广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10987号原告：林彦华，男，1974年6月4日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：魏凤琴，女，1976年3月8日出生，汉族，住广州市越秀区。二原告共同委托诉讼代理人：刘金纲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：朱思欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市万合房地产有限公司，住所广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园D1栋1010号。法定代表人：杨凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐美玲，广东智洋律师事务所实习人员。原告林彦华、魏凤琴与被告广州市万合房地产有限公司（以下简称“万合公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林彦华及林彦华、魏凤琴的共同委托诉讼代理人刘金纲、朱思欣和被告万合公司的委托诉讼代理人张亮、唐美玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林彦华、魏凤琴向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《广州市商品房（一手现房）买卖合同》(编号：201512270353)；2.请求判令被告退还原告购房款人民币210,000元；3.请求判令被告赔偿总价款15%的违约金31，500元，并承担全部手续费9,285元（包括维修基金费1,155元、办证费900元、印花税10元、登记费560元、物业服务费360元、购房税款6,300元）；4.请求判令被告承担律师费5,000元、交通食宿费1,000元；5.请求判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月24日，林彦华、魏凤琴（乙方）与广州万合房地产有限公司（甲方）签订《商品房(一手现房）买卖合同》（合同编号：201512270353〉购买位于广东省广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街165、171号-1606房（即涉案车位）用于停放粵A533TZ小型汽车，双方约定：“第四条第四款该商品房产权登记建筑面积共11平方米，其中，套内面积11平方米，共有分摊面积0平方米……第六条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2,按该商品房总价交易，总金额人民币210,000元……附件七：本合同补充协议第二十四条2,因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续费用”。同日，林彦华、魏凤琴缴纳费用维修基金费1155元、办证费900元、印花税10元、登记费560元，合计2625元。2015年12月29日，林彦华、魏凤琴向万合公司一次性支付210,000元购房款。2016年1月9日，林彦华、魏凤琴缴纳物业服务费360元。2016年3月2日，林彦华、魏凤琴缴纳购房税款6,300元。2016年7月19日，林彦华、魏凤琴取得该车位产权，该车位由林彦华与魏凤琴共同共有。产权证上登记该车位长为5.00m，宽2.2m，面积为11㎡。该车位不能正常使用，不能实现原告购买该车位使用的合同根本目的。车位基本情况：外长5.17m，内长4.77m，外宽2.2m，内宽1.9m，两边都有墙壁，墙壁到墙壁的距离为2.33m，左边墙壁到外线距离为0.13m，到内线距离为0.27m，右边墙壁距离外线距离0m，到内向距离为0.15m，车位狭窄。通常的小型车倒车入库难度大，极容易发生碰撞，并且由于双面有墙阻隔，两面均无法完整打开车门，上下车困难，使用极度不便，达不到车位使用的目的。根据《车库建筑设计规范JGJ100-2015》4.3.4表，本案所属停车区域的停车方式采用垂直式，以通常的小型车的规范标准，其垂直通车道方向的最小停车位长度为5.3米，平行通车道方向的最小停车位宽度为2.4米。