西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初1895号原告：中通服科信信息技术有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：宋旌，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛峰昊，陕西金镝律师事务所律师。被告：西安昱丰商业运营管理有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：王康康，无职务。被告：夏艳，女，1979年3月7日出生，汉族，籍住西安市莲湖区。共同委托诉讼代理人：苏忠蕴，陕西莱顿律师事务所律师。原告中通服科信信息技术有限公司（以下简称“中通服科信公司”）与被告西安昱丰商业运营管理有限公司（以下简称“西安昱丰公司”）、夏艳租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中通服科信公司委托诉讼代理人葛峰昊，被告西安昱丰公司、夏艳共同委托诉讼代理人苏忠蕴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中通服科信公司诉称，2015年5月10日，原告与被告夏艳签订《房屋租赁合同》，约定原告出租给被告位于雁塔区XX路XX号欧风商务一楼房屋，出租房屋面积640.28平方米，房屋租赁期共120个月，自2015年5月10日起至2025年5月9日止，租金从2015年7月1日起算，每月租金为115200元，年度租金为1382400元，租金在此基础上每二年递增7%。租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同剩余总租金的5%向甲方支付违约金。租赁合同签订后，原告依约交付房屋，但被告未按时足额支付租金，截止2018年3月19日，被告欠缴租金合计862848元。2018年3月19日，原告向被告发出解除合同的《告知函》，决定收回房屋，要求其支付全部欠款。2018年8月2日，原告与被告西安昱丰公司就欠缴租金一事签订《合解协议书》，但被告仍未按协议约定在承诺期内支付租金。综上，被告的行为侵犯了原告的合法利益，使原告遭受了严重的经济损失。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、二被告共同向原告支付欠付租金862848元；2、二被告共同向原告支付逾期付款违约金至实际付清之日，并按合同剩余总租金的5%向原告支付解约违约金645845元；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告西安昱丰公司辩称，被告公司欠付原告房屋租金属实，但原告现主张数额偏高。双方进行和解时已确认被告使用房屋时间是截止2018年12月底，但原告现主张租金超过这个时间，且违约金也主张过高。被告夏艳辩称，被告仅是被告西安昱丰公司员工，签订合同行为仅是职务行为，故不应当承担责任，不符合赔偿责任的主体要求。经审理查明，2015年5月10日，陕西通信信息技术有限公司（甲方）与被告夏艳（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方房屋位于雁塔区XX路XX号XX楼。出租房屋面积640.28平方米。房屋租赁期为120个月。自2015年5月10日起至2025年5月9日止，租金从2015年7月1日起算执行。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营金融机构使用。该房屋每月租金为115200元，年度租金为1382400元。租金在此基础上每二年递增7%。2015.7.1-2017.6.30租金年度的租金为人民币1382400元；2017.7.1-2019.6.30租金年度的租金为人民币1479168元；2019.7.1-2021.6.30租金年度的租金为人民币1582710元；2021.7.1-2023.6.30租金年度的租金为人民币1693420元；2023.7.1-2025.6.30租金年度的租金为人民币1811959元。租金总额为15899314元。租金期间乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同剩余总租金的5%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按缴纳费用总额的5%支付给甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。2017年7月3日，陕西通信信息技术有限公司更名为中通服科信信息技术有限公司即原告。2016年9月27日，被告西安昱丰公司注册登记成立，法定代表人廖胜男，被告夏艳为公司监事，出资额50%。2018年2月2日该公司主要人员由廖胜男、夏艳变更为李延、王康康，法定代表人由廖胜男变更为王康康。2017年1月17日，被告夏艳向原告出具《付款承诺书》，载明：“我本人于2015年5月15日与贵公司签订位于XX路XX号XX楼租赁合同，合作非常友好，租金都能按合同约定履行，2016年因我本人资金暂时出现困难，导致未能按合同约定履行，本着双方友好合作，为及时还清所欠租金，我本人正重承诺如下：1、2017年1月21日前清还租金款人民币：叁拾伍万元整，2017年3月21日还款租金人民币：贰拾伍万元整。2、在2017年5月10日前将2017年上半年租金支付完毕。3、本人应按照承诺自觉，及时履行合同义务，若有不能遵守上述还款计划，贵公司有权根据合同相应条款追究本人相关责任”。2017年11月30日，被告夏艳继续向原告出具《还款计划书》，承诺：“本人承租贵某某位于雁塔区XX路XX号XX楼。前期因本人资金周转困难，一直欠缴贵公司租金。