广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10421号上诉人（原审原告）：杨树清，男，汉族，1982年6月30日出生，住广东省云浮市郁南县*************，公民身份号码441************61X。上诉人（原审原告）：刘敏嫦，女，汉族，1981年10月17日出生，住广东省云浮市郁南县*************，公民身份号码441************62X。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄永升，系广东哲信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市恒熙创展投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*****************，统一社会信用代码914************546。诉讼代表人：广东禅都律师事务所律师，该司破产管理人。委托诉讼代理人：袁源，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914************916。法定代表人：李川，董事长。委托诉讼代理人：招伟松，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈颖华，女，汉族，1979年9月3日出生，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码440************041。委托诉讼代理人：廖云泳，广东宝慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：骆敏刚，男，汉族，1962年6月21日出生，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************814。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹建伟，男，汉族，1971年10月6日出生，住广东省佛山市南海区********海燕楼6B房，公民身份号码362************511。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。上诉人杨树清、刘敏嫦与被上诉人佛山市恒熙创展投资有限公司（以下简称恒熙创展公司）、佛山农村商业银行股份有限公司（以下简称佛山农商行）、陈颖华、骆敏刚、邹建伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）粤0604民初16030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年10月16日公开进行了法庭调查，上诉人杨树清、刘敏嫦的共同委托诉讼代理人黄永升及被上诉人恒熙创展公司的委托诉讼代理人袁源、佛山农商行的委托诉讼代理人招伟松、陈颖华的委托诉讼代理人廖云泳、骆敏刚的委托诉讼代理人王梓豪、邹建伟的委托诉讼代理人李军到庭参加调查。本案现已审理终结。上诉人杨树清、刘敏嫦向一审法院提出诉讼请求:1.五被上诉人立即办理注销佛山市南海区***********************（以下简称涉案房屋）的抵押登记；2.恒熙创展公司在注销上述房屋抵押登记后立即办理将上述房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权过户至杨树清、刘敏嫦名下的变更登记手续；3.本案诉讼费用由五被上诉人承担。一审法院查明，2016年8月4日，被告恒熙创展公司（卖方）与原告（买方）、案外人佛山市官铖房地产投资有限公司（经纪方，以下简称官铖公司）签订《房屋买卖合约》，约定由原告向被告恒熙创展公司购买涉案房屋,成交价为345000元，双方另约定付款方式、交易过户方式、交付物业方式等内容。后原告依约向被告恒熙创展公司支付购房定金及部分购房款，并办理收楼手续。另查明一，依据佛山市自然资源局于2019年6月10日出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，包含涉案房屋在内的佛山市南海区****************2******，由被告恒熙创展公司单独所有，房屋总层数为9层，房屋建筑面积为836.95平方米，房屋套内建筑面积为728.18平方米。