天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初4284号原告（反诉被告）：天津市辰星燃气表具技术有限公司，住所地天津市河北区王串场重光路1号。法定代表人：刘猛，董事长。委托诉讼代理人：贾晓洛，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋凤兰，女，1982年12月4日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。原告（反诉被告，以下简称原告辰星公司）天津市辰星燃气表具技术有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）宋凤兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辰星公司的委托诉讼代理人贾晓洛、于文庆，被告宋凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辰星公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将占用的位于天津市河北区院内房屋（面积约360平方米）返还原告；2.依法判令被告按照每月12666.67元的标准支付自2019年1月1日至返还该房屋之日止的房屋使用费；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告负责经营的位于河北区内360平方米房屋，租期为2017年1月1日至2017年12月31日。合同到期后，原告要求返还房屋，但被告至今仍未返还,为此，原告提起诉讼。被告宋凤兰辩称，原告在2017年提前预收了下一年的房租，到2018年1月的时候就让我们腾房，我提出原告应退还2018年的房租，原告说没有钱，要不就再等等，以各种理由推脱，还在厂门口张贴了从2018年1月开始终止合同、停水断电、2018年合同一律不再续签的通知。原告没有退还我2018年的房租，如果原告能够退还，我可以腾房。对于2019年的房屋使用费我不同意支付，原因也是原告没有退我房租和押金。此外，我提出反诉请求：1.依法判令天津市辰星燃气表具技术有限公司继续履行《房屋租赁合同》并赔偿因合同期内无故停水、停电造成的装修办公室经济损失8600元，退还租赁服务费30400元及退还2018年5月至2018年12月期间房屋租金39733元，共计78733元；2.依法判令天津市辰星燃气表具技术有限公司退还此前交纳的租赁保证金20000元；3.本案全部诉讼费由天津市辰星燃气表具技术有限公司负担。事实和理由：双方系房屋租赁合同关系，约定2018年全年房屋租金为90000元，我于2017年7月24日支付43800元（含2017年房租23800元）、2017年8月7日支付2018年剩余房租70000元。因我从事批发经营的需要租赁该房屋，双方签订合同时我也多次申明因货物贵重、不易多次搬运，需要长期的存储，所以双方口头约定非国家占地需要不会解除合同，仅就房租每年协商价格，其他条款自然延续，双方就此达成一致后没有再续订书面租赁合同。合同正常履行期间，原告无故于2018年4月对我采取了停水停电措施，造成我重大经济损失，且原告对房屋漏雨不予维修，在社会闲散人员强占我租赁的房屋时不闻不问，在我装卸货物时锁住大门造成装卸困难。原告没有提供服务，每年却收取服务费30400元，违反公平原则。为此，我提出上述诉讼请求。原告辰星公司针对被告宋凤兰提出的反诉主张辩称，双方之间的《房屋租赁合同》已经到期，反诉原告无权要求继续履行合同。其主张装修损失，但未能举证证明损失存在且与我方有因果关系，我方不予认可。双方合同中约定的服务费实际为房屋租金的一部分，所以不存在退还问题。2018年5月至2018年12月期间反诉原告使用涉案房屋理应支付相应房屋使用费，其该项请求不能成立。关于租赁保证金，根据租赁合同的约定，保证金返还的前提为结清各项费用和款项，该条件明显尚未成就。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求，诉讼费由反诉原告承担。本院经审理认定事实如下：坐落河北区房屋的所有权人登记为天津市自动化仪表十厂，2016年1月2日天津市自动化仪表十厂为原告辰星公司出具《委托书》一份，授权权限为：1.进行物业招商；2.与成交单位谈判及签署相关备忘录、协议、合同等法律文书；3.处理在有关物业经营管理过程中所需办理的其他任何事项，包括向合同相对方提起诉讼及仲裁等。