广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4746号原告：广东弘诚集团有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会德胜中路5号万科天傲湾花园9号楼801之二。法定代表人：蔡伟斌，职务：执行董事。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：高蔚，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市荔湾区龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良，职务：董事长。委托诉讼代理人：王晔，男，该司法律顾问，联系地址。被告：李剑峰，男，1970年12月26日出生，汉族，住广州市天河区。原告广东弘诚集团有限公司（以下简称：弘诚公司）诉被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称：金辉洋公司）、被告李剑峰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东弘诚集团有限公司的委托诉讼代理人高蔚，被告广州金辉洋房地产有限公司委托诉讼代理人王晔到庭参加诉讼。被告李剑峰经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广东弘诚集团有限公司向本院起诉请求：一、判决确认两被告签订编号为穗房合字2000076282的关于买卖广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁3层A301号房屋的《商品房买卖合同》无效；二、判决确认原告与广州金辉洋公司于2010年10月23日就上述房屋签订的《挂名房产转让协议》有效；三、判令两被告立即为原告办理广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁3层A301号房屋的过户登记手续；四、两被告承担本案受理费、保全费5000元。事实和理由：2001年3月19日，两被告签订虚假买卖广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁3层A301号房屋的穗房合字××号《商品房买卖合同》，拟用于向银行骗取按揭贷款后供被告金辉洋公司使用。《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋以被告李剑峰的名义在广州市房地产交易登记中心办理合同备案登记。两被告就同小区其他房屋（含辉洋苑辉洋阁A1104房、辉洋苑辉洋阁A1103房）签订的虚假《商品房买卖合同》已经被广州市中级人民法院认定为“以合法形势掩盖非法目的”并被判决确认无效。因被告李剑峰不是真正的购房者，上述虚假《商品房买卖合同》签订后，被告李剑峰从未向被告金辉洋公司支付过购房款，被告金辉洋公司亦从未将涉案房屋交付被告李剑峰使用。2010年10月23日，原告与被告金辉洋公司签订《挂名房产转让协议》，向被告金辉洋公司购买涉案房屋及辉洋苑辉洋阁A601号房屋。原告已经于2019年4月15日以代被告金辉洋公司支付规划罚款的方式付清《挂名房产转让协议》项下应付的全部购房款，但被告金辉洋公司至今未履行房产过户义务。原告特至法院。原告在开庭前撤回第二、第三项诉讼请求。被告广州金辉洋房地产有限公司辩称：1、被告李剑峰不是涉案房屋真实的购房人，没有购买涉案房屋的真实意思，被告李剑峰仅仅与我司原法定代表人签订过涉案商品房买卖合同，但从未就购买涉案房产支付过任何的房款、税费等其他费用，签约至今近二十年被告李剑峰从未向我方主张包括收楼使用等权利主张和要求。2、我方股东发生变更，据我方了解，包括被告李剑峰在内的几十套房屋由前法定代表人杨广辉以虚假购买的方式来签订预售合同，目的是办理银行贷款。荔湾法院此前已有几十件类似的案件被判决合同无效。而且被告李剑峰另外还有两套房屋是挂名的。我方与被告李剑峰签订的商品房买卖合同目的是为了套取银行贷款而签，以合法形式掩盖非法目的，依法应无效。被告李剑峰没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2001年3月19日，金辉洋公司与李剑峰签订了《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），将广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋阁三层A301房出售给李剑峰，约定购房款总金额为2624000元，以银行按揭方式付款等；并于2001年4月6日在房管部门办理了预售合同登记备案手续（合同号00076282）。2010年10月23日，原告与被告签订《挂名房产转让协议》，约定：被告为偿还税款、规划罚款和盘活项目，完善后续工作，尽快通过规划和消防验收，解决办证难的问题，缓解矛盾，促进和谐社会，将两套挂名登记在原职工名下的毛坯房产转让给原告，原告愿意受让，支付相应价款。被告原法定代表人杨广辉在2001年将辉洋苑辉洋阁A栋301、601总建筑面积为1276平方米的两套住宅房产（毛坯）挂名登记在原职工名下，其中301房建筑面积728平方米，挂名人李剑峰；601房建筑面积548平方米，挂名人陈剑庚；被告同意将上述挂名房产转让给原告，原告已知悉相关情况，考察了现场，同意受让。转让价款鉴于转让房产目前仅为框架结构、无任何装修装饰、水、电、消防、电梯均未配置并且闲置将近10年的现状和每套户型特大不适合销售的缺陷，以及目前仍挂名备案登记在原职工名下过户到原告所存在的巨大风险，参照广东华昆房地产与土地估价有限公司粤华评字第20101022F号《房地产估价报告》的评估价格，本着按质论价、风险与收益对等原则，被告同意以每平方米5000元的价格转让给原告，转让总价款为638万元。