文书内容重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0241民初327号原告(反诉被告)：杨明，男，土家族，1964年6月7日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人。原告（反诉被告）：程芬，女，汉族，1964年6月7日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人。共同委托诉讼代理人：黄礼星，男，土家族，1989年11月16日生，重庆市秀山土家族苗族自治县人。共同委托诉讼代理人：吕春亮，重庆泽贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨胜俊，男，土家族，1956年6月25日，广东省清远市清城区人。被告（反诉原告）：陈吉仙，女，汉族，1954年12月1日出生，广东省清远市清城区人。共同委托诉讼代理人：秦廷勇，重庆嘉豪律师事务所律师。原告（反诉被告）杨明、程芬诉被告（反诉原告）杨胜俊、陈吉仙租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨明、程芬及其委托诉讼代理人吕春亮，被告（反诉原告）杨胜俊、陈吉仙及其委托诉讼代理人秦廷勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨明、程芬向本院提出诉讼请求：杨胜俊、陈吉仙立即返回租赁房屋附属设施的折价补偿款183576元；2、杨胜俊、陈吉仙承担本案诉讼费用。事实和理由：杨明、程芬系夫妻关系，于1999年租赁了杨胜俊、陈吉仙位于秀山县XX镇XX村三组自建的砖混结构房屋一栋，并于1999年2月28日签订了《店铺设施及流动资金租借协议书》。该租赁关系已被秀山法院（2016）渝0241民初3496号民事判决书和重庆市第四中级人民法院（2016）渝04民终1494号民事判决书确认。现双方之间的租赁合同关系已被判决解除，杨胜俊、陈吉仙应当予以折价补偿，故诉至法院。被告（反诉原告）杨胜俊、陈吉仙辩称，《合同法》第二百二十三条规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，人民法院不予支持。本案是杨明和程芬夫妻强行违约，将租赁的房屋门面转租给第三人，并意图将房屋全部无偿占为已有而引发诉讼。房屋装修是否应该得到补偿我们双方并无约定，他们无偿取得了房屋使用20年，且房屋租赁协议中约定的每年租金6000元，应付120000元租金给我们，我们也未收取分文。这是因为她母亲的面子和至亲的关系才会给予他们如此的帮助，他们长期免费居住在秀山县城、清溪两处房产，其自愿进行维护、维修、装修是为自巳的生活环境更舒适，为经营所需取得更多商业利益，也是承租人应尽的职责、本份和惯例。杨明、程芬现要求装修赔偿无法律依据，请求人民法院驳回诉讼请求。杨胜俊、陈吉仙向本院提起反诉请求：1、判决杨明、程芬支付2016年2月28日至2019年4月1日的租金23800元/年×3年=71400元；2、杨明、程芬恢复租赁房屋原状、拆除在原告房屋阳台上搭建的违法建筑，赔偿损失10000元；3、杨明、程芬承担诉讼费用。事实和理由：1999年2月28日，杨明、程芬与杨胜俊、陈吉仙在陈素仙、陈全刚见证下签订《店铺设施及流动资金租借协议书》，杨胜俊、陈吉仙因前往广州经商及孩子读书，将秀山县的商铺及整栋房屋租给杨明、程芬经营，每年租金6000元，并将46000元流动资金借给杨明、程芬之后，他们不但没有偿还46000元的流动资金，也没有支付每年租金6000元，还以种种理由向杨胜俊、陈吉仙借款及物资多达40多万元，且2016年4月未经杨胜俊、陈吉仙同意擅自将商铺转租，非法获利23800元，并以其他不正当手段企图侵占杨胜俊、陈吉仙的商铺房屋。