贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9584号原告：杨睿，女，1975年9月10日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。原告杨睿与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称“碧桂园房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨睿，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨睿向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付商品房所有权初始登记和办理商品房转移登记有关文书交付的违约金，该违约金以原告购房总价款791489元为基数，从2017年1月30日起按照房屋总价的万分之二计算（158.3元／日）至实际交付商品房转移登记有关文书之日止（暂计算至2019年7月25日止，应支付违约金人民币148010.5元）;2.判令被告支付原告逾期建设完成配套设施的违约金，该违约金的计算方式为:游泳池以5元／日的标准从2016年7月15日起计算至建设完成之日止；购物中心以5元／日的标准从2016年7月25日起计算至实际建设完成之日止。暂计算至2019年7月25日共计11050元；幼儿园和会所，以每项5元／日的标准从2017年7月25日起计算至建设完成之日止。暂计算至2019年7月25日共7400元；以上二项合计166460.5元。事实及理由:2015年4月8日，原告与被告碧桂园房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于毕节市七星关区商品房，该商品房总价款为791489元。合同签订后，原告己通过首付和向银行按揭贷款的方式付清全部房款。合同第二十二条:房屋登记:三、转移登记:（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第Ｘ项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人己付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了791489元的购房款。被告已将涉案商品房交付给原告，但商业配套设施（幼儿园、会所、购物中心）至今未建设完成，被告亦未按照合同的约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记。对于逾期建设完成商业配套设施的违约金，按合同约定，被告应于2016年7月15日前建设完成游泳池和购物中心；应于2017年7月15日前建设完成幼儿园、会所，但被告未在约定的时间履行上述义务。《商品房买卖合同》约定：“以上设施如果在约定期限内未竣工，……出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾一天，出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。”上述商业配套设施至今未建设完成。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，对逾期建设完成商业配套设施的违约金，应从合同约定的时间开始计算，因合同中约定的商业配套设施有三项，每一项每逾期一天，被告应向原告支付5元的违约金，则违约金的计算标准为每日20元，截止时间为被告建设完成上述商业配套设施之日止。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告碧桂园房开公司答辩称：一、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。二、原告起诉逾期建设完成配套设施的违约金诉讼主体不适格，涉案小区的配套设施不属于业主专有部分，业主无权代表业主委员会起诉。综上，望法院依法判决，保护被告的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，以原告杨睿为买受人，被告碧桂园房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区（或翡翠郡2栋602）。该商品房建筑面积160.74平方米，套内建筑面积136.94平方米。该商品房总价款为791489元。买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款321489元，余款470000元以贷款支付。出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。原、被告签订《委托办理权属登记协议书》约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确认，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。2015年4月8日，原告向被告出具《委托书》，委托被告公司代为办理商品房转移登记。合同签订后，原告依约定向被告支付791489元的购房款。原告认为，被告逾期交付涉案房屋商品房转移登记的有关文书，逾期建设完成商业配套设施，故以前述诉请诉至本院。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理房屋转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行完毕款项支付义务，被告应于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。关于违约金计算起止时间的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故应从2017年1月30日起计算违约金。原、被告《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房转移登记的有关文书提交不动产登记机构为原告办理涉案商品房转移登记并通知原告，原告应当缴纳办证所需税费并将办理产权转移登记所需的相关材料交付被告。故违约金应计算到被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于违约金计算标准的问题。被告未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额791489元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。被告辩称《委托办理权属登记协议书》约定，若被告未履行交付商品房转移登记有关文书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。该约定系对商品房买卖合同第二十二条第三款约定的变更，应以该约定作为违约金的计算依据。因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，而《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为。故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，应以原告已付购房款791489元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍标准，从2017年1月30日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。因原、被告双方未对商业配套设施的交付日期进行约定，故对原告要求被告支付逾期建设完成商业配套设施（游泳池、幼儿园、会所、购物中心）的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨睿逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款791489元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告杨睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1817元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十月三十日书记员  胡晨