广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8369号原告：袁和军，男，1987年12月13日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区,原告：钟冬竹，女，1988年12月28日出生，汉族，住广东省英德市,上列原告共同委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广州市东润房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路1376号-1389号首层，统一社会信用代码91440101745991689K。法定代表人：蔡镇秋，董事长。委托诉讼代理人：李汉东，该公司员工。原告袁和军、钟冬竹诉被告广州市东润房地产开发有限公司（以下简称东润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告袁和军及两原告的委托诉讼代理人黄灿灿、被告东润公司的委托诉讼代理人李汉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.东润公司向两原告支付逾期办妥房产证的违约金（以1705726元为本金，按照每日0.05%的标准计算，计算期限自2017年6月14日起计算至2017年12月1日共171天为145839.57元）；2.东润公司承担本案诉讼费。事实和理由：两原告以1705726元的价格购买东润公司位于黄埔区××船路××院××房，并于2016年11月28日签订《广州市商品房买卖合同》，约定东润公司需在2016年12月28日前将房屋交付给两原告。根据合同附件七补充协议第11条约定，东润公司应当自本合同签订之日起120个工作日内到房产地登记机构为两原告办妥产权登记手续，并将以两原告为产权人的《房地产权证》交付两原告.附件七补充协议第12.1条约定：甲方为乙方办理房地产权证的期限乙方自交齐房价款起算。逾期办妥房地产权证的，东润公司需按日以商品房总价款0.05%的标准支付违约金（合同第十条）。合同签订后，两原告于2016年12月17日付清全款，但东润公司随后却一直没有联系两原告处理办证事宜。合同约定的办证期限已于2017年6月13日届满，但东润公司直到2017年12月1日才为两原告办妥并交付房地产权证。两原告认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，东润公司逾期办证应按照约定承担违约责任，自2017年6月14日起，东润公司每日应向两原告支付逾期办证违约金852.86元，计算至2017年12月1日共171天为145839.57元。被告东润公司辩称，一、关于本案的事实。2016年2月29日，两原告与东润公司签订了《东港花园认购书》，约定将位于广州市黄埔区文船路363号大院东港花园B2栋1302房以1705726元的价格出售给两原告。根据《东港花园认购书》约定，两原告应于2016年2月29日支付人民币50000元作为定金，于2016年3月15日前支付人民币605726元（含定金）作为首期款，其余110万元向黄埔农商行申请按揭以支付剩余房款。但两原告只是于2016年2月29日支付人民币50000元定金。在两原告于2017年2月27日将首期款支付给东润公司后，东润公司才给予两原告开具东港花园8栋1302房的购房发票，待两原告把契税完税证明交给东润公司后才向黄埔区房地产交易登记中心申请办理房产证，于2017年12月1日取得房产证并移交给两原告。现两原告以东润公司逾期办理房产证为由起诉至法院。二、关于两原告提出的诉讼请求。两原告主张东润公司逾期办理房产证的违约金计算依据不符合双方签订的《广州市商品房买卖合同》的约定，理由如下：1.《广州市商品房买卖合同》及补充协议样板在东润公司取得预售许可证之日起就保存于广州市阳光家缘网站并在销售现场公示，网签当天也打印了合同及补充协议草稿给两原告当场签名确认后才打印正式合同及补充协议正稿给两原告签字的；2.两原告是具有民事行为能力的人，在东润公司销售现场公示、再三告知了《广州市商品房买卖合同》及补充协议的情况下双方自愿达成一致才签订了《广州市商品房买卖合同》及补充协议，是符合国家法律法规的有效合同。3.补充协议明确约定了补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的部分，补充协议与《商品房买卖合同》约定内容不一致的，以补充协议为准。在补充协议第13条明确约定了对《商品房买卖合同》第十条补充约定为：甲方未能按《商品房买卖合同》第九条约定为乙方办妥房地产权证的，乙方不接触合同的，甲方应于逾期之日一次性向乙方支付累计已付房价款的千分之二的违约金。因此，东润公司认为两原告主张逾期办理房产证的违约金计算依据不符合双方签订的《广州市商品房买卖合同》的约定，且要求违约金过高，并不合理。三、东润公司对于违约金的计算起始时间有异议，根据两原告提交的证据，两原告2017年1月3日支付按揭贷款，2017年2月27日付清首期款尾款1000元和169000元，故应从2017年2月28日起120个工作日后即从2017年2月28日至2017年12月1日止共192个工作日，按照合同补充协议约定，扣除合同约定的办证期间后才开始起算逾期办证违约金。经审理查明：2016年2月29日，两原告（认购方）与东润公司（出售方）签订《东港花园认购书》（编号0000962）约定，两原告认购广州市黄埔区文船路363号东港花园B2栋1302单位，建筑面积约117.4565平方米，套内建筑面积约为92.1734平方米；认购价为1705726元，定金50000元须于签署本认购书时付清，首期楼款为认购价的40%即605726元须于2016年3月15日前付清（含定金），楼价余款1100000元，即约认购价的60%，向农商银行申请办理商业按揭。认购书第二条认购条款约定：2.认购方签署本《认购书》30天后签署《商品房买卖合同》及办理相关手续；4.