江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2835号 上诉人（原审被告）：远洋亿家物业服务南通有限公司（南通乾通物业管理有限责任公司于2019年5月6日工商登记变更为远洋亿家物业服务南通有限公司），住所地江苏省南通市工农路28号。 法定代表人：刘恩伟，总经理。 委托诉讼代理人：周一鸣，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董颖立，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴荣先，男，1945年2月11日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 被上诉人（原审原告）：强英丽，女，1948年3月24日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：陈超，江苏山水律师事务所律师。 原审被告：江苏致豪房地产开发有限公司，住所地江苏省南通市港闸区港兴路333号。 法定代表人：冯惇，执行董事。 委托诉讼代理人：黄冰，北京大成（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱思锦成，北京大成（南通）律师事务所实习律师。 上诉人远洋亿家物业服务南通有限公司（以下简称远洋亿家公司）与被上诉人吴荣先、强英丽、原审被告江苏致豪房地产开发有限公司（以下简称致豪房产）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人远洋亿家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审未对管道堵塞的直接原因进行认定不当。上诉人提交照片证明管道有砂浆结块，一审未予认可不当。管道异物是同一楼道用户装修房屋时倾入所致。上诉人与所有业主签订装修协议约定禁止在装修过程中将水泥黄沙倒入，已尽到提醒义务。2.上诉人履行物业公司义务，及时清理案涉房屋、疏通管道。按照《前期物业管理服务协议附件》《南通市市区普通商品住房物业服务分项标准》，也未将小区所有下水管列入其中。3.案涉房屋的损失是因漏水及被上诉人家中无人导致，故被上诉人应当承担责任。4.一审判决依据的法律关系不明确。5.上诉人未对排污分管道进行日常疏通，并不违反合同约定。 被上诉人吴荣先、强英丽答辩称，根据双方签订《前期物业管理服务协议》，上诉人是案涉小区物业服务单位，应当按照物业服务协议对公共部位进行维护、修缮以及管理，而不是仅尽提醒义务。从上诉人提交照片可以看出，正因为上诉人未及时对公共管道进行维护，造成管道堵塞，致被上诉人损失。如果上诉人及时定期对管道进行维护，应该不会出现类似于照片中这种淤泥或者砂浆。上诉人认为管道堵塞是由于同楼其他业主施工或者使用不当造成，没有相关证据证明。上诉人认为由于被上诉人不在家中致使损失扩大，属无稽之谈。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。 原审被告致豪房产答辩称，答辩人与被上诉人是基于商品房买卖合同建立的合同关系，答辩人已经充分履行合同项下义务。首先，向被上诉人所出售的万豪新城3幢202房屋符合设计和规范要求。其次，施工单位与答辩人以及答辩人与物业公司在交接案涉房屋之前均已经完成通球实验，确保相关管道通畅。答辩人于2014年将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人居住使用三年之久，未发生任何漏水问题。现漏水问题是由于排污管道堵塞，楼上污水从被上诉人家排污管倒灌所致。排污管道的使用事项不属于答辩人的责任范围，答辩人对损害结果的发生并没有过错，不应该承担责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 吴荣先、强英丽向一审法院提出诉讼请求：1.判决远洋亿家公司赔偿吴荣先、强英丽损失20000元（以最终鉴定结果为准）；2.本案诉讼费用由远洋亿家公司负担。 一审法院认定事实：吴荣先、强英丽系万濠星城3幢202室业主。2018年4月14日，案涉房屋的排污管至疏浚井之间的排污管道发生堵塞，导致污水到灌入室内，造成吴荣先、强英丽财产损失。 致豪房产系万濠星城的开发商，案涉万濠星城3号楼排水系统在施工过程中经工序质量检验符合施工规范要求，可以进入后续施工，在交付前经地漏排水试验检查排水畅通，符合设计和规范要求。 远洋亿家公司系万濠星城的物业服务企业。吴荣先、强英丽（甲方）与远洋亿家公司（乙方）签订有《前期物业管理服务协议》，协议第一条双方权利和义务第二款乙方权利义务第（1）项载明“对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理”，协议第二条物业管理内容及要求第一款载明“房屋共用部位清洁养护、修缮和管理，整体外观统一、完好、整洁，无违章搭建、乱建现象”，第二款载明“房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理，设备运行良好，无事故隐患”，协议第八条载明“乙方向甲方提供的物业管理服务标准和等级见附件所示”。“附件：《南通市市区普通住房物业服务分项目标准》”中未包括案涉管道。发生污水倒灌时吴荣先、强英丽正常缴纳了物业费。 本案诉讼过程中，经吴荣先、强英丽申请，一审法院委托南通通联资产评估事务所对案涉房屋因水淹造成的损失价值进行鉴定，后该事务所经鉴定作出通联评报字【2019】第8号资产评估报告书，损失价值经鉴定为18629元，鉴定费为3000元。 对于吴荣先、强英丽与远洋亿家公司争议的事实一审法院论述如下： 1.