安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初2382号原告：许兴华，男，汉族，1963年7月8日出生，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：胡健苗，安徽大祺律师事务所律师。原告：张松，男，汉族，1988年10月8日出生，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：胡健苗，安徽大祺律师事务所律师。被告：程国祥，男，汉族，1968年8月13日出生，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：林社银，安徽博时律师事务所律师。被告：沈兵，男，汉族，1982年12月6日出生，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：林社银，安徽博时律师事务所律师。被告：徐义进，男，汉族，1985年7月12日出生，住安徽省宣城市宣州区。原告许兴华、张松诉被告程国祥、沈兵、徐义进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张松，原告许兴华、张松的共同委托诉讼代理人胡健苗，被告程国祥、沈兵，被告程国祥、沈兵的共同委托诉讼代理人林社银均到庭参加了诉讼，被告徐义进经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许兴华、张松共同提出诉讼请求：一、判令确认二原告与安徽三业商贸有限公司签订的租赁合同自2018年1月1日解除；二、判令被告返还原告租金32000元，物业费3240元，同时双倍返还原告租房定金20000元，合计55240元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月22日，二原告因经营需要，与安徽三业商贸有限公司(以下简称三业公司)签订租赁合同，承租******，租期三年，门面租金每月8000元，租金每三个月支付一次。物业费每月1080元，由三业公司代收。合同签订当日，原告一根据约定向三业公司支付租房定金10000元，通过银行转账、微信转账等方式向被告支付了2017年3月22日至2018年4月22日期间的门面租金，以及2017年3月22日至2018年3月22日期间的门面物业费。安徽欧鹏房地产开发有限公司(简称欧鹏公司)系怡康园商场业主，其将商场租与安徽嘉旭商贸有限公司(简称嘉旭公司)后，嘉旭公司又将商场租与了安徽三业商贸有限公司。2018年1月10日，欧鹏公司发布《关于怡康园商场租赁事宜告知函》，明确欧鹏公司作为怡康园商场产权人于2017年11月28日正式接管商场，要求各位次承租户收到此函告三日内与欧鹏公司重新签订商场租赁协议，并缴纳2018年度租金，逾期视为放弃续租，将移交人民法院强制执行撤场。根据告知函要求，二原告在2018年3月1日与欧鹏公司签订了为期一年的《合肥市怡康园租赁合同》，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日。被告是三业公司执行董事，该公司法定代表人。三业公司于2018年2月28日注销，该公司在注销前未进行债务清偿，并且公司与股东财产存在混同现象。综上，欧鹏公司与嘉旭公司租赁合同解除后，三业公司即丧失了案涉商铺的转租权，致使二原告与三业公司签订的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，合同自2018年1月1日实质上宣告解除。根据《合同法》及合同约定，三业公司应立即返还二原告2018年1月-4月的门面租金32000元、2018年1月-3月的物业费3024元，并双倍返还租房定金2000，共计5240元。根据《公司法》相关规定，被告需对公司债务承担连带责任。被告程国祥、沈兵共同辩称：一、本案原告起诉要求确认二原告与安徽三业商贸有限公司签订的《租赁合同》自2018年1月1日解除，缺乏事实根据和法律依据。首先，2017年3月22日被告方安徽三业商贸有限公司与原告许兴华签订的《租赁合同》时并没有本案原告张松，对于本案中所谓原告张松，被告程国祥、沈兵均不予认可，但对于和原告许兴华签订的该合同基本事实无异议，该合同是双方真实意思表示，也是合法有效的，当事人双方应当共同遵守该合同所确定的履行义务。