浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3104号 原告：王维红，男，1987年2月26日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：杨开平，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞一峰，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山新湖置业有限公司，住所地浙江省舟山市定海区临城街道新城商会大厦B座1201室。 法定代表人：洪忠祥，董事长。 委托诉讼代理人：孟宪恺，浙江浙元律师事务所律师。 被告：浙江新房房信息科技有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区杨府山涂新村新田园住宅区6组团13幢804室-2。 法定代表人：何金芝，董事长。 委托诉讼代理人：姜超，浙江攀远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯小昕，浙江攀远律师事务所律师。 第三人：潘统邹，男，1976年10月29日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 原告王维红与被告舟山新湖置业有限公司（以下简称“新湖公司”）、浙江新房房信息科技有限公司（以下简称“新房房公司”）、第三人潘统邹商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨开平、俞一峰，被告新湖公司委托诉讼代理人孟宪恺，被告新房房公司委托诉讼代理人姜超，第三人潘统邹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王维红向本院提出诉讼请求：被告新湖公司按照2019年1月5日签订的《居间协议》内容与原告签订商品房销售合同，被告新房房公司与第三人潘统邹履行协助义务。后原告变更诉讼请求为：一、解除原告王维红与第三人潘统邹于2019年1月5日签订的《居间协议》；二、第三人潘统邹、被告新房房公司连带向原告返还签约保证金20000元；三、被告新湖公司赔偿原告经济损失20000元。事实与理由：2018年12月底，被告新湖公司委托被告新房房公司代销舟山新湖御景国际项目商品房，被告新房房公司又委托第三人潘统邹全权处理代销事项。2019年1月初，被告新湖公司对项目商品房做降价销售决定。同月5日，原告前往该项目售楼处看房、询价，与第三人潘统邹签订一份《居间协议》，并按照协议内容向第三人支付签约保证金20000元，双方议定七日内办理正式购房手续。同月11日，原告被告知网签不能，由此引发本起纠纷。原告认为被告新湖公司与被告新房房公司委托关系以及被告新房房公司与第三人转委托关系客观存在，原告与第三人所签订的《居间协议》，实为代销预约合同，被告新湖公司应当按照预约合同内容与原告签订正式商品房销售合同。 因新湖公司不肯与原告签订商品房买卖合同，同时由于法律对强制签订本合同没有明确规定，故原告诉讼请求变更为解除预约合同、返还财产和赔偿损失。又鉴于与本案案情相似的由定海法院作出的（2019）浙0902民初1211号判决已生效，故本案原告以该案为依据将赔偿金额确定为20000元。 被告新湖公司辩称，一、本案系居间合同纠纷。新湖公司与被告新房房公司之间不存在委托代销商品房的合同关系。本案基础法律关系是居间合同纠纷，居间合同在原告与第三人潘统邹之间产生法律约束力，新湖公司并非居间合同的当事人，故新湖公司非适格主体。二、新湖公司与被告新房房公司有委托代理销售商品房的意向，但双方尚处在磋商阶段，委托代理合同尚未签署，双方之间委托代理关系未成立。新湖公司与第三人潘统邹之间也不存在委托代理关系，潘统邹受新房房委托以其个人名义与原告签订《居间协议》，根据合同相对性原理，原告只能向被告新房房公司与第三人追究责任。三、根据《居间协议》的内容来看，内容上既明确了所购商品房的当事人姓名、房号、面积、单价及总价等基本信息，又明确了协议签订后7日内与其签订正式商品房销售合同，根据法院另案已生效判决认定，该《居间协议》性质上属于商品房预约合同。根据相关法律规定，违反预约合同约定的义务，对方当事人有权选择解除合同并要求承担违约赔偿责任，但本案原告在缔约过程中，其对《居间协议》的一方当事人为潘统邹未提出过异议，未要求潘统邹出示相关书面的委托或授权文件，轻信了潘统邹与新湖公司之间存在委托关系，所以原告对此存在一定过错。因此，涉及商品房预约合同不能履行所造成的损失应以本约合同不能签订为限，而不应以本约合同不能履行所造成的损失为限。因为预约合同违约，仅仅是预约合同的一方当事人丧失了签订本合同的机会，其损失应限定在为准备达成本约，或者是在签订预约合同中而支出的合理费用范围之内，对于该种信赖利益的损失系有明确的范围。另外，因原告有过错，应承担部分责任。 被告新房房公司辩称，一、第三人潘统邹系其公司员工，经公司授权对外签订合同，系履行职务行为。