北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初13014号原告：李青，女，1973年6月18日出生，汉族，住北京市通州区。被告：王锋，男，1976年12月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张洋，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告：杨春艳，女，1965年3月11日出生，汉族，住北京市通州区。原告李青与被告王锋、被告杨春艳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李青，被告王锋之委托诉讼代理人张洋，被告杨春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李青向本院提出诉讼请求：1.判令王锋与杨春艳于2016年12月22日签订的《主债权及不动产抵押合同》无效；2.本案诉讼费用由王锋、杨春艳承担。事实和理由：2012年11月22日，经李青与王锋夫妇友好协商，李青购买了李青一直所租赁的王锋夫妇名下的北京市通州区云景里18号楼1层商-1号底商（以下称涉案房屋），双方当日签订了购房合同。合同签订后，李青依约履行了支付定金的义务，后李青一直催促王锋继续办理相关手续，双方再次签订了补充协议，约定了2013年10月双方办理网签手续，但是至今王锋不配合办理过户手续。后双方发生诉讼，在诉讼过程中，李青才知道王锋与杨春艳于2016年12月22日签订的《主债权及不动产抵押合同》，将涉案房屋进行了抵押。王锋与杨春艳的行为侵害了李青的合法权益，故诉至法院。王锋辩称，不同意李青的诉讼请求，王锋与杨春艳签订抵押合同系双方真实意思表示，不存在恶意串通，不违反法律规定，因此有效。杨春艳辩称，不同意李青的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、合同签订情况。（一）王锋与李青之间合同2012年11月22日，王锋（出卖人）与李青（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下称该房屋）坐落为通州区云景里18号楼1层商-1号底商。该房屋建筑面积85.4平方米。（二）该房屋规划设计用途为商业。第二条房屋权属情况。（四）该房屋的抵押情况为2。2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押登记日期为2012年11月19日，他项权利证证号为：1213514。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2013年10月31日前办理抵押注销手续。（五）该房屋的租赁情况为2。2、出卖人已将该房屋出租，买受人为该房屋承租人。第四条成立价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1600000元。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。（二）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五（1）买受人向出卖人支付定金，定金金额为350000元（不高于成交价格的20%），定金支付方式为现金，直接支付给出卖人。第六条房屋的交付。出卖人应当在2012年11月22日前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任。（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之十的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金。第八条出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，按照20%利率给付利息，并按买受人累计已付房款的一倍支付违约金。