江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初2332号原告（反诉被告）：刘桂芝，女，1972年10月6日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：张紧根，江西东昇律师事务所律师。被告（反诉原告）：祝慧群，女，1991年12月14日出生，汉族，住江西省鹰潭市信江区。委托诉讼代理人：李宏，江西华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：江国婷，江西华星律师事务所律师。原告（反诉被告）刘桂芝与被告祝慧群（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘桂芝委托诉讼代理人张紧根、被告祝慧群（反诉原告）委托诉讼代理人李宏、江国婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂芝向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付因违法解除租赁合同而给原告造成的损失7万元（被告交纳的2万元保证金已经冲抵原告损失，该7万元的诉求是扣减了2万元以后的诉求）；2.判令被告立即向原告交纳原告垫付的电费350元，并立即向原告交纳应当由被告承担的房屋租赁税46000元（按已经交纳的租金23万元计算）；3.本案诉讼费以及6000元律师费均由被告承担。事实和理由：2017年1月3日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同。按照合同约定，原告将位于鹰潭市沿江路凯翔店面10、11号营业房上、下两层一间承租于被告。租期三年，自2018年1月6日起至2021年1月6日止。合同约定前两年年租金为18万元，第三年年租金为19万元，合同约定的租金支付方式为每半年支付一次房租，除第一次房租外，以后每期（半年）房租被告必须提前一个月支付，如被告逾期交纳房租，应当按月息3分的标准向原告支付利息，如原告为此起诉，所有的起诉费用和由此造成的损失由被告承担。合同签订后，原告按约定全面履行了自己的义务，但被告却在2019年一季度以修路、自身经营不善等为由提出单方面解除合同，对于被告的无理要求，原告自然不能同意，但之后被告仍然单方腾空了租赁房屋并一直拒不交纳租金和之前欠付的费用。为了减少损失，原告无奈于2019年4月开始另行对外招租，并告知被告为了共同减少损失，被告也可以另行寻找承租方，原告将在双方寻找的承租人中择优确定新的承租人，尽管原告多方另找承租人，但截至今日，涉案租赁房屋仍然没有任何人有租赁意向。原告认为，2017年1月3日原告与被告签订的三年期房屋租赁合同法有效，被告在无法定或约定事由的情况下单方解除合同是违法的。对于由此给原告造成的损失，原告有权要求被告给予赔偿，故原告诉至法院，望判如所请。被告祝慧群辩称，《租房协议》成立以后，发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。鹰潭市中心城区供水项目部、鹰潭市公安局交通警察支队直属大队于2018年11月29日发布公告，将于2018年12月1日至2019年6月30日封闭府前路至湖东路段双向四车道（实际封闭时间远长于公告时间，大约一直封闭至2019年8月底），被告租的房屋正好处于在府前路与院里路之间，位于封闭路段旁，而《租房协议》系于2018年1月3日签订，当时政府并未发布任何公告或者任何信息府前路至湖东路段将会在合同期内进行封闭，因此被告不可能预见到这一非商业风险的重大变化。鹰潭市政府封闭道路的行为对被告经营的美容店产生了重大影响，被告为美容店装修花费了40多万元属于中高档消费场所，封路前，美容店的月收入平均为33270元，封路后美容店的月收入平均只有8548.6元，如果继续履行《租房协议》对被告明显不公平以及不能实现合同目的。是否存在房屋租赁税需要原告举证证明，被告未交任何发票或原告缴费的凭证，因此被告无需向原告支付房屋租赁税。原告要求被告支付律师费的诉请没有法律和事实依据，没有任何法律规定房屋租赁合同纠纷案件的律师费由一方当事人承担，双方签订《租房协议》中也未有对律师费承担的相关约定。反诉原告祝慧群诉请，1.判令原告返还被告房屋押金2万元；2.