重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初15724号原告（反诉被告）：张国省，男，1986年11月7日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：李友志，重庆圣世律师事务所律师。被告（反诉原告）：张宝蒂，男，1984年4月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：代彬，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹乐，北京大成（重庆）律师事务所律师。第三人：龙湖物业服务集团有限公司龙湖江与城租售中心，住所地重庆市两江新区天山大道西段8号，统一社会信用代码9150000084254513N。负责人：曾婷，经理。委托诉讼代理人：保亚飞，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马淑俊，男，1987年7月26日出生，汉族，住重庆市渝北区，第三人的员工。原告（反诉被告）张国省与被告（反诉原告）张宝蒂，第三人龙湖物业服务集团有限公司龙湖江与城租售中心（以下简称龙湖江与城租售中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序分别于2019年7月26日、2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告张国省的委托诉讼代理人李友志，被告张宝蒂的委托诉讼代理人代彬、尹乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张国省向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告违约金568000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月29日，原被告及第三人签订了《存量房屋买卖及居间服务合同》，约定被告购买原告名下车位，房屋及车位总价款共计309万元。合同约定被告应于原告按揭银行预约还款扣款当日向原告支付首付款90万元。原告于2019年5月9日书面通知被告于原告预约还款日期2019年5月27日支付首付款，被告一直拒绝付款。另经原告了解，被告在办理按揭贷款过程中拒绝补充贷款资料，导致按揭贷款无法办理，被告还到第三人处将第三人保管的合同原件撕碎。从以上事实明显可见被告拒绝履行合同，原告为减少损失，于2019年6月13日向被告邮寄了《解除存量房屋买卖合同关系通知》，告知解除双方房屋买卖合同关系，并要求被告支付违约金568000元，但被告一直不予理睬。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院，请求判如所请。被告（反诉原告）张宝蒂辩称，1.双方未建立房屋买卖合同关系，原告所诉与事实不符，其所称的合同对被告没有法律约束力，应驳回原告诉请；2.合同法规定的违约责任是以弥补损失而非惩罚为原则，本案中原告不存在或未举示证据证明其损失，故其主张的违约金过高，应调整或驳回。被告（反诉原告）张宝蒂向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告返还50000元，并自反诉之日起至实际返还之日止按照年利率6%计算资金占用损失；2.本反诉的诉讼费用均由原告承担。事实和理由：原被告签订的《房屋买卖及居间服务合同》并未成立生效，不具备法律约束力，故原告收取被告相关款项没有法律及合同依据，应当返还，被告特提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）张国省辩称，买卖合同已经成立并生效，因被告自身违约而不履行合同，应当承担违约责任，故原告不应退还定金；原告主张的违约金568000元，已经是扣除定金50000元后的金额，因合同约定的违约金为成交价的20%即618000元。