上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1359号原告(反诉被告)：刘竞慧，女，1953年4月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：肖蓉，上海顶臻律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭希週，男，1947年1月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一佳，上海新惟律师事务所律师。原告(反诉被告)刘竞慧与被告(反诉原告)郭希週房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法先适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。审理过程中，被告郭希週依法提出反诉，本院受理后依法合并进行审理。原告(反诉被告)刘竞慧的委托诉讼代理人肖蓉、被告(反诉原告)郭希週的委托诉讼代理人张一佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘竞慧向本院提出诉讼请求：判令被告郭希週(反诉原告)向原告(反诉被告)刘竞慧支付违约金642,000元(扣除郭希週已支付的50,000元，其仍需支付592,000元)。事实与理由：2018年10月15日左右，被告看中原告拟出售的位于吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋。经过协商，双方就涉案房屋买卖达成一致，约定原告将涉案房屋出售给被告，被告向原告支付购房款321万元。双方为此签订《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《变更确认书》，就购房款支付及房屋交付过户事宜，双方约定如下：(1)签约当日，被告向原告支付5万元；(2)原告将确认抵押已注销的《上海市不动产登记簿》原件提供给居间方及被告后当日，被告向原告支付195万元；(3)房地产交易中心办出以被告为权利的不动产权证书后2日内，被告向原告支付101万元；(4)双方办妥交房手续且原告户口已全部迁出后2日内，被告向原告支付20万元。合同签订后，原告贷款解除了涉案房屋上的抵押。并于2018年10月24日取得确认涉案房屋抵押已注销的《上海市不动产登记簿》，但被告拖延付款，并于2018年10月26日向原告发出《告知书》，要求与被告解除房屋买卖合同。原告认为，被告要求解除房屋买卖合同的理由不成立，被告向原告发出解除合同的告知书，已经表明被告将不会根据合同约定履行付款义务；原告遂于2018年10月30日向被告提出解除合同。根据合同第九条第三款的约定，被告应向原告支付房屋总价20%的违约金。被告(反诉原告)郭希週辩称，根据合同附件3第2条约定，原告至今未向被告提交注销抵押登记的文件及凭证，原告存在违约，故被告不同意原告的诉讼请求。同时，被告(反诉原告)郭希週向本院提出反诉请求：判令(反诉被告)原告刘竞慧向反诉原告返还100,000元。诉讼中，郭希週增加诉讼请求：判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年10月26日解除。反诉事实和理由：2018年10月18日反诉原告(合同乙方)与反诉被告(合同甲方)就位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室签订《房地产买卖合同》，同日签订《补偿协议》。1、根据《补偿协议》，本次交易实际成交价为321万元。2、根据合同附件三、《补偿协议》，付款方式为：(1)乙方于签约当日支付甲方5万元整，甲方授权由A公司代为保管该笔房款，待甲、乙双方共赴房地产交易中心办妥产权过户后，乙方授权A公司将代为保管的房款5万元在1个工作日内出款给甲方。因此，该5万元是属于定金性质。(2)乙方于甲方办妥抵押注销手续且将在房地产交易中心调取的确认抵押已经注销的《上海市不动产登记簿》原件提供给居间方和乙方后当日内，支付甲方195万元整。(3)乙方于房地产交易中心办出以乙方为权利人的不动产权证书后2日内，支付甲方101万元整。(4)乙方于甲、乙双方办妥交房手续且甲方原有户口确认已全部迁出后2日内，支付甲方8万元整。(5)乙方同意就现有装潢、厨卫及附属设施，设备另行补偿甲方12万元，并于甲、乙双方已办妥交房手续且甲方原有户口确认已全部迁出后2日内支付甲方。3、根据合同第六条，甲乙双方确认最晚过户日期为2018年10月27日。4、根据合同补充条款(一)第7条：甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。5、根据合同补充条款(一)第10条，甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。6、根据合同第十条第(三)项，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。二、2018年10月15日，反诉原告支付反诉被告5万元整作为定金，并由甲方授权的A公司收具收据。三、合同生效后，反诉被告一直未向反诉原告提供确认抵押已注销的《上海市不动产登记簿》。四、2018年10月24日，反诉被告通过电话明确告知反诉原告，其无法迁出系争房屋内的原有户口。因此，本次交易没有继续履行的可能。