广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28017号原告：广州闽商物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云湖街石井大道6号C栋601-2室。法定代表人：刘雨卓，执行董事。委托诉讼代理人：古少栋，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧婷，广东安国（深圳）律师事务所律师。被告：李水忠，男，1977年4月11日出生，汉族，身份证住址福建省漳平市，被告：柯美蓉，女，1981年11月1日出生，汉族，身份证住址福建省漳平市，委托诉讼代理人：李水忠，夫妻关系。原告广州闽商物业管理有限公司与被告李水忠、柯美蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州闽商物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈慧婷，被告柯美蓉的委托诉讼代理人兼被告李水忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州闽商物业管理有限公司向本院提起诉讼请求：一、请求判令两被告向原告支付拖欠物业协管费390305元及违约金27321.35元（从2017年3月5日起每天按照1%计算至付清之日止）；二、请求判令两被告向原告支付水电费160869元及违约金11260.83元（从2017年3月5日起每天按照1%计算至付清之日止）；三、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：李水忠与柯美蓉系夫妻关系，2014年11月12日，被告柯美蓉与原告就B8三楼商铺签订了《商铺租赁合同》和《物业管理合同》的同时，被告李水忠也与原告就B8138、B8139、B8二楼商铺一并签订了《商铺租赁合同》和《物业管理合同》，上述四份合同两被告均一起在场、一起签订。两被告签订合同后对上述商铺进行打通装修，并且在上述商铺共同经营商务男装，为家庭的共同生活经营活动。上述合同约定合同期为六年，从2014年12月1日起至2020年11月30日止，约定B8三楼商铺2015年7月至2016年5月物业协管费为17542元/月，2016年6月至2017年2月租金为21927元/月；并对租金、物业协管费、水电费的交纳进行了约定。《物业管理合同》第七条规定：拖欠管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天应按应付未付款金额的百分之一向原告支付违约金，拖欠时间达一个月的，原告有权解除租赁合同，收回该商铺，所交保证金不予退还。被告柯美蓉还需缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同附属物品交回原告。原告将上述商铺交付给被告柯美蓉后，被告柯美蓉对商铺进行了装修并用于经营商务男装使用。但两被告并未按合同约定支付物业协管费，拖欠时间长达20个月；因此，原告分别于2017年1月12日和2017年2月21日向两被告发出了《关于解除的通知》，并要求于2017年3月1日前缴清相关费用，但至今仍拖欠物业协管费和水电费未付。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条及第二条:“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”原告认为涉案商铺所产生的债务为两被告的夫妻共同债务，两被告依法应当承担连带清偿责任，故特向贵院提起诉讼，请求支持原告全部诉讼请求。被告柯美蓉、李水忠辩称：不同意原告诉请。物业管理合同第七条第二点约定，若我方未交租金超过1个月，原告要将店铺收回，但原告未收回才导致这么多个月的水电费用。原告称我方连1个月的管理费都没有支付，其应收回店铺，我方认为原告做法是可以拖延时间，增加管理费及水电费。事实上我方已根据合同第三条第三项缴纳了17542元的物业协管费押金，500元水电押金。我方在承租后也缴纳了其他费用，也有原告在我方处消费应抵扣的费用，但具体金额我方已经不记得。对原告主张的违约金我方不同意。经本院查明：2014年11月12日，原告（甲方、出租方）与被告柯美蓉（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区石井街石井大道6号A栋B8三楼商铺（以下简称涉案商铺）按现状出租给乙方使用，面积为1253平方米，仅限于经营商务男装使用；租期自2014年12月1日起至2020年11月30日止（含装修免租期），装修免租期为180天，即从2014年12月1日至2015年5月31日，租金起算日为2014年12月1日；2014年12月1日至2015年5月30日免租，2015年6月1日至2016年5月31日为7518元/月，2016年6月1日至2017年5月31日为9398元/月等等；乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金，如租赁合同租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