山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初4164号原告:青岛市城阳区城阳街道前田社区居民委员会，住所地该社区，统一社会信用代码：55370214770259211A。法定代表人:李志诚，系该社区主任。委托诉讼代理人:刘赞亮，山东克维律师事务所律师。被告:李清源，男，1963年4月19日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人:何光红，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘颖，北京大成（青岛）律师事务所律师。原告青岛市城阳区城阳街道前田社区居民委员会与被告李清源土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李志诚及其委托诉讼代理人刘赞亮，被告李清源及其委托诉讼代理人何光红、刘颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告腾出已租赁到期的土地；2、依双方合同厂房可选择残值折归甲方（原告）之约定，对厂房残值可进行司法评估予以处理；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告间存在“厂房、机械产权转让合同”（前企合9801号），合同签订于1998年6月1日，期间因被告拖欠租赁费，产生数起追偿租赁费及解除合同主张的诉讼。原被告之间关于上述厂房、机械产权转让合同的诸多争议，经城阳区法院（2009）城民初字第3069号判决书及青岛中院（2011）青民一终字第1914号民事判决书，城阳区法院（2011）城民初字第3744号判决书，上述生效法律文书明确界定：（一）原被告之间上述合同是租赁合同，非被告所主张的土地出让、转让合同；（二）租赁合同不得超过20年，超出部分无效。依生效法律文书，2018年6月1日，已届满20年租赁期限，原告于2018年4月9日，书面通知被告，期限届满不再续租，对厂房残值，被告可依合同第九条规定自行拆除厂房或残值折归甲方，而被告在2018年5月31日前，并未作出拆除或残值处置的选择并通知被告，现诉至法院，请求依法判决。被告辩称，原告所述与事实不符，适应法律错误，应依法予以驳回；案由适用不当，原、被告之间不应是土地租赁合同而应是土地使用权转让合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1，原告提交转让合同及附图1份，证明原、被告双方存在土地租赁及部分设施的转让合同关系以及合同范围内建筑物的位置、面积。被告对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该合同清楚载明原告将厂房所有权、土地所有权转让给被告，约定清楚明确，与原告所述土地租赁不相符。本院认定，该证据具有真实性、关联性和合法性，对其证明效力予以确认。2，原告提交（2009）城民初字第3069号民事判决书、（2011）青民一终字第1914号民事判决书、（2011）城民初字第3744号民事判决书各1份，证明该生效判决明确原、被告双方是租赁合同法律关系，非出让转让合同关系；生效判决明确租赁期限不得超过20年，超过算无效。被告对该组证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，上述3份判决所涉及的纠纷是针对土地欠付土地费而产生的纠纷，法院的判决内容也均是针对欠费而进行裁判；该3份判决查明的事实中所载明的土地租赁是由于原告没有将案件事实全盘告诉给审判法院，造成了审判法院的错误认识；原告所陈述20年超期问题，本案双方签订的合同时间在1998年6月1日，合同法的实施时间是在1999年10月1日，原、被告签订的合同在合同法实施之前，因此不受合同法租赁期限的限制，本案非租赁合同而是土地使用权转让合同。本院认为，该证据具有真实性、关联性和合法性，对其证明效力予以确认。3，原告提交通知1份及光盘1个，证明2018年4月9日，原告将合同到期相关处理通知事项当面送达通知本案被告。被告认可已收到该通知，但认为原告采用的录音、录像方式侵犯了被告的相关权利，被告对此保留追诉的权利，该通知上载明的事项证实了原告与被告在1998年6月1日签订了厂房、机械产权转让合同（前企合9801号），其它内容不予认可，侵犯被告的合法权益，双方的关系不因通知的送达而解除。本院认为，该证据具有真实性、关联性和合法性，对其证明效力予以确认。4，被告提交公司设立登记申请书1份，证明被告向工商局申请设立青岛市城阳区泰盛装潢有限公司，申请时间是1999年8月16日。