江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2578号 上诉人（原审被告）：俞国琪，男，1963年8月24日生，汉族，住南通市通州区。 上诉人(原审被告)：周学锋，女，1962年6月28日生，汉族，住南通市通州区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：邢加彬，南通市通州区十总法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司南通通州支行，住所地南通市通州区。 负责人:周治平，行长。 委托诉讼代理人：顾晓晖，男，该行职员。 委托诉讼代理人:朱祥祥，男，中国工商银行股份有限公司南通分行职员。 被上诉人（原审被告）：南通一居房地产有限公司，住所地南通市通州区。 诉讼代表人:单鸣姝，南通一居房地产有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：张俊杰，江苏金平川律师事务所律师。 上诉人俞国琪、周学锋因与被上诉人中国工商银行股份有限公司南通通州支行（以下简称通州工行）、南通一居房地产有限公司（以下简称一居公司）金融借款合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2018）苏0612民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 俞国琪、周学锋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回通州工行的诉讼请求或发回重审。事实和理由：上诉人有债权在案外人丁某处，丁某系一居公司建设工程分包人，一居公司欠其工程款，故丁某建议由上诉人购买先锋镇罗福宫房屋，并由上诉人向通州工行借款，由一居公司代为支付首付款，该首付款抵算其工程款。2014年12月22日，上诉人与通州工行签订《个人购房借款/担保合同》，约定通州工行向上诉人提供贷款195万元，担保方式为阶段性保证+抵押，抵押人以案涉房屋提供抵押担保。合同签订后，通州工行于同日向一居公司发放贷款195万元。丁某按照与上诉人的约定将款项支付至上诉人的账户用于偿还通州工行的借款。因一居公司破产，导致上诉人购买房屋意愿最终未能实现。1、一审法院超出审理范围认定上诉人非真实购房人的理由不能成立。首先，本案系金融借款合同纠纷，一审判决对上诉人与一居公司之间房屋买卖合同效力的认定超出审理范围。其次，以房抵算工程款符合工程欠款市场的基本规律，上诉人有购买房屋的真实意愿才与丁某就债权处理进行约定，系真正购房的消费者。2、上诉人系消费者，依法对案涉房屋享有优先权，以案涉房屋为案涉借款提供抵押担保，通州工行要求一居公司承担连带偿还责任，案涉抵押物无其他利害关系人，属可以实现债权的担保物，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条（以下简称《物权法》）的规定，通州工行应当选择担保物实现债权，在该债权能否实现明确后，再向上诉人主张权利。且案涉借款合同系通州工行提供的格式合同，通州工行未对担保物权的实现顺序与方式作出明确说明，通州工行应当以抵押物实现债权。3、一审判令由上诉人偿还借款，但上诉人最终未能得到案涉房屋，显失公平。一审认定借款合同有效，房屋买卖合同亦应有效。上诉人系消费购房人，依法对案涉房屋享有优先权。一审应对通州工行进行释明，要求其应当先就抵押物实现债权。4、一审法院（2016）苏0612刑初252号刑事判决书认定的事实与上诉人购买房屋的真实意愿不一致，上诉人具有购买房屋的真实意思表示，属真正的消费者，而非上述刑事判决书所认定犯罪的参与者。上诉人未能按约履行还款义务，是因为一居公司破产，上诉人购买房产的意愿不能落实造成。 通州工行辩称：1、一审法院没有超出审理范围。一审法院并未对上诉人与一居公司之间的房屋买卖合同效力进行审理，一审判决依据生效刑事判决，认定上诉人与一居公司间的房屋买卖合同系虚假合同，目的是为了办理虚假按揭骗取银行贷款，属于事实调查。而一审判决对案涉房屋的所有权归属问题并未理涉，对上诉人是否系真正的购房消费者由法院予以认定。