江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初3056号 本诉原告（反诉被告）：温盛河，男，1954年9月5日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：钟多娣，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。 本诉被告（反诉原告）：曹雅静，女，1971年7月4日出生，现住江西省赣州市章贡区。 原告温盛河诉被告曹雅静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，被告曹雅静提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温盛河及其委托诉讼代理人钟多娣，被告（反诉原告）曹雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告温盛河向本院提出诉讼请求：1、判令本诉被告交清从2018年10月1日至2019年4月租房租金共计：14000元，水费：380元，电费：1133元，逾期滞纳金：16800元。四项合计：32313元。2、责令本诉被告搬出租赁房屋和支付诉讼之日至搬出之日的租金和滞纳金。3、本案诉讼费由本诉被告承担。本诉原告温盛河变更诉讼请求为：1、判令解除本诉原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令本诉被告向本诉原告支付欠缴的房屋租金及利息16257.9元（利息按银行同期贷款基准利率计），合同约定的迟延交纳租金的滞纳金21800元，水费385元，电费2354元，以上四项费用合计40856.9元（以上费用计算至合同解除之日止，水、电费从2018年1月计至2019年6月5日止，其他费用暂从2018年10月6日计至2019年6月5日止）；3、判令被申请人对承租房屋前的门楼进行拆除并恢复原状。4、本案诉讼费用由本诉被告承担。事实与理由：2016年1月5日。本诉原、被告签订一份《房屋租赁合同》，租赁时间自2015年12月5日起至2020年12月5日，租赁五年。每月租金2000元，按月支付。如逾期支付租金则需按日向出租人缴纳延付租金总额的1%滞纳金。被告曹雅静自2018年10月1日起开始违约，至今已七个月未付房屋租金和水电费。经本诉原告多次催收，但本诉被告一直未付，为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。 本诉原告（反诉被告）温盛河为支持其本诉的诉讼请求及证明其反诉的答辩理由，向本院提交了以下证据： 证据1、本诉原告（反诉被告）、本诉被告（反诉原告）身份证复印件，证明本诉原告（反诉被告）、本诉被告（反诉原告）的诉讼主体资格； 证据2、《房屋租赁合同》，证明本诉被告（反诉原告）与本诉原告（反诉被告）签订房屋租赁合同的事实，双方约定迟延交纳房屋租金需要交纳滞纳金按天计算的标准； 证据3、授权委托书，证明2018年11月13日本诉原告受该租赁房屋所有权人的委托，委托本诉原告对该房屋进行管理和出租，并不存在本诉被告所说的上门闹事的情形； 证据4、水电费清单、截止到2019年6月3日电表的数额，证明本诉被告在2018年1月至2019年6月3日至所欠电费为2794元，至房屋租赁合同期间水费为385元； 证据5、证明两份、情况说明一份，证明本诉原告停电只是因为本诉被告在租赁房屋内打麻将赌博的情况，本诉原告不得已才拉电闸，电停了一个多小时后，本诉被告也一直在持续使用。 本诉被告（反诉原告）曹雅静辩称，一、答辩人与被答辩人双方于2016年1月5日签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），答辩人向被答辩人承租位于赣州市章××区××栋私人老旧屋从事商务办公使用。租赁期限自2015年12月5日起至2020年12月5日止，租赁期5年，每月租金2000元人民币。答辩人承租房屋期间从2016年1月5日至2018年10月5日一直按时缴纳每月租金。但因被答辩人从2018年4月开始，被答辩人的这栋老旧屋产生了产权权属纠纷，发生权属遗留问题，即被答辩人的母亲曾祖英起诉被答辩人，向赣州市章贡区人民法院提出诉讼请求：对于位于章贡区潮里湾xx号的房屋（产权证号：赣州市房产所有权证00xx52号）依法分割、继承。