广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0502民初1472号 原告：中国农业银行股份有限公司北海分行，统一社会信用代码：914505008993065846，住所地北海市四川路54号。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：钟恒贞，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：苏静，女，汉族，1982年7月6日出生，住址：广西北海市海城区北部湾西路6号25幢2-503号，现住北海市。 被告：北海金耀海房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450500768913456D,住所地北海市其仓新区六巷20号一楼。 法定代表人：李东。 原告中国农业银行股份有限公司北海分行诉被告苏静、北海金耀海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法适用普通程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司北海分行的委托诉讼代理人钟恒贞到庭参加诉讼。被告苏静、北海金耀海房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司北海分行向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告苏静、被告北海金耀海房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150071523)；二、判令被告苏静偿还原告借款本金265289.8元、利息4800.2元（利息、罚息和复利暂计算至2019年1月23日，以后利息、罚息、复利按合同另计至本息结清之日止）；三、判令被告苏静向原告支付律师费12654元；以上二、三项费用合计282744元。四、判令被告北海金耀海房地产开发有限公司对被告苏静的上述债务及费用承担连带清偿责任；五、判决确认原告对被告苏静名下位于北海市贵州小区内耀海明都2幢2404号房屋享有以该财产折价或者以拍卖、变卖所得款项的优先受偿权。 事实与理由：原告与被告苏静、被告北海金耀海房地产开发有限公司于2015年10月29日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150071523)，约定：被告苏静向原告借款贰拾玖万元用于购买被告北海金耀海房地产开发有限公司开发的北海市贵州小区内耀海明都2幢2404号房屋，借款期限240个月，被告苏静用所购房产为借款提供抵押担保，被告北海金耀海房地产开发有限公司承担阶段性保证担保责任，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，对被告苏静的债务承担连带保证责任。合同还约定了借款利率、还款方式和违约责任等事项。2015年11月9日，原告依约向被告苏静发放贷款贰拾玖万元并办理了预抵押登记（N北房预2015字第005402号）。被告苏静在归还部分借款本金和利息后，多次出现拖欠的情况，虽经原告多次催收，被告苏静拒不履行还款义务。原告认为，被告苏静的行为已构成严重违约，根据合同第十一条的约定，原告可以解除合同提前收回全部借款并要求被告苏静承担违约责任；被告北海金耀海房地产开发有限公司作为保证人，应对被告苏静的债务承担连带保证责任，同时原告对被告苏静名下位于北海市贵州小区内耀海明都2幢2404号房屋享有以该财产折价或者以拍卖、变卖所得款项的优先受偿权。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起上述诉讼请求。 被告苏静、北海金耀海房地产开发经本院依法传唤未提交书面答辩状及证据材料，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告苏静、北海金耀海房地产开发经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2015年10月29日，被告苏静作为借款人兼抵押人、被告北海金耀海房地产开发有限公司作为保证人共同与原告中国农业银行股份有限公司北海分行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150071523），约定：被告苏静向原告借款290000元用于购买坐落于北海市贵州小区内耀海明都2幢2404号房，借款期限为240个月。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10％后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3)种方式进行浮动。还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押担保方式。由阶段性保证人北海金耀海房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。借款人未按双方约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费以及其他实现债权的费用。合同还约定其他事项。 原告与被告苏静办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记证明，原告领取了登记时间为2015年11月3日的《预购商品房抵押权预告登记》（N北房预2015字第005402号），预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司北海分行，预告登记义务人为苏静，抵押物坐落于北海市贵州小区内耀海明都2幢2404号，债务履行期限为2015年10月29日至2035年10月28日，借款金额为290000元，债务人为苏静。 2015年11月9日，原告中国农业银行股份有限公司北海分行依约将贷款290000元转入被告苏静指定的银行账户。2019年1月23日，原告中国农业银行股份有限公司北海分行向被告苏静送达《（个人贷款）债务逾期催收通知书》，该通知载明：被告苏静向原告借款290000元。到2019年1月22日止，被告苏静拖欠原告贷款本息7970元。按上述合同（协议）的规定，被告苏静已构成违约。现原告主张被告苏静没有按照合同约定向原告偿还借款本金和利息，截至2019年9月20日，被告苏静尚欠借款余额258093.68元，利息3466.78元为由，诉至本院，提出以上诉讼请求。 原告主张就本案诉讼支出了律师费12654元，但无相应的证据证实该笔费用已实际支出。 以上事实，有《个人购房担保借款合同》、《预购商品房抵押权预告登记》、借款凭证、还款明细、银行业务凭证、发票及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。 本院认为：原告中国农业银行股份有限公司北海分行与被告苏静、北海金耀海房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并有效，各方均应按照合同约定履行合同义务。原告已依约将贷款290000元发放给被告苏静，履行了发放贷款义务，被告苏静未能按合同约定履行还款义务，截止2019年9月20日，共拖欠借款本金258093.68元，利息3466.78元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求解除其与被告苏静、北海金耀海房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。合同解除后，原告请求被告苏静偿还拖欠的本金和利息，合理有据，本院予以支持。对于原告所主张的律师费12654元，但无相应的证据证实该笔费用已实际支出，对于原告的该项诉求本院不予支持。 被告北海金耀海房地产开发有限公司为涉案借款提供阶段性保证担保，承诺其对上述债务承担连带责任保证，且案涉房屋未办理正式抵押权登记手续，原告要求被告北海金耀海房地产开发有限公司对被告苏静的上述债务承担连带清偿责任，有事实与法律依据，本院亦予以支持。被告北海金耀海房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告苏静追偿。 因被告苏静仅提供了坐落于北海市贵州小区内耀海明都2幢2404号房屋作为抵押物，设定预售商品房抵押登记，尚未办理正式抵押权登记，原告对该房屋并没有取得抵押权，故对于原告诉请要求对该房屋的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司北海分行与被告苏静、北海金耀海房地产开发有限公司于2015年10月29日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150071523）； 二、被告苏静偿还借款本金258093.68元、利息3466.78元[利息暂计至2019年9月20日，以后按涉案《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150071523）约定的执行标准，从2019年9月21日起计至实际清偿之日止]给原告中国农业银行股份有限公司北海分行； 三、被告北海金耀海房地产开发有限公司对被告苏静的上述债务承担连带清偿责任，被告北海金耀海房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告苏静追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费5541.16元，公告费260元，由被告苏静、北海金耀海房地产开发有限公司共同负担（该费用原告已向本院预交，两被告在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5541.16元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  张伟兰 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  陈晓雯 书 记 员  熊谋华