广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8959号原告(反诉被告)：招泽荣，男，1948年6月7日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：古锦昌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：邢琦媛，女，1987年7月9日出生，汉族，住所地黑龙江省海林市城区。被告（反诉原告）：朱键斌，男，1986年9月10日出生，汉族，住所地广州市海珠区。上述两被告共同委托代理人：潘绍文，广东德比律师事务所律师。原告招泽荣诉被告邢琦媛、朱键斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人古锦昌，两被告的委托代理人潘绍文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年3月11日，在被告方的销售人员杨金玉介绍下，原告就广州市海珠区宝岗大道龙××街××房与被告代理人签订《【乐尚家】认购书》一份，并于同日向被告的销售人员杨金玉缴纳50000元定金，被告的销售人员向委托人出具带有被告委托代理人张敏、黄海耀签字的收据一份。在《认购书》签订前与后，被告的销售人员一直未能向原告提供在《认购书》上签字人员拥有的被告授权委托资料。故原告于2019年3月16日亲自到物业现场的销售中心递交《撤销认购书合同通知书》一份，通知被告撤销《认购书》事宜。该资料由被告的销售人员杨金玉签收，并于同日，原告再将《撤销认购书合同通知书》以顺丰快递方式邮寄至被告的物业销售中心，但被告一直拒绝返还已收取的定金50000元。为此，原告于2019年3月18日委托律师全权代理本房屋买卖纠纷相关事宜，接受委托后，原告律师于2019年3月25日就物业涉及的授权委托资料问题到物业现场展开调查，被告销售人员杨金玉仅向原告律师出具被告的《委托书》复印件两份，一份是邢琦媛、周骏连委托张敏；另一份是朱键斌、陆金好委托黄海耀。该两份授权委托书真实性存疑，但即使委托为真实的，被告的授权权限仅限于代理人代为签订房屋买卖合同，并不包含代为签订《认购书》之授权内容，被告代理人擅自与原告签订《认购书》，属超越代理权限之行为；被告的授权明确约定受托人无权代收房款，被告代理人却通过其转委托人员杨金玉隐瞒相关情况，向原告收取定金50000元，并出具有被告代理人签字的收据一份，属于没有代理权的行为；被告的授权明确约定受托人无转委托权，被告委托人成立所谓的销售部，擅自将房屋的销售工作转委托至其他人员，同样也属于没有代理权之行为，原告在被告对《认购书》效力追认以前，单方面提出撤销该《认购书》符合法律规定，原告撤销《认购书》的行为合法有效，被告应向原告全额返还定金及利息。故起诉请求：1、判令两被告退还所收取的定金50000元以及利息（利息自2019年3月16日按同期银行贷款利率计算至完全清偿之日止）；2、本案律师费10000元、诉讼费两被告承担两被告答辩并反诉称：2019年3月11日，原告与两被告的授权委托人签订了《【乐尚家】认购书》，约定原告向两被告购买位于广州市海珠区宝岗大道龙××街××房屋，原告于当天支付定金，并于2019年3月18日前支付首期价款723081元，同时签署《物业买卖合同》，4月11日支付第二期价款100000元，5月25日支付第三期价款660000元。双方签订的《认购书》是真实意思表示，合法有效，该认购书本质上是商品房买卖合同的预约合同，已明确约定在2019年3月18日双方签订正式《物业买卖合同》，两被告的代理人没有超越权限的行为。两被告的代理人员并非原告所陈述的杨金玉，杨金玉非两被告的委托代理人，在两被告出具的收款收据及原告签订的认购书上均有委托代理人张敏、黄海耀的签字。两被告事实上并不存在转委托的行为。原告支付的定金，非该合同约定的签署物业买卖合同后的各期楼款，且原告支付该款项后两被告代理人也出具了收据，原告提出的诉请没有事实和法律依据。在签署认购书后，原告经多次催促，仍未按照认购书的约定履行支付首期款并与两被告签订《物业买卖合同》，已属违约。