中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初7698号原告：朱效仪,男,1948年12月22日出生,汉族，住上海市。原告：孙月华,女,1948年2月9日出生,汉族，住上海市。原告：朱琦,女,1977年2月17日出生,汉族，住上海市。原告：安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS),男,1968年5月20日出生,英国护照号码：XXXXXXXXX,住上海市延平路XXX弄XXX号27C。四原告共同委托诉讼代理人：陆建，上海市通浩律师事务所律师。原告朱效仪、孙月华、朱琦共同委托诉讼代理人：刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。被告：张钧,男,1976年7月8日出生,汉族，户籍地上海市。被告：罗梅,女,1975年3月11日出生，汉族，户籍地上海市。第三人上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈曦。原告朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)与被告张钧、罗梅及第三人上海太平洋房屋服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)的共同委托诉讼代理人陆建，被告张钧、罗梅，第三人上海太平洋房屋服务有限公司的委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(JONATHANVALDISANTONOVICS)向本院提出诉讼请求：1.被告张钧、罗梅支付违约金人民币216万元整(1080万元的20%，以下币种均为人民币)；2、判令二被告支付原告赔偿金40,600元整(70万元,每天万分之五是350元,从7月11日起算至11月3日,共计116天)；3.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年5月10日,原、被告在上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍下签署了《上海市房地产买卖合同》,约定被告购买原告所有的上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),房屋总价为900万元。签约当天,双方又签署了补偿协议,约定乙方另行补偿甲方装修及设备款180万元整。被告于签约当日支付原告人民币10万元整。网签之后，被告又来原告房屋处复测，2018年5月20日第三人通知原告被告要求见面。被告在中介公司提出其母亲不喜欢这个房子要求毁约。原告当时提出不同意毁约，对方态度恶劣。被告当时没有给我们书面的通知，后来我们发函希望被告明确表达。根据合同附件三约定：被告应于2018年7月10日之前支付房款70万元但被告未按期支付,经原告与中介公司工作人员多次督促未果。根据买卖合同第九条和《补偿协议》第6条约定,乙方未按合同约定的期限付款的,应向甲方支付赔偿金,赔偿金按照乙方逾期未付款日万分之五计算,逾期超过15日仍未付款的,甲方有权解除合同的。甲方单方解除合同的,乙方应承担违约责任除赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。据此,原告于2018年10月23日向被告签发了《律师函》,书面通知被告因其逾期未付款构成违约而解除合同,该《律师函》已送达,解除生效。后被告回了我们一封信，信中承认2018年5月20日毁约的事情，当时说会继续履行合约。一直等到2018年12月底，被告还是没有付款，所以原告才提起诉讼。原告希望被告按照合同约定承担所有的责任。故诉至法院请求判如所请。被告张钧、罗梅共同辩称，第一，被告不属于恶意违约，而属于客观履约不能。被告系出于置换目的购买系争房屋，第三人曾告知被告其原有房产挂牌价格可达1600万元，于是与四原告签订了房屋买卖合同。而实际上该房屋即使调低至1300万元也未能出售。第二，原告在明知被告履约不能的情况下仍坚持要求被告继续履约，意图扩大损失，要求被告支付高额违约金和赔偿金。被告早在2018年5月21日，向第三人中介提出，要求与原告协商解除房屋买卖合同。2019年5月30日，被告与原告在第三人处面谈，被告明确表达了解除合同的意思，原告对此不予接受。第三，原告再次出售房屋并没有实际损失，与系争房屋同房型房屋的成交价格有所上浮。第四，被告认为原、被告之间的买卖合同是可撤销合同，因为被告在签订该合同时存在重大误解，受到了第三人错误暗示和引导。故不同意原告的全部诉讼请求。第三人上海太平洋房屋服务有限公司述称，对原告诉请不发表意见，2018年5月10日，原、被告在第三人处签订房屋买卖合同，后被告在签订合同后不到一个月时间内表示不愿意继续购买房屋，第三人从中协调，原告表示不同意解约，被告未于2018年7月10日支付70万元购房款，原告要求追究被告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2018年5月10日，原告朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(由朱效仪、孙月华代签)作为甲方，被告罗梅、张钧作为乙方以及第三人上海太平洋房屋服务有限公司作为见证方(中介方)就系争房屋买卖签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定：甲、乙双方约定定金为10万元；系争房屋出售总价为900万元；甲方应于乙方付清全部房款当日将该房屋交付乙方；乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款10万元(含已付定金)；2018年7月10日之前支付甲方房款70万元；2018年10月10日前，支付甲方房款310万元；2018年11月30日前，支付甲方240万元；2019年1月15日之内，至上海市普陀区房地产交易中心办理房屋过户手续。