云南省昆明市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）云01执异842号异议人（被执行人）：杨俊杰，男，汉族，1977年2月16日生，住浙江省居县。委托诉讼代理人：张耀、范晓媛，云南联云律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：赵刚，男，汉族，1970年7月3日生，住云南省昆明市五华区。被执行人：胡艳娇，女，汉族，1977年1月4日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张耀、范晓媛，云南联云律师事务所律师，特别授权代理。在本院执行赵刚与杨俊杰、胡艳娇债权转让合同纠纷一案中[执行依据：(2017)云01民初169号民事判决书；执行案号：(2017)云01执2031号]，异议人（被执行人）杨俊杰对本院的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人杨俊杰称，请求：中止“赵刚申请执行杨俊杰名下位于昆明市正义路95号负一层、一层（房产证号为20××60、20××59、20××18）”的拍卖执行程序，撤销对房产证20××59所设房产的拍卖。事实和理由：一、异议人于2018年9月10日收到昆明市中级人民法院司法技术处委托云南银信房地产土地资产评估有限公司对昆明市正义路95号负一层、一层的房地产价格评估报告“云银信房评字（2018）第0309号”的评估结论不认可，该评估报告存在以下几个问题：1、报告涉嫌程序违法。报告中对昆明市正义路95号负一楼（房产证号：20××60，建筑面积：723.11平方米）及昆明市正义路95号负一楼（房产证号：20××59，建筑面积：936.69平方米）的评估仅采用了一种方法进行评估且没有正当理由，违背了《中华人民共和国资产评估法》第二十六条的规定，属于违法评估。2、报告的鉴定结果严重偏离资产的实际价值，严重侵害各方权益。报告中对昆明市正义路95号负一楼（房产证号：20××59，建筑面积：936.69平方米）的评估单价为：30890.72元/平方米；而对一墙之隔的隔壁商铺昆明市正义路95号一楼（房产证号：20××18，建筑面积：469.79平方米）的评估单价也为111837.66元/平方米，与30890.72元/平方米差距甚大，据我们自己在正义路上调查，距正义路95号一楼不到20米仅一街之隔的对面商铺挂牌价在20万元/平方米，正义路实际成交均价不低于15万元/平方米。该报告中所给出的评估单价与同地段房产相差3倍多，让人无法接受。3、异议人收到《评估报告》后，通过多渠道对评估报告提出异议，但没有任何的书面答复。二、拍卖没有通知异议人及律师，侵犯了异议人的知情权和优先购买权，也没有通知承租人，侵害了承租人的优先权；没有向异议人寄送拍卖通知；没有在被拍卖标的物的现场张贴公告，侵害了承租人的知情权。在各方都不知情的情况下，一块本来市场价不低于1.3个亿的房产，被低评至2893.5万元，最后在一拍就被唯一的一个报名人出价买走。异议人严重怀疑这种程序漏洞如此之多的拍卖中有问题。综上所述，云南银信房地产土地资产评估有限公司的房地产价格评估报告不仅程序违法，而且对异议人的财产价值严重低估，拍卖程序违法，侵害了异议人及其他各方利害关系人的利益，对异议人的财产权益造成巨大的侵害，也对其他债权人的权益造成侵害；请求法院暂停对竞拍成功的房产的过户手续，同时对另外一块流拍的房产（房产证号20××60）以及即将拍卖的房产（房产证号20××18）延期竞拍。本院查明，本院于2018年2月8日作出（2017）云01执2031号执行裁定书，裁定：“冻结、划拔被执行人杨俊杰、胡艳娇存款12708396元及利息，或对被执行人杨俊杰、胡艳娇价值12708396元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”该案在执行过程中，本院查封了被执行人杨俊杰名下位于昆明市正义路95号负一层（房产证号20××60）、昆明市正义路95号一层（房产证号20××59）、昆明市正义路91、93号一层（房产证号20××18）的房产，委托了云南银信房地产土地资产评估有限公司进行了评估。