连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初3543号原告：徐州上铁工程有限公司，住所地徐州市鼓楼区长征路32号法定代表人：樊夏敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张来贵，江苏创嘉律师事务所律师。被告：徐州腾荣物资贸易有限公司，住所地徐州市环城路167号。法定代表人：梁三，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵辉，江苏清正苑律师事务所律师。第三人：连云港国泰医院，住所地连云港市海州区人民西路5号。法定代表人：林美芳，该院院长。原告徐州上铁工程有限公司（以下简称上铁公司）与被告徐州腾荣物资贸易有限公司（以下简称腾荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日作出（2018）苏0706民初1820号民事判决，被告腾荣公司不服该判决提出上诉，该案被江苏省连云港市中级人民法院发回重审。本院立案受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依原告申请追加连云港国泰医院（以下简称国泰医院）为第三人参加诉讼。原告上铁公司的委托诉讼代理人张来贵、被告腾荣公司的委托诉讼代理人赵辉、第三人国泰医院到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上铁公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付涉案房屋自2018年1月1日起至2019年1月28日（二审发回裁定之日）的房屋占有使用费153.2万元，从2019年1月29日起至实际腾空交付房屋之日止按年租金90万元的5倍继续计算；2、被告支付逾期给付租金的利息损失225247.35元（自应付款之日至付清款项之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算）；3、被告返还位于连云港市海州区人民西路5号租赁房屋；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年12月23日签订《房屋租赁合同》，原告将连云港市新浦区人民西路5号房屋租赁给被告。后又于2016年12月30日签订《房屋租赁补充协议》，延长租赁期限至2017年12月31日止，在此期间内被告未按约定及时缴纳租金。在房屋租赁期限届满后，被告应退还租赁房屋，但经原告多次催要，被告均以各种理由推脱，为维护原告合法权利诉至法院，请求依法判如所请。被告腾荣公司辩称，1、原、被告之间的房屋租赁关系已经于2017年12月31日终止，全部租金已经支付完毕，被告不欠原告的房租；2、原告未将涉案房屋实际交付我方使用，而是直接交给第三人国泰医院使用，租赁合同到期后我方也向第三人通知搬迁，完成了与原告的合同义务，目前涉案房屋一直由第三人占有使用，我方不应当承担占有使用费，也不应当承担返还房屋的义务。第三人连云港国泰医院辩称：1、我方不是该案的合同当事人，不受该合同租赁期限条款约束，所以原告不能依据该合同责令第三人搬迁；2、国泰医院早在与被告腾荣公司合作前就入住人民西路5号楼房，且国泰医院在使用该楼房期间从未拖欠房租，无论在本案中原被告发生何种纠纷，国泰医院在该案中属于善意第三人，属于法律保护的主体。综上所述，原告在未与第三人商谈好病人的安置、装修补偿、施工工程款的返还、因政府建设行为房屋无法正常使用期间的房租返还等问题的前提下，第三人拒绝退出该楼房，并对上述事项保留诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年12月23日，原告上铁公司（更名前公司名称为徐州上铁工程段、出租方、甲方）与被告腾荣物资公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于连云港市新浦区建筑面积6800平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租期二年；租金为人民币726000元/年，总计人民币1452000元，乙方应于合同签订之日起3日向甲方支付租金，支付方式为银行转账；甲方向乙方交付房屋时，乙方应向甲方支付保证金，保证金的金额为人民币二万元，租赁关系终止时，保证金除用以充抵合同约定的应由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分无息归还乙方；本合同期满后，除非另行订立书面合同，甲乙双方不得将合同自动顺延，或者以其他理由继续执行合同的权利义务；乙方未按时支付租金但未超过15日，或者甲方未按时交付房屋但未超过15日，违约方应向对方支付违约金，违约金的数额每日为1‰元（年标的额的1-3‰具体数额双方约定）。合同签订前，涉案房屋即由第三人国泰医院经营使用，合同签订后，被告与第三人签订《合作经营协议书》，双方共同使用涉案房屋用于经营连云港国泰医院。合同到期后，原、被告于2016年12月30日又签订《房屋租赁补充协议》，约定：一、租赁期限延长至2017年12月31日止，租金90万元整。甲乙双方均了解乙方利用承租权与连云港国泰医院合作经营的事实，乙方向甲方提供了与连云港国泰医院的合作协议，乙方与合作方连云港国泰医院合作期间至2017年12月31日止。甲方已向乙方声明，房屋租赁期限为一年，乙方需在签订本合同前向甲方提供合作方连云港国泰医院知悉乙方租赁权使用期限的书面证明，并向合作方连云港国泰医院说明房屋到期后可能面临不能继续承租本合同项下房屋的风险。