重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初2934号 原告(申请执行人)：重庆江都建设（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街118号B栋24-8，统一社会信用代码91500103202934004G。 法定代表人：谢华兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，重庆振云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘会刚，重庆振云律师事务所律师。 被告（执行案外人）：**洪，男，1973年12月10日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 被告（被执行人）：重庆盛赢房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号2-C号，统一社会信用代码91500105284935202N。 法定代表人：张吉利，该公司董事长。 原告重庆江都建设（集团）有限公司（以下简称江都公司）诉被告**洪、重庆盛赢房地产开发有限公司（以下简称盛赢公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员肖青锐担任审判长，与人民陪审员刘华于、陈明弟组成合议庭，共同负责对本案的审理，并于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告江都公司的委托诉讼代理人刘莉、被告**洪到庭参加了诉讼。被告盛赢公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告江都公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法准许继续对位于重庆市武隆区XX镇“xx象”X幢X-X房屋采取保全查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月4日，武隆人民法院作出（2014）武法民保字第00002号民事裁定书，查封了“xx象”X幢第X层至第X层的商品房共计108套，其中包含X幢X-X房屋。被告**洪作为案外人提出执行异议，武隆人民法院作出（2019）渝0156执异102号执行裁定书，裁定中止对重庆市武隆区xx镇“xx象”X幢X-X房屋的执行。法院审查执行异议的裁定过程中，并未依法审查**洪的申请是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而是适用该法第二十八条的规定裁定异议成立，属于认定事实不清，适用法律错误，故应当继续对位于重庆市武隆区xx镇“xx象”X幢X-X的房屋采取保全查封措施。为此，原告提出前述诉讼请求。 被告**洪辩称，答辩人买房在先，江都公司查封在后。江都公司违约在先，答辩人是在2013年9月21日买的房，江都公司是2014年7月24日申请查封的，当时说好的交房时间没有按时交房，租金也未按约支付，装修费也收取了，但至今未装修。 被告盛赢公司未作答辩。 经审理查明，“大唐芙蓉城”系被告盛赢公司开发的位于重庆市武隆区xx镇的房地产建设项目，该项目建设过程中也以“xx象”为名对外宣传销售。2013年9月20日，原告**洪与被告盛赢公司签订了《盛赢·XX蓉认购书》，认购了被告盛赢公司开发的位于重庆市武隆区xx镇盛赢·XX蓉项目X-X-X房号物业。之后，被告**洪与被告盛赢公司签订了《重庆市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，被告**洪向被告盛赢公司购买了坐落于重庆市武隆区xx镇XX蓉路X-X-X的商品房，同时约定，商品房用途为非住宅，属酒店式公寓；合同约定的房屋价款为169025元，付款方式为一次性付款；合同还约定交房时间为2014年6月30日之前，办理产权登记的时间为商品房交付使用之日起60日内；此外，合同还对逾期付款、逾期交房、逾期办证的违约责任进行了约定。同时，被告**洪和被告盛赢公司就购买的案涉商品房签订了《委托装修合同》，约定被告**洪委托被告盛赢公司对商品房进行装修，装修费费用为一套商品房合计81320元。并且被告**洪还与重庆唐宫商业管理有限公司签订了《酒店式公寓委托租赁经营合同》，约定被告**洪将其购买的重庆市武隆区xx镇“大唐芙蓉城”X栋XXX房屋出租给重庆唐宫商业管理有限公司，租期为2014年7月1日至2024年6月30日止。合同签订后，被告**洪于2013年9月21日向被告盛赢公司支付了所购商品房的全部房款并支付了购房契税、印花税及大修基金共8409元，还支付了装修费。 2014年7月29日，重庆市仲裁委员会向本院移交原告江都公司与被告盛赢公司建设工程施工合同纠纷仲裁案件中原告江都公司提出的财产保全申请，本院经审查于2014年8月4日作出（2014）武法民保字第00002号民事裁定，对被告盛赢公司位于重庆市武隆区xx镇“xx蓉”X幢的X-X层的商品房108套（总面积为3869.64㎡）予以查封，停止办理产权转让及抵押登记手续。2016年7月，原告江都公司对前述108套商品房向本院提出续行查封申请并提供财产担保，本院于2016年7月15日作出（2016）渝0232执保24号民事裁定，裁定对前述108套商品房续行查封，查封期限为三年。2019年7月，原告江都公司再次向本院提出续行查封申请，本院于2019年7月4日以（2019）渝0156执保100号民事裁定再次对位于重庆市武隆区xx镇“xx蓉”X幢的X-X层的商品房除X层XX号和X层X号房屋以外的106套房屋续行查封，查封期限三年。 2019年7月17日，被告**洪作为案外人对（2019）渝0156执保100号民事裁定提出书面异议，以其已经付清所有房款及税费为由，请求解除对位于重庆市武隆区xx镇“xx蓉”X幢X-X房屋的查封。本院作出（2019）渝0156执异102号执行裁定，裁定中止对重庆市武隆区xx镇“xx蓉”X幢X-X房屋的执行。原告对该执行裁定书不服，向本院提起本案诉讼。 另查明，被告**洪依照《酒店式公寓委托租赁经营合同》的约定收取了案涉房屋2014年和2015年的房屋租金。 上述事实，有原告江都公司提交的（2014）武法民保字第00002号民事裁定书、（2016）渝0232执保24号民事裁定书、（2019）渝0156执保100号民事裁定书、（2019）渝0156执异102号执行裁定，被告**洪提交的《重庆市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《酒店式公寓委托租赁经营合同》《委托装修合同》、收据等证据以及庭审调查中原、被告双方的陈述在案相佐证，以上证据经庭审质证、认证，具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”根据审理查明的事实，本院受理本案符合前述法律规定。 本案争议的焦点为被告**洪对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，执行案外人即本案被告**洪认为本案情形符合前述规定，并据此主张其具有排除强制执行的权利。该主张有事实依据，本院对此予以支持。具体理由如下： 第一，被告**洪已提交《重庆市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《酒店式公寓委托租赁经营合同》《委托装修合同》等一系列证据证明其与被告盛赢公司就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的时间在2013年9月20日，而本院依照原告江都公司的财产保全申请首次查封案涉房屋的时间是在2014年8月4日，故被告**洪系在本院查封之前，已与案涉商品房开发企业即被告盛赢公司签订合法有效的书面买卖合同。 第二，被告**洪向本院提交的收据等证据足以证明被告**洪在2013年9月21日之前已经支付了合同约定的全部购房款。 第三，根据被告**洪举示的《酒店式公寓委托租赁经营合同》以及已经收取涉案房屋2014年、2015年租金的事实，足以证明被告盛赢公司已经将案涉房屋实际交付给被告**洪，被告**洪对案涉房屋属合法占有使用。 第四，案涉房屋虽至今仍登记在被告盛赢公司名下，但因案涉房屋并未办理建设工程竣工验收备案登记手续，事实上并不具备办理产权过户登记手续的条件，故能够认定案涉房屋未办理产权过户登记非因买受人自身原因。 综上所述，被告**洪就案涉两套房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，其提出书面异议后，本院以（2019）渝0156执异102号执行裁定支持了其异议理由，裁定中止对案涉房屋的执行，原告江都公司主张继续对案涉房屋采取保全查封措施，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告重庆江都建设（集团）有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费3680.5元（原告已预交），由被告重庆江都建设（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  肖青锐 人民陪审员  陈明弟 人民陪审员  刘华于 二〇一九年十月二十一日 法官 助理  张秋玲 书 记 员  李诗韵