贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0524民初4521号 原告：史光学，男，1981年7月5日生，汉族，医师，住织金县。 原告：王晓丹（系史光学之妻），女，1983年2月24日生，彝族，医师，住织金县。 二原告的委托诉讼代理人：史光炯（特别授权），贵州施仁律师事务所律师。 被告：贵州省织金县金印担保投资有限公司，住所地织金县文腾街道办事处山禾源商都10号楼301室。 法定代表人：许勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：许晓春（特别授权），该公司员工。 被告：刘永祥，男，1984年9月26日生，汉族，自由职业者，住织金县。 被告：陈静（系刘永祥之妻），女，1984年1月4日生，穿青人，自由职业者，住织金县。 原告史光学、王晓丹与被告贵州省织金县金印担保投资有限公司（以下至判决书主文前简称“金印公司”）、刘永祥、陈静案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史光学、王晓丹及其委托诉讼代理人史光炯，被告金印公司法定代表人许勇的委托诉讼代理人许晓春，被告刘永祥、陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史光学、王晓丹向本院提出诉讼请求：1.请求判决在（2019）黔0524执恢165号执行案件中不得对原告史光学、王晓丹位于织金县北面砖混结构房屋1栋2层面积260平方米采取查封等执行措施；2.案件受理费由三被告负担。事实和理由：2011年9月13日，原告与史洪敏、李管忠夫妇签订宅基契约，约定由原告支付50%的宅基地价款给史洪敏、李管忠，双方共同享有该宅基地的所有权并用于修建房屋，所建房屋以中间的楼梯间为界，各自享有一半产权，即原告分享南面部分。但在房屋修建过程中，因史洪敏无力支付建房款，致使房屋未修建完毕，史洪敏遂将其享有的部分以66万元价款转让给原告，由被告刘永祥执笔书写房屋转让协议，双方签订协议后，原告用史洪敏之前所欠原告借款46.3万元抵扣购房款，剩余19.7万元系采取现金交付方式支付给史洪敏，史洪敏于立协议之日出具66万元的收条给原告，并由原告将房屋建造完毕，房屋由原告管理使用。2019年6月27日，织金法院在执行金印公司申请执行被告刘永祥、陈静追偿权一案中，以（2019）黔0524执恢165号执行裁定书查封刘永祥、陈静共有位于织金县砖混结构1栋2层房屋，查封期限为3年。原告于2019年8月1日向法院提出书面执行异议，要求解除查封并中止对房屋的执行。同年8月16日法院作出（2019）黔0524执异30号执行裁定书驳回原告的异议请求。为此，原告认为，原告与史洪敏签订的房屋转让协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，转让协议合法有效。至于刘永祥、陈静在执行异议中辩称房屋系史洪敏出售给他们，后来出售给原告系受逼迫和史洪敏承诺用该房用于反担保不属实，亦与客观实际不符，如受胁迫则应提交史洪敏事后向公安机关报警处理的证据，从签订个人房屋买卖合同的时间上看，在签订转让协议时房屋未修建完毕，房屋建造完工是由原告负责，刘永祥、陈静同样不能提供支付购房款的凭证。因此，刘永祥、陈静与史洪敏签订的个人购房合虚假。该合同的产生系刘永祥、陈静需要向银行贷款，请求金印公司为该笔借款提供担保，金印公司要求刘永祥、陈静提供反担保，于是刘永祥、陈静就与史洪敏签订了虚假的个人房屋买卖合同用以作为反担保的依据。