北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初5857号原告：宫野，男，1971年11月26日出生，汉族，北京广信国际旅行社有限公司职员，住北京市大兴区。原告：宋庆文，女，1968年9月27日出生，汉族，北京广信国际旅行社有限公司职员，住北京市大兴区。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：杨澄伟，北京市翔龙律师事务所律师。被告：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场C2座12层1202室。法定发表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，北京金色凯盛投资管理有限公司法务。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。原告宫野、原告宋庆文与被告北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宫野、2名原告的共同委托诉讼代理人杨澄伟、被告金色凯盛公司的委托诉讼代理人赵帅及张凤成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宫野、宋庆文（以上2名原告以下简称二原告）向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与金色凯盛公司之间于2017年5月1日签订的“房屋经营使用权转让协议书”无效；2.金色凯盛公司返还二原告房屋使用权转让款1770000元；3.金色凯盛公司给付二原告利息（该利息分为2部分，一部分是12000元，另一部分是按照每月39128.49元计算，自2017年5月29日起算，至金色凯盛公司实际支付之日止）；4.金色凯盛公司支付二原告违约金354000元；5.本案诉讼费用由金色凯盛公司承担。事实和理由：2017年5月1日，二原告与金色凯盛公司签订了“房屋经营使用权转让协议书”；双方约定金色凯盛公司向二原告转让金色凯盛公司所有的位于世界之花假日广场D9座9层928号房屋（建筑面积88.54平方米）40年的使用权（房屋经营使用权转让年限至2056年12月31日），房屋转让单价为每平方米19990.96元，房屋总转让价款为1770000元；在合同书中同时约定了房屋转让款支付、房屋交付、违约条款等内容；合同签订后，二原告如约向金色凯盛公司分4次支付房屋使用权转让款合计1770000元；金色凯盛公司于2017年8月31日交付了诉争房屋；二原告于2018年6月分别向北京市规划委员会大兴分局及北京市大兴区住房和城乡建设委员会查询，金色凯盛公司的大兴区旧宫镇世界之花假日广场项目均未取得规划手续和建筑工程施工许可证、竣工验收手续；由此可知，金色凯盛公司转让的房屋是违法建筑，欺骗了二原告及广大消费者，严重侵害了二原告的合法权益；为维护自身合法权益，二原告诉至法院，请求判如所请。金色凯盛公司辩称，二原告所提起的诉讼和（2018）京0115民初17563号民事裁定书所涉及案件的诉讼请求是完全一样的，只是变更案由为确认合同无效纠纷，但这2个案件的合同都是在2017年5月1日签订的“房屋经营使用权转让协议书”，所以说这2个案件是完全一样的；（2018）京0115民初17563号民事案件已经被法院裁定驳回，双方均未上诉，民事裁定书已经发生法律效力，所以应驳回二原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与二原告（乙方，受让方）签订“房屋经营使用权转让协议书”；双方在合同书中约定：“鉴于：2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订了合作协议，北京市大兴区旧宫镇人民政府授权北京宏图建业投资管理中心对世界之花假日广场项目进行管理，北京宏图建业投资管理中心全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发、建设，且给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权，并有权进行经营使用权的转让。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就甲方享有的世界之花假日广场房屋的经营使用权转让事宜达成如下协议：一、转让房屋经营使用权所在项目基本情况：1、项目名称，世界之花假日广场；2、项目位置，北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3、商业所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，并有权将经营使用权进行转让，签订有关的民事合同；4、房屋所在项目占地13万平方米，地上13层，地下3层，现正处于施工建设阶段。