四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初4724号 原告：四川神州德祥物业服务有限公司，住所地资阳市雁江区娇子大道万达广场SOHO公寓B座2024号，统一社会信用代码91512000MA64B6LU78。 法定代表人：廖素清，总经理。 委托诉讼代理人：王彦军，男，公司员工。 委托诉讼代理人：王辉，四川高新志远律师事务所律师。 被告：刘光华，男，1953年2月18日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川神州德祥物业服务有限公司与被告刘光华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川神州德祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人王彦军、王辉和被告刘光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川神州德祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业管理费1,168.56元及违约金（违约金以584.28元为基数，按月利率百分之二自2019年3月1日起计算至付清之日止）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年9月25日原告与同福B区小区临时业主委员会签订了《资阳市雁江区雁江镇雁家社区同福B区物业服务合同》，合同主要约定：1、由原告向“资阳同福B区”小区区域内全体业主和使用人提供物业管理服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任;2、本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅：0.4元/月/平方米；3、被告须每月10日前向原告支付上月服务费，逾期未缴纳，从逾期之日起按总金额的每日百分之三标准缴纳违约金。被告系上述物业X-X-XXX、X-X-XXX、X-X-XXX和X-X-XXX号房屋的业主，物业面积为合计335.64平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年10月至2019年7月的物业管理费共计人民币1342.56元，其中X-X-XXX租户缴费174元，故欠费合计1168.56元，但被告一直拒交。2019年8月原告诉至雁江区人民法院，后撤回起诉。为维护原告的合法权益，再次向贵院提起诉讼请求判如诉请。 被告刘光华辩称，原告陈述的我房屋的房号是真实的，但是我不清楚房屋面积是多少。原告陈述的X-X-XXX租户交纳物业费174元可能是事实，是我让租户去交的。我和原告之间没有物业服务合同关系，物业服务费我是不同意给付的。原告提供的物业服务合同是假的，上面没有公章和手印。原告进入小区提供物业服务，如果没有业主委员会的委托书，我们业主就有权把原告请出去。原告强行进入小区服务，在没有房建局的技术鉴定和批准文书的情况下破坏了小区活动室。原告强行进驻小区后，配备的工作人员不够，卫生不达标、安保不到位，车子经常被盗、被烧，车辆乱停乱放，小区杂草丛生，各项指标都不是原告说的那样。国务院通知有八种情况可以不交物业费，第二条物业公司没和业主签订合同的情况业主可以拒交，第八条物业公司没有物价管理部门各项审批原件的情况，业主可以拒交。业主委员会中只有一个委员是本小区的，有四个不是本小区的而是其他地方的，按照法律规定外小区的是不能代表业主的，本小区业主委员会其实是非法组织，一没上级部门的相关文件，二没公章，签订合同只能代表个人利益，合同没有手印和公章，所以合同是无效的。原告进驻我们小区没经过业主同意也没有委托书，不知道是谁同意进驻的，没有法律保证。物业公司进驻小区，损坏了娱乐室，小区杂草丛生。小区只喊了两个人扫地，原告是以最小成本投资换取最大利益。我的诉求：1.查清业主委员会的来历，由谁任命，是否有权任命。2.查清物业合同的性质，是否有效，不清楚是不是那五个人签字。3.查清物业合同办理手续，活动室没恢复、到底是谁的责任。4．草坪杂草丛生是谁的责任。5.如果合同是欺诈合同，要求退还交了的物管费。对于起诉的物业费和违约金，我不同意给。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即被告的户籍信息复印件、房屋拆迁安置协议复印件、（2019）川2002民初3964号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告方的营业执照复印件及法定代表人身份证明材料，对其真实性、合法性、关联性予以认可；2.