江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初4154号原告：钱二男，男，1953年10月15日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：张宏升，江苏沧浪律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，江苏沧浪律师事务所实习律师。被告：苗想想，男，1985年1月11日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告钱二男与被告苗想想房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年7月19日公开开庭进行审理，钱二男及其委托诉讼代理人张宏升、黄静，苗想想均到庭参加诉讼。因苗想想提出反诉，本院将本诉、反诉予以合并审理，并转普通程序，组成合议庭于2019年9月27日公开开庭进行了审理，钱二男及其委托诉讼代理人张宏升、黄静到庭参加诉讼，苗想想经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因苗想想经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院裁定按苗想想撤回反诉处理。本案现已审理终结。钱二男向本院提出诉讼请求：1、判令苗想想归还位于苏州市相城区家别墅）；2、判令苗想想支付房屋占有使用费2500元（暂按半个月计算，要求自2019年5月17日起按照5000元/月计算至房屋实际归还之日止）；3、判令苗想想承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月23日，钱二男与苗想想签订《房屋租赁协议》，约定苗想想承租钱二男位于苏州市相城区家别墅），租赁期限为三年，自2016年5月15日起至2019年5月16日止，月租金为5000元，每6个月支付一次。合同签订后，钱二男将上述别墅交付苗想想使用。现房屋租赁期限早已届满，钱二男因个人原因需要将房屋收回自用，但苗想想拒绝交还房屋。钱二男为维护自身合法权益，诉至法院。苗想想辩称，1、本案房屋租赁协议的期限应为五年，租期起始时间为租赁协议签订日即2016年5月23日，租赁合同上填写的租赁期限被钱二男单方涂改，苗想想投入较高成本装修案涉房屋，故不可能约定三年的租期；2、苗想想的母亲于2019年5月6日向钱二男转账支付租金3万元，故苗想想实际支付租金至2019年11月23日，证明苗想想已按租赁协议履行了义务，不存在逾期占用的事实。苗想想向本院提出反诉请求：1、判令钱二男将案涉别墅东北角房屋使用权返还苗想想，并向苗想想支付钱二男占用期间的租金15000元（5000元/年*3年）；2、判决案涉租赁合同继续履行；3、判令钱二男承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方在房屋租赁协议中约定，钱二男将整栋房屋的室内和围墙内的室外庭院空间给苗想想使用，而钱二男自该协议履行开始至今一直将苗想想租赁房屋楼下东北角门面向东的一间房屋约15平方米另租给他人使用，其所得租金被钱二男收取，侵害了苗想想的合法权益。房屋租赁协议的期限应为五年，苗想想已支付租金至2019年11月23日，故案涉房屋租赁合同应继续履行。对于苗想想的反诉请求，钱二男辩称，案涉房屋东北角的房屋不在双方租赁合同所涉范围内，故支付租金无从谈起；本案租赁合同已到期。经审理查明，钱二男（为甲方、出租房）与苗想想于2016年5月23日签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于苏州市相城区家别墅）、建筑面积约250平方米的别墅房屋（含室内及院子）出租给乙方，整栋房屋的室内和围墙内的室外庭院空间的使用权归乙方，乙方可作办公及居住使用。合同第二条约定了房屋租赁期限，但内容存在涂改。合同第三条约定，房屋租金为5000元/月，60000元/年，每6个月支付一次。合同第四条约定，在房屋租赁期间内，甲方不得提前终止合同或收回房屋；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，本合同租赁期顺延直至此房屋遭遇拆迁，甲方需优先同意乙方继续租赁，租金可根据当时本小区同类房屋租金的市场价格上下浮动10%左右；因乙方改造此房屋室内外装修投入成本较高，如甲方因拆迁以外的原因要求收回房屋或另租他人，需补偿乙方相应的装修费用以及两个月的违约金。在上述第四条的右侧，还手写有“6.如遇该房屋拆迁，乙方装修费用自付，甲方不负责乙方的装修赔偿”。另查明，2019年6月10日，苏州市相城区元和街道御窑社区居民委员会出具《证明》一份，载明，“兹有御窑社区居民钱二男（身份证号为），花南别墅13号该房产属他所有”。以上事实，由《房屋租赁协议》、《证明》及当事人陈述为证，本院对此予以认定。钱二男另举证：1、《协议》一份，协议上载明的甲方为花南村村委会，乙方为钱二男，证明案涉房屋的建造经过了当地村委会的同意。