广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初4001号原告：温水梅，女，1986年11月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：陈庆林、刘嘉绮，广东来信律师事务所律师、实习律师。被告：刘彦彤（曾用名刘晓红），女，1972年6月17日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：罗学源，广东增泰律师事务律师。第三人：广州市智富房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街开园中路22号首层。法定代表人：潘旭辉。委托代理人：肖澄、罗美玲，该公司员工。原告温水梅诉被告刘彦彤、第三人广州市智富房地产代理有限公司（以下简称智富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温水梅的委托代理人陈庆林，被告刘彦彤及其委托代理人罗学源，第三人智富公司的委托代理人肖澄、罗美玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告温水梅向本院提出诉讼请求：一、解除《房屋买卖合同》；二、被告向原告返还已支付的涉案房屋首期购房款300000元（含定金）；三、被告向原告支付违约金261000元；四、被告承担因购买涉案房屋支出的按揭费6840元、中介费11000元；五、被告因违约不能进行房屋过户造成房屋升值损失；六、被告支付因违约致使原告支付律师费50000元；七、被告负担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：原告与被告之间是房屋买卖合同关系，第三人是本次房屋买卖交易的中介公司，三方签订了《房屋买卖合同》。签约后，原告支付了300000元首期款（含定金）。直至2017年刘彦彤及其女儿石雨鑫提起诉讼要求解除房屋买卖合同，原告才知道涉案房屋交易涉及无权处分。后经多次诉讼，原告须将涉案房屋返还给被告刘彦彤及石雨鑫。被告刘彦彤的行为已经构成重大违约，为此，诉至法院，望判如所请。被告刘彦彤辩称：一、被告同意原告第一和第二项诉讼请求。二、被告认为，按照合同第14条的约定，原告延迟办理按揭手续即使不构成根本违约但也是明显违约。因此，原告在履行合同中也有违约行为，也应承担相应的责任。三、原告要求的违约金数额远远高于法律规定，被告恳请法院减少违约金数额。同时，被告已经表示愿意退回首期款，退回首期款后，应可弥补原告的损失。而且，签订合同后，双方均无法合理预见涉案房屋增值的幅度，因此，原告主张涉案房屋的增值差价赔偿，不应得到支持。同时，被告违约是情有可原，被告与女儿相依为命，且被告不懂法律。综上所述，请求法院依法判决。第三人智富公司述称：没有意见需要陈述。经审理查明：2017年9月6日，刘彦彤、石雨鑫向本院起诉温水梅、曾锦晨、第三人智富公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，案号：（2017）粤0183民初6087号。刘彦彤在该案中的诉讼请求为：一、解除2014年12月2日签订的《房屋买卖合同》；二、温水梅、曾锦晨向刘彦彤支付房屋价款30%的违约金261000元；三、温水梅、曾锦晨支付自2015年1月1日起占用刘彦彤房屋的使用费96000元（按3000元/月计算，计至起诉日，共32个月）；四、本案的诉讼费用由温水梅、曾锦晨承担。该案经本院审理，查明如下事实：一、刘彦彤又名刘晓红。石雨鑫系刘晓红与石伯存生育的女儿。涉案房屋即位于增城区××城街××大道××房（粤房地权证穗字第××号）于2010年4月28日登记在石伯存一人名下，石伯存就涉案房屋在广州市农村信用合作联社增城信用社办理了住房公积金个人住房抵押借款。2009年9月29日，石伯存死亡。2011年12月6日，石伯存的父母石成金、刘艺清就石伯存的遗产向本院提起诉讼。次日，本院作出（2011）穗增法民一初字第3721号《民事调解书》，确认涉案房屋由刘晓红、石雨鑫共同继承。二、曾锦晨与温水梅系夫妻关系。