内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事裁定书（2019）内04民终440号上诉人（原审被告）：赤峰市永兴房地产开发有限责任公司，住所地阿鲁科尔沁旗天山镇南桥南路西。法定代表人：李某1，系公司董事长。委托诉讼代理人：钱某，内蒙古广诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司，住所地，阿鲁科尔沁旗天山镇新区工业园区。法定代表人：张某1，系公司经理。委托诉讼代理人：陈某，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟某，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某2，男，1962年1月2日出生。被上诉人（原审原告）：李某2，女，1962年9月2日出生。二被上诉人委托诉讼代理人：张某3，内蒙古执恒律师事务所律师。上诉人赤峰市永兴房地产开发有限责任公司（以下简称永兴公司）、阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司（以下简称和飞公司）因与被上诉人张某2、李某2房屋买卖合同纠纷一案，最初由人民法院作出（2017）内0421民初8362号民事判决，本院以（2018）内04民终1003号民事裁定将本案发回重审，人民法院重审后作出（2018）内0421民初5424号民事判决，上诉人永兴公司、和飞公司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人永兴公司的委托代理人钱某，上诉人和飞公司的委托代理人陈某、迟某，被上诉人张某2、李某2及其委托代理人张某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永兴公司上诉称，要求撤销一审判决，驳回二被上诉人的诉讼请求或发回重审，并由二被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，证据不足，程序违法，判决结果错误。二被上诉人所提交的商品房订购协议书上没有注明签订日期，也没有其他证据证明签订日期，协议书上没有加盖永兴公司的印章，也没有法定代表人签名，仅有张某1签名和加盖“赤峰市永兴房地产开发有限责任公司售楼专用章”，但张某1既不是永兴公司的代理人，也不是永兴公司的项目负责人，该售楼专用章也是张某1未经永兴公司同意擅自刻制，不具有任何法律效力。事实上，永兴公司与二被上诉人之间并没有签订任何商品房订购协议书，不存在商品房买卖合同关系。一审判决由永兴公司返还被上诉人购房款1200万元错误。返还的前提是二被上诉人向永兴公司交付了购房款，但永兴公司没有和二被上诉人签订过商品房订购协议书，也没有收到二被上诉人支付的购房款，从被上诉人提交的三枚收据来看，收款人处签名分别是张某1和杨丽君，而非永兴公司，加盖的“售楼专用章”也非永兴公司的公章或财务章。一审法院并未查明二被上诉人向永兴公司交付了1200万元购房款这一事实。二被上诉人在历次庭审中对付款方式的陈述均不一致，相互矛盾。二被上诉人也为能向法庭说明其支付1200万元资金的来源。案涉商品房订购协议书是张某1及和飞公司向二被上诉人借款形成，不具有商品房买卖的真实性，且协议书约定的单价与市场价格明显不符。二被上诉人一次性购买住宅24套，商厅14套与消费习惯不符。商品房单价不同于小商品买卖，定价不会出现角、分，但案涉合同中单价出现了角分，与实际情况不符。本案应为张某1和二被上诉人民间借贷纠纷，一审法院以商品房买卖合同纠纷审理错误。和飞公司上诉称，请求撤销一审判决，驳回二被上诉人的诉讼请求，并由二被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院程序违法，二被上诉人的各自诉讼请求相互独立，不应当一并审理，应当分别立案审理。就1200万元给付方式二被上诉人多次陈述不一致，互相矛盾，二被上诉人所举的证据也不能证明支付的1000万元系购房款。二被上诉人有义务举证证明其已经实际支付了购房款。一审法院对证据采信错误，曲解了和飞公司的证据，导致本案事实错误。二被上诉人针对二上诉人的上诉综合答辩称，原审判决认定事实清楚，二上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应维持原判。