文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初18512号原告：楚时林，男，汉族，1967年9月3日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨庆，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：石彤歌，重庆丽达律师事务所律师。被告：杨荣，女，汉族，1976年5月15日生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：秦大荣，住重庆市南岸区，系被告杨荣的丈夫。第三人：重庆信义鼎房地产营销策划有限公司，住所地：重庆市两江新区礼慈路37号1号商业附1号1-12，统一社会信用代码91500000MA5UD73D9E。法定代表人：刘家利，经理。委托诉讼代理人：蔡平霞，系该公司员工。原告楚时林与被告杨荣、第三人重庆信义鼎房地产营销策划有限公司（以下简称信义鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚时林及其委托诉讼代理人杨庆，被告的委托诉讼代理人秦大荣，第三人的委托诉讼代理人蔡平霞到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告楚时林的诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告于2018年5月6日签订的《房地产买卖及居间合同》；2、请求判令被告立即返还原告定金5万元，赔偿原告已支付的居间服务费8000元，并赔偿原告违约金5万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告及第三人向原告出具公证书,公证内容为被告委托秦大荣(系杨荣的丈夫)签署与重庆市两江新区××路××号××幢××房屋相关的一切文件,委托时间为2018年3月29日至2019年3月29日。2018年5月6日，原告、被告、第三人签订《房地产买卖及居间合同》，约定被告通过第三人居间向原告出售位于重庆市两江新区××路××号××幢××,建筑面积128.7平方米,套内面积107.39平方米,转让成交价为165万元,在签署本合同时原告交定金5万元，第二部分房款160万元采取银行按揭贷款方式支付。合同第13条约定,该房只和开发商签定了商品房买卖合同,还未办理产权证,在签定本合同后40天内被告与开发商处沟通好办理产权证事宜,原告支付65万元给被告用于支付该房欠开发商处的购房尾款,以办理产权证。待开发商办理好该房的产权证后五个工作日内被告配合原告到银行办理二手房按揭贷款手续,并提供银行所需资料,待银行审批通过后三个工作日内双方到该房所在地房交所办理二手房过户手续。同时,合同第10条约定,如被告未能履行本合同的约定,则原告可要求双倍返还定金,或选择要求被告赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。合同第15条约定,本合同的争议,应向合同签订地重庆市渝北区人民法院提起诉讼。第17条约定,双方及居间方书写的地址即为任何书面通知的送达地址,任何一方地址变更,应及时书面通知对方,否则自行承担送达不到的法律责任。合同签订后,原告即按约向被告支付定金5万元,并支付第三人中介费8000元,原告还准备了65万元现金随时准备用于购买房屋。但是,被告的代理人秦大荣一直拒绝与原告办理房屋买卖相关手续。而第三人工作人员则告知原告,被告正与开发商重庆首地房地产开发有限公司就案涉房屋在进行诉讼,但秦大荣从未告知原告任何关于诉讼的相关情况,直至2019年3月29日,被告出具的公证委托书的委托期限已经届满,秦大荣已经失去了代理权。原告多次要求秦大荣提供杨荣的联系方式,但秦大荣均拒绝提供,导致原告的合同目的无法实现。综上,被告拒绝履行合同,且导致原告的合同目的无法实现,已经构成根本违约,被告应当退还定金,并承担违约责任。故起诉。被告杨荣辩称，1、经三方协商达成后可以解除；2、经中介方介绍，原被告签订了房地产买卖及居间合同，约定被告以房屋总价165万元将案涉房屋出售给原告，并约定了可以签订附件、支付定金以及违约金等内容。合同第十三条补充约定，卖方40天内沟通好办理产权证，原告支付65万元给被告，被告结清所欠开发商尾款63.8万元，并配合原告办理银行按揭以及过户等手续。根据约定，被告与买方签订合同后立即与开发商置业顾问联系办证时间，回复合同规定3-6个月，如果可以特快办理只需要30-50天，确定之后被告立即通知原告和中介公司支付首付款65万元，但原告推脱，造成被告无法支付所欠尾款。2018年5月13日，原被告在中介公司处商讨付款时间和办证时间，中介公司写出初步方案，但原告看后不同意签字，称按合同履行。后分别于2018年5月25日、6月6日再要求原告付款被拒绝，因多次要求付款，原告均拒绝，被告怀疑原告实施欺诈要求其提供银行资金证明，原告亦拒绝。综上，原告多次违约，不履行约定义务，请求依法判定原告承担违约带来的所有损失和责任。第三人信义鼎公司述称，秦大荣确实有与原告沟通付款时间，但是其要求将款项支付给案外人而并非被告本人或秦大荣，所以原告才拒绝打款，原告的陈述属实。