青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初3922号原告：青海省华德房地产有限公司，住所:西宁市城北区朝阳东路26号，统一社会信用代码:91630000226593910L。法定代表人:任生超，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志远，青海西海律师事务所律师。被告:权家婷，女，汉族，1987年7月20日出生，自由职业，住西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：樊传友，城西区方正法律服务所法律工作者。原告青海省华德房地产有限公司与被告权家婷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海省华德房地产有限公司委托诉讼代理人李志远、被告权家婷及其委托诉讼代理人樊传友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青海省华德房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商业租赁合同》；2.判令被告立即向原告腾退租赁的房屋；3.判令被告立即向原告给付欠缴租金528732.20元、违约金127389.30元，合计656121.50元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月16日，经原、被告充分协商后双方签订了《商业租赁合同》，合同约定原告将位于西宁市××区华德美食广场朝阳店项目第20-38号商铺以86元/㎡/月的价格出租给被告，租赁面积为514.33㎡，租期从2018年1月15日起至2023年1月14日止，租金每半年缴纳一次，被告应当提前15日向原告缴纳下一租期租金。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了租赁房屋，被告按合同约定向原告缴纳了押金46289.70元，以及2018年1月15日至2018年6月14日的租金265394.30元。而根据合同约定，被告应当于2018年6月15日前向原告缴纳下一期租金，但被告一直以各种理由推托，至2019年7月14日，共计欠付原告租金575021.20元，扣除押金抵扣租金46289.70元，尚欠付租金528732.20元。另根据《商业租赁合同》第六条第四款之约定，被告逾期缴纳租金的行为已经构成违约，被告应当向原告支付违约金127389.30元（违约金计算标准：年租金的24%）。上述情况发生后，原告多次要求被告补缴欠付租金，但被告既不支付租金，也不返还租赁的房屋。原告无奈诉至法院。在法庭审理时，原告陈述自己起诉后被告已在2019年9月下旬将租赁的房屋腾退给原告，故不再主张第2项诉讼请求。被告权家婷辩称，1.原告要求被告给付欠缴租金528732.20元系事实不清、证据不足。客观事实是：双方签订商铺租赁合同的时间是2017年11月16日。按该合同第3条约定“正式计租日自装修期结束开始算起”。被告在律师函中确认原告已从2018年1月15日交至2018年7月14日半年租金。但又认为未按期缴纳2018年7月14日至今的租金508672.40元，与客观实际不符。被告未交下半年租金是因为在签订合同时原告承诺商铺门面广告按设计图纸制作。被告将图纸样板交城管部门审批同意后，原告反悔，不同意按审批后的图样制作门面，双方因而产生矛盾。该矛盾从交付下半年租金时未得到解决。因门面标志不明显、客人找不到，致使被告经营困难。为此，被告提出退租，后经双方协商2018年12月26日正式退租交房。租金应从2018年7月14日算至2018年12月26日，共计5个月零11天，按合同约定月租金为44232.40元，日租金为1474.41元，5个月11天租金237420.50元，扣减被告已交纳的押金46289.70元，被告所欠租金应为191130.30元。2.关于原告主张的违约金，不应得到支持。被告不存在任何违约行为，因原告违约在先，不准被告按约定制作门面名牌，双方产生纠纷后长达6个月时间内仍不予解决，被告提出，原告同意退租并派员现场办理退租事宜，并将门锁换掉。因此从2018年12月26日起双方签订的《商业租赁合同》已实际解除。综上，原告诉求2018年7月15日至今的租金及违约金没有事实依据和法律依据。被告请求法院驳回原告多计算的租金317542.10元及违约金127389.30元。原告青海省华德房地产有限公司为证明其诉讼请求，提交如下证据：1．《商业租赁合同》，拟证明租赁合同约定了商铺的租赁面积、租金及租金交付方式、延期交付租金的违约责任、合同解除的相关条款。根据合同第三条租赁期限约定了双方的租赁期限为五年，租期从2018年的1月15日开始计算；合同第四条约定月租金44232.40元，双方签订合同时，被告须向原告缴纳1个月租金46289.70元作为押金；根据合同第六条约定合同期内被告不得无故终止合同，如遇特殊情况需提前两个月书面通知原告，经原告同意后方可提前终止合同，被告须按本年度全部租金24%的违约金比例向原告支付违约金，该条表明双方在合同当中已经就被告方违约延迟交付租金的行为，约定了违约责任；2.