广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初496号 原告（执行案外人）：姚添，男，1968年8月20日出生，汉族，居民，住广西贵港市港北区。 原告（执行案外人）：丘树洁，男，1966年10月6日出生，汉族，居民，住广西贵港市覃塘区。 原告（执行案外人）：许红波，男，1973年12月12日出生，汉族，居民，住广西贵港市覃塘区。 原告（执行案外人）：广西新马仓储有限公司，住所地广西贵港市达开路西宏桂城市广场5幢501室。 主要负责人：姚文智，该公司经理。 委托诉讼代理人：陶钧，男，1963年8月23日出生，壮族，该公司员工，住广西贵港市港北区。 四原告共同委托诉讼代理人：周振华，广西荷城律师事务所律师。 被告（申请执行人）：平南县农村信用合作联社，住所地广西平南县平南镇朝阳大街188号。 主要负责人：彭北泉，该公司理事长。 委托诉讼代理人：邓永森，男，1979年5月11日出生，汉族，该公司员工，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：吴伟光，广西桂港律师事务所律师。 被告（申请执行人）：大化瑶族自治县农村信用合作联社，住所地广西大化瑶族自治县大化镇北红河北路169号。 主要负责人：杨正勇，该公司理事长。 委托诉讼代理人：韦汉政，男，1974年10月25日出生，壮族，该公司法律合规部经理，住广西大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：谭正辉，广西维仁律师事务所律师。 第三人（被执行人）:平南县香润贸易有限公司，住所地广西平南县平南镇朝阳路57号。 主要负责人：黄瑞华，该公司董事长。 第三人（被执行人）：广西贵港市景泰物流有限公司，住所地广西贵港市仙衣路碧丽商贸街。 主要负责人：黄健升，该公司经理。 原告姚添、丘树洁、许红波、广西新马仓储有限公司（以下简称“新马仓储公司”）与被告平南县农村信用合作联社（以下简称“平南信用社”）、大化瑶族自治县农村信用合作联社（以下简称“大化信用社”）、第三人平南县香润贸易有限公司（以下简称“香润贸易公司”）、广西贵港市景泰物流有限公司（以下简称“景泰物流公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，因大化信用社与本案审理有利害关系，本院依职权追加其为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚添、许红波、新马仓储公司的委托诉讼代理人陶钧和四原告的共同委托诉讼代理人周振华、被告平南信用社的委托诉讼代理人吴伟光、被告大化信用社的委托诉讼代理人韦汉政和谭正辉到庭参加诉讼；第三人香润贸易公司的主要负责人黄瑞华、景泰物流公司的主要负责人黄健升经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案因案情复杂，延长审理期限3个月。本案现已审理终结。 原告姚添、丘树洁、许红波、新马仓储公司向本院提出诉讼请求：一、不得执行腾空原告享有合法租赁权的、第三人景泰物流公司持有使用权证的坐落于贵港市西江产业园东区的国有土地十宗（国有土地使用权证号分别为：贵国用[2011]第1751、1752、1753、1754、1755、1756、1757、1758、1759、1760号）及上述土地上仓库及厂房；二、确认姚添、丘树洁、许红波与景泰物流公司于2014年3月28日签订的《租赁合同》合法有效。事实和理由：2014年3月28日，姚添、丘树洁、许红波与景泰物流公司签订了《租赁合同》，合同约定：“景泰物流公司将其持有使用权证的景泰物流园一期工程整体（含办公楼、仓库、厂房、商铺、停放车辆的空地等）出租给姚添、丘树洁、许红波，租赁期限为自2014年3月28日起至2033年3月27日止，租金为319105元/月；从租期第6年开始，租金每年每平方米递增10元，商铺递增至每月每平方米35元封顶、仓库递增至每月每平方米25元封顶、停车场露天堆场递增至每月每平方米10元封顶，递增部分租金每月另行现金支付；租赁期间承租方有权自行决定将租赁物转租给第三方”，因第三人景泰物流公司对于姚添、丘树洁、许红波负有到期债务75544000元，尽管合同约定所应交的租金尚未到缴交期限，但姚添、丘树洁、许红波与景泰物流公司协商一致以原告应交的除租金递增款外的租金72755940元与景泰物流公司所欠姚添、丘树洁、许红波的债务及利息75544000元相抵消，相互抵消后尚余的2788060元，景泰物流公司另立“欠条”，欠条注明以尚欠余款2788060元用于冲抵合同约定的租金递增款。