广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6267号 原告（反诉被告）：罗偲萍，女，1989年12月6日出生，壮族，住广西天等县。 委托诉讼代理人：苏功兵，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张德恒，广西万益律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：覃秀媛，女，1984年9月17日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：覃秀娜，女，1986年8月17日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司南宁凤江路分公司，住所地南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼一层107号商铺，统一社会信用代码91450105348470476D。 负责人：梁锡伟，董事长。 委托诉讼代理人：卢结余，该公司员工。 原告罗偲萍诉被告覃秀媛、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司南宁凤江路分公司（以下简单为辉煌置业公司）暨反诉原告覃秀媛诉反诉被告罗偲萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗偲萍及委托诉讼代理人苏功兵、张德恒，被告（反诉原告）覃秀媛的委托诉讼代理人覃秀娜，第三人辉煌置业公司的委托诉讼代理人卢结余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗偲萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》，限期协助原告办理坐落于南宁市江南区XX号房屋的房产过户手续；（房屋价值约人民币壹佰万元）2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月25日，原告与被告签订《房屋买卖合约》，约定被告将位于南宁市江南区XX号房屋出售给原告，成交价为632000元，付款方式为：定金60000元；首付款272000元，在办理过户手续中在卖方申请银行提前还款并至银行还款当日支付；房价余额30万按揭贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行划入卖方账号。合同签订当日原告即向被告支付定金6万元。合同补充约定：自房屋交付给买方（原告）使用起，以该物业办理的住房贷款所应支付的月供，由买方（原告）于贷款银行通知还款前支付至卖方（被告）指定账户。被告于2016年11月13日将房屋交付给原告，原告按约向被告支付银行按揭款直至今日。2018年3月31日原告与被告再签订《房屋买卖合约补充协议》，明确定金为110000元，由买方支付给卖方并转为部分房款，当日原告即向被告支付定金50000元。但被告在协议签订并取得产权证后却人为制造种种借口，故意违约，不配合原告办理房屋过户手续。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望法院依法审理。 被告覃秀媛辩称：请求驳回原告的诉请。关于涉案房屋的交易是2016年6月25日签订房屋买卖合同的相关手续。原告提出想在年前入住涉案房屋，中介商向被告说明可以在10月份办理好房产证，被告才同意买方入住该房产，并将涉案房屋交付给原告。原告方没有按时交纳物业费，期间被告一直催促原告交纳物业费，但原告一直没有交纳，因此被告不断受到物业的催促。被告确实在2016年10月13日将涉案房屋交付给原告，收到的款项共110000元，其中第一笔款项60000元是定金。因原告存在违约行为，被告不同意继续履行涉案合同。涉案房屋的银行按揭贷款从2016年11月开始至今是由原告支付的，产权证于2018年10月11日领取，登记日期为2018年5月14日。原告的按揭贷款是以租金的方式交纳的。 第三人辉煌置业公司述称：定金是三方通过协商确定的，不存在隐瞒被告的情况。涉案合同是有效的合同，从涉案房屋交付之日起，一直到银行解押的月供是均由原告支付，不是以租金的方式。产权证办理下来后，第三人约被告与原告继续办理交易的相关手续，但被告以各种理由不出面。第三人电话邀约及书面的形式发送两份函件给被告，第一份是2018年12月12日发送的，第二份是2019年5月发送的。第三人将函件发送后依旧无法将被告邀约出来。按照合同约定，原告已将60000元定金及补充协议后的50000元支付给了被告，双方应继续履行涉案合同。 反诉原告覃秀媛向本院提出诉讼请求:1.解除原被告于2016年6月25日签订的合同编号为：00XXXX74的《房屋买卖合约》及2018年3月31日签订的合同编号为：QLXXXXXX09的《房屋买卖合约》补充协议，并要求反诉被告在规定期限内搬出该房屋；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2013年1月30日向广西和易地产有限公司购买该公司开发的位于江南区XX号房屋，该房产建筑面积为83.84平米，当时购买总价为人民币510069元，支付了首付款153069元，装修款为130000元，并从2013年交房装修后一直居住到2016年10月。因家庭原因，故反诉原告将名下房产委托房产中介机构来出售。辉煌置业农翔松告知买卖双方房产证大概在2016年10月份能够办理下来进行过户手续后，反诉原告同意了反诉被告提出入住该房屋的要求，双方协商由反诉被告来承担该房屋每个月银行的按揭房款，以抵其每月租金，并指定每月15日还款日前按时将房贷款转账到建设银行关联账户，不能造成有逾期及不良还款记录。但反诉被告在2016年11月10日至2019年6月30日入住期间，未按约定及时将房贷款转入建行房贷卡上，直接导致反诉原告的朋友、亲属均收到银行的催收电话，造成了不良影响。