内蒙古自治区达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0621民初2885号原告代某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人郭某，内蒙古首佳律师事务所律师。被告张某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人边某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系张某的母亲。被告马某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告白某，公民身份号码×××，现住址同上。原告代某诉被告张某、马某、白某申请执行人异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告代某及其委托代理人郭某；被告张某及其委托代理人边某、马某、白某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代某向本院提出诉讼请求：1、请求依法继续执行被告马某、白某所有的的位××旗（产权证号2019-0002750）房屋；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告代某与被告马某、白某民间借贷一案，达旗人民法院作出了（2019）内0621执199号执行裁定书，查封了马某、白某所有的的位××旗房屋，不动产权证2XXXX号。后张某向达旗人民法院提出执行异议申请，达旗人民法院经过书面审理，未经原告代某听证、质证，就作出（2019）内0621执异72号执行裁定书,中止对上述房屋的执行。原告认为，72号执行裁定书事实不清，程序违法，故提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。原告提供以下证据证明自己的主张：（2018）内0621民初字第4671号民事判决书和（2019）内0621执异72号执行裁定书及送达回证复印件各一份，证明原告提起申请人执行异议的依据。被告质证意见：真实性和证明问题均认可。被告张某辩称，对原告的诉讼请求和所依据的事实理由都不予认可。达拉特旗人民法院作出的（2019）内0621执异72号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：2011年3月25日，张某与马某签订了《房屋买卖协议》，购买登记在马某名下的××园，面积97.19平米，地下室面积17.45平米，房屋售价每平米3200元，地下室每平米1070元，共计329679元。签订本协议时，张某的母亲边某代张某给马某交购房款139679元，2012年5月30日又补交了首付款20000元，马某给张某出具了收条两张。2012年9月16日，交付房屋时，只能以马某的名义向新奥房地产公司交纳房屋的一切费用，（包括垃圾清运费、物业费、两供基金、产权代办费、产权登记费、取暖费、契税）。因当时马某是新奥公司职工，房地产公司出具的收据只能是针对马某，当时房地产公司负责售房业务的工作人员杨皓也出具了证明，证实了涉案房屋实际于2011年3月份出售给了张某，房屋首付款及相关一切费用均由张某母亲边某实际缴纳。剩余15万元房款也是以马某的名义办理了按揭贷款，实际还款从2012年10月份开始至2017年9月份，全部由张某及其丈夫张鹏偿还，都是通过打款或者转账的方式打到马某建设银行62270004620502777123的账户内，每笔打款都有银行流水或者存款凭条为证。从2012年9月16日张某领取了钥匙，装修并居住至今。关于房屋产权过户问题，是非因自身原因造成的。在张某交付了所有房款以及办理产权证所要求的所有费用，并偿还全部按揭贷款后，因新奥嘉园整个小区的房产证都办理的比较晚，而且房子也是分期交付的，本案涉案房屋的产权证于2019年6月11日才办理出来，得知可以过户的消息，张某及时于当天在达拉特旗不动产登记中心办理产权过户手续，并已经缴纳了过户的所有费用，但在过户办理中，该房产被达拉特旗人民法院执行局查封，并将马某带走进行了司法拘留，导致无法过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前本案中已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中有争议的房产，答辩人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已按照合同约定支付全部价款。因新奥房地产公司一直没有为马某、白某办理出产权证，导致案外人不能及时过户取得该房屋的所有权证书，直至2019年6月11日，才将马某、白某的产权证办理出来，未办理过户登记非因案外人张某的原因。故案外人张某系合法、真实的房产权利人，其申请异议理由符合《最高人民法院》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，停止对位于××旗房屋的执行。被告提供如下反驳证据：1、《房屋买卖协议》，证明张某和马某于2011年3月25日签订了合法有效的房屋买卖合同。原告质证意见：真实性和证明问题均不认可，涉案房屋系福利房屋，不允许买卖。被告马某、白某质证意见：真实性及证明问题均认可。2、马某出具的收据两张、中国建设银行的现金交款单两张、偿还银行贷款的流水明细以及结清证明、2012年9月16日交纳的契税、产权代办费、产权登记费、取暖费、垃圾清运费、物业费、两供基金7支收据以及新奥房地产公司出具的证明两份，以上证据证明被告张某已支付了涉案房屋全部价款，并一直居住在该房屋中。原告质证意见：7支收据及收据的书写真实性认可，对其他证据均不认可。被告马某、白某质证意见：真实性及证明问题均认可。