山东省武城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1428民初2023号原告：祝某鲁，男，1987年出生，汉族，住武城县城区。委托诉讼代理人：徐永峰，武城志峰法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：山东某复合材料有限公司，住所地，山东省武城县运河经济开发区。法定代表人：金某生，职务，执行董事。委托诉讼代理人：张雷，山东湛泸律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：胡某福，男，1982年出生，汉族，住武城县。原告祝某鲁与被告山东某复合材料有限公司、胡某福案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祝某鲁及委托诉讼代理人徐永峰，被告山东某复合材料有限公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼，被告胡某福经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝某鲁向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于武城县城区国泰名都小区E20楼3单元201室的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.本案的案件受理费用由被告分担。事实与理由：山东省武城县人民法院在2019年6月6日以（2013）武法执字第70号民事裁定书，对原告位于武城县城区国泰名都小区E20号楼3单元201室，房权证登字第××号房产予以查封，但涉案房产已于2011年9月10日，原告与被告胡某福协商，达成15万元价格取得该房产所有权和使用权的协议，该事实已被武城县人民法院（2016）鲁1428民初1532号生效的民事判决书予以查明、认定。现原告已全部偿还银行按揭贷款，办理过户手续时，又得知该房产被武城县人民法院再次查封，原告提出异议，被法院以（2019）鲁1428执异60号执行裁定书予以驳回，原告实在无奈，只好提起诉讼，为了维护当事人的合法权益，请求人民法院依法查清事实，解除对原告房产的查封。被告山东某复合材料有限公司辩称，祝某鲁所诉并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，祝某鲁不享有排除执行的权利。一、关于祝某鲁提到的显示签订时间为2011年9月10日，祝某鲁与胡某福、勾文娟签订的《房产、土地使用权转让合同》是否合法有效的问题。本案进行的是实体审理，祝某鲁虽提交了（2016）鲁1428民初1532号民事判决书，以证明该文书已经确认2011年9月10日与胡某福、勾文娟签订的《房产、土地使用权转让合同》（以下简称案涉合同）有效，但是该合同本身存在诸多疑点，应该进行实体审理以确认其效力。1、150000元并不能购买价值359063元的房产。案涉房产是胡某福于2010年4月20日从武城国泰置业有限公司（以下简称国泰置业公司）购买，双方签订的商品房买卖合同约定：房产面积为129.8平方米，单价为每平方米2566元，合同总价为333067元。合同约定的首付款为100067元，储藏间为16353元，代收费用9643元，合计126063元；同日，胡某福在中国银行股份有限公司武城支行（以下简称中行武城支行）办理了按揭贷款，贷款金额为233000元，该款项在办理完按揭贷款手续后，已经全额支付给了国泰置业公司，胡某福购买案涉房产的总计支出为359063元。也就是说胡某福将花费359063元购置的房产以150000元的价格转让给了祝某鲁，低于购置价格209063元，明显不符合当时的市场情况。且案涉合同并没有约定案涉房产的总价到底是多少？截止合同签订贷款金额是多少？还款期限是多少？还款期限和方式如何？2、经被告了解，国泰置业公司开发的国泰名都小区E区属于二期房产，在2011年9月份时尚有充足的同户型房源待售，祝某鲁不直接向国泰置业公司购买商品房并办理贷款手续，而是购买涉及诸多纠纷的房产，其合理性存在极大的疑问。3、经查询，案涉房产在2011年9月27日已经办理了产权证书，所有权人为胡某福，在被告诉胡某福等民间借贷纠纷一案中，武城县人民法院于2012年5月24日已经查封胡某福名下的案涉房产，在相距近八个月的时间内，祝某鲁没有要求办理过户手续，在武城法院查封后没有提出任何异议，直到本案起诉前才提出执行异议，也可以印证案涉合同真实性存疑。4、在（2016）鲁1428民初1532号案件中，祝某鲁提交了案涉合同，后又将原件取回，现被告要求祝某鲁在本案中提交案涉合同原件，并申请对该合同的形成时间进行司法鉴定，以确定真实的形成时间，用以印证案涉合同的虚假。二、关于祝某鲁是否已支付全部房屋价款的问题。1、案涉合同提及的15万元，并不是案涉房产的全部价款，且是否实际支付不能仅凭商瑞君出具的一张收到条来认定。