上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初20298号原告(反诉被告)：龙淞(上海)文化传媒有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：马嘶。委托诉讼代理人：邢雷玲。委托诉讼代理人：周紫薇，上海尊源恒律师事务所律师。被告(反诉原告)：李清，女，1982年4月5日出生，汉族，户籍地重庆市。被告(反诉原告)：刘忠，男，1968年6月17日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。两被告共同委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。原告龙淞(上海)文化传媒有限公司(以下简称龙淞公司)与被告李清、刘忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告李清、刘忠于2019年5月23日向本院提出了反诉请求，本院依法受理后予以合并审理，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告龙淞公司的委托诉讼代理人周紫薇、邢雷玲、被告李清、刘忠及共同委托诉讼代理人汪鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)龙淞公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》，以被告收到起诉状副本之日为解除日期。2、判令被告支付2018年9月17日-2018年11月25日房租68,698元；依据：租赁合同3-1条约定提前解除合同，需支付免租期租金。3、判令被告支付2019年2月26日至法院判决解除之日止的租金，租金按照29,442元/月计算。4、判令被告支付违约金88,326元；依据：合同9-2条。5、判令被告支付滞纳金至实际支付之日止，计算方式：2019年2月5日起，按每日0.5元为标准。依据：合同4-4条，日租金为981.4元。6、判令被告支付占有使用费，计算方式为：日租金的三倍即2,944.2元/日，自法院判决解决的次日起计算至实际返还系争房屋之日止；依据：合同10-7条。7、判令被告支付免租期2018年9月17日至2018年11月25日的物业费3,828.07元，并要求按1,640.6元/月的标准，自2019年2月26日计算至实际返还系争房屋之日止；依据：合同4-2条。8、判令被告向原告返还系争房屋。9、判令被告承担本案的诉讼费等一切相关费用。事实和理由：2018年9月17日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告所有的位于上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期为8年，即从2018年11月26日起至2026年11月25日止。《房屋租赁合同》约定：租金三个月一期支付，物业费三个月一期支付，每期租金被告需提前20天支付。原告对该房屋租金和物业费进行了多次催要，被告态度蛮横，拒不支付。原告认为被告的行为损害了原告的权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告李清、刘忠共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确实与原告签订了《房屋租赁合同》，但在签订合同时约定，原告应于2018年11月完成公共空间的装修及电力供应，但实际由于原告股东内部纠纷，2019年2月原告才开始对公共部位进行装修，导致直至2019年4月底，原告才完成系争房屋公共部位装修，在此期间被告无法正常使用系争房屋。故原告为违约方，应当向被告承担违约责任。因此，租赁合同应当继续履行。另外，关于押金、违约金和物业管理费，被告承认在支付押金88,326元、3个月租金及3个月物业管理费后均未再支付其余款项。但系原告招商部负责人倪军军要求，倪军军告知被告由于原告股东内部对于系争房屋楼盘经营发生矛盾，要求被告暂时不要支付租金。在2019年2月，倪军军与被告及其他租户协商原告的违约给被告造成的损失问题，但对于免租期的谈判，协商未果。被告入驻系争房屋后，原告未按约定成立相关的物业管理部门，日常物业管理均由原小区物业代为管理，因此被告应当支付合理的物业管理费，即按照原告与产权人之间的标准：7.1元/平方米/月(2018年9月17日至2019年4年30日)。