成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川0112民初5805号 原告（反诉被告）：陈玉珊，女，1965年6月10日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨熠、周海艳，四川理创律师事务所律师。 原告（反诉被告）：周土申，男，1954年2月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨熠、周海艳，四川理创律师事务所律师。 被告（反诉原告）：游宇，女，1981年11月13日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨红军，四川公生明律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈玉珊、周土申与被告（反诉原告）游宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈玉珊、周土申的共同诉讼代理人杨熠、周海艳，被告（反诉原告）游宇及其诉讼代理人杨红军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玉珊、周土申向本院提出的本诉请求：一、判令游宇支付2017年5月18日起至2019年3月22日的逾期付款违约金577890元；二、本案诉讼费用由游宇负担。事实和理由：陈玉珊、周土申通过案外人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务，与游宇签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定陈玉珊、周土申将其所有的位于成都市龙泉驿区房屋（以下简称案涉房屋）以169.7万元的价格出售给游宇。合同第九条约定，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期一日，按成交总价的千分之五支付违约金。2017年8月3日，链家公司通知陈玉珊、周土申与游宇到房产局办理过户登记，陈玉珊、周土申要求游宇支付剩余房款119.7万元并支付先前逾期付款的违约金未果，双方为此不欢而散。此后，双方产生争议，游宇向法院提出诉讼，经一审、二审裁决，由陈玉珊、周土申协助将案涉房屋过户登记至游宇名下。游宇于2019年3月22日以银行转账方式向陈玉珊、周土申支付剩余房款119.7万元，并通过强制执行程序将案涉房屋办理了过户登记。陈玉珊、周土申认为，游宇违反合同约定的付款时间，逾期支付购房款的行为客观存在。陈玉珊、周土申为维护其权益，特提起诉讼。 游宇针对本诉的答辩意见，与其提出反诉的事实和理由一致。 游宇向本院提出的反诉请求：1、判令陈玉珊、周土申支付逾期交房的违约金701426元；2、本案全部诉讼费用由陈玉珊、周土申负担。事实与理由：游宇没有逾期付款的行为，游宇一直通过中介公司与陈玉珊、周土申在联系沟通，并通过签订补充协议的方式，取得了陈玉珊延期付款的同意，不应当承担逾期付款的违约金。即便按成都中院（2018）川01民终11821号民事判决书认定的事实，认为游宇2017年5月18日前未付款构成逾期付款，该逾期付款责任也应当只计算至2017年7月13日。当日，双方签订了补充协议，增加了定金40万元，表明陈玉珊和游宇愿意继续履行合同，一切手续都在各方协商一致的状态中正常进行。2017年8月3日，双方在中介公司组织下到房产部门办理过户登记，陈玉珊、周土申临时要求加价5万元，导致双方协商未果，陈玉珊拒绝收取尾款。此后的逾期付款的事由是陈玉珊要求加价的原因所致，不应当由游宇来承担责任。另外，按日千分之五计算的违约金，明显过高，愿意将违约金计算标准调整为年利率24%。陈玉珊应当在2017年8月3日收取剩余房款，并办理房屋过户的交件手续，按合同第六条约定，陈玉珊应当在收款后3日内即2017年8月6日交房。但陈玉珊一直拒不交房，还通知游宇解除合同。因此，双方引发诉讼，经一审、二审判决后，游宇在2019年3月22日向陈玉珊支付了购房尾款119.7万元并向法院申请了强制过户。陈玉珊、周土申不服判决，一直拒不交房，经多次交涉，陈玉珊、周土申拖延至2019年4月26日才交房，逾期时间达20个月零20天。按照合同约定，应当承担日千分之五的违约金，考虑到该标准计算过高，游宇主动将逾期交房违约金调减为年利率24%计算即701426元。游宇认为，陈玉珊、周土申逾期交房的违约行为，导致游宇在漫长的诉讼中等待，居无定所，更是身心疲惫，工作生活遭到严重影响，游宇为维护其权益，特提出反诉。 