广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11474号原告：广州市番禺区大龙街某某东村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区。负责人：张某某，职务村主任。委托诉讼代理人：叶某某，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰强，广东天地正（广州）律师事务所实习律师。被告：陈某河，男，1948年5月12日出生，汉族，住广东省陆丰市。被告：陈某城，男，1980年8月20日出生，汉族，住广东省陆丰市。原告广州市番禺区大龙街某某东村股份合作经济社（以下简称某某东村经济社）与被告陈某河、陈某城房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某某东村经济社的委托诉讼代理人叶某某、张杰强到庭参加了诉讼，被告陈某河、陈某城经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某东村经济社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2018年5月1日起至2018年7月31日止拖欠的管理费119831.88元及相应滞纳金（滞纳金分别以每月拖欠的租金为基数，按年利率24%标准，从该月的5日起计至实际清偿之日止，暂计至2018年8月30日为7056.77元）；2.判令被告立即向原告支付电费22672.27元、水费1412.56元、清洁费8796元；3.判决确认被告已付10万元租赁押金归原告所有；4.请求判令被告陈某城对被告陈某河本案所欠债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2008年6月10日，我方与陈某河签订《使用商铺协议》【石东房地用字08(06-2)号】，约定：陈某河向我方租用位于广州市番禺区某某路某某东村段XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号的商铺（面积共计约586.4平方米）；租期为10年，从2008年8月1日起至2018年7月31日止；押金10万元；首年度每月管理费29360元，管理费每2年递增8%；陈某河每2个月还要支付清洁费5864元；陈某河应于每月的5号前支付管理费，每逾期一天按应付管理费的1%作为滞纳金，逾期超过60天我方有权收回商铺及没收押金。协议签订后，我方已依约将上述全部租赁物交付给陈某河使用。陈某河也依约支付了自2008年起至2018年4月的相应管理费及清洁费、电费等费用。但自2018年5月起，陈某河开始拒不支付管理费及相水电费、清洁费等费用。经我方多次催促，陈某河仍拒不履行支付义务。截至现时，陈某河尚拖欠我方管理费119831.88元及相应滞纳金；拖欠清洁费8796元。另外，为保证双方合同期满后，涉案租赁物能正常使用，我方为陈某河垫付2018年5月至7月期间电费22672.27元、水费1412.56元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，陈某河的行为已构成违约，我方依法依约有权要求陈某河立即支付欠的管理费、水电费及相应滞纳金，并没收陈某河已交的押金。维护自身合法权益，原告特具状诉至法院，恳请判如所请。陈某河、陈某城没有应诉和答辩，亦未在举证期内举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭审理，查明事实如下：2008年6月4日，某某东村村委会作为甲方与陈某河作为乙方共同签订一份《协议》，约定甲方将位于某某路××、××、××、××、××、××、××七间商铺（以下简称涉讼商铺）供乙方使用；商铺使用费共185万元，乙方于2008年6月10日前支付100万元使用费给甲方，余额85万元于2008年7月5日付清；七间商铺押金共10万元，乙方在签订合同时应向甲方交纳；租金每二个月缴交一次；等等。2008年6月10日，某某东村经济社作为管理方与陈某河作为使用方共同签订一份《使用商铺协议》[石东房地用字08（06-2）号]，约定管理方将面积约为586.4平方米的涉讼商铺供给使用方作商铺使用；使用期限自2008年8月1日起至2018年7月31日止，2008年7月1日至2008年7月31日为使用方的装修期，免收管理费；十年的商铺使用费为185万元，使用方须于2008年6月10日前支付100万元使用费给管理方，余额85万元于2008年7月5日付清；管理方首年度每月收取商铺管理费29360元，即每2个月收总管理费为58720元，管理费每两年递增8%；使用方要在每2个月的第一个月5日前向管理方交纳2个月的管理费，每逾期一天收取所欠管理费的1%作为滞纳金，逾期10天以上作使用方违约处理；使用方逾期累计60日天未足额缴纳管理费则管理方有权对商铺停水停电，并收回商铺、没收甲方所交的使用费、押金和已交的管理费；使用方每2个月还要向管理方交纳商铺外清洁费5864元；在签订本协议时，使用方应向管理方交纳10万元作为本协议的押金，押金不计利息，协议期满、使用方无违约且经管理方验收回商铺3天内退还给使用方；使用方每月所使用的水电费应自觉到石岗水电部门交纳，迟交由水电部门执罚；使用期内，若使用方擅自解除本协议作违约处理，管理方除收齐使用方欠交管理费外，押金及使用费不退还给使用方，且管理方有权立即收回商铺；等等。