案涉合同的买卖双方为祝某鲁和胡某福、勾文娟，被告对于该笔款项支付的真实性存疑，如此大额的款项需要有相应的银行转账记录来印证，而在（2016）鲁1428民初1532号案件中并没有相应的转账记录，不能证明祝某鲁已经向商瑞君还款150000元的事实。而且被告对于商瑞君出具收到条的时间有异议，要求对该收到条的形成时间进行鉴定，以确认150000元是否实际支付。2、胡某福与中行武城支行之间形成的是借款合同关系，胡某福需每月向中行武城支行偿还借款的本金及利息。从形式上看，案涉房屋贷款是由胡某福偿还，且（2016）鲁1428民初1532号判决书认定从2013年10月18日开始，祝某鲁才通过其妻子吴真真的账户进行还款，如祝某鲁与胡某福签订的合同有效，祝某鲁并没有按照合同的约定进行还款。并且在该判决书做出时，案涉房屋的银行贷款尚有12万余元没有偿还，法院将本应作为认定祝某鲁的主张无法阻却执行的重要事实，却认定成了案涉房产未办理过户手续非因祝某鲁自身原因造成的理由。被告认为，祝某鲁并未提供证据证明其在法院查封前已经支付了全部房屋价款。三、关于案涉房产未办理过户登记是否因为祝某鲁自身原因的问题。依据查询结果，案涉房屋取得产权证书的时间为2011年9月27日，登记的房屋所有权人为胡某福，假设祝某鲁与胡某福签订的合同是真实的，那么在签订合同的当时就已经明知案涉房屋有抵押权，从取得案涉房屋权证书后，只要祝某鲁及时归还银行贷款办理解押手续后就可以办理过户手续，且在被告第一次起诉立案查封案涉房产前就完全可以办理过户手续，但时至武城法院2019年6月6日查封之前，祝某鲁仍然没有要求办理房产过户手续，且直到2019年6月11日、6月12日、6月13日案涉房产的银行贷款才以胡某福的名义结清，被告有理由相信，祝某鲁与胡某福之间并不存在真实的房屋买卖关系，祝某鲁没有及时要求办理过户手续就是因为其自身的过错造成的，祝某鲁应当就其行为承担对自己不利的法律后果。综上所述，被告对法院生效法律文书确认祝某鲁与胡某福、勾文娟之间签订的合同有效存疑，并已经依法提起了第三人撤销之诉，要求依法撤销（2016）鲁1428民初1532号民事判决书。且对于祝某鲁是否全额支付了房款以及长达8年的时间祝某鲁未要求办理房产过户，过错完全在于祝某鲁自身，祝某鲁的主张无法阻却武城县人民法院对于案涉房产的执行，请求贵院依法查明相关事实，判决驳回祝某鲁的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了以下证锯：证据一：原告身份证复印件，证明原告的基本情况。证据二：山东省武城县人民法院（2016）鲁1428民初1532号民事判决书，证明原告与胡某福、勾文娟签订的《房产、土地使用权转让合同》。经法院判决该判决认定为有效合同，原告已取得涉案房产的所有权和使用权。吴真真系原告之妻。证据三：山东省德州市中级人民法院（2019）鲁1428民终1661号民事裁定书，证明（2016）鲁1428民初1532号民事判决书已在2019年7月31日发生法律效力。武城县人民法院再次查封涉案房产无事实依据。证据四：中国银行武城支行的交易明细清单，证明涉案房产的按揭借款在2019年6月12日、6月11日已由原告通过其妻子吴真真的账户全部偿还。证据五：房屋调查表及第三人胡某福、勾文娟的身份证复印件，证明在2019年6月18日，双方办理过户手续，委托山东智邦房地产评估测绘有限公司进行测绘，并出具了房屋调查表及测绘情况，在办理过户过程中，被武城县人民法院再次查封。经质证，被告对以上证据的真实性无异议，但对证据二、三、五的证明目的有异议，证据二判决确认的合同有效，并没有确认原告取得案涉房产的所有权和使用权，不动产所有权的取得应当以登记为准，截止2019年6月6日法院查封案涉房产，该房产仍然登记在胡某福名下，依据该判决书并不能阻却本案的执行。被告山东某复合材料有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证锯：证据一、（2012）武商初字第149号民事判决书。证明日新公司诉胡某福等借款合同纠纷一案，法院已经判决，胡某福负有偿还50万元借款及利息的连带责任。证据二、（2012）武商初字第149-1号民事裁定书。证明日新公司诉胡某福一案，法院已经于2012年5月24日查封了本案涉案的房产。证据一与证据二出自（2012）武商初字第149号案卷中。证据三、执行立案审批表一份。证明日新公司于2013年3月19日向法院申请执行，武城法院已经立案执行的事实，案号为（2013）武法执字第70号。证据四、执行裁定书一份，案号为（2013）武法执字第70号。证明武城法院于2019年6月6日裁定查封本案涉案房产的事实。证据五、武城县不动产登记中心查询表一份。证明涉案房产于2011年9月27日已经办理了房产证，登记所有人为胡某福，从该时间起该房产已经具备了可以过户的条件。证据六、吴真真银行交易明细一份。证明2019年6月11日、6月12日、6月13日吴真真分别向胡某福转款45000元、45000元、20953.39元的事实。证据七、贷款结清通知书一份。