上述房屋抵押情况及查封情况如下二表：抵押类型登记日期抵押权人不动产登记证明号债务履行期限抵押面积或份额房屋2012-10-17佛山市禅城区**信用合作联社02000365122018-9836.95房屋2014-12-2陈颖华02000592112017-119895.67房屋2016-6-16骆敏刚02000743672017-6836.95房屋2016-10-31邹建伟粤（2016）佛南不动产证明第0048245号2017-10836.95受理日期限制文号限制机构限制日期限制顺序号限制状态查封附记2017-05-10（2017）粤0604民初5239、5240、5241、5242号佛山市禅城区人民法院2018-05-10起，2021-05-09止0查封第一轮候该轮候查封自2018-05-1011：50：14转为正式查封2017-06-26（2016）粤06执293号佛山市中级人民法院1轮候查封805房第二轮候，其余第三轮候2017-06-27（2017）粤0114执保762号广州市花都区人民法院2轮候查封第四轮候2017-07-31（2017）粤0605执3305-6号佛山市南海区人民法院3轮候查封第五轮候另查明二，2017年10月31日，该院就申请人李红军以被申请人恒熙创展公司不能清偿到期债务且不足以清偿全部债务、明显缺乏清偿能力为由申请对恒熙创展公司进行破产清算一案作出（2017）粤0604破申19号民事裁定书，裁定受理李红军对恒熙创展公司的破产清算申请。2017年11月15日，该院作出（2017）粤0604破32号指定管理人决定书，指定广东禅都律师事务所为佛山市恒熙创展投资有限公司管理人（以下简称管理人）。另查明三，2018年3月30日，该院就杨树清、刘敏嫦对骆敏刚诉恒熙创展公司、韶关市恒熙置业有限公司、许志华民间借贷纠纷一案财产保全措施提出的异议作出（2018）粤0604执异44号执行裁定书，认定杨树清、刘敏嫦对涉案房屋享有的权利足以排除诉讼保全及执行，其异议请求理由成立，并裁定解除对涉案房屋所有权及对应土地使用权的查封。上述裁定已发生法律效力。另查明四，2018年6月20日，该院就杨树清、刘敏嫦诉恒熙创展公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）粤0604民初9924号民事判决书（以下简称9924号判决书），判决确认该双方及案外人官铖公司签订的《房屋买卖合约》合法有效，但认定因涉案房屋尚未涂销抵押登记，杨树清、刘敏嫦主张恒熙创展公司协助办理房屋过户手续的诉请属事实履行不能，并判决予以驳回。后杨树清、刘敏嫦不服上述判决并向本院提起上诉，本院后作出（2018）粤06民终7701号民事判决书（以下简称7701号判决书）予以维持原判。上述判决已发生法律效力。一审法院认为，本案两原告杨树清、刘敏嫦系通过签订《房屋买卖合约》方式购买涉案房屋，且暂未办理不动产权变更登记手续，故依据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，杨树清、刘敏嫦就涉案房屋所享有之权利应为《房屋买卖合约》项下合同权利，其据此合同权利及合同关系提起本案诉讼，应属房屋买卖合同纠纷。至于邹建伟所抗辩之其诉讼主体不适格的意见，纵观杨树清、刘敏嫦起诉事实与理由，杨树清、刘敏嫦实系以涉案房屋存在抵押登记致房屋不动产权变更登记受阻为由起诉各抵押权人，应认定为合同履行过程中的附随权利主张，故涉案享有抵押权的各被告均为本案适格被告，该院对邹建伟上述抗辩意见不予采纳。关于杨树清、刘敏嫦主张各被告办理涂销抵押登记手续并由恒熙创展公司协助办理不动产权变更登记手续的诉请。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条的规定，抵押权系为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的一种法定权利，且抵押权自办理抵押登记时设立。据此，涂销抵押权登记的前提应为抵押权依法得以实现。然经该院查明，涉案房屋于杨树清、刘敏嫦与恒熙创展公司签订《房屋买卖合约》前已由佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟（以下简称四抵押权人）办理抵押登记手续，且经管理人当庭确认，涉案房屋所涉上述抵押债务至今尚未清偿完毕，本案亦无证据证明抵押人与抵押权人双方存在其他实现抵押权方式的约定，故应认定上述各被告之抵押权尚未得以实现，杨树清、刘敏嫦以该各被告已申报债权为由主张抵押权已实现于法无据。依上分析，杨树清、刘敏嫦主张各被告办理涉案房屋涂销抵押登记手续的诉请缺乏事实和法律依据，该院不予支持。至于杨树清、刘敏嫦主张恒熙创展公司在房屋涂销抵押登记后协助办理过户手续的诉请，如前所述，杨树清、刘敏嫦之涂销抵押登记诉请无事实和法律依据，故依据已发生法律效力的9924号判决书、7701号判决书之认定内容及判决结果，在涉案房屋未经涂销抵押登记的情形下，杨树清、刘敏嫦所享有之合同债权并不能对抗在先抵押权人所享有之担保物权，杨树清、刘敏嫦主张恒熙创展公司协助办理过户手续属履行不能，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条第一款、第一百八十七条的规定，判决驳回杨树清、刘敏嫦的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取3238元，由杨树清、刘敏嫦负担。上诉人杨树清、刘敏嫦不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2019）粤0604民初16030号民事判决；2.改判五被上诉人立即办理注销涉案房屋的抵押登记；3.改判恒熙创展公司在注销涉案房屋抵押登记后立即办理将涉案房屋的国有建设用地土地使用权及房屋所有权过户到杨树清、刘敏嫦名下的变更登记手续；4.