文书内容贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初2760号原告：丁红，女，土家族，1965年5月2日出生，无业，住贵州省沿河县土家族自治县。委托诉讼代理人：刘仕光，贵州黔信律师事务所律师，执业证号：15201199310854680，特别代理。被告：贵州师范大学，住所地贵州省贵安新区花溪大学城。法定代表人：肖远平，系该校校长。被告：贵州师范大学后勤服务集团，住所地贵州省贵安新区花溪大学城。负责人：余举学，职务：党总支书记。二被告共同委托诉讼代理人：刘启正，男，系该校员工，一般代理。被告：福建省五鑫投资有限公司，住所地：福建省莆田市荔城区凤山居委会东大路2号701室。法定代表人：陈永和，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宗婷，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201611242861，特别代理。原告丁红与被告贵州师范大学、贵州师范大学后勤服务集团及福建省五鑫投资有限公司（以下简称“五鑫公司”）合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁红及其委托诉讼代理人刘仕光、被告贵州师范大学、贵州师范大学后勤服务集团共同代理人刘启正，福建省五鑫投资有限公司委托诉讼代理人陈宗婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还门面租金47886.22元；2、退还装修保证金12000元，退还水电安装保证金1000元；3、赔偿装修损失8万元、门头灯饰装修2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月24日原告与被告五鑫公司签订了2份《思雅美食服务中心门面租赁合同》，即原告租用了被告“思雅美食服务中心”二楼的2个门面（门面编号为：3B132、3B133）。合同约定：“……四、甲方同意乙方的租赁期为三年，及2014年8月28日至2017年8月27日止。……六、乙方在收到门面之后，应在20日内完成内部装修，并在甲方规定的时间统一开业，同时从开业日期计算租赁时间，租赁期顺延。……”。合同签订当天，原告就向被告交纳了3年的租金61568元。2014年12月18日原告与被告五鑫公司签订《铺面交接确认书》，并在交纳1.2万元的装修保证金后，原告即请装修公司的人员对该2个连接在一起的门面房装修改建成为了一间洗衣店门面房。共计花费了8万元的门面房装修费用和2万元的门头灯饰及广告牌制作费用。2015年1月原告向UCC洗衣总部购置125560元的机器设备等，并派聘用员工到总部培训和学习。2015年9月原告经营的该洗衣店为了适应贵师大及周边学生的需求开始试营业，而事实上，到了2015年10月10日原告租用的该门面房才得到正常的使用和经营。但是，在原告仅仅正常使用该租赁门面房8个月，即到了2016年6月8日，被告方以思雅美食城存在安全隐患为由而关闭，致使原告被迫关门停业。导致原告产生员工工资等损失76000余元。此后被告五鑫公司在既没有与原告解除租赁合同也没有通知原告将洗衣店的机器和相关物品搬迁的情况下，二被告将思雅美食服务中心大楼进行了改建，导致原告洗衣店内的全部机器和物品全部灭失。综上所述，原告租用被告思雅美食服务中心的2间门面进行开洗衣店的合法经营，由于被告在实施对思雅美食服务中心大楼的改建工程，致使原告不能按照租赁合同的约定使用本案租赁门面房。给原告造成了特别巨大的经济损失，已经严重损害了原告的合法权益，综上，原告为维护自身合法利益，现提起诉讼，诉请如前。被告贵州师范大学未答辩。被告贵州师范大学后勤服务集团辩称，1、其单位为贵州师范大学多个职能部门中之一，而非具有独立法人资格的单位；2.原告所诉关于思雅美食城门面合同纠纷事宜，我单位从未代表学校参与该美食城的管理事务，我单位与原告无任何与门面经营活动有关的联系。基于以上原因，特向人民法院申请不到庭应诉。被告五鑫公司诉讼代理人称，针对原、被告双方的合同效力问题，被告予以认可，但是已经达到合同解除的条件，因原告在装修中擅自搭建夹层，已经达到根本违约，符合合同约定的解除条件，被告方已终止了与原告的合同。对于原告提出的装修损失，由于原告搭建包含夹层及楼梯，均不符合双方合同的约定，是导致整栋大楼不能通过消防验收的客观原因之一，原告方具有过错。本院经审理认定事实如下：贵州师范大学在贵安新区大学城建设新校区的过程中，通过BOT合作模式与被告五鑫公司共同建设贵州师范大学新校区3号公租房，即房屋产权属于贵州师范大学，五鑫公司全额投资并以经营公租房服务配套用房的方式收回投资，经营管理期限为30年。该公租房建设经过贵阳市住房和城乡建设局、贵阳市花溪区发展和改革局批复同意，设计图经消防部门审核符合现行消防安全规范。五鑫公司投资修建完该公租房后，便将服务配套用房（“思雅美食服务中心”或“思雅美食城”）对外招商进行出租经营。2015年10月30日，五鑫公司（作为甲方）与原告丁红（作为乙方）签订了《思雅美食服务中心门面租赁合同》（以下简称《门面租赁合同》），约定：1.甲方将位于花溪大学城师大美食服务中心3层3B132、3B133门面出租给乙方，乙方同意承租；2.乙方向甲方承诺衣物干洗经营。3.租赁期为三年，及2014年8月28日至2017年8月27日止。4.租金及费用支付方式：租金一次性交付，甲方按24个月收取，乙方使用36个月，签订合同时乙方交纳租金61568元，面积以交付使用时为准；5.乙方在租赁期内未经甲方书面允许不得将房屋转租，否则甲方有权终止合同，收回门面。6.乙方收到门面后，需向甲方委托的物管部门交纳装修保证金，乙方对门面的装修不能破坏房屋结构，不能加建夹层，否则视为违约，甲方有权收回门面并终止本合同。合同还对双方的其他权利义务事项进行了约定。双方签订合同后，原告依约对门面进行了装修并实际经营8个月（2015年10月10日至2016年6月8日止）。后因案涉“思雅美食城”未通天然气，未通过消防验收，存在重大安全隐患。贵州花溪大学城项目建设指挥部出具情况说明：因花溪大学城正在进行规划提升，贵安新区规划局正在组织提升后的规划编制工作，各高校局部地块手续办理事宜待规划提升工作稳定后方可进行办理。2016年6月8日，贵安新区大学城管委会、贵安新区公安局、贵安新区安全生产监督管理局、贵安新区市场监督管理局、贵安新区综合行政执法局和贵安新区公安消防支队六部门联合向花溪大学城思雅美食城各经营户下达了《关于思雅美食城存在重大火灾安全隐患责令停业整顿的公告》，公告主要内容为：贵州师范大学思雅美食城建筑存在未审未验擅自投入使用，消防设施基本瘫痪不能使用、违规使用瓶装液化气、堵塞疏散通道等重大火灾隐患。要求贵州师范大学和五鑫公司在公告发出之日起立即针对存在的以上火灾隐患进行整改，各经营户于公告发布七日内将瓶装液化气罐撤离该建筑，自行停业整改。如未能配合整改的单位（经营户），将对其作出临时查封、行政拘留等强制措施。被告福建五鑫公司于2016年6月8日、6月24日发出通知，要求思雅美食城经营户积极配合整改，立即停止使用液化气瓶（罐），务必在2016年6月25日之前将店内所有液化气瓶（罐）自行清除，思雅美食中心餐饮商户将进行停业整改，待天然气管道系统重新改造确认后再择日开业。原告为配合消防整改，根据被告五鑫公司的通知，原告从2016后6月8日起停业，实际经营仅为8个月。后因消防整改，对机器和相关物品进行搬迁，使原告的机器设备损坏及灭失，综上，原告为维护自身合法利益，现提起诉讼，诉请如前。另，本院同时受理的原告提起的设备破坏及未营业损失等侵权责任纠纷一案的（2018）黔0111民初2760号民事案件与本案并案处理。诉讼过程中，本院根据原告方的申请，于2018年7月18日委托贵州宏黔资产评估事务所对原告所租赁门面的装修损失、设备破坏及未营业损失等一并进行评估。因评估，原告产生评估费用40000元。该公司于2018年12月6日作出《评估报告》（宏黔评报字[2018］第141号），取整确定原告租赁的涉案房屋装修损失、洗衣店设备破坏以及未营业损失在评估基准日（2018年7月18日）的评估价格为500978元。