浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0212民初6147号 原告（反诉被告）：宁波集物堂实业投资有限公司（统一社会信用代码为91330204316881596K）。住所地：宁波市鄞州区徐戎路临39号12幢416室。 法定代表人：林志敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈科，浙江尚甬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛文彬，浙江尚甬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯健，男，1989年6月11日出生汉族，个体商人，住象山县。 委托诉讼代理人：陈丽娜，浙江同舟律师事务所律师。 原告宁波集物堂实业投资有限公司（以下简称集物堂公司）为与被告冯健房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月9日向本院起诉，请求判令：1.解除原、被告之间的《商铺租赁合同》及其补充协议；2.被告腾退位于宁波市鄞州区徐戎路临*号*幢*室房屋；3.被告办理以宁波市鄞州区徐戎路临*号*幢*室房屋为注册地或营业地址的工商、税务登记证明的注销或变更手续；4.被告支付原告拖欠的租金54819元（按3.80元/平方米/天的标准自2018年10月21日起计算至2019年3月18日）、拖欠的商管服务费11879元（按20元/平方米/月的标准自2018年10月8日起计算至2019年3月18日），并按上述标准继续支付自2019年3月19日起计算至被告实际腾退之日止的租金、商管服务费或房屋占有使用费（合同解除后的房屋占有使用费参照租金及商管服务费标准计算）；5.被告支付原告违约金11190元；6.被告支付原告自2019年3月19日起计算至被告实际履行支付租金义务之日止的滞纳金（以54819元为基数，按月利率2%计算）。 被告冯健答辩并反诉称：2016年1月28日，原、被告及案外人俞家明签订《商铺租赁合同》一份，约定：租赁期间，商铺房屋结构问题的维修由原告承担；原告在7个工作日内及时提供相应数额的收据；违约方按年度须向对方交纳该年度内一个月的租金作为违约金。2018年9月13日，三方签订《补充协议3》一份，约定俞家明已于2017年底退出，实际经营已全面转交给被告，协商一致确认俞家明不再作为承租人。在房屋租赁期间，被告在征得原告同意的情况下对房屋进行了装修，总投资额达到190000元。被告在商铺使用过程中，原告未尽到商管服务义务，商铺门口长期多次发生漏水，被告要求原告上门维修，但原告一直未修理，还要求被告主动解除合同。由于长期滴水导致被告无法继续经营，给被告造成了巨大的损失。原告未尽管理职责，被告楼上扔杂物等致其雨篷漏洞，且其商铺门前道路不美观被告不予修整。原告在被告缴纳上一期租金后，拒绝提供发票，导致被告未能申请相应的补贴。2019年4月3日，原告起诉被告要求解除《商铺租赁合同》。原告的上述行为已构成违约，原告主张的违约金、滞纳金均不成立。另外双方在《商管服务协议》中约定有仲裁条款。被告不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求，反诉请求判决：1.反诉被告支付反诉原告违约金11038元；2.反诉被告赔偿反诉原告装修损失60000元；3.反诉被告返还反诉原告履约保证金26490元。 反诉被告集物堂公司答辩称：被告提供《商管服务协议》已超过举证期限，且其管辖权异议期限已过。被告在法庭辩论结束后提起反诉，不符合法律规定。反诉被告不存在违约情形，反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。 本院查明的事实如下： 本案案涉位于宁波市鄞州区徐戎路临*号*幢*室房屋属宁波大学所有。2015年4月28日，原宁波市江东区人民政府、宁波大学和杭州集物堂实业有限公司签订《合作协议》一份，约定原宁波市江东区人民政府、宁波大学决定利用宁波大学曙光路校区（包括上述房屋）规划打造现代化的复合型跨界产业园区。杭州集物堂实业有限公司有意向以第三方专业运营机构的形式开展现代化的复合型跨界产业园区建设、经营，并确保在依法、诚信的基础上实施该项目，承担经营风险与责任。后杭州集物堂实业有限公司的权利义务由原告集物堂公司承继。 2016年1月28日，原、被告及案外人俞家明签订《商铺租赁合同》一份，约定：俞家明和被告冯健（以下称为承租人）向原告集物堂公司承租位于宁波市鄞州区徐戎路临*号*幢*室商铺，建筑面积为96.82平方米，外摆区面积为21.62平方米，经营业态为茶饮、电商、零售、培训，经营品牌为微时；租赁期限为3年，自2016年4月15日至2019年4月14日止；房屋先付租金后使用，租金按季度支付，日租金价格为3.80元/㎡，外摆区日租金价格为0元/㎡，总共年租金为132450元/㎡/年。