广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8101号原告（反诉被告）：宁任声，男，1983年10月22日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：刘翌哲，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘世发，广东合誉律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。原告宁任声与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。在审理中，被告白云机场开发公司提起反诉，本院决定反诉与本诉合并审理。原告宁任声的委托诉讼代理人刘翌哲、潘世发，被告白云机场开发公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁任声向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计29259元（以已付房款531983元为基数，按每日0.01%的标准自2017年12月31日暂算至起诉之日，即2019年7月17日，共550天）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月22日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买花都区，建筑面积共96.39平方米，单价为每平方米6805.46元，总金额531983元，被告应当在2017年12月31日前将房屋交付原告使用，延期交房的应按合同第十四条约定，每日按已付房款0.01%的标准支付违约金。双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后，原告依约支付了房款及其他费用。2016年11月30日和2018年5月23日，被告共向原告出具了531983元的全额购房发票。但直到原告起诉之日，被告仍未能向原告交付竣工验收合格的房屋，已严重超出合同约定的房屋交付时间，且从未向原告支付延期交房违约金，故原告诉至法院，请求法院维护原告的合法利益。被告白云机场开发公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、答辩人在涉案楼盘的建设过程中，遭遇了恶劣天气等原因，导致工程逾期，至今还有收尾工程尚未完工，致使涉案楼盘延迟交楼。二、若答辩人存在支付迟延交楼违约金的情形，原告主张延迟交楼违约金也明显过高，应以合同约定的不超过总房款的2%为限，该约定合法有效，是双方真实意思表示。被告白云机场开发公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金57188.17元（以531983元为基数，按每日万分之五的标准，从2016年11月28日起计算至2017年6月30日止，共215天）；2.判令诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年11月22日，反诉人与被反诉人签订《商品房预售合同》及其附件，约定被反诉人向反诉人购买坐落于广州市花都区，合同约定总房价款为人民币531983元，支付方式为按揭贷款方式付款。自预售合同网上签订之日起不超过5日，支付全部房价款的30.45%作为首期款，金额为161983元，除首期款外，剩余房价款为370000元须于2016年12月22日前申请办理银行按揭贷款手续，并按照按揭贷款方式付款。合同附件七：本合同补充协议第二条，约定若被反诉人逾期支付房款，每逾期一日，应按照房款总额的万分之五向反诉人支付违约金。上述合同签订后，被反诉人按约定支付了首期款80992元，但余下的首期款80991元存在逾期支付，违反了合同约定的付款时间。现反诉人为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。针对反诉原告白云机场开发公司的反诉请求，反诉被告宁任声辩称：一、反诉原告提出的违约金计算基数与合同约定不符合。根据房屋买卖合同补充协议第二条约定，乙方应按到期应付房款的万分之五计算违约金，合同明确约定计算基数是到期应付房款，而不是反诉原告主张的总房款。二、我方认为违约金不应该支付。理由是我方支付房款都是依照反诉原告工作人员的要求按期支付，是根据反诉原告制定的首期房款支付计划，属于反诉原告自身提出的营销策略，我方不存在逾期付款的情形。经审理查明：白云机场开发公司是位于广州市花都区梯面镇的开发商，在与宁任声签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2016年11月22日，宁任声与白云机场开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。主合同约定：宁任声（买方）为乙方，白云机场开发公司（卖方）为甲方，双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。第二条约定：甲方以出让方式取得位于广州市花都区梯面镇的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设云梯山庄商品房。第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄，房屋地址：花都区，建筑面积共96.39平方米，其中套内建筑面积78.17平方米。第七条约定：该商品房按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米6805.46元，总房款531983元。第八条付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.45%，金额161983元整，除首期款外，剩余房款金额370000元，须于2016年11月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过＿日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费分摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。（3）如甲方发出《收楼通知书》后，乙方在15日内未按《收楼通知书》的要求的日期收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准向乙方交付了该商品房，即视为乙方已收楼，对收楼后的责任仍按本款第（1）项执行。第十五条房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十六条物业专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七为本合同补充协议，其中第二条双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间，且每逾期一日，乙方应按到期应付房款的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止，但违约金总额不超过总房价的5%；乙方逾期付款超过60日的，甲方有权单方面解除主合同。第五条双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）、按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）、付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。