云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0381民初3921号原告：云南曲靖交通房地产开发有限公司法定代表人：严尔华，职务：总经理，电话：15911450824地址：云南省曲靖市交通路189号。委托诉讼代理人：周渝洁，男，1992年3月20日生，曲靖市麒麟区人，现住曲靖市麒麟区，系云南曲靖交通房地产开发有限公司员工，任总经理助理，特别授权代理。委托诉讼代理人：高运全，云南言承律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨美琼，女，1973年6月14日生，汉族，初中文化宣威市人，住宣威市。第三人：中国农业银行股份有限公司宣威市支行。法定代表人：杨金昌，任经理职务，电话：7122861。地址：宣威市振兴街730号。委托诉讼代理人：唐异杉，云南卢启云律师事务所律师，特别授权代理。原告云南曲靖交通房地产开发有限公司与被告杨美琼、第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日受理，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告云南曲靖交通房地产开发有限公司的委托代理人周渝洁、高运全，被告杨美琼，第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行的委托诉讼代理人唐异杉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告云南曲靖交通房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的合同编号为GXHT-20150482《商品房购销合同》、《合同补充协议》；2、请求判决被告支付违约金32，297.60元（人民币，下同）、税费损失26,124.64元；请求判决被告承担截止2018年8月20日止代为偿还的按揭贷款银行利息、罚息等损失25,057.79元；3、案件受理费用由被告承担。事实与理由：2015年3月30日，原告与被告签订GXHT-20150482《商品房购销合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于宣威市商品房，该房参考套内建筑面积107.73平方米，总金额322,976元。合同约定由被告支付首付款102,976元，其余220,000元由被告用按揭贷款支付，双方在《合同补充协议》中对付款及交房事项进行约定。2015年4月24日第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行与被告杨美琼签订《个人购房担保借款合同》，向被告杨美琼发放按揭贷款220,000元整。贷款由原告云南曲靖交通房地产开发有限公司为被告杨美琼提供阶段性担保，担保责任的为连带责任。但被告杨美琼未按合同约定偿还贷款，截止2018年8月20日，贷款已逾期25期。2017年5月11日、2017年12月11日、2018年8月22日，第三人从原告保证金账户扣款44,009.55元偿还贷款，其中还本金18,951.76元，还利息（含罚息、复利）25,057.79元。2018年9月10日，第三人向原告发出通知，要求原告回购房屋，履行担保责任。另外，原告为该房屋办理备案登记时缴纳营业税16，000元、城建税1,120元、土地增值税3，200元、印花税160元、教育费附加费480元、地方教育费附加320元和契税4，844.64元，合计税费损失26,124.64元。另外，被告杨美琼支付首付款2,976元，一直未支付下欠100,000元。原告认为，双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》皆是双方真实意思表示，合法有效。被告并未按照约定偿还银行贷款，造成了原告损失，致使合同目的不能实现，根据合同约定及相关法律规定，原告有权解除合同、收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息及费用、支付商品房总价10%的违约金、交易的相关税费、相关诉讼费用等。被告杨美琼辩称，购买房屋是事实，同意解除合同，但自己现在没有能力偿还房贷，没有收入来源，对原告支出的损失，没有能力承担。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：一、《商品房购房合同》、《合同补充协议》复印件（原件庭审质证后交还原告存档）各一份，用以证明被告与原告签订《商品房购房合同》以及原、被告约定违约责任等条款的事实；二、《个人购房担保借款合同》一份，用于证明被告与第三人签订借款合同，由原告为被告承担连带担保责任的事实；三、收据复印件1份，用以证明被告尚欠首付款100,000元及违约的事实；四、回购通知书、银行业务凭证、还款明细，用以证明被告违约造成原告利息损失，并且第三人从原告的账户扣划了贷款保证金的事实；五、情况说明、办理备案登记交税明细复印件1份，用以证明被告违约造成原告备案登记时缴纳营业税、土地增值税、印花税、营业税附加损失的事实；六、营业执照复印件1份，法定代表人身份证明书1份，用以证明原告的主体资格；七、被告身份证、常住人口登记卡复印件各1份，用以证明被告的主体资格；八、龙泽丰园项目贷款房屋回购协议书复印件1份，用以证明原告与第三人约定房屋回购条款的事实。九、龙泽丰园项目银行扣划公司保证金明细清册。被告杨美琼对原告提供的证据材料无异议。被告杨美琼在举证期限内未向本院提供证据材料。第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行向本院提交了以下证据材料：一、借款凭证复印件1份，用以证明第三人已按三方签订的《个人购房担保借款合同》约定向原告账户全额发放贷款；二、贷款推荐书、收据复印件各1份，用以证明被告按照约定比例支付首付款后，原告出具首付款收据并向第三人推荐为被告办理购房贷款业务，贷款的发放合法合规；三、还款明细表、贷款客户查询记录，证明被告还款情况及下欠本息数据；四、股东决议、股东会议、合作申请书复印件各1份，证明原告自愿为其“龙泽丰园”项目购房客户向农行宣威支行申请的贷款提供连带责任保证并缴存10%保证金的事实。被告杨美琼对第三人提供的证据材料无异议。