成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初7699号 原告：王卫兵，男，汉族，1975年2月13日出生，住四川省成都市成华区。 原告：胡先红，女，汉族，1975年3月1日出生，住四川省成都市成华区。 二原告共同委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。 被告：胡行，男，汉族，1990年1月28日出生，住四川省雅安市南城区。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤丽，四川品森律师事务所律师。 原告王卫兵、胡先红与被告胡行房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月6日立案后,依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理，原告王卫兵及其与胡先红的委托诉讼代理人白鑫，被告胡行的委托诉讼代理人徐芳秀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 王卫兵、胡先红向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除《商铺租赁合同》及王卫兵、胡先红与胡行于2018年9月16日签署的补充协议，并要求胡行立即腾退案涉房屋；2.判决胡行向王卫兵、胡先红支付拖欠的电费11580.9元、租金115060元、（租金暂计算至2019年8月1日，自2019年8月2日至实际腾退为止，按照每月10460元标准计算；违约金暂计算至2019年8月1日，请求判决租金支付至被告实际腾退房屋之日），违约金（按照总的拖欠租金金额3个月×10460元=31380元为基数，以每日千分之五为标准从2019年5月22日支付至实际腾退为止。事实和理由：2017年11月15日，成都鲁能置业有限公司（以下简称鲁能置业）与案外人丁德龙签订《商铺租赁合同》，约定鲁能置业将鲁能城公馆秀街精品生活馆102号房屋出租给丁德龙。后鲁能置业将上述房屋出售于王卫兵、胡先红，丁德龙将房屋交付与胡行经营管理。2018年9月16日，王卫兵、胡先红与胡行签订补充协议，双方约定维持原租赁合同，同时就免租期等相关事宜进行了重新约定。按照合同约定，胡行应于2019年5月21日之前支付下一季度租赁费，王卫兵、胡先红多次催收，胡行以各种理由拒绝支付租金。王卫兵、胡先红依据合同和补充协议约定，提起本案诉讼，请求解除合同，并要求胡行支付租金及违约金。 胡行辩称，1.案涉合同已于2019年6月30日协商解除。胡行通过微信向王卫兵表达了自2019年6月开始不再续租的意愿，王卫兵表示同意。王卫兵、胡先红请求解除合同及补充协议已无事实依据。2.应付电费的金额请求王卫兵、胡先红出示相关依据，待查清欠付金额后，胡行愿意支付。3.案涉房屋已于2019年6月30日腾空，此前的租金已足额支付，王卫兵、胡先红拒绝接受房屋钥匙，胡行不存在拖欠租金的违约行为。不应支付自2019年8月2日之后的租金及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月15日鲁能置业（甲方）与案外人丁德龙（乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定鲁能置业将鲁能城公馆秀街精品生活馆102号房屋出租给丁德龙用于经营菜鸟驿站业务，建筑面积83.68平方米，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日，承租人享有12个月免租期，分两年执行。从2018年3月1日至同年8月31日止，第二年自2019年3月1日至同年8月31日至，租金标准为125元/平方米/月，月租金为10460元。租金按季支付，提前10日支付下一季度租金。合同签订后，乙方须向甲方支付履约保证金及首期3个月的租金，合计金额41840元。合同第14-4条、14-5条约定：乙方延迟支付租金费用的，每天按拖欠金额的5‰支付违约金。逾期缴纳租金或与使用商铺的任何一笔费用超过30日的，甲方有权解除合同并没收履约保证金。同时有权要求乙方将免租期对应的租金补齐，同时乙方还应按已发生合同总额的10%向甲方支付违约金。 2018年5月29日，鲁能置业与王卫兵、胡先红签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定鲁能置业将案涉房屋出售给王卫兵、胡先红。 2018年9月16日，王卫兵与胡行签订《关于的补充协议》（以下简称补充协议），约定双方继续履行租赁关系，在维持原合同的同时，对合同免租期进行调整，调整为商铺租赁免租期时间分三年执行，自2018年3月1日至同年8月31日，第二年自2019年3月1日至同年5月31日，第三年自2020年3月1日至同年5月31日。该补充协议同原合同具有同等法律效力。 2019年4月15日，胡行通过微信聊天向王卫兵表示“王哥，这边六月到期后，不会续租了，提前和你讲一下。”，王卫兵回复“好的”。同年4月17日，王卫兵向胡行发送微信称“小胡，你要是不租了，按合同，你要补缴免租期的哈”，胡行回复“看到了，我回四川的时候再看下合同那些”。同年5月27日，王卫兵通过微信催促胡行支付下一季度的租金，胡行回复称“我给他们讲下，我半年多没去过那边了”。