上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76933号原告：上海由由物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡志聪，董事长。委托代理人：陈德燮，上海市沪中律师事务所律师。委托代理人：王珂，上海市沪中律师事务所律师。被告：刘京榕，男，1968年9月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海由由物业管理有限公司诉被告刘京榕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理，依法适用简易程序，于同年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王珂、被告刘京榕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：判令被告支付2009年1月1日至2018年12月底间的物业服务费人民币32,511元(以下币种均为人民币),判令被告支付欠款逾期付款违约金190,034.78元,赔偿因追讨欠款所产生的律师费损失，诉讼费由被告负担。原告的事实和理由：被告系上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积150.48平方米)房屋业主。2003年起，原告与被告所有的上述房屋所在小区业主大会签有《物业服务合同》约定：由原告向被告等小区业主提供物业服务；小区业主应按约定的高层每月1.75元/平方米的标准向原告支付物业服务费；缴费日期为当季第二个月15日前；逾期缴费，应按日千分之三的标准支付逾期付款违约金，并承担原告追讨欠款所产生的费用。2017年10月1日，物业服务费标准依程序上调至每月2.15元/平方米。现因被告至今尚欠2009年1月1日至2018年12月底的物业服务费32,511元未缴，原告多次催讨无着遂起诉来院。被告抗辩称：1.自2009年1月1日至今，原告从未向被告催讨所欠物业服务费，原告的主张已过诉讼时效。2.本案所涉纠纷，原告于2019年6月间曾提起过诉讼后，因原告未按时到庭被裁定按撤诉处理，现原告再次就此事提起诉讼，属重复起诉，应予驳回。3.前后物业服务合同签订时间上有间隙，应属无效。4.物业服务费上调，是原告以业主委员会的名义造假产生的，被告不认可。5.原告提供的物业服务不达标：小区监控设备仅安装了摄像头，无完整的系统，停放的车辆被划，雨刮被拗，调不到录像；孩子在小区内被车辆刮擦，找不到肇事者；电梯从未进行安全检查。6.收取物业服务费不开具发票。7.原告与业主委员会恶意串通，账目不公开。8.先前有二任物业经理均承诺被告，不用支付物业服务费。针对被告抗辩原告表示：原告已按合同规定履行了物业服务义务后，因被告欠费未缴，原告每年均通过邮政部门发函，向被告催款，诉讼时效应属中断了。本院认定事实如下：原告自2003年坐落于上海市浦东新区东方路1800弄小区建成后，即负责为该小区提供物业服务。被告系之后购房入住该小区31号1002室房屋业主。2008年6月1日，原告与该小区的“上海市浦东新区东方城市花园业主大会”签订《东方城市花园(一期)物业服务合同》约定：自2008年6月1日至2011年5月31日止，由原告为坐落于上海市浦东新区东方路1800弄【东方城市花园(一期)】提供物业管理服务；业主应按约定的高层每月1.75元/平方米的标准向原告支付物业服务费；缴费日期为当季第二个月15日前；逾期缴费，应按日千分之三的标准支付逾期付款违约金，并承担原告追讨欠款所产生的费用。合同还就其它权利义务进行了具体的约定。上述合同期限届满后，小区业主委员会未选聘新的物业公司，也未及时续签物业服务合同，但仍由原告继续为涉案小区提供物业服务。直至2013年2月28日，原告又与该小区业主大会签订《东方城市花园(一期)物业服务合同》，约定合同期限自2013年3月1日至2018年2月28日止，收费标准及逾期违约责任的约定延用了2008年合同的标准。2017年7月15日，经小区业主大会向业主进行意见征询同意，物业服务费标准上调至每月2.15元/平方米。至2018年2月28日，原告与所签物业合同涉案小区的物业服务合同期限均届满。因此时正值涉案小区业主委员会换届，无法续签物业服务合同，故暂由原告继续为该小区提供物业服务。现因被告至今尚欠2009年1月1日至2018年12月底的物业服务费未缴，原告起诉来院，要求被告给付尚欠物业服务费32,511元、支付逾期付款违约金、赔偿律师费损失，负担诉讼费。另查：2009年至2018年间，原告曾以挂号信或邮政快递形式，每年向被告发函催讨尚欠物业服务费。以上事实，由原告提供的涉案房屋的《上海市不动产登记簿》、《东方城市花园(一期)物业服务合同》、《物业管理费调整征询事项统计结果公告》、催款通知及本案庭审笔录等证据佐证。