太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初4175号原告：山西谐程房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长治路176号915室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：韩海生，总经理。委托诉讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。被告：张慧，女，1983年11月12日出生，汉族，山西省左权县村民，公民身份号码：×××。原告山西谐程房地产开发有限公司与被告张慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告山西谐程房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许崇华到庭参加诉讼，被告张慧经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告山西谐程房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于太原市小店区东中环街南段259号1幢A座19层1915号房屋归原告所有；2、判决解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》，同时由被告配合原告办理解除网签合同手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月，被告认购了原告开发的位于太原市小店区东中环南段259号1幢A座19层1915号房屋，建筑面积89.68平方米。双方于2016年8月3日正式签署了编号为20160041059的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续。合同约定，被告购房款的75%以银行按揭贷款的方式支付。2016年8月4日，被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称建行山西省分行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告借款本金为730000元整，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币4354.62元。2015年6月26日，原告就坐落于东中环南段259号项目的楼盘与建行山西省分行签署了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任。在建行山西省分行发放贷款后，被告自2017年5月26日起连续多期未依据合同约定偿还银行贷款，截止今日起诉时，被告已逾期22次，原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息等合计100482.62元，该费用应由被告自行承担，应从其解除《商品房买卖合同》后应退还的房款中直接扣除。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条的约定“因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月，或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房。”原告承担保证责任后，多次找被告协商处理相关事宜，但被告均置之不理。原告认为，被告从购房之日起，既不按时支付按揭贷款，也不与原告协商解决代偿贷款事宜，被告的行为构成根本违约，已经严重侵害到了原告的合法权益，故原告诉至法院，望法院支持原告的诉请。被告张慧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩状及证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月26日，原告山西谐程房地产开发有限公司（保证人、甲方）与建行山西省分行（债权人、乙方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：本合同所称债务人是指因购置座落于东中环南段259号项目所属之住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指自2015年6月26日至2020年6月25日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币2亿元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。甲方在本合同项下承担连带保证责任。合同还约定了其他的权利义务。2016年8月3日，原告山西谐程房地产开发有限公司（出卖人）与被告张慧（买受人）签订了合同编号为20160041059的《商品房屋买卖合同》。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预（销）售许可证号为（2014）并商房预售字第0049号。买受人购买的商品房为东中环南段259号1幢A座19层1915号房。商品房的建筑面积为89.68平方米，单价为每平方米10853.42元，商品房总金额为973334元。买受人于2016年7月27日前付清房屋总价款的25%即243334元，剩余房屋总价款的75%即730000元，买受人以银行按揭贷款的形式支付。出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四第十条约定，因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月，或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房。第十五条约定，如因买受人自身原因出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人须配合出卖人在规定时间内，在政府主管部门办理解除合同手续，买受人除应承担已实际发生的物业管理费、出卖人未承担保证责任而代买受人向银行支付贷款余额及其他相关费用外，并应按《商品房买卖合同》约定的全部房价款的20%向出卖人支付违约金。双方还约定了其他权利义务。2016年8月4日，被告张慧（借款人）与建行山西省分行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人应将借款用于购置原告出售的位于太原市东中环南段259号1幢A单元19层1915号，房屋建筑面积89.68平方米，价格973334元，合同编号为20160041059的商品房壹套，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。借款人借款本金为人民币730000元整，借款期限为312个月即2016年8月4日至2042年8月4日。贷款人将款项一次性划入原告太原二营盘支行140018253080****6434的账户内。约定还款日为每月的月末日。借款人采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为4354.62元。借款人用位于太原市东中环南段259号1幢A单元19层1915号，面积为89.68平方米，价格为973334元，合同编号为20160041059号的商品房买卖合同涉及的私有房产作为抵押财产。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，被告张慧以银行贷款方式向原告山西谐程房地产开发有限公司支付购房款730000元。庭审中，原告陈述被告偿还贷款至2017年4月，共计8期本息，之后再未还款，其于2017年5月代被告偿还每月本息，2019年10月9日，原告一次性偿还剩余贷款本息共计690337.25元，至此，原告代被告偿还本息共计812630.13元，其中本金719659.39元，利息92574.96元，罚息395.78元。2019年10月9日，中国建设银行股份有限公司太原二营盘支行出具结清证明，内容为张慧在该行的个人贷款730000元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2019年10月9日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。原告另陈述，被告张慧未向其交纳房屋首付款，其也未向被告交付案涉房屋。原、被告就案涉房屋已办理网签登记。上述事实有，原告提供的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告分别与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订的《个人住房(商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。上述合同履行过程中，被告未依约按时归还银行贷款，致使原告承担了保证担保责任，至2019年10月9日原告已将被告所欠银行贷款本息全部提前结清，且原告并未向被告交付房屋，故对于原告要求解除其与被告之间所签订的《商品房买卖合同》、同时由被告配合原告办理解除网签合同手续的诉讼请求，符合双方在《商品房买卖合同》中的约定，合法有据，本院予以支持。原告陈述未收取被告应缴纳的首付款，因被告未到庭参加诉讼，对此事无法查明，本院采纳原告的说法，但如被告实际上支付了首付款可另案处理。《商品房买卖合同》解除后，原告应将被告已归还的银行贷款退还被告，但由于被告未到庭，其向银行还贷的金额无法查明，故本案对此不作处理，被告可另行主张。原告要求确认案涉房屋归其所有属物权确认纠纷与本案非同一法律关系，本案不作处理。被告张慧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西谐程房地产开发有限公司与被告张慧于2016年8月3日签订的合同编号为20160041059的《商品房买卖合同》。二、被告张慧于本判决生效之日起三十日内协助原告山西谐程房地产开发有限公司办理解除网签合同手续。三、驳回原告山西谐程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5150元（原告已预交），由被告张慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 刘燕玲人民陪审员 李改萍人民陪审员 李小兰 二○一九年十月十四日书 记 员 李宏艳