贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9782号原告：王跃华，男，1959年1月29日出生汉族，住贵州省毕节市。原告：李梅，女，1962年8月12日出生汉族，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：李凌瑞（特别授权），贵州靖毕律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：陈继（一般授权），贵州靖毕律师事务所律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。原告王跃华、李梅与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称“碧桂园房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王跃华、李梅的委托诉讼代理人李凌瑞，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王跃华、李梅向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告碧桂园房开公司立即将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判决被告碧桂园房开公司以原告已付购房款1697616元为基数，从2017年3月28日起按照每日万分之二的标准向原告计付逾期交房的违约金至2017年9月13日止，违约金共计为人民币57039.9元;3.依法判决被告碧桂园房开公司向原告支付逾期提供办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算以原告已付购房款1697616元为基数，按照日万分之二的标准从2017年12月14日起计算至被告实际履行完毕之日止，暂计为人民币20000元;4.本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告撤回“1.依法判决被告碧桂园房开公司立即将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；”的诉讼请求；原告将第三项诉讼请求中的违约金的起算时间由2017年12月14日变更为2017年5月20日。）事实及理由:原、被告于2017年2月18日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告碧桂园房开公司开发建设、位于的商品房，房屋建筑面积234.86平方米，套内建筑面积226.07平方米；原告购买该房屋的总价款为人民币1697616元。双方对合同当事人、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、房屋登记、前期物业管理及其他事项进行了约定，其中，合同第十一条约定的交房时间为2017年3月27日，合同第十三条第一款第1项之（2）约定了被告逾期交房应当承担的违约责任;另，根据合同第二十二条第三款的约定，虽然合同约定被告应当向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间在合同签订之前，但根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，被告应当在向原告交付涉案商品房之后90日内向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，否则，应当按照合同第二十二条第三款第（二）项之约定向原告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了购房款1697616元，完全履行了其合同义务，但被告至2017年9月13日才向原告交付涉案商品房，逾期交房168天；另，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。原告认为，原、被告双方的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，属于依法成立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方均应全面履行各自的合同义务，原告已完全履行其合同义务，被告逾期交房及至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的行为已经构成违约。严重侵犯了原告的合法权益，应按照相关法律、法规的规定及双方合同约定承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请求法院支持原告的诉求为谢。被告碧桂园房开公司答辩称：一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。原、被告在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合同证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。被告取得竣工验收备案表的时间为2016年8月30日，即在双方约定的商品房交付日期2017年3月27日之前涉案商品房已达到交付条件，故系原告无正当理由拒不收房，被告不存在逾期交房的事实。原告向被告主张逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不应得到支持。二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望法院依法判决，保护被告的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月18日，以原告王跃华、李梅为买受人，被告碧桂园房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区。买受人购买的商品房为现售商品房。该商品房建筑面积234.86平方米，套内建筑面积226.07平方米。该商品房总价款为1697616元。买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款997616元，余款700000元以贷款支付。出卖人应当在2017年3月27日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人根据本合同约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。原、被告签订《委托办理权属登记协议书》约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确认，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。2017年2月18日，原告向被告出具《委托书》，委托被告公司代为办理商品房转移登记。合同签订后，原告依约定向被告支付1697616元的购房款。2017年9月13日，被告将涉案房屋交付原告。原告认为，被告逾期交付涉案房屋及存在逾期交付商品房转移登记的有关文书，故以前述诉请诉至本院。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理房屋转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行完毕款项支付义务，被告应按合同约定交付商品房，以及前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。故对原告诉请支付逾期交房违约金，以及支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金的请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金的认定问题。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2017年3月27日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。被告于2017年9月13日被告将涉案房屋交付原告，逾期交房的时间为170天。虽然被告辩称在双方约定的商品房交付日期之前涉案商品房已达到交付条件，系原告无正当理由拒不收房，被告不存在逾期交房的事实。但是，被告未举证证明已经通知原告收房而原告拒绝收取涉案房屋。故对被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。本案中的逾期交付商品房违约金应为57718.94元（1697616元×2?×170天）。故对原告诉请被告支付57039.9元逾期交房违约金的请求，本院予以支持，未主张部分应视为原告对其实体权利的处分。关于逾期交付商品房转移登记的有关文书的认定问题。对于违约金计算起止的时间。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原则上应从2017年1月30日起计算违约金。原告主张从2017年5月20日开始计算违约金，本院予以支持。未主张部分应视为原告对其实体权利的处分。原、被告《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房转移登记的有关文书提交不动产登记机构为原告办理涉案商品房转移登记并通知原告，原告应当缴纳办证所需税费并将办理产权转移登记所需的相关材料交付被告。故违约金应计算到被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，被告未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的时间超过180日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准具体明确，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应予尊重。被告辩称《委托办理权属登记协议书》约定，若被告未履行交付商品房转移登记有关文书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。该约定系对商品房买卖合同第二十二条第三款约定的变更，应以该约定作为违约金的计算依据。因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，而《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为。故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，应以原告已付购房款1697616元为基数，按日万分之二的标准从2017年5月20日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王跃华、李梅逾期交房违约金57039.9元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王跃华、李梅逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款1697616元为基数，按日万分之二的标准从2017年5月20日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十月三十日书记员  胡晨