广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初19881号原告（反诉被告）：李宛霖，女，1989年7月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）：刘钢（曾用名：刘刚），男，1971年2月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱海龙、黄哲，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）李宛霖诉被告（反诉原告）刘钢租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李宛霖、被告（反诉原告）刘钢的委托诉讼代理人朱海龙、黄哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李宛霖诉称：李宛霖与刘钢于2016年5月26日签订《房屋租赁合同》，约定承租广州市天河区翰景路16号翰景轩B座604房，租期自2016年6月1日起至2019年5月31日止。自2019年2月起双方多次协商并确定自2019年5月1日起，李宛霖不再继续承租该房屋。2019年4月21日，刘钢委托中介人员到该房屋拍照，中介表示房屋新且干净。2019年5月1日上午刘钢委托其岳父陈先生前来该房屋与李宛霖进行交接，陈先生表示待李宛霖缴清水、电、燃气及物业费后，可向刘钢要求退回押金，李宛霖表示同意，双方当时均对所有交接事宜表示无异议。2019年5月8日，李宛霖已缴纳完毕所有费用，期间刘钢未提出异议，此后李宛霖多次催促刘钢退回押金均未果，刘钢却提出李宛霖承租期间将房子弄得又乱又破，要求李宛霖承担相关费用，但该房屋所在小区为2005年建成的房屋，很多为自然老化和正常损耗，不同于人为损坏。综上，李宛霖认为刘钢存在恶意不退还押金的行为，已损害李宛霖的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、刘钢返还房屋租赁押金9200元；2、刘钢支付迟延返还押金的违约金（以9200元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年5月1日起计至实际支付之日止，以本金为限）；3、刘钢支付违约金11040元（按照年度租金的20%计算为4600×12×20%=11040元）；4、刘钢赔偿律师费支出1000元及交通费80.89元；5、刘钢承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）刘钢答辩及提起反诉称：李宛霖在提前退租的情况下称刘钢违约的事实不属实的，双方于2016年5月26日签订房屋租赁合同，约定租期至2019年5月31日到期，房屋租赁合同第13条明确约定租赁期间任何一方提出终止合同需提前3个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订之前本合同仍有效。李宛霖于2019年4月9日告知刘钢从2019年5月1日起不再租赁刘钢的房屋，刘钢经过考虑后表示在结清损失费用之前不终止合同。在此期间李宛霖也未与刘钢签订终止合同书，因此原房屋租赁合同继续有效。刘钢也明确表示在房屋财产无损坏的前提下将押金在2019年6月1日之前退还给李宛霖，刘钢严格按照合同的约定并不存在李宛霖诉称的从2019年5月1日开始就存在违约行为。因李宛霖拖欠5月房租及相关费用已达90多天，且在没有提前3个月通知对方的情况下强行单方解约，已严重违反双方约定。因李宛霖长期怠于房屋及屋内设备的保养及维护，导致房屋残旧不堪、屋内设备损坏无法使用，刘钢在协商未果的情况下只能自行修缮，根据相关约定，上述费用亦应由李宛霖承担，而刘钢在计算出房屋损失并送达至李宛霖处后，李宛霖拒绝承担合同约定的相关责任，应承担相应的违约责任。刘钢也不存在不退还押金的行为。在与李宛霖2019年5月1日交接完毕后刘钢即开展了查房以落实李宛霖是否存在欠缴费用的情况，在此过程中刘钢发现李宛霖存在欠缴费用和损坏房屋财产的行为，并于2019年5月8日向李宛霖发出欠缴费用的通知，于2019年5月14日向李宛霖发出房屋财产损坏的照片和翰景轩物业管理中心出具的翰景轩B604房维修工程预算表等资料。在此期间，李宛霖多次要求刘钢退还押金，刘钢保持着沟通协商的心态多次告知李宛霖需要在房屋财产损失计算清楚后才能计算出是否退还押金。