2019年5月1日起，原告才成立相关的物业、保洁等服务部门，所以被告愿意从2019年5月1日起按照合同约定的物业费标准向原告支付物业费。被告(反诉原告)李清、刘忠向本院提出诉讼请求：1、判令原告向被告支付违约赔偿金147,210元(相当于五个月租金的房租)。2、判令原告承担诉讼费用。事实和理由：原告在就上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX-XXX层商办楼以苏河融景的项目名称对外招租，招租广告单片中明确将门厅、过道、楼梯、电梯等公用部位进行了统一的空间设计。被告从事成人舞蹈经营，要寻找创意艺术类工作场所进行经营。2019年9月，经过中介介绍，看中了系争房屋。原告当时向被告提供了园区装修完成后的美学空间设计方案和效果图，并告知公用部位的统一装修工作将于2018年11月中旬完成。被告即与原告签订了《房屋租赁合同》，签合同当日支付了2018年11月25日至2019年2月25日租金88,326元，以及三个月押金88,326元。合同签订后，被告对系争房屋进行装修，并在2018年11月底完工，但发现原告并未按照承诺完成装修，所有的大厅、走廊、楼梯、过道被施工弄得坑洼不平，施工材料到处堆积导致无法行走，施工工程也断断续续，苏河融景项目楼无公共区照明、无安防设备、无清洁服务，使得被告及其他租户始终无法开业。后得知系原告公司内部纠纷导致无人管理该楼的装修改造工作，也无法提供任何的物业管理服务。这种情况一直持续到2019年2月，原告的工作人员才在微信群向租户道歉，并承诺会加快完成装修，装修直到2019年4月底才完工，被告直至2019年5月1日才得以开业，原告也是在2019年5月7日才举办了苏河融景园区开业仪式。被告认为己方按照合同履行了自己的义务，而原告未按合同及时履行对苏河融景项目公共部位的装修改造义务，属于合同严重违约行为，使得被告及其他租户无法达到租赁房屋的根本目的，原告应承担相应违约责任，故被告向法院提出反诉，请求判如所请。原告(反诉被告)龙淞公司辩称，不同意被告的反诉请求。被告请求无事实和法律依据，原告按约定将系争房屋交付给被告，被告诉状所述“原告和产权人公共部位装修纠纷”不影响被告正常使用房屋，且合同约定系争房屋的用途为办公。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙淞公司向案外人上海瑞隆房地产有限公司(以下简称瑞隆公司)承租系争房屋，并经瑞隆公司同意转租。2018年9月17日，原告(出租方、甲方)与两被告(承租方、乙方)签订的《房屋租赁合同》载明：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积164.06平方米，用途为办公。租赁期限为期8年，自2018年11月26日至2026年11月25日止，自2018年9月17日至2018年11月25日为免租装修期为70天，但仍应承担水费、电费、电话网络费、物业管理费及其他与使用该房屋有关的费用。如乙方提前终止本合同或因违约致甲方提出终止合同的，乙方应向甲方支付此装修期之租金，租金标准按第1年日租金计算。租金以先付后用原则，于每次到期前20日支付下期租金，支付方式为3个月一期，每日每平方米建筑面积起始租金为5.9元/平方米/天，前两年不变，其后每二年递增6%，2018年11月26日至2020年11月25日月租金为29,442元。物业管理费为10元/平方米/月，三个月物业管理费共计4,921.80元。首期租金(2018年11月26日至2019年2月25日)为88,326元。乙方于每次到期的前贰拾日向甲方支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.05%向甲方支付滞纳金。甲、乙双方于签订本租赁合同时，乙方向甲方支付定金(3个月租金)88,326元，此定金于本合同签订后，即转为履约保证金。租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，甲方保证系争房屋及其附属设施于交房时处于正常的可使用和安全的状态。若乙方逾期不支付租金累计超过20个工作日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的3倍支付违约金；给原告造成损失，支付的违约金不足抵付其损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同尾部出租方处由倪军军作为甲方签约代表人签字。租赁合同签订后，被告向原告支付了房屋租赁保证金88,326元及三个月的租金、物业管理费(至2019年2月25日)。