成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初8788号 原告（反诉被告）：潘远华，男，汉族，1989年9月4日出生，住四川省渠县。 原告（反诉被告）:潘勇虹，男，汉族，1994年11月5日出生，住四川省渠县。 二原告共同委托诉讼代理人：伏天义，四川瀛领禾石律师事务所律师，特别授权。 二原告共同委托诉讼代理人：唐艳丽，四川泰仁律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：王曦，男，汉族，1991年1月20日出生，住成都市天府新区。 被告（反诉原告）：贾耽，男，汉族，1990年8月13日出生，住西安市雁塔区。 二被告共同委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师，特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：杨棋茹，四川集文律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）潘远华、潘勇虹与被告（反诉原告）王曦、贾耽房屋租赁合同本反诉纠纷，本院于2018年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘远华、潘勇虹及其共同委托诉讼代理人唐艳丽、伏天义，被告（反诉原告）王曦、贾耽的共同委托诉讼代理人杨棋茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 潘远华、潘勇虹向本院提出诉讼请求：1.王曦、贾耽返还潘远华、潘勇虹支付的租房押金26000元;2.王曦、贾耽返还部分房屋转租后的转让费50000元;3.王曦、贾耽返还未使用租赁房屋期间的租金19981.94元。事实和理由：2018年3月18日，原被告双方签订《商铺租赁合同》。该商铺在潘远华、潘勇虹承租前处于空置状态，潘远华、潘勇虹直接从王曦、贾耽手上承租，中间没有其他承租人。王曦、贾耽将前面的使用人所谓的转让费强加给潘远华、潘勇虹，双方约定了租金和承受前面的转让费，潘远华、潘勇虹接手后经过简单翻新后开始使用经营，在租赁期的第一个季度内，因潘远华、潘勇虹两个合伙人之间对经营管理和费用的负担产生了严重分歧，造成无法继续经营。潘远华、潘勇虹于2018年5月初向王曦、贾耽提出要求转租该商铺，王曦、贾耽同意转租和退还押金以及再转让费用。此后，潘远华、潘勇虹积极在网上和店铺门面上发布转租的信息，在转租的过程中，王曦、贾耽主动将房屋收回，只预留了自己的转让联系电话。6月初，王曦、贾耽将房屋转租给案外人。根据双方签订的《商铺租赁合同》，潘远华、潘勇虹支付案涉商铺租金至2018年7月18日，但王曦、贾耽于2018年6月22日即与案外人签订新的《商铺租赁合同》并交付使用，双方的租赁关系实际于2018年6月22日即已经解除，王曦、贾耽应返还潘远华、潘勇虹解除后的租金19981.94元。现案外人基本保持商铺装修原样在使用。潘远华、潘勇虹向王曦、贾耽要求返还押金及部分转租费用时，王曦、贾耽以种种理由不予返还，为此，潘远华、潘勇虹诉至法院。 王曦、贾耽辩称，王曦、贾耽无需退还潘远华、潘勇虹租房押金、设备设施转让费、未使用租金，恳请驳回潘远华、潘勇虹的诉讼请求。 王曦、贾耽向本院提出反诉请求：1.解除双方的租赁关系；2.潘远华、潘勇虹支付转让费30000元；3.潘远华、潘勇虹赔偿王曦、贾耽违约损失31222.77元。事实和理由:1.潘远华、潘勇虹未按照双方签订的《商铺租赁合同》按时履行支付义务，其有权解除合同。双方于2018年3月18日签订了《商铺租赁合同》，约定潘远华、潘勇虹承租王曦、贾耽位于成都市成华区的商铺作餐饮使用，潘远华、潘勇虹在合同签订时一次性向王曦、贾耽支付三个月租金78190.2元、押金26063.4元及设备设施转让费80000元，以上共计184253.6元。