贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4247号上诉人（原审原告）：张春鑫，男，1986年5月25日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。上诉人张春鑫与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，毕节市七星关区人民法院作出（2018）黔0502民初7312号民事判决后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张春鑫上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持张春鑫的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审以被上诉人取得商品房备案证明书在前、上诉人签订收楼意见书在后认定被上诉人已尽到通知义务属于事实认定错误。张春鑫按照合同约定全额支付了购房款，并于2016年8月16日缴纳了办理房屋转移登记所需的相关费用，双方成立事实上的委托代办关系。上诉人于2016年8月1日签收“收楼意见书”，接收涉案房屋，只能证明案涉房屋符合收房条件。招商商置公司并未在张春鑫收房时告知其已具备办理转移登记条件，也无其他证据证明招商商置公司已履行通知义务。2.一审庭审中，招商商置公司出示商品房备案证明书，张春鑫才知晓案涉房屋符合办理转移登记条件，故招商商置公司应承担2016年10月1日至2018年12月27日的违约责任；3.在同样事实的基础上，一审不同法官对招商商置公司是否已尽到通知义务作出了不同的认定，得出了完全相反的判决，造成同案不同判。上诉人招商商置公司辩称：答辩意见同我方的上诉意见一致。上诉人招商商置公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张春鑫的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决内容。综上，请二审查清案件事实，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。二审审理过程中，上诉人招商商置公司补充上诉理由如下：上诉人于2018年8月23日又一次以邮寄办理不动产权证告知书的形式向张春鑫披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实，故，上诉人至迟于2018年8月23日已完成通知义务。上诉人张春鑫辩称：张春鑫与招商商置公司在合同的实际履行过程中，已将办证的方式变更为委托办证，在本案一审开庭前，张春鑫对涉案房屋是否具备办理转移登记并不知情，涉案房屋逾期办理转移登记的原因系招商商置公司导致，与政府及相关的政策无关，张春鑫在招商商置公司未告知具备办理涉案房屋转移登记条件之前，已将相关的税费、办证工本费交清，不存在违约行为，因此招商商置公司应承担逾期办证的违约责任，由于涉案合同对违约金未进行约定，应参照相关法律规定进行判决。一审原告张春鑫向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告办理毕节市七星关区房屋的不动产权证书并交付原告；二、请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款291600元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、诉讼费由被告承担。一审法院查明：2014年12月15日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区“招商花园城”第E1幢19层6号房，总房款291600元。出卖人承诺于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定转移登记的日期。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，双方又签订附件十二《补充协议》，约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款。2016年4月9日，涉案房屋竣工验收备案，2016年8月1日，被告向原告交付房屋，并向原告出具《收楼意见书》，要求原告在收到《入伙通知书》之后按照规定的验收时间对涉案房屋进行验收。并将《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》交付给原告，缴费通知单载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，同日，原告在收楼意见书上签字确认。2016年8月16日，原告依照缴费通知单上载明的金额向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税等费用。2016年9月26日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书，办理产权转移登记的条件成就。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2016年8月16日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。合同未约定办理房屋转移登记的日期，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应于房屋交付之日起90日内即2016年11月1日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。被告于2016年8月1日向原告交付房屋，并通知原告缴纳税费及提供办证资料，原告于2016年8月16日履行了相关义务，被告于2016年9月26日取得涉案房屋所属的E1栋的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，被告履行义务未超过2016年11月1日，故不应承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告张春鑫缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告张春鑫办理涉案商品房的不动产权证书；二、驳回原告张春鑫的其他诉讼请求。案件受理费125元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交了一组证据：邮寄快递单、快递单附的告知书，用以证明：在案涉房屋已经具备办证条件后，上诉人通过邮寄的方式告知了张春鑫。经质证，上诉人张春鑫对该证据三性不予认可，认为经查询该单号已经失效，且未有收件人签收，不能证明是当事人签收。告知书的内容并未披露涉案房屋具备办证条件，仅提示收件时间及所需资料，且所需资料中除不动产登记申请表、询问记录、情况说明、委托书、不动产登记申请书、委托书之外的资料在购房时已经提交，达不到招商商置公司的证明目的。经审查，本院对上诉人招商商置公司提交的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定本案案件事实的依据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，2018年8月23日，上诉人招商商置公司通过邮政特快专递向上诉人张春鑫邮寄《办理产权证的告知函》，告知提交办证所需材料。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.招商商置公司是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间和违约金如何认定；2.一审法院判令招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当。关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《商品房买卖合同》约定，招商商置公司应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张春鑫。因双方未约定前述合同义务的履行时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，招商商置公司应于案涉商品房交付之日（2016年8月1日）起90日内，即2016年10月29日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付张春鑫。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审法院查明的事实，招商商置公司已代为收取张春鑫缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商商置公司关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。依据合同约定，招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向张春鑫交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向张春鑫交付有关文书已无实际意义。此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知张春鑫其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。张春鑫据此得以向其提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司代为办理转移登记。本案中，双方当事人于2014年12月15日签订《商品房买卖合同》，根据2014年11月24日颁布的《不动产登记暂行条例》确立的不动产统一登记制度，需取得案涉商品房的“幢首登”，始具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。一审法院依据招商商置公司取得的商品房备案证明书，认定案涉商品房已符合办理转移登记的条件，于法无据，本院予以纠正。鉴于招商商置公司已接受上诉人张春鑫的委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。对于招商商置公司是否履行完毕该义务，应当结合通知情况予以认定。对此，招商商置公司主张其以邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，完成了案涉商品房已具备办证条件的披露义务，但一方面，如前所述，招商商置公司所称文书资料邮寄送达买受人之时，案涉商品房尚不具备办理转移登记的条件。另一方面，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商商置公司已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知招商商置公司在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知认定招商商置公司已履行完毕合同约定的文书交付义务。结合招商商置公司二审提交的2018年8月23日邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书等证据，本院认为，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日履行完毕通知义务。故此，招商商置公司履行合同义务晚于合同约定的履行期限，张春鑫诉称的违约事实客观存在，违约期间为2016年10月30日至2018年8月23日。一审法院对本案违约事实的认定不当，本院予以纠正。关于违约金如何计算的问题。由于双方对出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任未进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，招商商置公司应当以张春鑫已付购房款291600元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付张春鑫2016年10月30日至2018年8月23日期间的违约金。一审认定招商商置公司不应承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的责任不当，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人依法应当承担的协助办证义务，以及依约负有的协助办证义务，一审法院判令招商商置公司限期为张春鑫办理案涉房屋的不动产权证书，并无不当。因不动产登记机关接受申请、审核颁发权属证书所需期间不受申请人控制，故一审法院判令招商商置公司限期办理不动产权证书，具体指代的是招商商置公司限期向不动产登记机关申请办理不动产权证书，而非判令招商商置公司代行行政机关职责，审核颁发房屋权属证书。故此，一审判决符合法律规定和本案实际，判决内容具有可执行性。综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求不成立，予以驳回。上诉人张春鑫的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7312号民事判决第一项，即：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于张春鑫交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为张春鑫办理涉案商品房的不动产权证书。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7312号民事判决第二项，即：驳回原告张春鑫的其他诉讼请求。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以291600元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付上诉人张春鑫2016年10月30日至2018年8月23日期间的违约金。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求。五、驳回上诉人张春鑫的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，二审案件受理费100元，共计225元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担200元，上诉人张春鑫负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十月十一日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