山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初8928号原告：济南吉瑞德教育咨询有限公司，住所地济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城3号楼4-101室。法定代表人：刘申斐，总经理。委托诉讼代理人：张玉印，山东策达律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾翠英，山东策达律师事务所律师。被告：陈放，男，1970年10月8日出生，汉族，个体工商户，住济南市市中区，委托诉讼代理人：孟繁利，山东泽水律师事务所律师。原告济南吉瑞德教育咨询有限公司（以下简称济南吉瑞公司）与被告陈放房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南吉瑞公司法定代表人刘申斐的委托诉讼代理人张玉印，被告陈放及其委托诉讼代理人孟繁利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南吉瑞公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2015年11月12日签订的《房屋租赁合同》2017年1月1日至2018年11月30日期间的约定无效;2、判令被告返还租金575132元、赔偿损失96190元，承担评估费1万元。事实和理由：原、被告于2015年11月12日签订房屋租赁合同，租赁房屋位于济南市××沿街综合楼××楼，建筑面积600平方米，租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日，年租金为65万元。签订合同时，被告向原告出示其承租的中国人民解放军济南军区政治部办公室管理处（以下简称济南军区管理处）的房屋租赁合同，租赁期限为2014年1月28日至2019年1月28日，及允许被告可以对外转租的证明。合同签订后，原告依约履行了付款义务，并按租期考虑进行装修使用。2017年底原告收到中国人民解放军济南军区善后工作办公室政治工作局（以下简称济南军区善后工作局）的通知要求原告限期搬离，理由为合同期限已满且被告欠缴租金。原告向济南军区善后工作局出示了济南军区管理处与被告签订的房屋租赁合同及证明，被告知该合同是假的。济南军区管理处就该租赁房屋与济南大德实业有限责任公司（以下简称济南大德公司）签订的房屋租赁合同租期为2013年12月28日至2016年12月28日。由于原告从事教育培训职业，学员较多且主要是孩子，无奈在原告的再三请求下，济南军区善后工作局给原告留出了搬迁准备期，并经协商准备搬迁期内的房屋占用费由原告承担并交至济南军区善后工作局。因此，由于被告隐瞒事实，采用欺骗的方法与原告签订合同，给原告造成了巨大的经济损失，为此诉至法院。陈放辩称，原、被告签订的合同为期3年，原告已使用2年半，因部队政策改变收回房屋属于不可抗力，被告无责任。合同签订后，原告进行装修是自己行为，不在合同之列，与被告无关，原告装修已使用两年半，不存在装修残值问题，对鉴定报告不认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年12月26日，济南军区管理处与济南大德公司签订了一份房屋租赁合同，约定将坐落在济南市××沿街综合楼××楼出租给乙方（注：济南大德公司），建筑面积600平方米；租期三年，自2014年1月28日始至2017年1月28日止，年租金35万元；在本合同签订时，乙方一次性支付一年租金35万元，此后在每年的1月10日前交付当年租金，至合同期满；乙方未经甲方（注：济南军区管理处）书面同意，不得擅自将所承租的房屋转租等内容。2.2015年10月25日，济南大德公司出具一份转让协议，载明：一、济南大德公司与济南军区政治部梁庄小区北大门东三层签订的租房协议，全部转让给陈放，济南大德公司不再参与。二、济南大德公司前期投入的壹佰万人民币（100万），根据后期经营所产生的利润，分批分期返还给济南大德公司。三、济南大德公司与军区梁庄小区所签合同到期后，由陈放与部队续签。济南大德公司积极配合。四、未尽事宜，可协商解决。3.2015年11月11日，济南军区管理处出具一份证明，载明：济南军区政治部管理处同意陈放租赁的刘长山路14号沿街综合楼三楼在租赁期内，可以对外转租。同日，还出具一份证明，载明：陈放租赁的刘长山路14号沿街综合楼三楼系济南军区政治部梁庄经济适用房配套工程，无房产证。4.2015年11月12日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定经乙方（注：济南吉瑞公司）现场确认，甲方（注：陈放）将坐落在济南市××沿街综合楼××楼出租给乙方，建筑面积是600平方米；租期叁年自2015年12月1日始至2018年11月30日，2015年11月12日至2015年11月30日为免租期；年租金是陆拾伍万元（大写），无递增，在本合同签订后，乙方分两次支付半年租金叁拾贰万伍仟元，此后在每年的五、拾壹月15日前交付租金，至合同期满；租赁房屋的用途是商业经营培训、办公；如乙方拒付或延付租金达五日以上时，甲方采取停水、停电及封堵所出租房屋门窗等一切措施的权利；乙方有权在租赁合同约定的范围内自主装饰装修所承租的房屋；乙方对租赁房屋进行室内装饰装修和增设他物，须得甲方的书面同意，室内装饰装修和增设他物不得破坏房屋的整体结构，危机房屋安全，租赁合同期满，租赁房屋的装饰装修和增设他物，乙方不得拆除，全部无偿归甲方所有；首次付款肆拾万元整2015.12.1-2016.7.15第二次付款日期2016.7.15（仅限第一年）等内容。