贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初6255号原告：陈永凤，女，汉族，1972年4月30日出生，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：唐羽生、李灯明，贵州贵正律师事务所律师，特别授权代理。被告：美的西南房地产发展有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路8号。法定代表人：刘隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾贵，贵州元朗律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行，住所地贵州省贵阳市云岩区外环东路148号。法定代表人：蒲海洁，职务不详。原告陈永凤诉被告美的西南房地产发展有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈永凤及其委托诉讼代理人李灯明、被告美的西南房地产发展有限公司委托诉讼代理人刘明、曾贵到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永凤向本院提出诉讼请求，1．请求判决被告退还原告已付购房首付款94,673.34元、已还银行贷款本金及利息57,608.78元、房屋专项维修基金7,538.00元，共计159,820.12元；2．判决被告支付原告以159,820.12元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算自2016年7月18日至2018年11月5日的利息17,734.48元，并同时按上述标准计付利息至被告实际付清款项之日止；3．判决被告赔偿原告房屋装修损失100,000.00元；4．本案诉讼费用、鉴定评估费用由被告承担。事实及理由：被告曾用名贵阳市美的房地产发展有限公司，于2018年4月11日变更公司名称为美的西南房地产发展有限公司。原、被告于2012年5月21日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于贵州省贵阳市观山湖区长岭北路东侧美的·林城时代A-25.26栋、E-1.2栋（E2）1单元18层14号房屋一套。合同签订后原告为支付购房款，于合同签订之日向被告支付首付款116,876.00元，及房屋专项维修基金7,538.00元。同时原、被告及第三人于2012年6月11日签订《个人购房借款/担保合同》，由原告向第三人借款260,000.00元用于支付剩余购房款，被告作为借款担保人提供担保。2012年6月16日第三人将260,000.00元购房款支付给被告。2016年7月18日，贵阳市观山湖区人民法院作出（2015）筑观法民初字第2282号民事判决书，判决解除原、被告及第三人签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》。合同解除后被告已收回涉案房屋，但一直拒绝退还原告所支付的购房款。因此，为维护原告自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释及规定，诉至法院，请法院依法支持诉请。被告美的西南房地产发展有限公司辩称，对于原告第1诉请退还购房首付款项应扣除（2015）筑观法民初字第2282号民事判决所确认的违约金及代偿金及诉讼费用，对于原告2、3诉请，是由于原告的原因致使合同解除，其所产生的费用全部由原告承担，被告只承担退还首付款的责任，但需要扣除前述相关款项，对于原告所述事实部分，房屋专项维修基金为住建部门收取，被告不承担退付责任。原告所称被告已收回涉案房屋的事实与客观不符，被告目前尚未收回房屋，只是办理了注销手续，对于原告所诉称的退付款项还应扣除原告的房屋使用费，关于房屋使用费及返还房屋，被告已提起诉讼，现已开庭，等待判决。我们起诉的是恢复原状、返还房屋。对于原告第1诉请中已经还的银行贷款及利息，利息部分应由原告自行承担，与被告无关。对于银行贷款的数据，应以银行出具的说明为准。对于原告的评估申请，我们认为本案不应进行评估，由于原告的原因导致合同解除，根据合同法的规定，其应当承担全部责任同时恢复原状和返还，由此产生的费用也应当由其承担。所以其评估申请缺乏法律依据，恳请法院不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第97条之规定，合同解除后，被告有权要求原告恢复原状，赔偿损失，相互返还。同时原告所称的合同解除后应退还利息的诉请，根据法律相关规定，仅适用于因不可抗力导致合同解除的情况，不适用于本案。第三人中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：陈永凤（买受人）与美的西南房地产发展有限公司（出卖人）于2012年5月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字E0557号），合同约定陈永凤向美的西南房地产发展有限公司购买其开发的位于贵州省贵阳市观山湖区长岭北路8号美的·林城时代A-25.26栋、E-1.2栋（E2）1单元18层14号房屋一套，建筑面积为63.54平方米，套内建筑面积为49.98平方米，房款总价款376,876.00元；买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款116,876.00元，余款260,000.00元以银行按揭支付。合同第10条约定逾期90日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之一的违约金，并与实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。