广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25753号原告：何晓滨，男，1963年2月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：李刚、马心灵，分别系广东纬韬律师事务所律师、实习律师。被告：李庆群，女，1965年11月9日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：梁逸曦，女，1995年8月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：欧阳强，系广东金羊律师事务所律师。第三人：李庆婵，女，1968年7月16日出生，汉族，住广州市越秀区。原告何晓滨诉被告李庆群、梁逸曦及第三人李庆婵确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何晓滨的委托代理人李刚、马心灵，被告李庆群，被告梁逸曦及其委托代理人欧阳强，第三人李庆婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何晓滨诉称：原告与被告李庆群于1990年6月登记结婚。2007年两人购买了广州市天河区兴盛路9号之二2504房，登记在两人及两人儿子何某名下；后于2013年8月又变更登记为原告与被告李庆群各占50%的产权份额；最后于2017年2月变更登记至被告李庆群名下；但原告并未声明放弃或者赠与前述房产，前述房产仍属夫妻共同财产。后因原告与被告李庆群感情发生问题，准备离婚，被告李庆群便与其妹妹即第三人（同时亦系被告梁逸曦的母亲）、被告梁逸曦恶意串通，在原告毫不知情的情况下于2017年10月19日签订了《广州市存量房买卖合同》，被告李庆群以明显的低价将其与原告共有的房产虚假出卖给被告梁逸曦并办理了过户登记，而被告梁逸曦并未实际支付过房款，上述房产也未交付被告梁逸曦使用。因被告李庆群单方出售其与原告的共有财产属无权处分，且两被告及第三人之间亦是恶意串通，虚假买卖，《广州市存量房买卖合同》依法应属无效。故原告诉至法院，请求判令：一、确认两被告于2017年10月19日签订的穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》无效；二、两被告于判决生效后3日内到房管部门办理过户手续，将广州市天河区兴盛路9号之二2504房恢复登记至被告李庆群名下；三、本案诉讼费由两被告承担。被告李庆群辩称：同意原告的诉讼请求。被告梁逸曦辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告称其与被告李庆群感情发生问题，故被告李庆群恶意转移夫妻共同财产不属实。涉案房产已经多次变更登记，最终于2017年2月变更登记为被告李庆群一人所有，这些变更手续必须有原告的同意和配合。而被告李庆群也是在2017年5月表示其自愿将涉案房产出售给被告梁逸曦。二、2018年9月17日被告李庆群曾聘请原告的代理人向广州仲裁委员会申请仲裁，要求确认《广州市存量房买卖合同》无效，后经仲裁员庭前释法，被告李庆群觉得可能不能达到其毁约的目的，便于2018年11月8日撤回仲裁申请。现原告又聘请同一代理人提起本案诉讼，可见原告与被告李庆群是沆瀣一气的。三、原告称两被告及第三人恶意串通缺乏依据。被告梁逸曦并不清楚原告与被告李庆群的感情问题，被告李庆群转让涉案房产及车位时明确是为了关照被告梁逸曦。被告李庆群称以300万元将涉案房产和车位出售给被告梁逸曦较之其购买时的价格已有100万元的利润，而房款的支付也是经过被告李庆群的同意，由被告梁逸曦出具《借条》，明确相关款项用于购买涉案房产，保证2028年前全部还清；并约定被告梁逸曦在涉案房产交易时支付20万元首付及承担所有的交易税费。而双方也未约定涉案房产必须立即交付，故不能以此作为两被告恶意串通的要件。综上，两被告签订的《广州市存量房买卖合同》是合法有效的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人李庆婵述称：不同意原告的诉讼请求，两被告没有恶意串通转移涉案房产。2017年7月16日原、被告及第三人李庆婵等家庭成员还一起去旅行。因为原告与被告李庆群之前做生意急需资金，多次向第三人借款，基于此原告与被告李庆群考虑到被告梁逸曦想置业才以优惠价出售涉案房产给被告梁逸曦。如果只是转移财产，被告李庆群可以将涉案房产转给其他亲戚，而正是因为两被告是买卖关系，被告梁逸曦才支付首期款、税费及出具了几百万元的《借条》。