江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初5866号原告：南京金鹰国际实业有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路89号金鹰国际商城H楼，统一社会信用代码91320100745391229R。法定代表人：马小平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁少曦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李君，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：南京文德教育咨询有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路89号11层A1、D1、D2、D3室，统一社会信用代码91320106MA1N0XW465。法定代表人：明小峰，系该公司总经理。原告南京金鹰国际实业有限公司（以下简称南京金鹰公司）与被告南京文德教育咨询有限公司（以下简称南京文德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南京金鹰公司的委托诉讼代理人李君，被告南京文德公司的法定代表人明小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京金鹰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《租赁合同》已于2018年9月21日解除；2、判令被告支付原告租金589458.74元（2018年1月1日-9月21日，263天*4.2元/天/平方米*533.64平方米）、滞纳金（以半年租金409032元为基数自每期应付之日起按每日千分之二的标准计算至被告实际支付之日止）；3、判令被告按物业交付时状态返还房屋（包括搬离房屋内的所有动产和相关物品以及拆除经营装修）；4、判令被告支付原告逾期交还物业期间的占有使用费（应自2018年9月21日起算至被告实际返还房屋之日止，以每天533.64平方米*4.2元/天/平方米*实际天数标准计算）；5、判令被告支付以逾期交还物业期间的占有使用费两倍的标准计算的违约金;6、确认原告有权没收被告的履约保证金136344元；7、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月20日，原、被告签署的《租赁合同》约定被告租赁本市汉中路89号金鹰中心A座11层D1D2D3A1区物业，面积533.64平方米，租期三年，自2017年7月1日至2020年6月30日。被告欠缴自2018年1月1日起的租金。2018年8月30日原告向被告邮寄《租金催缴函》催缴租金并表明如被告未能按期缴纳则解除合同，2018年9月21日原告在案涉租赁场所张贴合同解除函一份告知被告解除合同。原告认为案涉《租赁合同》因被告根本违约而解除，被告应当支付欠缴的租金、滞纳金、逾期交还房屋期间的租金，将房屋恢复交付时状态返原告还并赔偿原告损失。请求法院支持原告诉讼请求。被告南京文德公司辩称，原告部分诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回部分诉讼请求。同意原告第一项诉讼请求，被告公司实际控制人因涉嫌犯罪被鼓楼公安分局立案侦查，目前案件到鼓楼法院审理阶段，被告因此无力继续履行租赁合同，同意合同于2018年9月21日解除。原告应当自行承担锁门之后的租金等费用，原告于2018年9月底将涉案房屋锁起来，房屋由原告实际控制，因此被告对原告锁门后的租金无需承担，只同意承担9月底之前的租金。原告第二项的租金、滞纳金、第四项逾期交还房屋使用费的诉讼主张都不合理，不应当由被告承担，合同约定租赁期间内乙方逾期交付租金，每逾期一天以上述费用千分之二缴纳滞纳金，该约定过高，如法院要求被告支付滞纳金，请求下调至同期银行贷款利率计算。原告诉请要求没收履约保证金，被告没有意见。原告2018年9月21日函告解除合同，9月底把房门锁起来，被告以为原告把我们东西都收走了，到了2019年5月15日提出诉讼要求被告交出房屋，原告提出诉讼时间太长，扩大了损失，原告无权就扩大的损失向被告主张滞纳金。乙方逾期缴纳租金的应当按照最后一个月租金标准缴纳逾期租金，逾期交付物业违约金约定的2倍过高，请求法院降低，降低到1倍。原告故意扩大诉请请求，诉讼费应当由原告承担。原告的催缴函被告的确收到了，但不知道哪个环节出错，租金自2018年1月1日起就没有缴纳，2018年4月公安开始查，2018年8月15日正式逮捕集团公司相关人员，把集团下十几家公司财务账册全部拿走了，总公司被封了。法人有事情需要向董事长汇报，董事长被抓了起来，事情就一直拖到现在。同意返还房屋，但需要和鼓楼公安或者法院联系。原告为证明其诉讼主张，向本院提供证据：房屋所有权证、原、被告于2017年6月20日签订的租赁合同、被告支付第一期租金的银行凭证及收条、收费通知单、解除合同的解除函、张贴在被告办公场所的照片。被告对上述证据均无异议。本院对上述证据审查确认，并在卷佐证。根据本院审查确认的证据载明的内容及双方当事人陈述的内容，本院查明事实：原告作为甲方、被告作为乙方于2017年6月20日签订租赁合同一份，约定甲方将其所有的坐落于本市汉中路89号金鹰中心A座内的11层D1D2D3A1区的物业（以下简称“该物业”）出租给乙方使用，房屋面枳为533.64平方米。租赁期限为自2017年7月1日至2020年6月30日止。租金标准如下:第一年715806，第二年、第三年均为4.2元/天/平方米，即818064元。租金支付的原則为“先付后用”。