山东省青州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0781执异197号案外人：王忠伟，，申请执行人：青州康瑞建材有限公司，住所地青州市王府街道办事处河滨路以南宋城9号楼。被执行人:王岩，女，第三人：王永富，男，委托代理人：赵君山、马国良，青州衡信法律服务所法律工作者。在本院执行申请执行人山东青州农村商业银行股份有限公司（以下简称青州农商行）与被执行人青州市万荷文化传播有限公司（以下至裁定主文前简称万荷公司）、王岩实现担保物权纠纷一案中，案外人王忠伟对本院以（2017）鲁0781执801号通知告知涉案房产的实际占有人于15日内自行腾房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证。现已审查终结。案外人王忠伟称，贵院要求案外人将租赁的位于青州宋城9号楼1层西区房屋腾空，但王岩于2014年3月6日与案外人签订租赁合同，依据合同约定，案外人对涉案房屋的租赁期限至2024年3月5日。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因此，在合同期限到期前，案外人有权继续占有使用涉案房屋。综上，请求贵院依法中止要求案外人对青州宋城9号楼1层西区房屋的腾空，维护案外人的合法权益。申请执行人青州康瑞建材有限公司未到庭听证，亦未提交书面答辩状。被执行人王岩未到庭听证，亦未提交书面答辩状。第三人王永富辩称:1、我方对案外人王忠伟提交租赁合同的真实性持有异议，我方怀疑案外人与被执行人王岩存在恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务的主观意图；2、案外人主张的租赁关系不能对抗已登记的抵押权，2012年12月4日青州农商行作为抵押权人与王岩分别就涉案青州宋城9号房地产签订了最高额抵押合同并分别办理了抵押登记，抵押期间至2015年12月3日（土地他项权利）和2017年12月3日（房屋他项权利）；2014年3月14日山东青州市农村商业银行股份有限公司作为抵押权人与抵押人王岩（本案被执行人）又分别就本案所涉房屋及国有土地使用权签订了最高额抵押合同并分别办理了抵押登记。而案外人主张的租赁关系，发生在抵押登记之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；3、王永富通过竞买方式取得涉案房屋所有权及土地使用权，青州市人民法院对涉案房屋依法进行腾空、交付的执行措施符合法律规定，对涉案房屋的执行行为合法；4、答辩人王永富保留通过法律途径，对拍卖成交后涉案房屋占有人主张占有期间侵权之诉的权利。综上，答辩人认为案外人以其与被执行人之间存在租赁关系，对涉案标的物享有租赁权为由提出执行异议，并请求对执行标的物中止执行的理由不成立，请求贵院驳回异议。并提交最高额抵押合同二份、流动资金借款合同一份、他项权证书二份。经审查查明，2014年3月14日，青州农商行与王岩分别签订最高额抵押合同二份，约定：被申请人王岩以其位于青州市××××、青州宋城的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下房产，为万荷公司自2014年3月14日至2017年3月13日在青州农商行处的债权提供最高额抵押担保。2014年3月15日、3月17日，青州农商行与王岩分别对上述土地使用权及房产进行了抵押登记。2014年3月17日，青州农商行与万荷公司签订流动资金借款合同，万荷公司从青州农商行借款1600万元。因万荷公司逾期未归还借款，青州农商行于2017年1月20日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后，于2017年2月23日作出（2017）鲁0781民特19号民事裁定书，裁定如下：对被申请人王岩所有的位于青州市××路南的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下房产，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，首先扣除申请人青州农商行实现债权的实际支出如律师费、鉴定费、拍卖费、公告费等,申请人青州农商行对变价后所得款项，在1906万元范围内，对借款本金1600万元及利息2824638.19元优先受偿。因王岩未履行民事裁定书确定的义务,青州农商行向本院申请立案执行,案号为(2017)鲁0781执801号。在执行过程中，以（2017）鲁0781执异36号执行裁定书裁定将青州康瑞建材有限公司变更为申请执行人；2017年9月20日以（2018）鲁0781执801号之二执行裁定书裁定：被执行人王岩名下位于青州市××××、青州宋城的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下的房产的所有权归买受人王永富所有，上述房地产的所有权自本裁定送达买受人王永富时起转移。该裁定于2017年9月21日向买受人王永富送达。后买受人申请本院腾房，本院于2019年4月29日作出（2017）鲁0781执801号通知告知涉案房产的实际占有人于15内腾房。案外人王忠伟对此提出异议，以承租了青州宋城9号楼西区的部分涉案房产为由，要求在租赁期限内阻止向买受人王永富移交上述房地产。并提交以下证据：1、便签一份，内容为“现将宋城九号楼西区壹楼商铺十一间约贰佰肆拾平方米及中间院落约壹佰陆拾平方米出租给王忠伟使用，租赁期限拾年（2014.3.6-2024.3.5），拾年租金一次性支付柒拾万元整，在租赁期内承租人可自由转租，水电等费用自理。今收到王忠伟宋城九号楼房租款现金柒拾万元整，即日起商铺已交付承租人使用王岩2014年3月6日”。2、收到条一份，内容为“收到条今收到王忠伟宋城九号楼壹楼西区店铺（整层）电费3000元、取暖费1800元，共计4800元，大写:肆仟捌佰元整王岩2014年3月7日”。3、2016年6月1日签定的房屋租赁合同一份，主要内容为“出租方王忠伟将位于青州××楼××）的房屋约陆佰平方米（含公摊面积）出租给承租方冷某某，租赁期限2016年柒月1日起到2018年陆月30日止；2017年2月27日签定的房屋租赁合同一份，主要内容为“出租方王忠伟将位于青州宋城玖号楼西区一楼的一间房约20平方米（含公摊面积）出租给承租方王迎、傅庆铠，租赁期限2017年2月28日起到2019年2月27日止。4、户名夏学会的银行卡交易明细、户名***的银行卡交易明细。另查明，案外人王忠伟所提交证据中涉及的房产为青州宋城9号楼1-4层（西区）【房产证：青房权证王府字第××号】的一部分，王岩于2014年3月14日将青州宋城9号楼（西区）【房产证：青房权证王府字第××号】抵押给山东青州农村商业银行股份有限公司，并于2014年3月17日在不动产管理部门办理了抵押物登记。2015年3月20日，潍坊市中级人民法院以（2015）潍民四初字第36号民事裁定书对上述财产进行查封。本院所确认的上述事实，有（2017）鲁0781民特19号民事裁定书、（2017）鲁0781执801号执行裁定书、（2017）鲁0781执801号通知等证据材料在案为凭，上述证据材料已经听证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人王忠伟主张在涉案房产抵押登记或查封之前，即2014年3月6日租赁了王岩位于青州××楼西区××楼××部××涉案商铺及院落，但提交的证据不足以证实在涉案房产抵押登记或查封之前双方签订了合法有效的书面租赁合同，王忠伟亦未提交在涉案房产抵押登记或查封之前其占有使用该租赁房屋从事生产、经营的相关证据，故案外人王忠伟要求在租赁期限内阻止向买受人王永富移交占有上述房地产，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人王忠伟的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  钟 山审 判 员  陈晓玲人民陪审员  蔡相红二〇一九年十月二十九日书 记 员  王传成