安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初22号原告：樊振宇，男，1976年7月20日出生，汉族，淮北市公安局杜集分局警察，住安徽省淮北市相山区。法定代理人：冯某，女，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区，系原告樊振宇的母亲。委托诉讼代理人：冯干，安徽启宇律师事务所律师。被告：相龙龙，男，1988年10月4日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。被告：曾建霞，女，1988年9月18日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。上述二被告共同的委托诉讼代理人：魏昊志，安徽北方之光律师事务所律师。第三人：淮北市吉迅房地产经纪有限公司，住所地淮北市相山区濉溪路41号13#14#101-3铺。法定代表人：付金，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳燕，该公司新房部经理。委托诉讼代理人：吕书亮，该公司店面经理。原告樊振宇与被告相龙龙、曾建霞、第三人淮北市吉迅房地产经纪有限公司（简称吉迅公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序。因本案不宜适用简易程序，本院于2019年7月16日裁定转为普通程序。本院分别于2019年6月14日、2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告樊振宇的法定代理人冯某、委托诉讼代理人冯干、被告相龙龙及其与被告曾建霞共同的委托诉讼代理人魏昊智、第三人吉迅公司的法定代表人付金到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。樊振宇向本院提出诉讼请求：1、判决樊振宇与相龙龙、曾建霞之间签订的存量房交易合同（房屋买卖合同）为无效合同；2、本案诉讼费及因诉讼产生的其他合理费用均由相龙龙、曾建霞承担。事实及理由：2004年，樊振宇的母亲冯某与父亲樊茂荣共同出资购买位于安徽省淮北市相山区洪山南路东侧状元红小区4幢304室，该房屋房地产权证办理在樊振宇名下。后冯某、樊茂荣又共同出资对该房屋进行必要的装修和添置家具。2006年3月9日，宿州市第二人民医院对樊振宇进行司法精神医学鉴定，鉴定结论为：精神分裂症（不完全缓解期）。2007年9月2日，樊振宇因“疑被害，懒散被动，打人毁物总病程五年”在淮北矿业集团××防治院住院治疗，入院时存在思维散漫，幻觉可能，情感不协调，被害妄想，自制力丧失，被诊断为：未定型分裂症。樊振宇长期患有“精神分裂症”，无法完全左右自己的意志。2018年6月，经吉迅公司中介，相龙龙、曾建霞欲购买樊振宇所有的上述房屋。冯某知道后，明确向相龙龙、曾建霞和吉迅公司工作人员告知樊振宇长期患有××的事实，其不能像正常人一样正确表达自己的意思，该房屋是樊振宇现在和以后遮风避雨的房屋，就是给200万元都不能卖。但是，相龙龙、曾建霞和吉迅公司工作人员仍然瞒着冯某私下蛊惑樊振宇继续房屋交易。在吉迅公司工作人员中介和撮合下，相龙龙、曾建霞与樊振宇签订涉案存量房交易合同（房屋买卖合同），约定樊振宇将其所有的上述房屋出卖给相龙龙、曾建霞，三人到淮北市不动产登记中心办理了房屋买卖手续。樊振宇是精神分裂症患者，卖房行为明显超出其认知范围，相龙龙、曾建霞明知樊振宇为长期××患者，行为能力和正常人不一样，为购买相对低价的房屋，至冯某的阻拦和告知于不顾，硬是与樊振宇签订了存量房交易合同，该合同应属无效合同。特诉至法院，请求依法裁判，支持樊振宇的诉讼请求，维护其合法权益。淮北市公安局杜集分局于2018年7月3号委托安徽省淮海司法鉴定所对樊振宇的精神状态进行鉴定，所依据的相关证据有一份樊振宇所在的淮北市公安局杜集分局朔里派出所的一个同事的笔录，证明樊振宇在单位不能正常工作，和正常人不一样，处于××状态，以及2018年6月13日淮北市公安局杜集分局朔里派出所的情况说明，证明樊振宇近一年多来不能正常和人交流，见人莫名其妙地发笑，常笑而不语，不能正常工作。