江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣04民终2209号上诉人（原审被告）：江西省凯锋房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市永修县湖东开元大道西侧，统一社会信用代码：91360122772368649X。法定代表人：程建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊光环，江西求正沃德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴熙娟，女，1977年11月19日出生，汉族，住江西省九江市永修县。被上诉人（原审原告）：周未波，男，1973年5月24日出生，汉族，住江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：周松柏、贺琅叶，江西法正律师事务所律师。上诉人江西省凯锋房地产开发有限公司因与被上诉人戴熙娟、周未波商品房预售合同纠纷一案，不服永修县人民法院（2019）赣0425民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案受理后依法组成合议庭，对本案进行了不开庭审理。上诉人江西省凯锋房地产开发有限公司委托诉讼代理人熊光环、被上诉人委托诉讼代理人周松柏、贺琅叶到庭参加了庭询，本案现已审理终结。上诉人江西省凯锋房地产开发有限公司的上诉请求：1、撤销江西省永修县人民法院作出的（2019）赣0425民初846号民事判决书；2、改判驳回二被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、虽然因被上诉人原因不能在江西银行永修支行办理按揭贷款，但上诉人同意被上诉人在其他银行办理按揭贷款，只是被上诉人基于不愿意继续履行《商品房买卖合同（预售）》而不同意在其他银行办理银行按揭贷款；二、被上诉人要求解除合同不符合相关法律规定，上诉人在履行合同过程中没有任何违约行为，被上诉人因其自身原因不能在江西银行永修支行办理按揭贷款，即使被上诉人不能向江西银行永修支行办理按揭贷款属于“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同”这种情形，但该合同是可以继续履行的，不符合解除合同的条件。被上诉人戴熙娟、周未波答辩：一、一审法院认定事实正确，涉案《商品房买卖合同（预售）》因政策原因已经无法履行，如在别的银行办理按揭贷款手续会增加被上诉人的义务；二、一审法院适用法律正确，本案确实因不可归结于双方的原因未能订立按揭贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，应解除合同。被上诉人戴熙娟、周未波向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告之间的商品房买卖合同及车位使用权转让协议；2.判令被告返还原告购房首付款249243元及利息5919元（暂计算至起诉时，实际计算至被告还清时止）；3.判令被告返还原告车位使用权转让款30000元及利息712.5元（暂计算至起诉时，实际计算至被告还清时止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月，两原告购买被告开发建设的商品房及车位，双方签订商品房买卖预售合同、地下停车位使用权转让协议对房屋、车位的价款金额、支付方式等进行了明确约定。原告按约交纳了相应的首付款，并积极办理按揭贷款。但在办理时被银行告知因其已在该行办理了房屋贷款，故该按揭业务无法办理。之后，原、被告多次协商均未能达成解决方案，故现诉至法院提出以上诉求。一审法院认定事实：2018年11月9日，凯锋房地产公司与戴熙娟、周未波签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告购买被告开发建设的位于永修县湖东开元大道西侧的学府峰尚3幢2层1单元201室，房屋总价款819243元，其中首付249243元，余款570000元向江西银行永修支行申请贷款支付。同时双方又签订《学府峰尚地下停车位使用权转让协议》，约定被告转让学府峰尚B047号地下车位使用权，转让款共计70000元，首付30000元，余款40000元亦向江西银行永修支行申请贷款支付。2018年11月15日，原告分别向被告支付了房屋首付款249243元、车位首付款30000元，被告亦出具了相应的收据。之后，因江西银行永修支行未审批通过余款的贷款手续，余款至今未予支付。一审法院认为：该案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方争议的买卖标的物已经取得商品房预售许可证，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》均是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约全面履行。原、被告约定购房款的约70%向指定的银行申请贷款支付，由于每个申请人的贷款资格有别，双方明知贷款能否实现存在不确定性，却都没有对此有充分的预见，双方对此均有责任。原告未能顺利取得按揭贷款，认为是被告未告知指定银行的贷款条件而构成违约，并未能举证证明；被告辩称其已明确告知了无法获得贷款的风险，亦也没有有效证据证实。根据现有证据，原告不能在合同指定银行取得贷款以履行双方签订的合同，不能归责于任何一方。庭审中，被告同意原告在合同指定银行无法办理贷款的情况下，可以配合原告向合同指定银行以外的其他银行办理按揭贷款，但原告表示其他银行的首付比例、贷款利率大大高于合同指定银行，不愿亦无力继续履行合同，对此该院认为该买卖合同已无继续履行可能，应判决予以解除。同时因车位与房屋属捆绑销售，现房屋无法继续购买，车位使用权的转让已失去前提条件，合同目的已无法实现，亦应予以解除。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告戴熙娟、周未波与被告江西省凯锋房地产开发有限公司2018年11月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》和2018年10月25日签订的《学府峰尚地下停车位使用权转让协议》；二、被告江西省凯锋房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还原告戴熙娟、周未波购房款人民币249243元、车位使用权转让款30000元及相应利息（利息以人民币279243元为基数，从2019年6月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清款项之日止）。本案案件受理费11992元，减半收取5996元，由被告江西省凯锋房地产开发有限公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为上诉人江西省凯锋房地产开发有限公司与被上诉人戴熙娟、周未波之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是否符合解除的条件。针对上述争议焦点，本院作出如下论述：原、被告双方争议的买卖标的物已经取得商品房预售许可证，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》均是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约全面履行。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第三章第七条第3点规定被上诉人戴熙娟、周未波应当于2018年10月25日之前支付首期房款人民币249243元，占全部房价款的30.4%，并向江西银行永修支行申请贷款支付。现根据一审查明事实，因不可归责于双方的情形导致被上诉人无法从合同中规定的江西银行永修支行申请按揭贷款，而从其他银行申请按揭贷款会显著加重被上诉人在合同中所承担的义务，一审法院依据上述查明事实认定该商品房预售合同已无继续履行可能，同时解除商品房预售合同与车位转让合同，本院予以支持。但根据一审查明事实，上诉人江西省凯锋房地产开发有限公司与被上诉人戴熙娟、周未波签订的《商品房买卖合同（预售）》因江西银行永修支行按揭贷款政策而无法继续履行，在合同履行过程中，上诉人江西省凯锋房地产开发有限公司并没有任何违约行为，上述合同无法继续履行也不可归责于上诉人，故上诉人江西省凯锋房地产开发有限公司不应承担解除上述合同所造成的利息损失。综上所述，原审判决查明事实清楚，程序适当，但适用法律错误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持永修县人民法院（2019）赣0425民初846号民事判决书第一项，即：解除原告戴熙娟、周未波与被告江西省凯锋房地产开发有限公司2018年11月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》和2018年10月25日签订的《学府峰尚地下停车位使用权转让协议》；二、撤销永修县人民法院（2019）赣0425民初846号民事判决书第二项，即：被告江西省凯锋房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还原告戴熙娟、周未波购房款人民币249243元、车位使用权转让款30000元及相应利息（利息以人民币279243元为基数，从2019年6月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清款项之日止）。三、上诉人江西省凯锋房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人戴熙娟、周未波购房款人民币249243元、车位使用权转让款30000元。四、驳回上诉人江西省凯锋房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5996元；二审案件受理费11992元，共计17988元。由上诉人江西省凯锋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柯为民审判员  朱 力审判员  施龙西二〇一九年十月二十三日法官助理何其明书记员王晖