河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初10163号原告（反诉被告）：牧斌，男，1971年12月26日出生，回族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：郭瑜，河南腾耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：闫书峰，男，1981年5月8日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：张小明，河南优泽律师事务所律师。原告（反诉被告）牧斌与被告（反诉原告）闫书峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告牧斌及其委托诉讼代理人郭瑜，被告闫书峰及其委托诉讼代理人张小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牧斌向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间的租赁合同已于2019年8月30日解除；2、判令被告立即返还原告位于郑州市中原区××院××楼××号的商铺；3、判令被告按照合同约定按时交纳自行负担的费用；4、依法判令被告向原告支付租金从2019年7月至房屋全部腾空交还之日止以34000元为基数，按每月1%支付滞纳金，7、8月份欠房租22000元，每月租金11000元,房租、电费、物业费欠费共计34405元，滞纳金暂合计20740元，欠款总计55145元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月13日，被告租赁原告位于郑州市中原区××院××楼××号商铺用于经营餐饮，租期3年，月租金11000元，按季度支付。现被告拖欠原告租金未支付，目前欠交物业公司管理费及电费，依照双方之间签订租赁合同的相关约定，被告已构成违约，原告已于2019年8月30日书面通知被告解除双方之间的房屋租赁合同，督促被告腾空房屋并交付原告未果，故起诉至法院。被告闫书峰辩称，被告在履行合同过程中，不存在任何违约的情形，被告未向原告交纳7月和8月份的租金，系原告拒绝让被告交纳，并非被告故意不交纳租金，故原告所述无事实和法律依据，应予以驳回。被告闫书峰向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人损失134535元及违约金79600元，合计214135元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人租赁合同纠纷一案，贵院已经依法受理，在本案中，被反诉人以房屋需要卖给他人为由，要求反诉人暂缓交付房租。现在违背事实的情况下以反诉人未按时交付房屋为由单方解除合同，已经构成严重违约，造成反诉人重大经济损失，为了维护反诉人合法权益，特反诉，请依法判如所求。原告牧斌针对被告闫书峰反诉辩称：首先，是被告违约在先，拖七月份房租及6-8月份电费，租赁合同上已明确约定，乙方拖欠甲方一个月房租，甲方有权收回房屋。另原告告知被告暂不缴纳房租是在被告已违约的情况下，事先告知其需要搬离房屋，因被告违约，其为了经营所装修房屋的损失，不应由守约的原告承担。被告的各项损失没有事实及法律依据，不应被支持。经审理查明：2018年3月13日，原告牧斌（甲方、出租人）与被告闫书峰（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，主要约定：房屋所有权证书登记人为牧斌，房屋所有权证书编号为郑房权证字第××号，建筑面积为159.91㎡，甲方出租给乙方的房屋坐落在中原区××院××楼××号；该房屋租赁期共三年，自2018年5月1日起至2021年5月1日止，甲方于2018年3月20日前向乙方交付该房屋，（其中2018年3月13日至2018年5月1日为免租期）；租金三个月支付一次，提前一周支付，甲方每次收到租金后应开具有效的收据给乙方，第一年的租金为11000，租金两年不变，第三年每年递增5%，第一年自2018年5月1日至2019年4月30日止，每年租金11000元，第二年自2019年5月1日至2020年4月30日止，每年租金11000元，第三年自2020年5月1日至2019年4月30日止，每年租金11550元；乙方应按时交纳自行负担的费用，包括租赁期间使用该房屋所发生的水、电、物业、通信、设备费用由乙方承担；双方可以协商变更或终止本合同，甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住或甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营使用的，乙方有权解除合同；房屋租赁期间，乙方利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用已经给甲方造成严重损害的、拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；租赁期内，乙方利用该房屋进行违法活动，拖欠房租累计3个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。2019年8月29日,原告牧斌发函给被告闫书峰,认为被告闫书峰未按约支付租金,通知被告解除合同。被告对此不予认可，称原告无权单方解除合同，被告并不存在拖欠房租不交，未交房租原因，是原告房屋被查封要依法拍卖，房屋上面有租赁会影响房屋拍卖价格，原告不让被告缴纳房租。原、被告均认可房屋租金交纳至2019年6月30日。被告明确表示不同意解除租赁合同，要求继续履行合同。上述事实，有房屋租赁合同、转账凭证、通话录音及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告牧斌与被告闫书峰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,双方当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定,解除合同行为发生法律效力应当具备三个条件:1、约定解除或者法定解除条件确已成就;2、合同不能继续履行,合同目的已经完全不能实现;3、解除权人行使解除权的程序合法。如三个条件同时成就,解除合同通知送达对方当事人,解除合同行为即发生法律效力。本案中,原告以被告2019年7月份房租未缴纳，符合合同约定拖欠房租累计1个月以上的，原告有权解除合同条件，但根据双方提交的证据显示被告非故意拖欠房租，因原告所出租房屋出现情况，双方进行协商，原告也表示同意被告暂时不支付租金，原告也未提供其向被告催要租金，被告拒绝支付的证据，故不符合该条款约定的解除条件；房屋租赁合同中关于拖欠房租构成解除合同的条件不一致，且双方当事人对合同条款关于拖欠房租构成违约的理解存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。合同条款系原告单方制作，关于拖欠房租构成违约的理解，应有利于被告。原告在既无约定、也不具备法定解除条件的情况下,原告制作《解除合同告知书》送达被告并提起诉讼,庭审中被告明确表示不同意解除,其《解除合同通知书》不发生解除合同的效力。故对原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，本院不予支持。因《房屋租赁合同》不予解除，故对被告的解除合同后原告予以赔偿的反诉请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）牧斌的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）闫书峰的反诉请求。案件受理费590元，由原告牧斌负担；反诉费2256元，由被告闫书峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冯莹丽二〇一九年十月十六日书记员  王 惠