安徽省淮北市相山区人民法院于2019年3月27日委托安徽淮海司法鉴定所对樊振宇有无精神疾病及有无民事行为能力进行鉴定，鉴定意见书引用的鉴定资料有樊振宇所在社区居委会的证明、淮北市公安局杜集分局委托进行鉴定的司法鉴定意见书、樊振宇以往治疗××的病历等，鉴定结论是樊振宇患有精神分裂症，目前处于发病期，无民事行为能力。安徽省淮北市相山区人民法院基于上述司法鉴定结论于2019年5月23日作出（2019）皖0603民特7号民事判决，认定和宣告樊振宇为无民事行为能力人，并指定其母亲冯某担任监护人。任晓芹不愿担任樊振宇的监护人。相龙龙、曾建霞辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，樊振宇的诉讼请求依法不能成立。首先，樊振宇虽患有精神疾病，但根据司法鉴定报告无法证明樊振宇在签订合同时处于发病期，其不属于无民事行为能力人。其次，樊振宇在签订合同期间，行为、语言能力正常，且有方房产中介人员全程陪同，相龙龙、曾建霞与其签订房屋买卖合同不存在过错。再次，樊振宇与妻子任晓芹于2018年复婚后，一直处于婚姻关系存续状态，双方签订合同后到银行办理贷款时，其妻子任晓芹全程陪同。即使认定樊振宇无民事行为能力，其妻子任晓芹作为监护人也认可买卖合同的效力，合同成立并生效。最后，即便最终认定房屋买卖合同属于无效合同，樊振宇也应当承担退还房款、支付房屋过户各项费用、赔偿相龙龙、曾建霞损失等民事赔偿责任。综上所述，樊振宇与相龙龙、曾建霞签订的房屋买卖合同合法有效，樊振宇的诉讼请求不能成立。即使最终认定合同无效，樊振宇也应当承担相应的赔偿责任。吉迅公司述称，1、房屋买卖合同是樊振宇与相龙龙、曾建霞自愿签订的；2、过户期间，樊振宇的妻子任晓芹4次参与，参与了整个过户过程；3、作为中介机构，吉迅公司对樊振宇有××史并不知情，直到过户完毕樊振宇的母亲找到我们，说樊振宇有××史，我们才知道这个事，当时与樊振宇的交流、沟通还是比较正常的。樊振宇与相龙龙、曾建霞围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。樊振宇向本院提交的樊振宇与冯某的身份信息、户籍信息复印件、（2019）皖0603民特7号民事判决书、房地产权证复印件、淮北市××院、淮北市××防治院住院病历、安徽淮海司法鉴定所皖淮司鉴所（2018）精鉴字第127号司法鉴定意见书、吉迅公司工商登记信息、存量房交易合同、安徽淮海司法鉴定所皖淮司鉴所（2019）精鉴字第042号司法鉴定意见书。以及相龙龙、曾建霞提交的结婚登记审查处理表、申请结婚登记声明书二份、身份证、户口簿、中国建设银行安徽省分行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表、房地产估价报告致委托方函具有真实性、合法性、关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月，樊振宇与相龙龙、曾建霞通过吉迅公司签订房屋买卖合同，约定樊振宇将位于淮北市相山区洪山南路东侧状元红小区4栋304室售予相龙龙、曾建霞，售房价58万元等内容。2018年5月13日，曾建霞支付1万元定金，樊振宇出具收据。2015年5月21日，樊振宇与相龙龙、曾建霞在房管部门签订存量房交易合同，主要内容：卖方樊振宇、买方相龙龙、曾建霞，居间方吉迅公司；房屋坐落于相山区洪山南路东侧4幢304，建筑面积82.42平方米；房款57万元，买方通过资金托管机构支付首付款20万元，余款37万元由贷款银行转至资金托管机构账户，由资金托管机构支付给卖方。之后，相龙龙、曾建霞向中国建设银行股份有限公司淮北市分行（建行淮北分行）申请住房贷款。该行工作人员于2018年5月30日与樊振宇、任晓芹进行面谈，樊振宇、任晓芹称出售的房屋坐落于相山区洪山南路东侧4幢304，建筑面积82.42平方米，购房人为相龙龙、曾建霞，于2018年5月21日在淮北市房产超市签订合同，合同经房管部门备案，所售房屋无共同所有人，成交价57万元，购房人支付首付款20万元，余款申请贷款，贷款批准后办理过户，交易真实，买卖双方非亲属，购房用于居住及子女上学。建行淮北分行同意了相龙龙、曾建霞的贷款申请，并将37万元贷款转账至资金托管机构的账户。