河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0122民初6778号原告：宋少博，女，1983年12月5日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高晓星，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵楠楠，河南仟问律师事务所实习律师。被告：郑州天安置业有限公司，住所地：郑州市中牟县新城区圣寿街东（蓝爵世家7号楼），统一社会信用代码91410122660947929X。法定代表人：俞正宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭恒豪，河南晟大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳梦，河南晟大律师事务所律师。原告宋少博与被告郑州天安置业有限公司（以下简称天安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋少博委托诉讼代理人高晓星、赵楠楠，被告天安公司委托诉讼代理人郭恒豪、王佳梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋少博向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方于2015年6月30日签订的《购房协议书》；2、请求依法判令被告返还原告购房款886万元；3、依法判令被告按照合同约定向原告支付违约金850万元（自2015年6月30日起至实际付清之日止，利率按月息2分计算）；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年1月，案外人李建华作为股东曾向被告郑州天安置业有限公司（以下简称天安置业公司）的中牟县商都大道与寿圣街交汇处路南“星河湾”小区项目进行投资，2013年10月15日，李建华退出后，因天安公司资金周转困难无力退还，经协商350万元投资款转化为购房款，宋少博于2013年12月至2015年5月期间又分4次，分别委托李建华、张钧向天安公司指定账户转款536万元，陆续又购买了19套房屋。2015年6月11日，被告天安公司出具了886万元的收据，并加盖了公司财务专用章，同时被告向原告出具了认购34套房屋的《天安·星河湾认购房屋清单》。对此，2015年6月30日，原告宋少博与被告天安公司签订了《购房协议书》，协议约定：“甲方（宋少博）购买星河湾项目19套住宅，总建筑面积为1964.04平方米，单价每平方米按4500元，总房价款为8838155元，乙方（天安公司）已收到总房款8860000元，多出的21845元，办理产权手续时抵顶相关费用”，协议中还约定了网签登记备案时间、交房时间、违约责任赔偿损失等条款。被告天安公司后来长期停工，合同约定的网签登记备案时间、交房等相关手续均无法实现，并拖延办理预售许可证，被告天安公司至今未取得商品房预售许可证明，导致原告宋少博无法实现合同目的，因被告天安公司严重违反诚实信用原则，现请求法院依法判令解除原、被告双方于2015年6月30日签订的《购房协议书》；请求依法判令被告返还原告购房款886万元、支付违约金850万元（自2015年6月30日起至实际付清之日止，利率按月息2分计算）；案件受理费由被告负担。为维护原告宋少博的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。被告天安公司辩称，一、被告申请举证期限，另行开庭。被告2019年9月12日收到传票时，律师还不是代理人身份，9月18日提交了代理手续，复印了相关案件材料。二、本案原告主张所支付的所有钱款均系债权或投资款转购房款的形式，因此原告要求退还购房款，首先应证明其支付的购房款数额，被告认为在查明李建华支付500万元钱款的性质系借贷还是出资，并查明李建华所支付500万并非包含在2016年4月15日签订的债权债务重组及履行协议书中丙方郑州居利商贸有限公司债权人组成的债权后，李建华出庭接受询问，法院依法查明后，被告方会认可李建华本人账户支付给被告公司的500万元钱款，并同意退还。三、张均向被告公司支付的36万元钱款不能够认定为宋少博支付的购房款，张均转账在前，原、被告签订购房协议在后，因此必须由打款人张均口头或书面证明该笔钱款，同意代替宋少博支付购房款，才能转化为宋少博的购房款。四、本案合同应属无效合同，双方签订购房协议书至今，被告未取得商品房预售许可证明。五、原告并未实际履行完毕全部付款义务，被告因此不存在违约情形，且违约金计算过高。六、李建华在2016年4月15日签订的债权债务重组及履行协议书中签字确认了债权重新分配方案，李建华的所有投资都已转换为该协议中丙方郑州居利商贸有限公司的债权，因此李建华的投资款不能再转化为宋少博的购房款。本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，原告宋少博作为甲方（买受方）与被告天安公司作为乙方（出卖方）、河南地久置业集团郑州有限公司作为丙方（股东方）签订《购房协议书》一份，主要内容为：由于乙方资金上的周转困难，不能在更换了新股东（河南地久置业集团郑州有限公司）后按承诺的时间将老股东的项目投资款退还给李建华（410104195606110029），李建华汇入乙方的项目投资款转为甲方购房款，在乙方中牟“星河湾”项目正在申报预售许可证期间，甲方再次购买“星河湾”项目19套住宅，购房资金的注入，给乙方解决资金周转困难的燃眉之急，甲方也是看好“星河湾”房子的未来，所以，上述甲方在乙方此状态下够买乙方19套住房，是甲乙双方真实意思的表达。