广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初8858号原告：罗镇开，男，1982年3月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：许秋莎，女，1983年6月30日出生，汉族，住址同上。上述两原告共同委托诉讼代理人：冼杰逊，广东纬国律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：李幸哲，广东纬国律师事务所实习律师。被告：广州市番禺圻润房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街禺山大道168号。法定代表人：王海儿，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张晓丹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：范嘉敏，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告罗镇开、许秋莎与被告广州市番禺圻润房地产开发有限公司(以下简称圻润公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗镇开、许秋莎的委托诉讼代理人冼杰逊，被告圻润公司的委托诉讼代理人张晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗镇开、许秋莎向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交房违约金24700元（购房款总金额1887796元×5%-被告已经支付的违约金69689.8元）；2.本案全部诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年2月2日签订了《广州市商品房买卖合同》(下称合同)，合同约定由原告向被告购买位于番禺区市桥街禺××大道××广场××1606的房产，购房款总金额为1887796元，原告以按揭贷款方式付款，被告的房屋交付期限为2016年12月31日前。合同签订后，原告已按约定付清了全部购房款，但被告没有依约在2016年12月31日前交付房屋，直到2017年12月23日才通知原告收楼，原告实际收楼时间为2017年12月31日，迟延了足足有一年之久。按合同第十四条的约定，被告应向原告支付相当总房价5%的违约金。2018年1月16日，被告在未经协商的情况下，以原告逾期付清房价款为由，抵扣了违约金24700元，只向原告支付了部分违约金69689.8元。原告认为，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，而原告的行为并不属于合同约定的违约情况，被告单方抵扣违约金的行为没有任何依据，因此，被告应向原告支付足额违约金。综上，请人民法院依法判决，维护原告的合法权益。被告圻润公司辩称，根据双方签订的房屋买卖合同的附件七补充协议第13条第6行，如乙方选择银行按揭，乙方在合同约定的交房期限前未办妥按揭手续，未获得按揭放款，如有违约金的需要交齐违约金，否则甲方不受该条限制，被告无需向原告支付逾期交房的违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。查明事实如下：圻润公司对位于广州市番禺区市桥街禺山大道168号正太广场商品房具备预售资格。2016年2月2日，圻润公司为甲方（卖方）与罗镇开、许秋莎为乙方（买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区市桥街禺山大道168号6栋1606房（以下简称涉诉房屋）；涉诉房屋总楼价为1887796元；乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日支付587796元；剩余房款1300000元须于2016年2月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建行番禺支行）；甲方代理乙方办理手续：乙方在签定本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；乙方自行办理按揭贷款手续：甲方应在乙方支付首期款后七日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人；预售款监控银行：建行番禺海伦堡支行；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方应于2016年12月31日前向乙方交付涉诉房屋；由于甲方原因，导致未能按期交付的，则按逾期时间，分别处理（每日支付违约金只能选择其中一个计算方式，不得重复、累加计算）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总房价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%），本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，无息退还乙方已经支付的房价款，不给予其他赔偿；若乙方要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%）；等。