广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1054号 原告：北海弘业中天房地产开发有限公司，住所地：北海市北海大道逢胜大厦30楼，统一社会信用代码：91450500697601577Y。 法定代表人：王宏珲，总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所律师助理。 被告：罗苑美，女，1982年9月23日出生，汉族，住广东省五华县。 原告北海弘业中天房地产开发有限公司（以下简称弘业中天公司）与被告罗苑美商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘贵达到庭参加诉讼，被告罗苑美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告弘业中天公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方分别于2016年3月26日、2017年4月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告支付原告违约金78000元；3、判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201704060502）预售合同登记备案手续，注销预购商品房预告登记手续；4、判令被告支付原告律师费用4400元。事实与理由：2016年3月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售)》。约定被告向原告购买位于广西北海市。该房建筑面积90.58平方米，上述商品房单价为每平方米人民币4550.4元，总价为人民币412175元。以首付加银行按揭贷款的方式支付：首期付款人民币22175元，余款人民币390000元向贷款机构申请贷款支付。2016年3月26日同日，双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限、合同解除等进行约定，规定出卖人通过诉讼解决解除合同的，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费等费用。双方还约定，因解除合同的，买受人应自合同解除之日起10日内完成撤销相应登记的手续。合同签订后，被告向原告支付了首付款22175元。原告与被告后于2017年4月6日另签订《商品房买卖合同（预售)》及《商品房买卖合同补充协议》，2017年4月7日办理了商品房买卖合同备案登记手续。其后，涉案的商品房分理了预购商品房预告登记手续。因被告的原因，没有办理到银行贷款。2018年12月8日，原告向被告寄发过催款通知，告知被告付清余款且不按期履行的法律责任。后于2019年1月14日寄发解除合同及收房通知。到目前为止，被告没有依约履行合同。原告认为，被告现没有依约履行其义务，已构成违约。请法院支持原告的诉讼请求。 被告罗苑美不作答辩，也不到庭参加诉讼。 原告弘业中天公司为其主张及辩解提供的证据有： 1、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2402），证明原被告之间存在合同关系的事实； 2、《收据》，证明被告向原告交纳房款的情况； 3、《北海市商品房预售合同登记备案证明》，证明交易的房屋已经进行预售登记的事实； 4、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00060132），证明双方签订备案合同的情况； 5、《催款通知》、《解除收房通知》，证明原告因被告违约发函要求解除合同的情况； 6、《不动产登记证明》，证明交易的房屋已经进行买卖预告登记； 7、《委托代理合同》、《发票》，证明原告因诉讼事宜支付律师费用的情况。 被告罗苑美未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年3月26日，原、被告双方签订了一份（合同编号：3-2402）《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人（被告）向出卖人（原告）购买位于广东，该房屋建筑面积90.58平方米，房屋单价为4550.4元/㎡，总价款412175元；被告以贷款方式付款，应于2016年3月26日前支付首期房价款22175元、余款390000元向贷款机构申请贷款支付；被告逾期付款的，逾期超过10日后原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告不解除合同的，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之一违约金；原告应当在2016年3月30日前向被告交付符合交付条件的商品房；由于买受人原因，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付；房屋的保修开始计算与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋损毁风险即由买受人承担，如买受人未付应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，如买受人已付清房款和违约金，出卖人书面通知的交付日期即视为已交付使用；逾期交付超过180日后，被告有权解除合同，被告继续履行合同的，原告按日计算向被告支付全部房价款万分之一的违约金。