在租赁期间，杨明、程芬未经同意，擅自改变租赁物的现状。2019年4月1日经重庆市秀山县人民法院判决才返还租赁物，但未恢复租赁物原状。租赁物因杨明、程芬乱搭乱建，致使租赁物发生价值贬损，初步估计l0000元。现杨胜俊、陈吉仙根据相关法律法规规定，请人民法院依法审理，保护本人的合法权益。杨明、程芬(反诉被告)辩称，租金没有事实和法律依据，应当予以驳回。杨胜俊、陈吉仙在另案的执行笔录中明确过，如果杨明、程芬同意搬离，其愿意提供一定的资金供杨明、程芬在外面租房，可以看出杨胜俊、陈吉仙是放弃租金的权利了，同时其主张也超过了诉讼时效。关于恢复房屋原状的问题，该房屋所有权已经属于案外人，杨胜俊、陈吉仙不是房屋权利人，同时杨明、程芬也表示如果案外人无异议，同意拆除涉案房屋添附部分。本院审理查明：2016年11月25日，重庆市第四中级人民法院作出（2016）渝04民终1494号生效民事判决书认定，杨胜俊、陈吉仙系夫妻关系，于1987年在秀山县清溪场镇自建砖混结构房屋一栋，并取得秀宅使字(8)0494号宅基地使用证和秀山县人民政府颁发的清房永字第098号房屋所有权证。杨胜俊、陈吉仙全家于1997年迁往广东定居。杨明的母亲系陈吉仙的亲姐姐，因当时杨明家境固难，经杨明母亲陈素仙（已故）和舅舅陈全刚到场作证，杨胜俊、陈吉仙与杨明、程芬签订了《店铺设施及流动资金租借协议书》把本案自己的房产、店铺、设备及盘存商品、流动资金4万余元一并租借给杨明、程芬经营和使用，租金每年6000元，支付至2001年。之后至今杨胜俊、陈吉仙再未向杨明、程芬收取过租金。杨明、程芬在该房屋生活期间，于2006年对该房屋进行了全面的装修和扩建，又于2016年4月未经杨胜俊、陈吉仙同意将房产转租给第三人易霖。经审理判决解除杨胜俊、陈吉仙与杨明、程芬签订的《店铺设施及流动资金租赁协议》，判令杨明、程芬返还涉案房屋。再查明，经杨明、程芬申请对涉案房屋的装饰装修及扩建部分价值进行了评估鉴定，其中扩建房屋部分评估价值为22861元；装饰装修部分包含了扩建房屋内装饰装修、小青瓦盖、屋面挡水、厕所2个、第二层房屋窗户、钢筋混凝土楼梯、柱面贴砖、二楼墙裙、电视机背景墙、不锈钢棚、门面墙面刷白、门面吊顶、外立面贴、卷帘门，价值共计36202元。鉴定费6000元。另查明，案外人黄忠海证实，黄忠海与杨明系邻居关系。2006年杨明将房屋进行了全面的装修，外墙贴了面砖，室内门窗、楼梯、地板、墙裙等全部重新装修，还在二楼起了两间房子。全部装修和改建完成后，2006年10月1日杨明办理房屋新居落成庆典，黄海忠当“总管”。杨胜俊、陈吉仙夫妇前来道贺并送贺礼1200元。涉案房屋杨胜俊、陈吉仙现已出卖给案外人。以上事实有当事人当庭陈述、黄忠海证人证言、嘉宾礼簿、《重庆龙源资产房地产土地评估有限公司司法鉴定意见书》、（2016）渝0241民初3496号民事判决书、（2016）渝04民终1494号民事判决书等证据在案佐证，足以认定。本院认为，关于涉案房屋装修装饰及扩建部分费用的承担问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。杨明、程芬于2006年对案涉房屋进行了装修改造，并在当年10月举行了新居落成庆典，杨胜俊、陈吉仙前来道贺。故以上事实可以推定，杨明、程芬对房屋的装修改造是在取得了杨胜俊、陈吉仙的同意后才实施的。现双方租赁合同经过（2016）渝04民终1494号生效民事判决解除。根据前述法律规定，结合本案事实，对涉案房屋装饰装修部分的残余价值，由双方平均分担，较为公平。同法，第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”庭审中，杨明、程芬未举示证据证明涉案房屋二楼扩建部分取得的建设工程规划许可证。