广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3312号原告：杨贤新，男，1987年4月15日出生，汉族，住湖南省，委托诉讼代理人：严兵，广东宏安信律师事务所律师。被告：冯胜标，男，1978年5月10日出生，汉族，住广东省五华县，委托诉讼代理人：方佩、王海涛，广东韬普律师事务所律师。原告杨贤新与被告冯胜标合伙协议纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行审理，因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭审理了本案。原告杨贤新及其委托诉讼代理人严兵、被告冯胜标的委托诉讼代理人方佩、王海涛到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人向本院申请六十天的调解期，期限届满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告杨贤新向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《合资建房协议书》无效；2.被告返还原告款项1997640元；3.被告承担本案所有诉讼、担保费。诉讼中，原告杨贤新变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《合资建房协议书》无效；2.被告返还原告款项1997640元；3.被告向原告支付原告向广东民华融资担保有限公司支付的担保费3995.28元；4.被告承担本案所有诉讼费用、保全费。诉讼中，经本院依法释明，杨贤新表示，若法院认定涉案协议有效，其变更诉讼请求第1项为：1.解除原、被告签订的《合资建房协议书》；其他诉请不变。事实和理由：2017年，被告找到原告要求一起合作，并向原告出示由广东致贤律师事务所出具的编号为（2017）广致贤律见字第00540号《见证书》（落款日期为2017年7月21日），称已将广州市花都区狮岭镇合成村新成一队南向14号一栋楼房及土地买下来，要求与原告一起开发，出于信任，原告于2017年7月31日与被告签订《合资建房协议书》，原告分六次共向被告转账合计2497640元，具体如下：第一次汇款:2017年7月20日分二笔各转50000元，合计100000元给被告；第二次汇款:2017年7月25日向被告汇款920000元；第三次汇款:2017年10月1日向被告汇款200000元：第四次汇款:2017年10月2日向被告汇款167640元：第五次汇款:2017年11月6日向被告汇款1000000元：第六次汇款:2017年12月20日向被告汇款110000元。2018年，被告向原告出具《收据》，确认收到原告以上汇款。房子建成后，被告再次对外销售，与买受人同样签订《合资建房协议书》，且通过微信将已经对外销售的部分《合资建房协议书》发给原告，原告共收到被告与第三人签订的《合资建房协议书》十几份，涉及金额实际为二百多万元。2018年年底，被告将己建成的房子基本销售完毕，原告多次要求被告履行分成及对账义务，但被告以种种理由拒绝。原告认为：原、被告协议所合资建房的广州市花都区狮岭镇合成村新成一队南向14号一栋楼房及土地属于集体所有的土地，被告并非为该村村民，根本无法购买该块集体土地，原、被告签订的《合资建房协议书》及被告出售集体土地上房屋与第三人签订的《合资建房协议书》违反法律强制性规定，应为无效协议，故恳请法院支持原告所诉讼请求。补充事实和理由：被告作为合伙事务的具体执行人，在未得到原告书面同意的情况下，被告购买土地、建筑房屋，没有证据证明其实际支出，且购买的房屋和集体土地违反相关强制性法律规定；违建部分的建设和拆除，没有得到原告的确认，这部分损失不应由原告承担。