故反诉请求：1、判令原告继续履行2019年3月11日签订的《【乐尚家】认购书》，与两被告签订《物业买卖合同》并按约继续支付购房款；2、反诉费及两被告支付的律师费8000元由原告承担。原告对两被告的反诉答辩称：认购书都有条款明确约定各个时间段需要交纳的款项，结合条款的备注，所称的楼款必然包含支付的50000元定金在内。认购书已经在2019年3月15日撤销，因此两被告应该按合同被撤销的法律后果向原告返还财产及赔偿损失。请求驳回两被告的反诉请求。经审理查明：2019年3月11日，原告（认购方）与被告（出售方）由张敏代邢琦媛、黄海耀代朱键斌签订《【乐尚家】认购书》，约定认购方自愿认购广州市海珠区宝岗大道××街××号××楼××号物业，该物业建筑面积49.9379平方米，套内建筑面积30.49平方米，用途仅为商业；该物业认购价1533081元；认购方应严格按付款期限付清认购款，2019年3月11日交付定金50000元，同时签署本认购书，2019年3月18日前支付首期价款723081元即总价款的50%，同时签署《物业买卖合同》，2019年4月11日前支付第二期价款100000元，2019年5月25日前支付第三期价款660000元；上述各期楼款必须以现金/活期存款/银行支票/电汇方式交往出售方收款专用账户：收款单位邢琦媛（90%）、开户银行中国银行广大路支行、收款账号62×××88，收款单位朱键斌（10%）、开户银行建设银行中山六路支行、收款账号62×××98；出售方已向认购方出示该物业及其所在楼层平面图、《物业买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该物业的产权状况、土地使用年限、抵押情况等清楚告知认购方，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该物业产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该物业现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议；本《认购书》应由认购方本人或其法定代理人或公司法定定代表人亲自签署，如本人确实不能亲自签署，则须通过公证手续授权委托代理人全权代为办理相关手续；如认购方未按本《认购书》约定期限与出售方签订《物业买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本《认购书》解除，出售方可将物业出售给第三方而无需另行通知认购方，且已收定金作为违约金不予返还；在双方签订《物业买卖合同》前，如出售方单方解除《认购书》，出售方应向认购方返还定金并支付相应利息，定金返还后，认购方对该物业不再享有任何权益，出售方有权将该物业另行处置；在买卖双方签订《物业买卖合同》后，本《认购书》与《物业买卖合同》对所认购该物业均有约定的内容，以《物业买卖合同》为准，《物业买卖合同》对认购该物业没有约定的内容，仍按本《认购书》的约定内容执行；如因履行本合同发生争议导致诉讼的，由违约方承担因此产生的一切费用，包括守约方为实现债权而支付的律师费、保全费、诉讼收费、公证费、鉴定费等费用；等。经办人为杨金玉。同日，原告通过POS机刷卡方式向广州集添贸易有限公司支付了50000元。黄海耀代朱键斌、张敏代邢琦媛、周俊连出具《收据》，内容为今收到招泽荣购买乐尚居××单位定金50000元整。2019年3月15日，原告发出《撤销认购书合同通知书》，内容为贵方于2019年3月11日与我方就“广州市海珠区宝岗大道××街××号××楼××号物业”所签订的【乐尚家】认购书中，贵方并非由房屋所有人邢琦媛、朱键斌等二人亲笔签署，贵方签字人员在签署时并未向我方出示合法的授权委托书。本认购书属效力待定合同，故我方郑重告知如下事项：在房屋所有人正式追认本合同效力以前，我方现正式撤销本认购书。请贵方收到本通知书后立即向我方退还人民币伍万元的定金。该通知书由经办人杨金玉于2019年3月16日签收，同时杨金玉备注“本人仅作签收，具体事宜以业主方及其代理人复函为准”。2019年3月16日，原告以快递方式向乐尚居营销中心（杨金玉收代转交邢琦媛）广东省广州市海珠区宝岗大道××街××号邮寄《撤销认购通知书》。