根据我国法律规定，出租人作为房屋所有人，是法定的相关建设手续办理人；另一方面，承租人作为承建方，掌握大量的设计、施工等建筑资料，没有其配合提供相关资料，出租人将无法办理上述建设手续。可见，只有双方相互配合、共同行动，才能顺利完成相关审批、验收程序，从而最终使扩建物能被合法投入使用。因涉案房屋并未办理扩建手续，故涉案房屋的扩建部分产生的费用，杨胜俊、陈吉仙作为房屋出租人，杨明、陈芬作为承租人均具有过错，该部分费用由双方平均分担较为恰当。关于杨明、程芬是否应当支付杨胜俊、陈吉仙租金的问题。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》实施时间是2017年10月1日，杨胜俊、陈吉仙于2019年6月10日向本院提起反诉，要求杨明、程芬支付2016年2月28日至2019年4月1日的租金。根据前述法律规定，从2016年2月28日起至2017年10月1日未超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，故应当适用三年诉讼时效规定。其次，1999年2月28日，杨胜俊、陈吉仙与杨明、程芬签订《店铺设施及流动资金租赁协议书》约定，杨明、程芬每年向杨胜俊、陈吉仙支付商铺租金和设施使用费6000元。双方之间成立租赁合同关系。2016年11月25日重庆市第四中级人民法院于作出了（2016）渝04民终1494号生效民事判决书，判决解除了杨胜俊、陈吉仙与杨明、程芬签订的《店铺设施及流动资金租赁协议》，即双方的租赁关系已于2016年11月25日解除。综上，双方的实际租赁期限为1999年2月28日至2016年11月25日。再者，因本案系租赁合同关系，杨明、程芬在租赁期间应当定期向杨胜俊、陈吉仙给付租金，每年应给付的租金均为独立的债务。杨胜俊、陈吉仙主张的租金期限从2016年2月28日起算，故本院认定杨明、程芬应当向杨胜俊、陈吉仙支付租金的期间为2016年2月28日至2016年11月25日，对该期间的租金，按照诉讼时效的规定，杨胜俊、陈吉仙有权在2016年2年28日至2019年11月25日期间向本院起诉要求杨明、程芬支付租金，但是其在2019年6月10日才提交反诉状，故对2016年6月10日前的主张租金的权利已经超过诉讼时效期间，该部分请求本院不予支持；对于2016年6月10日至2016年11月25日期间的租金，未超过诉讼时效，本院应予支持。即本案租金计算为2016年6月10日至2016年11月25日，按天数计算，共计168天，即6000元/年÷365天×168天=2761元。关于杨胜俊、陈吉仙要求杨明、程芬将涉案房屋恢复原状，拆除在房屋原阳台上非法搭建的违法建筑物，赔偿损失1万元的问题。本院认为，该涉案房屋现所有权已转移，杨胜俊、陈吉仙已经不是房屋所有权人，其无权主张要求杨明、程芬恢复房屋原状，拆除违法建筑部分。对于1万元的损失，杨胜俊、陈吉仙未提交证据予以证明，本院碍难支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本诉被告杨胜俊、陈吉仙在本判决书生效之日起十日内支付本诉原告杨明、程芬房屋扩建费用、装饰装修费用29531.5元；二、反诉被告杨明、程芬在本判决书生效之日起十日内支付反诉原告杨胜俊、陈吉仙租金2761元；三、驳回杨明、程芬、杨胜俊、陈吉仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1986元，减半收取993元，由杨明、程芬负担834元，由杨胜俊、陈吉仙负担159元；鉴定费6000元，由杨明、程芬负担3000元，杨胜俊、陈吉仙负担3000元。反诉案件受理费1585元，减半收取792.5元，由杨胜俊、陈吉仙负担765.5元，由杨明、程芬负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  何晶二〇一九年十月三十一日书记员  张路