河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0122民初6779号原告：宋少博，女，1983年12月5日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高晓星，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵楠楠，河南仟问律师事务所实习律师。被告：郑州天安置业有限公司，住所地：郑州市中牟县新城区圣寿街东（蓝爵世家7号楼），统一社会信用代码91410122660947929X。法定代表人：俞正宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭恒豪，河南晟大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳梦，河南晟大律师事务所律师。原告宋少博与被告郑州天安置业有限公司（以下简称天安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋少博委托诉讼代理人高晓星、赵楠楠，被告天安公司委托诉讼代理人郭恒豪、王佳梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋少博向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方于2013年11月15日签订的《购房协议书》；2、请求依法判令被告返还原告购房款800万元；3、依法判令被告按照合同约定向原告支付违约金1056万元（自2015年11月15日起至实际付清之日止，利率按月息2分计算）；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年8月13日，案外人李建华作为股东曾向被告郑州天安置业有限公司（以下简称天安置业公司）的中牟县商都大道与寿圣街交汇处路南“星河湾”小区项目投资300万元；2013年10月15日李建华退出后，因天安置业公司资金周转困难无力退还，经协商300万元投资款转化为购房款。2013年11月15日，原告宋少博与被告天安置业公司、案外人李建华签订《购房协议书》，约定宋少博一次性购买了“星河湾”15套房屋，合计建筑面积1633.83平方米，总房款806.5955万元。协议中还约定了网签登记备案时间、交房时间、违约责任、赔偿损失等条款。2013年11月18日，原告宋少博委托李建华向天安置业公司指定账户转款500万元。被告天安置业公司后来长期停工，合同约定的办理网签登记备案、交房等相关手续均无法实现，并拖延办理预售许可证，天安置业公司至今未取得商品房预售许可证明，导致原告宋少博无法实现合同目的，因被告天安置业公司严重违反诚实信用原则，现请求法院依法判令解除原、被告双方于2013年11月15日签订的《购房协议书》；被告返还原告购房款800万元、支付违约金1056万元（自2013年11月15日起暂计至2019年6月30日，按月息2分计算至付清之日止）；案件受理费由被告负担。为维护原告宋少博的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告天安公司辩称，一、被告申请举证期限，另行开庭。被告2019年9月12日收到传票时，律师还不是代理人身份，9月18日提交了代理手续，复印了相关案件材料。二、本案原告主张所支付的所有钱款均系债权或投资款转购房款的形式，因此原告要求退还购房款，首先应证明其支付的购房款数额，被告认为在查明李建华支付800万元钱款的性质系借贷还是出资，并查明李建华所支付800万并非包含在2016年4月15日签订的债权债务重组及履行协议书中丙方郑州居利商贸有限公司债权人组成的债权后，李建华出庭接收询问，法院依法查明后，被告方会认可李建华本人账户支付给被告公司的800万元钱款，并同意退还。三、本案中购房协议约定的最后履行期限2016年11月30日，至本案起诉时已超过诉讼时效。四、本案合同应属无效合同，双方签订购房协议书至今，被告未取得商品房预售许可证明。五、原告并未实际履行完毕全部付款义务，被告因此不存在违约情形，且违约金计算过高。六、李建华在2016年4月15日签订的债权债务重组及履行协议书中签字确认了债权重新分配方案，李建华的所有投资都已转换为该协议中丙方郑州居利商贸有限公司的债权，因此李建华的投资款不能再转化为宋少博的购房款。李建华本人在上述债权重组协议中系债权承担人海南泰欣贸易有限公司的实际控制人，其在郑州居利商贸有限公司中的债权又约定由海南泰欣公司来承担，因此本案中李建华的打款或者说投资款不应当认定为原告的购房款。本院经审理认定事实如下：2013年11月15日，原告宋少博作为甲方（买受方）与被告天安公司作为乙方（出卖方）、李建华作为丙方签订《购房协议书》一份，主要内容为：由于乙方郑州天安置业有限公司资金紧张，没能力将丙方李建华投资款300万元退还，丙方对乙方困难给予充分的谅解。甲乙丙三方经过友好协商，达成乙方不用再退还丙方投资款，300万元投资款转化为购房款，由甲方购买乙方投资建设中牟“星河湾”项目的商品房住宅15套。所购商品房位置为中牟县商都大道和寿圣街西南角，甲方自愿购买星河湾项目15套住宅，总建筑面积为1633.83平方米，总房款806.5955元。