湖北省宣恩县人民法院行 政 裁 定 书（2019）鄂2825行初15号原告**，男，1985年3月1日生，土家族，经商，住湖北省恩施市。委托代理人刘冰宇，湖北夷水律师事务所律师，系特别授权。被告宣恩县不动产登记中心，住所地湖北省宣恩县市民之家，统一社会信用代码11422825MB13164883。法定代表人吴坚，该中心主任。委托代理人滕树宝，湖北宣明律师事务所律师，系特别授权。第三人湖北蒙恩花木发展有限公司，住所地宣恩县工业园区椒园生态产业园，统一社会信用代码914228255914500378。法定代表人：高杰。原告**诉被告宣恩县不动产登记中心不服房屋产权行政登记一案，本院于2019年3月20日立案，依法适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告**及其委托代理人刘冰宇、被告宣恩县不动产登记中心的委托代理人滕树宝、宣恩县自然资源和规划局总工程师田远道到庭参加诉讼，第三人湖北蒙恩花木发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。2015年2月10日，宣恩县国土资源局对第三人湖北蒙恩花木发展有限公司位于宣恩县工业园区椒园生态产业园1幢房屋予以产权初始登记，颁发20××78号房屋产权证。原告**诉称，第三人湖北蒙恩花木发展有限公司于2012年11月22日与恩施州名锟建筑安装工程有限公司签订了《兰草、鲜切花项目综合楼建设工程施工承包合同》，原告**作为实际施工人开展施工。工程主体部分完工后，因湖北蒙恩花木发展有限公司拖欠工程进度款，原告提起民事诉讼，诉讼中，原告与湖北蒙恩花木发展有限公司达成调解协议，湖北蒙恩花木发展有限公司约期支付原告工程款7593664.1元。期限届满后，原告申请强制执行，在执行过程中，原告方得知湖北蒙恩花木发展有限公司名下由原告承建的综合楼已经办理了不动产权属登记，并抵押给银行。该综合楼仅主体完工，消防、土建、环保、规划等均未验收，缺乏予以产权登记的条件，被告的登记行为错误，应予撤销。被告对第三人的房屋违法登记，致使第三人将房屋抵押给其他债权人，影响原告的债权实现，损害了原告的合法权益，登记行为与原告有利害关系，原告因此依法起诉，要求撤销20××78号不动产登记证。原告**提交如下证据：一、（2018）鄂2825民初1342号民事调解书，以证明原告系涉案房屋的实际施工人，第三人欠原告工程款7593664.1元。二、（2018）鄂2825民初1864号民事判决书，以证明原告对第三人享有债权，但对所建工程无优先受偿权。三、蒙恩公司房屋登记情况明细表复印件一份，以证明涉案房屋已进行产权登记，并被作为担保物抵押给银行，且其价值远超抵押的债权数额。被告宣恩县不动产登记中心辩称，原告**不是涉案房屋建设工程的承包人，与本案不具有利害关系，不具有提起行政诉讼的主体资格。本案第三人湖北蒙恩花木发展有限公司于2012年以出让方式取得11333.4平方米的国有土地使用权，土地登记号为宣国用（2012）0369号。2013年，湖北蒙恩花木发展有限公司在该土地上动工修建13层钢混结构综合楼一栋，建筑面积13983.59平方米，2015年2月3日，湖北蒙恩花木发展有限公司申请对该房屋进行所有权初始登记，2月10日，原登记机关宣恩县国土资源局准予登记，发给其20××78号房屋所有权证。登记行为严格按照县人民政府及相关职能部门的文件精神执行，没有违法。被告宣恩县不动产登记中心提交如下证据：一、宣恩县人民政府（2013）30号会议纪要、《关于研究房屋登记有关历史遗留问题处理办法的备忘录》，以证明宣恩县人民政府规定，特殊情况下，工业园区没有进行竣工验收的房屋可以办理产权证。二、14010004号《主体结构实体质量抽测报告》，以证明所抽测的房屋主体结构满足设计要求。三、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、宣恩工业园区管理委员会出具的证明各一份，以证明涉案房屋合法建设，于2014年2月完工，以及该房屋产权登记适用备忘录的规定。四、房屋初始登记申请审核表及土地登记审批表复印件各一份，以证明涉案房屋土地合法取得，于2015年2月3日申请初始登记。五、照片，以证明涉案房屋外观现状。第三人湖北蒙恩花木发展有限公司未陈述意见，未举证。经质证，被告宣恩县不动产登记中心对原告**提交的证据的真实性无异议，但认为均与本案无关。