河北省辛集市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0181民初1325号原告（反诉被告）：曹秋园，女，1985年12月21日出生，汉族，辛集市人，住本村。委托诉讼代理人：于建峰，河北新雨律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵峰（赵勇），男，1969年4月8日出生，汉族，住辛集市。委托诉讼代理人：冯青涛，河北沧澜律师事务所律师。原告曹秋园（反诉被告）与被告赵峰（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹秋园（反诉被告）及其委托诉讼代理人于建峰，被告赵峰（反诉原告）及其委托诉讼代理人冯青涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹秋园向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋租赁合同。2、判令被告赔偿原告经营损失5万元。3、判令被告返还原告餐饮设备、桌椅器具等财产。4、案件受理费、保全费等由被告负担。事实和理由：2018年3月26日原被告签订房屋出租合同，约定被告将位于辛集市蒙古包场地租给原告使用，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日，租金每年5万元。原告承租被告房屋后经营烧烤生意至2018年底，2019年春节过后，原告到租赁场地收拾准备开张，发现被告已将房屋另租他人经营烧烤，并强占使用原告全部餐饮设备器具，拒不归还。原告经与被告交涉，被告拒不安排腾房，原告报警后亦未能解决纠纷。无奈，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。赵峰辩称，双方签订租赁合同之后原告没有按照合同约定缴纳租赁费用，第一年的租赁费尚欠13000元，对于该费用被告屡次催促缴纳，但原告一直拒交，在2018年10月5日将租赁场地关门停业，后被告多次与其电话联系，但一直联系不上，后通过短信与原告进行联系。拖欠租金未能缴纳，还拖欠了一定数额的水电费用，因为原告的根本违约，致使租赁合同不能履行，所以请法庭驳回原告对被告的诉请。赵峰反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人签订的房屋出租合同；2、判令被反诉人曹秋园给付反诉人拖欠租金13000元，欠缴水费2036.59元，电费7020元及利息；3、判令被反诉人曹秋园将反诉人场地恢复原状或赔偿经济损失85000元；4、反诉及其他费用由被反诉人承担。曹秋园反诉辩称，原告并没有违反合同约定的行为，双方签订的合同合法有效，应当继续履行，被告在今年初将租赁场地另租他人使用，造成无法正常经营，期间造成营业损失应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。曹秋园为证实自己的主张提供下列证据：1、房屋出租合同、原告经营城南往事餐厅工商信息表，欲证实自双方签订出租合同以来，原告对租赁场地进行重新装修，置办经营所用的设备，投入将近50万元，租期从2018年5月1日到2023年4月30日，租期5年，原告投入经营之后至2018年10月份歇业，原告已经将本年度的大部分租金交给被告，2018年底，被告要求原告支付剩余的租金，以及歇业以后水电费，因为被告一家也在租赁场地生活居住，对于原告歇业之后所产生的水电费均系被告居住生活使用，原告没有义务承担其生活的水电费用，原告曾经说支付被告租金，其要求原告将剩余租金及水电费一并支付，才导致租金一直没有支付，不是原告不支付，而是对方拒绝接受租金，租赁协议没有解除的事实及法定理由，合同应当继续履行，且原告在租赁场地投资巨大，租赁时间是五年，不可能租半年就不干了。2、原告经营城南往事门头照片、被告将场地另租他人后清真农家院门头照片、朋友圈打印的清真农家院试营业的宣传广告，欲证实在2019年2月份左右被告将场地以及原告的经营设备一并租赁给他人使用，侵夺了原告对场地和财产的占用。租赁合同中注明房租一年一交，提前两个月交房租，其表明的是第二年以后的房租是提前两个月缴纳，而关于第一年租金的支付不能适用该规定，因为房屋租赁期限是从2018年5月1日开始，如果提前两个月交应是在3月份之前缴纳，显然是不可能的。关于第一年租金的支付期限租赁合同并没有约定，按照合同法第二百二十六条规定，对于租赁期限没有约定的，租赁期间在一年以上的，应当在每满一年时支付，关于第一年租金的支付期限应是在2019年4月30日，被告无权要求原告提前支付房租。同时被告在2019年将房屋另租他人导致原告无法经营使用租赁场地，这三个月租金合计约13000元，应当从第一年的房租中扣除，被告将房屋另租他人，其行为明确表示不再履行租赁合同，其具有在先的违约行为，原告有权按照合同法的规定行使不安抗辩权，终止履行支付租金的义务。