湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初3372号原告（反诉被告）：金炬精工制造（湖南）有限公司。登记住所地湖南省宁乡市回龙铺镇金玉村金玉工业园金兴路1号，现住所地在湖南省长沙市高新开发区金荣同心国际C1栋4层。法定代表人：贺彪，董事长。委托代理人：王思宇，女，1995年11月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托代理人：肖昭，女，1988年11月12日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被告（反诉原告）：长沙市雨花区同升街道同升社区筹建委员会。住所地湖南省长沙市雨花区同升街道同升社区黄狮冲组。负责人：柳学武，主任。委托代理人：胡志仙，北京市智先律师事务所律师。委托代理人：蒋月月，北京市智先律师事务所实习律师。原告（反诉被告）金炬精工制造（湖南）有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）长沙市雨花区同升街道同升社区筹建委员会（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王思宇、肖昭，被告的负责人柳学武及其委托代理人胡志仙、蒋月月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告签订的《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》无效；2、请求判决被告赔偿原告被迫接受企业搬迁产生的一半合理经济损失10550000元；3、请求判决被告返还原告厂房变压器的购买和安装费用280000元。4、请求判决原告不予支付2018年度尚未支付的厂房租金；5、请求判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告向原告出租厂房违反了《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》等相关法律法规，违反了法律、行政法规的强制性规定。被告以欺诈、隐瞒重大事实的手段与原告签订了《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》，请求法院认定双方所签订的《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》无效。原告与被告分别于2014年7月9日、2015年3月10日签订了租赁物位于长沙市雨花区同升街道同升社区的《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》用于原告生产、办公及生活住宿使用，共计租赁面积达17002平方米。2018年12月22日，原告收到了长沙市雨花区同升街道控违拆违工作领导小组办公室下发的《自行拆除违法建筑通知书》。《自行拆除违法建筑通知书》中指出“原告所租赁的被告位于长沙市雨花区同升村的厂房违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《长沙市城市管理调条例》”，并要求原告自行拆除该违法违章建筑物及其他设施。原告此前一直认为租赁的厂房为村集体经济组织所有的合法财产，直至收到《自行拆除违法建筑通知书》，才得知所租赁的厂房属于违章建筑，但被告从未明确说明此租赁厂房系违法违章建筑。被告将违反法律、行政法规强制性规定的租赁物作为合同标的与原告订立租赁合同的民事法律行为属于《中华人民共和国民法总则》规定的无效民事法律行为，无效民事法律行为从行为开始就没有法律约束力。因此，原告请求人民法院认定原告与被告签订的《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》自始无效。二、因被告出租房屋系违法违章建筑事实，导致原告与政府部门洽谈搬迁赔偿、补偿及奖励的过程中丧失与政府搬迁谈判的基础，无法主张正当权益，原告因此造成了实际经济损失21100000元。原告考虑到被告属于村民集体经济组织，本着相互体谅和尊重的原则，特申请法院判决被告赔偿原告实际经济损失的一半即10550000元。