被告新房房公司系受被告新湖公司指示为避免已购房者的不满而由潘统邹以个人名义与原告签订居间协议的方式来成立预约合同关系。二、被告新湖公司和新房房公司之间系委托代理关系，虽然未签订正式书面合同，但合同的实质性内容、双方合作的具体事项均由双方员工的聊天微信中予以确认。三、被告新房房公司同意解除《居间协议》并退还签约保证金20000元。 第三人潘统邹辩称，与新房房公司的答辩意见一致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人潘统邹系被告新房房公司员工。2019年1月5日，第三人（甲方）与原告（乙方）签订一份《居间协议》，约定：“一、新湖御景国际21幢2108室，乙方同意购买该套房屋，该房屋建筑面积88.46平方米（具体面积以正式购房合同为准）。二、该房屋单价16531.51元/平方米，该房屋总价1462377元。三、乙方在签订本协议时，向甲方支付20000元作为该套房屋网签的签约保证金，在本协议签订后7日内，在甲方协助下办理该套房屋的房款缴纳、银行按揭及网签合同等相关购房手续，保证金在客户缴纳房款并签订网签合同后7日内退还乙方，如乙方未按约定时间履行房款缴纳、网签合同及相关购房手续的办理，则网签保证金不予退还。购房过程中产生的各类税费等相关费用均由乙方承担。”上述协议签订后，原告按约支付给第三人签约保证金20000元。 2019年1月6日，原告接通知无法与被告新湖公司按照《居间协议》约定的价格进行网签备案。 2019年1月10日，被告新湖公司向被告新房房公司发函，函告：新湖公司未授权新房房公司员工签订关于新湖御景国际项目的代理销售、居间委托等合同。2019年1月20日，被告新湖公司做出声明，声明内容基本同函。 另查明，被告新房房公司系浙江房房信息科技股份有限公司的下属子公司，两个公司在人员上存在混同现象。2018年9月底，浙江房房信息科技股份有限公司进驻新湖御景国际项目案场开展营销活动。2018年11月，被告新湖公司（甲方）与浙江房房信息科技股份有限公司（乙方）补签订一份《舟山市新湖御景国际项目全案渠道电商服务合同正本》，主要约定：“甲方委托乙方主要代理销售新湖御景国际楼盘，房源套数详见甲方提供的最终房源表和价格表，合作周期自2018年9月17日止2018年12月31日，合作采结佣模式。甲方对与客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关签约文件的起草、变更、终止享有决定权。分两阶段考核成果，第一阶段自2018年9月17日至2018年11月6日，第二阶段自2018年11月7日至2018年12月31日。” 2018年11月中旬，由于销售情况不佳，浙江房房信息科技股份有限公司撤出，双方未继续履行上述合同。2018年12月17日，第三人与被告新湖公司员工纪行微信磋商项目销售事宜。2018年12月底，被告新房房公司进驻项目案场。2019年1月3日，第三人与被告新湖公司纪行协商确定了项目案场的具体营销方案。2019年1月4日起，第三人开始以其个人名义与包括原告在内众多承购人签订《居间协议》。 本院认为，根据审理查明的事实及本院生效的（2019）浙0902民初1211号民事判决对被告新湖公司、新房房公司之间法律关系的阐述，认定新湖公司与新房房公司之间系委托合同关系，本案所涉《居间协议》性质上属于商品房预约合同，本案所涉纠纷应为商品房预约合同纠纷。该《居间协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。新湖公司违反预约合同约定的义务，对方当事人有权选择解除合同并要求承担违约赔偿责任。现原告主张解除合同，符合法律规定，故该《居间协议》应予解除。合同解除后，被告新房房公司（第三人潘统邹）收取的签约保证金20000元，依法应予以返还。原告王维红以（2019）浙0902民初1211号民事判决为依据，将其主张的损失赔偿金额调整为20000元。本院综合考虑原告为准备达成本约所支出的合理费用、被告新湖公司过错等因素，对原告的该项诉讼请求，亦予以支持。原告要求第三人潘统邹承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百零三条第三款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告王维红与第三人潘统邹于2019年1月5日签订的《居间协议》解除，被告浙江新房房信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王维红签约保证金20000元； 二、被告舟山新湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王维红赔偿损失20000元； 三、驳回原告王维红的其他诉讼请求。 本案受理费800元，减半收取400元，由被告舟山新湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  沈玲 二〇一九年十月十八日 书记员  严丹