江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初4839号原告：周熊梅，女，1976年10月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张滔，江苏敏惠律师事务所律师。被告：无锡顾娘娘餐饮管理有限公司，住所地无锡市西水东城177-12-2F-3F。法定代表人：顾琦，该公司总经理。被告：顾琦，女，1982年8月9日生，汉族，住无锡市梁溪区。共同委托诉讼代理人：钱旭东、张琳芳，江苏宏润律师事务所律师。原告周熊梅与被告无锡顾娘娘餐饮管理有限公司（以下简称顾娘娘公司）、顾琦合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于5月24日、7月30日两次公开开庭进行了审理。原告周熊梅的委托代理人张滔，被告顾娘娘公司、顾琦的共同委讼代理人钱旭东（5月24日到庭）、张琳芳（7月30日到庭）到庭参加诉讼。现已审理终结。周熊梅向本院提出诉讼请求：1.确认其与顾娘娘公司签订的《“顾娘娘”餐厅转让协议》（以下简称《转让协议》）为无效合同；2.判令顾娘娘公司返还其16万元及利息（自起诉之日起至实际归还日止，以16万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算），顾琦对此承担连带责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：顾娘娘公司租赁无锡国盛房产开发有限公司（下简称国盛公司）位于西水东城177-12-2Ｆ-3Ｆ的房屋经营顾娘娘餐厅，由于生意萧条已停业。周熊梅拟经营“嘟宝虾馆涮ｓｈｕａｎ锅”，经人介绍于2019年3月25日与顾娘娘公司签订《转让协议》，约定顾娘娘公司将其经营的顾娘娘餐厅内的软硬装修及指定设施设备、物品以总价32万元转让给周熊梅，在签订协议当日支付50%16万元，余款在周熊梅、顾娘娘公司及餐厅所在地物业公司签订三方协议后7天内支付；协议第8条还约定：“乙方（周熊梅）应直接与出租方和物业管理单位办理房屋出租协议和物业服务协议的主体置换手续，乙方成为直接的房屋承租人和物业使用...”。其于2019年3月24日向顾娘娘公司的代表黎敏的支付宝支付了1万元定金，次日向顾琦的中信银行的账户支付了15万元。经原告多次要求，顾娘娘公司才于4月12日将其与房东国盛公司签订的租赁合同扫描件发送给原告，该合同18.6条约定，未经房东书面同意，不得转让。为此，原告多次向国盛公司交涉均无法成为承租人。综上，顾娘娘公司在与原告签订转让协议前，故意隐瞒不得转让的约定，对租赁场所的经营权及资产无处分权，原告与顾娘娘公司签订的《转让协议》应为无效协议，顾娘娘公司应当返还其已缴纳的16万元转让款及利息。另，顾娘娘公司系自然人独资公司，原告的转让款直接汇入顾琦的账户，根据公司法63条的规定，顾琦应对顾娘娘公司的上述义务承担连带责任。顾娘娘公司、顾琦共同辩称，其对于原告提供的转让协议、租赁合同真实性无异议，原告所述的16万元款项其已经收到。《转让协议》实质是对餐厅软硬装修及内部设施的转让，而非对租赁的转让，涉及的款项32万元，也是购买的物品费用。根据《转让协议》第三条第八款，租赁是由本案原告直接与国盛公司签订租赁协议，如需签订三方协议的，顾娘娘公司予以配合。根据《转让协议》第五条第四款，顾娘娘应协助原告在本合同签订当日，重新与出租方和物业签订租赁合同与物业服务合同，相关的租金和物业服务费由本案原告自己支付。本案所涉房屋的出租方与物业管理方一直同意与原告签订新的租赁协议及物业协议，只是由于双方对于租金的价格未谈拢迟迟未签订。顾娘娘公司与出租人所签的租赁合同中18.6条只是约定商铺不得转租转让，其真实的含义是对租赁物的一个转租，而非涉及到原先承租方对自己资产进行处置。而且本合同是一份格式合同，事后其与出租方沟通过后，出租方也是同意办理相关手续的，截止到今日庭审，出租方仍然是同意与原告重新签订新的租赁合同及物业管理协议，只是租金及物业管理费用要按照现在的公示费用进行执行，不能适用与顾娘娘公司之前的费用计算。因此，《转让协议》合法有效，顾娘娘公司不存在违约，在转让协议签订的第二天3月26日，其已经将餐厅的大门钥匙及里面相关物品交付给了原告，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并记录在卷。