被告冯胜标辩称，一、在与案外人胡伟标签订《房屋转让及土地赠与合同》前，原、被告双方就已达成合伙合意，并且原告给付了相关合伙出资款，后就购买案涉房屋旧楼拆除重建、双方出资、楼房归属、盈亏分担等双方补签了案涉《合资建房协议》，该协议及实际履行过程均符合个人合伙的法定构成要件，双方合伙关系依法成立，虽《合资建房协议》中部分宅基地购买相关的约定违反行政强制性规定，但双方合伙应依旧参照该协议其他约定执行。二、被告系经双方合伙体授权代表双方与案外人胡伟标签定《房屋转让及土地赠与合同》，同时原告在案涉合伙前早就从事开发宅基地房产项目经营谋利，其早已知晓宅基地管理相关禁止性规定，只是考虑投资成本问题而选择与被告进行案涉合伙，双方合伙不存在欺诈等情形及单方过错的情况。三、被告不同意解除双方合伙关系。原告欲主张《合资建房协议书》无效而请求退回其全部合伙投资款无事实和法律基础，双方共同出资购旧房翻建新房依法成立合伙关系，根据双方关于楼房归属及盈亏分担等约定，后续仍可以以出租或自持等形式产生合伙收益，因此原告主张基于协议无效而非解除合伙关系（或说退伙）请求退回投资款，无事实和法律依据。四、原、被告于2018年9月下旬，结合原告制作的销售统计表进行了中期结算，确认案涉合伙双方出资共计6004801元建成案涉标的房屋，其中原告出资2456150元，被告出资3548651元，合伙销售房屋实收款3455800元，扣减被告超额出资的1092501元，计得双方各可分得收益为1181649.5元，但后因房屋铝合金装修、违建拆除、拆除房屋后退款发生了合伙开支1651789元，另因违建拆除房屋顶楼后续修复、防水仍需约280000元工程款，上述暂计合伙开支1931489元应在前述实收款中扣除后结算双方收益，双方现可分收益为215755元，而此前被告已向原告转帐支付了500000元，远超于其可分得收益，具体双方可案外另行对帐结算或委托财务审计。五、针对原告主张的担保费，原告未提交任何发票、支付凭证，双方并未约定发生纠纷担保费的承担。对原告的该项诉请，不应予以支持。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护法律公正。补充意见：案外人因涉案房屋违章拆除而退房，其中702房的房款212800元，购买人是何迎和；703房的房款297039元，购买人是李帅，收取退款的人是李帅的父亲李文良；801房的房款200000元，购买人是黄添凤；802房的房款126000元，购买人是李松玉；803房的房款95000元，购买人是黄绪成；804房的房款175500元，购买人是徐展荣；902房的房款360000元，购买人是徐凤川，以上金额合计1466339元，应在合伙收益中予以扣减。另外，防水维修工程费用252000元、电梯重装及重装的配件费46300元，亦应当作为合伙的共同支出。针对杨贤新变更的诉请，冯胜标补充答辩称，我方不同意解除《合资建房协议书》，双方的合伙经营出现重大亏损事项，原告单方提出解除合伙，无事实和法律依据。原、被告的出资及建房开支，我方有提交双方的中期结算单及对应的建房开支明细。同时，涉案房屋涉及违章拆除，被告有通过微信、电话通知原告，原告消极对待，或因案涉合伙违建拆除导致严重亏损而回避相关的必要开支确认，所以我方进行了实际合伙事项的执行和开支。本院经审理认定事实如下：涉案土地位于广州市花都区狮岭镇合成村新成一队南向14号，面积为98平方米，为集体建设用地，土地用途住宅，登记土地使用权人为案外人吴连花，土地使用证号为花府集建总字[90]第041009031。2017年7月10日，案外人胡伟标向广州市花都区狮岭镇合成村新成一经济合作社作申请在涉案土地建房，村委会和村党支部同意上报备案手续，镇国土部门、镇规划部门、镇人民政府未出具意见。吴连花与胡伟标系母子关系。2017年7月21日，冯胜标作为乙方，胡伟标作为甲方签订《房屋转让及土地赠与合同》，约定甲方将涉案土地南向14号三层半楼房转让给乙方使用，并将占地面积为213平方米的土地所有权赠与给乙方永久使用。