2018年12月25日，上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的租客张贴《长安路物业工区装修告知书》称：“……介于租客签约和入驻时以美学空间概念租下长安路物业，现工区设计违背美学空间…严重影响了用户体验和利益；租户特此要求二房东一定要以美学空间概念装修工区，而且在一定时间完成……在甲方内部问题没有解决之前，(判决书还没下来，没有达成共同协议之前)工区装修没有按照约定的长安外美学空间设计稿完成之前，租户不会交一分租金，请尽快完成工区施工……”。根据被告提供的微信聊天记录及视频显示，2018年12月至2019年3月期间，建筑材料一直堆放在系争房屋所在区域的大厅、走廊等公共部位。2019年4月3日，原告向被告出具了《房屋租金催收函》，要求被告支付第二期租金。另查明，2018年9月14日，原告与案外人叶某某签订《租赁合同补充条款》中约定了“公共区域约11月中旬完工。”又查明，2018年8月31日，原告与杭州红孵文化有限公司(以下简称红孵公司)签订联营合同，约定双方就苏河融景商办楼项目(其中包含系争房屋所在楼)进行联营合作，成立项目公司。公司经营范围包括房屋租赁、物业管理。红孵公司的法定代表人倪军军签订了此合同。红孵公司对外以楼宇美学空间设计对外招租。2018年9月14日，龙淞公司出具独家委托授权书，委托红孵公司进行上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理，由红孵公司法定代表人倪军军代收付相关费用。2018年12月24日，龙淞公司发表《郑重声明》称：“……1，静安区长安路苏河融景商办楼项目由龙淞公司进行统一招商和运营管理。2，倪军军并非我公司股东，其对广大商户发布的任何信息、做出的任何承诺均为其个人行为，与本公司无关。3，我公司从未授权委托红孵公司或者任何第三方对项目进行招商与运营管理。截至今日，任何以我公司名义出具的《独家委托授权书》均为虚假。……”在上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目招商过程中，倪军军向租客提供了公共区域装修的设计图，且在龙淞公司与案外人叶某某的房屋租赁合同补充条款中约定，公共区域约11月中旬完工，龙淞公司在合同落款处盖章，倪军军亦签名。后，龙淞公司与红孵公司、倪军军就上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理发生纠纷，龙淞公司向上海市黄浦区人民法院起诉倪军军，后双方和解撤诉。红孵公司向上海市普陀区人民法院起诉龙淞公司，后该案按红孵公司撤诉处理。审理中，原告提供系争房屋电费账单，显示2018年12月电费327.6元,2019年1月电费788.11元，2019年2月电费1,050.2元，2019年3月电费477.7元，2019年4月电费472.9元。被告则表示，被告经营舞蹈，所需设备照明灯、空调等均耗电严重，被告方一直有人在系争房屋内值班，现在电费金额平均到每天证明被告没有经营。2月电费是由于天气寒冷，原告与被告和其他租户在系争房屋协商，因此耗电严重。原告另表示，原告承租系争房屋时系毛坯状态，公共部位是原告自行装修的，公共部位装修期间为2019年3月3日至2019年4月3日，且期间楼梯、电梯均正常使用，对被告没有影响。红孵公司与原告的纠纷与被告无关，红孵公司之前曾扮演过部分向租户收取及负责运营的角色。若法院认为双方应当继续履行《房屋租赁合同》的，对于物业管理费，原告主张自2019年2月26日计算至判决生效之日止。被告另表示，由于原告与倪军军的内部纠纷，导致公共区域的施工延期，且在另案中，原告还曾虚假陈述，否认倪军军的身份。被告为承租系争房屋，投入了大量的装修费用，但因原告未按招租承诺进行公共区域的装修，致使系争房屋无法正常使用，且倪军军曾要求租户暂停支付租金，故被告并未恶意拖欠房租。2019年2月26日之后的租金，被告应当支付，但因为被告前期已为聘请舞蹈老师、宣传支付了大量费用，故2019年2月26日之后的租金应当与被告的反诉请求相抵扣。自2019年5月1日开始，被告认为系争房屋已经符合正常经营的条件，被告愿意支付自该日起的租金和物业费，本案庭审后，被告曾联系原告，表示因原告相关人员更换，要求原告提供账号以便被告支付后续租金和物业费，但原告表示其已要求解除租赁合同，不同意接受被告的租金和物业费。现在系争房屋所在楼宇的公共部位中三楼、四楼的楼梯间仍未按照当初的设计方案进行装修。原、被告另确认，自2019年2月20日起，倪军军通知被告不再负责系争房屋的管理运营，之后由被告与原告方的代理人邢雷玲对接。