山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初4454号原告：刘玉芝，女，1953年12月5日出生，汉族，居民，住威海市文登区，系姜浩永妻子。原告：姜娟，女，1980年12月4日出生，汉族，居民，身份证登记住址威海市文登区，系姜浩永长女。原告：姜超，男，1982年7月3日出生，汉族，居民，住威海市文登区，系姜浩永长子。三原告共同委托诉讼代理人：姜超，山东沛然律师事务所律师。被告：王海军，男，1975年12月31日出生，汉族，居民，现住威海市环翠区。姜浩永与王海军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，本案开庭审理前，姜浩永于2019年9月4日因病死亡，刘玉芝、姜娟、姜超三人以姜浩永的法定继承人身份申请作为原告参加本案的诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉芝、姜娟、姜超的共同委托诉讼代理人姜超，被告王海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜浩永向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间签订的买卖合同有效；2.判令被告协助原告办理涉案房屋产权登记手续。事实与理由，原被告原系同村村民。王海军在威海市文登区批得宅基地一处，并建设了正房，耳房两间，平房两间，倒厅四间。该房屋之前未办理房产证，但于2003年4月办理集体土地使用证。后王海军委托其哥哥王玉光将诉争房屋出售给姜浩永，双方于2003年4月12日签订房屋买卖契约，姜浩永依约支付45800元，该房屋后由姜浩永之子姜超居住至今。近年来，诉争房产可以办理产权证书，但姜浩永多次找王海军协商，王海军均向姜浩永索要高额好处费，故诉至法院。刘玉芝、姜娟、姜超参加诉讼后，将诉讼请求变更为：1.确认姜浩永与王海军签订的房屋买卖合同（该合同指2003年4月12日王海军委托其哥哥王玉光与姜浩永所签的契约）有效。2.判令王海军协助姜浩永之子姜超办理涉案房屋及土地的产权登记手续。事实与理由增加内容为：刘玉芝、姜娟作为姜浩永的法定继承人自愿放弃继承诉争房屋，同意将该房屋产权登记在姜浩永长子姜超名下。王海军辩称，1.原告起诉状内容不符合客观事实，且没有任何证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，原告应承担不利的后果。2.原告请求依法确认原被告之间的买卖合同有效，但被告本人与姜浩永之间从来没有签订过房屋买卖合同，且被告的父亲和哥哥均不记得当年把房子卖给了姜浩永时签订过合同。3.原告诉状中要求被告协助原告办理产权登记手续，并载明涉案房屋约价值50000元。这是原告方对金钱不切实际的想法，房子才卖了45000元，而原告方确要求被告出资50000元为其办理房屋产权登记过户手续，这岂不是让被告还要赔上5000元钱。4.被告与原告方并不是同村村民，被告是威海市文登区葛家镇上卧龙村人，被告当年是与原告同村的村民丛丽是对象关系，是为了结婚而盖的房子，由于房子完全是被告出资，所以登记备案在被告名下。5.被告从未委托过期哥哥出售涉案房屋，原告所述完全是歪曲事实和个人猜想，也没有任何证据证明。6.卖房款数字不正确，本来与姜浩永说好的价格是48000元，原告方及其协助买房的朋友看到丛丽的母亲阻挠，马上变卦说最多给46000元，后原告方的朋友又索要200元辛苦费，被告哥哥同意了，因此房价变成了45800元。当被告的哥哥及其父亲要拿钱离开时，原告方的朋友又要求请客吃饭，连同200元辛苦费，被告哥哥放下了1000元后，与被告父亲急匆匆的离开了原告村。因此卖房款实际应是45000元。7.从2003年至今已有16年时间，但原告方没有任何证据证明找被告协商过，原告的起诉已过诉讼时效。8.原告诉状中称被告向原告索要高额好处费，由于当年原告的朋友勒索过被告的哥哥，被告的家人对钱的数额不满意，被告只是在家人的指使、干预下，把家人的想法和说辞告诉了原告方。9.多年来，被告没有申请要回房屋的原因：一是被告只有小学文化，阅历浅，对法律法规不懂，最初完全不知道房子能依法要回来。