安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初4597号 原告：郑江超，男，1981年7月1日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：叶芸，安徽良实律师事务所律师。 被告：铜陵井湖房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖大市场，统一社会信用代码9134072115127106X8。 法定代表人：黄国平。 委托诉讼代理人：倪文英，安徽景旺律师事务所律师。 原告郑江超诉被告铜陵井湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人叶芸,被告委托诉讼代理人倪文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑江超向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理北斗星城二期4-H-7栋404室商品房房屋产权登记手续。2、判令被告依约支付延期交房违约金658653元（2016年1月1日起按已付房款每日万分之三计算至2019年6月30日合计42个月）。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月28日原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告公司开发的位于北斗星城二期4-H-7栋404室商品房，该房总价1742469元，原告首付762469元，余款980000元办理商业贷款。合同约定了被告交付房屋的期限为2015年12月31日前及被告逾期交付的违约责任。合同签订后，原告依约履行了付款义务，也办理了贷款手续，同时缴清了办理产权登记的税费等相关费用。但是被告出现违约情况，一是延迟交付房屋（房屋符合交付条件的时间是2019年7月），二是原告无法办理房屋的产权登记。原告与被告交涉多次未果，无奈之下为维护自身合法权益，只得向贵院起诉，望依法予以支持。 铜陵井湖房地产开发有限公司辩称：一、答辩人已按期交房，被答辩人请求支付逾期交房的违约金无任何事实和法律依据。2015年7月28日，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，被答辩人购买北斗星城二期4-H-7栋404房屋，答辩人与被答辩人就办理了交房手续，答辩人在《房屋交接通知单》上签字认可。此外，由于被答辩人放弃了地暖安装，地暖安装费10131元双方协商一致以物业管理费的方式折抵。2016年7月29日，被答辩人前来办理了房屋的交付、领取了房屋钥匙等，与物业部门签订了《物业管理服务协议》，答辩人对被答辩人告知了相应的装修注意事项，被答辩人在《业主装修承诺书》上签字认可。至此，双方的房屋交付已经完全完成。因此，被答辩人主张逾期交房违约金于法无据。退一万步说，及时不考虑被答辩人因自身原因延迟领房的因素，被答辩人有权主张的逾期交房违约责任的期间为：2016年1月1日至2016年7月29日，然而，被答辩人于2019年8月9日起诉，已经超过三年的诉讼时效，不应得到支持。二、如果说答辩人在2016年7月29日交房时出示的证明文件不齐全，那么根据合同约定，被答辩人有权拒绝交付。根据《商品房买卖合同》第十一条，“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房违约责任按本合同第九条约定处理。”由此可知，如果被答辩人认为答辩人交付的房屋不符合合同约定，那么被告有权选择拒绝交付。本案中，被答辩人一方面选择交接房屋，另一方面又以交付不符合约定为由主张违约责任，明显不合情理。此外，逾期交房违约条款的设立，其本质是考虑到不能按期交房给购房人造成了不能按时入住房屋的损失，对于已经实际支付的，该损失不存在，因此无权主张逾期交房违约责任也符合合同的本意。三、案涉房屋也经主管部门验收合格，早就具备办证条件，无需答辩人的配合，被答辩人无法办理房产证的真实原因为被答辩人的违章搭建行为。1、案涉工程已于2018年11月5日全部验收合格，被答辩人可自行办理房屋产权登记，无需答辩人的配合。《商品房买卖合同》第十六条的规定，“如因出卖人原因而致买受人逾期办证的，买受人有权按下列方式处理：1、买受人自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，出卖人应向买受人按10元/天支付违约金；2、买受人自房屋交付之日起届满180日无法申请商品房登记的，买受人可以选择退房，买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人的损失；买受人不退房的，出卖人应向买受人按10元/天支付违约金。”据此，如果说因答辩人原因导致被答辩人逾期办证的，被答辩人可以选择退房，或者按10元/天向答辩人主张违约责任。2、据了解，被答辩人擅自对房屋进行违章搭建，且拒不纠正，经铜陵市铜官区诚实管理行政执法局公示后，仍不改正其行为，导致其至今不能办理房产证，因此其无法办理房产证的后果应由其自行承担。综上所述，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年7月28日原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告公司开发的位于北斗星城二期4-H-7栋404室商品房，该房总价1742469元，原告首付762469元，余款980000元办理商业贷款。合同约定了被告交付房屋的期限为2015年12月31日前，所交付的房屋需经竣工验收合格并在当地主管部门备案；若被告逾期交房，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，被告自合同约定交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，也办理了贷款手续，同时缴清了办理产权登记的税费等相关费用。2015年11月4日，被告向原告发出房屋交接通知，2016年7月29日原告领取入户房屋钥匙，2016年8月1日，原告与物业部门签订物业管理服务协议，2018年11月5日，涉案房屋办理工程质量竣工验收手续。2018年9月26日，铜陵市铜官区行政执法局在涉案房屋区域发出公示，对无违法建设住户进行公示，经公示期满无异议后，由市规划局先予核实并出具同意办理不动产登记意见。因原告对其房屋擅自违章搭建，至今未办理房屋所有权登记。 上述事实，有原、被告签订的房屋买卖合同、房屋交接通知、房屋交接表、铜陵市铜官区城市管理行政执法局的公示及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定，全面履行各自的义务，被告未按约交付房屋，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院依法应予支持。被告已将房屋于2016年7月29日交付原告使用，虽然交付的房屋不符合双方合同约定的交付条件，但原告接受并使用该房，应当视为被告已向原告实际交付了该房，故原告要求被告承担2016年7月29日之后逾期交房违约金，本院不应支持，逾期交房违约金应确定为房屋总价1742469元×万分之3/天×209天=109252.81元。被告抗辩逾期交房违约金已过诉讼时效，因涉案房屋办理工程质量竣工验收手续时间在2018年11月5日，被告该抗辩理由，不能成立。对原告要求被告协助办理房屋产权登记手续，因导致不能办理房屋登记系原告违章建设，过错在于原告，原告该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑江超逾期交房违约金109252.81元。 二、驳回原告郑江超其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10387元，减半收取5193.5元，原告郑江超负担4193.5元，被告铜陵井湖房地产开发有限公司负担1000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  郑宏伟 二〇一九年十月二十九日 书记员  王 瑞 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。