沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初17476号原告张丽美，女，1977年9月23日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托代理人田飞，系辽宁联胜律师事务所律师。被告汤晓翠，女，1964年11月20日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托代理人刘东亚、高智超（实习），系辽宁大宸律师事务所律师。被告丛安，男，1962年4月3日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托代理人刘东亚、高智超（实习），系辽宁大宸律师事务所律师。被告沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部，住所地：辽宁省沈阳市和平区南三好街9-23号14门，统一社会信用代码92210102MAOUMUF79T。经营者刘金月，系该服务部店长。委托代理人任梓源，女，1993年11月20日出生，达斡尔族，住内蒙古额尔古纳市。原告张丽美与被告汤晓翠、丛安、被告沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审判，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告张丽美诉称，原告于2018年4月2日在被告沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部处与被告汤晓翠签订房屋买卖合同，双方约定将和平区以1060000元转让。合同约定2018年4月20日前一同到银行办理贷款审批手续并一同到房产交易部门办理更名过户手续，在合同签订当日原告按照合同约定将定金60000元交给被告。因该房屋价格不断上涨等原因，被告汤晓翠与被告丛安为图经济利益不顾合同诚信，在合同履行期间不但不配合原告履行合同义务，还将留在中介方的房屋钥匙取回，经过原告与中介方多次通知被告按合同约定履行合同义务时，被告以各种理由进行拖延甚至直接拒绝。诉讼请求：1、判令解除各方签订的房屋买卖合同；2、判令被告双倍返还购房定金120000元和中介费10000元，贷款费3700元；3、诉讼费由被告承担。被告汤晓翠、丛安辩称，1、同意解除房屋买卖合同；2、不同意双返定金及中介费、贷款费的诉求；3、不同意承担诉讼费用。理由如下：原告所述部分事实与事实不符，与事实不符处在合同签订当日，原告按照合同当日将定金60000元交给答辩人不明确，交给的是被告房产中介，我方未收到原告任何款项。起诉状第二段陈述与事实不符，我方不存在不卖给他房子的情况。另外，房屋钥匙取回是在一同到银行办理贷款审批手续时，把房产手续及钥匙一起带回了，我们未收到款项未达到交付条件时，房屋钥匙及权属证件应由我方保存。我方未收到房屋定金，故不存在违反合同第六条双返定金的约定。被告沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部辩称，一、根据交易事实经过，《房屋买卖合同》无法继续履行的原因是被告汤晓翠、丛安的违约行为所导致，与答辩人无关，答辩人已完成合同约定的居间服务义务，有权收取居间服务费。2018年4月2日，原告与被告汤晓翠、丛安通过答辩人居间介绍签订《房屋买卖合同》，后因被告汤晓翠、丛安提供的房证与契证面积不一致，且被告汤晓翠拒绝去房产交易部门办理变更手续，导致房屋无法办理更名过户手续，房屋买卖合同无法继续履行。二、根据合同相对性，定金的支付与返还是原告与被告汤晓翠、丛安的权利义务，答辩人作为居间方仅无偿代为保管款项，双倍返还定金的义务与答辩人无关。被告汤晓翠亲笔签字按手印的《资金托管协议》及出具的《收条》是其真实意思表示，应视为其对收取定金的事实和金额的认可并自愿将60000元委托答辩人无偿代为保管，应视为其与原告之间形成定金合同关系。中介行业代为保管定金以防范房屋存在抵押、查封等风险是一个常规、普遍的操作行为，符合二手房交易过程中给付定金的交易习惯。三、答辩人作为居间方，负责撮合房屋出卖方与买受方促成交易，对出卖房屋进行推广，为其匹配合适买受方，陪同买受方实地看房，协助双方磋商价格，无法左右双方的行为及意愿，故答辩人在居间义务履行完毕的前提下，仍旧积极与双方沟通，答辩人作为居间方对合同无法继续履行不存在任何过错。四、根据行业习惯、法律规定及合同第10条约定，合同签订时，居间成功，在合同履行过程中如因房屋出卖方违约导致合同不能履行，应由违约方向守约方赔偿居间服务费。综上，根据《合同法》第424条规定及《房屋买卖合同》约定，答辩人已按照合同约定履行完毕，已尽到居间服务义务，合同未能继续履行非答辩人原因所致，依据约定原告的损失应由违约方汤晓翠、丛安承担，故请求法院驳回原告对沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部的全部诉求。另外贷款服务费3700元我方同意全额返还。经审理查明，2018年4月2日，原告张丽美（乙方）与被告汤晓翠（甲方）、居间方（丙方）沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部就涉案房屋签写《房屋买卖合同》一份，约定“一、房产情况：沈阳市和平区，小区名称世茂五里河，建筑面积97.22平方米，所有权人汤晓翠。二、房屋交易价格及交易税费的约定甲乙双方约定上述房屋转让成交价1060000元，涉及税费由甲乙双方各自承担各自应付税费。