沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初4730号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。法定代表人：张识。委托诉讼代理人：肖桂轶。委托诉讼代理人：陶启林。被告：王艳萍。被告：沈阳奥园新城置业有限公司。法定代表人：周俊峰。委托诉讼代理人：刘永强。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王艳萍、被告沈阳奥园新城置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖桂轶、陶启林，被告沈阳奥园新城置业有限公司委托诉讼代理人刘永强到庭参加诉讼，被告王艳萍经本院依法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王艳萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告王艳萍偿还贷款本金余额365663.66元，利息3231.40元，罚息17.87元（给付截止至2019年2月26日）；3、被告王艳萍按合同约定给付从2019年2月26日至被告实际结清之日止的利息和罚息；4、原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告王艳萍的抵押房产享有优先受偿权；5、被告王艳萍承担本案诉讼费、保全费等一切相关费用；6、被告沈阳奥园新城置业有限公司对被告王艳萍的欠款及本案的全部诉讼费用承担连带偿还责任。事实与理由：被告王艳萍于2014年11月10日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币39万元整，用于购买位于沈阳市苏家屯区之房屋，借款期限为360个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准，2014年11月19日原告向被告发放贷款39万元，借款期限自2014年11月19日至2044年11月19日止，被告王艳萍将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。被告沈阳奥园新城置业有限公司作为保证人，对被告王艳萍的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告王艳萍长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告王艳萍却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告王艳萍长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告王艳萍立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王艳萍未到庭答辩。被告沈阳奥园新城置业有限公司辩称，2014年10月27日，被告王艳萍与被告签署了商品房买卖合同及补充协议，被告王艳萍自愿购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区，购房总款567823元，被告王艳萍缴纳首期房款177823元，剩余房款390000元向原告借款。被告王艳萍与原告签订了个人住房借款合同，原告发放了贷款，被告王艳萍与原告办理了预告抵押登记，用于担保其债务。2015年2月3日，被告书面通知被告王艳萍办理所购商品房的产权证书。截止2019年3月份，原告扣划被告款项26859元。因案涉商品房的所有权登记属于私人信息，被告不能取得案涉商品房是否已经办理所有权登记的证据，该证据对于案件事实具有重要作用，被告已书面申请人民法院调取案涉商品房的所有权登记信息。如果案涉商品房已经完成了所有权登记，依据借款合同约定，被告的阶段性连带保证责任解除，不再为被告王艳萍的借款承担保证责任：如果被告王艳萍领取办理所有权登记所需的资料后至今未办理所有权登记，根据《民法总则》第158、159条的规定，民事法律行为可以附条件，附生效条件的民法法律行为，自条件成就时生效，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。被告向原告承担的是附解除条件的阶段性连带保证责任，在被告王艳萍办理完毕所有权登记之后，被告就不再承担保证责任。被告王艳萍故意阻止条件成就的，视为条件已经成就，被告的保证责任终止。综上，被告王艳萍违反合同及法律规定，不履行与原告签订的借款合同，被告王艳萍应为自己的违约行为承担相应的法律责任。被告已经履行了与被告王艳萍的商品房买卖合同，对于此案的发生没有任何过错，根据法律规定，无论被告王艳萍是否办理完毕案涉商品房的所有权登记，被告的阶段性连带保证责任已经终止，请人民法院在查清事实的基础上，依法驳回原告对被告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了借款合同、最高额保证合同、个人贷款支付凭证、抵押权预告登记证明、个人贷款对账单。被告沈阳奥园新城置业有限公司未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和质证，本院认定事实如下：2014年11月10日，被告王艳萍与原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行签订了个人住房（商业用房）借款合同一份，其中载明被告王艳萍向原告贷款39万元，用于购买位于沈阳市苏家屯区的房屋，贷款期限为360个月，自2014年11月10日至2044年11月10日，贷款利率执行浮动利率，还款方法为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2477.90元。该贷款采用抵押和最高额保证方式作为贷款担保，被告王艳萍将位于沈阳市苏家屯区的房屋作为抵押担保。合同第十三条第二款约定，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等）。第八款约定，借款人未足额履行本合同项下到期债权，或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。以上合同签订后，原告于2014年11月19日将39万元给付被告王艳萍。被告王艳萍开始偿还原告贷款，但自2018年12月27日后，被告王艳萍不再还款，截至2019年2月25日，被告王艳萍尚欠原告贷款本金365663.66元，利息3231.40元，罚息17.87元。2017年8月14日，原告对涉案房产进行抵押权登记，抵押权数额为39万元，他项权证号为0283567，债务履行期限至2044年11月10日。在本案审理过程中，原告自愿撤回对被告沈阳奥园新城置业有限公司的起诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王艳萍经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉。视为其放弃了答辩和质证的权力，本院根据原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行提供的证据及庭审陈述对案件事实予以认定。原告与被告王艳萍签订的个人住房（商业用房）借款合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告王艳萍未能按合同约定按时、足额偿还借款本息，符合合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用，故本院对原告要求判令解除合同、偿还拖欠贷款本金、利息及罚息的诉讼请求依法予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告王艳萍的抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第十四条，不动产物权的设立，自登记时起发生效力。第一百七十九条第一款，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十条第一款，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；······第一百八十七条，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，被告王艳萍用位于沈阳市苏家屯区的房屋作为抵押担保，且已办理了房屋抵押权登记，发生物权效力，原告作为涉案房屋的抵押权人，依法享有在抵押担保范围内抵押房产的优先受偿权，故本院对原告的此项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王艳萍于2014年11月10日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告王艳萍于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金365663.66元，利息3231.40元，罚息17.87元（截至2019年2月25日）；三、被告王艳萍于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年2月26日起以本金365663.66元为基数，至借款实际付清之日止）；四、原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行对被告王艳萍位于沈阳市苏家屯区的房屋在本判决二、三项所确认的债务范围内享有优先受偿权；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6862元，保全费2410元，公告费400元，由被告王艳萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王智宇审 判 员  吴金凤人民陪审员  石慧芳二〇一九年十月十五日书 记 员  宿美娜