经审理查明：何晓滨与李庆群于1990年6月6日登记结婚。据本院自广州市房地产档案馆调取的档案资料显示：何晓滨、李庆群、何某（系何晓滨、李庆群的儿子，下同）于2007年5月12日以1679115元的价格共同购买了保利心语花园第2（自编B栋）幢25层2504号房（登记地址为广州市天河区兴盛路9号之二2504房，以下简称“涉案房产”）。2009年8月24日，涉案房产登记至何晓滨、李庆群、何某名下，涉案房产的建筑面积为115.08平方米。2013年8月6日，经何晓滨、李庆群、何某共同申请，涉案房产变更登记为何晓滨、李庆群按份共有，两人各占57.538平方米的产权份额。2017年2月28日，经何晓滨、李庆群共同申请，涉案房产变更登记为李庆群一人所有，相关档案资料中显示有何晓滨、李庆群于2017年2月15日签署的《夫妻财产约定书》，载明经双方协商同意将夫妻共有的涉案房产析产给李庆群所有等。2017年10月19日，李庆群（甲方/卖方）与梁逸曦（乙方/买方）签订合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房产以530万元的价格出售给乙方；签订该合同时，乙方向甲方支付200万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式于2017年10月24日前向甲方支付530万元；甲乙双方同意涉案房产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应于2017年10月19日向房地产登记机构申请办理产权转移登记；税费按政府规定各付各税等。当日，李庆群还与梁逸曦签订了编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，约定李庆群将天河区兴盛路9号B1117车位以25万元的价格出售给梁逸曦等。2017年10月21日，涉案房产登记至梁逸曦名下。现何晓滨主张其于2018年国庆期间得知李庆群将涉案房产出售给了梁逸曦，因涉案房产属其与李庆群的夫妻共同财产，而李庆群在出售涉案房产时未经其同意，故该行为属无权处分；另经何晓滨了解，李庆群是与其妹妹李庆婵、外甥女梁逸曦恶意串通转移财产，双方并不存在真实的房屋买卖关系，梁逸曦未实际支付房款，涉案房产至今亦未交付梁逸曦使用。另何晓滨表示其之所以与李庆群在2017年2月28日共同申请将涉案房产变更登记为李庆群一人所有，是为了便于管理涉案房产，《夫妻财产约定书》也是根据房管部门的格式合同签署的，其并无放弃涉案房产份额的意思表示。何晓滨为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、由广东省广州市广州公证处于2017年3月21日出具的编号分别为（2017）粤广广州第048457号、048464号《公证书》，显示何晓滨与李庆群均于该日作出遗嘱，主要内容为涉案房产是何晓滨与李庆群婚后所得，依法属于两人的夫妻共有财产，在其两人去世后均会将涉案房产中依法属其个人所有的产权份额交由儿子何某一人继承等。2、何某的《中信银行业务凭证》，显示其账号62×××82在2017年5月13日至2017年6月27日期间以ATM存入现金方式存入了80余万元的款项；在2017年9月19日收到了何某名下的中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市分行62×××61账号转账支付的300万元。3、李庆群的《中信银行业务凭证》，显示其账号62×××77在2017年5月13日至2017年6月23日期间有多次现金支取记录。4、李庆群的《中国工商银行凭证》，显示其账号62×××98在2017年6月24日有多次支取现金记录。5、李庆群的《中国银行凭证》，显示其账号66×××80在2017年6月13日至2017年6月27日期间有多次支取现金记录。6、何某的《中国邮政储蓄银行交易明细》，显示李庆群作为代理人以何某的账号62×××61向何某的中信银行账号62×××82转账支付300万元。7、《中信银行人民币结算业务申请书》，显示李庆群于2017年10月9日通过何某在该行的账号62×××82向李庆婵名下的招商银行广州天河支行账号46×××61转账380万元。8、《中国工商银行凭证》，显示李庆群于2017年10月20日以其在该行的账号62×××98向何某名下的62×××28账号转款205万元。