西安市未央区人民法院民事判决书 (2019)陕0112民初2714号 原告：张某某，男。委托诉讼代理人：康鹏，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莎，陕西其源律师事务所实习律师。被告：康某某，男。被告：景某某，女。第三人：西安某某房地产营销策划有限公司。委托诉讼代理人：李某某，女，该公司员工，住该公司。原告张某某与被告康某某、被告景某某、第三人西安某某房地产营销策划有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人康鹏、陈莎，第三人某某公司的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。被告康某某、景某某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某诉称，2018年5月31日，原告与被告及第三人签订《房屋转让协议》，约定：被告康某某、康某某将其名下的位西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室、XX室作价330万元转让给其；签订当日其支付被告10万元，2018年6月1日支付585879元，剩余2614121元由其支付至西安市中级人民法院执行专户；解除房屋抵押登记、交付房屋由被告负责协助履行；第三人作为居间方协调、担保本协议的履行。协议签订后，其依约支付购房款并实际占有使用该房屋，康某某已依约向其办理过户手续。然被告康某某至今未配合办理过户手续。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与二被告签订的《房屋转让协议》合法有效；2、二被告将《房屋转让协议》项下XX区第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1号房产>办理至原告名下；3、二被告承担本案诉讼费用。被告康某某、景某某未到庭答辩。第三人某某公司述称，其作为居间方与原被告达成房屋买卖合意。因涉案房屋存在银行按揭贷款，且被西安市中级人民法院查封，故经与贷款银行及西安市中级人民法院沟通，三方签署《房屋转让协议书》，原告全款支付了购房款，其中一部分支付至被告景某某名下，一部分直接支付至西安市中级人民法院执行账户，用于西安市中级人民法院解除对涉案房屋的查封。原、被告及申请执行人在西安市中级人民法院签订《执行和解协议书》。西安市中级人民法院对涉案房屋解封后，5-1-2504室已转移登记至原告名下，尚有5-1-2604室无法办理过户手续，故形成诉讼。经审理查明，2018年5月31日，原告张某某（甲方）与被告康某某、景某某、案外人康某某（乙方）及第三人某某公司（居间方）签订《房屋转让协议》〈被告景某某为被告康某某及康某某的委托代理人〉，约定：原告购买被告康某某、康某某名下的白桦林间房屋，达成如下协议：一、西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室（西安市XX区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1《房屋所有权证》）、12604室（西安市XX区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1《房屋所有权证》），共折价330万元转让给甲方。二、本协议与西安中院执行局签署的执行和解协议为同一协议，双方商定房屋价款为330万元，根据执行案件需要分阶段履行。1、转让价款58.5879万元付给乙方1景某某的招商银行还款卡（卡号XXXXXXXXXXXX5986），用该卡连同景某某的款项，补足应偿还贷款本息总额，汇入招商银行用于解除该房的抵押登记。2、另外的转让价款261.4121万元由原告直接交付到西安市中级人民法院执行专户：（开户行：上海浦东发展银行西安分行营业部，户名：陕西省西安市中级人民法院，账号：XXXXXXXXXXXXX9657）用于刘某某与被告康某某、景某某借款纠纷一案的执行。三、解除上述房屋在招商银行的抵押登记、房屋交付由乙方1景某某负责协助履行。第三人从中协调、担保本协议的履行。四、原告持该案执行裁定书、协助执行通知书自行办理上述房屋过户手续，过户税、费用由甲方负担。五、本协议双方签订后生效，签订当日甲方支付壹拾万元作为定金，剩余伍拾捌万伍仟捌佰柒拾玖元整于2018年6月1日前一次性转入景某某卡中。甲方应付到西安市中院专户中的款项于该案和解协议签订当日缴付到位，将缴款票据及时交付到卷。2018年5月31日，被告景某某向原告出具《收条》，载明：“今收到张某某身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX购买西安市未央区白桦林间5-12504-2604住房定金壹拾万元（￥100000）.收款人：景某某。”