江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5441号 原告：钱苏扬，男，1982年3月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：许文婷，女，1984年6月6日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：徐健，江苏健行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈华，江苏健行律师事务所律师。 被告：狄益冬，男，1971年2月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈炼，江苏绿象律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫胜男，江苏绿象律师事务所实习律师。 原告钱苏扬、许文婷与被告狄益冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告钱苏扬、许文婷及其委托诉讼代理人徐健、陈华，被告狄益冬的委托诉讼代理人陈炼、闫胜男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱苏扬、许文婷向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还定金5万元；2、请求判令被告向原告支付违约金63万元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年3月25日，两原告通过姑苏区常兴房屋信息咨询服务部居间签订了《房屋买卖（居间）合同》，同年3月31日签订补充协议，合同约定被告将其名下的位于苏州市姑苏区的房屋出售给原告，房屋总价为630万元。合同签订后，原告向被告支付定金5万元。同时，被告向原告提交了案涉房屋的不动产权证书，原告和中介持上该不动产权证书至房管部门进行查询，得知该不动产权证书系伪造，案涉房屋上设有三个他项权利，后被告又提出因房价上涨，其将不再履行合同，原告多次与被告协商无果。2019年6月27日被告向中介发函要求解除买卖合同。原告认为，被告已明确告知原告其不再履行合同，且被告提供虚假的不动产权证书，隐瞒案涉房屋设有抵押，其行为已构成根本违约，导致原告无法实现合同目的，故原告诉来法院，望判如所请。 被告狄益冬辩称，1、我方不存在违约情形，不应承担违约责任。关于房屋买卖合同的效力问题，原告未按照合同约定进行付款，我方仅收到原告5万元定金，后续295万元原告均未支付，导致合同无法继续履行，我方无奈解除合同。2、关于抵押贷款，该房屋在签订合同前已经抵押他人，我方也如实告知中介及原告，是原告违约在先，我方不存在违约情况，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2019年3月25日，原告钱苏扬、许文婷（购房人，乙方）与被告狄益冬（售房人、甲方）及姑苏区常兴房屋信息咨询服务部（居间人，丙方，以下简称中介公司）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将其所有的坐落在苏州市姑苏区的房屋出售给原告，房屋建筑面积为126.60平方米、阁楼套内面积为72.76平方米，房屋总价为630万元（网签总价450万元）。合同第四条付款约定：（1）、乙方于2019年3月25日向甲方交付定金5万元，甲方在收到购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证等权证、凭据、发票交给丙方；（2）、2019年4月6日乙方再补甲方95万元，后期约定乙方在2019年5月15日左右再补甲方200万元；买方不贷款、全款，信用良好。双方约定6月20号之前去托管，尾款留2万元，交房时付给甲方。合同第六条约定，甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的10%作为违约金。合同第九条约定，甲方承诺该房屋没有抵押，过户前把贷款还清，双方配合丙方办理过户；甲方在交房时要把户口迁出，630万元包含汽车库一只。合同签订当天，两原告向被告支付定金5万元。 2019年3月31日，原、被告及中介三方签订《补充协议》，约定，原合同约定乙方需在2019年5月15日之前支付甲方定金300万元，无需支付。经双方协商在2019年6月20日之前办理过户手续，需支付628万元（含已付定金5万元），尾款2万元交房时付给甲方。网签价以外的房款拿产证当天给甲方。 2019年6月21日，原、被告及中介方三方一起至房屋交易中心，因涉案房屋名下的抵押权仍未涤除，被告垫资人又要求房款托管后再垫资，原被告双方发生争吵，网签手续未办成。 