贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初7947号原告：马荣凤，女，1986年5月17日生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：袁先伟（马荣凤之夫），住贵州省兴义市。被告：兴义市赣兴房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南州兴义市坪东办新联村四组。法定代表人：王时榀，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁加贵，男，该公司工作人员。原告马荣凤与被告兴义市赣兴房地产开发有限公司（以下简称赣兴房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马荣凤及其委托诉讼代理人袁先伟，被告赣兴房开的委托诉讼代理人丁加贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马荣凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除马荣凤与赣兴房开签订的《商品房买卖合同》，由赣兴房开为马荣凤办理退房手续；2、判令赣兴房开退还马荣凤已交购房款108268元；3、判令赣兴房开赔偿马荣凤损失48055.05元；4、判令赣兴房开承担本案诉讼费。事实及理由：2016年12月13日，马荣凤向赣兴房开购买一套由赣兴房开开发并销售的位于兴义市笔山路兴义市房屋一套,建筑面积121.86平方米，房屋单价每平米3328.39元，总价款358268元，并于当日签订了《商品房买卖合同》（合同编号2016011974），合同约定赣兴房开应于2017年6月30日前向马荣凤交付标的房屋，马荣凤于当日缴纳购房首付款108268元，并约定剩余房款25万元以公积金贷款支付。合同签订后，马荣凤积极办理公积金贷款事宜，2017年3月2日马荣凤在兴义市地方税务局缴纳了标的房屋契税10748.04元，2017年3月30日马荣凤与工商银行兴义分行签订了公积金购房贷款合同，但在后续办理贷款放款流程中，因赣兴房开无法提供住建部门要求的《抵押登记申请表》和《约定书》，导致马荣凤无法在住建局打印《抵押确认函》，以致马荣凤办理的公积金贷款无法正常放款，后双方协商等赣兴房开将所需手续完善后再办理公积金的放款事宜，但至今赣兴房开仍未完善住建部门要求提供的所需手续，所以导致公积金贷款至今未放款。2017年4月，该项目在主体框架刚完工后停止施工，6月30日已经过了约定的交房期限，项目仍未恢复施工，马荣凤及该项目的其他业主多次与赣兴房开协商交房问题，其均告知项目资金不足无法施工，项目施工一直停滞。2018年春节期间因项目施工人员在项目聚集向赣兴房开索要施工费，因赣兴房开无钱支付施工人员工资，有的施工人员扬言要强行将未交房的房屋占为己有以抵工钱，加之该项目开发商管理混乱，有几套房屋存在一房多卖，多名业主遭受损失，马荣凤为维护房屋以免被他人非法占有，自己出钱安装了防盗门及所有窗户的防盗网，2018年春节后，部分业主组织项目自救，自筹资金将房屋主体外墙施工完毕，但水电及所有基础设施并未完善，仍达不到交房条件。2019年初，赣兴房开召开业主会，承诺在2019年底前将项目建设完工并交付给业主，至今项目建设无任何实质性进展。为了住进所购的新房，马荣凤做出了很多努力，但交房期盼遥遥无期，期间马荣凤多次向赣兴房开提出退房请求，赣兴房开或让继续等待交房，或是告知现在项目存在诸多问题无法办理退房直接拒绝。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，因出卖人原因导致逾期90天仍未交房的，买受人有权退房，出卖人应当在收到通知30天内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。在双方多次协商未果，赣兴房开严重违背契约精神的情况下，马荣凤只能选择运用法律武器维护自身合法权益提起诉讼，请求法院依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定和《商品房买卖合同》的约定，依法判令解除双方签订的合同，赣兴房开为马荣凤办理退房的手续，退回原告全部已付房款108268元；赔偿原告相应损失48055.05元，其中违约金10826.8元，原告己缴纳的房屋契税10748元，原告为维护房屋免遭他人非法占有安装防盗门2680元及防盗窗3500元，约定交房至原告起诉之日逾期25个月银行贷款利息（108268×0.75%×25＝20300.25元）。赣兴房开辩称，双方签订的合同已经生效、所交契税均属实。我公司接到案涉项目出现问题后也及时处理。