上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初23877号原告：阎妍，女，1985年4月12日生，汉族，户籍地天津市，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙艳，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被告：上海小马过河企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：李浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴纯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告阎妍诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海小马过河企业管理有限公司(以下简称小马公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阎妍向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告天歌公司签订的编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》于2019年3月26日解除，并判令被告天歌公司立即办理房屋买卖合同网签备案解除手续；2、判令被告天歌公司立即退还原告已支付的购房款人民币1,426,027元；3、判令被告小马公司立即退还原告已支付的定金100,000元；4、判令被告小马公司对被告天歌公司的第二项诉请承担连带责任；5、判令被告天歌公司立即向原告支付赔偿款83,880.81元(按照总房价2,796,027元的3%计算)；6、判令两被告共同支付原告利息损失(以1,526,027元为基数，自2019年4月1日起算至实际清偿之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)7、本案所有诉讼费、保全费由两被告共同承担；事实和理由：2018年8月23日，被告小马公司向原告出售系争房屋，称该房屋不限购不限贷，承诺包租包办贷款，当日双方签订定金合同，原告向被告小马公司支付定金10万元。经被告小马公司的工作人员多次向原告推销该套房屋极具购买价值，原告在被告小马公司的推荐下于2018年9月19日与被告天歌公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告天歌公司开发的位于上海市锦绣东路5111弄天歌商都2号2层2014室，该商铺建筑面积61.19平方米，单价45,694.18元，总价为2,796,027元。两被告承诺2018年12月31日交房。合同第19条约定了逾期办证及交房的违约责任。被告天歌公司告诉原告因天歌商都工程逾期竣工，未能在合同约定期限内交房。两被告在合同履行过程中不但违反合同约定，也存在商业欺诈行为。被告小马公司在销售过程中存在虚假销售情况，故要求被告小马公司对被告天歌公司的退款行为承担连带责任。被告上海天歌置业有限公司辩称：首先不同意解除合同，被告会积极施工，争取尽早交付房屋。如果解除的话，合同约定的赔偿金等均应按合同约定的房款金额计算。两被告系独立的法人主体，不存在负连带责任之说。被告上海小马过河企业管理有限公司辩称：小马公司并非预售合同的相对方，不应承担相应责任。小马公司收取的不是购房款，而是向原告转让涉案房屋独家签约权的对价，原告实际已与天歌公司完成签约，小马公司的义务已履行完毕，无论后续原告与天歌公司的法律关系如何发展，原告均无权要求小马公司退还其收取的对价款。两被告是两个独立的法人主体，小马公司未对天歌公司提供任何担保，原告要求小马公司与天歌公司承担连带责任没有依据。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与小马公司签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七款约定，小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2018年8月23日，原告与小马公司签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定：预定房屋地址锦绣东路XXX弄XXX号XXX室，购房总费用2,946,027元，定金10,000元，双方约定：原告于2018年9月15日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，房款支付方式：原告于2018年8月23日已支付10,000元；2018年8月23日60,000元转账，8月28日，补款30,000元整。原告于2018年9月15日前支付首笔购房款1,526,027元(含已支付的定金100,000元)；于2017年11月15日前支付房款1,420,000元。2018年9月19日，原告阎妍与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告阎妍向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》2号2层2014室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积61.19㎡，每平方米房屋建筑面积单价45,694.18元，房屋总房价款暂定为2,796,027元。合同第11条约定，天歌公司定于2018年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第12条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权单方解除本合同。第19条约定，原告行使本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知天歌公司，天歌公司应在收到原告书面通知起30天内将原告已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行人布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿责任为总房价款的3%，在退还房价款时一并支付给原告。合同附件一付款方式和付款期限约定，2018年9月19日前支付1,426,027元；2018年12月19日前以贷款形式支付1,370,000元。合同签订后，原告依约向天歌公司支付了分别向两被告支付了1,426,027元，向小马公司支付了100,000元。预售合同约定的1,370,000元银行贷款至目前尚未办出。现因天歌公司未在合同约定的时间交付房屋，并已经超过90天，为此原告向本院起诉，要求判如所请，天歌公司于2019年4月23日收到本案的起诉状副本。以上事实，有原告提供的《定金合同》、《上海市商品房预售合同》、付费发票等材料，被告小马公司提供的《商业地产项目收购合同》及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》以及原告与小马公司签订的《定金合同》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，天歌公司应于2018年12月31日交付房屋，然至原告起诉，天歌公司已经逾期交房超过90天，达到了合同约定的原告可以单方解除合同的条件。原告依据合同约定主张解除合同，于法有据，与约相符，本院予以支持，因原告的解除合同律师函未妥投，故合同解除之日应以诉状送达之日即2019年4月23日为准。合同解除后，天歌公司理应退还已收取的房款并按合同约定支付原告利息及合同约定的赔偿金，因原告未在约定期限内付清全部房款，故赔偿金按已付房款计付。至于小马公司是否应退还所收取的款项，根据两被告之间的《商业地产项目收购合同》，约定超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接收取，可以认定小马公司收取的是溢价房款，属购房款性质，在预售合同解除的情况下，亦应退还给原告。小马公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因定金合同中明确该100,000元定金包含在首笔购房款中，故对其说法本院不予采信。由于原告已支付的款项是分别付给二个不同的主体，因此其要求两被告承担连带和共同责任，缺乏合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告阎妍与被告上海天歌置业有限公司于2018年9月19日签订的《上海市商品房预售合同》于2019年4月23日解除；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告阎妍房价款人民币1,426,027元；三、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告阎妍房价款利息(以1,426,027元为本金，自2019年4月24日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；四、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告阎妍赔偿金42,780.81元；五、被告上海小马过河企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告阎妍服务费人民币100,000元；六、被告上海小马过河企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告阎妍服务费利息(以100,000元为本金，自2019年4月24日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；七、驳回原告阎妍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,490元，减半收取计9,245元和财产保全费5,000元，由被告上海天歌置业有限公司、上海小马过河企业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇一九年十月八日书记员  何 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。