三、2014年12月2日，刘晓红以刘晓红、石伯存为卖方，与温水梅作为买方在第三人智富公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：买卖的房屋位于增城市××城街××大道××房；建筑面积为83.29平方米（以产权证面积为准）；案涉房屋总价款为87万元（价款已含物业内三台挂式空调），以按揭付款方式支付房款，案涉房屋价款由定金、首期房款和按揭贷款三部分组成；签订本合同之日买方向卖方支付购房定金2万元；在物业交吉（带家私电器交付）当天支付首期款30万元（含定金）给卖方，卖方交吉时间最迟不能迟于2015年1月15日；余款57万元用商业贷款方式支付，于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金于过户当天支付予卖方；卖方同意本次交易过户时间为涉案房屋房地产权证满五年后过户。同时，双方约定过户手续需在2015年5月15日前完成；如因房管局或银行、地税局等原因导致延迟则时间相应顺延；若买方选择按揭付款方式的，必须等银行出具《同意贷款书》后买卖双方才可到房管局办理交税递件过户手续。此外，合同仍约定卖方应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；涉案房屋现仍在按揭贷款中，供楼及赎证由卖方负责，买方不负责；签订本《房屋买卖合同》后，卖方有协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署相关文件、合同等，双方自签订本合同后，须在90天内补交齐按揭所须有关资料，因银行按揭产生的相关费用由买方负责，若逾期或拒绝提交资料所造成损失由逾期或拒绝方承担。关于违约责任，《房屋买卖合同》约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的30%作为违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业时，应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款全额的1%向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金。合同落款处有原告刘晓红、被告温水梅签字以及经纪方智富公司签章。四、刘彦彤表示在签署房屋买卖合同时已告知温水梅、曾锦晨及智富公司关于石伯存已身故的事实。而温水梅、曾锦晨及智富公司均表示刘彦彤在签订房屋买卖合同时并未告知石伯存已去世以及涉案房屋存在继承问题等情况。对此，温水梅、曾锦晨及智富公司分别向本院提交了刘晓红出具的《具结书》复印件及原件各一份，《具结书》的复印件和原件上均载明“本人刘晓红，身份证号码与石伯存身份证号码是本房屋地址：增城市××城街××大道××房（以下称该物业）共同占有该物业，现该物业另一共有人因某些原因暂未过来签署买卖合同或买卖确认书，本人愿意保证另一共有人须在三天内过来补签买卖合同或买卖确认书，否则本人愿意承担相关的法律责任和由此引起的一切后果。”。落款处有刘晓红签名。刘彦彤对《具结书》不予确认，否认其签名的真实性，在本院向其释明法律后果后，刘彦彤未就其签名的真实性申请笔迹鉴定。五、合同签订当日，温水梅向刘晓红支付了定金2万元；2014年12月31日，温水梅向刘晓红支付了首期款28万元。对此，刘彦彤向温水梅出具了《收据》两份为凭。2014年12月31日，刘彦彤将涉案房屋交付给温水梅占有使用至今。六、2014年12月3日，刘晓红以石伯存的名义向广州农村商业银行增城支行申请提前还贷。同日，广州农村商业银行增城支行出具《提前还款受理回执》，告知银行将在2015年1月4日扣划贷款金额203180.37元。刘彦彤称因其母亲当时得重病需用钱，故其未能如期还款，至2015年8月份左右，其找到垫资公司办理提前还贷、赎契手续，要求与温水梅、曾锦晨办理过户手续时，温水梅、曾锦晨明确拒绝，故其未办理提前还贷手续，亦未将涉案房屋变更登记至温水梅、曾锦晨名下。七、2015年5月6日，温水梅委托广州市仕诚楼宇按揭中心办理按揭贷款。同年6月10日，中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行出具《中国工商银行个人二手房贷款承诺函》，承诺按照《个人购房借款合同》约定向温水梅发放贷款57万元并支付至收款人刘晓红的账号。