广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6815号原告：黄少城，女，1955年8月7日出生，汉族，住广州市。原告：吴丽韵，女，1986年3月2日出生，汉族，住广州市。两原告共同委托诉讼代理人：廖建勋，广东保典律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周艳兰，广东保典律师事务所实习人员。被告：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼。法定代表人：答恒诚，职务：总经理。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨龙，广东四端律师事务所实习人员。第三人：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：邓琛，男，1973年12月10日出生，汉族，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：邓子杰，男，1992年5月7日出生，汉族，该司职员，联系地址。原告黄少城、吴丽韵诉被告广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称：珠江公司）、第三人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称：荔湾区住建局）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邱思陵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄少城、吴丽韵的共同委托诉讼代理人廖建勋，被告珠江公司的委托诉讼代理人何彩霞、杨龙，第三人荔湾区住建局的委托诉讼代理人邓琛、邓子杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄少城、吴丽韵向本院起诉请求：1、请求判令被告立即将广州市西华路71号金威大厦415房的产权过户登记至原告名下；2、确认广州市西华路71号金威大厦415房的购房价格，原告按拆迁补偿协议书第三条规定的成本价1300元/平方米共计25484.16元支付给被告；3、被告承担上述房屋产权过户的全部费用；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：冯三妹原拥有荔湾区彩虹后街5号一栋混凝土钢筋水泥混合及砖木结构的2层楼房。因征用拆迁，冯三妹与被告签订了《广州城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》，并在房管部门办理了备案，明确选定的回迁房的方位、朝向。1999年12月28日，冯三妹接到被告回迁通知，通知其回迁至西华路××大厦××房、××房居住。但冯三妹发现409、609房与双方签订的《广州城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》上约定的方位、座向、布局完全不同，而且609房还存在严重的质量问题和安全隐患，室内巨梁、巨柱随处可见，不宜居住，也降低了房屋的居住价值和市场价值。冯三妹因此拒绝回迁并向被告反映，被告原开发部负责人郭建开、经办人潘开偕查看现场后向上级汇报，给原告家属回复将金威大厦415房补偿给原告，以弥补房屋结构不合理问题，从而解决了双方的纠纷。经拆迁人与被拆迁人家属双方协商后，双方于2000年3月1日在《回迁通知书》上签订书面协议，被告以书面形式将415房分给冯三妹。根据该协议，补偿给原告的415房新相差的面积，应按拆迁补偿书第三条规定处理，即按成本价1300元/平方米价格支付给被告。2000年3月6日，被告经办人根据此书面协议将415房钥匙交给原告，2001年5月24日，被告回迁安置办经理郭建开将409、415、609房的建筑面积、套内面积、分摊面积的数据列明给原告，至此，415房完全归原告所有并使用至今约20年。后被告出具的函件均可证明被告承认415房为西华路彩虹后街××号拆迁补偿安置房屋。2009年7月10日，冯三妹去世，其子女吴惠贞、吴锦全作为继承人分别继承了609房和409、415房。2017年9月2日，吴锦全因病去世，409与415房由其妻子黄少城和女儿吴丽韵继承，因此原告对该房屋享有合法的权利。被告与第三人之间签订的协议并没有提到涉案房屋是属于拆迁安置房，而只是在2001年的房屋移交接管表其中载明415房是给了第三人代管。而第三人对涉案房屋从未向原告提出任何主张和异议，根据物权平等保护的原则，原告与被告签订协议在先，合法占有房屋在先，无论根据最高院关于商品房买卖司法解释第四条、第七条规定还是根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引第二十四条的规定，原告对涉案房屋的合法权利应该优先于第三人，被告应该按照合同约定将涉案房屋过户登记到原告名下，被告明知涉案房屋已经补偿给原告方，但同时又将涉案房屋补偿给第三人，这属于严重的欺骗行为。而第三人在明知此情形的情况下将近二十年不主张和异议视为对自身权利的放弃，因此被告与第三人应当承担各自的法律责任，至于被告与第三人之间的补偿问题应该由他们另行协商解决，而不应该损害一个拆迁安置户的最基本的生活保障与合法权益。故请求法庭对原告的诉请予以支持。被告珠江公司辩称：一、原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁安置协议》约定回迁给冯三妹的拆迁补偿房仅为409、609房，不包括415房，双方亦从未对415房作为补偿房及价格达成协议，原告诉请被告将415房过户至其名下没有合同依据。二、原告明知涉案的415房为荔湾区房管局的直管公房，产权人为第三人，原告诉请被告将415房过户至其名下没有任何法律依据，应予驳回。