湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0724民初1267号原告：尹某，女，2005年5月18日出生，汉族，住澧县。法定代理人：尹锋（尹某之父），住澧县。法定代理人：岳霞（尹某之母），住澧县。委托诉讼代理人：程晓丽，湖南前进律师事务所律师。被告：常德宏瑞房产开发有限公司，住所地临澧县新安镇高兴社区三组。法定代表人：苏宏平，公司总经理。委托诉讼代理人：刘新国，男，公司法律顾问。原告尹某与被告常德宏瑞房产开发有限公司（以下简称宏瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹某的委托诉讼代理人程晓丽，被告宏瑞公司的委托诉讼代理人刘新国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认宏瑞公司于2016年2月3日所发《通知》中涉及的增加面积为14.43平方米的房屋买卖合同无效;2.请求法院依法解除尹某与宏瑞公司于2016年2月3日签订的《商品房买卖合同》；3.请求法院判决宏瑞公司立即返还尹某支付的购房款500000元，并从2016年2月3日起按年利率6%支付资金占用利息至清偿之日止，赔偿尹某已支付的税费损失10654.80元；4．请求法院判决宏瑞公司赔偿尹某损失500000元。事实和理由：2016年1月5日，尹某的法定代理人尹锋、岳霞与宏瑞公司签订《认购协议》1份，认购宏瑞公司开发建设的临澧县合口镇商业步行街3栋1楼102号商铺，认购书确认该商铺建筑面积为29.01平方米。为履行《认购协议》，岳霞于2016年1月5日支付了订购金5000元，同年1月6日支付了订购金100000元。2016年2月3日，尹某与宏瑞公司就该102号商铺签订了《商品房买卖合同》1份，约定商品房预测建筑面积为14.58平方米，单价为18269.56元，总价为266370元。同日，宏瑞公司合口商业步行街项目部向尹某出具《通知》1份，内容为：102号商铺已签订《商品房买卖合同》，原合同第三条约定建筑面积为14.58平方米，经现场测量应为29.01平方米，故应补缴14.43平方米的房屋差价款共计263630元，该102号商铺总价款为530000元整。尹某遂另行缴纳购房款395000元，总共支付购房款500000元。2017年10月30日，尹某支付契税10654.80元。在缴纳契税时，尹某发现购买的商铺只有14.58平方米能够备案登记。尹某认为，宏瑞公司故意隐瞒该商铺房屋销售的重要信息，属于欺诈行为，且宏瑞公司一直不能解决尹某购买的房屋产权问题，致使尹某所购房屋出现重大瑕疵，违背其购房目的，故依照合同法第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，提起诉讼，请求法院依法裁决。宏瑞公司答辩称:1.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同的主债务已经履行，尹某交付房款后，宏瑞公司已经交付案涉商铺，尹某一直用于出租。合同明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照不解除合同，双方协商解决的方式处理，故尹某请求解除合同没有法定依据；2.案涉商铺原设计方案为两边开门，施工过程中受阻工影响变更为一边开门，《通知》中涉及的增加面积14.43平方米就是因变更设计导致的，现工程规划已经完成变更，待临澧县合口商业步行街一期、二期工程完成综合验收后可以办理产权证；3.双方签订《商品房买卖合同》和尹某签收《通知》的时间均为2016年2月3日。《通知》注明，宏瑞公司在综合验收后一年半内办理商铺增加面积的产权证，若产权证无法在约定期限内办理，将全额退还增加面积的房款，并无偿给购买人使用。尹某签收该份《通知》后未提出异议，且补交了房款，宏瑞公司没有隐瞒相关事实，不存在欺诈行为，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定；4.尹某应付购房款530000元，已付500000元，余款30000元尚未付清。综上，尹某的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月5日，尹某的法定代理人尹锋、岳霞与宏瑞公司合口商业步行街项目部签订《认购协议》1份，认购宏瑞公司开发建设的临澧县合口镇商业步行街3栋1楼102号商铺。《认购协议》载明，该商铺建筑面积约29.01平方米，单价20800元／㎡，总价603408元，一次性付款享受折扣，折后优惠价579271元；买方需分两次支付定金5000元和95000元；物业面积以政府有关部门最终测算为准；签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议立即自动失效。尹某的法定代理人岳霞分别于2016年1月5日和1月6日支付了订购金5000元和100000元。