江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0124民初1835号原告：周国华，男，1971年9月5日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：何云、程文汉，江西秦风（进贤）律师事务所律师。被告：万志永，男，1975年10月10日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。被告：万小云，男，1971年2月27日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。第三人：孔庆亮，男，1979年7月10日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。原告周国华与被告万志永、万小云、第三人孔庆亮申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周国华的委托诉讼代理人、被告万志永、被告万小云到庭参加诉讼，第三人孔庆亮经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周国华向本院提出诉讼请求：1、请求判决准予原告继续执行被告万小云名下位于进贤县民和镇舒芬街一单元五楼502室房屋（产权证号：SJ0102000-154-5）。2、本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：原告周国华诉被告万小云、孔庆亮民间借贷纠纷一案，经贵院调解，并制作了（2018）赣0124民初第2902号民事调解书，调解书约定，万小云、孔庆亮尚欠借款本金等共计人民币1747185元。该款在2018年12月3日之前归还600000元；在2018年12月15日之前归还800000元；剩余借款本息347185元在2018年12月30日之前付清。如未按时归还每笔款项，则原告可立即要求万小云、孔庆亮支付全部借款本息，并从2018年12月3日起以应付未付借款本金按月利率2％支付逾期付款利息直至全部借款本息归还完毕之日止。2019年2月18日，原告向法院申请强制执行，2019年5月7日，案外人提出执行异议申请，2019年5月29日，贵院作出了（2019）赣0124执异35号执行裁定书，裁定解除对被执行人名下位于进贤县民和镇舒芬街房屋一单元五楼502室（产权证号:SJ0102000-154-5）的查封并中止执行。原告对（2019）赣0124执异35号执行裁定书不服，裁定作出依据的事实不清，证据不足，且适用法律不当。理由如下:一、从《物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，涉案房屋并未登记在被告万志永名下，仅仅是签订了所谓的《购房合同》，并不具有物权变动性质，并不能直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中被告万志永对涉案房产充其量只是享有债权请求权，而非物权请求权。故被告万志永并不享有足以排除强制执行的民事权益。二、被告以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为提出执行异议的理由，本案中被告并不符合上述规定的条件具体理由如下:1、被告主张以全部交付购房款明显证据不足，且证据存在重大瑕疵。所谓的《购房合同》显示买卖双方为万小云和万志永，然，双方并不存在真实的支付房款事实。被告举证证明案外人万勇于2××5年2月28日支付万小云190000元且提供说明，并不能说明被告支付了万小云购房款，实际上两者之间无任何关系，且存在重大瑕疵，不排除三方恶意串通，伪造证据的嫌疑；2、被告万志永未办理过户登记是存在明显过错的。根据被告提供的执行异议申请书，被告于2××5年2月份就入住了该房屋，该房屋是可以办理过户登记的，截止到目前，被告有充分的时间去完善相关登记过户手续，然，并未办理，而是谎称万小云在外经商、不在家为由，办不了过户手续，明显不符合常理，也不符合实际情况，只是为其自身原因导致未办理过户登记找借口而已。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，同时满足以下条件时，房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。显然，被告异议申请理由明显不能同时满足上述条件，然贵院却作出裁定解除查封并中止执行，原告对此不服，特向法院提起诉讼。被告万志永辩称，房子是我买了的，在2××5年买的，我房产证多次催过被告万小云帮我办理，被告万小云的房产证被抵押在银行里过户就困难，水电费我一直都按时交，这都可以调查。被告万小云辩称，房产证是2××5年贷款抵押给银行了，当时水电也给被告万志永开户了，房产证2××7年拿回来，被告万志永催我，我忙生意忘记办理，这是我的过错，我承担法律责任，因为我是他亲戚，当时卖房20万给他，且让我抵押房产证贷款。当时我们签合同，被告万志永是淳朴的农民，不太懂一些买房的具体手续，我愿意承担所有的法律责任。第三人孔庆亮未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。原告围绕其诉讼请求向我院提交以下证据：证据1、原告身份证复印件、被告及第三人身份信息，证明原被告及第三人的诉讼主体资格。证据2、民事调解书、借条、江西省农村信用社回单，证明原告周国华诉被告万小云、孔庆亮民间借贷纠纷一案，经贵院调解，并制作了（2018）赣0124民初2902号民事调解书。调解书约定，万小云、孔庆亮尚欠借款本金等共计人民币1747185元。该款在2018年12月3日之前归还600000元；在2018年12月15日之前归还800000元；剩余借款本息347185元在2018年12月30日之前付清。如未按时归还每笔款项，则原告可立即要求万小云、孔庆亮支付全部借款本息，并从2018年12月3日起以应付未付借款本金按月利率2％支付逾期付款利息直至全部借款本息归还完毕之日止。