海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2019）琼0105民初2527号原告：牛丽英，女，1987年4月15日出生，汉族，住山西省太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：朱芝伟，海南正凯律师事务所律师。被告：海南昌美物业管理有限公司，住所地：海南省海口市和平大道鸭尾溪畔D栋102室，统一社会信用代码：9146000079870572XL。法定代表人：孟凡玉。委托诉讼代理人：张莹诺、崔秀兰，该公司员工。原告牛丽英诉被告海南昌美物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月16日受理后,依法组成合议庭,于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告牛丽英及其委托诉讼代理人朱芝伟到庭参加诉讼。被告海南昌美物业管理有限公司的委托诉讼代理人张莹诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛丽英诉称：2008年2月19日，被告与案外人连某、满某签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于海南省海口市××区第4幢B单元204房（现为4号楼2层204房）售于连某、满某。2016年12月28日，连某、满某将房屋转卖给原告，售价30万元，原告于当日向连某支付买房定金5000元。2017年1月3日，原告的父亲牛金亭通过交通银行向连某支付购房款295000元。同日，原告向被告交纳了4500元更名费，被告将与连某、满某签订的《商品房买卖合同》中的买受人更名为原告牛丽英，《商品房买卖合同》约定涉案房屋建筑面积共59.39平方米，其中，套内建筑面积50.63平方米，房屋总价款为人民币142536元。被告为原告出具了交纳购房款专用凭证。连某、满某于2017年1月3日将房屋交付原告，原告入住至今。2016年5月19日，被告将涉案房屋登记在被告名下，但被告至今未将房屋产权过户到原告名下。原告认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为有效，依法应当受到法律保护。被告没有按照合同约定的期限给原告办理房产过户手续，已经构成违约。依据《合同法》、《物权法》及合同约定，被告应协助原告将涉案房屋过户登记到原告名下。为维护原告的合法利益，原告特向法院提起诉讼，请求判令1、确认原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效。2、判令被告立即协助原告将位于海南省海口市××区房（第4幢B单元204房）的房屋过户登记到原告牛丽英名下，办理过户的税费（以办理过户时相关部门出具的票据数额为准）全部由被告承担。3、本案的案件受理费由被告承担。被告海南昌美物业管理有限公司辩称：一、秀英法院不能公开违反国家大政方针和政策，违反行政法规和省委省政府、省三部门、省六部门、市政府等系列限购文件，违法违规判决过户。金美花园2016年5月19日政府给开发商办好房产证，2017年12月办好每户的土地分割，2018年符合条件的方可办证。在此前依据双方《商品房买卖合同》第八5.1.不可抗力.....；2.因政策法规，政策调整的；因政府的因素和程序规定，不可抗力不能办理过户。2016年以来党中央、国务院各种文件和会议，国家住建部、土地资源部、中国人民银行等对住宅限购调控下发了系列行政文件和行政立法，对不符合条件受买人进行全面限制，对房地产的宏观调控甚至成为全社会的主题词，是人们茶余饭后议论的焦点话题。省住建厅、省国土厅、人民银行三部门2017年96号文件严厉规定：”一、.....限制投机性购房在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅.....的非本省户籍居民出售新建商品住宅。”根据这一规定被上诉人至今未能提供有关证明材。“二、…..限制现房转让…..需取得不动产权证满2年后方可转让；”我司项目是“历史遗留停缓建”房产项目，市住建局和历史遗留办是按二手房办理每户小产权证，恰好在此政策范围内。而我司办证和各户土地分割到2017年未才全部成，直到2018年附合条件的才可过户。到双方诉讼到法院尚没到过户时限，我司无法抗拒政府规定。2017年5月10日海口市政府下发贯彻落实省三部门《关于限制购买多套商品住宅的通知》除重申省三部门规定外又规定：“一、明确限购范围.....在全市范围内停止向.....非本省户籍居民出售新建商品住宅、二手住房、新建和二手产权式酒店。”这一规定明确了我司新办证的二手房二年内不能转让。“二、界定购房资格非本省户籍居民.....连续2年以上缴纳社保证明.....申请首次购房。”这一规定进一步明确首套房的购买条件。“五、.....本细则颁布之日起.....须取得不动产登记满5年后方可转让”我司取得登记还不满二年,更无依据给被上诉人办理产权证。