四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初1812号 原告：重庆棕榈泉联英物业服务有限公司成都分公司，营业场所：成都高新区天府大道中段199号。 负责人：张正洁，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：董乃铭，男，1990年11月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：赵美兰，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理人。 原告重庆棕榈泉联英物业服务有限公司成都分公司（以下简称重庆棕榈泉物业成都分公司）与被告董乃铭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理，因被告董乃铭下落不明，于2019年3月22日裁定由简易程序转为普通程序，由审判员仇金玛担任审判长，与人民陪审员何蓉丽、王满奎共同组成合议庭于2019年6月20日公开开庭进行了审理。后因工作变动，由审判员仇金玛担任审判长，与人民陪审员常忠人、蒲晓凌共同组成合议庭于10月23日第二次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告重庆棕榈泉物业成都分公司的委托诉讼代理人周江荣，被告董乃铭的委托诉讼代理人赵美兰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 重庆棕榈泉物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令董乃铭向重庆棕榈泉物业成都分公司支付欠付的物业服务费共计30113.46元；2、判令董乃铭向重庆棕榈泉物业成都分公司支付自逾期支付物业服务费之日起至实际付清之日期间的违约金（为计算诉讼费之方便，暂计算至2018年8月2日，违约金为44253.6元）；3、本案诉讼费用由董乃铭承担。事实及理由：董乃铭购买成都棕榈泉联英置业有限公司（以下简称开发商）开发的位于成都市高新区商品房，建筑面积为128.69平方米，用途为住宅。后重庆棕榈泉物业成都分公司与董乃铭签署了《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同》及其补充协议，约定由重庆棕榈泉物业成都分公司为该房屋所在物业小区提供前期物业管理服务。同时董乃铭还签署了《成都棕榈泉国际中心临时管理规约》。根据重庆棕榈泉物业成都分公司与董乃铭双方签订的《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同补充协议》第二条的规定，案涉房屋物业服务费标准为13元／平方米·月·按季度收取，提前预收。董乃铭自2015年接收该房屋以后，从2017年4月开始未向重庆棕榈泉物业成都分公司支付物业服务费。重庆棕榈泉物业成都分公司以口头、书面方式多次督促董乃铭交纳，董乃铭均以各种理由予以推诿。董乃铭拒绝交纳物业服务费的行为已经构成严重违约，影响了重庆棕榈泉物业成都分公司的正常经营，给案涉房屋所在物业的物业管理造成了严重障碍，侵犯了其他业主的合法权益。根据重庆棕榈泉物业成都分公司与董乃铭双方签订的前期物业服务合同及临时管理规约的相关约定，董乃铭逾期支付物业服务费的，应按照逾期支付金额每日千分之三的标准以复利方式计算向重庆棕榈泉物业成都分公司支付违约金。重庆棕榈泉物业成都分公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 庭审中，重庆棕榈泉物业成都分公司将第1、2项诉讼请求明确为：1、请求判令董乃铭向重庆棕榈泉物业成都分公司支付2017年4月至2018年9月欠付的物业服务费共计30113.46元；2、判令董乃铭向重庆棕榈泉物业成都分公司支付自逾期支付物业服务费之日起至实际付清之日期间的违约金（违约金计算标准为：以每个季度物业服务费5018.91元为基数，按照千分之三每天的标准，以复利方式进行计算，从逾期之日起到实际支付之日） 董乃铭辩称，1、重庆棕榈泉物业成都分公司起诉状中陈述的内容部分不属实。董乃铭购房面积属实，签订了前期物业服务合同及补充合同属实。但是，我方是在购房时，在开发商售楼处，在签订购房合同的同时应开发商的要求签署的前期物业服务合同及补充协议，该内容不是与重庆棕榈泉物业成都分公司直接签订的协议，是与开发商签订的；2、开发商的售楼处在销售房屋时，明确向购房人告知，物业服务费是每平方米每月5.5元，我方在签署该一系列购房合同及物业服务合同时，并没有仔细查看前期物业服务合同及补充协议其中内容，而且，前期物业合同及补充协议内容全部是房屋销售方事前打印好的格式合同，没有注意后面的补充协议内容里面对物业服务费收费标准进行了变更，销售方也没有提示我方。