新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民事判决书（2019）新2201民初3603号原告：哈密九天河房地产开发开发有限责任公司，住所地哈密市伊州区天山北路友谊商贸城七楼。法定代表人：唐红兰，总经理。委托诉讼代理人：白建帏，系恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：施茜，系恒生律师事务所律师。被告：马建国，男，1968年12月1日出生，汉族，住哈密市。委托诉讼代理人：闫亮，系新疆新创律师事务所律师。原告哈密九天河房地产开发有限责任公司（以下简称九天河房产公司）诉被告马建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九天河房产公司的委托诉讼代理人白建帏、施茜，被告马建国及其委托诉讼代理人闫亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九天河房产公司起诉称，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于友谊商贸城二期8栋3楼，面积为4362平方米的房产，租赁期为2018年2月15日到2021年2月14日，租金每年70万元。合同签订后，原告向被告交付了房产，被告使用该房产至今尚有资金1076336.1元未付。原告催要无果，提起诉讼。被告马建国答辩称，原告在诉状中的陈述与事实不符，诉讼请求中租金是从2011年开始计算的，但诉状中陈述双方的合同是2018年签订的。原告向被告交付房屋时，未向被告提供涉案房屋的消防验收合格的证明，导致被告因消防验收不合格受到行政处罚，原告提供的房屋不符合使用条件，属于违约行为。在原告未对被告的损失进行赔偿，且双方之间的租赁期限未到期的情况下，被告不同意解除合同。被告承租涉案房屋之后，用于经营全友家具店，后全友家具店注销后有经营了汇丰家具店，经营者也是被告马建国。为支持诉讼请求，原告提供的证据有：1、2011年6月25日，被告马建国与案外人友谊商贸有限责任公司签订的《租赁合同》一份，2017年原告九天河房产公司与哈密市友谊路全友家居店签订的《租赁合同》一份，证明被告马建国承租涉案房屋后，用于经营全友家居店，第二份合同签订之前，有两个月的免租期。2、马建国租金收支明细一份，与马建国租金交纳明细相对应的记账凭证，证明被告马建国自2011年起租金交纳情况。3、2014年9月18日，哈密地区公安消防局出具的《建设工程消防设计备案凭证》，证明涉案房屋消防验收合格，符合使用条件。4、原告九天河房产公司向案外人哈密友谊商贸有限责任公司出具的《委托书》一份，证明原告委托哈密友谊商贸有限责任公司对其享有所有权的位于哈密市天山北路的友谊商贸城及其附属设施进行管理，包括代为签订租赁合同、收取租金等，委托期限为2010年5月25日至2023年5月24日。5、哈密市友谊路全友家居店企业信用信息公示报告一份，证明哈密市友谊路全友家居店的个体经营者为被告马建国，并于2014年4月9日已注销。被告马建国对两份《租赁合同》的真实性无异议，被告马建国承租房屋后用于经营哈密市友谊路全友家居店。对原告提供的租金支付明细的真实性不认可，是原告自行制作的，2011年签订的租赁合同的所有租金已经交纳完毕，2018年的租金也已经支付60万元。对记账凭证的真实性认可。对原告提供的建设工程消防设计备案凭证真实性不认可，该凭证只能证明主体建设的消防合格，但无法证实商场的消防符合标准。对哈密市友谊路全友家居店企业信用信息公示报告认可。被告马建国提供了1、马建国中国建设银行个人账户支出交易明细6份，证明2018年的合同签订后，被告向原告交纳租金60万元的事实。2、2018年伊州区公安局消防大队出具的行政处罚决定书及缴纳罚款的缴款书，证明被告承租的的位××路汇丰家具店因消防不合格被责令停产停业，并处罚款30000元的行政处罚。3、中国工商银行电子回单两份、收据一份，证明被告租金交纳情况。原告对被告提供的银行交易明细真实性无异议，认可2018年租金已交纳60万元，且在原告提供的租金支付明细中亦有记录。对行政处罚决定书因系影印件真实性无法核实，但行政处罚是针对被告经营的汇丰家具店的装修的，与原告出租房屋的主体消防无关。对被告提供的票号为0221429的收据真实性认可，但根据原告的记账凭证显示该笔钱的出票日期为2012年10月18日，租金为28000元，但原告记成了50000元，在本案中应当扣除对记的部分。对被告提供的2013年6月7日、2014年10月15日交易序号分别为67047950、42753747的电子回单认可，与原告的记账凭证中的序号一致。经审理查明，2011年6月25日，被告马建国（乙方）与友谊商贸有限责任公司（甲方）签订租赁合同一份，约定：“第一条、房屋的坐落、面积情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于友谊商贸城二期家具城7#、8#楼三楼（整层）。2、出租房屋面积共平方米，乙方按照甲方整体规划经营品牌为全友，如不符合要求甲方有权终止合同，并追究乙方违约责任。第二条、场地租赁期限5年：1、自2011年12月15日起至2017年12月14日止。如在规定的期限内未进场装修完毕，甲方有权终止合同，不退还已交款，并追究乙方的违约责任。