湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初1464号原告：王军，男，1976年1月21日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：吴元军，桂阳县东升法律服务所法律工作者。被告：侯赋喜，男，1968年9月27日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：朱建华，湖南天夫律师事务所律师。第三人：谢文华，男，1968年9月17日出生，汉族，湖南省衡南县人，住湖南省衡南县。第三人：封传瑞，男，1956年4月15日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。第三人：谢升华，男，1988年9月2日出生，汉族，湖南省衡南县人，住湖南省衡南县。第三人：肖金，男，1970年9月26日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。第三人：王建湘，男，1968年9月1日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。第三人（追加）：桂阳县金鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道南塔岭。法定代表人：贺辉，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢辉，男，系该公司项目经理。原告王军与被告侯赋喜、第三人肖金、封传瑞、王建湘、谢升华、谢文华、桂阳县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王军的委托诉讼代理人吴元军、被告侯赋喜及其委托诉讼代理人朱建华、第三人金鑫公司的委托诉讼代理人谢辉到庭参加诉讼。第三人肖金、王建湘、谢升华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，封传瑞、谢文华经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王军向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认桂阳县总工会职工服务中心小区（芙蓉茗邸）B栋B1301号房屋（原分房号2栋B户型1201号）系原告的团购房，属原告所有，并停止对B1301号房屋的查封。事实和理由：被告申请查封的B1301号房屋系原告的合法财产，不属于第三人所有。原告王军系桂阳县生资公司下岗工人，于2017年5月4日转购桂阳县总工会职工谢志勇的团购房（谢志勇与成建英于2016年4月11日离婚，离婚协议上该住房归属成建英财产），早在2012年12月18日，谢志勇就与桂阳县金鑫公司桂阳县职工服务中心工程项目部签订了《商品房（团购）认购合同书》，认购该项目商品房一套，并分三次交纳了90%的购房款（其中第三次是原告交纳的），余下10%交钥匙、网签时交清。合同中约定了房屋均价1880元/㎡，还对合同价款、付款方式、房屋交付、工程质量、违约责任进行了确定。2017年1月3日，经总工会与开发商双方协商，确定B栋（2栋）A户型、B户型共22套住房归总工会团购户所有。2017年6月23日，总工会团购房业主委员会开会通过了“桂阳县总工会干部职工团购房分房方案”，经过两轮抽签，原告抽得B栋B1301号房屋（原分房号2栋B户型1201号），到此，原告已经事实上取得了B1301房的所有权。抽签分房后，原告要求开发商网签并交付房屋，开发商却告知因为被告侯赋喜与第三人谢文华等人合伙协议纠纷，原告的房屋已经被桂阳县人民法院查封，原告据此向桂阳县人民法院提出了执行异议，桂阳法院驳回了原告的执行异议请求。原告认为桂阳法院查封的是原告的合法财产，应停止查封裁定的执行。侯赋喜辩称：1.在人民法院查封之前，原告与开发商之间没有签订合法有效的书面买卖合同。原告与开发商签订的《商品房（团购）认购合同书》仅仅是预订性质的合同，不具有法定的商品房买卖合同应有的内容。2.在人民法院查封之前，原告没有合法占有该不动产。