故提起反诉，请求法院判令：1、李宛霖支付广州市天河区翰景路16号翰景轩B座604房2019年5月1日至5月31日期间租金4600元、物管费153.5元、公摊水电费16.8元及迟延支付上述租金的违约金（以4600元为本金，按照每日万分之五的标准，从2019年5月1日计至2019年8月31日止，以本金为限）；2、李宛霖支付违约金11040元（按照年度租金的20%计算为4600×12×20%=11040元）；3、刘钢有权没收李宛霖缴纳的押金9200元；4、李宛霖支付房屋维修、家电维修费用16797元；5、本案诉讼费用由李宛霖承担。原告（反诉被告）李宛霖针对反诉答辩称：针对刘钢以租赁关系尚未终止为由要求李宛霖继续承担5月的房租，双方的租赁关系已经协商终止，李宛霖有先咨询过刘钢是否可提前退租，刘钢已同意，且刘钢已经将涉案房屋到中介进行出售，在此情况下李宛霖才提前交还涉案房屋。中介工作人员在2019年4月21日前往涉案房屋进行拍照，李宛霖在2019年4月30日搬离涉案房屋，5月1日李宛霖与刘钢的岳父对涉案房屋进行交接完毕，将钥匙交还给刘钢。于5月1日起双方的租赁关系已经终止，李宛霖无需承担继续支付租金等费用的义务，且在双方的微信聊天记录中刘钢明确承诺在2019年6月1日前退还押金，后续双方也未就租赁关系于2019年5月1日终止提出过任何的异议，且交接时刘钢的岳父并没有就房屋的状态提出过任何的异议，其也检查了房屋内所有的电器，在5月14日之前刘钢没有就李宛霖交还房屋状况提出过任何异议。李宛霖后多次要求刘钢退还押金，但刘钢表示在李宛霖付清全部水电及燃气费后才将押金退还给李宛霖，并提出李宛霖存在使用管理不善的情况要求李宛霖承担相应的维修费用。刘钢自行对房屋进行装修和家电维修是因为房屋的自然老化，而非是因为李宛霖管理使用不善导致的，刘钢要求李宛霖承担损失，需要刘钢对李宛霖存在管理不善的行为进行举证，且刘钢在没有与李宛霖达成一致意见的情况下对涉案房屋进行了装修和翻新，直接通知李宛霖要求承担相应费用，李宛霖对其上述行为不予认可，也拒绝承担相应的费用。李宛霖没有违约，不应当承担违约金，刘钢也没有任何理由不退还李宛霖的押金。综上所述，李宛霖认为刘钢诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2016年5月26日，刘钢（出租方，甲方）与李宛霖（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方房屋坐落于广州市天河区翰景路16号翰景轩B座604房（以下简称涉案房屋），租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日止，2016年6月1日至2016年6月15日为装修免租期，2016年6月16日起正式计算房租；该房屋租金为……2017年6月1日起至2019年5月31日止租金为每月4600元；乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金9200元，租金按月结算，由乙方于每月的30号将下月房租交付给甲方，每月租金由乙方进行微信支付或支付宝转账到甲方账户；甲方于2016年6月1日，将该房屋交付给乙方；租赁期间，甲方对房屋及其附带设施需检查、修缮时，乙方应予积极协助，不得阻挠施工；正常的房屋及家电大修理费用由甲方承担，本次粉刷墙壁费用3000元、沙发替换1000元、电视柜200元、厕所疏通费用200元，总计4400元由甲方承担，相关施工及购买等由乙方自行负责；入住后如出现大的电器自然老化（如电器零件自然老化，冰箱及空调加雪种等），需乙方咨询相关费用后提前与甲方沟通相关事宜，并说明费用，甲方同意后进行修理，维修费用乙方提供单据拍照后于当月租金扣除，每年维护费用累计不超过500元，维修费用当年未使用不进行顺延；日常简单的房屋维修（如灯泡损坏及替换，柜子五金配件的替换等），由乙方自行承担；因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方如同意继续租赁，则续签租赁合同；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的0.5%向乙方加收滞纳金等。《租赁合同》签署后李宛霖向刘钢支付租赁押金9200元，刘钢将涉案房屋交付李宛霖使用。2019年2月18日，刘钢向李宛霖以微信形式发出如下内容：“我们的合同快到期了，跟你商量一下，租金价格要上调”，其后李宛霖及刘钢多次就租金价格、续租时间等进行协商。2019年4月1日，刘钢表示“我们有两种选择，续租的话，价格合适一年一年签，还有就是卖掉……你们如果续租，我当然就不能放卖”。