福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初1140号 原告：宁德市锦发贸易有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区富春东路富春综合农贸市场136-137号（联系地址：福建省宁德市蕉城区城南镇塔山村如意路建新弄51号），统一社会信用代码91350902MA31FQLH9G。 法定代表人:曾成勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林培芳，福建方圆统一律师事务所专职律师。 被告：福建省东印水产有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区建闽小区10号楼506，统一社会信用代码913509015653557145。 法定代表人:陈嫩香，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈昊宇，福建智德律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：蔡守明，福建智德律师事务所专职律师。 原告宁德市锦发贸易有限公司（以下简称锦发公司）与被告福建省东印水产有限公司（以下简称东印公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，分别于同年5月29日、9月20日两次公开开庭进行了审理。原告锦发公司的委托诉讼代理人林培芳，被告东印公司的委托诉讼代理人蔡守明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦发公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年12月25日签订的《富春综合农贸市场副食品区经营合同》；2.判令被告返还履约保证金17820元；3.判令被告赔偿原告所有经营商铺的装修损失308700元。诉讼过程中，锦发公司变更第一项诉讼请求为：判令原、被告于2017年5月26日签订的《富春综合农贸市场副食品区经营合同》无效。事实和理由：原告法定代表人与被告于2017年12月25日签订的《富春综合农贸市场副食品区经营合同》，合同约定，被告将坐落于宁德市蕉城区富春东路2号“富春综合农贸市场内副食品区28-29号商铺”提供给原告经营“空调、制冷设备、百货销售”，经营期限自2017年12月25日至2019年12月25日，每月经营费为8910元。原告法定代表人与被告签订上述合同后，被告将上述商铺交付原告法定代表人，原告法定代表人以该经营地点注册成立锦发公司。原告为了经营需要，对商铺进行装修并开业经营。经营期间，原告按约履行合同。但是，2018年8月1日原告所经营的上述商铺突然被强行关闭，所有的经营设备、货物被清空，造成重大经济损失。原告多次要求被告承担违约责任，但被告至今置之不理。无奈，只能诉诸法律。 东印公司辩称，一、原告在经营和使用商铺的过程中，遭到宁德市蕉城区政府擅自拆除租赁物，导致原告无法使用商铺并遭受装修损失，原告可向蕉城区政府主张侵权责任；二、被告对导致合同无效不存在过错，不应当承担责任。最后意见是，同意原告第一项诉讼请求；确认履约保证金请求，同意水电费按3000元从履约保证金中抵扣；驳回原告其余诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，双方当事人对下列事实均无异议，本院予以确认： 2017年12月25日，锦发公司法定代表人曾成勇与东印公司签订案涉合同一份，其中约定，东印公司将坐落于宁德市蕉城区富春东路2号“富春综合农贸市场内副食品区28-29号”商铺提供给曾成勇经营“空调、制冷设备、百货销售”；商铺经营期从2017年12月25日至2019年12月26日；本合同履约保证金为17820元等内容。 案涉合同签订后，东印公司将商铺交付给曾成勇，曾成勇以该经营地点注册成立了锦发公司，并对商铺进行装修。 2018年7月6日，蕉城区政府以海军92403部队要收回富春市场地块用作建设部队保障房为由，通知东印公司于同年7月27日前将市场内所有建筑物拆除到位。2018年7月13日，蕉城区政府又再次通知东印公司暨市场经营商户限期搬迁，否则届时将停水停电强制拆除，后果自负。 2018年8月之后，上述商铺被拆除。现锦发公司以合同租期未满，提前收回并拆除商铺造成其装修损失为由，向本院提起诉讼。 本案争议焦点为，锦发公司主张的装修损失是否成立的问题。对此，本院予以查明、分析并认定如下： 锦发公司为证明其商铺被强行收回，东印公司违约而造成其商铺的装修损失308700元，提供了《装修工程施工合同》及结算单、《协议书》及收款收据、销售清单、微信转款记录截屏等证据材料。 东印公司质证认为，1.对于《装修工程施工合同》。合同记载施工前，甲方（注：锦发公司）按工程总价支付50%，但锦发公司并未提供证据证实其有实际支付，不足以证明该装修工程实际发生，且实际产生装修费用。2.对于工程结算单。30多万元的装修工程，不可能用一张A4纸就可以结算，没有具体的施工明细材料，真实性存疑。3.对于销货清单。清单上并没有显示送达的单位为何人，部分单据虽然有签收人为林森，记载的送达地址均不在富春市场范围内，该证据与本案没有任何关联。同时，根据《装修工程施工合同》约定的装修期时间不符，与工程没有关联。4.对于2018年9月6日的收款收据。该收款收据为锦发公司出示的对于装修材料接收的证明，说明其接受装修材料的时间是2018年9月6日，与涉案工程无关。如果是事后接受施工材料，则该证据证明力严重不足。5.对于2018年5月2日的收款收据。该证据不足以证明工程实际发生，且锦发公司实际支付该笔款项，应当要提供转账证明和其他与工程相关的证据材料证实。6.对于《协议书》和9722元微信转账记录。首先，协议的落款时间为2018年9月6日，与工程记载的时间严重不符，超过工程竣工半年之久，且此时店铺已遭到蕉城区政府拆除，双方再进行结算，证据可疑。其次，无法确定微信转账收款人昵称“过路客”是否为工程施工方，因此无法证明原告实际支付9722元给施工方。且该笔款项支付时间为2018年8月16日，早于《协议书》记载的时间，属于先付款再签订结算单，明显不符合交易习惯，同时也说明协议不具备真实性。 本院经审查后认为，根据锦发公司提供的《装修工程施工合同》中约定，装修款付款进度安排时间分别为，合同签订并进场施工前付50%；木工完工后付40%；出具验收合格报告之日起15天内付10%。但锦发公司却未提供相应的转账支付凭证，也未提供工程竣工验收报告，其所提供的目的证明以物抵偿装修工程款的系列证据材料是其与装修公司之间制作的，仅对双方之间有约束力，在涉及第三方利益时，上述证据的证明力显然不足，需要补强。故锦发公司虽有对商铺进行了装修，在租期未满前被强行收回后确实也造成装修上的损失，但由于其举证不足以证明具体的损失金额，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的证据规则，本院对其损失主张难以支持。 综上所述，因案涉商铺为未经批准建设的临时建筑，故双方当事人签订的租赁合同应依法认定为无效，对此双方亦不持异议；双方当事人对返还履约保证金亦不持异议，并同意欠缴的水电费按3000元从履约保证金中抵扣，本院予以照准；对于双方当事人争议的装修损失这一焦点问题，因锦发公司举证不足，本院难以支持。据此，对锦发公司诉讼请求成立的部分，本院予以支持；其诉讼请求不成立的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认宁德市锦发贸易有限公司与福建省东印水产有限公司于2017年5月26日签订的《富春综合农贸市场副食品区经营合同》无效； 二、福建省东印水产有限公司应于本判决生效之日返还宁德市锦发贸易有限公司履约保证金14820元（已扣除水电费3000元）； 三、驳回宁德市锦发贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6198元，由宁德市锦发贸易有限公司负担5860元，福建省东印水产有限公司负担338元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理） 审 判 长  王 翔 人民陪审员  林立树 人民陪审员  陈俊飞 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  何喜娟 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -8-