本院认为，原告与第三人提供的上述证据真实、合法，与本案具有关联性且能相互印证，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。根据庭审和质证，本院认定如下法律事实：2015年3月30日，原告云南曲靖交通房地产开发有限公司与被告杨美琼签订的《商品房购销合同》以及《合同补充协议》，约定原告将其建造的位于宣威市商品房销售给被告杨美琼，房屋套内建筑面积107.73平方米，总房价为322,976元，首付102,976元，余下购房款220,000元由被告杨美琼于2015年3月30日前用按揭贷款支付给原告。双方在合同第八条逾期付款的违约责任部分，约定解除合同条款：乙方（即被告）未按照约定付款，甲方（即原告）有权解除合同，向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担。对乙方按照未付款支付违约金条款，未写明具体违约金的数额或因违约产生的损失赔偿额计算方法。2015年4月24日被告杨美琼与第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行签订了《个人购房担保借款合同》，银行向被告发放按揭贷款220,000元整，借款期限为180个月，原告云南曲靖交通房地产开发有限公司为被告按揭贷款提供阶段性担保，担保责任为连带责任。合同签订后，原告为该房屋办理备案登记，缴纳营业税16，000元、城建税1,120元、土地增值税3，200元、印花税160元、教育费附加费480元、地方教育费附加320元和契税4，844.64元，合计26,124.64元。原告杨美琼于2015年3月30日支付了首付款2,976元，下欠原告首付款100,000元一直未支付，双方一直未进行房屋交付。被告杨美琼只偿还了按揭贷款本金7,569.76元、利息14,317.14元（合计21,886.90元），其余按揭贷款均逾期未偿还。2017年5月11日、2017年12月11日、2018年8月22日，第三人从原告保证金账户扣款44,009.55元偿还贷款，其中还本金18,951.76元，还利息（含罚息、复利）25,057.79元。2018年9月10日，第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行向原告发出通知，要求原告回购房屋，承担担保责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款之规定，合同当事人可以约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告云南曲靖交通房地产开发有限公司与被告杨美琼签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。在《商品房购销合同》第八条约定被告逾期付款的违约责任中，约定被告逾期付款原告有权解除合同，并向被告退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担。被告杨美琼不能履行借款合同中约定的还款义务，第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行已从原告保证金账户上扣划了人民币44,009.55元，用于偿还杨美琼所欠贷款本息。被告杨美琼的行为已构成违约，致使合同目的不能实现，符合双方约定解除合同的条件。原告通过诉讼提出解除合同的主张，按照合同法第九十六条第一款的规定，是原告对合同解除权的行使。合同解除通知送达时间应以本院向被告送达诉状副本之日，即以2019年9月28日作为合同解除时间。基于以上理由，本院对原告的各项诉讼请求评判如下：一、对原告的第一项诉讼请求，原告已经按照合同法第九十六条第一款的规定行使合同解除权，本院依法确认双方签订的《商品房购销合同》（合同编号GXHT-20150482）与《合同补充协议》于2018年9月28日解除。合同解除后，对被告杨美琼已经支付的购房首付款2,976元和银行贷款本金人民币7,569.76元，应依法给予保护，由原告对被告杨美琼进行返还，杨美琼已经支付的贷款的利息部分应由被告杨美琼自行承担。二、原告在第二项诉讼请求中主张由被告支付税费损失26,124.64元，因属于原告准备为杨美琼办理房屋产权登记已经缴纳的税费损失，故本院予以支持；原告在第二项诉讼请求中同时请求由被告承担已为被告支付的按揭贷款银行利息、罚息等损失25,057.79元的主张，因杨美琼未按合同约定偿还银行按揭贷款导致原告为其代偿并产生利息损失，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故该主张成立，本院予以支持；原告在第二项诉讼请求中还主张中要求被告按未付款10%支付违约金30，673.32元，因原、被告在《商品房购销合同》以及《合同补充协议》中，对被告未按约定支付房款首付款和偿还贷款的违约行为，未写明具体违约金的数额或因违约产生的损失赔偿额计算方法，且解除合同的后果和违约责任的承担方式也不仅表现为支付违约金，被告自行承担被告已经支付的贷款利息，是被告对违约和合同解除的后果承担责任。因此，原告该项违约金请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十五条二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告云南曲靖交通房地产开发有限公司与被告杨美琼于2015年3月30日签订的《商品房购销合同》（合同编号为GXHT-20150482）及《合同补充协议》于2019年9月28日解除；二、由被告杨美琼在判决生效后十日内给付原告云南曲靖交通房地产开发有限公司税费损失26,124.64元、贷款利息损失人民币25,057.79元，合计44,009.55元；三、由原告云南曲靖交通房地产开发有限公司在判决生效后十日内返还被告杨美琼已交的房屋首付款人民币2,976元、已付中国农业银行宣威市支行的贷款本金人民币7,569.76元,合计人民币10,545.76元；四、驳回原告云南曲靖交通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2，037元，由原告负担830元，由被告杨美琼负担1，207元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。审 判 长  朱 泽人民陪审员  牛元根人民陪审员  舒娅琳二〇一九年十月十四日书 记 员  黄志超