本院认为：原告与被告名下坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋所在的小区业主大会签订的《东方城市花园(一期)物业服务合同》依法成立，具有法律约束力，包括被告在内的小区业主均应恪守该合同。原告按合同或在未续签合同的情况下继续向小区提供物业服务与管理，被告接受了原告提供的服务与管理后，理应按合同约定或参照合同约定标准按时支付相应的物业服务费用。虽被告称，原告从未向其催讨尚欠物业服务费，但原告提供的邮寄凭证，足以证明原告连年向被告发函讨款的事实，故原告的主张并未超过法定的诉讼时效。就被告抗辩称原告重复起诉一节，法律规定的“重复起诉”是指，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉的；先前原告就涉案纠纷提起的诉讼案，已按撤诉处理，并未作出过裁判；显然本院受理的本案并不属于原告重复起诉的案件。被告抗辩称前任物业经理承诺被告不用支付物业服务费一节，因被告未依法提供证据，本院对此不予采信。被告抗辩称服务不达标问题、调价作假、物业公司与业主委员会恶意串通，账目不公开等等，显然不能成为拒付物业服务费的理由；被告完全可以依法通过业主委员会与物业公司交涉，督促物业公司不断改进、提高服务质量，必要时还可以依据证据、依法提起诉讼来保护业主自身的合法权益。原告依合同约定要求被告缴清欠费，符合法律规定，本院应予支持。就原告要求被告按约定的日千分之三的标准支付逾期付款违约金、赔偿律师费损失一节，本院综合原告并未提供律师费支出的依据、被告提出违约金约定标准过高等因素及原告提供的部分物业服务未签订书面合同等因素，将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将逾期付款违约金酌情调整为按银行同期同类贷款利率标准计收。就原告要求被告支付未签订物业服务合同阶段按原合同约定的物业服务费、逾期付款违约金标准计费一节，虽双方对未签订书面物业服务合同这部分付款的收费标准、期限约定不明，但原告可随时要求被告支付所提供服务的对价，且原告依照先后签订的书面合同的定价作为收费的标准，并不悖于法律规定。审理中，原告虽已提供了通过邮政部门向被告邮寄催款通知的凭证，但暂无证据证明被告已收到了催款通知；因本案相应的诉状副本于2019年9月18日签收，本院将被告收到诉状副本的次日作为被告赔偿原告逾期付款损失的起算日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告刘京榕应于本判决生效之日起十日内，支付给原告上海由由物业管理有限公司坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋2009年1月1日至2011年5月31日的物业服务费7,638.60元、2013年3月1日至2018年2月28日的物业服务费16,105元及上述欠款应缴当季第二个月的16日起至实际付款之日止的逾期付款违约金(按银行同期同类贷款利率标准计算)；二、被告刘京榕应于本判决生效之日起十日内，支付给原告上海由由物业管理有限公司坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋自2011年6月1日至2013年2月28日的物业服务费5,531.40元、2018年3月1日至2018年12月31日的物业服务费3,236元及上述欠款自2019年9月19日起至实际付款之日止的逾期付款违约金(按银行同期同类贷款利率标准计算)；三、驳回原告上海由由物业管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,683元减半收取，计2,319元，已由原告上海由由物业管理有限公司预缴，由原告负担1,391.40元，被告刘京榕负担927.60元；被告应于本判决生效之日起十日内，将应付款缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王雪燕二〇一九年十月十一日书记员  顾韵佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十二条合同约定不明时的履行当事人就有关合同内容约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以损失要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条……约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。……三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。