承租人应在合同签订之日起七日内向原告集物堂公司支付第一期的租金，以后每期需提前30日支付；原告集物堂公司暂定于2016年1月29日向承租人交付该商铺，自2016年1月29日至2016年4月14日为免租期；原告集物堂公司将聘请具有相应资质的物业管理公司对宁波集合项目进行物业管理。承租人对此表示同意与接受，并承诺遵守管理公司制定的《租户手册》及其它物业管理制度。商管服务费按建筑面积计为20元/月/平方米（含公共能耗费），首季度预收共计7106.40元，承租人须在办理入驻手续时（二次装修前）向原告集物堂公司缴纳。次季度起商管服务费则按季度预收，以后每期需提前30日支付；承租人需在支付第一期租金的同时缴纳履约保证金33112元，合同到期后，履约保证金无息返还。承租人若违约，原告集物堂公司可在履约保证金中扣除水费、电费、租金、商业管理费、违约金等，不足部分承租人应在5个工作日内补足；租赁期间，非承租人责任引起的商铺房屋结构问题的维修由原告集物堂公司承担，承租人应积极协助。承租人自行承担租赁商铺内外装修、设施设备及日常维护费用；承租人有下列情形之一，原告集物堂公司可终止合同并收回房屋，造成原告集物堂公司损失的，由承租人赔偿：……拖欠租金或水电费等其他应付费用累计达1个月的……；原告集物堂公司有下列行为之一的，承租人有权终止本合同，造成承租人损失的，由原告集物堂公司赔偿：不承担约定的维修养护义务致使承租人无法继续经营的或者擅自终止、解除合同，或擅自收回该商铺的；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳该年度内一个月的租金作为违约金。承租人未按约支付租金的，每逾期一日，需向原告集物堂公司支付所欠租金千分之五的滞纳金。承租人未按照正常租金支付，延期一个月的，原告集物堂公司无条件收回该房屋。且承租人放弃铺内相关装修及设施设备，并主动放弃法律追诉权利；本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，任何一方均有权依法向房屋所在地人民法院起诉等等。同时，双方还签订《商管服务协议》一份，约定：本协议在履行中如发生争议，双方应友好协商，仍未能解决的可以向政府部门申请调解。调解无效的，可向宁波仲裁委员会申请仲裁。上述协议签订后，原告集物堂公司于2016年1月29日向承租人交付了案涉商铺，后承租人对案涉商铺进行了装修，并注册成立了宁波山竹网络科技有限公司进行经营。 2016年9月27日，原告集物堂公司与俞家明和被告冯健签订《补充协议》一份，约定：原计租日从2016年1月8日，改为2016年10月21日。租赁日期为2016年10月21日至2019年10月20日，商管费用从2016年10月8日开始计算。 2018年3月2日，原告集物堂公司诉至本院[案号为（2018）浙0212民初2596号]，要求俞家明和被告冯健支付拖欠的租金及商管费，后于2018年9月14日以双方达成庭外和解为由撤回起诉。 2018年9月13日，原告集物堂公司与俞家明和被告冯健签订《补充协议3》一份，约定：原告集物堂公司已于2016年1月29日将上述房屋无瑕疵地交付承租人。原告集物堂公司已聘请了相关物业服务公司对宁波集盒项目（承租人承租商铺所属项目）进行物业管理，同时并且已持续在提供其他管理服务，承租人已知晓并同意，根据双方的约定支付相关的各项服务费。双方曾就费用问题发生过争议诉至法院，案号（2018）浙0212民初2596号，但尚未取得判决。现双方在平等、自愿的基础上，友好协商，依据实际情况，就各项费用的金额、支付等问题，特订立本补充协议：一、租金。租金自2016年10月21日起算，2016年10月21日至2017年1月20日，租金按3.04元/平方米/天计算，2017年4月21日开始租金价格下调为2.80元/平方米/天。其中0.4元为一次性置换，且不计入租期，经双方核算租金调整后每期金额为：第一期：2016年10月21日至2017年1月20日，租金为0元；第二期：2017年1月21日至2017年4月20日，租金为26490元；第三期至第五期每期租金均为20913.12元；第六期：2018年1月21日至2018年4月20日，租金为0元；第七期至第十期：2018年4月21日至2019年10月20日每期租金均为20913.12元；二、商管费。1、商管费的金额为20元/㎡/月（计算商管费的面积为111.52平方米），每季度6691.20元。2、商管费的支付：商管费自2016年10月8日起计算按季度收取。首季度商管费于2016年10月8日前缴纳，次季度起每季度提前30日支付；三、履约保证金。1、履约保证金为26490元不做调整。2、因原告集物堂公司违约导致合同提前解除的，在扣除承租人应承担的费用后，原告集物堂公司无息退还剩余部分履约保证金（若有）。3、因承租人违约导致合同提前解除的，履约保证金不予退还……五、其他。