广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初1399号原告（反诉被告）：曾祥勋，男，1958年5月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区钟落潭镇龙岗村车公庄经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇龙岗村，登记证号粤农集字第011102002010号。负责人：曾瑞泰，社长。委托诉讼代理人：张金良，广东粤广律师事务所律师。原告（反诉被告）曾祥勋诉被告（反诉原告）广州市白云区钟落潭镇龙岗村车公庄经济合作社（以下简称车公庄经合社）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。曾祥勋及其委托诉讼代理人邓瑶滔、车公庄经合社的委托诉讼代理人张金良及负责人曾瑞泰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾祥勋诉称：1997年，生产社村民到一片破败的瓦窑开展“投地”，我方出价最高90000元投得，生产社体谅种植果树前期投入大收益少，于是提出可分期付款。1997年3月23日，车公庄经合社与我方签订了《承包合同》，约定我方向车公庄经合社承包名称“瓦窑地种树”的项目，即承包位于广州市白云区钟落潭镇龙岗村车公庄车公6巷占地面积约4亩的果园（以下简称“该果园”），承包期限为30年，从1997年3月23日至2027年3月23日止；分三期支付承包费，每十年为一期，每期承包费为30000元。但双方并未在合同内约定承包费的支付时间，过去均为车公庄经合社要求支付时，我方立即配合支付。上述合同签订后，车公庄经合社按约将该场地交付给我方开发种植，二十多年来我方从一片荒地开发至今已有数十棵果树，第一、第二期承包费也是在车公庄经合社下达支付通知时立即足额准时支付。然而，2017年8月31日，车公庄经合社在未告知我方的情况，其负责人曾瑞泰擅自携同数名不明人士到该果园，未出示任何文件，却以建设“美丽乡村”为由推倒该果园的围墙，砍掉数棵果树，该果园的20多平方米被夷为平地。为此事，我方多次与车公庄经合社协商，请求车公庄经合社将该果园恢复原状，无奈其诸多推脱。因车公庄经合社推倒果园围墙的行为已经影响了我方的日常承包经营，碍于其对该果园的破坏行为，当年并未要求我方支付第三期承包费。数日前，即2018年10月30日，我方在外得知车公庄经合社的相关人员携同二十多名不明人士砸锁擅自闯入该果园的消息后立即赶回，到达果园后发现车公庄经合社的相关人等使用电锯肆意破坏果园内的果树，砍倒约40棵果树（27棵龙眼树和4棵荔枝树、5棵黄皮树、1棵枇杷树），现场一片狼藉。年迈的我方单人匹马，根本无力抗衡，唯有报警及致电村长求助，警员到达现场后，车公庄经合社的相关人等才停止破坏。2018年10月9日车公庄经合社向我方发出《告知函》，要求自动终止上述《承包合同》，又于2018年10月30日向我方发出《告知函》，要求我方需于2018年11月16日清理私人物品并退场。就我方向车公庄经合社承包该项目一事，双方已经顺利履行了二十年，双方均能够按照《承包合同》履行义务，我方并不存在任何违反约定的行为并且投入了巨大的资金，加建了各种建筑物，数十棵果树更是从树苗培育至今已有二十年树龄。为此，我方及家人多次要求车公庄经合社给我方一个说法，并给予补偿。即便如此，我方还是愿意履行合同义务，多次向车公庄经合社负责人曾瑞泰发送消息，表示愿意支付租金，更多次主动找其协商解决相关事宜，但其一直不予理睬。车公庄经合社暴力抢占、违法强行砍伐果树的行为显然违反了法律法规，严重损害了我方的合法权益，现我方请求法院判令：1、车公庄经合社继续履行与我方于1997年3月23日签订的《承包合同》；2、车公庄经合社依法返还侵占地块（侵占地块面积约20平方米，位于我方所承包的广州市白云区钟落潭镇龙岗村车公庄塘边路，土名为“瓦窑地块”的果园东侧一角）；3、车公庄经合社赔偿我方财产损失243000元（包括27棵石硖龙眼树，4棵妃子笑荔枝树，5棵鸡心黄皮树，1棵杨桃树，1棵枇杷树的损失）；4、车公庄经合社承担本案的诉讼费。