新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）新民申990号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘军，男，1976年5月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区玛纳斯县。 委托诉讼代理人：李玉伟，新疆立业律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吉中民，男，1959年11月28日出生，汉族，原昌吉市经信委职工，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡生智，男，1957年3月11日出生，汉族，昌吉州惠利工贸有限责任公司退休职工，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 一审被告、二审被上诉人：新疆恒信伟业房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区昌吉市建国西路199号和谐国际广场E座20楼2003、2013室。 法定代表人：赵志恒，该公司总经理。 再审申请人刘军因与被申请人吉中民、胡生智、一审被告新疆恒信伟业房地产开发有限公司（以下简称恒信伟业公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2018）新23民终382号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 刘军申请再审称，一、被申请人吉中民、胡生智不具有原告主体资格。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，被申请人是有独立请求权的第三人，可以单独对其权利提起诉讼。吉中民、胡生智应先通过诉讼确认其抵押权合法有效才能主张在本案中享有抵押权，吉中民、胡生智在案件诉讼过程中对涉案房屋设定的抵押权已经过期（2016年8月到期，2018年9月13日诉讼），涉案房屋与其二人已经没有法律上的利害关系。吉中民、胡生智在抵押权期限届满时并没有行使抵押权，也没有确认抵押权和优先受偿权，不存在权利受损。其次，吉中民、胡生智诉请的抵押房屋登记产权（玛纳斯县A8区294-2幢凤凰大厦商住楼××层和玛纳斯县A8区294-1幢凤凰路凤凰大厦商住楼B座负一层，以下简称涉案房产）与刘军持有的房屋产权证（××县，以下简称17号房）并非同一房屋，故吉中民、胡生智对刘军房屋产权证登记的房屋不具有权属利益。最后，一审法院出具的（2016）新2324号民事调解书（以下简称民事调解书）的内容无误且未损害吉中民、胡生智的合法权益。刘军依据《商品房买卖合同》取得的产权登记为初始登记，房屋已经交付转让行为业已完成，一审被告恒信伟业公司依据调解书的内容配合过户办理房屋产权证并无错误。二、吉中民、胡生智主张行使撤销权已过六个月的除斥期间。刘军于2016年9月向玛纳斯县人民法院申请执行，而昌吉市人民法院是于2017年12月10日才作出裁定将涉案房屋抵偿执行款，刘军却已经在2017年5月16日办理了涉案房屋产权登记，故吉中民、胡生智到房屋登记部门办理未果，二人当时已经知晓房屋抵偿债务不能的原因。根据昌吉市人民法院2018年4月27日向玛纳斯县不动产中心发出的《昌吉市人民法院暂停房屋办理产权过户通知书》，其中提到“申请人（即胡生智、吉中民）在办理过户手续时发现你局将本院交付给申请人的17号房屋拟过户给他人。”2018年3月12日，吉中民、胡生智向昌吉市人民法院申请恢复执行时一并提交了一份向玛纳斯县不动产中心提交的《关于请求撤销刘军不动产权证的报告》，充分说明吉中民、胡生智此时已经知晓刘军办理完毕房屋产权证的事实。2018年1月23日，吉中民、胡生智向玛纳斯县人民法院提起行政诉讼，请求撤销孙文财就涉案房屋办理的第2444号房屋产权证，亦可以说明吉中民、胡生智已经全面知晓涉案房屋部分出售并办理产权证的事实。