2014年4月12日，姚添、丘树洁、许红波开始接管《租赁合同》约定的景泰物流园一期工程整体，并立即对承租的厂房、铺面等进行水电安装、装修装饰等，使之符合租赁使用的目的，2014年8月7日，为了充分利用租赁物使其发挥最大使用价值，姚添、丘树洁、许红波注册成立了新马仓储公司，以新马仓储公司的名义经营管理景泰物流园一期工程整体，将仓库、厂房、铺面等转租给贵港市江海物流有限公司、贵港市道路运输管理处、贵港市港北开发投资有限公司、广西绿岛汽车空调有限公司等单位使用，其中的广西绿岛汽车空调有限公司至今尚在租赁有效期间内。本院在执行（2017）桂0821民初1770号民事调解书等生效法律文书过程中，查封了景泰物流公司持有使用权证的涉案国有土地十宗，并于2018年5月13日发出腾空公告，公告说明本院将对上述涉案土地进行司法评估、拍卖，要求上述土地的管理、使用人在2018年6月1日之前腾空上述土地及土地上的仓库、厂房。由于前述《租赁合同》的租赁物系涉案土地及土地上附着物的其中一部分，2018年12月27日，原告基于合法的租赁权对执行标的提出书面异议，本院于2019年1月31日作出（2019）桂0821执异1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告对该裁定不服，认为《租赁合同》的签订时间是在涉案土地及地上附着物首次办理借款抵押登记（2013年4月-6月至2014年4-6月）期间，但前述贷款到期后，景泰物流公司已将债务还清，然后再用涉案土地与信用社签订一份新的贷款合同（最早一块土地办理抵押登记的时间为2014年12月25日），第一份贷款合同已履行完毕，本案申请执行人主张权利的依据是第二份贷款合同，故其实际是在景泰物流公司就涉案土地使用权进行抵押登记及本院查封之前就与景泰物流公司就涉案土地签订了合法有效的书面租赁合同，在合同签订后至今持续占有、维修、经营、使用上述涉案土地，且该合同并非以房屋使用权抵偿欠款，而是双方在约定了租金支付方式后，因出租方欠有承租方债务，双方合意以应交的租金进行相互债务抵消，不违反法律规定，基于买卖不破租赁的原则，因涉案土地及土地上附着物尚处于有效租赁合同期内，权属的变更不影响涉案租赁合同的继续履行。 原告为其主张向法庭提供的证据有：1.（2019）桂0821执异1号执行裁定书，拟证明原告的主张已经执行异议裁定处理；2.身份证，拟证明原告的主体资格；3.法人代表身份证，拟证明新马仓储公司的法定代表人的身份情况；4.营业执照，拟证明新马仓储公司的工商登记情况；5.租赁合同，拟证明原告对涉案土地上的附着物享有租赁权；6.收款收据，7.欠条，6、7拟共同证明租金与债务抵消；8.交接清单，拟证明租赁物的占有、使用；9.通知，拟证明新马仓储公司系涉案土地上附着物的管理主体；10.厂房、仓库等租赁合同，拟证明原告对涉案土地上附着物占有并经营、管理和收益；11.收据，拟证明原告经营所得收益；12.土地抵押登记一览表，拟证明租赁合同签订于2014年3月28日，而涉案土地最早办理抵押登记为2014年12月26日，租赁合同签订在先，抵押办理在后。 被告平南信用社辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，依法强制腾空涉案土地及土地上的仓库、厂房等，将涉案土地及地上附着物归还给其占有、使用、收益和处分，理由：一、其系登记在景泰物流公司名下的贵国用（2011）第1752、1753、1754、1755、1756、1758、1759、1760号共八宗土地及地上附着物的产权人，原告对上述土地及地上附着物享有的使用权不能对抗物权，涉案《租赁合同》仅对签约的双方当事人有法律约束力，即使原告基于债权取得涉案土地及地上附着物的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗合同之外的第三人；二、原告与景泰物流公司签订的《租赁合同》名为租赁合同，实质是景泰物流公司用涉案土地及地上附着物的使用权抵债，故涉案的租赁合同为虚假合同，且双方签订租赁合同时均明知涉案房地产已抵押给信用社但即将到期，却利用办理续贷的时间差恶意串通签订租赁合同，严重损害其利益，又因涉案土地上的附着物均未取得建筑工程规划许可证，因此，该租赁合同属无效合同，本案不适用“买卖不破租赁”的原则；三、涉案土地及地上附着物办理借款抵押登记（2013年4月-6月至2014年4-6月）发生在涉案《租赁合同》2014年3月28日签订之前，根据法律规定，发生在抵押权产生之后的租赁权不能对抗涉案土地及地上附着物被拍卖后买受人的所有权。 