上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初16133号原告：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐耀祥，职务董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海博盛照明电器有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘广金，职务董事长。委托诉讼代理人：杨俊灵，上海一湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：董瀚月，上海一湃律师事务所律师。原告上海会德丰广场发展有限公司(以下简称会德丰公司)与被告上海博盛照明电器有限公司(以下简称博盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年8月20日对本案公开开庭进行了审理。原告会德丰公司委托诉讼代理人王培强，被告博盛公司委托诉讼代理人董瀚月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告会德丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼(名义楼层)单元4房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》于2018年5月28日解除；2、被告支付2018年5月1日起至2018年5月28日止的租金51,001.4元(56,465.84元/31天*28天)；3、被告支付2018年4月的管理费差额272元【(47-45)元/平方米/月*136平方米】、2018年5月1日起至2018年5月28日止的管理费5,773.42元(6,392元/31天*28天)，共计6,045.42元；4、被告支付2018年2月1日起至2018年5月28日止的电费493.2元；5、被告支付逾期支付租金的滞纳金428.41元(以51,001.4元为本金，自2018年5月1日起至2018年5月28日止，按照日万分之三的标准计算)；6、被告支付原告逾期付款滞纳金(以第二至第四项诉请金额之和57,540.02元为本金，自2018年5月29日起至判决生效之日止，按日万分之三的标准计算)；7、被告支付2017年8月1日至2017年8月31日的免租期租金损失56,465.84元；8、被告支付公证收楼费5,000元；9、被告支付场地复原费106,767.1元；10、确认租赁保证金197,435.28元不予退还(用于冲抵解约违约金)；11、确认被告留存在系争房屋内的物品为放弃物，归原告所有。事实及理由：2017年7月,原、被告签订《上海市房屋租赁/商品房出租合同》,约定原告将系争房屋出租给被告办公使用,租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，月租金为56,465.84元，物业管理费为45元/平方米/月(2018年4月起调整为47元/平方米/月)。签约后，被告即接收系争房屋，进行装修并按约履行合同义务。但自2018年5月起，被告存在单方撤场行为并逾期未付租金等相关租赁费用，经原告多次发函催讨仍未予支付。2018年5月28日，原告通过合法程序解除了双方的租赁合同并收回系争房屋。根据合同约定，被告拖欠租赁费用的行为已构成根本违约，理应承担相应违约赔偿责任。故原告诉至法院，望判如所请。被告博盛公司辩称，不同意原告的诉请。2018年4月29日，双方就系争房屋租赁事宜进行协商，并于2018年5月2日通过电子邮件确认合同解除，但由于原告强行锁门导致被告无法进入房屋搬场，所以相关租赁费用计算到2018年5月28日不合理。被告搬场的合理时间应为一周左右，希望法院对占用房屋期间的使用费、管理费等酌情调整。若物业公司确实自2018年4月1日调整了管理费单价，则被告对2018年4月的差额272元无异议。对于原告主张的电费金额，被告亦予以认可，同意支付。关于滞纳金，若法院认为被告应当支付，被告对于计算标准和起点无异议，但不同意欠付租金的滞纳金计算到2018年5月28日，希望法院一并调整。关于免租期租金，这是原告给予的装修期优惠，且解除合同得到了原告的同意，故不同意支付。另外，原告提供的是格式合同，“不享有免租期待遇”带有惩罚性质，与没收保证金性质相同，在保证金已没收的情况下不应再收回免租期待遇。关于公证收楼费，被告不同意支付，因为双方已协商一致解除合同，且因原告自行锁门导致被告无法及时搬离，该笔费用不是合理支出。关于场地复原费，不是第三方评估，故被告不予认可。且被告曾同意将房屋恢复原状，但原告强行锁楼并自行清场，这是原告自己造成的不必要费用；需要复原的内容也并不多，原告主张的金额远超过市场价。关于解约违约金，被告同意在保证金中抵扣，但原告的实际损失仅是租金损失、管理费损失、电费及相应的滞纳金，共计约9万元，原告主张的违约金远高于实际损失；且原告强行锁门的行为导致被告搬离困难，延长了占用房屋的时间，故要求法院酌减。关于收楼物品清单上列明的物品，被告要求取回，但不在本案中提出反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为会德丰公司。2017年7月，会德丰公司(出租方、甲方)与博盛公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房出租合同》,约定甲方将系争房屋出租给乙方办公使用,实测建筑面积约136平方米，租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，甲方同意交付日暂定于2017年8月1日，并将租赁场地按照本合同附件二所述的状况交付乙方使用。