四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初2622号 原告：泸州南方建筑工程有限公司，住所地：泸州市龙马潭区新民街3号。 法定代表人：方炜，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张强，四川天称律师事务所律师。 被告：成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司，住所地：广元市利州区东坝办事处九华村。 负责人：文志民，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李维，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许晓，四川恒和信律师事务所律师。 被告：四川广云建设工程有限公司，住所地：成都市武侯区一环路南一段1号。 法定代表人：向书年，系该公司经理。 委托诉讼代理人：彭媛媛，四川杰中律师事务所律师。 原告泸州南方建筑工程有限公司（以下简称南方建筑公司）诉被告成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司(以下简称华油公司广元分公司)、被告四川广云建设工程有限公司（以下简称广云公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告华油公司广元分公司委托诉讼代理人、被告广云公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告于2016年9月28日签订的《抵房协议》合法、有效；2.判令被告将位于广元市利州区137.04平方米商业房交付原告，并协助办理不动产权证，或者向原告指定的第三方交付上述房屋并按同等条件签订商品房买卖合同及办理不动产权证；3.判令被告向原告赔偿以1096320.00元为计算基数，从2016年9月29日起至实际向原告交付案涉房屋及办理不动产权证之日止，或至向原告指定的第三方交付案涉房屋并按同等条件签订商品房买卖合同及办理不动产权证之日止，按人民银行规定的商业银行同期贷款利率计算的损失；4.诉讼费用、保全费用由被告全部承担。事实及理由：2014年4月15日，华油公司广元分公司与广云公司签订《水岸华府项目三标段工程建设工程施工合同》，广云公司按约进场施工并在2016年9月29日前施工完毕。2015年10月15日，原告与广云公司签订《水岸华府项目三标段外墙干挂合同》，原告按约进场施工并在2016年9月29日前施工完毕。2016年9月28日，原告与华油公司广元分公司、广云公司签订《抵房协议》，约定华油公司广元分公司将其开发的商业房出售给原告，套内面积120.44平方米，分摊面积16.60平方米，建筑面积137.04平方米，单价8000元／平方米，合计1096320.00元。原告应支付给华油公司广元分公司的购房款以广云公司应支付给原告的1096320元工程款（多余部分冲抵广云公司对广元市彩贝壳保温建材城、附鸿杰的欠款）冲抵，同时冲抵华油公司广元分公司应支付给广云公司的同等金额工程款。华油公司广元分公司按约应与原告签订案涉房屋商品房买卖合同，合同户名以原告向华油公司广元分公司出具的授权委托书为准，原告无须再向华油公司广元分公司支付任何形式的购房款，华油公司广元分公司不得将上述房屋转让、转租、转借他人。广元市七彩贝壳建材厂于2016年9月8日收到原告代广云公司支付的“水岸华府”三标段工程材料欠款214710.46元并出具收条。附鸿杰于2016年9月30日收到原告代广云公司支付的“水岸华府”三标段工程人工费欠款390315.7元并出具收条。《抵房协议》签订后，原告多次要求被告华油公司广元分公司按约履行交房义务并签订商品房买卖合同，先后于2018年8月15日、2018年12月13日、2019年3月4日书面致函或回函给被告华油公司广元分公司，但至今仍未按约履行，故起诉来院。 被告华油公司广元分公司辩称，其一直在推动履行协议，实际是广云公司要求解除抵房协议，其并未违约，不应承担赔偿责任。抵房协议未就商品房买卖合同签订期限作出约定，原告认为以催告方式设立了期限并不成立。根据相关裁判规则规定，原告应提供回执证明催收函件已到达债务人，且原告发出的函件并未明确履行签订商品房买卖合同的期限。即使存在违约，原告要求按照人民银行同期贷款利率承担违约责任缺乏事实和法律依据，现案涉房屋大幅度涨价，仍以原抵房协议约定房价签订商品房买卖合同，原告并未产生经济损失。 