2019年4月8日，刘钢表示“如果要续签，我们续签一年，月租金是5600元”，李宛霖询问“那请问下如果我们不续租了，可以提前搬走么？例如今年5月1号就搬走不继续租了这样”，刘钢回复“没问题”，李宛霖回复“可以提前搬走的话，我们把那些需要正常缴纳的我们住的时间的水电煤气物业费用结清就把押金正常退回来，是这样对么”，刘钢回复“在所有费用交清，如无损坏的前提下，押金会在6/1前退回给你的”。2019年4月9日，李宛霖向刘钢表示“刘先生，我们5月1号开始就不续租了呢，这个租金有点贵，还是就是我们因为觉得搬来搬去找房子比较麻烦所以比较倾向于长租……中介那边如果需要拍照的话，您跟他那边沟通好相关情况了，我跟他确定时间呢”，刘钢以微信表情表示“好的”。2019年4月26日，李宛霖向刘钢发出“刘先生我三点多的时候给您岳父打了电话，跟他约了五月1号上午十点过来交接钥匙，跟您说一声”，刘钢回复“好的，谢谢了”。2019年5月1日李宛霖将涉案房屋腾空及交还刘钢，刘钢于同日收回涉案房屋的钥匙。2019年5月2日，李宛霖告知刘钢已于5月1日上午跟陈先生交接完了全部房间（包括房子、房间物品、钥匙以及一些需要注意的事宜），物业的负责人过来证明物业费等的缴纳情况。刘钢回复“好的”。其后李宛霖支付涉案房屋的租金、物管费、水电费至2019年4月30日。2019年5月9日，李宛霖向刘钢表示“各项费用我已经缴纳清楚了，您是什么时候给我退押金啊？”，刘钢表示“我还没确认完”。2019年5月15日，刘钢向李宛霖表示“我听说你们把房子搞得很脏，到处都又乱又破，简直都不像人住的地方，我还在计算总共的费用，连管理处的人都说从来没遇到过这么脏的……其他还没算的费用后面再跟你结，所以稍等”，同时发出了马桶、木门等图片，李宛霖回复表示对刘钢上述陈述不予确认。现李宛霖以刘钢拒绝返还租赁押金构成违约为由提起本案诉讼，刘钢则以李宛霖违约提前终止合同等为由提起反诉。本案审理过程中，李宛霖为证明其为涉案纠纷所支出的交通费及律师费情况，向本院提交滴滴出行—行程单、运输服务客运服务费增值税电子普通发票、委托代理合同及法律服务费发票（显示购买方李宛霖，价税合计1250元）予以证明。经质证，刘钢对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。李宛霖另提交中介网站上涉案房屋所在小区的房屋介绍，显示翰景轩建设时间为2005年。刘钢对该证据的真实性予以确认，但认为与本案无关，其亦表示其于2002年开盘时购买一手房，2005年涉案房屋交付使用，一开始是用于自住，大概于2013年开始出租，在出租给李宛霖前曾出租给案外人3年。刘钢为证明其相关主张，向本院提交如下证据：1、涉案房屋现场图片；2、支付截图（显示金额为650元）、施工现场图片及淘宝订单详情截图（载明货物为奥克斯壁挂式空调，商品总价2149元，收货地址为涉案房屋，配送时间为2019年7月30日），证明空调维修及更换；3、翰景轩B604房维修工程预算表（显示施工单位为广东康景物业服务有限公司翰景轩物业管理中心，日期2019年5月8日，项目包括入户门锁心更换、客房卫生间拆除原有马桶、卫生间木门、淋浴间不锈钢淋浴花洒套装、马桶、客厅推拉门滑轮更换、推拉门锁扣更换、主人房卫生间拆除原有马桶、浴缸、吊顶、洗脸台、淋浴间挡水条定做、淋浴间地面防水、不锈钢淋浴花洒套装、水管改造、太空铝组合洗脸台、吊顶、马桶、镜前灯、排气扇、厨房大弯冷热水龙头、橱柜侧面和柜门、入户玄关灯、客户玄关灯、主人房门、卫生间门等，金额总计13748元；李宛霖及刘钢确认刘钢于2019年5月15日通过微信方式向李宛霖发出该报价表主张权利）及显示由深圳市卓宇步凡建筑工程有限公司出具的房子维修费发票（贰张，金额共计13748元），证明涉案房屋恢复原状所支付费用；4、显示于2019年7月31日由“许158××××8810”开具的《收据》（载明收到装新机100元、装新机难度费100元、拆旧机100元、拆旧机高空100元，共计400元）及显示由案外人杨某于2019年5月11日开具的《收据》（内容为收到杨姨清洁费500元）。刘钢表示其于本案中主张李宛霖支付的房屋维修、家电维修费用16797元即为上述房屋损坏维修费用13748元、空调换电路板及加雪种费用650元、换新空调费用2149元、空调安装费用400元及清洁费用500元，其于本案诉讼中仅主张李宛霖支付上述费用16797元。