福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 案号（2019）闽0205民初713号适用程序普通程序 原 告原告：厦门市牧邻物业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区沧虹路鑫茂花园，统一社会信用代码91350205705434490U。 法定代表人：林立新，董事长。委托诉讼代理人：郭妙灵，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓衍派，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被 告被告：陈彬红，女，1986年4月15日出生，汉族，住福建省南安市，现暂住厦门市海沧区，公民身份号码3505831986××××××××。 案由物业服务合同纠纷立案时间2019年2月27日 判 决 主 文一、被告陈彬红于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市牧邻物业有限公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2724元（人民币，下同）、水电公摊150元、公维金681元，共计3555元； 二、被告陈彬红于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市牧邻物业有限公司逾期交纳2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费产生的违约金（违约金按以下方式计算：以每半年应交的物业管理服务费454元为基数，按照年利率24%的标准，均自每半年后第一个月的第一日起计算至实际付款之日止）； 三、驳回原告厦门市牧邻物业有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼请求判令陈彬红支付物业服务费、水电公摊、公维金共计3555元及滞纳金（滞纳金以应交纳的相应费用为基数，按日3‰为标准，自逾期之日起计算至款项实际清偿之日止）暂计至2018年3月31日为5837.31元，暂合计9392.31元； 厦门市牧邻物业有限公司主张上述费用系发生于2015年1月1日至2017年12月31日期间。其中，物业管理服务费每6个月454元，共2724元；公维金每6个月113.5元，共681元；水电公摊每6个月25元，共150元。收费方法为按每6个月为一个收费阶段，2015年1月1日至2015年6月30日的费用的滞纳金自2015年7月1日起计算；2015年7月1日至2015年12月31日的费用的滞纳金自2016年1月1日起计算；2016年1月1日至2016年6月30日的费用的滞纳金自2016年7月1日起计算；2016年7月1日至2016年12月31日的费用的滞纳金自2017年1月1日起计算；2017年1月1日至2017年6月30日的费用的滞纳金自2017年7月1日起计算；2017年7月1日至2017年12月31日的费用的滞纳金自2018年1月1日起计算。 2、判令陈彬红承担本案的全部诉讼费用。 案 件 基 本 事 实厦门市牧邻物业有限公司（以下简称“牧邻公司”）与厦门市海沧信发楼业主委员会签订了《信发楼物业服务委托合同1》（委托管理期限为2015年1月1日至2015年12月30日）、《信发楼物业服务委托合同2》（委托管理期限为2016年1月1日至2016年12月30日）、《信发楼物业管理委托合同》（委托管理期限为2017年1月1日至2018年2月30日），约定由牧邻公司于2015年1月1日至2018年2月28日期间为厦门市海沧区沧林路信发楼提供物业管理服务。 其中，《信发楼物业服务委托合同1》、《信发楼物业服务委托合同2》中约定：1、多层住宅物业服务费人民币0.6元/㎡.月，每三个月为一个收费周期；2、多层住宅专项维修基金人民币0.15元/㎡.月；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水、电费，自逾期之日起每天按甲方应交物业服务费的千分之三收取滞纳金。《信发楼物业管理委托合同》中约定：1、住宅物业管理服务费人民币0.6元/㎡.月，每六个月为一个收费周期；2、住宅专项维修基金人民币0.15元/㎡.月；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水、电公摊费，乙方有权向业主及使用人从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。 陈彬红是厦门市海沧区沧林路71号601室（原新发楼71号603室）的所有权人，建筑面126.12平方米，因欠缴2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、水电公摊、公维金，牧邻公司于2018年7月17日就本案诉至本院进行预立案。 另查明，庭审中牧邻公司称，水电公摊费用在合同中未有明确约定收费标准，是按户每月固定收取4.2元。 裁 判 理 由本院认为，本案系物业服务合同纠纷。牧邻公司依约为陈彬红所有的商品房的所在小区实行了物业管理服务，陈彬红应当向牧邻公司支付物业服务费、公维金、水电公摊。因水电公摊是小区物业管理必须产生的费用，该费用应由小区业主分摊，牧邻公司按户每月固定收取4.2元实属合理，本院予以认可。牧邻公司要求陈彬红支付2015年1月1日至2017年12月30日期间的物业服务费2724元、水电公摊费150元、公维金681元，具有事实和法律依据，本院予以支持。陈彬红未按时交纳费用，应承担相应违约责任，但合同仅就逾期交纳物业管理服务费的违约金进行明确具体约定，牧邻公司要求陈彬红支付逾期交纳水电公摊费、公维金所产生的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。牧邻公司要求陈彬红支付逾期交纳物业管理服务费所产生的违约金具有合同依据。牧邻公司在起诉状和庭审中陈述，均按每六个月为一个收费周期，并以此作为依据计算逾期违约金，系对自身利益的合法处分，本院予以照准。因约定违约金利率明显过高，显失公平，本院酌定违约金按照以下方式计算：2015年1月1日至2017年12月31日期间半年应交的物业管理服务费454元为基数，按照年利率24%的标准，均自每半年第一个月的第一日起计算至实际付款之日止。综上，牧邻公司诉请合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。陈彬红经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩，应视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 适 用 法 律《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(5110,0)?)》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定。 诉讼 费用本案案件受理费50元，由被告陈彬红负担29.4元，原告厦门市牧邻物业有限公司负担20.6元，公告费由被告陈彬红负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 上诉 权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  许开兴 人民陪审员  高延毅 人民陪审员  邱美林 二〇一九年十月十七日 法官助理张晨玮 代书 记员  李巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （5）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第1条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。(?http:?/??/?192.1.40.68?/?court-digital-library-search?/?page?/?lawsAndRegulations?/?interpretation.htmlgid=A224149&tiao=92?) 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。