贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初2580号原告：牟易，男，仡佬族，1997年9月1日生，贵州省道镇仡佬族苗族自治县人，住道镇仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨磊，贵州合协律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代理人：赵某。委托诉讼代理人：张亚骏，贵州能盛律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。原告牟易诉被告贵州安顺精石房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法由本院审判员韦启珏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告牟易向本院提出诉讼请求，请求判决：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款项257164元，并以257164元为基数，按6%/年的标准支付资金占用费，自逾期交房之日计算至本金付清之日止；3、被告支付不能准时交房造成原告直接损失15000元；4、确认《商品房买卖合同》第十三条第（2）款关于0.01%的违约金条款无效。事实和理由：原告于2018年8月16日与被告签订《商品房买卖合同》及其附件，由原告购买被告开发的“贵安第一城”22栋2-28-1号房屋，双方约定以首付款+按揭贷款方式支付房款，并约定了交房时间及合同解除事由及违约责任。原告已按合同约定支付首付款、契税费、公修金及配套费，并向被告提供办理按揭贷款所需手续，但直至起诉之日，原告未收到任何银行办理贷款的电话，被告也未告知任何办理银行贷款的进展。按照合同约定，被告未能按期交付房屋，已达到合同解除约定的时间。原告认为1、因被告的原因导致原告未能获得银行贷款；2、案涉房屋已过交房时间，而原告并无违约行为导致阻碍被告交房；3、合同第十三条第二款关于资金占用费的约定减轻了被告的相关责任。故原告起诉至人民法院，请求判如所请。被告辩称：1、涉案合同不符合解除的条件，我方不同意解除。因原告没有按照合同约定向我方支付剩余房屋尾款，我公司可行使先履行抗辩权，在房屋符合交房条件的情况下，有权不将房屋交付给原告，我公司是守约方，而原告是违约方；同时原告称房屋不能贷款的原因是我公司房屋定价过高，结合人民法院对郭华的询问笔录，我公司认为没有其他证据证明郭华是银行的正式工作人员，同时郭华在笔录中称是工商银行安顺市分行认为我公司定价过高，导致贷款不能获批，该陈述没有工商银行安顺市分行单位的盖章确认，也没有平坝支行以单位的名义做出明确回复，因此仅仅凭借郭华的个人言论不能证实不能贷款的原因是我方的原因所致，且与原告同住一层楼的业主均已经顺利办理房屋按揭贷款，并已经实际入住，因此不能贷款的原因应是我公司向银行了解的因原告个人的流水不够不能贷款；在此代理人举一个不恰当的例子，若购买房屋的主体是具有超强还款能力的个人，即使我公司的定价是十万元一个平方，代理人个人认为，平坝的银行都会向该个人放款。2、原告诉请支付资金占用费及损失15000元，因我公司不存在违约情形，同时合同也没有对资金占用费作出明确约定，也无法律规定，所以该项主张应不予支持；3、针对合同第十三条第二款因合同已经成立，并已经实际履行部分内容，所以该条款也不存在无效的情形；4、基于合同不应当解除，所以原告主张的退还各项退款也不应当支持。本院经审理认定事实如下：2018年8月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：贵安第一城22幢2-28-1），约定由原告购买被告开发的“贵安第一城”22号楼2单元28层1号房屋，合同约定购房款项支付方式为首付款+按揭贷款，并于合同第3款约定了贷款不能或贷款额度欠差的三种情形及后果：1、因买受人原因导致贷款不能或贷款额度欠差，则出卖人同意买受人支付不足款项，逾期出卖人有权解除合同并退还买受人已付款项；2、因出卖人原因导致贷款不能或贷款额度欠差，则合同继续履行，付款方式及期限另行补充协商；3、因非归责于双方原因导致贷款不能或贷款额度欠差，则买受人在5日内支付不足款项，逾期，双方均可单方解除合同，并由出卖人退还买受人已付款及银行同期存款利息。合同还约定了买受人在收到出卖人书面通知之日起7日内向出卖人提供办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，并在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续。合同第十一条约定案涉房屋交付时间为2018年12月31日；第十三条第1款第（2）项约定，逾期30日交付房屋，买受人有权解除合同，出卖人按照买受人全部已付款的0.01%支付违约金。合同签订当日，原告依约向被告支付房屋首付款216232元，契税+配套费26527元（契税费21607元、配套费4920元），公维款14405元。后原告向被告提供办理按揭贷款所需资料，被告向中国工商银行股份有限公司平坝支行提交资料进行贷款审批，在审批过程中，因银行认为案涉房屋价格过高，平坝支行将该笔贷款报安顺分行审批，安顺分行未能批准，故平坝银行拒绝贷款申请。