2018年12月19日，原告收到长沙市雨花经开区管理委员会（以下简称雨花经开区）下发的停工停产通知，原告为响应政府号召，积极组织搬迁，公司因此紧急停产，造成原告35080000元的实际损失，具体损失如下：1、在租赁厂房过程中为进入生产环节为生产设备投入的建设损失，包括地基建设费用500000元（包含大型激光切割机、数控冲压机等设备定点、定桩费用），电气线路及设备气路管网建设800000元，办公室、生产车间、宿舍等装修费用1000000元，喷涂设备及污水处理系统6800000元，此项损失共计9100000元；2、搬迁过程各项损失：20000000元生产设备搬迁费用2800000元，生产线上尚有半成品4500000元，现有已购买原材料未使用原材料共计3000000元，生产设备停工折旧损失900000元，此项损失共计11200000元；3、现有已签订订单违约责任：原告尚有签订订单合同金额共计10300000元，均收取30%至50%预付款，更是有大部分客户全款到账后发货，由于紧急停产无法交货导致产生违约金2868000元；4、人工损失3912000元：因厂房搬迁，导致员工无法正常工作只能停工休息，同时原告还需正常支付员工三个月工资，另需正常支付社会保险费用及住房成本，共计3300000元；因为搬迁导致原告共计有68名员工流失，每名员工需要招聘投入前期培训成本3500元/人、岗前制度培训成本2800元/人、岗位职业技能训练2700元/人，每名员工流失给原告造成的损失达9000元，人员流失损失共计达612000元；5、订单损失：截止至提起诉讼之日起，公司共计签订订单金额不超过100000余元，而公司正常生产情况下能达到5000万元/年的订单，就订单损失而言达到6000000元；同时，因紧急搬迁导致客户大幅度流失，客户关系网络维系成本损失2000000元，此项损失共计8000000元。在与政府部门洽谈搬迁补偿及奖励的过程中，原告积极向政府部门主张以上损失，要求政府部门参照《房屋征收与补偿条例》对原告搬迁的费用进行补偿，包括但不限于以下费用：企业搬迁补偿费用，包括搬迁奖励费用及其他费用、人员遣散安置等补偿费用等。由于2018年12月22日原告才得知所租赁厂房属于违章建筑，致使原告丧失了与政府进行协商和确认因公共利益需要而开展企业搬迁，企业实际损失赔偿的基础。雨花经开区据此取消按搬迁经济赔偿款给予原告赔偿的计划安排，仅根据绿心企业退出相关政策给予原告安抚性补偿和奖励共计13980000元。而原告既无法主张正当权益也无法按照《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》内容继续生产经营，雨花经开区根据绿心企业退出相关政策给予原告的安抚性补偿和奖励款不足以抵销原告的实际经济损失。三、根据原告与被告签订的《厂房租赁合同》第3.4条，甲方（出租方）保证乙方（承租方）电力、水正常供应。由于所租厂房电力不足，无法确保原告的正常使用，导致原告需要自行购入安装变压器一台，被告方利用原告方急需变压器保证正常生产，要求原告垫付变压器的购买及安装费用，此费用根据合同约定应当由被告支付。因此，原告请求法院判决被告退还原告垫付的厂房变压器购买和安装费用共计280000元。四、原告自2018年起屡次收到雨花经开区及同升社区筹建委员会关于绿心地区工业企业退出的通知，一直处于半停工半生产状态。原告客户通过渠道了解到原告所在地区可能会依据绿心退出无法继续生产，开始陆续停止了与原告的合作；员工从周边居民及跳马镇企业了解到企业可能要求搬迁的信息，均无心继续工作，生产效率大幅度降低；加之所租赁厂房周边居民房屋征收拆迁，导致原告周边居民逐渐减少、配套公交停运、商店关门等一系列变动，导致员工人心浮动、流失严重。之后，原告采取产品外协、委托加工等各种方式尽力减少损失，而租赁的厂房只能任其搁置，原告无法利用租赁厂房达到合同约定的根本目的，厂房处于事实上的无法正常使用状态。再者，原告与被告签订的《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》中所涉及的租赁物并未取得建设工程规划许可证，属于无效租赁合同，原告无需支付租金、只需支付被告包括厂房的卫生、安保等支付房屋占有使用费，而原告已先行支付了被告房屋占有使用费500000元，且2018年厂房处于事实上的无法正常使用状态。因此，请求法院判决原告不予支付2018年度存在重大争议的厂房租金。五、被告在此合同签订过程中故意隐瞒违章建筑事实，是造成合同无效不能继续履行的主要过错方，应当承担本案诉讼费用。被告辩称，一、原、被告所签租赁合同系双方合意，代表了双方的真实意思。原告在合同签订前明知诉争仓库的性质，在租用仓库5年之后诉称欺诈，没有事实依据，也存在滥用诉权、恶意拒付租金的嫌疑。2013年底，原告因原来租用的仓库系违章建筑而被要求腾退，经他人介绍租用诉争的仓库作为厂房。原告在签订合同之前详细了解了相关情况，包括仓库没有申办建设工程许可手续的客观事实。