湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初3497号原告：洪泉，男，1970年9月9日出生，汉族，户籍所在地福建省福清市。委托诉讼代理人：钟龙，湖南了得律师事务所律师。被告：岳阳市五行化工有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区云梦路328号2幢302室。法定代表人：谭介明。被告：谭介明，男，1956年10月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省沅江市。以上被告共同委托诉讼代理人：杨克武，岳阳市岳阳楼区洛王法律服务所法律工作者。以上被告共同委托诉讼代理人：冯震，岳阳市岳阳楼区城陵矶法律服务所法律工作者。原告洪泉与被告岳阳市五行化工有限公司（以下简称五行公司）、谭介明建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告洪泉及其委托诉讼代理人钟龙，被告五行公司、谭介明及其委托诉讼代理人杨克武、冯震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪泉向本院提出诉讼请求：一、判令被告五行公司向原告支付违约金4840000元；二、判令被告谭介明承担连带清偿责任；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月22日，原告洪泉与被告五行公司签订一份《加油站项目及建设用地使用权转让合同》，合同约定被告五行公司将通过岳阳市云溪区人民法院（2015）云民初字第808号民事判决书及岳阳市中级人法院（2016）湘06民终1398号民事判决书确定的加油站项目及建设用地使用权（详见合同约定）转让给原告洪泉，转让总价款2420万元，签订合同后三日内支付转让款50万元、第二次支付500万元、第三次支付1050万元、第四次支付700万元、第五次支付120万元（详见合同约定），违约责任为任何一方不履行合同，或擅自解除终止合同的，均应向守约方支付本合同转让总价款20%的赔偿金；任何一方因违约而致使相对方解除合同的，违约方还应另行向相对方支付本合同转让总价款20%的违约金，同时对其他事项进行了约定，被告谭介明作为连带责任担保人签字担保。签订合同后原告按约向被告支付了第一笔款项50万元，但被告一直未按合同约定履行义务，并于2018年11月将收取的转让款50万元退至原告妻子账户，不再履行合同，原告多次要求被告履行合同，但被告一直未按约定履行，被告谭介明也未承担担保责任，被告的行为违反了合同约定，严重违约给原告造成巨大经济损失。被告五行公司及谭介明辩论要点：一、本案合同标的土地使用权未登记在被告名下，合同不成立。且由于涉案土地被规划作为其他单位建设职工集资房用地，加油站项目不存在于涉案土地上，加油站项目不存在，被告不存在违约的故意，不承担违约责任；二、土地转让、加油站转让违反国家强制性规定，原被告间的合同属于无效合同；三、本合同设置附加条件，目前为止无任何条件成就，至少本合同效力待定；四、原告违约导致被告解除合同；五、原告无实际损失，且原告不履行合同并要求被告支付20%的赔偿金存在恶意，被告不应承担赔偿金。六、原被告之间签订的合同已经因原告违约而依法解除；七、原告没有能力履行合同；八、《补充协议》变更了《加油站项目及建设用地使用权转让合同》，约定由原告垫付过户费。查明的事实根据原、被告的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、本案所涉标的加油站项目建设用地使用权原于2006年由案外人广东恒盛太和投资有限公司拍卖取得，该公司于2009年3月5日申请在该地新建加油站，于2010年7月13日取得建设用地规划许可证及建设用地规划审批单。2015年9月18日，案外人广东恒盛太和投资有限公司与被告五行公司签订《加油站建设项目土地转让合同》，约定将加油站项目建设用地使用权及加油站项目转让给被告五行公司。2015年11月27日，由于案外人广东恒盛太和投资有限公司未按照合同约定办理相关手续，故五行公司向岳阳市云溪区法院起诉，2016年6月17日岳阳市云溪区法院作出判决，判令广东恒盛太和投资有限公司将其名下坐落于岳阳市南湖新区湖滨大道的岳阳市国用（2006）第000111号商服用地（加油站）的土地使用权过户至五行公司名下，并在办理完加油站项目全部报建手续及变更手续后移交给五行公司。2016年9月26日，广东恒盛太和投资有限公司向岳阳市中级人民法院上诉，2017年5月12日岳阳市中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。