上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初7804号原告(反诉被告)：宝山区罗店镇张士村村民委员会，住所地上海市宝山区。负责人：王超，主任。委托诉讼代理人：张亦平，上海市东海律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌树民，上海市东海律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝罗奶牛场，住所地上海市宝山区。投资人：归妙红。委托诉讼代理人：耿志敏，上海市联诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑛，上海市联诚律师事务所律师。被告：陈建清，男，1966年3月14日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。原告(反诉被告)宝山区罗店镇张士村村民委员会(以下简称张士村村委会)与被告(反诉原告)上海宝罗奶牛场(以下简称宝罗奶牛场)、被告陈建清土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张士村村委会的委托诉讼代理人张亦平、被告(反诉原告)宝罗奶牛场的委托诉讼代理人耿志敏、被告陈建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张士村村委会向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付2017年以来的土地使用费人民币70万元(以下币种均为人民币)(按照年租金35万元的标准，从2017年1月1日计算至实际返还租赁土地之日止)；2、判令双方合同中超过20年以上的租赁期限无效。事实和理由：2000年9月25日，原告与被告陈建清签订土地租赁合同，将位于原窑厂(北西池沟)约47.62亩的土地(以下简称系争土地)出租给被告从事饲养奶牛场经营活动，租赁期限为30年，自2000年10月1日起至2030年9月30日止。2011年9月17日，陈建清以归妙红的名义，注册设立了上海宝罗奶牛场。原告按约将土地交付给被告使用。后经过测量，双方确定被告实际使用土地为68亩，并约定从2015年1月1日起按每亩年租金5,147元支付，即年租金为35万元。原告在经营过程中不仅搭建奶牛棚舍，还搭建了大量的其他违章建筑用于出租牟利。2016年起，全市开展清查整顿违法用地、违法搭建工作。原告多次与被告沟通，要求其拆除违章搭建，但未果。至2018年12月底，被告拖欠两年租金70万元未付。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院并提出如上诉讼请求。被告(反诉原告)宝罗奶牛场辩称，本案应为农村土地承包经营合同纠纷，并不是一般的土地租赁合同纠纷，且原告的主张没有事实依据，要求继续使用土地，不同意解除合同，愿意支付使用费。另，原告于2017年3月17日擅自拆除被告在系争场地上所有的经营用房并夺走了被告的奶牛，侵犯了被告的合法权益。被告为维护自身的合法权益，提出反诉请求：判令原告将系争土地上的建筑物恢复原状。被告陈建清辩称，同意宝罗奶牛场的全部意见，但其已将宝罗奶牛场转让给了妻子归妙红经营，其本人并非涉案合同的相对方。原告(反诉被告)张士村村委会针对反诉辩称，不同意宝罗奶牛场的反诉请求。系争土地上的建筑物均没有合法建筑手续，系违章搭建，村委会根据相关整治要求对建筑物进行拆除，合法有据。本院经审理认定事实如下：2000年9月25日，罗南镇张士村(甲方)与嘉定区南翔镇奶牛场陈建清(乙方)签订《协议》，约定：一、甲方提供窑厂(北西池沟)土地47.62亩承包给乙方经营畜牧业。二、乙方每年上交甲方土地费，按牛奶场、凉棚每年每亩1,000元，面积2000平15亩；饲料田及其它每年每亩400元，农业税、公积金等土地费由乙方负担；期限暂定为五年，五年后根据市场因素作相应调整土地承包费……五、付款方法，实行先付款后使用原则，每年九月底前，交清下一年的土地承包费……八、乙方在承包期内，如有承包费、青苗费等拒付、延付等情况，甲方有权终止经营协议、所造成的经济损失由乙方承担……十六、协议期限：自2000年10月1日至2030年9月30日，年限暂定为30年……协议末尾甲方代表处加盖了宝山区罗南镇张士村民委员会公章，乙方代表处由陈建清签字。签订协议后，陈建清即开始使用系争土地。2015年前后，张士村民委员会(甲方)与陈建清(乙方)签订《补充合同》(未记载具体签订日期)，载明：乙方于2000年9月25日与我村签订了一份租赁合同，乙方租赁甲方土地，每年每亩租金2,900元。现经过实地丈量，双方确认，乙方租赁甲方土地面积为68亩，经双方充分协商，达成如下补充合同：1、乙方于2015年1月1日起每年租金每亩提高至5,147元/亩，合计每年租金35万元；2、乙方于每年12月底前付清当年租金；3、做到奶牛场内不能增加奶牛；4、做到牛粪日产日清；5、奶牛场内保持现有建筑原样，不得新增建筑物和构筑物，如被发现需处理，一切后果由乙方承担；6、如造成牛粪污染，一切责任由乙方承担……协议末尾甲方处加盖了上海市宝山区罗店镇张士村民委员会的公章，乙方处加盖了上海宝罗奶牛场的公章，并由归妙红、陈建清签字。