广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13492号原告：胡祯艳，女，1984年7月23日出生，汉族，住四川省广安市广安区。原告：张彦平，男，1980年7月20日出生，汉族，住贵州省桐梓县。两原告共同委托代理人：王瑾、燕凤琴，分别系广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。被告：广州寰亚先达物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4126房，统一社会信用代码91440101056583401C。法定代表人：朱洪江，经理。委托代理人：孔春业、何嘉敏，均系广东星凯律师事务所律师。被告：广州华复强信息科技有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4129房，统一社会信用代码91440101795534080W。法定代表人：陈广强。委托代理人：蒋文彪、杨丹，分别系广东向日葵律师事务所律师、实习律师。原告胡祯艳、张彦平诉被告广州寰亚先达物业管理有限公司（以下简称寰亚公司）、广州华复强信息科技有限公司（以下简称华复强公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡祯艳、张彦平的共同委托代理人王瑾，被告寰亚公司的委托代理人孔春业、何嘉敏，被告华复强公司的委托代理人蒋文彪、杨丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡祯艳、张彦平诉称：两原告与被告寰亚公司签署租赁合同，约定被告寰亚公司向两原告承租商铺，租赁期满后，被告寰亚公司未向两原告交还商铺，且商铺实际整体被被告华复强公司占有。现请求判令：1、两被告按房产证载明的面积、形状将商铺交还两原告；2、两被告向两原告支付2017年6月1日起至实际交还商铺之日止的占用费（按65787.36元/月的标准计付）；3、两被告承担本案诉讼费用。被告寰亚公司辩称：被告寰亚公司已履行交还商铺的义务，已在合同期满后向两原告邮寄送达《通知书》明确表示不再续租，合同期满后，被告寰亚公司已经退场，并未使用和占用商铺。被告寰亚公司在租赁期满前后通知两原告收回商铺，但两原告收到通知后没有联系被告寰亚公司，亦没有采取合理措施防止损失继续扩大，两原告自身存在过错，两原告没有维护自身的权益，对商铺造成扩大损失，两原告应承担相应责任。被告寰亚公司并未对商铺的位置、面积、间隔进行变动，故两原告要求按照《不动产权证》记载的面积、形状交付涉案商铺没有事实和法律依据。若认定被告寰亚公司存在占用商铺的行为，要求被告寰亚公司支付占用费，则涉案商铺的占用费标准应按照目前的市场价值作为依据，如以原《租赁合同》的租金标准计算占用费明显与目前的市场经济环境相违背。综上，请求驳回两原告的所有诉讼请求。被告华复强公司辩称：被告华复强公司是协助被告寰亚公司招商、管理商场。2017年5月30日被告寰亚公司与被告华复强公司租赁合同到期后，被告华复强公司已退出对商铺的运营和管理。被告华复强公司没有占用两原告商铺，有些商铺出租的，租户将租金交至被告华复强公司，被告华复强公司已将款项转给业主。被告华复强公司不是被告寰亚公司和两原告所签租赁合同的相对方，只承担协助交还商铺的义务，两原告要求被告华复强公司支付占用费缺乏事实和法律依据。经审理查明：胡祯艳、张彦平为广州市天河区黄埔大道西369号330房（以下简称涉案商铺）的登记权属人，相应《不动产权证》【粤（2016）广州市不动产权第00035418号】显示涉案商铺建筑面积为141.3平方米，并附有编号为110112019号《房地产分户图》。张彦平（出租人/甲方）与寰亚公司（承租人/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租期共3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，租金共2368345元，租金一次性支付；商铺内部维修由乙方负责负担，甲方允许承租人对商铺进行改善或增设他物，合同期满，柜台的改善或增设他物的处理是甲乙双方协商决定；乙方在租赁期内有权以甲方名义与第三方签署物业租赁合同，甲方应当在领取房产证后三日内签订授权委托书，授权乙方出租该物业并收取租金，委托期限为三年，甲方在委托期内应当配合乙方进行出租物业以及收取租金，否则乙方有权按照本合同约定的租金标准向甲方追偿损失；租赁期满未能续租或合同因特殊原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担等。