上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初61610号原告(反诉被告)：周剑芬，女，1947年11月22日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：蓝宇曦，上海华勤基信律师事务所律师。被告(反诉原告)：毕胜，男，1990年7月2日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：李岩，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯莎莎，上海正策律师事务所律师。原告(反诉被告)周剑芬与被告(反诉原告)毕胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周剑芬的委托诉讼代理人蓝宇曦、被告(反诉原告)毕胜的委托诉讼代理人李岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周剑芬向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年1月30日解除；2.被告返还原告保证金3万元及利息损失362.50元(以3万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自2019年1月25日起暂算至2019年5月5日，实际计算至被告退还之日止)；3.被告赔偿原告解除合同违约金33,000元；4.被告赔偿原告律师费损失2,000元。事实和理由：2018年1月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区妙川路XXX号XXX-XXX室和79-102室房屋出租给原告，租赁期限自2019年2月1日起至2019年5月1日，月租金22,000元，保证金30,000元，自合同签字之日起一日内交房。双方还口头约定，合同签订之日至租赁期限开始前的接待服务收入均归原告所有。同日，原告向被告支付保证金30,000元。2019年1月27日，原告前往租赁房屋查看，发现房屋房间号与合同原约定不符，后双方进行了变更。1月28日，被告拒绝将租赁房屋接待服务收入归原告所有。由于租赁房屋系被告在未经出租人同意下私自转租，且未向原告交付，故1月30日原告通知被告解除合同。此后经原告多次催促，被告以各种理由拒退原告保证金。为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院。毕胜辩称，不同意原告的诉请。关于合同协商及履行事项，被告实际系与原告女儿喻海霞商谈，原告仅负责签订合同。合同签订后，2019年1月26日被告与原告女儿喻海霞就租赁房屋进行交接，将大门钥匙交付给喻海霞，并告知其房门密码锁密码。原告在接收房屋后从未向被告支付过租金。被告从未接到过原告书面解除合同的通知，对于原告诉请的合同解除时间不予认可。被告为维护自身权益，反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付欠付租金66,000元；2、反诉被告向反诉原告支付违约金33,000元。针对反诉，周剑芬辩称，不同意被告的反诉请求。因被告未向原告交付房屋，原告才提出解除合同。租赁房屋原告从未占有及使用，故不应支付租金。被告没有交付房屋是其违约在先，应当由被告向原告支付违约金。况且被告提出的违约金金额与合同约定条款不吻合。本院经审理认定事实如下：2019年1月25日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于上海市浦东新区妙川路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室房屋由乙方承租使用，租赁用途为居住。合同2.1条，租赁期限为叁个月，自2019年2月1日起至2019年5月1日止。2.2条，甲方须在本合同签字生效之日起1日内将房屋交付乙方使用。3.1条，该房屋月租金22,000元。3.3条，租金的付款方式为季付，以现金方式支付。2019年1月25日，支付2019年2月1日至2019年5月1日的租金。4.1条，乙方签署本合同同时须向甲方支付30,000元作为履约保证金。4.3条，本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还乙方。5.5条，如因甲方原因导致本合同解除的，甲方须向乙方支付违约赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的1.5个月租金的金额。6.6条，如乙方违反本合同第三条第3款的约定，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之日……。6.7条，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的1.5个月租金。合同另对其他事项作了约定。同日，原告向被告支付保证金30,000元，被告出具收条予以确认。此后双方发生纠纷，2019年5月8日原告向本院提交起诉状，诉请如前。