成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初4488号 原告：龙倩，女，1987年11月30日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：李国庆，男，1994年10月2日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告龙倩与被告李国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙倩出庭参加诉讼。被告李国庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙倩向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告签订的《成都市房屋出租委托代理合同》；2．判令被告向原告支付原告垫付的物业管理费3041.84元（含垃圾处理费和物业费违约金）；3．判令被告向原告支付租金4500元（自2019年9月1日起至2019年11月30日）；4．判令被告退还免租金3000元；5．判令被告支付违约金20000元；6．判令被告退还原告给其用于修缮浴室灯具的维修费用380元；7．判令被告支付房屋租赁期间天然气使用欠费270元；8．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月3日，原被告签订《成都市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于成都市温江区房屋出租给被告，租金每月1500元，付款时间是免租期结束当月25日付第一季度租金，付款时间以此类推。2018年物管费为139.5元／月。合同约定租赁期限为自2018年6月3日至2021年6月2日，其中2018年6月3日至2018年8月2日为装修期及免租期。同时，合同第八条约定因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方按日委托租金乘以委托期限剩余到期天数的200%向甲方支付违约金。原告按约将房屋交付给被告，被告应于2019年9月3日前向原告支付租金，但原告催促被告支付租金时，被告已经失去联系。原告前往出租屋时，房屋已经凌乱不堪。原告随后查询物业费缴费情况，显示被告自承租之日起未曾交纳物业费，因此原告不得不交纳物业费3041.84元（自2018年6月3日至2019年12月2日）。同时，在出租房屋时，被告向原告收取两个月的免租金3000元，被告应该一并向原告归还。根据目前情形，被告未支付房屋租金，出现失联等情形，该合同已经根本无法继续履行，请求法院解除合同。因按合同约定计算的违约金过高，原告主张20000元。 被告李国庆未到庭，也未提交书面答辩意见。 经审理查明，龙倩购买了成都市温江区洲际春天广场2幢1单元6层5号房屋。2018年6月3日，龙倩（甲方）与李国庆（乙方）签订《成都市房屋出租委托代理合同》。第二条约定，房屋坐落于成都市温江区，面积71.61平方米。第三条约定，该房屋委托租金为1500元，付款方式按季度付，付款时间为免租期结束日当月25日付第一季度委托金。物业管理费136元／月。委托出租期限为2018年6月3日至2021年6月2日，其中2018年6月3日至2018年8月2日为装修期及免租期，在装修期及免租期内乙方无需向甲方支付委托租金及物业管理费。本合同涉及按日计算委托租金标准时，日委托租金＝月委托租金／30。第四条约定，甲方最晚于委托出租期限起始日前将该房屋交付给乙方。第五条约定，在委托出租期内，甲方有权收取委托租金，有权依据本合同约定要求乙方履行义务。第六条约定，甲方承担房屋主体结构、给排水管、电路设施、燃气管道、建筑门窗、防水的维修责任及家具家电等因自然老化或无维修价值而导致的更换。第七条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．不转付或未按约定转付委托租金达30日的……第八条约定，因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方按日委托租金乘以委托期限剩余到期天数的200%向甲方支付违约金。 另查明，垃圾处理费按每月6元计算，截止2019年9月30日，垃圾处理费尚欠96元；物业服务费按每月1.95元/月·平方计算，截止2019年9月30日，物业服务费尚欠1,799.4元，违约金434.84元，共计2,234.24元。 2019年6月10日，龙倩向李国庆支付了维修灯和浴霸的费用共380元。2019年9月5日，龙倩支付了截止2019年8月的天然气费271.59元。2019年9月25日，龙倩另行支付了更换浴霸、维修灯具和热水器的费用520元。 庭审中，龙倩认可李国庆已支付签约之日起至2019年8月31日的全部租金；龙倩向李国庆支付的3,000元，其陈述是向李国庆支付的两个月免租金。 上述事实，有当事人的陈述，龙倩提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》《成都市房屋出租委托代理合同》、缴费通知单、收据、微信转账记录、支付宝转款记录、手机短信等证据在案佐证。经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，龙倩与李国庆签订的《成都市房屋出租委托代理合同》，名为委托代理合同，实为龙倩出租案涉房屋，李国庆支付相应租金的房屋租赁合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，租金按季度支付，李国庆仅支付了2019年8月31日前的租金，并未在当月25日前支付下一季度的租金，且截至本案法庭辩论终结，李国庆仍未支付租金，故龙倩诉请解除《成都市房屋出租委托代理合同》符合法律规定和合同约定，本院予以支持，该合同自2019年10月10日起解除。 关于物业管理费（含垃圾处理费和物业费违约金）。截止2019年9月30日，物业服务费尚欠1,799.4元，2019年10月1日至2019年10月10日的物业服务费应为46.5元（71.61平方米×1.95元/月·平方÷30天×10天）。截止2019年9月30日，垃圾处理费尚欠96元，2019年10月1日至2019年10月10日的垃圾处理费应为2元（6元/月÷30天×10天）。截止2019年9月30日，违约金尚欠434.84元。以上费用共计2,378.74元。 关于租金。李国庆已支付2019年8月31日前的租金，故尚欠龙倩2019年9月1日至2019年10月10日的租金2,000元。 关于免租金。根据合同的约定，龙倩给予李国庆两个月免租期，但李国庆实际支付了免租期的租金。龙倩向李国庆支付的免租金3,000元，相当于退还了李国庆两个月的租金。李国庆并未按照合同约定按时支付租金导致合同解除，龙倩给予免租金以期稳固租赁关系的目的并未完全实现。现龙倩主张李国庆退还免租金3,000元，系合同解除后的法律后果，本院予以支持。 关于违约金。根据合同的约定，违约金按日委托租金乘以委托期限剩余到期天数的200%计算，龙倩自愿主张20,000元。本院认为，李国庆的违约行为对龙倩造成的损失主要系空租期的租金损失，龙倩未举证证明空租期限，本院酌情按二个月的租金3,000元支持违约金。 关于维修费和天然气费。龙倩向李国庆支付了维修浴霸及灯具的费用380元，但其之后又另行支付了维修费520元，从常理可推知李国庆之前并未进行维修，其所得380元系不当利益，应当退还龙倩。龙倩垫付了租赁期间的天然气费用271.59元，其主张李国庆支付270元，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、龙倩与李国庆签订的《成都市房屋出租委托代理合同》自2019年10月10日起解除； 二、李国庆于本判决生效之日起十日内向龙倩支付物业管理费（含垃圾处理费和物业费违约金）共计2,378.74元； 三、李国庆于本判决生效之日起十日内向龙倩支付租金2,000元； 四、李国庆于本判决生效之日起十日内向龙倩退还免租金3,000元； 五、李国庆于本判决生效之日起十日内向龙倩支付违约金3,000元； 六、李国庆于本判决生效之日起十日内向龙倩退还维修费380元，并支付天然气费270元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取252元，由龙倩负担162元，由李国庆负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 审判员  汪仁可 二〇一九年十月十五日 书记员  向思思