广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3234号原告：方声畅,女，1972年3月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：蒋昌有、彭亚，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光。原告方声畅诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告方声畅的委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚到庭参加诉讼，被告清大瑞泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告方声畅向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司自2018年5月9日起至实际交付房屋之日止每日按总房价756874元的0.05%向方声畅支付违约金（从2018年5月9日起暂截至2019年4月11日，违约金为127533.27元）；2.判令清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止每日按团购金20000元的0.05%向方声畅支付违约金（从2018年1月1日起暂截至2019年4月11日，违约金为4650元）；3.判令清大瑞泰公司为方声畅办理涉案房屋（广州市黄埔区伴河路192号自编D栋914房）的不动产权证书；4.本案诉讼费、保全费由清大瑞泰公司承担。事实和理由：方声畅曾于2018年5月8日向广州市黄埔区人民法院起诉，要求清大瑞泰公司就双方签订的《广州市商品房买卖合同》（涉案房屋地址：广州市黄埔区伴河路192号自编D栋914房）承担逾期交楼的违约责任。广州市黄埔区人民法院受理后依法判决清大瑞泰公司应承担逾期交楼的违约责任，承担逾期交房违约金，该违约金暂计至2018年5月8日。鉴于广州市黄埔区人民法院在原一审判决中明确方声畅可就2018年5月8日之后的逾期交楼违约金另行主张权利，故方声畅依法诉至法院。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》，案涉房屋交楼时间为2017年12月31日。合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准向方声畅支付违约金；如果逾期超过180天后，方声畅可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到方声畅解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果方声畅要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。2016年4月17日，方声畅在认购涉案房屋时曾支付20000元团购金，根据广州市黄埔区人民法院对于涉案楼盘的判决，法院认定团购金系购房款的一部分，因此依据合同约定，方声畅有权将该笔款项一并计入总房款中，清大瑞泰公司应支付相应违约金。根据合同第二十一条约定，清大瑞泰公司应在案涉商品房交付之日起210个工作日内为方声畅办妥产权登记，并将以方声畅为产权人的房地产权证（不动产权证书）交付给方声畅。截至方声畅起诉之日，早已超过约定交房日后的210个工作日，清大瑞泰公司已迟延为方声畅办理案涉房屋的不动产权证书，故方声畅有权要求其办理。方声畅认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，至今未交楼，致方声畅收益受损，工程甚至可能烂尾。方声畅为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告清大瑞泰公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：清大瑞泰公司于2014年7月4日取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年4月17日，方声畅支付团购金20000元，广州乐联房地产代理有限公司出具《收据》一张，载明收到方声畅壹品团购金20000元。同日，方声畅与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，方声畅购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号D座9层14公寓，该物业的建筑面积为60.29平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为45.92平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；认购价为756874元，方声畅于签订该认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即366874元须于2016年5月30日前付清（已扣除定金），剩余房款370000元，方声畅须于2016年5月30日前申办按揭贷款，按揭年限10年。2017年3月29日，方声畅（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号20170337201X），双方约定：方声畅购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编D栋（自编B-3、B-4栋）914房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积60.2852平方米，套内建筑面积45.92平方米，共有分摊面积约14.3652平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16482.45元，总金额756874元，在2017年3月29日前一次性支付全部房价款；清大瑞泰公司应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付方声畅使用，清大瑞泰公司向方声畅交付房屋时，应当向方声畅发出收楼通知书，清大瑞泰公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向方声畅出示清大瑞泰公司出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，清大瑞泰公司应当及时书面告知方声畅；房屋交付使用后，清大瑞泰公司不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：清大瑞泰公司如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，清大瑞泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向方声畅支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，方声畅有权单方面解除合同；方声畅要求解除合同的，应书面通知清大瑞泰公司，清大瑞泰公司应在收到方声畅解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还方声畅已支付房价款并支付利息（利息以方声畅付款日起至清大瑞泰公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向方声畅支付违约金，违约金不足以补偿方声畅实际损失的，清大瑞泰公司应补偿其差额；方声畅要求继续履行的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向方声畅支付违约金。第二十一条产权登记，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；方声畅在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，清大瑞泰公司有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求方声畅承担违约责任。上述认购书和买卖合同签订后，方声畅依约支付了全部购房款。清大瑞泰公司于2017年11月23日向方声畅出具房款756874元的发票。2018年5月8日，方声畅向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0112民初2423号。本院依法判决清大瑞泰公司支付方声畅2018年1月1日至2018年5月8日的逾期交楼违约金共计48439.94元。方声畅、清大瑞泰公司对上述判决均不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）粤01民终4421号终审判决，驳回方声畅、清大瑞泰公司的上诉请求，维持原判。另查明，案涉房屋至今未满足交楼条件，尚未交付。再查，方声畅起诉时申请诉讼财产保全，请求对清大瑞泰公司价值132183.27元的财产进行保全。本院于2019年5月10日出具《民事裁定书》，裁定查封、冻结或扣押清大瑞泰公司价值132183.27元的财产。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、收据、POS签购单、（2018）粤0112民初2423号民事判决书、（2019）粤01民终4421号民事判决书以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，清大瑞泰公司已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。方声畅与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年12月31日前向方声畅交付涉案房屋，但至本案开庭之日即2019年10月21日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付方声畅，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，方声畅诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年5月9日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持方声畅请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2019年4月23日，共计350日，其后的逾期交楼违约金方声畅可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为每日按照总房价款的0.05%计算，本院予以准许。3.计算违约金的本金，方声畅已经全额支付了全部房价款756874元，故清大瑞泰公司应当承担的违约金为132452.95元（756874元×0.05%/日×350日）。关于方声畅请求的团购金20000元的违约金。因方声畅支付了团购金20000元，享有了案涉房屋两万抵十万的活动，在法院的生效判决中也明确了该团购金20000元应作为房款的一部分。因此，方声畅主张20000元团购金的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。同前述逾期交楼违约金一致，考虑到具体交楼时间未定，本院同样支持该20000元团购金的违约金计算时间从2018年1月1日起计算至起诉之日2019年4月23日，共计478日，其后的逾期交楼违约金方声畅可另行向清大瑞泰公司主张。综上，清大瑞泰公司应向方声畅支付的团购金违约金为4780元（20000元×0.05%/日×478日）。关于方声畅主张清大瑞泰公司为其办理涉案房屋的不动产权证。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的第二十一条，清大瑞泰公司应在案涉房屋交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为方声畅办妥产权登记。方声畅庭审中明确案涉房屋尚未交付，因此不符合双方合同约定的办证条件。对方声畅的该项诉请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告方声畅支付2018年5月9日至2019年4月23日的逾期交楼违约金共计132452.95元；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告方声畅支付2018年1月1日至2019年4月23日的团购金20000元的逾期交楼违约金共计4780元；三、驳回原告方声畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2944元、保全费1180.9元，均由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。负缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  潘新标人民陪审员  刘永建二〇一九年十月三十日书 记 员  张若玫余若莲