贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4884号上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市赤水市市中工业大道。统一社会信用代码9152038159077032XP。法定代表人：郭斌，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：冉怡君，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审反诉原告、原审反诉被告）：刘吉银，男，1972年11月13日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：罗大伟，赤水市中心法律服务所法律工作者。上诉人重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司（以下简称“重庆斌鑫巨龙房开公司”）因与被上诉人刘吉银商品房销售合同纠纷一案，不服赤水市人民法院（2019）黔0381民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。重庆斌鑫巨龙房开公司上诉请求：原审判决认定事实不清、适用法律错误，应改判支持其反诉请求。事实和理由：一、刘吉银存在违约行为，重庆斌鑫巨龙房开公司有权依据法定解除权解除合同；二、刘吉银作为违约方，应承担合同约定的违约金14000元；三、刘吉银应承担办理商品房预售合同登记备案产生的税费2148.54元，并配合办理解除备案登记手续。刘吉银在二审期间未作书面答辩。刘吉银向原审法院起诉请求：一、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、判令重庆斌鑫巨龙房开公司退还已交付的购房款（含定金1万元）67142元及专项维修资金6925.50元、双倍返还定金1万元。重庆斌鑫巨龙房开公司向原审法院反诉请求：一、依法解除双方于2018年5月13日签订的《商品房买卖合同》；二、判令刘吉银向其支付违约金14000元、办理涉案房屋预售合同备案产生的各项费用共计2148.54元；判令刘吉银配合办理解除涉案房屋的预售合同登记备案手续。原审法院认定事实：2018年4月26日，刘吉银（乙方）、重庆斌鑫巨龙房开公司（甲方）签订《商品房定金协议》，协议主要约定：刘吉银向重庆斌鑫巨龙房开公司预订赤水市工业大道斌鑫黔北明珠1号楼项目25层6号房屋，建筑面积79.67平方米；刘吉银采取按揭方式付款；折扣单价2600元，总价207142元；刘吉银支付定金10000元作为双方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付定金转为房价款；刘吉银应于签订商品房买卖合同之日起3日内到指定银行办理按揭手续，并提供完毕相关手续；有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未以本协议第二条约定的单价作为商品房买卖价格的；2、甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的；双方签订商品房买卖合同后，本协议自行终止。协议签订当日，刘吉银通过刷卡向重庆斌鑫巨龙房开公司支付定金10000元，重庆斌鑫巨龙房开公司向刘吉银出具收到定金的收据一份。2018年5月13日，刘吉银（买受人）、重庆斌鑫巨龙房开公司（出卖人）签订正式文本的《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人斌鑫黔北明珠第1幢25层25-6号房；建筑面积79.67平方米；总价款207142元；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款67142元，余款140000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后7日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议，也可选择解除本合同；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同；买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付房款。买受人刘吉银在合同上签字捺印，出卖人重庆斌鑫巨龙房开公司在合同上加盖法人及公司印章。合同签订当日，刘吉银通过刷卡向重庆斌鑫巨龙房开公司支付购房款57142元，重庆斌鑫巨龙房开公司向刘吉银出具了购房款收据，并办理了涉案房屋的登记备案，缴纳税费2148.54元。2018年11月27日，刘吉银向赤水市住房和城乡建设局缴纳了住宅专项维修资金6692.50元，赤水市住房和城乡建设局向刘吉银开具了收据。后刘吉银按约定提交了申请办理银行按揭的相关资料。2019年3月1日，刘吉银所申请办理的银行按揭不成功，资料被银行退回，银行告知是因支付首付款的银行账户为案外人袁亿，不能办理刘吉银名字的按揭。2019年3月13日，刘吉银向重庆斌鑫巨龙房开公司出具了退房申请，载明：本人刘吉银于2018年5月13日，购买贵司开发的赤水斌鑫黔北明珠小区1-25-6号住房一套，因本人原因无法办理按揭又无力一次性付款，现向贵公司申请退房，请贵司批准为谢。原审法院审理认为：刘吉银与重庆斌鑫巨龙房开公司共同协商，自愿签订《商品房定金协议》和《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。协议和合同的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应按协议和合同约定履行自己的义务。