广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2476号原告（反诉被告）：张健玲，女，1963年12月22日出生，汉族，住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：王思力，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾东方，男，1959年1月6日出生，香港居民，委托诉讼代理人：郑侯清，广东纵信律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤汝，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：广州市源淼贸易有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道广州赛马场东侧跑马地花园凯利广场裙楼二楼205房，统一社会信用代码9144010172501117XT。法定代表人：林达峰。被告：广州跑马地企业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道872号首层110号之一，统一社会信用代码91440106766147401R。法定代表人：周哲军。委托诉讼代理人：王文倩、周剑慧，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州雅景装饰工程咨询有限公司，住所地广州市白云区广园中路65-69号第九层（部位：920房），统一社会信用代码91440101MA5AUQJ35M。法定代表人：卢钊林。原告（反诉被告）张健玲与被告（反诉原告）曾东方、广州市源淼贸易有限公司（以下简称为源淼公司）、广州跑马地企业管理有限公司（以下简称为跑马地公司）、广州雅景装饰工程咨询有限公司（以下简称为雅景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月15日公开开庭进行审理。张健玲及其委托诉讼代理人王思力、曾东方的委托诉讼代理人郑侯清和汤汝、跑马地公司的委托诉讼代理人周剑慧到庭参加诉讼。源淼公司、雅景公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。张健玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除张健玲与曾东方就广州市天河区xxxx号房屋签订的《广州市房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令曾东方、源淼公司、跑马地公司、雅景公司共同返还购房款606249元及利息（利息计算方式为：以购房款606249元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从起诉之日即2019年3月15日计算至实际清偿之日止）；3.判令曾东方、源淼公司、跑马地公司、雅景公司共同返还因购房支出的税费2065.95元、不动产登记费550元、咨询费1500元；4.判令曾东方、源淼公司、跑马地公司、雅景公司共同向原告支付违约金265624.5元；5.判令曾东方、源淼公司、跑马地公司、雅景公司承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：2018年8月18日，我方在中介人员带领下来到售楼部，当时，销售人员向我方承诺，案涉房屋具有独立产权、带精装修，并带领我方参观了样板房。我方根据跑马地公司的要求，当场刷卡支付了部分房款，并在2018年8月19日前支付了25万元（其中10万元为定金）。当时，跑马地公司、中介公司、现场销售都没有说明该笔25万元区分为购房款和装修款，我方在刷卡支付后才知道其中的15万元是支付给雅景公司的，事后又称是基于合理避税。2018年8月25日，就广州市天河区xxx房，我方在跑马地公司的主导下，与曾东方签订了《广州市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定:由我方购买广州市天河区xxx房，两房建筑面积均为4.98平方米，两房总价均为531249元，另外赠送30平方米给我方使用。在中介人员以及现场销售反复确认案涉房屋使用面积为37平方米的情况下，我方当场刷卡支付了余下房款。我方已经向源淼公司支付了全部购房款及其他费用（包括了咨询服务费3000元），并办理了过户手续领取了房产证。2019年3月4日，天河区城市管理局对案涉房屋的外墙玻璃和铝合金框架全部拆掉，并告知张健玲拆除的是违章建筑。