山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初6244号原告：魏某，男，1984年8月16日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：济宁广发置业有限公司，统一社会信用代码：9137081166135704XH，驻济宁市车站西路阳光河畔沿街综合楼一层101号。法定代表人：赵玉民，总经理。委托诉讼代理人：武龙，山东文思达律师事务所律师。原告魏某与被告济宁广发置业有限公司（以下简称：广发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏某、被告广发公司的委托诉讼代理人武龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏某向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法协助原告办理房屋产权登记；2、判令被告支付违约交付验收合格房屋的违约金75229.81元（自2011年5月1日起以257460.00元为基数，按年利率3.65%暂计算至2019年5月1日），并按上述标准支付违约金至实际交付验收合格房屋之日止；3、支付逾期办理产权登记的违约金38883.54元（自2012年4月25日起至2014年5月1日止，以257460元为基数按年利率7.5%计算），支付未按2013年5月26日签订的济宁市商品房买卖合同补充协议约定逾期办理产权登记的违约金47012.2元（自2014年5月1日起以257460元为基数按房产总价值的日万分之一暂计算至2019年5月1日），并按上述标准支付违约金至实际确权登记之日止；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年12月22日签订《济宁市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于阳光河畔第xxxx幢xx单元xx层xxxx号房屋，双方约定，被告应于2011年5月1日前，将经验收合格的房屋交付原告，并在依约交付商品房360日内为原告办理权属登记。原告如约足额交付购房款后，被告并未将商品房交付验收，更谈不上验收合格，亦未按约定为原告办理权属登记。被告的行为违反了上述合同第八条、第十五条之约定及上述合同的补充协议第一条之约定，给原告造成巨大损失。为使原告的合法权益得到及时、迅速的补填和维护，本着公平公正的原则，请求人民法院对原告的诉讼请求予以支持。被告广发公司辩称，1、原告的诉求没有依据，且已经超过诉讼时效。2、双方并未约定开具专用发票，该问题不属于人民法院受理范围。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的其《身份证》复印件一份，可以证明原告魏某身份信息的基本情况，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、《收款收据》、《中国建设银行个人贷款结清明细》各一份，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房的买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款，并结清涉案房屋贷款的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定；中国建设银行出具的结清涉案房屋贷款的证明一份；对原告提交的原、被告于2012年2月3日签订的《商品房房款交纳补充协议书》及被告广发公司向其出具的《收款收据》，可以证明被告广发公司代替原告魏某偿还银行涉案房屋贷款173037.50元，原、被告就该款项达成还款期限及还款数额达成合意，原告按照协议，应向被告交纳购房款及补偿款合计202316.83元，已经向被告交纳购房款及补偿款合计78680元，现尚欠被告广发公司购房款及补偿款合计123636.83元的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；对原告提交的原、被告于2013年5月26日签订的《济宁市商品房买卖合同补充协议》一份，可以证明原、被告办理涉案房屋权属登记时间变更约定为2014年5月1日，逾期被告按原告向其支付房屋总价款的日万分之一支付违约金的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的由被告广发公司于2012年1月16日向其出具的《上房通知书》一份，结合原告的当庭陈述，可以认定被告广发公司于2012年1月16日，将涉案房屋交付原告魏某使用的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。对被告提交的《济宁市房屋建筑工程竣工验收备案表》，虽可以证明涉被告对案房屋，履行竣工验收程序的事实，但未取得竣工验收备案，与本案缺乏关联性，本院对其证据证明效力，不予认定。2、原、被告于2009年12月22日，签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：2009xxxxxx51号）一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的济宁市任城区车站西路xxx号阳光河畔小区第x幢xx单元xx层xxxx号商品房出售给原告，房屋价款为257460元，并约定2011年5月1日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由提交的材料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产证书的，双方同意协商解决。合同签订后，原告依约向被告支付房屋价款257460元。