本案车位宽度仅为2.2米；再者根据《车库建筑设计规范JGJ100-2015》4.1.5表，汽车与、墙、柱、护栏之间最小净距规定：“纵向为0.5米，横向为0.6米”，涉案车位汽车停入后仅距离左墙到车0.33m，距离右墙0.19m，明显没有达到标准。该车位的设计是不合理并且达不到合同所期待的根本使用目的的。万合公司交付不符合行业标准的车位，致使两原告不能正常使用涉案车位，根据《商品房（一手现房）买卖合同》的约定及《合同法》第61、62、94、111条，两原告请求解除《商品房（一手现房）买卖合同》。被告万合公司答辩称，一、双方已按约定履行合同，有关商品房买卖合同的权利义务终止，不存在解除的事实基础与法律依据。原告与答辩人签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。双方已依约履行合同，合同已经终止，不存在解除合同的事实依据以及法律依据。二、原告接收涉案车位后正常使用该车位三年有余，从未提出任何异议，其已无权再提出任何异议。根据《合同法》第一百五十七条及双方签订的买卖合同约定，原告向万合公司所购买的涉案车位，原告应当于合同签订之时进行质量检查并验收。事实上，原告购买前一个月已经现场查看车位情况及初步确定包括案涉车位在内的意向车位。2015年12月24日，原告签订车位认购书，并确认知悉认购书中关于车位交易状况之约定。由此可见，原告对涉案车位的相关情况完全知情，但并未提出任何异议，应视为原告对案涉车位的质量予以认同并完全接受。答辩人于2015年11月11日将案涉车位出售出租方案在小区公示并提交地产行政主管部门备案取得回执，以充分履行法律规定的车位销售告知义务。三、原告已超过诉讼时效，丧失本案胜诉权。原告于2015年12月31日接收案涉车位，应当于2017年12月31日前提出诉讼，否则便失去胜诉权。原告在本案诉讼中引用2015年实施的停车位设计规范是错误的，涉案车位于2011年报建、2012年正式施工、2014年办理验收备案，该车位设计及竣工验收并不能适用2015年才颁布实施的停车位适用规范，应当适用1998年颁布的停车位设计规范。根据涉案车位的房屋分布图，该车位长5米，宽2.2米，完全符合1998年我国颁布的停车位设计规范。而相关部门对该车位进行过审核也确认符合国家标准，不然该车位不可能通过政府部门一系列的报建手续，我方认为无论从合同已经终止的观点还是原告已经使用车位长达三年的观点，原告的诉请均不能成立，因此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕争议焦点提供了相关证据，本院经依法组织质证，确认本案事实如下：2015年12月24日，被告万合公司（甲方）与原告林彦华、魏凤琴（乙方）签订《商品房（一手现房）买卖合同》及其附件，双方约定，乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，并领取房地产权属证明书。乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的新光城市花园（商住楼）四期一街165号、171号自编A4栋、A5栋地下室-1层-1660号房，门牌地址：番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街165、171号-1660房。该商品房的用途为车位，层高为3.6米。该商品房产权登记建筑面积共11平方米，其中套内建筑面积11平方米，共有分摊面积0平方米。甲方与乙方约定该商品房按总价交易，总金额人民币210000元整。甲方同意按一次性付款方式付款，在2015年12月24日前支付全部房价款，总额210000元。双方按甲乙双方共同办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲乙双方应于本合同签订之日起向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。甲方应当在2016年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。乙方应在接到收楼通知书之日起对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按现状交付。该合同附件一《房地产平面附图》标明案涉车位尺寸为5m*2.2m。该合同附件六：装饰、设备标准约定按现状交付。该合同附件七《本合同补充协议》该协议第十条约定：对合同第十三条的补充：房屋交付验收时间以卖方售楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。