2018年3月30日省住建厅等六部门下发琼建房（2018）8号文又严厉规定：“二、限制投机性购房非本省户籍居民.....只能购买一套住房”。“四、调整限制转让和限购政策通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。.....累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。”省六部门又一次提高了外省户籍购房条件。2018年4月22日海南省委办、省政府办下发琼办发（2018）29号文《关于进一步稳定房地产市场的通知》：“四、实施全域限购.....”对非本省籍居民购买住房几乎一棒子打死，对本省居民购房也限制到极致。省委省政府最高规格联合下发文件再次强调再次严厉规定限购政策，是建省以来尚属首次。上述说明，省委省政府,市委市政府行政性法规文件，对住房限购一次比一次明确，一次比一次严厉，一次比一次升级，全面落实党中央国务院关于房地产市场的战略决策。秀英区法院应遵守党的方针政策法律法令,不能凌驾于党中央、国务院战略决策之上，敢凌驾于省委、省政府、省住建厅等六部门、市委、政府的法规、文件、政策之上，与党的政策和各级政府执法对着干，公开违反行政法规和政府文件，判决不符合购房条件的违法过户！原告不是海南户口,社保和个人所得税证明等没有一条符合国家和海南政策、法规、文件，开发商没有办法违法违规给原告办理房产过户。秀英区法院在去年审理高士志、李俊霞类似案件时，为稳妥曾住建局发征询函问询类似条件是否可过户，至今市住建局也没回函同意，说明国家限购法律法规文件没有改变。二、不能及时办理产权证是因历史遗留的“停缓建工程”政府政策原因，因违规违法不能办理户权过户手续上诉人没有任何责任、因为我司没有任何过错就不应承担本案的诉讼费和鉴定费。1、没有及时办理产权过户是违反政策法规原因。我司《金美花园》是历史遗留问题，是有别于正常的房地产项目的办证程序。2016年底政府刚刚给小区竣工验收办理好房产分户，2017年未才土地分割到各户，按规定2018年前无法过户的，2018年后不符合购房条件的也不能过户。更重要的是，2017年前党中央、国务院、省委，省政府、省三部门、省六部门，市政府对房地产市场限购和调控一次比一次严厉（上文己述，略），都明确规定，凡不是本省户籍，没有连续缴纳5年社保和5年纳税证明等一系列限购措施。而这一系列的政府文件和规定我司是不可抗力的，原告没有一项符合条件，没有及时过户我司没有任何责任，没有任何过错。原告（本案原告）以我司不给办理过户手续诉至法院是错误的，错误诉讼应由过错方自己承担诉讼费，而非是无过错方承担；2、双方签订的《商品房买卖合同》第八条5.1.“特殊原因.....2.因政策法规，政策调整所至的；”根据国家政策法规和双方合同规定，我司也没有任何责任和过错，一审如判决我司承担诉讼费鉴定费显然不公平的，是违反法律规定的；3、房产过户是受买人申请，提供系列过户手续，如结婚登记必须双方配合都到房产、税务等部门办理过户。原告人在恶意诉讼到法院前，没有任何要求过户的记载，也无任何证据，原告人不主张我司不能单方办证。三、原告不符合政策法律文件规定购房资格不具备，违法违规使合同不能正常履行，应依法解除合同。依据国家法律和政策被答辨人虽然同我司签订了《商品房买卖合同》但购房资格不合法，一不是海南省本省户籍；二没有连续5年在海南交社保；三是没有5年缴纳个人所得税记录…。由于购房资格不合法，违反了国家、省、市系列限购政策、法规、文件。双方《商品房买卖合同》因受买人不适格，造成合同不合法而无法执行，违法违规不能执行的合同应依法解除。四、为了办理产权过户双方合谋钻法律空子恶意到法院诉讼，企图通过法院的裁判达到违法过户产权目的，是严重违法违规行为，一审不应支持。原告为达到房屋非法过户目的，同我司合谋商量到法院恶意诉讼，通过法院取得判决和调解书后，到房管、税务部门骗取房产过户手续，实质是钻法律空子的恶意诉讼。从双方证据材料和据也可清除看出双方恶意诉讼的痕迹。为达到目的我司还帮助疏通关系，甚至走后门才得到一审法院的受案和裁判。如全国不符合购房资格者，都采取到法院恶意诉讼钻法律空子非法购房岂不是天下大乱，法院岂不成为违法买卖丑恶交易场？根据《民法》、《民诉法》和最高法有关民行案件恶意诉讼的有关规定，现我司不同意与原告在一审用恶意诉讼方法，违法取得的《民事判决书》或《民事调解书》，应严格按法律规定驳回起诉。五、谁过错谁承担全部诉讼费。依据法律和最高有关规定，诉讼费是诉讼双方有过错方的一方承担。在本案中我司没有过错，而原告自己不符合房屋受买法定资格，还以原告身份恶意诉讼法院要求过户，明显是过错方。而过错方应承担全部诉讼费。六、请求法庭对等裁判，返还和赔偿被告应均摊的费用。1、因小区历史情况特殊，当时建的物业用房（如院中心的圆顶会所等）几百平米应计入均摊面积，约5百万元均摊没有计入各业主，依据有关规定应由每个业主按其房产面积均摊；2、我们是负责任的开发商，由于买来小区项目时就没有维修积金(有不超过100万），小区因台风损坏维修和翻新改造花掉近千万。我司除承担100多万元维修基金外，有9百多万元应由业主均摊。另，开发商已超过法定的维修时限，由开发商承担是不合法的。