同日，原告朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰作为卖售人(甲方)与被告罗梅、张钧作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由乙方受让甲方自有的系争房屋；转让价款900万元；2019年1月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付赔偿金,赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算,赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任,乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的,甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款,余款返还给乙方,已付款不足支付的,乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；附件三付款协议1、乙方于签约当日,支付甲方房款100000元整。2、乙方于2018年7月10日之前,支付甲方房款700000元整。3、乙方于2018年10月10日之前,支付甲方房款XXXXXXX元整。4、乙方于2018年11月30日之前,支付甲方房款XXXXXXX元整。5、乙方以购房贷款的形式支付甲方房款XXXXXXX元整,该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。同日，原告朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰作为卖售人(甲方)与被告罗梅、张钧作为买受人(乙方)签订《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方180万元，于2018年12月30日之前支付；甲乙双方协商一致,买卖合同附件三付款款项作出变更：“3、乙方于2018年10月10日之前,支付甲方房款人民币XXXXXXX元整；4、乙方于2018年11月30日之前,支付甲方房款人民币XXXXXXX元整”变更为：“3、乙方于2018年12月30日之前,支付甲方房款人民币XXXXXXX元整。”同日，原告确认收到被告支付的10万元。2018年5月30日，原告朱效仪、孙月华与两被告面谈，被告表示不再继续履行合同，原告表示不同意解除合同，要求被告继续履行。2018年6月5日，原告向被告发送律师函要求继续履行合同约定。2018年7月12日，原告再次向被告发送律师函，表示被告应按约支付房款，合同约定要承担逾期付款违约金以及合同提前解除的违约金，提示被告应认真履行合同，两被告确认收到上述函件，但因原告告知要与第三人联系，故没有回复。2018年10月23日，原告再次向被告发送了《律师函》，要求解除合同并要求被告承担违约责任等。被告于2018年10月29日签收。2018年11月9日，两被告向原告朱效仪、孙月华回函，表示愿意解除合同，但是希望考虑被告家庭具体情况，能够协商解决。2019年3月17日，四原告与案外人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋另行出售。审理中，原告表示，2018年5月30日，原告朱效仪、孙月华与两被告至第三人门店进行约谈，被告表示其母亲不喜欢系争房屋，不想再继续履行买卖合同，原告当时拒绝，也没有再收到被告的书面通知。被告表示，2018年5月30日之前，被告即通过第三人表达了不再继续履行合同的意思，后面谈时被告提到了系争房屋朝向以及自有房屋出售困难的情况，原告坚持要求被告继续履行合同。被告表示，被告方自2018年5月14日就联系第三人，因为第三人告知我方置换的房屋无法达到预期的价格，故我方告知第三人我方无付款能力，5月30日的面谈也提及此事。关于两被告已经支付的10万元，原告认为该笔款项已经转为房款，同意于违约金中抵扣，两被告认为该笔款项系定金，应当返还。关于实际损失，原告自述于2019年3月17日与案外人签订房屋买卖合同，合同总价为1100万元，比本案合同总价低80万元。原告安约翰往返国内外的交通费、误工费以及为本案支出的公证费、律师费等。被告对原告提及的损失不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告应按照双方之间签订的《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》的约定履行各自的义务。本案中，原、被告均认为双方的房屋买卖合同已经解除，两被告至迟于2018年5月30日明确表示没有能力继续履行房屋买卖合同，亦未按约于2018年7月10日之前支付房款70万元，构成违约，其不享有房屋买卖合同的解除权，而原告有权解除上述合同，现原告以被告收到原告2019年10月23日发出合同解除内容的《律师函》之日为合同解除之日，并无不妥，本院予以认定。两被告应当对双方房屋买卖合同的解除承担违约责任。根据合同约定，两被告应当承担未按本合同付款协议约定期限付款的逾期付款赔偿金以及按照房屋总价的20%支付违约金。对此，被告认为该赔偿金和违约金标准约定过高请求法院酌情调整的意见，结合双方合同的履行程度、过错程度、实际损失等因素综合考虑，本着公平合理的原则，考虑到违约金约定兼顾惩罚性与补偿性，本院对两被告应当承担的赔偿金和违约金标准由本院予以酌定。关于两被告已付款项应认定为已付房款，现原告主张按照合同约定从被告已付款中扣除相当于全部违约款项的价款的意见，并无不妥，本院予以采纳。关于被告认为受到第三人误导而签订的合同，主张合同撤销的意见，缺乏事实与法律依据，本院难以采纳。两被告作为完全民事行为能力人，对于购买房屋的重大事项，应当对自身的付款能力有充分的认识，从而避免因履行不能承担相应的责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张钧、罗梅应于本判决生效之日起十日内支付原告朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)违约金人民币280,000元，扣除被告张钧、罗梅已付人民币100,000元，应支付人民币180,000元；二、被告张钧、罗梅应于本判决生效之日起十日内支付原告朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)赔偿金人民币20,000元。三、对原告朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)的其余诉讼请求不予支持。本案受理费人民币24404元，由被告张钧、罗梅共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯审 判 员  王 盈人民陪审员  王绩云二〇一九年十月三十一日书 记 员  刘晶菁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。