广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3229号原告：潘艳，女，1983年5月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭亚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光。原告潘艳诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法组成合议庭于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告潘艳的委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚到庭参加诉讼，被告清大瑞泰公司经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告潘艳向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司自2018年5月3日起至实际交付房屋之日止每日按总房价494524元的0.05%向潘艳支付违约金（从2018年5月3日起暂截至2019年4月11日，违约金为84810.87元）；2.判令清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止每日按团购金20000元的0.05%向潘艳支付违约金（从2018年1月1日起暂截至2019年4月11日，违约金为4650元）；3.判令潘艳自收楼之次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款需由潘艳提供的证件资料，清大瑞泰公司收齐资料为潘艳办理银行按揭贷款手续；4.本案诉讼费、保全费由清大瑞泰公司承担。事实与理由：潘艳于2018年5月2日向黄埔区人民法院起诉，要求清大瑞泰公司就双方签订的《广州市商品房买卖合同》[案涉房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号自编D栋606房]承担逾期交楼的违约责任。经法院判决清大瑞泰公司应承担逾期交楼的违约责任[一审案号：（2018）粤0112民初2271号]，并责令清大瑞泰公司向潘艳支付逾期交楼的违约金至2018年5月2日止。鉴于一审判决中明确2018年5月2日之后的逾期交楼违约金可另行主张，潘艳基于此，诉至法院。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》，该合同第十三条第一款约定交楼时间为2017年12月31日。合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180日的，清大瑞泰公司应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按总房价款的0.05%的标准向潘艳支付违约金；如果逾期超过180日后，潘艳可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到潘艳解除通知之日起30日内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果潘艳要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按总房价款0.05%的标准支付违约金。2016年4月23日，潘艳在认购案涉房屋时曾支付2万元团购金，根据法院对于案涉楼盘的判决，已确认团购金系购房款的一部分，故依据合同第十四条第一款的约定，潘艳有权将该笔款项一并计入房款，清大瑞泰公司应支付相应违约金。潘艳认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，至今未交楼，致潘艳收益受损，工程甚至可能烂尾。潘艳为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告清大瑞泰公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。潘艳支付团购金20000元，广州乐联房地产代理有限公司出具《收据》一张，载明收到潘艳壹品团购金。2016年4月23日，潘艳与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，潘艳购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号D座6层06公寓。该物业原价为619037元，折扣优惠：98折×98折，2万抵10万，折后认购价为494525元；潘艳于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即234524元须于2016年5月28日前付清（已扣除定金），剩余240000元须于2016年5月28日前申办按揭贷款，年限10年。2018年1月25日，潘艳（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201801210730），约定：乙方购买的房屋地址为广州市黄埔区伴河路192号自编D栋606房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共46.0001平方米，套内建筑面积33.5125平方米，共有分摊面积约12.4876平方米。第八条付款方式约定：甲方同意乙方按照按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付254524元，剩余房款金额240000元须于2018年2月28日前申请办理银行按揭手续。双方当事人在合同第八条付款方式第三款第一项和第二项约定：（1）甲方代理乙方办理按揭手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述合同的附件七本合同补充协议约定的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。潘艳于2018年5月2日向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0112民初2271号，请求：1.清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交楼之日止每日按总房价494524元的0.05%向潘艳支付违约金（从2018年1月1日起暂截至2018年4月15日，违约金为25962.51元）；2.