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院查明事实如下：2016年9月28日，顾琦与国盛公司签订《绿地香港·西水东项目之顾娘娘分子料理租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定国盛公司将无锡市西水东城177-12-2F～3F号商铺出租给顾琦使用，租期自2016年9月15日起至2022年9月14日止，租金为第一、二年每月27840元，第二、三年每月30551元，第五、六年每月33507元，另物业管理费每月16200元。该合同第12.2条约定，未经出租方事先书面同意，承租人不能擅自转租、分租、共用、委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该商铺或其任何部分，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方，否则出租方有权解除本合同。2016年11月17日，顾娘娘公司注册成立，为自然人独资企业，注册经营地址为无锡市西水东城177-12-2F～3F，法定代表人顾琦。2019年3月24日，周熊梅向顾娘娘公司支付1万元定金。2019年3月25日，周熊梅（乙方）与顾娘娘公司（甲方）签订《转让协议》，约定甲方将其经营的顾娘娘餐厅内的软硬装修及指定设施设备、物品以总价32万元转让给乙方，在签订协议当日支付50%16万元，余款在周熊梅、顾娘娘公司及餐厅所在地物业公司签订三方协议后7天内支付。同日，周熊梅向顾琦支付15万元。2019年4月24日，周熊梅诉至本院。5月17日，国盛公司员工吴春晓出具“情况说明”一份，载明：关于顾娘娘餐厅转让后，新旧承租人至地产售楼处协商该房屋租赁事宜，2019年4月11日顾琦与新承租方李振亚（周熊梅丈夫）、孙厚金至西水东售楼处一楼茶水吧洽谈此事。作为出租方，给了新旧承租人两个选择，其一，老的承租人办理解除，新的承租人立即签订租赁合同并支付租金，租金按现在出租方的定价执行；其二，增加周熊梅作为承租方，租金沿用之前的合同。由于新的承租从均不愿意，因此导致合同最终未能签订。2019年5月24日，本案第一次开庭时，双方一致确认，案涉商铺的钥匙周熊梅在起诉后已还顾娘娘公司。2019年7月12日，本院至西水东售楼处对吴春晓进行了调查询问。吴春晓表示：1.其是上海盈石投资管理有限公司（以下简称盈石公司）的营运主管，该公司是受国盛公司的委托负责，并负责招商、商铺管理对接等工作，西水东的所有商铺经营、合同均由该公司负责，由国盛公司提供合同模板，具体由该公司进行商谈、签订。2.对于顾娘娘公司将无锡市西水东城177-12-2Ｆ～3Ｆ商铺转让的事情，盈石公司是可以为双方操作此次转让事宜的，但就像其在“情况说明”中说的那样，李振亚等并不同意签订三方协议或重新签订租赁合同这两种方案，所以最终没有谈成，所以没有营业，国盛公司就把商铺物品暂时扣留了。3.关于商铺转让后周熊梅不再使用“顾娘娘”品牌，盈石公司跟原被告双方讲过，如签订三方协议，原告可以变更原有品牌，但变更的品牌在工商登记或“天眼查”软件中必须要能查询到顾琦的名字，哪怕顾琦没有股份也没有关系。如果周熊梅与盈石公司重签合同，也可以变更品牌，此时无需再有顾琦的名字，但品牌要经国盛公司审核后符合要求，且重签合同后租金会上涨，周熊梅没有同意。另查明，《转让协议》中另有以下约定：1.乙方（指周熊梅，本段下同）应直接与出租方和物业管理单位办理房屋出租协议和物业服务协议的主体置换手续，乙方成为直接的房屋承租人和物业使用人，如需签订三方协议则甲方（指顾娘娘公司，本段下同）将予以配合。乙方对餐厅进行重新装修的，应取得物业管理单位和／或房屋出租方的同意，装修手续由乙方自行办理。2.乙方进场后自行办理经营所需的各类证照，独立对外经营，自负盈亏，不得继续使用甲方的原营业执照对外经营。“顾娘娘”系列品牌甲方已经申请商标注册，未经甲方授权许可，乙方不得继续使用“顾娘娘”餐饮品牌，如乙方受让的物品中有“顾娘娘”ＬＯＧＯ,则乙方应将其抹去或遮蔽。乙方进场后的经营收益全部归乙方所有，产生的一切费用由乙方自行承担。3.餐厅转让过程中，如需缴纳各项转让费用的（包括但不限于手续费、变更登记费用、办理各类许可证的费用、税费），由甲、乙双方协商处理，协商不成的，各自依法承担。