江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初3061号 原告：南通宝仁物业管理有限公司，住所地南通市城港5组，统一社会信用代码91320602074696426Y。 法定代表人：王晓劲，总经理。 委托诉讼代理人：孔凤，江苏伟奥律师事务所律师。 被告：徐付清，男，1960年3月9日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：顾爱娟、邢素萍，上海知谦律师事务所律师。 原告南通宝仁物业管理有限公司与被告徐付清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔凤，被告委托诉讼代理人顾爱娟两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告物业费用5527.44元，给付逾期付款利息128元（自起诉之日起按年利率6%计算至实际履行之日）。事实和理由：翠湖景苑小区系南通金凤置业有限公司开发，南通市静安物业管理有限公司与南通金凤置业有限公司就翠湖景苑物业管理签订了《翠湖景苑前期物业管理服务协议》。后南通市静安物业管理有限公司因管理不善退场，原告于2016年10月18日与南通金凤置业有限公司签订《翠湖景苑前期物业管理服务协议》，并如约开始了物业管理服务工作，积极通知业主缴纳物业费用、公共能耗费、生活垃圾费等，并张贴《关于缴纳物业费的通知》。但经原告多次催要，被告至今未缴纳2016-2018年度的物业费用及相关费用。为维护原告的合法权益，诉至法院要求处理。 被告徐付清辩称：1、南通静安物业有限公司退出后，应通过招投标的方式选聘物业服务企业。原告未通过招投标程序取得案涉物业管理权，其与南通金凤置业有限公司签订的《翠湖景苑前期物业管理服务协议》为无效合同，无收费许可；2、原告未按合同约定提供相应的服务，未兑现承诺，相关设备没有维修到位，原物业的遗留问题未解决，小区内车辆乱停乱放情况严重，交通事故频发，设施全面瘫痪，地灯电线裸露，绿化被破坏，电梯常有停电、困人、夹人、突然坠落等情况，小区内乱搭建，物业不制止，地下停车场漏水、积水严重，小区内的门禁和监控不到位。3、原告的收费标准与其提供的服务不符，之前静安物业有36名工作人员，而原告只有11名工作人员；4、属于业主共有的电梯及其他公共部位投放广告的收入未向业主公示。请求驳回原告的诉讼请求。 本案经审理，认定如下事实：南通市通州区翠湖景苑小区系南通金凤置业有限公司开发，南通市静安物业管理有限公司为前期物业管理。被告徐付清为该小区13幢301室的业主，2015年5月，徐付清与南通市静安物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》。因南通市静安物业管理有限公司经营管理不善，2016年9月份已将人员全部撤出，南通金凤置业有限公司于2016年10月17日解除了与南通市静安物业有限公司的合同，并向翠湖景苑小区的全体业主发出公告。翠湖景苑小区因未成立业主委员会，南通金凤置业有限公司及南通市通州区物业管理中心选聘原告接替翠湖景苑小区的前期物业管理。2016年10月18日，原告与南通市金凤置业有限公司签订《翠湖景苑前期物业管理服务协议》，约定物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳：小高层住宅及车库1.4元/月/㎡，别墅及地下室2元/月/㎡，公共能耗费用0.5元/月/㎡，生活垃圾费60元/年。当日，原告向翠湖景苑小区全体业主发出公告，内容为“南通金凤置业有限公司已于2016年10月17日与南通市静安物业管理有限公司解除翠湖景苑小区前期物业服务合同，并与我公司签订了翠湖景苑小区托管协议。我公司于2016年10月18日进场，我公司对本小区业主因前期物业服务不到位给业主带来不便，深表同情！我公司进驻后将采取一系列的措施，提高小区物业服务水平。为表示我公司服务好本小区的诚意和决心，我公司承诺：1、2016年10月18日至2016年12月31日不收取小区的任何费用并保证做好小区的各项服务工作；2、配合开发商在一个月内将小区的相关设施设备维修到位；3、全力配合开发商及区相关部门解决原物业公司的相关遗留问题”。