河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终11186号上诉人（原审被告）：刘某，男，1977年10月13日出生，汉族，现住正定县。委托诉讼代理人：田茹，石家庄市正定常山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：袁某，女，1973年9月7日出生，汉族，现住正定县。上诉人刘某因与被上诉人袁某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2017）冀0123民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某及其委托诉讼代理人田茹、被上诉人袁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1、撤销原判，直接改判驳回袁某对刘某的全部诉求；2、原审诉讼费、二审上诉费均由被上诉人负担。事实和理由：原审认定事实有误，适用法律不当，导致判决结果错误。一、原审认定刘某违约系认定事实错误。袁某、刘某2015年3月18日签订金某旅馆出租合同，袁某将位于正定县，总房间22间租赁给刘某。该协议约定租赁期限三年，2015年10月1日至2018年9月30日，甲方保证使用房屋不能漏雨，保证所使用土地的合法性，并承担因此引起的责任。租赁期间，发生了几次漏雨现象，由于雨并不大，袁某得知漏雨后也做了简单处理，上诉人也没有追究袁某责任。由于房顶防水层老化严重，2016年7月19日房顶倒塌，给上诉人造成严重损失（详见损失清单、倒塌照片），在2016年9月1日应该交纳租金之前刘某短信通知了袁某。该短信内容如下：姐，鉴于房子漏雨，给我公司造成很大的损失，包含物品损失，工人维护及其他损失共计约两万元左右。我们在签合同时曾约定，甲方保障房屋不能漏水，并承担因此而引起的一切责任，因此我向您提出以下要求：一、承担我方的损失；二、对小院里的所有屋顶进行全面彻底的修复；三、修复由于漏雨对屋内装修造成的损坏；四、我们的合同暂停执行，等贵方完成的上述要求后再回复合同的执行。刘某，九月一日。该短信明确告知袁某对小院里所有屋顶进行全面彻底的修复，合同暂停执行，等完成上述要求后在恢复合同的执行，刘某并未单方解除合同，也未违约。二、原审判决给付袁某违约金10万元于法无据。双方签订的“金某旅馆出租合同”约定：合同期间，甲乙双方任何一方单方解除本合同的，必须承担双方违约赔偿金。诉讼期间袁某变更诉讼请求，要求终止合同，刘某同意双方应为协商解除，并非单方解除，不属于租赁合同约定的违约情形。三、原审判决是非不分、黑白颠倒。租赁物倒塌导致租赁合同无法履行，上诉人短信通知出租人袁某及时修复、赔偿损失，但袁某一直未履行上述义务，袁某违约导致租赁合同无法履行，应承担违约责任，给付上诉人违约金10万元。四、判决租金每年按前一年租金数额为基数，每年10%递增于法无据。2015年3月18日双方签订的“金某旅馆出租合同”约定了租赁期限三年，租金每年5万元。原审按照袁某的要求判决调整房屋租金进行判决显然无事实根据，也无法律依据。五、原审认定被告一直对外出租盈利，违背诚信原则，主观存在恶意是错误的。在房屋坍塌后等待袁某进行修缮前，上诉人安排人员进行看守屋内物品，没有收取任何费用。只是诉讼期间袁某找到罗某要求其出具虚假证明，唆使罗某栽赃陷害上诉人，说收取其租金，但罗某并未同意，显然原审该事实错误。有罗某证明、录音证实。六、房屋维修费用、其他财产损失不应支持。合同期限从2015年10月1日开始，在2016年9月1日因房屋坍塌无法使用，上诉人搬离房屋，袁某违约，该损失应由其自行负担。七、原审程序违法。袁某2016年9月5日立案，判决落款时间为2018年8月15日，送达时间为2019年7月23日，一审程序长达三年之久。判决时间为2018年8月15日，判决内容解除双方合同，但又判令上诉人支付2018年8月15日到2018年9月30日的房租，明显不合常规。八、原审诉讼费承担错误。原判第六项驳回原告其他诉讼请求，根据袁某主张数额及交纳的诉讼费，该费用应按照判决结果双方分担，但原审判决刘某全部承担是错误的。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，导致判决结果错误。