潘远华、潘勇虹未按合同约定的时间支付上述费用，经王曦、贾耽多次催促后，潘远华、潘勇虹分四次支付154253.6元，至今尚有30000元未支付。王曦、贾耽于2018年6月29日通过《西南商报》向潘远华、潘勇虹发出催缴通知。依据《商铺租赁合同》第八条的约定，潘远华、潘勇虹拖欠租金或其应自行承担的各项费用达十天以上，经王曦、贾耽催告仍未支付的，王曦、贾耽有权解除合同，现王曦、贾耽提出解除双方之间的租赁合同关系，合理合情合法。2.王曦、贾耽收取的80000元转让费是由于案涉商铺在租赁给潘远华、潘勇虹时，就已经装修完毕，且配置了相应的设备设施。依据《商铺租赁合同》的约定，王曦、贾耽将商铺里除中央空调外的全部设施设备转让给潘远华、潘勇虹，并明确了该项费用为80000元。潘远华、潘勇虹仅支付了50000元，现主张要求退还没有依据。3.潘远华、潘勇虹在诉状中明确系因自己的原因导致无法经营，并不是王曦、贾耽导致的，其还要求王曦、贾耽承担后果并退还费用，有违契约精神。4.王曦、贾耽同意将转让费退于潘远华、潘勇虹是建立在潘远华、潘勇虹自己将商铺转租出去的情况之下，并不是无条件退费，也从未有退还转让费给潘远华、潘勇虹的意思表示。2018年5月初，王曦、贾耽得知潘远华、潘勇虹无力继续经营商铺，在未经其同意的情况下，潘远华、潘勇虹就在网络上公布转租信息。王曦、贾耽考虑只要不影响商铺的继续出租，同意让潘远华、潘勇虹转租，同时也表示若潘远华、潘勇虹按时将商铺转租出去，则可以将押金退还。但此后，潘远华、潘勇虹未按期将商铺出租。故王曦、贾耽无任何理由退还押金及转让费。5.依照《商铺租赁合同》的约定，潘远华、潘勇虹应按时交纳租赁期间的水电费、物业费等费用，但其至今尚欠付5159.37元，导致王曦、贾耽向物业垫付了该笔费用。 潘远华、潘勇虹辩称，1.双方的租赁合同已经于2018年6月25日实际解除。其未按约履行支付义务的原因是双方在2018年5月已经达成了解除合同的补充协议，即谁先找到下家则退还押金、转让费，其有聊天记录证明，且王曦、贾耽也表示同意；2.其未拖欠租金，其支付租金及押金的时间均与王曦、贾耽协商一致，其租金已交付至2018年7月18日，而案涉商铺转租时间为2018年6月25日，故不存在拖欠租金的问题。3.转让费系双方协商一致退还，故未支付剩余的30000元。潘远华、潘勇虹在租赁案涉商铺时除了中央空调外没有任何其它设备设施，案涉商铺的装修、商铺内座椅板凳、烟道的装修与改装均由潘远华、潘勇虹出资。4.无法经营系因潘远华、潘勇虹自身原因，但王曦、贾耽同意退还转让费和押金。5.潘远华、潘勇虹在网络上发布转租信息系经过了王曦、贾耽的同意，且下家是在看到其发布的转租信息后才与潘远华、潘勇虹联系，后才与房东联系。6.潘远华、潘勇虹在物业公司处尚有5000元押金，扣除后，王曦、贾耽仅支付了159.37元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于成都市成华区的房屋系王曦、贾耽向成都上实置业有限公司购买，双方于2018年3月14日办理了成都市商品房现售合同网签备案。 2018年3月18日，潘勇虹、潘远华（承租人、乙方）与王曦、贾耽（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于成都市成华区.96平方米的商铺出租给乙方做餐饮使用，租赁期限5年，自2018年3月18日（一个月的免租期）至2023年4月17日止；第一年月租金每平方米165元，商铺租金按前一年的金额递增5%，2018年4月18日至2019年4月17日的年租金为312760.8元，乙方在合同签订时需一次性向甲方交清四个月的租金，其中一个月的租金作为押金；租金每三个月结算一次，乙方应于本合同签订之日起5日内一次性支付至甲方指定账户（崔建兰中国工商银行6222XXXXXXX，李玲中国工商银行6222XXXXXX），甲方委托其母亲代收房租；合同签订时，乙方需向甲方一次性付清设备设施转让费8万元整；乙方应按时交纳租赁期间（含装修期间）自行承担的费用，包括水电费、物业费、消防及日常设施维修养护费用等；