原告**对被告宣恩县不动产登记中心提交的工业园区管委会证明的效力不予认可，对其余证据的真实性均无异议，但认为，照片只能证明房屋主体完工，不能证明水电工程等已经完工；其余文件和抽测报告不能作为房屋产权登记的事实和法律依据；对第三人合法取得土地并合法建房的事实，原告无异议。本院审查认为，照片不具有证明工程验收竣工的效力，对该证据不予采信。其余证据来源合法性，与本案有关联，能够作为认定事实的依据。经审理查明：第三人湖北蒙恩花木发展有限公司于2012年3月注册成立，原名蒙恩林业（宣恩）发展有限责任公司，后更为现名称，公司地址位于宣恩县工业园区椒园生态产业园。2012年11月22日，蒙恩林业（宣恩）发展有限责任公司与恩施州名锟建筑安装工程有限公司签订了《兰草、鲜切花项目综合楼建设工程施工承包合同》、《蒙恩林业办公楼承包合同》等数份合同，约定将湖北蒙恩花木发展有限公司的综合楼、办公楼等建设工程发包给恩施州名锟建筑安装工程有限公司承建。上述合同签订后，原告**与恩施州名锟建筑安装工程有限公司签订承包合同，恩施州名锟建筑安装工程有限公司将承建的工程转包给原告**，**作为实际施工人实施施工。2018年6月，原告**提起民事诉讼，要求湖北蒙恩花木发展有限公司支付工程款，该案经本院主持调解，双方达成调解协议，确认湖北蒙恩花木发展有限公司限期给**支付工程欠款7593664.1元。2018年9月，原告**再次提起民事诉讼，要求确认其对湖北蒙恩花木发展有限公司名下的综合楼折价或变卖、拍卖价款享有优先受偿权，该案经审理，本院驳回其诉讼请求。湖北蒙恩花木发展有限公司于2012年7月经出让取得位于宣恩县工业园区11333.4平方米国有工业用地使用权，2012年11月21日取得涉案1227.47平方米建设用地规划许可。2014年1月，湖北蒙恩花木发展有限公司委托宣恩县美佳测绘有限公司对综合楼进行产权初始登记的现场勘查测量，该公司于2015年2月3日作出X20140047号测绘成果报告书。2015年2月2日，湖北宣恩工业园区管理委员会出具证明，证明湖北蒙恩花木发展有限公司2013年在宣恩县工业园区椒园生态产业园新建钢混科研综合楼13层，建筑面积13983.59平方米，于2014年2月竣工。2015年2月3日，湖北蒙恩花木发展有限公司申请对综合楼进行房屋所有权初始登记，宣恩县国土资源局于2015年2月10日登记，发给房屋所有权证。2016年1月，湖北蒙恩花木发展有限公司以上述房产抵押担保，向中国农业银行宣恩县支行借款，该抵押权已依法登记。另查明，宣恩县国土资源局因机构改革变更为宣恩县自然资源和规划局。宣恩县不动产登记中心于2017年9月26日成立，系宣恩县自然资源和规划局所辖事业单位法人，负责辖区内不动产登记的受理、审核、查询、发证、档案管理等工作。本院认为，本案的焦点有二：一是原告是否具备提起本案诉讼的主体资格；二是涉案房屋所有权登记行为是否合法。关于原告**是否符合起诉的主体资格。本案不动产登记机关对第三人湖北蒙恩花木发展有限公司的相关房产进行所有权登记，该房产在原告与第三人之间不存在权属争议，原告或者恩施州名锟建筑安装工程有限公司在该房屋上亦未设置其他物权或特定债权，故登记行为不直接对原告创设权利或义务，原告不是登记行政行为的相对人。原告实际承包第三人的房屋建设工程，因合同纠纷对第三人享有债权，虽然第三人抵押房屋导致原告债权的实现可能受到影响，但该债权并非必须或预先确定通过处置涉案房屋实现。且登记机关在审查第三人的登记申请时，不能预见，亦无义务审查第三人取得所有权证后，将对该房产作何处置，诸如抵押、转卖、出租等。因此，本案房屋登记行为与原告债权的实现不具有直接因果关系，原告与登记行为不具有法律上的利害关系。行政诉讼法第二十五条规定：行政行为的相对人以及与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织，有权提起诉讼。原告既非相对人，又与被诉登记行为无法律上的利害关系，故不能就宣恩县国土资源局对第三人的房屋所有权初始登记行为提起行政诉讼。因原告不具备提起行政诉讼的主体资格，本案不应受理，在业已受理的情形下，依法应当驳回起诉，故本院对案涉行政登记行为的合法性不予审查。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，裁定如下：驳回原告**的起诉。案件受理费50元，免予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。审判长  潘国柱审判员  汪秋红审判员  段绍罡二〇一九年十月八日书记员  秦宸烨