为维护上诉人合法权益，提出上诉，恳请上级人民法院依法查明事实，撤销原判，直接改判驳回袁某全部诉求。袁某答辩称，一、原审认定上诉人刘某合同违约，事实清楚，证据充分。1、上诉人刘某以短信形式告知单方解约的行为，证明违约事实成立。2、上诉人刘某在通知解除合同后，已经清空其所有物品，并企图在公安网专用线路中断旅馆经营必须使用的复份证上传设备，丢失损毁我方硬件设施未达到正常使用状态；公安特殊行业管理证、工商执照、卫生防预三证根本无法正常年检的条件下，欲强行交付。这种急于脱身的行为，更加充分证明其单方解约违约的意图。3、上诉人刘某自2016年9月1日发出解约告知后至今，未曾交付我一分钱租金。因此，上诉人的行为已经构成实际违约。二、原审判决上诉人刘某给付袁某违约金10万元，证据充分，合理合法。1、刘某是单方解除合同，不存在其所说的协商解决，其行为已经构成违约事实，因此上诉人必须按双方约定的违约赔偿数额给付赔偿金，就是10万元整。2、合同违约赔偿金额的认定，是双方当庭确认的10万元整，双方均认可，有两次庭审记录为证。三、上诉人刘某定义一审判决“是非不分”“黑白颠倒”，是对法律的无知，对法权的蔑视。1、上诉人刘某言辞激烈指责他人黑白颠倒的时候，我很想问一句，你口口声声说我的房子倒塌致使你不能履约，请问我哪间房屋倒塌了呢，上诉人所谓的数万元损失是哪些，上诉人用臆想出来的损失，拼凑违约的借口，到底是谁在颠倒黑白呢。2、上诉人刘某如果你认为有道理，你可以讲道理，拿证据，而不是给人乱扣帽子，在任何时候要学会尊重他人。四、原审判决上诉人租金按上一年的租金数额为基数每年递增10%，有理有据，有法可依。1、上诉人刘某解约后，不是积极恢复旅馆正常经营状态，达到交接条件。我多次催促，均置之不理，相反却继续实施侵占，这行为严重损害了我的权益。2、上诉人刘某对强行侵占的旅馆房屋，继续出租盈利，却没有给我交付房租，你良心可安。这种违信失义的行为不该受到惩戒吗。因此，原审判决按上一年度租金为基数10%的年递增，符合市场规律，符合法律法规。五、原审认定，刘某违背诚信原则、对外出租盈利、主观存在恶意，法律适用精准。1、上诉人刘某的恶意的确无处不在，如编造夸大损失，侵占房屋，出租盈利，种种行为，不是恶意吗。再看看诉状中的用词，“是非不分”“颠倒黑白”“唆使”“栽赃陷害”“破烂”“留脸”等等，字字伤人。2、上诉人刘某，在一审庭审过程中当庭承认把房屋出租盈利，有庭审记录为证。如今，又要推翻证词，请问你哪句话才是真的。诉状提到至今仍在我旅馆居住的罗某，请问他和你是什么关系，你真的没有收取他的房租，我找他开具什么虚假证明，我如何唆使他的，我又是如何栽赃陷害，请上诉人详列，我保留上诉人对我名誉侵害的追究权利。六、房屋维修费用、财产损失由刘某承担，完全正确。上诉人自2016年9月1日起，强行占有房屋不予交接，却不尽维护义务，任由损失加剧，这势必加重、扩大、延续我的损失。因此在交接未履行之前，所有的财产损失必须有上诉人承担。七、上诉人认定原审判决程序违法，不成立。上诉人刘某质疑原审审理时间冗长，我倒要问问上诉人，你是如何做的，你配合了吗。有次冬天房间内管道崩裂，跑水多少天，水流遍地，墙体泡的水泥脱落，你在哪里。我通过你的租客找你，你面都不露，说和你无关，爱找谁找谁。我又找法院协调，你还是没有到达现场，还是置之不理，最终法院也没有办法，只有让我做好取证，砸开房门进行的紧急维修。可想而知，和你当面协调一件事有多难。请问，到底是谁在审理、取证过程中推诿逃责、拖延时间。八、原审诉讼费由上诉人承担，合理合法。上诉人刘某想要我分担一审判决费是不可能的，谁败诉谁承担诉讼费毫无疑问，原审的判决合理合法。综上所述,答辩人认为原审判决认定事实清楚，采信证据准确，恳请石家庄中级人民法院依法驳回上诉人刘某的诉讼请求，维持原审判决。袁某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行合同约定之义务：A支付原告合同违约金40000元。B被告在终止合同后，仍非法占有，请求判令被告及时履行交接义务并赔偿原告经济损失。2、本案诉讼费由被告承担。后庭审中原告变更诉讼请求为：1、终止合同。2、支付违约金100000元。3、要求被告恢复公安局颁发的特行证、工商部门颁发的营业执照、卫生部门颁发的防疫许可证。4、赔偿因被告非法侵占造成的损失200000元。5、物品损失及评估费11730元。