广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初3633号 原告：王亚兰，女，汉族，1968年5月3日出生，住海南省洋浦经济开发区新英湾区港区居委会港北居民组英达楼1单元1202号，现住四川省成都市金牛区。 原告：王亚红，男，汉族，1966年11月10日出生，住四川省成都市青羊区清江东路360号3栋1单元6楼12号，现住四川省成都市金牛区。 被告：北海市创基房地产有限公司，住所地为北海市云南路西9巷15号（原毛巾厂综合楼)。 法定代表人姓名：张文风，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘婵影，广西嘉友律师事务所律师。 被告:广西新融基房地产代理有限公司，住所地北海市体育路6号祥龙大厦12022号。 法定代表人：陈训秋。 原告王亚兰、王亚红诉被告北海市创基房地产有限公司（以下简称：创基公司）、广西新融基房地产代理有限公司以下简称：新融基公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，本案适用普通程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理，原告王亚兰，被告创基公司的委托诉讼代理人刘婵影到庭参加诉讼。原告王亚红、被告新融基公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告当庭明确如下诉讼请求：1、要求创基公司继续履约，将原告购买位于北海市云南西路北海大道以北创基金龙楼盘的6楼611、612、613、614号房子继续交付于原告；2、要求创基公司赔偿因其被毁约原告维权所产生的法律咨询费、差旅费、误工费等共计150000元;3、创基公司承担因诉讼而产生的所有费用。 事实和理由如下：一、签订合同的而经过：原告王亚兰于2018年春节从成都到北海旅居期间，相中了由被告创基公司开发建设的“创基金龙”楼盘，在被告创基公司“创基金龙”楼盘一楼售房大厅内，在置业顾问李秀秀的热情接待下，被其推荐打动，决定购买还楼盘第611号、612号、613号、614号房屋。2018年2月18日、23日，王亚兰与该楼盘的销售代理公司即被告新融基公司在创基公司的售楼部签订了《创基金龙认购协议书》，原告当即按协议书第二条约定向北海市创基房地产有限公司、北海创基房地产销售中心账号分别打入每套房1万元。18日至23日期间，售楼经办人李秀秀一直持创基公司的名片和身份接待王亚兰。二、根据双方签订的《创基金龙认购协议书》明确的内容，证明了该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，认购书可以视为有效的额《商品房买卖合同》。由于对外地人的限购，王亚兰的名字无法同时购买4套房屋，所以另三套房屋以原告父亲王长贵、女儿胡海南、哥哥王亚红的名字购买，每份合同买受方均是由原告代签名，每套房定金均从原告银行卡内支付。三、事情发生的经过和纠纷产生的原因。原告于2018年3月14日在创基公司售楼处在李秀秀安排下签订了612号、613号《商品房买卖合同》，原告要求创基公司在合同上盖章，李秀秀说房款收到后才能在合同上盖章并收回了合同，随后，原告在李秀秀和售楼部另一同事陪同下到银行，在其协助指点下按《创基金龙认购协议书》、《商品房买卖合同》约定的付款向创基公司账号分别打入了612号、613号各96320元房款。付款后回到售楼部财务人员当场给原告开具购房收款收据，原告当日再次要求财务人员将上午已签的《商品房买卖合同》回执一份，被告知需送到总公司盖章。原告3月15日、17日均提出签订611号、614号房屋《商品房买卖合同》，并标明可以支付全款，均被告知缓一缓，等老板回来一起把盖了章的612号、613号合同和补签的611号、614号合同一并快递给原告。之后，原告也一直未能拿到盖好章的《商品房买卖合同》，经多次联系售楼经办人，也无果。原告联系创基公司刘主任被告知原告与新融基公司签订的《创基金龙认购协议书》与创基公司无关，创基公司未委托新融基公司卖6楼的房子。两原告的毁约行为给原告造成巨大的经济损失和精神损害，被告一句“不卖房了，可以如数退款”是不负责任的。