广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初890号原告：陈修兴，男，1989年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：李振荣，广东珠明律师事务所律师。被告：邱中，男，1968年9月23日出生，汉族，住广东省韶关市乐昌市。被告：昆明宜良融丰村镇银行股份有限公司，住所地云南省昆明市宜良县匡远镇汇东西路中段南侧，统一社会信用代码91530100329215760K。法定代表人：曹磊，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：夏娜，云南八谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董丽娟，云南八谦律师事务所律师。被告：珠海宏邦置业顾问有限公司，住所地珠海市金湾区红旗镇中心区广安路南中国人民保险公司南A型2栋201房，统一社会信用代码91440400684400557J。法定代表人：邱中。原告陈修兴与被告邱中、昆明宜良融丰村镇银行股份有限公司（以下简称融丰村镇银行）、珠海宏邦置业顾问有限公司（以下简称宏邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈修兴及其委托诉讼代理人李振荣、被告融丰村镇银行的委托诉讼代理人夏娜、董丽娟到庭参加诉讼，被告邱中、珠海宏邦置业顾问有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈修兴向本院提出诉讼请求：1、确认被告邱中和被告融丰村镇银行在珠海市××区××南路××房设定抵押的行为无效，判令两被告解除该抵押登记；2、判令被告邱中继续履行与原告签订的房屋买卖合同，协助原告办理斗门区××南路××房的银行按揭手续及产权变更到原告名下的登记手续；3、判令被告邱中按房款总价（465000元）每日千分之三的标准，向原告支付自2018年12月31日起至完成案涉房屋产权过户登记到原告名下之日止的逾期违约金（暂计至2019年3月1日止的违约金为83700元）。事实与理由：2013年11月，被告邱中通过拍卖方式取得位于斗门区××南路××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房的房屋所有权。2014年初被告邱中对外公开转让前述房屋，2014年1月18日，原告父亲陈贤均代原告与被告签订了一份房屋买卖合同，同年3月23日，原告与被告签订一份房地产买卖合同，两份合同均约定被告邱中将位于斗门区××南路××房转让给原告，成交总价为465000元，首期楼款为140000元，楼价余款为按揭支付。该合同签订后，原告于2014年2月、3月分三次向被告邱中支付了首期款140000元，被告邱中也于2014年将房屋交付给原告占有和使用，原告在案涉房屋安装了水电并进行了装修，一直居住至今。原告支付首期款后，一直要求被告邱中协助办理银行按揭手续和过户登记手续，初时被告邱中以房屋产权尚未办到其本人名下为由推托，2016年12月被告邱中办理了不动产权登记到其名下的手续之后，又以无能力承担过户税费为借口继续拖延，2018年5月28日，经原告再三督促，被告邱中又与原告签订了一份补充合同，约定被告邱中应于2018年12月30日前为原告办理银行按揭和房屋产权证，被告邱中未在规定期限内为原告办理银行按揭和房屋产权证，被告邱中应按法律规定向原告支付违约金，违约金按房款总价的每日千分之三计，并约定先由原告垫付依法由被告邱中承担的税费。但是该补充合同签订后，被告邱中失踪，未履行房屋买卖合同和补充协议。原告经调查得知，在原告不断督促被告邱中履行合同期间，被告邱中与被告融丰村镇银行恶意串通，以被告邱中为抵押人、被告融丰村镇银行为抵押权人，将案涉房屋在内的前述12套房屋，二次分别以最高额2800000元和最高额1700000元进行了抵押登记。原告认为，被告邱中在案涉房屋产权登记到其名下之后，本应按合同和补充协议的约定，为原告办理银行按揭并协助办理房屋产权转移登记到原告名下的手续，但被告邱中却与被告融丰村镇银行串通，为案涉房屋设定长期的高额抵押，为履行房屋买卖合同设置障碍，被告邱中的行为已构成违约，两被告的行为已严重损害原告的合法权益。