辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0522民初2513号原告：桓仁海圆物业服务有限公司。住所地桓仁满族自治县桓仁镇正阳街03组6幢0单元3号。法定代表人：姚昕，系该公司经理。委托诉讼代理人：张玉斌，系本溪市桓仁满族自治县大成法律服务所法律工作者。被告：张维敏，女，年月日出生，辽宁省桓仁满族自治县人，住桓仁满族自治县。被告委托诉讼代理人：史云儒（系张维敏丈夫），男，1972年5月13日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，住桓仁满族自治县。原告桓仁海圆物业服务有限公司与被告张维敏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员李云峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告桓仁海圆物业服务有限公司委托诉讼代理人张玉斌和被告代理人史云儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桓仁海圆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告缴纳拖欠的物业费1087元和滞纳金，滞纳金自立案之日起，按照日息千分之二计算至给付之日止；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张维敏是骊鸣山庄二期的业主，截止到2019年5月份，被告张维敏共拖欠32个月物业费，金额1087元及滞纳金。原告曾多次催要，被告始终拒不缴纳，严重影响了物业公司正常业务的开展。也损害了已缴费业主的权益，为了维护原告的合法权益，原告方诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张维敏辩称,我家是五楼，六楼没有人住，导致我家屋顶顶棚返潮都黑了。此外小区存在以下问题：1、原告无视法律，无正当理由，不签物业合同，小区物业委员会于2016年9月6日成立以来，多次主动要求原告依法签订物业合同，直到原告停止提供打扫卫生服务为止没有提出任何理由，就是不签合同；2、今年8月份开始，原告不打扫卫生了，业主们和小区业主委员会才知道原告放弃小区物业；3、被告不能全额负担每平方米每月0.4元物业费，这个物业费是原告自己规定的，是提供业主们21项服务才能收取每平方米每月0.4元物业费，实际情况如何呢，到小区现场就能看出服务的情况。小区内乱停乱放、乱搭乱建，小区绿化草坪乱种。丢钱物，自行车、电动车丢失时有发生。水泥地面破损严重，到了冬季隆起，噪声扰民造成居民晚上11、2点不能入睡。更为严重的是原告未经广大业主同意私自出售楼道内公有部位归为己有。所以被告只承担原告提供的两项服务费用（打扫卫生和垃圾清除），不能全额负担。原告无视法律，不签物业服务合同。自己定的物业服务没做到，并单方面弃管小区物业的违约行为，请法院驳回原告的起诉。经审理查明，2012年6月15日，大连正滨置业有限公司（甲方）与原告桓仁海圆物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》一份，该合同约定“甲方将鹂鸣山庄二期16-29#楼委托给乙方进行物业管理及服务，收费标准为每平方米0.40元。服务项目为住宅室外内外下水疏通、化粪池清掏、声控灯及庭院灯维修、草坪及树木养护、楼道保洁、小区庭院清扫及除运雪、车辆停放和室内装修按照相关规定验收及返还装修保证金。楼房的主体及公共部位的各项保修、维修范围由甲方售楼处的售后部门负责，乙方在接到业主关于维修的相关事宜应积极配合联系售后及维修部，并负责跟踪维修进度及结果，确保业主对维修售后的满意。违约责任：如乙方不履行合同，双方都有终止合同的权利，如因甲方的售后维修及非物业公司因素导致物业费收取困难，物业公司有权弃管，并放弃该小区的物业经营权。本合同自签订之日起生效，并且具有法律效力”。签订上述合同后，原告桓仁海圆物业服务有限公司开始为鹂鸣山庄二期16-29#楼的业主提供物业服务，大部分业主均已交纳物业费，即《物业服务委托合同》已实际履行，2019年7月，原告桓仁海圆物业服务有限公司经营不善，对鹂鸣山庄二期16-29#楼放弃服务、管理。现原告桓仁海圆物业服务有限公司诉至法院，要求：1、依法判令被告缴纳拖欠的物业费1087元和滞纳金，滞纳金自立案之日起，按照日息千分之二计算至给付之日止；2、诉讼费由被告承担。另查明，被告张维敏是骊鸣山庄二期25栋2单元502号的业主，该房屋面积为84.93平方米，自2016年9月起至2019年5月期间（32个月），被告张维敏拖欠物业费1087元。