被告（反诉原告）车公庄经合社辩称：1997年3月23日我方与曾祥勋双方签订《承包合同》，合同约定：承包期30年，承包费分三期缴付，每十年交30000元。实际履行中，前两期即1997年3月23日、2006年7月10日均按照约定支付了下十年的租金，然而在第三个十年承包费应交的2006年12月前却没依约交付，在我方多人多次向曾祥勋催促交纳第三个十年承包费时，其始终以各种理由推诿拒交，而且这种拒交现象一直拖至2018年9月。在此情况下，我方于2018年9月25日召开全社户代表大会，参与开会的53户代表占比例83%的44户同意而无一户反对票的前提下，通过对曾祥勋拒交承包费行为作出“因逾期不交租金，我社可自动终止原合同相关权利义务，我社标的物收归集体重新发展使用”的决议。2018年10月9日在我方的“经济社通公栏”中公开张贴《告知函》公示并通知曾祥勋本人。2018年10月15日，我方在同一地点再次公开张贴《公知函》公示：“乙方（即曾祥勋）在我方上述原承包合同相关权利及义务自行终止。我社限定乙方：从即日起15日内必须自行清理在该合同标的物上私人物品并退场，过期不清理者视为放弃处理，该合同标的物上所有物品全部归我社所有，我社将于2018年10月30日收回上述合同标的物重新发展使用。”该函同样通知曾祥勋本人。2018年10月30日，我方告知村委，并在社领导和社员代表在场的情况下，采取收回场地的措施。只是双方发生了纠纷，无法按时收回曾祥勋承包的标的物。曾祥勋在未交承包费情况下使用了三年，这种不当得利的行为直接侵害了集体利益的行为，我方决定终止与曾祥勋《承包合同》的措施是正确的。另外，关于围墙拆建问题，因门楼是车公庄的风水门楼，承包人所建的墙原来是和风水楼连接在一起的，与风水冲突，所以就把连接风水楼大概2—3米的围墙改建了L形，避免直接与风水楼相接。此事当时是与曾祥勋协商过的，并且同时也就把拆除的地方重新建好，拆除和建立是同时进行的，不存在曾祥勋陈述的对其承包土地的破坏和妨碍。关于砍树的问题，我方并不是砍树，只是截枝。从果树管理的角度来说，截枝是果树矮化，果园经过一段时间一般都会进行矮化。从树的所有权角度上讲，因为曾祥勋已经违约，而且经过车公庄53户中44户占84%同意而无一例反对的情况下，终止了合同。根据合同的约定以及惯例，这些树木的所有权已经转移集体所有，即使是进行了树木的矮化，也不存在对曾祥勋的侵害。曾祥勋陈述其多次向我方负责人要求继续履行合同、愿意交承包费，已经是在社员大会决定取消这份合同以后的事情，也就是说曾祥勋后悔得太晚了。因此，我方反诉请求判令：1、解除双方1997年3月23日签订的《承包合同》；2、曾祥勋偿付2017年至2019年三年的承包费9000元及违约金1800元，共计10800元；3、曾祥勋承担本案诉讼费。针对车公庄经合社的反诉，曾祥勋辩称：根据合同法第九十四条规定，有法定事由才可以解除合同。车公庄经合社自始至终并未出示任何证据证明曾向我方催收租金。我方愿意全额支付十年的承包费，但关于违约金，合同并未约定违约金条款，要求我方支付违约金没有任何法律依据。我方并非中途退出承包，也没有违约，无需支付违约金。由于果树被砍伐导致没有收成，造成我方损失，而且我方的财产由我方自行管理，无需被告闯入我方承包的果园替我方行使管理果树的职能。经审理查明：1997年3月23日，车公庄经合社（发包方）与曾祥勋（承包方）签订《承包合同》，约定：承包方承包发包方位于龙岗村车公庄队土名瓦窑地用于种树，承包数量1棵大龙眼；承包30年，从1997年3月23日至2027年3月23日；承包费共90000元，分三期交纳，每期交10年承包费，第一期1997年至2006年共10年已交费30000元，第二、三期共20年60000元未交费；承包后不准退，最后一年不准斩树枝，期满后归集体重新开投；距离围墙内外3米，种树规格2丈×2丈；承包者如有特殊情况中途退包，罚当年承包费20%，确实无法承包需要转包的，必须征得发包方同意并办理转让手续等等。