上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12970号原告：米琴，女，1975年10月21日生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：龚毅，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：施玉平，上海融力天闻律师事务所律师。被告：张军，男，1977年7月16日生，汉族，住上海市松江区。被告：李婷，女，1976年8月16日生，汉族，住上海市松江区。原告米琴诉被告张军、李婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月28日、同年10月17日二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人施玉平、龚毅，被告张军、李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张军之间的不定期租赁合同关系；2、判令被告张军向原告返还松江区新桥镇新南街XXX号的商铺；3、判令被告张军向原告支付自2019年4月6日起至返还商铺之日止的房屋租金,按每月10,000元计算(暂估40,000元)；4、判令被告张军向原告赔偿将商铺恢复原状的施工期间房屋空置费、施工费、垃圾清运费等(合计暂估60,000元)；5、判令被告李婷为被告张军的上述债务承担共同清偿责任。诉讼中，原告增加第6项诉请为：两被告承担逾期交付房屋的违约金6,000元，被告张军在原告处的押金10,000元不予退还。事实和理由：原告于2009年开始将位于松江区新桥镇新南街XXX号的商铺出租给张军,该商铺的面积为161平方米。双方曾于2013年4月11日续签了租赁协议,约定的续租期限到2016年4月5日止。自2016年4月5日上述续租协议到期后,张军仍租用上述商铺,但双方再未订立过任何书面的租赁合同,故双方之间形成了不定期租赁合同关系。然而,张军自2019年4月6日起再未支付过租金,截至起诉前已经拖欠租金约40,000元。此外,张军还正在将商铺进行大肆装修改造,严重破坏了商铺的原有结构,整个二层楼都有破坏，鉴于上述两点情况，原告决定解除与张军之间的不定期租赁合同关系,并要求张军付清返还商铺前拖欠的全部租金并赔偿将商铺恢复原状的施工费和垃圾清运费等损失。被告李婷是张军的配偶,租赁合同存续期间,商铺门店的经营由李婷共同参与,房屋租金也经常是由被告李婷向原告支付,被告李婷也就租赁物有关事宜经常联系原告。因此,原告有理由认为商铺实际由两被告夫妇共同经营管理,张军就商铺而产生的债务应当属于两被告的夫妻共同债务，两被告应承担共同清偿责任。被告张军辩称：同意原告的第一项诉请解除租赁关系，房屋租赁合同于2019年4月6日已经到期，其委托合伙人程宏春曾经与原告联系退租事宜，原告要求恢复原样，其遂于同年6月19日请人拆除了浴池，原告委托他人于2019年6月30日现场查验后认为不符合要求，拒绝接受房屋。原告已经在租赁房屋大门上张贴出租告示，被告实际已经归还房屋，故原告第二项诉请不存在。双方约定房屋恢复原状期间不计租金，故不同意原告的第三项诉请。被告已经退还房屋、恢复原状，故不同意原告的第四项诉请，其与李婷系夫妻关系，但李婷不是合同签订人，也没有参与经营，不应承担责任，不同意原告的第五项诉请。其不存在违约行为，原告应当退还押金，不同意原告的第六项诉请。被告李婷辩称：其未与原告签订租赁合同，也没有在租赁房屋经营公司，只是接受张军委托向原告转付过租金，请求驳回原告对其的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：本案涉案租赁物位于上海市松江区新桥镇新南街XXX号,系1至3层的店铺，建筑面积160.90平方米，权利人登记为米琴、姜心悦二人，于2009年7月28日取得沪房地松字(2009)第020519号上海市房地产权证。本案两被告系夫妻关系。被告张军自2009年开始向原告承租涉案松江区新桥镇新南街XXX号1-3层店铺，同时向他人租下东侧174号172号两间1-3层店铺，将三间店铺二、三层打通后经营一家“斓莹浴室”，其中将中间174号一楼店铺作为浴室进户门，二楼作为浴池及更衣间，三楼作为休息大厅及若干间包房。