广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10256号原告：王立志，男，1984年1月16日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告：黄海燕，女，1985年8月9日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。两原告共同委托诉讼代理人：张守栋，广东金词律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何玉玲，广东金词律师事务所辅助人员。被告：乐金龙，男，1973年1月18日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：游雄志，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓靖，广东广和（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇宜家花园B座103号商铺，统一社会信用代码为914419005974610366。法定代表人：陈美金。委托诉讼代理人：王伟，该公司员工。原告王立志、黄海燕与被告乐金龙、第三人东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司（以下简称“丰瑞园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，王素平、胡华荣申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许，后二人又以与被告乐金龙达成和解为由向本院申请撤回起诉，本院亦予以准许。本案依法由审判员陈波适用简易程序独任审理，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告王立志、黄海燕及其共同委托诉讼代理人张守栋、何玉玲，被告乐金龙及其委托诉讼代理人游雄志、邓靖，第三人丰瑞园公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立志、黄海燕向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2016年9月4日签订的《房地产买卖合同》有效，判令被告继续履行合同，并协助原告重新办理贷款、房产过户至原告名下及协助办理完税手续；2.判令被告向原告赔偿中介费11000元；3.本案的诉讼费、保全费由被告全部承担。后原告变更第一项诉讼请求为：1.确认申请人与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》解除；2.判令被告双倍返还定金并赔偿原告超过定金部分的损失198000元（按被告转售利益减去20000元计算，即598000－380000－20000＝198000）。事实与理由：原告与被告于2016年9月4日签订了合同编号为0000317的《房地产买卖合同》。原告在合同签订当日向被告支付了20000元定金，同时原告支付中介费用11000元。其后在银行出具同贷书后，作为第三人的中介工作人员到虎门房管部门了解到该交易房产因土地历史原因，导致暂时不能办理过户手续。2019年4月2日虎门房管部门通知原告房屋可以正常办理过户手续，经原告及第三人多次通知被告办理过户手续，被告均不履行。同时，第三人作为中介方，为方便法院能查清案件事实，其有义务参加诉讼。在本案诉讼过程中，法院同意王素平、胡华荣的申请将其列为本案的第三人参加诉讼。从第三人王素平、胡华荣提供的证据来看，被告就案涉房屋订立了双重买卖合同，对原告构成了重大违约，致使原告的合同目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失，故原告申请变更本案的诉讼请求，主张解除其与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》并要求被告赔偿申请人的损失。被告乐金龙辩称：一、被告并不存在双重买卖房屋的行为，案涉房屋因政府原因及政策原因无法办理过户，被告已于2016年底及2017年通知第三人丰瑞园公司及原告解除合同并退还定金给原告。实际上，被告也已经从丰瑞园公司取回了案涉房屋的钥匙，被告与原告的涉案合同已经解除；二、原告要求双倍返还定金及主张赔偿损失的诉求没有依据。被告已依据案涉合同行使了解除权，合同解除后被告已对案涉房屋重新装修并花费了十几万，因此被告与第三人王素平、胡华荣的交易价格才会高于原告与被告的房屋交易价格，被告并不存在恶意牟取房屋差价的行为；三、被告并不存在违约行为，因此原告要求被告承担中介费无依据。