签订合同后，曾祥勋在案涉土地上种植果树。曾祥勋于签订合同当天交纳了第一期承包费30000元，于2006年7月10日交纳了第二期承包费30000元。2017年8月，车公庄经合社在车公庄门楼旁边修建公园，同时拆除了案涉土地原来与车公庄门楼相连接的部分围墙，并绕开门楼重新修建了围墙，曾祥勋承包的土地因此减少了约14.6平方米(2米×7.3米)。2018年10月9日，车公庄经合社向曾祥勋发出《告知函》，表示经核查与曾祥勋签订的《承包合同》第三期租金交付情况，多次告知曾祥勋，其一直未按时交租，自发出本告知函之日起，双方原承包合同的权利义务自行终止，该社将标的物收归集体重新发展使用。2018年10月15日、10月30日，车公庄经合社两次发出《公知函》，表示该社与曾祥勋签订的《承包合同》权利义务终止，曾祥勋即日起15日内须自行清理在该合同标的物上的私人物品并退场，过期不清理视为放弃，合同标的物上所有物品全部归该社所有，该社将收回标的物。2018年10月30日，车公庄经合社组织人员到案涉土地上的砍伐部分果树，当日曾祥勋报警处理。广州市公安局白云区分局钟落潭派出所派员到场告知双方，合同纠纷需到村委和镇政府处理，未予其他处理。2018年11月9日，曾祥勋委托律师向车公庄经合社发出律师函，要求车公庄经合社严格履行《承包合同》，返还侵占地块，恢复果园原状，赔偿经济损失250000元等等。及后，曾祥勋于2018年11月15日向车公庄经合社社长曾瑞泰发送手机短信，表示愿意配合并随时支付承包费，如不方便可提供生产队的收款账户，其立即支付。车公庄经合社社长于11月17日对此回复，因已多次通知要求曾祥勋尽快缴交第三期承包费，但其不予理会，曾祥勋已经违约，43户社员表示解除曾祥勋与该社的承包合同。诉讼中，车公庄经合社提供了证人证言和表决表。拟证实多次通知曾祥勋交纳第三期承包费，但其拒交，2018年9月25日经社员表决，决定终止双方的承包合同，收回标的物归集体重新发展使用。其中证人曾某1的证言主要内容为：“我是生产队的副队长，在2017年换届上任。我上任后，生产队队长通知我找曾祥勋交租金，当时我找过曾祥勋很多次了。第一次大概在2017年，我在路上遇到告诉他交租，要他带上合同，因为我们刚上任，没有看到合同资料存档。其中一次，我问曾祥勋有没有交租，如果有拿收据给我看，当时也有人经过看到我向他催交租金，是曾令恕、曾某2。”证人曾某2的证言主要内容为：“我是车公庄的社员，没有职务，副社长曾在车公庄榕树脚那里要求曾祥勋交租，时间不记得了，我当时在旁边。”另查，曾祥勋在庭审中确认在2018年上半年，车公庄经合社的副社长让其交租并提交租金收据，当时其出示了2006年收据给副社长看，并要求先扣减2017年改建围墙被占用的土地租金后，才同意交纳余下租金。以上事实，有承包合同、收据、照片、示意图、报警回执、手机短信、律师函、快递单、妥投证明、表决表、告知函、公知函、报销凭证、现场勘验笔录、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为：《承包合同》是曾祥勋、车公庄经合社双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行合同义务。虽然《承包合同》没有明确约定三期承包费的具体缴费时间，但从前两期承包费的交纳时间可见，都是先交费后用地，符合一般交易习惯。第三期承包时间从2017年3月23日起开始，而曾祥勋至今都没有交纳第三期承包费，对此曾祥勋在第一次庭审中主张因2017年村换届选举管理混乱自始至终未向其催收过承包费，在第二次庭审中又陈述2018年上半年车公庄经合社向其催收承包费时因双方未就2017年被占用的土地承包费扣减问题达成一致所以没有交费，可见曾祥勋对于有否收到第三期承包费催收通知的陈述前后相互矛盾，车公庄经合社提供的证人证言与曾祥勋的自认相印证，足以证实车公庄经合社确实曾向曾祥勋催收过第三期承包费，本院对此予以认定。