广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初3058号原告：肖益民，女，1971年2月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：戴广晨，系广东云智律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜泽琰，系广东云智律师事务所实习律师。被告：王莹，女，1983年2月17日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。原告肖益民与被告王莹租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告肖益民的委托诉讼代理人戴广晨到庭参加诉讼。被告王莹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖益民向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠广州市天河区林和西路167号2846房（以下简称案涉房屋）2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金（按照每月18000元的标准计付）及迟延支付上述期间租金的违约金（按照每日1%的标准，从当月11日起计至实际付清之日止）；2.被告向原告支付拖欠案涉房屋2019年1月的物业管理费2181元；3.被告承担原告为本案支出的律师费9000元；4.被告承担原告为本案财产保全支出的保险费700元；5.被告承担本案受理费、财产保全费。事实和理由：2017年9月1日，原、被告签订《房产租赁合同》（以下简称《合同》），约定：原告将案涉房屋出租给被告使用至2018年4月7日；原告代为委托律师向案涉房屋原占有人张某追讨欠付被告的押金30000元，用于抵偿被告应付原告的租赁押金，如被告于合同期满前解除合同，则租赁押金归原告所有。2018年4月8日，原、被告续签《威尼国际2846单位写字楼·租赁协议》（以下简称《协议》），约定：被告续租案涉房屋至2019年4月7日；被告应于每月10日前向原告支付当月租金18000元，并自行承担案涉房屋使用期间产生的费用，如逾期支付则按拖欠款项的每日1%向原告支付违约金；被告应配合原告代为向张某追讨上述押金30000元，否则应赔偿原告因此遭受的损失，且被告不得与张某私下和解，如被告收到张某该款则应返还给原告。被告至今拖欠原告2018年12月和2019年1月的租金，且未交付2019年1月的物业管理费。自2018年12月起，被告开始陆续搬离案涉房屋中的物品，并于2019年向原告提出单方解除《协议》。在此期间，原告多次向被告催讨拖欠款项，被告均拒绝支付。被告违背诚信，拒绝履行双方的合同义务，已构成违约。被告王莹未答辩。经审理查明：房地产管理部门于2017年9月26日核发的案涉房屋的《不动产权证书》载明：权利人为肖益民，用途为办公，建筑面积为167.8平方米等内容。2017年9月1日，作为出租人/甲方的肖益民与作为承租人/乙方的王莹签订《合同》，约定：第一条租赁房产之地址为案涉房屋……第二条甲方同意将该房产出租给乙方作住宅用途使用，租期从2017年9月1日至2018年4月7日止；甲方应于2017年9月20日将房产交付乙方使用；第三条甲乙双方约定第一年月租金为15900元（不含税）；租金按月结算……第五条乙方于签订本合约即日内向甲方交付保证金（详见双方特别约定）以及首月租金15900元；租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲乙应即时将保证金无息退还乙方；……第十六条双方约定其他事项（对上述条款的修改或补充）：……6.……乙方确认承租地天河区林和西路167号2846为通信地址，手机189××××8989为通信手机王莹为联系人；第十七条特别约定：乙方的30000元押金先不用向甲方交纳，由乙方委托甲方的律师代为向张某、赵素娇追偿，待追偿回来以后作为乙方向甲方交纳的押金；如甲方不能代为追回该30000元押金，则甲方在合同期满后将押金退回给乙方，但乙方要交清租赁期间的所有费用；如乙方未满之前解除合同，乙方追回来的押金归甲方所有；如果乙方委托甲方的代理律师还在追偿张某等人的押金期间，乙方不得撤销委托，如乙方撤销追偿押金则需赔偿甲方押金损失；甲方代乙方委托律师追偿的所有费用均由甲方承担等条款。