河北省安平县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1125民初2840号原告：刘浩，男，汉族，1973年10月24日出生，现住石家庄桥西区。委托诉讼代理人：张伟，女，河北明宇律师事务所律师。被告：河北友林房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。统一社会信用代码：911301000720773731。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。原告刘浩与被告河北友林房地产开发有限公司（以下简称友林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告刘浩委托诉讼代理人张伟、被告河北友林房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘浩向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告交付安平县友林国际城小区10号楼1单元1002室房产，并自2016年1月1日起按照日113元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止；二、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书；三、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告。原告又与被告达成商品房买卖合同，原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权。2015年11月9日被告向原告出具了收据，注明收到了原告交纳的位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1002室全款553087元，2015年11月9日原被告正式签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买的商品房位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1002室，建筑面积149.08平方米。合同第六条第一项明确约定买受人分别交清总房款553087元整。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告至今未能向原告交付涉案房产。按照《商品房买卖合同》第十条第一项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，原告多次要求被告履行合同义务未果，现依法起诉，请支持原告诉讼请求。后原告在庭审时称：放弃诉讼请求第一项中：“并自2016年1月1日起按照日113元向原告支付逾期交房违约金至及交付之日止”的诉请。诉状中事实与理由部分中“2015年11月9日”属笔误，应更正为“2015年10月26日”，诉状第二页第二行“两份”属笔误，应更正为“一份”。河北友林房地产开发有限公司未提交答辩状，当庭口头辩称：河北友林房地产开发有限公司，答辩人友林公司和原告之间双方没有真实的房屋买卖的意思表示；且本案系案外人杨扬为了将超过法定利率红线的非法高息合法化，借用他人（即本案原告）的名义签订的虚假的商品房买卖合同。且原告并未实际给付购房款。本案的情形符合《合同法》第52条第三项的规定，应当认定合同无效。（一）关于友林公司与原告双方没有购房真实意思表示的问题；首先，原告陈述在向友林公司购房后，以对案外人杨扬债权转让的形式交付购房款，友林公司也开具了收据，但是涉及五十五万多元的房款明显系巨额资金，以债权转让的形式支付，但同时又没有任何债权转让的相关书面材料，很明显不符合交易习惯。事实上原告并没有所谓的债权转让的事实发生，也没有实际支付购房购房款；友林公司也没有收到购房款。其次，原告陈述系全款买房，这在现实生活中也不符合常理；再次，原告在《商品房买卖合同》约定的交房时间到期后至今，在长达三年的时间里从未向友林公司要求交付房屋，也未向人民法院起诉主张权利。最后，原告在起诉状中诉称以债权转让的形式支付购房款也没有事实和法律依据，具体理由为：债权转让规定在《中华人民共和国合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。”这是关于合同权利转让的规定。债权人转让债权是法定的权利，债权人是否行使该项权利，完全取决于权利人自己的意志和自由，但权利人行使权利要以合法为原则。合法原则就是对权利人行使权利的限制。关于债权转让的有效条件有5点：（1）债权转让须有有效的合同存在。债权的有效存在是债权转让的根本前提。以无效的债权转让他人，或者以已经消灭的债权转让他人，就是转让的标的不能。这种规定的意义在于防止国家、集体的利益受损。（2）转让的债权须有可让与性。（3）债权人与受让人须达成债权转让协议。（4）债权转让必须通知债务人。（5）债权转让必须遵守一定程序。以上是关于债权转让的相关法律规定，结合本案，原告未提交任何证据证明原告和杨扬以及杨扬与友林公司之间存在真实合法有效的债权，这一债权转让的首要条件，在本案中就不存在。而且原告既然陈述债权转让，但又未提供任何债权转让的法律文件，也显然不符合常理和交易习惯。