贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初12575号 原告：贵州盛筑商贸经营管理有限公司（以下简称盛筑商贸公司），住所地贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目F区第2栋（2）1单元27层8号房。 法定代表人：梁小强，总经理。 委托代理人：黄继堂，该公司法务人员。 被告：贵阳市南明区莎蔓莉莎个体美容会所（以下简称莎蔓莉莎美容会所），住所地贵阳市南明区文昌南路文昌第居20幢3层2号。 经营者：陈吉秀。 委托诉讼代理人：吴云、叶刚。 原告盛筑商贸公司与被告莎蔓莉莎美容会所租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛筑商贸公司的委托代理人黄继堂，被告莎蔓莉莎美容会所的委托诉讼代理人云、叶刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛筑商贸公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告于2017年9月20日签订的《招商租赁合同》，被告将房屋腾空、返还给原告；二、被告支付原告租金482170.68元及滞纳金（从2018年6月13日起计算至实际搬离房屋之日止，暂计至起诉之日为1446.51元）；三、被告支付原告违约金74831.76元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月20日，原、被告签订《招商租赁合同》，约定：原告将位于贵阳市南明区文昌南路的文昌第居三层A区域的物业通过招商租赁的形式租赁给被告经营美容使用，租金从2017年6月13日至2019年6月12日止，每年的租金为423576元，租金每六个月交纳一次，先交纳后使用，每次交纳租金需提前10日交纳，若逾期支付，逾期3日，则被告须按日租金的3‰支付滞纳金，双方还对违约金的支付进行了明确的约定。合同签订后，被告自2017年12月13日起未支付租金。原告遂于2018年6月向南明区法院提起诉讼，法院于2018年8月27日作出（2018）黔0102民初8185号民事判决，判决被告向原告支付2018年2月13日至6月12日期间的租金，但驳回了原告要求解除租赁合同的诉请。后，被告不但不按判决确定支付租金，2018年6月13日起的租金亦未支付，原告故再次提起如前所诉。 被告莎蔓莉莎美容会所辩称：双方签订租赁合同属实，原告无权出租房屋，租赁合同无效，同意解除合同；不欠租金，不支付滞纳金。 本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，原告盛筑商贸公司(甲方)与被告莎蔓莉莎美容会所（乙方）签订《招商租赁合同》，约定：“一、乙方经营场所情况。贵阳市南明区文昌南路的文昌第居三层A区域，建筑面积约444平方米。具体用途美容；二、经营期限。乙方的经营权从2017年6月13日至2021年2月22日止；三、经营权租金及支付方式。从2017年6月13日至2019年6月12日止每年的租金为人民币423576元，乙方按每六个月交纳一次租金，先交纳后使用，每次交纳租金须提前10日交纳。逾期支付的，每逾期三日，则乙方需按日租金的千分之三支付滞纳金；四、场地维修、维护与使用。合同期内，甲方按每月每平方米贰元伍角向乙方收取公共区域管理维护费用，以后根据市场变化进行调整，公共区域部分的维修、保养、环境卫生，由甲方的项目管理部门负责。五、场地返还。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期满后的当日内应返还营业场所，未经甲方同意逾期返还的，每日按合同约定标准支付占用使用费；六、解除本合同的条件。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方交付的经营场地不符合本合同的约定，致使不能实现经营目的；（2）乙方未征得甲方同意改变经营场地用途，致使房屋损坏的；（3）因乙方原因造成经营场地主体结构损坏的；（4）乙方擅自转租经营权、转让经营权或与他人交还各自承租的经营权的；（5）乙方逾期不支付租金累计超过七日的。七、违约责任。1、经营期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失，甲方应承担赔偿责任等。”合同签订后，原告如约将位于贵阳市南明区文昌南路的文昌第居三层A区域房屋交付给被告用作经营莎蔓莉莎美容会所，被告如期支付租金。