广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初29035号原告：毕雪珍，女，1962年10月27日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原告：刘志荣，男，1988年12月16日出生，汉族，住址同上。两原告的共同委托代理人：张凯，系广东卓信律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91449146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广州潮宏投资咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码91440。法定代表人：张游安。原告毕雪珍、刘志荣诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）、广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称“潮宏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕雪珍、刘志荣的共同委托代理人张凯，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼，被告潮宏公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告毕雪珍、刘志荣诉称：2015年9月23日，两原告与被告泽信公司签订了《商铺买卖合同》，约定：两原告向被告泽信公司购买位于广州市天河区*路39-45号*号铺；总房价款745000元，2015年9月30日前支付总房价款的60%即455000元，余下房价款290000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账户。在签订合同同时，两原告与第三方广州潮流天地购物中心有限公司签订《商铺委托经营管理协议》。后两原告于2015年9月29日前向被告泽信公司支付购房款455000元、团购款50000元，预告/销售产权登记代理费及委托公证费2400元。两原告依约支付了相关款项后发现被告泽信公司推荐的银行无法办理购房款贷款手续，经查询得知，被告泽信公司对外债务高达数亿元，已被法院列为失信被执行人，银行已无办理按揭可能，导致两原告无法支付剩余购房款，双方签订的合同已无法继续履行。另，被告泽信公司与被告潮宏公司系委托代理关系，被告潮宏公司收取的团购费50000元实际为被告泽信公司所收取。为维护两原告的合法权益，请求法院依法判令：1、解除两原告与被告泽信公司签订的《商铺买卖合同》；2、被告泽信公司向两原告退还已支付的购房款455000元；3、被告泽信公司向两原告退还已支付的团购费50000元；4、被告泽信公司向两原告退还已支付的销售/预告产权登记代理费及委托公证费2400元；5、被告潮宏公司对上述第3项诉讼请求承担连带责任；6、两被告承担本案诉讼费。被告泽信公司辩称：不同意两原告的全部诉讼请求。一、两原告以被告已被法院列为失信被执行人，银行无法办理按揭为由请求解除合同与事实不符，我方代理律师在（2018）粤01民再224号案件中仅为一般授权，其陈述并非得到我方的授权和许可，故该陈述不能作为判案的法律依据，更不应一再在各系列案件中引用，我方已就该案件向人民检察院提出抗诉。二、根据原、被告双方签订的《商铺买卖合同》，办理银行的按揭贷款是作为买受人的两原告的义务，我方作为出卖人，不保证不负责买受人获得银行贷款的审批，且支付房款是买受人的义务，合同亦约定了按揭银行不批准买受人贷款申请时，买受人应当在收到通知15天一次性全额付款。另，办理按揭贷款银行审批的是贷款人的资质，我方并非贷款人，故我方被列为失信被执行人不影响办理按揭贷款。另在2015年12月有业主成功办理了银行按揭贷款。三、我方已按照《商铺买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》的约定将涉案商铺交付给了两原告，两原告未按上述合同约定支付购房款余款。四、两原告主张的团购费、销售/预告产权登记代理费及委托公证费并非我方收取，亦不是《商铺买卖合同》约定的事项，不属于本案的调处范围，两原告要求我方退还上述费用没有事实和法律依据。被告潮宏公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：2015年9月23日，毕雪珍、刘志荣（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人所购的商铺为广州市天河区*路39-45号*号铺（以下简称“涉案商铺”）；该商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为745000元；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2015年9月30日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计455000元……（3）余下房价款计290000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项，同意按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；买受人特别声明：（1）无论任何情况下（包括但不限于买受人申请按揭贷款的，贷款银行未能批准买受人按揭贷款申请或批准的按揭贷款不足房价款余款），不论出卖人是否另行通知，买受人均应按本合同约定的时间支付购房款，（2）出卖人仅是推荐银行予买受人，由买受人自行与银行协商，办理按揭贷款手续，出卖人不保证及不负责买受人获得银行贷款之审批，申请取得该贷款的责任在买受人，（3）买受人虽然提交了按揭资料及签订了相关的申请表或按揭合同后，并不视为买受人已履行完毕其义务，按揭是否办理完毕，应以银行将按揭款转至出卖人的账户为准，在银行放款前，买受人还有义务根据银行的要求进行配合，如买受人未尽配合义务造成逾期付款的，视为逾期付款，应当按本合同第五条承担违约责任，（4）买受人在签署本合同时，已完全了解按揭贷款的办理条件、程序及按揭所需支付的全部费用，确认其自身的资信情况及还款能力符合按揭贷款的要求，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款是买受人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是买受人的义务，买受人知悉并同意，贷款政策的调整或没能获得贷款审批（含审批额度不足的），均不作为买受人不能履行合同的抗辩理由，（5）……（6）如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的代理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任等条款。同日，毕雪珍、刘志荣（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受毕雪珍、刘志荣的委托，在约定期限内具体经营涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2016年1月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于毕雪珍、刘志荣的付款情况。