湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终1777号上诉人（原审被告）：张海燕，女，1974年4月17日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：周开文，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沅陵晨辉房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇黄花溶凤凰景城，统一社会信用代码：914312227968763817（以下简称沅陵晨辉公司）。法定代表人：吴光敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：董维权，湖南龚云树律师事务所律师。上诉人张海燕因与被上诉人沅陵晨辉房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院做出的（2019）湘1222民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、人撤销原判第一、二项；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决解除合同错误，适用法律不当。上诉人不是不交租金。事实上，上诉人交纳了部分租金。由于被上诉人未履行其应当承担的维修义务，给上诉人造成了巨大损失。上诉人之所以不交部分租金，目的是为了敦促被上诉人履行维修义务。一审法院不问情由即判决解除合同，明显适用法律不当。二、上诉人不应当支付滞纳金。上诉人支付第四年度所欠租金不应当支付滞纳金，第五年度租金支付尚未到期（合同约定的缴纳时间是2019年7月18日），被上诉人无权要求上诉人提前支付，该租金同样不应支付滞纳金。三、上诉人支付第四年度所欠租金时，应当扣除因被上诉人违约给上诉人造成的损失。理由是：（一）被上诉人没有履行商铺维修义务给上诉人造成的损失应当在支付第四年度租金时扣除；（二）被上诉人没有履行晨辉装饰建材城一楼门面不经营2楼经营品类的口头承诺给上诉人造成的损失在支付第四年度所欠租金时应当扣除；（三）被上诉人没有履行出资推广市场的口头承诺给上诉人造成的损失在支付第四年度所欠租金时应当扣除。四、被上诉人在一审开庭时增加解除合同的诉讼请求，一审法院未依申请延期开庭、未给上诉人举证和搜集证据的时间，剥夺了上诉人的诉讼权利。被上诉人辩称：上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定证据充分，适用法律准确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人向一审法院起诉请求：1、判决解除沅陵晨辉公司与张海燕签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，并判令张海燕向沅陵晨辉公司支付（暂计至2019年3月11日）租金人民币159964.1元以及至张海燕搬离之日止的租金；2、判决张海燕支付沅陵晨辉公司滞纳金733603.48元；3、本案诉讼费由张海燕承担。原审法院认定事实：沅陵晨辉公司系一家从事房地产开发、建材购销、房屋出租的有限责任公司，成立于2007年2月27日。2013年12月6日，沅陵晨辉公司与张海燕签订了一份《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》。合同约定：沅陵晨辉公司将晨辉装饰建材城15栋2层A区5、6号商铺出租给张海燕。建筑面积1130.6平方米。张海燕用作圣象地板、好莱客衣柜品牌建材经营；租赁期限为10年，自2014年4月18日起至2024年4月17日止。其中免租期3年，免租期间为2014年4月18日至2017年4月17日止；免租后第一年租金收取标准为15元/㎡/月，合计203508元/年；租金涨浮从第五年（2018年4月18日）起按10%递增方式计算，即租金标准为16.5元/㎡/月，合同期内，以后每年租金增加标准为在上一年的基础上加1.5元/㎡/月；租金缴纳方式为：1、在签订本合同时，张海燕须交纳第四年度（2017年4月18日-2018年4月17日）一半的租金，即101754元，在2015年元月18日前交清第四年度剩下的另一半租金，即101754元；2、第五年（2018年4月18日）起由张海燕按每年一次性付清当年租金的方式交款，缴纳时间为本年度租金到期前三个月的第一个工作日；逾期支付租金，沅陵晨辉公司按日5‰标准收取张海燕的滞纳金，若张海燕拖欠一个月不缴纳租金，则视张海燕自动放弃本合同，沅陵晨辉公司有权解除本合同……。