江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0116民初4752号原告：南京市江北新区综合行政执法总队，住所地南京市江北新区龙泰路1-6号。法定代表人：张春晓，该单位总队长。委托诉讼代理人：黄强，男，该执法大队工作人员。委托诉讼代理人：吴苏宁，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：南京红运洪福餐饮服务有限公司，住所地南京市沿江工业开发区新华西路76号。法定代表人：熊大鸿，该公司总经理。原告南京市江北新区综合行政执法总队（以下简称江北新区执法总队）与被告南京红运洪福餐饮服务有限公司（以下简称红运洪福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江北新区执法总队的委托诉讼代理人吴苏宁、被告红运洪福公司的法定代表人熊大鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江北新区执法总队向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告腾退南京市江北新区房产；2.判决被告按照77元/月/平方米的标准补足2016年4月21日起到2017年12月31日止的房屋占有使用费2050752元；3.判决被告按照实际占有使用的面积，以77元/月/平方米标准(该标准从2020年按照每年5%的幅度递增）支付从2018年1月1日到实际腾退房屋之日止房屋占有使用费；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告（原南京市六合区城市管理行政执法大队，后变更为化工园区城管大队）于2008年1月1日与被告签订《房屋租赁合同》，后经南京市中级人民法院（2016）苏01民终1197号民事判决书判定原被告双方于2016年4月21日解除《房屋租赁合同》。判决生效后，原告多次催促被告腾退房屋，但被告一直拒绝腾退租赁房产。根据原《房屋租赁合同》的约定，被告自行加建、改建的房产均无偿归属于原告，又根据物权法第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定。在房屋租赁合同已解除的情况下，被告应将南京市江北新区房产范围内的所有房产腾退归给原告。南京市中级人民法院（2016)苏01民终1197号民事判决书于2016年4月21日作出，根据判决被告可以按照14.8万元/年的租金价格向原告支付2016年1月1日至2016年4月21日的房屋占有使用费。但是在合同解除后，被告无权对房屋继续占有，由于被告的无权占有对原告最直接的损失就是该房屋进入租赁市场可获得的租金收益，故以实际侵权发生的时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费方能够补足因被告侵权行为所造成的损失。原租赁合同约定的租金虽然是合同双方真实意思表示，该意思表示的效力范围只是在原合同期限内，在合同解除后应按上涨的租赁市场行情支付租金，否则就会出现侵权方获得了比按时返还房屋更大经济利益的乱象，其导致的社会效果可能是更多的承租人会选择侵权（或违约），等于变相鼓励了不诚信行为，违背了侧重保护守约方的司法政策。因此只有以侵权期间同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费，才能够起到补偿出租人损失的作用。经原告查询，目前同类地区的商铺租金在62.5元/月/㎡-77元/月/㎡,故原告主张被告按照77元/月/㎡向原告支付房屋占有使用费，由于被告目前已经支付了2016年4月21日至2017年12月31日的部分房屋占用使用费，故被告应该补足该期间房屋使用费的差额2050752元，以及按照实际占有使用的面积，以77元/月/㎡标准（该标准从2020年按照每年5%的幅度递增）支付从2018年1月1日到实际腾退房屋之日止房屋占有使用费。被告红运洪福公司辩称：被告愿意继续租赁涉案房屋，被告酒店有2020年5月、10月的酒席订单，租赁期间加盖了大量的建筑物，有几十名工作人员要安置；如果最终无法继续租赁，因为经营需要，被告在2020年10月后才能腾退房屋，腾退之前的费用均应该按合同约定的14.8万元/年的标准计算支付，原告主张的价格过高，而且是小套房屋租赁，与本案整栋楼的租赁的标准不同；被告已经支付2016年、2017年的费用，不同意补差价也不同意提高费用标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2008年1月1日，江北新区执法总队（原南京市六合区城市管理行政执法大队，甲方）与红运洪福公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方承租甲方所有的位于南京市江北新区上下两层共30间房屋，占地面积1064.8平方米，建筑面积1470.65平方米，租赁期限10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止；房屋租金为14.8万元/年（不包括乙方后建的房屋），乙方所建的房屋在租赁期内由乙方免费使用至租赁期满……乙方自行加建、改建部分由乙方免费使用，协议期限届满后，乙方所建部分无偿归甲方所有；对乙方所加建的部分（产权证）造价约玖拾万元整（最终以审计结果为准，如高于玖拾万以玖拾万计算）。