福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初11516号 原告（反诉被告）：蔡小红，女，汉族，1982年8月4日出生，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林家宝，福建冠德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林娇娇，福建冠德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱利荣，男，汉族，1954年4月13日出生，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：叶剑锋，福建天衡联合律师事务所律师。 原告(反诉被告)蔡小红与被告（反诉原告）邱利荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案，依法适用简易程序公开审理。蔡小红的委托诉讼代理人林娇娇，邱利荣及其委托诉讼代理人叶剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡小红向本院提出诉讼请求：1、判决自2019年7月1日起解除蔡小红与邱利荣的《房屋租赁合同书》（合同编号0000468），解除合同之日起邱利荣即日腾退房屋；2、判决邱利荣向蔡小红支付自2018年9月1日至2019年6月30日期间拖欠的租金共计413128元及滞纳金（自2018年8月19日起按照应付未付租金为基数的3%按日计算至实际付款之日止）（详见清单）；3、判决邱利荣向蔡小红支付自2019年7月1日起参照双方租赁合同的约定月租金42872元／月（每年递增10%）支付至被告实际腾空房屋之日止的房屋占用费；4、判决本案的全部诉讼费用由邱利荣承担。事实及理由：蔡小红向案外人廖芳明购买其名下位于厦门市思明区即涉讼房屋，并已于2018年7月16日办理完毕房屋登记手续。蔡小红购买涉讼房屋时，案外人廖芳明与邱利荣存在一份租赁合同，其租赁合同约定，邱利荣承租涉讼房屋作为经营商业所用，且邱利荣应于每月19日前支付次月租金，若邱利荣未依约准时交付租金，逾期一日加收拖欠租金部分的3%作为滞纳金，且若邱利荣拖欠租金达半个月以上的，出租方有权提前解除合同收回房产，并有权追回所欠租金、滞纳金并没收押金。根据“买卖不破租赁”原则，廖芳明与被告之租赁合同约定依然对原告有效。2018年7月底，蔡小红与邱利荣进行交接，但邱利荣却一直拒绝支付租金。 邱利荣辩称，蔡小红要求解除合同没有合同及法律依据，邱利荣有先履行抗辩权，房东应先履行房屋修缮义务，承租人才有义务支付租金。为避免争议进一步扩大，邱利荣仍按照25000元/月支付房租。之前所差8个月房租共20万元，邱利荣认为应在蔡小红承担房屋修缮义务后再行处理。蔡小红主张的租金标准没有事实和法律依据。应当按照邱利荣与原房东签订的合同约定的25000元-26000元的租金标准计算。每日百分之三的滞纳金过高，请求予以调整。 邱利荣向本院提出反诉请求：1、判决蔡小红向邱利荣支付装修费用372784.7元；2、判决蔡小红向邱利荣赔偿停业损失75456元；3、判决蔡小红承担本案反诉诉讼费用。事实和理由：2016年7月，邱利荣从案外人蔡璐熠处受让如彬酒店，约定转让费伍拾伍万伍仟元整，房租押金肆万元，共计伍拾玖万伍仟元。合同第5.1条约定“房屋租金为人民币贰万伍仟肆佰叁拾捌元。”2019年4、5月份，蔡小红按2500元/月向邱利荣收取了两个月房租。2016年9月15日，莫兰蒂台风重创厦门，将如彬酒店四楼搭盖部分全部掀翻（蔡小红事后才得知，四楼产权面积仅为58平方米，其余均为房东自行搭盖），渗水泄露至二三层，酒店损失惨重，邱利荣多次要求房东廖芳明按照合同法216条、220条规定承担出租人的基本修缮义务，但廖芳明一直拒绝履行，不得已之下由于酒店亟需经营，邱利荣在刚支付巨额转让费的情况下仍支付了重金（诉求一金额）对房产进行了二次装修。2018年，廖芳明在未通知邱利荣并保护邱利荣优先购买权的情况下即将争讼房产卖给了蔡小红，邱利荣知晓后多次与蔡小红沟通，廖芳明尚未对邱利荣的装修款进行赔偿，双方的房租纠纷尚未了结，要求蔡小红暂缓支付房款。现由于蔡小红主张房东权利，其也应承担房东义务，按照合同法第221条规定，应承担房屋的维修费用。并承担由于未及时修缮给邱利荣造成的营业损失。 