福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0602民初398号 原告：福建标新投资有限公司，住所地福建省漳州市芗城区九龙大道1047号，统一社会信用代码91350602MA345TPX1E。 法定代表人:林志宾，职务：总经理。 委托诉讼代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴伟盛，福建九鼎律师事务所律师。 被告：李光辉，男，1968年12月6日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：陈海发，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜玲萍，福建南州律师事务所律师。 原告福建标新投资有限公司与被告李光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月7日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告福建标新投资有限公司的委托代理人吴伟盛、被告李光辉的委托诉讼代理人陈海发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建标新投资有限公司向本院提起诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、请求人民法院判令被告向原告支付截止至2018年12月19日的租金168372元和物业费、水电费14169元，总计182541元，并自2018年12月20日起至《租赁合同》解除之日止按每天288元支付租金；3、请求人民法院判令被告自起诉之日起至该笔款项全部还清之日止按银行同期同类贷款利率向原告支付利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年9月1日签订《租赁合同》，协议约定：“原告将位于漳州市芗城区格的房屋出租给乙方作书画展厅经营使用；租赁期限为5年，自2016年9月10日起至2021年11月10日止；自2016年11月10日至2019年11月9日止每月租金为11520元，自2019年11月10日至2021年11月9日止每月租金为12672元；租金为每半年支付一次；水电费由被告自行负责，合同发生争议由漳州市芗城区人民法院管辖。后原被告双方通过口头协议将租金降至每月8640元；截止至2018年12月19日，被告尚欠房屋租金168372元，物业费、水电费14169元。上述租金、物业费、水电费及解除合同的事宜原告多次与被告商讨，但是被告以种种借口拒不配合，为保护原告的合法权益，特此诉至人民法院。以上诉讼请求，望人民法院依法予以支持。 被告李光辉辩称：依法驳回原告的诉请，首先双方签订的合同属于无效合同，原告所提供的房屋未有相关的审批手续，属于违法建筑，依据相关司法解释，该合同属无效合同；应房屋漏水导致合同约定的房屋作为书法展厅无法实现，虽然原告有将租金降低，但其并未尽到修缮的义务，也未对漏水进行修缮，故被告于2018年5月底将字画撤展，未再实际使用房屋，而且因为双方存在争议，且房屋处在园区内，由原告实际控制，原告已将房屋另行锁住，导致被告在里面还有十余万的家具无法搬出，我方认为双方产生争议事出有因，原告应承担相应的损失，故请法院依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月1日，原告福建标新投资有限公司作为出租方（甲方）与被告李光辉作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定（摘录）“……2.1甲方将自有的坐落在漳州市芗城区格的房屋出租给乙方作书画展厅经营使用。2.2合同标的物的一楼建筑面积为288平方米。……3.1租赁期限为五年，甲方承诺于2016年9月10日前将场地移交给乙方，乙方自场地移交后当日起，享有60天的装修免租期，即自2016年9月10日起至2021年11月10日止。……4.1自2016年11月10日至2019年11月9日，月租金为11520元；自2019年11月10日至2021年11月9日，月租金为11520元。……4.2房屋租金每半年支付一次。.......6.1物业管理负责公共区域保洁及保安工作，暂定每平方米1元。6.2物业管理费自2017年1月1日开始收费。6.3设立水电总表及分表，按总表收取水电费，费用按园区与供电局结算费用计算。…….本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向漳州市芗城区人民法院提起诉讼。…..16.6甲方在每月月底或月初到乙方店面抄水表并向乙方发出水电费通知，乙方在收到甲方水电费通知函5日内必须缴纳。” 签订《租赁合同》后，被告李光辉仅按照《租赁合同》约定向原告福建标新投资有限公司支付了2016年11月10日至2017年5月9日的房屋租金69120元，之后就再未向原告福建标新投资有限公司支付任何房屋租金。原、被告双方后有通过口头协议约定将租赁房屋的租金降低至每月8640元（每日284.05元，即8640元/月×12月÷365日＝284.05元）。 2018年5月，被告李光辉将布置于租赁房屋中的书画撤出，但仍将原布置于租赁房屋中的家具和电器放置于租赁房屋内，也并未将租赁房屋移交给福建标新投资有限公司。在本案审理过程中，就租赁场所是否要先行移交问题本院向被告李光辉进行了释明及询问，被告李光辉未予正式回复；后本院通知原、被告要组织进行现场勘查以及再次询问是否要对租赁场所进行移交，但是因被告李光辉未到场未能实施。 本案的租赁房屋位于原告福建标新投资有限公司位于新浦路的园区内，园区内各租赁房屋的水电费系采用总分表形式来计算缴交，由原告福建标新投资有限公司向供水、供电部门统一缴交园区总的水电费后再根据设置于被告李光辉所租赁房屋的分表所显示的水电读数向被告李光辉收取相应的水电费。现被告李光辉尚欠原告福建标新投资有限公司代为垫交的水费372元以及电费6885元共计7257元。另原、被告双方在《租赁合同》中约定物业费为每平方1米，即被告李光辉所租赁房屋需缴交的物业费为288元/月（1元/平方米×288平方米＝288元），自2017年1月1日起开始收费，原告福建标新投资有限公司在起诉时主张被告李光辉应支付2017年及2018年两年的物业费共计6912元（288元/月×24个月＝6912元）。 