云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0622民初1282号原告：柘元会，女，生于1978年2月11日，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人：刘颖，云南滇东北律师事务所律师。被告：何明彪，男，生于1991年8月8日，云南省巧家县人，住巧家县。原告柘元会诉被告何明彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告柘元会及其委托代理人刘颖，被告何明彪到庭参加诉讼，现已审理终结。原告柘元会诉称：被告于2016年5月10日与巧家县水务局签订了《关于门面使用出租协议的补充合同》，约定被告承租巧家县水务局名下门面一间及水保办仓库三间，租期为2016年5月1日至2020年4月30日。2016年12月28日，被告将承租的门面一间及水保办仓库三间一次性有偿转让给原告，原被告双方经过协商后签订了《转让合同》。合同约定原告一次性支付被告60000元，2020年4月30日以前由原告享有并行使其与巧家县水务局签订的《关于门面使用出租协议的补充合同》合同权利。《转让合同》第五条约定：在合同期限内，如果水务局要收回门面，被告将退还原告的转让费并赔偿装修损失。2019年4月18日，巧家县水务局向各位承租人下达了《巧家县水务局关于收回单位出租铺面的通知》，要求原水保办10间临街铺面和新华北路的两间铺面的各位实际承租人将承租的铺面清空后，在2019年4月30日前将铺面归还给水务局。原告向被告转让过来的铺面在巧家县水务局收回铺面范围内，被告应当按照双方协商签订的《转让合同》的内容履行退还原告转让费及赔偿原告装修损失的义务，但现在被告拒不履行合同约定的义务，因此，请求判令被告退还原告支付的转让费60000元，由被告赔偿原告装修损失53256.8元，并由被告承担本案诉讼费。被告何明彪辩称：被告不是本案适格的主体，2010年3月30日该房屋所有人巧家县水务局与俞某某签订了门面使用出租协议，双方约定租赁期限为10年，后因俞某某经营不善，于2015年3月被告又再次与房屋所有人签订了该房屋使用出租补充协议，并约定租赁期限至2020年4月30日止，2016年12月因各种原因，被告决定将自己租赁的房屋进行转租，并报经巧家县水务局批准，2016年12月28日被告与原告签订了房屋转租合同，但是2019年4月30日因政策原因，巧家县水务局强制收回了该房屋，巧家县水务局的违约行为致使被告违约，因而被告不是本案的适格主体，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求，原告的诉讼请求完全没有法律依据，在本案中被告本来就不是房屋所有人，也不是本案实际的侵权人，虽然与原告约定有“在合同期内，如果水务局要收回门面，甲方将退还乙方的转让费并赔偿装修损失”，但是原告却明显规避了《转让合同》第八条“甲方与巧家县水务局签订的协议和补充合同是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力”，2010年的主合同第七条就明确提出“对发生自然灾害或其他人为不可抗力因素，致使双方无法履行该协议的，该协议自行终止”，在此导致本协议终止的原因是政府行为所导致的，应当视为“人为不可抗力因素”，故而不管房屋所有人及答辩人都不应承担违约赔偿责任，被告与原告的《转让合同》第三条明确约定60000元是一次性转让费用，房屋一次性转让后“租金及相关税费由乙方直接支付给巧家县水务局或其他相关部门”，由此不难看出，被告自合同签订和收到转让费后便将该房屋的管理权、使用权等移交给了原告所有，与被告无关，故而恳请法庭驳回原告的诉讼请求。综上所述，由于被告不是本案适格的主体，并且原告提出的侵权行为也不是因被告的行为引起的，恳请法庭依法查明事实真相，依法驳回原告对被告的诉讼请求或将该房屋所有人巧家县水务局追加为被告参与本案的诉讼。本案争议的焦点：1.被告何明彪主体资格是否适格？2.原告的诉讼请求是否合法？原告柘元会为证明其诉讼主张成立，向本院提供了下列证据：1.