广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3219号原告：邓彩风，女，1971年9月18日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭亚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光。原告邓彩风诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法组成合议庭于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告邓彩风的委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚到庭参加诉讼，被告清大瑞泰公司经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。邓彩风向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司自2018年5月3日起至实际交付房屋之日止每日按总房价657013元的0.05%向邓彩风支付违约金（从2018年5月3日起暂截止2019年4月11日，违约金为112677.73元）；2.判令清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按团购金30000元的0.05%向邓彩风支付违约金（从2017年8月31日起暂截止2019年4月11日，违约金为8820元）；3.判令邓彩风自收楼之次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款需由邓彩风提供的证件资料，清大瑞泰公司收齐资料为邓彩风代理银行按揭贷款手续；4.本案诉讼费、保全费由清大瑞泰公司承担。事实与理由：邓彩风曾于2018年5月2日向广州市黄埔区人民法院起诉，要求清大瑞泰公司就双方签订的《广州市商品房买卖合同》（案涉房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号自编G栋205房）承担逾期交楼的违约责任。法院受理后依法判决清大瑞泰公司应当承担逾期交楼的违约责任【一审案号：（2018）粤0112民初2273号】，并责令清大瑞泰公司向邓彩风支付逾期交房违约金，违约金截至2018年5月2日止。鉴于黄埔法院在原一审判决中明确清大瑞泰公司于2018年5月2日之后的逾期交楼违约金可另行主张。故邓彩风依法诉至法院。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》，该合同第十三条第一款约定交楼时间为2017年8月30日。合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应当自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准向邓彩风支付违约金；如果逾期超过180天后，邓彩风可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到邓彩风解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果邓彩风要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。2016年9月5日，邓彩风在认购涉案房屋时曾支付3万元团购金，根据黄埔法院对涉案楼盘的判决，黄埔法院已确认团购金系购房款的一部分，故依据合同第十四条第一款的约定，邓彩风有权将该笔款项一并计入总房款，清大瑞泰公司应支付相应违约金。邓彩风认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程进度及交楼，至今未交楼，致邓彩风收益受损，工程甚至可能烂尾。邓彩风认为清大瑞泰公司已经存在重大违约事实，邓彩风权益已经严重受损，相对于清大瑞泰公司的交楼义务，根据《合同法》第六十八条规定，委托人有权行使不安抗辩权，暂缓办理按揭手续，否则邓彩风将面临不断还贷的压力但却难以保障取得房产。为了维护邓彩风的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。清大瑞泰公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：清大瑞泰公司于2014年7月4日取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年9月5日，广州众居房网络科技公司向邓彩风出具《收据》一张，载明“今收到邓彩风交来壹品团购金G205房3万元”。2016年9月4日，邓彩风与清大瑞泰公司签订《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》，邓彩风购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号G座2层05公寓，该物业的建筑面积为45.72平方米（已含分摊之公用面积）；物业认购价为657013元，邓彩风于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金50000元，首期楼款为认购价的50%即287013元须于2016年9月15日前付清（已扣除定金），剩余320000元须于2016年9月15日前申办按揭贷款，按揭年限10年。2019年9月19日，邓彩风（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定：乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编G栋(自编C-3、C-4栋）205房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共45.7211平方米，套内建筑面积33.21平方米，共有分摊面积约12.5121平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额657013元，首期款337013元自本预售合同网上签订之日支付，除首期款外的剩余房款320000元应于2016年9月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第八条付款方式第三款第一项和第二项约定：（1）甲方代理乙方办理按揭贷款手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。