五、鉴于因反诉被告原因致使本次交易无法继续，2018年10月27日，反诉原告向反诉被告出具书面解除合同通知，并要求反诉被告承担相应违约责任，但反诉被告至今未予赔偿。综上所述，反诉被告怠于履行合同义务严重损害反诉原告的合法权益，现根据合同规定，要求反诉被告双倍返还定金，请求法院支持反诉原告的反诉请求。针对反诉，原告(反诉被告)刘竞慧辩称，1、反诉超过举证期限，不应受理。2、被告(反诉原告)陈述事实不符，其支付的是房款，并非定金。收据也明确是房款。2018年10月24日，原告(反诉被告)在中介处已经提供了抵押注销文件，但被告(反诉原告)坚持需先将户口迁出才支付钱款，买卖合同本就可以履行，但因对方违约，才无法继续履行。户口迁出不是出售方的主要给付义务，也不构成从给付义务，即使户口迁出构成从给付义务，也不是法律上解除合同的依据，其不应将户口迁出作为解除合同条件。且因被告(反诉原告)曾向原告(反诉被告)发出解除告知书，要求解除合同并表明不会按约支付钱款，故原告(反诉被告)认为双方签订的合同在2018年10月30日已经解除。经审理查明，2018年10月18日，原告(反诉被告)刘竞慧(作为合同出售人、甲方)与被告(反诉原告)郭希週(作为合同买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过A公司光大店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积49.48平方米，房地产转让价为309万元，2018年10月27日之前，甲、乙双方共同向房地产中心办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按第(三)款内容处理，……(三)、乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日，乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任。乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解除通知之日止的赔偿金外，还应按房屋总价20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已支付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条约定了甲方违约的后果，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付款期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解除通知之日止的赔偿金外，还应按房屋总价20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。本合同自签订之日起生效。合同补充条款(一)约定：1、签订本合同当日，上海市不动产登记簿显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为重庆海尔小额贷款有限公司，债权数额为190万元整，乙方对上述情况知晓且同意继续购买房屋。……3、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续后的15个工作日内(最晚不低于本合同正文第六条约定的日期)，至该房地产所在区的交易中心办理过户手续。……7、甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。……10、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。合同附件(三)1、乙方于签约当日支付甲方5万元整，甲方授权由A公司代为保管该笔房款，待甲、乙双方共赴房地产交易中心办妥过户手续后，乙方授权A公司将代为保管的房款5万元在1个工作日内出款给甲方；2、乙方于甲方办妥抵押注销手续且将在房地产交易中心调取的确认抵押已注销的《上海市不动产登记簿》原件提供给居间方和乙方后当日内，支付甲方195万元整，甲方授权由A公司代为保管该笔房款，待甲、乙双方共赴房地产交易中心办妥过户手续后，乙方授权A公司将代为保管的房款195万元在1个工作日内出款给甲方；3、乙方于房地产交易中心办出以乙方为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后2日内，支付甲方101万元整；4、乙方于甲、乙双方办妥交房手续且甲方原有户口确认已全部迁出后2日内，支付甲方8万元整。同日，双方(出售人为甲方、买受人为乙方)还签订了《补偿协议》和《变更确认书》，《补偿协议》约定：本次交易实际成交价为321万元，合同约定的成交价为309万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方12万元，并于甲、乙双方办妥交房手续且甲方原有户口确认已全部迁出后2日内支付甲方。