证明胡某福在中行武城支行贷款结清的时间为2019年6月13日，与证六共同证明（2016）鲁1428民初1532号案件判决时，案涉房屋的房款没有全部付清的事实。证据五、六、七在执行案卷中复印的。经质证，原告对证据一真实性、关联性、合法性无异议，但该判决仅证明被告与胡某福之间存在债权债务关系。对被告证据二至证据七所举的证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，无法推翻武城县人民法院（2016）鲁1428民初1532号民事判决书，该判决书已经查明原告取得了涉案房产的所有权和使用权，并确认了原告与第三人所签订的合同为有效合同，阻却了法院的执行，被告所举证据无法证明其所诉称的主张。经审理，本院认定事实如下：一、根据本院（2012）武商初字第149号民事判决书，因被执行人武城县腾飞棉业有限公司、胡宝良、王书菊、胡某福没有履行判决书所确定的给付义务，本案被告于2013年3月19日向本院申请强制执行。诉讼保全时查封了本案胡某福名下涉案房产，2014年5月23日查封到期后，因原告没有及时申请续封，该房产依法解除了查封。执行过程中，2019年6月6日本院下达（2013）武法执字第70号执行裁定书，查封了涉案房产。原告祝某鲁认为涉案房产已由其购买并占有使用，对该裁定提出了执行异议，本院于2019年7月9日作出（2019）鲁1428执异60号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告祝某鲁于2019年7月29日向本院提起了案外人执行异议之诉。二、2011年9月10日祝某鲁（甲方）与胡某福、勾文娟（乙方）签订了《房产、土地使用权转让合同》，内容为：经双方协商同意，达成关于位于武城县城区国泰名都的Ｅ20楼3单元201室及附属储藏间等合同编号为1246涉及的商品房转让给乙方。房产作价15万元。乙方给付甲方15万元，甲方同意将此款用于偿还甲方在商瑞君处借款15万元及利息。乙方付款后取得房产所有权和土地使用权后，甲方在银行的剩余借款由乙方依据合同执行。甲方与武城县国泰置业有限公司签订的商品房买卖合同乙方取得权利义务，乙方已对房屋面积及相关设施验收完毕。乙方办理过户甲方出具过户所需的全部手续，所需税费等费用由乙方全部承担。2011年9月10日，商瑞君给祝某鲁出具收到条一张，内容为：今收到祝某鲁还款壹拾伍万元整，此款系祝某鲁在胡某福、勾文娟处购买楼房的房款，用于替胡某福、勾文娟偿还在我处的借款。合同签订后，原告一直占有使用涉案房产。三、在还贷期间，本院审理了祝某鲁与王振娥、胡某福、勾文娟案外人执行异议之诉，并作出了（2016）鲁1428民初1532号民事判决书，判决：（一）、确认2011年9月10日原告祝某鲁与被告胡某福、勾文娟签订的《房产、土地使用权转让合同》有效。（二）、不得执行位于文化东街北侧国泰名都小区E20-3-201号房产，也就是本案的涉案房产。王振娥不服，提起上诉，二审期间申请撤诉，2019年7月31日德州市中级人民法院做出了（2019）鲁14民终1661号民事裁定书，准许王振娥撤回上诉。四、涉案房产为中国银行按揭抵押贷款，原告之妻吴真真自2013年10月18日起通过中国银行卡号为62×××32的银行卡按月如数汇至胡某福用于偿还银行按揭贷款的账户，2019年6月13日原告通过其妻吴真真账号一次性还清贷款余额，原告实际还款共计39万。原告在二审裁定书下达及还清贷款后，到房产部门办理过户手续时，因涉案房产被法院查封未能办理。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，本院生效的（2016）鲁1428民初1532号民事判决书，涉及相似的案外人执行异议案件，已经就涉案房产进行了实质审判，判决确认了2011年9月10日原告祝某鲁与被告胡某福、勾文娟签订的《房产、土地使用权转让合同》有效。不得执行位于文化东街北侧国泰名都小区E20-3-201号房产，也就是本案的涉案房产。原告在人民法院查封之前已实际合法占有该房产。原告已经通过实际偿还胡某福债务及缴纳银行按揭贷款的方式支付了涉案房产全部价款。并且原告在上一个诉讼终结就及时去房管部门办理过户登记手续，只是因为本院的查封没有办成，属于非因买受人自身原因未办理过户登记情形。综上，原告提交的证据享有足以排除执行的权利，对于原告请求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持，对于原告请求解除对涉案房产的查封，属判决生效后相关执行程序，非案外人执行异议之诉范畴，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：一、不得执行位于文化东街北侧国泰名都E20-3-201号的房屋；二、驳回原告祝某鲁的其他诉讼请求。案件受理费5800元由被告山东某复合材料有限公司、胡某福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  王建奎人民陪审员  潘明家人民陪审员  辛玉凯二〇一九年十月二十三日书 记 员  于欣欣