江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初3140号原告：黄泰兰，男，1978年2月2日出生，萍乡市一家房产置业顾问有限公司职员，汉族，户籍地江西省南昌市高新技术开发区，现住江西省。委托诉讼代理人：万璇，萍乡市安源区法律援助中心律师。被告：张申桂，男，1975年8月8日出生，个体工商户，汉族，住江西省。被告：陈清燕，女，1982年7月5日出生，个体工商户，汉族，住江西省。两被告共同委托诉讼代理人：杨毅婷，萍乡市安源区安源法律服务所法律工作者。第三人：萍乡市一家房产置业顾问有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区苏州东街光丰电子商务大厦10楼1008室，统一社会信用代码913603016779629066。法定代表人：李勤，经理。委托诉讼代理人：徐健尉、刘小云，该公司职员。原告黄泰兰与被告张申桂、陈清燕及第三人萍乡市一家房产置业顾问有限公司（以下简称一家公司）居间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄泰兰及其委托诉讼代理人万璇、被告张申桂及两被告共同委托诉讼代理人杨毅婷、第三人一家公司委托诉讼代理人徐健尉、刘小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄泰兰向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与两被告于2018年12月7日签订的房屋买卖居间合同及补充协议中关于买卖搭建房产及所属家具、家电的约定无效，其余部分有效；2．两被告返还原告人民币160,000元，赔偿原告经济损失400元；3．第三人一家公司返还原告中介费10,000元；4．本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2018年12月7日，原告通过第三人一家公司购买两被告所有的位于安源区长兴南路1号加州阳光绿茵小区枫景区7栋602房屋。由此三方签订了房屋买卖居间合同及补充协议，约定原告购买包括两被告在屋顶搭建房屋及其内家具家电的上述房产，房屋成交价款550,000元。2019年6月初，安源规划分局工作人员找到正在装修的原告，要求立即停止对搭建房屋装修并对搭建建筑予以拆除，原告由此得知，萍乡市规划局早在2016年就已对两被告下发责令停止违法（章）行为通知书，2017年又下发了责令限期拆除违法建设决定书，要求两被告停止擅自加层、拆除加层搭建房屋，但两被告一直未予理睬。原告认为，两被告在与原告签订合同时，故意隐瞒搭建建筑早被相关行政部门下达强制拆除处罚通知的重大事实，致使原告在不知情的情形下购买了部分违法建筑和内存家具家电，损害了原告合法权益，在双方协商未果后，请求判如所请。两被告辩称，2018年12月7日，原告与两被告签订的房屋买卖居间合同及补充协议中，明确了房屋搭建的事实，该协议系双方真实意思表示，且搭建部分并未包含在协议中约定的面积内。原告的诉讼请求应依法予以驳回。第三人一家公司陈述：对原告的诉讼请求，由法院依法裁判，无论判决结果如何，第三人同意返还原告中介费10,000元。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行如下认定。1．原告及两被告身份证、第三人企业信息，证明各方当事人诉讼主体资格。两被告和第三人无异议。本院予以认定；2．房屋买卖居间合同和补充协议，证明2018年12月7日，原告和两被告通过第三人签订了协议，约定了房屋总价，明确包括搭建建筑和在内的家具家电。两被告对该证据无异议，但对证明目的有异议，认为原告在购买时就已经知悉搭建部分的风险，即使搭建需要拆除，也不存在家具家电损失。本院对该证据予以认定，其证明目的在本院认为部分阐述；3．照片11张，证明房屋的现状。两被告无异议，但原告购买后对房屋进行了改造，第三人无异议。本院予以认定；4．萍乡市规划局、安源区打击违法用地和违法建设行为工作领导小组办公室通知和函件，证明案涉房屋在2016年开始即已被相关职能部门作出停止建设和强制拆除的措施，属于违法建筑，原告在不知情的情形下购买，在装修时于2019年6月再次接到通知时才知情。两被告对该证据无异议，但被告在卖房时，已经提醒过原告收到过强拆通知，原告考虑清楚后才与两被告签订协议。第三人无异议，被告在卖房时并未告知第三人收到拆除通知。本院对该证据予以认定；5．房产证和土地证各一份，证明两被告为案涉房屋的产权人两被告和第三人无异议。本院予以认定；6．许建燕身份证复印件和收款收据三张、煤气维修记录单2张及第三人收款收据1张，证明原告在房屋交付后对房屋进行装修，支付中介费10,000元、清洁费1,200元、煤气表更换维修费用465元。两被告对真实性有异议，系原告自行支出。第三人无异议。本院认为，原告提交的搭建房清洁费400元收据和中介费收据，双方确认原告收房后存在装修事实，且第三人对收到中介费无异议，故本院予以认定，其他证据与本案诉讼请求无关联性，应依法不予认定；7．第三人一家公司房源信息，证明第三人称因为案涉房屋因漏水，物业公司同意搭建，原告因此才购买该房屋，并不知道为违章搭建。两被告对该证据称不清楚，不予认可。第三人无异议，该信息系向两被告询问后发布的信息。本院对该证据予以认定。两被告围绕抗辩事实依法提交了证据，本院进行如下认定：房屋买卖居间合同和补充协议，证明两被告在合同签订前已经明确告知原告案涉房屋有搭建建筑，家具家电作为附属物品赠与原告。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，原告在购房时对搭建的事实清楚，但两被告并未告知原告和第三人系违章搭建，根据第三人提供的信息，两被告称搭建系因房屋漏水并经物业公司同意。本院对该证据予以认定。第三人未提供证据。