河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1025民初1448号原告（反诉被告）：李敏恒，女，1954年6月16日生，汉族，住南阳市独山大道中段宛城区。委托诉讼代理人：唐开建，北京市京国（南阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南阳市鑫邦房地产开发有限公司。住所地：南阳市建设东路633巷28号。法定代表人：柳殿榜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋汉生，河南佑邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所实习律师。原告李敏恒（反诉被告）与被告南阳市鑫邦房地产开发有限公司（反诉原告）（以下简称“南阳鑫邦公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，2018年11月24日向河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称“宛城区法院”）递交起诉状，经宛城区法院、南阳市中级人民法院（以下简称“南阳市中院”）层报河南省高级人民法院指定管辖。2019年3月12日，河南省高级人民法院作出（2019）豫民辖128号民事裁定，裁定指定本院管辖，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李敏恒的委托诉讼代理人唐开建，被告南阳鑫邦公司的委托诉讼代理人宋汉生、张洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩争议李敏恒的诉讼请求：1、判令南阳鑫邦公司继续履行与李敏恒签订的《安置协议书》，向李敏恒交付安置房屋、商业用房及车位（具体房屋位置见安置协议书及附图、上述房屋及车位价值约1000万元）；2、判令南阳鑫邦公司自2016年5月1日起按照每月5130.24元向李敏恒支付逾期交房的过渡费，直至南阳鑫邦公司交付房屋时止（暂计至2019年4月30日，暂计184688.64元）；3、诉讼费、保全费全部由南阳鑫邦公司承担。南阳鑫邦公司的答辩意见：李敏恒取得涉案房产所有权证程序违法，其房产为违法建筑，对违法建筑不应予以补偿。李敏恒与南阳鑫邦公司签订的《安置协议书》无效。南阳鑫邦公司已向李敏恒支付的征收补偿款项，李敏恒应予以返还。李敏恒的起诉无事实与法律依据，恳请依法驳回其诉讼请求，维护南阳鑫邦公司的合法权益。南阳鑫邦公司的反诉请求：1、确认李敏恒与南阳鑫邦公司签订的《安置补偿协议书》无效；2、判令李敏恒退回已经领取的安置补偿款242956元；3、判令李敏恒因诉讼保全给南阳鑫邦公司造成的损失10000元；4、反诉费用由李敏恒负担。李敏恒的答辩意见：1、双方签订的合同补偿书系平等民事主体之间自愿协商，未违反相关法律规定，依法应认定有效，2、合同有效，南阳鑫邦公司欠付过渡费用，其已支付的补偿费用是按照合同支付。3、南阳鑫邦公司反诉要求赔偿损失和本案无关，可另行进行主张。请求驳回南阳鑫邦公司的反诉请求。本院确认的法律事实2007年6月12日，南阳市国土资源局向李敏恒颁发宛市土集用（2007）字第00070号集体土地使用证，集体土地使用证显示：土地使用者李敏恒，座落光武东路，地号：201/52/70，用途住宅用地，使用权面积65.5平方米。2007年6月18日，南阳市国土资源局向李敏恒颁发宛市土集用（2007）字第00082号集体土地使用证，集体土地使用证显示：土地使用者李敏恒，座落光武东路，地号：201/52/71，用途住宅用地，使用权面积144平方米。南阳市中院于2007年9月6日裁定宣告南阳市农业生产资料总公司破产，同年10月12日，裁定南阳市农业生产资料总公司破产财产分配方案合法有效，予以执行。所附该公司房产清单显示：合计62幢，面积55311.64㎡，其中光武东路××未办理房产证1幢，面积890平方米。2008年元月7日，南阳市中院作出（2007）南民破字第7-5号协助执行通知书，请南阳市房产管理局将南阳市农业生产资料总公司房屋62幢，面积5.5万平方米（含有房无证）产权一并登记到南阳市惠农达农资集团公司（以下简称“惠农达公司”）名下。2008年10月10日，南阳市惠农达公司法定代表人周继祖委托谭忠义申办光武东路××房屋所有权登记发证事宜。