安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民初87号 原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区杜丹江路1325号403室A座。 法定代表人：熊鹏光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管科，上海融力天闻律师事务所律师。 被告（案外人）：李素梅，女，1950年4月15日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：孟咏，安徽安泰达律师事务所律师。 被告（被执行人）：宿州市大家置业有限公司，住所地安徽省泗县泗城镇国防南路。 法定代表人：孙明文，该公司经理。 原告上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）与被告李素梅、宿州市大家置业有限公司（以下简称大家公司）申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、李素梅的委托诉讼代理人孟咏到庭参加诉讼。大家公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行宿州市大家置业有限公司名下泗县泗州国际装饰城二期D2-8-1103号房屋。事实和理由：上海二十冶公司因与大家公司、李忠建设工程施工合同纠纷一案，安徽省宿州市中级人民法院依据上海二十冶公司的财产保全申请，于2017年6月1日做出（2017）皖13民初54号之一民事裁定，查封大家公司名下的泗县泗州国际装饰城二期D2-5#、6#、8#、9#及商铺C2-5部分房产，其中包括D2-8-1103号房产（以下简称案涉房产）。李素梅于2019年3月20日对上述查封财产提出异议，该院作出（2019）皖13执异2号执行裁定，中止对案涉房产的执行。因在安徽省宿州市中级人民法院查封之前李素梅并未与大家公司签订合法有效的书面买卖合同，李素梅提供的《星河湾二期合同确认单》既不具有真实性，其内容也不具备认定为商品房买卖合同的条件，李素梅不能证明案涉房产查封时其名下无其他用于居住的房屋，也未提供付款凭证，不足以证明已支付了合同约定总价款的百分之五十。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，李素梅对案涉房产不享有排除执行的权利。 李素梅辩称，案涉房产系季国武从大家公司购买，该公司为季国武出具了购房合同，后季国武于2017年1月将该房屋转让给李素梅，大家公司向李素梅出具了房款收据，2017年6月1日案涉房产被上海二十冶公司查封。因在法院查封之前，季国武已与大家公司签订了合法有效的书面买卖合同，李素梅提供的《星河湾二期合同确认单》对房号、面积和价款均进行约定，符合房屋买卖合同的基本要件，应视为买卖合同；且该确认单已被安徽省泗县人民法院（2019）皖1324执异2号执行裁定确认为合法有效的房屋买卖合同。况李素梅在案涉房产被查封时也无其他用于居住的房屋，同时李素梅还提供了购房付款的收据，能够证明李素梅已付清购房款的事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。 大家公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上海二十冶公司为证明其主张提供如下证据：1.（2017）皖13民初54号（实为（2017）皖13民初54号之一）民事裁定，以证明安徽省宿州市中级人民法院采取保全措施查封大家公司名下案涉房产，查封时间是2017年5月（实为6月）；2.执行异议申请书，以证明李素梅于2019年3月20日提出执行异议；3.（2019）皖13执异2号执行裁定，以证明李素梅提出执行异议后，安徽省宿州市中级人民法院裁定终止对案涉房产的执行，上海二十冶公司有权提起本案诉讼。李素梅对上述证据质证意见为：对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。李素梅提供如下证据：1.安徽省泗县人民法院（2019）皖1324执异4号执行裁定，以证明《星河湾二期合同确认单》应视为购房合同，且大家公司出具的购房收据能够证明交清购房款的事实；2.《星河湾二期合同确认单》，以证明李素梅从大家公司购买案涉房产的事实；3.大家公司出具的三张收据，以证明李素梅已经付清全部购房款；4.不动产登记中心查询结果说明两份、结婚证、户口本，以证明李素梅夫妻二人名下均无不动产。上海二十冶公司质证意见为：证据1真实性无异议，但与本案无关联；证据2只能证明李素梅与大家公司达成一份买卖案涉房产的意向书，并非购房合同手写内容不能确定是否系同一时间形成，合同价款有明显改动痕迹；证据3未提供相应的转款凭证，且收据注明“换据”，反映不出支付购房款的方式；即使收据真实，看不出李素梅与收据间的权利义务关系，不能证明李素梅与大家公司之间存在房屋买卖关系；证据4不能证明在法院查封案涉房产时李素梅夫妻名下无不动产。李素梅对上海二十冶公司提供证据真实性均无异议，本案予以认定。李素梅庭审中提供了4份证据（原件），本案对证据真实性予以认定。 本院经审理查明：上海二十冶公司作为申请人以大家公司作为被申请人向本院提起保全申请，要求对大家公司名下包括案涉房产在内的房屋予以查封。本院于2017年6月1日作出（2017）皖13民初54号之一民事裁定，查封了案涉房产。上海二十冶公司与大家公司建设工程合同纠纷一案进行执行后，李素梅以案涉房产其已于法院查封前购买并付清购房款为由提出执行异议。本院于2019年4月17日作出（2019）皖13执异2号执行裁定，认为原买受人季国武与大家公司签订的《星河湾二期合同确认单》对房屋位置、面积及价款均进行了约定，满足合同的基本要件，应当视为合法有效的书面买卖合同。大家公司出具的收款收据能够证明李素梅已经交清全部购房款，李素梅及其配偶陈贤礼名下均无其他用于居住的房屋登记。故李素梅异议请求成立，予以支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定中止对案涉房产的执行。李素梅提供一份季国武与大家公司签订的《星河湾二期合同确认单》，该确认单载明买受人信息、房号、房屋建筑面积及总价、优惠记录、付款记录，并有大家公司财务人员及销售人员签字。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”李素梅作为提出执行异议的案外人需提供证据证明本案存在上述规定情形，能够排除对案涉房屋的执行。首先，李素梅提供了季国武与大家公司签订的《星河湾二期合同确认单》，认为该确认单应视为就案涉房产其与大家公司签订的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”鉴于李素梅未能提供季国武与大家公司签订的商品房销售合同，仅提供了《星河湾二期合同确认单》，该确认单能否认定为商品房买卖合同应依据上述规定进行判断。审理认为，住房作为最基本的生活资料，系较永久性的建设项目，关系到购房者的生命及财产安全，且建筑质量等问题错综复杂，涉及方方面面，故对于商品房买卖合同的订立法律法规及主管部门均有较之其他买卖合同更为严格的规定。其中对于商品房交付条件、期限、产权证书办理、逾期交付违约责任等保护购房者权益的条款被规定为商品房买卖合同的主要内容。李素梅提供的《星河湾二期合同确认单》虽然载明了买受人信息、商品房的房号、面积及价款，但对于上述最基本的合同条款均未进行约定。因此，依照上述司法解释规定，该确认单不能认定为商品房买卖合同。其次，李素梅为证明已付清购房款提供了大家公司出具的收据，鉴于其主张系从季国武处转让所得的案涉房屋，应提供季国武支付该购房款的相关证据或其已支付给季国武的资金来源，而其以提供了大家公司出具的收据来佐证付清了案涉购房款，依据不足。因此，李素梅所提供的证据不能证明其享有存在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定足以排除执行的权利，上海二十冶公司的诉讼请求成立，应予支持。 综上，上海二十冶公司诉讼请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行宿州市大家置业有限公司名下泗县泗州国际装饰城二期D2-8-1103号房屋。 案件受理费7480元，由李素梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  吴昊彧 审 判 员  丁 伟 审 判 员  李 震 审 判 员  曹 志 人民陪审员  周明明 二〇一九年十月十五日 书 记 员  朱贝贝 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。