广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15364号上诉人（原审原告）：广州好家庭运动用品城有限公司，住所地广州市天河区天河路236号广梅汕大厦首层至3层及部分4层之一、238号首层至3层及部分4层之一。法定代表人：张家祥，职务总经理。委托诉讼代理人：王亮，系广东深田律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：郑晓艳，女，1977年6月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄博，系广东创见律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海网鱼信息科技有限公司，住所地上海漕河泾开发区松江高科技园莘砖公路668号230室。法定代表人：黄锋，职务总裁。委托诉讼代理人：束雯婷，系上海久远律师事务所律师。上诉人广州好家庭运动用品城有限公司（以下简称好家庭公司）、郑晓艳及被上诉人上海网鱼信息科技有限公司（以下简称网鱼公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初25755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。好家庭公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判好家庭公司已收取的270000元租赁保证金中超过189000元的部分即81000元归好家庭公司所有；3.改判网鱼公司、郑晓艳共同支付好家庭公司2014年8月25日至2014年9月24日止的免租期间的占有使用费120000元；4.改判网鱼公司、郑晓艳共同支付好家庭公司一审判决支持的244080元之外的房屋租金533520元（拖欠的房屋租金自2017年6月25日起，暂计算至2017年12月24日，实际计算至好家庭公司、网鱼公司于2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》解除之日止）；5.网鱼公司、郑晓艳共同支付好家庭公司逾期支付房屋租金的迟延履行违约金200000元；6.网鱼公司、郑晓艳共同支付好家庭公司一审判决支持的35860元之外的物业费81800元（拖欠的物业费自2017年6月25日起，暂计算至2017年12月24日，实际计算至好家庭公司、网鱼公司2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》解除之日止）；7.改判网鱼公司、郑晓艳共同支付好家庭公司逾期支付管理费的迟延履行违约金30000元；8.改判网鱼公司、郑晓艳共同支付好家庭公司一审判决支持的46000元之外的水电费8317元；9.改判网鱼公司、郑晓艳共同支付好家庭公司水电费的迟延履行违约金30000元；10.本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由网鱼公司负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。（一）网鱼公司、郑晓艳构成对案涉房屋的共同使用，故应共同承担本案责任。网鱼公司委托郑晓艳全权处理与案涉房屋有关的事宜，虽好家庭公司与郑晓艳另行签订合同，但实际上网鱼公司、郑晓艳声称此做法有利于郑晓艳办理有关手续，网鱼公司、郑晓艳之间的法律关系，好家庭公司并不清楚。但基于网鱼公司签订租赁合同且由郑晓艳支付房屋租金的事实，好家庭公司认为网鱼公司、郑晓艳应共同承担责任。（二）关于合同责任的认定。一审法院认定好家庭公司在合同履行过程中具有过错，属于事实认定错误。好家庭公司从未将案涉房屋上锁，因网鱼公司、郑晓艳于夜间12时私自搬离屋内物品与商场保安发生纠纷，案涉房屋被商场保安上锁，故案涉房屋被锁与好家庭公司无关。另，网鱼公司、郑晓艳称双方是加盟合作关系，但网鱼公司派其员工史某帮助郑晓艳搬离物品的行为与正常合作关系不符，因此，史某的证言亦不可信。因此，一审法院对于全部的责任按照过错比例承担，显失公平。