广东省广州市花都区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0114民初9480号原告：严福钏，男，1975年7月23日出生，汉族，住广州市花都区，原告：曾素仪，女，1976年9月12日出生，汉族，住广州市花都区，两原告共同委托诉讼代理人：何家毅，广东恩慈律师事务所律师。被告：郑丽娟，女，1974年10月23日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：张君邦，国信信扬（花都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦颖，国信信扬（花都）律师事务所实习律师。第三人：严德卫，男，1950年3月21日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：卢用妹，女，1949年11月9日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：严福良，男，1973年1月16日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：毕妙玲，女，1975年11月12日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：严福铉，男，1974年4月4日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：严艳丹，女，1981年11月7日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：吕永忠，男，1969年11月21日出生，汉族，住广州市花都区，原告严福钏、曾素仪与被告郑丽娟，第三人严德卫、卢用妹、严福良、毕妙玲、严福铉、严艳丹、吕永忠合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告严福钏、曾素仪的共同委托诉讼代理人何家毅，被告郑丽娟及其委托诉讼代理人张君邦、麦颖，第三人严德卫、卢用妹、严福铉、严艳丹到庭参加诉讼，第三人严福良、毕妙玲、吕永忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告严福钏、曾素仪向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告及第三人共同签订的《关于花山镇两龙国道西市场南26-28号铺的分配协议》合法有效；2.请求判决原告按分配协议约定享受上述建筑的收益权利；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年10月11日，由原告、被告及第三人共同签订《关于花山镇××龙国道西××至××号铺的分配协议》。该协议注明由原、被告出资从原先的一层扩建至五层结构楼房，建成后由原告出租涉案楼房，直至用于建造涉案楼房所需资金回本，并再给原告加三年的使用权，作为本金利息的补偿。出租期间，第二层原、被告与第三人各方共同使用。同时约定，三年使用权完毕之后，已建好的房屋按照以下约定分配：1.一层地铺和第五层归原告所有，第五层楼房所收取租金将作为原告父母，即第三人严德卫、卢用妹的养老金使用。两第三人（严德卫、卢用妹）百年归老后，第五层楼房租金归被告所有。2.第二层归第三人严福良、毕妙玲共同所有；3.第三层归第三人严福铉、被告郑丽娟共同所有；4.第四层归第三人严艳丹、吕永忠共同所有；为维护严氏家族未来家兴族旺，福泽后人，未经上述原被告、四兄弟姐妹及配偶同意，任何一方不得转让或出卖。如果政府或其他方面要征收该栋楼，各层征收款归各层。未尽事宜，需经四方协商，方能变更。《分配协议》签订后，原告按照协议约定一共出资62万元履行了上述出资义务，各方也一直按照《分配协议》约定享受权利和履行义务至2018年11月份，当原告收回出资成本，欲继续履行《分配协议》约定的三年使用权时，由于被告郑丽娟对该《分配协议》法律效力产生异议，导致《分配协议》无法继续履行。也对原来严氏家族温馨和谐，家族团结的良好局面产生了严重影响，导致原告非常难过和痛苦！故此原告无奈具状起诉，希望一切以事实为准绳，以法律为依据，在确认《分配协议》合法有效的基础上，能重还严氏家族团结和睦，家和万事兴的美好生活。被告郑丽娟辩称，请求驳回原告的诉请，被告并非协议的唯一的缔约方，如果其他缔约方是第三人的诉讼地位，被告的诉讼地位也应当是第三人。本案并非单纯的法律纠纷，本案的当事人之间都是亲属关系，第三人是原告的兄弟姐妹父母，被告是原告的二嫂，被告无权单方做出合约是否履行，需要征得父母严德卫、卢用妹的同意，涉案的宅基地是第三人严德卫在1998年从花山镇东华村5队购买的，实际上严德卫购买时该地块已经被开发成商铺，是作为商铺卖给严德卫。另外，严德卫的户籍关系是隶属花山镇永明村5队，及本身在花山镇永明村按相关法律规定分配了宅基地。我方认为原被告以及第三人之间签订协议属无效协议，第一，严德卫并非是花山镇东华村5队的村民，自1982年村镇建房用地管理条例就已经确立申请审查批准的宅基地使用流程，明确农民申请宅基地有规划和标准两条红线，1984年最高院有一份贯彻民事政策相关法律意见规定翻建房屋仍办理相关手续，否则视为违法，我方认为严德卫本身所取得的地块的使用权在法律和实体上存在瑕疵，只有当时的政策的规定，归国华侨、退伍老兵才可以获得宅基地分配，而严德卫不是归国华侨、退伍老兵。1998年花都市规划局出具的农房建设规划许可证，涉案地上建筑物只能建3层，总面积不能超过472.5平米，而且在许可证明确注明取得本证并取得土地使用证才可以建房，凡是未经该许可证或按本证建设均属违法建设。