综上，原告的上述行为不符合房屋买卖交易中的诸多常理，故原告与友林公司没有真实的房屋买卖行为的意思表示。（二）本案系案外人杨扬为了将超过法定利率红线的非法高息合法化，借用他人（即本案原告）的名义与友林公司签订的虚假的商品房买卖合同。本案的情形符合《合同法》第52条第三项的规定，应当认定合同无效。首先，根据《合同法》第五十二条第三款规定：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；其次，本案的事实情况大致是：案外人杨扬作为债权人在2015年期间以民间借贷的形式向其他案外人（闫建钗）出借本金，同时收取远远超过法定利率红线的非法高息，友林公司在这些民间借贷中为债务人提供了担保（通过友林公司和案外人闫建钗核实、闫建钗当时对杨扬的借款本金利息，双方的银行往来记录表明，借款本金利息已经还清）。后杨扬为了将非法高息合法化，借用诸多他人包括本案原告的名义与友林公司签订的虚假的商品房买卖合同，以掩盖非法高息的事实。根据最高院关于民间借贷的相关司法解释的精神，对于超过法定利率红线的高息，人民法院应当严格审查并坚决不予保护。再次，另外请法庭留意的是，和原告一样，以同样的证据起诉至安平县人民法院要求友林公司交付房屋的类案还有很多，大概涉及十几个人，涉及二十多套房屋，这些案件目前均在衡水市中级人民法院二审审理过程中，这些人在案件中均陈述房屋买卖合同系由对杨扬的民间借贷关系转化而来。本案所涉及的房屋是杨扬和闫建钗借款、友林以房屋买卖合同的形式担保的其中68套房屋中的一套，本案原告起诉在后，回避了其中民间借贷的基本法律关系事实。以试图规避法院的合法审查。关于原告并非真实购房人的方面，在与本案类似的刘洋与友林公司房屋买卖合同纠纷，2019年9月4日，由衡水市中级人民法院高永胜法官主审的2019冀11民终1712号案中,刘洋本人出席庭审,其在庭审中亲自承认他对商品房买卖合同签署的过程以及其与案外人杨扬之间、杨扬与友林之间存在的债权债务均不知情，其之所以在房屋买卖合同上签字是受案外人其姐姐李妹的指示,他在庭审中说“我只是代表我表姐李妹签字”，其陈述可以进一步印证友林公司关于涉案买卖合同不是双方真实意思表示的答辩理由，本案原告包括其他案件的情况与刘洋是一样的。以上笔录在衡水中院在卷可查。综上，本案的情形符合《合同法》第52条第三项的规定，应当认定合同无效。（三）从为民间借贷提供担保的法律角度出发，本案的基础法律关系为民间借贷，应按照民间借贷的法律关系进行审理，原告的诉求应被驳回。首先，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。其次，本案的事实情况就是由案外人杨扬与其他债务人以及担保人友林公司之间的民间借贷的基础法律关系转化而来，本案原告在起诉状中也承认这一点。同时，最高法指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中，最高人民法院在“本院认为”部分明确提到：“在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款”。因此，根据上述最高法的指导案例精神结合本案也是由民间借贷关系转化而来的基本事实，本案应当按照民间借贷的法律关系进行处理。再次，友林公司在司法实践中曾经于2015年也曾发生类似的纠纷，由衡水市中级人民法院孟祥东法官主审，其中，衡水中院在“法院认为”部分阐述：李梅和赵红伟签订《保证担保借款合同》后，作为保证人的友林公司同出借人李梅的丈夫康洪建签订了《商品房买卖合同》，约定康洪建向友林公司购买78套商品房，并在安平县住建局办理了备案登记的行为，属于对李梅和赵红伟之间借款的一种担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，应当按照民间借贷关系审理。综上，从民间借贷担保的法律角度出发，本案应当按照民间借贷的法律关系审理。原告基于房屋买卖合同的诉求没有事实和法律依据，应被驳回。友林公司正在和案外人(借款人)闫建钗研究10月1日后重新起诉出借人杨扬，要求依法审查清算双方的债权债务，并同时要求解除这68套房屋买卖合同或依法认定其效。彻底解决该68套房屋遗留的多年的历史问题！同时，原告和杨扬之间的民间借贷关系也应当通过另案诉讼予以解决，而不应当以房屋买卖合同的形式主张，侵害友林公司的合法权益。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，友林公司不同意履行不是双方真实意思表示、无效的房屋买卖合同，请求法院依法判决，维护友林公司的合法权益。原告刘浩围绕诉讼请求依法提交了证据：1、转账记录原件三页及杨扬签字的对借款事实确认书一份，证明杨扬与原告之间存在合法债权债务关系。2、被告与吕晓轻、佟旭英、杨扬签订的《友林国际认购书》打印复制件一份，证明在被告与吕晓轻商品房买卖合同纠纷一案中，被告对该认购书的真实性予以认可。3、房屋认购书、商品房买卖合同、备案登记表及收据原件各一份，证明被告将案涉的房屋抵顶债务的经过与事实。被告对以上证据质证意见如下：对证据1质证：对其三性均不认可，确认书上杨扬的签字不能核实其真实性，杨扬本人也未出庭作证，故真实性无法核实。关于原告和杨扬之间，转账记录均没有原告的名字，所有的资金往来都和原告没有直接的关系，而且原告也没有杨扬的任何还款记录，显然，不能看出原告和杨扬之间存在民间借贷的真实合意，原告并非民间借贷关系中的真实出借人。该份证据与原告无关，依法不能作为证据使用。