项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的：1、甲方向乙方转让的房屋经营使用权的房屋位于世界之花假日广场D座9层928号（以下简称房屋）；2、房屋实测建筑面积为88.54平方米。三、转让年限和价款：1、该房屋经营使用权转让年限至2056年12月31日止；2、按实测建筑面积计算，房屋转让单价为￥19990.96元/平米，房屋总转让价款为：￥1770000元……3、房屋转让价款的支付，按本协议第四条约定执行。四、付款方式：乙方采用以下第2种方式向甲方支付本合同第三条约定的转让价款……2、预收款支付方式如下：本协议签订之日，乙方应当支付￥800000……其他转让款，乙方应于本协议签订之日起贰个月内一次性足额支付。五、房屋交付：1、甲方应于2017年08月31日将协议附件1约定条件将协议约定房屋（毛坯）交付乙方使用。因不可抗力、政策性调整、北京市各级政府以建设限制或政府行为限制等原因，致使甲方停工、影响甲方建设、或使甲方建设周期延长等，造成甲方不能依约交付的，甲方可以据时延期交付（即交付时间顺延），不视为违约。2.乙方确认甲方已告知该房屋情况，且在本合同签署时已对本项目的性质及房屋状况进行详细了解，乙方同意按本协议约定条件及现状签订本协议并接收使用房屋。3、甲方应于约定的房屋交付之日的前15个工作日内，按乙方本合同预留的电话或地址通知乙方接收房屋，乙方预留电话或地址有误致使甲方无法通知的，责任由乙方承担。乙方委托甲方或第三方租赁或经营的，该房屋由甲方直接向乙方委托的租赁或经营方的第三方进行交付，并视为甲方向乙方完成了的房屋经营使用权的交付；在租赁期满或经营期满时，由乙方委托的租赁或经营方的第三方与乙方办理房屋经营使用权返还的事宜。4.如乙方未在通知约定时间接收房屋，视为乙方已无条件接收，甲方完成交付义务。六、甲方的权力与义务：1、甲方按照协议第五条约定时间积极履行房屋交付义务，甲方如未按本协议规定的时间交付房屋，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，甲方不承担违约责任。（2）逾期超过30日，自本协议约定的交付期限届满的第31日起至实际交付之日止，乙方有权要求甲方按乙方已支付的房屋转让价款的每日万分之壹计算违约金，本协议继续履行，逾期交付违约金于办理房屋交付手续时结算。2、甲方或其委托的物业公司对房屋进行物业管理，并负责设施的维护……七、乙方的权利与义务：1、乙方交清合同约定的价款后，在此协议约定期限内，乙方对该房屋享有经营、使用和收益的权利。2、乙方可转让房屋经营权，甲方协助乙方办理变更登记并收取相应的更名手续费后，新的受让人只享有剩余年限的房屋经营使用权，同时本协议中甲方与乙方的一切权利义务关系自动解除。3、因乙方原因造成重大责任事故时，应承担相应的经济及法律责任。4、乙方对房屋进行装修前应经甲方或其委托的物业公司书面批准，并签订有关装修协议等，未经批准擅自施工的，甲方或其委托的物业公司有权予以制止，因此产生的一切后果由乙方自行负责……九、特别说明：1、乙方如未按合同规定的时间付款，自约定的应付款期限第二天起至实际全额支付支付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。乙方逾期付款超过30日时，甲方有权解除协议，乙方已交付的转让款作为乙方应承担的违约金，甲方不予退还。2、乙方如因自身原因经甲方同意退房的，或因乙方原因只是本协议解除的，则应当向甲方支付相当于本合同总价款20%的违约金。如扣除违约金后仍有剩余的部分，应将未履行期限的转让价款无息退还乙方，由甲方同意退房之日起45日内向乙方支付。如乙方已经办理完毕全部交房手续，则无权要求退房。3、乙方如需将受让的房屋转让给第三方或更换受让方时，应将转让合同原件报甲方备案；甲方协助办理变更、备案手续，乙方同时应向甲方支付手续费，具体数额由甲方结合当时市场情况予以确定。4、乙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，并不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质。5、如遇市政府规划拆迁，按国家‘谁拆迁，谁受益，谁补偿’的政策执行。因拆迁所得的此房屋经营使用权补偿款全额归乙方所有”；双方还在合同书中对物业管理、通知与送达等事项进行约定。