张某2、李某2向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告李某2与被告永兴公司于2014年1月17日签订的八份《商品房定购协议书》，及2014年12月24日签订的一份《商品房定购协议书》；依法解除原告张某2于2014年9月25日与被告永兴公司签订《商品房定购协议书》；2、请求依法判令被告返还原告李某2、张某2预售楼房款人民币1200万元；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：原告李某2与被告永兴公司于2014年1月17日签订了商品房定购协议书八份，约定被告永兴公司将阿鲁科尔沁旗新城区沁园东区1号楼101号至108号商厅出售给原告，协议约定房屋建筑面积1327.40平方米，房屋成交单价为人民币3015元每平方米，总价款为4002111.00元，合同签订时被告预收原告楼房款400万元。2014年4月2日签订了商品房定购协议书一份，约定被告永兴公司将阿鲁科尔沁旗新城区沁园东区B座110号至115号商厅出售给原告，协议约定房屋建筑面积933.38平方米，房屋成交单价为人民币3214.10元每平方米，总价款为2999976.66元，合同签订时被告永兴公司预收原告楼房款300万元。2014年9月25日，原告张某2与被告永兴公司签订了商品房定购协议书一份，约定被告永兴公司将阿鲁科尔沁旗新城区沁园东区12号楼2单元24户（详见合同第五页）全部出售给原告，约定房屋建筑面积2516.64平方米，房屋成交单价为人民币2000元每平方米，总价款5033280.00元，合同签订时被告永兴公司预收原告楼房款500万元。现被告已将预售给原告的楼房网签给他人，导致原、被告双方签订的商品房定购协议书无法实际履行。为此根据《合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定诉至法院，请求判令支持原告上述诉求。一审法院认定事实：2014年5月9日，被告永兴公司与阿鲁科尔沁旗国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，阿鲁科尔沁旗国土资源局将宗地编号为2014-008，宗地面积39241.33平方米(天山镇集通铁路东工业街）出让给被告永兴公司，被告永兴公司取得了建设用地并开发建设阿旗沁园小区(东区)，张某1担任该工程的项目负责人。2014年1月17日，原告李某2与被告永兴公司代理人张某1签订《商品房定购协议书》八份，约定被告永兴公司将位于××旗至108商厅以3015元/平方米，建筑总面积1327.4平方米，合计价款4002110元出售给原告李某2，原告李某2于当日交购房款400万元，合同中甲方处加盖被告永兴公司售楼专用章，张某1在代理人处签名，同日，张某1出具收到原告李某2交来商厅101至108厅共计面积1327.4平方米，人民币400万元的收据一枚，张某1在收款人处签名，该收据加盖了被告永兴公司售楼专用章。2014年4月2日，被告永兴公司又与原告李某2签订商品房定购协议书一份，约定将沁园东区B座110至115商厅以单价3214.10元/平方米，建筑面积938.38平方米，总价款2999976.66元出售给原告李某2，合同中甲方处加盖被告永兴公司售楼专用章，张某1在代理人处签名，同日，张某1出具了收到××园至115商厅共计面积938.38平方米，人民币300万元的收据一枚，张某1在收款人处签名，该收据加盖了被告永兴公司售楼专用章。2014年9月25日，张某1以被告永兴公司的名义与原告张某2签订一份商品房定购协议书，约定将位于××旗、02022、02031、02032、02041、02042、02051、02052、02061、02062、02071、02072、02081、02082、02091、02092、02101、02102、02111、02112、02121、02122、02131、02132楼房共计24室，以单价2000元/平方米，建筑面积为2516.64平方米（实测面积以实测报告为准），总价款5003328元出售给原告张某2，合同中甲方处加盖被告永兴公司售楼专用章，张某1在甲方代理人处签名。同日，杨丽君出具了收到原告张某2交来现金500万元的收据一枚，该收据加盖了被告永兴公司沁园东区售楼专用章，杨丽君在收款人处签名。另查明，涉案房屋至今未交付给二原告，被告永兴公司亦未协助二原告办理涉案商品房所有权人登记手续，且涉案房屋已经另行出售给他人。