河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初4599号原告：梅品华，女，1965年7月12日出生，汉族，中专文化，江西省九江市人，洛阳市交通运输集团有限公司退休工人，住洛阳市洛龙区。委托代理人：牛梦恩、王振华，河南大进律师事务所律师（特别授权）。被告：石丽霞，女，1970年4月11日出生，汉族，初中文化，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市涧西区。被告：洛阳市涧西区兴隆寨社区居民委员会。住所地：洛阳市涧西区周山北路兴隆寨村。法定代表人：郭宏俭，主任。委托代理人：宋武军，河南成昊律师事务所律师（特别授权）。被告：洛阳市涧西区人民政府工农街道办事处。住所地：洛阳市涧西区景华路95号。法定代表人：魏伟，主任。委托代理人：畅陶杰、安学锋，河南焦点律师事务所律师（特别授权）。被告：洛阳市涧西区人民政府。住所地：洛阳市涧西区西苑路12号。法定代表人：周玉甫，区长。委托代理人：余卉颖，河南坤达律师事务所律师（一般代理）。原告梅品华与被告石丽霞、洛阳市涧西区兴隆寨社区居民委员会（以下简称兴隆寨居委会）、洛阳市涧西区人民政府工农街道办事处（以下简称涧西区工农办事处）、洛阳市涧西区人民政府房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月19日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梅品华的委托代理人牛梦恩、王振华、被告石丽霞、被告兴隆寨居委会的委托代理人宋武军、被告涧西区工农办事处的委托代理人畅陶杰、被告洛阳市涧西区人民政府的委托代理人余卉颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅品华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延交付房屋给原告造成的损失43599.72元（以375500元为基数，自2017年2月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年7月20日止）；2、判令被告自2019年7月21日起，每个月的20日支付上个月迟延交付房屋给原告造成的损失1503.44元（参照上述标准），直到房屋交付给原告为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月，兴隆寨居民委员会开始实施整体改造项目，被告石丽霞的原有房屋按照相关的拆迁安置规定，可以获得若干安置回迁房。2014年2月20日，原告梅品华与被告石丽霞在兴隆寨村委会的主持下达成协议，被告石丽霞将本人一套82㎡安置房的取得权转让给原告梅品华，出售价格为375500元。当天，原告梅品华与兴隆寨村委会、涧西区工农乡政府、涧西区政府共同签订《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》一份，约定：原告梅品华选择82平方米安置房一套，被告三方确保在本协议签订和房屋拆除移交后36个月过渡期内将安置房建成交付原告。合同签订当天，原告梅品华向被告石丽霞支付375500元，被告石丽霞向原告梅品华出具《收条》一张，载明收到一套82平方的房款现金375500元整。协议约定的36个月交房期限届满后即2017年2月20日后，安置房屋并未建成交付原告，截至目前，安置房仍未建成，交房日期仍不确定。2014年2月20日，原告根据与四被告间的协议向被告石丽霞支付了房款375500元，根据协议约定，四被告本应于2017年2月20日向原告交付房屋，但时至今日，四被告仍未交付房屋给原告，导致原告迟迟无法入住所购房屋，目前不得不寄人篱下借住在亲戚家，给原告生活带来了极大不便。四被告迟延交房的行为违反协议约定，给原告造成实际损失，为维护自己的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告石丽霞辩称：1、原告起诉状事实错误。原告梅品华在起诉状第二段中声称“根据协议约定，四被告应于2017年2月20日向原告交付房屋”，与其第一段表述自相矛盾。事实上答辩人石丽霞转让的仅是合同权利，即安置房的取得权，而非房屋所有权，并且原告与另外三方即兴隆寨村委会、涧西区工农乡政府、涧西区政府重新签订《补偿安置协议》。答辩人从未和原告签署协议承诺2017年2月20日交付房屋。因此，要求答辩人交房且承担违约责任无任何合同及法律依据。2、原告与答辩人之间的权利转让应属于无效行为。双方所转让的房屋取得权指向的标的物系农村住宅，根据国务院有关规定，城镇居民禁止购买农村宅基地上的房屋，因此双方关于房屋取得权转让应当无效。被告兴隆寨居委会当庭辩称：1、本案是梅品华与石丽霞之间就取得拆迁安置房屋的期权所达成的事实合同，兴隆寨居委会不是该合同的出卖人。2、原告与兴隆寨居委会等各方签订的拆迁安置补偿协议实质上系交房凭证，主要目的在于让原告与被告石丽霞共用同一挑房顺序号，以作为以后交付房屋的依据。3、导致本案所涉及的安置房未能按时交付的原因在于开发商升龙集团违约，开发商没有按照约定如期完成东区和北区的安置房建设。目前兴隆寨居委会作为原告已经起诉上海升龙集团有限公司和洛阳尚锦置业有限公司，该案目前正在洛阳市中级人民法院审理过程中。