2018年4月8日，作为出租方/甲方的肖益民与作为承租方/乙方的王莹签订《协议》，约定：第一条房屋的坐落、面积、租赁期限、用途：1.甲方同意将案涉房屋续租给乙方使用……在合同签订前，甲方声明：肖益民为产权人，该房屋为商用写字楼出租使用性质；……2.该房屋租赁期限：于2018年4月8日至2019年4月7日止，共计12个月；……4.该房屋使用范围：办公；第二条装修赞助费、租金、押金、电费、公摊费的收取：1.本合同为续租，本次双方无需办理房屋交接；2.租金每月18000元，租金为甲方实收……3.租金按月支付，乙方在每月的8日向甲方支付当月的租金及费用，最晚不得超过每月的10日，逾期按每日1%承担违约金；……乙方必须每月按时缴纳管理费、电费、公用分摊费，如有拖欠，乙方自行承担以上每项费用收款部门的相应惩罚，所产生的滞纳金及责任与甲方无关；4.房租押金：①本续约合同押金根据双方之前合同约定押金不变，原已缴纳的30000元押金由甲方办理委托律师追偿并无需乙方支付委托费，律师等追偿所产生的一切费用，合同租赁期满后，若乙方不存在违约责任，并且无论乙方押金30000元是否追偿成功，甲方均承诺在乙方退场后当天以不计利息形式，凭第一份于2017年9月签署的《合同》（详见：第十七条特别约定）向甲方领取30000元押金款，并无须提供押金单以及与原出租方张某签订的合同[因乙方已缴纳给原出租方张某的押金30000元收据与合同原件已于2017年9月1日与甲方肖益民首次签订（威尼2846房）《合同》时已交给甲方肖益民为办理向原出租方张某追偿房屋押金案件作为证据保管使用]；②甲方退回乙方押金后，乙方不得撤销对律师委托，不得与对方和解；甲方委托律师收取到费用归甲方所有；如乙方收到对方费用，乙方应支付甲方；如法院执行到该押金给到乙方，乙方应返还甲方；律师代理乙方的整个诉讼和执行过程乙方给予配合，如乙方不配合导致律师无法追偿，乙方赔偿甲方和律师损失；……第三条乙方消防安全责任及其他义务、责任：……2.乙方在使用该房屋期间自行产生的一切费用（包括但不限于工商、税务、物业出租税、物业管理费等）由乙方自行承担；……第六条合同的变更、解除与终止：1.甲方变更、解除与终止权益：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，均视为乙方违约，甲方有权终止合同，押金不退，收回房屋，并有权将该房屋转租给第三者，不给予乙方任何补偿；……c.合同期间未经甲方同意提前退出租赁的；d.欠缴当月租金及相应费用15天以上，乙方联系方式持续暂停使用或15天任何联系方式都无法找到乙方的情况下；……第七条房屋收回的验收：乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；属于乙方搬入可移动的设备和物品由乙方负责移走，未经甲方同意不得遗留物品在房屋内，否则甲方有权自行处置该物品，由乙方增加的装修（包括固定隔墙、门、窗等及其他拆卸后会损坏室内设施或使得该房屋无法使用的情况），乙方不得拆除，无偿归甲方所有；……第八条甲、乙双方违约责任处理规定：l.租赁期间，如因甲方违反本合同约定（包括但不限于甲方违反本合同约定提前收回房屋等）提前收回房屋的，甲方应将双倍押金退回给乙方；如因乙方违约造成合同提前终止或解除时，押金作为违约金赔偿给甲方；……第十条通知和送达、争议解决：1.合同双方确认并保证：双方以本合同已载明的或日后依法变更的各自联系地址作为各方有效的联系方式之一；如果任何一方的上述联系方式有变更或停止使用、不能正常使用等异常情况，则该方应当提前通知对方新的有效联系方式，任何一方在未收到对方的联系方式变更情况下，视为该方之前的联系方式仍然有效；有关对方据此送达给该方的物品、文件等一经正常邮递等送达程序，均视为已经送达给该方（如未填写联系地址的以身份证地址为准）；2.本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请；协商不成的，可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，通过法律途径解决；败诉方应当承担对方因处理该争议而支出的法院诉讼费和律师费等所有合理费用等条款。王莹在《协议》中指定的联系电话为134××××4777，联系地址为广州天河区林和西路167号威尼国际大厦2846。肖益民和王莹还于2018年4月28日签署案涉房屋的《家私清单》。