江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初404号原告：刘晶晶，女，1986年5月12日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：王娟，江苏良修律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙美荣，江苏良修律师事务所律师。被告：吴元军，男，1969年10月11日出生,汉族，住新沂市。被告：李理，女，1970年8月23日出生，汉族，住新沂市。以上两被告共同委托诉讼代理人：房荣荣，江苏苏沂律师事务所律师。第三人：新沂市易合不动产经纪有限公司，住所地新沂市钟吾南路1号沭新花园二期二阶段1幢O单元1－18号。法定代表人：张夫广，该公司经理。委托诉讼代理人：张逢，该公司员工。第三人：徐州国宁置业有限公司，住所地新沂市唐店街道玉景路。法定代表人：刘锦德，该公司经理。原告刘晶晶与被告吴元军、李理，第三人新沂市易合不动产经纪有限公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序公开开庭进行了审理，刘晶晶及其委托诉讼代理人孙美荣，吴元军及其与李理共同委托诉讼代理人房荣荣，易合公司委托诉讼代理人张逢到庭参加诉讼。审理过程中，依法追加徐州国宁置业有限公司（以下简称国宁公司）为第三人参加诉讼。后本案转为适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。刘晶晶及其委托诉讼代理人王娟，吴元军及其与李理共同委托诉讼代理人房荣荣，易合公司委托诉讼代理人张逢，国宁公司法定代表人刘锦德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晶晶向本院提出诉讼请求：1.判令吴元军、李理支付新沂市唐店街道玉景路1号玉景美庐车库的赔偿款334440元（55.74平方米×6000元/平方米）；2.判令吴元军、李理支付违约金10万元；3.判令吴元军、李理支付2018年5月21日之前的物业费、水电费。事实和理由：2018年5月21日，刘晶晶通过易合公司与吴元军、李理签订《房屋买卖居间合同》，购买吴元军、李理位于新沂市唐店街道玉景路1号房屋（以下简称202室房屋）以及4号车库（以下简称涉案车库），202室房屋建筑面积181.90平方米，涉案车库面积55.3平方米左右，202室房屋以及涉案车库的总价款共计1014000元。合同签订后，刘晶晶按照约定全面履行了合同义务，但吴元军、李理收取刘晶晶的购房款后，仅协助刘晶晶办理了202室房屋的所有权转移登记手续，至今未将涉案车库交付给刘晶晶。为此提出诉讼。吴元军、李理共同辩称，2018年5月21日，刘晶晶与吴元军、李理签订《房屋买卖居间合同》，合同签订前以及签订时，吴元军、李理已经明确告知刘晶晶及易合公司，因涉案车库被国宁公司当成临时仓库使用，没有交付给吴元军、李理，所以吴元军、李理暂时也无法向刘晶晶交付涉案车库，待国宁公司交付涉案车库后，吴元军、李理及时将涉案车库交给刘晶晶；如果刘晶晶要求涉案车库与202室房屋一起交付的话，就不同意出售。刘晶晶当时称现孩子小用不到车库，同意吴元军、李理先交付202室房屋，待涉案车库能交付时候再交付。故双方签订了《房屋买卖居间合同》。2018年5月底，吴元军、李理协助刘晶晶办理了202室房屋的所有权变更登记手续。刘晶晶向吴元军、李理催要涉案车库时，吴元军、李理找国宁公司要求交付涉案车库，国宁公司称涉案车库其公司需要使用。经多方调查，发现国宁公司将涉案车库当做了临时的物业用房，需要建设新的物业用房才能将涉案车库置换出来。因为国宁公司至今未向吴元军、李理交付涉案车库，才导致吴元军、李理迟迟未向刘晶晶交付，此种行为属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的事实上的履行不能，故吴元军、李理不存在违约行为。综上，刘晶晶的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。易合公司述称，易合公司对涉案车库被用为物业临时用房一事不知情，刘晶晶也不知情。在签订《房屋买卖居间合同》时曾谈到不急着用涉案车库，合同约定的交付时间2018年9月27日是一个宽松的时限。后期吴元军、李理也说过如果不急着用涉案车库的话，先给物业使用，但会继续催促物业，刘晶晶什么时候用就什么时候从物业处拿回交付给刘晶晶。2018年10月，刘晶晶要求交付涉案车库，吴元军、李理便开始要求国宁公司及物业交付，后来落实到国宁公司将涉案车库作为物业用房使用，无法交付。