第三人丰瑞园公司述称：原告与被告签订的合同时间为2016年9月4日，在2017年年底被告确实提出解除合同，丰瑞园公司也有向原告传达，原告当时表示愿意等。丰瑞园公司有将原告愿意等待的意思传达给被告，当时房管部门也回复过户手续即将可以办理，被告也没有再提出解除合同。被告的太太有提出过要退还定金给原告，但原告不愿意，想继续等。被告也没有退还合同给丰瑞园公司，涉案房屋的钥匙及房产证确实交回给了被告。因为当时被告提出要简单装修一下案涉房屋以便出租，所以就把钥匙交给了被告。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：2016年9月4日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人丰瑞园公司作为经纪方，三方共同签订一份《房地产买卖合同》，约定：被告将其名下的位于虎门镇××楼××房的物业转让给原告，该物业面积为106.08平方米，附带家私电器；该物业总楼价为380000元，为本次交易而按目前规定、标准及交易需要向有关部门、担保公司等支付的一切税、费由买方承担；物业于卖方收齐全部楼款的当天交付；签订本合同当天支付定金20000元，首期款140000元在买方贷款审批通过后到房管所过户当天支付给卖方，尾款220000元向银行贷款支付给卖方指定账户，如遇国家政策影响而不允许过户的，双方不承担违约责任，退回已交款项。同日，原告向被告支付定金20000元，向第三人支付中介费用11000元。经查，案涉房屋已于2015年11月9日取得房地产权证（证号：粤房地权证莞字第××号），权属人为被告乐金龙，房屋所有权取得方式为因生效法律文书取得，权利性质为集资房。庭审中，双方一致确认签订上述合同后，发现案涉房屋因政策原因暂无法办理过户手续，直至2019年3月底左右，房管部门正式通知原告称案涉房屋可以继续办理过户手续，但双方就继续过户问题未能协商一致，遂成诉。案涉合同未约定明确的过户时间。被告主张签订合同后因案涉房屋无法办理过户手续，故其于2017年12月已经通过中介公司通知原告解除案涉《房地产买卖合同》，但原告拒绝提供银行账号，故定金一直未能退还原告。原告对此不予确认，但承认中介于2018年年底曾告知原告称被告拒绝继续出售房屋，当时原告不同意，且原告认为双方曾处于协商阶段，并不能视为被告行使合同解除权。第三人确认被告曾通知第三人要求原告提供收款账号以退还定金，但原告不愿意解除合同故不同意提供账号。根据原告提交的微信记录显示：2017年8月12日，第三人将案涉物业的钥匙交还给被告。2017年12月4日，第三人告知被告配偶称案涉物业仍然无法过户。2017年12月14日，被告配偶要求第三人通知原告退定金，并称“空在那里，过不了户。联系好了退定金就联系我老公。”第三人称其已经将被告关于解除合同的要求通知原告，但原告不同意解除，并表示可以继续等过户条件成就。2019年4月底，原告向被告发送短信，要求被告协助办理案涉房屋的贷款申请手续，后双方就此事项进行协商。短信中，被告称“当年不是过不了户吗？要你们可以先付款了。再去公证，你们没有付款。后面要中介退信给你们了”、“当时卖房时我房产证是压在中介公司的，后面因为政府通知过不了户，你也不付款，不愿意去公证。我空在哪里（那里）也不是办法。我重新装修了。要中介还房产证给我，退押金给你。房产证我收到了。账号没有收到。”、“当时过不了户时，你们不付款、不公证。要房产证时，已经要求退押金”。原告则称“我从房管所了解到您的房子从2016年10月份之后就不能过户了，我在2017年3月份就找过中介机构，希望能和您和解退给我们押金，我们可以去买别的房子，毕竟政策的原因，谁也不知道会发生什么？……”、“中介说的时候我没有同意，我们不同意退押金，因为市场已经变了……”、“我记得中介和我们说你要退押金给我们的时间是2018年快年底的时候，您拖了这么久，换成是您，您也不会同意。所以我从来没有同意过退押金。”2019年4月底5月初，第三人亦多次发短信通知被告协助办理案涉房屋的过户手续及房屋贷款申请手续等，被告均未作回应。2019年5月13日，被告的配偶联系第三人的工作人员称“一七年前合同已经在你们那里”，并要求其拍照发给被告。后第三人根据要求将案涉合同拍照发送给被告的配偶。被告据此称其于2017年已通知第三人解除案涉合同，并已将合同交还给中介。庭审中，被告与第三人均确认，第三人于2017年12月13日已经将案涉房产的房产证原件交还给被告。再查明，被告于2019年5月7日与王素平签订《房地产转让合同》，约定由被告将案涉房屋转让给王素平，转让价格为598000元。同日，王素平向被告支付定金50000元。