重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初7182号原告：黎雪梅，女，汉族，1981年11月21日生，住四川省资阳市乐至县。委托代理人：王晓伟，重庆智策律师事务所律师。委托代理人：刘洪，重庆智策律师事务所律师。被告：汪萍，女，汉族，1966年4月16日生，住重庆市九龙坡区。第三人：重庆立顿房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区蟠龙大道68号31栋1-1，统一社会信用代码91500107563482269B。法定代表人：何仕发，职务总经理。委托代理人：骆小卫，男，汉族，1984年6月30日生，住重庆市渝北区古路镇古路街500号附359号，公民身份号码360124198406303912，系公司员工。原告黎雪梅诉被告汪萍、汪永清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原告自愿撤回对被告汪永清的起诉，本院口头裁定予以准许。本案依法由审判员谭炼担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黎雪梅及其委托代理人刘洪，第三人委托代理人骆小卫到庭参加诉讼，被告汪萍下落不明，经本院公告送达开庭传票等资料，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黎雪梅诉称，原、被告及第三人于2018年1月31日签订《房地产买卖居间协议》，约定：汪永清将位于重庆市九龙坡区中梁山田坝二村X幢X-X-X号房屋以245000元价格出卖给原告。案涉房屋系汪永清所有，汪永清系被告汪萍的父亲，被告汪萍保证出卖房屋经过产权人汪永清同意。协议签订后，原告向被告支付定金1万元。后因房屋价格上涨，被告不再履行协议，并将房屋出卖给他人，致使原告购房目的落空。原告现向本院起诉请求判决：被告向原告返还定金1万元，并支付违约金5万元。被告汪萍未答辩。第三人重庆立顿房地产经纪有限公司陈述，房屋买卖协议系被告汪萍代表其父亲汪永清签订。协议签订时，汪永清未到场，但经过电话确认汪永清同意出卖房屋。协议签订后，第三人要求卖方提供按揭代办资料，卖方称不卖了，故协议无法继续履行。经审理查明，2001年4月23日，坐落于九龙坡区中梁山田坝二村X幢X-X-X号房屋，登记至汪永清名下，房屋建筑面积52.77平方米。2018年1月31日，被告汪萍作为汪永清（卖方）的代理人与原告黎雪梅（买方）、第三人重庆立顿房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋坐落九龙坡区中梁山田坝二村X幢X-X-X号，建筑面积52.77平方米，清水房，已办理产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对房屋享有完整产权；成交价格245000元，付款方式按揭贷款；买方于协议签订时缴纳诚意金1万元予经纪方，卖方签署本协议并对该款项以定金名义签收后，诚意金自动转为定金，在此期间买方不得要求退回诚意金；如因卖方违约（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动）导致协议不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金5万元。协议第九条备注部分手写载明：卖方出售此房是经过产权人及共有人同意的，若因卖方原因不能出售此房，则视为卖方违约。上述协议签订当日，原告通过银行转账向被告支付1万元。2018年5月18日，被告汪萍、案外人汪永清、刘岗、刘弘、刘勇作为共同出卖人与案外人刘勇签订《重庆市房屋买卖合同》，将案涉房屋出卖给刘勇。2019年4月23日，重庆市九龙坡区不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》显示，案涉房屋登记至案外人刘勇名下。庭审中，原告举示第三人重庆立顿房地产经纪有限公司、案外人重庆先驱房地产经纪有限公司、重庆节节升房地产经纪有限公司于2019年5月出具的《说明书》三份，拟证明2018年2月至2019年5月期间案涉房屋价值涨幅情况。该三份《说明书》载明：上述三家房产经纪公司主要从事中梁山田坝二村房屋买卖中介工作，了解附近房屋成交情况，案涉房屋及附近相同户型、朝向的房屋总价在2018年2月至2019年5月期间涨幅超过44%，案涉房屋市场价在35万元以上。原告举示《房地产买卖居间协议》两份、不动产登记受理通知单、收条、转账凭证各一份、房屋出售网络信息截图三页，拟证明案涉房屋同地段房屋的市场交易情况。上述证据显示：2018年7月29日，位于九龙坡区中梁山田坝三村X幢X-X-X号房屋，建筑面积105.43平方米，约定成交价格68万元；2019年5月10日，位于九龙坡区中梁山田坝二村X幢X-X号房屋，建筑面积65.60平方米，约定成交价格44万元；位于九龙坡区中梁山田坝二村三套精装修房屋，建筑面积55平方米，网络挂牌出售价为44万元左右。原告称，2018年1月31日，原、被告及第三人在第三人门店处签订房屋买卖居间协议，汪永清未到场签字，卖方处签名均系被告所签，汪永清系被告父亲，签订协议时，被告通过电话确认汪永清同意出售房屋，原告未能直接取得汪永清的同意或授权，协议签订后，原告也未能取得汪永清出售案涉房屋的授权；协议签订当日，原告通过银行转账向被告支付定金1万元，后因被告拒绝配合办理按揭手续，协议未能继续履行；协议未履行给原告造成房屋溢价损失10万余元。第三人称，协议签订过程，原告支付定金及被告拒绝配合办理按揭手续，房屋涨价情况等均属实，协议签订时，通过电话征得汪永清售房同意，但未当面核实身份，也没有书面委托，事后也未取得汪永清售房授权。上述事实，有当事人陈述、房地产买卖居间协议、房屋所有权证、国有土地使用证、银行个人活期账户交易明细、房屋登记信息查询证明、重庆市房屋买卖合同、说明书、不动产登记受理通知单、收条、个人结算业务申请凭证、房屋出售信息网络截图等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，被告汪萍经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。被告汪萍以汪永清的名义与原告签订案涉房屋买卖合同，无证据证明被告已取得汪永清的授权委托，也不存在足以使原告合理相信被告有代理权的表见代理情形，事后也未取得汪永清的追认，且案涉房屋所有权已登记至案外第三人名下，已无追认的基础和必要，故被告的行为构成无权代理，对房屋出卖人汪永清不产生法律效力，原告有权就其受到的损害请求被告赔偿。被告在未取得产权人书面授权的情况下，出售案涉房屋，且随后又与汪永清作为共同出卖人将房屋出卖并过户登记至案外第三人，被告对合同不能履行存在主要过错，应对其行为承担相应责任。被告收取的定金1万元，因房地产买卖协议无法继续履行，应当予以返还，并参照房屋买卖协议的约定向原告承担违约金责任。对于违约金金额，综合本案交易实际情况、损失大小、房地产市场行情、双方过错程度等因素，约定的违约金不构成高于损失的情况，故对原告要求被告支付违约金5万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汪萍于本判决生效之日起五日内向原告黎雪梅返还定金1万元；二、被告汪萍于本判决生效之日起五日内向原告黎雪梅支付违约金5万元。本案案件受理费1300元，由被告汪萍负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  谭 炼人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年十月二十二日法官 助理  岳 唯书 记 员  夏溢璘