北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初17779号原告：北京秦风秦韵餐饮管理有限公司，住北京市海淀区复兴路83号九州大厦1层106房。法定代表人：任刚，总经理。委托诉讼代理人：王瑜，北京市中洲律师事务所律师。被告：北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街1号。法定代表人：吕明超，董事长。委托诉讼代理人：张永，男，1970年6月1日出生。委托诉讼代理人：颜封伟，男，1982年2月25日出生。第三人：北京合生汇商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲22号院1号楼商业部分。法定代表人：张西，总经理。委托诉讼代理人：常杨杨，男，1990年3月7日出生。原告北京秦风秦韵餐饮管理有限公司（以下简称秦风秦韵公司）与被告北京金泰嘉业房地产开发有限公司（以下简称金泰嘉业公司）、第三人北京合生汇商贸有限责任公司（以下简称合生汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦风秦韵公司的法定代表人任刚及其委托诉讼代理人王瑜，被告金泰嘉业公司的委托诉讼代理人张永、颜封伟，第三人合生汇公司的委托诉讼代理人常杨杨，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦风秦韵公司向本院提出诉讼请求：1．解除2015年7月22日第三人与原告签订的《欣雅汇生活广场项目租赁合同》及第三人与原、被告签定的《三方转让协议》；2．被告退还原告交纳的租金及保证金，赔偿商铺装修、设施设备购置、食材浪费、库房租赁、招聘人员工资和住房等经济损失1169594元；3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月22日，北京欣雅汇国际服装市场有限责任公司（以下简称欣雅汇公司）与原告签订《欣雅汇生活广场项目租赁合同》后，被告与原告及欣雅汇公司于2016年4月签订了《三方转让协议》，将欣雅汇公司项下的全部权利义务及债权债务转让至被告名下。根据《欣雅汇生活广场项目租赁合同》第10条的开业日规定：“双方确认，本合同项下之开业日暂定为2015年9月10日（含试营业）”，并承诺原告开业时欣雅汇生活广场项目有80%以上商家开业。原告按合同约定于2015年9月10日前完成餐厅商铺装修、厨餐具桌椅进场、食材备货、库房租赁、员工招聘、员工宿舍租赁等开业准备工作。但欣雅汇生活广场及合生广场多次告知原告推后开业日期。鉴于被告已宣布2016年12月24日正式开业，与双方合同约定的开业日期推后1年有余，已严重背离了双方合同目的，给原告造成巨额经济损失。且被告开业日，合生广场（原欣雅汇生活广场）开业商家仍严重不足80%，这也严重违反了双方的约定，导致原告不能实现合同目的。截至目前合生广场开业商家仍不足80%。原告认为，原、被告之间的《三方转让协议》合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务。但现被告已构成根本违约，应当承担违约责任，故原告诉至法院。金泰嘉业公司辩称：一、原告诉讼主体不适格，应当驳回其起诉。与被告签订租赁合同及三方转让协议的主体是北京山水秦乡情餐饮管理有限公司（以下简称山水秦乡情公司），而非本案原告。原告并非合同当事人，应当驳回其起诉。二、原告在诉状中所述与事实不符。被告按照租赁合同约定的交付条件将租赁场地移交给承租人即己完成其主要合同义务，山水秦乡情公司接收承租场地，即视为其对承租场地的交付条件并不存在异议，视为交付场地符合该公司的预期，而原告却在诉状中提到欣雅汇公司承诺在其开业时达到80%以上的商家开业，并以此认为出租房构成根本违约，该种说法既不符合情理，也没有任何证据能够证明欣雅汇公司做出过此项承诺。在签订租赁合同前，欣雅汇市场一直正常营业，市场内众多商铺都在积极开展经营业务，就是在重新装修期间，很多商铺也在正常营业，为扩大市场的客流量作出了贡献，并取得良好的经营业绩。