广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20392号原告：中山市金手指物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区沙朗金沙新城金港路6号牡丹楼28号，统一社会信用代码91442000791209934Q。法定代表人：巫海东，公司执行董事。委托诉讼代理人：梁秋兰，公司员工。委托诉讼代理人：谢明亮，公司员工。被告：黄小红，女，1966年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，原告中山市金手指物业管理有限公司（以下简称金手指物业公司）与被告黄小红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金手指物业公司的委托诉讼代理人梁秋兰、谢明亮，被告黄小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金手指物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2014年6月至2017年6月期间共37个月的物业管理费2419.80元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费65.40元为基数，从逾期之日起按千分之三利率计算至清偿之日止，暂计至2018年11月10日为6742元）；2.被告支付2014年6月至2017年6月期间共37个月的梯灯费74元。事实与理由：2014年4月30日，原告与中山市南区悦来花园业主委员会（以下简称悦来花园业委会）签订物业服务合同，约定由原告为该小区物业提供物业服务。物业服务合同约定物业服务费为住宅每月每平方米0.6元，于每月1-5日前交纳，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3缴纳滞纳金。被告为广东省中山市南区悦来花园悦乐街7号10幢301房（以下简称悦乐街7号10幢301房）的业主，其收楼后，从2014年6月起未按时缴纳物业服务费及梯灯费，且经原告金手指物业公司催收仍不支付。被告黄小红辩称：1.其从未收到过缴费通知；2.原告没有尽职服务，大门门锁、对讲机、楼梯灯都是坏的，卫生治安管理不到位，人员任意出入，原告没有履行服务合同的相关内容和规范；3.原告要求其缴纳物业管理费已超过追诉期；4.原告和业委会签订服务协议时，业委会已超过任命期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月10日，中山市房地产行业协会出具的中山市物业管理区域内业主委员会备案回执载明：位于中山××××号的悦来花园项目的第三届业主委员会（任期自2014年1月11日起至2017年1月10日止）备案材料已于2014年2月10日收悉，经形式审查，符合成立条件，现予以备案。2014年4月30日，悦来花园业委会作为甲方，金手指物业公司作为乙方，签订物业服务合同，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方将位于中山××××号的悦来花园商住小区的物业委托给乙方实行物业管理；物业服务费按住宅每月每平方0.60元的标准收取，各楼梯灯费每月每户2元；乙方应自2014年6月1日开始实施物业工作，并自2014年6月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的1日-5日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；乙方进驻管理后，如在三个月内未有履行完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的建设12点项目及配备管理人员15名数量等实施管理的话，乙方已属违约处理，甲方有权终止本合同，甲方要求乙方须在限期三个月内整改补充完善，否则，须立即退出小区管理；物业服务期限为2.5年，自2014年6月1日起至2016年12月30日止。合同还约定了其他事项。合同期满后，金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务至2017年6月30日。黄小红系悦乐街7号10幢301房的产权人，物业建筑面积108.54平方米，按合同约定，每月物业服务费65.12元（108.54平方米×0.60元/平方米）。黄小红办理涉案物业收楼手续后，自2014年6月至2017年6月期间共拖欠37个月物业服务费，金手指物业公司遂于2019年5月14日诉至本院，主张本案民事实体权利。黄小红确认未交纳梯灯费74元，但辩称从金手指物业公司未尽职责提供物业服务，且其未收到过金手指物业公司的缴费催收通知。另查：本院同时受理了金手指物业公司提起的，以该小区其他三十户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，部分到庭应诉的业主均抗辩称，金手指物业公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，未在三个月内完成悦来花园物业服务管理承诺方案的内容，从而引发业主群体性拒交物业服务费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：1.悦来花园小区业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对业主是否具有约束力；2.金手指物业公司提供的物业服务是否符合物业服务合同的约定；3.物业服务费计收标准；4.违约金计收依据及标准；5.金手指物业公司部分物业服务费主张是否已超过诉讼时效。关于焦点一：黄小红虽未与金手指物业公司签订物业服务合同，但悦来花园业委会与金手指物业公司签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。合同期满后，业主委员会虽未与金手指物业公司续签合同，但金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务，而黄小红并无举证证明在合同期满后，悦来花园业委会或业主请求金手指物业公司退出小区管理、移交相关设施及资料，故双方签订的合同继续有效，金手指物业公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。金手指物业公司为悦来花园小区提供了物业服务，黄小红应按照物业服务合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，支付物业服务费用。关于焦点二、三、四：金手指物业公司要求黄小红按合同约定全额支付物业服务费，现结合悦来花园小区业主群体性拒交物业服务费的事实，金手指物业公司应就其已全面履行了对悦来花园小区的物业管理服务承担相应的举证责任。诉讼中，金手指物业公司向法庭提交的证据均不能反映其方提供的物业服务达到物业服务合同约定的服务质量标准，且金手指物业公司不能提供其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等其他相关管理台账予以佐证，故根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，其要求黄小红按合同约定全额支付物业服务费及滞纳金理据不足，本院不予全部支持。结合系列案件大批业主拒交服务费事实及反映的问题，根据一般生活经验，本院认定金手指物业公司对该小区物业服务确存在瑕疵。因此，酌定对物业服务费予以减免30%，而逾期缴交物业服务费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因金手指物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金本院不予以支持。关于焦点五：金手指物业公司未举证已将缴费催收通知送达黄小红，黄小红亦否认收到过欠费催交通知书，故金手指物业公司主张已履行物业费催收义务缺乏事实依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，人民法院应予支持。”金手指物业公司于2019年5月14日提起诉讼主张权利，要求黄小红支付《中华人民共和国民法总则》实施之日即2015年10月1日前两年诉讼时效期间已经届满的物业管理费，以及2015年11月1日起至2016年5月14日期间三年诉讼时效期间已经届满的物业服务费，于法无据，故本院对于金手指物业公司要求黄小红支付2014年6月至2016年5月14日期间的物业服务费的诉讼请求不予支持。经核，黄小红应向金手指物业公司支付2016年5月15日至2017年6月30日期间的物业服务费为617.59元[(65.12元/月×13个月+65.12元/月÷31天×17天）×70%]。黄小红确认并同意支付梯灯费74元，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄小红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金手指物业管理有限公司支付2016年5月15日至2017年6月30日期间的物业服务费617.59元；二、被告黄小红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金手指物业管理有限公司支付2014年6月至2017年6月期间的梯灯费74元；三、驳回原告中山市金手指物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告中山市金手指物业管理有限公司已预交），由原告中山市金手指物业管理有限公司负担23元，被告黄小红负担2元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市金手指物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  龚竹梅二〇一九年十月二十五日书记员  何惠怡书记员  肖长妍