如交付时卖方具备合同第十四条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。买方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为买方无异议，房屋已达到交付标准。第二十三条关于特别提醒事项：卖方已在本项目销售现场向买方明示车位概况及相关说明。买方已阅悉并理解上述车位概况及相关说明，且无异议；对所认购的车位状况、交易条件已有充分了解。2015年12月29日，原告向被告支付了车位价款210000元。2015年12月24日，被告向原告发出《办理（房地产权证）的通知》，原告于当日确认签收该通知。同日，原告缴纳办证服务费500元、公证费400元。2016年3月2日，原告向税务机关申报缴纳购买车位契税6300元。2016年1月9日，二原告共同签名确认了《车位服务（车位租用）申请表》，该申请表车辆信息记载车辆品牌：车牌号：粤Ａ×××××，凯美瑞，车主：魏凤琴，经常驾驶此车人士：魏凤琴。2016年1月9日，原告向广州市物业服务有限公司万科欧泊物业服务中心缴纳物业服务费360元，备注记载预存3个月车位管理费。2016年7月19日，原告取得案涉车位不动产产权证书，登记建筑面积为11平方米，房地产分户图记载案涉车位长5米、宽2.2米。2018年10月9日，原告向被告发出《关于申请解决新光城市花园四期一街165号、171号自编A4、A5栋地下室负一层1660号车位问题的函》，内容为由于案涉车位两边靠墙，很窄，停车以及开车门、上下车等非常困难，难以正常使用。现申请解除《商品房（一手现房）买卖合同》，取回购车位款，请万合房地产公司支付总房价15%的违约金并承担全部手续费。原告通过顺丰快递及EMS向原告寄送该函件，但均未送达。原告还向法庭提交了以下证据：1.车位照片若干张、停车实验视频光碟一张，拟证明车位狭窄，左右两面均有墙壁，倒车入库后车门无法完全打开，无法上下车、2.金额5000元的律师费发票一份，拟证明原告因本案支付律师费5000元；3.机动车行驶证复印件一份，拟证明粤Ａ×××××小汽车车主为魏凤琴，车辆外廓尺寸为4915×1820×1450mm。被告万合公司对车位照片三性不予确认，认为原告购买案涉车位后能否停放，证据中所显示的车辆并不是在双方签订的买卖合同中所约定的。原告的车辆也是可以停入车位的，只是停放后上下车比较困难及无法完全打开车门。对律师费发票及机动车行驶证真实性、合法性确认，关联性不予确认，认为与本案无关。被告万合公司向法庭提交了以下证据：1.建设工程规划许可证（穗规建证[2012]2313号），拟证明案涉车位所述建设工程经城乡规划主管部门依法审核，车位设计报建尺寸、车位数量等符合规划要求；2.建设工程规划验收合格证（穗规验证[2014]654号），拟证明案涉车位所述建设工程符合城乡规划要求，车位实际竣工尺寸与设计报建尺寸相符并且经规划部门验收合格，可投入使用及办理房地产确权登记；3.竣工验收备案表（穗番禺建验备[2014]093号），拟证明广州市番禺区建设局确认包括案涉车位在内的建设工程符合法定标准、准予备案。案涉车位工程验收合格，车位竣工验收尺寸与经批准的设计报建尺寸相符，车位具备交付使用的法定条件；4.车位出售（出租）方案备案回执（穗番车备[2015]028号），拟证明案涉车位符合《广州市房地产开发项目车位和车库销售管理规定》，在出售和出租车位前，已经将出售出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售和出租方案报地产行政主管部门备案。万合公司充分履行法律规定的车位销售告知义务，原告也具备充分了解车位情况的条件。案涉车位销售价格低于同期出售的大部分车位，因此该车位使用便利程度与其他车位有所不同是正常的，原告在购买前对此也完全清楚知悉。万合公司采取摇号确定车位选择权方式，案涉车位是原告自行挑选并确定购买，其购买前也完全具备充分时间对车位进行查看、考察及挑选；5.车位VIP登记凭证，拟证明原告在购买涉案车位前一个月已经有购买车位意向，并现场查看车位情况及初步确定包括案涉车位在内的意向车位。当原告按顺序进行车位购买选择时，其曾看中的意向车位已被购买，故退而求其次购买案涉车位，显然案涉车位并不是原告最想购买的车位，但原告在购买前已看过车位现场，并将涉案车位作为备选方案。在最优意向车位被选择后原告选择购买次优意向车位；6.