四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0524民初1561号 原告：周顺荣，男，1950年9月8日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：李君，重庆德裕律师事务所律师。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所：叙永县党校宿舍二楼。 负责人：刘勇，分公司总经理。 委托诉讼代理人：牟新平，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李会明，男，公司员工。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所：成都市金牛区三洞桥路15号4楼。 法定代表人：罗平。 原告周顺荣与被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称嘉联分公司）、被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周顺荣及其委托诉讼代理人李君、被告嘉联分公司委托诉讼代理人牟新平、李会明到庭参加诉讼；被告嘉联公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告周顺荣向本院提出诉讼请求：1、判决被告嘉联分公司、嘉联公司按《房屋互换协议书》约定，立即为原告办理叙永县东来国际大楼10-6号房屋的不动产权证，并从2013年11月16日起，以495000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金至原告取得不动产权证时止；2、判决二被告按《房屋互换协议书》及附图约定，将位于叙永县来国际副楼结合处的门市（建筑面积约51.10㎡，套内面积为50.078㎡）交给原告，并办理该门市的不动产权证；判决二被告从2014年2月21日起，以1500000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金至原告取得不动产权证时止。事实和理由：2012年5月19日，原告与被告嘉联分公司签订《房屋互换协议书》，约定原告用叙永镇西大街138号房屋（住宅45.53㎡，商业用房34㎡）交换被告嘉联分公司在建的“东来国际”房屋，商业用房建筑面积51.10㎡，住宅面积123.79㎡；被告嘉联分公司用于交换的房屋在竣工验收合格后书面或公告通知原告接房；被告嘉联分公司在房屋交付后三个月内办理房屋产权证并承担办证的所有费用。协议签订后，原告按约将房屋腾空并交付给被告嘉联分公司。被告嘉联分公司于2013年8月15日将住房交付给原告，但未办理产权证。门市在未实际向原告交付的情况下，被告嘉联分公司于2013年11月20日与原告签订了《门市租赁合同》，约定返租事宜。2019年5月22日，叙永县人民法院判决解除了前述《门市租赁合同》，但被告嘉联分公司至今未交付门市和办理不动产证。原告认为被告嘉联分公司已多项违约，应当依法履行合同义务并承担违约责任。被告嘉联分公司为被告嘉联公司的分公司，其责任应当由被告嘉联公司承担。诉讼中，原告表示如果建筑面积与套内面积不能对应，以套内面积确定交付门市；如果只能按现有状况交付门市，可折价计算赔偿相差的面积。 被告嘉联分公司辩称，住房已于2013年交付原告，争议问题是住房未办理不动产权证。《房屋互换协议书》约定三个月内办理不动产证，但因宏观政策原因未能及时办理；在能够办证后，被告通知了原告；原告提交相关手续后要求门市一并办证，因门市涉及面积争议，未能达成一致意见，就未再办理不动产权证。原告实际已经得到了房屋，并无实际损失，且原、被告也未约定逾期办证应当赔偿损失，原告提出的住房未办证的损失不应支持。至于门市争议，原、被告在签订《门市租赁合同》时实际已履行了按期交房义务，未办理不动产证主要是原告不认可公摊面积未提供办证依据所致，且原告已获得了门市租金，其主张赔偿损失无事实依据。被告同意在原告提供相关资料后及时到房产登记部门办证，但房产登记部门办证的时间不能确定。原、被告对办证均有责任，请求法院依法处理。 被告嘉联公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2010年8月24日，叙永县发展和改革局向被告嘉联公司发出《关于盐店口公益设施配套改造工程建设投资项目登记备案的通知》，准予叙永县盐店口公益设施配套改造工程备案。同年9月10日，叙永县规划建设局为被告嘉联公司颁发了《建设用地规划许可证》。2011年9月29日，被告嘉联分公司成立，为被告嘉联公司的分公司。2012年5月19日，被告嘉联分公司为甲方、原告周顺荣为乙方，签订《房屋互换协议书》，约定“甲方经有关部门批准实施叙永县盐店口公益设施配套改造项目，需拆迁乙方的房屋，经双方协商就房屋互换有关事宜达成如下协议：一、乙方向甲方交换的房屋位于：叙永镇西大街138号，木结构，／层，产权证号：叙字第号，建筑面积79.53㎡；其中商业服务房34㎡，非住宅／㎡，住宅房45.53㎡、未确权房／㎡。二、甲方用于交换乙方的房屋位于：1、商业服务房：乙方的商业服务房，甲方用在门市一个安置给乙方，建筑面积约51.10㎡（详见附图）。2、住宅用房：乙方的住宅用房，甲方用在建的‘东来国际’大楼Ｄ户型10楼框架结构、建筑面积约123.79㎡的住宅进行交换（详见附图）。三、甲乙双方房屋交换后补差情况……七、甲方用于交换的房屋建筑面积以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，如有超出或不足，商业服务房按8000元／㎡、住房按2600元／㎡进行结算。八、房屋交付后，由甲方在三个月内提供办理《房屋所有权证》、《土地使用证》的手续资料交相关单位办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，乙方应予积极配合。