江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初8127号原告（反诉被告）：陶幸福，男，1965年8月6日生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：许越，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚长敏，男，1983年2月20日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：吴佳雯，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛媛，江苏东银律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陶幸福与被告（反诉原告）姚长敏房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年7月12日立案后，被告（反诉原告）姚长敏依法提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陶幸福的委托诉讼代理人许越，被告（反诉原告）姚长敏的委托诉讼代理人吴佳雯、王媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陶幸福向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金165000元；2.判令被告向原告支付逾期违约金（以165000元为基数，按每天千分之五标准自2018年9月10日起计算至被告实际支付拖欠租金之日止，截止2019年7月11日违约金暂计为250800元）；3.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年9月25日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于南京市的房屋（以下简称诉争房屋）出租给被告使用，房屋面积为455平方米，租赁期限自2017年10月11日起至2022年10月10日，年租金为330000元，首年租金每12个月支付一次，第二年起每半年支付一次，首年租金于交房当日支付，以后每期租金于前一租期届满前30日全额付清，同时合同约定，被告应按合同规定按期支付租金，每逾期一天按照所欠金额的千分之五向甲方支付违约金。合同签订后，原告按约将诉争房屋出租给被告使用，同时被告支付了第一年租金。按照合同约定，被告应于2018年9月10日前支付第二期租金165000元。然而虽经原告多次催促，被告一直不能支付租金。被告的上述行为己经构成违约，并给原告造成了严重的损害，因此为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。被告（反诉原告）姚长敏辩称，首先，原告无权出租诉争房屋，违约在先。产权人发现原告转租后，到诉争房屋要求被告腾退，后续诉至法院。2018年9月起被告已经无法正常使用诉争房屋、经营受损，根据合同法的相关规定，承租人可以要求减少租金或不收租金。其次，原告主张的逾期违约金没有法律依据，本案中由于原告的违约，导致被告无法正常使用房屋，并最终致使合同解除。期间双方多次协商，2019年4月，在产权人要求收房的情况下，原告找到被告协商并承诺2018年10月11日至2019年4月10日的165000元租金予以抵消被告的部分装修损失，然后原告再支付被告80000元赔偿款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）姚长敏向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修费用86000元、办公家具36000元、形象墙及展板费用8000元、空调音响30000元；2.判令反诉被告返还反诉原告房屋押金30000元；3.判令由反诉被告承担违约金165000元；4.判令由反诉被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，反诉原告撤回要求反诉被告返还房屋押金30000元的诉讼请求。事实与理由：2017年9月25日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉被告将诉争房屋出租给反诉原告使用。但是租赁期间，反诉原告于2018年9月初告知反诉原告要提前收回诉争房屋。2018年9月20日左右，产权人也来了7、8个人到诉争房屋内，要求反诉原告尽快搬迁，导致反诉原告后续无法正常使用诉争房屋。因反诉原告违约致使租赁合同解除，因此反诉被告应当赔偿反诉原告的相应装修损失，并赔偿违约金。综上，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）陶幸福辩称，首先，反诉被告对于反诉原告主张的房屋装修损失以及形象墙、展板、空调音响等费用都不认可，反诉原告的主张没有事实和法律依据。反诉原告也陈述双方就诉争房屋已经办理了交房手续，反诉原告也清空了房屋并将钥匙交给了反诉被告，交房的时间已经过了有半年的时间，因此反诉原告陈述的事实不能成立。相关法律对于合同解除后装修残值的认定有明确规定，反诉原告主张装修损失应当提供相应的票据。其次，反诉被告不存在任何违约行为，故对于反诉原告主张的违约金，反诉被告亦不予认可。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：诉争房屋系南京嘉易盛贸易实业公司（以下简称嘉易盛公司）所有。2012年10月30日，嘉易盛公司与南京卓派商贸有限公司（以下简称卓派公司）签订《房屋租赁合同》，约定卓派公司将南京市长乐路44号二楼房屋（面积约50平方米）及诉争房屋出租个卓派公司使用，租赁期限自2012年11月1日起至2022年10月31日止；租赁费采用先付后用方式，每六个月作为一个结算期，每期租赁费均应提前十天缴纳；卓派公司不得擅自改变房屋用途，也不得转租、分租承租房屋。2013年12月3日，南京市粮食局第三分局出具《证明》一份，载明同意卓派公司在租赁期内部分转租承租房屋。2017年5月6日，卓派公司出具《委托书》，委托陶幸福代表卓派公司对外转租诉争房屋。