广东省清远市清新区人民法院行 政 判 决 书（2019）粤1803行初263号原告李雄军，男，1976年2月13日出生，汉族，英德市人，住英德市，委托代理人曾小燕，广东大观律师事务所律师。被告英德市自然资源局，住所地：英德市英城街道英州大道国土大楼。统一社会信用代码：11441881007312488。法定代表人任大伟，局长。委托代理人邱素忠，英德市不动产登记中心干部。委托代理人陈香梅，广东相映红律师事务所律师。第三人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市英德市英城峰光西路北（与云岭路交界处）。法定代表人黄广平，总经理。第三人王佳希，男，1968年10月6日出生，汉族，深圳市人，住深圳市南山区，原告李雄军不服被告英德市自然资源局房屋登记管理行政纠纷一案，于2019年5月5日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于同年5月10日向被告英德市自然资源局，于同年5月10日以公告方式向第三人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司（以下简称盛世嘉华公司）、第三人王佳希送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭审理了本案。原告李雄军的委托代理人曾小燕，被告英德市自然资源局的委托代理人邱素忠、陈香梅到庭参加了诉讼。第三人王佳希、盛世嘉华公司经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雄军与第三人盛世嘉华公司签订合同，购买位于英德市峰光西路南××××号的房屋，但第三人盛世嘉华公司又将该房屋抵押给了第三人王佳希，办理了英德字第01××57号《房地产他项权证》。原告李雄军诉称，原告于2010年10月22日与第三人盛世嘉华公司签订《商品房买卖合同》，购买英德市峰光西路××××号房屋，且在英德市房产交易所进行合同备案。该房总价为330000元，已于2010年10月10日付清了购房款，第三人盛世嘉华公司2011年1月23日交付房屋后，原告装修入住至今。英德市人民法院（2018）粤1881民初5449号《民事判决书》确认上述买卖合同有效。但是，原告与盛世嘉华公司签订房屋买卖合同后，盛世嘉华公司擅自将该房屋抵押给第三人王佳希，在被告处抵押登记。根据广东省建设厅、人行广州分行联合发出的粤房建字[2014]157号《关于加强商品房预售和销售管理的通知》第四条明确规定：“每办理一宗商品房买卖合同登记和抵押登记，必须查实该商品房是否已经办理过交易或抵押登记。已办理过的不得给予办理合同登记或抵押登记。”但被告在进行本次抵押登记时，并没有查实第三人盛世嘉华公司有关房屋买卖、备案的情况，核查房屋买卖的相关资料；特别是未能通过其掌握的商品房预售及销售管理的网络平台查明抵押房屋已办理了合同备案登记的客观事实。对本案涉案房屋产权没有尽到合理审慎的义务，特别是在该房屋已办理了备案登记后，仍然为第三人盛世嘉华公司与第三人王佳希办理抵押登记手续，致使第三人王佳希取得的抵押权与原告的居住保障权产生冲突，被告的登记行为侵犯了原告的合法权益。按照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。房屋登记机构负有根据不同登记申请就申请登记事项进行核查的职责，在进行抵押权登记时，重点应审核房屋是否存在财产争议。根据以上规定，房屋登记机构有能力也有义务对涉案房屋在申请抵押登记前是否存在出售的事实进行审查。综上所述，原告与第三人盛世嘉华公司签订了《广东省商品房买卖合同》，随后被告对原告购买的房屋进行了备案登记，原告也支付了相应的购房款，第三人盛世嘉华公司也将涉案房屋交付给原告使用居住，且该《广东省商品房买卖合同》已被英德市人民法院确认合法有效，被告在此情况下对涉案房屋抵押登记申请进行审查时没有对此尽到合理审慎的注意义务，未能通过其管理的备案登记核查到涉案房屋此前已出售的事实，被告将已出售并交付给原告使用的房屋在未征得原告同意的情况下做出抵押登记行为违法。因此，特向法院提起诉讼，请求判决：1.撤销被告为第三人王佳希办理抵押登记位于英德市××路××翡翠××房的英德字第01××57号《房屋他项权证》；2、本案诉讼费由被告承担。原告李雄军为其主张提供的证据有：1.身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.《广东省商品房买卖合同》，证明原告所购买的房屋，且该房屋已经登记备案；3.