贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1554号原告杨永术，男，1979年6月25日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。统一社会信用代码：91522631780162712G。经营场所：贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。负责人彭章龙，男，该公司总经理。被告委托代理人杜严威，男，1989年8月2日出生，汉族，住湖北省沙洋县，该公司职工。原告杨永术诉被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员粟志文公开开庭进行了审理。原告杨永术的委托代理人彭双雄、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司的委托代理人杜严威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永术向本院提出诉讼请求：1、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；2、判令被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金65979.225元（房屋总价款355875元，暂从2016年9月2日起计算到2019年9月2日期间，共计3年，按商业银行同期贷款年利率6.18%计算，违约金为355875元乘以6.18%乘以3=65979.225元）；3、判决被告继续承担后期逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（从2019年9月3日计算到被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止，计算标准参照诉讼请求第二项）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告2013年7月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的位于黎平县港澳新区，房屋总价款355875元，原告支付了购房款、契税、公共维修基金等所有费用。按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项之规定，被告应于2013年6月30日之前将房屋转移登记手续办妥并交付给原告，否则，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之二的违约金。综上所述，被告言而无信，其长时间的违约行为严重损害了原告的合法权益，应依法承担违约责任。因此，为维护原告合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第107条和《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，依法向法院提起诉讼，请法院依法裁判并支持原告的诉讼请求。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司辩称：该楼盘系王定友挂靠在我公司名下开发的，2010年12月16日我公司与王定友在黎平县公证处签订了《黎平港澳新区房地产项目合作开发合同书》，在合同中明确约定了项目名称，地理位置，项目法律手续，项目收益与承担。其中约定王定友另立A9项目部以便以该项目部单独开发建设该项目，项目部独立核算，自负盈亏。该项目开发建设后的安全责任，相关债务及民事责任由该项目部负责。同时销售工作由该项目部自行安排，所有销售款项由项目部承担，同时向该项目部移交相关证件与工程资料。被告与该项目部签订的《黎平港澳新区房地产项目合作开发合同书》是双方真实意思表达，没有违反法律和行政法规的强制性规定。原告在2013年7月17日签订的《商品房买卖合同》是在我公司与王定友联合开发A9栋项目之后，因此与A9栋相关的事务由A9栋项目部承担，被告应予以免责。况且，我公司于2019年4月9日在港澳新区小区内张贴公告，要求买受人在2019年6月10日前将需由买受人提交的办证资料交到公司以便统一办证，但原告没有提交，公司履行了应尽的义务，是原告不配合，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体。2、《商品房买卖合同》，证明原、被告于2017年7月17日签订合同，原告已履行合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任。3、购房款、契税、物业管理费等收据，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。被告在举证期限内向本院提交以下证据：1、公告，证明我公司在小区张贴公告，通知业主交相关资料，A9栋的很多住户都办理房产证了。2、公证书复印件，证明A9项目（栋）系王定友开发且独立核算。经审理查明：2013年7月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县港澳新区,商品房的用途为住宅。合同约定商品房建筑面积142.35㎡，套内面积126.36㎡，单价2816.3元／㎡，房屋总价款355875元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付房款355875元，并已向被告交纳维修基金、契税等费用，并装修入住。同时查明，原告购买的Ａ9幢楼宇至今尚未综合验收合格，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。本案中，原告已履行了支付购房款的义务，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然已构成违约，理应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。根据上述规定，原、被告于2013年7月17日签订《商品房买卖合同》中，被告承诺于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告（合同约定转移登记时间与合同签订时间矛盾），但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告的请求，本院予以支持。关于违约金的问题，按合同第二十二条第三款（二）中第2点第（2）项约定，买受人选择不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金，原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记有关文书给原告的违约时间合同约定为2013年6月30日的次日即2013年7月1日至今，双方合同约定转移登记时间与合同签订时间矛盾，不可能先办房屋转移登记，双方后签订商品房买卖合同，因A9栋房项目是王定友挂靠被告公司开发，被告对原告购买房屋的具体情况不知情，原告对该房屋早已装修入住，本院无法查实被告实际的交房时间及按相关法律规定房屋转移登记时间。双方签定《商品房买卖合同》后原告支付房屋首付款115875元，于2013年9月4日住房按揭借款240000支付给被告，原告的购房款支付完毕，被告应在商品房交付给原告后90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因被告违约系持续的，本案原告于2019年9月2日向本院起诉主张权利，根据2017年10月1日施行的《民法总则》关于诉讼时效的规定，诉讼时效为3年，超过3年的部分不予支持。原告于2019年9月2日起诉，故从2019年9月2日倒推三年系法定保护时间，违约时间为从2016年9月2日至2019年9月2日，共计3年，2016年9月2日前的违约金因已超3年时效，不受法律保护。原告请求违约金按3年计算，从2016年9月2日至2019年9月2日本院予以支持。违约金应为：355875元×6.18%×3年=65979元，原告请求65979元，本院予以支持。至于2019年9月3日以后产生的违约金，按购房价款355875元的年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。被告关于A9幢楼宇系王定友开发，该项目独立核算，被告应予免责的辩解意见，本院认为，原告是与被告签订的商品房买卖合同，且购房款系被告公司收取，本院对被告提出应予免责的辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司继续履行与原告杨永术签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告。二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后十日内支付原告杨永术逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金65979元。三、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司支付原告杨永术从2019年9月3日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交购房款355875元的年利率6.18%计算，从2019年9月3日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  粟志文二〇一九年十月三十日书记员  陆小凤