案涉房屋虽未办理产权登记，但该房系原告修建完毕，依物权法第9条、第13条的规定，原告享有此房的所有权，刘永祥、陈静非权利人，原告在与史洪敏签订房屋转让协议在先，事后原告并未授权史洪敏与被告刘永祥、陈静签订个人房屋买卖合同和对该交易行为进行追认，因此个人房屋买卖合同没有生效，且因未办理过户登记，刘永祥、陈静不属房屋的权利人。为此，请求支持原告的诉请。 被告刘永祥、陈静辩称，案涉被查封的房屋是史洪敏于2014年6月26日以63.6万元价款出售给刘永祥、陈静，房款已于同年9月1日通过史洪敏指定史海艳在织金农商银行开户的帐户收取，并含刘永祥、陈静贷款90万元中的26.4万元，对该26.4万元系由刘永祥、陈静出借给史洪敏使用。另刘永祥、陈静于2014年8月20日向银行申请贷款90万是由金印公司担保，同年8月27日，刘永祥、陈静将案涉被查封之房向金印公司提供反担保。之后由于刘永祥、陈静在借款到期后没有偿还银行贷款，史洪敏未偿还刘永祥、陈静的借款，金印公司为刘永祥、陈静偿还借款本金90万元、利息116,483.76元，后经刘永祥、陈静、史洪敏同意处置史洪敏他处的房产偿还金印公司47.8万元，尚欠本息合计538,483.76元，金印公司提起追偿权诉讼并经织金法院以（2017）黔0524民初2979号民事判决书判决明确由刘永祥、陈静偿还金印公司代偿本息538,483.76元和按中人民银行同期人民币贷款利率计算支付从代偿之日起至偿付之日止的利息损失。此后，刘永祥、陈静再次偿还金印公司19.65万元，现欠金印公司代偿金额341,983.76元及从代偿之日起按中国人民银行同期人民币贷款利率计算的利息损失。在金印公司申请法院强制执行后，法院依法查封执行案涉房屋有理有据。为此，原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。 被告金印公司辩称，刘永祥、陈静的答辩属实，我公司予以接受该答辩意见，因案涉被查封的房屋是史洪敏转让给刘永祥、陈静，并全额支付房款，且刘永祥、陈静将此房提供给我公司作为贷款的反担保物，尽管没有办理担保登记，但刘永祥、陈静对该房屋享有权利，原告与史洪敏形成房屋转让协议的时间是2014年11月份，原告并未支付房屋价款，原告对案涉被查封之房并不享有任何权利，不能排除人民法院在执行过程中采取的查封措施，依法应驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的史光学、王晓丹的身份证及（2019）执异30号执行裁定书、刘永祥的帐户流水清单、史海艳的帐户流水清单、卢海艳的证言、史洪敏于2019年10月18日的证言，依法予以确认，并在卷佐证。 对原告史光学、王晓丹提交的如下证据，其质证意见及认证如下： ①织金县城乡规划局（以下简称规划局）、织金县水利水电工程移民局（以下简称移民局）分别出具的证明，2014年3月16日史洪敏、史光学与王德义、刘恩珍签订的房屋转让协议，用以证明案涉被查封房屋及原告的现有住房系用移民户王德义等的名义办理建设审批手续，史洪敏、史光学与王德义之间并不存在真正房屋买卖关系的事实；2011年9月13日李管忠、史洪敏与史光学、王晓丹签订的宅基地契约，用以证明原告与史洪敏出资共同购买案涉被查封房屋及原告房屋宅基地的事实。经质证，被告对规划局、移民局出具的证明，王德义等与史洪敏等签订的转让协议无异议；对宅基地契约，被告刘永祥、陈静、金印公司认为，史洪敏、李管忠与史光学、王晓丹是否签订该份契约我们不知情，对契约不予认可，就自己所知案涉房屋的宅基地是史洪敏向周禄昌、伍安珍购买，与史光学、王晓丹提交的契约没有关系。本院认为，对规划局、移民局出具的证明和史洪敏等与王德义签订的协议经被告质证无异议，经审查内容真实，依法予以采信；因宅基地契约记载的内容与史洪敏接受本院调查、询问所陈述的内容存在一致性，且与原告史光学、王晓丹分配得该幅土地面积的一半用于修建其房屋的事实吻合，因此，该契约真实，但达不到原告主张案涉被查封房屋所使用的宅基地系原告与史洪敏共同出资购买及此房系原告修建的证明目的。 ②史洪敏、史光学与刘恩林于2013年10月8日签订的承建房屋合同1份、2014年11月15日刘恩林出具的收条1份、2015年6月27日刘恩林出具的收条1份、2014年3月18日由被告刘永祥执笔书写的房屋转让协议书1份、2014年3月18日史洪敏出具的收条1份和借款时间分别为2010年8月12日、2011年10月30日、2013年4月15日、2013年6月12日、2014年11月6日的借条5份（借款总金额为46.3万元），用以证明原告与史洪敏将案涉房屋发包给刘恩林修建，修建过程中因史洪敏无力支付工程款，史洪敏将其未建造完毕的房屋转让给原告，由原告修建完毕，转让价款为66万元原告已支付，履行合同义务，且案涉房屋转让时未修建完毕的部分系由原告支付刘恩林工程款，故案涉房屋是由原告修建完毕。经质证，被告刘永祥、陈静、金印公司认为，承建房屋合同真实，但刘恩林出具的工程款35万元收条不真实，我们不知情，且我方有刘思林出具给史洪敏支付工程款的收条；房屋转让协议确系刘永祥执笔书写，系史洪敏与原告订立的协议，但签订时间是2014年11月份，原告并未交付房屋买卖价款；我们不清楚2014年3月18日署名为史洪敏的收条是否系史洪敏所立；亦不清楚史洪敏与原告是否存在借贷关系，故5张借条的真实性存疑，原告对史洪敏是否享有合法债权无从考证，故与本案不存在联性。本院认为，除借条外的上述证据与史洪敏接受本院调查、询问中的陈述内容基本吻合，但是史洪敏并未认可收到原告支付的房屋转让款，同时史洪敏认为订立房屋转让协议的时间是2014年11月份，修建整栋房屋资金是两家均等出资，并由史洪敏统一支付给刘恩林，房屋建造完毕后经结算尚欠刘恩林工程款11.5万元，由于史洪敏的资金出现短缺，原告支付3万元给刘恩林后不再支付，后由史洪敏于2017年2月5日支付刘恩林8.5万元等事实相矛盾，故上述证据均达不到原告主张的证明目的。 ③织金县兴鑫水务公司制作的水费收费记录清单、贵州电网用电客户基本信息，用以证明案涉被查封房屋的水、电用户为原告史光学，由史光学缴纳水、电费用，房屋是原告管理、使用的事实。经质证，被告刘永祥、陈静、金印公司认为，案涉被查封房屋与原告的房屋系共同安装并共用水、电表，故不能说明案涉被查封房屋的水费、电费系原告交纳及案涉被查封房屋是由原告管理、使用的事实。本院认为，该证据虽真实，但原告未能举证证明其已履行支付房屋买卖价款等关键事实，故对原告主张的证明目的不予采信。 ④2019年10月6日案涉被查封房屋房门的开启视频及4把钥匙图片，用以证明案涉房屋的部分钥匙一直是原告管理，原告对该房屋享有相应权利。经质证，被告刘永祥、陈静、金印公司认为，钥匙是原告在刘恩林处领取，并非史洪敏交给原告；开启房门的视频形成于案涉房屋被查封之后，不能说明此前原告已占有、使用房屋。本院认为，该证据虽真实，但原告未能举证证明其已支付史洪敏卖房价款及案涉被查封房屋系其投资修建等事实，因此达不到原告主张的证明目的。 原告申请证人朱某出庭作证，朱某证实：史光学是我丈夫史洪琴的侄子，王晓丹是我的侄媳，陈静是我的侄女，刘永祥是我的侄女婿，金印公司的法定代人许勇是史姓族孙史洪的舅子。大约2014年3月18日在织金县城南门刘永祥家中，我、陈静、刘永祥、史洪敏、史光学、王晓丹在一起，史洪敏与史光学二人协商其在花红村堰上组修建的房屋处置问题，史洪敏说自己的建房资金周转不过来，愿将未修完的房屋转让给史光学，协商的价款是66万元，双方当即签订了转让协议，签协议时史光学当即给付史洪敏47.7万元，该款是现金支付，钱是史光学点交给史洪敏，余下款项我只知道史光学向我借了10万元，至于他怎么支付的我不清楚。史光学支付史洪敏47.7万元资金的来源我不清楚。