北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初16526号原告（反诉被告）：郭太宗，男，1968年9月1日出生，汉族，现住山东省陵县。原告：北京沃土建材有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇赖马庄村东侧。法定代表人：郭太宗，经理。二原告共同委托诉讼代理人：杨丽娜，北京广墨律师事务所律师。被告（反诉原告）：王长旺，男，1954年11月1日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘耀亭，恒信长城律师事务所律师。原告郭太宗（反诉被告）、北京沃土建材有限公司（以下简称沃土公司）与被告（反诉原告）王长旺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告郭太宗（反诉被告）、沃土公司及其委托诉讼代理人杨丽娜、被告王长旺的委托诉讼代理人刘耀亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭太宗、沃土公司向本院提出诉讼请求：1．要求被告支付各项拆迁补偿款共计1300000元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年，原告郭太宗与被告签订《房屋租赁协议》，约定由郭太宗承租位于北京市昌平区小汤山镇赖马庄村东侧南、北两个院内的部分房屋，用于设立沃土建材公司。《房屋租赁协议》签订后，同年郭太宗又新建了房屋260余平方米。2007年3月沃土公司在该地址设立，公司所使用房屋的建筑面积为1150余平方米。公司设立后，原告一直在此经营。2012年1月1日，原告与被告再次签订《房屋租赁协议书》，协议书约定：第一条、甲方（被告）在昌平区小汤山镇赖马庄村南口路东赖马庄村碑北约100米处有：22个门（43）间房，车棚3间，男女厕所各一间。甲方同意租给乙方（原告）使用。……第六条、甲方保证房屋场地为甲方合法所有，保证乙方五年租期内不得有房屋场地拆迁、占用现象发生。如因国家征地等因素发生房屋拆迁占用等现象时，给乙方造成的一切经济损失，国家赔偿给乙方的部分归乙方所有，如因甲方原因发生房屋拆迁占用现象时，给乙方所造成的一切经济损失由甲方承担。……第九条、补充条款（4）院内钢结构厂房归属乙方。（5）现厂区南院北部房屋5间、南小厂房东部3间及院内场地归属乙方使用。（6）如因国家及有关部门占用时乙方新建扩建部分的补偿金归乙方所有（包括厂区搬迁、误工等赔偿金归属乙方所有）。（7）南、北院租期为6年（2012年1月1日-2018年1月1日）。该协议履行过程中，2015年12月24日北京市昌平区水务局发布了《昌平区第三、四阶段中小河道治理工程占地拆迁补偿实施方案》，方案中包括治理牤牛河3．5KM，原告所在正好位于该河道治理工程占地拆迁范围内，并且该方案实施后，原告的生产经营活动即受到了影响。2017年2月22日北京市昌平区水务局又制定了《昌平区2017年水务建设项目资助腾退工作实施方案》，该方案实施后，北京市昌平区小汤山镇赖马庄村民委员会作为实施腾退工作的主体，具体实施要求腾退工作，要求原告停产停业，并采取停水停电、发整改通知等措施，强制原告停产停业。现原告据悉，被告领取了部分拆迁补偿款，依据原告与被告签订的《房屋租赁协议书》约定，就原告新建扩建部分重置成新补偿、拆迁补助费及停产停业综合补助费等拆迁款项应归原告所有，具体包括房屋及附属物补偿款165833元、经营性补助922200元、搬迁补助费28819元、空调移机费400元、堆物堆料运费补偿2910元、奖励费75485元，总计1195647元。现被告独自领取，违反双方合同约定，应当承担返还并赔偿经济损失的义务。故为了维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。王长旺辩称，不同意原告的诉讼请求，要求被告支付房屋拆迁补偿款的请求于法无据，原告只新建了259平方米的彩钢房，被告只取得了1500000元的拆迁补偿款，如果原告主张权益的话只能从被告领取的权益中享受属于原告的部分。原告提出的1195647元，当时是被告和村镇做的腾退协议，不是原告达成的协议，协议中无停产停业的费用。按照原告的算法，被告只拿300000元完全不合理，259平方米的彩钢棚是原告建设的，原告大概可得60000元多补偿款。另提起反诉。王长旺向本院提出反诉请求：1．请求依法判决反诉被告支付反诉原告2017年1月1日-2018年1月1日房屋租金60000元；2．请求依法判决反诉被告支付反诉原告2017年12月代缴电费286元；3．