自房产过户至原告名下之日起30天内付50%；剩余50%待原告取得房地产可能性证书之日起30天内付清。鉴于被告目前负债累累的现状，被告同意上述款项优先用于偿还税款、规划罚款及水电、消防设施工程款和法院执行款；被告应在本协议生效之日起30天内将转让房产交付原告，负责在120天内将转让房产过户至原告或原告指定的第三人名下，并在365天内取得房地产权属证书等。2019年3月，原、被告签订《规划罚款代付协议》，约定：原告同意向被告提供8012992.8元用于支付辉洋苑规划罚款；该款由原告或指定的第三方直接汇入规划执法单位收款账户；上述8012992.8元用于提前支付《挂名房产转让协议》项下房款；因《挂名房产转让协议》项下房款为638万元，多出的1632992.8元视为借款；规划罚款付清后，被告应尽快理顺产权关系，将辉洋阁A栋301、601房及时过户登记到原告名下。2019年4月2日，原告委托案外人广州琨鹏投资有限公司向广州市荔湾区综合行政执法局支付被告“规划罚款”8012992.80元。2019年4月15日，广州琨鹏投资有限公司以被告为缴款人向广州市荔湾区综合行政执法局昌华街综合行政执法队支付了城管执法城乡规划管理罚款8012992.80元。庭审中，被告金辉洋公司陈述其与被告李剑峰签订《商品房买卖合同》后并没有将案涉房屋交付给李剑峰使用，案涉房屋原是计划办理按揭贷款，但未来得及办理时被告股东就发生了变更，所以就没有办理贷款，该合同没有进入实质履行阶段；案涉房屋一直由金辉洋公司控制，与原告签订《挂名房产转让协议》后已将案涉房屋交付给原告；确认原告委托案外人广州琨鹏投资有限公司代被告支付了城管执法城乡规划管理罚款8012992.80元，并确认该笔罚款已包括了原告购买案涉房屋在内的购房款。另查，广州市中级人民法院于2013年8月14日作出的（2010）穗中法民五终字第1453号民事判决和（2010）穗中法民五终字第2457号民事判决，查明2001年7月19日，金辉洋公司与李剑峰签订了两份《商品房买卖合同》，将广州市黄沙大道189-201号辉洋苑蔚蓝心殿辉洋阁1104单元、1103单元出售给李剑峰，并在房管部门办理了预售合同登记备案手续。李剑峰于2001年8月22日与中国建设银行广东省分行签订了《楼宇按揭合同》，约定由李剑峰向银行借款500000元用于购买辉洋阁A1103、1104号房屋等。上述两份判决均认定金辉洋公司与李剑峰的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效。判决：广州金辉洋房地产有限公司与李剑峰之间买卖广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁A梯1104、1103房的行为无效等。本案诉讼中，弘诚公司向本院提出财产保全的申请，要求查封、扣押、冻结李剑峰名下广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁3层A301号房屋12%产权份额，并提供担保。本院于2019年8月14日作出（2019）粤0103民初4746号民事裁定书，裁定查封李剑峰名下广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁3层A301号房屋12%产权份额。原告因此向本院预缴财产保全费5000元。本院认为：依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项亦规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。金辉洋公司在本案答辩并陈述其与李剑峰签订买卖合同并非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行的贷款。结合李剑峰在签订合同后未收楼使用、未办理银行按揭付房款亦未曾向金辉洋公司主张收楼以及李剑峰在同一时间段与金辉洋公司买卖A1103、A1104号房的行为已被生效判决认定无效的事实，足见李剑峰签订本案买卖合同亦非出于真实的买卖本意。鉴于李剑峰经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，可认定金辉洋公司与李剑峰的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效。原告现主张李剑峰与金辉洋公司买卖涉案房屋的行为无效，合法有据，本院予以采纳。原告在本案开庭前撤回第二、第三项诉讼请求，没有违反法律规定，本院予以准许。原告基于其第三项诉讼请求在诉讼中向本院申请对案涉房屋进行查封，本院依法作出了（2019）粤0103民初4746号民事裁定。原告在开庭前已撤回第三项要求办证的诉讼请求，本院依法应解除对案涉房屋的保全措施。因诉讼保全产生的费用5000元应由原告承担。李剑峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：确认被告广州金辉洋房地产有限公司与被告李剑峰之间就买卖广州市黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉辉洋阁3层A301房签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000076282）无效。本案受理费27792元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担；诉讼保全费5000元，由原告广东弘诚集团有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日次起七日内，按照不服一审判决部份的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱思陵人民陪审员  林穗青人民陪审员  李翠兰二〇一九年十月二十六日书 记 员  吴 帆卢健华