四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1304民初1461号 原告（案外人）：曹伟，男，1970年2月4日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：赵璇，重庆百君律师事务所律师。 被告（申请执行人）：南充农业融资担保有限责任公司，住所地南充市顺庆区铁荣路50号。 法定代表人：贾晓红，董事长。 委托诉讼代理人：杜礼红，四川三合律师事务所律师。 第三人（被执行人）：林芮羽，女，1989年1月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：马克敏，四川博笃律师事务所律师。 第三人（案外房屋共有权人）：方崇鉴，男，1985年11月23日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：马克敏，四川博笃律师事务所律师。 第三人（被执行人）：南充市嘉陵蚕茧有限公司，住所地南充市嘉陵区陈寿路82号。 法定代表人：林加胜，执行董事。 第三人（被执行人）：南充康健生物科技有限责任公司，住所地南充市嘉陵区春江路嘉陵工业园。 法定代表人：林加胜，执行董事。 第三人（被执行人）:南充千年绸都丝绸制品有限公司，住所地南充市嘉陵区光彩大市场北区4号楼。 法定代表人：党永红，执行董事。 第三人（被执行人）：南充立盛农业开发有限责任公司，住所地南充市嘉陵区大通镇安宁寺村。 法定代表人：林加胜，执行董事。 第三人（被执行人）：南充立盛房地产置业有限公司，住所地南充市嘉陵区光彩大市场北区4号楼2-1号。 法定代表人：林加胜，执行董事。 第三人（被执行人）：林加胜，男，1962年4月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 第三人（被执行人）：党发明，女，1964年9月21日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告曹伟与被告南充农业融资担保有限责任公司（以下简称农业担保公司）、第三人林芮羽、方崇鉴、南充市嘉陵蚕茧有限公司（以下简称蚕茧公司）、南充康健生物科技有限责任公司（以下简称康健生物公司）、南充千年绸都丝绸制品有限公司（以下简称千年丝绸制品公司）、南充立盛农业开发有限责任公司（以下简称立盛农业公司）、南充立盛房地产置业有限公司（以下简称立盛房产公司）、林加胜、党发明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告曹伟的委托诉讼代理人赵璇，被告农业担保公司的委托诉讼代理人杜礼红，第三人林芮羽、方崇鉴的共同委托诉讼代理人马克敏到庭参加了诉讼。第三人蚕茧公司、康健生物公司、康健生物公司、千年丝绸制品公司、立盛农业公司、立盛房产公司、林加胜、党发明，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告曹伟向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认位于海南省陵水县清水湾旅游度假区房屋（预售证号：陵房预〔2015〕第0××9号）的房屋系原告曹伟出资购买并享有权利；2.请求依法判决停止对海南省陵水县清水湾旅游度假区房屋（预售证号：陵房预〔2015〕第0××9号）的房屋的强制执行程序。事实及理由：2018年2月13日，原告与第三人林芮羽、方崇鉴签订了《房屋买卖协议》，第三人林芮羽、方崇鉴将位于陵水清水湾旅游区Ａ02地块（景区Ａ区）Ｋ-2多层（幢）4层Ｋ2-××号房屋（预售证号：陵房预〔2015〕第0××9号，以下简称案涉房屋）以180万元的价格卖与原告。双方在合同中约定：在签订买卖协议后1个工作日内支付100万元，第三人林芮羽、方崇鉴在收款后的当天将房屋移交给原告使用。还约定，首期购房款100万元用于其向房屋的按揭银行偿还贷款，剩余房款80万元在第三人林芮羽、方崇鉴取得房屋不动产证，并在房屋办理抵押给原告时支付，当房屋达到国家规定的产权过户条件是，立即无条件过户，过户费由原告承担。合同签订当天，原告向第三人支付100万元，随后，双方对房屋进行交接，第三人将房屋交付给原告，原告接房后，对房屋进行部分装饰装修，一直使用至今。后因案涉房屋被南充市嘉陵区人民法院（以下简称嘉陵法院）查封，并拟强制评估拍卖，故未能及时办理过户手续，但原告对此无任何责任及过错。根据法律有关规定，原告向嘉陵法院提出执行异议，该院以（2019）川1304执异29号民事裁定书裁定驳回原告的执行异议。该裁定书认定原告未将剩余房款80万元提交法院，也未提供相应担保，但认定原告已支付100万元并使用房屋的事实。原告认为，原告合法购买、占有并使用该房屋，剩余房款未缴纳是因房屋合同约定的支付条件尚未成就，且房屋没有办理过户的原因不在原告，且该房屋为第三人林芮羽、方崇鉴共同所有，且方崇鉴不是被执行人，法院在处置案涉房屋时不能处置方崇鉴的份额。故恳请人民法院综合全案基本事实，依法维护原告的合法权益，支持原告提出的诉讼主张。 被告农业担保公司辩称，1.原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》，名为买卖，实为担保，因房屋按揭，该款未支付给抵押银行，该合同无效；2.