被告广云公司辩称，本案并非原被告基于独立房屋买卖关系产生的商品房买卖合同纠纷，而是基于三方抵债协议产生的以房抵债纠纷。抵房协议仅表明各方当事人就案涉房屋达成以物抵债的合意，但未完成物权转移登记，清偿行为尚未完成，该协议并未生效，原告要求继续履行签订商品房买卖合同及交房缺乏事实和法律依据。即使抵房协议生效，原告未等我公司的通知就擅自与案外人广元市七彩贝壳建材厂、附鸿杰达成债务结算，债权转让对其不发生效力。其与上述案外人之间欠款金额尚未确定，原告与上述案外人达成的结算金额并非实际债务结算金额，该结算金额未得到其认可，真实性、合法性存在异议。现原告尚欠605025.55元抵扣款项，原告未按约履行支付义务，经其发函催告后仍未履行，导致抵房协议无法继续履行，原告存在主观恶意。原告未按约向其履行抵款义务或支付605025.55元，华油公司就不应按约履行签订商品房买卖合同、交付房屋并办理房屋产权转移手续，否则就损害了其合法权益，导致其遭受经济损失。故请求驳回原告诉请。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年10月15日，原告与被告广云公司签订《“水岸华府”工程施工合同》，约定由原告承包水岸华府项目三标段外墙干挂工程（含1#、3#商业楼及8#住宅楼外墙干挂），工程量总价为1043000元。 2016年9月8日，案外人广元市七彩贝壳保温建材厂向原告出具收条，该收条载明“本公司（广元市七彩贝壳保温建材厂）已收到泸州南方建筑工程有限公司代四川广云建设工程有限公司垫付的水岸华府三标段工程项目材料欠款214710.46元，该笔垫付款项视为四川广云建设工程有限公司向我公司履行了相应债务。同时，我公司原享有的214710.46元的债权转移给泸州南方建筑工程有限公司享有，我公司不再享有对应上述金额的债权。泸州南方建筑工程有限公司有权向四川广云建设工程有限公司主张214710.46元的债权”。 2016年9月28日，原告作为丙方与作为甲方的被告华油公司广元分公司、作为乙方的被告广云公司签订《抵房协议》，该协议明确甲乙双方签订的《水岸华府三标段工程——建设工程施工合同》工程已完工，乙丙双方签订的《水岸华府三标段外墙干挂合同》项下，乙方尚欠丙方工程款491294.45元，故三方约定“一、甲方将其开发的商业房出售给丙方，以该商业房的购房款抵偿甲方应付给乙方的相应工程款，同时，乙、丙同意上述商业房应付给甲方的购房款与乙方应付给丙方的工程款相应冲抵，即甲、乙、丙三方按本协议第三条确认的债务互相冲抵。二、上述房屋套内面积120.44平方米，分摊面积16.60平方米，建筑面积137.04平方米，单价8000.00元/平方米：合计人民币1096320.00元（大写：壹佰零玖万陆仟叁佰贰拾元整）。三、甲、乙、丙三方同意按上述房屋的总价冲抵相应欠款，即冲抵甲方对乙方工程欠款人民币1096320.11元（大写：壹佰零玖万陆仟叁佰贰拾元整），冲抵乙方对丙方的工程欠款人民币1096320.11元（大写：壹佰零玖万陆仟叁佰贰拾元整）（多余部分冲抵乙方对广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰的欠款）。四、本协议签订后日内，丙方应与甲方签订上述房屋的商品房买卖合同，商品房购买合同户名由丙方向甲方出具授权委托书为准，房款以欠款冲抵，乙方无须向甲方另行支付任何形式的购房款。同时甲方不得再将上述房屋转让、转租、转借他人。五、本协议签订后，即视为丙方已向甲方支付了冲抵款等额的购房款、甲方已向乙方支付了冲抵款等额的工程款以及乙方已向丙方支付了冲抵款等额的工程款。六、甲方与丙方签订上述房屋的商品房买卖合同后，有关上述房屋的过户、使用等按法律规定需交纳的税费等其他费用、办理相关手续及发生一切责任风险，均由甲、丙依法各自承担，与乙方无关……八、若甲方与丙方未能按本合同约定签订上述房屋的商品房买卖合同或者签订上述房屋的商品房买卖合同后发生退房事件的，应由甲方和丙方共同协商并妥善解决，与乙方无关……”。 2016年9月30日，案外人附鸿杰向原告出具收条，该收条载明“本人附鸿杰（身份证号：5108××××××××）已收到泸州南方建筑工程有限公司代四川广云建设工程有限公司垫付的水岸华府三标段工程项目人工费欠款390315.2元，该笔垫付款项视为四川广云建设工程有限公司向我本人履行了相应债务。同时，我本人原享有的390315.2元的债权转移给泸州南方建筑工程有限公司享有，我公司不再享有对应上述金额的债权。