广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12946号原告：钟栋材，男，1952年10月9日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘彦君，广东汇迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩志旅，男，1951年4月17日出生，住广州市越秀区。被告：广东建设实业集团公司，住所地广州市越秀区环市中路303号怡东大厦。法定代表人：李铁。被告：广州市鸿晖房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区中山四路217号609房。法定代表人：司徒德胜，职务总经理。委托诉讼代理人：杜漪茗，广东华盈律师事务所律师。被告：广州市越秀区商务局，住所地广州市越秀区先烈中路83号凯城华庭。法定代表人：罗芸。原告钟栋材诉被告广东建设实业集团公司（以下简称建实公司）、广州市鸿晖房地产开发有限公司（以下简称鸿晖公司）、广州市越秀区商务局（以下简称越秀区商务局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟栋材及其委托诉讼代理人刘彦君、韩志旅，被告鸿晖公司的委托代理人杜漪茗到庭参加诉讼。被告建实公司、越秀区商务局经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付逾期回迁的延期补助费（从2002年12月31日起计至2017年5月26日止，按照720元/月×100%的标准计算）；2.三被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（从2002年12月31日起至2017年5月26日止，按100元/日的标准计付）。事实和理由：原告原住广州市中山四路后巷xx号房屋。1997年间，被告建实公司要对原告租住地实施土地开发与房屋改造，遂与原告签订了《房屋拆迁安置协议》及《房屋拆迁补偿协议书》。协议约定，原告迁出原址房屋，自行解决临迁，被告建实公司应于2002年12月30日前交付产权调换补偿房屋等。协议签订后，原告依约将原址房屋交给被告建实公司拆除。广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用函[1999]275号《关于建设用地使用权问题的复函》同意将涉案地块由被告建实公司改为被告鸿晖公司使用。2008年5月，拆迁人变更为鸿晖公司和越秀区商务局。现大楼已建成，2017年5月26日，被告鸿晖公司通知原告回迁入住，期间虽经原告多番催要，被告方仍拒付逾期回迁的延期补助费和逾期交付房屋的违约金。因此，为维护合法权益，原告起诉提出上述诉讼请求。被告建实公司无答辩。被告鸿晖公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、根据民法总则的规定，本案发生以前，原告从未向被告主张延期补助费、逾期交付房屋违约金，故在2016年3月16日之前的延期补助费、违约金均已过诉讼时效。二、被告一直按《房屋拆迁安置协议》约定的720元/月的标准向原告支付临迁费，并不存在延期支付临迁费的情况。三、本案中只有一个逾期回迁的事实，原告同时要求被告支付逾期回迁的延期补助费和违约金，实际上等于要求被告就一个违约事实承担两项违约金，属于重复主张。四、原告主张的逾期交付房屋违约金为100元/天，该违约金明显过高，即便被告最终被认定需要支付违约金，也应当将该违约金标准予以调低。参照涉案地块其他被拆迁房屋的标准，在被告按时支付临迁费且原告就一个违约事项同时要求被告承担两项违约责任的情况下，应将逾期回迁违约金调整为10元/天，已足以弥补原告的损失。被告越秀区商务局书面答辩称：越秀区商务局不是原告被拆迁房屋地块的实际权利义务人。涉案地块原来是两块单独开发使用的地块，一块是越秀区商务局开发，另一块是鸿晖公司开发，两地块涉及的权利义务均不同。越秀区商务局的前身东山区商业委员会取得了越秀区中山四路263-289号、长兴里6-18号面积共4798平方米地块的《建设用地规划许可证》。1998年，东山区商业局与鸿晖公司签订《合作经营开发合同（东山商住大厦）》，约定由双方共同经营开发上述地块，东山区商业局提供项目的土地使用权，鸿晖公司负责全部资金。同时，鸿晖公司以自己名义单独开发中山四路长塘街B7-119号地段（面积3794平方米）。二者属不同的相邻地块，只是后期因规划变更等原因，两地块合并一起进行整体开发。越秀区商务局与鸿晖公司于2014年11月另行签订《合作分成协议》，约定越秀区商务局取得相应的楼宇建筑面积作为补偿，可见在地块规划变更合并后，越秀区商务局虽然仍挂名，但实际没有再参与地块的开发，故合并后地块的经营、使用、开发、拆迁安置以及相应的收益仍专属于鸿晖公司，与越秀区商务局无关，原告应向鸿晖公司主张权利。此外，越秀区商务局与鸿晖公司还于2017年12月签订补充协议，约定涉案地块开发的全部资金，包括非越秀区商务局原因造成的违约金、逾期滞纳金及因第三方引起诉讼产生的诉讼费由鸿晖公司承担。本案原告诉讼请求属于上述资金范围，越秀区商务局不负有赔付义务。经审理查明，据广州市房地产管理局1998年2月19日作出的穗房拆裁字[1997]第881号裁决书查明，原广州市中山四路长塘街后巷xx号、佛巷xx号房屋系钟栋材（即本案原告）、钟增某、钟梓某各占有六分之一产权，林某平（已故）占有六分之三产权，该房屋总建筑面积122.58平方米，其中扩大建基部位13.08平方米系违章建筑，实有合法产权建筑面积109.5平方米，钟增某、钟栋材、钟梓某占有产权面积共54.75平方米……裁决：一、申请人建实公司（原称广东建设开发公司）应于2002年1月18日前在原广州市中山四路长塘街后巷xx号、佛巷xx号房屋地段兴建的回迁楼（配有电梯）第五、六、七层北向方位各划出建筑面积33平方米的套间分别供被申请人钟栋材、钟增某、钟梓某户回迁居住，其中建筑面积54.75平方米（含按规定分摊楼梯、走廊面积）作为对拆除被申请人原有广州市中山四路长塘街后巷xx号、佛巷xx号房屋份额产权的调换补偿，其余建筑面积44.25平方米由被申请人承租，被申请人应与申请人订立租约……1998年3月24日，建实公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字132号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路后巷xx号、佛巷xx号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积18.25平方米；乙方同意1998年3月30日前迁出原址房屋，并自行解决临时搬迁，甲方按原建筑面积每月每平方米20元计算，合计每月补助720元；甲方应于2002年12月30日前在原地段回迁楼第十层西向，使用面积36平方米安置给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁；甲乙双方须严格履行协议，甲方逾期安置回迁的，应按每超期一天按政策向乙方承担违约责任等。