河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0105执异815号案外人：梁金恒，男，1972年10月3日出生，汉族，住河南省邓州市。申请执行人：李晓艳，女，1993年1月10日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被执行人：河南金地置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区郑汴路北农机市场对面。法定代表人：刘兴吨，董事长。在本院执行李晓艳与河南金地置业有限公司（以下简称金地置业）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人梁金恒提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人梁金恒称，申请执行人李晓艳与被执行人金地置业房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）（2016）豫0191民初9180号民事判决已发生法律效力。案外人对执行位于郑州市郑东新区××、福禄××、××西1号楼2302号（门牌号××房产（以下简称涉案房产）不服，提出异议。2010年，案外人与河南省机构编制委员会办公室（以下简称省编办）其他职工一起，集体团购了被执行人开发的商品房，并按照省编办、开发商的要求陆续交齐了全部购房款（详见交款凭证）。2014年5月，同其他购房人一样，案外人与开放商办理了交房手续，实际占有、使用了涉案房产。由于金地置业擅自违反建设规划许可违规将小区楼层加高，违反合同约定和政府规划，导致至今未能办理涉案房产产权登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，涉案房产已经归案外人梁金恒所有，与金地置业无任何关系。故请求：1.终止对涉案房产的拍卖、执行程序；2.解除对涉案房产的查封。本案审查中，案外人梁金恒向本院提交证据如下：商品房购房合同一份；购房款资金账户监管协议一份；房地产合作项目开发协议书一份；证明五份；收据五份；商品房买卖合同一份；前期物业管理服务协议一份；业主（住户）资料卡一份；装修申请表一张；室内装饰装修管理协议一份；装修验收表一份；会签一览表一份；房屋验收交接表一份。本院查明，原告李晓艳诉被告金地置业房屋买卖合同纠纷一案，高新区法院于2016年10月29日作出（2016）豫0191民初9180号民事判决书，判决：一、被告河南金地置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李晓艳支付逾期交房违约金128966.88元；二、驳回原告李晓艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5225元，原告李晓艳负担2346元，被告河南金地置业有限公司负担2879元。后原告李晓艳不服该9180号民事判决，向河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）提起上诉。郑州中院于2017年6月13日作出（2017）豫01民终1136号民事判决书，判决：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初9180号民事判决；二、被上诉人河南金地置业有限公司于本判决生效十日内支付上诉人逾期交房违约金211935.57元，并按购房款的日0.02%支付自2016年5月14日至涉案房屋竣工验收合格之日止的逾期交房违约金；三、被上诉人河南金地置业有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人逾期产权初始登记违约金49705.99元，并按购房款的日0.005%支付自2016年5月14日至被上诉人向房管局提交登记资料实际受理之日止的逾期产权初始登记违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5225元，二审案件受理费2346元，均由被上诉人河南金地置业有限公司负担。该1136号民事判决已于2017年6月16日向各方当事人送达完毕，已发生法律效力。后该案进入执行程序，执行案号为（2017）豫0191执6000号。2018年7月5日，高新区法院作出（2017）豫0191执6000号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人河南金地置业有限公司名下位于郑东新区××、福禄××、××、××、××、××、××、××、××、××以及××房产（预售证号：D0419）；二、查封期限为三年。2018年7月17日，高新区法院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了该6000号之一执行裁定书及协助执行通知书，将涉案房产予以查封。2018年8月17日，郑州中院作出（2018）豫01执监2282号执行裁定书，裁定：郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初9180号民事判决书【原执行案号：（2017）豫0191执6000号】由郑州市金水区人民法院执行。