购房发票，证明原告为该房屋所交纳的费用；4.《翡翠银湾前期物业管理服务协议》，证明第三人盛世嘉华公司已将涉案房屋交付给原告使用，并且原告已入住使用该房屋；5.（2018）粤1881民初5449号《民事判决书》及生效证明，证明法院的生效文书确认原告与第三人签订《商品房买卖合同》合法有效；6.《英德市房屋产权信息查询证明》、英德市不动产他项权信息，证明涉案房屋已被登记抵押在第三人王佳希名下。被告英德市自然资源局辩称，一、原告所称的“备案登记”属商品房预售的登记备案，而不是房屋产权的登记备案。商品房预售的登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司（即预售方）与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利义务关系的合同进行登记备案的法律制度。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示合同，公示的是一个特定的债权债务关系，商品房预售的登记备案本身就不是一种物权登记，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利的实现该房屋的所有权，而且我国相关法律法规只是赋予了商品房预售登记行政上的意义，并未赋予其法律强制上的意义。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，且根据《物权法》等相关规定所有权的确定只用经过不动产登记才能最终确定。故商品房预售登记备案不是房屋产权的登记备案。二、原职能部门英德市住房及城乡建设局（以下简称英德市住建局）将涉案房屋进行抵押登记的行政行为依据充分、程序合法。1.根据《城市房地产管理办法》第六十一条第二款及《房屋登记办法》第十二条第二款的规定，第三人盛世嘉华公司作为涉案房屋的房地产开发公司，涉案房屋是其投资建造，其依法取得了涉案房屋所有权。根据《物权法》第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权”之规定，第三人盛世嘉华公司作为涉案房屋所有权人，有权在涉案房屋设立担保物权。2.2013年5月20日，盛世嘉华公司与王佳希签订《借款合同》向王佳希借款14000000元，盛世嘉华公司与王佳希分别向原职能部门英德市住建局提交了英德市房地产抵押权登记申请书、借款合同、抵押价值协议书、抵押物清单、英德市房屋产权信息查询证明、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、盛世嘉华公司章程等相关资料，经原职能部门英德市住建局审查，盛世嘉华公司、王佳希的申请依据充分，符合《房屋登记办法》第四十三条的规定，且涉案房屋不属于依法不得设定抵押的房产，故原职能部门英德市住建局对涉案房屋进行抵押登记。3.盛世嘉华公司、王佳希于2013年5月27日向原职能部门英德市住建局申请抵押权登记，并提交了相关的资料，经原职能部门英德市住建局对相关资料进行审验，认为盛世嘉华公司、王佳希的申请符合相关法律法规的规定，便于2013年6月8日作出同意办理抵押登记的意见。原职能部门英德市住建局办理抵押登记的流程符合《城市房地产抵押管理办法》第三十三条及《房屋登记办法》第七条、第十二条、第四十四条的规定，程序合法。综上所述，原职能部门英德市住建局将涉案房屋予以抵押登记的行政行为依据充分、适用法律、法规正确、程序合法，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告英德市自然资源局向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据包括：1.英德市房地产其他登记申请书、英德市房屋产权信息查询证明、英德市房地产权属登记审批书，证明原职能部门英德市住房及城乡建设局将涉案房屋予以抵押登记的行政行为依据充分、适用法律正确、程序合法；2.借款合同、股东决议、抵押价值协议书、抵押物清单、企业机读档案登记资料、企业法人营业执照、组织代码证、公司章程、公司章程修正案、委托书、身份证复印件，证明第三人申请抵押登记时提交的相关资料。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款；《房屋登记办法》第七条、第十二条第二款。