广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3239号原告：黄莎,女，1991年9月28日出生，汉族，住广东省和平县。委托诉讼代理人：蒋昌有、彭亚，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光。原告黄莎诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告黄莎的委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚到庭参加诉讼，被告清大瑞泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄莎向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司自2018年5月9日起至实际交付房屋之日止每日按总房价467172元的0.05%向黄莎支付违约金（从2018年5月9日起暂截至2019年4月11日，违约金为78718.48元）；2.判令清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按团购金20000元的0.05%向黄莎支付违约金（从2017年8月31日起暂截至2019年4月11日，违约金为5880元）；3.判令清大瑞泰公司为黄莎办理涉案房屋（广州市黄埔区伴河路192号自编D栋611房）的不动产权证书；3.本案诉讼费、保全费由清大瑞泰公司承担。事实和理由：黄莎曾于2018年5月8日向广州市黄埔区人民法院起诉，要求清大瑞泰公司就双方签订的《广州市商品房买卖合同》（涉案房屋地址：广州市黄埔区伴河路192号自编D栋611房）承担逾期交楼的违约责任。广州市黄埔区人民法院受理后依法判决清大瑞泰公司应承担逾期交楼的违约责任，承担逾期交房违约金，该违约金暂计至2018年5月8日。鉴于广州市黄埔区人民法院在原一审判决中明确黄莎可就2018年5月8日之后的逾期交楼违约金另行主张权利，故黄莎依法诉至法院。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》，案涉房屋交楼时间为2017年8月30日。合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准向黄莎支付违约金；如果逾期超过180天后，黄莎可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到黄莎解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果黄莎要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。2016年5月9日，黄莎在认购涉案房屋时曾支付20000元团购金，根据广州市黄埔区人民法院对于涉案楼盘的判决，法院认定团购金系购房款的一部分，因此依据合同约定，黄莎有权将该笔款项一并计入总房款中，清大瑞泰公司应支付相应违约金。根据合同第二十一条约定，清大瑞泰公司应在案涉商品房交付之日起210个工作日内为黄莎办妥产权登记，并将以黄莎为产权人的房地产权证（不动产权证书）交付给黄莎。截至黄莎起诉之日，早已超过约定交房日后的210个工作日，清大瑞泰公司已迟延为黄莎办理案涉房屋的不动产权证书，故黄莎有权要求其办理。黄莎认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，至今未交楼，致黄莎收益受损，工程甚至可能烂尾。黄莎为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告清大瑞泰公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：清大瑞泰公司于2014年7月4日取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年5月9日，广州乐联房地产代理有限公司出具《收据》一张，载明收到黄莎壹品团购金（D-611）20000元。同日，黄莎与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，黄莎购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号D座6层11公寓，该物业的建筑面积为39.66平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为28.89平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；物业原价为596772元，认购价为467172元，黄莎于签订该认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即217172元须于2016年5月20日前付清（已扣除定金），剩余房款须于2016年5月20日前申办按揭贷款，按揭额230000元，年限10年。2016年8月8日，黄莎（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号20160813383X），双方约定：乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编D栋（自编B-3、B-4栋）611房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共39.655平方米，套内建筑面积28.89平方米，共有分摊面积约10.765平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16170.72元，总金额467172元，首期款237172元自本预售合同网上签订之日支付，剩余房款230000元须于2016年9月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十一条产权登记，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。黄莎已经付清上述房屋的全部购房款，清大瑞泰公司于2016年8月15日向黄莎出具三张首期房款金额合计为237172元的发票，于2016年11月3日出具一张房款金额为230000元的发票。2018年5月8日，黄莎向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0112民初2440号。本院依法判决清大瑞泰公司支付黄莎2017年8月31日至2018年5月8日的逾期交楼违约金共计58630元。黄莎、清大瑞泰公司对上述判决均不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）粤01民终3474号终审判决，驳回黄莎、清大瑞泰公司的上诉请求，维持原判。另查，黄莎起诉时申请诉讼财产保全，请求对清大瑞泰公司价值84598.48元的财产进行保全。本院于2019年5月10日出具《民事裁定书》，裁定查封、冻结或扣押清大瑞泰公司价值84598.48元的财产。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、（2018）粤0112民初2440号民事判决书、（2019）粤01民终3474号民事判决书以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，清大瑞泰公司已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。黄莎与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前向黄莎交付涉案房屋，但至本案开庭之日即2019年10月21日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付黄莎，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，黄莎诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年5月9日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持黄莎请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2019年4月23日，共计350日，其后的逾期交楼违约金黄莎可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为每日按照总房价款的0.05%计算，本院予以准许。3.计算违约金的本金，黄莎已经全额支付了全部房价款467172元，故清大瑞泰公司应当承担的违约金为81755.1元（467172元×0.05%/日×350日）。关于黄莎请求的团购金20000元的违约金。因黄莎支付了团购金20000元，享有了案涉房屋两万抵十万的活动，在法院的生效判决中也明确了该团购金20000元应作为房款的一部分。因此，黄莎主张20000元团购金的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。同前述逾期交楼违约金一致，考虑到具体交楼时间未定，本院同样支持该20000元团购金的违约金计算时间从2017年8月31日起计算至起诉之日2019年4月23日，共计601日，其后的逾期交楼违约金黄莎可另行向清大瑞泰公司主张。综上，清大瑞泰公司应向黄莎支付的团购金违约金为6010元（20000元×0.05%/日×601日）。关于黄莎主张清大瑞泰公司为其办理涉案房屋的不动产权证。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的第二十一条，清大瑞泰公司应在案涉房屋交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为黄莎办妥产权登记。黄莎庭审中明确案涉房屋尚未交付，因此不符合双方合同约定的办证条件。对黄莎的该项诉请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄莎支付2018年5月9日至2019年4月23日的逾期交楼违约金共计81755.1元；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄莎支付2017年8月31日至2019年4月23日的团购金20000元的逾期交楼违约金共计6010元；三、驳回原告黄莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1915元、保全费866元，均由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。负缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  潘新标人民陪审员  刘永建二〇一九年十月三十日书 记 员  张若玫余若莲