贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初10685号原告：邱克，男，1960年12月20日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邱德英，女，1944年10月23日生，汉族，住址同上。被告贵州三利房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区新添大道南段302号。统一社会信用代码：915200007096674439。法定代表人：李新华，职务总经理。委托诉讼代理人谢恩治，男，1978年6月30日生，汉族，该公司员工。原告邱克诉被告贵州三利房地产开发有限公司（以下简称“三利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱克的委托诉讼代理人邱德英，被告三利公司委托诉讼代理人谢恩治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱克向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还已收取的燃气、水、电、电视开通费，合计4503元；2、判令被告按照人民银行同期贷款利率向原告支付上述费用从2015年11月10日至实际付清之日止，期间的资金占用损失共计1080元按银行利息6%累计计算；3、本案诉讼费由被告承担；4.判令原被告双方签订的商品房买卖合同附件十二补充协议第五条的约定无效。事实和理由：被告三利公司以出让方式取得位于云岩区新添大道南段地块的建设用地使用权，开发建设项目名称为“大上海商贸城·上海之春”（以下均简称“大上海”）。原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的大上海楼盘的房屋；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付相应购房款，被告向原告收取了燃气、水、电、电视开通费（以下均简称四通费），合计4503元。原告认为，被告收取上述四通费的行为已经违法，该部分费用属于房开商的开发成本，是计算在购房款里面的，被告无权再向原告收取，根据《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件，燃气按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通，有线电视敷设到户，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设就服务收费的通知》《省物价局、省广电关于制订全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应该为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，若再收取四通费用，该收费行为是重复收费行为，已经严重侵害原告合法财产权利，虽双方在《补充协议》中有“商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费”的约定部分变更了《商品房买卖合同》的约定。但根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所做的限制性约定可知，如果补充协议中包含不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任；或者不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容，则仍以主合同约定为准，因此补充协议该条约定无效，被告应当退还收取原告的上述费用。被告三利公司辩称，1.被告收取的费用为建设房屋开支，未计入商品房价格，不具备退还的法律基础；上述费用被告在建设房屋时已实际产生，被告为相关单位代收并未从中获益，且未明确上述费用未包含在房价里应如何处理，存在法律适用上的空白；2.原告诉请资金占用利息缺乏法律依据。原告主张按照贷款利率支付资金占用利息无任何事实和法律依据，亦未提供证据证明其遭受实际损失的具体情况，故依法应当驳回；3.补充协议第五条为有效合同。被告在与原告签订合同时已尽提示义务，该条款并未不当免除被告责任，或加重原告责任、排除原告主要权利。该条款符合被告未将上述费用计入房价的客观事实，若排除适用，则有违公平原则；4.原告的缴费时间到其提出诉讼的时间已超过3年的诉讼时效；5.原告交纳的上述费用存在有使用违约金抵扣部分，故对于被告收取的金额应当以被告实际收到的金额为准。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告因购买被告修建的大上海商贸城·上海之春项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第五条对合同第七条补充约定：商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费。合同签订后，原告于2015年11月10日向被告支付燃气、水、电、电视开通费，合计4503元，被告于同日向原告出具了《收款收据》载明收到原告交来“四通费”4503元（用违约金抵扣3136元、实收1367元）。后原告认为《补充协议》第五条对独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定属于格式条款，被告未对该条款予以说明，就无效；且现独立电表费、独立燃气费、有线电视费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至本院，诉请如前。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，《商品房买卖合同》、《收款收据》，等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，本院以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1.三利公司收取的四通费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还；3.关于资金占用损失的计算问题；4.关于诉讼时效的问题。关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，结合三利公司庭审中的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，被告三利公司收取的“四通费”的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第五条对独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费费是否包含在商品房价格中的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第五条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费未包含在商品房价格中的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三利公司提供的涉及上述独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效条款。该条款无效后，双方权利义务应以《商品房买卖合同》第七条的约定为准，根据该条约定，被告在向原告出售的商品房价格中本应包含本案诉争的“四通费”的配套设施的建设费用，而被告称原告交纳的四通费用并未计算在商品房价格中的主张，被告未能提供证据加以证明，应由被告承担举证不能的不利后果，因此被告理应退还该款项。关于第三个焦点问题,因被告三利公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从2015年11月10日起计算至实际退还之日止。关于计算基数，被告以违约金抵扣部分“四通费”用，系原被告之间的债务抵销，并不能否定被告实际全额收到原告支付的全部“四通费”的事实，故应以4503元为基数计算资金占用损失。关于第四个焦点问题，原告据以提起诉讼的依据系原被告双方签订的《补充协议》关于“四通费”的交纳的条款因加重了买房人的义务而无效，故因合同条款无效而产生的返还权并不受诉讼时效的限制，故原告诉请并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告邱克与被告贵州三利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；二、被告贵州三利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邱克独立供水开户费、独立供电开户费、独立燃气开户费、有线电视开户费，合计4503元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2015年11月10日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告邱克的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州三利房地产开发有限公司承担。（原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 沈 珩二〇一九年十月十八日书记员 何际梅