上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初4983号原告：李秋华，女，1951年11月8日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：吴琼，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继振，上海金仕维律师事务所律师。被告：马文海，男，1976年10月1日生，撒拉族，户籍地青海省。被告：马宗禄，男，1974年7月7日生，回族，户籍地青海省，现住上海市浦东新区。原告李秋华与被告马文海、马宗禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李秋华及其委托诉讼代理人张继振、被告马宗禄到庭参加诉讼。被告马文海经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告李秋华向本院提出诉讼请求：1、判令原被告2014年3月9日签订的租赁合同于2018年10月24日解除；2、判令两被告支付2018年4月1日起至2018年10月24日期间的房租45,440元(按照6,741元每月的标准)；3、判令两被告支付自2018年10月25日至2019年2月26日期间的房屋占用使用费26,964元(按照6,741元每月的标准)；4、判令两被告支付拖欠房租及房屋占用费的利息(按照银行同期贷款利率，自2019年2月26日计算至实际支付之日止)；5、判令原告收取的6,000元押金不予退还。审理中，李秋华表示关于房租利息及房屋占用费利息的诉讼请求不再主张。事实和理由：2014年3月9日，马文海、马宗禄与李秋华签订《租房合同》，李秋华将位于上海市宝山区高逸路XXX号房屋(以下简称系争商铺)出租给马文海、马宗禄，租赁期限自2014年4月1日起至2020年3月31日止，每月租金6,000元，并约定从第四年即2017年4月1日起每年房租上调6%。2018年4月1日起，李秋华未再收到租金。后李秋华多次调查，发现系争商铺内只有案外人马某1在经营，并表示马文海、马宗禄已经将系争商铺转租给案外人。鉴于此，李秋华于2018年10月24日以彩信方式向马文海发送了解除租赁合同律师函。案外人马某2于2019年2月26日搬离了系争商铺，但李秋华至今仍未收到拖欠的租金，故提出诉请如上。被告马宗禄辩称，不同意原告的诉讼请求。马宗禄和李秋华签订《租房合同》后过了一个月左右时间，因为家中有事要回老家故无法再继续经营，经人介绍后联系到马文海，约定店铺由他继续经营，当时和李秋华沟通过，李秋华是同意的。办理房屋交接的时候因马宗禄不在上海，便让哥哥代替前去交接，为了方便直接将马文海的名字加到了原先的《租房合同》上，马宗禄和马文海之间没有另行签订过书面的转让协议，当时口头约定包括房屋装修、设施设备在内全部转让给马文海，马文海支付了包括押金在内的转让费一共十几万元，钱款以转账的方式支付到马宗禄哥哥的账户。之后马宗禄未再参与过后续经营，也未再支付过租金，马宗禄至今也未见过马文海。直到收到本案传票后，马宗禄曾电话联系到马文海，据马文海说2018年春节以后因为店铺不能排烟所以无法再继续经营，租赁合同无法继续李秋华也有责任。被告马文海未作答辩。针对被告马宗禄的答辩意见，李秋华称最初签订《租房合同》时确实是马宗禄一个人签的，过了一段时间马宗禄的哥哥打电话给李秋华，称马宗禄家中有事由马文海来负责一段时间，要求将马文海的名字添加到《租房合同》，李秋华也就同意了，但是从未说过是转让店铺，《租房合同》也写明了不允许转让。本院经审理认定事实如下：李秋华系系争商铺产权人。2014年3月9日，李秋华(出租方，甲方)与马宗禄(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为兰州拉面使用。租赁期限自2014年4月1日起至2020年3月31日止，月租金6,000元，押金6,000元，按3个月结算一次，需提前10天支付下次房租。乙方应按合同规定，按时支付租金及其他费用，如有违约拖欠，甲方有权收回该房屋，屋内设施按无主处理。若乙方违约，甲方有权不退还押金。合同补充条款约定，甲方同意合同生效至第四年起，每年递增房租6%。合同签订后，马文海在该合同乙方处补签了名字及身份证号码等信息。李秋华为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、短信聊天记录及律师函，其中律师函写明因马文海、马宗禄逾期支付租金已构成违约，即日起解除双方的房屋租赁合同。该律师函于2018年10月24日通过彩信形式发给马文海，但发送记录现在找不到了，短信聊天记录中只有2018年11月9日马文海回复“从今以后合同跟我无关，已解除”。2018年11月13日，李秋华又以彩信形式向马文海再次发送了律师函，该次发送有短信记录。2、银行交易明细及短信聊天记录，证明2018年1月3日马文海通过案外人马合毛支付了3个月租金，之后未再支付过租金，李秋华通过短信多次向马文海催讨租金，但是马文海一直未支付。马宗禄对上述证据的质证意见为：律师函、短信聊天记录均是向马文海发送，马宗禄不清楚；银行流水付款人也与马宗禄无关，马宗禄不清楚。审理中，李秋华表示《租赁合同》签订后不久，李秋华就无法再联系到马宗禄，故只能通过短信形式向马文海催讨租金以及发送解除合同通知。关于马宗禄称马文海告诉过他因为店铺不能排烟导致无法继续经营，李秋华表示系争商铺一直可以继续经营，是案外人马某2不愿签订新的租赁合同导致无法以其名义办理营业执照，责任不在李秋华。马某2实际于2019年2月26日搬走，其未向李秋华支付过任何租金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案马宗禄辩称其在《租赁合同》签订后不久就已经将系争商铺转让给马文海，后续纠纷与其无关，但根据审理查明的事实，马文海并未与李秋华重新签订租赁合同，马宗禄与马文海之间也未签订过任何书面转让协议，李秋华亦表示其对转让事宜不知情，故对于马宗禄的上述抗辩意见，本院难以采信，马宗禄作为合同一方当事人，应当按照约定履行自身义务。马文海经本院传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃其答辩和质证的权利。现马宗禄、马文海逾期支付租金多月，李秋华据此要求解除双方租赁合同，合法有据，本院予以支持。至于马宗禄抗辩双方系因系争房屋无法实际经营而解除，其并未提供任何证据予以佐证，故对该抗辩意见，本院不予采信。关于合同具体解除时间，李秋华称其于2018年10月24日通过短信形式向马文海发送了解除通知，但未能提供该短信记录，现本院根据马文海短信回复时间，确认租赁合同应于2018年11月9日解除。合同解除后，马宗禄、马文海拖欠李秋华的租金应当予以支付。现李秋华根据案外人实际搬离时间要求马宗禄、马文海支付2018年4月1日至2019年2月26日期间的租金及房屋使用费共计72,404元，本院予以支持。关于押金6,000元，根据合同约定承租人违约有权不退还押金，故原告要求押金不予返还，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李秋华与被告马文海、马宗禄就上海市宝山区高逸路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2018年11月9日解除；二、被告马文海、马宗禄于本判决生效之日起十日内，支付原告李秋华租金及房屋使用费共计72,404元；三、原告李秋华已经收取被告马文海、马宗禄的押金6,000元无需返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,493元、公告费560元，由被告马文海、马宗禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  郑霄含人民陪审员  苏坤明二〇一九年十月十二日书 记 员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。