广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6711号原告：广州市番禺祈福物业管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村镇祈福新村。法定代表人：孟丽红，职务董事长。委托诉讼代理人：姚国林，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭灵芝，广东汇胜律师事务所律师。被告：马明辉，男，1972年2月2日出生，汉族，住广东省台山市。被告：刘海霞，女，1978年12月30日出生，汉族，住广东省清远市清城区。原告广州市番禺祈福物业管理有限公司（以下简称祈福物管公司）与被告马明辉、刘海霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告祈福物管公司的委托诉讼代理人姚国林、谭灵芝到庭参加了诉讼。被告马明辉、刘海霞经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祈福物管公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年6月1日至2019年4月30日期间物业管理费18574.73元及相应滞纳金8066.27元，共计26641元（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直至实际清偿之日止，现暂计至2019年3月31日）；2.被告向原告支付2014年5月1日至2019年3月31日期间水费802.85元及相应滞纳金361.88元，排污费391.29元及相应滞纳金159.18元，共计1670.2元（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直至实际清偿之日止，现暂计至2019年2月28日）；2.被告承担本案律师费3180元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年9月15日，原告接受广州市番禺区祈福新邨业主委员会委托，依法对“祈福新邨”商住小区提供物业管理服务。双方约定物业服务应支付物业管理服务费、水费、电费、排污费、电梯费、公共用水用电分摊费等物业服务费用，对逾期缴者，须征收滞纳金，每月按照应缴费的1.5%计算，逐月累计。被告购买了该小区祈福新邨的商品房并入住后，违反约定，未按期交纳物业管理费、水费、排污费以及相应的滞纳金等各项费用。由于被告违反约定未支付物业管理费、水费、排污费以及相应的滞纳金，对原告造成了严重的损害，为了维护原告的合法权益，恳请法院依法予以支持。被告马明辉、刘海霞未答辩，亦未向本院提交任何证据。祈福物管公司围绕诉讼请求依法提交了证据，根据祈福物管公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡×街×号×楼的房屋（以下简称涉讼房屋）的权属人登记为马明辉、刘海霞，建筑面积为92.8平方米，产权证发证日期为2009年6月8日。2.2010年9月15日，广州市番禺区祈福新邨业主委员会（以下简称“祈福业委会”）作为委托方（甲方），祈福物业公司作为受托方（乙方），签订一份《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同一），约定：甲方将位于广州市番禺区祈福新邨住宅小区的物业委托乙方实行物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共用水、用电分摊费，代收、代缴水、电费，向相关业主收取物业公共部位、共用设施设备的维修及更新费用；委托管理期限自2010年9月15日起至2015年9月14日止；乙方根据有关法律法规及本合同的约定制订物业管理制度；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金的，乙方有权采取合法程序进行追收，对逾期缴纳者，须征收滞纳金，每月按应缴费的1.5%计算，逐月累计（该计算标准同样适用于水、电费逾期缴者）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，交费方式可采用现金缴纳或转账；物业管理费按面积计收，其中多层洋房按2.1元/平方米的标准收取物业管理费；管理费最低收费标准166元/月，含公共水电费分摊，不含有线电视管理费及电梯电费；公用水、电费按实际消耗额分摊收费，水电未移交前，由乙方代收代缴水电费，标准按广州市物价部门的价格标准再加上实际的损耗分摊。3.2011年4月30日，祈福业委会与祈福物业公司签订委托合同一的补充协议（以下简称补充协议一），约定：由2011年5月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中多层洋房调整为2.7元/平方米；各类住宅最低缴费标准定为166元/月（不含有线电视费17元/月），按面积计不足166元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。4.2014年6月28日，祈福业委会与祈福物业公司再次就委托合同一签订补充协议（以下简称补充协议二），约定：自2014年7月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中多层洋房调整为3.4元/平方米（倚湖湾二期暂不调整）；各类住宅最低缴费标准定为200元/月，按面积计不足200元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。5.2015年9月14日，祈福业委会（甲方）与祈福物业公司（乙方）再次签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同二），约定管理期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止，乙方因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，另管理费标准与补充协议二的约定一致，其他事项与委托合同一的约定一致。6.2017年8月3日，祈福物业公司（甲方）与广东汇胜律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，约定甲方委托乙方在甲方与马明辉、刘海霞物业服务合同纠纷一案中担任甲方的委托代理人，律师费及增值税合计3180元。