2018年1月8日法院查封了该房产，当时桂阳县总工会职工服务中心项目尚未竣工，因此原告诉称的实际占有在事实上是不可能的。3.在人民法院查封时，该房产没有预告登记。原告的诉请没有事实依据和法律依据。第三人金鑫公司述称：金鑫公司名下桂阳县总工会职工服务中心项目最先由谢升华、肖金等人开发，但由于后来几合伙人无力继续开发，该项目已经被肖金等人以1900万元的价格转让给了谢先俊等人，谢先俊等人也已经按照转让协议支付了对价。其中折抵转让款的桂阳县总工会职工服务中心项目的12套商品房也已经确定房号并交给肖金等人处置，此次桂阳法院查封的房屋不是抵给肖金等人的房屋；该项目名下其他商品房由金鑫公司进行正常销售，就算这些房屋不归买受人所有，也应是金鑫公司所有，法院不应因侯赋喜与肖金等人的内部合伙纠纷将金鑫公司的财产查封。第三人谢升华述称：谢升华与王军等人不存在房屋合同买卖关系，也不存在有任何纠纷，不清楚房屋冻结情况，与谢升华无关。第三人肖金、封传瑞、王建湘、谢文华未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的《桂阳县总工会职工服务中心项目合伙人会议决议》、《股东会决议》、《授权委托书》、《桂阳县总工会职工服务中心小区项目转让条件协议》、《桂阳县总工会职工服务中心项目开发转让协议》与本案欠缺关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月7日，金鑫公司（甲方）与桂阳县总工会签订《合作建房协议》，双方约定合作建设桂阳县职工服务中心，以乙方之名进行土地摘牌，乙方组织团购或回购住宅及办公楼，乙方需办公面积约3000平方米，乙方干部职工需住房22套，乙方干部职工所购住房的单价以第九层为购房均价1880元/㎡，每向上一层，在此价格基础上加30元/㎡，每向下一层，在此价格的基础上减30元/㎡。2012年12月18日，金鑫公司（出卖人，甲方）与桂阳县总工会参加团购商品房人员（买受人，乙方）签订《商品房（团购）认购合同书》，双方约定：“1.在金鑫公司开发建设的职工服务中心项目中，团购住宅22套，认购人员限单位在册人员及与单位签订劳动合同的临时人员。2.团购方式为住宅小区在开发建设中，乙方向甲方以每栋住房（九层价，向上或向下增减一层，增减30元/㎡）均价每平方1880元购买电梯房。甲方只承担房屋契税2%，其余部分乙方自己承担。乙方承担房屋的维修基金、水、电、燃气、有线电视落户安装费。本项目规划评审后，乙方选房以栋为标准，乙方的委托代理人选定房栋。乙方购房人员认购的商品房由乙方委托代理人拟定方案进行分配。3.价款和付款方式为：第一次定金的截止期限为2012年12月18日下午17点，金额每套8万，由乙方汇入甲方指定的银行账户；第二次价款在建好地下室之第一层正负零标高时，由甲方通知乙方10天内支付人民币3万元/套；第三次在主体工程竣工乙方验收合格后由甲方通知乙方10天内付到购房总房款的80%；第四次办理“三证”后，在交房时甲方通知乙方付到总房款的90%，办理“三证”后一次性付清余款。4.协议的变更与解除,本协议约定的购房价格、装修标准、附属设施、工程质量、工期及工程进度、交房日期等在乙方将来与甲方签订正式的《商品房买卖合同》均需体现，不得更改。本协议在甲方与乙方签订正式的《商品房买卖合同》时解除。”2017年1月3日，桂阳县总工会职工服务中心小区芙蓉茗邸项目部作为开发商与桂阳总工会签订了《桂阳总工会职工住房选房房号》，约定桂阳总工会22套住房房号为2栋B户型住1-3、5-10、12、15、16，地上7；2栋A户型住7-15，并注明：“1.数量共22套。2.楼层从住房（空中花园第二层）开始起数。3.邻近工会办公楼这一栋为2栋。4.2栋邻近骏马大道两个户型为AB户型，其中靠工会办公楼的是A户型，靠电视台的为B户型。”2017年5月4日，成建英（系谢志勇前妻）与王军签订《房屋指标转让协议书》，约定成建英将在桂阳县总工会单位集资房的购房指标以158000元的价格（内含成建英已交的14万元房款）转让给王军，王军依约支付了对价。2017年6月27日，桂阳县总工会出台团购房分房方案，决定以抽签方式分配团购房屋，并于2017年6月27日确认了抽签结果，雷雯（系王军妻子）抽中2栋A户型住12楼。