广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25037号上诉人（原审被告）：陈勇回，男，汉族，1981年5月29日出生，身份证住址：广东省紫金县，被上诉人（原审原告）：华南国际工业原料城（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖镇华南大道1号，统一社会信用代码：9144030074324708XH。法定代表人：张文鸿。委托诉讼代理人：张柳，女，系该公司员工。上诉人陈勇回因与被上诉人华南国际工业原料城（深圳）有限公司（以下简称华南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈勇回上诉请求：一、撤销一审判决第一项并改判陈勇回向华南公司支付租金及经营服务费16340.8元；二、撤销一审判决第三项并改判陈勇回无需向华南公司支付房屋占有使用费1338.6元；三、撤销一审判决第四项并改判陈勇回无需向华南公司支付租金及经营服务费的优惠价差额13519.5元；四、改判华南公司退回质量保证金5000元；五、由华南公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院判决陈勇回向华南公司支付租金及经营服务费26379.8元，陈勇回对此无异议，但应扣除陈勇回向华南公司支付的租金及经营服务费保证金共10039元，即陈勇回只需向华南公司支付租金及经营服务费16340.8元；二、华南公司于2018年10月31日发函告知陈勇回解除《解除租赁合同通知书》并要求陈勇回清场交回承租房屋。陈勇回认为自2018年10月31日华南公司发函告知陈勇回解除《解除租赁合同通知书》后，陈勇回已将承租房屋交回华南公司，并不存在占有使用屋的事实。另外，合同并无规定应由陈勇回清场，而且，根据法律规定，租赁合同解除后，双方权利义务一并消除。即陈勇回并不存在占有使用屋的事实。所以陈勇回无需向华南公司支付房屋占有使用费1338.6元。三、一审法院认为，陈勇回逾期支付租金及物业管理费，构成重大违约，遂取消租金及经营服务费的优惠价并判决陈勇回向华南公司支付租金及经营服务费的优惠价差额13519.5元。陈勇回认为一审法院判决不符合法律规定，理由如下：1.陈勇回逾期支付租金及物业管理费与经营服务费不存在相互关系，即陈勇回是否逾期支付租金及物业管理费不影响双方签订的经营服务费优惠规定。2.在华南公司发催缴函之前，华南公司知道并默认陈勇回拖欠租金及物业管理费，双方也因此协商过。因此，华南公司发催缴函后，陈勇回才算形成违约行为，即取消租金的优惠价应该在陈勇回违约之后。四、双方签订租赁合同时，陈勇回向华南公司缴交了质量保证金5000元，根据法律规定，租赁合同解除后，华南公司应将此款退回给陈勇回。华南公司辩称，请求法院驳回陈勇回的上诉请求。一、陈勇回的上诉请求第一点是要求将租金及经营服务费保证金返还。《房屋租赁合同》及《经营服务合同》都有条款约定不予返还，因为是陈勇回先违约。二、陈勇回上诉请求第二点是主张房屋占用使用费1338.6元无需支付，但之前华南公司有催促过陈勇回缴费，也有发过催缴函以及解除通知书等，但对方均不予作出回应。根据华南公司发出的清场通知书，场地占用费需要支付。三、上诉请求第三点主张无需补差额，但实际上补充协议约定是要补充差额的。华南公司向一审法院起诉请求:1.陈勇回支付拖欠华南公司的租金和经营服务费共计26379.8元（暂计至2018年12月31日，具体金额以实际支付之日计算）；2.陈勇回支付拖欠华南公司的电费798元；3.陈勇回向华南公司支付逾期付款违约金1854.34元（暂计至2018年12月31日，具体金额以实际支付之日计算）；4.陈勇回向华南公司支付2018年11月1日至2018年12月31日的占有使用费20079.2元;5;陈勇回向华南公司支付2018年3月18日至2018年7月31日的租金优惠价差额13519.5元;6.陈勇回承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月4日，深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司（甲方，以下简称好百年公司）与陈勇回（乙方）签订《房地产租赁协议》一份。