安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初4378号 原告：常东林，男，1962年4月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：程晋雷，男，1962年1月2日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：吴飞，安徽衡威律师事务所律师。 原告常东林与被告程晋雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告常东林、被告程晋雷及其委托诉讼代理人吴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常东林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告4个月的房租（4000元/月×4=16000元），赔偿房屋损坏装修费用8560元，换门锁30元，总计人民币24590元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月，被告租赁原告位于国庆路两间门面房，月租金4000元，并签订租赁合同，合同约定租期不少于5年。2018年1月，被告未经原告同意，擅自终止合同，破坏了房屋设施、电源等，致使原告房屋四个月未出租，损失1.6万元，房屋损坏重新吊顶、维修换锁等费用8590元，总计24590元。原告多次找被告协商未果，于2018年6月向法院起诉解决，经法院开庭调解双方撤诉，自行解决。时至今日，无法调解，故原告再次起诉，请求法院判如所请。 程晋雷在庭审中辩称：原、被告双方房屋租赁合同纠纷一案已经淮南市田家庵区人民法院（2018）皖0403民初3419号及（2019）皖0403民初485号案件以及淮南市中级人民法院审理完结，双方的纠纷已经作出认定处理，原告起诉缺少事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《房屋租赁协议》复印件，证明被告承租房屋未到期就搬走了。被告质证意见：对该协议的真实性无异议，对证明观点有异议，解除合同是双方协商的。本院经审查对该份证据的真实性依法予以确认。 2.原告提交的照片6张，证明被告拆损房屋，损坏吊顶、电路设施等。被告质证意见：通过照片看不出拍摄的是什么地方，也不能证明扣板是被告拆除的。退一步讲即便是被告拆除，生效的判决已作认定。本院经审查认为，该组证据无拍摄时间、地点，无法证明原告的举证观点，本院依法不予确认。 3.原告提交的发票、收据复印件，证明原告重新装修房屋、换锁等费用。被告质证意见：发票不是正规发票，也没有相关的装饰装修合同相互印证，生效的判决书也做出了判断和认定。本院经审查认为，该组证据有4张收据、1张收条及1张销货清单，无正规发票，也无相关装饰装修合同相互印证，本院依法不予确认。 4.原告提交的（2018）皖0403民初3419号民事裁定书，证明被告承租房子未经同意将房子拆除，电也没了，钥匙也没交。被告质证意见：真实性无异议，该份证据不能证明原告所陈述的观点。本院经审查认为，该份证据能够证明原、被告因房屋租赁合同纠纷于2018年6月诉讼至本院，同年8月7日原告撤回起诉，被告撤回反诉，本院对该事实依法予以确认。 5.被告提交的（2018）皖0403民初3419号民事案件庭审提纲，证明：在该案审理过程中证人柴某在证人证言中陈述柴某租给付大为，付大为又转租给程晋雷。常东林对该证人证言无异议。被告房子是从付大为转租过来的，原先装修是柴某装的扣板，扣板不是房屋本身结构，被告租过来后将扣板拆除。原告质证意见：柴某装修是事实，但被告称是付大为同意拆除的，请拿出证据证明。整个房屋呈毛坯房状态，导致房屋没法出租。本院经审查认为，原告对该证人柴某的证言无异议，该证人陈述扣板系其承租房屋后重新搭了一层，房屋转租时包含装潢和扣板，程晋雷已支付转让费用，其租过来后将扣板拆除。本院对上述事实依法予以确认。 6.被告提交的（2019）皖0403民初485号民事判决书，证明：1、关于拆除的扣板问题，判决书明确认定是有权拆除；2、6份收条在判决书作出判断和认定；3、照片在判决书中也作出判断和认定；4、对原告的起诉在判决书中明确作出判断和认定。原告质证意见：对判决书的结果不服，上诉后中院让重新起诉。本院经审查认为，该份判决书是生效的法律文书，在无新证据推翻该判决书查明事实的前提下，对该判决书所查明事实依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常东林享有位于田家庵区国庆街道湖滨社区国庆商场105房屋的使用权。该房屋原承租人系柴某，柴某承租后将房屋扣板重新搭了一层。后柴某将该房屋转租给付大为，付大为又将该房屋转租给程晋雷，程晋雷支付了转让费。2013年10月1日，常东林与程晋雷签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方:常东林乙方:程晋雷一、甲方有门面房二间承租给乙方，月租每月肆仟元整，时间暂定壹年，自2013年10月1日起至2014年10月1日止。三、乙方需向甲方交付押金壹万元整，直到协议终止时，乙方房屋不转让，甲方将乙方押金予以退回。五、本房屋乙方承租期间，仅有使用权，同意转租。房屋最少使用五年，左右门邻不涨房租，甲方不涨房租。六、本协议期满后，乙方愿继续承租，必须提前一个月续签协议……”2014年10月1日，双方又签订《房屋租赁协议》一份，协议内容除落款时间及“时间暂定壹年，自2014年10月1日起至2015年10月1日止”有区别外，其余内容完全一致。