文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初5574号原告：李成高，男，1970年3月8日生，住广州市珠海区。委托诉讼代理人：杜江涌，重庆志和智律师事务所律师。被告：向裕全，男，1973年2月17日生，住四川省邻水县。原告李成高与被告向裕全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李成高的委托诉讼代理人杜江涌到庭参加了诉讼，被告向裕全经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李成高向本院提出诉讼请求：1.原告与被告的租赁关系于2019年2月19日解除；2.被告按照合同约定支付违约金999000元；3.被告按照合同约定补足优惠期期间的房屋租金1165500元；4.被告按照合同约定支付寻租期房屋租金499500元；5.被告支付欠缴的水电费16848.29元；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月1日，重庆虹普置业有限公司与原告签订房屋租赁合同，将重庆市九龙坡区彩云湖大道7号“盘龙记忆”商业用房整体出租给原告从事经营。同时允许原告分租。2018年6月21日，原被告签订《盘龙记忆租赁合同》，约定将位于重庆市九龙坡区彩云湖大道7号地下商铺房屋及相关设施出租给被告使用，并对相关的权利义务、合同的解除、违约责任进行了约定。根据约定被告应当在开业七日内向原告预付二个月租金，经原告多次催告，被告拒不缴纳。2019年2月19日，原告向被告发出告知函，按照约定行使解除权。被告向裕全未答辩，也未提交证据或答辩状。原告围绕其诉讼请求举示了房屋租赁合同、租金及相关费用缴费通知书、告知函等证据，本院依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下：2017年12月1日，原告李成高作为承租方（乙方）与作为出租方的重庆虹普置业有限公司就“盘龙·记忆”商业用房整体租赁签订了房屋租赁合同，约定租期为2017年12月1日至2027年11月30日，还约定在租赁期内乙方具有独立经营权，自负盈亏、可自主招租、分组、联营等。该房屋为重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会和重庆虹普置业有限公司共同合建，现正在办理权属证明。2018年6月21日，原告李成高作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告向裕全就位于重庆市九龙坡区彩云大道7号地下商铺房屋签订了《盘龙记忆租赁合同》，主要约定：1.租赁期从2018年7月15日至2028年7月14日，2018年7月15日至2019年7月14日为房屋租金优惠期，优惠期间的水电商业服务费等费用由乙方承担，2019年7月15日至2021年7月14日，租金标准为25元/月/平方米；2.在合同签订后，乙方需开业七日内向甲方预付二个月租金，先交纳后租用，在第一次起租支付租金时冲减；3.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达10日的，视为乙方构成根本性违约，甲方有权单方面解除合同、没收履约保证金；4.因甲乙双方的任何一方未能履行本合同约定的义务，违约方须向守约方支付违约当年六个月的房屋租金金额作为违约金，合同另有约定的除外；5.乙方如果没有做满5年退出，需补甲方的一年免租期租金。6.本合同经双方当事人或其授权代表签字及乙方保证金和首次合同应付款到账后即生效。7.甲方按物业现状交付给乙方。（《房屋及附属设施、设备交接确认表》作为本合同附件）经双方代理人交验签字或盖章后视为交付完成。8.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达10日的。9.乙方自行承担因使用房屋产生的一切费用（含水、电……）原告举示了告知函一份，以证明其于2019年2月21日行使了合同约定的解除权，载明：“……贵方已于2018年12月22日开业，但截止本告知函发出之日，虽经我方多次催缴，贵方一直未按照合同约定向我方预付二个月租金。贵方的拖欠行为已经构成根本性违约，向我方根据合同之约定行使解除权（合同在本函件发出之日解除）……”该告知函上有张玉华、刘循颖、马海彦三人签字。审理中，原告陈述，2018年6月21日合同签订当日案涉房屋就完成了交付，没有交付清单，是空置房屋，因为系毛坯房没有形成交接确认表。案涉房屋原告方已经于2019年2月20日左右收回，2019年8月才再次出租。其主张的免租期租金期间为2018年7月15日到2019年2月14日，标准为25元每月每平方米，面积为6660平方米。本院认为，本案的争议焦点是案涉租赁合同的效力问题。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，案涉合同约定经双方当事人或其授权代表签字及乙方保证金和首次合同应付款到账后即生效，“及”、“和”二字在汉语语境中表达并列的意思，该条件应当看作签字、支付保证金、首次应付款到账同时具备才生效，原告起诉被告违约的主要理由为被告开业七日内未付租金，而根据合同该笔费用为首次应付款，故而本院认为案涉合同生效条件并未达成，即合同未生效，同时导致该合同未生效的原因在于被告方未按照合同约定履行义务。因此对于原告的诉讼请求，本院评述如下：关于解除合同，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立。双方就案涉合同已经签字，应当视为案涉合同已经成立，现原告主张被告未支付相关费用而于2019年2月19日行使单方解除权，理由正当，本院依法予以确认。房屋优惠期租金实为房屋占用损失，结合原告的陈述及相应证据，原告履行了交付房屋的义务，被告也实际占有并使用了案涉房屋，被告应当支付相应的费用，故原告对于该优惠期期间租金的诉讼请求，本院酌情按照25元/月/平方米的标准予以支持，原告主张1165500元，未超出被告应当承担的费用，本院依法予以支持。关于寻租期租金，本院认为，因被告的行为导致的案涉合同未生效，造成了原告的损失，被告应当承担相应的责任。结合原告于2019年8月才将案涉房屋再次出租的事实，原告确因该租赁行为遭受了较大的损失，故本院认为原告主张3个月的寻租期租金并无不当，本院依法予以支持。关于违约金，因案涉合同未生效，合同中包括违约责任的条款并未产生效力，现原告已经该合同条款主张违约金，本院实难支持。关于水电费，双方约定该费用由被告承担，且被告作为该水电费产生期间案涉房屋的实际使用人，应当承担其使用期间产生的水电费，且原告已经实际交纳了案涉房屋的该期间的水电费，故对于原告关于水电费16848.29元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告向裕全经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可视为对自我权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李成高与被告向裕全的租赁关系于2019年2月19日解除。二、被告向裕全于本判决生效之日起十日内支付原告李成高免租期租金1165500元。三、被告向裕全于本判决生效之日起十日内支付原告李成高寻租期租金499500元。四、被告向裕全于本判决生效之日起十日内支付原告李成高水电费16848.29元。五、驳回原告李成高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28247元，公告费800元，由被告向裕全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倘军伟人民陪审员  杨 莉人民陪审员  陈明英二〇一九年十月十六日法官 助理  舒建国书 记 员  许安娜