湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5395号 原告：粟某某，男，1963年12月20日出生，苗族，户籍地沅陵县，现住怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：粟总常，怀化市鹤城区金鹰法律服务所法律服务工作者，执业证号31813091100183。 委托诉讼代理人：张学来，怀化市鹤城区金鹰法律服务所法律服务工作者，执业证号31813021100182。 被告：吴海蓉，女，1983年6月3日出生，汉族，住中方县。 被告：付春燕，女，1986年3月29日出生，汉族，住怀化市鹤城区。 两被告共同委托诉讼代理人：张雅婷，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312201911110532。 两被告共同委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312201511407074。 原告粟某某与被告吴海蓉、付春燕合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告粟某某的委托诉讼代理人粟总常，被告付春燕及两被告共同委托诉讼代理人张雅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粟某某向本院提出诉讼请求：1.解除2017年1月1日原、被告签订的《房屋出租合同》，由被告将房屋恢复原状；2.依法判决两被告支付拖欠的2019年4月至9月房屋租金、物业管理费、垃圾处理费共计9650.9元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃要求计算第二项诉讼请求中物业管理费和垃圾处理费，只要求计算房屋租金。事实与理由：被告吴海蓉、付春燕为开汗蒸馆于2017年1月1日与原告签订《房屋出租合同》，约定“租期为5年，租金前3年为每个月1400元，物业管理费、垃圾处理费由乙方负责，次年租金需在当年租期到期前一个月支付给甲方”。因两被告违反合同约定，拒不交纳2018年度物业管理费、垃圾处理费和水电费，拖欠2019年1月至3月房屋租金，原告于2019年3月4日向法院提起诉讼，2019年4月12日怀化市鹤城区人民法院经审理，判令两被告支付拖欠的2019年1月至3月原告的房屋租金、物业管理费、垃圾处理费及水电费共计8199元，原告申请执行，怀化市鹤城区人民法院执行局已将生效判决书中确认的款项执行到位。可被告仍然又拖欠2019年4月至9月的房租。原告无奈，只得再次起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告吴海蓉、付春燕共同辩称：一、《租赁合同》已于2019年4月22日实际解除，不存在拖欠房屋租金的行为。原告于2018年6月16日在租赁房屋大门口张贴《解除房屋租赁合同通知书》导致被告生意直线下降，无法继续营业。2019年3月4日，原告起诉被告解除合同，支付租金后，被告作为租户认为无法再与原告继续将《租赁合同》履行下去，遂于2019年4月22日搬离了所租赁的房屋。被告搬离的情况已告知原告，合同已实际解除。原告诉请被告搬出后的租金和相关费用没有法律依据。二、原告应当退还被告2000元房屋押金。被告依出租合同支付了2000元押金，现双方已解除合同，依合同约定，没有对房屋进行损坏，也没有出现财物遗失的情况，原告应当退还2000元押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的本院于2019年4月12日作出的（2019）湘1202民初1457号民事判决书一份，两被告对其真实性无异议，但对其证明目的提出了异议，认为该判决书不能证明被告尚欠原告房屋租金的事实，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；2.对原告提交的湖南启沃律师事务所律师函及怀化东冠物业管理有限公司催费单各一份，两被告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，该组证据涉及物业管理费和垃圾费的承担，因原告对该两项费用已当庭自愿放弃，故该证据与本案处理缺乏关联性，本院不予采信；3.对两被告提交的电话录音及文字说明各一份，原告对其三性均提出了异议，认为被告应当将钥匙直接交给原告而不是其他人，原告才是房东，结合庭审查明的事实，本院对该两段电话录音的真实性予以确认；4.对两被告提交的电话通话详单一份，原告对其合法性、关联性提出了异议，该证据能证实本案相关事实，本院予以采信；5.对两被告提交的本院于2018年5月23日作出的（2018）湘1202民初1203号民事调解书一份，原告对其真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，该证据与本案处理缺乏关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月1日，原告与两被告签订《房屋出租合同》，约定原告将其所有的位于怀化市鹤城区盛世华都25栋2单元508室出租给被告使用，水、电费由被告承担，租期五年，五年后可以续租，租金前三年为每个月1400元，三年后按现行价格协商调整租金，但不能超出本小区的租金行情，物业管理费、垃圾处理费由被告负责，双方并约定了其他相关内容。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2018年6月16日，原告认为被告未履行合同约定的义务，张贴公告要求解除房屋租赁合同，并要求被告缴纳所欠物业、垃圾处理费用。之后，原告向本院提起诉讼，要求解除合同，并要求被告支付房租等，2018年9月3日，原告向本院申请撤回起诉，本院予以准许。2019年3月4日，原告又向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋出租合同》，由被告将房屋恢复原状，并请求被告支付2019年1月至3月的租金及物业管理费、垃圾处理费等费用，本院于2019年4月12日作出（2019）湘1202民初1457号民事判决，判令两被告向原告支付2019年1月至3月的房屋租金4200元，物业管理费及垃圾处理费3387.25元、水电费611.75元，共计8199元，但对于原告请求解除合同的请求，理由不充分，本院不予支持。该判决生效后，原告申请强制执行，现已执行完毕，双方当事人亦认可2019年4月1日之前的房租费、物业管理费及水电费都已支付完毕。2019年四五月份，被告自行搬离了所承租的房屋，并将房屋钥匙交给隔壁邻居保管，2019年6月12日，被告电话通知原告其已搬离所承租的房屋，之后，原告从邻居处取钥匙查看房屋后又将钥匙放回邻居处。现原告请求被告支付2019年4月至9月的房屋租金，经协商未果，遂再次诉至法院。 另查明：双方同意将原告收取被告的押金2000元在本案中一并处理。 本院认为：原、被告签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。原告于2019年3月4日向本院起诉时，曾要求解除双方于2017年1月1日签订的《房屋出租合同》，但当时被告不同意解除该合同，而原告请求解除合同，理由不充分，本院驳回了其请求解除租赁合同的请求，故双方签订的《房屋出租合同》依然对原、被告产生法律效力。被告自行搬离房屋并不必然具有终止《房屋出租合同》的效力，被告于2019年6月通知原告解除合同，亦应当给予对方一定的合理期限，该期限以三个月为宜。现原告也要求解除合同，可视为双方对于租赁合同的解除已达成一致，但2019年4月至9月产生的房屋租金，原告请求被告支付，符合法律规定，本院予以支持，该租金计算为8400元（1400元×6个月），抵扣原告收取被告房屋押金2000元，两被告还应向原告支付房屋租金6400元。原告认为被告破坏了其房屋墙壁、地板等，要求恢复原状，但其未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果，故该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告粟某某与被告吴海蓉、付春燕于2017年1月1日签订的《房屋出租合同》； 二、被告吴海蓉、付春燕于本判决生效后十日内向原告粟某某支付2019年4月至9月的房屋租金6400元； 三、驳回原告粟某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取为65元，由被告吴海蓉、付春燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李军康 二〇一九年十月八日 代理书记员  杨梅云 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。