内蒙古自治区达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0621民初3901号原告王某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告高某，公民身份号码×××，现住址同上。委托代理人王某，自然部分见上，系高某妻子。被告代某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人苏某，内蒙古首佳律师事务所律师。第三人马某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。第三人白某，公民身份号码×××，现住址同上。第三人郝某，公民身份号码×××，现住河北省廊坊市。原告王某、高某诉被告代某、第三人马某、白某、郝某案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告王某并作为高某的委托代理人；被告代某及其委托代理人苏某；第三人白某到庭参加了诉讼，第三人马某、郝某经本院合法传唤未到庭，本案经缺席审理，现已审理终结。原告王某、高某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于××旗（产权证号2019-0003110）房屋所有权归原告所有；2、停止对上述房产的执行；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年8月15日，达拉特旗人民法院出具的（2019）内0621执119号执行裁定书，裁定查封了第三人郝某所有的的位××旗房产，（不动产权证2XXXX号）。原告依据该裁定所提出执行异议在（2019）内0621执异91号裁定书中被驳回，原告认为该裁定缺乏法律依据且与事实不符。一、被告申请执行的财产系原告所有，而不属于本案第三人郝某所有。2017年9月，郝某将该争议房屋出售于本案第三人马某并签订《房屋买卖合同》。由于马某为原告的债务人，故双方签订《房屋抵顶欠款合同》，约定原告支付马某18万元后，马某将该房屋抵顶所欠原告的32万元债务，剩余5万元作为房屋租金及押金租用3年，并继续租住该房屋。支付房款后，原告多次要求郝某及马某办理过户手续，但二者不予配合。直至2019年8月15日，房屋被达拉特旗人民法院保全，致使过户手续无法办理。据此，房屋虽未办理过户登记，但马某已经交清房屋价款并实际占有该房屋，后马某与原告自愿、合意达成抵顶合同，且合同主要条款均已履行。因此，该房屋应当属于原告所有。二、被告对原告所有的房屋申请执行于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：“……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”。在2019年8月15日达拉特旗人民法院查封该房屋时，原告就与马某向法院说明房屋所有权归属问题，并出具相关证明材料。为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。原告提供以下证据证明自己的主张：1、2017年9月16日郝某与马某签订的《房屋买卖合同》一份，证明郝某将涉案房屋卖给马某；2、2018年7月6日马某、白某与王某、高某签订的《房屋抵顶欠款合同》一份。证明马某夫妻又将涉案房屋卖给原告夫妻。被告代某质证意见：对房屋买卖合同的真实性没有异议，证明房屋实际所有权人为白某和马某，对房屋抵顶欠款合同的真实性认可，对要证明的目的不认可。第三人白某质证意见：对证据的真实性和要证明的问题均认可。3、2018年7月7日原告与白某签订的《房屋租赁协议》，以证明涉案房屋归原告所有，第三人白某是租用该房屋。被告代某质证意见：真实性无异议，证明的目的不认可，根据物权法第27条规定，物权仍未变动，所以实际所有人仍为白某和马某。第三人白某质证意见：真实性和证明目的均认可。4、马某欠原告款的欠据、房屋买卖预定协议书复印件各一份，欠据款项来源的凭证，建设银行打款的凭证二支，微信转账和银行交易明细、支付宝付款凭证，证明马某、白某将房屋卖给原告后，原告直接替马某、白某向代某和任贝贝还款的事实。被告代某质证意见：对给付任贝贝的5万元，他们之间是否存在其他债务不清楚，现在原告没有取得房屋产权证。给付代某的款没有白某收条，不能确定具体数额。第三人白某质证意见：真实性和证明目的均认可。5、2019年9月3日廊坊新奥房地产开发有限公司证明一份，证明涉案房屋没有过户在原告名下，过错不在原告。