至今广东恒盛太和投资有限公司仍未履行判决。二、2018年6月22日，原告洪泉作为受让方（乙方），被告五行公司作为转让方（甲方），被告谭介明作为担保人，签订《加油站项目及建设用地使用权转让合同》，合同第一条项目概况约定：“本合同所指加油站项目建设用地位于岳阳市南湖新区东侧（四至范围详见国土证附图坐标），为国有建设用地，占地面积为3150平方米，土地用途为商业服务用地（加油站），国有土地权证号为岳阳市国用（2006）第000111号，出让挂牌宗地编号为ＹＴＰ2006-19＃……”；合同第三条转让价款约定：“加油站项目及建设用地使用权转让总价款为人民币2420万元，此总价款包括加油站项目已获批的行政审批手续以及建设用地使用权总价值……”；合同第五条转让价款支付方式约定：“1、本合同签订后三日内，乙方向甲方支付转让价款50万元；2、下列条件均成就后支付转让价款500万元，本期款项甲方指定支付至岳阳市云溪区人民法院或直接垫付至土地过户税费征缴机关（本期转让价款具体金额以土地过户登记税费征缴机构核算税费金额为准）：（1）岳阳市云溪区人民法院向岳阳市不动产登记中心送达将加油站项目用地使用权过户登记至乙方或乙方指定方名下的协助执行通知书；（2）岳阳市不动产登记中心审查并受理加油站项目用地使用权过户登记至乙方或乙方指定方名下的登记材料，并出具受理单；（3）加油站项目用地使用权过户登记手续进行到缴纳税款环节……”；合同中第六条第1、2、3、4、5款转让交易安排中约定，甲方与乙方共同成立一个目标公司，加油站项目用地过户登记至目标公司名下，若加油站项目用地无法过户登记至目标公司名下，则甲方应负责协调将加油站项目建设用地过户登记至甲方名下，再将该土地使用权抵押登记至乙方或乙方指定人名下。合同第七条约定：“谭介明个人自愿为甲方应履行的全部合同义务和责任向乙方承担连带保证担保责任……”；合同第八条违约责任约定：“1、除本合同另有约定外，任何一方不履行合同，或擅自解除终止合同的，均应向守约方支付本合同转让总价款20%的赔偿金。2、甲方逾期履行本合同约定的任意一项义务，均应按本合同转让总价款日千分之一向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方均有权视具体情形解除本合同。甲方作虚假承诺和保证的，视为甲方违约，乙方有权视具体情形解除本合同……”。三、2018年6月26日，原告洪泉作为乙方，被告五行公司作为甲方，原被告又签订《补充协议》，约定：“一、‘转让合同’第六条的第1、2、3、4、5款全部终止。变更为：甲方过户至乙方或乙方指定的名下“简称第二次过户”。二、转让交易安排程序为：甲方通过法院裁定过户至甲方名下，过户后甲方立即启动过户至乙方名下的程序：时间不得超过十五天，过户至乙方或乙方指定的公司名下。乙方积极配合，并提供所需过户全部资料。三、第二次过户所产生的税费按国土、税务相关规定各自承担。四、在第二次过户时，乙方提供甲方必须的手续资料，协助甲方过户，不能拒绝。五、第二次过户所需税费由乙方先期垫付，过户后再从应付甲方款项中减去（乙方自己负担的除外）……”四、2018年6月25日，原告洪泉的妻子钟紫兰向被告五行公司银行转账50万元整，按合同约定支付第一笔转让价款。后被告五行公司分别于2018年8月28日、2018年8月31日向原告洪泉邮寄催告其缴纳500万元加油站项目及建设用地使用权过户手续费的书函。2018年8月28日邮寄的书函载明：“洪泉老总：你好。你我于2018年6月22日签订的《加油站项目及建设用地使用权转让合同》已是两个月时间。期间我们多次口头商议，两次到云溪法院执行局：一次是考虑两次过户，转500万到法院作过户费；一次是交900多万到法院一次性过户。因你担心钱交法院后，万一事情办不好怕钱退不回来，所以一直犹豫不决，……我把你预付的50万元退还给你，终止原合同。将来有什么事我们再合作”。2018年8月31日邮寄的书函载明：“洪泉先生：你好！先前给了你书信，希望你能尽快来岳阳完善补充协议，早日将钱汇到法院，启动过户程序，开始履行你我之间的转让合同。……请你于9月4日前来岳阳协商上述事宜。如果你还是认为履行你我约定的合同有风险，可以考虑退出。你如果在9月4日前没有明确的态度，9月4日后就视为你我之间的所有签约终止，互不追究违约”。2018年11月26日，被告五行公司向原告洪泉的妻子钟紫兰银行账户退还第一笔转让款500000元。2019年1月14日，被告五行公司与案外人岳阳天伦清洁能源有限公司签订涉案标的物的转让合同，2019年4月25日，岳阳市云溪区人民法院（2019）湘0603执恢27号民事裁定书裁定，“将被执行人广东恒盛太和投资有限公司所有的坐落于岳阳市湖滨大道的岳阳市国用（2006）第000111号商服用地（加油站）的土地使用权过户至申请执行人岳阳天伦清洁能源有限公司名下……”。