江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初1152号原告：金满香，女，1982年7月3日出生，汉族，住景德镇市。原告：吴念权，男，1980年8月21日出生，汉族，住住景德镇市，系原告金满香丈夫。两原告共同委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。被告：陈满荣，女，1979年1月14日出生，汉族，户籍地景德镇市，现下落不明。第三人：景德镇市天宇房地产开发有限公司，住所地景德镇市珠山区曙光路天宇绿园小区内。法定代表人：蔡芳福，该公司董事长。委托诉讼代理人：江绚明，江西泰方律师事务所律师。原告金满香、吴念权与被告陈满荣、第三人景德镇市天宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年6月19日立案受理，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告金满香、两原告共同委托诉讼代理人王平、第三人景德镇市天宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江绚明到庭参加了诉讼。被告陈满荣因下落不明，经本院公告送达起诉状副本、开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出如下诉请：1.请求判令被告及第三人共同协助履行将诉争房屋所有权过户至两原告名下；2.请求判令被告支付两原告房屋总价20%的违约金93000元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：两原告系夫妻关系，与被告通过景德镇市安泰房产经纪有限公司于2017年5月28日签订了一份房产买卖合同，购买位于景德镇市天宇绿园B1栋801号房屋一套。合同约定：房屋代码178837，建筑面积87.55平方米，房屋成交价465000元，银行按揭贷款支付。合同第十条约定：“等此房屋不动产证办理下来房屋可以正常交易时，被告陈满荣提前还款，拿到不动产证挂牌后三个工作日进行产权交易过户，违反本约定的，被告陈满荣赔付两原告房屋总价20%的违约金，同时赔付两原告装修费用。”两原告按合同约定履行了自己的合同义务，签订当天支付了定金2万元，并将首付房款28万元给付了被告，并于2017年10月19日再付5000元，共计给付被告房价款30.5万元。之后被告交付了房屋钥匙及商品房买卖合同，两原告合法占有了该房，并对房屋进行装修。2018年12月12日，两原告发现该房具备了不动产办证条件，房屋可以正常交易，房产证暂办理在第三人名下。但被告拒不提前还款，两原告并了解到，被告因拖欠银行房屋贷款176064.79元本息，被诉讼至市昌江法院，其行为构成违约。故两原告诉至法院，请求判如所请。两原告举证：1、原告金满香、吴念权的身份证、结婚证、户口本，证明两原告诉讼主体资格；2、被告陈满荣身份证、户口本、离婚证，证明被告2015年10月23日与郭旺庆离婚，被告是诉争房屋的唯一出售方，具备本案诉讼主体资格；3、本院（2018）赣0203民初2171号民事判决书、案件生效证明、房产买卖合同，证明：①两原告与被告签订的房屋买卖合同经法院判决有效，两原告系房屋的实际权利人；②原、被告是在中介居间介绍下交易购房的，房款总价46.5万元，两原告已付30.5万元，房屋相关信息；③合同第十条约定，待房屋不动产权证办理下来，被告做提前还款，三个工作日进行过户，结合后续不动产权证的办理时间，可以证实被告违约；④两原告交付房款30.5万元后就实际占用房屋，并进行了装修入住，支付了燃气费和物业费；⑤两原告支付了中介费3000元。4、被告与第三人签订的商品房买卖合同，证明：①被告于2016年3月9日以40%的首付款比例14万元购买了诉争房屋，余款21万元进行银行按揭贷款，购房总价35万元；②被告具有诉争房屋的主体资格；5、不动产登记资料查询结果证明，证明诉争房屋已于2017年12月12日办理了不动产权证，权利人目前为第三人，该房屋无抵押无查封；6、被告购房发票及契税发票，证明：①被告契税发票时间至今已过2年，符合双方合同中约定“被告提前还款，无条件配合过户”的条件；②被告违约，应承担违约金93000元；7、银行与被告及本案第三人另案诉讼材料，证明被告拖欠诉争房屋银行贷款17万元本息，银行已在法院起诉催收，被告存在恶意违约，违反诚信，可能已被法院强制执行，成为失信人员；8、景德镇市珠山区昌江街道办事处瓷器街社区证明、梨树园北苑社区证明，证明被告下落不明。被告陈满荣未到庭、亦未作任何答辩。第三人辩称，第三人与两原告不具有任何法律关系，两原告是向被告购买房屋，第三人对两原告不具有法律义务，故两原告的第一项诉请，第三人没有义务进行配合；但第三人尊重法院判决，如法院判决需我方进行协助，第三人也会按照判决进行协助。第三人举证：1、第三人的营业执照，证明第三人主体资格；2、景德镇市昌江区人民法院（2019）赣0203民初42号判决书，证明中国建设银行股份有限公司景德镇市分在景德镇市昌江区人民法院起诉了被告归还房屋贷款17.6万余元；3、商品房买卖合同，证明被告与第三人签订了商品房买卖合同；4、银行回单、个人贷款还款凭证，证明被告逾期未付诉争房屋贷款后，第三人作为贷款保证人支付了银行房屋贷款23123.32元，如果判决过户，两原告需支付该笔支出给第三人。当事人围绕诉讼请求提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，两原告与第三人对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告陈满荣未到庭参加诉讼，视为其放弃在本次诉讼中对两原告、第三人所举证据进行质证的权利。根据上述证据，本院认定事实如下：2016年3月9日，被告与第三人签订商品房买卖合同（合同编号：GF-2000-0171），被告购买第三人开发的坐落于景德镇市曙光路天宇绿园B1栋801房屋。