北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初22739号原告：霍焰，女，1979年9月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。被告：熊淑平，女，1943年5月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王亚慧，天津君悦律师事务所律师。被告：张海荣，女，1972年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘思远（张海荣之子），住北京市海淀区。被告：张海龙，男，1967年3月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：张海明，男，1969年5月23日出生，汉族，住北京市海淀区。张海龙及张海明之共同委托诉讼代理人：郝喜新，北京市大嘉律师事务所律师。原告霍焰与被告熊淑平、张海荣、张海龙、张海明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日依法作出（2018）京0108民初15809号民事判决：一、被告熊淑平于本判决生效后十日内协助原告霍焰将北京市海淀区x里x号楼x层x号房屋所有权转移登记至原告霍焰名下；二、原告霍焰于被告熊淑平过户北京市海淀区x里x号楼x层x号房屋之日支付被告熊淑平购房款人民币145万元；三、被告熊淑平于收到购房款145万元之日起三十日内将北京市海淀区x里x号楼x层x号房屋交付原告霍焰；四、被告熊淑平于本判决生效后十日内给付原告霍焰逾期迁户违约金（按每日人民币50元的标准，从二〇一八年三月十四日起计算至全部户口迁出之日止）；五、驳回原告霍焰的其他诉讼请求；六、驳回被告熊淑平、张海荣的全部反诉请求。宣判后，熊淑平和张海荣不服该判决，上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2019年1月23日依法作出（2019）京01民终115号民事裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初15809号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院于2019年3月12日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霍焰及其委托诉讼代理人张文焱，被告熊淑平及其委托诉讼代理人王亚慧，被告张海荣之委托诉讼代理人刘思远、被告张海明及其与被告张海龙之共同委托诉讼代理人郝喜新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍焰向本院提出诉讼请求：1、依法判令熊淑萍履行房屋买卖合同，将坐落于北京市海淀区x里x号楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋）过户并交付给原告，同时张海龙、张海明、张海荣、熊淑萍协助办理房屋过户手续；2、判令熊淑萍向原告支付迟延迁出户口的违约金，按照200元每日的标准自2013年7月29日起计算至实际户口迁出之日止。3、判令张海荣就第二项诉讼请求承担连带清偿责任。本案诉讼费被告负担。事实与理由：我与被告熊淑平、张海荣于2012年7月18日签订《房屋使用权买卖协议》，约定由我购买涉案房屋，约定在房改取得产权后办理过户手续。协议签订后，我依约支付了25万定金，后被告一直称在于单位协调办理手续，直到2016年我发现涉案房屋被挂在链家房地产进行出售，我才得知涉案房屋已经取得产权，故我要求被告为我办理涉案房屋过户手续，但被告拒不办理，故我提起本诉，请求判如所请。被告熊淑平辩称，不同意原告的诉讼请求。针对前两项诉讼请求，因为我处分了他人的财产，涉案房屋在出售时是单位的财产，我侵害了单位云建公司的利益，故我要求认定涉案合同无效。另外我也没有迁出他人户口的权利，且因为合同无效，故原告的违约金主张亦缺乏合同依据。第三项诉求与我无关。被告张海荣辩称，不同意原告的诉讼请求，我的答辩意见同熊淑萍。另我不同意第三项诉讼请求，我不承担连带责任。被告张海龙辩称，不同意原告诉讼请求。我不可能迁出户口，我就住在涉案房屋里。我们的父亲张凤林根本就不知道熊淑萍卖房的事情，因为父亲如果知道一定会和我说的，所以我不认可熊淑萍所说其和张凤林说过卖房的事情。