故刘晶晶提起诉讼。国宁公司述称，国宁公司与吴元军、李理之间存在202室房屋的买卖合同关系，不存在涉案车库的买卖合同关系，涉案车库有独立产权，吴元军、李理没有向国宁公司购买涉案车库，故没有向吴元军、李理交付车库的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2018年5月21日，吴元军、李理（甲方、出售方）与刘晶晶（乙方、买受方）、易合公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，合同记载房屋建筑面积181.9平方米，车库55.3平方米左右；约定成交价格为1014000元，并注明此价格包括车库；关于房屋交付，合同约定“甲方于银行尾款放到甲方账户，甲方腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方”，并约定双方在房屋交接前，甲方办理有关物业的交接，包括水、电、煤气、采暖、有线电视、电话、物业费、户口等相关手续，并结清费用；关于违约责任，合同第6.1条约定，甲方保证所售房屋不存在任何权属争议、债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售该房屋，并已取得房屋共有人或其他产权人的同意，保证全面履行合同义务。甲方应在办理交易过户手续前将有关该房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无需对上述事项负责，由于甲方原因，造成房屋不能办理权属登记，或发生被政府或司法机关查封等情形由甲方承担全部责任，甲方须赔偿乙方本合同成交价格10%的违约金及丙方本合同成交价格2%的损失，乙方放弃追究丙方一切责任。合同并对各方的其他权利义务作出详细约定。合同签订后，吴元军、李理协助刘晶晶办理了202室房屋的不动产权转移登记手续、按揭贷款手续，刘晶晶付清了全部购房款，吴元军、李理将202室房屋交付给刘晶晶，但未有将涉案车库交付。本案审理过程中，本院依刘晶晶申请对涉案车库的价值委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司进行了评估。经评估，涉案车库的市场价值为284000元。另，《房屋买卖居间合同》及吴元军、李理与国宁公司签订的《商品房买卖合同》中记载的房号为“402”，不动产权证书记载的房号为“202”，系同一套房屋。本院认为，吴元军、李理与刘晶晶、易合公司签订的《房屋买卖居间合同》系混合合同，既包括吴元军、李理与刘晶晶之间的房屋买卖合同关系，又包括吴元军、李理、刘晶晶与易合公司之间的居间合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按约履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吴元军、李理与刘晶晶在《房屋买卖居间合同》约定的出卖的标的物包含涉案车库，吴元军、李理未能依约交付涉案车库，违反合同约定，应承担相应的违约责任。因客观上无法交付涉案车库，事实上履行不能，故对于刘晶晶要求赔偿损失的主张予以支持。涉案车库的市场价值经评估为284000元，对于刘晶晶主张的过高部分不予支持。关于刘晶晶主张的违约金。违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案合同的约定，合同履行实际情况，考虑吴元军、李理未交付涉案车库的原因，加之要求吴元军、李理按照涉案车库市场价值赔偿刘晶晶已填补了刘晶晶的相关损失，故本着公平原则，对于刘晶晶主张的违约金不再支持。关于刘晶晶主张的物业费、水电费。其并非物业费、水电费的收费主体，也未有提供证据证明其已代为垫付了相关费用，故对其该项请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决如下：一、吴元军、李理应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘晶晶损失284000元。二、驳回刘晶晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7817元，由刘晶晶负担2257元，吴元军、李理负担5560元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 颖人民陪审员  孔祥溪人民陪审员  柳 云二〇一九年十月十四日书 记 员  张 薇