沅陵晨辉公司、张海燕双方还在合同中约定了各自的权利义务及违约责任。合同签订后，张海燕于2013年向沅陵晨辉公司缴纳租金两次共计55000元，沅陵晨辉公司于2014年10月18日向张海燕交付租赁场地，张海燕于当日开始承租该房屋。2015年3月27日至9月2日张海燕先后四次向沅陵晨辉公司缴纳租金70000元，至今张海燕共向沅陵晨辉公司缴纳租金125000元。2015年5月起，张海燕承租的场地出现漏雨，2015年9月3日起张海燕以此为由拒绝向沅陵晨辉公司支付租金。原审法院认为：当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案沅陵晨辉公司与张海燕签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点：一是《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》是否应当解除；二是张海燕是否应当向沅陵晨辉公司支付租金以及租金金额如何确定；三是张海燕是否应当向沅陵晨辉公司缴纳所欠租金的滞纳金以及滞纳金数额如何确定。一、关于《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》是否应当解除的问题。本院认为，根据沅陵晨辉公司、张海燕签订的租赁合同第三条约定，承租方逾期一个月缴纳租金，出租方有权解除合同，该条款约定了一方解除合同的条件。本案中，张海燕于2015年9月3日起未向沅陵晨辉公司支付租金，符合合同约定解除条件。沅陵晨辉公司有权依据合同约定行使合同解除权。张海燕辩解提出合同不应当解除，因为张海燕已经支付了部分租金，之所以后期未支付租金是因为沅陵晨辉公司违背口头承诺和维修义务，是沅陵晨辉公司违约在先。张海燕的该项辩解意见与法律规定不符。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。本案中，张海燕承租的房屋出现漏水，张海燕可以要求沅陵晨辉公司修缮，也可以自行修缮，由沅陵晨辉公司承担修缮费用。该情形不能成为张海燕拒绝支付租金的理由。张海燕亦未举证证明因维修租赁物影响其使用，应当承担举证不能的不利后果。据此，对于张海燕的辩解意见，本院不予采纳。二、关于张海燕是否应当向沅陵晨辉公司支付租金以及租金金额如何确定。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，张海燕以沅陵晨辉公司不尽维修义务给其造成损失为由拒付租金，虽然沅陵晨辉公司认可租赁物存在漏雨的情形，但张海燕未能提交有效证据证实损失的具体金额，应承担举证不能的责任，且张海燕不能以此为由拒付租金。依据合同实际履行时间，租期及租金的起算时间应认定为2014年10月18日，那么第四年度租赁期间为2017年10月18日起至2018年10月17日止；第五年度租赁期间为2018年10月18日起至2019年10月17日止。沅陵晨辉公司要求租金计算至张海燕搬离之日止不当，应计算至合同判决解除之日止。根据沅陵晨辉公司、张海燕合同第二条约定，免租后第一年租金收取标准是15元/㎡/月,第一年租金计算得203508元（1130.6㎡×15元/㎡/月×12个月=203508元），减去张海燕已支付的125000元，尚欠78508元；第五年度租金收取标准是16.5元/㎡/月，从2018年10月18日起至2019年4月4日（判决解除合同之日）租金计算得104467.44元（1130.6㎡×16.5元÷30天×168天=104467.44）。据此，张海燕应支付的租金金额为182975.44元（78508元+104467.44元=182975.44元）。三、关于张海燕是否应当向沅陵晨辉公司缴纳所欠租金的滞纳金以及滞纳金数额如何确定。根据沅陵晨辉公司、张海燕合同第三条“租金缴纳方式”第1项约定，第四年度只约定了租金缴纳的具体时间及金额，并无滞纳金的约定；第2项不仅约定了第五年度租金缴纳时间，还约定了逾期支付租金按日5‰标准收取滞纳金等内容。因此，沅陵晨辉公司要求张海燕支付第四年度所欠租金的滞纳金没有事实依据，本院不予支持。第五年度张海燕所欠的104467.44元租金应依约向沅陵晨辉公司支付滞纳金，但沅陵晨辉公司、张海燕约定每日5‰标准收取滞纳金标准过分高于造成的损失，应按造成损失的百分之三十计算，故张海燕应向沅陵晨辉公司支付滞纳金31340.23元（104467.44元×30%=31340.23元）。