广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7059号原告：罗胜，男，汉族，1968年12月30日出生，住广州市海珠区。被告：邓鸿英，男，汉族，1964年2月26日出生，身份证住址：广州市荔湾区，现住广州市荔湾区。被告：谭绮兰，女，汉族，1973年12月20日出生，身份证住址：广州市荔湾区，现住广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：陈家骏，国信信扬律师事务所律师。原告罗胜诉被告邓鸿英、谭绮兰物权保护纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗胜，两被告的委托代理人陈家骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗胜诉称：原告于2019年3月27日在京东网司法拍卖网平台拍卖到广州市荔湾区麻纱巷41号905房，已支付全款，并于2019年6月1日办理了房产证，而被告无正当理由一直占用案涉房屋，拒不搬离，侵害原告合法权益，现起诉请求判令：一、被告立即停止侵权、腾退房屋，将广州市荔湾区麻纱巷41号905房交还原告；二、被告向原告支付广州市荔湾区麻纱巷41号905房的占用费（按照每平方50元乘以46.88平方米=2340元/每月，从2019年6月1日起计至被告返还房屋之日止）。被告邓鸿英、谭绮兰辩称：不同意原告全部诉讼请求。被告邓鸿英的父亲邓生一家人在广州市光复北路麻纱巷29号房居住，该产是华侨产业，业主为梁仲宪（新加坡人），自1956年开始该房作为国家代管的直管公房交由被告父亲邓生一家居住，由代理人罗文代理。随后在1995年1月，广州冶金建设监理公司拆迁广州市光复北路麻纱巷29号房，经双方协议后同意住户邓鸿英回迁至自管公房麻纱巷41号905房，面积36平方米，并另安置首层北向使用面积为6平方米的铺面，根据当时的拆迁政策，业主梁仲宪安排在麻纱巷41号三楼居住。自回迁之日，麻纱巷41号905房一直由广州冶金建设监理公司按照自管公房的规定出租给被告邓鸿英一家居住，租金每月为118.45元，租金也一直由广州冶金建设监理公司收取。此房是广州冶金建设监理公司回迁给原住户居住的房屋，是按照拆迁政策和广州市自管公房的规定进行的合法补偿安置，原告要求住户搬离的行为违反了拆迁安置协议和广州自管公房的规定。且法院在住户不知情的情况下，将房屋拍卖给原告严重侵犯拆迁户的合法权益，恳请法院驳回原告的诉请。经审理查明：两被告是亲属关系。邓鸿英一家人原租住麻纱巷29号房屋，1997年广州冶金建设监理公司征用拆迁29号房屋，1997年12月12日广州冶金建设监理公司安排邓鸿英一家人回迁麻纱巷41号105房、905房居住，并与邓鸿英签订了租赁合同，其中最后一份租赁合同的租赁期限是2001年7月1日至2003年7月1日，租金为每月118.45元，该合同期满后，双方没有续签书面合同。约2004年10月后，广州冶金建设监理公司没有再向被告收取租金。另查：本院处理的（2013）穗荔法民三初字第1016号案中，广州市番禺区西环永兴回收废铁加工厂、广州冶金建设监理有限公司与广州市西成再生资源有限公司达成调解协议，内容为：广州冶金建设监理有限公司在2013年7月20日前将广州市光复北路麻纱巷41号905房等多套房屋的产权转移到广州市西成再生资源有限公司名下。涉案房屋于2014年1月6日登记权属于广州市西成再生资源有限公司名下。因广州市西成再生资源有限公司未履行（2017）粤0184民初2884号判决书中应履行的义务，广州市从化区人民法院将麻纱巷41号905房进行网上公开拍卖。原告在2019年2月27日通过竞买以664195.84元购买该房屋，2019年4月19日广州市从化区人民法院作出（2018）粤0117执2325、2327号之六执行裁定书，将涉案房屋的所有权及相应的权利归原告所有。2019年5月30日原告取得该房屋的房地产权证，房屋建筑面积为46.88平方米。庭审中，被告提供了从化法院在光复北路麻纱巷41号楼下张贴（2018）粤0117执2325号拍卖公告的照片，拟证明拍卖公告未张贴到涉案房屋门口，被告并未看到该公告，无法向从化法院主张权利。该照片显示从化法院于2018年11月22日在光复北路麻纱巷41号楼下大门旁边的墙体上张贴权利申报公告，告知将拍卖包括涉案房屋在内的12套房屋，要求包括涉案房屋在内的12套房屋的承租人在一个月内申报权利。从化法院于2019年1月11日在光复北路麻纱巷41号楼下大门旁边的墙体上张贴权利拍卖公告，告知法院将于2019年1月28日拍卖包括涉案房屋在内的12套房屋。另2018年广州市房屋租金参考价中，该地段的住宅租金参考价为每平方米40元。本院认为：被告是依据征用拆迁协议回迁入住涉案房屋，并与征用拆迁单位广州冶金建设监理有限公司签订了租赁协议，其在1997年开始使用涉案房屋有合同依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告与广州冶金建设监理有限公司的租赁合同在2003年7月1日到期后，虽然双方没有续签租赁合同，但广州冶金建设监理有限公司对原告继续使用房屋并没有提出异议，根据上述房屋规定，原告与广州冶金建设监理有限公司在2003年7月1日后形成不定期的租赁合同关系。同理，涉案房屋的产权在2014年1月转移给广州市西成再生资源有限公司后，广州市西成再生资源有限公司没有对原告使用房屋提出异议，故原告与广州市西成再生资源有限公司形成不定期的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。涉案房屋大楼楼下大门是大楼住户出入的必经通道，从化法院在拍卖涉案房屋前，两次在涉案房屋大楼楼下大门旁边的墙体上张贴了权利申报通知和拍卖公告，大楼的住户是可以看到该公告的，从化法院已尽到了通知的义务。住户在知道该通知内容后没有申报权利参与竞买，或应当知道通知内容而因疏忽没有看到通知，导致没有申报权利参与竞买，均视为放弃了优先购买权。因此，被告主张拍卖行为损害了租户的优先购买权缺乏事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告在2019年2月27日购买了涉案房屋，并于5月30日领取了房屋的产权证，此时成为涉案房屋的所有权人，其承接了被告与广州市西成再生资源有限公司之间的不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述规定，原告享有随时解除租赁关系的权利。现原告起诉要求收回房屋、收取房屋使用费有法律依据，本院予以支持。由于被告现没有其他房屋可供搬迁，原告应给予被告合理的搬迁期。对于搬迁期限，本院酌情确定为一年。对于房屋使用费标准，可按政府部门公布的同期同地段的租金参考价支付，即40元×46.88平方米=1875.2元。依照《中华人民共和国物权法》第三十九的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起一年内，被告邓鸿英、谭绮兰（含同住人员）搬出广州市荔湾区光复北路麻纱巷41号905房，将房屋腾空交还给原告罗胜。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告邓鸿英、谭绮兰向原告罗胜支付自2019年6月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（使用费标准为每月1875.2元），自本判决发生法律效力次日起到搬迁之日止的房屋使用费，仍按上述标准逐月支付。三、驳回原告罗胜的其他诉讼请求。本案受理费50元由原告罗胜负担。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年十月十六日书记员  李 婷