福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初3553号 原告：洪善康，男，1966年1月30日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告：蒋凤英，女，1967年7月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 上列俩原告共同委托诉讼代理人：吕**，福建华睦律师事务所律师。 被告：林月华，女，1973年7月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：黄丽娟，福建和厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈克棱，福建和厚律师事务所律师。 原告洪善康、蒋凤英与被告林月华租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋凤英及其与原告洪善康的共同委托诉讼代理人吕**、被告林月华及其委托诉讼代理人黄丽娟、陈克棱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪善康、蒋凤英向本院提出诉讼请求：判令林月华按3500元／月支付2015年6月1日至2018年9月的租金共计136500元，并从2015年6月1日起至付清租金之日止按2%月利率支付利息，暂计算至2019年3月31日的利息计125580元。诉讼过程中，洪善康、蒋凤英变更诉讼请求为：判令林月华按3500元／月支付2015年6月1日至2018年9月的租金共计140000元，并从2015年6月1日起至付清租金之日止按2%月利率支付违约利息，暂计算至2019年3月31日的利息为71400元。事实和理由：2011年4月15日，林月华向洪善康租赁属于洪善康、蒋凤英所有的坐落于宁德市蕉城区泰佳商业城Ａ幢102号的商铺，约定租金为3300元／月，并签订《租赁合同》。合同第二条约定，拖欠租金的按2%加息。2013年，双方口头约定租金调整为3500元／月。后因蒋凤英在店铺租赁期间曾向林月华借款过，林月华要求将2015年6月1日起的租金抵扣借款本金，故截止2018年9月的租金合计140000元，林月华未予以支付。然而，林月华于2017年6月12日起诉洪善康、蒋凤英民间借贷纠纷一案时，并没有将上述未付给洪善康、蒋凤英的租金予以冲抵借款本金。综上，林月华显然存在逾期支付租金事实，其行为构成违约。 林月华辩称，一、洪善康、蒋凤英主张的店铺租金已与蒋凤英欠林月华相应的借款利息相抵销。蒋凤英在2012年至2015年先后向林月华借款31万元，并约定每月按3%支付利息。2015年6月起蒋凤英无法按时支付借款利息，其与林月华约定将店铺租金抵销相应部分的借款利息，不足部分的利息用于抵销林月华需支付给蒋凤英的民间互助会会款，因此林月华在2017年6月起诉洪善康、蒋凤英夫妻借款案件时，未主张洪善康、蒋凤英按照借款时约定的利率偿还借款利息。正是因为借款利息已经与租金相抵销，并且蒋凤英欠林月华多余部分的利息已经足够抵销洪善康、蒋凤英主张的租金数额，林月华无需再向洪善康、蒋凤英支付店铺租金。二、洪善康、蒋凤英认为林月华的行为构成违约与事实不符，无法律依据。1.洪善康、蒋凤英主张的租金已与蒋凤英欠林月华相应的借款利息抵销，林月华不存在未支付租金的行为。2.洪善康、蒋凤英诉状中单方认为租金与借款本金相抵扣，甚至认为林月华应在2017年6月起诉洪善康、蒋凤英民间借贷纠纷案件中将租金冲抵借款本金，可以证实洪善康、蒋凤英有意将租金与欠林月华的款项相抵，林月华无需向洪善康、蒋凤英每月支付租金，待日后双方结算，故林月华的行为不构成违约。3.2011年4月15日的《租赁合同》期限已经届满，属无效合同，合同中的相关条款对林月华不具有约束性。并且根据《租赁合同》第八条“甲方租给乙方期满，若甲乙双方继续出租或承租，应在合同期满前2个月甲乙双方重新协商租金及有关事宜，同等条件下乙方优先”的约定，租赁期满后，洪善康、蒋凤英应与林月华协商租金及有关事项，有关事项应包括违约条款，而在本案中租赁期满后洪善康、蒋凤英已经将租金调整为3500元/月，双方未约定违约条款，也未签订书面租赁合同，此时双方实际上已经形成新的租赁关系，属口头租赁合同，因此原合同的违约条款不能适用。三、林月华已在2018年8月15日前将租赁的店铺返还洪善康、蒋凤英，洪善康、蒋凤英主张租金算至2018年9月份不属实，应扣除多加的一个月租金，洪善康、蒋凤英还应将3000元保证金退还林月华。综上所述，洪善康、蒋凤英主张林月华支付租金及违约金的诉求，与客观事实不符，无法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方均出示的短信截图（2017年11月21日）、（2017）闽0902民初618号民事判决书，洪善康、蒋凤英出示的微信聊天记录、营业执照、房屋所有权证、庭审笔录、民事裁定书，以及林月华出示的短信截图（2018年7月12日至7月22日期间）、（2017）闽0902民初618号案件庭审笔录、调解协议（2017年10月23日）、短信截图（2016年10月9日至2017年1月8日期间），双方对其真实性均未提出异议，上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以确认。林月华对洪善康、蒋凤英出示的《租赁合同》的真实性有异议，但根据林月华的陈述“2011年4月15日的《租赁合同》期限已经届满，属无效合同”，可以确认该份合同系真实存在，故本院对其真实性予以确认。