2016年2月3日，宏瑞公司与尹某签订《商品房买卖合同》1份，约定：宏瑞公司将其开发建设的座落于临澧县合口镇澧阳路的金开盛商业步行街3栋1层102号商铺出售给尹某，该项目核准名称为“合口商业步行街”，该商品房规划用途为商业，预测建筑面积为14.58平方米，单价为18269.56元，总价为266370元；付款方式为一次性付款，买受人应当于2016年2月3日前支付该商品房全部价款，逾期付款买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任由双方协商解决；实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方约定以房管局实测为准，根据合同单价多退少补；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照不解除合同，双方协商解决的方式处理；本合同自双方签字或盖章之日起生效。双方均在该合同上签字或盖章。同日，宏瑞公司合口商业步行街项目部向尹某出具《通知》1份，内容为：尹某，你购买的合口商业步行街3栋1层102号商铺已签订《商品房买卖合同》，原合同第三条约定建筑面积为14.58平方米，经现场测量为29.01平方米，应当补缴14.43平方米的房屋差价款，共计263630元，特此通知。同时附注：宏瑞公司在综合验收后一年半内办理该商铺增加面积的产权证，若产权证无法在约定期限内办理，将全额退还增加面积的房款，并无偿给购买人使用。尹某在该份《通知》上签字。同日，尹某的法定代理人岳霞又支付了购房款395000元。至此，尹某合计支付房款500000元。2016年12月1日，尹某的法定代理人尹锋将案涉29.01平方米的房屋租赁给案外人苏文香，租赁期5年，租金前三年每年25000元，后两年每年递增3%，目前租赁尚未到期。2017年10月30日，尹某缴纳该商铺契税10654.80元。另查明，合口商业步行街项目由宏瑞公司分一期、二期开发建设。一期建设的商品房由临澧县房地产管理局批准预售，预售许可证号为2015-015号。案涉商铺系一期建设范围，交付时已经建设完成。该项目二期建设于2018年5月9日经临澧县城建领导小组会议决定同意启动，目前尚未完成。该项目一期、二期工程竣工验收尚未进行。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。尹某和宏瑞公司对双方签订的《商品房买卖合同》无争议，本院对其效力予以认定。案涉商品房建筑面积为29.01平方米，其中《商品房买卖合同》载明的面积为14.58平方米，增加部分的面积为14.43平方米。本案争议的焦点为：一、双方关于增加部分14.43平方米面积房屋买卖所达成的协议的性质和效力如何；二、宏瑞公司在案涉商品房销售过程中是否存在欺诈行为；三、双方签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。一、双方关于增加部分14.43平方米面积房屋买卖所达成的协议的性质和效力。尹某认为，增加部分面积的房屋未取得规划许可，也未取得预售许可，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，认定增加部分的房屋买卖合同无效。宏瑞公司认为，增加部分的房屋的买卖是双方就《商品房买卖合同》自愿达成的补充协议，该补充协议明确约定了宏瑞公司在综合验收后一年半内办理该商铺增加面积的产权证，否则将全额退款，并无偿给购买人使用，该补充协议的内容并不违反法律的强制性规定，不能认定为无效，应当属于附条件成立的合同，因约定的办证条件尚未成就，故尚未生效。本院认为，关于增加部分14.43平方米面积的房屋买卖协议的内容体现在双方于2016年2月3日签章的《通知》上，从《通知》内容和形成时间、双方履行情况分析，当时包括增加部分14.43平方米在内的29.01平方米的商品房已经建成，尹某知悉《通知》载明的内容及宏瑞公司承诺的无法办理房屋产权证的后果，在此情况下，尹某未提出异议，并支付了增加部分的绝大部分房款，应当认定其系自愿与对方达成的协议。但是，该协议的签约主体不是宏瑞公司，而是宏瑞公司合口商业步行街项目部，协议的内容也仅涉及增加部分的房屋面积、价款和办证事宜，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能作为申请房屋登记的依据，故依法不应当认定为商品房买卖合同。双方达成该协议的目的是在签订正式的商品房买卖合同之前明确各自的权利义务，具有预约性质。该协议的内容不涉及国家利益、社会公共利益或者第三人利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。该协议不是商品房预售合同，是否取得商品房预售许可证明不影响其效力，尹某以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定为依据认为该协议无效的理由不能成立，本院不予支持。该协议中关于增加部分房屋登记的约定并未表达无法进行房屋登记时该协议即不生效力的意思，反而对无法进行房屋登记时当事人应当承担的后果予以了明确，旨在对当事人产生约束力。宏瑞公司认为该协议系尚未生效的附条件合同亦不符合事实，本院不予采纳。二、宏瑞公司在案涉商品房销售过程中是否存在欺诈行为。尹某认为，其真实意思系购买29.01平方米的商铺，宏瑞公司隐瞒了其中14.43平方米面积的房屋未取得预售许可的事实订立商品房买卖合同，其行为已构成欺诈。宏瑞公司认为，案涉《商品房买卖合同》和《通知》均有尹某签字，双方对增加部分房屋登记的事项进行了约定，明确了无法进行房屋登记时的后果，尹某签字时未提出异议，且补交了房款，故宏瑞公司没有隐瞒相关事实，不存在欺诈行为。