2019年2月中旬，肖益民以EMS全球邮政特快专递方式、以案涉房屋为收件地址、以王莹在《合同》中指定的联系电话为收件人电话向王莹邮寄其于2019年2月12日作出的《解除合同通知书》，其中包括：……自2018年12月始您拒绝依约支付租金费用，经我以微信、电话等方式多次催讨，均拒绝支付……鉴于您已根本违约，我现依据双方《协议》约定郑重通知：我依法解除双方《协议》，请于收到本通知书后五日内将您存留于写字楼内属于您的物品全部迁出，否则视为您放弃房屋内物品所有权，我将依法自行变卖处置；如您确定迁出时间，请提前一天通知我，双方约定好具体时间共同办理物品和房屋交接手续等内容。上述邮件被邮政部门以“收件人拒收”为由作退件处理。2019年2月13日，肖益民向王莹在《协议》中指定的联系电话发送《解除合同通知书》（内容如前所述）。2019年2月16日，肖益民向上述联系电话发送内容为“王莹：您好，我2月13号发微信、短信和快递通知您到威尼大厦2846房将您留在里面的物品搬走，但您一直不回我。我……还是希望我们能够协商解决好不好？您的东西您拿走吧！希望您能回复……如果您还是不理不睬，我没有办法只好当您放弃自己物品不要了。收到请回复我……”的短信，但对方没有回复。2019年2月23日，肖益民向上述联系电话发送内容为“王莹：您好！……您不予回应，书面通知您也拒收，本想协商解决您欠租问题和迁出您放在房子内物品，但是您仍不予回应。为了保障我的权益，避免双方损失扩大，我已于2月17日收回出租的威尼国际2846房，您存在里面的三台设备我已另行租房存好，请您在该短信和微信发出之日起60天内找我取走，特此告知。通知人：肖益民”的短信，但对方没有回复。肖益民还提供以下证据：1.微信聊天记录[已出示手机。其中一方的微信号为×××、昵称为此号停用（肖益民称该人员即是王莹），另一方的微信号为×××、昵称为俏大妈（肖益民称这是其微信号）。2018年12月20日，俏大妈发送内容为“靓女老板，你忘记交房租了，肖姐”的微信，此号停用回复内容为“肖姐你好！……这个月末股东会议对公司进行增资，那就要晚点交给您了，太不好意思了……”的微信，俏大妈回复内容为“请问什么时候交？逾期太久了，我没办法接受”的微信；2018年12月21日，此号停用发送内容为“月末公司股东注资后账面才有钱，到月末也没有几天了”的微信，俏大妈回复内容为“好的，明白了……”的微信；2018年12月31日，俏大妈发送内容为“王小姐：麻烦您把这个月租金打过来，今天是月末最后一天，谢谢”的微信，此号停用回复内容为“肖姐，股东会议一直没能开成，人不齐，在元旦后会上来开会，您先别急，我比您更急”“情况我已经跟股东们都说了的，这些人拖拖拉拉，最后定了3号会到广州”的微信，俏大妈回复内容为“王小姐：您们股东之间的事与我没有关系，我是租房子给您，您应该按合同给我交租。现在已经过去一个月了，请您按合同计算违约金一并支付给我，否则我当您违约。也请你在股东会上一并提出违约金，谢谢你！”的微信，此号停用回复内容为“是的肖姐您说的对……我会跟股东说的，违约金收多少？”的微信；2019年1月1日，俏大妈发送内容为“根据我们合同约定从十号开始，按所欠租金每日百分之一计算逾期支付租金的违约金，到付清时止，谢谢！”等微信，此后停用回复内容为“……我来处理”的微信；2019年1月10日，此号停用发送多张显示房屋内状况的照片和内容为“管理处做记录了，2019年1月10日你给管理处打电话，不允许我搬我的东西和货，我的东西你不让我拿，我也拿不走，房子还给你，你自己查数量，除了我的东西剩下都是你原有物品，我们都有清单，我已经核对过了，你自己再核对一下吧，房间我也找阿姨打扫过卫生了”“2846房间密码2501”的微信，俏大妈回复内容为“王莹：我不同意您单方解除合同方式，您没有和我办理任何结算手续，押金也没有付，还欠我一个多月的租金未给，就想一走了啦！……您想单方解除租赁合同必须要将押金搞清楚，所欠租金搞好，否则我不同意您单方解除合同。……我们从上个月开始就一直多次在催您交租，您找理由拖欠不给，现在欠这么租金，押金也没有付，我不可能同意您解除，请您好好想想，拿出诚意解决，否则我年后不得不去法院起诉您”的微信，此号停用回复内容为“我之前跟周律师电话有讲过我的情况，我投资失败了，欠了很多钱，房租我现在没钱交……周律师说，那你就搬出去，押金也别要了，房子我收回，我说了可以，押金我不要了！这两天我就收拾下东西撤走，周律师也说好，今天去管理处开放行条，管理处的人说，你们今天有打过电话讲如果我要搬东西，就要给你们打电话，管理处给你打电话，还反复跟你说，我拿的东西是自己的货物哦！