云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初3005号原告（反诉被告）：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系公司总经理。住所：曲靖市翠峰西路与南宁西路交汇处绅园25层2712房。委托诉讼代理人：李天雨，男，云南宇辰物业服务有限公司职工。特别授权代理。被告（反诉原告）：邹所芝，女，汉族，1986年10月11日生，云南省会泽县人，户籍住址云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：赵正荣，男，汉族，1968年12月5日生，与被告邹所芝系夫妻关系，住址，一般授权代理。原告（反诉被告）云南宇辰物业服务有限公司（以下简称宇辰公司）与被告（反诉原告）邹所芝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，在庭审过程中被告（反诉原告）邹所芝提出反诉。原告（反诉被告）宇辰公司的委托诉讼代理人李天雨、被告(反诉原告)邹所芝及其委托诉讼代理人赵正荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宇辰公司向本院提出诉讼请求:请求人民法院判令被告邹所芝支付原告2013年11月3日至2018年11月3日期间的物业服务费5285元、生活垃圾清运处置费660元，水池清洗费100元，合计6045元，并承担本案诉讼费。事实及理由：2013年11月3日前，被告邹所芝购买会泽县景上中环5栋4单元101室房产（面积125.899平方米），按照原告与曲靖市华鑫地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据《前期物业服务委托合同》的约定，被告自2013年11月3日至2018年11月3日共拖欠应缴纳的物业服务费5285元、生活垃圾清运处置费660元，水池清洗费100元，合计6045元。原告多次以多种形式向被告催交物业费，但其未予理睬。被告（反诉原告）邹所芝答辩及反诉称，我是原告起诉的房屋业主，对原告主张的物业费的计算标准及方法没有意见，我已经交纳了第一年的物业费即2013年的，应当扣减。1、因下水管道返水给我造成的木地板的损失人民币3840元，原告应当赔偿给我；2、我价值人民币1100元的电动车电瓶被盗后，原告应当赔偿给我；3、我入住后交纳的装修保证金人民币2000元，原告应当退还给我。原告（反诉被告）宇辰公司答辩称，物业公司签订的是物业服务合同不是车辆保管合同，电动车我们没有单独收取管理费，我们不负责赔偿；装修押金，被告拿着单子来我们会退的。被告没有交过任何物业服务费；被告的房屋是出现下水道返水情况，但原告并没有说同意赔偿被告的木地板损失。对于双方当事人无异议的事实，本院予以确认。原告（反诉被告）宇辰公司提交的证据：第一组、《营业执照》《组织机构代码证》《资质证书》复印件，证实原告主体适格；第二组、《企业名称变更核准通知书》《准予变更登记通知书》《备案通知书》复印件；第三组、原告与曲靖市华鑫地产有限公司签订的《前期物业服务委托合同》复印件；第四组、曲靖安美吉物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》复印件；第五组、宇辰公司与曲靖市华鑫地产有限公司签订的《前期物业服务委托合同》复印件；第六组、《关于原曲靖安美吉物业接管景上中环小区合同终止后的债权债务说明》复印件；证明被告向原告收取曲靖安美吉物业费的合法性。第七组、原告和昆明民洁环境卫生服务有限公司会泽分公司签订的《委托协议书》复印件及原告和会泽县垃圾清运有限公司签订的《小区生活垃圾清运委托书》；证明原告向被告收取垃圾清运费的合法性。第八组、拖欠物业费清单；第九组、四保照片；第十组、催费照片；证明被告未按景上中环小区《前期物业服务委托合同》履行。经质证，被告（反诉原告）邹所芝的质证意见为，前期管理合同，交房时应该与开发商签订过，物业公司变更后，我们没有和开发商签过协议，总之原告只要把物业工作做好，该交的我同意交，我的损失原告也应当要赔偿我。上述证据，被告（反诉原告）虽然提出异议，但并没有提供充分的证据予以反驳，本院对上述证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）邹所芝提交的证据：第一组、缴纳装修押金2000元的票据；第二组、摩托车电瓶丢失的电话报案笔录；第三组、木地板被泡损失的录像录音及光盘（现场播放）；第四组、换木地板所付金额的票据。经质证，宇辰公司认为：第三组录音中，1.我们不确认与被告通话的人是我们公司员工，也未明确赔多少，只是说协商处理，2.下水道返水是事实，3.对于摩托车电瓶，物业公司签订的是物业服务合同不是车辆保管合同，摩托车我们没有单独收取管理费，我们不负责赔偿。对上述证据，原告对其真实性并没有提出异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：宇辰公司是可以依法从事物业管理活动的企业。2013年3月5日，原告受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务，双方签订了《前期物业服务委托合同》，协议明确：委托管理期限自前期物业服务委托合同签订之日起至业主委员会成立并签订物业服务物业合同止；物业服务费按房屋所有权证登记面积计收，多层住宅每月0.7元／平方米；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。后原告退出对该小区的管理，由曲靖市安美吉物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，协议明确：委托管理期限为2015年9月1日至2018年8月31日或至新聘物业公司止；物业服务费按房屋所有权证登记面积计收，多层住宅每月0.7元／平方米；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。