广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0502民初1925号 原告：中国农业银行股份有限公司北海分行，统一社会信用代码：914505008993065846，住所地北海市四川路54号。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：林薇，广西现城律师事务所律师。 被告：冯艳坤，男，汉族，1974年3月15日出生，住址：黑龙江省桦南县。 被告：北海市文邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450500729774780D，住所地北海市四川南路中段还珠堂内。 法定代表人：陈玉文，执行董事。 委托诉讼代理人：胥军芳，广西华志翔律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司北海分行诉被告冯艳坤、北海市文邦房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用普通程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司北海分行的委托诉讼代理人林薇、被告北海市文邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胥军芳到庭参加诉讼。被告冯艳坤经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司北海分行当庭变更诉讼请求：1、解除原告与被告冯艳坤于2010年10月18日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020520100010350)；2、被告冯艳坤向原告偿还借款本金127565.20元、利息157.42（利息暂计至2019年9月9日，以后按合同约定另计至被本息清偿止）；3、被告冯艳坤向原告支付因实现债权所发生律师费6490元；4、原告对被告冯艳坤名下将坐落于广东路138号星海颐园6号楼单元0201号房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5、被告北海市文邦房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任。 事实与理由：原告与被告冯艳坤于2010年10月18日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020520100010350)，约定被告冯艳坤向原告借款15.7万元，用于购房，借款期限300个月，被告冯艳坤将坐落于广东路138号星海颐园6号楼一单元0201号房屋作为抵押担保。合同还约明借款利息、还款方式和违约责任及律师费承担的约定等事项。2010年10月27日被告冯艳坤在北海市房产交易中心办理了房屋抵押登记证明书【北房地交押（2010)第14778号】作为案涉借款的抵押担保。办理房屋抵押手续后，原告于2010年1月6日依约向被告冯艳坤发放借款17.5万元，截止2019年4月7日，被告尚欠本金130826.10元、利息2375.20元，合计：133201.30元，原告多次催收无果，故诉至法院，原告为此支付相应律师费。另，被告北海市文邦房地产开发有限公司在借款合同中作为保证人，负有保证的责任，承担连带担保责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起上述诉讼请求。 被告北海市文邦房地产开发有限公司辩称：公司是承担阶段性保证责任，根据合同第10.3.1的规定，涉案房产取得了证书，担保期限已经过了，公司不应该再承担责任。 被告冯艳坤经本院依法传唤未提交书面答辩状及证据材料，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告冯艳坤经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2010年10月18日，被告冯艳坤作为借款人兼抵押人、被告北海市文邦房地产开发有限公司作为保证人共同与原告中国农业银行股份有限公司北海分行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020520100010350），约定：被告冯艳坤向原告借款157000元用于购买坐落于北海市，借款期限自2010年10月18日起至2035年10月17日止，共计300个月。借款利率以在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94％的基础上浮10％计算，执行年利率6.534％。浮动利率下借款发放后或混合利率下借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按1.4.2约定的第（1）种方式进行利率调整。还款方式为分期还款。借款人以每壹(大写）个月为一个还款周期，共300期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法方式归还借款本息。本合同项下借款采用抵押+阶段性保证担保方式。抵押人同意以房产设定抵押。由阶段性保证人北海市文邦房地产开发有限公司人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续的情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之叁拾计收罚息。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。借款人账户中的款项不足以偿还本合同项下应付款项的，贷款人有权决定款项偿还本金、利息、罚息、复利和费用的顺序。在借款人、保证人和抵押人履行本合同约定义务的前提下，因贷款人原因未按期足额向借款人发放借款，造成借款人损失的，应当承担相应的赔偿责任。合同还约定其他事项。 原告与被告冯艳坤办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记证明，原告领取了登记时间为2010年10月27日的《北海市房地产抵押登记证明书》[北房地交押字（2010）第14778号]，抵押人（产权人）为冯艳坤，抵押权人为中国农业银行股份有限公司北海分行，抵押物坐落于北海市，履行期限为25年，债权数额为157000元。 