广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7987号原告：岳朝阳，男，1968年2月7日出生，汉族，户籍住址广东省深圳市福田区，现住广州市花都区，被告：许俊鑫，男，1986年2月19日出生，汉族，户籍住址广东省普宁市之一，现住广东省广州市海珠区，原告岳朝阳诉被告许俊鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳朝阳及被告许俊鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳朝阳诉称：原告是广州市番禺区南村镇招商城市主场2栋1038号房的所有权人。2018年10月21日，原告与被告许俊鑫同时签订两份合同，即房屋装修合同并附家具配置清单及房屋租赁合同，约定原告将上述房屋出租给被告使用，由原告出资给被告按照被告的使用目的对该房屋进行装修并配置家具，装修时间和配置家具时间为5个月，完成后，该房屋出租给被告使用。房屋装修合同约定：由许俊鑫对原告购买的上述房屋进行装修，工程工期为90天。装修总价款为12万元。双方签订后，原告需交定金（也即首期装修款）60000元，待结清水电安装完成后交第二期装修款40000元，待所有工程完工业主验收合格交装修余款20000元；由于许俊鑫原因，逾期竣工的，每逾期一天，许俊鑫支付原告100元违约金；因单方原因，合同无法继续履行，应通知对方，办理合同终止协议，并由责任方赔偿对方合同总额的10%的违约金，由此造成的损失由违约方赔偿。房屋租赁合同约定：原告将上述房产（即广州市番禺区南村镇招商城市主场2栋1038房）出租给被告许俊鑫使用，租赁期限为2019年3月21日至2025年3月31日，笫一年租金为每月5600元，前两年租金不变，第三年、第四年租金递增6%，第五年、第六年递增8%；许俊鑫按月向原告支付租金，于每月10日支付：租赁期间的物业管理费、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费由承租方支付；承租方没有足额缴纳租金及其他费用的，每逾期1日，出租方有权对拖欠部分1‰滞纳金；任何一方违反合同，另一方有权解除合同，并须支付一个月租金作为违约金。合同签订后，原告立即将房屋钥匙全部交付给许俊鑫。当日，原告向许俊鑫转账支付60000元房屋装修款。被告收到该款后，原告多次催促许俊鑫对房屋进行装修及交付2019年3月21开始的租金及押金，但许俊鑫多次以各种理由搪塞。2019年4月24日，许俊鑫向原告及另一房的业主出具承诺书，承诺于2019年5月15日前完成涉案房屋及该栋439房（另一业主所有）的钢结构装修，如果在2019年5月15日前没有完成钢结构的，则双方合同自动解除，且被告需要退还装修款11万元（本案所涉装修款6万元，另一业主439房所涉5万元）、补偿自签订合同之日起至2019年5月15日止的租金，并支付1个月租金的违约金。承诺书出具后，许俊鑫仍未对涉案房屋进行装修。2019年5月19日，许俊鑫向原告出具确认书，确认至2019年5月19日，其违反约定，没有对涉案房屋进行任何装修，也未支付过押金、租金等任何款项，也没有按约定向物业公司支付租赁期间的物业管理费等。被告在收取原告预付首期装修款后未按约定履行，在双方多次沟通协商后被告仍未履行其承诺，且被告对其违约行为也出具了确认书确认，但被告仍不将涉案房屋钥匙交还给原告。为避免损失进一步扩大，原告在与被告多次交涉无果的情况下，于2019年6月1日找专业开锁人员开锁并置换锁芯，这时涉案房屋才能由原告拿回使用。为开锁和置换锁芯原告支出了280元，该损失应由被告承担。许俊鑫收到首期6万元装修款后，未按约定对涉案房屋进行装修，应按承诺书的约定退还装修款6万元（另案起诉），赔偿自签订合同之日即2018年10月21日至2019年6月1日期间的租金41067元（按租赁合同约定每月租金5600元计算），一个月租金的违约金5600元。因合同解除前，原告不可能对房屋进行装修及对案外人出租，故被告的违约行为造成的合同签订日至解除日的租金、物业费、卫生费、水电公摊费的损失，应由被告承担。为维持原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求如下：1、被告向原告支付2019年3月21日起至2019年6月1日期间的租金13067元及利息（以13067元为基数，从2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清之日止），并支付该期间的物业管理费636.5元、公摊电费48.79元，共计13752.29元。