山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初508号原告：山东宝陆地产有限公司，住所地威海市文登区文山东路10号宝陆汤泉南门。法定代表人：毕梦逸。被告：王忠胜，男，1961年1月9日生，汉族，居民，住威海市文登区。被告：山东芸祥绣品有限公司，住所地威海市文登区香山北路1号。法定代表人：王忠胜，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。原告山东宝陆地产有限公司（以下简称宝陆公司）与被告王忠胜、山东芸祥绣品有限公司（以下简称芸祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案，被告王忠胜于答辩期内提出管辖异议，本院裁定驳回异议，被告王忠胜不服该裁定，上诉于威海市中级人民法院，威海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝陆公司之法定代表人毕梦逸、被告王忠胜、芸祥公司之共同委托诉讼代理人张芙蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝陆公司向本院提出诉讼请求：判令二被告支付购房款3233748元，并判令二被告自2015年1月1日起，以未支付购房款为基数，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失。事实和理由：2012年9月，王忠胜购买宝陆公司开发的宝陆御园房屋10户、车位10个，后将这些房屋分别转让给芸祥公司的六名员工，王忠胜购买其中宝陆御园4－6－4、4－7－4、4－6－3、4－7－3号房屋（其中4－7－4是4－6－4的阁楼，4－7－3是4－6－3的阁楼，因该两份阁楼没有网签号码，故网签时没有网签登记，但该两份阁楼均依附在主楼当中），3、4、5号车位三个，总计价款3233748元，王忠胜至今没有支付。2014年年底前，宝陆公司将房屋交付被告入住，2016年，在文登不动产登记中心办理了房屋网签。王忠胜购买该批房屋购房户未支付的房款，在宝陆公司相关账目中记在芸祥公司名下，总计7646043元，王忠胜曾承诺支付，但至今未付。王忠胜辩称，被告与原告签订了案涉房屋买卖合同，双方按照合同约定履行相关义务，被告已办理付款手续房款1134209.08元，原告未按期将办理产权登记的手续提供给不动产登记部门，导致案涉房屋产权证书至今不能办理，原告的行为构成违约，并且原告其他财产均已被法院查封，根据同时履行抗辩和不安抗辩权的规定，在原告未向被告提供保证的前提下，被告有权拒付任何款项。原告持续不能办理不动产权证，构成根本违约，原告应承担违约责任并赔偿被告损失，被告保留进一步解除案涉房屋买卖合同的权利。被告持有公司50%的股权，同时享有表决权，毕梦逸无权代表原告提起本案诉讼。目前原告公司尚欠被告大量款项，即使案涉房屋存在少量尾款，被告主张抵销权，且双方合同已经明确被告已交付全部款项，所以原告主张的购房款及利息没有依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。芸祥公司辩称，本案系商品房买卖合同纠纷，答辩人不是案涉合同的主体，不是本案适格被告。宝陆公司诉请的事实和理由不属实，答辩人没有购买案涉房产，原告主张的房款及利息没有事实和法律依据，请求驳回宝陆公司诉请。本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，王忠胜与宝陆公司签订商品房买卖合同共五份，约定王忠胜购买宝陆公司开发的文山东路10-3号2单元603室、文山东路10-3号2单元604室住宅及文山东路甲10-101号、文山东路甲10-103号、文山东路甲10-14号非住宅，价款分别为526406元、547175元、38790元、47850元、59400元已付清，房产于2015年12月30日前交付。该合同已在房管部门备案。庭审中，被告认可4－7－4是4－6－4的阁楼，4－7－3是4－6－3的阁楼，并表示阁楼已包含在网签合同当中。宝陆公司向王忠胜出售案涉房产、车位的价款是宝陆公司诉讼主张的价款还是被告主张的备案合同载明的价款，是本案审查焦点。宝陆公司提供收入表一份，主张该表形成于2016年1月份，载明用房及电梯明细毕总-5270311；用房（附表）芸祥-7646043元。落款宋艳春2016.1.19隋芸2016.1.261月20日王忠胜书写“具体金额等以确认”。宝陆公司主张上述金额系公司两股东分别购买房屋的欠款总额，王忠胜是以芸祥公司的名义挂账。在本院审理的（2019）鲁1003民初862号案件中，王忠胜、芸祥公司对该证据的真实性无异议，但认为王忠胜对表中的数据并未进行确认，需要结合公司相关账目、合同、审计等材料综合确认。宝陆公司提供2016年1月形成的芸祥房屋明细表、毕总用房明细表，其中芸祥房屋明细中王忠胜载明：房屋位置4－6－4面积127.25开盘价8677折扣90%折后价7809.3总价993733；位置4－7－4面积81开盘价7000折扣90%折后价6300总价510300；位置4－6－3面积122.42开盘价8677折扣90%折后价7809.3总价956015；位置4－7－3面积80开盘价7000折扣90%折后价6300总价504000；车位3面积19.8开盘价6000总价118800；车位4面积12.53开盘价6000总价75180；车位5面积12.62开盘价6000总价75720。合计3233748元。该表使用的是内部编号，具体以相对应的备案合同标明的号牌为准。