广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初5809号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托代理人:何月群、梁秀莹，均系原告广州利合物业管理有限公司员工。被告(反诉原告)：张海珍，女，1974年4月20日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托代理人:郑铭斌，系被告张海珍的丈夫。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下称“利合物业公司”）与被告(反诉原告)张海珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司（反诉被告）的委托代理人何月群、梁秀莹及被告(反诉原告)张海珍和其委托代理人郑铭斌均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张海珍向原告利合物业公司支付拖欠的物业服务费9587.07元及违约金（物业服务费从2016年1月1日起计至2019年3月31日止，按每月253.26元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告张海珍向原告利合物业公司支付拖欠的公摊水费3.04元及经济损失（公摊水费从2015年11月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）;3.判令被告张海珍向原告利合物业公司支付拖欠的公摊电费1871.53元及经济损失（公摊电费从2015年12月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）;4.判令本案诉讼费用由被告张海珍承担。事实和理由：利合物业公司为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。张海珍为天誉XX单元的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2015年10月30日前。原告与被告于2016年3月11日办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算；物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2015年10月31日。在物业服务期间，利合物业公司一直根据协议约定履行义务，但张海珍无正当理由拖欠服务费和公摊水电费。虽然利合物业公司多次书面发函催被告，张海珍仍未清偿欠费。张海珍的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此提起诉讼，请求法院判如所请。被告张海珍答辩称，第一，利合物业公司方每月收取的物业管理费与其提供的服务质量与情况不相符，原告收取每月2.8元每平方的物业管理费，未达到一级的收费标准，表现在保洁、绿化、保安、公共设施的维护等方面，重点在于两方面，第一方面2018年8月20日原告方通过EMS发送催费的律师函到天誉涉案房屋的地址，后来直到我收到法院的应诉材料才知道有这份律师函。但是涉案的房屋我还没有入住，利合物业公司寄送收楼通知书时应该是知道现在我住的地址，但利合物业公司寄送催费的律师函是寄到涉案房屋我未入住的地址，所以我觉得利合物业公司的档案管理方面不全面也不科学。所有缴费通知单都是放在涉案房屋的门口，我觉得应该发到我现住的海珠区的地址。第二，收楼时利合物业公司收取了我三个月的物业管理费，整个发票上没有明确说明收取的是哪个月的物业管理费。我当时是有要求要写明是哪个月的物业管理费，但是利合物业公司拒绝了。所以我觉得利合物业公司管理很混乱。我认为如果利合物业公司不明确是收取哪三个月的物业管理费，就存在重复收取的情况。利合物业公司没有提供达到一级标准的服务，所以我就一直没有交物业管理费，所以才产生公摊水电费、滞纳金等。利合物业公司没有达到一级的服务标准也可以降低收费标准。诉讼中，张海珍向利合物业公司提起反诉称：一、被反诉人违约的事实及责任。本人于2016年3月11日与利合物业公司签署《前期物业服务协议》（以下称《协议》），并于同一日缴齐了3个月的物业费。该协议约定的物业服务费为2.8元／平方米／月。根据穗发改［2016]992号《广州市住宅物业服务收费参考标准》（以下称《参考标准》），本人确认利合物业公司未能提供2.8元／平方米／月（一级标准）服务，构成违约，因此本人于2017年3月开始暂停支付物业服务费。本人及委托邻居多次主动与利合物业沟通物业服务标准的问题，表达了本人愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费，但利合物业公司均不做出回复。2018年2月25日的物业经理接待日，明确提出物业服务未达标准，并留下记录。2018年5月25日，邻居到利合物业公司孟永提经理办公室沟通物业服务问题，表达了业主愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。利合物业公司孟永提经理上邻居家门催收物业服务费，邻居继续发出业主们的声音，表达了愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。综上所述，利合物业不但违约在先，并且只会不断派人上门催收服务费，却完全无视业主的任何意见和提议，也不愿就服务水平质价不符的问题与业主沟通，导致很多业主无法按实际服务水平支付服务费，故本人未能够支付物业服务费的责任完全在于利合物业公司。同时，由于利合物业公司违约，所以本人再也不需要履行在管理规约义务和业主承诺书中所记载的承诺。二、利合物业公司服务未能达到《参考标准》的一级收费标准的事实及违反《前期物业服务协议》（以下简称前期协议）的条款，只能按照四级作为评定标准。因此，物业费收费标准重新计算结果为1.08元/平方米/月。三、《协议》所记载每日千分之五的违约金率，高于逾期交纳物业管理费造成的损失，也高于中国人民银行同期同类贷款利率，本人认为该违约金率应由双方重新协定。四、关于天誉小区原始设计，如楼顶天台窗花、每座一楼门口天花以及11座后面的网球场，被反诉方在未经全体业主同意的情况下，也未作任何公示就改变原有设计，必须恢复。五、被反诉方必须停止以收滞纳金的方式阻挠业主缴交物业费的行为，以此所造成的后果全由被反诉方负责。在本人入住天誉小区以来，由于利合物业公司责任导致本人无法按时缴物业费，且利合物业公司的服务明显不符合《参考标准》关于一级收费标准的规定，其服务水平与收费水平不匹配。