广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14486号原告：中山市爱管物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区齐乐路8号良安大厦22层2201之二，统一社会信用代码91442000338328273E。法定代表人：魏业奇，总经理。委托诉讼代理人：郭婵娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏春庭，广东登都律师事务所实习律师。被告：广东比隆宝贝教育管理有限公司，住所地广东省中山市东区齐乐路8号良安大厦9层901，统一社会信用代码914420003149895282。法定代表人：姜菊妹。被告：敖永周，男，1978年9月25日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，原告中山市爱管物业管理有限公司（以下简称为爱管物业公司）与被告广东比隆宝贝教育管理有限公司（以下简称比隆宝贝公司）、敖永周物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告爱管物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告比隆宝贝公司向原告爱管物业公司支付物业服务费278562.23元、水电周转金14335.60元及水电费2304.64元；2.被告比隆宝贝公司向原告爱管物业公司支付违约金583917.30元；3.被告比隆宝贝公司支付给原告爱管物业公司的物业服务费保证金22936.96元归原告爱管物业公司所有；4.被告敖永周对被告比隆宝贝公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：被告比隆宝贝公司未按时交纳物业服务费、水电费等，经原告爱管物业公司多次催收均拒不支付。庭审中，原告爱管物业公司明确第2项诉讼请求的583917.30元违约金包含截至2019年3月12日的物业服务费及物业服务费保证金逾期支付违约金522718.82元、水电周转金逾期支付违约金38061.02元、水电费逾期支付违约金200.47元、解除合同违约金22936.96元。被告比隆宝贝公司、敖永周在法定答辩期限内未向本院提交书面答辩意见、陈述意见及证据，亦未到庭应诉、质证及辩论。本院经审理认定事实如下：中山市良安市政建筑工程有限公司（以下简称为良安市政公司）与爱管物业公司签订《良安大厦物业委托管理合同》，约定：良安市政公司选聘爱管物业公司对良安大厦提供物业管理服务；合同期限自2016年1月1日至2021年12月31日止。2016年10月8日，比隆宝贝公司（乙方）因租赁良安大厦第9层整层（建筑面积：1433.56平方米），与爱管物业公司（甲方）签订《良安大厦物业管理服务协议》，约定：由甲方提供物业服务；物业管理期限自2016年10月8日至2021年10月7日止；管理费（不含该物业内的照明、空调能源费维护费、水、电、每期、通讯等费用），按建筑面积计算，每月每平方米8元，该物业每月管理费共计11468.48元；管理费收取起始日期自2016年10月8日起计收物业服务费；管理费按月缴纳，乙方应在签订协议当日向甲方缴纳首月管理费11468.48元和相当于两个月管理费的保证金22936.96元，首月管理费将自动转为2016年10月8日至11月7日的物业服务费；此后乙方须在5日前以现金或转账或支票方式缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水、电费及其他相关费用；水电费均按国家有关部分规定的价格收取，若遇市场价格调整，按实际计收收取，费用由甲方代收代缴，乙方应于每月5日前向甲方交纳；水电周转金，乙方按照单元建筑面积支付水电周转金，按照10元/平方米计算标准，共计14335.60元，该款乙方应于本协议签订之日支付给甲方；乙方未按时足额缴交物业服务费、管理费保证金、水电周转金、水电费、装修保证金、垃圾处理费、违约金等费用的，自逾期之日起每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方支付迟延违约金，且甲方有权在逾期达二十五日的或至当月最后一天（二者以先到日期为准）仍未足额缴纳所有应缴费用的，无论是否已获甲方的正式通知，视为乙方验证违约，甲方有权提前解除合同，并没收乙方的保证金，除缴清应付费用外，乙方还应支付相当于2个月管理费同等金额的违约金给甲方。因比隆宝贝公司从2016年11月8日至2019年3月12日期间未足额支付物业服务费，共欠费278562.23元【每月11468.48元（1433.56平方米×8元/平方米/月），共24月；另外，2018年7月已支付11468元，剩余0.48元未支付，2019年1月已支付10000元，剩余1468.48元未支付，2019年3月剩余1849.75元未支付】及水电周转金14335.60元和从2018年12月至2019年2月的电费2297.40元、从2019年1月至2月的水费7.24元（其中拖欠2018年12月电费1312.10元；拖欠2019年1月电费514.93元、水费3.62元；拖欠2019年2月电费470.37元、水费3.62元）。爱管物业公司催讨无果遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，2018年12月3日，比隆宝贝公司、敖永周向爱管物业公司出具《承诺函》，载明比隆宝贝公司承诺于2018年12月15日前结清已欠爱管物业公司的物业服务费252307.04元、水电周转金14335.60元、电费8012.14元、水费10.86元及电损费801.21元（包含但不限于所欠物业服务费、水电费及滞纳金等），及支付12月应缴的物业服务费11468.48元和11月的电费1282.84元、水费10.86元及电损费128.28元，敖永周承诺愿意为比隆宝贝公司所有款项（包括但不限于所欠物业服务费、水电费等）承担无限连带还款责任。