北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初12840号原告：辽阳市人民政府驻北京联络处，住所地北京市朝阳区甘露园南里三区4号楼107。法定代表人：张恒，主任。委托诉讼代理人：宫兆明，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦凤伟，北京圣伟律师事务所律师。被告：许伟光，男，1969年7月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李立，北京市京诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢金玲，女，1987年12月13日出生，汉族，北京市京诚律师事务所实习律师，住北京市海淀区。原告辽阳市人民政府驻北京联络处（以下称原告）与被告许伟光（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人宫兆明、秦凤伟，被告及其委托诉讼代理人李立、谢金玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月4日解除；2、请求判令被告立即腾退位于北京市朝阳区甘露园南里某房屋；3、请求判令被告向原告交纳自2018年3月8日起至实际腾退之日止的迟延交房的使用费，每季度163750元；4、请求判令被告向原告支付2017年12月9日至同年12月25日止的逾期支付租金违约金3万元，根据合同第12条第四款约定，每天按2000元计算；5、请求判令被告向原告支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的逾期腾房违约金，根据合同第12条第五款约定，每天按2000元计算；6、请求判令被告向原告支付保全费5000元、保函费2880元。事实及理由：原、被告于2017年9月29日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将位于北京市朝阳区甘露园南里某房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租期自2017年9月8日至2020年9月7日。在合同履行过程中，被告先是未按照合同约定时间及时、足额支付第二期租金，后又在高碑店地区安全生产管理委员会的检查中发现被告有使用上下铺等违法群租现象，高碑店地区安全生产管理委员会两次对被告下达了《安全检查隐患通知书》，但被告并未进行整改。为消除房屋出租安全隐患，同时基于被告在合同履行过程中存在的违约行为，原告于2018年1月4日向被告发送了《解除租赁合同通知书》，要求被告即日起腾退房屋，但被告一直拒绝腾退房屋，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告解除租赁合同的诉讼请求。被告按照合同约定支付了第一期及第二期的租金，此后租金未支付是因为2018年1月4日原告向我发送了解除合同的通知后，原告又向租户发送了腾房的通知，导致租户有退租的情况，给我造成了一定的经济损失。而且在通知之后，双方一直在协商合同如何履行的问题，所以之后的租金未再支付。对于原告主张的租金，与其要求解除合同的诉讼请求相互矛盾，合同解除之后不存在租金的问题，如果租赁合同继续履行的话，被告同意支付第三期的租金，但租金起算的时间应当是从2018年4月8日。对于原告要求支付违约金及腾房的诉讼请求，被告没有任何的违约行为，虽然被告承租的房屋存在群租的情况，但这个情况被告是根本不知情的。被告没有将涉案房屋进行打隔断，也没有弄上下铺。原告在得知此情形后，也没有告知被告。原告所述的检查都是原告自己进行的举报，其目的就是为了与被告解除合同。对于检查出的问题，被告清退了部分租户并拆除了上下铺，采取了相应的措施。现在涉案房屋根本不存在群租的情形。即使检查发现了问题，也不是合同约定的解除的事由，也并非法定的解除合同的理由。故请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年9月28日，原告就涉案房屋发出《房屋租赁招标邀请函》，2017年9月29日，被告向原告发送了承诺函，被告中标取得涉案房屋承租权。2017年9月29日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，租期自2017年9月8日至2020年9月7日。履约保证金按照房屋租金全年的10%收取，即65500元。如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息）；如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除。首年房屋租金为655000元，次年开始每年按前一年租金递增3%。乙方须在合同签订之日起，向甲方缴纳收取租金163750元及履约保证金，租金每三个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始三日前向甲方支付。关于房屋收回，租赁期满或租赁合同解除后，乙方必须在租赁期满或租赁合同解除当日无条件将房屋归还甲方。关于合同的解除，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿：1、未经同意擅自将该房屋转租或转借给第三人的；2、不支付或者不按照约定支付租金达15日的……乙方有上述行为之一的，应承担违约责任，并向甲方支付违约金10万元……租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按2000元每天标准承担违约金。租赁到期或合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还甲方房屋的，除须按最后一期租金标准补交迟延交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按2000元每天标准承担违约金。乙方承租期内发生的违约金均直接从乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方需立即另行缴纳。乙方接收房屋后，该处租赁房屋、附属设施及所存放物品的全部安全及消防责任均由乙方完全承担。租期内如果发生因乙方经营违反安全消防规定、消防器材配备不齐全、安全管理混乱且不予整改的、或对于突发安全消防事件处置操作失当而造成经济财产损失的，则视为乙方重大违约行为，乙方须承担全部赔偿责任及法律后果，同时甲方有权单方面解除本合同。