2019年3月26日，原告委托代理人向两被告发出《律师函》，要求两被告务必在接到本律师函三日内向原告全额返还所收取的定金50000元，并与原告代理人进行沟通联系。据两被告提供的《不动产权证书》显示：权利人朱键斌；共有情况按份共有；坐落海珠区宝岗大道龙××街××房；用途商业：建筑面积49.94平方米；共有情况权属人邢琦媛占90%份额，朱键斌占10%产权份额。原告向两被告要求返还定金未果，遂成诉讼。另查，2018年12月10日，被告邢琦媛、周俊连（委托人）向张敏（受托人）出具《委托书》，内容为委托人邢琦媛、周俊连是夫妻关系，是坐落于广州市海珠区宝岗大道龙××街××房屋的产权共有人之一（上述房屋以邢琦媛、朱键斌的名义登记，其中邢琦媛占有上述房屋90%份额产权，朱键斌占有上述房屋10%份额产权，邢琦媛占有的份额产权为邢琦媛、周俊连夫妻关系存续期间所得，为邢琦媛、周俊连的夫妻共同财产），现委托受托人为委托人的合法代理人，代表委托人执行和处理下列事项：一、有权代为出售上述房屋，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记及网签手续。签署相关文件若交易不成功，有权办理退案手续。二、代缴纳上述房产的税款和支付一切必要费用；代为办理上述房产的查询税费、税费减免、退税手续，到税务部门办理上述房产的个人所得税减免手续，签署相关文件，领取免税证明。三、代为协助买方办理银行按揭手续，签署相关文件。四、受托人无权代收房款。五、代为前往物业管理处办理转名过户手续，缴纳物业管理费用等事项；办理管道煤气、水、电、有线电视、电话、维修基金等安装、报停、转名过户手续；对上述房屋办理维修、装修、修缮手续，签署相关文件。受委托人在办理上述事项中，依法所签署的一切文件，受托人均予以承认。受托人无转委托权。本委托书有效期至2019年12月10日止。上述委托书办理了公证手续。2018年12月12日，被告朱键斌、陆金好（委托人）向黄海耀（受托人）出具《委托书》，内容为委托人朱键斌、陆金好是夫妻关系，是坐落于广州市海珠区宝岗大道龙××街××房屋的产权共有人之一（上述房屋以邢琦媛、朱键斌的名义登记，其中邢琦媛占有上述房屋90%份额产权，朱键斌占有上述房屋10%份额产权，朱键斌占有的份额产权为朱键斌、陆金好夫妻关系存续期间所得，为朱键斌、陆金好的夫妻共同财产），现委托受托人为委托人的合法代理人，代表委托人执行和处理下列事项：一、有权代为出售上述房屋，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记及网签手续。签署相关文件若交易不成功，有权办理退案手续。二、代缴纳上述房产的税款和支付一切必要费用；代为办理上述房产的查询税费、税费减免、退税手续，到税务部门办理上述房产的个人所得税减免手续，签署相关文件，领取免税证明。三、代为协助买方办理银行按揭手续，签署相关文件。四、受托人无权代收房款。五、代为前往物业管理处办理转名过户手续，缴纳物业管理费用等事项；办理管道煤气、水、电、有线电视、电话、维修基金等安装、报停、转名过户手续；对上述房屋办理维修、装修、修缮手续，签署相关文件。受委托人在办理上述事项中，依法所签署的一切文件，受托人均予以承认。受托人无转委托权。本委托书有效期至2019年12月12日止。上述委托书办理了公证手续。据原告提供的情况说明显示：乐尚居（海珠区宝岗大道××街××号）销售部：本人暂时无法提供业主甲方（朱键斌、邢琦媛）身份证附件。本人暂时无法提供张敏、黄海耀授权委托书和身份证复印件。下次提早通知，方便提供甲方委托资料文件。销售：杨金玉。2019、3、25（附注身份证号码）。2019年3月18日，原告与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，就原告与两被告合同纠纷委托该所指派律师对本案一、二审法律程序提供法律服务，并支付法律服务费10000元。2019年5月21日，两被告与广东德比律师事务所签订《民事委托代理合同》，就两被告与原告房屋买卖合同纠纷聘请该所委派律师代理诉讼事宜，并支付律师费8000元。诉讼中，原告表示房屋销售现场的房地产中介没有工商登记且无资质，销售人员表示该房屋有政策改变使用性质为住宅存在误导、欺诈及故意隐瞒委托权限的行为。