原告认为该份证据与本案无关。本院认为，该证据具有真实性、合法性，对其关联性应结合其他证据予以确认。5，被告提交公司住所证明1份，证明原告向工商行政管理局出具公司住所证明，证明被告申请开办的青岛市城阳区泰盛装潢有限公司住所地设立在城阳区，营业用房面积2386平方米。原告认为该份证据与本案无关，该证明系出于办理公司向行政管理机关提供手续时所用，且该证明上所表述的上述办公用房100平方米，营业用房面积2386平方米均系原告所有。本院认为，该证据具有真实性、合法性，对其关联性应结合其他证据予以确认。6，被告提交前企合9801号《厂房机械产权转让合同》1份，证明甲乙（甲方系青岛市城阳区前田农工商总公司、乙方系本案被告）双方为发展经济，增加经济效益，根据区镇政府关于企业改制的决定，双方在平等友好的基础上，邀请青岛市城阳区资产评估中心对原村办集体企业“青岛市城阳区泰盛木器厂”的原厂房、机械进行了资产评估，在评估的基础上甲乙双方经过洽谈决定：甲方将位于的厂房所有权，土地使用权转让给乙方：（1）总占地面积10000平方米，其中房屋建筑面积2386平方米。（2）转让时间从1998年6月1日起到2048年5月31日止，一定五十年不变；转让期内原地上建筑物的所有权全部归乙方（被告）所拥有；转让后原乙方（被告）营业执照的集体企业立即无效，原乙方对外所有债权债务及新发生债权债务与甲方无牵连；（3）第三条转让费、内容及结算方式约定了：厂房、机械低值易耗品作价30万元，土地使用权的转让以土地租赁费的形式支付，每10年递增一次；合同第二条约定乙方应在转让后更改为私营企业，被告依据上述合同约定在1999年8月份向工商局申请注册了城阳区泰盛装潢有限公司。原告对该证据的真实性无异议，认为合同应全面理解，有生效的判决对合同的内容予以认定。本院认为，该证据具有真实性、关联性和合法性，对其证明效力予以确认。7，被告提交占地面积平面图1份，证明《厂房、机械产权转让合同》所附厂房建筑占地面积平面图，证实转让的厂区位置、占地面积及厂房布局及面积。原告认可该证据是双方签订厂房、机械产权转让合同的附件。本院认为，该证据具有真实性、关联性和合法性，对其证明效力予以确认。8，被告提交前田村村办企业改制申请报告1份，证明原告于1999年9月5日向城阳区工商局出具证明，原村办集体企业“青岛市城阳区泰盛木器厂”，因企业改制现更改为私营企业，同时注册为私营性质，改制后的企业名称为“青岛市城阳区泰盛装潢有限公司”，证实企业改制的事实。原告认为该份证据与本案无关。本院认为，该证据具有真实性、合法性，对其关联性应结合其他证据予以确认。9，被告提交快递单及复函1份，证明被告于2018年5月23日复函原告要求原告继续履行合同，原告于5月24日拒收被退回。原告认为该份证据与本案无关，该证据是复印件，没有任何签字，原告没有收到，查询结果与原告无任何关联。本院认为，被告提交的该组证据虽具有真实性、合法性，但因该复函中没有原告方签字认可，且被告在快递单中未注明快递内容，故对其证明效力不予确认。10，被告提交前企合9802号合同《场地租赁、使用权转让合同》1份，证明该证据来源于青岛市城阳区前田装潢有限公司设立时的工商档案，该合同的合同主体是甲方前田工商总公司和乙方前田装潢公司，乙方合同签订人是李志诚，系前田装潢公司的法定代表人，也是原告方的村委书记；9802号合同签订时间与本案争议的9801号合同签订时间相同，都是1998年6月1日；9802号合同与9801号合同转让标的均涉及前田村集体土地；9802号合同与9801号合同签订依据、背景基本描述一致，均依据企业改制政策及精神；9802号合同与9801号合同约定的转让期限一致均为50年，自1998年6月1日至2048年5月31日，都约定一定五十年不变，均约定转让后原集体企业立即无效，乙方应更改为私营企业；两份合同相同内容众多，不同的主要就是转让费和转让费支付的方式不同；9802号合同以每亩3万元的价格一次性支付；9801号合同以每年每亩3000元的价格支付50年，9801号合同是9802号合同支付费用的6倍；既然价格低的是使用权转让，价格高出六倍的当然更应当是使用权的转让；综上，9802号合同可以充分佐证9801号合同涉及土地部分的性质也是土地使用权转让而非土地租赁。原告对出于向工商机关提交的材料的真实性需要确认，该份合同与本案无关，非同一标的物；所有出于在企业设立、变更等过程中向工商机关提交的材料均属于办理具体事项的需要，被告不能以工商登记当中调取他人的合同去证明自己合同9801号之间的关联性。本院认为，该证据具有真实性、合法性，对其关联性应结合其他证据予以确认。