广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5556号上诉人（原审原告）：郭道容，女，1973年4月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人(原审被告)：中山市雅建房地产发展有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐酒店一楼，统一社会信用代码91442000755646811U。法定代表人：郑建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑争元，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦，统一社会信用代码91442000282096687C。法定代表人：黄奉潮。委托诉讼代理人：刘梦超，男，该公司员工。上诉人郭道容因与被上诉人中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）、雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐雅生活公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭道容上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审没有明确该案保修起止时间，判定赔偿金和修复费用无事实和法律依据。商品房买卖合同约定厨卫墙身交楼标准是抹灰。雅建公司承担保修期内的保修责任。《前期物业服务协议》第一条第8点及《业主手册》装修指南规定，雅居乐雅生活公司承担监督装饰装修工程。民事调解书、现场验收记录表及与装修公司的聊天记录，证明2015年8月31日前，卫生间墙面出现过空鼓、裂缝。竣工验收后出现过空鼓裂缝，说明房屋抹灰质量随时间发生了变化。2017年8月19日之前，卫生间墙面再次出现空鼓，并发现墙身水泥层下，抹灰层裂缝、脱层、爆灰砂化，根本没达到交楼标准，而且检查方法靠观察和小锤轻击就能判定，所有证据足够证明房屋墙面质量问题已是事实。根据住宅使用说明书、业主手册装修指南，说明装修过程中，内墙面原结构和水泥面层是不可以凿除的，如有违反，均是在物业管理部门监督下并同意施工的。内墙面水泥层不凿除，没法看见水泥层下另一抹灰层是否爆灰砂化的，所以在墙砖空鼓取砖后，才会发现抹灰层脱层爆灰。根据公共墙面及墙砖照片，证明抹灰层出现了脱层、爆灰砂化、裂缝，抹灰层与基层之间及各抹灰层之间已经粘结不牢固了，墙身出现了质量问题，要维修。雅居乐雅生活公司承担监督装饰装修工程的责任，全程监督却让墙身出现质量问题，说明监督不认真不严格不到位，没有及时发现和制止相应施工行为，没有保证施工质量，雅居乐雅生活公司不能免除责任。郭道容只是免除了雅建公司延期交楼的违约金，并未放弃造成损失的追偿权。因为维修，原装修要铲除，原装修费用作为损失已事实存在，铲除费用是必须的。根据装修报价表，装修费（厨房2218.10+2303.90公卫2226.1+2455.5主卫2415.5+2676）*1.11（施工费5%直接费6%）=15867.56.根据送货单，厨卫墙地砖5647。因厨卫墙面返修，要拆除原砖，需要有人在家留守，预计拆除费3000，装修在家预计误工费3000，厨柜10000及卫具6000（如果不损伤拆除，可以不赔），总计37514.56+6000。装修费用已经产生，因物价上涨，维修费用参照此标准是合理且偏低的。雅建公司隐蔽工程抹灰层不符合验收标准，雅居乐雅生活公司未尽到监督责任，未及时发现制止纠正及验收雅建公司和装修公司施工工程，造成墙砖空鼓事情发生，应承担维修责任。对于具体金额，郭道容可以同意预收40000元，按实际发生额再多退少补。二、一审未明确涉案停车收费是否非法，认定停车费证据不足是不成立的。《中三价备2014号8号备案回执》《广东发改委、住建局粤发改【2015】483号》，说明可以收取的停车费仅指车位及车库，不包括停在道路上的车辆，且有效期于2017年5月到期。悦景园小区没有成立业主委员会，不会有业主大会通过的收停车费决议。派出所也到悦景园门卫处两次解决停车费交费问题。住建局多次明确不可以收取停在道路上车辆的停车费，退还非法收取的停车费。法院可以到派出所和住建局调取这些证据。一审庭审时，郭道容因忘带停车票要求回家取停车费票据提交，一审法官说不用了。一审判决认为停车费没有证据不成立。三、一审法院不看现场实际情况，证据未齐而判决，不公平公正。申请房屋鉴定时，鉴定公司指定的内墙砖鉴定部门，经郭道容电话咨询，该鉴定部门称只做外墙砖鉴定，不做内墙砖鉴定，即表示鉴定报告出来也无法满足鉴定需求，不能确定空鼓与墙砖材料质量和装修水泥材料质量有关，不能确定墙砖供应商责任及装修公司责任，不能减轻雅建公司、雅居乐雅生活公司责任，但不影响确定雅建公司、雅居乐雅生活公司的责任。且郭道容及一审法院都没有找到满足鉴定需求的部门，所以郭道容没有交费。