蔡小红对邱利荣的反诉请求辩称，一、邱利荣主张的二次装修与原业主未尽基本修缮义务不存在因果关系。首先，本案中被告邱利荣诉称2016年9月份因莫兰蒂台风导致诉争房屋渗水酒店损失惨重，邱利荣要求原业主廖芳明承担基本修缮义务，但原业主未尽基本修缮义务，故邱利荣对诉争房屋进行二次装修。根据“谁主张谁举证”原则，邱利荣未提供证据证明其曾经向原业主廖方明要求承担基本修缮义务，也未提供证据证明莫兰蒂台风后诉争房屋需要进行基本的修缮。邱利荣应承担举证不能的不利后果。因此，邱利荣主张原业主未尽基本修缮义务，没有事实依据。其次，邱利荣主张原业主未尽基本修缮义务，为了酒店经营对房产进行了二次装修。但是其未提供证据证明其二次装修是否与原业主未尽基本修缴义务存在必然关系，应承担举证不能的法律后果。因此，邱利荣的二次装修与被告邱利荣主张原业主廖芳明未尽修缴义务不存在因果关系。综上，邱利荣主张的装修费、停业损失费，无事实依据，也无法律依据，恳请法院予以驳回。二、涉案房屋是否存在违章搭建的事实与本案无关，蔡小红对此也毫不知情。本案中，租客要进行工商登记以及办理消防证等许可证，也是需要业主出具产权证以及个人身份证复印件让租客去办理的，也就是说原租客林清海是明知整个租赁物的实际情况的。林清海在2011年承租了涉案房屋，一直到2013年才进行酒店经营，自2011年开始涉案房屋就一直处在林清海占用使用的状态，这期间林清海是否为了酒店经营进而对四楼进行加盖，这个蔡小红并不清楚。根据工商局登记信息显示，林清海在注册登记成立《厦门如彬酒店有限公司》时，原业主廖芳明已经提供的产权证复印件等材料，对租赁物的实际情况并无任何隐瞒。对于林清海在将涉案房屋的承租权、经营权转让给邱利荣时是否明确告知尽详尽义务，属于林清海与邱利荣之间的转让合同纠纷邱利荣有权向林清海主张权利。租客在使用涉讼房屋过程中进行修缮搭建，未按照合同法规定妥善使用租赁物，在发生不可抗力时导致的损失时，在租客存在过错或者重大过失时，是可以免除出租人的维修义务的。邱利荣直接从林清海处受让酒店经营权，若林清海履行转让合同义务时存在过错的，也应当由林清海承担损害赔偿责任，而非本案的蔡小红。若邱利荣主张因私自搭建导致酒店损失的，这属于侵权责任纠纷，不属于租赁合同纠纷，而反诉与本诉的诉讼请求必须在事实或法律上有牵连。因此，若被告邱利荣主张侵权责任纠纷，应由实际侵权人承担侵权责任，且与本诉是不同法律关系，恳请法院予以驳回邱利荣的起诉。三、对于邱利荣主张的诉争维修义务不应由蔡小红承担。根据《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。即，我们俗称的“买卖不破租赁原则”，也就是说邱利荣与原业主廖芳明的租赁合同所涉及的相关权利义务（如收取租金、承担维修义务）发生在蔡小红受让涉案房屋后并且通知到达承租人即邱利荣之后，涉讼房屋的相关权利义务才由蔡小红承接，并非整个租赁期间的权利义务均由原告蔡小红享有或者承担。另根据《合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”通俗来说，权利义务是对等的，在蔡小红不享有权利的情况下，同样无需承担义务。如前所述，邱利荣诉争维修发生在2016年7月份，而蔡小红于2018年7月16日取得诉争房屋的所有权。邱利荣主张的维修义务发生在蔡小红开始享受权利（收取租金）前两年，若按照被告的逻辑，那是不是蔡小红有权利要求其将2016年7月之后的租金全部或者部分支付给蔡小红？这明显有悖常理，也有违合同法的公平原则。因此，如果邱利荣诉求应由出租人承担，也应当是由事发当时与其有权利义务关系有合同相对性的业主廖芳明，而非本案原告蔡小红。综上，对蔡小红产生权利（收取租金）及承担义务（维修）的时间点节点在蔡小红受让房屋并且通知到达邱利荣时，而非整个租赁合同的租赁期间。综上，蔡小红认为邱利荣的诉讼请求无事实与法律依据，依法应当予以驳回。 围绕本诉诉讼请求和反诉答辩意见，围绕本诉答辩意见和反诉诉讼请求，蔡小红和邱利荣各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人就真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区长青路263、264号房屋原产权人为廖芳明。 