广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初4841号原告：广州市同和实业公司（原广州市白云山同和实业公司），住所地：广州市白云区同和北路198号自编。法定代表人：陈文锋。委托诉讼代理人：官选芸、车天驰，均系广东诺臣律师事务所律师。被告：广东省信托房产开发公司，住所地：广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：姚忠平、陈庆瑶，广东合盛律师事务所律师、实习律师。原告广州市同和实业公司（以下简称同和公司）诉被告广东省信托房产开发公司（以下简称省信托公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人官选芸、车天驰，被告的委托代理人姚忠平、陈庆瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告同和公司诉称：1995年6月16日，原告（即乙方）与案外人华宇达公司签署《合同书》，明确约定：甲方即（华宇达公司）已与广东省信托房产开发公司（即被告）签订了融资合作开发广州市荔湾区花地湾居住中心区牡丹苑B组团1、2栋各32层总建筑面积67599平方米高层住宅的合同，甲乙双方同意将甲方在上述融资合作开发中甲方的权益转让给乙方。同日，原、被告签署《合同书》(1995）省房花地字第××号（以下简称“01号《合同书》”），明确约定：原告以融资方式共同合作开发建设花地湾，具体地址在花地湾中心区，定名为牡丹苑B组团1、2栋，建筑面积67599平方米，同时，双方还约定了甲方开发建设、乙方融资安排以及双方售房款分成等事项。其后，原，被告双方就融资开发事宜另行签署了《融资开发花地湾牡丹苑B组团1、2幢补充协议书》（简称《补充协议一》）以及《融资开发花地湾补充协议》（简称补《充协议二》），明确约定：甲方（即被告）同意将原合同约定乙方（即原告）以融资方式参与开发花地湾牡丹苑B组团1、2栋高层商住楼调整为参与紫兰苑或惠兰苑多层商住楼开发；由于花地湾紫兰苑或惠兰苑现仍在规划设计中，甲乙双方同意待规划批出后将根据乙方实际情况安排融资项目供乙方开发。原、被告签订01号《合同书》、《补充协议一》、《补充协议二》之后，原告实际为该融资项目支付了共20279700元的融资款，其中1500万元的融资定金已支付完毕,且原告为双方合作项目进行了大量工作、投入了大量的人力物力。关于蕙兰苑项目的开发，在案外人广东国际信托投资公司（被告原唯一股东，以下简称“国投公司”）宣告破产后，被告曾与原芳村区东漖村民委员会协商一致、并经国投公司破产清算组同意，拟将蕙兰苑项目地块的开发主体申请变更至案外人广州市东丰房地产开发有限公司（东漖村全资附属企业，以下简称“东丰公司”)，由东丰公司承继被告在蕙兰苑地块开发中的权利义务。有关蕙兰苑建设用地及相关批文变更的申请手续是由原告以被告的名义协助办理的，且原告与东丰公司约定待蕙兰苑项目开发主体更名至东丰公司后，继续与原告合作开发蕙兰苑项目。其后因蕙兰苑项目用地单位更名未通过审批，原、被告融资合作项目未按上述约定进行。原、被告签署的01号《合同书》及两份补充协议合法有效，其后一直未继续履行的原因是《补充协议二》第二条：“由于花地湾紫兰苑或惠兰苑（即蕙兰苑）现仍在规划设计中，甲乙双方同意待规划批出后将根据乙方实际情况安排融资项目供乙方开发”，原告一直在等待之中。现原、被告合作开发的项目权益己打包转让至广州市万溪房地产有限公司，但未实际交付。现花地湾地块处于可继续开发的状态，可以继续履行01号《合同书》及两份《补充协议》。但是被告却在2019年3月14日发函给原告要求解除上述《合同书》和《补充协议》等一系列合同，不符合合同约定和法律规定，不应发生法律效力。