江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初2405号原告：江西庐林实业有限公司。住所地：九江市濂溪区莲花镇。统一社会信用代码：913604007239077300。法定代表人：蔡昌，总经理。委托诉讼代理人：戴燕，江西康润律师事务所律师。委托诉讼代理人：江民杰，江西康润律师事务所律师。被告：姜好枝，女，1970年3月10日出生，汉族，九江市人，自由职业者，住九江市浔阳区。被告：张旗，男，1962年9月18日出生，汉族，九江市人，自由职业者，住九江市浔阳区。两被告共同委托诉讼代理人：章明，江西国樟律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：汪为三，江西国樟律师事务所律师。原告江西庐林实业有限公司与被告姜好枝、张旗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西庐林实业有限公司法定代表人蔡昌和委托诉讼代理人戴燕、被告姜好枝、张旗共同委托的诉讼代理人汪为三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西庐林实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付拖欠租金15万元及逾期付款违约金（其中7.5万元按日千分之五自2018年9月1日计算至付清之日止，余下7.5万元按日千分之五自2019年3月31日计算至付清之日止，暂计算至2019年8月31日违约金为人民币20.5125万元）；2、判令两被告立即向原告支付树木毁损赔偿款74630元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原告与两被告于2016年5月19日签订《协议书》，约定：由两被告承租原告位于九江经济技术开发区九园路东侧部分房屋及经营场地，租赁期限自2016年5月19日至2031年5月18日，租金自2016年9月1日计收，前三年年租金为15万元且每半年支付一次，以后年租金每年递增4%且一年一付，先付后用，每到期前五日支付；若逾期支付租金，则按日千分之五支付罚金；若承租期内两被告对原告现有设施、建筑物、道路、植物及其他地上附着物造成破坏，应按市场价格进行赔偿。协议签订后，原告将部分租赁场地及房屋交付给两被告使用。两被告在承租期间对原告地上植物造成毁损，经与被告核实，造成的植物损失达74630元。另两被告亦未按约支付租金，租金仅支付至2018年8月31日。2018年9月至2019年9月期间的租金至今未付。原告曾多次向两被告催讨，均被拒绝。故原告提起诉讼，请求法院判准请求事项。姜好枝、张旗辩称，一、首先，被告向原告租赁的场地是用于经营农庄，在合同履行过程中，自2018年4月23日开始，存在长时间的政府修路工程，导致承租的农庄交通不便，严重影响承租人的生产经营，属情势变更。根据租赁合同标的物为经营农庄的生产特点，道路通畅应为合同履行的基础。由于双方当事人在订立合同时无法预料这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，显然对被告不公平；二、原告主张的违约金无事实和法律依据。我方一直在主动积极地与原告协商租金给付问题，由于一直未达成一致，才暂缓至今，并非我方恶意拖欠，可谓事出有因；三、林木毁损的赔偿，应按照合同约定以市场价格计算。本院经审理认定事实如下：2016年5月19日，原告江西庐林实业有限公司与被告姜好枝、张旗签订《协议书》，主要内容为：被告姜好枝、张旗租下原告拥有经营使用权和地上附着物所有权的、位于九江市经济技术开发区九园路东侧大约400余亩房屋及场地，用来投资开展休闲文化、餐饮娱乐、家禽养殖等项目,租期为15年，自2016年5月19日起至2031年5月18日。租赁协议书每5年续签一次。年租金基数为15万元，从2016年9月1日开始计算。每年到期前5日为付费时间。协议约定，被告应在规定期限内按时缴纳租金，如超过规定期限未缴费，则视为违约，被告应承担日5‰的罚金，逾期1个月，原告有权终止协议履行，并追偿违约方造成的一切损失。还约定，在本协议签订生效后三个月内，原告免计被告租赁费，三年内租金维持15万元不变，从第四年开始，每年递增4%租金，至协议终止。前三年租金，每半年付费一次，后十二年一年一付。