重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初8383号 原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。 法定代表人：吴自力，重庆市公共住房开发建设投资有限公司董事长。 委托诉讼代理人：何燕飞，女，1987年11月16日出生，汉族，职工，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：欧阳力，男，1992年9月7日出生，汉族，职工，住重庆市沙坪坝区。 被告：文红军，男，1982年2月3日出生，汉族，职业不详，住四川省蓬溪县。 原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房公司）与被告文红军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公共住房公司的委托诉讼代理人何燕飞、欧阳力到庭参加诉讼。被告文红军下落不明，公告送达期满后,仍未到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告公共住房公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告双方于2017年4月25日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2019年2月6日解除。2、判决被告按照438.70元/月的标准向原告支付2018年8月1日至2019年2月6日期间的租金2719.94元（438.70元/月×6个月+438.70元/30天×6天）；3、判决被告向原告支付欠租的违约金，该违约金以每月逾期支付的租金438.70元为基数，从2018年8月21日起至2019年2月6日止，按照每日万分之五的标准计算；4、判决被告向原告支付重庆市沙坪坝区房屋恢复费用1950元。5、判决被告向原告支付垫付的水电气费用53元；6、判决被告赔偿房屋换锁费用150元；7、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：通过合法配租，原、被告双方于2017年4月25日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将位于沙坪坝区房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2017年4月25日起至2022年4月24日止，月租金438.70元/月，被告应于每月20日前缴纳当月租金。被告拖欠租金累计6个月以上的，原告有权单方解除合同，被告欠缴租金的，从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金，被告应自合同终止、解除之日腾空房屋并将房屋及附属设施移交原告。合同签订后，原告于签约当天将租赁房屋移交给被告使用，但被告自2018年8月起一直拖欠租金，截止2019年2月6日拖欠租金超过6个月，原告通过电话通知、上门催告、张贴通知单等多种方式催收未果。被告拖欠租金累计超过6个月，其行为已构成根本性违约，原告因此向本院提起诉讼。 被告文红军未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年4月25日，公共住房公司（甲方）与文红军（乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区住房出租给乙方居住使用，建筑面积43.87平方米。甲方应于2017年4月25日将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。交付房屋时，甲乙双方现场交验，并移交房门钥匙等相关物品（属甲方所有），双方确认无误后在《房屋及设施设备交割清单》上签字。甲乙双方签字后，视为交付完成。租赁期限5年，租期自2017年4月25日起至2022年4月24日止。该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为10元/平方米·月，月租金为438.70元。租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）。合同签订之日，乙方按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金1316.10元。合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还。 合同第八条，关于房屋使用的约定：（一）乙方在居住使用房屋过程中不得有下列行为：1、转租、出借所承租公共租赁住房；2、改变住房结构或使用性质；3、无正当理由连续空置6个月以上；4、拖欠租金累计6个月以上；5、利用房屋从事违法活动；6、对房屋进行装修或添加对房屋结构有影响的设施设备；7、违反房屋使用约定且情节严重的其他行为。（二）乙方应在住房设计及建设标准限定等范围内安全、合理地使用该房屋、设施设备及相关物品。如有下列行为之一，乙方负责修复，造成甲方或第三人损害的，承担相应的法律责任：……5、使用不当、擅自拆除或者改造导致该房屋、设施设备及相关物品损坏……。 第九条关于房屋维修的约定：灯泡、水龙头、淋浴混合龙头、室内开关、插座及其他日常使用的易损易耗品由乙方自行负责维修。 第十条关于合同解除与终止的约定：……（二）乙方以提供虚假证明材料等方式骗租公共租赁住房的，或有第八条第（一）项1-7行为之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋；并将有关情况记入乙方信用档案，相关规定按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》及《重庆市公共租赁住房管理实施细则》执行……。 第十三条关于乙方违约责任的约定：（一）乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金……。 第十四条关于其他约定事项的约定：（二）租赁期间，由乙方承担水、电、气、通讯、有线电视收视费、物业服务等费用。 同日，公共住房公司（甲方）与文红军（乙方）还签订《通讯地址确认协议》一份，载明：甲方确认乙方通讯人为文红军，通讯方式为185****7888、186****6982，通讯地址为（重庆市沙坪坝区）。