在签订上述合同书当日，即在2017年5月1日，二原告（受让方、甲方）还与元泰迪（北京）酒店管理有限公司（经营管理方、乙方，以下简称元泰迪公司）签订“房屋委托经营管理协议书”；双方约定甲方于2017年5月1日与金色凯盛公司签署了928室的经营使用权转让协议，获得了该房间的经营使用权，甲方愿意将该房屋委托乙方代为经营服务，甲方同意乙方以统一主题酒店出租形式代其完成该房间的出租、运营等经营管理事宜，乙方愿意为甲方提供该协议约定的相关委托经营服务；双方约定委托经营管理期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日，乙方按照约定给付甲方租金，租金为每半年一付（后付款）；同日，双方又签订“委托经营协议之补充协议”，双方补充约定：“一、甲方自愿放弃享受乙方就该房间提供的酒店委托经营服务，房屋改成甲方经营自用。二、乙方将按照泰迪酒店的精装修标准提供该房间的免费装修（不含软装及配饰），并于2017年12月1日正式交付甲方使用。三、甲方自用房，为乙方泰迪酒店统一管理下的酒店式管理公寓，所以，在甲方自用期间，必须接受酒店的物业管理，遵守乙方的酒店式管理公寓的规定，按时缴纳相关物业及使用费用……”。合同签订前，二原告于2017年2月22日向金色凯盛公司交纳诉争“世界之花假日广场D座9层928号”（以下简称928室）的“认购金”100000元，于2017年3月24日交纳“经营使用权转让款”600000元；合同签订当日，即在2017年5月1日，二原告向金色凯盛公司交纳“经营使用权转让款”100000元；合同签订后，二原告于2017年5月29日向金色凯盛公司交纳“经营使用权转让款”970000元；至此，全部“经营使用权转让款”1770000元，二原告均已付清。二原告系夫妻关系，合同签订当日，二原告签订“共有权份额确认协议书”，确认对于928室，二原告各持房屋经营使用权份额的50%。二原告认可928室系于2017年8月31日交付，但主张没有实际使用过928室，因为在与金色凯盛公司签订“房屋经营使用权转让协议书”的同时还与元泰迪公司签订了“房屋委托经营管理协议书”（系在同一个接待大厅签订的，不签“房屋委托经营管理协议书”就不交房），所以将928室委托他人经营管理了，由二原告每月收取租金；就房屋交付，金色凯盛公司陈述称，928室已经交付二原告，双方已经办理房屋交付手续，但二原告没有和金色凯盛公司办理返还房屋的手续，所以金色凯盛公司认可二原告仍在占有928室。就双方当事人所签订“房屋经营使用权转让协议书”的法律关系性质，二原告主张其系“经营使用权转让”合同，金色凯盛公司则陈述称：“项目前期是和旧宫政府合作的，是旧宫政府落实的北京市城南规划，经北京市批准的绿隔项目，当时签订的是框架合作协议，我们和二原告签订的是房屋经营使用权转让协议，因为当时旧宫政府给我们的就是房屋经营使用权，我们将享有的部分权益转让给二原告，这就是合同权益的部分转让，这也是旧宫政府允许我们转让的”。对于涉案房屋所在的世界之花假日广场项目建筑物没有取得规划许可证、施工许可证、竣工验收报告，所以系违章建筑，二原告提交由北京市规划委员会大兴分局出具的登记回执及信息公开申请答复告知书、由北京市大兴区住房和城乡建设委员会出具的登记回执及政府信息告知书；就“要求获取世界之花假日广场规划手续的申请”，前述政府规划部门于2018年6月25日所出具答复告知书载明：“经查，您申请的信息不存在，理由：未制作”；就“要求获取大兴区旧宫镇世界之花假日广场项目的建筑工程施工许可证、竣工验收手续（建设单位：北京宏图建业投资管理中心）的申请”，前述政府房管部门于2018年7月11日所出具政府信息告知书载明：“经查，本机关未向大兴区旧宫镇世界之花假日广场项目（建设单位：北京宏图建业投资管理中心）核发建筑工程施工许可证。您申请获取的大兴区旧宫镇世界之花假日广场项目（建设单位：北京宏图建业投资管理中心）的建筑工程施工许可证，本机关未制作。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第（三）项的规定，告知您申请获取的政府信息不存在。经查，您申请获取的“竣工验收手续”的描述不准确，申请内容不清楚。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第（四）项的规定，现告知您对申请公开事项及内容作出更改、补充”；对此金色凯盛公司陈述称，诉争房屋所在楼栋都有建房手续，只是现在没有取得房屋所有权证，本案系重复审理，诉争房屋所在楼栋是否取得准建手续与本案无关。