2011年，廖芳明将厦门市思明区长青路263、264号房屋2—4层（以下称讼争房屋）出租给案外人林清海经营“厦门如彬酒店有限公司”，双方签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限从2011年1月1日至2020年12月31日止，每月租金20000元；2012年1月1日起每月租金22000元；从2014年元月1号起每年递增百分十；如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋。 2016年7月18日，厦门如彬酒店有限公司（甲方）与邱利荣、许瑞敏（乙方）签订《如彬酒店经营转让合同》，约定：甲方将厦门如彬酒店有限公司经营权转让给乙方，经营期限自2016年7月19日起至2020年12月30日止，经营权转让期间由乙方支付讼争房屋租金给房东。 2016年10月3日，廖芳明在上述2011年签订的《房屋租赁合同》上手写以下内容：“同意转让给邱利荣，租金每月19号付。” 2017年、2018年，邱利荣实际按照每月26000元的标准向廖芳明支付讼争房屋租金。 2018年，廖芳明将讼争房屋出售给蔡小红。讼争房屋产权于2018年7月16日转移登记至蔡小红名下。 2019年4月27日、5月19日、7月3日、7月20日，邱利荣分别向蔡小红转账支付讼争房屋租金25000元，共计100000元。 本案审理中，邱利荣主张：2016年9月莫兰蒂台风导致讼争房产受损严重，其要求廖芳明赔偿损失；廖芳明推托不赔偿，后又将讼争房屋出售；为酒店继续经营，其只好自己支出超过338120.7元对受损的讼争房屋进行重新装修并购买建材家具。邱利荣提供了微信支付凭证、收款收据、送货单、商品销售单、装修报价单等证据欲证明其上述主张。邱利荣还主张：讼争房屋四楼产权面积仅58.27平方米，其他部分均为房东自行搭盖；莫兰蒂台风将上述四楼房东自行搭盖的七个房间全部损毁，酒店受损严重。 本院认为，经廖芳明同意，邱利荣于2016年10月3日受让了上一手承租人在2011年《房屋租赁合同》项下的权利和义务，成为讼争房屋的承租人，与廖芳明建立了房屋租赁合同关系。租赁期间讼争房屋所有权转移至蔡小红名下，邱利荣依法仍可要求继续履行上述与廖芳明之间的房屋租赁合同。 在案证据表明，蔡小红取得讼争房屋产权之前，邱利荣实际按照每月26000元的标准支付租金，应当认为廖芳明与邱利荣在履行房屋租赁合同过程中以实际行为变更租金标准为26000元，该变更后的合同约定对蔡小红具有拘束力。邱利荣应按该变更后的标准补足蔡小红所主张的自2018年9月1日起至2019年6月30日止的租金160000元（26000元/月×10个月－100000元）。此后的租金，邱利荣应当按照合同约定的期限按期支付。 2016年9月，讼争合同的出租人为廖芳明，其时发生的合同债务应由廖芳明承担，邱利荣可另行主张。彼时蔡小红并非讼争房屋出租人，与邱利荣不存在房屋租赁合同关系，无须对邱利荣主张的发生在彼时的合同债务承担责任。故对邱利荣关于赔偿装修费用、赔偿停业损失的反诉请求，本院不予支持。 讼争房屋所有权发生变动时，邱利荣与原产权人之间就讼争房屋租赁事宜存在纠纷未决，致使新产权人蔡小红与邱利荣之间就租金标准、是否赔偿违约损失等问题无法达成一致意见，在此情形下邱利荣暂缓支付租金事出有因，不宜认定为违约。本案起诉前和诉讼过程中邱利荣自行参照此前标准向蔡小红支付租金，亦证明邱利荣并无违约的主观故意。故对蔡小红关于解除合同、腾退房屋并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对蔡小红的诉讼请求，本院部分支持。对邱利荣的反诉诉求请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第八十八条、第一百零七条第二百二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下： 一、邱利荣于本判决生效之日起十日内向蔡小红支付自2018年9月1日起至2019年6月30日止欠付的租金160000元； 二、驳回蔡小红的其他诉讼请求； 三、驳回邱利荣的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10504元，蔡小红负担8754元，邱利荣负担1750元。反诉案件受理费3813元，由邱利荣负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年十月二十四日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。