贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初6663号原告：遵义市熙鑫园物业服务有限公司，统一社会信用代码：9152030307387733XL。住所：贵州省遵义市汇川区衡阳路新熙园1栋。法定代表人：陈皞，公司总经理。委托诉讼代理人：郑舟莉，女，汉族，1974年4月5日出生，住贵州省遵义市播州区，系公司员工。被告：温碧容，女，汉族，1959年9月20日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。原告遵义市熙鑫园物业服务有限公司（以下简称熙鑫园物业公司）与被告温碧容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告熙鑫园物业公司委托诉讼代理人郑舟莉、被告温碧容均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熙鑫园物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告2017年10月1日至2019年7月31日住宅物业费120.75㎡×1.30元/㎡×22月=3,453.40元；二、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告温碧容是熙鑫园公司服务的遵义市汇川区新熙园小区业主。2014年6月30日，被告在小区接收自购所有的G-12-4住宅时，向原告书面承诺愿意遵守履行《临时管理规约》的全部内容。被告依约向原告交纳了2017年9月30日前的住宅物业服务费，后被告以原告在小区强行服务为借口，拒交2017年10月1日至2019年7月31日的住宅物业服务费3,453.40元。2018年5月10日，坪山社区居委会根据大连路街道办事处的指示发出《公告》，《公告》要求欠交物业服务费的业主向原告结清所欠费用。于2018年10月19日生效的（2018）黔03民终5918号判决认定：新熙园小区业主应依原订协议向原告交纳物业服务费用。被告拖欠物业服务费用，经原告多次催收仍拒交。被告认为原告在小区强行服务不合法，无事实根据，拒交物业服务费的行为与法相悖。1、原告于2014年6月30日在小区服务以来，与被告订立了物业服务协议，约定了双方的权利与义务。协议生效后，原告在小区持续服务至今，其行为于法、于协议有据；2、生效的（2018）黔03民终5918号判决书对被告小区业主具有约束力；3、原告向被告小区提供物业服务，履行了法定义务；4、被告以原告的服务无约定为借口拒交物业服务费无法律依据。为此，请求人民法院判令被告立即清偿住宅物业服务费，承担本案诉讼费用。被告温碧容辩称，原告在没有合法合同的情况下强制服务，我方质疑2013年3月原告是否具备服务资质，要求其出示资质证书；原告并非招投标选定的物管公司，其将用招投标选定的金宁物管公司更改为原告公司，违反了合同法规定；（2018）黔03民终5918号判决书认定的事实服务，被告不予认可，也不能以部分业主的缴费视为认可原告的服务；原告在服务期间，服务态度恶劣、服务不到位、管理水平差，存在各种问题，给小区业主造成各种损失，原告从未公布物业服务财务收支情况，业主也不清楚广告费收入等情况，已违反相关法律法规；且原告服务导致消防不过关、电梯经常出事、停车不方便，严重影响我的正常生活，故我已搬离该小区，原告给我造成无可估量的经济损失和精神负担，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月3日，原告熙鑫园物业公司与遵义冈正房地产开发有限责任公司签订《冈正·新熙园小区物业管理委托协议》，协议约定遵义冈正房地产开发有限责任公司委托原告对被告所在的贵州省遵义市汇川区衡阳路新熙园小区提供物业服务，住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米1.30元收费，室内车位每月每个车位支付管理费50.00元，已售出车位管理费由使用人支付，委托管理期限至业主委员会成立之后40个工作日，如业主委员会继续聘用，本合同条款不变继续履行。被告温碧容系新熙园小区G栋12单元4室业主，房屋建筑面积为120.75平方米。2014年6月30日，被告温碧容与原告签订《前期物业管理协议》及《承诺书》，承诺遵守熙鑫园物业公司制定的新熙园《临时管理规约》等。2017年4月24日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下发遵汇住建发[2017]42号文件，准予遵义市汇川区新熙园小区业主委员会成立备案登记，业主委员会主任为钱本强。2017年5月24日，遵义市汇川区新熙园小区业主委员会向小区业主发出公告以招投标的方式公开招聘物业服务公司。