4、原告与兴隆寨居委会等各方签订的拆迁安置协议并未约定相应的违约责任，因此原告向被告兴隆寨居委会主张所谓延迟交付房屋的损失没有合同依据。综上，请驳回原告对被告兴隆寨居委会的诉讼请求。被告涧西区工农办事处当庭辩称：1、被告石丽霞将可能取得的洛阳市涧西区兴隆寨村征收补偿安置房一套（82㎡）转让给原告梅品华，此乃二人的房屋买卖行为，被告石丽霞取得全部购房款，属于买卖合同的实际受益人，基于买卖合同，被告石丽霞负有向原告交付房屋的义务。2、涧西区工农办事处、兴隆寨居委会、洛阳市涧西区人民政府虽与原告签订《征收补偿安置协议书》，但并非房屋买卖行为的合同相对方，也并非房屋买卖合同的受益人。被告涧西区工农办事处之所以与梅品华签订《征收补偿安置协议书》，是为了配合原告与被告石丽霞之间安置房的买卖行为。该《征收补偿安置协议书》性质属于领房证明，即待安置房建成之后，原告有权依据该《征收补偿安置协议书》领取房屋。《征收补偿安置协议书》就安置房交房时间、房屋具体位置、房号等均未做出明确约定，因此，原告无权向被告主张支付逾期交房损失。3、已有生效的一、二审裁判文书认定，涉案行为属于原告与被拆迁人员之间房屋买卖行为，被告涧西区工农办事处、兴隆寨居委会、洛阳市涧西区人民政府并非买卖房屋合同相对方，不应承担责任。综上，请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告洛阳市涧西区人民政府当庭辩称：1、原告不是被征收人，原告房屋没有被实际拆除，故不应享有相应的安置补偿权利。2、本案实质是因原告与石丽霞之间就房屋买卖所引发的房屋买卖合同法律关系，答辩人不是该房屋买卖合同的一方当事人，故应驳回原告对答辩人的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月，兴隆寨居委会（原名兴隆寨村委会）开始实施整体改造项目，被告石丽霞依照拆迁安置规定获得安置回迁房，其中有82㎡房屋一套。原告梅品华在朋友介绍和兴隆寨居委会的主持下，于2014年2月20日与被告石丽霞达成口头协议，约定被告石丽霞将本人82平方米安置房的取得权转让给原告梅品华，价格375500元。同日，原告梅品华与被告兴隆寨居委会、涧西区工农办事处（原名涧西区工农乡人民政府）、洛阳市涧西区人民政府签订《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》一份，约定：原告梅品华选择位于兴隆寨村民安置小区82㎡的房屋一套，被告兴隆寨居委会、涧西区工农办事处、洛阳市涧西区人民政府三方确保在协议签订和房屋拆除移交后36个月过渡期将安置房建成交付原告梅品华。合同签订当日，原告梅品华支付了全部房款，被告石丽霞向原告梅品华出具《收条》一份，载明：今收到现金375500元整。注：梅品华房款82平方一套。协议约定的36个月交房期限即2017年2月20日届满后，安置房屋仍未建成交付，截至目前，安置房仍未建成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告石丽霞将自己获得安置房的权利转让给原告梅品华，原告梅品华向被告石丽霞支付了相应的对价，虽然原告梅品华与被告石丽霞并未签订书面合同，但从原告梅品华与被告石丽霞的上述行为来看，该行为符合房屋买卖合同的一般特征，故认定原告梅品华与被告石丽霞之间形成房屋买卖合同关系，所以在原告梅品华按照约定支付相应价款的情况下，被告石丽霞负有确保安置房按时交付的义务。由于被告石丽霞未按约定于2017年2月20日将安置房交付给原告梅品华，已经构成违约，即使房屋迟延交付系开发商的原因所致，但并不能免除被告石丽霞的违约责任。由于原告梅品华与被告石丽霞并未约定违约责任，但原告梅品华确实因迟延交房造成了事实损失。结合日常实际情况，原告梅品华的实际损失本院依法认定为购房款的同期贷款利率，故被告石丽霞应以原告梅品华支付的房款375500元为基数，自2017年2月20日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告梅品华支付至2019年7月20日的损失，数额为43104.27元。之后的损失尚未发生，本院不予支持。被告兴隆寨居委会、涧西区工农办事处、洛阳市涧西区人民政府虽然与原告梅品华签订了《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》，但是上述三被告并非房屋买卖合同的相对方，故不应承担责任。被告石丽霞承担违约责任造成的损失，可以向开发商等相关单位另行主张。原告梅品华的其他诉讼请求，证据不足本院不予支持。被告石丽霞的“原告与答辩人之间的权利转让应属于无效行为”等答辩意见，证据不足本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告石丽霞于判决生效后十日内向原告梅品华支付房屋迟延交付的损失43104.27元（以375500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年2月20日计算至2019年7月20日止）。二、驳回原告梅品华的其他诉讼请求。案件受理费928元，由原告梅品华负担100元，被告石丽霞负担828元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杜六斌人民陪审员  何冬梅人民陪审员  杨金红二〇一九年十月三十一日书 记 员  杨静静