2018年10月一审人民法院判决曾祖英胜诉。被答辩人失去该房屋作为出租人主体的资格与权益。被答辩人不服一审判决，进行了上诉。2019年5月，赣州市中级人民法院二审判决书（2019）赣07民终585号，维持一审原判。二、在这期间，答辩人因被答辩人的权属纠纷及官司诉讼，导致答辩人无法正常使用租赁房屋。根据答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同第六条甲乙双方权利义务的违约责任中的第一条：“甲方应保证租赁物权属清晰，没有权属纠纷，没有权属遗留问题。”被答辩人已经产生违约事实。被答辩人需要承担违约责任，并由此给答辩人造成的一切经济损失、间接损失进行赔偿。三、从2018年4月开始，被答辩人的母亲曾祖英等兄妹多次来到老旧屋，强烈要求答辩人要搬出承租的该老旧屋，并要求答辩人停止向被答辩人交房屋的租金。2018年10月曾祖英诉被答辩人一审胜诉后，曾祖英更强烈的要求答辩人要搬出房屋，或将房屋租金交给曾祖英收取。面对这种情况，答辩人承租的房屋根本无法正常使用和进行经营活动。期间，答辩人多次向被答辩人追究责任，协商并提出解除或终止双方的房屋租赁合同。被答辩人不同意终止房屋租赁合同，说要等他与曾祖英诉讼的二审结果。为了保护答辩人的正当权益和不能正常使用租赁房屋带来的经济损失与风险，从2018年10月5日开始，答辩人暂停向被答辩人交房租，向被答辩人提出赔偿要求，并与被答辩人协商解除或终止双方签订的房屋租赁合同，被答辩人坚持要等他的二审结果，答辩人保留追究被答辩人的违约责任。四、2019年2、3月开始，被答辩人对答辩人承租的房屋进行违法停水停电，并违法私自闯入答辩人承租房屋的厨房、后院养鸡，污染房屋与环境，严重损害了答辩人的合法权益，造成了极大的精神伤害和人身伤害。期间，答辩人向房屋所在地的村委会、居委会、南外办事处反映了被答辩人的这种恶劣行为。五、综上所述，答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》的纠纷，事实上是被答辩人已经不是房屋出租人的主体，不能履行《房屋租赁合同》的义务与责任。因此，答辩人理应受到法律保护。被答辩人的诉讼请求不符合事实，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 反诉原告（本诉被告）曹雅静向本院提出反诉请求：1、反诉被告应承担本合同纠纷的违约责任，处以违约金15000元；2、反诉被告应承担反诉原告在租赁房屋的装修装饰设计、施工、材料、强电弱电安装、水管安装等费用的赔偿费计21400元；3、反诉被告应承担租赁房屋产权权属纠纷、官司期间，以及违法停水停电、私自闯入租赁房屋范围内养鸡污染环境等，而导致反诉原告不能正常工作和经营的经济损失费计14500元；4、反诉被告应退还反诉原告履行保证金2000元。事实与理由与对本诉的答辩意见一致。 本诉被告（反诉原告）曹雅静为支持其抗辩理由及证明其反诉请求，向本院提交了以下证据： 证据1、本诉被告（反诉原告）身份证复印件，证明本诉被告（反诉原告）诉讼主体资格； 证据2、《房屋租赁合同》，证明本诉被告（反诉原告）与本诉原告（反诉被告）合同内容； 证据3、《情况说明》，证明情况说明与证明人温淑芬签字证明； 证据4、一审判决书照片，证明本诉原告（反诉被告）房屋产权纠纷官司； 证据5、二审判决书照片，证明本诉原告（反诉被告）房屋产权纠纷官司； 证据6、房屋照片2张，证明本诉被告（反诉原告）租用房屋的装修情况； 证据7、现场照片1张，证明本诉原告（反诉被告）的母亲、兄妹在房屋要求收回房屋； 证据8、现场照片2张，证明本诉原告（反诉被告）在本诉被告（反诉原告）租赁房屋养鸡污染环境； 证据9、装修工程预算表及结算单、设计图纸、装修后的照片、电表图片、搬离租赁房屋时现场照片，证明反诉原告装修费用是如何计算的，与没搬离租赁房屋效果图，电表是已被拉闸的情况。 反诉被告（本诉原告）温盛河辩称，一、被答辩人所称其承租的位于赣州市章××区××号房屋（以下称“该房屋”）的权属纠纷并不存在，答辩人与其他房屋共有权人签订有《授权委托书》，该委托书表示答辩人作为共有物的约定管理人，有权负责该房屋的管理和出租，出租收益由全体共有人共有，签订《房屋租赁合同》系所有产权所有人共同的意思表示。