福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1415号 原告：漳州福晟物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区元光北路钱隆首府6幢一层物业用房。统一社会信用代码：913506005595932222。 法定代表人：张慧，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张栋，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：邱玉俏，女，该公司工作人员。 被告：林来松，男，1968年10月17日出生，汉族，身份证住址福建省漳州市龙文区，现住福建省漳州市龙文区。 原告漳州福晟物业服务有限公司（以下简称“福晟物业公司”）与被告林来松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福晟物业公司的委托诉讼代理人张栋、邱玉俏，被告林来松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福晟物业公司向本院提出诉讼请求：判令林来松支付福晟物业公司截至2018年12月31日累计拖欠的物业费6447.6元、违约金5511.5元、水电公摊费1178.9元，合计金额13138元。事实和理由：林来松与福晟物业公司双方签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由福晟物业公司向其开发的小区提供物业管理服务。合同约定福晟物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向福晟物业公司按月足额交纳物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起每日加收千分之一的滞纳金。林来松系上述莘园小区13幢1202的业主，物业面积132.69平方米，按约定应当向福晟物业公司缴纳从2014年7月1日至2018年12月31日的物业管理费用6447.6元，但林来松一直拒绝缴费，产生违约金5511.5元，另林来松需向福晟物业公司支付2013年11月1日至2018年12月31日的水电公摊1178.9元。合同履行至今，林来松却拒不履行自己的缴费义务，经福晟物业公司多次催缴，未有效果，故诉至法院。 林来松辩称，福晟物业公司在2017年对其断水断电，停止服务，导致其房子的租户退租了；小区没有人在管理车辆，晚上随便什么人都可以进入小区，导致其新买的一部价值3600元电动车丢失；卫生管理很差。福晟物业公司的管理水平和收费标准差距很大，其不同意缴交物业费、水电公摊费。 经审理查明，2011年1月1日，漳州福晟房地产开发有限公司为甲方与福晟物业公司为乙方签订一份《漳州福晟钱隆学府三期（莘园小区）前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对漳州福晟钱隆学府三期（莘园小区）提供前期物业服务事宜。合同第六条约定：“……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.9元/月.平方米……”。第八条约定：“物业管理区域内业主公共使用的水电费用，由业主负责分摊；具体分摊方法，由乙方在物业管理区域内公告栏公示。”第三十五条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按相关规定的标准向乙方支付违约金。”第三十九条约定：“本合同期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第四十条约定：“本合同期满前一个月，业主大会未成立或虽成立但未签订新物业服务合同的，乙方未提出异议的，本合同自动延续……”。 合同签订后，福晟物业公司依约入驻漳州福晟钱隆学府三期（莘园小区），并为该小区提供物业服务。 另查明，林来松系漳州市龙文区福晟·钱隆学府毅达莘园13幢1202号房屋业主，于2012年3月20日接收该房屋，该房屋建筑面积为132.69平方米。同日，林来松签署一份《承诺书》，声明确认已详细阅读临时管理规约，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任等。《钱隆学府业主临时管理规约》第三十二条规定：“业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整理收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收1‰滞纳金。” 林来松尚欠福晟物业公司2014年7月1日至2018年12月31日的物业费6447.6元[每月132.69平方米×0.9元/月·平方米＝119.4元（四舍五入），共54个月]、截止至2018年12月31日的水电公摊费1178.9元，合计7626.5元。经福晟物业公司催讨未予缴纳。 以上事实，有福晟物业公司提供的林来松的身份证复印件、交房通知、交楼手续卡、交楼资料物品清单、房屋验收确认书、业户登记表、《前期物业服务合同》、《钱隆学府业主临时管理规约》、承诺书、欠费明细、邮政快递单、调解通知书、漳州市住宅区水电公摊指导规则等及本院庭审笔录在卷佐证，上述证据符合证据的客观真实性，本院予以确认。 本院认为，漳州福晟房地产开发有限公司作为漳州福晟钱隆学府三期（莘园小区）的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘福晟物业公司作为该小区的前期物业服务企业。双方签订的《前期物业服务合同》，系在平等自愿的基础上签订，不违反法律法规及强制性规定，属合法有效，且对该小区包括林来松在内的全体业主具有约束力。福晟物业公司依约履行为林来松提供物业管理服务的义务，但林来松未依约履行支付物业费的义务，故应承担继续缴交物业管理服务费等相应违约责任。福晟物业公司主张林来松支付物业费6447.6元，本院予以支持。关于福晟物业公司主张林来松支付水电公摊费1178.9元。因福晟物业公司已提交水电公摊费收费依据和标准，并按林来松产权面积、楼层系数等数据单独计算出分摊到林来松的水电公摊费，合法有据，故本院予以支持。关于福晟物业公司主张的违约金问题。《钱隆学府业主临时管理规约》约定若业主未按规定缴纳物业服务费的，福晟物业公司可按所欠费用每日加收1‰滞纳金，应认定为不按规定缴纳物业费的违约金条款，因该条款约定的违约金过高，故本院依法调整违约金按月利率2%计算；因福晟物业公司主张的违约金未列明起算时间及具体计算过程，其主张不明确，本院酌定自起诉之日起以林来松尚欠的物业费6447.6元为基数予以支持。林来松辩称福晟物业公司对其断水断电，停止服务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”林来松提供的证据不足以证明其反驳对方诉讼请求的主张，故其反驳意见依据不足，本院不予采信。林来松辩称福晟物业公司的管理水平差，但未提供相关证据予以佐证，并不能成为林来松拒缴物业服务费的抗辩理由。林来松辩称因福晟物业公司的原因造成租户退租、电动车丢失的问题，属另一法律关系，林来松可另行依法主张权利。对于物业管理过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十二条规定，判决如下: 一、林来松应于本判决生效之日起十日内支付漳州福晟物业服务有限公司物业费6447.6元及违约金（自2019年7月2日起至本判决指定的履行期限届满之日止以尚欠的物业费6447.6元为基数按月利率2%计算）； 二、林来松应于本判决生效之日起十日内支付漳州福晟物业服务有限公司水电公摊费1178.9元； 三、驳回漳州福晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费128.4元，减半收取64.2元，由林来松负担37.3元，漳州福晟物业服务有限公司负担26.9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄宝发 二〇一九年十月八日 书记员  孙清炼 申请执行法律条文提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。