福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初862号 原告：邓宁添，男，1978年4月23日出生，汉族，住福建省沙县。 原告：陈春姬，女，1978年2月18日出生，汉族，住福建省沙县。 以上原告委托诉讼代理人：周善瑜、温剑雄，福建万融律师事务所律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，沙县万豪房地产开发有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄菲，福建科海律师事务所律师。 原告邓宁添、陈春姬与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，发现不宜适用简易程序审理，于2019年5月30日依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓宁添、陈春姬的委托诉讼代理人温剑雄，被告万豪公司的委托诉讼代理人黄菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓宁添、陈春姬向本院提出诉讼请求：要求万豪公司支付逾期办证违约金7604.12元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办好不动产权证书之日止的违约金。事实和理由：2015年7月16日，邓宁添、陈春姬与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司开发的沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼1105室商品房（以下简称诉争房产），总金额为584933元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内，为邓宁添、陈春姬办理房屋所有权证书（以下简称办证）并交付，如因万豪公司原因导致邓宁添、陈春姬未能在商品房交付后365日内取得房屋所有权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日0.5?向邓宁添、陈春姬支付违约金。然而，截至起诉之日止，万豪公司尚未按照《商品房买卖合同（预售）》约定，为邓宁添、陈春姬办证，万豪公司的行为已严重违约，应当承担违约责任。 万豪公司辩称，1.其已履行合同义务，为邓宁添、陈春姬积极准备办证的前期工作，非因万豪公司原因导致邓宁添、陈春姬未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书，万豪公司不承担逾期办证的违约责任；2.邓宁添、陈春姬不配合办证导致拖延办证，应自行承担因此造成的损失；3.邓宁添、陈春姬主张的逾期办证违约金过高，已超过合同约定限额，不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，经本院庭审质证，万豪公司对邓宁添、陈春姬提交的身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、备案信息表、销售不动产统一发票的真实性没有异议，但对证明的内容有异议：1.备案信息表上报备的只是预估面积，实际面积和实际总房价应以销售不动产统一发票上记载为准，房屋转让的契税发票和不动产权证最终都是以销售不动产统一发票记载的为依据；2.《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得房屋所有权证书的才承担违约责任，且逾期办证违约金累加最高不超过商品房总价的1%。万豪公司已积极准备办证的前期工作，因房地产测绘部门未及时出具房屋建筑面积测量计算报告，才导致未能在合同约定的时间内办证。《商品房买卖合同（预售）》附件四第（一）条约定，如买受人未缴清全款或存在拖欠款项，产权登记办理等事宜期限相应顺延。邓宁添、陈春姬在具备办证条件后拖延办理，应自行承担相应拖延期间责任。邓宁添、陈春姬对万豪公司提交的营业执照复印件、房地产开发项目首次登记（总确权）证明、2019年5月17日万豪公司《通知书》及EMS邮政快递单、2019年6月19日沙县城乡规划勘测设计室关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明、沙县诚信住房置换中心证明、福建增值税普通发票的真实性没有异议，但认为房地产开发项目首次登记（总确权）证明与邓宁添、陈春姬及本案无关，本案诉争是万豪公司未按期办证，而不是是否确权；对《房屋所有权证办理通知书》、2019年3月7日国内挂号信函收据及信函查询结果的真实性有异议，邓宁添、陈春姬未签收也未接到过投递员电话，且无法证明所邮寄信件的内容及邮寄对象。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对万豪公司提供的《房屋所有权证办理通知书》、2019年3月7日国内挂号信函收据及信函查询结果，因非邓宁添、陈春姬本人签收，且无法证实所邮寄信件内容及邮寄对象，故对该组证据本院不予采信。 经本院审理，双方当事人对以下事实没有异议，可予以认定： 1.2015年7月16日，邓宁添、陈春姬为买受人与万豪公司为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》1份，主要约定：邓宁添、陈春姬向万豪公司购买诉争房产，总价款584933元；出卖人应于2017年5月30日前交付诉争房产；交付时出卖人应向买受人出示房屋测绘报告，双方按诉争房产对应的房屋测绘报告实际测量面积，按实结算房价，多还少补；第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.5?的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%；附件四第（一）条约定，如买受人未缴清全款或存在拖欠款项，出卖人有权暂缓交付商品房，合同约定的交付、产权登记办理等事宜期限相应顺延。合同签订后，邓宁添、陈春姬按合同约定向万豪公司支付购房款584933元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争房产交付邓宁添、陈春姬使用。2019年7月4日，邓宁添、陈春姬补缴购房款3952元，购房总价款为588885元。 2.2018年7月24日，沙县城乡规划勘测设计室根据万豪公司提供的分户单元姓名信息，出具了金古明珠1#-8#楼的分户房屋权属证附图，用于办证。2018年10月16日，根据万豪公司的要求又出具了金古明珠1#-8#楼总确权的房屋权属证附图。2019年2月3日，沙县不动产登记中心出具了《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》。 3.2019年5月23日，万豪公司向邓宁添、陈春姬邮寄《通知书》1份，通知邓宁添、陈春姬在收到《通知书》之日起15日内前往万豪公司办理购房面积差价及购房税费差价结算手续，并领取办证的相关资料。邓宁添、陈春姬于2019年5月28日签收。 