浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初964号 原告（反诉被告）：浙江天权商业经营管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区中泰街道环园北路16号2幢206室。 法定代表人：房建祥，总经理。 委托代理人：吴海珍，浙江金道律师事务所律师。 被告（反诉原告）：袁博，女，1984年5月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人：顾彦琳，浙江麦迪律师事务所律师。 原告（反诉被告）浙江天权商业经营管理有限公司（以下简称浙江天权公司）诉被告（反诉原告）袁博房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月14日向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月7日公开开庭进行了审理，浙江天权公司委托代理人吴海珍、汪智芳，袁博及其代理人顾彦琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江天权公司起诉称：浙江天权公司与袁博于2017年7月12日签订《租赁合同》（以下简称“合同”），约定由袁博自合同签订之日起承租杭州市余杭区仓前街道向往街368号1号楼1层108号房屋用以经营“甘茶度”，租期三年。免租期为2017年7月11日至2017年10月9日止，租金起算日为2017年10月10日。租金每六个月支付一次，自第二期租金开始，袁博应在前一期租金对应的租期结束的15日前支付。如袁博无正当理由超过10日不交纳租金，经浙江天权公司两次书面催告后仍未交纳的，其有权采取措施停止袁博营业并解除合同。因袁博违约且经催告后，仍不能在15日内采取补救措施导致本合同于签订之日起3年内解除的，袁博应赔偿免租期内的租金以及相当于三个月租金的违约金。如因袁博违约导致合同解除且未在30个工作日内交还房屋的，则应按日租金的两倍支付房屋占用费。另，袁博应按时足额支付水、电等费用，否则应按应付金额每日千分之五的标准支付违约金。此外，双方还于2017年10月27日签订了补充协议，约定合同的免租期延长至2017年12月9日止。合同签订后，浙江天权公司依约履行了义务，袁博应于2018年5月26日以前支付第二期租金60000元，但虽经多次催讨，其中包括2018年7月10日与2018年7月31日两次书面催告，但袁博始终没有支付。2018年8月7日浙江天权公司以快递方式通知袁博解除合同并要求腾退房屋，2018年8月8日袁博拒收通知。至合同解除之日，袁博欠付租金19666.47元；因其违约导致合同解除，袁博须赔偿浙江天权公司免租期（2017年7月11日至2017年12月9日）的租金损失50333元，并须支付解除合同违约金30000元。另，袁博欠付2018年2月至6月的水电费3100.6元，2017年12月、2018年5月、2018年6月的电损费54.36元，2017年12月至2018年6月的能耗费5259.8元。此外，自合同解除之日起至实际腾退之日止，袁博须支付房屋占用费，其中2018年9月19日以前按照日租金333.33元计算，以后按双倍日租金666.66元计算。合同约定逾期付款违约金标准为每日千分之五，浙江天权公司自愿调整为按每日万分之六点五的标准计算。袁博的上述行为严重损害了浙江天权公司的利益，现浙江天权公司诉至法院，诉讼请求：1、确认双方的房屋租赁合同已于2018年8月8日解除；2、判令袁博支付2018年6月10日至2018年8月8日的租金19666.47元，并自2018年8月9日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计付逾期付款违约金（暂计至2018年8月31日为294元）；3、判令袁博立即腾退房屋，并支付自2018年8月9日起至实际腾退止的房屋占用费（2018年9月19日前腾退按每日333.33元的标准计付，以后腾退按每日666.66元的标准计付）；4、判令袁博赔偿免租期的租金损失50333元并支付违约金30000元；5、判令袁博支付水电费3100.6元、电损费54.36元、能耗费5259.8元，并按每日万分之六点五的标准计付逾期付款违约金直至实际付清为止（暂计至2018年7月31日为790.3元）；6、本案诉讼费由袁博承担。