同年6月29日，王卫兵向胡行发送微信“把物业费交清了，交钥匙”“如拖到7月份，那就起诉到7月份”。同年6月30日，胡行发微信称“王哥，一个渔果伙计给你打电话，说给你送钥匙的事情，你告知他下地址吧”，王卫兵回复“你们店长给我打过电话了”。同年7月6日，胡行发送微信称“王哥，昨天我去了下鲁能，物业费已经交了”、“电费还是老问题”、“物业给不出明细”、“电费还未付”。 庭审中，王卫兵、胡先红陈述租金的计算方式为：（6+3+2）=11月×10460元=115060元（6个月为2018年3月1日至2018年8月31日的免租期；3个月为2019年3月1日至2019年5月31日的免租期；2个月为2019年6月1日起被告应当支付的租金期间至2019年8月1日为应当支付租金的期间；租金暂计算至2019年8月1日，从8月2日开始至实际腾退为止，按照每月10460元租金标准计算）。 庭审中，针对胡行提出不再续租，王卫兵回复“好的”的问题，王卫兵当庭陈述胡行提出不再续租，王卫兵的回答“好的”，只是针对胡行不再续租的答复，并不是说明双方解除了合同并办理了相关结算。胡行提出不再续租，王卫兵当时同意解除合同，但是胡行必须要将免租期的租金付清，同时要支付提起解约的违约金。 本院认为，根据本案查明的事实，案涉房屋鲁能置业在与丁德龙签署租赁合同后，出售给了王卫兵、胡先红，王卫兵、胡先红购房后取代了鲁能置业出租人的地位。依据案涉补充协议约定的内容，王卫兵、胡先红与胡行表示继续履行租赁合同，双方仅对免租期的履行期限进行了变更。上述事实表明，王卫兵、胡先红与胡行分别概括承接鲁能置业与丁德龙签署的租赁合同的权利义务，依据租赁合同和补充协议约定的内容，王卫兵、胡先红与胡行之间租赁合同关系成立并合法有效，双方均应按案涉租赁合同和补充协议的约定履行各自的义务。 合同依法签订，亦应依法解除。案涉租赁合同约定的履行期限为三年，合同履行期内任何一方提出解除合同，均应与对方进行协商，双方就合同解除若达成一致意见，合同可协商解除。若不能达成一致，任何一方不履行合同的行为均会视为违约。根据庭审查明的事实，胡行于2019年4月17日向王卫兵提出不再续租，王卫兵虽回复“好的”，王卫兵在2019年6月29日向胡行发送微信称“把物业费交清了，交钥匙”“如拖到7月份，那就起诉到7月份”，同时在胡行2019年6月30日发送微信要求其接受房屋钥匙时，其回复“你们店长给我打过电话了”以及胡行同年7月6日向其反馈物业费已缴清的情况等，王卫兵与胡行所有聊天记录可以看出，王卫兵并未拒绝解除合同，但王卫兵同意解除合同的条件是要求胡行支付之前未支付的免租期的租金和提前退租的违约金以及欠付的物业费用，胡行在2019年6月30日前要求将房屋的钥匙交给王卫兵，王卫兵并未明确拒绝。上述事实表明，王卫兵以要求胡行承担违约责任、附条件的方式同意解除合同，因此案涉租赁合同及补充协议已于2019年6月30日解除。因胡行并未举证证明提前解约具有法定或约定免责的事宜，故胡行单方提出不再续租的行为应认定为不履行合同的行为。解除合同系胡行提前解约的违约行为所致，而非协商解除，胡行的抗辩理由依法不能成立。故胡行应承担案涉租赁合同提前解除相应的违约责任，王卫兵、胡先红请求胡行支付按合同约定的租金标准计算的免租期的租金的诉讼请求符合案涉租赁合同及补充协议的约定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，依照上述法律规定，王卫兵、胡先红作为守约方负有及时止损的义务。鉴于胡行2019年4月17日就明确表示不再继续履行合同，案涉租赁合同已于2019年6月30日解除，王卫兵、胡先红在胡行提出的合同终止期限届满前应采取积极措施避免损失扩大，考虑到王卫兵、胡先红收回房屋可能造成房屋空置，再次招租需要一定的时间，本院将此期限酌定为一个月。胡行因违约给王卫兵、胡先红造成的房屋闲置的损失在上述合理的期限内，应由胡行进行赔偿。损失的金额参照合同约定的租金标准认定，胡行应对该部分损失承担赔偿责任。 至于胡行使用案涉房屋期间拖欠的电费问题，因收取电费的主体系案涉房屋的物业管理部门而非电力部门，且王卫兵、胡先红主张胡行应向其支付拖欠的电费，出示的依据仅为物业管理部门的一份缴费通知单，未出示电费收取的相关凭据，胡行当庭对电费的记取金额提出了异议，故现有证据尚不足以证明电费实际发生的事实。鉴于胡行当庭表示若电费收取部门提交详细的收费明细和依据后愿意支付，本案对该部分费用暂不予处理，待王卫兵、胡先红收集相关依据后另行处理。 综上所述，胡行应对其提前解约的违约行为承担相应的民事责任。案涉租赁合同及补充协议已于2019年6月30日解除，胡行称已将案涉房屋腾空，王卫兵、胡先红可自行对房屋进行处置。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告胡行于本判决生效之日起十日内向原告王卫兵、胡先红支付租金115060元； 二、被告胡行于本判决生效之日起十日内向原告王卫兵、胡先红支付违约金10406元； 三、驳回原告王卫兵、胡先红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4314元，由被告胡行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 骥 二〇一九年十月十一日 书记员 唐肃峰