现胡祯艳、张彦平基于租赁合同纠纷提起本案诉讼，要求寰亚公司、华复强公司交还涉案商铺并支付占用费。庭审中，各方当事人就以下问题发表意见：一、关于租赁期间，涉案商铺的交付及使用情况。胡祯艳、张彦平称其于2014年向案外人广州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）购买涉案商铺，并按照盛德公司的要求与寰亚公司签订租赁合同；涉案商铺在购买时已通过了规划及消防验收，且为毛坯状态并有间隔，盛德公司向胡祯艳、张彦平交付涉案商铺的同时也将涉案商铺委托交付给寰亚公司管理。寰亚公司称其接收涉案商铺后只是进行了内部装修，以及对部分较大的商铺进行了间隔，寰亚公司对包括涉案商铺在内的众多商铺进行统一装修后便交付给华复强公司承租使用，故涉案商铺的后续情况华复强公司才清楚。为此，寰亚公司提交了其与华复强公司于2014年7月10日签署的《商铺租赁合同》（载明寰亚公司将广州市黄埔大道西369号盛德大厦二至四层商铺出租给华复强公司，租赁期限为2014年7月10日至2017年5月30日；租赁费用为税后55元/平方米/月；承租期间，华复强公司有权将承租的租赁物部分转租给第三方，但华复强公司向第三方收取任何费用除租金、押金、管理费、日常水电费外均应向寰亚公司提交书面告知等内容）及签署日期为2014年7月10日的《商铺交接确认书》（载明寰亚公司向华复强公司交付广州市黄埔大道西369号盛德大厦二至四层商铺，如华复强公司需改动租赁物业现有格局需提前5日知会寰亚公司）。华复强公司称寰亚公司将商铺间隔后交付给华复强公司，华复强公司只负责协助寰亚公司进行招商、运营。二、关于租赁合同期满后涉案商铺的使用或交还情况。胡祯艳、张彦平称租赁合同届满前后，胡祯艳、张彦平等多名业主到现场收铺，却无法联系寰亚公司，但发现华复强公司实际占用使用商铺，华复强公司要求胡祯艳、张彦平找寰亚公司收铺；直至2017年年底，寰亚公司发函给部分业主要求交还商铺，部分业主代表于2018年1月11日到现场收铺，华复强公司称未收到寰亚公司关于交铺的通知，且商铺经寰亚公司装修改造格局后已改变位置，到场的业主也无法收铺；华复强公司在2017年6月之前对商铺进行管理，到期后未与胡祯艳、张彦平达成租赁合意的情况下实际占用涉案商铺，应支付占用费。寰亚公司称其已向胡祯艳、张彦平发函通知收铺，寰亚公司为此提交日期为2017年4月30日的《通知书》（告知租赁期限于2017年5月30日届满后不再续租）及邮寄底单，日期为2017年6月6日的《告知函》（告知2016年12月31日合同到期后，已退还商铺，没有使用和占用，如发现被占用，由胡祯艳、张彦平直接与占用人联系沟通）及邮寄底单，日期为2017年12月15日的《告知函》（告知自2017年6月1日开始商铺暂交由华复强公司运营管理，如有商铺租赁意向的业主可前往指定地点与华复强公司办理签约手续，如无意租赁，决定自营处理的，与华复强公司办理商铺交接手续）及邮寄底单。经质证，胡祯艳、张彦平认为上述函件不能证明寰亚公司实际履行了交还涉案商铺的义务，涉案商铺仍存在被他人占用以及未恢复原状等收回障碍。华复强公司称2017年5月30日以后，如业主委托华复强公司管理商铺的，则由业主与华复强公司签订合同；如业主不委托华复强公司管理的，则由业主收回商铺自行管理；但还有一些租户直接把钱交给了华复强公司，华复强公司便代为转交业主。本案中，胡祯艳、张彦平已收回涉案商铺自行管理。华复强公司为证明其主张，向本院提交了华复强公司称系涉案商铺的租户向胡祯艳、张彦平交租的微信聊天记录（显示2019年3月微信一方向对方发送支付宝付款凭证截图，并称“支付宝转账34720元，交中铁盛德大厦3楼3030档口租金，18年9月至2019年3月已交齐”）。经质证，胡祯艳、张彦平对微信聊天记录的真实性予以确认，并称华复强公司在2018年5月至9月期间共向其支付了75095.15元，后至2019年3月，华复强公司告知涉案商铺已由案外人使用，并让案外人直接向胡祯艳、张彦平支付费用，但涉案商铺的租期、租金标准、承租人情况等胡祯艳、张彦平均不知情，亦无法控制，为减少损失，胡祯艳、张彦平只能向案外人提供支付宝账号，案外人即按照其与华复强公司协商的费用标准向胡祯艳、张彦平转账支付34720元，此后胡祯艳、张彦平未再收到涉案商铺的款项，也无人将涉案商铺交还胡祯艳、张彦平。