甲方按拾年的租期分摊计算，在《租赁协议》履行期内如遇政府行为拆迁，甲方每年按造价方的标准支付给乙方作为协议期限内剩余年限的补偿……在本《租赁协议》履行期内如遇拆迁或租赁到期，乙方有权处理、拆移可动产部分，不可移动部分无偿归甲方所有。2014年12月22日，江北新区执法总队（原南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队）诉至本院，主张解除上述租赁合同，红运洪福公司支付租金、违约金等，本院于2015年12月12日作出（2015）六沿民初字第11号民事判决，江北新区执法总队不服一审判决上诉至南京市中级人民法院，该院于2016年4月21日作出（2016）苏01民终1197号民事判决，解除双方上述《房屋租赁协议》，红运洪福公司按每年14.8万元的标准向江北新区执法总队支付2016年1月1日之后的房屋使用费，并支付违约金10000元。红运洪福公司按每年14.8万元的标准向江北新区执法总队支付了2016年、2017年的房屋使用费，江北新区执法总队未拒收。2017年12月11日，江北新区执法总队委托江苏金协和律师事务所函告红运洪福公司，要求其收函后三十日内交还租赁的上述房屋。2019年7月10日，江苏利众房产经纪有限公司第贰佰叁拾肆分公司出具《情况说明》称，2018年度、2019年度大厂地区新华西路周边地段、从事餐饮行业的沿街商业用房的租金标准大约分别为40-60元/平方米/月、50-80元/平方米/月。2019年9月10日，本院前往涉案房屋周边地区进行调查，红运洪福公司一侧紫金农商行面积约800平方米，每年租金为30万元，另一侧某大酒店面积约2000平方米，每年租金约52万元。上述事实，有当事人的陈述，《房屋租赁协议》、南京市中级人民法院（2016）苏01民终1197号民事判决书、发票、《律师函》《情况说明》等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，涉案租赁合同于2016年4月21日经南京市中级人民法院判决解除，江北新区执法总队主张红运洪福公司腾退南京市江北新区房屋，于法有据，本院予以支持。合同解除后，红运洪福公司继续使用涉案房屋，并按生效判决载明的标准支付使用费，江北新区执法总队并未拒收该占有使用费，也未对费用标准提出异议，现主张补足房屋占有使用费2050752元，无事实及法律依据，本院不予支持。涉案房屋租赁合同签订于2008年，十年来租金标准明显上涨。江北新区执法总队书面通知红运洪福公司腾退房屋后，红运洪福公司仍未及时腾退房屋，江北新区执法总队主张高于生效判决确定的占有使用费标准，并无不当，本院予以支持。但其主张的标准过高，本院根据涉案房屋具体情况，周边租户租金标准，酌定2018年1月1日之后的占有使用费标准为25元/平方米/月。江北新区执法总队主张自2020年按照每年5%的幅度增加占有使用费，于法无据，本院不予支持。红运洪福公司主张2020年10月后才能腾退房屋，无事实及法律依据，本院不予采纳。综合考虑红运洪福公司实际经营状况，本院给予红运洪福公司搬迁、腾退时间为四十五日。综上所述，江北新区执法总队的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京红运洪福餐饮服务有限公司于本判决生效之日起四十五日内将其租赁的南京市江北新区房屋（含加建、改建部分）腾退给原告南京市江北新区综合行政执法总队；二、被告南京红运洪福餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京市江北新区综合行政执法总队占有使用费（自2018年1月1日起至上述房屋实际返还之日止，按照25元/平方米/月的标准计算）；三、驳回原告南京市江北新区综合行政执法总队的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23206元，由原告南京市江北新区综合行政执法总队负担11603元，被告南京红运洪福餐饮服务有限公司负担11603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  徐传洋人民陪审员  宋育南人民陪审员  李鸿云二〇一九年十月三十一日书 记 员  林丹萍人民法院上诉须知（2019）苏0116民初4752号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费23206元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○一九年十月三十一日