协议第1.1及1.2条约定“甲方将深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际工业原料城内华南国际五金化工塑料物流区二期的F269C（房号）租给乙方商业经营，租赁面积共计约105.68平方米”；第3.1条约定“租赁期限从2016年3月18日起至2019年8月31日止”；第4.2条约定“租金及支付中约定该房地产的租金为15元/月/平方米，乙方应于每月5号前将当月租金足额支付给甲方”；第5.1条约定“为担保本协议的全面履行，乙方同意于签订本协议之前或之日向甲方支付租赁保证金1585元。该租赁保证金不充抵乙方的任何应付款项，双方另有约定的除外”。第5.3条约定“出现下列情形之一的，该租赁保证金不予返还：5.3.4因乙方重大违约行为，甲方根据本协议约定提前解除本协议的”。第14.1条约定了违约责任，“如果乙方未按时付清租金、或其它应付款项的，每逾期一日，乙方应按欠付金额的万分之五向甲方或经营服务公司支付违约金，直至付清日止。如果乙方未按时付清电费的，每逾期一日，乙方应按欠付金额的千分之三标准向甲方支付违约金，直至付清日止。乙方同意：甲方依本条款或本协议其它条款向乙方收取违约金，仅需开具收据”；第14.2条约定“乙方有下列情形之一的，均属于重大违约，甲方有权随时单方解除本协议（不视为违约），收回该房地产和另行出租，不退还乙方已付租金、及租赁保证金；乙方还应向甲方支付相等于租赁保证金总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失：14.2.1乙方拖欠租金、水电费或其它应付款项，且拖欠日期累计达30天或以上（无论甲方是否曾催促乙方支付）的”；第15.1条约定“除非另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电邮均以本义列明的为准。如果有变更，应以书面形式提前七天通知对方，否则由此引起的后果及责任由变更方承担。乙方入驻后，该房地产所在地址自动增加为乙方的通信地址之一”；第15.2条约定“任何一方采用邮寄方式给对方发送通知的，当邮政单位或速递公司按通常方式将邮件送至对方联系地址时，即视为对方已收到了该通知。若因“地址不详”、“查无此人”、“电话不通”、“对方拒收”或其它原因，导致邮件被退回的，也视为已经送达。”好百年公司与陈勇回于同日（即2015年12月4日）另签订了一份《经营服务合同》，合同第2.01条约定“经营服务费按房屋建筑面积计算，每平方米建筑面积每月的经营服务费为80元，故乙方每月应向甲方支付的经营服务费总额为8454元”。第2.04条约定“经营服务保证金的约定：为确保本合同的全面履行，乙方同意于签订本台同时即向甲方支付经营服务保证金8454元”。第2.05条商品质量保证金中约定“乙方应向甲方交纳商品质量保证金5000元”。合同第十七条约定“本合同期限自2016年3月18日起，至2019年8月31日止”。租赁合同签订后，好百年公司依约将租赁房产交给陈勇回使用，陈勇回支付了租赁保证金和经营服务保证金10039元、商品质量保证金5000元。2018年3月22日，好百年公司与陈勇回签订《补充协议》，第1条约定甲方上述商铺2018-2019年度的租金原价为70元/平方米/月、经营服务费原价为25元/平方米/月，现甲方同意将上述租赁区域于2018年3月18日至2019年8月31日的租金按38.5元/平方米/月、月经营服务费按25元/平方米/月收取。第2条约定如乙方违约或不能按约定期限履行完毕租赁合同，甲方有权按原价向乙方收取2018年3月18日至2019年8月31日的租金和经营服务费，乙方已按优惠价格交费的，应向甲方补齐优惠价与原价之间的差额。2018年3月31日，好百年公司（甲方）、陈勇回（乙方）与华南公司（丙方）签订了《好百年龙岗店合同转让之三方协议》，约定：甲、乙双方于2015年12月4日就华南国际五金化工塑料物流区二期F269C签订一份《房地产租赁协议》及一份《经营服务合同》。现经甲、乙、丙三方充分协商，就甲方将该两份合同的所有权利义务转由丙方享有和承担之事宜，订立如下协议：一、甲、乙、丙三方一致同意，该两份合同的“甲方”主体由“深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司”变更为“华南国际工业原料城(深圳）有限公司”，即自2018年4月1日起甲方在该两份合同中所享有的权利全部转归丙方享有、义务全部转归丙方承担，乙方按该两份合同约定向丙方享有权利和承担义务。二、依照两份合同约定，甲、乙双方之间若有未结清的2018年3月31日之前的权利义务，由甲乙双方自行结清；若2018年4月1日以后，乙方仍有2018年3月31日之前未结清之款项，则丙方有权以丙方名义直接催收，甲方、乙方对此无异议。