济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3479号 原告：济南西城投资开发集团有限公司，住所地长清区大学科技园大学路4366号。 法定代表人：李培杰，董事长。 委托诉讼代理人：徐舰，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辉，山东康桥律师事务所律师。 被告：山东外海置业投资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：谭跃进，总经理。 诉讼代表人：国浩律师（济南）律师事务所，系山东外海置业投资有限公司管理人，住所地济南市。 委托诉讼代理人：赵丞煜，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：张雅洁，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：济南外海房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：景勇，总经理。 委托诉讼代理人：孟伟宾，男，1963年3月5日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 原告济南西城投资开发集团有限公司（以下简称西城集团）与被告山东外海置业投资有限公司（以下简称山东外海）、被告济南外海房地产开发有限公司（以下简称济南外海）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告西城集团的委托诉讼代理人徐舰、赵辉，被告山东外海诉讼代表人的委托诉讼代理人赵承煜、张雅洁，被告济南外海的委托诉讼代理人孟伟宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西城集团向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告山东外海享有破产债权729591175元（购房款722367500元，违约金7223675元），确认其中722367500元购房款债权为优先类债权：2.被告济南外海对上述债权（购房款722367500元，违约金7223675元）承担连带清偿责任：3.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：1.2009年4月，原告（名称变更前为：济南市西区建设投资有限公司）与被告济南外海签订《协议》，约定原告购买被告济南外海开发的“外海西子城市花园”住房及地下停车库（含储藏室）用于拆迁安置用房。原告按照合同约定向济南外海支付购房款47059.75万元。2.2011年9月28日，济南市西区建设投资有限公司更名为现名称。3.2016年7月4日，鉴于被告济南外海未能按2009年4月的《协议》约定交付房屋以及其建设项目拆迁延期和公司高负债，未来房屋亦难以交付，原告与被告济南外海、被告山东外海经充分协商，签订《框架协议书》。约定：以被告山东外海开发的外海中央花园商业地块的公寓、可变式办公、产权式酒店置换原《协议》中济南外海应向原告交付的全部物业。4.2016年12月4日，为履行《框架协议书》，原告与被告济南外海、被告山东外海签订了《置换协议书》。约定：以原告向被告济南外海支付的购房款及济南外海确认应承担的违约金共计72236.75万元，作为原告购买被告山东外海开发的外海中央花园的置换房产的购房款。同时约定，被告山东外海承诺无论是否足额收到被告济南外海转付的上述款项，均不影响被告山东外海按照《置换协议书》的约定向原告交付房屋；济南外海对山东外海向原告交房等全部义务承担连带担保责任，且如山东外海违反本《置换协议书》第九条的约定合同解除时，山东外海、济南外海应就返还原告购房款72236.75万元承担连带责任，并向原告支付该购房款1%的违约金。5.《置换协议书》履行中，被告山东外海违反了本协议第九条的约定，完全具备了本《置换协议书》的解除条件。6.2018年9月11日，济南市槐荫区人民法院依法作出（2018）鲁0104破申4号《民事裁定书》，裁定受理了对被告山东外海的破产重整申请。同日，济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104破3号之三《通知书》，指定国浩律师（济南）律师事务所为山东外海的破产管理人，并通知原告申报债权。7.截止2018年11月11日，原告未收到山东外海的破产管理人继续履行《置换协议书》的通知。根据《企业破产法》第18条的规定，原告与被告山东外海、济南外海签订的《置换协议书》视为解除。8.2018年12月3日，原告向山东外海的破产管理人申报了债权（购房款722367500元，违约金7223675元），并主张原告作为购房人应享有优先受偿权，并附上债权申报证据清单。9.2019年1月10日，山东外海管理人召开第一次债权人会议，管理人编制的《债权审查报告》将原告申报的债权以事实依据不足为由列入待确认债权。10.2019年1月24日，原告向山东外海的破产管理人提交了债权确认异议书，要求管理人对原告的上述债权进行确认。2019年5月24日，管理人以《关于债权申报相关情况的函》函告原告，认为难以对上述债权予以确认，原告应向被告济南外海主张，若原告认为管理人应对上述债权予以确认，应在接到本函后十五日内依法向法院起诉。原告认为，原告与两被告签订的《置换协议书》合法有效，山东外海并应按照《置换协议书》约定全面履行协议义务，但其未依约履行，且其行为具备了《置换协议书》第九条约定的协议解除条件。该协议因《破产法》的规定视为解除后，根据《合同法》的规定及该协议第九条的约定，被告山东外海应向原告返还722236.75万元购房款并按照该购房款的1%交付违约金，被告济南外海对山东外海的上述义务应承担连带责任。