2017年8月1日至2019年4月30日，每月租金为56,465.84元；2019年5月1日至2020年7月31日，每月租金为59,691.76元。在乙方依约履行本合同的前提下，甲方同意给予乙方享有装修期作装修用途，装修期以实际交付日起计一个月，暂定为自交付日起第一个月(2017年8月1日至2017年8月31日)，在装修期间，乙方无需向甲方支付租金，但仍须如期缴纳管理费及其他杂费。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理单位支付管理费，管理费现为45元/平方米/月。乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话及其他开支费用及有关保证金(如适用)。本租赁合同保证金为三个月租金及管理费之和，共计197,435.28元，其中三个月租金和管理费的保证金分别为179,075.28元、18,360元，其中租金保证金向甲方支付，管理费保证金向甲方管理单位支付。乙方需在签署本租赁合同时预先支付一个月租金和管理费以及保证金。租赁期满时，如乙方并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回甲方并付清所有应付款项(包括但不限于租金、管理费及其它杂费并以较后者为准)后三十日内将保证金无息退回给乙方。但如乙方违反租赁合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为(但不影响甲方的任何其它权利或补救方法)。在该情况下，保证金的余额(如有)应在结清甲方向乙方提出的全部索赔后当日起三十日内退回予乙方。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首天起按乙方欠款款项0.03%日息的滞纳金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其他财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额。乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物按合同约定，以标准交房的状态(见附件二，合理损耗除外)交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的使用状态(见附件二，合理损耗除外)。乙方在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后(包括解除或提前终止合同，甲方提前收回租赁场地)，如租赁场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行使任何起诉权利，及在不影响甲方按照租赁合同规定处置乙方所支付的保证金的前提下，乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或其他所有费用的期限内支付上述费用，并经甲方书面催讨7天内仍未支付的，甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止。倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方支付的全部保证金作为违约金收归甲方所有，更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：截止租赁合同终止日时的欠缴租金，管理费及其他收费，停车费，水电费，电话费等；剩余租期内的全部租金及管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及管理费的补偿费；律师费；公证费(如有)；其他杂费，手续费等。本合同租赁期届满或因任何原因终止，若乙方有应向甲方支付的租金、管理费、其他费用及/或对甲方造成损失的赔偿而未付，且于甲方书面通知乙方的期限内未付，乙方同意将租赁场地内的物品留存于甲方指定地点，因留存发生的任何争议、损失、留存物品的减值或损耗等，由乙方承担，但乙方提供担保的除外。甲方如已按本合同约定方式发出通知后，乙方未在甲方规定的时间到场参与清点留存物品的，视为乙方确认由甲方全权负责清点，甲方也可在管理单位的监督下清点乙方留存物品。在前述情况下，所有留存物品以甲方或管理单位的清点记录为准，乙方均予认可。在甲方清点留存物品后30日内，乙方仍未清偿全部所欠费用的，视为乙方授权甲方有权以包括但不限于拍卖、变卖、折价抵偿、出租给他人使用等方式处置留存物品，处理留存物品所得不足清偿乙方所欠费用的，不足部分仍应由乙方负责清偿。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式寄往租赁合同所述该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该一方。签约后，会德丰公司按约于2018年8月1日交付房屋，博盛公司按约支付197,435.28元保证金、截至2018年4月30日的租金以及按45元/平方米/月的标准计算的截至2018年4月30日的管理费。2018年4月，博盛公司因经营不善，欲与会德丰公司协商解除合同，并于当月29日通过电子邮件方式向会德丰公司发出《告知书》，载明因其公司经营不善，无法支付剩余房租及物业管理费，要求解除租赁合同。2018年5月2日，会德丰公司回复电子邮件，载明“就此请提供盖章后的信函”。博盛公司遂于次日通过电子邮件向会德丰公司发送了盖有公司公章的《告知书》。