被告于2012年1月16日向原告交付了涉案房屋，但至今因手续不齐备，不具备在房产登记机关为涉案房屋办理房屋确权的法定条件。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。另查明，2012年2月3日，因被告代替原告向银行归还涉案房屋贷款173037.50元，原告魏某作为买受人、乙方；被告广发公司作为出卖人、甲方签订《商品房房款交纳补充协议书》一份，约定：依据甲乙双方于2009年12月22日签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号2009xxxxxx51），约定乙方购买甲方阳光河畔第0002幢01单元10层1002号房，合同总价款人民币257460.00元。乙方选择银行按揭方式付款，首付人民币77460.00元，其余人民币180000.00元向中国建设银行股份有限公司济宁分行办理按揭贷款。2011年7月29日中国建设银行股份有限公司济宁分行以违约为由，解除与乙方的个人商品房借贷关系。至此，乙方尚有人民币173037.5元的房贷未还，甲方替其向中国建设银行股份有限公司济宁分行偿付完毕。因此，乙方应属于有人民币173037.5元的房款需要即日一次性向甲方补足。就此甲乙双方达成如下一致意见：乙方在签署本协议之日向甲方支付0元。其余款人民币173037.5元。房款及补偿款人民币202316.83元（大写：贰拾万零贰仟叁佰壹拾陆元捌角叁分）。乙方自2012年1月1日起六年内付清。房款及补偿计202316.83元按月支付，乙方于每月5号前支付甲方人民币2809.96元。乙方不得因任何理由终止或拒绝付款。2013年5月26日，被告广发公司作为出卖人，原告魏某作为买受人，签订《济宁市商品房买卖合同补充协议》一份，约定：一、双方商定，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间变更为：2014年5月1日。二、如出卖人未在上述时间报产权登记机关备案，导致买受人不能取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金。三、如出卖人到本协议约定时间未将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，买受人有权暂停双方原签《商品房房款交纳补充协议书》中按月应还的房款，直至出卖人将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案当月，买受人应将原暂停按月应交的房款一次性交清；如在本协议约定时间内，契税在现行国家规定的基础上上调及办证机关多收的部分由出卖人承担。四、《济宁市商品房买卖合同》与本协议不一致的，以本补充协议为准。上述补充协议签订后，原告魏某自2012年2月4日起至2014年5月31日止，分十七次共计向被告广发公司补交购房款及补偿款78680元，现尚欠被告广发公司购房款及补偿款123636.83元未予支付。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告是否应承担向原告支付商品房违约金民事责任的问题？原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2011年5月1日前向原告履行交房义务。被告至2012年1月16日将涉案房屋交付给原告使用，且涉案房屋因被告的原因，至今尚不具备房屋确权法定条件，被告在履行涉案房屋买卖合同的过程中构成违约，依法应承担违约责任。二、关于逾期交房违约金的计算节点问题？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有确定的除外。所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权转移。如果当事人仅约定“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋转移给买房户占有，就应认定房地产开发企业按期履行了将房屋转移给买房户占有，即“交钥匙”。本案中，原告提交的《入住通知书》，可以证明2012年1月16日，被告将涉案房屋交付给的原告占有、使用的事实，本院予以认定。故涉案逾期交房违约金的计算期间应认定为自2011年5月2日起至2012年1月16日止；依据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内（即2013年1月11日前），将办理权属登记需由被告提交的材料报产权登记机关备案，但至今为向产权登记机关提交涉案房屋确权材料，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2013年1月12日起至向产权登记机关提交需由其提交的材料报产权登记机关备案之日止。三、关于原告向本院主张权利，是否超过法定的诉讼时效的问题？《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，1、关于逾期交房违约金的诉讼时效问题：被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2012年1月16日，其逾期交房违约终止节点亦应认定为该日期。根据新法关于普通诉讼时效期间三年（民法通则规定的二年）计算，法律保护原告逾期交房违约金的民事权利的期间为自2012年1月17日起至2015年1月16日止。原告自2019年5月9日向本院主张要求被告支付逾期交房违约金权利，超过了法定的诉讼时效。且原告并未向本院提交相关引起诉讼时效中断的证据，证明其该诉请未超过法定的诉讼时效，应承担举证不能的不离法律后果，故应认定原告向本院主张逾期交房违约金权利，超过法定的诉讼时效；2、关于逾期办证违约金的诉讼时效问题：依据本院对争议问题二的认定，被告履行为原告办理涉案房屋确权登记的违约行为仍在持续，其该项合同义务尚未履行完毕，故不存在超过法定诉讼时效的问题。