其中：            案涉商铺“装修损失”基本情况                  项目名称              单位              工程量              重置单价（元）              重置价格（元）              成新率              评估价格（元）                  一层                                                                                                      砖砌体              ㎡              30.74              120               3689              83%              3062                  墙面批荡              ㎡              45.24              25               1131              83%               939                  墙面磁粉              ㎡              45.24              20               905              83%                751                  钢结构隔层              ㎡              25.7              380               9766               83%               8106                  水电施工              ㎡              25.7              120              3084               83%               2560                  地砖铺贴              ㎡              25.7              120              3084               83%               2560                                天棚吊顶              ㎡              25.7              140              3598              83%               2986                  楼梯安装及装修              ㎡              5              380              1900               83%               1577                  玻璃门              ㎡              14.5              260              3770              83%               3129                  洗衣台              m              3              320              960              83%               797                  晾衣杆              m              15              30              450              83%               374                  收银台              m              1.5              558              837              83%               695                  吊柜              m              5              230              1150              83%               955                  二层                                                                                                      墙面批荡              ㎡              45.24              25               1131              83%               939                  墙面磁粉              ㎡              45.24              20               905              83%                751                  水电              ㎡              25.7              26              668              83%               2560                  木地板              ㎡              25.7              100              2570               83%               2133                  天棚面吊顶              ㎡              25.7              140              3598              83%               2986                  晾衣杆              m              15              30              450              83%               374                  门头及广告牌              项              1              20000              20000              83%              16600                  合计                                                        63646                            52828                  洗衣店设备破坏评估价值确定                  名称              数量              型号              重置价格（元）              成新率              评估价格（元）                  立式变频洗脱两用机              1              XGQ-13              26800              95%              25460                  全自动变频石油于洗机              1              K-10              30800              95%              29260                  全自动烘干机              1              GXL—12              16800              95%              15960                  自动吸鼓风烫台              1              YTTB-4              4500              95%              