广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初3958号 原告:滕富金，男，1968年9月20日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：潘勇，广西金狮律师事务所律师。 被告：南宁华侨投资区华联实业公司，住所地：广西武鸣里建，注册号：4501221855462。 法定代表人：刘望武，职务：经理。 被告：广西国营武鸣华侨农场，住所地：广西-东盟经济技术开发区武华大道37号，统一社会信用代码9145010019855063XA。 法定代表人：熊瑞光，职务：场长。 共同委托诉讼代理人：刘敏，广西广合律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：胡嘉诚，广西广合律师事务所实习律师。 原告滕富金与被告南宁华侨投资区华联实业公司（以下简称华联公司）、广西国营武鸣华侨农场（以下简称武鸣华侨农场）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕富金的委托诉讼代理人潘勇、被告华联公司、武鸣华侨农场的共同委托诉讼代理人刘敏和胡嘉诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决两被告共同向原告支付解除租赁合同的剩余补偿金114000元。二、请求依法判决两被告共同向原告支付迟延支付解除租赁合同的剩余补偿金的违约金72960元（违约金计算：以114000元为基数，暂自2016年8月9日计算至2019年4月9日，共计32个月，往后另计算至被告付清剩余补偿款止，按照年利率24%计算）。三、请求依法判决两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系南宁华侨投资区侨峰建材化工厂（以下简称侨峰建材厂）的经营者，该厂系个人经营，已经于2017年6月15日工商注销。原告与华联公司于2001年3月18日签订一份《国有土地使用权租赁合同》，合同约定由原告承租位于华联公司大石灰窑前，面积为2.8亩的国有土地，租赁期限为20年。之后原告于2001年注册侨峰建材厂，在租赁的土地上从事生产经营。同时，2004年5月8日,原告以侨峰建材厂的名义与华联公司签订一份《土地使用租赁合同》，合同约定由原告承租位于华联公司大、小石灰窑前（侨峰建材厂厂房后面），面积为5.16亩的国有土地，租赁期限为17年，至2020年止。双方签订合同后，先后依法依约在租赁的国有土地范围内投资建设了生产厂房、工人宿舍、材料仓库等设施，并购买安装生产设备进行了投资生产。2014年，广西-东盟经济技术开发区（南宁华侨投资区）管理委员会（以下简称开发区管委会）以公共利益（实际为房地产开发项目)为由决定提前收回原告所租赁的上述国有土地使用权，原告作为个体工商户亦理解和支持公共利益事业，但原告要求提前解除租赁合同及拆迁工厂应当依法对原告进行相应的搬迁补偿，而开发区管委会却无视法律规定和企业的合法权益，公然采取违法违规手段于2014年12月12日向原武鸣县供电公司发函，要求其对原告经营的工厂进行停止供电，致使原告被迫停止生产，造成严重的经济损失。原告经过一年多时间的申诉，开发区管委会依然未答应对原告进行相应的拆迁补偿，亦没有恢复供电，造成工厂停产一年多时间，导致工人工资无法支付，致使经济损失更加严重。因停电一年多工厂无法生产，原告只好于2016年5月6日以侨峰建材厂的名义与华联公司、武鸣华侨农场签订了一份《解除租赁合同协议书》，约定提前解除原告与华联公司签订的上述两份《土地使用权租赁合同》。因华联公司已经2005年7月18日被吊销，而开发区管委会系华联公司的主管部门,且本案租赁的国有土地属于开发区管委会管辖的国有土地范围，因此其派工作人员周忠民代表华联公司，联合武鸣华侨农场与原告签订了一份《解除租赁合同协议书》，该协议书约定提前解除原告、侨峰建材厂与被告分别于2001年3月18日、2004年5月8日签订的《国有土地使用权租赁合同》。由甲方（被告方）分期向乙方（原告方）支付租赁合同解除的补偿金57万元。