第十条权属转移（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起300日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照20%利率付给利息。买受人不退房的，自买房人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。合同还约定了其他内容。2012年11月22日，王锋（甲方）与李青（乙方）签订《补充协议》，约定：1、经本房屋产权人和承租人共同协商一致，产权人将本房屋出售给承租人，承租方已向产权人支付房租，共计人民币叁拾伍万整元即乙方购买甲方房屋定金350000元整。2、经双方协商，定于2013年10月31日前到北京市通州区房屋管理局办理本房屋的网签事宜，产权人与承租人定于房本满五年之日起一个月内到北京市通州区房屋管理局办理本房屋过户手续。3、如本补充协议与甲乙双方签订的房屋买卖合同不一致的。以本补充协议为准。同日，李青支付了35万元。庭审中，双方均认可双方签订买卖合同的同一天又签订了租赁合同。李青称：“确实签了买卖合同和租赁合同，都是一天签的，先签的租赁合同，后签的买卖合同。当时在张湾法庭王锋是以租赁合同起诉的，后来撤诉了。王锋称：“租赁合同上写35万元是租金，使用期限10年，从买卖合同签订之日起算十年。买卖合同上写35万是定金。我们认为现在是租赁关系。当时两个合同是同时签订的”。（二）杨春艳与王锋之间合同2016年12月22日，杨春艳（乙方，抵押权人）与王锋（甲方，抵押人）签订《主债权及不动产抵押合同》，约定：甲、乙双方为向不动产登记机构申请设立抵押权登记，经协商一致，订立本合同。第一条主债权详情：1、主债权金额及币种：叁佰伍拾万元整。2、债务履行期限自2016年12月20日至2017年12月19日止。第二条抵押详情。1、不动产所有权证号X京房权证通字第XXXX号。2、抵押不动产坐落通州区云景里18号楼1层商-1。3、抵押不动产建筑面积85.4平米。4、被担保主债权金额叁佰伍拾万元整。5、担保范围本金及利息。6、债务人王锋。二、付款情况2016年12月5日，杨春艳代王锋偿还中国银行贷款本金及利息536219.25元；2016年10月28日，杨春艳给马驰汇款92万元，2016年11月11日，杨春艳给杨春香汇款135000元；2017年5月19日，杨春艳给杨春香汇款60000元。上述款项合计1591219.25元。庭审中，杨春艳称《主债权及不动产抵押合同》所约定的350万元，除了上述已支付的1591219.25元，剩余的钱系杨春艳代王锋偿还董某的，因董某还没有把涉案房屋交付给杨春艳，故剩余款项还未给付董某。对于上述付款，王锋称：“签订抵押之前，王锋还欠中国银行和许玉连的抵押贷款。要求杨春艳向许玉连指定的马驰账户转42万和50万，当天还清许玉连贷款并解押；杨春艳通过中国银行向王锋账户转536219.25元，用于解押抵押中国银行的80万贷款；杨春艳向杨春香转13.5万，杨春香是王锋的债权人。四笔共计1591219.25元。王锋与董某办理200万元抵押借款，2016年1月10日董某放弃抵押权，王锋同意将欠董某债务转移给杨春艳，由杨春艳偿还。以上为350万的形成。其中多余的9万多元算王锋给董某的利息”。三、涉案房屋抵押权登记情况涉案的通州区云景里18号楼1层商-1号底商，房屋所有人王锋。抵押情况：2013年2月5日，抵押权人登记为中国银行股份有限公司北京丰台支行，担保金额80万元，2016年12月16日以贷款已全部结清为由注销登记；2013年9月27日抵押权人登记为李凤强，担保金额20万元，2015年1月20日以借款还清为由注销登记；2013年9月27日抵押权人登记为李凤强，担保金额40万元，2015年1月19日以借款还清为由注销登记；2015年1月29日抵押权人登记为许玉连，担保金额60万元，2016年10月28日以抵押权人放弃抵押权为由注销登记；2015年12月11日抵押权人登记为董某，担保金额200万元，2016年11月10日以抵押权人放弃抵押权为由注销登记；2016年12月30日抵押权人登记为杨春艳，担保金额350万元。四、证人作证情况证人董某到庭陈述：“我是董某。