江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初7282号原告（反诉被告）：张冬梅，女，1982年12月28日生，汉族。委托诉讼代理人：殷宏贵（张冬梅丈夫）。被告（反诉原告）：王纯祥，男，1990年1月2日生，汉族。原告（反诉被告）张冬梅与被告（反诉原告）王纯祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张冬梅的委托诉讼代理人殷宏贵、被告王纯祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冬梅向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方2018年3月19日签订的《金宝市场商铺出租合同》；2．判令被告返还租赁标的物并支付使用费（按55000元/年的标准自2018年4月1日起计算至租赁标的物返还之日止）；3．判令被告支付违约金16500元（55000元×30%）；4．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年3月19日，经产权人同意，其与王纯祥签订《金宝市场商铺出租合同》，其将承租的江宁区莱茵达路金宝装饰城五金厅13栋2号商铺的一半面积和顶部以年租金55000元的价格转租给王纯祥，租期三年（2018年4月1日至2021年4月1日）。合同约定“每年提前六个月付下一年的房租”，合同签订后，王纯祥支付了第一年租金55000元。2019年4月1日，其向王纯祥索要第二年的租金，此时王纯祥已迟延付款半年，但王纯祥仍以种种理由拒交，并将店铺强占不归，已达到合同法定解除条件。因王纯祥恶意违约造成其损失，故诉至法院。被告王纯祥辩称，1．张冬梅将案涉商铺转租并未经过产权人同意，转租合同签订时亦未向其出示张冬梅与南京金宝商业投资集团股份有限公司之间的合同，后其得知张冬梅与金宝公司的合同是一年一签，而其与张冬梅的合同期限是三年，可能造成其利益受损。2．其未支付第二年租金系因张冬梅未按合同约定交付案涉商铺面积，其实际使用的面积少了近20平方米。3．因张冬梅违反合同，其不同意返还标的物、支付违约金和使用费。反诉原告王纯祥向本院提出诉讼请求：1．确认2018年3月19日双方签订的《金宝市场商铺出租合同》无效；2．判令反诉被告返还2018年12月至2019年3月的租金18000元（4500元×4个月）；3．判令反诉被告赔偿装修损失79550元；4．判令反诉被告承担诉讼费。事实和理由：双方签订《金宝市场商铺出租合同》后，其依约支付了租金，但张冬梅未按合同约定交付商铺，后其得知张冬梅无权转租。2018年12月至2019年3月期间，因张冬梅原因导致其无法正常经营，故该期间租金应当返还。其对案涉商铺进行了装修，张冬梅还应赔偿其装修费用。反诉被告张冬梅辩称，1．双方之间的《金宝市场商铺出租合同》有效，其按约交付了商铺。2．王纯祥要求返还18000元租金没有依据。3．王纯祥违约在先，其不同意赔偿装修损，且王纯祥主张的装修费用79550元不真实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月19日，张冬梅（甲方）与王纯祥（乙方）签订《金宝市场商铺出租合同》一份，约定甲方将南京市江宁区莱茵达路金宝装饰城五金厅13栋2号整间的一半加顶部出租给乙方；租期三年，自2018年4月1日起至2021年4月1日止，每年提前6个月付下一年房租，每年租金55000元，第二年前不涨房租，到第三年，根据市场涨的价格金额，双方共同承担一半。合同签订后，王纯祥支付了第一年租金。2018年9月10日，南京金宝商业投资集团股份有限公司（以下简称金宝公司，甲方）与张冬梅（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将金宝装饰城市场B区13-2号租赁给乙方使用，面积62.425平方米，租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日。合同另约定乙方私自转让、转租租赁物和转让经营权（柜台、包间）的，甲方有权解除合同，并将其清除出场，且不退还保证金和当期租金，如造成甲方经济损失，则还须承担实际赔偿责任；甲、乙双方不履行本合同任何一条，均视为违约，必须承担违约金，违约金为月租金的壹倍。2018年10月9日，金宝公司向张冬梅送达《违反约定通知书》，载明“你户于2018年9月30日，违反租赁合同约定第6条私自转租的行为，现对你户给予10天的时间到市场接受处理，否则后果自负”。2018年10月18日，张冬梅支付金宝公司5000元违约金。审理中，张冬梅陈述其与金宝公司就转租事宜已处理完毕，其交纳违约金后金宝公司同意其转租，但对此未提交证据证明。