吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初3317号 原告：董凤英，女，1957年7月8日出生，住吉林市龙潭区，公民身份证号码：XXX。 委托诉讼代理人：吴巍，女，1981年9月13日出生，住吉林市龙潭区，公民身份证号码：XXX。 被告：李春艳，女，1968年7月20日出生，住吉林市船营区，公民身份证号码：XXX。 委托诉讼代理人：刘吉伟，吉林玖新律师事务所律师。 原告董凤英与被告李春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董凤英及其委托诉讼代理人吴巍，被告李春艳及其委托诉讼代理人刘吉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董凤英向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院确认合同中原告与张海山、李春艳签订的位于山上的荒地（鸡场）房屋合同无效；二、请求人民法院判令解除原告与李春艳、张海山签订的位于山下房屋（吉林市房权证乡镇字第XXX号，丘地号X号栋号X），解除房屋合同；三、要求返还八年租金，合计：116,363.00元；四、被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年4月15日签订两个房屋租赁合同，被告拿出《承包荒地协议书》为证，将其自己山上承包荒地建房后租赁给原告，租赁期限为11年，租金共计：160,000.00元。2018年6月，大绥河镇政府给被告下达《限期违建通告书》，认定原告租赁鸡场房屋，属于违章建筑，限期半年内拆除，否则政府将强行拆除，原告才知道被告的《承包荒地协议书》属于无效合同。山上的鸡场属于违建，山下的住处虽然李春艳的房证，属合法的，但是原告租赁两幢房屋目的是从事家庭养殖生产，违建房屋被限期拆除后，合同目的无法实现，两幢房屋与本案租赁合同纠纷不可分割。请求法院判决山下住房与山上鸡场并同解除合同，依照法律规定支持原告的诉讼请求。 李春艳辩称，答辩人是吉林市房权证乡镇字第XXX号房屋（丘地号X号幢号X）的所有权人，依法享有出租房屋的权利。由原、被告及张海山签订的《租赁合同》可知，原告租赁的是两处建筑，一处为答辩人享有所有权的吉林市房权证乡镇字第XXX号房屋（丘地号X号幢号X），此房屋为合法建筑，答辩人依法享有对外出租的权利。对于此处房屋，大绥河镇政府从未下达《限期违建告知书》。另一处为出租人张海山建设的养鸡舍。答辩人与张海山原为夫妻关系，2002年双方办理了离婚手续，此鸡舍的出租行为与答辩人无关。答辩人与原告签订的租赁合同已实际履行，原告不享有解除合同的权利。租赁合同签订后，答辩人即履行了出租人的义务，将其享有所有权的房屋交付给原告使用，并按照原告的要求为其在房屋的东西两侧分别搭建了养殖舍和仓库。原告按照合同约定的用途使用答辩人的房屋，答辩人从未妨碍原告合理使用该房屋。大绥河镇政府作出的《限期违建通告书》，是针对张海山建设的鸡舍下达的，并不是对答辩人下达的。即便张海山承建的鸡舍被大绥河镇政府强制拆除，也不影响原告对答辩人房屋的正常使用。答辩人出租的房屋与张海山出租的鸡舍是山下、山上两处建筑，原告可以使用答辩人的房屋及为其搭建的养殖舍和仓库继续从事养殖活动，并非属于不可分割，也不能导致合同目的无法实现。因此，原告与答辩人签订的房屋租赁合同不具有法定解除情形，其不享有解除合同的权利。另一出租人张海山所建鸡舍是否未经过审批，不应由答辩人承担责任。原告为了养鸡租赁张海山承建的鸡舍，双方签订租赁合同时鸡舍尚在建设中，张海山是完全按照原告的要求陆续建成鸡舍。张海山将原告交付的租金全部投入了鸡舍建设还不够，自己又增加了约十万元投入后，才完成了鸡舍建设。原告在与张海山签订鸡舍租赁合同时，明知鸡舍尚未建成且为临时建筑，其应当对鸡舍可能面临被拆除的法律后果有所预见。答辩人与张海山已于2002年离婚，张海山已于2017年因病去世。由此可见，原告无权要求答辩人对张海山出租鸡舍的行为承担法律责任。至于原告称“张海山与村委会签订的《承包荒地协议书》属于无效合同”，答辩人对此并不知情。这属于张海山的个人行为，同答辩人无关。综上所述，足以说明答辩人与原告签订的租赁合同合法有效，原告不享有解除租赁合同的权利；另一出租人张海山的出租行为是否有效，不应由答辩人承担责任。