网鱼公司、郑晓艳搬离物品是在2017年7月17日，即使一审认定双方于搬离物品时发生纠纷，则在此之前，好家庭公司不存在任何过错。一审法院未查明案涉合同解除时间，对于好家庭公司的损失也未予明确。网鱼公司、郑晓艳未全部搬离案涉房屋内的物品，网鱼公司、郑晓艳一直占有案涉房屋，导致案涉房屋一直无法另行出租。好家庭公司在此期间未能收回案涉房屋所造成的损失，一审法院未予查明，就直接认定郑晓艳支付244080元，显属不当。一审法院未支持网鱼公司、郑晓艳占有案涉房屋期间的占有使用费，显属错误。关于案涉房屋的水电费，好家庭公司提供了缴费通知单等证据予以证明，一审法院不予认定，显属不当。关于本案的违约金，案涉合同有明确约定，一审法院未予支持却未给出明确的依据。综上，恳请二审法院判如所请。郑晓艳二审辩称，本案并不构成网鱼公司、郑晓艳共同使用案涉房屋，本案所签署的两份租赁合同相互独立，实际履行的合同系郑晓艳与好家庭公司所签订的合同，郑晓艳系加盟网鱼公司并独立经营存在于案涉房屋之上的网鱼网咖广州太古汇点。好家庭公司上诉主张未对案涉房屋锁门的事实无法成立，结合本案一审庭审情况及好家庭公司、网鱼公司提供的证据、证人证言，足以认定好家庭公司对案涉房屋进行锁门，直接导致门店停止经营，所有经营物品被封锁在房屋，基于此本案租赁合同与好家庭公司锁门之日即2017年7月18日解除，好家庭公司对于合同解除负有全部的过错责任。网鱼公司二审辩称，不同意好家庭公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。郑晓艳上诉请求：1.改判郑晓艳向好家庭公司支付租金103680元、管理费14766元（两项金额共计118446元），该款项在好家庭公司收取郑晓艳租赁保证金270000元中抵扣；2.改判驳回好家庭公司其他诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由好家庭公司承担。事实和理由：（一）好家庭公司于2017年7月18日将案涉房屋上锁且一直未解锁，导致郑晓艳无法退场，郑晓艳不应承担2017年7月18日后的租金及各项费用，好家庭公司应对合同解除承担主要责任。为证明案涉长期房屋上锁的事实，郑晓艳提交了现场照片及视频录像等证据，以及案涉房屋的水电费记录表、客户缴费通知单，显示案涉房屋于2017年7月18日起发生水电费的金额长期为零，故上述事实足以证明门店自2017年7月18日起停止经营。好家庭公司主张于上锁次日解锁，但其并未提交证据予以证明。故其对案涉房屋上锁导致郑晓艳脱离对案涉房屋的占有，视为好家庭公司单方解除权，双方租赁合同于上锁日已经解除，好家庭公司应承担合同解除的主要责任。（二）截止至2017年7月18日，郑晓艳未交租金及管理费共计118446元，在好家庭公司已经收取的租赁保证金270000元的情况下，且好家庭公司违法解除租赁合同，其无权收取租赁保证金，在租赁保证金足以覆盖郑晓艳未交费用时，应用租赁保证金抵扣较为合理。综上，恳请二审法院判如所请。好家庭公司二审辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。网鱼公司二审辩称，对于郑晓艳的上诉请求，由于网鱼公司并非实际使用人，故对于其上诉请求不提出异议。好家庭公司向一审法院起诉请求：1.确认好家庭公司收取的租赁保证金270000元无须返还（依据合同第四条、第九条第四款）；2.网鱼公司及郑晓艳支付好家庭公司2014年8月25日起至2014年9月24日止的免租期间的占有使用费120000元（依据合同第二条第一款）；3.网鱼公司及郑晓艳支付好家庭公司拖欠的房屋租金777600元（自2017年6月25日起计至2017年12月24日；依据合同第三条）；4.网鱼公司及郑晓艳支付好家庭公司逾期支付房屋租金的迟延履行违约金200000元（依据合同第四条及第八条第一款；按月分期计算，按照每日千分之五的标准，自逾期之日在本案中计至2017年12月24日）；5.网鱼公司及郑晓艳支付好家庭公司拖欠的管理费117660元（自2017年6月25日起计至2017年12月24日；依据合同第三条第二款以及合同履行过程中事实行为对合同内容的变更，好家庭公司实际收取网鱼公司管理费19610元/月，含物业管理费15000元/月、人员管理费1000元/月、电梯运行维护费3610元/月）；6.