2017年1月1日，原告辰星公司（出租方，甲方）与被告宋凤兰（承租方，乙方）的代理人何瑞金签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于河北区，建筑面积360平方米（土地使用证附图2号建筑中的部分，即本诉涉案房屋），用途为存放瓷砖；租赁期限共1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；房租及服务费为房租每年45600元、服务费每年30400元，合计76000元，该费用分两次支付，每半年支付38000元；乙方承担租赁房屋的水、电费；履约保证金为20000元（在天津市自动化仪表十厂账内），合同终止乙方结清各种费用和款项后，甲方将保证金返还乙方，如乙方未结清各种费用和款项，甲方有权将保证金先折抵乙方债务，不足部分由乙方补齐；合同期满后，如乙方继续承租房屋应在合同终止日前30日向甲方提出书面续租请求，甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同，合同期满后双方商定，如乙方想继续承租房屋，按照本合同租金总额递增5%，才可重新签订房屋租赁合同；本合同签订后视为房屋的建筑结构和设施符合建筑标准以及消防等方面的安全条件，承租方应保障房屋及附属物品、设施设备处于使用和安全状态，房屋出现主体结构、设施的自然损坏和屋顶漏雨等情况时，乙方应及时自行修复，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及附属物品、设备、设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方迟延支付房屋租金或各项费用，每迟延一天承担2%的违约金，迟延超过三十天（含三十天），甲方有权利解除合同。乙方迟延交纳的相关费用，甲方还可以采取停止供应水、电的措施，促使乙方交纳；合同解除或终止后，乙方未能如期腾出并返还房屋，迟延期间支付双倍租金，并视为放弃存放于房屋内的财物和门锁的所有权，甲方可任意处置；同时双方还就其他权利义务一并进行了约定。被告将涉案房屋大部分用于存放瓷砖，其中一小间用于瓷砖展示。租赁合同履行期间，原告将位于本诉涉案房屋对面的另一处房屋（土地使用证附图4号建筑中的部分，以下简称4号部分房屋）亦交付被告使用并收取房屋使用费，但双方就该4号部分房屋未签订书面租赁合同。被告在租赁期内陆续交纳涉案房屋2017年的房屋租金，至2017年7月24日向原告支付43800元，《收据》载明“今收到宋凤兰交来房费43800元”，该款中既包含被告欠付的本诉涉案房屋2017年度全部剩余房租，也包含被告预付的本诉涉案房屋2018年度的部分房屋租金，还包含被告支付的4号部分房屋在2017年及2018年的部分房屋使用费，至此被告已将本诉涉案房屋在合同租期内的房屋租金付清。2017年8月7日，被告向原告支付70000元，《收据》载明“今收到宋凤兰交来2018年房费”，该款中包含被告预付的本诉涉案房屋2018年全年房屋租金的剩余部分，也包含被告预付的4号部分房屋2018年全年房屋使用费的剩余部分，至此被告将本诉涉案房屋2018年全年房屋租金及4号部分房屋2018年的全年房屋使用费付清。2018年初，原告曾通知被告腾房。2018年1月16日本诉涉案房屋权利人天津市自动化仪表十厂亦张贴《房屋租赁终止通告》，通知2017年12月31日（含）前租赁协议（合同）到期的租赁户，一律不再续签2018年租赁合同，同时通知相关人员自通告发布之日起30日内搬离，超过30日未搬离的将予以停水停电等内容。租赁合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，2018年5月原告对租赁房屋停水停电，此后被告亦未再支付房屋使用费，目前涉案房屋仍由被告占有使用。现原告以诉称为由起诉来院，要求被告腾交本诉涉案房屋（建筑面积360平方米）并按照双倍租金标准支付2019年1月1日至返还该房屋之日的房屋使用费。庭审中，原告表示因被告预付了涉案房屋2018年全年费用故给予了一定优惠，但优惠幅度已无法核实，同时表示在租赁期内交付被告使用的4号部分房屋面积约80平方米，由于该4号部分房屋的使用费已与涉案房屋的费用混同收取，因此现已无法确认4号部分房屋的使用费标准。至于履约保证金20000元，在被告结清各项费用后可由原告退还。被告则表示，涉案房屋的费用标准并未给予优惠，仍为每年76000元，4号部分房屋的使用费在2017年10月至2018年12月的总额为14000元。案经调解，未获协议。上述事实，有原、被告提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，本诉涉案房屋权利人天津市自动化仪表十厂委托原告对其所有的房屋进行物业的招商、经营等相关事项，因此原告作为受托方有权将本诉涉案房屋对外出租并作为诉讼主体，提出诉讼、主张权利。2017年1月1日，原告辰星公司与被告宋凤兰的代理人何瑞金就本诉涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定并已实际履行，应依法确认有效。双方合同期限于2017年12月31日届满，但原告于2017年8月7日已收取本诉涉案房屋2018年全年租金，并在《收据》中载明了交款人姓名、标的性质及数额，该《收据》可以认定为双方已就订立2018年的全年租赁合同达成一致并已采取书面形式，故应认定双方租赁关系延续至2018年年底，被告有权基于租赁合同在2018年继续使用涉案房屋，同时双方的该意思表示亦属于对原租赁合同约定“合同期满后双方商定，如乙方继续承租房屋，按照本合同租金总额递增5%，才可重新签订房屋租赁合同”进行了相应变更。2018年1月至2018年4月30日期间，被告应按照原租赁合同约定的年租金76000元标准支付房屋租金，计25333.33元。