广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15571号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，分行行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。被告：罗淑筱，女，1973年4月1日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区，被告：中山市金邦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头三村上街的村委办公室二楼，统一社会信用代码914420005921797794。法定代表人：李雅璇，公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：刘静平，广东洋三律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告罗淑筱、中山市金邦房地产开发有限公司（以下简称金邦公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告罗淑筱签订的借款合同；2.被告罗淑筱偿还借款本金637100.15元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息，暂计至2019年3月2821日，正常利息9295.69元、逾期罚息176.62元，借款逾期之日起至还清之日止按合同约定计算）；3.被告罗淑筱承担律师费33863元；4.原告对被告罗淑筱提供的抵押物处置所得价款享有优先受偿权；5.被告金邦公司承担连带保证责任。事实与理由：被告罗淑筱向原告借款买房，并以借款所购房产提供抵押担保，被告金邦公司提供阶段性连带责任担保。原告发放借款后，被告罗淑筱未按期归还借款本息。被告罗淑筱希望与原告和解。被告金邦公司辩称：1.被告罗淑筱向原告的借款属于按揭贷款，在向原告借款时，同时以其名下购买的房产提供抵押担保并办理了抵押登记备案手续，原告对该房屋处置所得价款享有优先受偿权。为了便于本案执行和纠纷解决，应对上述抵押房产进行拍卖或变卖，以所得价款优先偿还原告，而不宜直接判令由被告金邦公司在对抵押房屋未处置前代被告罗淑筱偿还，否则，还将产生新的诉讼和纠纷，也不利于本案的及时处理和执行。在拍卖或变卖抵押物仍不足以偿还原告债务情况下，对于差额部分，被告金邦公司同意偿还，代为偿还后，有限向被告罗淑筱追偿；2.原告主张律师费33863元，所依据的证据仅有代理合同和发票，没有原告向律师所划款的银行转账记录，仍不足以证明该33863元的律师费已实际支付。另外，该项代理费用包括了一审、二审和执行阶段三个阶段的总费用，现在进行的只是一审，原告要求支付全部律师费用没有依据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：罗淑筱。签约情况：2017年1月18日，建行中山分行与罗淑筱签订个人住房（商业用房）借款合同（编号：440780352-2012-20171784279）。借款用途：购买广东省××火炬开发区孙文东路××房。贷款本金：700000元。贷款期限：180个月，自2017年2月1日起至2032年2月1日止。贷款执行利率：浮动利率，在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率下调10%确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：在贷款利率水平上上浮50%。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法。实现债权的费用：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由借款人承担。2019年5月14日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》，甲方委托乙方处理甲方与借款人林伟斌等41人（含罗淑筱在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审、再审）、执行中的全部事务；甲方按起诉标的额分段按比例累加计算支付代理费：10万（含10万）以下：8%，10-50万（含50万）：5%，50万-100万（含100万）：4%。2019年6月5日，广东雅商律师事务所开具了票面金额为33863元的本案律师费发票。违约责任约定：如借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并有权行使担保权利。抵押担保情况：抵押物为罗淑筱本案借款所购位于广东省××火炬开发区孙文东路××房，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2017年1月19日，建行中山分行与罗淑筱办理了上述抵押物的抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第××号）。至法庭辩论终结前，建行中山分行尚未取得上述抵押物的不动产登记证明。保证担保情况：保证人：金邦公司。2016年3月31日，金邦公司作为甲方、建行中山分行作为乙方，签订商品房销售贷款合作协议书，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市火炬开发区濠头村的经批准命名为君悦豪园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。放款情况：2017年2月1日，建行中山分行向罗淑筱指定银行账户发放贷款700000元。欠款情况：罗淑筱从2019年1月开始出现逾期还款情况，截至2019年3月21日尚欠借款本金637100.15元、利息9295.69元、罚息176.62元。本院认为，建行中山分行与罗淑筱签订的个人住房（商业用房）借款合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，罗淑筱作为借款人，应当全面履行还款义务。因罗淑筱有拖欠还款情况发生，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于罗淑筱拖欠的本金金额，建行中山分行已充分举证，罗淑筱未提供相反证据，故本院确认其主张的金额。由于建行中山分行已诉请解除合同，故贷款利息应计至解除合同之日止，建行中山分行主张贷款利息计算至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。至于律师费，因合同已约定建行中山分行为实现债权而发生的律师费由罗淑筱承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。罗淑筱提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款就本案债权优先受偿。此外，金邦公司提供阶段性保证担保，承诺在上述抵押房地产办妥他项权证前对罗淑筱的借款债务承担连带责任保证。该保证担保合法有效，由于涉案房产尚未办妥他项权证，故金邦公司应对罗淑筱的案涉借款债务承担连带清偿责任。建设银行中山分行和金邦公司并无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实现担保物权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建设银行中山分行应先就罗淑筱提供的抵押物实现债权，仍不足部分由金邦公司承担连带清偿责任。金邦公司承担保证责任后，有权向罗淑筱追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告罗淑筱之间签订的个人住房（商业用房）借款合同（编号：440780352-2012-20171784279）。二、被告罗淑筱于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金637100.15元及利息、罚息（暂计至2019年3月21日，利息9295.69元、罚息176.62元，自2019年3月22日起至本判决发生法律效力之日止，未到期本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下调10%计算利息，贷款利率每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率上浮50%计算罚息，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算罚息）。三、被告罗淑筱于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费33863元。四、被告罗淑筱逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告罗淑筱提供的抵押物即位于广东省中山市火炬开发区孙文东路尚濠街13号君悦豪园2幢403房（抵押登记备案编号：易房抵字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权；处置所得价款超出上述债权部分，归被告罗淑筱所有。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市金邦房地产开发有限公司承担连带清偿责任。被告中山市金邦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告罗淑筱追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10604元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告罗淑筱、中山市金邦房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  蔡国州人民陪审员  李清华二〇一九年十月二十四日书 记 员  何惠怡书 记 员  肖长妍