八、2015年8月3日，第三人智富公司向刘彦彤、温水梅双方发出《办理过户手续通知函》，表示按照合同约定交易过户手续需在2015年5月15日前完成，现银行已出具同意贷款书，在经纪方和买方的多次催促下卖方仍未按合同约定办理过户手续，现经纪方书面通知卖方于2015年8月7日早上9:30分到国土部门办理过户手续，卖方如不到场将承担相关责任。九、2015年8月5日，刘晓红向温水梅、曾锦晨及智富公司发出《关于办理过户手续复函》，称买方直至2015年6月10日才取得同贷书，存在违约，但卖方诚心交易，请求买方给予卖方三个月期限办理遗产继承、还贷等相关手续。对此，温水梅、曾锦晨未给予任何回应。十、2015年8月5日，中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行根据温水梅申请再次向温水梅发出《中国工商银行个人二手房贷款承诺函》，承诺按照《个人购房借款合同》约定向温水梅发放贷款57万元并支付至收款人刘晓红的账号。十一、2015年11月26日，刘晓红向温水梅、曾锦晨及智富公司发出《催告函》，要求买方继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，协助卖方办理买卖交易（包括产权过户、按揭手续）；要求买方协助按揭公司在30个工作日内重新出具同贷书，卖方无条件协助办理手续；如买方不履行上述义务，则视为违约。温水梅、曾锦晨对此亦未给予回应。十二、2016年1月8日，刘晓红再次以石伯存的名义向广州农村商业银行增城支行申请提前还贷。同日，广州农村商业银行增城支行出具《提前还款受理回执》，通知银行将在2016年2月15日前扣划提前还款金额198633.43元。刘彦彤称其后因温水梅、曾锦晨要求退回房款解除合同，故其至今仍未办理提前还贷和更名手续。2018年3月16日，刘晓红找人致电曾锦晨要求继续买卖合同办理同贷书，且表示刘彦彤暂时无钱退款，要求温水梅、曾锦晨配合他人过来看房并转卖，曾锦晨表示不同意继续谈和配合他人看房，要求退钱，退钱才肯解除合同和搬走。刘彦彤据此主张温水梅、曾锦晨明确拒绝继续履行合同。而温水梅、曾锦晨则表示其当时是在已办理了两次同贷书，而刘彦彤都未协助其办理过户手续的情况下，激愤而说的气话，并非拒绝继续履行合同。本院经审理后认为：刘彦彤、温水梅于2014年12月2日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。《房屋买卖合同》已明确约定刘彦彤作为卖方负有在交易过户完成前将涉案房屋的产权纠纷、提前还款、解除抵押等事项处理完毕的义务，同时双方仍约定办理过户手续需在2015年5月15日前完成，故刘彦彤应当在2015年5月15日前办妥涉案房屋的产权纠纷事宜并办理涉案房屋的提前还贷、涂销抵押等手续使之具备能够过户的状态。然而截至本案庭审时，涉案房产仍登记在石伯存名下，且尚未还清贷款和涂销抵押，过户条件并不具备，刘彦彤对此应承担违约责任。尽管刘彦彤在2015年8月5日向温水梅及智富公司发出了《关于办理过户手续复函》，要求温水梅给予刘彦彤三个月期间办理涉案房产的遗产继承和还贷手续，但该内容实属要约，温水梅未作出承诺，故双方并未就此达成合意，刘彦彤据此主张其并未违约，理据不足，本院不予采纳。退一步说，即便认定刘彦彤、温水梅已达成新的合意，给予了刘彦彤三个月办理涉案房产的遗产继承和还贷手续，但刘彦彤延长的三个月时间内即2015年11月5日前仍未办妥房屋更名、提前还贷及涂销手续，在此情形下刘彦彤仍于2015年11月26日发函催告温水梅、曾锦晨办理过户手续，有违合同约定及常理。因此，刘彦彤的违约行为是导致双方交易无法继续履行的根本原因。反观作为买方的温水梅，尽管温水梅取得银行的第一份贷款承诺函的时间为2015年6月10日，超出了《房屋买卖合同》中约定交易过户时间，但根据温水梅提交的，且刘彦彤及智富公司均确认真实性的《收款收据》可以证实温水梅在2015年5月6日已委托了广州市仕诚楼宇按揭中心办理按揭贷款手续，结合银行需一定时间核验资料及审批的日常经验以及合同中关于“如因房管局或银行、地税局等原因导致延迟则时间相应顺延；若买方选择按揭付款方式的，必须等银行出具《同意贷款书》后买卖双方才可到房管局办理交税递件过户手续”的约定，可以认定温水梅是在合同期限内履行了自身义务，温水梅并不存在违约情形。