原告身份证复印件，用以证实原告的基本身份情况及主体适格；2.巧家县水务局《门面使用出租协议》及《关于门面使用出租协议的补充合同》各一份，用以证实巧家县水务局将本案诉讼的铺面租赁给何明彪，然后何明彪又将铺面转租给原告使用，原被告之间存在转租关系；3.转让合同一份以及收条一份，用以证实原被告之间的转租关系，何明彪于2016年12月30日出具了收条，收到了原告转让费及房屋租金共计72000元，被告收取了原告的转让费及租金，被告已经违反合同第五条约定，构成违约行为，应当承担违约责任；4.巧家县水务局通知一份，用以证实水务局将本案涉案门面收回的法律事实，从客观上证明了本案中合同的第五条附条件的条件已经形成；5.巧家县飞云建材经营部明细单5张、营业执照复印件一份及经营者身份证复印件一份，用以证实原告将店铺租赁后投入装修费用67056.8元，因被告的违约行为，应当对原告损失进行经济赔偿。经质证：被告何明彪对原告提供的证据1、2、3、4无异议，证据5有异议，认为不是正式发票。被告何明彪对其主张未提供任何证据加以证明。本院认为：原告提供的证据1、2、3、4被告无异议，予以采信；证据5，被告何明彪有异议，且原告未提供证据证明该证据与本案有关联性，不予采信作为本案证据使用。综上所述，根据庭审举证、质证、认证和原、被告的陈述，认定本案法律事实如下：2010年3月30日，俞某某与巧家县水务局签订了《房屋门面使用出租合同》，巧家县水务局将位于临街门面一间及水保办住宿区院内仓库三间（从北到南第1－3间）使用权出租给俞某某管理使用，租赁期限10年，自2010年5月1日至2020年4月30日止。尔后，俞某某将其租赁的巧家县水务局门面一间及仓库三间转租给被告何明彪管理使用。2016年5月10日被告何明彪与巧家县水务局签订了《关于门面出租协议的补充合同》，租赁期限为2016年5月1日至2020年4月30日止，租金每年36000元。2016年12月28日被告何明彪与原告柘元会签订了《房屋门面转让合同》，被告何明彪将其租赁的巧家县水务局门面一间及仓库三间转租给原告柘元会管理使用。同时约定，原告柘元会一次性支付被告何明彪房屋门面转让费60000元；在合同期内，如果水务局要收回门面，被告将退还原告的转让费并赔偿装修损失。2016年12月30日被告何明彪收到了原告柘元会转让费及房租费72000元。2019年4月18日，巧家县水务局根据《巧家县人民政府办公室关于印发巧家县行政事业单位国有资产管理办法的通知》等要求通知租赁巧家县水务局房屋门面的各承租人收回门面的期限，2019年4月30日原告柘元会将位于临街门面一间及水保办住宿区院内仓库三间交还巧家县水务局。本院认为：依法成立的合同受法律保护，被告何明彪与原告柘元会于2016年12月28日协商一致自愿达成的《房屋门面转让合同》，合同双方当事人具有完全民事行为能力，其意思表示真实，该书面合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人应当依约全面履行合同义务。原告柘元会要求被告何明彪退还房屋转让费60000.00元的诉讼请求，根据双方签订的《房屋门面转让合同》第五条的约定，被告何明彪违反了诚实信用原则，应承担退还原告柘元会房屋转让费的责任，该请求依法予以支持；原告柘元会主张要求被告何明彪赔偿装修房屋损失53256.80元的诉讼请求，双方虽有约定，但没有约定具体的房屋装修方案和装修标准，原告也未提供足够证据证明其产生的合理房屋装修损失，应承担举证不能的法律后果，且导致合同不能履行的原因是政府政策所致，被告何明彪并无过错。该请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：由被告何明彪于本判决生效后20日内退还原告柘元会房屋转让费60000.00元。驳回原告柘元会的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1282.50元，由原告柘元会承担602.50元，被告何明彪承担680.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 杨 德 祥二〇一九年十月九日书记员 王安莫离