松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初5944号 原告（反诉被告）：张艳荣，女，1956年8月22日生，汉族，现住松原市宁江区。 委托代理人：吴大伟，吉林捷盈律师事务所律师。 被告（反诉原告）：某公司，住所地：松原市宁江区。 法定代表人：林峥嵘，董事长。 委托代理人：包剑卿，吉林车宏伟律师事务所律师。 原告（反诉被告）张艳荣诉被告（反诉原告）某公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳荣的委托代理人吴大伟，被告某公司的委托代理人包剑卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张艳荣本诉诉称：2013年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定张艳荣购买被告开发的滨江一号32栋101室商品房一幢，总房款145万元，约定建筑面积为262.83平方米，房屋单价5678.04元/㎡。当时双方口头约定是以栋为单位购买的，不因面积增加或者减少影响房价。该合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.由于政府的原因，可延期办理。合同签订后，张艳荣依约当日交纳了全部购房款145万元，被告同时也向张艳荣交付了房屋。案涉房屋于2014年1月23日登记在被告名下,原告多次向被告要求开具购房发票并办理产权变更登记，但被告至今没有为原告办理。被告不履行合同义务，系违约，且在合同中约定的双方的违约责任明显不对等，被告应支付的违约金明显过低。故诉至法院请求判令：一、被告给原告出具购房发票并配合原告办理房屋产权证；二、被告迟延办理房照应付原告违约金以全部房款145万元为本金，自2014年1月27日起至被告实际履行办理产权登记之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 某公司辩称：我公司与张艳荣签订的房屋买卖合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以最后的测绘面积为准计算房款多退少补。房屋并不是按照整体进行销售的，是以实际面积和单位价格计算房屋价款的。方刚居住使用的房屋实际测绘面积为262.83平方米，原告张艳荣交付的房款与实际测绘面积计算的房款差额为42358.17元。原告至今没有补交该房款，因此我公司才未给原告开具发票并协助办理房屋产权证。并且我公司向方刚交付的房屋符合合同约定和国家规范，张艳荣请求开具发票和支付违约金没有合同约定和法律规定。应驳回原告张艳荣的诉请。并且反诉请求张艳荣向某公司补交所欠的房款42358.17元及自2014年3月1日起至实际给付时止的按照日万分之三计算的违约金。 反诉被告张艳荣辩称：1、争议房屋的初始登记系由本案的反诉原告自行委托测绘进行登记，该测绘违反相关法律规定并且测绘面积与实际面积不符，因原、被告之间就该房屋买卖是以整栋一口价方式达成的买卖协议，从每平方米单价为5678.04元以及根据我们了解反诉被告的邻居等人房屋面积一致但房屋单价均不一致且已经精确到元、角、分的情况看明显是以栋为单位计价，该单价是为了到房产登记而经过面积和总房价相除而倒推出来的，所以说双方签订的买卖合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定并不是双方当事人的真实意思表示，我方认为无效，因此反诉被告无需向反诉原告补交所谓的差价款。 经审理查明：2013年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定张艳荣购买被告某公司开发的滨江一号32栋101室商品房一幢，总房款145万元。合同约定建筑面积为262.83平方米，房屋单价为5678.04元/㎡。该协议第五条面积确认及面积误差处理约定：商品房交付后，产权面积与合同面积发生差异，双方同意按第1种意见处理：1、双方自行约定：该商品房面积以房产处测绘核对面积为准多退少补……。并约定合同签订当日一次性付清房款145万元。双方另约定了逾期付款的违约责任等。该合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.由于政府的原因，可延期办理。房屋交付期限在2013年5月1日前等。协议签订当日即2013年1月28日，张艳荣向某公司交纳购房款145万元，被告同时向原告交付了房屋。涉案房屋已经于2014年1月23日登记在被告名下。张艳荣向被告要求出具购房发票，双方因房屋购买方式和房屋面积发生争议，至今未开具发票，也未办理产权变更登记。 上述事实有原、被告的陈述，双方提供的商品房买卖合同、判决书、查档证明等在卷为凭，可以证明上述事实。 本院认为：原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。张艳荣作为买受人已经履行了交付房款的义务，被告作为房地产开发企业和涉案房屋的出卖人有给买受人张艳荣出具购房发票的义务。房屋买卖合同的出卖人协助房屋买卖合同买受人办理房屋所有权转移登记，是买卖合同的附随义务。因此张艳荣要求被告出具购房发票并配合办理房屋产权变更登记的请求符合合同约定和法律规定，本院以支持。关于双方买卖房屋的方式各自陈述不同，张艳荣称系整体购买的，某公司称系合同约定。依据双方争议的房屋系联体别墅性质的商品房，双方签订的《商品房买卖合同》中约定房屋单价为5678.04元/平方米，与当地房地产销售价格实际情况不符，通过该价格已经计算到元、角、分的约定，可以反映出原告张艳荣的陈述更符合常理。并且某开发有限公司在2013年1月28日与张艳荣签订《商品房买卖合同》之前的2011年11月26日就已经委托松原市广厦房地产测绘有限责任公司现场测绘，松原市广厦房地产测绘有限责任公司于2012年5月10日作出测绘报告，可以认定在房屋买卖时，某公司就已经知晓涉案房屋的测绘面积的实际情况，同时合同上载明的面积也与登记面积一致。综上可以认定双方买卖房屋是以整体出售的方式进行的，双方签订的商品房买卖合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定不是当事人的真实意思表示，是无效的。因此张艳荣无需向被告补交房款。被告以张艳荣没有交齐房款不给予张艳荣开具购房发票的抗辩理由不能成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释字【2003】7号）第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中原、被告约定了办理房屋所有权登记的期限是365工作日，被告于2013年1月28日交付房屋，2014年1月23日办理产权登记至被告名下，案涉房屋已具备办理房屋所有权证的条件，而被告未协助原告办理，依双方约定，被告应向原告支付违约金。关于违约金数额，本案约定的违约责任包括买受人逾期付款违约金、出卖人逾期办理产权登记违约金等，上述约定中，如系原告逾期付款，需按日向被告支付应付款万分之三的违约金，如系被告逾期办理产权登记，则需向原告支付已付房款万分之十的违约金，双方需承担的违约责任明显不对等，且被告应支付的违约金明显过低。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”之规定，原告主张增加违约金的请求符合法律规定，结合双方合同的履行情况，本院酌情认定被告支付的违约金数额应为原告的实际损失，该损失为以已付购房款数额为本金，自2014年1月28日起至被告为原告开具发票之日止。反诉原告的反诉请求没有事实依据，应予驳回。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条之规定，判决如下： 一、本诉被告某公司于本判决生效之日立即为本诉原告张艳荣出具购房发票并协助张艳荣办理位于松原市宁江区滨江一号小区32栋101室房屋的产权登记； 二、本诉被告某公司于本判决生效之日立即给付本诉原告张艳荣逾期办理房屋产权登记违约金，数额为以145万元为本金，自2014年1月28日起至某公司为张艳荣开具购房发票之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息； 三、驳回反诉原告某公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4900元，反诉案件受理费692元，均由某公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判员  贾志忠 二〇一九年十月十二日 书记员  李昱廷