惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2896号原告：周某，男，汉族，1983年1月5日出生，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：谢新志，广西鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽媛，广西鹏乾律师事务所律师。被告：惠州大亚湾东港实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路42号阳光圣菲营销中心一楼。法定代表人：孟伟胜。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。原告周某与被告惠州大亚湾东港实业有限公司（以下简称东港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告周某的委托诉讼代理人谢新志，被告东港公司的委托诉讼代理人黄锡裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金29996.5元（15.88*111.89*12/365*395*1.3，从2017年1月1日计算至2018年1月30日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾××阳光××房，房款总价为688000元，被告应在2016年12月31日前向原告交付该房屋，若被告逾期交房的，按照合同第十二条约定承担逾期交房违约责任。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定“……商品房住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案……”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定“……交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”商品房的交付条件为取得竣工验收备案证明，被告于2018年1月30日才完成竣工验收备案登记。2016年3月25日，原告收房时并不知涉案房屋未满足交房条件，并且2017年5月19日，被告发出了“2016年12月入伙通知无效”的《承诺书》。因此，逾期交房的违约金应计算至涉案房屋满足交付条件之日。综上所述，原告已按合同约定履行义务，而被告却未按合同约定履行交房义务。现原告为维护自身合法权益起诉至法院，请法院支持原告诉讼请求。原告向本院提交了下列证据：商品房买卖合同及补充协议，购房定金、房款收据、维修基、契税发票，物业费单据，承诺书，拟证明其诉称的事实。被告辩称，请求法院参照本楼盘已有生效判决裁判。被告向本院提交了以下证据：（2018）粤1391民终4921号民事判决书,拟证明其辩称的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月13日，原、被告签订编号为大亚湾(2015)10019441的《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾××阳光××房，该商品房的规划用途为住宅，预测建筑面积111.89平方米，总价688000元，以贷款方式付款，原告应当于2015年10月9日前支付首期款208000元，余款480000元向农业银行惠州大亚湾支行申请贷款支付。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．买受人交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项；4．满足其他双方另行约定的交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十一条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告按合同约定向被告付清了购房款688000元。2016年12月24日，原告签署收楼意见书。2017年3月25日，原告向深圳市彩生活物业管理有限公司惠州分公司缴纳上述商品房2017年1月至2017年3月的物业管理费。2017年5月19日，被告向阳光圣菲1、2栋业主出具《承诺书》，承诺2016年12月前发的入伙通知书无效，以2017年新的入伙通知书时间为准，开始计算物业管理费。因包括阳光圣菲苑部分业主在内的购房人针对逾期交房上访维权，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2017年8月3日发出一份《关于部分商品房项目逾期交房的风险提示》，提醒购房人应在商品房达到交付条件时才办理入伙手续，请购房人切勿擅自收楼进行装修或改建加建，以免后续无法办理房屋实测及不动产权证。2017年9月6日，被告再次发出《承诺书》，对阳光圣菲苑1、2栋业主（具体见维权业主名单）承诺：1.于2017年10月30日前取得竣工验收备案表、实测报告、各项验收报告并重新发出正式入伙通知书，2017年1月前发出的入伙通知书作废；2.于2017年9月20日前作出延期交楼的违约赔偿方案。阳光圣菲苑1栋1#、2#、3#，2栋1#、2#电梯于2016年10月28日取得电梯监督检验报告，阳光圣菲苑1栋、2栋于2017年1月10日取得建设工程消防验收，阳光圣菲苑1栋、2栋于2017年9月27日取得房产测绘成果报告（实测），阳光圣菲苑二期（1、2栋及地下室）工程于2018年1月30日完成竣工验收备案。另查明，被告委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房产同地段同类房屋租金标准进行评估，该事务所出具了（2018）正扬价评字063号《价格评估结论书》，价格评估结论为：位于惠州大亚湾西区龙海二路42号阳光圣菲苑1栋23层2017年1月1日至2017年12月30日每月租金为15.1元/平方米（房屋规划用途为住宅、按建筑面积计算），位于惠州大亚湾西区龙海二路42号阳光圣菲苑2栋16层2017年1月1日至2017年12月30日每月租金为15.88元/平方米（房屋规划用途为住宅、按建筑面积计算）。再查明，案外人朱建柯购买涉案阳光圣菲苑2栋20层02号房与被告发生纠纷，朱建柯以与本案基本相同的事实理由和诉讼请求将被告诉至本院，本院作出（2018）粤1391民初90号民事判决，认为涉案房屋应在2016年12月31日前交付，但被告直到2018年1月30日才完成竣工验收备案，即被告具备将涉案房屋合法交付朱建柯使用的时间为2018年1月30日，因朱建柯于2018年1月30日前已实际收楼，故计算延期交楼的时间为395天；因延期交楼导致的违约损失为房屋租金损失，被告提供（2018）正扬价评字063号《价格评估结论书》证明涉案商品房同地段同类型房屋的租金标准，本院对合同约定的逾期交房违约金予以调整，按照涉案商品房同地段同类型房屋的租金标准并上浮30%标准计算逾期交房违约金。朱建柯不服该判决，向广东省惠州市中级人民法院提起上诉，该院作出（2018）粤13民终4921号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定全面履行义务。关于被告在交付房屋方面是否存在违约及违约金的计算问题。合同约定交房时间为2016年12月31日前，商品房交付时应当已取得建设工程验收备案证明文件及房屋测绘报告，但是涉案房屋在当时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，上述条件达成时间为2018年1月30日，即2018年1月30日涉案商品房具备了交付条件，已经超出合同约定的交付时间，被告存在逾期交房的违约事实，应承担逾期交房的违约责任。现原告请求逾期交房违约金从合同约定的商品房交付期限届满之次日也即2017年1月1日起暂计至2018年1月30日止（共计395天），依据充分，本院予以支持。至于逾期交房违约金调整的问题，参照已发生法律效力的（2018）粤13民终4921号民事判决，逾期交房违约金按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，本案的逾期交房违约金应依法参照涉案商品房同地段同类房屋的标准，并上浮30%计算，故被告应支付原告的违约金为29996.5元（15.88×111.89×12/365×395×1.3）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾东港实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告周某支付逾期交房违约金29996.5元；二、驳回原告周某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274.96元，由被告惠州大亚湾东港实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  钟丹燕二〇一九年十月九日书记员  曾晓诗