成都市成华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0108执异216号 案外人：周康林，男，1948年1月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：王赟，四川三才律师事务所律师，特别授权。 申请执行人：蒲雪松，男，1967年5月1日出生，汉族，住成都市成华区。 被执行人：攀枝花东泰房地产开发有限公司，住所地四川省攀枝花仁和区老街82号。 法定代表人：朱德军。 本院在执行蒲雪松与攀枝花东泰房地产开发有限公司（以下简称：东泰房地产公司）民间借贷纠纷一案中，执行案号：（2018）川0108执1407号，案外人周康林对本院查封被执行人东泰房地产公司名下的房屋不服，于2018年8月2日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人周康林称，案外人系攀昆联合带钢厂棚户区安置户，2015年案外人与攀枝花仁和区土地储备中心（以下简称仁和区土储中心）签订了《城市房屋征收货币化安置协议》，约定案外人在东泰房地产公司选择由该公司开发的波尔卡城邦4栋2单元3-3房屋作为安置房，安置房款缴纳方式为仁和区土储中心将应当支付给案外人的安置补偿款直接支付给东泰房地产公司，超出面积的房屋差价款由案外人直接支付给东泰房地产公司。安置协议签订以后，案外人与东泰房地产公司签订了《波尔卡城邦商品房（住宅）定购协议》。该协议签订后，仁和区土储中心直接将应当付给案外人的安置补偿款作为案外人的购房款转账支付至东泰房地产公司账户。房屋差价款案外人也直接支付给东泰房地产公司。随后，案外人缴清了办理房屋产权证的相关税费。2015年10月，东泰房地产公司向周康林交付案涉房屋，周康林接收房屋后即对房屋进行了装修并入住。2018年东泰房地产公司承诺的办证期限届满，才发现东泰房地产公司因借贷关系将案涉房屋以登记备案的方式备案抵押给了蒲雪松。2017年7月3日，蒲雪松因借贷纠纷向本院提起诉讼，并在诉讼期间保全了案涉房屋。蒲雪松与东泰房地产公司关于民间借贷的判决书生效后，向本院申请强制执行，该保全措施自动转为执行保全措施。综上，周康林系拆迁安置居民，与东泰房地产公司签订了《波尔卡城邦商品房（住宅）定购协议》，已经付清了案涉房屋的全部购房款，于2015年10月实际取得了案涉房屋并实际入住，即案外人已经实际取得了案涉房屋的所有权。依据相关法律规定，案外人与东泰房地产公司签订的房屋买卖合同有效且实际履行。本院的查封措施侵犯了周康林的合法权益，据此向本院提出书面异议，请求解除对攀枝花市仁和区波尔卡城邦4栋2单元3-3房屋查封。 申请执行人蒲雪松辩称，周康林的异议请求应当依法驳回，原因主要有以下两点：一是周康林与东泰房地产公司签订定购协议之前，案涉房屋已经备案登记在蒲雪松名下，周康林明知该事实存在，仍向东泰房地产公司支付购房款，应自行承担不利后果。二是周康林并未与东泰房地产公司签订书面《商品房买卖合同》，其在未签定购书面购房合同的情况下向东泰房地产公司支付购房款存在重大过错。综上，请求本院驳回异议申请。 东泰房地产公司未答辩。 经审查查明，2015年10月4日，周康林与东泰房地产公司签订《波尔卡城邦商品房（住宅）定购协议》，东泰房地产公司为出卖人、甲方，周康林为买受人、乙方。协议第一条约定“乙方定购的商品房为波尔卡城邦4栋××××号商品房，预测建筑面积104.96㎡”，第二条约定“乙方定购的商品房按建筑面积计价，单价3500元/㎡，总价367360元。一次性付款单价3334.73元/㎡，总价350013元”。第五条约定“自本《波尔卡城邦商品房（住宅）定购协议》签订之日起30日内，由甲方通知乙方到波尔卡售楼现场签订《商品房买卖合同》，并按付款方式缴纳房款……”协议还对案涉房屋买卖的其他事项进行了约定。2015年10月5日，周康林向东泰房地产公司支付案涉房屋购房定金30000元，东泰房地产公司向周康林出具《收据》载明：“收到周康林波尔卡城邦购房定金××××叁万元正”。审查中，申请执行人抗辩周康林等购房人并未与东泰房地产开发公司签订书面《商品房买卖合同》，本院结合周康林未向本院提交书面《商品房买卖合同》的事实，责令周康林向本院提交书面购房合同，但周康林明确表示合同未由本人保存，暂无法向本院提交书面合同。 2015年10月5日，周康林与仁和区土储中心签订《城市房屋征收货币化安置协议》，仁和区土储中心为甲方，周康林为乙方，双方就货币化安置事宜达成协议。协议第一条“被征收房屋安置基本情况”约定“乙方原产权面积为62.33㎡，安置面积为95㎡”，第二条“安置方式”约定“乙方自愿在波尔卡城邦楼盘选择建筑面积为104.96㎡（门牌××进行安置……”，第四条约定“甲方补偿乙方的以上安置款共计277962.1元，由甲方转账至开发商；乙方购买的商品房超出甲方补偿给乙方安置款部分的，由乙方自行与开发商结算”。协议签订后，周康林向东泰房地产公司支付价格补差的购房款84844元，2015年10月11日，东泰房地产公司向周康林出具《收据》载明：“收到周康林波尔卡城邦购房款××××捌万肆仟捌佰肆拾肆元正。” 2016年2月2日，仁和区土储中心通过其名下四川省农村信用社账户（账号：88×××42，以下简称4042账户）向东泰房地产公司名下工商银行账户（账号：23×××44）支付款项共计10199806元，该款项中包括应支付给周康林的安置补偿款277962.11元。