青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初1984号原告：青海青晋物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630103074591448D（1-1），住所地：青海省西宁市城中区砖厂路5号18幢实训楼。法定代表人：孙建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李延伟、马蕊，青海立詹律师事务所律师。被告：杨冀，男，汉族，1973年5月30日出生，公民身份号码：×××，青海民族大学教师，住西宁市。第三人：山西杰灵物业管理有限公司，统一社会信用代码：91140100696681587T（1-1），住山西省太原市杏花岭区府西街6号府西银谷3单元1002号。法定代表人：孙建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王娟海，山西如亨律师事务所律师。原告青海青晋物业管理有限公司（以下简称青晋物业公司）与被告杨冀、第三人山西杰灵物业管理有限公司（以下简称杰灵物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青晋物业公司的委托诉讼代理人李延伟、马蕊，被告杨冀到庭参加了诉讼，第三人杰灵物业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告青晋物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付自2013年至今欠付的物业费管理费12906元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系原告所管理的青海文化艺术职业学校家属院的业主,山西杰灵物业管理有限公司与青海文化艺术职业学校于2013年7月10日签订《物业管理委托合同》,后山西杰灵物业管理有限公司将权力义务及合同主体全部转移给原告,且青海文化艺术职业学校家属院的物业服务一直由原告提供。青海文化艺术职业学校全面委托原告对其开发的“青海省文化艺术职业学校家属院”住宅小区(建筑面积:住宅部分约46000㎡)进行物业管理,委托管理期限自2013年7月10日起至2023年7月9日止。协议约定:原告向被告提供物业管理服务,被告以(房屋建筑面积:137.57㎡)1元/㎡/月的标准向原告缴纳物业管理费,另向原告每年缴纳500元的电梯费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务,但被告自2013年5月起至今并未依约向原告缴纳物业管理费、电梯费,被告共欠物业费9906元,电梯费3000元,共计12906元。经原告多次对其书面及上门催缴无果,至今仍分文未付。综上所述,原告认为,被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《物业管理委托合同》,严重侵犯了原告及其他业主的合法权益,故为维护原告的合法权益,特诉至贵院,望贵院判如所请。被告杨冀辩称：一、被告不承认原告的诉求，被告没有享受过原告提供的物业服务，第三人在进入青海省时没有相关资质，外省企业进入青海省应当要有备案。二、原告诉讼的对象不明，原告依据第三人与艺校签订的合同来诉讼，没有与业主签订过合同，应该追加艺校为被告。三、不承认对方提供的物业服务，对方强调与艺校签订了合同，但我从没有享受过原告公司提供的服务，我仅限于交水电暖气费。第三人杰灵物业公司书面述称：2013年7月10日，杰灵物业公司与青海省文化艺术职业学校签署了《物业管理委托合同》。为了更好的服务于青海省文化艺术职业学校家属院，特成立青海青晋物业管理有限公司，法人同为孙建军，杰灵物业公司系青海青晋物业管理有限公司的实际股东。杰灵物业公司将《物业管理合同》中的所有权利义务（包括青晋物业公司成立之前的所有权利义务）全部转让给青晋物业公司，并征得青海省文化艺术职业学校的同意。青海省文化艺术职业学校家属院住宅小区一直由青晋物业公司为其提供物业管理服务，收取相关费用。被告对第三人的陈述辩称：不认可第三人的陈述，理由是他们双方针对物业服务进行转让，没有对我们业主进行过公示。