上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35561号原告：张锦柱，男，1951年2月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：代向军，男，1986年12月27日出生，汉族，户籍地河南省。原告张锦柱与被告代向军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锦柱、被告代向军到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告张锦柱向本院提出诉讼请求：1.确认2018年12月1日解除双方于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告自2018年5月7日至2018年11月30日的房租人民币17,000元(以下币种相同)；3.被告支付拖欠原告电费246.4元。诉讼过程中，原告变更诉请3为：被告支付拖欠原告水费、电费、燃气费合计为247元。事实与理由：2018年2月8日,原告张锦柱与被告代向军就上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)签订了《房屋租赁合同》，双方就租期、租金、保证金及违约责任等作出约定。当日，被告向原告支付三个月房租和保证金共计10,000元，双方按约履行合同。后被告获悉原告与案外人深圳彩之家、案外人彩之家上海分公司就包括讼争房屋在内的8处房屋发生诉讼纠纷后,便自2018年5月6日后未再向原告支付房租。期间原告虽然多次寻找被告讨要租金，但均遭拒绝。2018年11月8日，原告与案外人深圳彩之家、案外人彩之家上海分公司在上海市闵行区人民法院达成调解并由法院出具(2018)沪0112民初27494号民事调解书(以下简称该调解书)，该调解书明确了原告与彩之家上海分公司的《房屋出租服务协议书》继续履行等项调解内容。原告于2018年11月20日左右收到该调解书后便电话联系被告要求其支付房租，被告表示需要看到该调解书后再行支付租金，双方遂约定在2018年11月30日见面。然至该日，原告按约上门后却无人应门，遂请人开锁后才发现被告早已搬离讼争房屋。原告认为被告之行为已损害原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告代向军辩称：一、针对诉请1其同意解除合同，但认为合同的解除日应该是被告实际搬离讼争房屋之日，故对于原告主张的合同解除日期不认可，被告认为应当以其搬离讼争房屋的2018年9月底作为合同解除日。被告认可在搬离房屋时其未与原告联系，亦未向原告交接房屋或交还钥匙；二、针对诉请2其承认原告所主张的自2018年5月7日起其未再支付过租金这一事实，但认为其已经于2018年9月底搬离，所以只愿意承担自2018年5月7日起至该日的租金；三、针对诉请3被告表示愿意支付；四、在原告与深圳彩之家、彩之家上海分公司发生纠纷期间，讼争房屋曾被他人换锁，被告等自行换锁进入后，曾电联原告表示不愿再承租讼争房屋、要求解除合同并退还保证金，但遭原告拒绝。本院经审理认定事实如下：2017年10月25日，原告张锦柱作为乙方与案外人彩之家上海分公司作为甲方签订《房屋出租服务协议书》，所涉标的为包括讼争房屋在内共计8套房屋。双方对租赁期限、租金支付方式与标准、违约条款等作出约定。在合同第七条其他补充中，双方约定不可以改变房屋结构，不可以群租，允许装修出租。双方另约定其他相关权利义务，并于落款处签名、盖章。2018年2月8日，原告张锦柱作为出租方(甲方)与被告代向军作为承租方(乙方)就讼争房屋签订《房屋租赁合同》。双方对于租赁期限、租金、押金作出约定。该《房屋租赁合同》上另载明“各项细则同浦航路XXX弄XXX号一致”。双方于合同落款处签名。2018年9月6日，原告张锦柱就包括讼争房屋在内的前述8套房屋租赁合同纠纷以案外人彩之家上海分公司、案外人深圳彩之家作为被告诉至本院，案号为(2018)沪0112民初27494号。终，双方于2018年11月8日达成调解，并由本院出具《民事调解书》确认双方之间签署的《房屋出租服务协议书》继续履行、原告张锦柱与案外人的租赁协议由原告张锦柱另行解决等事宜。2018年11月28日，原告张锦柱与案外人深圳彩之家、案外人彩之家上海分公司再次就未尽事宜签订《庭外和解协议》。2018年11月30日，原告张锦柱自行收回讼争房屋。