昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0112民初5930号原告：吕建龙，男，汉族，1988年9月14日出生，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州禄丰县，现住：昆明市西山区。原告：胡晓玲，女，汉族，1987年5月4日出生，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州姚安县，现住：昆明市西山区。原告委托诉讼代理人：孙振萍，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈宥锟，男，汉族，1984年11月1日出生，身份证登记住址：云南省楚雄彝族自治州禄丰县。被告：余秋梅，女，汉族，1989年4月16日出生，身份证登记住址：云南省曲靖市会泽县。被告委托诉讼代理人：张进松，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。原告吕建龙、胡晓玲与被告陈宥锟、余秋梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理，原告吕建龙及其委托诉讼代理人孙振萍到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人张进松到庭参加了诉讼。本案因双方当时人申请庭外和解，扣除相应审限，现已审理终结。原告吕建龙、胡晓玲向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年6月29日签订的《房屋买卖合同》及其补充协议；2.两被告返还原告已经支付的房款1000000元；3.两被告赔偿原告违约金400000元；4.两被告赔偿原告损失赔偿金615142.51元；5.诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年6月初原告吕建龙、胡晓玲夫妇通过昆明荣成房地产经纪有限公司帮忙居间介绍房源。后经其居间原告方与两被告陈宥锟、余秋梅于2018年6月29日签订了《房屋买卖合同》及其补充协议并进行了合同公证，合同约定原告方以2000000元购买被告方所有的位于昆明市西山区御府中央小区6幢3单元201号房，由于该房屋的不动产权证书正在办理过程中，故原告方先支付1000000元给两被告作为首付款，剩余部分房款由两被告将本案房屋的不动产权证书办理完备并将房屋所有权变更登记给原告方后支付。原告方在签订了合同后积极履行合同义务并着手装修该房屋，但被告方在合同签订以后不仅不继续支付银行按揭贷款的还款事项，而且不配合办理该房屋的所有权证书变更登记事项。现两被告的行为已经构成严重违约，按照合同约定原告方有权要求解除合同并要求被告方返还支付的房屋价款、承担违约金及损害赔偿金，故原告诉至法院。被告陈宥锟、余秋梅辩称：我方认可原被告双方在2018年签订商品房买卖合同的事实，但我方在出卖房屋给原告之前并不知晓对案涉房屋被山东法院所查封保全的事实。因为到现在为止，被告人陈宥锟都没有收到山东法院的传票及诉状副本，就直接收到了执行裁定，现在还在申诉过程中。对于原告方请求解除原被告在2018年6月29日签订的房屋买卖合同的第一项诉讼请求，我方不同意，因为我方并没有过错致使合同无法履行。对于原告方要求支付违约金以及损害赔偿金的诉讼请求，从违约金的角度来说我方并没有违约的事实存在，并且本案作为一个买卖合同纠纷，当中损害赔偿金从何而来，这与法律的适用是不符合的，原告这样增加诉讼请求，只会增大自己的诉讼成本。当事人围绕本案依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，以及当事人仅对证明内容或目的提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对证明内容或目的的相关问题，本院在说理部分一并论述。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告吕建龙、胡晓玲提交的《房屋买卖合同》（编号Y：A0000266）、情况说明，欲证明：上述合同系陈宥锟授权刘剑雄签字签订。经质证，被告对该证据的真实性、关联性、合法性不予认可，认为未委托过刘剑雄签字，但认可房屋买卖的事实。本院认为，因被告对本案房屋买卖的事实予以认可，且陈宥锟于2019年7月5日出具的《收条》所载明收款情况与该合同所约定的付款方式及时间一致，应视为对该合同的追认，并与情况说明的内容相印证，故本院对上述证据予以采信。