合同约定：房屋面积87.55平方米，总价35万元，首付14万元，银行按揭21万元；第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，因政策因素或买受人自身因素，造成不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任；第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，被告支付了首付14万元，并于2016年4月14日通过中国建设银行股份有限公司景德镇市分行处按揭贷款支付了剩余房款21万元。2017年5月28日，原告金满香通过中介景德镇安泰房产经纪有限公司，与被告签订一份房产买卖合同，原告金满香购买被告上述房产，合同约定：房屋总价46.5万元，定金2万元，2017年6月25日首付28万元，余款16.5万元等被告领取到不动产权证挂牌三日后支付；房屋交接时间2017年6月25日，被告结清房产交接日之前产生的所有与房产相关的水、电、有线电视、物业管理费等相关费用，原告金满香承担房产配套的过户费用；若一方违约，违约方应向守约方支付房屋总价20%的违约金。合同补充条款约定；双方知道该房暂时没有办到房屋产权证，被告只有商品房买卖合同及购房发票，等不动产权证办理下来，可以正常交易，契税发票满2年，被告自己做提前还款，拿到不动产权证挂牌后三个工作日进行产权交易过户，被告应无条件配合过户，如违约按前述违约责任承担。合同签订后，至2017年10月19日，原告金满香及其丈夫原告吴念权按合同约定支付了被告购房款共计30.5万元，余款16万元未付，两原告并居住在该房内。现两原告认为，诉争房屋不动产权证已经办理下来，已可正常交易，契税发票也已满2年，但被告未能按合同约定履行过户手续，由此诉至法院。另查，两原告曾于2018年11月6日诉至本院，要求确认与被告签订的房产买卖合同效力，该案经本院判决，确定了双方上述签订的房产买卖合同有效，该判决已生效。中国建设银行股份有限公司景德镇市分行因被告逾期还款曾于2019年1月8日起诉至景德镇市昌江区人民法院，要求被告和本案第三人连带偿还贷款余额176064.79元及利息、罚息，该案经判决，确定由被告归还上述债务，同时因无连带责任的事实和法律依据，驳回了对本案第三人的连带责任。诉争房屋的不动产权登记已于2017年12月12日办理，权证号为赣（2017）景德镇市不动产权第0031017号，权利人为本案第三人，房屋权属上未有设置抵押和查封。由于被告现下落不明，两原告书面表示，同意对本案涉及的后期房屋权属变更，相关费用其自愿负担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订了房产买卖合同，经本院判决确定该合同有效，故双方均应依约履行。从合同履行上看，两原告作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的给付履行义务；被告作为出卖人，依约交付诉争房屋，并协助办理过户是其合同项下的行为履行义务。现两原告已依约支付了前期房款，按照合同履行条件，诉争房屋目前不动产权证已办理下来，可以正常交易，契税发票也已满2年，然而被告却怠于履行合同义务，未能依约及时配合两原告办理房屋过户手续，故被告的行为构成违约。两原告已实际占有并居住使用诉争房屋，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。”故两原告请求被告履行将诉争房屋过户至其名下，符合合同约定，依法应予支持。被告违反合同约定，按照合同约定，应予承担相应的违约责任，考虑到双方约定违约金按总购房款的20%计算，约定过高，对两原告违约金诉请，酌定按总购房款的6%确定，即465000×6%＝27900元。第三人作为房屋开发出卖方，根据其与被告的商品房买卖合同，在被告按合同约定支付完毕购房款后，其已不再具有诉争房屋的实际财产权益，依照合同第十二条、第十五条的约定，第三人本应及时将诉争房屋不动产权登记办理至被告名下，故对两原告请求第三人共同协助履行诉争房屋的过户，予以支持。对于第三人提出因被告逾期还款而支出的保证金，请求由两原告支付，本院经审核认为，该保证金系第三人与被告之间的债务纠纷，属另案之诉，与两原告并无法律上的实质关联，故对该请求不作处理，第三人可另行依法处理。两原告因房屋未过户，至今尚有购房余款16万元未支付，按照原、被告合同约定，两原告在房屋过户后，应当依约及时履行余款的支付义务。鉴于被告购买诉争房屋时支付的后期房款为中国建设银行股份有限公司景德镇市分行贷款支付，该行也已就被告逾期还款提起了诉讼，并经法院判决支付，被告的该项债务与两原告购房之间存在内在关联。现被告下落不明，故两原告在房屋过户后应当及时与中国建设银行股份有限公司景德镇市分行联系，妥善处理好该购房余款的相关事宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人景德镇市天宇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内将其名下坐落于景德镇市曙光路天宇绿园B1栋801房屋（权证号为赣（2017）景德镇市不动产权第0031017号）过户至被告陈满荣名下，相关费用由原告金满香、吴念权协助办理；二、被告陈满荣于本判决第一项履行完毕后三日内将本判决第一项过户其名下的景德镇市曙光路天宇绿园B1栋801房屋过户至原告金满香、吴念权名下，相关费用由原告金满香、吴念权负担；三、被告陈满荣于本判决生效后三日内一次性支付原告金满香、吴念权违约金27900元。四、驳回原告金满香、吴念权的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，原告金满香、吴念权共同承担1487.5元，被告陈满荣承担737.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  郝斌亮人民陪审员  程园发人民陪审员  **芳二〇一九年十月三十一日书 记 员  倪 旸