签订协议中史光学等没有对史洪敏胁迫，协议是双方自愿商量达成。转让协议的执笔书写人是刘永祥即本案的被告之一，在场人除了我外，其余人为陈静、刘永祥、史洪敏、史光学、王晓丹，再也没有其他在场人。修建案涉房屋当中，史光学已经垫资超出40多万元，就用这笔垫资款支付房屋转让价款。经我回忆立协议时确实没有用现金支付房价款，是用史光学建房中为史洪敏垫付的建房款折抵转让价款。66万元的价款有史洪敏出具的收条印证。 经质证，刘永祥、陈静、金印公司认为证人证言不真实，且与原告自述的事实相矛盾，史洪敏与原告之间虽然订立案涉被查封房屋的转让协议，但是转让价款并未支付，合同没有履行。本院认为，朱某的证言与本案其他有效证据证明的事实相矛盾，依法不予采信。 对被告刘永祥、陈静提交的证据，其质证意见和认证如下： ①2011年6月29日周禄昌、伍安珍立卖宅基地契约、刘恩林于2015年8月5日出具的证明一份，用以证明案涉查封房屋及原告现住房屋的建房宅基地系史洪敏购买，整栋房的建设工程款是史洪敏、史光学均等出资，对建设工程尾款11.5万元，由史光学支付3万元，其余8.5万元系史洪敏支付，为此案涉被查封房屋的建设工程款是由史洪敏付清的事实。经质证，原告对立卖宅基地契约的真实性无异议，但认为在该契约形成后又由史洪敏与史光学另行签订宅基地买卖契约，宅基地是由史洪敏与史光学共同购买平均支付价款；对刘恩林出具证明的三性有异议，认为该证明应属证人证言，因证人未出庭陈述证言并接受质询，无法考证真实性，故不予认可。被告金印公司无异议。本院认为，立卖宅基地契约经原告和被告金印公司质证无异议，来源合法，内容真实，与本案事实存在关系，依法予以采信；对刘恩林出具的证明，经审查确属证人证言，但证明的内容与本案其他有效证据证明的事实相一致，依法予以采信。 ②2014年6月26日史洪敏与刘永祥、陈静签订的住房转让协议。用以证明史洪敏将案涉被查封房屋以63.6万元出售给刘永祥、陈静的事实。经质证，原告对该证据的三性有异议，认为陈静系史洪敏的侄女，属利害关系人，原告以自己的名义向农商行贷款，金印公司为保证人，史洪敏是原告贷款的使用人，借款人、保证人、贷款使用人之间系出于形成借款的目的而将案涉房屋提供反担保，协议虽形成，但原告与史洪敏之间并未履行买卖合同，转让协议的时间与原告在庭上答辩的买卖时间不相符。金印公司无异议。本院认为，该证据与洪史敏接受本院询问所作陈述一致，依法予以采信。 对金印公司所举证据，其质证意见和认定如下： ①（2019）执异32号执行裁定书，用以证明刘永祥、陈静所欠金印公司的债权，已经生效（2017）黔0524民初2979号民事判决书明确为538,483.76元及代偿之日起的利息损失，判决后刘永祥、陈静已于2018年6月偿还了19.65元，现欠341,983.76元及利息损失。经质证，原告无异议，但认为原告不清楚否偿还前述款项。被告刘永祥、陈静无异议。本院认为该证据来源合法，内容真实，与本案事实存在关联，依法予以采信。 ②2014年8月27日的反担保合同、用以证明刘永祥、陈静接收向史洪敏购买的房屋，用该房向金印公司提供反担保的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为反担保仅限于史洪敏出售265平方米的部分，不应包括原告享有的部分，同时没有办理担保抵扣押登记，抵押合同未生效。被告刘永祥、陈静无异议。本院认为该合同虽真实，但由于没有办理抵押登记，故抵押合同未生效。 本院依职权调取如下证据： ①史洪敏的证言为（2019年8月5日执行问话笔录）：实际上我与史光学、王晓丹之间没有案涉房屋的转让事实存在。