广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4319号原告(反诉被告)：莫锦洲，男，1962年9月8日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：陈新端，广东映日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少云，广东映日律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴翠莲，女，1972年8月16日出生，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：钟慧波，广东厚平律师事务所律师。原告(反诉被告)莫锦洲与被告（反诉原告）吴翠莲土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)莫锦洲的委托诉讼代理人陈新端、李少云，被告（反诉原告）吴翠莲及其委托诉讼代理人钟慧波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫锦洲向本院提出诉讼请求：一、解除原告莫锦洲与被告吴翠莲于2006年4月27日签订的《合同书》；二、被告吴翠莲向原告莫锦洲支付2016年至今拖欠的租金27550元（暂计至2019年8月22日）；三、被告吴翠莲支付未付租金的利息1520元（暂计至2019年8月22日）；四、被告吴翠莲自判决生效之日起五日内腾空租赁场地并归还给原告莫锦洲使用；五、本案诉讼费由被告吴翠莲承担。庭审中，原告莫锦洲变更第一项诉讼请求为：解除原告莫锦洲与被告吴翠莲于2006年4月28日签订的《合同书》。事实与理由：2006年4月28日原告与被告签订《合同书》，合同书约定原告将自有的太平镇太平村莫庄队空置土地(400m2)租给被告建厂房使用（空地上原告莫锦洲建有一层约80平方的楼房），租期自2007年1月至2022年12月30日，期限为15年。每年租金定为6000元正，10年后每年提升1000元。合约期满后，被告厂房归原告所有。合同签订后，原告将土地及楼房交付被告使用，被告按年缴纳租金至2015年。从2016年起，被告在没有正当理由的情况下，未再向原告支付租金，期间原告多次向被告追缴租金，被告都置之不理。截止2019年8月，被告拖欠2016年至2018年的租金累计21000元。被告与原告在2006年4月28日签订的《合同书》，是双方真实意思表示，其内容没有违反我国强制性法律法规规定，是一份合法有效的租赁合同，合同双方均应按合同约定履行各自的义务。被告自2016年以来就没有向原告支付租金，并经原告多次催缴仍拒不支付，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告吴翠莲辩称：一、被告没有违约行为，原告无权单方解除合同，请法院驳回原告的诉请，理由是被告每年依约足额支付租金给原告，但原告没有依约为被告办理土地使用证明，为此，双方多次进行沟通，被告亦没有因原告的违约行为拒绝交租，且在2018年被告有多次交租给原告，原告明确予以拒绝，原告将涉案土地分给原告的大儿子莫健成，莫健成一直想收回土地，因此故意拒绝收取租金，制造被告有违约行为，意图解除合同书，2018年7月18日，原告发出律师函，其依据2016年4月27日签订的合同书为由，解除该合同，被告亦于2018年7月30日发出律师函回复不同意解除合同，因此被告没有违约行为，被告不存在有拖欠租金一说。二、原告须按合同约定的义务继续履行，2006年4月28日，双方签订了合同，约定双方的权利义务，原告应信守合同，不得擅自解除合同，根据合同第2、3条由甲方即原告提供一切手续协助办证，但合同签订后，原告一直没有提供土地使用证给被告办理营业执照，导致被告停产停业，原告明显违反了合同约定，被告要求原告继续履行合同，出具土地使用证明给被告办理营业执照，否则根据《合同法》第113条的规定，原告将承担相应的法律责任，赔偿被告相应的经济损失。反诉原告吴翠莲向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告莫锦洲继续履行与反诉原告吴翠莲于2006年4月28日签订的《合同书》；二、反诉被告莫锦洲立即协助反诉原告吴翠莲办理营业执照；三、反诉被告莫锦洲赔偿反诉原告吴翠莲经济损失516000元；四、反诉诉讼费由反诉被告莫锦洲承担。事实与理由：2006年4月28日，反诉原告与反诉被告签订《合同书》，约定反诉被告将太平镇莫庄村空置土地400平方出租给反诉原告，租期20年，租金6000元，合同约定反诉被告负责报建，提供一切手续协助反诉原告办证。