被告张海明辩称，不同意原告的诉讼请求。双方在签订合同时，涉案房屋尚是单位的产权，熊淑萍无权单独处分。在张凤林去世后，我和张海龙因法定继承享有涉案房屋的相应份额，此时熊淑萍仍无权单独处分涉案房屋。基于此，熊淑萍的无权处分行为应导致原告和熊淑萍签订的协议无效。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。熊淑萍与张凤林系夫妻关系，育有张海荣、张海龙、张海明三名子女。涉案房屋原系熊淑平自单位北京公交控股集团有限公司承租公房，承租人为熊淑平。2012年7月18日，熊淑平、张海荣（出卖人、甲方）与霍焰（买受人、乙方）签订《房屋使用权买卖协议》，约定：“1、甲方自愿将北京市海淀区x里x楼x室的房屋使用权，使用面积62.4平方米，以人民币140万元的房价款出售给乙方，乙方付款方式为过户时一次性支付，除定金外。2、乙方已明确知悉本协议签订时甲方仅享有上述房屋的使用权，且自愿以上述价格购买该房屋的自本协议生效之日起至该房屋所属土地使用年限终止之日的使用权，所以乙方不得以甲方无该房屋的所有权为由向甲方过分主张。3、该房屋的使用权自乙方支付完上述全部款项后转让给乙方，乙方享有对房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利。4、乙方享有该房屋的使用权期间，如过户条件成熟，甲方应全力配合协助乙方办理产权及更名手续，如甲方未及时协助乙方办理相关产权及更名手续，甲方将在五日内退还乙方全部定金。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。5、乙方支付甲方定金10万元，如甲方反悔按本协议约定总房款的50%赔偿，如乙方反悔本协议，定金不退。6、本协议签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人签订《买卖合同》。7、甲方如不按协议规定日期交付房屋，每逾期一天按房价总额百分之一计算违约金支付给乙方，逾期超过一个月的乙方有权解除合同，甲方按定金双倍退还。8、乙方全部或部分不履行本协议规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日百分之一计算的违约金给甲方，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同。9、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因重大客观原因导致本协议的解除，双方协商解决。本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地的人民法院起诉。10、本协议自双方签字之日起生效，本合同未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”合同落款处出卖人签字处有熊淑平及张海荣签字。同日，熊淑平、张海荣（甲方）与霍焰（乙方）签订《补充协议》，约定：一年内甲方把本房内所有户口全部迁出，未迁出按每天200元支付违约金；甲方应于乙方支付全部房屋款项后一个月内将房屋交付乙方；如甲乙两方都配合办理更名及过户手续，仍未能办理更名及过户手续，甲方不负责赔偿乙方所出资办理更名及过户手续费20万元整，双方均不承担违约责任。2012年7月20日，张海荣（甲方）与霍焰（乙方）签订《补充协议》，约定：原合同签订价格为140万元整，之外支付张海荣30万元，共计170万元。合同之外支付张海荣的30万元是因张海荣与熊淑平商量后定的价格，如办理期间熊淑平违约，由张海荣双倍返还，此款项与房屋总价同时支付。庭审中，熊淑平认可房屋总价款为170万元。经询，熊淑平表示在其出售房屋时，已向其夫张凤林告知出售一事，张凤林未表示异议。合同签订后，霍焰向熊淑平、张海荣共支付25万元购房款。2016年10月24日，熊淑平取得涉案房屋产权证书。另查，涉案房屋内尚有熊淑平、张海明（熊淑平之子）、张海龙（熊淑平之子）、张海荣（熊淑平之女）、刘思远（熊淑平之外孙）、张昱晴（熊淑平之孙女）、张小云（熊淑平之儿媳）、闫歆瑶（熊淑平之外孙女）户口未迁出。熊淑平称现其与张海明一家三口、张海龙以及张海荣之子刘思远共6人居住于涉案房屋内，霍焰对其陈述不予认可，坚持认为只有熊淑平居住于涉案房屋内。