广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初15536号原告：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市大沙头二马路12号之五。法定代表人：蔡旭波，职务副所长。委托诉讼代理人：贾娟娟，女，该所职员，联系地址。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。被告：区炳行，男，汉族，1957年10月24日生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：区XX，男，汉族，1953年11月24日出生，身份证住址广州市越秀区之一。原告广州市越秀区第三房屋管理所诉被告区炳行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾娟娟、方晖，被告区炳行及其委托诉讼代理人区XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方的租赁关系；2、判令被告及同住人员腾空交回占用的芳草街XX号东巷X号房屋；3、判令被告支付拖欠的租金人民币11278.50元（从2010年3月计至被告腾空交还房屋之日止，按109.5元/月计算）；4、请求人民法院判令支付违约金（从2010年3月15日实际计至清偿租金之日止，每逾期一日按当月所欠的金额3%计算，违约金总额以所欠租金本金为限）。事实和理由：芳草街XX号（区家祠）是原告管理的房屋，祠堂的东巷X号房由被告承租使用。2004年9月13日，双方就租赁该房签订了《租赁合同》，约定:租期2004年9月1日至2006年6月30日，租金109.5元/月，每月15日前支付租金等。合同期满后，双方未续签合同，保持了租赁关系。2008年，因区家祠年久失修，需要进行修复，原告向被告发出通知，告知从2008年6月30日起，不再续租，将另行安置。但被告拒绝接受搬迁和另行安置，导致至今该房屋一直未能进行维修。2010年3月，被告开始停止交纳租金。被告的行为已经违反了合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠的租金、违约金。而且，租赁的房屋已被认定为严损房，如果不及时维修，不但可能会对被告自身造成损害还可能伤害周边居民的生命与财产，故被告应立即腾空交回房屋给原告。故原告提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的所有诉讼请求。自太祖至我在区家祠世居逾120年，我为产权人区凝远堂子孙，在祠出生长大及老，负责守护祠堂从未离开。一、原告请求解除双方的租赁关系是错误的。无任何证据证明我居住的上述房屋属于原告，原告无权将房屋出租给我，故不应有租赁合同关系。至今我们无收到且未见过祠堂被没收充公代管公示告知，祠堂大事记也无此记录。区家祠一直以来都是由居住在此的区氏后人以及与区氏有亲属关系的人居住及看护，不是无主产权，至今产权无被转移变更，从来不需要任何人代管。2008年6月30日，原告主动终止合同，不续租，从此不存在所谓的租赁合同关系。二、我世代居住在此是为看护，保护自己文物祖上产业，不存在占用侵权行为。原告无权要求我区家人腾空交回。三、我无需交租给原告，之前向原告交租至2008年6月的行为不代表原告即有权收租。经审理查明：据广州市房地产档案馆于2014年10月16日出具的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，坐落本市越秀中路芳草街XX号的房屋，建基面积2501.0748平方米，产权来历为逾期未登记，处理日期为1955年2月25日，房产字为（代）产3001。2004年9月13日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在中山四路芳草街XX号东巷X号部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积27.06平方米，自搭阁楼使用面积13.04平方米；租赁期限自2004年9月1日至2006年6月30日，月租金额为109.50元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金，如果逾期90日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前与甲方协商，双方另订合同等。2008年5月20日，原告向被告发出《通知》，称：接上级通知，由于该房屋要进行文物修复，为此我所将于2008年6月30日租赁期满后不再续约，将另行安置。此后，原告再于2013年5月30日在涉讼房屋张贴《关于维修中山四路芳草街XX号东巷房屋的通知》，要求全体住户临时迁出，以便原告实施维修工作。后因被告未迁出涉讼房屋且未按时支付租金，原告曾分别于2013年12月17日，2014年8月1日、12月15日，2016年6月20日、12月8日，2017年11月13日，2018年8月15日通过中国邮政特快专递向被告发出催交租金的通知。经原告委托，广东智弘检测鉴定有限公司于2017年9月8日出具智弘鉴字[2017]03XX号的《房屋完损性鉴定报告》，其中内容为：房屋地址为广州市越秀区中山四路芳草东巷X号，结构形式为砖木，房屋用途为住宅，鉴定等级为严重损坏房。处理建议为：1、应对房屋损伤部位进行维修处理；建议对有通长裂缝的墙体进行整体加固处理，并对有腐朽、虫蛀现象的木构件及临时性支顶进行更换或加固处理。2、定期对房屋进行检查和维修保养，以延长房屋的使用寿命。3、房屋所有人或使用人应对房屋加强监测，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。另查明：根据被告提交的广州市房地产档案馆复制资料显示，芳草街XX、XX号房屋于1952年所作不动产登记中记载的权属人为区凝远。本案诉讼中，被告确认东巷X号房屋由被告及其哥哥区XX一家四口共五人居住使用，被告与区XX均分别为户主，被告为户主的户籍内只有被告一人，区XX为户主的户籍内为区XX的妻子梁XX、区XX儿子区XX、区XX妹妹区XX。原告表示：涉讼房屋要作为文物保护，不再出租使用，原有的住户作异地永迁安置。本院认为：在原、被告双方于2004年9月1日签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租期届满后，原告于2008年5月20日向被告发出《通知》，明确表示不再续约。原、被告双方之间的租赁合同关系至此终止。虽然被告仍占用涉讼房屋并按原租金标准继续向原告支付房屋使用费，原告亦予收取，但在双方未就续租重新达成一致意见的情况下，上述情形并不能视为双方之间存在租赁合同关系。因此，原告诉请要求解除双方之间的租赁合同关系，无事实依据，本院不予支持。根据广东智弘检测鉴定有限公司出具的《房屋完损性鉴定报告》可见，涉讼房屋现为严重损坏房，需作修缮，已不适宜继续居住使用。原告诉请要求被告及同住人员腾空交回房屋以便维修，合法合理，本院予以支持。至于被告关于涉讼房屋的权属争议问题，据广州市房地产档案馆资料记载，涉讼房屋现为代管公房，由原告实施管理。原告之前也是据此与被告签订书面租赁合同并将涉讼房屋交予被告使用。因此，被告以涉讼房屋权属有争议为由拒不腾退，本院不予支持。另原告诉请要求按原合同租金标准计收2010年3月起的房屋使用费，合法合理，本院予以支持。至于原告主张的逾期支付上述房屋使用费的违约金，因双方之间的租赁合同关系已终止，按原合同约定计收违约金已无依据；且本案中被告并非恶意拖欠房屋使用费，而是因对涉讼房屋的权属存有疑议而未支付。故原告主张该违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条，《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告区炳行及同住人员将广州市越秀区芳草街XX号东巷X号房屋（所居住使用的部分）腾空交还原告广州市越秀区第三房屋管理所。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告区炳行向原告广州市越秀区第三房屋管理所支付自2010年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费（按109.5元/月标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费，由被告区炳行按上述标准逐月支付给原告广州市越秀区第三房屋管理所。三、驳回原告广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费363.93元，由原告广州市越秀区第三房屋管理所负担181.97元，被告区炳行负担181.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  黎满华人民陪审员  阳广英二〇一九年十月九日书 记 员  郑君灏