本院认为，尹某当庭确认其在签字当天就知晓《通知》上包括附注在内的全部内容，案涉29.01平方米的商铺当时已经建成，尹某具备实地查看的条件，双方当日正式签订的《商品房买卖合同》的房屋建筑面积只有14.58平方米，但尹某并未提出异议，且在当天支付了395000元房款，应当认定其购买案涉商品房系审慎考虑自身利益后的自愿行为。如前所述，关于增加部分14.43平方米面积的房屋买卖达成的协议具有预约性质，不是商品房预售合同，是否取得商品房预售许可证明不影响该协议的效力。尹某没有提供证据证明宏瑞公司存在故意隐瞒其没有取得增加部分的商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的情形。据此，本院对尹某关于宏瑞公司在案涉商品房销售过程中存在欺诈行为的主张不予支持。三、双方签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照不解除合同，双方协商解决的方式处理，表达了双方促成交易的意愿。案涉商品房为商业用途，买受人以实现其商业价值为主要目的。尹某在宏瑞公司交付房屋后，也出租给他人从事经营以收取租金，实现其商业价值。合口商业步行街项目由政府批准建设，二期工程尚未完成，宏瑞公司关于临澧县合口商业步行街一期、二期工程完成综合验收后即可办理产权证的主张具有合理性和期待可能性。尹某未提供充分证据证明案涉合同不能实现合同目的。双方签订的《商品房买卖合同》不具有合同法第九十四条规定的法定解除情形，解除合同也与双方约定不符，故不符合解除条件。尹某关于解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持。本案中，双方未在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内进行登记，是宏瑞公司未完成对案涉房屋所在建设项目竣工验收造成的，宏瑞公司作为出卖人应当承担违约责任。按照《商品房买卖合同》约定，买受人应当在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书；同时约定，出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。因双方对案涉商品房交付时间的陈述不一致，本院以双方约定的交付期限届满之日为出卖人办理房屋所有权登记期限的起算之日。故按照约定，宏瑞公司应当在2017年12月2日前协助尹某办理好案涉商品房的房屋所有权登记。因宏瑞公司的原因未能办理，故自2017年12月3日起，宏瑞公司应当对尹某承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行规定公布的最近的金融机构人民币同期贷款基准利率为年利率4.75%，逾期贷款利率加收30%-50%，本院酌定加收40%，即为年利率6.65%。截至2019年10月18日，宏瑞公司应当支付尹某违约金62310元（500000元×6.65%÷365日×684日）。综上所述，双方关于增加部分14.43平方米面积房屋买卖所达成的协议是当事人真实的意思表示，不具有法定的合同无效情形，应当认定为有效。该协议不应当认定为商品房预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，尹某以此为依据请求确认该协议无效的主张不能成立，本院不予支持。宏瑞公司在案涉商品房销售过程中不存在欺诈行为，双方签订的《商品房买卖合同》不具有法定解除情形，且解除合同不符合双方当事人约定。尹某以合同法第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定为依据，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，由宏瑞公司返还购房款500000元，赔偿尹某已支付的税费损失10654.80元，并赔偿已付购房款一倍的损失500000元的理由不能成立，本院不予支持。宏瑞公司因自身原因，未按照约定期限协助尹某办理好案涉商品房的房屋所有权登记，应当承担违约责任。本院确定由宏瑞公司按照尹某已付购房款的总额，按照年利率6.65%支付逾期办理房屋登记的违约金，其中截至2019年10月18日应当支付尹某违约金为62310元。宏瑞公司虽然陈述尹某尚差欠其购房款30000元，但未提出反诉主张，本案中不予审理，当事人可以另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：一、常德宏瑞房产开发有限公司以尹某已付购房款500000元为基数按照年利率6.65%计算并支付尹某自2017年12月3日起至房屋登记之日止的逾期办理房屋登记的违约金，其中截至2019年10月18日的违约金62310元于本判决生效之日起十日内支付，后续违约金于每月18日前支付；二、驳回尹某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13896元，减半收取计6948元，由尹某负担6268元，常德宏瑞房产开发有限公司负担680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  陈惠铭二〇一九年十月十八日法官助理张代雄书记员胡娟