若认购方选择银行按揭付款，须在本认购书约定时间内备齐办理商品房抵押贷款所需资料，办理银行按揭贷款初审手续，逾期不办理贷款初审手续的，视为认购方放弃认购本单元；5.如认购方在上述期限内未能或未依时缴付前述楼款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权没收认购方已缴付的定金及其他款项，并有权另行处理该物业而无须另行通知认购方，如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方必须支付给出售方违约责任金，违约金每日按总价千分之一计算；10.买卖双方同意仍未签订《商品房买卖合同》之前，此《认购书》作为法律有效之合约，在买卖双方签订《商品房买卖合同》生效时，此《认购书》则为《商品房买卖合同》所代替。2016年2月29日，两原告与东润公司签订《补充协议》，约定：双方于2016年2月29日签订了《认购书》（编号0000962），现因两原告资金调配需要，需向东润公司借款17万元整，该款专用于两原告办理银行按揭；两原告签名确认后，根据两原告的指令，该款由东润公司直接支付给银行；贷款期限为1年，贷款到期日按照两原告接获东润公司签约通知之日起计算，在此期间，两原告无需支付该笔借款的利息，若逾期，两原告需按商业银行同期同类贷款利息上限的双倍向东润公司支付逾期罚息。上述认购书签订后，两原告于2016年2月29日向东润公司支付定金50000元，同年3月14日支付房款305726元，同年11月14日支付房款80000元。2016年11月28日，两原告（乙方）与东润公司（甲方）签订编号为20161130500X的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称买卖合同），约定：乙方所购商品房为广州市黄埔区××船路××院××房（自编号为东港花园B2幢13层1302号房）（以下简称涉案房屋）；用途为住宅，层高为3米，户型结构为3房2厅1厨2卫，产权登记建筑面积共117.4565平方米，其中套内建筑面积92.1734平方米，共有分摊面积25.2831平方米；该商品房按总价交易，总金额为1705726元。第七条第三款按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日（不超过5日），支付全部房价款的35.51%，金额605726元；除首期款外，剩余房款1100000元须于2016年11月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第八条逾期付款的违约责任，按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；第九条产权转移登记，甲方与乙方约定乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当自本合同签订之日起日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件材料，甲方未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；第十条迟延办理产权登记的违约责任，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方还约定了其他内容。买卖合同附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）约定：第4.2.1条，双方签订《商品房一手现房合同》五日内，乙方须办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所需的一切资料），否则每逾期一日，乙方按申请贷款总额的万分之五向甲方支付违约金，如经甲方催告，乙方逾期30日仍未办妥银行按揭签约手续，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方须按房价款总额30%向甲方支付违约金；第11条对《商品房一手现房合同》第九条修改如下，甲方应当自本合同签订之日起120个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；第12条对《商品房一手现房合同》第九条补充如下，12.1乙方同意，甲方为乙方办理房地产权证的期限自乙方全部完成以下事项之日起计算，办理正式收楼手续，交齐房价款（包括但不限于房价款，违约金和测绘面积差异价款等）、缴交税费并提供完税证明和提供办理房地产权证所需的一切证件资料；选择银行按揭付款方式的，须征得按揭银行书面同意办理房地产权证及他项权证；房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产证迟延办理的，甲方无须承担责任；12.2产权登记及房地产权证交付，按以下方式进行：（二）乙方以按揭贷款方式付款的，甲方在约定期限内办妥产权登记后，乙方委托甲方将以乙方为产权人的房地产权证及他项权证交由按揭银行保管；第13条对《商品房一手现房合同》第十条补充如下，甲方未能按《商品房一手现房合同》第九条约定为乙方办妥房地产权证的，乙方不解除合同的，甲方应于逾期之日一次性向乙方支付累计已付房价款的千分之二的违约金；第19条，本补充协议为《商品房一手现房合同》不可分割的部分，本补充协议与《商品房一手现房合同》约定内容不一致的，以本补充协议为准。双方还对合同约定的其他内容进行了补充。该《补充协议》作为双方当事人签订的买卖合同的组成部分统一编入合同页码范围内。2016年12月5日，广州农村商业银行股份有限公司文冲支行将贷款1100000元支付至东润公司账户。2016年12月17日，两原告向东润公司支付缴纳产权登记费100元、交易管理费352.37元、测绘费159.74元、产权证工本费20元、代办证服务费300元合计932.11元，印花税852.86元，房屋维修基金12333元。