第一期租金自2017年7月1日至2017年12月31日，金额306774元，乙方应于本合同签署之日后七天内一次性支付，或如乙方于本合同签署之日起七日内办理进场装修手续，则第一期的租金于进场办理装修手续前一次性支付。此后每6个月为一个支付期，乙方须在每个支付期开始前提前15日支付本期定额租金。甲方在收到定额租金后应开具发票给乙方。履约保证金为2个月的租金，即136344元，该履约保证金的使用：在合同期内，如果乙方有违反或不履行本合同的行为、违反本合同载定的附件的行为、给甲方造成损失或者损害的行为或违反甲乙双方其它约定的行为，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金（包括罚款）的书面通知后7天内，如乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，以补偿甲方因乙方该行为而造成的损失或者损害，履约保证金不足以支付上述数额的，乙方需按实支付。物业交还的期限租赁期间正常届满的，乙方应当于本合同约定的租期届满之日起五日内交还该物业：本合同提前解除或终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起五日内交还该物业。乙方按物业交付时的状态交还，乙方自费将房屋恢复至物业交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），包括搬离房屋内的所有动产和相关物品及拆除经营之装修。合同解除或终止后五日内，乙方应与甲方办理交接手续，并由双方签署书面的交接确认单，交接手续包含如下内容：乙方将承租物业清空，根据本合同约定移除或带走其自有的一切物品与设施，并交甲方验收，乙方将物业钥匙及甲方发放的其他物品交还给甲方；双方对租金、管理费（包括物业管理费、公共水电费、空调费等）自用水电煤气费及其它费用等进行最终核算；乙方逾期交还该物业，除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用，甲方还有权没收乙方的履约保证金，同时乙方每逾期一天还应按照合同最后一个月日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同的规定收回该物业;乙方逾期交还该物业，经甲方书面催告后五日内，乙方仍未交还该物业的，则甲方也可自行收回该物业，并按如下方式处理：如甲方在收回该物业前，该物业内尚存有乙方物品或设施的，甲方可向乙方发出书面的通知要求乙方自行清出物品与设施，在接到甲方通知后5日内，乙方仍未将物品与设施自物业内清出的，则视为乙方自动放弃该物品与设施，甲方有权无偿取得该物品与设施的所有权，甲方于通知届满后可自行进入该物业，并可对物业内的该物品与设施进行毁弃、变卖或占有使用等自由处置行为，乙方承诺不对甲方的自由处置行为提出任何异议，并放弃对甲方行为正当性、合理性及有效性提出异议的权利；(2)甲方也可不向乙方发出书面通知，而直接进入该物业，并将该物业内存放的物品与设施自行转移保存于适当位置，自甲方通知乙方取回保存物品与设施后5日内或自乙方应将该物业交还起届满3日后，乙方仍未处理的，乙方承诺在任何时候基于任何理由向甲方主张就该保存物品与设施的相关的一切权利，并放弃对甲方行为正当性、合理性及有效性提出异议的权利;(3)在按照上述条款规定，对该物业内存放的物品与设施进行转移保存及保存期间，该物品及设施可能所产生的一切损失与风险也由乙方自行承担.同时甲方有权向乙方主张该物品所需支出的必要费用。乙方违约责任：在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理費、水、电、空调及其他费用，每逾期一天，乙方应每天按上述费用的千分之二向甲方支付滯纳金；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金賠偿给甲方外，乙方还应赔偿甲方的可得利益损失。乙方的行为构成以下任一情形，甲方可单方面解除本合同：乙方逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项超过10天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项累计超过20天的，或在租赁期限内，乙方一个租赁年度内累计3次逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调及其他费用的，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由乙方自行承担；除国家法定节假日外，乙方在未向甲方报备情况下，超出七个工作日未正常经营（无人办公或空置状态），甲方视为乙方已失去对该房屋的承租能力。双方合同解除，乙方应于合同解除后五日内将该物业交还给甲方，并按本合同的约定与甲方办理物业的交接退还手续，乙方应赔偿因其违约行为给甲方所造成的实际损失，甲方还有权没收乙方的履约保证金；因本合同提前解除而给乙方所造成的一切损失（包括装修损失与经营损失等）由乙方自行承担，乙方在任何时候不得基于任何理由向甲方主张任何的賠偿要求。因一方存在本合同约定的违约情形而导致对方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面提前解除本合同的，违约方在赔偿守约方因合同提前解除所遭受的损失时，其赔偿的最低限度为合同解除时当年租赁年度3个月的租金，其賠偿的最高限度为合同解除时当年租赁年度12个月的租金。