第三人龙湖江与城租售中心述称，原被告签订的合同依法成立并合法有效，我方严格按合同约定履行了居间义务，有权根据合同约定收取被告相关款项，作为购房定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即张国省举示的《房屋买卖及居间服务合同》、《付款通知函》的快递存根及查询记录、发送付款通知函的短信、《公证书》、户口页，张宝蒂举示的与黄燕微信聊天记录，龙湖江与城租售中心举示的银行转账详情、专用收据、向张国省转账的明细记录，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：张国省举示的房屋及车位产权证、预约还款申请系复印件，真实性无法确认，本院不予采纳；与“厦门银行-朱沙利”聊天记录，与本案无关联性，本院不予采纳；《解除房屋买卖合同关系通知》虽系复印件，但与快递回执记载内容相印证，且投递记录显示该邮件已送达张宝蒂，而张宝蒂未举示相反证据证明所收邮件内容，故对该《通知》的真实性本院予以确认；龙湖江与城租售中心举示的黄燕与张宝蒂通话录音，张宝蒂对真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年4月29日，以载明张国省为出卖人（甲方），张宝蒂为买受人（乙方），龙湖江与城租售中心为居间方（丙方），签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，第一条约定：甲方所售房屋坐落，建筑面积共167.77平方米，该房屋带车位出售（即包含车位价款），车位坐落。第二条约定：该房屋已设定抵押，抵押权人为厦门银行重庆两江支行，甲方应于乙方申请银行贷款审核通过后办理抵押注销预约，甲方应于甲方成功扣款并取得房产证和结清证明之日办理抵押注销手续。第三条约定：该房屋成交总价为309万元（含物业专项维修基金及现有装修及附属设施、龙湖地产配置热水器1台）；签订本合同当天内，乙方向甲方支付购房定金5万元，剩余购房款采取按揭贷款方式：甲乙双方委托丙方协助办理该房屋的（住宅）的按揭贷款，乙方选用商业贷款方式，申请的贷款金额为140万元；乙方于签约当日向甲方支付首付款5万元，甲方银行预约还款扣款当日付首付款90万元……剩余房款140万元由乙方向银行申请按揭贷款支付（贷款金额以贷款机构审批金额为准），甲乙双方过户当日乙方附甲方首付款74万元。第四条约定：甲乙双方商定于乙方银行审核通过甲方银行结清并办理解除抵押手续三个工作日办理该房屋的产权转移登记手续。第七条约定：居间服务费49440元，其中乙方承担49440元；贷款代办服务费11200元，由乙方支付。第十条第（二）款约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同第四条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一且甲方解除合同的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋成交总价的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补……。第十三条第（一）款约定，本合同自甲乙丙三方签字（盖章）之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。合同落款处甲方由唐治林作为代理人签字，张国省之后亦在甲方处补签字。该合同纸质文本已被撕碎。同日，张宝蒂通过案外人向龙湖物业服务集团有限公司转账支付5万元，备注为“代张宝蒂付张国省购房定金”。龙湖物业服务集团有限公司对此开具专用收据一张，其中载明该费用5万元为“诚意金”。2019年5月20日，龙湖物业服务集团有限公司将上述5万元款项转账支付给张国省。同日，张宝蒂与龙湖物业服务集团有限公司工作人员黄燕微信聊天中，黄燕称已告知了张国省其出具的委托书中代理人身份证少一位数的事，张宝蒂称委托书的有效性无法确认，黄燕称业主五一节要回来签字。2019年5月5日，张国省与张宝蒂及龙湖江与城租售中心工作人员前往张宝蒂贷款银行办理贷款面签手续，后张国省与张宝蒂因故发生争执。之后，张国省于当日向龙湖江与城租售中心工作人员黄燕出具经公证的《委托书》，委托黄燕代为办理案涉房屋对的向银行还款取证解押、核税交税等事项。2019年5月6日，张宝蒂（张）与龙湖江与城租售中心工作人员黄燕（黄）通电话，其中有以下交谈内容：张：这个合同前天你就给他谈，他字不签，昨天到现场，他又不签，他又在那里酸酸酸，而且你们听到的撒，你们那个同事也听到的，周围还有那么多人听到的，他自己不愿卖了得嘛，他说不愿卖给我们了得嘛，各人冲起跑了，你说这个事情你让我啷个处嘛。黄：嗯，嗯，嗯。……黄：……虽然说昨天你们当时可能是稍微有一点不愉快，但是过后，你也看到的撒，业主这边的话态度还是比较端正，回来后手续都完善了，后面这些该做公证，都花了接近两千块……业主也并不是说他不卖，或者怎么样……。张：那是我们走了之后，对不对，然后你再找到他做了一些工作，他可能晓得各人错了，对不对嘛？但是那个时候有啥子用呢，那时候我已经觉得没必要再签了得嘛，再说这个合同有啥子意思呢？……张：我坐下来没坐好久，他就要喊我们签那个补充协议，我们明确了我们不签，他说啥子嘛，他说那今天合同就签不了，这个是不是事实，对不对。