关于曾祥勋主张未缴纳第三期承包费的原因，本院认为，首先，经现场勘验，2017年围墙改为L形后减少的承包土地面积约为14.6平方米，相较曾祥勋确认承包地约4亩即2666.68平方米的面积，围墙改建占用的土地面积所占承包土地总面积的比例非常小。其次，《承包合同》约定距离围墙内外3米才种树以及种树的规格为2丈×2丈（即6.66米×6.66米），即曾祥勋栽种的果树应距离原来的围墙3米远，故围墙改建内退2米并没有对曾祥勋的承包经营产生任何不利影响。第三，围墙改建行为发生于2017年8月，曾祥勋没有任何证据证实其在改建当时提出过异议且双方同意减免部分承包费。综合以上三点分析，车公庄经合社基于尊重农村的风俗习惯对围墙进行改建，不存在侵占土地的恶意，且改建行为并未对曾祥勋的土地承包经营造成实质性的损害，曾祥勋在围墙改建后数月又以车公庄经合社不减免被占用土地承包费为由拒绝支付第三期承包费的理据不充分，本院不予采纳。曾祥勋提交的起诉状和《律师函》均已确认被告2018年10月9日发出《告知函》、2018年10月30日发出《公知函》的事实，其在庭审中又否认收到上述函件，对此却未能提供反证，结合车公庄经合社提供的函件和照片等证据，本院认定曾祥勋收到并知悉《告知函》、《公知函》内容。车公庄经合社已经履行了交纳承包费的通知催告义务，曾祥勋经催告后在合理期限内仍未交纳承包费，车公庄经合社于2018年10月9日向曾祥勋发出《告知函》行使合同解除权合理合法，双方签订的《承包合同》已经解除。在此之后，车公庄经合社通知要求曾祥勋退场收回案涉土地，但曾祥勋没有按时退场，由此造成的损失应由曾祥勋自行承担。虽然曾祥勋通过《律师函》和手机短信表示愿意配合支付承包费，但其时双方的土地承包合同关系已经解除，曾祥勋未提供证据证实在此之前同意交纳承包费，其主张车公庄经合社拒收承包费证据不足，本院不予采纳。综上，曾祥勋主张要求继续履行《承包合同》、返还侵占土地以及赔偿财产损失等诉讼请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，第三期承包期限应从2017年3月23日至2027年3月23日，曾祥勋一直未交纳第三期承包费，且在车公庄经合社解除双方的合同关系后仍然占有使用案涉土地至今，因此，曾祥勋应当按照3000元/年的标准（30000元÷10年）向车公庄经合社支付从2017年3月23日起至2019年返还土地之日止的土地占用费。由于《承包合同》仅约定承包人中途退包的违约责任，并无约定逾期交租的违约责任，故车公庄经合社主张违约金的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、驳回曾祥勋的诉讼请求。二、确认曾祥勋和广州市白云区钟落潭镇龙岗村车公庄经济合作社于1997年3月23日签订的《承包合同》解除。三、自本判决生效之日起五日内，曾祥勋向广州市白云区钟落潭镇龙岗村车公庄经济合作社支付从2017年3月23日起至2019年返还土地之日止的承包费（按照3000元/年标准计付）。四、驳回广州市白云区钟落潭镇龙岗村车公庄经济合作社的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4945元、反诉受理费35元，由曾祥勋负担本诉受理费4945元、反诉费29.20元，广州市白云区钟落潭镇龙岗村车公庄经济合作社负担反诉受理费5.80元（于本判决生效之日起三日内，曾祥勋向广州市白云区钟落潭镇龙岗村车公庄经济合作社迳付反诉受理费29.20元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  罗晓华人民陪审员  董肖英人民陪审员  萧丽欢二〇一九年十月八日书 记 员  钟细君吴剑萍