三、原审法院适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：第一、受让人取得该不动产或者动产时是善意的；第二、以合理的价格转让；第三、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已登记。不需要登记的已交付给受让人。依据上述规定，刘军基于善意取得不动产即可以获得该不动产的所有权，依附于不动产之上的包括抵押权在内的其他物权之保护方式，并不否定善意取得人的物权所有权。四、原审法院程序违法。原审法院未对主合同的合法性进行审查，借贷关系是否合法、款项来源是否合法、有无职业放贷人或者非法集资行为均未审查。另，涉案房屋已于2018年4月转卖给亚森·马木提，其支付全部房款并已实际占有使用，原审法院遗漏了必须参加诉讼的第三人，本案处理结果与现有购房人存在利害关系，应当通知其作为第三人参加诉讼。综上，请求依法再审。 被申请人吉中民、胡生智接受询问称，原审法院事实认定清楚，适用法律正确。2019年涉案房屋第一次抵押时便办理了抵押登记，取得他项权证。再审申请人刘军2015年购买涉案房屋至2017年房屋登报发出拍卖公告时均无异议。2016年9月至今涉案房屋均出于法院查封状态，刘军能够在查封状态下办理并取得房屋产权证匪夷所思。抵押的房产系一层底商共计7套房产，刘军所持房屋产权证为其中一间，经第三方测绘机构测量的房屋图纸原件却载于吉中民、胡生智的他项权证中，图纸中明确载明复印无效，故刘军所持房产证中的图纸复印件应当无效。吉中民、胡生智在法院强制执行时才得知涉案房屋被买卖。请求驳回刘军的再审请求。 本院审查认为，一、关于被申请人吉中民、胡生智提起第三人撤销之诉是否具有法律依据的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条，对当事人双方的诉讼标的，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书，诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。据此，案外人针对已经生效的判决、裁定、调解书提起撤销之诉，能否得到支持，应符合三个条件：一是其本人本可作为该案件中的第三人参加诉讼但非因本人的原因未能参加；二是须有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益；三是撤销之诉必须在知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月之内提出。 二、关于吉中民、胡生智提起第三人撤销之诉主体是否适格的问题。2012年8月4日，吉中民、胡生智与一审被告恒信伟业公司法定代表人赵志恒签订了借款合同，恒信伟业公司将包含本案讼争17号房在内的房产已经抵押给吉中民、胡生智，并先后两次在玛纳斯县房地产管理所办理抵押登记（抵押期间分别为2012年9月-2014年9月、2014年8月-2016年8月）。本案中，再审申请人刘军于2015年11月10日与恒信伟业公司下属玛纳斯分公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘军购买涉案17号房。后因恒信伟业公司未给刘军办理房产证，刘军遂起诉至玛纳斯县人民法院请求恒信伟业公司协助办理房产证。双方在法院达成调解协议，第一项内容为“被告恒信伟业公司玛纳斯分公司于2016年12月31日前为原告刘军办理17号房的产权登记手续，登记产生的契税由原告刘军负担”，2016年8月24日，该院根据双方达成的调解协议内容制作民事调解书。该调解书作出后，恒信伟业公司仍不履行协助办理房屋产权证书的义务，刘军遂于2016年9月向该院申请强制执行。与此同时，涉案房产抵押期间即将到期，吉中民、胡生智于2016年8月26日向昌吉市公证处提交《关于签发执行证书的申请》，足以证明吉中民、胡生智因已办理抵押登记且抵押期间未到期，吉中民、胡生智是涉案房产合法抵押权人，依法享有涉案房产抵押权。恒信伟业公司及其法定代表人明知包含刘军购买的17号房在内的涉案房产已经合法办理抵押登记，在未经抵押权人吉中民、胡生智同意的情况下擅自将其中17房屋出售给刘军并在诉讼过程中达成调解协议，且办理强制过户。