广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1135号 上诉人（原审被告）：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地合浦县廉州镇廉州大道163号，统一社会信用代码：91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：张大富，男，1982年5月2日出生，汉族，住合浦县。 被上诉人(原审原告)：叶发娟，女，1986年9月11日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人：周冲香，广西中龙律师事务所律师（受被上诉人张大富、叶发娟的共同委托）。 上诉人合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称广益公司）因与被上诉人张大富、叶发娟商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广益公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，变更判决驳回被上诉人请求返还购房款及违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定，根据不动产登记局记载上诉人使用房屋取得分割的所谓“不动产产权证书”，记载其面积与合同销售面积存在误差，认定面积误差比超过3%。一审法院不采纳上诉人主张的按合浦县人民政府召开县长办公会议纪要的要求，将改变飘窗结构作房间的面积和生活阳台、休闲阳台实际建筑面积的一半计入业主的不动产产权面积，没有事实和法律依据。二、一审法院没有要求被上诉人提供所需要的办证材料，仅要求上诉人在判决三十天内向不动产登记部门提供所需要的办证材料没有事实和法律依据。上诉人对被上诉人交给的办证材料己移交给不动产登记相关部门，个别资料没有按办证材料没有移交，由此产生的法律责任由被上诉人承担。三、确定不动产登记面积存在误差的条件未成立。（一）被上诉人至今未取得正式的不动产产权证书，无法确定登记面积存在误差，登记面积属于待定的状态。（二）不动产登记局拟准备颁发给上诉人的小区总证及分户给被上诉人的不动产产权证未生效，一审法院将未发生法律效力的被上诉人的不动产产权证面积比对合同销售面积无法律依据。（三）合浦县人民政府2019年2月23日作出县长办公会议纪要，同意将涉案小区改变飘窗结构作房间的面积和生活阳台、休闲阳台实际建筑面积的一半计入业主的不动产产权面积，2019年4月24日合浦县房产公诚测绘队根据上述办公会议的指示对涉案小区的商品房进行测绘，成果是：商品房的面积误差比均没有超过3%,基本与销售面积接近，有的还比销售面积多。四、不动产产权证未生效，登记面积待定，结算误差的购房款条件未成立，一审判决无事实和法律依据。既然不动产登记局拟准备颁发给上诉人的小区总证及分户给被上诉人的不动产产权证未生效，根据《商品买卖合同》第五条的约定，面积误差结算待不动产登记局正式记载面积确定十五天后实行多退少补，因此被上诉人主张返还购房款的条件未成立。五、二审期间，部分购房者的商品房已办理了不动产权登记证，部分证件中记载的商品房建设面积比合同约定的面积大。 张大富、叶发娟辩称：《商品买卖合同》约定上诉人应当在交房的90日后协助被上诉人办理产权证。被上诉人已向上诉人支付了购房款，但至今为止上诉人还没有为被上诉人办理不动产权证；不动产权证的建筑面积与双方合同约定的面积有差异，根据合同约定及法律规定，上诉人应当将面积差购房款退还给被上诉人。一审判决合理合法，被上诉人的起诉有事实和法律依据。 张大富、叶发娟向一审法院起诉请求：一、确认原告张大富、叶发娟与被告广益公司签订的关于原告购买位于合浦县廉州镇城东新区A-111-6号广益中央公园C6幢205号房（商品房预售许可证号：合房预2011字第24号）《商品房买卖合同》有效；二、判令被告10在日内房产部门提供将合浦县廉州镇城东新区A-111-6号广益中央公园C6幢205号房的相关手续，把该房房产登记至原告名下；三、判令被告支付违约金55.74元给原告；四判令被告返还给原告因面积误差3%以内（3.2157平方米）原告多给付被告的购房款8360.82元；被告双倍返还原告因面积误差3%以外2.3943平方米原告多付给被告的购房款12450.36元。 一审法院判决：一、确认原告张大富、叶发娟与被告广益公司于2012年2月12日签订位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C6幢205号房的《商品房买卖合同》有效；二、被告广益公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向产权登记机关提交原告张大富、叶发娟购买的位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C6幢205号房屋的权属登记所需要的材料，并协助原告张大富、叶发娟办理上述房屋的不动产权证书登记至张大富、叶发娟的名下；三、被告广益公司应返还给原告张大富、叶发娟购房款20800元；四，被告广益公司应向原告张大富、叶发娟支付违约金55.74元；五、驳回原告张大富、叶发娟其他诉讼请求。 