2018年5月15日，会德丰公司分别通过EMS邮政快递方式向博盛公司在租赁合同中载明的通讯地址(即注册地址)和系争房屋发出《律师函》称，截至该日，博盛公司尚欠2018年5月租金56,465.84元、2018年4月管理费272元、2018年5月管理费6,392元、2018年2月电费109.2元、2018年3月电费189.6元，该行为已构成严重违约，要求博盛公司在收到本函之日起三日内付清上述欠款。2018年5月22日，会德丰公司再次通过EMS邮政快递方式向上述两处地址发出《律师函》，告知博盛公司截至该日，尚欠2018年5月租金56,465.84元、2018年4月管理费272元、2018年5月管理费6,392元、2018年2月电费109.2元、2018年3月电费189.6元、2018年4月电费120元，共计63,797.19元。博盛公司的上述欠款行为已构成严重违约，且经其多次催讨仍未在规定期限内付清，故其决定于2018年5月28日解除双方的租赁合同，收回租赁场地，并于该日下午14：30办理收楼手续，请博盛公司委派代表于该日共同参与办理收楼手续，否则其将自行办理收楼手续，所有的法律责任由博盛公司自行承担。其还将追究博盛公司的违约责任和租赁费用的支付责任。该两份函件均由于“收件人迁移新址不明”被退回。2018年5月28日，会德丰公司对系争房屋内的物品进行清点，收回系争房屋，并办理了公证手续，支付公证费5,000元。上海市黄浦公证处出具(2018)沪黄证经字第2563号《公证书》，所附《上海博盛照明电器有限公司公证收楼物品清单(2018/05/28)》载明，留存物品包括：1、办公桌及矮柜，数量7，米黄色；2、大办公桌及矮柜，数量1，褐色；3、办公椅，数量16，黑色；4、小圆桌，数量1，米黄色；5、塑料椅，数量3，蓝色；6、大布艺沙发，数量1，灰色；7、实木茶桌椅，1套(5个椅子)；8、人造革椅子，数量2，黑色；9、烤漆长柜，数量1，白色；10、碎纸机，数量1，得力；11、迷你小冰箱，数量1，先科；12、电脑，数量1，hp；13、小打印机，数量1，EPSON。另查明，系争房屋物业管理方上海夏利文物业管理有限公司于2018年1月24日出具《物业管理费及垃圾清运费调整》，载明自2018年4月1日起将管理费单价调整为47元/平方米/月。上海夏利文物业管理有限公司还出具《管理费租赁保证金归上海会德丰广场发展有限公司所有的确认书》，表示其代会德丰公司收取了管理费保证金18,360元，该保证金的归属权和处置决定权归会德丰公司所有。审理中，会德丰公司提供《招标文件》、《工程施工合同》、《总价确认函》、发票、中国工商银行业务回单等，证明其于2019年2月25日对房屋进行复原，场地复原费金额为106,767.1元，已付96,090.39元，剩余10%的尾款需待保修期满后支付。其交付的房屋是带精装修的，但因为每个租户对房屋结构有各自不同的需求，所以房屋内部空间没有任何隔断。博盛公司拿到房屋后可自行隔断，进行空间划分中必然会改变烟感、空调出风口位置等，复原工程中这些都需要施工。最终确定的施工单位系经招投标程序选出，该笔复原费用是合理的。博盛公司则表示，《招标文件》真实性无异议，《工程施工合同》的真实性无法核实，但会德丰公司仅提供了招投标、合同、付款的证据，未提供施工的相关证据。系争房屋内的隔断确为其自行添加，但并非精装交付，地面用黑色材料铺设，下面是线路；墙壁是白漆刷的；天花板用白色材质拼接；屋内还有日光灯、一个空调出风口，大门应会德丰公司的要求拆除后交给了物业公司。其仅仅铺设了简易地板，用铝合金隔了四间房间，加了两个喷淋器，用了6万元进行装修。若是其自行恢复，除了搬运费、垃圾清理费用外，仅需一万元左右。为此，其提供了装修合同供法院参考，但该合同中对施工具体内容无任何说明，亦无相关图纸。关于合同解除日期及博盛公司搬离日期。博盛公司表示，2018年4月29日，其以电子邮件方式告知会德丰公司解除租赁合同，2018年5月2日会德丰公司发函表示同意解除，并要求其提供加盖公章的《告知书》，其遂于2018年5月3日发出了加盖公章的《告知书》。故双方已协商一致于2018年5月2日解除合同。其还表示，2018年4月上旬就与会德丰公司协商解约事宜，会德丰公司的一位张姓工作人员口头表示同意解约，只需提供书面加盖公章的函件并再支付一年的租金即可，其无法接受，该工作人员称可以向公司请示。后来其提出保证金不要了，但会德丰公司不置可否。其租赁系争房屋后，将办公用品搬入，但实际并未使用，系争房屋经常没有人。其于2018年5月7日、8日搬走了部分财物，当月中旬再去的时候发现会德丰公司已将门上锁，也无法联系上对方工作人员，导致其无法清场。其认为应在清场后再返还系争房屋，所以也未办理过交接手续。但就会德丰公司锁门一节，其无法提供证据。2018年5月15日、5月22日的《律师函》，博盛公司表示注册地不是办公地，系争房屋也不再使用，故均未收到。之前双方都是通过电子邮件联系的，会德丰公司也知道其不在系争房屋办公了，若要诚心联系其完全可以通过电子邮件形式。会德丰公司则表示，博盛公司的电子邮件只是单方告知，双方并未达成合意，博盛公司在双方并未达成一致的情况下就擅自撤场，以行为表示不再履约，故合同解除日期应以其发出的《律师函》中明确的2018年5月28日为准。2018年5月15日的《律师函》是正常送达博盛公司的，所以博盛公司至少在此之前还在使用系争房屋，锁是博盛公司自己加的，而非其所加。会德丰公司还表示，其并未主张自2018年5月28日至2019年2月25日期间的空置期损失，故其主张没收保证金作为解约违约金并无不当；其并未阻拦博盛公司搬离，博盛公司自愿放弃了遗留在系争房屋中的物品，故不同意返还。审理中，会德丰公司撤回要求博盛公司支付公证收楼费5,000元的诉请。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，博盛公司应于每月的首个工作天或之前预先支付该月的租金、管理费等，但博盛公司未按约支付自2018年5月1日起的相关租赁费用，已构成违约，故会德丰公司有权按约定行使合同解除权。