广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1081民初1401号 原告：方兰花，女，1990年3月11日出生，壮族，居民，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：卢忠劭，广西中名律师事务所律师。 被告：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市金湖路39号地王国际商会中心43楼4308号。 法定代表人：龙云飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王军，该公司法律顾问。 原告方兰花与被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称“飞龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告方兰花的委托诉讼代理人卢忠劭、被告飞龙公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方兰花向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理房产证的相关资料报产权登记机关备案并为原告办理房产权属证书；2、被告向原告支付违约金44391.8元（违约金暂计至2019年7月14日，之后违约金计至被告履行合同义务完毕之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：原告与被告于2013年3月18日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于靖西市“时代广场”（现改为“文昌华府”）2单元1602号商品房出卖给原告，原告向被告支付总房款为464349元，其中首付款139349元，按揭付款325000元；被告定于2013年10月31日向原告交房，于交房后720工作日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案；如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权证书的，被告以房款总价每逾期一天按日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，履行了合同义务。但被告却未能按时将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告多次催促被告履行双方合同约定的相关义务，但被告没有履行，致使原告无法取得房屋产权属证书。原告认为，被告未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，依约定应当承担违约责任。为维护原告合法权利，现起诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告在举证期限内向本院提供的证据有：1、原告身份证复印件，证实原告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，证实原告与被告存在商品房买卖关系，双方约定：2013年10月31日交房，交房后720个工作日内被告将办理房产证的相关材料向登记机关报备，如果不按时报备被告应该向原告支付每日万分之一的违约金。 被告飞龙公司辩称：一、被告和原告签订《商品房买卖合同》后，被告即到产权登记机办理了商品房销售合同的备案，取得了《商品房销售合同备案证明》，《商品房销售合同》在办理权属登记的资料中属于主要资料，被告取得《商品房销售合同备案证明》，已完成了合同约定的将资料报产权登记机关备案的义务；二、涉案的《商品房买卖合同》关于取得房屋产权证书的期限约定不明。《商品房买卖合同》中，被告向权属登记机关提供办理房产证的相关资料的时间为720日，并不是取得房产权属证书的时间，对取得房产权属证书的具体时间合同没有约定，取得房屋产权证书的期限不明；三、未能取得房屋产权证书的责任，不能完全归责与被告。不动产权证书的办理过程是一个繁琐复杂的过程，需要被告、原告和办证机构相互配合，不能因为原告没有在规定的时间内取得权属证书，就将责任完全归于被告。根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，办理不动产登记应当提交下列材料：1、登记申请书；2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；3、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明材料、不动产权属证书；4、不动产界址、空间界限、面积等材料；5、与他人利害关系的说明等材料；6、法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。以上材料既有被告应当提供的或者需要原告签字后提供的材料，也有原告应当提供的材料，材料完备后，还要求办证机构及时办理，其间，任何一个环节不能及时配合均产生逾期办结的情况。所以，不能将原告未取得房产权属证书的责任完全归于被告。四、被告在办理不动产权属证书的过程中，受到了不可抗力的影响。被告在办理不动产登记过程中，碰到新的《不动产登记暂行条例》与旧的不动产登记法律、法规的衔接，不动产登记机关对新法的熟悉有一个过程，不可避免地对办理不动产登记造成一定的影响。新法的实施和旧法的废止是不能预见、不可避免的客观情况，属于不可抗力的范畴，因不可抗力产生的违约可以免除被告的违约责任。五、原告没有充分的证据证明未取得房产权属证书系被告造成的。根据民诉法“谁主张谁举证”的举证责任分配原则，原告应当向法院提交未取得房产权属证书的责任在被告的证据，但是原告并没有提供这方面的证据，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，因被告的责任，造成原告不能在规定的时间内取得房产权属证书，被告才承担违约责任。现原告没有提供这方面的证据，就要求被告承担违约责任是错误的。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告飞龙公司向本院提供的证据有：1、靖西县商品房买卖合同登记备案申请表，证实应当由被告提交的办理权属登记备案所需的资料已经提供给房产管理部门备案，完成了合同约定的备案义务。 