江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初14994号原告：司卫国,男,1976年1月20日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。被告:江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码9****************A，住所地沭阳县沭城街道。法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:高中新,江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人:王青浩,江苏东域律师事务所实习律师。原告司卫国与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告司卫国的委托诉讼代理人李兵、被告宏亨公司委托诉讼代理人高中新、王青浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司卫国向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金（以已付购房款620121元为基数，自2017年6月1日起按日万分之1.5计算至实际交付之日止）；2、判令被告给付逾期办证违约金2025元（自2017年9月2日起按5元/日计算至2018年10月11日止）。庭审过程中，原告变更诉讼请求，明确为判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金46881元（以已付购房款620121元为基数，自2017年6月1日起按日万分之1.5计算至2018年10月17日止）。事实和理由：2015年11月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8号楼2单元1503室房屋，总房款为618142元。合同第八条约定交房时间为2017年5月30日，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同还对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。被告宏亨公司辩称，一、双方当事人签订《商品房买卖合同》时间为2015年11月30日，约定的商品房交房条件为商品房经验收合格，买受人付清全部房款及相关费用，涉案房屋已于2017年1月13日通过单位（子单位）工程质量竣工验收，涉案房屋符合交付条件。二、涉案房屋符合交付条件后，被告多次通过电话、短信方式通知原告接收房屋，但原告一直拒绝接受。被告于2017年10月19日通过邮寄方式向原告发出交房通知书，原告于2017年10月21日签收邮件。被告已经按照合同约定履行交房义务，故对于2017年10月21日之后的延期交房责任不予承担。三、原告购买房屋并非为了居住使用，即使被告延迟交房，对原告也没有产生任何损失，故要求调整违约金标准，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方形成合法有效的商品房销售合同关系，该合同中约定了涉案房屋的交付时间、交付条件、交付标准及违约责任等。证据二、收据复印件三份、江苏省增值税发票一份、契税发票一份、维修基金发票一份，证明原告已经付清房款、契税、维修基金，履行了合同的主要义务。证据三、物业费收据两份，证明原告于2018年10月17日交纳物业费及装修保证金，被告于2018年10月17日交房。证据四、房产证一份，证明涉案房屋已于2019年7月18日办理产权登记，构成延期办证。证据五、照片打印件两张，证明原告于2017年10月21日验收涉案房屋时，发现涉案房屋内部钢筋裸露、线头未安装完毕、墙面粗糙不平，不符合交付条件，上述质量问题至今未整改。被告对原告提交的证据一、二、三、四真实性均无异议，但不能达到原告的证明目的，被告已于2017年10月19日邮寄书面交房通知，原告已于2017年10月21日签收邮件，被告已经履行了交房义务。对证据五真实性、合法性、关联性均不予认可，且即使涉案房屋存在原告陈述的问题，也不影响房屋交付。被告为支持其辩解理由，向本院提交如下证据：证据一、商品房预售许可证复印件一份，证明被告具备预售资格，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效。证据二、单位工程竣工验收记录复印件一份，证明涉案房屋已经验收合格，符合合同约定的交房条件。证据三、消防验收合格证复印件一份，证明涉案房屋已经消防验收合格。证据四、涉案工程竣工验收备案表复印件一份，证明涉案房屋于2018年9月3日取得竣工验收备案。证据五、交房通知、EMS邮件寄件人存根联、送达查询信息打印件各一份，证明被告已按照合同约定履行了交房通知义务，涉案房屋视为交付。证据六、告知书复印件一份，证明涉案房屋于2018年10月11日具备办理不动产权登记条件。证据七、住宅使用说明书及质量保证书各一份，证明涉案房屋符合交房条件。原告对被告提交的上述证据真实性、合法性均无异议，但无法达到被告的证明目的。2014年4月住建部、国家工商行政管理总局联合联合下发商品房买卖合同司法文本，该文本提高了交付标准，要求开发商取得竣工验收备案文件或者测绘报告，否则不能交付。涉案房屋通知交房时未取得竣工验收备案，且原告验房时发现涉案房屋存在质量问题，有权拒绝交房，延期交房的责任由被告承担。