重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初9612号原告：高万春，男，1971年2月11日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：曾学勇，男，1956年9月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：张利，女，1961年4月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：林萍，女，1970年10月8日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：刘凤兰，女，1960年8月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：刘小丽，女，1961年2月27日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：段利，女，1962年9月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：沈菁，女，1981年10月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：陈凤娟，女，1971年7月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：李德萍，女，1964年10月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：文亮，男，1980年3月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：胡水庆，女，1949年11月18日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：罗君，女，1982年9月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：冯玉莲，女，1962年8月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：吴红霞，女，1981年3月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：周展申（曾用名：周涛），男，1969年5月1日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：殷忠清，男，1961年3月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告：陈荟如，女，1981年2月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：李杰，女，1970年6月24日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：谢嘉，女，1968年2月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：龙弟力，女，1988年12月12日出生，汉族，住重庆市永川区。原告：谢永碧，女，1961年5月23日出生，汉族，住重庆市合川区。原告：官奕，男，1976年6月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：张力平，女，1955年2月11日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：曾嘉玲，女，1958年11月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：罗朋，男，1984年3月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：杨显，女，1962年11月5日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：张斌，男，1967年12月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：陈全红，女，1966年9月28日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：苏丽，女，1969年2月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。以上原告的共同诉讼代表人：高万春，男，1971年2月11日出生，汉族，住重庆市江北区野水沟191号3单元2-1，公民身份号码510211197102111513。以上原告的共同诉讼代表人：曾学勇，男，1956年9月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。以上原告的共同诉讼代表人：张利，女，1961年4月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。以上原告的共同委托诉讼代理人：李小平，重庆索通律师事务所律师。以上原告的共同委托诉讼代理人：敖薏晴，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆市渝北区龙溪街道新牌坊社区居民委员会，住所地：重庆市渝北区星辰路119号，统一社会信用代码55500112585723756D。负责人：孙畅，主任。委托诉讼代理人：钟婷，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊芮申，北京德恒（重庆）律师事务所律师。第三人：金科物业服务集团有限公司，住所地：重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：银春，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：夏圆，女，该公司工作人员。