在2018年，答辩人与其他房屋共有人的共有权分割诉讼，系各共有人间的财产分割问题，答辩人并未因此失去出租方的主体资格，被答辩人对租赁房屋的使用权、占有权、收益权并未因此遭受影响，该合同合法有效，答辩人并未因此违约，无需承担违约责任。而被答辩人在租赁合同现行有效的情况下，从2018年10月起至今无正当理由拒付租金，也拒不搬离该房屋，违反合同约定，应当承担违约责任。二、被答辩人并未对房屋租赁进行装修，该房屋的装修、施工、材料、强电弱电安装、水管安装均是由答辩人做的。该房屋的水、电安装及墙面、天花板、地面装修，均由答辩人在出租前安装、装修，被答辩人并未对房屋进行修缮，其提供的照片显示，家具与字画均为非附着物，与装修、设计并无关联，被答辩人提供的证据无法证明其对房屋进行过装修装饰设计。只有该房屋外的门楼系被答辩人未经答辩人书面、口头同意建造，被答辩人应对此承担恢复原状或赔偿损失的责任。被答辩人作为承租人在租赁合同合法有效的情况下，违反合同义务拒付租金，系违约行为，应当承担违约责任。因被答辩人违约导致合同解除，被答辩人无权请求答辩人赔偿其装饰装修损失。三、答辩人无需承担被答辩人诉称的不能正常工作和经营的经济损失费。被答辩人称从2018年4月开始，答辩人的母亲及兄妹多次来到该房屋，导致被答辩人承租的房屋根本无法正常使用、经营，该情况并不存在。相反，自2018年10月起被答辩人在该房屋正常经营、使用至今却一直不支付租金，严重违反合同义务，属于先行违约，答辩人多次催收，被答辩人仍未支付租金也未支付水电费，无奈之下，答辩人于2019年4月13日以断电但未停水的形式督促先行违约的被答辩人履行合同义务，并要求解除租赁合同。被答辩人得知后，将该房屋的锁更换，致使答辩人无法使用该房屋中共同使用部分，侵犯答辩人合法权利。答辩人使用该房屋的厨房及前后花园的行为，是合法行使自身权利之行为。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第七款：乙方有权使用租赁房屋前后花园范围内及公共使用通道及房屋的卫生间配套设施，不另收租金和费用。该条款表明，后院、厨房均为答辩人所有，并未出租给被答辩人，被答辩人仅有使用权，并无其他用益物权。四、答辩人不应退还被答辩人履约保证金。被答辩人在于答辩人签订租赁合同时，约定了履约保证金，旨在以此保证金保证被答辩人作为承租人能以合同规定履行合同义务，现被答辩人违反合同约定拒不支付租金，即违反合同义务，其支付的履约保证金当然不予退还。综上，被答辩人的诉讼请求与事实不符，于法无据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月5日，原告温盛河与被告曹雅静签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告曹雅静承租原告温盛河位于赣州市章××区××栋私人老旧屋作为策划、咨询、商务办公用房使用，整栋房屋共8间，被告曹雅静承租其中的6间及2间大厅，面积约400平方米；租赁期限五年，从2015年12月5日起至2020年12月5日止；房租2000元/月，于每月5-10号交纳；履约保证金2000元，在被告曹雅静无违约的情况下，保证金不得抵扣租金及其他应缴费用；租赁期内，租赁房屋的免费使用的资产、公共使用地面积的修缮工作及费用由被告曹雅静承担；原告温盛河应保证租赁物权属清晰，没有权属纠纷，没有权属遗留问题；因被告曹雅静在租赁期间出现违法、违约行为给原告温盛河造成损失的，原告温盛河享有索赔权利。因原告温盛河的原因导致被告曹雅静无法使用租赁物的，被告曹雅静享有索赔的权利；任何一方无故终止合同的，应赔偿对方因此遭受的直接、间接损失；被告曹雅静每拖延一日交纳租金，应向原告温盛河支付拖欠租金总额1%的滞纳金，如被告曹雅静延期15日未足额缴付租金，经原告温盛河催索在合理期限内（一个月）仍不交付的，原告温盛河有权终止合同；被告曹雅静有权使用租赁房屋前后花园范围内及公共使用通道及房屋的卫生间配套设施，不另收租金和费用；自来水费按实际用量计算，电费按刘九珠的电表，以供电局收费发票结算。被告曹雅静自2018年10月起未支付租金，且未支付水电费，原告温盛河多次催收未果，遂起诉。被告曹雅静以租赁房屋存在权属纠纷，原告温盛河存在违约行为，在租赁物范围内饲养家禽，且存在故意停电停水的现象，严重影响租赁房屋的使用为由，提起反诉，要求其承担违约责任和赔偿损失。 