6、在恢复三证的前提下清空房屋，交与原告。一审法院认定事实：2015年9月18日原告与被告签订了《金某旅馆出租合同》，合同约定该旅馆承包期限自2015年10月1日至2018年9月30日，该旅馆年承包金为5万元，交付方式每年一交，提前两个月续交次年租金。房屋的交付以能够正常使用为基本原则。合同期间，合同双方任何一方单方解除本合同的，必须承担双倍违约金100000元，双方对此均认可，以上事实由《金某旅馆出租合同》、庭审笔录予以证实。在庭审中原告请求解除合同，被告亦同意解除合同。原告主张，被告在租赁此房屋时明知此房屋存在局部渗漏，且原告一直在对漏雨房间进行维修，被告仍依此为理由中止履行合同。中止履行合同后没有对旅馆的证照、硬件设施、专用通信设备、旅馆的大门及各房间的钥匙等进行交接。单方通知原告暂停合同的履行且一直不出面进行交涉，直到现在为止被告与原告也没有完成房屋的交接。却对旅馆进行出租盈利，至今仍有人员在内居住，证明该房屋一直由被告占有使用，且被告自2016年10月1日之后一直未向原告支付过租金。以上事实由原告提交的短信记录、庭审笔录予以证实。关于恢复三证问题，原告主张的三证包括特种行业许可证、营业执照、卫生防疫许可证，因被告在经营期间拖欠经营费用，导致公安专用线路中断，旅馆身份证上传系统专用设备损毁、丢失，且被告带走以上三证原件，致使以上三证无法正常年审，现处于失效停业状态。旅馆无法正常经营，势必加重、扩大、延续原告的损失，原告对此主张恢复三证的合法有效属性、赔偿未恢复前造成的营业损失。被告对此不认可，认为与自己无关。关于原告主张的非法侵占问题，原告认为在被告单方解除合同后还对房屋进行出租，认为被告构成非法侵占，要求侵占费用为房屋上一年租金数额为基数，每年百分之十递增（2016年10月1日至2017年9月30日租金55000元；2017年10月1日至2018年9月30日租金60500元；2018年10月1日至交付房屋完毕之日止的租金）。被告对此不予认可，认为合同暂停执行期间，自己只是找了一个人在房屋内看守相关物品，不能构成非法侵占。以上事实由庭审笔录、短信记录为证。另查明，经原告的申请对房屋内各项损失进行了价值评估，评估结果为房屋的维修费用为1354.56元，其他财产损失为6092元。两项合计为7446.56元。以上事实由价格评估报告书为证，原、被告对此予以认可。一审法院认为，2015年9月18日原、被告双方签定的《金某旅馆出租合同》双方均无异议，是真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现原告要求解除合同，被告同意解除合同，故本院对此予以支持。关于违约问题，由于被告是在明知房屋漏雨的情况下签订的合同，且原告一直在积极配合修缮房屋，故本院认为原告没有构成违约，且在此情况被告单方通知原告暂停履行合同，在一直没有达成合意的情况下不交纳租金，已构成违约，原、被告均主张违约金100000元，故被告应支付原告违约金100000元。另外本院对原告申请的损失鉴定，沧州鉴真价格事务所出具的价格评估报告书中评估的各项损失为房屋的维修费用为1354.56元，其他财产损失为6092元。两项合计为7446.56元及鉴定费3500元，本院予以认定。关于非法侵占的问题，本院认为，该租赁房屋在原、被告没有交接完毕的情况下，被告一直对外出租盈利，并且拒向原告缴纳房租，被告违背诚信原则，主观存在恶意，并根据现在的实际经济状况，对原告要求该房屋租金每年按前一年租金数额为基数，每年百分之十递增的诉讼请求予以支持，计算方法如下：2016年10月1日至2017年9月30日租金55000元；2017年10月1日至2018年9月30日租金60500元；2018年10月1日至交付房屋完毕之日止的租金。对于原告主张的恢复三证的诉讼请求，由于原告没有提供相关证据，故本院不做处理，待原告取得证据后可另行主张。对于被告的反诉和对损失的诉求，由于被告没有交纳法速的相关诉讼费用亦没有对损失申请鉴定，故本院对此不作处理，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、解除原告袁立绢与被告刘某签定的《金某旅馆出租合同》。二、限判决生效后五日内被告刘某支付原告袁某违约金10万元。三、限判决生效后五日内被告刘某赔偿原告袁某的各项损失共计7446.56元，鉴定费3500元。