案涉堵塞的管道是否属于物业服务的范围。远洋亿家公司提交了“附件：《南通市市区普通住房物业服务分项目标准》”，主张该标准为南通市区所有普通商品住房物业服务的标准，且该标准中并不包括案涉排污管道，故案涉排污管道不属于物业服务的范围。一审法院认为，吴荣先、强英丽与远洋亿家公司签订的《前期物业管理服务协议》第八条载明“乙方向甲方提供的物业管理服务标准和等级见附件所示”，故远洋亿家公司提交的附件系其向吴荣先、强英丽提供物业服务的等级标准而非提供物业服务的内容范围，远洋亿家公司的该项证据不足以达到其举证目的。双方签订的《前期物业管理服务协议》第一条第二款为乙方的权利和义务，该款第（1）项载明“对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理”；双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条为物业管理的内容及要求，该条第一款载明“房屋共用部位清洁养护、修缮和管理，整体外观统一、完好、整洁，无违章搭建、乱建现象”，第二款载明“房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理，设备运行良好，无事故隐患”；故依据《前期物业管理服务协议》规定，远洋亿家公司提供物业服务的范围为案涉小区共有部位，案涉排污管道堵塞点位于万濠星城3幢业主共用的厨房室内排污总管改向进入地下排污管道后第一个疏浚井之间的排污管道地段，系小区共有部位，应属于物业公司提供物业服务的范围。 2.案涉房屋因污水倒灌导致损失的金额。南通通联资产评估事务所对案涉房屋因水淹造成的损失价值鉴定为18629元，远洋亿家公司、致豪房产认为该鉴定报告内容组成存在瑕疵，柜子的拆除与清理没有列明数量与单价，但不申请鉴定人出庭，该鉴定报告系经法院依法委托作出，远洋亿家公司、致豪房产认为鉴定报告内容组成存在瑕疵，但不申请鉴定人出庭接受询问，一审法院对远洋亿家公司、致豪房产的抗辩不予采信，认可该鉴定报告，确认案涉房屋因污水倒灌导致损失的金额为18629元。 一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。吴荣先、强英丽主张致豪房产设计、施工不合理系导致污水导管的原因之一，但未提供相应的证据予以证明。致豪房产提供了《审查合格书》、分户验收资料、地漏排水实验及通球试验资料，足以证明案涉房屋的设计、施工均符合规范要求。故对吴荣先、强英丽要求致豪房产承担相应责任的诉讼请求不予支持。 远洋亿家公司主张案涉排污管道堵塞系因为包括吴荣先、强英丽在内的业主在装修时不当施工将泥沙浆灌入管道，但未提供证据证明，不予采信。远洋亿家公司为案涉小区的物业服务企业，依照《前期物业管理服务协议》，案涉管道属于其提供物业服务的范围。但远洋亿家公司认为案涉管道不属于其提供物业服务的范围，故未对该管道进行日常疏浚。远洋亿家公司疏于履行物业服务协议中其应当承担的责任，导致案涉排污管道发生堵塞造成吴荣先、强英丽的损失，远洋亿家公司应当对吴荣先、强英丽的损失承担责任，赔偿吴荣先、强英丽因污水倒灌造成的损失18629元。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条第一款第（六）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定,判决：一、远洋亿家公司于判决生效之日起十五日内一次性赔偿吴荣先、强英丽损失18629元。二、驳回吴荣先、强英丽的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元、鉴定费3000元，吴荣先、强英丽已预交，由远洋亿家公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，上诉人远洋亿家公司向本院提交一份化粪池清理合同，证明南通其他小区的物业公司，也未有委托专业公司对排污管道进行日常维护。吴荣先、强英丽质证认为，对该份合同三性有异议，该合同的双方是个人和维修服务公司，显然不能代表物业公司与专业管道清理公司之间的法律关系。同时一份合同也不足以表明整个南通市所有小区的情况，故对该合同不予认可。致豪房产质证认为，对该份证据的真实性予以认可，但与本案没有关联，不能达到上诉人的证明目的。本院审查分析，上诉人提交该份证据不属于二审中的新证据，且不能达到证明目的，故本院不予采信。经审理查明，一审查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉排污管道堵塞点位于万濠星城3幢业主共用的厨房室内排污总管改向进入地下排污管道后第一个疏浚井之间，属小区共有部位。结合上诉人与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》，上诉人负有对小区共有部分保养维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共有部分的安全隐患应当及时消除。可见物业服务企业可以免责的情形是物业服务企业已履行了房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理义务。故一审依据双方签订《前期物业管理服务协议》认定远洋亿家公司未对案涉排污管道堵塞点进行日常疏通，导致排污管道发生堵塞造成吴荣先、强英丽的财产损失，远洋亿家公司应当承担责任并无不当。 综上所述，远洋亿家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人远洋亿家物业服务南通有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇一九年十月九日 书记员 朱媛帅