2、《物权法》第一百七十六条规定与我行的诉讼请求并无冲突，该规定系对物的担保与人的担保之间关系的规定，并不是对我行实现债权顺序的规定。向债务人直接追偿是我行的权利，债务人偿还债务是债务人的义务，在债务人无法偿还我行贷款时，我行才对抵押物或者保证人进行追偿。债务人还款是实现债权的第一顺序。只有在对抵押物或者保证人追偿时才可适用《物权法》第一百七十六条，上诉人对该法条的理解错误，相关上诉理由不合逻辑。且案涉房屋尚未进行抵押登记，案涉借款仍属保证担保，我行依约主张上诉人还款于法有据。3、上诉人是否系真正购房的消费者，系其与一居公司之间的问题，由法院依法认定，但并不影响我行向上诉人主张债权。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。 一居公司辩称：一审判决系依据相关生效刑事判决书认定本案事实，上诉人认为其属购房消费者的理由不能成立。至于对案涉房屋的处置问题，管理人将依据《中华人民共和国企业破产法》及其他法律的规定依法进行相应处理。 通州工行向一审法院起诉请求：1.判令俞国琪、周学锋立即归还贷款本金1882064.98元及结欠利息29142.96元（计算至2015年12月22日），2015年12月23日起继续按合同约定计算利息、罚息、复利到实际还款日；2.判令俞国琪、周学锋承担诉讼、执行及相关费用；3.判令一居公司对上述债权承担连带偿还责任。 一审法院认定事实：2014年12月22日，俞国琪、周学锋以自己的名义和一居公司与通州工行签订（2014）0284号《个人购房借款/担保合同》，借款人俞国琪，共同借款人周学锋，保证人一居公司，拟以俞国琪、周学锋所购买的先锋镇罗福宫××幢××室住房及附房作抵押，向通州工行借个人购置住房贷款195万元，期限168个月，还款方式按月等额还款，贷款利率以人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（浮动率0）确定，以借款凭证记载为准，次年1月1日开始，以日历年度内最后一次调整的基准利率执行。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定。当日，通州工行向俞国琪发放贷款195万元，将资金一次性打入一居公司在通州××××工行的号账户，执行利率6.15%，逾期利率9.225%，到期日2028年12月22日。借款人从2015年10月开始违约，连续3期没有还款，之后亦未再还款付息，担保人亦未承担担保责任。截至2015年12月22日，俞国琪共归还贷款本金67935.02元，利息88645.93元，贷款余额1882064.98元，其中违约贷款结欠本金22751.75元，结欠利息29142.96元。经通州工行再三催要，俞国琪、周学锋无还款意愿，严重违反合同约定，为此，2016年2月25日，通州工行诉至一审法院，请求借款人提前清偿贷款及所产生的利息、罚息及其他费用，2018年12月28日，通州工行撤回起诉。2019年1月8日再次诉至一审法院请求处理。 另查明，2015年10月24日，中国人民银行五年以上人民币贷款基准年利率调整为4.9%。 又查明，一审法院于2015年10月13日作出（2015）通商破字第00006号民事裁定，受理债务人南通中瑾置业公司有限公司（以下简称中瑾公司）、一居公司破产清算一案，并于2015年10月16日决定指定江苏金平川律师事务所担任中瑾公司、一居公司破产管理人。 再查明，2015年10月30日，南通市通州区公安局对中瑾公司、一居公司涉嫌骗取贷款案立案侦查。2016年11月4日，一审法院作出（2016）苏0612刑初252号刑事判决，以被告人毛金中犯骗取贷款罪，判处有期徒刑三年；被告人沈晓晴犯骗取贷款罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年六个月。该判决现已发生法律效力。该生效判决认定，2012年3月至2015年6月期间，中瑾公司和一居公司分别为达到融资目的，两公司的法定代表人毛金中直接或间接通过公司管理人员，找公司员工或亲戚与公司签订虚假的商品房买卖合同，安排公司会计沈晓晴等人经办按揭贷款事宜，以一居公司开发的罗福宫小区39套房产、中瑾公司开发的翰铂府小区8套房产，分别向中国农业银行股份有限公司南通崇川支行、中国农业银行股份有限公司南通通州支行、通州工行办理按揭贷款47次，共骗取银行贷款计9404万元，上述钱款全部由一居公司、中瑾公司统一支配使用。