温州市龙湾区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0303执异56号 案外人：张崇龙，男，1965年10月30日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司温州龙湾支行，住所地温州市龙湾区永中街道明珠城101-1、101-2、101-3、201-1号，组织机构代码：704334260。 法定代表人：李曙锋。 委托代理人：李佳颖、余海燕，浙江时代商务律师事务所律师。 被执行人：浙江国阀科技有限公司，住所地温州市龙湾区沙城镇北工业区八甲章家桥路28号，组织机构代码：71956811-5。 法定代表人：王国荣。 案外人张崇龙申请的执行异议一案，本院于2019年9月23日立案并依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 案外人张崇龙称，案外人张崇龙与被执行人浙江国阀科技有限公司于2011年4月15日签署了一份《租赁协议书》，协议约定：浙江国阀科技有限公司将其坐落于龙湾区沙城街道八甲村章家桥路16号厂房（土地使用权证号：温国用（2011）字第2-255445号，以下简称涉案不动产），计占地面积约3.8亩（实际占地面积约2500平方米），连同变压器设施在内一同出租给案外人张崇龙使用，租赁期限为13年，自2011年5月1日起至2024年5月1日，双方约定每亩土地的年租金为58000元，13年的租金合计人民币289万元，合同约定案外人张崇龙另行给付被执行人浙江国阀科技有限公司押金11万元，此款待租赁合同履行完毕结算相关费用之后，无息全额退还给案外人张崇龙。《租赁协议书》签署后，案外人张崇龙于2011年4月15日当日通过农业银行账户62×××14将300万元转入浙江国阀科技有限公司指定的银行账户（王国荣，6228460330004204017），根据《租赁协议书》第二条的约定，在案外人张崇龙支付完毕租金后，《租赁协议书》依法发生法律效力。之后，被执行人浙江国阀科技有限公司按照合同约定将厂房于2011年4月底腾空后交付给案外人张崇龙，案外人张崇龙开始进场生产使用至今，后案外人张崇龙又在租赁××于××区沙城街道××号地址上工商登记注册了温州经济技术开发区沙城崇龙阀门厂。案外人张崇龙认为自身享有的租赁权成立时间为2011年4月15日，远早于土地使用权抵押时间（2011年12月2日）及法院查封时间，因此法院在处置涉案不动产应保障承租人优先购买权，并进行“带租拍卖”。据此，依照相关法律规定特向法院提出执行异议，请求：1、张崇龙对登记在被执行人浙江国阀科技有限公司名下的坐落于温州市龙湾区沙城街道八甲村章家桥路16号（土地使用权证号：温国用（2011）字第2-255445号）享有租赁权，并停止对上述不动产的执行。为证明自己主张的事实，案外人向本院提交如下证据：证据1、身份证复印件；证据2、租赁协议书原件（落款时间为2011年4月15日）；证据3、汇款四笔每笔75万元总计300万元的汇款凭条复印件；证据4、高压供用电合同复印件。 申请执行人辩称，1、案外人与被执行人之间不存在真实合法有效的租赁关系，理由如下：（1）租赁合同未在相关部门备案登记；（2）一次性支付300万元的租金不符合交易习惯。2、案外人提供的证据不足以证明案外人在查封之前已占用涉案不动产。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。 申请执行人未提交证据。 在审查过程中，本院依法对被执行人浙江国阀科技有限公司的法定代表人王国荣进行谈话，王国荣称：1、案外人于2011年4月15日通过银行转账四笔每笔75万元总计300万元给被执行人的法定代表人王国荣系事实，但该款项实际系借款并非租金；2、证据2（租赁协议书）签订的时间在涉案不动产设定抵押之后;3、案外人开始占用涉案不动产的时间大约在2013年。 本院审查查明，申请执行人中国建设银行股份有限公司温州龙湾支行于2013年10月28日向本院申请实现担保物权申请，本院于2013年11月22日作出（2013）温龙开商特字第8号，裁定如下：对被执行人浙江国阀科技有限公司提供抵押且登记在浙江国阀科技有限公司名下的坐落于温州市龙湾区沙城街道八甲村章家桥路16号的土地使用权【产权证号：温国用（2011）第2-255445号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请执行人中国建设银行股份有限公司温州龙湾支行对变价后所得款项就编号为XC62873112302012019、XC62873112302012021《人民币流动资金贷款合同》的所有债务在最高额人民币650万元范围内优先受偿。上述裁定生效后，申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为（2014）温龙开执民字第29号。 另查明，涉案不动产现登记在被执行人浙江国阀科技有限公司名下。被执行人浙江国阀科技有限公司已经于2011年12月2日将涉案不动产设定抵押（抵押权人为申请执行人）。本院作出（2014）温龙开执民字第29号执行裁定于2014年5月21日对涉案不动产进行查封；温州市中级人民法院作出（2015）浙温执民字第203号执行裁定于2015年9月24日对涉案不动产进行查封；温州市鹿城区人民法院作出（2017）浙0302执4143号执行裁定于2017年6月8日对涉案财产进行查封。温州市鹿城区人民法院于2019年9月23日将涉案不动产的司法处置权移交本院。 再查明，案外人于2011年4月15日通过银行转账四笔每笔75万元总计300万元给被执行人的法定代表人王国荣。 证明以上事实的有如下证据予以证明：证据3、证据5、（2013）温龙开商特字第8号民事裁定书；证件6、温州不动产登记信息查询记录；证据7、（2014）温龙开执民字第29号执行裁定书及送达回证。 本院认为，本案的争议焦点在于案外人享有的租赁权能否对抗申请执行人享有的抵押权？租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，租赁权要取得对抗抵押权人和申请查封的债权人的效力，应同时满足三个要件：1、租赁合同真实；2、租赁合同签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前；3、案外人须在抵押、查封前占有并至今占有案涉房屋，且为依据租赁合同的合法占有、直接占有。1、关于合同是否真实性？本案中，一次性支付租金300万元不符合交易习惯，另外该300万元未转入被执行人的账户且被执行人的法定代表人称该300万元系借款，故本院对案外人与被执行人签订的租赁合同的真实性不予以确认；2、租赁合同是否签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前？本案中，案外人提供的证据不足以证明证据2（租赁协议书）的形成时间且与被执行人浙江国阀科技有限公司的法定代表人王国荣的陈述矛盾，故本院对案外人主张证据2于2011年4月15日形成的事实不予采信；3、关于案外人是否在抵押、查封前占有并至今占有案涉房屋，且为依据租赁合同的合法占有、直接占有涉案财产？案外人提供的证据不足以证明案外人实际占用涉案不动产的时间且与被执行人浙江国阀科技有限公司的法定代表人王国荣的陈述矛盾，故本院对案外人主张其在抵押、查封前占有并至今占有案涉房屋且为依据租赁合同的合法占有、直接占有涉案财产的事实不予采信。综上，案外人享有的租赁权不能对抗申请执行人享有的抵押权，申请执行人享有的抵押权应受法律保护，本院对涉案不动产进行查封、处置并无不当，对案外人的异议请求依法予以驳回。若案外人遭受损失，可向相关当事人主张，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人张崇龙的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。 审判长 朱黎明审判员方宏斌审判员李晓中 二〇一九年十月十五日 书记员 王      炯      达