请求依法判决反诉被告支付反诉原告2017年12月代缴电话费208元；4．本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2012年1月1日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁协议书》，约定反诉原告将在北京市昌平区小汤山镇赖马庄村南口路东赖马庄村北约100米处的22个门（43）间房，车棚3件，男女厕所各1间，租给反诉被告使用，租期为6年，年租金60000元，反诉被告每年分两次付清本年租金。合同订立后，反诉被告一直占有使用该房屋，且每年以转账方式向反诉原告支付租金，但反诉被告至今未支付2017年度租金。另反诉原告每月为反诉被告代缴电费和电话费，其中2017年12月电费和电话费反诉被告至今仍未支付给反诉原告。现反诉原告为维护自己的合法权益，依据相关法律规定提起反诉，希望法院依法支持反诉原告的反诉请求。郭太宗针对反诉辩称，对于反诉请求中的一至三项都同意支付。本院经审理认定事实如下：1999年4月1日，王长旺（乙方）与北京市昌平县小汤山镇赖马庄村经济合作社（甲方，以下简称赖马庄经济合作社）签署《承包协议》，协议约定：一、协议承包项目：甲方将位于本村西南部、村级路东侧、原兽医站所用地承包给乙方建厂经营。二、承包期限：自1999年4月1日起至2019年3月31日止，承包期限为贰拾年。三、承包费及交款方式：自协议签订之日，乙方向甲方交纳贰拾年的全部承包费共计壹万贰仟元人民币，电费按供电局收费标准和用电量三个月交一次，水费每年365元。四、甲乙双方的权利：1．甲方提供乙方经营场地，东西宽44（北）30（南）米，南北长43米，总面积1591平方米。……4．本协议在执行中，如遇有国家占用和政策变动时，甲、乙双方可协商解决或按国家有关规定办理。5．协议期满贰拾年，乙方所投资，变压器的增容和场地上的一切建筑物全部归甲方所有，如继续承包在同等条件下，乙方有优先权。双方还在协议中约定了其他内容。2012年1月1日，郭太宗（租赁方、乙方）与王长旺（出租方、甲方）签署《房屋租赁协议书》，协议书约定：一、甲方在昌平区小汤山镇赖马庄村，南口路东赖马庄村碑北约100米处有：22个门（43）间房、车棚3间、男女厕所各1间（以下简称涉案房屋），甲方同意出租给乙方使用。……六、甲方保证房屋场地为甲方合法所有，保证乙方五年租期内不得有房屋场地拆迁、占用现象发生（不可抗拒的自然灾害除外）。如因国家征地等因素发生房屋拆迁占用等现象时，给乙方造成的一切经济损失，国家赔偿给乙方的部分归乙方所有。如因甲方原因发生房屋拆迁占用等现象时，给乙方造成的一切经济损失由甲方承担。……九、补充条款……（4）院内钢结构厂房归属乙方。（5）现厂区南院北部房屋5间，南小厂房东部3间及院内场地归属乙方使用。（6）如因国家及有关部门占用时乙方新建扩建部分的赔偿金归属乙方所有（包括厂区搬迁、误工等赔偿金归属乙方所有），其余部分归属甲方所有。（7）南、北院租期为6年（2012年1月1日-2018年1月1日）年租金共计为陆万元整，乙方每年分两次付清本年租金（如乙方不能按期付款双方合同自动解除，乙方搬出）。双方还在合同中约定了其他内容。双方均认可该合同为续签，郭太宗称第一次签订租赁合同的时间是2005年。郭太宗承租上述房屋后，在院内又进行了部分建设，并于2007年3月2日成立了沃土公司。郭太宗称其承租涉案场地为成立沃土公司经营使用。2015年12月24日，北京市昌平区发布《昌平区第三、四阶段中小河道治理工程占地拆迁补偿工作实施方案》及《昌平区2017年水务建设项目自主腾退工作实施方案》，涉案场地位于上述两份实施方案涉及的牤牛河治理范围内。其中停产停业综合损失补助费计算标准为地上物建筑面积×800元/平方米。2017年6月20日，王长旺（乙方）与赖马庄经济合作社（甲方）签署《解除合同协议书》，双方约定：甲乙双方于1994年4月1日签订了《土地承包合同/协议》，原合同/协议有效期至2019年3月31日，现因昌平区第三四阶段中小河道治理工程需要，致使原合同/协议无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1．原《土地承包合同/协议》自2017年12月31日解除，自解除之日起，原合同/协议中约定的双方权利义务终止；2．本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《土地承包合同/协议》解除，双方互不承担违约责任；3．自本协议生效之日起15日内，乙方将承包土地归还甲方，逾期未归还则由村集体进行强制腾退；……双方还在协议中约定了其他事项。