同年12月10日，南阳市惠农达公司出具具结书一份，载明：“我单位在梅溪办事处××、镇）××）××东路门牌××号，共有房屋2幢，其中第1-2幢系南阳市惠农达农资集团有限公司分别于2003年自建，未有任何产权证件，但产权清楚，无有异议，现申请房屋所有权登记，今后如有产权异议，愿负一切法律责任。具结人：南阳市惠农达农资集团有限公司（盖章）法人代表：周继祖经办人：谭忠义2008年12月10日”。2011年12月27日，南阳市农业生产资料总公司破产管理人向南阳市中级人民法院民四庭申请：由于我方工作人员的不慎，误将李敏恒位于南阳市××××号的个人房产列入为南阳市农业生产资料总公司破产重组后更名的62幢房屋之一，南阳市房产管理局依据贵院（2007）南民破字第7-4号裁定、（2007）南民破字第7-5号协助执行通知书，将南阳市农业生产资料总公司的62幢房屋产权一并登记到了南阳市惠农达农资集团有限公司名下，其中位于南阳市××××号的房屋所有权证号为：宛市房权证字第××号。现应房主李敏恒要求，故申请:贵院依据事实将登记在南阳市惠农达农资集团有限公司名下的房屋所有权证号为：宛市房权证字第××号的房屋所有权证予以纠正登记到李敏恒名下。若因此引发纠纷，我方承担全部责任。”2012年元月4日，南阳市中院作出（2007）南民破字第7-7号协助执行通知书：“南阳市房产管理局：南阳市农业生产资料总公司已被我院宣告破产清算，该公司财产已由南阳市惠农达农资集团有限公司竞得。本院曾于2008年元月7日下发协助执行通知书将南阳市农业生产资料总公司的财产登记在南阳市惠农达集团有限公司名下。但由于该公司工作人员失误，误将李敏恒位于南阳市××××号的个人房产列入公司财产中，并被一并登记在南阳市惠农达农资集团有限公司名下。为使破产清算工作顺利进行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条之规定，需要贵局协助将宛市房权证字第××号房屋所有权证由南阳市惠农达农资集团有限公司纠正记到李敏恒名下。”2012年2月10日，李敏恒申请更正登记：我叫李敏恒，女，现年57岁，位于市光武路××有房产贰幢属本人所有。在办理产权登记时误办为市惠农达农资集团有限公司名，现申请更正为李敏恒。南阳市惠农达农资集团有限公司签署“情况属实，同意更正”，并加盖公司公章。2012年10月23日，南阳市不动产登记服务中心给李敏恒、周继祖发放产权证号分别为1201010789-1及1201010789-2的房屋所有权证，载明：坐落宛城区光武东路××，幢号1，结构混合，房屋总层数4，面积819.03平方米；幢号2，结构混合，面积73.58平方米，用途均为商业，二人互为共有人。2013年10月21日，南阳鑫邦公司（甲方）与李敏恒（乙方）签订《宛城区汉冶街道北关社区（光武帝城)城中村改项目安置协议书》一份。约定：“……一、被征迁及安置房屋概况：根据南阳市规划和项目建设需要，被征迁房屋位于北关社区“光武帝城”城中村改造范围内，根据本次的征迁《方案》中的约定，乙方自愿选择了所有拆迁面积原地区置换安置，安置房屋面积为住宅320.64㎡、商业819.03㎡（具体安置位置见附图）、车位四个……二、房屋置换……2、乙方自愿选择房屋为：B2#楼1单元5层504号房屋一套、面积为101.03㎡/套；B2#楼一单元5层505号房屋一套、面积为118.58㎡/套；B2＃楼1单元5层508号房屋一套、面积为101.03m/套；(面积最终以房管部门测量为准)。3、货币补偿与补交:按《汉治街道北关社区光武帝城城中村改造征迁安置补偿方案》约定，依实核算后，乙方应领取临时过渡费、搬迁补助费、生活补助费、违章建筑拆除、大于(或小于)安置房面积的相互差额款、提前搬迁奖金等合计陆拾万元(小写6000000元)……五、主要约定:1、乙方确保被征迁房屋归乙方所有，房屋产权明晰，无其他共有人，无赠予、査封、抵押、继承等所有纠纷。否则因乙方原因造成的房屋不能正常交付和办理房产证，与甲方无关，且由此给甲方造成影响和损失的，由乙方承担全部责任和损失。(双方协商，由于乙方被征迁房屋在银行抵押，房屋产权证书无法交予甲方，解押日2014年7月1日，到期后一周内乙方将解押后的房屋产权证书交予甲方，否则按征迁安置房屋及货币补偿总价款的日2％承担违约金。如提供产权证虚假，视为欺诈，按征迁安置房屋及货币补偿总价值款的2倍补偿甲方。)2、甲乙双方均一致同意并认可《丈量、置换、领款明细表》所确认的事实及内容。任何一方反悔或今后提出异议，按涉及价款的2倍赔偿对方，且仍按本协议约定继续履行。