陈玉珊、周土申针对反诉辩称：按照双方合同约定，游宇的付款义务在前，陈玉珊、周土申的交房义务在后。根据合同法规定的先履行抗辩权，在买受人游宇未付清房款之前，出卖人陈玉珊、周土申有权拒绝交付房屋。因此，陈玉珊、周土申不存在逾期交房的违约行为，请求驳回游宇的全部反诉请求。 经本院审理认定的案件事实：2016年10月26日，周土申向陈玉珊出具经广东省江门市新会公证处公证的《委托书》，委托陈玉珊办理位于成都市龙泉驿区产买卖的相关事项。 2017年4月17日，陈玉珊、周土申（甲方、出售方）与游宇（乙方、购买方）通过链家公司的居间签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市龙泉驿区建筑面积为142.54平方米的房屋及家具、加点、装饰装修、配套设施设备以总价169.7万元的价格出售给乙方，该房屋已经设定抵押；乙方未按约定时间付款的，每逾期1日，乙方按照成交总价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同。同日，陈玉珊、周土申（甲方、出售方）与游宇（乙方、购买方）及链家公司（丙方、经纪方）签订《补充协议》，约定：乙方在合同签订当日支付定金10万元，乙方在甲方银行还款后3个工作日内将剩余房款159.7万元存入理房通资金托管账户，待乙方取得产权证书后，进行理房通资金托管解冻；该房屋目前为抵押状态，甲方应在2017年7月15日前到其原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；甲乙双方同意在符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续；甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议约定的上述过户义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金；在签订本合同时，因甲方未将房屋所有权证原件交予丙方保管，甲方同意将定金的一部分即5万元交理房通资金托管账户进行托管。同日，陈玉珊、周土申（甲方、出售方）与游宇（乙方、购买方）还签订了《关于合同（编号100000839290）的补充协议》即第二份《补充协议》，约定：购房定金为10万元，签订合同当日支付5万元，剩余定金5万元乙方在甲方结清银行按揭前3日内支付给甲方。在签订上述《房屋买卖合同》及其《补充协议》当日，游宇向陈玉珊支付购房定金5万元。 2017年5月4日，陈玉珊、周土申还清案涉房屋的按揭贷款。2017年5月15日，陈玉珊、周土申向链家公司提交了房屋产权证书及还清按揭代理的相关材料。当日，链家公司将陈玉珊、周土申已还清按揭代理的事宜告知游宇，游宇也于当日向陈玉珊支付了剩余的5万元购房定金。 2017年7月13日，陈玉珊、周土申（甲方、出售方）与游宇（乙方、购买方）又签订了一份《关于合同（编号100000839290）的补充协议》即第三份《补充协议》，约定：“原合同约定乙方支付甲方定金10万元，现经买卖双方协商一致，乙方同意追加定金40万元，总共定金50万元，追加的定金于签订本协议当日由乙方直接支付给甲方，双方属自愿交接欠款，若因甲乙原因而给甲方或乙方造成经济损失的，由甲乙双方自行负责赔偿；……各方同意，未经本人签字或者盖章的任何口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力。”当日，游宇向陈玉珊支付了40万元。 2017年8月3日，陈玉珊及游宇按照链家公司的通知到达龙泉驿区房屋管理部门办理过户手续，陈玉珊在现场以游宇存在逾期付款的违约行为为由，要求游宇另行支付5万元，但双方未就此达成一致意见。2017年8月16日，陈玉珊、周土申向游宇发出《关于解除房屋买卖合同的函》，游宇于2017年8月19日收到该函件。事后，双方发生争议，游宇以要求陈玉珊、周土申办理案涉房屋过户为诉请，向本院提起诉讼，本院受理并作出案号为（2017）川0112民初5273号民事判决。后陈玉珊、周土申不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终11821号民事判决书，判决：“一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初5273号民事判决第一项，即：确认游宇与陈玉珊、周土申于2017年4月17日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同（编号100000839290）的补充协议》及2017年7月13日签订的《关于合同（编号100000839290）的补充协议》合法有效；二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初5273号民事判决第二项，即：驳回游宇的其他诉讼请求；三、陈玉珊、周土申在收到游宇一次性支付的119.7万元购房款后10日内，将其位于成都市龙泉驿区恒大绿洲38栋1单元303号案涉房屋的不动产权过户至游宇名下；四、驳回游宇的其他诉讼请求。”