2018年，二原告以房屋买卖合同纠纷的案由将金色凯盛公司诉至本院（二原告主张当时申请立案的案由为确认合同无效纠纷，系立案庭将案由改为房屋买卖合同纠纷，法院在案件审理时未对案由是否正确进行释明），要求：1.确认二原告与金色凯盛公司于2017年5月1日签订的“房屋经营、使用权转让协议书”无效；2.金色凯盛公司返还二原告房屋转让款1770000元；3.金色凯盛公司支付二原告利息（初期服务费12000元），每月利息39128.49元，从2017年5月29日至实际支付之日止；4.金色凯盛公司支付违约金354000元；5.诉讼费由金色凯盛公司承担；金色凯盛公司在该案中抗辩称：“一、本案以房屋买卖合同纠纷立案，属于案由错误……二、世界之花假日广场项目不是违法建筑……三、双方不是商品房买卖合同关系，有关商品房买卖的法律规定不适用本案。四、双方所签订的《房屋经营/使用权转让协议书》不存在法律规定的无效情形，是合法有效的。五、根据双方所签订的《房屋经营使用权转让协议》第五条第1项规定，因不可抗力、政策性调整、北京市以建设或政府行为限制等原因，甲方可以延期交付（即交付时间顺延），不视为违约。六、根据双方签订的《经营使用权转让协议》第五条约定‘甲方应于交房之日前15日通知乙方，若乙方未在通知时间接受房屋，视为甲方完成交付。’故，被告向原告发出交付通知后，原告未办理房屋交付手续，视为被告已完成交付。且原告已于2017年8月31日收房”；本院于2018年12月28日作出（2018）京0115民初17563号民事裁定书，查明：“合同签订后，宫野、宋庆文向金色凯盛公司支付了全部款项1770000元。金色凯盛公司于2017年8月31日向宫野、宋庆文交付涉案房屋”，认定：“宫野、宋庆文与金色凯盛公司签订的系《房屋经营/使用权转让协议》，且未含有对房屋产权证办理等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故根据现有证据无法证明双方之间存在房屋买卖合同关系，现宫野、宋庆文按照房屋买卖合同关系主张，不符合相关法律规定，故宫野、宋庆文的起诉，无事实及法律依据，本院应予驳回”，裁定：“驳回宫野、宋庆文的起诉”；对该民事裁定书，双方当事人均未提起上诉，该民事裁定现已生效。在本案审理过程中，虽然金色凯盛公司坚持称对于928室所在的世界之花假日广场项目建筑物的取得了建设工程规划许可证等准建手续及诉争合同书为有效，但未提供任何证据证明，仅提交（2018）京0115民初17563号民事裁定书，并主张二原告之起诉构成一事不再理。本案中，就利息请求，二原告陈述称，利息是由于二原告在支付款项的时候向银行、上海陆金所互联网金融信息服务有限公司等借款，所以产生了相应的利息；就其主张，二原告提交借款人为宋庆文的个人借款申请确认书（借款本金金额为400000元，借款用途为日常生活消费，还款期数为36个月，借款利率为年利率8.4%，申请日期为2017年5月9日）及付款金额一览表（载明期初服务费为12000元，期初服务费将于借款发放时一次性扣除）、借款人宋庆文与贷款人平安银行股份有限公司北京分行签订的个人信用贷款合同（贷款金额为480000元，贷款用途为装修及购买私电器，贷款期限为36个月）及个人贷款出账凭证（载明贷款金额为480000元，贷款月利率为1.53%，起贷日为2017年3月22日）、个人贷款业务客户还款清单、借款人宋庆文与出借人张某于2017年5月1日签订的借款协议（载明宋庆文急需购买世界之花D座928室，需向张某借款500000元，借款期限为3年，年利率为24%）、借款人宫野与出借人宫铭于2017年3月16日签订的借款协议（载明宫野因急需购买世界之花D座928室，向宫铭借款100000元，借款期限为3年，年利率为24%）、借款人宫野与出借人宫春艳于2017年5月1日签订的借款协议（载明宫野因急需购买世界之花D座928室，需向出借人宫春艳借款100000元，借款期限为3年，年利率为24%）、宫野的中国农业银行银行卡交易明细清单、宋庆文的借记卡账户历史明细清单等证据材料，并申请证人张某到庭作证。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义；已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。