连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初5330号原告（案外人）：吴绵成，男，汉族，1970年4月28日出生，住所地连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵晞越、陈超，江苏苍梧律师事务所律师。被告（申请执行人）：连云港市巨润物资有限公司，组织机构代码75897839-5，住所地连云港市海州区解放东路328号A区5-6号。法定代表人：李兴玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡恒，江苏永信律师事务所律师。被告（被执行人）：连云港市荣阳房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区西门路108号。法定代表人：陈昌元，该公司董事长。原告吴绵成与被告连云港市巨润物资有限公司（以下简称巨润公司）、连云港市荣某1房地产开发有限公司（以下简称荣某1公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告吴绵成委托诉讼代理人赵晞越、陈超、被告巨润公司委托诉讼代理人蔡恒到庭参加诉讼。被告荣某1公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。原告吴绵成向本院提出诉讼称，一、原告是涉案房屋的合法占有人。原告与荣某1公司早在2008年6月13日就签订了购房协议，约定荣某1公司将连云港市海州区盛某缘第1幢1层08号房产、09号房产出售给原告。原告交付了首付款130万元之后，荣某1公司将上述房产交付给原告装修、使用。该房产从2008年至今一直是原告实际占有、使用。海州区法院（2014）新民初字第01414号民事判决书虽然判决荣某1公司与吴绵成购房协议于2014年3月3日解除，但是，该判决并没有就合同解除后的后果作出处理，因此，吴绵成现在是合法占有房屋，依法享有合法的物权之占有权。海州区法院（2016）苏0706民初6830号民事判决，判决工商银行对王某山、秦某及担保人荣某1公司抵押的1-8、1-9号房产享有优先受偿权。该案中房产抵押并没有办理抵押登记，因此该抵押合同不具有物权对抗效力，仅发生债权效力，该债权效力不得对抗原告的占有权。吴绵成所拥有的涉案房屋占有权是物权，而物权是绝对权、对世权，其效力大于债权效力，因此吴绵成的占有权依法排除申请执行人的执行。二、执行法院评估程序违法。关于原告在涉案房屋上添附的财产执行问题。涉案房屋一直为原告占有使用，原告在经营期间投入了大量资金进行房产改造、装修装潢。执行法院在房产价值评估过程中，没有进行实地现场评估，遗漏了房产改造、装修装潢费用，如果进行拍卖将导致原告的投入被非法处置。请求：1.判决停止对原告占有的连云港市海州区盛某缘第一幢一层08号房屋、09号房屋的执行。2.判决确认原告对连云港市海州区盛某缘第一幢一层08号房屋、09号房屋拥有合法的占有权。3.诉讼费由被告承担。被告巨润公司辩称，一、原告偷换概念，将非法占有堂而皇之的说成是合法占有，无任何事实和法律依据，其意图在于强化自身“合法占有人”的概念，让法庭认为其存在合法占有的状态。而依据法律规定，原告不仅不是合法占有人，而且目前占有涉案房产系非法行为，其行为侵害了答辩人的合法权益，给答辩人造成了巨大的经济损失，应当承担相应的赔偿责任。原告提出在（2016）苏0706民初6830号民事判决中涉案房产并没有办理抵押登记，不具有物权对抗效力，仅发生债权效力，不能对抗原告的占有权，也是毫无事实和法律依据的。所谓的程序违法在（2019）苏0706执异150号案件中已经充分审查，原告所谓的法院在处理时程序违法的情形并不存在。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告荣某1公司未到庭答辩。经审理查明，2015年6月23日，本院对巨润公司诉荣某1公司买卖合同纠纷一案作出的（2015）海商初字第00586号民事判决：一、荣某1公司自本判决生效之日起十日内给付巨润公司货款1249026.68元及利息（利息从2015年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率二倍计算至实际给付之日止）；二、荣某1公司自本判决生效之日起十日内赔偿巨润公司损失45万元。根据巨润公司申请，本院于2015年11月16日立案执行，执行案号为（2015）苏0706执4131号。在本案执行过程中，本院于2016年12月12日作出（2015）苏0706执4131号之五执行裁定书，裁定查封王某善名下属荣某1公司所有的位于连云港市海州区盛某缘第1幢1层09号房，商品房用途为汽车库及08号房，并于2016年12月19日、22日送达连云港市房屋产权管理中心协助执行。