1、截至2018年10月20日，按本协议调整后的金额计算承租人尚欠原告集物堂公司150988.80元[第三期至第八期租金104565.60元、商管费46423.20元（2017年1月8日至2018年10月7日）]。2、本协议仅于承租人在2018年9月14日前共支付150988.80元以及在9月30日前交付价值31369.68元置换物后方生效。协议生效后，原告集物堂公司向法院申请撤回起诉，诉讼费用1726元由双方平摊；逾期付清的本协议自动终止不生效，租金、商管费等款项按原租赁合同及2016年9月27日补充协议的约定计算，已付款项用于抵押欠款。3、本协议生效后，承租人在后期经营上，如果不按合同按时缴纳租金、物业费等费用，原告集物堂公司有权单方按照原租赁合同及2016年9月27日的补充协议的计算标准自逾期之日起计收租金、商管费，此后租金、商管费标准按原租赁合同及2016年9月27日的补充协议的计算标准执行……5、俞家明已于2017年底退出，现实际经营已全面转交给被告冯健，经双方协商一致，俞家明不再作为承租人。在承租人按协议第五章第3条履行后，案涉商铺任何事宜均与俞家明无关，所有权利义务由被告冯健一人享有与承担……7、本协议为《商铺租赁合同》的补充协议。对租期、部分费用的金额、支付时间等事项重新约定与确认，对商铺交接时间及承租人费用的支付情况进行确认。《商管服务协议》、《商铺租赁合同》及本协议有冲突的，以本协议为准，本协议未约定的，以《商铺租赁合同》为准等等。 上述合同签订后，被告冯健按约向原告集物堂公司支付了150988.80元及相应置换物（已抵扣租金至2018年10月20日），但至今未再支付2018年10月21日以后的租金（包括交付的置换物）和2018年10月8日以后的商管服务费。 被告冯健在2018年9月21日等时间向原告集物堂公司反映其楼上滴水情况，原告集物堂公司亦进行过维修。 以上事实可由原告集物堂公司提供的房产证、《合作协议》、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议3》，被告冯健提供的《商管服务协议》、微信聊天记录、照片及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为：原、被告签订的《商管服务协议》虽约定有仲裁条款，但本案被告冯健未在首次开庭前提出异议，而是在第二次开庭过程中才提出，而且双方签订的主合同《商铺租赁合同》中未约定仲裁条款，并且约定“任何一方均有权依法向房屋所在地人民法院起诉”，故本院受理本案符合法律规定，被告冯健提出的异议不符合法律规定，本院不予支持。 被告冯健在本案转为普通程序审理后法庭辩论终结前提起反诉，不违反法律规定，且其反诉符合合并审理的条件，反诉被告集物堂公司关于“反诉原告冯健在法庭辩论结束后提起反诉，不符合法律规定”的辩解意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。 原、被告签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议3》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 双方在履行《商铺租赁合同》时因产生争议，原告集物堂公司曾诉至本院，双方在该案审理过程中达成《补充协议3》，对租期、部分费用的金额、支付时间等事项重新约定与确认，对商铺交接时间及承租人费用的支付情况进行确认，但被告冯健按《补充协议3》向原告集物堂公司支付了150988.80元及相应置换物后，至今未再支付2018年10月21日以后的租金（包括交付的置换物）和2018年10月8日以后的商管服务费，已构成违约，且符合《商铺租赁合同》约定的原告集物堂公司有权解除合同的条件，故本院对原告集物堂公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除的时间，原告集物堂公司虽提供了2019年3月18日的《收铺通知函》，但未提供证据证明将该函件送达给了被告冯健，被告冯健陈述未收到该函件，故该函件不能证明原告集物堂公司已通知被告冯健解除了合同。原告集物堂公司于2019年4月10日向本院起诉，本院于2019年4月20日将起诉状副本送达给被告冯健，现本院支持原告集物堂公司要求解除合同的诉讼请求，故本院认定双方合同解除的时间为2019年4月20日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案合同解除后，被告冯健应将案涉房屋返还给原告集物堂公司。双方在《商铺租赁合同》中约定“承租人未按照正常租金支付，延期一个月的，原告集物堂公司无条件收回该房屋。且承租人放弃铺内相关装修及设施设备，并主动放弃法律追诉权利。”但未明确约定装修及设施设备的范围，根据双方约定条款及法律规定，本院认为承租人放弃的应为已形成附合的装饰装修物，未形成附合的装饰装修物可由被告冯健拆除，但不得毁损案涉房屋。 