广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初694号 原告：吴剋祐，男，汉族，1956年11月20日出生，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：覃莹，广西凌盛律师事务所律师。 被告：黄显亮，男，壮族，1987年9月27日出生，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：凌广权，广西中名律师事务所律师。 第三人：百色佰润贸易有限公司，住所地：百色市右江区滨江一路B座56号1楼，统一社会信用代码：914510003159902990。 法定代表人：陆小芳。 第三人：玉华，男，1982年4月15日出生，壮族，住广西百色市。 原告吴剋祐诉被告黄显亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，因被告黄显亮申请，本院依职权追加并通知百色佰润贸易有限公司、玉华作为第三人参加本案诉讼，于2019年9月6日依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴剋祐的委托诉讼代理人覃莹，被告黄显亮的委托诉讼代理人凌广权到庭参加诉讼。第三人百色佰润贸易有限公司、第三人玉华经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴剋祐向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金、水电费等费用共计80840元(详见:黄显亮欠付租金、水电等费用统计表);2、判令被告支付原告违约金22069.32元(以80840为基数，按年利率7.8%自2015年9月1日计算至2019年2月28日,共3.5年);以上两项合计102909.32元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和程由:2014年3月1日，原、被告签订两份《房屋租赁合同》，约定:被告分别承租原告位于百色市右江区天地楼的一楼门面和五楼住房。其中一楼门面每月租金3500元，五楼住房每月租金500元，租期三年，从2014年3月1日至2017年3月1日。租金按半年支付，逾期则按月租金每日30%承担违约责任。水费按3元/立方，电费按0.9元/度，卫生费8元/月，路灯费8元/月。合同签订后，原告向被告交付了房屋钥匙，被告随即入住。2014年3月1日至2015年8月31日，被告尚按期支付租金、水电等费用，2015年9月1日起未再支付任何费用，原告持续催收无果，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，望人民法院依法判如所请。 原告吴剋祐为其主张在举证期限内向本院提交的证据如下：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》证明被告租赁原告房屋一楼门面的事实；3、《房屋租赁合同》证明被告租赁原告房屋五楼住房的事实。 被告黄显亮辩称，原告的诉请不能成立，1、被告作为百色佰润贸易有限公司的法定代表人，与原告签订两份《房屋租赁合同》，都是代表百色佰润贸易有限公司签订的，并非被告个人签订的合同，应由百色佰润贸易有限公司来承担责任，与被告无关。被告作为百色佰润贸易有限公司的法定代表人，当时是为了解决该公司的办公用地和员工住宿问题，代表公司与原告签订的两份《房屋租赁合同》，承租原告的房屋也是用于公司的办公室和员工宿舍，不是被告个人签订的合同，百色佰润贸易有限公司的工商登记信息可证实这一事实，因此，如果存在欠付租金的情况，也应由百色佰润贸易有限公司来承担，而不是由被告承担支付租金的责任，原告起诉被告是错误的；2、玉华是百色佰润贸易有限公司实际出资人，也是房屋租赁的共同承租人，其应与百色佰润贸易有限公司作为共同被告参与诉讼。玉华是百色佰润贸易有限公司实际出资人，承租房屋是为了解决公司的办公场所办公用地和员工住宿问题，且在两份《房屋租赁合同》签字，属于共同承租人，在房屋租赁期间，也是玉华本人负责支付房屋租金事宜，房屋租金实际支付多少，支付到何时他最清楚；3、双方协商承租期限至2016年8月份终止，并进行交接，原告将租金算到2017年3月是没有事实依据的。虽然签订的合同期限至2017年3月1日，但在履行过程中因出现特殊情况，至2016年8月，百色佰润贸易有限公司就与原告协商终止双方签订的两份《房屋租赁合同》，同意百色佰润贸易有限公司将店内物品、办公用品充抵部分租金，物品、办公用品包括有:大茶台一个带四个凳子，四台电脑，空调三台(一台立式、两台挂机)，徽波炉一台等，双方已进行交接。自2016年9月起，被告代表百色佰润贸易有限公司与原告签订的两份《房屋租赁合同》已终止，因此，租金应算至2016年8月止；4、原告要求支付违约金没有依据，双方对违约金的计算方式、计算依据没有明确约定，原告按年利率7.8%，并从2015年9月1日计算至2019年2月28日共3.5年是没有事实与法律依据的。综上所述，被告认为原告要求被告承担租金和违约金的诉请是无事实和法律依据。为维护被告的合法权益，望法院驳回原告对被告的诉请。 被告黄显亮为其辩解在庭审时向本院提交以下证据：企业信用信息公示报告，证明①、被告黄显亮是百色佰润贸易有限公司的法定代表人，与原告签订两份《房屋租赁合同》是代表百色佰润贸易有限公司，应当由公司来承担责任。证明②、百色佰润贸易有限公司的办公地点在百色市右江区1楼就是原告的房屋，被告是代表公司签订的事实。 经庭审组织质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真 实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为该合同是黄显亮代表公司法人签订的，一楼用作办公室、五楼宿舍，黄显亮在百色有房，没有必要租房。