……黄：我晓得，我晓得，因为当时都在场嘛，反正你们也在。张：开玩笑就算了，但是说到后头，他说了那句话，你晓得那个他人就是合同，不认就是一张纸……。黄：都是气话，都是气话，你也晓得。……张：后来他说的合同签也可，不签也可，最后搞冒火了，他房子不卖给我们了，他就直接走了，你说我啷个受得了嘛。黄：因为最后，确实也是，是这样子的，因为当时可能确实，因为你们老婆嘛，给妹妹打电话，也说了，也可能。……黄：但是作为客户来说，作为业主来说，他也没说他不卖呀。张：他啷个没说嘛？你晓得撒。黄：他不卖的话，他后面就不得……。张：后面有啥子用，后面我们人都走了。黄：当时是嘛，当时是他说不卖，然后说实话哈，如果作为旁观者来说，他说他不卖，你也说不买，然后你把合同，两次都把合同毁约，撕毁了这些东西，从这种行为从这方面说，其实双方都有……。张：他是说他不卖撒，然后我说你不卖就不卖，我是说了的。黄：嗯，他说不卖，你也说了不买，并且他说不卖过后，并且他也把所有的手续，你把你所有手续也完善……。张：他说他不卖，不卖之后我们都走了，我们不卖了撒，我们走了，然后你再给他做工作，他再回来补这些手续，你觉得这些有没有效嘛。2019年5月10日，张国省向张宝蒂邮寄《付款通知函》告知“本人已于2019年5月9日向该房屋按揭银行厦门银行重庆两江支行预约于2019年5月27日（星期一）偿还按揭贷款，请您按照你我双方签订的买卖合同的约定于2019年5月27日当日向本人如下账户支付首付款900000元整（账号略）”。2019年5月24日，张国省将上述催告付款内容通过短信发送给张宝蒂。2019年6月13日，张国省向张宝蒂邮寄《解除存量房屋买卖合同通知》，通知张宝蒂因其未按合同约定于2019年5月27日支付首付款90万元，且拒绝补充其按揭贷款所需资料，并将第三人保管的合同原件撕碎，故通知解除双方的房屋买卖合同关系，并要求张宝蒂支付违约金568000元。张宝蒂于2019年6月14日收到该邮件。庭审中，关于《存量房屋买卖及居间服务合同》签订的经过，张国省陈述：2019年4月29日，我方委托代理人唐治林与张宝蒂和中介方签订了该三份房屋买卖合同，我方的委托书是在签订合同后寄给中介方的；2019年5月5日张宝蒂要在兴业银行办理按揭手续，需我方配合，我于5月4日从江苏回来，5月5日在三份合同上补签了我的名字，但当天在银行办理按揭贷款手续的时候，双方因协商何时支付最后一笔尾款的问题，我提出希望签订一份补充协议，确定最后一笔尾款的支付时间，但张宝蒂说无论能否办理贷款，其都不承担任何责任，因此我就说不签补充协议了，还是配合张宝蒂办理了银行面签手续，办理了公证，另还办理了关于过户的公证书，但公证处要求必须在解押后才能将公证书取出来；5月5日办完手续后，我就回江苏了。张宝蒂陈述：签订合同时，张国省本人不在，也没有对代理人的委托书，张国省2019年5月5日回来后，当场要求增加条件，且不是说的要求签订补充协议，而是说的不卖房了。龙湖江与城租售中心陈述：签订合同时没有看到张国省的书面委托书，但其于2019年4月28日将委托书的照片通过微信发给了张宝蒂，于2019年4月29日将纸质委托书寄给我方，我方于4月30日收到；张国省2019年5月5日回重庆后，根据我方的授权委托书模板签订了一份委托书；因我方内部管理制度严格，工作人员担心只有受托人的签字，合同不具有法律效力，因此于2019年4月29日留存了三份房屋买卖合同，在5月5日要求张国省本人签字。关于房屋买卖合同被撕毁的经过，张国省陈述：2019年5月5日我与张宝蒂及中介方人员去银行办理面签手续，我在两份房屋买卖合同上补签了字，我想到如果贷款办不下来，尾款如何支付的问题合同没有明确约定，就想和张宝蒂协商，张宝蒂称无论能否办理贷款都不是他的责任，双方无法达成一致，我就先离开了面签的地方，后来中介工作人员找到我说还有一份合同没有签字，我就在该份合同上签了字，合同被撕毁的时候我不在现场，故不清楚，后来我与中介工作人员回到银行时，发现有两份合同已经被张宝蒂撕毁了，中介告知我还有一份合同没有撕毁，可以继续履行，让我继续办理相关手续，我就办理了，过了二十几天后，我才从中介处得知张宝蒂在5月5日下班后到中介办公室称看合同，拿到合同后又将合同撕毁，但中介当时并未将该情况告知我。张宝蒂陈述：因2019年5月5日协商中张国省提出不卖房了，所以我方也说不买了，我方怕张国省或者中介方将合同拿去做对我方不利的事情，因此将其中的两份合同撕毁了，为了中介方内部管理的需要才留了一份给中介。