此外，根据刘彦彤提交的录音资料显示温水梅曾提出要求刘彦彤退款，否则拒绝继续履行合同。但在该录音中，温水梅也明确表示在刘彦彤未退款前不同意解除合同。本案庭审中，温水梅亦明确表示不同意解除合同，并要求继续履行，故本院对作为违约方的刘彦彤提出的要求解除双方于2014年12月2日签订的《房屋买卖合同》的诉请不予支持。为此，本院判决：驳回刘彦彤、石雨鑫的全部诉讼请求。2018年4月11日，温水梅诉刘彦彤、石雨鑫、第三人广州农村商业银行股份有限公司增城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，案号为：（2018）粤0118民初2712号。在该案中，温水梅的诉讼请求为：一、刘彦彤、石雨鑫继续履行双方于2014年12月2日签订的《房屋买卖合同》，并协助温水梅办理位于广州市增城区××城街××大道××房的房产过户登记至温水梅名下；二、刘彦彤、石雨鑫支付违约金261000元；三、刘彦彤、石雨鑫承担温水梅因本案支出的律师费30000元；四、刘彦彤、石雨鑫承担温水梅因本案支出的按揭费6840元、中介费11000元；五、刘彦彤、石雨鑫负担本案案件受理费、财产保全费。该案经审理后，本院认为：涉案房屋由刘彦彤、石雨鑫共同继承，亦即两人共同享有房屋的份额。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，刘彦彤作为石雨鑫的监护人，为了筹款给自己母亲治病而处理石雨鑫享有的涉案房屋份额，与温水梅签订《房屋买卖合同》，其行为属于非为被监护人利益处理被监护人财产的情形，为无权处分行为，该行为对石雨鑫不产生约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即使刘彦彤无权处分属于石雨鑫的涉案房屋份额，也不具备以此认定《房屋买卖合同》无效的条件。此外，石雨鑫并无其他证据证明《房屋买卖合同》存在其他的无效情形。综上，刘彦彤与温水梅签订的《房屋买卖合同》合法有效，但对石雨鑫不具有约束力，石雨鑫提出刘彦彤与温水梅签订的《房屋买卖合同》无效的抗辩，理据不足，本院不予采信。至于温水梅提出要求协助房屋过户的诉讼请求。刘彦彤无权处分属于石雨鑫的涉案房屋份额，且石雨鑫明确表示不同意出售涉案房屋，故涉案合同无法继续履行，合同目的无法实现。因此温水梅要求刘彦彤、石雨鑫协助其办理涉案房屋的过户手续，无事实和法律依据，本院不予支持。至于违约金、按揭费、律师费问题。现温水梅主张支付违约金、按揭费以及律师费的前提是要求继续履行合同，而如上文所述合同已无法继续履行，在其要求继续履行合同的诉求不被支持的前提下，本院对温水梅主张要求支付违约金、按揭费、律师费的诉讼请求均不予支持。为此，本院判决：驳回原告温水梅的全部诉讼请求。判后，温水梅不服本院一审判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院审理后作出(2019)粤01民终4046号民事判决书，认为：温水梅与刘彦彤签订房屋买卖合同意思表示真实，并无违反法律行政法规禁止性规定，合同对其二人有效。但因刘彦彤处分了石雨鑫的财产，生效判决已认定该行为属无权处分，石雨鑫有权追回，现石雨鑫不同意履行合同，故该房屋买卖合同不能履行。一审对此认定正确，并判决驳回了温水梅的过户请求及迟延履行违约金请求，并无不当，予以维持。温水梅主张的律师费，因无合同约定，不属于必然产生的损失，一审法院不予支持，并无不当，予以维持。对温水梅提出的按揭费、中介费损失，一审判决后，温水梅对此没有提起上诉，二审不予审理。刘彦彤签订合同不能履行，对温水梅构成违约，对解除合同的违约责任、损失赔偿，由温水梅另行主张。本案因双方当事人均未提出返还房屋及购房款主张，不予处理，双方可在另案中解决。为此，2019年4月22日作出判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月30日，石雨鑫诉被告刘彦彤、温水梅、第三人智富公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，案号为：（2018）粤0118民初3831号。