在本案审理过程中，被告李光辉提出就租赁房屋的渗水原因进行鉴定的申请，本院在收到经原、被告协商一致同意的鉴定机构的鉴定受托函后向双方送达了鉴定受托函，后又根据鉴定受托函的内容向被告李光辉发出书面通知书通知其要按照指定的期间提交鉴定所需材料及缴交鉴定费用，但被告李光辉接到通知后并未按照指定的期间提交鉴定所需材料及缴交鉴定费用。 本案的租赁房屋原告福建标新投资有限公司并未取得建设工程规划许可证。 在本案审理过程中，根据原告福建标新投资有限公司提出的申请以及提供担保，本院于2019年8月7日作出（2019）闽0602民初398号保全民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结李光辉价值相当于人民币182541元人民币的财产。财产保全费1432.7元，由福建标新投资有限公司预交。 以上事实，有原告福建标新投资有限公司提供的《租赁合同》、联络函、水电费发票、水电表读数照片、原被告双方委托诉讼代理人的当庭陈述等证据在案予以证明。 本院就本案的争议焦点分析如下： 一、关于本案原、被告双方签订的《租赁合同》的效力问题 原告福建标新投资有限公司在诉讼请求中主张判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；被告李光辉辩称原告福建标新投资有限公司所提供的房屋未有相关的审批手续，属于违法建筑，依据相关司法解释，该合同属无效合同。 本院认为，本案的租赁房屋原告福建标新投资有限公司并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案原、被告双方签订的《租赁合同》无效。 在本案审理过程中，就本案《租赁合同》可能会被认定为无效向原、被告进行了释明，原告福建标新投资有限公司请求由法院依法对诉讼请求进行处理而未予以变更；而被告李光辉虽于2018年5月将书画撤出，但仍将原布置于租赁房屋中的家具和电器放置于租赁房屋内，也并未将租赁房屋移交给福建标新投资有限公司。 由于本案《租赁合同》为违反法律、行政法规的强制性规定的无效合同，原告福建标新投资有限公司诉请解除于法无据，应当依法判决确认本案《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，该《租赁合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，即被告李光辉应当将租赁房屋返还给原告福建标新投资有限公司。 二、关于被告李光辉是否尚欠原告福建标新投资有限公司租赁房屋费用的问题 原告福建标新投资有限公司主张判令被告李光辉应支付相应已经产生租金以及按每天288元支付之后的租金。被告李光辉辩称房屋漏水导致合同约定的房屋作为书法展厅无法实现，被告于2018年5月底将字画撤展，未再实际使用房屋，依法驳回原告的诉请。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告李光辉仅向原告福建标新投资有限公司支付了2016年11月10日至2017年5月9日的房屋租金69120元而已，且至今尚未将租赁房屋返还给原告福建标新投资有限公司，故被告李光辉应向原告福建标新投资有限公司支付自2017年5月10日起至将租赁房屋返还给原告福建标新投资有限公司之日止按月租金人民币8640元（日租金人民币284.05元）计算的房屋占有使用费。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；被告李光辉虽有提出就租赁房屋的渗水原因进行鉴定的申请，但是在接到通知后并未按照指定的期间提交鉴定所需材料及缴交鉴定费用，视为放弃相应的诉讼权利，应承担举证不能的不利后果，故对其辩称本院不予采纳。 三、关于原告福建标新投资有限公司主张的水电费、物业费的问题 原告福建标新投资有限公司主张被告李光辉尚欠物业费、水电费14169元；被告李光辉辩称这些费用不是要向原告福建标新投资有限公司缴交的。 本院认为，本案的租赁房屋位于原告福建标新投资有限公司位于新浦路的园区内，园区内各租赁房屋的水电费系采用总分表形式来计算缴交，由原告福建标新投资有限公司向供水、供电部门统一缴交园区总的水电费后再根据设置于被告李光辉所租赁房屋的分表所显示的水电读数向被告李光辉收取相应的水电费。现被告李光辉尚欠原告福建标新投资有限公司代为垫交的水费372元以及电费6885元共计7257元。另原、被告双方在《租赁合同》中约定物业费为每平方1米，即被告李光辉所租赁房屋需缴交的物业费为288元/月（1元/平方米×288平方米＝288元），自2017年1月1日起开始收费，原告福建标新投资有限公司在起诉时主张被告李光辉应支付2017年及2018年两年的物业费共计6912元（288元/月×24个月＝6912元）具有事实和法律依据，本院予以支持。 四、关于原告福建标新投资有限公司主张被告李光辉应就相应款项至全部还清之日止按银行同期同类贷款利率支付利息的问题 本院认为，原告福建标新投资有限公司的该主张没有相应的法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告福建标新投资有限公司与被告李光辉于2016年9月1日就址于漳州市芗城区格的房屋所签订的《租赁合同》无效； 二、被告李光辉应于本判决生效之日起十日内将址于漳州市芗城区格的房屋返还给原告福建标新投资有限公司并向原告福建标新投资有限公司支付自2017年5月10日起至将租赁房屋返还给原告福建标新投资有限公司之日止按月租金人民币8640元（日租金人民币284.05元）计算的房屋占有使用费； 三、被告李光辉应于本判决生效之日起十日内向原告福建标新投资有限公司支付尚欠的水费、电费、物业费共计人民币14169元； 四、驳回原告福建标新投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10988元，由被告李光辉负担10938元，由原告福建标新投资有限公司负担50元；保全费1432.7元，由被告李光辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈立达 人民陪审员  陈豫凤 人民陪审员  张雅嫔 二〇一九年十月十一日 书 记 员  王惠敏 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。