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将商铺全部或部分转租，如乙方经得甲方同意转让，乙方可收取自行添置设备的转让费，且转让费与甲方无关，甲方将店铺内的设施设备（除中央空调）全部转让给乙方，转让后设施设备归乙方，合同期满后，甲方无权请求返还已经转让给乙方的设施设备；商铺租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租承租商铺，拖欠租金或乙方应自行承担的各项费用达10天以上，经甲方催告仍未支付的，甲方有权解除合同，收回出租商铺，并有权要求乙方赔偿甲方因此受到的损失；租赁期间内，乙方需要提前退租的，应提前三个月以书面形式通知甲方，且应按该合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。 《商铺租赁合同》签订后，潘远华、潘勇虹通过案外人罗翠梅分别于2018年3月18日、2018年3月19日、2018年4月19日、2018年5月2日向前述王曦、贾耽指定的崔建兰银行账户转账10000元、10000元、84253.6元、50000元，以上共计154253.6元。王曦、贾耽确认收到前述潘远华、潘勇虹支付的押金26063.4元、4月18日至7月18日租金78190.2元、转让费50000元。王曦、贾耽在审理中确认其共同委托崔建兰处理案涉房屋租赁事宜。 依据双方提交的罗翠梅与崔建兰的微信聊天记录，崔建兰分别于2018年4月23日、5月2日要求罗翠梅“转让费抓紧时间给我打过来”、“你看我们俩的谈话内容，23号和21号我给你说的一下子，你看这都10天了，才把这艰难的50000块钱给我给了，还剩30000块钱，我希望你的抓紧时间哦”。罗翠梅表示“我们尽量想办法”、“确实我现在也确实拿不出那么多钱”。2018年5月19日罗翠梅表示：“崔阿姨，刚刚您的意思是6月10日直接过来收房子对吗？那我们的转让费怎么办呢？押金呢？”崔建兰表示：“你联系到下家，下家就给你，我联系的就是我的。（押金）按时租出去，就退给你们呀”。罗翠梅随即表示：“意思是我们可以联系人转租对吧，崔阿姨。”崔建梅表示：“下家你找，我们与他谈，不能影响我们的正常租金。”期间，潘远华、潘勇虹在58同城上发布了相应的转租广告。 2018年6月22日，崔建兰出具《收条》，载明：收邓芮位于成华区商铺转让费2万元。2018年6月25日，王曦、贾耽与案外人邓芮就案涉商铺签订《商铺租赁合同》，约定租赁时间从2018年6月25日起至2028年7月24日止，一个月的免租期。同日，崔建兰并出具《收条》，载明受邓芮第一年度上半年商铺租金151641.6元。2018年6月28日，崔建兰通过登报通知的方式，要求潘远华、潘勇虹支付剩余租金，否则将收回铺面。 另查明，依据王曦、贾耽提交的成都上实锦绣物业服务有限公司于2018年6月14日开具的四川增值税普通发票以及海上海项目专用收据，王曦、贾耽支付了案涉商铺于2018年5月9日至2018年6月6日期间的电费4624.41元、2018年6月1日至2018年6月30日期间的生活垃圾处理费216元、2018年5月9日至2018年6月6日期间的水费318.96元，以上共计5159.37元。潘远华、潘勇虹主张其已向成都上实锦绣物业服务有限公司支付了5000元押金，该押金已用于扣除前述费用。 庭审中，潘远华、潘勇虹表示，因其资金困难，且烟道改造及装修花费较高，故告知被告方晚交转让费，同时，因其在2018年5月初决定不再承租该商铺，并与崔建兰确认了转让费、押金退还事宜后，故未再缴纳剩余的3万元转让费。潘远华、潘勇虹认可其在入住案涉商铺时，案涉商铺进行了简单装修，有旧的座椅板凳、吧台和厨房。王曦、贾耽主张前述店铺内的设施设备已出卖给潘远华、潘勇虹，潘远华、潘勇虹主张其并未将相应设施设备搬离。王曦、贾耽同时在庭审中明确其主张的损失包括一个月房租及代垫的费用5159.37元。