广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27240号原告（反诉被告，以下统称原告）：何厚永，男，1967年11月13日出生，汉族，住广州市白云区鸦岗社边十五巷1号，身份证号码440111196711130359。原告（反诉被告，以下统称被告）：李国英，男，1989年10月25日出生，汉族，住广东省清新县浸潭镇沧边村委会下围村23号，身份证号码44182719891025891X。上述二原告共同委托诉讼代理人：高波，广东诺臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：周树林，男，1972年10月8日出生，汉族，住四川省仪陇县，委托诉讼代理人：李海燕，广东尚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗紫馨，广东尚道律师事务所律师。原告何厚永、李国英与被告周树林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告周树林提起反诉，本院依法合并审理。原告何厚永、李国英的共同委托诉讼代理人高波，被告周树林的委托诉讼代理人李海燕、罗紫馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何厚永、李国英向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令被告将广州市白云区嘉和街长红村内农村信用社旁（长湴街31号）厂房腾空交还原告；3、判令被告向原告支付拖欠的厂房租金（从2019年2月1日起至厂房交还给原告之日止的租金，按月租金38000元计算，暂计至2019年6月30日为19万元）；4、判令被告向原告支付垫付的2019年1、2月电费2873.6元及利息（按人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年3月14日起计至归还之日止）；5、判令被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：2019年1月1日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，约定：原告将位于广州市白云区嘉和街长红村内农村信用社旁（长湴街31号）厂房租给被告；其中生产车间2层，共2000平方米，办公楼2层共300平方米，宿舍2层200平方米，每月租金38000元，乙方应在每月5日前将当月的租金和上月的水电费付清，若逾期缴纳，按拖欠金额每日罚3%滞纳金，拖欠5天，按违约处理，甲方有权终止合同并收回房屋。合同签订后，原告即将厂房交付给被告使用，但被告接受厂房后，仅向原告交付了2019年1月1个月的租金，从2019年2月起至今没有再向原告缴纳租金，共计拖欠租金19万元。按合同约定，超过5天延期交纳租金，原告即有权终止合同收回厂房，现被告拖欠原告租金超过6个月未付。被告周树林辩称，不同意的原告的诉讼请求，理由如下：1、本案的租赁合同是无效的。因原告与其出租人签订的租赁合同已被法院确认无效。2、被告已与涉案厂房权属人于2019年3月18日签订协议书。权属人同意将涉案厂房给被告使用。原告无权向被告主张返还厂房、收取租金及违约金。3、原告诉请判令被告将涉案厂房腾空交还原告的诉讼请求违反已生效的（2019）粤0111民初2618号、（2019）粤01民终11667号民事判决。4、双方口头约定了3个月的装修免租期，租金应当从4月起计。被告周树林向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告退还押金、租金15万元；2、判令原告向被告赔偿重新安装被损坏的电线费用18300元、维修消防设施费用38500元、清理原有垃圾费用32000元；前述第一、二巷费用总计238800元（利息以238800元为基数，按银行同期贷款利率，从2019年3月1日起计至实际返还之日止）；3、判令原告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房转租给被告。被告在承租涉案厂房后，电线及消防设施已损坏。被告重新安装被损坏的电线花费18300元、维修消防设施花费38500元、清理原有垃圾花费32000元，以上费用应当由原告赔偿被告。由于涉案厂房年久失修，双方口头约定自2019年1月至2019年3月为修复、装修期间，不计算租金，租金自2019年4月起算。2019年1月18日，因原告未向涉案厂房的权属人越炽均、黎新保、周振林支付租金、赔偿损坏的修复费用和垃圾清理费用。广州市白云区人民法院和广州市中级人民法院判决原告与越炽均、黎新保、周振林签订的租赁合同无效；原告向被告支付2018年3月至2019年2月的房屋占有使用费；判决生效之日起五日内将涉案厂房按现状（周树林实际占有使用）交还越炽均、黎新保、周振林管业。