贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9781号 原告：袁爱戎，女，汉族，1965年6月7日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：丁山（特别授权代理）,贵州中创联律师事务所毕节分所律师。执业证号：15224201110424147。 委托诉讼代理人：王亚松（一般授权代理）,贵州中创联律师事务所毕节分所实习律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静（一般授权代理），北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人：彭佳（一般授权代理），系该公司员工。 原告袁爱戎与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁爱戎的委托诉讼代理人丁山，被告招商商置公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁爱戎向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照《商品房买卖合同》的约定，立即为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书；二、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计为20,000.00元(以原告已付购房款362,016.00元为基数，从2015年6月30日起按照银行同期同类贷款利率计算至被告履行完全部给付义务时止;三、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由:2013年12月28日，原告以358,516.00元的价格，采取按揭贷款的方式向被告购买其开发的招商花园D9幢9层2号房，并签订了《商品房买卖合同》，约定原告于合同签订之日向被告支付108,516.00元的首付款，剩余250,000.00元按揭款由银行向被告全额支付。房屋于2015年3月31日之前交付，房屋初始登记在房屋交付后的90日内申请。合同签订后，原告严格按照合同约定履行首付款、契税、燃气费等的支付义务，加上银行已经支付的250,000.00元，原告实际向被告支付房款达362,016.00元。然而到了约定的办理商品房转移登记的有关证书的期限，被告却未能如约履行，为此原告多次与被告进行协商，被告诸多推脱，至今也不能履行交付商品房转移登记有关证书的义务。综上所述，被告的行为损害了原告的合法权益，请求依法支持原告的诉请。 审理过程中，原告袁爱戎明确诉请的第一项为要求被告为其办理涉案房屋的不动产权证书。 被告招商商置公司辩称：一、被告出示的装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片现场收集办证资料照片等证据显示，被告于2017年9月24日在招商花园D区曦园门口设置了为期7天的“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，并且当时涉案商品房已实际交付，被告发布办证通知的地点位于涉案商品房所在小区门口，应属原告可知悉的范围，故前述通知可有效到达原告。故此，足以认定被告至迟于2017年9月24日完成通知义务。二、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效规定，原告于2019年8月7日起诉立案，从2016年8月7日起之前的违约金已经超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上，原告的诉请均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2013年12月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＢＪＨＹＣ-ＤＺ1417）,约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，房号：Ｄ9-9-2；建筑面积91.66平方米，套内建筑面积71.93平方米；该商品房总价款为358516.00元；出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第四条关于产权登记的补充:1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的应由买受人交纳的相关税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款358516.00元。2013年12月30日，被告向原告代收抵押登记费。2015年3月21日，被告将涉案商品房交付原告使用。2015年5月21日，被告取得涉案商品房所属的Ｄ9幢的商品房备案证明书。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而被告向原告代抵押登记费等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋所属D9幢已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2015年3月21日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2015年6月19日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。因原告委托被告代为向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告已无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，可由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告已取得涉案房屋所属的D9幢商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件。被告所举证据能证明，2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料；被告已尽到通知义务，可视为其已于2017年9月24日履行了交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。对被告主张2016年8月7日前的违约金已超过诉讼时效问题。因逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，违约金以日为单位累计计算数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告未于2015年6月19日之前履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，原则上应从2015年6月20日起开始计算违约金。但原告未提供证据证明在此期间向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断或者延长。《中华人民共和国民法总则》一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，故自原告向本院提起诉讼之日（2019年8月9日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分即2016年8月9日前的违约金已超过诉讼时效期间，但被告仅对2016年8月7日前的违约金提出诉讼时效抗辩主张，故原告主张的违约金从2016年8月8日起予以保护。即2016年8月8日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权予以保护，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持，计算违约金的起止时间为：2016年8月8日至2017年9月24日。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额358,516.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但原告主张的违约金为计算标准为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，该标准未超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”，根据“不诉不理”原则，本院以原告诉请的计算标准为限予以保护。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款总额358,516.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准从2016年8月8日起计算至2017年9月24日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告袁爱戎交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告袁爱戎办理涉案商品房的不动产权证书，并将不动产权证书交付给原告； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁爱戎逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款358,516.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准从2016年8月8日起计算至2017年9月24日止）； 三、驳回原告袁爱戎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十月十五日 书记员  葛红霞