房管局对该项目进行测绘后，按照房产管理原则，对该项目楼层与房号进行了重新编号录入，雷雯抽中的房屋房产测绘房号为B1301。谢志勇于2012年12月18日交团购房款8万元；成建英于2016年12月8日交第二次购房款6万元；雷雯于2017年7月23日交第三次房款68513元，于2019年6月22日补交房款23970元，四次共交纳房款232483元。王军与雷雯系夫妻关系；谢志勇为桂阳县职工总工会职工，为早期参加团购人员之一，成建英系谢志勇前妻，二人于2016年4月11日协议离婚，离婚协议书中约定谢志勇参与团购的这套住房归成建英所有。侯赋喜与肖金、封传瑞、王建湘、谢升华、谢文华合伙协议纠纷一案，侯赋喜于2017年11月17日向本院申请诉讼财产保全。本院于2017年12月20日作出（2017）湘1021民初2175号民事裁定书，裁定查封桂阳县金鑫房地产开发有限公司桂阳县总工会职工服务中心项目价值3600000元的房产，期限为二年，并查封申请执行人侯赋喜提供担保的房产。本院于2018年1月8日向桂阳县不动产登记中心送达（2017）湘1021民初2175号民事裁定书，并发出协助执行通知书，要求查封桂阳县总工会职工服务中心项目B1101、B1102、B1103、B1104、B1201、B1204、B1301、B1304、B1001、B1004、B901、B904房产，不动产登记中心于当日办理上述房产查封手续。另查明，2016年7月11日，谢升华、肖金与谢先俊等人签订《桂阳县总工会职工服务中心项目开发转让协议》，将桂阳县总工会职工服务中心项目转让给谢先俊等人，之后，谢先俊等人按照协议将12套房屋折价抵扣部分转让款。现被查封的12套房屋并非折抵转让款的房屋。本院认为，本案的争议焦点：一是桂阳县总工会职工服务中心小区（芙蓉茗邸）B栋B1301号房屋（原分房号2栋B户型1201号）是否系原告的团购房，是否为原告所有；二是是否要解除对B1301号房屋的查封。焦点一，2012年12月18日，谢志勇作为桂阳县职工总工会参加团购商品房人员与金鑫公司桂阳县职工服务中心工程项目部签订了《商品房（团购）认购合同书》，该合同系预约合同，并未确定谢志勇所购买的房屋房号和具体单价；2017年1月3日，桂阳县总工会团购住房集资代表与桂阳县职工总工会职工服务中心小区芙蓉茗邸项目部就桂阳总工会22套住房签订《桂阳总工会职工住房选房房号》方案，确定了总工会团购的22套房屋的房号。此后，桂阳县总工会22户业主通过内部协商、抽签等方式将房屋进行了分配，之后，各业主未再单独与金鑫公司签订正式的房屋买卖合同。王军受让指标房后，参与了总工会团购房的抽签、分配，向金鑫公司交纳了房款，因此本院认为王军已经成为了新的团购业主。且王军在交第三次购房款时，根据《合作建房协议书》、《商品房（团购）认购合同书》，与金鑫公司共同核算了房价，并依约付至了总房款的80%。由此可见，此时王军在金鑫公司认购的房屋已经特定化，王军向金鑫公司购买的房屋就是B1301。因此原告要求确认桂阳县总工会职工服务中心小区（芙蓉茗邸）B栋B1301号房屋（原分房号2栋B户型1201号）系原告的团购房，本院予以支持。不动产所有权应以不动产登记为准，因此对于原告请求确认该房屋为原告所有的诉请，本院不予支持。焦点二，由于B1301号房屋不是金鑫公司抵给侯赋喜、肖金等人的房产，不应作为侯赋喜与谢升华等人的合伙协议纠纷的涉案财产或被告财产予以保全。因此，本院认为，应解除对B1301号房屋的查封。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、确认桂阳县总工会职工服务中心小区B栋B1301号房屋系原告王军的团购房；二、解除对桂阳县总工会职工服务中心小区B栋B1301号房屋的查封；三、驳回原告王军的其他诉讼请求。本案案件受理费200元，由原告王军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审 判 长  刘艳华人民陪审员  张 政人民陪审员  彭华雅二〇一九年十月三十一日法官助理张婷婷书记员欧阳珍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十四条财产保全裁定执行中，人民法院发现保全裁定的内容与被保全财产的实际情况不符的，应当予以撤销、变更或补正。