两被告表示认购书房产地址广州市海珠区宝岗大道龙苑街××号××楼××房与不动产权证书登记的房屋地址海珠区宝岗大道龙××街××房为同一地址。两被告委托广州市世聚房地产代理有限公司销售案涉的房屋，原告在销售现场签订《认购书》前，销售方出示了相应房屋的查册表及授权委托书、公证书给原告。虽然认购书中约定了两被告收取房款的账号，但为了购房者交纳定金的便利，在销售现场安排提供了由被告邢琦媛实际控制的广州集添贸易有限公司的POS机进行收取定金，两被告对此确认。对原告提交的销售人员杨金玉的情况说明真实性没有意见，但合法性、关联性有异议。2019年3月25日，基于自称原告律师及亲属的人没有出示相关的证明、授权委托手续，杨金玉为了客户信息及交易信息不被泄露，没有出示相关的资料文件，同时因已与原告签订的案涉房屋的《认购书》，相关资料和文件都已经交给负责网签的同事去准备签订买卖合同的前期准备工作，确实其手头上也没有相关资料文件，因此没有向该到现场的人员出示相关资料，但并不能证明原告所要证明的两被告一直没有向原告出示相关资料文件的事实。两被告未能在本院限定的期限内提供签订认购书时已出示两被告授权委托出售房屋的证据。两被告没有在本院限定的期限内缴纳反诉费。本院认为：两被告为海珠区宝岗大道龙××街××房的按份共有产权人，有两被告提交的《不动产权证》证实，原告予以确认，本院予以认定。张敏代被告邢琦媛、黄海耀代被告朱键斌与原告签订《【乐尚家】认购书》，原告与两被告均予以确认，故本院予以认定。两被告提出认购书房产地址广州市海珠区宝岗大道××街××号××楼××房与不动产权证书登记的房屋地址海珠区宝岗大道龙××街××房为同一地址，对此原告没有提出异议，本院予以认定。本案争议焦点是原告对《【乐尚家】认购书》行使撤销权的效力问题。两被告是涉案房屋的按份共有人，其对外出售房屋，应由其本人或授权的委托代理人如实地披露房屋的信息并办理相关出售的手续。原告提出张敏、黄海耀代表两被告签订认购书时，没有出具相关的授权委托资料，两被告予以否认。张敏、黄海耀作为两被告的委托代理人，与原告签订认购书时应负有向原告出示授权委托资料的义务。两被告应对其委托代理人在与原告签订认购书是否出示授权委托资料承担举证责任。从双方签订的认购书反映，并未体现两被告存在已向原告出示授权委托资料的内容，两被告又未能在本院限定的期限内提供签订认购书时已出示两被告授权委托出售房屋的证据，结合庭审过程中经两被告确认签署认购书时的经办人杨金玉出具的情况反映内容显示直至2019年3月25日仍未能出具张敏、黄海耀的授权委托资料给原告，故对原告主张在签署认购书时张敏、黄海耀没有出示两被告的委托授权资料，本院予以采信。原告作为善意的合同相对人，在张敏、黄海耀的委托授权得到确认前具有行使撤销的权利，原告通过书面的形式直接向认购书签署的经办人杨金玉及以快递的方式通过杨金玉转交向被告邢琦媛书面发出《撤销认购书合同通知书》，履行了通知的义务，故原告对《【乐尚家】认购书》行使撤销权应为有效，在该通知到达之日为原告签订认购书意思表示撤回之日。原告要求两被告退回定金50000元有理，本院予以支持。由于两被告对原告行使撤销权的效力存在争议，故在原告行使的撤销权有效性经法定程序最终确认前，原告要求两被告支付定金的占用利息没有依据，本院不予支持。由于原告撤销了认购书，该认购书对原告与两被告均没有约束力，故原告要求两被告支付律师代理费依据不足，本院不予支持。两被告没有在本院限定的期限内缴纳反诉费，视为撤回反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邢琦媛、朱键斌在本判决发生法律效力之日起10日内退回定金50000元给原告招泽荣。二、驳回原告招泽荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由原告招泽荣负担250元，被告邢琦媛、朱键斌负担1050元。上述受理费已由原告招泽荣预交。被告邢琦媛、朱键斌在履行本判决时将应负担的受理费1050元直接支付给招泽荣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  陈敏琴人民陪审员  蔡月华二〇一九年十月十五日书 记 员  刘志怡翁豌婷