4275                  烘鞋机              1              HXJ-288              9800              95%              9310                  锁边机              1              GNI-1A              2739              95%              2602.05                  全自动洗衣机              1              海尔              1599              95%              1519.05                  洗鞋机              1              海尔XQB70-728              5500              95%              5225                  成衣立体包装机              1              750*600*1780              4880              95%              4636                  电热水器              1              华帝DJF80-YJ01              818              95%              777.1                  电脑管理软件及设备              1              单屏              9800              95%              9310                  单门消毒柜              1              1YWXD-C              4800              95%              4560                  蒸汽发生器              1              LDR3-0.45-R              2400              95%              2280                  合计                                          122746                            116609      未营业损失评估价值确定（1）停业时未消耗的无法退货的原材料费用            原材料名称              单位              数量              （元）              评估价值                                衣架              个              200              1.5              300                  石油（150kg)              桶              1              1800              1800                  皮革护理剂              瓶              20              100              2000                  洗涤助剂              瓶              20              120              2400                  去顽渍剂              瓶              20              32              640                  强力洗衣粉              桶              5              120              600                  合计                                                        7740                  （2）工作人员遣送费用                  员工岗位              工资              时长（月）              工作人员遣送费用                  收银员一名              2500              1              2500                  干洗员一名              2500              1              2500                  合计                                          5000                  （3）租期内可预期利润：      A.营业收入                                日期              预测营业收入                                2014年11月              40000                  2014年12月              67000                  2015年3月              40000                                            2015年4月              40000                  2015年5月              40000                  2015年6月              20100                                2015年9月              40000                                2015年10月1日至10月10日              12000                                2016年6月8日至2016年6月30日              15400                  2016年9月              40000                  2016年10月              40000                  2016年11月              40000                  2016年12月              67000                  2017年3月              40000                  2017年4月              40000                  2017年5月              40000                  2017年6月              20100                  合计              641600      B.