文书内容广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初21408号原告：东莞市盈彩美地物业管理有限公司，住所地：东莞市东城街道星城社区太和城市花园盈彩美地9（I）栋之会所二层，统一社会信用代码：91441900740816080H。法定代表人：袁润球。委托诉讼代理人：陈润珊，广东德佐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鸿有，广东德佐律师事务所实习律师。被告：卢合秋，男，1954年8月11日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：黎学辉，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司诉被告卢柱杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈润珊、张鸿有，被告的委托诉讼代理人黎学辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费11807.36元（物业费暂计至2019年3月份）及滞纳金（滞纳金以逾期支付的各期物业管理费为基数，按每日千分之一为标准，自每期计算滞纳金期限开始计算至全部款项清偿之日止，暂计至2019年3月31日，滞纳金为5212.95元）；2.判令被告支付物业水费1598.73元（物业水费暂计至2019年3月份）及滞纳金（滞纳金以逾期支付的各期物业水费为基数，按每日千分之一为标准，自每期计算滞纳金期限开始计算至全部款项清偿之日止，暂计至2019年3月31日，滞纳金为638元）；3.判令被告支付律师费1500元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。以上各项款项合计20757.04。事实和理由如下：被告因购房需要，购买东莞市东城区东宝路646号盈彩美地19幢303号房的物业（即19栋303单元），并于原告签订《盈彩美地住户手册》业主承诺书、《盈彩美地业主公约》业主承诺书、《盈彩美地装修手册》业主承诺书，约定由原告履行该物业管理服务工作，为此在上述两协议中明确约定了双方的权利义务、物业管理费支付及违约责任等内容。原告依约提供了物业服务，但被告从2016年8月起一直未依约向原告缴纳物业管理费，从2016年7月起一直未依约向原告缴纳物业水费。截止2019年4月，被告已拖欠物业管理费11807.36元及滞纳金5212.95元、物业水费1598.73元及滞纳金638元。综上，原告和被告之间已成立合法有效的合同关系，原告多次要求被告依约支付物业管理费及物业水费，均遭到无理拒绝。被告行为已经构成违约，依法应承担相应法律责任。被告辩称，被告依法无需支付原告物业管理费及物业管理费的滞纳金，无需支付水费的滞纳金及本案律师费。1.被告未支付物业管理费事出有因，系原告过错导致。法院另案审理的原告与卢柱杰（2019）粤1971民初21412号案件，被告与卢柱杰是父子关系，同住盈彩美地小区，2014年7、8月份左右，卢柱杰居住的1101号房出现严重渗漏，原告称需动用维修资金需走流程，未解决漏水问题，被告一家垫付相关维修费用，但渗漏情况未得到改善，原告一直拖延无人处理，致使房屋无法居住。因此，原告拒不处理房屋漏水的不作为行为严重影响被告一家人的生活，被告才拒绝支付物业费用。2.被告享有先履行抗辩权，由于被告父亲居住的1101号房严重受损无法居住，被告一家人被迫搬离，原告服务出现严重瑕疵，致使1101号房无法达到居住条件，属于原告违约在先，被告拒交物业费的行为是行使先履行抗辩权。3.原告要求支付物业管理费和水费滞纳金以及律师费、诉讼费没有事实和法律依据。（1）原告存在先行违约，无权要求支付物业管理费滞纳金，（2）约定滞纳金无依据，滞纳金是公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，包括应交税款或者罚款等，业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义，故原告无权收取滞纳金。（3）约定的滞纳金属于无效霸王条款，违反法律规定。《盈彩美地住户手册》、《盈彩美地业主公约》是格式条款，且未明显提醒，根据《新消法》第二十六条规定，按每日千分之一收取滞纳金属于无效霸王条款，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《合同法》第五十二条和五十三条规定，免除物业服务企业、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给予提示和说明）。（4）原告要求支付水费的滞纳金，违反法律规定，根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业服务企业接受委托代收供水费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。（5）被告已经支付案涉物业的全部水费。（6）本案系原告过错引发，原告无权要求被告支付律师费、诉讼费。4.原告怠于履行约定及法定义务的行为已经构成严重违约，致使1101号房无法居住，给被告造成严重的损失，其要求被告支付物业服务费于法无据。原告围绕诉讼请求依法提交了《前期物业服务合同》（合同编号：DF-QH-001647）、《商品房买卖合同》（合同编号：20121118DB43A8938370）、《盈彩美地住户手册》及《业主承诺书》、《盈彩美地业主公约》及《业主承诺书》、《19-303卢合秋管理费及滞纳金表》、《19-303卢合秋水费及滞纳金表》、照片、《律师函》快递单、回执、《委托代理合同》、《付款凭证》、《律师费发票》、《住宅专项维修资金使用备案》、《维修和更新、改造方案》、《工程预算一览表》、《预算费用分摊明细表》、《签名记录表》、照片、视频、《装修申请表》、《二次装修申请表》、发票、收据等证据，被告提交了1101号房屋现场照片、收款收据、中介机构租售报价照片、收据、户口本等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明主要事实如下：被告是东莞市东城区东宝路646号盈彩美地19幢303号房的业主，房屋建筑面积为153.74平方米，原告是上述小区的物业管理公司。双方就原告为被告提供物业服务签订了《盈彩美地住户手册》、《盈彩美地业主公约》，住户手册第八章第二条约定管理费每月收费一次，第五章第二条约定业主须如期缴付其单元管理费及分摊费，以及清付其他费用（如有），如逾期缴费者，应按规定缴付滞纳金。业主公约第八条约定业主须缴交其名下单元须付的水电费、煤气费等费用；第十五条约定业主应于每月15日前向管理者缴付其单元当月应付物业管理费，所有物业管理费、维修基金及其他根据协议应收的款项，任何业主未能按规定日期缴付应付之款项，管理者应向业主发出通告，详列所欠款项及清还款期限（发出书面通知五天内），若过期未付，管理者有权采取下列措施并收取附加费用：定交款期限，逾期未付，管理者可采取相应制裁措施；收取未缴付的款项自应付之日起至实际支付日的利息，利息按当时银行存款最高利息率计算，最低为1‰/天。原、被告双方确认依据原告与开发商东莞富恒商住开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，每月物业管理费为2.4元/平方米，故被告每月应缴管理费为368.98元。双方确认被告未缴纳2016年8月至2019年3月的共32个月的物业管理费共计11807.36元。