上述合同签订后，被告交纳了履约保证金65500元及第一年前两个季度的租金327500元。涉案房屋由被告使用至今。庭审中，原告称因被告逾期支付租金及租期内安全管理混乱且不予整改，其于2018年1月4日向被告送达了解除租赁合同通知书，要求与被告解除合同，并要求被告于接到本通知书当日无条件腾退房屋。为此，原告提交了1、解除租赁合同通知书；2、2018年9月21日的视频光盘，内容为高碑店地区多部门对涉案房屋进行检查，其中209号房间及210号房间存在群租情况；3、两份高碑店地区安全生产管理委员会安全检查隐患通知书，分别于2017年12月25日及2018年1月3日出具，其中2017年12月25日的通知书中记载隐患记录为“使用上下铺”，要求即日进行整改，被检查单位负责人处签字为被告，2018年1月3日的通知书中记载隐患记录为“消防通道狭窄、消防器材不足、违法隔断、违法群租、人均不足5平米”，要求即日进行整改，该次检查为复查，复查情况为“仍存在上下铺问题，人员密集存在较大隐患”，被检查单位负责人处签字为原告工作人员刘克宇。被告对于上述证据的真实性均予认可，但称其对之前存在群租的情况并不知情，其与租户签订的租赁合同都是一人或者两人，对于租户实际居住几人可能存在疏忽。第一次检查通知单上的签字是其所签，其也对使用上下铺的租户进行了清理。第二次检查当时其并不知情，此次检查后其将使用上下铺的租户进行了清退，涉事的房屋一直空置到2019年年初。对于原告发出的解除通知，其于当日收到了，但其认为自己并不存在任何违约，并于1月5日向原告发送回复函，表示不同意解除合同。关于逾期交纳租金的情况，原告表示根据合同约定被告应当于2017年12月8日之前交纳第一年第二季度的租金，但当天被告仅支付了9万元，于12月27日支付了73750元，构成不按照约定支付租金达15日的情形，其有权要求解除合同及支付违约金。被告对于付款情况予以认可，但称原告实际交房是在2017年10月7日，故租期应当自该日起算，第二季度租金的交纳时间应为2017年1月7日之前，故其并未逾期交纳租金。同时，原告表示对于被告交纳的65500元履约保证金，同意在违约金中一并扣除。关于涉案房屋交付的情况，原告称因涉案房屋出租给被告时还有次承租人在，其陆续将涉案房屋交付给被告，双方协商将租期的起算时间约定为2017年9月8日。为此，原告提交了其与被告于2017年9月7日签订的《联络处2017年出租房屋明细表》，该表单中确认了出租房屋内物品的明细。被告认可签订租赁合同时，涉案房屋内有次承租人，但其称涉案房屋的实际交付时间是2017年10月7日，为此其提交了与原告工作人员刘克宇的微信聊天记录，其中显示被告在2017年12月14日发给原告工作人员的微信聊天记录中说到其于2017年10月7日接手涉案房屋。另，原告申请本院对被告采取诉讼财产保全措施。本院依法出具（2019）京0105民初12840号民事裁定书，冻结被告名下微信账号×××内存款180万元，冻结期限为一年，自2019年3月28日至2020年3月27日；冻结被告在中国建设银行股份有限公司北京国美第一城支行6217000010113369360＿156＿1账户内180万元，冻结期限自2019年3月19日至2020年3月19日。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。原告及被告签署的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。本案中，关于被告是否存在迟延交付租金的情况，根据双方签署的合同约定，租期自2017年9月8日开始起算，租金的支付时间亦应按照该期限计算，此系双方签署合同时达成的一致意见。被告现以其实际收房时间为2017年10月7日抗辩交纳租金的期限，本院不予采信。根据被告实际支付第二期租金的时间来看，被告构成了未按照约定支付租金达15日的情形，原告享有合同约定的单方解除权，原告于2018年1月4日向被告送达解除合同的通知，双方的《房屋租赁合同》于当日解除。合同解除后，原告要求被告腾房，本院予以支持。被告将房租交纳至2018年3月7日，此后其占有使用涉案房屋期间的房屋使用费，其应按照租金标准向原告交纳。故原告主张被告交纳自2018年3月8日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，根据合同约定，被告逾期交纳租金构成违约，应当向原告支付违约金，原告主张的标准及计算的期间符合合同约定，本院予以支持。关于逾期腾房的违约金，合同解除后，被告应当向原告返还涉案房屋，被告至今未返还涉案房屋构成违约，本院综合考虑给予被告必要的腾房时间及原告损失的情况，对被告应当承担的违约金酌情确定。同时，按照双方合同约定违约金直接从被告交纳的履约保证金中扣除，不足的部分由被告给付。经本院核算，上述两项违约金扣除被告交纳的65500元履约保证金后，被告于本判决确定的腾房日期后未予腾房的，每逾期腾房一日，按照每天2000元标准给付被告逾期腾房的违约金。关于保函费，该费用并非本案诉讼必然支出的费用，原告主张被告承担该费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四之规定，判决如下：一、原告辽阳市人民政府驻北京联络处与被告许伟光签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年一月四日解除；二、被告许伟光于本判决生效后七日内腾空位于北京市朝阳区甘露园南里三区4号楼一、二层十八间房屋并返还给原告辽阳市人民政府驻北京联络处；三、被告许伟光逾期未腾空返还上述房屋的，每逾期一日，按照每日二千元的标准向原告辽阳市人民政府驻北京联络处支付逾期腾房违约金；四、被告许伟光于本判决生效后七日内向原告辽阳市人民政府驻北京联络处支付自二〇一八年三月八日起至实际房屋腾退之日止的房屋使用费，每季度按照十六万三千七百五十元计算；五、驳回原告辽阳市人民政府驻北京联络处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15051元，由原告辽阳市人民政府驻北京联络处负担3010元，由被告许伟光负担12041元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由原告辽阳市人民政府驻北京联络处负担1000元，由被告许伟光负担4000元（于本判决生效后七日内给付原告辽阳市人民政府驻北京联络处）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 马 潇人民陪审员 洪 光人民陪审员 张 宪二〇一九年十月二十四日法官 助理 倪世欣书 记 员 秦欢欢