根据原告申请，本院依法委托青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司对涉案场地上的所有建筑物的面积进行测绘，该司出具了《不动产测绘报告书》，原告对此无异议。被告认为不清楚原告提出的鉴定具体内容以及其鉴定的目的，被告认为该案件不涉及到鉴定，当事人申请鉴定应在举证期限内提出，而本案是在第一次庭审结束前提出鉴定申请，被告已明确不同意鉴定，本案所涉及的土地及相关建筑物的测绘是没有实际意义的，不管将来法院认定是转让还是租赁合同，都不存在解除的条件，同时也没有相关的事实基础，因此对鉴定结论不认可。根据原告申请，本院依法委托青岛德融房地产评估有限公司对涉案场地上的所有建筑物的残值进行评估，该司出具了《评估报告书》，原告对该评估报告的真实性无异议，但认为该报告中包含原、被告之间合同内面积2386.46平方米，除此之外其他临时建筑面积在该报告一并予以评估，依据合同第九条约定，对合同内面积原告可以以评估价的残值予以折抵，合同之外的是被告的违章建筑，依据合同第九条约定应当自行拆除。被告对该报告的真实性认可，但该报告不具有关联性，不具有合法性，该评估不应发生，不具备评估的必备要件，是不客观、不公正的报告，不应予以采信，评估机构采用的方法严重错误，涉及的地上建筑物并非无产权建筑，评估机构对涉案土地的来源性质完全认知错误，评估是错误的，涉及的地上建筑物是村办企业合法建立的厂房，该厂房一直没有被列入违章建筑的范畴，具有巨大的商业利益；本案应系土地使用权合同转让纠纷，此前提不解决评估也没有意义，根据最高院民事诉讼证据第25条规定，申请鉴定应当在举证期限内提出，本案原告在庭审前提出，被告明确不同意，因此该报告不合法，不应予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年6月1日，原告青岛市城阳区城阳街道前田社区居民委员会（甲方，原青岛市城阳区前田农工商总公司）与被告李清源（乙方）签订《厂房、机械产权转让合同》（前企合9801号），主要约定：“甲乙双方为发展经济，增加经济效益，根据区镇政府关于企业改制的决定，双方在平等友好的基础上，邀请青岛市城阳区资产评估中心对原村办集体企业‘青岛市城阳区泰盛木器厂’的原厂房、机械进行了资产评估，在评估的基础上甲乙双方经过洽谈决定，甲方将位于前田村西、大街以北的厂房所有权，土地使用权转让给乙方，具体内容如下：一、乙方经营厂址位于北侧，总占地面积10000平方米（附厂房建筑占地面积平面图），其中房屋建筑面积2386平方米，原全部由甲方投资建筑。二、转让时间从1998年6月1日起到2048年5月31日止，一定五十年不变，转让期内除靠街楼西头上下各两间已转让给崂山邮电局使用外，原地上建筑物的所有权全部归乙方所拥有。……三、转让费、内容及结算方式：1、参照区资产评估中心评估金额，经甲乙双方协商同意，甲方将原集体厂房、机械低值易耗品作价总额人民币30万元，一次性转让厂房的所有权及使用权五十年。2、土地租赁与厂房转让时间一致，每亩土地年租赁费人民币3000元，年租赁费总额45000元，乙方的租赁费每年分二次上缴甲方，第一次于当年的6月30日以前，第二次于当年的12月底以前，逾期不交，每逾期1天按千分之五处以滞纳金罚款；3、土地租赁费每隔10年为一递增期，每期递增率为10％，从2008年1月开始第一期递增，往后以此类推，计算方法一期：45000＋（45000×10％）＝49500，二期：49500＋（49500×10％）＝54450。甲方与乙方与1994年1月1日所签承包合同及1997年8月12日所续签（补充）承包合同书，自本合同签字生效后上述合同一并作废，以本合同为准；原甲乙双方于94年1月1日及97年8月12日所签两份合同的债权、债务通过本合同以转让费抵顶，原甲方所欠乙方从田城信用社贷款的10万元，华田禽蛋有限公司所欠乙方15万元，一次性结清，结清后原乙方所欠田城信用社贷款总额，全部由乙方还本付息；98年6月1号以前的承包费，乙方按5个月向甲方交纳，甲方按年息9.24%利率，承担25万元贷款5个月的利息，转让费、承包费、利息等甲乙双方通过往来账结算。……九、转让合同期满，如乙方要继续经营，在国家政策允许的前提下，可在期满前一年向甲方提出申请，另行签订土地租赁合同，如甲方不同意或乙方不再经营，可将厂房拆除或固定资产清理残值折归甲方。该合同所附场地面积平面图载明：场地面积14.66亩，总建筑面积2386.46㎡。2011年6月9日，本院作出的（2009）城民初字第3069号民事判决书载明：“经审理查明，……三、原告称青岛市城阳区前田农工商总公司由原告成立，债权债务已由其承接，从租赁费收据可以看出现在的租赁主体。原、被告一致确认青岛市城阳区前田农工商总公司目前已不存在，涉案土地为集体所有土地，未办理国有土地使用权证。