辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初3820号 原告：恒大长基（沈阳）置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区。 法定代表人：李玉武，公司董事长。 委托诉讼代理人：徐泽，男，公司法务。 被告：王素君，女，1985年8月24日出生，汉族，户籍地河北省邢台市清河县，现住址不详。 第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行，住所地辽宁省沈阳市和平区。 负责人：赵晖，银行行长。 委托诉讼代理人：吴敌，男，公司员工。 原告恒大长基（沈阳）置业有限公司（以下简称“恒大长基公司”）诉被告王素君，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行（以下简称“建设银行沈中支行”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大长基公司的委托诉讼代理人徐泽，第三人建设银行沈中支行的委托诉讼代理人吴敌到庭参加了诉讼。被告王素君经本院合法公告传唤，无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒大长基公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.请求判令被告实付款61594元不予返还；3.请求判令被告、第三人配合办理撤销合同抵押、合同备案等手续；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月6日，原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的沈阳市于洪区阳光路140-2号1-27-2号房屋，房款为631594元，被告实付款为61594元，被告在中国银行股份有限公司沈阳中山支行按揭贷款44万元。原、被告及第三人约定，由于买受人原因未按银行贷款合同约定还贷，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同并收回房屋，所交款项不予退还。此后，银行按照借款及担保合同发放了贷款，但被告未能按照借款及担保合同约定还款，贷款银行已约定宣布贷款全部提前到期，并要求原告按照与贷款银行的约定承担连带担保责任。原告分别于2018年3月21日支付保证金2300元、2018年4月19日支付保证金1900元、2018年6月1日支付保证金5848.41元、2018年6月22日支付保证金2300元、2018年7月19日支付保证金2199.49元、2018年7月31日支付保证金43.47元、2018年10月30日支付保证金423232.21元，原告向银行支付被告借款保证金共计437823.58元。合同解除后，该保证金将作为代被告支付的银行借款。原告认为，由于被告怠于偿还贷款致使原告承担了保证责任，原告在履行商品房买卖合同中遭受了以下损失：1.售房时，原告赠送被告粮油券价值2820元，品牌家居券已消费59594元；2.售房时，赠送老业主老带新介绍费3789元；3.原告支付保证金后，被告未能及时办理合同备案撤销，导致房屋不能另行出售期间的利息损失，暂定10000元（自2018年11月5日起至合同撤销备案之日止，以总房款为基数，按银行同期贷款利率计算）。故被告实际支付的首付款不予返还，同时被告、第三人应配合原告办理撤销抵押、合同备案等手续。以上请求，请人民法院依法支持。 第三人建设银行沈中支行辩称，同意原告的诉讼请求。 被告王素君经本院合法公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号E150910xxxx）及附件，约定被告购买原告开发建设的沈阳市于洪区阳光路140-2号1-27-2房屋，建筑面积96.44平方米，房屋总价款为631594元，被告应支付首付款191594元，向银行按揭贷款440000元。《商品房买卖合同》附件四第四项第4款约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求解除贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。 合同签订后，被告自己支付及经第三方支付房款共计191594元。银行按《借款及担保合同》发放了贷款440000元，但被告未能按《借款及担保合同》约定按期还款，银行依约定宣布借款全部提前到期，并要求原告按与银行的约定承担保证责任，原告向银行支付贷款逾期保证金437823.58元。 另查明，原告在售房时赠送被告品牌家居券59594元（已使用）。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及恒大绿洲楼宇认购书系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，被告未按期向银行偿还贷款，导致原告承担担保责任，依照合同约定，原告依法有权解除合同。故对原告提出的解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《商品房买卖合同》解除后，原告有权要求被告协助其办理撤销合同备案手续，并由被告承担办理撤销备案手续所产生的费用；同时，原告亦应返还被告已付购房款191594元。鉴于被告已向原告支付全部购房款为631594元，扣除原告代被告垫付银行借款437823.58元和赠送被告品牌家居券59594元后，原告还应返还被告购房款134176.42元（631594元-437823.58元-59594元）。 关于违约金问题。原、被告签订的合同附件四补充协议第三条第一款第5项约定，如原告承担保证责任，原告有权解除合同，买受人所交的全部款项不予退还。该合同条款，实为违约责任条款。本案中，原告虽未在诉讼请求中明确主张违约金，但原告依据该条款约定内容，主张不予退还已交纳的购房款，实为要求被告承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。现原告依据违约条款主张61594元不予返还，本院酌情支持36000元不予返还，与原告应返还被告的购房款折抵后，原告还应返还被告购房款98176.42元（134176.42元-36000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下： 一、解除原告恒大长基（沈阳）置业有限公司与被告王素君于2015年10月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E150910xxxx）； 二、被告王素君，第三人中国银行股份有限公司沈阳中山支行于本判决书发生法律效力之日起十日内，协助原告恒大长基（沈阳）置业有限公司办理撤销编号为E150910xxxx号《商品房买卖合同》的备案手续，相关手续费用由被告王素君承担； 三、原告恒大长基（沈阳）置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内，返还被告王素君购房款98176.42元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费1339.9元，公告费，均由被告王素君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 赵 萍 人民陪审员 李 卿 人民陪审员 张玮瑛 二〇一九年十月十五日 书 记 员 林诗阳