一审法院更换了法官，郭道容要求法官查看涉案墙面爆灰脱层裂缝情况，法官说不用。雅建公司辩称，郭道容的上诉请求及事实理由均不成立。一审法官到涉案房屋现场进行了查看，一审法院已经进行现场勘验。一审法院依照法定程序告知郭道容有权申请鉴定，但郭道容在一审中未申请鉴定。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。雅居乐雅生活公司辩称，答辩意见与雅建公司一致。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。郭道容于2018年8月8日向一审法院起诉请求：1.雅建公司向郭道容支付房屋使用权赔偿金17096.05元;2.雅建公司修复房屋至原装修标准;3.雅建公司支付郭道容因修复房屋须在家照××元。一审诉讼过程中，郭道容变更其诉讼请求为：1.雅建公司、雅居乐雅生活公司连带向郭道容支付房屋使用权赔偿金17096.05元;2.雅建公司、雅居乐雅生活公司连带支付郭道容修复费用15000元；3.雅建公司、雅居乐雅生活公司支付郭道容因修复房屋须在家照××元；4.雅居乐雅生活公司向郭道容返还所收取的停车费100元。一审法院认定事实：2013年5月8日，郭道容与雅建公司签订了《中山市商品房买卖合同》，郭道容向雅建公司购买了位于中山市××乡镇雅居乐新城12期6幢204房房屋。该买卖合同约定有：双方确认并同意于2013年12月30日为该商品房的交付使用时间。该买卖合同也对雅建公司逾期交楼，应向郭道容支付违约金作出了约定。郭道容与雅建公司因涉案房屋质量发生纠纷，郭道容于2015年6月12日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.雅建公司将涉案房屋修复至交楼标准；2.雅建公司向郭道容提供《工程竣工验收报告》、管线分布图；3.雅建公司向郭道容支付延期交楼违约金人民币23628.48元。经一审法院主持调解，双方达成调解。一审法院于2015年8月7日作出（2015）中一法三民一初字第703号民事调解书。该民事调解书载明有如下内容：“一、涉案房屋已经修复至交楼标准，故郭道容放弃向雅建公司主张支付延期交楼违约金；二、雅建公司当庭将《工程竣工验收报告》、管线分布图交付给郭道容；三、郭道容同意于2015年8月31日前去雅建公司处收楼，逾期视为已经收楼；四、截止2015年12月31日前，涉案房屋产生的物业管理费用由雅建公司代郭道容支付；五、案件受理费390元，减半收取195元，由郭道容负担。”雅居乐雅生活公司为涉案房屋所在小区的物业服务管理企业。郭道容于2016年8月24日与装修公司签订装修协议，开始装修涉案房屋。郭道容称在装修房屋过程中，涉案房屋厨卫墙面经常发出爆裂声响及存在空鼓问题。郭道容称装修公司拆取一块客卫墙砖，才发现厨卫墙面隐蔽在防水层面下部分呈现粉灰状，应是雅建公司隐蔽工程材料不合格导致空鼓，但雅建公司以郭道容的收楼时间是2013年12月31日，已过保修期为由拒绝修复。雅建公司对此不予确认，认为郭道容陈述的房屋问题基本上是装修的问题，与雅建公司无关，郭道容也没有提供证据证明是雅建公司责任。经一审法院现场勘验，厨卫墙面未有爆裂声响。厨卫墙面瓷砖不存在脱落，系郭道容自行切割了客卫一块墙砖。郭道容切割的墙砖显示瓷砖背面涂抹的水泥存在不均匀现象。经一审法院释明，郭道容申请对涉案房屋厨房和两个卫生间的墙体是否存在质量问题进行司法鉴定。后因郭道容未按一审法院通知预交鉴定费，导致无法进行鉴定。经一审法院询问，郭道容明确表示不继续申请鉴定。郭道容主张雅居乐雅生活公司向其收取了停车费100元，但并未举证证明。一审法院认为,本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据一审法院作出（2015）中一法三民一初字第703号民事调解书，双方已确认涉案房屋已经修复至交楼标准，郭道容确认收楼时间为2015年8月31日。本案中，郭道容称涉案房屋厨卫墙体存在问题，但其并未提交充分有效证据证明系雅建公司交付的涉案房屋不符合交楼标准所致，应由其承担举证不能的不利后果，且郭道容主张修复费用15000元和误工费3000元并未实际产生，故郭道容要求雅建公司支付房屋使用权赔偿金、修复费用及误工费均无事实和法律依据，一审法院不予支持。雅居乐雅生活公司为涉案房屋所在小区的物业服务管理企业，郭道容主张雅居乐雅生活公司应就涉案房屋存在问题与雅建公司承担连带赔偿责任亦于法无据，一审法院不予支持。另郭道容主张雅居乐雅生活公司非法向其收取的停车费100元，但其并未提交证据予以证明，且雅居乐雅生活公司对此也不予确认，故郭道容要求雅居乐雅生活公司返还其停车费100元的诉求不能成立，一审法院不予采纳。综上，郭道容的诉讼请求不能成立，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回郭道容的全部诉讼请求。案件受理费680元（郭道容已预交），由郭道容负担。二审中，上诉人郭道容提交了其在2019年9月9日早上拍摄的公共卫生间的两个视频，拟证明雅建公司的交房抹灰未达标、墙面存在空鼓。