江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初13751号原告：仲露，男，1989年5月17日出生，沭阳县人,住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。被告:江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码9***************3A，住所地沭阳县沭城街道。法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:高中新,江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人:王青浩,江苏东域律师事务所实习律师。原告仲露与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仲露的委托诉讼代理人李兵、被告宏亨公司委托诉讼代理人高中新、王青浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仲露向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金12513.95元（以已付购房款617973元为基数，自2017年6月1日起按日万分之1.5计算至2017年10月13日止）；2、判令被告给付逾期办证违约金1360元（自2018年1月13日起按5元/日计算至2018年10月11日止）。事实和理由：2016年1月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8号楼2单元1103室房屋，总房款为617973元，合同首页约定涉案房屋必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用。合同第八条约定交房时间为2017年5月30日，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同还对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。被告宏亨公司辩称，一、双方当事人签订《商品房买卖合同》时间为2016年3月25日，约定的商品房交房条件为商品房通过综合验收合格，该约定为按照房管部门要求签订的补充条款。国务院国发（2014）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，故案涉《商品房买卖合同》签订时已经没有商品房综合验收的相关法律依据，案涉《商品房买卖合同》补充条款并非双方当事人真实意思表示，不具有法律效力。因此，案涉商品房的交付条件应当是《商品房买卖合同》第八条约定的交付标准即单体验收合格，原告接收房屋的行为也印证了其真实意思为单体验收合格。二、原告要求被告交付涉案房屋，且在交房时出具承诺书，明确交房条件为单体验收合同并付清房款及相关费用，且不向被告索要任何违约金，也不追究被告任何法律责任等。原告已对延迟交房违约金及延迟办证违约金作出处分，该承诺合法有效，原告无权再要求被告支付违约金。三、涉案房屋具备办证条件时间为2018年10月11日，被告请求按照合同第十五条约定，从原告实际上房时间90日后开始计算至被告向不动产登记部门递交产权登记资料具备办证条件之日，按照每日五元计算逾期办证违约金。本院经审理查明如下事实：2016年3月25日,原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区第8#、13#幢8#-2-1103号房屋，房款总计616000元。该合同首页第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经验收合格，买受人付清全部购房款及应交的相关费用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按超出日期5元/日支付违约金。合同签订后，原告按约向被告实际支付购房款617973元（房屋实际面积为131.56平方米）。2017年10月13日，原、被告办理交房手续，原告于同日向被告出具承诺书一份，载明：“江苏宏亨房地产开发有限公司：我购买贵公司开发的花都锦城小区8号楼2单元1102室，预测建筑面积131.14平方米，房款616000元，合同约定交房时间为2017年5月30日，约定交房条件为该房单体验收合格并付清房款及相关上房费用。目前已符合合同约定的交房条件，由于我家租住的房屋到期，请求贵公司将我购买的房屋交付给我，我承诺在贵公司要求期限内交清上房相关费用（办证费、代收代缴税费、房屋多退少补差价款等），我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任。我承诺装修期间，不破坏房屋建筑结构，不破坏公共设施，装修垃圾及时处理，如未及时处理，我会交相关清理费用。特此承诺，承诺人：仲露，电话号码：（略）身份证号码：（略）日期：2017年10月13日”。另查明，涉案房屋于2017年1月13日通过验收合格，于2018年9月3日取得《工程竣工验收备案表》，于2018年10月11日具备办证条件，原告于2019年1月10日办理涉案房屋的不动产权利证书。