山水秦乡情公司却以种种借口拖延开业时间，现在竟然将自身的经营决策错误强加在被告一方，片面要求只有达到所谓的80%开业率才能开展营业活动，并要求被告为其不作为买单。另外，原告在诉状中提到其在2015年9月10日前完成商铺装修、厨餐具桌椅进场、食材备货、库房租赁、员工招聘、员工宿舍租赁的准备工作也与事实不符。事实上，山水秦乡情公司承租场地后，并末开展任何开业前的准备工作，根本不存在经济损失。三、同意解除租赁合同和三方协议，因为原告拖欠了租金和物业管理费，不同意退还原告交纳的租金和租赁保证金，不同意赔偿损失。租赁合同仅约定了原告的开业日期，没有约定商场的整体开业日期，原告主张被告承诺80%以上的开业率无书面材料佐证。合生汇公司述称，同意解除三方协议，我方在2016年4月将合同权利义务转让给被告，已经退出合同关系，不应当承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年7月22日，甲方（出租人）欣雅汇公司（原名称为北京天雅恒逸国际服装市场有限责任公司，2016年8月26日变更为合生汇公司）与乙方（承租人）山水秦乡情公司（2015年11月27日名称变更为秦风秦韵公司）签订《欣雅汇生活广场项目租赁合同》，约定：乙方承租甲方开发建设的位于北京市丰台区永外果园8号欣雅汇生活广场项目餐饮部分商业用房的F3层3011商铺，总面积为121平方米。租赁期限为5年，自2015年7月26日起至2020年7月25日止（含装修免租期）。双方约定：第四条、装修免租期和计租日。1、自第八条1款所述进场日起45日为装修免租期。在此装修免租期内，无论乙方是否实际营业，均无需支付租金，但是应当按照物业服务相关规定缴付相关物业服务等费用。2、双方认可，装修免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给予乙方的优惠。若因乙方原因致使本合同提前解除，则甲方有权扣除乙方全部履约保证金。第五条、租金计算标准和租金支付。1、租金：第一、二、三年租金726元/日；第四至五年租金847元/日。2、租金支付方式：租金按季度（三个月为一计租期）支付，乙方应于每期计租期的最后一个月的20日前交纳下一季度租金。乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方支付第一期租金66248元。第七条、履约保证金及支付方式。1、乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方支付履约保证金20000元……2、甲方有权在乙方交纳的履约保证金中扣除本合同约定的、乙方应交付的相关费用及违约金，甲方应当在扣除相应款项后书面通知乙方。4、在租赁期内，履约保证金可以用于支付下列款项：（1）甲方对乙方延迟支付租金、商业用房房屋修复保养费或其他费用的扣款及违约金；（2）乙方因商品或服务质量问题造成的甲方先行垫付的款项；（3）乙方拖欠的物业服务费及其他费用以及由此产生的违约金；（4）其它乙方违反本合同规定而应支付的费用、损失或赔偿；（5）在乙方租赁期满或其他事由导致提前终止合同后三个月内，如因乙方过错导致的其他各类损害造成甲方经济损失的，甲方告知乙方自通知发出之日起15天内，如乙方不能妥善解决的，则甲方有权从履约保证金中扣除相应的款项。5、履约保证金的没收。租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违约或中途擅自退租的，甲方及/或物业服务公司可按照第十六条3款规定没收乙方全部履约保证金。6、除本合同另有约定外，乙方应于租赁期届满或本合同解除之日起7日内腾退并向甲方交付该承租房屋。待双方就租赁该房屋而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址等全部工商手续）清理完毕后10个工作日内，且为乙方撤场之日起3个月后，甲方向乙方退还剩余（如有）履约保证金（不计利息）。第八条、进场时间。1、双方约定，2015年7月23日为乙方进场日。……双方确认，甲方有权根据本项目商业广场的工程进展情况，在前述约定的进场日30日前书面通知乙方调整进场日的具体日期，乙方应当按照甲方通知的新进场日进场，且甲方无需因前述调整向乙方作出赔偿或补偿。