西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2019)陕0104民初8573号原告:西安锦江物业服务有限公司,住所地：西安市高新区，统一社会信用代码:91610104775918650U。法定代表人：任利，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁安，男，汉族，1975年7月27日出生，住西安市碑林区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：屈小英，女，汉族，1989年3月11日出生，住西安市蓝田县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系该公司客服主管。 被告:耿静，女，汉族，1972年7月21日出生，住陕西省西安市，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    原告西安锦江物业服务有限公司与被告耿静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告西安锦江物业服务有限公司委托代理人袁安、屈小英，被告耿静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法庭提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年7月1日至2019年6月30日物业费7338元，电梯费2706元，垃圾费216元，合计10260元；2、判令被告支付合同约定的违约金15236.1元（暂计至2019年6月30日，最终以实际支付之日为准）；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告在2015年12月29日与西安市西部城建置业有限公司西大街分公司签订了商品房买卖合同，认购唐宁国际2号楼1单元608号物业。同时与原告按照《物业管理条例》及相关规定签订了《前期物业服务合同》。合同约定原告根据被告物业的建筑面积，按照1.6元/㎡标准收取物业管理费，电梯费0.59元/月/平米，按照6元/月/户标准收取垃圾费。同时根据《前期物业服务合同》第二十四条甲方或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，乙方除从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金外，还可以采用停止服务、诉讼等措施催缴。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了合同义务，但被告自2016年7月1日起，一直未交物业管理费及相关费用。经原告工作人员多次催促未果。原告为维护合法权益，依法提起诉讼。 被告辩称：签订物业合同属实，物业费收费标准接受，2016年2月28日一次性缴纳一季度物业费5130元，包含装修押金。后来因为小区北大门被原告擅自拆除、无人看守，北大门里面的道路被荣民酒店设为酒店专用车位，被告的车停在小区里的道路旁，被人用刀子划伤，车被损害，都是物业在管理中违反了安全保障义务所致；被告家窗台外，物业堆放垃圾，影响被告居住；被告居住的卧室下有狗拉屎拉尿，物业违反了清理、打扫义务；其他业主在楼顶加盖，物业不管，影响被告的休息；当时购房时，地下车位应当先满足业主的需要，物业将其对外经营；2017年十月份，物业对被告停电、停水三天，给被告造成了损失，侵犯了被告的权利；综上原告没有履行合同义务，被告不应该缴纳物业管理费，也不承担违约金，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2015年12月29日被告购买了唐宁国际2号楼1单元608号物业，房屋面积为127.39平方米。原被告按照《物业管理条例》及相关规定于2016年2月28日签订了《前期物业服务合同》，合同约定按照1.6元/㎡标准收取物业管理费，电梯费0.59元/月/平米，按照6元/月/户标准收取垃圾费。《前期物业服务合同》第二十三条约定：乙方提供的服务达不到合同约定的标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整或者整改后仍达不到约定服务标准且经物业主管部门认定造成经济损失的，乙方应支付相应的经济赔偿。《前期物业服务合同》第二十四条约定：甲方未能按时足额缴纳物业服务费用的，乙方除从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金外，还可以采用停止服务、诉讼等措施催缴。2016年2月28日被告一次性缴纳一季度物业费5130元，包含装修押金。2017年7月1日起至今被告未缴纳物业管理费、电梯费、垃圾费。庭审中双方确认上述费用合计每月为855元。原告提供其在物业管理过程中对电梯维护、小区卫生、小区安全巡检记录证明均履行了物业服务义务。被告对上述证据质证意见为未有被告签字不予以认可。被告向本院提供照片证明小区北大门被拆除后物业管理没有尽职，因为别人停车，被告与其他人发生争执，被人殴打，造成人身损害。原告提供的物业服务存在以下问题：1、安全隐患，是因为原告将小区内的公共道路提供给他人使用；2、人身健康，是因为原告将垃圾堆放在被告家窗台外；3、未按照购房合同提供地下车位的优先使用，构成违约；4、楼顶上加盖的设施没有合法手续，侵犯了被告的共有权利；5、在施工中，噪音影响了被告的健康；6、小区管理不善，造成宠物在窗下拉屎拉尿。原告质证意见：被告提供的照片位置不属于小区的公共区域，属于荣民酒店的区域。长期被荣民酒店停车占用的地方，派出所已经明确告知是共用消防通道，不允许停车。被告的车受损，原告当时已经配合公安机关提供了监控录像，属于业主和荣民酒店之间的纠纷。2号楼前小区的垃圾台是前期小区规划的垃圾投放点，2018年装修期，小区的清运是由环卫每周两次进行，装修期过后，施行日产日清。关于被告所述狗叫的问题，原告也联系了片区民警进行处理。楼顶加盖不是物业施工，是地产商在完善楼顶施工，不存在违规加盖。地下停车场，是开发商的私产，没有出售。对小区业主进行交费停车，因为车位数量有限，采取先到先停进行月租的方式管理。关于停水停电，被告只交了一季度物业费，物业一直保证小区居民的正常用水用电。本院认为：原被告签订的《前期物业服务合同》系双方自愿签订，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。被告耿静对于每月应缴纳物业费用合计855元无异议，本院予以确认。被告耿静辩称原告管理不善，存在安全隐患、严重影响其身心健康，该项辩称不属于物业服务违约行为，被告可以另行主张损害赔偿。被告耿静提供照片，用以证明原告在物业过程中存在垃圾清运不及时，让其他人在小区公共区域停车等违约行为，被告耿静提供的证据不足以认定原告物业服务行为存在应当免除或减除被告耿静物业费用行为，被告耿静应当按照约定缴纳物业费用，被告耿静未按约定缴纳物业费用，已经构成违约，原告要求被告耿静缴纳所欠物业费用，本院依法予以支持。原告主张被告耿静承担违约金，双方违约金约定过高，本院依法予以调整，按照实际应缴纳金额的日期计算，按照年息24%计算违约金至2019年6月30日，合计金额为3384.90元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告耿静支付原告西安锦江物业服务有限公司2016年7月1日至2019年6月30日物业费7338元，电梯费2706元，垃圾费216元，合计10260元；二、本判决生效后十日内，被告耿静向原告西安锦江物业服务有限公司支付逾期付款自2016年7月1日至2019年6月30日的违约金3384.90元；三、本判决生效后十日内，被告耿静向原告西安锦江物业服务有限公司支付逾期付款违约金（以10260元为基数，按照年息24%计算，自2019年7月1日至实际清偿之日）。四、驳回原告西安锦江物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437元，本院减半收取218.5元，由被告        负担。原告已经预交，执行时由被告直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判    员     刘  霞 二〇一九年十月二十二日 法  官  助  理     魏  娟               书   记   员    胡  燕 2019010485732014126162029161010477591865019757272121361010319750727321198931141XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX6608XXXXXXXXXXXXXXXXXX20190909120167120196307338270621610260215236120196303201512292160816059632016712016228513020171