西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初16886号原告（反诉被告）李晓宏，男，汉族，1972年5月18日出生，住浙江省东阳市。原告（反诉被告）吴芳珍，女，汉族，1976年11月3日出生，住浙江省东阳市。共同委托诉讼代理人陈会军，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）陈建红，女，汉族，1977年2月7日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人陈小明，陕西弘业律师事务所律师。第三人西安万马房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人鲁正勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人马明君，男，回族，1990年1月18日出生，住西安市雁塔区。第三人陕西镇巴农村商业银行股份有限公司，住所地：陕西省汉中市镇巴县。法定代表人余冰，该公司董事长。委托诉讼代理人符元林，男，汉族，1987年1月9日出生，住陕西省镇巴县，系该公司员工。原告（反诉被告）李晓宏、吴芳珍与被告（反诉原告）陈建红、第三人西安万马房地产信息咨询有限公司（以下简称万马公司）、第三人陕西镇巴农村商业银行股份有限公司（以下简称镇巴农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李晓宏、吴芳珍的委托诉讼代理人陈会军、被告（反诉原告）陈建红的委托诉讼代理人陈小明，第三人的万马公司的委托诉讼代理人马明君、第三人镇巴农商银行的委托诉讼代理人符元林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李晓宏、吴芳珍共同诉称，2018年3月27日，原告李晓宏、被告陈建红及第三人万马公司就被告所有的位于西安市高新区XX路XX路XX号的22幢1单元10102室的房屋签订《房屋买卖三方合同》，约定原告受让该房屋。同日，原告向被告支付房屋转让定金50万元。2018年4月27日，原、被告通过西安市二手房交易管理系统签订网签买卖合同。2018年4月27日，原告已向贷款银行提交贷款报审资料，5月10日下午贷款银行窗口答复通过，但因房屋存在抵押权而无法办理贷款批准和放款手续。2018年5月31日，原、被告就被告向原告借款800万元以偿还房屋抵押贷款及其他相关事项进行磋商，初步商定次日前往银行咨询共管账户设立问题。2018年6月1日，原告前往被告住所地融侨馨苑东区对面的小风咖啡馆并邀请被告面晤，但被告以身体不适为由未前来。2018年6月7日，原告通过顺丰快递向被告送达《关于尽快推进房屋买卖合同履行进度的商函》，要求继续履行合同。2018年6月14日，原告在其位于西安市雁塔区XX路与科创路十字的上上国际C座28层办公室与被告及被告配偶康某乙洽谈上述借款的书面协议条款，并口头达成一致。嗣后，原告向被告提交双方口头商定的书面借款协议文本并口头催促落实借款协议签订及房屋买卖合同履行事宜。2018年6月26日，原告委托律师向被告送达《律师函》，告知房屋买卖合同的法律拘束力，并要求被告明确是否继续履行合同。迄今，被告未与原告签署书面借款协议，未继续履行房屋买卖合同，并以口头方式告知第三人万马公司拒绝履行合同。另外，原告李晓宏和原告吴芳珍系夫妻关系，签订房屋买卖合同系属处分夫妻共同财产的行为。原告认为房屋买卖合同属双方真实意思表示，且不违反效力性禁止性规定，对双方具有法律拘束力，双方应当信守。任何一方违约的，应依法按约承担违约责任。房屋买卖合同签订后，被告长期怠于履行合同，原告迄今无法实现缔约目的，已给原告造成不可估量的损失（包括但不限于购房款300万元，其中已向被告支付定金50万元）、错失购买其他房屋而遭受的房屋市场价格上涨的机会成本等，被告已构成根本违约，应承担违约责任。现原告诉至法院，请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋过户至原告名下；2.判令被告承担本案的所有诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费等）。被告（反诉原告）陈建红辩称，其不同意继续履行合同。《房屋买卖三方合同》就交付、撤押垫资等事宜进行了明确约定，原告在合同约定之外要求被告就借款提供连带责任保证、不动产抵押等，没有法律依据，且给被告名下持股公司带来不可预计的财产风险及信誉危害，其难以接受。