3、本协议书生效后10日内，乙方无条件搬迁完毕，否则按征迁安置房屋及货币补偿总价款的50％赔偿甲方，乙方每逾期一天，另按本次置换房屋和补偿价款的总价值款的1％另行赔偿甲方，且甲方有权在乙方不在场的情況下自行随时拆除房屋，一切损失和后果均由乙方自行负担。4、自乙方被拆房屋搬迁完毕交钥匙之日起30个月，甲方将所置换的房屋交乙方使用，产权归乙方所有，甲方应在交房后三个月内办理房权证，否则依法律相关规定处理。逾期五个月以内不能回迁的，每逾期一天，按本次置换房屋和补偿价款的总价值款的0.5％承担违约金，直至回迁之日止；逾期超出五个月后不能回迁的，每逾期一天，按本次置换房屋和补偿价款的总价值款的1%承担违约金，直至回迁之日止，但非甲方原因的（如天气因素）除外……6、本合同生效后，任何一方不得反悔，否则按征迁安置房屋及货币补偿总价值款的50％赔偿对方……甲方：南阳市鑫邦房地产开发有限公司（加盖公司公章）乙方：李敏恒2013年10月21日。”同日双方又签订了《补充协议》，对安置房屋的具体位置进行了明确:“李敏恒商业安置具体位置B区光武帝城B2#楼下，紧邻、面朝光武路的1-4层，安置面积819.03㎡，（其中1层204.76㎡、2层204.76㎡、3层204.76㎡、4层204.76㎡，每层位置皆为临光武路开间17.063米、进深12米）。该安置房屋交付时水电齐全，门窗完好，具备四层楼上下对应位置一致，有围墙与商场整体隔断，具备整体连通、独立使用条件。南阳市鑫邦房地产开发有限公司2013年10月21日。”当日李敏恒领取拆迁补偿款600000元。在合同履行中，被告以原告所取得土地使用权不合法，系采用欺骗手段取得的房屋登记，不拥有合法的产权为由不履行约定的义务。原告遂诉至法院，请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《安置协议书》，向原告交付安置房屋、商业用房及车位（具体房屋位置见安置协议书及附图）；2、判令被告自2016年5月1日起按照每月5130.24元向原告支付逾期交房的过渡费，直至被告交付房屋时止；3、判令被告自2016年5月1日起按照每月51190元向原告支付逾期交付商业用房的经营损失（租金损失），直至被告交付商业用房时止；4、诉讼费保全费由被告承担。2018年11月29日，根据原告李敏恒的申请，宛城区人民法院作出（2018）豫1302民初7959号民事裁定书，将被告南阳鑫邦公司位于宛城区北关社区光武帝城B区商用房819.03平方米、B2#楼1单元504、505、508房屋三套以及银行存款200万元予以保全。李敏恒缴纳案件申请费5000元。2018年12月7日，南阳鑫邦公司向宛城区人民法院提出解除财产保全申请，并以担保人董平、**共有的位于南阳市××单元××室的房产（房权证号：1301002421-1）一处作为反担保，申请解除对被告南阳鑫邦公司账户200万元的保全。宛城区人民法院作出（2018）豫1302民初7959-1号民事裁定书裁定：一、解除对被告南阳市鑫邦房地产开发有限公司账户200万元的冻结。二、查封被告南阳市鑫邦房地产开发有限公司提供的担保人董平、**共有的位于南阳市××单元××室的房产（房权证号：1301002421-1）一处。2019年7月21日，原告李敏恒撤回原第三项要求被告自2016年5月1日起按照每月51190元向原告支付逾期交付商业用房的经营损失（租金损失），直至被告交付商业用房时止的诉讼请求，保留依据《安置协议书》向被告主张违约金及实际租金损失的诉权。2019年4月8日，南阳市中院作出（2007）南民破字第7-10号民事裁定书：经查，南阳市××××号的房产系李敏恒的个人财产，未列入南阳市农业生产资料总公司的破产财产。由于破产资产的承接方南阳市惠农达集团有限公司具体经办人的作假行为，致使本院下发的（2007）南民破字第7-7号协助执行通知书将宛市房权证字第××号房屋所有权证由承接方登记到李敏恒名下，与事实不符，应予撤销。故根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，裁定如下：一、南阳市光武路××房产不属于破产财产；二、撤销本院下发的（2007）南民破字第7-7号协助执行通知书。本院判决理由和结果2013年10月21日李敏恒与南阳鑫邦公司签订的《宛城区汉冶街道北关社区(光武帝城)城中村改造项目安置协议书》及《补充协议》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，为有效民事行为，双方应认真恪守履行。