（一）涉案的415房为第三人的直管公房，产权人是第三人，原告无权获得415房产权。（二）冯三妹家属及原告明知415房的产权性质，其居住415房应办理租赁手续。三、被告回迁冯三妹的409房及609房均为规划验收、竣工验收合格的房屋，房屋符合设计规范的规定。原告主张415系因上述两房屋存在建筑结构不合理和安全隐患等问题才由被告“补偿”给冯三妹的主张与事实不符。四、409房、609房的布局与《房屋拆迁安置协议》约定不符的情况已在另案生效判决中做过处理。现原告再次以409房、609房布局和设计存在差异主张415房产权，存在重复主张的情形。此外，涉案房屋并不适用商品房或房屋买卖相关的法律或司法解释。双方并没有对415房作为拆迁补偿房及价款达成任何书面协议。第三人长时间没有督促冯三妹及其家属办理租赁手续、管理或收租并未改变415房的产权权属。第三人荔湾区住建局述称：涉案房屋西华路71号415房系广州市荔湾区住房和建设局管业的直管房，原告及被告均无权处置该屋。经审理查明：原荔××区××路彩虹后街××号房屋是登记在冯三妹名下的房产，该屋为混合及砖木2层结构，建筑面积77.3072平方米。1989年5月经广州市城市规划局批准征用上址地段兴建商住楼。1995年7月广州市房地产管理局核发了上址地段的《房屋拆迁许可证》。1996年2月11日，珠江公司（甲方）和冯三妹（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方同意甲方拆除坐落在荔××区××路彩虹后街××号房屋，该房屋为混合结构，建筑面积77.3072平方米；甲方将自有坐落在荔湾区西华路拆迁范围内新建大楼（框架结构）第四、六层楼，建筑面积84.62平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按实在内）单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼屋高度、结构、质量应符合城市规划部门批准的设计方案；经核定乙方的原址房屋建筑面积77.3072平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的84.62平方米，两者相比，相差了7.31平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以1300元一平方米的标准计算，付给甲方9503元，并于1996年12月30日前付清；甲方应在1999年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由甲方负责。1996年3月11日双方签订《广州市房屋拆迁安置协议》约定：甲方经批准拆除西华路彩虹后街××号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积77.31平方米，有正式户口的实际居住人口10人；甲方应于1999年12月31日前在拆迁范围内新建大楼第四、六层，产权属（自）有的套间，建筑面积84.62平方米，独立厨厕配套，阳台配套安置给乙方回迁居住。安置房屋的质量、结构、设备按设计执行；注：该房屋面积84.62平方米，分两个套间，四层套间建积46.15平方米，方位坐北向南，六层套间建积38.47平方米，方位南北向。合同签订后，冯三妹依约迁出原址房屋，将房屋交给珠江公司拆除。1998年5月18日，被告珠江公司（乙方）与广州市荔湾区房地产管理局（甲方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：甲方同意座落在荔湾区××房屋共××幢，建筑面积共47.096平方米（详见附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》）交由乙方拆除；乙方同意将下列座落在（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）建筑面积共47.096平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。其中使用权属乙方处置的占47.096平方米房屋，属乙方处置的房屋乙方需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金应按民用公房租金标准金额计收。乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1999年12月31日移交完毕。乙方移交补偿房屋给甲方后，甲方从接管之日起自行管业等。该协议附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》载明房屋座落地址为西华路51#-71#首层33.3平方米和新建大楼（在建中）四楼13.796平方米，楼层高度2.9平方米，合计47.096平方米，首层临街铺面，按单元建筑面积计算。上述协议于1998年9月30日经广州市房地产管理局备案。1999年11月24日，广州市城市规划局向珠江公司核发了案涉大楼地上四至十七层（部分十六、九层）7700平方米的《建设工程规划验收合格证》。1999年12月28日，珠江公司通知冯三妹回迁西华路回迁大楼自编6楼09房、4楼09房和4楼15房。冯三妹于1999年12月27日签收了6楼09房和4楼09房的《回迁通知书》。2000年1月19日，案外人吴惠贞签收了415房的《回迁通知书》。冯三妹于2000年3月6日回迁609和409二间房屋。2001年3月26日，被告将荔湾区西华路57号全间，西华路71号415房移交给广州市荔湾区房地产管理局。2001年8月7日，广州市荔湾区房地产管理局拟按经租产接管，并报广州市国土资源和房屋管理局审查。广州市国土资源和房屋管理局于2001年12月12日同意按经租产接管，并撤管原房。被告出具的《安排住户移交情况表》显示冯三妹使用部位是71号415房，建筑面积19.6032平方米，迁入日期为2000年1月。