济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3486号原告：张士祥，男，1972年4月3日出生，汉族，住济南市市中区。被告：济南德炬投资有限公司，住所地济南高新区舜华路街道天辰路2177联合财富广场3号楼207室。法定代表人：李明，总经理。委托诉讼代理人：张金辉，上海锦天城（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凌杰，上海锦天城（济南）律师事务所律师。原告张士祥与被告济南德炬投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张士祥，被告济南德炬投资有限公司的委托诉讼代理人张金辉、李凌杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张士祥向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《三庆.联合财富广场预约协议书》；2.判决被告向原告返还预约金10000元，并赔偿利息损失1200元；3.判决被告违约并向原告支付应得折扣损失229434.10元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由﹕2016年下半年，原告多次到被告开发的三庆、联合财富广场看房，经权衡比较，选中1#楼301商品房，2017年2月10日，在山东苏润律师事务所刘增江律师的见证下原告与被告签订《三庆.联合财富广场预约协议书》，协议书第2条约定，原告自愿交纳预约金10000元，预约联合财富广场项目房源﹕意向房号1号楼301商品房，建筑面积253.07㎡。第5条约定：被告在确定具体开盘时间后通知原告，原告到被告指定地点办理认购手续。同时，原告在协议书上填写了通讯地址、联系方式和紧急联系方式。同日，原告交纳了10000元预约金，被告出具了收据。但直到2017年底，被告既未电话通知也没有书面通知原告意向房源的具体开盘时间，更未使用原告提供的紧急联系方式履行通知义务。2017年底，原告与刘增江律师到该项目房源售楼处问询具体开盘时间，售楼人员告知意向房源已经开盘，预约的意向房号1号楼301商品房已经卖给他人。2018年4月原告委托刘增江律师向被告发律师函，被告安排工作人员与原告协商解决，后双方协商未果，且现该处房屋房价上涨50%，给原告造成了很大的损失。鉴于原告预约的房屋已经卖给别人，预约合同已无法履行，原告申请解决预约合同，返回原告10000元预约金，并赔偿利息损失1200元。赔偿原告预约购房折扣损失229434.1元。被告济南德炬投资有限公司辩称，一、原告起诉状中的陈述并不属实，其再次就同一事由提起诉讼属滥用诉讼权利，亦严重有违诚实信用原则。1.被告置业顾问在签订预约协议时已告知原告3月底或4月初正式开盘，如开盘逾期不到，没有签署正式的认购协议，视为自动放弃预约资格，不享受预约优惠。开盘时间确定后，置业顾问电话通知原告开盘时间。开盘后，置业顾问多次电话通知原告前来办理选房认购手续，并明确告知开盘价格，原告以各种理由拒不来签订《认购协议》交纳首付款。2018年原告向法院提起诉讼，法院驳回原告的起诉。2.原告第一次起诉时与其证人的在开庭时的陈述及客观事实自相矛盾，结合开盘后，被告多次通知原告办理认购手续，原告一直推脱拒绝办理，可以说明原告当时的预约行为只是春节期间的临时起诉，并没有强烈的购买意愿或相应的购买能力。3.原告起诉状中的陈述意见有背常识，且存在多处矛盾之处。原告与被告在签订《预约协议》交了10000元的意向金后，2017年底才记起与被告签订过《预约协议》、交过意向金，在此期间未来过售楼处，未打过电话询问开盘时间，有违常理。现原告再次提起诉讼，且起诉状中的陈述不属实，其再次就同一事由提起诉讼属滥用诉讼权利，亦严重有违诚实信用原则。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。1.被告同意解除与原告签订的《三庆.联合财富广场预约协议书》，但原告所诉赔偿利息损失及应得折扣损失的诉讼请求无法律依据，应予以驳回。2.双方签署的是预约协议，1号楼301室仅是原告的意向房源，协议并未明确具体的销售价格，原告交纳的只是意向金。《预约协议》与《认购协议》、意向金与定金间有严格的法律区别。预约协议并不产生对意向房源排他性的锁定效力。涉案房屋开盘后，被告多次催促原告前来办理认购手续、签订认购协议并交纳首付款，原告以各种理由推脱拒不办理，后被告因需要支付工程材料款，才于2017年5月26日以抵顶工程材料款的方式将该房屋销售给第三人。因此，被告不构成违约，不应承担任何赔偿责任。3.双方签订的《预约协议》有别与一般的《认购书》，并未约定双方在将来一定期限内订立买卖合同，该协议并不是一个法律意义上的《商品房买卖合同》的预约合同，不属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条确定的“约定在将来一定期限内订立买卖合同”的预约合同，原告也未提交任何其实际发生损失的证据，其主张的所谓“利息损失”、“应得折扣损失”没有任何合同或法律依据。4.原告主张的“应得折扣损失”本质上就是其第一次起诉时主张的“可得利益损失”。