江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初3252号原告：赵新生，男，1962年1月8日出生，汉族，住所地南京市秦淮区。原告：赵新明，男，1964年4月26日出生，汉族，住所地南京市秦淮区。原告：赵新文，男，1966年8月8日出生，汉族，住所地南京市建邺区。以上三原告委托诉讼代理人：彭月辉，江苏圣典律师事务所律师。被告：薛元亮，男，1938年10月12日出生，回族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：薛小红（薛元亮之女），住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：薛小琴（薛元亮之女），住南京市鼓楼区。被告：胡扣金，男，1973年10月23日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。原告赵新生、赵新明、赵新文诉被告薛元亮、被告胡扣金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵新生、原告赵新明及其共同委托诉讼代理人彭月辉，被告薛元亮的委托诉讼代理人薛小红，被告胡扣金及其委托诉讼代理人陈育峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵新生、赵新明、赵新文向本院提出诉讼请求：1.被告薛元亮向三原告返还购房款28万元及利息（自2018年9月7日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）并支付违约金20万元；2.被告薛元亮向三原告赔偿损失房屋涨价损失88万元、装修损失6万元；3.被告胡扣金对被告薛元亮的上述债务承担连带责任。事实与理由：三原告系赵永昌的继承人，2013年5月31日，赵永昌与被告薛元亮签订《买卖合同》，约定被告薛元亮将其名下位于南京市秦淮区房屋（以下简称涉案房屋）以30万元的价格出售给赵永昌。签订合同当天，赵永昌支付28万元，薛元亮出具收条，并将涉案房屋的拆迁协议、房屋销售协议、购房通知书等权利凭证交给赵永昌。此后将涉案房屋交由赵永昌居住使用。2017年10月29日，被告薛元亮通过被告胡扣金将涉案房屋的办证材料等借走用于办理产权证书。产权证书办理后，被告拒绝协助办理过户手续。被告薛元亮于2018年9月7日通过离婚的方式赠与案外人毛成敏。2018年9月14日，毛成敏通过结婚、离婚的方式将涉案房屋给转让给宣恕寒。2018年10月8日，宣恕寒将房屋以118万元卖给案外人黄小萍。涉案房屋几经转手，无法将产权过户至原告，造成原告损失巨大。原告诉至法院，请求依法判决，维护原告的合法权益。被告薛元亮辩称，第一，涉案房屋系经济适用房，双方签订的房屋买卖合同无效。被告对该房相关法规政策及程序不了解，协议约定房款30万元，实际收款28万，后支付给胡扣金2万元中介费，尾款约定待过户时一次性付清。第二，被告从未拖延办理产过户手续。2017年春节后至9月中旬可以办理产权证时，被告薛元亮多次联系赵永昌催其协助办理房产证并承担办证费用，赵永昌回复要治病，没有钱无法协助办理。2017年9月中旬，双方找到被告胡扣金，经胡扣金测算办证及土地出让金等费用预计20万元，赵永昌表示无钱办理，后被告薛元亮办理产权证，并告知赵永昌所借材料已上交相关部门。第三，赵永昌以没钱为由无法承担后续事项产生的费用，实际赵永昌已违约。第四，被告薛元亮生病，唯一的财产系每月9000元的退休金。被告胡扣金辩称，第一，居间关系是好邻居公司，胡扣金只是员工，履行职务行为，从房屋买卖合同来看，买卖合同并没有约定居间人好邻居公司承担买卖行为进行配合办理过户义务，居间介绍只是促成买卖交易，被告薛元亮不履行合同与被告胡扣金无关，原告无权要求被告胡扣金赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。三原告系赵永昌儿子，赵永昌于2018年12月24日去世，赵永昌配偶吴桂兰于2002年8月13日去世。2013年5月31日，被告薛元亮（甲方）与赵永昌（乙方）签订《买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋以30万元的价格出售给乙方，留尾款2万元，待房产过户清楚后一次性付清；待此房可以过户时，领取甲方产权证的费用和过户的一切费用由乙方承担；甲方违约，退出购房款外，另赔偿20万元给乙方，此房装修费用凭票据计算赔偿给乙方，乙方违约，三日内搬出此房，所有钱款不退。