贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9881号原告：陆玉龙,男，1988年9月29日出生，彝族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人：吴胜杰（特别授权），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙照燃（一般授权），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（一般授权），北京德恒律师事务所律师。原告陆玉龙与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆玉龙之委托诉讼代理人吴胜杰、孙照燃，被告招商商置公司之委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆玉龙向本院提出诉讼请求:一、请求人民法院判令被告招商商置公司立即为原告陆玉龙办理并交付毕节市城市南部新区的招商花园Ｅ区7幢2层2号商品房转移登记的产权证及有关文书;二、请求人民法院判令被告支付原告逾期办证违约金暂计人民币元80239.00元（2016年10月1日计算至2019年8月12日），自2019年8月13日起以总房款447219.00元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至被告实际办理并交付商品房转移登记的有关文书止;三、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由:2015年5月6日，原告陆玉龙与被告招商商置公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＢＪＨＹＣ-ＥＺ1060）,原告购买被告位于毕节市城市南部新区，房屋总价款为人民币447219.00元，合同约定“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人......买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款ｘ的违约金”。合同签订当日，原告便支付了首期房款127219.00元，之后原告通过银行按揭方式于2015年8月18日支付了剩余房款320000.00元。被告将房屋交付给原告后，未在法律规定的期限内为原告办理不动产权证。原告认为，因涉案合同未约定办理房屋所有权转移登记的期限,应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于办理房屋权属证书迟延责任第（二）项、第（三）项的规定，由被告在交付房屋之日起90日内为原告办理不动产产权证。被告未按以上规定给原告办理产权登记并交付办理商品房转移登记的有关文书的行为已构成违约，应承担违约责任。现原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关规定，具状诉至贵院，望贵院判如所请。原告在庭审时将诉讼请求第二项逾期办证违约金起算的时间变更为“2016年8月12日”，事实及理由部分合同约定“出卖人承诺于2016年6月30日前”变更为“出卖人承诺于某年某月某日前”。被告招商商置公司书面辩称，一、首先，原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提。并且被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为:“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确，即该行为主要体现在“申请办理”上，至于后期的审核、颁发行为并非被告约定和法定的义务，因为被告并非行政机关，不可能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产权证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容:“三(四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知，前述的理解与双方对办理事项的约定相符。事实上，被告早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书，因此，请求法院驳回原告第一项诉讼请求。二、在被告己具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。综上，原告的第一、二项诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。被告招商商置公司口头辩称，根据收房意见书中签订的时间，原告收房时间为2016年8月17日，合同中也没有转移登记文书交付的约定，因此，交付时间应当为收房时间后的90天。本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，原告陆玉龙作为买受人,被告招商商置公司作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号：Ｅ7-2-2；建筑面积118.16平方米，套内建筑面积97.44平方米；该商品房总价款为447219.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款127219.00元，余款320000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第五条关于产权登记的补充约定：“1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋购房款447219.00元。2016年5月30日，被告向原告出具了销售不动产统一发票。2016年8月17日，被告将房屋交付给原告使用。2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｅ7栋《商品房备案证明书》。2018年7月12日，被告为该幢房屋办理了总的不动产登记。2018年8月23日，被告向原告邮寄了“关于办理房屋不动产权证的告知书”。2018年10月30日，被告向不动产登记机构提交了办证资料。原告诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告于2016年8月17日向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对被告取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第四条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告代收了原告办证所需的相关费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。原、被告双方对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告于2016年9月26日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E7栋《商品房备案证明书》，2018年7月12日，被告为该幢房屋办理了总的不动产登记，已具备办理转移登记的条件，但被告在向原告邮寄告知书之前并未尽到通知义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在实际交房之日（2016年8月17日）起90日内即2016年11月17日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2016年11月18日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告提供的证据不能证明在邮寄告知书前已告知原告，被告已于2018年8月23日邮寄了告知书，并于2018年10月30日向不动产登记机构提交了办证资料，表明被告已于2018年8月23日履行了通知原告的义务。故原告主张的违约金计算期限应为从2016年11月18日计算至2018年8月23日止。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额447,219.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额447,219.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月18日计算至2018年8月23日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告陆玉龙交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告陆玉龙申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告。二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆玉龙支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款447,219.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月18日计算至2018年8月23日止。三、驳回原告陆玉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币903.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年十月三十日书记员  张井红