文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初9787号原告：重庆开门红物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江长城路渝津花园1幢1号门市，统一社会信用代码91500116673382947N。法定代表人：何超宇，经理。委托诉讼代理人：吴建，重庆津舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：简圣堤，重庆津舟律师事务所实习律师。被告：龚元容，女，汉族，1973年1月25日出生，户籍地重庆市江津区，住重庆市江津区。被告：陈玉，男，汉族，1970年1月26日出生，户籍地重庆市江津区，住重庆市江津区。原告重庆开门红物业管理有限公司诉被告龚元容、陈玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆开门红物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴建、简圣堤，被告龚元容、陈玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆开门红物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2017年8月至2019年7月期间的物业服务费808.80元、路灯公摊费60元、逾期缴纳物业费的违约金300元，共计1168.80元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依照与江津区几江云辉丽都D区业主委员会签订的《云辉丽都D区物业服务合同》为云辉丽都D区提供物业服务至今。被告是该小区业主，其房屋建筑面积84.09㎡。依照合同约定，物业服务费按0.40元/月/㎡收取，因此被告每月应向原告缴纳物业服务费33.64元。被告接受了原告的服务，但其却从2017年8月起以各种理由拒不向原告缴纳物业服务费、路灯公摊费。截止2019年7月，被告共计拖欠原告24个月的物业服务费808.80元、路灯公摊费60元不予缴纳。虽经原告多次催收，但被告仍不缴纳，原告请求支持其前述诉讼请求。被告龚元容、陈玉辩称：原告与云辉丽都D区业主委员会签订的《云辉丽都D区物业服务合同》在2017年7月31日终止前，云辉丽都D区业委会曾召开小区业主大会对是否与原告续签下一届服务合同进行了表决。经表决，大部分业主不同意与原告续签下一届服务合同。小区业委会将该决定告知了原告，同时在小区张贴了公告。业委会的公告出来以后，小区业主和业委会对原告人员进行了劝离。《云辉丽都D区物业服务合同》于2017年7月31日终止后，原告也未与被告进行任何协商或征询意见，小区也无任何继续服务的通告。原告声称与物管科、街道办协商过，由原告为云辉丽都D区提供物业服务毫无依据，小区也无任何继续临时服务的通告。至于原告诉称服务被告，被告未看到也不接受。原告在原合同存续期间服务劣绩斑斑，与业主冲突不断。其物业服务不到位，聘请社会闲杂人员做保安，无资质、无上岗证，也未按规定在辖区公安机关备案；保安多次与住户产生冲突，与业主殴斗并有报警记录；半夜无人值守，小区大门敞开或者锁门致业主进不来；小区居民多次被盗，派出所也有报案记录；小区停水停电、维修事宜都是业主自行解决；不准开车送老年人进入小区，并与业主发生冲撞，此事也已报警；不经业主会同意，乱砍小区树木，业主已联名向职能部门反映，但都不处理，造成小区业主不能正常生活。自2017年7月31日物业服务合同到期终止后，被告未再接受原告的物业服务，也未看见过任何单据，原告与被告无任何接触。综上，请求驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告重庆开门红物业管理有限公司是依法成立的从事物业管理服务的企业。被告龚元容、陈玉夫妇是重庆市江津区房屋的所有权人，其房屋建筑面积84.09㎡。2014年7月31日，原告（乙方）与被告所在的云辉丽都D区业主委员会（甲方）签订了《云辉丽都D区物业服务合同》。该合同约定，甲方选聘乙方对云辉丽都D区实施物业管理服务，合同期限3年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止；本合同期限届满前一个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，更新签订物业服务合同；乙方有权在合同届满之日退场；物业服务收费选择包干制方式，其中多层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）、高层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）；电梯费从三楼开始为30元/层/户，每上一层加0.90元/层/户；共用的专项设备运行的能源消耗、路灯电费、二次供水电费、水损费据实分摊；小区绿化清洁用水、庭院路灯电费、单元路灯电费由业主共同承担，乙方用水、用电由乙方自行承担；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同中，双方还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。