一审法院认为，涉案房屋坐落在××旗），其建设开发单位为被告永兴公司，张某1系被告永兴公司的项目负责人(代理人)，张某1以被告永兴公司的名义与二原告签订商品房定购协议书，并在协议书及收据中加盖被告永兴公司售楼专用章，张某1的行为构成表见代理，二原告与被告永兴公司签订的商品房定购协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告永兴公司在与二原告签订商品房定购协议，且二原告已付清购房款后，又将涉案房屋出卖给他人，导致二原告与被告永兴公司签订的商品房定购协议书不能履行，被告永兴公司违约，故该商品房定购协议书应予解除，被告永兴公司应当承担返还已付购房款的责任，二原告并未要求被告和飞公司承担相应的责任，故对二原告的诉讼请求，一审法院予以支持。二被告提出与二原告之间不存在房屋买卖合同关系，与和飞公司是让与担保关系，未收到二原告交来的1200万元购房款，案涉商品房定购协议书不具有商品房买卖的真实性，与商品房买卖的交易习惯不符的辩解意见，一审法院不予支持，理由是如果被告永兴公司与二原告不是房屋买卖合同关系，也并未收到购房款，为何会为二原告出具加盖被告永兴公司售楼专用章的合同及收据，被告永兴公司作为法人，应知道公司公章对外代表的意义，同时被告和飞公司提举的证据没有达到高度可能性之证明标准，即未能证明借贷关系成立。根据《中华人民共和国合同法》针对交易习惯问题作出的相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人权利义务的确定性，但本案中原告与被告永兴公司签订的商品房订购协议书不存在用交易习惯来弥补合同约定不明确、不完整导致的权利义务确定性不足问题，同时从被告和飞公司提举的被告永兴公司与其他人签订的商品房买卖合同看，商品房的价格也出现了角分的情况，二被告也未提举有效证据证明涉案商品房的购买价格明显低于同时期的市场价。被告永兴公司提出涉案商品房定购书中加盖的“赤峰市永兴房地产开发有限责任公司售楼专用章”是张某1未经永兴公司同意擅自刻制的，不具有任何法律效力的辩解，一审法院不予支持，被告永兴公司未提举证明公章系张某1擅自刻制，即使是擅自刻制的公章，张某1系被告永兴公司的代理人，相对人基于此种信赖相信公章的真实性，其行为构成表见代理，张某1对外签订的合同对被告永兴公司有拘束力。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李某2与被告赤峰市永兴房地产开发有限责任公司于2014年1月17日签订的八份商品房定购协议书和2014年4月2日签订的商品房定购协议书；二、解除原告张某2与被告赤峰市永兴房地产开发有限责任公司于2014年9月25日签订的商品房定购协议书；三、被告赤峰市永兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告李某2、张某2购房款1200万元。二审期间，各方当事人向本院提交以下证据：和飞公司向本院提交中国银行的书证一份，证明2015年1月15日张某1支付给张磊1017334元。一审被上诉人提供了张磊代巴彦尔偿还贷款本息的专用回单，二被上诉人将该笔钱抵作房款，张磊这100万元的来源是张某1付给他的。永兴公司质证认为，对真实性没有异议，但与我方无关。二被上诉人质证认为，真实性没有异议，但该证据与本案无关和飞公司申请证人巴某出庭作证，证明和飞公司开发需要钱，跟二被上诉人借款，在我名下借了200万元。永兴公司质证认为，真实性没有异议，但与我方无关。二被上诉人质证认为，该证言能够证明证人通过润鑫公司借款200万元，该款由巴某转入公司账户。永兴公司提交《综合楼开发协议书》一份，证明沁园东区是和飞公司借用我方资质开发的。和飞公司质证认为，对该证据无异议。二被上诉人质证认为，对开发协议的真实性合法性以及关联性均有异议，该开发协议书没有签订日期，而二被上诉人在一审提交的工程竣工报告明确说明建设单位是永兴公司，项目负责人是张某1，该竣工报告效力大于协议书。涉案楼房的开发人为永兴公司。二被上诉人向本院提交中国建行回单两枚，证明2015年1月15日张磊替巴某还款1008333元，张磊替巴雅尔还贷本息101万元。以此证明此款系二被上诉人所缴纳的房款，由张磊支付。借款日期2014.1.17。收款日期也是当天，以此证明此款是购房款。张磊是二被上诉人儿子，200万应该是巴某还款，但是是张磊还的。和飞公司质证认为，如果该笔借款是张磊替巴某还的，那张磊应该找巴某。2015年的时候张磊才还借款，可证明2014年被上诉人没交房款。永兴公司质证认为，该证据与我方无关。经审查，各方提交的银行转账记录能够证明二被上诉人、阿鲁科尔沁旗鑫润小额贷款有限公司、张磊与和飞公司法定代表人张某1、巴某之间存在着多笔经济往来，无法证实二被上诉人将购房款支付给永兴公司。永兴公司提交的《综合楼开发协议书》，和飞公司对此予以认可，本院予以采信。在本院组织对二被上诉人与张某1之间往来账目核对过程中所涉及的证据与本案不具有关联性，本院不予审查。