宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2019）宁0205民初2242号原告：张芬，女，汉族，1989年12月5日出生，现住石嘴山市惠农区。被告：张玉蓉，女，汉族，1966年12月20日出生，现住银川市贺兰县。被告:孙建钦，男，汉族，1965年10月1日，住石嘴山市惠农区。原告张芬诉被告张玉蓉、孙建钦房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年9月10日立案受理后,依法适用简易程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理，原告张芬、被告张玉蓉到庭参加了诉讼，被告孙建钦经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。张芬向本院提出诉讼请求：一、依法判令二被告退还原告房租5835元（5个月×1167元）；二、依法判令被告退还房租押金3000元；三、依法判令二被告支付原告违约金2000元；四、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：张芬因常年在外出差，故于2018年委托其同事张新才在惠农区办理租房相关事宜，同年8月张新才告知张芬找到位于惠农区尚城名邸X-X-XXX号房屋一套，房租一年14000元，张芬同意并签订了房屋租赁合同，2019年2月，由于涉案房屋水管冻裂导致一楼楼顶渗水，张芬对一楼房主进行了赔偿，同时张芬也将所租房屋内破裂管道和地板进行了维修，2019年3月，被告擅自将出租房的锁芯替换并要求张芬搬离，后原告多次找被告协商退还剩余房租和押金事宜，二被告均推托未退，故原告诉至法院，请求判如所请。张玉蓉辩称，张玉蓉不认识张芬，张玉蓉是与张新才签订的合同，签订合同时还有中介在场。签订合同时张玉蓉口头约定要求居住者为夫妻。张芬为证实其主张向本院提交了如下证据，张玉蓉进行了质证，本院认证如下：证据一、房屋租赁合同一份、微信转账记录两页，证实张芬将房租转给张新才，张新才再将房租转给被告的事实。张玉蓉对该证据真实性无异议，但认为房屋租赁合同是张玉蓉与张新才签订的，房租是张新才转给张玉蓉的。证据二、授权委托书一份，证实原告委托张新才在惠农区寻找租赁房屋的事实。张玉蓉对该证据不予认可。证据三、收条两份，证实1、原告交纳房屋租金14000元的事实。2、原告交纳房屋押金3000元并载明房租到期后押金退还的事实。张玉蓉对真实性无异议，确实收到微信转账的租金和押金。证据四、维修协议一份（签订协议的系黄刚锋，是原告同事），证实被告同意维修涉案房屋并将楼下的房顶进行修复，修复完后退还剩余房租及押金的事实。张玉蓉对真实性无异议。认为他们只是谈了如何修，但张玉蓉不知情是否到底修好。证据五、收条一份，证实原告对一楼渗水的房顶进行修缮的事实。张玉蓉认为，他们自己谈了如何修，但被告不知情是否到底修好。对原告提交的证据一、证据三、证据四的真实性本院予以采信，对原告提交的证据二的真实性不予采信，证据五与本案无关联性不予采信。张玉蓉未提交证据。孙建钦未到庭亦未提交证据。根据原被告当庭陈述、举证、质证，本院查明以下事实：张芬委托张新才租赁房屋，2018年8月22日张玉蓉与张新才、中介方惠农区爱度房产代理的周小泳签订《房屋租赁合同》，合同约定张玉蓉将惠农区尚城名邸X-X-XXX号房屋面积118平方的精装修房屋租赁给张新才。租赁期限1年，自2018年8月22日至2019年8月22日，年租赁费14000元。租赁房屋只限张新才使用，张新才不得私自转租，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿，并约定合同一经签订，双方都不得无故提前解除。双方任何一方有违约情况的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为2000元，损失超过违约金时。合同签订后，张新才向张玉蓉微信支付租赁费14000元，并交纳房屋押金3000元，由张玉蓉出具了收条2张，并交付了涉案房屋。租赁期间因惠农区尚城名邸X-X-XXX号房屋水龙头冻裂造成尚城名邸X-X-XXX号、尚城名邸X-X-XXX号部分地板、墙面损坏，2019年3月31日张新才委托黄刚锋与张玉蓉、孙建钦签订《房屋损坏维修协议》，协议约定由黄刚锋全权处理维修事宜，2019年3月31日起由承租人带走个人随身物品，其他物品暂留，同时搬出该房间，待所有维修完毕双方确认无误，清点双方各屋物品，核算房租及押金内容，多余部分退还承租人。2019年4月中旬，原告从尚城名邸X-X-XXX号房屋搬离。本院认为：合法的租赁合同关系受法律保护。张新才系接受张芬的委托代为签订《房屋租赁合同》，民事法律行为的代理可以是书面形式亦可以是口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式，本案中并不存在法律规定的必须用书面授权的情形，故授权可以是口头也可是书面，本案中《房屋租赁合同》的相对方实为张芬与张玉蓉，该合同不违反法律法规的规定，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定诚实履行，张芬支付了房屋租金，张玉蓉应当按照约定的租赁期间交付使用，现张玉蓉提前收回房屋，违反双方合同约定，应当返还剩余租赁期间的租金及房租押金。对原告张芬主张的退还房租本院自2019年4月15日计算至2019年8月22日为4947.95元（14000元÷365天×129天），张玉蓉还应退还房屋押金3000元。对张芬主张的违约金，因《房屋租赁合同》中已明确约定由乙方居住使用，张新才在签订合同时并未告知张玉蓉其与张芬的委托代理关系，故代理人的代理行为所产生的后果应由被代理人张芬承受，存在缔约过失责任，被告张玉蓉提前解除租赁合同收回房屋亦存在违约行为，双方均存在违约行为，故对张芬主张的违约金本院不予支持。张建钦不是租赁合同的相对方，不是与本案有直接利害关系的当事人，不应承担支付责任，原告张芬要求被告张建钦承担支付责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款之规定，判决如下：一、被告张玉蓉于判决生效后五日内退还原告张芬房租4947.95元；二、被告张玉蓉于判决生效后五日内返还原告张芬房租押金3000元；三、驳回原告张芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元（已减半收取），由原告张芬负担9元，被告张玉蓉负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方当事人应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审  判  员   黎 倩二○一九年十月十六日 书  记  员   罗 彬附：本文相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民法通则》第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。法律监督条款3、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。