石雨鑫向本院提出诉讼请求：一、判决刘彦彤与温水梅于2014年12月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判决温水梅立即返还案涉位于广州市增城区××城街××大道××房（粤房地权证穗字第××号）房屋；三、判决温水梅支付案涉房屋占用费87000元（占用费按3000元/月，自2015年1月1日计至房屋返还之日止，暂计至2018年5月31日）；四、判决本案诉讼费由刘彦彤、温水梅承担。本院经审理后，认为：涉案位于广州市增城区××城街××大道××房由刘彦彤、石雨鑫共同继承，亦即两人共同享有上述房屋的份额。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定:监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，刘彦彤作为石雨鑫的监护人，为了筹款给自己母亲治病而处理石雨鑫享有的涉案房屋份额，与温水梅签订《房屋买卖合同》，其行为属于非为被监护人利益处理被监护人财产的情形，为无权处分行为，该行为对石雨鑫不产生约束力。（2017）粤0183民初6087号民事判决已认定案涉的《房地产买卖合同》合法有效。再者，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即使刘彦彤无权处分属于石雨鑫的涉案房屋份额，也不具备以此认定《房屋买卖合同》无效的条件。此外，石雨鑫并无其他证据证明《房屋买卖合同》存在其他的无效情形。综上，刘彦彤与温水梅签订的《房屋买卖合同》合法有效，但对石雨鑫不具有约束力，石雨鑫主张刘彦彤与温水梅签订的《房屋买卖合同》无效，理据不足，本院不予支持。温水梅基于合法有效的《房屋买卖合同》及作为涉案房屋权利人之一的刘彦彤的交付行为占有涉案房屋，石雨鑫主张温水梅返还房屋、支付占用费，理据不足，本院不予支持。石雨鑫因此而造成损失的，可向刘彦彤另行主张。为此，判决如下：驳回石雨鑫的全部诉讼请求。判后，石雨鑫不服本院判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院依法作出（2019）粤01民终1736号民事判决书，认为：本案双方当事人争议的焦点是：1.案涉《房屋买卖合同》的效力认定；2.石雨鑫要求温水梅返还案涉房屋应否支持；3.石雨鑫主张温水梅支付案涉房屋占用费理由能否成立。关于案涉《房屋买卖合同》的效力认定问题。根据一审查明的事实可知，案涉房屋应属石雨鑫和刘彦彤共同所有，石雨鑫上诉以刘彦彤无权将属于其所有的份额出售给温水梅，据此主张确认刘彦彤与温水梅之前签订的《房屋买卖合同》无效，但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，石雨鑫的该抗辩与上述法律规定相悖。且生效的民事判决已认定刘彦彤与温水梅签订的案涉《房屋买卖合同》为合法有效合同，石雨鑫在本案中也未提供相反证据推翻上述判决的认定，故在生效判决未被依法撤销，即生效判决仍合法有效的情况下，石雨鑫上诉坚持主张案涉《房屋买卖合同》无效，理据不足，不予支持。关于石雨鑫要求温水梅返还案涉房屋应否支持问题。本案中，并无证据证明刘彦彤是为了石雨鑫的利益将案涉房屋属于石雨鑫部分份额出售给温水梅，刘彦彤的上述行为违反《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款的规定，构成无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。因此，石雨鑫主张温水梅返还案涉房屋，予以支持。由于案涉房屋为石雨鑫和刘彦彤共同所有，且案涉房屋已交付温水梅使用多时，故本院酌情认定温水梅返还案涉房屋给石雨鑫和刘彦彤的时间以本判决送达之日起三个月内为宜。一审法院未支持石雨鑫返还案涉房屋的诉请不当，予以纠正。至于温水梅已付的房款以及因返还房屋产生的损失等，其可另循其他合法途径解决。关于石雨鑫主张温水梅支付案涉房屋占用费理由能否成立问题。