新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院       新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院   民事判决书    （2019）兵0103民初1289号   原告：周正苏，男，1964年出生。   委托诉讼代理人：周虹利（周正苏之女），女，1990年出生。   被告：新疆盛四达机电设备销售有限公司，住所地:新疆阿拉尔市三号工业园区。   法定代表人：康晓辉，公司经理。   委托诉讼代理人：吴晓善，新疆白水河律师事务所律师。   原告周正苏与被告新疆盛四达机电设备销售有限公司（以下简称盛四达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周正苏及其委托诉讼代理人周虹利、被告盛四达公司委托诉讼代理人吴晓善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   周正苏向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除与被告的购房协议书；2、请求依法判令被告退还房款1,729,882.5元，支付违约金400,000元，以上合计2,129,882.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月30日，原被告双方签订了一份《砂石料供应合同》，合同约定由原告向被告承建的阿拉尔市三号工业园区的阿拉尔顺达国际机电城项目供应砂石料，合同签订后，原告依约向被告供应了砂石料，但因被告资金困难，未能如约支付砂石料款，后经双方协商一致签订了一份《协议书》，协议书中约定将被告已经拉运原告的砂石料款1,053,550元及原告已经支付的200 000元现金转为被告的阿拉尔顺达国际机电城项目中编号为18#B的商铺认购款，协议签订后，原告又另行向被告支付了房款307,537元,并向被告开发的项目工地拉运了168,795元的砂石料，上述款项作为该商铺的房款（以上款项的冲抵及支付均由被告出具的财务收据，合计金额1,729,882.5元），该协议同时对违约责任作出了明确约定。现协议所约定的交房日期已过，原告多次催促被告履行协议所约定的相关义务，但被告均以各种理由推诿，现原告诉至法院，请求法院依法判决。                                                                                                                                                                                                                                                              被告盛四达公司辩称：1、本案原告诉讼主体不适格，原告方在签订协议时都是以温宿县佳木成功砂石料厂作为主体，而诉讼中周正苏为原告，诉讼主体不适格。2、本案中并不具备合同法第94条规定的合同解除事由，也不存在约定解除的情形，故原告主张解除合同不符合法律规定。3、诉讼请求中的违约金过高，如确实违约，应按照法律规定计算。   本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实的质证和认定情况如下：   原告提供下列证据:证据1、准予注销登记通知书一份，证明砂石料厂已经注销，原告作为原砂石料厂的经营者，现提起诉讼，主体适格；证据2、砂石料供应合同一份，证明原、被告双方存在买卖合同关系及被告欠付原告砂石料款1,053,550元，该合同系供应砂石料后双方补签的；证据3、《协议书》一份，证明双方于2015年6月30日协商，用被告欠付原告的砂石料款1,053,550元折抵原告从被告处购买房屋的部分房款以及被告已支付房款200,000元的事实；证据4、收据四份，证明被告于2015年6月30日收到房款1,253,550元（以砂石料款折抵1,053,550元，交纳房款200,000元），2016年1月20日收到168,795元，2016年1月28日收到307,537.5元的事实。   被告质证认为，证据1系复印件，不符合证据的形式要件，故不予认可；证据2，证据3中张新伟的签字系本人书写，加盖的公章也系公司印章，但不是公司员工所加盖，两份合同的签字时间均为2015年6月30日，砂石料供应合同的标价为180万元，同一天的协议书中折抵的砂石料款却为1,053,550元，两份合同存在矛盾，故对于被告收到原告砂石料款的事实不予认可；证据4，收据加盖的印章均系公司的印章，但是被告只收到200,000元的现金，其余款项未收到。   本院认证认为，关于证据1，经本院查询网络工商登记信息，原告提供的证据真实合法，本院予以采信；证据2、3中，合同首、尾部均加盖被告公司的印章，且尾部均有张新伟的签字，故符合证据的真实性，本院予以采信；证据4，该收据尾部加盖有公司的印章，且部分证据能够与证据3中张新伟在协议书中认可收到砂石料款的事实相互印证，故该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   一、 2013年原告认购张新伟开发的六团地产项目的一套房屋，并支付认购金200,000元，后张新伟无法向原告交付房屋。2015年年底，原告向被告开发的阿拉尔市三号工业园区的阿拉尔顺达国际机电城项目供应砂石料，截止2015年6月30日，被告共计欠原告砂石料款1,053,550元。2015年6月30日,原告与张新伟协商用将被告欠付原告的砂石料款1,053,550元以及原告已经支付的200 000元房款转为被告开发的阿拉尔顺达国际机电城项目中编号为18#B商铺的认购款，并签订《协议书》一份，约定：1、乙方（原告）认购甲方（被告）的店面位于阿拉尔市三号园区顺达国际机电城房屋编号为18#B,房屋面积为600平方米，结构为钢结构，单价为3333.33元/平方米，总价为200万元，房屋的具体面积以国家房测部门实测为准，据实结算。乙方已向甲方支付1,253,550元作为商铺的认购款，明细为：支付现金20万元，欠付砂石料款1,053,550元，共计1,253,550元，剩余款项由乙方继续向甲方拉砂石料款折抵房款；2、甲方必须保证对该商品房享有所有权以及处分权。该认购商品房不存在任何其他物权或第三方权利及其他纠纷，甲方保证2015年9月30前该房屋能够竣工且验收合格交付乙方，并于2015年10月30日之前与乙方签订正式商品房买卖合同，同时甲方应提供相关的资料积极协助乙方办理商品房产权证书及土地使用权证书。该协议书还约定了双方的其他权利和义务，在违约责任项下约定，以上合同系甲乙双方真实意思表示，甲方若违反合同任何约定，须立即退还乙方已支付的房款，并向乙方支付40万元违约金，乙方若违约，须向甲方支付40万元违约金。合同签订后，原告继续向被告供应砂石料，至2016年1月20日，原告在该期间向被告供应的砂石料货款共计168,795元，同年1月28日，原告向被告交付房款307,537.5元。综上，原告向被告交付的房款以及用砂石料折抵的房款共计1,729,882.5元。二、经本院调查，原告从被告处认购的房屋未取的商品房预售许可证，本院在诉讼中向原告释明了《协议书》系无效合同，但原告坚持对诉讼请求不进行变更。   本院认为，原告周正苏认购被告的房屋,并签订协议书,原、被告双方系合同相对人，双方因房屋买卖产生纠纷，故原告周正苏为本案的适格主体。原、被告双方签订的《协议书》涉及商品房基本状况、面积、单价、违约责任等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本院依法认定双方签订的《协议书》为商品房预售合同。另，被告所销售的涉案房屋至今未取得预售房许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，原、被告双方签订的《协议书》应当认定为无效合同。合同被认定无效的自始无效，双方形成的民事权利义务关系自始没有法律约束力，无效合同不发生法律效力,不存在合同解除的问题，故原告请求解除《协议书》没有法律依据，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方签订的《协议书》被认定无效后，被告依据《协议书》所取得的购房款应当全部返还原告，故原告请求被告返还购房款1,729,882.5元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，因合同无效自始没有法律约束力，原告要求按合同约定支付违约金400,000元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、被告新疆盛四达机电设备销售有限公司于本判决生效后三日内一次性向原告周正苏退还购房款1,729,882.5元；   二、驳回原告周正苏的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11,920元（已减半收取），由原告周正苏负担2239元，被告新疆盛四达机电设备销售有限公司负担9681元（与上述义务一同履行）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。     审判员曹 磊                             二〇一九年九月二日                             书记员王 涛   1