原告高万春、曾学勇、张利、林萍、刘凤兰、刘小丽、段利、沈菁、陈凤娟、李德萍、文亮、胡水庆、罗君、冯玉莲、吴红霞、周展申、殷忠清、陈荟如、李杰、谢嘉、龙弟力、谢永碧、官奕、张力平、曾嘉玲、罗朋、杨显、张斌、陈全红、苏丽（以下简称“高万春等30人”）与被告重庆市渝北区龙溪街道新牌坊社区居民委员会（以下简称“新牌坊社区居委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告高万春等30人的共同诉讼代表人高万春、张利，共同委托诉讼代理人李小平、敖薏晴，被告新牌坊社区居委会的负责人孙畅，委托诉讼代理人钟婷、熊芮申到庭参加了诉讼。后本院依法追加金科物业服务集团有限公司（以下简称“金科物业公司”）为本案第三人。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月20日再次公开开庭进行了审理。原告高万春等30人的共同诉讼代表人高万春、张利，共同委托诉讼代理人李小平、敖薏晴，被告新牌坊社区居委会的负责人孙畅，委托诉讼代理人钟婷、熊芮申，第三人金科物业公司的委托诉讼代理人银春、夏圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高万春等30人向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告新牌坊社区居委会以业主委员会代表人名义与金科物业公司签订《物业服务合同》的行为对原告所在小区全体业主不发生效力；2、判决被告新牌坊社区居委会向原告赔偿因缔约过失而造成的损失共计398367.3元；3、判决本案律师费30000元、诉讼费及其他费用由被告新牌坊社区居委会承担。事实和理由：原告高万春等30人系旭日(X小区的业主，因该小区业委会换届后未选举产生新的业委会，被告新牌坊社区居委会以旭日(X业委会代表人名义与金科物业公司签订《旭日(X物业服务合同》，引入金科物业公司为旭日(X提供物业服务。被告代行选聘物业服务企业的行为，既未向全体业主公告，也未通过双过半以上的业主同意，且涉案合同未向业主公示，事后小区业主也未对该代表行为进行追认，小区业主对此向被告提出异议也未获得重视和有效解决。被告的行为违反了《重庆市物业管理条例》的相关规定，其签署案涉物业服务合同的行为属于超越代理权的行为，事后未经原告等业主追认，对原告等业主不发生效力。被告的不当代表行为致使物业服务合同确定的收费单价超过了原物业服务收费单价，该收费差价应由被告承担，具体损失金额以物业费差价金额乘以原告等30人的房屋建筑面积计算。同时，被告与金科物业公司签订的《旭日(X物业服务合同》约定于2019年1月31日前对物业公司进行满意度测评，但至今未测评，故从2019年2月1日起至合同实际解除之日的物业费应由被告承担。原告高万春等30人因被告的上述行为导致产生律师费30000元，应由被告承担。被告新牌坊社区居委会辩称，1、被告经重庆市渝北区龙溪街道办事处指定暂时代行旭日(X小区业委会职责，在代行期间，因该小区20%以上的业主联名申请召开业主大会选聘新的物业服务企业，被告遂按照法定程序组织成立工作小组，并组织召开业主大会。经业主大会表决通过后，被告才与业主大会选定的物业服务企业签订物业服务合同，且相关合同条款已在签订前公示。被告有权组织召开业主大会，业主大会召开的程序符合法律规定，业主大会的表决结果已经达到了双过半，符合法律规定。选定金科物业公司作为旭日(X小区的物业服务企业是业主大会的有效决议，被告与金科物业公司签订的物业服务合同合法有效，对全体业主发生法律效力，即使原告等30人在业主大会上投的是反对票，最后也需服从业主大会的决定。2、被告有权签订物业服务合同，且该合同条款不存在导致合同无效的内容，并进行了公示，签订合同的程序合法，被告不应当赔偿原告的损失。3、原告要求被告承担律师费，既非约定，亦非法定，被告不应承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人金科物业公司述称，1、第三人与被告签订的物业服务合同真实有效，对旭日(X全体业主具有法律效力。被告作为甲方与第三人签订的物业服务合同主体适格，公开选聘物业服务企业的程序合法，选聘结果经过了双过半的业主同意。根据《重庆市物业管理条例》第十二条的规定，物业所在地居委会有权代行业委会职责，且作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。根据被告提供的证据，能够证明被告代行业委会职责已经过合法的授权手续，被告具有签订物业服务合同的主体资格，其通过组织招投标选举物业公司的行为合法有效。被告在2018年4月至5月期间与业主召开了五次沟通协调会，被告通过招投标方式公开选聘物业服务企业的所有程序均公开、公平、公正，符合物业管理相关法律法规的规定，旭日(X全体业主见证了以上程序。第三人的物业服务收费标准、部分整改项等核心数据在投标单位路演期间已向旭日(X全体业主公示，业主选择第三人表明认可第三人的收费标准。2、原告以缔约过失为由要求被告赔偿损失无法律依据。无证据显示被告与第三人在订立合同过程中存在不当行为，原告主张于法无据。物业收费的合理调整带来小区整体物业服务水平的提高，提升小区居住品质及物业价值，实质受益方为小区全体业主，原告一方面享受到小区服务提升的成果，另一方面却拒绝为服务提升支付合理对价，无视商业规则。3、在合同履行上，第三人提供的服务得到了双过半的业主认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：旭日(X小区的原物业服务企业为重庆盛迪亚物业管理有限公司。2011年9月20日，渝北区旭日(X业主委员会（甲方）与重庆盛迪亚物业管理有限公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》一份，约定由重庆市盛迪亚物业管理有限公司为旭日(X小区提供物业服务，合同期限为2011年9月20日至2014年9月19日，住宅的物业服务费标准为带电梯1.35元/月/平方米、不带电梯1元/月/平方米。