诉讼中，浙江天权公司变更诉请为：1、判令袁博支付2018年6月10日至2018年8月8日的租金19666.47元，并自2018年8月9日起至实际付清之日止按每日万分之六点五的标准计付逾期付款违约金（暂计至2018年8月31日为294元）；2、判令袁博赔偿免租期的租金损失50333元并支付违约金30000元；3、本案诉讼费由袁博承担。 浙江天权公司为支持其诉请，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、租赁合同一份，证明双方于2017年7月12日签订了租赁合同，约定由袁博自合同签订之日起承租杭州市余杭区仓前街道向往街368号1号楼1层113号房屋用以商业经营的事实。 2、补充协议一份，证明双方于2017年10月27日签订租赁合同补充协议，约定合同的免租期延长三个月，至2018年1月9日止。第二期租金对应期间为2018年1月10日至2018年7月9日，袁博应于2018年6月25日前支付第二期租金的事实。 3、催款函、邮政官网邮寄信息查询与退件各一份，证明浙江天权公司于2018年7月31日与2018年8月7日向袁博发函催缴租金、水电费等费用的事实。 4、租赁合同解除通知函及附件、邮政官网邮寄信息查询与退件各一份，证明浙江天权公司于2018年8月16日向袁博送达租赁合同解除通知函及其附件袁博“台北老街”欠费明细，通知解除合同、要求腾退房屋并支付租金、违约金、水电费等各项费用的事实。 袁博答辩称：1、袁博未支付租金，系止损行为，对方违约在先，且同意赔偿给袁博。2、确认双方合同在2018年8月14日解除，但袁博系被迫搬离。3、2017年7月，双方签订合同后，袁博按约履行合同义务，但是浙江天权公司开业一拖再拖，此后的补充协议也未履行。签约的时候，浙江天权公司在公开招商的资料上，承诺有好几个店铺会进驻的，但是这些店铺一家也没有入驻，存在严重违约。4、浙江天权公司延迟开业，且未给袁博开具税票，给袁博造成损失。5、袁博一直在向浙江天权公司主张各项损失，浙江天权公司答应赔偿但未支付。6、浙江天权公司单方解除合同，系其单方违约解除合同，袁博不需要赔偿违约金。 袁博为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、案情说明一份，证明浙江天权公司违约侵权基本事实的情况。 2、招商现场照片四张，证明浙江天权公司虚假宣传招商及违约的情况。 3、租金押金收据一份，证明浙江天权公司只开收据不开发票违约的情况。 4、店铺照片及视频各一份，证明浙江天权公司违反消防强制性法规改造店铺出租的重大违约情况及商场在开业后其开业率严重不达标的违约情况。 5、延迟开业聊天记录、租赁补充协议各一份，证明因浙江天权公司原因延迟开业造成被告损失，之后又反悔拒绝赔偿的情况。 6、报送工商的租赁合同及袁博转账打款记录各一份，证明浙江天权公司违法炮制阴阳虚假合同及违法要求袁博将合同款项打至非公个人账户，涉嫌偷逃税款并严重违约的情况。 7、招商广告网页打印件一份，证明浙江天权公司严重虚假宣传，而袁博遭受其欺骗误租店铺的重大违约侵权事实情况。 8、袁博与商场负责人陶云、法定代表人钟永远的聊天记录，甘茶度钥匙移交收条各一份，证明浙江天权公司因其违约等事实情况答应见面赔偿袁博租金及店铺已经腾退的情况。 9、大众点评对乐时城的真实评价打印件一份，证明浙江天权公司所开乐时城至2018年7月，因其开业率严重不足，空置率过高，周边居民甚至认为其还未开业，进而说明浙江天权公司重大违约情况。 10、浙江天权公司与大业主正淘公司的租赁合同一份，证明浙江天权公司违反原始租赁合同约定并用于欺骗商户的事实情况。 11、特许经营合同及授权书一份、店铺保证金等账单（收据）、广告材料转账及往来邮件、工程装修施工合同及转账单一份、物业管理合同一份、网购设备订单打印件一组、财务代理协议及收据各一份，证明袁博因浙江天权公司重大违约及欺骗而误租店铺，其后被店铺关门，尚余二年租期无法经营而遭受重大损失的事实及各项明细开支，应由浙江天权公司赔偿的情况。 袁博反诉称：袁博于2017年初获知浙江天权公司公开对外招商。同时袁博与品牌公司甘茶度（加盟）接洽中，也再次了解了该招商开业信息等。出于对其招商宣传及沟通洽谈上的信任，在2017年7月11日，与浙江天权公司签订了商业房屋租赁合同，之后袁博按约履行了合同义务。但浙江天权公司一再延迟开业。