原告的违约行为致使案涉房屋抵押登记注销手续无法办理，房屋交易后续流程无法正常推进，合同约定的交易期限已过，房屋交易程序未能实际履行，交易目的无法实现，故反诉请求：1.判决解除反诉人与被反诉人2018年3月27日签署的《房屋买卖三方合同》；2.判决被反诉人向反诉人支付的定金500000元不予返还，归反诉人所有；3.本诉与反诉的费用均由被反诉人承担。针对陈建红的反诉，李晓宏、吴芳珍共同辩称，反诉请求不成立，请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人万马公司述称，2018年3月27日，三方签订合同，约定原告以贷款方式购买涉案房屋，交易价格为700万元。签合同时原告同意向被告借款800万元，以办理房屋解押手续，并要求被告保证资金安全。合同签订后，2018年5月原告贷款手续办理完毕后，因需要办理涉案房屋的解押手续，双方同意就800万签订借款协议并设立联名账户，但双方因时间问题未能就借款及解押事宜进行洽谈。2018年6月，双方在原告公司XX路与科创路十字上上国际C座28层协商借款合同及借款担保事宜，当时原告律师已将借款合同起草好，载明由被告夫妇的关联公司为借款提供担保。当时双方口头约定将房产证押在原告处，关于此被告当时是同意的。但因为协商时修改了借款合同的部分条款，而需要重新打印合同，被告因时间太晚而先行离开，双方约定再约时间签合同。之后，被告以其已支付下一季度的抵押贷款利息、出卖房屋不再划算为由不同意继续向原告出卖房屋。被告是将其房屋房产证抵押进行贷款，不是按揭贷款。其公司因此居中协调，被告以其已支付贷款利息、合同期限已过不同意继续履行合同。第三人镇巴农商银行述称，其银行不同意原告的诉请。案涉房屋已经办理了抵押登记，不能再行买卖。案涉房屋所担保的债权是一个整体，整体债权为800万元，在800万元贷款未还清之前，其银行不同意被告出卖案涉房屋。经审理查明，原告李晓宏、吴芳珍系夫妻。2018年3月27日，原告李晓宏（买方、乙方）与被告陈建红（卖方、甲方）、第三人万马公司（经纪机构、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定原告李晓宏购买被告陈建红所有的位于西安市高新区XX路XX路XX号XX幢XX单元XX室，该房屋建筑面积365.71平方米，成交价为700万元，其中定金50万元，剩余房款为650万元；甲、乙双方约定，在签订本合同时，通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同后10日内办理资金监管手续，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续；2018年5月27日前甲方将本合同约定的房屋交付乙方；丙方促成签订本合同，并分别完成与甲、乙双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，乙方支付佣金5万元。合同第八条约定，乙方未能根据本合同的约定，按期向甲方足额支付房款的，每逾期一日，由乙方向甲方支付应付房价款的0.01%违约金，合同继续履行；逾期超过30日，甲方有权解除合同，并书面通知乙方，解除书面通知到达之日起生效，乙方应向甲方支付应付房价款的0.01%违约金。与此同时，乙方应自解除合同通知之日起30日内配合甲方办理二手房网签合同注销及监管协议的撤销手续。合同第十三条约定，甲、乙双方协商一致，银行面签过后等银行通知审核通过，乙方同意帮助甲方去相关单位垫付资金800万元进行撤押（房产证），甲方同意撤押垫资时间15日内支付乙方10万元利息，30日左右20万元利息。合同签订前，原告李晓宏于2018年3月19日向第三人万马公司支付佣金5万元。合同签订当日，被告陈建红向原告李晓宏出具收到定金50万元的收据，并载明款到有效。2018年3月28日，原告吴芳珍以银行转账方式向被告陈建红支付定金50万元。经查，案外人康某甲系被告陈建红之子，被告陈建红与康某甲系案涉房屋的共同所有人。2018年4月27日，原告吴芳珍（乙方、买方）与被告陈建红、案外人康某甲（甲方、卖方）签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号为C18021844），约定案涉房屋成交价为700万元，买方将首付款300万元存入监管账户，余款400万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。