证明涉案房产原来是我的房子，我后来2009年过户给王锋了，我今天把原来的房本也带来了。2009年王锋需要钱，本来想过户给我的，但是怕交过户的钱。房子最早是我的，王锋2015年给我签订一个抵押合同，王锋一直也没有给我钱。杨春艳是我小姨子，跟我没有钱款往来。我没有钱，杨春艳有钱，又想要这个房子，所以就去办理解押。王锋把房子抵押了好几手。杨春艳替王锋还钱，但是钱杨春艳还没给我，因为房子还没过户。杨春艳为了买这个房子把自己之前的房子也卖了。抵押就变成杨春艳的了。一开始是我的房子，我卖给王锋，但是王锋也没有给我钱，所以我一直追着王锋特别紧。房租一直是我在收，从2005年开始就租给李青，没听说李青要买房子。当时过完户，一段时间我都找不到王锋。现在给王锋打电话有时候接有时候不接。当时王锋也没跟我说卖房子或者卖给谁。王锋也没说过买房子的钱什么时候给我”。“我跟王锋确实认识很多年”。针对证人证言，李青称：“我跟董某有租赁合同。董某把房子卖给王锋的事情我也不知道。杨春艳和杨春香是姐妹俩，董某一直给王锋当司机。董某跟王锋是多年朋友关系”。“我跟董某之间有租赁合同。董某与王锋之间有恶意串通”。针对证人证言及李青陈述，王锋称：“对租赁合同的真实性认可。最一开始房子确实是董某的。王锋找董某借钱，董某没有钱，当时王锋跟董某说把他房子做抵押贷款，但是董某没有同意。后来双方商量确认把房子过户给王锋，然后由王锋去银行办理贷款。当时王锋交了一万多的过户费。当时并不一定是买卖关系，而是借用董某房屋去贷款。后来王锋资金链断了，一直在抵押贷款，就没有能力把房子还给董某了。2015年董某又找到王锋用房子做了抵押贷款。房子所有权人还是王锋，但是做了抵押贷款。王锋在杨春艳抵押之前欠中国银行、许玉莲、李风强贷款，杨春艳是董某介绍进来的，为了解之前的贷款，之前都是从小额信贷公司贷的款。杨春艳提前替王锋偿还了中国银行、许玉莲的贷款。现在王锋欠董某的债务转给杨春艳了，就变成杨春艳欠董某钱了。王锋欠杨春艳350万，其中杨春艳给了159万，剩下的200万就是之前欠董某的200万，让杨春艳来负担，这样的前提下房子变成杨春艳的”。针对证人证言及李青陈述，杨春艳称：“我给马驰打92万、杨春香打13.5万、给王锋打534545.82元。抵押合同中剩余钱是我欠董某的。董某把房子租给李青的事情我知道，认可上述租赁合同的真实性。卖给王锋的事情我知道。王锋又把房子转手的情况我不知道”。关于恶意串通，李青称：“我认为他们有恶意串通。杨春艳说把钱给了王锋，但是到王锋账上的并没有多少钱。他们提交的转账记录是拼凑的，与王锋无关，我不认可。杨春艳借给王锋的钱却没有达到王锋账户上，这就是假的，是伪造的”。杨春艳称：“我不知道王锋和李青2016年打官司的事情，我就知道董某跟李青的租赁关系。董某没有跟我说王锋的这些事，知道的话我也不能要这个房子”；“我与王锋是2016年10月通过董某认识的。王锋说要借钱。我不知道卖房的事情。之前不认识王锋。我是运河中学教师。我与王锋签订的主债权与不动产抵押合同，王锋2017.12说不还钱了，把房子给我。没有起诉抵押权纠纷。租赁我一直知道，买卖是打官司的时候才知道的，但是买卖的官司里我不是当事人”。王锋称：“我是个体建筑，通过董某与杨春艳认识。当时借了董某200万元”；“关于王锋与李青之间的买卖关系杨春艳确实不清楚。杨春艳转账与买卖关系没有矛盾点。杨春艳给马驰等人转账就是解除几笔抵押，是王锋指定杨春艳转的。马驰是许玉连指定的收款人，从转账时间和解押时间能够相互印证。几笔钱都是能对的上转账和解押时间的”。五、其他关于王锋与李青之间诉讼情况。庭审中，王锋称：“最早打官司是2015年王锋起诉李青房屋租赁合同，2016年10月24日撤诉；李青知道王锋起诉租赁合同后于2015起诉买卖合同，后来撤诉了；2017年到台湖法庭起诉合同继续履行，撤诉了；2018年初王锋起诉李青买卖合同，撤诉；然后就是本案起诉了”。李青称：“诉讼情况确实是上述情况。台湖撤诉是因为王锋不出庭”。其中，李青诉王锋、杨美玲房屋买卖合同纠纷一案，李青2016年10月10日申请撤回起诉，本院于2016年10月13日作出2015年通民初字第21846号民事裁定书。