按改约的实际租赁天数支付租金；乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金（相当于乙方第一年叁个月租金总额）28193元及预缴壹个月租金7518元；租合同租赁期满或租赁合同因法定、约定的事由提前终止，在乙方按本合同第六条第4款的规定将租赁商铺交还甲方之日起30个工作日内，甲方应将租赁保证金无息退还乙方；如租赁合同租赁期满或提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金、滞纳金等尚未支付完毕的，甲方可从履约保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金、滞纳金后再将剩余部分履约保证金无息退还乙方；签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理有限公司签订《物业管理合同》等等，并对物业管理公司管理进行约定；等等。同日，原告与被告柯美蓉还签订《银马广场安全规则》、《商铺（写字楼）租户防火安全责任书》、《承诺书》。2014年11月12日，原告（甲方）与被告柯美蓉（乙方）签订《物业管理合同》，约定甲方出租、管理涉案商铺的合同期为2014年12月1日至2020年11月30日，物业管理费起算日为2014年12月1日，物业协管费2014年12月1日至2015年5月30日免租，2015年6月1日至2016年5月31日为17542元/月、2016年6月1日至2017年5月31日为21927元/月等等；乙方签署本合同时向甲方交纳物业协管费押金65783元，预缴壹个月的物业协管费17542元，水电费押金500元；公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算；租赁期内乙方应于每月5日前向甲方支付当月管理服务费及上月水电费（含公摊水电费）等费用；乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的百分之一向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知而视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方等等。2016年9月20日，被告李水忠向原告出具欠条，确认因个人原因未按时缴交相关费用，承租的A2044、2046档欠2015年6月至2016年8月水电费40011元；B8138、8139、8201、8301档欠2015年9月至2016年8月份的租金820841元，欠2015年6月至2016年8月的水电费210907元;另闽商公司自2016年3月1日至2016年8月23日在李水忠因公消费50548元，此消费用于抵扣所欠的租金；承诺：从2017年3月份开始，于每月5日前向公司缴纳拖欠的租金和水电费，如违约，可以按相关规定进行处理。两被告表示该欠条由李水忠签订，与被告柯美蓉无关，并称上述欠条出具后因原告断水断电就没使用涉案商铺，涉案商铺在2016年9月至2017年3月期间均处于关闭状态。原告对此不予认可，称2017年3月1日才收回商铺，且2016年9月至2017年2月期间被告一直在使用商铺。2017年1月5日，银马（国际）男装城闽商物业管理处向两被告发出催交欠费通知书，要求2017年1月8日前交B区8138/8139/8201/8301号商铺2015年7月至2017年1月租金、2015年6月-2017年1月水电费。2017年1月12日、2月21日，原告分别向李水忠发出关于解除《商铺租赁合同》的通知，因违约决定收回银马（国际）男装城B区B8138/8139/8201号商铺使用权，于2017年1月18日及3月1日17:00前缴清相关费用、办理弃铺手续并清走物品。两被告称上述证据没有收到，不认可上述证据真实性。原告出具2015年7月31日至2017年2月28日由银马（国际）服装城闽商物业管理处向B区B8301号商铺柯美蓉开具的交费通知单，项目为租金、物业协管费、水电费，其中水电费合计160869元。两被告对此不予认可，不同意原告主张的水电费请求，认为原告没有提供过缴费单据，每个月也没有通知其缴费，原告收取费用时间不固定；原告无法提供支付涉案商铺水电费的单据，被告李水忠亦表示无保留计算欠条中水电费欠款的相关证据。原告另提交其与被告李水忠签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》作为证据，被告对此无异议。庭审中，两被告表示涉案商铺是两被告共同经营，同意李水忠承担清偿责任；出具欠条是因为原告找到被告说只要被告找到案外人继续承租，并将店铺装修等整体转出给案外人，出具欠条之后就不会以诉讼方案主张租金、管理费，且不计算违约金。原告表示其诉讼请求中的物业协管费是自2015年7月至2016年5月按照17542元计算11个月，2016年6月至2017年2月按照21927元计算9个月。原告确认涉案商铺所在建筑物无产权登记及办理规划报建手续，经本院释明合同效力后，原告坚持不变更诉讼请求。