广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初7808号原告：王维湘，女，1986年4月13日出生，汉族，身份证住址长沙市开福区。原告：皮涛涛，男，1979年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：李霁庭，广东四方三和律师事务所律师。被告：广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司，住所地广州市白云区南湖旅游渡假区北岸。法定代表人：何建梁，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，该公司职员。第三人：广州市住房和城乡建设局，住所地广东省广州市越秀区府前路1号大院3号楼。负责人：王宏伟，局长。委托诉讼代理人：雷喜梅，该单位员工。委托诉讼代理人：陈雅，该单位员工。第三人：广州市规划和自然资源局，住所地广州市越秀区吉祥路80号。负责人：彭高峰，局长。委托诉讼代理人：王静，该单位员工。原告王维湘、皮涛涛与被告广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（以下简称颐和公司），第三人广州市住房和城乡建设局（以下简称住建局）、广州市规划和自然资源局（以下简称规划局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王维湘、皮涛涛的共同委托诉讼代理人李霁庭，被告颐和公司的委托诉讼代理人胡开欣，第三人住建局的委托诉讼代理人陈雅，第三人规划局的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王维湘、皮涛涛共同向本院提出诉讼请求，请求法院判决：1.被告立刻办理广州市白云区庚兴苑一街57号（广州颐和南湖高尔夫会员休息住所G区D1b-06）房屋的竣工验收备案手续、不动产规划条件核实及该房屋初始产权登记；2.被告为我们办理位于广州市白云区庚兴苑一街57号（广州颐和南湖高尔夫会员休息住所G区D1b-06）的房产办证过户手续；3.被告承担本案受理费。事实和理由：2012年7月10日，我们与被告签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购确认书》，约定我们向被告购买位于广州市白云区庚兴苑一街57号的会员休息会所一套，房屋总价款为43800000元。合同签订后，我们支付了定金100万元。2012年7月16日，双方正式签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》，且我们向被告指定的收款人支付了2090万元的首期购房款。同年8月30日，我们按照协议约定，与被告及华夏银行签订《个人房屋抵押贷款借款合同》，按照协议约定贷得了2190万元贷款并向被告支付了该房产尾款。同年12月31日，被告将涉案房屋交付我们使用至今。但被告至今未办妥涉案房屋的房地产权证，已属违约。根据法院判决的其他案件可知，被告是有能力为我们办理不动产权证的。涉案房屋不属于商品房，只需要办理好初始登记后办理过户即可，并不存在被告陈述的需要先办理大确权再办不动产权证的问题，也不存在规划局陈述的需要先办理预售登记再办理不动产权证的情况。我们要求被告去办理竣工验收备案手续。涉案房屋不具备商品房性质，建设手续合法，被告可以依法销售涉案用地上的会员休息会所，并不需要办理预售登记手续。综上，被告实际可以按照合同约定办理竣工验收手续的。另外，涉案G区已有三户通过了规划验收，根据双方签订的认购确认书和订购协议约定，被告对此具有提请规划的备案登记和验收的附属合同义务。被告以涉案房屋未通过规划验收作为履行不能的抗辩并不成立。为维护我们的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告颐和公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求。1.涉案房屋还未办妥大确权手续，不具备办理过户登记的条件，故暂时无法办证，等具备过户条件后，我司同意为原告办理房产证；2.原告诉请中的诉讼费由法院依法裁判。3.涉案房屋属于会员休息住所，不属于商品房，我司依法可以对外销售，销售手续都是合法的。涉案房屋待竣工验收后便可办理初始登记。另外，目前房管部门、住建部门已经拒绝接收我司申请规划验收的文件了。故恳请法院驳回原告的诉讼请求。第三人住建局述称：涉案房屋未在我局办理过商品房销售许可证及竣工验收备案手续。被告并没有向我局提交过有效申请文件。我局作为第三人并不适格。第三人规划局述称：不动产规划条件核实及产权登记须经过申请、受理、审核等行政程序，才能作出相应的行政决定。我局现无法在庭审中通过质证方式对被告的申请是否符合法定条件作出明确的结论。涉案房屋所在的颐和南湖高尔夫会员住所G区尚未办理规划条件核实手续，不具备办证条件。原告或被告如认为我局存在行政不作为行为，应通过行政复议或行政诉讼解决。我局作为第三人并不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告颐和公司（甲方）与两原告（乙方）签订合同编号为208的《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》，约定：乙方向甲方订购颐和高尔夫山庄庚兴苑一街57号G区D1b-06号会员休息住所(以下简称涉案房屋)。建筑面积共384.47平方米，订购款为43800000元。甲方应在2012年12月31日前将休息住所交付给乙方使用，并在该休息住所交接后720日内，甲、乙双方委托甲方指定的律师事务所或甲方将办理权属登记需由甲、乙方提供的资料报产权登记机关备案。2012年7月10日、同年9月24日，原告分别向被告支付了定金1000000元及购房款20900000元。同年8月30日，两原告就涉案房屋向华夏银行股份有限公司广州五羊支行申请了贷款21900000元。2019年3月13日，上述贷款已还清。至此，两原告已向被告付清了涉案房屋的全部房款。2012年11月26日，被告颐和公司将涉案房屋交付两原告使用。另查，2019年5月30日，广州市住房和城乡建设局出具穗建房产函[2019]2199号《复函》，载明：白云区同和镇同和村新庄以北南湖高尔夫山庄庚兴苑一街57号G区D1b-06号会员休息住所未在我局办理过竣工验收备案及预售许可证。2019年6月3日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源协查[2019]359号《复函》，载明：涉案房屋所在地块已核发2007国用1100206号国土证，用地单位为广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司和广州南湖高尔夫俱乐部有限公司。颐和高尔夫G区会员住所工程经原市规划局穗规建证[2008]4362号批准建设，D1b（06）号栋暂未申请规划条件核实手续。根据“庚兴苑一街57号”“G区D1b（06）号”查询，暂无预告登记（预售合同备案）、查封、抵押和首次登记信息。由于该业尚未办理规划条件核实手续，因此暂不具备办理不动产首次登记的条件。庭审中，对于涉案房屋及涉案G区目前仍无法办理过户登记手续的原因，第三人住建局表示未收到过被告的竣工验收申请，第三人规划局表示暂时没有找到关于涉案房屋的规划验收信息，被告对此表示曾向规划局提交过规划验收申请，但规划局相关部门不予受理。法庭依法向原告出示上述复函内容，并向其释明目前涉案房屋存在无法办理过户登记手续的风险，原告仍坚持原诉讼请求。本院认为，本案中，虽然两原告以双方签订了合法有效的《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》，主张颐和公司应按照协议约定协助办理过户手续。但是，涉案房屋目前尚未进行规划验收和竣工验收等各项行政审查手续，因此，在上述事实欠缺的情况下，两原告起诉的基础法律关系性质不明，涉案合同暂不具备认定有效的合法要件，本院暂不宜对双方当事人之间的法律行为效力进行评判和认定。故原告要求被告办理涉案房屋竣工验收备案手续、不动产规划条件核实和初始产权登记手续，以及被告协助办理房产办证过户手续的起诉，本院依法予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：驳回原告王维湘、皮涛涛的起诉。本案受理费100元，退还原告王维湘、皮涛涛。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华人民陪审员  周庆云人民陪审员  吴红花二〇一九年十月二十五日书 记 员  苏秋雅