该协议落款处见证方盖有好邻居房地产销售有限公司专用章，该公章系被告胡扣金所盖。同日，被告薛元亮将涉案房屋有关的拆迁安置补偿协议、销售合同等交由赵永昌。该合同签订后，赵永昌向薛元亮支付28万元，被告薛元亮向被告胡扣金支付2万元中介费，赵永昌向被告胡扣金支付3600元中介费。后赵永昌对涉案房屋进行装修居住。另查明，2007年11月9日，南京市土地储备中心白下区商务局（甲方）与被告薛元亮（乙方）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定：坐落于小松涛巷X号房屋系被告所有，已列入拆迁范围，乙方同意甲方予以拆除；房屋拆迁补偿款98670元。2017年，涉案房屋可以办理产权证，被告胡扣金向赵永昌借出拆迁协议、销售协议和购房通知书原件，被告薛元亮取得涉案房屋的不动产权证，涉案房屋建筑面积为47.53平方米。2018年9月7日，薛元亮与案外人毛成敏约定涉案房屋原系被告薛元亮婚前财产，现约定归毛成敏一人所有。2018年9月14日，案外人毛成敏与案外人宣恕寒约定涉案房屋原系毛成敏婚前财产，现约定归宣恕寒一人所有。2018年10月8日，宣恕寒将涉案房屋以118万元的价格出售给黄小萍，黄小萍取得房屋不动产证后将涉案房屋抵押给银行，被担保主债权数额为94万元。因赵永昌去世，三原告作为赵永昌的继承人起诉被告薛元亮至本院，三原告表示被告薛元亮擅自处分涉案房屋导致房屋买卖合同无法履行，双方的房屋买卖合同已解除，关于涉案房屋的市场价值以及装修剩余价值，经释明，原告表示涉案房屋已设定高额抵押，不申请对涉案房屋的市场价值以及装修剩余价值进行评估，房屋的市场价值以2018年10月8日交易的价格即118万元为准。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。关于被告薛元亮提出房屋买卖合同无效的抗辩意见，诉争房屋系拆迁取得，系拆迁安置房，并非经济适用房，该协议的签订并不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，故对于被告的该抗辩意见，本院亦不予采信。赵永昌作为买房人早已支付房款28万元，入住使用涉案房屋多年，被告薛永亮取得涉案房屋产权证后擅自通过婚姻的形式将涉案房屋处分给他人，导致赵永昌作为买房人，无法取得涉案房屋产权，被告薛元亮系根本违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告薛元亮返还购房款28万元的诉讼请求，如上所述，涉案房屋无法过户，被告薛元亮应将购房款28万元返还给原告。关于原告要求被告薛元亮赔偿房屋差价损失88元的诉讼请求，结合涉案房屋的最后交易价格118万元以及涉案房屋的建筑面积，考虑到涉案房屋上市交易所产生的上市差价收益根据合同约定由赵永昌支付，原告亦不申请对涉案房屋市场价值进行评估，本院酌定被告薛元亮赔偿差价损失62万元为宜。另原告提供的证据不足以证明其装修损失，经法院释明，亦明确表示不对涉案房屋的装修剩余价值进行鉴定，故对于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息以及违约金20万元的诉讼请求，原告所主张的差价损失已能弥补其实际损失，故对于原告要求被告再支付违约金以及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告胡扣金承担连带赔偿责任的诉讼请求，被告胡扣金并非房屋买卖合同的当事人，被告胡扣金向赵永昌借出办证材料的行为与薛元亮擅自处分涉案房屋无直接因果关系，故对于原告要求被告胡扣金承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告薛元亮于本判决生效之日起三十日内将购房款280000元返还给原告赵新生、赵新文、赵新明。二、被告薛元亮于本判决生效之日起三十日内赔偿原告赵新生、赵新文、赵新明差价损失620000元。三、驳回原告赵新生、赵新文、赵新明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，保全费5000元，共计10800元，由被告薛元亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  凌沙沙人民陪审员  司爱玉人民陪审员  徐建华二〇一九年十月十四日见习书记员  徐雪涵