清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止每年按总房价494524元的7%向潘艳支付租金损失（从2018年1月1日起暂计至2018年4月15日为9958.22元）；3.清大瑞泰公司立即为潘艳办理预购商品房的预告登记，并及时将预购商品房预告登记证书交付潘艳；4.潘艳自收楼之次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款需由潘艳提供的证件资料，清大瑞泰公司收齐资料为潘艳代理银行按揭贷款手续；5.清大瑞泰公司承担本案诉讼费。本院于2018年12月14日作出（2018）粤0112民初2267号《民事判决书》，判决：一、清大瑞泰公司向潘艳支付2018年1月1至2018年5月2日的逾期交楼违约金15525.96元；二、驳回潘艳的其他诉讼请求。后潘艳、清大瑞泰公司均不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）粤01民终3471号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。现上述判决书已发生法律效力。上述生效判决查明：清大瑞泰于2017年2月14日向潘艳出具254524元首期房款的发票。庭审中，潘艳称案涉房屋截止到本案开庭时仍未交付。潘艳确认涉案房屋尚未办理按揭贷款手续，其陈述对于该项主张的理由系行使不安抗辩权。另查，潘艳起诉时申请诉讼财产保全，请求查封清大瑞泰公司名下存款89460.87元或扣押、冻结清大瑞泰公司等值房产、车辆或其他财物。本院于2019年5月10日出具《民事裁定书》，裁定查封、冻结或扣押清大瑞泰公司价值89460.87元的财产。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、（2018）粤0112民初2271号《民事判决书》、（2019）粤01民终3471号《民事判决书》及当事人陈述予以证实。本院认为，清大瑞泰公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃抗辩权，本院在依法审核潘艳提交的证据基础上对本案进行裁判。清大瑞泰公司已经取得了涉案房屋的商品房预售许可证，潘艳与清大瑞泰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2018年1月1日前向潘艳交付涉案房屋，但至开庭之日即2019年10月18日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付潘艳，其行为已构成违约。根据合同约定，至潘艳起诉之日，清大瑞泰公司逾期交楼时间已经超过180日，潘艳未主张解除合同，故清大瑞泰公司应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交楼的违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，潘艳诉请主张清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年5月3日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持潘艳请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日，即2019年4月23日，共计356日，其后的逾期交楼违约金潘艳可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，潘艳主张根据合同约定每日按照总房价款的0.05%计算违约金，该计算标准在合理范围内，且清大瑞泰公司也未出庭抗辩，本院对此予以支持。3.计算违约金的本金，潘艳实际向清大瑞泰公司支付的房价款为254524元，剩余房款尚未支付，也未办理按揭贷款手续，故清大瑞泰公司的违约金应当按照潘艳实际支付的房价款254524元计算。综上，清大瑞泰公司在本案中应向潘艳支付的违约金为45305.27元（254524元×0.05%/日×356日）。关于潘艳请求的团购金20000元的违约金。双方签订的《百嘉信[壹品E?PARK]商品房认购书》中约定，认购物业原价为619037元，折扣优惠98折×98折，2万元抵扣10万元，折后认购价为494524元。亦即，潘艳支付了2万元团购金后，清大瑞泰公司才给予潘艳房价上相应的优惠，且该2万元抵扣了10万元房款，并由此计算出最后所需收取的房款为494524元。故潘艳支付给第三人的2万元应属于购房款的一部分，潘艳主张20000元团购金的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。同首期款违约金一致，考虑到具体交楼时间未定，本院同样支持该20000元团购金的违约金计算起算时间从2018年1月1日计算至起诉之日2019年4月23日，共计478日，其后的逾期交楼违约金潘艳可另行向清大瑞泰公司主张。综上，清大瑞泰公司应向潘艳支付的团购金违约金为4780元（20000元×0.05%/日×478日）。关于潘艳主张其在收楼之次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款资料、清大瑞泰公司收齐资料为其代理银行按揭贷款手续的请求。在（2018）粤0112民初2271号案中，本院已就潘艳该项诉讼请求详细论述予以驳回，广州市中级人民法院也维持一审判决。本案中潘艳再次提出该诉讼请求，已违反了“一事不再理”的法律原则，本院依法不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘艳支付2018年5月3日至2019年4月23日的逾期交楼违约金共计45305.27元；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘艳支付2018年1月1日至2019年4月23日的团购金20000元的逾期交楼违约金共计4780元；三、驳回原告潘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2037元，由原告潘艳负担896.6元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1140.4元；保全费914.61元，由原告潘艳负担502.51元，由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担512.1元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  臧玉林人民陪审员  李瑞卿二〇一九年十月三十日书 记 员  陈佩雯黄志航刘婉仪