另外，该组证据也能表明本案系由民间借贷的基本法律关系转化而成，按照最高院关于民间借贷的司法解释，应当按照民间借贷的关系进行审理，因此原告的诉求应被驳回。该组证据间接证明了原告也承认没有实际通过银行或现金的方式给付友林公司购房款的事实。对证据2质证：对认购书的三性不认可，首先原告提供的并非原件，无法核实真实性，因此不具备证据资格。另外，该认购书在另案中也没有被法院依法认定为有效或无效，且友林公司在另案中的代理律师也没有对其真实性予以认可，本案作为独立的案件，原告应提供证据原件。最后认购书中提到的二千多万元明显系巨额资金，没有银行流水予以佐证的情况下，根据民间借贷系实践性合同的原则，不能证明认购书的合法性，从关联性方面该认购书与原告不能体现任何关联，也与原告陈述的债权转让没有任何法律关系。对证据3房屋买卖合同和收据及备案表质证：对真实性等三性均不认可。1.因为双方没有真实地房屋买卖的意思表示，涉案房屋实际上是案外人杨扬为了将超过法定利率红线的非法高息合法化，借用他人（即本案原告）的名义与友林公司签订的虚假的商品房买卖合同。2.原告自认没有实际支付购房款，而是以对杨扬债权转让的形式支付，但是买卖合同和收据中却没有任何关于债权转让的法律文件，明显不符合法律关于债权转让合法性的规定。3、其他同答辩状的陈述意见。被告友林公司围绕诉讼请求依法提交的证据为：原告刘洋与我公司买卖合同纠纷案件二审的询问笔录复印件一份。印证了我方关于涉案房屋买卖合同并非双方真实意思表示，依法应为无效的证明目的，刘洋案的案情和本案是一样的。原告对以上证据质证意见如下：被告提供的该证据与本案没有关联性，被告以类似的案件中刘洋的陈述来说明本案中刘浩与友林国际所签订的房屋买卖合同非双方真实意思表示，刘浩与刘洋两个案件没有可比性，刘洋对债权转让不知情，并不能代表本案中刘浩与本案被告债权转让也是不知情的，所以被告所提供的证据不能证明其主张。庭审时本院对原告提供的证据3的收据中盖有被告单位的财务章，房屋认购书中盖有被告单位的合同专用章，备案申请表中盖有被告单位的公章，商品房买卖合同中盖有被告单位的公章，询问被告对这些章有什么说的？这些章是不是真实的？被告答:对上述证据中盖有的公章、财务章、合同章是否是真实的不发表意见，请法庭认定。原告称这些印章均是原告与被告签订购房买卖合同时被告方所加盖的，所以对真实性应当予以认可。本院认证意见：原告提供的以上证据，已形成完整的证据链，能够相互印证，收据、房屋认购书、备案申请表、商品房买卖合同中均盖有被告单位的印章，能够证明涉案房产的买卖合同是真实有效的，故对原告提交的以上证据的效力依法予以确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月9日，被告友林公司与原告刘浩签订《商品房买卖合同一份》，约定原告购买被告友林公司开发的友林国际城小区10号楼1单元1002室房产，建筑面积149.08平方米，总价款553087元。友林公司于2015年10月26日为原告刘浩出具了金额为553087元的收款收据。2015年11月9日，被告友林公司与原告共同填写了办理商品房预售备案登记的申请表，但该商品房买卖合同至今未能办理备案登记。原告刘浩主张是以债权转让形式取得了对友林公司的债权，并用于抵顶购房款。原告于2018年12月4日向本院提起诉讼要求依法判令被告向原告交付安平县友林国际城小区10号楼1单元1002室房产，并自2016年1月1日起按照日113元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止；要求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书；诉讼费由被告负担。庭审时原告要求放弃要求原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，并称诉状中事实与理由部分中“2015年11月9日”属笔误，应更正为“2015年10月26日”，诉状第二页第二行“两份”属笔误，应更正为“一份”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。具体到本案，案外人杨杨将其对被告的债权转让给原告，原告又用转让来的债权抵顶购房款，与被告签订了商品房买卖合同，可见被告已知道债权转让的事实，并同意转让债权抵顶原告的购房款，被告理应按照合同约定向原告交付涉案房屋。未能向原告交付房屋应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，于法有据，应予支持。被告友林公司主张原告刘浩以转让方式取得的债权不真实、不合法，但其未能提供有效证据证明其主张，依法不予支持。在庭审时原告放弃要求被告支付逾期交房违约金的请求，是原告对自己权利的处分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1002室房屋一套交付原告刘浩，并协助办理房屋产权登记手续。二、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘浩保全费3255元。三、驳回原告刘浩的其他诉讼请求。案件受理费9330元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  苏红卫人民陪审员  赵亚宁人民陪审员  王会铭二〇一九年十月三十日书 记 员  王 赛