[正文]广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6445号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：张健，男，1964年8月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄树平、蔡泽镇，广东安国律师事务所律师、实习人员。原告广州市荔湾区住房和建设局诉被告张健房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告广州市荔湾区住房和建设局的委托诉讼代理人陈斯毅、被告张健及其委托诉讼代理人黄树平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局的诉讼请求：1、要求确认原被告双方就广州市荔湾区XXX路70号之一107铺房屋的不定期租赁关系已于2018年3月19日解除。2、要求被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告。3、要求被告按照每月3642.2元的标准向原告支付2015年1月至2018年3月所欠的房屋租金共142045.8元。4、要求被告按照每月3642.2元的标准向原告支付2018年4月至2019年5月的所欠的房屋占用费50990.8元。（从2018年4月1日起计算至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计算至起诉之日为50990.8元）。5、要求被告按照占用期内房屋占用费总额的100%向原告支付违约金50990.8元（从2018年4月1日起计算至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计至起诉之日为50990.8元）。6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：荔湾区XXX路70号之一107铺房屋是直管公房，由原告出租给被告作商业使用，出租面积102.11平方米，月租金3642.2元，租赁期限至2013年6月30日，租赁期满后，原被告双方没有续签合同，被告继续使用涉案房屋，原告继续按照合同标准收取租金，双方就涉案房屋形成不定期的租赁关系。但自2015年1月开始，被告不再向原告缴纳租金，经原告多次催缴并要求被告腾退房屋，被告拒不履行交纳租金义务和返还房屋。2018年3月，原告起诉至法院，要求解除该租赁关系并要求被告返还所欠租金和涉案房屋，但被告仍然拒不履行应尽的义务。根据《合同法》第232、235、236条规定：双方合约为不定期租赁关系，原告可随时要求解除合同关系收回房屋使用权；同时，根据双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第十三条：租赁期满且原告要求收回房屋的，被告应交回原告；第二十一条第2项规定：租赁期届满，原告要求收回房屋，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。被告张健答辩称：1、案涉房屋无产权登记及房屋报建规划审批首层平面图，亦无107铺的规划审批，原告无权主张权利。原告所指位于广州市荔湾区XXX路70号之一107铺房屋（案涉房屋）实际是广州市民政局经广州市越秀区人民法院（1995）越法房初字第××号民事调解书永迁安置给被告使用的房屋，被告使用上址房屋是有生效法律文书作为依据。1995年广州市民政局征用被告原使用的西湖路91号首层商铺房屋，安置被告永迁使用案涉房屋。且广州市民政局从安置被告永迁使用时到后来很长一段时间，均向被告申明涉案房屋是其自有物业，没有收取过租金或房屋使用费。现根据调查的《广州市房地产产权情况表》显示，案涉房屋并无产权登记。而原告本案主张权利所依据的“接管通知书复印件”，属内部交接文件，并不是产权证明，而且仅是复印件，还有涂改加插的痕迹，无法证实其真实性。还有，接管通知书上的103铺105铺108铺和107铺共4个，铺的面积是250.962平方，起诉书所诉讼的107铺面积有102.11平方，105铺有161.40平方，相加已有263.51平方。而且接管通知书里250.962平方米的面积实际是通知事项里写的原起义路168号房屋的拆迁补偿，并非对被告原来使用的西湖路91号房屋的补偿。这些商铺的产别注明是代管产，但在出具的房屋产权及用途证明（存根）上写明是房管局管业的统一经租产房屋，房屋属性不一致。这些都证明接管通知书不能作为案涉房屋的产权证明。代管公房和经租房不是一个概念，接管通知书上写的是经租房，原告没有提供产权证明给我方。原告不具有涉案房屋的诉讼请求权。根据物权法和相关的法律法规规定，原告都没有产权。105、107和108铺在事实和接管通知书里存在争议。2、原告以同样的请求、事实和理由再次起诉违反民诉法规定的“一事不再理”原则。原告本案起诉的诉请、事实和理由与其在（2018）粤0103民初2509—1号案民事裁定上的诉请、事实和理由是一致的。广州中院在（2018）粤01民终19630号民事裁定“一审裁定至本裁定书送达之日起发生法律效力。”可见，（2018）粤0103民初2509—1号案已生效。该案已认定，案涉房屋产权为代管产，属于由房管部门直接管理的政府公房，因此原、被告签订的租赁合同具有行政协议性质，涉及该房屋的使用权问题应由具备相关职能的行政部门协调解决，原告起诉不符合法律规定，本院依法予以驳回。根据《民事诉讼法》中规定的“一事不再理”原则，原告不得以同样的诉请和事实理由再次起诉，应依法驳回。而且根据《民事诉讼法》司法解释第93条的规定“生效的裁定所确认的事实无需举证”，上述所确认“原告起诉不符合法律规定”的事实是已确认的，本案中原告的起诉同样不符合法律规定。原告如认为该裁定错误，应通过申诉救济解决，而不应再次起诉，起诉了也依法应予驳回。