被告山东外海被法院受理破产重整申请后，原告依法申报了债权，山东外海破产管理人应根据《企业破产法》第57、58条对原告的上述申报债权依法予以确认。而且，原告作为购房人，已支付全部购房款，该购房款债权应确认为优先类债权予以清偿。综上，特具状法院，望法院依法支持原告的诉讼请求。 山东外海管理人辩称，2018年9月11日，济南市槐荫区人民法院依法裁定受理山东外海破产重整案件，并指定国浩律师（济南）事务所为管理人。2018年12月3日，西城集团向管理人申报债权，申报债权本金722367500元，违约金7223675元，合计729591175元。西城集团向管理人提交了工商登记材料、《协议》《置换协议》、银行汇款单据、收据、申请书五组证据。管理人本着审慎、负责的态度审查了债权，询问了债务人、中介机构的意见，鉴于该笔债权数额特别巨大，涉及各方关系复杂，相关事实背景存在较大争议，山东外海法定代表人也持有异议，据此管理人难以对该笔债权予以确认，事实与理由如下：一、山东外海法定代表人对该笔债权不予认可。就该笔债权的相关背景情况，管理人向山东外海法定代表人谭跃进和留守人员进行了调查核实。经查，该笔债权并非山东外海自身经营产生，山东外海也未收到西城集团或济南外海支付的任何购房款项。法定代表人谭跃进认为该笔债权与西城集团购置济南外海的安置房有关，相关购房款47059.75万元支付给了济南外海，但济南外海并未将款项支付给山东外海；《置换协议书》中约定的代建单位（山东龙腾房地产开发有限公司）也未履行外海中央花园置换房源的代建义务，故其认为山东外海不应承担偿还7.29亿元的责任。二、经审计后的山东外海负债总额中，不包括对西城集团的7.29亿元的负债。为准确查明和界定山东外海的资产负债情况，管理人委托新联谊会计师事务所有限公司对其财务状况进行审计，审计后的账面负债总额中，未包含西城集团申报的该笔债权。三、山东外海签订《置换协议书》属于债务加入。西城集团提交的《置换协议书》无具体签订时间。根据我国企业破产法第三十一条的相关规定，人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人单方负债的无偿转让财产的行为，管理人有权请求人民法院予以撤销。《置换协议书》虽约定了济南外海应将购房款支付给山东外海，但也同时约定了无论济南外海是否向山东外海支付购房款，不影响山东外海按期向西城集团交付房屋，且山东外海自愿放弃以此理由作为其不能按期交付房屋的抗辩权。此等约定应视为不管是否收到购房款，则必须交房，且不得抗辩；在山东外海无任何进项的前提下依然要将价值几亿元的房产进行交付，属于单方负债。结合当时签订合同背景来看，济南外海已经不能按约交付房屋，亦无力偿还西城集团购房款，更不可能支付给山东外海。三方明知济南外海不可能向山东外海支付购房款，还签订这样的所谓的置换合同，实际上掩盖了单纯的债务加入（山东外海以房抵债）。债务加入行为是单务行为，山东外海不能因此获得任何利益，明显减少了其他债权人可以分配的财产，与《企业破产法》第三十一条在特定时期的个别清偿行为、无偿行为、近似于无偿行为的有偿行为等五项行为，对债务人财产的减损以及对全体一般债权人利益的损害在作用和性质上是一致的，具有对破产程序的有害性和不当性。因无法查清《置换协议书》的具体签订时间，鉴于该笔债权数额特别巨大，管理人本着谨慎负责的态度，认为确认该笔债权事实和法律依据不足。四、双倍返还定金数额计算错误，导致山东外海无端承受一个多亿的虚假债务。根据济南外海与西城集团签订的《协议书》，协议签订一周内，西城集团支付总价款的20%作为定金。经查，西城集团于2009年4月17日向济南外海支付12588.5万元的定金，西城集团支付的47059.75万元的购房款总额是包含这一笔定金的。根据定金双倍返还原则，双倍定金是包含西城集团支付的一倍定金的，惩罚性定金按法律规定只有一倍。但《置换协议书》约定返还的定金是25177万元，加上47059.75万元包含的12588.5万元，等于是三倍定金返还。因此，三方确认的72236.75万元是错误的。减去一倍定金总额应当是59648.25万元。三方在签订数额如此巨大的协议时，山东外海和济南外海不尽审查义务，草率签订导致一个多亿无事实和法律依据的负债，此种情形不符合常理。综上，管理人认为该笔债权认定的事实和法律依据不足，本着谨慎、客观、公平、公正以及对其他债权人负责的态度和原则，对该笔责权未作确认。请法院查明事实，依法作出裁判。 济南外海辩称，我们当时给了山东外海91406000元，山东外海给开了收据，债权中也没有认可，其他应该给山东外海的钱根据区政府的文件给的钱，给山东外海实际控制人谭跃进三亿多元的款项。我公司对原告的诉求是认可的，但对原告在本案中要求我们承担连带责任，我公司认为给的钱应该减除掉。另外要求原告给我公司一个起诉金额的计算方式。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，西城集团提交山东外海及济南外海的《企业信用信息公示报告》《协议》中国建设银行进账单（回单）、收据、《框架协议书》《置换协议书》、本院（2018）鲁0104破申4号《民事裁定书》、本院（2018）鲁0104破3号之三《通知书》、山东外海破产重整债权申报表、异议书、EMS快递单据、关于债权申报相关函，济南外海提供《外海与西城往来款明细（预收房款－公司部分）》《框架协议》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、西城集团成立于2005年12月2日，原名称为济南市西区建设投资有限公司，于2011年9月28日变更为现名称。 二、西城集团在本案诉讼中提交济南外海作为甲方，西城集团以原名称济南市西区建设投资有限公司作为乙方签订的《协议》复印件，载明：甲乙双方经过多轮协商，就乙方购买甲方开发的“外海·西子城市花园”（简称：西子花园）住房及地下停车库（含储藏室）用于济南西客站片区建设拆迁安置用房等事宜达成如下协议：第一条位置、面积及交房时间。