上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《主债权及不动产抵押合同》、抵押权登记情况表、转账记录、证人证言、2015年通民初字第21846号民事裁定书及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。从法律相关规定看，处理合同无效案件，尊重当事人意思自治，维护稳定交易预期应作为原则。对于主张恶意串通导致的合同无效，在实体法方面主要应注重考察当事人是否存在共同故意，是否存在通谋行为，通谋行为与他人利益受损是否存在因果关系；在程序法方面应注重提高相应的证明标准，要达到排除合理怀疑的标准。本案中，除了涉案的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李青与王锋均认可双方签订买卖合同的同一天又签订了另一份相同内容的租赁合同，李青称双方之间存在买卖合同关系，已支付的35万元为购房定金，而王锋称双方之间存在租赁合同关系，已支付的35万元为十年租金。同时，李青与王锋从2015年起互为原告被告发生了多起诉讼，案由或为租赁合同或为房屋买卖合同，但相关案件均以撤诉结案。从抵押权登记信息表看，李青与王锋多年的诉讼期间，涉案房屋就已经发生了多次的抵押登记行为。可见，王锋存在另行处理涉案房屋的动机。同时，杨春艳称自己并不直接认识王锋，系通过自己的亲戚董某牵线认识，王锋与证人董某亦证明了此种说法。本院认为，从现有证据看，杨春艳与董某存在亲戚关系，董某亦与王锋存在紧密联系，此种关系给杨春艳与王锋相互联络提供了可能。因此，本案焦点就在于李青能否提交证据使人民法院确信杨春艳与王锋恶意串通的可能性能够排除合理怀疑。而从现有证据看，本案存在以下几个合理点：1、杨春艳与王锋办理《主债权及不动产抵押合同》的时间点与李青与王锋之间诉讼时间点的比较。李青与王锋之间存在多次诉讼，时间跨度长，每次诉讼亦以撤诉结案。而庭审中，杨春艳亦表示自己并不知晓王锋与李青之间诉讼情况，李青亦未提交证据证明杨春艳参与了相关诉讼。杨春艳与王锋签订《主债权及不动产抵押合同》的时间点在2016年12月22日，双方办理抵押登记为2016年12月30日，而李青诉王锋、杨美玲房屋买卖合同纠纷一案，李青于2016年10月10日申请撤回起诉，本院于2016年10月13日作出2015年通民初字第21846号民事裁定书。案件撤诉之后签订抵押合同并办理抵押登记，尚难谓杨春艳存在签订抵押合同的恶意，杨春艳所解释的试图通过还款解押以及债务承接的方式获得涉案房屋抵押权，存在一定的合理性。2、杨春艳在《主债权及不动产抵押合同》项下的出借款项行为。本案中，对于杨春艳已支付的1591219.25元，本院比对杨春艳付款时间与抵押权登记信息表上的解除抵押时间，二者尚能对应，付款行为与解押行为之间能形成一定的闭合关系。李青亦未提交证据证明杨春艳已支付的1591219.25元的最终又回到杨春艳处，并不能证明本案存在款项自我循环的情形。本院认为，杨春艳支付的1591219.25元行为系真实的付款行为具有高度可能性，杨春艳的付款与涉案房屋解除前手抵押之间存在合理联系。3、杨春艳在《主债权及不动产抵押合同》项下的承接王锋欠付董某债务的合理性问题。庭审中，杨春艳称《主债权及不动产抵押合同》所约定的350万元，除了上述已支付的1591219.25元，剩余的钱系杨春艳代王锋偿还董某的，因董某还没有把涉案房屋交付给杨春艳，故剩余款项还未给付董某。而董某又出庭作证称涉案房屋原系董某所有，王锋以欠款方式从董某处获得所有权。结合杨春艳的付款行为，本院认为杨春艳所称的债务承接方式具有一定的合理性。因此，本院认为，李青并未提交证据使人民法院确信其所主张的王锋与杨春艳存在恶意串通，并未能够排除合理怀疑。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院对李青的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告李青的诉讼请求。保全费5000元，由原告李青负担（已交纳）案件受理费35元，由原告李青负担（已交纳）。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  林文彪二〇一九年十月三十日书记员  杨 慧