车位认购书（A3-1101），拟证明认购书第4.1条约定：原告声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目、收费标准和其他文件、证明及不利因素提示，且无异议；对所认购的物业状况、交易条件、周边环境亦有充分的了解。时隔原告登记车位优惠券登记将近一个月，原告有充分的时间查看案涉车位，但其仍然决定购买案涉车位；7.车位交付使用通知书、车位交付通知书收件邮单凭证（编号：0011654），拟证明万合公司依约向原告交付原告所选定、认购的案涉车位。8.住建部关于发布行业标准《车库建筑设计规范》的公告，拟证明案涉车位于2014年12月23日经广州市番禺区建设局竣工验收准予备案。而《车库建筑设计规范JGJ100-2015》系从2015年12月1日起开始实施，故案涉车位不适用JGJ100-2015，而应当适用《汽车库建筑设计规范JGJ100-98》。即使是原告所提到之JGJ100-2015之规定，根据中华人民共和国住房和城乡建设部于2015年3月30日发布的《住房城乡建设部关于发布行业标准的公告》内容可知，该规范中仅有第3.1.7、4.2.8条为强制性条文，必须严格执行；9.广州市国有建设用地使用权及房屋所有权登记（首次登记）申请材料清单、广州市房地产初始登记告知书，拟证明案涉车位于2015年10月26日向广州市番禺区房地产交易登记中心申请初始登记，已经通过审核核准登记。由于万合公司在申请房屋初始登记的过程中需要提交包括：建设工程规划验收合格证、规划验收竣工图纸、房屋面积测绘成果报告书、建设用地批准书及红线图、自编地址和实测登记地址一一对应的说明等在内的相关材料，故由此可知上述关于工程质量的文件已经得到相关行政部门的认可，案涉车位符合工程质量标准。原告对上述证据1-3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为上述证据仅证明新光城市花园A4-A5栋建筑的建设工程通过审核及规划验收合格，并不包括具体某个车位的规划及建筑合格，也不能证明案涉车位划线、位置符合车位的规划设计。车位的规划设计需参照《车位建筑设计规范》（JGJ100-2015）。即使得到建设许可，也没有改变案涉车位无法达到使用目的的事实，原告购买案涉车位的合同目的不能实现，应予以解除。对证据4的关联性不予确认，该回执仅仅说明广州市番禺区建设局同意“番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街165、171号地下室项目”共计419个车位在正常状态的情况方可出售。没有对具体车位是否符合规划、使用标准作出认定。备案只涉及案涉车位面积大小，并没有登记案涉车位所在位置左右均有墙的实际状况。即使备案了案涉车位的面积大小、价格，即使车位是原告自行选择的，也不能免除万合公司对车位左右均有墙实际状况的告知义务。万合公司故意隐瞒对订立合同有重大影响的重要信息。对证据5关联性不予确认，该凭证仅仅说明原告由购买车位意向，并不能说明原告在购买前已现场查看车位情况，也没有证据证明其尽到告知义务。证据6合法性、关联性均不予确认，该认购书系万合公司提供的格式合同，免除自己的重大信息披露责任，对于不利因素也没有告知，也没有采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款，违反《合同法》第39、40条的规定。对证据7关联性不予确认，车位是否交付与案涉车位是否具有使用价值、是否实现合同目的无关。案涉车位不符合车位设计规划且实际不能使用，违反《合同法》第94、148条，买卖合同应予以解除。庭审中，原告向法庭陈述：被告出售诉争车位时，在酒店一楼设立销售处，距离小区的停车场有2公里左右。销售处有简易的示意图供业主参考。由于当时车位比较紧张，剩下的未售车位只有五、六个，我们当时没有住在该小区，于是没有勘察过现场就购买了。购买的时候不知道车位的两侧有墙壁，开发商也没有进行说明。在销售现场我们看到了相关公示，我们凭示意图判断意向车位距离我们购买的单位很近。本院认为：原告林彦华、魏凤琴与被告万合公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》及其附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定。合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行。本案中，双方的争议焦点是被告万合公司是否向原告出售了不符合质量要求的车位，合同约定及法定的合同解除条件是否成就。