湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10349号原告：上海纪联物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市劳动东路国中星城住宅小区。负责人：赵特才。委托诉讼代理人：杨东龙，男，1994年5月14日出生，汉族，系公司员工，住山西省霍州市。委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。被告：杨某，男，2007年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。法定代理人：朱小鸽，女，1979年8月21日出生，汉族，系被告母亲，住湖南省长沙市雨花区。原告上海纪联物业管理有限公司长沙分公司（以下简称原告）诉被告杨某（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨东龙、赵欣晨，被告的法定代理人朱小鸽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费50270元（自2014年11月起物业服务费按合同约定的标准计算至实际清偿之日止，现暂计至2018年6月）；2.判令被告向原告支付违约金24883.65元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告与长沙国中星城置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了长沙市雨花区曲塘路579号吉联小区34栋104房，建筑面积408.06㎡，合同约定被告按建筑面积2.8元/㎡缴纳物业服务费，同时，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，对物业服务费的支付方式以及违约责任进行了约定。其中协议第六条第一款约定，被告应于每季度的第一个月25日前交纳下季度的物业服务费用；第十一条第四款约定，如被告不按约定支付有关费用，应每日按应付款的3‰支付违约金。被告从2014年11月1日起未支付物业服务费，计算至2018年6月共计欠费50270元。同时原告将违约金标准按每日3‰÷4计算为24883.65元。被告辩称，2013年11月6日，被告已经缴纳了半年物业服务费，于2014年4月1日缴纳的4000元装修押金被原告扣除抵作物业管理费。1、开发商不愿意遵守合同，不愿意因延期办理房产证和国土证给予被告违约金；2、开发商和原告不履行《住房质量保证书》，房屋屋顶漏水、地上冒水，物业来人看后至今无人维修；3、开发商不履行营销推广策略，根据当时优惠活动，老带新以及被告购买两套房，均可分别给予一年物业服务费减免，物业公司破坏被告家花园通透式围栏，也给出了减免一年物业服务费的承诺。经审理查明，原告系长沙市雨花区曲塘路579号吉联小区物业服务单位，被告系该小区34栋104房业主，房屋建筑面积为408.06平方米。系联排别墅。自2010年10月14日起，长沙国中星城置业有限公司与原告先后签订三份《吉联小区?红墅湾前期物业服务委托合同》，委托原告对吉联小区进行前期物业服务；合同期限分别为2010年10月15日至2013年10月14日、2013年10月15日至2016年10月14日、2016年10月15日至2019年10月14日；委托管理服务内容为，房屋建筑本体公共部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务,本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施的维修、养护和管理,本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理,公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、和督促清运,管辖区内交通、车辆行驶及停泊的秩序维护,配合和协助相关专业职能部门在管辖房屋内开展相关的工作,物业及物业档案、资料管理,装饰、装修管理服务等事项；物业管理服务标准参照[湘价服2010]76号文规定标准实施；联排别墅的物业服务费按2.8元/月?平方米收取；物业管理服务费用的试用期按从长沙国中星城置业有限公司通知业主收楼的日期起开始计算，首期预交半年，以后按季度交纳，每季度的尾月25日前交纳下季的物业服务费用，逾期交纳的将按每天3‰收取滞纳金。2013年11月6日，被告的法定代理人还以被告的名义签署了《前期物业管理服务协议》。被告自2014年11月1日后未再交纳物业服务费，2019年7月25日，原告向被告邮寄了《催费通知》，被告的法定代理人当庭表示其收到了《催费通知》，但被告至今未交纳所欠的物业服务费。另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。以上事实，有原、被告的身份资料、《长沙市商品房买卖合同》、《吉联小区?红墅湾前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》、邮单及回执打印件、不动产登记情况表以及当事人的陈述等在卷佐证。本案审理期间，被告还提供住宅质量保证书复印件、《关于根据合同违约应承担违约责任的函》、《关于长沙国中星城公司延期交房及没按约定期限办证的函》、《关于延期交纳物业管理费的情况说明》、《关于致国中星城置业有限公司延期交房和延期办证构成违约的函》、装修押金收条及认购说明复印件、短信记录、情况说明等，拟证明开发商与原告是同一家公司，因开发商违约，需要支付被告违约金，原告认可用此违约金抵扣物业费，也证明免交的情况以及原告扣除了被告押金抵做物业费。原告质证认为，被告提供的证据不能达到证明目的，原告与开发商系无关联的独立法人，房屋质量问题原因不清，且房屋质量问题也不是被告不交纳物业费法定或约定的理由，也不能证明原告免除被告一年或三年的物业费，对于装修押金，通常是因为该户业主违章搭建或者没有交物业管理费，所以没有退装修押金。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。长沙国中星城置业有限公司与原告签订的《吉联小区?红墅湾前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告依约履行了对被告房屋所属小区进行物业管理服务的义务，被告应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。虽然被告辩称原告在物业管理过程中存在房屋屋顶漏水、地上冒水未维修等瑕疵，但被告可以要求原告加以整改，加强物业管理并提高服务质量，不能以此为由拒绝向原告交纳物业服务费。原告也应与业主及时沟通，回应业主的合理诉求，提升物业服务质量。被告房屋建筑面积408.06平方米，按2.8元/㎡/月的标准，从2014年11月1日至2018年6月30日计算物业费为50272.992元，现原告主张50270元，系其行使处分权，本院予以支持。对于被告提出的物业费减免以及其与涉案房屋开发商长沙国中星城置业有限公司之间的违约金抵扣物业费问题，因被告未提供充分证据证明原、被告之间存在物业费减免、抵扣的约定，且长沙国中星城置业有限公司与原告系不同的民事主体，原告对物业费减免与抵扣亦均不予认可，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。对于被告主张装修押金抵扣物业费，因装修押金与本案不属于同一法律关系，且原告不同意在本案中抵扣，如双方对装修押金有争议，可以另行解决，在本案中，不予处理。对于原告主张的违约金问题，因被告未交纳物业管理费，系原、被告双方就物业服务质量问题以及物业服务费减免、抵扣等问题存在争议，事出有因。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效之日起7日内支付原告上海纪联物业管理有限公司长沙分公司2014年11月1日至2018年6月30日的物业服务费50270元；二、驳回原告上海纪联物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取839元，由被告杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇一九年十月二十八日书记员  邓友芳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。