另查，本案在原审过程中，熊淑平、张海龙、张海荣、张海明自愿达成调解协议“被告熊淑平名下位于北京市海淀区x里x号楼x层x号三居住房屋一套，其中百分之五十的份额归被告熊淑平所有，另百分之五十的份额由原告张海明、被告熊淑平、被告张海龙、被告张海荣各继承百分之十二点五”。本院根据双方达成的协议出具（2018）京0108民初43289号民事调解书。霍焰向本院提出第三人撤销之诉，要求撤销（2018）京0108民初43289号民事调解，该案尚在审理过程中。霍焰在原审中向本院申请保全被申请人熊淑平名下的财产，本院经审查后于2018年4月23日作出（2018）京0108民初15809号民事裁定书，裁定“查封熊淑平名下位于北京市海淀区x里x号楼x层x号的房屋，查封期间禁止办理买卖、抵押、过户等手续。”霍焰支出保全费5000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：霍焰要求继续履行《房屋使用权买卖协议》，由熊淑平将涉案房屋过户至其名下，其向熊淑平一次性支付剩余购房款。熊淑平称双方签订的是《房屋使用权买卖协议》，约定的是出卖使用权，而非所有权，因此不同意将房屋过户至霍焰名下。经询问，熊淑平对于协议中“付款方式为过户时一次性支付”、“乙方享有该房屋的使用权期间，如过户条件成熟，甲方应全力配合协助乙方办理产权及更名手续”之条款未能做出合理解释。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，熊淑平、张海荣与霍焰签订的《房屋使用权买卖协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据协议约定，如涉案房屋具备过户条件，熊淑平应配合协助霍焰办理产权及更名手续，现涉案房屋已符合办理上市交易的条件，熊淑平应依约协助霍焰办理过户手续。熊淑平以双方签订的协议为出卖使用权而非所有权为由进行抗辩，无事实及法律依据，本院不予采信。熊淑平主张上述协议无效，但不存在法相关法律规定的无效情形，故其抗辩主张，本院亦不予采信。霍焰同意一次性支付剩余购房款，双方履行合同并无其他障碍，因熊淑平系涉案房屋所有权人，故应由熊淑平配合办理房屋所有权转移登记并向霍焰交付房屋。就霍焰主张逾期迁出户口违约金之诉讼请求，根据查明事实，涉诉房屋尚有8人户口未迁出，熊淑平未按合同履行将原有全部户口迁出之义务构成违约。对于逾期迁户违约金，协议虽明确约定了迁出户口时间以及逾期迁出户口违约金，但是，本协议自熊淑平于2016年10月取得房屋产权证书后才具备继续履行条件，现霍焰主张自2013年7月29日起计算逾期迁户违约金明显标准过高，且霍焰并未举证证明因熊淑平逾期迁户行为导致实际损失的具体金额，故本院结合合同履行情况及熊淑平过错情况等因素，兼顾公平及诚实信用原则，酌情判处按每日30元标准计算自立案起诉之日起至户口实际迁出之日止逾期迁户违约金。就霍焰要求张海荣承担连带赔偿责任之诉讼请求，熊淑平原系涉案房屋承租人，后取得涉案房屋产权证书，熊淑平系涉案房屋买卖协议相对方，且霍焰在审理中亦表示签订合同时因熊淑平希望女儿张海荣处理一些事务性工作，于是让张海荣在协议上签字，因此，张海荣虽在协议上签字，但其并非涉案房屋买卖协议相对方，并不承担合同权利义务，故霍焰要求张海荣承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告熊淑平于本判决生效后十日内协助原告霍焰将北京市海淀区x里x号楼x层x号房屋所有权转移登记至原告霍焰名下；二、原告霍焰于被告熊淑平过户北京市海淀区x里x号楼x层x号房屋之日支付被告熊淑平购房款人民币145万元；三、被告熊淑平于收到购房款145万元之日起三十日内将北京市海淀区x里x号楼x层x号房屋交付原告霍焰；四、被告熊淑平于本判决生效后十日内给付原告霍焰逾期迁户违约金（按每日人民币30元的标准，从二〇一八年三月十四日起计算至全部户口迁出之日止）；五、驳回原告霍焰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元（霍焰已预付），由被告熊淑平负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费21508元（霍焰已预付），由被告熊淑平负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  刘文革人民陪审员  **萍二〇一九年十月二十九日书 记 员  韩 筱