广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4757号原告：骆思敏，女，1994年7月29日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。委托诉讼代理人：王启星,广东古谷律师事务所律师。被告：广州市花都区花城街大华村兴隆经济合作社，住所地广州市花都区花城街大华村。法定代表人：徐胜荣。委托诉讼代理人：龚雪莹,广东合誉律师事务所律师。第三人：罗瑞彬，男，1986年9月27日出生，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：徐敏仪,广东和志满律师事务所律师。原告骆思敏与被告广州市花都区花城街大华村兴隆经济合作社（以下简称兴隆经济社），第三人罗瑞彬合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭审理了本案。原告骆思敏及其委托诉讼代理人王启星，被告兴隆经济社委托诉讼代理人龚雪莹，第三人罗瑞彬及其委托诉讼代理人徐敏仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆思敏向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告379200元合作建房款及利息暂计800元，利息计以379200元为本金，从2016年11月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清为止；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告骆思敏增加一项诉讼请求：确认原告、第三人与被告签订的《合作合同》无效。事实和理由：2014年11月15日，原告与被告签订了《大华兴隆公寓合作建房合同》，约定由原告向被告购买位于广州市花都区大华三路6栋202号房的一套面积为98.75平方米（含公摊面积）的公寓房屋。后原告如约向被告共支付房款379200元。双方并约定在2016年6月30日前向原告交付房屋。但被告超过约定的交房日期未能向原告交付此房屋。原告认为案涉的房屋因被告的违约导致无法达到合同目的，故应得到解除。原告并非被告广州市花都区花城街大华村兴隆经济合作社集体经济组织的成员，合同实质是房屋买卖合同。花都区区政府明确规定，小产权房不能出售，原告及第三人不是被告村社组织的一员，合同以表面合法的形式，掩盖非法的事实，法院应确定合同无效。故原告诉至法院，望判如所愿，维护原告的合法权益。被告兴隆经济社辩称，一、不同意原告的诉请及事实理由，本案的事实是涉案房产是广清城际轨道交通项目的安置拆迁回迁房，而且涉案房屋取得了合法的报建手续及集体土地使用权证，建筑物是合法的，涉案房屋的购买过程是大华村的村民是被拆迁户之一，涉案房屋是回迁房的指标，由村民转让给原告和第三人，要求被告配合办理有关的手续，所以才签署了涉案的文件，因此被告不是直接卖房的人，我方是按照政府的精神，房屋是给村民回迁用的。二、签署文件后，房产已经交付给第三人和原告，所以我方不存在过错，至于合同效力由法院依法认定。三、由于第三人及原告至今未归还房屋给被告，所以被告才没有退回房款，如果原告或第三人不愿意要涉案房屋，我方愿意退还房款，但原告和第三人意见不一，一方要退房，另外一方不同意，如果第三人表态，同意解除合同并归还房产，我方愿意退还房款。四、原告诉状称被告违约的情况，我方不予认可，我方没有迟延交付房产，是原告及第三人没有按合同约定时间支付房款，原告的陈述与事实不符。第三人罗瑞彬辩称，一、本案的被告不是适格的主体，收款人是案外人徐永标，原告提交收据的签章人是大华兴隆公寓合作建房。二、第三人将合同约定的房款379200元全款汇至案外人徐永标账号，因此本案的权利人应当只有第三人。