山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初8456号原告：青岛九龙通企业管理服务有限公司，住所地胶州市九龙街道办事处同心村。统一社会信用代码：91370281MA3FFLXN3Y。法定代表人：张波，职务：经理。委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，山东海康律师事务所律师。被告：汤方辉，男，汉族，1969年2月15日生，住胶州市。委托诉讼代理人：韩玉敏，女，汉族，1977年10月5日生，住胶州市，系汤方辉之妻。原告青岛九龙通企业管理服务有限公司（以下简称九龙通公司）与被告汤方辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李鑫，被告汤方辉委托诉讼代理人韩玉敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告九龙通公司诉称：1、判令被告支付原告物业费513.6元（自2018年8月起至2019年7月）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月31日，原告与青岛万通地产集团有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为青岛万通地产集团有限公司开发的万通花苑提供物业服务，被告的房屋位于万通花苑8-2-601，原告已经根据合同约定提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费，但截止至2019年6月7日期间，被告尚欠物业费513.6元未向原告支付，经原告多次催要，被告拒不支付上述费用，故请求法院判如所请。被告汤方辉辩称，要求驳回原告诉讼请求，并认定原告不是万通花苑小区的合法物业，更不是前期物业，原告与被告无物业服务合同关系，无权提供服务及收取物业费，不存在物业纠纷。事实上原告未提供物业服务，原告没有工作人员，只有老板，无法进行服务，原告运用不了维修基金，就是因为原告不是小区的合法物业，构成合法物业应具备两点：一、应有政府的审批手续二、才涉及到协议合同的签订，二者结合才构成本案的合法性。事实物业必须建立在合法的基础上，《物业管理条例》反复强调中标的物业服务企业要到物业主管部门备案，原告应举证证明所在物业主管部门的备案资料。“事实物业服务”是违法的强行服务，业主有权拒绝向原告交纳物业管理费用及相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据双方当事人提交的证据以及当庭陈述，本院认定事实如下：2017年8月31日，原告与青岛万通地产集团有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定物业费0.45元/月/平方米，物业服务时间自2017年9月1日起。被告汤方辉系涉案万通花苑小区8-2-601户业主，于2012年入住该小区，房屋建筑面积为95.1平方米。被告汤方辉自2018年8月开始未缴纳物业费，截止2019年7月30日，被告汤方辉共欠物业服务费513.54元。2019年7月份原告向被告催缴物业费。本院所确认的上述事实，有原告提交的《前期物业管理服务合同》一份、收费收据十一份、发票一份、物业管理费缴纳表一份、催收打印件二份、情况说明一份、情况说明一份、工作人员工资发放表一份、被告提交的光盘二份、照片打印件一宗予以佐证。经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告接受青岛万通地产集团有限公司的委托，签订的《物业管理服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。原告并非不履行物业服务合同，或者履行合同有重大问题，被告虽主张涉案小区物业服务质量有问题，但其并未否认原告九龙通公司提供物业服务的事实，在原告已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系被告的法定义务。关于辩称物业服务存在质量问题的意见，其提交的照片打印件绝大部分为局部拍摄，不能直接体现与涉案小区的关联，即使个别照片与涉案小区具有一定的关联性，亦因为物业服务并不具有即时性，因此也不能客观反映自2018年8月份起小区物业服务的持续性常态，均不能作为业主拒绝交纳物业费的理由，对上述抗辩理由本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告汤方辉自2018年8月起欠缴物业费，截至2019年7月30日止共计欠缴513.54元，该数额符合合同约定的计算标准及方式，因此，原告主张被告汤方辉支付物业费513.54元，本院予以支持,原告主张过高部分，本院不予支持。物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，信息公开，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，不仅会损害物业服务企业的利益，影响物业服务人员的实际收入和福利，更重要的是侵害了业主的共同利益和其他业主的权利――物业服务在经费不足的状态下运行必然影响到其服务质量，缴纳物业费的业主不得不为未缴费的业主分担费用，却享受不到等价的优质服务，权益受到侵害，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，实际并将最终影响到全体业主的根本利益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告汤方辉支付原告青岛九龙通企业管理服务有限公司自2018年8月至2019年7月30日止的物业费513.54元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告青岛九龙通企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告汤方辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘素虹二〇一九年十月九日书记员  于金洋附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。