2019年5月9日，王素平向被告支付购房尾款548000元，同日，被告与王素平向东莞市虎门房地产管理所提交了不动产登记申请，请求将案涉房产过户至王素平名下。被告主张，其与王素平关于案涉物业的转让款之所以显著高于原、被告之间的约定，是因为被告收回案涉物业后对其进行了装修，使得案涉物业发生增值。对于装修的情况，被告提交了《室内装饰施工合同》、报价单、收据以及照片为证。其中合同签署时间为2017年11月8日，其上所载装修款与报价单、收款收据一致，均为147000元。原告及第三人对上述单据不予确认，并称被告只对案涉物业进行了小规模的装修，装修内容主要是更换了几扇门及一些灯饰。另，本案诉讼过程中，原告于2019年5月9日提出财产保全申请，请求查封、扣押、冻结被告价值200000元的财产，本院对该财产保全申请进行审查后予以同意，并裁定予以执行。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、收据、微信转账记录、短信、中介费用收据，被告提交的微信聊天记录、房地产转让合同、个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单、室内装饰施工合同、亚美公司报价单、收据、照片，第三人提交的房产证收回保管声明书以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》是原、被告双方真实意思的表示，其内容及形式均不违返法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认，合同双方均应遵守合同约定，真实、全面地履行自己的合同义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，若是，其违约责任如何承担。对于该争议焦点，本院分析如下：第一，对于双方签订案涉《房地产买卖合同》后发现案涉房屋因政策问题暂无法过户的问题，各诉讼主体均不持异议，本院予以认可。第二，案涉《房地产买卖合同》明确约定，“如遇国家政策影响而不允许过户的，双方不承担违约责任，退回已交款项”，从词义上看，该内容事实上约定了合同解除的条件及后果，属于合同的约定解除权，其中“国家政策”，在案涉交易的语境下，亦应包括交易物业所在地区行政部门关于房屋交易的相关政策。基于前述第一、二点，可以推出：若案涉物业因政策原因无法过户，任何一方可以解除合同，收取款项的一方应退还款项，双方互不承担违约责任。第三，被告主张其于2017年12月通知第三人解除案涉《房地产买卖合同》，第三人对此予以承认，再结合被告收回钥匙、房产证以及对案涉物业重新进行装修的事实，可以推定该事实具有较大可能性，本院予以确认。再根据原告与被告的短信聊天记录可知，原告承认其于2018年快年底的时候接到第三人通知称被告要求退回定金，由于双方此前已付款项仅有定金一项，故被告要求向原告退还定金，其实质是行使合同约定的解除权以及按约定处理已付款项。因此，本院认定被告解除合同的通知于2018年接近年底时已经送达原告。第四，案涉物业直至2019年3月底因政策调整才可以继续过户，即被告通知原告解除合同时，合同约定的“国家政策影响而不允许过户”的条件依然成就，被告享有约定解除权。第五，政策原因属不可归责于任何一方且不受当事人意志所改变的因素，故双方均不能预见该原因何时消灭，也未能针对此情况协商确定新的履行方式，如限制合同当事人行使解除权，则意味着该交易处于无明确期限的停滞状态，该结果显然与双方的合同目的相悖。综合前述各点，本院认定原、被告签订的《房地产买卖合同》于2018年接近年底时因被告行使约定解除权而解除。合同解除后，被告再无协助原告办理案涉房屋过户手续的合同义务，故原告以此为由主张被告存在违约行为并要求其赔偿损失，理据不足，本院不予支持，但被告理应将已收取的定金20000元退还给原告。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王立志、黄海燕与被告乐金龙于2016年9月4日签订《房地产买卖合同》已经解除；二、限被告乐金龙于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王立志、黄海燕退还定金20000元；三、驳回原告王立志、黄海燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2518元（原告已预交），保全费1520元（原告已预交），由原告王立志、黄海燕承担2194元，由被告乐金龙承担324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 波二〇一九年十月二十三日书记员 郑曼华强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。