贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2229号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路。负责人：申忱，该支行行长。委托诉讼代理人：秦元孝，男，该行员工，特别代理。委托诉讼代理人：王文林，男，该行员工，特别代理。被告：蒋民，男，1975年1月24日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。第三人：蔡加芹，女，1987年11月18日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：黄丽，贵州听君律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201711013073。原告农行小河支行与被告蒋民金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理，并于2019年5月21日依职权追加蔡加芹作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行小河支行委托诉讼代理人秦元孝、王文林、第三人蔡加芹及其委托诉讼代理人黄丽均到庭参加诉讼，被告蒋民经本院于2019年6月1日在《民主与法制时报》公告送达起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、参加诉讼告知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋民偿还原告农行小河支行借款本金583973.87元及截止至2019年2月23日的欠付利息8309.18元、罚息29.98元、复利17.52元，合计592330.55元。并支付自2019年2月24日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告蒋民提供的位于贵阳市南明区住房（筑房他证南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项范围内享有优先受偿权。3.确认抵押预告登记有效。4.要求被告取得位于贵阳市南明区住房的房屋产权证后五日内协助办妥抵押登记手续。5.案件受理费、保全费、公告费由被告蒋民负担。事实和理由：2012年10月22日，被告蒋民与贵阳方源房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了贵阳市南明区住房，并且向农行小河支行申请了住房按揭贷款，经调查审核。原告于2013年2月16日与被告蒋民、贵阳方源房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120130008537）。并于2013年3月18日向被告蒋民发放贷款金额810000元，期限15年，借款期限自2013年3月18日起至2028年3月17日止。以等额本息还款法的方式还款，并办理预告抵押登记手续。上述合同签订后，原告于2013年3月18日依约向被告蒋民指定的账户（收款人：贵阳方源房地产开发有限公司）交付了贷款本金810000元，被告蒋民在《借款凭证》上签字捺印进行确认。贷款发放后，截止至2019年2月23日被告蒋民共计偿还款项455545.45元（其中：偿还本金226026.13元；支付利息226899.24元、罚息1607.44元、复利1012.64元），尚欠本金583973.87元、借款期内正常利息8309.18元、罚息29.98元、复利17.52元。因被告蒋民未按期还本付息，业已构成违约，依照相关法律规定特诉至人民法院，请求判令如前。被告蒋民未答辩。第三人蔡加芹述称，对原告诉请第二项有异议，被告蒋民已于2017年2月4日与第三人签订了房屋买卖合同，第三人按照合同约定交付了首期款，并按照合同约定陆续支付了后续款项，第三人要求继续履行和被告签订的合同。被告虽然按照约定交付房屋使用，且第三人已经居住两年多，但被告未配合第三人过户，就此第三人已向南明区人民法院提起诉讼，要求被告配合过户，故不同意对案涉房屋进行拍卖和变卖。本院经审理认定如下事实：2012年10月22日，被告蒋民作为买受人与贵阳方源房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人以1168345元的价格购买解放路方源广场第Ａ栋Ａ1单元18层1号房屋，买受人于2012年10月22日支付358345元，剩余房款810000元办理银行按揭贷款。其后，取得现售合同登记号为Ｘ0016675号的贵阳市商品房现售合同备案登记表，载明房屋坐落为南明区。2013年2月16日，被告蒋民作为借款人及抵押人，贵阳方源房地产开发有限公司作为保证人，与作为贷款人及抵押权人的原告，共同签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：借款金额810000元，借款用途为购买位于南明区的房屋，借款期限自2013年2月16日起至2028年2月15日。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。合同记载的金额金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。还款方式为等额本息还款法。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款采用阶段性保证＋抵押的方式，由贵阳方源房地产开发有限公司按约定提供保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押物为位于南明区的房屋，抵押人应自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，并自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。抵押人同意以抵押房屋担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人违反合同项下声明、保证、承诺或义务，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。2013年3月18日，原告农行小河支行依约履行了人民币810000元的出借义务。其后，被告未按《个人购房担保借款合同》约定履行还本付息义务，截止于2019年2月23日，被告尚欠贷款本金余额583973.87元、借款期内正常利息8309.18元、罚息29.98元、复利17.52元。另，2013年3月21日，案涉房屋办理了以原告为房屋他项权利人的筑房他证南明字第××号他项权证。庭审中，第三人提交房屋买卖合同、水电费缴费记录、南明区人民法院案件受理通知书等证据，拟证明被告与第三人于2017年2月4日签订房屋买卖合同，被告已将案涉房屋出售给第三人，现房屋由第三人实际居住使用，因蒋民未按约履行房屋买卖合同，第三人已经向南明区人民法院提起诉讼。审理中，本院依原告申请对被告蒋民名下价值592330.55元的财产进行了保全，产生保全费3481.65元。以上事实，有当事人的陈述、原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证、第三人身份证、个人借款凭证、进账单、商品房买卖合同、贵阳市商品房现售合同备案登记表、个人购房担保借款合同、他项权证、不良贷款清单、还款明细、催款照片及记录等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告蒋民及贵阳方源房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告蒋民应按照合同约定，按约向原告偿还借款本息。被告蒋民未按时足额向原告偿还借款本息的行为，已构成违约，应承担相应法律责任。根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行要求被告蒋民偿还所欠贷款本金余额及支付欠息的诉请，本院依法予以支持。按照《个人购房担保借款合同》约定，被告蒋民将所购位于贵阳市南明区房屋作为抵押物，为合同项下的全部债务向原告提供担保，且约定了抵押担保范围，同时还于2013年3月21日办理了他项权证（权证号为筑房他证南明字第××号）,该抵押合法有效，原告对该抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。对于第三人所述的案涉房屋已归属第三人，不同意对房屋进行拍卖和变卖的意见，与本案不属同一法律关系，且未提交充分证据证明第三人系房屋所有权人，同时案涉房屋已于2013年3月21日办理了以原告为房屋他项权利人的他项权证，在案涉《个人购房担保借款合同》中对于抵押房屋优先受偿权已进行了明确约定，故本院对第三人的意见不予采纳。关于原告主张确认抵押预告登记有效、主张被告协助办妥抵押登记手续的请求，原告在本案中已提交他项权证，故本院对上述请求均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋民于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金余额人民币583973.87元，支付所欠利息人民币8309.18元、罚息人民币29.98元、复利人民币17.52元（利息、罚息、复利暂计至2019年2月23日），并从2019年2月24日起，以实际欠付本金为基数按合同约定利率支付利息、罚息至借款本金清偿之日止，同时计算复利；二、原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行对被告蒋民提供的位于贵阳市南明区房屋（筑房他证南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述债务范围内享有优先受偿权；三、驳回原告中国农业银行贵阳小河支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9724元、保全费3481.65元及公告费，由被告蒋民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏 丽人民陪审员  杨明伟人民陪审员  宋升光二〇一九年十月十八日书 记 员  舒 飘