贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9800号原告：张卉芳，女，汉族，1972年4月26日出生住贵州省毕节市七星关区。原告：帅亮乾，男，苗族，1972年1月20日出生住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：潘虹（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：薛锦（特别授权代理），系该公司员工。原告张卉芳、帅亮乾与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张卉芳、帅亮乾的委托诉讼代理人潘虹，被告振华房开公司的委托诉讼代理人薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张卉芳、帅亮乾向本院提出诉讼请求：1、判令被告在90日内为原告申请办理贵州省毕节市七星关区商品房的不动产权证书并交付给原告；2、请求判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币306652元为基数，参照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍，从2013年3月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年8月1日的违约金为：139639.06元）；3、判令被告退还原告电表入户费529元、天然气入户费2500元、水表入户费750元，总计3779元；4、被告承担诉讼费。事实及理由：2011年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告开发建设的振华商贸大厦Ａ-1-8-5号商品房，房屋总价款为306652元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同约定于2012年12月30日将涉案商品房交付原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定的期限内取得房屋权属证书。综上，被告与原告签订《商品房买卖合同》,双方应按合同约定全面履行义务。原告已经完全履行合同义务，而被告逾期办理不动产权证，违反合同约定，应承担违约责任。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定诉至贵院，请依法判决支持原告诉讼请求。被告振华房开公司辩称，1、A栋楼可以办证；2、原告要求按照银行贷款利率的1.3倍计算违约金没有依据，并且合同没有约定；3、原告从2013年3月31日开始计算为超出诉讼时效期间债权请求权受诉讼时效期限限制；4、原告要求退三通费没有依据，被告公司代收上述费用是为了原告办理入户，不是被告公司直接收取。本院经审理查明：2011年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市房屋，建筑面积为103.95平方米，房屋总价款为人民币306652元，原告采取银行按揭方式付款，被告应在2012年12月30日前向原告交付该商品房。转移登记方面没有约定。补充协议第三条约定房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。合同签订后，原告向被告支付购房款306652元，被告向原告代收了契税、维修基金及水表入户费750元、电表入户费529元、天然气入户费2500元。2012年12月30日,被告将该商品房交付原告使用。被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告诉至本院。现涉案房屋办理转移登记的条件还未成就。上述事实有原、被告的陈述及原告提交的二原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税及印花税收据、住宅专项维修基金收据、收据（水、电、燃气入户费），上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告虽辩称涉案房屋已具备办证条件，但未提交证据予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，因被告尚不具备办理涉案商品房不动产权证的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备履行条件后，再行主张。关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定出卖人逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额306,652.00，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额306,652.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2012年12月30日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2013年3月30日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2013年3月31日起计算违约责任；由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年8月12日）往前倒推三年即2016年8月12日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年8月13日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，且原告向被告缴纳了办证所需的契税、房屋维修基金等办证所需的相关费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，本案违约金应以原告已付购房款306,652.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年8月13日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于原告诉请被告退还“三通费”电表入户费529元、天然气入户费2,500元、水表入户费750元，共计3,779元的主张,《中华人民共和国价格法》第四十一条，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。被告收取的电表入户费529元、天然气入户费2,500元、水表入户费750元，共计3,779元属于重复收费，应当退还，故对原告这一主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张卉芳、帅亮乾支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金[违约金以总房款306,652元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，计付原告从2016年8月13日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止]；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张卉芳、帅亮乾电表入户费529元、天然气入户费2,500元、水表入户费750元，共计3,779元；三、驳回原告张卉芳、帅亮乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,584元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇一九年十月十八日书记员  李治樱