青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初3761号原告（反诉被告）：罗永旗，公民身份号码：×××，现住西宁市。被告（反诉原告）：青海璞润投资有限公司，统一社会信用代码：91632900698515902R。法定代表人：李思瑾，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雅琴，青海诺誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪国力，公民身份号码：×××，住西宁市。原告（反诉被告）罗永旗与被告（反诉原告）青海璞润投资有限公司（以下简称璞润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，被告（反诉原告）在法定期限内提出反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）罗永旗、被告（反诉原告）璞润公司的委托诉讼代理人李雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗永旗向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告违约金71272.77元；2.判令被告支付原告违约金80000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月5日，原、被告签订朗悦新天地东塔26楼（东2603号）105.79平方米、C户型房屋认购协议书，单价为4778元，并交付定金120000元，被告承诺在2015年年底交房。2015年7月，被告打电话通知原告当时交全款可以打九折，原告前去交房款时遇到房产局工作人员正在查封售房部，并告诉原告该楼盘没有办理房屋预售手续，暂时不要先交钱，此后被告再未向原告打过电话。2017年6月，原告得知被告已办理房屋预售手续，多次催促要求被告办理签订合同手续，被告以彭家寨村村民的房子先不签，最后一并签等理由拖延。2018年8月，被告称村民的房子已被保全，无法签订合同，要求大家再次耐心等待。后在原告的催促下，被告终于通知原告于2019年3月19日来签合同，但原告去签合同时被告知签不了合同，要先交其余全部房款，另外还要交71272.77元违约金，并称如果当天交不了钱，房子会有变化。因原告知道自己的房子已被登记在青海卓著商贸有限公司名下，被逼无奈只能先交钱。后被告又以要求原告交资产保全费等各种理由推拖至2019年4月29日才签合同。综上，被告在未取得商品房预售许可证等手续的情况下即对外出售房屋，又强行让原告交违约金，侵害原告的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）璞润公司辩称，并未与原告正式签订预约合同，我公司对涉案房屋有自由处置的权利。双方在签订《个人认购申请表》后，因原告迟迟不缴纳房款，被告又欠付卓著公司工程款，遂用该房屋抵顶并过户给卓著公司。原、被告签订合同的时间是2019年4月29日，也并非一房二卖。双方签订认购书后，被告多次催促原告缴纳房款，但原告一直拖延，后考虑原告是彭家寨的村民才与其签订房屋买卖合同。签订合同时涉案房屋所在地段房价已达到10000多元，但我方仍然按照2013年认购书约定的价格每平方米4778元签订了商品房买卖合同。签订合同前向原告收取的违约金71272.77元是在与原告商量后，从被告取得预售许可证的时间2016年8月20日计算到2019年3月19日，以原告欠付的房款382693.38元为基数，按照同期银行利率7.12%上浮50%后计算所得出，故双方当时约定违约金是有事实依据且计算方法符合法律规定，并且按照市场价，根据公平原则，在征得原告同意的情况下才收取。该违约金是加在房价中，且该71272.77元违约金还不足以弥补我方损失，我公司的行为不属于敲诈勒索。原告支付被告逾期付款资金占用费系双方协商一致的意思表示，不存在任何胁迫，原告在签订《商品房买卖合同（预售）》时未履行法律要求的诚实信用义务，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，该合同应予以撤销。诉求：1.依法撤销反诉人与被反诉人于2019年4月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.本案本诉、反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）罗永旗辩称，2013年，反诉人在没有取得商品房预售许可证的情况下称手续已经办全，导致被反诉人交钱后，反诉人售房部被房产局查封。等到2016年反诉人将手续办下来后见房价上涨，又以各种理由推脱不与被反诉人签合同。