2018年8月21日，云南银信房地产土地资产评估有限公司向我院出具云银信房评字（2018）第0309号《房地产价格评估报告》，载明：昆明市正义路95号负一层（房产证号20××60）评估总价1158.37万元、昆明市正义路95号一层（房产证号20××59）评估总价2893.50万元、昆明市正义路91、93号一层（房产证号20××18）评估总价5254.02万元。2018年9月10日，我院向被执行人杨俊杰送达了上述评估报告，并在送达回证的备注中载明：“若对评估报告有异议，请于收到报告起十日内提出，逾期视为无异议。”2018年10月17日，被执行人杨俊杰的代理人张耀向本院提交《评估异议申请书》，本院收到后转交云南银信房地产土地资产评估有限公司。云南银信房地产土地资产评估有限公司作出《关于对[2018-0309]评估报告异议的回复》并于2018年11月9日送达被执行人杨俊杰。2018年9月18日，我院以《财产拍卖委托移送表》委托云南泰运拍卖有限公司负责昆明市正义路95号一层、负一层进行网络司法拍卖的辅助工作。《财产拍卖委托移送表》中载明：“瑕疵说明：存在租赁，其他瑕疵不明……优先购买权人及联系方式：承租人……”等内容。2018年11月2日，昆明市正义路95号一层（房产证号20××59）、昆明市正义路95号负一层（房产证号20××60）在淘宝网进行网络司法拍卖。经拍卖，昆明市正义路95号一层（房产证号20××59）房产以起拍价2893.50万元成交。昆明市正义路95号负一层（房产证号20××60）房产流拍。另查明，云南泰运拍卖有限公司向我院出具《关于昆明市正义路95号一层及负一层房地产司法拍卖项目司法辅助现勘工作情况说明》载明：“昆明市中级人民法院执行局于2018年9月19日向我公司移送昆明市正义路95号一层及负一层房地产财产拍卖委托移送表，在接收移送表及案件评估报告后，我公司于2018年9月20日，由申请执行人赵刚先生带领到标的物现场进行标的物实地勘察及粘贴司法拍卖告知书等事宜。我公司现勘人员到昆明市正义路95号一层房地产时发现，一层房地产绝大部分为迪信通手机卖场在经营使用，随后进入商场，向商场有关工作人员出示了法院的财产拍卖委托移送表，并表明来意及说明需要对昆明市正义路95号一层及负一层房地产进行拍照、录像，及粘贴司法拍卖告知书。在协商中，对方工作人员表示粘贴司法拍卖告知书影响其正常经营活动，请求不粘贴，对于拍照、摄像，对方表示同意。随后我公司现勘人员对标的进行拍照、摄像后离开。离开一楼后，工作人员来到新大新百货公司咨询标的租赁情况。我公司现勘人员进入办公室表明我公司是法院司法辅助拍卖的工作人员，将要对昆明市正义路95号一层及负一层房地产进行司法拍卖，想了解下标的相关租赁情况，新大新工作人员得知我方身份及来意后，情绪较为激动，表示即使知道租赁情况也不会告诉我方，随后在交流过程中得知，申请人（赵刚）原是他们公司的员工，因为某些原因，现在起诉原公司老板等等。直到我方人员离开，新大新方面也未透露相关租赁情况。现场查勘标的过程中，只有负一层商户向我方介绍了租赁及租金支付情况。在勘验完毕后，申请人赵刚表示能联系上一楼主要租户迪信通手机卖场了解租赁事宜，随后申请人联系了迪信通，迪信通表示己经知道该标的被查封，即将被执行拍卖，故迪信通租金为按月支付，即每月底支付当月租金。我公司于第一次上拍前致电双方当事人告知拍卖事宜，被申请人电话无法接通，我公司通过EMS法院专递邮件分别邮寄司法拍卖通知书给被申请人杨俊杰、胡艳娇，与此同时，在第一次上拍时，我公司制作了网络司法拍卖送达公告，拍卖时间为2018年11月2日。时至2018年11月3日10时，在淘宝网该拍卖标的页面前端留痕。