2018年7月31日原告又与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，协议明确：物业服务期限为2018年8月1日至2021年7月31日，该期限内业主委员会成立并选聘物业公司时本合同终止；物业服务费按房屋所有权证登记面积计收，多层住宅每月0.7元／平方米；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。曲靖市安美吉物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司于2018年8月1日终止《前期物业服务委托合同》，原告与曲靖市安美吉物业服务有限公司作出债权债务说明：“由云南宇辰物业服务有限公司承担和主张曲靖市安美吉物业服务有限公司在管理景上中环小区期间的一切债权（包括但仅限于前期业主所欠物业服务费、垃圾清运费等费用），并履行相应的权力义务”。被告（反诉原告）邹所芝系该小区5幢4单元101室房产（面积125.899平方米）的业主，自2013年以来一直没有交纳物业服务等费,被告（反诉原告）邹所芝共欠2013年11月3日至2018年11月3日期间的物业服务费人民币5285元、生活垃圾清运处置费人民币660元，水池清洗费人民币100元，合计人民币6045元。被告（反诉原告）邹所芝在装修房屋的过程中向原告交纳了人民币2000元的装修押金，原告至今没有退还。2018年，因下水道返水造成被告家19平方米左右的木地板受损，原告对损害现场进行了查勘、处理并与被告达成了初步处理意见：由被告自行找适合的地板进行更换，被告更换后共支付了人民币3840元各种相关费用。2018年5月17日被告家停放在小区内的电动车电瓶被盗并向派出所报了案。本院认为，根据宇辰公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托后，与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。曲靖市安美吉物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司于2018年8月1日终止《前期物业服务委托合同》，原告与曲靖市安美吉物业服务有限公司作出债权债务说明：“由云南宇辰物业服务有限公司承担和主张曲靖市安美吉物业服务有限公司在管理景上中环小区期间的一切债权（包括但仅限于前期业主所欠物业服务费、垃圾清运费等费用），并履行相应的权力义务”，宇辰公司依此主张相应的物业费等费用于法有据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宇辰公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对涉案小区的业主具有约束力。被告邹所芝作为涉案小区业主，宇辰公司主张的各项费用共计人民币6045元是依照《前期物业服务委托合同》的约定计算而得的，被告邹所芝应当依约支付。依《前期物业服务委托合同》第二条第一项房屋共用部位的维护和管理：“共用部位是指物业管理区域内全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位”及第二项房屋共用设施设备的维护和管理：“共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设备设施”的规定，被告邹所芝的该房屋因共用下水道返水造成木地板损失，与原告在履行《前期物业服务委托合同》中约定的原告应当履行的维护、管理义务不到位存在因果关系，因此被告（反诉原告）邹所芝主张赔偿的木地板损失人民币3840元，原告（反诉被告）应当予以赔偿。被告（反诉原告）邹所芝主张退还的装修押金人民币2000元，原告（反诉被告）也予以认可并同意退还。被告（反诉原告）邹所芝主张赔偿因电动车电瓶被盗造成的损失人民币1100元，因原告（反诉被告）没有就该车单独收取管理费，《前期物业服务委托合同》中也没有明确的约定，本院不予支持。被告（反诉原告）邹所芝主张已经交纳了2013年的物业服务费，但其没能提供充足的证据予以证实，原告（反诉被告）也予以否认，被告（反诉原告）邹所芝的该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）邹所芝于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）云南宇辰物业服务有限公司2013年11月3日至2018年11月3日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费等共计人民币6045元；二、由原告（反诉被告）云南宇辰物业服务有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿被告（反诉原告）邹所芝木地板损失人民币3840元；三、由原告（反诉被告）云南宇辰物业服务有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）邹所芝房屋装修押金人民币2000元；四、驳回被告（反诉原告）邹所芝的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（原告云南宇辰物业服务有限公司已预交25元），减半收取后为25元，由被告邹所芝负担；反诉案件受理费人民币50元（被告邹所芝已预交25元），减半收取后为25元，由原告云南宇辰物业服务有限公司负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可以在判决规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。审判员  缪祥宪二〇一九年十月三十一日书记员  杨 斌