2013年反诉人与被反诉人签订认购书后被反诉人支付了120000元房款，至2019年双方才正式签订《商品房买卖合同（预售）》，过错全在反诉人，已经给被反诉人造成巨大损失，反诉人反而向被反诉人收取所谓合理资金占用损失，违反诚实信用原则。2019年3月19日与反诉人工作人员郭婷的谈话录音中，对方表示如果当天不交钱，房子会有变化，交了钱房子就是被反诉人的。故该笔钱系反诉人胁迫被反诉人所交，且与房屋买卖合同无关，亦未向被反诉人出具收据，故反诉人要求撤销合同毫无事实根据，请求驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年8月5日，罗永旗与璞润公司签订《个人认购申请表》一份，约定罗永旗认购璞润公司开发的位于西宁市××区“朗悦新天地”房屋一套。该申请表记载，本人罗永旗自愿申请认购彭家寨1、2号高层的住宅楼，房屋类型：三室两厅一卫，房号：东2603，面积：105.79平方米，单价：4778元/平方米，本人在填写申请之日，自愿交纳意向认购订金120000元。该申请表签订当天罗永旗按该申请表约定支付认购金120000元。2016年8月，璞润公司取得该房屋的《商品房预售许可证》等相关手续。2019年3月19日，罗永旗支付其余房款382694元及29359.56交房费用后双方进行交房，罗永旗于2019年3月19日另行向璞润公司法定代表人李思瑾账户转账71272.77元。2019年4月29日，双方就该房屋正式签订《商品房买卖合同（预售）》，约定以原《个人认购申请表》约定的价格4778元/平方米（总价款502694元）将城西区富兴路1号“朗悦新天地”1号楼26层1单元12606室房屋出售给罗永旗。上述事实，有当事人提供的《个人认购申请表》、《商品房买卖合同（预售）》、收据、转账记录、交房结算单、录音光盘、双方当事人的陈述、本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点：璞润公司应否返还所收取的71272.77元，应否支付原告所主张的违约金80000元；案涉《商品房买卖合同（预售）》是否存在应撤销的情形。璞润公司与罗永旗于2013年8月5日签订《个人认购申请表》并收取意向认购订金120000元后，因璞润公司未能办理《商品房预售许可证》手续等原因，双方至2019年4月29日才签订正式的《商品房买卖合同》。而该合同中并未约定罗永旗应向璞润公司支付违约金，璞润公司亦未举证证明罗永旗存在违约的情形。对于罗永旗在合同签订前所支付给璞润公司的71272.77元，璞润公司提出该款项系双方协商后按照逾期付款违约金标准所补房屋差价损失的主张，璞润公司亦未举证证明罗永旗存在拒绝签订合同并导致其损失的情形，故该主张不能成立。罗永旗所提交的录音资料能反映出璞润公司表示不交该款项房子会有变动，故罗永旗支付该款项并非出于自己真实意思表示，故璞润公司收取该款项无事实根据和相关法律依据，应当予以退还。对于罗永旗所主张的违约金80000元，罗永旗领取交房钥匙时承诺双方所签《商品房预售合同》项下开发商的合同义务已履行完毕，不以任何理由主张违约责任，也不以任何理由要求赔偿或补偿，故该主张不能成立。对于璞润公司请求撤销双方所签《商品房买卖合同（预售）》的反诉请求，未提交本案双方存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，不能成立。综上所述，璞润公司在签订合同前向罗永旗所收取的71272.77元无相关法律依据，应予返还，罗永旗要求璞润公司退还该款项的诉讼请求成立，予以支持，但其要求璞润公司承担违约金80000元的诉讼请求，因其在收取房屋钥匙时已书面放弃向璞润公司主张违约损失的权利，故对该项诉讼请求不予支持。璞润公司要求撤销双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》无相关证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青海璞润投资有限公司于本判决生效后三十日内退还原告（反诉被告）罗永旗71272.77元；二、驳回原告（反诉被告）罗永旗要求被告（反诉原告）青海璞润投资有限公司支付违约金80000元的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）青海璞润投资有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3326元，减半收取1663元，由原告（反诉被告）罗永旗负担863元，被告（反诉原告）青海璞润投资有限公司负担800元。反诉受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）青海璞润投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  祁晓春二〇一九年十月二十四日书记员  李 帅附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。