经审理查明：2018年5月6日，原告为买方与被告为卖方、第三人为居间方签订《房地产买卖及居间合同》，约定，买方住所：重庆市渝北区××路××号××幢××单元××，卖方住所：重庆市巴南区××村××号××单元××。买方购买卖方位于重庆市两江新区××路××号××幢××的房屋，建筑面积128.7平方米，转让成交价为1650000元，买方须按照以下方式付款：在签署本合同时买方交定金50000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款；第二部分房款为1600000元，以银行按揭付款。第6条，卖方须在过户当日负责将该物业交予买方使用；第7条，买卖双方均清楚该物业在开发商还未办理产权证状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力，该物业是以签订本合同时的现状出售给买方，买方已作实地查验；第10条，如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金，如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金；第11条，基于居间方促成本合同的成立，居间方有权向买卖双方收取居间服务报酬，其中，买方须向居间方支付居间服务费16500元，上述居间服务报酬买卖双方应在签订本合同时支付完毕；第13条，若对本合同格式条款存有分歧，买卖双方可就买卖内容另行协商签订补充协议或条款，履行中则按补充协议或补充条款执行，并手写注明：经双方自行协商如下：（1）该房价含卖方买房时所交的大修契税；（2）该房只和开发商签定了商品房买卖合同，还未办理产权证，在签定本合同后40天内卖方与开发商处沟通好办理产权证事宜，买方支付人民币陆拾伍万元整（￥650000）给卖方用于支付该房欠开发商处的购房尾款以办理产权证；（3）待开发商办理好该房的产权证后五个工作日内卖方配合买方到银行办理二手房按揭贷款手续，并提供银行所需资料；（4）待银行审批通过后三个工作日内双方到该房所在房交所办理二手房过户手续。第17条，买卖双方及居间方书写的地址即为任何书面通知的送达地址，任何一方地址变更，应及时书面通知对方，否则自行承担送达不到的法律责任。合同空白处还手写载明了：过户当日买方支付卖方除银行贷款除定金除支付的人民币陆拾伍万元整后的剩余首付款人民币叁拾伍万元整（￥350000），剩余房屋尾款由该房二手房按揭。贷款银行直接支付到卖方提供的银行账户上。五、秦大荣与杨荣系夫妻，杨荣委托秦大荣办理该房买卖等所有事宜，后续需杨荣配合的事宜，杨荣必须全权配合。合同签订当日，原告向被告支付了定金5万元，被告出具了收条。次日，原告向第三人支付了居间服务费8000元，第三人开具收据。2018年3月29日，被告出具《委托书》并进行公证，委托秦大荣作为其代理人，代为办理按揭（一次性）购买位于重庆市两江新区××路××号××幢××房屋的相关事宜，委托事项包括代为签订、变更《房屋买卖合同》，到房屋相关部门全权办理产权登记（过户）等手续，缴纳购房款以及相关税费等，委托时间为2018年3月29日到2019年3月29日。2018年5月16日，重庆首地房地产开发有限公司（以下简称首地公司）将杨荣诉至本院，请求判令解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、配合首地公司办理注销网签备案登记手续、支付违约金律师费等。2018年7月23日，本院作出（2018）渝0112民初11206号民事判决书，查明：2016年11月12日，首地公司与杨荣签订《重庆市商品房买卖合同》，约定杨荣购买位于重庆市两江新区××路××号××幢××的房屋，并办理了网签手续。合同签订后，2018年4月10日，首地公司向杨荣邮寄了《律师函》，函告其于2018年4月15日前一次性付清剩余房款638000元并支付违约金，若逾期未付清，首地公司将通过司法途径解除合同追究责任，邮件显示于2018年4月11日投递并签收，他人收快递柜。杨荣不服判决结果提起上诉，经重庆市第一中级人民法院调解，双方达成如下协议：一、重庆首地房地产开发有限公司与杨荣均同意继续履行双方于2016年11月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、杨荣已支付案涉房屋首付款501366元，剩余房款638000元杨荣应于2018年12月31日前向重庆首地房地产开发有限公司一次性付清；三、鉴于本案系因杨荣违约逾期支付房款引起，且给重庆首地房地产开发有限公司造成了诉讼费、律师费、房款利息等损失，杨荣同意赔偿重庆首地房地产开发有限公司上述各项损失共计510600元，此款杨荣应于2018年12月31日前一次性付清……六、如杨荣未按前述调解协议第二、三条所约定的时间足额支付前述款项，则重庆首地房地产开发有限公司与杨荣所达成的前述调解协议第一至五项的内容双方均不再履行，双方按重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初11206号民事判决执行，重庆首地房地产开发有限公司有权向人民法院申请立即执行前述判决。2019年6月18日原告与秦大荣之间的通话内容显示：秦大荣让原告承担被告与首地公司的诉讼损失几十万元，若原告愿意承担，其才同意继续履行合同。