该合同附件十一(《商品房买卖合同补充协议》)补充约定：被告在签订合同的当日，一次性付清该商品房的首付款22175元，其余房款390000元被告通过银行贷款方式一次性支付给原告；若非因原告原因（包括但不限于：买受人未能按时办结按揭贷款手续或被核准的贷款额度与原申请的贷款额度不一致或政策调整或买受人不符合银行发放按揭贷款的要求或未按银行审贷要求增加首付款或补充资料等），被告在接到原告通知后30日内，原告未收到被告主动自行补足的款项，则视为被告违约逾期付款。合同签订当日，被告罗苑美向原告支付22175元的合同首付款，原告出具《收款收据》。 2017年4月6日，为办理合同备案需要，原、被告签订了一份（合同编号：YS00060132）的《商品房买卖合同（预售）》，该份合同及附件十一，除了商品房首付款由22175元变为103175元，按揭贷款额由390000元改为309000元外，其余内容基本相同。 2017年4月7日，原被告双方办理了《北海市商品房预售合同登记备案证明》[备案合同编号：YS00060132，登记编号：201704060502]，《北海市商品房预售合同登记备案证明》载明房屋坐落广东南路西侧、现代产业城内弘业海景广场3幢2402号，建筑面积90.58平方米，总价412175元，合同签订日期2016年4月6日10时35分等。 2017年4月13日，双方办理了预售商品房买卖预告登记[不动产登记证明：桂（2017）北海市不动产证明第0014814号]。 2018年12月12日，原告向被告发出了《催款通知》，通知被告因其按揭贷款未通过银行审批，限其在2019年1月10日前付清余款390000元，若逾期不来办理，将按合同约定将该房屋另行出售，并按合同约定追究被告的违约责任。2019年1月14日，原告通过邮寄方式向被告发出了“解除《商品房买卖合同》收房通知”，通知被告解除合同。 2019年5月21日，原告（甲方）与京园（北海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派刘贵达律师为本案的第一审代理人；同日，京园（北海）律师事务所向原告出具上述律师代理费4400元的《广西增值税普通发票》。 本院认为，原告与被告双方分别于2016年3月26日、2017年4月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》均是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故该两份合同都是有效合同。从双方提供的证据反映，原被告最初约定被告交纳首付款22175元，其余款项390000元由被告向银行申请按揭贷款；在后来签订的备案合同中，变更首付款为103175元，余款309000元由被告向银行申请贷款支付，双方合同总价款没有改变，双方当事人均未对合同效力提出异议。由于被告的按揭贷款未能通过银行审批，原告通知被告在2019年1月10日前按照合同约定补足购房款，但被告收到通知后既不向原告提出异议，也不支付剩余房款，被告已构成违约，依法应当承担违约责任。原被告在合同中对逾期付款责任进行了明确约定，买受人未按合同约定时间付款的，逾期超10日后，出卖人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告请求解除双方分别于2016年3月26日、2017年4月6日签订的《商品房买卖合问（预售）》及《商品房买卖合补充协议》，符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。 根据合同约定，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，故原告请求被告向其支付违约金78000元违约金的请求，本院予以支持。 根据合同约定，被告未依约补足购房款，导致原告的合同目的不能实现，原告为维权而支出的律师费，属于原告的损失范围。故原告请求被告承担律师费4400元，符合法律规定，本院予以支持。 根据原被告的约定，解除合同后，被告有义务协助原告办理撤销“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”等全部手续，故原告请求被告协助原告办理撤销《北海市商品房预售合同登记备案证明》[备案合同编号：YS00060132，登记编号：201704060502]、预售商品房买卖预告登记[不动产登记证明：桂（2017）北海市不动产证明第0014814号]，符合法律规定，本院予以支持。 由于被告没有请求原告返还购房首付款，本院对此不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告北海弘业中天房地产开发有限公司与被告罗苑美于2016年3月26日和2017年4月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告罗苑美向原告北海弘业中天房地产开发有限公司支付违约金78000元； 三、被告罗苑美向原告北海弘业中天房地产开发有限公司支付原告律师费4400元； 四、被告罗苑美协助原告北海弘业中天房地产开发有限公司办理撤销《北海市商品房预售合同登记备案证明》[备案合同编号：YS00060132，登记编号：201704060502]、预售商品房买卖预告登记[不动产登记证明：桂（2017）北海市不动产证明第0014814号]等手续。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1860元，由被告罗苑美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 审 判 员  张宏文 人民陪审员  傅辉雄 二〇一九年十月二十日 书 记 员  姚 琳 附本判决引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。