正如生效（2018）京0115民初17563号民事裁定书所作认定，本案双方当事人所签订“房屋经营使用权转让协议书”未含有对房屋产权证办理等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，即未含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故并非房屋买卖合同；综合考虑双方当事人所签订“房屋经营使用权转让协议书”的文本内容，并考究当事人签订合同书之目的，该合同书系旨在金色凯盛公司将诉争928室交付二原告使用、收益，并由二原告一次性支付40年房屋经营使用权转让费（实为租金）1770000元的合同，即房屋租赁合同，所涉纠纷为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”通过比较（2018）京0115民初17563号民事案件与本案可知，两案当事人相同，均为二原告及金色凯盛公司；两案的诉讼请求部分相同，如均要求确认诉争合同书无效及赔偿违约金354000元，但部分诉讼请求不同，如前案为要求金色凯盛公司退还“房屋转让款1770000元”，本案为要求金色凯盛公司退还“房屋使用权转让价款1770000元”；而且，两案的“诉讼标的”不同；“诉讼标的”又称诉讼对象或诉讼物，并非诉讼标的物，“诉讼标的”一般理解为当事人在实体法上权利义务或者法律关系；（2018）京0115民初17563号民事案件系房屋买卖合同纠纷，而本案为“确认合同无效纠纷”，二原告在本案中未再主张双方当事人之间形成房屋买卖合同纠纷，即未主张金色凯盛公司将928室卖与二原告，而系主张金色凯盛公司将诉争928室的40年的经营使用权转让给二原告，即按照一般合同关系主张权利；综上所述，对金色凯盛公司主张二原告提起本案诉讼构成一事不再理的抗辩意见，本院不予采纳，对所涉争议应进行实体审理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因金色凯盛公司就928室所在的世界之花假日广场项目建筑物取得了建设工程规划许可证等准建手续或者经主管部门批准建设未提供证据证明，又考虑到同案同判的类案处理民事政策，本案诉争“房屋经营使用权转让协议书”应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因本院确认诉争房屋租赁合同关系无效，故金色凯盛公司理应退还所收取“房屋经营使用权总转让价款”1770000元。对上述应退还款项，二原告分多次付款，最后一笔款项的付款时间为2017年5月29日，故二原告要求金色凯盛公司自2017年5月29日起赔偿占用资金的利息损失并无不当；但是，二原告要求按照其向案外人借款所约定利率标准计算利息损失无合同及法律依据，其所主张利息标准（包括期初服务费12000元，以及每月利息为39128.49元）亦过高，对该利率，本院酌情确定为中国人民银行同期同类贷款基准利率。因本院确认诉争房屋租赁合同关系无效，相应违约条款当然无效，故二原告按照合同约定要求金色凯盛公司以合同总价款20%的标准给付违约金354000元无法律依据，本院不予支持。需指出，在本案中，因双方当事人争议较大，金色凯盛公司在本案中抗辩称二原告之起诉构成一事不再理所以本案不应进行实体审理，因而未对合同无效所涉及返还原物、赔偿损失、折价补偿等事宜提起反诉；因金色凯盛公司未就房屋占有使用费等事宜提起反诉，因而双方当事人未就房屋交付使用情况、是否进行装修、是否曾要求对方返还房屋或接收房屋等事宜提出相应主张、抗辩并提交证据证明，故虽然一次性解决争议有助于化解民事纠纷，但具体至本案，不宜对金色凯盛公司未主张请求进行审理，否则将剥夺当事人请求权、对方当事人抗辩权，以及双方当事人的举证、质证等诉讼权利，违背诉辩合一原则；对所涉争议，争议方可另行解决。综上所述，诉争“房屋经营使用权转让协议书”应属无效，金色凯盛公司应退还二原告“房屋经营使用权总转让价款”1770000元，并赔偿相应利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认宫野、宋庆文与北京金色凯盛投资管理有限公司于二○一七年五月一日签订的“房屋经营使用权转让协议书”无效；二、北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后十日内退还宫野、宋庆文“房屋经营使用权总转让价款”1770000元并赔偿利息损失（该利息以1770000元为基数，自二○一七年五月二十九日起算，至偿还上述款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回宫野、宋庆文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11944元，由宫野、宋庆文负担1991元（已交纳），由北京金色凯盛投资管理有限公司负担9953元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇一九年十月八日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