其中涉及本案的犯罪事实认定如下：“一居公司以俞国琪、周学锋的名义于2014年12月11日向其购买罗福宫小区29幢106室的商品房（含地下车库），并于次日向通州工行申请按揭贷款共计1950000元，该行于同月22日将此款汇入一居公司”。该判决同时载明：“……在本案判决中本院不判决追缴来挽回相应的经济损失，可以由被害单位另行通过民事途径主张相应民事权利。” 本案争议焦点为：1.案涉借款合同的效力；2.俞国琪、周学锋、一居公司是否应该承担还款责任，若应当承担还款责任，还款数额及利息如何计算？ 针对争议焦点，一审法院认为，案涉借款虽包含在生效刑事判决认定毛金中、沈晓晴骗取贷款的犯罪事实中，但并不必然导致借款合同无效。判断合同效力问题，应遵循我国合同法等相关法律法规的规定。本案中，通州工行与俞国琪、周学锋、一居公司签订的《个人购房借款/担保合同》不存在法律规定的无效情形，应认定为合法有效，理由如下：首先，俞国琪、周学锋、一居公司对在案涉借款合同上签名不持异议，俞国琪、周学锋作为完全民事行为能力人，理应知晓签订借款合同的法律后果。即便是被迫签订合同，俞国琪、周学锋亦未在法定的期间内向人民法院主张变更或撤销该合同，而是正常还款直至一居公司无力付款。其次，并无证据证明通州工行在与俞国琪、周学锋签订案涉借款合同时，明知其与一居公司签订虚假的商品房买卖合同而仍然办理假按揭并参与其中。案涉借款包含在生效刑事判决认定毛金中、沈晓晴骗取贷款的犯罪事实中，该罪的构成要件即需要行为人以欺骗手段使银行陷入认识错误。毛金中、沈晓晴二人系骗取贷款刑事犯罪一案的策划者和实施者，相关当事人在公安机关的供述和陈述均表明通州工行未参与策划或实施骗取贷款。再次，中国银监会南通监管分局已认定相关金融机构在发放个人住房按揭贷款时违反了银监会关于商业银行房地产贷款风险管理的相关规定及贷后管理也存在不到位的问题，但上述规定属于管理性风险控制规定，对通州工行所存在的问题应由中国银监会南通监管分局从行政管理的角度予以处置，现有法律、法规并无效力性强制性规定对此予以规制。最后，根据生效（2016）苏0612刑初252号刑事判决书的认定，俞国琪、周学锋与一居公司签订的商品房买卖合同系虚假合同，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行贷款。俞国琪、周学锋协助一居公司参与了虚假的按揭贷款过程，以欺骗手段取得银行贷款，其明知系假按揭并参与实施，构成对通州工行的欺诈，通州工行享有是否行使撤销该合同的选择权。本案中，通州工行并未行使撤销权，而是主张借款合同有效并要求借款人还款，符合法律规定。俞国琪、周学锋称买房是真实意思表示，但未提供证据予以证明，且在一居公司停止向进行虚假的按揭贷款人提供月还贷资金后，俞国琪、周学锋亦未能继续还贷，其不愿还款，系真实购房人的理由不能成立。 综上，一审法院认为，合同生效后，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。通州工行已依约将款项打入一居公司账户，完成出借义务，俞国琪、周学锋未按合同约定偿还借款本息超过90天，通州工行主张借款合同提前到期，要求俞国琪、周学锋承担还款责任，符合合同约定及法律规定，应予支持。俞国琪、周学锋辩称因丁某无法偿还材料款，根据其建议才签订了商品房买卖合同，并向通州工行贷款，该节事实真实与否与通州工行无涉。其要求将案涉房屋的所有权归于俞国琪、周学锋，不属本案审理范围，一审法院不予理涉，俞国琪、周学锋可另行主张权利。一居公司作为保证人，为俞国琪、周学锋借款提供担保，应承担连带责任，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款之规定，“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，因一居公司已经进入破产程序，其应当承担的保证责任，仅能计算到破产受理之日。俞国琪、周学锋要求利息也计算到破产受理之日，认为延期的利息系因一居公司的破产导致，属于不可抗力，没有法律和合同约定的依据，难以采纳。另根据借款合同的约定，中国人民银行贷款基准年利率调整，通州工行主张的利息亦应当进行相应调整。