现起诉要求：一、被告继续履行房地产合作开发的一系列合同，包括《合同书》[(1995）省房花地字第××号]、《融资开发花地湾牡丹苑B组团1、2幢补充协议书》和《融资开发花地湾补充协议》；二、被告发出的《解除函》不发生法律效力；三、被告承担本案的诉讼费用。被告省信托公司辩称：请求法院依法驳回原告的全部诉请。理由如下：一、同和实业公司与我司关于花地湾牡丹苑项目的合同事实上早已经解除；同时，因同和实业公司未按照合同约定支付定金，构成根本违约，我司有权解除双方的合同。01号《合同书》中约定：“同和实业公司五天内需向我司交1500万元人民币定金，逾期不付，取消本合同，在验线10天后付全部余款，逾期不付取消本合同”。其后的《补充协议一》第八条约定“在合同签订后一个月内同和公司向我司交付一千五百万元融资定金”。《补充协议二》约定“我司同意将原合同约定同和公司以融资方式参加开发地湾牡丹苑B组团1、2栋高层商住楼调整为参加紫兰苑或惠兰苑多层商住楼开发，则原合同中约定的牡丹苑B组团1、2栋高层商住楼不再属于乙方开发项目”。由此可见，双方签署《补充协议二》时，事实上已经解除了01号《合同书》和《补充协议一》。《补充协议二》其实也不符合基本的合同要素，关于投资项目的所有内容都没有明确的约定，《补充协议二》只能算是个合作意向，合同根本没有成立。同和公司在民事起诉状当中称其已支付共计20,279,700元的融资款缺乏事实依据，其提供的“融资付款凭证”显示，同和公司是向“冲鹤木器厂”及“顺德市华宇达家具有限公司”支付款项，与我司均无关系，缺乏证据关联性，不能采纳作为支持其主张的证据。同时，经核查，我司未收取同和公司任何款项（包括但不限于融资款、工程款等），未与“冲鹤木器厂”以及“顺德市华宇达家具有限公司”签订任何文件或者收取其任何款项。所以说，同和公司与我司关于花地湾牡丹苑项目的合同事实上早已解除；我司于2019年3月14日向同和实业公司发出的《解除函》，于2019年7月8日向同和公司发出的《关于进一步明确解除合作的说明》，只是对合同和合作关系解除这一事实的再次明确和强调。之所以2019年才发出解除函，是因为万溪公司在2017年之后拍卖获得我司的资产，才成为我司的股东，在清理历史项目的时候发现了这个项目，由于万溪公司并不知道有《补充协议二》的存在，所以又向被告发出了《解除函》。二、同和公司与我司签署的系列合同客观上不具备履行的条件。如前所述，原合同中约定的牡丹园项目不再属于同和公司的开发项目，因此，双方事实上解除了关于花地湾牡丹苑项目的合同及合作关系。我司至今未获得紫兰苑或惠兰苑项目土地的用地批准书，未办理土地出让手续，未获得土地使用权证，连征地手续尚未办理完结，原有的建设用地规划许可证也早已过期失效，被告能否获得合作地块的权属尚不得而知。合作的基础并不存在。从《补充协议二》约定可以看出，双方未就新项目---紫兰苑或惠兰苑项目的合作达成具体、明确、可操作的合作条件，新项目是指紫兰苑还是惠兰苑呢？还是同时包括紫兰苑、惠兰苑项目呢？投资金额和方式怎样？等等。由于《补充协议二》缺乏房地产合作开发项目的必要和核心要素，没有对主要的权利义务作出约定，而双方至今未就如何履行该《补充协议二》进行磋商或达成新的一致，《补充协议二》更像行业内所称的意向，这样的约定根本无法履行，《补充协议二》客观上不具备履行的条件和基础。因此，不论是01号《合同书》、《补充协议一》所说的项目还是《补充协议二》所说的项目，客观上不具备履行的条件，无法履行。三、同和公司从未参与惠兰苑的开发建设工作同和公司未提供证据证明其协助办理惠兰苑建设用地及相关批文的申请手续，且与东丰公司签订《项目合作开发意见书》，且我司从未就惠兰苑的开发建设工作与同和公司签署任何书面文件或者存在任何资金往来。