四、关于涉案逾期办理涉案房屋权属证书违约金的计算方法如何认定的问题？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定除外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。本案中，1、关于逾期办理涉案房屋权属证书违约金的计算期间及计算标准的问题：原、被告在涉案房屋买卖合同中，虽然明确约定了办理涉案商品房办理权属证书的期限，但未约定逾期办理涉案房屋权属证书违约金的数额或计算方法，依据该合同约定及本院认定的事实，逾期办理涉案房屋权属证书违约金的计算期间及计算标准应认定为：自2013年1月12日起至向产权登记机关提交需由其提交的材料报产权登记机关备案之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算为宜。在原、被告于2013年5月26日签订的《济宁市商品房买卖合同补充协议》中，明确约定了“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间变更为：2014年5月1日。如出卖人未在上述时间报产权登记机关备案，导致买受人不能取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金”的内容，该约定系对原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》关于逾期办理涉案房屋权属证书违约金计算方法内容的变更，符合法律规定，本院予以认定，综上，逾期办理涉案房屋权属证书违约金的计算期间及计算标准应认定为：自2014年5月2日起至向产权登记机关提交需由其提交的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算为宜；2、关于逾期办理涉案房屋权属证书违约金的计算基数的问题：通过本院对本案事实的认定，原告至今尚欠被告购房款及补偿款合计123636.83元未予支付，该款项系原、被告履行涉案商品房买卖合同过程中，被告对原告享有的债权，依据公平原则，计算逾期办理涉案房屋权属证书违约金时，应从总房款257460元中予以扣除，即违约金的计算基数应认定为：133823.17元（总房款257460元-原告应付给被告的购房款及补偿款123636.83元）。综上所述，涉案逾期办理涉案房屋权属证书违约金的计算方法应认定为：以133823.17元为基数，自2014年5月2日起至向产权登记机关提交需由其提交的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算为宜；3、关于在涉案违约金计算基数从总购房款中扣除123636.83元的原因：原、被告虽然在2013年5月26日签订的《济宁市商品房买卖合同补充协议》第三条约定了“如出卖人到本协议约定时间未将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，买受人有权暂停双方原签《商品房房款交纳补充协议书》中按月应还的房款，直至出卖人将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案当月，买受人应将原暂停按月应交的房款一次性交清”的内容，但该约定系对原告欠付被告购房款及补偿款给付期限及给付条件的约定，依据该约定，原告停止向被告支付涉案123636.83元，并不构成违约，但被告仍对原告享有该债权，故在计算基数中予以扣除。五、关于原、被告在《济宁市商品房买卖合同》约定的违约金是否过高、是否应当调整的问题？根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算违约金，并未超出上述标准，原、被告约定的违约金的计算方法并未超出法律强制性规定。被告以约定违约金过高为由，要求调整违约金，本院不予认定。六、关于被告为原告办理涉案房屋权属登记的条件是否成就的问题？通过庭审查明，被告至今未取得房屋质量检验部门对涉案房屋出具的房屋验收合格的手续，亦未将《济宁市房屋建筑工程竣工验收备案表》在房产权登记部门登记备案，涉案房屋尚不具备办理权属登记的法定条件，故应认定被告为原告办理涉案房屋权属登记的条件并未成就；综上所述，本院认为，原告要求被告为其办理涉案房屋的房屋权属登记，其办理条件不成就，本院不予支持，待涉案房屋办理权属登记条件成就时，原告可另行主张权利；原告要求被告支付逾期交房违约金，因其诉请超过法定的诉讼时效，原告该项请求理由不当，本院不予支持；原告要求被告支付自2012年4月25日起至2014年5月1日的逾期办理涉案房屋权属证书违约金，理由不当，本院不予支持；原告要求被告支付自2014年5月1日起至2019年5月1日的逾期办理涉案房屋权属证书违约金，合法有据，本院予以支持，但主张的违约金的计算方法不当，应依法予以调整，该违约金应以133823.17元为基数，自2014年5月2日起至2019年5月1日止，按日万分之一计算为宜；原告要求被告支付涉案房屋权属证书的违约金，计算至实际办理之日，因该项损失尚未完全发生，待该损失完全发生时，原告可再行主张权利。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第七条之规定，判决如下：一、被告济宁广发置业有限公司于本判决生效三日内支付原告魏某因延迟办理涉案房屋权属证书的违约金24422.73元【剩余购房款133823.17元×1825天（自2014年5月2日起至2019年5月1日止，合计1825天）×日万分之一计算）；二、驳回原告魏某的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3522元，减半收取1761元，由原告魏某负担1556元，由被告济宁广发置业有限公司负担205元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇一九年十月八日书记员  徐顺贤