付款方式为：甲方应在本协议生效之日起30天内支付80%即45.6万元；并在乙方腾空并交还租赁土地后的10个工作日内付清余款即11.4万元。乙方须在收到第一笔补偿款的30天内，将租赁土地上属于2008年修建的480平方米建筑物拆除以及将所有设备材料搬迁、清理、腾空，并将租赁土地交还给甲方，逾期则视为乙方放弃租赁土地上所有附着物及遗留的设备材料，甲方有权任意处置，但清理腾空费用应由乙方承担并从第二期补偿金中扣除。甲方逾期付款的，每逾期一日按应付未付金额的5‰向乙方支付违约金，乙方逾期交还土地的每逾期一日按甲方补偿金总额的5‰向甲方支付违约金。丙方武鸣华侨农场同意为甲方在本协议项下的债务承担连带责任。《解除租赁合同协议书》签订后，被告方于2016年5月11日通过开发区的财政账号给原告转存456000元。原告收到第一笔补偿款后，及时组织工人于2016年6月8日至6月10日将租赁土地上属于2008年修建的480平方米建筑物以及相应设备材料拆除、搬迁、腾空、清理，并及时打电话将处置情况告知被告方。此外，原告也进一步及时于2016年7月25日前将2001年至2004年之间修建的建筑物和相应设备拆除、搬迁、清理、腾空，并及时打电话告知被告方处罝情况。原告在拆除、搬迁、清理、腾空租赁土地的建筑物、设备、杂物的过程中，开发区城市管理综合行政执法大队曾经到现场检查指导和开展工作，原告亦积极配合该大队开展清理工作。但是，原告按合同约定以及配合相关城市管理综合行政执法部门拆除、搬迁、腾空、清理租赁土地的全部建筑物、设备、杂物并通知被告之后，被告却未按合同约定向原告支付剩余的补偿款114000元。为此，原告以侨峰建材厂的名义于2016年8月9日书面向开发区管委会报告，告知原告对租赁土地上的建筑物及设备已经按约定时间清理完毕的结果，并要求按约定及时支付剩余的补偿款，当时被告方的签约代表周忠民签收了该书面报告。但是被告方收到原告的书面要求后仍然没有按约定向原告支付剩余的补偿款。2016年10月12日原告又以侨峰建材厂的名义向武鸣华侨农场提交了一份《关于要求付清补偿金的通知》，进一步书面要求被告方向原告支付剩余的补偿款114000元。但是，被告方仍然对原告的要求置之不理。原告不得不于2017年7月10日就此事向中共南宁市委、南宁市人民政府信访部门提出信访申请，但该部门告知原告所申请处理事项应依法应向开发区管委员提出。之后，原告进一步向开发区管委员和被告要求支付剩余的补偿款，但是其目前仍然拒绝向原告履行支付义务。综上，开发区管委会和被告以公共利益需要为由要求提前解除与原告签订的两份《土地使用权租赁合同》，收回原告租赁用于投资建厂从事生产经营的国有土地，并要求原告按约定拆除、搬迁、清理、腾空地上建筑物、设备等，而原告按照双方签订的《解除租赁合同协议书》履行约定的义务后，被告却拒绝按约定向原告支付剩余的补偿款114000元，给原告造成严重的经济损失，损害原告的合法权益。为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告华联公司、武鸣华侨农场共同答辩称：一、原告未按照《解除租赁合同协议书》约定在期限内完成对相应建筑物的拆除，同时也未完成对全部设备的搬迁、清理、腾空和履行土地交接手续，已构成违约。2016年5月6日，滕富金、侨峰建材厂与华联公司、武鸣华侨农场签订《解除租赁合同协议书》，其中甲方为华联公司，乙方为滕富金和侨峰建材厂，丙方为华侨农场。根据《协议书》第二条，第三条约定，甲方在协议书生效之日起30日内需支付80%即45.6万元给乙方，乙方应当在收到甲方支付的第一笔补偿款的30天内，拆除案涉租赁土地上属于2008年修建的480平方米建筑物，以及将租赁土地上所有的设备材料搬迁、清空腾空，并交还土地，逾期则视为乙方放弃租赁土地上所有附着物及遗留的设备材料，甲方有权任意处置，但清理腾空费用应由乙方承担并在第2期补偿金中扣除。事实上，华联公司、武鸣华侨农场于2016年5月11日向原告支付第一笔补偿款45.6万，因此原告应当在2016年6月10日前完成对案涉租赁土地上的2008年修建建筑物拆迁以及全部设备的搬迁、清理、腾空和土地交还手续。但原告在收到第一笔补偿款之后，仅于2016年6月10日前腾空了2008年修建建筑物内部的设备，并未按照协议书约定对2008年修建建筑物进行拆除，也未完成对场地内所有设备的搬迁、清理以及腾空工作，当然也未完成租赁土地交还工作。