乙方具体进场日调整的，装修免租期相应调整。第九条、乙方对承租房屋的装饰装修。3、因乙方原因，装修免租期届满后30日乙方仍未能完成装修的，则甲方有权解除本合同、收回该承租房屋并追究乙方的违约责任。……合同解除后，乙方应按照甲方的要求将承租房屋恢复至交付日原貌并退还甲方（甲方要求将承租房屋保持现状的，则乙方装修装饰的添加物归甲方所有）。第十条、开业日。1、双方确认，本合同项下之开业日暂定为2015年9月10日（含试营业）。2、如果乙方在装修免租期届满前提前达到开业条件，则乙方可通过与甲方及物业公司签署三方开业确认单的方式提前开业。开业确认单中确定的实际开业日即为本合同项下之开业日。3、乙方须在开业日前达到开业状态（包括但不限于完成承租房屋全部的装修工程、室内设施布置、办理完毕所有政府要求的开业经营相关证照、备齐充足的商品等）并对外开业经营。乙方的实际开业日以开业确认单中确定的日期为准，如乙方不能按照本合同约定的日期开业经营，除按租金标准向甲方交纳租金及物业管理费、推广费、能源使用费等其他应交费用外，每逾期一天，乙方应按该年度计租标准日租金200%的标准向甲方支付迟延开业违约金。超过本合同约定的开业日期30日仍未开业的，甲方有权解除本合同，乙方应按本合同的约定向甲方承担违约责任。甲方选择不解除本合同的，则除按上述标准计算延期开业违约金外，自本合同约定的开业日期后的第31日起，每逾期一天，乙方按该年度计租标准日租金300%的标准向甲方支付迟延开业违约金。第十八条、租赁物转让和权利的转让。1、甲方有权将承租房屋整体或部分转让给任何第三方……第二十一条、租赁物的交还。1、租赁期限届满的次日或本合同因任何原因而终止的次日，乙方应当清退承租房屋并将房屋交还甲方。该等期限为本合同项下承租房屋之交还期。2、交还标准：乙方交还承租房屋时，应将屋内其拥有所有权的可移动的资产和商品撤出，并应保证承租房屋及甲方设施设备保持现状良好能够继续对外出租。对于乙方装修装饰所形成的不可移动的添加物，甲方有权要求乙方拆除，亦有权要求乙方保留且该添加物归甲方所有。合同签订后，秦风秦韵公司于2015年1月16日向北京天雅恒逸国际服装市场有限责任公司交纳订金20000元；于2015年7月22日向欣雅汇公司交纳2015年9月10日至2015年12月9日期间的租金66248元。合同签订后，甲方欣雅汇公司、乙方山水秦乡情公司、丙方金泰嘉业公司签订《三方转让协议》，约定：鉴于：l．甲乙双方已于2015年7月22日签订了《欣雅汇生活广场项目租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市丰台区永外果园8号楼的“欣雅汇生活广场”F3层3011号商铺，面积为121平方米，用于经营秦风秦韵品牌的餐饮业态用途，商铺名称为秦风秦韵，租期期限为2015年7月26日至2020年7月25日。2．甲方将租赁合同项下的所有权利义务转让给丙方，丙方愿意承受甲方在租赁合同项下的所有权利义务。3．乙方同意甲方将租赁合同项下所有权利义务转让给丙方。经甲、乙、丙三方友好协商，现就租赁合同项下甲方所有权利义务的转让事宜签署本协议，以兹甲、乙、丙三方共同遵守，具体内容如下：一、甲、乙、丙三方同意，2016年04月15日为权利义务转让日，自转让日起，甲方在租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方取代甲方成为租赁合同的出租方。二、丙方同意承受甲方在《租赁合同》项下的全部权利义务。三、甲、乙、丙三方确认：对于依据《租赁合同》收取的2016年该房屋租金人民币66248元，上述已收取的租金由丙方开具合法等额的发票。乙方须同时将甲方开具的租金收据原件返还丙方。四、甲、乙、丙三方同意，于本协议转让日将乙方根据《租赁合同》已经支付的履约保证金人民币20000元自动转至丙方，甲方无需向乙方退回该款项，租赁合同终止时，丙方将按照《租赁合同》和本协议的约定办理。乙方应在本协议签订之日将甲方已出具的各项保证金收据原件返还给甲方，并由丙方另行向乙方开据相关保证金收据。五、本协议作为租赁合同的一部分，是租赁合同不可分割的部分及有效补充，与租赁合同具有同等的法律效力，本协议与租赁合同约定有冲突的，以本协议为准，本协议未约定的，以租赁合同为准。