广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3604号原告：蒋子涵，女，1989年3月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：邱文峰，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王章勇，广东金卓越律师事务所律师。被告：惠州市鑫涌实业有限公司，住所地：惠州市下埔路19号惠隆大厦九楼。法定代表人：吴政贤。委托诉讼代理人：康子英，广东**通律师事务所律师。原告蒋子涵诉被告惠州市鑫涌实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋子涵的委托诉讼代理人邱文峰、被告惠州市鑫涌实业有限公司的委托诉讼代理人康子英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋子涵向本院提出诉讼请求：1.被告支付给原告逾期交房违约金20541.15元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：逾期交房违约金以购房款为基数，逾期交房60日内的以每日万分之一计算，逾期交房60日后的以每日万分之五计算。庭审后，原告提交代理词向本院申请不调整违约金计算方式，仍坚持以立案时书面诉状为准。事实与理由：原、被告于2017年3月24日签署了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买山语龙庭小区X幢X层XX号房，房产总价845315元，被告应在2018年12月31日前向原告交付案涉房产。原告已付清购房款，被告于2019年7月1日通知原告自2019年7月2日起可以办理入伙手续。被告逾期交房合计182天（2019年1月1日至2019年7月2日），违约金计算方式：以购房款为基数，60天内的按日万分之一计算，60天后的按日万分之一点五计算。被告辩称，造成逾期交房是因不可抗力所致，因案涉小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应停工，后经住建、国土、街道办及被告多番走访才得以协调解决。被告开发的案涉土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳住建局于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案。被告根据住建局要求积极配合调整，直到2019年1月7日才收到复工通知，上述问题共导致工期延误250天。另外，在原告与被告签订合同及约定的交房的2016年9月至2018年12月31日期间，惠州共遭受“海马”“天鸽”“山竹”等八次强台风的正面袭击，累计造成实际停工41天；根据原告与被告签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第1款“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任”的约定，被告认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而被告也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建局要求停工，不应归责于被告，是完全属于因政府行为导致的工期延误和自然灾害所至的工期延误，是属于法定的不可抗力所至，被告已就上述停工原因多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意，被告根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，只要在2019年9月6日前交付符合条件的房屋，则不构成违约，而本案在2019年7月2日开始交楼，因此被告不存在逾期交房及承担违约责任的情形，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予以驳回。本院经审理查明：2017年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买坐落于惠州市××区淡水白云××中段山语龙庭X幢X层X号房产，总价款845315元，原告应当于2016年7月18日前支付首期房价款255315元，余款590000元向银行申请贷款支付。被告应当于2018年12月31日前向原告交付商品房。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之15（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金”。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。附件十一补充协议第一条约定：“1、因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会）、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……”。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款给被告。2019年7月1日，被告通知原告于2019年7月2日至2019年7月10日收房。另查明，2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《停工通知书》并抄送给被告，载明“经查，发现你司承建/监的山语龙庭1栋至6栋、裙楼、地下室工程存在以下重大安全隐患问题：（一）施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案；（二）建设单位未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测；（三）施工单位未编制汛期期间的应急预案。鉴于上述行为导致施工现场存在重大安全隐患，现要求你司立即停止施工并进行整改……”。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《复工通知书》并抄送给被告，载明“经查，你公司承建（监）的山语龙庭1栋至6栋、裙楼、地下室工程存在较大的安全隐患，我局于2018年5月2日下发停工通知书。现经复查，安全隐患经整改已消除，基本符合复工的条件，准予复工，重新受检对该项目建筑材料等一系列检测活动”。2019年7月15日，本院依职权向惠州市惠阳区自然资源局调查《停工通知书》出具原因。2019年8月7日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局出具《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于惠州市鑫涌实业有限公司相关事宜的复函》，载明“……该项目在施工过程中，因项目标高跟周围市政道路标高相差2m左右，存在安全隐患，同时施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案，建设单位又未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测，我局于2018年5月2日对该项目下发了《停工通知书》，针对以上情况，安全隐患需消除经我局复核后才予以复工。经我局工作人员于2018年12月28日现场复核，经确认安全隐患已消除，准予复工并于2019年1月7日对该项目下发《复工通知书》”。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。根据原、被告的争议，本案作以下分析认定：关于被告逾期交房的行为是否应当承担违约责任。被告辩称是涉案房产逾期交房的原因在于案涉楼盘的土地历史遗留问题、政府行为和强台风天气导致停工，属于不可抗力，交房时间顺延，不应承担违约责任。根据《停工通知书》和《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于惠州市鑫涌实业有限公司相关事宜的复函》载明的内容可知，行政部门要求涉案楼盘停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，非政府行为及历史遗留问题所致。同时，被告也未提交证据证明原告同意其延期交房。另，案涉合同为被告提供的格式合同，被告对何时可以交房、期间有何事件可能导致延期交房等因素应有预判，夏秋多台风天气属于本地区常年气候现象，应属于被告的预判事项范围，且气象部门对于台风登陆的情况均已提前发布通知，被告可据以采取措施减少或避免台风对施工造成的影响。故被告依据上述抗辩理由请求免责并扣除政府要求停工的天数和台风影响施工的天数，不予支持。被告应对其逾期交房的行为承担违约责任。关于被告应承担的违约责任范围是多少的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告未按约定时间交房逾期在60日之内自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过60日后按日计算向原告支付全部房价款万分之1.5的违约金。被告未按合同约定在2018年12月31日前交房且逾期超过60日，应向原告支付按日计算全部房价款万分之1.5的违约金，原告诉请被告支付违约金20541.15元，未超过双方约定的违约金数额，本院予以尊重。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市鑫涌实业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告蒋子涵支付逾期交房违约金20541.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元（原告已预交），由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张文姣二〇一九年十月十七日书记员  李 当书记员  冯梦云