辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终11646号上诉人（原审被告）：北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区。负责人：王少昆，系该公司负责人。委托诉讼代理人：**森，系辽宁盛恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：满丽，女，汉族，住址沈阳市铁西区。原审被告：北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代理人：许加强，系该公司负责人。上诉人北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司因与被上诉人满丽及原审被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2019)辽0106民初4717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月12日公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人森及被上诉人满丽到庭参加了诉讼，原审被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司上诉请求：1、撤销一审判决发回或改判；2、一、二审诉讼费等全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，违约金过高；原告主张退还佣金567元，缺乏事实及法律依据。被上诉人满丽辩称，服从一审判决，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司未出庭、未发表意见。一审法院认定事实：2018年5月28日，原告与被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将自己所有的位于沈阳市铁西区建设东路73甲号2-11-3的房屋委托给被告代为出租，乙方（被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司）的代理权限为：代甲方（即原告方）出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期限2018年5月30日至2021年5月30日，共计3年。租金标准为：1900元/月，租金总计61750元，按季度支付。出租委托期内甲方同意预留出第一年85天、第二年10天、第三年10天作为乙方工作期，于2018年8月24日开始计算租金，即自出租委托期限起每一年乙方给甲方9个月零5日房租。甲方同意工作期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。乙方有未按约定支付租金达15日以上的等情形，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司，被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司扣除合同约定85天房屋租金后向原告支付2018年5月28日至2019年2月28日房屋租金。2019年2月28日被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司应向原告按季度支付租金5700元，但被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司至今仍未支付。原告主张其于2019年3月10日收回案涉房屋，但并未提供相应证据。另查明，被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司系被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司的分公司。上述事实，有原、被告陈述笔录，原告提供的房屋出租委托代理合同、房屋所有权证、银行流水、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司提供的银行转账凭证、贷款基本利率等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和审查，可以采信。一审法院认为，原告与被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方具有约束力。关于原告要求支付房屋租金3800元的诉讼请求，根据原告庭后补充材料，原告主张其与被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司工作人员约定每年预留35天作为佣金，但被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司第一年扣除85天房租，多扣50天租金；另2019年2月28日至2019年3月10日原告取回房屋期间共计10天租金未支付，故主张共计60天租金3800元。因原告主张的上述事实，与原告提供合同中约定内容不符，且未提供相应的证据，故对原告该项请求，因没有事实依据，不予支持。关于原告要求返还空置期租金的诉讼请求，原、被告双方合同约定以及实际履行均按照第一年预留85天的租金作为被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司的佣金，但被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司实际将案涉房屋出租9个月（2018年5月30日至2019年2月28日，故被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司应按照上述比例返还扣除作为佣金的房屋租金1345.83元（1900元÷30天×85天×3个月÷12个月），现原告主张567元，予以认可。关于原告要求支付违约金的诉讼请求，被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司从2019年2月28日至今未向原告按合同约定支付租金，其构成违约，根据合同约定，被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司应向原告支付违约金3800元（1900元×200%）。关于被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司主张违约金过高，按照中国人民银行基本贷款利率计算违约金的答辩意见，因原告与被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司签订合同期限为36个月（3年），而合同中违约金约定仅为月租金的200%，上述约定并不违反法律法规的相关规定，对该项答辩意见，因没有事实和法律依据，本院不予采纳。因被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司与被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司系总、分公司关系，故被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司应对被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司所造成的民事后果共同承担民事责任。被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司经合法传唤，未到庭参加庭审，视为其放弃举证及答辩权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于本判决生效后十日内共同给付原告满丽空置期房屋租金567元；二、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于本判决生效后十日内共同给付原告满丽违约金3800元；三、驳回原告满丽其他诉讼请求。以上判项，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司共同承担。二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，涉案《房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现原审法院依据合同约定，判决上诉人承担违约金，并无不当，因满丽与北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司签订合同期限为36个月（3年），而合同中违约金约定仅为月租金的200%，故并不违反法律的相关规定，不存在违约金过高的情节。关于一审判决上诉人退还被上诉人佣金567元一节，事实及法律依据充分，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 钺审判员 乔雪梅审判员 林晓楠二〇一九年十月二十一日法官助理汪明书记员张淋茜本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理.（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；