因此，原告的行为已构成对《解除租赁合同协议书》的违约。二、原告未按《解除租赁合同协议书》约定完成对地上建筑物的拆除以及场地上全部设备的搬迁、清理、腾空的行为已构成违约，应当根据《解除租赁合同协议书》的违约条款承担相应的违约责任。首先，根据《关于要求付清补偿金的通知》，以及开发区管委会给滕富金的《不予受理告知书》的内容可以得知，截止2016年6月10日，原告并未按《解除租赁合同协议书》约定完成对2008年修建建筑物的拆除以及对全部设备的拆除、清理、腾空工作，也未完成租赁土地的交接手续。其次,2016年6月22日，开发区城市管理综合行政执法大队对案涉租赁土地上的2008年修建的480平方米建筑进行拆除和设备场地垃圾进行拆除清理。对于其余的建筑及设备，即2001年至2004年修建的建筑物和所有设备，于2016年7月25日才全部拆除、搬运、清理、腾空。同时，以上行为的实施并非原告自行实施，而是由开发区城市管理综合行政执法大队实施。根据《解除租赁合同协议书》第三条约定：“……逾期则视为乙方放弃租赁土地上所有附着物及遗留的设备材料，甲方有权任意处置，但清理腾空费用应由乙方承担并在第2期补偿金中扣除”。最后，根据《解除租赁合同协议书》第五条约定：“甲方逾期付款的，每逾期一日按应付而未付金额的5‰向乙方支付违约金；乙方逾期交还土地的，每逾期一日按甲方补偿金额总额的5‰向甲方支付违约金。”原告逾期拆除、清理、腾空案涉租赁土地上建筑物以及设备的行为已构成违约，且由于原告逾期完成《解除租赁合同协议书》约定的义务导致的地上建筑物的拆除以及场地上全部设备的清理、腾空等行为，由开发区城市管理综合行政执法大队负责承担实施。综上，原告需要承担开发区城市管理综合行政执法大队代为拆除、清理、腾空案涉租赁土地上建筑物以及设备所支出的费用，同时也需要承担逾期完成《解除租赁合同协议书》约定义务而产生的违约金。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。 原告为证实自己的主张提交以下证据：1、企业电脑咨询单，2、本院（2019）桂0122民初1942号民事裁定书。证据1-2共同证明原告经营的侨峰建材厂已经注销，原告具备诉讼主体资格。3、企业电脑咨询单（2份），证明华联公司、武鸣华侨农场工商登记信息。4、土地使用权租赁合同（2份）。5、收据。证据4-5共同证明原告与华联公司分别于2001年3月18日、2004年5月8日签订两份国有土地使用权租赁合同的事实，2016年5月6日提前解除合同后，南宁华侨投资区国有资产监督管理委员会将原告持有的两份合同原件收回。6、解除租赁合同协议书，证明开发区管委会以公共利益需要为由，要求原告与被告于2016年5月6日签订《解除租赁合同协议书》，提前解除土地使用租赁合同，并约定向原告支付57万元补偿金等事实。7、中国农业银行银行卡交易明细，证明被告按照《解除租赁合同协议书》向原告银行转存支付第一笔补偿款456000元事实。8、《报告》，证明因被告未按约定向原告支付补偿款余额114000元，2016年8月9日原告书面向开发区管委会报告已经按约定搬迁、清理、腾空租赁土地上的建筑物、杂物、设备等，要求及时按约定支付补偿款余额114000元的事实。9、《关于要求付清补偿金的通知》，证明因被告未按约定向原告支付解除租赁合同剩余补偿款余额114000元，原告于2016年10月12日进一步通知武鸣华侨农场，要求及时按约定支付补偿款余额114000元事实。10、信访事项不予受理告知书，证明被告未按照《解除租赁合同协议书》向原告支付剩余解除租赁合同补偿款114000元等，原告于2017年7月10日向南宁市人民政府信访部门反映情况事实。11、照片，证明原告经营的工厂在2016年6月初被拆除、搬迁之前，属于2008年修建的建（构）筑物的现状。12、照片，证明开发区管委会收回原告租赁土地后，已经招商投资房地产建设。 被告华联公司、武鸣华侨农场提供的证据有：1、《解除租赁合同协议书》，2、《关于要求付清补偿金的通知》，3、《不予受理告知书》，证据1-3共同证明原告并未按照《解除租赁合同协议书》的约定，在被告支付第一笔款项后30日内履行对土地上属于2008年建筑物的拆除、腾空及返还租赁土地的义务，已构成违约。 