我方向房管部门进行了解才知道所购买的房屋实际上是原规划建筑的公共厕所门口，合同中约定的赠送使用面积是整个裙楼的公厕，是公共使用面积，不能给我方独自合法使用，此时才发现卖方存在隐瞒真相的欺诈行为。我方认为，曾东方、跑马地公司合谋将公共厕所乔装打扮成可住人的公寓，将原厕所的实墙拆除，重新改装成落地玻璃窗欺骗了我方，其将厕所当做公寓出售的行为属于合同欺诈，现被城管部门拆除后，我方无法继续使用案涉房屋。对于案涉房屋交易是以一手房形式对外销售，接待人员自称是跑马地公司的工作人员，而且跑马地公司在宣传资料中称铂金公寓处于政策外，可以转个人，因此可视为是跑马地公司为规避政策才将案涉房屋过户至曾东方名下，因此，出售案涉房屋是跑马地公司与曾东方的共同行为，应当由跑马地公司共同承担返还购房款、支付违约金的责任；而源淼公司与雅景公司是跑马地公司与曾东方指定的收款方，我方认为，售楼、收款也是该两家公司的共同行为，故也应当承担责任。因合同约定的违约金过低，不足以弥补我方损失，我方要求调整按照总房款的50%计算违约金。曾东方辩称:不同意原告的诉讼请求，理由为：1.在案涉房屋的买卖过程中，我方已经告知和充分解释了案涉房屋的情况，并在买卖合同补充协议第十二条用黑体加粗予以特别告知，故张健玲是在明知案涉房屋的情况下，经过反复考虑和实地考察才与被告签订买卖合同，其起诉缺乏事实和法律依据，不存在重大误解的事由。2.案涉房屋从曾东方到张健玲的建筑面积、四至都没有发生变化，同意张健玲的第一项诉讼请求，解除双方就广州市天河区xxxx号房屋签订的《认购书》、《广州市房屋买卖合同》以及《补充协议》。但本案不是商品房买卖合同纠纷，而是属于二手房买卖合同纠纷，不存在张健玲所陈述的规避政策的情形。张健玲主张的违约金、律师费以及保全费等缺乏依据。3.我方收到张健玲的购房款为531249元，原告将违约金调整至50%不符合法律和本案事实，而是应当按照合同约定以房产价值进行计算。跑马地公司辩称：根据客观事实和合同相对性原则，我方不需要承担本案的相关法律责任，理由如下：1.我方不是合同相对方，不需要承担合同和法律责任。从张健玲的起诉状和追加被告申请书中可以看出，其是向源淼公司、雅景公司支付了全部购房款及其他费用，因此，我方没有收取案涉房屋的款项。从当事人提交的认购书、房屋买卖合同及其他证据材料来看，我方不是本案的合同相对方，也不是房屋产权人，更没有收取原告的任何款项。2.张健玲称出售案涉房屋是我方和曾东方的共同行为没有事实和法律依据。张健玲作为成年人，对于房屋的一手、二手销售具备足够的认知能力，其认为我方将二手房屋买卖改变为现场一手销售的表述不正确；其提供的所谓中介聊天记录仅是中介公司所为，并非我司授权行为；其称我方为了规避政策将房屋过户至曾东方名下没有事实依据。被告源淼公司、雅景公司均没有提交答辩意见。曾东方在本案中一并向本院提出反诉请求：1.判令张健玲协助曾东方将广州市天河区xxxx号房过户至曾东方名下；2.判令张健玲于《认购书》、《广州市房屋买卖合同》及《补充协议》解除之日将广州市天河区xxxx号腾空交还给曾东方；3.判令张健玲向曾东方支付违约金53124.8元；4.张健玲承担反诉费用。事实和理由：坚持我方的答辩意见，同时补充：因张健玲违反合同第八条第二款之约定，提起本案诉讼要求解除双方之间的买卖合同关系，我方同意该诉请。但我方认为张健玲的行为构成违约，应当按照合同约定承担案涉房屋成交价10%的违约金。张健玲对曾东方的反诉辩称：我方不同意曾东方在本案中提起反诉，其所提起的反诉没有依据。具体理由为：1.曾东方应当先返还相应购房款并支付相应违约金，我方再与曾东方办理过户手续，由此产生的相应费用应当由曾东方承担。2.案涉房屋目前的房屋结构与交楼时候的一致，但因案涉房屋的窗户已经被城管拆除，无法按照原状交还，且该房屋窗户拆除原因在于被告违规改造，并非原告所致。3.曾东方要求我方支付违约金没有依据，案涉合同的解除系因曾东方根本违约导致合同目的无法实现。4.本案的反诉费用应当由曾东方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：包括案涉房屋在内的广州市天河区xxx号二、三层物业规划用途为办公，原用作酒店经营。曾东方、跑马地公司等对二、三层内进行拆除并重新间隔后以“铂金SOHO”项目名义对外出售。张健玲向曾东方购买了位于广州市天河区xxx房。2018年8月19日，曾东方（甲方）与张健玲（乙方）签订《铂金SOHO认购书》，约定：“一、甲方将坐落于广州市天河区xxxx房物业出售给乙方，该物业建筑面积4.98平方米。本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况【包括但不限于：产权情况（含抵押情况）、外部环境、内部结构……】，同意以本认购书约定的价格购买。