北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初10626号原告：马方亭，男，1954年10月4日出生，汉族，个体商户，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马立勇（原告马方亭之子），现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董娟，北京市中闻律师事务所律师。被告：高万和，男，1959年7月19日出生，汉族，黑桥村村委会职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周杨，北京凯基律师事务所律师。原告马方亭（以下简称原告）与被告高万和（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人马立勇、董娟，被告委托诉讼代理人周杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告其他补偿款（含搬家奖等）176569元；2、判令被告支付原告补偿款1880565.3元（包含两部分之和：原告建造的854.85平方米×1220元=1042917元；总补偿款4011647元-其他补偿款176569元-原告自建1042917元=2792161元的30%，即837648.3元）；3、请求确认原、被告于2013年4月22日签订的《租房合同》于2016年12月7日解除；4、判令被告返还原告2016年12月7日至2017年6月30日的租金130333.33元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月22日签订《租房合同》，租赁期限为2013年7月1日至2021年6月30日，第一年租金为20万元，以后每年递增1万元。同时双方约定“新改建部分680平米如3年内大队或国家收回，被告按国家分配的40%向原告进行赔偿”。原告承租房屋后，投入320万元，将南侧库房（单层为680平米，总高5.2米）内部隔为两层，将北侧两层大通房（单层约为350平米）进行改造。南北两侧房屋均按公寓标准、改造成为110个小房间，进行了装修。同时，在西侧二层加建2间房屋（约40平米），在东侧加建4间平房（约80平米）。2016年6月，因北京市规划委员会朝阳分局发文拟对黑桥村整村拆迁安置，黑桥村制定了崔各庄乡黑桥村非住宅腾退回收方案，并于2016年12月12日向原告下发《关于在黑桥村启动回收集体外围用地的通知》。2016年12月开始，原告已无法继续使用涉诉房屋经营公寓，被告应当返还2016年12月7至2017年6月30日的租金。目前，被告已收到相应的补偿款，但尚未按照合同约定对原告进行赔偿。原告认为，其他补偿（含搬家奖等）应当属于原告，搬家费是针对实际经营者的特定补偿。原告承租房屋后进行了改造和装修，基于原告较高标准的改造和装修，被告才能在腾退中获得较高标准的补偿款。被告辩称，不同意原告的部分诉讼请求。第一，关于补偿问题双方有明确约定，对新建的680平米，被告同意按照村里给的补偿的20%的标准支付给原告，补偿款单价由村委会补偿合同来确定。对于原告所说的加建和新建，村里没有给任何补偿。第二，对于租金被告不同意退还，村委会通知不代表双方合同立即解除，不代表合同不能继续履行，贴通知的当天不能作为合同解除的日期，原告一直在使用涉案房屋出租，直到2018年春节都有收益，被告对2017年6月30日之后的租金保留追索的权利。第三，不同意合同于2016年12月7日解除，合同的解除时间应当以被告与村委会签订腾退协议的时间为准，签订协议之后原告还在出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2013年4月22日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租房合同》，约定：“一、甲方将位于黑桥村东侧总面积1700平方米（包含新改建部分680平米）的房屋出租给乙方使用。其中新改建部分680平米如3年内大队或国家收回，则按国家分配的40%进行赔偿，4-5年以内收回则按国家分配的20%赔偿。租赁期限自2013年7月1日至2021年6月30日。二、本房屋年租金为人民币200000元，合同签订时一次性付清。每年需提前两月交下一年房租。租金按每年1万元递增，五年后每年2万元递增。七、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。甲方的物品及所有设施及物品乙方必须保管好，损坏丢失按价赔偿。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、及甲方原剩余物品交还甲方。八、在承租期间，若乙方自愿改造或建造其他房屋或投资的其他任何不可移动的物品等，在五年后一切财物都归甲方所有。”合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告租金付至2017年6月30日。