广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4610号原告：肇庆市名信物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区端州六路14号第一幢之一301房，统一社会信用代码9144120079931136X7。法定代表人：彭子芸，该公司总经理。委托诉讼代理人：冼锐锋，该公司职员。被告：梁晓东，男，1973年10月5日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：戴翰慧，女，1974年9月7日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市名信物业管理有限公司（以下简称名信物业公司）与被告梁晓东、戴翰慧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用小额诉讼程序，后转为简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告名信物业公司的委托诉讼代理人冼锐锋到庭参加诉讼，被告梁晓东、戴翰慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名信物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告补交从2016年1月1日起至2019年6月30日为止的管理费共4226元（注：2013年3月前的物业管理费0.5元/月/平方米，2013年4月1日起物业管理费0.7元/月/平方米计收），小区对讲维护费210元按（5元/月/户计收），小区公共照明电费210元（按5元/月/户计收），违约金6818.347元（按每日千分之二计收），合计费用共11464.35元；2.被告支付本案所有的诉讼费用。诉讼中，原告撤回违约金的诉讼请求。事实和理由：原告名信物业公司自2012年10月15日起承接肇庆市端城雅苑住宅小区之物业管理工作。自承担该物业的物业管理工作后，原告名信物业公司一直遵照协议尽心尽力为该物业提供物业服务。B2-602房单元业主自2016年1月1日起至今一直未根据《前期物业管理协议》的约定向原告名信物业公司交纳物业管理费。原告名信物业公司曾数次通知被告及时交纳物业管理费，然而被告一直不加理会，拖欠原告名信物业公司物业管理费至今未付。被告的行为已经严重违反了与原告名信物业公司签订的《前期物业管理协议》中的约定，为维护原告名信物业公司的权益和法律的尊严，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定提起诉讼，请依法判决。被告梁晓东没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。被告戴翰慧没有到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：一、名信物业公司存在管理混乱现象，为收取停车费用，擅自变更端城雅苑商品房项目原有的规划设计，小区内的行车通道被划出众多停车位，致使行车通道变得狭窄，造成安全隐患。且其收取的停车费用应属于所有的端城雅苑业主，应在本人应缴的物管费中进行抵扣。二、名信物业公司存在乱收费现象，按原前期物业管理服务协议，物管费为0.35元/月/平方米，后升至0.5元/月/平方米，在2013年4月1日又将物管费升至0.7元/月/平方米，并未征得本人同意。另按原前期物业管理服务协议，根本没有收取小区对讲维护费及照明电费，此两项费用应包含在物管费内，不得另外收费。其所谓的端城雅苑业主委员会本人亦从未参与选举，本人亦不同意其所有决定。三、本人从未拒绝交纳物管费，只不过不可以乱收费。本人只同意按0.5元/月/平方米并扣减原告在小区内收取的停车费广告费等收益本人应摊分所得部分后缴交。在原告致电本人期间，本人曾与其协商，但其态度恶劣。本人因此事成为被告，深受困扰，造成时间精力的浪费，本人要求原告赔偿1000元精神损失费，并出具书面道歉信。四、判决原告支付本案的所有费用。本院经审理认定事实如下：2007年4月26日，肇庆市全益房地产有限公司（甲方、开发商）与被告梁晓东、戴翰慧（乙方、购房人）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为业主梁晓东、戴翰慧购买的位于肇庆市××州区厂××街一巷端××房（建筑面积为114.3638平方米）提供前期物业管理；住宅物业管理服务费按建筑面积每平方米每月0.35元，交费时间为每月5号前；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权乙方补交并从逾期之日起按每日千分之二支付违约金。2007年12月2日，肇庆市全益房地产有限公司（甲方、开发商）与被告梁晓东（乙方、购房人）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为业主梁晓东购买的位于肇庆市××州区厂××街一巷端××幢半地下层23号小车位（建筑面积为29.8292平方米）提供前期物业管理；住宅物业管理服务费按建筑面积每平方米每月0.35元，交费时间为每月5号前；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权乙方补交并从逾期之日起按每日千分之二支付违约金。