乙方购买槐荫区幸福街西子花园“云竹苑”、“明月苑”、“桂雨苑”房源作为其安置用房，安置用房总建筑面积为15.65万平方米，其中住宅面积12.30万平方米，地下车库及储藏室共3.35万平方米：最终面积以甲方交房后政府房产主管部门核定的面积为准。根据乙方提供的所需户型，签订合同后24个月内交房，并在交房后1年内办理完房产证；如因乙方安置需要，在可能的条件下经双方认可部分房屋可提前或推迟交付。第二条购房单价、总价及付款方式。住宅单价：4450元／平方米；合价：4450×12.30=54735万元，地下车库（含储藏室）单价：2450元／平方米；合价：2450×3.35=8207.5万元。以上两项总价为：62942.5万元；大写：陆亿贰仟玖佰肆拾贰万伍仟元整。综合平均单价=62942.5／(12.30+3.35)=4022元／平方米。本协议签订后一周内，乙方付本协议总价款的20%作为定金；拆迁开始，乙方再付本协议总价款的20%；建筑基础完成，乙方再支付本协议总价款的20%；70%以上面积的安置住房主体结构封顶后一周内，乙方再支付本协议总价款的20%；所有工程完成并交房后一个月内支付本协议总价款的15%；入住后一年内根据实测面积结算并付清余款。第三条双方责任。（一）甲方责任。1.甲方保证本房源为五证齐全的商品房。2.甲方按乙方要求对住房户型进行修改设计及报批；工程建设期间接受乙方的监督检查：甲方不得擅自修改设计，如需变更须经双方共同确认。3.甲方保证工程质量达到建筑工程评定合格标准并按时交房；负责商品房保修期内的维修。住宅内装修交房标准见“附件一”，小区基础设施与公共配套见“附件二”。4.甲方负责办理所购房的分户房产证、分户土地证。5.如甲方未按本协议期限及时交房，甲方按日向乙方支付逾期部分房屋价款的万分之三违约金；（二）乙方责任。1.乙方按本协议及时支付购房款。2.作为拆迁安置用房，乙方应尽量使甲方享有市政府有关拆迁安置房优惠政策中的各项权益，如规费的减免等。3.为尽快完成项目的建设审批，乙方应帮助甲方协调相关部门。4.乙方根据双方约定及时收房。5.如乙方未按期支付购房款，乙方按日向甲方支付应付款万分之三的违约金。第四条协议的终止与变更。1.在本协议到期时，双方应通力协作妥善处理协议终止后的有关事宜，结清与本协议有关的法律经济等事宜。本协议一旦终止，双方的协议关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任。2.经双方同意可以签订变更或补充协议，其条款与本协议具有同等法律效力。第五条其他事项。1.本协议一式四份，甲乙双方各执正本一份，附本一份，经双方单位盖章法定代表人签字后生效。2.在履约过程中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成，双方依法解决。该《协议》尾部甲方、乙方处分别加盖济南外海印章和济南市西区建设投资有限公司合同专用章，签定时间处空白。 西城集团说明该协议虽未注明签订日期，但从此后签订的协议表明该《协议》签订于2009年4月，其另说明因该《协议》签订时间较长，经办人发生变化，没有找到原件。 山东外海管理人对该《协议》质证认为山东外海并非该《协议》的当事人，该《协议》的真实性和签订背景不能确认。济南外海对该《协议》质证认为其公司股权发生过变化，新股东接手后也只见过该《协议》的复印件。 三、济南市西区建设投资有限公司通过银行转账方式分别于2009年4月17日向济南外海支付125885000元、同年10月30日支付50000000元、同年11月11日支付30000000元、同年11月19日支付45885000元、2010年4月22日支付100000000元、同年4月27日支付10000000元、同年4月29日支付15885000元、同年11月25日分三笔共支付62942500元（分别为20000000元、20000000元和22942500元）、2011年12月23日（由济南市西客站工程建设指挥部）支付30000000元。以上合计为47059.75万元。济南外海分别于2009年4月16日、10月22日、2010年4月20日、11月25日和2011年12月23日出具收据。 西城集团在本案诉讼中说明以上付款中第一笔支付的125885000元为定金，此后《协议》中约定的两个20%比例款项均已付足，另在60%付款比例之外又支付了9000多万元。 济南外海确认收到西城集团以上款项，其在本案诉讼中提供自行制作的《外海与西城往来款明细（预收房款－公司部分）》，载明时间和金额分别为2009年4月17日125885000元、11月1日50000000元、11月11日30000000元、11月19日45885000元、2010年4月23日100000000元、5月1日10000000元、5月1日15885000元、11月25日62942500元、2016年7月27日（调整2011.12.100#）30000000元，合计470597500元。 四、2015年4月22日，浙江外海经济发展有限公司作为甲方1、浙江中广文化传媒有限公司作为甲方2、济南外海作为甲方3，西城集团作为乙方，签订《补充协议书》，载明：2009年4月由甲方3与乙方签订《协议》，约定乙方购买甲方3开发建设的槐荫区幸福街西子花园“云竹苑”、“明月苑”、“桂雨苑”房源作为其安置用房，安置用房总建筑面积15.65万平方米，其中住宅面积12.30万平方米，地下车库及储藏室共3.35万平方米；最终面积以甲方3交房后政府房产主管部门核定的面积为准。根据乙方提供的所需户型，签订合同后24个月内交房，并在交房后1年内办理完房产证。协议签订后，乙方已按照《协议》约定向甲方3支付购房款项47059.75万元。但甲方3未能按期向乙方交付房屋，为进一步明确甲方3交付房屋相关事宜，甲方1、甲方2自愿向乙方提供担保将其持有的甲方3股权质押给乙方，为明确各方权利义务，经友好协商，达成如下协议，以资各方遵照执行。一、交房期限。