小区业主763户以书面签字或以手机短信回复的方式同意采用招投标方式选聘物业公司。2017年6月1日，原告熙鑫园物业公司向遵义市汇川区新熙园小区业主委员会发函不参加招投标。2017年7月7日，遵义贵遵物业服务有限公司经招标代理机构贵州公明建设投资咨询有限公司确定为中标人。2017年7月8日，遵义市汇川区新熙园小区业主委员会与遵义贵遵物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》。2017年7月27日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下发遵汇住建发[2017]98号《关于停止新熙园小区物业公司交接的通知》，通知新熙园小区业主委员会，在法院判决结果【（2017）黔0303民初3499号一案】未生效前，维持小区现状。2018年4月24日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下发遵汇住建发[2018]35号文件，撤销遵义市汇川区新熙园小区业主委员会的成立备案登记。2018年5月10日，遵义市汇川区高桥镇坪山社区居委会向被告所在小区业主发出公告，载明因坪山社区新熙园小区业主委员会备案登记已被撤销，由本居民委员会从公告发出之日起，代行新熙园小区业主委员会职责至小区新的业主委员会依法产生备案登记之日止，鉴于遵义市熙鑫园物业服务有限公司在新熙园小区服务至今，请欠交物业服务费用的业主向遵义市熙鑫园物业服务有限公司交清所欠的物业服务费用。2018年6月20日，遵义市汇川区高桥镇坪山社区居委会作出《关于新熙园小区维稳情况说明》，其中载明宣布意见如下：……二、业委会作为原告起诉新熙园物业公司解除前期合同、进行移交的案件，法院已受理，双方必须依法诉讼，双方不得以任何借口在小区制造混乱；三、在法院判决生效前，暂由熙鑫园物业公司进行服务。经核实，从2017年6月1日起至2019年4月30日止，新熙园小区有1032户业主向原告交纳住宅物业服务费（个别业主交费时间延长至2020年）。另查明，被告温碧容已按1.30元/月/㎡向原告交纳了2017年9月30日前的住宅物业服务费1,883.70元，后被告温碧容以原告公司物业服务不到位等原因拒交物业服务费，原告遂提起本案诉讼。本院认为：根据查明的事实，原告熙鑫园物业公司作为前期物业服务公司，一直为涉案小区提供物业服务至今。从熙鑫园物业公司签订的《冈正·新熙园小区物业管理委托协议》看，约定前期物业服务合同履行至业主委员会成立之后40个工作日，虽然涉案小区于2017年4月24日经遵义市汇川区住房和城乡建设局批准同意了遵义市汇川区新熙园小区业主委员会的成立备案，但是2018年4月24日遵义市汇川区住房和城乡建设局又撤销了遵义市汇川区新熙园小区业主委员会的成立备案登记，由此可见，在涉案小区业主委员会重新成立备案登记之前，原告熙鑫园物业公司仍是涉案小区的物业服务公司。而且，即便被撤销的遵义市汇川区新熙园小区业主委员会与遵义贵遵物业服务有限公司签订了《物业服务委托合同》，但遵义贵遵物业服务有限公司并未完全进驻小区持续开展物业服务，涉案小区至今仍是原告熙鑫园物业公司在提供物业服务，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”之规定，应予认定原、被告之间形成了事实物业服务合同关系，原告提供了相应的物业服务，故原告提供服务期间有权向被告收取物业服务费，被告温碧容支付至2017年9月30日止的物业服务费后，即未再支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”之规定，被告应向原告交纳2017年10月1日至2019年7月31日住宅物业费120.75㎡×1.30元/㎡×22月=3,453.40元。被告辩称原告在没有合法合同的情况下强制服务，不符本案前述事实，不予采纳。被告还辩称原告服务态度恶劣、服务质量差、管理水平低，存在各种问题，从进驻小区起，从未向业主公布相关收支情况，故拒缴物管费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，若原告服务存在违约行为，则被告可主张相应权利，但本案中，被告所举相片等证据达不到“被告服务给其造成损失，故其不予缴纳物业服务费”等证明目的，本院不予采纳。综上，判决如下：被告温碧容于本判决生效之日起十日内支付原告遵义市熙鑫园物业服务有限公司住宅物业服务费3,453.40元（从2017年10月1日起计算至2019年7月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已依法减半收取），由被告温碧容承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  杨茂艳二〇一九年十月九日书记员  赖曙红