2019年6月25日被告委托江苏绿象律师事务所向两原告发送律师函，认为按约定原告应于2019年6月20日前支付购房款628万元，因两原告未在规定的时间内付款，因此解除委托人与两原告于2019年3月25日签订的《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》；两原告向委托人支付违约金63万元。同时，被告将上述内容以书面形式告知了中介方。 2019年7月1日，两原告以通知函方式告知被告，认为被告不但隐瞒涉案房屋上设有三笔抵押贷款，且向中介提交伪造房屋产权证，在双方约定的办理托管资金、过户及支付购房款日之前，向我方提出房价上涨，表示不再履行合同，被告行为违反了合同约定，应按约向我方承担10%的违约责任。 2019年8月6日，中介方经办人熊诗利出庭作证称，原、被告签订合同当天，原告支付定金5万元。过了两三天被告将房屋产权证交给我方，经我方向房屋登记部门查询，才知道被告房屋上有三笔贷款，感觉有风险，所以我们就让原告方暂停支付定金300万元，随后三方于2019年3月31日签订了补充协议，对支付房款时间作了变更。后我方对被告交来的房屋产权证产生怀疑，经房管部门鉴定系伪造的，告知原告后，双方还是同意合同继续走下去，6月21日我们约了原被告双方一起去房屋交易中心，准备办理网签及过户手续。由于涉案房屋名下的贷款被告仍然没有归还，被告请来的垫资人提出需要资金托管之后再垫资，故双方意见发生分歧，过户手续未能办理。 审理中，原告钱苏扬、许文婷陈述称，原告方系将上海的房屋出售后，准备在苏州购买房屋，所以与被告签订合同时就约定全资支付，不需要银行贷款。2019年6月21日因被告表示至房屋涨700万元，否则不卖，之后6月25日又发来律师函，要求解除房屋买卖合同，其行为构成违约，故我方即回复被告同意解除合同，认可双方签订的房屋买卖合同于2019年6月27日解除，但应按合同约定承担违约责任。 审理中，被告狄益冬陈述称，房屋买卖合同签订时口头告知过原告，房屋上有三笔抵押贷款。按合同约定原告应在2019年6月20日付款，6月21日双方至房屋交易中心，我要求原告先办理资金托管，原告让我先还款，双方发生了争执，吵到最后我说房子不卖了，对方看我态度坚决，又说愿意帮我还贷款，我说现在卖给任何人都是700万元，对方说700万元不买了。但卖700万元是说的气话。我认为原告没有按合同约定在2019年6月20日前付款，就构成违约。目前同类小区的房屋价格每平方米约在37000元左右。 以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、补充协议、收条、不动产登记簿查询记录、双方律师函、中介公司工作人员证人证言、及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》有效，双方均应按约履行合同。本案中，涉案房屋名下存在贷款所产生的抵押权未涤除，在合同未对归还贷款责任由谁承担明确约定的情形下，被告作为房屋的出售方其有义务先行还清贷款，在原告表示愿意先帮被告还款时，被告又提出房价上涨的意思表示，造成双方未能顺利办理网签手续，被告的行为已构成违约。在被告未能在2019年6月20日前涤除抵押权的情形下，原告有权暂停支付购房款。被告后又书面函告原告，以两原告未能在2019年6月20日之前支付购房款构成违约的为由，要求解除合同，既不符合合同约定，也不符合法律规定。被告上述行为明确向原告表示不履行合同义务，应视为构成违约，依法应承担违约责任。 关于原告主张违约金63万元。本案原、被告双方在网签手续未办理成功之后，被告即向原告书面告知不再履行合同，此系违约解除合同。且在合同履行过程中，被告存在提供不真实的房屋产权证，隐瞒涉案房屋名下存在贷款的情况，在双方办理网签手续过程中，又存在对涉案房屋随意加价的情形，导致原告丧失了交易机会，其违约情形较为恶劣，虑及违约金弥补损失及惩戒违约行为的双重功能，本院对原告依据合同约定按总房款的10%主张违约金计63万元的诉请，依法予以支持。原告主张返还定金5万元的诉请，于法有据，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、被告狄益冬于本判决生效之日起十日内向原告钱苏扬、许文婷返还定金50000元。 二、被告狄益冬于本判决生效之日起十日内向原告钱苏扬、许文婷支付违约金630000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10600元，减半收取5300元，财产保全费3920元，合计9220元，由被告狄益冬负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告钱苏扬、许文婷履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇一九年十月二十三日 书记员  朱晶雯