贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初5283号之一 原告：欧海波，男，1982年6月8日出生，汉族，湖南省宁乡县人，住湖南省宁乡县。 委托诉讼代理人：王志，贵州精业律师事务所律师。代理权限为特被授权。 被告：贵州金地国都房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市百里杜鹃管理区鹏程管理区格佐新村长甜街54号。 法定代表人：马保国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡鹏，贵州本芳（黔西）律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托诉讼代理人：郭广平，贵州本芳律师事务所律师。 原告欧海波与被告贵州金地国都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法由审判员胡云贵适用简易程序于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告欧海波的委托诉讼代理人王志，被告贵州金地国都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡鹏、郭广平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧海波诉称：2018年7月8日，原、被告分别签定00000153号、00000154号、00000155号《商品房自愿定购协议书》，约定原告认购被告开发的水乡花都项目13号楼1单元2楼1号房屋（建筑面积113.92平方米）、13号楼1单元2楼2号房屋（建筑面积113.92平方米）、13号楼1单元3楼2号房屋（建筑面积113.92平方米），总房款为2180430.00元。合同签订后，原告应被告要求支付了300000.00元购房定金。被告收取了原告300000.00元定金后，却未如期向原告交房，也未通知原告签订《商品房买卖合同》。原告看购房无望，于是与被告协商购房定金退款事宜，但多次协商未果。为此，原告诉至人民法院，请求判决：1、判决被告加倍返还水乡花都项目13号楼1单元2楼1号、13号楼1单元2楼2号、13号楼1单元3楼2号房屋的购房定金600000.00元，并以300000.00元为基数按照月利率2%的标准向原告支付2018年7月15日至还清所有欠款时的利息：2、诉讼费用由被告承担。 为支持自己的诉讼请求，原告于举证期限内向法庭提交了下列证据： 1、原告欧海波的身份证复印件，证明原告的身份信息及诉讼主体适格； 2、《商品房自愿定购协议书》三份、收据三份（金额合计30万元）、银行转账记录一份，证明原、被告于2018年7月8日签订《商品房自愿订购协议》，原告认购被告开发的水乡花都项目13号楼1单元2楼1号、13号楼1单元2楼2号、13号楼1单元3楼2号房屋，被告收取原告购房定金30万元的事实。 被告贵州金地国都房地产开发有限公司辩称：原、被告双方签订的《商品房自愿定购协议书》属于商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立商品房预售合同，应认定无效。本案中，被告出售的商品房未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《商品房自愿定购协议书》无效，无效合同自始无效，双倍返还定金的违约条款也当然无效，原告诉请被告双倍返还定金无法律依据；另外，在原告起诉之前，原、被告双方就退还定金事宜进行协商并达成一致意见，即被告全额退还原告已付定金，现原告要求双倍返还定金，不符合诚实信用原则；如果法院将订购协议认定为预约合同，原告主张双倍返还定金的诉请应是我方违约并负有举证责任，但我方并未拒绝与原告签订正式合同，而是由于不可归责于双方当事人的原因导致无法签订正式合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故被告仅负担返还定金及相应的逾期退款责任的义务。 为支持自己的抗辩主张，被告贵州金地国都房地产开发有限公司于举证期限内向法庭提交了下列证据： 1、被告贵州金地国都房地产开发有限公司的营业执照、法人身份证明及身份证复印件，证明被告的主体资格； 2、欧海波退房申请单一份，证明原告于2019年4月22日向被告申请退房，被告已同意原告退房请求，且双方协议一致由被告于2019年7月31日前将原告所交定金全额返还。 经庭审质证，原、被告双方对对方提交的证据的真实性均无异议。原告对被告提交的欧海波的退房申请单的证明目的有异议，认为被告的承诺系单方面承诺，原告签字在上，不能当然认定为原告认可被告作出的承诺，达不到被告的证明目的。 经审查认证，原、被告双方提交的上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。 综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方的争议焦点为：被告是否需要双倍返还原告所交付的定金。 经审理查明：原告欧海波与被告贵州金地国都房地产开发有限公司于2018年7月8日签订了《商品房自愿定购协议书》，约定原告（乙方）认购被告（甲方）开发销售的水乡花都项目13号楼1单元2楼1号、13号楼1单元2楼2号、13号楼1单元3楼2号房屋各一套。上述三套房屋的建筑面积均为113.92平方米，单价均为6380.00元，每套房屋的总房款均为726810.00元。双方约定房款付款方式为分期付款，对定金的金额及支付时间作了约定，但对房款的分期支付方式和时间未作约定。双方未对签订《商品房买卖合同》的时间进行约定。另外，双方签订的《商品房自愿定购协议书》中第三条记载“乙方未按上述约定节点付款的，甲方将会以短信或电话方式告知，5日内仍未处理，视作乙方自愿放弃该房屋购买权，所定房源不予保留，定金不予退还。”。原告于2018年7月15日向被告支付了13号楼1单元2楼1号、13号楼1单元2楼2号、13号楼1单元3楼2号房屋定金共计300000.00元。2019年4月22日，原告以工期延误为由，向被告提出退房申请，被告同意原告退房，并定于2019年7月31日之前退还原告已交定金，且被告承诺逾期履行则从2019年8月1日起按月利率2%计付利息。现原告以被告违约造成其损失为由诉至法院请求如上所判。 上述事实，有当事人陈述及提交的证据证实在卷，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订《商品房自愿定购协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该《商品房自愿定购协议书》合法有效。根据原、被告签订的《商品房自愿定购协议书》的内容来看，该协议中只涉及到当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款，未涉及到商品房的付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权、责，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，违约责任等主要内容。该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。该协议实质上是商品房买卖合同双方在签署商品房买卖合同前所签订的房屋认购协议，即商品房买卖合同的预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购协议书时，真正的买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了协议，仍需双方另行签订商品房买卖合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在房屋买卖合同中，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告签订《商品房自愿定购协议书》时，未对订立正式《商品房买卖合同》的时间进行约定，原告也未提供证据证实系被告的原因致使双方未能订立《商品房买卖合同》。原告于2019年4月22日向被告提出退房申请，被告同意原告退房，并定于2019年7月31日之前退还原告已交定金，且被告承诺逾期履行则从2019年8月1日起按月利率2%计付利息，原告对此也未提出异议，双方签订的《商品房自愿定购协议书》至此已解除，双方对最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在过错，故对原告要求被告双倍返还定金的请求，本院不予支持，但被告应当将定金返还原告。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告以300000.00元为基数按照月利率2%的标准向原告支付自2018年7月15日起至还清所有欠款时的利息的请求，被告在原告提出的退房申请中，明确表示于2019年7月31日之前退还原告已交定金，并承诺逾期履行则从2019年8月1日起按月利率2%计付利息，因被告未按期退还原告已交定金，故被告应自2019年8月1日起，以300000.00元定金为基数，按2%月利率向原告支付资金占用期间的利息至实际付清完毕之日止。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州金地国都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告欧海波购房定金300000.00元，并以300000.00元为基数，按2%月利率支付从2019年8月1日起至300000.00元付清完毕之日止的利息； 二、驳回原告欧海波的其他诉讼请求。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费5260.00元（已减半收取），由被告贵州金地国都房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  胡云贵 二〇一九年十月十七日 书记员  杨 波