依据（2019）粤01民终11667号民事判决书。2019年3月，越炽均、黎新保、周振林已将涉案厂房按现状（周树林实际使用）接管，故原告自2019年3月起无权占用涉案厂房及出租涉案厂房，也无权收取被告的押金及租金。越炽均、黎新保、周振林起诉原告租赁合同案件中，法院通知被告到庭参加诉讼，被告才知道原告与越炽均、黎新保、周振林存在纠纷。依据前述生效判决，2019年3月越炽均、黎新保、周振林已将涉案厂房按现状（周树林实际占有使用）接管。2019年3月18日，越炽均、黎新保、周振林将涉案厂房出租给被告使用。综上所述，原告收取被告押金及租金无事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回原告的诉求，支持被告的反诉请求。原告何厚永、李国英辩称：1、不同意退还被告交纳的押金，只同意在房屋占有使用费中抵扣；2、关于被告主张赔偿的电线费用，原告提供的证据证实是由其找新科村的水电组维修和购买的；3、关于维修消防设施费用，该费用是被告装修房屋期间产生的费用，根据合同的约定，场内所有水电管线的支出应由被告承担；4、上述二项费用只有在被告将涉案房屋返还给原告时才会产生损失赔偿问题，如不返还，则不存在赔偿的问题。5、不同意支付垃圾费，因为垃圾是原告在2018年12月28日找人清理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据民事判决书、《厂房租赁合同》、微信记录、押金租金收据、电费单、电费扣费明细、证人证言，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案厂房位于广州市白云区嘉禾街长红村内农村信用社旁（长湴街31号），无规划报建手续。2016年8月，越炽均、黎新保、周振林（甲方）与何厚永、李国英（乙方）订立《厂房承租协议》，约定：乙方承接2008年4月13日《厂房承租协议》的权利义务，承租甲方位于长红村内农村信用社旁（长湴街31号）占地面积2200平方米、建筑面积约2000平方米厂房1幢；租金每月17500元，自2008年7月1日起算；租金每3年递增6%，2017年4月13日起按基数递增8%，直至租期届满；租期自2008年4月13日至2037年5月31日止；……。2018年3月，何厚永、李国英停止向越炽均、黎新保、周振林支付租金。同年9月至2019年2月期间，何厚永、李国英共向越炽均、黎新保、周振林支付租金154610元。2019年1月1日，何厚永、李国英将位于广州市白云区嘉禾街长红村内农村信用社旁（长湴街31号）的涉案厂房转租给周树林，并签订《厂房租赁合同》，约定：涉案厂房包括生产车间2层2000平方米、办公楼2层300平方米，宿舍楼2层200平方米；租期从2019年1月1日至2037年5月30日止；租金38000元/月；合同保证金114000元；……。周树林接收涉案厂房后，着手进行了清理垃圾、维修电路等工作。周树林向原告支付了押金114000元、租金36000元，共计15万元。同年1月18日，越炽均、黎新保、周振林向本院对何厚永、李国英提起诉讼。本院以（2019）粤0111民初2618号立案受理。在该案诉讼中，越炽均、黎新保、周振林表示，其已与实际使用人周树林达成协议，无须何厚永、李国英腾空交还涉案厂房，只须按现状收回涉案厂房的管理权，待法院判决后再与周树林协商签订租赁合同。同年2月起，周树林未向何厚永、李国英支付租金。何厚永、李国英为周树林垫付了2019年1、2月的电费2873.6元。同年4月11日，本院作出（2019）粤0111民初2618号民事判决，判决主文如下：1、确认越炽均、黎新保、周振林与何厚永、李国英于2016年8月订立的《厂房承租协议》无效；2、何厚永、李国英于本判决生效之日起5日内将涉案厂房按现状（周树林实际占有使用）交还越炽均、黎新保、周振林管业；3、何厚永、李国英于本判决生效之日起5日内向越炽均、黎新保、周振林支付房屋占有使用费97390元；4、驳回越炽均、黎新保、周振林的其他诉讼请求。后何厚永、李国英不服上述判决，向广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提出上诉。广州中院以（2019）粤01民终11667号立案受理。二审中，越炽均、黎新保、周振林同意在本案中将应返还的租赁保证金35000元和何厚永、李国英应支付的房屋占有使用费97390元予以抵扣。同年8月27日，广州中院作出（2019）粤01民终11667号民事判决，判决主文如下：1、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初2618号民事判决第一、二、四项及诉讼费用负担的决定；2、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）月额0111民初2618号民事判决第三项为：何厚永、李国英于本判决生效之日起5日内向越炽均、黎新保、周振林支付房屋占有使用费62390元。