2001年6月29日我向周禄昌、伍安珍购买得位于织金县面积288平方米的土地一块，因土地较宽，我就分一半给史光学家，两家共同买得一个移民手续修建房屋，并共同找刘恩林施工，以包工包料的方式承包给刘恩林，建房资金各家一半，由史光学付给我后统一支付给刘恩林，待房屋修建好后各家分享一半，房屋修建完毕后，我分得北面即靠周禄昌家住房一侧的二层，经结算欠刘恩林工程款11.5万元，由于我在资金上出现问题，没有钱支付给刘恩林，我同史光学家协商由他支付，最终史光学家支付3万元后就不付了，刘恩林找到我，我于2017年2月5日把余款8.5万元支付给刘恩林。现在史光学家说我把这个房子卖给他家的事情是不存在的。我确实与史光学家签订一份房屋转让协议，但签这个协议是这样来的，原来我组织民间会，史光学家在我处来会，我也帮他家拿得钱来借给他人赚利息，结帐下来，我欠史光学20多万元，由于我资金链出现问题，没有钱支付给史光学家，他家就以各种理由要求我把房屋抵帐，在2014年11月10多号一个晚上凌晨3点左右钟，他家就逼我签订这份房屋转让协议，当时约定应支付给刘恩林的工程款11.5万元由他家支付，结算下来，他家应补给我66万元，并要求把协议及收款时间提前书写为2014年3月18日。协议签订和出具收条后，史光学家一分钱也没有付给我，同时史光学应分担刘恩林的工程款2万多元都是我替其支付。案涉房屋我是买卖给刘永祥、陈静，相应的房款是刘永祥、陈静通过金印公司担保向农村信用社贷款支付给我，我与他们签订一份买卖合同，合同是由刘永祥家保管。 经质证，原告对史洪敏的证言有异议，被告无异议。本院认为，史洪敏的证言系本院依法调取，其证实的内容与本案其他有效证据相一致，依法予以采信。 ②（2017）黔0524民初2979号民事判决书。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为反担保仅限于史洪敏出售265平方米的部分，不应包括原告享有的部分，同时没有办理担保抵押登记，抵押合同未生效。被告刘永祥、陈静无异议。本院认为，该判决书系生效判决，但由于约定的反担保物没有办理抵押登记，故抵押合同未生效，且不应包含属原告史光学、王晓丹享有该栋房屋共用楼梯间向南的部分。 根据上述有效证据，本院认定如下事实，2011年6月29日，史洪敏以人民币134208元向周禄昌、伍安珍受让得位于织金县面积288平方米的土地一块。同年9月13日，史洪敏及其夫李管忠、史光学及其妻王晓丹签订宅基地契约，约定双方共用该土地建房，由史光学支付土地价款64104元给史洪敏。之后，史光学、史洪敏经与织金县大新桥水库移民户王德义协商，用王德义户的名义申请建房，经县规划部门备案，2013年8月10日史洪敏、史光学将在上述土地上修建房屋的工程发包给刘恩林施工，同时史光学、史洪敏口头约定建房资金由二人平均投入、以房屋共用楼梯间作为划分史光学、史洪敏各自对该栋房屋享有的权利，于是史洪敏分享从楼梯间往北方向（即靠周禄昌房屋一侧）的1栋2层房屋，共用楼梯间往南方向的房屋系原告史光学、王晓丹分享。2014年6月26日，史洪敏与刘永祥、陈静签订住房转让协议，史洪敏将其位于织金县，靠周禄昌家一侧）1栋2层面积265平方米的房屋以63.6万元出售给刘永祥、陈静，约定在2014年8月20日付清房款。同年8月20日，刘永祥、陈静向织金农商银行申请贷款90万元，8月27日金印公司作为刘永祥、陈静的保证人向农商行担保，刘永祥、陈静遂用该房屋作为反担保物向金印公司提供反担保，但未办理担保登记。9月1日，刘永祥、陈静将所贷款项90万元通过史洪敏指定收款人为史海艳在织金农商银行开设的2809070001020102332099帐户交付给史洪敏，其中63.6万元作为购房款，另26.4万元作为史洪敏向刘永祥、陈静的借款，并由史洪敏保管银行卡和支配使用该帐户的资金。借款后，因刘永祥、陈静未向织金县农商银行履行支付利息义务，金印公司在2015年6月30日至2016年6月30日期间代刘永祥、陈静支付利息计116483.76元、偿还贷款本金90万元。