2.原告吕建龙、胡晓玲提交装修入住证据（照片），欲证明：原告所有装修为房屋量身定做，装修产生巨大成本，原告均已入住正常使用该房屋。经质证，被告对该证据的三性不予认可，认为该证据不具备证据的有效性，且不能证明原告的证明目的。本院认为，因该证据仅能体现涉案房屋现状，未能直接证明原告量身装修及装修成本巨大的证明目的，故本院仅对原告对涉案房屋进行装修的事实予以确认。3.原告吕建龙、胡晓玲提交装修费用单据、装修网购单据，欲证明：原告装修房屋产生的费用。经质证，被告对该证据的三性不予认可，因被告方不同意解除合同，故不存在对原告造成损害。本院认为，对于装修费单据，因其中公证费并非装修费用，本院不予认可；其中的销售合同、收款收据等日期与本案房屋买卖合同签订日期相隔时间在合理期内，且销售合同注明的安装地址与涉案房屋所在地一致，故本院予以采信；对于装修网购单据，因该证据未能直接有效的证明其用于涉案房屋装修，故本院不予采信，即本院对装修费用认定为358607元。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年10月26日，被告陈宥锟、余秋梅与云南华夏房地产有限公司签订《商品房购销合同》约定，被告购买云南华夏房地产有限公司开发的位于昆明市滇池国家旅游度假区海埂街道办事处大坝、河尾社区御府中央小区（A2-2地块一期）Ⅱ6幢3单元2层201号房屋，房屋总价款1601121元；首付481121元，剩余价款1120000元向中国建设银行贷款支付。2015年10月28日，上述《商品房购销合同》办理商品房买卖合同登记备案。2018年5月23日，山东省昌乐县人民法院（2018）鲁0725民初1412号案件裁定查封位于明市滇池国家旅游度假区海埂片区大坝河尾片区御府中央小区（A2-2地块一期）6幢3单元2层201号房屋。2018年6月29日，原告吕建龙、胡晓玲与被告陈宥锟、余秋梅签订《房屋转让预约合同》约定：被告将位于昆明市御府中央小区（A2-2地块一期）6幢3单元201号房屋以总价款2000000元出卖给原告；该房屋目前为空置状态无任何对外租赁情况，除因尚有按揭贷款未结清，为设定抵押登记状态，债权人（抵押权人）为中国建设银行股份有限公司云南省分行外无其他任何债权债务纠纷及负担；被告承诺于取得上述房屋的《不动产权证》后十五个工作日内与原告签订正式房屋买卖合同，办理二手房买卖合同网签备案登记等手续；被告保证按约履行其与债权人（抵押权人）为中国建设银行云南分行签订的借款合同，及时、足额偿还贷款债务，若发生贷款逾期或违约则属于被告违约，应当承担全部违约责任；双方在进行房产交易过程中，若发生与被告有关的房屋产权纠纷或债权债务纠纷的，概由被告负责理清，并承担相应民事责任，因此给原告造成的所有经济损失由被告负责赔偿；原告应当在本协议签订当日向被告支付购房预付款支付购房款500000元，于2018年7月5日前向被告支付购房预付款500000元，剩余购房款1000000元在上述房屋的《不动产权证》办妥且双方签订正式房屋买卖合同办理过户登记时，由原告申请银行按揭贷款向被告支付；若被告拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款、未能按约履行贷款债务发生贷款纠纷、产权存在争议无法办理产权登记的，被告除应向原告退还所收到的全部预付款外，还需向原告支付合同交易总价20%的违约金，同时原告有权要求被告继续履行合同，将房屋转让给原告；交易过程中出现的房地产市场价值的变化，当然列入受损方的实际损失范围；被告违约，若原告已对房屋进行装修、入住等行为的，原告的装修费、搬家费等费用损失列入实际损失范围；合同解除的，被告应在法律规定或约定的退款责任明确之日起十个自然日内将原告实际支付的全部款项全额归还原告。当日，该《房屋转让预约合同》在云南省昆明市明信公证处办理了公证。2018年6月29日，原告吕建龙、胡晓玲，被告陈宥锟、余秋梅与昆明荣城房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》约定：被告将位于昆明市御府中央小区（A2-2地块一期）6幢3单元201号房屋以总价款2000000元出卖给原告；双方协商做完该房屋订金公证完毕后支付被告购房首付款1000000元，剩余尾款待被告取得《房屋所有权证》过户到原告名下办理银行按揭贷款支付完毕；如任何一方不配合办理该房《房屋所有权证》过户手续或违约对方有权单方面解除合同，违约方并按上述房屋总价款的20%赔偿守约；交房时间为2018年6月30日。