青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初1986号原告：青海青晋物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630103074591448D（1-1），住所地：青海省西宁市砖厂路5号18幢实训楼。法定代表人：孙建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：马蕊，青海立詹律师事务所律师。被告：鲜秀菊，女，汉族，1977年1月15日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：巢毅（系鲜秀菊配偶），男，汉族，1975年8月24日出生，住青海省西宁市。第三人：山西杰灵物业管理有限公司，统一社会信用代码：91140100696681587T，住山西省太原市杏花岭区府西街6号府西银谷3单元1002号。法定代表人：孙建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王娟海，山西如亨律师事务所律师。原告青海青晋物业管理有限公司（以下简称青晋物业公司）与被告鲜秀菊、第三人山西杰灵物业管理有限公司（以下简称杰灵物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青晋物业公司的委托诉讼代理人马蕊，被告鲜秀菊的委托诉讼代理人巢毅到庭参加了诉讼，第三人杰灵物业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告青晋物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付自2015年5月份至今欠付的物业费管理费8580元、暖气费14949.2元、水电费5669.7元，共计29198.9元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告提供物业服务的青海省文化艺术职业学校家属院的业主，杰灵物业公司与青海文化艺术职业学校于2013年7月10日签订《物业管理委托合同》，后杰灵物业公司将权力义务及合同主体全部转移给原告，且青海文化艺术职业学校家属院的物业服务一直由原告进行。青海文化艺术职业学校全面委托原告对其开发的“青海省文化艺术职业学校家属院”住宅小区（建筑面积：住宅部分约46000㎡)进行物业管理，委托管理期限自2013年7月10日起至2023年7月9日止。协议约定：原告向被告提供物业管理服务，被告以（房屋建筑面积：153.72㎡)1元/㎡/月的标准向原告缴纳物业管理费，另向原告每年缴纳300元的电梯费，暖气费2015年度至2018年度按照5.13元/月/㎡，2018年12月1日调整为5.42元/月/㎡。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2015年5月起至今并未依约向原告缴纳物业管理费、电梯费、暖气费、水电费，被告共欠物业费7380元、电梯费1200元、暖气费14949.2元、水电费5669.7元，共计29198.9元。经原告多次对其书面及上门催缴无果，至今仍分文未付。综上所述，原告认为，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《物业管理委托合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。被告鲜秀菊辩称：第一、针对原告所述2013年7月10日签订《物业管理委托合同》我方持有异议，不同意给付原告诉求的费用，我们没有欠原告任何费用，与原告没有任何物业服务关系，也没接受过原告的任何服务，我只认可和青海聚合物业有限责任公司签订的物业服务合同，该合同是和每个业主签订的，直到接到法院的诉状之后我才知道青晋物业和山西杰灵物业，之前不知道这两个公司是干啥的，青海艺校有什么权利来替我们业主与青晋物业公司签订合同，我认为原告所述不符合事实，所以我要求驳回原告的诉求。第二、原告所述其是第三人杰灵物业公司控股的子公司，且杰灵物业公司不具备在青海省内从事物业服务的条件，也没有在住建部进行备案的手续，无论是青晋物业公司还是杰灵物业公司在本省提供物业服务都是违法行为，作为业主我们对于该合同不予认可，物业合同不允许转包，杰灵物业公司与青海省文化艺术职业学校签订的合同约定待杰灵物业公司注册下属机构后，合同主体自动转至该机构，该条款无效。第三、2013年5月到2015年5月的物业费是交到艺校的，物业费包括水电费、暖气费没有给原告交过，之前交的发票上面的盖章是青海省文化艺术职业学校物业服务中心的章子，在2015年5月之后交过一次水费，这次的章子变成原告公司的章子，我不知道物业公司是原告，就没有再交过物业费。我和原告没有签过物业合同，我从2015年5月之后没有交过物业费，没有任何人来催要过物业费，我没有与原告公司签订任何有效的合同，我不知道钱交出去会怎样，暖气费是由于暖气杂音太大，我找过物业的人，但是物业的人说声音没办法消除；水电费没交是由于物业的人于2015年将我家的水表卸了，谁拆的我不知道，后来我问他们是哪个公司的，他们说是青晋物业的，是由于没交暖气费才拆的水表。2015年5月到现在的物业费、水电费、暖气费都没交过，水电费是欠了，但是没有这么多，电梯费也没交过，电梯费是政府在2015年禁止收取的。