3、装修材料清单、物业费、水费、供暖费、燃气费缴费发票、达拉特旗平原街道锦园社区出具的居住证明一份、全员人口信息登记卡一份及（2019）内0621执119号执行裁定书，以上证据证明2012年12月份，被告张某装修涉案房屋后居住至今，2019年6月12日在人民法院查封涉案房产之前已合法占用该房屋。原告质证意见：物业费、水费、供暖费、燃气费发票、达拉特旗平原街道锦园社区出具的居住证明及（2019）内0621执119号执行裁定书真实性认可，证明问题不认可；装修材料清单没有公章，真实性不认可。被告马某、白某质证意见：真实性及证明问题均认可。4、不动产登记证书、不动产登记费发票和交款凭证、及新奥嘉园9号楼产权证，以上证据证实2010年购买涉案房屋，2019年新奥家园才能办理产权证。2019年6月11日，被告张某和马某在达拉特旗不动产登记中心办理房屋转移登记手续，故被告张某在可以办理过户时已经积极办理，未能过户非自身原因造成。原告质证意见：真实性认可，对证明问题不认可，但新奥家园一直不具备办证的条件，直到2019年6月11日，马某和白某才具备转让房屋的条件，这一事实认可。被告马某、白某质证意见：真实性及证明问题均认可。被告马某、白某辩称，2011年3月25日，马某、白某将涉案房屋卖给了张某，房屋的首付款是张某及其母亲拿着钱以马某的名义交到新奥房地产公司，房屋的按揭贷款一直由张某夫妻负责偿还，因房屋产生的其他费用都是张某交纳。在签订房屋买卖合同后，张某领取了钥匙并进行装修入住，与马某、白某没有任何关系。当时因为政策性原因，新奥小区的房产证一直没有办理，2019年涉案房屋房产证统一办理出来后，与张某当即办理过户手续，在办理办理中，因马某和代某的民间借贷案件，法院执行局干警去阻止过户，并将马某拘留。本案房屋虽然登记在马某名下，但是早已经卖给张某，法院不应该查封该房屋。至于与代某民间借贷案件，马某、白某一直在想办法归还，所以请求人民法院解除对该房屋的查封。经审理查明，2018年10月23日本院立案受理原告代某诉被告马某、白某民间借贷纠纷一案，于2018年11月21日作出（2018）内0621民初4671号民事判决书，结论为：一、被告马某、白某于本判决生效之日共同给付原告代某借款360911元；二、案件受理费3387元由被告马某、白某负担3357元，原告代某负担30元。该法律文书生效后被告马某、白某未履行还款义务，经代某申请，该案进入执行程序。2019年6月12日我院作出（2019）内0621执119号执行裁定书，裁定查封了登记在马某名下的的位××旗房屋，（产权证号2019-0002750）。本案被告张某就本案被查封房产向本院提出书面异议。我院于2019年6月26日作出（2019）内0621执异72号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告不服，提起案外人异议之诉。另查明，2011年3月25日，本案被告马某、白某与本案被告张某签订了《房屋买卖协议》，协议约定将马某、白某所有的的位××旗房屋以329679元转让张某，张某已支付马某、白某购房款159676元，该房屋按揭贷款为150000元，由张某向银行偿还，下欠20000元作为房屋产权过户时候的保证金，过房时付清。同日，马某向张某母亲边某出具收到购买涉案房屋房款139679元收条；2012年5月30日、马某向张某母亲边某出具收到补交首付款20000元收条。2012年9月16日张某领取了钥匙，装修后入住涉案房屋。张某于2012年11月17日、2015年8月24日、2015年12月15日交纳了水费、电费，2014年1月14日交纳了物业费、2015年8月24日、2016年5月8日、2016年7月18日交纳了污水处理费，2015年10月18日的供热协议、2015年10月18日、2016年10月29日、2018年1月8日、2018年9月19日交纳了供暖费。张某于2017年9月22日将涉案房屋银行按揭贷款还清。因该房屋新奥房地产公司一直没有为马某、白某办理房屋所有权证，直至2019年6月11日，达拉特旗不动产登记局为马某、白某颁发了蒙（2019）达拉特旗不动产权第0002750号不动产登记证，当日下午，张某与马某在达拉特旗不动产登记中心办理产权过房手续时，达旗法院查封了涉案房屋，致使未能办理产权过户手续。本院认为，本案争议的焦点是一、涉案房屋的实体权利是否归属于张某；二、张某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据张某提供的《房屋买卖协议》、偿还贷款凭证、物业费、供暖费、水、电等交款发票等证据，本院确认涉案房屋在本院查封之前，张某与马某、白某签订房屋买卖协议，付清全部房款，拿到涉案房屋的钥匙，在装修之后办理了物业的入住手续，原告对涉案房屋已经有事实上的管理和支配权，即为房屋实体权利人。2019年6月11日之前由于马某、白某尚未办理房屋所有权证，张某不具备办理该车库过户登记的条件，2019年6月11日不动产中心为马某、白某颁发了蒙（2019）达拉特旗不动产权第0002750号不动产登记证，马某与白某在当日办理产权转让登记时，达旗法院查封了该房屋，故涉案房屋不能办理过户登记的责任不在张某。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案张某提出的异议符合上述规定。故原告请求继续执行涉案房屋没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告代某的诉讼请求。案件受理费6245元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判长  高白玲审判员  史瑞峰审判员  薛 芸二〇一九年十月十八日书记员  郝 婷附：法条链接《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。