广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2315号上诉人（原审原告）：伍金志，男，1987年2月17日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸城区沿江一路8号。法定代表人：陆根开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄秋实，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹文秀，广东勤思进律师事务所实习律师。上诉人伍金志与上诉人肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司（以下简称丽晶公司）房屋买卖合同纠纷一案，各上诉人均不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后依法组成合议庭进行了审理。丽晶公司及伍金志向本院提交了《书面审理申请书》。本案现已审理终结。伍金志上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判丽晶公司向伍金志赔偿土地使用权年限减少损失1万元；2.本案全部诉讼费用由丽晶公司承担。事实和理由：一、一审法院没有向鉴定机构了解情况，也故意忽略伍金志在申请鉴定时提交的证据材料，直接以“申请的鉴定与本案缺乏关联性”为由不予准许鉴定，是错误的。1.伍金志依法申请对土地使用年限减少导致商品房价值减少损失数额进行鉴定，并提交了东莞市中级人民法院(2018)粤19民终338号民事判决说明该损失可以进行鉴定。但一审法院不予准许鉴定，其提出的依据完全故意忽略该损失可以鉴定的客观事实，显然是错误的。2.《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用期限届满的，自动续期。”自动续期并非免费续期，也无法证明续期时与土地年限到期时间无关。既然有鉴定机构能够进行损失鉴定，一审法院应当支持伍金志的鉴定申请。3.有业主在一审判决后委托广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司进行鉴定，已取得鉴定报告，证明土地年限减少导致伍金志有损失，充分证明一审判决对于损失问题的认定是错误的。二、伍金志存在损失，一审判决理应审查并分析丽晶公司违约行为，但一审法院于2019年6月27日作出书面通知不予准许鉴定，于2019年6月28日便作出判决，很显然一审判决并未经过严谨的分析，甚至是匆忙作出。三、丽晶公司与伍金志签订合同前已明知涉案小区存在多个不同土地使用年限的《土地使用权证》，但仍然在合同中仅约定最晚的年限，其应当确保按合同履行。现伍金志房屋土地使用权年限减少已经是不可改变的客观事实，丽晶公司未能按合同履行，应当承担违约责任，赔偿伍金志损失。综上，一审判决不予准许鉴定，便以“土地使用权年限减少造成损失属于尚未发生的损失”为由不予支持伍金志的诉讼请求是错误的。恳请二审法院撤销一审判决，支持伍金志的全部诉讼请求。丽晶公司辩称，一、伍金志所主张丽晶公司违约是对合同条款以及客观事实的错误理解和歪曲，其主张由丽晶公司支付损失的请求是错误且缺乏基础事实依据的。既然不存在违约，那么不论伍金志主张的损失是否存在均不应由丽晶公司承担。1.《商品房买卖合同》第一条内容为建设项目依据，里面罗列的是丽晶公司建设该商品项目的所取得的文件依据，该条记载的土地使用权限起止日期是丽晶公司取得的土地使用权证的真实的登记内容，该记载内容没有任何虚构或者欺诈的成分。而且该条款不是对合同义务的约定，在该条款记载内容真实合法的情况下，伍金志不应扩大理解该条款是对其最终取得的不动产权证内容的约定。2.退一步讲，假设丽晶公司与伍金志之间对取得的权属证书内容进行了约定，本案出现的情形也属于不可抗力的免责情形，丽晶公司不应承担违约责任。3.丽晶公司在2014年开发销售涉案商品房建设项目时，系经住建、规划等多个相关部门批准取得建设工程项目规划许可、建设工程项目施工许可、商品房预售许可证，按照当时有效的政策法规的要求对涉案商品房进行销售并向房产交易中心进行备案，根据当时的政策法规，各业主应取得的是房地产权证，办理部门是房管部门，依据的文件是《房屋登记办法》，在各业主办理房地产权证前，丽晶公司需办理的是房屋所有权初始登记，没有任何法规或政策规定，需要把整个开发项目涉及的土地使用权证合并才能办理房屋所有权初始登记或下一步的房地产权登记，因而一般情况下各业主办理取得的房地产权证对应的土地用权期限是与各土地使用权证内容一致的，即与《商品房买卖合同》第一条记载内容一致。4.目前伍金志取得的不动产权证所载土地使用权期限起止日期与《商品房买卖合同》第一条内容不一致的原因是《不动产登记暂行条例》施行后，由不动产登记中心办理全部不动产登记，而不动产登记中心在对各业主分户办理不动产权证前，要求对案涉商品房项目所涉六宗地的土地使用权证合并办理成一个不动产权证，然后再以该合并以后的不动产权证办理各业主的不动产权证。由于案涉商品房项目所涉六宗地土地使用权出让时间各不相同，在合并后，不动产登记中心直接以六宗地土地使用权最早出让时间作为不动产权证登记的起算时间，导致本案情况发生。