河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民初74号原告：韩晓冉，女，1975年9月1日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：常大鹏，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：聂会梅，女，1978年8月4日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：赵必和、龙宫，河南豫和律师事务所律师。被告：长葛市卓越房地产有限公司，住所地：长葛市和尚桥镇东辛庄社区。法定代表人：李宽军，该公司总经理。联合管理人：河南先利律师事务所，河南德典律师事务所。委托诉讼代理人：赵春峰、黄丽娇，河南德典律师事务所律师。原告韩晓冉诉被告聂会梅、长葛市卓越房地产有限公司（以下简称卓越公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2018年12月13日做出（2018）豫10民初30号民事判决，韩晓冉不服判决，提起上诉。河南省高级人民法院于2019年5月13日作出（2019）豫民终204号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩晓冉的委托诉讼代理人常大鹏，被告聂会梅的委托诉讼代理人赵必和、龙宫，被告长葛市卓越房地产有限公司委托诉讼代理人赵春峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩晓冉向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2017）豫10民终2595号民事判决书，确认卓越·香格里拉项目第25幢2单元3-4层0203001号房归韩晓冉所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月，韩晓冉与卓越公司签订《商品房买卖合同》，约定卓越公司以总金额935121元（4300元/m2）的价格将卓越·香格里拉项目第25幢2单元3-4层0203001号房（面积217.47m2）出卖给韩晓冉，首付款375121元，剩余56万元以办理银行按揭贷款方式支付。上述合同签订后，韩晓冉即按照约定向卓越公司先支付了首付款375121元，后因卓越公司原因无法办理按揭手续，2014年12月，韩晓冉与卓越公司重新签订《商品房买卖合同》，将合同价款调整为928413元。韩晓冉在2014年12月15日以工程款抵购房款的方式又向卓越公司交纳了553292元的房款。案涉房产完工后，卓越公司向韩晓冉交付房屋，韩晓冉领取钥匙后，让其配偶韩晓立于2013年4月18日与长葛市卓越佳苑物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，并接受临时管理规约的承诺。经简单装修后，韩晓冉携家人实际入住案涉房屋，并按物业要求及时缴纳了物业费、水电费、垃圾费等费用，至今已居住长达5年之久。然而，2017年12月份，韩晓冉从朋友处得知，聂会梅以房屋买卖合同纠纷为由将卓越公司告上法庭，先后由长葛市人民法院、许昌市中级人民法院作出（2016）豫1082民初4258号、（2017）豫10民终2595号民事判决书，判决卓越公司向聂会梅交付商品房买卖合同编号为20145328“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房（即案涉房屋），这将严重损害韩晓冉的合法财产权益。韩晓冉与卓越公司在签订合同后，付清了房款，交付了房屋，并已经实际装修入住，其与卓越公司之间买卖房屋的意思表示真实，应予以保护。因此，许昌市中级人民法院（2017）豫10民终2595号民事判决书侵害了韩晓冉的合法权益，应依法予以撤销，请依法判如所请。聂会梅答辩称，1.涉案房屋已经在长葛市房管局备案至聂会梅名下，韩晓冉无权主张涉案房屋的所有权，聂会梅与卓越公司签订有正式的商品房买卖合同，且已付清购房款，该事实已被许昌中院（2017）豫10民终2595号民事判决书予以确定，根据物权法第14条、20条之规定，基于不动产物权的公示、公信原则，聂会梅就涉案房屋在长葛市房管局进行备案登记，已经产生公示效力，韩晓冉虽然与卓越公司签订有购房合同，但该购房合同不具有真实性，故韩晓冉只能向卓越公司主张违约责任，而无权向聂会梅主张权利。2.韩晓冉与卓越公司存在恶意串通的可能，韩晓冉提交的两份商品房买卖合同均存在造假，韩晓冉提供的银行流水及物业服务协议等均涉嫌伪造。