山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初2529号 原告：绿地地产济南滨河置业有限公司，住所地济南市天桥区济泺路57号。 法定代表人：金成发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。 被告：张国红，男，1966年10月13日出生，汉族，职业不详，住福建省泉州市鲤城区西街433号。 原告绿地地产济南滨河置业有限公司（以下简称绿地公司）与被告张国红商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人肖理哲到庭参加了诉讼。被告张国红经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除绿地公司与张国红签订的编号为销售（字）XXXXXXXXXXXX号的《商品房买卖合同》及附件；2、判令张国红协助撤销涉案房屋的相关网签备案手续；3、判令张国红恢复原状返还房屋；4、判令张国红向绿地公司支付由绿地公司代为支付的还款本金、利息计31953.85元（暂计算至起诉之日，之后以银行回单为准）；5、判令张国红偿付绿地公司违约金94631.1元；6、判令张国红偿付绿地公司律师费22876元；7、本案诉讼费由张国红负担。事实与理由：2014年8月10日，双方当事人签订《商品房买卖合同》及附件，约定绿地公司将其开发的位于济南市天桥区绿地滨河国际城D-X地块XX号楼X单元XXXX室房屋出卖给张国红，房屋总价款为946311元，其中首付款291311元，贷款655000元。合同签订后，张国红向绿地公司交纳了首付款，并于2014年9月12日签订《中信银行个人购房借款合同》贷款655000元。其后，因张国红未能按约履行还款义务，导致由绿地公司代其偿还了截止至2018年12月31日的逾期贷款计31634.95元，但张国红却一直未向绿地公司偿付前述款项。为此，绿地公司提起本案诉讼。 张国红未提出答辩意见，未提交证据。 依据当事人提交的证据及其庭审陈述，本院认定如下事实： 1、2014年8月10日，绿地公司作为出卖人，与作为买受人的张国红签订编号为销售（字）XXXXXXXXXXXX号《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的绿地滨河国际城D-X地块XX号楼X单元XXXX号房屋，建筑面积为125.36平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7548.747元，总价款为946311元；付款方式为买受人应于本合同签订当日向出卖人支付不低于总房款30%首付款比例的房款作为首期房款，计291311元，其余房款计655000元由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款，并于本合同签订之日起15日内支付给出卖人；出卖人应当于2016年12月31日前将符合本合同约定以及取得分期综合验收备案证明的商品房交付买受人；该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保，则：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及出卖人因此遭受的全部损失）万分之五的补偿金；买受人未按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项；如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已取得的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还出卖人，与出卖人至政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续；如买受人已居住的，须在前述期限内，腾空房屋、结清水、电、燃气、物业费等所有费用等；第十条约定，买受人在签署本合同之前所付认购定金，在本合同签署后即转为买受人在本合同项下的合同款；如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额10%的违约赔偿金，出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担，出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内配合出卖人办理相关撤销手续。 就上述《商品房买卖合同》的签订情况，绿地公司提交了编号为销售（字）XXXXXXXXXXXX号《商品房买卖合同》及其附件予以证明。 就上述《商品房买卖合同》的履行情况，绿地公司主张，张国红于合同签订当日向其支付了房屋首付款291311元，于2014年9月12日由中信银行股份有限公司济南分行（以下简称中信银行济南分行）向其支付了张国红的按揭贷款655000元，其亦于2016年12月20日至30日之间将合同约定的房屋交付给张国红。但是，对于其所主张的房屋交付事实其未提交证据予以佐证。 2、2014年9月12日，中信银行济南分行作为贷款人，与作为借款人的张国红，作为保证人的绿地公司签订编号为XXXX鲁银房贷字第XXXXXX号《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》，主要约定：借款人向贷款人贷款655000元，贷款用途为购买绿地滨河国际城D-X地块XX号楼X单元XXXX号房屋，贷款期限180个月，自2014年9月12日起至2029年9月12日止；借款合同履行期间，本合同贷款以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮5%确定执行；收款账户为XXXXXXXXXXXXXXX，户名为绿地公司；还款方式为等额本息还款，还款日为每月2日，还款总期数为180期；绿地公司为本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担阶段性连带责任保证，在自本合同生效之日起至借款人取得所购房屋所有权证、与中信银行济南分行办妥抵押登记和其他相关手续并将房屋他项权证及其他有关资料原件交中信银行济南分行持有之日止的期间内承担连带担保责任。在保证期间内，中信银行济南分行有权要求绿地公司承担保证责任并有权自绿地公司在中信银行任何营业机构开立的账户中直接划扣借款人未按约偿还的金额。 就上述《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》的款项发放情况，绿地公司主张，在合同签订当日，中信银行济南分行依约将张国红申请的贷款发放至约定账户。 