办理上述证照的税、费，按有关规定执行……十、违约责任……2、甲方逾期交房，参照《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十执行支付补助费。十一……十三、其它约定：1、‘两证’办理涉及的费用由甲方负责。”附图注明“净空尺寸为3.35米，不包括墙身在内”，未标注门市从门往门市内的具体数据。下划线部分为手写内容，罗阳明、曾国平等其他几户换房户也签订有类似的《房屋互换协议书》。2013年6月24日，叙永县盐店口公益设施配套改造工程竣工验收；8月15月，被告嘉联分公司向原告交付了10-6号住房。2013年8月10日，原告为甲方、被告嘉联分公司为乙方，签订《租房协议书》，约定“甲方门市位于叙永县，建筑面积51.10㎡。经双方协商，达成如下协议：一、租期：租赁期10年，即从2013年8月10日起至2023年8月10日止。二、租金：租金为100元／㎡／月，本着先付租金后入住的原则，约定每半年一付，乙方入住前先付租金30660元……六、租期届满后，乙方按甲方要求恢复门市原状（水表、电表安装到户、下水道铺设完善），所需费用由乙方负责，否则，甲方有权利阻止商场电梯运行。七……八、乙方需按时支付租金，否则乙方每日按3‰的标准支付滞纳金。九、在承租期间内出现的一切费用及安全责任概由乙方负责。十……”2019年5月22日，本院判决原告与被告嘉联分公司于2013年8月10日签订的《租房协议书》于2019年1月24日解除，并判决了相应租金；同时告知原告涉及门市交付和办理不动产权证的请求另行依法处理。诉讼中，被告嘉联分公司表示可以按建筑面积向原告交付房屋。原告认为应当按附图约定的套内面积交付，并表示实际交付不足部分可以按面积计算差价。被告嘉联分公司提供的房屋面积测绘报告第118页房屋分户平面图显示，案涉门市所在楼层为商业服务用房，内部为多个商铺；门市坐落于叙永镇盐店口，名称为叙永县东来国际大厦，所在楼层为第-1层，户号为4号，建筑面积、分摊面积、套内面积分别为50.89㎡、20.48㎡、30.41㎡。第304页房屋分户平面图显示案涉住房与门市位于同一地点，所在层数为第10层，户号为6号。 上述事实，有当事人陈述、叙永县发展和改革局文件、叙永县规划建设局文件、建设用地规划许可证、《房屋互换协议书》、竣工验收备案书、《租房协议书》、收款收据、本院（2019）川0524民初45号民事判决书等证据予以证明。 本院认为：原告周顺荣与被告嘉联分公司签订的《房屋互换协议书》是双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力。《房屋互换协议书》约定房屋于交房后三个月内办理不动产权证，现约定期限已过且住房能办理不动产权证，故本院对原告请求被告嘉联分公司办理住房不动产权证的主张依法予以支持。《房屋互换协议书》未约定逾期办理住房不动产权证的违约责任，未办理不动产权证有门市面积不能确定等原因，且原告也未能提供证据证明未按期办理住房不动产权证所造成的损失，故本院对原告请求被告嘉联分公司支付未按期办理住房不动产权证的违约金的主张不予支持。《房屋互换协议书》对被告嘉联分公司应交付给原告的门市约定建筑面积后，又在其后用括号注明详见附图，应当认定附图同样是协议书约定的内容。附图标明门市宽度，但未标明门市进深（即门市的长度），不能具体确定附图标明的门市面积。但结合本案类似的曾国平、罗阳明、魏登华户的《房屋互换协议书》分析，原告主张按空对空计算交房面积为50.078㎡符合协议签订时的实际，本院依法予以支持。《房屋分户平面图》显示被告嘉联分公司应交付原告的门市所在的楼层已规划为多个商铺，能够交付给原告的门市已确定，故本院确定门市按现在的实际状况进行交付。《房屋互换协议书》约定房屋交付后三个月内办理不动产权证，且按实际交付门市能够办理产权证，故本院对原告请求办理门市不动产权证的请求予以支持，并确定在交付门市后三个月内由双方按规定办理不动产权证。至于实际交付门市与50.078㎡的差异，原告同意按面积计算差价，且符合案件实际，本院依法予以确认。《房屋互换协议书》约定商业服务房按8000元/㎡进行结算，故本院参照约定确定按8000元/㎡计算不足面积的差价，由被告嘉联分公司支付给原告。至于原告主张的未按期办理门市不动产权证的违约金，与原告主张的住房违约金系同样道理，本院不予支持。被告嘉联分公司系被告嘉联公司所设立，原告请求被告嘉联公司与被告嘉联分公司共同承担责任符合法律规定，本院依法予以支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同为原告周顺荣办理位于叙永县叙永镇盐店口东来国际大厦10层6号住宅的不动产权证; 二、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告周顺荣交付位于叙永县商业服务房（门市）并于交付门市之日起三个月内为原告周顺荣办理该商业服务房（门市）不动产权证; 三、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司于交付上述第二条确定的商业服务房（门市）之日起十五日内共同向原告周顺荣支付门市面积差价，该差价计算公式为（50.078㎡－实际交付门市的套内面积）×8000元/㎡; 四、驳回原告周顺荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5298元，由原告周顺荣负担3238元，被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、被告四川嘉联房地产开发有限公司共同负担2060元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  葛一波 二〇一九年十月二十七日 书记员  张 琴