2017年6月20日，王长旺（乙方、被拆迁人）与北京市昌平区小汤山镇赖马庄村民委员会（以下简称赖马庄村委会）、赖马庄经济合作社（甲方、拆迁人）签署《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》，协议约定：一、被拆迁房屋基本情况：被拆迁土地坐落于小汤山镇，承租人为王长旺，建筑面积1152．75平方米。二、拆迁补偿、补助金额：甲方支付乙方房屋及附属物拆迁补偿、补助款共计人民币1585181元，（大写壹佰伍拾捌万伍仟壹佰捌拾壹元整），其中包括：1．被拆迁房屋及附属物补偿款：425186元；2．搬家补助费：28819元；3．其他：一次性资金补助：1055691元；奖励费：75485元；三、搬迁期限：乙方应在2017年12月31日前完成搬迁，并将原地上房屋和附属物交甲方拆除，违章建设由乙方自行拆除。如果乙方对已作价房屋及附属物擅自处理，甲方将把相应部分的价值从补偿款中扣除。四、补偿款的支付方式：甲方应在乙方完成搬迁后30日内，将本协议第三条认定的房屋及附属物拆迁补偿、补助款一次性支付给乙方。……双方还在协议中约定了其他事项。关于涉案房屋的拆除时间，王长旺称郭太宗于2018年1月14日交还钥匙，房屋于2018年5月11日拆除；郭太宗称其于2017年9月腾退，不清楚房屋拆除的时间。本案审理过程中，经郭太宗申请，本院依法向北京市昌平区小汤山镇政府调取了涉案房屋《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细（预拨款）》、《评估价格报告》及进账单，《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细（预拨款）》显示：涉案房屋腾退面积共1152．75平方米，房屋价款共计667459元，附属物价款91456元，评估总款为758915元。政策性评估总款（房屋价款×70%＋附属物价款＋土方价款+林木价款）为558677元，政策性补助款包含墓穴补助费27000元（9000元/座）、搬家补助28819元（建筑面积×25元/㎡）、经营性补助922200元（建筑面积×800元/㎡），奖励费75485元〔（政策性评估总款＋搬家补助＋经营性补助）×5%〕、自主腾退包干奖励64487元〔（政策性评估总款＋搬家补助＋经营性补助＋奖励费）×4%〕，政策性补助总款为1117991元，申请预拨总款比例为80%，计1501524．8元。上述明细表载明的时间为2017年7月10日。郭太宗主张拆迁政策中的停产停业综合损失补助费就是补偿款明细中的经营性补助，王长旺对此不予认可，称只是恰好计算方法相同。并主张实际腾退补偿流程是在其与村委会/股份经济合作社协商确定补偿金额后，村委会/股份经济合作社再与镇政府协商，由镇政府按照补偿金额，根据相关规定和政策逆向推导制作补偿款明细。对于《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》中一次性资金补助的计算标准，王长旺与赖马庄村委会均称没有明确的标准，是双方自行协商的结果。《评估价格报告》显示4号房屋面积为100．34平方米，金额23819元，5号房屋面积为159．16平方米，金额为86144元，附属物价款中61．34平方米的棚金额为8193元，另有2个棚金额为800元。双方均认可4号、5号房屋以及上述棚为郭太宗建设或添置。郭太宗主张普通灯、电缆、院墙、铁护栏等均为其建设或购置，王长旺对此不予认可。王长旺于2017年8月10日实际取得腾退补偿款共计1501524．8元。经询问，郭太宗与沃土公司均表示二者之间的补偿份额不要求本院予以明确。王长旺主张租赁合同的承租方是郭太宗，不认可沃土公司是合同相对人。上述事实，有《承包协议》、《房屋租赁协议书》、《昌平区第三、四阶段中小河道治理工程占地拆迁补偿工作实施方案》、《昌平区2017年水务建设项目自主腾退工作实施方案》、《解除合同协议书》、《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》、《评估价格报告》、《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细》、进账单及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中王长旺与郭太宗签订的《房屋租赁协议书》的标的房屋未取得建设工程规划许可证，故应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然合同无效，但因王长旺从赖马庄村经济合作社取得了相应的腾退补偿款，故合同无效后出租人取得的腾退利益应当在出租人和承租人之间予以分割，分割的范围应以王长旺已经实际取得的补偿款为限。