2001年12月17日，广州市国土资源和房屋管理局向荔湾区房管局出具《接管通知书》[2001年结字第2030号]，通知荔湾区房管局接管产业来源于征用补偿接管的西华路71号415房（住宅）等房屋，产别为经租，接管日期是2001年12月17日。2002年3月1日，广州市房地产管理局作出《广州市房地产权属证明书》（NO.0111437），载明：珠江公司是座落在荔××××51-71单号（除直管公房21套外、详见附注）房屋的所有权人，占有份额为全部，房地产权属经审查已确认，并以征审字2002登50808号登记在案；备注载明：剔除直管公房：55、57、65、69号、71号402、405、406、413-415、505、506、508、511、515、602、606、611房（共建筑面积850.3174平方米）等。2002年10月23日，被告珠江公司出具《证明》，载明：座落在西华路彩虹后街××号房屋属征用范围，业权人是冯三妹，该业权人由珠江公司负责回迁安置到西华路71号409、415、609房（上述三套间合计建筑面积是129.1338平方米），有关产权登记手续未办理。2006年6月28日冯三妹致函珠江公司，提出接被告通知要求该房要办理房屋租赁手续、要收取租金、签订租赁合同，我方不同意不接受，调415房给冯三妹居住使用的房屋不属租赁房，要求对409房、609房的超面积部分按1300元/平方米补房价款，对415房的套内面积按3000元/平方米、分摊面积按1300元/平方米的标准补房价款。之后，冯三妹的继承人于2013年2月15日致函珠江公司继续商讨超面积房款事宜及催促珠江公司办证，珠江公司分别于2013年5月22日、2013年9月28日函复冯三妹，答复冯三妹现西华路71号409房、415、609房（以下简称回迁房），三个套间合计建筑面积共129.1338平方米，为西华路彩虹后街××号（产权面积77.3072平方米，以下简称原拆房）的拆迁补偿安置房屋，坚持对于回迁房超面积部分，公摊面积按1300元/平方米结算，套内面积按4500元/平方米结算，在全额缴付房款后，由珠江公司协助办理产权过户手续等。另查，冯三妹于2009年7月10日死亡。2014年10月17日，冯三妹的继承人吴锦鸿、吴锦明、吴惠贞、吴锦全、吴惠芳、吴惠珍在广州市海珠公证处办理了（2014）粤广海珠第17916号继承公证，吴锦鸿、吴锦明、吴惠芳、吴惠珍自愿放弃对案涉409房、415房、609房的继承权，上述房屋由吴惠贞、吴锦全共同继承。同日，吴惠贞、吴锦全办理了《析产协议书》，约定：一、坐落在广州市荔湾区西华路71号609房房屋归吴惠贞所有，以吴惠贞的名义登记产权；二、坐落在广州市荔湾区西华路71号409、415房屋归吴锦全所有，以吴锦全的名义登记产权。吴锦全于2017年9月1日死亡，原告黄少城系吴锦全的妻子，吴丽韵是吴锦全的女儿。庭审中，本院向原告释明：根据被告提供的《房地产权属证明书》显示被告享有产权的是西华路51-71号单号除直管公房21套外房屋，该21套房屋里包括案涉415房，原告是否坚持要求被告将415房的产权过户至原告名下的诉讼请求？原告表示坚持要求，根据现有证据并不能证明案涉房屋已登记至第三人或他人名下，案涉房屋还可以办理产权登记；不能仅仅以晚于协议签订时间和交付时间的文件排除原告的主要权利。原告另提交《回迁通知书》拟证明原、被告双方在2000年3月1日在《回迁通知书》上签订书面协议，被告以书面形式将415房补偿给冯三妹。该《回迁通知书》为被告通知冯三妹回迁至案涉415房居住的《回迁通知书》；空白处有冯三妹和潘开于2000年3月1日的手写内容，冯三妹手写内容为：此房屋是因甲方安排给乙方409房屋的面积和布局与协议书、设计平面图的规定标示不相符，差异大。因此甲方另外将415房屋调给（补偿）乙方使用，调给（补偿）乙方的房屋新相差面积应按拆迁补偿协议书第三条“对相关的房屋面积计费标准付给甲方”执行。潘开手写内容为：经开发部郭建开同意将此房调给乙方冯三妹。被告对打印部分的真实性予以确认，对手写加注内容的真实性、合法性、关联性均不确认，认为系冯三妹及其家属自行增加，被告未盖章确认，且被告持有的415房回迁通知书并无此手写加注内容。第三人对打印部分予以确认，对加注手写内容不予认可。第三人荔湾区住建局另提交《广州市房地产公代逆产情况表》拟证明案涉415房是拆迁原西华路67号的补偿房屋，415房属广州市荔湾区住房和建设局管业的直管房，本案原告及被告均无权处置；提交《直管房管理事项委托书》拟证明直管房管理相关职能已划拨转至广州市荔湾区住房和建设局。第三人解释《广州市房地产公代逆产情况表》是经房管部门授权从广州市房地产档案馆授权的广州市房地产档案利用系统查询并打印得到。《广州市房地产公代逆产情况表》载明西华路71号415房产权来历为征用补偿接管，性质：经。《直管房管理事项委托书》载明：委托方广州市住房和城乡建设委员会委托受托方荔湾区住房和建设局在授权地域管业范围内承担直管房产权管理以及承办因委托事项引发的信访、诉讼等事项，委托书有效期自2017年1月1日起至2021年12月31日止等。原告对《广州市房地产公代逆产情况表》的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为其仅为情况表，并非权属证明；对《直管房管理事项委托书》认为第三人作为受托人出庭。被告对第三人提交的上述证据均予以确认。本院认为：根据本院查明的事实，案涉415房的产权从未登记在被告珠江公司的名下，被告珠江公司并非案涉415房的所有权人；原告要求被告将案涉415房产权过户登记至其名下并以1300元/平方米的价格购房案涉415房的诉请，事实上无法履行；因此，本院对于原告的诉讼请求均不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告黄少城、吴丽韵的全部诉讼请求。本案受理费219元，由原告黄少城、吴丽韵共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十月二十九日书记员  吴 帆卢健华