成都市成华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0108执异262号 案外人:乔建林，男，1957年10月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：银瑶瑶，四川君合律师事务所律师，特别授权。 申请执行人：中房集团成都房地产开发有限公司，住所地成都市人民中路一段35号。 法定代表人：张达杰，总经理。 被执行人：四川泰利物业有限公司，住所地成都市太升北路16号二楼。 法定代表人：符永福。 本院在执行中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房集团成都公司）与四川泰利物业有限公司（以下简称泰利公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案中，执行案号为：（2016）川0108执2182号。案外人乔建林对本院查封泰利公司名下房屋不服，于2019年9月5日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 乔建林称，2001年1月16日，乔建林作为购买方与被执行人（出售方）签订了《成都市商品房买卖（预售）合同》，约定由案外人乔建林购买被执行人所有的位于成都市锦江区房屋，购房总价款为人民币 361625元。合同签订后，案外人付完了全部和价款，被执行人于2001年亦将以上房屋交由案外人居住和使用至今。并经成都仲裁委员会以（2007）成仲案字第089号裁决书裁决，确认案外人对案涉房屋的权属，并裁定被执行人为案外人办理过户手续，案外人亦向成都市中级人民法院申请了强制执行。后因执行过程中发现案涉房屋被抵押，导致案外人无法申请办理不动产登记手续，执行案件因暂时不具备过户条件被终结本次执行。案外人认为，案外人对案涉房屋的权属已经由生效法律文书裁决，属于案外人的合法资产。对于案涉房屋的查封行为已经严重影响到案外人的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，为维护执行案外人的合法正当权益，现提出书面异议，请求贵院解除对位于成都市锦江区房屋的执行。 经审查查明，2001年1月16日，泰利公司与乔建林签订《成都市商品房买卖（预售）合同》，泰利公司为售房人、甲方，乔建林为购房人、乙方。合同第一条约定“乙方所购商品房位于锦江区”，第二条约定“该商品房的具体幢号、建筑结构、涉及用途、建筑面积为1幢7单元××××号，套内面积131.21㎡，公摊面积13.43㎡，合计144.65㎡”。第四条约定“该商品房销售价格为：实得建筑面积2500元／平方米，房款共计361625元……”。第五条付款方式及付款时间约定“乙方在合同签订之日起当日内一次性付清全部房款，即实付房款总额为叁拾陆万壹仟陆佰贰拾伍元”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，乔建林于2001年至2004年间分四次向泰利公司支付了案涉房屋购房款，泰利公司将案涉房屋交付乔建林实际居住并使用。泰利公司于2011年1月16日出具收据载明收悉购房首付款130000元；于2001年3月13日出具收据载明收悉购房首付尾款76250元（收据备注该款项含5500元燃气费）；2002年4月28日出具收据载明收悉房款140000元；于2004年6月24日出具收据载明收悉房款20875元。2004年6月25日，泰利公司向乔建林出具《四川省销售（转让）不动产发票》，载明园中苑项目合计人民币 361625元。2001年1月16日，泰利公司向乔建林交付案涉房屋并由乔建林实际居住。案涉房屋所在地成都市锦江区书院街街道福字街社区居民委员会出具《居住证明》载明：“乔建林，男，身份证号码：5101031957××××××××，从2001年1月16日起至今居住在成都市锦江区。”成都市锦江区院家委会亦出具《证明》证实：“兹证明乔建林于2001年1月16日购买泰利公司开发的位于成都市锦江区住宅，……并在其后一直由乔建林实际占有使用居住至今……” 2002年1月28日，泰利公司将案涉房屋抵押至中国农业银行成都市锦江支行（以下简称农业银行锦江支行），抵押的债务履行期限为2001年12月31日至2006年12月30日。2007年，乔建林就案涉房屋权属问题向成都仲裁委员会提起申请仲裁。2007年6月18日，成都仲裁委员会作出（2007）成仲案字第089号裁决书，该裁决认为根据乔建林与泰利公司建立的商品房买卖合同关系，泰利公司负有将约定的标的物所有权转移给乔建林的义务，泰利公司未协助案外人办妥房屋分户产权证的行为已经对乔建林的合法权益构成侵害，并裁决“被申请人泰利公司于本裁决书送达之日起十日内协助乔建林办理商品房分户产权证。”裁决生效后，泰利公司未按期履行生效裁决确定的义务，乔建林于2007年7月26日向成都市中级人民法院申请强制执行。2009年8月12日，成都市中级人民法院作出（2007）成执字第1385号《民事裁定书》，裁定将被执行人泰利公司拥有的位于成都市锦江区过户给乔建林。后因执行过程中发现案涉房屋被抵押，导致乔建林无法申请办理不动产权登记手续，执行案件因暂时不具备过户条件而被终结本次执行。 另查明，中房集团成都公司与泰利公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年6月12日作出（2015）成华民初字第6513号民事判决，判令：“一、被告泰利公司于本判决生效之日起十五日内向原告中房集团成都公司支付土地转让费 ××××元；二、被告泰利公司于本判决生效之日起十五日内向原告中房集团成都公司支付违约金57055元；三、驳回原告中房集团成都公司的其他诉讼请求。”判决生效后，泰利公司未按期履行生效法律文书确定的义务，中房集团成都公司于2016年11月9日向本院申请强制执行。本院在执行过程中依据（2016）川0108执2182号执行裁定，于2017年3月10日查封了泰利公司名下位于成都市锦江区房屋（权0616673）。后乔建林对本院查封该房屋行为不服，于2019年9月5日向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。 以上事实，有房屋信息摘要、成都市不动产登记信息摘要、（2007）成执字第1385号《民事裁定书》、（2007）成仲案字第089号《裁决书》、成都市商品房买卖（预售）合同、收据、（2015）成华民初字第6513号《民事判决书》等证据材料予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人乔建林与泰利公司于2001年1月16日签订《成都市商品房买卖（预售）合同》，合同签订时间早于本院作出查封决定时间（2017年3月10日），且按协议约定支付案涉房屋全部购房款，并自2001年1月16日开始合法占有居住该房屋。乔建林与泰利公司签订《成都市商品房买卖（预售）合同》之时，案涉房屋未设立他人权利障碍。合同签订后，泰利公司在乔建林并不知晓的情况下，于2002年1月28日将案涉房屋抵押至农业银行锦江支行，案涉房屋产权不能变动的原因不能归咎于案外人乔建林。此外，已经生效的（2007）成仲案字第089号仲裁裁决已确认案涉房屋实际所有权人为案外人乔建林，故乔建林以自己为真实所有权人为由，请求排除对案涉房屋的执行具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人四川泰利物业有限公司名下位于成都市锦江区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李任舟 人民陪审员  叶小蓉 人民陪审员  韩红红 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  易晓兰