要求原告返还多支付的房屋租金3500元，物业费用2485元；3、本案所有的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订的《租房协议》已合法解除，反诉被告应返还反诉原告房屋押金2万元，原、被告签订《租房协议》后，因店面前的路段全面封闭，导致美容店生意惨淡，亏损严重，无力承担房租。《租房协议》成立以后，发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致被告无法实现合同目的，被告于2019年2月14日、4月18日向原告发出通知函，要求解除合同，并于2019年3月6日搬离承租的店面。根据合同法的规定，合同自通知到达对方时解除，因此双方签订的《租房协议》已于2019年2月14日合法解除，原告应将被告交纳的2万元押金退还并退还多支付的租金及物业费用。反诉被告刘桂芝辩称，本案不存在合同法第93条和第94条规定的法定情形，因此被告无权根据合同法的规定单方解除合同，被告以情势变更为由主张单方解除合同无事实与法律依据，被告单方办理房屋并拒付租金的行为已经构成违约，故被告无权要求原告退还押金，还应当补充赔偿原告的全部损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的身份证复印件和被告常住人口登记表无异议，原告对被告提交的银行转账明细、启信宝企业查询信息、物业费账单无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《租房协议》能够证明原、被告签订了租赁合同，就租期、租金支付方式等权利义务进行了约定，本院予以采信；2.原告提交的短信记录二张及律师函一份，能够证明被告在2019年3月通知原告解除租赁合同并搬离租赁房屋，原告于2019年4月发律师函给被告不同意解除合同并要求缴清相应费用，本院予以采信；3.原告提交的律师费用发票，能证明原告为此花费律师费6000元；4.原告对被告提交的《鹰潭市中心城区供水工程沿江路和林荫东路段施工实行交通管制的通告》、照片2张、手机短信截屏、顺丰快递查询单截图的真实性均无异议，本院予以采信；原告虽对被告提交的解除合同的通知的真实性有异议，但综合全案证据，可以认定被告通知了原告解除合同并搬离租赁房屋的事实；5.被告提交的《施工承包合同》系被告与案外人签订的装修合同与本案无关，本院不予采信，店铺照片8张、现金收支表系被告单方制作，也不能证明被告的损失，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租房协议》，就被告承租原告房屋一事达成协议，协议约定：甲方将其坐落在沿江路凯翔店面10/11号的营业房（上下两层一间）出租给乙方使用，出租房面积约450平方米；租赁期限为三年，自2018年1月6日起至2021年1月6日止；第一、第二年每年支付房租租金18万元，第三年开始递增按8%计算194400元，房租每半年支付一次，第一次房租在签订合同两天内付清113300元。半年以后的房租每提前一个月支付以现金（或转账）的方式交付给甲方；因甲方已安装三项电，乙方必须一次性支付给甲方3300元（不退）；乙方还需向甲方缴纳保证金2万元，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方在交纳清所有费用后（房屋租赁、水电费、工商费、物业费、卫生费等），保证金退回；乙方在租用期间内，房屋的租赁税、有限电视、网络、物业管理、卫生费、水电煤气等一切因乙方生活、工作所需费用均由乙方自行承担；如乙方不按时付给甲方房租，拖欠一个月按3分的利息支付给甲方，如超过两个月未付房租甲方可以起诉乙方，所有的起诉费用和造成的经济损失一切由乙方承担；合同生效后，一方要变更或解除合同，应持有正当理由，并书面通知对方，达成协议等内容。签订协议后，被告于2018年1月4日支付原告租金9万元，保证金2万元，三相电安装费3300元。2018年6月11日支付租金9万元，2018年12月27日支付租金5万元。2018年11月29日，鹰潭市中心城区供水工程项目部及鹰潭市公安局交通警察支队直属大队发布交通管制公告，因市中心城区供水工程施工，将沿江路分6段分批施工，除鹰东大道-府前路段外，均于2018年12月1日至2019年6月30日按批次封闭双向4机动车道进行施工，白天实行部分交通管制。封闭路段施工期间，除本工程施工车辆外，一切车辆、行人不得在该路段内通行。后被告以封闭修路影响经营为由，向原告提出解除租赁协议。