雅建公司质证认为，郭道容提交的两个视频的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能证明其所称的情况。（2015）中一法三民一初字第703号案中已经确认涉案房屋符合交楼标准，郭道容现在所述的情况是其装修过程中对于装修中贴砖没有达到其要求，与雅建公司无关。一审法院已向郭道容释明如果涉案卫生间墙体存在问题应该申请司法鉴定，郭道容未申请应承担举证不能的法律责任。雅居乐雅生活公司的质证意见同雅建公司的一致。雅建公司、雅居乐雅生活公司均没有向本院提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.郭道容与雅建公司签订的中山市商品房买卖合同所附的附件四住宅质量保证书中载明：墙面、顶棚抹灰层脱落保修期为2年。2.郭道容（乙方）在2013年5月8日与雅居乐物业管理服务有限公司（甲方）签订（前期）物业管理服务协议，该协议第一条第8点约定甲方将装饰装修房屋的注意事项和限制条件进行公开或书面告知乙方，按照中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》规定监督乙方进行有关的装饰装修工程。3.郭道容在2015年8月27日办理了涉案房屋的收楼。4.2017年7月21日，雅居乐物业管理服务有限公司变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。针对郭道容的诉求和其事实理由，本案争议的主要焦点在于雅建公司、雅居乐雅生活公司是否应向郭道容承担修复赔偿责任。郭道容称涉案房屋厨卫墙面抹灰层存在质量问题，郭道容主张的该质量问题非属房屋地基和主体结构范畴，郭道容曾因涉案房屋质量与雅建公司发生过纠纷，经一审法院审理并主持调解，郭道容与雅建公司达成了调解协议，一审法院于2015年8月7日对双方的调解协议作出了（2015）中一法三民一初字第703号民事调解书，郭道容在调解协议中确认涉案房屋已经修复至交楼标准，郭道容同意于2015年8月31日前去雅建公司处收楼，逾期视为已经收楼。后郭道容在2015年8月27日办理了涉案房屋的收楼。因此，在郭道容已确认涉案房屋符合交楼标准且也实际收楼的情况下，郭道容称涉案房屋厨卫墙面抹灰层存在质量问题，郭道容负有举证责任。本案中，郭道容并未举出充分有效证据证明雅建公司向其交付的涉案房屋不符合交楼标准，在一审法院已向其释明对其所主张的房屋质量问题进行司法鉴定情况下，郭道容未预交鉴定费，并明确表示不继续申请鉴定，郭道容依法应承担举证不能的不利法律后果，本院对郭道容在本案主张的房屋质量问题不予认可。退一步讲，即使郭道容在本案所主张的房屋厨卫墙面抹灰层存在质量问题。首先，对于雅建公司的责任。郭道容已在2015年8月27日收楼，依郭道容与雅建公司签订的商品房买卖合同约定，雅建公司对墙面、顶棚抹灰层脱落的质量保修期为2年，郭道容应在2017年8月27日前要求雅建公司承担质量保修责任，郭道容在本案中没有举证证明曾在2017年8月27日前要求雅建公司承担保修责任，郭道容在2018年8月8日提起本案诉讼要求雅建公司承担相应的保修责任已超过雅建公司应负担的保修义务期限，本院对郭道容在雅建公司的保修责任期限已届满后而主张雅建公司承担保修责任不予支持。其次，对于雅居乐雅生活公司的责任。郭道容认为依（前期）物业管理服务协议第一条第8点的约定，雅居乐雅生活公司对涉案房屋的装修负有监督责任，雅居乐雅生活公司未尽到监督责任，未及时发现制止纠正及验收雅建公司和装修公司施工工程，造成墙砖空鼓事情发生，应承担维修责任。本院对此认为，雅居乐雅生活公司与郭道容之间是物业服务合同关系，雅居乐雅生活公司作为物业服务公司对小区业主的装修进行监督是基于小区商品房涉及多户业主的相邻关系，对业主的装修行为有否违反装修规定时间而对其他业主造成噪音污染，有否改变房屋主体结构或未经有关部门批准拆、改、搭建等违规行为，威胁到其他业主的安全利益，以及对牵扯到左邻右舍的其他利益等等装修行为进行的统一协调监管，而不是如监理公司一样对业主聘请的装修人员的装修施工行为承担全方位的工程质量监督职责，郭道容曲解了物业服务公司对业主房屋装修的监督责任，本院对郭道容以雅居乐雅生活公司未尽装修监督责任而要求雅居乐雅生活公司对其房屋内的墙面装修承担修复赔偿责任不予支持。另外，郭道容要求雅居乐雅生活公司返还所收取的停车费100元，但郭道容在本案中并未举证证明雅居乐雅生活公司收取100元停车费的具体时间和具体金额，以及雅居乐雅生活公司收取此100元停车费是非法违规所收取，一审法院对郭道容的该诉求不予支持无不当，本院对此亦予以维持。综上所述，上诉人郭道容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元（郭道容已预交），由上诉人郭道容负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴碧英审判员  马燕清二〇一九年十月八日书记员  隋 越