网鱼公司及郑晓艳支付好家庭公司逾期支付管理费的迟延履行违约金30000元（依据合同第八条第一款；按月分期计算，按照每日千分之五的标准，自逾期之日在本案中计至2017年12月24日）；7.网鱼公司及郑晓艳支付好家庭公司水电费54317元（依据合同第四条第二款）；8.网鱼公司及郑晓艳支付好家庭公司逾期支付水电费的迟延履行违约金30000元（依据合同第八条第一款；按月分期计算，按照每日千分之五的标准，自逾期之日在本案中计至2017年12月24日）；9.本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由网鱼公司及郑晓艳承担。一审法院认定事实：1.关于本案真实履行的租赁合同是《合同1》还是《合同2》，以及好家庭公司的合同相对方的问题。一审法院分析如下：首先，好家庭公司提交的证据《合同1》与郑晓艳提交的证据《合同2》（网鱼公司亦提交该合同复印件作为证据）的区别仅在于五处：第一处是抬头处承租人信息，前者为网鱼公司名称及地址，后者为郑晓艳名称及地址；第二处是合同正文第一条第一款中案涉房屋位置的描述词，前者为广州市天河路236号广梅汕铁路大厦3楼“部分商铺”，后者为广州市天河路236号广梅汕铁路大厦3楼“C01”；第三处合同正文第三条第四款中出租人收款开户行及账号，前者为中国工商银行广州市天河支行及3602013409200548891，后者为中国银行广州天河东路支行及732858596051；第四处是落款处出租人代表人一栏，前者有“张家祥”签名，后者无签名；第五处是落款处承租人一栏，前者为网鱼公司盖章，后者为郑晓艳签名及加盖指印。其次，好家庭公司提交的证据中国银行国内支付业务收款回单显示的付款人均为郑晓艳且收款人的开户行及账号信息均与《合同2》约定的出租人收款信息一致，若该合同并非真实履行的合同，好家庭公司长期以来对此未提出异议也不符合常理。再次，好家庭公司提交的证据《授权书》（复印件）虽显示网鱼公司授权郑晓艳负责案涉房屋租赁合同签署及“广州天河太古汇互联网上网服务有限公司（筹）”筹建事宜，好家庭公司还称其在同一天分别与好家庭公司、郑晓艳就案涉房屋签署了上述《合同1》《合同2》，但按照一般的交易习惯来看，郑晓艳与好家庭公司签署《合同2》时若是作为网鱼公司的代理人身份，则合同抬头不应将郑晓艳个人作为承租人，更何况按照好家庭公司说法其在同一天与网鱼公司签署了加盖网鱼公司公章的《合同1》，这样一来其完全没有必要与郑晓艳个人再签署一份正文内容几乎一样（仅收款人开户行及账号不同、案涉商铺位置的描述词不同）的《合同2》。而网鱼公司及郑晓艳关于因网鱼公司将在案涉房屋开设直营店的想法改为由郑晓艳在案涉房屋开设加盟店故在网鱼公司与好家庭公司签订《合同1》后改由郑晓艳与好家庭公司重新签订了《合同2》并实际履行《合同2》的陈述，则更符合常理。再次，网鱼公司提交的证据房屋租赁登记备案证明（复印件）、案外人广州深宇网吧有限公司的企业信用信息公示报告、《网鱼网咖特许经营合同》、郑晓艳提交的证据银行流水及网鱼公司陈述、郑晓艳陈述能够形成完整的证据链，证明郑晓艳以合同相对方的身份在享有及履行《合同2》中的权利及义务。最后，郑晓艳虽主张因其于2016年9月向案外人赵少玲转让了网鱼网咖太古汇店故好家庭公司的纠纷相对方应为案外人赵少玲，但现有证据并未显示郑晓艳所述的上述概括转移租赁合同中权利义务行为已经好家庭公司同意，因此，即使郑晓艳所述上述概括转移租赁合同中权利义务情况属实，亦不对好家庭公司发生相应的法律效力。综上所述，应认定好家庭公司与郑晓艳签订的《合同2》是本案真实履行的合同，且郑晓艳是好家庭公司的合同相对方。2.关于好家庭公司是否在案涉房屋上锁的问题。好家庭公司申请的证人刘某（自称是好家庭公司原运营总监）出庭作证和郑晓艳申请的证人史某（自称是网鱼公司员工）出庭作证时均陈述在2017年一个晚上（证人刘某称大约是7、8月；证人史某称大约是7月17日）大概12点左右，因在案涉房屋经营的一些工作人员想把案涉房屋内物品搬离，被好家庭公司聘请的保安人员制止且保安人员在案涉房屋大门上锁。因此，一审法院对好家庭公司关于其并未对案涉房屋锁门陈述不予采信。