不是其它东西，你都不允许……你们……又要起诉我，押金的事有合同，你拿走了我的押金单，也有你写的收条……我遇到了难处，押金我不要了，你们并没有损失……”的微信；2019年1月12日，俏大妈发送内容为“王莹：我老公并没有说让你搬走，房子收回，你只是向我老公述说自己投资被骗的经过，并没有答应你什么？……我要回我的租金有错吗？我们租户个个像你拖欠不给，然后一走了之，我们损失谁来担？……我们有签合同，不是你一句被骗就可以找借口拖欠不给……打官司的押金是你的名字，我们根本拿不了，这两个租也由几万块，你想走也要提前最起码二十天以上让我找租客，你倒好，说走就走，不办任何交接和承诺，我的损失怎么办？……”的微信，此号停用回复内容为“肖益民：……我现在连生活问题都解决不了的状况下，我是真的没有钱给你……你若要起诉，你就起诉吧，不用跟我说了……”的微信；此后，俏大妈发送内容为“王莹小姐：我想再次请问您，就您欠我2846租金事情愿不愿协商解决？如果愿意，您有什么方案？”“如果您不愿意，我年后不得不通过法律途径来处理了”的微信，但对方没有回复；2019年2月13日，俏大妈发送照片微信（内容为肖益民于2019年2月12日作出的致王莹的《解除合同通知书》，《解除合同通知书》的内容如前所述），但对方没有回复；2019年2月16日，肖益民发送微信（内容与同日发出的前述短信的内容一致），但对方没有回复；2019年2月23日，俏大妈发送微信（内容与同日发出的前述短信的内容一致）]，用于证明王莹拖欠2018年12月和2019年1月的租金，肖益民多次催讨无果。2.广州市合家物业管理有限公司于2019年1月30日出具的购买方名称为“肖益民（威尼国际2846单元）”的2019年1月“企业管理服务物业管理费”2181元的发票（已出示原件），用于证明肖益民代王莹支付案涉房屋2019年1月的物业管理费，王莹理应向其返还该笔款项。3.作为甲方/委托方的肖益民与作为乙方的广东云智律师事务所（以下简称云智律所）于2019年1月30日签订的《民事诉讼委托代理合同》（已出示原件。约定：乙方接受甲方委托，委派律师、律师助理在对方当事人为王莹的租赁合同纠纷、涉及金额为81372.39元的案件中担任甲方的委托代理人；乙方委派戴广晨律师……作为上述案件中甲方的委托代理人等条款。但没有约定办案费、代理费金额）和云智律所于同日出具的收到肖益民支付的“鉴证咨询服务代理费”9000元的发票（已出示原件），用于证明肖益民为本案支出的律师费金额。另，肖益民在本案中申请财产保全，请求冻结王莹的银行存款89901元（即肖益民提起本案诉讼时主张的总金额）或查封、扣押其等值财产，担保人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司对肖益民的上述财产保全申请提供担保（担保金额为26970.3元）。上述担保人于2019年1月31日出具收到肖益民支付的“保险服务诉讼财产保全责任保险”费用700元的发票。肖益民起诉时主张王莹支付承租案涉房屋的租赁押金30000元等，后以其已通过另案取回案涉房屋的押金为由撤回上述诉讼请求。肖益民还撤回其他部分诉讼请求。肖益民还作出如下陈述：1.依据《协议》第八条第1款的约定，王莹提前解除合同构成违约，押金30000元由肖益民没收。2.王莹于2019年1月10日搬走案涉房屋中的自有物品，只剩下三台不值钱的设备留存于案涉房屋中。3.肖益民称其于2019年2月17日收回案涉房屋。从微信聊天记录可知，王莹主动将案涉房屋的密码告知肖益民，是王莹自行搬走，并非肖益民强行收回案涉房屋。4.肖益民称其依据《协议》第十条第2款的约定主张律师费损失和财产保全费损失。本院认为：肖益民撤回部分诉讼请求，属于其对自身诉讼权利的合法处分，本院予以准许。《协议》的主要内容合法有效。对于肖益民提供的上述微信聊天记录，本院采信肖益民关于是其与王莹的微信聊天记录的陈述。王莹于2019年1月10日向肖益民发送多张照片微信和内容包括将案涉房屋交还给肖益民和告知案涉房屋密码的微信，可视为王莹以实际行为要求解除租赁合同关系，肖益民亦自认其已于2019年2月17日收回案涉房屋，应视为双方关于案涉房屋的租赁合同关系已实际解除。从本案查明的事实看，导致双方的租赁合同关系提前解除的责任在于王莹。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。肖益民自认其通过另案取回案涉房屋的押金并主张没收租赁押金，其上述主张符合《协议》第六条第1款c项和第八条第1款的约定，并无不妥。