林月华出示的借条已为生效民事判决所确认，本院亦予以确认。林月华出示的“房租与民间互助会”清单已经作废，本院对其不予确认。对于证人郑某的证言，本院将结合争议焦点予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.坐落于宁德市蕉城区泰佳商业城Ａ幢102号的房产系蒋凤英、洪善康共同共有。2011年4月15日，洪善康与林月华签订《租赁合同》，将上述房产出租给林月华，约定：租赁期限为2011年4月15日至2013年4月14日，月租金为3300元；林月华每月15日前向洪善康交纳当月店租款，若拖欠按日2%加息。2013年上述合同到期后，双方口头约定月租金调整为3500元，未签订书面合同。 2.2017年6月12日，本院立案受理林月华与蒋凤英、洪善康民间借贷纠纷一案，林月华诉请判令蒋凤英、洪善康共同偿还借款本金31万元及利息（利息以借款本金31万元为基数，自起诉之日起算至实际还款之日，按年利率6%计算）。本院于2017年10月20日作出（2017）闽0902民初618号民事判决，认定蒋凤英于2012年9月13日至2015年5月29日期间向林月华立据确认借款合计31万元，并判决支持林月华的诉讼请求，该份民事判决书已生效。 3.2017年10月23日，洪善康与林月华、林丽芬、宁曼容签订一份《调解协议》，载明：洪善康自愿将蒋凤英的会款确认为其债务和欠款，自愿履行偿还义务；蒋凤英结欠林月华会款暂定金额91830元；实际会款以蒋凤英回来后确认数为准；该款以分期付款形式偿还（以确认数为准），具体如下：（1）调解协议签订日支付会款额的15%，即36011.25元；（2）于2018年2月10日内支付会款的35%，即84026.25元；（3）于2018年3月22日内支付会款的25%，即60018.75元；（4）于2018年6月22日内支付会款的25%，即60018.75元；以上款项偿还完毕后，蒋凤英与林月华会款结清；洪善康作为担保方，若蒋凤英未能按期付款，则由洪善康付款。 本案争议的焦点是：案涉租金是否已经用于抵销林月华对蒋凤英享有的借款利息债权。 本院认为，林月华提出的案涉租金已经用于抵销其对蒋凤英享有的借款利息债权具有高度可能性，理由如下：1.洪善康、蒋凤英诉称“后因原告蒋凤英在店铺租赁期间曾向被告借款过，被告要求将2015年6月1日起的租金抵扣借款本金”，而林月华主张双方系达成2015年6月之后的租金用于抵扣借款利息的合意，故根据双方的陈述，可以确认洪善康、蒋凤英与林月华曾有就互负债务进行抵销的合意。2.在本院于2017年6月12日立案受理的林月华与蒋凤英、洪善康民间借贷纠纷一案审理中，林月华主张借款本金31万元，而洪善康在2017年7月27日和10月17日的两次庭审中始终未提出存在以租金抵扣了部分借款本金，亦未提出林月华尚欠租金未付，直至该案宣告判决仍未提出。另外，洪善康在2017年10月23日签订关于会款的《调解协议》时仍未主张林月华有欠付租金，且洪善康还在《调解协议》中确认蒋凤英结欠林月华会款暂定金额91830元，并确定了还款计划，还款期限至2018年6月22日。若存在林月华欠付2015年6月起的租金的情况，洪善康、蒋凤英在林月华向其主张借款本金及利息以及会款债权时，按常理应当会就已经存在的租金债权以及即将产生的租金债权提出抗辩或主张予以抵扣。因此，洪善康、蒋凤英与林月华之间应当存在用案涉租金抵扣债务的事实，不仅包括2017年6月12日之前的租金，还包括2017年6月12日之后的租金。3.在蒋凤英向林月华立据确认借款的7张借条中，2013年9月27日借条载明“月息3%”，2013年9月30日借条载明“月息3.5%”，2014年2月15日借条载明“月息3%”，上述三张借条载明的借款本金共计15万元，若按月利率3%计息，其2015年6月起的月利息达到4500元；若按月利率2%计息，也能达到3000元。而林月华在提起民间借贷纠纷诉讼时，仅主张支付自起诉之日（2017年6月12日）起按年利率6%计算的利息，其主张的利息明显低于按照双方约定所能获得的利息，这说明林月华应获得的借款利息已从其他方面得到补足。根据双方庭审陈述，在案涉房产租赁期间，林月华对蒋凤英享有借款本金及利息债权；蒋凤英对林月华享有租金、民间互助会会款（会脚付给会头的款项）债权。而林月华按照其与蒋凤英的约定所能获得的月利息高于林月华应向蒋凤英支付的月租金，因此，林月华主张案涉租金已经用于抵扣借款利息，具有合理性。综上，在洪善康、蒋凤英未提交证据证明其通过其他方式向林月华支付了借款利息的情况下，本院对林月华主张的案涉租金已用于抵销借款利息的主张予以支持。 综上所述，本院认为，合同的权利义务因债务相互抵销而终止。洪善康、蒋凤英主张的租金已经用于抵销其对林月华所负的借款利息债务，其对林月华所享有的租金债权因此而消灭，故洪善康、蒋凤英诉请要求林月华支付2015年6月1日至2018年9月的租金及相应利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第三项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告洪善康、蒋凤英的诉讼请求。 案件受理费4471元，由原告洪善康、蒋凤英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  丁希容 人民陪审员  陈 芬 二〇一九年十月二十三日 法官助理雷丽娇 书记员陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。