2017年9月25日，陶幸福（甲方）与姚长敏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，房屋用途为办公；租赁期为五年，自2017年10月11日至2022年10月10日止；年租金为330000元，乙方以转账或现金形式，每12个月支付一次，租房保证金于2017年9月25日支付，首期租金应于交房当日支付，以后每期租金，乙方应当在到期前30天全额付清下期租金；乙方应按本合同约定，按期支付租金、履约保证金和使用费，每逾期一日，按照所欠付金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，（1）超过合同约定时间三日仍未支付租金及物业费、水电、公摊费累计达5000元；（2）擅自改变房屋用途或变动、损坏房屋主体结构；（3）擅自将该房屋转租给第三人，利用该房屋从事违法违规活动的；（4）乙方损坏房屋非主体结构及房屋附属设施未及时维修的；（5）乙方存在其他违约行为；如因甲方物权出租而造成乙方损失的，甲方退还乙方租金余额和履约保证金，并按照当年三个月的租金向乙方支付违约金作为赔偿；履约过程中如出现非上述约定原因，甲方需提前收回房屋的，甲方应当将已收取的履约保证金及租金余额退还乙方，并向乙方支付当年三个月租金作为违约金；补充条款约定，违约金为年租金的50%，以此为准；从第二年开始付款方式为半年支付；免租期为2017年9月26日至2017年10月10日。上述合同签订后，陶幸福将诉争房屋交付姚长敏使用，姚长敏向陶幸福支付租金至2018年10月10日。2018年7月10日，嘉易盛公司起诉卓派公司至本院，要求判令：1.解除嘉易盛公司与卓派公司于2012年10月30日签订的《房屋租赁合同》及2017年9月14日签订《房屋租赁合同》的补充协议；2.卓派公司支付拖欠2018年5月1日至2018年6月30日租金23000元；3.卓派公司支付房屋租金逾期违约金；4.卓派公司腾空长乐路44号房屋及返还给嘉易盛公司，并支付逾期交房的房屋占用费。后经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、卓派公司于2018年10月14日前支付嘉易盛贸公司2018年5月1日至2018年10月31日期间69000元租金；二、南京市长乐路44号房屋二楼全部及五楼紧靠东门的南北各三间和东南一厕所，卓派公司于2018年10月25日前全部退还嘉易盛公司自用，嘉易盛公司于2018年10月14日前向卓派公司退还出租房屋的装修费用30000元；三、除南京市长乐路44号房屋二楼全部及五楼紧靠东门的南北各三间和东南一厕所以外的房屋继续出租给卓派公司使用，租金标准仍为：2017年11月1日至2020年10月31日每年租金138000元整；2020年11月1日至2021年10月31日租金143000元整；2021年11月1日至2022年10月31日租金148000元整。其他合同条款仍按原合同（即2012年10月30日签订《房屋租赁合同》、2017年9月14日签订《房屋租赁合同的补充协议》）执行；四、自2018年10月26日至2022年10月31日期间，以上退还出租房屋由嘉易盛公司自用，期间产生的水电费用由卓派公司承担；五、如卓派公司逾期退还出租房屋，每逾期一天自愿向嘉易盛公司支付每天1000元的违约金；六、此纠纷一次性解决，双方关于南京市长乐路44号房屋再无其他纠纷。2019年4月1日，陶幸福出具《收条》一份，载明：“今收到姚长敏长乐路44号-1五楼一层办公房，西门钥匙一把，余事本周内全部协商清完，水电费截止到今日由姚长敏承担。”案件审理过程中，姚长敏陈述其在与陶幸福签订《房屋租赁合同》时，陶幸福并未出示过卓派公司的《委托书》，姚长敏认可租赁合同的相对方就是陶幸福。另，姚长敏提供收据两张，以证明其装修诉争房屋支付了86000元、形象墙展板费用8000元。因姚长敏未能提供上述收据的原件，陶幸福对证据的真实性不予认可，同时认为姚长敏无权主张装修等损失。关于合同约定的违约金标准，陶幸福、姚长敏均申请予以酌减。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于陶幸福要求姚长敏支付拖欠租金165000元的诉讼请求，本院认为，姚长敏承租诉争房屋后缴纳租金至2018年10月10日，但后续于2019年4月1日才将诉争房屋返还陶幸福，故姚长敏理应支付自2018年10月11日至2019年4月1日期间的房屋占用费156411元（330000元/年÷365天×173天）。关于陶幸福向姚长敏主张逾期支付房租的违约金的诉讼请求，本院认为，在姚长敏缴纳租金期限届满前，嘉易盛公司已于2019年7月10日起诉卓派公司至本院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，在此情形下，姚长敏止付租金并无不当，故对于陶幸福的上述诉讼请求，本院不予支持。关于姚长敏要求陶幸福赔偿违约金165000元的诉讼请求，本院认为，在嘉易盛公司起诉后，嘉易盛公司与卓派公司双方达成调解协议，约定卓派公司将诉争房屋部分返还嘉易盛公司，故此后陶幸福实际已无法按照约定继续履行其与姚长敏所签订的租赁合同，已构成违约。现陶幸福申请就合同约定的违约金标准予以酌减，对此本院综合考虑合同履行情况及剩余租期等因素，酌定陶幸福赔偿姚长敏违约金40000元。关于姚长敏要求陶幸福赔偿房屋装修费用86000元、形象墙及展板费用8000元、空调音响30000元的诉讼请求，对此姚长敏未能提供充分证据予以佐证，故对其上述诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姚长敏于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陶幸福租金、房屋占有使用费156411元；二、原告（反诉被告）陶幸福于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）姚长敏违约金40000元；三、驳回原告（反诉被告）陶幸福的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姚长敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7537元，减半收取为3769元，反诉案件受理费3313元，合计7082元，由原告（反诉被告）陶幸福负担4007元，由被告（反诉原告）姚长敏负担3075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇一九年十月十二日见习书记员  朱秋萍