另查明：曾祖英（温盛河的母亲）将温盛河、朱祥清、温晓艳、温世明、温淑芬、温淑芳、温淑华法定继承一案，曾祖英要求依法分割位于赣州市章××区××号的房屋，本院于2018年5月25日受理，于2018年11月23日作出（2018）赣0702民初3997号民事判决，判决案涉房屋由曾祖英享有7/12的份额，温盛河享有1/12的份额，朱祥清、温晓艳、温世明共同享有1/12的份额，温淑芬享有1/12的份额，温淑芳享有1/12的份额，温淑华享有1/12的份额。原告温盛河不服该判决，提起上诉，赣州市中级人民法院二审判决结果为驳回上诉、维持原判。2018年11月13日，曾祖英、朱祥清、温晓艳、温世明、温淑芬、温淑芳、温淑华出具一份《授权委托书》，对原告温盛河与被告曹雅静在2016年1月5日所签订的房屋租赁合同予以授权，授权共有权人被告温盛河负责管理和出租，出租收益由全体共有权人共享，授权时间为2016年1月5日至2020年12月5日止。 在审理过程中，本院向原告温盛河的妹妹温淑芬询问案件相关情况并制作询问笔录，温淑芬表明，案涉《授权委托书》是案涉房屋全体共有权人的共同意思表示。温淑芬、曾祖英于2019年5月9日出具的《情况说明》及曾祖英于2019年8月19日出具的《证明》的内容均是被告曹雅静写好的，温淑芬和曾祖英对内容并不清楚，只是在落款处签字了。对《情况说明》及《证明》的内容有异议，曾祖英、温淑芬仅在法定继承纠纷一审判决出来后，告知了被告曹雅静该份判决的内容，一开始说过让其将租金支付给其母亲曾祖英，但后来觉得案涉房屋一直由其哥哥温盛河管理，故亦认可其将租金交给原告温盛河，全体共有权人对租金的给付对象并无异议，均予以认可，法定继承纠纷案件并不影响原告温盛河与被告曹雅静签订的《房屋租赁合同》的履行。曾祖英、温淑芬不存在干扰被告曹雅静经营的行为，亦未叫其搬离租赁房屋。原告温盛河不存在对案涉房屋进行停水停电的行为，电源闸刀开关在案涉房屋的外面，被告曹雅静可以自行关闭或者开启。原告温盛河不存在因在案涉房屋养鸡等家禽而影响被告曹雅静的经营工作及生活，原告温盛河饲养家禽的时间是在被告曹雅静搬离之后，且饲养的地方是在原告温盛河自己搭建的地方，从外面的门即可进入，并不会经过被告曹雅静租赁的地方。被告曹雅静是六月初告知温淑芬称其要搬走，并于2019年6月6日将租赁房屋的钥匙交回了曾祖英。被告曹雅静并未对租赁房屋进行装修，仅仅摆放了挂饰装饰和摆饰。门楼是被告曹雅静搭建的，搭建时原告温盛河也知情，因当时原告温盛河与被告曹雅静的关系较好，故未提出异议。 以上事实，有本诉原告（反诉被告）提交的《房屋租赁合同》、《授权委托书》、水电费清单，本诉被告（反诉原告）提交的《房屋租赁合同》、本院给温淑芬制作的《询问笔录》及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本诉原告（反诉被告）温盛河与本诉被告（反诉原告）曹雅静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 首先，对于本诉原告温盛河要求解除租赁合同及要求本诉被告曹雅静支付欠缴租金的诉请。在庭审中，本诉原、被告双方对解除租赁合同并不存在异议，故对于本诉原告温盛河要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。关于租赁合同解除的时间，本诉被告曹雅静辩称其于2019年5月份搬离了租赁房屋并将房屋钥匙交还给本诉原告温盛河的母亲曾祖英。本诉被告曹雅静为此提交了曾祖英盖有印章和手印的《证明》，虽然案涉房屋共有权人之一即本诉原告温盛河的妹妹温淑芬向本院陈述：曹雅静于2019年6月6日搬离房屋并将钥匙交回了其母亲曾祖英，但该陈述的证据效力不及曾祖英出具的《证明》的效力，故本院确定租赁合同已于2019年5月31日解除。根据合同约定，本诉被告曹雅静自2018年10月起未按合同约定支付租金，其行为构成根本违约，故对本诉原告要求本诉被告支付拖欠租金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持，拖欠的租金为自2018年10月6日起至2019年5月31日期间共计为15667元。 其次，对于本诉原告要求本诉被告支付欠缴租金的利息、滞纳金及水电费的诉讼请求。