广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6832号原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路3号。负责人：郭玉莲，职务：社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：林泽锋，男，1989年8月26日出生，汉族，住址：广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：刘其晖，广州金鹏律师事务所律师。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被告林泽锋物权保护纠纷一案，本案于2019年8月9日立案后，由审判员方婷适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社委托诉讼代理人钟旭杰，被告林泽锋委托诉讼代理人刘其晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告向原告一次性清缴2018年12月1日至2019年2月28日的场地占使用费（参照原租赁合同每月租金25000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告和广东粤联企业管理有限公司签订了商铺租赁合同，广东粤联企业管理有限公司将广州市荔湾区穗盐路5号C4-1铺位出租给被告使用，租赁期限为2015年1月1日起至2029年6月30日。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，确认原告可立即申请强制执行要求广东粤联企业管理有限公司、高国河交回经营管理权。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，法院于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还原告。原告收回穗盐路5号、7号场地经营管理权后，广东粤联企业管理有限公司丧失经营管理权，其已无权继续租赁给被告，双方的租赁合同已丧失基础权利。原告与被告多次沟通协商，要求被告应当重新与原告签订租赁合同并按照不高于被告与广东粤联企业管理有限公司签订的商铺租赁合同2018年租金15174元/月的租金标准向原告缴纳租金。被告拒绝与原告签订新的租赁合同，拒绝向原告缴纳租金，并且占用原告场地拒不归还。被告答辩：原告的全部诉讼请求均无事实和法律依据，我方要求继续按原合同的条件继续履行合同至合同期满，继续使用场地。事实上我方已向原告缴纳2019年3月至2020年3月的占用费，每半年15万元，之后的使用费我方也愿意按原租赁补充协议约定的标准向原告继续缴纳。关于2018年12月至2019年2月的租金，我方按照租赁合同约定已于2018年9月30日向粤联公司缴纳了15万元，我方已履行了原合同义务，因此2018年12月至2019年2月的租金不应该再次缴纳给原告。经审理查明：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号是登记在原告名下的厂房，该厂房于1986年5月建成，用地面积11853.56平方米，建基面积5102.73平方米，总建筑面积14405.79平方米。被告使用的C4-1铺位于前述厂房内。2014年6月25日，原告和高国河签订《物业租赁合同》，约定原告将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，原告与广东粤联企业管理有限公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与原告和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有广东粤联企业管理有限公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2016年4月12日，广东粤联企业管理有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租人）签订《物业租赁补充协议》，约定：甲方把广州市荔湾区穗盐路5号C4-1铺位出租给乙方使用；本合同项下租赁期限从2016年4月1日起至2029年6月30日，起租时间2016年6月1日；甲乙双方同意于本合同租赁期内，按以下方式计算租金与付款方式：租金分期付款，按建筑面积843㎡计算租金，租金单价为18元/㎡，乙方分期付清壹拾叁年零壹个月租金，总租金为2382318元，乙方于2016年4月20日缴纳首期预付租金为1182318元，于2018年9月30日缴纳150000元整，于2019年3月31日缴纳150000元整，于2019年9月30日缴纳150000元整，于2020年3月31日缴纳150000元整，于2020年9月30日缴纳150000元整，于2021年3月31日缴纳150000元整，于2021年9月30日缴纳150000元整，于2022年3月31日缴纳150000元整；等等。该合同签订后，被告使用案涉场地至今。2017年11月15日，本院就原告与广东粤联企业管理有限公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。该民事调解书对案件当事人之间关于广东粤联企业管理有限公司、高国河拖欠原告租金、管理费、电费数额及支付所做的约定进行了确认，同时还确认了如下内容：广东粤联企业管理有限公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日原告与高国河签定的《物业租赁合同》及2014年12月30日原告与广东粤联企业管理有限公司A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，广东粤联企业管理有限公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，本院向穗盐路5号、7号场地实际经营者发出执行告知书，载明：申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被执行人广东粤联企业管理有限公司、高国河租赁合同纠纷一案，于2018年11月22日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交还申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；从即日起，被执行人广东粤联企业管理有限公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社协商解决。本院对穗盐路5号、7号场地发出执行告知书后，原告制定了该场地的处理方案，内容包括：2018年11月22日起场内各租户须与原告签订新租赁合同及从2018年11月22日起向原告缴纳相关租费；原告不承担合同押金的退回，租户向广东粤联企业管理有限公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由原告牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到原告，原告将另行开会通知处理办法，等等。2018年12月17日，原告召集穗盐路5号、7号租户开会，提出有关该场地的处理方案。被告到会并签名。被告分别于2019年3月31日及2019年9月2日向原告支付了场地占用费各15万元。本院认为，原告是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与高国河、广东粤联企业管理有限公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书予以调解解决，但因高国河、广东粤联企业管理有限公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，原告已通过执行程序收回场地经营管理权。广东粤联企业管理有限公司是基于其与原告之间的租赁关系而将场地内的C4-1厂房出租给被告，在原告收回场地经营管理权，即广东粤联企业管理有限公司与原告的租赁关系已经终止的情况下，被告不能以其与广东粤联企业管理有限公司之间的《商铺租赁合同》约定及履行情况对抗原告对案涉场地所享有的权利，其与广东粤联企业关联有限公司之间的租赁关系，被告可另循途径主张权利。关于占用费起算时间点的问题。由于本院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了原告该日期收回场地经营权，自此被告使用涉案C4-1厂房不再具有合同依据。同时，原告亦已在2018年12月17日召集场地租户，就场地处理方案进行了明确。故原告本案请求被告支付自2018年12月1日起的场地使用费，依据正当，本院予以支持。关于场地使用费标准问题。原告要求以被告半年一交每次15万元的实际履行情况为支付使用费标准即每月25000元，但这只是《物业租赁补充协议》约定的租金支付方式而非租金标准；被告主张按该合同约定的租金标准支付使用费即每月15174元（2382318元÷157个月=15174元/月），本院予以采纳，故被告应按该标准向原告支付2018年12月1日起至2019年2月28日止的使用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林泽锋向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社一次性支付自2018年12月1日起至2019年2月28日的场地使用费45522元（场地使用费均以每月15174元计）。二、驳回原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费838元，由原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担369元，被告林泽锋负担469元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇一九年十月二十四日书记员 姚晓丹许湘洁