合同签订后，反诉原告在租赁土地上建设厂房经营，但是由于反诉被告一直拒绝提供和协助反诉原告办理营业执照等证件，导致反诉原告经济损失惨重。根据合同约定，反诉被告应为反诉原告办妥证照，并赔偿因此造成反诉原告的经济损失。反诉被告莫锦洲辩称：不同意反诉原告的全部反诉请求，反诉原告的反诉请求、事实理由没有法律依据。理由如下：一、反诉原告的违约行为已导致反诉被告合同目的无法实现，且反诉原告的违约行为是根本违约，所以反诉被告不同意继续履行该合同书；二、反诉原告在2006年4月28日与反诉被告签订合同书后，其已经在反诉被告的土地上建有简易厂房，且已到从化市工商局进行了工商登记，也在反诉被告的土地上经营了长达十年之久，所以反诉被告不存在不协助反诉原告办理营业执照的问题；三、本案的反诉被告已将涉案土地交由反诉原告使用，不存在违约，反诉原告所谓的经济损失也没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告莫锦洲为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、合同书（原件），拟证明被告租赁了原告土地及租金数额的事实；2、律师函（原件），拟证明原告在2018年7月18日向被告追讨过租金并要求解除2006年4月27日的合同；3、中国移动通话记录清单2张（打印件），拟证明原告在2019年7月1日、7月24日通过电话向被告追讨租金，但遭拒绝；4、太平镇太平村莫庄经济合作社出具的《证明》，拟证明涉案土地归原告所有。被告吴翠莲为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、合同书（原件），拟证明原被告双方于2006年4月28日签订合同，双方存在租赁法律关系；2、律师函（原件），拟证明被告不同意解除合同，并要求原告继续履行合同；3、收据（原件），拟证明被告已经交付2016年的租金；4、微信记录（手机截图打印件），拟证明被告要求原告提供材料办理相关的证照及被告缴纳2017年的租金；5、转账记录（打印件），拟证明原告拒收2017年和2018年的租金；6、房屋租赁合同（原件）；7、解除房屋租赁合同协议书（原件）；8、收据（原件）；证据6、7、8拟证明被告的损失；9、录音光盘及对应文字材料（录音光盘），拟证明原告一直拒收租金。本院依法组织双方当事人质证，经审理认定案件事实如下：原告(反诉被告)莫锦洲与被告（反诉原告）吴翠莲于2006年4月28日签订《合同书》，《合同书》内容载明“甲方：出租方，乙方：承租方，为明确双方在租约期限内的权利和义务，双方依照《中国人民共和国经济合同法》特签订此约，共同遵守：一、甲方同意将太平镇莫庄村空置土地(400㎡)租给乙方建厂房使用，租期从2007年1月至2027年12月30日止，期限为20年，每年租金定为6000元正，10年后每年提升1000元。15年后每年提升1000元。二、租定土地甲方负责报建，如乙方在建厂房期间有关部门干涉而令建厂阻滞不允或罚款条例，甲方应全权办妥，租定土地经营期间甲方要提供一切国家手续，协助乙方办证。三、甲方在租约期内终止租约，乙方有权提出因此造成损失的赔偿权利，如国家对本租定土地有开路等征用，甲方应提前通知乙方。四、合约期满20年后，厂房归甲方所有。五、本合同一式两份，双方签字起即日生效。备注：此合同要等甲方莫锦洲父亲过世之日起正式生效，即2006年4月27日签约的一份合同已无效。甲方：莫锦洲（签名并按捺指模），乙方：吴翠莲（签名并按捺指模），2006年4月28日。”庭审中，原告确认其出租给被告的案涉土地的性质是农村自留地，土地旁有一幢80㎡的楼房是由其自行建设，至今未办理任何的报批、报建手续，也无房产证，被告也称从未见过案涉土地的权属证明，同时双方确认合同包含该楼房。另，合同签订后，被告在案涉土地上临时搭建了400㎡的简易厂房，该简易厂房未办理任何的报批、报建手续。原、被告均表示双方签订合同书时，约定案涉土地的用途是办花生油榨油厂。关于租金的缴纳情况，原、被告均称双方的交易习惯是现金交付。双方就原告于2016年9月2日向被告出具的《收据》载明“今年房租”的意见不一致，原告认为按照双方之间的收租习惯是今年收上一年的租金即被告交付租金至2015年，被告认为2016年9月所缴纳的是2016年的租金。关于租金的金额，原告称其理解合同约定的租金是2007年至2016年每年6000元，2017年开始逐年提升1000元（即2017年7000元、2018年8000元、2019年9000元，如此类推，逐年递增1000元）。但被告不予认可，其认为合同约定的租金是2007年至2017年每年都是6000元，2018年至2022年每年7000元，2023年后至合同期限届满每年8000元。