2018年6月20日，樊振宇与相龙龙、曾建霞在房管部门办理房地产权过户手续，相龙龙、曾建霞缴纳5700元契税。相龙龙、曾建霞取得涉案房屋的不动产权证后，樊振宇从资金托管机构领取57万元购房款支票，并从银行取出款项。冯某得知樊振宇出售涉案房屋后，表示反对，并找到吉迅公司。吉迅公司总经理付金经查询，得知售房款已被从樊振宇的银行账户取出。2006年3月9日，宿州市第二人民医院对樊振宇进行司法精神医学鉴定，鉴定结论：1、精神分裂症（不完全缓解期）；2、如能给予系统、规范的维持治疗，可以从事适当工作。2007年9月2日，樊振宇入住淮北矿业集团××防治院，诊断：1、未定型分裂症；2、高血压。2008年1月15日，樊振宇病情好转出院。2018年7月3日，安徽淮海司法鉴定所受淮北市公安局杜集分局的委托，对樊振宇的精神状态进行评定。该所于2018年8月15日出具皖淮司鉴所（2018）精鉴字第127号司法鉴定意见书，鉴定意见：樊振宇患有精神分裂症，目前处于发病期。2019年1月24日，本院受理冯某申请宣告樊振宇无民事行为能力一案。本院依法委托安徽淮海司法鉴定所对樊振宇的民事行为能力进行评定。该所于2019年4月30日出具皖淮司鉴所（2019）精鉴字第042号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、樊振宇患有精神分裂症，目前处于发病期；2、樊振宇目前无民事行为能力。本院于2015年5月22日作出（2019）皖0603民特7号民事判决：一、宣告樊振宇为无民事行为能力人；二、指定冯某为樊振宇的监护人。樊振宇与任晓芹系夫妻关系，二人曾经离婚，后于2018年3月23日在淮北市相山区民政局办理结婚登记手续。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。樊振宇患××多年，但××患者并不等同于无民事行为能力，有的××患者虽然能够建立精神障碍诊断，但该障碍不影响其对所进行民事活动的辨认能力，则患者具有完全民事行为能力；有的××患者能够建立精神障碍诊断，且该精神障碍导致患者对所进行的民事活动的辨认能力削弱，但尚未达到丧失或不能的程度，则患者具有限制民事行为能力；有的××患者能够建立明确的精神障碍诊断，且该精神障碍导致患者对所进行的民事活动的辨认能力丧失，则患者无民事行为能力。安徽淮海司法鉴定所于2019年4月30日评定樊振宇无民事行为能力，不能因此推定2018年五六月樊振宇无民事行为能力。本案中没有充分证据证明涉案存量房交易合同签订时，樊振宇无民事行为能力，且相龙龙、曾建霞、吉迅公司明知樊振宇无民事行为能力，却故意与樊振宇签订合同的事实。退一步讲，如樊振宇与相龙龙、曾建霞签订存量房交易合同时，系无民事行为能力或限制民事行为能力人，依照法律规定任晓芹为樊振宇的监护人、法定代理人，冯某自2019年5月22日起成为樊振宇的监护人、法定代理人。根据我市房地产交易流程，即使房产系夫妻一方的个人财产，卖房时夫妻双方亦应持自己的身份证到房管部门查询自己名下的房产信息，并提交给税务部门，用来计算房产买卖的契税数额。涉案房屋买卖的实际成交价为58万元，单价7037元/平方米（58万元÷82.42平方米），与同时期同地段的房屋价格相符，交易价格是公平的。而且，任晓芹为配合相龙龙、曾建霞办理住房贷款，与建行淮北分行的工作人员面谈，陈述房屋买卖的相关事实。综合考虑以上因素，相龙龙、曾建霞、吉迅公司主张樊振宇的妻子任晓芹多次出面，参与了房屋买卖的过程，符合常理，本院予以认定。综上，即使涉案存量房交易合同签订时，樊振宇无民事行为能力或限制民事行为能力，其当时的法定代理人任晓芹亦认可其行为。樊振宇请求判决确认樊振宇与相龙龙、曾建霞签订的存量房交易合同为无效合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条之规定,判决如下：驳回樊振宇的诉讼请求。案件受理费80元，由樊振宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  孟秀芳审 判 员  唐晓芳人民陪审员  胡颖颖二〇一九年十月十六日书 记 员  赵 坤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。