2、租金支付明细及银行流水各一份，证明苗想想支付案涉房屋租金的具体情况、苗想想存在租金逾期支付情形及钱二男于2019年6月4日向苗想想退还2万元租金的事实。3、短信记录截图一份，证明2019年5月10日，苗想想向钱二男发送短信，明确写明租期为三年。4、建筑设计说明、建筑工程预（决）算书各一份，证明钱二男所建造的房屋面积共291平方米，其中250平方米出租给苗想想使用，苗想想主张的所谓别墅东北角不在租赁范围内。经质证，苗想想对《协议》真实性无异议，对钱二男提交的其他证据，苗想想未参加本案第二次庭审，未发表质证意见。苗想想为反驳钱二男的诉讼请求并支持其反诉请求，举证：1、银行业务回单一份，证明2019年5月6日，苗想想通过其母亲田林的银行账户向钱二男转账3万元，用于支付2019年5月23日至2019年11月23日期间的租金。2、照片打印件二组及装修设计图一份，证明钱二男将案涉房屋交付苗想想时，房屋近乎毛坯，苗想想投入较大成本进行装修，租期不可能是三年。对苗想想提交的上述证据，钱二男认为，对银行业务回单真实性无异议，但钱二男向苗想想退回了2万元，认可收取的1万元为房屋占有使用费。对照片打印件、装修设计图真实性无法确认，对苗想想的证明目的有异议，装修的好坏无法证明租赁期限，租赁期限应当根据合同确定，钱二男在将案涉房屋出租给苗想想之前也付出三十余万对房屋进行了装修。庭审中，钱二男陈述，案涉房屋是在集体土地上建造的，建造房屋经过了当地村委会的同意，谢斌杰是当时的花南村村委会主任，建造未取得其他相关部门的批准，房屋未办理产证；钱二男于2016年5月14日晚上将案涉房屋交付给苗想想，苗想想说由他来起草协议，所以没有立刻签订协议；《房屋租赁协议》是苗想想打印的，租赁期限是苗想想在签订合同当天修改的，修改处未让苗想想签名是因钱二男不懂法律。苗想想陈述，《房屋租赁协议》是钱二男提供的，不是苗想想打印的，协议上打印的租赁期限是2015年6月1日至2020年5月31日，因当时苗想想未仔细看协议，且与钱二男关系较好，所以只确认了租赁期限是五年就没有仔细看起止日期，苗想想手中没有《房屋租赁协议》的原件；房屋的实际交付时间是2016年5月23日之后。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，钱二男与苗想想就该房屋签订的《房屋租赁协议》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故苗想想应向钱二男返还《房屋租赁协议》项下房屋，即坐落于苏州市相城区家别墅）。房屋租赁合同无效，但当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据钱二男提交的租金支付明细及银行流水，苗想想共向钱二男支付了21万元，钱二男向苗想想退回了2万元，则钱二男实际收取苗想想19万元。钱二男认为，案涉房屋的交付时间为2019年5月14日，其实际收取的苗想想支付的款项中，18万元为2016年5月15日至2019年5月14日期间的租金，1万元为2019年5月1日之后的部分占有使用费。苗想想则认为，房屋实际交付时间为2019年5月23日之后。对此，本院认为，《房屋租赁协议》上的房屋租赁期限确经涂改，原打印的租期为2015年6月1日至2020年5月31日，后经涂改为2016年5月15日至2019年5月16日；双方当事人陈述的房屋实际交付时间存在差异，但均未对此进行举证，致本院对实际交付时间无法查明。本院根据《房屋租赁协议》的签订时间、苗想想向钱二男支付租金的时间、结合苗想想认为其于2019年5月6日向钱二男支付的3万元为支付截至2019年11月23日的租金，酌情认定钱二男于2019年5月23日向苗想想交付了案涉房屋。故钱二男收取的19万应认定为苗想想支付2016年5月23日至2019年7月22日的租金。故苗想想应向钱二男支付自2019年7月23日起按5000元/月计算至其实际返还案涉房屋之日止的占有使用费。苗想想经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的法律后果，本院对其提出的反诉按撤诉处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告苗想想于本判决生效之日起十日内向原告钱二男返还坐落于苏州市相城区家别墅）房屋。二、被告苗想想于本判决生效之日起十日内支付原告钱二男自2019年7月23日起按5000元/月计算至其实际返还坐落于苏州市相城区家别墅）房屋之日止的占有使用费（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015069）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费380元，由被告苗想想负担（该款原告钱二男自愿垫付，本院不再退还，由被告苗想想于本判决生效之日起十日内支付原告钱二男）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙墨琪人民陪审员  李 玉人民陪审员  周福林二〇一九年十月三十一日书 记 员  沈 雯