同日，双方还签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除产权属于乙方的中山四路长塘街后巷xx、佛巷xx号房屋，建筑面积20.43平方米（其中违章建筑面积2.18平方米）；甲方将中山四路长塘街原地段回迁楼第十层西向自有房屋，建筑面积21.26平方米用作产权调换补偿；甲方应在2002年12月30日将自有房屋交付给乙方，甲方逾期交付的，应按每超期一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任；逾期未能回迁按300%补偿临迁补助费等。1998年5月5日，广州市城市规划局以穗规地复字〔1998〕第697号《关于同意用地单位转名的复函》，同意涉讼地块用地单位改为鸿晖公司。1999年9月2日，广州市国土局亦以穗国土建用函〔1999〕275号《关于建设用地使用问题的复函》同意将涉讼地块改由鸿晖公司使用。2017年4月26日，原告与鸿晖公司签订《回迁安置补充协议》，约定：原告同意回迁鸿晖公司已建成竣工的中山四路317-2号1803房，建筑面积48.90平方米，房屋最终面积按房管部门测绘为准；原产权面积21.26平方米，原增购面积3.01平方米×1700元，安置回迁面积48.90平方米，与原产权面积相差27.64平方米，原告相差的面积按房管局的公房租金标准向鸿晖公司承租等。2017年5月27日，鸿晖公司向原告发出回迁通知书，通知原告回迁越秀区中山四路317-2号1803房。另查明，中山四路征拆地块原拆迁人为建实公司和东山区商业管理委员会，2008年5月变更为鸿晖公司和越秀区商务局。本案审理过程中，原告为证明诉讼时效中断，申请证人冯某出庭作证，证人陈述其与原告是朋友关系，其自2002年起每隔两三年就与原告一起去长兴里的拆迁办去追讨拆迁费用，拆迁办的工作人员说现在没钱支付，称等以后房屋建好才会有钱给等。此外，原告还提交了《给越秀区人民法院信访办的信》《上访书》《投诉信》复印件以及广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室在2016年10月18日作出的《信访复函》原件等作为证据。被告鸿晖公司对证人证言以及上述证据均不予认可。此外，原告称其确认收到鸿晖公司支付的截止至回迁通知后一两个月的临迁补助费（每月720元），延期补助费从未收到过。本院认为，原告与被告建实公司签订的《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》均为有效合同，双方应依约履行。被告鸿晖公司、广州市越秀区商务局自2008年5月起成为涉讼地块的拆迁人后，依照权利义务相一致原则，应与被告建实公司共同承担上述合同中有关拆迁人项下的义务。三被告未按照上述协议约定的期限安排原告回迁，既违反了《房屋拆迁安置协议》的约定，又违反了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，而双方又在上述两份合同中对相应违约责任分别作出了约定，故原告要求三被告分别承担相应违约责任符合合同约定，于法有据。上述《房屋拆迁安置协议》约定，逾期回迁按政策承担违约责任。签订该协议时正在施行的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条的规定，“由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之日起，拆迁人应当增加延期补助费。对自行临时安排过渡住处的，拆迁人必须按原临时安置补助费的300%付给；由拆迁人提供过渡安置房的，拆迁人必须按规定的临时安置补助费的200%付给”。因此，原告要求被告方按照临迁补助费的100%计付延期补助费合法合理，本院予以支持。关于违反上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》逾期交付补偿房屋的违约金，因该协议约定每超期一天赔偿500元，显属过高，依法应予调整。原告虽自行调整为按每超期一天赔偿100元标准计算，但综合考虑涉案房屋的面积及被告方同时需向原告支付延期补助费的情况，该标准仍属过高。根据公平合理原则，本院酌情调整逾期交付拆迁补偿房屋的违约金计算标准为每超期一天赔偿20元。关于诉讼时效的问题。鉴于原告原住房屋被拆除多年而未能回迁，其与其他同地段拆迁户的重大权益共同长期受到损害，原告及其他拆迁户自己或派出代表通过各种渠道、途径去主张权利符合常理。且原告对此也申请了证人出庭作证，并提供《给越秀区人民法院信访办的信》《上访书》《投诉信》《信访复函》等证据以印证其陈述，故对于原告关于诉讼时效中断的意见，本院予以采信。被告鸿晖公司提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东建设实业集团公司、广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区商务局向原告钟栋材支付2002年12月31日起至2017年5月26日止的延期补助费（按720元/月计算）；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东建设实业集团公司、广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区商务局向原告钟栋材支付2002年12月31日起至2017年5月26日止的逾期交付拆迁补偿房屋的违约金（按每日20元计算）；三、驳回原告钟栋材的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10302元，由原告钟栋材负担6684元，被告广东建设实业集团公司、广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区商务局共同负担3618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  杜轶群人民陪审员  麦章成人民陪审员  陆娣洪二〇一九年十月二十一日书 记 员  梁 涛唐嘉仪