所以，同和实业公司并未参与惠兰苑的开发建设工作。四、同和公司没有在合理期限内要求我司履行债务，且其诉求已超过法定的最长诉讼时效期间。经审理查明：1995年6月16日，同和公司（甲方）与华宇达家具厂（乙方）签订《合同书》约定：(第一条)甲方与广东省信托房产开发公司签订了融资合作开发广州市荔湾区花地湾居住中心区牡丹苑B组团1、2栋各32层总建筑面积67599平方米高层住宅的合同，土地使用权为70年，甲乙双方同意将甲方在上述融资合作开发中甲方的权益转让给乙方。甲方及转名的要求已获得广东省信托房产开发公司的许可。（第二条双方责任）2、乙方负责承担甲方与广东省信托房产开发公司融资开发上述项目中的甲方的责任、义务和权益；并向甲方支付应得的利润和补偿费。（第三条补偿和利润）甲方将合同权益转让给乙方后，乙方同意按建筑面积每平方米300元人民币给甲方，作为甲方应得的利润和补偿费。双方同意暂以67599平方米作为结算数（以实际建筑面积为准，多除少补），共计利润和补偿总额为20279700元。（第四条付款方式）本合同自双方签字后五天内，乙方向甲方先交付1500万元，余款5279700元于1995年底全部付清。1995年6月16日，同和公司（乙方）与省信托公司（甲方）签订《合同书》(1995）省房花地字第××号（以下简称“01号《合同书》”）约定：为加快花地湾居住区建设，以融资方式共同合作开发建设花地湾，双方达成如下协议：（第三条建设规模）：融资开发建设的具体地址是花地湾中心区牡丹苑B组团1、2栋建筑面积67599平方米；（第四条融资款）双方同意按住宅（含地下室）建筑面积每平方米1100元、商场建筑面积每平方米2100元计算，共融资90267900元；（第五条双方责任）1、甲方负责小区规划方案的设计、办理房屋销售、产权手续等；2、乙方需在合同签字后五天内向甲方支付15000000元定金，逾期不付，取消本合同等；乙方负责土建费用；（7）、选择施工队伍和施工管理由甲方负责并经乙方同意；（8）、具体施工管理由甲方执行，并向乙方收取管理费，管理费为工程造价的30%；（第六条合同制约）2、所有利用乙方工程款建成之楼房及及其建筑物（小区公共配套设施除外）所有权和楼房出售所得款归乙方所有。1995年6月18日，同和公司（乙方）与省信托公司（甲方）签订《融资开发花地湾中心区牡丹苑B组团1、2栋补充协议书》（以下简称《补充协议一》）约定：（第五条）甲方收取工程造价3%的管理费；（第八条）乙方缴纳给甲方的融资款，在合同签订后一个月内乙方向甲方交付1500万元融资定金（本定金在以后融资款内扣除），总融资款付至40%给甲方后工程即可开工，再付至总融资款50%给甲方后20天内甲方办妥预售证交给乙方售房，余下融资款在乙方售楼款收入中优先支付至总融资款的70%，乙方缴纳融资款的时间不受合同正本第五条第2点的时间限制等。1995年6月18日，同和公司（乙方）与省信托公司（甲方）签订《融资开发花地湾补充协议》（以下简称《补充协议二》）约定：根据01号《合同书》，由于市场对高层建筑需求疲软，双方为适应市场需求，补充协议如下：（第一条）双方同意将原合同约定乙方以融资方式参加开发花地湾牡丹苑B组团1、2栋高层商住楼调整为参加紫兰苑或惠兰苑多层商住楼开发，原合同约定的牡丹苑B组团1、2栋不再属于乙方开发项目。（第二条）由于紫兰苑或惠兰苑现仍在规划设计中，甲乙双方同意待规划批出后将根据乙方实际情况安排融资项目供乙方开发。（第三条）甲方提供融资项目用地，并负责做好融资项目的规划、报建工作，领取各种建设用地许可证书、商品房预售许可证等有关手续，做好三通一平等前期工作。乙方负责融资项目的建设资金。（第四条）甲乙双方同意该项目开发所取得的利润按甲方30%、乙方70%比例分成。