广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3221号原告：梁志伟，男，1968年7月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭亚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光。原告梁志伟诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法组成合议庭于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告梁志伟及其委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚到庭参加诉讼，被告清大瑞泰公司经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。梁志伟向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司自2018年5月9日起至实际交付房屋之日止每日按总房价676780元的0.05%向梁志伟支付违约金（从2018年5月9日起暂截止2019年4月11日，违约金为114037.43元）；2.判令清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按团购金30000元的0.05%向梁志伟支付违约金（从2017年8月31日起暂截止2019年4月11日，违约金为8820元）；3.判令清大瑞泰公司为梁志伟办理涉案房屋（广州市萝岗区（现黄埔区）伴河路192号自编E栋1105房）不动产权证；4.本案诉讼费、保全费由清大瑞泰公司承担。事实与理由：梁志伟曾于2018年5月8日向广州市黄埔区人民法院起诉，要求清大瑞泰公司就双方签订的《广州市商品房买卖合同》（案涉房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号自编E栋1105房）承担逾期交楼的违约责任。法院受理后依法判决清大瑞泰公司应当承担逾期交楼的违约责任【一审案号：（2018）粤0112民初2425号】，并明确2018年5月8日之后的逾期交楼违约金梁志伟可另行向清大瑞泰公司主张。故梁志伟依法诉至法院。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》，该合同第十一条第一款约定交楼时间为2017年8月30日。合同第十二条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应当自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准向梁志伟支付违约金；如果逾期超过180天后，梁志伟可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到梁志伟解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果梁志伟要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。2016年9月24日，梁志伟在认购涉案房屋时曾支付3万元团购金，根据黄埔法院对于涉案楼盘的判决，法院已确认团购金系购房款的一部分，故依据合同第十二条第一款的约定，梁志伟有权将该笔款项一并计入总房款，清大瑞泰公司应支付相应违约金。根据合同第九条约定，清大瑞泰公司应在合同签订之日（2018年12月24日）起90日内为梁志伟办妥产权登记，并将以梁志伟为产权人的房地产权证（不动产权证）交付给梁志伟。截止梁志伟起诉之日，即2019年4月11日，时间已经超过合同签订之日后的90日，清大瑞泰公司现已迟延为梁志伟办理案涉房屋的不动产权证书，故梁志伟有权要求其为梁志伟办理涉案房屋的不动产权证书。梁志伟认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程进度及交楼，至今未交楼，致梁志伟收益受损，工程甚至可能烂尾。为了维护梁志伟的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。清大瑞泰公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：清大瑞泰公司于2014年7月4日取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年9月24日，广州乐联房地产代理有限公司向梁志伟出具《收据》一张，载明“今收到梁志伟E-1105交来壹品团购金30000元”。2016年9月24日，梁志伟与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E?PARK】商品房认购书》，梁志伟购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号E座11层05公寓，该物业的建筑面积为92.26平方米（已含分摊之公用面积），该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准；原价为1586130元，认购价为1370045元，折扣优惠：原价-3万抵10万×0.97×0.96×0.99。梁志伟于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金50000元，首期楼款1320045元须于2016年11月25日前付清（已扣除定金）。2016年9月26日，梁志伟（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（非网签合同），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编E栋（自编C-1、C-2栋）1105房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积45.573平方米，套内建筑面积33.21平方米，共有分摊面积约12.363平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米20378元，总金额676780元，在2016年9月26日一次性支付全部房价款；甲方应当在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。合同第十一条预购商品房预告登记约定：双方同意由乙方委托甲方办理预购商品房预告登记。甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。上述认购书和买卖合同签订后，梁志伟依约支付了全部购房款。清大瑞泰公司于2017年5月16日向原告出具房款676780元的发票。2018年12月24日，梁志伟（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号为201812347237），双方在本合同中约定的房屋总价、交付时间以及逾期交楼的违约责任与前述《广州市商品房买卖合同（预售）》一致。该合同第九条约定，关于产权转移登记，双方约定由梁志伟委托清大瑞泰公司办理，清大瑞泰公司应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为梁志伟办妥产权转移登记手续，并将以梁志伟为产权人的《房地产权证》交付梁志伟。在此情况下，梁志伟应当在收到清大瑞泰公司书面通知后5个工作日向清大瑞泰公司提供房地产登记机构要求的、需梁志伟提供的证件材料。清大瑞泰公司应一次性如实告知梁志伟为办理产权登记需要由梁志伟提供的证件材料。清大瑞泰公司未告知或者告知内容不完备、不准确，致使梁志伟未能及时提供证件资料的，由清大瑞泰公司承担责任。在双方签订的上述买卖合同（一手房现售）的附件八本合同补充协议的第四条约定，关于产权登记：1.若双方同意由清大瑞泰公司办理产权登记，梁志伟必须在收楼时向清大瑞泰公司提交办理房地产权证的有关资料和证明文件，清大瑞泰公司应向梁志伟签发收件清单。