虽然2011年1月21日公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的签订补偿协议的双方为房屋征收部门与被征收人，但作为从事专业房地产开发的被告应比作为被征收人的原告更具有专业知识，而其不按规定办理，反而与原告签订房屋拆迁补偿安置协议，特别是原告已依约将房屋交付被告，被告已经拆除，现不履行合同，反而以主体不适格主张权利，显然有违诚信及公平原则。故对被告主张的涉案协议无效之主张，不予支持。关于被告主张的原告属非法取得土地使用权，采取欺骗手段取得的房屋登记不拥有合法的产权能否成立的问题，南阳市中院于2019年4月8日作出的（2007）南民破字第7-10号民事裁定书裁定：一、南阳市光武路××房产不属于破产财产；二、撤销本院下发的（2007）南民破字第7-7号协助执行通知书。根据该裁定，涉案××房产已不属于破产财产，则其产权当依国有土地使用权而认定所有权人，而原告所持有的（2007）字第00070号、（2007）字第00082号集体土地使用证显示原告为土地使用者，依据“地随房走”、“房随地走”的房地确认原则。应认定地上附属物属原告所有，违章建筑的认定属行政机关的职权，在被告未提供××房产已被确认为违章建筑的情况下，被告上述主张不能成立，至于涉案土地原登记为集体用地，如未依法定程序转化为国有土地致使被告依国有征收标准多付的房款，则被告可依法另行主张。原告已按约定将房屋交由原告拆迁，房屋已被拆除。现距签订协议已过30个月，被告仍未按约定交付安置房属违约，应承担民事责任。对原告要求被告按约交付安置房的请求予以支持。关于原告要求被告交付四个车位的请求，根据民事诉讼法及司法解释的相关规定，请求必须明确，具有可执行性，原告请求被告交付的四个车位，因没有具体的位置、四至及面积，本案无法予以处理，双方可另行协商解决，协商不成，可另行主张。关于过渡费损失，被告期满30个月未交付房屋，依约定过渡费加倍，原告要求自2016年5月1日起按照每月5130.24元（16元/平方米×320.64平方米）的标准支付过渡费，因未超过实际损失，本院予以支持。对于被告南阳鑫邦公司要求原告赔偿因诉讼保全对其造成的损失10000元的反诉请求，因与本案不属同一法律关系，本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告（反诉原告）南阳市鑫邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内交付给原告（反诉被告）李敏恒安置房（住宅具体位置B2#楼1单元5层504号房屋一套、面积为101.03㎡/套；B2#楼1单元5层505号房屋一套、面积为118.58㎡/套；B2＃楼1单元5层508号房屋一套、面积为101.03㎡/套；商业安置具体位置B区光武帝城B2#楼下，紧邻、面朝光武路的1-4层，安置面积819.03㎡，其中1层204.76㎡、2层204.76㎡、3层204.76㎡、4层204.76㎡，每层位置皆为临光武路开间17.063米、进深12米。交付时水电齐全，门窗完好，具备四层楼上下对应位置一致，有围墙与商场整体隔断，具备整体连通、独立使用条件。交付的安置房面积最终以房管部门测量为准。)被告（反诉原告）南阳市鑫邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）李敏恒安置过渡费。过渡费计算办法：自2016年5月1日起按照每月5130.24元计算至被告实际交房之日止。驳回原告（反诉被告）李敏恒的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）南阳市鑫邦房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83062元，反诉费2555元，保全费5000元，共计90617元，由被告南阳市鑫邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。期满不上诉，则本判决即发生法律效力。当事人必须自觉履行，如一方不履行，对方当事人有权申请人民法院强制执行。当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条中规定的期间内申请执行。逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长  薛宝龙人民陪审员  黄文来人民陪审员  张亚伟二〇一九年十月十六日书 记 员  王清锋