贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6392号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路。负责人：申忱，该行行长。委托诉讼代理人：秦元孝，男，系该行员工，特别代理。委托诉讼代理人：王文林，男，系该行员工，特别代理。被告：张川，男，1957年1月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：王筠，女，1958年4月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵州宏立城房地产开发有限公司（以下简称宏立城房开公司），住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘萍，贵州华顿律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：郭建兰，贵州华顿律师事务所律师，一般代理。原告农行小河支行与被告张川、王筠、宏立城房开公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行小河支行委托诉讼代理人王文林，被告张川、王筠及被告宏立城房开公司委托诉讼代理人郭建兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张川偿还原告借款本金177772.89元及截止2019年7月2日的欠付利息1518.20元、罚息47.88元、复利11.19元，合计179350.16元，并支付自2019年7月3日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告张川提供的位于贵阳市南明区鸡窝冲山水黔城一组团2号楼（2）2单元2层2号住房（筑房预南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项范围内享有优先受偿权。3.确认抵押预告登记有效。4.判令被告宏立城房开公司对上述债务承担连带清偿责任。5.要求被告取得位于贵阳市南明区鸡窝冲山水黔城一组团2号楼（2）2单元2层2号住房产权证后五日内协助办妥抵押登记手续。6.案件受理费、保全费、公告费由被告负担。事实和理由：2010年3月28日，被告张川与被告宏立城房开公司签订《商品房买卖合同》，购买了贵阳市南明区鸡窝冲山水黔城一组团2号楼（2）2单元2层2号的房屋一套，并向原告申请了住房按揭贷款，经调查审核，原告于2010年4月21日与被告张川、被告宏立城房开公司签订了《个人购房担保借款合同》，于2010年4月21日向被告张川发放贷款370000元，期限自2010年4月21日起至2025年4月20日止，以等额本息还款法方式还款，并办理了抵押登记手续。因被告张川、王筠系夫妻关系，且在《个人购房贷款面谈笔录》和《个人购房担保借款合同》抵押处、共同债务处签字捺印进行确认，被告王筠应当承担连带清偿责任。被告宏立城房开公司作为阶段性担保保证人，阶段性担保保证人自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告于2010年4月21日依约向被告张川指定的账户交付了贷款370000元。贷款发放后，截至2019年7月2日被告张川共计偿还款项299030.33元（其中偿还本金192227.11元、支付利息106040.16元、罚息625.97元、复利137.09元），尚欠本金177772.89元、借款期内正常利息1518.20元、罚息47.88元、复利11.19元。因被告张川未按期还本付息，被告宏立城房开公司未履行保证义务，已经构成违约，综上，根据合同及法律规定，诉至法院，请求如前。审理中，原告变更诉讼请求如下：1.判令被告张川、王筠偿还原告借款本金177772.89元及截至2019年7月2日的欠付利息1518.20元、罚息47.88元、复利11.19元，合计179350.16元，并支付自2019年7月3日起以实际欠付本金为基数按照借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告张川、王筠提供的位于贵阳市南明区鸡窝冲山水黔城一组团2号楼（2）2单元2层2号住房（筑房预南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项范围内享有优先受偿权。原第3、4项诉讼请求不变。5.要求被告张川、王筠取得位于贵阳市南明区鸡窝冲山水黔城一组团2号楼（2）2单元2层2号住房产权证后五日内协助办妥抵押登记手续。原第6项诉讼请求不变。被告张川、王筠共同辩称，第一，欠款属实，二被告已经在积极履行还款义务，同时二被告对欠付款项金额存在异议，即便要付清也应当在对账后再补齐。第二，对原告诉请第二项无异议。被告宏立城房开公司辩称，第一，其非实际欠款人，不清楚具体欠款金额。第二，预告抵押登记不同于抵押登记，原告不享有优先受偿权。第三，宏立城房开公司在承担保证责任后依法享有追偿权。经审理查明，被告张川、王筠系夫妻关系。2010年3月28日，被告张川、王筠作为买受人向作为出卖人的被告宏立城房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：宏房售9686），向该公司购买位于贵阳市南明区鸡窝冲山水黔城一组团第2号楼（2）2单元2层2号房屋一套，房屋总价为469590元，付款方式为买受人于2010年3月28日支付99590元进入资金监管账户，其余房款370000元办理贷款，最终贷款金额以银行审核同意的贷款金额为准。同年，上述合同进行了商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Ｙ0162762，房屋坐落为干平路鸡窝冲山水黔城一组团第2号楼（2）2-2-2。为购买该套房屋，2010年3月30日，被告张川作为借款人、被告王筠作为共同债务人，共同向原告做了面谈笔录，就购房房产、首付款交纳、还款能力、抵押登记办理等相关情况进行了了解和承诺。同日，被告张川作为申请人，被告张川、王筠作为抵押人，向原告提交《中国农业银行个人房地产贷款申请表》，并签字捺印予以确认。2010年4月21日，被告张川作为借款人、抵押人，被告王筠作为抵押人，被告宏立城房开公司作为保证人，与作为贷款人的原告农行小河支行签订了《个人购房担保借款合同》。该合同约定：借款金额为370000元；借款用途为购买房产；借款期限为2010年4月21日起至2025年4月20日止；借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；借款采用分期还款方式、等额本息还款。