二、该物业成交总价为人民币531249元。……三、乙方应在签订本认购书当天支付定金100000元。四、……乙方在签订买卖合同当天应向甲方支付签约咨询服务费3000元。”同日，张健玲签署了《收楼确认书》，并在庭审中陈述其购买的244号、245号房屋在装修后整体交付。2018年8月25日，张健玲出具《知情同意书》，其内容为：“关于本人购买的广州市天河区xxx房，本人已查看过该房屋的《不动产权证》及附图，知悉该房屋的相关情况（如外部环境、产权情况、内部结构及面积、产权资料、具体位置等）。本人知悉本人签署上述房屋的《广州市房屋买卖合同》附图中标注的二层及阴影部分属于卖方赠送范围，该赠送无产权证，本人将来不会向卖方要求就二层及阴影部分出具产权证或其他主张（包括但不限于：要求恢复原状或其他装修、改建）。”同日，张健玲签署了《广州市房屋买卖合同》（曾东方的签订时间为2018年11月13日），约定：“第一条房地产权属情况……3、建筑面积：4.98平方米。4、房屋使用性质：办公。……8.该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产：（1）带家私家电；（2）不带租赁合同；（3）无户口。……第二条计价和价款……该房地产按整套出售并计价，总金额531249元。第三条付款甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款：签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照分期方式付款：第一期：乙方应于签订本合同当日向甲方支付50%或以上房款265624元整（含定金50000元）。第二期：乙方应于申请过户当日或之前向甲方支付房款265624元……第八条交易不成的违约责任1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。……第十四条争议的解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，交由该物业所在地法院裁决。……附件一：补充协议；附件二：不动产权证（复印件）及平面图（含户型说明）；附件三：装修标准（家私家电清单）。”附件一《补充协议》约定：“一、乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解，对该房地产的相关情况（包括但不限于：座向、面积、楼龄、楼层、房屋性质、使用功能、间隔、质量、装修、抵押情况、目前产权情况、屋内及屋外的层高、周边环境、内部结构、瑕疵情况）等予以认可，并同意购买。……八、签订买卖合同时，双方已经预见或者应当预见到将来可能发生的违约后果以及因对方违约而给守约方造成的最大损失，因此，双方一致同意：违约方应承担的违约责任总额（包括但不限于逾期付款、逾期交楼、逾期过户、逾期收楼、拒绝交易而导致合同解除、任何一方构成根本性违约而导致合同解除等违约行为造成的违约责任总额）以《广州市房屋买卖合同》约定的总购房款的3%为限，该违约责任是经双方充分协商且经充分评估对方违约而给守约方造成损失的最高责任。……十一、乙方确认甲方已按照乙方要求对买卖合同及补充协议的所有约定予以解释说明，清楚明白各条款的含义并无歧义。买卖合同和补充协议的所有约定，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方已充分了解并愿意接受该等约定。乙方确认本协议是乙方在明确知悉其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的，今后不得以重大误解、显失公平、欺诈等理由要求撤销或解除（备注：该条为黑体加粗）。十二、本合同内容为当事人的真实意思表示……若补充协议和买卖合同内容不一致的，以补充协议为准。”附件二平面图中记载“二层及阴影部分为赠送”。对于附件三，张健玲提交了一份装修清单，清单中列明了房间过道（厨房）、卫生间、房间、开关、插座、门牌等相应的装修内容。曾东方对此不予确认，但未能提供附件三的材料予以反驳。合同签订后，张健玲向源淼公司支付了购房款531249元，曾东方确认其已经收取了上述购房款，并于10月20日出具了金额为531248元的收据。在庭审中，张健玲陈述，其在购房时被告知是带装修出售，装修款是购房款的一部分，其没有与装修公司接触并签订过合同，而是根据跑马地公司的工作人员要求刷卡支付xxx房屋装修款15万元（案涉xxx房为7.5万元），其不清楚收款方是谁。