2016年9月14日，英达信审计所审计问题清单第19条毕总及其员工用房：毕梦逸和毕家宇及其员工用房总面积1330.94平米，应付房款总额9786133.03元，已交款2655753.40元，未交款7130379.63元。（详见明细表）第20条芸祥员工用房：王忠胜及其员工共用房屋1424.47平米，应付房款总额10366418元，已交款3775529.08元，未交款6590888.92元。（详见明细表）针对审计所列出的问题清单，2016年10月15日，毕梦逸、王忠胜、林献志、宋艳春、隋芸等9人召开会议，会议议题是关于审计问题的答复。该会议纪要19条：毕总及其员工用房答复：丛林是开盘时个人现金买房，不应算在毕总个人账户上。王茂军、刘承华也不记在毕总账，其他人算毕总个人账。双方无异议。20条：王总及其员工用房答复：需会计查询中强建材供货有无上浮，经会计查询，有合同、凭证及工程量签字可说明，2013年和2014年供货无上浮，供货金额分别为770843.6元、111840.9元。房价双方按同一个标准价格核算，双方无异议。（上浮后共计1134209.08元）。在本院审理的（2019）鲁1003民初862号案件中，宝陆公司陈述审计问题清单第20条“未交款6590888.92元”是在扣除应付中强建材加气砖款项后得出的数据，宝陆公司认为该部分款项不应扣减，应另案处理。王忠胜、芸祥公司认可“王总及其员工用房”中的员工包括王忠胜，虽然以上内容记载附有明细表，但该被告表示未见到明细表，二被告认可宝陆公司欠中强公司货款1134209.08元用以抵顶王忠胜应付宝陆公司的房款，该事实系经三方同意，并在会议纪要中进行了记载。另，在本院受理的（2019）鲁1003民初2406号、2407号王忠胜、王忠利起诉被告毕梦逸、毕燕燕、毕家宇等案件中，王忠胜、王忠利请求被告向宝陆公司支付购房款2440683元、1678466元，王忠胜在该案中陈述毕梦逸方有关人员购买房屋总金额为9786133.06元，已交款2655753.4元，欠付宝陆公司房款7130379.63元。王忠胜在该案提交的明细表，与宝陆公司在本案提交“毕总用房明细表”载明的房屋价格一致。综合以上事实，本院认为，审计问题清单中明确载明存在毕总及其员工明细表、芸祥员工用房明细表，毕梦逸、王忠胜及财会等人员形成的会议纪要对毕梦逸及员工、王忠胜及其员工用房逐一进行详细答复，且王忠胜对纪要中关于将中强建材对宝陆公司的债权转让给王忠胜（芸祥）抵顶房款表示认可，结合王忠胜在本院2406号、2407号案件中主张毕梦逸等人欠付房款金额并提供明细等，可以认定当时已经形成芸祥员工明细表，王忠胜、芸祥公司拒不提供，应承担不利后果。宝陆公司提供的芸祥房屋明细表，与审计问题清单所列的数据、会议纪要等基本吻合，本院予以采信。因此，本院认定王忠胜应付房款、车位款共计金额为3233748元。网签备案的买卖合同约定的价款，不是双方真实的意思表示，不能作为认定依据。宝陆公司欠中强公司货款1134209.08元用以抵顶王忠胜应付宝陆公司的房款，该事实系经三方同意，并在会议纪要中进行了记载，该款应从被告王忠胜的应付款中扣除，扣除后被告王忠胜应付购房款数额为2099538.92元。本院认为，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、承担案涉商品房买卖合同尚欠购房款的支付主体。案涉房屋买卖合同出卖人系宝陆公司，买受人系王忠胜，在合同履行中，系王忠胜通过抵顶交付的部分购房款，案涉房屋、车位亦由宝陆公司实际交付给王忠胜使用，因此，案涉合同的相对人系王忠胜，应由其承担支付余款2099538.92元的义务。宝陆公司请求、芸祥公司承担付款义务，无合同依据，本院不予支持。二、案涉房款应何时付清，宝陆公司请求自2015年1月1日起按照金融机构逾期贷款利息赔偿损失有无依据。法律规定，买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。宝陆公司未有证据证明案涉房产余款的支付期限，且双方均未提交证据证实实际交付时间，故本院以案涉房产的约定交付时间作为王忠胜付清房款的时间。涉案房产应在2015年12月30日前交付，其在合同标的物交付后仍未付清余款，应承担赔偿损失的责任。本院认定王忠胜应自2015年12月31日起按照银行同期贷款利率的标准赔偿损失。被告主张的同时履行抗辩及不安抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。被告要求以其作为股东的身份与其应分得额进行抵顶，但未提交证据证实已经形成确定的债权债务义务，所以对被告的该辩称，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条、《中华人民共共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王忠胜于本判决生效后十日内支付原告山东宝陆地产有限公司购房款2099538.92元，并以2099538.92元元为基数，自2015年12月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿损失。二、驳回原告山东宝陆地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32670元，由原告山东宝陆地产有限公司负担11435元、被告王忠胜负担21235元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  邓晓阳人民陪审员  赵建超人民陪审员  孙书阳二〇一九年十月二十八日书 记 员  于 超