新民市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0181民初1615号 原告:辽宁吉隆房产开发有限公司，住所地新民市。 法定代表人:付强，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨筱培，新民市。 被告:孙玉林，男，1962年10月26日出生，汉族，住址辽宁省新民市。 委托诉讼代理人：张翠文，辽宁潢南律师事务所律师。 被告：孙凤兰，女，1955年3月26日出生，汉族，住址辽宁省新民市。 委托诉讼代理人：张翠文，辽宁潢南律师事务所律师。 原告辽宁吉隆房产开发有限公司与被告孙凤兰、孙玉林租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张春红担任审判长并主审，与审判员唐晓丽、人民陪审员朱丹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辽宁吉隆房产开发有限公司（以下简称“吉隆公司”）委托诉讼代理人杨筱培、被告孙玉林及二被告的委托诉讼代理人张翠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告占用的场地原新民市竹木交易市场，是1999年国营新民市机械林场投资所建。2004年根据林场内部改革的需要，经职工代表大会研究同意，将该市场的经营权以承包方式交给承包人季显哲经营管理，期限10年（从2004年5月1日起至2014年4月30日止）。2007年10月，被告开始租用市场内的摊位，经营至今。2011年新民市城乡规划委员会第四次会议决定，建设铁北市场群，并决定由辽宁吉隆房产开发有限公司、农机公司等单位承建。根据新民市人民政府新政发（2011）10号文件精神，2013年7月，新民市国营机械林场将新民市木材交易市场的经营权及该市场土地使用权转让给辽宁吉隆房产开发有限公司。转让后，被告吉隆公司即按照新民市人民政府的总体规划开始建设新民市铁北市场群。根据新民市新北现代服务聚集区管理委员会的规划精神，原告对原新民市木材交易市场进行同意规划，部分业户同意迁往另一市场，可被告不同意。无奈，原告只得起诉至法院，诉讼请求为：1、判令原告与被告解除摊位（场地）租赁合同。2、判令被告立即腾出占用的场地（位于市场院内道路西侧，即原告租用的全部场地，四至：东至道，西临驾校练车场及庄凤华，南至新民市木材交易市场办公室北主路路基北，北至原刘连弟摊位南边界），自行拆除占用地上的建筑物。 被告孙凤兰、孙玉林辩称，请求驳回原告的诉讼请求，因为原告主体不适格。一、《新民市木材交易市场及土地使用权转让合同》关于转让被告房屋的内容无效。2017年10月1日，二被告与新民市木材交易市场签订《协议书》租用木材交易市场，新民市木材交易市场的主管单位是新民市林场。租期是无期限的。合同签订后，二被告租赁6个摊位，并且办理了个体工商户营业执照。根据《协议书》第五条1款，二被告在经营土地范围内盖起了房屋：有办公室、营业室、库房、车库、彩钢厂房等等。二被告是新民市招商引资的业户，为新民市财政作出了一定的贡献，纳税几十万元。新民市林场将二被告承租土地和地上物等一并转让的行为并没有经过二被告的同意。二被告的租赁并没有约定期限，如果知道就经营短短几年的话，当时就不会投入更多的人力，物力。二被告是做长期经营准备的。根据《合同法》，新民市林场无权将二被告承租的土地转让给本案原告；根据《物权法》，新民市林场无权转让二被告盖的建筑物给原告，原告与新民市林场签订的市场转让合同中关于二被告承租的土地及地上物部分无效。二、本案诉争的标的物所在地已经成立了一个单位，即“新民市新北建筑材料市场管理有限公司”，“新民市新北建筑材料市场管理有限公司”向被告收过管理费，所以原告不具备主体资格，现在原告和二被告没有任何法律上的关系。三、土地登记类为林地，林地不许私自改变土地用途并转让。该地块已经改变了土地性质，严重违反了《土地管理法》等相关规定。因此，原告与案外人签订的合同无效，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，新民市木材交易市场，又称新民市竹木交易市场。