上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初12964号原告：上海名品商厦有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑文超，董事长。委托诉讼代理人：吴颖，上海市光明律师事务所律师。被告：北京翘翘科技有限公司，住所地北京市。法定代表人：尹士焱。原告上海名品商厦有限公司(以下简称名品公司)与被告北京翘翘科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告名品公司的委托诉讼代理人吴颖到庭参加诉讼。被告北京翘翘科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名品公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市静安区秣陵路XXX号地下1层01室A2铺位(以下简称系争房屋)签订的《名品商厦美食广场租赁协议书》(以下简称《租赁协议》)于2018年12月24日解除；2、被告支付原告2018年4月24日至2018年12月23日期间拖欠的租金275,024元；3、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金，以275,024元为本金，自2018年12月25日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算；4、被告支付原告违约金236,778元；5、原告有权不予返还被告已支付的保证金68,756元。事实与理由：2017年9月11日，原、被告就系争房屋签订《租赁协议》，租赁期限为2017年9月14日至2020年9月13日，其中2017年9月14日至2017年10月13日为免租期，每月租金为34,378元。被告逾期支付租金的，按应付租金的每日万分之五的标准支付违约金。因乙方原因，甲方解除合同的，乙方应支付当期月租金和物业管理费六倍的违约金。合同签订后，被告自2018年4月起拖欠租金、物业管理费、水电费，并在2018年9月1日擅自停止营业。原告于2018年12月21日发函要求解除合同并支付相关费用，因被告至今未履行，故起诉至法院。被告翘翘公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月25日，北京翘翘餐饮科技有限公司变更企业名称为北京翘翘科技有限公司(以下简称翘翘公司)。2017年9月11日，名品公司(出租人、甲方)与翘翘公司(承租人、乙方)签订《租赁协议》，甲方同意乙方租用系争房屋，租期3年，自2017年9月14日起至2020年9月13日止，营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午7点至晚上22点。乙方在租赁期间内未经甲方书面同意而停止营业的(出不可抗拒因素外)，每停业一天，应按折算后的日租金的两倍向甲方支付违约金。乙方停止营业超过十日或未告知甲方和管理团队而擅自撤离的，甲方有权随时解除协议并不退换保证金，已经发生以及空置期间的租赁期间乙方仍应支付租金。甲方定于2017年9月14日为房屋交付日，自交付之日后一个月(2017年9月14日止2017年10月13日)为免租期。自2017年10月14日起，乙方的月租金为每月34,378元，双方同意月租金第二年递增5%。在签署本协议的同时，乙方需按照第一年月租金预先支付2个月的租金，共计68,756元。其后先付后用，每两个月支付一次，应由乙方于支付月25日或之前向甲方提前付清下两个月的租金。乙方应支付的物业管理费由乙方在租赁期内向甲方指定的物业管理公司支付，具体见《名品商厦美食广场-物业管理服务合同》。乙方未能按时支付租金以及其他各项应付款项，甲方有权加收拖欠金额每日万分之五的滞纳金。乙方应将本协议项下所有费用支付至甲方。若乙方逾期支付超过30天的，甲方有权随时单方面解除本协议，乙方应支付逾期款项以及至实际清偿之日的滞纳金，并赔偿甲方全部损失。乙方应于本协议书签署5个工作日内，向甲方支付相当于2个月租金68,756元之金额作为保证金。本协议终止(包括因期满、解除终止或因其他任何理由提前终止等)的，乙方将场地恢复原状交还甲方，并已清偿与场地相关且应由乙方负责的费用，以及将注册在商铺地址上的公司注销或迁出商铺地址后，甲方在30个工作日内将保证金无息退还乙方。因乙方原因，甲方解除本协议的，甲方有权扣除所有保证金，并乙方按6个月的当期租金和物业费之和的标准向甲方支付违约金，甲方由此产生的所有损失由乙方承担(包括空置损失)。本协议终止(包括因期满、解除终止或因其他任何理由提前终止等)的，乙方应在甲方发生终止通知之日起7个找工作日内将场地恢复原状，确保该场地处于正常可使用状态下归还甲方，并与甲方办理好交接。乙方延期办理交接的，甲方有权强制清场，自行处理乙方未搬离的物品。翘翘公司与案外人上海瑞名物业管理有限公司签订《物业管理服务与收费协议》，其中系争房屋物业管理费为5,085元/月。2018年12月21日，名品公司向翘翘公司寄送《终止租赁通知》，“贵公司从今年四月份起拖欠房租，未经我公司书面同意于今年9月1日停止营业，给我公司造成巨大损失。我公司按合同约定通知贵公司，从2018年12月21日起终止双方租赁关系，我公司即日起收回A2商铺。……”审理中，名品公司陈述，2018年12月24日，名品公司实际收回系争房屋，月租金标准按照34,378元/月计算，保证金68,756元已经收到；翘翘公司自2018年4月起拖欠租金，并实际于2018年9月1日起停止营业；双方曾就租赁事宜进行沟通，后于2018年12月21日发函要求解除合同，翘翘公司实际于2018年12月24日收到《终止租赁通知》，但无法提供签收材料。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方就系争房屋签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。被告自2018年4月起拖欠租金并于2018年9月1日擅自停止经营，已经构成根本违约，原告有权解除合同。鉴于原告实际于2018年12月24日收回系争房屋，故本院认为应以2018年12月24日作为合同解除日期。原告要求被告支付2018年拖欠的租金275,024元及其滞纳金、并主张不予退还保证金68,756元，有相应的合同依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金236,778元的主张，考虑到该主张与租赁保证金同属解约违约金，且原告实际已经收回房屋，损失有限且通过没收租赁保证金足以弥补，故对该项主张本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自身承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海名品商厦有限公司与被告北京翘翘科技有限公司签订的《名品商厦美食广场租赁协议书》于2018年12月24日解除；二、被告北京翘翘科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海名品商厦有限公司拖欠的租金275,024元；三、被告北京翘翘科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海名品商厦有限公司滞纳金，以275,024元为本金，按每日万分之五的标准，自2018年12月25日起计算至实际支付之日止；四、原告上海名品商厦有限公司有权不予返还保证金68,756元；五、原告上海名品商厦有限公司其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,835元，由原告上海名品商厦有限公司负担3,858元，由被告北京翘翘科技有限公司负担5,977元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  罗海鸣人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  吴春林二〇一九年十月十日书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。