经庭审质证，被告英德市自然资源局的质证意见是：对原告李雄军提供的证据1、3、5无异议；证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本案的“备案登记”属于商品房预售的登记备案，并不是房屋产权的登记备案；证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议。不能证实原告已经入住使用涉案房屋；证据6无异议，且证明了涉案房屋登记的权属人仍是第三人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司。原告李雄军的质证意见是：证据1中《英德市抵押权登记申请书》的合法性有异议，第三人盛世嘉华公司知道已将涉案房屋出售给原告，原告也已经交清房款，涉案房屋在2011年1月23日已交付给原告使用的情况下，还故意将涉案房屋抵押给第三人，侵害原告的权益；证据2中英德市房屋产权信息查询证明的关联性无异议，但对真实性、合法性有异议，根据合同约定，涉案房屋的所有权应属于原告，第三人盛世嘉华公司没有履行约定合同，按约定在交付180日内应办理房地产权证，导致产权信息没有办理变更登记手续，该查询证明与实际不符。证据中抵押登记审批表的真实性、关联性无异议，合法性有异议，被告没有尽到合理审慎义务，错误登记了涉案房屋的他项权证，侵害原告的合法权益；证据中借款合同、股东决议、抵押价值协议书、抵押物清单/委托书的合法性有异议，第三人盛世嘉华公司擅自处分原告房屋，属于无权处分，亦未经原告授权委托同意，故不合法。公司章程及修正案三性均不认可，第三人盛世嘉华公司为了侵占原告房屋故意修订的，涉案房屋的所有权应归原告所有。机读资料、营业执照、组织代码无异议。法律依据，被告适用法律错误，不够全面。本院对上述证据认证如下：对原告李雄军提供的证据1-6，被告英德市自然资源局提供的证据1、2，本院确认其具有证据效力。经审理查明，英德市翡翠银湾商住小区坐落英德市英城峰光西路，由第三人盛世嘉华公司开发投资建设。2010年10月22日，原告李雄军与第三人盛世嘉华公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于英德市峰光西路××××号的涉案房屋，房款为330000元，付款方式为首期款30000元于2010年10月6日前付清，余款300000元于2010年10月10日前付清。原告依约付清了全部购房款330000元，并支付了办理产权证费用。英德市房产交易所于2010年10月22日在该合同上签上“合同鉴证”字样并盖上公章，办理了备案登记手续。第三人盛世嘉华公司于2011年1月23日交付房屋给原告使用至今。第三人盛世嘉华公司于2011年12月24日向原告出具购房款的税收发票。上述合同的合法性得到发生法律效力的英德市人民法院（2018）粤1881民初5449号《民事判决书》的确认。2013年5月27日，第三人盛世嘉华公司与第三人王佳希签订《借款合同》，约定以其坐落于英德市××路南翡翠银湾住宅小区的部分房屋和车位，包括涉案的英德市××路××翡翠××房屋（粤房地权证英德字第××号）作抵押物，向第三人王佳希借款14000000元。借款期限从2013年5月27日至2013年11月26日止。同日，第三人盛世嘉华公司与第三人王佳希分别以抵押人、抵押权人的名义向原英德市住房和城乡建设局提交了《英德市房地产抵押权登记申请书》、英德市工商行政管理局出具的《企业机读档案登记资料》《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《英德市盛世嘉华房地产开发有限公司公司章程》及《章程修正案》、《股东决议》、《身份证复印件》、《授权书》、《抵押物清单》，《借款合同》、《抵押价值协议书》、英德市房产信息中心出具的《英德市房屋产权信息查询证明》（此房产没有被查封、没有被抵押）等相关资料,申请办理房地产抵押权登记；2013年6月5日，原英德市住房和城乡建设局经审查后，出具《英德市房地产抵押登记审批表》，相关人员填写了日期和意见：一、初审意见“已核，资料齐全”；二、复审意见“同意办理”；三、审批意见“同意发证”。之后，原英德市住房和城乡建设局为第三人王佳希办理了抵押登记手续，颁发了英德字第01××57号《房地产他项权证》给第三人王佳希，抵押期限从2013年5月27日至2013年11月26日。经查询，从英德市不动产登记中心出具《英德市不动产信息查询证明》得知涉案房屋被抵押登记后，原告向本院提起了行政诉讼。另查，根据英德市机构编制委员会办公室英编办[2015]41号文件，英德市范围内城镇房产产权、产籍管理和房产产权登记发证的职能由原英德市住房和城乡建设局划入英德市自然资源局。根据英德市机构改革方案，英德市国土资源局的职责已经整合到新组建的英德市自然资源局。