关于肖益民主张王莹支付拖欠案涉房屋2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金及迟延支付上述期间租金的违约金问题。如前所述，王莹于2019年1月10日以实际行为要求解除租赁合同关系，肖益民当天回复称不同意王莹单方解除合同，肖益民陈述的理由是王莹没有办理任何结算手续、拖欠一个多月租金且没有支付押金等。本院认为，在王莹违约且表示交还案涉房屋的情况下，肖益民理应及时让王莹腾空其自有物品、及时收回案涉房屋以防止损失进一步扩大，否则，肖益民应自行承担损失扩大的责任。根据本案案情，本院酌情认定肖益民应于2019年1月15日前收回案涉房屋，否则，从2019年1月16日起的租金损失扩大责任应由肖益民自行承担。《协议》约定王莹应于每月的8日向甲方支付当月的租金及费用，最晚不得超过每月的10日。王莹至今未支付2018年12月1日至2019年1月15日期间的租金，构成违约，肖益民主张王莹支付上述租金，有事实和法律依据，本院予以支持。依据约定，上述期间的租金均应按照每月18000元的标准计付，即2018年12月的租金为18000元，2019年1月1日至1月15日期间的租金为8709.68元（即18000元÷31天×15天），上述合计为26709.68元。肖益民主张王莹支付迟延支付上述期间租金的违约金，理由成立。迟延支付2018年12月租金的违约金应以当月租金18000元为本金、迟延支付2019年1月1日至1月15日期间租金的违约金应以8709.68元为本金，均从当月11日计至实际支付之日止。肖益民主张上述违约金按照每日1%的标准计付，符合《协议》第二条第3款的约定，本院予以支持。按照上述方式计算，迟延支付上述期间各期租金的违约金总额均已超过本金，从公平原则出发，本院认定，王莹应支付迟延支付2018年12月租金的违约金18000元和迟延支付2019年1月1日至1月15日期间租金的违约金8709.68元，上述合计为26709.68元。对于肖益民主张的超过上述金额的诉讼请求，本院均不予支持。关于肖益民主张王莹支付拖欠案涉房屋2019年1月的物业管理费2181元的问题。与前述同理，王莹应支付案涉房屋2019年1月1日至1月15日期间的物业管理费1055.32元（即2181元÷31天×15天）。对于肖益民主张的超过上述金额的诉讼请求，本院不予支持。关于肖益民主张王莹承担其为本案支出的律师费9000元和为本案财产保全支出的保险费700元的问题。肖益民主张王莹赔偿律师费损失和财产保全保险费损失符合《协议》第十条第2款的约定，考虑到肖益民撤回部分诉讼请求以及本院并未支持肖益民的全部诉讼请求，本院从公平原则出发酌情认定王莹应赔偿肖益民的律师费损失4500元和财产保全保险费损失450元。对于肖益民主张的超过上述金额部分，本院不予支持。王莹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王莹于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告肖益民支付拖欠的2018年12月1日至2019年1月15日期间的租金合计26709.68元。二、被告王莹于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告肖益民支付迟延支付上述期间租金的违约金合计26709.68元。三、被告王莹于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告肖益民支付拖欠的2019年1月1日至1月15日期间的物业管理费1055.32元。四、被告王莹于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告肖益民赔偿律师费损失4500元和财产保全保险费损失450元。五、驳回原告肖益民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1900元，由原告肖益民负担610元，被告王莹负担1290元；财产保全费920元，由原告肖益民负担310元，被告王莹负担610元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  赵 英人民陪审员  肖添章二〇一九年十月三十一日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