广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5918号原告：广东中海物业服务有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区中新镇新墩路163号会所二楼。负责人：刘忠。委托代理人：秦超颖、叶丹丹，该公司员工。被告：刘俊杰，男，1966年11月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广东中海物业服务有限公司增城分公司诉被告刘俊杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东中海物业服务有限公司增城分公司的委托代理人秦超颖、被告刘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东中海物业服务有限公司增城分公司向本院提起诉讼请求：一、被告向原告支付自2015年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费共计103479.12元；二、被告向原告支付上述欠缴物业服务费产生的违约金72199.48元（暂计至2019年6月30日）；三、被告向原告支付自2014年8月1日至2019年3月31日原告垫付的公共电费共计1178.67元；四、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为广州市增城区中新镇东港城市花园小区（推广名：中信香樟墅）七街14号业主，原告为上述小区提供物业管理服务。2011年2月1日，原告（乙方）与广州市东港房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将东港城市花园委托于乙方实行物业管理；物业管理服务费收费标准按物业建筑面积计算为4.5元/月/平方米（不包含公共水电费分摊）；业主或物业使用人应在每月10日前交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按服务费的1‰标准交纳违约金。合同第三章物业服务费用中对物业管理区域内共用水电费分摊问题作出约定：小区范围内公共设施的公用水、电费用以及总水表与分表之间损耗及清洁用水，由小区住（用）户合理分摊。自为上述小区提供物业管理服务以来，原告一直按约履行。被告收楼以来，已享受原告提供的服务，理应交纳物业管理服务费用及分摊共用水电费。原告多次向被告催收，被告至今仍拒绝交纳所欠费用。被告购买的房屋建筑面积为479.07平方米，由于自房地产开发单位交付首批房屋之日起5年内实行物业管理服务费优惠措施，2015年1月1日至2019年2月28日，被告每月应向原告交纳的物业管理费为1916.28元。由于物业管理区域内共用水电费由小区住（用）户合理分摊，且原告已向相关部门交纳公摊电费，2014年8月1日至2019年3月31日，被告应向原告支付公摊电费为1178.67元。被告拖欠费用损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告刘俊杰答辩称，自收楼开始，原告就承诺对涉案房屋的外墙及把房屋首层被水淹的地方进行修复，但仅是抽干了电梯井的积水，一直未进行修复。后原告告知已修复完毕可以装修，被告开始装修，但装修开始半个月时因下雨，房屋首层被淹达60公分，装修的半成品受损。当时由于开发商在进行二期工程造成排水不畅，被告与原告沟通要求解决，原告一直没有处理。自此之后每年下大雨，涉案房屋都遭水淹，装修半成品及装修材料全部报废。多年来，被告每年都有向原告反映水淹问题。购房时，开发商承诺介绍朋友买房可减免两年的物业服务费，被告介绍了一位朋友买房，应减免两年物业服务费。因原告一直没有处理房屋的水淹问题，且没有赔偿被告因水淹造成的损失，被告才没有交物业服务费的，所以原告主张违约金没有依据。对于被告方造成的损失，应在物业服务费中抵扣。只要水淹问题处理完毕，被告愿意支付公共电费。经审理查明：涉案房屋位于增城区中新镇××花园香樟××街××号。2011年2月1日，广州市东港房地产开发有限公司（甲方、建设单位）与原告[更名前名称为：广东中信物业服务有限公司增城分公司（乙方、物业服务企业）]签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对东港城市花园实施前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有的法定产权建筑面积交纳，别墅4.5元/月/平方米，商业物业3.6元/月/平方米，花园物业0.8元/月/平方米；小区范围的路灯、水泵等用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊；小区内公共设备设施的共用水、电费用，由本区住（用）户合理分摊；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月十日前交纳；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交纳服务费的1‰的交纳滞纳金等内容。2014年7月23日，被告接收涉案房屋。2016年10月19日，原告向被告发出《催款通知书》，向被告催缴物业服务费的相关费用。被告确认收到上述通知书。2017年8月，原告分别向被告《在业主资料登记表》中留的通讯地址及涉案房屋所在地邮寄律师函，催收物业服务费等相关费用。上述律师函被退回。