东泰房地产公司出具《收据》载明：“收到攀枝花市仁和区土地储备中心（攀枝花市仁和区城市房屋征收中心）安置资金（波尔卡城邦）壹仟零壹拾玖万玖仟捌佰零陆元正”。 另查明，根据攀枝花市不动产登记中心提供的《原攀昆联合带钢厂货币化安置户所选波尔卡城邦房屋情况》显示，案涉房屋坐落于攀枝花市，合同备案登记在申请执行人蒲雪松名下，合同备案号为81167，备案登记时间为2014年7月24日。申请执行人蒲雪松向本院主张，蒲雪松于2014年向东泰房地产公司出借款项，东泰房地产公司将其名下所有的位于攀枝花市房屋备案登记至蒲雪松名下，为上述借款提供担保，案涉房屋系提供担保的房屋之一。2017年5月18日，蒲雪松因与东泰房地产公司民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼。诉讼过程中，蒲雪松向本院提出财产保全申请，请求限额查封包括案涉房屋在内的14套房屋。2017年7月3日，本院作出（2017）川0108民初3205号《民事裁定书》，查封了攀枝花市（合同备案号81167）房屋，并于2017年7月12日办理了限制登记。2017年12月28日，本院作出（2017）川0108民初3205号民事判决，判令东泰房地产公司向蒲雪松归还借款本金4410000元及利息、逾期还款利息。2018年5月2日，蒲雪松向本院申请强制执行，本院以（2018）川0108执1407号案号予以立案。执行过程中，保全查封自动转查封。后周康林向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。 还查明，周康林及其家庭成员吴克勤名下有位于攀枝花市房屋，该房屋在棚改过程中已经被拆除，其《个人及家庭房屋信息记录》（查询编号：Ｄ19-0053297）显示该房屋状态为“失效”，此外周康林及其家庭成员名下无其他住房。 以上事实，有当事人身份信息、个人及家庭房屋信息记录、原攀昆联合带钢厂拆迁户选波尔卡楼盘安置政府出资明细表（共计12户）、（2017）川0108民初3205号《民事判决书》、（2017）川0108民初3205号《民事裁定书》、波尔卡城邦商品房（住宅）定购协议、城市房屋征收货币化安置协议、收据、进账单、原攀昆联合带钢厂货币化安置户所选波尔卡城邦房屋情况等证据予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”。结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。可知案外人对执行标的提出异议，无论依据普通物权期待权抑或消费者物权期待权，其异议成立的前提条件均为在人民法院查封异议标的前签订合法有效的书面房屋买卖合同。该项规定的法理基础在于，物权期待权的行使后果虽然具有准物权的效力，但就其权利性质而言仍非物权。我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权变动仍然实行“债权合意加登记”的方式，所以，物权能够合法变动是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效为前提和基础，合法有效的书面合同也是人民法院甄别真实买受人的重要依据。因此，案外人以其为执行标的的真实权利人为由向人民法院提出异议，应向法院举证其已经签订有合法有效的书面合同。本案中，周康林虽与东泰房地产公司签订《波尔卡城邦商品房（住宅）定购协议》，但该定购协议并未按照《商品房销售管理办法》第十六条规定详细约定案涉房屋的买卖事宜，协议性质不能等同于正式商品房买卖合同。且依据《定购协议》第五条约定，周康林作为买受人应在协议签订之日起三十日内与东泰房地产公司签订书面《商品房买卖合同》，故双方明确约定以签订书面《商品房买卖合同》的方式确认债权行为。现周康林提出执行异议，应举证证实双方在本院查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，本院经审查，周康林并未提供证据证实已与东泰房地产公司签订书面购房合同，后又责令周康林就该项事实补充举证，但周康林明确表示无法提供书面购房合同，自当承担举证不能的后果，本院据此认定周康林的异议申请缺乏事实基础。 此外，蒲雪松与东泰房地产公司于2014年建立民间借贷关系，蒲雪松向东泰房地产公司出借资金，东泰房地产公司已于2014年7月24日将案涉房屋备案登记至蒲雪松名下，该备案登记经不动产登记部门确认能够产生公示公信的效果。而周康林与东泰房地产公司签订定购协议并约定购买案涉房屋的时间为2015年10月4日，晚于案涉房屋备案登记至蒲雪松名下的时间，周康林在购买房屋时能够通过公开途径查询案涉房屋权利状态却未尽审查义务，其无法办理过户登记存在过错，故对其排除执行的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条、二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人周康林的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李任舟 人民陪审员  叶小蓉 人民陪审员  韩红红 二〇一九年十月八日 书 记 员  易晓兰