就上述《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》的签订及贷款发放情况，绿地公司提交了编号为2014鲁银房贷字第241058号《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》以及个人借款凭证各1份予以证明。 对于张国红的还款情况及由其代张国红的还款情况，绿地公司主张，张国红自2018年9月2日起就不再按约偿还贷款本息，截止至2019年6月28日，绿地公司已代张国红偿还贷款计47929.03元，即为涉案贷款已承担了3次保证责任。 对于其所主张的代张国红的还款事实，绿地公司提交了由中信银行济南天桥支行出具的业务凭证/客户回单3份予以佐证。 3、为本案诉讼，绿地公司向北京德恒（济南）律师事务所支付了律师代理费22876元。 4、诉讼中，绿地公司：将其诉讼请求第2项明确为：要求张国红协助绿地公司撤销购买涉案房屋的相关网签备案手续；将其诉讼请求第3项明确为：要求张国红于本判决生效之日起30日内腾空涉案房屋并交付给绿地公司（至于恢复原状的请求另行主张权利）；将诉讼请求第4项明确为：要求张国红偿还由绿地公司代为偿还的银行贷款47929.03元（2019年6月28日之后应代偿的款项待实际发生后另行主张权利）；将其诉讼请求第5项明确为：要求张国红支付违约金94631.1元（房屋总价款×10%）。 本院认为，张国红经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了举证、质证及抗辩的相应诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行负担。 对于涉案《商品房买卖合同》、《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》的签订及履行，绿地公司提交的证据所载内容明确，能充分体现出双方当事人签订涉案《商品房买卖合同》、张国红就该合同申请房屋贷款及贷款的还款情况，且张国红在明知存有本案诉讼的情况下亦未以任何形式对此提出任何相反抗辩，故对前述事实本院予以认定。 涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。绿地公司、张国红共同与中信银行济南分行签订的《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》亦系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人亦均应恪守履行。因张国红未按涉案《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》之约定偿还银行贷款本息，导致绿地公司计3次代其偿还银行贷款本息，其该行为已构成了双方当事人于涉案《商品房买卖合同》中约定的根本违约的情形，涉案《商品房买卖合同》的解除条件已成就，故绿地公司要求解除涉案《商品房买卖合同》及其附件合法有据，对其该请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，应根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，绿地公司虽有权要求张国红返还涉案房屋，但是，因绿地公司于诉讼中未能举证证实其已将涉案房屋交付给张国红，故其要求张国红腾空并返还涉案房屋依据不足，对其该请求本院不予支持。对于绿地公司应当将其自张国红处所得购房款予以返还的问题，因张国红经本院合法传唤后未参加本案诉讼，未提出返还请求，且绿地公司于诉讼中亦未要求将双方当事人所需相互返还的款项予以抵扣，故本院不予一并处理，张国红可就此另行主张权利。对于绿地公司要求张国红协助撤销涉案房屋的相关网签备案手续的问题，因涉案《商品房买卖合同》已解除，且双方当事人于该合同亦对此进行了相应约定，张国红按约负有协助绿地公司撤销涉案房屋的相关网签备案手续，故对绿地公司要求张国红协助撤销涉案房屋的相关网签备案手续的请求本院予以支持。 对于绿地公司以保证人身份代张国红偿还的银行贷款本息47929.03元，依约依法均有权要求张国红予以偿还，故绿地公司要求张国红偿还其代张国红偿还的银行贷款本息47929.03元合法有据，对其该请求本院予以支持。 对于绿地公司主张的违约金，符合双方当事人于涉案《商品房买卖合同》中就此所作约定，系当事人签订合同时应当预见到违约风险及成本，且因至今为止张国红尚未向绿地公司偿还由绿地公司所代偿的银行贷款本息，因此确给绿地公司造成了相应利息损失，该损失尚处于持续扩大产生中，故对绿地公司的该主张本院予以支持。按照双方当事人于涉案《商品房买卖合同》附件五《商品房买卖合同补充协议》约定的违约金计算方式，应为总房款946311元×10%，按此计算违约金应为94631.1元。据此，张国红应向绿地公司偿付违约金94631.1元。 对于绿地公司主张的律师代理费22876元，绿地公司虽已向北京德恒（济南）律师事务所支付了该费用且其所委托的律师亦参与了本案诉讼，但因涉案《商品房买卖合同》中关于律师费的约定系针对因“签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、律师费”，而本案所产生的律师费并非系因签署“本合同及本补充协议”所产生，且涉案《商品房买卖合同》所约定的违约金数额已足以弥补因涉案《商品房买卖合同》所给绿地公司造成的相应损失，故对其该请求本院不予支持。 综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告绿地地产济南滨河置业有限公司与被告张国红于2014年8月10日签订的编号为销售（字）XXXXXXXXXXXX号《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告张国红于本判决生效之日起30日协助原告绿地地产济南滨河置业有限公司撤销编号为销售（字）XXXXXXXXXXXX号《商品房买卖合同》项下房屋的相关网签备案手续； 三、被告张国红于本判决生效之日起10日内偿还原告绿地地产济南滨河置业有限公司银行贷款本息47929.03元； 四、被告张国红于本判决生效之日起10日内偿付原告绿地地产济南滨河置业有限公司违约金94631.1元； 五、驳回原告绿地地产济南滨河置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费3390元，由原告绿地地产济南滨河置业有限公司负担372元，由被告张国红负担3018元。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 郭 怡 审判员 张清国 审判员 曹新建 二〇一九年十月二十二日 书记员 苏 婷