云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初3552号原告：刘某，男，2004年1月13日生，汉族，云南省牟定县人，初中学生，住云南省楚雄市。法定代理人：赵玉红，女，系刘某之母。委托诉讼代理人：苟涛，云南雁序律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇团结路100号4楼，统一社会信用代码：91532301080442318B。法定代表人：胡国花，公司董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告刘某与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某的法定代理人赵玉红、委托诉讼代理人苟涛，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人鲁成海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2013年11月21日签订的《商业用房委托经营管理合同》，并将涉案C1064号商铺返还给原告；2.判令被告支付原告商铺租金41900元、逾期违约金7647元（按每逾期一日，支付逾期款项万分之五，从2018年7月1日起算至2019年7月1日，41900元×0.5‰×365天），此后违约金仍按上述方式算至实际支付之日止，以上金额合计49547元；3.判令被告自2019年7月2日起按每季度10475元计算至实际返还之日止的租金及相应违约金（违约金按每逾期一日，支付逾期款项的万分之五计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月21日，原告与被告签订《商业用房委托经营管理合同》，合同约定：原告将位于楚雄市，建筑面积13.96平方米的商铺，委托给被告用于统一经营管理，委托期限自2014年11月22日至2024年11月22日止，共计10个合同年度。本合同委托期第1至第3年度由被告按每月43.77元每建筑平方米支付租金，第4至第6年度按每月250.13元每建筑平方米支付租金……以后商铺租金逐年递增；每年的租金分四期缴纳，每个季度首月1日-10日缴纳一次。如被告未按约定支付委托经营收益或转付租金，每逾期一日，应向原告支付逾期款项万分之五的违约金。合同签订后原告依约向被告交付了商铺，被告依约向原告支付商铺租金，但从2018年7月1日起，被告便未再支付2018年度第3季度商铺租金及后续租金，截止起诉时，被告尚欠2018年度第3、4季度，2019年度第1、2季度的商铺租金合计41900元。原告多次催告后被告仍不予支付。被告的违约行为已严重损害了原告的利益。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司辩称：1.原、被告双方签订的商业用房委托经营管理合同不符合解除条件，双方在合同中约定的委托经营管理期限为十年，现在已履行了三年多，被告只是未支付一年的租金，委托经营管理合同的目的依然能够实现。且原告所购商铺不是独立产权商铺,系与其他商铺相连的铺位，解除合同后，原告拿回商铺也没法独立经营。因此不论是从合同约定还是实际情况看，双方的合同都不宜解除；2.被告认可自2018年7月份至今未向原告按合同约定支付租金，主要是因近两年整体市场经济下滑，导致被告经营困难无力按合同约定支付租金。针对此情况，被告与原告等其他业主进行过磋商，但双方未达成降租的一致意见。现被告正在努力招商中，待经济形势好转被告盈利后，会按照约定向原告支付租金；3.原告主张的违约金不应得到支持，违约金在合同法中主要是用来弥补损失的，原告已提出支付租金的诉请，实际损失已得到弥补，违约金依法不应再得到支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘某为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.商业用房委托经营管理合同1份；2.银行流水；3.商品房买卖合同登记备案表1份。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司为证明其辩解，向本院提交了下列证据：1.商业用房委托经营管理合同；2.委托租赁合同、平面图1份。经质证，被告对原告提交证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证，证明事项结合本院查明事实予以认定；原告对被告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证，证明事项结合本院查明事实予以认定。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月21日，原告刘某与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订《商业用房委托经营管理合同》，将原告购买的位于“北浦伟业广场”商业街商铺C区C1xx4号，出租给被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司经营管理，建筑面积13.96平方米。合同约定：委托经营管理期限为十年，自2014年11月22日至2024年11月22日，委托投资经营管理期限内，本合同不可撤销；被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司每月按建筑面积向原告刘某支付费用（税前）：1.第一年至第三年为43.77元/㎡；2.第四年至第六年为250.13元/㎡；3.第七年至第九年为281.40元/㎡；4.第十年为312.66元/㎡。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司按季度向原告刘某支付费用，每季度首月1日至10日，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司将前一季度的费用转入双方共同认定的账户。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司无正当理由逾期支付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告刘某支付违约金。合同签订后，涉案商铺由被告直接向开发商楚雄百川伟业置业有限公司接房装修，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司按合同约定支付租金至2018年6月底，自2018年7月1日起欠付租金至今。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为:原告刘某与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订的《商业用房委托经营管理合同》是否应当解除。本案中，原告刘某与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司对双方签订的《商业用房委托经营管理合同》均无异议，且该合同不存在无效事由，故本院认定原告刘某与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于2013年11月21日签订的《商业用房委托经营管理合同》合法有效。关于合同解除。第一，因被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司未按照合同约定向原告刘某支付自2018年7月1日起至今的租金，故本院认定被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违约，且其违约行为已严重影响本案合同目的的实现；第二，原告刘某在被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违约后并未与其协商一致解除本案合同，在案证据亦不能证明本案合同履行过程中发生了双方在签订本案合同时明确约定的合同解除事由；第三，虽然原告刘某作为业主对其购买的产权式商铺享有专有部分所有权，但其与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订本案合同的目的仅在于通过被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司对产权式商铺的经营管理而盈利，鉴于产权式商铺的物理特性即物理空间上难以明确区分及经营特性即经营管理上的整体性和不可分性，本院认定包括原告刘某在内的全体业主签订商业用房委托经营管理合同的经济目的得以实现均依赖于产权式商铺的整体经营管理；第四，虽然被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司未按时支付租金的行为，已严重影响原告刘某签订本案合同目的的实现，但如果原告刘某解除本案合同并收回其购买的商铺，不仅会致使其合同目的不能实现，也会损害包括原告刘某在内的全体业主的整体经济利益。综上，鉴于原告刘某与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订《商业用房委托经营管理合同》的经济目的，衡量继续或终止履行本案合同对原告刘某的利益及全体业主整体经济利益的影响，并基于维持产权式商铺整体经营模式、维护包括原告刘某在内的全体业主利益的考虑，对于原告刘某关于解除其与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订的《商业用房委托经营管理合同》，并由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于违约责任。合同双方当事人对违约责任有明确约定的，非违约方可以按照该约定向违约方主张权利。庭审中原、被告均认可被告自2018年7月1日起欠付租金，根据合同约定，截至2019年7月1日，欠付租金为41900元（13.96平方米×250.13元/㎡×12个月）。关于违约金计算，双方虽在合同中对违约金计算标准有明确约定，但根据商业用房委托经营管理合同关于租金标准、支付方式及期限的约定，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司的违约情形及租金支付情况，并结合原告刘某因被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司欠付租金而遭受的损失情况，本院认定被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司应当按人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准，向原告刘某支付2018年7月1日至2019年7月1日应付租金的逾期支付违约金，计算至2019年7月1日共计913元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付2018年7月1日至2019年7月1日的租金人民币41900元;二、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付截至2019年7月1日的违约金913元；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计519元，由原告刘某负担71元（已交）；由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司负担448元（未交，于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  吴晓琼二〇一九年十月二十五日书记员  梁晓璐