山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初584号原告：山东宝陆地产有限公司，住所地威海市文登区文山东路10号宝陆汤泉南门。法定代表人：毕梦逸。被告：王忠胜，男，1961年1月9日生，汉族，居民，住威海市文登区。被告：山东芸祥绣品有限公司，住所地威海市文登区香山北路1号。法定代表人：王忠胜，董事长。被告：林献志，女，1963年12月2日生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：吕宁，山东德平律师事务所律师。被告：刘建波，男，1961年11月11日生，汉族，居民，住址同上。委托诉讼代理人：吕宁，山东德平律师事务所律师。被告：刘晋昊，男，1989年5月12日生，汉族，居民，住文登区。委托诉讼代理人：吕宁，山东德平律师事务所律师。原告山东宝陆地产有限公司（以下简称宝陆公司）与被告王忠胜、山东芸祥绣品有限公司（以下简称芸祥公司）、林献志、刘建波、刘晋昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案，被告王忠胜于答辩期内提出管辖异议，本院裁定驳回异议，被告王忠胜不服该裁定，上诉于威海市中级人民法院，威海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝陆公司之法定代表人毕梦逸、被告林献志、刘建波、刘晋昊之共同委托诉讼代理人吕宁到庭参加诉讼，被告王忠胜、芸祥公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。宝陆公司向本院提出诉讼请求：判令五被告支付购房款1701508元，并判令被告自2015年1月1日起，以未支付购房款为基数，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失。事实和理由：2012年9月，王忠胜购买宝陆公司开发的宝陆御园房屋10户、车位10个，后将这些房屋分别转让给芸祥公司的六名员工，林献志、刘建波、刘晋昊购买其中宝陆御园5-4-3和5-6-4号房屋两户，107、108、112车位三个，总计价款2647708元，林献志一家仅支付房款946200元，尚欠1701508元未付。2014年年底前，宝陆公司将房屋交付被告入住，2016年，在文登不动产登记中心办理了房屋网签。王忠胜购买该批房屋购房户未支付的房款，在宝陆公司相关账目中记在芸祥公司名下，总计7646043元，王忠胜曾承诺支付，但至今未付。王忠胜、芸祥公司未到庭陈述答辩意见，但其于庭前提交书面答辩状，辩称，本案系商品房买卖合同纠纷，两答辩人不是案涉合同的主体，不是本案适格被告。宝陆公司诉请的事实和理由不属实，答辩人没有购买案涉房产，原告主张的房款及利息没有事实和法律依据，请求驳回宝陆公司诉请。林献志、刘建波、刘晋昊辩称，我们是与原告签订房屋买卖合同，而非原告所称的是由王忠胜转给我们的。我方已经全额支付房屋价款，即使我方交纳的房款与商品房买卖合同存在差异，也是因原告逾期交房、办证双方协商的结果，因此不存在未付清房款的事实。原告并非在2014年底交付房屋，而是在2016年与我方协商办理网签时才协商的交房。综上，我方不欠原告房款，并保留诉权要求宝陆公司承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，林献志、刘建波、刘晋昊与宝陆公司签订商品房买卖合同共五份，约定林献志、刘建波、刘晋昊购买宝陆公司开发的文山东路10-4号2单元604室、文山东路10-4号2单元403室住宅及文山东路甲10-118号、文山东路甲10-123号、文山东路甲10-129号非住宅，价款分别为631068元、565020元、74400元、68820元、93480元已付清，房产于2015年12月30日前交付。该合同已在房管部门备案。林献志、刘晋昊于2013年5月18日、2013年8月5日共计交付订金及房款946200元，原告为其出具了收据。案涉房产宝陆公司主张于2015年春交付给林献志、刘建波、刘晋昊，未有证据提交。林献志、刘建波、刘晋昊主张在2016年交付。另，林献志、刘晋昊于2013年8月5日交付宝陆公司维修基金26968.5元。宝陆公司向林献志、刘建波、刘晋昊出售案涉房产、车位的价款是宝陆公司诉讼主张的价款还是被告主张的备案合同载明的价款，是本案审查焦点。宝陆公司提供收入表一份，主张该表形成于2016年1月份，载明用房及电梯明细毕总-5270311；用房（附表）芸祥-7646043元。落款宋艳春2016.1.19隋芸2016.1.261月20日王忠胜书写“具体金额等以确认”。宝陆公司主张上述金额系公司两股东分别购买房屋的欠款总额，王忠胜是以芸祥公司的名义挂账。在本院审理的（2019）鲁1003民初862号案件中，王忠胜、芸祥公司对该证据的真实性无异议，但认为王忠胜对表中的数据并未进行确认，需要结合公司相关账目、合同、审计等材料综合确认。宝陆公司提供2016年1月形成的芸祥房屋明细表、毕总用房明细表，其中芸祥房屋明细中林献志、刘建波、刘晋昊载明：房屋位置5-4-3面积131.4开盘价8527折扣90%折后价7674.3总价1008403；位置5-6-4面积146.76开盘价8827折扣90%折后价7944.3总价1165905；车位107面积24.8开盘价6000总价148800；车位118面积31.16开盘价6000总价186960；车位112面积22.94开盘价6000总价137640。