庭审中，原告陈述：一、涉案房屋建筑面积479.07平方米，物业服务费按4元/月/平方米计算，每月为1916.28元，多次向被告催收物业服务费，被告一直以要求原告赔偿水淹造成的损失为由拒绝交纳物业服务费；二、违约金是以每月欠缴物业服务费为本金按每日1‰，自每月11日起算；三、公共电费是以业主应分摊总电费除以公共电费电表涵盖区域的别墅产权面积之和再乘以业主的房产面积得出各别墅业主需要承担的电费，费用涵盖园区路灯、公共照明费用。被告对原告主张的物业服务费计算标准没有异议，另陈述自接收涉案房屋以来，一下雨房屋就被淹，是什么原因造成的其不清楚，原告一直没有采取措施解决，也没有赔偿其损失。原告为证明其已交纳公共电费，提交电表抄表记录及交纳电费的发票到庭，被告对上述证据的真实性均没有异议。庭后，原告书面说明涉案房屋仅在2017年因特大暴雨发生室内进水。另查，广东中信物业服务有限公司增城分公司于2018年10月29日更名为原告。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此广州市东港房地产开发有限公司（甲方、建设单位）与原告签署的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，被告于2014年7月23日接收涉案房屋，自此应依《前期物业服务合同》的约定交纳费用。被告未按合同约定支付2015年1月1日至2019年6月30日止共54个月的物业服务费，为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。结合原、被告的陈述及《前期物业服务合同》的约定，经核算，被告每月应支付的物业费为1916.28元（建筑面积479.07平方米×4元/月/平方米），2015年1月1日至2019年6月30日期间被告应支付的物业服务费为103479.12元（1916.28元/月×54个月）。对于违约金部分，被告未按约定支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。《前期物业服务合同》约定物业服务费用按月在每月十日前交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交纳服务费的1‰的交纳滞纳金。但从本案双方的陈述看，涉案房屋确实曾受水浸，虽原、被告对水浸的时间和原因陈述不一，但原告亦确认被告一直以水浸造成的损失未解决为由拒交物业服务费。由此可见，被告不交物业服务费，事出有因，不属于恶意违约。而且原告也未能提供证据证明其因被告欠付物业服务费导致的实际损失。鉴于此，根据双方合同的履行情况，当事人的过错程度以及实际损失，本院将合同约定的违约金计算标准酌定调整为以每月欠付的物业服务费为本金，从逾期之日即拖欠物业服务费当月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年6月30日止，每月物业服务费的违约金总额不超过该月物业服务费本金。原告主张超出上述标准的违约金，本院不予支持。至于公共电费问题，《前期物业服务合同》约定小区范围的路灯、水泵等用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊；小区内公共设备设施的公用水、电费用，由本区住（用）户合理分摊。原告就其已交纳上述费用提交了相关证据到庭，且就其主张的上述费用的分摊及核算标准亦作了陈述，该标准不违背公平合理的原则。被告未能提交证据到庭予以反驳。综上所述，本院采纳原告的主张，对2014年8月1日至2019年3月31日的公共电费1178.67元，本院予以支持。被告抗辩涉案房屋因水浸受损，原告应减免物业服务费以弥补其损失，另外，因其购买涉案房屋后介绍朋友购房，开发商承诺减免两年物业服务费。原告对被告的上述抗辩均不予认可，被告就其上述抗辩事由亦未能提交证据到庭予以证实，故对被告的上述抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告刘俊杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中海物业服务有限公司增城分公司支付从2015年1月1日至2019年6月30日的物业服务费为103479.12元及违约金（每月物业服务费的违约金以1916.28元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从拖欠物业服务费当月11日起计算至2019年6月30日止，每月物业服务费的违约金均不得超过1916.28元）；二、被告刘俊杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中海物业服务有限公司增城分公司支付公共电费1178.67元；三、驳回原告广东中海物业服务有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1919元，由原告广东中海物业服务有限公司增城分公司负担440元，由被告刘俊杰负担1479元。被告刘俊杰于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇一九年十月八日书记员  赵洁玲赵志琳附本判决相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以起并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。