宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0591民初1150号原告：杨志龙，男，汉族，1964年4月10日出生，户籍所在地湖北省宜都市，委托诉讼代理人：冯愿妮，湖北三峡律师事务所律师。被告：宜昌晶品物业管理有限公司，住所地宜昌开发区发展大道，统一社会信用代码9142050078090355XQ。法定代表人：梅汉林，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦建周、钱启萌，湖北民基（点军）律师事务所律师。原告杨志龙诉被告宜昌晶品物业管理有限公司（以下简称晶品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志龙的委托诉讼代理人冯愿妮，被告晶品公司的委托诉讼代理人秦建周、钱启萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志龙向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付截止从2016年4月1日至6月29日期间拖欠的房屋租金2865.69元（11622元/年÷365天/年×90天），逾期期间（2016年4月21日—2016年6月29日）每日0.3‰逾期违约金59.31元（2865.69元×0.3‰×69天）；二、判令被告从2016年7月15日起按双倍租金标准支付房屋占用费3184.10元（11622元/年×2÷365天/年×50天）（2016年7月15日—2016年9月2日）；三、判令被告向原告支付违约金23244元（11622×2倍）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年12月18日，原、被告双方签订代理协议壹份，第五条约定第一年至第五年租金为11145元/年，第六年至第十年租金为11622元/年。协议生效后，被告将房屋租赁给第三人用于经营酒店。协议第十一条约定了解除合同的条件，现乙方即本案被告的行为属第十一条第二款第五项“乙方逾期不支付租金累计超过三个月的”之情形。2016年4月起，原告未收到被告租金至起诉之日累计超过三月有余，原告认为被告累计超过三个月不支付租金的行为已构成解除本协议的条件。2016年6月29日原告作为业主通知被告解除合同，被告应在收到《解除合同通知书》15日内即2016年7月14日前向原告返还房屋。被告于2016年9月2日以群发短信的方式，要求原告前来收房。2018年9月初，原告接到电话通知前往房屋所在地拿钥匙收房。原告认为，原告与被告之间签订的协议书合法有效，双方理应据此履行。被告的行为已违约，应由其向原告承担违约责任，为维护自己的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，向贵院提起诉请、望判如所请。被告晶品公司辩称，1、关于解除《协议书》的问题，因上海驿居酒店有限公司逾期支付违约金、单方面退还承租房屋等违约行为，导致答辩人与被答辩人之间的代理协议已经不具备继续履行的条件，答辩人据此于2016年9月2日，委托律师通知被答辩人，解除了与被答辩人签订的协议书。2、关于支付租金，答辩人与被答辩人的合同关系已经于2016年9月2日解除，故，答辩人应支付被答辩人的租金为4903.51元（2016年4月1日至2016年9月2日的154天，2016年度租金为11622元/年，且依据合同约定，该租金还应扣除答辩人代缴税费114.63元）。3、关于逾期违约金、合同违约金、补偿金的问题，答辩人认为，被答辩人主张的逾期违约金、合同违约金均属违约金的范畴，答辩人认为，相较于欠付的租金，被答辩人主张的违约金标准明显过高，答辩人依据《合同法》114条规定，请求法院予以调整。且答辩人作为被答辩人的代理人，在依法向上海驿居酒店有限公司主张违约损失的案件中，省高院认为违约金约定过高，在综合案件各方面情况后，将违约金标准调整为解除合同当年（2016年）1年的违约金。答辩人认为（2017）鄂民再391号民事判决书，（2019）鄂0591民初408号、409号、410号民事判决书确定的违约金标准，应该作为本案参考标准。4、关于房屋占用费的问题。答辩人已于2016年9月2日，通知被答辩人办理房屋交接手续，不存在占用被答辩人房屋拒不返还的问题。综上，请求贵院在查清案件事实基础上，依法判决。经审理查明，2007年8月6日，被告名称由宜昌晶品酒店管理有限公司变更为宜昌晶品物业管理有限公司。2006年12月18日，原、被告双方签订编号为JP2005《协议书》，约定第一年至第五年租金为11145元/年，第六年至第十年租金为11622元/年……以季度为周期，采取先支付租金后使用的原则，以阶段递增的方式支付租金，并在每季度第一个月开始后20天内支付该季度租金，每逾期一日支付租金，按逾期支付租金的0.3‰支付违约金。租赁期间，原告租金收入的税费由被告晶品公司代扣代缴。