庭审中，秦风秦韵公司以金泰嘉业公司没有按照约定开业日期开业和商场开业时不足金泰嘉业公司承诺的80%的商户致其合同目的不能实现为由，要求解除租赁合同及《三方转让协议》。为证明其主张，秦风秦韵公司提交《合生广场通知函》并申请合生汇公司原法定代表人赵某出庭作证。《合生广场通知函》上载明“2016年12月24日为贵司开业日”，秦风秦韵公司主张商场开业日为2016年12月24日，晚于合同约定的2015年9月10日。对此，金泰嘉业公司予以认可，并自认其自2016年4月至2016年12月进行了商场一至五层的装修改造，但不认可对秦风秦韵公司开业造成影响。证人赵某到庭陈述其曾代表公司向秦风秦韵公司承诺在2015年底开业，开业时可以达到80%以上的商户入住率。对于证人证言，金泰嘉业公司与合生汇公司均不予认可。庭审中，对于秦风秦韵公司要求解除租赁合同的诉讼请求，金泰嘉业公司表示同意解除；对于秦风秦韵公司要求解除《三方转让协议》的诉讼请求，金泰嘉业公司与合生汇公司均不持异议。庭审中，秦风秦韵公司与金泰嘉业公司均认可秦风秦韵公司一直未对外营业。秦风秦韵公司向金泰嘉业公司主张赔偿损失，包括装修费用180000元、厨具44600元、空调通风系统和油烟排放系统105000元、水暖件及灯具20661元、榆木座椅54300元、收银吧台6200元、艺术玻璃66000元、宣传和印刷品40600元、收银系统、税务系统及网费29940元、工商营业执照及刻章费1800元、仓库房租105000元、员工宿舍33500元、厨具及厨杂15000元、员工工资358995元、厨杂及易耗品11621元、食材2129元和代理费8000元，并提交《北京山水秦乡情装修工程施工合同》、《暖通工程合同书》、订货合同单、承制合同单、产品采购单、《房屋租赁合同》、收据、出库单、销售清单、超市购物小票等及证人证言在案佐证。金泰嘉业公司对以上证据均不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告秦风秦韵公司与被告金泰嘉业公司签订的《欣雅汇生活广场项目租赁合同》及原被告与第三人合生汇公司签订的《三方转让协议》均系当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告本着销售经营的目的与被告签订《欣雅汇生活广场项目租赁合同》，双方约定开业日暂定为2015年9月10日。庭审中，被告称其自2016年4月至2016年12月进行商场装修改造，被告的行为势必会对原告的开业和经营造成影响。被告作为商铺出租人，除应保障原告正常使用涉案商铺以外，还负有保障原告合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给原告带来的正常商业氛围的义务，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告可以解除合同。庭审中，被告同意解除《欣雅汇生活广场项目租赁合同》和《三方转让协议》，第三人亦同意解除《三方转让协议》，故本院对原告要求解除《欣雅汇生活广场项目租赁合同》和《三方转让协议》的诉讼请求，予以支持。解除时间按照双方协商一致的时间确定。针对原告主张的各项损失，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告在装修涉案商铺后因被告原因一直未能开业，亦未能按照合同约定用途使用涉案商铺，对其交纳的租金和履约保证金，被告均应退还。本院对原告要求被告退还租金和保证金的诉讼请求，予以支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。庭审中，原告提交其与北京兴盛伟业建筑装饰工程有限公司签订的《北京山水秦乡情装修工程施工合同》及装修款收据，证明其装修损失。考虑到原告装修完毕后未经营使用的事实，本院对其实际支出的装修损失180000元均予以支持。原告主张的厨具损失，其中厨房设备、餐具等系可移动物品，原告可以自行移动，再次使用，故本院对原告要求赔偿以上设备损失的诉讼请求，不予支持；燃气安装费系原告经营所需，且原告提交盖有印章的收据在案佐证，本院对其主张的燃气安装费7000元予以支持。