且，并无证据证明吉中民、胡生智知悉刘军与恒信伟业公司之间关于17号房的交易及诉讼、执行情况，系非本人的原因而未能参加诉讼，故吉中民、胡生智作为合法抵押权人提起第三人撤销权之诉主体适格。 三、关于民事调解书是否损害吉中民、胡生智合法民事权益的问题。玛纳斯县人民法院作出民事调解书的时间为2016年8月24日；吉中民、胡生智与恒信伟业公司签订借款合同后已办理抵押登记，其持有的他项权证载明的抵押期限为2014年8月至2016年8月，在没有对应日的情况下，抵押效力应及于2016年8月整月，即月末日为期间的最后一日即2016年8月31日，故应当认定吉中民、胡生智享有抵押权的期限尚未到期，仍享有合法的抵押权，应当受到法律保护。抵押权是担保物权，设立抵押权的目的在于追求抵押物的交换价值，以担保主债权届期能就抵押物的交换价值优先受清偿，即优先受偿权是抵押权的核心。恒信伟业公司作为抵押人签订借款合同并依法办理抵押登记系以涉案房产担保借款合同的履行。对于恒信伟业公司而言，在达成民事调解协议前，对民事调解协议所涉及的房屋真实权属状态明知，擅自出让抵押物涉及的部分房屋并通过诉讼方式与刘军达成民事调解协议，显然损害吉中民、胡生智就抵押物优先受偿的民事权益。另，关于刘军提出的双方持有的房屋产权证登记的房屋并非同一房屋的主张。经审查，刘军所受让的商品房买卖合同中记载的17号房的坐落位置为玛纳斯县凤凰西路297号凤凰大厦B座1层17号房屋，经公证的借款合同及玛房权证字第××号房屋所有权证能够证实位于玛纳斯县×××一层，建筑面积518.86平方米的房屋已经整体进行抵押登记由吉中民、胡生智享有抵押权。刘军所持有的房屋产权证书登记的房屋系包含于被整体抵押房产之中。故刘军关于双方争议的房屋并非同一房产，吉中民、胡生智权益未受侵害不具有提起撤销之诉的主体资格的理由不能成立。 四、关于吉中民、胡生智行使撤销权是否已过六个月除斥期间的问题。提起撤销之诉期间的起算，自第三人知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起算。知道或者应当知道，是以第三人知悉生效判决、裁定、调解书损害其民事权益事实为标准，应当根据生效判决、裁定、调解书是否送达第三人，执行时是否涉及第三人，以及第三人与案件当事人之间利益产生冲突等具体情形判断。本案中，昌吉市人民法院于2017年12月16日作出（2016）新2301执2564-3号执行裁定，载明被抵押房产经评估后多次流拍，申请执行人吉中民、胡生智同意以流拍价受偿该抵押房产，受偿不足部分债务继续执行，裁定“申请执行人（吉中民、胡生智）持本裁定到相关部门办理产权手续。”2018年4月27日，昌吉市人民法院向玛纳斯不动产管理中心发出《暂停房屋办理产权过户通知书》，“申请执行人（吉中民、胡生智）在办理房产过户手续时发现你局将本院交付给申请执行人的位于玛纳斯县凤凰西街297号凤凰大厦B做1层17号房屋房产拟过户给他人。”根据前述法律规定，知道或者应当知道是以第三人知悉生效判决、裁定、调解书损害其民事权益事实为标准。而本案中，通过现有证据只能证实截止2018年4月27日，吉中民、胡生智通过办理产权过户手续仅知晓其享有抵押权的部分房产被玛纳斯不动产中心颁发房屋产权证书给刘军，并不知晓刘军取得房屋产权证书所依据的民事调解书已客观存在的事实。第三人撤销之诉是赋予案外人对错误生效裁判的自我救济程序，是基于新的事实主张撤销原生效法律文书。故作出知道或者应当知道的判断时，应当以当事人确切知悉其权利受损的结果系生效的判决、裁定、调解书的作出而引起为标准。在刘军未能提交充分有效的证据证实吉中民、胡生智在提起撤销之诉的六个月前就已经知晓民事调解书存在的情况下，原审法院据此作出本案吉中民、胡生智提起撤销之诉未超过除斥期间的认定，并无不当。 五、关于刘军是否能够基于善意取得制度取得本案17号房的所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。该善意取得制度是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权，即出让人为无权处分人，但需同时满足上述三个条件，缺一不可。