正如原告许兴华在诉状的第三段中所述那样，安徽欧鹏房地产开发有限公司(以下简称欧鹏公司)将其商场租与安徽嘉旭商贸有限公司(以下简称嘉旭公司)，嘉旭公司又将商场租与了安徽三业商贸有限公司(以下简称三业公司)，本案中，原告先是在2017年3月22日与被告方签订了《租赁合同》，并且双方也实际在履行该合同所确定的义务，被告方至今仍然毫无妨碍地积极配合原告在履行该合同，原告许兴华至今都在该承租房内正常经营，但是原告却没有如约向被告方支付2018年4月22日之后的房租费，也没有如约向被告方支付该门面物业费，原告方存在严重违约行为。本案中，原告提出他们已经在2018年3月1日又与欧鹏公司关于该门面房签订租赁合同一事，但是其提供的《合肥市怡康园租赁合同》的第7页落款处，却明明白白地写着“2018年9月18日”，虽然也提供了该份合同，但是却没有提供任何证据证明原告方又向欧鹏公司付过任何所谓的房租费的情况，实际上，原告所提供给法庭的是一份根本不需要，根本就从未有发生、未履行的所谓《合肥市恰康园租赁合同》，而且也是在被告方不知情的前提下签订的所谓租赁合同，从法律上讲，与被告方无关，也没有任何实际意义，2017年3月22日的《租赁合同》仍然有效，原告方还应当继续向被告方支付所欠的租金等费用。本案中，原告方并没有依法向法庭提供确实充分的证据材料来证明被告方在2018年时已无转租权的情况，相反，被告方已经向法庭提供了安徽省高级人民法院已于2017年12月28日做出的书面裁定中止执行申请人欧鹏公司对嘉旭公司的房屋租赁合同强制执行申请一事，而且原告方至今仍在该承租房内正常经营的客观情况。因此，原告方的全部诉讼请求都是缺乏证据证明且没有任何法律依据。二、本案原告所主张的返还租金32000元、物业费3240元、双倍返还定金20000元，也没有任何事实根据。本案中，由于原告方与被告方所签订的《租赁合同》是合法有效的，至少在2018年9月18日之前也是有效的，原告不但需要支付2018年1月份至4月份的租金及物业费，而且还应当继续支付后期的租金及物业费;关于该壹万元的性质，在2017年3月22日的《租赁合同》中第六条中已经明确的属于租房保证金性质，这一客观事实，也为原告所提供的《怡康园二期高层商铺107室租赁约谈记录》的内容所再次相互印证，对于保证金法庭应当依法适用合同保证金的相应法律规定进行裁判，但是却不能适用定金罚则处理该节诉求。被告徐义进未到庭参加诉讼，亦未作答辩。经审理查明：2017年3月22日，原告许兴华与三业公司签订了一份《租赁合同》，三业公司（甲方）将己方从案外人安徽嘉旭服饰有限公司（以下简称“嘉旭公司”）处转租的合肥市瑶海区胜利路******房屋再转租给被告许兴华（乙方），双方约定：“本合同租赁期限自2017年3月22日（期租日）起至2020年3月21日。第三年按租金递增9%”；“物业费按照每平方米4元收取”；“租金支付方式为叁月一付；租金为贰万肆仟整……”；“乙方应在双方签署本合同当日向甲方支付租赁保证金壹万元，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权不与乙方签署本合同……”。另约定租赁期间案涉商铺物业费按每月1080元缴纳。《租赁合同》签订后，原告许兴华按约定向三业公司支付“租房定金”10000元，另支付了2017年3月22日至2018年4月22日期间的房屋租金及2017年3月22日至2018年3月22日期间的物业费。2018年1月10日，案涉房屋的业主安徽欧鹏房地产开发有限责任公司（以下简称“欧鹏公司”）发出《关于怡康园商场租赁事宜告知函》，通知包括原告在内的怡康园商场内次承租人，其作为怡康园商场产权人已于2017年11月28日正式接管商场，嘉旭公司已不再是怡康园商场承租人，要求各次承租人收到该函后三日内与欧鹏公司重新签订商场租赁协议并缴纳2018年度租金。2018年9月4日，欧鹏公司与原告许兴华就租赁案涉房屋相关事项进行协商，欧鹏公司同意减免许兴华2018年1月、2月租金。2018年9月18日，原告许兴华与欧鹏公司签订《合肥市怡康园租赁合同》，该合同中许兴华为乙方，欧鹏公司为甲方，双方就案涉商铺的租赁约定：“租赁期限：自2018年3月1日起至2018年12月31日止，租期十个月……”。2018年1月1日，三业公司的股东即被告程国祥、沈兵、徐义进一致决定注销该公司并于同日成立清算组。2018年2月28日，合肥市瑶海区市场监督管理局作出（合）登记企销字[2018]第1525号《准予注销登记通知书》，准予三业公司注销登记。另查明，2010年7月7日，欧鹏公司与嘉旭公司签订《房屋租赁合同》，约定：嘉旭公司承租欧鹏公司位于合肥市胜利路怡康园二期高层商住楼一至二层商场毛坯房，租赁期限为2010年12月1日至2015年11月30日。2010年11月26日，欧鹏公司、嘉旭公司又再次签订《房屋租赁合同》，就以上房屋租赁有关事项重新进行了约定，租赁期限不变。