本案的争议焦点为：1、案涉商品房交付条件如何认定；2、案涉承诺书的法律性质及效力应当如何认定；3、原告出具的承诺书是否免除了被告承担逾期交房和逾期办证违约金的责任；4、原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的请求是否应予支持。关于第1个争议焦点。本院认为，首先，关于涉案商品房的交付条件。案涉《商品房买卖合同》主文第八条和首页第2条约定的商品房交付条件不同，但鉴于该《商品房买卖合同》为制式合同，首页第2条系对主文第八条的补充约定，要求也更为严格，被告应按照交付标准更高的合同首页第2条的补充约定履行房屋交付义务。因此，案涉商品房的交付条件应当是商品房通过综合验收且取得《工程竣工验收备案表》。被告辩称合同首页第2条的补充约定非当事人真实意思表示，但该页由双方当事人签字签章，被告也未举证证明该辩解理由，故本院对其该辩解理由不予采纳。其次，关于被告辩称的国务院已取消了商品房综合验收，双方作出的上述约定客观上已无法实现。本院认为，国务院决定取消综合验收这一行政审批项目，仅表明不再由行政机关组织进行综合验收，并未禁止房屋买卖的当事人进行综合验收，且双方已另约定涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。最后，无论案涉商品房的交付条件是综合验收合格还是单体验收合格，案涉商品房都应当取得《工程竣工验收备案表》方能交付，而案涉商品房《工程竣工验收备案表》于2018年9月3日取得，此时已经超过了合同约定的交付时间，故无论案涉商品房的交付条件如何确定，均不影响被告构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金的认定。关于第2个争议焦点。案涉承诺书的基本内容是：“请求宏亨公司将房屋交付给我，我承诺交清上房相关费用，我承诺不投诉违规交房问题，也不追究宏亨公司任何法律责任。”该承诺书应系单方允诺行为。根据民法诚实信用原则和意思自治原则，单方允诺行为是表意人以自己单方的意思表示任意处分自己财产权利的结果，只要该项允诺出于自愿，且不损害社会利益和他人利益，不违反法律的强制性规定，就应得到法律的承认，因此而发生的权利义务也应得到法律的肯定和保护，表意人亦应当对其表意行为负责，否则将会对社会信用造成破坏。具体到本案，案涉承诺书系原告自愿出具，亦并不存在损害社会利益、他人利益和违反法律的强制性规定的情形，故应当认定为合法有效。关于原告辩称的案涉承诺书中的交房责任条款系无效格式条款的问题。本院认为，如前所述，案涉承诺书系单方允诺行为，并非其与被告双方合意之下产生的合同，故不应当认定为格式合同中的格式条款。另外，即便基于案涉承诺书系被告向广大购房者提供的预先拟定的统一格式、统一内容的书面文件，购房者签字后，在双方之间成立了格式合同，但基于案涉承诺书的内容简单、清晰、明确，即“购房者请求宏亨公司交房，同时承诺交清相关费用，不投诉违规交房问题，也不追究宏亨公司任何法律责任。”所谓的交房责任条款是该份承诺书的基本内容和中心思想，不存在需要被告进行提示、说明和解释的情况，购房者作为具有完全民事行为能力的民事主体，应当清楚其所出具的承诺书的基本内容，故该交房责任条款也无法构成合同法中的无效格式条款。关于第3个争议焦点。本院认为，权利的放弃应当以明示的方式作出，联系该承诺书上下文可见，“不追究任何法律责任”是针对前一句“违规交房问题”，而并不涉及被告逾期交房和逾期办证问题，因此，该承诺书无法得出原告免除了被告承担逾期交房和逾期办证违约金的责任。另外，该承诺书是被告统一拟定向广大购房者提供的，在理解存在争议的情况下，应作出对被告不利的解释，即原告并未放弃要求被告承担逾期交房和逾期办证违约金的权利。因此，被告仍应当根据案涉《商品房买卖合同》承担逾期交房和逾期办证违约金。关于第4个争议焦点。本院认为，因原告未按合同约定期限将符合约定交付条件的涉案房屋交付原告使用，被告应承担相应的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告支付的逾期交房违约金应计算至房屋实际交付之日止。关于逾期办证违约金，被告辩称应按照合同约定自原告实际上房时间90日后开始计算至涉案房屋具备办证条件之日即2018年10月11日，因原告该诉讼请求与被告辩称计算方式一致，本院对此依法予以支持。综上，经核算，被告应向原告支付的逾期交房违约金，应按已付房款617973元为基数，自2017年6月1日（原告主张）起按照每日万分之1.5计算至2017年10月13日止（共135天）为12513.95元；逾期办证违约金自2018年1月13日起按照5元/日计算至2018年10月11日止（共272天）为1360元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告仲露逾期交房违约金12513.95元；二、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告仲露逾期办证违约金1360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审判员 葛 蕾二〇一九年十月十八日书记员 刘晓云附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。