原告没有出资一分钱，涉案房屋本作为原告及第三人的婚房，所以才将原告的名字加进去，但出资是第三人一人。三、我方主张合同已履行完毕，不存在解除合同的任何事由，故不同意原告的全部诉请，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区大华三路大华兴隆公寓自编6栋202房，建筑面积98.75平方米。涉案房屋土地的使用权人为兴隆经济社，土地为划拨住宅用地，土地使用证号为花集用（2011）第90300190号。涉案房屋所在建设项目于2013年6月4日取得广州市规划局颁发的穗规建证[2013]1007号《建设工程规划许可证》。2014年11月15日，兴隆经济社作为建设方、甲方，罗瑞彬、骆思敏作为合作方、乙方签订《大华兴隆公寓合作建房合同》，约定双方合作建房，房屋位于广州市花都区大华三路，土名黄泥潭，项目名称“大华兴隆公寓”，系兴隆经济社建设的公寓楼。三、合作建房方式：1、甲方先行垫支部分启东资金，乙方同意参与合作建公寓后选择相应楼层的房屋，按照定价支付出资款，由甲方统一管理直至工程竣工，房屋交付乙方验收。2、甲方确认乙方为合作建房的本合同约定房屋的所有权人，房屋期限自签订本合同之日起至2084年10月10日止。3、乙方确认对合作建公寓约定的房屋权利以本合同及出资凭证为依据。本合同约定的房屋使用权人主体资格经甲方书面确认乙方可变更为第三人，变更后第三人取代乙方的房屋使用权人资格，享有本合同项下的全部权利义务。双方确认变更房屋使用权人资格的手续费每次5000元，由乙方或乙方指定的第三人向甲方支付，甲方予以备案留档。4、甲方为合作建房整体房产的合法所有权人，乙方签署本合同获得的房屋属于整体房产中的一部分，乙方享有该房屋的全部权利义务，甲方依据本合同和出资凭证确认乙方的合法权利，双方不再办理其他契证，乙方予以同意并确认。5、甲方保证乙方在合同期内对合作建公寓房屋的占有、使用、收益和处分权；如遇政府征地拆迁，乙方出资的房屋拆迁补偿全额归乙方，其他补偿均归甲方。四、合作建房房屋选定及出资：1、乙方确定选择房屋为6栋202房，建筑面积98.75平方米（含公摊面积），按套计算出资总房价为379200元；2、乙方支付给甲方的首期合作建房款，出资款100760元于2014年11月21日前支付；甲方出具收款收据予以确认。3、乙方支付给甲方的第二期合作建公寓出资款199000元于2015年2月1日前支付；甲方出具收款收据予以确认。4、乙方支付给甲方的三期合作建房款，出资款79440元于2015年7月1日前支付；甲方出具收款收据予以确认。五、合作建房交楼、验收：1、甲方定于2015年12月30日完成合作建房工程。工程完工10天内甲方书面或电话通知乙方收楼，双方现场交接房屋。2、乙方接甲方收楼通知后即会同甲方按照合同规定质量标准到现场验收房屋。甲方书面或电话通知乙方10天内，乙方没有依约同甲方办理现场交接，逾期即视为乙方同意收楼，确认房屋合格。3、双方现场交接时发现有不符合本合同约定的，甲方承担完善和维修责任。六、违约责任：1、甲方没有履行本合同约定，逾期交楼超过6个月。（至2016年6月30日）或不能完成合作建公寓的均属违约，应负违约责任，从超过6个月次日起每逾期一日，甲方应按乙方出资金额的万分之一每日支付逾期违约金。2、乙方不履行合同规定，逾期支付各期出资款或违反本合同条款等行为均属违约，应承担违约责任，甲方有权解除合同，并不予退还乙方已交付的款项。八、1、本合同经双方签字或盖章后成立，并在乙方交付全额房款后即生效。乙方没有在本合同约定期限内支付全部合作建公寓款则本合同自动解除，甲方有权自主处理本合同约定的房屋，乙方无异议。合同还约定了其他内容。关于上述合同签订的情况，骆思敏与罗瑞彬陈述其不具备广州市区域内购房资格，亦非兴隆经济社的集体成员，一次偶然的机会看到涉案房屋对外销售的信息，觉得不需要购房资格，不限户籍，价格合适，遂决定购买涉案房屋用于结婚用房。之后，双方签订了上述合同。