本院组织双方当事人进行了举证质证，双方的举证和质证意见已记录在案，是否能达到证明目的，下文论述。 根据法庭笔录和经审查确认的证据，本院审理查明的案件事实如下： 侨峰建材厂系原告注册成立的个体工商户，于2017年6月15日注销。 2001年3月18日，原告与华联公司签订一份《国有土地使用权租赁合同》，合同约定由原告承租位于华联公司大石灰窑前面积为2.88亩的国有土地，租赁期限为20年。之后原告注册侨峰建材厂在租赁的土地上从事生产经营。2004年5月8日,侨峰建材厂与华联公司签订一份《土地使用租赁合同》，合同约定由侨峰建材厂承租华联公司位于大、小石灰窑前面积为5.16亩的国有土地，租赁期限为17年。 2016年5月6日，原告及侨峰建材厂作为乙方，与甲方华联公司、丙方武鸣华侨农场签订了一份《解除租赁合同协议书》，约定提前解除原告、侨峰建材厂与华联公司分别于2001年3月18日、2004年5月8日签订的《国有土地使用权租赁合同》和《土地使用租赁合同》，同时还约定“4、丙方同意为甲方在本协议项下的债务承担连带责任。现广西－东盟经济开发区管理委员会因公共利益需要，决定收回上述租赁土地。二、甲方同意按以下约定分期向乙方支付租赁合同解除的补偿金57万元。甲方应在本协议生效之日起的30天内支付80%即45.6万元;并在乙方腾空并交还租赁土地后的10个工作日内付清余款即11.4万元。三、乙方须在收到第一笔补偿款的30天内，将租赁土地上属于2008年修建的480平方米建筑物拆除以及将所有设备材料搬迁、清理、腾空，并将租赁土地交还给甲方，逾期则视为乙方放弃租赁土地上所有附着物及遗留的设备材料，甲方有权任意处置，但清理腾空费用应由乙方承担并在第2期补偿金中扣除。五、甲方逾期付款的，每逾期一日按应付而未付金额的5‰向乙方支付违约金；乙方逾期交还土地的，每逾期一日按甲方补偿金总额的5‰向甲方支付违约金。六、丙方同意为甲方在本协议项下支付补偿金的义务承担连带保证的担保责任，即乙方有权直接要求丙方向其支付本协议项下的补偿金。”三方代表签字加盖公章。周忠民作为华联公司签约代表签字。2016年5月11日，武鸣华侨农场通过广西-东盟经济技术开发区财政账号向原告转账支付补偿金456000元。 2016年8月9日，原告作为联系人以侨峰建材厂名义向开发区管委会送达《报告》，称“。本厂已在2016年6月8日－6月10日将租赁土地上属于2008年修建的480平方米建筑物拆除、搬迁、清理、腾空，对于2001年至2004年修建的建筑物和所有设备已在2016年7月25日已全部搬迁、清理、腾空。望领导及时给予付清余款给本厂为盼”。周忠民签收。 2016年10月13日，原告作为联系人以侨峰建材厂名义向武鸣华侨农场送达《关于要求付清补偿金的通知》，称“2016年5月6日本厂跟你单位和南宁华侨投资区华联实业公司签订《解除租赁合同协议书》后，2016年5月15日本厂收到第一笔补偿金45.6万元，本厂在2016年6月8日至2016年6月10日雇佣人员将租赁土地上属于2008年修建的480平方米建筑物以及材料、设备拆除，搬迁，清理腾空。2016年6月22日，广西-东盟经济技术开发区城市管理综合行政执法队对本厂2008年修建的480平方米建筑物和设备场地垃圾进行拆除清理。对于2001年至2004年修建的建筑物和所有设备已在2016年7月25日前全部搬运清理腾空，并已通知甲、丙两方有关人员。根据《解除租赁合同协议书》的规定，本厂腾空并交完租赁土地给甲方后，甲方在10个工作日内付清余款11.4万元，时间已超过两个多月了，甲方未付清补偿金，甲方己违约。根据《解除租赁合同协议书》第4点：丙方同意为甲方在本协议项下的债务承担连带责任。为此，本厂要求你单位在10个工作日内付清补偿金11.4万元给本厂。”。武鸣华侨农场职员陈梦媛签收。 2017年7月10日，原告向南宁市人民政府信访部门反映情况。南宁市人民政府以不属于本级人民政府或工作部门处理权限为由作出不予受理告知书。 