济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初7325号 原告：徐佩佩，女，1990年4月20日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东舜天律师事务所律师。 被告：济南华夏海龙房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：于景云，执行董事。 委托诉讼代理人：刁士刚，男，汉族，济南华夏海龙房地产开发有限公司员工。 原告徐佩佩与被告济南华夏海龙房地产开发有限公司（以下简称济南华夏海龙公司）商品房销售合同买卖合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐佩佩的委托诉讼代理人刘彪、**，被告济南华夏海龙公司的委托诉讼代理人刁士刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐佩佩向本院提出诉讼请求：1.济南华夏海龙公司支付逾期交房违约金6618.2元（自2019年6月1日至2019年6月30日），2019年7月1日之后的违约金，以购房款1103487元为基数，按照日万分之二的标准，计算至取得综合验收备案证明之日止（上述违约金不含车位）；2.诉讼费由济南华夏海龙公司承担。事实与理由：2017年7月26日，双方签订商品房买卖合同，约定由徐佩佩购买济南华夏海龙公司开发的位于*的房屋（以下简称涉案房屋），徐佩佩以按照合同约定支付了购房款。根据合同约定，济南华夏海龙公司应在2019年5月31日前将取得《综合验收备案证明》的房屋交付给徐佩佩，但其至今未按合同约定履行有效交房义务。为此，提起诉讼。 原告徐佩佩为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据: 证据1.济南市商品房买卖合同及补充协议； 证据2.房款支付凭证。 被告济南华夏海龙公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》第八条、该合同附件五《补充协议》第三条第2项、第十一条第2项约定，济南华夏海龙公司应在2019年5月31日前将经建设方、设计方、勘察方、施工方、监理方验收合格的房屋交付徐佩佩，徐佩佩同意接收，不视为济南华夏海龙公司违约。上述约定符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《建设工程质量管理条例》第十六条的相关规定，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。二、徐佩佩所购房屋在2019年3月份就已经通过建设方、设计方、勘察方、施工方、监理方五方竣工验收合格，符合约定的交付条件。不仅如此，该房屋还通过了上述五方的主体工程质量验收、历下区工程质量与安全生产监督站的建筑工程质量验收、济南市环保局的环境影响评价、济南市规划局的规划确认、济南市公安消防支队的建设工程消防验收、济南市特种设备检验研究院的特种设备（电梯）验收、济南港华燃气有限公司的燃气工程竣工验收、济南水务集团有限公司的自来水户表工程验收、国网山东省电力公司济南供电公司的户表项目验收、济南市海绵城市领导小组的海绵城市建筑工程竣工验收、建设方设计方监理方施工方的室内热力管网及设备工程竣工验收和园林绿化、小区道路、照明工程验收等手续，已具备了综合验收条件。三、徐佩佩签订合同后，济南华夏海龙公司在施工过程中，遭遇环保、创城、重污染天气、高考、儒商大会等各种政策性强制停工合计161天。政策性停工是济南华夏海龙公司无法抗拒的、不可归责于济南华夏海龙公司的事由，由此导致的逾期交房不应由济南华夏海龙公司承担违约责任。四、在合同履行过程中，经徐佩佩书面申请，济南华夏海龙公司于2019年4月17日提前交付了约定房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，济南华夏海龙公司已履行了有效交付的义务。五、徐佩佩申请提前收房，并书面认可房屋符合约定交付条件，其实质就是徐佩佩以行为的方式放弃了追究济南华夏海龙公司违约责任的权利。六、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第2项约定，即使存在济南华夏海龙公司逾期交房的情况，逾期交房违约金也应依据该条款的相关约定进行计算，即“以徐佩佩已交付的房屋价款为基数，从2019年6月1日起以日万分之二计算，至徐佩佩实际接收房屋之日止计算；超过90日的，按90日计”。综上，请求法院驳回徐佩佩的全部诉讼请求。 被告济南华夏海龙公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据： 证据1.双方2017年7月26日签订的《商品房买卖合同》一份; 证据2.