另胡祯艳、张彦平确认，其就涉案商铺收到的费用可冲抵寰亚公司及华复强公司应支付的部分占用费。本案审理过程中，华复强公司还申请了证人杨某出庭作证，杨某陈述：其自2016年上半年开始向华复强公司承租涉案商铺至2019年5月，前期租金都是交给华复强公司，但自2018年9月开始只是向华复强公司支付物业管理费，无人收取租金；2019年3月业主找其沟通，其便向华复强公司核实了业主的身份，之后便按照其与华复强公司约定的租金标准向业主支付了涉案商铺2018年9月至2019年3月的租金，但未与业主签订租赁合同，业主当时也没有提出异议，是到其搬离前双方才对运营费发生争议，其搬离涉案商铺时征得了华复强公司的同意，但并未与业主办理交接手续。经质证，胡祯艳、张彦平称杨某的证人证言可证明其是直接与华复强公司沟通涉案商铺的租赁事宜，并向华复强公司交纳租金，胡祯艳、张彦平收取杨某的租金是被动无奈的行为，也无人将涉案商铺交还给胡祯艳、张彦平。寰亚公司及华复强公司则主张，根据杨某的证人证言，可知涉案商铺的实际占用人并非其司。2019年6月17日，本院组织各方当事人到涉案商铺现场勘察，经各方当事人确认，涉案商铺有间隔，门上方标注铺号，且有人使用。因各方当事人均不确认涉案商铺由其对外出租，本院工作人员在涉案商铺处张贴权利申报公告并告知对该商铺主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利；在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。后胡祯艳、张彦平确认期已于2019年9月11日收回涉案商铺已。本院认为：张彦平与寰亚公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应切实履行。根据《商铺租赁合同》约定，租赁期于2017年5月31日届满，寰亚公司主张租赁期满后已通知胡祯艳、张彦平收回涉案商铺。但根据查明的事实，寰亚公司于2014年7月将涉案商铺出租并交付给了华复强公司，寰亚公司未举证其已向华复强公司收回了涉案商铺，其提供的函件亦不足以证明其已履行了交还涉案商铺的义务。而根据华复强公司提交的涉案商铺承租人与胡祯艳、张彦平的微信聊天记录，结合证人杨某所述的情况，可知涉案商铺的实际承租人并未直接与胡祯艳、张彦平建立租赁关系，实际承租人只是在华复强公司的指示下向胡祯艳、张彦平支付租金，搬离涉案商铺时亦未与胡祯艳、张彦平办理交接，华复强公司主张胡祯艳、张彦平早已自行收回涉案商铺缺乏事实依据，本院不予采纳。因胡祯艳、张彦平现自认于2019年9月11日收回涉案商铺，故本院认定胡祯艳、张彦平收回涉案商铺的时间为2019年9月11日。胡祯艳、张彦平要求寰亚公司、华复强公司按房产证载明的面积、形状将涉商铺交还的诉请已缺乏事实依据，本院不予支持。关于占用费。寰亚公司逾期交还涉案商铺，胡祯艳、张彦平主张自2017年6月1日起参照租赁合同约定即每月65787.36元（2368345元÷36个月）计付占用费，并无不妥，本院予以支持。故寰亚公司应向胡祯艳、张彦平支付2017年6月1日至2019年9月11日期间的占用费1800380.75（65787.36元÷30天×11天＋65787.36元/月×27个月）。因胡祯艳、张彦平自认其已收取过涉案商铺的费用合计109815.15元（75095.15元+34720）元，并同意在上述占用费中进行抵扣，本院予以照准。故寰亚公司还需向胡祯艳、张彦平支付占用费1690565.6元（1800380.75元－109815.15元）。胡祯艳、张彦平基于租赁合同纠纷提起诉讼，华复强公司并非租赁合同相对方，其要求华复强公司支付涉案商铺的占用费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州寰亚先达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告胡祯艳、张彦平支付广州市天河区黄埔大道西369号330房自2017年6月1日至2019年9月11日期间的占用费1690565.6元。二、驳回原告胡祯艳、张彦平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16050元，由被告广州寰亚先达物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  伍建红人民陪审员  闵 桢二〇一九年十月十八日书 记 员  邱莉晶