被告是广东国际信托投资公司（以下简称广东国投公司）的全资子公司，1988年8月被告通过竞买取得花地大道两侧1.07平方公里的商品住宅用地。上述合同签订后，因受到广东国投公司破产清算的影响，被告竞买所得的牡丹苑、紫兰苑、惠兰苑地块均没有进行开发建设。2017年7月广东国投公司破产清算组委托南方联合产权交易中心公开拍卖以下标的：1、广东国投公司持有的被告的100%的投资权益及债权；2、广东国投公司持有的对广东国投公司广州房地产分公司100%投资权益；3、广东国投公司破产清算组受广东国际租赁公司破产清算组、广信企业发展公司破产清算组和广东国投公司深圳分公司破产清算组委托一并在本次拍卖中出让的其各自持有的对被告的债权。万科企业股份有限公司通过竞买取得了上述权益。2019年3月14日被告向原告发出《解除函》，以原告没有向被告支付过定金为由要求解除01号《合同》。原告收到该《解除函》后不同意解除合同，于2019年6月14日向本院提起诉讼要求确认该《解除函》不发生法律效力。在起诉时，原告同时提供了《补充合同一》、《补充合同二》，被告遂于2019年7月4日向原告发出《关于进一步明确解除合作的说明》，指出原、被告之间签订的一系列合同（包括01号《合同》、《补充合同一》、《补充合同二》）在客观上不具备履行条件，早已解除。庭审中，原告认为已经向被告支付了定金1500万元，向本院提供了下列证据：1、向冲鹤木器厂支付款项的信用社转账借方传票、银行送票回执、支票存根、信用社取款凭条。2、顺德市华宇达家具有限公司出具的收款凭证。3、花地湾牡丹苑借贷明细帐。原告认为冲鹤木器厂是顺德市华宇达家具有限公司的股东，其是根据被告的指示将定金支付给冲鹤木器厂。被告对上述证据进行了质证，认为原告并非向被告支付款项，也没有指示原告向冲鹤木器厂支付定金，该证据与本案没有关联性。原告为证明《补充合同二》实际已开始履行的事实，向本院提供了下列证据：1、1995年4月原告制作的牡丹苑《房地产综合开发建设项目经济可行性分析》、1996年3月原告制作的紫兰苑《房地产综合开发建设项目经济可行性分析》及蕙兰苑成本测算；2、1996年4月16日广州市东漖村委会与被告关于花地湾苑花路南侧、东漖村地段的《合作建房补充协议书》；3、1996年6月13日的花地湾浣花路以南地段的《建设用地规划许可证》，用地单位为被告；4、1997年1月13日广州市城市规划局对被告惠兰苑项目规划设计方案的《批复》；5、穗国土[1997]建用通字第58号广州市《建设用地通知书》；6、2001年12月6日被告、东漖村民委员会、广州市东丰房产开发有限公司共同向广州市国土局、广州市规划局提交的《关于花地湾蕙兰苑办理建设用地及有关批文更名的申请》，申请将浣花路以南地段的建设用地单位变更为广州市东丰房产开发有限公司。7、2001年12月19日广东国际信托投资公司破产清算组发给广州国土房地产管理局的《关于办花地湾蕙兰苑建设用地有关批文更名的函》，函中清算组表示同意被告与东漖村委解除合作关系，蕙兰苑项目的权益转给广州市东丰房产开发有限公司。8、2002年4月16日原芳村区人民政府向广州市人民政府的《关于芳村区花地湾蕙兰苑项目开发问题的请示》，请求蕙兰苑项目的开发权由被告转给广州市东丰房产开发有限公司，并给予办理相关手续。9、2002年8月20日东漖村委、广州市东丰房产开发有限公司向广州市国土资源和房屋管理局、广州市城市规划局发出的《关于花地湾蕙兰苑项目由剩余单位继续开发的报告》，申请将蕙兰苑的用地单位变更为广州市东丰房产开发有限公司。10、2002年9月13日广州市国土资源和房屋管理局对东漖村委会发出的《关于芳村区花地湾蕙兰苑项目用地问题的复函》，该局要求村委会先到规划部门提出申请，变更该用地的规划批文后，再到该局办理有关用地手续。