福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初3734号 原告：许雅赛，女，1985年6月8日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：李子清，北京营天律师事务所执业律师。 被告：谢英杰，男，1955年1月9日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告许雅赛与被告谢英杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。许雅赛的委托诉讼代理人李子清律师到庭参加诉讼。谢英杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许雅赛向本院提出诉讼请求：1.确认谢英杰违约，许雅赛有权通过将谢英杰停放于租赁房屋内的物品、设施评估拍卖得款扣除评估拍卖费用后的余额用于抵付谢英杰自2017年7月16日起至还清欠款日止的租金和违约金，其中租金共23个月12690元，违约金按应付租金每日5‰计算；2.对谢英杰对拍卖得款不足以偿付许雅赛租金、违约金时，许雅赛有权继续向谢英杰追偿；3.谢英杰承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，许雅赛变更诉讼请求为：1.谢英杰向许雅赛支付自2017年7月16日起至2018年4月16日止的房屋租金49680元、违约金9936元，并参照《房产物业租赁协议》约定的租金标准支付自2018年4月17日起至交回房屋时止的房屋占用费77280元，合计136896元；2.许雅赛对谢英杰存放于租赁房屋内的物品、设备评估拍卖得款后拥有优先受偿权；3.谢英杰承担本案全部诉讼费。庭审过程中，许雅赛变更上述诉讼请求第1项为谢英杰向许雅赛支付自2017年7月17日起至2018年4月16日止的房屋租金49680元、违约金9936元，并参照《房产物业租赁协议》约定的租金标准支付自2018年4月17日起至交回房屋时止的房屋占用费77280元，合计136896元。事实和理由：许雅赛通过向案外人石狮市丽娜房地产开发有限公司（下称丽娜公司）租赁取得址于福建省石狮市群英南路66号（A、B、C、D四幢）厂房的租赁权后，于2017年4月17日与谢英杰签订《房产物业租赁协议》一份。协议约定，许雅赛将其中C幢的五楼约920平方米的房屋（下称案涉房屋），以每月租金5520元转租给谢英杰经营，租金每季一付，且要在季首月10号前付清当季租金，如果谢英杰未依约支付租金为违约，许雅赛有权按应付租金每日的5‰收取违约金，如果谢英杰超过一个月未支付租金，许雅赛有权将谢英杰存放于租赁房产内的物品、设施任意处置，因行使处置权产生的费用从处置得款中抵扣，余款用于偿还谢英杰对许雅赛所欠房租，处置物品、设施得款不足以偿还许雅赛的房租时，许雅赛有权继续向谢英杰追偿。协议签订后，谢英杰支付至2017年7月16前租金后未再付款，许雅赛多方催缴未果，提起诉讼。诉讼过程中，许雅赛自愿放弃超过法定违约金的部分，按20%主张权利；经本院释明后，许雅赛于2019年6月25日相应变更了诉讼请求。 谢英杰在法定答辩期间内未作答辩。 许雅赛围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢英杰未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对许雅赛提交的证据，本院认定如下：1.居民身份证，由公安机关出具，能够证明许雅赛的身份情况以及诉讼主体资格；2.居民身份证复制件，由公安机关出具并由谢英杰订约时复制提交许雅赛收执，能够证明谢英杰的身份情况以及诉讼主体资格；3.国有土地使用权证、房屋所有权证、房产物业租赁协议书，由石狮市人民政府颁发和当事人盖章、签名、捺印，能够证明址于福建省石狮市群英南路66号（A、B、C、D四幢）厂房的国有土地使用权人和房屋所有权人登记为丽娜公司，许雅赛于2017年3月9日向丽娜公司承租取得租赁权的事实；4.房产物业租赁协议书，由许雅赛、谢英杰签名、捺印，能够证明许雅赛、谢英杰就案涉房屋签订租赁合同，约定双方租赁权利义务关系的事实。以上证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，对待证事实具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。 诉讼过程中，本院依职权调取了本院（2016）闽0581民初209号民事调解书和（2017）闽0581民初260号民事判决书，调解书和判决书由本院出具，能够证明丽娜公司与案外人郑国星因房屋租赁合同纠纷两次经本院审理，双方于2015年4月25日就案涉房屋签订《租赁合同》，本院判决郑国星返还石狮市丽娜房地产开发有限公司案涉房屋等事实。该组证据，本院亦予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋址于福建省石狮市群英南路66号，系Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四幢厂房的Ｃ幢五楼，国有土地使用权证号为狮地凤国用（2009）第03050号，房屋所有权证号为狮建房权证凤里字第××号，国有土地使用权人和房屋所有权人登记为丽娜公司。2017年3月9日，许雅赛与丽娜公司签订《房产物业租赁协议书》，约定许雅赛向丽娜公司承租案涉房屋所在的房产物业，租赁期限自2017年3月15日至2020年3月15日止共三年，租金每月62502元等内容。