广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11533号原告：张玉玲，男，1969年10月10日出生，汉族，住江苏省徐州市九里区，委托诉讼代理人：张惠，女，1991年3月17日出生，汉族，江苏省徐州市铜山区张双楼矿工人村风井31排109室，系原告的女儿。被告：中山市半岛房地产发展有限公司，住所地广东省中山市东凤镇居委镇安区，统一社会信用代码91442000785761407T。法定代表人：陈锐强，职务总经理。委托诉讼代理人：周伟，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宏博，广东保信律师事务所实习律师。原告张玉玲诉被告中山市半岛房地产发展有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，分别于2019年7月5日、10月23日公开开庭进行了审理。原告张玉玲及其委托诉讼代理人张慧、被告半岛公司的委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉玲向本院提出诉讼请求：判令被告按照合同每平方单价11177.09元/平方米赔偿原告赠送部分面积（30平方）的损失，合计335312.7元。事实与理由：2016年12月，被告工作人员在盈轩花园售楼处（87-88卡）向原告展示港盈轩花园5幢202房户型图，该户型图标示赠送面积为180平方米，被告工作人员对赠送面积进行了承诺，原告基于此以高于其他楼层同户型的价格购买了港盈轩花园5幢202房产，双方签署了港盈轩花园5幢202房《认购书》及《商品房买卖合同》。2019年1月，原告在验收房屋时发现被告承诺港盈轩花园5幢202房的赠送面积区域未按设计要求施工，面积严重不符（缺失），且与其他同楼层同户型房屋的赠送面积存在明显差异，原告多次与被告就赠送面积缺失一事进行沟通，被告在明知港盈轩花园5幢202房赠送面积严重缺失且未按原设计施工的情况下拒不整改。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原告在与被告沟通无果、被告拒不按原设计图纸施工的情况下特向法院提出诉讼请求，请求法院依法判令被告按照合同每平米单价（11177.09元／平米）赔偿原告缺失的赠送部分面积(30平米）的损失，即11177.09×30＝335312.7元，并由被告承担诉讼费。原告张玉玲就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.原5幢202房设计施工图；2.认购书及商品房买卖合同；3.代理公司工作人员电话录音、微信截图；4.原告向被告发出的告知函及EMS回执；5.被告工作人员（销售主管）电话录音；6.被告工作人员（销售经理）电话录音；7.现场照片。被告半岛公司答辩称，一、被告已经按照与原告签订的《商品房买卖合同》约定的面积向原告交付原告认购单位的物业。根据被告与原告签订的《中山市商品房买卖合同》约定，该商品房合同约定建筑面积共103.93平方米，其中，套内建筑面积85.89平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积18.04平方米。被告按照合同约定的购房单位和面积向原告交付约定商品房，原告于2019年1月10日完成收楼，即被告已经履行了合同义务。二、露台的性质是公区区域，并不是小区业主可以单独享有的专有区域。根据住建部《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27的规定，露台不应当计算建筑面积。《商品房买卖合同》补充协议第十条的约定，商品房所在小区内的所有露台、平台、天台，被告均有权将相应范围指定给相应业主独立管理使用，且该露台、平台、天台没有独权的产权。露台作为公共区域，并未包含在原告的购买面积当中，相应的管理使用面积也应由购买人按实际指定，原告要求按照购买专有区域的价格来要求公共区域的面积，既无法律依据也无合同依据。综上，被告认为原告阐述的内容不符合事实，提出的诉讼请求没有事实基础和法律依据，恳请法院予以驳回。被告半岛公司就其答辩提交以下证据：1.港盈轩花园收楼签收表；2.涉案单元港盈轩5-202、5-302、5-402单元房价对照及港盈轩项目认购书、中山市商品房买卖合同。经审理查明，2016年12月3日，出售方半岛公司与认购方张玉玲签订《港盈轩项目认购书》主要载明：1.认购方向出售方认购中山市三乡镇港盈轩项目二期5栋202号房（以下简称该物业）。该物业的建筑面积为103.93平方米（其中套内建筑面积为85.89平方米）。2.各面积最终以测绘部门实测面积为准。该物业公开房价款为1012382元，折后房价款为960000元；在签订认购书或之前认购方须向出售方缴付定金20000元；认购方须在签订本认购书后七天内，即须于2016年12月10日或之前付清全部首期房价款：即288000元（含定金），而银行按揭房价款672000元须于2016年12月10日或之前提供完毕办理银行按揭贷款所需的全部有效资料并办理银行按揭贷款手续。