北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61582号原告：北京凯撒国际旅行社有限责任公司，住所地北京市东城区东水井胡同5号楼7层810号。法定代表人：迟佳培，总经理。委托诉讼代理人：钱丽丽，女，1983年3月29日出生，汉族，北京凯撒国际旅行社有限责任公司法务经理，住北京市西城区。被告：北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里317号金泉时代三单元26层。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：韩浩宇，男，1986年6月1日出生，汉族，北京政泉控股有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王兆华，男，1992年6月24日出生，汉族，北京政泉控股有限公司职员，住北京市朝阳区。原告北京凯撒国际旅行社有限责任公司（以下简称原告）与被告北京政泉控股有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱丽丽和被告委托代理人王兆华、韩浩宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即返还原告租赁保证金43200元，物业管理费保证金11700元，公用事业费保证金600元，共计55500元；2、判令被告支付自2015年2月12日至2019年7月31日前述保证金总额的同期银行贷款利息（以55500元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）；3、判令被告支付自2015年6月18日至2019年6月18日为止迟延交付物业的日万分之二的违约金（违约金依据租赁合同第18条违约责任，约定交付时间依据租赁协议的补充协议第一条）。事实和理由：原告与被告于2015年1月30日签署了《租赁合同》，就原告租赁被告位于朝阳区大屯里315、316、318号楼的商业中心金泉港-A栋A017物业（以下简称涉案房屋）60平方米事宜达成一致意见。按照《租赁合同》第五条租赁保证金第一款：为保证乙方忠实履行本合同的约定，乙方（原告）应于本合同签订之日后五日内向甲方（被告）足额支付相当于三个月固定租金金额的租赁保证金，共计人民币肆万叁仟贰佰元(RMB43200)。租赁保证金不是预付的租金。按照《租赁合同》第七条物业管理费、公用事业费第二款：乙方（原告）承按照甲方（被告）及物业公司的规定支付以下费用：（1）向物业管理公司按月支付物业管理费。物业管理费标准为65元人民币/平方米/月，按照本合同约定的租赁面积计算。首期物业管理费乙方（原告）应于物业交付日前缴纳，之后乙方应于每月25日前缴纳下月的物业管理费。（2）在租赁物业交付五日前，一次性向物业管理公司支付相当于三个月的物业管理费金额的物业管理费保证金。（3）在租赁物业交付日前，一次性向物业管理公司支付公用事业费保证金。公用事业费保证金标准为每平方米10元人民币，按租赁面积计算。原告方于2015年2月12日向被告支付保证金共计54900元，向被告指定的物业第一太平洋戴维斯物业顾问（北京）有限公司朝阳分公司支付公用事业费保证金600元。后由于被告未能按时交付租赁的物业，双方于2015年6月签订《补充协议》约定交付日延期到2015年6月18日。但截至到原告起诉前，被告一直未交付租赁的物业，亦未归还原告缴纳的三项保证金，共计55500元。按照双方签订的《租赁合同》第十八条违约责任，被告需要向原告支付己付款项日万分之二的违约金。原告认为，超过被告承诺交付物业的交付日后，被告不但存在违约行为，还在原告多次索要的情况下不予退还已经缴纳的保证金，属恶意违约及拖欠欠款。现原告为了维护其合法权益，依据我国相关法律规定，特此向法院提起诉讼，请法院按原告的诉讼请求裁判。被告辩称，第一，被告同意原告的第一项诉讼请求，退还共计55500元保证金。依据双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，合同履行期限现已届满，且未续约，双方的租赁合同关系已经终止，租赁合同被告同意退还原告主张的各项保证金。第二，原告第二项诉讼请求关于利息的起算时间错误，被告认为应当自原告起诉之日开始计算。双方签订的《租赁合同》及《补充协议》约定合同的租赁期届满日为2018年7月17日，且在合同中未约定保证金的退还时间，合同到期后原告也一直未主张要求退还保证金。根据《合同法》第六十二条第四款规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。租赁合同期满，原告未向被告提出退还各项保证金的主张，即被告认为原告起诉之日应视为催要保证金之日，利息起算时间应从原告起诉之日起计算。第三，被告不同意支付违约金，被告已按照合同约定交付了租赁物业，并有双方盖章确认的租赁物业交付确认书。