2018年8月21日，某某东村经济社向陈某河租户发出催款通知，主要内容为告知租户，截止至2018年7月31日已欠租金119829元、清洁费8796元，合计128625元，并要求限期内支付该欠款否则承担相应的违约责任。陈某城在该通知“承诺人”处签名，承诺于2018年8月30日前交纳以上欠款，如逾期未能交纳的，本人同意贵单位按合同执行违约处理。另查明，涉讼商铺所在物业已于1996年5月14日核准产权登记，权属人为番禺市石碁镇某某东村民委员会。庭审中，某某东村经济社述称：《使用商铺协议》签订后，已收取陈某河10万元押金；涉讼商铺实际由陈某河、陈某城二人共同使用，由陈某城交纳相关费用，但自2018年5月起欠费；因无法与陈某河取得联系，后联系到陈某城并由其于通知中签字承诺2018年8月30日前交纳欠款；其后又委托律师向陈某河发出律师函催收欠款；陈某城交纳租金及承诺还款的行为与某某东村经济社构成事实上的租赁关系；某某东村经济社垫付了涉讼商铺的水费1412.56元，电费及其违约金共22672.27元；某某东村已于合同期满之日自行收回涉讼商铺。某某东村经济社为其上述主张提交了收据、银行转账凭证、《律师函》及快递单、水费及电费的缴费凭证（发票）予以证实。诉讼中，本院依某某东村经济社的申请，裁定对陈某城名下价值159769.49元的财产采取保全措施。本院认为，某某东村经济社与陈某河于2008年6月10日签订的《使用商铺协议》[石东房地用字08（06-2）号]，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应遵照履行。陈某河作为付款义务方，未举证其已向某某东村经济社支付的2018年5月至7月的管理费119831.88元、清洁费8796元，以及已由该社垫付的水费1412.56元、电费22672.27元，应承担举证不能的不利后果，故本院对某某东村经济社主张陈某河支付上述费用的诉讼请求予以支持。合同约定了管理费的交费期限及逾期滞纳金的计算方式，该滞纳金实为违约金性质，故某某东村经济社要求陈某河承担逾期付款违约责任的诉请有理，其主张违约金标准为年利率24%，符合公平原则，本院予以支持。协议约定每2个月的第一个月5日前应交纳两个月的管理费，现某某东村经济社主张每月的违约金分别从当月起算，属其对自身民事权利的自由处分，本院予以准许。故陈某河应向某某东村经济社支付的违约金应以2018年5月至2018年7月期间每月欠交管理费的金额39943.96元为本金，按年利率24%的标准，分别从当月的6日起计算至款项清偿之日止。陈某城于2018年8月21日承诺于2018年8月30日交纳某某东村经济社于催款通知中载明所欠的管理费及清洁费共128625元，故其应在128625元的范围内对陈某河所欠管理费及清洁费承担连带清偿责任。因根据某某东村经济社提交的证据，不足以证明其与陈某城之间就涉讼商铺存在事实上的租赁合同关系，故其要求陈某城对陈某河所负超出128625元部分的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。某某东村经济社要求没收保证金的诉讼请求，具有合同依据，本院亦予以支持。陈某河、陈某城经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、抗辩、举证、质证的民事诉讼权利。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈某河应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市番禺区大龙街某某东村股份合作经济社支付2018年5月、6月、7月的管理费119831.88元及违约金（每月违约金分别以39943.96元为本金，按年利率24%的标准，从欠费当月的6日起计算至款项清偿之日止）；二、被告陈某河应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市番禺区大龙街某某东村股份合作经济社支付清洁费8796元、水费1412.56元及电费22672.27元；三、被告陈某河交纳的押金100000元归原告广州市番禺区大龙街某某东村股份合作经济社所有；四、被告陈某城在128625元的范围内对陈某河由上述第一、第二判项确定欠付的管理费、清洁费承担连带清偿责任；五、驳回原告广州市番禺区大龙街某某东村股份合作经济社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5196元、保全费1319元，由被告陈某河、陈某城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  梁少玲人民陪审员  梁焕君二〇一九年十月二十八日书 记 员  杜嘉华