后原告张某某（甲方）与被告景某某（乙方1）、康某某（乙方2）、案外人康某某（乙方3）、西安筱康现代农业有限公司（乙方4）、西安小康酒业有限公司（乙方5）、刘某某（丙方）〈景某某为康某某、康某某的委托代理人〉签订《执行和解协议》，载明：“丙方刘某某与乙方1景某某、乙方2康某某、乙方4西安筱康现代农业有限公司、乙方5西安小康酒业有限公司借款合同纠纷一案，以西安市仲裁委员会西仲调字（2017）第142号调解书结案，本案在西安市中级人民法院执行期间，达成和解协议如下：一、西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室、建筑面积95.66平方米（西安市XX区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1《房屋所有权证》），房屋产权人为乙方3康某某；12604室，建筑面积98.04平方米（西安市XX区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1《房屋所有权证》），房屋产权人为乙方2康某某。该房屋为复式结构，合计评估价233万元（陕建业房评（2018）第0306216号）。现乙方3康某某同意将其名下此房屋用做抵偿乙方1景某某、乙方2康某某欠刘某某西安市仲裁委西仲调字（2017）第142号调解书的欠款。二、乙方同意将西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室、XX室转让给甲方张某某。甲方张某某应在本协议签订后当日内将261.4121万元（含执行费2.4121元）支付至西安市中级人民法院执行专户（开户行：上海浦东发展银行西安分行营业部，户名：陕西省西安市中级人民法院，账号：XXXXXXXXXXXXX9657）用于支付本案丙方的执行案款。三、上述房屋在招商银行的抵押担保登记，由乙方1景某某于本协议签订之日起20日内向找招商银行办理抵押登记的解除，并协助完成上述房屋向甲方交付。四、丙方刘某某作为本案申请执行人同意上述方案，同意当甲方把261.4121万元足额打入西安市中级人民法院账号当日向西安市中级人民法院申请解除对上述房屋及乙方1景某某名下位于未央区XX路XX小区XX号楼XX单元XX室的查封。五、甲方张某某自行办理上述房屋的过户手续。若因乙方的其他债务使该房屋被他人查封或占有等情形导致无法正常过户的，由乙方承担全部责任。六、本协议内容不涉及乙方4、乙方5义务，乙方4、乙方5不在本协议上签署。七、本协议经上述当事人确认、乙方2、乙方3委托乙方1签字、甲方款项汇入法院账户后发生法律效力。甲方：张某某；乙方1：景某某，2018年6月1日；乙方2、康某某，2018年6月8日；乙方3康某某；丙方：张*斌（刘某某代理人），2018年6月1日；西安小康酒业有限公司、西安筱康现代农业有限公司加盖公章，2018年6月8日。”2018年6月1日，案外人张某某（原告之母）向景某某转款58.5879万元。2018年6月4日，原告向西安市中级人民法院银行账户转款261.4121万元。2018年7月24日，西安市中级人民法院就申请执行人刘某某与被执行人西安小康酒业有限公司、西安筱康现代农业有限公司、康某某、景某某借款合同纠纷一案作出（2017）陕01执1329号结案通知书。另查明，被告康某某、景某某原系夫妻关系，康某某为两被告之子。涉案房屋虽有两个房屋权属证书，但实为一套房屋。原告履行上述协议后，登记在康某某名下的12504室已转移登记至原告名下，且已实际交付原告，现由原告居住。登记在被告康某某名下的12604室在办理所有权变更登记过程中因另执行案件被本院查封。原告提出执行异议，经审查，本院作出中止对上述12604室的执行。2018年11月8日，12604室因另案再次被本院查封。据原告所述，除此之外，12604室还因一案被查封。目前该房屋仍处于查封状态。审理中，原告称，其已按照上述协议的约定全额支付了购房款，履行了合同义务，且12504室已登记过户至名下，其亦实际居住涉案房屋。现因被告原因致使12604室无法办理过户登记手续，故其诉至法院，诉请如前所述。上述事实，有《房屋转让协议》、《收条》、《执行和解协议》、房屋权属证书、银行转款凭证、结案通知书、民事裁定书及当事人的陈述等证据附卷佐证。本院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵守履行。本案中，《房屋转让协议》系原、被告自愿签订，为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。登记在康某某名下的12504室已过户登记至原告名下，康某某的合同义务已实际履行完毕。原告已依约履行了合同义务，被告理应配合原告办理涉案房屋12604室的过户登记手续。然该房屋已被本院依法查封，尚不具备办理过户登记手续的条件，故对原告主张被告配合办理过户的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张某某与被告康某某、被告景某某、案外人康某某及第三人西安某某房地产营销策划有限公司于2018年5月31日签订的《房屋转让协议》有效；二、驳回原告张某某的其余诉讼请求。案件受理费11800元、公告费800元，共计12600元(原告已预交)，现由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    唐楠楠审  判  员    李  想人民陪审员    王赁柱     二〇一九年十月三十日 书  记  员    王宇航