广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9520号原告：广州东华物业管理有限公司（以下简称：“东华物业公司”），住所广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号铺，统一社会信用代码914401011906806404。法定代表人：陈可，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。被告：崔显博，男，1969年6月22日出生，汉族，住广州市番禺区，原告东华物业公司诉被告崔显博物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东华物业公司的委托代理人梁结明、被告崔显博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东华物业公司诉称：2005年7月，原告与发展商番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定由原告为番禺大石洛溪新城部分小区外围公共地段提供物业管理服务。被告为广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园1街15号的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2017年1月起无故拖欠管理费，至2019年7月，被告拖欠原告物业管理费合计人民6200元整（200元/月×欠费31个月），上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《物业管理合同》、《房地产权情况证明》等证据证实。原告对小区提供物业服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的管理费，被告拖欠原告物业管理费的行为，已经严重的侵害了原告的合法权益。现据《民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求如下：1、被告清偿拖欠原告的管理费，自2017年1月起至2019年7月止，管理费合计人民6200元；2、被告向原告支付滞纳金自逾期之日起，按照欠费金额的千分之一每日计算至全部款项清偿之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告崔显博辩称：我方在涉案小区买了十个车库，涉案小区有192户，有192个车位，但由于原告管理不善，小区的车辆都乱停放，甚至停放在消防通道，小区经常堵，而我的车位却没有人来租，这些乱停的车辆每天堵住我的车库，导致我的车库无法使用，造成我的直接损失。原告只管收钱，而不管车辆乱停放。我方认为原告应该加强管理，所有车辆都应该停放在车库里，而不是停放在消防通道上，这样既可以保证我的车库合法收益，也可以保障涉案小区的消防安全。原告只为了其违法收益，对全体业主的消防安全及合法权益于不顾，且原告违反了《物业管理合同》的约定。原告管理混乱，我以前缴费的记录也已经丢失。由于原告违章，住建局已经多次认定原告违法，责令原告整改，但至今一直没有整改，所以原告从来不敢找我收取物业管理费。原告基于私利，违法收费，而拒不履行合同，被告有权拒缴物业管理费及滞纳金。经审理查明：原告东华物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园1街15号系被告崔显博名下的房产，该房产不动产权证号：0341179，建筑面积182.40平方米，别墅住宅。该物业小区至今尚未成立业主委员会。2005年7月8日，原告东华物业公司与发展商番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定由原告为番禺大石洛溪新城部分小区外围公共地段（包括如意吉祥小区、吉祥北园小区、如意中心小区、吉祥楼小区、海天花园小区、彩虹花园小区、海棠居小区、雅澜苑小区、绿茵岛水岸别墅）提供前期物业管理服务。《物业管理合同》第十八条约定委托管理期限自2005年7月11日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止；第二十二条约定，物业管理服务费标准按附表标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金；按附表标准，涉诉物业的收费标准为200元/月。上述《物业管理合同》还对其它事项进行了相关约定，但未明确约定每月应当交纳物业管理费的具体时间。上述《物业管理合同》签订后，原告依约为被告物业所在海天花园小区提供了物业管理服务，被告崔显博自2012年9月起拖欠物业管理费，原告东华物业公司经催收未果，曾将被告崔显博诉至本院，在本院所立案号为（2014）穗番法石民初字第413号。原告东华物业公司在（2014）穗番法石民初字第413案中主张被告崔显博应当支付2012年9月至2013年12月期间的物业管理费3200元及滞纳金。后本院于2014年7月18日作出（2014）穗番法石民初字第413号《民事判决书》判决被告崔显博应当向原告东华物业公司支付上述期间的物业管理费3200元，滞纳金则未予支持。2019年7月26日，原告东华物业公司再次将被告崔显博诉至本院，要求被告支付2017年1月至2019年7月的物业管理费6200元及滞纳金。根据《物业管理合同》及附件的有关约定，被告崔显博名下广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园1街15号每月应交纳的物业管理费200元，2017年1月至2019年7月期间被告名下的物业管理费为200元×31月=6200元。在本案审理过程中，被告崔显博认为本案案情复杂，双方争议很大，本案不应当适用简易程序中的小额诉讼程序审理，原、被告均认为本案可以适用正常的简易程序进行审理。为此，本院决定本案适用简易程序的其他规定进行审理。以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告东华物业公司是具有相应物业管理资质的公司，因原告东华物业公司与被告物业小区开发商签订了《物业管理合同》，而取得对该小区进行物业管理的资格。在原告东华物业公司依照与开发商签订的《物业管理合同》对该小区提供了物业服务后，被告崔显博作为广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园1街15号的业主，接受了原告东华物业公司提供的物业管理服务，双方已形成事实的物业服务合同关系。原告东华物业公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费，原告主张物业服务费的收费标准为每月200元/月，该标准符合上述《物业管理合同》的约定且未超过政府指导价规定的标准，故本院对原告要求被告缴纳拖欠物业管理费本金的主张予以支持，即被告应当向原告支付2017年1月至2019年7月期间涉案物业的管理费6200元。鉴于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，本案被告拒缴物业管理服务费系事出有因，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。本案审理的是原告东华物业公司与被告崔显博就广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园1街15号所形成的物业服务合同关系，被告崔显博辩称的车库、车辆管理等问题与本案纠纷不是同一法律关系，本案不能调处，被告可另循其他法律途径予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告崔显博应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2017年1月至2019年7月期间的物业管理服务费共计6200元给原告广州东华物业管理有限公司；二、驳回原告广州东华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告崔显博负担（原告在本案已预交受理费25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判审判员 胡 林二〇一九年十月十五日书记员 王雅佩