江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初16192号原告：王聪，男，1994年5月11日生，汉族。委托诉讼代理人：韩惠，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：涂婧，女，1988年6月14日生，汉族。原告王聪与被告涂婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王聪及其委托诉讼代理人韩惠、钟延成，被告涂婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王聪向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告涂婧继续履行双方于2016年9月17日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：0000669）及《房屋买卖居间合同补充协议书》；2.被告涂婧协助将南京市江宁区房屋过户至其名下；3.被告涂婧承担因为迟延履行合同义务给其造成的律师费30000元、误工费等损失20000元，合计50000元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月17日，其与被告涂婧在南京市汇仁房地产置业顾问有限公司（以下简称汇仁公司）的居间之下就南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）的买卖签订了《房屋买卖居间合同》（合同编号：0000669），并于之后签订《房屋买卖居间合同补充协议书》。合同及补充协议约定，涂婧向其出售案涉房屋，出售价款为80万元，其中30万元首付款（含定金、首付、尾款、一手证税款、利息等）于2016年10月24日之前向涂婧支付，其余50万元过户后的30个工作日由按揭贷款银行一次性支付给甲方，合同约定被告应当在2018年10月10日之前协助办理过户手续。合同签订之后，其按照合同约定向涂婧支付30万元首付款，现过户期限已至，其及汇仁公司多次催告涂婧协助办理贷款预审批手续并准备办理房产过户事宜，涂婧一直以各种理由拖延履行，并拒绝接电话回复其和中介短信，故诉至法院要求判如所请。被告涂婧辩称，双方签订合同时原告王聪不具备购房资格，案涉合同应为无效。另外，其一直同意继续履行合同，也不存在违约行为。其在合同约定的过户时间之前也就是2018年9月7日带齐材料至中介汇仁公司准备配合原告王聪办理贷款和过户手续，但是因为王聪坚持要办理公积金贷款。汇仁公司也告知其，由于其系已婚，办理公积金贷款，需要其配偶配合签字并提供相关材料，案涉房屋系其婚前财产，双方买卖房屋时其还是单身，其在2018年6月份已经结婚，要求其配偶提供材料会引发家庭矛盾，故其无法提供。其不存在违约行为，王聪主张的律师费和其他损失也不应由其承担。本院经审理认定事实如下：2016年9月17日，原告王聪（买方、乙方）与被告涂婧（售方、甲方）在汇仁公司的居间下签订《房屋买卖居间合同》1份，主要内容为甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋面积约41㎡，楼层为1/9，房屋附属设施为精装修（内有电视机等家电家具），成交价格为800000元，过户税费由乙方承担。乙方于2016年9月17日向甲方支付房屋定金20000元，甲方于2016年10月1日前办理一手房产证，费用由乙方承担；甲方承诺名下只此一套房，若因此产生税费由甲方承担；甲方乙方于一手房产证出后办理银行贷款预审手续，预审通过后，三日内办理过户，过户当天一方支付甲方首付款250000元，待该房屋过户手续办理完毕，且甲乙双方确认该房屋费用交接清楚结清余款10000元。甲方承诺收到全款当日腾空房屋并将该房屋钥匙交给乙方。甲方认可一方贷款方式付款时：1、贷款过程中，一方提出终止贷款行为，则一方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此而引起的经济损失；2、乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实可靠、如因证明不属实或其资信不够等个人原因造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；3、一方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除合同，或发生本条第1、2、3款违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的5%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，同时违约方应向丙方支付甲乙双方双倍的中介费。