原告还向北海市住房和城乡建设局递交了《情况反映》，被答复：民事权利、义务应以合同约定条款为准，根据双方签订的《创基金龙认购协议书》相关条款协商解决或通过司法途径维护自身合法权益。原告的诉请有法律、政策依据，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告创基公司辩称：一、本案应依法驳回两原告的起诉，理由是根据王亚兰提供的创基金龙购协议书的内容，本案有四份认购书，四个不同的认购人，应分案处理和判决。二、创基公司与两原告不存在合理有效的合同关系，创基公司没有授权新融基公司与两原告签订协议，也没有授权新融基公司以自己名义向两原告及案外人提供票据，更没有授权新融基公司代替原告出售楼盘。新融基公司以自己名义与两原告及案外人产生的买卖行为，与创基公司没有任何法律关系，应由新融基公司承担。三、事实上尾号为2854的银行卡号，付给创基公司20000元时没有相应的备注，也没有人告知过创基公司，创基公司根本不知道该20000元的用途。新融基公司更没有告知创基公司已经将6楼的楼房对外销售。创基公司在知道有进账后，及时询问新融基公司才知道新融基公司未经授权就将涉案房屋销售给了两原告与案外人，与两原告与案外人退款，但原告等人均不同意退款的方式，也没有提供相应账号给创基公司退款，之后创基公司经过各种方式才知道付款人的姓名、账号，并将相应的款项分别退还至相应人的账号里。四、涉案房屋已经与案外人产生了合法的法律关系，已经网签，不存在继续履约的可能，原告没有与创基公司签订任何合同，创基公司也已将款项退回相应账号。综上，两原告的诉求并没有法律事实，应驳回其诉讼请求。 被告新融基公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩意见或证材料。 经审理查明：2018年2月23日，被告新融基公司（甲方、出售方）与原告王亚兰（乙方、认购方）签订《创基金龙购协议书》一份，主要约定：乙方自愿认购甲方开发坐落于北海市云南路西、北海大道北创基金龙大厦611号的商品房，房屋建筑面积73.4平方米，单价4800元每平方米，总价352320元；乙方在签订本认购书的同时自愿交付定金10000元，并在2018年3月15日前到甲方售楼处交付购房款并与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充条款，乙方逾期视为违约，所交定金不予退还，同时视乙方自动放弃该商品房的购买权，甲方有权将该商品房另行销售且无需通知乙方，如甲方于2018年3月15日前将该商品房另行销售，则需双倍返还乙方所交定金。乙方采用按揭付款方式，于2018年3月15日前付首期购房款10630元（含已付定金），余款246000元以银行按揭付款方式支付。签订《买卖合同》后，所有权利义务按《商品房买卖合同》执行，本协议自动作废。 同日，被告新融基公司（甲方、出售方）与原告王亚红（乙方、认购方）签订《创基金龙购协议书》一份，主要约定：乙方自愿认购甲方开发坐落于北海市云南路西、北海大道北创基金龙大厦613号的商品房，房屋建筑面积73.4平方米，单价4800元每平方米，总价352320元；乙方在签订本认购书的同时自愿交付定金10000元，并在2018年3月15日前到甲方售楼处交付购房款并与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充条款，乙方逾期视为违约，所交定金不予退还，同时视乙方自动放弃该商品房的购买权，甲方有权将该商品房另行销售且无需通知乙方，如甲方于2018年3月15日前将该商品房另行销售，则需双倍返还乙方所交定金。乙方采用按揭付款方式，于2018年3月15日前付首期购房款10630元（含已付定金），余款246000元以银行按揭付款方式支付。签订《买卖合同》后，所有权利义务按《商品房买卖合同》执行，本协议自动作废。该份协议书由王亚兰代签字。 