之后,经由史洪敏同意，刘永祥、陈静处置史洪敏他处房产偿还金印公司债权47.8万元，尚欠538483.76元，经金印公司提起追偿权诉讼，本院作出（2017）黔0524民初2979号民事判决书明确由刘永祥、陈静偿还金印公司本息计538483.76元及按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算自代偿之日起的利息损失，该判决书发生法律效力后，刘永祥、陈静已于2018年6月偿还金印公司19.65元，现欠341983.76元及其利息损失。金印公司申请执行后，本院于2019年6月27日作出（2019）黔0524执恢165号执行裁定书，裁定查封刘永祥、陈静共有的位于贵州省织金县砖混结构房屋1栋2层（未办理产权登记），查封期限为3年（被查封之房的处所与上述相同）。同年8月1日，史光学、王晓丹向本院提出案外人异议，本院于同年8月16日作出（2019）黔0524执异30号执行裁定书，裁定驳回异议人史光学、王晓丹的异议请求。 另查明，原告史光学、王晓丹在庭审中认可自己所持2014年3月18日的房屋转让协议书写时间的确是2014年11月。 本案争议焦点是：原告史光学、王晓丹对案涉被查封房屋是否享有排除人民法院执行的权利。 本院认为，案涉被查封的房屋系史洪敏投资修建，2014年6月26日史洪敏将案涉被查封之房以价款63.6万元出售给刘永祥、陈静，在买卖合同中虽约定于同年8月20日前付清房款，但史洪敏已在立协议后将房屋交给刘永祥、陈静作为反担保物向金印公司提供反担保，且刘永祥于同年9月1日从其银行贷款90万元中支付63.6万元房款给史洪敏，史洪敏接受并追认刘永祥、陈静买卖房屋和给付房款的事实。为此，刘永祥、陈静对案涉被查封之房享有权利。原告史光学、王晓丹与史洪敏之间虽就案涉被查封的房屋签订买卖合同，但经核实该买卖合同实际是2014年11月份形成，且原告未支付价款，原告主张该房系其投资修建以及用自己对史洪敏享有的债权抵扣房款并未提供合法有效证据予以证明。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”、第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；(二)已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；(三)银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；(四)股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；(五)其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”的规定，案涉被查封之房因无不动产权登记及其土地使用权登记、建设工程规划许可证、施工许可证等证明原告属相关权利人，原告所持房屋买卖合同虽然成立，然而该合同并未履行，故然原告非案涉被查封之房的权利人，其不享有排除人民法院查封执行该房的权利。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告史光学、王晓丹的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告史光学、王晓丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  宋 罡 人民陪审员  喻茂琴 人民陪审员  涂武珍 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  陈 刚