曾东方则称购房款与装修款是相互独立的，其没有通知张健玲向雅景公司付款；跑马地公司也不认可其要求张健玲向雅景公司付款的说法。雅景公司于2018年8月19日出具收据，确认收到张健玲就xxx号房屋支付的“装修咨询服务费”15万元。另外，张健玲就广州市天河区xxx房向广东天诺律师事务所支付了费用3000元（案涉xxx房为1500元），该律所于2018年9月19日出具发票。2018年10月23日，张健玲交纳了案涉房屋的过户税费共2615.95元（包括印花税33.9元、契税2032.05元、不动产登记费550元）。2018年10月25日，案涉房屋变更登记至张健玲名下，登记的建筑面积为4.98平方米，规划用途为办公，登记地址为天河区xxxx房。2018年11月2日，广州市天河区国土资源和规划局出具《天河区国土资源和规划局关于跑马地花园相关问题的复函》（编号为）。该复函记载：“经现场踏勘，该办公、住宅楼2-4层立面已搭建施工排栅，原三层办公用房分割并增设多间厕所，涉嫌将使用功能改为住宅。”等内容。2018年11月26日，广州市天河区人民政府冼村街道办事处出具《依法履职答复书》（编号为：），载明：“据了解，该项目单位（跑马地公司）于2018年10月12日在xxx号二、三层内分割小房内进行未取得《建设工程规划许可证》施工（加建阁楼，已建成）的行为，已违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款规定，我街相关部门向该项目负责人签发《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，要求该项目负责方立即停止建设活动，并自行拆除加建的阁楼，恢复原状。”2019年4月16日，广州市天河区城市管理和综合执法局针对张健玲出具《关于跑马地花园凯利广场2-4层外墙被拆除问题的答复意见》（编号为：），记载：“经查，2019年以来，冼村街执法队多次接到群众投诉举报称xxx号跑马地花园凯利广场2-4层北立面及南立面存在擅自改变外立面的问题……经现场比对核实，xxx号跑马地花园凯利广场2-4层北立面5轴与6轴之间位置原为花岗石墙面，南立面2轴与3轴、9轴与10轴之间原为砖结构墙面均被改为玻璃幕墙，上述位置均为楼宇公共外部墙体。冼村街执法队对上述物业管理方‘跑马地公司’发出《责令限期改正通知书》，责令当事人限期内进行整改，恢复原状。但经执法队多次催促，当事人逾期仍未整改，执法队于3月4日、5日、8日组织力量对上述擅自改变的外部墙体进行拆除。”因城管部门拆除了天河区xxx号二、三层玻璃外墙，案涉房屋阳台的玻璃也被拆除。庭审中，张健玲称案涉房屋所在楼盘对外是以一手房形式销售，并承诺房屋具有产权、带6000+豪华装修。为此，其提交了案涉房屋所在楼盘的样板房图片以及《98万元买广州珠江新城公寓？产权要分割购买需谨慎》（2017年9月4日08:16来源：广州日报）、《猛料！98万买CBD？仅隔一年，马会铂金公馆果然出事》（广州楼市发布）等媒体报道文章。另外，张健玲还提交了其与“合富李xx”的微信聊天记录。其中，在2018年8月18日的聊天记录中，张健玲问：“我有些担心赠送的面积是否属于原业主改建的，怕违章和质量？”合富李xx答：“房产证那个可能要过户那天看得到，但是我也尽量问问，另外违建就不是的了，第一期卖的时候也是有这样赠送空间，已过户了。……4.9788方+4.9788方+使用面积37.5052方”在2018年8月19日的聊天记录中，合富李xx说：“二套是合并单位，只需要收一套单位钱3000元。”同时，就案涉楼盘的宣传情况，张健玲向提交广东省广州市广州公证处于2019年3月15日出具的公证书。该公证书的申请人为龚xx，对微信公众号‘广东房友’中“广州楼盘│天河铂金SOHO公寓城市核心个人独立产权，宜…原创：德德”一文的内容进行了保全。在该文中显示有“在售共约200套，面积为23㎡-36㎡；主力面积为25㎡。项目主要产品为产权精装小户型，买一层享两层，带全屋6000+豪装，全智能化管理，项目分为酒店托管和自用两种”等内容，并有样板房的照片。张健玲陈述由于案涉房屋外立面被认定为违规改变而被拆除，导致无法正常使用，其合同目的已经无法实现。因合同解除导致其产生的损失共计265624.5元，包括：一是安装安全网300元及拆除窗户后产生的维修费904.5元；二是律师费20000元（代理本案的律师费支出）；三是租金损失19250元（按照5500元/月，从2019年3月4日开始计算计算7个月）；四是房屋差价损失225000元，并以合同约定的违约金不足以弥补其损失而要求予以调整，要求将违约金调整至265624.5元。张健玲为此提交了《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》以及《租赁合同》、微信聊天记录，以此作为其租金标准的依据。