本案一、二审诉讼费由五被上诉人承担。事实和理由如下：一、上诉人已依法依约支付了部分房款（含定金）且同意一次性提前付清剩余房款，恒熙创展公司已向上诉人交付涉案房屋，上诉人对涉案房屋享有优先权且该优先权属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号，以下简称《建设工程批复》）等相关司法解释规定的“特殊债权”（即优先于“有担保债权”的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗的特殊债权），四抵押权人的抵押权不能对抗上诉人对涉案房屋享有的权利，一审法院认为“在涉案房屋未经涂销抵押登记的情形下，杨树清、刘敏嫦享有之合同债权并不能对抗在先抵押权人所享有之担保物权”，明显于法、于理不合。1.《建设工程批复》的批复内容第一、二点明确规定交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的权利，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。涉案房屋为商品房，上诉人已经依据合同约定支付部分款项（并办理银行按揭贷款手续，后因恒熙创展公司的原因导致无法发放贷款），且同意一次性提前付清剩余房款，并多次请求且一直等待一审法院安排、提供收款银行帐号接收该剩余房款（参见：9924号判决书、7701号判决书），因此上诉人对涉案房屋享有的权利显然属于上述司法解释规定的“特殊债权”。2.根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（二）、（四）、（五）、（六）项的规定，涉案房屋不属于破产财产，属于特定物，属于已经依法、依约支付部分房款的尚未办理产权过户手续但已向上诉人交付的财产，且上诉人同意一次性提前付清剩余房款，据此，上诉人对涉案房屋依法享有优先权。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条的规定，结合本案，第一，法院查封涉案房屋之前，涉案房屋已经签订合法有效买卖合同，并依法转让给张楚健，由其合法占有、使用，上诉人已按照买卖合同约定依约向恒熙创展公司支付了购房定金及部分房款，并同意将剩余房款一次性付清或按照法院的要求交付处理；第二，涉案房屋至今未办理过户登记至上诉人名下的原因完全在于恒熙创展公司，上诉人对此没有任何过错；第三，上诉人在本案无任何过错，购买涉案房屋的目的是为解决居住问题，且当时是以市场价格购买，其购买涉案房屋的权益应当依法保护；第四，一审法院生效裁判文书已依法认定涉案《房屋买卖合约》合法、有效，以及上诉人对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。因此，上诉人对涉案房屋享有优先权。4.参照最高人民法院（2015）民申字第1158号民事裁定书中认定“交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权”，上诉人对涉案房屋依法享有优先权。二、已生效的9924号判决书及7701号判决书，已经依法认定涉案《房屋买卖合约》合法、有效，且四抵押权人均已经通过法律程序实现或处分了其对涉案房屋设定的抵押权，上诉人同意并多次要求将剩余房款一次性提前付清或按照法院的要求交付处理，四抵押权人应当依法办理涉案房屋抵押登记的注销手续，一审法院认定四抵押权人的抵押权尚未实现并以此驳回上诉人的诉讼请求，显然于法、于理不合。1.四抵押权人均已通过法律程序实现或处分了其对涉案房屋设定的抵押权，据此抵押关系已依法终止，五被上诉人应依据《城市房地产抵押管理办法》（2001年修正）第三十五条第一款等相关法律规定办理涉案房屋抵押登记的注销手续。2.抵押权人只能按照其办理抵押登记的顺序从抵押财产所得款项中按照办理抵押登记的顺序受偿，抵押在先的抵押权所对应债务未能足额受偿或受偿后抵押财产所得款项余额为零，则抵押登记在后的抵押权的抵押权人依法不能再针对抵押财产主张抵押权或优先受偿权。依据《中华人民共和国担保法》第三十五条及《中华人民共和国物权法》第一百九十九条的规定，抵押财产设定抵押权时其对应的债务不得超过抵押财产所能设定的上限，就本案而言，则不得超过涉案房屋办理抵押登记时的价值的70%。据此，抵押登记在后的抵押权只有在抵押在先的抵押权对应的债务全部清偿或通过对抵押财产所得款项行使优先受偿权方式全额受偿后，仍有余额时才能产生法律效力，否则其设定的抵押登记属于“轮候”抵押（即未产生“优先受偿”法律效力的抵押），该情形等同于“轮候查封”。抵押登记在后的抵押权虽然办理抵押登记但其未产生“优先受偿”的法律效力。3.上诉人已在一审法院（2018）粤0604民初9924号案、本院（2018）粤06民终7701号案中明确同意一次性付清涉案房屋的剩余房款，该余款可以用于清偿涉案房屋设定抵押权时所对应的相应未清偿债务，四抵押权人可对该余款行使（或享有）优先受偿权，对四抵押权人合法权益不会产生损害。