甲方以258万的价格将上述房屋转让给乙方，并随土地一起赠与，乙方同意接受甲方的赠与，并按有关规定承担相应的权利义务。二、付款方式：上述土地转让款乙方分四期付款给甲方，第一期：在本协议签订之日付2000000元；第二期：上述房屋拆除后做好基础，付款200000元；第三期：房屋建好第一层付200000元；第四期：房屋主体全部完工付清余款180000元。三、乙方付清转让款后甲方应将上述土地证明及房屋的有关资料原件交给乙方。甲方转让后乙方拥有此房屋的永久使用权，乙方有权居住、出租、抵押、转让、继承等处理权利。同日，冯胜标与胡伟标签订《委托书》，约定胡伟标特别授权委托代理人冯胜标代理上述土地建房的一切事宜，受托人可对本栋楼房进行房屋的租赁、转让与第三方签订合建房协议书等相关事宜。广州市花都区狮岭镇合成新成一经济合作社于2017年7月21日出具《证明》，证明胡伟标于2017年7月21日将涉案土地的使用权以及土地上房屋转让给冯胜标永久所有。2017年7月31日，杨贤新（乙方）与冯胜标（甲方）签订《合资建房协议书》，约定，一、甲乙双方共同出资（各占百分之五十股份）购买涉案土地及楼房，购买价格为2580000元。二、经双方友好协商，以甲方的名义签订了《房屋转让及土地赠与合同》取得该地块的所有权。之后甲乙双方将该地块的旧楼房拆除后重建。三、重建楼房所需的费用（包括房屋办理报建手续所产生的一切费用及疏通关系费）由甲乙双方共同承担（费用各占百分之五十）。四、重建后楼房归甲乙双方共同所有（各占百分之五十股份）。五、重建后该楼房收益或亏损双方需共同承担。六、该楼房的买卖以甲方的名义卖出，所得房款收益双方按一比一各自所得。关于出资情况，杨贤新认为其通过转账方式向冯胜标支付了2497640元，并提交由冯胜标出具的《收据》予以证明，《收据》载明“杨贤新汇款明细：……④2017年10月2日杨贤新招行卡尾号3118汇款167640元，备注：本次转账用于本栋楼实际支出金额为26147元，含其他款项141493元。”冯胜标对该《收据》的真实性、合法性无异议，但认为其收到杨贤新的出资金额为2456150元；冯胜标认为《收据》载明的“含其他款项141493元”是其与杨贤新其他地块的合作款项，并非涉案的出资款，杨贤新对此不予认可；冯胜标另提交一份手写的结算单，记载“总建6004801元，铝合金等设算145000元，合计6149801元；杨总付出26150元、120000元、100万元、130万元，合计2456150元；冯胜标付3548651元；买卖现金：5719400元-介绍2万-批荡41800元，买卖金额5657600元；实收款：3455800元÷10=345580；欠款2201800元÷10=220180；3455800-1092501=2363299/2=1181649.5；……1092501。”冯胜标认为上述结算单是双方于2018年9月下旬签订的中期结算材料，其中记载的“杨总付出……2456150元”即杨贤新出资的金额，“3548651元”是冯胜标的出资额，“3455800元”为出售房屋的实收款项，“1092501元”是在结算单最上部分两人出资的差额，总的建设成本为6004801元，后续还有一个装修成本145000元，故建筑成本应为6149801元；冯胜标认为结算单上记载的“3455800-1092501=2363299/2=1181649.5”、“1092501”由杨贤新本人书写。杨贤新确认是其本人书写的，但认为不是结算，只是某个阶段的汇总数据，其也不认可冯胜标主张的出资金额。上述《合资建房协议书》签订后，冯胜标找施工队在涉案土地上建房，于2018年8月底建设并装修了一栋11层的钢筋混凝土建筑物（包括楼顶的水塔、电梯井等），共32套房屋对外销售。