2013年底，相邻地域仓库租赁市场价格均在30元/平方米，诉争仓库的租赁价格仅为15元/平方米，从这点上可以推断原告应当知道仓库的性质。二、诉争仓库的建设有历史背景，也有客观现实原因，不应简单混同为私搭乱建的违章建筑，因此在认定租赁合同效力问题上也应有所区分。1、诉争仓库的前身是同升村办企业“同升沙厂”，因不符合政策要求停办，村民在原址上修建了仓库。由于仓库系同升社区筹建期间的临时建筑，村民集体土地已被列入拆迁范围、拆迁时间不能确定，无法申办建设规划许可手续，但仓库建设在省市区政府关于长株潭绿心地区保护政策出台之前，不违反各级政府的产业布局要求。因此，仓库的修建有其特殊历史背景，应当结合当时的政策环境来考虑其违法程度。2、村民集资建仓库是全体村民在转制期间自谋出路的需要。3、仓库的建设和使用得到了有关政府部门的默许或支持。村民集资建仓库的方案得到了同升街道、雨花经开区一定的资金帮扶。仓库建成后，雨花区国土局曾来检查并做了罚款处罚，但没有责令拆除，同意被告继续使用仓库。税务部门近年来一直依法收取相应的租金增值税。2018年12月底，雨花经开区因落实绿心地区保护政策要求，以协商的方式要求原告搬迁退出，并支付了巨额补偿和奖励，从这个角度讲，雨花经开区也没有把诉争仓库视为违法建筑。三、原告搬迁退出的直接原因是雨花经开区落实省市区有关保护绿心地区的法律和政策的要求，与诉争仓库的性质没有关联。雨花经开区以协商方式要求原告退出，双方就有关费用达成一致，既未征求被告意见，也未考虑诉争仓库的性质。原告在领取补偿款后，又以诉争仓库系违章建筑导致其在政府协商补偿费用时没有谈判基础为由要求被告赔偿巨额损失，缺乏事实依据和法律依据。四、原告在诉讼中没有出具有说服力的造成损失的证据，损失计算也有悖客观事实，其诉讼请求不应得到法院的支持。五、按照相关法律规定，即使诉争合同无效，原告也应当支付被告占有使用费。六、双方租赁合同约定，如遇政府拆迁、除搬迁费用外，其他补偿款应归被告所有。因此，原告因搬迁退出所获补偿中大部分款项应归被告所有。被告向本院提出反诉请求：1、判决原告向被告支付所拖欠的租金2925942元、违约金893724元；2、判决原告向被告支付所获拆迁补偿款中的装修补助10200000元；3、判决原告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告前身为长沙市雨花区洞井镇同升村。2010年左右，按照长沙市雨花区政府要求，同升村开始筹备转制为同升社区，原同升村村委会也更名组建为长沙市雨花区同升街道同升社区筹建委员会，即本案被告（反诉原告）。因为筹备期间长沙市雨花区政府尚未对村民集体所有的土地实行征收，也未对当地村民进行适当安置，村民转为社区居民后仍然依靠原有集体土地维持生活。为了响应省市区各级政府关于发展村镇经济的号召，引导村民提高自我谋生能力，充分利用过渡时期的土地资源，被告经研究并报街道领导同意，在原同升村村办企业“同升沙厂”原址集资建设了约17000平方米的临时仓库，引入符合要求的企业进驻，所得租金作为村民的集体收入，街道为此还下拨了适量资金予以支持。由于仓库系社区筹建期间的临时建筑，被告没有申办正规建设手续，且仓库建设完成在省市区政府关于长沙市绿心地区保护政策出台之前，不违反各级政府的产业布局要求。仓库建成后，长沙市雨花区国土局曾来检查并做了罚款处罚，但没有责令拆除，同意继续临时使用该仓库。2012年起，先后有格力集团等企业租用。2013年底，原告租用的其他仓库因系违章建筑被要求腾退，经人介绍联系被告。原告在详细了解仓库现状后，双方签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租上述仓库17008平方米，租期6年，自2014年1月10日起至2020年1月9日止；租金起价为15元/月/平方米，每两年递增1元/月/平方米；租金的支付方式为先付后用，第一次支付半年租金，以后按季度支付下季度租金；任何一方违约须向对方支付违约金，违约金为三个月的租金；合同履行期间，如租赁场地遇国家或政府征收，搬迁费用归原告所有，其它费用归被告所有。2018年11月，雨花经开区按照中央环保督察组、省市区有关绿心保护问题整改工作会议精神，要求清退雨花经开区绿心地区的所有工业企业。因为诉争仓库位于雨花经开区绿心地区范围内，因此原告也被列入清退企业名单。2018年12月23日，长沙市雨花区同升街道办事处、雨花经开区与原告签订《绿心地区工业企业关停搬迁退出协议》，原告同意在2018年12月31日之前搬迁，雨花经开区给予一定补偿。