2017年4月17日，许雅赛与谢英杰签订《房产物业租赁协议书》，约定：许雅赛将依法拥有的案涉房屋出租给谢英杰；出租的房屋地址位于群英南路66号厂房Ｃ幢五楼，总面积920平方米，谢英杰对该房产现状确认已全面了解；租赁期限自2017年4月17日至2018年4月16日止，共计一年整；租金为每年66240元；付款方式为每季支付一次，谢英杰汇入许雅赛账户，按照“先付款后租入”行规，谢英杰交清租金后方可取得租赁物使用权；首次付款为合同签订当日起一个月前即2017年5月10日，谢英杰向许雅赛付清第一季度的租金16560元；自第二季度开始，谢英杰于每季度的第二个月10日即季度中10日一次性向许雅赛付清本季度租金16560元，以此类推；谢英杰于合同签订当日向许雅赛交付履约押金5000元，合同期满或谢英杰未再续租、租赁物非谢英杰原因损坏、屋内配套设施维持承租前原状、谢英杰已全额付清承租期间所产生的费用、所租赁房屋经双方验收确认后，于合同终止之日起5个工作日内许雅赛全额无息退还谢英杰押金；因谢英杰原因导致提前解除租约的，许雅赛有权没收谢英杰剩余租金及押金；谢英杰逾期缴纳租金，必须按每日租金的5‰向许雅赛支付滞纳金；若逾期半个月，许雅赛有权解除协议并没收谢英杰剩余租金和押金，同时有权将该房产另行出租；逾期超半个月，许雅赛将谢英杰承租屋内的谢英杰物品及设施设备等视为谢英杰自动放弃，同意许雅赛自行任意处理并无异议，无需经法院拍卖处理；若因上述原因需处理谢英杰遗留承租屋内的物品及设施设备而产生的费用，在处理所得的款项不足抵扣的，许雅赛有权继续向谢英杰追要；如因谢英杰违约并拖欠租金、滞纳金、物业费等费用，许雅赛有权继续向谢英杰追要，若因此而产生的所有律师费、诉讼费、差旅费、误工费等费用概由谢英杰承担；租赁期满，谢英杰应按时交还向许雅赛承租的房产，付清租赁营业期间产生的所有费用；在合同终止前，将许雅赛现有的屋内配套设施恢复原状，并保持处于良好的可用状态，谢英杰逾期一天交房，必须向许雅赛支付每天租金三倍的滞纳金；等内容。合同签订后，谢英杰向许雅赛交付押金5000元、支付自2017年4月17日起至2017年7月16日止的第一季度租金16560元后，未再支付其余三个季度的租金。2019年6月14日，许雅赛诉至本院。 另根据本院（2016）闽0581民初209号民事调解书和（2017）闽0581民初260号民事判决书查明：2015年4月25日，丽娜公司与郑国星签订《租赁合同》，将案涉房屋出租给郑国星，租期为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日。2017年1月10日，因郑国星拖欠丽娜公司租金，丽娜公司诉至本院。经本院（2016）闽0581民初209号民事调解书确认，丽娜公司与郑国星达成调解协议，郑国星结欠丽娜公司租金107360元，分五期支付，否则承担20%违约金等。2017年1月10日，丽娜公司再次诉至本院。2017年3月6日，本院作出（2017）闽0581民初260号民事判决，判决解除丽娜公司与郑国星于2015年4月25日签订的《租赁合同》、郑国星返还案涉房屋、郑国星按月租金5520元支付丽娜公司自2016年11月1日起至实际交还房屋时止的租金等。该判决已于2017年3月24日发生法律效力。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。许雅赛与谢英杰于2017年4月17日签订的《房产物业租赁协议书》，实质上系案涉房屋的转租合同，是当事人真实的意思表示，转租期限并未超过本租期限，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋租赁合同关系应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房产物业租赁协议书》约定，按照“先付款后租入”行规，谢英杰交清租金后方可取得租赁物使用权，谢英杰应于2017年4月17日交付押金5000元，于2017年5月10日前支付第一季度的租金16560元。谢英杰已经支付款项，许雅赛至少应当在2017年5月10日向谢英杰交付案涉房屋。但是，本案中，许雅赛承认其收取押金5000元和第一季度租金16560元以及并未另行向谢英杰交付案涉房屋的事实，却以谢英杰与郑国星存在合伙关系为由，主张已履行案涉房屋的交付义务，案涉房屋内的物品、设备系谢英杰存放，进一步提出支付租金、滞纳金、房屋占有使用费和行使留置权的诉讼请求，该些事实、主张明显与本院（2017）闽0581民初260号生效民事判决查明事实相互矛盾，许雅赛未能进一步提供足以推翻生效判决的相反证据，本院对其主张的事实不予认可。据此，许雅赛关于要求谢英杰支付租金、滞纳金、房屋占有使用费以及对谢英杰存入于案涉房屋内的物品、设备评估拍卖得款后拥有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。 综上所述，许雅赛的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条第一款第五项、第二款规定，判决如下： 驳回许雅赛的诉讼请求。 案件受理费3347元，由许雅赛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  吴静雅 人民陪审员  郭祯铁 二〇一九年十月十五日 书 记 员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。