上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初59913号原告：上海琯蓉商务信息咨询有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：黄丽蓉，总经理。委托诉讼代理人：王艳辉，上海恒衍达律师事务所律师。被告：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被告：上海斯潘房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何贵玲，执行董事。委托诉讼代理人：李浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴纯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海琯蓉商务信息咨询有限公司(以下简称琯蓉公司)诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海斯潘房地产营销策划有限公司(以下简称斯潘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海琯蓉商务信息咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告天歌公司于2018年5月30日签订的《商品房预售合同》；2、判令两被告返还原告购房款人民币3,167,139元，其中被告天歌公司返还2,526,438元，被告斯潘公司返还640,701元；3、判令被告天歌公司支付赔偿金75,793.14元；4、判令被告天歌公司支付违约金(以2,526,438元为基数，自2018年9月30日至实际支付之日止，按日万分之二计算)；5、判令被告天歌公司支付利息(以2,526,438元为基数，自2018年9月30日至实际履行之日止，按同期存款利率计算)；6、判令被告斯潘公司支付利息(以640,701元为基数，自2018年9月30日至实际履行之日止，按同期存款利率计算)；事实和理由：原告经人介绍，于2018年4月9日至上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》两被告售楼处，经两被告相关人员出示相关广告、彩页以及语言讲解，于当天签订《定金合同》，房屋地址为上海市浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号XXX层XXX室，该定金合同由被告斯潘公司盖章签署。销售人员表示支付的定金将会转为购房款。原告签署了定金协议并支付相关定金。原告经被告通知于2018年5月30日至被告处签订网签版上海市商品房预售合同，合同甲方为被告天歌公司，同时应两被告的走账要求，同被告斯潘公司签署销售服务协议。当日原告向两被告支付全额房款(含10万元定金转房款)。时至今日，约定的交房期限已超过90天，经原告多次催促两被告仍未按照合同约定交房。无奈，原告向法院提起本诉讼。被告上海天歌置业有限公司辩称：首先不同意解除合同，涉案房屋已做了预告登记。如果解除合同，应按预售合同约定房价款退还收取的购房款，及承担合同约定的违约责任。被告上海斯潘房地产营销策划有限公司辩称：斯潘公司并非预售合同的相对方，没有返还购房款义务。斯潘公司收取的不是购房款，而是向原告转让涉案房屋独家签约权的对价，原告实际已与天歌公司完成签约，斯潘公司的义务已履行完毕，合同发生的任何后续问题均与斯潘公司无关。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与案外人上海小马过河投资管理有限公司(现改名为上海小马过河企业管理有限公司，以下简称小马公司)签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七款约定，小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2017年12月26日，天歌公司与小马公司签订《商业地产项目收购合同》补充协议二，约定由小马公司对项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售。补充协议二为《商业地产项目收购合同》的补充协议，补充协议二未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行。2018年11月22日，两被告与小马公司签订三方的《权利义务转让协议》，约定，天歌公司和小马公司同意，自2018年11月15日起小马公司将其在收购合同、补充协议、补充协议二及补充协议三项下的所有权利义务概括转让给斯潘公司，小马公司不再履行上述法律文件。2018年4月9日，原告的法定代表人黄丽蓉作为乙方(预定方)、斯潘公司作为甲方(卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定，预定房屋地址锦绣东路XXX弄XXX号XXX室，购房总费用3,168,027元，定金100,000元，双方约定：乙方于2018年5月15日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，房款支付方式：原告于2018年5月15日前一次性付清所有购房费用3,168,027元(含已支付的定金100,000元)，当日，乙方向斯潘公司支付了定金100,000元。2018年5月25日，原告与斯潘公司签订《销售服务协议》，约定：斯潘公司在原告购房过程中提供服务。原告向斯潘公司支付销售服务费640,701元。…本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。2018年5月30日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》7号2层215室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积77.51㎡，每平方米房屋建筑面积单价32,594.99元，房屋总房价款暂定为2,526,438元。合同第11条约定，天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第12条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权单方解除本合同。第19条约定，原告行使本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知天歌公司，天歌公司应在收到原告书面通知起30天内将原告已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行人布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿责任为总房价款的3%，在退还房价款时一并支付给原告。合同附件一付款方式和付款期限约定，2018年5月28日前支付2,526,438元。合同签订后，原告依约向天歌公司和斯潘公司支付了约定款项。现因天歌公司未能在合同约定的时间交付房屋，并已经超过90天，原告向本院起诉，要求判如所请。天歌公司于2019年7月25日收到本案的起诉状副本。以上事实，有原告提供的《定金合同》、《销售服务协议》、《上海市商品房预售合同》、收据等材料，被告斯潘公司提供的《商业地产项目收购合同》、补充协议、补充协议二、补充协议三、《权利义务转让协议》及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》以及原告与斯潘公司签订的《定金合同》《销售服务协议》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，天歌公司应于2018年9月30日交付房屋，然至原告起诉，天歌公司已经逾期交房超过90天，达到了合同约定的原告可以单方解除合同的条件。原告依据合同约定主张解除合同，于法有据，与约相符，本院予以支持，合同解除之日应以诉状送达之日即2019年7月25日为准。合同解除后，天歌公司理应退还已收取的房款并按合同约定的总房价款支付承担相应的违约责任，原告的相关诉请时间节点与约不符，本院予以调整。至于斯潘公司是否应退还所收取的款项，根据两被告和案外人小马公司之间的《商业地产项目收购合同》等相关协议约定，小马公司在上述合同及协议中的所有权利义务已概括转让给斯潘公司，据此收购合同约定的超出底价部分的购房款(溢价房款)即由斯潘公司直接收取，斯潘公司收取的是溢价房款，可以认定属购房款性质，在预售合同解除的情况下，亦应退还给原告。斯潘公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向原告明示，事后原告也不予认可，且定金合同将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海琯蓉商务信息咨询有限公司与被告上海天歌置业有限公司就上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》7号2层215室房屋于2018年5月30日签订的《上海市商品房预售合同》，于2019年7月25日解除；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海琯蓉商务信息咨询有限公司购房款人民币2,526,438元；三、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海琯蓉商务信息咨询有限公司购房款利息(以2,526,438元为本金，自2019年7月26日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；四、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海琯蓉商务信息咨询有限公司逾期交房违约金45,475.89元(以2,526,438元为本金，按每日万分之二计算90天)；五、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海琯蓉商务信息咨询有限公司赔偿金75,793.14元；六、被告上海斯潘房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海琯蓉商务信息咨询有限公司服务费人民币640,701元；七、被告上海斯潘房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海琯蓉商务信息咨询有限公司服务费利息(以640,701元为本金，自2019年7月26日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34,180元，减半收取计17,090元，由被告上海天歌置业有限公司、上海斯潘房地产营销策划有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇一九年十月八日书记员  何 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。