被告平南信用社为其向法庭辩解提供的证据有：1.（2018）桂0821执321号之二执行裁定书，拟证明其对涉案其中八块土地享有使用权；2.抵押担保明细表、抵押登记证明，拟证明涉案其中八块土地于2013年4-6月已抵押给平南信用社；3.土地抵押登记查询情况一览表，拟证明土地抵押在先，租赁合同签订在后。 被告大化信用社辩称，其系登记在景泰物流公司名下的贵国用（2011）第1751、1757号共两宗土地及地上附着物的产权人，其余答辩意见与平南信用社的答辩意见一致。 被告大化信用社为其辩解向法庭提供的证据有：（2018）桂1229执96号执行裁定书，拟证明大化信用社对涉案两块土地享有产权。 第三人香润贸易公司未作答辩，未向法庭提供证据。 第三人景泰物流公司未作答辩，未向法庭提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告平南信用社和大化信用社对原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9无异议，原告和被告大化信用社对被告平南信用社提供的证据1无异议，原告和被告平南信用社对被告大化信用社提供的证据无异议，对上述当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告平南信用社对原告提供的证据5、10、11、12有异议，认为原告提供的租赁合同为虚假合同，原告对平南信用社提供的证据2、3有异议，本院认为，原告提供的证据5、10、11与证据6、7、8、9形成有效的证据链条，可以证明租赁合同的真实性，本院对涉案租赁合同的真实性予以认可，对其关联性和合法性如何认定，在下文予以说明。对于原告提供的证据12和被告平南信用社提供的证据2、3的真实性予以认可。 综合全案证据及庭审中当事人陈述，本院确认以下法律事实：平南信用社依据已经发生法律效力的本院（2017）桂0821民初1770号民事调解书，申请执行与被执行人香润贸易公司、景泰物流公司借款合同纠纷一案[案号为（2018）桂0821执321号]，申请标的是1200万元及利息（另计），并由两被执行人负担案件受理费5.02万元及执行费7.94万元，此外，景泰物流公司作为被执行人同时在本院还另涉13件执行案，债权人均为平南信用社，同时,景泰物流公司也是大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229执94、95、96、97号案件的被执行人，四案的债权人均为大化信用社，在上述案件中，被执行人均未完全履行生效法律文书确定的义务，本院依法对景泰物流公司持有使用权证的抵押权人为平南信用社的坐落于贵港市西江产业园东区的国有土地八宗[国有土地使用权证号分别为：贵国用（2011）第1752、1753、1754、1755、1756、1758、1759、1760号]进行司法评估、拍卖，同时，本院还依据大化瑶族自治县人民法院的委托评估、拍卖景泰物流公司持有使用权证的抵押权人为大化信用社的位于贵港市西江产业园内的国有土地两宗[国有土地使用权证号分别为：贵国用（2011）第1751、1757]进行司法评估、拍卖。在执行过程中，本院于2018年5月13日发出腾空公告，公告载明：本院将依法对上述涉案十宗土地进行司法评估、拍卖，要求涉案土地的管理、使用人在2018年6月1日之前腾空上述土地及土地上的仓库、厂房，……，如果逾期不履行，本院依法强制腾空。2018年9月6日、10月13日，本院依法对上述十宗土地使用权及地上附着物进行了网络司法拍卖，均因无人参与竞拍而流拍，流拍后，平南信用社、大化信用社与系列案所有被执行人达成一致意见，即平南信用社就贵国用（2011）第1752、1753、1754、1755、1756、1758、1759、1760号八宗土地使用权及地上附着物以物抵债；大化信用社就贵国用（2011）第1751、1757号两宗土地使用权及地上附着物以物抵债。