同日，原告吴芳珍（乙方）与被告陈建红、案外人康某甲（甲方）签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定案涉房屋成交价为700万元，乙方于本协议签订之日起90日内将购房首付款300万元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。2018年6月7日，原告吴芳珍通过顺丰速运向被告陈建红送达《关于尽快推进房屋买卖合同履行进度的商函》，载明：2018年4月27日，其已向贷款银行提交贷款报审资料，5月10日下午贷款银行窗口答复通过，但因房屋存在抵押权而无法办理贷款批准和放款手续。2018年5月31日，双方就向其借款800万元以偿还房屋抵押贷款及其他相关事项进行磋商，初步商定次日前往银行咨询共管账户设立问题。2018年6月1日，其前往陈建红住所地融侨馨苑东区对面的小风咖啡馆并邀请陈建红面晤，但陈建红以身体不适为由未前来。为推进房屋买卖合同的继续履行，郑重函商如下：其一、其仍愿意向陈建红提供借款800万元，以帮助陈建红将包括房屋在内的所有抵押物的他项权利限制予以注销解除。其二、其希望在实际提供出借款800万元前与陈建红签订书面借款合同，明确约定出借款金额、出借款的偿还时间、出借款的偿还方式、出借款的偿还安全保障措施（如提供连带责任的保证人、不动产抵押等）。其三、其为房屋交易已准备购房款的37.5%即300万元及协助陈建红解除房屋抵押的出借款800万元，希望尽快推进房屋交易进程，避免资金闲置和机会成本损失。案外人康某乙系被告陈建红之夫。2018年6月14日，原告李晓宏与被告陈建红、康某乙在西安市雁塔区XX路与科创路十字的上上国际C座28层办公室协商本案所涉800万借款的合同条款事宜。原告起草的《个人借款合同》第八条担保措施载明：借款人配偶康某乙愿意为借款人本合同项下付款义务及其责任承担连带保证责任；借款人和（或）借款人配偶实际控制的公司、企业和其他实体愿意为借款人本合同项下付款义务及其责任承担连带保证责任；出借人作为购房人支付的购房款（含银行贷款）作为保证金，直接偿还出借人在本合同项下的还款义务。被告陈建红、康某乙因不同意原告李晓宏提出的担保条款而离开。2018年6月26日，原告吴芳珍通过EMS向被告陈建红送达《律师函》，载明：2018年6月14日，其丈夫李晓宏在其位于西安市雁塔区XX路与科创路十字的上上国际C座28层办公室与陈建红及陈建红配偶康某乙洽谈上述借款的书面协议条款，并口头达成一致。嗣后，其向陈建红提交双方口头商定的书面借款协议文本，但陈建红至今未与其签署书面借款协议，特郑重函告如下：其一、请陈建红在本函发出之日5日内明确房屋买卖合同是否继续履行；如继续履行的，明确合同履行的合理时间节点并切实履行；如不继续履行，商量终止合同的善后事宜。其二、若陈建红在本函发出之日5日内未明确房屋买卖合同是否继续履行的，视为拒绝继续履行并采取相应措施主张合同权益。其三、保留向陈建红进一步主张违约责任的权利。经查，2016年10月31日，陕西汉中和平实业有限公司（以下简称和平公司）与镇巴农商银行签订《流动资金借款合同》，约定镇巴农商银行向和平公司提供借款800万元，期限为2016年10月31日至2019年10月30日。同日，和平公司、陈建红、康某甲与镇巴农商银行签订《抵押担保合同》（合同编号陕农信镇农商抵字[2016]第038号），约定陈建红、康某甲以案涉房屋为前述800万借款提供抵押担保；陈建红、康某乙与镇巴农商银行签订《抵押担保合同》（合同编号陕农信镇农商抵字[2016]第037号），约定陈建红、康某乙以另外四套商铺为前述800万借款提供抵押担保。2016年11月1日，案涉房屋办理抵押权登记，不动产登记簿载明案涉房屋抵押担保的主债权数额为340万元；同时，另外四套商铺亦办理抵押权登记，房屋他项权证载明该四套商铺抵押担保的主债权数额为460万元。2018年8月2日，本院以（2018）陕0113财保287号民事裁定书对案涉房屋进行诉前财产保全。2019年3月6日，汉中市汉台区人民法院以（2019）陕0702执保52号文书对案涉房屋进行轮候查封。第三人镇巴农商银行向本院出具情况说明，确认截止2019年5月5日和平公司的贷款余额为798.7万元。案件审理过程中，二原告表示愿意一次性付清剩余房款650万元，以代被告陈建红一次性向第三人镇巴农商银行偿还案涉房屋所担保的主债权340万元及相应利息以消灭案涉房屋之上的抵押权，并要求将房屋过户至原告吴芳珍名下。同时，原告表示如有必要，其也愿意垫付800万元，但要求被告陈建红提供其认可的担保方式并签订相应的借款合同，并表示若双方就担保方式无法协商一致、合同无法继续履行，则另案要求被告陈建红承担违约责任或赔偿责任。