4.甲方应协助乙方在本协议签订当日共同与餐厅房屋出租方和物业管理单位重新签订租赁合同和物业服务合同，相关租金和物业服务费由乙方自行与房屋出租方和物业管理单位商谈。5.在乙方进场后，自行负责水、电、卫生、物业、税费等一切费用，甲方不承担任何责任，乙方对水、电等出现的故障自行維修并负责安全用电。在乙方进场后，在取得出租方同意的前提下可以对房屋进行局部装修，费用由乙方自行承担。双方有争议的事实为：《转让协议》是否有效，即周熊梅要求退还已付的16万元及利息应否支持。对此，本院经综合分析如下：一、《转让协议》约定顾娘娘公司将其经营的顾娘娘餐厅内的软硬装修及指定设施设备、物品以总价32万元转让给周熊梅，同时明确约定：1.周熊梅应直接与出租方、物业管理单位办理房屋出租协议和物业服务协议的主体置换手续，周熊梅成为直接的房屋承租人和物业使用人。2.顾娘娘公司应协助周熊梅与餐厅房屋出租方和物业管理单位重新签订租赁合同和物业服务合同，相关租金和物业服务费由周熊梅自行与房屋出租方和物业管理单位商谈。3.转让款32万元的付款方式为，周熊梅在签订协议当日支付16万元，余款在其、顾娘娘公司及餐厅所在地物业公司签订三方协议后7天内支付，再次对于周熊梅签订新的租赁协议或三方协议进行了确定。4.周熊梅进场后的经营收益全部归周熊梅所有，产生的一切费用由周熊梅自行承担。按照上述约定，周熊梅在签订《转让协议》时即已知晓其应当与房屋出租人直接签订有关出租协议、物业服务协议，成为房屋承租人、物业使用人。因此，《转让协议》对于周熊梅与出租人重新签订租赁协议已有明确约定，该协议并不是房屋转租合同。二、对于《转让协议》所涉商铺转让事宜，房屋出租方国盛公司的委托管理人盈石公司已经明确表示同意进行商铺转让，而且给出了两种选择，其中包括由周熊梅与国盛公司重新签订租赁协议但租金会比现有租金标准上涨。因此，《转让协议》中约定周熊梅签订新的租赁协议，成为直接的承租人、物业使用人，并不存在出租人不同意或其他客观上不能履行的原因。且盈石公司所称租金上涨也仅仅是称上涨至重新签约时的市场价格，周熊梅也未就此提供证据证明该公司存在乘人之危、价格畸高等明显违背市场价格的情形。虽然顾琦签订的《租赁合同》中约定有未经出租人书面同意不得转租的约定，但在《转让协议》并不是转租合同的情况下，该条文无适用之必要。三、《转让协议》里并没有对于商铺转让后租金标准进行明确约定，根据其中有关周熊梅需要与出租方重新办理租赁手续的约定，“相关租金和物业服务费由乙方（周熊梅）自行与房屋出租方和物业管理单位商谈”，而房屋出租人作为该协议第三人，周熊梅应当预见其重新签订租赁协议时有可能发生的租金标准上涨的风险。且周熊梅在3月24日先支付了1万元定金，并未签订转让协议，假如其对有关租金的约定有所顾虑的，在看到前述约定条款时，仍可以先行向出租人进行价格询问，然后再决定是否签订《转让协议》。因《转让协议》中涉及商铺装修等物品的转让，在盈石公司负责人吴春晓书明确表示出租人同意与周熊梅签订新的租赁合同后，则周熊梅不同意与出租人签订新的租赁协议，以致其未成为商铺承租人，必然造成《转让协议》中转让的装修物无法交付并不能继续履行合同，但这一结果的出现并非顾娘娘公司、顾琦的过错造成。依前所述，《转让协议》本身并非房屋转租合同，且出租人也已同意与周熊梅签订的新的租赁协议，条件仅是租金有所上涨。此情形下，周熊梅以《转让协议》属于转租合同且未经出租人同意为由主张《转让协议》无效，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，其基于《转让协议》无效要求退还全部已付16万元及利息的诉请，本院亦不予支持。关于顾娘娘公司、顾琦在庭审中同意解除《转让协议》后，双方权利义务如何处理，双方可另行向对方主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回周熊梅的诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取计1750元，由周熊梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 方玉宝二〇一九年十月二十一日法官助理 江 来书 记 员 丁 薇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。