第三人杰灵物业公司书面述称：2013年7月10日，杰灵物业公司与青海省文化艺术职业学校签署了《物业管理委托合同》。为了更好的服务于青海省文化艺术职业学校家属院，特成立青海青晋物业管理有限公司，法人同为孙建军，与杰灵物业公司系青海青晋物业管理有限公司的实际股东。杰灵物业公司将《物业管理合同》中的所有权利义务（包括青晋物业公司成立之前的所有权利义务）全部转让给青晋物业公司，并征得青海省文化艺术职业学校的同意。青海省文化艺术职业学校家属院住宅小区一直由青晋物业公司为其提供物业管理服务，收取相关费用。原告青晋物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、《物业管理委托合同》，证明：青海省文化艺术职业学校与杰灵物业公司就家属院物业服务达成协议，同时协议第九条约定待杰灵物业公司注册下属机构后，合同主体自动转至该机构及证明双方其他权利义务关系的事实。证据二、工商档案信息、公司章程，证明：杰灵物业公司作为控股股东于2014年1月16日份注册成立青晋物业公司，法定代表人与杰灵物业公司一致，系杰灵物业公司在青海为履行《物业管理委托合同》注册成立的下属控股子公司。证据三、情况说明及关于《物业管理委托合同》履行情况说明，证明：1、杰灵物业公司将其合同权利义务转让给原告，青海省文化艺术职业学校也同意合同权利义务转让的事实。2、原告自设立后，开始为小区提供物业服务的事实。证据四、欠费通知单，证明：原告提供物业服务，被告未缴费，原告向被告催收的事实。证据五、青海省××校物业服务收费公示栏，证明：原告将收费标准向小区业主公示的事实。证据六、业主满意度调查表，证明：原告在提供物业服务期间，业主对于物业服务满意的事实。证据七、收款收据，证明：原告青晋公司自2013年6月12日起至2019年向小区业主提供物业服务，且业主向我公司缴纳物业费、采暖费、电梯费的事实，且收取费用均有公示；绝大部分业主已缴纳。被告鲜秀菊质证认为，针对证据一的真实性及证明方向有异议，不予认可，该合同是杰灵物业公司与艺校签订，且艺校没有替业主签订合同的资格，物业合同应该由物业公司和我们业主签订的才有效，权利义务转移的时候不合法。针对证据二的真实性无异议，对证明方向不予认可，杰灵物业公司是外地企业，进入西宁要在住建厅备案，但杰灵物业公司没有备案，违反了相关的规定，2014年1月原告公司才成立，原告公司没有物业服务资质，2015年6月原告公司才有的物业服务资质，之前都是没有资质在经营。针对证据三的真实性无异议，证明方向不予认可，杰灵物业公司与艺校签订的合同就是违法的，更何况权利义务的转移也是违法，根据法律法规物业公司之间不得将整体物业权利义务转包，杰灵物业公司与青晋物业公司不是子公司或者控股子公司关系。针对证据四的真实性及证明方向有异议，不予认可，我从来没有收到过任何的欠费催收通知单。针对证据五的真实性及证明方向有异议，不予认可，小区没有物业公示栏，所以不知道青海艺校替业主与杰灵物业公司签订物业合同，更不知道收费标准。针对证据六的真实性及证明方向有异议，不予认可，小区将近360户人家，原告提供的业主满意度达不到小区的40%，不能证明物业服务是让人满意的。针对证据七的真实性及证明方向有异议，均不予认可，原告提供的都是别人缴纳费用的收据，我交过2013年到2015年期间的费用，原告没有提交，是因为票据是艺校物业服务中心的发票，原告有意回避不交。第三人杰灵物业公司因缺席未对原告青晋物业公司提交的证据发表质证意见。本院认为，原告青晋物业公司提交的证据一能够证明建设单位青海省文化艺术职业学校与杰灵物业公司于2013年7月10日签订《物业管理委托合同》，合同约定了具体的物业服务权利和义务。证据二、证据三能够证明青晋物业公司的法定代表人与山西杰灵物业管理有限公司的法定代表人一致，并且杰灵物业公司与其法定代表人孙建军系青晋物业公司的股东；杰灵物业公司将其合同权利义务转让给原告青晋物业公司，青海省文化艺术职业学校也同意合同权利义务转让给原告青晋物业公司；同时青海省文化艺术职业学校认可自2013年5月份始至今青晋物业公司向该校的家属院住户提供了物业服务的事实。证据四、证据五能够证明该小区的物业收费标准、收费方式及催缴情况，被告鲜秀菊欠付物业费的期间及数额。证据六、证据七因被告对其真实性不予认可，收款收据也无收款单位公章，且两组证据原告也未能提供其他证据佐证，故该两组证据本院不予采信。被告鲜秀菊为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：证据一、我与青海省聚合物业签订的合同，证明：没有人告诉我这份物业合同已经终止。证据二、最高法院的司法解释，证明：最高法解释中禁止将物业服务的整体权利义务委托他人行使。证据三、原告的服务资质证书，证明：原告享有物业服务的资质是在2015年6月才有的。证据四、省住建厅通知，证明：省外享有一级服务资质的物业才能进驻青海省，同时杰灵物业公司没有在住建厅备案。证据五、杰灵物业公司的年检报告，证明：截止2019年6月20日，杰灵物业公司没有注册任何子公司，青晋公司不是杰灵物业公司的子公司。原告青晋物业公司质证认为：针对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，不予认可，与本案无关且主体并非本案被告，主体是青海聚合热力有限责任公司，另一方是**。针对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议，不予认可，杰灵物业公司与青晋物业并非委托关系，二者是控股关系，且物业合同转移是通过艺校协商一致的。