2018年11月2日，标的正义路95号一层房地产有客户报名，当日下午，我公司工作人员接到一位自称该案件被执行人律师的电话（电话号码180××××2230）对方要求我方提供报名者身份信息，理由为标的租赁关系复杂，要告知报名者有关租赁关系，我方工作人员回复对方，首先电话中我方无法核实对方是否为被执行人律师，有疑问或其他请到执行局一楼4号窗口，我公司由专人负责解答，第二报名者信息在成交前无法提前知道，第三，我公司作为网络司法拍卖辅助服务机构，有义务对其保密，即使知道也不会告知任何人。在回复完毕后，对方随即表示并不知道该标的要拍卖等等，我方回答，如果有疑问及其他请到执行局一楼4号窗口，我公司将当面解答，对方随即挂断电话’截止到一拍结束，未有被执行人及其律师等有关人到我公司窗口了解或咨询。截止第一次拍卖开始前，我公司己告知了昆明市正义路95号一层及负一层房地产租户承租人享有优先购买权，在规定时间内，承租人未向法院及我公司提交优先购买权有关资料。”同时，云南泰运拍卖有限公司向我院提供了现勘时拍摄的照片及视频资料。另查明，云南泰运拍卖有限公司于2018年9月28日向被执行人胡艳娇邮寄司法拍卖通知书（EMS单号：1036280283592）；于2018年9月28日向被执行人杨俊杰邮寄司法拍卖通知书（EMS单号：1036280282792）。另查明，云南泰运拍卖有限公司对外公布咨询电话号码：0871-63190415，该电话于2018年11月2日15时接到电话号码为180××××2230的咨询，电话号码180××××2230系被执行人杨俊杰、胡艳娇的代理人范晓媛的电话。本案的争议焦点为：一、异议人杨俊杰对评估报告提出的异议请求是否成立？二、异议人杨俊杰对拍卖程序提出的异议请求是否成立？本院认为，关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”本案中，首先，本院于2018年9月10日向被执行人杨俊杰送达评估报告，杨俊杰于2018年10月17日向本院提出评估异议，超过了法律规定的异议期限。其次，杨俊杰针对计算方法、评估结果对评估报告提出异议，本院根据上述法律规定已交评估机构予以书面说明，评估机构作出《关于对[2018-0309]评估报告异议的回复》于2018年11月9日送达被执行人杨俊杰。据此，本院的执行行为并无不当，被执行人杨俊杰的此项异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”本案中，本院在对昆明市正义路95号一层（房产证号20××59）房产网络司法拍卖中以评估价2893.50万元为起拍价符合上述法律规定。《网拍规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”本案中，关于通知优先购买权人的问题：本院委托云南泰运拍卖有限公司进行网络司法拍卖辅助工作时明确告知了拍卖标的存在租赁的情况。根据云南泰运拍卖有限公司情况说明，其在现场勘验期间告知了现场租户拍卖的情况，并准备张贴拍卖公告，现场租户以“影响经营”为由，要求不予张贴。云南泰运拍卖有限公司在拍摄了照片和视频后离开。而截止到拍卖开始，承租人未向本院及云南泰运拍卖有限公司提交优先购买权有关资料。关于通知当事人的问题：云南泰运拍卖有限公司通过EMS向被执行人杨俊杰、胡艳娇邮寄了司法拍卖通知书，履行了通知程序。2018年11月2日，云南泰运拍卖有限公司接到电话号码180××××2230的咨询。经查，电话号码180××××2230系被执行人杨俊杰、胡艳娇的代理人范晓媛的电话。上述情况可以证明，被执行人杨俊杰、胡艳娇知晓拍卖事宜。据此，本院在网络司法拍卖过程中，按照法律规定通知了当事人和优先购买权人。《网拍规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，异议人没有提供证据证明本案的网络司法拍卖存在上述法律规定的事由，其要求撤销网络司法拍卖的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人杨俊杰的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审判长  王翁阳审判员  冯丽萍审判员  代晓明二〇一九年十月十六日法官助理陈栋书记员杨敏智