本协议双方签字生效后，任何一方不得随意终止本协议，违约者需承担违约责任和经济赔偿。如遇国家及政府相关部门对租赁场所征收、征用或因原告资产重组、整体转让、经营性质及经营项目发生重大变化，原告在告知被告后，可提前终止本协议履行，不承担任何违约责任。被告在租赁期间，对原告现有设施、建筑物、道路、场所以及地上附着物应保持原貌。被告因经营发展需要，需扩大场地，升级改造原建筑物和设施，改变地上种植物原状时，在征得原告同意后，由被告出资进行实施，如对原物造成损害，则按市场价格进行赔偿。协议签订后，被告开始经营“世外桃园”农庄生意。在场地改造时，被告对原告地上种植物：香樟、木荷、板栗、桂花、厚朴、石楠、金叶女贞、竹子、合欢等苗木造成毁损。2017年9月17日，经原、被告双方统计核实，被告需赔偿原告上述苗木损失计74630元，被告张旗在毁损苗木统计清单上签字认可。截止诉前，原告江西庐林实业有限公司已收取被告2016年9月至2018年8月31的两年租金和逾期13天缴纳租金的罚金4875元。2018年4月16日，九江市公安局交通管理支队发出关于九园路施工改造期间105国道（莲花至双塔段）大型车辆绕行的公告，通知自2018年4月23日至2020年4月23日实施全封闭施工，有通行需求的车辆实施绕行。道路施工期间，仍有便道进入农庄，被告农庄可以经营。原告向被告讨要2018年9月开始的第三年度租金15万元和苗木损失赔偿，被告以政府修路为由，拖延支付至今。为此，原告来院起诉，请求判令被告支付第三年度租金15万元，支付逾期付款违约金20.5125万元；请求判令两被告立即向原告支付树木毁损赔偿款74630元；本案诉讼费、保全费等由被告承担。上述事实，由原告向法庭提供的《协议书》一份、《山庄改造毁损苗木统计清单》一组、山庄修路期间照常营业的现场照片8张和被告向法庭提交的《九园路封闭施工公告》照片一张、被告方股东刘礼治与原告方法定代表人蔡昌的微信聊天记录17张及2017年4月山庄营业账本等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。情势变更是指于合同生效后，由于社会环境发生重大变化，使一方当事人遭受重大损害，当事人重新协商未果，受损害一方请求法院解除或变更合同。情势变更原则的适用需慎重。被告姜好枝、张旗在2018年4月已知道“修路”，开庭时，被告没有提交书面证据证明其已向原告提起因情势变更而要求变更租赁合同方案或解除租赁合同之诉。却是时隔一年半以后，原告向法院起诉要求姜好枝、张旗支付欠付租金，姜好枝、张旗作为被告时以“情势变更”抗辩。被告农庄的经营场所本来就不在路边，“修路”并不导致履行租赁合同无实际意义，故在本案中，情势变更原则不能适用，被告姜好枝、张旗仍应按照双方签订的《协议书》的约定，在2018年9月1日到来前5日，向原告江西庐林实业有限公司缴纳2018年9月开始至2019年3月1日前的租金7.5万元；在2019年3月1日到来前5日，向原告江西庐林实业有限公司缴纳2019年3月开始至2019年9月1日前的租金7.5万元。根据《协议书》的约定，被告未在规定期间缴纳租金即构成违约，应承担日5‰的罚金。这种逾期付款违约金的约定过分高于造成的损失，应予调整，为总金额的20%，即被告姜好枝、张旗需承担的逾期付款违约金为人民币3万元。关于苗木毁损，双方已就赔偿数额签字认可，为74630元，被告姜好枝、张旗应信守承诺，一并给付。原告江西庐林实业有限公司要求被告姜好枝、张旗支付2018年9月至2019年9月的租金15万元，支付逾期付款违约金3万元，要求被告支付苗木毁损赔偿款74630元的诉讼请求，本院予以支持。被告姜好枝、张旗关于继续履行合同将显失公平、非恶意拖欠租金的辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告姜好枝、张旗于本判决生效后15日内给付原告江西庐林实业有限公司2018年9月至2019年9月的租金15万元，逾期付款违约金3万元及苗木毁损赔偿款74630元，三项合计254630元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3873元，由被告姜好枝、张旗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  李玉萍二〇一九年十月二十九日书记员  胡梦碟