北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13777号原告：赵丙亮，男，1982年10月20日出生，汉族，无业，住山东省莘县。委托诉讼代理人：谢三影，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙彩月，女，1991年10月17日出生，汉族，北京友恒律师事务所实习律师，住北京市大兴区。被告：北京菜篮子终端科技有限公司，住所地北京市通州区台湖镇政府大街13号429室。法定代表人：余久兴，经理。委托诉讼代理人：马现茹，北京市万商天勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志恒，男，1989年11月8日出生，汉族，北京市万商天勤律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。第三人：中梦百年实业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼1层1085。法定代表人：刘云长，男，1975年2月14日出生，汉族，该公司法人，住北京市北京经济技术开发区。原告赵丙亮（以下简称原告）与被告北京菜篮子终端科技有限公司（以下简称被告）、第三人中梦百年实业有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢三影、孙彩月，被告委托诉讼代理人马现茹、王志恒，第三人法定代表人刘云长均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2018年4月5日至2018年11月4日的租金212383.5元；2、判令被告支付自2018年4月5日至实际给付之日止的延期付款违约金，以212383.5元为基数，按照日千分之五计算；3、判令被告支付解约违约金60681元；4、判令被告支付房屋装修费10万元；5、判令被告支付自合同解除第30日起至2018年12月25日被告金卫路店营业执照从涉案房屋迁出之日止的使用费，按照月租金200%计算。事实及理由：2017年9月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于北京市朝阳区三间房乡某号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年10月5日至2020年10月4日。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告支付了押金及首期租金，此后被告便未再支付租金。被告的行为严重违反合同约定，为了维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。根据租赁合同约定，原告没有提供涉案房屋的产权证明文件，已经构成违约，被告有权拒绝支付租金。且租金是根据房屋面积计算的，因原告没有提供涉案房屋的产权文件，被告无法核实涉案房屋的具体面积，无法计算具体交纳租金的数额。原告一直未向被告提供涉案房屋的消防手续，导致被告无法正常开业，合同目的无法实现。原告未按照合同约定向被告提供发票并承担发票的税金，导致相关款项一直无法入账，原告应当履行向被告提供租金发票的义务。因此合同解除的原因在于原告违约，被告不应承担违约责任。被告从原告处接手涉案房屋时，涉案房屋就如原告提供的照片中所显示的样子，一直维持着原告交付时的样子，被告并未对涉案房屋进行装修。原告已将涉案房屋再行出租，且其未就装修损失举证，故不同意赔偿。对于被告金卫路店营业执照占有涉案房屋的使用费，不同意支付。第三人述称，我公司与被告签订有《菜篮子终端网点投资建设》合同，我公司负责为被告选址，选址之后负责拆除房屋原有装修、并按照被告的要求进行装修。涉案房屋原来是做办公室使用的，有三个卫生间和两间办公室，有地板砖、吊顶、照明等装修，还有一台空调。我公司把涉案房屋原有的地板、吊顶拆除了，原有三个卫生间，拆除了两个，原有的两个办公室的隔墙拆除了，拆成了毛坯的状态。2017年10月左右，我公司拆完涉案房屋原有装修之后，被告因内部的问题，通知我公司停止装修，以后什么时候再装修，另行通知。之后就没有再通知过我公司去涉案房屋施工了。其他的情况就不了解了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月初，原告（甲方，出租方）、被告（乙方，承租方）及第三人（丙方，装修方一）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积285平方米，房屋所有权证书及房屋所有权人的身份证明作为本合同附件一。租赁房屋用途为商业用房，租赁期限为3年，租期自2017年10月5日至2020年10月4日止。免租期一个月，自2017年9月5日至2017年10月4日止。租金自正式租期起始日起，首年租金合计364087元（折合3.5元/日/㎡），第2年的租金增长5%，第3年的租金增长5%，首期房租支付时间为2017年9月5日前。租金支付方式为押2付6，押金数额为60681元，押金支付时间为2017年9月5日。租金结算方式，租金从正式租期开始之日起计算，每6个月为一个结算周期，乙方于每个结算周期开始前15日内通过银行转账方式向甲方一次性结清本期租金。税款及发票，乙方支付本条约定的租金后，甲方应按乙方要求出具等额的增值税专项发票（税金由甲方承担）。甲方应在乙方支付租金之日起七日内向乙方提供上述发票。