浙江天权公司在签约招商时，出具及陈列的招商开业资料上，承诺商场开业中会有以下几大主力店进驻，一是星巴克与皇后酒吧入驻，二是开设VR游艺展馆，三是有人气极旺的如网鱼网咖、悦奇健身、西贝莜面村、汉堡王等。但至今，上述店铺无一进驻。商场开业率连百分之五十都不到，浙江天权公司根本不具备商业地产经营能力与经验。之后，浙江天权公司强迫袁博签订虚假阴阳合同欺骗工商行政政府机关，并强令商户违规打款至非公个人账户，涉嫌偷逃税款。对袁博所交付的各项费用都拒绝出具正式发票，更是违法违规，给袁博也带来了重大损失。浙江天权公司提供的租赁房屋主体结构违反消防强制性法规，违法招商。整个商场管理也一片混乱，导致商场毫无人气。至此，袁博等众多商户在浙江天权公司的种种重大合同违约及严重欺诈下，苦苦经营，损失惨重。对此，袁博多次找浙江天权公司讨要说法，要求赔偿损失，但浙江天权公司只承诺赔付部分损失且一直未支付。之后，双方合作彻底破裂，浙江天权公司于2018年8月19日对袁博店铺进行了强制腾退清场，并强令袁博交付了店铺钥匙。双方协商尚未结束，浙江天权公司先行起诉，现袁博诉至法院，反诉诉讼请求：1、判令浙江天权公司支付袁博各项损失226600.1元（详见清单）。2、判令被浙江天权公司承担全部诉讼费由。诉讼中，袁博明确其诉请为：1、浙江天权公司退回押金20000元、其余各项损失206600.1元（装修费、设备购置费）。2、浙江天权公司承担本案诉讼费。 袁博的反诉举证与本诉一致。 浙江天权公司答辩称：1、本案的合同解除，是因为袁博拒付租金导致的。袁博的第二期租金应当在2018年5月26日前支付，但是袁博直到腾退都没有支付，因此浙江天权公司有权解除合同。2、浙江天权公司和袁博签订的租赁合同并非以其所述各项品牌为合同内容，租赁合同中未提到浙江天权公司需要招租多少商铺才能履行合同，合同中也约定袁博应该对各项情况做了各项考察和知悉，因此其反诉陈述的事实与实际不符。3、浙江天权公司和袁博不存在签订虚假阴阳合同的问题，工商备案的合同是基于袁博的请求，工商备案的合同是十分简单的，汇款到个人账户等不是袁博不符付租金的理由。4、对于延迟开业的问题，双方通过补充协议予以明确，只是袁博没有达到条件，因此浙江天权公司拒绝补偿。 浙江天权公司反诉的举证与本诉一致。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）浙江天权公司提交的证据，袁博对第1-2项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第3-4项证据均有异议，本院经审核，认为第3-4项证据，结合第1-2项证据及诉争双方的陈述，应予以认定为有效证据。 （二）袁博提交的证据，浙江天权公司对第1-2、4-7、9、11有异议，经审查，本院对证据5中的租赁补充协议，证据6中的转账记录予以确认，其余证据，浙江天权公司异议成立，本院不予确认；对第3、8真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；第10项证据，因与本案缺乏直接关联性，不予认定为有效证据。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2017年7月11日，浙江天权公司与袁博签订《租赁合同》一份。合同主要约定，位于杭州市余杭区仓前街道向往街368号1号楼房屋内一层至三层系浙江天权公司承租并享有转租权的经营场所即称为“乐时城”，袁博自2017年7月11日起租赁前述1号楼第1层108号房屋，建筑面积55.05㎡，用以经营“甘茶度”品牌，租期自2017年7月11日起至2020年7月10日止；房屋装修免租期至2017年10月9日止，租金自2017年10月10日起算，第1年即2017年7月11日至2018年7月10日租金120000元/年、第2年即2018年7月11日至2019年7月10日租金120000元/年、第3年即2019年7月11日至2020年7月10日租金126000元/年，租金每6个月支付一次一期，首期即第1期租金60000元，于2017年7月11日交付，自第2期租金开始，应在前一期租金对应的租期结束的前15日前支付下一期租金，如无正当理由超过10日不交纳租金，经2次书面催告后仍不交纳，浙江天权公司有权采取措施停止袁博经营和解除合同，所产生的一切后果及损失由袁博承担，其中包括应赔偿免租期内的租金以及相当于3个月租金的违约金；租赁押金为2