三、付款方式：3.1定金：在签订本合同之当日内，乙方向甲方支付购房定金60000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。3.2甲乙双方商定于2018年4月20日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后3个工作日内，甲乙双方一同去房产交易部门办理更名过户手续。在乙方契税证明下发当日，乙方付给甲方第一笔购房款人民币260000元，同时甲乙双方须将第一笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续；当乙方新房证下发后3个工作日内由丙方贷款部协助乙方办理商业贷款手续，当乙方贷款下发后，由银行或房产局直接下发给甲方第二笔购房款人民币740000元。六、违约责任6.1如出现以下任一情形则视为违约，违约方应每日按照房屋转让成交价的1‰向守约方支付违约金，逾期超过十五日的，守约方有权单方解除本合同。6.1.4甲方不配合协助乙方办理贷款相关手续.6.2甲、乙双方约定，本合同项下的定金在抵作购房款前应适用《合同法》第115条规定，即乙方不履行本合同义务的，无权要求返还定金，甲方不履行本合同义务的，应当双倍返还定金。6.3、除本合同另有约定外，甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方付房屋转让成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准……此房屋的更名过户手续及贷款手续，如委托丙方协助办理甲乙双方需无条件配合”。同日，被告汤晓翠签写《资金托管协议》及《收条》，其中《收条》载明“今依据编号2333306合同的约定，收到张丽美购房定金人民币60000元，特此说明”，现该60000元定金仍在沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部处保管。另，被告沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部于同日收取原告居间服务费10600元、贷款费3700元。2018年4月25日，被告丛安为汤晓翠出具关于全权办理转卖涉案房产的有关手续、代为签署房地产买卖合同并收取售房款、办理过户登记等相关内容的《委托书》，并在广东省深圳市深圳公证处进行了公证，《公证书》编号为（2018）深证字第66902号。2018年5月17日，原、被告双方至中介处（现场有银行工作人员）办理贷款审批手续，面签后被告将房产证、契证及钥匙一并带走。2018年9月6日、2018年9月7日、2018年9月22日，原告多次联系被告方，督促其尽快履行合同，被告方以“先前出国”、“与中介服务人员有矛盾”等理由拖延。2019年8月1日，原告分别向被告汤晓翠、丛安发出的短信内容为“我在2018年已经通过银行征信符合贷款条件，依据双方签订的房屋买卖合同，你应配合我办理房屋贷款手续及办理更名过户手续，但经过我多次通知及催告你仍无故拒绝，现通知你最迟于2019年8月4日前与我配合履行房屋买卖合同约定的上述义务……”。被告汤晓翠、丛安对此信息未回复。另查明，涉案房屋位于沈阳市和平区，建筑面积99.24平方米，不动产权证登记日期2018年4月23日，为被告汤晓翠单独所有。另，《契证》显示面积与《房屋买卖合同》载明面积一致，为97.22平方米。2019年7月7日，被告汤晓翠与案外人祁海荣通过沈阳市和平区润筑房产信息咨询服务部就涉案房屋签订《房屋买卖居间合同》，成交价1330000元，付款方式为自行交割，双方不通过存量房交易结算资金专用存款账户划转。具体付款时点为：1.定金：本合同签订当日，乙方应向甲方支付购房定金50000元，此款在乙方向甲方支付首付款时直接转为购房款。2.首付款：甲乙双方办理房屋更名过户当日，乙方应向甲方支付购房首付款1260000元。3.尾款：房屋交付当日，乙方应向甲方支付购房尾款20000元。2019年7月18日被告汤晓翠与案外人祁海荣向房产部门递交《沈阳市不动产登记申请书》。再查明，2019年3月6日，位于沈阳市，建筑面积96.96平方米房屋登记在原告张丽美名下，系单独所有，该房屋于2019年3月24日设定抵押登记，抵押权人为邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，债务履行期限从2019年3月15日至2041年3月15日，主债权数额790000元。上述事实，有房屋买卖合同、收条、收据、资金托管协议、看房协议书、短信、通话记录、房产证、契证、公证书、房屋买卖居间合同、沈阳市不动产登记申请书、房屋电子登记（簿）查询证明等证据以及原、被告的当庭陈述笔录、质证笔录等在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，2018年4月2日原、被告签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，各方均应恪守履行。合同约定“甲乙双方商定于2018年4月20日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后3个工作日内，甲乙双方一同去房产交易部门办理更名过户手续”，2018年4月25日被告汤晓翠才取得被告丛安出具的全权办理转卖涉案房产的有关手续、代为签署房地产买卖合同并收取售房款、办理过户登记等相关内容的《委托书》，2018年5月17日，原、被告双方办理了贷款面签手续，庭审中被告汤晓翠亦自认“银行因房产证、契证面积不一致，将贷款审批未通过结果通知房产中介后，房产中介向其披露了此事，并告知其需变更契证与房产证一致”，但之后被告一直未解决此事，并表示“自己始终没有弄明白为什么房产证、契证面积不一致；即使不一致，中介方也完全可以代为办理，不需要本人出面，如果需要授权，我方可配合”。