俞国琪、周学锋、一居公司均参与了虚假的按揭贷款过程，均对借款及还款负有责任，一居公司应当与俞国琪、周学锋负担本案的诉讼费。判决：一、俞国琪、周学锋于本判决生效后十日内偿还通州工行借款本金1882064.98元、至2015年12月22日的利息29142.96元及自2015年12月23日起至实际还款之日止的利息[以1911207.94元为基数，自2015年12月23日起至2015年12月31日，按年利率9.225%（6.15%×1.5倍）计算，自2016年1月1日起至实际给付之日止，按年利率7.35%（4.9%×1.5倍）计算]；二、确认一居公司对上述债务中借款本金1882064.98元在清算范围内负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22000元，由俞国琪、周学锋负担11000元，由一居公司负担11000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理，一审查明的事实属实，应予确认。 本案二审争议焦点为：1、上诉人是否为真实购房人；2、通州工行应否先就案涉房屋实现担保物权。 本院认为，一审法院（2016）苏0612刑初252号刑事判决书认定，中瑾公司和一居公司为达到融资目的，两公司的法定代表人毛金中直接或间接通过公司管理人员，要求公司员工或员工亲属与公司签订虚假的商品房买卖合同，并安排公司会计沈晓晴等人经办按揭贷款事宜，以一居公司、中瑾公司开发的相关房产，分别向中国农业银行股份有限公司南通崇川支行、中国农业银行股份有限公司南通通州支行、通州工行办理按揭贷款，骗取银行贷款后全部由一居公司、中瑾公司统一支配使用。上述刑事判决已发生法律效力，案涉房屋买卖及贷款属具体犯罪事实之一，即俞国琪、周学锋与一居公司签订的商品房买卖合同系虚假合同，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行贷款。俞国琪、周学锋称其具有购房的真实意思，属真正的消费者，但未能提供相反证据推翻上述事实，故对其该项主张本院不予采信。商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同联系紧密，买受人办理按揭贷款的目的是为了解决其购房资金不足的问题，而银行为保证收回贷款，一般会要求买受人将其所购房屋作为担保物为贷款合同提供担保，从而使得买卖合同的标的物与贷款合同的担保物具有同一性，但两者系不同主体之间相互独立的意思表示，二者之间并无主从依附关系，商品房买卖合同的法律效力并不当然影响案涉《个人购房借款/担保合同》的效力。案涉《个人购房借款/担保合同》不存在法律规定的无效情形，合法有效，通州工行根据该合同约定向借款人俞国琪、周学锋主张权利，具有事实与法律依据。 关于通州工行是否应优先实现担保物权问题。虽然案涉《个人购房借款/担保合同》约定贷款以案涉房屋作为抵押物提供抵押担保，但该抵押物并未办理抵押登记，抵押权尚未设立，通州工行对该抵押物没有优先受偿权。且根据《物权法》第一百七十六条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；6没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。案涉《个人购房借款/担保合同》第三十条约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。该约定符合《物权法》第一百七十六条之规定，应认定有效。根据该约定，本案中，即使担保物权已设立，通州工行作为债权人，亦可按照约定选择实现债权的方式，即其可以选择要求实现担保物权，可以要求保证人承担保证责任，亦可直接要求主债务人俞国琪、周学锋承担还款责任。综上，俞国琪、周学锋认为通州工行应优先实现担保物权的主张不能成立。 综上所述，俞国琪、周学锋的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22000元，由上诉人俞国琪、周学锋负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 张 敏 审判员 刘丽云 二〇一九年十月二十八日 书记员 何燕燕