贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0524民初4242号 原告：陈恩勇，男，1983年4月2日出生，穿青人，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：杨继国，贵州和侣律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：汪军，贵州和侣律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：贵州恒瑞房地产开发有限公司，住贵州省织金县文腾街道鱼山路小广场，统一社会信用代码：91520524072017485K。 法定代表人：陈润明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴国杨，该公司员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张智勇，该公司员工，代理权限为特别授权。 原告陈恩勇与被告贵州恒瑞房地产开发有限公司（以下简称恒瑞房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈恩勇及其委托诉讼代理人杨继国、汪军，被恒瑞房开公司委托诉讼代理人吴国杨、张智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈恩勇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令撤销原、被告织之间购买惠民大厦2-92号商铺的购买协议；2、请求判决被告于本判决生效之日起十日内返还原告首付购房款人民币234133元，并按同期中国人民银行贷款基准利率支付该款从2019年5月17日至退还完毕之日止的利息；3、请求依法判令被告向原告支付惩罚性赔偿款234133元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2019年5月16日，由于原被告双方需要，双方达成转让惠民大厦二层商铺2-92号的协议，原告于当日通过贵州省织金农村商业银行股份有限公司向被告支付了购买商铺款224133元，加上前期缴纳的10000元定金共计234133元。原告多次要求被告将该商铺产权登记到其名下，但被告却以各种理由推脱，后原告无奈，到织金县住房和城乡建设局查询该商铺的登记情况，方知被告在此之前已将该商铺抵押，无法将商铺权属移转登记至原告名下。原告认为，由于被告故意隐瞒出卖给原告的商铺已抵押的事实，导致原告的目的不能实现。又无法与被告一致协商解决，无奈之下特依照《最高人民法院》第九条及相关法律之规定诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告恒瑞房开公司辩称，一、原告在起诉书中称“由于被告故意隐瞒出卖给原告的商铺已抵押的事实，导致原告的目的不能实现”与事实不符。我公司二楼商铺向织金农商行贷款抵押给织金县农商银行，因接近还款日期，为偿还农商行贷款，我公司向织金农商行申请，将抵押在该行的二楼商铺对外销售。农商行于2019年5月8日回复同意了我公司的申请。我公司根据农商行的回复开始进行二楼商铺的销售，将二楼商铺抵押给农商行和农商行书面已同意我公司销售的情况告知所有客户，并告知客户要待农商行解锁后才能签订购房合同，因此不存在“故意隐瞒出卖给原告的商铺已抵押的事实”。5月16日陈恩勇由我公司委托的代理销售公司置业顾问郑美萍（陈恩荣女友)带来我公司，与代理公司达成购买商铺的合同。代理公司销售现场负责人张斌给陈恩勇出示了农商行的回复，陈说他知道了的。后在郑美萍的带领下与代理公司签订了相关销售合同和协议，并全款交纳了92号商铺购房款224133元。 二、原告在起诉书中称“无法将商铺权属移转登记至原告名下”与事实不符。原告起诉我公司的时间为2019年8月6日，而我公司于2019年7月31日还清农商行的全部贷款，农商行出具了手续给我公司，我公司于2019年8月1日到织金县不动产登记局办理了他项权注销手续。8月1日下午，我公司立即安排代理公司安排置业顾问通知购房客户前来签订购房合同。借法庭开庭的这一时机，并请法庭和法官见证：我们再次郑重告诉我们的客户陈恩勇，只要你履行所达成购房合同，商铺权属完全可以合法转移到你有名下。 三、原告在起诉书中称“无法与被告协商一致解决”与事实不符。被告自交纳房款后，从未要求过退款，因此没有协商不一致之说。综上，我公司认为：我公司的销售行为并无不当。根据《贵州省城镇房地产开发管理条例》第三十六条“房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售，应当经抵押人书面同意并明确告知买人”。我公司在对二楼商铺进行预售时既取得了抵押人织金农商行的书面同意并已明确告知了买受人陈恩勇。根据织金县不动产登记局的注销证明，不存在无法将商铺权属移转登记至原告名下和原告购买目的不能实现的问题。我们的目的是出售商铺，事实上，8月2日陈恩勇陪同郑美萍到公司辞职时，我们既已于8月1日得到了织金县不动产登记局的注销证明，于情于理我们都会将商铺解锁的事情告诉陈恩勇的。综上请驳回原告的全部诉讼请求。 本案经审理认定如下事实：2019年5月16日，原告向被告支付了224133元，作为购买被告惠民大厦二层商铺2-92号商铺的房款（全额支付）。 另查明，涉案商铺被告已抵押给织金农商银行。2019年3月21日，被告向织金农商银行提出申请，“为能偿还贵行贷款，我公司近期决定对惠民大厦A栋2楼的商铺进行销售，目前已进行了营销宣传二十余日，即将进入签约售房阶段。需要将原商铺划分为小商铺面后重新测绘才能进行销售，原2楼的商铺是以一个房号质押给贵行的，现申请贵行同意暂对2楼的商铺进行解锁，以便导入新的测绘数据，待新的测绘数据导入后再重新锁定。然后我公司根据实际销售需要，再向贵行申请解锁相应的房号”。2019年5月8日，织金农商银行向被告作出回复：一、不同意对二楼商铺进行解锁；二同意被告将二楼商铺划为小商铺对外销售，但销售房款必须全部用于偿还贷款，贷款本息还清后再解除抵押登记。 同时查明，2019年8月1日，织金县不动产登记局作出注销证明，证明案涉商铺已经办理了在建工程抵押权注销手续。 上述事实，有原被告陈述、收据、银行交易记录、被告申请、织金农商银行回复、织金县不动产登记局注销证明在卷证实。 本院认为，本案中，原被告之间虽然没有签订书面商品房买卖合同，仅有支付款的凭据，但从双方当事人陈述中，已全额支付房款，即双方对2-92号商铺的单价、房款已经达成了合议，商品房买卖关系已经成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效、或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。该条明确规定了导致商品房买卖合同合同无效、或者被撤销、解除的条件，原告以被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，请求解除双方之间的商品房买卖合同关系，应当举证证明被告有故意隐瞒的行为。虽然被告没有举证证明已将商品房抵押的事实告诉原告，但原被告之间在达成商品房买卖关系时，被告已经取得了抵押权人织金农商银行的同意，同时在原告向人民法院主张权利前，涉案商铺已经办理了在建工程抵押权注销手续，诉讼时商品房抵押的事实已经消灭。因此，原告要求撤销合同的事实已经不存在，对原告要求撤销商品房买卖协议的主张，依法不予支持。对原告的其他诉讼请求，是在双方之间的合同被认定为无效、或者被撤销、解除条件下产生，由于没有支持原告撤销合同的诉请，故对其余诉讼请求不作审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈恩勇的诉讼请求。 案件受理费8322元，减半收取4161元，由原告陈恩勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖孝兵 二〇一九年十月十二日 书记员  岳廷娟