3、辛集市公安局站前派出所出警记录，欲证实2019年春节过后原告到租赁场地打算重新整理开业，发现被告已经将场地租赁他人，且门头进行了更换，经与被告交涉，被告拒不腾房，因此原告报警。4、缴纳电费的部分微信转帐，欲证实从被告缴纳水电费的票据看，水费产生的时间是在原告歇业后，由被告一家生活居住及租给农家院经营期间所产生的水电费不应当由原告承担，原告在经营期间水电费已经在歇业之前缴纳完毕。5、购买物品的收据发票、货运单，欲证实原告经营时重新购置的桌椅餐饮器具以及室内室外的装修、监控设备、收银系统、通风管道、厨房的机器设备，以及烧烤所用的炉具等配套设施，原告网购的蒙古包若干个，详见清单，这些物品现在都在经营场地。赵峰对曹秋园证据的质证意见为：1、对原告的租赁合同和营业执照真实性没有异议，对关联性有异议。根据出租合同第2条约定看，年租金应由原告方一次性支付，而出租合同下面有注明的手写部分，房租是一年一交，提前两个月交房租，意思是第一年房租签订合同之后缴纳，第二年的房租是在第二年租期到期之前提前两个月缴纳，但是签订合同后原告无故拖延缴纳租金，对于首年应缴纳的5万元，在2018年4月份缴纳了25000元，6月底或7月初交了10000元，8月底或9月初交了2000元，有的通过银行转帐，有的通过微信，一直拖到9月份才交了37000元，拖欠了13000元，对于拖欠的租金被告多次催促，但是原告没有任何理由拒不缴纳。至于水电费，被告确实在出租的场地居住，但是双方在租赁时已经进行协商，被告居住所产生的水电费用由原告负担，并且在原告经营期间也是一直这样支付，根据水费超标的费用，以及电费拖欠的期间，有很大一部分都是在经营期间形成，并不是像原告所称必须租金与水电费一同缴纳才是其拖欠的理由。2、对照片真实性没有异议，争议场地是在2019年3月1日被告再行对外出租了。3、对出警记录的真实性没有异议，对关联性有异议，因为原告在被告多次打电话联系的情况下拒接被告的电话，并且因为水电费的拖欠造成要给被告停水停电，在此情况之下被告无奈才补交水电费用，一方面把院落重新对外出租，因此双方发生了纠纷，但是出警记录不能证明被告违约。4、对转帐记录关联性有异议，该转帐记录没有说明是支付的什么款项，根据被告刚才的陈述原来用的是王幼勋的电，后来因为原告拖欠王幼勋的电费，王幼勋就不让用了，王建更的电是2018年8月份接的，8、9、10月份的电费原告没有与王建更结算。5、原告提供的票据都不是正规的发票，对真实性有异议，对于装修结算单没有提供装修合同、装修费的正式发票、给付装修公司的支付记录，并且装饰装修费用根据房屋租赁合同司法解释，未经被告方书面同意的，其可以自行拆除恢复原状，这也是反诉请求恢复原状的内容。对于物品清单，冷库、吧台以前就有，监控、蒙古包、灯以前也有，烤羊炉是原告添的，其他的原来都有，无法证明是原告的。结合证人作证的情况，在进行租赁的时候被告也提供餐饮器具、桌椅板凳和配套设施，有照片为证，原来租赁时有物品清单，对于原来承租时交付给原告的物品原告并没有进行返还，桌椅板凳原告并没有妥善安置，也没有做防水的措施，经过风吹雨淋现在都已经损坏，无法再使用。赵峰为证实自己的主张提供下列证据：1、自来水公司工作人员抄表的手写条一张、5张自来水公司的水费收据，欲证实9、10月份查表所拖欠的水费的数额，以及超过用水指标后应缴纳款项，9、10月份都是在原告的经营期间，证明原告拖欠水费的数额，被告在统计水费数额时漏算了一笔283.36元，对诉请不再变更。王建更给被告出具从2018年9月份到12月份缴纳电费的4张收据，欲证实用的是王建更个人的电，缴纳电费是向王建更缴纳，照片记载了用电的度数。水电费，原告应承担，对上述费用进行支付。2、原被告双方的短信往来、原被告2018年12月22日的电话录音，欲证实被告向原告催要租金的情况，录音体现租金催要的过程，原告回复没有提不交租金的理由，录音可以证明双方对租金缴纳时间的约定以及拖欠的情况。租金缴纳期限，约定第二年的房租是提前两个月，第一年虽然没有约定明确，但是缴纳方式是一次性缴纳全年租金，并且原告也在签订合同后不久就缴纳一部分租金，从这个情况看双方已经对租金的缴纳期限进行了约定，所以才产生原告缴纳部分租金的情况，并且也不可能在第一年租金尚未缴纳的情况下提前两个月缴纳第二年的租金，从本案的合同以及实际的履行情况看，原告构成了违约。3、租赁设施出租时的照片、证人王某出庭证言，欲证实原告租赁之后对于设施场地的改造以及破坏均未得到被告的同意，出租时被告在场地上有蒙古包十个，现在还剩余六个，且都进行了更换，质量和价格都与原告承租时的蒙古包有很大的差距，空调少了一个、坏了一个，院落内两棵核桃树、一棵无花果、十棵七年的梧桐树都未经被告同意进行了刨除，且原告把院落垫高了十公分，造成蒙古包内、屋内进水，上述一系列情况和行为是原告擅自进行。4、原来租赁时物品清单28页，欲证实原告承租时把这些物品交付给原告，被告提供的物品清单，原告也持有一份，在被告将场地物品承租给原告时原来的承租人也将物品根据清单向原告进行了交接，清单上记载的物品均由原告接手并应当负责返还给被告。