2016年9月，骊鸣山庄二期成立业主委员会，业主委员会要求与原告海园物业公司签订物业合同，但因种种原因没能签订，业主、业主委员会没有与其终止物业服务关系。上述事实，有原告桓仁海圆物业服务有限公司陈述，《物业服务委托合同》，拖欠物业费统计表在卷佐证，经本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。（一）本案中，建设单位大连正滨置业有限公司选聘原告桓仁海圆物业服务有限公司作为骊鸣山庄二期16-29#楼物业的服务企业，并于2012年6月28日签订了前期物业服务合同，即《物业服务委托合同》，骊鸣山庄二期16-29#楼的大多数的业主已交纳物业费，说明该份《物业服务委托合同》已实际履行；骊鸣山庄二期虽然成立了业主委员会，但是并没有选聘了其他物业公司，原告桓仁海圆物业服务有限公司与骊鸣山庄二期16-29#楼的业主之间已经实际履行了上述《物业服务委托合同》，且该份《物业服务委托合同》不违反法律、法规的强制性规定，因此，本院认定该份《物业服务委托合同》真实有效，对居住在鹂鸣山庄二期16-29#楼的业主具有约束力；（二）被告张维敏作为鹂鸣山庄二期25栋2单元502号的业主，应该依照上述《物业服务委托合同》约定的收费标准支付物业费，拖欠物业费的行为不符合上述合同约定，因此，本院对原告桓仁海圆物业服务有限公司要求被告张维敏交纳物业费1087元的诉讼请求，予以支持；（三）《物业服务委托合同》没有约定滞纳金及滞纳金的计算标准，因此，原告桓仁海圆物业服务有限公司要求自立案之日起按照日息千分之二计算滞纳金的诉讼请求没有依据，但被告张维敏长期不交纳物业费，违反合同约定，必然给原告造成一定的经济损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，本院酌定自立案之日起至本判决确定给付之日止，按照年息6%计算利息。（四）对于被告答辩中提出的抗辩意见，本院认定如下：1、拒不签订物业合同问题。业主大会、业主委员会具有选任物业公司的权力，物业公司作为独立的以盈利为目的的公司，也具有商谈服务项目及收费金额的权利，双方未达成一致未与业主委员会签订物业服务合同，业主委员会没有终止原告海圆物业公司的服务，导致《物业服务委托合同》的延续实际履行，无论是依据合同，还是依据公平原则，业主均应该支付物业费，因此，该项抗辩意见，本院不予采纳；2、预收物业费问题。先支付物业费还是后支付物业费，首先应依据合同约定，没有约定事后又不能达成一致意见的，依照行业的惯例。本案中，《物业服务委托合同》中没有约定收取物业费的具体时间，事后各方也没有就此问题进行磋商，依据行业惯例，提供服务需要预先支付服务经费，按年先收取物业费在物业服务行业中大量存在，甚至是主流，因此，开发商、原告海圆物业公司先行收取一年的物业费并无不妥，不构成拒交物业费的理由；3、服务瑕疵问题。鹂鸣山庄二期是开放性小区，出入人员较杂，噪声在所难免；草坪破坏问题，草坪是业主共同的资源，业主应该爱护，而不应改为“自家菜地”等，考虑该现象普遍性和顽固性，存在这样的问题不能就否认了物业公司的相关工作，因此，该理由不构成拒交物业费的理由；4、私自出售楼道内公有部位问题。原告海园物业公司对此事不予认可，被告没有提供充分证据予以证明，因此，该问题因证据不足事实不清，在此不予采信和考虑；5、自行车和电动车等物品丢失问题，该问题不在物业公司服务范围，不影响物业费的收取；6、房屋内部墙壁长毛等专有部分存在的质量问题。本案《物业服务委托合同》约定楼房的主体及公共部位的各项保修、维修范围由甲方售楼处的售后部门负责。因此，该问题不是原告海圆物业公司的服务范围。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第二十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告张维敏于本判决生效后立即给付原告桓仁海圆物业服务有限公司物业服务费1087元及利息，利息自2019年8月5日起至本判决确定给付之日止按照年息6%计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告桓仁海圆物业服务有限公司预交），由被告张维敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  李云峰二〇一九年十月三十日书记员  付小峰附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。