一审法院认为解锁情况的举证责任在于好家庭公司一方，证人刘某虽陈述已经于上锁次日上班时解锁，但未见好家庭公司提供充分证据予以佐证，证人史某亦陈述次日并未解锁，郑晓艳亦否认解锁，故好家庭公司应承担举证不能的不利后果，一审法院对证人刘某关于好家庭公司次日解锁的陈述不予采信。关于好家庭公司上锁的具体期间，本案现有证据尚不足以直接判断好家庭公司上锁及解锁的具体时间。但仅从好家庭公司提交的证据客户缴费通知单的内容，对比郑晓艳提交的房屋费用支付明细内容，结合广州地区夏季用电趋势来看，客户缴费通知单反映出2017年6月25日至2017年7月25日期间的用电量及金额突然较上一月实缴金额降低30.89%，且2017年7月25日后这个月的电费从几万元急剧下降至一千多元，随后一个月又降至数百元，而自2017年7月25日之后的水费和自2017年9月25日之后的电费竟然数月持续为零。以上情况与郑晓艳关于好家庭公司在2017年7月18日上锁的陈述及证人史某关于案涉房屋被上锁后其内的电脑服务器还开着、再后来服务器也停用的陈述基本相互印证，故一审法院对郑晓艳关于案涉房屋在2017年7月18日被上锁的陈述依法予以采信。一审法院认为，如前所述，《合同2》是本案中真实履行的合同，该合同是好家庭公司与郑晓艳双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。好家庭公司要求网鱼公司作为合同相对方承责与一审法院上述认定不符，一审法院依法予以驳回。本案的争议焦点为导致《合同2》解除的责任归属。首先，好家庭公司及郑晓艳均确认案涉房屋2017年5月25日之前的水电费、2017年6月24日前的租金及物业管理费和2017年6月30日前的电梯运行维护费及人员管理费已付清，而此后的租金及费用未付。根据《合同2》第三条的约定，案涉房屋2017年6月25日至7月24日期间的租金本应于2017年7月5日前支付，但郑晓艳并未按时付租，已经构成违约；在此情况下，郑晓艳又于2017年七八月中某一日夜间安排人员欲从案涉房屋搬离物品，而好家庭公司又采取在案涉房屋大门上锁方式加以阻止，双方矛盾开始加剧；此后，好家庭公司及郑晓艳均未积极就合同继续履行或解除进行磋商，也未采取有效措施防止双方损失进一步扩大，直至案涉房屋被好家庭公司的上一手出租人收回，双方的租赁合同才实际解除，好家庭公司和郑晓艳在此节均有过错。根据公平原则，考虑好家庭公司和郑晓艳的履约情况及过错程度，一审法院综合本案案情酌情认定好家庭公司对导致《合同2》解除承担30%的责任，郑晓艳对导致《合同2》解除承担70%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于好家庭公司要求确认好家庭公司收取的租赁保证金270000元无须返还及要求郑晓艳支付好家庭公司2014年8月25日起至2014年9月24日止的免租期间的占有使用费120000元的诉请，如前所述，好家庭公司及郑晓艳对于《合同2》解除各自负有过错，好家庭公司基于其具有单方解约权而要求完全没收租赁保证金及要求郑晓艳补交免租期间的占有使用费缺乏理据，但鉴于郑晓艳对导致合同解除应负责任为70%，根据公平原则，70%的租赁保证金即189000元（270000元×70%）归好家庭公司所有为宜。关于好家庭公司要求郑晓艳支付拖欠的房屋租金777600元（自2017年6月25日起计至2017年12月24日）及其迟延履行违约金200000元、拖欠的管理费117660元（自2017年6月25日起计至2017年12月24日）及其迟延履行违约金30000元的诉请，好家庭公司及郑晓艳均确认案涉房屋自2017年6月25日起的租金未付，且如前所述，好家庭公司及郑晓艳的行为共同导致双方矛盾激化且又怠于磋商及未采取有效措施防止双方损失进一步扩大，故一审法院根据前述对导致合同解除的责任认定并综合本案案情，考虑郑晓艳请求调低违约金的抗辩意见和好家庭公司在本案中主张逾期付款违约金的截止时间，酌情认定本案中由郑晓艳向好家庭公司支付租金244080元及逾期付款违约金3080元、管理费35860元及逾期付款违约金350元。