梁志伟延迟提交或未能提交的，应免除清大瑞泰公司延迟办理产权证的责任，所约定的办证时间的起算日期为梁志伟向清大瑞泰公司实际提交齐全有关资料和证明文件之日；2.梁志伟在收到清大瑞泰公司需要共同办理房地产转移登记的通知后，应按清大瑞泰公司通知上的具体时间亲自会同清大瑞泰公司办理，如不能亲临，应授权给清大瑞泰公司进行办理，否则，不能按时办理登记的责任由梁志伟自行承担，清大瑞泰公司不需要承担违约责任……;3.因梁志伟或政府行为导致不能在本补充协议规定的时间办理《房地产权证》的，清大瑞泰公司不承担责任。2018年5月8日，梁志伟向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0112民初2425号。梁志伟在该案中请求：1.判令清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按总房价676780元的0.05%向梁志伟支付违约金；2.判令清大瑞泰公司自2017年9月1日起至实际交付房屋之日止每年按总房价676780元的7%向梁志伟支付租金损失；3.判令清大瑞泰公司立即涂销广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号自编E栋1105房的抵押登记；4.清大瑞泰公司在涂销广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号自编E栋1105房的抵押登记后5日内，为梁志伟办理购房合同网签及预购商品房的预告登记，并及时将预购商品房预告登记证书交付梁志伟；5.判令梁志伟自收楼之次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款需由梁志伟提供的证件资料，清大瑞泰公司收齐资料为梁志伟代理银行按揭贷款手续；6.本案诉讼费由清大瑞泰公司承担。梁志伟在该案庭审中撤回了第5项诉讼请求。2018年12月12日，本院依法判决1.清大瑞泰公司在本判决发生法律效力之日起十日内向梁志伟支付2017年8月31日至2018年5月8日的逾期交楼违约金84935.89元；2.驳回梁志伟的其他诉讼请求。清大瑞泰公司对上述判决不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）粤01民终4407号终审判决，驳回清大瑞泰公司的上诉请求，维持原判。庭审中，梁志伟称案涉房屋没有达到交付条件，也没有收到清大瑞泰公司发出的收楼通知，截止本案开庭时案涉房屋仍未交付。梁志伟提交落款日期为2018年12月4日的广州市不动产首次登记告知通知书显示，广州市黄埔区伴河路192号自编E栋（自编C-1、C-2栋）不动产的首次登记已经核准登记。梁志伟提交的涉案房屋在广州不动产登记微信公众号的查询结果显示，截止2019年10月29日，涉案房屋不存在查封登记或者其他限制处分的记录，亦不存在抵押权登记的情形。另查明，梁志伟起诉时申请诉讼财产保全，请求对清大瑞泰公司价值122857.43元的财产进行保全。本院于2019年5月10日出具《民事裁定书》，裁定查封、冻结或扣押清大瑞泰公司价值122857.43元的财产。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、收据、广州市不动产首次登记告知通知书、广州不动产登记微信公众号的查询记录、（2018）粤0112民初2425号民事判决书、（2019）粤01民终4407号民事判决书以及当事人的陈述证实。本院认为，被告清大瑞泰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核梁志伟提交的证据基础上对本案进行裁判。清大瑞泰公司已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。梁志伟与清大瑞泰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前向梁志伟交付涉案房屋，但至本案开庭之日即2019年10月18日，清大瑞泰公司仍未把涉案房屋按约定交付梁志伟，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，梁志伟诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年5月9日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持梁志伟请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2019年4月23日，共计350日，其后的逾期交楼违约金梁志伟可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为每日按照总房价款的0.05%计算，本院予以准许。3.计算违约金的本金，梁志伟实际向清大瑞泰公司支付了涉案房屋的全部价款676780元，故清大瑞泰公司的违约金应当按照梁志伟实际支付的全部房价款676780元计算。综上，清大瑞泰公司应向梁志伟支付的违约金为118436.5元（676780元×0.05%/日×350日）。关于梁志伟请求的团购金30000元的违约金。双方签订的《百嘉信【壹品E?PARK】商品房认购书》中约定，认购物业原价为1586130元，认购价为1370045元，折扣优惠：原价-3万抵10万×0.97×0.96×0.99。亦即，梁志伟支付了3万元团购金后，清大瑞泰公司才给予清大瑞泰公司房价上相应的优惠，且该3万元抵扣了10万元房款，并由此计算出最后所需收取的房款。故梁志伟支付给第三人的3万元应属于购房款的一部分，梁志伟主张30000元团购金的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。同首期款违约金一致，考虑到具体交楼时间未定，本院同样支持该30000元团购金的违约金计算起算时间从2017年8月31日计算至起诉之日2019年4月23日，共计601日，其后的逾期交楼违约金梁志伟可另行向清大瑞泰公司主张。综上，清大瑞泰公司应向梁志伟支付的团购金违约金为9015元（30000元×0.05%/日×601日）。关于办理涉案房屋不动产权证书的诉请。双方于2018年12月24日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》明确约定清大瑞泰公司应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为梁志伟办妥产权转移登记手续，并将以梁志伟为产权人的《房地产权证》交付梁志伟。截止梁志伟起诉之日，双方合同约定的办证期限即已届满，梁志伟主张清大瑞泰公司为其办理涉案房屋不动产权证书的诉请于法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁志伟支付2018年5月9日至2019年4月23日的逾期交楼违约金共计118436.5元；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁志伟支付2017年8月31日至2019年4月23日的团购金30000元的逾期交楼违约金共计9015元；三、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内为原告梁志伟办理广州市黄埔区伴河路192号自编E栋1105房的不动产权证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2757元,保全费1134.29元，上述费用均由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。负有缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  张丽芳人民陪审员  边令明二〇一九年十月三十日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