四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10191号 原告：段春萍，女，1957年4月4日出生，汉族，住成都高新区。 被告：和记黄埔地产（成都）有限公司，住所地：成都市高新区芳草东街76号。 法定代表人：周伟淦。 委托诉讼代理人：陈阳，四川忠典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。 原告段春萍与被告和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称和记黄埔地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告段春萍、被告和记黄埔地产公司的委托诉讼代理人陈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段春萍向本院提出诉讼请求：1.和记黄埔地产公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金62560元（以购房款850138元为基数，从2016年10月1日计算至2018年9月27日，每日万分之一的标准）；2.本案的全部诉讼费由和记黄埔地产公司承担。事实和理由：2014年2月25日，段春萍与和记黄埔地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定，和记黄埔地产公司将位于成都市高新区春萍，用途为：住宅，建筑面积为86.66平方米，成交总价为850138元。段春萍于2014年7月8日，付清全部房价款及所有需要和记黄埔地产公司代缴代收的项目。和记黄埔地产公司于2014年9月30日向段春萍交付了上述房屋，根据《商品房买卖合同》第十九条约定：“若和记黄埔地产公司未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，则自商品房交付之日起第721日起计算，每逾期一日，由和记黄埔地产公司向段春萍按已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋所有权证书之日止。”段春萍于2018年9月27日取得房屋所有权证，距商品房交付之日起第721日已逾期736天。因此，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，段春萍申请法院判令和记黄埔地产公司向段春萍支付违约金62560元。鉴于上述理由，段春萍为维护其合法权益，故提起诉讼。 和记黄埔地产公司答辩称：1.段春萍在办理房屋权属证书的核税环节按照1%享受了契税优惠政策，理应提供个人查房证明作为核税用途，但段春萍延迟提交该份资料，导致办证流程拖延至不动产统一登记规定实施。2.因案涉南城地块的自身特殊性，不动产统一登记规定实施后，确实存在无法办证的情形，产生该情形后，和记黄埔地产公司主动积极向相关政府部门协调办证，案涉地块自2018年6月底起具备办证条件，该部分事实有高新法院及成都中院80案的生效判决予以确认。3.在2018年7月具备办证条件之后，和记黄埔地产公司于2018年9月19日向不动产主管部门递件，履行完毕自身义务，该两月期限系合理办证期间。综上，和记黄埔地产公司不存在拖延办证的违约行为，请求驳回段春萍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年2月25日，段春萍与和记黄埔地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定，段春萍购买和记黄埔地产公司开发的位于成都高新区“南城都汇”18幢1单元2层203号房屋，总价款850138元，和记黄埔地产公司应于2014年9月30日前向段春萍交付该商品房。 《商品房买卖合同》及《补充协议》中主要有以下条款与本案有关： 1．《商品房买卖合同》第十九条： （1）关于房屋所有权初始登记的约定：出卖人（即和记黄埔地产公司，下同）应当在2015年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照《补充协议》第十二条处理； （2）关于房屋所有权转移登记的约定：商品房交付使用后，买受人（即段春萍，下同）同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，若买受人不退房，合同继续履行，则自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 2．《商品房买卖合同补充协议》第十二条： （1）关于分户国土使用证的约定：出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》； （2）房屋所有权转移登记过程中开发商应承担责任的两种情形：双方同意《商品房买卖合同》第十九条所述之出卖人责任是指：①出卖人的权属证件不齐全；②出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予/办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任； （3）房屋所有权转移登记中买受人的协助义务：买受人在办理该商品房交付手续时或在下列期限届满之日起30日内（如出卖人有其他书面通知期限的，则下列期限届满之日起30日内与其他书面通知期限，两者以先到期者为准），须将因办理该商品房权属转移登记而需由买受人提交的文件、缴纳的税费（包括并不限于契税、专项维修资金，由出卖人代收代缴）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人，买受人如在下列期限届满之日起二年内未提交转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据，则须自行向有关权属登记机关申请办理权属转移登记：①该商品房买卖合同约定的交付之日或②出卖人书面另行通知的该商品房交付之日（上述①、②点所涉之期限，以最后者为准）； （4）房屋所有权转移登记中买受人逾期提交材料的，出卖人免责。