并认为服务应该包括：治安、卫生、绿地绿化，健身、家里水电等的维护维修，主要建筑及电梯的维护维修、停车，公司利用业主共有的设施进行经营收益的知情权。原告青晋物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、《物业管理委托合同》，证明：青海省文化艺术职业学校与杰灵物业公司就家属院物业服务达成协议，同时协议第九条约定待杰灵物业公司注册下属机构后，合同主体自动转至该机构及证明双方其他权利义务关系的事实。证据二、工商档案信息、公司章程，证明：杰灵物业公司作为控股股东于2014年1月16日注册成立青晋物业公司，法定代表人与杰灵物业公司一致，系杰灵物业公司在青海为履行《物业管理委托合同》注册成立的下属控股子公司。证据三、情况说明及关于《物业管理委托合同》履行情况说明，证明：1、杰灵物业公司将其合同权利义务转让给原告，青海省文化艺术职业学校也同意合同权利义务转让的事实。2、原告自设立后，开始为小区提供物业服务的事实。证据四、欠费通知单，证明：原告提供物业服务，被告未缴费，原告向被告催收的事实。证据五、青海省××校物业服务收费公示栏，证明：原告将收费标准向小区业主公示的事实。证据六、业主满意度调查表，证明：原告在提供物业服务期间，业主对于物业服务满意的事实。证据七、收款收据，证明：原告青晋物业公司自2013年6月12日起至2019年向小区业主提供物业服务，且业主向我公司缴纳物业费、采暖费、电梯费的事实，且收取费用均有公示；绝大部分业主已缴纳。被告质证认为，原告一再强调按合同约定内容进行，我对这条约定有异议，物业管理条例中有明确规定，不能全部将小区的管理转移至其他公司。经查询得知，第三人并未有下属机构，并没有下属的公司和分支机构。对情况说明，不予认可，签订的协议从未向业主进行公示，完全不知情，是这个案子立案后，才提交的说明。原告的公司注册所在地都在艺校，对原告的证据，如果提供了服务，业主应该能体验到，没有享受到任何服务，我从未见过，没有找过我本人。公示栏压根不存在，不认可。业主满意度调查表属于造假，没有的事实。我在该小区生活了七年，但是对方提供的满意度调查表居然有3号楼、4号楼，实际上根本没有。对方擅自把业主的电表、锅炉更换，没有征求过我们业主的同意。收款收据既没有进行公示也没有公司的财务盖章，对该份证据表示怀疑。第三人杰灵物业公司因缺席未对原告青晋物业公司提交的证据发表质证意见。本院认为，原告青晋物业公司提交的证据一可以证明建设单位青海省文化艺术职业学校与杰灵物业公司于2013年7月10日签订《物业管理委托合同》，合同约定了具体的物业服务权利和义务。证据二、证据三可以证明青晋物业公司的法定代表人与山西杰灵物业管理有限公司的法定代表人一致，并且杰灵物业公司与其法定代表人孙建军系青晋物业公司的股东；杰灵物业公司将其合同权利义务转让给原告青晋物业公司，青海省文化艺术职业学校也同意合同权利义务转让给原告青晋物业公司；同时青海省文化艺术职业学校认可自2013年5月份始至今青晋物业公司向该校的家属院住户提供了物业服务的事实。证据四、证据五可以证明该小区的物业收费标准、收费方式及催缴情况，被告欠付物业费的期间及数额。证据六、证据七因被告对其真实性不予认可，收款收据也无收款单位公章，且两组证据原告也未能提供其他证据佐证，故该两组证据本院不予采信。被告为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：证据一、物权法和物业管理条例，证明原告不是适格主体。证据二、照片，证明原告没有向业主提供相应的服务，业主没有享受到服务的事实。证据三、收款收据，证明2015年小区业主收款收据上的章子还是第三人。提供服务还是第三人，而且原告不具备资质，至今还在非法经营。原告青晋物业公司质证认为：对于照片形成的时间和方位没办法确认，不能反映小区本身的环境，对其真实性和证明方向均不予认可。对证据三，盖的服务处的章子，需要代理人庭后核实，对证明方向有异议，财务混乱跟本案审理的物业服务合同没有关联。第三人杰灵物业公司因缺席未对被告提交的证据发表质证意见。本院认为，被告提交的证据一的真实性本院予以确认，但该组证据不足以否定青晋物业公司为该小区提供了物业服务的事实，故对该组证据的证明方向本院不予采信。证据二的真实性本院不予确认，该组证据缺乏事实依据予以证明，故其证明方向本院不予采信。