2018年8月28日，本院作出（2015）苏0706执4131-7号执行裁定书，裁定对上述房屋予以评估、拍卖。2018年12月7日，本院作出执行公告，限期被执行人履行还款义务，逾期对上述房屋予以评估、拍卖。2019年3月19日，本院作出执行公告，限期上述房屋使用者于公告之日起十日内腾空该房产，逾期本院将强制执行。原告吴绵成对本院执行行为提出异议后，本院于2019年5月16日作出（2019）苏0706执异150号执行裁定书，驳回吴绵成的异议请求。吴绵成不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。另查明，2008年6月13日，荣某1公司与吴绵成签订《购房协议》一份，约定吴绵成购买荣某1公司开发的盛某缘1#楼1-8、1-9门面房，其中1-8面积为560.03平方米，1-9面积为285.36平方米，合计总面积为845.39平方米。房款总价为530万元整。其中第三条约定的付款方式为，1、首付款130万元，先付40万元定金，六月底前再付40万，余款七月份全部付完（定金冲抵首付款）。2、银行贷款400万元整。合同签订当日，吴绵成向荣某1公司交付40万元定金，而后于2008年6月30日，2008年8月1日分别交付10万元和80万元。因吴绵成并未能提供办理银行贷款的相关手续，致使余款400万元荣某1公司迟迟未能收到。荣某1公司将吴绵成诉至本院，本院于2014年9月9日作出（2014）新民初字第01414号民事判决书，判决荣某1公司与吴绵成于2008年6月13日签订的购房协议于2014年3月3日解除。但涉案商品房自2008年即由吴绵成控制。荣某1公司与王某善曾于2007年8月7日签订过两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为ssjy1-1-8、ssjy1-1-9），约定由王某善购买荣某1公司开发的盛某缘1#楼1-8、1-9号房屋。后因双方产生纠纷，荣某1公司将王某善、秦某诉至本院，2016年12月9日，本院作出（2016）苏0706民初4185号民事判决书，判决荣某1公司与王某善于2007年8月7日签订的合同编号分别为ssjy1-1-8、ssjy1-1-9的《商品房买卖合同》无效。2016年9月23日，本院立案受理中国工商银行股份有限公司连云港分行(以下简称工商银行)与王某善、秦某、荣某1公司金融借款合同纠纷一案，认定：2007年9月工商银行分别借给王某善300万元和100万元，共计400万元，借款期限为10年，用于购买海州区朝阳东路瀛州路东盛某园1幢1-8号和1-9号房产，并以该房产为抵押物签订《房地产抵押合同（按揭）》。荣某1公司为该笔借款提供阶段性担保。本院于2016年11月22日作出（2016）苏0706民初6830号民事判决书，一、王某善、秦某应于本判决生效之日起十日内一次性偿还工商银行借款本金1654260.50元及利息257779.65元，共计1912040.15元（2016年8月3日之后的利息，至实际给付之日止，按合同约定计算）；二、工商银行对王某善、秦某及担保人荣某1公司抵押的位于海州区朝阳东路瀛州路东盛某缘1幢1-8号和1-9号房产享有优先受偿权。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然在涉案房屋被查封之前，原告吴绵成与被告荣某1公司签订了购房协议，但该购房协议已被生效民事判决书判决解除。原告吴绵成仅支付130万元购房款，所支付价款数额未超过总价款的50%。原告吴绵成在购买涉案房屋时，涉案房屋存在抵押，其自身存在过错。因此，其不具备上述法律规定的排除执行条件，其要求停止对涉案房屋的执行不符合法律规定，本院依法不予支持。对于其要求确认对涉案房屋拥有合法的占有权，因其与被告荣某1公司所签订的合同已经解除，故对该诉讼请求本院亦不予支持。对于原告吴绵成所述评估程序违法问题，因不属于执行异议之诉处理范围，本院对此不予处理。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告吴绵成的诉讼请求。案件受理费16500元（原告已预交），由原告吴绵成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）审 判 长  杜秀丽人民陪审员  陈淑江人民陪审员  韩继军二〇一九年十月二十八日书 记 员  孙 磊法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。（二）《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。