双方签订的租赁合同租期届满后，被告张军继续向原告承租房屋经营浴室，原告与被告张军遂于2013年4月11日分别以甲、乙方名义签订《房屋租赁协议书(续约)》一份，该协议约定租期三年，自2013年4月6日至2016年4月5日止，年租金84,000元，半年一付，先付后用。协议第六条约定,乙方交付押金10,000元,乙方租赁期间若无违法行为,则在退租时,从合同终止起45日内全额退还,如发生违约行为或人为损坏房屋的,由乙方承担责任并赔偿损失,甲方视情节轻重扣除部分或全部押金。协议第十三条约定,乙方违反合同规定的,押金不再退还。乙方在退回承租房屋时应恢复楼梯和一、二、三楼的隔墙，保持开发商交付时的原样，如未恢复甲方有权利修复，所有费用和损失由乙方承担。该协议另对水电费及物业费承担、租赁房屋设计装潢及维修、合同解除的条件等其他相关租赁事宜均作了约定。该合同约定的三年租期届满后，被告仍继续承租房屋经营浴室，但双方未再续签新的租赁协议，并口头协商将租金调整为每年120,000元，且被告张军已经向原告付清了2019年4月6日前的租金。2019年3月3日，被告张军经营的“斓莹浴室”因违法经营被公安部门查处关闭，张军被刑拘并获刑，直至2019年8月2日刑满释放。“斓莹浴室”的另一合伙人程宏春在浴室关闭后向原告米琴提出退租要求，原告提出恢复原状后再交接房屋的要求。2019年4月中旬，程宏春请人开始拆除二楼浴室浴池、更衣柜、清除三楼沙发等洗浴设施,恢复二、三楼隔墙，完工后向原告提出交房，但原告当时在国外无法到现场，后原告委托同学沈某某、刘某到现场查看并拍摄视频，但原告认为尚未达到恢复原状的标准，拒绝接受房屋。之后，程宏春继续与原告微信联系退房事宜，2019年6月16日，原告委托沈某某、刘某赴租赁房屋现场，经与程宏春协商，二人共同署名出具书面承诺书一份，内容为“关于新南街XXX号合同租期到期，按照原合同协议，现经协商恢复原样，该恢复工程于2019年6月30日前完成，从2019年4月5日至恢复工程期间不再收取房租”。之后，程宏春根据原告恢复原状的要求，委托案外人周成春对租赁房屋内的吧台、墙面瓷砖、二、三楼房屋吊顶等装饰装修设施进行拆除，并向周成春支付拆除费用20,000元，但原告认为被告仍未达到恢复原状的标准，拒绝收房，双方遂起纷争，现原告以其诉称的事由，提起诉讼。2019年8月28日庭审之日，被告张军当庭表示租赁房屋内无被告物品，原告可以任意处置租赁房屋，为避免损失扩大，经本院释明，原告当庭表示同意即日收回房屋，被告表示继续按照原告要求对租赁房屋再次进行恢复原状，原、被告一致确认双方租赁关系于2019年6月30日解除。庭审之后，被告张军再次根据原告方要求，拆除底楼隔间、铲除一、二楼储物间墙面瓷砖、拆除三楼卫生间、恢复一楼卫生间原空间面积，原告的二位委托诉讼代理人先后到现场查看，均以被告尚未恢复原状为由，拒绝接收租赁房屋。2019年10月17日，本院通知原、被告双方到庭，核实有关房屋恢复原状后的状况。原告委托诉讼代理人出示手机照片表示房屋还存在二、三楼地板的排污管裸露，一楼卫生间蹲坑与洗手池位置未互换，一、二楼夹层中约一米宽二米高的墙洞未砌墙，进门处卷帘门遥控器遗失，一楼铝合金有框玻璃门尚未更换成无框钢化玻璃门，部分垃圾未清理等问题。经协商，被告张军提出补偿原告一万元，由原告自己处理恢复原状事宜，原告表示同意。但经本院调解，双方对房屋空置损失的承担无法协商一致。诉讼中，原告提供与两被告的微信聊天记录，证明被告李婷支付租金参与经营的事实。两被告认为李婷向原告支付租金系受被告张军委托，支付款项不等于参与浴室经营。诉讼中，被告提供于2019年6月29日手机拍摄的租赁房屋一楼进户大门的照片一张，上面张贴有招租告示一份，内容为“旺铺出售联系人：刘小姐电话XXXXXXXXXXX”。被告据以证明原告已实际收回房屋并对外招租的事实。原告对证据真实性无异议，但认为对外招租不能证明原告已实际收回房屋。以上事实，由原告提交的《房屋租赁协议书(续约)》、上海市房地产权证、微信聊天记录，户籍资料，租赁房屋照片，被告提供的承诺书、协议书，出租告示照片、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案原告米琴与被告张军间签订的房屋租赁协议，于2016年4月5日租期届满后，双方继续保持承租关系，但未续签书面合同，故双方之间属于不定期租赁关系。现原告诉请解除租赁关系，符合法律规定，被告也不持异议，且双方一致确认双方租赁关系于2019年6月30日解除，故本院予以认定。