2016年5月9日，嘉旭公司与三业公司签订《租赁合同》，将案涉商铺转租给三业公司，转租期限为2016年6月1日至2021年5月30日。欧鹏公司与嘉旭公司签订《房屋租赁合同》后，双方因支付租金、违约金等发生争议，欧鹏公司向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、嘉旭公司向其支付房屋租金、违约金、逾期利息并腾退房屋。经审理，本院作出（2015）瑶民一初字第03809号《民事判决书》，确认欧鹏公司与嘉旭公司之间签订的《房屋租赁合同》已于2015年11月30日到期，对欧鹏公司提出的要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持，判决嘉旭公司于判决生效之日起十日内向欧鹏公司返还房屋、支付租金、逾期付款利息等。一审判决作出后，嘉旭公司不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。后因对合肥市中级人民法院（2016）皖01民终6083号《民事判决书》维持原判的判决不服，又向安徽省高级人民法院申请再审。2019年3月22日，安徽省高级人民法院作出（2018）皖民再40号《民事判决书》，判决：维持安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民终6083号民事判决。以上事实，有原、被告身份证明、《租赁合同》、银行转账记录、微信记录截图、《收款收据》、中国工商银行凭证、《关于怡康园商场租赁事宜告知函》、《合肥市怡康园租赁合同》、《怡康园二期高层商铺107室租赁约谈记录》、《公司登记（备案）申请书》、《安徽三业商贸有限公司章程》、（合）登记企销字[2018]第1525号《准予注销登记通知书》、（2017）皖民申381号《民事裁定书》及当事人当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为：合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。庭审中原告为证明原告与三业公司之间因租赁合肥市瑶海区胜利路******室商铺而产生的相关权利及义务关系向本院提交了一份《租赁合同》，被告程国祥、沈兵对此项证据的真实性无异议，但辩称三业公司未与原告张松签订该合同。本院认为，根据日常生活惯例，《租赁合同》签订后双方应各持相同一份，而本案中原告方所提交的此项合同的承租人为许兴华及张松二人，被告程国祥、沈兵提交的《租赁合同》中仅有许兴华一人。因原告方未能向本院提交证据证明原告张松参加此合同的磋商与签订，亦未能就己方所持合同与对方不一致部分即张松未在对方所持的《租赁合同》中签字的原因做出合理说明，故本院对原告方关于张松亦为承租人的主张不予采信，该合同的承租人仅为许兴华一人。根据本案查明的事实，案涉合肥市瑶海区胜利路怡康园二期高层商住楼一楼门面107室商铺系案外人欧鹏公司所有。欧鹏公司将包括案涉商铺在内的部分商铺出租予嘉旭公司经营使用，后嘉旭公司又将该商铺转租与三业公司使用，三业公司又将案涉商铺再转租与原告许兴华。在欧鹏公司与嘉旭公司之间签订的《房屋租赁合同》履行期间，欧鹏公司已向人民法院提起诉讼要求解除与嘉旭公司之间的租赁合同关系，经一审、二审及再审，以上两案外人之间的租赁合同已于2015年11月30日到期的事实已经人民法院生效判决予以确认。本院认为，在欧鹏公司与嘉旭公司之间的《房屋租赁合同》已于2015年11月30日到期，之后双方亦未能续签租赁合同，此后嘉旭公司虽实际占有案涉商铺，但其已不再享有继续租赁的权利。嘉旭公司在明知该事实的情况下，仍于2016年5月9日与三业公司签订《租赁合同》将案涉商铺转租，转租期限已超出嘉旭公司实际享有的租赁期限。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，嘉旭公司与三业公司之间签订的《租赁合同》因超过嘉旭公司租赁期限而无效，因此，本案中原告许兴华与三业公司之间基于嘉旭公司与三业公司转租案涉商铺而签订的《租赁合同》亦归无效。因许兴华与三业公司之间签订的《租赁合同》并无应予解除的情形，本院对原告提出的要求解除该《租赁合同》的诉讼请求不予支持。庭审中被告对原告所主张的案涉商铺租赁期间物业费应为每月1080元的事实已予认可，对原告提交的收款收据、微信转账记录的真实性亦无异议，本院对原告所提出的其已向被告支付2018年1月至2018年4月期间的租金32000元及2018年1月至2018年3月期间的物业费3240元的事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因许兴华与三业公司之间签订的《租赁合同》无效，三业公司应将已收取的案涉商铺租金、物业费向原告许兴华返还。