文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12729号原告：黄会荣，女，1970年10月10日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托代理人：王友生，系广东品杰律师事务所律师。被告：广州潮流天地购物中心有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号地下室至三层，统一社会信用代码91440101749918104W。法定代表人：陈益灿。原告黄会荣诉被告广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄会荣的委托代理人王友生到庭参加了诉讼，被告潮流天地公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄会荣诉称：原告从广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）购入位于广州市天河区体育东路39-45号三层289号铺（即广州市天河区体育东路39-45号3289铺）。在购铺签订合同同时，于2015年7月27日与被告潮流天地公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定，原告将购买的上述铺位委托给被告潮流天地公司经营，期限为五年，首三年，被告无需支付租金；从第四年起，被告需按季度向原告支付商铺租金，第四年每季度为21315元，第五年每季度23684元，支付期限为每季度末月最后一日；每逾期一日，被告需按照租金的万分之五支付违约金。原告合法取得商铺产权，并取得产权登记资料；在此期间，被告接收商铺，并对商铺进行改造经营。但被告未能按照协议的约定支付租金，构成违约。原告多次与被告进行协商未果，故诉至法院，请求判令：1、被告潮流天地公司向原告支付拖欠的广州市天河区体育东路39-45号三层289号铺2019年1月1日至3月31日期间的租金21315元（自2019年1月1日起按照每一季度21315元，至起诉之日暂计为21315元）；2、被告潮流天地公司向原告支付违约金暂计为532元（以21315元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2019年4月1日起计至实际履行完毕之日止，自起诉之日暂计为532元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告潮流天地公司未答辩。经审理查明：广州市天河区体育东路39-45号3289铺（以下简称“涉案商铺”）的权利人是原告黄会荣，共有情况为单独所有，房屋所有权取得方式为购买，用途为商业。2015年7月27日，原告黄会荣（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购的商铺为广州市天河区体育东路39-45号三层289号铺，建筑面积为6.9252平方米；商铺按现状销售，按建筑面积计价；房价款总额为720000元；等。2015年7月27日，原告黄会荣（甲方/委托人）与被告潮流天地公司（乙方/受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称“协议”），约定：甲方在2015年7月27日已与泽信公司签订《商铺买卖合同》（编号：20153289），购买位于广州市天河区体育东路39-45号三层289号铺。作为《商铺买卖合同》的必要附属条件，甲方需将所购商铺委托给出卖人指定的经营管理公司在约定期限内统一经营；乙方作为专业的商业运营管理机构，受泽信公司指定，接受购房业主的委托，在约定期限内具体经营管理涉案商铺；甲方同意将其购买的涉案商铺（建筑面积：6.9252平方米）全权委托由乙方统一经营管理；乙方有权以自己的名义从事物业经营管理的一切活动，包括但不限于依法进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，甲方不得干涉；委托经营期限为10年（其中前5年为固定委托管理期限，后5年为乙方享有继续受托管理优先权），自《商铺买卖合同》约定的商场开业日2016年1月1日开始计算。委托经营管理期限届满或双方协商终止委托合同的，乙方按现状将商铺交还给甲方。甲方同意商铺公共部位与公用房屋等分摊建筑面积的权益继续由乙方分配；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回该商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营该商铺；首期5年委托经营管理期限届满后，乙方享有对该商铺继续承租经营的优先权，在满足下列情况下，甲方应当将商铺继续委托乙方经营管理，（1）乙方续租经营期限不低于5年；（2）乙方继续经营管理时，在经营管理期内就该商铺所取得的全部租金收益，由甲、乙方按照80%：20%的比例进行分配。因甲方原因导致乙方上述续租经营优先权无法实现的，乙方有权按照本协议约定追究甲方的违约责任；委托经营期限内，乙方作为受托方，享有该商铺的占有、使用、收益等权能，但乙方应按约定向产权人甲方支付租金；委托经营首三年，因乙方需投入资金对商场整体进行装修、推广、策划，甲方同意无需乙方支付任何租金或其他利益，乙方首三年的经营行为即是对甲方商铺的租赁行为。至第四年起，乙方应按季度向甲方支付商铺租金。支付时间为该约定年度每一季度末月截止日期的最后一日，第四年按每季度人民币21315元向甲方支付租金，第五年按每季度人民币23684元向甲方支付；乙方除按上述标准向甲方支付租金外，无需再向甲方支付其他利益，乙方经营管理该商铺所取得的收益，均属乙方所有；在委托经营管理期间，甲方享有前述约定的租金收益权，不受乙方经营状况所影响；违约责任：1、因甲方原因导致该商铺产权纠纷、诉讼、被查封等导致乙方无法在期限内继续实际经营管理该商铺的，乙方有权单方解除本协议，要求甲方赔偿乙方的一切损失（包括但不限于乙方已投入商铺的装修装饰费用、设备设施费用、可获取转租经营收入等预期利益等），并要求甲方按照本协议约定的委托经营管理期限内租金总值向乙方支付等额的违约金。2、甲方违反本协议第一条第5款的约定，侵犯乙方应享有的到期续租经营优先权的，参照前款约定承担违约责任。3、至委托经营管理期限第四年起，乙方应向甲方按季度支付租金。乙方逾期支付租金的，则每逾期一日，乙方须按当年租金总额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过60日的，甲方有权单方解除合同、收回商铺并保留继续追索乙方拖欠租金及其违约金的诉讼权利等。本院认为：原告黄会荣与潮流天地公司签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。关于原告黄会荣要求潮流天地公司支付2019年1月1日至3月31日租金及违约金的诉请。经查，（1）《协议》约定：潮流天地公司应按季度向黄会荣支付涉案商铺租金，支付时间为该约定年度每一个季度末月截止日期的最后一日，第四年按每季度21315元向黄会荣支付租金，第五年按每季度23684元向黄会荣支付。现原告黄会荣主张被告潮流天地公司从未向其支付过上述期间的租金，且被告潮流天地公司未答辩并举证证明其已经向原告支付了上述租金或者交回涉案商铺。据此，原告诉请潮流天地公司向其支付上述租金21315元具有事实和合同依据，本院予以支持。（2）《协议》约定:委托经营管理期限第四年起，潮流天地公司应向黄会荣按季度支付租金，潮流天地公司逾期支付租金的，则每逾期一日，黄会荣须按当年租金总额的万分之五向黄会荣支付违约金。潮流天地公司未按《协议》约定向黄会荣支付上述租金确已构成违约。现黄会荣诉请潮流天地公司按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准向其支付逾期支付租金的违约金并无不当，本院予以支持。基于公平原则本院认定该违约金总额以不超过本金21315元为限。潮流天地公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州潮流天地购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄会荣支付广州市天河区体育东路39-45号三层289铺自2019年1月1日至3月31日期间的租金21315元。二、被告广州潮流天地购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，原告黄会荣支付迟延支付上述租金的违约金（违约金以21315元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2019年4月1日起计至付清之日止。违约金总额以不超过本金21315元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费340元，由被告广州潮流天地购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  尹茂琴二〇一九年十月三十一日书 记 员  邱莉晶神晓琳            本判决书于2019年   月   日送达