诉讼中，两被告提交四张收据，其中收据（NO1903062）记载原告收到B8138、B8139、B8二楼租金押金141960元，水电押金500元；收据（NO1903061）记载原告收到B8301租金押金93796元，水电押金500元；收据（NO1903042）记载原告收到B8301租金25060元（2015.6.1—2015.6.30）；收据（NO1903041）记载原告收到B8138、B8139、B8二楼租金37856元（2015.6.1—2015.6.30）。经质证，原告确认收到上述款项，并认为收据（NO1903042）、收据（NO1903041）所涉款项在其起诉前已收取，与其诉请无涉。原告确认：收据（NO1903062）涉及的是B8138、B8139、B8二楼履约保证金42588元、物业协管押金99372元、水电费押金500元，原告同意在（2019）粤0111民初28014号中抵扣租金履约保证金42588元，但不同意抵扣物业协管费押金99372元及水电费押金500元；收据（NO1903061）涉及的是B8三楼商铺租金履行保证金28193元及物业协管押金65783元，水电押金500元，原告同意在（2019）粤0111民初28016号案中予以抵扣履行保证金28193元，不同意抵扣物业协管费65783元及水电押金500元。两被告认为物业协管费押金、水电押金应该予以抵扣。另查：李水忠与柯美蓉是夫妻关系，于2008年1月30日登记结婚。再查：原告起诉李水忠、柯美蓉租赁合同纠纷要求两被告支付房屋占有使用费一案，本院以（2019）粤0111民初28016号立案受理；原告起诉李水忠、柯美蓉租赁合同纠纷要求两被告支付房屋占有使用费一案，本院以（2019）粤0111民初28014号立案受理。以上事实，有《商铺租赁合同》、《物业管理合同》、欠条、每月交费通知单、结婚证、解除商铺租赁合同的通知、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告明确涉案商铺及所在建筑物无建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故原告与被告柯美蓉所签订的《商铺租赁合同》为无效合同。本案中，原告与被告柯美蓉签订了《物业管理合同》，该合同是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了柯美蓉必须与原告委派的物业管理公司也即是原告签订《物业管理合同》，《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时，在《物业管理合同》中也约定了原告作为出租人及物业管理人、被告作为承租人等应负的权利义务，故而《物业管理合同》实质上与《商铺租赁合同》为一个整体，该《物业管理合同》的履行以原、被告之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为同一整体的《物业管理合同》当属无效。被告柯美蓉占用场地期间享受原告提供的物业服务内容，原告要求被告柯美蓉支付2015年7月至2017年2月的物业协管费，可参照物业管理合同中物业协管费的标准计算。被告柯美蓉未能提供证据证实已支付上述物业协管费，现原告要求其支付2015年7月至2017年2月的物业协管费共计390305元(17542×11+21927×9)，鉴于涉案商铺《物业管理合同》已属无效，被告亦同意扣减相应的物业协管费押金65783元。经计算，2015年7月至2017年2月应支付的物业协管费为324522元（390305-65783）。原告要求支付2015年7月至2017年2月的水电费160869元，有其出具的每月交费通知单予以证实，被告柯美蓉使用涉案场地，必然产生水电费的支出，故原告要求被告支付水电费合法合理，原告提供的费用明细中明确记载各月份的水电费数据，被告虽未予确认，但未能提供相反证据予以反驳；两被告自认共同经营涉案商铺，且被告李水忠在2016年9月20日欠条中确认B8138、8139、8201、8301档欠2015年6月至2016年8月水电费210907元，其中B8301属于本案纠纷的档口，故本院对原告上述证据予以采信。理同前述，两被告未能提供证据证实已支付原告诉请期间的水电费，上述期间的水电费应扣减水电费押金，扣减后为160309元（160809-500）。因合同无效，原告要求支付违约金，本院不予支持。被告李水忠作为柯美蓉配偶同意在本案中承担清偿责任，两被告亦自认共同经营涉案商铺，故两被告应向原告支付2015年7月至2017年2月的物业协管费324522元及水电费160309元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告柯美蓉、李水忠向原告广州闽商物业管理有限公司支付2015年7月至2017年2月的物业协管费324522元；二、在本判决生效之日起五日内，被告柯美蓉、李水忠向原告广州闽商物业管理有限公司支付2015年7月至2017年2月的水电费160309元；三、驳回原告广州闽商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4849元，由原告广州闽商物业管理有限公司负担863元，由被告李水忠、柯美蓉负担3986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 成 彬二〇一九年十月三十日书记员 黄嘉薇：