本案中，原告提出的被告应返还2018年1月至2018年4月期间的租金及2018年1月至2018年3月期间的物业费的主张应视为对自身权利的处分，不违反有法律的强制性规定，本院对原告提出的以上诉讼请求予以支持，三业公司应当向原告返还以上期间的相关费用。关于原告于2017年3月22日签订《租赁合同》时向三业公司所支付10000元款项的性质。原告许兴华向本院提交的《收款收据》虽载明“租房定金”，但确认该项费用的性质应依据双方在《租赁合同》中仅磋商所达成的协议内容及履约情况综合确定。原告许兴华与三业公司在《租赁合同》中约定该费用为“租赁保证金”，另约定该费用用于原告保证其履行该合同的所有条款，若原告未按时缴付包括租金在内的有关费用，三业公司有权从租赁保证金中扣除。本院认为，民事主体有权按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，因以上合同双方就“租赁保证金”作出的相关约定并不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条所规定的情形，该费用的支付与适用罚则不符合定金的性质，本院对原告提出的要求被告向其双倍返还以上费用的诉讼请求不予支持。因双方签订的《租赁合同》无效，三业公司应按《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定向原告许兴华返还其已支付的租赁保证金10000元。被告程国祥、沈兵、徐义进已于2018年1月1日一致决定注销该公司并于同日成立清算组，合肥市瑶海区市场监督管理局于2018年2月28日准予三业公司注销登记。庭审中原告主张三业公司在注销前未进行债务清偿，应由三被告承担相关责任。关于原告提出的以上主张是否成立，本院认定如下：三业公司在与嘉旭公司于2016年5月9日签订《租赁合同》时就嘉旭公司是否享有转租权利应审慎审查，以保证其与原告许兴华所签订的《租赁合同》合法有效，对原告的相关合法权利应负有瑕疵担保义务。因《租赁合同》无效，原告许兴华对三业公司享有相关债权，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第一款：“清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认”，第一百八十八条：“公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止”，三业公司解散时其清算组有义务制定清算方案，并于清算结束后制作清算报告，但三被告未能向本院提交以上材料，未能证明三业公司已经依法清算办理注销登记。因法律已明确规定公司注销过程中股东应当履行的相关义务，三被告作为三业公司股东及清算组成员，有义务就该公司的注销程序符合法律规定而承担举证责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款之规定，因三被告作为三业公司股东未能履行清算义务，应当对原告对三业公司所享有债权承担清偿责任，故本院对原告提出的要求被告程国祥、沈兵、徐义进就其三业公司应负担的向原告支付2018年1月至2018年4月期间的租金32000元、2018年1月至2018年3月期间的物业费3240元及租赁保证金10000元的诉讼请求予以支持。被告徐义进经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃，依法应承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第一款、第一百八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告程国祥、沈兵、徐义进于本判决生效之日起十日内向原告许兴华返还租金32000元、物业费3240元及租赁保证金10000元；二、驳回原告许兴华、张松的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由原告许兴华、张松负担180元，由被告程国祥、沈兵、徐义进负担1000元。公告费800元，由被告徐义进负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  陆 军人民陪审员  程文光人民陪审员  袁群英二〇一九年十月二十一日书 记 员  孟 芹