建设单位济南华夏海龙房地产开发有限公司、设计单位山东省建筑设计研究院、勘察单位山东建勘集团有限公司、监理单位山东贝特建筑项目管理咨询有限公司、施工单位江苏中南建筑产业集团有限公司2019年3月15日出具的《建筑工程竣工验收报告》一份；济南市历下区工程质量与安全生产监督站2019年3月18日出具的《建筑工程质量监督报告》一份；济南市公安消防支队2019年3月21日出具的《建筑工程消防意见书》一份；济南市规划局2016年9月2日出具的《关于*剧院东棚户区改造项目B1地块规划确认意见的复函》一份；济南市环境保护局2014年12月15日出具的《关于济南华夏海龙房地产开发有限公司*剧院东棚房区改造项目B1地块环境影响报告书的批复》一份；山东城建质量检测有限公司2019年2月20日出具的《室内空气检测报告》一份；建设单位济南华夏海龙房地产开发有限公司、设计单位山东省建筑设计研究院、监理单位山东贝特建筑项目管理咨询有限公司、施工单位江苏中南建筑产业集团有限公司2016年4月14日出具的《主体工程质量验收报告》；济南水务集团有限公司2019年6月3日出具的《济南市城市自来水户表计量工程新（在）建项目竣工验收合格证》；济南市特种设备检验研究院出具的《特种设备使用标志》（电梯）一套；济南港华燃气有限公司出具的《燃气工程竣工报告》一份；国网山东省电力公司济南供电公司出具的《户表项目验收通过确认单》一份；国网山东省电力公司济南供电公司出具的《新建小区供电配套工程收费结算单》一份；济南市海绵城市建设领导小组2019年4月15日出具的《建筑小区项目海绵城市建设工程竣工验收单》一份；建设单位济南华夏海龙房地产开发有限公司、设计单位山东省建筑设计研究院、监理单位山东贝特建筑项目管理咨询有限公司、施工单位江苏中南建筑产业有限公司出具的《房地产开发项目室内热力管网及设备工程四方验收证明》一份；建设单位济南华夏海龙房地产开发有限公司、设计单位华诚博远工程技术集团有限公司、监理单位山东贝特建筑项目管理咨询有限公司、施工单位济南美华园林工程有限公司出具的《房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程四方验收证明》一份; 证据3.小区施工监理单位山东贝特建筑项目管理咨询有限公司出具的2017年-2018年《*剧院东棚改项目B1地块政策性停工记录》； 证据4.徐佩佩2019年4月17日出具的《提前收房申请》一份； 证据5.双方2019年4月18日签署的《商品房移交结算协议书》一份。 根据当事人提交的证据及出庭人员陈述，经审核质证，本院综合认定以下法律事实：2017年7月26日，徐佩佩与济南华夏海龙公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定由徐佩佩购买济南华夏海龙公司开发建设的*剧院东棚户区改造项目B1地块*涉案房屋，涉案房屋的预售许可证号为济建预许2**号。合同约定涉案房屋的建筑面积为72.9平米，总价1103487元，应交付时间为2019年5月31日之前。商品房买卖合同第八条的约定，涉案房屋的交付条件为取得综合验收备案证明；济南华夏海龙公司逾期交房的，自交付期限的第二天起按买受人已付房款的万分之二支付违约金，但违约金计算以90日为限。补充协议第三条第二款约定，买受人所购房屋经建设方、设计方、勘察方、施工方、监理方验收合格后，出卖人即可交付，买受人同意接收，不视为出卖人违约。 合同签订后，徐佩佩已按约定付清了涉案房屋的购房款1103033元。2019年4月17日，徐佩佩出具提前收房申请，称因孩子上学，申请提前交房。济南华夏海龙公司于2019年4月18日交付了涉案房屋，徐佩佩签署了商品房移交结算协议书，据该协议书记载，涉案房屋的实测建筑面积为72.87平米，实际总价价款为1103033元。 涉案房屋所在建筑主要的验收的情况如下：2019年3月15日，涉案建筑取得了建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位出具的建筑工程竣工验收报告；2019年3月18日，涉案工程取得了济南市历下区工程质量与安全生产监督站出具的建筑工程质量监督报告；济南市公安消防支队于2019年3月21日为涉案建筑出具了建筑工程消防意见书。 本院认为，涉案房屋具备合法的销售依据，徐佩佩与济南华夏海龙公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。虽然涉案房屋在2019年5月31日尚未取得综合验收备案证明，但徐佩佩于2019年4月17日向济南华夏海龙公司书面申请提前交房，济南华夏海龙公司于2019年4月18日实际交付了涉案房屋，应视为双方对涉案房屋的交付标准和交付期限协商一致。在2019年4月18日之前，涉案房屋已经取得了建设单位等五方的竣工验收报告，且建筑工程质量的监察部门也出具了建筑工程质量监督报告。在涉案房屋已竣工验收合格，且符合商品房买卖合同补充协议约定的交付条件的情况下，徐佩佩再主张逾期交房违约金，没有事实依据，对其诉讼请求，本院不应支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 驳回原告徐佩佩的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告徐佩佩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至山东省济南市中级人民法院。 审判员  于骐宁 二〇一九年十月十四日 书记员  赵一鸣