江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0702民初4661号 原告：华润置地（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区新赣州大道8号华润中心万象城B1层。 统一社会信用代码：91360700586568313K。 法定代表人：唐三阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄洪强，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：**明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：钟泉涌，男，1974年4月23日出生，住江西省章贡区。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道70号。 统一社会信用代码：91360700563812889Q。 负责人：万小敏，该行行长。 原告华润置地（赣州）有限公司（以下简称华润置地）与被告钟泉涌，第三人上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行（以下简称浦发银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地的委托诉讼代理人**明到庭参加诉讼，被告钟泉涌、第三人浦发银行经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告华润置地向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年1月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：201xx252）及相应《合同补充协议》；2、被告自商品房买卖合同确定解除之日起30日内将合同原件、购房发票原件一并退还原告并协助原告办理注销合同备案登记，相关费用由被告承担；3、由被告向原告支付违约金214797元（总购房款的20%）；4、由被告赔偿原告代偿款40165.26元（起诉后的代偿款以实际代偿的为准）；5、由被告赔偿原告律师代理费8000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月4日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（备案编号为201xx252号），约定被告购买原告位于赣州市章××新区××中心××室商品房，建筑面积均为184.86㎡，购房总价款为1073985元，付款方式及期限为按揭贷款，被告于签订合同时即向原告支付首期款323985元，余款750000元由被告向银行申请按揭贷款支付。2015年1月29日，第三人浦发银行作为贷款人（抵押权人）、被告钟泉涌作为借款人及抵押人签订《个人购房担保借款合同》（编号为148xx301），约定被告钟泉涌向第三人贷款750000元，借款期限为120个月，自2015年1月29日起至2035年1月29日止，按月等额本金归还贷款。担保方式为房屋抵押和原告作为阶段性保证人。2018年9月，被告开始未按借款合同约定偿还贷款，且累计达三期以上，被告行为已构成违约。2019年4月8日，原告向第三人代偿了涉案房产贷款本息共计40165.26元，承担了连带担保责任。起诉时，涉案房产尚未办理产权证。被告未能按时偿还银行贷款，导致原告向银行承担保证责任，原告有权解除合同，并要求其按总购房款的20%支付违约金。合同解除时，如买受人已实际接收了房屋，原合同确定解除之日起30日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记，注销预告登记的相关手续，费用由合同解除的过错方承担。综上，原告遂诉至法院，要求依法处理。 原告华润置地围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1、营业执照复印件、法定代表人证明书，证明原告诉讼主体资格； 证据2、身份证复印件，证明被告诉讼主体资格； 证据3、浦发银行赣州分行工商信息截图，证明第三人诉讼主体资格； 证据4、《商品房买卖合同》及补充协议复印件，证明原、被告商品房买卖合同关系以及被告违约事实； 证据5、《个人购房担保借款合同》、代偿凭证等复印件，证明因被告断供违约导致原告承担了阶段性担保责任，造成原告损失； 证据6、委托代理合同、发票，证明原告因本案支付的律师费。 被告钟泉涌未到庭进行答辩，亦未向法院提交任何证据。 第三人浦发银行未到庭进行答辩，亦未向法院提交任何证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审核实，认为原告提交的证据1-6的内容真实，来源合法，与本案相关联，故本院对原告提交的上述证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月4日，原告（出卖人）与被告钟泉涌（买受人）签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：201xx252），约定被告购买原告开发的位于赣州市章××区章××新区××室房屋，建筑面积184.86㎡，总价1073985元；被告应当于合同签订时向原告支付30%购房款，计323985元，其余购房款750000元向原告认可的贷款银行申请按揭贷款支付；被告未按合同约定时间付款的，逾期不超过30日的，自合同规定的应付款项期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告向原告支付逾期应付款万分之十的违约金。该合同附件三补充协议约定：被告如有任何导致银行追究原告按揭保证责任的行为，均构成被告违反本协议，自原告履行保证责任之日起10日内，被告应赔偿原告的全部损失，否则被告应从原告实际承担担保责任之日起每日按原告承担合同金额的万分之一向原告支付违约金至实际付清款项之日止。