泸州南方建筑工程有限公司有权向四川广云建设工程有限公司主张390315.2的债权”。 2018年12月9日，被告华油公司广元分公司向原告及被告广云公司发出《关于尽快办理商品房买卖合同签署等手续的通知》，该通知载明“……现再次通知四川广云建设工程有限公司、泸州南方建筑工程有限公司，如你方对《抵房协议》无异议，则请你方于2018年12月20日前到我司位于广元市利州区万源片区水岸华府项目售楼部办理该房屋商品房买卖合同签署等手续。如届时贵方仍未前来办理该房屋商品房买卖合同签署等手续，则视为贵方不履行该《抵房合同》，我司将直接支付所欠工程款消灭我司所负债务，并对外销售该房屋，销售价款归我司所有……”。 2018年12月21日，被告广云公司向原告及被告华油公司广元分公司发出《工作联系函》，该函件表明抵房协议约定抵扣原告工程款491294.45元，原告还应向其支付605025.55元房款，要求原告在收到函件7日内支付605025.55元房款，或者在收到函件15日内完成其与原告、广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰之间《转让债务协议》的签订，否则抵房协议将自动失效。2019年1月8日，被告广云公司再次向原告邮寄上述《工作联系函》，该邮寄函件行为得到四川省成都市蜀都公证处公证。 2019年3月18日，被告广云公司向被告华油公司广元分公司发出《工作联系函》，该函件要求解除三方签订的《抵房协议》，被告华油公司广元分公司应按2018年2月5日作出的《结算审核报告》支付剩余工程款；如被告华油公司广元分公司与原告签订商品房买卖合同、办理产权变更手续或交付房屋，则对其不产生任何法律效力，仍应按《结算审核报告》支付剩余工程款。 本院认为，涉案《抵房协议》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律效力性强制规定，应认定合法有效。案涉的争议焦点问题如下： 一、《抵房协议》是诺成性合同还是实践性合同的问题。《抵房协议》并未约定生效条件，也无法律、行政法规要求办理批准、登记等手续才能生效，故该协议属于诺成性合同，应自成立时生效。对于被告广云公司认为该合同属于实践合同、未实际履行即未生效的辩解意见，本院不予采纳。 二、被告华油公司广元分公司能否以被告广云公司提出其与原告之间的债务抵偿款有异议为由不向原告南方建筑公司履行《抵房协议》的问题。1、《抵房协议》是三方经过平等协议达成一致形成的合同，其内容合法有效，三方都应该严格履行合同。2，《抵房协议》明确约定被告华油公司广元分公司将其开发的商业房出售给原告，并详细约定了房屋的套内面积、分摊面积、建筑面积、单价及总房款。上述约定已将商品房买卖合同应当具备的主要内容（如位置、面积、价款、支付方式及风险分配）明确清楚，已经具备一般商品房买卖合同的基本要素，该《抵房协议》应当认定原告与被告华油公司广元分公司之间形成了商品房买卖合同，且该协议约定“协议签订即视为南方建筑公司已向华油公司广元分公司支付了购房款”。上述条款已明确原告相对于被告华油公司广元分公司之间的商品房买卖合同关系其已完成了支付购房款的义务。被告华油公司广元分公司已无需另行与原告签订商品房买卖合同，而应当履行交付案涉房屋的义务。3、《抵房协议》第8条规定“若华油公司广元分公司与南方建筑公司未能按本合同约定签订上述房屋的商品房买卖合同或者签订上述房屋的商品房买卖合同后发生退房事件的，应由华油公司广元分公司和南方建筑公司共同协商并妥善解决，与广云公司无关”。上述约定已明确被告广云公司并非原告南方建筑公司与被告华油公司广元分公司之间商品房买卖合同的相对人，亦非商品房买卖合同交付义务的履行方，其对被告华油公司广元分公司是否履行案涉房屋交付已无权进行干涉。4、《抵房协议》第5条规定“本协议签订后，即视为南方建筑公司已向华油公司广元分公司支付了冲抵款等额的购房款、华油公司广元分公司已向广云公司支付了冲抵款等额的工程款以及广云公司已向南方建筑公司支付了冲抵款等额的工程款”。上述约定已明确被告华油公司广元分公司向原告南方建筑公司履行商品房买卖义务的所有条件已经成就，亦即，本案的协议虽然是以债务抵消为基础形成的商品房买卖合同，但在签订协议时三方就已经明确债务抵消已经完成。因此被告华油公司广元分公司不能以债务抵消有争议为由拒绝向原告履行合同义务。5、《抵房协议》约定“协议签订即视为南方建筑公司已向华油公司广元分公司支付了购房款”，因此在原告南方建筑公司已完全履行合同的情况下，被告华油公司广元分公司必须向原告履行合同义务。