涉案房屋是以建筑面积份额设定抵押权，当时设定抵押权时即2012年的市场价格不超过5000元/㎡，按贷款最高额不超过抵押物价值比例70%的规定，可知抵押财产相对应的债务均不超过3500元/㎡，据此，上诉人在前述两案中明确同意一次性付清的购房余款足可以用于清偿完毕涉案房屋设定抵押时所对应的相应债务，对四抵押权人的合法权益不会产生损害。三、已经生效判决确认合法、有效之上诉人《房屋买卖合约》的履行内容包括抵押权人应当依法办理涉案房屋抵押登记的注销手续，被上诉人应当依法办理注销涉案房屋的抵押登记。1.最高人民法院相关司法解释（法释[2002]16号）和指导案例[（2015）民申字第1158号]及广东省高级人民法院的同类型案例[（2015）粤高法民一提字第11号]，在处理与本案同类问题时形成以下审判指导原则：第一，抵押权人通过法律程序实现或处分了其抵押权，抵押权人应当依法涂销（或注销）相应抵押物的抵押登记；第二，涉及到合同履行需要注销抵押财产抵押登记的纠纷，抵押权人应当作为被告或第三人参加诉讼；第三，抵押权的最终实现方式是对抵押财产所得款项行使优先受偿权。2.生效判决已依法确认《房屋买卖合约》合法、有效，依据《建设工程批复》、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条、《异议复议规定》第二十八条、《城市房地产抵押管理办法》第三十五条第一款等相关规定，《房屋买卖合约》应当依法继续履行，履行内容包括抵押权人应当依法协助办理涉案房屋抵押登记的注销手续。如前文所述，本案抵押关系已经依法终止，四抵押权人应当依法履行注销涉案房屋抵押登记义务。3.关于涉及涂销（或注销）相应抵押物抵押登记的同类型问题，广州市国土资源和规划委员会官方网登载之“广州市国土资源和规划委员会协助司法执行信息”及中国裁判文书网登载之“（2015）粤高法民一提字第11号民事判决”，均显示广州市白云区人民法院、荔湾区人民法院、天河区人民法院以及广东省高级人民法院在处理与本案相类似问题案件时，是依法判令抵押权人履行注消抵押登记义务，并在其不履行抵押登记涂消（注销）义务情况下，以强制执行方式发函国土房管理部门协助办理涂消（注销）抵押登记。四、上诉人同意并多次要求将剩余房款一次性提前付清或按照法院的要求交付处理，恒熙创展公司应当依法在注销上诉人之涉案房屋抵押登记后立即办理将涉案房屋的国有建设用地土地使用权及房屋所有权过户到上诉人名下的变更登记手续。1.抵押权设立的目的是为了担保债权的实现，且抵押权最终是通过行使优先受偿权的方式实现。如前文所述，涉案抵押权人均已通过法律程序“向破产管理人申报债权（即申报有财产担保的债权）并依法取得了对相应抵押财产所得款项的优先受偿权的方式”实现或处分了其对涉案房屋设定的抵押权，据此相应的抵押关系应当依法终止，在此情况下，法院应当亦只能依法通过裁判文书方式判令五被上诉人注销涉案房屋“尚未涂销”的抵押登记。2.涉案《房屋买卖合约》的履行内容包括恒熙创展公司应当依约将涉案房屋的不动产权属过户到上诉人名下，且上诉人已在一审法院（2018）粤0604民初9924号案、本院（2018）粤06民终7701号案中明确同意且愿意一次性付清涉案房屋的剩余房款，据此恒熙创展公司应当依法在注销上诉人之涉案房屋抵押登记后，立即办理将涉案房屋的国有建设用地土地使用权及房屋所有权过户到上诉人名下的变更登记手续。综上所述，上诉人购买涉案房屋的目的是为解决居住问题，且当时是以市场价格购买，本案不能因为恒熙创展公司的违约行为及该司被宣告破产而损害上诉人的合法权益！生效判决已依法认定涉案《房屋买卖合约》合法、有效及上诉人对涉案房屋享有优先权，且该优先权属于《建设工程批复》等相关司法解释规定的“特殊债权”，上诉人享有的民事权益足以排除执行。为此，为维护上诉人合法权益，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人恒熙创展公司辩称，恒熙创展公司已经被一审法院裁定进入破产清算程序，并依法指定了管理人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人佛山农商行辩称，一审判决认定的事实及引用的法律均合法并符合相关事实。上诉人未提出新的证据或新的理由和主张，因此应当驳回其上诉，维持一审判决。被上诉人陈颖华辩称，上诉人的请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。被上诉人骆敏刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。被上诉人邹建伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。各方当事人在二审期间未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明一，已生效的7701号判决明确载明：“原审法院查封601房之前，杨树清、刘敏嫦与恒熙创展公司已经签订书面买卖合同并支付了135000元的房款。”另查明二，在本案法庭调查过程中，管理人明确表示：1.四抵押权人已分别向其申报抵押债权，管理人亦在审查后作出审查意见，并将审查结果提请债权人会议核查，但债权人会议核查后的结果暂时尚未报请破产法院裁定确认。2.恒熙创展公司破产案件中暂时未启动变价、分配程序，也没有向四抵押权人作出任何清偿。