同年8月29日，（2019）粤0111民初2618号、（2019）粤01民终11667号民事判决发生法律效力。同年10月15日，因何厚永、李国英不履行生效判决，越炽均、黎新保、周振林就（2019）粤0111民初2618号、（2019）粤01民终11667号民事判决向本院申请强制执行。本院认为，何厚永、李国英与周树林订立的《厂房租赁合同》因租赁房屋无规划报建手续而无效。何厚永、李国英就此提出的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于何厚永、李国英主张周树林向其腾空交还涉案厂房的诉讼请求，本院认为，生效的（2019）粤0111民初2618号、（2019）粤01民终11667号民事判决确定何厚永、李国英应按现状（周树林实际占有使用）向越炽均、黎新保、周振林交还涉案厂房，且越炽均、黎新保、周振林已就上述交场事项向本院申请强制执行。越炽均、黎新保、周振林作为出租人，对涉案厂房享有的返还请求权优于转租人何厚永、李国英。由此，周树林无须再向何厚永、李国英腾空交还涉案厂房。因此，本院对上述诉讼请求不予支持。对于周树林主张承租人主张何厚永、李国英退还押金114000元及支付利息的反诉请求，本院认为，周树林主张何厚永、李国英退还押金合理合法，应予支持，但鉴于房屋租赁合同无效，故本院对其主张的利息不予支持。根据何厚永、李国英的抵销请求，上述押金在房屋占有使用费中予以抵销。对于何厚永、李国英主张周树林支付2019年2月1日至交还之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，房屋租赁合同虽然无效，但出租人主张承租人按照合同标准支付房屋占有使用费合理合法，可予支持。上述房屋占有使用费应计至越炽均、黎新保、周振林收回涉案厂房管理权之日止。鉴于越炽均、黎新保、周振林上述执行案件尚未执行完毕，故本院仅支持2019年2月1日至2019年10月15日前的房屋占有使用费。经核定，上述房屋占有使用费为323000元（38000元×8个月15日）。经抵销押金114000元，上述房屋占有使用费为209000元。对于周树林提出存在装修免租期的抗辩意见，因缺乏证据支持，故本院不予采纳。同理，对于周树林主张退还租金的反诉请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。对于何厚永、李国英主张周树林支付2019年1、2月垫付电费2873.6元及利息的诉讼请求，本院认为，何厚永、李国英主张垫付电费本金合理合法，应予支持，但鉴于房屋租赁合同无效，故本院对其主张的利息不予支持。对于周树林主张何厚永、李国英赔偿重新安装被损坏的电线费用18300元、维修消防设施费用38500元、清理原有垃圾费用32000元及支付利息的反诉请求，本院认为，上述费用系周树林承租涉案厂房后的维修、改造投资。在本案中，周树林无须向何厚永、李国英返还涉案厂房。在另案中，周树林也因与越炽均、黎新保、周振林达成协议而可以继续使用涉案厂房。周树林是上述投资的受益者，并未遭受损失。而且，双方未对该投资由谁承担作出特别约定。因此，周树林主张何厚永、李国英赔偿上述投资损失及支付利息没有事实、法律依据。故本院对该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第三条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告何厚永、李国英与被告周树林于2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告周树林于本判决生效之日起五日内向原告何厚永、李国英支付2019年2月1日至2019年10月15日期间的房屋占有使用费209000元（已抵销押金114000元）；三、被告周树林于本判决生效之日起五日内向原告何厚永、李国英支付2019年1、2月垫付电费2873.6元；四、驳回原告何厚永、李国英的其他诉讼请求；五、驳回被告周树林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2182元，由被告周树林负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳；反诉受理费2441元，由被告周树林负担1276元，由原告何厚永、李国英负担1165元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年十月二十二日书记员  冼颖斯