刘彦彤与温水梅签订《房屋买卖合同》后，将案涉房屋交付给温水梅使用，可见，温水梅在本案诉讼前是基于其与刘彦彤之间的买卖关系而入住案涉房屋，并非非法占用案涉房屋，故石雨鑫主张温水梅支付本案判决生效之前的案涉房屋占用费，依据不充分，不予支持。至于本案判决生效之后的案涉房屋占用费问题，因未实际发生，不予调处。为此，广州市中级人民法院判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初3831号民事判决书；二、温水梅于本判决书送达之日起三个月内将广州市增城区××城街××大道××房返还给石雨鑫、刘彦彤；三、驳回石雨鑫其他诉讼请求。温水梅向本院申请对涉案房屋在2019年4月30日的价格进行评估鉴定。为此，本院摇珠选定广州永誉行土地房地产评估有限公司对上述房屋进行评估鉴定。2019年8月16日，广州永誉行土地房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，结论为增城市××城街××大道××房在2019年4月30日的估价为1481900元。温水梅先行垫付评估费6200元。温水梅2019年4月25日与广东来信律师事务所签订《民事委托代理合同书》，因与刘彦彤等的房屋买卖合同纠纷一案委托广东来信律师事务所进行一审阶段的诉讼，并支付律师费50000元。温水梅与刘彦彤签订《房屋买卖合同》后，向智富公司支付11000元中介服务费，并支付按揭服务费6840元。本院认为：经发生法律效力的（2017）粤0183民初6087号民事判决书，(2019)粤01民终4046号民事判决书、（2019）粤01民终1736号民事判决书的认定，刘彦彤为违约方，应承担相应违约责任。刘彦彤并无证据推翻上述生效法律文书的认定，故本院在此不再赘述。因刘彦彤是违约方，故温水梅要求解除与刘彦彤签订的《房屋买卖合同》，并要求刘彦彤返还已付300000元房款及支付违约金的请求，于法有据，本院予以支持。依据双方《房屋买卖合同》第9条、第10条、第16条的约定，经核算，中介费11000元、违约金为261000元，律师费50000元。至于温水梅请求刘彦彤支付按揭费6480元，因双方合同中并未约定，本院对此不予支持。至于温水梅请求刘彦彤支付房屋升值差价损失，因刘彦彤违约行为导致温水梅另行购房将增加支出成本，故房价上升的部分，也应为温水梅遭受的损失。上述房价经评估为1481900元，《房屋买卖合同》约定的价款为870000元，差价为611900元。但本案刘彦彤属于无权处分石雨鑫的房屋份额，且上述《房屋买卖合同》的效力不及于石雨鑫。同时石雨鑫经生效文书认定并非违约方。故本院综合考量涉案房屋为石雨鑫与刘彦彤共有的情况、刘彦彤违约程度，温水梅已付房款金额，刘彦彤违约时间点和温水梅主张救济的时间点。本院对温水梅主张房屋差价损失不予支持。但因刘彦彤的过错导致涉案合同无法履行，故本院认定评估费由刘彦彤负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告温水梅与被告刘彦彤签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘彦彤在本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告温水梅已付购房款300000元；三、被告刘彦彤在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告温水梅261000元违约金；四、被告刘彦彤在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告温水梅中介费11000元；五、被告刘彦彤在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告温水梅律师费50000元；六、驳回原告温水梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7930元，诉讼保全费5000元，鉴定费6200元，均由被告刘彦彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年十月十一日书记员 刘耀允