广州市花都区狮岭镇人民政府分别于2018年8月6日、2018年11月27日发出《责令限期拆除通知书》，载明因胡伟标在未取得用地批准手续的情况下擅自在狮岭镇合成村××一社地段非法占用土地进行建设，责令其自行拆除超高部分。根据冯胜标的陈述，拆除的部分为7楼的一半及7楼以上楼层，共9套房屋，包括702、703、801、802、803、804、901、902号房以及10楼半层的一套（其中702、703、801、802、803、804、902房在拆除时已出售），其余23套中已出售或出租16套，空置的房屋7套（为203、204、304、403、404、504、603，没有出售、也没有出租）。冯胜标表示其已分十笔向杨贤新转账支付了合伙的收益款500000元，杨贤新认为冯胜标向其支付的500000元是返还给其的投资款。关于涉案项目的收益与支出情况，冯胜标认为收益包括：售楼款合同金额为5719400元，因部分约定分期付款，故实际收入为3455800元；另外，部分房屋被拆除的已向购房人退还房款1466339元，故暂时实际收入为1989461元。对此，冯胜标提交如下证据予以证明：其自行制作的销售统计表，向买房人徐凤川退款360000元、向李帅退还见证费1000元及房款156000元，向李松玉退还装修款126000元，向黄绪成退还装修费等95000元的转账凭证，其分别与买房人何迎和、徐展荣签订的经公证的买卖合同及退款212800元的收据。杨贤新对上述证据的真实性、合法性和关联性以及冯胜标陈述的收益情况均不予认可，认为销售统计表是冯胜标自行制作，买卖合同不具有合法性，退款凭证无法确认是否真实存在和实际履行，部分退款与合同约定不一致。冯胜标认为支出包括：1、购地款支出2620000元，以及杂费40000元；2、旧楼拆除的费用52300元；3、拆除旧楼向相关部门疏通的费用240000元；4、项目主体楼建筑成本2793000元；5、水电装饰、门窗、电梯、楼梯、水电费，共计299501元；6、收到部分房款后，中期结算当中确认支出制作铝合金窗的费用145000元；7、售房时给中间人的介绍提成费20000元；8、出售前对已卖出的房屋进行批荡的费用41800元；1-8项合计6211601元。对此，冯胜标提交《建筑物拆除工程合同书》、汇款凭证、其自行制作的《合资建房开支明细》、《代付款证明》、借记卡账户历史明细清单、房屋拆除后维修防水等工程明细、收据、因电梯重装支付的拆装及配件费收据予以证明。杨贤新对冯胜标提交的上述证据以及陈述的支出情况均不予认可，认为《建筑物拆除工程合同书》是冯胜标与他人签订的，真实性无法确认，且协议是否履行无法证明；汇款凭证是冯胜标与李文良之间的资金往来，没有原件，与本案无关；《合资建房开支明细》由冯胜标自行制作，且所发生的费用从未得到原告认可；《代付款证明》、借记卡账户历史明细清单，因代付人未出庭，就算是代付，也不能证明代付款用途；房屋拆除后维修防水等工程明细、收据是冯胜标在庭审后补的证据，没有汇款凭证和协议；因电梯重装支付的拆装及配件费收据，没有合同和发票，不能证明因涉案房屋产生的费用；且房屋的建设是违章建筑，并非杨贤新授意，与原告无关冯胜标未提交证据证明其支出费用，且事先未与原告协商；根据售房的合同，款项应当收取完毕，且冯胜标未提交收取购房款的收据。为查明涉案房屋的规划报建情况，本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函表示，经核查，未查询到来函所述“广州市花都区狮岭镇合成村新成一队南向14号土地上房屋”办理《建设工程规划许可证》的记录。为查明涉案房屋的建设及整改拆除情况，本院依法向广州市花都区狮岭镇人民政府发函调查，狮岭镇人民政府复函称“狮岭镇合成村××一经济社村民胡伟标违规建房，该当事人胡伟标没有《土地使用证》，没有规划报建手续。2019年2月14日，狮岭镇政府已组织施工队对胡伟标农房超高部分进行拆除，拆除面积1300平方米。”