二审经审理查明，2014年5月9日，永兴公司与阿鲁科尔沁旗国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，阿鲁科尔沁旗国土资源局将宗地编号为2014-008，宗地面积39241.33平方米(天山镇集通铁路东工业街）出让给永兴公司。永兴公司与和飞公司均认可和飞公司借用永兴公司资质对案涉“沁园东区”进行开发建设。李某2与永兴公司签订《商品房定购协议书》八份，约定永兴公司将位于××旗至108商厅以3015元/平方米，建筑总面积1327.4平方米，合计价款4002110元出售给李某2，付款日期为2014年1月16日，合同中甲方处加盖永兴公司售楼专用章，张某1在代理人处签名。2014年1月17日，张某1出具收到李某2交来商厅101至108厅共计面积1327.4平方米，人民币400万元的收据一枚，张某1在收款人处签名，该收据加盖了永兴公司售楼专用章。后永兴公司又与李某2签订《商品房定购协议书》一份，约定将沁园东区B座110至115商厅以单价3214.10元/平方米，建筑面积938.38平方米，总价款2999976.66元出售给李某2，约定付款日期为2014年4月2日，合同中甲方处加盖永兴公司售楼专用章，张某1在代理人处签名，同日，张某1出具了收到××园至115商厅共计面积938.38平方米，人民币300万元的收据一枚，张某1在收款人处签名，该收据加盖了永兴公司售楼专用章。后张某2与永兴公司签订一份《商品房定购协议书》，约定将位于××旗、02022、02031、02032、02041、02042、02051、02052、02061、02062、02071、02072、02081、02082、02091、02092、02101、02102、02111、02112、02121、02122、02131、02132楼房共计24室，以单价2000元/平方米，建筑面积为2516.64平方米（实测面积以实测报告为准），总价款5003328元出售给张某2，未约定付款时间，合同中甲方处加盖永兴公司售楼专用章，张某1在甲方代理人处签名。2014年9月25日，杨丽君出具了收到张某2交来现金500万元的收据一枚，该收据加盖了永兴公司沁园东区售楼专用章，杨丽君在收款人处签名。涉案房屋未交付给二被上诉人，已经另行出售给他人。二被上诉人认可上述房屋的购房款均向张某1支付，未向永兴公司支付，同时认可二被上诉人与张某1之间存在借贷关系。本院认为，二被上诉人持有与永兴公司签订的多份《商品房定购协议书》称永兴公司无法交付案涉房屋，要求解除上述《商品房定购协议书》，并要求永兴公司返还购房款1200万元。经审查，虽然二被上诉人与永兴公司之间签订了多份《商品房定购协议书》，但从该协议书约定的付款时间、购买方式等内容可知，二被上诉人支付大部分购房款时，协议中约定房屋所占用的土地尚未办理土地出让手续；再结合二被上诉人在历次庭审中对房屋定价的陈述，二被上诉人购买房屋的过程与一般大众购买房屋的常理相悖。另，从本案款项支付环节可知，二被上诉人均是将款项支付给张某1，并未支付给永兴公司，且二被上诉人认可与张某1之间存在借贷关系；同时二被上诉人在历次庭审中对1200万元购房款支付的方式及构成陈述相互矛盾，且所举支付购房款证据中的一枚转账单据记载为“暂借款”，故从现有证据无法认定二被上诉人向永兴公司支付过购房款。因此，二被上诉人与永兴公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当依照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。二被上诉人认可与张某1存在民间借贷关系，但张某1并非本案当事人，故本案应当驳回二被上诉人的起诉，二被上诉人可另案主张权利。综上所述，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销（2018）内0421民初5424号民事判决；二、驳回被上诉人张某2、李某2的起诉。一审案件受理费93800元退还被上诉人张某2、李某2，保全费5000元，由被上诉人张某2、李某2负担；二审案件受理费187600元，退还上诉人赤峰市永兴房地产开发有限责任公司93800元，退还上诉人阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司93800元；保全费5000元，由被上诉人张某2、李某2负担。本裁定为终审裁定。审 判 长 郭光宇审 判 员 黄树华审 判 员 姚美竹 二0一九年十月十二日法官助理 张晓雪书 记 员 魏云彤