广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8353号原告：程雪平，女，1974年11月22日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市鹿城区，委托诉讼代理人：林晓煌，广东国智律师事务所律师。被告：诸长忠，男，1967年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告：程冬平，女，1969年5月18日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，第三人：招商银行股份有限公司广州分行，住所广州市天河区华穗路5号。法定代表人：钟德胜，行长。原告程雪平与被告诸长忠、程冬平，第三人招商银行股份有限公司广州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程雪平及其委托诉讼代理人林晓煌，被告诸长忠到庭参加了诉讼，被告程冬平、第三人招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招行广州分行）经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程雪平向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即为原告办理位于广州市白云区富林街39号2102房的所有权证并由两被告承担相关税费；2、判令两被告向原告支付违约金20万元；3、两被告承担本案诉讼费、律师费。事实及理由如下：2009年6月1日，原告与两被告签订《房屋买卖协议》，约定：两被告将富力桃园C区十一幢2102室（房产证地址:白云区富林街39号2102房，下称“涉案房屋”）一套，面积为一百三十九点九九平方米出卖给程雪平所有，总价格一百五十万元人民币。因涉案房屋尚有六十七万贷款未还，此款由原告继续按揭。另外此房正在出租，二被告己收回二个月押金为捌仟元整，二被告同意补偿给原告五千元人民币，共合计六十七万五千元人民币。壹佰伍拾万元减去上述，应实付八十二万五千元整。由于原告与被告程冬平系姐妹关系，当时不急于过户，但合同约定日后原告要求过户的，二被告应无条件配合办理过户手续。《房屋买卖协议》签订前后，原告依约支付了所有房款，包括按揭贷款。原告已于2012年入住涉案房屋至今。然而被告诸长忠故意隐瞒原告，在偿还所剩无几的按揭贷款后，又将涉案房屋抵押给银行获得贷款，近期又将涉案房屋出售给第三方。原告得知后往不动产登记中心申请异议登记，但登记中心拒绝受理原告申请，故原告提起诉讼。原告认为原、被告双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，被告在故意隐瞒原告的情况下，将涉案房屋再次抵押贷款，并且企图将涉案房屋卖给第三方，己构成严重违约，原告有权要求二被告立即将涉案房屋变更登记在原告名下，并承担相关税费。另外，根据《房屋买卖协议》中第五条违约责任约定二被告理应向原告支付违约金贰拾万元。综上所述，原告请贵院依法判决，以维护原告的合法权益。被告诸长忠辩称，对涉案房屋买卖的情况不知情，其一直在上海，涉案房屋是她们程氏姐妹擅自作出的决定，当时程冬波和朱金清把被告诸长忠堵在万达广场的一个角落里，逼迫被告诸长忠签下买方和卖方的两个字。被告诸长忠至今没有收到原告一分钱，事实涉案房屋并未出售给原告。第三人招商银行股份有限公司广州分行陈述，首先，被告诸长忠（身份证号）于2015年9月向我行申请小微抵押授信196万元，共同借款人王建东（身份证号），我行与诸长忠、王建东、程冬平签订了编号8150821536010的《个人授信及担保协议》，诸长忠及其配偶程冬平为上述授信提供抵押担保，他项权证号：粤房地他项权穗字第××号，抵押物地址为白云区富林街39号2102房。我行分别于2015年9月7日向借款人发放贷款146万元，2015年9月8日发放贷款50万元。当前借款人已归还本金分别为155913.84元、53395.2元，贷款余额分别为1304086.16元，446604.80元。其次，被告诸长忠于2017年6月向我行申请小微配套授信100万，共同借款人为配偶程冬平，我行与诸长忠、程冬平签订了编号为8170526900043的《个人授信及担保协议》，诸长忠及其配偶程冬平用同一抵押物为上述授信再次提供抵押担保并办理了相应的抵押登记，不动产登记证明编号：粤(2017)广州市不动产证明第00037380号。我行于2017年6月7日向借款人发放贷款100万元，当前借款人已归还本金53307.88元，贷款余额946692.12元。综上，被告诸长忠、程冬平在我行的上述三笔贷款合计贷款金额296万元，截至目前为止，已归还本金262616.92元，仍有贷款余额2697383.08元。