贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4196号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行），住所地贵州省贵阳市花溪区小河黄河路。负责人：申忱，该行行长。委托诉讼代理人：秦元孝，男，该行员工，特别代理。委托诉讼代理人：王文林，男，该行员工，特别代理。被告：张贵江，男，1971年7月10日出生，汉族，住贵州省开阳县，现住贵州省贵阳市南明区。被告：文慧，女，1980年8月1日出生，苗族，住贵州省麻江县。被告：贵州宏立城房地产开发有限公司（以下简称宏立城房开），住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘萍，贵州华顿律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：郭建兰，贵州华顿律师事务所律师，特别代理。原告农行小河支行与被告张贵江、文慧、宏立城房开金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行小河支行委托诉讼代理人王文林、被告张贵江、被告宏立城房开委托诉讼代理人郭建兰到庭参加了诉讼。被告文慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张贵江偿还原告借款本金196662.11元及截止至2019年4月13日的欠付利息2131.95元、罚息17.49元、复利11.66元，共计198823.21元，并支付自2019年4月14日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告张贵江提供的位于贵阳市南明区四方河路山水黔城十组团2栋1单元6层5号住房（筑房预南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项范围内享有优先受偿权。3.确认抵押预告登记有效。4.判令被告宏立城房开对上述债务承担连带清偿责任。5.要求被告取得位于贵阳市南明区四方河路山水黔城十组团2栋1单元6层5号住房产权证后五日内协助办妥抵押登记手续。6.案件受理费、保全费、公告费由被告张贵江负担。事实和理由：2009年3月18日，被告张贵江与被告宏立城房开签订《商品房买卖合同》，购买了贵阳市南明区四方河路山水黔城十组团2栋1单元6层5号住房，并且向原告申请了住房按揭贷款，经调查审核，原告于2009年3月31日与被告张贵江、宏立城房开三方签订了《个人购房担保借款合同》，并于2009年3月31日向被告张贵江发放贷款金额270000元，期限为25年，借款期限自2009年3月31日至2034年3月30日止，以等额本息还款法还款，并办理抵押登记手续。被告张贵江与被告文慧系夫妻关系，且在《共同还款承诺书》和《个人购房担保借款合同》抵押处和共同债务处签字捺印进行确认，被告文慧应当承担连带清偿责任。被告宏立城房开作为阶段性担保保证人，阶段性担保保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。上述合同签订后，原告于2009年3月31日依约向被告张贵江指定账户交付贷款本金270000元。贷款发放后，截止2019年4月13日止，被告张贵江共计偿还款项169391.73元（其中偿还本金73337.90元，支付利息95987.06元，罚息35.69元，复利31.08元），尚欠本金196662.11元、借款期内正常利息2131.95元、罚息17.49元、复利11.66元。因被告张贵江未按期还本付息，被告宏立城房开未履行保证义务，已构成违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，诉请如前。审理中，原告变更诉讼请求如下：1.判令被告张贵江、文慧偿还原告借款本金196662.11元及截止至2019年4月13日的欠付利息2131.95元、罚息17.49元、复利11.66元，并支付自2019年4月14日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告张贵江、文慧提供的位于贵阳市南明区四方河路山水黔城十组团2栋1单元6层5号住房（筑房预南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项范围内享有优先受偿权。3.确认抵押预告登记有效。4.判令被告宏立城房开对上述债务承担连带清偿责任。5.要求被告张贵江、文慧取得位于贵阳市南明区四方河路山水黔城十组团2栋1单元6层5号住房产权证后五日内协助办妥抵押登记手续。6.案件受理费、保全费、公告费由三被告负担。被告张贵江辩称，对于原告诉请没有意见，其愿意偿还原告借款，但因资金周转紧张，希望原告给予一定时间并减免相关款项，其愿意与原告积极协商处理。被告文慧未作答辩。被告宏立城房开辩称，第一，欠款金额由法院依法核实。第二，被告仅办理了预告抵押登记，未办理抵押登记，原告无权优先受偿。第三，被告张贵江和被告文慧系共同借款人，被告宏立城房开仅承担担保责任。第四，被告张贵江、文慧的房屋已经可以办理他项权证，但该二被告怠于履行义务，导致被告宏立城房开仍承担担保责任，给被告宏立城房开造成经济损失，故被告宏立城房开承担担保责任后，将依法向被告张贵江、文慧进行追偿。本院经审理认定如下事实，2009年3月18日，被告张贵江作为买受人，与作为出卖人的被告宏立城房开签订《商品房买卖合同》，向该公司购买位于贵阳市南明区房屋一套，房屋总价为339925元，买受人于2009年3月18日支付69925元，余款270000元以银行按揭贷款方式支付。上述合同取得了预售合同登记号为Ｙ0087103的商品房预售合同登记备案表。2009年3月29日，被告张川作为申请人、抵押人，被告文慧作为抵押人，向原告提交了个人房地产贷款申请表。同日，被告文慧在《共同还款承诺书》承诺人处签字捺印，承诺其作为借款人张贵江申请个人住房按揭贷款270000元的借款人之一，为借款人承担共同还款责任。被告张贵江、文慧在《同意抵押承诺书》抵押人签字捺印，承诺同意以位于贵州省贵阳市南明区作为抵押物，为借款人张贵江的借款所产生的债务提供担保同日。