上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17298号原告：陈予馨(曾用名：陈实)，女，1984年7月17日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。被告：上海正升房地产经纪事务所，住所地上海市青浦区。法定代表人：曾太祥，董事长。委托诉讼代理人：陈涛，男。原告陈予馨与被告上海正升房地产经纪事务所居间合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告陈予馨及其委托诉讼代理人齐小静、被告上海正升房地产经纪事务所的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈予馨向本院提出诉讼请求：1、上海正升房地产经纪事务所退还陈予馨居间报酬13,000元;2、上海正升房地产经纪事务所赔偿陈予馨损失150,000元。事实与理由：上海正升房地产经纪事务所居间，2016年9月18日，陈予馨与案外人陈某1签订了《委托购买意向书》,购买位于上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”),购买总价为262万元,其中首付款786,000元,剩余房款1,834,000元以银行贷款方式支付。陈予馨于意向书签订当日支付定金10万元。2016年11月28日,上海市住房和城乡建设管理委员会发布《上海关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,对“在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的”居民家庭申请商业性个人住房贷款作出限制。因陈予馨系华侨身份,但于上海市之外存在商业性住房贷款记录,故该政策使陈予馨应付首付款比例从政策出台前30%变为70%。政策出台后,陈予馨就相关政策是否会影响陈予馨购房资格及贷款比例向上海正升房地产经纪事务所居间公司咨询。至12月19日,上海正升房地产经纪事务所均告知陈予馨不属于限购范围,政策变更后可按首付35%比例购买系争房屋。12月24日,陈予馨与案外人签订《上海市房地产买卖合同》,陈予馨向上海正升房地产经纪事务所支付居间报酬13,000元。合同签订后,陈予馨分别于2016年12月25日、2017年1月11日、14日、18日、19日共计向案外人支付房价款586,000元,即陈予馨共向案外人支付686,000元。因限购政策改变致使陈予馨迟迟未能办理贷款。陈予馨与案外人协商解除合同不成,上海市青浦区人民法院作出(2018)沪0118民初1615号《民事判决书》,上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终2429号《民事判决书》,判令陈予馨与案外人解除合同,并因未按期支付购房款向案外人支付违约金15万元。陈予馨认为,其与上海正升房地产经纪事务所构成居间合同关系,上海正升房地产经纪事务所作为专业房地产经纪公司,其在法律和专业知识方面具有明显的优势,理应为陈予馨提供专业详实的信息服务。居间公司违反信息提供义务,未向委托人提供必要的信息或者提供虚假的信息造成委托人损失的,构成违约责任,应当依据合同法的规定赔偿损失。上海正升房地产经纪事务所在居间义务履行过程中,公司业务人员告知了委托人错误的房贷政策信息,致使陈予馨与案外人签订的买卖合同后无力履行,进而导致违约金损失。上海正升房地产经纪事务所提供信息存在重大瑕疵,未尽到合理的注意义务,在主观上存在过错,严重损害了陈予馨权益。上海正升房地产经纪事务所辩称,13,000元是系陈予馨依据佣金确认书向上海正升房地产经纪事务所支付的佣金，故不同意返还。第二项诉讼请求系陈予馨与案外人的某某，与上海正升房地产经纪事务所无关，不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年9月18日，陈某2(甲方)、陈予馨(乙方)与上海正升房地产事务所(丙方)签订《委托购买意向书》，约定：乙方在签订本协议前已经清楚知道自己是具备购房条件，并且了解上海的限购限贷政策(外地家庭购房，必须是已婚、家庭上海无房、社保或税单在签订正式买卖合同前推63个月满60个月。上海家庭购房是上海限购政策实施后，单身、名下无单独住房，可以购买一套；已婚、名下无单独住房，可以购买两套)；乙方自愿买受系争房屋；购买总价款262万元；与甲方签订买卖合同时，乙方支付房款786,000元作为首付款(含定金)；乙方若需要银行贷款的，贷款金额1,834,000元应在银行审核批准后按银行规定的形式与期限直接将乙方贷款款项直接划入甲方账号，贷款金额不足的部分，在乙方于甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方。意向书另对其他内容进行了约定。当日，陈予馨支付案外人陈某2(甲方)房价款10万元。2016年11月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会、中国人民银行上海分行、中国银行监督管理委员会上海监管局发出《上海关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》(以下简称通知)，该通知于2016年11月29日起施行。2016年12月24日，原告(乙方)与案外人陈某2(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》。当日，陈予馨向上海正升房地产事务所支付佣金13,000元。合同签订后，陈予馨分别于2016年12月25日、2017年1月11日、14日、18日、19日共计向案外人陈某2支付房价款586,000元。后，陈予馨将案外人陈某2诉至本院要求继续履行合同并办理过户手续，(2017)沪0118民初4676号案件认定陈予馨迟延支付首付款超过21天，陈某2有权拒绝继续履行合同，驳回陈予馨的诉请。之后，陈予馨将案外人陈某2诉至本院要求解除合同并返还首付款，上海市青浦区人民法院作出(2018)沪0118民初1615号,上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终2429号案件，认定因陈予馨未按期支付首期购房款构成违约，向案外人支付违约金15万元。以上事实，有委托购买意向书、通知、佣金确认书、银行流水、上海市房屋买卖合同、民事判决书等证据材料证实，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。本案有争议的事实为：上海正升房地产事务所有无向陈予馨提供错误的房贷政策。陈予馨称，上海正升房地产事务所告知了陈予馨错误的房贷政策,致使陈予馨与案外人签订买卖合同后无力履行,进而导致违约金损失，为此提供了陈予馨与上海正升房地产事务所员工陈涛的微信聊天记录。上海正升房地产事务所质证意见为，对其真实性予以认可，且就其内容而言，上海正升房地产事务所亦未承诺系争房屋可以按首套房的标准支付首付款，后因陈予馨未提供该证据的原始载体，上海正升房地产事务所又表示不予认可。本院认证如下：因上海正升房地产事务所并未对前后矛盾的质证意见作出合理的解释，故本院对其微信聊天记录的真实性予以认可，但究其内容而言，双方只是对新政是否影响陈予馨购房资格进行沟通，陈予馨亦是知晓新政之后首套房屋的首付款比例不低于35%。网签合同之后，上海正升房地产事务所告知陈予馨只要有过贷款记录的就算第二套房屋，首付款比例不低于70%。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。上海正升房地产事务所促成陈予馨与案外人就系争房屋签订正式房屋买卖合同且进行了网上备案，已完成其居间的主要义务，且陈予馨已经按照约定支付了居间报酬。陈予馨提供的证据无法证明其在网签之前已经将自己有过房贷记录的事实告知过上海正升房地产事务所，上海正升房地产事务并就此所提供了虚假错误信息。且陈予馨在明知新政之后首套房屋的首付款比例不低于35%的情况下，仍然按照首付款30%签订正式的房屋买卖合同，违反政策规定，故其要求返还佣金缺乏事实依据，本院不予支持。因陈予馨未按期支付首期购房款构成违约，向案外人陈某2支付违约金15万元,陈予馨的损失并非上海正升房地产事务所造成，故陈予馨要求上海正升房地产事务所赔偿其损失，缺乏事实依据，本院不予支持。据综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下：驳回陈予馨的全部诉讼请求。案件受理费3,560元，减半收取计1,780元,由陈予馨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇一九年十月三十日书记员  陈逸玮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。