青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2034号原告：西宁碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地：青海省西宁市。法定代表人：肖治宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王小刚、曾娅，青海鑫辰律师事务所律师。被告：付海连，女，汉族，1969年6月17日出生，公民身份证号：×××，住青海省西宁市。原告西宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告付海连商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人曾娅到庭参加了诉讼，被告付海连经本院合法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对被告进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2018年1月11日签订的《西宁市商品房预售合同》及相关附件，并配合原告办理注销合同备案手续；2、依法判令被告向原告支付解除合同违约金232461.5元、承担律师费5000元，以上共计237461.5元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月11日，原告与被告签订了《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0358180）及相关附件，合同约定被告购买原告开发建设的位于西宁市××道商品房，房屋建筑面积292.18平方米，总价款2324615元。并约定付款方式，于2018年4月11日付清全部房款。如果被告逾期一天，应按万分之二给付违约金。逾期超过90日的，原告有权解除买卖合同。合同签订后，被告仅向原告支付了697384元，对剩余房款未按照约定给付。原告多次要求被告履行付款义务，但被告至今仍未履行。为维护原告合法权益，故起诉，请法院支持判如所请。被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告为主张向法庭提交如下证据：证据一：《西宁市商品房预售合同》一份，拟证明原被告签订合同的事实，及合同约定了被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按合同约定总房款的10%向原告支付违约金的事实；证据二：逾期付款违约明细1份、机打收据2份，拟证明被告实际交付房款为697384元及2018年4月11日后未再交付房款的事实。本院对原告提交的证据认证如下：原告的证据符合客观性、合法性、关联性，能够相互印证本案相关事实，对其证明力予以认定。被告未到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃，由此造成对其不利的法律后果，由被告承担。本院经审理确认以下法律事实：2018年1月11日，原告碧桂园公司与被告付海连签订了《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0358180）及《补充协议》等相关附件，合同主要约定如下：一、买受人付海连购买出卖人碧桂园公司开发建设的位于西宁市××道商品房。二、预测建筑面积292.18平方米。三、商品房总价款2324615元。四、付款方式：买受人已支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取分期付款方式付款，首期房价款697384元应于2018年1月11日支付，剩余房款1627231元应于2018年4月11日付清。五、逾期违约责任：按逾期时间分别处理，1.逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。六、房屋交付时间：出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，被告付海连向原告支付了定金及首付款共计697384元，对剩余房款1627231元未按约定的期限支付。2018年7月11日，原告发出催款函，要求被告支付剩余房款1627231元及违约金。被告至今未支付剩余房款1627231元。本院认为，原、被告签订的《西宁市商品房预售合同》及《补偿协议》等附件，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。一、关于原告主张解除合同的诉求是否成立的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告向原告购买商品房签订了商品房预售合同，应当按照约定履行支付全部房款的义务。合同明确约定被告逾期付款超过90日，原告有权解除商品房预售合同。被告欠付1627231元房款已逾期超过90日，经原告催收，被告仍然拖欠至今，其行为属于违约。合同中约定的解除合同的条件已成就，原告可以主张解除合同。其次，被告仅支付房款697384元，尚欠1627231元，属于被告迟延履行主要债务，原告的解除权发生之日应为2018年7月11日，原告在一年内行使解除权要求解除合同，符合法律规定。故对原告主张解除商品房预售合同，并由被告配合原告办理注销合同备案手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、关于原告要求被告支付购房款10%的违约金的诉求是否成立的问题。首先，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。从上述规定来看，合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但不属于违约责任方式，并不体现为支付违约金。合同解除后的法律后果是一种民事责任，体现为承担返还责任或赔偿损失。法律并没有规定合同解除后支付违约金的相关内容。因此，本案的商品房预售合同中约定出卖人解除合同，买受人向出卖人支付违约金的内容，并无法律依据。其次，原告在本案诉讼过程中，并无主张被告赔偿损失的诉求，也未提交解除合同对其造成实际损失的相关证据。不能将合同约定的违约金认定为实际损失。同时，从本案实际情况来看，原告向被告预售的商品房并未交付，合同解除后，原告仍可另行出售该商品房。因此，原告主张被告支付购房款10%的违约金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。三、关于原告主张被告支付律师费的问题。原、被告在商品房预售合同中未约定律师费的内容，且原告亦未提交律师费的相关证据，故原告主张被告支付律师费无事实及法律依据，本院不予支持。四、关于被告已交付原告697384元首付款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院判决解除商品房预售合同后，原告应当按照法律规定将被告已交付的房款退还给被告。鉴于被告未到庭参加诉讼，亦未提出答辩或反诉请求，本院对此项内容不予处理，应由当事人自行解决。综上所述，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃，不影响案件的审理。本院依据现有的证据依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条之规定，判决如下：一、解除原告西宁碧桂园房地产开发有限公司与被告付海连签订的《西宁市商品房预售合同》及《补充协议》等附件，被告协助原告办理注销合同备案手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4862元，由被告付海连承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 贺众明人民陪审员 李慧萍人民陪审员 毛 丽 二○一九年十月十一日书 记 员 李 琴附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同、是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。