杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初11407号 原告：来孟飞，男，1975年12月16日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：沈桂英，浙江尹天律师事务所律师。 被告：陈志明，男，1957年9月29日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：陈利媚，女，1950年8月4日出生，汉族，住义乌市。 被告：陈琍群，女，1955年5月10日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：王用理，男，1954年9月23日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：王甜甜，女，1993年3月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：杭州杭发发电设备有限公司，统一社会信用代码9133010970427611XT，住所地杭州市萧山区临浦镇东溪路128号。 法定代表人：周一飞。 原告来孟飞诉被告陈志明、陈利媚、陈琍群、王用理、王甜甜、杭州杭发发电设备有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员颜冰心适用简易程序于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人沈桂英，被告陈志明、陈利媚、陈琍群、王用理到庭参加诉讼。被告王甜甜、杭州杭发发电设备有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告来孟飞诉称：孙霖音系被告陈志明母亲，其委托被告陈志明出售位于杭州市萧山区房屋（以下简称“案涉房屋”）。经原杭州萧山大众房屋置换有限公司（以下简称“大众置换公司”）介绍，原告于2003年3月15日与代表孙霖音的被告陈志明签订《房地产转让合同》，该合同主要约定如下：1、卖方将位于杭州市萧山区房屋转让给原告；2、案涉房屋的总价为人民币309160元，合同签订之日原告需支付购房定金10000元；3、原告于2003年3月17日前支付购房款150000元、余款149160元在案涉房屋产证做出、可过户给原告时付清；4、卖方在原告付清房款时将房屋交付给原告。上述合同签订的当日，原告依约在大众置换公司支付被告陈志明购房定金10000元；2003年3月17日，原告依约在大众置换公司支付被告陈志明房款150000元。2004年1月13日，原告与代表孙霖音的被告陈志明在大众置换公司签订《补充协议》，主要约定如下：1、原告补贴卖方房款15000元；2、2004年1月16日，原告支付卖方房款115000元，同时卖方将案涉房屋交付原告使用；3、房屋余款在案涉房屋产证做出后、可过户给原告时付清。2004年1月16日，原告依约在大众置换公司支付被告陈志明房款115000元。当日，被告陈志明将案涉房屋交付给原告。2010年左右，原告听说案涉房屋可以办产权证后，多次找被告陈志明要求过户，但被告陈志明不予配合。2017年左右，原告终于找到陈志明，但其未能配合办理房屋过户事宜。另，经调查得知，孙霖音已于2007年死亡，其配偶、父母在其死亡前早已去世；孙霖音与其配偶育有子女被告陈志明、陈利媚、陈琍群和陈利萍，其中陈利萍已于2018年8月17日死亡，被告王用理、王甜甜分别系陈利萍配偶、女儿；被告杭州杭发发电设备有限公司系案涉房屋部分面积的产权人。综上，原告认为，原告与孙霖音之间的《房地产转让合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均依约履行，原告一直按约履行，但被告方只交付了房屋，未能配合办理房屋过户事宜。故起诉，请求判令：一、确认原告与孙霖音于2003年3月15日签订的《房地产转让合同》及2004年1月13日签订的《补充协议》合法有效；二、被告陈志明、陈利媚、陈琍群、王用理、王甜甜、杭州杭发发电设备有限公司协助将位于杭州市萧山区房屋过户至原告名下；三、由被告陈志明、陈利媚、陈琍群、王用理、王甜甜、杭州杭发发电设备有限公司承担本案的一切诉讼费用。 