2、被告承担本案全部的案件受理费、财产保全费。被告许俊鑫辩称：我方不同意原告的诉讼请求，我方认为双方的租赁合同在2019年5月15日已经解除，故租金应该计算至2019年5月15日止，在2019年4月24日的《承诺书》中可以证明。由于双方约定的租金为5600元/月（带家私家电），但我实际并没有使用任何家具，故我方认为应该租金标准应该按照没有家私家电的租金4900元计算，该4900元的租金标准是参考原告的朋友之前出租的同类型房屋的价格。至于利息、物业管理费、公摊电费的计算标准我方没有意见，但是物业管理费应该只计算至2019年5月15日止为493元。经审理查明：原告岳朝阳曾向房地产开发商广州依云房地产有限公司购买位于广州市番禺区南村镇招商城市主场2栋10层*号房，该房屋的门牌地址为广州市番禺区南村镇博旺街12号*号。2018年10月21日，原告岳朝阳与被告许俊鑫同时签订两份合同，即《房屋装修合同》及《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告使用，并由原告出资给被告按照被告的使用目的对该房屋进行装修并配置家具，装修时间和配置家具时间为5个月，完成后，该房屋出租给被告使用。《房屋装修合同》约定：由许俊鑫对原告购买的上述房屋进行装修，工程工期为90天。装修总价款为12万元。双方签订后，原告需交定金（也即首期装修款）60000元，待结清水电安装完成后交第二期装修款40000元，待所有工程完工业主验收合格交装修余款20000元。《房屋租赁合同》约定：原告将上述房产出租给被告许俊鑫使用，租赁期限为2019年3月21日至2025年3月31日，交付物业后的物业管理费、采暖费、电话、通信、有线电视、排污、煤气、水、电、及其他城市配套设施等费用均由乙方承担；自起租日起，租金标准5600元/月，前两年租金不变，第三年、第四年租金递增6%，第五年、第六年递增8%；许俊鑫按月向原告支付租金，于每月10日前将租金一次性支付给原告；许俊鑫无故拖延支付租金，每延期一日，按迟延支付租金金额的1‰向原告支付违约金，且违约金的总额不得超过迟延支付租金的总和；任何一方违反合同，另一方有权解除合同，并须支付一个月租金作为违约金。上述《房屋装修合同》及《房屋租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，原告立即将涉案房屋的钥匙交付给许俊鑫，并于合同签订当日向许俊鑫转账支付60000元房屋装修款。因被告许俊鑫收到原告支付的装修款后，并未对涉案房屋进行装修。原告称其多次催促许俊鑫对涉案房屋进行装修及交付自2019年3月21开始的租金及押金，但未果。2019年4月24日，许俊鑫向原告及案外人出具《承诺书》一份，承诺于2019年5月15日前完成涉案房屋及该栋439房（案外人所有）的钢结构装修，如果在2019年5月15日前没有完成钢结构的，则双方合同自动解除，且被告需要退还装修款11万元（本案所涉装修款6万元，案外人所有的439房所涉5万元）、补偿自签订合同之日起至2019年5月15日止的租金，且赔偿1个月租金作为违约金。该《承诺书》出具后，许俊鑫仍未对涉案房屋进行装修。2019年5月19日，许俊鑫向原告出具《确认书》一份，确认至2019年5月19日，其违反约定，没有对涉案房屋进行任何装修，也未支付过押金、租金等任何款项，也没有按约定向物业公司支付租赁期间的物业管理费等。原告岳朝阳诉称因被告许俊鑫在收取原告预付首期装修款后未按约定履行，在双方多次沟通协商后被告仍未履行其承诺，且被告对其违约行为也出具了《确认书》确认，但被告仍不将涉案房屋钥匙交还给原告。原告为避免损失进一步扩大，在与被告多次交涉无果的情况下，原告于2019年6月1日找专业开锁人员开锁并置换锁芯，这时涉案房屋才能由原告收回使用。原告为开锁和置换锁芯而支出了280元，该损失应由被告承担。许俊鑫收到首期6万元装修款后，未按约定对涉案房屋进行装修，应按《承诺书》的约定退还装修款6万元，对此原告已另案起诉。2019年6月26日，原告岳朝阳将被告许俊鑫诉至本院，要求被告支付向原告支付2019年3月21日起至2019年6月1日期间的租金13067元及利息（以13067元为基数，从2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清之日止），并支付该期间的物业管理费636.5元、公摊电费48.79元，共计13752.29元，本案全部的案件受理费、财产保全费由被告承担。