后原告如期搬迁，并已从雨花经开区领取装修补助10200000元、搬迁补偿2510000元、搬迁奖励1270000元。原告搬迁前仅向被告支付了2018年的部分租金500000元，余款租金2925942元至今未付。此外，因政府征收及绿心地区保护政策原因，诉争仓库被要求清退，原告搬迁后获得了装修补助、搬迁补偿、搬迁奖励共13980000元，按照双方合同第十三条规定，搬迁费归原告所有，其他费用归被告所有。因此，原告应向被告支付已领取的装修补助10200000元。原告针对被告的反诉辩称，一、被告出租给原告的厂房属于违章建筑，双方签订的房屋租赁合同属于无效合同，原告无需按照合同约定支付房屋租金及合同违约金。二、双方签订的厂房租赁合同中约定“本合同履行期间，如租赁场地遇国家或政府征收，搬迁费用归乙方所有，其他费用归甲方所有”。“征收”是指征收主体国家基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为，征收时需要依照法律规定的权限和程序。此次属于根据雨花经开区绿心地区工业企业退出整改，并不属于国家征收，租赁厂房所在土地的所有权没有进行变更仍属于村集体所有且可以转型后持续使用，因此不在双方签订合同中约定的国家或政府强制征收的范围。原告得到的补偿是基于原告于2018年12月20日收到通知需要在2019年12月31日前完成搬迁，原告在紧急的时间范围内表现突出，实现了紧急搬迁，雨花经开区给予的人道性安抚性补偿和奖励款，与被告无关。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告更名前为湖南晶炬钣金科技有限公司。被告现机构成立前为长沙市雨花区同升街道同升社区。2010年左右，被告村民集体集资在原有“同升沙厂”的旧址上搭建了约17000平方米的临时仓库用于出租，所得租金作为村民的集体收入。2014年7月9日，被告（出租方甲方）与原告（承租方乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定，甲方仓库位于长沙市雨花区同升街道同升社区，乙方租赁厂房使用面积为15990平方米，办公516平方米，车间外厕所和澡堂不计租金，合计面积16506平方米；厂房的用途为生产、办公、生活住宿使用；租赁期限为6年，自2014年1月10日至2020年1月9日；甲方交房，乙方装修、办公设备安装、各自线路布置完毕，可以入驻正式办公之日开始计算租金；厂房、办公室租金价格统一为每平方米15元/月，每两年递增1元每平方米每月，都是含税价格；甲方应乙方要求新建三层500平方米办公楼；甲方保证乙方电力、水正常供应，专用变压器（400KVA）于12月20日前送电；400KVA变压器安装并送电由甲方负责实施，乙方承担费用，在2013年12月15号前完成；双方应依约全面履行自己的合同义务，任何一方违约须向对方支付违约金，违约金为三个月的租金；本合同履行期间，如租赁场地遇国家或政府征收，搬迁费用归乙方所有，其它费用归甲方所有等。2015年3月10日，被告（出租方甲方）与原告（承租方乙方）就上述协议又签订了《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》一份，约定了租赁旧办公楼面积516平方米，新办公楼502平方米，合计1018平方米，租赁期限为5年，自2015年1月10日至2020年1月9日，每平方米15元/月，租金递增时间与厂房同步等。上述协议签订后，被告将厂房交付原告使用。2018年12月18日，雨花经开区向原告送达《停产搬迁通知》，载明，根据绿心整改要求，通知原告于2018年12月20日停工停产，2018年12月31日完成生产设备拆除和搬迁。2018年12月22日，长沙市雨花区同升街道控违拆违工作领导小组办公室向原告送达《自行拆除违法建筑通知书》，载明，你单位在同升村搭建的（构）筑物及其他设施，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《长沙市城市管理条例》等有关规定。你单位于2018年12月24日前自行拆除该违法违章（构）筑物及其他设施，逾期未自行拆除的，自行承担因此而产生的法律后果。另查明，2007年12月14日，经国务院同意，国家发改委批准长株潭城市群为“全国节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。2012年11月30日，经湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过了《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》（以下简称《条例》），以立法的形式明确要求保护长株潭城市群生态绿心地区。