合同签订后，程晋雷按约支付押金10000元，并支付租金至2017年12月1日。2017年12月前后，程晋雷电话联系常东林，与其协商解除租赁合同事宜，程晋雷于2017年12月上旬搬出租赁房屋，常东林于2017年12月12日左右在房屋上张贴出租广告。双方因租金问题，常东林于2018年6月4日诉至法院，在审理过程中，程晋雷提起反诉，2018年8月7日常东林撤回起诉、程晋雷撤回反诉，本院予以准许。 2019年1月21日，程晋雷因押金退还问题诉至法院，请求判令常东林退还不当得利10000元。根据审理查明的事实，本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。关于解除租赁合同的时间点问题，在房屋使用五年届满前，程晋雷与常东林协商解除合同，常东林于2017年12月12日左右张贴出租广告，说明常东林有同意解除合同的初步意向，程晋雷作为承租方在提出解除合同时，为了减少不必要的损失，应给予出租方必要的合理时间招租，常东林当庭陈述合同解除时间为2018年1月，在程晋雷没有其他证据证明协商解除合同时间的情况下，本院认定合同解除时间为2018年1月。关于押金是否退还问题，双方在租赁合同中约定“直到协议终止时，乙方房屋不转让，甲方将乙方押金予以退回”。原、被告之间的租赁合同解除时，程晋雷并未转让房屋，符合双方约定的退还押金的条件。但考虑到租赁习惯，押金是对承租人可能造成租赁物的损害以及租金的拖欠的担保，结合本案系程晋雷提前解除合同，合同解除时间为2018年1月，租金交纳至2017年12月1日等实际情况，本着诚实信用、实事求是的原则，本院酌定常东林退还程晋雷押金6000元。关于常东林辩称程晋雷给租赁房屋造成损害的辩解意见，证据不充分，本院依法不予采信。综上，本院于2019年4月11日作出（2019）皖0403民初485号民事判决，判决：一、被告常东林于本判决生效后十日内一次性退还原告程晋雷租赁押金6000元；二、驳回原告程晋雷的其他诉讼请求。宣判后，双方均不服，上诉到安徽省淮南市中级人民法院。在二审审理过程中，常东林于2019年6月21日申请撤回上诉，法院予以准许。同日，安徽省淮南市中级人民法院针对程晋雷的上诉作出（2019）皖04民终786号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 另查明，程晋雷承租案涉房屋后，因经营需要，将扣板拆除。 根据原、被告的诉辩主张及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议的焦点为：一、原告要求被告支付4个月租金16000元的诉讼请求是否有依据，能否得到支持？二、原告要求被告赔偿房屋损坏装修费用8560元、换门锁30元，合计8590元，是否有依据，能否得到支持？ 针对上述争议焦点，本院评判如下： 一、原告要求被告支付4个月租金16000元的诉讼请求是否有依据，能否得到支持？ 法律规定，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，常东林与程晋雷因案涉房屋的租赁于2013年10月1日签订《房屋租赁协议》，协议约定月租金肆仟元整，时间暂定壹年。一年期满后，双方于2014年10月1日又签订了一份《房屋租赁协议》，约定的租期仍为一年。合同期满后，双方未续签书面的房屋租赁合同，但程晋雷实际继续使用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故常东林与程晋雷在2015年10月1日之后形成不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当履行通知义务并办理房屋交接手续。关于本案解除租赁合同的时间点问题，在（2019）皖0403民初485号程晋雷要求常东林退还10000元押金案件中，常东林认可解除租赁合同为2018年1月，且在该案中，结合房屋租赁合同解除的时间为2018年1月、租金交纳至2017年12月1日等实际情况，本着诚实信用、实事求是的原则，酌定常东林退还程晋雷押金6000元。故常东林要求程晋雷支付4个月租金16000元诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 二、原告要求被告赔偿房屋损坏装修费用8560元、换门锁30元，合计8590元，是否有依据，能否得到支持？ 根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，双方当事人在《房屋租赁协议》中对装饰装修未作约定，根据本案证据显示，案涉房屋的扣板系原承租人承租房屋时安装，房屋转租时包含装潢和扣板，程晋雷承租后已支付转让费用，故程晋雷对未形成附合的装饰装修物有权拆除。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。常东林提交的证据不足于证明程晋雷因拆除扣板给其房屋造成毁损，且其为主张装修费用8560元、换门锁30元的提交的4张收据、1张收条及1张销货清单，均不是正规发票，也无相关装饰装修合同相互印证，故常东林的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告常东林的诉讼请求。 案件受理费415元，由原告常东林负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 樊 瑾 二〇一九年十月十四日 书记员 杨晓倩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。