反诉人为维护自身合法权益，提起反诉请求判令：1、判定物业服务费按照五级标准1.08元／平方米／月计算，并返还收楼时所预交3个月物业费多交部分；2、判令被反诉人明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况；3、判定反诉人未按时支付物业服务费的责任在于被反诉人，并驳回被反诉人所提出的一切违约金要求；4、判定双方签署的《前期物业服务协议》中所记载的每日千分之五的违约金率无效，以双方重新协定为准；5、判令本案全部诉讼费由被反诉人承担；6、因本次诉讼需使用U盘提供大量视频证据，U盘采购费及刻录费用共计150元，请求判令由被反诉人承担该费用，并在判决生效后2周内付清；7、判定被反诉人还原1-13座楼天台窗花玻璃造型；判定被反诉人还原每座楼一楼门口天花造型；8、判定被反诉人主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电；9、判定被反诉方需将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主；10、判定被反诉方严格遵守前期物业服务协议。针对张海珍的诉讼请求，反诉被告利合物业公司答辩称：不同意所有的反诉请求。第一，我方2.8元每平方的收费是按照政府的价格指导收取，也有双方的协议约定。前期物业协议约定物业费是按建筑面积2.8元每平方收取，不含公摊水电费。被告主张的1.8元是没有证据和法律支持的。我方的起算点是2015年10月30日，是被告与开发商签订的房屋买卖合同的交付日期。预交到2016年1月30日，所以我方将诉讼请求变更为从2016年1月31日开始计算物业管理费。且这项诉讼请求没有超过诉讼时效。第二，对公开物业服务和人员已经在物业服务中心的前台公示，在小区南门和西门有人员设置的公示照片。第三，张海珍不支付物业费是故意的，是应该承担违约金的。第四，前期服务协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，也有相同类型的生效判决支持。第五，不同意诉讼费由我方承担。第六，U盘是张海珍举证产生的费用应由其自己承担。第七，2018年9月天台的造型窗花因台风损坏，由于存在安全隐患，所以拆除了并进行固定，是为了业主的财产和人身安全着想。第八，公摊电费是按照政府的相关规定收取，也有在每一座的大堂电梯的公示栏公示，也有对业主进行详细的解答。第九、前期服务协议约定物业公司有权去经营物业公共部位，所得收入剔除成本后进行公共设施的维护维修，天誉的小区是没有使用过业主的维修基金。按照相关的法律法规，公共部位经营和收益是按维修基金去用的，我司也是这样做的。所有番禺的物业管理公司是单独列账的，不存在返还的情况。第九，物业服务是长期全面的过程，设施设备存在故障是会存在的，由物业公司维修是存在滞后性的。张海珍主张没有入住就不用缴纳物业管理费。但根据相关规定，即使没有入住也应该缴纳物业管理费。经审理查明：2013年12月31日,张海珍与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，双方约定：张海珍购买原告位于广州市番禺区石楼镇XXX房（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积为90.4503平方米，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，自收楼之日起按月按时交纳，并不包含公摊的水电费，公摊的水电费按每月实际产生量计量分摊支付。广州利合房地产开发有限公司应当在2015年10月30日前将涉案房屋交付给张海珍使用。2016年3月11日张海珍收楼，并在《收楼签收一览表》中签字确认，张海珍收楼时预交了3个月的物业服务费。同日利合物业公司和张海珍签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由利合物业公司为张海珍提供物业管理服务，张海珍应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业公司交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电等费用，如有需要，有关单位可以委托利合物业公司代收代交，张海珍或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。还约定利合物业公司以张海珍在本园区内的居住地址为送达地址向张海珍送达一切文件。2016年3月11日张海珍在《业主承诺书》中亦签名确认愿意遵守广州亚运城天誉《临时管理规约》的约定。利合物业公司于2018年8月17日通过EMS向张海珍邮寄送达《律师函》以催告被告张海珍缴纳拖欠的物业管理费及公摊水电费。现利合物业公司以张海珍逾期未缴纳物业管理费、公摊水电费及违约金为由诉至本院。张海珍在答辩期间向利合物业公司提出反诉，要求判定物业服务费按照住宅物业收费标准的五级计算、要求判令被反诉人明确并公开物业服务的具体标准及反诉人未按时支付物业服务费的责任在于被反诉人，及判定双方签署的《前期物业服务协议》中所约定的每日千分之五的违约金无效，以双方重新协定为准等。庭审时，利合物业公司提供了《商品房（一手现房）买卖合同》、《面积表》、《收楼通知书》、《收楼签收一览表》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《业主承诺书》、《律师函》、《EMS快递回单》、《公摊水电费一览表》、《中标备案回执》、《一级资质证书》、《日常物业服务照片》、《欠费明细表》、《公摊水电费用公示照片》以证明其本案诉讼主张。对此，张海珍提供了《经理接待日活动接待事项记录表》、《物业小区雨天路面积水视频照片》、《消防设施长期未检查、检查日期造假视频照片》、《消防部门责令利合物业对破损消防门进行整改照片》、《楼层未设置垃圾收集点视频》、《楼道日常清洁情况视频》、《电梯失修、安保虚设视频照片》、《偷盗业主公共分摊用电、商业行为扰民照片》等证据以反驳利合物业公司并证明其反诉主张。本院认为，利合物业公司、张海珍之间的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于物业服务质量。张海珍在办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，从该日起张海珍已享受物业管理服务。该协议约定有利合物业公司在不侵犯业主及其他物业使用人的合法权益前提下，利合物业公司可自主开展各项经营管理活动。