重庆棕榈泉物业成都分公司使用格式条款做出的对我方不利的内容，对我方不产生约束力。重庆棕榈泉物业成都分公司应当按照开发商承诺的5.5元每平方米的价格收取物业服务费；3、董乃铭拖欠物业服务费是有原因的，具体为：（1）我方收房后因房屋内结构及装修出现质量问题，一直联系重庆棕榈泉物业成都分公司通知开发商修复，但房屋一直没有得到修复，影响我方居住；（2）我方至今没有居住房屋，房屋一直空置到现在，并没有享受到重庆棕榈泉物业成都分公司提供的各项物业服务；（3）我方购房时，开发商承诺的配套生活设施至今仍然没有兑现。4、重庆棕榈泉物业成都分公司收取违约金的计算方式不合法，也不合理。综上所述，我方拖欠物业服务费属实，但购房时开发商承诺的费用标准为5.5元每平方米，我方愿意按照5.5元的标准补交，请求人民法院驳回重庆棕榈泉物业成都分公司的其他诉讼请求。 经审理查明，董乃铭系位于高新区天府大道中段XX房屋的所有权人，案涉房屋系其单独所有，建筑面积为128.69平方米。 重庆棕榈泉物业成都分公司作为甲方，董乃铭作为乙方，签订了《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同》，该合同主要做了以下约定：1、乙方与成都棕榈泉联英置业有限公司订立《商品房买卖合同》，购买开发商开发的“成都棕榈泉国际中心”（住宅）物业类型，坐落位置：成都市高新区天府大道中段199号，南至成达大厦、北至世纪城西入口、东至天鹅湖、西至天府大道中段。案涉房屋单元房号：XX（物业编码）；2、建筑面积：128.69平方米（最终以产权登记的建筑面积为准）；3、开发商委托甲方对“成都棕榈泉国际中心”提供前期物业服务。甲方一经签约后即被授权进行成都棕榈泉国际中心建筑区划内的物业服务工作。主要包括以下公共性物业服务事项及其服务标准：物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，建立预防性安全防范体系并设立应急机制；4、物业服务费的计算标准为：住宅：5.5元/平方米·月；5、乙方应自开发商发出的交房通知书确定的房屋交付日起开始支付本合同约定的各项应付费用；6、物业服务费用按季交纳，提前预收。乙方首次应预缴一个季度的物业服务费，并于首次交费期满15日前预缴下季度物业服务费。依次类推，之后乙方均应于上季度期满15日前预缴下季度物业服务费；7、乙方在开发商公告通知的期限内接收房屋的，物业服务费自接房的次日起全额计收。乙方未在开发商公告通知的期限内接收房屋的，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起全额计收。逾期未缴按应缴额3‰累加（复利方式）计收违约金；8、甲方物业服务期限：本合同期限自本合同生效之日起至成都棕榈泉国际中心业主大会重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同开始履行之日止。 同日，重庆棕榈泉物业成都分公司作为甲方，董乃铭作为乙方签订了《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同补充协议》约定，甲乙双方同意，因费尔蒙是赋有高端酒店和度假村、部分所有权和完全所有权住宅设施和度假村的行销、管理和运营经验的世界知名专业管理和品牌经营公司，甲方委托费尔蒙或其关联方对成都棕榈泉国际中心住宅提供专业化的管理服务，乙方同意，根据本物业管理区域的实际情况和费尔蒙管理服务标准，物业服务费用收取标准调整为（按建筑面积计算）13元/平方米·月，按季度收取，提前预收。乙方知晓并同意，《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同》中约定的物业服务费用和本补充协议约定的物业服务费用标准不一致，物业服务费用实际收取标准以本补充协议为准。 在重庆棕榈泉物业成都分公司提供的《成都棕榈泉国际中心临时管理规约》第六条物业服务费及专项维修资金第一款中载明“本物业管理区域内的业主或使用人应当按物业的建筑面积缴纳物业服务费，物业服务费标准：住宅为每月每平方米13元；……”。 案涉房屋交房后，重庆棕榈泉物业成都分公司依约向董乃铭提供了物业服务，自2017年4月1日起至2018年9月30日，董乃铭未按约向重庆棕榈泉物业成都分公司支付物业服务费。现欠缴的物业服务费为30113.46元（13元/月×128.69平方米×18个月）。 