本院根据原、被告举证、质证情况，对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的证据一至四的证明效力依法予以确认。原告提交的证据五，因原告未能提交该证据的原始载体，无法显示该照片形成时间、地点，故对该证据的证明效力不予确认，且经原告委托代理人与原告核实，该照片系形成于原告接收涉案房屋之后，亦无法证明原告曾于收到被告书面交房通知后到涉案房屋验房的事实。对被告提交的证据一至七的证明效力依法予以确认。本院经审理查明如下事实：2015年11月30日,原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区第8#、13#幢8#-2-1503号房屋，建筑面积共131.14平方米，房款总计618142元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经验收合格，买受人付清全部购房款及应交的相关费用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按超出日期5元/日支付违约金。合同签订后，原告按约向被告实际支付购房款620121元（房屋实际面积为131.56平方米）。另查明，涉案房屋于2017年1月13日通过验收合格，于2018年9月3日取得《工程竣工验收备案表》，于2018年10月11日具备办证条件。2017年10月19日通过EMS向原告邮寄交房通知书，载明：“司卫国业主：您购买的花都锦城，合同房号8幢2单元1503室已经具备合同约定交房条件。我司已于2017年9月13日通知您前来我公司办理交房手续，至今您未到我公司办理交房手续，再次通知您在接到该通知后五日内到我公司办理相关交房手续。否则，由此产生的保管费（物业费）由您承担，并从该通知送达之日开始计算保修期。”原告于2019年10月21日签收该邮件。原、被告于2018年10月17日办理房屋交接手续。原告于2019年7月18日办理涉案房屋的不动产权利证书。本案的争议焦点为：一、案涉商品房交付条件如何认定；二、涉案的逾期交房违约金应计算至何时；三、本案逾期交房违约金是否需要调整。关于第一个争议焦点。本院认为，涉案商品房买卖合同第八条对涉案房屋交付条件已作出约定，即该商品房经验收合格，买受人付清全部购房款及应交的相关费用。原告主张2014年住建部和国家工商行政总局联合下发的商品房买卖合同示范文本总提高了房屋的交付条件，但本案原、被告双方所选择的并非该格式文本，且双方并未就涉案房屋交付条件另行协商予以变更，故本院对原告要求以涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件作为交付条件，无事实和法律依据，本院对此依法不予支持。故本案涉案房屋的交付条件应按照双方签订的商品房买卖合同约定的交付条件为准。关于第二个争议焦点。本院认为，涉案商品房买卖合同约定被告应在2017年5月30日前将符合交付条件的涉案房屋交付原告，本案涉案房屋于2017年1月13日经验收合格，被告于2017年10月19日才按照合同约定向原告发出书面交房通知，故被告存在逾期交房的行为，应当承担逾期交房的责任。原告于2017年10月21日签收被告邮寄的交房通知后，未能及时与被告办理交房手续，且此时涉案房屋已符合交付使用条件，故被告不再承担自2017年10月21日之后的逾期交房责任。原告主张其在收到被告邮寄的交房通知后不久便与被告办理房屋交接手续，后发现涉案房屋存在钢筋裸露、线头未安装完毕、墙面粗糙不平的质量问题，故拒绝办理交接。本院认为，首先，原告对于其在收到被告邮寄的交房通知后不久便与被告办理房屋交接手续这一事实未能提供证据予以证明；其次，即使原告在合理期限内与被告办理房屋交接，原告陈述的房屋质量问题不属于房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用，不能成为原告拒绝收房的正当理由。综上，被告应承担的逾期交房违约金应计算至2017年10月21日止。关于第三个争议焦点。本院认为，逾期交房的违约方是开发商，开发商对房地产市场的预估能力及损失预见能力都要远远强于一般购房消费者，买卖双方签订的商品房买卖合同中关于违约金条款也是开发商预先设定，开发商作为违约方在发生纠纷时提出违约金过高，无疑对购房消费者而言是不公平的，且违约金兼具补偿性和惩罚性，本案双方约定的逾期交房违约金标准并不明显偏高，故本院对被告要求调整违约金计算标准的辩解意见不予采纳。综上，经核算，被告应向原告支付的逾期交房违约金，应按已付房款620121元为基数，自2017年6月1日（原告主张）起按照每日万分之1.5计算至2017年10月21日止（共143天）为13301.6元，对原告的其他诉讼请求依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告司卫国逾期交房违约金13301.6元；二、驳回原告司卫国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974元，减半收取487元（已由原告司卫国预交），由原告司卫国负担462元，由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费974元。审判员 葛 蕾二〇一九年十月三十一日书记员 刘晓云附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。