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案房屋的抵押登记是否应当注销；2.上诉人与恒熙创展公司、官铖公司就涉案房屋签订的《房屋买卖合约》是否应当继续履行。一、有关涉案房屋的抵押登记是否应当注销的问题。从上诉人杨树清、刘敏嫦提交的《民事上诉状》可知，其主张注销抵押登记的主要理由有二：一是上诉人对涉案房屋享有的权利符合消费者生存权保护条件；二是四抵押权人均已实现抵押权。针对上诉人的前述两个理由，具体分析如下：1.有关上诉人对涉案房屋是否享有房屋消费者物权期待权的问题。基于对消费者生存权价值的维护，《异议复议规定》第二十九条对房屋消费者物权期待权的保护条件作出了明确规定，即买受人同时满足在法院查封之前已与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同，已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住房屋三个条件的情况下，其对所购的仍登记在房地产开发企业名下的商品房享有优先于抵押权和其他债权的特殊保护。上诉人主张其对涉案房屋享有的权利符合消费者生存权保护条件，应当举证证明其符合前述第二十九条规定的房屋消费者物权期待权保护条件。虽然9924号判决、7701号判决均确认杨树清、刘敏嫦、恒熙创展公司以及案外人官铖公司于2016年8月4日签订的《房屋买卖合约》合法有效，但上诉人在本案中仅支付135000元购房款，未超过合同约定总价款345000元的百分之五十；上诉人在本案中也没有提供充分的证据证明其购买涉案房屋的目的在于居住，且其名下无其他用于居住房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人应当承担举证不能的不利后果，即本院不确认上诉人对涉案房屋享有房屋消费者物权期待权。2.有关四抵押权人对涉案房屋享有的抵押权是否已经实现的问题。抵押权的实现，是指在债务履行期届满而债权人未受清偿或者当事人约定的实现抵押权的情形出现时，抵押权人将抵押物变卖、拍卖或者以折价的方式优先受偿的行为过程。《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的，权利人对该特定财产享有优先受偿的权利。”恒熙创展公司已进入破产程序，其包括抵押权人的债权人均应根据破产法规定的程序行使权利。管理人在法庭调查过程中明确表示，四抵押权人分别申报的债权尚未报请破产法院裁定确认，该破产案也暂时未启动变价、分配程序，更未向四抵押权人进行清偿。由此可见，上诉人有关抵押权人均已通过在恒熙创展公司破产程序中申报债权以及确定债权金额、性质的方式实现抵押权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四抵押权人对涉案房屋享有的抵押权分别设立于2012年10月17日、2014年12月2日、2016年6月16日、2016年10月31日，而上诉人与恒熙创展公司、官铖公司签订《房屋买卖合约》的时间为2016年8月4日。显然，上诉人向恒熙创展公司购买涉案房屋的行为发生在抵押权人佛山农商行、陈颖华、骆敏刚设立抵押权之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”的规定，抵押物的受让人为了防止抵押物的所有权因抵押权人对抵押物行使优先受偿权而丧失，可代债务人清偿债务进而消灭抵押权。但恒熙创展公司向上诉人转让涉案房屋时并未取得前述三抵押权人的同意，故上诉人本身并不具备按照前述法律规定实施涤除抵押权的主体资格。虽然邹建伟的抵押权设立在后，但如前所述，上诉人并不符合满足房屋消费者物权期待权的保护条件，其亦未提供充分证据证明其符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，缺乏将剩余款项交由法院处理的法律基础。因此，上诉人在本案中提出剩余房款足以清偿抵押担保债权，并同意将剩余房款交付法院处理，以消灭前述四抵押权人享有抵押权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人主张注销抵押登记的理由均不成立，本院对其相关主张不予支持。二、有关上诉人与恒熙创展公司、官铖公司就涉案房屋签订的《房屋买卖合约》是否应当继续履行的问题。分析上诉人有关在注销涉案房屋抵押登记后立即办理过户至其名下变更登记手续的上诉请求，可知上诉人实际上是主张继续履行《房屋买卖合约》。如前所述，上诉人有关注销涉案房屋抵押登记的主张缺乏依据，因此，一审法院认定杨树清、刘敏嫦要求恒熙创展公司协助办理过户手续属于履行不能，进而对杨树清、刘敏嫦相关主张不予支持的处理，符合法律规定，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6476元，由上诉人杨树清、刘敏嫦负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 慧审 判 员  李蔚婕审 判 员  尹小娜二〇一九年十月二十九日法官助理  刘敏君书 记 员  邓素兰