审理中，双方确认涉案租赁房屋实际门牌号为上海市浦东新区妙川路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室。被告提交其与案外人签订的两份租赁合同，证明其分别自案外人李欣、孟令一及案外人张新民处承租前述房屋，被告有权转租。审理中，被告申请证人张某某到庭。证人陈述其曾在被告处做保洁工作，被告将房屋门卡均交给证人管理。2019年1月，被告让证人将大门钥匙、房屋门卡交给两个女的，一名姓王，一名叫小喻，不知道叫啥名字；交付的一个是一层房屋、一个是二层房屋的钥匙和门卡；王姓女子及小喻离开时未将门卡返还给证人；两人何时离开的证人已记不清楚。被告当庭向证人展示喻海霞身份证复印件照片，证人表示当时交房屋钥匙的就是此人。经庭审质证，原告认为证人陈述的房卡系一楼及二楼房屋，而涉案租赁房屋均在一楼，并不相符；证人对于交付门卡给何人始终无法陈述清楚，证人是在被告向其展示喻海霞身份证复印件后才表示交钥匙给喻海霞，证人与被告是何关系并不清楚，该证人证言不具有证明效力。被告表示证人所陈述的交付门卡的对象分别为姓王及姓喻的两个人；涉案租赁房屋均系别墅，虽门牌号为101、102，但涉及一、二楼。被告另提交通话录音一份及公证文书。被告称该录音系2019年1月29日被告与王姓女子及喻海霞之间的电话录音，被告手机自动录音，公证时是用被告手机进行公证，该录音创建时间及修改时间均为2019年1月29日，该录音未经修改。被告将录音内容进行了整理，内容为被告与王姓女子之间商讨房屋床垫、停车位等问题，其中含喻姓女子(喻海霞)的对话。证明被告已将系争房屋交付给原告，喻海霞已在房屋内开展民宿经营。经质证，原告对通话录音真实性不予认可，认为录音中说话人并非喻海霞，并且该录音并不能证明被告已完成交付租赁房屋的义务，原告从未在房屋内进行经营；公证书仅证明该通话文件保存于被告手机内，文件名可自由编辑，无法证明系发生于2019年1月29日。审理中，原告陈述2019年1月26日后，原告口头催告被告交付钥匙，被告迟迟未交付，故原告要求解除合同。原告认为被告没有交付房屋，倘若法院采纳原告对事实的主张，原告愿意放弃保证金中的1万元，仅要求被告返还2万元，其他请求由法院依法处理。被告陈述，被告将房屋交付给原告后，原告在网上接订单、经营，经营情况被告不清楚；合同虽约定2019年1月25日原告应支付三个月租金，因喻海霞表示经济困难，要求等经营民宿有收益后再支付，被告当时表示同意，因此未催讨租金；2019年4月底，王姓女子到现场要求退还房屋，但钥匙未还给被告即离开了；由于原告未付租金，合同到期被告自行收回了系争房屋。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。由于涉案合同约定的租赁期限仅为三个月，根据合同约定，原告应于签约当日向被告支付三个月租金66,000元，被告应于次日向原告交付房屋。而在涉案合同签订后，除原告于签约当日向被告支付保证金3万元外，原告否认被告已向其交付租赁物。交付租赁物是出租人的根本合同义务。被告为证明其已将租赁物交付给原告，申请证人张某某到庭作陈述、并提供了存于其手机内的通话录音一份。根据被告的陈述，证人系其聘请的保洁工，与被告之间存在利害关系，并且该证人未能清楚陈述交付钥匙的时间、对象及具体事宜。而通话录音，根据被告的整理，主要内容为被告与王姓女子之间的对话，该人的身份与本案原告之间是否存在关联存疑，且原告对证据的三性均予以了否认。故本院认为，仅凭张某某的到庭陈述以及录音证明，并不能证明被告已完成了合同约定的交付租赁物的根本义务。而原告也没有按照合同约定于签约当日向被告支付三个月租金。此后在合同约定的租期开始之时，双方均没有证据证明就履行合同向对方进行过催告或通知对方解除合同。原告向本院提交诉状之时，合同约定的租期已经届满。故原告诉请确认租赁合同于2019年1月30日解除、被告赔偿违约金、律师费的诉请以及被告反诉请求支付租金及违约金，本院均不予支持。由于双方均没有证据表明涉案合同已实际履行或因对方的过错而无法履行。原告已付保证金被告应予返还。原告表示自愿放弃保证金中的1万元，要求被告返还剩余2万元，系对其权利的自行处分，并无不当，本院予以准许。其诉请被告承担自2019年1月25日起的利息损失，缺乏相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)毕胜于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周剑芬保证金20,000元；二、驳回原告周剑芬的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告毕胜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,434元，减半收取计717元，由原告周剑芬负担417元，被告毕胜负担300元。反诉案件受理费减半收取计1,137.50元，由反诉原告毕胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年十月二十四日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。