后原告依照合同约定履行自己的义务，被告亦按照合同约定向原告缴纳履约保证金136344元，但被告自2018年1月1日开始欠付租金，原告于2018年8月30日向被告送达租金催缴函，要求被告收到本函件后三日内支付欠租，后被告未予缴纳，并于同年8月15日停止经营，但未将租赁房屋交还原告，原告于同年9月21日向被告送达关于解除租赁合同的函，通知被告：1、解除双方签署的《租赁合同》；2、要求被告在收到本通知之日起5日内根据合同的约定交还房屋并办理交接手续；3、原告保留通过司法途径追究被告违约责任的权利。后被告仍未向原告支付欠租，亦未将涉案房屋交还原告，原告遂诉至法院。本案在审理过程中多次要求被告将涉案房屋腾空交还原告，但被告均以其集团公司涉嫌刑事犯罪，其不能私自作主为由，不肯与原告办理房屋交接手续。庭审中，原告陈述，在被告擅自停止停止营后，为便于督促被告尽快与原告办理房屋交接手续，大楼物业在被告锁上的大门上加上了一把锁，但此后被告一直无人来办理交接手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当按照合同的定履行自己的义务。本案原、被告于2017年6月20日就涉案房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后原告依约将涉案房屋交付被告承租使用，被告应当按照合同的约定向原告交付相应的租金，而被告自2018年1月1日起即开始欠付租金，已经构成成违约，经原告书面催要，被告仍拒付租金，后原告依约于同年9月21日发函给被告，要求解除合同，现原告要求确认双方的租赁合同已于2018年9月21日解除，被告亦无异议，本院予以确认。被告自2018年1月1日起未按照合同约定交付租金，原告要求其支付自2018年1月1日起至同年9月21日的房屋租金589458.74元，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告未将涉案物业交还原告，现原告要求被告按原告交付被告时的状态返还涉案物业（包括搬离房屋内的所有动产和相关物品以及拆除经营装修）并支付逾期交还房屋期间的占有使用费（自2018年9月22日起算至被告实际返还房屋之日止，以533.64平方米*4.2元/天/平方米*实际天数），符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求按照合同约定没收被告缴纳的履约保证金136344元的诉讼请求，被告亦无异议，本院予以支持，但该履约保证金依照合同约定应用于支付因被告的违约行为而给原告造成的损失及应承担的违约金。对于原告主张的因被告欠付租金而产生的滞纳金，双方的租赁合同约定每6个月为一个支付期，乙方须在每个支付期开始前提前15日支付本期定额租金，每逾期一天，被告应按照欠付租金千分之二的标准向原告支付滞纳金，原、被告双方约定的年租金为818064元，现原告要求被告自应付租金之日起即2017年12月16日起、2018年6月15日起以409032元为基数计算支付滞纳金，符合法律规定，本院予以支持，对于滞纳金的计算标准，因双方约定过高，被告亦要求调整至按照银行同期贷款利率的标准计算，本院依法酌定为按照同期银行贷款利率的2倍予以计算，该滞纳金应优先从被告向原告支付的履约保证金中扣除，不足部分由被告另行向原告支付。对于原告主张的逾期交还房屋期间的违约金，原、被告约定被告逾期交还物业，除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用，原告还有权没收乙方的履约保证金，同时被告每逾期一天还应按照合同最后一个月日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还物业，现原告要求被告按照该约定支付违约金，被告提出该违约金约定过高，要求调整至1倍计算，本院予以采信，该违约金应优先从被告向原告支付的履约保证金中扣除，不足部分由被告另行向原告支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告南京金鹰国际实业有限公司与被告南京文德教育咨询有限公司签署的《租赁合同》于2018年9月21日解除；二、被告南京文德教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于本市汉中路89号金鹰中心A座内的11层D1D2D3A1区的物业返还原告南京金鹰国际实业有限公司（搬离房屋内的所有动产和相关物品以及拆除经营装修）；三、确认原告南京金鹰国际实业有限公司有权没收被告南京文德教育咨询有限公司缴纳的履约保证金136344元；四、被告南京文德教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京金鹰国际实业有限公司支付2018年1月1日至同年9月21日的租金589458.74元及滞纳金（以409032元为基数，分别自2017年12月16日起、2018年6月15日起，均按照中国人民银行同期贷款利率2倍的标准计算至被告实际支付之日止。该滞纳金优先从原告没收被告的履约保证金中扣除，不足部分由被告另行向原告支付。）；五、被告南京文德教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京金鹰国际实业有限公司支付逾期交还物业期间的占有使用费及违约金（两者均自2018年9月22日起按照每天533.64平方米*4.2元/天/平方米*实际占用天数的标准计算至被告实际返还物业之日止。该违约金优先从原告没收被告的履约保证金136344元中扣除，不足部分由被告另行向原告支付。）六、案件受理费28374元，公告费300元，合计28674元，由被告南京文德教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙 侠人民陪审员  赵荫如人民陪审员  黄小姗二〇一九年十月二十一日见习书记员  吴 梦