此外，双方在该合同中的补充协议还约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回；如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回；就“房屋交付”以及“产权登记”双方特别约定如下：如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金；等。上述合同签订后，罗镇开、许秋莎、圻润公司分别于2016年3月23日、2016年4月18日与建行番禺支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，广州住房公积金管理中心签订《住房公积金抵押贷款合同》，由罗镇开、许秋莎以公积金、组合银行贷款的方式向圻润公司支付涉诉房屋的剩余房款。圻润公司分别于2016年2月24日、2016年7月19日向罗镇开、许秋莎开具587796元和940000元、360000元的购房款发票。2016年12月15日，圻润公司向罗镇开、许秋莎发出《关于正太广场建设情况的告知函》。函件主要内容是报告有关正太广场建设进度，因负责施工建设的公司没有按施工合同约定完成土建施工，故交付时间预计在2017年12月31日之前；并提出解决方案，其中关于延误交房问题的解决方案为“1、若您继续履行《商品房买卖合同》，我司将在交楼之日起10个工作日内向您支付合同约定的违约金。2、按《商品房买卖合同》约定，我司逾期交楼超过180日的，有权申请办理退楼手续。我司将无息返还您的购房款+违约金+其他费用[即您实际支付的因签定买卖合同产生的律师费、按揭费、电商优惠团购手续费、物业维修基金（但不承担业主供楼所产生的利息）]。注：关于我司赔偿违约金无需业主通过诉讼取得。选择退房的业主，具体流程将按相关银行及相关部门办理过程和具备的条件为准。”2018年1月16日，圻润公司向罗镇开、许秋莎发出《关于违约金抵扣的通知书》，载明圻润公司因延期交房需支付违约金94389.8元，因罗镇开、许秋莎逾期付清房价款需支付违约金24700元，经抵扣后圻润公司向罗镇开、许秋莎支付69689.8元。庭审中，双方均确认了圻润公司实际收取到购房尾款的时间为2016年6月24日；罗镇开、许秋莎实际收楼的时间为2017年12月31日。现双方的争议焦点是：圻润公司未能在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，罗镇开、许秋莎是否应承担违约责任的问题。罗镇开、许秋莎认为合同中关于圻润公司在签订合同之日起三个月内未收到公积金、组合银行按揭放款其应承担违约责任的适用前提是因其自身条件不符合银行要求，现其按约定委托圻润公司指定的办理按揭贷款手续的律师事务所办理相关手续，且圻润公司已收到相关的公积金、组合银行按揭放款，故可证实圻润公司迟延收到按揭放款并不是罗镇开、许秋莎的个人自身原因，故其没有违约不应承担违约责任。罗镇开、许秋莎就其主张，提供了其与广东南国德赛律师事务所（以下简称南国德赛律所）委托办理缴费事项的律师费发票、其在网上查询到的其就涉诉房屋申请公积金贷款截图，以证明其按圻润公司的安排委托南国德赛律所办理贷款手续，其对圻润公司未能在合同签订的三个月内收到按揭贷款不存在过错。圻润公司承认其与南国德赛律师事务所有驻场合作协议，但认为委托该律师事务所代理业主办理按揭的各项手续是业主自行委托，与其没有关联；另其认为合同中就该违约条款的规定是不考虑任何主观因素、不考虑过错，只考虑是否构成合同条款约定的条件，一旦构成，则要向对方承担违约责任；而在本合同中，圻润公司没有在约定期限三个月内收到按揭贷款，罗镇开、许秋莎就应承担违约责任。在小区同类业主纠纷系列案中，圻润公司还提交其与南国德赛律所签订的《房地产项目驻场协议》，以证明南国德赛律所可在正太广场项目驻点，在购房客户自愿的情况下与购房客户建立委托代理关系，协助购房客户办理《商品房买卖合同》网签、银行按揭、房屋预告登记等；其并未指定购房客户应与南国德赛律所建立委托代理关系，购房客户可以自己办理相关《商品房买卖合同》网签、银行按揭、房屋预告登记等手续，也可以委托其他单位或个人代办上述手续。罗镇开、许秋莎则认为是圻润公司指定该事务所办理相关手续，购房者没有选择的余地。本案诉讼过程中，原告罗镇开、许秋莎还向本院申请开具了律师调查令。中国建设银行股份有限公司广州番禺支行出具《复函》，其中载明“暂未发现客户签订《个人住房贷款合同》、《住房公积金抵押借款合同》的时间及履行过程中出现延迟情况，上述客户不存在不配合办理贷款手续的情形”。本院认为：罗镇开、许秋莎与圻润公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据合同约定，圻润公司应于2016年12月31日将涉诉房屋交付罗镇开、许秋莎使用，但圻润公司直至2017年12月31日才将涉诉房屋交付给罗镇开、许秋莎使用，已逾期交楼，双方对此事实没有异议，本院予以认定。