湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初3096号原告：李玉平，男，汉族，1962年4月2日出生，住址孝感市孝南区，委托诉讼代理人：邬建强，湖北董永律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为调查收集证据、代为起诉、代为参加庭审活动、签收法律文书。委托诉讼代理人：陈可灿,北京市奕明（广州）律师事务所实习律师。代理权限为特别授权：代为调查收集证据、代为起诉、代为参加庭审活动、签收法律文书。被告：唐德乔，男，汉族，1970年9月23日出生，住孝感市孝南区，第三人：方红兵，男，汉族，1973年2月1日出生，住孝感市孝南区，第三人：方国兵，男，汉族，1976年10月2日出生，住孝感市孝南区，上列第三人的委托诉讼代理人：徐文娟、高聪聪，湖北书院律师事务所律师。代理权限：代为调查收集证据、代为起诉、代为参加庭审活动、签收法律文书。原告李玉平与被告唐德乔及第三人方红兵、方国兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉平的委托诉讼代理人邬建强、被告唐德乔、第三人方国兵及第三人方红兵、方国兵的诉讼代理人高聪聪均已到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李玉平的诉讼请求:1.请求人民法院依法判令被告和第三人向原告交付涉案商品房并承担赔偿责任（包括购房款175000元及利息共计545405元，利息以175000元为基数，自2010年8月27日开始，按年利率24%计算。）；2.请求人民法院依法判令被告和第三人向原告办理并交付涉案商品房的土地权证、房产权证；3.请求人民法院依法判令被告和第三人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年8月27日，原告与被告唐德乔（签字为唐德桥）签订《房屋销售合同》，约定被告将在校前路2＃楼1单元7层西的商品房出售给乙方，建筑面积136.97平方米。经了解得知，涉案商品房的《建设工程规划许可证》登记的建设单位（个人）为第三人方红兵和方国兵，2009年10月16日，第三人方红兵与被告唐德乔（签字为唐德桥）签订《委托建房协议书》，约定涉案地块房屋由被告负责建造并授权被告出售，因此，被告将涉案商品房出售给原告。原告依《房屋销售合同》的约定向被告支付了购房款，被告至今未向原告交付涉案商品房及其土地权证、房产权证。因此，请求人民法院依法判令被告和第三人向原告交付涉案商品房及其土地权证、房产权证，并承担赔偿责任和本案的诉讼费用。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告唐德乔辩称：1.房屋不属于开发房；2.房屋是第三人方国兵、方红兵委托承建的，涉案房屋是第三人方国兵的；3.房屋是方红兵以房抵债还给我的，我欠黄惠云的债务也是用房屋抵债抵给她的，房屋的手续时我帮方国兵办理的，房屋的处理权还在我手上，我与方国兵有承建委托协议。第三人方红兵、方国兵述称：1.原告与第三人没有利益、利害关系，请求第三人交付房屋、赔偿损失无事实依据和法律依据；2.被告与第三人建房约定合法，其权利、义务关系明确，约定先行行为与被告及原告的后期行为应服从先行行为；3.原告购买被告房屋，购买时应当知道所购买房屋的合法性、真实性、可行性，其签订的购买合同是否为合法买卖存疑，否则，原、被告购买合同无效；4.原、被告签订的买卖协议不应或不可以侵犯第三人合法权益，因2号楼6层及以上建筑物是设定前置所有权或处分权，如被告未按约定履行合同乙方义务，2号楼6层及以上有待利益分配后行使处分权；5.第三人不是房屋买卖合同的一方当事人，也与被告无任何债权债务关系，不承担交房责任；6.原告对第三人的诉求无法律依据支持，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月16日，被告唐德乔与第三人方红兵签订了《委托建房协议书》，主要相关内容：甲方（委托人）方红兵，乙方（受委托人）唐德乔，甲方原住房被鉴定为局部危险房屋需整体拆除，现无力建房，特委托乙方建房，乙方必须按不计价款无偿还给甲方北二号楼从一至五楼十套房屋给甲方（甲方十套房屋产权证自行办理）等。2009年12月2日，第三人方红兵、方国兵到孝感市规划局孝南分局办理了《中华人民共和国建设工程规划许可证》，内容为：建设单位（个人）方红兵、方国兵，建设项目名称危房改造，建设位置孝南区朋兴乡挂口村，建设规模1227平方米。后被告唐德乔及第三人方红兵、方国兵进行房屋拆除、新建。被告唐德乔向案外人黄惠云借款未偿还，便与案外人黄惠云约定用所建房屋抵偿。经原、被告及案外人黄惠云协商同意后，2010年8月27日，原、被告签订了《房屋销售合同》，主要相关内容：出卖方唐德乔（甲方），购买方李玉平（乙方），甲方将在校前路2#楼1单元7层西的商品房（上述新建房屋之中的房屋）出售给乙方，建筑面积136.97平方米，房屋价格185000元;付款方式:进入该房屋装修前付至总房款的98%,办理房产证付剩余房款的2%，余款欠壹万元整。同日，原告李玉平依约支付了购房款160000元给案外人黄惠云，用于偿还被告唐德乔所欠案外人黄惠云欠款，被告唐德乔向原告李玉平出具了收到160000元购房款的《收据》。原告李玉平准备进入涉案房屋进行装修时，第三人方红兵、方国兵予以阻拦。后原告李玉平经人介绍准备将涉案房屋卖给案外人**峰。2019年2月25日,经原、被告及案外人**峰协商同意后，被告唐德乔与案外人**峰签订了《房屋销售合同》,被告唐德乔将前述涉案房屋以200000元销售给**峰。原、被告及案外人**峰签订《备注》，内容为“原购房合同自今日起作废（原购房人李玉平）”，原告李玉平及案外人**峰认为，《备注》的真实意思是案外人**峰交了购房款后，原、被告签订的《房屋销售合同》作废，被告唐德乔与案外人**峰签订的《房屋销售合同》生效；案外人**峰不交购房款，原、被告签订的《房屋销售合同》不作废。现案外人**峰没有交购房款，表示不会履行合同。后原告李玉平便诉至本院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋销售合同》违反法律、法规的强制性规定，《房屋销售合同》无效。原告李玉平支付给案外人购房款用于抵偿被告唐德乔的债务，应视为原告李玉平向被告唐德乔支付了购房款；被告唐德乔将承建的他人的、有原告李玉平的损失；损失为原告李玉平支付的购房款及利息；利息的计算方法为：以160000元为基数，自2010年8月27日起瑕疵的房屋销售给原告李玉平，有过错，应赔偿至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算。由于第三人方红兵、方国兵不是合同的相对方，在本案中不应承担责任。原告李玉平要求“请求人民法院依法判令被告和第三人向原告交付涉案商品房、办理并交付涉案商品房的土地权证、房产权证、第三人承担本案的诉讼费用”的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原告李玉平的诉讼请求，本院部分予以支持；被告唐德乔的辩论意见，本院部分予以采纳；第三人方红兵、方国兵的述称意见，本院部分予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐德乔自本判决生效之日起十日内赔偿原告李玉平损失160000元及利息（以160000元为基数，自2010年8月27日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类货款利率的二倍计算。）；二、驳回原告李玉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元、申请费1445元共计4945元，由被告唐德乔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈南新人民陪审员  龚平波人民陪审员  胡晓东二〇一九年十月二十八日书 记 员  田 蜜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。