该合同对委托服务事项、双方的权利义务、物业服务合同期限及解除等进行了约定。2014年3月12日，重庆市渝北区龙溪街道办事处作出《告示》一份，载明：“尊敬的小区全体业主：旭日(X小区业主委员会已于2013年12月到期，经组织换届，因客观原因未能选举产生新一届业主委员会。为了更好维护业主利益及小区和谐稳定，街道办事处应上届业委会及部分业主代表要求，按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条、以及《重庆市物业管理条例》之相关规定，拟指定新牌坊社区居委会暂时代行旭日(X小区业主委员会职责。小区业主如有异议或建议，请在七日内向龙溪街道办事处书面提出。”2014年10月9日，新牌坊社区居委会作出《告示》一份，载明：“旭日(X小区全体业主：因小区业主委员会到期后未能正常换届，为维护小区利益，参与换届工作的业主代表建议龙溪街道办事处指定社区居委会暂行业委会职责。按此建议，龙溪街道办事处今年3月发出告示收集业主意见，至今未收到业主反对意见书。结合物业企业合同期满，2014年9月龙溪街道办事处按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条、以及《重庆市物业管理条例》相关规定，指定社区居委会暂行旭日(X小区业主委员会职责，并于2014年9月16日组织原业主委员会、物业服务企业与社区居委会完成了交接工作。在新一届业主委员会选举未产生前，新牌坊社区居委会全体工作人员，愿与小区全体业主一道，共同做好小区各项工作。附：《财务状况及移交清单》。”2018年5月21日，新牌坊社区居委会作出《公告》一份，载明：“旭日(X小区全体业主：近日，新牌坊社区处收到该小区20%以上业主《关于召开业主大会选聘新的物业服务企业的联名申请》。申请材料经核实，符合《重庆市物业管理条例》及《重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法》（试行）的相关规定，新牌坊社区将依法组织召开临时业主大会。从即日起，拟成立旭日(X小区选聘工作小组，人员共计7名，其中新牌坊社区工作人员1名、小区业主代表6名。根据《重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法》（试行）规定，业主代表由业主推荐（自荐）产生（30名业主签字联名推荐），推荐（自荐）产生的业主代表人数较多时，社区居委会将根据各楼栋的具体情况，综合考虑业主情况，兼顾均衡分布的原则进行确定。确定后在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7个工作日，业主无异议或异议不成立后产生业主代表。为共建共享和谐小区，请广大业主积极参与。将推荐（自荐）材料，材料包括：产权证复印件或购房合同（夫妻间需提供结婚证及财产共有说明书）、身份证复印件、物业出具的交纳物业服务费和无违法乱建证明，于2018年5月28日前交到新牌坊社区居委会。”该《公告》在旭日(X小区进行了公示。2018年5月29日，新牌坊社区居委会作出《旭日(X临时业主大会工作小组候选人公示》一份，将临时业主大会工作小组候选人名单共7人在旭日(X小区进行了公示，公示时间为7天，自2018年5月29日起至2018年6月4日止。2018年6月6日，新牌坊社区居委会作出《公示》一份，将旭日(X临时业主大会工作组的成员名单共7人进行了公示。2018年6月19日，新牌坊社区居委会作出《邀标单位通告》一份，对旭日(X临时业主大会工作组邀标的6家物业服务企业进行了公示。相关的《招标文件》亦进行了公示。后金科物业服务集团有限公司、广东碧桂园物业服务股份有限公司、重庆盛迪亚物业管理有限公司进行了投标，并在旭日(X小区进行了路演，对物业服务内容、物业服务收费等进行了展示。2018年6月28日，新牌坊社区居委会作出《中标候选人通告》一份，载明：“全体各位业主，此次选聘物业服务企业招投标过程中，工作小组邀标7家单位，在2018年6月27日上午11:00前有效投标单位为3家。在社区的组织下，由工作小组及小区楼栋代表全程参与对投标的3家单位进行评分，依据已公示的评分办法及评分标准，得出各投标单位最终得分如下：第一名：金科物业服务集团有限公司，最终得分：96.76分；第二名：广东碧桂园物业服务股份有限公司，最终得分：81.56分；第三名：重庆盛迪亚物业管理有限公司，最终得分：38.49分。根据投标文件中确定，得分最高的金科物业服务集团有限公司为中标候选人，进入旭日(X临时业主大会最终投票表决程序。若金科物业服务集团有限公司未通过专有部分占建筑面积一半以上的业主且占总人数一半以上的业主同意，不能将其确定为中标人。”该《中标候选人通告》进行了公示。相关的《旭日(X物业服务合同（草案）》亦予以了公示。2018年6月29日，新牌坊社区居委会作出《业主大会会议表决规则》一份，对业主的投票权数、投票方式、表决程序、结果等进行了说明。该《业主大会会议表决规则》在旭日(X小区进行了公示。同日，新牌坊社区居委会作出《通知》一份，载明：“旭日(X全体业主：经旭日(X临时业主大会工作组决定，将于2018年7月14日上午8时-20时，召开临时业主大会选聘旭日(X物业服务企业；投票结束后立即开箱唱票，请各位业主积极参与。投票地点：旭日(X中庭。”该《通知》还注明了投票注意事项。该《通知》及相关的《旭日(X产权清册》在旭日(X小区进行了公示。后旭日(X临时业主大会工作组组织了旭日(X小区的业主投票。2018年7月17日，新牌坊社区居委会作出《旭日(X临时业主大会结果公示》一份，载明：“渝北区龙溪街道旭日(X小区临时业主大会经过业主实名投票选聘物业公司，现将选举结果公示如下：金科物业，赞成票数331，赞成票比例76.98%，赞成面积67841.13平方米，赞成面积比例77.32%。说明：本小区总户数（含非住宅）为430户，总建筑面积为87746.24平方米，本次共投票340张，其中有效票336张，弃权票3张，废票1张。