广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初15761号原告：中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座801。法定代表人：石正林。委托诉讼代理人:黎智荣，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州凯瀛投资有限公司，住所地广州市越秀区环市东路339号B附楼31A房。法定代表人：易伟。原告中航物业管理有限公司诉被告广州凯瀛投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎智荣、被告的法定代表人易伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付广东国际大厦B附楼34D自2016年3月至2017年9月拖欠的物业管理费(按14.85元/平方米/月计，即1298元)给原告，并以所欠的物业管理费总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年4月12日起至款项清偿之日的逾期付款违约金给原告。事实和理由：原告于2007年9月由广东国际大厦业主大会选聘为物业服务公司，自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月至2010年9月止。在上述合同期限届满之后，本着尽责维护业主权利的角度出发，原告一直按照原物业服务合同的约定向广东国际大厦包括B附楼的各业主提供物业管理服务。故根据《广东省物业管理条例》第50条的规定，在物业服务期限届满，业主委员会没有作出选聘或者续聘决定前，原告作为涉案大厦唯一合法的物业管理公司，自物业服务期限届满后自愿按原合同履行物业服务，与广东国际大厦各业主之间仍存在物业管理事实的合同关系。因此，被告作为涉案物业的业主，应按照原告与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》第六、七条的约定，支付相应物业管理费给原告。因被告未按时缴纳，原告已多次起诉被告，被告非常清楚其应履行的管理费缴纳义务及应承担的逾期付款责任，现其未能如期每月支付物业管理费给原告，原告有权要求被告按中国人民银行同期贷款利息支付延期履行期间的滞纳金。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告诉请的费用部分超过诉讼时效，超过部分不应得到支持。违约金被告不同意支付。经审理查明：根据2016登记字1008006号广州市不动产登记查册表记载，被告是广州市环市东路339号B附楼34D房（建筑面积87.407平方米，规划用途为公寓）的产权人，登记时间2016年2月18日，附注2017年8月29日石彦君申请转移或交换，2017年9月8日核准登记，2017登记字1049333号存案等。原告是持有一级资质证书的物业服务企业。简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3、共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5、对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6、共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、配合、协助公安机关安全防范工作；10、安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元/月.平方米、A附楼写字楼29.8元/月·平方米、B附楼商住公寓楼14.85元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接收业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定广东国际大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届业主委员会。目前，涉案广东国际大厦仍由原告提供物业管理服务。本院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，原广东国际大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。合同到期后，原告继续按照该合同对广东国际大厦提供了物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。被告于2016年2月18日成为涉案大厦B附楼34D房业主后，应当根据合同约定的标准向原告缴纳物业服务费，至涉案房屋于2017年9月8日转移登记至他人名下之日止。因上述生效判决已确认在原告为涉案大厦提供物业管理服务期间，被告应向原告支付物业管理费，但此后被告仍然逾期至今未向原告交纳本案所涉物业管理费，故被告应承担逾期付款的违约责任。被告辩称原告主张的物业管理费超过诉讼时效，原告没有提供证据证明其在起诉前曾向被告主张过物业管理费，故从起诉之日往前推算三年即2016年4月12日之前的物业管理费已经超过诉讼时效，本院不予支持，被告应按14.85元/平方米的单价向原告支付从2016年4月12日起至2017年9月8日止的物业管理费，并按中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计付从起诉之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告广州凯瀛投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告中航物业管理有限公司支付广州市环市东路339号B附楼34D房自2016年4月12日起至2017年9月8日止所欠的物业管理费（每月按14.85元/平方米×87.407平方米计）；二、被告广州凯瀛投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告中航物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费总额为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利息的标准，从2019年4月12日起计至实际清偿之日止；该违约金总额以不超过被告所欠物业管理费总额为限）；三、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费417元，由原告中航物业管理有限公司负担50元，被告广州凯瀛投资有限公司负担367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  邓少梅人民陪审员  张承胜二〇一九年十月十一日书 记 员  唐嘉仪