原告陈修兴对其诉称向本院提交如下证据：房屋买卖合同、房地产买卖合同、补充协议、房屋买卖合同补充合同、收款收据、不动产登记表、商事登记簿、珠海市不动产登记情况查询结果、国家企业信用信息公示系统、用水缴费记录、用电缴纳记录、室内装修照片、群众来访登记表、反映问题业主名单、不予立案通知书、回复信息、报警回执、群众上访登记表、会议签到表，信访事项不予受理通知书、信访人提交证据清单、群众上访登记表、上访、信访、控告留影照片、常住人员登记卡、声明书。被告邱中缺席，没有答辩，也没有提交证据。被告融丰村镇银行辩称，被告邱中以其享有所有权的不动产权的位于斗门区××南路××号的房屋向我方申请抵押贷款，双方签订了个人额度借款最高额抵押合同，该抵押合同真实合法有效，在珠海市不动产登记中心办理了抵押登记，抵押权已设立，我方对案涉房产抵押担保范围享有优先受偿权。我方与被告邱中没有恶意串通损害原告利益，不存在合同法规定的合同无效情形，原告主张抵押行为无效及解除抵押登记没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告融丰村镇银行对其辩称向本院提交以下证据：个人额度借款合同、个人额度借款最高额抵押合同、不动产登记证明、抵押声明书、保证合同、贷款凭证、贷款发放传票、个人额度借款合同、个人额度借款最高额抵押合同、不动产登记证明、抵押声明书、保证合同、贷款凭证、贷款发放传票、借款人邱中、李凤的主体资料、个人信用报告、借款人李晶、李海乐的主体资料、个人信用报告、不动产权证书（××号）、不动产权证书（××号）、拍卖成交凭证、拍卖成交确认书、证明、竞买登记证、中国工商银行个人业务凭证、房屋价值内评表、珠海市不动产登记情况查询表、保证人珠海蒙温山茶有限公司主体信息资料、商铺租赁合同、农村土地租赁合同书、收据、茶叶购销合同、贷款审批通知书、贷款审批表、信贷业务逾期贷款催收通知书、信贷业务逾期客户温馨提示、信贷业务逾期贷款催收通知书、信贷业务逾期客户温馨提示、抵押登记信息、录音。被告宏邦公司缺席，没有答辩，也没有提交证据。原被告提交的证据，经当庭出示，各方当事人质证，本院审查后认为，原被告提交的证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，陈贤均作为买方与作为卖方的被告宏邦公司签订房屋买卖合同，合同约定，买卖物业为珠海市××区××南路××栋××二期××房，面积为100平方米，单价为4650元每平方米，总价为465000元，首期楼款140000元买方须于2014年2月28日前付清，余款325000元由买方向银行申请按揭贷款的方式支付，合同还约定首期款于2014年2月28日前付款90000元（含定金），于2014年3月31日前补齐30000元，余款20000元于2014年6月30日付清。2014年3月23日，原告作为乙方与作为甲方的被告宏邦公司签订房地产买卖合同，合同约定：甲方将位于珠海市××区××南路××房转让给乙方，土地使用权性质为国有，房屋建筑面积为100平方米；该房产按总价交易，乙方应支付甲方定金20000元，于2014年3月23日前支付房款120000元；合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到珠海市房地产登记中心办理过户手续，甲方于2014年6月30日前将该房屋交付给乙方使用。2014年1月28日，原告向被告邱中支付定金20000元，2014年2月28日，原告向被告邱中支付房款70000元，2014年3月23日，原告向被告邱中支付房款50000元，被告宏邦公司均出具了收款收据。2016年12月6日，位于珠海市××区××南路××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房办理不动产权登记，登记权属人为邱中，权证号码为××，建筑面积为1160.7平方米。2018年4月23日，原告等人向公安机关报警，控告邱中合同诈骗，2018年6月22日，珠海市公安局斗门分局作出不予立案通知书，决定不予立案。