如被告未能按时偿还银行贷款，导致原告向银行承担保证责任，累计达三期(含三期)以上的，原告有权解除合同，并要求被告承担相当于原合同总房价款20%的违约金，此外，被告还应支付原告因解约支出的合理费用(包括但不限于诉讼费、律师费、执行费)等，如此违约金不足以赔偿原告损失的，被告还应承担赔偿责任等；如因被告原因导致原合同及本协议解除的，双方按以下方式处理，被告应向原告支付购房款总额20%的违约赔偿金。原告因签署原合同及本协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加税、教育附加税、印花税及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费及因此发生的其他费用均由被告承担。原告有权在退还被告购房款前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。被告购房款不足以抵扣时，原告有权继续向被告追偿。合同解除时，如被告已实际接收了房屋，除原告书面允许保留的装修（原告无需补偿装修费）外，被告应当在原告发出腾退商品房通知之日起10日内，将该商品房交还给原告。如被告不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按商品房总价款的万分之一承担违约金；给原告造成损失的，还应承担赔偿责任等。上述合同签订后，被告交付了购房首期款323985元。2015年1月29日，原告（保证人）、被告钟泉涌（借款人、抵押人）与第三人浦发银行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：148xx301），约定被告钟泉涌向第三人浦发银行借款750000元，借款期限为120个月，自2015年1月29日起至2035年1月29日止，按月等额本金归还贷款。签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为6.15%，担保方式为房屋抵押和原告提供阶段性连带责任保证担保。借款合同签订后，被告自2018年9月逾期还款，原告因此于2019年4月8日代为还款40165.26元（其中代偿本金为21875元，利息为17733.78元，罚息为556.48元）。 另查明，1、原告为实现本案债权支付律师费8000元；2、案涉房屋未办理实际交付手续。 本院认为，原告与被告钟泉涌签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告钟泉涌与第三人上海浦东发展银行赣州分行以及原告华润置地签订《个人购房担保借款合同》，以银行借款向原告支付购房款，原告为该笔借款提供了担保，原告华润置地与被告钟泉涌在签订《商品房买卖合同》及补充协议中对买受人即被告钟泉涌获得贷款后，出卖人即原告华润置地提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任也进行了约定，包括：如被告未能按时偿还银行贷款，导致原告向银行承担保证责任，累计达三期(含三期)以上的，原告有权解除合同，这项内容实际上是原告华润置地与被告钟泉涌就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现在被告钟泉涌逾期偿还银行借款，导致第三人上海浦东发展银行赣州分行向原告华润置地发函要求其承担保证责任以及原告华润置地代偿按揭款，被告钟泉涌的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告华润置地要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，本院对该项诉讼请求予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。现原告提出按总房价的20%向被告收取违约金，但是该比例过高，结合本案当事人的过错程度，酌定本案违约金收取比例应以5%为宜，故被告钟泉涌应向原告支付的违约金数额为53699.25元。由于被告的违约导致案涉合同的解除，故原告要求被告返还合同原件、购房发票原件并协助原告办理注销《赣州市商品房买卖合同》及补充协议的备案登记手续并由被告承担相关费用的诉讼主张，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付律师代理费用的问题，由于关于原告诉请的律师费，符合双方约定，且未违反相关收费标准，本院予以支持。关于原告向被告返还购房款的问题，虽然被告未向本院提出反诉要求原告返还购房款，但基于案涉的商品房买卖合同已经解除，为了节省当事人的诉累和司法资源，原告已实际收取的购房款在扣除了原告代被告偿还银行的按揭本息、违约金及其他费用之后，应由原告返还给被告。被告钟泉涌、第三人浦发银行经本院传票传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告华润置地（赣州）有限公司与被告钟泉涌于2015年1月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》及合同补充协议（合同编号：201xxx252）； 二、由被告钟泉涌于上述合同解除之日起三十日内返还上述合同原件、相关购房发票及协助办理解除合同备案手续，相关费用由被告钟泉涌承担； 三、由原告华润置地（赣州）有限公司退还购房款1073985元给被告钟泉涌； 四、由被告钟泉涌向原告华润置地（赣州）有限公司支付违约金53699.25元； 五、由被告钟泉涌向原告华润置地（赣州）有限公司支付其代偿的贷款本息40165.26元； 六、由被告钟泉涌向原告华润置地（赣州）有限公司支付律师代理费8000元； 上述第四、五、六项款由原告华润置地（赣州）有限公司在应退还给被告钟泉涌购房款1073985元中直接抵扣，剩余购房款972120.49元由原告华润置地（赣州）有限公司在本判决生效之日起十日内退还给被告钟泉涌； 七、驳回原告华润置地（赣州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5244元，由原告华润置地（赣州）有限公司负担2000元，被告钟泉涌负担3244元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判长  吴菁菁 审判员  陈海东 审判员  温文斐 二〇一九年十月十八日 法官助理 刘丽萍 书记员 刘 颖