个月的首期月租金计20000元，于签订合同的当日交付，该押金在租赁期间不得冲抵租金，在租赁合同关系终止时，扣除相应欠费后予以退还；租期内的物业管理费、电费按月支付，由浙江天权公司收取；如不能按时足额支付押金、租金、物业费等款项，每迟延一日，按应缴金额的5‰支付违约金；租赁合同因违约被解除，且未在30日内交还房屋的，浙江天权公司有权直接进入租赁房，滞留房内的所有物品都视为遗弃物品，而浙江天权公司未实施强行收回房屋的，则袁博应按日租金的2倍支付房屋占有使用费，直至房屋交还止；袁博的联系地址为杭州市余杭区新明半岛水岸轩7幢1单元302室、联系手机138××××8455，在履行租赁合同过程中，一方给另一方的通知必须以书面形式通过邮寄等方式送达或签收，收件人拒收，视为送达。《租赁合同》签订后，袁博向浙江天权公司交付第1期租金60000元、租赁押金20000元，并在接收承租房后进行了装修。 2017年10月27日，浙江天权公司与袁博签订《租赁合同补充协议》，其中约定，浙江天权公司同意给袁博的免租期延长至2017年12月9日，该二个月的租金和物业管理费免除，水电费等其他费用照常支付。 前述租赁合同及补充协议签订后的履行中，袁博应于2018年5月26日前支付第2期租金等费用而未予支付，因而浙江天权公司先后于2018年7月间2次向袁博承租房屋寄送书面催告函件。期间，袁博与浙江天权公司的钟永远、陶芸就租赁事宜进行过沟通。袁博表示租金“不想交，也交不出来”。2018年8月14日袁博表示，钥匙给你，还有点事情要谈一下，并要求进行清算，但双方未能达成一致。此后，浙江天权公司将租赁物收回。庭审中，双方确认合同已于2018年8月14日解除。 本院认为：浙江天权公司与袁博签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。在合同履行中，袁博未依约交付第2期租金等费用，且超过10日，浙江天权公司有权解除合同，现双方对解除合同无异议，本院予以确认。租赁合同解除，系因袁博违约拒付租金导致，袁博在合同解除后，应付清所欠租金，还承担相应的违约责任。关于租金。浙江天权公司计至2018年8月8日为19666.47元，本院予以确认。关于免租期租金损失及违约金。浙江天权公司依约主张赔偿免租期内的租金以及相当于3个月租金的违约金，既主张赔偿又主张违约金，其要求远高于合同解除给出租方所造成的实际损失，因此，综合本案实际情况，酌情支持相当于3个月租金金额的违约金即30000元。关于租金逾期的违约金。浙江天权公司要求自2018年8月9日起计算，因合同已于2018年8月14日解除且已其已主张违约金，故本院自2018年8月9日计至13日为64元，此后的租金逾期违约金，没有合同依据，不予支持。关于袁博主张的返还租赁押金。合同解除后，浙江天权公司应予以返还。关于袁博反诉主张的其余损失206600.1元，依据不足，本院不予支持。综上，浙江天权公司与袁博各自的诉讼请求，其合理、合法部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告袁博支付原告浙江天权商业经营管理有限公司租金19666.47元、逾期违约金64元，共计19730.47元于本判决生效之日起十日内付清。 二、被告袁博支付原告浙江天权商业经营管理有限公司违约金30000元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告浙江天权商业经营管理有限公司其他诉讼请求。 四、反诉被告浙江天权商业经营管理有限公司退还反诉原告袁博租赁押金人民20000元，于本判决生效之日起十日内付清。 五、驳回反诉原告袁博其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2300元，由原告浙江天权商业经营管理有限公司负担1158元、被告袁博负担1142元；本案反诉案件受理费2350元，由反诉原告袁博负担2143元、反诉被告浙江天权商业经营管理有限公司负担207元。 浙江天权商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；袁博应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈建科 人民陪审员  徐卫民 人民陪审员  方 慧 二〇一九年十月十一日 书 记 员  马鑫彬 -12- -11-