2016年12月12日，黑桥村党总支、黑桥村村民委员会、黑桥村股份经济合作社向各土地承包人发送《关于在黑桥村启动回收集体外围用地的通知》（以下简称《通知》），告知黑桥村自2016年12月7日起正式启动回收集体外围用地的相关工作，要求各土地承包人配合评估单位进行现场实测，按照“非住宅腾退回收标准及奖励办法”中相关规定进行商谈后，及时签署解除协议，对于回收中逾期未签署解除承租协议的，将启动帮拆工作。关于涉案房屋的使用情况，原告称2017年1月租户们搬走，之后原告再未出租，但是由于没有拿到补偿，所以原告未将物品搬走，也未将涉案房屋交还给被告或黑桥村，而是派值班人员看守。被告称2018年春节前原告还在出租，直到北京市清理整顿时租户们才陆续搬走，之后是否出租不清楚，其他情况属实。诉讼中，本院前往北京市朝阳区崔各庄乡人民政府黑桥村民委员会（以下简称黑桥村委会）调取了涉案地块《解除租赁（承包）合同（协议）及腾退场地协议》（以下简称《解除及腾退协议》），该协议系2018年3月7日北京市朝阳区崔各庄乡黑桥村经济合作社（甲方）与高某某（乙方）签订，主要内容为：“一、自本协议签字之日起，甲乙双方所签订的关于承包、租赁黑桥村东《土地租赁合同》予以解除。二、地上物情况：建筑面积2984.07平方米、棚户面积547.31平方米、‘3.28’后新增建筑面积_平方米（不给予任何补偿）、棚房面积_平方米（经领导小组确认）、附属物水电、围墙。其中集体所有房屋及附属物零。三、在乙方按本协议约定期限、条件与甲方完成移交后7日内，甲方一次性向乙方支付解除合同的综合补偿费（人民币）共计4011647元，上述补偿费包含乙方应得的全部财产和经济损失补偿。四、完成移交条件：2、在本协议签字之日起7日内，乙方应解除原合同（协议）范围内各种转租、转包、合作等形式的合同（协议），并承担相应费用。甲方不承担上述解除转租、转包、合作等形式的合同（协议）的任何责任及费用。”2019年5月6日，黑桥村委会出具《情况说明》，内容为：“2016年我村进行企业回收，经村委会与承租人协商对地上物补偿达成一致，承租人：高某某，承租村委会3.2亩土地，总面积3531.38㎡，房屋建筑面积：2984.07㎡，单价1220元/㎡，棚房：547.31㎡，单价350元/㎡，其他补偿（含搬家奖等）176569元。共计4011647元。”2019年6月27日，黑桥村委会出具《补偿明细》，内容为：“总建筑面积3531.38平方米×50元（搬家奖）=176569元；棚户面积：547.31平方米×350元=191558.5元；房屋建筑单价：（总价4011647元-搬家奖176569元-棚户补偿191558.5元）÷2984.07平方米=1220元。”本院前往北京市朝阳区崔各庄乡人民政府（以下简称崔各庄乡政府）调取单位基本情况调查表（以下简称调查表）、测绘成果图、测绘成果表，显示经北京XX新图测绘有限公司对涉案房屋进行测绘，建筑面积3531.38㎡、正式房屋面积2984.07㎡、临建房面积547.31㎡。测绘成果表上房屋（幢号）情况如下：1、269.42㎡；2、54.95㎡；3、68.15㎡；4、6.48㎡；5、16.77㎡（备注：3.28后建）；6、344.4㎡（1层）、344.4㎡（2层）；7、44.18㎡（备注：3.28后建）；8、750.4㎡（1层）、750.4㎡（2层）；9、37.01㎡（备注：3.28后棚改房）；10、34.75㎡；11、45㎡（1层）、43.5㎡（2层）；12、15.18㎡；13、28.7㎡（1层）、32.57㎡（2层，备注：3.28后建）；14、110.21㎡；15、83.3㎡；16、34.83㎡。后为棚房：P1、32.63㎡（备注3.28后建）；P2、78.7㎡（备注：3.28后建）；P3、17.24（备注3.28后建）；P4、473；P5、3.24㎡（3.28后建）；P6、37.3㎡；P7、30.57㎡（备注：3.28后建）。以上总占地面积2303.61㎡、房屋建筑面积3114.1㎡、棚面积672.68㎡。原告对法院调取的上述证据的真实性、合法性、关联性认可，但称其怀疑还存在其他针对装修和可移动物品的评估及补偿协议，补偿金额不止4011647元，对此原告提交电话录音三段佐证。原告称其承租涉案房屋后进行了装修和加建，原告称测绘成果图上的序号5（16.77㎡）、7（44.18㎡）、8（750.4㎡，2层）、11（43.5㎡，2层），以上共计854.85㎡系其加建。关于房屋的装修、加建情况，原告提交2013年5月1日原告与张某某签订的《加建改造装修合同》一份，合同主要内容如下：“三、开工日期：2013年5月1日；竣工日期2013年8月1日。五、工程概况：工程面积约680平米，大库加建2层，库高5.2米，宽14米，长50米。北边二层楼改造：库房内加建改造每间23800元，包括一层小红砖，二层轻体砖，房顶楼板，大包实木门，地板砖、卫生间洁具、门隔墙、墙面砖、电表、插座、吸顶灯、上下水改造、排风管道、墙面刷白。北边小楼改造每间14600元，包括防盗门、轻体砖、地板砖、卫生间洁具、门、隔墙、墙面砖、电表、插座、吸顶灯、上下水改造、排风管道、墙面刮白。库房共70间，共计金额1666000元。北边小楼共计41间，共计金额598600元。