所购商品房位置为中牟县商都大道和寿圣街西南角，甲方购买星河湾项目19套住宅，总建筑面积为1964.04平方米，单价每平方米按4500元，总房款8838155元，乙方已经收到总房款8860000元，多出的21845元，办理产权手续时抵顶相关费用。双方还在协议中对违约责任进行约定：甲乙双方于2013年11月15日签订的《购房协议书》，甲方购买了乙方“星河湾”项目15套住房，以及本协议中约定所购买的19套住房，甲方总共购买“星河湾”住宅34套，甲方于2015年6月11日已经选定楼幢、单元和房号，为此乙方出具了《天安·星河湾认购房屋清单》，《天安·星河湾认购房屋清单》作为本协议附件，与主协议同具法律效力，甲方不得要求再更改和调换，否则视为甲方违约。乙方应在2016年12月31日前对上述19套房屋办理网签正式购房手续，否则视为乙方违约，每逾期一日，乙方按日向甲方支付已收到购房款千分之0.65的违约金，协议继续履行。乙方应在2018年6月30日前对上述19套房屋向甲方交房，否则视为乙方违约，乙方逾期交房时，逾期不超过90日，自本协议规定的交房期限的第二天起至交房之日止，乙方按日向甲方支付已缴886万元房款千分之一的违约金，协议继续履行。如乙方不能在2018年6月30日前向甲方交付房屋，并且延期2个月内仍无法向甲方交付房屋时，甲方可以有权选择退房，自甲方提出退房之日起30日内乙方要一次性全额退回甲方购房款、违约金，并且乙方自愿向甲方赔偿上述19套商品住宅总购房款886万元的2倍的损失。上述协议有甲方宋少博签字按指印，乙方郑州天安置业有限公司加盖公章，丙方河南地久置业集团郑州有限公司盖章并由丁发祥签字确认。2015年6月11日，天安公司向宋少博出具收据一份，主要内容为：“今收到宋少博购房款捌佰捌拾陆万元整。”上述收据有陈东站签字，并加盖有郑州天安置业有限公司财务专用章。现原告以被告长期停工，且至今未取得商品房预售许可证明，导致原告无法实现合同目的为由将被告诉至本院。另查明，涉案房屋至今仍未取得商品房预售许可证明。本案在审理过程中，本院依法对陈东站进行调查并制作调查笔录一份。陈东站表示原告提交的郑州天安置业有限公司与宋少博签订的购房协议书以及收据都属实，收据上的签名是陈东站签的，章是陈东站盖的。陈东站当时是郑州天安置业有限公司的财务出纳。宋少博与郑州天安置业有限公司签订的房屋买卖关系属实。宋少博与郑州天安置业有限公司的购房协议书及收据中款项是按合同支付的，当时天安的董事长是徐元东，徐元东让陈东站出具的收据，当时丁发祥是公司的经理。陈东站2016年不在天安公司干了。本案在审理过程中，本院依法对丁发祥进行调查并制作调查笔录一份。丁发祥表示原告提交的郑州天安置业有限公司与宋少博签订的购房协议书（附34套房屋的34份协议书）以及收据都属实，购房协议书（附34套房屋的34份协议书）上的签名是丁发祥签的，河南地久置业集团郑州有限公司的章是丁发祥盖的。丁发祥当时是河南地久置业集团郑州有限公司的法定代表人。宋少博与郑州天安置业有限公司的房屋买卖关系属实。宋少博与郑州天安置业有限公司签订的购房协议书及收据中款项付款属实，但时间长了，丁发祥记不清是如何支付的了，丁发祥也不是公司的财务，当时丁发祥是公司项目负责人。现在天安公司还存在，丁发祥不在天安公司干了，地久公司当时把天安公司购买了，包括当时的天安星河湾项目，地久公司就是为了天安这个项目才成立的公司。宋少博购买房屋的相对方也是天安公司，以合同为准。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告天安公司在未取得商品房预售许可证明的条件下，与原告签订房屋买卖合同，违反法律的强制性规定，合同应认定为无效。因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效，故原告要求被告天安公司返还购房款8860000元，理由正当，予以支持。被告未取得商品房预售许可证导致合同无效，存在一定过错，应承担相应的过错责任。故原告要求被告赔偿损失（以8860000元为基数，自2015年6月11日起至还清房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。被告辩称原、被告双方签订购房协议书至今，被告未取得商品房预售许可证明，双方所签订的合同应属无效合同，于法有据，本院予以采纳。被告的其他抗辩理由，证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州天安置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋少博已支付的购房款八百八十六万元并赔偿损失（以八百八十六万元为基数，自2015年6月11日起至还清房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告宋少博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125960元，减半收取62980元，由被告郑州天安置业有限公司负担41395元，由原告宋少博负担21585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  王宏亮二〇一九年十月二十五日书记员  马 静