被告冯健承租案涉房屋并注册以案涉房屋为住所地的公司进行经营，双方合同解除后，原告集物堂公司要求被告冯健办理其以案涉房屋为注册地址或营业地址的工商、税务登记证明的注销或变更手续，符合法律规定，本院予以支持。 因被告冯健未按约定的时间向原告集物堂公司支付租金和商管服务费，原告集物堂公司要求被告冯健按《商铺租赁合同》、《补充协议》约定的租金和商管服务费标准支付租金、商管服务费和房屋占有使用费，符合双方合同约定及法律规定，本院对其该项诉讼请求予以支持。 因被告冯健未按约定的时间向原告集物堂公司支付租金，应按《商铺租赁合同》的约定支付违约金和滞纳金，原告集物堂公司主张的违约金和滞纳金，不超出双方合同约定及法律规定，本院对其该项诉讼请求予以支持。 关于被告冯健向原告集物堂公司缴纳的履约保证金26490元，根据双方《补充协议3》的约定，在被告冯健违约时，原告集物堂公司不予退还履约保证金，而未约定罚没履约保证金，并且原告集物堂公司已经主张了违约金和滞纳金，故对该履约保证金，仍应按双方《商铺租赁合同》的约定，抵冲租金、商业管理费、违约金等。双方未约定抵冲的顺序，故根据法律规定，该26490元履约保证金应先用于抵冲违约金11190元，余款15300元用于抵冲已到期的租金。 原、被告双方在《补充协议3》中确认“原告集物堂公司已于2016年1月29日将上述房屋无瑕疵地交付承租人。原告集物堂公司已聘请了相关物业服务公司对宁波集盒项目（承租人承租商铺所属项目）进行物业管理，同时并已且持续在提供其他管理服务，承租人已知晓并同意，根据双方的约定支付相关的各项服务费”，被告冯健虽在签订《补充协议3》后仍向原告集物堂公司反映其楼上滴水情况，但其提供的证据不能证明滴水导致其无法继续经营承租商铺的事实，且原告集物堂公司亦进行过维修并非不作为，故被告冯健以此为由主张原告集物堂公司构成违约，缺乏依据，本院不予以采纳。被告冯健主张的雨篷漏洞、门前道路不美观问题，经本院勘验后情况属实，但被告冯健提供的证据不能证明原告集物堂公司未尽物业管理职责影响其正常经营甚至导致其无法继续经营承租商铺的事实，故被告冯健以此为由主张原告集物堂公司构成违约，缺乏依据，本院不予以采纳。被告冯健主张原告集物堂公司拒绝向其提供租金发票，导致其未能申请相应的补贴，因双方未明确约定原告集物堂公司有合同义务向其提供租金发票，其也未举证证明其要求过原告集物堂公司提供发票，故被告冯健的该项主张亦缺乏依据，本院不予采纳。被告冯健主张原告集物堂公司构成违约的相关事实均不成立，其抗辩及反诉主张均缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零五条、第二百一十六条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告宁波集物堂实业投资有限公司和被告冯健之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议3》于2019年4月20日解除； 二、限被告冯健于本判决生效后十日内将宁波市鄞州区徐戎路临*号*幢*室房屋返还给原告宁波集物堂实业投资有限公司（未形成附合的装饰装修物可由被告冯健拆除）； 三、限被告冯健于本判决生效后三十日内办理其以宁波市鄞州区徐戎路临*号*幢*室房屋为注册地址或营业地址的工商、税务登记证明的注销或变更手续； 四、限被告冯健于本判决生效后十日内支付原告宁波集物堂实业投资有限公司租金39519元（按3.80元/平方米/天的标准自2018年10月21日起计算至2019年3月18日，已扣除履约保证金15300元）、商管服务费11879元（按20元/平方米/月的标准自2018年10月8日起计算至2019年3月18日），并按上述标准继续支付自2019年3月19日起至2019年4月20日的租金、商管服务费和2019年4月21日起至被告冯健履行上述判决第二项确定的返还责任之日止的房屋占有使用费（参照上述租金及商管服务费标准计算）； 五、限被告冯健于本判决生效后十日内支付原告宁波集物堂实业投资有限公司滞纳金（以39519元为基数，按月利率2%自2019年3月19日起计算至被告冯健履行付款责任之日止）； 六、驳回原告宁波集物堂实业投资有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告冯健的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱责任，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费1747元，由原告宁波集物堂实业投资有限公司负担594元，由被告冯健负担1153元。反诉案件受理费1119元，由反诉原告冯健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  韩 涛 人民陪审员  翁志道 人民陪审员  陈永红 二〇一九年十月十日 代书 记员  胡 婕