之后原告多次联系被告方，督促其尽快履行合同，被告方以“先前出国”、“与中介服务人员有矛盾”等理由拖延。后被告汤晓翠于2019年7月7日将房产售予他人。本院认为，合同约定双方于2018年4月20日前一同到银行办理贷款审批手续，被告汤晓翠因其夫妻单方原因于2018年4月25日才取得丛安授权委托，以至于2018年5月17日双方才办理贷款面签手续；其次，合同约定“甲方不配合协助乙方办理贷款相关手续视为违约……此房屋的更名过户手续及贷款手续，如委托丙方协助办理甲乙双方需无条件配合”，故被告应协助原告及中介办理贷款相关手续，并在出现“房契证不一致，贷款审批不通过”不可归责于原告方原因的情况下，被告未予以配合解决，违反了合同约定。再次，原告曾多次联系被告方，督促其尽快履行合同，被告方以“先前出国”、“与中介服务人员有矛盾”等理由拖延，后被告汤晓翠于2019年7月7日将房产售予他人，被告系以其自己的行为向原告及房产中介表明不履行合同义务，故应当承担违约责任。关于被告提出2019年7月售予案外人无需更改房契证顺利过户的抗辩，从被告提交的其与案外人签订的《房屋买卖居间合同》可知，付款方式与案涉合同付款方式截然不同，合同履行包括需要银行审批及相关要求的过程亦不同，二者不具有可比性。另，关于被告提出“中介是赚取佣金的，即使房契证不一致，中介方也完全可以代为办理，不需要本人出面，如果需要授权，可以配合”的抗辩，首先，房产中介收取的中介费是否含有该服务项目，房产中介是否有义务为其代办变更事宜有待商榷；其次，房产中介即便有义务协助配合，经本院前往房产部门了解，房产证契证不一致需要改动面积的，需本人亲自办理，如不能亲自办理的，需办理《公证书》进行委托，那么本案被告在原告诉讼之前从未咨询过房产部门、从未与房产中介沟通委托办理事宜，而是怠于履行相关义务，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。关于被告提出的原告于2019年3月新置房屋已有解除合同违约的抗辩，从2018年4月签订合同以来，历经近一年的时间，被告汤晓翠迟迟未履行合同义务，致使原告合同目的无法实现，从原、被告电话记录亦可知原告需租房解决居住条件的情况，故原告重新购置房屋亦属情理之中，综上，按照“乙方不履行本合同义务的，无权要求返还定金，甲方不履行本合同义务的，应当双倍返还定金”的合同约定及相关法律规定，对于原告主张的双返定金诉求，本院予以支持。因60000元定金仍在沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部处保管，故由其返还该部分款项，另60000元款项由被告汤晓翠给付原告张丽美。关于原告主张的中介费10000元诉求。中介费是买卖合同方给予房产中介从提供房产信息、签订合同至办理更名过户等整个房屋买卖流程的一种酬劳。本案中，被告沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部为双方居间仅服务至买卖流程部分阶段，且该服务部作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，应对委托事项进行必要的调查核实，特别是本案合同签订时仅有备案合同的情况下，当房产证下发后，该服务部应当向买受人披露房屋情况等权利限制信息以及办理贷款中各种风险，保证买卖双方对风险做到合理预判，并在出现问题后对双方进行积极有效的沟通。考虑到该服务部为居间付出的人力物力成本，结合本案合同未能如约履行的成因，本院判令沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部返还原告中介费5000元，被告给付原告中介费损失5000元。关于原告提出的贷款费3700元诉求，庭审中被告沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部同意全额返还，本院予以确认。关于原告要求被告丛安承担责任的主张，涉案房屋为被告汤晓翠单独所有，买卖合同相对方亦是汤晓翠，原告要求被告丛安承担法律责任无事实及合同依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除2018年4月2日原告张丽美、被告汤晓翠、被告沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部签订的《房屋买卖合同》；二、被告汤晓翠于本判决生效之日起10日内双倍返还原告张丽美购房定金合计120000元（其中由被告沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部返还60000元）；三、被告汤晓翠于本判决生效之日起10日内赔偿原告张丽美中介费损失5000元；四、被告沈阳市和平区承诺房产信息咨询服务部于本判决生效之日起10日内返还原告张丽美中介费5000元、贷款费3700元；五、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7232元（已减半收取），由被告汤晓翠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇一九年十月三十日书记员  王琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。