江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0281民初15876号原告：陆雪峰，男，1980年12月11日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：潘建平，江苏和合合律师事务所律师。被告：江阴鑫城广昊置业发展有限公司，住所地江阴市徐霞客镇璜塘金凤中路48号。法定代表人：陈剑峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：武志军，上海朋洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶吉虎，该公司总经理助理。原告陆雪峰与被告江阴鑫城广昊置业发展有限公司（以下简称广昊置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陆雪峰和委托诉讼代理人潘建平、被告广昊置业的委托诉讼代理人武志军、陶吉虎，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆雪峰向本院提出诉讼请求：（一）、被告赔偿房价损失562077.4元；（二）、被告双倍返还定金20000元；（三）、本案诉讼费由被告承担。审理中原告陆雪峰撤回了诉讼请求（二）。事实与理由：2015年9月7日，他与广昊置业签订《伊顿小镇定购协议书》1份，约定他向广昊置业购买伊顿小镇4号楼西单元1501室的商品房，合同中对物业名称、定购类型、房号、建筑面积、房屋单价以及房屋总价等均有明确约定，并约定在该房屋符合预售条件后，广昊置业通知他签订《商品房买卖合同》。定购协议书签订的当日，陆雪峰支付给广昊置业订金10000元，但至今广昊置业未向他发出签订《商品房买卖合同》的通知，广昊置业的行为致使他无法取得伊顿小镇4号楼西单元1501室房屋，致使他房价损失562077.4元。被告广昊置业辩称：（一）、陆雪峰未在《伊顿小镇定购协议书》买受人处签名，陆雪峰预留的联系电话也非本人的号码，故现有证据表明该协议没有生效；（二）、协议书明确约定双方应在2015年9月15日前签订该合同，陆雪峰未在约定的时间内前来签约，且他公司也多次按陆雪峰预留电话号码电话联系陆雪峰前来签约，但接电话的周永娟（系陆雪峰的妻子）明确表示没有能力支付房款，拒绝签订《商品房买卖合同》。此后陆雪峰再未找过他公司，要求与他公司签订《商品房买卖合同》或要求返还定金，故双方未签订商品房买卖合同是陆雪峰自身造成的；（三）、根据相关规定，即便因他公司原因双方未签订《商品房买卖合同》，他公司仅应承担双倍返还定金的责任，他公司也不应赔偿所谓的商品房差价损失。而本案是陆雪峰未在约定的时间内与他公司签订《商品房买卖合同》，且他公司无法联系到陆雪峰本人，故陆雪峰交付的定金不应返还。本院经审理查明认定事实如下：落款日期为2015年9月7日的《伊顿小镇订购协议书》载明：买受人姓名“陆雪峰”、身份证件“”、联系电话“133××××7872”、联系地址“江阴市徐霞客镇上东村陆云卓45号”、出卖方“广昊置业”、物业名称“伊顿小镇”、房号“4#楼西单元1501室”、定购类别“住宅”、建筑面积“155.27平方米”、房屋单价“3880元”、房屋总价“602447元”、会员定金“10000元”等内容。备注栏内载明：2、买受人支付定金，在标的房屋具备预售条件后作为订立《商品房买卖合同》的担保；在签订《商品房买卖合同》后，买受人所支付的定金转为房价款。3、买受人须在出卖方通知的期限内签订《商品房买卖合同》，并完成备案登记及银行按揭手续；逾期未签约，出卖方有权没收买受人的定金，并将其预定之房源另行出售。《伊顿小镇订购协议书》下方置业顾问一栏有“汪静”的签名，出卖方一栏加盖有广昊置业的印鉴。当日，广昊置业财务向陆雪峰出具收款收据一份，载明“今收到陆雪峰89#1501购房定金10000元”。之后，双方未能就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。2018年11月5日，当事人一致同意解除落款日期为2015年9月7日的《伊顿小镇订购协议书》。2018年11月5日，陆雪峰向本院申请鉴定案涉房屋因房价上涨产生的损失。本院遂依法委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对陆雪峰的申请事项进行鉴定。2019年3月6日江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司出具房地产估价报告，载明涉案房屋即江阴市鑫霞湾89单元（原伊顿小镇四号楼西单元）1501室房屋，建筑面积155.27平方米，市场评估价为6208元/平方米，评估市值总价963916元。