三、甲、乙、丙三方一致同意：乙方依照两份合同向甲方缴纳的保证金、押金等性质款项，均由甲方转入丙方，同时丙方将向乙方开具相关款项收据，乙方持有的原相关收据应交回甲方，若乙方无法交回，按作废处理。2018年9月6日，华南公司向陈勇回发出《催款函》，载明:陈勇回拖欠华南公司租金、经营服务费已达90天，共计25026元。该催款函于2018年9月7日签收，为朱东海代收。2018年11月3日，华南公司向陈勇回发出《清场通知书》，载明：因陈勇回未按租赁合同约定交纳租金及各项费用，已构成严重违约，华南公司依照租赁合同约定发函通知陈勇回于2018年10月31日解除同陈勇回的租赁合同，并请陈勇回于2018年11月3日前自行清场迁离并交回承租房屋，交纳拖欠的租金等应付款项共31984元。该通知书于2018年11月13日寄出，2018年11月24日退回。2018年11月5日，华南公司向陈勇回发出《解除租赁合同通知书》，载明：“自2018年6月1日起你方开始拖欠电费、租金、经营服务费等各项费用已超过90天。经我司多次催缴，你方均拒绝履行义务，截止2018年10月15日你方共欠租金、经营服务费等费用共计31984元，已严重违反租赁合同的相关约定，故我司根据法律规定及双方合同约定，特向你方书面通知如下：一、双方签订的租赁合同及其他相关协议已于2018年10月31日解除；二、请你方在租赁合同解除之日起3日内向我司足额支付拖欠的租金、经营服务费等，并赔偿因你方原因导致合同提前解除给我司带来的损失，包括但不限于剩余未履行合同期内全部租金及经营服务费损失；三、请你方在租赁合同解除之日起3日内来我司办理撤场手续，并向我司及时移交场地及相关资料；四、如你方未在指定时间内及时完成撤场的，视为你方放弃租赁铺位内的所有商品和该租赁铺位内的任何其他财产所有权，我司有权使用、变卖或通过其他方式处理，且不再另行通知；五、如你方未及时支付以上费用、或未及时向我司移交场地的，我司保留以诉讼途径向你方追讨的权利。”华南公司称，其于2018年11月4日收回涉案房屋。陈勇回2018年3月至8月缴纳租金、经营服务费分别为4480元、6711元、6711元、6711元、6711元、3739元。以上事实，有华南公司提交的《租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》、催款单、解除租赁合同通知书、水电费抄表表格、收据及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。一审法院认为，华南公司与陈勇回已形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。依据本案查明的事实，陈勇回拖欠华南公司租金等费用已达到双方约定的华南公司有权解除房屋租赁合同的条件，华南公司享有合同解除权，华南公司于2018年10月31日书面通知陈勇回解除双方签订的租赁合同，不违反法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈勇回尚欠华南公司2018年8月至10月租金和经营服务费分别为6300.6元、10039.6元、10039.6元，共计26379.8元。合同约定陈勇回存在重大违约行为的，其享受的租金优惠将取消，并须按照标准租金支付免租期租金，现陈勇回逾期不支付租金及物业管理费，已构成重大违约，陈勇回需补缴华南公司租金和经营服务费的优惠价差额13519.5元（205.1元+3328.6元+3328.6元+3328.6元+3328.6元）。陈勇回在协议解除后占有使用涉案房产直至2018年11月4日，故陈勇回需支付华南公司2018年11月1日至2018年11月4日期间的占有使用费为1338.6元【（15元/㎡/月×105.68㎡+80元/㎡/月×105.68㎡）×（4天÷30天）】。华南公司主张陈勇回欠付电费798元，因陈勇回经营涉案房屋必然会产生电费，华南公司主张符合常理，该院予以支持。关于华南公司请求的租金、经营服务费等费用的逾期付款违约金问题，考虑到本案因陈勇回违约，故租金、经营服务费按照无优惠方案进行计算，已足以弥补因违约造成的损失，故对华南公司的该请求该院不再支持。