2007年10月1日，新民市木材交易市场（甲方，落款加盖印章为“新民市木材交易市场管理所”）与孙凤兰（乙方）签订《协议书》，约定乙方租用甲方摊位，给付租金形式为按月给付，每月20-25日交费。《协议书》没有约定租赁期限。另外，《协议书》还规定了不交费，不按规定经营情形的处理。被告孙玉林于2011年6月27日成立了新民市通达彩钢厂，性质为个体工商户，企业地址为新民市木材交易市场（铁北社区）。 另查明，2013年7月12日，国营新民市机械林场（现已更名为国有新民市机械林场）作为甲方，新民市新柳街道办事处作为乙方，原告吉隆公司作为丙方，将新民市木材交易市场（含二被告经营部分）转让给原告经营，并签订了《新民市木材交易市场及土地使用权转让合同转让合同》。合同主要内容为：转让标的为新民市木材交易市场及土地使用权；新民市木材交易市场是国营新民市机械林场投资兴建，所有权归国营新民市机械林场；经营权由新民机械林场委托纪显哲个人管理；市场占地面积120亩。该合同对转让价格和支付期限作了规定。2013年12月9日，新民市新北建筑材料市场管理有限公司成立，经营管理新民市木材交易市场，法定代表人与原告法定代表人系同一人。上述转让合同签订后，被告仍在此继续经营，租金交付至2016年12月份。 再查明，原、被告对二被告租用的新民市木材交易市场内的案涉场地四至无异议，但因新民市木材交易市场内一直存在拆扒情况，故案涉场地的四至参照物恐无法长期保持。此种情况下，原、被告双方均能够确认的是：案涉场地面积大约500平方米，位于市场院内道路西侧。 上述事实，有原告起诉状、被告答辩状、新民市木材交易市场及土地使用权转让合同、协议书、新计经发(1999)114号文件、新民市通达彩钢厂的个体工商户登记信息、询问笔录、事业单位法人证书、情况说明、林地状况登记表、当事人陈述等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，给承租人必要的准备时间。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，二被告同新民市木材交易市场签订租赁合同没有约定租赁期限，属于不定期租赁合同。新民市木材交易市场原经营权人国有新民市机械林场将新民市木材交易市场转让给原告经营，原告已取得了经营管理权，原告与二被告已形成了新的租赁关系。同时，自2016年12月份始，出租人不再向二被告要求交纳租金的行为，也可以表明出租人不再继续履行租赁协议。综上，原告已取得了新民市木材交易市场经营管理权，具有主体资格，现要求二被告腾退租赁场地的诉讼请求本院予以支持。 承租人对租赁物只享有使用权和收益权，不享有所有权。在租赁期间，未经国家有关机关批准不允许在租赁场地建设永久性建筑物，根据需要，可以建立临时性建筑。租赁期间届满，承租人返还租赁物时应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，二被告租用的租赁物是新民市木材交易市场场地，二被告对租赁场地没有所有权，在租赁场地上建设房屋等设施，亦没有取得新建房屋的相关权属登记。因此，二被告对租赁场地进行的改善或增设他物的行为，并不能产生阻却原出租人将经营管理权转让给原告的效力。因此，对二被告提出的抗辩，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十九条、二百三十二条、二百三十五条之规定，判决如下： 一、确认解除被告孙凤兰与新民市木材交易市场于2007年10月1日签订的《协议书》； 二、被告孙凤兰、孙玉林于本判决生效后60日内将其承租的位于新民市木材交易市场场地（约500平方米，位于市场院内道路西侧）腾退给原告辽宁吉隆房产开发有限公司； 三、驳回原告辽宁吉隆房产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告孙凤兰、孙玉林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张春红 审 判 员  唐晓丽 人民陪审员  朱 丹 二〇一九年十月八日 书 记 员  王海滨