清大瑞泰公司确认邓彩风已经支付了案涉房屋的首期购房款337013元，并于2017年5月12日向邓彩风出具首期房款的发票。2018年5月2日，邓彩风向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0112民初2273号。邓彩风在该案中请求：1.清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按总房价657013元的0.05%向邓彩风支付违约金（从2017年8月31日起暂截止2018年4月15日，违约金为74899.48元）；2.清大瑞泰公司自2017年9月1日起至广州克洛维酒店管理有限公司租赁涉案房屋起始之日止每年按总房价657013元的7%向邓彩风支付租金损失（从2017年9月1日起暂截止2018年4月15日，租金损失为28602.57元）；3.清大瑞泰公司立即为邓彩风办理预购商品房的预告登记，并及时将预购商品房预告登记证书交付邓彩风；4.邓彩风自收楼之次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款需由邓彩风提供的证件资料，清大瑞泰公司收齐资料为邓彩风代理银行按揭贷款手续；5.清大瑞泰公司承担本案诉讼费。2018年12月14日，本院依法判决：1.清大瑞泰公司在本判决发生法律效力之日起十日内向邓彩风支付2017年8月31日至2018年5月2日的逾期交楼违约金共计41284.09元；2.驳回邓彩风的其他诉讼请求。邓彩风、清大瑞泰公司对上述判决均不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）粤01民终3472号终审判决，驳回邓彩风、清大瑞泰公司的上诉请求，维持原判。庭审中。邓彩风称案涉房屋没有达到交付条件，也么有收到清大瑞泰公司发出的收楼通知，截止本案开庭时案涉房屋仍未交付。另查明，邓彩风起诉时申请诉讼财产保全，请求对清大瑞泰公司价值121497.73元的财产进行保全。本院于2019年5月10日出具《民事裁定书》，裁定查封、冻结或扣押清大瑞泰公司价值121497.73元的财产。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》、收据、（2018）粤0112民初2273号民事判决书、（2019）粤01民终3472号民事判决书、收据以及当事人的陈述证实。本院认为，被告清大瑞泰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核邓彩风提交的证据基础上对本案进行裁判。清大瑞泰公司已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。邓彩风与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前向邓彩风交付涉案房屋，但至本案开庭之日即2019年10月18日，清大瑞泰公司仍未把涉案房屋按约定交付邓彩风，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，邓彩风诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年5月3日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持邓彩风请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2019年4月23日，共计356日，其后的逾期交楼违约金邓彩风可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为每日按照总房价款的0.05%计算，本院予以准许。3.计算违约金的本金，邓彩风实际向清大瑞泰公司支付的房价款为337013元，剩余房价款尚未支付。故清大瑞泰公司的违约金应当按照邓彩风实际支付的房价款337013元计算。综上，清大瑞泰公司应向邓彩风支付的违约金为59988.31元（337013元×0.05%/日×356日）。关于邓彩风请求的团购金30000元的违约金。双方签订的《百嘉信【壹品E?PARK】商品房认购书》虽然未明确载明支付团购金的优惠折扣，但考虑到涉案房屋与案涉楼盘其他房屋的单价及总价价格大致相当，案涉楼盘其他房屋业主在支付团购金后享受了一定的房价优惠，故本院采信邓彩风的主张，认定该团购金30000元属于购房款的一部分，邓彩风主张30000元团购金的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。同首期款违约金一致，考虑到具体交楼时间未定，本院同样支持该30000元团购金的违约金计算起算时间从2017年8月31日计算至起诉之日2019年4月23日，共计601日，其后的逾期交楼违约金邓彩风可另行向清大瑞泰公司主张。综上，清大瑞泰公司应向邓彩风支付的团购金违约金为9015元（30000元×0.05%/日×601日）。关于邓彩风主张自收楼次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请按揭贷款的证件材料，清大瑞泰公司收齐资料代理邓彩风办理银行按揭贷款手续的请求。在（2018）粤0112民初2273号案中，本院已就邓彩风该项诉讼请求详细论述予以驳回，广州市中级人民法院也维持一审判决。本案中邓彩风又基于同一事实提起相同诉请，本院依法不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓彩风支付2018年5月3日至2019年4月23日的逾期交楼违约金共计59988.31元；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓彩风支付2017年8月31日至2019年4月23日的团购金30000元的逾期交楼违约金共计9015元；三、驳回原告邓彩风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2730元，由原告邓彩风负担1179.5元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1550.5元。保全费1127.49元，由原告邓彩风负担487.14元,被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担640.35元。负有缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  张丽芳人民陪审员  边令明二〇一九年十月三十日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