2018年6月30日，原告吕建龙、胡晓玲，被告陈宥锟、余秋梅与昆明荣城房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》（编号Y：A0000266）约定：被告将位于昆明市御府中央小区（A2-2地块一期）6幢3单元201号房屋以总价款2000000元出卖给原告；付款方式为做完订金公证当日支付500000元，2018年7月5日之前支付500000万，剩余尾款由银行按揭贷款支付。2018年7月5日，被告陈宥锟出具《收条》载明，收到原告胡晓玲及吕建龙分别于2018年6月29日及2018年7月5日各支付购房款500000元，合计支付购房款1000000元。原告接收涉案房屋后进行装修，于2019年1月26日入住。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中要求解除的为：1.2019年6月29日签订的《房屋转让预约合同》；2.2019年6月29日签订的《房屋买卖合同》及2019年6月30日签订的《房屋买卖合同》（编号Y：A0000266）中原告与被告的房屋买卖关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，一、原、被告签订的《房屋转让预约合同》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》（编号Y：A0000266）系各方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方均应依照合同的约定履行各自的义务。二、原、被告于《房屋转让预约合同》中约定被告取得涉案房屋的产权证后，双方签订正式房屋买卖合同，但涉案房屋于本案《房屋转让预约合同》签订前因他案被山东省昌乐县人民法院查封，无法办理产权证，故本案原被告双方无法签订正式房屋买卖合同，本案合同目的不能实现。被告虽辩称不知晓山东省昌乐县人民法院查封情况，但房屋查封情况可于不动产登记中心查询，且被告在《房屋转让预约合同》中保证涉案房屋“除因尚有按揭贷款未结清，为设定抵押登记状态，债权人（抵押权人）为中国建设银行股份有限公司云南省分行外无其他任何债权债务纠纷及负担”，即被告对房屋权属状况负有瑕疵担保义务，未能明确告知原告案涉房屋的查封情况，违反了合同约定，故对原告要求解除《房屋转让预约合同》及《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》（编号Y：A0000266）中原告与被告的房屋买卖关系的诉讼请求，本院予以支持。三、原被告双方于《房屋转让预约合同》中约定“若被告拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款、未能按约履行贷款债务发生贷款纠纷、产权存在争议无法办理产权登记的，被告除应向原告退还所收到的全部预付款外，还需向原告支付合同交易总价20%的违约金；被告违约，若原告已对房屋进行装修、入住等行为的，原告的装修费、搬家费等费用损失列入实际损失范围”，综合考虑原告入住时间及本院认定的装修费用，对原告要求被告返还购房款人民币1000000元、装修费用358607的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的房屋溢价损失200000元，因原告未提交证据予以证明，故本院不予支持；对原告主张的违约金400000元，被告在庭审中以不存在违约行为进行抗辩，并在庭后申请降低违约金，故本院按照原告已付购房款1000000元的20%即200000元予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告吕建龙、胡晓玲与被告陈宥锟、余秋梅于2018年6月29日签订的《房屋转让预约合同》，解除2019年6月29日签订的《房屋买卖合同》及2019年6月30日签订的《房屋买卖合同》（编号Y：A0000266）中原告吕建龙、胡晓玲与被告陈宥锟、余秋梅的房屋买卖关系；二、被告陈宥锟、余秋梅于本判决生效之日起十日内向原告吕建龙、胡晓玲返还购房款人民币1000000元，赔偿装修损失人民币358607元，并支付违约金人民币200000元，以上共计人民币1558607元；三、驳回原告吕建龙、胡晓玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取人民币11461元、保全费人民币5000元(原告已预交)，由原告吕建龙、胡晓玲承担3786元，被告陈宥锟、余秋梅承担12675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审判长 肖 非二〇一九年十月八日书记员 游天宇