广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2767号 原告：邹有丽，女，1967年11月5日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：莫容连，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 被告：柳州市全民金属回收有限公司，住所地柳州市航银路95337部队家属区旁，统一社会信用代码：91450200685191670R。 法定代表人:匡华明，该公司董事长。 原告邹有丽诉被告柳州市全民金属回收有限公司（以下简称全民公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告邹有丽的委托诉讼代理人莫容连到庭参加诉讼，被告全民公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹有丽向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即退还租金23220元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从2017年12月份承租被告位于柳州市航银路95337部队家属区旁场地2，经营钢材生意。双方签订了一份租赁合同，合同期至2018年12月1日。合同第二条第一款约定：租金交付方式：合同书一年一签，乙方必须在签订本合同时，一次性支付所签年限的租金。如合同未满，乙方中途退出租赁，视为违约，租金、押金不予退回。若遇不可以抗拒的因素（如政府规划，部队军事需要、市场搬迁、停办及自然灾害等），需要解除租赁合同的，乙方应无条件的配合甲方，无条件的将门面、场地退回给甲方，甲方扣除乙方己发生效力租金后，退回预收部分租金。第二款约定：租金标准：本合同租赁期满为壹年，实收租金为叁万零玖佰陆拾元整。2018年3月，原告承租的门面就被强拆，双方签订的合同没有办法继续履行下去。门面被强拆后，原告多次找被告要求按合同约定退还原告交纳的门面押金和未发生法律效力的租金，但被告总找各种理由搪塞原告，拒不退还相关费用。综上所述，被告的行为侵犯了原告的合法权益，现原告依据双方签订的租赁合同提起诉讼，请求法院支持原告诉请。 被告全民公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》作为证据，经审查，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，原告与被告全民公司签订《租赁合同》，合同约定全民公司将位于柳州市柳南区家属区旁场地2门面及门前相应场地出租给原告，经营用途为钢材。合同第二条第1点约定：承租方在签订本合同时，一次性支付所签年限的租金……若遇到不可抗拒的因素，需要解除租赁合同的，承租方应无条件的配合全民公司，全民公司扣除承租方已发生效力租金后，退回预收部分租金；第2点约定了本合同租赁期为一年，租金总额为30960元；第3点约定“本合同即作为甲方收讫乙方租金的凭据”。原告于签订合同时即向全民公司交纳一年的租金。 另认定，本院作出的（2018）桂0204民初2169号民事判决已于2018年12月16日生效，根据该判决书确认的事实，2009年4月9日，案外人中国人民解放军95337部队与全民公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：95337部队将坐落于柳州市航银路95337部队家属区旁闲置土地合计8万平方米有偿租赁给全民公司。后全民公司在上述租赁土地上加盖门面，对外出租。 本案涉及的门面未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。 2018年3月2日，因全民公司与案外人95337部队的纠纷，租赁门面所在市场高压线被剪断，该市场全面停电。2018年5月2日，柳南区人民法院依据柳州市中级人民法院作出的（2017）桂02再36号民事判决书对租赁门面所在的土地强制执行，即对租赁门面所在场地进行腾空。 本院认为，根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告全民公司将涉案门面及门前相应场地出租给原告使用，现该门面没有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，被告在一审辩论终结前也没有提交涉诉租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，故原、被告签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。至于被告全民公司一并出租给原告的门面及门前相应场地，系原告享有门面使用权时附属于门面的相邻场地，是原、被告关于门面租赁关系中的一部分，对该门前相应场地的认定不影响本案判决的认定。 现原告已经向被告预交了2017年12月1日至2018年12月1日的租金30960元，被告经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也未向本院提交答辩意见和证据予以抗辩，亦未提交证据对其是否还款进行证明，本院视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。虽然合同无效，但原告在实际控制使用涉诉租赁物期间仍应按合同约定标准向被告支付占有使用费，而被告应当将原告未使用涉诉租赁物期间的租金予以退还。根据（2018）桂0204民初2169号民事判决查明的事实，2018年3月2日起租赁门面所在市场存在全面停电情况，停电的事实必然会导致原告无法继续正常经营，对原告使用租赁物产生影响，故被告理应向原告退还预收的2018年3月2日至2018年12月1日期间的租金23220元（30960元÷12个月×9个月=23220元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告柳州市全民金属回收有限公司退还原告邹有丽租金23220元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费381元（原告已预交），由被告承担并迳付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行股份有限公司柳州潭中支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  欧 凌 人民陪审员  谭惠文 人民陪审员  张 宇 二〇一九年十月十五日 书 记 员  袁 宇 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007