被告陈志明辩称：原告陈述的情况基本都属实，但是原告所陈述的得到消息可以办房产证而没有找到被告陈志明的这个情况是没有的。案涉房屋目前不能办理过户，原因在于被告杭州杭发发电设备有限公司表示案涉房屋中有37平方米系国有资产，无法办理过户。 被告陈利媚辩称：对于案涉纠纷不清楚，房屋买卖及案涉房屋的位置均不知情。 被告陈琍群辩称：不知道案涉纠纷。 被告王用理辩称：其并不清楚案涉纠纷的具体情况，但其认为买卖双方均想要把合同履行，在此过程中，原告存在两个过失：1、原告在2003年3月15日签订《房地产转让合同》时存在过错，从合同约定的内容来看，原告对案涉房屋没有做出房产证是清楚的；2、原告在2004年1月13日签订《补充协议》时存在过错，根据《补充协议》的内容，可以看出原告当时也知道案涉房产证并未办出。原告在明知房产证没有办出的情况下，仍签订了《补充协议》并交付了房款，存在过错，应承担相应的责任。 被告王甜甜、杭州杭发发电设备有限公司未作答辩也未向本院提供证据。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、委托书、身份证各1份，欲证明孙霖音委托被告陈志明出售案涉房屋；2、《房地产转让合同》、《补充协议》各1份，欲证明经大众置换公司介绍，原告与代表孙霖音的被告陈志明就案涉房屋买卖的房款金额、款项交付、房屋交付等所作的约定及补充约定；3、收条3份，欲证明原告分3次分别支付购房定金10000元、房款150000元与115000元，合计275000元；4、《拆迁分配、安置协议书》、《协议书》及房产证各1份，证明案涉房屋的产权并非私有，与《房地产转让合同》约定产权私有不符；5、常住人口基本信息2份，欲证明孙霖音已经于2007年死亡，被告陈志明系孙霖音儿子；6、户口簿1份，欲证明孙霖音丈夫先于孙霖音死亡；7、死亡证明书、户口簿各1份，欲证明陈利萍已死亡，被告王用理、王甜甜系陈利萍丈夫与女儿；8、民事裁定书1份，欲证明原告就案涉房屋已提起诉讼的相关事实。 经质证，被告陈志明、陈利媚、陈琍群、王用理对原告提交的证据均没有异议。被告王甜甜、杭州杭发发电设备有限公司未发表质证意见。经审查，本院认为，原告提交的证据内容真实、来源合法，且与本案有关联性，本院予以认定。 被告陈志明、陈利媚、陈琍群、王用理、王甜甜、杭州杭发发电设备有限公司未向本院提供证据。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：孙霖音共生育子女陈志明、陈利媚、陈琍群、陈利萍四人。2001年，陈志明与杭州杭发集团公司签订《萧绍路南非成套住房拆迁分配、安置协议书》一份，合同约定甲方为杭州杭发集团公司，乙方为孙霖音，根据《萧绍路南非成套住房拆迁分配、安置细则》（以下简称“细则”）规定，现甲、乙双方就拆迁分配、安置达成协议如下：一、乙方应在2001年10月10日前将杭发家属宿舍搬迁腾空后交还给甲方，甲方依据《细则》为乙方安置住房建筑面积37平方米，上述面积可按交房当年萧山区的房改政策享受房改，房改后的产权归乙方所有。如乙方不愿或不能参加房改，则乙方必须与甲方签订租赁合同（房租参照市场价执行）。若乙方既不参加房改，又不与甲方签订租赁合同，则甲方有权依法收回住房等。2001年9月30日，陈志明与杭州萧山城市建设发展有限公司签订《协议书》一份，约定甲方为杭州萧山城市建设发展有限公司，乙方为孙霖音，因萧山城市建设需要，经区计委[2001]472号文件批准和区规划局浙规证[2001]0110195号文件规划，甲方将对杭州杭发集团公司家属宿舍7、8、9、10、13、14、17幢住房实施拆迁，并已与杭州杭发集团公司签订了房屋拆迁安置补偿协议。乙方系上述拆迁范围内的拆迁户，应乙方购买扩大住房建筑面积的要求，经甲、乙双方协商达成协议如下：一、乙方与杭州杭发集团公司签订了《萧绍路南非成套住房拆迁分配、安置协议》，该协议规定，杭州杭发集团公司分配、安置给乙方的建筑面积为37平方米。