福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3926号 原告：福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇北大路70号。 法定代表人：吴海英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴玲玲，阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 被告：陈孔勇，男，1992年3月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地平潭县城关九一六圆盘西侧。 法定代表人：陈曦，该行行长。 委托诉讼代理人：钟秀玲，陈尾娇，均系该行员工。 原告福建星海房地产有限公司（以下简称星海公司）与被告陈孔勇、第三人中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称建行平潭分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告星海公司的诉讼代理人吴玲玲、第三人建行平潭分行的委托诉讼代理人钟秀玲，陈尾娇到庭参加诉讼，被告陈孔勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 星海公司向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告双方于2016年2月17日签订的编号为2016XXXX号的《商品房买卖合同》；2.判令陈孔勇向星海公司返还案涉商品房（坐落于平潭县，并配合办理上述合同的备案登记注销手续；3.判令陈孔勇向星海公司偿还代垫的银行按揭贷款本息（暂计至2019年6月28日，原告代向被告支付的按揭贷款本息合计73524.39元，实际已支付金额以第三人出具的对账单位准），该款从应退的购房款中直接扣除；4.判令陈孔勇向星海公司支付违约金221000元，该款从应退的购房款中直接扣除；5.判令陈孔勇向星海公司支付律师代理费14745元；6.陈孔勇承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年2月17日，原、被告双方签订了编号为2016XXXX号的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第六条约定，原告将其开发的坐落于平潭县翠园北路育英中学北侧星海湾1号第16幢17层1701号的商品房以1105000元的价格出售给被告；第七条约定除购房首付285000元外，购房余款820000元由被告通过办理银行按揭贷款支付。原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第六条第八项约定：出卖人为买受人在本合同约定项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，还应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；在原告担保责任期限内，若被告连续三个月或累计六个月不能按期足额偿付银行按揭贷款本息，原告除有权向被告追偿所欠款项外，还有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，收回房产，并要求被告按合同总价款的20%支付违约金。同时，被告还应承担因合同解除而导致原告遭受的其他合理损失。2016年3月3日，原被告和第三人签订《个人住房借款合同》，由被告向第三人申请贷款820000元用于支付案涉商品房的购房余款，并由原告提供阶段性连带保证责任。上述合同签订后，第三人办理了案涉房屋抵押预告登记后依约放款，原告亦依约将房屋交付给被告，但被告自2017年12月起便开始拖欠应还贷款，经第三人多次催告，被告仍未履行还款义务。由于被告的行为已经构成违约，第三人根据《个人住房借款合同》的约定，发函要求原告承担担保责任，暂计至2019年6月28日，原告代被告向第三人支付的按揭贷款本息共计73524.39元，实际已代支付的数额以第三人出具的对账单为准。为此，原告多次电话及上门催收，但被告至今仍未履行还款义务。在2018年4月1日至2019年3月31日，这一年的期间内，被告累计11个月未按时足额偿付第三人按揭贷款本息。根据合同约定，原告有权单方解除合同，并要求被告支付相应的违约金及承担原告为本案支付的律师费等合理费用。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 陈孔勇未做答辩。 第三人建行平潭分行述称，原告或者陈孔勇应先偿还我行的贷款本息及相关费用后，我行同意原被告双方解除合同，愿意配合办理案涉房屋抵押备案注销手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月17日，陈孔勇（买受人）与星海公司（出卖人）签订了编号为2016XXXX号的《商品房买卖合同》。其中合同第六条约定，星海公司将其开发的坐落于平潭县的商品房以1105000元的价格出售给陈孔勇；第七条约定，除购房首付285000元外，购房余款820000元由陈孔勇通过办理银行按揭贷款支付。附件十一，补充协议。第六条，关于本合同第七条（付款方式及期限）的补充约定。八，出卖人为买受人在本合同约定项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除本合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，还应按总房价款的20%向出卖人支付违约金……；第二十九条，其他补充约定，十三，因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担。 2016年3月3日，陈孔勇（借款人）、星海公司（保证人）与第三人建行平潭分行签订一份《个人住房借款合同》，陈孔勇按上述购房合同约定向建行平潭分行按揭贷款82万元，星海公司作为保证人承担保证责任。建行平潭分行发放了相应贷款金额后，陈孔勇未能按借款合同的约定按期还款，截止2019年6月28日，星海公司为陈孔勇垫付按揭贷款本息计73524.39元。 另，2019年6月28日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所吴玲玲、阮逸嫔律师作为本案诉讼代理人并支付律师代理费14745元。2019年7月29日，星海公司向本院提出诉讼保全申请并提供了担保，本院作出（2019）闽0128民初3926号民事裁定书，对陈孔勇名下价值110.5万元的财产进行诉讼保全，保全费为5000元。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议系星海公司与陈孔勇真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同补充协议第六条第八点，陈孔勇未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使星海公司为其垫付了尚欠的按揭贷款本息，已构成违约，符合约定的出卖人有权解除合同条件，星海公司据此主张解除案涉合同并诉请陈孔勇偿还垫付的贷款本息，于法有据，予以支持。星海公司主张的合同解除违约金按购房总价款20%计付即221000元（1105000×20%），亦符合上述约定，予以支持。星海公司尚主张陈孔勇应赔偿其为追索本案债权而支付的律师代理费14745元，符合合同补充协议第二十九条第十三点约定，予以支持。星海公司诉请确认其有权在陈孔勇已付购房款中直接扣除违约金及其他应缴纳款项，鉴于星海公司对陈孔勇享有的债权属于普通债权，并无法定优先受偿权，其该主张不符合法律规定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。合同解除，双方互负返还责任，星海公司要求陈孔勇协助办理合同备案登记注销手续的同时亦应当履行退还购房款的义务，基于公平原则以及减少不必要的重复、繁琐及当事人诉累，本院一并予以处理，陈孔勇应协助星海公司办理合同备案登记注销手续，而星海公司亦应向陈孔勇返还已付购房款。建设银行平潭片区分行主张若解除案涉合同，应当先向其偿还剩余按揭贷款本息，符合法律规定，予以支持。案涉合同解除后，本案三方当事人应根据《个人住房借款合同》相关约定清理剩余按揭贷款，在扣除陈孔勇应付款项后星海房地产公司将剩余购房款据实退还陈孔勇。陈孔勇经本院合法未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建星海房地产有限公司与陈孔勇签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016XXXX）； 二、陈孔勇应于本判决生效之日起十日内协助福建星海房地产有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：2016XXXX）的备案登记注销手续并向福建星海房地产有限公司返还案涉商品房； 三、陈孔勇应于本判决生效之日起十日内向福建星海房地产有限公司支付合同解除的违约金221000元； 四、陈孔勇应于本判决生效之日起十日内支付福建星海房地产有限公司代垫款按揭贷款本息（暂计至2019年6月28日止的贷款本息为73524.39元，之后数额以中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行出具对账单为准）； 五、陈孔勇应于本判决生效之日起十日内支付福建星海房地产有限公司为本案支付的律师代理费14745元； 六、福建星海房地产有限公司应于陈孔勇履行本判决确定的第一、二项义务后退还陈孔勇购房款1105000元（该款项应先行偿付中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行剩余按揭贷款后余款退还陈孔勇）； 七、驳回福建星海房地产有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14745元、诉讼保全费5000元，均由陈孔勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  林炳风 人民陪审员  陈 云 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  丁炎珠