3、诉请3已超过诉讼时效，另外诉请5要求被告支付违约金也没有依据。经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。广州市荔湾区XXX路70号之一107铺为征拆补偿原广州市国土局房管局的代管产并由原告接管。2011年5月27日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与被告张健（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将广州市荔湾区XXX路70号之一107铺的房地产出租给乙方，产别是代管公产，作商业用途，建筑面积102.11平方米（其中阁楼36.44平方米），租赁期限为2011年7月1日至2013年6月30日，每月租金3642.2元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期限届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回租赁房屋和设备；如需继续承租房屋的，乙方应在届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。租赁合同已作租赁备案登记。被告承租案涉房屋作商业用途，合同期满后，被告继续向原告支付租金至2014年12月。2017年3月28日及2018年1月23日，广州市荔湾区住房和建设局分别委托广州市荔湾区土地房屋管理所及广州市名信物业管理有限公司向张健发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区XXX路70号之一107铺的租赁关系，要求被告腾空交还房屋，并表示被告从2015年1月开始欠租，继续占用承租房屋的，需支付有偿使用金。但原告未能举证此通知实际到达被告。2019年8月8日，本院在广州市荔湾区XXX路70号之一107铺的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。2019年8月10日，本院送达起诉状副本给被告。被告在庭审时举证2019年8月28日打印的房屋租赁登记备案证明，证明原告同意被告出租案涉房屋，双方租赁合同关系没有解除，被告不存在违约行为。本院认为：广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。广州市荔湾区住房和建设局与张健在广州市荔湾区XXX路70号之一107铺建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告一直有向原告支付租金，因此，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”广州市荔湾区住房和建设局在2018年1月24日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求被告腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达被告，本院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。被告在2019年8月10日收到本院依法送达的起诉状副本，本院确定广州市荔湾区住房和建设局解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达被告，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年8月10日起解除。被告应将广州市荔湾区XXX路70号之一107铺及时腾空交还原告。至于原告起诉要求被告支付租金及房屋占用费的诉讼请求，原告只提供证据证明曾于2017年3月28日向被告追缴过2015年1月开始的租金，因此，2017年3月28日诉讼时效才中断。2015年1月1日至2016年3月28日的租金按《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定依法已超过诉讼时效，本院依法不予支持。至于2016年3月29日至2019年8月9日的租金及2019年8月10日至搬迁交房时的房屋占用费被告需按原租金标准向原告支付。至于违约金问题。虽原租赁合同有约定，但原告在起诉后仍给予被告出租案涉房屋的备案登记，给予被告可以继续使用案涉房屋的错误信息，因此，原告主张被告支付逾期搬迁的违约金，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告张健关于广州市荔湾区XXX路70号之一107铺的租赁合同关系在2019年8月10日起解除。二、在判决发生法律效力之日起30天内，被告张健（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区XXX路70号之一107铺并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告张健按3642.2元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付从2016年3月29日至2019年8月9日的租金及2019年8月10日至被告实际搬迁交房之日的房屋占用费。四、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2480元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担999元，被告张健负担1481元。此案件受理费已由广州市荔湾区住房和建设局预交，本院不作退回，由张健迳付广州市荔湾区住房和建设局。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年十月二十二日书记员  马 晴黄慧敏