……本院认为，综合涉案当事人的诉辩主张，本案的焦点问题是：一、原告的诉讼主体是否适格；二、本案是土地租赁合同还是土地使用权转让合同。现根据本案查明的事实，评判如下：一、原告的诉讼主体是否适格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案虽与被告签订《厂房、机械产权转让合同》的是原青岛市城阳区前田农工商总公司，但因青岛市城阳区前田农工商总公司已不存在，且被告一直向原告履行交付土地租赁费的义务，已以其实际行为认可原告成为《厂房、机械产权转让合同》的相对方，故原告与本案存在直接利害关系，是本案适格主体。被告抗辩原告诉讼主体不适格，理由不当，本院对此不予采信。二、本案是土地租赁合同还是土地使用权转让合同。土地租赁合同是指出租人将土地交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。土地使用权转让合同是指土地使用者将土地使用权再转移的合同，包括出售、交换和赠与。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，本案所涉土地为集体所有土地，未办理国有土地使用权证，双方亦未在合同约定土地使用权转让价格，相反按照合同约定被告应向原告支付土地租赁费，且被告一直向原告履行交纳租赁费的义务，故本案应认定为土地租赁合同。被告抗辩本案系土地使用权转让合同，无事实法律依据，本院对此不予采信。”被告李清源对上述判决不服，提起上诉，2011年9月22日，青岛市中级人民法院作出的（2011）青民一终字第1914号民事判决书载明：“本院认为，李清源与前田社区居委会在一审中均确认青岛市城阳区前田农工商总公司已经不存在。同时，李清源一直向前田社区居委会缴纳土地租赁费，可以认定前田社区居委会是青岛市城阳区前田农工商总公司与李清源所签订合同的实际履行者，前田社区居委会有权依据合同向李清源主张权利。故，李清源主张的前田社区居委会不是适格的原告的理由不成立，本院不予采信。对于李清源是否欠缴2007年2.5万元租赁费的问题，本院认为，李清源应对此承担举证责任，其提交的2006年下半年、2008年上半年缴纳租赁费的证据，不足以证明其已缴纳2007年的2.5万租赁费。一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上，李清源的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”2012年4月16日，本院作出的（2011）城民初字第3744号民事判决书载明：“本院认为，原、被告之间存在土地租赁合同关系，但根据《中国人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，原、被告《厂房、机械产权转让合同》中对超过二十年的土地租赁期限约定应属无效。关于原、被告《厂房、机械产权转让合同》土地租赁部分是否解除的问题。本院认为，原告于2009年8月22日通过EMS特快专递向被告发出《通知》称“你方逾期拒不交清上述费用，社区将依法解除双方的土地租赁协议”，因合同的解除对非解除权方会产生重大影响，为了维护合同非解除方的权益，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定行使合同解除权应当通知对方当事人，是为了防止一方当事人因不知道对方已行使合同解除权而遭受损害。被告作为自然人，根据法律规定，向其的合法送达方式应为直接送交受送达人，本人不在交他的同住成年家属签收，本案中，原告向被告邮寄《通知》的EMS回执显示为门卫李正大签收，不符合法定的送达方式，故本院认为原、被告《厂房、机械产权转让合同》土地租赁部分并未解除，原告要求评估2009年9月7日至2011年10月20日期间的土地占用费，本院不予准许。”该判决已生效。2018年4月9日，原告向被告发出《通知》，载明：原告与被告于1998年6月1日所签订的厂房、机械产权转让合同（前企合9801号），根据生效判决书明确界定上述合同是租赁合同，并非出让、转让合同，租赁合同期限不得超过20年，超过的部分无效，现20年租赁期限将于2018年6月1日届满，特书面提前通知如下：一、租赁合同期满即2018年6月1日后，原告将不再与被告续签租赁合同；二、依据双方合同第九条，合同期满，如甲方不同意或乙方不再经营，可将厂房拆除或残值折归甲方之约定，被告可以选择自行拆除厂房，可移动物品自行按时搬离；三、如被告选择残值折归甲方，则现书面告知乙方，请于2018年5月31日之前，与原告共同协商一致，指定评估机构进行评估，或你方诉至法院请求依法律程序评估，如逾期仍置之不理，原告将视为被告不选择残值折归甲方，被告选择自行拆除。