2017年6月1日，被告吴翠莲将涉案土地及所建厂房出租给第三人高志龙且签订《房屋租赁合同》，合同载明“出租方（以下简称甲方）吴翠莲，承租方（以下简称乙方）高志龙……第一条、甲方将其有合法使用权的坐落于莫庄村6号的房屋使用面积约500平方米，租给乙方作（自住或商用使用）。第二条、房屋租期：2017年8月1日至2022年7月31日，为每月肆仟元；2022年8月1日至2027年12月31日，为每月伍仟元。如果以后有铺面的情况，铺面就按20元/nf计算，没有铺面就不变。第三条、租金标准及支付方式：甲、乙双方议定该房屋租金在每月5日前支付给甲方，先付后使用。第四条、保证金：甲乙双方同意本合同的保证金为人民币（大写壹万元正）由乙方在2017年6月1日支付给甲方。乙方在租用期中途终止合同，保证金不得退还，另外交齐所有的费用，不然甲方有权追究其责任……”2018年3月10日，被告吴翠莲与第三人高志龙签订《解除协议书》，协议书载明“出租方（以下简称甲方）：吴翠莲，承租方（以下简称乙方）：高志龙，甲乙双方在2017年6月1日签订《房屋租赁合同》，现双方解除《房屋租赁合同》事宜，双方在公平、平等、自愿的基础下，达成本协议，具体条款如下：一、鉴于甲方未能在约定的期限内提供土地的相关证明文件给乙方办理营业执照，乙方无法达到使用目的，甲乙双方同意在2018年3月10日解除《房屋租赁合同》。二、甲乙双方同意：甲方退回保证金壹万元（小写10000元）；甲方退回24000元的租金给乙方。三、本协议一经甲乙双方签名立即生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：吴翠莲，乙方：高志龙，签订日期：2018年3月10日。”关于被告吴翠莲将案涉土地转租给第三人高志龙一事，原告称对于被告私自转租的行为是不知情且不同意的，被告称转租土地的行为虽然没有原告书面的同意，但原告对转租一事一直都是知悉。广州市从化区太平镇太平村莫庄经济合作社于2018年7月11日出具的《证明》载明“兹有太平镇太平村莫庄经济社社员莫锦洲，男，身份证号码：，户籍住址：广东省广州市从化区太平镇太平村莫庄队6号。位于太平镇太平村莫庄经济社莫庄路口直入约30米左侧（土名：窝仔）面积约400平方米的地块土地使用权及地上构筑物所有权属莫庄经济社社员莫锦洲所有。特此证明。”本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款及第四款“国家实行土地用途管制制度……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”、第四十四条“第一款建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，本案中，涉案土地总体规划为自然保留地和园地，原告莫锦洲并未举证证明涉案土地已经办理农用地转用手续，并取得国有土地使用权证或用地批准书，故涉案土地的性质仍为集体所有的土地，原告莫锦洲将涉案土地出租给被告吴翠莲，双方签订合同书时约定涉案土地的用途是建厂房，显属非农建设用途，违反了土地管理法上述关于集体土地不得出租用于非农建设的强制性规定，故原告莫锦洲与被告吴翠莲于2006年4月28日签订的《合同书》应依法认定为无效合同。解除合同的前提是合同合法有效，而本案涉及的《合同书》是无效合同，故原告莫锦洲要求解除涉案土地租赁《合同书》的诉讼请求，本院不予支持；对于被告吴翠莲主张原告继续与其履行《合同书》的反诉请求，本院亦不予支持。同时依合同取得权利必须在合同合法有效的基础上获得，现合同无效，且被告所建厂房没有进行报批、报建，原、被告基于无效合同而按合同约定主张租金、经营等损失的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。而原告用于出租的土地在签订合同时并没有任何土地使用权属证明，虽后原告所在经济社出具了证明，但在庭审中原告明确土地已进行确权，而原告又没有按庭审要求提供证据予以证明，故现土地权属尚不明确，对原告要求返还土地的主张本案不予处理，待有证据证实后原告再另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款及第四款、第十二条、第四十三条第一款、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、驳回原告莫锦洲的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告吴翠莲的全部诉讼请求。案件本诉受理费263元，由原告莫锦洲负担；案件反诉受理费4480元，由反诉原告吴翠莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇一九年十月三十日法官助理黄嘉慧书记员冯家锐