经庭审质证，被告对原告提交的第1份证据的三性没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告第2份证据是《商品房买卖合同》，被告对该份证据的真实性、合法性没有异议，但对原告引用该证据证实被告应当在交房后720个工作日内将办理房产证的相关材料报备，否则应按每日万分之一向原告支付违约金的证明目的不予认可。本院认为，该份证据客观真实，与本案有关联，能证实被告应当在商品房交付720工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的案件事实，应予认定。被告提交的靖西县商品房买卖合同登记备案申请表，原告对该份证据的真实性、合法性没有异议，但对被告引用该份证据证明已完成备案义务的目的不予认可。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》的规定，办理不动产登记应当提交的材料有：登记申请书、申请人代理人身份证明材料、授权委托书、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明材料、不动产权属证书、不动产界址、空间界限、面积、与他人利害关系的说明等材料。而商品房买卖合同登记备案，只是办理权属登记备案所需的资料的一种，被告没有完成了合同约定的备案义务。所以，原告的质证意见符合本案事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年3月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：被告将位于靖西市“时代广场”（现改为“文昌华府”）2单元1602号商品房出卖给原告，原告向被告支付总房款为464349元，其中首付款139349元，按揭付款325000元；被告定于2013年10月31日向原告交房，交房后720工作日内将办理产权登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权证书的，被告以房款总价为基数每逾期一日，按每日万分之一向原告支付违约金；因原告原因（含原告未付清房款、不及时向被告领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在期限内取得房地产权属证书，由原告承担全部责任。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，履行了合同义务。被告也于2013年10月31日向原告交付了商品房，但截止2019年7月14日被告仍未履行将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。原告认为，被告未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，依约定应当承担违约责任。为此，向本院提起上列诉求。 本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、在履行《商品房买卖合同》过程中被告是否存在违约，原告请求被告将办理房产证的相关资料报产权登记机关备案，为原告办理房产权属证书，且向原告支付违约金44391.8元，是否有事实和法律依据。 本院认为，原、被告于2013年3月18日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当合法有效，合同对双方当事人具有约束力。 由于涉案《商品房买卖合同》合法有效，原、被告应按合同约定全面履行各自义务，如一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：被告在商品房交付使用后720工作日内，将办理产权登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权证书的，在原告不退房的情况下，原、被告同意以房款总价为基数每逾期一日，按每日万分之一，由被告向原告支付违约金；因原告原因（含原告未付清房款、不及时向被告领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在期限内取得房地产权属证书，由原告承担全部责任。而本案被告于2013年10月31日将商品房交付原告使用后，按上述约定，被告应于2016年7月3日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但截止2019年7月14日止，被告仍未履行办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，已逾期报备956天，被告行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告请求被告将办理房产证的相关资料报产权登记机关备案的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告没有按照双方的约定履行办证的报备义务，除了继续办理房产证的相关资料报产权登记机关备案外，还应对原告承担其他违约责任，现原告按双方约定的计算标准要求被告支付违约金44391.8元，但原告没有提供因被告违约造成的实际损失，被告在提交的代理词中认为违约金过高，要求法院适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院适当减少违约金，即以房款总价为基数，每逾期一天，按日万分之0.5由被告向原告支付违约金，原告要求被告支付违约金的请求，本院按22195.9元（464349元×956天×0.00005）予以支持。被告认为自己已经完成报备义务，要求驳回原告的诉请，因与本案事实不符，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、由被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司将办理涉案房产权属所需的相关资料报产权登记机关备案； 二、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司支付原告方兰花违约金22195.9元（计至2019年7月14日，之后的违约金以房款总价为基数，每逾期一天，按日万分之0.5计付至完成报备义务止）； 三、驳回原告方兰花的其他诉讼请求； 本诉受理费455元，由原告方兰花负担227.5元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担227.5元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陆忠保 二〇一九年十月二十九日 书记员  曾佩珏