2018年5月20日，被告邱中作为甲方与作为乙方的原告签订补充协议，协议约定：根据2014年3月23日甲方即珠海宏邦置业顾问有限公司邱中与乙方陈修兴签订的《房屋买卖合同》，由于国家政策限购约束，须满2年方可减税过户，现乙方急于办房产证，经双方友好协商，暂由乙方支付所有办证税费，待甲方按揭款放下来后，根据甲、乙双方签订的《房屋买卖合同》约定，甲方应承担的税费由甲方退回给乙方。待交完税之日一个月内交产权证及退税款给乙方，8月30日前完成办证。2018年5月28日，被告邱中作为甲方与作为乙方的陈贤均签订房屋买卖补充合同，合同约定：乙方已购买甲方拥有的坐落在珠海市××区××南路××栋××房，交易价格为465000元，购房合同已于2014年1月28日签订，乙方已向甲方支付140000元作为购房首付。甲方应于本补充协议签订之日起至2018年12月30日前为乙方办理银行按揭和房屋产权证，若甲方逾期未在规定期限内为乙方办理银行按揭和房屋产权证，甲方应按国家法律规定支付给乙方违约金房价总款日计千分之三。因乙方原因不符合国家规定的条件办理过户或按揭手续的，则由乙方自行承担责任，否则承担违约责任。被告邱中为被告宏邦公司的投资者和法定代表人，占投资比例为100%。2018年6月1日，被告邱中和案外人李凤作为借款人与作为贷款人的被告融丰村镇银行签订个人额度借款合同，合同编号为65××10，约定被告邱中和案外人李凤向被告融丰村镇银行申请额度借款，被告融丰村镇银行向被告邱中和案外人李凤提供的借款额度为2800000元，借款期限为36个月，从2018年6月1日起至2021年5月31日止。同日，被告邱中和案外人李凤作为抵押人与作为抵押权人的被告融丰村镇银行签订个人额度借款最高额抵押合同，合同约定被告邱中和案外人李凤愿意为其二人与被告融丰村镇银行签订的编号为65××10的个人额度借款合同和该合同项下的个人额度借款支用单、各类凭证以及形成债权债务关系的其他法律性文件所形成的债权提供最高额抵押担保，担保责任最高限额为2800000元，抵押财产为珠海市××区××南路××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房，面积为1160.7平方米。2018年6月6日，珠海市××区××南路××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房办理抵押登记，不动产登记证明号码为粤（2018）珠海市不动产证明第××号，登记权利为抵押权，权利人为融丰村镇银行，义务人为邱中，担保债权数额为2800000元。2018年6月11日，被告融丰村镇银行出具贷款凭证，凭证记载：贷款金额为2800000元，款项已转入借款人指定账户，被告邱中作为借款人签名确认。同日，被告融丰村镇银行出具贷款发放传票，传票记载：客户名为邱中，借据金额为2800000元。2018年6月13日，案外人李晶、李海乐作为借款人与作为贷款人的被告融丰村镇银行签订个人额度借款合同，合同编号为65××44，约定案外人李晶、李海乐向被告融丰村镇银行申请额度借款，被告融丰村镇银行向案外人李晶、李海乐提供的借款额度为1700000元，借款期限为36个月，从2018年6月13日起至2021年6月12日止。同日，被告邱中和案外人李凤作为抵押人与作为抵押权人的被告融丰村镇银行签订个人额度借款最高额抵押合同，合同约定被告邱中和案外人李凤愿意为李晶、李海乐与被告融丰村镇银行签订的编号为65××44的个人额度借款合同和该合同项下的个人额度借款支用单、各类凭证以及形成债权债务关系的其他法律性文件所形成的债权提供最高额抵押担保，担保责任最高限额为1700000元，抵押财产为珠海市××区××南路××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房，面积为1160.7平方米。2018年6月20日，珠海市××区××南路××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房办理二次抵押登记，不动产登记证明号码为粤（2018）珠海市不动产证明第××号，登记权利为抵押权，权利人为融丰村镇银行，义务人为邱中，担保债权数额为1700000元。2018年6月27日，被告融丰村镇银行出具贷款凭证，凭证记载：贷款金额为1700000元，款项已转入借款人指定账户，案外人李晶作为借款人签名确认。同日，被告融丰村镇银行出具贷款发放传票，传票记载：客户名为案外人李晶，借据金额为1700000元。