关于其他违约责任的约定，租赁期满后30日内若乙方经营证照迁出仍未办理完毕，每逾期一日应按合同期满前每日租金的2倍向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告于2017年9月5日向被告交付了房屋，被告交纳了押金60681元及六个月的租金182046元。双方均认可涉案房屋面积即为合同中约定的285平方米。2017年9月30日，被告在涉案房屋注册了北京菜篮子终端科技有限公司金卫路店，后该店于2018年12月25日核准注销。庭审中，原告主张因被告一直不交纳后续租金，其于2018年11月3日通过快递及短信的方式向被告发出解除租赁合同通知，该通知于2018年11月4日送达被告，故租赁合同应于11月4日解除，被告应将租金交纳至合同解除之日。被告对此不予认可，称其因原告一直不提供发票及产权证明文件、消防手续等理由，于2018年8月29日向原告发送了解除通知，故双方的租赁合同应于当日解除，不同意再支付租金。原告认可收到了被告发送的通知，但其认为被告无权主张解除合同。涉案房屋的产权证明文件系合同的附件，在签订合同之时已出示给被告，消防验收系在被告装修完毕之后由消防部门验收。租金的发票因原告是个人，无法开具发票，双方曾协商过代开发票，后被告不同意了，才未能给被告开具。且未开具发票，不构成被告行使先履行抗辩权的理由，也不是合同解除的事由。原告主张因被告迟延交纳租金并提前解约，按照合同约定，应支付相应的违约金。被告对此不予认可，称原告未提供发票、产权证明等材料违约在先，且未提供消防手续导致被告无法正常营业，故不同意承担违约责任。关于收回房屋情况，原告在2018年11月14日庭审中表示涉案房屋仍由被告使用，被告则表示涉案房屋空置着，没有人使用，双方手中均有涉案房屋的钥匙。后原告又称，其于2018年11月4日已将涉案房屋再行出租，但未就此提交证据。关于涉案房屋装修情况，原告主张被告拆除了涉案房屋的原有装修，其收回房屋时对房屋进行了刷白、铺地砖并装修了厕所，故主张被告赔偿装修费10万元。为此，原告提交了涉案房屋的照片，根据照片显示，涉案房屋内部装修被拆除，但原告未能提供其拍摄该照片的具体时间，且对其后续装修情况未进行举证。被告不同意支付该费用，被告称接手涉案房屋时，涉案房屋有简易的装修，不是毛坯状态，但具体装修情况因原来负责的工作人员已经离职，现无法核实。对于第三人称拆除了涉案房屋原有的装修，因第三人未与我公司确认过工程量，故不认可第三人陈述的拆除的情况。关于逾期迁出营业执照的使用费，原告主张被告将金卫路店的工商地址注册在涉案房屋，直至2018年12月25日才将该店面注销，根据合同约定，被告应支付使用费。为此，原告提交了金卫路店的工商信息打印件。被告对于该证据真实性认可，但不同意支付使用费。经询，对于被告交纳的押金，原告不同意在本案中一并处理。关于涉案房屋产权情况，原告表示涉案房屋产权归三间房乡东柳村村民委员会所有，北京盛兴京吉字画陶瓷文化传媒有限公司经授权对外出租，涉案房屋属于合法建筑，但未能提供涉案房屋的产权证书或建设工程规划许可证。经本院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局核实，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证及不动产登记信息。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故双方签署的租赁合同应属无效。原告将没有取得建设工程规划许可证的房屋进行出租，应当承担租赁合同无效的主要责任，被告未认真审查租赁标的的相应手续，亦应承担一定的责任。双方合同虽无效，但不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于被告使用租赁房屋的期限，双方均认可原告于2017年9月5日将涉案房屋交付给被告，但对于原告收回涉案房屋的具体时间，双方均未能充分举证。被告虽然于2018年8月29日向原告发送解除合同通知，但被告并未向原告返还涉案房屋。原告于2018年11月3日发送解除通知，并自认于此后收回房屋，故本院认为涉案房屋的占有使用费被告应支付至2018年11月4日。因合同无效，原告主张被告支付逾期交纳租金违约金及解约违约金，丧失合同依据，因被告已按合同约定的租金标准支付了房屋占有使用费，被告未能提交证据证明合同无效给其带来的实际损失，故本院对其该两项诉讼请求不予支持。关于装修损失，根据第三人的陈述及原告提交的证据，涉案房屋确因被告承租使用而拆除了原有的装修，但原告未能就其重新装修涉案房屋以及重新装修产生的费用进行举证，故本院依据被告的过错程度酌情确定其应赔偿原告的原有装修损失的数额。关于原告主张的营业执照逾期迁出的使用费，系合同中其他违约责任中的约定，因合同无效，原告依据该违约条款主张丧失合同依据，但原告收回房屋后，被告确未将其在涉案房屋注册的工商地址迁出，对于由此产生的损失，本院依据被告的过错程度酌情确定具体金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告北京菜篮子终端科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵丙亮房屋占有使用费二十一万二千三百八十三元五角、装修损失四万元、营业执照逾期迁出的使用费二万元；二、驳回原告赵丙亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11706元，由原告赵丙亮负担7024元（已交纳），由被告北京菜篮子终端科技有限公司负担4682元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 吴 娜审 判 员 周 墨人民陪审员 洪 光二〇一九年十月二十八日法官 助理 倪世欣书 记 员 秦欢欢