以上事实，有重庆棕榈泉物业成都分公司、董乃铭的当庭陈述及重庆棕榈泉物业成都分公司提交的《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同》、《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同补充协议》、《成都棕榈泉国际中心临时管理规约》、《四川中渝会计师事务所有限公司报告书》房产证、棕榈泉费尔蒙公寓实景图片等证据材料予以佐证。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，董乃铭与重庆棕榈泉物业成都分公司签订的《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同》及《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。重庆棕榈泉物业成都分公司按约提供了物业管理服务，董乃铭也应当按约及时交纳物业费。故本院对重庆棕榈泉物业成都分公司诉请要求董乃铭支付其拖欠的2017年4月1日至2018年9月30日的物业管理服务费30113.46元的请求本院予以支持。 对于重庆棕榈泉物业成都分公司主张的要求董乃铭支付逾期支付物业服务费的违约金问题，董乃铭在庭审中认为违约金过高。本院认为，董乃铭未按期支付物业服务费，存在违约行为。双方约定的违约金为每日千分之三，考虑到违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。考虑到董乃铭违约行为导致重庆棕榈泉物业成都分公司损失主要为资金利息损失，此外重庆棕榈泉物业成都分公司也未提供证据证明存在其他损失，因此本院将违约金计算标准调整为，按中国人民银行同期贷款利率计算，故本院对该诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于本案董乃铭提出的辩称意见，首先在于单价的确定。董乃铭提出开发商承诺的物业管理费为每平方米5.5元，且备案登记的单价也为5.5元。对此，本院认为第一，《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同》的签订主体系董乃铭与重庆棕榈泉物业成都分公司，开发商的承诺并不能对抗合同约定；第二，登记备案系行政机关的行政管理职能，而法律是允许当事人就物业服务费进行约定的。双方当事人通过补充协议约定物业管理费为每平方米13元，不违反法律法规的强制性规定，系有效约定；第三，关于董乃铭提出的“《成都棕榈泉国际中心前期物业服务合同补充协议》系格式合同，关于物业管理费约定为每平方米13元的条款也系格式条款，该条款加重了自己的责任，应当无效”的意见，本院认为，上述条款系对合同价款的约定，应为双方当事人协商约定的结果。同时，在《成都棕榈泉国际中心临时管理规约》中也明确载明了案涉项目物业管理费的单价为“每平方米13元”，董乃铭作为合同相对方，应特别注意对单价的约定，该条款并不适用于格式条款无效的规定，故本院认定物业服务费的单价应按每平方米13元予以计算；其次，关于董乃铭提出的不支付物业服务费的抗辩意见，本院认为，一方面董乃铭未提供有效证据证明重庆棕榈泉物业成都分公司未提供物业服务或其提供的物业服务存在长期的管理瑕疵；另一方面，重庆棕榈泉物业成都分公司作为物业服务企业，承担了对整个案涉项目的小区物业管理服务，董乃铭不能仅因为其自身未居住案涉房屋而不承担物业管理费的交纳义务。综上，本院对董乃铭的辩称意见均不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告董乃铭应于本判决生效之日起十日内向原告重庆棕榈泉联英物业服务有限公司成都分公司支付2017年4月1日至2018年9月30日期间的物业服务费30113.46元及违约金（违约金以每期拖欠的物业费金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自拖欠之日起计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告重庆棕榈泉联英物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费1660元由原告重庆棕榈泉联英物业服务有限公司成都分公司承担660元，由被告董乃铭负担1000元。（此款原告重庆棕榈泉联英物业服务有限公司成都分公司已预交，被告董乃铭在履行上述债务时一并支付给原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  仇金玛 人民陪审员  常忠人 人民陪审员  蒲晓凌 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  余 瑶