经询，被告陈建红认为二原告该要求超出合同约定范围，不同意提供相应的担保。庭审中，二原告明确其诉请第二项所谓的所有诉讼费用是指案件受理费、保全保险费和保全费。以上事实，有《房屋买卖三方合同》、定金收据、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、《二手房交易结算资金监管协议》、《流动资金借款合同》、《抵押担保合同》、西安市不动产登记簿等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告李晓宏与被告陈建红签订的《房屋买卖三方合同》（以下简称三方合同）、原告吴芳珍与被告陈建红及案外人康某甲签订的《西安市存量房买卖合同》（以下简称网签合同）是双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。三方合同约定原告李晓宏以700万元（首付加贷款方式）购买被告陈建红房屋的同时，需帮助被告陈建红垫付资金800万元撤押房产证，且被告陈建红应向原告李晓宏支付相应的垫资利息。现二原告认为案涉房屋之上抵押权所担保的债权仅为340万元，其以现金方式支付下余房款650万元已足以消灭该抵押权。本院则认为，虽然案涉房屋之上的抵押权所担保的债权为340万元，无论原告李晓宏签订三方合同时是否知道该事实，该事实是被告陈建红签订三方合同时已知的事实，而被告陈建红在已知该事实的情况下仍与原告李晓宏约定垫付资金800万元并愿意支付相应的利息，因此可知被告陈建红与原告李晓宏约定垫资800万元的目的不仅是消灭案涉房屋之上的抵押权，而是同时消灭与案涉房屋一并抵押的另外四套商铺之上的抵押权。因此，二原告要求继续履行合同仍需向被告陈建红垫资800万元，二原告虽同意但要求被告陈建红提供其认可的担保方式并签订相应的借款合同。而经本院询问，被告陈建红认为二原告该要求超出合同约定范围，不同意提供相应的担保。因800万元对任一民事主体来说都不是一个小数目，垫资800万元如果不提供相应的担保则可能存在一定风险，双方既然在签订三方合同时已约定垫资利息，却未约定垫资的担保事宜，亦未约定双方需就垫资事宜另行签订合同，所以应视为原告李晓宏在签订三方合同时未向被告陈建红提出垫资担保和另行签订借款合同的事宜。后双方在履行合同中因垫资担保事宜产生分歧而未能继续履行，现本案诉讼中双方又因垫资担保事宜产生分歧，致使无法消灭案涉房屋之上的抵押权，从而使案涉三方合同和网签合同均不能继续履行，因此二原告要求继续履行该两合同，本院依法不予支持。原告要求被告承担保全保险费，既无法律依据，也未提交相应的票据，本院依法不予支持。现陈建红反诉要求解除三方合同，本院依法予以支持。至于陈建红反诉要求不予退还李晓宏、吴芳珍支付的定金50万元一节，签订三方合同时李晓宏虽未提出垫资担保和另行签订借款合同事宜，但800万元对任一民事主体都不是小数目，因此在合同履行过程中李晓宏、吴芳珍提出垫资担保和另行签订借款合同属规避垫资风险的合理要求，至于采用何种垫资担保方式及借款合同的具体条款需要双方就此进一步协商并做出相应努力和让步，而双方在协商过程中均不愿做出让步和努力，因此合同无法继续履行不能仅归因于李晓宏和吴芳珍，所以陈建红反诉要求不退还定金，本院依法不予支持，陈建红应向李晓宏和吴芳珍退还购房定金50万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及第一百一十条之规定，判决如下：一、解除原告李晓宏与被告陈建红、第三人西安万马房地产信息咨询有限公司于2018年3月27日签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告陈建红于判决生效后十日内向原告李晓宏、吴芳珍退还购房定金500000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李晓宏、吴芳珍的本诉请求。四、驳回反诉原告陈建红的其余反诉请求。本案本诉案件受理费100元和保全费5000元，由原告李晓宏、吴芳珍承担。本案反诉案件受理费30400元，由反诉原告陈建红承担15200元、反诉被告李晓宏、吴芳珍承担15200元，因反诉原告陈建红已预交，反诉被告李晓宏、吴芳珍于本判决生效后十日内直接支付反诉原告陈建红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  陈 莉人民陪审员  李佟震二〇一九年十月二十二日书 记 员  邹 倩1