曹秋园对赵峰证据的质证意见为：1、对手写的水费条真实性不予认可，对自来水公司收费单据真实性没有异议，其缴纳水费的时间是2019年2月份之后，及2019年4月份缴纳的水费，其电费票据也是在2018年10月份之后产生的电费，原告在2018年10月份就已歇业，之后产生的水电费用不是原告经营使用，其中有一部分是被告一家生活居住使用，以及被告将租赁场地另租他人经营使用所产生的水电费用，原告没有支付的义务。对于被告称水电费由原告承担没有事实依据，租赁合同中没有约定原告需要负担被告生活上的水电费，也没有法律规定需要原告负担。2、对短信真实性没有异议，只能证明被告在租赁期间将场地违规租赁他人的事实。一开始就要求原告承担生活期间水电费，反诉状第2项也是要求原告缴纳水电费，原告没有负担的义务，没有法律规定需要原告负担。3、被告提供的现场照片是草原风情时的照片，不是原告承租当时的现场照片，不能证明当时场地的陈设以及被告所说的事实，同时原告对场地装修建设是经过被告同意的，被告所说的十个蒙古包在原告接手时蒙古包早已经破旧，原告还找人对蒙古包进行维修，做了防水，同时对场地也栽种了不同的树木。4、对于被告自己记载的物品，双方承租时并没有跟原告进行交接，原告经营期间也不会使用被告提供的上述物品，原告经营期间都是重新添置的桌椅等物品，被告自己的这些物品都在一间屋内存放。赵峰申请证人王某出庭作证，证人王某出庭证言称。证人原是辛中对面蒙古包的厨师，认识赵峰，不认识原告。2016年证人在蒙古包上班时有十个小包、四个大包，蒙古包内都有空调和装饰品，赵峰在蒙古包院内居住，水电费都是白用，租赁了两任，证人都在那上班，证人待了两年多，第二任不租赁以后2018年证人离开蒙古包。证人在的时候场地经营饭店，没有烧烤，蒙古包正常使用，赵峰一家四口人，一直在那居住，没有通暖气。场地租赁，餐具、桌椅是赵峰准备，每次租赁是一同租赁，不是谁承租谁置办。承租到期后对于这些物品如何清点返还，证人不清楚。赵峰向证人出示记帐本，证人称空调冰箱的数额证人知道，小件物品数额证人不清楚。曹秋园对证人王某出庭证言的质证意见为：租赁时被告自己的物品原告已经将其放置在一个屋内存放，并没有使用厨房设施，其使用的电器仍然在原处存放，能正常使用，没有损坏。证人证明的目的说明被告一家4口人在场地居住，对被告所有的物品，证人也不是很清楚，物品的尺寸、规格、数量都不能明确的表达，达不到证明的目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定如下事实：2018年3月26日赵峰与曹秋园签订房屋出租合同，房屋出租合同载明：出租方赵峰（甲方）将位于辛集市蒙古包的房屋出租给曹秋园（乙方）居住使用，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日，计60个月。本房屋年租金为人民币伍万元，按年结算曹秋园向赵峰支付伍万元全年租金。租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。房屋租赁期从2018年5月1日至2023年4月30日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金“无”的违约金。因租用该房屋所发生的除土地费，大修费以外的其它费用，由乙方承担。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。另注明：房租一年一交，提前两月交房租。乙方租赁期间添置的所有物品归乙方所有，如合同到期乙方有权拉走自行处理。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案赵峰与曹秋园2018年3月26日签订房屋出租合同，租赁物为“位于辛集市蒙古包的房屋”，该房屋是否为符合相关规定依法出租的租赁物，无任何证据证实；赵峰与曹秋园2018年3月26日所签订“房屋出租合同”的效力，无相应证据证实；曹秋园起诉要求继续履行房屋租赁合同，赵峰反诉要求解除该房屋出租合同，均无相关与其主张相对应的依据，故本院均不予支持。曹秋园依房屋出租合同而提出的其他诉讼请求，可在确认房屋出租合同效力后，依据相关法律规定，另案主张。赵峰依房屋出租合同而提出的其他反诉请求，可在确认房屋出租合同效力后，依据相关法律规定，另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告曹秋园（反诉被告）的诉讼请求；二、驳回被告赵峰（赵勇）（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由曹秋园负担；反诉案件受理费2441元，减半收取计1221元，由赵峰（赵勇）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  杨少云人民陪审员  耿 军人民陪审员  李 珊二〇一九年十月九日书 记 员  任丽晓