并约定，《重庆市公共租赁住房租赁合同》有关的任何通知或通讯文件按该房屋地址且在投递之日起5日内即视为送达。 2017年4月25日，公共住房公司按约将位于沙坪坝区房屋交付给文红军居住使用。文红军按约缴纳了履约保证金1316.10元，并向公共住房公司支付租金至2018年7月。2018年8月1日开始，文红军未再向公共住房公司支付房屋租金。 2019年2月2日，重庆市沙坪坝区公租房管理中心井口美丽阳光家园管理处受公共住房公司委托，通过EMS快递向文红军发出《解除租赁合同通知书》一份，主要内容为：文红军所承租的房屋，已欠租6个月以上。根据租赁合同约定，决定与文红军解除《重庆市公共租赁住房租赁合同》，收回公共租赁住房。要求文红军于2019年2月12日前腾退房屋，并缴清欠付的租金等费用。该邮件收件人为文红军，联系电话为185****7888，收件地址为重庆市沙坪坝区。 现公共住房公司自行收回了沙坪坝区房屋。收回房屋的过程中，公共住房公司雇请案外人开锁，产生开锁换锁芯费150元。公共住房公司还对文红军在租赁期间污损的房屋进行了修复和清洁，产生室内维修费1950元。 2019年3月5日，公共住房公司向国网重庆市电力公司支付沙坪坝区房屋电费3元。 2019年3月5日，公共住房公司向重庆燃气集团股份有限公司沙坪坝分公司支付沙坪坝区房屋气费40元。同日，公共住房公司向重庆市自来水有限公司支付沙坪坝区房屋水费10元。 现公共住房公司向本院提起诉讼，要求判如所请。 上述事实，有公共住房公司举示的《重庆市公共租赁住房租赁合同》、《通讯地址确认协议》、《解除租赁合同通知书》、EMS存根、发票、收据及原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，公共住房公司与文红军签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原被告在《重庆市公共租赁住房租赁合同》中约定，租金按月缴纳，文红军应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；文红军拖欠租金累计6个月以上的，公共住房公司有权书面通知被告解除合同，收回房屋。租赁合同履行过程中，文红军仅向公共住房公司支付租金至2018年7月，2018年8月1日起至2019年2月6日的租金文红军未支付。公共住房公司在文红军逾期支付租金超过6个月后，向文红军发出解除合同通知书，主张解除合同，符合合同约定及法律规定。《通讯地址确认协议》约定，《重庆市公共租赁住房租赁合同》有关的任何通知或通讯文件按当事人约定的房屋地址且在投递之日起5日内即视为送达。现公共住房公司于2019年2月2日发出解除合同通知书，按照双方的合同约定，在投递之日起5日内即在2019年2月7日即视为送达。所以原、被告签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》已于解除合同通知书送达之日即2019年2月7日解除。现公共住房公司请求确认双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2019年2月6日解除，与本院查明的事实不符，对公共住房公司的此项诉讼请求，本院不予支持。 《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，租金438.70元/月。现文红军未向公共住房公司支付自2018年8月1日起的租金，公共住房公司要求文红军按合同约定的租金标准支付从2018年8月1日起至合同解除之日即2019年2月6日止的租金2719.94元（438.70元/月×6个月+438.70元/30天×6天），符合法律规定，本院予以支持。 《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，租金按月缴纳，文红军应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；文红军如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。文红军未支付公共住房公司从2018年8月1日起的租金，公共住房公司可以要求逾期付款违约金计算至付清之日止，现公共住房公司要求文红军以每月逾期支付的租金为基数，按每日万分之五的标准计算并支付从逾期之日起至2019年2月6日期间的违约金，本院依法予以支持。 文红军未在公共住房公司限定的期限内交还租赁房屋，致使公共住房公司在收回房屋的过程中产生开锁换锁芯费150元。现公共住房公司要求文红军支付开锁换锁芯费150元，符合法律规定，本院依法予以支持。 租赁合同约定，文红军使用不当、擅自拆除或者改造导致该房屋、设施设备及相关物品损坏，由文红军负责修复。灯泡、水龙头、淋浴混合龙头、室内开关、插座及其他日常使用的易损易耗品由文红军自行负责维修。文红军在租赁期间使用租赁房屋不当，致墙面、灯具产生损坏，致使公共住房公司自行修复产生1950元的恢复费，现公共住房公司要求文红军支付上述1950元，本院依法予以支持。 租赁期间，文红军应当承担租赁房屋水电气费用，公共住房公司代文红军垫付了电费3元、气费40元、水费10元，共计53元，现公共住房公司请求文红军支付其垫付的上述水电气费53元，本院予以支持。 文红军经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告文红军于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付从2018年8月1日起至2019年2月6日期间的租金2719.94元。 二、被告文红军于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付违约金，该违约金以每月逾期支付的租金为基数，从逾期之日起，按每日万分之五的标准计算至2019年2月6日止。 三、被告文红军于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付房屋恢复费用1950元、开锁更换锁芯费150元、水电气费53元，合计2153元。 四、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告文红军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  滕 磊 人民陪审员  王功伟 人民陪审员  谢成兰 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  周佳雯