四、被告支付原告2016年10月1日至2017年9月30日租金55000元；被告支付原告2017年10月1日至2018年9月30日租金60500元；被告支付原告2018年10月1日至交付房屋完毕之日止的租金。（租金每年按前一年租金数额为基数，每年10%递增）。五、限自本判决生效后十五日内被告刘某清理房屋，交于原告袁某。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告刘某承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人刘某提交房屋照片，拟证明房屋坍塌现状以及损失情况。被上诉人袁某质证认为，交接时房屋并未倒塌，照片是现在照的，若上诉人可以提供票据证明自己的损失，被上诉人愿意赔偿。因上诉人无法证明照片形成时间，且被上诉人有异议，故本院对该证据不予采信。2、上诉人刘某提交罗某证明并申请证人罗某出庭作证，拟证明罗某为看守人员，房屋倒塌后未对其收取费用。被上诉人质证认为，证人罗某书面证明与当庭证言不一致，真实性存疑。经查，罗某证言足以证明自2016年9月1起，上诉人允许其在旅馆内居住且未向其收取房租，本院对此予以采信。3、被上诉人袁某提交录音一份，拟证明上诉人与罗某约定房租一月一交，以及房屋目前倒塌无法居住，上诉人未对房屋进行维修。上诉人未发表质证意见。本院认为上述证据可以达到证明目的，予以采信。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、上诉人刘某、被上诉人袁某的违约情况以及违约责任应当如何承担；2、上诉人刘某是否应当赔偿被上诉人相关损失。关于双方违约情况以及违约责任承担。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《金某旅馆出租合同》系双方真实有意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行相应义务。依照合同约定，上诉人应当按时支付租金，被上诉人应当保障房屋的基本使用功能完好。合同签订后，房屋发生漏雨现象，被上诉人进行了修缮，其履行义务行为与合同约定相符，并不构成违约。上诉人在2016年9月1日，以房屋漏雨倒塌为由通过短信方式通知被上诉人暂停执行涉案房屋租赁合同。其时，双方的房屋租赁合同尚未到期。本院认为，当双方对合同履行产生争议时，可以通过协商或者依据法律规定解除合同。但本案中，上诉人未与被上诉人在诉前就解除涉案房屋租赁合同进行协商，上诉人也无证据证明被上诉人存在符合合同法定解除要件的行为。因而在被上诉人积极配合房屋修缮的情形下，被上诉人以部分房屋漏雨倒塌为由单方停止执行合同，属于在履行期限届满前以自己的行为表明不履行合同义务。且在履行期限到来后，也未积极表达履行的意思，故可认定上诉人存在违约行为，应当按照双方租赁合同的约定以及法律规定承担违约责任。一审法院对当事人双方各自是否构成违约以及应当如何承担违约责任的认定符合本案事实，亦符合相关法律规定，上诉人主张其未违约、不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人刘某是否应当赔偿被上诉人维修费等相关损失。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人的维修费及其他财产损失有评估报告予以佐证，上诉人在一审中亦对损失数额表示认可。现二审中无故推翻其在一审所实施的诉讼行为，且未提交足以推翻评估报告的证据，故本院对其不应赔偿被上诉人房屋损失的上诉理由不予采纳。关于暂停执行合同后，上诉人刘某是否仍将该旅馆对外出租营利以及租金计算标准如何确定的问题。上诉人刘某主张自己在合同暂停后，未将房屋出租营利，并申请证人罗某出庭作证，本院对此予以采纳。但一审并未就该事实与二审法院作出相反认定，亦未判决上诉人就此承担任何责任，故采纳该证据对判决结果不产生影响。另外，对于上诉人主张的租金标准问题，由于一审判决较为符合市场实际，判决认定并无不当。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050.0元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年十月三十日书记员  任 琳