陆雪峰预交鉴定评估费10000元。2019年2月11日广昊置业向本院申请鉴定：《伊顿小镇订购协议书》财务联的手写内容“2015.9.15号前签约”在客户联相同位置有无字迹压痕等，2019年3月11日广昊置业撤回鉴定申请。另查明，2013年10月31日，广昊置业取得鑫霞湾一期的商品房预（销）售许可证。《伊顿小镇订购协议书》载明的案涉房屋原为伊顿小镇四号楼西单元1501室，现为鑫霞湾89单元1501室房屋。2015年2月9日，出卖人广昊置业与买受人周小平就案涉房屋办理了网签合同备案手续。审理中，陆雪峰确认其预留的联系号码“133××××7872”系其配偶周永娟的电话。审理中周永娟到庭陈述：她和陆雪峰一起去签订订购协议的，订购协议上留的联系电话“133××××7872”是她的号码，签订协议后广昊置业未通知他们，直到2015年11月份左右有人打电话要她去交钱，但没有说交什么钱，把钱交哪里，当时陆雪峰也不在家，她也不知道对方是谁，由于她不能断定是谁，就没有理睬，之后再也没有谁和她联系过。以上事实，由《伊顿小镇订购协议书》、收款收据、不动产登记登记信息、商品房预（销）售许可证、房地产估价报告及当事人的陈述等证据在卷佐证。（一）、关于《伊顿小镇订购协议书》的性质及有无生效的问题。本院认为，2015年9月7日，陆雪峰虽未在广昊置业盖章确认的《伊顿小镇订购协议书》上签名，但陆雪峰接收了广昊置业盖章确认的《伊顿小镇订购协议书》，且按协议书约定支付定金10000元，故陆雪峰与广昊置业之间的订购合同关系成立。《伊顿小镇订购协议书》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同所作出的一种承诺，该认购书的性质应为预约合同。（二）、关于双方就案涉房屋未能签订《商品房买卖合同》的责任主体问题。预约合同成立后，双方负有依预约合同约定的条件订立正式合同的义务。《伊顿小镇订购协议书》备注栏第3条约定“买受人须在出卖方通知的期限内签订《商品房买卖合同》，并完成备案登记及银行按揭手续……”，广昊置业虽陈述因陆雪峰未在约定时间内与公司签约致双方未能签订《商品房买卖合同》，系陆雪峰违约，但未能就其曾通知陆雪峰在确定的期限内签订《商品房买卖合同》的事实提供证据证明，故对广昊置业的该辩称意见本院不予采信，广昊置业应对双方未能签订《商品房买卖合同》承担违约责任。庭审中双方均同意解除《伊顿小镇订购协议书》，本院予以确认。但合同解除后，确因一方的过错造成另一方损害的，有过错的一方应向受害方赔偿损害，不能因合同解除而免除其应负的赔偿责任。（三）、关于违反预约合同应承担的法律后果问题。本院认为，预约合同是为订立本约合同而订立，预约合同与本约合同是相互独立但互相关联的两个合同，违反预约合同，应当承担损害赔偿等违约责任。违反预约合同应承担的损失额不是基于违反预约合同而造成的损失，是基于预约合同所指向的本约合同不能履行而可能造成的损失。本案中，陆雪峰可获得的利益即为定购协议书约定的价格与评估价之间的差额，因双方未能按照订购协议约定的价格签订正式购房合同，导致陆雪峰如在同地段购买同样面积的房屋，需要多付出成本，造成陆雪峰损失。但在确定预约合同损失赔偿额时，应与本约合同有所差别，完全按照本约合同处理方式全额赔偿损失，显然忽略了两者在合同性质和损失性质上的区别。根据涉案定购协议书的预约合同性质，结合被告的过错程度，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑近年来房地产市场发展的趋势以及原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定广昊置业赔偿陆雪峰150000元。综上，案经本院专业法官会议讨论，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除陆雪峰与江阴鑫城广昊置业发展有限公司于2015年9月7日签订的《伊顿小镇订购协议书》；二、江阴鑫城广昊置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿陆雪峰150000元。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9620元、鉴定费10000元，合计19620元（陆雪峰已预交），由陆雪峰负担14384元；由江阴鑫城广昊置业发展有限公司负担5236元，该款于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付陆雪峰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  李 峰人民陪审员  张文翔人民陪审员  张勤霞二〇一九年十月十二日书 记 员  夏 臻