同日，被告新融基公司（甲方、出售方）与案外人王长贵（乙方、认购方）签订《创基金龙购协议书》一份，主要约定：乙方自愿认购甲方开发坐落于北海市云南路西、北海大道北创基金龙大厦614号的商品房，房屋建筑面积73.4平方米，单价4768.39元每平方米，总价350000元；乙方在签订本认购书的同时自愿交付定金10000元，并在2018年3月15日前到甲方售楼处交付购房款并与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充条款，乙方逾期视为违约，所交定金不予退还，同时视乙方自动放弃该商品房的购买权，甲方有权将该商品房另行销售且无需通知乙方，如甲方于2018年3月15日前将该商品房另行销售，则需双倍返还乙方所交定金。乙方采用一次性付款方式，于2018年3月15日前一次性付清购房总价款350000元（含已付定金）。签订《买卖合同》后，所有权利义务按《商品房买卖合同》执行，本协议自动作废。该份协议书由王亚兰代签字。 同年2月18日，被告新融基公司（甲方、出售方）与案外人胡海南（乙方、认购方）签订《创基金龙购协议书》一份，主要约定：乙方自愿认购甲方开发坐落于北海市云南路西、北海大道北创基金龙大厦612号的商品房，房屋建筑面积73.4平方米，单价4768.39元每平方米，总价350000元；乙方在签订本认购书的同时自愿交付定金10000元，并在2018年3月15日前到甲方售楼处交付购房款并与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充条款，乙方逾期视为违约，所交定金不予退还，同时视乙方自动放弃该商品房的购买权，甲方有权将该商品房另行销售且无需通知乙方，如甲方于2018年3月15日前将该商品房另行销售，则需双倍返还乙方所交定金。乙方采用一次性付款方式，于2018年3月15日前一次性付清购房总价款350000元（含已付定金）。签订《买卖合同》后，所有权利义务按《商品房买卖合同》执行，本协议自动作废。该份协议书由王亚兰代签字。 上述《创基金龙购协议书》的经办人是案外人李秀秀，协议书均在李秀秀的接待下所签订。李秀秀持有的名片显示其是创基金龙，开发商为北海创基房地产有限公司的置业顾问。 2018年2月18日、23日，王亚兰通过尾号2854的银行账号向北海市创基房地产有限公司、北海市创基房地产销售中心的银行账号分别转入20000元，共计40000元。被告新融基公司于2018年2月18日、23日出具《收据》四张，分别载明收到胡海南、王亚兰、王亚红、王长贵交来的创基金龙大厦612号房、611号房、613号房、614号房定金各10000元。2018年3月14日王亚兰通过其尾号3492的银行账号向北海市创基房地产有限公司的银行账号转入96320元，同日，王亚兰向王亚红尾号6209的银行账号转入100000元，王亚红即通过尾号6209银行账号向北海市创基房地产有限公司的银行账号转入96320元，被告新融基公司同日分别向王亚兰、王亚红出具《收据》，载明分别收到王亚兰、王亚红612号房房款、613号房房款各96320元。 2018年7月24日，被告创基公司通过其银行账户向尾号2854佟波的银行账号转账20000元，向尾号3492王亚兰的银行账号转账96320元，向尾号6209王亚红的银行账号转账96320元，合计212640元。 2019年4月12日，被告创基公司（出卖人）分别将北海大道208号创基丽景海湾0611号、0612号、0613号、0614号房屋办理了商品房预售合同登记备案至案外人陈勇（买受人）名下。备案合同编号分别为YS00145742、YS00145746、YS00145749、YS00145751。备案证明均载明合同签订时间为2019年1月21日。 在庭审中，本院向原告释明，如案涉四套房屋已经转卖给案外人，原被告之间的合同无法继续履行，原告是否变更诉讼请求，原告当庭表示不同意变更，庭后被告创基公司提交案涉四套房屋已经备案登记在案外人名下的备案登记证明后，原告仍坚持不同意变更诉讼请求。 另查明，被告创基公司（甲方）与被告新融基公司（乙方）就甲方委托乙方（独家）代理销售甲方经营的创基丽景项目房屋于2017年12月29日签订了《创基丽景海湾代理销售合同》及补充协议，合同约定甲方指定乙方为创基丽景项目的独家销售代理，其中包括住宅，建筑面积共计约25000平方米，商铺9000平方米，合作期限为6个月。 原告主张612、613号房签订了正式购房合同，但未盖好章，原告多次催要一直未能拿到合同。