原告于2018年初通知被告腾房，2018年5月停水停电的行为应视为原告表示在租赁期内表示不再续租，但其未将预收的2018年5月至2018年12月本诉涉案房屋租金及履约保证金退还被告，此时合同并未解除，且属原告违约。现双方租赁合同已于2018年12月31日期限届满后终止，承租人应返还租赁物，原告要求被告腾交本诉涉案房屋，本院依法予以支持。对于原告要求被告按照双倍租金标准支付2019年1月1日至返还该房屋之日的房屋使用费一节，因双方已不存在租赁关系，且属于原告违约在先，故该意见本院不予采纳。考虑到本诉涉案房屋2019年一直停水停电，且被告继续占用涉案房屋部分原因在于原告未退回2018年租金，双方争议尚未解决，故本院酌定被告应按照原租赁合同的80%标准，计每年60800元向原告支付2019年1月1日起至实际腾交房屋之日止的本诉涉案房屋使用费。关于被告反诉要求原告退还2018年5月至2018年12月期间房屋租金、履约保证金的主张，该请求性质上属于因原告违约而要求减少价款及履行合同解除后的相应义务，被告在2018年5月至2018年12月期间使用本诉涉案房屋应向原告支付房屋租金，但因原告中途拒绝继续履行合同且停水停电，影响房屋正常使用，已构成违约，租金标准本院酌定为原租赁合同租金标准的60%，计年租金45600元。被告在2018年5月至2018年12月期间共8个月应付房屋租金为30400元，原告应按该标准将预收本诉涉案房屋2018年5月至2018年12月期间房屋租金予以相应退还，计20266.67元（76000元-25333.33元-30400元=20266.67元）。因被告要求退还2018年5月至2018年12月期间房屋租金的计算标准，系以本诉涉案房屋年租金76000元及本诉涉案房屋对面的4号部分房屋2017年10月至2018年12月的使用费总额作为基数，而双方就4号部分房屋的费用标准均未提供证据予以证实，且被告针对退还4号部分房屋费用的反诉主张与本诉无因果关系，亦非基于同一事实，故本案中对该4号部分房屋的费用不予处理，被告可另案起诉。同时，被告在腾交本诉涉案房屋并结清应付房屋使用费后，原告应将本诉涉及租赁合同的履约保证金20000元予以退还。关于被告反诉要求继续履行《房屋租赁合同》的主张，现双方租赁关系已经终止，该项请求没有事实依据，本院不予支持。至于被告反诉要求赔偿合同期内无故停水、停电造成的装修办公室经济损失8600元，因双方并未对合同解除或终止后的装修问题作出约定，且亦未举证证实经济损失实际存在，故该项主张本院不予支持。对于被告反诉要求退还租赁服务费30400元一节，因该项费用实质上属于房屋租金的一部分并已纳入本诉涉案房屋年租金76000元当中，故该项主张本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百一十一条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）宋凤兰将占用的坐落河北区建筑面积360平方米房屋一处（土地使用证附图2号建筑中的部分）腾空并交付原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司；二、本判决生效后，被告（反诉原告）宋凤兰就坐落河北区建筑面积360平方米房屋一处（土地使用证附图2号建筑中的部分），按照每年60800元标准向原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司支付2019年1月1日起至实际腾交该房屋之日止的房屋使用费；三、本判决生效后，被告（反诉原告）宋凤兰将坐落河北区建筑面积360平方米房屋一处（土地使用证附图2号建筑中的部分）腾交原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司并付清该房屋使用费后，原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司退还被告（反诉原告）宋凤兰该房屋履约保证金20000元；四、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司就坐落河北区建筑面积360平方米房屋一处（土地使用证附图2号建筑中的部分）退还被告（反诉原告）宋凤兰2018年5月1日至2018年12月31日期间房屋租金20266.67元；五、驳回原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宋凤兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费合计2834元，由原告（反诉被告）天津市辰星燃气表具技术有限公司、被告（反诉原告）宋凤兰各负担1417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  高 治审 判 员  苑治臣人民陪审员  安 蓓二〇一九年十月二十三日法官助理张金改书记员王杰附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。