《条例》规定，长沙市、株洲市、湘潭市和涉及生态绿心地区的县（市、区）人民政府具体实施本行政区域内生态绿心地区的保护工作。根据湖南省长株潭“两型”试验区管委会2018年修改的《长株潭城市群生态绿心地区总体规划》，长沙市涉及暮云、同升、跳马等5个“片区”，原告租赁的场地就在同升片区范围内。2018年11月7日，长沙市两型办对长沙市绿心地区的企业进行了统计、确认，原告属于需要关停调规、必须搬迁退出的企业之一。针对上述情况，2018年12月23日，长沙市雨花区同升街道办事处与原告及雨花经开区签订《绿心地区工业企业关停搬迁退出协议》一份，约定，原告必须在2018年12月31日前完成停产和设备拆除，符合省市搬迁退出验收标准；奖励补偿标准：1、装修补助，根据原告生产设备安装、厂房装修的实际情况给予600元/平方米补助，面积以厂房的实际套内面积17000平方米为准，装修补助为10200000元；2、搬迁补偿，因拆除生产设备、搬迁设施、原材料等产生的所有搬迁费用，按生产设备及原材料半成品价值的8%给予原告按期完成搬迁的补助；经相关部门核定原告提供的设备采购合同、票据及财务凭证等，确定原告所有设备及原材料半成品价值31375000元，按8%补偿2510000元；3、搬迁奖励，2018年12月31日前自行按时按标准完成关停搬迁退出的，按上述1、2项费用之和约10%，给予原告一次性奖励1270000元，以上款项共计13980000元。上述协议签订后，原告于2018年12月30日断电、断气，于2019年1月15日正式退出，并通过了中央环保督查组的验收。补偿奖励费用已按协议全部支付原告。本案在审理过程中，被告申请证人尹某出庭作证，用以证明原告在此之前租用的厂房就是违章建筑并因此被腾退。尹某是原告租赁被告仓库的介绍人，原告在租赁仓库之前详细了解了仓库的性质等情况。证人尹某在法庭上陈述，被告公司的管理人员胡建成找到证人谈租赁仓库事宜，当时向胡建成介绍了案涉仓库没有报建手续，是村民集资建设，但通过了政府认可，不会拆迁的事实。后来又介绍胡建成与被告的书记直接谈租赁事宜，后期谈判证人没有参与。原告对证人证言的关联性没有异议，但对真实性和合法性提出异议。原告提交了与案外人长沙市雨花区顺力电力服务部签订的《新上300KW用电工程协议》一份，原告将工厂的用电工程采取大包干的形式发包给长沙市雨花区顺力电力服务部，承包价格为270000元，约定变压器为公用变压器，送电后产权属电力部门所有。原告提交了上海振华变压器制造有限公司开具的增值税发票复印件一张（金额7275元，购买人不明），上述两份证据用以证明原告购买、安装变压器支付了费用280000元的事实。被告对原告出资安装了变压器的事实没有异议，但主张双方在租赁合同中约定了费用由原告承担。以上事实，有《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》、《停产搬迁通知》、《自行拆除违法建筑通知书》、证人证言、《新上300KW用电工程协议》、增值税发票复印件、《绿心地区工业企业关停搬迁退出协议》、《长沙市绿心地区470个工业企业基本情况及退出工作责任清单》、《中央环保督查反馈问题整改工作验收表》及原、被告的陈述在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉厂房及办公用房系临时用房，被告不能提供相关建设规划审批手续，亦无相应产权证书，此种情形违反了我国城乡规划法及建筑法上的强制性规定，原、被告就案涉房屋签订的《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》应当认定无效。根据证人在法庭上的陈述，原告在与被告签订租赁合同前，对涉案房屋的权属性质应该是明知的，且原告作为承租人在承租前也有了解房屋权属性质的谨慎注意义务，对造成合同无效，原、被告均有过错。本院对双方争议的焦点问题评析如下：一、关于被告是否应赔偿原告企业搬迁产生的一半经济损失10550000元的问题。2012年11月30日，湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过了《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》，以立法的形式明确要求保护长株潭城市群生态绿心地区，而案涉租赁房屋就在绿心地区区域内。原告提前搬迁，其直接原因是基于省市区政府对绿心地区区域内工业企业必须退出的强制性要求，与租赁合同的效力没有直接关联性。