江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初13752号原告：吕玲芝，女，1988年3月26日出生，沭阳县人,住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。被告:江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码9***************3A，住所地沭阳县沭城街道。法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:高中新,江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人:王青浩,江苏东域律师事务所实习律师。原告吕玲芝与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕玲芝的委托诉讼代理人李兵、被告宏亨公司委托诉讼代理人高中新、王青浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕玲芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金14907.75元（以已付购房款5980705元为基数，自2017年6月1日起按日万分之1.5计算至2017年11月13日止）；2、判令被告给付逾期办证违约金1200元（自2018年2月13日起按5元/日计算至2018年10月11日止）。事实和理由：2016年4月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区13号楼1单元1702室房屋，总房款为598000元，合同首页反面第二条约定涉案房屋必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用。合同第八条约定交房时间为2017年5月30日，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同还对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。被告宏亨公司辩称，一、双方当事人签订《商品房买卖合同》时间为2016年4月27日，约定的商品房交房条件为商品房通过综合验收合格，该约定为按照房管部门要求签订的补充条款。国务院国发（2014）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，故案涉《商品房买卖合同》签订时已经没有商品房综合验收的相关法律依据，案涉《商品房买卖合同》补充条款并非双方当事人真实意思表示，不具有法律效力。因此，案涉商品房的交付条件应当是《商品房买卖合同》第八条约定的交付标准即单体验收合格，原告接收房屋的行为也印证了其真实意思为单体验收合格。二、被告于2017年10月19日通过邮寄方式按原告提供的地址向原告发出交房通知，被告已按照合同约定履行交房通知义务，原告因自身原因拖延至2017年11月13日才交纳相关上房费用，故被告不承担2017年10月19日以后的迟延交房责任。三、涉案房屋具备办证条件时间为2018年10月11日，被告请求按照合同第十五条约定，从原告实际上房时间90日后开始计算至被告向不动产登记部门递交产权登记资料办证办证条件之日，按照每日五元计算逾期办证违约金。本院经审理查明如下事实：2016年4月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区第8#、13#幢13#-1-1702号房屋，房款总计598000元。该合同封面背面第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经验收合格，买受人付清全部购房款及应交的相关费用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按超出日期5元/日支付违约金。该合同附件四《花都锦城合同补充协议》第七条约定，买受人应保证合同中的通讯地址、邮编、联系电话、身份证号码等情况真实无误。出卖人发出书面通知、文件的事实及时间以挂号执为依据；若买受人的通讯地址、邮编、联系电话等发生变化，买受人有义务以书面形式通知出卖人，买受人未履行告知义务而造成出卖人在规定的期限无法送达的，视为出卖人已送达，买受人自行承担因自身原因造成合同延迟履行的相关责任。合同签订后，原告按约向被告实际支付购房款598705元（房屋实际面积为127.49平方米）。2017年10月19日，被告通过EMS向原告邮寄交房通知书，该通知载明：“您购买的花都锦城，合同房号13幢1单元1702室已经具备合同约定交房条件。我司已于2017年9月13日通知您前来我公司办理交房手续，至今您未到我公司办理交房手续，再次通知您在接到该通知后五日内到我公司办理相关交房手续。否则，由此产生的保管费（物业费）由您承担，并从该同志送达之日开始计算保修期。”，该快递无回执信息。2017年11月13日，原告与被告办理房屋交接手续。另查明，涉案房屋于2017年1月13日通过验收合格，于2018年9月3日取得《工程竣工验收备案表》，于2018年10月11日具备办证条件，原告于2019年1月10日办理涉案房屋的不动产权利证书。本案的争议焦点为：1.案涉商品房交付条件如何认定；2、原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的请求是否应予支持。关于第1个争议焦点。本院认为，首先，关于涉案商品房的交付条件。案涉《商品房买卖合同》主文第八条和首页第2条约定的商品房交付条件不同，但鉴于该《商品房买卖合同》为制式合同，首页第2条系对主文第八条的补充约定，要求也更为严格，被告应按照交付标准更高的合同首页第2条的补充约定履行房屋交付义务。因此，案涉商品房的交付条件应当是商品房通过综合验收且取得《工程竣工验收备案表》。被告辩称合同首页第2条的补充约定非当事人真实意思表示，但该页由双方当事人签字签章，被告也未举证证明该辩解理由，故本院对其该辩解理由不予采纳。其次，关于被告辩称的国务院已取消了商品房综合验收，双方作出的上述约定客观上已无法实现。本院认为，国务院决定取消综合验收这一行政审批项目，仅表明不再由行政机关组织进行综合验收，并未禁止房屋买卖的当事人进行综合验收，且双方已另约定涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。最后，无论案涉商品房的交付条件是综合验收合格还是单体验收合格，案涉商品房都应当取得《工程竣工验收备案表》方能交付，而案涉商品房《工程竣工验收备案表》于2018年9月3日取得，此时已经超过了合同约定的交付时间，故无论案涉商品房的交付条件如何确定，均不影响被告构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金的认定。关于第2个争议焦点，本院认为，因原告未按合同约定期限将涉案房屋交付原告使用，被告应承担相应的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告支付的逾期交房违约金应计算至房屋实际交付之日止。同时，因双方约定涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用，原告即使于2017年10月19日向原告邮寄《交房通知书》，但此时被告并未取得该房屋所在楼栋的《工程竣工验收备案表》，涉案房屋尚不符合双方约定的交付条件，故原告有权拒绝办理房屋交接手续。后原告于2017年11月13日在明知被告未提供可证明涉案房屋符合交付条件的相关证明材料的情况下，仍与被告办理了涉案房屋的交接手续并签署了《房屋接管验收表》，原告的上述行为应视为其对被告交付尚未达到约定条件房屋的行为予以认可，故涉案逾期交房违约金应计算至原告于2017年11月13日办理房屋交接手续时止，而被告主张逾期交房违约金应计算至原告收到书面交房通知之日止并无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。关于逾期办证违约金，被告辩称应按照合同约定自原告实际上房时间90日后开始计算至涉案房屋具备办证条件之日即2018年10月11日，因原告该诉讼请求与被告辩称计算方式一致，本院对此依法予以支持。综上，经核算，被告应向原告支付的逾期交房违约金，应按已付房款598705元为基数，自2017年6月1日（原告主张）起按照每日万分之1.5计算至2017年11月13日止（共166天）为14907.75元；逾期办证违约金自2018年2月13日起按照5元/日计算至2018年10月11日止为1200元（原告主张）。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告吕玲芝逾期交房违约金14907.75元；二、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告吕玲芝逾期办证违约金1200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审判员 葛 蕾二〇一九年十月十八日书记员 刘晓云附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。