广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4477号原告：刘莹莹，女，1987年4月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：吴国财，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所实习律师。被告：罗惠玲，女，1971年1月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：佛山市恒泰丰投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城1栋1511室A室，统一社会信用代码：91440605559148057。法定代表人：罗惠玲。被告:陈浩强,男,1965年10月26日出生,汉族,住广东省佛山市禅城区。原告刘莹莹与被告罗惠玲、佛山市恒泰丰投资有限公司（以下简称恒泰丰公司）、陈浩强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘莹莹的委托诉讼代理人吴国财、梁春霞到庭参加诉讼，被告罗惠玲、恒泰丰公司、陈浩强没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莹莹向本院提出诉讼请求：1.三被告立即退还购房款项261894元及利息暂计5000元（购房款构成：房款245964元、税费15930元。利息以261894元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012年7月8日起开始计算至付清款日止）；2.被告支付原告违约金10000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年7月7日签订商铺买卖合同，以485964元购买被告位于花都区新都大道××号商铺。签约当日原告将房款245964元、税费15930元支付给被告，被告出具收据给原告。被告收到款后，一直没有办理后续手续。据查，被告的商铺根本没有产权证书，现涉案房屋被花都区人民法院查封，原被告双方的合同无法履行。被告罗惠玲与被告陈浩强系夫妻关系，二人共同委托被告佛山市恒泰丰投资有限公司办理出售涉案商铺事宜并收取房款，罗惠玲本人是佛山市恒泰丰投资有限公司的法定代表人。三被告至今没有退回原告支付的商铺及税费等，造成原告的巨大损失。为此，原告特向贵院提出诉讼，请求尽快依法作出公正的判决，挽回原告的损失。诉讼中，原告刘莹莹增加一项诉讼请求：解除原、被告双方签订的《商铺买卖合同》。被告罗惠玲、恒泰丰公司、陈浩强没有到庭，也没有向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：位于广州市花都区新都大道65号1-3层商铺登记的权属人为罗惠玲，涉案商铺位于广州市花都区新都大道××号。2013年7月3日，上述1-3层商铺办理了抵押登记，抵押权人为佛山农村商业银行股份有限公司南庄支行，抵押人为罗惠玲，债务人为恒泰丰公司；2016年6月11日涉案商铺又设定抵押，抵押权人为陈旭，抵押人为罗惠玲。2016年8月11日上述1-3层商铺被广州市花都区人民法院查封，2016年10月19日被佛山市禅城区人民法院查封，2017年1月10日被佛山市南海区人民法院查封，2018年1月23日被佛山市中级人民法院查封。2012年7月7日，出卖人（甲方）恒泰丰公司与买受人（乙方）刘莹莹签订《商铺买卖合同》，约定刘莹莹购买罗惠玲位于广州市花都区新都大道××号商铺，房价款总金额485964元，付款方式为按揭付款，2012年7月7日前支付全部房价款的50%即245964元，余下240000元向银行申请抵押贷款。乙方交齐所有房款，甲方于本合同生效后220个工作日内，由甲方负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.1‰的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日，双方均同意解除本合同，互不追究责任。甲方应在解除本合同之日起90天内退还全部已付房价款，并以已收房价款为基数按银行同期存款利率向乙方计付利息补偿。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方还签订一份商铺买卖合同补充协议。刘莹莹认为其是与罗惠玲成立房屋买卖合同关系，恒泰丰公司只是罗惠玲的代理人。刘莹莹于合同签订当天向恒泰丰公司支付了首期购房款245964元，代缴税费15930元。之后罗惠玲或恒泰丰公司一直未通知刘莹莹办理按揭贷款手续，经刘莹莹多次催促无果。后刘莹莹了解到罗惠玲违规销售涉案商铺，且涉案商铺已被查封，合同目的无法实现，遂提起本案诉讼。另查，恒泰丰公司是有限责任公司，罗惠玲是恒泰丰公司的法定代表人，陈浩强与罗惠玲是夫妻关系。2012年11月22日，罗惠玲、陈浩强作为委托人与恒泰丰公司签订授权委托书，授权恒泰丰公司对广州市花都区新都大道65号1-3层商铺进行经营、管理及销售等。本院认为：虽然《商铺买卖合同》由刘莹莹与恒泰丰公司签订，但是刘莹莹表示其清楚知悉罗惠玲与恒泰丰公司之间的委托代理关系，其选择罗惠玲作为相对人进行诉讼，因此刘莹莹与恒泰丰公司代表罗惠玲签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定全面履行合同义务。涉案商铺在双方签订《商铺买卖合同》之后设定了抵押，且现已被法院查封，合同无法继续履行，刘莹莹诉请解除合同及要求返还房价款、税费等费用及利息，理由成立，本院予以支持。关于利息计算标准问题。合同因涉案商铺设定了抵押并被司法机关查封等原因导致合同目的无法实现，刘莹莹要求罗惠玲按银行同期贷款利率支付房价款及税费等费用的利息，理由充分，本院予以支持。关于罗惠玲应否向刘莹莹赔偿违约金10000元的问题。由于合同已经对解除合同的违约责任约定为按照中国人民银行同期同类存款利率进行计算，考虑到罗惠玲的违约程度及占用资金时间较长，本院已经支持刘莹莹要求按照贷款利率赔偿其利息损失的主张，现刘莹莹并无证据证明其损失高于上述利息，故其要求罗惠玲赔偿其10000元违约金的依据不足，本院不予支持。关于恒泰丰公司、陈浩强应否与罗惠玲承担连带清偿责任的问题。涉案合同于2012年7月7日签订，罗惠玲于2013年7月3日将涉案65号1-3层商铺为恒泰丰公司提供抵押担保，并办理了抵押登记，恒泰丰公司作为债务人，同时作为罗惠玲的委托代理人，没有如实告知刘莹莹等人上述抵押担保的事实，且没有及时涂销抵押，存在过错。陈浩强与罗惠玲是夫妻关系，罗惠玲在夫妻关系存续期间的债务，陈浩强应共同承担，因此，刘莹莹要求恒泰丰公司、陈浩强与罗惠玲对返还房价款及利息承担连带清偿责任，本院予以支持。罗惠玲、恒泰丰公司、陈浩强经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘莹莹与被告罗惠玲于2012年7月7日签订的《商铺买卖合同》；二、被告罗惠玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘莹莹返还购房款245964元及利息（利息以购房款245964元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2012年7月8日起计至付清款日止）；三、被告罗惠玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘莹莹返还税费等费用15930元及利息（利息以15930元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2012年7月8日起计至付清款日止）；四、被告佛山市恒泰丰投资有限公司、被告陈浩强对被告罗惠玲的上述债务负连带清偿责任；五、驳回原告刘莹莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5453元，由原告刘莹莹负担295元，被告罗惠玲、佛山市恒泰丰投资有限公司、陈浩强负担5158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹人民陪审员  段纯惠人民陪审员  朱小玲二〇一九年十月三十日书 记 员  刘雄燕陈晓敏