11、2002年10月14日东漖村委会与广州市东丰房产开发有限公司共同向广州市城市规划局申请变更用地单位的立案申请表及立案申请回执。12、有关与广州市东丰房产开发有限公司的《项目合作开发意向书》底稿。13、2003年1月7日广州市城市规划局对广州市东丰房产开发有限公司申请事项的答复，该局不同意用地单位变更为广州市东丰房产开发有限公司。14、从规划部门调取的档案资料，该资料显示规划部门曾在1997年11月11日就紫兰苑的建设工程报建进行过审核，并出具了审核书。15、原告内部的档案资料，是1998年广东省建工设计公司对紫兰苑的设计图纸。原告认为由于用地单位是被告，故在向政府部门申请有关事项的时候，原告只能以被告的名义申请。有关蕙兰苑的用地变更申请、紫兰苑的建设工程报建均是原告已被告的名义申请推进，《补充协议二》是有实际履行的。被告对上述证据进行了质证，认为上述文件均没有出现原告的名字，这些文件可能是原告在合作的过程中获得的，并不能证明双方履行了《补充协议二》。本院认为：本案的争议焦点是：一、01号《合同》、《补充合同一》与《补充合同二》的关系问题；二、《补充合同二》是否构成合同的问题。三、《补充合同二》是否已经开始履行。对于焦点一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，01号《合同》、《补充合同一》约定由原告投资，所建成的房屋（公共配套除外）、售楼款归原告所有，被告仅收取工程造价30%的管理费，并无约定被告需共同承担合作开发的风险，因此，该合同实质上属于土地使用权转让合同。《补充合同二》变更了双方的利润分配方式，约定利润由被告占30%、原告占70%，该利润分配方式符合合作开发的法律特征，因此，《补充合同二》属于合作开发文件的性质。由于01号《合同》、《补充合同一》与《补充合同二》的性质、合作标的、利润分成等主要条款均发生了重大变更，因此，《补充合同二》虽然名为补充协议，但内容实质上是双方对01号《合同》、《补充合同一》权利义务的了结，双方最终履行的是《补充合同二》。对于焦点二，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，《补充合同二》约定由原告出资，被告提供土地进行合作开发，因此，合作的面积、融资的单价或总价应当属于合同成立所必备的主要条款，但《补充合同二》中缺乏了该主要条款，因此，双方的合同并未成立。对于焦点三，按照原告的陈述，《补充合同二》签订后，其以被告的名义向政府部门申请将用地单位变更为广州市东丰房产开发有限公司，由此可见，原告推进的工作是想把合作开发的主体由原、被告合作变更为由原告与广州市东丰房产开发有限公司合作，并非履行原告与被告之间的合作事项。综上，01号《合同》、《补充合同一》的权利义务已终结，《补充合同二》合同未成立，因此，被告在2019年3月14日、7月4日向原告发出的《解除函》、《关于进一步明确解除合作的说明》并无违反法律规定。原告要求确认《解除函》、《关于进一步明确解除合作的说明》不发生法律效力缺乏法律依据，本院不予支持。故原告要求被告继续履行案涉的一系列合同，亦缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、第四十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市同和实业公司的全部诉讼请求。本案受理费493140元，由原告广州市同和实业公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁人民陪审员  彭海连人民陪审员  于家翔二〇一九年十月二十八日书 记 员  李 婷