证据三真实性本院予以确认，但其证据不能否定青晋物业公司为该小区提供了物业服务的事实，亦不能否定杰灵物业公司将其合同权利义务转让给原告青晋物业公司，青海省文化艺术职业学校同意合同权利义务转让给原告青晋物业公司的事实，故其证明方向本院不予采信。经审理查明：2013年7月10日，建设单位青海省文化艺术职业学校与第三人杰灵物业公司签订了《物业管理委托合同》，根据该合同的约定，甲方青海省文化艺术职业学校将青海省文化艺术职业学校家属院委托给乙方杰灵物业公司实行物业管理；委托管理期限为10年，自2013年7月10日时起至2023年7月9日时止；该合同约定了具体的物业服务权利和义务；该合同第九条约定杰灵物业公司在西宁注册下属机构后，合同主体自动转至其下属机构；基于合同约定，2014年1月16日杰灵物业公司及其法定代表人孙建军出资注册成立了青晋物业公司，青晋物业公司的法定代表人与杰灵物业公司的法定代表人一致均为孙建军，且杰灵物业公司及其法定代表人孙建军为青晋物业公司的股东。后第三人杰灵物业公司将《物业管理委托合同》中的权利义务（包括青晋物业公司成立之前的权利义务）转让给青晋物业公司，由青晋物业公司为青海省文化艺术职业学校家属院住宅小区提供物业管理服务，收取相关费用，并征得青海省文化艺术职业学校的同意；同时青海省文化艺术职业学校认可自2013年5月份始至今青晋物业公司向该校的家属院住户提供了物业服务。被告自2013年7月至今未向原告青晋物业公司缴纳物业管理费9906元、电梯费3000元、共计12906元。本院认为，根据《物业管理委托合同》约定，建设单位青海省文化艺术职业学校将其家属院委托给杰灵物业公司进行物业管理，该合同出自双方自愿，且未违反相关法律法规的规定，应受法律的保护；后第三人杰灵物业公司将其权利义务转让给原告青晋物业公司，并征得建设单位青海省文化艺术职业学校的同意。现第三人杰灵物业公司与青海省文化艺术职业学校均认可原告青晋物业公司按照《物业管理委托合同》的约定自2013年5月份始至今一直在给青海省文化艺术职业学校家属院提供物业服务。虽然被告抗辩称其不承认原告的诉求，被告没有享受过原告提供的物业服务，第三人在进入青海省时，没有相关资质，对于外省企业进入青海省没有备案，原告诉讼的对象不明，原告依据第三人与艺校签订的合同来诉讼，没有与业主签订过合同，应该追加艺校为被告，且原告抗辩称其购买的商品房，其服务仅限于交水电暖气费，其没有享受过原告公司提供的服务，并存在质量问题，本案中，杰灵物业公司将其物业服务业务转让给原告青晋物业公司，并征得建设单位青海省文化艺术职业学校的同意，并非将其物业服务业务一并委托给原告青晋物业公司的委托行为；同时被告抗辩的原告无物业服务或物业服务质量差及其他抗辩理由，缺乏证据予以佐证，况且被告已自动缴纳了暖气费、水电费，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告青晋物业公司提供了物业服务，被告系该小区的业主应当向原告缴纳物业费；且物业服务具有公共服务属性，关系到小区内全体业主的切身利益，在物业公司已经提供了物业服务的情况下，业主依法应按时足额缴纳物业费，以保障物业企业的正常运营及小区的稳定，否则会导致物业服务水平下降，最终损害了正常缴纳物业服务费业主们的利益。故原告要求被告缴纳物业管理费9906元、电梯费3000元、共计12906元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，因原告已履行了物业服务义务，被告作为物业服务的受益者，应当依法缴纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十四条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨冀于本判决生效之日起十日内给付原告青海青晋物业管理有限公司物业费9906元、电梯费3000元，共计12906元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元，减半收取61.5元，由被告杨冀负担（此款原告已预交，被告随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 南文红 二〇一九年十月十二日书记员 李龙德 附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。