根据原、被告及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张申桂、陈清燕系夫妻关系，第三人一家公司系房屋交易中介公司，原告黄泰兰系该公司员工。被告张申桂系安源区长兴南路1号加州阳光绿茵小区枫景区7栋602室房屋所有权人，该房屋位于该栋顶楼6楼，建筑面积122.71平方。2016年，两被告在该房屋7楼自行搭建了一层，并分割为5间住房，装修后用于出租。2016年12月18日，萍乡市规划局向被告张申桂下发了责令停止违法（章）行为通知书，责令其停止擅自加层的违法建设行为。2017年7月27日，萍乡市规划局向被告张申桂下发责令限期拆除违法建设决定书，责令其在2017年8月2日前自行将加层的违法建设自行拆除。但该违法建设一直未予以拆除。后两被告向第三人登记向外出售，两被告在陈述房屋现状时说明因房屋漏水，经物业公司同意搭建。原告经实地查看案涉房屋后，于2018年12月7日，与两被告和第三人签订了房屋买卖居间合同和补充协议，并附家具清单。居间合同约定原告和两被告经第三人居间，由原告向两被告购买安源区长兴南路1号加州阳光绿茵小区枫景区7栋602室房屋（楼上有搭建，归原告所有），建筑面积127平方。成交价款550,000元，在合同签订时支付购房定金400,000元。居间服务佣金10,000元，由原告承担。补充协议约定出售价550,000元包括定金、家具家电及7楼所有搭建的房子和家具家电。在原告还未付清房款之前及2018年12月14日之前，两被告搬住在7楼的两间卧室，不需付房租，其余三间的租金也由两被告收取。两被告在原告付清房款后还要在7楼两间卧室住两个月，其他三间租金由原告收取。根据家具清单显示，7楼家具家电包括5台挂式空调、5台彩电、5张床及床垫。合同签订后，两被告向原告交付了房屋，并在原告付清房款后搬离了案涉房屋，双方也办理了公证手续。原告在收房后对房屋清洁、装修过程中，获悉该房屋搭建部分将被行政部门拆除，在与两被告协商无果情形下，提起本案诉讼，要求确认搭建建筑部分及内存家具家电的买卖无效，两被告返还该部分的折价金额160,000元，并赔偿清洁费400元，第三人返还收取的中介费10,000元。审理中，第三人对返还中介费10,000元的诉讼请求无异议。本院认为，原、被告及第三人对房屋买卖的事实并无争议，主要争议焦点在于两被告向原告交付的房屋搭建建筑部分，在原告知道将予拆除后，原告是否有权主张该部分买卖无效，两被告应当将搭建建筑部分折价返还并赔偿损失。首先，根据原告与两被告签订的房屋买卖居间合同和补充协议，明确约定买卖的房屋标的物为加州阳光绿茵小区枫景区7栋602室，建筑面积127平方（以产权证为准），所在层数第6层，无储藏间、车库，在文本中注明楼上有搭建，归原告所有。因此，双方签订合同的真实意思应当是对7栋602室房屋进行买卖，该房屋所附搭建部分随房交付归原告。诚然，双方在交易时，因搭建建筑的存在和对其出租收益的预期，对房屋的交易可能存在市场溢价的现实，但不能由此认定该搭建建筑部分属于本案房屋买卖合同的标的物。故原告以合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，要求确认搭建部分买卖无效不能成立。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定：买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。原告在合同签订前已经实地了解案涉房屋的现状，也知道两被告出售的房屋未经规划部门批准进行违章搭建的事实。原告虽对此辩解称两被告在出售前谎称因房屋漏水，物业公司同意搭建，但案涉违章建筑从外部状况、内部结构及使用用途等方面明显与防漏处理措施不符，原告作为一名从事房屋买卖中介职业的人员，应当具有一定的相关专业知识，对房屋合法建设的程序、批准机构、违章搭建的后果应当了解知悉。故本院认为原告在购买案涉房屋时，应当知道该房屋上存附有违章建筑的瑕疵。至于原告在交付后才获悉该违章建筑即将予以拆除的事实，本院认为，行政强制拆除是违章建筑的违法必然后果，并非违章建筑的认定原因，原告在购买时就应当预见到该瑕疵可能带来的风险，同时考虑到两被告为该违章建筑的建设、装修及添附的设施投入并未在交易过程中明显获益，故案涉违章搭建拆除引起的法律后果应由原告自行承担。综上，案涉房屋买卖居间合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应具有法律效力。案涉违章建筑并非原、被告双方房屋交易的标的物，双方对系争房屋上存在违章建筑的事实和可能带来的后果在交易前应当清楚，但原告考虑到该违章建筑出租处分可能带来的预期效益，对违章建筑的保留使用存在侥幸心理，仍与两被告达成协议，在获悉违章建筑将予强制拆除后，以房屋存在该瑕疵为由，要求两被告作为出卖人承担瑕疵担保责任，违反诚实信用原则，不应予以支持。至于第三人一家公司明确无论本案的处理结果，同意向原告返还中介费10,000元，虽该纠纷系居间合同关系，但因双方对该诉讼请求达成一致意见，本院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条之规定，判决如下：原告黄泰兰与被告张申桂、陈清燕于2018年12月7日签订的居间房屋买卖合同和补充协议有效。第三人萍乡市一家房产置业顾问有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告黄泰兰中介费10,000元。驳回原告黄泰兰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,708元，由原告黄泰兰承担3,508元，第三人萍乡市一家房产置业顾问有限公司承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  常赣斌二〇一九年十月三十日代理书记员  颜 静