贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4615号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王义，男，1987年12月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：王紫欢，女，1990年3月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾薇，贵州圣谋律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人（一般授权）：吴前辙，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人王义、王紫欢商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、上诉人不应当承担违约责任。上诉人与被上诉人约定由上诉人代为办理涉案房屋转移登记，上诉人应当履行的有关文书交付义务转化为通知义务，即告知被上诉人已取得商品房初始登记证书、已具备商品房转移登记的条件。1.商品房转移登记条件是否成就，被上诉人在当地房产部门是可以查询到的，且在房产局颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，属于被上诉人“应当知道”的范畴。2.上诉人积极协助被上诉人共同办理转移登记。上诉人向被上诉人邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，已载明需缴纳的相关费用明细，且注明了所需资料。上诉人于2017年5月31日取得了《商品房备案证明书》，符合办理商品房转移登记的条件，该取得时间符合双方约定及法律规定。因此，上诉人的上述通知行为应为有效通知。3.上诉人于2017年9月24日进行了第二轮通知，通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料，在涉案房屋已实际交付的情况下，该通知方式已有效达到相对人。并且，在2018年8月29日，上诉人办理了首幢登。二、一审认定的违约金过高，适用法律错误。1.被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的违约金，一审适用法律错误。2.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。且被上诉人购买房屋系用于居住，其合同目的已经实现，即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，在被上诉人未举证证明其实际损失的情况下，一审判决的违约金过高且与双方约定不符。3.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。4.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。综上，请二审查清案件事实，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。二审审理过程中，上诉人招商商置公司补充上诉理由如下：上诉人于2018年10月18日又一次以邮寄办理不动产权证告知书的形式向王义、王紫欢披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实，故，上诉人至迟于2018年10月18日已完成通知义务。上诉人王义、王紫欢辩称：按照一审判决结果，维持原判。针对上诉人的补充意见，我方查询了该邮寄单，没有查询到任何信息，对真实性不予认可。一审原告王义、王紫欢向一审法院提出诉讼请求：一、要求被告向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书（庭审中变更为：将办理房屋权属转移登记的有关文书提交办证部门）；二、要求被告向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的有关文书违约金暂计10000元（以已付购房款351618元为基数，从2017年3月31日开始，按年利率6.175%计算至被告实际履行之日止。庭审中变更为按中国人民银行贷款基准利率的1.5倍计算至被告实际履行之日止）；三、诉讼费由被告负担。一审法院查明：2015年6月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第C1-1幢15层1号商品房（房号为C1-1-15-1），用途为住宅，建筑面积93.44平方米，套内建筑面积72.27平方米，房屋总价款351618元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款71618元，余款280000元以公积金方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2.买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五）本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款351618元。原告于2017年3月7日还支付了办证等相关税费。2016年8月26日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋面积实测测绘成果书；2017年5月31日涉案房屋取得毕房商备BJ17登字第02号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城C1栋；被告于2017年3月7日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务。2018年7月6日，被告获得涉案房屋的土地面积审查证明和分割明细，2018年8月29日获得（2018）毕节市不动产权第0014353号证书（载明的权利人属被告）。2018年12月16日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明：原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证及预告抵押登记转不动产一般抵押权登记事宜，在法庭辩论终结前，被告未举证证明其已将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交至办证部门为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为，综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应为原告办理涉案房屋的不动产权属证书及支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于房屋交付使用之日起90日内，即2017年3月7日后的90日内（2017年6月5日前）取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。双方约定为共同申请办证，双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证，况且，涉案房屋具备办证条件，被告应为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，在被告为原告办证的同时，原告也应按合同的约定支付相关款项和提供办证所需资料，只有原告履行了相关义务，被告才能为原告办理涉案房屋的不动产权证。