被告欠缴水费的情况如下：2016年6月-2019年2月的水费金额分别为：38.92元、41.70元、38.92元、36.14元、41.7元、38.92元、25.02元、47.26元、41.70元、41.70元、41.70元、42.15元、44.96元、59.01元、78.68元、61.82元、53.39元、56.20元、50.58元、50.58元、59.01元、78.68元、61.82元、53.39元、56.20元、50.58元、50.58元、59.01元、55.44元、55.26元、52.19元、64.47元、49.12元、58.33元、61.40元、49.12元、70.61元。原、被告双方确认被告已于2019年6月22日支付了2016年7月至2019年2月的水费。依据原告提交的管理费及滞纳金表、水费及滞纳金表，原告按照每日千分之一的标准，每月给予被告2个月的宽限期，主张每月拖欠管理费、水费的滞纳金从宽限期届满后开始计算，例如2016年8月份的物业管理费的滞纳金从2016年10月1日起开始计算，2016年7月的水费滞纳金从2016年10月1日起开始计算。被告主张原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告不属于无故拖欠物业管理费，原告诉请的滞纳金、律师费没有依据，且滞纳金明显过高，违法法律规定，根据最高人民法院关于违约金部分确定不超过本金部分20%的规定及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业服务费造成损失的百分之三十的，迟延支付物业管理费造成的损失可推定为以拖欠的物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算利息，因此请求对原告主张的滞纳金标准予以调整。另，原告主张其为实现债权而支出的律师费1500元，对此提交了委托代理合同、律师费发票、转账凭证予以证明。《盈彩美地业主公约》第十五条约定“各业主按本协议规定应付的全部款项，连同前条所述的利息、手续费及其他所有因收取前述费用而产生或与之相联系的费用，管理者可以通过强制执行或民事诉讼追讨，在民事诉讼中，管理者将无可置疑地被视为代表整体业主的代理人”。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。案涉《盈彩美地住户手册》、《盈彩美地业主公约》，是当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。被告是案涉小区的业主，原告为案涉小区提供了物业服务，本院对此予以认定。原告负有向包括被告在内的小区业主提供服务的义务，被告负有按时、足额向原告支付物业管理费等费用的义务。原，被告对于欠缴物业管理费的时间和金额、欠付的水费已经缴纳完毕没有异议，本院予以确认，本案的争议焦点是:被告是否应当支付物业管理费以及逾期支付物业管理费、水费产生的滞纳金和律师费等。首先，关于原告主张的物业管理费问题。被告主张原告对于被告父亲卢柱杰居住的位于同一小区的1101号房产出现渗漏的情况拒不处理，属于不作为、不负责，原告未尽到维修养护义务，服务存在严重瑕疵，被告有权拒交物业管理费。被告的上述抗辩理由不是针对案涉物业提出，并非本案审理范围，应另行通过合法途径解决，故被告拒交物业管理服务费用的理由不能成立，本院不予支持，被告应当向原告支付2016年8月至2019年2月的物业管理费共计11807.36元。其次，关于原告主张的滞纳金问题。根据《盈彩美地住户手册》、《盈彩美地业主公约》约定所有物业管理费、维修基金及其他应收的款项，若过期未付原告可收取未缴付的款项自应付之日起至实际支付日的利息，利息按当时银行存款最高利息率计算，最低为1‰/天。被告主张滞纳金的约定属于格式条款，且代收水费不得向业主收取手续费，按照上述约定，原告主张的滞纳金是因被告逾期缴费导致的利息损失，并非加重被告负担的格式条款，也不是手续费，故原告拒交滞纳金的理由不能成立，本院不予支持。被告逾期支付物业管理费和水费，应当支付相应的滞纳金。原告主张的起算日期比约定的宽松，对被告有利，本院予以采信。原告主张的滞纳金实质为被告迟延支付物业服务费、水费导致原告得不到该部分费用的预期利息损失，被告请求调整滞纳金计算标准，以拖欠的物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，综合考虑原告的损失，本院予以准许，将滞纳金调整为以被告拖欠的物业管理费总额为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。因此，被告应当向原告支付的滞纳金，以每月拖欠的物业管理费、水费为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，当月应缴费用从宽限两个月后的1号起计算，其中物业管理费的滞纳金计至清偿之日止、水费的滞纳金计至2019年6月22日（详见附表）。最后，关于原告主张的律师费问题。业主公约中约定因收取利息、手续费而产生的与之相关的费用，可以通过民事诉讼追讨，但该约定并未明确约定律师费由被告承担，且律师费并非追索案涉债务必须支出的费用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告卢合秋应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司支付2016年8月至2019年3月期间拖欠的物业管理费11807.36元；二、被告卢合秋应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费和水费的滞纳金（以附表显示的当月应缴费用为本金，从宽限两个月后的1号起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，物业管理费的滞纳金计至实际清偿之日止，水费的滞纳金计至2019年6月22日止）；三、驳回原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费159.46元，原告已预交，由原告负担23.8元，被告负担135.66元。本判决为终审判决。审判员  高庆珍二〇一九年十月十五日书记员  莫颖金附表:            所属月份              物业管理费              物业管理费滞纳金起算日期              水费              水费滞纳金计费区间                  2016年7月              /               /              38.92              2016年10月1日至2019年6月22日                  2016年8月              368.98              2016年10月1日              41.70              2016年11月1日至2019年6月22日                  2016年9月              368.98              2016年11月1日              38.92              2016年12月1日至2019年6月22日                  2016年10月              368.98              2016年12月1日              36.14              2017年1月1日至2019年6月22日                  2016年11月              368.98              2017年1月1日              41.70              2017年2月1日至2019年6月22日                  2016年12月              