被告在庭审中亦陈述因与首地公司诉讼损失了几十万元，被告认为原告违约，故要求原告承担该损失，若原告愿意，被告就卖房，若不愿意，被告就不卖房。庭审中，被告举示了以下证据：1、关于2018年5月6日签订的房地产买卖居间合同的相关问题协调沟通会，内容为2018年5月6日原告、秦大荣以及第三人三方在第三人营业部协商房款支付事宜，被告拟证明其通知原告支付房款65万元。原告质证称对真实性以及证明目的均不认可，认为没有原告签字且约定与开发商沟通好办证事宜才支付65万元，但被告要求其将该笔款项支付给案外人，又拒绝配合原告到开发商处了解沟通的情况。第三人质证对证据无异议，是因双方对65万元的支付产生分歧，故协商，但最终未达成一致所以没有签字。该证据的内容涉及原被告以及第三人三方，但却并无任何一方签字确认，因此，本院对该证据不予采信。2、秦大荣与第三人工作人员“燕子，U优居汪”的微信聊天记录截图，拟证明被告多次通知原告付款。该组聊天记录显示：2018年5月30日，汪问：“秦老师那你在开发商那边协商得怎么样了呢？”秦回复：“需要把钱交给我的委托人去交钱，他帮我协调，所以希望他们能支付除银行按揭以外的全部房款，如果他们这几天给我我就去交给他们把这事落实办理了。”汪回复：“那你看这边也安排大家见个面，他们的意思还是一起去开发商了解，那天也说了，如果可以他们第一时间会支付的。”2018年6月6日，秦问：“你好小汪，你联系以下楚时林今明两天把首付款支付给我，我好委托人去首地办理缴款和手续。不然别人走了不好办理。”汪回复：“她们的钱是准备好了的，但是必须和你的委托人一起去办理这个事情。”原告对该聊天记录的真实性不认可，第三人对该证据无异议。该组微信聊天记录的聊天相对方为秦大荣与第三人工作人员，其双方对该记录均无异议，但该聊天记录系部分截取不完整，本院对其不予采信。审理中，原告以及第三人均陈述合同签订后听说案涉房屋可能会打官司。原告明确表示不愿意承担被告所要求的三四十万元损失，被告亦表示不愿意卖房。被告陈述案涉房屋已于2019年1月转移登记至其名下，且未另外出售。另查明，原告妻子彭光淑的交通银行个人客户交易清单显示，2018年6月4日余额为1174114.14元，同日又支出理财申购扣款1170000元。被告自认未将与首地公司的诉讼情况告知原告。上述事实，有各方当事人的陈述、房地产买卖及居间合同、公证书、网签合同信息、收据、收条、转账凭证、结婚证、（2018）渝0112民初11206号民事判决书、（2018）渝01民终7370号民事调解书、交易清单、光盘、文字整理稿、协调沟通会、微信聊天记录等证据在案佐证。本院认为：原被告与第三人所签订的房地产买卖及居间合同系各方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。各方均应当按合同履行义务。本案审理过程中，原告明确表示不愿意多支付几十万元房款，被告亦表明不愿意卖房，故对原告要求解除双方合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同履行过程中原被告是否存在违约行为，对此，本院评析如下：1、签订合同时，各方均知晓被告与首地公司仅签订了重庆市商品房买卖合同，被告还未付清购房款，未取得案涉房屋的不动产权证书的事实。合同约定，签订合同后40天内被告与首地公司沟通好办证事宜，原告支付65万元给被告用于支付欠付购房尾款，合同签订后，双方未就支付方式另行达成协议，故应按合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告的先履行义务是与首地公司沟通办证事宜，原告的后履行义务是支付65万元房款，被告未举证证明其已与首地公司沟通过办理案涉房屋的产权证具体时间，且事实上，合同签订后，原告得知被告与首地公司可能就案涉房屋产生诉讼，故在此情况下原告有权拒绝向被告支付65万元的房款。2、合同约定，案涉房屋转让成交价为1650000元，被告与首地公司诉讼终结后，案涉房屋转移登记至被告名下，被告要求原告多支付超出合同价款几十万元才同意继续履行合同，违反合同约定。综上，被告未按约履行先合同义务，且要求原告支付超出合同约定之外的价款，其行为构成违约，应退还原告定金5万元，并承担不低于物业价款20%即330000元的违约金，原告主张5万元违约金系对其自身权利的处分，故本院对其该项诉请予以支持。合同履行中，原告向第三人支付居间服务费8000元，该费用系原告的损失，但原告主张的违约金足以弥补该损失，故对原告要求被告赔偿居间服务费的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告楚时林与被告杨荣于2018年5月6日签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告杨荣在本判决生效后五日内退还原告楚时林定金50000元；三、被告杨荣在本判决生效后五日内赔偿原告楚时林违约金50000元；四、驳回原告楚时林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19650元，因适用简易程序减半收取9825元，由被告杨荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陶立二〇一九年十月二十一日书记员  马瑞