原告主张的空调通风系统和油烟排放系统损失，庭审中提交了其与山东格瑞德集团有限公司签订的《暖通工程合同书》及工程款收据，证据充分，本院对其损失105000元予以支持。原告主张的水暖件及灯具损失，对于无收款单位或收款单位公章的票据，因本院无法核实其真实性，故不予采信。经核算，水暖件及灯具损失为19699元，本院对该部分损失予以支持。原告主张的榆木座椅和收银吧台损失，因榆木桌椅和收银台均系可移动物品，本院对其赔偿要求，不予支持。原告主张的艺术玻璃损失，系已形成附合的装饰装修物，且原告提交了《欧派嘉国际家居订货合同单》、收款收据在案佐证，本院对其主张的损失66000元予以支持。原告主张的宣传和印刷品损失，系原告经营所需，根据租赁合同和《合生广场通知函》，被告将2015年9月10日和2016年12月24日定为开业日，原告主张的损失均发生在开业日前，与本案具有关联性，本院对其主张的损失40600元均予以支持。原告主张的收银系统、税务系统及网费损失，其中停车费系间接损失，本院不予支持；电脑和打印机已被原告自行处理，不属于损失范畴；网费、营业执照代办费和刻章费、logo设计费均系原告经营所需，本院对其主张的损失予以支持；收银系统包括硬件和软件，其中触摸屏、扫码枪等硬件设备原告可以自行移动、再次利用，不属于原告之损失，本院不予支持。综上，本院对原告主张的收银系统、税务系统及网费损失中的15040元予以支持。原告主张的仓库房租损失，经查，原告自北京联众信和物业管理有限公司承租位于北京市丰台区果园7号B3（地下两间）房屋作为库房使用，租期自2015年9月30日至2016年9月29日。原告于2015年9月8日、2016年3月9日分别支付租金52500元。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告未履行防止损失扩大的适当措施，对于库房租金损失应当自行承担。对于原告主张的员工宿舍租金损失，其中无租赁合同和票据的损失部分，本院不予支持；对于2017年4月15日至2018年3月31日期间的房租损失，本院认为原告应自2016年12月24日起知道或应当知道其合同目的不能实现，原告在2017年4月15日开始承租房屋用作员工宿舍，系自行扩大损失，对其损失本院不予支持。原告主张的厨具及厨杂损失，未提交相关证据证明，本院不予支持。原告主张的员工工资损失，原告仅提交工资收据，未提交劳动合同、社保缴纳证明、花名册、考勤表等在案佐证，虽有吴国文、刘海鱼到庭作证，但其二人当庭陈述曾在原告经营的玉泉路店储备、帮忙，故本院对原告提交的工资收据的真实性和关联性均不予采信，对其要求被告赔偿员工工资损失的诉讼请求，均不予支持。对原告主张的厨杂及易耗品损失，其中电费300元系用于原告承租的员工宿舍，与本案不具有直接关联性，本院不予支持；其余厨杂及易耗品原告可自行移动、再次利用，本院对其要求被告赔偿相关损失的诉讼请求，不予支持。对原告主张的食材损失，原告称用于员工生活，与本案无直接关联性，本院不予支持。原告主张的天然气和代理费，均未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认北京金泰嘉业房地产开发有限公司与北京秦风秦韵餐饮管理有限公司于2015年7月22日签订的《欣雅汇生活广场项目租赁合同》于2017年10月12日解除；确认北京合生汇商贸有限责任公司、北京秦风秦韵餐饮管理有限公司与北京金泰嘉业房地产开发有限公司签订《三方转让协议》于2018年7月23日解除。二、北京金泰嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向北京秦风秦韵餐饮管理有限公司返还租金66248元、保证金20000元并赔偿损失433339元。三、驳回北京秦风秦韵餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17520元，由北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  廉润有人民陪审员  马国保二〇一九年十月三十日书 记 员  董 博