买受人在办理商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记而需由买受人提交的文件和缴纳税费（包括并不限于契税、专项维修基金，由出卖人代收代缴）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人。如买受人逾期提交办理商品房权属转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人，导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限或逾期申请办理该商品房《国有土地使用权证》的，出卖人对此不承担违约责任。 3．通讯方式的约定。《商品房买卖合同补充协议》第二十一条： （1）依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出。买受人通讯地址，如果无书面说明，则其与出卖人签署的认购书、买卖合同及本补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效的通讯地址，出卖人通讯地址：四川省成都市。 （2）任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。 段春萍在《商品房买卖合同》中留的通讯地址为四川省成都市锦江区福字街1号4栋4单元20号。 2014年7月8日，和记黄埔地产公司向段春萍交付了案涉房屋。同日，段春萍向和记黄埔地产公司支付了以下款项：①产权转移登记费80元；②契税8501.38元；③开发商代垫电费50元；④专项维修资金2383.15元；⑤印花税5元；⑥国有土地使用证工本费10元，合计11029.53元。 2014年8月12日，和记黄埔地产公司取得案涉房屋的初始产权登记。《房屋初始登记记录单》显示房屋唯一号为6×5，业务件号为权2×8。至此，和记黄埔地产公司就案涉房屋办理分户产权的主要义务已经履行，若段春萍提交完整的过户文件、核税文件，及时缴纳税费后，和记黄埔地产公司即可向产权监理部门提交资料，及时为段春萍办理分户产权。同时查明，由于段春萍享受了相应的税收减免政策，因此其还需要提供所购住房为业主本人/家庭唯一住房的证明资料至政府部门办理核税。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。 2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 2018年9月19日，和记黄埔地产公司向成都市国土资源局不动产登记部门递交段春萍办理不动产权证的相关手续。2018年9月27日，段春萍取得案涉房屋的“川（2018）成都市不动产权第××号《不动产权证书》”，共有情况为单独所有。 另，庭审中，和记黄埔地产公司出示《交付房屋使用通知书附件》、段春萍在交房时交纳代收税费的收据存根联、《南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》及EMS快递单等证据欲证明其已在交房时和2016年5月3日两次通知段春萍，但段春萍未尽合理注意义务，至早在2016年底才提交有效查房证明，导致其在不动产登记新规定实施之前确实无法为段春萍办理房屋所有权证书，因此迟延办证的责任在段春萍一方。经质证，段春萍虽承认其在2014年即搬至案涉房屋居住，未将住址变动情况及时书面告知和记黄埔地产公司，但否认收到《交付使用指引》和《南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》。在此种情形下，由于和记黄埔地产公司未能提供经段春萍签收的《交付使用指引》、《通知函》等材料的相应凭证，即EMS邮单原件及回执等证据，以证明其已及时将相关信息通知段春萍，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，和记黄埔地产公司应该承担证明不力的责任。故认定和记黄埔地产公司未在合理的期间之内通知段春萍。 另查明，根据本院作出的已生效的（2018）川0191民初1460号民事判决，该案就案涉“南城都汇”项目的不动产证办理情况查明相关事实，具体为：案涉房屋所在的“南城都汇”项目，前期有20宗国土证（包括案涉房屋所在土地），且分期开发，经成都市规划管理局审核和批准，在项目总平规划设计中变更了16米及20米的道路规划设计，导致该项目的国土证和项目规划总平图在土地面积和地块几何形状上有所差异，和记黄埔地产公司因此向成都市国土资源局高新分局申请先办理已经竣工部分的地块的竣工登记换证，待项目整体竣工后再对全部土地面积进行统一结算并出具国有土地使用权出让合同内容变更表，该申请取得了成都市国土资源局高新分局同意，“南城都汇”项目因此能够及时取得案涉房屋内的初始产权登记为买房人办理分户产权，因土地结算方式发生变化，过去后置到办理分户国土证才需要进行的权籍调查和国土竣工登记，成为办理不动产权证的前置程序，本案中的“南城都汇”项目分八期开发，实施不动产统一登记以后，买受人要取得分户不动产权证，须待“南城都汇”项目八期所有项目全部竣工后才能启动国土竣工登记，待国土竣工登记工作完成，才能进行不动产证的办理流程为买房人办理分户不动产权证。