2011年1月6日，原告中国农业银行股份有限公司北海分行依约将贷款157000元转入被告冯艳坤指定的银行账户。现原告主张被告冯艳坤自2019年1月24日起开始没有按照合同约定向原告偿还借款本金和利息，截至2019年9月9日，被告冯艳坤尚欠借款余额127565.20元，利息157.42元为由，诉至本院，提出以上诉讼请求。 另查明，为实现本案债权，原告（甲方）于2019年4月18日与广西现城律师事务所（乙方）签订一份《委托代理协议》，该协议约定代理权限从本协议生效之日起至乙方完成甲方委托的工作之日止；代理费按以下标准支付：1、收回货币资金的，按实际收回到账货币资金的3％……；律师代理费支付：（一）前期支付部分。代理费总额暂按诉讼标的3％计算。双方签订代理协议后，代理律师完成案件起诉立案、财产保全、取得生效判决书后支付代理费总额的20％。代理律师完成案件执行立案后支付代理费总额的10％。（二）后期支付部分。其余案件代理费(70％)在案件执行结案后按第六条约定的标准实际结算并支付。特别约定：1、案件移交乙方后，尚未提起诉讼，当事人在此期间偿还借款本息，甲方决定不予起诉的案件，乙方不收取律师代理费；2、案件起诉后尚未审结，当事人在此期间偿还全部借款本息，甲方决定撤诉的案件，由乙方与对方当事人协商按原主张的律师代理费减半收取。3、双方和解或调解的，甲方视乙方所起作用，参照上述费用相应支付代理费……协议中还约定其他事项。原告向本院提交一份开票时间为2019年9月17日的《广西增值税普通发票》予以证实其为实现本案债权支付律师代理费6490元。 以上事实，有《个人购房担保借款合同》、《北海市房地产抵押登记证明书》、《委托代理协议》、《广西增值税普通发票》、借款凭证、还款明细、银行业务凭证、发票及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。 本院认为：原告中国农业银行股份有限公司北海分行与被告冯艳坤、北海市文邦房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并有效，各方均应按照合同约定履行合同义务。原告已依约将贷款157000元发放给被告冯艳坤，履行了发放贷款义务，被告冯艳坤未能按合同约定履行还款义务，截止2019年9月9日，共拖欠借款本金127565.20元，利息157.42元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求解除其与被告冯艳坤、北海市文邦房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。合同解除后，原告请求被告冯艳坤偿还拖欠的本金和利息，合理有据，本院予以支持。 关于原告主张的律师费6490元，因当事人已在三方签订的《个人购房担保借款合同》中对该费用的负担作了明确约定，且该费用已实际发生，被告北海市文邦房地产开发有限公司在庭审当中以原告提交的发票金额与代理协议中约定的律师代理费不一致，合同约定律师代理按照总额的3%计算，并在判决生效后支付。原告至今没有支付律师费为由抗辩原告该项主张。本院认为，原告已经提交发票证实其为实现本案债权支付律师代理费，与故对于原告的该项诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。 被告北海市文邦房地产开发有限公司为涉案借款提供阶段性保证担保，承诺其对上述债务承担连带责任保证，现原告要求被告北海市文邦房地产开发有限公司对被告冯艳坤的上述债务承担连带清偿责任，但被告北海市文邦房地产开发有限公司在庭审当中以原告已经取得抵押登记证明文书且担保期限已届满为由抗辩其不应承担保证责任。本院认为，三方签订的《个人购房担保借款合同》约定的保证期限为自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续的情况完成之日止，庭审当中原告主张案涉房屋已在2012年取得房产证，但未办理正式抵押权登记手续，被告北海市文邦房地产开发有限公司虽抗辩称案涉房屋已取得正式抵押权登记手续但没有提交证据证实，对被告北海市文邦房地产开发有限公司的该项抗辩本院不予采信，因此原告要求被告北海市文邦房地产开发有限公司对被告冯艳坤的上述债务承担连带清偿责任，有事实与法律依据，本院予以支持。被告北海市文邦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告冯艳坤追偿。 因被告冯艳坤仅提供了坐落于北海市屋作为抵押物，设定预售商品房抵押登记，尚未办理正式抵押权登记，原告对该房屋并没有取得抵押权，故对于原告诉请要求对该房屋的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司北海分行与被告冯艳坤、北海市文邦房地产开发有限公司于2010年10月18日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020520100010350）； 二、被告冯艳坤偿还借款本金127565.20元，利息157.42元[利息暂计至2019年9月9日，以后按涉案《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020520100010350）约定的执行标准，从2019年9月10日起计至实际清偿之日止]给原告中国农业银行股份有限公司北海分行； 三、被告冯艳坤支付律师代理费6490元给原告中国农业银行股份有限公司北海分行； 四、被告北海市文邦房地产开发有限公司对被告冯艳坤的上述债务承担连带清偿责任，被告北海市文邦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告冯艳坤追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费3093.83元，公告费260元，由被告冯艳坤、北海市文邦房地产开发有限公司共同负担（该费用原告已向本院预交，两被告在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3093.83元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  张伟兰 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  陈晓雯 书 记 员  熊谋华