故原告于2019年5月21日向本院起诉解除双方签订的合同，在诉讼过程中，原告因需重新收集证据而撤诉；2019年9月23日，原告再次向本院提起诉讼，并提出如上诉请。另查明，被告至今未向原告交付案涉房屋。上述查明事实有：原、被告双方提供的原告身份信息、被告企业基本信息1份，《商品房买卖合同》及补充协议、商品房备案登记表1组，收款收据3份、农业银行刷卡记录2张、银行存款凭证及回执1组，经原告申请本院依法调取的郭华证人证言1份，房屋租赁合同及收款收据1份，被告营业执照、法定代表人身份证明、身份证1组及到庭当事人当庭陈述为凭，足以认定。本院认为,本案争议的焦点是：一、本案是否具有合同约定或者法律规定的解除合同的情形；二、原告诉请逾期交房资金占用费及损失是否具有事实及法律依据；三、案涉合同第十三条第二款关于0.01%违约金的条款效力如何确认。本案中，双方签订《商品房买卖合同》，未违反法律法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法成立并生效。合同签订后，原告依约向被告支付房屋首付款，并按约向被告提供办理按揭贷款的相关资料，原告已完成合同约定的提供办理按揭贷款相关资料的义务，而该笔贷款最终因银行审批未批准贷款，且原因为案涉房屋定价过高，该贷款不能的原因应不可归责于原告一方；同时被告经营商品房销售业务，其对出卖物的定价享有自主定价的权利，符合市场规律，依照金融借款的法律关系，被告对于是否给予贷款不享有自主权，而是否发放贷款为银行自有的权利，最终贷款不能，也不应归责于被告一方；现原告贷款不能，且非归责于双方的原因，依照合同第八条第3款第4项“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，原告享有合同解除权，故对原告解除合同的诉请，本院予以支持；同时，本院认为双方于合同中自愿选择首付款+按揭贷款的付款方式，首付款+按揭贷款的付款方式即为合同目的得以实现的基础，且商品房买卖合同双方对于贷款是否能够获得批准均不具有自主的权利，故商品房买卖合同即仅就如何办理按揭贷款对合同双方当事人作出各自义务上的明确约定，即买受人一方具有向出卖人按期如实提供办理按揭贷款的所需相关资料的义务，出卖人具有按期如实向接受贷款银行提供买受人办理贷款所需相关资料的义务，并就贷款结果对合同解除权行使的可能情形作出具有可选择性的约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的立法精神，亦符合法定的合同解除权的规定；但基于民事法律中约定优于法定的精神，本院据以判决的依据为双方合同之约定，前述法定事由仅为辅助性思考。对原告诉请的资金占用费问题。资金占用费具有违约金的性质，其目的在于合同并未就违约金进行约定时，根据受损一方的损失状况由致害（违约）一方给予补偿，具有弥补性质，且以违约责任为前提。而如前所述，本案中非因双方原因而导致贷款不能，在贷款事项上原、被告确也依照合同约定履行了各自的义务，并无违约情形；同时合同第因合同第八条第3款第4项也已就原告合理损失予以约定（银行同期存款利息），故原告该项诉请无事实依据，本院不予支持。对原告诉请因被告未能按期交房给其造成直接损失15000元的问题。庭审中，虽原告提供证据加以证明，但本院认为，于交房期限届至时，原告未能履行完毕支付房款的义务（未办理按揭贷款），被告享有不向原告交付房屋的权利，此为先履行抗辩权的行使，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，本院采纳被告该抗辩权主张，对原告诉请不予支持。对于案涉合同第十三条第二款关于0.01%违约金的条款效力如何确认的问题。该条款违约金的计算以逾期交付房屋为前提，而如前所述，被告享有逾期交房的抗辩权利，原告该项诉请丧失法律关系基础；同时，该项诉请之所以提出，原告诉讼目的为以确认无效为前提作为支持其资金占用费的法律基础；而本院已就资金占用费问题作出处理，该问题在本案中是否实际处理并不影响原告诉讼权益的实现；再有原告该项请求在本院判决双方解除合同后，已无实际意义；故本院认为该条款的效力与本案并无关联，如在本案中处理或可导致对不确定的商品房买卖合同纠纷形成错误引导，故该问题在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告牟易与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2018年8月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：贵安第一城22幢2-28-1）。二、被告于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告缴纳的购房款257164元（包含首付款216232元，契税费21607元，公用维修基金14405元，配套费4920元）。三、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5274元，减半收取2637元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担2579元，原告牟易负担58元；限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  韦启珏二〇一九年十月二十二日法官助理王俊书记员唐梅