两被告在我行办理上述业务时，涉诉房产对外公示确为被告诸长忠所有。我行对此确认并无过错，两被告与我行之间签署的各个合同无论是实体上还是程序上均有效，应当受到法律保护。因此，在两被告和我行之间的债务结清之前，原告要求无瑕疵过户涉诉房产的请求不能成立，否则，我行的合法债权则无法得到保障。即便最终涉诉房产归原告所有，我行也合法享有该房产的抵押权，因为该房产抵押权登记在前，确权申请在后。若被告不能返还我行债权，我行也能合法正当的对该房产行使抵押权，因此给原告造成的损失，原告应当向被告追偿或者通过其他途径进行解决。综上所述，我行作为本案第三人不存在任何过错，请求法院保护我行对涉诉房产的合法抵押权。被告程冬平无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋查册表、《房屋买卖协议》、银行流水清单、结婚证、《合议书》、收据、转账凭证以及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市白云区富林街39号2102房，房屋性质为商品房，建筑面积142.2192平方米，共有情况：单独所有，产权人为诸长忠，登记时间为2014年12月9日。涉案房屋分别于2015年、2017年抵押给招商银行股份有限公司广州分行，无查封。2009年6月1日，原告（受买方，乙方）与两被告（出卖方，甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定：一、甲方愿意将富力桃园C区十一幢2102室一套，面积为一百三十九点九九平方出卖给程雪平所有。二、总价格壹佰伍拾万元人民币。因甲方此房按揭未尽，尚有六十七万元贷款未还，此款由乙方继续按揭。另外此房正在出租。甲方已收回二个月押金为捌仟元整，同意补偿给乙方伍仟元人民币，共合计陆拾柒万伍仟元人民币。壹百伍拾万元减去上述，应实付捌拾贰万伍仟元整；四、双方因姐妹关系，日前不急于过户，日后乙方要求过户甲方无条件配合办理过户手续，过户一切费用由乙方负责；五、违约责任：甲乙任何一方不得以任何借口或其它理由违反上述议若有违约，违约方应赔偿给对方违约金贰拾万元整；六、未尽事宜：双方必须友好协商解决，无法解决由当地法院进行仲裁。七、此协议一式二份，双方各执一份，签字后生效。（此协议房主诸长忠身在上海，不便亲签，全权委托程冬平办理签定）。出卖甲方处有两被告的签名，受买方处有原告程雪萍签名，程东波在证人处签字。庭审中，被告诸长忠称出卖甲方处的签名确实为其本人所签，但并非其真实意思表示，当时由于他人胁迫才签名。根据《中国农业银行银行卡取款业务回单》的内容显示，2013年6月7日，原告向被告程冬平名下的银行账户62×××12转账90万元。原告称该90万元包含实付房款82.5万元及按揭款75000元。被告诸长忠称该90万元转账用于购买成都档口的指标费用。作为证人的程东波于2019年5月8日出具《证人证言》，内容为：我系程冬平、程雪平的哥哥，2009年6月1日诸长忠、程冬平与程雪平签订的《房屋买卖协议》，约定诸长忠、程冬平将富力桃园C区十一幢2102房（房产证地址：白云区富林街39号2102房）出卖给程雪平所有。我可以证明：程雪平已将协议约定的实付825000元全部支付给程冬平。按揭也是程雪平和朱金清在供，如有需要，我可以出庭作证。2015年9月6日，两被告以及王建东与第三人签订了编号为8150821536010的《个人授信及担保协议》，诸长忠及其配偶程冬平为上述授言提供抵押担保，抵押物地址为白云区富林街39号2102房。在上述授信协议项下，第三人与诸长忠、王建东签订了两份《个人贷款借款合同》，随后第三人分别向借款人发放贷款146万元、50万，合计196万元。2017年6月6日，两被告与第三人签订编号为8170526900043的《个人授信及担保协议》，诸长忠及其配偶程冬平为上述授信提供抵押担保，抵押物地址为白云区富林街39号2102房。在上述授信协议项下，第三人与诸长忠、程冬平签订了一份《个人贷款借款合同》，随后第三人向两被告发放贷款100万元。庭审中，原告提供《招商银行交易明细表》，拟证实其自2009年6月25日开始每月向被告银行卡转账涉案房屋按揭款，前后共计支付了472200元。被告诸长忠辩称，每月转账流水为被告委托原告收取的涉案房屋租金，为此，被告诸长忠提交了《合议书》、收据、转账凭证、银行流水等证据证实。原告对《合议书》、收据不予确认，称该《合议书》系被告诸长忠与朱金清即原告丈夫之间的事情，与原告无关，且合同于2010年年底签订，为案外人黄晓辉与原告丈夫朱金清之间签订，与被告诸长忠无关。对于银行业务回单中30万元转账凭证为被告诸长忠偿还朱金清的借款，亦与本案无关。另查明，截止2019年6月11日，两被告尚欠第三人招商银行股份有限公司广州分行合计贷款金额296万元，已归还本金262616.92元，仍有贷款余额2697383.08元。