综上，沅陵晨辉房地产开发有限责任公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持；其过高部分没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决：一、解除沅陵晨辉房地产开发有限责任公司与张海燕于2013年12月6日签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》；二、张海燕于本判决生效之日起十日内向沅陵晨辉房地产开发有限责任公司支付自2017年10月18日起至合同解除之日止的租金182975.44元、滞纳金31340.23元，共计214315.67元；三、驳回沅陵晨辉房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12736元，由沅陵晨辉房地产开发有限责任公司负担3054元，由张海燕负担9682元。经审理查明：原审法院认定的争议发生经过及合同约定的相关内容属实。一审中，上诉人提交了2017年12月20日其与湖南铭艺装饰工程有限公司的施工合同一份，但该合同约定的施工工程名称为：圣象地板店面重装。地点为：沅陵凤凰县城建材城2号通道2楼。提供的收据是11万元工程款收据（先付一半工程款）。其余的是明细分类账、江苏圣象木门有限公司销售订单。上述证据均不能证实漏水造成的实际损失。原审法院认定上述证据与本案没有关联性并无不当。一审庭审中沅陵晨辉公司当庭变更诉讼请求，审判人员询问上诉人是否需要法院重新指定举证期限，但上诉人明确答复不需要。二审中，上诉人提交了部分反诉所需的证据。鉴于上诉人在一审中未提出反诉，相对于本诉而言，上诉人提交的证据也不属于新证据，故依法不予采信。被上诉人未提供新的证据。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：被上诉人于2014年10月18日才提交租赁物给上诉人。原审法院据此认定合同开始时间是2014年10月18日是恰当的。那么第四年的租赁期间应为2017年10月18日至2018年10月17日。第五年的租赁期间应为2018年10月18日至2019年10月17日。在，而根据双方合同中关于第五年租金的约定：“第五年（2018年4月18日）起由张海燕按每年一次性付清当年租金的方式交款，缴纳时间为本年度租金到期前三个月的第一个工作日；逾期支付租金，沅陵晨辉公司按日5‰标准收取张海燕的滞纳金，若张海燕拖欠一个月不缴纳租金，则视张海燕自动放弃本合同，沅陵晨辉公司有权解除本合同……”。从上述约定中可以看出：第五年的租金交纳期限截止时间是2019年7月18日，同时，逾期未交租金会产生两项法律后果，即：一是上诉人应当承担滞纳金，二是逾期一个月，被上诉人有权解除合同。而本案的实际情况来看，被上诉人于2019年元月7日起诉，起诉时并未届至租金交纳期限，此时上诉人未交纳租金也不会产生解除合同和支付滞纳金的后果。据此，原审法院判决解除合同和由上诉人交纳滞纳金缺乏事实和法律依据。对于上诉人欠交的第四年度的租金，属违约行为，应当及时交纳。第五年度至原审判决之日止的租金，目前已届至交纳的期限，原审法院判决给付并无不当。一审判决之后的租金，上诉人也应当及时支付。但由于双方处于诉讼争议期内，对于原审判决以后的租金，上诉人此前未及时支付的行为，不宜视为违约。被上诉人在一审当庭变更诉讼后，上诉人已明确表示不需重新确定举证期限。这是上诉人自己对诉讼权利的处分，是合法有效的。所以原审法院对本案举证期限的处理并无不当。综上所述，原判决认定部分事实不清，没有严格按照合同约定判决解除合同及支付第五年度的滞纳不当。上诉人的部分上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销湖南省沅陵县人民法院做出的（2019）湘1222民初30号民事判决第一项及案件受理费的负担。二、变更湖南省沅陵县人民法院做出的（2019）湘1222民初30号民事判决第二项为：张海燕于本判决生效之日起十日内向沅陵晨辉房地产开发有限责任公司支付自2017年10月18日起至2019年4月4日（一审判决作出之日）止的租金182975.44元；三、驳回沅陵晨辉房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12736元，二审案件受理费4515元，共计17251元，由上诉人张海燕与被上诉人沅陵晨辉房地产开发有限责任公司各负担8625.50元。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十月二十二日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判认定基本事实不清的，裁定撤销原判、发回原审人民法院重审、或者查清事实后改判。（四）原判认遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。