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大,情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的、连续性、整体性的过程，张海珍在本案中提供的证据未能充分证明利合物业公司不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，且已享受了物业管理服务，应当按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费，张海珍以利合物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。利合物业公司在提供涉案物业管理时确实存在服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是张海珍未及时支付物业管理费的原因之一，同时张海珍作为小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。张海珍提出利合物业公司未完全履行管理服务义务而应当减少物业服务费收取的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，张海珍提出要求利合物业公司还原涉案小区1-13座楼天台窗花玻璃造型、每座楼一楼门口天花造型及承担光盘采购费、刻录费用的主张，均缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。关于本案物业服务费认定。利合物业公司作为主张物业服务费一方有义务就涉案房屋实际交付时间进行举证证明，但利合物业公司仅仅以开发商发出的收楼通知书中约定交楼时间即认定房屋实际交付时间以起算物业服务费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案应以张海珍实际接收房屋之日即2016年3月11日起开始缴纳物业服务费，因利合物业公司确认张海珍收楼时预缴的物业服务费是用于支付收楼后的前三个月物业服务费，故张海珍在本案中应向利合物业公司缴纳从2016年6月11日至2019年3月31日的物业服务费。诉讼中利合物业公司提交了广东省国土资源测绘院出具的《面积表》以明确涉案物业实测面积为90.0481平方米，其确认从2016年3月至2017年6月以合同约定的建筑面积89.5084平方米计算每月应缴物业管理费为250.62元、2017年7月起以实测面积90.0481平方米计算每月应缴的物业管理费为253.26元。故本案利合物业公司主张自2016年6月11日至2019年3月31日期间产生的物业管理费8492.98元（167.08元+250.62元/月*12个月+253.26元/月*21个月），具有合同依据且未超出法律规定的范围，本院予以支持。同时利合物业公司在本案所主张张海珍应支付的公摊水、电费也应从2016年3月11日起按实际发生的数额计付,该公摊水电费在利合物业公司的物业服务过程中已实际发生,且利合物业公司提供相应的计算依据,张海珍提供的证据也不足以否定利合物业公司的该主张，故本院予以支持。而张海珍提出要求利合物业公司重新计算过高公摊电费并停止违法使用业主公共用电的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于张海珍提出涉案讼争的2016年2月-2017年7月物业管理费已过诉讼时效问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，如前所述，张海珍应从实际接收房屋之日即2016年3月11日起向利合物业公司缴纳物业服务费，因张海珍办理收楼时自愿预缴三个月物业管理费,故张海珍欠缴利合物业公司物业管理费应自2016年6月11日起计算，利合物业公司于2019年5月6日向本院起诉要求上述物业管理费并没有超过诉讼时效，张海珍的上述抗辩意见理由不能成立，本院不予采纳。关于《广州亚运城前期物业服务协议》第六章第十六条关于违约金每日按千分之五计算，是利合物业公司、张海珍双方的真实意思表示，并不存在无效合同条款的法定事由，应予确认。故本院对张海珍要求确认上述合同条款无效的诉请不予支持并予以驳回。关于违约金。张海珍的拖欠物业服务费及公摊水电费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但双方约定每日千分之五的违约金标准过高，利合物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的其他具体情况，酌定对利合物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付为宜。关于张海珍主张利合物业公司公示涉案小区公共区域使用及收益、物业服务的具体作业标准及人员设施配置以及公用同电设施、线路及用电情况，属于业主和管理公司关于知情权的另一权利义务法律关系，张海珍可另案主张权利，本院在本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张海珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年6月11日至2019年3月31日的物业服务费共计8492.98元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式，其中：2016年6月以167.08元为本金、2016年7月至2017年6月以250.62元为本金及2017年7月至2019年3月以253.26元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告张海珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2016年3月11日至2019年1月31日止的公摊水费2.75元、公摊电费1663.3元及经济损失（公摊水电费经济损失的计算方式为以公摊水费2.75元、公摊电费1663.3元为本金，从2019年2月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，公摊水电费的经济损失总额以公摊水电费本金为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告张海珍反诉的全部诉讼请求。本案本诉受理费86元,由被告张海珍承担其中70元,余下16元由原告广州利合物业管理有限公司承担；反诉受理费25元由反诉原告张海珍承担。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  林志强人民陪审员  吴婉婷人民陪审员  陈素坚二〇一九年十月十日书 记 员  陈露丝