甲方3向乙方承诺于拆迁完毕之日起两年内向乙方交付符合2009年4月签订的《协议》约定标准的房屋，此交房期限的调整不影响乙方继续保留2009年4月双方签订的《协议》追究甲方3延期交房的违约损失赔偿权利。该《补充协议》中另就甲方1、甲方2提供股权质押（质押标的、质押范围、质押登记、质权的实现）、甲方3提供济南外海实验学校出资质押、关于调整规划补交土地出让金资金安排、资金监管、项目接管、违约责任等内容进行了约定。 五、2016年7月4日，济南外海作为甲方、西城集团作为乙方、山东外海作为丙方，三方签订《框架协议书》，载明：鉴于：甲乙双方于2009年4月签订了《协议》，约定乙方购房甲方外海西子花园房源用于西客站片区安置，合同总价62942.50万元，乙方已分批陆续支付了甲方47059.75万元。但甲方未按照约定向乙方交付房屋，为此，甲乙双方及浙江外海经济发展有限公司、浙江中广文化传媒有限公司于2015年4月22日签订《补充协议书》。甲方投资建设的外海西子花园项目鉴于拆迁的难度和甲方的高负债情况，为了甲方不失约定，经甲乙丙三方协商，甲方丙方同意以丙方开发的外海中央花园商业地块的公寓、可变式办公、产权式酒店置换原《协议》《补充协议书》中甲方应向乙方交付的全部物业。1.置换房源为丙方外海中央花园单身公寓、可变式办公、产权式酒店，该地块沿经十路，为招拍挂获得的2009-G010商业用地。土地证号为国用（2009）第0300054号，总用地面积33079.8平米，其中，地上建筑面积为103526.3平方米，地下面积26463.8平方米（总体规划指标附后），现规划条件基本具备，一旦启动，手续完善后即可开工建设。2.置换给乙方的上述外海中央花园单身公寓、可变式办公、产权式酒店的总价款应与《协议》《补充协议书》约定乙方所支付的款项及保留的违约索赔金、利息进行多退少补（另签置换协议）。3.丙方按照本协议约定应交付给乙方的全部物业具体位置、面积、户型、价格、交付时间及交付标准等相关事项由丙方制定具体方案，经乙方确认后再行签订相关的补充协议。4.丙方负责办理规划施工、房屋销售等相关手续，保证项目建设、产权归属的合法性。5.为确保尽快实现外海中央花园单身公寓、可变式办公楼、产权式酒店及乙方认购楼座的开工建设并交付，使该项工作落到实处，甲方（丙方）引进一家有实力的合作单位作为保证，保证丙方能够按期向乙方交付约定的上述房屋。6.本框架协议签订后，原《协议》及《补充协议书》仍然有效，甲方丙方协调浙江外海经济发展有限公司、浙江中广文化传媒有限公司出具同意签署本框架协议的承诺函。待置换合同及补充协议签定后，原《协议》及《补充协议书》全部解除。7.甲乙丙三方应严格按照本协议的约定履行各自的义务，未经三方一致书面认可，任何一方不得擅自变更或解除本协议，否则违约方应赔偿由此给守约方造成的全部经济损失。8.争议解决办法：在履约过程中三方应协商解决，如协商不成，任何一方同意向济南仲裁委员会申请仲裁。9.本补充协议一式九份，甲丙双方各执二份，乙方执五份，三方签字且加盖公章后生效。济南外海、西城集团及山东外海分别在该协议中加盖印章并由法定代表人（负责人）签名，其中济南外海及山东外海的法定代表人或委托代理人处均由谭跃进签名。 六、济南外海作为甲方、西城集团作为乙方、山东外海作为丙方，三方又签订《置换协议书》，载明：鉴于：1.甲乙双方于2009年4月签订了《协议》，约定乙方购买甲方外海西子花园房源用于西客站片区安置，合同总价62942.50万元，乙方已分批陆续支付了甲方47059.75万元。但甲方未按照约定向乙方交付房屋，为此，甲乙双方及浙江外海经济发展有限公司、浙江中广文化传媒有限公司于2015年4月22日签订《补充协议书》。2.甲方投资建设的外海西子花园项目迟迟不能推进，造成乙方购买的甲方房源无法按期交付，且未来开发周期不能确定。鉴于拆迁的难度越来越大及甲方的高负债情况，为了甲方不失约定，经甲乙丙三方协商，甲方、乙方、丙方同意以丙方开发的外海中央花园商业地块精装修公寓、办公、公寓及办公底层商业、地下车库置换原《协议》《补充协议书》中甲方应向乙方交付的全部物业。在此基础上，三方签订《置换框架协议》。《置换框架协议》签订后，为进一步明确相关事宜，经各方协商一致，签订本协议，以资各方遵照执行。一、甲方同意就无法履行2009年4月《协议》及2015年4月22日《补充协议书》一次性向乙方退还已付款项47059.75万元及承担双倍定金返还责任25177万元，共计72236.75万元（大写：柒亿贰仟贰佰叁拾陆万柒仟伍佰元整）。二、甲方、丙方同意乙方以前述72236.75万元（大写：柒亿贰仟贰佰叁拾陆万柒仟伍佰元整）作为置换丙方房源的购房款，用于认购丙方开发建设的外海中央花园商业地块精装修公寓、办公、公寓及办公底层商业、地下车库。三、甲、乙、丙三方均同意上述款项由甲方直接支付给丙方，作为乙方支付给丙方的购房款，同时丙方同意并承诺：无论甲方是否按照本协议约定足额将72236.70万元购房款支付给丙方，均不影响丙方向乙方按期交付房屋，且丙方自愿放弃以此理由作为其不能按期向乙方交付房屋的抗辩权。具体设计施工要求详见附件，乙方有权监控施工过程中重大设施设备、装饰装修的采购招标，以确保项目装修标准达到一线品牌及乙方要求。四、置换项目的概况。1.该项目目前已经取得土地使用权证，证号：槐荫国用2009第0300054号，坐落经十路南侧，腊山河北侧，使用面积33079.80平方米，使用年限至2049年12月20日。2.（1）2014年1月26日丙方以该宗地31350.27平方米为抵押物，向山东济南润丰农村合作银行经十西路支行贷款8000万元，抵押期限自批准之日起至2017年1月23日止。（2）2016年7月18日由山东省德州市中级人民法院做出执行裁定书（《2015》德中执字第75号），因丙方与新疆鼎信润赢股份投资合伙企业（有限合伙）借款合同纠纷一案导致本地块被查封。（3）丙方与王凯因民间借贷纠纷，由槐荫区人民法院做出本地块被查封。丙方保证在2018年12月30日之前完全解决本地块上的法院查封、银行抵押等问题，确保土地无任何查封、抵押等他项权利限制。