宝罗奶牛场是经营奶牛饲养的个人独资企业，成立于2001年9月17日，经营场地位于本市宝山区罗店镇张士村富张路，投资人为归妙红。归妙红与陈建清系夫妻。上海市宝山区罗店镇张士村民委员会于2019年8月换届选举时，为规范名称更名为宝山区罗店镇张士村村民委员会。关于租金支付情况，庭审中双方一致确认，被告从2017年起未再支付租金，且截至目前，系争土地仍由陈建清及宝罗奶牛场实际控制，并未返还。关于土地性质，根据张士村村委会提供的土地所有权权属、利用现状分类面积明细表，系争土地中仅少部分为原窑厂的建设用地，其余大部分均为农用地。关于建筑物拆除事宜，2015年5月19日，上海市宝山区环境保护局(以下简称宝山区环保局)作出第XXXXXXXXXX号行政处罚决定，认定宝罗奶牛场位于宝山区罗店镇张士村富张路的养殖场污染防治配套设施未保持正常运行，场内奶牛所产生的尿液等养殖废弃物未经有效处理通过无防渗漏措施的沟渠输送，其行为违反相关法律规定，故作出处罚：1、停止在罗店镇张士村富张路奶牛养殖场的使用；2、停止利用无防渗漏措施的沟渠输送奶牛尿液等养殖废弃物的违法行为，并采取有效治理措施，消除污染；3、罚款人民币18万元。宝山区环保局于2016年4月5日向本院申请执行，执行过程中因考虑到天气炎热，如即刻要求宝罗奶牛场将奶牛迁走，容易引起奶牛死亡，迁出时间需要适当延后，故本院于2016年7月27日作出(2016)沪0113执1645号执行裁定书，对宝山区环保局第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书的该次执行程序终结。2017年3月9日，宝山区环保局再次向本院申请强制执行。在执行过程中，本院在罗店镇政府协助下将奶牛场所有奶牛搬迁处理完毕，以达到奶牛场停止使用，消除污染源的执行目的。2017年3月8日，张士村村委会召开村民代表大会通过决议，为配合环境污染整治，由村委会委托拆房单位，对被告相关违法建筑进行拆除。同月20日至22日，村委会委托的拆房单位对系争场地内建筑物、构筑物实施了拆除。以上事实，有原告提供的协议、补充合同、土地所有权权属、利用现状分类面积明细表，本院调取的(2015)沪二中行终字第666号行政判决书、(2018)沪02行终43号行政裁定书等及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证属实，本院予以认定。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议在于合同性质及合同主体之认定。关于合同性质问题，虽然双方于2000年签署的协议载明被告系承包土地经营畜牧业，但在2015年前后签订的补充合同明确约定双方系租赁关系，结合此前其他相关案件审理中已经认定双方系土地租赁关系，故本案认定双方合同性质应为土地租赁合同。关于合同主体问题，2000年之协议和2015年之补充合同均明确陈建清系签约主体，宝罗奶牛场也在2015年之补充合同上盖章，综合各方面情况来看，陈建清系实际经营控制人，张士村村委会主张陈建清和宝罗奶牛场均为承租人，符合合同约定及客观实际，可予采信。对于双方各自诉讼请求的具体处理：关于原告本诉请求，合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。根据双方2000年协议约定的期限及上述法律规定，可以确认双方租赁期限应为2000年10月1日至2020年9月30日，超过部分无效。双方确认从2017年起未再支付土地租金，故原告主张对方按约付租合法有据，考虑到现场主要建筑已经在2017年3月被拆除，且双方对目前纠纷均有一定过错，故本院酌情确定被告按照年租金17万元的标准支付2017年1月1日至实际返还土地之日止的租金。关于被告反诉请求，根据目前查明的事实，双方土地租赁合同已难以继续履行，被告当庭表示拒绝解除合同，要求继续使用土地，此系其合法权利，应予以尊重，但是现场建筑并无法定建造审批手续，被告不主张损害赔偿而要求恢复原状无法律依据，该请求不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)宝山区罗店镇张士村村民委员会与被告陈建清于2000年9月25日签订的《协议》所约定的租期至2020年9月30日届满，超期部分无效；二、被告(反诉原告)上海宝罗奶牛场、被告陈建清于本判决生效之日起十五日内，按照年租金17万元之标准向原告(反诉被告)宝山区罗店镇张士村村民委员会支付自2017年1月1日至实际返还土地之日止的租金；三、驳回被告(反诉原告)上海宝罗奶牛场的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,400元，由原告(反诉被告)宝山区罗店镇张士村村民委员会负担8,700元，被告(反诉原告)上海宝罗奶牛场、被告陈建清负担8,700元；反诉案件受理费减半收取40元，由被告(反诉原告)上海宝罗奶牛场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  韩 亮人民陪审员  苏坤明二〇一九年十月二十九日书 记 员  杨 丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。……