上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初21791号原告：张菊香，女，1954年10月7日生，汉族，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：曹兴龙，浙江新台州(杭州)律师事务所律师。被告：上海金笋轻工商贸城有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：高健，董事长。委托诉讼代理人：刘超，上海江晨律师事务所律师。原告张菊香诉被告上海金笋轻工商贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹兴龙、被告的委托诉讼代理人刘超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付3年的房屋使用费、收益权损失人民币900,00元(币种下同，包括2014年7月24日至2014年12月31日、2017年1月1日至2019年7月23日的租金损失，按年租金30,000元计算，共计3年)；2、判决被告对原告坐落于上海市奉贤区望园路2351弄7幢111、211号房屋恢复通水、通电；3、判决被告拆除坐落于上海市奉贤区望园路2351弄内围墙、铁丝网。庭审中，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：原告于2010年，在被告强制统一管理经营的施压下，将其购买的望园路2351弄7幢111号(一层商铺)，211号(二、三层商务套房)房屋交于被告公司统一经营管理，并与被告公司签署为期10年的《委托经营管理协议》。因被告不给付租金，原告与其于2014年7月23日解除合同。协议履行期间及期后,被告对原告房屋持续实施破坏,从偷拆水表、电表到砌围墙堵路,甚至拆房屋拉电线,挖开关。原告所在的本幢楼共24间房屋,已被被告拆除多间。被告在2015年5月下旬,未经有关部门审批,把市场消防安全通道和道路用黄砖砌墙封堵,甚至拆了房屋水、电表,把整个市场砌起围墙,后来则用铁丝网围堵道路。《委托经营管理协议》第5.1条委托经营期间,所发生的水、电、通讯、有线电视、物业管理费等费用,均由乙方承担。此条款证明原告的房屋设施齐全,且市场硬件符合。所以被告必须恢复房屋的原有设施及消防安全通道和道路的畅通!(见《上海市商品房出售合同》第17页：奉贤农产品交易市场整体图一该房屋相邻关系及小区布局)。被告的前述行为给原告房屋的使用权、收益权造成了重大损失,导致原告房屋不能出租,应以租金收益为标准进行赔偿。原告没有依据当前的市场租金价格计算被告所造成的损失,仍按照被告与原告在2010年签署的《委托经营管理协议》中的第4.1条来计算赔偿。《委托经营管理协议》中的第2.1条规定：甲方委托乙方经营管理期限10年,自2010年1月1日起到2019年12月31日止。第4.1条规定：甲方和乙方共同确认,在甲方委托乙方经营管理该物业的期限内,乙方应按下述计算标准向甲方支付固定的租金(含税)：每满一年为一个租约年,前两个租约年甲方免收乙方租金;第三个租约年,年租金为每年每套商铺10,000元。第四个租约年,年租金为每年每套商铺20,000元,第五个租约年,每年每套商铺租金30,000元。即2014年每套商铺年租金为30,000元。以后每年租金在上一年的基础上增加8%。即2015年的租金为32,400元。2016年租金34,992元,2017年租金37,791.36元。除要求被告赔偿损失外,原告还请求法院以《委托经营管理协议》第5.1条和《上海市商品房出售合同》中的该房屋相邻关系及小区布局图为依据,判决被告归还原告房屋所处市场原来的道路,确保原告取得其所购买的40年产权的商业用房一一上海市奉贤农产品交易市场的产权商铺的市场经营管理权!综上,被告的行为已严重违反了《合同法》和《民法通则》的相关法律条款,侵犯了原告的合法权益，为此原告提起诉讼。被告辩称，原、被告合同已于2014年7月23日解除，对租金计算标准无异议，租金损失不同意承担，且2015年1月1日起，原告已将涉案房屋出租。对第3项诉请，另案中已经作出处理，不应再作处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月22日，原告与被告签订一份《委托经营管理协议》，原告将坐落于上海市奉贤区现代农业园区望园路XXX号2351弄7幢111户号和楼上211户号房屋委托被告经营管理，期限为10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。原告授权被告对该物业全权进行经营管理和物业管理活动，包括但不限于被告以自己名义对外招租等。被告应按下述计算标准向原告支付固定的租金(含税)：每满一年为一个租约年；前两个租约年免收租金；第三个租约年，年租金为每年每户商铺10,000元；第四个租约年，年租金为每年每户商铺20,000元；第五个租约年，年租金为每年每户商铺30,000元；第六至第十个租约年双方根据情况对租金标准另行协商，协商不成的应确保每户商铺每年租金收入不低于30,000元的基础上，以第五年租金为基础按照8%的比例逐年递增；被告在每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前向原告账户划付当季度的固定租金。2014年7月23日，原、被告解除了双方于2010年8月22日签订的《委托经营管理协议》。庭审中，原告确认其已在2015年1月1日将涉案房屋出租给了案外人，出租期限为2年，故对出租期间的租金并未向被告主张，但由于被告未拆除望园路2351弄内围墙、铁丝网，致使原告在2年期满后无法再进行出租，造成原告损失，故仍主张了涉案房屋自2017年1月1日起至2019年7月23日止的租金损失。另查明，本案市场其他业主崔明福、林雪琴等62人诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日作出(2017)沪0120民初10979号民事判决，其中一项判决：被告于判决生效之日起十日内拆除坐落于上海市奉贤区望园路2165弄、2351弄内围墙、铁丝网，同时确认被告于2015年5、6月围墙已经砌起的事实。2018年7月31日，上海市第一中级人民法院作出二审判决，维持一审判决。该案已进入执行程序，案号(2018)沪0120执8194号。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》已经解除，被告应当将涉案房屋按照其用途返还原告，原告主张合同解除后，由于被告未拆除望园路2351弄内围墙、铁丝网，致使原告在2017年1月1日后无法再进行出租，造成原告损失，对此本院认为，被告于2015年5、6月砌起围墙和铁丝网等，至今尚未拆除望园路2351弄内围墙、铁丝网，对原告的另行出租和使用必然造成影响，故对2015年7月之后的租金损失，本院予以支持，现原告主张了2017年1月1日至2019年7月23日的租金损失，对此本院予以支持。对于合同解除后至2015年7月之前的租金损失，本院不予支持。对于原告请求被告拆除围墙、铁丝网的诉讼请求，(2017)沪0120民初10979号案件已经作出判决，本判决中不再进行处理。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：被告上海金笋轻工商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张菊香自2017年1月1日起至2019年7月23日止的占用使用费76,767元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元，由原告张菊香负担301元，被告上海金笋轻工商贸城有限公司负担1,749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 菁审 判 员  张劲松人民陪审员  徐曾治二〇一九年十月三十一日书 记 员  倪 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。