广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初12176号原告：杨遵勇委托诉讼代理人：黄楷，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淞元，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告：姜二勋，委托诉讼代理人：曾莉，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：段鸥，广东瀛尊律师事务所实习律师。被告：东莞市高原房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇港口路商住区G栋132号，统一社会信用代码为91441900696429090R。法定代表人：龚庆宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟伟强，广东莞诚律师事务所律师。原告杨遵勇与被告姜二勋、东莞市高原房地产经纪有限公司（以下简称高原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审判，于2019年7月5日公开开庭进行了审理，原告杨遵勇及其诉讼代理人黄楷、陈淞元，被告姜二勋的诉讼代理人曾莉、段鸥，被告高原公司的诉讼代理人钟伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨遵勇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告姜二勋向原告杨遵勇返还定金200000元；3.被告高原公司向原告退还佣金20000元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年3月14日,原告与两被告签订《房地产买卖合同》(合同编号为GYxxx2)，约定被告姜二勋将位于东莞市××镇××路××时代广场北区××楼××号的房屋出售给原告,该房产转让总价款为1880000元,交易定金为200000元,本合同签订时支付20000元,合同签订后十日内,支付定金余额180000元。合同签订后,原告如期向被告姜二勋支付了定金200000元,并向被告高原公司支付了佣金20000元,但是两被告迟迟未按承诺时间办出案涉房屋的房产证,期间原告多次向两被告沟通合同履行事宜,但是至今仍无果。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告姜二勋辩称，案涉合同签订后，原告向银行申请贷款，但由于其名下已经由两套房子的贷款，银行拒绝向其发放贷款，原告未按照合同的约定在二十个工作日内采取其它的付款方式支付房款且超过合同约定的十个工作日，原告的行为已经构成违约，答辩人可以单方解除案涉合同；答辩人为了涉案合同能够顺利履行及交易成功，且本着诚实信用的原则，在原告存在根本违约的前提下，于2019年1月26日向原告发送履约催告函，要求原告于2019年3月1日前履行合同义务，但是其仍然未在约定的时间内履行合同义务；2019年4月25日，鉴于原告的违约行为，答辩人委托广东瀛尊律师事务所向原告发送了解约函，原告于2019年4月27日签收上述函件，案涉《房地产买卖合同》已经于2019年4月27日解除，原告诉请解除案涉《房地产买卖合同》没有依据；案涉合同的解除是由于原告的违约行为导致的，答辩人在解除合同的同时适用定金罚则，没收其支付的定金200000元，原告要求答辩人返还定金200000元没有依据。被告高原公司辩称，本案为房屋买卖合同纠纷，答辩人与原告之间是居间合同关系，答辩人不是本案适格被告；答辩人已经完成居间义务，原告应该按照约定支付中介服务费。经审理查明，2018年3月14日，原告杨遵勇作为买方，被告姜二勋作为卖方，被告高原公司作为经纪方，签订了一份《房地产买卖合同》，约定：卖方拟转让房地产位于东莞市××镇××路××时代广场北区××楼××号品房买卖合同（预售）编号为2015xxx1，登记建筑面积为97.97平方米；该房地产转让总价款为1880000元，该房地产交易定金共计200000元，本合同签订时，向卖方支付定金20000元，本合同签订后10日内，向卖方支付定金余额180000元；首期款370000元，买方须在卖方赎楼时准备好首期，用作赎楼或过户时支付，按揭余款1310000元采用普通贷款，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账号内，到账则视为卖方已收取；买方按揭付款的，应于本合同签订起＿个工作日内办理银行贷款按揭申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料及支付所需费用，贷款手续由于法律法规、按揭银行或买方提供资料不全、信用等不能通过银行审批或审批额不足的，买方应采取其他付款方式二十个工作日内办理手续并支付卖方，买方贷款以银行或公积金审批为准，支付首期款以贷款审批为准进行调整支付；因买卖双方违反本合同约定，拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料，或逾期办理交易、按揭等相关手续，以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿给守约方。合同签订当天，原告杨遵勇向被告姜二勋支付了定金20000元，向被告高原公司支付了佣金20000元。次日，原告杨遵勇又向被告姜二勋支付了定金余款180000元。另另查明，2018年5月8日，原告杨遵勇与案外人杨婷玉登记结婚，杨婷玉名下有一套住房位于长沙，目前正在按揭。2018年7月，原告杨遵勇在东莞市另外购买了一套住房，同时办理了银行按揭手续。2018年8月16日，案涉位于东莞市××镇××路××时代广场北区××楼××号的房产取得《不动产权证书》【编号为粤（2018）不动产权第xxx号】，登记的权利人为被告姜二勋。2018年9月13日，原告杨遵勇及其配偶杨婷玉在被告高原公司工作人员的陪同下，前往中国邮政银行虎门支行办理贷款按揭手续。2018年9月22日，被告高原公司的工作人员告知原告杨遵勇，因其在东莞有一套房正在按揭，其配偶杨婷玉在长沙有一套房正在按揭，故贷款审批不通过。2018年10月22日，原告杨遵勇及其配偶杨婷玉在被告高原公司工作人员的陪同下，又前往广发银行虎门支行办理贷款按揭手续，但当天就被告知贷款审批不通过。