关于好家庭公司要求郑晓艳支付拖欠的水电费54317元及其迟延履行违约金30000元的诉请，好家庭公司及郑晓艳均确认案涉房屋自2017年5月26日起的水电费未付，但好家庭公司未能提供充分证据证明此后实际发生的水电费度数及金额，在郑晓艳明确表示不认可该金额的情况下，一审法院对好家庭公司自称的水电费金额不予采信。从本案查明的事实看，好家庭公司、网鱼公司双方在纠纷发生后未及时沟通共同读取案涉房屋水电度数是导致本案无法直接查清郑晓艳欠付水电费度数及金额的直接原因，根据好家庭公司提交的证据客户缴费通知单及郑晓艳提交的房屋费用支付明细，结合日常生活经验，一审法院按照公平原则并综合本案案情酌情认定郑晓艳向好家庭公司支付水电费46000。好家庭公司及郑晓艳均称案涉房屋水电费交纳惯例是好家庭公司发出缴费通知后由承租人按照该通知金额支付，现郑晓艳否认曾收到好家庭公司关于2017年5月25日后交纳水电费的缴费通知，好家庭公司也未提供证据证明已经向郑晓艳送达相应缴费通知，况且，好家庭公司亦未提供证据证明其代垫上述水电费的实际情况，故根据公平原则，考虑郑晓艳请求调低违约金的抗辩意见和好家庭公司在本案中主张逾期付款违约金的截止时间，一审法院综合本案案情酌情认定郑晓艳在本案中向好家庭公司支付水电费逾期付款违约金50元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2019年5月10日判决如下：一、郑晓艳已付好家庭公司的租赁保证金189000元归好家庭公司所有。二、郑晓艳于本判决发生法律效力之日起10日内，向好家庭公司支付租金244080元及逾期付款违约金3080元。三、郑晓艳于本判决发生法律效力之日起10日内，向好家庭公司支付管理费35860元及逾期付款违约金350元。四、郑晓艳于本判决发生法律效力之日起10日内，向好家庭公司支付水电费46000元及逾期付款违约金50元。五、驳回好家庭公司的其他诉讼请求。一审案件受理费19200元，由好家庭公司负担12977元，郑晓艳负担6223元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，各方当事人均共同确认：网鱼公司没有支付租金的行为。好家庭公司与郑晓艳共同确认：郑晓艳自2017年6月25日之后的租金未再支付。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉租赁合同的承责主体；（二）合同解除的责任认定及法律后果处理。关于案涉租赁合同的承责主体问题。根据案件查明事实，案涉租赁物上同时存在两份不同相对方的合同，因此，审查何为真实履行的合同，则应结合合同签订的先后顺序以及合同履行情况综合认定，一审法院对于上述因素进行审查判断后，认定案涉合同项下的承责主体为郑晓艳正确，本院不再赘述并予以确认。好家庭公司上诉主张网鱼公司共同承责，缺乏事实依据，本院不予采信。关于案涉合同解除的责任认定及法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此可知，承租人的主要合同义务为缴纳租金，而出租人的主要义务是交付适租的租赁物。本案中，郑晓艳自2017年6月25日之后的租金即未再支付，因此，郑晓艳作为承租人，其欠租行为已构成根本性违约，而好家庭公司作为出租方对于案涉房屋被锁亦未采取排除妨碍的合理方式保障租赁物的使用，其行为亦存在违约。据此一审法院综合考虑合同的履行情况和双方的过错程度，酌情确定好家庭公司对于合同解除承担30%的责任，郑晓艳对于合同解除承担70%的责任，上述处理符合公平合理原则，且属于一审法院自由裁量范畴，本院予以确认。郑晓艳主张好家庭公司承担主要过错责任，缺乏理据，本院不予采信。至于合同解除的法律后果处理，依据上述责任比例的划分原则，一审法院处理合同解除的法律后果，符合法律规定，本院予以维持。好家庭公司上诉主张免租期间的占用费，缺乏合同依据，本院不予采信。综上所述，好家庭公司、郑晓艳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14530元，由好家庭公司负担10171元，由郑晓艳负担4359元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十月三十日书记员  杨希曾龙辉