2017年11月21日，广东汇胜律师事务所向祈福物业公司出具律师费的发票，金额为3180元。因本院以其它方式无法与马明辉、刘海霞取得联系，故本院依法将本案转为普通程序并向马明辉、刘海霞发出应诉公告，现公告期限已届满，未见马明辉、刘海霞与本院联系。庭审过程中，祈福物管公司称马明辉、刘海霞自2014年6月1日起开始拖欠物业管理费、水费、排污费等费用。根据其司与祈福业委会两次签订的补充协议，涉讼房屋的物管费自2011年5月1日起至2014年6月30日为每月每平方米2.7元，2014年7月1日起至今为每月每平方米3.4元。虽涉讼房屋产权登记面积为92.8平方米，但物管费其司是按照92.75平方米计算的。另2014年7月及以前的物管费还包含了有线电视费17元，而从2014年8月起其司不再代收有线电视费，故涉讼房屋2014年6月的物管费为267.43元，2014年7月的物管费为332.35元，而自2014年8月至今每月的物管费为315.35元。而就马明辉、刘海霞每月拖欠的水费、排污费，祈福物管公司提供了《欠费明细单》予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故祈福物业公司与祈福业委会签订的两份委托合同及补充协议对祈福新邨的业主具有约定力。祈福物业公司已依约提供物业服务，马明辉、刘海霞作为涉讼房屋所在小区的业主，已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向祈福物管公司支付物业管理费。现祈福物管公司主张马明辉、刘海霞欠缴2014年6月1日至2019年4月30日期间的物业管理费，而马明辉、刘海霞未举证证明其已履行缴费义务，应承担举证不能的不利后果。涉讼房屋的建筑面积为92.8平方米，现祈福物管公司主张以92.75平方米计算涉讼房屋的物管费，属其司自行处分民事权利，本院予以照准。根据祈福物管公司与祈福业委会签订的委托合同及补充协议的约定，涉讼房屋2011年5月1日至2014年6月30日的物管费按照每月每平方米2.7元计算，2014年7月1日起至今的物管费按照每月每平方米3.4元计算，另因2014年7月及以前的有线电视费17元由祈福物管公司代收，故涉讼房屋2014年6月的物管费为267.43元（92.75平方米×2.7元/平方米/月+17元），2014年7月的物管费为332.35元（92.75平方米×3.4元/平方米/月+17元），2014年8月至今每月的物管费为315.35元（92.75平方米×3.4元/平方米/月）。因此，马明辉、刘海霞应向祈福物管公司支付涉讼房屋2014年6月1日至2019年4月30日期间的物管费18574.73元（267.43元+332.35元+315.35元/月×57个月）。另因两份委托合同均约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，逾期缴者每月按应缴费的1.5%支付滞纳金，故马明辉、刘海霞应以其每月欠缴的物业管理费为本金，分别从次月1日起按每月1.5%的标准向祈福物业公司计付滞纳金至清偿之日止，其中2014年6月的物管费为267.43元，2014年7月的物管费为332.35元，2014年8月至2019年4月每月物管费为315.35元，但每月物业管理费的滞纳金以当月应缴的物业管理费金额为限。因委托合同已就祈福物业公司代收、代缴水、电费及其滞纳金的收取进行了明确约定，故就祈福物业公司要求马明辉、刘海霞支付涉讼房屋2014年5月1日至2019年3月31日期间的水费802.85元、排污费391.29元，以及相应滞纳金的诉请，本院亦予以支持，欠缴的水费及排污费的滞纳金以该月欠缴的水费、排污费为本金（每月欠缴的水费、排污费以祈福物业公司提供的《欠费明细单》为准），按每月1.5%的标准从次月1日起计至本金清偿之日止，但每月水费、排污费的滞纳金以该月欠缴的水费、排污费的金额为限。另根据委托合同二，祈福物业公司因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，祈福物业公司已举证证明其为向马明辉、刘海霞追讨物业管理费而实际支付了律师费3180元，故就祈福物业公司要求马明辉、刘海霞支付律师费3180元的诉请，合法有据，本院予以支持。综上，本院对祈福物业公司的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、马明辉、刘海霞于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付位于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡×街×号×楼的房屋2014年6月1日至2019年4月30日期间的物业管理费18574.73元及其滞纳金（每月物业管理费的滞纳金以当月的物业管理费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止，其中2014年6月的管理费为267.43元，2014年7月的管理费为332.35元，2014年8月至2019年4月每月管理费为315.35元；另每月物业管理费的滞纳金以当月的物业管理费金额为限）；二、马明辉、刘海霞于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付位于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡×街×号×楼的房屋2014年5月1日至2019年3月31日期间的水费802.85元、排污费391.29元及相应的滞纳金（每月欠缴的水费及排污费的滞纳金以该月欠缴的水费、排污费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至本金清偿之日止；每月欠缴的水费、排污费本金以广州市番禺祈福物业管理有限公司提供的《欠费明细单》为准；每月水费、排污费的滞纳金以该月欠缴的水费、排污费的金额为限）；三、马明辉、刘海霞于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付律师费3180元；四、驳回广州市番禺祈福物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587元，由马明辉、刘海霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  黄艳湘人民陪审员  何锦强二〇一九年十月十八日书 记 员  凌绮珊