六、外墙粉刷约500平米，共计20000元。院外锅炉房、值班室加建共计70000元。”被告对《加建改造装修合同》的真实性、关联性、证明目的不认可。原告提交《崔各庄乡黑桥村非住宅腾退回收工作实施方案》，附件二《黑桥村非住宅腾退回收标准及奖励办法》中包含以下内容：“3、2016年10月15日已完成清退的企业，且到村委会登记，未出现反弹现象的企业，给予每平方米50元的奖励；4、回收正式进入谈判阶段之日起，20天内作为奖励期，在奖励期内签约并在规定时间内清退完毕并交房的企业；给予每平米50元的奖励；5、10月15日已完成清退并到村委会备案，情况属实，在奖励期内签约的，租金截止到10月15日停收租金；6、所有企业自签订解除合同及补偿协议之日起，停收租金。”原告用以证明被告与出租人的租赁合同在2016年10月15日已经解除。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。关于原告要求确认《租房合同》于2016年12月7日解除的诉讼请求，虽然黑桥村委会等单位在2016年12月12日向土地承包人发送了《通知》，但从《通知》的内容来看，系告知回收集体外围用地工作于2016年12月7日启动，要求土地承包人及时签署解除协议，该《通知》不会直接产生原、被告《租房合同》解除的效果。根据本案查明的事实，2018年3月7日黑桥村经济合作社与高某某就涉案地块签订《解除及腾退协议》，该协议的签订导致本案《租房合同》无法继续履行，因此，应当以《解除及腾退协议》签订时间作为《租房合同》解除时间。关于原告主张的返还租金，庭审中原告自认未将涉案房屋交还被告，原告没有提交证据证明2017年6月30日之前其使用租赁物受到影响，本院对原告要求被告退还2016年12月7日至2017年6月30日租金的诉讼请求不予支持。关于原告主张的补偿款，《租房合同》第一条对租赁期内大队或国家收回房屋时补偿款的分配有明确约定，对于原告新改建部分680平米的补偿约定为“如3年内大队或国家收回，则按国家分配的40%进行赔偿，4-5年以内收回则按国家分配的20%赔偿”，《租房合同》于2013年4月22日签订，《解除及腾退协议》于2018年3月7日签订，被告对原告新改建的680平方米的补偿应当按照4-5年的标准进行，即按照680平米、每平米1220元的标准核算20%，被告应当给付原告新加建房屋补偿款共计165920元。关于原告主张的其他补偿款（含搬家奖）176569元及房屋补偿款1880565.3元，没有事实和法律依据，理由如下：第一，搬家奖从其性质上看并非如原告所述是针对实际经营者搬家费用的补偿，而是鼓励被腾退人清退、尽早签订补偿协议的一种奖励，该笔奖励针对的是被腾退人，而非被腾退人的承租人。原告在本案诉讼中尚未将涉案房屋交还被告或黑桥村委会但被告获得的补偿款中有该笔奖励，可以说明搬家奖不是专门针对原告的补偿款。第二，《租房合同》已经明确约定了原告新改建房屋面积是680平方米、补偿比例，原告对租赁期前五年内发生的回收房屋能获得的补偿数额、五年后房屋及其他不可移动物品均归被告有合理的预期，现房屋在五年内被收回，原告在诉讼请求中主张搬家奖、按照每平米1220元标准计算原告自建面积854.85㎡的补偿款1042917元、补偿款总额4011647元扣除搬家奖扣除自建补偿款1042917元剩余补偿款2792161元的30%即837648.3元，以上三笔补偿没有合同依据。第三，关于原告所称的自建854.85㎡，测绘效果图中的序号5、7的房屋系“3.28”后加建，《解除及腾退协议》明确载明“3.28”后新增建筑面积不给予任何补偿，即便序号5、7的房屋系原告加建，也不在被认定的有效建筑面积2984.07㎡的范围内，没有对应的补偿款。序号8为二层房屋，原告实际是在一层的基础上隔断出二层，对应的是《租房合同》中“新改建680平米”，该二层房屋的补偿方式在《租房合同》中有明确约定，应当按照双方约定履行。序号11系西侧二层房屋，原告没有证据证明系其加建，即便原告提交的《加建改造装修合同》是真实的，该合同中也没有涉及到西侧二层房屋建造的内容，且序号11的房屋不在《租房合同》约定的补偿范围内。综上，除《租房合同》约定的“新改建部分680平方米”对应的补偿款165920元，原告主张的其他补偿款没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，对原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告高万和于本判决生效之日起七日内给付原告马方亭补偿款十六万五千九百二十元；二、驳回原告马方亭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24002元，由原告马方亭负担20383元（原告马方亭已交纳12001元，剩余8382元于本判决生效后七日内交纳）；由被告高万和负担3619元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  张志强人民陪审员  徐红起二〇一九年十月二十九日书 记 员  刘茵茵书 记 员  张 颖书 记 员  栾晨焕