经质证，李宛霖对证据1的真实性无法确认是否为涉案房屋；对证据2的真实性无法确认，表示其交还涉案房屋时空调处于可正常使用的状态；对证据3的真实性予以确认，但表示该报价表是物管公司应刘钢要求对涉案房屋进行维修和更换的装修及家电所出具的预算，其中涉及的项目均是刘钢单方指出要求进行维修或更换，刘钢在未与其协商一致的情况下对涉案房屋进行装修和翻新并直接通知其要求承担相应费用，其对上述行为不予认可，且报价单的出具方及发票的开具方并非同一主体；对证据4的真实性不予确认。对于李宛霖上述对证据3的质证意见，刘钢回应表示为装修行业的行业习惯，只有具备装修资质的装修公司才能出具相应的发票，当时是其将涉案房屋的装修事宜交给预算表载明的施工单位广东康景物业服务有限公司进行处理，双方没有签订书面的合同，至于具体的施工单位为何方其并不清楚，且其也是向广东康景物业服务有限公司支付装修款项并由该公司交付相应发票。本院认为：李宛霖与刘钢签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据本院查明的事实可知，李宛霖与刘钢就涉案房屋约定的租期于2019年5月31日到期，自2019年2月18日开始双方多次就续租事宜进行协商，其间，李宛霖询问在不续租的情况下是否可提前搬走，刘钢对此表示无异议，且在李宛霖结清费用及确定房屋无损坏的前提下退回押金，即双方已就提前终止《租赁合同》协商一致，且此后李宛霖已告知刘钢拟搬离时间及约定双方的具体交接时间，结合李宛霖于2019年5月1日搬离涉案房屋及交还涉案房屋的钥匙的情况，即双方确已提前终止《租赁合同》，李宛霖作为承租人亦已实际交还涉案房屋，故刘钢以李宛霖单方提前终止《租赁合同》及未支付2019年5月期间租金为由主张有权没收李宛霖缴纳的押金9200元缺乏事实及合同依据，上述押金应予以返还，故对于李宛霖诉请要求刘钢返还租赁押金9200元的诉请予以支持，相反的，对于刘钢要求没收李宛霖上述租赁押金的反诉请求予以驳回。因李宛霖已于2019年5月1日将涉案房屋交还刘钢，故刘钢要求其支付涉案房屋2019年5月1日至5月31日期间租金、物管费、公摊水电费及迟延支付的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。对于刘钢主张应由李宛霖承担的房屋维修、家电维修费用的问题，根据《租赁合同》的约定，正常的房屋及家电大修理费用由刘钢承担，因李宛霖管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由李宛霖承担责任并赔偿损失。本案审理过程中，刘钢并未提交证据证明其所主张要求李宛霖承担的房屋维修及家电维修费用的产生系由于李宛霖对涉案房屋存在管理使用不善而导致，且其并未于2019年5月1日交接房屋时对所接收的房屋状况提出异议，而是在接收房屋后的2019年5月15日直接发出维修工程预算表并要求李宛霖支付相应维修费用，另结合刘钢自述涉案房屋于2005年交付使用，于2013年开始出租，即涉案房屋至李宛霖交回时的楼龄已达14年之久，房屋内部存在自然老化实属正常现象，而正常的房屋及家电大修理费用应由其自行承担，故对于刘钢主张李宛霖支付房屋维修、家电维修费用16797元的反诉请求本院不予支持。综上，刘钢以李宛霖单方提前解除合同及拒不承担合同约定的相关责任等构成违约为由要求李宛霖支付违约金11040元的反诉请求亦缺乏事实依据，本院不予支持。至于李宛霖要求刘钢支付的迟延返还押金的违约金及支付违约金11040元的诉讼请求，根据查明的事实可知，双方于交接房屋后实际对于押金退还及维修费用的支付等事宜存在争议，上述争议的存在并不可归责于任一方当事人，故李宛霖上述诉请缺乏相关依据，本院不予支持。另关于李宛霖要求刘钢赔偿律师费支出1000元及交通费80.89元的诉讼请求，因上述费用并非其提起本案诉讼所支出的必要费用，故对其相关诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘钢于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）李宛霖返还广州市天河区翰景路16号翰景轩B座604房租赁押金9200元；二、驳回原告（反诉被告）李宛霖的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘钢的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元，由原告（反诉被告）李宛霖负担165元，被告（反诉原告）刘钢负担135元；本案反诉受理费460元，由被告（反诉原告）刘钢负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  苏 琴人民陪审员  麦丽欢二〇一九年十月二十三日书 记 员  谢丽军宋春艳