同日，双方还签订了补充协议，协议第十条约定：甲方提供其与济南军区签订的房屋租赁合同原件、租赁房屋产权证明原件以及济南军区政治部同意甲方对外转租的证明供乙方查看。房屋租赁合同、产权证明的复印件及同意对外转租证明的原件作为主合同及本补充协议的附件。第十二条约定：因功能使用原因需要拆除三层室内部分隔墙，甲方需要在乙方的设计图纸签字确认同意拆除。5.原告向被告交纳租金的情况是：2015年11月18日40万元、2016年7月27日25万元、11月29日32.5万元、2017年5月16日32.5万元、11月24日32.5万元，共计162.50万元，系2015年12月1日至2018年5月31日的租金。6.2018年2月28日，济南军区善后工作局给原告出具一份通知，载明：“济南吉瑞德教育咨询有限公司：基于济南大德实业有限责任公司承租的我单位的房地产租赁期限至2017年12月28日止。现依据国家和军队有关规定，特依法通知你方，我单位对合同所涉房地产停止对外租赁，你方在收到该通知后一个月内将所占用的房地产腾空完好交付我方，并按照我部与济南大德实业有限责任公司签订租赁合同约定的租金标准缴纳占用费。”原告于2108年5月22日将涉案房屋腾空交予济南军区善后工作局。7.2018年6月29日中信银行业务凭证/客户回单，载明原告付款中国人民解放军济南军区善后工作办公室保障局款8.75万元，摘要或附言：刘长山路3个月房租。8.原告申请对涉案房屋因使用期限不足造成的装修损失进行鉴定，经本院委托，烟台天平价格评估事务所有限公司于2019年8月26日作出价格评估报告书，价格鉴定意见：在鉴定基准日（2018年5月22日）申请人申请对因使用期限不足造成的装修损失价值为96190元。原告垫付鉴定费1万元。庭审中，原告主张因与被告签订的房屋租赁合同，超过了济南大德公司与济南军区管理处签订的合同期限，所以双方签订的房屋租赁合同，应确认自2017年1月1日至2018年11月30日租赁期限为无效。据此，要求被告返还已付租金575132元、赔偿装修损失96190元。被告对此不予认可，称我方与部队的房屋租赁合同到期后，转为不定期租赁，原告使用了涉案房屋，我方也向部队交清了2017年之前的租金，2018年上半年部队已答应不用交纳租金，而原告又交了三个月房屋占有使用费。合同无法履行属于不可抗力，我方没有责任，装修是原告自己行为，对评估报告我方不予认可。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、证明、转账凭证、电子回单、通知、业务凭证/客户回单、保证书、转让协议、图片等及当事人的陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据当事人的陈述和提交的证据，可以确认济南大德公司与济南军区管理处签订了涉案房屋租赁合同后，在合同履行过程中，被告承接了此合同的权利义务，据此原、被告于2015年11月12日签订了房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并约定租赁期限为2015年12月1日至2018年11月30日，但根据济南军区善后工作局于2018年2月28日给原告出具的通知内容来看，济南大德公司与济南军区管理处的租赁期限至2017年12月28日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”原、被告于2015年11月12日签订的房屋租赁合同,已超出了济南大德公司与济南军区管理处的租赁期限，故本院认定原、被告于2015年11月12日签订的房屋租赁合同中的自2017年12月29日至2018年11月30日的租期约定部分，应属于无效。原告根据济南军区善后工作局通知要求，于2018年5月22日将涉案房屋腾空交予济南军区善后工作局，并支付了三个月房屋占有使用费8.75万元。被告陈述其已向部队交清了2017年之前的租金，但对于原告已交给被告2017年12月29日至2018年5月31日的租金，被告理应返还给原告即65万元÷365天×154天〔2017年12月29日至2018年5月31日〕﹦274246.58元。对于原告申请的对涉案房屋因使用期限不足造成的装修损失的诉请，基于前述的分析、认定，首先，被告在明知济南大德公司与济南军区管理处房屋租赁合同的情况下，应当据此确定原、被告双方之间的租赁期限，原告基于对涉案房屋的使用期限，才能对涉案房屋的使用进行一定的经营投入。其次，原告对涉案房屋的租赁清楚系转租情况，应当对此具有一定审慎态度，对于转租的不确定性，应有一定的预判性。据此，本院认为，原、被告双方对于所签订的房屋租赁合同租期无效部分均负有一定的责任，故其损失，双方予以均担。被告对此提出的抗辩，理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告济南吉瑞德教育咨询有限公司与被告陈放于2015年11月12日签订的房屋租赁合同中的自2017年12月29日至2018年11月30日的租期约定部分无效。二、被告陈放于本判决生效之日起十日内返还原告济南吉瑞德教育咨询有限公司租金274246.58元。三、被告陈放于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南吉瑞德教育咨询有限公司装修损失48095元。四、驳回原告济南吉瑞德教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10550元，鉴定费10000元，原告济南吉瑞德教育咨询有限公司负担10500元，被告陈放负担10050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  唐绪康人民陪审员  周宏雁人民陪审员  王 俊二〇一九年十月十四日书 记 员  宫尧尧