借款人应于每期还款日前在借款人账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息。该账户内资金不足以清偿当期借款本息，贷款人有权决定是否划收，贷款人不划收的，该期全部借款本金作逾期处理，贷款人划收的，不足部分作逾期处理。担保方式为阶段性保证担保+抵押+阶段性质押担保方式，阶段性保证担保保证人为被告宏立城房开公司。阶段性保证人自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。阶段性质押出质人为被告宏立城房开公司，在阶段性保人承担连带保证责任期间内，借款人未按合同约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从保证金账户中划收相关款项。保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的费用。抵押人同意用贵阳市南明区四方河路1号山水黔城一组团2栋2单元2层2号房屋设定抵押，抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，借款人以合同所述房产作抵押，应在能够办理抵押担保物权登记之日起三个月内通知并配合抵押权人办妥抵押登记，抵押人应于合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续；抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或其他权利证书由贷款人持有。预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥登记。合同项下的债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。处分抵押物所得价款不足以清偿合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。借款人未按合同约定期限归还借款，贷款人有权对借款人计收罚息和复利，借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。该合同还对其他相关内容进行了约定。2010年4月21日，原告农行小河支行按照约定向被告张川发放了贷款370000元，而被告未按照合同约定履行还款义务，经催收仍未付清，截止2019年7月2日，被告尚欠原告借款本金177772.89元及利息1518.20元、罚息47.88元、复利11.19元，遂向本院提起诉讼，请求如前。另查明，在原告起诉后，被告张川、王筠已将到期所欠贷款本息向原告进行了偿还。截止于2019年9月30日，未再出现逾期还款行为。案涉房屋于2010年9月19日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为筑房预南明字第××号，预告登记权利人为原告，义务人为被告张川、王筠。被告张川、王筠尚未取得位于贵阳市南明区鸡窝冲山水黔城一组团第2号楼（2）2单元2层2号房屋的房屋所有权证书，亦未办理该房屋的抵押登记手续。另，原告陈述，2017年4月28日至2018年10月30日期间，原告在被告宏立城房开公司保证金账户扣划共计5059.82元。审理中，本院依原告申请，依法对被告张川、王筠名下价值179350.16元的财产进行保全，产生保全费1416.75元。以上事实，有当事人的陈述、原告营业执照、负责人身份证明、被告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明、婚姻登记证明、商品房买卖合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表、个人购房贷款面谈记录、中国农业银行个人房地产贷款申请表、个人购房担保借款授权委托书、商品房预告抵押登记证书、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、利息清单、还款明细、催收记录、银行流水等已经质证的与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告张川、王筠及被告宏立城房开公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告张川应按照合同约定向原告偿还借款本息。被告张川虽出现逾期还款行为，但在本案诉讼中，被告张川已将到期所欠贷款本金、利息及罚息全部向原告偿还，原告实际亦接受被告张川的还款行为。截止于2019年9月30日，被告张川未再出现逾期还款行为，原告以其接受被告还款的行为，表明原告同意被告继续履行金融借款合同。同时，本院从实现签订金融借款合同目的，以及维护市场交易稳定性宗旨考量，原、被告之间的金融借款合同仍有继续履行的可能性，且继续履行的法律结果将更有利于合同订立目的的实现，故本院对原告要求被告偿还剩余贷款本金、对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。但被告张川作为借款人，被告王筠作为共同债务人，应承担因本案产生的案件受理费及保全费。原告诉请被告宏立城房开公司承担连带清偿责任。被告宏立城房开公司作为保证人，按照《个人购房担保借款合同》约定，对被告张川所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的费用，且尚在担保期限内，故被告宏立城房开公司应对上述案件受理费及保全费承担连带清偿责任。原告诉请确认抵押预告登记有效，因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，故对上述请求不予支持。原告要求被告在取得房屋产权证五日内协助办妥抵押登记手续。对此，抵押预告登记是抵押登记得以展开的准备阶段，在于登记所需条件成就时，能够顺利将抵押预告登记转化为抵押登记。《个人购房担保借款合同》约定，借款人以合同所述房产作抵押，应在能够办理抵押担保物权登记之日起三个月内通知并配合抵押权人办妥抵押登记。案涉房屋于2010年9月19日办理了商品房预告抵押登记，但未办理产权证，故原告基于房屋具备办理抵押登记的条件诉请被告协助办理抵押登记手续，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的诉讼请求。案件受理费2244元（已减半收取）、保全费1416.75元，共计3660.75元，由被告张川、王筠、贵州宏立城房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一九年十月八日书记员  舒飘