福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初2859号 原告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘亮亮，福建凌龙律师事务所实习律师。 被告：吴韦敏，男，1990年6月12日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 原告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因与被告吴韦敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建德公司的委托诉讼代理人韩兰梅到庭参加诉讼，被告吴韦敏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建德公司向本院提出诉讼请求：1.解除建德公司与吴韦敏于2013年8月22日签订的合同编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》；2.吴韦敏立即协助建德公司办理完成《商品房买卖合同》的备案登记、商品房预告登记、商品房抵押权预告登记等注销手续，因注销手续产生的费用由吴韦敏承担；3.吴韦敏立即向建德公司支付按商品房总价款10%计算的违约金163146.4元；4.吴韦敏立即偿还建德公司自2018年1月31日起至中国工商银行莆田城厢支行停止划扣之日止建德公司为吴韦敏向中国工商银行莆田城厢支行担保而代偿的款项，暂计至2019年3月29日代还款项为91728.91元；5.吴韦敏支付建德公司为追索本案债权而支出的一审律师费4000元；6.由吴韦敏承担本案所有的诉讼费用（含案件受理费、公告费等）。事实和理由：2013年8月22日，建德公司与吴韦敏经协商一致后签订了合同编号为XXXXXXX的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及相关附件，该合同及附件主要约定：吴韦敏向建德公司购买位于莆田市荔城区镇海居委会“护城河三期”商住区B区第XXXXX号的商品房，房屋面积为134.11平方米，总价为1631464元，付款方式为首付款491464元+按揭贷款1140000元。附件六《合同》补充协议主要约定：1.如吴韦敏在还贷期间违约未按期向银行还款，导致建德公司承担连带责任的，建德公司在承担责任后有权向吴韦敏追偿，并由吴韦敏承担建德公司实现债权的费用如诉讼费、律师费、保全费、执行费等。同时建德公司有权将吴韦敏的房屋另售他人。2.因吴韦敏原因而导致解除合同的，吴韦敏应支付房款总额10%的违约金并赔偿建德公司的损失，还应承担合同注销等所有手续费用等。合同签订后，建德公司依约为吴韦敏办理了备案登记、商品房预登记等手续，但是吴韦敏却自2018年1月31日起逾期向贷款银行还贷，导致建德公司因为其承担担保责任而被银行扣款。款项被扣后，建德公司多次要求吴韦敏还款、按时向银行还贷，并于2018年11月9日向吴韦敏寄送律师函，但是吴韦敏仍拒不履行。吴韦敏以自己的行为明确表示不履行还款、还贷义务，已达到法定的合同解除条件。 吴韦敏未作答辩。 建德公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对建德公司提供的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明复印件、《商品房买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及附件、莆田市商品房买卖合同备案表、房屋登记簿、《个人购房借款/担保合同》各一份、中国工商银行凭证十张、律师函、EMS邮寄单、回执单复印件、委托代理合同、律师费发票各一份，上述证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第XXXXXX号、莆国用（2007）第XXXXXX号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，暂定名“护城河三期”商住区Ｂ区。商品房预售许可证号为（2013）莆房许字第××号。 2013年8月22日，建德公司（出卖人）与吴韦敏（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：XXXXXX），约定：吴韦敏以总价款1631464元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第XXXXX号的商品房一套。合同第六条关于付款方式及期限中约定：2013年8月22日前支付首付款491464元，余款1140000元办理银行按揭。从开发商通知买受人到银行办理按揭之日算起，七日内必须到银行办理按揭手续，若逾期未办理银行按揭手续，则买受人必须在三日内向出卖人付清余款。合同第八条关于交付条件与期限中约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六：合同补充协议第二条若买受人以商品房抵押（按揭）贷款方式支付购房款第3款第6项约定：如买受人在还贷期间违约未按期向银行还款，导致出卖人承担连带责任的，出卖人在承担责任后有权向买受人追偿，并由买受人承担出卖人实现债权的费用如诉讼费、律师费、保全费、执行费等。同时出卖人有权将买受人的房屋另售以偿还贷款。第四条关于合同中涉及退房（解除合同）的约定第2款中约定：因买受人原因而致解除合同的，买受人应支付房款总额10%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有手续费用。第十一条中约定：买受人保证《商品房买卖合同》正文前所载的买受人及其代理人的地址、邮政编码、联系电话等内容真实有效，如有变更，应在变更之日起7日内以书面方式通知出卖人，否则，有关通知等未能送达的责任由买受人自行承担。出卖人发出的通知等信件的投邮之次日视为送达日期。建德公司与吴韦敏签订的上述《商品房买卖合同》经莆田市住房和城乡建设局登记备案。