广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2196号上诉人（原审原告）：吕冬越，男，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：胡克熹，男，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审被告）：英德市中荣房地产开发有限公司。住所地：广东省英德市英城利民路建筑安装公司第一公司设计院宿舍502房。法定代表人：张志坤。上诉人吕冬越因与被上诉人英德市中荣房地产开发有限公司（以下简称：中荣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初5425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕冬越上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人立即返还购房款53045元和赔偿购房差价款56531.65元，两项合计109596.65元；3、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用及执行费。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订协议书后，上诉人支付了53045元购房款。随后，上诉人不断催问被上诉人何时动工，被上诉人作出承诺若未动工则按市场价本金赔偿业主。经上诉人查询得知，涉案小区未取得国土证、规划许可证、施工建设许可证。在此情况下，被上诉人与上诉人签订协议书并收取购房款属于欺诈行为，且周边房价大幅上涨，导致上诉人重新购买需支付巨额差价款。因此，被上诉人应当向上诉人返还购房款及赔偿购房差价。2、根据协议书第六条“此保证金不可退还”的约定，该保证金具备定金的性质，应判令被上诉人双倍返还。3、被上诉人作出的书面承诺应视为协议书有关违约责任的补充条款。上诉人提交英德市信息中心作出的东华镇房价的证明，应视为上诉人履行了举证责任。由于涉案房屋没有相应证书、无法动工，导致双方无法签订正式购房合同。而上诉人购买同类型房屋需多支付100.87㎡×1194.46元/㎡=120485.18元，支付的53045元占首付款（113045元）的46.92％。故根据被上诉人承诺及相关法律规定，被上诉人应返还53045元及赔偿120485.18×46.92％=56531.65元，共计109596.65元。中荣公司未作答辩。吕冬越向一审法院起诉请求：一、判令中荣公司立即返还吕冬越预交的购房款53045元和赔偿买房差价款80696元，两项合共133741元；二、由中荣公司承担本案的诉讼费及执行费。一审法院认定事实：吕冬越与中荣公司于2017年12月30日签订《东荟城内部员工优惠购房协议书》，确认购买由中荣公司开发的英德市××镇××期面积为100.87平方，总价为353045元的××号房屋。同日吕冬越依约缴纳了20000元保证金，2018年3月5日吕冬越按照约定缴纳了33045元，先后两次一共缴纳了53045元。《协议书》约定日后需签订《商品房买卖合同》。因中荣公司开发的商品房至今未取得商品房预售证等相关证件，吕冬越、中荣公司至今未签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，吕冬越与中荣公司于2017年12月30日签订《东荟城内部员工优惠购房协议书》系双方真实意思表示，且约定日后签订正式的商品房买卖合同，内容不违反法律规定，该预合同合法有效。吕冬越、中荣公司至今未能签订正式的商品房买卖合同，吕冬越要求返还已预交的53045元购房款，实则是解除合同的行为，该请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。吕冬越并未提供充分证据证实中荣公司未与其签订商品房买卖合同所造成的损失，对其主张的由中荣公司赔偿80696元购房差价款的请求，一审法院不予支持，支持由中荣公司按吕冬越实际已支付款计算的银行同期贷款基准利率计算的利息损失。中荣公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席进行判决。判决：一、限英德市中荣房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起三日内返还吕冬越购房款53045元及利息损失（其中利息损失中20000本金从2017年12月31日起计算，33045元从2018年3月6日起计算）；二、驳回吕冬越的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交证据：证明，拟证明涉案房屋目前的市场价。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。本案的主要争议焦点可归纳为：被上诉人是否应当承担返还购房款及赔偿购房差价款的责任。上诉人与被上诉人签订的《东荟城内部员工优惠购房协议书》系双方真实意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，出卖人也已经按照约定收取了部分购房款，故该协议书应当认定为商品房买卖合同，一审判决将协议书认定为预约合同，本院予以纠正。被上诉人至今未取得英德市××镇××期的预售许可证，亦未动工开发建设。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”的规定，《东荟城内部员工优惠购房协议书》应属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当返还。对于上诉人要求被上诉人退还购房款53045元的请求，本院予以支持。对于上诉人主张要求被上诉人赔偿购房差价款56531.65元，本院认为，被上诉人作为专业的房地产开发公司，尚未取得预售许可证就进行销售存在过错，被上诉人应承担合同无效的主要责任。且被上诉人已出具《承诺书》明确表示“本公司向二期304业主承诺于2018年九月底将动工二期工程。如有逾期，将按市场楼价本金赔偿业主”，因此，在英德市××镇××期未动工开发建设的情况下，被上诉人应向上诉人承担赔偿购房差价款的责任。根据英德市房产信息中心出具的证明，该地区商品房均价为4694.46元/㎡，由此得出的房屋差价超过上诉人主张的数额，超出部分视为上诉人对自身权利的处分，故对上诉人上诉主张被上诉人赔偿56531.65元差价损失，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初5425号民事判决；二、限英德市中荣房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向吕冬越返还购房款53045元及赔偿购房差价款56531.65元，两项合计109576.65元。一审案件受理费1487.41元，由英德市中荣房地产开发有限公司负担1237.41元，由吕冬越负担250元。二审案件受理费2974.82元，由英德市中荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十月九日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。