如因一方违约引发诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费等均由违约方承担。剩余房款520000元由乙方贷款支付甲方。该合同双方确认由涂婧授权案外人唐平品（涂婧母亲）代为签订。后双方又签订《补充协议书》1份，载明“一、因政策调整，甲乙丙三方自愿变更上述房屋付款及交房；二、三方约定乙方于2016年10月24日前向甲方支付房款人民币叁拾万元整（其中含定金，含首付，含一手证税款，含利息共计叁拾万元整），甲方将上述房屋交付给乙方使用，在此期间物业费，水电费由乙方承担；三、三方约定上述房屋过户日期为2018年10月10日前，甲乙双方必须完成过户手续，余款人民币伍拾贰万整，过户后叁拾个工作日由银行一次支付给甲方，如果贷款无果，一方必须在收到居间方通知起一个月内付清伍拾贰万，任何一方不履行协议视为违约；四、乙方违约，叁拾万整甲方不予退还，甲方违约退还本金叁拾万，再赔偿乙方叁拾万…”上述合同及协议签订后，王聪于2016年9月17日支付给涂婧购房定金20000元、支付给汇仁公司中介费2000元，于2016年10月25日支付给涂婧购房款280000元、支付给汇仁公司中介费2000元，唐平品及汇仁公司均出具相应金额的收条、收据，涂婧即将案涉房屋交付王聪居住至今。双方因案涉房屋发生纠纷，王聪委托江苏永衡昭辉律师事务所律师代理此案，支出律师费30000元。2018年9月，原告王聪向本院提起诉讼，要求判令被告涂婧继续履行双方合同，涂婧赔偿其律师费、诉讼费及超出购房成本的相关费用。审理中，王聪陈述其在签订合同时不具备购房资格，双方遂对付款金额及时间、办理过户事宜进行约定变更。2018年3月，王聪联系涂婧要求办理案涉房屋购房贷款及过户手续。双方一致认可，在王聪申请办理购房贷款时，所需手续要求涂婧配偶配合提交相应资料，但涂婧认为案涉房屋系涂婧婚前财产，如要求配偶提交相关资料会引发家庭矛盾，故无法配合，致合同无法继续履行。王聪另提交购房证明证实其已具备购买案涉房屋的资格。关于双方购房时沟通协调的过程。原告王聪提交汇仁公司于2018年10月8日向被告涂婧出具的《催告办理贷款预审批手续及办理过户的函》，载明“…根据协议约定，我司此前曾经催告你方尽快协助办理贷款预审批手续，但是你方一直未能提供相应的材料、一直未能配合。现在合同约定的2018年10月10日过户期限即将到期，我司再次以书面函件的形式通知你方：第一、根据《房屋买卖居间合同》第四条第三款，你方应当协助办理贷款预审批手续，但是截至目前为止你方一直不配合提供相关的证件材料导致贷款预审批一直未能进行，请你方收到函后2日内立即配合办理相应的贷款预审批手续，如果因为你方原因导致贷款未能下款或者迟延下款的，所有的法律后果由你方自行负担。第二、根据补充协议书，你方应当在2018年10月10日前完成过户手续，请你方及时按照协议约定进行办理。后期房款的支付，待你方配合办理贷款手续后，贷款下款支付。特此函告”。涂婧对该函件真实性予以认可，但认为系中介公司按照王聪要求出具。王聪提交其与唐平品短信聊天记录中载明“唐平品说‘过户不需要她老公的身份证和户口簿’，王聪说‘那阿姨的意思是先过户？先不贷款吗？’唐平品说‘按我们签的合同办理’，王聪说‘合同就是先过户后贷款。贷款出售方需要配合。’唐平品说‘我们一直在等你办过户手续，超过合同上的过户时间，后果你自己承担’，王聪说‘那今天过户，可以吗？先过户后贷款？阿姨，我们今天办理过户，过户完成之后，尾款我贷款支付给您’，唐平品说‘余款到位，肯定过户’，王聪说‘那您需要提供材料配合我贷款’”。涂婧对上述短信聊天记录内容的真实性予以认可。被告涂婧提交汇仁公司工作人员杨青于2018年10月8日出具的《情况说明》1份，载明“2018年10月8日卖方涂婧提供了房屋产权证，涂婧本人身份证、户口本、结婚证原件、要求办理过户手续，特此说明。”王聪对情况说明真实性予以认可，但认为与涂婧不按照贷款银行要求提供配偶材料的违约行为没有关系。被告涂婧提交案外人王军出具的《情况说明》1份，载明“2018年11月19日下午，买房人王聪及卖房人涂婧来我公司新地雅苑店，办理贷款手续。由于王聪要求本公司书面承诺他的贷款百分之百可以审批通过，该要求本公司无法满足，故购房人不愿继续办理贷款手续”。王聪对情况说明真实性不认可，但认为双方确实到中介公司协商，中介公司要求王聪额外出钱去办理贷款，涂婧就可以不提供配偶材料也能办理，但不能保证，王聪表示可以额外出钱，但需中介公司保证贷款必须要办下来，当时中介公司不能保证，故王聪没有出钱办理此事。双方对于合同的效力及涂婧是否存在违约情形争议较大，致调解未成。