综上所述，韩晓冉不是本案适格原告，其诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法予以驳回。卓越公司答辩称，韩晓冉的房款有一部分以工程款冲抵，卓越公司与韩晓冉重新签过合同，当时想把未备案的合同进行备案，但是法定代表人进行了变更，所以补签了一份合同，并非是伪造合同，是备案需要。卓越公司收取购房款的票据中从未见到过聂会梅的票据，与聂会梅签订的购房合同是为卓越公司的借款提供担保，刘学东收取54万元居间费实际是聂会梅预先收取的利息。卓越公司类似情况还有很多。经审理查明，一、关于聂会梅与卓越公司签订《商品房买卖合同》等相关事实。2014年11月28日，聂会梅与卓越公司签订编号为的《商品房买卖合同》一份，合同约定：于合同签订当日聂会梅一次性支付卓越公司210万元购买该公司在长葛市开发的卓xxxx第10幢-1-3层0101001号房（系独栋别墅），建筑面积为558.53平方米。2014年12月3日，聂会梅与卓越公司签订《商品买卖合同》（合同编号：20145328），合同约定聂会梅购买卓越公司建设的“卓xxxx”项目的第25幢0203001号房，房屋建筑面积215.91平方米；第四条，第1款按建筑面积计算，该商品房单价4168.41元，总金额90万元；第六条，付款方式及期限，买受人于2014年12月3日一次性付清全款；第八条，交付期限，出卖人应当在2015年6月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该《商品房买卖合同》后面附有附件一至四，其中附件四为合同补充协议共16条，第7条，买受人承担所购买的商品房办理产权证、按揭所需的所有费用。第13条规定，双方当事人订立商品房买卖合同后，为保障将来实现物权，预购人凭约定可以单方申请到房产管理部门办理预购商品房预告登记。当日，聂会梅作为乙方、卓越公司作为甲方，又签订《（合同编号为20145328）补充协议》，其中约定：原合同第六条第一款的约定有误，现约定为乙方于2014年12月5日前一次性付齐全款90万元整，打到甲方指定账户：张军亭，农行账号：22×××14；因甲方原因无法及时给乙方开具正式购房发票，暂时以收据代替，甲方承诺于2015年6月5日前为乙方开具正式购房发票；乙方所付购房款已全部包括办理房产证的费用（包括但不限于契税、维修基金、测绘费用等）；如甲方违反以上合同约定，甲方双倍赔偿乙方已支付的购房款，同时乙方有权解除合同；若2015年6月5日前甲方归还乙方购房款90万元，乙方则无条件解除《商品房买卖合同》，否则属乙方违约，乙方则承担由此产生的经济责任和法律责任等，张军亭在甲方处签字。同日，卓越公司给聂会梅出具收到房款90万元和210万元的收据各一张。2014年12月3日，卓越公司与刘学东签订《居间协议》一份，约定：案外人刘学东以其居间介绍本案聂会梅购买卓越公司的两处别墅，卓越公司应支付其居间费54万元，已结支付27万元，刘学东将卓越公司起诉至北京市朝阳区人民法院，诉请卓越公司支付其下欠的居间费和违约金。2016年4月8日，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第42739号民事判决书，认定双方成立居间合同关系，判决卓越公司给付刘学东居间费用27万元、违约金3万元。卓越公司不服该判决提出上诉后被驳回。2014年12月5日，聂会梅向张军亭的账户转款300万元。2015年8月7日，聂会梅以卓越公司未依约交付房屋为由，诉至法院。一审法院以名为买卖实为借贷为由判决驳回聂会梅的诉讼请求。聂会梅不服判决上诉。2017年11月28日本院作出（2017）豫10民终2595号民事判决，判决结果为：一、撤销河南省长葛市人民法院（2016）豫1082民初4258号民事判决；二、长葛市卓越房地产有限公司于本判决生效后十日内向聂会梅交付商品房买卖合同编号为20145328“卓xxxx”项目的第25幢0203001号房，并支付违约金（违约金以90万元为基数，从2015年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回上诉人聂会梅的其他诉讼请求。二、关于韩晓冉与卓越公司签订《商品房买卖合同》等相关事实。根据鉴定结论，2015年1月前后，韩晓冉与卓越公司签订《商品买卖合同》，合同约定韩晓冉购买卓越公司建设的“卓xxxx”项目的第25幢0203001号房，房屋建筑面积215.91平方米；第四条，第1款按建筑面积计算，该商品房单价4300元，总金额92.8413万元；第六条，付款方式及期限，买受人于2014年12月12日一次性付齐全款92.8413万元。卓越公司盖章，法定代表人魏红勋盖章。其他格式条款，与聂会梅签订的合同基本相同。