广东省梅州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤14执复12号 复议申请人（案外人）：刘勇，男，汉族，1975年9月3日出生，住广东省兴宁市。 申请执行人：黄全荣，男，汉族，1964年8月29日出生，住广东省兴宁市。 被执行人：华润，男，汉族，1987年3月12日出生，住广东省广州市增城区。 被执行人：饶文珊，女，汉族，1989年8月15日出生，住广东省广州市增城区。 复议申请人刘勇不服兴宁市人民法院（2019）粤1481执异8号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 兴宁市人民法院（下简称兴宁法院）在执行申请执行人黄全荣与被执行人华润、饶文珊民间借贷纠纷一案过程中，异议人刘勇于2019年4月19日对兴宁法院（2018）粤1481民初1166-1号裁定查封的行为提出书面异议。 兴宁法院查明，被执行人华润、饶文珊于2016年11月28日取得所有权，并于2017年1月4日以该房作抵押，向广东省兴宁农村商业银行股份有限公司借款，现尚未偿还完毕借款。华润、饶文珊与本案异议人刘勇于2018年3月7日签订《房地产买卖合同》，约定将该房产作价938000元卖给刘勇，并约定该日交付定金100000元，于兴宁行政服务中心递交完国土证过户受理手续当天交付首期款400000元，于该房产向银行贷款538000元后交付华润、饶文珊。饶文珊于2018年3月7日写下收条交刘勇收执，内容为“今收到刘勇购房款400000元”。刘勇于2018年9月28日通过微信转账8500元给罗玉辉，罗玉辉于2018年3月26日通过微信转账三次各5000元、5000元、10000元给华润，罗玉辉通过中国建设银行于2018年2月27日转账两次各30000元、30000元给饶文珊，于2018年10月8日转账两次各5000元、5000元给华润，于2018年1月27日转账3000元给华润。刘勇于2018年6月28日签订装修合同，在装修后居住其中。黄全荣于2018年5月21日向兴宁法院申请对上述房产财产保全，兴宁法院于同月22日作出（2018）粤1481民初1166-1号裁定书，查封上述房产。后作出（2018）粤1481民初1166号判决书，判令：一、被告华润、饶文珊应在本判决生效之日起10日内向原告黄全荣偿还借款250万元和支付利息（按本金250万元自2018年4月26日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照月利率1.5%计息）。二、被告华润、饶文珊应在本判决生效之日起10日内向原告黄全荣支付律师服务费25000元。 刘勇于2019年4月19日以其与华润、饶文珊夫妻的商品房买卖真实、合法，不存在虚假交易等情形；其已实际给付大部分房款，除按揭款及转户压款；其已实际占有该房屋，并对此房进行了装修入住，物业费也一直由其缴交为由，提出异议，请求解除对上述房屋的查封。 兴宁法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“异议人或者申请执行人提起执行异议之诉的，异议人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案异议人负有提交足以推翻本案查封的证据的责任。本案中，买卖合同约定房产购房款共计938000元，其中，定金100000元，首期款400000元，余款则通过向银行抵押后取得借款后交付。1、刘勇通过微信转账8500元给罗玉辉的款项，罗玉辉通过微信和银行转账给华润、饶文珊共计12万元，刘勇均未能证实该款项与买卖被查封房产的关联性；2、刘勇未能证实其于2018年2月27日交付定金100000元；3、刘勇未能提供其他证据予以辅助证实其交付购房首期款400000元，其关于2018年3月7日向罗玉辉借一部分现金，自筹一部分现金，罗玉辉转账一部分，共计400000元的陈述，未有相关证据予以证明，且在2019年4月30日的执行问话笔录中，其陈述交付现金数额180000元，其余数额则转账支付。该数额较大，不符合交易习惯，其余数额220000元没有相关的足额的转账记录予以证明；4、即使该12万元是40万元首期款中的部分，但仍然没有转账记录证实其交付22万元中的10万元部分；5、刘勇与华润、饶文珊在买卖合同中所处置的房产处于抵押状态，刘勇未能证实其买卖该房屋经过抵押权人广东省兴宁农村商业银行股份有限公司的同意；6、刘勇未按合同约定交付房屋的尾款。 综上所述，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第（三）项关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行……”的规定。故其异议理由不足，异议不成立，不足以排除本案的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一）项的规定，裁定如下：驳回异议人刘勇的异议请求。本案的异议人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 刘勇不服向本院申请复议称，一、异议裁定认定事实错误。1、刘勇与华润、饶文珊签订的买卖合同真实有效。2、本案在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同。3、本案交易的房产于2018年3月7日签订合同当天已经交付房产钥匙给刘勇，刘勇自2018年3月份始己经开始缴纳水电费。应当视为刘勇因合同关系已经实际合法占有该不动产。 4、根据双方的交易记录，截至申请异议前，共计支付购房款62万元，己经超过买卖合同约定的一半价款。完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定第三款的规定:己按合同约定支付大部分价款，同时，刘勇愿意支付剩余的房款给抵押权人予以解除抵押，达到办理过户的条件或者交由法院按债权先后处置。5、本案未办理过户登记属于非因买受人自身原因导致。完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定第四款的规定:非因买受人自身原因未办理过户登记。二、异议裁定存在严重违法程序的情形。 本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，异议人刘勇是在执行法院执行过程中以案外人的身份对执行标的提出书面异议，认为该房产其已合法有偿取得，要求对执行标的解除查封。刘勇的主张符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”规定的情形。而执行法院认为刘勇是对执行行为提出异议，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”，执行法院所作的裁定属错误适用法律，导致当事人不服裁定的救济途径不同，造成不同的法律后果。本案不属于可复议案件，因此，本案应发回执行法院重新作出裁定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下： 一、撤销兴宁市人民法院（2019）粤1481执异8号异议裁定； 二、本案发回兴宁市人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定 审判长 徐 琼 审判员 陈卓君 审判员 张晓峰 二〇一九年十月十四日 书记员 吴丽珠