2019年3月12日，被告通过短信告知原告已于2019年3月初搬离租赁房屋，被告回复单方解除合同，将会起诉。2019年4月4日，原告委托江西东昇律师事务所律师向被告发律师函，内容为：根据委托人提供的资料，您要求单方解除协议既无合同依据，也无法律依据，是非法的。因此对于您的单方解除要求，我方不能同意；按照合同约定，租赁房屋的房屋租赁税、水电费等均应当由您承担，现您承租房屋已经一年有余，但房屋租赁税分文未交、水电费也有拖欠，我方已代您缴纳电费350元。另外，根据委托人提供的资料，您至今仍拖欠部分房屋租金未交，对于上述租金和费用，务请于2019年4月10日之前缴清。如您没有在2019年4月10日之前缴清上述费用，我方将视同您单方违法解除协议，为减少损失，我方不得已只能将租赁房屋另行对外招租，对于租赁房屋空置期间的损失以及租金差价损失等由于贵方违法单方解除协议给我方造成的所有损失，我方将要求您给予全部赔偿。收到本函后，您方如还是不愿意履行租赁协议，为共同减少损失，您也可为租赁房屋另行寻找承租方，我方将在双方寻找的承租人中择优确定新的承租人。2019年4月18日，被告再次书面告知原告无法继续履行合同，已于3月初搬离，要求解除合同并退还押金2万元。原、被告因赔偿损失及退还押金未能协商一致，故原告诉至法院，为此原告花费律师费6000元。另查明，涉案租赁房屋仍处于空置状态。2018年11月23日，被告支付物业费5593元。本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示、合法有效。协议约定的租赁期限为3年，自2018年1月6日至2021年1月6日止。被告未经双方协商同意，在原告委托律师发函后，仍未在2019年4月10日前缴清相关费用，双方的租赁协议于2019年4月10日解除，如若合同正常履行原告可收取2019年4月10日至2021年1月6日的租金，因此被告对原告的损失应承担赔偿责任。但鉴于被告已多次提出解除合同，并已搬离租赁房屋，原告也对外另行招租，法院酌情确认原告的损失为4个月租金损失，金额为60000元（180000元/12个月?4个月）。关于被告所述因封闭修路导致经营发生困难，属于不可抗力依据形势变更原则，双方合同已经解除的抗辩。本院认为，被告并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权，其向原告发送解除合同通知的行为，因原告的拒绝，该解除通知并不发生法律效力。关于原告主张要求被告支付垫付的电费，被告未提交证据予以证明，本院不予支持。原告主张的46000元房屋租赁税尚未发生，本院不予支持。原告主张由被告承担6000元律师费，该项费用并非原告的必然损失，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还多支付的租金以及物业费，因双方合同于2019年4月10日解除，且被告未提交证据证明物业费交纳的具体期间，故对被告的该项反诉请求本院不予支持。关于被告交纳的2万元押金，根据协议约定，该押金在租期结束或双方协商解除合同时予以退回，现原、被告双方的租赁协议已经解除，原告应将被告交纳的2万元押金予以退回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告祝慧群于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘桂芝损失60000元；二、反诉被告刘桂芝于本判决生效之日起七日内返还反诉原告祝慧群押金20000元；上述款项相互抵扣后，被告祝慧群应赔偿原告刘桂芝损失40000元。三、驳回原告刘桂芝的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告祝慧群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2747元（原告已预交），减半收取计1373.50元，由原告刘桂芝负担700元，由被告祝慧群负担673.50元。反诉案件受理费224.50元（被告已预交），由原告刘桂芝负担173元，由被告祝慧群负担51.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  邵金华二〇一九年十月二十八日书记员  刘杨洋附：与本案相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。