并于解决该地块上的法院查封、抵押等权属限制后15日内配合乙方完成将该地块土地或者土地上的在建工程（或不动产）抵押给乙方，并保证不再将本地块的土地或者地上物进行抵押。3.项目的其它建设手续尚未办理。五、认购价格。经三方协商确定，乙方认购外海中央花园商业地块公寓、办公、公寓及办公底层商业、地下车库等项目精装修价格如下：1.精装修办公楼认购建筑面积约32376.74m2，合计人民币约29028.48万元，包括商业部分和办公两部分：（1）商业共计建筑面积约4275.1m2，合计人民币约5985.14万元，其中一层建筑面积约2137.55m2，16000元／m2，合计人民币约3420.08万元；二层建筑面积约2137.55m2，12000元/m2，共计人民币约2565.06万元。（2）办公建筑面积约28101.64m2，8200元/m2，共计人民币约23043.34万元。2.精装修商务公寓认购建筑面积约40069.76m2，合计约38166.21万元：（1）商业建筑面积约9109.88m2，合计约12779.10万元，其中一层建筑面积约4618.12m2，16000元/m2，合计人民币约7388.99万元；二层建筑面积约4491.76m2，12000元/m2，共计人民币约5390.11万元。（2）公寓建筑面积约30959.88m2，8200元/m2，合计约25387.10万元；3.车位认购507个，10万／车位，合计人民币约5070万元。以上总价款约为72264.69万元（人民币大写：柒亿贰仟贰佰陆拾肆万陆仟玖佰元整），最终以济南市房产测绘研究院实测面积计算的总价款为准，多退少补。六、交付时间及交房标准。丙方承诺该认购房于2020年12月30日前完成综合验收并具备交房条件。具体精装修条件作为本协议附件。七、各方权利与责任。1.丙方负责办理规划施工等相关建设手续，保证项目建设的合法性，含开工、预售、竣工、综合验收、交房、房产证等。丙方保证按照向乙方提供的施工计划进行项目的开工建设，乙方有权根据施工计划对丙方的施工进行监督。2.丙方按国家有关规定负责办理房屋销售的有关手续和证件。3.甲方、丙方保证协调代建单位（本合同中所约定的“代建单位”仅指“山东龙腾房地产开发有限公司”）按期完成建设。4.乙方有权对项目施工进度、施工质量、装饰装修质量及标准、重大设施设备的采购等与项目有关的重大事项进行监管。5.甲方对丙方施工及交房等全部义务承担连带担保责任。八、担保措施。在本协议签订时甲方、丙方应当取得原协议及补充协议书项下的担保方同意甲方、丙方签署本协议，并自愿继续为本协议项下甲方、丙方义务提供担保的书面承诺函。但为确保能顺利引进资金用于乙方置换的外海中央花园商业地块精装修公寓、办公、公寓及办公底层商业、地下车库及前期购买的外海中央花园三期4-1#、4-4#两栋住宅楼项目的开发建设。甲、丙双方承诺引进资金优先用于上述项目的开发建设。乙方同意在代建单位向乙方出具承诺书的情况下，解除对原协议及补充协议项下的股权质押。九、违约责任或损失赔偿。1.在本项目的开发建设中如存在以下情形的，乙方有权解除本协议，要求甲、丙双方就返还乙方已付购房款人民币72236.75万元承担连带偿还责任，并按照该款项的1%向乙方支付违约金：（1）丙方未按本合同第四条约定按期解决本项目所在地块的权属限制，延期超过3个月或因丙方原因导致土地被抵押权人（或法院）处置，乙方无法办理网签或取得该项目或造成损失的；（2）乙方发现丙方未按施工计划进行施工，施工进度严重延期（延期超过60日，因天气、政策等丙方不可抗拒的原因或乙方原因导致的除外）或引进资金未用于该项目导致项目无法或者可能无法进行正常开发建设的；（3）丙方未按照本合同第六条约定按期向乙方交付认购房屋，保证乙方按期办理产权证，延期超过3个月的；（4）丙方交付的房屋质量不合格或未按乙方任务书进行施工建设的，经整改一次仍达不到乙方要求的；（5）丙方存在其他违约行为严重侵害乙方合法权益的；（6）丙方未按本合同第四条约定按期将该地块土地或者土地上的在建工程（或不动产）抵押给乙方的。（7）代建单位（即“山东龙腾房地产开发有限公司”）未能于2020年12月30日之前保质保量完成本工程，并配合丙方完成竣工综合验收；于2018年12月30日之前解决“目标房产”下的土地（土地使用权证证号为槐荫国用2009第0300054号）抵押贷款、法院查封等权属限制。（8）其他非乙方原因导致乙方无法按期办理网签、取得该项目房屋或造成损失的其他情况。2.丙方未按本合同第四条约定按期解决本项目所在地块的权属限制，每逾期一日，丙方按照14万元／日向乙方赔偿损失。3.丙方未按照本合同第六条约定按期向乙方交付置换房屋、办理产权证，每逾期一日，甲方按照l4万元／日向乙方赔偿损失。十、争议解决。各方诚实信用履行本协议，如有争议，协商解决，协商不成，各方同意依法向济南市槐荫区人民法院诉讼。十一、其他。1.本协议一式九份，甲方、丙方各执二份、乙方执五份，经各方签字盖章后生效。2.本协议约定送达地址为各方确认有效送达地址，以该地址进行文书、资料的送达视为有效送达。甲方送达地址：济南经十路29716号外海中央花园售楼处；乙方送达地址：济南市槐荫区西客站东广场西城集团大厦14层；丙方送达地址：济南经十路29716号外海中央花园售楼处。3.本协议签订后，除本合同第九条所约定的情况发生，否则，甲乙双方签订的原协议及补充协议书等相关协议全部终止。4.本协议生效后，如有未尽事宜可另行签订补充协议，与本协议具有同等法律效力。 七、2018年8月10日，国家税务总局济南市槐荫区税务局以经营不善，无法清偿到期债务且明显缺乏清偿为由向本院申请对山东外海进行重整，本院于2018年8月15日通知山东外海，山东外海在法定期限内未提出异议。本院于2018年9月11日作出（2018）鲁0104破申4号民事裁定书，受理国家税务总局济南市槐荫区税务局对山东外海的重整申请。本院并于同日作出（2018）鲁0104破申4号决定书，指定国浩律师（济南）事务所担任山东外海的管理人。 