本院立案后，案号为（2018）豫0105执9505号。另查明，2010年4月30日，河南晟烨置业有限公司（以下简称晟烨公司）作为甲方（出卖人）、省编办作为乙方（买受人）签订《商品房团购合同》一份，主要约定内容如下：甲方在该地块上投资建设商品房，甲方保证按规定将用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等开发建设商品房的相关手续办理完毕；甲方根据本合同的约定将部分商品房销售给乙方（乙方代表乙方单位干部职工团购）；甲方应在取得商品房预售许可证之后五日内通知乙方，并及时与乙方单位干部职工（下称实际购房人，实际购房人名单由乙方提供）签订商品房买卖合同，将商品房买卖合同办理备案和预告登记，最终将房地产权利凭证办理到实际购房人名下；经双方商定，甲方保证乙方单位干部职工每人一套住房共计：70套（人员名单由乙方提供）1#楼从21层到32层，2#楼从33层以下到28层，分以下五种户型：A160㎡、B126㎡、C123㎡、D119.22㎡、E87㎡；甲方与乙方约定：商品房价款按建筑面积计算，每平方米4380元整；本协议签订后在5月10日前乙方向甲方指定的账户支付首付30%团购房款，余款待银行能办理消费贷款时一次性付清。2010年6月13日，晟烨公司作为甲方、省编办作为乙方签订购房款资金账户监管协议一份，主要约定内容如下：乙方所交购房款，统一交由甲方指定的银行账户，甲方为交款个人开具收款凭证。金地置业作为甲方、晟烨公司作为乙方签订房地产合作项目开发协议书一份，主要约定内容如下：甲方愿以位于郑东新区××、××面积约50亩的土地作为投资与乙方共同合作从事房地产开发[土地使用权证号为：郑国用（2006）第1018号]。金地置业作为出卖人、梁金恒作为买受人签订商品房买卖合同一份，主要约定内容如下：买受人购买的商品房为郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西第1幢1单元23层2302房，建筑面积129.63平方米；计价方式按建筑面积计算，每平方米4320元，总金额56万元整，付款方式为一次性付款。晟烨公司分别于2016年1月15日、6月8日、8月13日、9月9日向案外人梁金恒出具收据，载明收到梁金恒交付的购房款10万元、10万元、5万元、10万元。金地公司于2019年9月6日向梁金恒出具收据，载明：兹收到梁金恒补交房款（1号楼2302号）21万元。2019年6月9日，省编办（自2018年11月29日起，单位原名河南省机构编制委员会办公室更名为中共河南省委机构编制委员会办公室）出具证明一份，载明：兹有位于郑州市郑东新区××、福禄××、××西××楼××（门牌号××）、××（门牌号××）、××（门牌号××）、××（门牌号××）、××（门牌号××）、××（门牌号××）、××（门牌号××）、××（门牌号××）共××套房屋，是我办的团购房屋。2019年8月9日，省编办出具证明一份，载明：2010年4月30日，我办与晟烨公司签署《商品房团购合同》，约定团购位于郑州市郑东新区××、福禄××、××西的旭日龙园小区有关事宜，团购房分为五种户型--A160㎡、B126㎡、C123㎡、D119.22㎡和E87㎡，晟烨公司通知我办团购人员要及时缴纳全额房款。我院干部孔祥敬同志，团购了位于郑州市郑东新区××、福禄××、××西××楼××（门牌号××）房屋，户型为B，面积为126㎡，缴纳的房款金额和具体日期以晟烨公司出具的收据为准。2014年5月，旭日龙园小区交付钥匙，我办团购人员拿到了钥匙并入住。因金地置业、晟烨公司擅自加高楼层，被认定为违章建筑，郑州市房管局不接受网签。我办多次协商两家公司办理手续，但因两家公司的原因，一直没有为我办团购房签订正式商品房买卖合同，也没有办理相关产权手续。2019年8月9日，孔祥敬出具证明一份，载明：本人孔祥敬（身份证号4101051954××××××××）于2014年年初将通过我单位团购的位于郑州市郑东新区××、福禄××、××旭日××小区××楼××（门牌号××）房屋，转让给梁金恒（身份证号4129301972××××××××），此房屋的所有房款和产生的权利义务均由梁金恒承担。郑州万嘉物业管理有限公司于2019年9月6日出具的证明载明：旭日龙园1-2302业主梁金恒自2015年11月10日开始缴纳物业费，缴费区间自2015年7月1日至2020年6月30日。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，晟烨公司与省编办于2010年4月30日签订了商品房团购合同，发生在高新区法院2018年7月17日查封涉案房产之前，且案外人梁金恒提供的收据、物业证明可以证明其已足额支付了购房款并在高新区法院查封之前合法占有了该不动产。省编办出具的证明可以证明未办理过户登记的原因非因买受人自身原因。综上，案外人梁金恒所提异议理由成立，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对河南金地置业有限公司名下位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西旭日龙园1幢2302号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  刘 铮审判员  孟 璐二〇一九年十月三十日书记员  李清阳