银行不予审批或审批不足的金额，认购方须于银行批复后七天内付清，出售方不承担银行不予审批或审批金额不足的责任；3.认购方须于签订本认购书即2016年12月10日或之前，携带本认购书、首期房价款或一次性付款的总房价款、身份证等资料到港盈轩项目售楼中心签署《中山市商品房买卖合同》……；该认购书还约定了其他内容。尾部出售方（甲方）处盖半岛公司销售合同专用章，认购方（乙方）处签张玉玲名。另查明：《合同补充协议》主要载明：《买卖合同》与本协议有不同之处的，以本补充协议约定为准。……十、商品房所在小区内的所有露台、平台、天台，出卖人均有权将相应范围的指定给相应业主独立管理使用，但使用时必须租售小区物业管理有关的规定。该露台、平台、天台没有独立的产权。该补充协议还约定了其他内容。尾部出卖人处盖半岛公司章，买受人处签张玉玲名。2016年12月13日，出卖人半岛公司与买受人张玉玲签订《中山市商品房买卖合同》主要载明：1.买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房合同约定建筑面积共103.93平方米，其中，套内建筑面积85.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.04平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；2.该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米11177.09元，总金额960000元。分别于2016年12月13日支付现金288000元；商业贷款672000元于2016年2月13日支付；出卖人应当在2018年7月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3.该合同附件二载明：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：5幢商业共有分摊面积包含的部位分别是：外半墙。5幢住宅共有分摊面积包含的部位分别是：外半墙、入户大堂、梯厅、公梯、电梯、电梯机房、电信间、电线井、电表间。该合同尾部及附件二处均签张玉玲名，盖半岛公司章。2017年3月11日，出售方半岛公司与认购方赵卫云签订《港盈轩项目认购书》主要载明：认购方向出售方认购中山市三乡镇港盈轩项目二期5栋302号房（以下简称该物业）。该物业的建筑面积为103.93平方米（其中套内建筑面积为85.89平方米）。各面积最终以测绘部门实测面积为准。该物业公开房价款为1055929元，折后房价款为927442元。该认购书还约定了其他内容。该认购书尾部出售方（甲方）处盖半岛公司章，认购方（乙方）处签赵卫云名。同日，出卖人半岛公司与买受人赵卫云签订《中山市商品房买卖合同》主要载明：买受人购买三乡镇塘敢村沥金路26号港盈轩花园5幢302房，该商品房合同约定建筑面积共103.93平方米，其中，套内建筑面积85.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.04平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米10798.02元，总金额927442元。2019年1月10日，《港盈轩花园收楼签收表》主要载明：张玉玲签收案涉房屋的文件/物件、表格。业主签署处落张玉玲名并捺印，物业服务中心经办人刘红照签字。庭审中，原、被告双方确认，案涉商品房楼下为商铺。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张玉玲与半岛公司签订的认购书、商品房买卖合同（以下简称合同）是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。张玉玲按照认购书及合同的约定支付了房屋总价款960000元，并于2019年1月10日办理了收楼手续。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，可见，张玉玲对其案涉房屋之外的露台并不当然享受所有权，半岛公司与张玉玲口头约定将二楼房屋外的露台给张玉玲独立管理使用，故与案涉房屋楼上的302房的房屋总价款927442对比，其购买的房屋总价格比楼上多出30000余元，属合理范围。现张玉玲要求半岛公司赔偿赠送面积的损失，其认为案涉房屋赠送的露台面积与其他同楼层同户型商品房的赠送面积存在明显差异，但其并未向本院提交证据证明其他同楼层同户型房屋的露台赠送面积比案涉房屋赠送露台面积更大的证据，故张玉玲应承担举证不能的责任。综上，张玉玲的诉讼请求既无合同约定也无法律规定，故对其诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张玉玲的全部诉讼请求。案件受理费6330元，（原告已预交），由原告张玉玲负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄 莺人民陪审员  李海兰人民陪审员  郑秀琼二〇一九年十月二十四日书 记 员  苏颖瑜**龙