协议签订后，原告依约为被告所在的云辉丽都D区提供物业服务。《云辉丽都D区物业服务合同》于2017年7月31日期满后，云辉丽都D区未选聘新的物业服务企业。2017年8月2日，重庆市江津区几江街道办事处会同重庆市江津区国土房管局物业管理科、重庆市江津区南门社区、云辉丽都D区业主委员会就云辉丽都D区未选聘新的物业服务企业前的物业服务问题召开了会议。会议确定，在云辉丽都D区业主大会未选聘新的物业服务企业前，为维持小区和谐、稳定，防止脱岗断档引发安全事故，由重庆市江津区国土房管局协调原告，继续为该小区服务至新的物业服务入驻；服务期间，物业服务标准和服务价格仍按原《物业服务合同》内容执行。经过协调，原告同意按照原《云辉丽都D区物业服务合同》内容继续为云辉丽都D区提供物业服务。至本案法庭辩论终结时，原告仍在云辉丽都D区提供物业服务。被告接受原告的物业服务，向原告缴纳物业服务费用至2017年7月。从2017年8月起，被告以其未与原告建立物业服务合同关系为由拒向原告缴纳物业服务费用。截止2019年7月，被告共计拖欠原告2017年8月至2019年7月期间的物业服务费807.26元（0.40元/月/㎡×84.09㎡×24月）、路灯公摊电费60元未予缴纳。虽经原告在被告家门上张贴催费通知书，以及到被告家中催收上述所欠费用，但被告就是不予缴纳。2019年8月5日，原告诉讼来院，请求判决被告支付原告2017年8月至2019年7月期间的物业服务费808.80元、路灯公摊费60元、逾期缴纳物业费的违约金300元，并承担本案诉讼费用。审理中，原告表明，依照案涉物业服务合同所约定的违约金标准计算，被告所欠物业服务费至2019年7月已产生违约金843.60元；由于案涉物业服务合同所约定的违约金标准过高，原告只酌情主张违约金300元。本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约定分别履行自己的义务，行使自己的权利。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，云辉丽都D区业主委员会与原告签订的《云辉丽都D区物业服务合同》是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效。该合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依照该合同于2014年8月1日至2017年7月31日期间为被告所在的云辉丽都D区提供了物业服务。该合同到期终止后，原告与云辉丽都D区业主委员会虽未签订新的物业服务合同，但经重庆市江津区几江街道办事处、重庆市江津区国土房管局物业管理科、重庆市江津区南门社区、云辉丽都D区业主委员会召开会议确定由原告继续按原《云辉丽都D区物业服务合同》为云辉丽都D区提供物业服务。原告遵照上述会议决定在2017年8月至2019年7月期间继续为被告所在的云辉丽都D区提供了物业服务，故原告请求被告按《云辉丽都D区物业服务合同》的约定支付2017年8月至2019年7月期间的物业服务费用，本院予以支持。被告于2017年8月至2019年7月期间共计拖欠原告物业服务费807.26元、路灯公摊电费60元未予缴纳，本院予以确认。现原告请求被告支付拖欠的物业服务费807.26元、路灯公摊电费60元，符合法律规定，本院予以支持。原告多请求的物业服务费1.54元（808.80元－807.26元），本院不予支持。被告主张其与原告之间未形成物业服务关系，与本院查明的事实相背，本院不予采纳。被告并非无故拖欠原告物业服务费用，故原告请求违约金300元，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告龚元容、陈玉于本判决生效之日起五日内共同支付原告重庆开门红物业管理有限公司2017年8月至2019年7月期间的物业服务费807.26元、路灯公摊电费60元，共计867.26元。二、驳回原告重庆开门红物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龚元容、陈玉负担。该费原告重庆开门红物业管理有限公司已预交，经其同意，被告龚元容、陈玉负担之金额在履行上述付款义务时一并迳付给原告重庆开门红物业管理有限公司，本院预收的费用不作清退。本判决为终审判决。审判员  赵孝梅二〇一九年十月二十四日（院印）书记员  余孟雨