同时《抵房协议》没有规定被告华油公司广元分公司不向原告履行合同义务的条件。故被告华油公司广元分公司不向原告南方建筑公司履行合同义务没有法定理由和合同理由。 三、原告向案外人广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰款项的支付是否符合约定的问题。1、《抵房协议》明确规定原告有向广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰款项支付款项的义务。2、原告向案外人广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰款支付款项的依据是广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰与广云公司施工现场负责人李波签字认可的债务清单，及《抵房协议》第三条的约定（多余部分冲抵广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰的欠款），且广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰已向南方建筑公司出具了收据。3、就《抵房协议》来讲，原告已代被告广云公司支付案外人广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰处欠款，被告广云公司已因此获益。故原告向广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰支付款项的行为，已尽到了审慎义务，其行为并无不当。 本案虽然确认了原告向案外人广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰支付款项的行为，但广元市七彩贝壳保温建材厂、附鸿杰与被告广云公司之间的债务关系不属于本案处理的范围，该债务的纠纷被告广云公司应另案处理。 四、对于被告华油公司广元分公司是否违约的问题。首先，本案《抵房协议》未明确约定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，被告华油公司广元分公司应当在案涉房屋满足交付条件后、及时履行交付房屋并协助办理相关权属登记的义务。本案《抵房协议》并未明确案涉房屋在协议签订时是否在事实上已满足交付条件，原告亦未提交证据证明案涉房屋满足交付条件的时间，本案被告华油公司广元分公司应当履行义务的时间并不能明确。其次，在办理权属登记时，根据相关行政部门要求，双方应当签订房屋买卖的格式合同，房屋买卖格式合同签订后才能实现案涉房屋权属变更登记。本案被告华油公司广元分公司于2018年12月9日向原告发出《关于尽快办理商品房买卖合同签署等手续的通知》要求签署房屋买卖合同，原告向本院提交的回复函件并无证据证实已实际送达被告华油公司广元分公司，原告要求被告华油公司广元分公司履行义务的时间亦不能确定，故被告华油公司广元分公司并不存在违约行为。最后，原告在申请将广云公司由第三人变更为被告后，并未明确要求承担违约金的主体。故对本案原告主张的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告泸州南方建筑工程有限公司与被告成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司、被告四川广云建设工程有限公司于2016年9月28日签订的《抵房协议》有效； 二、被告华油公司广元分公司在本判决生效二十日内向原告泸州南方建筑工程有限公司交付位于广元市利州区137.04平方米商业房，并协助办理不动产权证，或者向原告指定的第三方交付上述房屋并按同等条件签订商品房买卖合同及办理不动产权证； 三、驳回原告泸州南方建筑工程有限公司其他诉讼请求。 案件受理费14667元，保全费5000元，由被告成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司、被告四川广云建设工程有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  王荣霞 人民陪审员  蒲顺萍 二〇一九年十月十七日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  严 琪