原告未取得房屋所有权；3.原告无购买房屋的主体资格，且海南省规定房屋在五年内不得买卖，原告取得该房屋不是善意；4.原告的行为不管是买卖还是担保均不符合司法解释的相关规定，也不符合执行异议第28条、29条规定情形，不应支持。 第三人林芮羽、方崇鉴述称，原告与第三人签订的买卖协议真实有效，剩余房款没有交付完毕，是因为约定的交付条件并未成就，不是原告的过错。 第三人蚕茧公司、康健生物公司、千年丝绸制品公司、立盛农业公司、立盛房产公司、林加胜、党发明未到庭，亦无述称和举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的原、被告所举证证据及事实，本院认定如下： 案涉房屋系第三人林芮羽与海南景业房地产开发有限公司于2015年6月签订买卖合同购买，并向中国建设银行海南省陵水支行按揭贷款780000元。2018年2月13日，第三人林芮羽（甲方，卖方）、方崇鉴（共有人）与原告曹伟（乙方，买方）签订了《房屋买卖协议》，约定林芮羽、方崇鉴将上述房屋以1800000元的价格出售给曹伟。案外人曹伟于2018年2月13日向被执行人林芮羽的四川天府银行62×××20账号转账1000000元，由第三人林芮羽等支付该房屋的银行按揭贷款。购房尾款800000元在第三人林芮羽取得房屋产权证并将房屋办理抵押给案外人曹伟的当天支付，且房屋达到过户条件时立即无条件过户。随后双方进行了房屋交接，案外人曹伟接房后，对房屋进行了部分装饰装修，一直使用至今。 同时查明，2015年4月21日，被告农业担保公司（债权人）与第三人蚕茧公司（借款人）及第三人康健生物公司、千年丝绸制品公司、立盛农业公司、立盛房产公司、林加胜、党发明、林芮羽签订了《委托担保合同》、《保证反担保合同》、《抵押反担保合同》、《质押反担保合同》并进行了公证，因蚕茧公司未履行还款义务，2018年6月25日，四川省南充市果城公证处作出（2018）川南果执字第109号《执行证书》，内容为“债权人农业担保公司可持本执行证书向人民法院申请对借款人蚕茧公司与担保人康健生物公司、千年丝绸制品公司、立盛农业公司、立盛房产公司、林加胜、党发明、林芮羽的财产强制执行。执行标的为：债权本金人民币3,655,946.11元以及代偿款项为基数按照同期限银行贷款基准利率的4倍的标准支付利息至本金付清之日止（截止2018年5月17日为1,096,087.33元）。按担保金额的30%支付违约金105,000元，支付申请人实现债权的合理费用（包括律师费、评估拍卖费、执行费等）”。2018年10月23日，被告农业担保公司向本院申请强制执行，本院于同日立案后，作出（2018）川1304执1250号执行裁定书，并于2018年11月15日查封了第三人林芮羽所有的案涉房屋。 另查明，在本案审理过程中，原告曹伟已将剩余房款80万元支付至本院执行账户。 本院认为，第三人林芮羽、方崇鉴与原告曹伟于2018年2月13日签订的《房屋买卖协议》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。现原告曹伟已按照《房屋买卖协议》约定已将购房款全部支付，原告曹伟要求确认其出资购买案涉房屋的诉请符合法律规定，本院予以支持。但案涉房屋一是存在抵押，二是受海南省限购政策的限制，原告曹伟要求确认其对案涉享有权利，本院不予支持，其可在上述限制条件解除后，另行主张权利。 同时，案涉房屋系第三人林芮羽与方崇鉴共同购买，属于二人共同财产，本院（2018）川1304执1250号一案执行过程中，本院依照法律规定，查封案涉房屋时，该房屋还有780,000元的按揭贷款未偿还，故被告农业担保公司即使要对案涉房屋处置价款进行受偿，但受偿时应扣除第三人方崇鉴应享有的部分与抵押银行的未偿还借款。现原告曹伟已将案涉房屋未支付尾款800,000元支付至本院执行账户，该部分款项足以抵偿被告农业担保公司在案涉房屋中应享有的部分，不损害被告农业担保公司的利益，亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告曹伟要求本院判决停止对案涉房屋的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，根据现有在案证据，应当认定原告曹伟就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告曹伟的部分诉讼请求，事实清楚、证据确凿，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，判决如下： 一、确认位于陵水黎族自治县清水湾旅游区地块（景区Ａ区）Ｋ-2多层（幢）4层Ｋ2-××号房屋（预售证号：陵房预〔2015〕第0××9号），原告曹伟已从第三人林芮羽、方崇鉴处购买，并支付所有购房款； 二、在本院（2018）川1304执1250号执行一案中，不得执行位于陵水黎族自治县清水湾旅游区地块（景区Ａ区）Ｋ-2多层（幢）4层Ｋ2-××号房屋（预售证号：陵房预〔2015〕第0××9号）; 三、驳回原告曹伟的其他诉讼请求。 本案案件受理费21,000元，由第三人林芮羽、方崇鉴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审 判 长  王从银 审 判 员  李 燕 人民陪审员  谢小君 二〇一九年十月十五日 书 记 员  曹 霖