杨贤新对上述复函的真实性、合法性和关联性均无异议，认为三方签订的合作协议实际上是购买农村宅基地，建成小产权房对外销售，因违反法律的强制性规定，应当属于无效协议，冯胜标应当返还其所有款项。冯胜标对复函的真实性、合法性、关联性予以确认，认为涉案剩余未拆除的房屋处于可使用的状态。关于《合资建房协议书》的效力，杨贤新认为，涉案土地为农村宅基地，不得转让，《合资建房协议书》因违反法律强制性规定，为无效协议。冯胜标认为本案是在原宅基地上拆除旧房重建新房，根据相关判例，投建人可拥有地上建筑物的使用权甚至所有权；双方可共同协商，利用、出租、自己持有相关房产使用，实现双方的合伙权益，上述处分方式属法律保护的合伙经营行为。冯胜标提交一份其与杨贤新于2017年6月7日签订的《房屋转让及宅基地赠与合同》，拟证明杨贤新在案涉合伙前早就在开发经营宅基地房产项目谋利，已知晓相关的禁止性规定。诉讼中，经本院释明，杨贤新、冯胜标均表示不申请对涉案项目的工程造价进行评估，不委托鉴定机构对双方合伙的投入、收益、支出等进行对账或审计。本院再次释明，双方是否同意自行对涉案项目的收入、支出进行对账结算，杨贤新认为双方之间的合伙协议无效，要求被告退还其投资款，不同意与冯胜标对账结算，也不确认冯胜标陈述的金额。冯胜标认为对账结算应当将收益扣减合伙开支后，再由双方承担和享有，至于收益的代收款，可以作为应收账款进行结算，由一方享有，另一方补偿。诉讼中，杨贤新提交《（诉前/诉讼保全）委托担保合同书》及发票，拟证明其因本案诉讼支出担保费3995.28元。冯胜标对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，但认为无法证明被告需承担担保费的法律义务，双方并无相关约定，被告也无违约行为。诉讼中，杨贤新向本院申请财产保全，本院于2019年3月25日作出（2019）粤0114民初3312号民事裁定书，裁定：冻结被申请人冯胜标的银行存款1997640元或查封等值的其他财产。之后采取了保全措施。本院认为，根据《合资建房协议书》的约定，杨贤新和冯胜标共同出资购买涉案土地建房，其中购房款和重新建楼所需的费用由双方各按50%的比例共同承担，重建后楼房归双方共同所有，重建后楼房的收益或亏损双方共同承担，楼房出售所得房款收益双方按一比一各自所得。据此，杨贤新与冯胜标之间成立合伙关系。杨贤新认为涉案《合资建房协议书》为无效合同，理由是涉案房屋土地为集体土地，其与冯胜标并非该集体组织成员，购买涉案土地建房的行为违反法律规定。对此，本院认为，杨贤新与冯胜标购买涉案集体土地的行为虽因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”而无效，但双方对于合伙事项的约定是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。本案中，因涉案楼房已建设，对于违法建筑的部分已由相关部门处理，现在大部分房屋已出售，双方当事人应根据约定对于合伙投入、支出、收益等进行结算，按照合伙协议约定的比例共享收益、共担风险。在无充分证据证明上述合伙投入、支出和收益等情况下，杨贤新不同意与冯胜标对账结算、不申请对涉案项目的工程造价进行评估，亦不申请委托鉴定机构对双方合伙的投入、收益、支出等进行对账或审计，仅要求解除双方之间的合伙关系，由冯胜标退还其投资款，不符合合同约定和法律规定，亦不符合诚实信用原则，故对其主张本院不予支持。杨贤新主张的其向广东民华融资担保有限公司支付的担保费3995.28元，亦应由杨贤新自行承担，其要求冯胜标赔偿给其缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨贤新的全部诉讼请求。案件受理费22813元，财产保全费5000元，均由原告杨贤新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  徐伟欣二〇一九年十月二十四日书 记 员  王 呈刘赟