就郭太宗要求王长旺支付房屋拆迁补偿款一节，本院认为在郭太宗取得涉案房屋使用权后，对涉案房屋进行了增建，应当在腾退时对该部分享有利益。关于涉案场地上房屋补偿部分，双方均认可4号房屋与5号房屋为郭太宗建设，依据《评估价格报告》，对应的评估价格共计109963元。但《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细》中房屋补偿款是按照房屋价款的70%计算，王长旺实际取得的拆迁款又按照80%计算，故折算后郭太宗应分得的房屋拆迁补偿款为61579元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，不能提供相应证据的应当承担不利后果。关于附属物补偿部分，郭太宗称普通灯、棚、电缆、院墙、铁护栏均系其建设或配置，但王长旺仅认可61．34平方米的棚及另外2个棚系郭太宗建设，其余均不予认可。郭太宗应当对其主张的增建或配置的部分提供证据证明，现郭太宗未能提供证据证明其主张，应当承担举证不能的不利后果，除王长旺认可的部分外，郭太宗主张其他附属物补偿部分缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《评估价格报告》，61．34平方米的棚腾退补偿金额为8193元，2个棚腾退补偿金额为800元。按照《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细》，附属物价款按照评估价款的100%予以核算，故郭太宗应当取得附属物价款为8993元。关于郭太宗要求王长旺支付经营性补助、搬迁补助费及奖励费一节，经营性补助的性质是对因拆迁而不能在此继续经营的经营者可能存在的未来预期利益损失的补助费，搬迁补助和奖励是对房屋的使用权人不能如期使用房屋的补助和奖励。而双方租赁合同约定的租期自2012年1月1日起至2018年1月1日止，租期为6年。以2012年1月1日为起算点，6年租期的截止时间实际为2017年12月31日。王长旺与拆迁人签订的《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》约定的搬迁日期为2017年12月31日，在此日期之前，郭太宗可以在涉案房屋继续经营。郭太宗主张其于2017年9月腾退涉案房屋，但王长旺对此不予认可，郭太宗也未能举证任何证据证明其与王长旺办理了交接房屋的手续或者存在因其自身以外的原因造成的涉案房屋不能正常使用的情形，故本院对郭太宗的主张不予采信。租赁合同租期届满日期与搬迁日期为同一日或仅相隔一天不会对郭太宗的实际经营造成影响，合同期满郭太宗即应将涉案房屋腾退交还给王长旺，故从上述款项的性质来说，郭太宗无权要求王长旺向其支付经营性补助款、搬迁补助款和奖励款。关于郭太宗要求王长旺支付空调机移机费及堆物堆料运费补偿一节，《小汤山镇赖马庄村民委员会/股份经济合作社自主腾退补偿款明细》与《北京市集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》中均未包含上述款项，也并无任何证据能够证明王长旺领取了上述款项，故本院对此不予支持。关于沃土公司要求王长旺支付各项拆迁补偿款的诉讼请求，因沃土公司并非租赁合同的相对方，与王长旺并不存在租赁合同法律关系，故其依据租赁合同要求王长旺支付各项补偿款于法无据，本院不予支持。就王长旺反诉要求郭太宗支付房屋租金（占有使用费）、代缴电费、代缴电话费的诉讼请求，郭太宗表示同意支付，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郭太宗与王长旺于2012年1月1日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、王长旺于本判决生效之日起七日内支付郭太宗拆迁补偿款70572元；三、郭太宗于本判决生效之日起七日内支付王长旺房屋占有使用费（租金）60000元、电费286元、电话费208元；四、驳回郭太宗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16500元，由郭太宗负担14846元（已交纳），由王长旺负担1654元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费656元，由郭太宗负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黄 莹人民陪审员 宋 颖人民陪审员 陈 洁二〇一九年十月三十一日书 记 员 赵桂贤