安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初16532号 原告：合肥荣林物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区包河大道168号滨江花月小区风和苑1幢商业101，统一社会信用代码：913401007901043215。 法定代表人：李华双，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许业梅，安徽美林律师事务所律师。 被告：王标，男，1981年5月5日出生，汉族，住安徽省合肥市。 原告合肥荣林物业管理有限公司（以下简称荣林物业）与被告王标物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣林物业委托诉讼代理人刁忠阳、许业梅及被告王标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣林物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告物业费6480元，逾期违约金2276元（2014年3月1日至2018年12月31日，按日的万分之五计算，后期按万分之五计至付清之日），合计8756元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了安徽美生置业有限公司（以下简称美生置业）开发的滨江花月小区住宅一套，房号为香樟苑7栋1003室。2008年12月26日美生置业与合肥荣林物业管理有限公司签订美生滨江花月小区前期物业服务合同，合同约定美生置业委托原告对该小区进行前期的物业管理，2010年8月20日美生置业向被告交房。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2014年3月1日便无故拖欠物业管理费。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费用，但其均不予理睬，为了维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告王标辩称：1、我家主卧墙面渗水，去物业反映，物业给的答复是修不了，修了可能还是漏水，物业最后给的意见就是看损失多少钱给你减免物业费，之后从2011年开始到2015年左右，我们一直在谈减免多少物业费的事情，在此期间我还交了2013年和2014年的物业费，因为问题没有解决，所以我物业费也没有交齐；2、家里水电出现问题，物业没有派人上门维修；3、物业服务态度差，物业门禁卡经常更换，我每次去更换门禁卡，物业人员都提醒我交物业费，物业人员也会以此为由拖个几天才给我更换；3、2014年我买了新车，要物业开居住证明，但是物业也是以我不交物业费为由不给我开，我只能自己在外面花钱办理了此事；4、交纳物业费与是否能租赁地下车库相挂钩，物业就以我不交物业费为由不给我租地下车库；5、物业管理不到位，物业费收支情况不透明，广告收入如何使用也不清楚，小区多次出现电瓶车或家中被盗现象。综上，我家的墙面存在渗水的情况，物业一直以减免物业费为由拖延处理，导致质保期过了，无法向开发商主张维修，物业曾经给我的承诺也因为更换工作人员，没有得到履行。 本院经审理认定事实如下：2008年12月26日，荣林物业受美生置业委托对滨江花月小区提供前期物业服务管理，该合同对原告提供的物业管理服务内容、物业管理服务质量和费用、违约责任等均作出详细约定，其中，高层住宅为每月每平方米1.2元，物业服务费按半年交纳，每半年前5日（1月1日、7月1日）履行交纳义务，关于违约责任，双方约定：乙方违反约定，未达到合同约定的服务内容和质量标准的，应按约定的标准向甲方、业主进行及时整改，达到甲方满意为止。甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠数额每日2‰的标准向乙方支付滞纳金。乙方违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方如不能及时返还的按应返还数额每日2‰的标准向甲方交付滞纳金。合同期限自2008年12月1日起至成立业主委员会选聘新的物业服务企业进驻前。 王标系滨江花月香樟苑7栋1003室业主，该房屋建筑面积93.11平方米，房屋类型为高层住宅。2010年3月物价局许可滨江花月小区高层住宅物业服务费的收取标准为每月每平方米1.1元，2013年1月10日后实行一费制，高层住宅物业服务费的收取标准调整为每月每平方米1.2元。 庭审中，荣林物业自愿将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告物业费6509元，逾期违约金2276元（2014年3月1日至2018年12月31日，按日的万分之五计算，后期按万分之五计至付清之日），合计8785元。并自认其物业管理服务存在瑕疵，小区内存在监控等公共设施损毁未整修维护等问题。 以上事实，除双方当事人陈述外，还有原告提供的前期物业服务合同、（2018）皖0111民初11895号民事判决书、服务价格登记证、入伙须知及本院依法调取的房屋所有权登记、转让审核表等证据在卷佐证，本院对其证明力应予确认。 本院认为：荣林物业与涉案小区开发商美生置业签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。荣林物业在物业服务合同期间，已依约为王标等业主提供了物业服务，故其有权向王标等业主收取相应的物业服务等费用。本案中，原告自认其物业管理服务存在一定瑕疵，故对案涉物业服务费酌情按95%收取较为合理，且王标未按期交纳物业服务费事出有因，不属于无故拖欠，本院对荣林物业主张的逾期交费违约金的诉请不予支持。另王标关于荣林物业并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务造成其经济损失的答辩意见。其可通过与荣林物业积极沟通、协商，或另以诉讼等法定方式主张其权利，而其全面拒交物业服务费用，不仅缺乏合同依据，也造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环，故对于王标该辩称意见，本院不予采信。 综上，王标应付2014年3月1日至2018年12月31日期间的物业费计6156元[（93.11平方米×1.2元/平方米/月×58个月）×95%]。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十二条第一款、第九十三条第五项规定，判决如下： 一、被告王标应于本判决生效之日起十日内向原告合肥荣林物业管理有限公司支付物业费6156元； 二、驳回原告合肥荣林物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告合肥荣林物业管理有限公司负担5元，被告王标负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵宇飞 二〇一九年十月十一日 书记员  沈 蓉 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明: (五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。