广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初3962号原告：康穆霞，女，1973年6月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区********，公民身份号码432************761。被告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********************（仅作办公场所使用），统一社会信用代码914**********301XE。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴红霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李芷莹，女，该公司员工。原告康穆霞与被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称“恒福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康穆霞、被告恒福公司的委托诉讼代理人吴红霞、李芷莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康穆霞向本院提出诉讼请求：一、请求被告向原告支付1座1207公寓自2016年9月29日起至2017年9月28日止共一年返租租金人民币15600元；二、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2016年8月31日与被告签订了房屋认购书，原告购买被告位于佛山市三水区***********************公寓一套，房屋建筑面积为35.36平方米，并于2016年9月28日签订了商品房买卖合同。在买房过程中，被告的销售人员向原告展示恒福丽铂公馆微信广告宣传内容，其中内容包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”“0元月供月租抵月供”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”。被告并在该承诺下方配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，户型为单间（约30平方米）即收租金1100元/月，户型为一房一厅（约35平方米）即收租金1300元/月，户型为两房一厅（约56平方米）即收租金1800元/月。被告承诺的内容有购房业主在公证处进行了公证，也有部分业主起诉后经法院的生效判决书予以确认，也有部分业主得到被告按该标准主动支付的返租租金。现因被告至今未支付原告12个月的返租租金，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、关于涉案的楼盘广告宣传资料应视为要约邀请，根据《最高院关于审理城市商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传广告为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。首先本案中的宣传广告返租是一种商业营运行为，并非对商品开发规划范围内房屋及相关设施等硬件所作的说明和允诺，如果将返租行为理解为是对房屋及相关设施所作的说明和允诺属于类推演绎，超出立法者的文义表述范围。其次宣传资料中的说明和允诺未达到具体明确的要求，宣传资料中未对租赁合同中应有的主要条款，如用途、支付期限、支付方式等进行说明，未达到司法解释中对于房屋的允诺和说明应当具体确定的要求。二、被答辩人从未对答辩人作出愿意出租房屋的意思表示，退一步说，即使答辩人的广告宣传资料被认定为要约，那被答辩人从签订认购书之日起的合理期限内，被答辩人从未向答辩人作出愿意出租涉案房屋的意思表示，根据《合同法》第二十条、第二十三条的规定，要约依法失效，失效的要约对答辩人无法律约束力。三、双方之间没有签订书面的租赁合同，根据《合同法》第二百一十二条、第二百一十五条规定，租赁合同是出租人将承租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限在六个月以上的，双方应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，被答辩人主张要求答辩人给付12个月的租金，却未能举证双方依法签订了书面的租赁合同，依法视为不定期租赁合同，应按答辩人实际占用使用租赁物时间支付租金，且被答辩人也未能举证已向答辩人履行了涉案的交付义务，那么双方的租赁合同关系至今没有发生，被答辩人当然不享有要求答辩人支付租金的请求权。四、本案已超过法定的诉讼时效。本案被答辩人诉请的是返租租金，同类案件佛山市中级人民法院的在先判例也定性为租金，那么该案的诉讼时效规定应适用《民法通则》第一百三十六条规定延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，被答辩人是在2016年9月28日签订的商品房买卖合同，按照一年的诉讼时效规定，该案的诉讼时间期间应在2017年9月28日前，《民法总则》是在2017年10月1日开始施行的，因此《民法总则》关于三年的诉讼时效不能适用本案。综上，鉴于本案已超过诉讼时效，且被答辩人的诉讼请求缺乏法律及事实依据，恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告在诉讼中提交以下证据：1、身份证、企业信用公示报告，证明原、被告的诉讼主体资格。2、公证书，证明被告承诺即签即收租，12个月收益享不停的事实。３、（2018）粤06民终7194号民事判决书，证明同样的案件得到法院支持。４、恒福丽铂公馆认购书、商品房买卖合同、发票，证明原告购房的日期及购房款已付清。被告在诉讼中没有向本院提交证据。根据当事人陈述及本院采信确认的证据，本院认定以下事实：2016年8月31日，原告作为认购方与被告作为出售方签订《恒福丽铂公馆认购书》，约定原告购买被告位于佛山市三水区******************120***。2016年9月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人正式签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于佛山市三水区******************12****屋，该房预测建筑面积为35.36平方米，其中套内建筑面积为26.93平方米，房屋总价款为210000元，以按揭贷款方式付款，首期款110000元自合同网上签订之日起1日内支付，剩余的100000元应于2016年10月5日前申请办理银行按揭手续，双方还约定商品房交付时间在2017年8月31日前及交付条件等。被告于2019年1月12日向原告出具购房增值税普通发票。另查明，被告所开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺，其中1座地下1层，地上32层，共682套。“恒福丽铂公馆”楼盘涉及租金返还等问题引发了系列诉讼案件，受理法院对该系列案件已经作出判决并发生法律效力。根据已生效判决，对“恒福丽铂公馆”楼盘宣传广告单载有“签约即收租1800元/月，区域投资销冠，回报率超200%”、“广佛投资收租王超8.8%回报率”、“购房零压力，日供仅需38元”、“精装拎包入住，交楼即收租”等内容认定为要约行为，并判决被告向购房者支付12个月的返租租金。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是原告要求被告返租租金是否有事实和法律依据；二是原告的返租租金请求权是否已过诉讼时效。关于原告要求被告给付返租租金是否有事实和法律依据的问题。首先，案涉楼盘的相关广告宣传经生效判决认定为要约行为，在被告未提供有效证据推翻已生效判决的认定的情形下，本院对被告认为相关广告宣传行为应视为要约邀请的辩解意见不予采纳；其次，对于被告在广告宣传资料中作出的返租租金允诺，应理解为系被告在促销房产时同意给予购房者的购房优惠，事实上被告与购房者并不存在真正的租赁合同关系，该返租租金在性质上与真实存在租赁合同关系的返租租金完全不同，故购房者无需向被告真正出租房屋才能作为取得返租租金的前提条件。由此可见，原告作为该楼盘的购房者，被告尚未向原告履行应给予的返租租金，故原告具有向被告主张返租租金的事实和法律依据。关于原告的返租租金请求权是否已过诉讼时效的问题。本案中，原、被告于2016年9月28日签订商品房买卖合同，但并没有签订商品房租赁合同，也不存在就商品房的租赁问题进行洽谈的事实，因此，原告请求的“返租租金”，并非真正意义上的租金，虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定了延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，但该规定不适用于原告在本案的诉请，原告的请求应适用一般的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条的规定，原告的返租租金请求权并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告康穆霞支付返租租金15600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计95元（原告已预交），由被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邓家石二〇一九年十月十七日书记员  李秋云