广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22569号原告：广州市天河区住房建设和园林局，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中144号。法定代表人：陈志宏，局长。委托代理人：林志伟、占永彪，均系广东粤通律师事务所律师。被告：广州市逸辉物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区员村二横路三号三楼。法定代表人：潘汉珉，总经理。委托代理人：韩宇烈、吴斯羿，均系广东连越律师事务所律师。原告广州市天河区住房建设和园林局（简称天河住建园林局）诉被告广州市逸辉物业管理有限公司（简称逸辉公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告天河住建局的委托代理人林志伟、占永彪，被告逸辉公司委托代理人韩宇烈、吴斯羿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天河住建园林局诉称：广州市天河区先烈东路x号商铺（旧地址为沙河路机筑巷x号首层）是原告的直管非住宅公房。原天河区国土和房管局与被告订立了一份《广州市房屋租赁合同》，约定被告承租广州市天河区先烈东路1x号商铺（下称所涉商铺）154.15平方米作为商业经营之用，租期为2013年2月到2018年1月止，每月租金35931.1元；期满后，被告无条件搬离场地，将房屋交还出租人；合同对其他问题也作出了约定。因机构改革，天河区直管公房的业务由原告承接。合同订立后，原告如约积极履行合同内容，被告也一直使用所涉商铺。合同履行期间，被告己拖欠原告租金610828.7元。合同期满后，被告于2018年2月份将所涉商铺交还给原告，但拒绝支付拖欠租金610828.7元。原告认为，合同是双方意愿的真实表示，受法律保护，双方应严格按照合同内容执行，现被告拒绝缴付拖欠的租金属违约行为。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠原告的位于广州市天河区先烈东路165号商铺租金610828.7元。2、被告承担本案诉讼费用。被告逸辉公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求。一、我司系由原广州市天河区国土资源和房屋管理局（原告由该单位演变产生，以下简称“天河区国土房管局”）下属事业单位员村房管站、施工队及天河区国土房管局沙河房管站、施工队（以下简称“两站两队”）合并重组改制而成立。我司根据天河区国土房管局的安排，承接原两站两队的职能，从事辖区内直管房的租金收缴、维修养护、房屋安全普查，房屋日常巡查等工作。因此，我司是专司特定职能的单位，而非普通的市场主体。二、自2001年8月我司成立至今，我司严格执行原告的工作要求，从事直管房的日常管理工作，包括直管房租金代收代缴、直管房租赁管理、日常巡查、房屋安全和修缮管理、应急抢险等工作，我司和原告之间实际存在的是关于直管房的委托管理关系。三、我司与原告签订的租赁合同是为了落实部分直管房管理的形式，案涉直管房实际承租人、租金、租赁事项等均需由原告审核批准并纳入原告的管理范围。因此，双方之间并不存在真正的租赁合同关系。四、我司与原告之间并不存在真正的租赁合同关系，原告要求我司支付租金的请求没有事实基础。五、天河住建园林局主张的2013年2月1日至2013年12月31日期间的租金已超过诉讼时效。综上，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2000年8月14日，广州市国土房管局向天河区国土房管局出具接管通知书，称位于天河区沙河路××号的首层198平方米房屋已批准接管，请通知房管站办理手续。广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（出租人、甲方）与逸辉公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区先烈东路x号首层西边5间铺（简称涉案商铺）出租给乙方作商铺用途，建筑面积201.86平方米。租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日，月租金35931.1元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。租赁期满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。同意乙方可与第三方进行合作经营，但不得再转租，一经发现转租行为立即无条件终止合同，收回商铺使用权。2013年2月1日，逸辉公司（甲方）与案外人广州市恒托贸易有限公司（乙方，简称恒托公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定将涉案商铺租赁给乙方作商业使用，租期2013年2月1日至2018年1月31日止。2013年12月2日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局出具证明，称涉案商铺是其管理的直管房，同意将涉案商铺分租给恒托公司经营使用，分租期限不得超过2018年1月31日。2016年5月，根据市委、市政府批准的广州市天河区人民政府职能转变和机构改革方案，设立广州市天河区住房和建设水务局（简称天河住建水务局），内设住房保障与房屋管理科，负责直管房产权、租赁、修缮、安全等工作，负责房改政策指导和直管房房改遗留问题处理工作等。2016年12月30日，广州市住房和城乡建设委员会委托天河住建水务局自2017年1月1日至2021年12月31日，在授权地域管业范围内承担直管房产权管理、直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮等。2017年6月9日，逸辉公司向恒托公司发出《关于收回房屋的通知》，通知称：因地铁11号线拆迁需要，双方租赁关系自动终止，在2017年6月12日前停止一切经营活动，交回上述房屋。2017年10月19日，天河住建水务局出具《直管房事务性服务证明》，称逸辉公司是原我单位辖下事业编制单位沙河、员村房管站两站合并改制成立，在我单位承办了从2001年8月至2017年9月的直管房事务性服务。2019年2月，广州市天河区实行机构改革，组建区住建园林局，将区住建水务局（区交通局）的住房、建设、市政和交通运输管理职责，……区城市更新改造工作办公室的统筹人居环境改善、危房改造、城市更新项目政府安置房统筹与分配职责等整合，组建区住建园林局。天河住建园林局提交《逸辉公司欠租计算明细表》，显示：逸辉公司欠缴2013年2月1日起至2013年12月31日止及2017年8月1日起至2018年1月31日止共17个月的租金合计610828.7元。逸辉公司提交《涉案商铺租金缴纳情况统计》（显示2017年1月至2017年7月期间每月已交租金为35931.1元）及对应租金发票多份（均显示租户名称“逸辉公司”，开票人“广州市天河区住房和建设水务局”，涉案商铺租金35931.1元/月）。天河住建园林局、逸辉公司均提交《退租房屋申请表》，显示：申请退租时间2018年1月31日。本院认为：《广州市直管房（非住宅）租赁合同》出租方为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，后历经政府机构改革和相关职能转移，出租方先后变更为天河住建水务局、天河住建园林局。从实际履行情况看，签约后逸辉公司根据合同约定金额向天河住建水务局缴纳租金，天河住建水务局开具相应租金发票，足以证实双方之间为租赁合同关系。逸辉公司作为付款义务人未提交证据证明其支付了2013年2月1日至2013年12月31日及2017年8月1日至2018年1月31日共17个月租金合计610828.7元（35931.1元×17个月），但本案中逸辉公司提出诉讼时效答辩，天河住建园林局未举证其作为出租方在2013年2月1日至2013年12月31日期间的租金诉讼时效届满前向逸辉公司主张权利，没有证据表明2013年2月1日至2013年12月31日期间租金存在诉讼时效中断的情形，天河住建园林局对2013年2月1日至2013年12月31日期间租金丧失胜诉权，本院对天河住建园林局要求逸辉公司支付2013年2月1日至2013年12月31日期间租金的诉请不予支持。本院判令逸辉公司向天河住建园林局支付2017年8月1日至2018年1月31日期间租金215586.6元（35931.1元/月×6个月）。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市逸辉物业管理有限公司向原告广州市天河区住房建设和园林局支付广州市天河区先烈东路165号首层西边5间铺2017年8月1日至2018年1月31日期间租金215586.6元。二、驳回原告广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9910元，由原告广州市天河区住房建设和园林局负担5380元，被告广州市逸辉物业管理有限公司负担4530元。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审审 判 长  李新程人民陪审员  何海霞人民陪审员  武慧峰二〇一九年十月三十一日书 记 员  梁怡筠秦爽