天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6147号上诉人（原审原告）：国贸物业酒店管理有限公司天津分公司，住所地天津开发区洞庭路10号4层4025房间。负责人：李玉新，总经理。委托诉讼代理人：李静薇，女，该公司员工。委托诉讼代理人：**，湖北英达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖斌，男，1975年4月15日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。上诉人国贸物业酒店管理有限公司天津分公司因与上诉人肖斌物业服务合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院(2019)津0113民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。国贸物业酒店管理有限公司天津分公司上诉请求：1、撤销一审判决，支持国贸物业酒店管理有限公司天津分公司的全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由肖斌承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，已生效判决已经认定双方继续履行原物业服务合同，肖斌应按照约定给付物业服务费，一审法院调整价格并无事实及法律依据。请求二审法院判如所请。肖斌辩称，不同意国贸物业酒店管理有限公司天津分公司的上诉请求，请求支持肖斌的上诉请求。肖斌上诉请求：变更一审判决第一项，改判肖斌按照0.5元/月/平方米的标准给付物业服务费，自2016年7月5日至2017年10月13日应给付1109.09元。事实和理由：一审法院认定事实错误，物业服务合同已经解除，在判决书中亦确认判决生效后60日内完成物业交接工作，其后的物业服务不应由国贸物业酒店管理有限公司天津分公司进行，不应收取物业服务费用。且其物业服务存在诸多缺陷，仅能提供一些基本服务，考虑到其服务等级仅符合四级物业服务标准，故肖斌要求按照0.5元/月/平方米的标准给付物业服务费。请求二审法院判如所请。国贸物业酒店管理有限公司天津分公司辩称，不同意肖斌的上诉请求，请求支持国贸物业酒店管理有限公司天津分公司的上诉请求。国贸物业酒店管理有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告缴纳2016年7月5日至2017年10月14日期间的物业服务费5553.67元及违约金750.27元，共计6303.94元；2.被告支付原告以5553.67元为基数，自2018年2月1日至实际交付日止，按照每日万分之三的比例所计算的违约金；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告系物业服务企业。被告系天津市北辰区号房屋业主，该房屋建筑面积144.98平方米。2012年8月6日，原告与天津市亿嘉合置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，服务期限自2014年1月1日至业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止；服务内容及标准包括（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修养护管理、（二）电梯水泵智能系统等设备的运行管理与服务、（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地树木绿化设施的养护管理、（四）物业装饰装修的管理、（五）车辆行驶和停放秩序的服务管理、（六）物业管理区域内公共秩序的服务管理、（七）物业档案的建立保管和使用、（八）其他委托事项，上述（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）项服务标准均依据“一级”的标准执行；住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.38元计算，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行维护管理费用按建筑面积每月每平方米1.13元计算，业主于每月10日前到本小区物业服务中心收费处交纳物业费；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三比例交纳违约金。嗣后，原告对被告所在小区进行了相关的物业管理服务。被告每月应交纳物业管理服务费362.45元（2.5元／月／平方米×144.98平方米）。另查，2016年5月11日，一审法院（2016）津0113民初2740号民事判决书，判决：一、国贸物业酒店管理有限公司天津分公司与天津市亿嘉合置业有限公司于2012年8月6日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》以及《春泽苑项目天津市住宅前期物业服务合同补充协议》自2016年5月10日解除；国贸物业酒店管理有限公司天津分公司；二、国贸物业酒店管理有限公司天津分公司与天津市亿嘉合置业有限公司于本判决书生效之日起60日内完成北辰区宜兴埠镇春泽苑一期物业服务项目的物业交接工作。