原告对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为原告与被告签订合同时，百色佰润贸易有限公司并没成立，被告不是代表公司签订合同，只代表其个人。 经组织当事人进行证据交换和质证，对当事人经质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议或因证明目的有异议，以及证据的证明力大小，能否作为本案定案依据，本院根据查明的事实综合予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月1月，原告吴剋祐（甲方）与被告黄显亮（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，约定:被告分别承租原告位于百色市右江区天地楼的一楼铺面和五楼2房1厅住房，其中一楼铺面每月租金3500元，五楼住房每月租金500元，租期三年，从2014年3月1日至2017年3月1日；租金按半年支付，先付后住；收取水费按3元/立方、电费按0.9元/度、卫生费8元/月、路灯费8元/月；五楼住房逾期交纳租金约定，从逾期之日起按日加收30元的违约金；一楼铺面逾期交纳租金约定，从逾期之日起按日加收月租金30%的违约金。合同落款处，甲方签名为吴剋祐，乙方法人代表签名为黄显亮，双方并按捺手印。在黄显亮签名的日期落款的正下方，签有“玉华”字样及电话号码。合同签订后，原告向被告交付了铺面和房屋，被告按时入住和使用铺面。2014年3月1日至2015年8月31日，被告尚能按期支付租金、水电等费用，2015年9月1日起被告未再支付任何费用。原告经统计，2015年9月1日至2017年2月28日，被告尚欠原告房屋租金72000元，欠水电费和卫生、路灯费8840元，上述欠费合计共80840元。原告认为，被告无故拖欠原告租金，已经构成违约，还应承担支付违约金责任。原告经多年持续催收无果，遂诉至法院，请求人民法院判如所请。 另查明，百色佰润贸易有限公司于2014年11月14日注册成立，为自然人投资或控股有限责任公司，负责人栏目变更前显示为黄显亮，2016年6月12日变更为陆小芳。高级管理人员备案和投资人栏目变更前显示为黄显亮、覃昌，2016年6月12日变更为陆小芳。目前该公司登记状态为：吊销，未注销。吊销日期:2019年06月28日。房屋租赁期间，房屋租金缴纳问题，均系被告黄显亮负责与原告吴剋祐对接交纳，而非玉华交纳租金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的两份《房屋租赁合同》系双方协商一致的结果，属双方真实意思表示，未违反有关法律规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护。2014年3月，原告依合同约定向被告交付了铺面和房屋，被告也按时入住和使用铺面，但是，2015年9月以后被告未按约定向原告缴纳房屋租金，已经构成违约，应当继续履行补交尚欠租金外，还承担相应的违约责任。原告提交的证据能证明自2015年9月1日至合同期限届满，被告仍欠原告租金72000元的事实。被告辩称其已经于2016年8月与原告口头协商达成终止两份《房屋租赁合同》协议；同时辩称，被告是百色佰润贸易有限公司的法人代表，被告与原告签订《房屋租赁合同》是履行公司行为，即使尚欠原告租金，也应当由公司承担责任。但是，经本案查明，原告吴剋祐与被告黄显亮签订两份《房屋租赁合同》的时间为2014年3月1月，而百色佰润贸易有限公司于2014年11月14日才注册成立，公司成立之前，如果被告黄显亮以个人名誉签订合同属于无奈，那么，公司成立以后，被告应当以公司名誉补充或重新与原告签订合同予以变更承租人姓名，但被告并没有作为。两份《房屋租赁合同》中，百色佰润贸易有限公司的名称或者公章自始至终在合同中未曾出现，何以证明被告是履行公司行为呢。由于被告未能提供相应证据加以证明，被告关于其签订合同承租原告房屋是履行公司行为、并且其已经与原告终止合同的辩解理由，证据不足，本院不予采纳。被告辩称玉华是百色佰润贸易有限公司的实际投资者，且玉华是《房屋租赁合同》的共同承租人。经查明，两份《房屋租赁合同》的最后落款处下方确实有“玉华”签名字样，但是，“玉华”签名的前部或者后部，都没有注明玉华签字的目的，到底玉华是担保人、承租人、或是见证人，均不能确认，被告提供的企业信用信息公示报告之中，都没有涉及玉华姓名，被告对自己的诉讼主张有举证的责任，举不出证据或证据不足的，应当承担举证不能的法律后果，因此，被告关于玉华是百色佰润贸易有限公司的实际出资人、玉华是房屋租赁的共同承租人的辩解理由，缺乏证据和事实依据，本院不予采信。综上，原告主张被告支付尚欠原告房屋租金72000元，有合同约定，于法有据，本院予以支持。但是，原告主张被告尚欠水电费和卫生费、路灯费8840元，因原告未能提供相互关联的证据予以佐证，故本院不予支持。关于违约金问题，因双方在合同中分别约定为“从逾期之日起按日加收30元和按日加收月租金30%的违约金”。经核算，该违约金约定收取比例过高，已经超出法律规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则衡量，予以调整支持违约金收取标准为以欠缴租金总额为基数，按10%计算支付为宜，即被告应当向原告支付违约金为7200元（72000元×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄显亮应当给付原告吴剋祐房屋租金人民币72000元； 二、被告黄显亮支付原告吴剋祐违约金7200元。 三、驳回原告吴剋祐的其他诉讼请求。 案件受理费2358元，由被告黄显亮负担1858元，原告吴剋祐负担500元；公告费600元，由被告黄显亮负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  梁家祥 人民陪审员  刘维强 人民陪审员  邓立生 二〇一九年十月九日 书 记 员  王 鑫