被告于2015年3月10日向原告交付了租赁物业，双方均在《租赁物业交付确认书》盖章确认，被告已经履行了合同约定的租赁物业的交付义务，不存在《租赁合同》第十八条第二款约定的违约情形，被告不应依照该条约定承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年1月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：原告向被告承租涉案房屋，租赁面积为60平方米，租赁期限2015年4月18日至2018年4月17日，“在乙方已缴纳租赁保证金的条件下，甲方应向乙方交付租赁物业。租赁物业交付时间以甲方书函通知为准，如因甲方原因未能于约定的交付日交付租赁物业的，乙方同意交付日可向后顺延，据此起租日亦随之相应顺延。装修期为租赁物业的交付日起30天。装修期内，乙方无须支付租金、宣传推广费，但公用事业费、物业管理费、装修管理费等其他一切费用仍须支付。乙方应当在装修期内按时完成全部装修工作，不得擅自延长装修时间。起租日为2015年4月18日。自起租日起，乙方须支付租金、宣传推广费、物业管理费、公用事业费、收银系统使用费（POS机使用费）等其他一切费用。乙方首月租金应于本合同签订后五日内一次性向甲方足额支付。从第二个月开始每月租金按照每月固定租金方式计算。除首月租金外，其后各月预付的固定租金，乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方支付。为探证乙方忠实履行本合同的约定，乙方应于本合同签订后五日内向甲方足额交付相当于三个月固定租金金额的租赁保证金，共计人民币肆万叁仟贰佰元(RMB43200)。租赁期限届满时，乙方应办妥以该租赁物业为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。乙方出售的产品或提供的服务在租赁期限届满后3个月内未出现因质量问题的消费者投诉，且乙方按照本合同约定退还该租赁物业并完成相关注销、变更手续后且在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任（包括能不限于未结清物业管理费、公用事业费等应由乙方承担的任何费用）的3个月后，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。乙方应在每月支付租金时向甲方一并支付宣传推广费。宣传推广费标准为10元人民币/平方米/月，按本合同约定的租赁面积计算。乙方承诺按照，甲方及物业公司的规定支付以下费用：（1）向物业管理公司按月支付物业管理费。物业管理费标准为65元人民币/平方米/月，按本合同约定的租赁面积计算。首期物业管理费乙方应于物业交付日前交纳，之后乙方应于每月25日前交纳下月的物业管理费。（2）在租赁物业交付五日前，一次性向物业管理公司支付相当于三个月物业管理费金额的物业管理保证金。（3）在租赁物业交付日前，一次性向物业管理公司支付公用事业费保证金。公用事业费保证金标准为每平方米10元人民币，按租赁面积计算。乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，支付水费、动力电费及照明电费、燃气费（如有）、供暖费（如有）等公用事业费。按照本合同约定的租赁物业交付期限，甲方应提前三个工作日通知乙方进行租赁物业实物交付；乙方应在甲方通知的日期，前往租赁物业对租赁物般进行接收和验收，验收完成后双方签署租赁物业移交记录单等，其内容即为交付状态证明，其签署日期即为租赁物业交付日。如果乙方未按甲方通知的日期与甲方办理交付手续，除非甲方同意延期交付，否则，甲方书面通知中记载的交付日期即为交付日。在乙方完全履约的情况下，甲方未按本合同约定的时间向乙方交付租赁物业，每逾期一日，按乙方已付款项之万分之二向乙方支付违约金。逾期超过三十个工作日，乙方有权解除本合同。”就各项费用的支付，2015年1月26日，被告向原告发出《缴费通知单》载明：“根据贵我两方签订合同的约定，请贵方于2015年2月4日前交纳下述费用：租金2015.4.18-2015.4.30金额6154.2元，宣传推广费2015.4.18-2015.4.30金额257.4元，租赁保证金43200元，物业管理保证金11700元。”2015年1月27日，被告指定的物业公司向原告发出《付款通知单》，要求原告支付公用事业费保证金600元和2015.4.18-2015.5.17物业服务费3900元。2015年2月12日，原告分别向被告和被告指定的物业公司支付54900元和600元。之后双方又签订《补充协议》，约定：“……一、双方同意：交付日由原合同约定的2015年03月18日变更为2015年06月18日；开业日由原合同约定的2015年04月18日变更为2015年7月18日；起租日由原合同约定的2015年04月18日变更为2015年7月18日；租赁期限由原合同约定的自2015年04月18日至2018年04月17日止变更为自2015年07月18日至2018年07月17日止。”原、被告均认可该份协议的真实性，但原告称该份协议签订于2015年6月，此后被告一直未交付涉案房屋；被告则称该份协议签订于2015年2月，此后被告已于2015年3月交付了涉案房屋。