9、何某的《中国工商银行凭证》，显示其在该行的账号62×××28于2017年10月20日收到李*群的转款205万元，又于同一日向李*婵的4682032*****2661转款205万元，该转款的操作人为李庆群。10、《银行查询信息》，显示2017年10月18日梁逸曦向李庆群转款200万元，交易附言为购房款；2017年10月19日梁逸曦向李庆群转款5万元，交易附言为购车位；2017年10月20日，梁逸曦向李庆群分别转账330万元、20万元，交易附言分别为购房款、购车位。11、物业管理费发票若干，显示涉案房产2018年部分月份的物业管理费仍由李庆群交纳。12、《中国移动通信集团广东有限公司套餐及固定费明细》，显示何某在2018年10月1日15:41:29与号码133××××8130通信9分42秒。13、电话录音及相应的文字记录，何晓滨称该录音即系何宇桓与李庆婵（号码133××××8130）在2018年10月1日15:41:29的通话录音，其中“何宇桓”问2017年9月发生的事情是怎样的，“李庆婵”回答当时李庆群讲了房子不能卖，因为一卖只能便宜卖，又不可以住了，并且不住在那里，就会被何晓滨发现，何晓滨肯定是不肯的，因为离婚是要平分的；李庆群说咨询过律师，要把房子卖给可信的人，她就提出梁逸曦没有结婚，名下也没有房子，就卖给梁逸曦了；李庆群说当时买入原价是200万元，卖给梁逸曦300万元，因为一直都挣了钱，却没有帮过亲戚，还问梁逸曦敢不敢买，因为担心何晓滨找上门，她表示不怕买；当时是没有经过中介的，直接去的房管局，价格也是李庆群决定的；虽然银行的转账都是李庆群的，但最后梁逸曦向李庆群签了300万元的欠条，如果不是买卖房屋，就不会无端端签这样的欠条等。14、《中国移动通信集团广东有限公司套餐及固定费明细》，显示李庆群在2018年10月1日16:03:11与号码133××××8130通信5分26秒。15、电话录音及相应的文字记录，何晓滨称该录音即系李庆群与李庆婵（号码133××××8130）在2018年10月1日16:03:11的通话录音，其中“李庆婵”质问为什么要起诉她；“李庆群”答因为要拿回保利心语的房子和车位；“李庆婵”问为什么要卖房子给梁逸曦；“李庆群”回答说去年九月份之前的事了，不记得了；“李庆婵”说李庆群是想骗她和梁逸曦，说自己挣了很多钱没有帮过她们，钱被何晓滨骗光了，如果现在把保利心语的房子卖出去要贱卖，以后也没法在那里住，要她和梁逸曦帮帮忙，因为卖给梁逸曦就是婚前财产，李庆群可以一直住在那里，当时李庆群说买房子200万元，就300万元卖给梁逸曦，卖得太贵怕梁逸曦不接受，当时梁逸曦问过为什么不卖给何某，李庆群还说何某有屋不需要了；“李庆群”说去年9月份同何晓滨闹离婚才发生了这事；“李庆婵”说是的，所以李庆群才转移财产；“李庆群”说当时是李庆婵同意先用梁逸曦的名先过户，说是帮李庆群挨过难关的；“李庆婵”答如果只是转名，就不会写300万元的欠条了，如果李庆群想要回房子，可以同她说，卖回给她就可以等。经质证，李庆群确认上述证据的真实性，并称涉案房产确属其与何晓滨的夫妻共同财产，双方也约定了涉案房产以后是留给两人的儿子的；至于2017年2月28日申请将涉案房产变更登记为其一人所有，是为了便于管理涉案房产，《夫妻财产约定书》也是根据房管部门的要求签署的，并不是其与何晓滨的真实意思表示。另李庆群表示其将涉案房产过户给梁逸曦并未征求何晓滨的意见，其之所以与梁逸曦签订《广州市存量房买卖合同》并办理过户手续是因为当时其与何晓滨准备离婚，李庆婵提出了将涉案房产过户给梁逸曦，待其离婚后再将涉案房产返还给李庆群的转移财产的方法，其与梁逸曦不存在真实的房屋买卖合同关系，即便银行转账凭证显示梁逸曦有向其转款，但实际资金也是来源于其本人，其共向李庆婵转账支付了585万元，其中30万元是用于支付交易税费；其未收到过梁逸曦支付的购房款，也未将涉案房产交付梁逸曦使用。梁逸曦对上述证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，因何晓滨此前已作出《夫妻财产约定书》，其立遗嘱时已不享有涉案房产的任何权利，梁逸曦签订《广州市存量房买卖合同》时也未征求何晓滨的意见；对上述证据2-10的真实性、合法性不予置评，因李庆群、何某、李庆婵等人的账户资金运作与本案的房屋买卖交易价款无关，梁逸曦为购买涉案房产及车位实际支付了20万元的首付款，承担了全部的交易税费，并向李庆群出具了300万元的借条；对上述证据11的真实性、合法性不予置评，但确认涉案房产尚未交付其使用，各方约定涉案房产要待梁逸曦结婚时才办理交接；对上述证据12-15的真实性、合法性、关联性不予确认，录音存在剪辑，获得方式亦不合法，录音不能证明梁逸曦对何晓滨及李庆群的婚姻状况知情，且恰好反映李庆群与梁逸曦不属恶意串通，而是优惠出售房屋的关系。