八、2018年9月30日，本院作出（2018）鲁0104破3号之三《通知书》，通知西城集团应在2018年12月27日前，向山东外海管理人申报债权，书面说明债权数额、有无财产担保及是否属于连带债权，并提供相关证据材料。该通知中还说明本院定于2019年1月10日9时以现场和网络会议的形式召开第一次债权人会议。 2018年12月3日，西城集团填写了《山东外海置业投资有限公司重整案债权申报表》，进行债权申报，申报债权本金722367500元、利息/违约金7223675元，债权事由“债权人购买山东外海置业投资有限公司开发的楼盘、但山东外海置业在收取购房款后未交付房屋，应返还购房款承担违约金”，该申报表中“特别说明”处还主张“债权人作为购房人应当享有优先受偿权”。西城集团另填写《山东外海置业投资有限公司重整案债权申报证据清单》，载明证据包括工商登记、“协议”、“置换协议”、银行汇款单据、收据、申请书。 2019年1月10日，本院就山东外海破产重整召开第一次债权人会议，管理人出具《山东外海置业投资有限公司债权审查报告》，将西城集团申报的本金722367500元及利息/违约金7223675元，合计729591175元以“事实依据不足”为由归为待确认债权。 九、2019年1月24日，西城集团向管理人提交《山东外海置业投资有限公司破产重整案异议书》，异议事项为“对第一次债权人会议形成的债权审查结果提出异议：1.异议人的债权应予以确认；2.异议人属于消费者购房人；3.异议人要求以交付房屋的行为履行清偿义务”。“异议的事实和理由”为：2009年4月，济南市西区建设投资有限公司与济南外海签订《协议书》，约定济南市西区建设投资有限公司购买济南外海开发的“外海西子城市花园”住房及地下停车库（含储藏室）用于拆迁安置用房，《协议书》还约定了购买房屋的位置、面积、价款、付款方式、交付时间及双方其他权利义务，济南市西区投资建设有限公司陆续向济南外海付款47059.75万元，2011年济南市西区建设投资有限公司更名为西城集团，即异议债权人，后因济南外海项目迟迟不能推进，济南外海、异议人、山东外海签订《置换协议书》，三方同意以山东外海开发的外海中央花园房产置换《协议书》中济南外海应向异议人交付的全部物业，确认异议人因《协议书》对济南外海享有72236.75万元债权，济南外海、山东外海同意以该债权作为异议人购买山东外海房源的购房款，无论济南外海是否将上述款项支付给山东外海，均不影响山东外海按照《置换协议书》约定的价格、标准和时间向异议人交付房屋，房屋的总价款约为72264.69万元。异议人提供了上述《协议书》《置换协议》以及异议人向济南外海付款的全部凭证，异议人认为，上述证据足以证实异议人对山东外海享有债权的事实和数额，管理人应予以确认。另，异议人认为其属于消费者购房人，并要求山东外海以履行合同交付房屋的形式对异议人履行清偿义务。 山东外海管理人就西城集团提出的异议书回复《关于债权申报相关情况的函》，内容为：就山东外海破产重整一案，贵司向管理人申报债权本金722367500.00元、利息7223675.00元，合计729591175.00元。经初步审查后，因债权依据不足，管理人暂将该笔债权作为待确认债权处理。就贵司申报的该笔债权，管理人向山东外海法定代表人谭跃进和留守人员进行了调查核实。经查，贵司申报债权金额高达729591175.00元，但并非山东外海自身经营产生，山东外海也未收到贵司或济南外海支付的任何购房款项；山东外海的法定代表人认为该笔债权与贵司购置济南外海安置房源有关，贵司向济南外海支付47059.75万元购房价款，但济南外海并未将款项支付给山东外海，相关方也未履行外海中央花园置换房源的代建义务，故其认为山东外海不应向贵司承担偿还7.29亿元的责任，贵司理应向济南外海主张权利。鉴于该笔申报债权金额高，涉及各方关系复杂，相关事实背景存在较大争议，山东外海法定代表人也持有异议，管理人难以对该笔馈权予以确认。基于上述情况，特向贵司函告如下：（1）若贵司认为管理人应对该笔债权予以确认，请在接到本函后十五日由依法向审理本破产重整案件的人民法院提起债权确认之诉，管理人将继续把该笔债权作为待确认债权处理，并在重整计划草案或后续相应程序中作出相应预留，若法院最终判决认定山东外海应向贵司承担清偿义务，管理人将根据裁判结果对该笔债权进行审查认定，届时贵司该笔债权将作为普通债权，按照经债权人会议决议通过或人民法院裁定批准的重整计划草案或后续破产程序相关方案中同类普通债权的债权清偿或分配方案处理；（2）若贵司债权确认之诉最终未能获得法院支持，则山东外海无需承担相应清偿责任；（3）若贵司未按期向法院提起债权确认之诉，管理人将把贵司该笔申报债权转为不予确认债权处理。基于相关事实背景情况，无论贵司是否能够从本案项下获得相应金额的清偿，不影响贵司决策向济南外海主张权利；即使贵司债权确认之诉未获得人民法院的支持，或贵司申报债权得到依法确认并按照重整计划草案或后续程序相关方案得到相应清偿，就未获得清偿的债权金额部分，贵司可根据相关事实情况决策是否向收款方济南外海主张权利。特此致函。 西城集团后向本院提起诉讼。 本院认为，依本案审理查明的事实，西城集团在本案主张的购房内容及购房款项的交纳，最早源于其与济南外海签订的《协议》，但其在本案诉讼中未提供该《协议》的原件，济南外海也未能提供，且《协议》本身也未注明签订日期。也就是说本院在本案审理中，未能对该《协议》的原件进行审核。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本”。尽管西城集团未能提交该《协议》的原件，但其在本案诉讼中提交了2015年4月22日签订的《补充协议书》、2016年7月4日签订的《框架协议书》及《置换协议书》（未注明签订日期），以上三份协议均为原件，均明确记载了西城集团（包括名称变更前的济南市西区建设投资有限公司）与济南外海于2009年4月签订《协议》的事实，并体现出通过《协议》约定西城集团购买济南外海开发建设的房屋，及西城集团（包括名称变更前的济南市西区建设投资有限公司）应向济南外海交纳的购房款项。