同时在判决书主文中载明，“在合同解除后，双方本着有利于维护全体业主物业服务利益的态度，继续由原告提供物业服务至新的物业服务企业进入，并由原告继续收取其实际提供物业服务期间的物业服务费和车位管理费，不违反法律禁止性规定，本院依法予以认可。”再查，涉案小区旷世新城业主大会成立后，原告于2017年10月14日零时向涉案小区业主大会交接了电表、工程电梯资料交、消防水电竣工图目录、消防地库材料、弱电门禁对讲系统、供配电系统、消防水泵房等材料，该小区管理权由案外人远洋物业公司承接。2016年5月10日至2017年10月13日，原告在春泽苑小区提供了事实上的物业服务。一审法院认为，本案的争议焦点为原告是否有权向被告收取物业服务费及收取数额。原告与天津市亿嘉合置业有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对于该小区的业主具有法律约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应向原告交纳物业管理服务费。被告每月应交纳物业管理服务费362.45元（2.5元/月/平方米×144.98平方米）。后经一审法院判决，原告与天津市亿嘉合置业有限公司的《天津市住宅前期物业服务合同》自2016年5月10日解除，至2017年10月14日原告向涉案小区业主大会完成交接，在该期间内原告提供了事实上的物业服务，因交接工作在2017年10月14日零时已完成，原告主张的2016年7月5日至2017年10月14日物业服务费，一审法院予以支持至2017年10月13日。关于物业费收取标准及违约金情况，因《天津市住宅前期物业服务合同》已经解除，在合同终止后，虽然原告并未与本案被告进行过书面约定，但在该期间原告为涉案小区提供事实上的物业服务，考虑到其维持正常的物业服务水平及维护物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等情况，参照《天津市住宅前期物业服务合同》收费标准的75%予以认定，即被告应向原告交纳2016年7月5日至2017年10月13日（15个月9天）的物业管理服务费共计5545元的75%即4158.75元。关于原告主张违约金等主张，因无依据，不予支持。关于被告辩称其家中被盗、小区管理不善及下雨原告未能及时打开地库排湿系统导致其车辆受损等情形，并无证据证明原告在物业服务中存在重大瑕疵，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、被告肖斌于本判决生效之日起十日内给付原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司2016年7月5日至2017年10月13日期间的物业管理服务费5545元的75%，即4158.75元；二、驳回原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告肖斌负担32元，由原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司负担18元。（此款与上述款项同期给付）”二审审理期间，肖斌向本院提交照片64张，拟证明涉案小区存在消防用具损坏、保洁不到位、电梯维护缺失、小区秩序混乱等问题。国贸物业酒店管理有限公司天津分公司认为，上述材料并非二审新证据范畴，对相关证据的真实性无法确认亦不认可其证明目的。经合议庭评议认为，上述材料中部分照片的真实性可以采信，国贸物业酒店管理有限公司天津分公司对涉案小区的物业服务中存在瑕疵。国贸物业酒店管理有限公司天津分公司未向本院提交证据。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：肖斌向国贸物业酒店管理有限公司天津分公司给付物业服务费的期限及具体数额，违约金应否给付。涉案小区在诉请期间的合同依据即《天津市住宅前期物业服务合同》已经生效判决予以解除，但在该生效判决中明确，“在合同解除后，双方本着有利于维护全体业主物业服务利益的态度，继续由原告提供物业服务至新的物业服务企业进入，并由原告继续收取其实际提供物业服务期间的物业服务费和车位管理费，不违反法律禁止性规定，本院依法予以认可。”国贸物业酒店管理有限公司天津分公司有权向肖斌主张其服务期间的物业服务费，双方对于国贸物业酒店管理有限公司天津分公司截至2017年10月13日前对涉案小区提供物业服务一节并无异议，本院予以确认。国贸物业酒店管理有限公司天津分公司主张应将物业服务费的截止时间计算至2017年10月14日，但对于交接时间系其自行确认为2017年10月14日凌晨，国贸物业酒店管理有限公司天津分公司该项主张，理据不足，一审法院将物业服务时限截至2017年10月13日，并无不妥，本院予以支持。双方现对于给付物业服务费的标准存在争议，一审法院综合考虑国贸物业酒店管理有限公司天津分公司提供物业服务的基本情况以及在物业服务中存在瑕疵的问题，酌定按照75%的比例缴纳涉诉期间的物业服务费，并无不妥，本院予以维持。关于违约金一节，鉴于对违约金双方间并无明确约定，国贸物业酒店管理有限公司天津分公司就此主张，理据不足，本院不予支持。一审法院认定并无不妥，本院予以维持。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人国贸物业酒店管理有限公司天津分公司交纳二审案件受理费50元，由其承担；上诉人肖斌交纳二审案件受理费50元，由其承担。本判决为终审判决。审判长  孟夏审判员  曹静审判员  庞艺二〇一九年十月二十五日书记员  穆艺