上述事实，有房屋买卖居间合同、补充协议、定金收条、房款收条、收据、银行流水单、函、短信聊天记录、情况说明及当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，涂婧认为案涉合同及补充协议因王聪购买房屋时不具备购房资格而无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信，对王聪要求涂婧继续履行案涉合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。双方对于合同及补充协议的定性、无法履行合同的症结及违约责任的承担意见如下：王聪认为，涂婧不配合其办理银行贷款的行为构成违约，拒绝配合其办理过户手续亦构成违约，合同明确约定有违约条款，“违约方应支付相当于房屋实际成交价的5%违约金即41000元（820000元*5%），本案诉讼费、律师费、保全费等合计50000元由涂婧承担，导致其一次性支付尾款520000元而产生的利息、资金借用费用，即如涂婧最终拒绝配合办理贷款，其愿意在房屋过户后两个月内办理房屋抵押贷款一次性支付尾款，涂婧应赔偿其超过公积金贷款支付部分的费用251366元”。涂婧认为，如王聪无力购买案涉房屋，其同意取消合同，将王聪支付的首付款扣除三年房租后退还给王聪。其一直尽力配合完成过户手续，双方合同及补充协议均未要求其配合王聪办理贷款手续，王聪至今也只是咨询了银行，并未实际付诸实际行动办理银行贷款。另外，银行没有明确法律条款说明办理贷款需要售方提供配偶材料，王聪完全可以办理商业贷款，但就因为利率比较高，中介公司未能保证贷款百分之百通过贷款审批，王聪就不去办理，故按照合同，王聪应在一个月内将余款付清。本院认为，根据案涉合同及补充协议约定，双方关于案涉房屋办理贷款及过户手续是有明确约定的，即“三方约定案涉房屋过户日期为2018年10月10日前，甲乙双方必须完成过户手续，余款人民币伍拾贰万整，过户后叁拾个工作日由银行一次支付给甲方，如果贷款无果，一方必须在收到居间方通知起一个月内付清伍拾贰万，任何一方不履行协议视为违约”，结合王聪与案外人唐平品（涂婧授权唐平品办理案涉房屋出售事宜）的沟通具体情况，即“涂婧要求王聪应先支付剩余购房款而后办理过户手续”，该行为视为涂婧违反合同约定，构成违约，涂婧应承担相应违约责任，故对王聪要求涂婧承担律师费30000元的诉讼请求，本院予以支持。本院综合考虑王聪购买案涉房屋时的个人情况、案涉房屋的居住及升值情况及双方关于购房尾款利息、税费已再次补充约定等情况，对王聪要求涂婧承担其他违约责任的诉讼请求，本院不予支持。因双方约定购房尾款520000元需要由王聪办理贷款进行支付，但双方对于办理何种贷款、涂婧是否有义务协助办理贷款手续、是否需要在过户前进行贷款预审批并没有明确约定，本院根据双方对于购房尾款支付的沟通情况、二手房买卖交易习惯认为，为了保障案涉房屋交易的顺利进行，避免因未能顺利贷款给双方造成履行障碍及售房方存在的巨大风险，进行贷款预审批确有必要，从该角度出发，涂婧确有及时配合办理贷款预审批的义务，在案证据能够证明涂婧未能根据贷款银行要求及时通知其配偶前往签字或者提供贷款因所需的配偶授权或公证材料，致贷款预审批无法完成，该情形的出现不可归责于王聪。涂婧虽提交相关情况说明，该情况说明至多仅能证实涂婧曾携带其个人材料至中介准备配合王聪办理过户、中介公司无法保证办成银行贷款导致王聪不愿继续办理贷款等内容，与本院归纳的导致合同无法继续履行的症结并不矛盾。综合上述因素，本院对王聪要求涂婧协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持，过户所需税费，由王聪承担。王聪于案涉房屋过户手续办理完成之日起60日内支付涂婧购房尾款520000元，王聪未按时足额支付所需承担的违约责任按照双方合同及补充协议约定办理。王聪要求涂婧承担超出购房成本而支出的相关费用，本院认为，双方对于案涉房屋办理贷款的种类并无约定，案涉房屋手续办理完成后支付购房尾款系王聪的合同义务，且办理相应贷款无须涂婧协助亦可办理，王聪的该项诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告涂婧于本判决发生效力之日起10日内协助原告王聪办理位于南京市江宁区不动产产权变更登记手续(过户过程中产生税费由王聪承担)。二、被告涂婧应赔偿原告王聪律师费30000元。三、原告王聪于上述第一项载明的不动产变更登记手续办理完成之日起60日内支付被告涂婧购房尾款520000元。四、驳回原告王聪的其他诉讼请求。上述第二、三项相互冲抵后，王聪应支付涂婧490000元，于上述第一项载明的不动产变更登记手续办理完成之日起60日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，由被告涂婧负担（此款原告王聪已垫付，原告王聪在支付被告涂婧上述购房尾款时直接予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  **景人民陪审员  马元芳人民陪审员  甘良彬二〇一九年十月二十八日法官 助理  李超燕书 记 员  易 敏