三方同意2013年8月13日已支付给乙方的丙方投资款300万元不再退还给丙方，直接转为甲方的购房款；本协议签订后五日内，甲方再支付500万元购房款；乙方为甲方购买的15套房屋办理完正式的商品房销售合同网签手续后五日内，乙方支付剩余房款6.5475万元。乙方承诺：1、如果出现乙方委托他方收取购房款而引起的纠纷，所有法律责任由乙方自行承担。2、在本协议签订后18个月内取得房屋销售许可证（即在2015年5月15日之前），乙方取得房屋销售许可证五日内，就甲方所购上述15套房屋，乙方要与甲方签订正式的商品房销售合同，同时为甲方办理网签手续。交房标准与交房时间：1、交房标准：按国家规定和设计图纸施工，验收合格后即视为交房的标准。2、交房时间：自本协议签订后三年，即2016年11月30日前，乙方要将上述15套商品房住宅向甲方交接完毕。双方还在协议中对违约责任进行约定：1、甲方违约责任：（1）本协议签订后五日内甲方没有支付后续的500万购房款，则丙方投资的300万元仍按照本协议约定的，转化为甲方已支付购房款额300万元，单价、交房标准同本协议执行标准，折算为已支付购房款额300万元相同面积的房屋；（2）乙方已取得销售许可证并通知甲方网签购房合同，因甲方原因10日内不能进行签订，则视为甲方违约，在销售许可证取得日期后30日内，甲方还不能进行网签，乙方可以要求甲方支付剩余购房款6.5475万元，甲方在接到乙方通知10日内未缴纳剩余房款的，每逾期一日，甲方按日向乙方支付逾期应付购房款5‰的违约金，协议继续履行；（3）乙方交房时，甲方还未向乙方支付应付购房余款及违约金，乙方可以拒绝向甲方交付仍拖欠购房款的房屋。2、乙方违约责任：（1）乙方应在2015年5月15日前对上述甲方所购15套房屋办理网签手续，否则视为乙方违约，每逾期一日，乙方按日向甲方支付已支付购房款千分之一的违约金，协议继续履行；（2）乙方必须要遵循上述按国家规定的设计标准施工并验收合格的交房标准按时向甲方交付15套商品房住宅，否则就视为乙方违约，乙方逾期交房时，自本协议规定的交房期限（2016年11月30日）的第二天起至实际交付之日，乙方按日向甲方支付已交付房款千分之1.5的违约金，合同继续履行；3、退房：因甲方是在乙方经济紧张、销售困难、未取得销售证的请款下买的乙方房屋，如乙方不能再2016年11月30日前向乙方交房，并且延期两个月内仍无法向甲方交房时，甲方可退房，自甲方提出退房之日起30日内，乙方要一次性全额退回甲方购房款、违约金，并且乙方自愿向甲方赔偿上述15套商品房住宅总购房款额的80%的损失。上述协议有甲方宋少博签字按指印，乙方郑州天安置业有限公司加盖公章，丙方李建华签字按指印，河南地久置业集团郑州有限公司盖章并由丁发祥签字确认。2015年6月11日，天安公司向宋少博出具收据二份，主要内容分别为：“今收到宋少博购房款叁佰万元整，系付补开2013.8.13购房款收据”、“今收到宋少博购房款伍佰万元整，系付补开2013.11.18购房款收据”。上述收据均有陈东站签字，并加盖有郑州天安置业有限公司财务专用章。现原告以被告长期停工，且至今未取得商品房预售许可证明，导致原告无法实现合同目的为由将被告诉至本院。另查明，涉案房屋至今仍未取得商品房预售许可证明。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告天安公司在未取得商品房预售许可证明的条件下，与原告签订房屋买卖合同，违反法律的强制性规定，合同应认定为无效。因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效，故原告要求被告天安公司返还购房款8000000元，理由正当，予以支持。被告未取得商品房预售许可证导致合同无效，存在一定过错，应承担相应的过错责任。故原告要求被告赔偿损失（其中，以3000000元为基数，自2013年8月13日起至还清房款之日止，以5000000元为基数，自2013年11月18日起至还清房款之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。被告辩称原、被告双方签订购房协议书至今，被告未取得商品房预售许可证明，双方所签订的合同应属无效合同，于法有据，本院予以采纳。被告的其他抗辩理由，证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州天安置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋少博已支付的购房款八百万元并赔偿损失（其中，以三百万元为基数，自2013年8月13日起至还清房款之日止，以五百万元为基数，自2013年11月18日起至还清房款之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告宋少博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133160元，减半收取66580元，由被告郑州天安置业有限公司负担40060元，由原告宋少博负担26520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  王宏亮二〇一九年十月二十五日书记员  马 静