广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7164号原告：尹家林，男，1963年3月25日出生，汉族，住址：广州市天河区。委托代理人：王清，广东品杰律师事务所律师。委托代理人：可俊跃，广东品杰律师事务所实习人员。被告：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区东风西路81号。法定代表人：何国华，职务：总经理。委托代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。原告尹家林诉被告广州市荔鸿房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员邱思陵独任审理，公开开庭进行了审理。原告尹家林的委托诉讼代理人王清，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司委托诉讼代理人童鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹家林向本院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》；2、被告依法向原告退还购房款440000元及利息（利息以440000元为本金，从2016年10月13日至实际清偿之日按照同期银行贷款利率计算）；3、被告向与原告支付违约金44000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2013年12月8日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告向被告购买位于荔××××房（荔鸿商贸大楼第三层301号房），总金额440000元；被告应在2017年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告；应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告等。上述合同、协议签订后，原告按照合同约定于2013年12月13日、2014年3月22日各向被告转账支付220000元。被告至今并未按照合同约定和原告进行网签、将合同送房管部门备案、为购房者办理预告登记，亦交付房屋和办妥产权登记；原告遂于2016年10月13日以书面形式向被告提出退铺面申请，但被告均不予解决。涉案房屋所属楼盘现己停工，原告的购房目的己无法实现，上述合同己无法履行。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、双方签订的合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，且案涉房屋已完成了网签手续。2、原告要求解除合同的除斥期间已过；3、案涉楼盘已在2014年3月25日完成永久用水，2016年6月7日完成永久用电，2016年7月22日已经消防验收合格，2019年9月6日与施工单位签订了施工协议，预计在6个月内完成项目工程，已达到验收标准。另外，我方履行合同的方式是合同约定的第14条第二种方式，并非原告所述的第14条第一种方式中第（2）。经审理查明：2013年12月8日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：乙方购买广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”3层301号，房屋地址：荔××××房，该商品房用途为办公，合同约定建筑面积共7.99平方米，其中，套内建筑面积4.27平方米，共有分摊面积约3.72平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米103044.50元，总金额440000元；乙方以分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的50%，金额220000元；第二期在2014年1月15日前，支付全部房价款的50%，金额220000元。双方同意选择乙方委托甲方的方式办理预购商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记；并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。（第十三条房屋交付）甲方应当在2017年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理，本合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金。（第二十一条产权登记）双方同意由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120届满之日起半年内解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。合同附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），将本合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续，乙方同意预购商品房预告登记证明书原件由甲方执收，以便于甲方办理该商品房《房地产权证》，乙方并同意不得要求甲方向其交付预购商品房预告登记证明书。本合同第二十一条变更为双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》。甲方应当在2014年10月31日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记……2017年10月31日前，甲方有权对该商品房进行经营管理、使用、出租和收益，房屋交付前的物业管理费、水费和电费由甲方负责，2017年10月31日前，乙方不向甲方或由甲方出租或授权的第三方提供任何租金、使用费等经济要求。如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付乙方使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，本合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或银行或其他单位和个人的原因致逾期的除外）。按本合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若乙方未在15天内行使该权利的，视为乙方放弃该项合同解除权。双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及补充协议条款为其真实意思的反映等。2013年12月13日和2014年3月22日，原告分别向被告支付了购房款220000元。庭审中，原告确认2016年6月1日是合同约定的最后的办证期限，认为合同在2016年6月1日解除；在辩论阶段补充陈述被告未能依据合同约定进行交付及办证，构成根本违约，造成原告的经济损失，合同应当解除。被告陈述案涉商铺所在大楼现已基本竣工，可以按现状交铺，现正在做分项竣工验收，并提交了《客户受电工程竣工检验意见书》、《消防竣工验收备案网上截图》、《关于荔鸿商贸大楼永久用水证明的函》以及被告与案外人广州市东建建设有限公司签订的《复工协议书》拟以证明。原告认为这些证据与本案无关，不能证明被告已履行了交铺和办证的义务。被告另陈述于2019年9月11日收到本院邮寄送达的本案起诉状副本及证据材料。原告为证明其于2016年10月13日以书面形式向被告提出退铺面申请提交了落款日期为2016年10月13日的《关于退铺面的申请》。《关于退铺面的申请》载明：该商铺自购买以来存在以下问题：合同签订后未和业主进行现场网签未依约办理商品房预告登记手续，未在2014年10月31日起的365天内到房地产登记机构办理产权登记，多次催办无果；工程目前不仅没有完工，更没有按约定开业，且完全改变原先售房时的约定用途等违约行为，特申请退铺退款。被告表示未收到该《关于退铺面的申请》。庭审后，原告向本院明确其第二项诉请的违约金44000元实际上为因被告违约无法交付案涉房屋及办证对原告造成的实际损失。被告认为庭审已结束，不同意原告变更诉讼请求。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。本案中，原告在签订合同后向被告支付了全部购房款440000元，积极履行合同约定义务；根据合同约定，被告须为原告办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续，但被告一直未为原告办理。合同约定被告最迟应在2016年6月1日前为原告办理房地产权证，但案涉商铺所在大楼至今仍未能通过竣工验收，不符合合同约定的交付使用的条件，亦无法办理房地产权证。被告答辩认为根据合同附件的约定原告要求解除合同的除斥期间已过，本院认为合同附件约定的解除权行使期间结束后，被告仍未能履行交付及办证的义务，被告的违约行为一直存续至今并未消除；被告迟延履行合同义务导致原告的合同目的无法实现；因此，对于被告的这一答辩意见，本院不予采纳。原告主张解除合同，要求被告返还已付购房款440000元，合法合理，本院依法予以支持。至于合同解除的时间，原告认为是2016年6月1日；本院认为，该日虽为合同约定的最后一天办证时间，但未能在这天办证只能证明被告存在逾期办证的事实，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同应自解除合同的通知到达被告之日时解除。故本院确认《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件在本案起诉状副本送达被告之日（2019年9月11日）解除。因此，原告诉请的购房款利息应自2019年9月11日起参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止。关于原告的第三项诉讼请求，原告在庭审的辩论阶段认为被告未能依约交付和办证构成根本违约，造成原告经济损失，并在庭审后明确第三项诉讼请求中的违约金实为要求被告赔偿的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……由于被告事实上存在逾期交付和办证的违约行为，导致原告无法实现合同目的；原告在庭审辩论阶段已提及被告的违约行为造成原告经济损失，因此，原告在庭审后明确要求被告承担的违约金实际上是要求赔偿损失，并不属于诉讼请求的变更，属于诉讼请求的进一步明确。原告购买案涉商铺的目的是用于经营和盈利，但被告自签约至今已过去6年时间，仍无法履行交付和办证义务，造成了原告的实际损失；因此，本院依法酌定被告应向原告赔偿损失44000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、确认原告尹家林与被告广州市荔鸿房地产发展有限公司就广州市东风西路81号301房签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件于2019年9月11日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司一次性向原告尹家林返还购房款440000元及支付利息（利息以440000元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算，从2019年9月11日起计至清偿本金之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告尹家林赔偿损失44000元。四、驳回原告尹家林的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3950元，由被告广州市荔鸿房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十月二十三日书记员  许湘洁吴帆