现双方争议焦点在于：圻润公司能否依上述合同中约定的“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”和“如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期”行使抗辩权相应顺延交楼并取得违约金。圻润公司提出的抗辩所引用的合同内容实为合同中处于同一段落的相关条款的部分内容的摘取，该段全文是：“如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。”对于上述合同条款的理解，罗镇开、许秋莎与圻润公司各执一词。就该合同条款的理解，本院认为，首先，该段落起句已明确为“如因乙方自身条件不符合银行要求”，所以，该条款应是针对乙方自身条件不符合银行要求的情形的约定，即在“乙方自身条件不符合银行要求”的前提下，“导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款”。在符合这种情形下圻润公司可向罗镇开、许秋莎发出支付未获批准按揭贷款全额房价款的付款通知。其次，在同一段落中还约定了“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”。结合合同中“甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户”的约定，如按圻润公司对该条款的理解为其在签订合同之日三个月内未能收到公积金、组合银行按揭放款的，则罗镇开、许秋莎应无条件向其直接支付该全部价款的话，圻润公司就涉诉房屋将可能会收取两次的剩余价款，因为按揭贷款手续已办理完成，相关公积金、组合银行按揭放款定会发放到圻润公司指定的监管账户内，双方也没有约定这种情形下可办理变更收款账户手续，且圻润公司也自认与建行番禺支行签订有合作协议，不能随意变更收款账户，故如按圻润公司对该条款的理解，明显与商品房销售的交易习惯不符，也有违诚实信用原则。再次，结合双方所签订合同中相关条款的约定，本院认为，合同约定罗镇开、许秋莎的付款方式为按揭方式付款，按揭银行和预售款监控银行均为建设银行。此外，罗镇开、许秋莎与圻润公司还在补充协议中约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。从本合同的实际履行可见，罗镇开、许秋莎是按照双方约定向建行番禺支行办理按揭贷款以支付剩余的购房款，是采取“甲方代理乙方办理按揭手续”的方式，而关于罗镇开、许秋莎是否逾期提供按揭银行所需的个人按揭规定的个人资料，对此圻润公司没有提供证据以证实。相反，按揭银行出具《复函》显示，罗镇开、许秋莎并不存在不配合办理贷款手续的情况。此外，圻润公司向罗镇开、许秋莎发出的《关于正太广场建设情况的告知函》中提出的解决方案之一是“1、若您继续履行《商品房买卖合同》，我司将在交楼之日起10个工作日内向您支付合同约定的违约金。……”2018年1月16日，圻润公司所作出的《关于违约金抵扣的通知书》也确认其延期交房需支付94389.8元违约金。也就是说，圻润公司在履行涉案合同的过程中也是明确知晓违约责任在于其一方并承诺承担违约责任的，现以上述理由抗辩，前后不一，有违诚实信用原则，且圻润公司自认违约的事实与本案查明的事实相符，故本院对圻润公司在本案中的抗辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”本院结合合同中上下文的约定、交易习惯和诚实信用原则，认定该部分条款的适用应以乙方自身原因造成公积金、组合银行按揭不获批准才有这一违约后果，而本案中，圻润公司未能举证证实罗镇开、许秋莎存在过错，故本院对圻润公司对该条款的理解，不予采纳。因罗镇开、许秋莎没有逾期付款的违约行为，圻润公司主张其可逾期交楼的抗辩和主张罗镇开、许秋莎给付违约金的依据均不成立，本院对此不予支持。鉴于圻润公司逾期交楼超过180日已构成违约，罗镇开、许秋莎主张圻润公司按照合同约定以涉案房屋总价款的5%（1887796元×5%＝94389.8元）计算违约金，符合双方约定，没有违反法律规定，本院予以支持。圻润公司已向罗镇开、许秋莎支付违约金69689.8元，故仍需支付违约金24700元（94389.8元-69689.8元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市番禺圻润房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗镇开、许秋莎支付逾期交楼违约金24700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，由被告广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担。判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判审 判 长 余 珣人民陪审员 叶 青人民陪审员 黄健媚二〇一九年十月三十日书 记 员 陈 冬