贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0526民初1894号 原告贵州奥力房地产开发有限公司，住所地：威宁县草海镇沿河西路2号房。统一社会信用代码：915200005609066875。 法定代表人程升普，系该公司董事长。 委托代理人李玲，该公司员工，一般代理。 被告刘超刚，男，1972年11月3日生，汉族，住湖北省天门市。 原告贵州奥力房地产开发有限公司（以下简称奥力房开）诉被告刘超刚租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案受理后，因被告下落不明，本院依法公告向被告送达应诉材料及开庭传票，并将本案转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告奥力房开的委托代理人李玲到庭参加了诉讼，被告刘超刚经本院公告送达传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。 原告奥力房开诉称：2015年6月27日，原告与被告签订一份《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》，约定原告将位于广园路会展中心旁奥体花园D区商业项目的4-2-11、4-2-12、4-2-15、4-2-16、4-2-17、4-2-18号商铺租赁给被告经营，租赁期限为5年，即2015年7月30日到2020年7月30日。租金按季度支付，具体方式如下：A、从2015年11月1日至2016年7月31日，月租费21,652元。B、从2016年11月1日到2017年7月31日止，月租费为22,951元。C、从2017年8月1日至2018年7月31日止，月租费为24,328元。合同签订后，被告将该房进行经营使用。并支付了部分租金，但从2016年7月1日后就未再按合同约定支付房屋租金。根据合同约定，现我方有权解除合同，故诉至法院，请求判决：一、解除原告与被告于2015年6月27日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》；二、判决被告支付拖欠租金424,010元，违约金416,884元，共计840,894元；三、判决被告支付商业管理费23,822元，逾期付款违约金21,929元，合计45,751元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张租金及违约金计算至2018年3月28日，放弃之后的租金和违约金。 被告刘超刚未作答辩。 经审理查明：2015年6月27日，原告与被告签订《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》，约定原告将位于广园路会展中心旁奥体花园D区商业项目的4-2-11、4-2-12、4-2-15、4-2-16、4-2-17、4-2-18号商铺（租赁面积：400.97平方米）租赁给刘超刚经营火锅店，租赁期限为5年，即2015年7月30日到2020年7月30日，免租期6个月。租金为54元/平方米，免租期内免收租金，按每月3元/平方米收取商业服务费，免租期满，恢复正常的商铺租赁费用支付。租金按季度支付，具体方式如下：A、从2015年11月1日至2016年7月31日止，月租费21,652元。B、从2016年11月1日到2017年7月31日止，月租费为22,951元。C、从2017年8月1日至2018年7月31日止，月租费为24,328元。D、从2018年8月1日至2019年7月31日止，月租费为25,788元。E、从2019年8月1日至2020年7月31日止，月租费为27,335元。被告在签订合同时需缴纳履约保证金64,957元。若未按时足额缴纳租金或各种费用的，逾期15天内，每逾期一天，按逾期未缴纳金额的3‰累计计算违约金；若逾期15天以上，出租方有权中断供应水、电，因此造成的后果由承租方承担，租金、管理费、违约金照常收取；逾期超过30天，出租方有权解除合同，履约保证金不退还，欠缴的租金、管理费、违约金和其他相关费用出租方有权追索赔偿。签订合同当天，被告刘超刚向原告公司支付履约保证金64,957元，奥力房开向刘超刚出具收据，同时，刘超刚作出书面说明，因个原因无法缴纳第一季度租金，同意将此保证金64,957元转为第一季度租金。奥力房开在收据上注明：“转为2015年11月1日至2016年1月31日租金”，之后，刘超刚陆续支付过2016年4月、5月的租金，2016年6月租金已支付15,000元，之后未再支付租金及管理费。 另查明：本案原告起诉后，向本院申请对出租给刘超刚的商铺先予执行，本院于2018年5月24日裁定将奥力房开出租给被告刘超刚的商铺先予执行给原告奥力房开，将刘超刚商铺内的物品清点、登记后将由奥力房开保管。先予执行案件已执行完毕。 上述事实，有原告提供的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》、租金计算清单、收款收据、说明等证据在卷印证，事实清楚。