贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9796号原告：刘雯，女，1994年8月28日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：朱肸贤（特别授权），贵州衡瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑栋源（一般授权），贵州衡瑞律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（一般授权代理），北京德恒律师事务所律师。原告刘雯与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘雯之委托诉讼代理人郑栋源，被告招商商置公司之委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雯向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告招商商置公司向原告刘雯交付办理房屋权属转移登记的有关文书；2.判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金64443.60元，（以原告已付购房款373466.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起至2019年7月30日止）;3.判令被告返还原告缴纳的三通费（电、燃气、有线电视）3280.00元。以上2、3项费用共计67723.60元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年9月27日，原告刘雯与被告招商商置公司签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＢＪＨＹＣ-ＥＺ0662）,约定原告向被告购买其开发的位于毕节市商品房，建筑面积104.93平方米，总价款为373466.00元，《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2016年6月30日向原告交付商品房，且在交房90日内（即2016年9月30日前）取得初始登记，并将所有权证书交付原告。后原告依约向被告支付了113466.00元的房屋首付款，购房尾款按照被告的指定，由原告向中国工商银行股份有限公司毕节分行贷款260000.00元支付给被告，后中国工商银行股份有限公司毕节分行依约将该笔贷款全额打人被告账户内。在2017年1月16日原告向被告缴纳了土地证费、产权登记费、房屋公共维修基金、印花税、电开户费等，原告完全履行了自己的付款义务，但被告一直未向原告交付办理转移登记的有关文书。直至起诉之日，被告仍未履行交付办证文书的义务。根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释之规定，被告未履行合同义务的行为已构成了违约，依法应当承担违约责任。据此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司辩称，一、首先，原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提。并且被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为:“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确，即该行为主要体现在“申请办理”上，至于后期的审核、颁发行为并非被告约定和法定的义务，因为被告并非行政机关，不可能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产权证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容:“三(四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知，前述的理解与双方对办理事项的约定相符。事实上，被告早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书，因此，请求法院驳回原告第一项诉讼请求。二、在被告己具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。综上，原告的第一、二项诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，原告刘雯作为买受人,被告招商商置公司作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号：Ｅ7-23-5；建筑面积104.93平方米，套内建筑面积86.53平方米；该商品房总价款为373466.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款113466.00元，余款260000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。该合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；该合同第十二条约定，供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税，并在签订本合同之日起×日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后三十日内向买受人交付相应缴款凭证。同日，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第五条关于产权登记的补充约定：“1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋购房款373466.00元。2017年1月16日，被告将房屋交付给原告使用,原告向被告交纳了契税、印花税、公共维修基金、产权登记费等办证费用。2014年11月24日，被告收取了原告电开户费520.00元、燃气开户费2500.00元、有线电视入户费260.00元，共计3280.00元。2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｅ7幢《商品房备案证明书》。2018年7月2日，被告为该幢房屋办理了总的不动产登记。2018年8月23日，被告向原告邮寄了“关于办理房屋不动产权证的告知书”。2018年12月18日，被告向不动产登记机构提交了办证资料。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据以及本院调取的相关水电费收费文件材料在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告于2017年1月16日向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对被告取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第四条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告代收了原告办证所需的相关费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。原、被告双方对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告于2016年9月26日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E7幢《商品房备案证明书》。2018年7月2日，被告为该幢房屋办理了总的不动产登记，已具备办理转移登记的条件，但被告在向原告邮寄“关于办理房屋不动产权证的告知书”之前并未尽到通知义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在实际交房之日（2017年1月16日）起90日内即2017年4月16日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2017年4月17日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告提供的证据不能证明在邮寄“关于办理房屋不动产权证的告知书”之前已告知原告，而被告已于2018年8月23日向原告邮寄了“关于办理房屋不动产权证的告知书”，于2018年12月18日向不动产登记机构提交了办证资料。表明被告已于2018年8月23日履行了通知原告的义务。故原告主张的违约金计算期限应为从2017年4月17日计算至2018年8月23日止。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额373,466.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额373,466.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月17日计算至2018年8月23日止。关于被告收取的三通费(电、燃气、有线电视)是否应退还的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取电视入户费、燃气入户费、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告刘雯交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告刘雯申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告。二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘雯支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款373,466.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月17日计算至2018年8月23日止。三、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘雯有线电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3,280.00元。四、驳回原告刘雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币747.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年十月三十日书记员  张井红