案涉房款未支付完毕，房屋也未进行交付，房屋不能完全属于马荣凤，防盗门窗系马荣凤自行安装，我公司不认可该笔费用。本案经本院审理认定事实如下：2016年12月13日，马荣凤与赣兴房开签订了《商品房买卖合同》，约定马荣凤向赣兴房开购买其开发的位于兴义市笔山路宏鑫华英苑棚户区商品房，总价款358268元，支付方式为首付款108268元，余款25万元以公积金贷款方式支付。赣兴房开需于2017年6月30日前向马荣凤交付商品房，逾期超过九十日，马荣凤有权退房，赣兴房开应自收到退房通知之日起30日退还全部已付款，并按全部已付款的10%向马荣凤支付违约金。合同签订当日，马荣凤向赣兴房开支付了购房首付款108268元，后向工商银行办理公积金贷款25万元，但该贷款最终未能发放。在合同备案后，马荣凤于2017年3月2日缴纳契税10748.04元。由于案涉房屋尚未完成施工导致赣兴房屋未能在合同确定的时间内向马荣凤交付房屋，且在施工期间因欠付农民工工资，为防止施工人员留置赣兴房开开发的涉案房屋，从而马荣凤对该房屋安装了防盗窗及防盗门，因此支付安装及材料费6180元（防盗窗3500元、防盗门2680元）。由于案涉房屋至今仍不符合交付条件，致马荣凤诉至本院。2016年1月1日至2017年1月1日期间，中国人民银行公布的一至三年期贷款年利率为4.75%。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同依法成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按照约定履行各自的义务。马荣凤按合同约定已经履行支付购房首付款义务，并向银行申请办理公积金贷款，尽管贷款最终未能发放，在赣兴房开未举证证明是否应归责于马荣凤一方的情况下，赣兴房开应按合同约定的交房日期和交房条件交付马荣凤使用。赣兴房开逾期未按约交付房屋，应承担违约责任。根据合同约定，赣兴房开逾期交房时间达90天以上，合同解除条件成就，现马荣凤起诉主张解除与赣兴房开于2016年12月13日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，赣兴房开应退还马荣凤向其支付的房屋首付款108268元。因合同解除，马荣凤实际已产生如下损失：1、向税务部门支付的契税10748.04元。2、安装防盗窗与防盗门费用6180元，赣兴房开以房屋尚未交付，防盗窗及防盗门系马荣凤自行安装为由对该笔费用提出抗辩。尽管案涉房屋尚未交付马荣凤使用，但在合同签订后马荣凤对该房屋产生了期待利益，在赣兴房开未及时妥善处理农民工工资，导致房屋可能被农民工采取留置措施以主张农民工工资的情形下，马荣凤为防止自己对房屋享有的期待利益受损，从而采取安装防盗窗、防盗门的措施并无不妥，现合同因赣兴房开违约而解除，马荣凤采取前述措施的最终目的未能实现，因此产生的费用应当由赣兴房开进行赔偿。马荣凤安装防盗窗产生3500元、安装防盗门产生2680元，共计6180元，有其提供的微信记录及微信转款、收据为证。对以上两项直接损失共计16928.04元，本院予以确认。此外，马荣凤还要求支付首付款逾期利息20300.25元和违约金10826.80元。赣兴房开向马荣凤收取购房款后，未能如期交付房屋导致合同被解除，在此期间给马荣凤造成已付房款的利息损失。经查，2016年12月13日适用中国人民银行公布的一至三年期贷款年利率为4.75%，参照该利率和马荣凤主张的计息期限，其利息损失应为10714元（108268元×年利率4.75%÷12月×25月），马荣凤主张按月利率0.75%计息缺乏法律依据。此外，马荣凤主张的逾期利息及违约金不能重复计算，经衡量两项数额，其中违约金数额并不明显过高，故本院择数额较高者违约金10826.80元予以支持，作为已付房款的资金占用损失，即损失额为27754.84元（16928.04元+10826.80元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除马荣凤与兴义市赣兴房地产开发有限公司于2016年12月13日签订的《商品房买卖合同》。二、限兴义市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还马荣凤已支付的购房首付款108268元，并赔偿马荣凤损失27754.84元，合计136022.84元。三、驳回马荣凤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3526元，减半收取1763元，由兴义市赣兴房地产开发有限公司负担1400元，马荣凤负担363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  王明快二〇一九年十月二十日法官助理周光艳书记员刘婉蓉