江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0684民初4288号 原告：南通商和商业股份有限公司。 法定代表人：蒋文英，董事长。 委托诉讼代理人：施桦，江苏东洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金纬，该公司股东。 被告：杜兴某，男，1978年2月11日生，汉族，住江苏省海门市。 第三人：崔午某，男，1979年1月29日生，汉族，住海门市。 原告南通商和商业股份有限公司（以下简称商和公司）与被告杜兴某、第三人崔午某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告商和公司的委托诉讼代理人施桦、金纬，被告杜兴某、第三人崔午某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告商和公司向本院提出诉讼请求：1、要求原、被告签订的《商和休闲文化商业广场房屋租赁合同》、《房屋租赁协议书》终止履行；2、被告杜兴某、第三人崔午某腾出案涉租赁的房屋；3、被告杜兴某支付自2017年5月15日起至实际迁让之日止的租金、物业管理费、违约金人民币453708.6元（暂计算至起诉之日；租金、物业管理费按22845.9元/月标准支付；违约金以本金308746元为基数、按照每天万分之五的标准计算）。事实和理由：原告与被告杜兴某于2016年4月8日签订房屋租赁合同1份，由被告杜兴某向原告租赁位于海门市海门街道南海路1399号商和休闲文化商业广场2号楼第2层第24202室房屋。后双方又于2016年4月15日签订房屋租赁协议书1份，对房屋租金及租期均作了约定。被告杜兴某也交纳了第一年租金并进行了装修经营至今。但自2017年5月15日起至今被告杜兴某未按照合同约定支付租金、物业费。原告多次向被告催要，并分别于2019年5月27日、30日向被告发送了《支付房屋使用费的通知》、《解除房屋租赁关系的通知》。期间，被告杜兴某未经原告同意擅自将房屋转租给第三人崔午某，现案涉房屋为第三人实际使用。原告认为，被告已严重违约，故诉至法院，望判如所请。 被告杜兴某辩称：合同不应解除，其拖欠原告租金等钱款，但原告在招商时作了虚假宣传，其是基于原告的宣传而与其确立租赁关系的，后原告所称的大型商业项目并没有入驻，导致其经营不善才没钱缴纳的。 第三人崔午某答辩，其是未得到原告许可从被告杜兴某处转租了案涉房屋，租金已支付给被告杜兴某了，现案涉房屋已不在使用,但钥匙尚在其处。 原、被告提交的以下证据：房屋租赁合同、房屋租赁协议、原告要求被告支付房屋使用费及解除租赁关系通知的图片及送达详情、如皋市人民法院（2017）苏0682行初149号行政判决书、江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06行终185号行政判决书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月8日，原告与被告杜兴某签订房屋租赁合同1份，约定由被告杜兴某向原告租赁位于海门市海门街道南海路1399号商和休闲文化商业广场第2#楼第2层第24202室房屋，租期为5年，自2016年6月8日起至2021年6月7日止，租金705706元、物业管理服务费220533元，总额为926239元。违约责任，被告杜兴某逾期支付应付款项，逾期时间未超过7日的，则每天按逾期款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期时间超过7日的，除承担按逾期总额的每日万分之十的违约金外，原告有权解除合同；双方还约定被告擅自将该房屋全部或部分转租或进行其他非法或违约处置的，原告有权解除合同。后双方又于2016年4月15日签订房屋租赁协议书1份约定，租赁期限为5年，自2016年6月23日至2021年6月22日止，租金及物业管理服务费支付方式为：1、合同签订之日起3日内，被告杜兴某应向原告支付308746元。2、2017年5月15日前支付租金308746元。3、2018年5月15日前支付租金308747元；此后，原告按约向被告杜兴某交付了租赁房屋，被告杜兴某也交纳了310746元的租金及物业管理服务费，但后续的租金及物业管理服务费至租赁协议中约定的付款日，被告均未付。原告分别于2019年6月12日、15日，向被告杜兴某邮寄送达了支付房屋使用费、解除房屋租赁关系的通知。 