预测营业损失            成本项目              成本费用(元/月)              未营业时长(月)              总成本费用                  设备成本                                                            设备折旧              1023              16              16368                  设备维护、维修费用              500              16              8000                  人工成本                                                            收银员一名              2500              16              40000                  干洗员一名              2500              2              5000                  干洗员一名              2500              16              40000                  其他成本                                                            房租              1710              16              27360                  装修折旧              1780              16              28480                  合计                                          162508      水电等耗材成本            成本项目              成本费用              总营业收入              总成本费用                  其他成本                                                            水电费              营业收入*2.5%              641600              16040                  各类洗衣耗材              营业收入*4%              641600              25664                  合计                                          41704      营业成本计算如下：营业成本=16205+41704=206912元。C.税费的确定1)增值税:641600×3%=19248元;2)附加税:19248×11%=2117元;3)个人所得税:115886.95元;D.测算租赁合同期限内净利润:318801元。评估值的确定：未营业损失=停业进未消耗的无法退货的原材料费用+工作人员遣送费用+净利润=7740+5000+318801=33154元。故评估总价值=装修损失52828元+设备破坏损失116609元+未营业损失331541元=500978元。原告要求按上述评估金额确定损失，被告五鑫公司对该份评估报告的真实性予以认可，针对原告证明目的中装修损失的部分，被告方认为评估价值最终为52828元，成新率过高，原告已经实际使用门面一年多，根据合同签订的三年，该成新率明显高于已经使用时间与未使用时间的比例，故不认可装修残值52828元的评估结果。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、门面租赁合同、收款收据、《关于思雅美食城存在重大火灾安全隐患责令停业整顿的公告》、评估报告、现场照片等证据在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，房屋租赁合同中出租方的义务是提供租赁房屋，承租人的义务是交付租金。本案原告与被告五鑫公司所签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。五鑫公司按约定向被告交付了门面，被告也交纳了租金。但是因被告交付给原告的案涉“思雅美食城”的门面未经过消防验收，存在重大安全隐患，而被贵安新区大学城管委会等六部门于2016年6月8日责令停业整顿。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”，第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因此，案涉租赁房屋因未经消防验收合格即投入经营使用，违反了法律规定，导致原告无法按照合同约定的用途使用房屋，合同目的无法实现，被告存在违约行为。对于被告主张的原告擅自原告的装修搭建包含夹层及楼梯，均不符合双方合同的第十二条约定，是导致整栋大楼不能通过消防验收的客观原因之一，本院依法认定原告具有过错及违约行为。由于被告方已终止了与原告的合同，原、被告所签订的《租赁合同》解除后。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当向原告返还原告向其交纳的房屋租金，但应扣除原告已实际经营使用期间所产生的租赁费。故原告诉讼要求退还租金符合法律规定，本院予以支持。关于原告实际经营期间问题，经本院审理查明实际经营时间为8个月，原告应当按约定交纳该期间的房屋租金，被告五鑫公司应退还的租金为47886.22元。对于装修保证金，水电安装保证金，原告系向百居誉物业公司缴纳，收条系物业出具，且装修保证金票据遗失，原告提交的《铺面交接确认书》，仅能证明被告方对其补贴866元，不能达到证明目的，故对保证金的诉请，本院依法不予支持，但补贴应当予以扣除。本案中，根据本院的委托，贵州宏黔资产评估事务所对装修损失、洗衣店设备破坏以及未营业损失进行评估，该公司于2018年12月6日作出评估报告，委托评估程序符合规定，五鑫公司也并未举证证明评估机构在评估过程中存在违法情形，被告五鑫公司不认可装修残值52828元的评估结果，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”。本案系因被告未提供符合法律规定的房屋违约而导致《门面租赁合同》解除，故原告请求被告赔偿装修损失的请求，应予支持。对于装饰装修残值损失，评估机构确定在评估基准日2018年7月18日，原告丁红的装修损失为52828，该已经确定了评估基准日的评估价格应为剩余租赁期内的装修残值损失。关于原告的赔偿装修损失诉请，原告主张根据评估报告所显示为准，即评估装修价值为52828元，本院依法予以支持。但本案中原告具有过错，本院酌情原告自行承担10%的责任，被告五鑫公司承担90%的责任，本院酌情扣除赔偿金5283元，另扣除被告方对其补贴866元，最终赔偿为46679元，故由原告自行承担5283元，被告五鑫公司承担46679元。由于被告贵州师范大学并非合同相对方，根据合同相对性原则，其辩称于法有据，予以采信。被告贵州师范大学后勤服务集团系贵州师范大学的内设部门，对外不承担民事责任，且原告未能举证证明其存在侵权行为，故其在本案中也不承担责任。评估费用属于案件诉讼费用范围，原告提交了正式发票予以佐证，评估费用应当予以处理，本院根据评估装修损失及财产损失的支持比例确定评估费用的分担。因该评估费用系原告对租金、装修损失及设备、未营业的财产损失两件案件一并提出并产生，本院在本案中一并予以处理，即原告负担人民币4000元，由被告福建省五鑫投资有限公司负担人民币36000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、二百一十六条；《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告福建省五鑫投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告丁红房屋租金47886.22元；二、被告福建省五鑫投资有限公司于本判决生效后十日赔偿原告丁红装修费用损失46679元；三、驳回原告丁红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1719元（已减半收取），原告丁红负担人民币172元，由被告福建省五鑫投资有限公司负担人民币1547元。评估费用40000元，即原告负担人民币4000元，由被告福建省五鑫投资有限公司负担人民币36000元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  康志刚审 判 员  李艳阳人民陪审员  邹家法二〇一九年十月二十九日书 记 员  徐业顺