合计2647708元。个人已交款946200元。欠款1701508元（2647708元－946200元）。该表使用的是内部编号，具体以相对应的备案合同标明的号牌为准。2016年9月14日，英达信审计所审计问题清单第19条毕总及其员工用房：毕梦逸和毕家宇及其员工用房总面积1330.94平米，应付房款总额9786133.03元，已交款2655753.40元，未交款7130379.63元。（详见明细表）第20条芸祥员工用房：王忠胜及其员工共用房屋1424.47平米，应付房款总额10366418元，已交款3775529.08元，未交款6590888.92元。（详见明细表）针对审计所列出的问题清单，2016年10月15日，毕梦逸、王忠胜、林献志、宋艳春、隋芸等9人召开会议，会议议题是关于审计问题的答复。该会议纪要19条：毕总及其员工用房答复：丛林是开盘时个人现金买房，不应算在毕总个人账户上。王茂军、刘承华也不记在毕总账，其他人算毕总个人账。双方无异议。20条：王总及其员工用房答复：需会计查询中强建材供货有无上浮，经会计查询，有合同、凭证及工程量签字可说明，2013年和2014年供货无上浮，供货金额分别为770843.6元、111840.9元。房价双方按同一个标准价格核算，双方无异议。（上浮后共计1134209.08元）。在本院审理的（2019）鲁1003民初862号案件中，宝陆公司陈述审计问题清单第20条“未交款6590888.92元”是在扣除应付中强建材加气砖款项后得出的数据，宝陆公司认为该部分款项不应扣减，应另案处理。王忠胜、芸祥公司认可“王总及其员工用房”中的员工包括林献志、刘建波、刘晋昊，虽然以上内容记载附有明细表，但该被告表示未见到明细表，二被告认可宝陆公司欠中强公司货款1134209.08元用以抵顶王忠胜应付宝陆公司的房款，该事实系经三方同意，并在会议纪要中进行了记载。另，在本院受理的（2019）鲁1003民初2406号、2407号王忠胜、王忠利起诉被告毕梦逸、毕燕燕、毕家宇等案件中，王忠胜、王忠利请求被告向宝陆公司支付购房款2440683元、1678466元，王忠胜在该案中陈述毕梦逸方有关人员购买房屋总金额为9786133.06元，已交款2655753.4元，欠付宝陆公司房款7130379.63元。王忠胜在该案提交的明细表，与宝陆公司在本案提交“毕总用房明细表”载明的房屋价格一致。综合以上事实，本院认为，审计问题清单中明确载明存在毕总及其员工明细表、芸祥员工用房明细表，毕梦逸、王忠胜及财会等人员形成的会议纪要对毕梦逸及员工、王忠胜及其员工用房逐一进行详细答复，且王忠胜对纪要中关于将中强建材对宝陆公司的债权转让给王忠胜（芸祥）抵顶房款表示认可，结合王忠胜在本院2406号、2407号案件中主张毕梦逸等人欠付房款金额并提供明细等，可以认定当时已经形成芸祥员工明细表，王忠胜、芸祥公司拒不提供，应承担不利后果。宝陆公司提供的芸祥房屋明细表，与审计问题清单所列的数据、会议纪要等基本吻合，本院予以采信。因此，本院认定林献志、刘建波、刘晋昊应付房款、车位款共计金额为2647708元。网签备案的买卖合同约定的价款，不是双方真实的意思表示，不能作为认定依据。本院认为，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、承担案涉商品房买卖合同尚欠购房款的支付主体。案涉房屋买卖合同出卖人系宝陆公司，买受人系林献志、刘建波、刘晋昊，在合同履行中，系林献志、刘建波、刘晋昊交付的购房款、维修基金等，案涉房屋、车位亦由宝陆公司实际交付给林献志、刘建波、刘晋昊使用，因此，案涉合同的相对人系林献志、刘建波、刘晋昊，应由其承担支付余款1701508元的义务。宝陆公司请求王忠胜、芸祥公司承担付款义务，无合同依据，本院不予支持。二、案涉房款应何时付清，宝陆公司请求自2015年1月1日起按照金融机构逾期贷款利息赔偿损失有无依据。法律规定，买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。宝陆公司未有证据证明案涉房产余款的支付期限，本院以案涉房产的实际交付时间作为林献志、刘建波、刘晋昊付清房款的时间。宝陆公司主张于2015年春交付，证据不足，本院不予采信。林献志、刘建波、刘晋昊自认在2016年交付，其在合同标的物交付后仍未付清余款，应承担赔偿损失的责任。本院认定林献志、刘建波、刘晋昊应自2017年1月1日起按照银行同期贷款利率的标准赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条、《中华人民共共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林献志、刘建波、刘晋昊于本判决生效后十日内支付原告山东宝陆地产有限公司购房款1701508元，并以1701508元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿损失。二、驳回原告山东宝陆地产有限公司请求被告王忠胜、山东芸祥绣品有限公司承担责任等诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20114元，由被告林献志、刘建波、刘晋昊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  邓晓阳人民陪审员  赵建超人民陪审员  孙书阳二〇一九年十月二十八日书 记 员  于 超