4.2019年7月23日，邓宁添、陈春姬委托沙县诚信住房置换中心办理诉争房产不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）。万豪公司已提交该户办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）所需全部材料。 本案争议焦点为：1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任；2.《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”是否属于无效的格式条款，本院予以分析认定如下： 1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任 邓宁添、陈春姬认为，其已履行支付购房款义务，万豪公司应当履行为其办证的义务。万豪公司逾期办证应承担违约责任。万豪公司主张逾期办证主要是由行政部门造成的与邓宁添、陈春姬及本案无关；万豪公司主张邓宁添、陈春姬未付清购房款与客观事实不符。《商品房买卖合同（预售）》上确定的购房款584933元邓宁添、陈春姬已全部付清。万豪公司主张的“尚欠购房款”实际上是诉争房产面积结算后的差额款，该款项不是事先已知或确定，而是在最后通知办证时才得以确定，且邓宁添、陈春姬在万豪公司通知结算后已及时补缴。 万豪公司认为，其已履行合同义务，为邓宁添、陈春姬积极准备办证的前期工作，因房地产测绘部门拖延完成《房屋建筑面积测量计算报告》及房屋权属证附图，不动产权属登记部门由沙县房管所变更为沙县不动产登记中心等原因导致诉争房产至今才办理房屋所有权证书，万豪公司不承担逾期办证违约责任。且办理时需购房方提交身份证、结婚证等材料原件，并到不动产管理部门办理签字等手续。诉争房产具备办证条件后万豪公司已通过电话、微信、邮寄挂号信等方式多次通知邓宁添、陈春姬前来配合办理，但邓宁添、陈春姬至2019年7月4日才来办理。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第（一）条如买受人未缴清全款或拖欠款项，合同约定的交付、产权登记办理等事宜期限相应顺延的约定，邓宁添、陈春姬2019年7月4日才补交相应购房款、付清全款，办证期限应相应顺延。邓宁添、陈春姬要求万豪公司承担此期间逾期办证的违约责任，不应予以支持。 本院认为，万豪公司提供的有关办证材料仅能证明时间上已经拖延，但是否因办证部门原因造成未提供相应证据证实，其主张逾期办证系因房地产测绘部门拖延完成相关工作及不动产权属登记部门发生变更等原因造成，证据不足，不予采信。邓宁添、陈春姬依合同约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了诉争房产，邓宁添、陈春姬应在商品房交付之日起365日内即2018年5月30日前取得房屋所有权证书。万豪公司至2019年5月23日才向邓宁添、陈春姬邮寄前来办证的《通知书》，至2019年7月23日，才委托沙县诚信住房置换中心办证，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，万豪公司已经违约，应承担逾期办证违约责任。 2.《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”是否属于无效格式条款 邓宁添、陈春姬认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十条“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的约定，系万豪公司打印并提供，其为重复使用而事先拟定且未与邓宁添、陈春姬协商，明显减轻、限制了万豪公司的责任，加重对方责任，排除对方主要权利。且该条款限制逾期办证违约金最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证而不用过多承担责任，有违公平原则，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务，应属无效格式条款。 万豪公司认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定并非预先拟定，不属于格式条款。合同签订时已对该条款的内容与邓宁添、陈春姬进行协商并作必要的提示及说明，买房签约是邓宁添、陈春姬经过充分、慎重的考虑后实施的行为，是双方真实意思的表示，合法有效。即便该条款系格式条款，其并未完全免除万豪公司的违约责任，相反还明确约定了万豪公司的违约责任，不符合格式条款无效的情形，不应认定为无效格式条款。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽事先拟定并在房屋销售中重复使用，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款明确约定了万豪公司的违约责任，并未免除万豪公司责任、加重邓宁添、陈春姬责任、排除邓宁添、陈春姬主要权利，不符合格式条款无效的情形。邓宁添、陈春姬主张万豪公司可无限期拖延办证，现诉争房产已具备办证条件，不存在无限期拖延办证的情形。 综上，本院认为，邓宁添、陈春姬与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。邓宁添、陈春姬依合同约定付清了购房款，万豪公司未能在约定期限内邓宁添、陈春姬办证已经违约，依法应承担逾期办证违约责任。根据合同约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款588885元，万豪公司可在5888.85元限额内支付逾期办证违约金。根据逾期办证违约金按日0.5?计算的约定，违约金限额5888.85元，逾期200天即可达该限额。万豪公司从2017年6月1日起至2019年5月23日才通知邓宁添、陈春姬办证，已逾期超过200天，万豪公司应支付邓宁添、陈春姬逾期办证违约金5888.85元。邓宁添、陈春姬主张逾期办证违约金超出合同约定部分，不予支持。万豪公司主张邓宁添、陈春姬接到办证通知后拖延办理及拖延补交购房款，应自行承担拖延期间逾期办证的违约责任，因万豪公司通知邓宁添、陈春姬之前已逾期办证200天以上，不影响其应在限额内向邓宁添、陈春姬支付逾期办证违约金，故对万豪公司的主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日支付邓宁添、陈春姬逾期办理房屋权属证书的违约金5888.85元； 二、驳回邓宁添、陈春姬其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，邓宁添、陈春姬负担12元，沙县万豪房地产开发有限公司负担38元。 沙县万豪房地产开发有限公司负担的案件受理费，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  郑柳琴 人民陪审员  谢龙海 人民陪审员  石丽华 二〇一九年十月二十九日 法官助理吕剑 书记员余清英 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1- -2-