本院认为，本案是房屋登记管理行政纠纷。英德市范围内城镇房产产权、产籍管理和房产产权登记发证的职能由原英德市住房和城乡建设局整合到英德市自然资源局，英德市自然资源局作为被告主体适格。人民法院审理行政案件，对被诉行政行为是否合法进行审查。本案主要审查的是原英德市住房和城乡建设局将涉案房屋办理抵押登记给第三人王佳希的行政行为是否合法。《房屋登记办法》第十八条规定“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”第四十三条第四项规定“申请抵押权登记，应当提交下列文件：…（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；…”《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第四项规定“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；”本案中，原英德市住房和城乡建设局作为房屋产权登记及不动产所有权抵押登记机关，为原告李雄军与第三人盛世嘉华公司签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记后，就应当知道涉案的英德市峰光西路××××号房屋已经出售给了原告李雄军，并在其本局申请房屋登记，尚在办理权属登记转移过程中，但原英德市住房和城乡建设局为办理第三人盛世嘉华公司与第三人王佳希申请房地产抵押权登记时，没有按照上述法律法规的规定对申请人盛世嘉华公司和第三人王佳希进行询问，未能查实涉案商品房已经办理过交易的情况。第三人盛世嘉华公司将涉案房屋出售给原告李雄军并已办理备案登记，却又将涉案房屋作为抵押物向第三人王佳希借款申请办理抵押登记手续，涉案房屋的所有权明显存在争议，且提交的申请材料中并没有房屋所有权证书，原英德市住房和城乡建设局对上述情形没有尽到合理审慎的义务，仍然为涉案房屋办理了抵押登记手续，显然违反了上述法律法规的规定，其行为侵害了原告李雄军的权益。据此，原英德市住房和城乡建设局为第三人盛世嘉华公司与第三人王佳希办理抵押登记颁发英德字第01××57号《房地产他项权证》的行为违法，英德字第01××57号《房地产他项权证》应予以撤销。因此，原告李雄军请求撤销涉案房屋的《房地产他项权证》的证据充足，理由充分，本院予以支持。被告英德市自然资源局提出的“商品房预售的登记备案不是房屋产权的登记备案，有权在涉案房屋设立担保物权”问题。商品房预售的登记备案是根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定办理的手续，被告作为房屋产权登记及不动产所有权抵押登记机关，应该知道原告李雄军签订的《广东省商品房买卖合同》在其本局办理了备案，说明涉案房屋已经出售，也应该清楚该房屋尚在办理权属登记手续过程中，但又为其办理抵押登记，将涉案房屋设立担保物权，造成一房两“主”的严重后果，仍放任这一行为的发生，明显违法。故被告英德市自然资源局的抗辩意见理由不充分，本院不予采纳。依照《房屋登记办法》第十八条，《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第四项，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第二项、第三项的规定，判决如下：撤销原英德市住房和城乡建设局向第三人王佳希颁发的英德字第01××57号《房地产他项权证》。本案受理费50元，由被告英德市自然资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘玉琪人民陪审员  韩必康人民陪审员  陈志勇二〇一九年十月二十五日书 记 员  阮思然附法律条文：一、《房屋登记办法》第十八条：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。第四十三条：申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。二、《中华人民共和国担保法》第三十七条：下列财产不得抵押：（一）土地所有权：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；三、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。四、《城市商品房预售管理办法》第十条：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。