《变更确认书》约定：1、甲乙双方确认并同意就原买卖合同中付款方式做以下更改：(1)、乙方于签约当日支付甲方5万元，甲方授权由A公司代为保管该笔房款，待甲、乙双方共赴房地产交易中心办妥过户手续后，乙方授权A公司将代为保管的房款5万元在1个工作日内出款给甲方；(2)、乙方于甲方办妥抵押注销手续且将在房地产交易中心调取的确认抵押已注销的《上海市不动产登记簿》原件提供给居间方和乙方后当日内，支付甲方195万元，甲方授权由A公司代为保管该笔房款，待甲、乙双方共赴房地产交易中心办妥过户手续后，乙方授权A公司将代为保管的房款195万元在1个工作日内出款给甲方；(3)、乙方于房地产交易中心办出以乙方为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后2日内，支付甲方101万元；(4)、乙方于甲、乙双方已办妥交房手续且甲方原有户口确认已全部迁出后2日内，支付甲方8万元；2、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方12万元，并于甲、乙双方办妥交房手续且甲方原有户口确认已全部迁出后2日内支付甲方。3、甲乙双方确认并同意将原买卖合同中最晚过户日期变更为2018年10月27日。2018年10月15日，被告(反诉原告)支付5万元，由中介A公司出具《收据》，载明：“今代收郭希週用于购买上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋的第壹笔房款计50,000元，此款由中介方转交该房屋产权人，待房屋产权人出具正式收据后，该收据由中介方收回”。2018年10月24日，原告(反诉被告)将上述房屋上的抵押登记予以注销。2018年10月26日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)发出《告知书》，载明：“出售人(甲方)刘竞慧，A公司，甲方于2018年10月24日提出无法办理户口迁移手续。按照合同第七条，因此无法正常办理过户手续，难以实现合同目的，引起我方极大不安和担心，利益受到极大损失，特此提出解除合同，以维护自身利益，特此函告”。2018年11月18日，原告(反诉被告)将涉案房屋出售于案外人。上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《变更确认书》、收据、《告知书》、不动产登记簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原告(反诉被告)刘竞慧与被告(反诉原告)郭希週签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《变更确认书》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，应按约定履行各自义务。根据双方约定，在签约当日被告(反诉原告)支付第一笔房款5万元后，第二笔款项应在抵押注销后且将抵押注销材料交给中介及被告(反诉原告)当日支付，根据原告(反诉被告)递交的《上海市不动产登记簿》显示，所涉房屋的抵押登记在2018年10月24日注销，原告(反诉被告)于庭审中陈述当日就将上述材料交于中介及被告(反诉原告)，被告(反诉原告)未予认可，而被告(反诉原告)却在2018年10月26日向原告(反诉被告)发出告知书，仅是以户口未迁出为由要求解除合同，如若真如被告(反诉原告)称未见该材料，按一般常理其完全会向原告(反诉被告)一并告知该事项，而告知书上却对抵押注销事宜只字未提，这与其称并不知晓抵押已注销相矛盾。即便真如被告(反诉原告)所述未见该材料，其也可向中介询问或进行查阅以了解是否如合同约定的抵押登记已注销，支付条件已成就后再决定款项支付、合同后续如何履行。何况，被告(反诉原告)发函告知解除合同的时间，尚未到双方约定的户口迁出、前往办理产权过户事宜的期限，故被告(反诉原告)单方行使合同解除权的条件并未成就，其行使合同解除权不符合双方约定。反观被告(反诉原告)的发函行为，却是以自己的实际行为明确表明其不再继续履行合同，因此原告(反诉被告)现主张合同解除，于法有据，本院应予以支持。合同解除的过错在被告(反诉原告)，故原告(反诉被告)按合同约定主张违约金，本院可予以支持，但原告(反诉被告)主张的违约金过分高于其损失，本院综合被告的过错程度、原告实际损失等因素兼顾违约金具有惩罚弥补性质，酌情确定违约金为7万元。至于原告(反诉被告)收取的5万元款项性质，根据收据载明明确为第一笔房款，故在合同解除后，原告(反诉被告)应将收取的房款5万元返还于被告(反诉原告)。基于以上理由，被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)双倍返还定金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)刘竞慧与被告(反诉原告)郭希週于2018年10月18日就上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《变更确认书》；二、被告(反诉原告)郭希週应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)刘竞慧违约金7万元；三、原告(反诉被告)刘竞慧应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)郭希週购房款5万元；四、驳回被告(反诉原告)郭希週其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5,110元，由原告(反诉被告)刘竞慧与被告(反诉原告)郭希週各半负担。反诉费案件受理费减半收取计1,150元，由被告(反诉原告)郭希週负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  邓红霞人民陪审员  张秉馨二〇一九年十月十日书 记 员  李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……