能办理过户手续时，我从2019年5月15日开始，多次催过郝某。被告代某质证意见：真实性认可，对要证明的问题不认可，通过微信内容，说明郝某和白某都告诉过原告走法律途径，但原告怠于主张自己的权利。第三人白某质证意见：真实性和证明目的均认可。我们将房屋抵顶给原告时，告诉过郝某让她协助过户，当时房产证没有办下来，办下来能过户时，我们多次催郝某过户，是在办理过户手续那天房屋被冻结的。6、马某曾给执行部门出具过一个过户声明，同意由郝某直接将房屋过户给原告。被告代某质证意见：对声明认可，当时涉案房屋已经被法院保全，这个声明没有意义。第三人白某质证意见：见过声明，清楚的。被告代某辩称，从其诉讼请求看，原告要求确认涉案不动产归其所有，并停止对涉案不动产的执行是不能成立。2017年9月16日，第三人白某、马某与第三人郝某签订了《房屋买卖合同》，并将该房屋交付白某、马某使用，至法院将涉案不动产保全该房屋仍由第三人白某、马某居住、使用。可见涉案不动产实际属于第三人白某和马某所有，法院的查封裁定是正确的。从事实和理由看，答辩人申请对涉案不动产的查封也是正确。2018年7月6日，原告与第三人白某、马某签订了《房屋抵顶欠款合同》，由合同第一条、第三条、第五条等可知，原告在签订合同的时候明知涉案房产没有办出产权证，登记在第三人郝某的名下，且于2019年6月28日知道涉案房产已经办出产权证后，并未积极通过法律途径或办理预告登记的方式对自己的权利进行主张。可见，因其怠于主张自己的权利，导致未能办理交付使用手续，没有进行不动产登记变更，物权并未发生变动，应依据《房屋抵顶欠款合同》约定的违约责任，原告另行提起诉讼。综上所述，答辩人认为，原告请求确认涉案房产的所有权归其所有，并停止对涉案财产的执行，既无事实依据，也无法律依据，应当予以驳回。被告代某向法庭提供了（2019）内0621执119号执行裁定书。第三人白某述称，涉案房屋是我们向郝某购买的，因我们欠别人钱太多，所以把这个房屋抵顶给原告，用抵顶的钱还了欠代某15.4万元。第三人马某未陈述。第三人郝某未陈述。经审理查明，2018年10月23日本院立案受理原告代某诉被告马某、白某民间借贷纠纷一案，于2018年11月21日作出（2018）内0621民初4671号民事判决书，结论为：一、被告马某、白某于本判决生效之日共同给付原告代某借款360911元；二、案件受理费3387元由被告马某、白某负担3357元，原告代某负担30元。该法律文书生效后被告马某、白某未履行还款义务，经代某申请，该案进入执行程序。2019年8月15日我院作出（2019）内0621执119号执行裁定书，裁定查封了登记在郝某名下的的位××旗房屋，（产权证号2019-0003110）。原告高某、王某就涉案被查封房产向本院提出书面异议。我院于2019年8月29日作出（2019）内0621执异91号执行裁定书，裁定驳回高某、王某的异议申请。二原告不服提起本案诉讼。另查明，2017年9月16日，第三人郝某（甲方）与第三人马某（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，第一条房屋基本情况：乙方购买甲方合法拥有的坐落于鄂尔多斯市××旗（东户），住宅楼一套（含地下室）。第二条房屋价款及付款方式：1、房屋价款双方议定上述房产出售总价款为50万元整；2、付款方式为协议签订后乙方一次性给付甲方50万元整。第三条房屋过户：上述房屋现甲方未取得房产证，甲方现持有购房合同和购房全部税票，本协议签订后，甲方须在取得房产证后无条件一个月内协助乙方办理过户手续，过户相关全部税费由乙方承担。……协议签订后，马某、白某付清购房款并入住该房屋。2018年7月6日，甲方马某、白某与乙方王某、高某、丙方任贝贝签订《房屋抵顶欠款合同》一份，协议约定，甲、乙、丙三方依照相关法律、法规，本着自愿、公平、平等原则，就甲方借用乙方、丙方信用卡透支和中国建设银行快贷不能如期偿还乙方和丙方事宜，甲方自愿将自己购买的××旗（含地下室）抵顶欠款，三方协商一致，订立本合同，供三方信守。第一条：抵顶房产来源于甲方向郝某购买的房产（详见郝某与马某的房屋买卖合同和郝某向房地产开发商签订的购房合同）。第二条：甲、乙双方认定该房价款为55万元，甲方抵顶借用乙方的信用卡透支和中国建设银行快贷的全部本金和利息32万元整，（其中甲方欠丙方任贝贝的13万元整；甲方欠乙方王某、高某的19万元整，共计32万元整）。不足部分乙方用所购买的该房屋租给甲方3年，用3年租金共计5万元和签订本合同时，乙方给甲方18万元，以上共计55万元作为乙方的购房款，同时抵顶房屋包括地下室，但房内的可移动财产不包括在内。