涉案商品房于2014年11月13日办理了预购商品房预告登记，权利人为吴韦敏；2014年12月15日办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行。涉案商品房尚未交付给吴韦敏使用，权属证书也尚未转移登记至吴韦敏名下。 2014年12月9日，吴韦敏（借款人暨抵押人）、建德公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称工商银行城厢支行）签订编号A:XXXXX号《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同），约定：吴韦敏通过按揭贷款方式购买上述商品房，按揭贷款金额为1140000元，贷款期限为360个月，建德公司提供阶段性连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。贷款后，因吴韦敏未按照借款合同约定偿还借款本金及利息，工商银行城厢支行分别于2018年1月31日、2018年2月28日、2018年3月30日、2018年6月28日、2018年9月28日、2018年12月27日、2019年3月29日自建德公司的账户中扣划了6088.6元、6084.11元、6087.37元、18369.2元、18368.7元、18364.23元、18366.7元代偿吴韦敏拖欠的贷款本息等款项。2018年11月9日，福建凌龙律师事务所接受建德公司的委托向吴韦敏邮寄律师函，告知吴韦敏因其未按期向贷款银行还款，导致贷款银行要求建德公司承担连带责任。至2018年9月份止，贷款银行划扣了建德公司保证金账户金额共计54997.98元。并通知吴韦敏在收到律师函后3日内向建德公司偿还上述款项。但吴韦敏未签收上述邮件。后建德公司与福建凌龙律师事务所签订《委托代理合同》，就建德公司与吴韦敏商品房买卖合同纠纷一案委托福建凌龙律师事务所律师代理诉讼活动。2019年5月29日，福建凌龙律师事务所出具发票一份，记载收取了律师代理费4000元。现因吴韦敏至今未向建德公司偿还建德公司代偿的银行贷款款项，致讼。案经审理，因吴韦敏未到庭，致本院无法组织调解。 本院认为，建德公司与吴韦敏签订的《商品房买卖合同》以及双方与工商银行城厢支行签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。吴韦敏在办理银行按揭贷款后，未能按借款合同约定按时向工商银行城厢支行返还借款本息，致使建德公司承担保证责任，工商银行城厢支行从建德公司的账户中扣划了款项用于归还吴韦敏逾期未付的借款本息等款项共计91728.91元，且吴韦敏未按借款合同的约定返还借款本息等已长达一年多，该行为使得建德公司取得涉案商品房房价款的合同目的无法实现；依据吴韦敏与建德公司签订的合同附件六《合同补充协议》第二条第3款第6项、第四条第2款的约定及法律规定，吴韦敏的行为已构成违约，建德公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，吴韦敏应当偿还建德公司承担保证责任代为偿还的借款本息等款项、支付给建德公司按商品房总价款10%计算的违约金及承担建德公司实现债权而支出的律师费，故建德公司诉讼请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、吴韦敏偿还建德公司因承担保证责任而代为偿还的贷款款项等共计91728.91元、支付违约金163146.4元以及支付因本案支出的律师费4000元，具有事实和法律依据，且符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，根据合同附件六《合同补充协议》第四条第2款的约定，建德公司诉讼请求吴韦敏协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、涉案商品房的预告登记注销手续，具有事实和合同依据，本院予以支持；但因借款合同尚未终止，且相关注销手续的费用尚未实际产生，故建德公司诉讼请求吴韦敏协助其办理商品房抵押权预告登记注销手续及承担注销手续产生的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。吴韦敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司与吴韦敏于2013年8月22日签订的《商品房买卖合同》（编号：XXXXX）予以解除； 二、吴韦敏应在本判决生效之日起十日内协助莆田市建德房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：XXXXXXXXX）的合同备案登记的注销手续； 三、吴韦敏应在本判决生效之日起十日内协助莆田市建德房地产开发有限公司办理位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会“护城河三期”商住区B区第XXXXXX号商品房的预购商品房预告登记的注销手续； 四、吴韦敏应在本判决生效之日起十日内偿还给莆田市建德房地产开发有限公司因承担保证责任而代偿的购房借款本息等共计91728.91元； 五、吴韦敏应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市建德房地产开发有限公司按商品房总价款10%计算的违约金163146.4元； 六、吴韦敏应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市建德房地产开发有限公司因本案而支出的律师费4000元； 七、驳回莆田市建德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19483元，由吴韦敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  陈光辉 人民陪审员  吴剑珊 二〇一九年十月十日 书 记 员  曾徐艳 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。