2、如因甲方原因造成延期，以上日期顺延。三、租金标准为元/平方/月，房屋使用费以房屋租赁面积为租赁费计算标准（前三年每平方米的租赁费为元/月）。共计人民币700000元/年，大写：柒拾万元正。四、房屋使用费支付方式：1、租金交付方式：租金按四个月支付，每次租金交付需提前一个月。交付期限最后一日如遇节假日，应于节假日结束后第一个工作日交付。若乙方不能按时、足额交付的，应向甲方缴纳总额每日5%的滞纳金。若乙方无故推迟缴纳租金及相关费用，连续10日以上或累计30日以上的，甲方有权解除合同，乙方并应承担违约责任。2、乙方应按时交纳自行负担的费用（工商、税务、采暖、二次用电），采暖费按热力公司收费标准按建筑面积计算。……六、出租方的权利与义务（一）权利：有权要求乙方按合同规定合法占有、使用经营场地，足额交付租金。如甲方发现承租方有下列情形之一的，有权解除合同，并限期责令退出营业场所，甲方有权将其经营场地转租他人：（1）乙方未经租出方同意私下转租甲方的经营场地、柜台或与他人联营的。……（3）乙方未经出租房同意就改变经营商品的品种或品牌的。……（二）义务（1）甲方必须向乙方提供该合同标的房产的建筑市政规划审批、施工许可、建筑验收合格等国家针对商用场所建筑质量及交工的相应法律法规规定的相应证照；（2）甲方负责合同标的商场的物业管理和设备维修，使之符合约定的用途，保障乙方正常有效地使用经营场地。……七、乙方的权利和义务：（一）权利：1、有权按合同约定占有、使用承租的经营场地；……3、乙方有权向甲方要求提供该合同标的房产的建筑市政规划审批、施工许可、建筑验收合格等国家针对商用场所建筑质量及交工的相应法律法规规定的相应证照，不能影响乙方正常经营。4、乙方对合同标的经营场所有权根据经营需要进行装修，但应事先提交设计方案和图纸经甲方同意后方可施工，费用自理。5、若装修与合同标的厂的成为一体不可分割的，合同期满后乙方不得拆卸装修物损坏经营场地的完整性，所有不可分割的装修物，无条件交付给甲方，其所有权归甲方所有。（二）义务：……2、按时足额向甲方支付租金和相关费用。……八、违约责任：甲乙双方任意一方不履行本合同约定条款，或履行本合同条款不符合约定的，应向另一方缴付违约金。（违约金应为5年租金总额的50%）”。2017年，哈密市友谊路全友家居店（乙方、承租方）与原告（甲方、出租方）九天河房产公司签订租赁合同，约定：“第一条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、租赁期限为三年，自2018年2月15日起至2021年2月14日止。2、甲方将租赁给乙方用于经营家具，如不符合要求，出租方有权单方终止合同或要求承租方在限定时间内调整产品。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同期满时，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方。在同等条件下，乙方有权优先租用该场地的使用权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。下一租赁期提前30天之内不按约定付费方案按时交纳房屋租赁费、物业费、暖气费不签续约合同，本合同履行终结，乙方三日内无条件撤场。甲方有权将其场地另行租赁他人并处理一切未办理的物品。第四条、房屋租赁费及支付方式：1、房屋租赁费以房屋租赁面积为租赁费计算标准，（每平方米租赁费为元/天）。租金共计人民币70万元/年（大写：人民币柒拾万元整）；物业管理费：共计104688元/年。2、房屋租赁费支付方式：第一年房屋租赁费在签订合同当日一次性交清，次年房屋租赁费承租方需提前两个月向出租方交付全年房屋租赁费，逾期按违约处理。3、乙方需交纳本房屋租赁保证金为3000元（大写：叁仟元整），在合同签订之日乙方向甲方一次性支付保证金。合同期满或终止后，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方保证金。第五条、租赁期间相关费用及税金：1、乙方应按时交纳该租赁房屋的水、电、暖、物业管理、卫生等所有应当缴纳的各项费用。2、水、电、暖、物业管理、卫生等所有的费用按相关部门的要求和标准由乙方按时缴纳。3、如乙方未按时缴纳水、电、气、暖费，导致停水、停电、停气、停暖给自身造成损失的，由乙方自行承担责任。4、租赁期内二次用电及房屋租赁税由乙方承担。第六条、房屋修缮和使用：……2、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。装修费用由乙方自理，但必须向甲方申请，合同期满时，除双方另有约定外，依附于房屋的装修无偿归甲方所有。……第八条、合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。（7）逾期交纳房屋租金的。……第十一条、乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，房屋使用费不退，乙方还应按照合同将房屋租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）未经甲方书面同意，未到合同租赁期限乙方私自撤场。