第三条：本协议生效后，乙方取得该房屋的产权证后，甲方欠丙方的信用卡透支款和中国建设银行快贷的款由乙方还丙方。第四条：签订本合同时，甲方将该房屋的一切手续全部移交乙方。第五条：如果该房具备办理房产证时，甲方必须保证协调向新奥房产开发商购房的郝某提供给乙方相关购房手续，在一个月内无偿给乙方办理产权过户登记，直至乙方取得房产证。办理房产权过户的一切费用由乙方承担。……合同签订后，原告王某、高某替第三人马某、白某给付被告代某13万元（其中通过支付宝转账支付4万元、通过微信支付2万元、通过建设银行转账7万元）；替第三人马某、白某支付任贝贝6.067万元（其中通过建设银行于2018年9月5日转账5万元、于2018年9月6日转账支付1.067万元）；给付第三人白某共计5万元（其中定金2万元，通过中国建设银行转账1.47万元，微信转账300元，现金给付1.5万元）。2018年7月7日，甲方王某与乙方白某签订《房屋租赁协议》一份，王某将涉案房屋出租给白某居住，约定租期36个月，租金5万元，抵顶购买该房的部分购房款。2019年新奥房地产开发有限公司出具证明一份，内容为：新奥嘉园生活区为廊坊新奥房地产开发有限公司开发的住宅区，其中8号楼1单元101室出售后，于2019年6月27日取得该房屋不动产权证。第三人郝某与原告王某的微信聊天记录显示，从2019年5月15日开始，双方就涉案房产的产权证问题一直进行沟通，王某催促过在外地的郝某回来协助办理产权过户登记手续。2019年6月28日，达拉特旗不动产登记局为第三人郝某颁发了蒙（2019）达拉特旗不动产权第0003110号不动产登记证。庭审中还查明，马某、白某因欠多人债务，曾组织五家债权人协商以涉案房屋抵顶所欠债务，到场的有马某、白某、任贝贝、刘波、代某。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案第三人郝某与第三人马某、白某签订的《房屋买卖合同》以及第三人马某、白某与原告王某、高某签订的《房屋抵顶欠款合同》，系双方真实意思表示，合法有效。根据庭审查明事实，涉案房屋在被本院查封之前，已经由郝某出售给马某、白某，马某、白某又将涉案房屋以55万元的价格顶账给了王某、高某。除去抵顶所欠王某、高某的19万元借款以外，其余房款已经全部付清或抵顶清，且其中13万元系原告王某、高某直接支付给被告代某的。代某对于马某、白某以涉案房屋抵顶欠款、组织债权人协商的事实亦知情。所欠任贝贝的款项亦因三方抵顶协议而转化为王某、高某对任贝贝的债权债务。原告王某、高某又将涉案房屋出租给第三人白某，其行使租赁权亦是对涉案房屋的占有方式的表现。根据新奥房地产开发有限公司出具的证明证实，涉案房产于2019年6月27日取得该房屋不动产权证，亦即在该时间点之前并不具备产权变更登记的条件，而从2019年6月27日至涉案房产被本院查封之日即2019年8月15日，根据原告王某与郝某的微信聊天记录和郝某出具的声明可证实，原告一直在与第三人郝某沟通办理过户登记的事宜。此期间应认定为双方自行协商处理的合理期间。故未能办理产权变更登记的责任并不在原告王某、高某。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告王某、高某就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止对涉案房屋执行的请求，本院予以支持。关于原告王某、高某要求确认其对涉案房屋享有所有权。本院认为，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人以买卖方式转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案中，原告王某、高某与第三人马某、白某签订的《房屋抵顶欠款合同》，通过抵顶债务、代替支付等方式，付清了合同价款，并占有涉案房屋，但由于尚未办理房屋所有权过户登记，双方之间存在的仍然是债的法律关系，原告王某、高某依据买卖合同主张确认其对案涉房屋享有所有权于法无据，故对其要求确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对位于××旗（产权证号2019-0003110）房产的执行。二、驳回原告王某、高某其他诉讼请求。案件受理费9300元，由被告代某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  高白玲审 判 员  薛 芸人民陪审员  李 娜二〇一九年十月二十五日书 记 员  范志强