2017年10月22日，文昌第居盛筑广场3层莎蔓莉莎美容会所发生火灾，经贵阳市公安消防支队南明区大队出具南公消火认字（2017）第0006号火灾事故认定书认定：2017年10月22日10时48分37秒，贵阳市文昌南路文昌第居盛筑广场3层莎蔓莉莎美容会所发生火灾，火灾过火面积约70平方米，火灾烧毁室内装修、空调、沙发等物品，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾起火原因，是因盛筑广场广告电源线路故障引燃下发莎蔓莉莎美容会所堆放的可燃物引发火灾。因发生火灾，造成被告的店面及部分物品烧毁，被告停业对店面进行重新装修，要求原告对火灾造成的损失进行赔偿，并拒绝支付2017年12月13日至2018年12月12日期间的租金，原告遂诉至本院。本院经审理于2018年8月27日作出（2018）黔0102民初8185号民事判决书：一、确认双方签订的租赁合同合法有效：二、判决莎蔓莉莎美容会所于本判决生效后十日内支付盛筑商贸公司2018年2月13日至2018年6月12日期间租金35298元，驳回原告其余的诉讼请求。被告不服提出上诉，贵阳市中级人民法院于2018年12月23日作出（2018）黔01民终8460号民事判决，驳回上诉，维持原判。后，被告既未履行生效判决确定的租金，亦未支付2018年6月13日起的租金至今，原告故提起本案诉讼。 另查明，被告因承租房屋发生火灾向本院提起诉讼，请求本案原告赔偿损失，本院于2018年12月30日作出（2018）黔0102民初9295号民事判决，再次对双方签订的租赁合同的合法性进行确认，并判决盛筑商贸公司于判决生效后七日内赔偿莎蔓莉莎美容会所损失186960.55元，驳回莎蔓莉莎美容会所其余的诉讼请求。 还查明，逸都酒店诉乾达华晟公司、盛筑商贸公司等房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月20日作出（2018）黔0102民初1394号民事判决，确认2017年9月6日逸都酒店向彩票中心发函的真实性，判决解除逸都酒店与乾达华晟公司于2011年3月24日签订的《房屋租赁合同》，盛筑商贸公司向逸都酒店支付租金1211190元及违约金130000元等。盛筑商贸公司不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）黔01民终2500号民事判决，驳回上诉，维持原判。 审理中，原告提交2011年1月4日贵州乾达华晟资产经营管理股份有限公司（以下简称乾达华晟公司）与贵阳凯宾商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》、同年3月24日与贵阳逸都酒店管理有限公司（以下简称逸都酒店）签订的《房屋租赁合同》，同年3月28日原告与乾达华晟公司签订的《商铺经营权承包合同》，证明案涉房屋产权人为彩票中心，案涉房屋承租权源于前手乾达华晟公司。被告认为原告前手无权转账房屋。被告向本院提交贵阳市福利彩票发行中心（以下简称彩票中心）向被告发出的《关于限期搬离房屋的通知》（主要内容为：本单位与逸都酒店签订的《门面租赁合同》，因逸都酒店未按合同约定及时支付租金，于2019年7月31日解除，本单位依法有权随时收回该房屋，被告作为房屋实际使用人但并未与本单位签订租赁合同，故本单位与被告不存在租赁关系。现通知被告收到本通知书后五日内搬离房屋，逾期将采取强制搬离措施）、2019年7月30日彩票中心向逸都酒店发出的《解除合同通知书》（主要内容为：彩票中心与逸都酒店于2017年9月1日签订《门面租赁合同》，截止2019年7月31日，逸都酒店欠租金980000元，现依法解除2017年8月24日签订的《门面租赁合同》，收到通知之日起5个工作日内缴纳拖欠租金；逸都酒店回复：逸都酒店在2016年底将拖欠彩票中心租金的乾达华晟公司和盛筑商贸公司（提起）诉讼，（2019）黔01民终2500号判决由盛筑商贸公司支付拖欠租金，待法院执行后，逸都酒店一定会将980000元组支付给彩票中心；莎蔓莉莎2019年1月至7月30日房租必须交给逸都酒店后，彩票中心才能将房屋租给莎蔓莉莎……）、2019年8月25日彩票中心向被告出具的金额为93240元的《收款收据》及其付款凭据，证明原告无权转租案涉房屋，租赁合同无效，被告已向彩票中心支付2019年9月-11月的租金。原告认可房屋所有权人为彩票中心，根据彩票中心与逸都酒店签订的租赁合同，因逸都酒店未支付租金，彩票中心才收回房屋，该双方之间的发生纠纷时间是2019年7月31日，故原、被告双方之间的合同一直履行到2019年7月31日，彩票中心与被告无合同关系，无权向被告收取租金；解除合同通知表明逸都酒店于2019年8月7日知晓彩票中心与其解除合同关系，可以证明原被告双方之间的合同至少履行至2019年8月7日；收款收据及付款凭证系被告单方面行为，不得抵扣被告所欠原告的租金。