庭审中，为减少房屋空置损失，经本院释明，被告张军同意交接房屋，原告同意接收房屋，故本院确认2019年8月28日庭审之日作为租赁双方交接房屋之日。本案争议的焦点是自2019年4月6日起至今的租赁房屋租金及空置损失如何承担。对于2019年4月5日至2019年6月30日期间的房屋空置损失。经查，在原告米琴收到被告退租要求后，委托案外人刘某、沈某某与被告协商恢复原状后的房屋交接事宜，刘某、沈某某于2019年6月16日出具书面承诺，明确表明自2019年4月5日至2019年6月30日租赁房屋恢复原状期间不再收取租金，该二人的书面承诺符合表见代理的形式，对原告具有法律约束力，现原告违背承诺向被告主张该时段内的房屋租金，有违诚信，本院不予支持。对于2019年7月1日至2019年8月28日房屋交接期间的房屋空置损失。经查，原、被告签订的《房屋租赁协议书(续约)》第十三条仅约定了“退回承租房屋时应该恢复楼梯和一、二、三楼隔墙，保持开发商交付时原样”，对其他部位是否应当恢复原状未作具体约定，原告在庭审中表示无法提供租赁房屋原状的依据，只强调要恢复到开发商交付时的框架结构。根据合同法第二百三十五条规定，租赁房屋返还时的状态有约定的从约定，没有约定的按照租赁物性质使用后的状态，就本案而言，在原告根据协议约定完成拆除浴池、砌好二、三楼房间的隔墙后，应当认定已履行了协议约定的恢复原状的义务，其他部位可以按照租赁物性质使用后的状态保留，然原告以恢复到原框架结构为标准，在被告按照其要求数次对租赁房屋装饰装修进行拆除、修补、清除等施工行为后，原告仍然以未达到恢复原状的要求为由，拒绝接收房屋，其要求实属苛刻，行为于法相悖，导致房屋空置损失扩大。根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故该时段内的房屋空置损失应当由原告自行承担。对于2019年8月28日房屋交接后的房屋空置损失，与被告无关，原告无权向被告主张。对于原告第三项诉请主张的恢复原状期间施工费、垃圾清运费。经查，被告自2019年4月中旬向原告提出退租要求后，已根据协议约定拆除浴池后砌好二、三楼房间隔墙，又根据原告要求拆除浴室其它装饰装修部位并支出费用二万元，在本案审理期间又根据原告要求再次进行恢复原状的施工，原告确认目前要求恢复原状的部位是地板排污管裸露、一楼卫生间蹲坑与洗手池位置未互换、一楼和二楼夹层之间约宽一米高二米的墙洞未补上、进门处卷帘门遥控器遗失、一楼铝合金有框玻璃门尚未更换成无框钢化玻璃门、部分垃圾未清理等问题。虽然租赁协议对上述卫生间蹲坑位置、一、二楼夹层墙洞、玻璃门更换是否需要恢复原状未作约定，但被告张军庭审中表示同意就此补偿原告一万元，由原告自行处理恢复原状事宜，本院认为，此举可减少讼累，并无不妥，且原告也不持异议，本院予以准许，故被告张军应给付原告10,000元。对于原告主张被告李婷承担共同债务问题。经查，本院租赁合同的双方当事人系原告米琴与被告张军，被告李婷虽然与被告张军系夫妻关系，也根据张军要求向原告转账支付过租金，但其不是租赁合同相对方，故原告要求被告李婷共同承担因租赁合同产生的债务，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的违约金6,000元，既无合同依据，原告也未提供证据证明被告租赁期间存在违约的事实，故应予驳回。对于被告交付的押金10,000元，双方租赁关系已经解除，不存在协议约定应当由原告没收的情形,且已满足协议约定的租赁关系解除后45日返还的期限，应当由原告退还被告张军。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告米琴与被告张军之间的租赁关系于2019年6月30日解除；二、确认被告张军已于2019年8月28日将上海市松江区新桥镇新南街XXX号房屋归还原告米琴；三、被告张军于本判决生效之日起十日内给付原告米琴恢复房屋原状的施工费10,000元；四、原告米琴于本判决生效之日起十日内退还被告张军押金10,000元；五、驳回原告米琴的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收1,150元，由原告米琴负担1,100元(已付)，被告张军负担50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇一九年十月三十一日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。