368.98              2017年2月1日              38.92              2017年3月1日至2019年6月22日                  2017年1月              368.98              2017年3月1日              25.02              2017年4月1日至2019年6月22日                  2017年2月              368.98              2017年4月1日              47.26              2017年5月1日至2019年6月22日                  2017年3月              368.98              2017年5月1日              41.70              2017年6月1日至2019年6月22日                  2017年4月              368.98              2017年6月1日              41.70              2017年7月1日至2019年6月22日                  2017年5月              368.98              2017年7月1日              41.70              2017年8月1日至2019年6月22日                  2017年6月              368.98              2017年8月1日              42.15              2017年9月1日至2019年6月22日                  2017年7月              368.98              2017年9月1日              44.96              2017年10月1日至2019年6月22日                  2017年8月              368.98              2017年10月1日              47.77              2017年11月1日至2019年6月22日                  2017年9月              368.98              2017年11月1日              44.96              2017年12月1日至2019年6月22日                  2017年10月              368.98              2017年12月1日              59.01              2018年1月1日至2019年6月22日                  2017年11月              368.98              2018年1月1日              78.68              2018年2月1日至2019年6月22日                  2017年12月              368.98              2018年2月1日              61.82              2018年3月1日至2019年6月22日                  2018年1月              368.98              2018年3月1日              53.39              2018年4月1日至2019年6月22日                  2018年2月              368.98              2018年4月1日              56.20              2018年5月1日至2019年6月22日                  2018年3月              368.98              2018年5月1日              50.58              2018年6月1日至2019年6月22日                  2018年4月              368.98              2018年6月1日              50.58              2018年7月1日至2019年6月22日                  2018年5月              368.98              2018年7月1日              59.01              2018年8月1日至2019年6月22日                  2018年6月              368.98              2018年8月1日              55.44              2018年9月1日至2019年6月22日                  2018年7月              368.98              2018年9月1日              55.26              2018年10月1日至2019年6月22日                  2018年8月              368.98              2018年10月1日              52.19              2018年11月1日至2019年6月22日                  2018年9月              368.98              2018年11月1日              64.47              2018年12月1日至2019年6月22日                  2018年10月              368.98              2018年12月1日              49.12              2019年1月1日至2019年6月22日                  2018年11月              368.98              2019年1月1日              58.33              2019年2月1日至2019年6月22日                  2018年12月              368.98              2019年2月1日              61.40              2019年3月1日至2019年6月22日                  2019年1月              368.98              2019年3月1日              49.12              2019年4月1日至2019年6月22日                  2019年2月              368.98              2019年4月1日              70.61              2019年5月1日至2019年6月22日                  2019年3月              368.98              2019年5月1日              /              /