经原告方申请本院到雁家社区调取的原告入驻同福B区经过的材料（会议记录3页、照片22张、公告1张、竣工图1张及形成的调查笔录3页），对于该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以确认；3.资阳市雁江区雁江镇雁家社区同福B区《物业服务合同》，结合本案调查情况，对证据真实性、合法性、关联性予以认可；4.原告方入场照片4页6张及服务照片10页20张，结合该小区同批系列物业纠纷案件的查明情况，对证据真实性、合法性、关联性予以认可；5.原告方催收照片3页6张，结合同批系列物业纠纷案件的查明情况，对原告进行过物业费催收的事实予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：资阳市雁江区雁家社区同福B区系拆迁安置房小区，业主自2014年陆续返迁，因开发商四川振越置业有限公司破产，未办理移交手续，管网设备也不齐全，小区也无前期物业服务管理公司。2017年资阳市创卫，该小区在雁江镇政府及雁家社区的领导和组织下成立了临时业主委员会。临时业委会的成员为雁家村4社社长马国忠、5社社长杨泽成、6社社长张爱明、雁家居委会社区干部凌英、魏伯森，任期一年。雁家社区经多次商议和讨论后拟选定神州德祥公司提供服务，后社区干部及社长上门书面征求业主意见，同福B区居住户数共602户，496户同意物业公司入驻，91户不同意物业公司入驻，15户未发表意见。雁家社区工作人员遂将神州德祥公司的服务项目、收费标准等在同福B区进行公示。公示一周后无人提异议，在镇村干部、社区代表见证下，临时业委会的成员魏伯森、马国忠、张爱明、杨泽成、凌英与神州德祥公司于2018年9月25日签订了《物业服务合同》。《物业服务合同》的内容包括但不限于：物业服务事项为本物业服务区域内的公共环境卫生、公共秩序维护、公共区域内的公共设施设备维修、养护和保养。合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日止。物业服务费的计算与支付实行酬金包干制，住宅0.4元/月/㎡（含公共用电、用水），商铺1.00元/月/㎡。业主每月10日前支付上月的物业费用。甲方签章处为魏伯森、马国忠、张爱明、杨泽成、凌英签字。神州德祥公司自2018年10月1日入驻同福B区提供物业服务。被告刘光华为同福B区业主，根据刘光华与四川振越置业有限公司签订的《房屋拆迁安置协议》，其中X-X-XXX号房屋面积约87.56平方米，X-X-XXX号房屋面积约73.58平方米，X-X-XXX号房屋面积约71.42平方米，X-X-XXX号房屋面积约103.08平方米。其中X-X-XXX号房屋的租户交了174元的物业服务费。被告刘光华未支付上述四套房屋2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费。神州德祥公司于2019年7月30日向本院提起诉讼，之后申请撤诉。2019年9月9日神州德祥公司再次提起诉讼。 另查明，同福B区临时业委会成员杨泽成为同福B区业主，其他成员均不是同福B区业主。 第一、关于《物业服务合同》效力问题。根据住房和城乡建设部《关于印发＜业主大会和业主委员会指导规则＞的通知》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”涉案小区为安置房小区且无前期物业，在雁江镇镇政府领导下的雁家社区组织成立临时业委会代行业委会职权符合法律规定。在选聘物业服务公司事项上，经社区组织采取了书面征求意见的形式并征得了总人数及物业建筑面积过半数业主的同意，体现了小区业主共同意愿。故该份《物业服务合同》应属合法有效的合同，对原告神州德祥公司与同福B区业主均具有法律约束力。第二、关于物业费及违约金的问题。原告向同福B区提供了物业服务，被告应当支付相应的物业服务对价，故对原告主张被告支付X-X-XXX、X-X-XXX、X-X-XXX和X-X-XXX号房屋的2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业费1,168.56元（335.64㎡×0.4元/㎡/月×10个月=1,342.56元，扣除已交纳的物业费174元），本院予以支持。因原告提供的物业服务质量存在瑕疵，本院对原告主张违约金的诉请不予支持。 综上所述，物业公司应当努力改善服务质量，提高服务能力、水平，加强与业主的交流沟通，妥善化解物业矛盾纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘光华于本判决生效之日起十日内向原告四川神州德祥物业服务有限公司支付物业服务费1168.56元； 二、驳回原告四川神州德祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘光华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审判员 周 燕 二〇一九年十月三十日 书记员 胡渊婕