广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5844号上诉人（原审被告）：聂尧富，男，1961年3月11日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：罗春生，广东诺钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王云峰，男，1988年1月6日出生，汉族，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：莫文财，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱慧仪，广东翔宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：中山市广通房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园216卡、217卡，统一社会信用代码91442000065155492N。法定代表人：梁迪，该公司总经理。原审被告：许招莲，女，1962年2月15日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。原审被告：伍某，女，1990年9月3日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。原审被告：聂某1，男，2012年5月4日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。法定代理人：伍某，系聂某1的母亲。原审被告：聂某2，女，2013年12月6日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。法定代理人：伍某，系聂某2的母亲。上诉人聂尧富因与被上诉人王云峰、中山市广通房地产经纪有限公司（以下简称广通公司），原审被告许招莲、伍某、聂某1、聂某2房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。聂尧富上诉请求：撤销一审判决第二项，改判聂尧富无须向王云峰赔偿佣金损失10000元。事实和理由：一审认定聂尧富应返还王云峰定金300000元及其他损失60000元，聂尧富对此予以认定，该费用已足以弥补王云峰的损失。佣金支出费用10000元的合同双方当事人为王云峰与广通公司，王云峰应另行向广通公司主张，一审判令聂尧富负担，主体不适格。另，请求适当减免聂尧富的诉讼费用。王云峰辩称，佣金王云峰已经实际支付，属于合同无效后聂尧富应当赔偿的经济损失。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。广通公司未向本院提交答辩意见。许招莲、伍某、聂某1、聂某2未向本院陈述意见。王云峰向一审法院起诉请求：1.判令解除王云峰与聂尧富于2018年9月2日签订的编号为0000841的《中山市房地产买卖及居间合同》；2.聂尧富、许招莲、伍某、聂某1、聂某2向王云峰返还定金300000元及利息（利息自法院判决解除合同之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.聂尧富承担违约责任，向王云峰赔偿定金300000元；4.聂尧富向王云峰赔偿交易佣金人民币10000元。一审法院认定事实：2018年9月12日，王云峰与聂尧富、广通公司签订一份了《中山市房地产买卖及居间服务合同》，当时，聂尧富出具了聂舜宇、聂志平的身份证、房产证原件及公证委托书（聂尧富确认聂舜宇、聂志平是同一人，是其儿子）。合同约定，王云峰以总价款1920000元购买聂志平位于中山市××××号剑桥郡花园5区3幢401房，其中定金300000元，合同约定：“买卖双方须于银行给买方出具贷款同意书（如卖方需赎楼的，则还应同时满足卖方已赎楼并办妥注销抵押登记且卖方已取得房地产证/不动产权证原件的条件）之日起柒个工作日内，买卖双方须办理核税并在相关部门规定的时间内完成税费缴纳之日起柒个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管”。2018年9月12日、13日，王云峰按约定向聂志平的账户支付了定金300000元，该笔款项由聂尧富收取。2018年9月20日，王云峰向广通公司支付了中介费10000元。2018年10月16日王云峰取得由兴业银行中山分公司出具的贷款同意书。2018年11月21日，王云峰向聂志平、聂尧富发函，催告二者在文件送达之日起三日内办理房屋过户手续。涉案房屋登记聂志平名下；2018年1月18日，聂舜宇与其妻子伍某曾写过一份《委托书》，委托聂尧富办理领取涉案房屋的房产证的一切相关手续；聂舜宇于2018年3月5日死亡，法定继承人有父亲聂尧富、母亲许招莲、配偶伍某、儿子聂某1、女儿聂某2。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，聂尧富以聂志平之代理人的名义与王云峰及广通公司签订《中山市房地产买卖及居间服务合同》，将聂志平名下房屋出售给王云峰，由于在涉案合同签订前聂志平已死亡，聂尧富的行为不存在被聂志平追认的问题，故涉案合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院认定涉案合同无效后，作为完全过错方的聂尧富应将收取王云峰的300000元返还给王云峰，同时应赔偿损失。王云峰要求聂尧富返还购房款300000元、赔偿中介费10000元的诉讼请求，均理据充分，一审法院照准；关于其要求按定金300000元赔偿损失的请求，一审法院认为，王云峰为此案被欺诈，的确受到了一定的损失，但其无证据证明其具体损失之金额，其主张300000元的赔偿额过高，一审法院酌定由聂尧富按收取定金300000元的20%（即60000元）向王云峰赔偿；利息实际亦为损失的一部分，一审法院确定由聂尧富赔偿60000元后，对王云峰关于300000元定金的利息主张不再支持。许招莲、伍某、聂辰熙、聂某2经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证和辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，王云峰所诉，部分有理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、聂尧富于一审判决发生法律效力之日起七日内向王云峰返还定金300000元;二、聂尧富于一审判决发生法律效力之日起七日内向王云峰赔偿佣金支出10000元；三、聂尧富于一审判决发生法律效力之日起七日内向王云峰赔偿其他损失60000元；四、驳回王云峰的其他诉讼请求。如果未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22132元，保全费5000元，合计27132元（王云峰已预交），由聂尧富负担（该款项由聂尧富在一审判决生效之日起七日内迳付王云峰，一审法院不另行收退）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，涉案合同第十二条约定：“如因买方或卖方的原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。居间方因追索佣金产生的一切费用由应支付佣金的任何一方承担……”本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为房屋买卖合同纠纷，聂尧富以聂志平的代理人名义与王云峰、广通公司签订涉案合同的行为构成无权代理,且因被代理人在签订合同时已死亡而事实上不可能获得追认，故该代理行为对被代理人不发生效力，但涉案合同及代理行为在代理人聂尧富与相对人王云峰之间仍发生代理实施的法律行为的法律效果，故王云峰仍可以依据该法律行为的内容请求聂尧富履行债务或者赔偿损失。涉案合同因聂尧富的原因导致不能继续履行，聂尧富作为违约方应承担相应合同责任，故王云峰作为守约方，向违约方聂尧富追偿已付佣金10000元，符合约定，本院予以支持。一审对此认定有误，但实体处理结果无误，本院予以维持，对当事人未上诉的其他部分不作审查。综上所述，聂尧富的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（聂尧富已预交），由聂尧富负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十月二十一日书记员  高 丽