辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12603号上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该单位总经理。被上诉人（原审被告）：雍蕴美，女，1978年8月9日出生，锡伯族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王光辉（雍蕴美丈夫），男，1977年12月25日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和物业公司”）因与被上诉人雍蕴美物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建和物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令被上诉人缴纳2012年1月1日至2014年9月30日期间的物业费6534元；3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.国家法律法规规定，房屋质量问题不属于物业公司应承担的责任。2.一审判决有误：“但该《债权转让协议书》中未就业主房屋存在的问题以及其他因服务不到位导致业主损失的赔偿问题进行交接。原告并非该期间物业服务的相对人，不掌握被告损失的具体情况。”沈阳现代家园项目已经18年之久，已远远超过国家规定的房屋质保期限。现在家园业主房屋问题已达65%以上，封顶房屋存在问题已达85%，房屋维修不是物业公司责任，更不是公司债务，不存在交接问题。3.一审判决认为沈阳现代物业管理有限公司因被上诉人存在损失未向其主张物业费，视为与被上诉人达成减免协议。在上诉人物业服务催费期间及庭上或庭下，被上诉人都应向上诉人及法院提交《免交物业费协议》作为证据，无凭无据则认定达成免交物业费协议是不正确的。4.被上诉人陈述系因其房屋存在漏水问题，物业公司曾给其维修过，但没有修好达。造成房屋自然存在的问题根本不是物业公司应该承担的维修责任，何谈不收取物业费一说。雍蕴美辩称，造成上诉人与被上诉人之间纠纷产生的原因系因我方与原物业公司之间的债务关系。在原物业公司已经证明过上诉人不应主张该期间物业费的情况下，上诉人的主张不能成立。未经通知的债权转让，对债务人不发生物权效力，上诉人与原物业公司之间的债权转让，我方都不知道，直到一审法院开庭才知晓。参照国家法律规定，上诉人的行为违法法律规定，不应当得到支持。我方在2014年入住园区后，找到物业公司反映我家房屋的问题。我家的问题不是园区普遍问题，也不是房屋质量问题，而是涉及到公共区域的问题。建和物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费和电梯费12,639元；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告雍蕴美是沈阳市沈河区东滨河路32号3-10-2房屋的业主，房屋建筑面积174平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月，电梯费12元/月/人，地上车库0.4-0.5元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。因被告拖欠自2012年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费，原、被告双方因物业费交纳问题发生纠纷，原告起诉至一审法院。一审法院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定。关于2012年1月1日起至2014年9月30日期间的物业费问题。债权转移的，债务人可以向新债权人提出其对原债权人的抗辩，该期间物业服务合同的主体非原告辽宁建和物业管理有限公司。虽原告主张与沈阳现代物业管理有限公司签署有《债权转让协议书》受让沈阳现代家园小区所有业主拖欠的2005年至今物业管理费。但该《债权转让协议书》中未就业主房屋存在的问题以及其他因服务不到位导致业主损失的赔偿问题进行交接。原告非该期间物业服务的相对人，不掌握被告损失的具体情况。基于物业费上打租的惯例，沈阳现代物业管理有限公司因被告损失问题未向被告主张物业费，视为与被告达成减免协议，且被告提供的证人证言亦可证实被告与沈阳现代物业管理有限公司已达成减免协议。结合被告物业费缴纳情况及损失情况，对原告要求被告支付2012年1月1日至2014年9月30日期间物业费的诉讼请求，不予支持。故原告有权向被告主张2014年10月1日起至2017年4月15日期间住宅、车库、电梯费的物业费。关于被告提出的原告服务不到位的抗辩理由。债权转移的，债务人可以向新债权人提出其对原债权人的抗辩，现代物业管理有限公司与原告作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，根据被告提供的证据显示，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费5030.2元（1元×174平方米×30.5个月×80%）+（0.5元×37.58平方米×3.5个月×80%）+（12元×30.5个月×2人）。关于原告的滞纳金请求，原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告雍蕴美于本判决生效之日起十五日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费5030.2元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费115元，由被告雍蕴美负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人建和物业公司提供证据一：被上诉人相邻业主交费记录，还有别家自己维修屋顶花费，证明房屋已经超过质保期，不属于公共部分，业主应当自行维修，交纳物业费。证据二：南北两面屋檐的照片，证明房屋的屋檐是装修用，不是防水用，由于部分存在安全隐患，所以都砸了，但物业公司没有维修义务。被上诉人雍蕴美认为证据一一审都提供过，证据二也不是新证据。业主自行维修不能免除物业责任。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以确定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人雍蕴美系上诉人建和物业公司提供物业服务小区的业主，上诉人作为物业公司提供了物业服务即有权收取业主相应费用；被上诉人享受了被上诉人提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。现上诉人已与涉诉园区业主委员会确定物业费结算点为2017年4月15日，被上诉人应对其欠付期间物业费承担给付责任。关于物业费起算起点如何确定的问题。建和物业公司主张依据其与沈阳现代物业管理有限公司签署的《债权转让协议书》，其享有向沈阳现代家园小区所有业主拖欠的2005年至今物业管理费的权利。雍蕴美主张由于入住时房屋存在的质量问题，其与沈阳现代物业管理有限公司达成协议，对部分物业费进行了减免。对此，本院认为，虽然建和物业公司受让了涉诉园区未交费业主的全部债权，但其中不应当包含沈阳现代物业管理有限公司承诺予以减免部分的债权。在雍蕴美提供证人证言证实其与沈阳现代物业管理有限公司已达成减免协议的情况下，一审法院结合本案实际，以《债权转让协议书》未就业主房屋存在的问题以及其他因服务不到位导致业主损失的赔偿问题进行交接为由，未支持2012年1月1日至2014年9月30日期间物业费的请求并无不当，本院予以维持。对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，建和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由上诉人辽宁建和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一九年十月三十日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。