原告提前搬迁，雨花经开区按照租赁面积对原告给予了装修补助10200000元、搬迁补偿2510000元（包含了原告因拆除生产设备、搬迁设施、原材料等产生的所有搬迁费用），奖励费用1270000元，合计13980000元。原告主张被告向其出租的房屋系违章建筑，导致其与政府部门谈判搬迁赔偿没有基础，要求被告赔偿经济损失10550000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二、关于被告是否应返还原告购买、安装变压器支付的费用280000元的问题。《厂房租赁合同》中约定了变压器的安装、送电由被告负责实施，而费用由原告承担；又根据原告与变压器的施工承包方长沙市雨花区顺力电力服务部签订的《新上300KW用电工程协议》的约定，变压器为公用变压器，送电后产权属电力部门所有。故，原告要求被告支付购买、安装变压器的费用280000元没有事实依据，本院不予支持。三、关于原告是否应支付被告租金2925942元、违约金893742元的问题。根据《中华人民共和国物权法》对占有的规定，被告虽不能取得临时建筑物的所有权，但不影响其基于占有享有的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。2018年1月10日至12月31日期间，原告一直实际占有、使用案涉房屋，原告应参照租赁合同约定的租金标准向被告支付房屋占有使用费。被告主张11.5个月的租金应为房屋占有使用费。根据《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》的约定，办公楼租赁期限面积从《厂房租赁合同》约定的516平方米变更为1018平方米，租赁期限变更为5年，从2015年1月10日至2020年1月9日。综上，扣除原告已支付的500000元租金后，原告还应支付被告使用费2819291元（16506平方米×11.5个月×17元/平方米/月+502平方米×11.5个月×16元/平方米/月-500000元），被告反诉请求超过部分，本院不予支持。原告提出不予支付的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。因原、被告签订的《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》属无效合同，造成合同无效，被告有过错，故被告要求原告支付违约金893724元的诉请于法无据，本院不予支持。四、原告是否应向被告支付所获补偿款中装修补助10200000元的问题。被告主张根据《厂房租赁合同》中“本合同履行期间，如租赁场地遇国家或政府征收，搬迁费用归乙方所有，其他费用归甲方所有”的约定，原告获取的补偿款中装修补助10200000元应归被告所有。本院认为，根据原告与长沙市雨花区同升街道办事处、雨花经开区签订的《绿心地区工业企业关停搬迁退出协议》的约定，装修补助系对原告生产设备和厂房装修的补助，被告不是补偿协议一方当事人，无权向原告主张其已获得的装修补助。案涉房屋现在并未拆除，土地也未征收，原告提前搬迁是基于对绿心地区工业企业退出的整改，其获取的装修补助亦不属于政府征收，被告该项反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）金炬精工制造（湖南）有限公司与被告（反诉原告）长沙市雨花区同升街道同升社区筹建委员会签订的《厂房租赁合同》、《同升社区筹委会厂房租赁补充协议》无效；二、原告（反诉被告）金炬精工制造（湖南）有限公司应于本判决生效后7日内向被告（反诉原告）长沙市雨花区同升街道同升社区筹建委员会支付房屋占有使用费2819291元；三、驳回原告（反诉被告）金炬精工制造（湖南）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）长沙市雨花区同升街道同升社区筹建委员会的其他反诉请求。如原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费86780元，反诉受理费52954元，合计139734元，由原告（反诉被告）金炬精工制造（湖南）有限公司负担100000元，被告（反诉原告）长沙市雨花区同升街道同升社区筹建委员会负担39734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 华人民陪审员  黄忠伟人民陪审员  李玲芝二〇一九年十月八日书 记 员  李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。