2017年7月20日，开发区管委会以原告逾期45天拆迁违约，按《解除租赁合同协议书》约定违约金共计12.825万元已由华联公司在第2期补偿金中抵扣，原告要求武鸣华侨农场支付补偿金缺少事实与法律依据，应通过诉讼途径解决为由，作出不予受理告知书。原告遂提起本案诉讼。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于诉讼主体、诉讼时效。侨峰建材厂为原告注册成立的个体工商户，其注销前、后之法律行为均由原告承受。原告诉讼主体适格。证据显示，原告于2016年10月13日向武鸣华侨农场送达《关于要求付清补偿金的通知》，主张武鸣华侨农场向原告承担案涉补偿金的连带保证责任。即自2016年6月份拆迁完成、知晓未获第2期补偿金至此期间不足六个月时间。两被告关于原告起诉保证人武鸣华侨农场的保证期间超过、超过诉讼时效期间的抗辩意见，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。 关于合同效力。原告、侨峰建材厂与华联公司、武鸣华侨农场于2016年5月6日签订《解除租赁合同协议书》，是当事人在平等协商基础上达成一致所签订，意思表示真实，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，《解除租赁合同协议书》合法有效，各方均应严格恪守履行。 关于违约及拖欠补偿金的事实。原告提供的证据，证明其按约定完成拆迁后书面向武鸣华侨农场及开发区管委会送达了报告和通知，要求支付第2期补偿金。两被告以原告违约在先为由进行抗辩，负有相应的举证责任。但，两被告所提供的证据2，仅证明原告报告和通知完成拆迁工作、申请补偿款支付事实；而证据3，所作事实认定因超出开发区管委会职权范围，且没有其他证据佐证，其载明事实本院不予确认。即两被告提供的证据，不足以证实原告未完成拆迁、逾期拆迁违反《解除租赁合同协议书》约定事实，依法应由两被告承担举证不能的不利后果；其抗辩称原告违约在先、第2期补偿金已作为违约金抵扣的理由，没有事实根据，本院不予采信。华联公司拖欠原告第2期补偿金114000元的事实，本院予以确认。其逾期未支付补偿金的行为已构成违约，应承担违约责任。华联公司应向原告支付第2期补偿金及违约金。 因《解除租赁合同协议书》约定逾期付款的违约金每日5‰明显约定过高。补偿金亦非民间借贷款项，不应参照民间借贷的法律规定处理。结合本案实际，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本院对违约金按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%的标准予以调整。原告主张华联公司支付拖欠的补偿金、从2016年8月9日起至补偿金实际清偿之日止按年利率24%计算支付逾期付款违约金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。 武鸣华侨农场为华联公司提供连带责任保证担保，连带责任保证担保合同成立、有效；原告起诉主张权利未超过保证期间和诉讼时效期间；武鸣华侨农场依法应对华联公司上述债务承担连带清偿保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下： 被告南宁华侨投资区华联实业公司向原告滕富金支付补偿金114000元及违约金（违约金的计算：以补偿金114000元为基数，从2016年8月9日起至上述补偿金清偿之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%的标准计付）； 二、被告广西国营武鸣华侨农场对上述判决确定的被告南宁华侨投资区华联实业公司之债务承担连带清偿责任。 案件受理费4039元，由被告南宁华侨投资区华联实业公司、广西国营武鸣华侨农场共同负担。 上述权利义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费4039元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏杰文 人民陪审员  姚永业 人民陪审员  谭庆仁 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  苏 颖