贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2061号 上诉人（原审原告）：张昌钦，男，1969年7月11日生，布依族，贵州省平塘县人，户籍地贵州省平塘县环城路68号一栋二单元。 上诉人（原审原告）：刘凤桃，女,1968年2月17日生，毛南族，贵州省平塘县人，户籍地贵州省平塘县环城路68号一栋二单元。 被上诉人（原审被告）：洪发美，女，1977年11月7日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县，现住平塘县。 被上诉人（原审被告）：刘秋荣，男，1999年2月15日生，毛南族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 上诉人张昌钦、刘凤桃因与被上诉人洪发美、刘秋荣确认合同无效纠纷一案，不服平塘县人民法院（2019）黔2727民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张昌钦、刘凤桃上诉请求：1、撤销（2019）黔2727民初822号民事判决书，并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：首先，一审认定事实不清。2014年，上诉人以成本价购买单位福利房，并办理产权登记，产权证附记一栏明确标示：“房屋需要改建、扩建、改变结构或用途、以及房屋的分拆、合并、更名等变更，应征得原产权单位同意后，提前十五天到当地房改办和产权管理部门申请办理审批手续”。由平塘县住房保障与改革办公室出具的《证明》可知，涉案房屋未办理上市交易手续，不符合上市交易条件。因而本案无论是实际签订的购房款为十五万元的买卖协议，还是为了办理产权变更而签订的购房款为三万元的买卖协议，均属无效协议。其次，一审适用法律错误。按照国务院出台的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）的规定，单位职工以成本价购买的住房，在进入市场交易时，需补交土地使用权出让金或所含土地收益。涉案房屋的产权性质及上市交易条件适用该规定。一审法院在适用法律时，却认定《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）不属于行政法规，从而认定上诉人与被上诉人之间的买卖关系并未违反行政法规的强制性规定，不存在合同法52条无效的情形，依据《合同法》第六条判决住房买卖协议有效，属于适用法律错误。 被上诉人洪发美、刘秋荣二审未作书面答辩。 张昌钦、刘凤桃向一审法院诉讼请求：1、确认原告与被告洪发美、刘凤高（已故）签订的《住房买卖协议》无效；2、判令位于平湖供电局职工宿舍二楼（原产权证号为平房权证平湖镇字第××号）的住房归原告所有；3、判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告张昌钦、刘凤桃系夫妻关系，被告洪发美与刘凤高（已故）系夫妻关系，被告刘秋荣与被告洪发美系继母子关系。2014年原告张昌钦、刘凤桃作为甲方，刘凤高（已故）、洪发美作为乙方，签订《住房买卖协议》。协议约定：“1、甲方自愿将自己位于平湖供电局职工宿舍二楼的一套住房卖给乙方，乙方也自愿购买该住房。2、双方交易房屋实用面积为70.66平方米，议定价格为壹拾伍万元整（150000.00元）。3、付款方式：乙方分两次付款给甲方，首次付款柒万元整，乙方首次付款后，甲方协助乙方办理房屋产权过户手续。乙方承诺在2015年3月底前将余下捌万元房款全部付清。4、房屋移交使用，全部房款付清后，甲方将房屋钥匙移交乙方，乙方有权及时迁入该住房居住。5、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，另两份用于办理相关手续。本协议自双方签字之日起生效。甲方（签章）：刘凤桃、张昌钦，乙方（签章）：刘凤高、洪发美。”2014年12月5日二原告作为甲方，刘凤高、洪发美作为乙方又签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定甲方将位于平湖房屋所有权证编号为“平房权证平湖镇字第××号”房屋作价30000.00元出售给乙方，同时对付款、交房、违约责任进行了约定。但该协议乙方签名处只有刘凤高签名。2014年12月18日经刘凤高申请，房屋登记管理部门将原告张昌钦所有的位于平舟镇（原平湖所有权证号为00001231号的房屋变更登记为所有权人为刘凤高、共有权人为洪发美（占20%）和刘秋荣（占60%），产权证号为201400505号。2016年6月刘凤高去世，2018年刘秋荣与洪发美为继承发生纠纷产生诉讼。诉讼中洪发美以刘凤高在办理房屋过户时，未经洪发美同意将夫妻共同房产错误登记为刘凤高占20%、洪发美占20%、刘秋荣占60%，侵害了洪发美的财产权益为由提起行政诉讼，要求撤销“平房权证平舟镇字第××号”房屋所有权证。经审理法院以房屋登记机关在进行房屋产权登记过程中程序违法为由判决撤销该房产证。“平房权证平舟镇字第××号”房屋所有权证被撤销后，原告以2014年与刘凤高（已故）、洪发美签订的《住房买卖协议》违反国家法律法规为由提起本案诉讼，要求确认该《住房买卖协议》无效，判令诉争房屋归原告所有。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案原告依据平塘县住房保障与改革办公室的证明和国务院及住建部的通知、贵州省人民政府文件等，以原告出卖房屋没有办理房屋上市手续为由要求确认合同无效，不符合法律的规定。上述通知和文件不属于合同法所指的法律和行政法规，只是关于城镇住房制度改革的管理性规定。因此，本案原告张昌钦、刘凤桃与刘凤高（已故）、洪发美签订的《住房买卖协议》原告没有证据证明其违反法律、行政法规的强制性规定，依法不能确认该《住房买卖协议》无效。该《住房买卖协议》签订后，刘凤高已经办理了房屋过户登记手续，虽然该房屋的产权证因登记程序违法现在被判决撤销，但并不表示该房屋买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”协议应当遵守，否则有违契约精神，不利于社会交易秩序稳定。原告在没有证据证明《住房买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，请求确认《住房买卖协议》无效，要求判令确认诉争房屋归其所有，没有事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回原告张昌钦、刘凤桃确认合同无效的诉讼请求；二、驳回原告张昌钦、刘凤桃的其他诉讼请求。本案诉讼费3300.00元，减半收取1650.00元，由原告张昌钦、刘凤桃负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案的买卖合同是否有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”上诉人主张合同无效的依据是认为所涉买卖合同违反了地方房改部门的规定及国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），本院认为该依据为地方性法规、行政规章，不能作为认定合同无效的依据。同时因双方所签订的合同（借款为15万元）内容是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同是合法有效的，至于价款是否给付完毕，与合同的效力无效。 综上所述，上诉人张昌钦、刘凤桃的上诉理由不成立，对其上诉主张，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人张昌钦、刘凤桃负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭 浩 审判员 蔡云飞 审判员 朱代昀 二〇一九年十月八日 书记员 陈彦淞