因此，对原告要求被告为其申请办理位于贵州省毕节市七星关区商品房的不动产权证书及交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求应予支持；对违约金问题，被告虽于2017年5月31日取得商品房备案证明书，但其不能举证证明其已按时履行通知原告提交办理资料的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持，违约金应从被告违约的次日即2017年6月6日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2018年12月16日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告认为违约金计算标准过高，要求调整违约金的计算标准，一审法院予以调整为中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持从2017年6月6日起至2018年12月16日止的违约金，以其已支付购房总款351618元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门为原告王义、王紫欢办理涉案房屋不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王义、王紫欢逾期办理不动产权证的违约金(违约金以351618元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年6月6日起计算至2018年12月16日止)；三、驳回原告王义、王紫欢的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交了以下证据：第一组：不动产权证即首幢登，用以证明：毕节市自然资源规划局为开发商办理《不动产权证》（即首幢登）。第二组：邮政快递单及办理房屋不动产权证的告知书，用以证明：2018年10月18日，招商商置公司通过邮政方式邮寄给房屋买受人相关告知书，告知其已经可以办理不动产权证。经质证，被上诉人对第一组证据三性无异议，对第二组证据三性不予认可，因为查询不到快递单的具体信息，不能证明上诉人已经履行了通知义务，违约金至少应计算至业主签订委托办证申请书之日。经审查，上诉人向本院提交的第一组证据在一审庭审过程中已提交，不属于二审新证据，本院不再另作认定，对上诉人提交的第二组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定本案案件事实的依据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，2018年10月18日，上诉人招商商置公司通过邮政特快专递向被上诉人王义、王紫欢邮寄《办理产权证的告知函》，告知提交办证所需材料。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：招商商置公司是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间和违约金如何认定。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案而言，《商品房买卖合同》约定出卖人应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示。鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书，已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。对于上诉人主张未办理不动产权证系因不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拒不配合、协助的上诉理由。本院认为，《不动产登记暂行条例》已于双方签订合同之前颁布施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于招商商置公司履行合同期间遭遇的不可抗力事由，其以此抗辩责任承担，于法无据，本院不予采纳。同时，根据《不动产登记暂停条例》等规范性法律文件的规定，商品房转移登记的办理，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提。由此可知，上诉人办理商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书，不以被上诉人是否予以协助、配合为条件。故此，对上诉人提出的该项上诉理由，本院不予采纳。关于违约期间的问题，本院认为，本案中，因双方未约定招商商置公司履行上述义务的时间，招商商置公司于2017年3月7日交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，一审认定上诉人应于案涉商品房交付之日起90日内即2017年6月5日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，并无不当，本院予以确认。对上诉人主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，向被上诉人履行了通知义务的上诉理由，本院认为，从记载内容可知，该资料系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。对上诉人主张已通过设置“办理不动产登记资料收集处”的方式已于2017年9月24日履行通知义务的上诉理由，本院认为，上诉人设置“办理不动产登记资料收集处”的地点是招商花园城D区曦园门口，前来提交办证资料的人员亦为D区业主，案涉房屋位于C1-1栋，故不能据此认定招商商置公司已履行完毕本案合同约定的文书交付义务，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人主张于2018年10月18日向被上诉人邮寄关于办理房屋不动产权证的告知书，至迟已于2018年10月18日履行完毕告知义务的上诉理由。本院认为，结合该告知书载明的内容及王义、王紫欢于2018年12月16日向招商商置公司出具委托书等用于办理不动产权证的资料的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年10月18日履行完毕通知义务，上诉人的该项上诉理由成立，本院予以采纳，一审以认定签订委托书之日（2018年12月16日）为通知义务履行完毕之日不当，本院予以纠正。综上，一审法院对本案违约事实的认定正确，但对违约期间的认定不当，根据合同履行实际，本案违约期间应为2017年6月6日至2018年10月18日。关于违约金如何计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人认为无损失即无违约金、请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4578号民事判决第一项、第三项，即：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于王义、王紫欢交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门为王义、王紫欢办理涉案房屋不动产权证书；驳回王义、王紫欢的其他诉讼请求。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4578号民事判决第二项，即：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付王义、王紫欢逾期办理不动产权证的违约金（违约金以351618元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月6日起计算至2018年12月16日止）。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以351618元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，支付被上诉人王义、王紫欢2017年6月6日至2018年10月18日期间的违约金。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十月十五日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