《商品房定金协议》签订后，刘吉银按约定向重庆斌鑫巨龙房开公司支付定金10000元，重庆斌鑫巨龙房开公司按约定与刘吉银签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，刘吉银又向重庆斌鑫巨龙房开公司支付购房款57142元，加上转为购房款的定金10000元，共计向重庆斌鑫巨龙房开公司支付购房款67142元，足额支付了合同约定的首付款。但因刘吉银未能办理银行按揭贷款支付尚欠的购房款，导致合同无法继续履行。本案中，双方均要求解除《商品房买卖合同》，视为双方达成的一致意见，根据合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对刘吉银、重庆斌鑫巨龙房开公司双方的该项诉讼请求，予以支持。关于刘吉银要求重庆斌鑫巨龙房开公司退还已支付购房款67142元和专项维修资金6925.50元的诉讼请求，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，由于双方的《商品房买卖合同》已经解除，刘吉银按履行合同义务所支付的购房款应由重庆斌鑫巨龙房开公司予以退还，对刘吉银的该项诉讼请求，予以支持。对于重庆斌鑫巨龙房开公司辩称，刘吉银所支付的67142元系案外人袁亿代为支付，不知袁亿是否自愿，可能产生其他纠纷，本案中，虽然刘吉银刷卡所用的银行卡为袁亿名下，但刷卡支付时，该银行卡的实际使用人是刘吉银，不管是否为刘吉银本人的银行卡，支付购房款的行为也应视为刘吉银向重庆斌鑫巨龙房开公司支付，重庆斌鑫巨龙房开公司也向刘吉银出具了收据确认刘吉银履行了付款义务，即使不是案外人袁亿自愿，使用该笔款项的人也是刘吉银，而案外人袁亿与重庆斌鑫巨龙房开公司并没有合同关系，案外人袁亿要主张权利也是直接向刘吉银主张返还，不会对重庆斌鑫巨龙房开公司造成影响，故对重庆斌鑫巨龙房开公司的该项辩称理由，不予采信。对于已支付的专项维修资金，刘吉银所主张的金额为6925.50元，经核实收据，实际刘吉银支付的金额为6692.50元，但该笔款项并未向重庆斌鑫巨龙房开公司支付，而是向赤水市住房和城乡建设局支付，刘吉银可在合同解除判决生效后，向赤水市住房和城乡建设局主张退还。关于刘吉银要求重庆斌鑫巨龙房开公司双倍返还定金10000元的诉讼请求，双方在《商品房定金协议中》约定了双倍返还定金的前提为：1、重庆斌鑫巨龙房开公司未以本协议第二条约定的单价作为商品房买卖价格的；2、重庆斌鑫巨龙房开公司未告知刘吉银在协议前房屋已存在抵押、预租、查封等事实的。在双方签订的《商品房买卖合同》中，房屋总价款与《商品房定金协议》中约定的207142元一致，重庆斌鑫巨龙房开公司所出售房屋也没有被抵押、预租、查封的情形，故刘吉银的该项诉讼请求，没有事实依据，不予支持。关于重庆斌鑫巨龙房开公司反诉刘吉银支付违约金14000元的请求，双方在合同中约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任。刘吉银未能办理银行按揭贷款并向重庆斌鑫巨龙房开公司提交了退房申请，但重庆斌鑫巨龙房开公司并未向刘吉银出具相关书面通知，要求支付不足款项，刘吉银并不存在逾期支付购房款的情形，不构成违约，不承担合同约定的违约责任。对重庆斌鑫巨龙房开公司的该项反诉请求不予支持。关于重庆斌鑫巨龙房开公司要求刘吉银支付办理商品房预售合同登记备案产生费用2148.54元以及配合解除商品房预售合同登记备案的请求，因双方的《商品房买卖合同》已确认解除，所产生的税费2148.54元也是向税务机关缴纳，重庆斌鑫巨龙房开公司可在退还已收取的购房款后，凭生效判决向税费机关要求退费，并向赤水市住房和城乡建设局申请解除商品房预售合同登记备案。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除刘吉银与重庆斌鑫巨龙房开公司于2018年5月13日签订的《商品房买卖合同》；二、重庆斌鑫巨龙房开公司在本判决生效后十日内返还刘吉银购房款67142元；三、驳回刘吉银的其余诉讼请求；四、驳回重庆斌鑫巨龙房开公司的其余反诉请求。本诉案件受理费951元、反诉案件受理费102元，共计1053元，由刘吉银承担453元，由重庆斌鑫巨龙房开公司承担600元。二审期间，双方均未提交新的证据。本院二审认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为：由于双方均主张解除《商品房买卖合同》，原判予以解除正确，依法应予确认。《商品房买卖合同》解除后，重庆斌鑫巨龙房开公司理应向刘吉银返还购房款67142元，原判支持刘吉银关于返还购房款的请求正确，依法应予确认。根据双方的陈述，未能办理按揭贷款的原因是交款人并非刘吉银，由于重庆斌鑫巨龙房开公司事实上已经同意刘吉银以他人名义支付首付款，且向刘吉银出具了收据，加之重庆斌鑫巨龙房开公司并未提供证据证明刘吉银具有其他违反合同约定的行为，故重庆斌鑫巨龙房开公司关于刘吉银存在违约行为的上诉理由不能成立，对其关于刘吉银应支付违约金14000元及合同备案费用2148.54元的上诉主张不应支持。原判驳回刘吉银关于专项维修基金、双倍返还定金的请求，由于刘吉银未对此提出上诉，依法应予确认。综上所述，原判认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持；重庆斌鑫巨龙房开公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费204元，由重庆斌鑫巨龙房开公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 刘 娟 娟二〇一九年十月二十八日书记员 汪 建 霞