……即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第七条主合同第十六条变更为：乙方应在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对该商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日或合同约定的交楼日（二者以日期较前者为准）起三日内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房。第八条主合同第十七条变更为：乙方未按《收楼通知书》规定的日期收楼的，应视同甲方已于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按主合同约定的标准交付了该商品房，该商品房的风险责任于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的交楼之日（二者以日期较前者为准）转移给乙方。第二十三条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，宁任声于2016年10月15日向白云机场开发公司支付购房定金25000元，2016年10月21日、12月22日、2017年2月21日、4月21日和2017年6月21日分别向白云机场开发公司支付购房款55992元、20248元、20248元、20248元、20247元。宁任声和中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称为建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就购买涉案房屋向建设银行申请按揭贷款。2018年5月23日，建设银行向白云机场开发公司发放了宁任声所购房屋的剩余房款370000元。诉讼中，宁任声认为不存在逾期付款的情形，为此提供一份“微信聊天记录”，对该证明，宁任声表示：被告的销售人员卢辉贤与其在微信对话中，通过微信把首期款分期付款计划表发给本人，本人按计划表分期支付购房款，不存在逾期付款行为。白云机场开发公司对“微信聊天记录”的真实性不予确认，认为卢辉贤不是其公司的工作人员，且涉及的聊天内容没有说明分期付款问题，无法印证原告陈述的分期付款情况。截至法庭辩论终结前，白云机场开发公司尚未通知宁任声收楼。诉讼中，宁任声与白云机场开发公司均确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。本院认为，宁任声与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。关于逾期交楼的违约金计算标准的问题。本院认为，因涉案合同已明确约定了逾期交楼违约金的计付标准，且根据合同补充协议第二十四条的约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为双方的真实意思表示。因此，宁任声主张的违约金每日应按总房价款0.01%的标准计，总额不超过总房价款的2%，超额部分，本院不予支持。宁任声与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条，虽然约定主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述包含违约金在内的款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。但宁任声已于2017年6月21日前交纳购房首期款项，而直至法庭辩论终结前，白云机场开发公司尚未通知宁任声收楼，且涉案楼宇尚未取得工程竣工验收备案,尚未达到合同约定的交楼条件。故根据合同约定，白云机场开发公司构成违约，应按合同约定承担违约责任，白云机场开发公司应向宁任声支付逾期交楼违约金。因违约金经计算已超过总房款531983元的2%，即10639.7元，故对于宁任声主张白云机场开发公司支付迟延交楼违约金10639.7元，本院予以支持，宁任声超额请求的部分不予支持。宁任声与白云机场开发公司于2016年11月22日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，按照合同约定，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），即2016年11月27日前支付全部房价款的30.45%，即金额161983元整，除首期款外，剩余房款金额370000元，须于2016年12月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。在履行合同过程中，宁任声于2017年6月21日付清首期应付购房款161983元，宁任声逾期支付购房款事实存在，构成违约，应承担相应违约责任。诉讼中，宁任声认为不存在逾期付款，仅提供的一份“微信聊天记录”，白云机场开发公司对聊天人的身份及内容均存疑，由于宁任声不能提供充分证据证明在正式签订商品房买卖合同后，有与白云机场开发公司重新达成延期支付购房款协议，宁任声应承担举证不能法律责任。宁任声主张不存在逾期付款的情形，本院不予认定。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二条约定：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），每逾期一日乙方应按到期应付房款的万分之五向甲方支付违约金至付清房款之日止，但违约金总额不超过总房价的5%。宁任声于2016年10月15日向白云机场开发公司支付购房定金25000元，2016年10月21日、12月22日、2017年2月21日、4月21日和2017年6月21日分别向白云机场开发公司支付购房款55992元、20248元、20248元、20248元、20247元。宁任声逾期支付首付款80991元，故宁任声应以80991元为基数，按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金给白云机场开发公司。计算期限应从2016年11月28日起至2017年6月21日止共206天，违约金为8342.1元（80991元×0.05%×206天）。因违约金不超过总房款的5%，故对于白云机场开发公司主张宁任声支付逾期付款违约金8342.1元，本院予以支持，白云机场开发公司超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、本诉被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告宁任声支付逾期交楼违约金10639.7元；二、驳回本诉原告宁任声的其它诉讼请求；三、反诉被告宁任声于本判决生效之日起十日内支付反诉原告广州白云国际机场集团综合开发有限公司逾期付款违约金8342.1元；四、驳回反诉原告广州白云国际机场集团综合开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费266元，由原告宁任声负担233元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担33元，反诉案件受理费615元，由反诉原告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担590元，反诉被告宁任声负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张永枫二〇一九年十月八日书记员  沈佩珊