故本人于2017年12月4日支付贵某某300000元；于2017年12月12日之前支付贵某某400000元，共计支付贵某某700000元”。2018年1月9日，原告公司向被告夏艳发出《催款函》，要求被告务必于2018年1月15日前付清全部欠款和2018年度一季度租金369792元，并自觉承担相应的违约责任。2018年5月21日，被告西安昱丰公司向原告中通服科信公司发出《公函》，要求于2017年12月底终止双方租赁合同并退还租赁商铺。其中载明截止2017年12月31日，被告下欠原告租金489869元。原告对此公函不予认可。2018年8月2日，原告中通服科信公司（甲方）与被告西安昱丰公司（乙方）签订《合解协议书》，约定如下：“一、根据合同约定及乙方来函，甲方2018年3月19日告知乙方终止合同。合同期内欠缴我公司房屋租金（2017年8月19日至2018年3月19日共7个月）房租金862848元、违约金645845元。二、经甲乙双方多次协商，考虑到乙方经营期间的实际情况和申请：1、甲方同意免除合同约定7%的递增；2、合同终止日期确定为2018年2月19日。三、欠缴房租金双方确定为（2017年8月19日-2018年2月19日计6个月）691200元。四、乙方承诺按如下计算分四次在2018年12月25日前结清上述欠款，具体还款计划如下:1、协议签订后5个工作日内首付30%即207360元；2、2018年9月31日前支付200000元；3、2018年11月31日前支付200000元；4、2018年12月31日前支付83840元。五、如果乙方在承诺期内违约，甲方将按原合同条款约定，依法追究违约责任，并追究原违约金，甲方保留法律诉讼的权利”。经询，《合解协议书》中约定违约金数额系原告依据《房屋租赁合同》中违约条款，按照合同10年总租期计算总租金额15899341元，扣除被告已经支付租金2982400元，以剩余租金12916914元的5%即645845元确定为违约金。被告对此不予认可。房屋租赁期间，2016年10月-12月、2017年3月6月租金由被告西安昱丰公司转帐支付3笔，其他2015年7月-2016年10月期间房租分别通过被告夏艳个人账户转款支付6笔、梁任巍转款支付4笔、曹建军转款支付1笔；2016年12月-2017年3月由廖胜男个人转款支付。庭审中，被告西安昱丰公司提交2016年9月30日所出具《情况说明》称:“该合同签订前期，因我公司处于筹备开办阶段，工商备案审批手续及营业执照尚未领取，故委托我司夏艳女士在公司未领取正式营业执照之前全权代理与贵某某签订商铺租赁合同，租赁合同所产生的相应法律责任及义务由我司承担。我司已于2016年9月27日取得营业执照，现将相关资料及复印件提供给贵某某备案。”2019年5月13日被告西安昱丰公司出具《委托证明》，载明“我公司在筹备与运营期间，夏艳女士（身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX）对外所签署的房屋租赁合同所产生的相应的法律权利义务由我公司承担。特此证明”。以上事实有《房屋租赁合同》、《还款计划书》、《催款函》、《公函》、《合解协议书》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告中通服科信公司与被告夏艳签订的《房屋租赁合同》及原告中通服科信公司与被告西安昱丰公司签订的《合解协议书》系双方真实的意思表示，合法有效。双方《合解协议书》中对于合同终止日期、欠缴租金均已明确进行约定，故结合实际情况被告应按照协议向原告履行给付其自愿承诺支付的欠缴租金862848元的义务。原告主张逾期付款违约金性质属于逾期付款利息损失，于法有据，本院依法予以支持，关于原告主张解约违约金645845元，因《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告自愿确定双方解除合同日期为2018年2月19日，且之后已另行出租获取收益。违约金的功能重在赔偿损失，原告并未就其损失提供相关证据，现仅依据合同约定按照签订的10年租金为基数计算，被告当庭抗辩约定明显过高要求降低，本院依法予以采信。故本院结合违约金性质及案件实际情况，酌情降低违约金，确定被告以双方确定的欠缴租金862848元的5%即43142.25元向原告承担相应的违约责任。原告主张超出部分明显过高，存在显失公平，本院依法不予支持。关于原告主张被告夏艳与被告西安昱丰公司共同承担给付责任一节，因被告西安昱丰公司已明确对被告夏艳签订合同及承诺还款的行为予以追认，认可属于职务行为，故主张被告夏艳共同承担于法无据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西安昱丰商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中通服科信信息技术有限公司欠缴租金862848元及逾期支付利息（以862848元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自2017年8月19日至实际给付之日）。二、被告西安昱丰商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中通服科信信息技术有限公司解约违约金43142.25元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告中通服科信信息技术有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费18378元，由被告西安昱丰商业运营管理有限公司承担。因原告已预交，被告西安昱丰商业运营管理有限公司于支付上述款项时将该款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  袁 伟人民陪审员  王 英二〇一九年十月十九日书 记 员  张婧昭打印：相丽华校对：李珍珍2019年月日送达1