2009年3月31日，被告张贵江作为借款人及抵押人，被告文慧作为抵押人，被告宏立城房开作为保证人，与作为贷款人及抵押权人的原告农行小河支行签订了《个人购房担保借款合同》，由被告张贵江向原告借款。该合同约定：借款金额为270000元，借款用途为购买房产，借款期限为2009年3月31日至2034年3月31日，借款利率采用中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%，还款方式为分期付款等额本息还款；合同项下借款采用抵押担保方式，抵押人同意以商品房设定抵押，抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，抵押人应于合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续，预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记，合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；被告宏立城房开为阶段性保证担保保证人，保证期间自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，保证方式为连带责任担保，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。《个人购房担保借款合同》还对其他相关内容进行了约定。2009年3月31日，原告农行小河支行依约履行了270000元的出借义务。其后，被告未按《个人购房担保借款合同》之约定履行还本付息义务，截止于2019年4月13日，被告尚欠贷款本金余额为196662.11元、借款期内正常利息2131.95元、罚息为17.49元、复利为11.66元。另，原告与被告张贵江均认可未办理取得涉案房产的房屋产权证书，仅于2009年4月14日办理了筑房预南明字第××号商品房抵押权预告登记。审理中，本院依原告的财产保全申请，依法对被告张贵江名下价值198823.21元的财产采取保全措施，产生保全费1514.12元。以上事实，有当事人的陈述、原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证、被告营业执照、中国农业银行个人房地产贷款申请表、商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表、个人购房担保借款合同、同意抵押承诺书、共同还款承诺书、个人借款凭证、商品房预告抵押登记证、欠款清单、还款明细等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告张贵江、文慧及被告宏立城房开签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告张贵江应按照合同约定，按约向原告偿还借款本息。被告张贵江未按时足额向原告偿还借款本息的行为，已构成违约，应承担相应法律责任。根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行要求被告张贵江偿还所欠贷款本金余额及支付欠息的诉请，本院依法予以支持。被告文慧出具《共同还款承诺书》，承诺与被告张贵江共同承担还款责任，并与被告张贵江签署了《同意抵押承诺书》，该笔借款作为被告张贵江、文慧的共同债务，应由被告张贵江、文慧共同偿还。被告宏立城房开作为被告张贵江的保证人，按照《个人购房担保借款合同》之约定，被告宏立城房开作为借款人的保证人，担保期限为自合同签订之日起，到借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告张贵江所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，现且尚在担保期限内。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，对原告要求被告宏立城房开对被告张贵江的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告宏立城房开承担保证责任后，有权进行追偿。关于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的请求。抵押预告登记针对的是将来发生的不动产物权，属于预备登记，不具备终局的物权效力；抵押预告登记设立的原因在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益而设立该登记制度，抵押预告登记不产生抵押登记的法律效力，故本院其上述请求不予支持。关于农行小河支行主张确认抵押预告登记有效的请求。因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，本院对上述请求不予支持。原告要求被告协助办妥抵押登记手续。对此，抵押预告登记是抵押登记得以展开的准备阶段，在于登记所需条件成就时，能够顺利将抵押预告登记转化为抵押登记。案涉房屋于2009年4月14日办理了商品房预告抵押登记，现还未办理房屋产权证，房屋仍不具备办理抵押登记的条件，故原告诉请被告协助办理抵押登记手续，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张贵江、文慧于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金余额人民币196662.11元，支付所欠利息人民币2131.95元、罚息17.49元、复利11.66元（利息、罚息、复利暂计至2019年4月13日），并从2019年4月14日起，以实际欠付本金为基数按合同约定利率支付利息、罚息至借款本金清偿之日止，同时计算复利；二、被告贵州宏立城房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行贵阳小河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4878元及保全费1514.12元，由被告张贵江、文慧、贵州宏立城房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏 丽人民陪审员  杨明伟人民陪审员  陈兴琼二〇一九年十月十八日书 记 员  杨 杰