安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初9344号原告：合肥湖滨物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道1388号，统一社会信用代码91340100149254076B。法定代表人：黄广勇，总经理。委托诉讼代理人：赵皖荣，安徽江淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙媛媛，安徽江淮律师事务所实习律师。被告：王云奎，男，1981年11月11日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，住安徽省合肥市包河区。被告：胡芹，女，1987年10月14日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，住安徽省合肥市包河区。原告合肥湖滨物业管理有限公司（以下简称“湖滨物业公司”）与被告王云奎、胡芹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖滨物业公司的委托诉讼代理人赵皖荣到庭参加诉讼，被告王云奎、胡芹经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖滨物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日至2019年6月30日物业服务费用4924元及违约金449元（违约金暂计算至2019年6月30日，之后按日万分之五的标准计算至款清时止），合计5373元；2、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：被告与案外人合肥金巢房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买案外人开发的位于合肥市包河区繁华大道与北京路交口水丽坊小区4幢1503室，房屋建筑面积为58.29平方米。2011年10月9日，案外人与原告签订《水丽坊前期物业管理服务合同》，约定由原告负责水丽坊小区前期物业管理事宜。2013年6月27日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定由湖滨物业公司为4幢1503室提供物业管理服务；物业费交纳周期为每半年预收一次，在每年1月、7月进行收取，住宅按照建筑面积每月每平方米1.28元计收；如住户不按时交纳物业服务费，需承担每日欠款金额3‰的违约金。合同签订后，原告为水丽坊小区提供物业服务至今。被告享受了原告提供的物业服务，却尚未支付2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。为此，依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。王云奎、胡芹未作答辩，也未提交证据。本院经审理认定事实如下：2011年10月9日，合肥金巢房地产开发有限责任公司（甲方）与湖滨物业公司（乙方）签订《“水丽坊”前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方为水丽坊小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会成立之日止；物业管理综合服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，高层住宅1.28元/月·平方米；业主应于收到入住通知书次月起交纳物业服务费，预交按不低于6个月缴纳，每年1月10日、7月10日前履行交纳义务；合同还对双方权利义务、物业管理服务要求标准及违约责任等内容进行了约定。2013年6月27日，湖滨物业公司与王云奎、胡芹签订《前期物业管理服务协议》，约定由湖滨物业公司为王云奎、胡芹所购的水丽坊小区房屋提供物业管理服务，物业服务费收取标准、交纳时间等约定同《“水丽坊”前期物业管理服务合同》。同时约定王云奎、胡芹不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，应予补交并从逾期之日起按每天欠款总额的3‰支付违约金。湖滨物业公司自2011年10月起为水丽坊小区提供物业服务至今。该小区业主委员会于2018年5月成立，至今尚未选聘新的物业服务企业，也未与湖滨物业公司办理交接手续或续签物业服务合同。王云奎、胡芹系水丽坊小区4幢1503室业主，住宅建筑面积58.29平方米，欠付2014年1月1日至2019年6月30日物业服务费计4924元（58.29平方米×1.28元/月·平方米×66月）。其间，湖滨物业公司以发函等方式催收无果。上述事实，有湖滨物业公司当庭陈述及其提交的《“水丽坊”前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、服务价格登记证、不动产登记信息、律师函及回单等证据佐证，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。同时，湖滨物业公司与王云奎、胡芹签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。湖滨物业公司在前期物业服务期间，已依约为案涉小区业主提供了物业服务，并在小区业主委员会选聘新的物业服务企业前继续提供物业服务，王云奎、胡芹接受和享有了物业服务的内容，依照合同约定和法律规定应及时、足额交纳物业服务费。且物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业服务费或费用不足，可能影响物业服务水平和服务质量。另王云奎、胡芹拖欠物业服务费的行为对小区其他已依约履行交费义务的业主亦不公平，影响了整个小区物业服务关系的良性循环。综上，湖滨物业公司要求王云奎、胡芹支付2014年1月1日至2019年6月30日物业服务费计4924元，有事实基础和法律依据，本院予以支持。湖滨物业公司自认案涉合同约定按每日3‰计算违约金标准过高，主张按日万分之五计算，系对自身权利的处分，但本院认为该标准仍然过高，根据公平和诚信原则，酌定参照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。王云奎、胡芹经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃行使答辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款五项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告王云奎、胡芹应于本判决生效之日起十日内向原告合肥湖滨物业管理有限公司支付物业费4924元及违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率自逾期之日起以欠款金额为基数分段计算至实际给付之日止）；二、驳回原告合肥湖滨物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费800元，由被告王云奎、胡芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  程 珧人民陪审员  黄丽玲人民陪审员  陆亚群二〇一九年十月十八日书 记 员  陈 晨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。