由西城集团提交的以上《补充协议书》《框架协议书》及《置换协议书》一是可以确认西城集团（原济南市西区建设投资有限公司）与济南外海签订的《协议》属实，二是可以确认该《协议》的签订时间应为2009年4月。对以上事实本院予以确认。 西城集团在本案诉讼中提供了付款转账凭证、济南外海出具的收据，济南外海在本案诉讼中也提供了其制作的《外海与西城往来款明细（预收房款－公司部分）》。由此可以确认西城集团在2009年4月与济南外海签订《协议》后共向济南外海支付的购房款项为47059.75万元，其中包括定金12588.50万元。 以上《协议》的签订、款项的支付与收取均发生于西城集团与济南外海之间，山东外海原非合同的一方当事人。2016年7月4日，济南外海、西城集团及山东外海签订《框架协议书》，说明了因济南外海投资建设的外海西子花园项目存在拆迁难度和济南外海的高负债情况，经三方协商，济南外海及山东外海同意以山东外海开发的外海中央花园商业地块的公寓、可变式公办产权式酒店置换原《协议》《补充协议》中济南外海应向西城集团交付的全部物业。基于此，山东外海成为济南外海与西城集团原协议（合同）关系中的一方当事人。 西城集团在本案诉讼中提供的《置换协议书》进一步明确载明了以山东外海开发的外海中央花园商业地块精装公寓、办公、公寓及办公底层商业、地下车库置换原济南外海按《协议》《补充协议》约定应向西城集团交付的全部物业。该《置换协议书》未注明签订日期，但从约定的内容上可以确认《框架协议书》签订在先，该《置换协议书》签订于后。另，该《置换协议书》详细约定了西城集团认购、山东外海应当交付的公寓、办公、底层商业、地下车库的数量、单价。按该《置换协议书》的约定，山东外海承诺以上西城集团认购的房屋于2020年12月30日前完成综合验收交具备交房条件。该时间虽至今尚未届至，但因本院已于2018年9月11日作出裁定，受理山东外海重整一案，又指定国浩律师（济南）事务所担任山东外海的管理人。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称企业破产法）第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”就本案所涉《置换协议书》而言，协议约定内容尚未履行完毕，但管理人未通知西城集团继续履行，因此该协议应视为解除。 《置换协议书》中在“九、违约责任或损失赔偿”处约定了“1.在本项目的开发建设中如存在以下情形的，乙方（西城集团）有权解除本协议，要求甲（济南外海）、丙（山东外海）双方就返还乙方已付购房款人民币72236.75万元承担连带偿还责任，并按照该款项的1%向乙方支付违约金”。按该约定，西城集团依约定行使解除权的，可以要求济南外海与山东外海返还其已付购房款承担连带责任，并要求按照该款项的1%支付违约金。鉴于山东外海已进入破产重整程序，西城集团向管理人申报了债权，但未得确认，西城集团为此提起诉讼，其诉讼行为符合企业破产法第五十八条第三项的规定，即“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。” 通过本案审理，本院认为西城集团与山东外海之间确实存在着债权债务关系，西城集团对山东外海的合法债权应予确认，但数额并非西城集团主张的729591175元。理由为：一、西城集团与济南外海、山东外海通过签订《框架协议书》和《置换协议书》，将济南外海原承担的应向西城集团交付房屋的义务转为由山东外海向西城集团交付房屋。《置换协议书》中还对西城集团已向济南外海支付的购房款、双倍定金的返还责任进行了约定，即济南外海应一次性向西城集团退还已付款项及承担双倍定金返还责任。以上款项作为西城集团置换山东外海房源的购房款，用于认购山东外海开发建设的外海中央花园商业地块精装修公寓、办公、公寓及办公底层商业、地下车库。协议中另约定了三方均同意上述款项由济南外海直接支付给山东外海，作为西城集团支付给山东外海的购房款。基于以上约定，可以确认西城集团置换取得山东外海开发建设的相应房屋并非无偿取得，而是支付了相应的对价，该对价即为西城集团原向济南外海支付的购房款及双倍返还的定金。山东外海依《置换协议书》的约定向西城集团交付房屋，济南外海应向山东外海直接支付本应由济南外海退还给西城集团的已付款项及双倍定金。本院还注意到，2016年7月4日《框架协议书》签订时，谭跃进既在济南外海的法定代表人或委托代理人处签名，又在山东外海的法定代表人或委托代理人处签名，由此表明，谭跃进与济南外海与山东外海均存在关联，在此情形下济南外海是否将原西城集团交纳的购房款项及双倍定金向山东外海支付不影响西城集团应当享有的权利。这一点实际上在《置换协议书》中也进行了明确约定，即“同时丙方（山东外海）同意并承诺：无论甲方（济南外海）是否按照本协议约定足额将72236.70万元购房款支付给丙方，均不影响丙方向乙方（西城集团）按期交付房屋，且丙方自愿放弃以此理由作为其不能按期向乙方交付房屋的抗辩权”。由该约定体现出山东外海向西城集团承担交付约定房屋的义务，不以济南外海是否足额将款项支付给山东外海为条件。此外，《置换协议书》中关于“九、违约责任或损失赔偿”也明确约定了西城集团无法依约取得房屋，解除协议时有权要求济南外海与山东外海就返还已付购房款承担连带责任。基于以上，山东外海管理人在本案诉讼中答辩所称山东外海法定代表人谭跃进对该笔债权不予认可、山东外海不应承担偿还责任与事实不符，不能成立。二、山东外海管理人还辩称山东外海签订《置换协议书》属于债务加入、单方负债。但通过本案审理，查明《置换协议书》约定的内容并非如管理人答辩所述。按《置换协议书》的约定，济南外海应将西城集团已向其支付的购房款及双倍定金退还给西城集团，西城集团以以上款项作为置换山东外海房源的购房款。协议同时约定，以上款项的退还及支付具体为济南外海直接向山东外海支付。基于此约定，济南外海实际上应将收取西城集团交纳的购房款连同双倍定金直接支付给山东外海。因此，山东外海向西城集团交付房屋存在对价而非单方负债，也非债务加入。