收据2份，拟证明2017年10月26日被告向原告方交纳合同约定的押金46289.70元；2017年11月6日被告向原告缴纳2018年1月15日至2018年7月14日的租金265394.3元（该收据中截止时间有笔误，误写为2018年6月14日，实际半年截止时间为2018年7月14日）；被告权家婷质证意见为：对证据1真实性不持异议。不认可证明方向。原告陈述违反了客观事实，被告有证据证实自己已经在2018年12月26日将租赁的商铺交还给原告，被告不存在任何违约行为，不应该计算违约金；对证据2无异议。被告权家婷为证明其答辩意见，提交如下证据：1.《商业租赁合同》，拟证明原、被告合同第六条约定经双方协商一致，可以解除本合同；该条还约定除本合同其他条款约定的被告解除权外，原告违反其保证或责任、违反本合同的其他规定，在被告通知的补救期内未及时补救，致使被告不能正常营业或使被告合同权益收到实质损害，则被告有权提前终止本合同。而本案中原告未按照承诺安装门头、构成违约，这是亦是被告提前解除合同的依据；2.收据2份，拟证明被告已给付2018年1月15日至2018年7月14日半年租金265394.30元、被告已给付合同约定押金46289.70元；3.户外广告设置审批表、被告提供的图纸样式照片2张，拟证明被告向原告提供户外门头图纸样式，并经西宁市城北区城市管理行政执法局审核同意；4.原告与被告工作人员祁经理、原告合伙人崔琨琨与原告工作人员张竣凯电话录音光盘，拟证明原告收回商铺并换锁的事实；原告在签订承租合同时向被告承诺的户外门头标准、被告在合同签订六个月后未兑现门头标准，构成根本违约；张俊凯在撤场前断电造成被告无法经营；原告运营部祁经理与被告2019年9月24日通话录音证实被告不同意接受原告提供的图纸安装门头，由其出面调解未果；5.证人完某、夏把东主证言，证明被告用该租赁铺面经营火锅店，原告未按承诺安装户名门头标志等原因违约，造成被告不能正常经营，双方于2018年12月26日实际解除合同的情况。原告青海省华德房地产有限公司质证意见为：对证据1真实性无异议，不认可证明方向。双方合同中确有协商一致可以解除本合同的约定，但至原告向法院提起诉讼之前，双方并未就合同解除事宜达成书面一致意见，且同样根据该第六条约定，如被告提前终止合同，应当提前两个月书面通知原告。原告直至本案开庭之时未收到被告提交的书面的合同解除申请书或通知书。合同中明确约定了双方的权利义务和责任内容，但该第五条中没有约定原告承诺给被告安装户外门头样式，合同中亦没有广告，门头等相关事宜的约定，因此无法证明原告违反合同约定、没有按照承诺安装户外门头标志；对证据2无异议；对证据3真实性、合法性无异议，但是认为与本案没有关联。认为该材料是被告向西宁市城北区城市管理行政执法局申请广告设计审批材料，不能证明其审批的具体的广告样式。因为在该广告审批表中未附相关的图表及照片，不能证明原告同意其户外广告设置审批手续。该材料不能证明原告违反合同约定；对证据4中被告主张祁经理的电话录音，不能确定通话人员身份情况，不认可被告证明方向。此录音不能证明原告同意被告安装户外门头标志，也反映出原告不同意与被告解除商业租赁合同，双方就租赁合同解除事宜未形成书面文件。第二段录音中通话双方均不是本案当事人，与本案无关，也不能证明原告承诺为被告安装户外门头标志等内容，反而证明被告拖欠租金、欠缴租金后未与原告达成解除合同合意而擅自停止经营给自己造成损失、该损失与原告无关；不认可证人证言，二位证人陈述存在矛盾，证人没有亲自参与，只是听说，且与被告存在雇佣关系，其证明效力轻微，不能证明被告主张。庭后，原、被告分别补强证据。原告提交张俊凯离职手续，证明张俊凯自2015年7月23日起在原告处任运营专员，2019年3月23日申请辞职，2019年5月5日双方解除劳动合同关系。被告对该证据无异议。被告提交基本信息2页，证明电话录音中祁经理身份为原告工作人员，该通话录音是真实的。被告不认可该证据，认为该材料不影响双方合同的有效性，合同对原、被告权利义务已作出明确约定。本院认为，原告青海省华德房地产有限公司与被告权家婷提交的、双方对真实性无异议的证据能够案件事实，真实合法，应作为有效证据使用。经审理认定事实如下：2017年11月16日，原告青海省华德房地产有限公司（出租方、甲方）与被告权家婷（承租方、乙方）签订《商业租赁合同》一份。约定被告权家婷租赁原告西宁市城北区朝阳西路20号、华德美食广场朝阳店项目第20-38号商铺，租赁商铺面积为514.33平方米，用于经营中餐（火锅）。房屋租赁期限为五年，正式计租日自装修期结束开始算起。对租金及押金约定：2018年1月15日至2021年1月14日商铺的租金为86元/平米/月，年租金530788.60元；2021年1月15日至2023年1月14日租金为92.9元/平米/月。乙方应每次提前15天交纳下一季租期租金，逾期超过7日，除补齐所欠租金，须向甲方交纳每日人民币1000元；支付方式为半年一付，即前三年每半年支付265394.30元，后两年每半年支付286687.50元。约定双方签订合同时，乙方必须向甲方缴纳1个月租金46289.70元作为合同押金。