其中，《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》中，马场路1（南至：花城大道，北至：黄埔大道西）的租金参考价为295元/平方米。2019年8月21日，本院组织当事人对案涉房屋进行现场勘验。经现场踏勘：张健玲购买的天河区xxx房内部连为一体，门牌××；房内按照居住的状态进行装修，配置有电视、沙发、微波炉、抽油烟机、洗衣机、床等，内有一夹层；房屋内阳台外的玻璃已经被拆掉，仅用一层纱网暂时遮蔽。在诉讼过程中，本院根据张健玲的财产保全申请，于2019年3月26日作出(2019)粤0115民初2476号民事裁定，裁定：查封、冻结被告广州跑马地企业管理有限公司、曾东方、广州市源淼贸易有限公司价值873373.5元的银行存款或其他等额财产；于2019年5月14日作出(2019)粤0115民初2476号之一民事裁定，裁定：查封、冻结被告广州雅景装饰工程咨询有限公司价值75000元的银行存款或其他等额财产。本院认为：曾东方为中国香港地区居民，故应当参照涉外民事纠纷处理。依据案涉《广州市房屋买卖合同》第十四条之约定，管辖法院为案涉房屋所在地法院。案涉房屋位于广州市天河区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖复函的规定，本院依法对本案享有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”依据上述规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律协议选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。在诉讼过程中，张健玲、曾东方均对解除双方之间的买卖合同关系无异议，故本院予以照准。根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，本院归纳本案的争议焦点并作评判如下：本案的争议焦点一，关于解除合同的责任应当由谁承担的问题。结合本案事实，本院认为解除合同的责任在于曾东方，其应当承担解除合同的相应责任，理由为：一方面，房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。作为出卖的曾东方等在拆除原酒店结构后重新分割和装饰装修房屋，应当按照规定办理相应的报批手续，并取得相关的规划和施工许可证，在出售时应当保证房屋不存在影响使用的基本义务，不应当将存在违法性的房屋对外出售。张健玲作为买受人，其签订案涉合同并支付购房款的真实意思在于取得案涉房屋的所有权，对房屋享有占有、使用、收益、处分的完整权利。从本案事实上看，虽然案涉房屋已经办理过户登记至张健玲名下，但是依据广州市城市管理综合执法局天河区分局出具的《责令限期改正通知书》、广州市天河区国土资源和规划局出具的《天河区国土资源和规划局关于跑马地花园相关问题的复函》以及广州市天河区人民政府冼村街道办事处出具《依法履职答复书》的记载，案涉房屋所在的楼层分割小房内加建阁楼的行为属于违建行为，而改变外立面属违规行为，城管部门也已经将案涉房屋所在的外立面强制拆除，严重影响到张健玲对案涉房屋的使用。因此，张健玲的签订案涉房屋的合同目的无法实现，而其根源在于曾东方出售的案涉房屋存在违建、违规行为。另一方面，关于曾东方主张的已经告知张健玲案涉房屋情况能否免除其质量房屋瑕疵担保责任的问题。虽然张健玲签署了《知情书》，且《铂金SOHO认购书》以及《补充协议》约定曾东方已经告知了案涉房屋的相关情况，但是并没有明确记载告知的内容涉及“是否存在二层阁楼违建行为或违规改变外立面”的事实，且张健玲亦不可能通过现场踏勘的方式知晓上述事实，故曾东方以此主张免责没有事实依据，上述约定也不足以证明曾东方已经告知张健玲案涉房屋存在的违建、违规行为。综上，因为案涉房屋解除的责任在于曾东方，故本院对曾东方以张健玲解除合同违约而要求其承担违约责任的反诉请求不予支持。本案的争议焦点二，关于当事人主张的合同解除后的权利义务如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据上述规定，曾东方应予以返还其收取的费用及赔偿张健玲由此所受到的损失；同时，张健玲应当协助将案涉房屋恢复登记至曾东方名下，并交还案涉房屋。对于曾东方确认已收取的购房款531249元应予退还；对于张健玲支付给雅景公司的7.5万元，张健玲主张为购房款的一部分，曾东方则认为属于装修款。