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原、被告双方签订的租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同履行自己的义务。被告刘超刚未按约定支付租金，现原告根据合同约定要求解除合同、被告支付欠付租金的主张成立，应予支持。以双方合同约定方式计算租金，被告刘超刚于2016年5月31日前租金已付清，2016年6月已支付15,000元租金。自2016年6月1日至2016年7月31日止，月租费为21,652元，2个月租金为43,304元，刘超刚已付15,000元，尚欠28,304元；2016年11月1日至2017年7月31日止，月租费为22,951元，9个月的租金为22,951元×9=206,559元，每个季度支付一次，每期支付租金68,853元；2017年8月1日至2018年3月28日止，月租费24,328元，8个月的租金为24,328元×8=194,624元，每个季度支付一次，前两期支付租金72,984元，第三期支付租金48,656元。以上共欠租金（已扣除免租期8个月）租金共计429,487.00元。原告奥力房开主张424,010元，本院予支持。原被告双方合同约定乙方因逾期支付足额租金在30天之内的，需按照当期租金的3‰每天支付违约金，被告自使用房屋以来未支付过租金，故原告请求支付违约金于法有据，本院予以支持，双方约定的违约按当期租金3‰每天计算过高，可酌情以被告未支付的租金金额为基数，按中国人民银行同期贷款(1-5)年期贷款利率4.75%上浮30%计算即6.175%计算为宜。因双方约定三个月支付一次租金，第一期租金为2016年6月1日至2016年7月31日期间欠付的28,304元，违约金自2016年6月1日计算至2018年3月28日共计逾期660天，应为：28,304元×6.175%÷365×660=3,160元；第二期租金68,853元（2016年11月1日至2017年1月31日）违约金从应付租金之日2016年11月1日计算至2018年3月28日共计逾期510天，计算为68,853元×6.175%÷365×510=5941元；第三期租金68,853元（2017年2月1日至2017年4月31日）违约金从应付租金之日2017年2月1日计算至2018年3月28日共计逾期420天，计算为68,853元×6.175%÷365×420=4892元；第四期租金68,853元（2017年5月1日至2017年7月31日）违约从应付租金之日2017年5月1日至2018年3月28日共计逾期330天，计算为68,853元×6.175%÷365×330=3,844元；第五期租金72,984元（2017年8月1日至2017年10月31日）违约金自应付租金之日2017年8月1日计算至2018年3月28日共计逾期240天，违约金计算为72,984元×6.175%÷365×240=2,963元；第六期租金72,984元（2018年11月1日至2018年1月31日）违约金自应付租金之日2017年11月1日至2018年3月28日共计逾期150天，违约金计算为72,984元×6.175%÷365×150=1,852元；第七期租金72,984元（2018年2月1日至2018年3月28日）违约金自应付租金之日2018年2月1日计算至2018年3月28日共计逾期60天，违约金计算为72,984元×6.175%÷365×60=741元；以上违约金共计23,393元（3,160元+5,941元+4892元+3844元+2963元+1852+741）。原告主张支付商管费以每平方米每月费用3元计算，以房屋总面积400.97平方米计算，每月应为400.97平方米×3元/平方米=1,202.91元，自2015年7月1日至2018年3月28日共计33个月，1,202.91元×33=39,696.03元，原告主张23,822元，按原告的主张计算。对于原告主张商管费的违约金，双方未明确约定具体给付时间，违约起算时间无法确定，取中间时间，以总金额按年利率6.175%计算12个月，23,822元×6.175%÷12×12=1,471元。原告主张超出部分的租金违约金及商管费违约金本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州奥力房地产开发有限公司与被告刘超刚于2015年6月27日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》； 二、由被告刘超刚于本判决生效后十五日内支付原告贵州奥力房地产开发有限公司租金424,010元，逾期违约金23,393元； 三、由被告刘超刚于本判决生效后十五日内支付原告贵州奥力房地产开发有限公司商业管理费23,822元，逾期违约金1,471元； 四、驳回原告贵州奥力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12666元，由被告刘超刚负担6713元，原告贵州奥力房地产开发有限公司负担5953元。保全费200元，由被告刘超刚负担。 如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  代兴霞 人民陪审员  蒋文升 人民陪审员  李勇军 二〇一九年十月十六日 书 记 员  李章月