2012年10月15日，原告名信物业公司与肇庆市全益房地产有限公司签订《端城雅苑物业服务合同》，约定：肇庆市全益房地产有限公司聘请名信物业公司为端城雅苑规划红线范围内的商铺、住宅、停车场等总建筑面积为64808平方米、住户606户提供物业管理服务；肇庆市全益房地产有限公司同意名信物业公司按住宅物业管理费每平方米每月0.50元，小区公共照明电费每年每户60元，小区对讲维护费每年每户60元的标准向业主收取物业管理费。原告名信物业公司签订合同当日进驻端城雅苑小区为包括被告梁晓东、戴翰慧在内的业主提供物业管理服务，并以上述约定的标准收取物业管理费。2018年11月3日，原告名信物业公司与肇庆市端州区端城雅苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定：肇庆市端州区端城雅苑业主委员会选聘（或续聘）名信物业公司为坐落于肇庆市××州区厂××街端城雅苑小区提供物业管理服务；物业总建筑面积为约55000平方米，其中住宅楼5栋41条楼梯共606户，商铺35个，小车位162个，摩托车位367个；管理期限为3年，自2018年11月3日起至2021年11月2日止；本物业管理服务阶段实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，业主交纳费用时间为当月1-15日，住宅按建筑面积每月每平方米0.70元，小区公共水电分摊按每月每户5元，对讲维护费每月每户5元。2016年2月25日，被告梁晓东以刷卡方式向原告名信物业公司缴交端城雅苑B2-602房2014年4月至2015年12月期间的物业管理费2113元、水电公摊费和智能维护费210元。之后，被告梁晓东、戴翰慧没有缴交物业管理费、对讲维护费、公共照明费，原告名信物业公司经催收无果后于2019年8月26日向我院提起诉讼。诉讼中，原告名信物业公司主张从2013年4月1日起住宅物业管理费收费标准从每平方米每月由0.50元调升0.70元并提供了被告梁晓东及其他业主的缴交物业管理费、对讲维护费、公共照明费的证据予以证实。又查明：原告名信物业公司于2007年3月5日登记成立，于2014年1月23日取得三级物业服务企业资质证，经营范围为物业管理、家政服务等。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。被告梁晓东、戴翰慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对于原告名信物业公司起诉所提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且原告保证其真实性，故本院予以采信。原告名信物业公司是依法登记设立并具有资质的物业服务企业。原告名信物业公司于2012年10月15日与端城雅苑小区的开发商肇庆市全益房地产有限公司签订《端城雅苑物业服务合同》后进驻该小区为包括被告梁晓东、戴翰慧在内的业主提供物业服务，原告名信物业公司与被告梁晓东、戴翰慧虽无签订物业服务合同，但原告名信物业公司为小区业主提供了事实上的物业服务，付出了一定成本，以自己的行动履行了合同的主要义务，故原告名信物业公司与被告梁晓东、戴翰慧之间形成了事实上的物业服务关系。根据公平合理原则和权利、义务相一致的原则，被告梁晓东、戴翰慧享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即被告梁晓东、戴翰慧应向原告名信物业公司支付物业管理服务费。原告名信物业公司主张从2013年4月1日将住宅物业管理费每平方米每月由0.50元调升0.70元，被告梁晓东亦按住宅及车位建筑面积每月每平方米0.70元的标准（即100.62元/月）交纳了从2014年4月至2015年12月的物业管理费2113元，应视被告梁晓东、戴翰慧同意按建筑面积每月每平方米0.70元的标准计收物业管理费，被告戴翰慧认为物业管理费的标准应该按建筑面积每月每平方米0.50元而不是每月每平方米0.70元计收物业管理费理据不足，本院不予支持。从2016年1月1日至2019年6月30日期间，被告梁晓东、戴翰慧拖欠物业管理费4226.04元（100.62元/月×42个月）、小区公共照明电费210元（5元/月×42个月），小区对讲维护费210元（5元/月×42个月），合计4646.04元。原告名信物业公司要求被告梁晓东、戴翰慧支付自2016年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费4226元、小区对讲维护费210元、小区公共照明电费210元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。此外，原告名信物业公司在诉讼中撤回其违约金的诉讼请求，该部分诉讼费用依法应由原告名信物业公司自行承担。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告梁晓东、戴翰慧于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市名信物业管理有限公司交纳拖欠物业管理费4226元、小区公共照明电费210元，小区对讲维护费210元，合计4646元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告名信物业公司已预交），由原告名信物业公司负担15元，被告梁晓东、戴翰慧负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二〇一九年十月三十日法官助理唐宝怡书记员梁思颖