同日，原、被告签订《补充协议》，协议第15条载明买受人未及时返还银行贷款导致按揭银行要求出卖人承担保证责任时，出卖人在为买受人承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，有权以原房款收回买受人所购房产，用以抵押买受人所欠银行全部贷款本息。罚息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分退还买受人。若有不足，出卖人有权向买受人追偿。陈永凤于2012年5月21日向美的西南房地产发展有限公司交付房屋预告登记费150.00元、房屋专项维修基金7,538.00元。2012年6月11日，陈永凤（借款人）、美的西南房地产发展有限公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A［借］字［工］行［东山］支行［2012］年［6077］号），合同约定借款人因购买商品房需要向中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行（贷款人）申请个人购置住房贷款260,000.00元，贷款期限20年，从2012年6月22日至2023年6月11日，贷款担保方式为抵押，还款采取按月等额本息还款法。美的西南房地产发展有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2012年7月10日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。该合同签订后，中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行于2012年6月16日向陈永凤指定的美的房地产公司账户发放银行贷款260,000.00元。美的西南房地产发展有限公司于2015年5月30日、2015年6月30日、2015年12月30日分别为陈永凤垫付按揭款8,912.07元、1,234.87元、2,443.02元，共计12,589.96元。贵阳美的西南房地产发展有限公司于2015年诉至本院，请求判令解除其与陈永凤于2012年5月21日签订的《房屋买卖合同》并提出其他诉讼请求。本院于2016年7月18日作出（2015）筑观法民初字第2282号民事判决（已经生效），判决解除双方于2012年5月21日签订的《商品房买卖合同》；解除三方于2012年6月11日签订的《个人购房借款/担保合同》；陈永凤协助贵阳美的西南房地产发展有限公司注销《商品房买卖合同》备案登记；陈永凤支付贵阳美的西南房地产发展有限公司违约金22,612.70元、代偿金12,589.96元。贵阳美的西南房地产发展有限公司于2018年诉至本院，请求判令陈永凤将位于贵州省贵阳市观山湖区长岭北路8号美的·林城时代A-25.26栋、E-1.2栋（E2）1单元18层14号房屋恢复原状、返还并支付房屋使用费。本院于2018年2月28日作出（2018）黔0115民初5277号民事判决，判决陈永凤将涉案房屋返还给贵阳美的西南房地产发展有限公司，并支付房屋使用费45,000.00元。另查明，陈永凤自2012年6月11日签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A［借］字［工］行［东山］支行［2012］年［6077］号）至今，共计偿还银行本金及利息57,608.78元。审理中，陈永凤向本院申请对涉案房屋的装修损失评估，2019年6月18日贵州精诚房地产估价有限责任公司回复本院因陈永凤一直不预交评估费，经评估公司研究，决定终止评估，退回评估资料。以上事实，有当事人陈述、原告身份证、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字E0557号）、《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A［借］字［工］行［东山］支行［2012］年［6077］号）、编号0006728《美的地产集团收款收据》、《中国工商银行股份有限公司贵阳分行东山支行借记卡账户历史明细清单》、（2015）筑观法民初字第2282号民事判决书、（2018）黔0115民初5277号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。对原告提供的编号0732021、1212707《收据》，因无其他证据佐证，本院不予采信。本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，故原告向被告支付的房屋首期款116,876.00元、房屋按揭贷款57,608.78元、房屋专项维修基金7,538.00元，被告应返还原告。原告主张的房屋首期款94,673.34元扣除了原告应向被告支付的违约金22,612.70元、代偿金12,589.96元，因违约金22,612.70元、代偿金12,589.96元已经生效判决明确，不应在本案中抵扣，故对原告主张的房屋首期款，本院以原告实际向被告支付的116,876.00元予以认定。对于原告诉讼请求第二项主张的资金占用利息，因系原告违约致使合同被解除，故原告因合同解除造成的损失应由其自身承担。关于原告主张被告赔偿房屋装修损失100,000.00元，原告未提供任何证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告美的西南房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈永凤已付购房首付款116,876.00、房屋专项维修基金7,538.00元、已还银行贷款本息57,608.78元，共计182,022.78元；二、驳回原告陈永凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,463.00元，由被告美的西南房地产发展有限公司负担5,018.00元，由原告陈永凤负担445.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  赵云仙人民陪审员  郑道刚人民陪审员  金佳惠二〇一九年十月八日法官助理张湉书记员迟莹莹