原告向法院起诉认为，案涉车位长5米、宽2.2米，且车位左右两面均为墙壁。原告魏凤琴所有的雷克萨斯牌小型轿车倒车入库后，车门无法完全打开。案涉车位的实际尺寸不符合中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《车库建筑设计规范JGJ100-2015》规定的车位规范标准。被告万合公司在出售案涉车位时，亦未就该车位左右两面均系墙壁的事实告知原告。原告在此情况下购买案涉车位却无法正常使用，导致合同根本目的不能实现，依法应当解除。结合庭审中原被告双方提交的证据可以认定，案涉车位大小及面积均符合原被告双方签订的《商品房（一手现房）买卖合同》及其附件的约定，原告已取得案涉车位的产权。《车库建筑设计规范JGJ100-2015》系中华人民共和国住房和城乡建设部于2015年3月30日发布，自2015年12月1日起实施，其中3.1.7、4.2.8系强制性条文。原《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98同时废止。案涉车位所属工程于2014年12月23日经广州市番禺区建设局竣工验收备案，不可能溯及适用《车库建筑设计规范》JGJ100-2015标准，且案涉车位所属工程规划报建、规划验收、竣工验收、车位出售等各个环节均获得相关部门的审核批准并完成备案。故原告认为案涉车位不符合质量要求的主张本院不予采纳。原被告双方在庭审中均确认，案涉车位系现楼销售，出售前一直作为临保车位供小区业主使用。万合公司在车位销售前进行了长达一个月的公示。原告在购买前可以实地查看车位的具体位置、大小等。原告在认购一个月前就向被告提出购买的意向车位，一个月后原告因意向车位已被购买，故购买了涉案车位。显然购买前原告已查看过车位现场，原告在签订合同时理应知道车位的具体位置及尺寸大小。其次，按照交易习惯，买受人在购买不动产时，一般都会对标的物进行现场查看。根据被告公示出售（出租）方案419个车位的出售价格表，涉案车位的价格比其他车位价格相对低价，即车位价格与车位状况是一致的，故应认定原告在购买案涉车位时，对所购车位的实际状况是清楚的。被告并没有隐瞒车位实际情况的故意。原告于2016年1月9日向广州市万科物业服务有限公司万科欧泊物业服务中心递交了《车位服务（车位租用）申请表》，可以认定被告万合公司最晚于2016年1月9日向原告交付了案涉车位。原告直至2018年10月9日才向万合公司发函告知车位难以正常使用的问题，并要求解除合同。根据《商品房（一手现房）买卖合同》及其附件的约定，原告应当在车位交付之日对商品房进行验收，如有异议，应当在验收期届满之日以书面形式提出，逾期不提出视为同意接收该商品房。原告抗辩上述条款系格式条款，应属无效。并主张适用《合同法》第一百五十八条第三款“出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制”的规定。根据已查明的事实，案涉车位符合合同约定。原告未在约定的检验期提出异议，而是在实际使用车位两年多之后才提出，显然系怠于行使其权利。原告的行为不仅不符合合同约定，也有违《合同法》第一百五十八条关于买受人通知义务的规定。《商品房（一手现房）买卖合同》及其附件签订后，原被告双方依约履行合同约定的义务。原告在约定的时间内支付车位价款、提交相关资料、支付相应费用办理案涉车位《不动产权证》；被告在约定的时间内将符合合同约定的车位交付给原告。双方均依约履行完毕合同约定的义务，合同权利义务已经终止。综上所述，原告提出的上述理由并不符合约定及法定的合同解除条件，原告要求解除合同、退还购房款并由被告赔偿其律师费、交通食宿费的诉讼请求，本院不予支持。原告系案涉车位的业主，且已取得该车位的《不动产权证书》。其在购买车位后为办理车位《不动产权证书》而支付的相关税费符合合同约定。原告要求被告赔偿车位总价款15%的违约金并承担全部手续费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第一百五十三条、第一百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告林彦华、魏凤琴的全部诉讼请求。本案本诉诉讼费5152元（原告已预交），由原告林彦华、魏凤琴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  陈 忠人民陪审员  区景柏人民陪审员  朱肖玲二〇一九年十月二十五日书 记 员  李颖瑶