另查明，被告杜兴某与第三人崔午某于2018年1月22日签订了《渝城故事餐厅转租合同》将涉案房屋转租第三人崔午某,租期为2018年3月1日起至2019年2月28日止。现案涉房屋不在使用，钥匙在第三人崔午某处。 本院认为，原、被告间房屋租赁合同关系未违反相关法律、法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。现被告杜兴某逾期缴纳租金及物业服务管理费，且未经原告同意擅自将所承租的房屋转租给第三人崔午某的行为，属于双方约定解除合同的情形，原告因此而要求解除合同的理由成立，且原告于2019年6月15日向被告送达了解除合同的通知书，据此本院认定双方的租赁合同于原告解除合同通知书送达被告之日，为合同解除之日。合同解除后，被告应于合理期限内腾退并归还房屋，该期限本院酌定为十五日。又因涉案房屋的钥匙现在第三人崔午某处，第三人应予以配合。在腾退并归还房屋前，被告仍应支付租赁合同解除前相应的租金及物业管理服务费和违约金，并支付合同解除后租赁物的占用费。被告杜兴某辩称原告涉嫌虚假宣传，根据江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06行终185号行政判决书，生效判决已经确认原告不存在欺诈行为。故被告的辩称，于法无据，本院不予采信。关于被告应缴纳的租金、物业管理费及违约金的计算。1、租金、物业管理费的计算。双方在签订了房屋租赁合同后又签订了房屋租赁协议书1份，在租赁协议书中，双方重新约定租约起始时间为2016年6月23日，租赁期为5年，租金及物业管理服务费总额为926239元，即为507.53元/天（以每年365天计，采取四舍五入方法计算至小数点后两位数）。现被告已支付租金及物业管理服务费310746元，已付天数为612天，已支付至2018年2月24日。即被告应按每天507.53元的标准向原告支付自2018年2月25日起至2019年6月15日止（共476天）的租金及物业管理服务费241584.28元。2、关于违约金的计算。根据《房屋租赁合同》第四十条违约责任中第40-1项的约定，被告杜兴某逾期支付合同项下的任何应付款项，逾期时间未超过7日的，则每天按逾期总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期时间超过7日的，除承担逾期款总额的每日万分之十的违约金外，原告有权解除合同。现原告要求按每日万分之五支付违约金，是其对自身权利的处分，并无不当，且折算后的年利率18.25%，未违反法律规定，应予以支持。至合同解除之日，被告逾期金额为241584.28元，根据双方约定，原告应2017年5月15日缴纳第二期租金及物业管理服务费，但原告未能按约定的日期缴纳，已构成违约。故本院认定2017年5月15日为违约金起算之日。对原告请求中不合理的部分予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第（二）项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定,判决如下： 一、原告南通商和商业股份有限公司与被告杜兴某就位于海门市海门街道南海路1399号商和休闲文化商业广场第2#楼第2层第24202室房屋的租赁合同关系于2019年6月15日解除。 二、被告杜兴某于本判决生效之日起十五日内腾空并归还原告南通商和商业股份有限公司上述第一项租赁房屋，第三人崔午某予以配合。 三、被告杜兴某于本判决生效之日起十日内支付原告南通商和商业股份有限公司租金人民币241584.28元并支付逾期付款违约金（以人民币241584.28元为基数，自2017年5月15日起至实际支付之日止，按年18.25%利率的标准计算）。 四、被告杜兴某按人民币507.53元/天的标准支付原告南通商和商业股份有限公司自2019年6月16日起至本判决第二项实际履行之日止的房屋占有使用费。 五、驳回原告南通商和商业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（减半收取）人民币4053元，由被告杜兴某负担人民币2999元，由原告南通商和商业股份有限公司负担人民币1054元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8106元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65） 审判远葛娟 二〇一九年十月二十一日 书记员  张霞