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告身份信息、商铺租赁合同、转账记录查询、借记卡账户历史明细清单、四川省商品房买卖合同（现售）、委托书、微信聊天记录、同城向导广告服务合同、转租广告、收条、登报通知、四川增值税普通发票以及海上海项目专用收据等。 本院认为，潘远华、潘勇虹与王曦、贾耽签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。虽然潘远华、潘勇虹未按照《商铺租赁合同》的约定按时足额支付租金及转让费，已构成违约，但依据经王曦、贾耽认可的委托代理人崔建兰与原告方的微信聊天记录，崔建兰同意潘远华、潘勇虹联系下家，按时出租即退还押金，且王曦、贾耽在其后并与案外人另行签订了《商铺租赁合同》，据此，应视为双方已就解除该《商铺租赁合同》达成一致意见。因该《商铺租赁合同》已经双方协议解除，王曦、贾耽再另行主张解除双方之间的租赁合同关系，于法无据，本院依法不予支持。针对潘远华、潘勇虹主张退还租房押金26000元，依据双方之间的聊天记录，崔建兰同意商铺按时出租即退还押金，因双方均未明确具体期限，且案涉商铺于次月即已重新出租，故本院认定押金退还的条件已经成就，对潘远华、潘勇虹该项主张，本院依法予以支持。针对潘远华、潘勇虹主张返还转让费50000元，依据该《商铺租赁合同》的约定，潘远华、潘勇虹在合同签订时即需向王曦、贾耽一次性付清设备设施转让费，转让后的设施设备归潘远华、潘勇虹，且依据双方的聊天记录，崔建兰仅表示潘远华、潘勇虹联系到下家，下家就向其支付转让费，而并未承诺退还已支付的50000元转让费，故潘远华、潘勇虹主张退还该项费用，于法无据，本院依法不予支持。针对潘远华、潘勇虹主张退还未使用期间的租金19981.94元，因王曦、贾耽已经确认潘远华、潘勇虹实际已支付租金至2018年7月18日，且王曦、贾耽已于2018年6月25日将案涉商铺另行出租给案外人，故王曦、贾耽应退还潘远华、潘勇虹该段期间的租金19708.21元（年租金312760.8元÷365天×23天）。针对王曦、贾耽反诉主张潘远华、潘勇虹支付转让费30000元，因双方已明确约定了设施设备转让费为80000元，潘远华、潘勇虹未足额支付，王曦、贾耽要求潘远华、潘勇虹补足有合同依据，本院依法予以支持，潘远华、潘勇虹未将相应的设施设备搬离系其对自身权利的处分，不影响其补足转让费义务的承担。针对王曦、贾耽反诉中主张的损失，就其中的代垫费用5159.37元，因双方在《商铺租赁合同》中明确约定该项费用由潘远华、潘勇虹承担，且依据王曦、贾耽提交的发票及相应收据，证明其已代垫了该项费用，故本院对其该项主张依法予以支持。潘远华、潘勇虹辩称其向成都上实锦绣物业服务有限公司已支付了押金5000元，其可以另行向成都上实锦绣物业服务有限公司主张退还。就其中的一个月租金损失，因双方系协议解除《商铺租赁合同》，且王曦、贾耽亦同意潘远华、潘勇虹另行寻找承租方，王曦、贾耽与案外人另行约定免租期系双方协商的结果，不能据此归责于潘远华、潘勇虹，故本院对其该项损失依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、王曦、贾耽于本判决生效之日起十日内退还潘远华、潘勇虹押金26000元以及租金19708.21元； 二、潘远华、潘勇虹于本判决生效之日起十日内支付王曦、贾耽转让费30000元以及由王曦、贾耽代垫的费用5159.37元； 三、驳回潘远华、潘勇虹的其他本诉请求； 四、驳回王曦、贾耽的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2200元，减半收取计1100元（此款已由潘远华、潘勇虹预交），由潘远华、潘勇虹承担550元，王曦、贾耽承担550元；反诉案件受理费减半收取计715.5元（此款已由王曦、贾耽预交），由潘远华、潘勇虹承担400元，王曦、贾耽承担315.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张红 二〇一九年十月二十五日 书记员  石灵