陈勇回经该院合法传唤未到庭，放弃抗辩的权利，该院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、陈勇回应于判决生效之日起三日内支付华南公司租金和经营服务费26379.8元；二、陈勇回应于判决生效之日起三日内支付华南公司电费798元；三、陈勇回应于判决生效之日起三日内支付华南公司2018年11月1日至2018年11月4日的房屋占有使用费1338.6元；四、陈勇回应于判决生效之日起三日内支付华南公司租金和经营服务费的优惠价差额13519.5元；五、驳回华南公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费682元（华南公司已预交），由华南公司负担239元，陈勇回负担443元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院查明：好百年公司与陈勇回于2015年12月4日签订的《房地产租赁协议》第5.3条约定：“出现以下情形之一的，该租赁保证金不予返还：5.3.2.陈勇回以其实际行动提前终止本协议或放弃承租的；5.3.4.因陈勇回重大违约行为，甲方根据本协议约定提前解除本协议的。”好百年公司与陈勇回于同日签订的《经营服务合同》第2.04.3条约定：“出现以下情形之一的，经营服务保证金不予返还：b.陈勇回以其实际行动提前终止本合同或放弃承租的；d.因陈勇回违约行为，甲方提前解除本合同的。”在本院二审法庭调查程序中，双方当事人均同意将陈勇回已支付的质量保证金5000元用以抵扣陈勇回应当支付的租金和经营服务费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。好百年公司与陈勇回之间签订的涉案《房地产租赁协议》《经营服务合同》《补充协议》以及好百年公司、华南公司、陈勇回之间签订的涉案《好百年龙岗店合同转让之三方协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。陈勇回自称其自2018年9月底开始弃租，但并未提交证据证明其已交回房屋或通知华南公司解除相关租赁合同，应当视为陈勇回仍在继续占有租赁房屋直至华南公司于2018年11月4日收回，故一审法院判令陈勇回应计付房屋占用费至2018年11月4日并无不当，陈勇回关于其无须支付2018年11月1日至11月4日期间费用的主张缺乏事实依据，本院不予采信。由于陈勇回提前放弃承租，且拖欠租金、经营服务费、电费等费用，严重违反合同约定，根据涉案《房地产租赁协议》第5.3.2条、5.3.4条以及《经营服务合同》第2.04.3.b条、第2.04.3.d条的约定，陈勇回已支付的租金保证金和经营服务费保证金，华南公司可不予返还。陈勇回关于上述款项应抵扣涉案租金和经营服务费的主张与合同约定不符，缺乏事实依据，本院不予采信。同时，陈勇回亦应根据涉案《补充协议》第2条关于“如陈勇回违约或不能按约定期限履行完毕租赁合同，甲方有权按原价收取租金和经营服务费，陈勇回已按优惠价格交费的，应补齐优惠价与原价之间的差额”的约定补足优惠差价，陈勇回关于其无须补足的主张，本院不予采信。关于质量保证金的问题。由于在本院二审法庭调查程序中，双方当事人均同意将陈勇回已支付的质量保证金5000元用以抵扣陈勇回应当支付的租金和经营服务费，故应在一审判决认定的陈勇回须支付华南公司租金和经营服务费26379.8元的基础上扣减5000元款项，陈勇回还须支付21379.8元（26379.8元-5000元）。综上，陈勇回的上诉理由部分成立，应予支持。由于系因在二审程序中出现双方当事人均认可的新事实导致一审判决被改判，故一审判决不属错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8215号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8215号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8215号民事判决第一项为：陈勇回应于本判决生效之日起三日内支付华南国际工业原料城（深圳）有限公司租金和经营服务费21379.8元；四、驳回华南国际工业原料城（深圳）有限公司的其它诉讼请求。本案一审案件受理费682元，由华南国际工业原料城（深圳）有限公司负担239元，陈勇回负担443元。二审案件受理费705元，由华南国际工业原料城（深圳）有限公司负担100元，陈勇回负担605元。本判决为终审判决。审判长 王    勇审判员 李  兴  旺审判员 谢  文  清二〇一九年十月三十一日书记员 许蓓珣（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。