二是生活贫困，要回房子，也没有钱支付原告的房款，另外，当年原告禁止被告父母从房中拿走任何东西，由其是锅，这是对卖房者以后生活不吉利的大忌，令被告母亲生病多日。被告今天生活困难，也许就与原告当年不允许拿走锅的不吉利有关。三是被告在威海打工，如果要回房子，管理不方便，出售有难度，去住又别扭，所以没有着急。四是被告朋友说，民事诉讼超过2年的诉讼时效，法院不会受理。综上，被告对房子的事拖到了今天。基于以上理由，请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告方承担。本院经审理认定事实如下：姜浩永与刘玉芝系夫妻关系，两人婚后育有一女一子，其中女儿名为姜娟、儿子名为姜超，均系威海市文登区村民。姜浩永于2019年9月4日因病死亡。被告王海军因当时与西汤后村村民丛丽是恋爱关系，经过申请审批在该村出资建造了房屋用于结婚使用，后两人因故未能结婚。2003年4月12日，经人介绍，王海军委托其哥哥王玉光与姜浩永签订房屋买卖契约，约定王海军将位于份的正（瓦）房四间、耳房二间、平房两间、倒厅四间出售给姜浩永。该契约由西汤后村村会计王书臣执笔，并加盖西汤后村村民委员会公章。契约中“立约人”处为“王海军”，落款处“卖契人”签名为“王玉光”。同日，王玉光出具了收到买房款45800元的收据一张，并将涉案房屋所占土地的集体土地使用证[证号为文龙宅集用（2003）字第090420215号、土地使用者登记为王海军]交出，同时王玉光还将王海军向西汤后村村民委员会交纳的宅基地费、宅基地审批费的收据、收到条交给了姜浩永。后该房产作为姜浩永儿子姜超的婚房使用，并由姜超居住使用至今。姜浩永于2019年9月4日因病死亡，其妻子刘玉芝、女儿姜娟、儿子姜超作为法定继承人以原告身份继续参加本案诉讼。刘玉芝、姜娟明确表示放弃涉案房屋的继承权，同意该房产由姜超一人继承并办理产权登记相关手续。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告方提交的买卖契约上虽系王海军的哥哥王玉光签名，但根据王海军提交的书面答辩状以及其本人陈述，可知王海军本人对涉案房屋被出售一事知晓，结合王玉光与王海军的身份关系、买卖契约中记载内容、本应由王海军持有的收据、土地证书等相关权属证明已经移交给姜浩永以及姜浩永儿子姜超在涉案房屋居住至今，但王海军从未提出异议等事实来看，可以确信原告方主张王海军委托其哥哥王玉光与姜浩永签订房屋买卖契约的事实存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。王海军委托其哥哥王玉光将涉案房屋出售给姜浩永，并经过了西汤后村村民委员会工作人员的见证，王海军也认可王玉光已经收到姜浩永交付的购房款以及姜浩永儿子姜超在涉案房屋居住至今的事实，故可以认定王海军与姜浩永之间就涉案房屋成立买卖合同关系。依法成立的合同，自成立时生效。王海军已经将涉案房屋及相关收据、证书交付给姜浩永，姜浩永也已付清全部购房款，王海军理应协助姜浩永办理涉案房屋的产权登记手续。王海军作为出卖人已经将房屋交付给买受人，买受人也已经实现对房屋的占有使用，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故对于王海军提出本案已过诉讼时效的抗辩主张，应不予支持。继承从被继承人死亡时开始。因姜浩永在本案审理期间死亡，故王海军应协助将涉案房屋登记至法定继承人名下，因姜浩永的法定继承人刘玉芝、姜娟均自愿放弃继承涉案房屋，并同意将涉案房屋、土地登记在姜浩永之子姜超一人名下，本院予以确认。对于原告方要求将涉案房屋、土地产权变更登记到姜浩永之子姜超名下的请求，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、确认姜浩永与王海军于2003年4月12日就位于威海市文登区房屋形成的买卖契约成立并有效。二、王海军于本判决生效后十日内协助姜超办理位于威海市文登区上述房屋及土地[土地证号为：文龙宅集用（2003）字第090420215号]的产权变更登记手续。案件受理费525元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 周 力二〇一九年十月二十三日书记员 于晓钰