原告庭后向本院提交了《情况说明》，称如法院判决将涉案房屋过户至其名下，其愿意代两被告偿还以涉案房屋作为抵押向招商银行股份有限公司广州分行的借款。再查，原告与朱金清为夫妻关系，于2004年12月24日登记结婚；两被告为夫妻关系，于1990年5月3日登记结婚。2019年4月10日，原告向本院提出对涉案房屋进行财产保全，并以原告丈夫朱金清名下位于广州市白云区富林街41号2302房作为担保，本院于2019年4月16日查封涉案房屋，查封日期从2019年4月16日至2022年4月15日止。原告至今尚未提供购房资格证明，经办人已向其释明无购房资格的法律后果，原告表示清楚。本院认为：原告与两被告于2009年6月1日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖协议》合法有效，双方应恪守履行。对于被告诸长忠抗辩称，被告是被他人胁迫才与原告签订的《房屋买卖协议》，并非其真实意思表示，因被告诸长忠并未提供证据证实，对被告诸长忠此抗辩意见本院不予采纳。根据协议约定，原告应向两被告支付购房款82.5万元，剩余贷款67万元由原告继续按揭。关于原告是否已向两被告支付购房款82.5万元？根据2013年6月7日原告向被告程冬平的转账记录显示，原告曾向被告程冬平转账90万元。原告称该90万元中包含实付购房款82.5万元及7.5万元的按揭款，被告诸长忠称该90万元并非购房款，而是购买成都档口的费用。本院认为，原被告签订《房屋买卖协议》的时间为2009年6月1日，被告诸长忠办理涉案房屋房产证的时间为2014年12月9日，从时间上看，双方签订《房屋买卖协议》时被告尚未取得涉案房屋所有权，与《房屋买卖协议》中未明确约定具体付款时间及涉案房屋交付时间相印证，也与协议中约定：“双方日前不急于过户，日后乙方要求过户甲方无条件配合办理过户手续。”相印证。从时间逻辑上看，原告在签订《房屋买卖协议》后长达4年的时间里即2013年6月7日才向被告支付房款符合常理，因被告未提供证据证实90万元并非原告支付的购房款，应承担举证不能的法律后果。故本院对于原告主张已支付购房款82.5万元的意见予以采信，对被告的抗辩意见本院不予采纳。虽涉案房屋有抵押贷款没有清偿，但原告同意替被告清偿上述贷款的意见并未损害第三人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋不存在转让的限制，现原告主张被告继续履行合同及补充协议并协助办理过户手续的诉请本院予以支持。在办理过户手续之前，原告应清偿上述抵押贷款及相关费用。上述清偿的贷款及费用应在未付的房款中予以抵扣。关于原告主张两被告承担过户一切费用的诉请，鉴于《房屋买卖协议》中已明确约定由原告承担此费用，故原告该诉请本院不予支持。关于违约金20万元。《房屋买卖协议》约定：若有违约，违约方应赔偿对方违约金贰拾万元整。被告通过抗辩方式请求对违约金数额进行调整。本院认为，根据第三人提供的《个人授权及担保协议》签订时间显示，2015年9月6日，两被告将涉案房屋作为抵押物向第三人申请贷款196万元，由此可知，此时被告已经存下违约行为，且原告已支付大部分房款，综合双方的过错及合同履行情况，本院酌情将违约金调整为5万元为宜。关于律师费3万元。因原告与两被告之间未就律师费进行约定，且律师费并非原告必要支付费用，原告主张两被告承担律师费的诉请于法无据，本院不予支持。被告程冬平、第三人招商银行股份有限公司广州分行经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，原告程雪平向第三人招商银行股份有限公司广州分行清偿尚欠广州市白云区富林街39号2102房的抵押贷款余额2697383.08元（暂计至2019年6月11日）及相关提前还贷费用；二、原告程雪平在清偿上述判决第一项的抵押贷款余额和相关提前还贷费用后五日内，被告诸长忠、程冬平和第三人招商银行股份有限公司广州分行协助原告程雪平办理广州市白云区富林街39号2102房的抵押登记涂销手续；三、在广州市白云区富林街39号2102房的抵押登记涂销手续办妥后五日内，被告诸长忠、程冬平协助原告程雪平办理广州市白云区富林街39号2102房过户至原告程雪平名下的登记手续；四、于本判决生效之日起五日内，被告诸长忠、程冬平向原告程雪平支付违约金50000元；三、驳回原告程雪平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10185元，财产保全费5000元，共计15185元，由原告程雪平负担11388.75元，由被告诸长忠、程冬平共同负担3796.25元，被告诸长忠、程冬平负担的部分应于本判决生效之日起三日内直接向原告程雪平支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  尤敏玲人民陪审员  谭小雁二〇一九年十月二十八日书 记 员  陈春燕任丽霞