2019年4月4日，张冬梅向王纯祥送达《告知函》，载明“自2018年10月1日您应当给付2019年度的商铺租赁费用，您至今未履行给付义务……现告知您在收函之日起三日内给付2019年的商铺租赁费用，否则将解除双方签订的《金宝市场商铺出租合同》并让您承担违约金及经济损失”。审理中，本院于2019年8月16日至现场勘验并形成笔录，案涉商铺正在正常经营。同日，本院向金宝公司下属金宝装饰城的副总经理王素巧调查并形成笔录，王素巧称2015年1月张冬梅就案涉商铺与其公司签订了租赁合同书，此后租赁合同一年一签，先付后租；2018年4月，其公司发现案涉商铺在进行局部重新出样，怀疑张冬梅可能有转租转让行为，便去案涉商铺了解情况，当时王纯祥说他是张冬梅雇的员工，张冬梅也是这么说，因此不好认定张冬梅存在转租转让行为；2018年10月，张冬梅、王纯祥闹出矛盾，找到金宝装饰城处理，才讲出双方之间存在转租关系，王纯祥拿出了转租合同，于是其公司向张冬梅送达了违反约定通知书，向张冬梅收取了5000元违约金，并要求张冬梅将转租给王纯祥的店铺收回，其公司不认可张冬梅私自转租的行为；因张冬梅没有收回王纯祥的店铺，双方之间还经常发生矛盾、吵闹，影响其他商户经营，在此情况下，其于2019年4月1日对案涉商铺采取了停电措施，大概停电一周后才恢复供电。张冬梅、王纯祥对上述勘验笔录及调查笔录均无异议。就装饰装修损失，庭审中王纯祥变更装饰装修损失金额为79300元，并提交装修费用收条、送货单、出库单等证据予以证明。张冬梅对上述证据不予认可，并陈述王纯祥的装修费用包括样品在内有30000元的样子，并明确对装饰装修物不同意利用。王纯祥在法院规定的期限内未申请对装饰装修现值进行鉴定。本院认为，张冬梅未经金宝公司同意将案涉商铺转租给王纯祥，张冬梅与王纯祥之间的《金宝市场商铺出租合同》无效。张冬梅主张其向金宝公司交纳违约金后金宝公司同意其转租，对此金宝公司不予认可，张冬梅亦未提交证据证明，故对于张冬梅的上述意见，本院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张冬梅与王纯祥之间的《金宝市场商铺出租合同》无效，案涉商铺现仍正常经营，张冬梅要求返还案涉商铺并参照合同约定的租金标准55000元/年支付房屋占有使用费，本院予以支持。金宝公司基于与张冬梅的租赁合同自2019年4月1日起对案涉商铺停电一周，由此造成王纯祥不能对案涉商铺使用、收益，王纯祥对该期间的占有使用费可不予支付。因王纯祥已支付一年租金，故房屋占有使用费应自2019年4月8日起计算至王纯祥返还案涉商铺之日止。王纯祥主张交付面积不足，对此未提交证据证明，亦未提交证据证明自房屋交付后长达一年时间曾提出过异议，故对其交付面积不足的意见，本院不予采纳。王纯祥主张2018年12月至2019年3月因张冬梅原因导致其无法正常经营，该期间租金应当返还，对此亦未提交证据证明，故对王纯祥要求返还该期间租金的诉讼请求，本院不予支持。因双方租赁合同无效，故张冬梅要求王纯祥支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，王纯祥主张装饰装修损失，张冬梅对装饰装修物不同意利用。根据法律规定，对未形成附合的装饰装修物，可由王纯祥拆除。对已形成附合的装饰装修物，因王纯祥不申请对装饰装修现值进行鉴定，应承担举证不能的法律后果，对于张冬梅陈述的装饰装修费用，本院予以采信。因张冬梅未经金宝公司同意导致转租合同无效，本院酌定张冬梅承担装饰装修现值损失15000元，对王纯祥要求张冬梅赔偿装饰装修损失的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张冬梅与王纯祥于2018年3月19日签订的《金宝市场商铺出租合同》无效；二、王纯祥于本判决发生法律效力之日起10日内返还张冬梅南京市江宁区莱茵达路金宝装饰城五金厅13栋2号整间的一半加顶部；三、王纯祥于本判决发生法律效力之日起10日内支付张冬梅房屋占有使用费（按55000元/年的标准自2019年4月8日起计算至租赁标的物返还之日止）；四、张冬梅于本判决发生法律效力之日起10日内支付王纯祥装饰装修损失15000元；五、驳回张冬梅的其他诉讼请求；六、驳回王纯祥的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1415元，反诉案件受理费1120元，合计2535元，由原告（反诉被告）张冬梅负担972元，由被告（反诉原告）王纯祥负担1563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  史朝霞人民陪审员  陆信亮人民陪审员  景远沪二〇一九年十月八日法官 助理  葛云云书 记 员  龚雨辰