广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4474号原告：莫武传，男，1971年8月1日出生，汉族，住广州市从化区。原告：李杰丞，男，1993年7月15日出生，汉族，住广州市从化区。两原告共同委托诉讼代理人：赵碧菲、王佩珊，广东韬策律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森，职务经理。委托诉讼代理人：胡文俊、冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。原告莫武传、李杰丞与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告莫武传、李杰丞的委托诉讼代理人赵碧菲，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡文俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫武传、李杰丞向本院提起诉讼请求:一、判令被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司向原告莫武传、李杰丞支付延期交房的违约金人民币13565元（违约金按总房价人民币6782545元的日0.1‰，自2016年9月7日起计至2016年9月26日，共20天）；二、本案诉讼费用由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司承担。事实和理由：原、被告双方于2014年2月14日就原告购买被告开发建设的雅居乐名门半岛花园二期一组团第36栋1层101号房（以下简称“案涉商品房”）一事，签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”，合同编号：201402119520）。根据合同第十三条的约定，被告应当于2015年7月1日前将符合合同“交房条件”的案涉商品房交付原告使用。原告虽已经于2016年9月26日办理了收楼手续，但案涉商品房至今也并未具备合同第十五条约定的全部资料。因此，被告应按照合同第十四条的约定承担延期交房期间的违约责任。因被告的违约行为己侵害原告的合法权益,为维护原告的合法权益，故提起诉讼。原告莫武传、李杰丞为证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1、商品房预售合同（原件），拟证明原被告双方间的房屋买卖合同关系；2、购房发票（原件），拟证明原告已履行支付了全部购房款。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称,原告向被告主张逾期交付房屋的违约金没有事实和法律依据。一、涉案的房屋已经竣工验收备案，符合法定交付标准，也符合合同约定的交付标准，不存在逾期交付。根据《建筑法》第六十一条第二款的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，法定的交付标准是竣工验收备案，永久用电不属于法定的交付标准。另根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条的约定，“双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供己加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”因此，《商品房买卖合同》己约定《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为约定的交付标准。本案的涉案房屋己取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，早于《商品房买卖合同》约定的交付时间（《商品房买卖合同》第十三条约定的交付时间），因此在涉案房屋交付时已符合法定的和合同约定的交付标准。二、原告于2016年9月26日己办理了收楼手续，同意接收涉案房屋。原告的收楼行为应视为其认可了涉案房屋符合交楼标准。三、现涉案房屋已经取得永久用电手续，原告所主张涉案房屋不具备收楼条件与事实不符。四、原告在立案之日倒推三年之前的诉求已过了诉讼时效，应依法予以驳回。原告是在2019年才立案起诉的，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”，原告在立案之日倒推三年之前的诉求己全部过了诉讼时效。五、原告并未提供证据证明临时用电影响到其使用涉案房屋。综上，原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司向本院提交了以下证据材料：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（复印件），拟证明涉案房屋已经竣工验收备案，符合法定和约定的交付标准；2、客户受电工程竣工检验意见书（原件），拟证明涉案房屋已取得永久用电；3、收楼通知书（原件）；4、业主文件/钥匙签收表（原件），拟证明两原告于2016年9月26日已办理了收楼手续。经审理查明：2014年2月14日，原告莫武传（乙方、买方）、李杰丞（乙方、买方）与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（甲方，卖方）签订了《商品房预售合同》（合同编号：201402119520），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的雅居乐名门半岛花园二期一组团第36幢1层101号房（下称该商品房），房屋地址：从化市沙贝村地段E型双拼（36栋）101房……第七条计价方式和价款，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米12326.75元（人民币），总金额（人民币）6782545元（大写：陆佰柒拾捌万贰仟伍佰肆拾伍元整）……第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2015年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2、甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对……”附件七补充协议第六条约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续后，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及时提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。上述合同签订后，原告莫武传、李杰丞已支付了全部购房款给被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于2015年2月22日开具两张售房款分别为782545元、6000000元的发票给原告莫武传、李杰丞。2015年6月20日，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司向原告莫武传、李杰丞发出了《雅居乐名门半岛花园收楼通知书》，通知原告莫武传、李杰丞于2015年6月27日-7月6日到其物业管理公司办理收楼手续。因当时案涉房屋不具备永久用电条件，原告拒收。后因原告需使用房屋，于2016年9月26日收楼。庭审中，原告莫武传、李杰丞与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司均确认案涉房屋在2016年9月26日交付时用电类别为临时用电。根据被告提供的“客户受电工程竣工检验意见书”，案涉楼盘于2019年9月20日才通过用电检验。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》及其附件是双方真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当切实履行。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，广州从化雅居乐房地产开发有限公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，广州从化雅居乐房地产开发有限公司在向原告提供涉案房屋时用电类别仍为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。广州从化雅居乐房地产开发有限公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，虽然广州从化雅居乐房地产开发有限公司已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时在补充协议中约定“广州从化雅居乐房地产开发有限公司向原告发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续后，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及时提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。”但其为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋在原告收楼时尚未达到交付条件，广州从化雅居乐房地产开发有限公司应承担延迟交楼的违约责任，原告主张广州从化雅居乐房地产开发有限公司应按照合同约定的标准计付迟延交楼违约金合理，本院予以支持。对于违约金的起止时间问题，原告实际于2016年9月26日收楼，虽此时案涉房屋尚没有使用永久用电，原告的收楼行为可视为对涉案房屋的交付标准的让渡，因此，被告承担的延迟交房违约责任应计算至原告2016年9月26日实际收楼之日。同时合同约定交楼时间为2015年7月1日，原告于2019年9月6日提起本案诉讼，因延期交楼是一种延续违约行为，根据《中华人民共和国民法总则》规定请求保护民事权利的诉讼时效为三年，从原告起诉的2019年9月6日计三年的诉讼时效，应从2016年9月7日起进行计算违约金，故计算违约金的天数应为20天，按照合同约定违约金的标准经核算，被告应支付的延交楼违约金为13565.09元（6782545元×0.1‰/天×20天），现原告主张逾期交楼违约金13565元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付从2016年9月7日起至2016年9月26日止每日按照总房款6782545元的0.1‰计算的逾期交房违约金13565元给原告莫武传、李杰丞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70元（原告莫武传、李杰丞已预交），由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄柏灵二〇一九年十月三十一日法官助理黄嘉慧书记员冯家锐