李庆婵对上述证据1的质证意见与梁逸曦一致；对上述证据2-10的真实性予以确认，但李庆群经常使用兄弟姐妹的账户转款，故与本案无关；对上述证据11的真实性予以确认，由于李庆群称其方尚未付清全部房款，故待梁逸曦结婚时才将涉案房产交付梁逸曦；对上述证据12-15的真实性无法确认，录音是偷录的，现无法辨别录音中是否是其本人，也不知道录音有没有删减、篡改。但经本院询问，李庆婵表示不对录音的完整真实性进行鉴定。梁逸曦为证明其就涉案房产与李庆群存在房屋买卖合同关系，向本院提交了如下证据：1、显示由梁逸曦于2017年8月31日签署的《借条》，主要内容为梁逸曦借到李庆群300万元整用于购买房屋，并保证2028年前全部还清借款300万元；李庆群亦在该《借条》下方签名。2、《完税证明》、《发票联》若干，显示梁逸曦于2017年10月19日缴纳了涉案房产的契税79500元、税费574元。3、李庆婵的《中信银行业务凭证》，显示其账号62×××25在2017年10月20日向何某的62×××82账号转账支付50万元；梁逸曦称其中20万元是用于支付购买涉案房产及车位的首付款。经质证，何晓滨对上述证据1的真实性予以确认，且认为该证据恰好证明梁逸曦以300万元的低价购买涉案房产及车位，侵害了何晓滨的合法权益；对证据2的真实性予以确认；对证据3的真实性无异议，但认为仅是双方的经济往来，无法证明是首付款。李庆群对梁逸曦提供的证据的真实性均予确认，但主张其未实际收到过梁逸曦的款项。李庆婵对梁逸曦提供的证据的真实性均予确认。本案审理过程中，何晓滨申请证人何某出庭作证。何某到庭陈述：本案中显示的何某名下的中信银行、邮政银行、工商银行账号一直由李庆群操作、管理，其并不清楚相关款项的性质；其中2018年10月1日的录音也确实是其与李庆婵发生的，因为当时谈话的内容很奇怪，涉及到其父母的房屋，所以其就把这件事告知了何晓滨。本院认为：虽涉案房产在2017年2月28日经何晓滨、李庆群共同申请变更登记为李庆群一人所有，双方亦签署了《夫妻财产约定书》，但就两人在2017年3月21日办理的（2017）粤广广州第048457号、048464号《公证书》内容来看，何晓滨、李庆群对涉案房产为夫妻共同财产均无异议，故此，在本案并无证据显示李庆群处分涉案房产经得何晓滨同意的情况下，何晓滨有权提起本案诉讼主张其权利。关于李庆群与梁逸曦就涉案房产签订的《广州市存量房买卖合同》是否合法有效的问题。首先，梁逸曦为李庆群、何晓滨的亲属，其知道并应当知道涉案房产属李庆群、何晓滨的夫妻共同财产，其在购买涉案房产时应尽合理谨慎的注意义务，故在此层面上梁逸曦不构成善意第三人。其次，《广州市存量房买卖合同》约定涉案房产的交易价格为530万元，交付使用时间为李庆群收齐楼款当天，但就本案查明的事实来看，梁逸曦并未向李庆群支付过530万元的购房款，李庆群也未将涉案房产交付梁逸曦使用；且李庆群、李庆婵、梁逸曦等人通过各自名下的账号及何某的账号转款营造530万元购房款已付的假象，存在明显的故意；梁逸曦主张其与李庆群就涉案房产存在房屋买卖合同关系，但显然与《广州市存量房买卖合同》的约定不符，其提交的《借条》及《中信银行业务凭证》也不足以证明《广州市存量房买卖合同》系其与李庆群的真实意思表示，故《广州市存量房买卖合同》应属恶意串通，损害了何晓滨的利益，何晓滨要求确认该《广州市存量房买卖合同》无效，有其事实及法律依据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；李庆群、梁逸曦应共同到房地产管理部门将涉案房产恢复登记至李庆群名下。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告李庆群、梁逸曦于2017年10月19日签订的编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》无效；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告梁逸曦、李庆群共同到房地产管理部门将广州市天河区兴盛路9号之二2504房恢复登记至被告李庆群名下。本案受理费48900元、保全费5000元，均由被告李庆群、梁逸曦共同负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  杨巧云人民陪审员  刘香玲二〇一九年十月十六日书 记 员  梁怡筠