“南城都汇”项目七、八期目前尚在开发建设中，以此推算，前几期楼盘的买受人取得不动产权证的期限将长达数年甚至更久。为此，和记黄埔地产公司于2017年4月13日向成都市不动产中心递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年5月23日向成都市国土资源局递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年4月27日、5月23日，两次向成都高新技术产业开发区管理委员会递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》，请求成都市国土资源局和成都高新技术产业开发区管理委员会协调解决案涉房屋所在“南城都汇”项目因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题。据本院向成都市不动产登记中心核实，案涉“南城都汇”项目于2018年1月17日由成都市勘查测绘研究院完成界址点的重新勘察测绘工作，形成《面积成果表》，2018年2月7日重新制作完成规划红线图、2018年5月3日完成《国有土地使用权出让合同内容变更审批表》、2018年6月底完成国土分宗竣工验收和数据关联等工作，7月开始陆续为业主办理不动产权证书。目前，“南城都汇”项目的四期、五期项目均可以为买房人办理不动产权证书。上述事实已经由生效判决所确认，本院在此予以认可。 以上事实有双方当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、民事判决书以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 关于和记黄埔地产公司在本案中是否应当承担迟延办证的违约责任的问题，本院分析认定如下： 根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，关于房屋的转移登记，买受人段春萍同意委托出卖人和记黄埔地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人和记黄埔地产公司责任，买受人段春萍未在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人段春萍不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人和记黄埔地产公司向买受人段春萍按买受人段春萍已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 故，和记黄埔地产公司2014年7月8日向段春萍交付房屋，同日，段春萍付清了契税、维修基金等费用，根据合同约定，和记黄埔地产公司应在交房后720日，即2016年6月27日前协助段春萍取得案涉房屋的所有权证书。段春萍未在2016年6月27日前取得分户房屋所有权证的责任，应分三个阶段审核。第一个阶段是2014年7月8日交房至2016年11月17日17：00之前，和记黄埔地产公司是否按照合同约定取得了案涉房屋产权的初始登记，段春萍是否按照合同约定及时完整的提交了办理过户和核税手续需要的有关资料和契税等费用，和记黄埔地产公司是否存在拖延向房管局递交办理分户产权需要的有关资料和费用的问题；第二个阶段是2016年11月17日17：00至2016年11月23日，产权登记部门暂停办理分户产权的期间；第三个阶段是2016年11月23日恢复办理之后至2018年9月27日段春萍取得《不动产权证书》的期间，和记黄埔地产公司应当履行的义务内容是什么？段春萍是否按照合同约定及时完整的提交了办理过户手续和核税需要的有关资料和费用，和记黄埔地产公司是否存在拖延向房管局提交办理过户手续需要的有关资料和有关费用？ 第一阶段，2014年7月8日交房后到2016年11月17日17:00时之前，和记黄埔地产公司是否应承担违约责任。 根据庭审查明的事实，和记黄埔地产公司2014年7月8日向段春萍交付房屋，根据合同约定，在交房之后的720日即2016年6月27日之内，和记黄埔地产公司应为段春萍办理产权。而由于段春萍享受了购房的税收优惠政策，在办理产权证之前需要提供查房证明，证明所购住房为业主本人/家庭唯一住房，而根据和记黄埔地产公司的陈述，查房证明具有有效期的限制，故在正式开始办理产权之前，和记黄埔地产公司应提前一定时间通知段春萍提供在有效期之内的查房证明，即和记黄埔地产公司负有及时通知段春萍提交相关资料的义务，现根据前文的论述，和记黄埔地产公司未在合理的期间之内通知段春萍，导致段春萍未及时提交查房证明，导致未能在合同约定的房屋所有权证书办理时间之内办证。因此本院认定2016年6月28日至2016年11月17日的迟延责任应由出卖人承担。 第二阶段，2016年11月17日17：00起至2016年11月23日止，和记黄埔地产公司应否承担违约责任。根据成都市国土资源局2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，自2016年11月23日起，申请人可根据《不动产登记暂行条例》的相关规定重新提出办理不动产登记证申请，故，2016年11月17日17：00之后至2016年11月23日期间，是政府因实施《不动产登记暂行条例》暂停办理分户产权的期间，不认定为和记黄埔地产公司违约，该期间不计算违约金。 第三阶段，自2016年11月23日起至2018年9月27日段春萍取得案涉房屋的《不动产权证书》，和记黄埔地产公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？ 