龙湖江与城租售中心陈述：2019年5月5日买卖双方在银行办理面签时，张国省提出合同没有约定按揭无法办理的后果，要求张宝蒂出具一份如果无法办理贷款则由其承担责任的承诺书或补充协议，张宝蒂不同意，双方争执不下；在此期间张宝蒂给其妹妹打电话，陈述了让张国省不高兴了的话语，激怒了张国省，张国省此时就称不卖房了，并离开了银行大厅，我方工作人员跟随张国省出去并安抚其回到银行大厅继续办理面签手续，但此时张国省签字的两份合同已被张宝蒂撕毁，张宝蒂将撕毁的合同留在现场，并将未撕的一份完整的合同交给我方工作人员，后张宝蒂也离开银行；后来张宝蒂再次前往我方办公场所，要求我方出示该份完整的合同，并将其撕毁带走。另关于张国省对签订合同代理人的委托书，张宝蒂陈述：2019年5月5日去办理按揭前，我知道张国省邮寄了纸质的委托书给中介，但是在签订合同时，其代理人出具的是委托书照片，且照片上的身份证号码是错误的，我就要求张国省本人签字，但张国省回来后我们双方就发生的纠纷，双方对房屋买卖事宜并未达成合意。关于违约造成的损失问题，张国省陈述：因张宝蒂违约，导致我方损失包括签订合同时我方代理人产生的误工费用、我本人从江苏回重庆配合办理贷款手续产生的交通、误工费用，还有贷款利息，本来我是想把案涉房屋出售后在江苏购买房屋，但因张宝蒂违约，导致我无法在江苏购买房屋，江苏的房屋价格上涨了约8000元/平方米，另还有律师费。本院认为：本案争议焦点一是张国省与张宝蒂之间的房屋买卖合同关系是否成立生效，二是双方房屋买卖合同关系是否解除及双方是否存在违约行为。对第一个问题，房屋买卖合同中买方已由张宝蒂本人签字确认，卖方系由唐治林代张国省签字，虽然代理人唐治林在签订合同时未出示张国省的书面委托书，但提供了委托书照片，且张国省随后也将对唐治林的书面委托书邮寄给中介方龙湖江与城租售中心，2019年5月5日张国省在配合办理银行面签手续时也在合同上进行了签字确认，这些行为都是对唐治林代为签订合同的追认，在张国省进行追认后，其与张宝蒂对合同内容已经达成一致意思表示，合同已经成立并生效，对双方均具有约束力。虽然在张国省进行追认后，双方在办理银行面签手续时对尾款支付问题协商未果，但不影响合同本身的效力，双方仍应按合同履行各自义务。对第二个问题，2019年5月5日张国省与张宝蒂因尾款支付问题协商未果，之后张宝蒂与中介方龙湖江与城租售中心工作人员黄燕进行电话协商，在通话中，张宝蒂提及双方因协商补充协议未果发生争吵，张国省提出不卖房子并离开，张宝蒂也回称不买房子并将两份合同撕碎后离开，该情况与张国省、张宝蒂及龙湖江与城租售中心在庭审中所陈述的事实经过基本吻合，对该事实本院予以确认。虽然双方关于不再买卖的意思表示是在争吵过程中作出，但双方作为完全民事行为能力人，应知晓并预见其作出意思表示可能导致的法律后果，并自行承担相应的法律后果。张国省提出不卖房子并离开的行为，足以使相对方张宝蒂相信张国省具有解除合同的意思表示，而张宝蒂事实上也因此表示不买房子并将两份合同撕碎后离开，也是以言语和行为提出了同意解除合同的意思表示。由此，双方对解除房屋买卖合同关系已经达成了一致意思表示。虽然合同中约定解除合同应采取书面形式，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同，而合同订立、变更、解除的关键即当事人意思表示一致，因此，双方虽未采用书面形式解除合同，但就解除合同达成一致意思表示，已符合法律规定的条件，故双方的房屋买卖合同关系已经解除。在合同关系解除后，虽然张国省继续按合同履行了义务，并通知张宝蒂继续履行合同，但双方并未就继续履行合同问题达成一致，故张宝蒂不负有继续履行合同的约定义务。因此，张宝蒂未再继续履行合同不构成违约。综上，因双方协商一致解除房屋买卖合同关系，张宝蒂在双方争吵并离场后未继续履行合同不构成违约，对张国省要求张宝蒂支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对张宝蒂要求张国省返还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。因双方对违约责任问题存在争议并发生诉讼，张国省因此而暂未退还定金，尚不构成资金占用，故对张宝蒂要求张国省支付定金的资金占用损失的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张国省的诉讼请求；二、原告（反诉被告）张国省于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）张宝蒂定金5万元；三、驳回被告（反诉原告）张宝蒂的其他反诉请求。案件受理费9480元，减半收取4740元，由原告（反诉被告）张国省负担；反诉案件受理费525元，由原告（反诉被告）张国省负担510元，由被告（反诉原告）张宝蒂负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇一九年十月八日书记员  曹 彬