请贵院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院评析如下：对董凤英提举的租赁合同、补充合同、承包荒地协议书复印件、收条，及李春艳提举的房屋所有权证、集体土地使用证、离婚证因双方当事人对真实性均没有异议，故对真实性予以确认；对董凤英提举的责令改正通知书，但证据来源合法、内容真实，并具有关联性，故予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 董凤英（乙方）为从事家庭养殖业生产的需要，于2016年4月15日与张海山、李春艳（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方把XXX两处房屋（第一处李春艳名下吉林市房权证乡镇字第XXX号、第二处张海山）租给乙方用于养殖，租金140,000.00元，租期10年，自2016年7月1日起至2026年7月1日止。付款方式，首付30,000.00元，5月1日再付50,000.00元，甲方7月1日前完成房屋建设，乙方付清全部款项，甲方不得耽误乙方养殖进度，7月1日搬进。2016年6月11日张海山、李春艳（甲方）又与董凤英（乙方）签订《补充合同书》一份，内容为：“治新村十二社李春艳夫妻俩，将两处养殖场租给乙方董凤英娘俩，租期原有合同不动后加一年，因改动力电或涉及到其他费用，又增了一年，共十一年整。1、即签订之日起，以后的所有养殖场相关费用都由乙方自行负责。2、在乙方租用2处养殖场期间，乙方如自行修建不动产，到租期满后，归甲方所有，乙方不得向甲方索要任何费用，不能坼毁不动产。甲方将在2017年10月1日前给乙方盖栋彩钢房，此合同一式两份，即签字之日起生效。”甲方李春艳、张海山，乙方董凤英分别签名捺印。依据约定，董凤英向李春艳、张海山交付了合同约定租金；李春艳、张海山向董凤英交付了合同约定房屋两处，其中，吉林市房权证乡镇字第XXX号砖木结构平房登记所有权人李春艳，建筑面积60平方米；另一处为自建饲养用房，该房屋未取得建筑许可审批。董凤英在此从事家庭家禽及生猪饲养业生产。2018年5月，大绥河镇政府以“私自搭建建筑物”为由向李春艳发出了“责令改正通知书”“行政处罚听证告知书”“行政处罚事先告知书”“行政处罚决定书”限期拆除其向董凤英出租的自建违章建筑。董凤英认为，原、被告之间的租赁合同中关于无证房屋的租赁部分无效，并解除关于有证房屋部分租赁合同。李春艳应退还剩余8年租金113,636.00元，索要未果。2019年8月2日董凤英向本院提起诉讼。 另查明，李春艳与前夫张海山均系吉林市船营区大绥河镇治新村十二组村民，双方于2002年4月15日办理离婚登记，2017年11月24日张海山因病死亡。董凤英系吉林市龙潭区龙潭乡北甸子村一组村民。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。本案，董凤英为从事家庭养殖业生产的需要，与张海山、李春艳签订《租赁合同》及《补充合同书》租用房屋，系双方自愿行为，登记在李春艳名下（吉林市房权证乡镇字第XXX号）房屋，系权利人合法财产，对外租赁不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同中另一部分，张海山、李春艳将未取得建设工程规划许可证的违建房屋一并出租，该部分合同内容违反了国家法律、法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，该部分合同内容无效。据此，对董凤英主张的涉及违建房屋的合同内容无效的诉讼请求，本院予以支持。因董凤英租用两幢房屋目的是从事家庭养殖业生产，违建房屋被限期拆除后，虽合同目的无法实现，但两幢房屋在本案租赁合同纠纷处理上不可分割，董凤英对合同有效部分主张解除，本院应予支持。关于董凤英要求返还剩余8年租金的主张，因董凤英与李春艳、张海山签订的租赁合同时间为11年，交付租金140,000.00元，董凤英实际使用3年，扣除使用年限的租赁费，剩余8年租金101,818.18元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九十四条第一款（四）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告董凤英与被告李春艳于2016年4月18日签订的租赁合同中无证房屋租赁合同无效； 二、原告董凤英与被告李春艳于2016年4月18日签订的租赁合同中吉林市房权证乡镇字第XXX号房屋租赁合同解除； 三、被告李春艳于本判决生效之日起三日内返还原告董凤英租金101,818.18元； 四、驳回原告董凤英的其他诉讼请求。 被告李春艳如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,313.00元，由被告李春艳负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  裴广厚 二〇一九年十月十五日 书记员  姜 帆