证据3、强制执行申请书、进贤县人民法院协助执行通知书，证明原告于2019年2月18日向贵院申请强制执行，被告万小云名下有一套房屋（坐落进贤县舒芬街，产权证号为sj0102000-154-5）可供执行。证据4、执行异议申请书及执行裁定书，证明原告不服（2019）赣0124执异35号裁定书作出的形式审查，在规定的时间内起诉到法院，请求法院予以实质审查。被告万志永对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、没有异议。对证据2、与我无关。对证据3、这事情我清楚，与我无关。对证据4、材料和申请书是我提交的，法院可以调查。被告万小云对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、没有异议。对证据2、材料是真实的，我同意调解内容。对证据3、材料是真实的，这房子我已经卖给被告万志永了，我也去协商了，后来写了执行异议申请书。对证据4、这是事实，具体材料也提供了，真实情况请法院调查，我愿意承担法律责任，当时被告万志永得到查封信息后就找我了，就提出了执行异议，水电费这些都是被告万志永开户的，居民前后左右的人都知道这房子是被告万志永的。两被告在举证期限内提交以下证据：证据1、购房合同和收款收条、银行转账凭证各一份，证明房子是万志永买的。证据2、水电费缴费单，证明实际是万志永是房主。证据3、房产证一份，证明这是2××5年放在银行抵押才一直没办理过户。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1、购房合同三性均有异议，出现了两份不一样的合同，执行异议提交的合同有时间，该份没时间，不能说明被告万小云与被告万志永的房屋买卖合同关系，不排除可以伪造的，前后两份合同对比，合同是有矛盾的，第二份合同是进一步伪造，我们开庭之前提出了鉴定申请，被告担心伪造证据，就不写具体时间，提出异议时候说2××5年签订的合同，收条是第三人刻意转账的，三性均有异议。转账流水三性均有异议，不排除三方恶意串通。对证据2、对关联性有异议，退一步讲充其量被告万志永只是住这房子的人，是占有人不是所有人。对证据3、对关联性有异议，只能证明房屋所有权人是万小云。第三人孔庆亮未到庭，无法组织其对原被告提交的证据进行质证。第三人孔庆亮未向我院提交证据，视为放弃举证的权利。本院对原告提交的证据的认证意见为：对证据1、来源于职能部门颁发，制作，可以认定。对证据2、3、4均来源于我院案卷材料，且被告对该材料真实性没有异议，本院予以认定。本院对被告提交的证据的认证意见为：对证据1、该购房合同与被告万志永在执行异议阶段提交的购房合同不是同一份，被告认可是前一份合同遗失后补签的，而该份合同没有签订时间，故对两被告签订购房合同的时间无法认定。对该收款收条和银行转账流水，可以认定案外人万勇于2××5年2月28日向万小云的账户转款19万元，被告万小云向被告万志永出具收条。对证据2、可以认定自2××5年5月起案涉房屋的水电费的户名是万志永。对证据3、能证明案涉房屋至今登记在被告万小云的名下。结合原被告的举证、质证和当事人庭审中的相关陈述，本案事实可以作如下认定：原告周国华与被告万小云，第三人孔庆亮因另案民间借贷纠纷一案自愿达成调解协议，并由我院于2018年12月3日制作了民事调解书，但被告万小云，第三人孔庆亮未按照调解协议的约定向原告周国华履行义务，故原告周国华2019年2月28日向我院申请强制执行，并查封了被告万小云名下位于进贤县舒芬街（产权证号为sj0102000-154-5）的房屋一套，后被告万志永以该房屋被告万小云已经卖给他为由向我院提出执行异议，并提交了购房合同1份、收条一份和水电费发票若干为证，我院于2019年5月29日制作裁定书，解除了对案涉房屋的查封并中止执行，原告周国华不服该裁定，故提起本案执行异议之诉，要求继续执行被告万小云名下位于进贤县民和镇舒芬街一单元502室的房屋。另查明，被告万小云系被告万志永的堂叔，案外人万勇之父、被告万志永之父和被告万小云是兄弟关系。本院认为，本案争议的焦点为房屋买受人即被告万志永是否能排除金钱债权的申请执行人即原告周国华对案涉房屋的强制执行，根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要同时满足以下条件才能够排除执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，被告万志永作为案涉房屋买受人先后在提出执行异议阶段和原告提起执行异议之诉后向我院提交了两份不同的购房合同，前一份合同填写了签订日期，后一份没有填写日期，两被告表示前一份合同已经遗失，庭审中提交的合同系后来补签的，由于前面一份合同无法提交原件，而后面一份购房合同没有填写落款时间，本院对其签订时间难以认定，加之，签订购房合同的双方存在亲属关系、支付购房款的人不是买受人万志永，而是与双方均存在亲属关系的万勇，无法排除万勇向万小云转账的其他可能性，故无法认定两被告系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部房款。其次，法院查封该房屋时，距离两被告主张的房屋买卖已经有四年，距离该房屋在银行抵押结束也有两年，双方一直未办理房屋过户手续，被告万志永长时间未催促被告万小云办理过户事宜，系其怠于行使登记权利，对涉案房屋未办理过户事宜存在过错，故被告万志永作为执行案外人对本案涉诉执行标的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求准予其继续执行被告万小云名下位于进贤县民和镇舒芬街一单元五楼502室房屋（产权证号：SJ0102000-154-5）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准予原告周国华继续执行被告万小云名下位于进贤县民和镇舒芬街一单元五楼502室（产权证号：SJ0102000-154-5）房屋。案件受理费500元，由被告万志永、万小云承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  舒伟华人民陪审员  车玩清人民陪审员  李清华二〇一九年十月三十日法官 助理  甘美英书 记 员  万 波