对不动产登记中心的上述做法以及政策的变动，丽晶公司是不可能预见、不能避免也不能克服的。因此，假设丽晶公司与伍金志之间对取得的权属证书内容进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，属于不可抗力不能导致无法履行合同的且不可抗力的影响是造成该情形的全部原因，应全部免除责任。二、伍金志所主张的损失并没有实际产生也不客观存在，因而其诉讼请求及鉴定请求缺乏事实与法律支撑，依法应予驳回。1.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。既然根据现行的法律规定，住宅用地使用权到期自动续期没有附件条件，因此伍金志可获得的房屋对应的住宅用地土地使用权权益没有发生减损，其主张的损失并没有客观产生。2.伍金志认为可以通过司法鉴定对其认为存在评估的观点是没有事实依据的，请法庭不予采纳其鉴定申请。如上所述，伍金志实际可享有的土地使用权利实际是自动续期，不含何附加条件，因此丽晶公司申请对建立在“土地使用权剩余使用期限不同”这一错误前提下进行损失评估本身是错误的。3.伍金志在一审中主张使用权到期必定产生支出作为主张的损失的理由，在二审中，又提出房屋价值存在损失，要求评估。事实上，丽晶公司购买涉案商品房至今房屋价值早已翻倍甚至三倍，丽晶公司认为房屋价值的说法不仅不合理，而且违反损失计算的基本规定。三、因不动产登记中心对土地使用权证合并办理不动产权证原因，造成类似本案情形的在我市大范围存在，房地产开发企业在此过程中并没有过错，只能按照相关部门要求办理。但本案伍金志试图通过这种方式在其房屋市场价值早已翻倍甚至三倍的情况下向开发商牟取利益，不仅有违诚信，而且此例一开，很可能造成有大范围类案爆发，导致大量房地产开发企业陷入诉讼的泥潭，这对丽晶公司、其他房地产开发企业都是极不公平的。综上所述，伍金志的上诉请求和鉴定申请既没有事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。丽晶公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回伍金志全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由伍金志承担。事实与理由：《商品房买卖合同》中并未约定取得房地产权属证书的期限，而丽晶公司已经在合同约定时间内向产权登记机关备案，完成合同义务。因此不存在逾期办证的违约行为。1.《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审判决确认伍金志收楼时间为2017年2月5日，丽晶公司只要在2017年4月5日前完成备案便完成合同义务。2.根据丽晶公司提供了丽华名庭《商品房买卖合同》备案登记送件清单显示，丽晶公司已于2015年4月7日向交易中心递交备案材料，交易中心工作人员也已收到备案材料。由此可见，丽晶公司在将不动产交付给伍金志之前，便已完成了备案义务，不存在违约行为。3.由于高要区不动产登记中心成立后，不再由高要区房屋管理局负责办理房屋权属登记。因此，丽晶公司在2016年9月30日又向不动产登记机构递交了不动产登记申请材料，广东省自然资源厅行政复议决定书中也查明的事实部分也去人丽晶公司在2016年9月30日已经递交了不动产登记申请材料。因此，最迟在2019年9月30日，丽晶公司已经完成了为伍金志申请权属登记的义务，至于伍金志具体何时取得其不动产权证书，一方面丽晶公司无法把控，另一方面在《商品房买卖合同》中也没有进行约定。因此，丽晶公司不存在逾期办证，一审判决第一项属于认定事实错误，恳请法院依法撤销该项判决，改判驳回伍金志的全部诉讼请求。伍金志辩称，关于逾期办证，丽晶公司并没有提供证据证明其已经按照合同约定履行了提交办证所需材料的义务，一审判决认定其需要支付逾期办证违约金有事实依据和法律依据。伍金志向一审法院起诉请求：1.丽晶公司向伍金志赔偿土地使用权年限减少损失41702.12元；2.丽晶公司向伍金志支付逾期办证违约金3795.65元；3.丽晶公司向伍金志支付逾期交楼违约金19433.73元（违约金计算标准是每天按已付房款的万分之二，从2015年10月1日起计算至2016年6月12日）；4.丽晶公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：伍金志与丽晶公司于2014年6月22日签订《商品房买卖合同》，约定伍金志以银行按揭方式购买丽晶公司开发位于肇庆市××区南岸××号定名为“丽华名庭”B幢3层304号房的商品房，商品房总价款为379565元，合同约定“第一条出卖人以出让方式取得位于高××市南岸××编号为××、××、010212137的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……土地使用权年限自2004年12月9日至2074年12月9日”、“第八条交付期限。出卖人应当在2015年9月30日前……商品房交付买受人使用”、“第九条出卖人逾期交房的违约责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”以及“第十五条关于产权登记的约定……出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。