首先，因《不动产登记暂行条例》的施行，案涉房屋已经不能办理分户房屋所有权证和国土使用权证，而是应当办理不动产登记证，双方对不动产登记证的办理期限没有约定，和记黄埔地产公司认为应当以《商品房买卖合同补充协议》第十二条中对分户国土使用证办理期限的约定为不动产登记证的办理期限。本院认为，双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中对分户国土使用证的约定为“出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》”，该条约定将签约双方以外的第三人即同楼栋的其他买房人办理分户房屋所有权证的时间，作为和记黄埔地产公司履行协助段春萍办理分户国土使用权证的义务的期限开始的时间，因该第三人的行为并非和记黄埔地产公司协助段春萍办理分户国土使用权证的必要条件，记黄埔地产公司应在合理期限内完成土地竣工验收手续，履行好协助段春萍办理分户国土使用权证这一事项中应由开发商承担的义务，而不能以同楼栋其他买房人尚未办理分户房屋所有权证为由推卸责任。该项约定不当免除了和记黄埔地产公司基于诚信和公平原则下应履行的义务，为无效约定，本院不予支持。 其次，因上述约定无效，且2016年11月23日起实施不动产统一登记，故，段春萍与和记黄埔地产公司双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定为段春萍办理的房屋所有权证和国土使用权证，已经被不动产权证书取代，房屋所有权证和国土使用权证客观上已经无法办理，故，双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对房屋所有权证和国土使用权证办理的时间、违约责任、双方权利义务的约定，在2016年11月23日以后的时间段，因无法执行不再对双方产生拘束力。和记黄埔地产公司与段春萍在成都市国土资源局（成都市不动产登记局）《关于实施不动产统一登记的通告》生效后，可以就办理不动产权证书的时间、违约责任、双方权利义务重新磋商和约定。因双方至今未对此达成新的协议，故，本院认为办理不动产权证书的时间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上一定的合理期限进行确定较为适宜。 另一方面，“南城都汇”项目存在因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题，具体过程前文已经查明。 本院认为，两证合一后，“南城都汇”项目的权籍调查和国土竣工流程变化是客观事实，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中“若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任”的约定，该特殊情形的出现系《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记所致，不可归责于买房人或者开发商，不能认定为和记黄埔地产公司违约，故，和记黄埔地产公司为业主办理不动产权证书的合理期间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收的期限来确定较为合理。 2018年6月“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收，理论上应该给和记黄埔地产公司提交业主办证资料的合理期限，但段春萍一户2014年就已经交房，两证合一以后，和记黄埔地产公司作为一直向政府提出土地分宗验收申请、跟踪事件进展的当事人，理应在“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收之前就备齐资料，待土地分宗竣工验收完成后立即提交段春萍的资料，故，本案中本院确定2018年7月1日为和记黄埔地产公司履行义务的最后期限。和记黄埔地产公司在土地分宗竣工验收完成后，9月19日才提交段春萍的资料应属不当拖延，本院认定2018年7月1日至2018年9月19日，是和记黄埔地产公司怠于履行协助办证义务的期间，应承担违约责任。 综上，和记黄埔地产公司应承担违约金的期限为2016年6月28日至2016年11月17日、2018年7月1日至2018年9月19日，由于段春萍主张违约金的计算开始日期为2016年10月1日，本院予以认可，因此确定违约金的期限为2016年10月1日至2016年11月17日以及2018年7月1日至2018年9月19日，合计127天，违约金计算方式参照合同约定，按照已付房款的每日万分之一计算，金额为总房款850138元×0.0001×127天=10796.75元。 本院认为，段春萍与和记黄埔地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。 经上文分析，和记黄埔地产公司应承担违约金为10796.75元，对段春萍的该项诉讼请求，本院支持其合理部分。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告和记黄埔地产（成都）有限公司在本判决生效后十日内支付原告段春萍10796.75元； 二、驳回原告段春萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费682元，由被告和记黄埔地产（成都）有限公司负担。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年十月十一日 书记员  曾娜