根据《重庆市物业管理条例》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》，本次临时业主大会召开成功，请临时大会工作小组按照既定工作计划进行下一步工作。”该《旭日(X临时业主大会结果公示》进行了公示。2018年7月20日，新牌坊社区居委会作出《中标通知书》一份，载明：“金科物业服务集团有限公司：旭日(X在本次选聘物业服务企业招投标过程中，贵司为唯一一家中标候选人，2018年7月14日召开的业主临时大会，经过业主实名投票，贵公司通过专有部分占建筑面积77.32%，且占总人数76.98%的业主同意。完全符合《重庆市物业管理条例》、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》，现确定贵公司为中标人。请贵司于2018年7月31日前与龙溪街道新牌坊社区签订正式物业服务合同。”该《中标通知书》进行了公示。2018年7月26日，新牌坊社区居委会作为甲方，金科物业公司作为乙方，双方签订《旭日(X物业服务合同》一份，约定由金科物业公司为旭日(X提供物业服务，合同期限为三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止，住宅的物业服务费标准为电梯（3楼及3楼以上）2.2元/月/平方米、电梯（1-2楼）及无电梯2/月/平方米。该合同对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。该《旭日(X物业服务合同》在旭日(X小区进行了公示。原告高万春等30人认为被告新牌坊社区居委会不具有代行业主委员会的权利、选聘金科物业公司的程序不合法，向本院提起诉讼。另查明，2019年3月19日，高万春、曾学勇、张利与重庆索通律师事务所签订《诉讼法律服务合同》一份，约定高万春、曾学勇、张利委托重庆索通律师事务所代理其与新牌坊社区居委会物业服务合同纠纷一案，律师费为30000元。2019年3月20日，高万春、曾学勇、张利支付了律师费30000元。上述事实，有重庆市物业服务合同、告示、公告、旭日(X临时业主大会工作小区候选人公示、公示、邀标单位通告、中标候选人通告、旭日(X物业服务合同（草案）、业主大会会议表决规则、通知、旭日(X产权清册、选票、业主授权委托书、旭日(X临时业主大会结果公示、中标通知书、旭日(X物业服务合同、公示照片、路演照片、诉讼法律服务合同、重庆增值税发票、银行业务回单、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告新牌坊社区居委会是否具有代行旭日(X小区业主委员会的职责？2、被告新牌坊社区居委会与第三人金科物业公司签订的《旭日(X物业服务合同》是否合法？针对该争议焦点，本院评述如下：关于被告新牌坊社区居委会是否具有代行旭日(X小区业主委员会职责的问题。《重庆市物业管理条例》第十二条规定：“不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。”住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《重庆市渝北区业主大会和业主委员会活动办法（试行）》第三十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不到总数的1/2的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导监督下，代行业主委员会的职责，原业主委员会不得继续履行职责。”社区居委会代行业委会的职责，其目的在于小区无业委会的情况下，社区居委会协调小区各方的利益，维护小区广大业主的权益，维护小区的和谐稳定。本案中，重庆市渝北区龙溪街道办事处指定被告新牌坊社区居委会代行旭日(X小区业委会职责，事先已经发出了《告示》，且原告未提供证据证明在《告示》确定的公示期内有人提出异议，故本院认为被告新牌坊社区居委会代行旭日(X小区业主委员会职责并无不当。关于被告新牌坊社区居委会与第三人金科物业公司签订的《旭日(X物业服务合同》是否合法的问题。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……。”第十二条规定：“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六项）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……。”本案中，根据查明的事实，被告新牌坊社区居委会在选聘第三人金科物业公司进入旭日(X小区的过程中，经过了设立临时业主大会工作小组、招投标、组织业主投票、公示投票结果等相关程序，且选聘金科物业公司进入旭日(X小区经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合《物业管理条例》的有关选聘物业服务企业的规定，故对原告高万春等30人要求确认被告新牌坊社区居委会与第三人金科物业公司签订的《旭日(X物业服务合同》的行为对原告所在小区全体业主不发生效力的诉讼请求，本院不予支持。原告高万春等30人要求被告赔偿其损失，因被告并无缔约过失，故本院不予支持。原告高万春等30人还要求被告承担律师费，因被告并无缔约过失，且该费用并无合同约定，故本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告高万春、曾学勇、张利、林萍、刘凤兰、刘小丽、段利、沈菁、陈凤娟、李德萍、文亮、胡水庆、罗君、冯玉莲、吴红霞、周展申、殷忠清、陈荟如、李杰、谢嘉、龙弟力、谢永碧、官奕、张力平、曾嘉玲、罗朋、杨显、张斌、陈全红、苏丽的诉讼请求。案件受理费7280元，由原告高万春、曾学勇、张利、林萍、刘凤兰、刘小丽、段利、沈菁、陈凤娟、李德萍、文亮、胡水庆、罗君、冯玉莲、吴红霞、周展申、殷忠清、陈荟如、李杰、谢嘉、龙弟力、谢永碧、官奕、张力平、曾嘉玲、罗朋、杨显、张斌、陈全红、苏丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张晓华人民陪审员  罗玉萍人民陪审员  罗继碧二〇一九年十月十日书 记 员  刘明哲