2015年3月前后，韩晓冉与卓越公司签订《商品买卖合同》，合同约定韩晓冉购买卓越公司建设的“卓xxxxx”项目的第25幢0203001号房，房屋建筑面积217.47平方米；第四条，第1款按建筑面积计算，该商品房单价4300元，总金额93.5121万元；第六条，付款方式及期限，其他方式：买受人应于年月日前付清首付款37.5121万元，现已全部付清，剩余60%房款为56万元，以办理银行按揭贷款方式支付。卓越公司盖章。该合同显示卓越公司法定代表人为李平安。其他格式条款，与聂会梅签订的合同基本相同。根据2011年卓越公司与许昌水利建筑工程公司签订《合同书》、许昌水利建筑公司与韩晓立签订《工程项目承包合同》、许昌水利建筑工程有限公司向卓越公司申报债权的债权申报表，刘鹏远、宋香平、韩长有出具的情况说明以及刘鹏远、宋香平、韩长有分别与卓越公司签订的商品房买卖合同、收款收据，2014年12月11日韩晓立向卓越公司出具的《收到条》及2014年12月15日卓越公司向韩晓立开具的收款收据，可以确认2012年11月13日韩晓冉向卓越公司支付首付款375121元。2014年12月15日韩晓冉丈夫韩晓立以工程款折抵购房款的形式向卓越公司支付了剩余款项553292元。根据《前期物业管理服务协议》、缴纳天然气初装费、物业费、垃圾清运费收据、2013年8月20日至2017年12月15日缴纳采暖费、物业费、垃圾费、水电费等收据以及房屋2013年入住后和2018年现今的室内外照片，可以证明韩晓冉实际居住占有案涉房屋的事实。经聂会梅申请，本院委托，2018年9月6日，广东南天司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.检材1（韩晓冉签署）出卖人法定代表人魏红勋的《商品房买卖合同》第15页“出卖人（签章）”处“长葛市卓越房地产有限公司合同专用章”印文的形成时间为2015年1月前后（2014年12月到2015年2月时间段），与被告提供的（编号20145328）《商品房买卖合同》第15页“出卖人（签章）”处“长葛市卓越房地产有限公司合同专用章”印文形成时间先后顺序无结论。2.检材2（韩晓冉签署）出卖人法定代表人为李平安的《商品房买卖合同》第15页“出卖人（签章）”处“长葛市卓越房地产有限公司合同专用章”印文的形成时间为2015年3月前后（2015年2月到4月时间段）。2018年9月13日聂会梅向广东南天司法鉴定所支付司法鉴定费22080元。本院认为，2014年12月3日，卓越公司与刘学东签订《居间协议》约定：“刘学东以其居间介绍聂会梅购买卓越公司的两处别墅，卓越公司支付其居间费54万元”。根据两份房屋买卖合同约定，两处房产总价值为300万元，但是居间费用却达房屋价值六分之一以上，该约定与交易常识不符，真实性存疑。根据韩晓冉提交的《前期物业管理服务协议》、缴纳天然气初装费、物业费、垃圾清运费收据、2013年8月20日至2017年12月15日缴纳采暖费、物业费、垃圾费、水电费等收据以及房屋2013年入住后的室内外照片，可以证明韩晓冉自2013年始即实际居住占有案涉房屋的事实。而聂会梅与卓越公司签订两份《商品房买卖合同》的时间分别为2014年11月28日和2014年12月3日，如果该行为是真实的买卖行为，买受人聂会梅应当现场看房，其应当知晓该房屋已为他人实际居住的事实，但是其仍然与卓越公司签订《商品房买卖合同》，其行为与常理不符。根据聂会梅与卓越公司针对案涉房屋又签订的补充协议约定：“若2015年6月5日前甲方归还乙方购房款90万元，乙方则无条件解除《商品房买卖合同》，否则属乙方违约，乙方则承担由此产生的经济责任和法律责任等”内容，更可以印证《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，该房屋买卖行为的真实性不能确认。韩晓冉与卓越公司针对案涉房屋签订两份《商品房买卖合同》，签约行为存在瑕疵，但是其已经实际支付购房款，并且自2013年开始实际居住，对案涉房屋享有实体权益，有权排除聂会梅对案涉房屋权利的主张，并有权要求卓越公司交付房屋。由于房屋尚未办理所有权移转登记，交付行为尚未完成，因此，韩晓冉要求直接确认对案涉房屋享有所有权不能支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫10民终2595号民事判决；二、驳回韩晓冉的其他诉讼请求。案件受理费13151元，鉴定费22080元，共计35231元，由被告聂会梅承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 胡琰峰审判员尤薇审判员肖永强二〇一九年十月三十一日法官助理刘贺举书记员张扬梵执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口