综上，原告将依据被告在2018年5月31日之前的选择，依法、依合同约定，依本通知明确的事项，采取相对应的配合措施。原告将该通知当面送达给被告，被告认可已收到。根据原告申请，本院依法委托青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司对涉案土地上的（合同所标准的2386.46平方米厂房之外的）地上建筑物的面积进行测绘，该司于2018年10月31日出具情况说明，载明经2018年10月18日进行现场勘测，因合同所标注的2386.46平方米的厂房已进行翻新改建，部分厂房已经灭失，现场无法区分合同所标注的厂房，导致无法按鉴定委托要求进行测量，后根据原告申请，本院依法委托该司对涉案土地上的所有地上建筑物面积进行测绘，该司于2019年1月22日出具《不动产测绘报告书》，载明涉案土地上共有建筑物28处，建筑面积共计7446.21平方米。原告为此预交鉴定费20200元。根据原告申请，本院依法委托青岛德融房地产评估有限公司对涉案土地上的所有建筑物残值进行评估，该司于2019年5月7日出具《评估报告书》，载明价值时点为2019年1月11日，建筑残值共计430.20万元。原告为此预交鉴定费13255元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，关于1998年6月1日青岛市城阳区前田农工商总公司与被告李清源签订《厂房、机械产权转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应全面履行。已生效的（2009）城民初字第3069号、（2011）青民一终字第1914号及（2011）城民初字第3744号民事判决书均认定，该合同的实际履行主体应为原告青岛市城阳区城阳街道前田社区居民委员会与被告李清源，双方存在土地租赁合同关系，对此本院予以确认，对被告主张该合同系土地使用权转让合同的主张本院不予采纳；同时（2011）城民初字第3744号民事判决书认定，该合同中“对超过二十年的土地租赁期限约定应属无效”，因此，双方该合同中土地租赁期应为自1998年6月1日起至2018年5月31日止。被告认为该合同同时约定厂房、机械低值易耗品作价30万元一次性转让厂房的所有权和使用权给被告，因此根据“地随房走”的原则，该涉案土地亦应为使用权转让，而非土地租赁，本院认为，原、被告之间关于涉案土地产生的法律关系已经多份生效判决确认为土地租赁合同关系，在此前提下被告所主张的土地使用权转让合同关系并不成立；同时，双方虽约定厂房、机械所有权和使用权一次性转让，但双方同时约定转让时间为1998年6月1日起到2048年5月31日止，转让合同期满，另行签订土地租赁合同，如甲方不同意，可将厂房拆除或固定资产清理残值折归甲方，该约定更加符合房屋租赁关系的相关法律特征，综上，本院认为，现土地租赁合同已到期，原告不同意续租，并在合同到期前两个月向被告送达期满不再续租的通知，双方租赁合同应于2018年5月31日到期终止，而厂房是建设在该土地之上的，在被告未通过转让、出让或租赁的形式取得该土地的使用权的情况下，双方关于厂房转让的合同亦应同时终止，被告应腾出涉案土地及厂房并返还给原告，原告应按照合同约定支付被告地上建筑物残值损失430.20万元，鉴定费33455元应由双方均担，因该费用由原告预交，因此被告应支付原告鉴定费16727.50元。同时，原告应返还被告2018年6月1日到2048年5月31日期间的厂房、机械转让费180000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条、、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：一、被告李清源于本判决生效后十五日内腾出涉案土地及厂房。二、原告青岛市城阳区城阳街道前田社区居民委员会于本判决生效后十五日内支付被告李清源涉案土地上房屋残值价值4302000元。三、原告青岛市城阳区城阳街道前田社区居民委员会于本判决生效后十五日内返还被告李清源厂房、机械转让费180000元。四、被告李清源于本判决生效后十五日内支付原告青岛市城阳区城阳街道前田社区居民委员会鉴定费16727.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42924元，由原告青岛市城阳区城阳街道前田社区居民委员会负担218元，由被告李清源负担42706元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇一九年十月十八日书 记 员  刘 锋