合同第六条“合同的终止与违约终止”约定“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（四）除本合同其他条款约定的甲方解除权外，甲方还有权在下列任何一情形下，选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿甲方因此遭受的所有经济损失，且该赔偿额不得低于按年合同期全部租金的24%；1.甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达15天以上；2.未经甲方同意，乙方将租赁商铺转租他人或以联营等名义实际转让租赁铺面的；3.乙方利用租赁商铺进行非法活动，损害公共利益；4.乙方违反其保证或责任或违反本合同的其他规定，在甲方通知的补救期内又未及时补救，致使相邻第三方不能正常营业或使甲方的合同权益受到损害；5.合同期内，乙方不得无故终止合同，乙方须按本年度全部租金24%的违约金比例向甲方支付违约金。乙方须在规定时间内撤出，经营期间的债权、债务由乙方负责，乙方的装饰装修归甲方所有。（五）除本合同其他条款约定的乙方解除权外，有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并且要求甲方赔偿其遭受的损失，且该赔偿额不得低于年合同期全部租金的24%；1.甲方违反其保证或责任或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；2.甲方不得无故终止合同，如遇特殊情况确需终止合同，甲方需提前两个月书面通知乙方，甲方须按本年度全部租金的24%向乙方支付违约金。（六）租赁期满或者依照本合同约定解除合同的，乙方未能付清全部租金、其他应缴费用以及本条款约定的违约金、滞纳金等，乙方同意将其铺位内的货物所有权移交给甲方，并以其作为上述债务的担保。甲方有权禁止乙方转移货物，如果乙方在合同期满或解除后10日内不能清偿债务，甲方有权将上述物品折价或者拍卖变卖，所得货款有限赔偿甲方，若上述货物的货款超过甲方债务的，甲方据实退还乙方。租赁期满或者依照本合同约定解除合同的，乙方应在期满或解除合同当日，把商品全部撤出租赁商铺，如未撤出，乙方同意甲方对租赁商铺内的商品进行转移或处理，由此产生的费用及损失乙方负责；给甲方造成损失的，乙方须负责赔偿。甲方对于乙方的拖欠部分有权用其他方式进行追偿……”同时，双方约定了免责条件、争议解决方式等内容。合同签订后，被告权家婷按合同要求在该租赁商铺从事火锅餐饮经营活动，于2017年10月26日向原告交纳合同约定的押金46289.70元，于2017年11月16日交纳2018年1月15日至2018年7月14日半年租金265394.30元。因安装火锅店户外门头标志事宜，双方产生矛盾。2018年12月26日，双方再次发生争执，原告工作人员通过锁商铺方式扣留了原告火锅店内全部设施设备，被告遂离开该租赁商铺。双方对合同解除、拖欠租金给付等内容均未进行协商。2019年8月21日，原告提起本次诉讼，要求解除租赁合同、要求被告给付拖欠租金并承担违约金。本次诉讼提起后，原告于2019年9月通知被告搬走火锅店内设施设备，被告遂将设施设备搬走并变卖。本院认为，原告青海省华德房地产有限公司与被告权家婷之间的《商业租赁合同》关系明确，系双方真实意思表示，且符合法律规定，对该租赁关系应当予以确认。合同签订后，原、被告在履行合同的过程中，双方产生纠纷未能及时化解，原告于2018年12月26日扣留被告放置在租赁商铺内的火锅店设施设备、锁门的方式使双方矛盾加剧。其后原、被告均未按合同约定主动协商解决争议，均采取消极懈怠的方式将租赁合同搁置一边，直至2019年8月21日原告提起本次诉讼。2019年9月被告应原告要求将被扣留在商铺中的设施设备搬走并变卖，基于以上事实，合同目的无法实现，原告要求解除《商业租赁合同》的请求符合法律规定，本院予以准许。原告要求被告给付欠缴租金系原告依法主张权益，本院予以准许。但原告主张欠缴租金数额有误，本院认为根据双方履行合同过程中各自存在的过错，斟酌给付拖欠6个月租金为宜，扣除被告在签订合同时缴纳给原告的押金46289.70元，即确定被告应给付原告拖欠租金为219104.70元（月租金44232.40元×6个月－押金46289.70元）。双方在合同履行过程中均存在未严格按合同约定履行义务的情形，对损失发生均有过错，故而对原告要求被告给付违约金请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告青海省华德房地产有限公司与被告权家婷于2017年11月16日签订的《商业租赁合同》；二、被告权家婷于本判决生效后十日内给付原告青海省华德房地产有限公司欠缴的租金219104.70元；三、驳回原告青海省华德房地产有限公司的其他诉讼请求。被告权家婷如果未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10362元，本院已减半收取5181元，由原告青海省华德房地产有限公司承担3451元，被告权家婷承担1730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 李建萍 二○一九年十月二十三日书记员 张 丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。