广西壮族自治区永福县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0326民初214号 原告：桂林市恒安物业服务有限责任公司，住所地：桂林市雉山路112号。统一社会信用代码91450300745142003J。 法定代表人：张修勤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。 被告：桂林宏鑫房地产开发有限公司，住所地：永福县永福镇茅江桥开发区东滨路锦江花园B区2栋1层101号商铺。统一社会信用代码91450326791339405N。 法定代表人：唐章国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李昌，该公司员工。 委托诉讼代理人：王秋荣，该公司员工。 原告桂林市恒安物业服务有限责任公司(以下简称“恒安公司”)与被告桂林宏鑫房地产开发有限公司（以下简称“宏鑫公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，原被告双方向本院申请了庭外调解，未达成协议。本院依法组成由审判员舒德祥担任审判长、人民陪审员张家宣、王一凡参加的合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄靖耕、被告的委托诉讼代理人李昌、王秋荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告从2013年5月16日至2015年8月17日拖欠的空置房、商铺及车库的物业管理服务费1065836元及利息；2.判令被告支付原告违约金987674.52元。3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年5月13日，原、被告签订《锦江花园前期物业服务委托合同》，被告为甲方，原告为乙方，被告委托原告为其开发的名为《锦江花园》商住综合楼小区（占地面积70万㎡，建筑面积17万㎡）提供前期物业服务。合同签订后，原告如实履行了合同义务，但被告却从原告提供物业服务之日起至原告起诉之日从未支付过任何物业管理服务费给原告。从2013年5月16日至2015年8月17日共产生物业管理服务费1065836元。合同约定，物业管理服务费多层住房0.5元/㎡按月收取、电梯房0.8元／㎡按月收取（另增收30元/户的电梯运行费）、商业用房铺面（车库）1.0元／㎡按月收取。 其中，A区多层住宅61套，完全空置26套，面积为2459.03㎡，拖欠时间27.1月，物业费42677.49元，陆续出售35套，面积3047.47㎡，物业费16441.41元；A区商铺77个，完全空置40个，面积2640.47㎡，拖欠时间27.1个月，物业费94493.91元，陆续出售37套，面积3047.47㎡，物业费18275.15元；A区车库99个，完全空置63个，面积1366.55㎡，拖欠时间27.1月，物业费18516.75元，陆续出售36个，面积1760.25㎡，物业费1845.66元。B、C区电梯房302套，完全空置172套，面积14396.06㎡，拖欠27.1月，物业费452755.40元（含每月增收30元／户的电梯运行费），陆续出售129套，面积11726.89㎡，物业费178868.47元；B、C区商铺23个，全空置，面积为8928.46㎡，拖欠27.1月，物业费241961.27元。 按双方合同约定，截止2017年7月1日，被告所拖欠的物业费用产生的违约金合计7848171元，原告本着双方共赢的目的，现仅要求被告按所拖欠物业费本金1065836元的同期人民银行贷款4倍利率承担违约金。从2013年5月16至2014年5月16日，被告共拖欠物业费473704元，按年利率24%计算从2014年5月16计算至2015年5月16日所得违约金为113689元，截止到2015年5月16日被告总共拖欠物业费的本金为1065836元，按年利率24%计算，截止到原告起诉之日起，违约金为873985.52元，共计违约金为987674.52元。 被告辩称，请法院驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1.原告所诉的363套住房，实际空置114套，249套已经售出，车库和商铺之前已分配，原告所诉的物业费，双方并没有约定，原告亦未在服务期间申请过物业费；2.原告未能提供有效的证据，证明其如实履行了合同义务，原告构成了事实上的违约，被告向原告送达了《解除合同通知函》，原告签收认可；3.原被告亦没有约定违约金，滞纳金系无效条款。 经审理查明，2013年5月13日，宏鑫公司和恒安公司签订了《锦江花园前期物业服务委托合同》，合同的甲方（委托方）为宏鑫公司、乙方（受托方）为恒安公司。依合同约定，恒安公司接受宏鑫公司委托，对宏鑫公司开发建设的位于桂林市永福县城的锦江花园商住综合楼实行统一专业管理、综合服务、独立核算、自负盈亏。恒安公司提供服务的受益人为该物业的全体业主、物业使用人、甲方。2013年5月16日，原告开始进行物业管理工作，但双方未办理承接物业验收手续。2015年7月17日，恒安公司收到宏鑫公司送达的《解除合同通知函》，次日，恒安公司撤离锦江花园，终止被告委托的物业服务。同年，恒安公司向本院提起诉讼，2016年，本院认定其程序不符，裁定驳回起诉。2017年8月2日，原告的委托诉讼代理人致函被告结算未果，原告再次提起诉讼引发本案。 另查明，关于宏鑫公司物业费及违约金的承担在《锦江花园前期物业服务委托合同》中没有约定。具体表现在：该合同第二章第十条所约定的委托收费对象和项目，不包括宏鑫公司。其内容为“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.停车场地占用费；3.各项有偿服务费。”合同第四章第二条第二项、第六章第一条第六项约定的对象也是业主和物业使用人，内容分别为“向业主和使用人收取商业、住宅物业和物业管理综合服务费，车辆场地占用费”、“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天计算交滞纳金5%。”同时，合同第六章第一条第四项还明示了在该合同订立时涉及宏鑫公司的物业服务费用另有约定，内容为“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位未能按时交纳物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按双方约定交纳”。 上述事实，有经庭审质证的锦江花园前期物业服务委托合同、（2015）永民初字610号民事裁定书、律师函、原被告的陈述及庭审笔录在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订《锦江花园前期物业服务委托合同》，并进行了前期物业管理服务，符合物业管理规定。该合同第一章第三条明确并列的三类服务受益人是该物业的全体业主、物业使用人及甲方（宏鑫公司），第二章第十条和第六章第一条第一项约定的是业主和物业使用人的收费项目和标准，第四章第二条第二项、第六章第一条第六项亦是约定业主和物业使用人。现原告提出被告给付物业管理费和违约金，其诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告桂林市恒安物业服务有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费23228元，由原告桂林市恒安物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费23228元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户银行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  舒德祥 人民陪审员  张家宣 人民陪审员  王一凡 二〇一九年十月二十二日 代书 记员  刘宇峰