兴隆经济社表示，涉案房屋是广清城轨项目的回迁房，当时一个村民将购房指标出售给骆思敏、罗瑞彬，让经济社协助办理手续；经济社没有对外公开销售涉案房屋，因为回迁房只能出售给本村村民。关于购房款支付的情况，骆思敏认为其已向兴隆经济社支付了全部购房款379200元，购房款是其通过罗瑞彬的银行账户或现金方式支付给兴隆经济社，或者其与罗瑞彬一起去兴隆经济社交钱；骆思敏认为购房款全部由其支付，对此，其提交兴隆经济社出具的四张收据原件予以证明。兴隆经济社确认购房款已全部付清，认为基本都是罗瑞彬来交钱，但不清楚房款的具体来源。罗瑞彬认为购房款均由其支出，其中24000元是以现金方式支付，其他款项通过银行转账方式支付给兴隆经济社指定的收款人徐永标，对此，罗瑞彬提交一份银行账户交易明细予以证明；至于合同和收据原件在骆思敏手上，罗瑞彬陈述是因为其与骆思敏原为恋人关系，2018年两人感情破裂，骆思敏拿走了合同及收据的原件。骆思敏对罗瑞彬提交的银行账户交易明细的真实性、合法性确认，关联性不确认，认为双方在恋爱期间，骆思敏的工资是按周结算，平时很少用银行卡，罗瑞彬公司是按月结算，骆思敏一直为罗瑞彬偿还信用卡，涉案款项均是交给罗瑞彬管理，涉案房款是其家人提供的，有部分款项是其提供现金与罗瑞彬一起去村委交款，部分是其通过支付宝转账方式支付给罗瑞彬，罗瑞彬再向兴隆经济社支付，对此，骆思敏未提交证据证明。另外，骆思敏和罗瑞彬确认在购买涉案房屋时双方是同居关系，骆思敏陈述其每月将收入以现金方式交给罗瑞彬，双方财产存在混同，罗瑞彬认为骆思敏没有任何经济来源，两人的所有日常开支均由其承担，双方财产不存在混同。关于房屋交付使用的情况，骆思敏陈述兴隆经济社于2017年初通知其与罗瑞彬去收楼，三方办理了收楼手续，房屋是毛坯；2017年7月，其与罗瑞彬入住涉案房屋；其于2017年10月搬离了涉案房屋，之后房屋一直由罗瑞彬占有使用。兴隆经济社认为其于2016年11月28日将涉案房屋交付给罗瑞彬，收楼手续是罗瑞彬一人办理，之后由罗瑞彬装修入住至今。罗瑞彬确认兴隆经济社陈述的交楼时间和交楼情况，陈述其与骆思敏于2017年6月入住，骆思敏于2017年10月搬离房屋，并带走了合同及收据的原件，现在房屋由其和弟弟一同居住。本院认为，涉案的《大华兴隆公寓合作建房合同》名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。涉案房屋的土地属于兴隆经济社的集体用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因宅基地是村民基本生产、生活的保障，宅基地使用权由本集体经济组织成员享有，涉案的《大华兴隆公寓合作建房合同》因违反了法律的强制性规定，应为无效合同。骆思敏要求确认涉案合同无效，本院予以支持。关于骆思敏提出的要求兴隆经济社返还购房款及利息的主张，本院认为，因涉案房屋是骆思敏与罗瑞彬在同居期间为共同利益出资购买的财产，应为双方的共有财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因骆思敏与罗瑞彬就涉案房屋的处理以及购房款的返还未能达成一致意见，双方应先就共有财产的分割进行处理，在双方未达成一致意见亦未进行财产分割的前提下，骆思敏单方提出要求兴隆经济社向其返还全部购房款及利息依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告骆思敏、第三人罗瑞彬与被告广州市花都区花城街大华村兴隆经济合作社于2014年11月15日签订的《大华兴隆公寓合作建房合同》为无效合同；二、驳回原告骆思敏的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由原告骆思敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  徐伟欣人民陪审员  曾雪云二〇一九年十月十六日书 记 员  刘 赟江莹