比隆宝贝公司、敖永周分别在“承诺人”处加盖公章、签字捺印。又查，2019年3月21日，爱管物业公司与比隆宝贝公司签订《解除〈良安大厦物业管理服务协议〉协议书》，载明解除双方于2016年10月8日签订《良安大厦物业管理服务协议》并就比隆宝贝公司逾期交纳物业服务费等费用确认如下：比隆宝贝公司截至2019年3月12日尚欠爱管物业公司物业服务费278562.23元、物业服务费及物业服务费保证金逾期支付违约金522718.85元、水电周转金14335.60元、水电周转金逾期支付违约金38061.02元、水电费2304.64元、水电费逾期支付违约金200.47元；鉴于比隆宝贝公司拖欠爱管物业公司费用违约事实，按照物业管理服务协议约定，爱管物业公司有权解除协议，没收已支付保证金22936.96元，并支付爱管物业公司违约金22936.96元；双方同意于2019年3月12日解除《良安大厦物业管理服务协议》。本院认为，案涉《良安大厦物业管理服务协议》是合同双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。爱管物业公司为比隆宝贝公司的物业提供了管理服务，比隆宝贝公司不按时支付物业服务费，其行为已经构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及物业服务协议及承诺函、解除协议书的约定，承担支付物业服务费278562.23元、水电周转金14335.60元、水电费2304.64元及逾期付款违约金和被没收物业管理保证金22936.6元的违约责任。因逾期支付物业服务费、水电费所应承担的逾期付款违约金部分，双方于《良安大厦物业管理服务协议》中约定按每日千分之三的标准计收明显过高，爱管物业公司亦未举证证明因比隆宝贝公司逾期支付相关费用给其造成的损失已达到该标准，故本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。至于物业服务费保证金、水电周转金，因该两项费用本身即为履约保证金的性质，爱管物业公司并未举证证明因比隆宝贝公司逾期支付该两项费用给其造成任何实际损失，故爱管物业公司主张对逾期支付该两项费用计收逾期付款违约金，本院不予支持。至于爱管物业公司第2项诉讼请求中主张的解除合同违约金22936.60元，因物业管理协议约定比隆宝贝公司在违约的情况下，爱管物业公司有权没收物业服务费保证金，该金额已经足以弥补其因比隆宝贝公司违约所造成的损失，而解除合同违约金与没收保证金均具有违约惩罚的性质，若同时对债务人就同一违约行为主张同一性质的违约惩罚，为双重的同一违约惩罚，有违公平原则。基于此，在本院前述认定并支持爱管物业公司没收比隆宝贝公司物业管理保证金的诉讼请求的情况下，不再另行支持其要求比隆宝贝公司支付解除合同违约金（即相当于2个月管理费同等金额的违约金）22936.60元的诉讼请求。另外，敖永周于2018年12月3日在《承诺函》的“承诺人”处签字捺印，自愿为比隆宝贝公司相应期间的欠费承担连带清偿责任。经比对承诺函中列明的欠费项目与爱管物业公司诉求中主张的欠费项目，截至法庭辩论终结时，敖永周还应承担连带清偿责任的欠费包括2018年12月前的物业服务费263775.52元（252307.04元+11468.48元）、水电周转金14335.6元，合计278111.12元。至于承诺函中列明的其他欠费项目，在承诺函出具之后已经清偿完毕。故爱管物业公司主张敖永周对其诉求主张的欠费超出上述278111.12元部分承担连带清偿责任，因无证据佐证，本院不予支持。比隆宝贝公司、敖永周经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第十八条、第二十一条，《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告广东比隆宝贝教育管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市爱管物业管理有限公司支付截至2019年3月12日的物业服务费278562.23元、水电周转金14335.60元、水电费2304.64及逾期付款违约金[1.拖欠逾期支付物业服务费违约金计算方法：从2016年11月起，以每月物业服务费11468.48元为基数（其中，2017年11月以及2018年8月未拖欠不予计收；2018年7月以0.48元为基数，2019年1月以1468.48元为基数，2019年3月以1849.72元为基数），从欠费当月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年3月12日止）。2.拖欠水电费逾期付款违约金计算方法：从2019年1月6日起，以1312.10元为基数；从2019年2月6日起以518.55元为基数；从2019年3月6日起以473.99元为基数；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年3月12日止]。二、被告广东比隆宝贝教育管理有限公司支付给原告中山市爱管物业管理有限公司的物业管费保证金22936.96元归原告中山市爱管物业管理有限公司所有。三、被告敖永周对被告广东比隆宝贝教育管理有限公司的上述债务以278111.12元为限承担连带清偿责任。四、驳回原告中山市爱管物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12821元（原告中山市爱管物业管理有限公司已预交），由原告中山市爱管物业管理有限公司负担7414元，被告广东比隆宝贝教育管理有限公司、敖永周负担5407元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市爱管物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  邓宝初二〇一九年十月十一日书 记 员  何惠怡书 记 员  阮嘉琪