二、租赁期限届满后合同终止，乙方应向甲方归还房屋，若迟延归还，则迟延期间租金按原租金五倍计算。原租赁合同条款若与本补充协议冲突应以补充协议为准，原租赁协议其他条款继续有效。《房屋租赁补充协议》到期后，被告未将涉案租赁房屋返还给原告，故引起本案诉讼。另查明，被告腾荣物资公司于2015年6月17日向原告上铁公司支付租金20万元；于2016年1月5日支付租金40万元；于2017年2月27日支付租金32万元；于2017年11月10日支付租金22万元；2018年4月26日支付租金121.2万元。双方均确认在租赁合同期间内，被告不欠付原告租金。但原告主张，根据双方所签租赁合同约定，被告应于合同签订起三日支付原告租金，但被告未按约定的时间支付租金，故应支付违约金，在一审诉讼中，原告将该违约金调整为利息损失225247.35元，并制作《逾期及利息计算表》。再查明，合同租赁期限届满后，因涉案房屋未返还给出租人上铁公司，案外人徐州铁服路用石料有限公司代被告向原告支付涉案房屋的占有使用费127.2万元。庭审中，原告明确诉求为：要求被告支付房屋占有使用费153.2万元，从2018年1月1日起计算至2019年1月28日止（二审发回裁定作出之日），计算标准为：连云港市上年度商铺用房月租金40元/㎡×6800㎡×13个月=353.6万元，扣除已支付的127.2万元之后为226.4万元，现仅主张153.2万元。自2019年1月29日起至实际腾空交付之日止的使用费，按年租金90万元的5倍继续计算。对此，被告表示按照原告的上述方式计算占有使用费过高，请求法院按照原合同约定的年租金90万元为标准，并考虑道路施工对被告造成的经营损失予以调整。庭审中，原告表示，其申请追加第三人国泰医院的目的是避免本案在执行过程中损害第三人的权益，并明确表示因与第三人无合同关系，不要求第三人支付使用费也不要求其返还房屋。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、付款凭证5张、逾期及利息计算表、徐州市工商城市管理局公司准予变更登记通知书、《合作经营协议》、庭审笔录、房屋租赁价格的材料，被告提供的延期使用告知函等证据在案予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自义务。被告腾荣公司作为承租人未按租赁合同约定的期限履行支付租金的义务，应当承担逾期支付的违约责任。在合同租赁期限届满后，被告应按照合同约定返还租赁房屋。被告抗辩称，其实际未占有使用涉案房屋，即房屋实际由第三人国泰医院使用，其不应承担房屋的占有使用费并返还房屋的义务，对此本院认为，根据合同的相对性原则，原、被告之间存在直接的租赁合同关系，原告依据合同约定要求被告履行上述义务，符合法律规定，被告以该承租的房屋作为经营场所与第三人国泰医院达成合作经营协议书，双方合作经营连云港国泰医院，被告与第三人之间的权利义务关系不属于本案的处理范围，故对被告腾荣公司的抗辩理由，本院不予支持。关于涉案房屋占有使用费的计算标准问题，应当尊重当事人的约定并按照民法总则规定的公平原则进行处理。根据双方租赁合同约定：“租赁期限届满后合同终止，乙方应向甲方归还房屋，若迟延归还，则迟延期间租金按原租金五倍计算。”该条款的真正目的是督促被告在合同期满后及时返还租赁房屋，并非是占有使用费的计算标准。上述理解也与原告主张参照连云港市上年度商铺租金为标准确定涉案房屋的占有使用费的诉求相吻合。租金五倍的计算标准带有惩罚性的目的，应属于违约金性质的约定，被告对该违约金标准也认为过高，要求予以调整。根据合同法对于违约金调整的规定，本案的房屋占有使用费应当以《房屋租赁补充协议》中约定的租金（90万元/年）的基础上增加30%，即每年占有使用费数额为90万元×1.3=117万元，被告应支付原告的占有使用费数额为：自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止，每日按3205元（117万元÷365日）计算，并扣除已支付的1272000元。对于原告主张的被告在合同履行期内未按照约定在合同签订三日内支付租金，应承担逾期付款的违约责任。原告主张被告支付的违约金为自2014年12月27日起计算至2018年4月25日期间的逾期利息损失225247.35元，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐州腾荣物资贸易有限公司于本判决发生法律效力后三十日内返还原告徐州上铁工程有限公司位于连云港市海州区人民西路5号建筑面积6800平方米房屋；二、被告徐州腾荣物资贸易有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐州上铁工程有限公司房屋占有使用费（从2018年1月1日起至房屋实际返还之日止，按每日3205元计算，并扣除已支付的1272000元）；三、被告徐州腾荣物资贸易有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐州上铁工程有限公司利息损失225247.35元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20615元（原告已预交），由原告负担4123元，被告负担16492元，被告负担的部分于给付上述款项时一并给付原告。如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 王守富审 判 员 刘 莹审 判 员 汪素琴二〇一九年十月十七日法官助理 王肖琳书 记 员 朱庭苇法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行