租赁期满或协议解除后，被告晶品公司应在15日内向原告返还房屋。若被告晶品公司逾期不支付租金累计超过3个月，一方可书面通知另一方解除协议。违反协议的一方应向另一方按年租金的双倍支付违约金。租赁期满或协议解除后，未经原告同意逾期返还房屋的，被告晶品公司应按租赁期满前一年或协议解除当年租金的2倍向原告支付该房屋占用期限的使用费。一方中途擅自退租，按剩余年限租金的50%向对方支付补偿金。协议生效后，被告将房屋租赁给第三人用于经营酒店。2016年4月起，原告未收到被告租金至起诉之日累计超过三月有余，原告认为被告累计超过三个月不支付租金的行为已构成解除本协议的条件。原告认为2016年6月29日原告作为业主通知被告解除合同，被告应在收到《解除合同通知书》15日内即2016年7月14日前向原告返还房屋、支付租金和违约金。被告于2016年9月2日以短信方式通知包括原告在内的所有出租人解除租赁协议，并要求办理房屋回收交接手续。上述事实，有原、被告身份信息，原、被告签订的《协议书》，原告的《房屋所有权证》、存折明细清单等，当事人陈述等证据在卷佐证，可以证实。本院认为，一、关于杨志龙是否享有约定解除权及《协议书》的解除时间问题。根据查明的事实，晶品公司逾期支付租金的期间达到了解除合同约定的条件，故原告于2016年6月29日与其他出租户一起向晶品公司发出解除合同通知时，晶品公司累计逾期支付租金已经超过3个月，解除合同的条件已具备。虽被告于2016年9月2日也发出短信通知，但不改变合同已经解除的事实。二、关于租金等问题。原告与被告签订的房屋租赁《协议书》合法有效，双方均应依约履行。被告晶品公司对原告的租金只支付至2016年3月31日，双方已于2016年6月29日解除了合同，故原告诉请2016年4月1日至6月29日期间的房屋税后租金2751.06元（11622元/年×96%÷365天/年×90天），逾期期间（2016年4月21日—2016年6月29日）每日0.3‰逾期违约金56.94元（2751.06元×0.3‰×69天），应予支持。被告晶品公司应在收到解除合同《通知书》15日内即2016年7月14日前向原告返还房屋，而其于2016年9月2日才以群发短信的方式，要求原告前来收房，按合同约定被告应当按照11622元/年的标准的两倍向原告支付2016年7月15日起至2016年9月2日期间的房屋占用费3184.10元（11622元/年×2÷365天/年×50天）（2016年7月15日—2016年9月2日）。三、关于违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据合同的相对性原理，杨志龙与晶品公司之间的权利义务，按照双方之间的合同约定确定，而晶品公司与驿居公司之间的合同约定，对杨志龙与晶品公司之间的权利义务不产生影响。晶品公司关于应当按照其与驿居公司诉讼的结果确定本案违约金标准的意见无法律依据。湖北省高级人民法院（2017）鄂民再391号《民事判决书》第30页已写明“如晶品公司确有其他证据证实上述违约金数额不足以弥补其实际损失的，可另行主张权利。”即以晶品公司因向包括原告在内的业主承担违约金等遭受的损失为依据向驿居公司主张权利，而不是以驿居公司承担违约金的标准来确定晶品公司向业主承担违约金的标准。因被告晶品公司违约，原告诉请按照合同约定的年租金的双倍支付解除合同违约金，被告认为违约金过高。因我国违约金的性质体现为损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因解除合同造成的原告损失表面看是从解除合同之日起至合同约定的租期届满之日的租金，但解除合同后，或者自住、或者再出租、或者卖出等等，房屋不可能空置十多年，而原告未对因合同解除产生的损失举证，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定解除合同的违约金按年租金金额计11622元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨志龙支付2016年4月1日至2016年6月29日期间的税后租金2751.06元，及支付2016年4月21日至2016年6月29日期间的逾期违约金56.94元。二、被告宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨志龙支付2016年7月15日至2016年9月2日期间的房屋占用费3184.10元。三、被告宜昌晶品物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨志龙支付解除合同违约金11622元。驳回原告杨志龙的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取267元，由原告杨志龙负担97元、被告宜昌晶品物业管理有限公司负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张青山二〇一九年十月二十一日书记员  屈笑羽