另查明，原、被告在诉讼中均认可涉案合同已经实际解除，2018年7月6日，原告洪泉向被告五行公司借款人民币50000元用于办理国土局土地证变更相关前期费用。判决的理由与结果本院认为，原、被告因涉案土地建设用地使用权的转让而产生纠纷，故本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点是:1、双方订立的《加油站项目及建设用地使用权转让合同》及《补充协议》是否为有效合同;2、双方在履行合同是否构成违约,是否应承担违约责任;3、被告五行公司、谭介明应当如何承担违约责任。本院依据相关法律规定,根据本案事实和当事人的诉辩意见,作以下评判:一、关于双方订立的《加油站项目及建设用地使用权转让合同》及《补充协议》是否有效的问题。虽然原、被告双方在签订涉案合同时，涉案建设用地使用权没有登记在被告五行公司名下，但此时已有生效法律文书判决确定五行公司系该宗土地使用权人，被告五行公司对该涉案土地使用权有处分权,没有进行公示登记不影响其转让涉案标的，另外，涉案合同的标的物系加油站项目建设用地的转让，并未涉及加油站经营许可的转让，故双方订立的《加油站项目及建设用地使用权转让合同》及《补充协议》并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一，被告五行公司主张的涉案土地转让、加油站转让违反国家强制性规定的意见，本院不予采纳。故本案所涉《加油站项目及建设用地使用权转让合同》及《补充协议》系原、被告在平等自愿基础上基于真实意思表示签订,且未违反法律、行政法规强制性规定,该合同合法有效,对双方均产生拘束力。二、关于双方在履行合同是否构成违约,是否应承担违约责任的问题。《加油站项目及建设用地使用权转让合同》第五条已对转让价款支付方式进行明确约定，原告洪泉已按照合同的约定履行相应义务,即在合同签订之日后三日内向被告五行公司支付转让款500000元。被告五行公司主张，根据2018年6月26日《补充协议》双方已经协议变更了转让款的支付方式没有事实依据，本院对该意见不予采纳。合同约定的第二笔款项的支付条件至今均未成就，被告五行公司以《补充协议》已经变更了转让款的支付方式为由，要求原告洪泉提前支付合同对价不符合合同约定，同时，被告五行公司与案外人岳阳天伦清洁能源有限公司签订涉案标的物的转让合同已经导致涉案合同目的无法实现,故其行为已构成根本违约,原、被告在诉讼中均认可涉案合同已经实际解除，故被告五行公司依法应承担返还款项及赔偿损失等违约责任。三、被告五行公司、谭介明应当如何承担违约责任的问题。2018年11月26日，被告五行公司已向原告洪泉退还第一笔转让款500000元，但涉案合同第八条已经约定，“除本合同另有约定外，任何一方不履行合同，或擅自解除终止合同的，均应向守约方支付本合同转让总价款20%的赔偿金”，涉案合同总价款为2420万元，即双方约定的违约金为4840000元。该约定实际是双方对合同不能履行时产生损失的预计估算，现因被告五行公司违约,其理应向原告洪泉支付违约金。但原告洪泉并未举证证实被告五行公司的违约行为给其造成的实际损失,且被告五行公司辩称中实际包含违约金过高的意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条之规定:“当事人通过反诉或抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院结合实际情况，酌情调整违约金的标准应以双方约定的赔偿金总额的30%即1452000元（4840000元×30%）为限,扣除2018年7月6日原告洪泉向被告五行公司的借款50000元，即被告五行公司应当向原告洪泉支付1402000元（1452000元-50000元），被告谭介明在合同中约定为被告五行公司应履行的全部合同义务和责任承担连带保证担保责任，故其应当对以上债务承担连带责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告岳阳市五行化工有限公司在本判决生效后三十天内向原告洪泉支付违约金1402000元；二、被告谭介明对前款确定的款项承担连带清偿责任；三、驳回原告洪泉的其他诉讼请求。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费45520元，财产保全费5000元，合计50520元，由原告洪泉承担31864元，由被告岳阳市五行化工有限公司、谭介明连带承担18656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  胡 波人民陪审员  杨玉红人民陪审员  苏四荣二〇一九年十月十八日书 记 员  姜紫玉