二审期间，广益公司向本院提供新证据：权利人为沈凯、钟承燕；欧忠彬、徐辉娟；钟武、邹小婷；陈明泽；赵勋成、包百香的不动产权证，拟证明案涉小区商品房的部分业主已办理不动产权证，该证是合浦县不动产登记局根据合浦县政府2019年3月15日的会议纪要，由测绘队进行重新测绘确定的建筑面积办理的不动产登记证，该证登记的房屋建筑面积比合同约定的销售面积相差不大，部分比合同销售面积还多，即使少于合同销售面积的也不超出3%，其余用户也是根据重新测绘的面积正在办理不动产权证。张大富、叶发娟质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性有异议。案涉商品房的原不动产登记证也是合浦县不动产登记局颁发，原证在相关部门没有撤销前是有效的，现新证与原证相矛盾，新证不具有合法性、真实性。本院认为，上述新证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采纳。张大富、叶发娟没有新证据向本院提供。 对当事人二审无异议的事实，本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。 对当事人二审有异议的事实，本院认定如下：广益公司认为一审判决认定商品房面积是以原分户登记证为依据不当，因合浦县人民政府2019年3月15日的《会议纪要》确定将改变飘窗结构作房间面积和生活阳台、休闲阳台的一半面积计入业主不动产证产权面积，合浦县公诚测绘队已重新测绘，案涉商品房面积应由行政主管部门以新测绘结果办理不动产登记证时确定。广益公司的上述异议有其二审提供的新证据予以佐证，本院予以采信。 本院另查明：合浦县不动产登记局根据合浦县公诚测绘队的重新测绘成果为案涉合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园部分购房者办理了不动产权证。 综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人交付给被上诉人的商品房产权登记面积是否少于合同约定的面积，且误差比例是否超过3%。 本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定，被上诉人购买的合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C6幢205号房建筑面积为107.19平方米，而上诉人于2018年9月13日取得分割后的桂（2018）合浦县不动产权第0009696号产权证载明C6幢205号房的建筑面积为101.58平方米，一审判决据此认定案涉商品房产权登记面积少于合同约定面积。二审期间上诉人提供了合浦县不动产登记局颁发给案涉小区其他购房者的不动产登记证，并据此主张被上诉人至今未取得正式的不动产产权证，无法确定登记面积存在误差。本院认为，虽然案涉商品房在上诉人取得的桂（2018）合浦县不动产权第0009696号产权证中载明了建筑面积101.58平方米，但据本案事实可知，因案涉小区的违建问题及业主不动产权证办理问题，合浦县人民政府为此召开县长办公会议，并形成会议纪要，同意将上诉人改变飘窗结构作房间的面积和生活阳台、休闲阳台实际建设面积的一半计入业主不动产权证产权面积，合浦县公诚房产测绘队对案涉C5、C6、C7幢住宅部分进行测绘并出具了新的测绘成果报告书。合浦县不动产登记局依据该报告书为部分购房者办理了不动产权登记证，并在房屋建筑面积上对原不动产权证进行了变更，因此案涉C6幢205号房产权登记面积必将产生改变，在不动产权证未办理至被上诉人名下时，其产权登记面积并未得到不动产行政主管部门的最终确定。《商品房买卖合同》第五条约定“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。”因案涉C6幢205号房的产权登记面积未能确定，与合同约定的销售面积是否存在差异亦未能确定。故上诉人主张被上诉人至今未取得正式的不动产权证，无法确定登记面积存在误差的意见成立，本院予以采纳。基于前述原因，被上诉人以商品房产权登记面积少于合同约定的面积且误差比例超过3%为由请求上诉人返还购房款12450.36元没有事实和法律依据，本院予以驳回。如被上诉人取得了办理至其名下的不动产权证后，产权登记面积与合同约定的销售面积发生差异的，被上诉人可据此另行主张相应权利。被上诉人已依约向上诉人交付了案涉商品房的购房款，办理不动产权证的条件已成就，一审判决上诉人向产权登记机关提交权属登记所需要的材料，协助被上诉人办理房屋的不动产权证登记至被上诉人名下及承担逾期办证的违约金并无不当。本院予以维持。 综上所述，广益公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；因出现新的事实，本院对一审判决部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1186号民事判决第一、二、四项； 二、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1186号民事判决第三、五项； 三、驳回被上诉人张大富、叶发娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费321元，因适用简易程序减半收取160.5元，由上诉人合浦县广益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费321元，由被上诉人张大富、叶发娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇一九年十一月七日 法官助理  庞晓湖 书 记 员  曾 荣