二、根据乙方要求，甲方同意乙方在杭州杭发集团公司分配、安置的基础上扩面，扩面部分以经济适用房价格（交房当年萧山区政府发布的价格为准）购买6.1平方米；以商品房价格（萧山区物价委核准的价格为准）购买21.9-26.8平方米左右等。2002年3月，孙霖音委托陈志明代理案涉房屋转让、过户、买卖等一切手续。2003年3月15日，原告、陈志明及大众置换公司签订《房地产转让合同》一份，约定转让方（甲方）为孙霖音，受让方（乙方）为原告，甲方同意将坐落在杭州市萧山区的房屋，计建筑面积87.93平方米转让给乙方，该物业属钢混结构，权属私有，乙方对甲方所转让的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋；甲乙双方同意上述房屋的成交价总价款为309160元，本合同签订之日，乙方向甲方支付10000元作为购房定金；购房定金可抵作购房款，乙方于2003年3月17日前支付甲方购房款150000元，余款在甲方产证做出可过户给乙方时付清149160元；甲方应在乙方付清房款将房屋以及其他附属设施交付给乙方使用等。同日，原告向陈志明支付案涉房屋购房定金10000元。同年3月17日，原告向陈志明支付案涉房屋购房款150000元。2003年8月8日，案涉房屋登记所有权人为杭州杭发集团公司，建筑面积为37平方米，产别为国有房产。2004年1月13日，原告（乙方）与陈志明（甲方）、中介方周丽敏、鲁忠庆签订《补充协议》一份，约定：一、经甲乙双方协商在原价格上原告贴陈志明房款15000元；二、2004年1月16日，原告付陈志明房款115000元，同时陈志明将房屋交付给原告使用；三、余款149160元在陈志明产证做出后可过户给原告时付清；四、如有20%差额税，陈志明与原告各承担一半。同年1月16日，原告支付陈志明购房款115000元。后陈志明将案涉房屋交付给原告，原告占有使用该房屋至今。2017年10月19日，原告向本院递交诉讼材料，本院于2018年1月16日进行预登记。后本院于2019年6月19日受理原告诉被告陈志明房屋买卖合同纠纷一案，因原告在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院（2019）浙0109民初9689号民事裁定书裁定该案按原告撤诉处理。同年7月17日，原告向本院起诉，诉如所请。 另查明，孙霖音丈夫陈伩田于1999年1月14日死亡，孙霖音于2007年3月17日死亡。陈利萍于2018年8月17日死亡，王用理系陈利萍丈夫，双方生育女儿王甜甜。 又查明，杭州杭发集团公司于2008年12月2日变更名称为杭州杭发发电设备有限公司。 本院认为：孙霖音委托陈志明与原告分别于2003年3月15日签订的《房地产转让合同》及2004年1月13日签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行合同。然不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋有37平方米的所有权人系被告杭州杭发发电设备有限公司（原杭州杭发集团公司），而剩余50.93平方米亦未办理初始登记，故案涉《房地产转让合同》及《补充协议》签订时，孙霖音并未取得案涉房屋的所有权，且现被告杭州杭发发电设备有限公司对上述《房地产转让合同》及《补充协议》亦未进行追认，故对于原告要求被告陈志明、陈利媚、陈琍群、王用理、王甜甜、杭州杭发发电设备有限公司协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，该请求事实上无法履行，本院不予支持。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。被告王甜甜、杭州杭发发电设备有限公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、来孟飞与孙霖音之间2003年3月15日的《房地产转让合同》及2004年1月13日的《补充协议》合法有效； 二、驳回来孟飞的其余诉讼请求。 案件受理费5950元，减半收取2975元，由来孟飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  颜冰心 二〇一九年十月十七日 书记员  富美芳