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当恪守履行。现原告认为被告未付租金，已违反合同约定，要求解除《房屋租赁合同》；而被告则抗辩称，被告系按原告合作方的要求暂停支付租金，且原告未按承诺对公共区域进行装修，系争房屋不能正常使用，故系原告违约，被告要求继续履行《房屋租赁合同》。本院认为，首先，原告作为出租人，应当保证系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。本院注意到，招商时原告合作方承诺公共区域装修于2018年11月完成，而实际2019年4月才完成公共区域装修，并且装修期间因施工材料堆放等问题，的确造成了各租赁户通行困难，对于被告正常使用系争房屋造成了一定程度的影响，故原告已存在履行瑕疵。其次，被告作为承租人，应当按约支付系争房屋的租金，从实际用电的情况看，被告实际已经使用系争房屋，故其未支付租金的行为确有不当，但在合同履行中，一方面因原告与红孵公司、倪军军的矛盾，被告根据倪军军要求停止支付租金，有一定的合理性；另一方面，在原告未按招租时的承诺的时间完成装修确实对被告造成了一定程度的影响，导致双方就租金支付的事宜发生争议，而审理中，被告亦同意支付自2019年2月26日起的租金，故本院认为被告拖欠支付租金的行为并不构成根本违约，原告以拖欠租金超过合同约定期限为由要求解除合同、返还系争房屋的主张，本院不予支持。鉴于被告要求继续履行合同，双方应当按照《租赁合同》继续履行各自的义务。最后，对于原告主张的各项费用，本院认定如下：1、对于被告未支付的2019年2月26日至2019年4月30日期间的租金，考虑到被告租赁系争房屋的用途及原告的履约瑕疵对被告使用系争房屋造成的影响，本院认为该段期间的租金被告无需支付。自2019年5月1日开始的租金，被告应按照合同约定的标准支付。2、对于物业管理费，被告主张2019年5月1日前按照7.1元/平方米/月计算的抗辩意见缺乏依据，本院不予支持。鉴于合同对于物业管理费有明确的标准，被告应当按约履行，故被告应当按照每月1,640.6元，支付自2019年2月26日起至判决生效之日止的物业管理费，对于判决生效后的物业管理费，被告仍应按照《房屋租赁合同》约定履行。3、对于滞纳金，考虑到原告在履行过程中亦存在瑕疵，故本院对该项主张不予支持。4、对于免租期租金、违约金、解除合同后的房屋使用费，因合同继续履行，故原告的主张缺乏依据，本院不予支持。对于被告的反诉请求，因原告的履行瑕疵，本院已对被告应付的租金进行了酌情调整，故被告要求原告支付违约金赔偿金147,210元的诉讼请求，本院不再支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百十四条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)龙淞(上海)文化传媒有限公司与被告(反诉原告)李清、刘忠就上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号401房屋签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告(反诉原告)李清、刘忠于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)龙淞(上海)文化传媒有限公司支付2019年5月1日至本判决生效之日止的租金，按照29,442元/月的标准计算；三、被告(反诉原告)李清、刘忠于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)龙淞(上海)文化传媒有限公司支付2019年2月26日至本判决生效之日止的物业费，按照1,640.6元/月的标准计算；四、驳回原告龙淞(上海)文化传媒有限公司的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告李清、刘忠的全部反诉诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,710元，减半收取为1,855元，由原告龙淞(上海)文化传媒有限公司负担。反诉案件受理费1,622.1元，由反诉原告刘忠、李清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇一九年十月二十二日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。