二审判决作出后，游宇于2019年3月22日以银行转账方式向陈玉珊、周土申支付了剩余房款119.7万元，并通过强制执行程序于2019年4月25日将案涉房屋办理了过户登记，陈玉珊、周土申于2019年4月26日将案涉房屋交付给游宇占有。事后，双方就合同履行期间是否存在逾期付款以及是否逾期交房，再次酿成本案诉讼。 上述事实，有双方当事人的陈述以及（2017）川0112民初5273号民事判决、（2018）川01民终11821号民事判决认定的案件事实在案为证。 本院认为：一、关于本案的审理程序问题。陈玉珊、周土申与游宇签订《成都市存量房屋买卖合同》及相应的《补充协议》后，原一审、二审民事判决仅就双方争议的合同效力、房屋产权过户及剩余房款支付作出了裁决，对本案争议的是否存在逾期付款以及是否逾期交房未作审理，故本案双方当事人提出的本反诉争议，不属于“一事不再理”的情形，应当继续审理。 二、关于游宇是否存在逾期付款的问题。根据双方于2017年4月17日的补充协议约定，游宇应在陈玉珊、周土申偿还银行贷款三个工作日内将剩余购房款159.7万元存入理房通资金托管账户。后陈玉珊、周土申于2017年5月15日还清房屋按揭贷款，链家公司也于当日通知了游宇，游宇应当于此后三个工作日内即同月18日前将剩余房屋全部存入理房通资金托管账户，但游宇未及时履行上述义务，已构成违约。对此，在（2018）川01民终11821号民事判决中已经就游宇的逾期付款行为作出相应认定。双方于2017年7月13日签订的追加定金补充协议，约定再增加40万元定金。因该补充协议仅仅约定了新的定金金额和支付方式，并未对剩余购房款119.7万元如何支付进行新的约定，根据交易习惯，游宇应当在2017年8月3日双方向房管部门请求办理过户登记时，将剩余房屋119.7万元支付给陈玉珊、周土申或者提存。因此，在2017年5月19日至2017年8月3日期间，游宇未支付剩余房款的行为，构成违约。在2017年8月3日的当天，在陈玉珊、周土申要求游宇支付5万元违约金未果的情况下，双方产生争议并引发诉讼，在法院审理期间不能作为认定游宇逾期付款的行为期间。故陈玉珊、周土申主张游宇逾期付款的违约事实，部分成立，本院予以支持。游宇承担的逾期付款违约金分段计算为：（1）.2017年5月19日至2017年7月13日期间，159.7万元×年利率24%÷365天×56天=58804元；（2）.2017年7月14日至2017年8月3日期间，119.7万元×年利率24%÷365天×21天=16528元； 三、关于陈玉珊、周土申是否存在逾期交房的问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方在《房屋买卖合同》第六条房屋交付中约定“在过户递件成功3日内，甲方将房屋交付给乙方”。游宇在2017年8月3日前未付清购房款，依照前述法律规定，陈玉珊、周土申享有拒绝交付房屋的抗辩权，2017年8月3日之后双方因履行合同引发诉讼，在法院审理期间不能作为认定陈玉珊、周土申逾期交房的行为期间。经法院终审裁决作出后，游宇通过强制执行程序将案涉房屋于2019年4月25日过户至自己名下，游宇在其反诉状中也陈述“陈玉珊、周土申实际交房时间为2019年4月26日”，故从案涉房屋产权过户和实际交房的时间来看，陈玉珊、周土申不存在逾期交房的违约行为，游宇提出的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、游宇在本判决生效之日起三日内支付陈玉珊、周土申逾期付款违约金75332元； 二、驳回陈玉珊、周土申的其他诉讼请求； 三、驳回游宇的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费9579元，减半收取4790元。此款陈玉珊、周土申自行承担4000元，由游宇负担790元（游宇在履行前述义务时一并支付给陈玉珊、周土申）。反诉受理费10814元，减半收取5407元，由游宇自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王小明 二〇一九年十月十八日 书记员  陈沁园