2018年11月16日，本院作出（2018）桂0821执321号之二执行裁定书，裁定登记在景泰物流公司名下坐落于广西贵港市西江产业园东区[国土使用权证为：贵国用（2011）第1752、1753、1754、1755、1756、1758、1759、1760号]的八宗土地使用权及地上附着物作价102176268.16元抵偿给平南信用社，前述八宗土地及地上附着物的产权自该裁定书送达给平南信用社时转移。2018年12月5日，大化瑶族自治县人民法院作出（2018）桂1229执96号执行裁定书，裁定登记在景泰物流公司名下坐落于广西贵港市西江产业园东区[国土使用权证为：贵国用（2011）第1751、1757号]的两宗土地使用权及地上附着物作价27056531.78元抵偿给大化信用社，前述两宗土地及地上附着物的产权自该裁定书送达给大化信用社时转移。2018年12月26日，原告向本院提出书面异议，对本院执行的上述涉案十宗土地过程中要求享有合法租赁权的原告腾空上述土地上仓库及厂房不服，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年1月31日作出（2019）桂0821执异1号执行裁定书，裁定驳回异议人姚添、丘树洁、许红波、新马仓储公司的异议申请。 另查明，原告与景泰物流公司于2014年3月28日签订了《租赁合同》，合同约定景泰物流公司将位于贵港市北环路和东环路交汇处往东2KM处的景泰物流公司的物流园一期整体租赁给原告，租赁期限为19年，从第六年开始租金每年每平方米递增1元，……，租金支付期限为合同签订之日起10天内原告一次性支付完毕19年租金合计共7275.594万元（不包含递增部分的租金）。同日，景泰物流公司和贵港市景泰交通发展有限公司出具《收款收据》和《欠条》各一份给原告，载明原告用景泰物流公司和贵港市景泰交通发展有限公司在2013年2月8日向原告借款本金5320万元及按3%月息结算所得7554.4万元款项一次性支付景泰物流公司物流园共19年租金7275.594万元，兑付后尚余的278.806万元用于冲抵景泰物流公司物流园租金的递增款。姚添、丘树洁、许红波接管景泰物流园一期工程整体后，于2014年8月7日注册成立了新马仓储公司，以新马仓储公司的名义经营管理景泰物流园一期工程整体，将仓库、厂房、铺面等对外转租营利。《租赁合同》中所述的景泰物流公司的物流园一期整体为涉案十块土地及土地上附着物的其中一部分。 本案的争议焦点为：原告所享有的租赁权是否足以阻却本院对涉案标的物的强制执行。 本院认为，原告主张的本质是以租赁权阻却涉案执行标的的交付，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，合法有效的租赁关系是阻却执行的一个必要因素，对于本案《租赁合同》的性质认定，本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，于合同终止时将房屋归还给出租人的合同，承租人签约的目的是取得房屋的使用权，而涉案《租赁合同》从形式上看是景泰物流公司与原告签订的租赁合同，但探究双方的意思表示，既有“抵债”，又有“租赁”，从双方欲达成的最终目的来看，双方系为了清偿原债权债务关系而签订涉案《租赁合同》，“租赁”仅仅为“抵债”的一种方式，是景泰物流公司以其享有的土地及土地上附着物的使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不应认定原告系上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的“承租人”，不适用“买卖不破租赁”原则，故原告对涉案标的享有的民事权益不足以排除法院的强制执行。原告未能实现与景泰物流公司的租赁关系，可另行主张权利。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告姚添、丘树洁、许红波、广西新马仓储有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告姚添、丘树洁、许红波、广西新马仓储有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇款专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陆奕竹 人民陪审员  谢 清 人民陪审员  李炎青 二〇一九年十月二十七日 法官 助理  韦阳秋 书 记 员  张 娴