陈贤均与原告为父子。2019年5月9日，陈贤均出具声明，称其与被告邱中签订的房屋买卖合同和房屋买卖补充合同是代原告签订，确认两份合同的买方实际为原告，合同权益归原告所有。珠海市××区××南路××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房存在三个查封登记，具体情况如下：限制文号为（2019）粤0403民初953号，申请人为李志翔，限制时间为2019年3月22日至2022年3月21日；限制文号为（2019）云0125财保10号、（2019）云0125执保22号之二，申请人为融丰村镇银行，限制时间为2019年4月30日至2022年4月29日；限制文号为（2019）粤0402民初5887号，申请人为潘献敏，限制时间为2019年5月5日至2022年5月4日。由于案涉房产存在抵押、查封登记，本院依法向原告释明是否变更诉讼请求要求解除合同并返还房款，原告坚持不变更诉讼请求。本院认为，虽然原告与被告邱中、被告宏邦公司就转让案涉房产签订了房屋买卖合同，并支付了部分房款，由于案涉房产并未办理产权转移登记，原告仅对被告邱中、被告宏邦公司享有债权，原告并没有登记成为案涉房产的所有权人，案涉房产已经在不动产登记部门办理了权属登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，案涉房产所有权人为被告邱中。根据《中华人民共和国物权法》第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”之规定，被告邱中有权在案涉房产上设立担保物权。被告融丰村镇银行经过审查依照借款合同的约定向被告邱中、案外人李凤及案外人李晶、李海乐发放了贷款，并依法办理抵押登记手续，不动产登记部门也核发了不动产抵押权登记证明书，本案所涉抵押权的设立符合法定要件，原告没有提交证据证明被告邱中与被告融丰村镇银行设立抵押权存在恶意串通，故原告要求确认被告邱中与被告融丰村镇银行设立的抵押行为无效并要求被告邱中与被告融丰村镇银行解除抵押登记没有事实和法律依据，本院不予支持。截止法庭辩论终结之日，案涉房产上设立了抵押权登记，且本院已经确认该抵押登记不存在无效的情形，庭审中原告也没有明确同意代为清偿债务而涂销抵押权，且案涉房产存在查封登记，案涉房产办理所有权转移登记存在法律上的障碍，无法履行，故原告现要求被告邱中协助办理房屋所有权转移登记没有事实和法律依据，本院不予支持。由于案涉房产无法办理产权转移登记至原告名下的手续，原告无法以案涉房产作为抵押物向金融部门申请办理按揭贷款手续，故原告要求被告邱中协助其办理银行按揭手续依法无据，应予以驳回。关于原告要求被告邱中按总房款的每日千分之三的标准支付逾期办证违约金的问题。本院认为，至本案法庭辩论终结之日，被告邱中未按补充合同的约定为原告办理案涉房产的权属转移登记手续，应按约定承担逾期办证的违约责任。原告与被告邱中在补充合同中约定逾期办证违约金按房价总款日计千分之三计算，该约定过分高于被告邱中违约给原告造成的损失，结合本案实际情况，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告邱中以房价总款为基数，按每日万分之二的计算标准从2018年12月31日起向原告支付违约金。经本院核算，截至本案法庭辩论终结之日即2019年7月29日被告邱中应向原告支付逾期办证违约金19623元（465000×0.02%×211天）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邱中于本判决生效之日起十五日内向原告陈修兴支付自2018年12月31日至2019年7月29日期间的逾期办证违约金19623元；二、驳回原告陈修兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9287元（原告陈修兴已预交），由原告陈修兴负担8955元，被告邱中负担332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南人民陪审员  闫新玉人民陪审员  梁泽潮二〇一九年十月二十一日书 记 员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。