2019年9月18日，原告因被告擅自搬离且未按约支付租金、水、电、燃气费等纠纷与被告协商未果，诉至本院。另查明，讼争房屋的燃气费用欠费情况为2018年10月42元，电费欠费情况为2018年10月102元、2018年11月电费4元，水费欠费情况为2018年10月96.6元及滞纳金2.4元。以上合计247元。上述事实，由原告张锦柱提供的《房屋出租服务协议书》、《房屋租赁合同》、(2018)沪0112民初27494号案件的《民事调解书》、《庭外和解协议》、水电燃气费单据一组及付款凭证，由被告提交的缴费单据一组及双方的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于被告提交的微信聊天记录一组，原告认为真实性无法认可且对该情况不清楚。本院认为对于该组微信聊天记录的对象被告未能充分举证，本院无法确认真实性，故对于该证据不予采信。庭审中，被告代向军申请证人江某某出庭作证。江某某向本院陈述：其与被告共同合租讼争房屋，其与被告于2018年9月底搬离讼争房屋。搬离时未告知原告，亦未向原告返还钥匙。针对证人证言，原告表示证人说谎，不应采信其证言。被告对证人证言没有异议。对于该证人证言所证明的搬离日期，本院认为仅凭证人陈述并无法认定被告及证人的搬离日期。故对于该证人证言的证明目的，本院不予认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。庭审中，双方均同意解除本案租赁合同，不违反法律的规定，本院予以准许。双方的争议焦点有二：一为《房屋租赁合同》的解除日；二为被告在搬离讼争房屋后是否还应承担原告现所主张的所有租金、水电费、燃气费。针对争议焦点一：对于原告所主张的解除日期(2018年12月1日)，被告持有异议。其认为其与原告的合同在原告与案外人彩之家上海分公司、案外人深圳彩之家发生纠纷时就已经解除了，此后其与原告系事实租赁关系，故在其搬离之后就不应承担此后的租金。但被告又陈述其与合租人于2018年9月底搬离讼争房屋，所以合同于搬离日解除。对此，本院认为无论是被告所持原告与大房东发生纠纷导致原、被告之间的《房屋租赁合同》解除的观点还是被告擅自搬离讼争房屋的行为，均不符合法律规定或者双方合同约定的解除条件。故对于被告所主张的合同解除日，本院不予认可。反观原告之陈述，其自认于2018年11月30日通过锁匠开锁后收回房屋，再结合(2018)沪0112民初27494号《民事调解书》的出具日期、《庭外和解协议》的签署日期等，本院认为原告于2018年11月30日才发现被告搬离并收回房屋更为可信。鉴于原告实际收回讼争房屋的日期，本院认为《房屋租赁合同》的解除日应为2018年11月30日。针对争议焦点二：原告主张被告应向其支付直至其收回房屋之日止的租金等各项费用。而被告则认为其搬离之后的租金不应再予以承担。对此本院认为，结合原告所提交的相关水电费单据可见，在2018年10月后讼争房屋内所发生的公共事业费确实非常少，可以推论讼争房屋内当时应无人居住。但结合被告当庭陈述其未告知过原告何时搬离讼争房屋、亦未向原告返还过钥匙等实际情况，本院认为自被告搬离之日起截止至2018年11月30日原告自行收回房屋解除讼争《房屋租赁合同》之日止的房屋空置期间的租金仍应由被告予以承担。至于原告所主张的相关水、电、燃气费用，被告当庭认可该金额，本院对于该诉请亦予以支持。在诉讼过程中，原告明确曾收取过被告押金2,500元，并愿意抵扣租金，故被告抵扣该押金后尚应支付的租金应为14,500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张锦柱与被告代向军于2018年2月8日就上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告代向军于本判决生效之日起十日内向原告张锦柱支付自2018年5月7日起至2018年11月30日止的租金14,500元；三、被告代向军于本判决生效之日起十日内向原告张锦柱支付水费、电费、燃气费，以上合计247元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计115.58元，由被告代向军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一九年十月二十三日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。