被告许俊鑫到庭应诉，被告对原告提供的证据均无异议，被告同意租金从2019年3月21日起算，但被告认为租金只应计算至双方在《承诺书》中约定的2019年5月15日止，租金标准则应当按照没有配备家私家电的标准即4900元/月计算。被告对原告主张的利息的计算标准没有意见，但被告认为利息起算时间应当从2019年5月16日起算。被告对原告主张的物业管理费每月为272.8元标准没有意见，但被告认为物业管理费只应计算至2019年5月15日。被告另对原告主张的公摊电费48.79元没有意见。原告岳朝阳在本案庭审中坚持租金、物业管理费均应当计算至2019年6月1日，利息则应当从2019年6月1日起算。原告岳朝阳为证明其主张，在本案中提供了《商品房（一手现房）买卖合同》、《房屋装修合同》、《房屋租赁合同》、《承诺书》、《确认书》、物业管理费及公摊电费的《收款收据》、微信聊天记录、2019年6月1日更换门锁的《收款收据》等证据。被告许俊鑫在本案中未提供证据，许俊鑫在本案庭审中确认虽然曾向原告承诺寄回涉案房屋的钥匙，但实际上其并没有寄出。以上事实有原告岳朝阳提供的证据及庭审笔录等予以证实。本院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。被告许俊鑫的违约事实有原告岳朝阳提供的《房屋租赁合同》、《承诺书》、《确认书》、微信聊天记录等可予以证实，被告许俊鑫也愿意承担相应的违约责任，被告许俊鑫只是对租金、物业管理费的截止日期及利息的起算日期有异议，故本案争议的焦点为被告违约后涉案房屋的交还时间。原告主张被告一直未将涉案房屋钥匙交还，后来原告为避免损失进一步扩大，经向被告催讨无果后才于2019年6月1日更换涉案房屋的门锁，原告的该项主张符合常理，也有微信聊天记录及庭审笔录等可予以证明，故本院应当予以采信，即本院确认原告于2019年6月1日收回涉案房屋，租金、物业管理费、利息的计算均应当以此日期为计算时间节点。虽被告主张租金标准应当按照未配备家私电器的标准4900元/月计算，但其未提供证据证明，原告对此不予认可，且其在履行合同过程中明显违约，故租金标准仍应按照双方约定的租金标准5600元/月计算，根据《房屋租赁合同》约定的租金标准，涉案房屋自2019年3月21日至2019年6月1日期间的租金应为5600元/月÷30天×72天≈13440元；被告许俊鑫对涉案房屋每月物业管理费标准为272.80元没有异议，故从2019年3月21日至2019年6月1日期间的物业管理费应当为272.80元/月÷30天×72天≈654.72元，原告在本案中仅主张被告应向其支付上述期间的租金13067元及物业管理费636.5元，是其自行处分自身权利，本院应予确认。被告许俊鑫另对原告主张的公摊电费48.79元无异议，本院应当予以确认。被告许俊鑫主张租金、物业管理费、利息的计算均应当以《承诺书》中约定的2019年5月15日为准，但许俊鑫对其辩解并未提供证据予以证明，且许俊鑫在原告多次催要涉案房屋的门钥匙后先承诺将门钥匙寄还给原告，却迟迟未予寄出，也未向原告说明拒还钥匙的理由，这也是被告新的违背承诺的行为，显然被告的辩解与常理不合，本院不应予以采纳。原告在本案中主张自2019年6月1日起计付利息，合法有据，故被告应以欠付租金13067元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2019年6月1日起向原告支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告许俊鑫庆应当在本判决发生法律效力之日七日支付2019年3月21日至2019年6月1日期间的租金13067元及利息（利息以13067元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2019年6月1日计算至实际付清全部租金之日止，累计利息以13067元为限）给原告岳朝阳；二、被告许俊鑫庆应当在本判决发生法律效力之日七日支付2019年3月21日至2019年6月1日期间的物业管理费636.5元、公摊电费48.79元给原告岳朝阳；三、驳回原告岳朝阳的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费144元，由被告许俊鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  利斯敏人民陪审员  杨 辉二〇一九年十月十四日书 记 员  王雅佩