针对证据三的真实性无异议，对证明方向有异议，不予认可，并非资质什么时候下来才能提供服务，不以资质证书为准，应以公司注册登记时间为准。针对证据四的真实性及证明方向有异议，不予认可，提供物业是原告，不是杰灵物业公司，不需要备案。针对证据五的真实性无异议，对证明方向有异议，不予认可，杰灵物业公司是青晋物业公司的控股股东。第三人杰灵物业公司因缺席未对被告鲜秀菊提交的证据发表质证意见。本院认为，被告提交的证据一与本案无关联性，故对该组证据本院不予采信。证据二的真实性本院予以确认，但该组证据缺乏事实依据予以证明，故其证明方向本院不予采信。证据三、证据四、证据五的真实性本院予以确认，但其证据不能否定青晋物业公司为该小区提供了物业服务的事实，亦不能否定杰灵物业公司将其合同权利义务转让给原告青晋物业公司，青海省文化艺术职业学校同意合同权利义务转让给原告青晋物业公司的事实，故其证明方向本院不予采信。经审理查明：2013年7月10日，建设单位青海省文化艺术职业学校与第三人杰灵物业公司签订了《物业管理委托合同》，根据该合同的约定，甲方青海省文化艺术职业学校将青海省文化艺术职业学校家属院委托给乙方杰灵物业公司实行物业管理；委托管理期限为10年，自2013年7月10日时起至2023年7月9日时止；该合同约定了具体的物业服务权利和义务；该合同第九条约定杰灵物业公司在西宁注册下属机构后，合同主体自动转至其下属机构；基于合同约定，2014年1月16日杰灵物业公司及其法定代表人孙建军出资注册成立了青晋物业公司，青晋物业公司的法定代表人与杰灵物业公司的法定代表人一致均为孙建军，且杰灵物业公司及其法定代表人孙建军为青晋物业公司的股东。后第三人杰灵物业公司将《物业管理委托合同》中的权利义务（包括青晋物业公司成立之前的权利义务）转让给青晋物业公司，由青晋物业公司为青海省文化艺术职业学校家属院住宅小区提供物业管理服务，收取相关费用，并征得青海省文化艺术职业学校的同意；同时青海省文化艺术职业学校认可自2013年5月份始至今青晋物业公司向该校的家属院住户提供了物业服务。被告鲜秀菊自2013年5月至今未向原告青晋物业公司缴纳物业管理费、电梯费、暖气费、水电费，被告欠缴物业管理费7380元、电梯费1200元、暖气费14949.2元、水电费5669.7元，共计29198.9元。本院认为，根据《物业管理委托合同》约定，建设单位青海省文化艺术职业学校将其家属院委托给杰灵物业公司进行物业管理，其合同出自双方自愿，且未违反相关法律法规的规定，应受法律的保护；后第三人杰灵物业公司将其权利义务转让给原告青晋物业公司，并征得建设单位青海省文化艺术职业学校的同意。现第三人杰灵物业公司与青海省文化艺术职业学校均认可原告青晋物业公司按照《物业管理委托合同》的约定自2013年5月份始至今一直在给青海省文化艺术职业学校家属院提供物业服务。虽然被告鲜秀菊抗辩称《青海省住房和城乡建设厅关于对省外物业服务企业进青实行资质备案管理的通知》中规定省外一级物业服务企业可进入青海省境内从事物业服务经营管理及进青物业服务企业应在拟接管的项目所在地设立分公司等，但该行政管理通知应属一般行政管理规定并非行政法规强制性规定；且被告抗辩的依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认为杰灵物业公司将其物业服务业务一并委托给原告青晋物业公司的委托合同无效，系其理解有误，本案中，杰灵物业公司将其物业服务业务转让给原告青晋物业公司，并征得建设单位青海省文化艺术职业学校的同意，并非将其物业服务业务一并委托给原告青晋物业公司的委托行为；同时被告抗辩的原告无物业服务或物业服务质量差及其他抗辩理由，缺乏证据予以佐证，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告青晋物业公司提供了物业服务，被告系该小区的业主应当向原告缴纳物业费；且物业服务具有公共服务属性，关系到小区内全体业主的切身利益，在物业公司已经提供了物业服务的情况下，业主依法应按时足额缴纳物业费，以保障物业企业的正常运营及小区的稳定，否则会导致物业服务水平下降，最终损害了正常缴纳物业服务费业主们的利益。故原告要求被告缴纳物业费管理费8580元、暖气费14949.2元、水电费5669.7元、共计29198.9元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，因原告已履行了物业服务义务，被告作为物业服务的受益者，应当依法缴纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十四条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告鲜秀菊于本判决生效之日起十日内给付原告青海青晋物业管理有限公司物业费、电梯费、暖气费、水电费共计29198.9元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，减半收取265元，由被告鲜秀菊负担（此款原告已预交，被告随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 蒙自康 二〇一九年十月十二日书记员 俞 珍附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。