安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1322民初5308号原告：李璐璐，女，1991年8月3日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：徐新艳，（系李璐璐母亲），住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：王建设，萧县白土镇法律服务所法律工作者。被告：宿州国购广场商业管理有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇国购广场A1-2号。法定代表人：张之亮，该公司经理。被告：宿州华安置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交叉处。法定代表人：朱长安，该公司总经理。原告李璐璐与被告宿州国购广场商业管理有限公司（以下简称国购公司）、被告宿州华安置业有限公司（以下简称华安公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告李璐璐的委托诉讼代理人徐新艳、王建设到庭参加诉讼，被告国购公司、华安公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李璐璐向本院提出诉讼请求：1．依法判令国购公司、华安公司给付房租24,802元及延期应付违约金14,330.90元，合计39,132.9元；2．本案诉讼费由国购公司、华安公司承担。诉讼过程中，李璐璐变更诉讼请求为：延期应付违约金为7,288元。事实和理由：2012年7月31日，李璐璐与国购公司签订《商业用房委托投资经营合同》，为确保双方实现共赢，互惠互利，又签订《补充协议（商铺）》。按照合同约定第一阶段8年托管，前3年返租期已过，国购公司应从2015年8月1日至2019年8月1日给付4年租金，现有证据证明国购公司仅付3年租金，国购公司应付4年少付1年租金。国购公司的违约行为侵害了李璐璐的合法权益，故李璐璐提起诉讼。国购公司、华安公司均未作答辩。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对李璐璐提供的证据1身份证1份，欲证明其诉讼主体资格；证据2《商业用房委托投资经营合同》1份，欲证明李璐璐与国购公司签订，合同约定交房日期为2012年7月31日，委托期限自2012年8月1日起至2027年7月31日止，共计15年；第一阶段8年托管，前3年返租期已过，国购公司应从2015年8月1日至2019年8月1日给付4年的租金；证据3《补充协议（商铺）》1份，欲证明华安公司为国购公司提供投资经营管理担保，在国购公司接受委托后，未能在合同约定担保期限内保证约定的租金收入时（非乙方原因）由华安公司补足差额部分；证据4中国银行流水明细清单1组，欲证明李璐璐在2016年5月27日、2017年9月28日收到华安公司两次通过银行转账2年的房屋租金；依据双方合同约定，国购公司及华安公司构成违约。经审核，对上述证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月13日，李璐璐与华安公司签订《商品房买卖合同》，约定：“李璐璐购买华安公司开发的萧县龙城镇金街A幢211号房，商品房总金额338,960元，付款方式及期限为李璐璐于2011年12月13日前支付首期款193,960元，余款145,000元办理银行按揭贷款；交付期限为华安公司于2012年7月31日前将符合合同约定的商品房交付给李璐璐使用等。”同时双方又签订《补充协议（商铺）》，约定：“李璐璐将该房屋委托华安公司经营管理，李璐璐为确保房屋在委托投资经营管理年限内租金收入的安全，有权要求华安公司向自己提供投资经营管理担保，在国购公司接受委托后，未能在合同约定担保期限内标准约定的租金收入时，由华安公司补足差额部分。”之后，李璐璐（甲方）与国购公司（乙方）签订《商业用房委托投资经营合同》，约定：“李璐璐将所购置的萧县龙城镇国购广场A区2层211号房屋全权委托给国购公司租赁、经营管理；李璐璐从华安公司购买房屋时成交总价413,366元；所购置房屋原预定交房时间为2012年7月31日；委托期限自2012年8月1日起至2027年7月31日止，共计15年，如交房提前或延期，则委托期限以实际交付第二日为准；第一阶段租金（前8年）：（1）前7年，每年租金为购房成交总价款6%，即24,802元；（2）第8年，每年租金为购房成交总价款8%，即33,069元；即前8年应付总租金为购房成交总价款50%，此阶段租金按以上标准执行，超出部分租金收益，为国购公司代理服务手续费。不足部分，由国购公司承担，若国购公司不能按期足额支付，由华安公司承担连带支付责任。每年的租金应提前不低于10天支付。国购公司无正当理由逾期支付租金，每日按应缴租金的0.5‰向李璐璐支付滞纳金，逾期超过30日，李璐璐有权依《补充协议》规定，从华安公司的储备金及经营收入获得保证（仅限委托期前8年）等。”合同签订后，李璐璐依约将萧县龙城镇国购广场A区2层211号商铺委托给国购公司租赁、经营管理，国购公司于2016年5月27日通过银行转账给付李璐璐房屋租金24,802元，于2017年9月28日通过银行转账给付房屋租金24,802元。此后因国购公司拖欠租金，李璐璐于2019年5月27日向本院提起诉讼，要求国购公司及华安公司支付2017年8月1日至2019年7月31日期间的租金49,604元及违约金13,393.08元等。案经本院调解，国购公司同意支付李璐璐2018年8月1日至2019年8月1日期间的房屋租金24,802元及违约金4,000元。现李璐璐以国购公司少付1年租金为由，再次提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本案案由，立案时为租赁合同纠纷。经审查，李璐璐与国购公司之间系委托投资经营管理关系，并非租赁关系，其与华安公司之间系房屋买卖关系，李璐璐是因国购公司未按合同约定支付租金而发生纠纷。因此，本案案由应为合同纠纷。关于李璐璐主张国购公司、华安公司给付房租24,802元的诉讼请求。本案中，涉案《商业用房委托投资经营合同》《补充协议（商铺）》系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效；对当事人均有法律约束力，当事人均应协议约定履行各自的义务。合同签订后，李璐璐依约将房屋交付给国购公司经营管理，履行了合同约定的义务；而国购公司仅在2016年5月27日及2017年9月28支付了2年的租金，未能按照协议约定时间支付其他年度租金。按照双方合同约定，委托期限自2012年8月1日起开始，租金也应从该时间点起算，而前3年租金74,406元（24,802元×3年）直接从李璐璐的购房成交总价款413,366元中予以扣除，从2015年8月1日起国购公司就应该支付李璐璐租金，至2019年8月份李璐璐提起诉讼时，国购公司在4年时间内，仅支付李璐璐3年的租金，少支付1年的租金。故李璐璐主张国购公司支付少付1年的租金24,802元，符合双方合同约定及相关法律规定，应予支持。根据《商业用房委托投资经营合同》第三条约定：“不足部分，由国购公司承担，若国购公司不能按期足额支付，由华安公司承担连带支付责任。”因此，华安公司对国购公司拖欠的上述款项承担连带清偿责任。关于李璐璐主张国购公司、华安公司给付违约金7,288元的诉讼请求。涉案《商业用房委托投资经营合同》第八条约定：“1、在乙方正常支付约定租金的前提下，因甲方原因致使乙方经营管理权益受到损害，乙方有权扣除下年度租金的25%作为违约金；如行为严重致使乙方无法正常经营，甲方需向乙方支付委托投资经营建筑面积房价款的20%作为违约金，且应承担因此给其他租户造成的损失及所有可预见的可得收益。2、乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方每日按应缴租金的0.5‰向甲方支付滞纳金。”现李璐璐以上述合同第八条第1项约定按25%标准计算违约金，不符合双方合同约定，故对李璐璐的该项诉讼请求，不予支持。国购公司、华安公司未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证等诉讼权利，由此导致的不利后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、宿州国购广场商业管理有限公司于本判决生效后十内给付李璐璐房屋租金24,802元，宿州华安置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；二、驳回李璐璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取计389元，由李璐璐负担142元，宿州国购广场商业管理有限公司负担247元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 孙 伟二〇一九年十月六日书记员 晁晓晓附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。