虽然本诉原、被告签订的《房屋租赁合同》对滞纳金进行了约定，约定滞纳金以拖欠租金总额为基数，按日利率1%计算，该计算标准明显过高，本院酌定违约金按月利率2%计算。另外，本诉原告同时要求本诉被告支付利息，利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，因本诉原、被告签订的《房屋租赁合同》并未约定本诉被告拖欠租金应支付利息，且本诉原告主张的滞纳金和利息应视为要求本诉被告承担的违约责任，不应同时主张。因此，对本诉原告要求本诉被告支付拖欠租金的利息的诉请，本院不予以支持，对本诉原告要求本诉被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。关于本诉原告主张的水电费问题。本诉原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中对水费的计算未进行约定，对电费计算的约定是“电费按刘九珠的电表，以供电局收费发票结算。”故对原告要求被告支付水电费的诉请，而本诉原告并未提交充分的证据予以证实其代缴了相关费用，因此，对该项诉请，本院不予支持。 再次，对于本诉原告温盛河要求本诉被告曹雅静拆除租赁房屋前的门楼并恢复原状的诉请。因本诉原、被告双方签订的租赁合同未有相关约定，且通过询问温淑芬，其亦表示搭建门楼时本诉原告温盛河知情，对本诉被告曹雅静搭建门楼不持异议。因此，对本诉原告温盛河的该项诉请，本院不予支持。 最后，对于反诉原告曹雅静要求反诉被告温盛河支付违约金、装修房屋赔偿费、经济损失费及返还履约保证金2000元的反诉诉请。第一、由于曾祖英、温淑芬等房屋所有共有权人向反诉被告温盛河出具《授权委托书》，授权反诉被告温盛河对案涉房屋进行管理和出租，收益由全体共有权人共享，授权时间为2016年1月5日至2020年12月5日止。该份《授权委托书》是全体共有权人的共同意思表示，虽案涉房屋因继承纠纷起诉至法院，但该继承纠纷不影响房屋租赁合同的实际履行，全体共有权人均认可反诉被告温盛河与反诉原告曹雅静签订的《房屋租赁合同》，且该合同也未约定存在权属纠纷时反诉被告温盛河应承担违约责任的情形；第二、案涉房屋的权属纠纷并不是反诉原告不予缴纳房屋租金的阻却事由，反诉原告可通过其他救济途径予以主张；第三、反诉原告未提交充分的证据证明其对房屋进行了装修且存在实际损失，因此，反诉原告的要求反诉被告支付违约金、赔偿费用及经济损失费的反诉请求，没有事实及法律的依据，本院不予支持。关于反诉原告曹雅静要求反诉被告温盛河返还履约保证金的诉讼请求，由于本案房屋租赁合同中约定的履约保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的违约金。作为履约保证金及逾期利息均是弥补反诉被告损失的方式，不宜重复计算，本院对反诉原告曹雅静该项反诉请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告温盛河与被告曹雅静签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除； 二、被告曹雅静于本判决生效之日起十日内向原告温盛河支付拖欠的租金15667元（自2018年10月6日起至2019年5月31日止）； 三、由被告曹雅静于本判决生效之日起十日内向原告温盛河支付逾期付款利息（以实际拖欠租金为基数，按月利率2%计算，自2018年10月6日起至清偿之日止）； 四、由反诉被告温盛河返还反诉原告曹雅静缴纳的履约保证金2000元，该款项可以抵扣上述第二、三项的给付款项； 五、驳回原告温盛河的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告曹雅静的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费608元，反诉费561.25元，合计1169.25元，由原告温盛河负担269.25元，被告曹雅静负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状正本，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  郭家春 人民陪审员  曾繁林 人民陪审员  王若虹 二〇一九年十月十七日 法官助理 邱 琼  书记员 吴利萍