本院认为，该笔费用的名称为“装修咨询服务费”，并非装修工程款，且张健玲亦无与雅景公司签订过相关装修合同，而《广州市房屋买卖合同》约定了案涉房屋系“带家私家电出售”，且合同附件三的内容注明为装修标准（家私家电清单），再结合现场勘踏以及公证书、媒体报道中关于“铂金SOHO”的介绍，本院对张健玲关于案涉房屋属于曾东方统一装修后出售，该笔费用实际上为购房款一部分的说法予以采信，曾东方应当向张健玲返还该笔费用。对于税费2615.95元、律师见证费用1500元，均属于张健玲在案涉房屋交易中所支出的费用，故应当由曾东方予以赔偿。对于购房款的利息问题。利息属于法定孳息，故曾东方应当向张健玲支付购房款（包括名义上的装修款）的利息，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，自起诉之日即2019年3月15日开始计算。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因合同解除系曾东方提供的案涉房屋存在瑕疵导致，故曾东方应当承担相应的违约责任。当事人对于合同解除的违约责任均依据《广州市房屋买卖合同》第八条之约定，但依据该条之约定，只有在曾东方不按合同约定将房屋出售给张健玲才能适用，而曾东方与张健玲之间已经就案涉房屋达成交易，故该条不能作为确定曾东方违约责任的合同依据。而《补充协议》第八条就合同解除的违约责任已经作出了约定，即违约方应承担的违约责任总额以《广州市房屋买卖合同》约定的总购房款的3%（即15937.47元）为限，故曾东方的违约责任的认定应当适用该约定，结合该条“签订买卖合同时，双方已经预见或者应当预见到将来可能发生的违约后果以及因对方违约而给守约方造成的最大损失，……该违约责任是经双方充分协商且经充分评估对方违约而给守约方造成损失的最高责任。”之约定，本院确认曾东方的违约金为15937.47元。至于张健玲在诉讼中提出合同约定的总房价款的10%（即53124.9元）不足以弥补其损失而要求调高违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因双方已经在《补充协议》第八条对签订合同时预见到的最大违约责任做出了约定，该违约责任已经包括张健玲主张的房屋差价损失等实际损失，故张健玲再行要求调整违约金，与约定不符，本院不予支持。本案的争议焦点三，关于源淼公司、跑马地公司、雅景公司是否应当承担赔偿责任的问题。其一，源淼公司仅为曾东方代收购房款，双方之间属于委托关系。依据法律规定，因委托关系造成第三人损害的，相应的法律责任应由委托人承担。故张健玲要求源淼公司对本案债务承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。其二，张健玲向雅景公司支付的7.5万元属于购房款的一部分，故雅景公司仅为曾东方代收购房款，同前述理由，本院对张健玲要求雅景公司对本案债务承担连带赔偿责任不予支持。其三，从张健玲提供的证据上看，跑马地公司不是合同相对方，也没有收取过任何款项，且没有举证证明案涉房屋的出售系跑马地公司与曾东方的共同行为，故张健玲要求跑马地公司承担责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、解除张健玲与曾东方签订的《认购书》、《广州市房屋买卖合同》、《补充协议》；二、曾东方于本判决发生法律效力之日起十日内向张健玲返还购房款606249元及利息（利息的计算方式为：以购房款606249元为本金，按照中国人民发布的同期同类贷款利率标准，从2019年3月15日开始计付至实际清偿之日止）；三、曾东方于本判决发生法律效力之日起十日内向张健玲赔偿税费损失2615.95元、律师见证费损失1500元；四、曾东方于本判决发生法律效力之日起十日内向张健玲支付违约金15937.47元；五、张健玲于曾东方履行完毕上述第二、第三项判项的同时，协助曾东方到房地产管理部门将广州市天河区xxxx房恢复登记至曾东方名下，并交还该房屋给曾东方；六、驳回张健玲的其他诉讼请求；七、驳回曾东方的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费12534元、财产保全费4886.87元，由张健玲负担3546元、曾东方负担12874.87元。反诉受理费1128.12元，由曾东方负担。如不服本判决，曾东方可以在判决书送达之日起三十日内，张健玲及广州市源淼贸易有限公司、广州跑马地企业管理有限公司、广州雅景装饰工程咨询有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文人民陪审员  陈丽芳人民陪审员  严伟豪二〇一九年十月三十一日法官助理廖活年书记员谢芝华