即使是法律意义上的预约合同，其履行也只是发生签订本约合同的行为，即建立一个新的合同关系，预约合同履行行为本身并无任何交易发生，没有生成任何经济利益，若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，并无可得利益损失。在违约责任方面，预约合同违约没有可得利益损失。5.原告主张的“应得折扣损失”是被告销售房屋的附条件的让利，其成就的前提首先要实际购买并支付购房款，其次才有按揭或一次性付款的不同优惠幅度。《预约协议书》中未有“一万抵八万”的优惠约定，该优惠政策只是2018年4月份原告与被告接洽商谈意向购买其他房屋时的优惠政策，原告叠加被告不同销售时期的优惠政策，无事实和法律依据。综上所述，原告起诉状中的陈述并不属实，被告没有任何违约或过错行为，原告没有提交任何其实际发生损失的证据，其主张的所谓“利息损失”、“应得折扣损失”均没有任何合同或法律依据。原告在第一次起诉被驳回后，再次以相同理由提起诉讼，系滥用诉讼权利，恶意诉讼。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，同时对原告滥用诉讼权利的不当行为，判令其赔偿被告支付的合理律师费用并不再返还其交纳的10000元意向金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告张士祥提交的三庆.联合财富广场预约协议书、收据、律师函、法庭笔录来源合法、真实有效，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月10日，被告济南德炬投资有限公司作为甲方与原告张士祥作为乙方签订了《三庆.联合财富广场预约协议书》一份。该协议书载明：乙方自愿缴纳预约金壹万元，预约联合财富广场项目房源：意向房号为1#楼301商品房，建筑面积253.07m2。乙方享有意向房源价格按揭贷款95折、一次性付款94折的预约优惠。甲方在确定具体开盘时间后通知乙方，乙方到甲方指定地点办理认购手续。若开盘当日乙方没有在甲方指定地点选房并签署认购协议，则视为自动放弃预约资格，不享受预约优惠。同日原告张士祥向济南德炬投资有限公司缴纳现金10000元。2017年3月份联合财富广场1号办公楼开盘，5月份1号楼301商品房出售给第三人。张士祥于2018年10月15日以济南德炬投资有限公司为被告向本院提起诉讼，要求：1.判决被告违约，返还预约金10000元；2.承担违约责任，向原告支付可得利益损失221800元；3.诉讼费用由被告承担。本院于2018年12月4日以张士祥未提出解除其与济南德炬投资有限公司签订的《三庆.联合财富广场预约协议书》，亦未主张合同无效，故其主张返还预约金及可得利益损失的前提不存在，张士祥的起诉条件不成就为由裁定驳回张士祥的起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中，原告与被告签订《三庆.联合财富广场预约协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，且双方均予以认可，合法有效，双方当事人应恪守履行。本案系商品房预约合同纠纷，张士祥根据协议书的约定缴纳预约金10000元，预约联合财富广场1#楼301商品房，根据约定，济南德炬投资有限公司在确定开盘时间后应通知张士祥办理认购手续，现济南德炬投资有限公司未能提交证据证明联合财富广场1#楼开盘后其通知过张士祥办理认购手续，其行为已构成对预约协议的违约，张士祥有权要求解除，济南德炬投资有限公司亦同意解除合同，故对原告提出的解除与被告签订的《三庆.联合财富广场预约协议书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还已支付的预约金10000元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告按照年利率6%，自2017年2月10日至2019年2月10日的利息损失，不违反法律法规关于利息最高额的限制，本院亦予以支持。本案中，原、被告双方签订的《三庆.联合财富广场预约协议书》仅约定了意向房号，未约定房屋价格，并非是正式的房屋买卖合同，而是为签订房屋买卖合同而签订的预约协议。该协议书中约定在双方签订正式房屋买卖合同时，原告对意向房源价格享有按揭贷款95折、一次性付款94折的预约优惠，该优惠是要在实际购买并支付购房款的情况下才享有的优惠幅度。因此后双方未签订正式的房屋买卖合同，也没有继续履行合同中约定的义务，原告在预约协议中约定享有的优惠并未进一步执行，故不存在折扣损失的问题。原告主张被告向其支付应得折扣损失的诉讼请求，缺少事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告张士祥与被告济南德炬投资有限公司签订的《三庆.联合财富广场预约协议书》。二、被告济南德炬投资有限公司于判决生效后十日内返还原告张士祥预约金10000元，利息损失1200元。三、驳回原告张士祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4910元，减半收取2455元，由原告张士祥负担1227.5元，被告济南德炬投资有限公司负担1227.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 崔 红二〇一九年十月二十四日书记员 胡婧贤