋使用费。 以上事实，由房屋租赁合同、不动产权证、收条、照片、银行卡明细、发票若干及本院的调查笔录、庭审笔录等证据在卷予以佐证。 本院认为：张小贵将其向特种材料公司承租的位于常熟市碧溪新区迎宾路25号标准厂房的一半（面积约1100平方米）转租给金茂江，并签订《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。游泳馆未能通过消防验收致无法营业，而未能通过消防验收的根本原因在于案涉不动产为工业用途，不符合商业用途的游泳馆设立要求。双方所订立的租赁合同中载明，租赁物系“标准厂房”（合同第1条）、“工业用地”（合同第3.1.1条），租赁用途为建设“小型游泳池”，承租人需“自行负责各种审批手续和改造”（合同第1条）。可见，双方在订立合同时对案涉不动产的性质是明知的，对租赁的用途也是明知的。故张小贵虽然有提供的房屋不符合合同约定用途的过错，但对于开设游泳馆所应具备的各项条件的注意义务显然要小于承租人金茂江。金茂江在明知租赁的是工业厂房且用于开设游泳馆的情况下，未经审慎注意义务，即签订合同并直接改造装修，由此造成损失，应承担主要的过错责任。现因合同目的不能实现，金茂江主张解除，张小贵于2018年12月18日庭审时表示同意解除，双方合意解除合同，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的混合过错导致租赁合同无法继续履行，双方合意解除，结合双方的过错大小，本院确定对于双方产生的损失由金茂江承担65%的责任，由张小贵承担35%的责任。故金茂江应向张小贵支付自2017年10月28起按117000元/年（以约定的年租金18万元的65%）标准计算的租金及解除合同后至恢复并返还租赁物止，参照上述标准计算的房屋使用费。租赁物恢复原状（包括拆除添置的阁楼及设施，填埋游泳池，地面硬化等）的费用同样按上述比例予以分摊。因在租赁合同所约定的首年租赁期限到期前，已发生合同不能正常履行的情况，该结果非金茂江单方违约所致，故张小贵主张根据合同约定未及时支付租金所产生的违约金，本院不再支持。对于金茂江改造装修的损失，鉴定报告终稿确定金额为770742.29元，但因彩钢板隔墙为金茂江所建，现被告并无证据证明隔墙费用用于抵扣提前使用厂房的租金，故本院确定金茂江改造装修的损失金额为844154元，其中由张小贵按35%的比例承担为295454元。综上，原告本诉请求、被告反诉请求中的合理部分本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项、第十八条之规定，判决如下： 一、确认张小贵与金茂江签订的房屋租赁合同于2018年12月18日解除。 二、金茂江将房屋恢复原状后返还张小贵（恢复费用由双方按65%，35%比例分摊），于本判决生效后三十日内履行。 三、金茂江支付张小贵自2017年10月28起按117000元/年（以约定年租金18万元的65%）标准计算的租金及合同解除后至恢复原状返还租赁房屋时止，参照上述标准计算的房屋使用费（扣减已支付的18万元），于本判决生效后三十日内履行。 四、张小贵赔偿金茂江厂房改造装修损失295454元，于本判决生效后三十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回金茂江的其余诉讼请求。 六、驳回张小贵的其余反诉请求。 本诉案件受理费13680元、保全费5000元、鉴定费10000元，合计28680元，由金茂江负担17618元，张小贵负担11062；反诉案件受理费减半收取815元，由金茂江负担530元，张小贵负担285元，（相互折抵后，张小贵直接支付金茂江10532元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。 审 判 长  蒋君伟 人民陪审员  钱惠芬 人民陪审员  薛 丹 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  邵雪岚