贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8303号原告：马昭菊，女，汉族，1979年9月17日出生，住贵州省毕节市，原告：王祥科，男，汉族，1976年9月23日出生，住贵州省毕节市，二原告委托诉讼代理人：王兴（特别授权），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：安平（一般授权），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。被告:贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。统一社会信用代码91520502055034224B。法定代表人：李当明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂咏（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。原告马昭菊、王祥科与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下至判决主文前称：福明房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马昭菊及二原告委托诉讼代理人王兴、安平，被告福明房开公司委托诉讼代理人聂咏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马昭菊、王祥科向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告福明房开公司立即为原告马昭菊、王祥科办理七星关区双树.望城第18幢1单元16层1号房屋的不动产权证书；二、依法判决被告福明房开公司向原告马昭菊、王祥科支付逾期办理上述房屋转移登记有关文书的违约金(违约金以购房款395,600.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从2017年1月30日起计付至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止)，截止至起诉日暂计:60,109.00元;三、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由:2016年3月22日，原告马昭菊、王祥科与被告福明房开公司签订fm00003号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的七星关区双树.望城第18幢1单元16层1号房屋，建筑面积为118.15平方米，购房款为395,600.00元，原告已经按照合同约定支付了涉案房屋的购房款。合同中约定房屋交付日期为2016年10月31日前，并由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，但未明确约定被告将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告的时间。后原告要求被告履行办证义务，被告均以各种理由予以拒绝。综上所述，原被告双方之间订立的《商品房买卖合同》真实合法有效，原告已经按照约定支付购房款，被告未向原告办理并交付涉案房屋的转移登记文书，构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。因涉案房屋不具备办证条件，原告撤回了第一项诉讼请求。原告在庭审时明确诉讼请求第二项的计算标准为：按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。被告福明房开公司辩称，首先：根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》和《不动产登记管理条例》的规定，代理人代办房屋权属登记应当提供授权委托书，因原告没有委托答辩人，或者是没有向答辩人出具委托书，答辩人不承担违约责任。中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行:(一)申请；(二)受理；(三)审核；(四)记载于登记簿；(五)发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”；第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利:(七)法律、法规规定的其他情形”、第十五条“申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证”;《不动产登记管理条例》第十五条“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请”、第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书”、第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请；属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请:(一)尚未登记的不动产首次申请登记的”的规定，原告作为房屋权属所有人可以单方面申请办理房屋所有权证，或者不动产权登记，如果原告要求答辩人代理办理，应当向答辩人出具委托书。其次：根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款转移登记第五项的约定，因原告没有向答辩人出具授权委托书，答辩人没有权利为原告办理房屋登记,因此原告要求答辩人承担逾期办证的违约责任的事实不存在。根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款转移登记第五项的(五)“其他有关事项约定如下:由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任”的约定，原告要答辩人为其办理房屋权属登记，应当向答辩人出具委托办理房屋权属的委托书，由于原告没有出具授权委托书，原告要求答辩人承担逾期办证的违约责任的事实不存在，请求法院依法驳回对答辩人的诉讼请求。最后：因原告的房屋系银行按揭贷款，在银行按揭没有还清以前,不能再向银行贷款，也不能从事任何交易行为，因此原告不存在任何经济损失。综上事实，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无争议的原告提供的身份证、结婚证及被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：对双方均提供的《商品房买卖合同》，以及原告提供的购房款收据、契税及办证相关费用收据、维修基金收据、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证，被告提供的不动产权证，上述双方分别所提供的证据均符合证据三性，能够证明本案相关事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年3月22日，以原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合毕节市市东办事处双树路××区设的位于毕节市市东办事处双树路七星关区双树.望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第18幢1单元16层1号商品房，房号为1-16-1，该房用途为住宅。建筑面积118.15平方米，该商品房总价款为395,600.00元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款125,600.00元，余款270,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权选择退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金。合同另约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告已按约定向被告支付了购房款为395,600.00元。原告向被告交纳了契税、产权登记费等费用6,384.00元及维修基金8,861.00元。被告于2016年12月15日将涉案房屋交付给原告使用，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，不具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未在该期限内履行上述义务，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任，故原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持。因双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，也未约定违约金计算标准，关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在房屋交付使用之日（2016年12月15日）起90日内即2017年3月15日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2017年3月16日开始起算违约时间。因双方在合同中约定由原告委托被告办证，故被告应将办理商品房转移登记有关文书交付给不动产登记部门，故违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书交付给不动产登记部门并通知原告之日为止。对于违约金的计算损失标准,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，本案双方未约定违约金计算标准，违约金可以按照原告已付购房款总额395,600.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额395,600.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月16日计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给不动产登记部门并通知原告之日止。因被告至今仍未取得涉案房屋的初始登记，不具备办理转移登记的条件，故被告主张原告未出具委托书，被告不承担违约责任的意见，本院不予采纳；原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马昭菊、王祥科逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款395,600.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年3月16日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止）。二、驳回原告马昭菊、王祥科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币651.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年十月八日书记员  张井红