上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17202号原告：金树君，男，1967年4月24日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：李光平，男，1973年7月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告金树君诉被告李光平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2019年10月23日公开开庭进行了审理，原告金树君、被告李光平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金树君诉称：被告于2010年1月1日至2014年12月31日期间租赁原告位于上海青浦区朱家角镇周家港村蓬莱路XXX号厂房，租赁合同到期后续签至2017年12月30日止，租金每年人民币(以下币种均为人民币)58,000元。但被告在2017年7月2日未通知原告擅自搬离承租房屋，并将部分货物堆放至2017年12月28日，并拖欠半年房租和5月、6月、7月的电费。经多次催讨未果，为维护原告合法权益，现诉诸法院，请求：1、判令被告向原告支付房屋租金29,000元及拖欠电费11,714.41元；2、本案诉讼费由被告承担。被告李光平辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在原告知情的情况下于2017年6月底搬离承租房屋，故不应支付2017年6月之后的租金；承租房屋内有三家企业，原告提供的证据不能证明被告电费使用情况。经开庭审理查明：2010年起原、被告产生房屋租赁关系。2014年12月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区朱家角镇周港村蓬莱路XXX号厂房(以下称“系争厂房”)和房屋地租给乙方使用，房屋面积550平方米，租赁期限自2014年12月31日至2017年12月30日，每年租金580,000元，合同期限内每6个月支付一次租金，每次提前一个月支付当年租金一半。厂区内有乙方使用的厂房用水用电，按计量数由乙方支付。入住前甲方按乙方要求对现有房屋进行部分改造，费用由乙方承担，租赁期间乙方根据生产要求，对现有房屋进行改造时，应征得甲方同意，工程由乙方自行完成，费用自负，并且不能自行拆除。合同双方另行约定了其他权利义务。合同签订后，被告向原告支付租金至2017年6月30日。2017年6月7日，上海市青浦区朱家角镇人民政府发出《终止供电通知书》，载明将于2017年6月10日起对系争厂房实行断电。该通知书由原告予以签收。2017年6月底，被告将设备搬离。2017年12月27日，原告(乙方)与案外人朱家角镇建设用地减量化工作办公室(甲方)、朱家角镇周家港村民委员会(丙方)签订《朱家角镇集建区外现状建设用地减量化〈房屋租赁终止协议书〉》：乙丙双方所有的厂坐落在朱家角镇周家港村，房屋结构砖混，建筑面积3,615.05平方米，土地性质集体，厂区占地面积3,433.26平方米。丙方或丙方委托朱家角资产公司与乙方2014年1月1日签订的房屋租赁协议于2017年12月27日终止。协议书签订后，乙方及丙方应于2017年12月31日前腾退位于青浦区朱家角镇周家港村房屋，并将土地、厂屋移交给甲方，原厂房的所有权归甲方所有，乙方及丙方在搬离原址时不得拆除原房屋中的房屋建筑材料和甲方已补偿的棚舍和其他附属物，如乙方及丙方移交房屋时出现拆除原房屋中的房屋建筑材料和其他附属物的，甲方有权按补偿价格折算其款项，并在应付补偿款中扣除。甲方支付乙方补偿款3,167,827.50元，补偿款分二次支付，第一次移交钥匙支付1,667,827.50元，余款为拆除复垦后支付150万元。其中无证厂房623,196元、575,286元、46,882.50元；附属设施900,690元，装修399,038元，综合搬迁费495,375元，一次性10万元，未到期27,360元。协议另行约定了其他权利义务。系争厂房于2017年12月28日拆除，被告占有使用系争厂房至拆除。另查明，坐落于上海市青浦区朱家角镇周港村蓬莱路XXX号厂房无产权登记，也无相关审批手续。以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、终止供电通知书、民事判决书、庭审笔录等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1.被告支付租金至2017年6月30日，其后未再向原告支付租金；2017年6月底被告将设备搬离系争厂房，但仍有物品存放在厂房内，且被告未与原告办理交接手续；2017年7月5日原告进入系争厂房进行了搭建，但未搬动被告物品，直至2017年12月28日被告将物品搬离，故应向原告支付2017年7月1日止2017年12月28日期间的租金；2.蓬莱路XXX号内有包括被告在内的三家企业，2017年4月之前均是由被告根据各个电费分表向另两家企业收取电费后再将电费缴付，但自2017年5月起被告在收取其他两家企业电费后未向电力公司缴纳电费，现原告已将2017年5-7月的电费缴清，故应由被告将2017年5-7月的电费支付给原告。为此，原告提供电费发票作为证据。被告对原告提供的发票真实性无异议，但认为：1.2017年6月底被告已经搬离系争厂房，仅余部分废料存放在系争厂房内，故不应继续支付其后的租金；2.2017年5月份的电费已由被告进行了缴纳，2017年6、7月份已经停电且被告不在系争厂房内经营，故不应由被告支付此期间的电费；同时，被告未向另两家企业收取2017年6、7月份的电费。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。系争厂房无产权登记，也未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《厂房租赁合同》无效。合同虽无效，但被告确实占有使用了系争厂房，应向原告支付占有使用费。被告于2017年6月底将设备搬离后仍留有物品存放在系争厂房内，虽双方未办理交接手续，但原告自认已于2017年7月5日进入系争厂房进行搭建，故结合合同约定租金标准、被告占用厂房情况及期间、双方过错程度等因素，本院酌定被告应支付原告占用费1万元。原告提供的电费发票系蓬莱路XXX号厂房内三家企业所产生的总金额，无法显示被告使用的电费金额，且原告未提供证据证明被告已收缴另两家企业的电费及金额，故对原告主张的电费本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李光平应于本判决生效之日起十日内支付原告金树君房屋占用费1万元；二、原告金树君的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费817.80元，减半收取计408.90元，由原告负担383.90元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年十月三十一日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。