贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9629号 原告：胡高秀，女，白族，1954年9月28日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811027878。 委托诉讼代理人：孙兰（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811031589。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静（一般授权代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人：彭佳（一般授权代理），系该公司员工。 原告胡高秀与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙兰，被告招商商置公司委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡高秀向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金37,537.37元（违约金以已付购房款278,395.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年12月6日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由:2015年1月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的招商花园城E3幢6层4号商品房，房屋总价款为278,395.00元。被告承诺于2016年9月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同对逾期交付有关文书的违约责任未做约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，原告收房时，被告向原告收取公共维修基金，产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需要的费用，并向原告出具了相应收据，应视为原、被告达成达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，但因被告的原因，原告于2018年12月6日才取得涉案房屋的不动产权证书。 原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，现因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得不动产权证书，严重损害了原告的合法权益。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金，为维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请! 被告招商商置公司辩称：一、被告提交的2018年1月2日毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单上注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明，可以认定被告已进行案涉商品房产权转移登记的办理，故应当认定在2018年1月2日，被告已履行办理转移登记有关文书的通知、披露义务。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉求。 本院经审理查明：2015年1月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区；该商品房总价款为278395.00元；出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”商品房买卖合同还约定其他事项。同时，商品房买卖合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”商品房买卖合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案商品房全额购房款278395.00元，并向被告交纳了涉案商品房的产权登记费等费用。涉案房屋所属招商花园城Ｅ3幢于2016年1月13日取得商品房备案证明书，且有Ｅ3幢业主已经取得房屋产权证书；2018年1月2日，被告取得房屋交易（转让类）确认单。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，故以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的E3幢楼的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已尽到告知原告的义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，有合同约定，本院予以支持。 关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2016年9月30日前，故应从2016年10月1日开始起算违约时间，如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告，但其提交的《房屋交易（转让类）确认单》，能证明被告已于2018年1月2日将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门，已履行完毕其合同约定的交付义务。故原告主张的违约金计算期限为：2016年10月1日起至2018年1月2日止； 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额278,395.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额278,395.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年1月2日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡高秀支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款总额278,395.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年1月2日止）； 二、驳回原告胡高秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费369.00元，由原告胡高秀负担158.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担211.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十月十七日 书记员  葛红霞