2017年2月27日，两原告向东润公司支付房款169000元和1000元。同年11月15日，两原告缴纳契税24367.5元。2017年12月1日，涉案房屋登记至两原告名下，不动产权证号为粤（2017）广州市不动产权第06080753号。庭审中，两原告确认其于2016年12月17日收楼，并主张其已于2016年2月29日付清首期款，其中170000元是借款，用于抵扣首期款，最后一笔购房款在2016年12月5日付清。东润公司不确认两原告的付款时间，认为补充协议约定的170000元不作为两原告支付的首期款，仅是东润公司提供手续给两原告办理银行按揭手续；两原告首期款的最后支付时间是2017年2月27日。上述事实，有两原告提交的买卖合同、补充协议、购房款发票、收款收据、刷卡单、契税完税证明、付款凭证、借款借据、客户回单、账户交易明细查询清单、银联商务签购单、收据、不动产权证、东润公司提交的东港花园认购书、补充协议、收款收据、贷款进账单以及当事人陈述予以证实。本院认为，两原告与东润公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当诚信履行。两原告已经依约履行了支付房价款及相关款项的义务，但东润公司未依约履行为两原告办理涉案房屋房地产权证的义务，且已超过合同约定的办证最后期限，构成违约，两原告请求东润公司按照合同约定支付逾期办证违约金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于两原告的付清购房款的时间。双方当事人在认购书中约定首期楼款605726元须于2016年3月15日前付清（含定金）；之后在双方签订的补充协议中，两原告向东润公司借款170000元用于办理涉案房屋的按揭贷款手续，且明确约定“该款专用于两原告办理银行按揭”，未约定该借款用于支付两原告应付的首期款或者类似的意思表示；两原告未提交相关证据证实上述借款已经作为首期款支付给东润公司的事实，故不能认定该借款是两原告向东润公司支付的首期购房款。根据双方当事人提交的证据，2016年12月5日，两原告按揭贷款支付至东润公司账户；两原告提交的中江支付的刷卡单和随行付的刷卡单以及东润公司提交的同日出具给两原告的收款收据可以证实两原告在2017年2月27日向东润公司支付购房款共计170000元，该事实与双方签订的补充协议约定的借款专用于办理银行按揭以及东润主张的两原告付清全部购房款的时间可以互相印证，故本院采信东润公司主张的两原告付清购房款时间为2017年2月27日；两原告主张首期款已于2016年2月29日付清理据不足，本院不予采信。关于逾期办证时间。虽然双方当事人在买卖合同第九条中约定了产权转移登记的时间，但该合同的补充协议第12条变更买卖合同约定的办理产权证的条件为“办理房地产权证的期限自乙方（两原告）全部完成以下事项之日起计算，办理正式收楼手续，交齐房价款（包括但不限于房价款，违约金和测绘面积差异价款等）、缴交税费并提供完税证明和提供办理房地产权证所需的一切证件资料”。根据补充协议的上述约定，两原告在2016年12月17日已经收楼，东润公司仅主张两原告付款时间推迟导致办理产权证的时间相应推迟，故涉案房屋办理产权证的时间应从两原告付清购房款之日起算，即应从2017年2月28日起算。因补充协议第11条变更了买卖合同约定的办理产权登记转移手续的时间为“自本合同签订之日起120个工作日内”，结合补充协议上述两条的约定，东润公司为两原告办理涉案房屋产权转移登记手续的最后日期为2017年8月18日，而东润公司直至2017年12月1日才办妥涉案房屋不动产权证，逾期办理产权证是时间为104天，应当依约承担违约责任。关于逾期办证违约金的标准和金额。1.补充协议第13条明确约定是“对《商品房已收现房合同》第十条补充如下”，从文义上理解，该条是对买卖合同第十条内容的“补充约定”，而非“变更约定”，且只是对其中一种违约情形的补充约定。2.买卖合同和补充协议均系格式合同，买卖合同中关于双方存在违约情形时，约定违约金的标准是对等、公平、合理的，而补充协议对违约金计算标准的约定明显不对等，东润公司对补充协议第13条的违约原因、违约程度、违约期限未作说明、区分，条款内容不公平；东润公司作为补充协议的提供者对协议中的重要内容和条款的变更未尽提醒、解释义务；3.补充协议不仅没有按照原买卖合同条款顺序对内容进行补充，而且将该部分内容隐藏在其他补充内容中，并未以醒目字体进行提醒或者另行进行解释。因此，本院认定补充协议第13条对双方当事人均不产生约束力，该违约金条款本案不适用。东润公司要求按补充协议第13条变更后的约定计算被告逾期办证违约金的理由不成立，本院不予采纳。逾期办证违约金应当按照买卖合同的计算方式计算，即从约定办证期限届满的次日起按照原告已交购房款的每日0.05%计算；至逾期之日，两原告已经付清全部房价款，故东润公司应向两原告支付逾期办证违约金88697.75元（1705726元×0.5‰/日×104日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市东润房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁和军、钟冬竹支付逾期办证违约金88697.75元。二、驳回原告袁和军、钟冬竹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1608元，由原告袁和军、钟冬竹负担630元，被告广州市东润房地产开发有限公司负担978元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李祖艳二〇一九年十月十日书记员  林碧婷孙晓华附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条【格式合同的解释】对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。