至于济南外海是否向山东外海支付了以上购房款项不能影响西城集团所享有的对山东外海的权利。同时，济南外海在本案诉讼中也辩称向山东外海支付了91406000元，另给山东外海实际控制人谭跃进三亿多元的款项。由济南外海的该答辩意见可以看出济南外海并未否认应向山东外海支付款项的事实。但因济南外海的答辩内容与本案审理西城集团的诉讼内容不存在直接关联，本院对济南外海的答辩内容不予审理。三、基于以上理由，本院对西城集团要求确认对山东外海存在债权的诉讼请求予以支持。但通过本案的审理，本院认为西城集团要求确认的债权数额729591175元（包括购房款722367500元及违约金7223675元）不准确。西城集团主张该债权数额的依据是《置换协议书》中所载明和确认的数额，即协议中的“一、甲方同意就无法履行2009年4月《协议》及2015年4月22日《补充协议书》一次性向乙方退还已付款项47059.75万元及承担双倍定金返还责任25177万元，共计72236.75万元（大写：柒亿贰仟贰佰叁拾陆万柒仟伍佰元整）”。由该项约定，可以确认西城集团主张的债权包括两部分，一为已支付的购房款47059.75万元，二为双倍定金返还的款项。其中第一部分已支付购房款47059.75万元西城集团提供了银行转账记录，济南外海自己制作的记录也已确认，本院予以确认。第二部分即双倍定金返还的款项，《置换协议书》中确认为25177万元。按西城集团（原济南市西区建设投资有限公司）与济南外海签订《协议》的约定，购房款总额为62942.50万元，其中20%即12588.50万元为定金。在济南外海、山东外海及西城集团共同确认济南外海存在违约行为、定金应当双倍返还或计算的情形下，应为25177万元，此款连同其他购房款合计应为59648.25万元。《置换协议书》中将已付购房款及承担双倍定金返还数额确认为72236.75万元实际上是将定金三倍计算，存在错误，管理人在本案诉讼中对该数额提出的异议有理，本院予以调整。西城集团另主张按已付购房款1%的比例支付违约金，该项内容在《置换协议书》中有明确约定，本院予以准许。但因购房款的数额本院确认为59648.25万元，违约金相应应当确定为5964825元。以上合计，本院确认西城集团对山东外海享有的债权数额为602447325元。西城集团主张超出本院确定部分，本院不予确认。 西城集团在本案诉讼中除要求确认其对山东外海享有的债权外，还要求确认以上债权为优先类债权，其理由为本案所涉其购买的房屋并非经营自用，而是最终安置拆迁户，拆迁户系房屋最终所有权人，拆迁户享有优先受偿权的主体资格，因此以上债权应为优先类债权。通过审理，本院认为西城集团的该项请求不能支持。理由为：西城集团原与济南外海签订的《协议》确实约定西城集团购买济南外海开发的“外海·西子城市花园”住房及地下停车库（含储藏室）用于济南西客站片区建设拆迁安置用房，该《协议》中还多处约定了与拆迁安置的相关内容。但因济南外海的原因，该《协议》未得履行，最终济南外海、西城集团与山东外海签订《框架协议书》及《置换协议书》，将原济南外海应向西城集团交付的用于拆迁安置用房的住房及地下车库（含储藏室）置换为山东外海开发的外海中央花园商业地块的公寓、可变式办公、产权式酒店、办公底层商业等，西城集团原依《协议》约定向济南外海交纳、购买用于拆迁安置用房的款项也转化为购买以上公寓、产权权酒店等的款项。以上公寓、酒店明显不具有安置拆迁户的性质，西城集团在本案中仍主张购买的房屋最终用于安置拆迁户明显与事实不符，本院对其该主张不予确认。鉴于西城集团购买房屋的性质及用途发生变化，西城集团要求确认其对山东外海的债权为优先类债权无法律根据和事实依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。 西城集团在本案诉讼中另要求济南外海对上述债权承担连带清偿责任。对其该项诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条规定，“基层人民法院管辖第一审民事案件，但本法另有规定的除外。”根据规定，本院作为基层人民法院，审理第一审民事案件，可管辖诉讼标的额在3000万元以下的第一审民商事案件，以及诉讼标的额在2000万元以下且当事人一方住所地不在本辖区的第一审民商事案件。西城集团在本案中要求确认其对山东外海的债权数额高达7亿余元，本院之所以对此进行审理，是基于企业破产法第五十八条第三项的规定，即“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”但西城集团还要求济南外海对其向山东外海主张的债权（购房款722367500元，违约金7223675元）承担连带清偿责任，其该项诉讼请求则超出本院审理第一审民商事案件的管辖范围，本院无权对此进行审理和裁判。因此，本院对西城集团的该项诉讼请求不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十四条、第四十六条第一款、第五十八条第三项、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认济南西城投资开发集团有限公司对山东外海置业投资有限公司享有以下债权：购房款59648.25万元（含定金双倍返还款项）及违约金5964825元，合计为602447325元； 二、驳回济南西城投资开发集团有限公司要求确认其对山东外海置业投资有限公司享有债权超出本院确认以上数额之外的诉讼请求； 三、驳回济南西城投资开发集团有限公司要求确认其对山东外海置业投资有限公司享有以上债权中购房款债权为优先类债权的诉讼请求。 案件受理费7379712元，减半收取计3689856元，由济南西城投资开发集团有限公司负担304533元，由山东外海置业投资有限公司负担3385323元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年十月二十一日 书记员  焦婷婷