根据抵押权的设定、权利内容、性质，抵押权的设定是并不转移抵押物的占有，它只是对抵押物的变现价款或以物抵债的优先受偿，是一种变价权、价值权，属于担保特权范畴。本案被撤销的民事调解书在实际执行过程中是存在一定的瑕疵，即已设定抵押权的房产依法不应当能够完成转移登记行为，而本案中的房产在被抵押状态下，却实际发生了转移登记的事实，故该转移登记行为的效力有待于进一步审查，因其并非本案诉讼审理内容，故不在本案第三人撤销权之诉中予以一并审理。抵押权设定后，抵押物所有权依法不发生移转，抵押人在具备一定条件下仍有权处分抵押物。若在抵押期间经抵押权人同意的情形下，抵押人依然可以对抵押物进行转让，其处分房产的权利系受到限制而非完全被剥夺，故恒信伟业公司并非无权处分人。刘军与恒信伟业公司玛纳斯分公司进行诉讼时，原审法院未对该合同效力进行确认存在瑕疵，亦是本案民事调解书被撤销主要原因。由于涉案房产的转让是否依照法律规定进行登记尚有待审查，本案的实际情形与善意取得制度所规定的条件尚有一定的差异，故刘军称其善意取得涉案房产的理由尚不能成立。 六、关于刘军主张的“物权所有权”与吉中民、胡生智主张的抵押权的权利优先性比较的问题。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条内容均为关于抵押权的效力对于抵押物处分权影响的规定。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”刘军与恒信伟业公司玛纳斯分公司进行诉讼时，恒信伟业公司存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，可能导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的情形。从法律规定及司法解释层面，均明确规定抵押权的优先性，但另一方面亦通过司法解释规定了房屋买受人受到经济损失可采取的权利救济途径。本案中，玛纳斯县人民法院依据生效的民事调解书作出执行裁定，昌吉市人民法院依据公证机关出具的执行证书依法查封抵押财产，对造成涉案房屋权属现状的结果均不具有过错。相关当事人如因涉案商品房买卖合同权益受损，可依据前述司法解释的规定通过合法的途径维护个人合法权益并主张损失。 七、关于原审法院是否存在程序违法的问题。刘军主张原审法院应当对借款合同合法性、借款行为合法性进行审查，从而对抵押权是否合法进行确认。吉中民、胡生智与恒信伟业公司签订的借款合同在签订当日已在昌吉市公证处办理公证，合同有各方当事人签字、指印，内容不违反法律、法规等禁止性规定。同日，昌吉市公证处出具赋予强制执行效力债权文书公证书。在抵押期限即将到期的2016年8月26日，吉中民、胡生智根据借款合同约定向昌吉市公证处提交《关于签发执行证书的申请》。昌吉市公证处于2016年9月9日签发（2016）新昌证字第7777号执行证书。该执行证书中载明经合法送达《债务核实通知函》后的合理期限内，被执行人赵志恒、恒信伟业公司未提出任何异议，且该执行裁定也未被任何生效法律文书所否定，故吉中民、胡生智依据合法有效的借款合同办理抵押登记并依法享有对涉案房产的抵押权具有事实根据和法律依据。另，刘军主张17号房屋已由案外人亚森·马木提支付全额购房款并已入住，原审法院遗漏必须参加诉讼的第三人。然，第三人撤销之诉中当事人主张撤销的判决、裁定、调解书须对其合法权益造成损害，本案民事调解协议及涉案商品房买卖合同并未记载亚森·马木提姓名，且调解内容并未设定其任何民事权利及义务，故在本案中，亚森·马木提即不是任何一方当事人也不是第三人，原审不存在遗漏必须参加诉讼第三人的情形。亚森·马木提是否因其他法律关系对17号房屋的享有民事权利，可以另寻其他途径解决，与本案纠纷并非同一法律关系。 综上，再审申请人刘军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回刘军的再审申请。 审 判 长 彭  英  琪 审 判 员 祁  万  杰 审 判 员 莎依拜·司马义 二〇一九年十月十三日 法官助理 李     雯 书 记 员 古丽娜·居马肯