其间，原告也通过微信联系了置业顾问李秀秀，要求将盖好章的购房合同寄给原告，一直未果。 再查明，原告王亚兰与佟波系夫妻关系，胡海南系两人的女儿。王亚红与王亚兰系兄妹关系，王长贵系两人的父亲。王亚红系精神二级残疾人，监护人是张静。王长贵、张静、胡海南三人通过视频录像和书面说明，三人均表明以三人名义签订的北海创基金龙购协议书的实际出资人是王亚兰。 还查明，根据原告提供的票据，原告王亚兰因本次诉讼支出住宿费540元；交通费3194元，其中，其于2018年10月15日从成都至南宁机票860元，18日从南宁至成都机票440元；2019年5月28日从成都至北海，31日从北海至成都机票合计1280元；2019年9月8日从成都至北海机票614元，9月12日从北海至成都；打印、复印资料费430元。四川川之韵医疗器械有限公司出具《证明》载明了王亚红是该公司项目总监，请事假前往北海15次共60天，王亚兰月工资15400元。 本院认为：根据被告创基公司与被告新融基公司签订的《创基丽景海湾代理销售合同》及补充协议可知，新融基公司是创基丽景项目的独家销售代理。根据王长贵、王亚红的监护人、胡海南的视频及书面说明，结合转账凭证，可知王亚兰是借该三人名义买房，涉案四套房屋的实际出资人均是王亚兰，为此，原告王亚兰是本案的适格原告。本案中的四份《创基金龙购协议书》是被告新融基公司在其代理权限内签订，是当事人在平等自愿的基础上签订，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议书合法有效。根据《创基金龙购协议书》的内容，该协议对房屋交付使用情况、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等均未予以明确，没有对商品房买卖合同的应明确的主要内容进行约定，且《创基金龙购协议书》第七条约定“签订《买卖合同》后，所有权利义务按《商品房买卖合同》执行，本协议自动作废”，因此，《创基金龙购协议书》不能认定为商品房买卖合同，原告认为《创基金龙购协议书》应视为有效的商品房买卖合同，本院不予支持。原告与被告新融基公司签订《创基金龙购协议书》后，未签订正式的商品房买卖合同，原告主张其中两套房屋已签订商品房买卖合同，只是被告未盖章，其未能拿到合同，根据原告提供的证据，不能证实其已和被告签订了商品房买卖合同的事实，且如上所述，《创基金龙购协议书》不能认定为商品房买卖合同，再者，被告创基公司与案外人陈勇已就涉案四套房屋于2019年1月21日签订了合同并于2019年4月12日办理了商品房预售合同登记备案手续。原告仅对涉案四套房屋进行了认购,故原告请求被告继续履约，并将涉案四套房屋交付原告，已不具备继续履行的可能，且在庭审中经本院释明，原告不同意变更诉讼请求，为此，对于原告的该项诉求本院不予支持。 就案涉四套房屋未能签订正式的《商品房买卖合同》的责任在于被告，为此，对于原告因本案诉讼所支出的合理费用本院予以支持。对于原告请求被告赔偿法律咨询费、差旅费、误工费的主张，根据原告所提交证据证实，其因本案诉讼支出交通费3194元，住宿费540元，复印资料费430元，合计4164元，以上费用属于原告因本案诉讼所支出的必要损失，本院予以支持。对于原告所主张的误工损失，其只提交了收入证明，未提交相应的劳动合同以及银行流水等予以佐证其收入情况，对于原告主张月收入15400元本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北海市创基房地产有限公司赔偿住宿费、交通费、打印、复印资料费合计4164元给原告王亚兰、王亚红。 二、驳回原告王亚兰、王亚红的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，公告费260元，合计3560元，由被告北海市创基房地产有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告在本判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  杜有燕 二〇一九年十月九日 法官 助理  黄艳芝 书 记 员  熊谋华