本证1年内建设视为违法。涉案争议楼层属于违法建筑，不应得到法律保护。1986年实施土地管理法虽经修订依然确定宅基地使用基本原则。我只是负责收租，房子是属于严德卫、卢用妹，为何要起诉我。第三人严德卫述称，分配协议没有我和卢用妹的份额，签名处却有我们的签字，我不认同该分配协议。第三人卢用妹述称，不同意原告的诉请，涉案房屋是属于我和严德卫。第三人严福铉述称，当时口头协议与书面协议是不一致，原告是垫资者，所以下面的地铺给他收租回本，所以我不同意分配协议的内容。第三人严艳丹述称，当时地铺是给原告以收租的形式回本，协议第一页倒数第三行注明地铺所有权是四姐妹所有，前面一句说一楼地铺属曾素仪所有，协议前后矛盾。协议前面甲乙丙丁方没有我父母，但是后面却有我父母签字，等于协议我父母是完全不理解，只是尽父母责任签字而已。第三人严福良、毕妙玲、吕永忠未到庭应诉，亦未提交书面意见。经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区花山镇东华村五队，该房屋所在土地办理了《集体土地建设用地使用证》（证号：花集建98字第010905124号），土地证登记的权属人为严德卫，该房屋于1998年10月8日办理了《农房建设规划许可证》，该证登记的建设人为严德卫，用地位置为花山镇东华村五队，用地面积142.40㎡，建筑楼层三层，总建筑面积为427.2㎡。该证的遵守事项载明：三、凡未取得农房建设规划许可证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。2009年10月11日，严福钏、曾素仪（甲方）、严福良、毕妙玲（乙方）、严福铉、郑丽娟（丙方）与严艳丹、吕永忠（丁方）签订《关于花山镇××龙国道西××至××号铺的分配协议》，约定：由甲方严福钏、曾素仪提出，经父严德卫、母卢用妹；乙方严福良、毕妙玲；丙方严福铉、郑丽娟；丁方严艳丹、吕永忠磋商，达成一致协议，由甲方严福钏、曾素仪出资，将位于花山镇××龙国道西××至××号商铺，从原先的一层扩建、增高至五层框架结构楼房。条件是：一、该楼建成后，第一层、第三至五层交甲方严福钏、曾素仪出租，直至用于建造该楼所需资金回本，再加三年的使用权。二、该栋楼建成归甲方严福钏、曾素仪收租期间，第二层为甲乙丙丁四方共同使用。之后，作如下分配：一层地铺和第五层归甲方严福钏、曾素仪所有（另，第五层出租所得，由曾素仪另设账户保管，作为供养父母严德卫、卢用妹之所需。百年归老后剩余的租款归曾素仪所有）；第二层归乙方严福良、毕妙玲所有；第三层归丙方严福铉、郑丽娟所有；第四层归丁方严艳丹、吕永忠所有。该栋楼房的产权为甲方严福钏、曾素仪；乙方严福良、毕妙玲；丙方严福铉、郑丽娟；丁方严艳丹、吕永忠共同拥有，未经上述四方同意，任何一方不得转让或出卖。如果，政府或其他方面要征收该栋楼，各层征收款归各层。未尽事宜，须经四方协商，方能变更。本协议共两页，一式五份，父母，甲方，乙方，丙方，丁方各执一份。严德卫与卢用妹为夫妻关系，二人生育严福钏、严福铉、严艳丹、严福良四人，严福钏与曾素仪、严福铉与郑丽娟、严福良与毕妙玲、严艳丹与吕永忠分别是夫妻关系。严德卫表示其是花都区花山镇永明村的村民，其在1998年向花山镇东华村购买涉案土地，当时地上房屋有一层，2009年本案当事人签订了上述分配协议，2010年开始加建涉案房屋的第二至五层，第二层为190平方米左右，第三至五层每层为210平方米左右，当时加建部分未办理规划报建手续，建成之后亦无相关部门对涉案房屋进行查处。2010年加建完成并装修完毕对外出租，严福钏、曾素仪按照协议的内容在2018年11月通过收取租金的方式收回当时投入的加建部分的成本约58万元，此后严德卫、卢用妹、严福铉、严福良、严艳丹、郑丽娟、毕妙玲与吕永忠等人认为当时未看清协议内容即签字，认为协议约定的内容显失公平，且严福钏、曾素仪不赡养父母等为由不同意按原分配协议履行。目前涉案房屋的第一层由严德卫在2018年12月对外出租并收取租金，其他楼层目前是空置状态。各方事后就涉案房屋各楼层的归属及收益分配问题无法达成一致意见，严福钏、曾素仪遂提起本案诉讼。关于涉案房屋的规划报建情况，本院发函广州市规划和自然资源局花都区分局调查，该局复函称该宅基地上建筑物未办理房屋所有权登记手续，同时未收到严德卫的报建申请，未审批相关规划许可文件。本院认为：涉案房屋位于广州市花都区花山镇东华村五队，涉案房屋取得的《农房建设规划许可证》载明建筑楼层为三层，面积为427.2平方米，并明确不按该证规定进行建设的属于违法建设，现涉案房屋建成五层高合计面积超过900平方米的楼房，涉案房屋的建设明显违反了该规划许可证的规定，各方当事人确认涉案房屋涉嫌违法建设的问题未由有关的行政机关进行处理，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”严福钏、曾素仪要求确认涉案分配协议合法有效并按该协议享受收益权，该诉请实质涉及涉案建筑物第四、五层的归属及收益问题，根据上述规定，涉案房屋的违法建设部分应先由人民政府城乡规划主管部门进行处理，故严福钏、曾素仪可在行政主管部门对涉案房屋所在建筑物进行处理后，再就有关当事人因履行各方签订的协议书而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。因此严福钏、曾素仪的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项的规定，判决如下：驳回原告严福钏、曾素仪的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十月十六日书记员  邓国靖