关于合同解除的时间，鉴于双方之间并未办理交接，会德丰公司于2018年5月28日通过公证的方式收回房屋，故本院确认双方之间的租赁合同于2018年5月28日解除。博盛公司抗辩称，双方已协商一致于2018年5月2日解除合同，对此会德丰公司予以否认，且根据博盛公司提供的证据无法印证其主张，故本院对此不予采纳。合同解除后，会德丰公司主张2018年5月1日至2018年5月28日欠付的租金51,001.40元，合法有据，本院予以支持。根据本案查明的事实，自2018年4月1日起，系争房屋的物业管理方将管理费单价调整为47元/平方米/月，故会德丰公司主张2018年4月的管理费差额272元、2018年5月1日至2018年5月28日的管理费5,773.42元，一并予以支持。博盛公司同意支付2018年2月1日起至2018年5月28日止的电费493.2元，对此本院予以确认。关于滞纳金，合同约定若博盛公司逾期7天仍未支付租金、管理费及其他杂费，每逾期一天，应自当月首天起按欠款的万分之三支付滞纳金。故会德丰公司要求博盛公司以欠租51,001.40元为基数，按照每日万分之三的标准，支付自2018年5月1日起至判决生效之日止的滞纳金；以欠付的管理费、电费为基数，按照每日万分之三的标准，支付自2018年5月29日起至判决生效之日止的滞纳金，均符合合同约定，本院予以支持。根据双方合同约定，若博盛公司违反合同约定，导致会德丰公司提前终止合同的，则会德丰公司有权将全部保证金作为违约金予以没收，并追讨已使用的装修期免租优惠，故会德丰公司主张的没收租赁保证金197,435.28元以及免租期租金损失56,465.84元，本院依法予以支持。关于场地复原费，合同对此已有明确约定，现博盛公司未按合同约定对租赁物恢复原状即自行搬离，对此会德丰公司已提供相关证据证明其为恢复原状而发生的复原费用，虽博盛公司抗辩认为该费用的发生系因会德丰公司强行锁门而致，且复原费用不合理，但对此节未能向法院提供充分证据予以证明。鉴于此，结合会德丰公司提供的《招标文件》、《工程施工合同》、付款凭证及当事人陈述，本院认为会德丰主张的复原费金额尚属合理，予以确认。但10%的尾款目前尚未支付，会德丰公司可在实际发生该笔费用后另行主张。此外，合同约定，若博盛公司在会德丰公司向其发出通知后，未在规定时间到场参与清点留存物品的，视为博盛公司确认由会德丰公司全权负责清点，博盛公司在清点留存物品后30日内仍未清偿全部欠款的，会德丰公司有权处置留存物品，故本院认为《上海博盛照明电器有限公司公证收楼物品清单(2018/05/28)》中载明的留存物品可由会德丰公司自行处置。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海会德丰广场发展有限公司与被告上海博盛照明电器有限公司就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼(名义楼层)单元4房屋签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》于2018年5月28日解除；二、被告上海博盛照明电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2018年5月1日起至2018年5月28日止的租金51,001.40元；三、被告上海博盛照明电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2018年4月的管理费差额272元、2018年5月1日至2018年5月28日的管理费5,773.42元，共计6,045.42元；四、被告上海博盛照明电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2018年2月1日至2018年5月28日的电费493.2元；五、被告上海博盛照明电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司迟延支付51,001.40元租金的滞纳金428.41元；六、被告上海博盛照明电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司迟延支付57,540.02元的滞纳金(按照日万分之三的标准，自2018年5月29日起计算至本判决生效之日止)；七、被告上海博盛照明电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司免租期租金56,465.84元；八、确认被告上海博盛照明电器有限公司已支付的租赁保证金197,435.28元不予退还；九、被告上海博盛照明电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司场地复原费96,090.39元；十、被告上海博盛照明电器有限公司留存在上址房屋内的物品由原告上海会德丰广场发展有限公司自行处置【留存物品范围以《上海博盛照明电器有限公司公证收楼物品清单(2018/05/28)》为准】。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2,346.95元(原告上海会德丰广场发展有限公司已预缴)，由原告上海会德丰广场发展有限公司负担86.95元，被告上海博盛照明电器有限公司负担2,260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 双二〇一九年十月二十九日书记员 袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。