金美花园小区共389户业主，每户按面积大小要分担约3--5万元。凡是为人厚道、善良业主全部免收由开发商帮助承担。因原告不厚道、不善良，要求如数按最低承担其分摊部分30000元。七、原告要求全部过户税费由被告出不合法不公平。1、国家对房屋买卖的税费明确规定，买卖双方依法各自承担纳税义务。原告在诉状中极不合理的要求全部由被告缴纳，即不合法也不公平。3、原告仅计算几千元“芝麻”纳税差价，不给被告计算公用房均摊面积和代业主投资近千万小区维修改造投入的“西瓜”差价。原告不厚道几千元税费不想承担，否定被告几万元，甚至十几万元。开发商可敬原告“一丈”，而被告不回敬“一尺”的极不公平，极不对等的诉求。请求法庭按对等计算相互给付原则，希望不能在人民法院发生显失公平，不符合基本情理的判决！对原告关于涉案合同合法有效的主张没有异议。经审理查明：2008年2月19日，被告与案外人连某、满某签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于海南省海口市××区第4幢B单元204房（现为4号楼2层204房）售于连某、满某。2016年12月28日，连某、满某将房屋转卖给原告，售价30万元，原告于当日向连某支付买房定金5000元。2017年1月3日，原告的父亲牛金亭通过交通银行向连某支付购房款295000元。同日，原告向被告交纳了4500元更名费，被告将与连某、满某签订的《商品房买卖合同》中的买受人更名为原告牛丽英，《商品房买卖合同》约定涉案房屋建筑面积共59.39平方米，其中，套内建筑面积50.63平方米，房屋总价款为人民币142536元。在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告为原告出具了交纳购房款专用凭证。连某、满某于2017年1月3日将房屋交付原告，原告入住至今。因涉案项目是历史遗留的“停缓建工程”，该房屋于2016年5月19日登记在被告名下。后因购房政策变动限制，原告不属于本省户籍且没有缴纳5年社保，付款方式不符合限购政策要求，故无法正常办理网签备案手续。被告未依约为原告办理房屋过户手续,遂成讼。以上事实，有《房屋所有权证》、个人房屋转让协议书、手机银行转账记录、一本通交易明细、交通银行个人客户交易明细单、历史户成员信息、商品房买卖合同、收款凭证、微信转账记录、往来凭证、有线电视业务受理单、历史遗留问题和停缓建工程的(2006)029号、（2009）745号审批文件、2016房产验收的《鉴定报告》、2017年土地分割到户的证明材料、移交给的产权证、2017年3月市历史遗留办的《办理房屋产权登记纳税通知书》、《证明》文件材料、省三部门琼建房[2017]96号文《关于限制购买多套商品住宅的通知、海口市2017年5月10日《关于限制购买多套商品住宅的通知实施细则》、省六部门琼建房[2018]81号文《关于做好稳定房地产工作的通知》、省委省政府琼办发[2018]29号文《稳定房地产市场的通知》、购房收据。及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告履行了自己的合同义务。被告应协助原告办理涉案商品房权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告已取得了涉案房屋,但被告未能按照合同约定履行办证义务，构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋亦已于2016年5月19日登记在被告名下。但因涉案项目是历史遗留的“停缓建工程”，原告不属于本省户籍且没有缴纳5年社保，原告付款方式不符合限购政策要求，无法正常办理网签备案手续，原告现通过诉讼途径请求被告将涉案房屋产权过户至原告名下符合法律规定，本院予以支持。关于办证的相关税费问题,由于双方签订的《商品房买卖合同》对办证税费应由谁承担没有进行约定,因此,涉案房屋办理过户的税费应按法律规定由原、被告各自承担各自的税费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下:一、确认原告牛丽英与被告昌美物业管理有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告海南昌美物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告牛丽英将位于海南省海口市××区房的房屋所有权(房产证号:HKYL493062)转移登记至原告牛丽英名下，办理过户的相关税费应按法律规定由原告牛丽英与被告海南昌美物业管理有限公司各自承担各自的税费。三、驳回原告牛丽英的其他诉讼请求。本案案件受理费5800元，由原告牛丽英负担2900元,被告海南昌美物业管理有限公司负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 王 敏人民陪审员 陈玉婷 {文书日期} 附相关法律条文：《中国人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。