（4）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（5）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（6）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（7）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；（8）逾期交纳房租的。2、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日房屋租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。3、租赁期间，如乙方出现以上甲方有权解除合同的违约行为，甲方以电话、信件或者在报纸上通知等方式与乙方解除此租赁合同，并将此租赁房屋另行承租他人”。合同签订后，原告九天河房产公司将涉案房屋交付被告马建国经营全友家居店，被告马建国陆续向原告九天河房产公司支付租金。两份租赁合同共计产生租赁费5191666.7元，被告马建国已支付4093330.6元，余1098336.1元未付，引起本案诉讼。另查，原告九天河房产公司提供了2014年9月18日哈密地区公安局消防局出具的《建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证》的复印件，虽被告不予认可，但在本院受理的（2018）新2201民初809号案件中，经主审人与哈密市消防支队核实，该受理凭证情况属实，涉案房屋的竣工消防验收合格。再查，原告九天河房产公司（甲方）向案外人哈密友谊商贸有限责任公司（乙方）出具委托书载明：“乙方是甲方因经营需要设立的物业公司。位于哈密市天山北路的友谊商贸城及其附属设施的产权属于甲方所有。甲方就上述房产委托乙方代为签订租赁合同、收取租金、物业费、水电费、冷风费等工作。委托期限为13年，即2010年5月25日起至2023年5月24日止”。又查，被告马建国承租涉案房屋经营的哈密市友谊路全友家居店于2014年4月9日已注销。本院认为，被告马建国及其经营的哈密市友谊路全友家居店与案外人哈密友谊商贸有限责任公司及原告九天河房产公司签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，属合法有效合同，故双方当事人均应严格履行。哈密市友谊路全友家居店于2014年4月9日已注销，被告马建国作为哈密市友谊路全友家居店的个体经营者，在哈密市友谊路全友家居店注销后，继续使用涉案房屋从事个体经营，故哈密市友谊路全友家居店与原告九天河房产公司签订的租赁合同，对被告马建国继续有效。现被告马建国未如约交纳租金及相关费用，根据租赁合同约定，乙方逾期交纳房租的，甲方有权解除合同，收回该房屋。故原告请求解除双方签订的租赁合同的诉求合理，本院予以支持。被告抗辩称涉案房屋消防验收不合格，不符合使用标准，双方签订的租赁合同为无效合同。庭审中，原告提供了2014年9月18日涉案房产的《建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证》的复印件，证实涉案房屋的消防验收是合格的，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信。原告九天河房产公司将涉案房屋交付被告马建国使用后，被告马建国应按照合同约定及时向原告九天河房产公司支付租赁费，没有及时支付属违约，应承担相应的民事责任。自2011年12月15日至2019年7月15日，双方签订的租赁合同共计产生租赁费5191666.7元，经原告提供的被告马建国交纳租金的记账凭证及被告马建国提供的交纳租金的银行电子回单、收据核对，自2011年5月至2019年1月，被告马建国共计交纳租金4093330.6元，扣除两个月的免租期，余1098336.1元未付。哈密市友谊路全友家居店于2014年4月9日已注销，被告马建国系其个体经营者，故原告九天河房产公司要求被告马建国支付剩余租金1098336.1元的诉讼请求合理，本院予以支持。被告马建国抗辩称其截止到2017年的租金已全部支付完毕，但针对其抗辩意见并未提供相应的证据予以证实，故对其抗辩意见，本院不予采信。原、被告双方签订的租赁合同中对违约金进行了明确的约定，故原告主张被告支付欠付租金的20%即215267.22元的违约金合理，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告哈密九天河房地产开发有限责任公司与被告马建国之间的《租赁合同》。二、被告马建国于本判决生效之日起十五日内向原告哈密九天河房地产开发开发有限责任公司支付租金1098336.1元。三、被告马建国于本判决生效之日起十五日内向原告哈密九天河房地产开发开发有限责任公司支付违约金215267.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14487元，邮寄送达费60元，由被告马建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈密市中级人民法院。审 判 长 张立敏人民陪审员 张永选人民陪审员 王 萍二〇一九年十月三十一日法官 助理 丁飞飞书 记 员 陈梦迪