就此，被告提交2015年3月10日原告（乙方）与被告（甲方）签订的《租赁物业交付确认书》，载明：“……二、经甲、乙双方对上述租赁物业的清点、验收和交接，乙方确认所承租的租赁物业内外的各项设施一应完善，租赁物业内外的各项设备及工程均己符合双方《租赁合同》及其附件约定的交付条件/标准，乙方对租赁物业的交付条件/标准及现状无异议。三、根据甲、乙双方签订的《租赁合同》，除国家规定及《租赁合同》约定的甲方应承担的对租赁物业的保修义务外，乙方确认甲方在铺位交付过程中己全面、适当地履行完毕合同约定的甲方应承担的义务，并无任何不当之处。乙方今后将不以任何方式提出异议。四、乙方特此确认已接受甲方的租赁物业交付。”原告认可证据的真实性，但称当时被告没有实际交付，而强制要求所有租赁的门店签署确认书，该确认书与后签订的《补充协议》是相冲突的。经询，被告主张已在合同约定期限内向原告交付涉案房屋，则之后履行期间原告是否向被告继续缴纳过房屋租金、物业管理费、水电费等相关费用，被告称交过一些，但未举证。原告称没有交过。就合同期限届满后原告向被告交接涉案房屋，被告也未举证。另，被告表示双方约定违约金过高，要求法院调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。现合同约定期限已经届满，原告主张被告退还租赁保证金43200元，物业管理费保证金11700元和公用事业费保证金600元，被告均予以认可，本院不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。现原、被告在合同中约定，“乙方出售的产品或提供的服务在租赁期限届满后3个月内未出现因质量问题的消费者投诉，且乙方按照本合同约定退还该租赁物业并完成相关注销、变更手续后且在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任（包括但不限于未结清物业管理费、公用事业费等应由乙方承担的任何费用）的3个月后，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。”可见，该条款从文意上看，在被告确认原告对其不再构成可能的经济责任情况下，被告应向原告退还的不仅有租赁保证金，还应包括物业管理费保证金和公用事业费保证金，故本院认定物业管理费保证金和公用事业费保证金应退还期限与租赁保证金相同。根据双方在《补充协议》中的约定，合同于2018年7月17日届满，故被告应于2018年10月17日向原告退还上述三项保证金。现被告未予退还，故原告主张被告支付逾期退款的利息应自2018年10月18日起算。至于原告主张应自2015年2月12日起算，从本案现有证据看，尽管原告主张被告一直未实际交付房屋，但直至本案法庭调查终结时原告也未向被告送达解除合同通知书，而双方均认可合同履行期限已届满不再履行，故原告主张被告在合同约定的履行期限内即负有退还上述三项保证金之义务，于法无据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告主张被告实际未交付涉案房屋而要求被告支付违约金，被告虽提交双方签字确认的《租赁物业交付确认书》，但双方均未注明签章时间。现原被告对于该确认书与《补充协议》签署的先后顺序各执一词。本院认为，一方面被告未能就“交房”后原告实际经营期间，收取租金、物业费、水电费等履约行为举证；另一方面被告也未说明合同到期后原、被告交接涉案房屋的情况，故被告提交的《租赁物业交付确认书》对于其证明目的来说成为孤证，从常理判断，不足以证明被告实际向原告交付了涉案房屋。故本院对于被告该份证据不予采信，对于原告的主张予以采信，原告要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。但双方约定的标准过高，本院根据双方合同实际履行情况、原告实际损失、被告过错程度等因素，本院酌定违约金金额以1万元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京凯撒国际旅行社有限责任公司租赁保证金四万三千二百元、物业管理费保证金一万一千七百元、公用事业费保证金六百元。二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京凯撒国际旅行社有限责任公司逾期退还上述保证金的利息（以五万五千五百元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月18日起计算至实际支付之日止）。三、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京凯撒国际旅行社有限责任公司逾期交房违约金一万元。四、驳回原告北京凯撒国际旅行社有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元，由被告北京政泉控股有限公司负担（原告北京凯撒国际旅行社有限责任公司已交纳，被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京凯撒国际旅行社有限责任公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇一九年十月三十一日书记员 刘菁菁