签订合同后，丽晶公司出具了金额为379565元的购买发票。2017年2月5日，伍金志确认收楼。伍金志向丽晶公司交纳了1000元房地产权证办证费。2018年12月27日，肇庆市国土资源局办理了粤（2018）肇庆高要不动产权第0027604号不动产权证书，记载使用期限自1997年4月2日起2067年4月1日止。伍金志遂于2019年4月28日向该院提起诉讼。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。伍金志与丽晶公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条之规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对住宅建设用地使用权期间届满自动续期时应否缴费及按何种标准缴纳土地使用费的问题目前国家尚未出台相应的办法和相关具体规定，故伍金志请求丽晶公司赔偿土地使用权年限减少造成的损失属于尚未发生的损失，该损失是否会发生以及具体数额尚不能确定。因此，该院对于伍金志要求丽晶公司赔偿土地使用权年限减少损失的诉讼请求不予支持。丽晶公司已收取伍金志的房地产权证办证费，没有提供证据证明其在伍金志收楼的2017年2月5日后的60日内已向产权登记机关送交房产登记材料的收件回执或其他依据，丽晶公司的行为已构成违约，因此，丽晶公司应当按合同约定向伍金志支付已付房价款379565元的1%即人民币3795.65元的逾期办证违约金。关于逾期交楼违约金问题：丽晶公司逾期交楼的事实有《收楼承诺书》等证据证实，且双方当事人均没有异议，该院予以确认。依双方合同约定，丽晶公司应按已付房价总款379565元的日万分之二的标准向伍金志计付违约金。就计算违约金的起始时间问题：合同约定丽晶公司应于2015年9月30日前履行交楼义务而没有如期履行，伍金志自2015年10月1日起应当知道其权利受损，故伍金志诉请的因丽晶公司延期交楼的违约金的诉讼时效自2015年10月1日起计算至2018年9月30日止。由于双方约定的违约金按日计算，故伍金志诉请的违约金中自其起诉日2019年4月28日往前推算三年以前的部分，即2016年4月27日前的违约金均已超过诉讼时效。综上，伍金志诉请的违约金自2016年4月28日起计算至其主张的2016年6月12日共46日，计算逾期交楼违约金为379565元×2/10000×46日=3492元。对2016年6月12日后的违约金，伍金志没有提出诉请，该院不予处理。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、丽晶公司应于该判决发生法律效力后十天内支付逾期办证违约金为3795.65元给伍金志；二、丽晶公司应于该判决发生法律效力后十天内支付逾期交房违约金为3492元给伍金志；三、驳回伍金志的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费712元，由伍金志负担687元，丽晶公司负担25元。二审期间双方均没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，本院予以确认。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：一是丽晶公司是否应当向伍金志赔偿土地使用权年限减少的损失；二是丽晶公司是否应当支付逾期办证违约金。关于丽晶公司是否应当向伍金志赔偿土地使用权年限减少的损失问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。目前我国对住宅建设用地使用权期间届满自动续期时应否缴费及按何种标准缴纳土地使用费的问题尚未出台相应的办法和相关具体规定，故伍金志请求丽晶公司赔偿土地使用权年限减少造成的损失属于尚未发生的损失，该损失是否会发生以及具体数额尚不能确定。因此，伍金志申请进行损失鉴定缺乏客观现实的计算依据，本院对其鉴定申请不予准许。一审判决对伍金志的鉴定申请以及要求丽晶公司赔偿土地使用权年限减少损失的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于丽晶公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。丽晶公司已收取伍金志的房地产权证办证费，但丽晶公司一审时没有提供证据证明其在伍金志收楼的60日内已向产权登记机关送交房产登记材料的收件回执或其他依据。因此，丽晶公司的行为已构成违约，一审判决丽晶公司应当按合同约定向伍金志支付已付房价款379565元的1%即人民币3795.65元的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，伍金志和丽晶公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人伍金志负担50元，上诉人肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  任喜跃审判员  张秀丽审判员  梁达明二〇一九年十月三十一日法官助理邵丽虹书记员吴兰芳