毕雪珍、刘志荣提供了加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张证明其已支付购房款455000元，本案中泽信公司确认已收到上述《正式收据》载明的购房款。毕雪珍、刘志荣另提供加盖“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知毕雪珍、刘志荣，因毕雪珍、刘志荣购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元，其在收到上述应收款项后会及时为毕雪珍、刘志荣开出发票，请毕雪珍、刘志荣于领取资料时凭此通知书换取发票）及加盖有“潮宏公司财务专用章”的《收据》一张（载明潮宏公司收到毕雪珍、刘志荣购买涉案商铺的团购50000元）作为证据，毕雪珍、刘志荣称泽信公司与潮宏公司系委托代理关系，上述团购费实为房款的一部分。泽信公司对《通知书》、《收据》不予确认，认为《通知书》、《收据》不是泽信公司作出的，款项不是泽信公司收取的，与本案无关。关于毕雪珍、刘志荣的按揭贷款情况。毕雪珍、刘志荣称涉案商铺无法办理按揭，并提供中国执行信息公开网截图、（2018）粤01民再224号民事判决（查明泽信公司在该案中明确表示目前阶段，其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能）予以证明。泽信公司确认上述证据的真实性，但认为与本案无关，称不清楚涉案商铺能否办理按揭贷款。另在本案庭审中，毕雪珍、刘志荣明确其要求解除《合同》的依据为因涉案商铺现无法办理按揭，无法支付余款，其亦无法与泽信公司协商一致变更房款支付方式，《合同》实际无法继续履行，因此其有权解除《合同》。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向毕雪珍、刘志荣释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，毕雪珍、刘志荣表示清楚并明确坚持诉讼请求及自行承担相关风险。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2016）粤0106民初18467号原告刘万红诉被告泽信公司、广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”）房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“18467号案”）中，泽信公司确认现潮流站（即涉案商铺所在商场，下同）二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。又查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是毕雪珍、刘志荣与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于毕雪珍、刘志荣要求解除《合同》的诉讼请求。毕雪珍、刘志荣主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。结合《合同》第四条上下文内容来看，《合同》第四条特别声明中第（4）、（6）点的约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定毕雪珍、刘志荣以按揭方式支付房款，毕雪珍、刘志荣称涉案商铺现无法办理按揭，泽信公司在相关案件中亦确认涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭，且根据泽信公司关于上述商铺无法办理按揭的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现毕雪珍、刘志荣明确无法与泽信公司就变更房款支付方式达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，毕雪珍、刘志荣现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于毕雪珍、刘志荣要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，泽信公司确认已收到毕雪珍、刘志荣支付的购房款455000元，因此泽信公司应向毕雪珍、刘志荣退还上述购房款。毕雪珍、刘志荣另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购款50000元。从毕雪珍、刘志荣关于团购款的陈述来看，毕雪珍、刘志荣作为买受人，是基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系毕雪珍、刘志荣为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，毕雪珍、刘志荣要求泽信公司返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。毕雪珍、刘志荣另提交加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》证明该律所收取产权登记代理费2000元及委托公证费400元，毕雪珍、刘志荣并未举证上述费用实际为泽信公司收取，且如上所述《合同》无法继续履行的责任不能归责于双方当事人，双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，据此毕雪珍、刘志荣诉请泽信公司返还登记代理费及委托公证费依据不足，本院不予支持。另，潮宏公司并非《合同》的相对方，根据上述查明的事实泽信公司亦确认潮宏公司为受其委托收取团购费，且本院亦已支持毕雪珍、刘志荣要求泽信公司退还团购费的诉请，毕雪珍、刘志荣要求潮宏公司对退还团购费承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。潮宏公司无正当理由拒不到庭应诉，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告毕雪珍、刘志荣与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区*路39-45号*号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告毕雪珍、刘志荣返还购房款455000元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告毕雪珍、刘志荣返还团购费50000元；四、驳回原告毕雪珍、刘志荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11774元，由原告毕雪珍、刘志荣负担2854元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担8920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  黄泽加人民陪审员  陈妙航二〇一九年十月二十四日书 记 员  邱莉晶牛立萍