河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0103民初11503号原告：付宏伟，男，1990年1月26日出生，汉族，河南省汤阴县。委托诉讼代理人：付冬芹，河南天基律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地：郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李冬菊、刘爱玲，该公司员工。原告付宏伟诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付宏伟的委托诉讼代理人付冬芹，被告台兴公司的委托诉讼代理人李冬菊、刘爱玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告付宏伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金8723.74元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金928.65元，以上共计9652.39元；2、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，自2016年2月29日至房屋权属证书办理完毕，按日总房款万分之二；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求法院判令被告立即协助原告办理不动产登记证书，并向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，自2016年2月29日至房屋权属登记办理完毕，按日总房款万分之二。事实与理由：2015年9月19日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于二七区××、郑航北路××江家园小区××单元××房屋××套，建筑面积123.82平方米，房屋总价款：953414元。双方约定被告应当在2015年12月31日前交房并且供水、燃气、供暖等应达到正常使用条件。2016年2月29日前办理权属证书。但被告直到2016年7月1日才将该商品房交付给原告使用，且时至今日未给原告办理权属证书，而且供暖等公共设施未能按照合同约定达到使用条件。被告的违约行为给原告及家庭造成严重的影响。原告为维护合法权利，提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。被告台兴公司辩称：针对原告提出的所有诉讼请求，被告均不予认可，对于原告自2015年10月19日至2016年3月4日逾期付款所产生的违约金额4568.95元及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消的部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对原告“请求判令被告向原告支付逾期交房违约金8723.24元”的诉讼请求，被告不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。被告依照商品房买卖合同如期建好了房子，交钥匙日期并不能代表我方逾期交房。××逾期付款，按合同规定，交房日期相应顺延。房屋建好之后原告本应主动来领，我方按照合同规定并没有通知义务。合同约定在2015年10月31日前交房，原告直至2019年4月19日才起诉，中间也没有提出异议，所以已经过了诉讼时效。其主张不应得到支持，原告为何不在第一时间主张权利，要等这么久，不符合逻辑，所以何来逾期交房一说。二、针对原告“请求被告支付逾期办理权属证书违约金，自2016年2月29日至房屋权属证书办理完毕，按日总房款万分之二”的诉讼请求无任何事实及法律依据，被告不予认可。《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条规定的是，被告应于房屋交付使用后60日内将需由上诉人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而不是“办理权属证书”。该两项义务是截然不同的概念，不能混淆。我方并无义务为原告办理权属证书。况且，2016年7月18日被告已经完成竣工验收，并于2017年9月19日之前将春江家园竣工验收备案表及时报送郑州市住房保障和房地产管理局。截至此时，被告已经依照合同约定履行义务完毕。被告从未与被上诉人约定为其办理权属证书，自然也就不存在违约事项。因此，望贵院依法驳回原告的诉讼请求。三、针对原告“请求基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金928.65元”的诉讼请求，被告不予认可。合同中明确规定，关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时，若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，××不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水通电，达到基本生活要求。同时，被告按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，后因市政原因，暖气未及时供应。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为4个月，违约期限也应另行计算。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求。庭审时，被告补充答辩称：原告说房产证违约金是从2016年2月29日按日计算。但他签订合同的日期是2015年9月19日。然后付款约定日期是2015年10月19日，他实际付款的日期是2016年3月4日。逾期付款是667000元，逾期天数137天，违约金按合同计算是4568元。因原告逾期付款，房子办证日期和交房日期均应向后顺延137天。原告的违约金是从2016年2月29日开始计算。但是他的实际交款日期是2016年3月4日，2016年2月29日他的房款就没有交清，所有无法去给他办房产证。按合同约定，我们应在原告把房款付清两个月后向房管局提供办证材料，合同上没有约定我们应给原告办理房产证。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：一、2015年9月19日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份。主要约定以下内容：1、原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××北××单元××商品房××套，建筑面积共123.82平方米，房屋总价款为玖拾伍万叁千肆百壹拾肆元整。约定金额：286414元，付款方式：现金，约定付款时间：2015年9月19日，交纳比例：30.04%；约定金额：667000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2015年10月19日，交纳比例：69.96%。2、逾期付款违约责任。××如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。3、交付期限。××应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“建设工程竣工验收合格，并向将设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；（2）××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。4、逾期交房的违约责任。××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。5、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。供水设施、供电设施、燃气供应设备、均应于2015年12月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年12月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）关于基础设施和公共配套建筑，在规定日期内未达到使用条件，××向××按0.3元／㎡／月赔付；（2）若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，××不承担违约责任。6、关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由××提供资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列约定内容执行：（1）产权初始登记。××应当在2016年2月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。（2）转移登记。××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：××自行申请办理。××应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因××的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……××不解除合同的，××按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。二、原告于2015年8月28日支付预售定金10000元，于2015年9月19日支付预收购房款276414元，于2016年3月4日支付剩余购房款667000元。三、被告于2016年7月1日向原告出具郑州市商品住宅质量保证书，原、被告均主张被告于该日向原告交付房屋。四、郑州市不动产登记中心于2018年12月12日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号1号楼首次登记受理凭证。2019年3月5日，被告取得原告所购房屋的不动产权证书，该证书上显示：该房屋坐落于二七区××路××楼××单元××708。五、被告应按合同约定于2015年12月31日前向原告交房，但实际交房时间为2016年7月1日，逾期交房时间从2015年12月31日起至2016年7月1日共计183天。原告应按合同约定于2015年10月19日通过商业贷款的方式支付剩余购房款667000元，但实际支付剩余购房款时间为2016年3月4日，逾期支付剩余购房款时间从2015年10月19日起至2016年3月4日共计137天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延137天，顺延后被告逾期交房天数为46天。六、关于暖气、天燃气正常使用的实际时间，本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定，由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用。七、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为：原、被告就商品房买卖合同中明确约定了关于××付款方式及期限、××房屋交付期限及逾期交房的违约责任、××办理房屋产权登记的期限及违约责任、××关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于被告逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，被告逾期交房183天，原告逾期支付剩余购房款137天，按照合同约定，被告顺延交房日期后仍逾期46天,应向原告支付逾期交房违约金。按照合同约定的被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5计算违约金，被告应当支付原告逾期交房违约金为953414元×46天×0.00005=2192.85元。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的燃气供应设备应于2015年12月31日达到正常使用、供暖设施于2016年12月31日达到正常使用。但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度、原告的诉讼请求，本院酌定支持原告该项违约金742.92元。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，××应当在2016年2月29日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月12日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号1号楼首次登记受理凭证，被告应对此承担违约责任。但被告亦提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2019年4月30日）计算三年诉讼时效，故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2016年5月1日至2018年12月11日（共计954天），因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故上述情况符合情势变更原则，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为953414元×954天×0.00002×60%=10914.68元。关于原告提出的被告协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，被告应协助原告办理该房屋的不动产权证书，故本院支持原告的该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告付宏伟支付逾期交房违约金2192.85元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金742.92元、逾期办理权属证书违约金10914.68元，共计13850.45元；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后六十日内协助原告付宏伟办理位于郑州市二七区赣江路98号1号楼1单元7层708房屋的不动产权证书；三、驳回原告付宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告河南台兴房产有限公司负担105元，原告付宏伟负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  邢燕二〇一九年十月十八日法官助理陈晓莹书记员孙慧敏