原告提交2017年9月6日逸都酒店向彩票中心发函（“我公司与贵中心在2017年8月24日签订的门面租赁合同上约定乙方不能转账，因我公司与贵州乾达华晟资产管理中心签订的租赁合同是由该公司整体将物业打造成商场使用，所有该物业从一楼到三楼整体是商场，请彩票发行中心批准将二楼纳入整体打造商场使用。备注：同意，请按照合同要求加强管理，并加盖彩票中心公司印章”）。被告认为该证据的真实性无法辨认，本院要求其在指定期限内对该证据的真实性进行核实，被告认为该发函是否为彩票中心出具不清楚，申请彩票中心作为本案被告参加诉讼。 本院认为，本案系原告盛筑商贸公司与被告莎蔓莉莎美容会所之间的房屋租赁合同关系引发的纠纷，原告主张被告支付欠付租金并解除合同，被告主张原告无权出租房屋，租赁合同无效，不欠租金，故本案的争议焦点为：一、案涉《招商租赁合同》的法律效力；二、原告主张解除合同并要求被告支付所欠租金、滞纳金的诉请是否成立。 关于案涉租赁合同的法律效力问题。彩票中心系案涉房屋的所有权人，逸都酒店依据与彩票中心签订的《门面租赁合同》取得案涉商铺的承租权，乾达华晟公司依据与逸都酒店签订的《房屋租赁合同》取得案涉商铺承租权，原告依据与乾达华晟公司签订的《商铺承办经营权》取得案涉商铺的经营管理权，原告据此与被告签订案涉《招商租赁合同》。根据《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。从原告提交的2017年9月6日逸都酒店向彩票中心发函与被告提交的彩票中心向逸都酒店发出的《解除合同通知书》及逸都酒店回复内容来看，彩票中心对逸都酒店、乾达华晟公司、原告及被告相互之间的房屋转租事实应当是知晓的，被告并未提交该彩票中心不同意转租房屋的证据，且案涉租赁合同为（2018）黔0102民初8185号、（2018）黔01民终8460号、（2018）黔0102民初9295号生效民事判决予以确认，故案涉租赁合同合法有效。根据（2018）黔0102民初1394号、（2019）黔01民终2500号民事判决对2017年9月6日逸都酒店向彩票中心发函的真实性进行了确认，故被告追加彩票中心作为被告参加本案诉讼以查清案件事实，已无必要。 关于原告主张解除合同、要求被告支付欠付租金及滞纳金的诉请。原告主张被告支付从2018年6月13日起的租金，被告抗辩不欠付租金。本院认为，根据“谁主张、谁举证”原则，被告应对其主张承担举证责任。首先，如前所述，被告主张原告无权转租房屋，本院不予采纳；第二、被告提交2019年8月28日向彩票中心支付2019年9月-11月的租金，只能证明其向彩票中心支付租金与彩票中心建立了新的租赁关系，不能证明其已向原告支付了租金；第三、根据彩票中心向逸都酒店发出的《解除合同通知书》及彩票中心向被告发出的《关于限期搬离房屋的通知》，彩票中心要求解除与逸都酒店的租赁合同，据此要求被告在2019年8月9日前搬离房屋，故被告向彩票中心支付租金有事实依据，原告亦主张与被告之间的租赁合同至少履行到2019年8月9日，故本院认定原告主张被告支付租金的期限截止至2019年8月9日止。经核算，被告欠付2018年6月13日至2019年8月9日期间的租金为463429元。原告超过部分租金的主张，基于前手之间租赁合同的解除，原告继续承租房屋、转租房屋已无合法依据，故本院不予支持。根据《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告主张解除合同，被告虽主张合同无效，但亦同意解除合同，故原告该主张，本院予以支持。基于被告向彩票中心支付租金建立新的租赁关系的事实，原告要求腾还房屋的诉请，本院不予支持。关于滞纳金，根据本案查明，被告未履行（2018）黔0102民初8185号生效民事判决书确定的2018年2月13日至2018年6月12日租金35298元，原告亦未按（2018）黔0102民初9295号生效民事判决赔偿被告损失186960.55元，被告欠付原告租金远远少于原告应该赔偿被告的损失，故原告主张的滞纳金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十六条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除贵阳市南明区莎蔓莉莎个体美容会与贵州盛筑商贸经营管理有限公司于2017年9月20日签订《招商租赁合同》； 二、贵阳市南明区莎蔓莉莎个体美容会于本判决生效后十日内支付贵州盛筑商贸经营管理有限公司租金463429元； 三、驳回贵州盛筑商贸经营管理有限公司其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4692元，由贵州盛筑商贸经营管理有限公司承担256元，由贵阳市南明区莎蔓莉莎个体美容会所承担4436元元（此款项原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 王 博 二〇一九年十月二十日 书记员 龙福星