江西省芦溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0323民初1103号 原告：中国工商银行股份有限公司芦溪支行，住所地江西省萍乡市芦溪县芦溪镇人民中路，统一社会信用代码：91360323859061359Y。 法定代表人：钟笑。 委托诉讼代理人：巫春荣，江西振武律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易培发，江西振武律师事务所律师。 被告：甘建兵，男，1992年2月15日出生，汉族，芦溪县人，住江西省萍乡市芦溪县。 被告：江西怡和源房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市芦溪县武功山大道怡和源小区1栋201，统一社会信用代码：91360323MA35K29A0U。 法定代表人：杨发亮。 委托诉讼代理人：谢宁，江西鸿天律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司芦溪支行（以下简称芦溪工行）与被告甘建兵、江西怡和源房地产开发有限公司（以下简称怡和源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦溪工行的委托诉讼代理人吴春荣、被告怡和源公司的委托诉讼代理人谢宁到庭参加了诉讼，被告甘建兵经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芦溪工行向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除原告与被告甘建兵签订的萍字工行芦溪支行2018年一手00027号《个人购房借款/担保合同》;2、请求判令被告甘建兵立即偿还原告借款本金379154.79元、截至2019年8月13日的借款利息6908.71元，以上共计386063.5元，后续利息、罚息、复利按合同约定另行计算至全部清偿之日止；3、请求判令被告甘建兵立即向原告支付律师代理费3000元；4、请求判令被告怡和源公司对上述借款本息、律师代理费承担连带清偿责任；5、请求判令原告对被告甘建兵购买的怡和源●天悦城X栋X单元X号房屋享有优先受偿权；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告甘建兵因购买被告怡和源公司开发建设的怡和源●天悦城X栋X单元X号房屋，于2017年10月16日与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告向被告甘建兵发放39万元房屋贷款，贷款期限240个月，并约定了贷款利率、还款方式、违约责任等内容。合同签订后原告按合同约定履行了放款义务，而被告甘建兵长期没有依约向原告偿还借款本息，原告多次催收，被告仍未偿还，同时被告怡和源公司自愿承担连带保证责任。为此，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告甘建兵未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见、证据。 被告怡和源公司辩称：对担保事实无异议。对利息罚息的计算标准不能超过法律规定。公司只能承担2019年7月4日之前的利息，此后的部分因公司申请破产、在破产重整中，根据法律规定，申请破产之后的利息、罚息，我司不承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月16日，被告甘建兵为购买被告怡和源公司开发建设的怡和源●天悦城X栋X单元X号房屋，与原告芦溪工行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告芦溪工行向被告甘建兵发放个人一手住房购置贷款390000元，贷款期限为240个月，贷款利率为年利率5.39%（以个人借款凭证为准），同时还对还款方式、违约责任等内容。同时，被告怡和源公司作为保证人参与合同的签订，为被告甘建兵的该笔借款提供阶段性连带责任保证，对该合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，并约定正式的抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明后，保证人对借款人的债务免除保证责任。2018年3月20日，芦溪县不动产登记中心为被告甘建兵办理借款所抵押的房产办理了抵押预告登记，权证号为赣XX芦溪县不动产证明第XXXX号。原告芦溪工行于2018年4月24日依约向被告发放贷款390000元。被告甘建兵自2019年3月15日开始，未再按合同约定履行还款义务。截止2019年8月13日，被告甘建兵共计偿还借款本息39100.23，其中本金14038.71元，利息25061.52元，已拖欠利息（含罚息）6908.71元。 另查明，2019年7月4日，本院作出（2019）赣0323破申1号民事裁定书，裁定受理申请人肖帅对被申请人江西怡和源房地产开发有限公司的破产重整申请。2019年7月17日制定江西鸿天律师事务所担任江西怡和源房地产开发有限公司管理人。 本院认为，原告芦溪工行与被告甘建兵、怡和源公司签订的《个人购房借款/担保合同》是在双方自愿平等基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告芦溪工行依合同约定向被告甘建兵发放贷款390000元，履行了合同约定的义务。被告甘建兵未依照合同约定履行还款义务，已构成违约，根据《个人购房借款/担保合同》关于违约及违约责任的约定，原告有权解除双方所签订的《个人购房借款/担保合同》，宣布借款立即到期，并要求被告甘建兵立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用，对原告要求判令解除与被告甘建兵签订的《个人购房借款/担保合同》、被告甘建兵立即偿还尚欠借款本息以及支付本案律师费的诉讼请求，本院予以支持。 被告怡和源公司作为保证人自愿承担阶段性连带保证责任，截至起诉时，涉案抵押房屋仍为抵押预告登记，未办理抵押登记，故该借款仍在保证期间内，被告怡和源公司应对该借款承担连带保证责任。本院已裁定受理被告怡和源公司的破产重整案件，根据破产法的规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，根据特别法优于普通法的原则，被告怡和源在本案中承担连带保证责任中的利息部分依法应计算至被告怡和源公司的破产申请受理时即2019年7月4日止，后续连带保证责任中的利息部分被告怡和源公司不承担，关于连带保证责任中借款利息计算至被告怡和源公司破产申请受理时止的抗辩意见成立，本院予以采纳。故对原告的要求判令被告怡和源公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以部分支持。 涉案被告甘建兵的房产上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据我国物权法第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，芦溪工行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对系争房屋享有现实的抵押权。本案中的商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在该商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，芦溪工行行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。 被告甘建兵经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃抗辩，并由其自行承担不参加诉讼带来的失去事实和证据抗辩机会的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用 一、解除原告中国工商银行股份有限公司芦溪支行与被告甘建兵、江西怡和源房地产开发有限公司签订的编号为萍字工行芦溪支行[2018]年一手00027号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告甘建兵应于本判决生效起十日内，偿还借款本金379154.79元、利息6908.71元给原告中国工商银行股份有限公司芦溪支行，后续自2019年8月14日起至借款本息还清之日为止的利息、罚息，按双方合同约定且不超过年利率24%的标准计付； 三、被告甘建兵于本判决生效之日起十日内支付律师费3000元给原告中国工商银行股份有限公司芦溪支行； 四、被告江西怡和源房地产开发有限公司对上述第二、三判项确定的被告甘建兵所负的债务（除2019年7月4日以后产生的利息外）承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司芦溪支行其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7135元，由被告甘建兵、江西怡和源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长  单 纬 人民陪审员  彭元华 人民陪审员  叶嫦静 二〇一九年十月三十日 法官助理刘玉婷 书记员王杰妮