其次，反诉被告入住几年以来从来未缴纳过物业费，导致反诉原告收到该管辖物业公司的催缴电话，严重的影响了原告的日常工作。现已导致反诉原告在银行有不良还款记录及个人大数据受影响，给反诉原告的工作及生活造成了严重的影响及压力。综上所述，请法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告罗偲萍辩称：对方的反诉请求无事实和法律依据，应以驳回。2016年三方签订的房屋买卖合约及2018年签订的补充协议没有违反法律法规，合法有效，双方应当继续履行；上述合同不具有法定解除和约定解除的情形，反诉被告没有根本违约，对方无权解除合同。反诉被告已实际居住和使用房屋已将近三年，并按照合同约定缴纳了物业费，水电费，此时解除合同对罗偲萍是不公平的，房屋买卖合同中的约定没有合同法第110条中合同不能继续履行的法定理由，反诉原告也没有不能继续履行合同的法定理由，故双方应按照诚实信用原则继续履行合同的义务，反诉原告述说现租房房东需将房屋出售不构成解除合同的理由。反诉原告可以继续履行合同，反诉被告支付剩余房款，反诉原告可以另行购买房屋或另行租住。 根据当事人的诉辩意见,归纳本案的争议焦点为：1.本诉原告诉请本诉被告继续履行涉案合同并协助本诉原告办理房屋的产权过户手续是否合法有据？2.反诉原告要求解除合同是否合理有据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月25日，本诉原告罗偲萍、本诉被告覃秀媛和第三人辉煌置业公司签订《房屋买卖合约》(NO:00XXXX47)，约定罗偲萍以632000元总价购买被告覃秀媛所有的位于南宁市江南区XX号房屋，该物业建筑面积为83.84平方米，成交价为632000元；交易所产生的税费均由买方支付；付款方式为：定金60000元，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款；首付款272000元，在办理过户手续中在卖方申请银行提前还款并至银行还款当日支付；房价余额300000按揭贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行划入卖方账户；物业交付的时间：双方约定于2016年10月31日前交付；卖方保证所出售该物业的产权权属真实，提供的有关产权资料等真实完整、合法准确，并保证及时提供与该物业交易有关的完整资料，配合买方、经纪方签署相关文件及办理相关手续，交纳该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易完毕时止。合同签订当日原告罗偲萍即向被告覃秀媛支付定金60000元，被告出具《收条》予以确认。2016年11月13日，双方签订合同补充约定：自房屋交付给买方（原告罗偲萍）使用起，以该物业办理的住房贷款所应支付的月供，由买方（原告罗偲萍）于贷款银行通知还款前支付至卖方（被告覃秀媛）指定账户。覃秀媛于该日将涉案房屋交付给罗偲萍居住使用。自该月起，涉案房屋的按揭贷款由本诉原告罗偲萍支付，在支付期间曾有一个月的按揭贷款延迟了一天。涉案房屋的物业管理费用因小区业主与物业公司存在矛盾而有一段时间未及时缴纳，罗偲萍现已付清涉案房屋的物业管理等费用。 2018年3月31日，原告与被告再签订《房屋买卖合约补充协议》，明确定金为110000元，由买方支付给卖方并转为部分房款，当日本诉原告罗偲萍即向被告覃秀媛支付定金50000元，被告覃秀媛向原告罗偲萍出具了《收条》。 2018年5月14日，涉案房屋办理了不动产权属证书。 2018年12月12日、2019年5月，第三人辉煌置业公司以电话邀约及书面的形式发送两份函件给本诉被告覃秀媛，要求被告覃秀媛配合办理产房过户，被告覃秀媛均未依约与原告罗偲萍继续办理交易的相关手续。 2019年6月4日，被告向原告发送了一份《通知书》：通知原告在2019年6月10日前将该笔购房首付款222000元转入被告建行房贷卡用于归还该房银行贷款。 本院认为：涉案房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。本诉原告已按合同的约定支付了定金、按揭贷款，并收取了涉案房屋。本反诉被告负有继续履行合同，协助本诉原告将涉案房屋过户至本反诉原告名下的义务。本诉原告诉请本诉被告继续履行涉案《房屋买卖合同》，协助本诉原告办理坐落于南宁市江南区XX号房屋的房产过户手续合理有据，本院予以支持。 反诉被告在偿还按揭贷款过程中，仅是其中的一期延迟很短的时间偿还，物业管理费用已经付清。经审查当事人的陈述和证据材料后，反诉被告所陈述的延迟支付的事由较为符合实情，本院予以采信。即便反诉被告存在该行为，亦不构成根本违约，并不影响涉案房屋买卖合同的履行。涉案合同不具备法定的及约定的解除条件，反诉原告要求解除合同，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、本诉被告覃秀媛继续履行与原告罗偲萍、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司南宁凤江路分公司于2016年6月25日签订的《房屋买卖（居间）合同》(NO:00XXXX74)，并于本案判决生效之日起十日内协助本诉原告罗偲萍办理将南宁市江南区XX号房屋不动产权属证书过户至本诉原告罗偲萍方名下的手续； 二、驳回反诉原告覃秀媛的全部诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行非给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定向权利人支付迟延履行金。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1150元，保全费5000元，由本诉被告覃秀媛负担；反诉案件受理费1150元，由反诉原告覃秀媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨长春 二〇一九年十月十八日 书记员  李海涛 ——