2017年1月8日，原告向该小区业主发出《关于缴纳物业费的通知》，被告以原告未能履行物业合同约定及其承诺，没提供符合行业标准及合同约定的服务为由，至今未缴纳物业费用。 被告徐付清的房屋为翠湖景苑小区13幢301室，建筑面积99.35㎡，另有9.91㎡的车库。原告诉请的被告徐付清欠缴的5527.44元物业费用的组成为：物业费按1.4元/月/㎡，2016年11月至2016年12月的物业费305.93元，2017年度1835.57元，2018年度1835.57元；能耗费按0.5元/月/㎡，2016年11月至2016年12月109.26元，2017年度655.53元，2018年度655.56元；垃圾清运费按5元/月计算，2016年11月至2016年12月10元，2017年度60元，2018年度60元。综上，2016年11月至2016年12月欠费用425.19元，2017年度欠费用2551.10元，2018年度欠费用2551.10元，合计欠2016年至2018年的费用5527.39元。 按通州区发展和改革委员会通发改价备(2017)4号《关于《翠湖景苑小区住宅前期物业公共服务收费备案的函》，核定翠湖景苑小区前期物业管理公共服务收费标准为1.4元/月/㎡，公共能耗按实际发生费用和使用情况分摊。本院要求原告提交翠湖景苑小区公共能耗分摊明细，原告第二次庭审时进行了提交，分摊情况为2016年11月至2016年12月82.30元/户，2017年度181.30元/户，2018年度171.80元/户，2019年1月至2019年5月68.70元/户。 根据原、被告提交的证据及庭审的情况，可以确认翠湖景苑小区的物业管理，由于多方面的原因，确实存在一些需要改进的地方，但被告等人拖欠物业费也是造成该小区物业管理不到位的因素之一。 另查明，徐付清的装潢押金为2000元。 本院认为，翠湖景苑小区由南通金凤置业有限公司开发，南通金凤置业有限公司选聘南通市静安物业管理有限公司作前期物业管理。因南通市静安物业管理有限公司经营管理不善，主动退场，而翠湖景苑小区又没有产生业主委员会，故南通金凤置业有限公司又选聘本案的原告南通宝仁物业管理有限公司作为前期物业管理单位，符合法律规定。原告就翠湖景苑小区物业管理方面的债权及债务应当继受。被告徐付清收房时交纳的2000元装潢押金在装潢后按规定可抵扣物业费用。原告在2013年10月18日入驻时承诺免收业主2016年11月至2016年12月的物业费用，原告应该信守。垃圾清运费系物业公司代有关单位代收，公共能耗费应按实际产生的费用收取。因原告进驻翠湖景苑小区后管理有不到位的情况，其物业管理费本院酌情按1.05元/月/㎡计算。据此，被告徐付清所欠的物业费用具体为：2017年度物业管理费1376.68元、公共能耗费181.30元、垃圾清运费60元，2018年度物业管理费1376.68元、公共能耗费171.80元、垃圾清运费60元，2017年度、2018年度总欠费用3226.46元，并按年息6%支付自2019年4月9日起至实际给付之日的利息。综上，本院依据《物业管理条例》第二十一条、第四十条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告徐付清于本判决书发生法律效力后10日内给付原告南通宝仁物业管理有限公司2017年度及2018年度的物业费用3226.46元，与被告徐付清持有的装潢押金2000元冲抵后，被告徐付清实际支付原告1226.46元，并以1226.46元为基数，按年息6%支付自2019年4月9日起至实际履行之日的利息； 二、驳回原告南通宝仁物业管理有限公司的其他诉讼请利求。 被告如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告南通宝仁物业管理有限公司承担30元，由被告徐付清承担20元（被告负担部分原告已代垫）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按不服判决的数额向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行468958202565）。 审 判 长  赵广荣 人民陪审员  吴镇镇 人民陪审员  徐 冬 二〇一九年十月八日 书 记 员  黄 凤