原告杨遵勇主张，在两次贷款审批不通过后，其尝试通过金融公司贷款或者将其配偶杨婷玉在长沙的房子贷款提前还清，但因为其配偶杨婷玉被公安机关羁押，故无法办理相关手续。原告杨遵勇向本院提交了《拘留通知书》及《逮捕通知书》，显示其配偶杨婷玉于2018年11月8日因涉嫌职务侵占罪被东莞市公安局执行拘留，于2018年12月14日被执行逮捕。另查明，2019年1月26日，被告姜二勋向原告杨遵勇发出一份《履约催告函》，要求原告杨遵勇于2019年3月1日前办理相关手续。2019年3月11日，原告杨遵勇与被告高原公司工作人员易恩婵通过微信联系，原告杨遵勇陈述“你转告业主，我已经起诉他了！不用再麻烦来麻烦去，法院见”，易恩婵回复“啊？什么时候起诉的”，原告杨遵勇陈述“早就启动了，一直在落实证据而已！……”。2019年4月25日，被告姜二勋委托广东瀛尊律师事务所向原告杨遵勇发出一份《律师函》，显示：杨遵勇……本案的《房地产买卖合同》签订后，你按约支付了20万元的定金，并且于2018年9月13日、2018年10月22日分别向邮政银行、广发银行申请银行贷款，由于你名下已经有两套房子的房贷，前述两家银行都拒绝向你发放贷款，但是你在银行拒绝向你发放贷款后，未按照合同的约定在20个工作日内采取其他的付款方式向委托人支付房款且超过合同约定的10个工作日，你的行为已经构成违约，但是委托人为了本案的《房地产买卖合同》能够顺利履行及交易成功，在你存在违约行为的前提下，于2019年1月26日再次给你发送《履约催告函》，要求你于2019年3月1日前履行合同义务，你方仍然未在约定的时间内履行合同义务；2019年3月11日，中介公司的工作人员易恩婵再次通知你履行合同义务，你反而要求中介公司的工作人员转告委托人，你已经向法院起诉委托人，让中介公司不要再找你，你的律师会联系委托人和中介公司，本律师认为，你用自己的行为已经表明你不再履行合同，你的行为违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，你的行为已经构成根本违约；鉴于以上的情况，现受委托人委托郑重函告贵司，1.由于你的行为违反了《房地产买卖合同》的约定及相关的法律、法规规定，现委托人根据《房地产买卖合同》第12条的约定及《中华人民共和国合同法》第94条的规定要求解除你、委托人及中介公司于2018年3月14日签订的《房地产买卖合同》；2.由于本案《房地产买卖合同》的解除是由于你构成根本违约，现委托人按照合同的约定适用定金罚则，没收你支付的20万元定金，请知悉，特此函告。原告杨遵勇于2019年4月27日收到上述《律师函》。以上事实，有原告杨遵勇提交的《房地产买卖合同》、收款收据、收条、手机银行转账记录、拘留通知书、逮捕通知书、结婚证、微信聊天记录，被告姜二勋提交的《房地产买卖合同》、《不动产权证书》、微信聊天记录、催告函、快递单、签收打印件、律师函、快递单，被告高原公司提交的《佣金支付承诺书（买方）》以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，其形式及内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应遵守合同约定，真实、全面地履行义务。综合双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告杨遵勇是否有权要求解除案涉《房地产买卖合同》及返还定金200000元。对此，本院分析如下：一、原告杨遵勇主张被告姜二勋未按约定办理《不动产权证书》，但案涉《房地产买卖合同》并未约定案涉房产应于何时办理《不动产权证书》，且案涉房产于2018年8月16日取得《不动产权证》后，原告杨遵勇仍然继续履行案涉《房地产买卖合同》，前往银行办理贷款按揭手续，并未主张被告姜二勋违约，故对于原告杨遵勇主张被告姜二勋违约的意见，本院依法不予支持；二、原告杨遵勇在签订案涉《房地产买卖合同》后，与案外人杨婷玉登记结婚，且采取按揭贷款的方式另购了一套房产，单方面增加了案涉房产交易的难度与风险，从而导致其贷款申请未获批准，根据案涉《房地产买卖合同》的约定，原告杨遵勇应在知晓贷款申请结果后二十个工作日内采取其他付款方式支付购房款给被告姜二勋；三、原告杨遵勇主张，由于其配偶杨婷玉被公安机关羁押，导致其未能采取其他方式筹措资金，但原告杨遵勇系在签订案涉《房地产买卖合同》之后登记结婚，被告姜二勋并不能预见合同履行过程中会出现上述风险，故该风险应当由原告杨遵勇自行承担；四、原告杨遵勇在两次申请贷款未获批准后，未按照《房地产买卖合同》的约定通过其他方式支付购房款，被告姜二勋向原告杨遵勇发出《履约催告函》后，原告杨遵勇仍未在宽限期内支付购房款，已经构成根本违约。综上分析，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，被告姜二勋有权要求解除案涉《房地产买卖合同》。对于解除时间，依照《中国人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉《房地产买卖合同》应于原告杨遵勇收到被告姜二勋发出的《律师函》时，即2019年4月27日解除。对于原告杨遵勇支付的定金200000元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，原告杨遵勇未按约定支付购房款，构成基本违约，其无权要求被告姜二勋返还定金200000元，故对于原告杨遵勇要求返还定金200000元的主张，本院依法不予支持。对于原告杨遵勇主张的佣金20000元，本案系房屋买卖合同纠纷，原告杨遵勇与被告高原公司之间系居间合同关系，双方之间的争议不属于本案处理范围，故本案对原告杨遵勇的该项诉请不作处理，原告杨遵勇可另行与被告高原公司协商解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告杨遵勇与被告姜二勋于2018年3月14日签订的《房地产买卖合同》已经于2019年4月27日解除；二、驳回原告杨遵勇的所有诉讼请求。本案受理费10860元（原告已预交），由原告杨遵勇自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡辉二〇一九年十月二十五日法官助理丁紫茵书记员曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。