湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1819号上诉人（原审原告、反诉被告）:湖南恒森房地产开发有限公司，住所地：靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路115号。法定代表人唐志成，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：黄明霞，靖州县飞山法律服务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴小珍，女，1983年11月1日出生，侗族，住湖南省靖州县苗族侗族自治县。委托代理人（特别授权）：粟斌，男，1981年2月9日出生，苗族，住湖南省靖州县苗族侗族自治县。被上诉人（原审第三人）：靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司，住所地：靖州苗族侗族自治县渠阳镇梅林中路147号。法定代表人：李开球，该公司董事长。上诉人湖南恒森房地产开发有限公司（简称恒森公司）因与被上诉人吴小珍、靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司（简称中亿佰联）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2019）湘1229民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒森公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销州苗族侗族自治县人民法院（2019）湘1229民初62号民事判决书，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、请求二审人民法院依法判决本案诉讼费全部由被上诉人负担。事实与理由：一、一审基本事实认定有重大错误，这些错误的事实认定，导致本案判决完全错误；二、上诉人起诉解除和被上诉人吴小珍签订的《商品房买卖合同》依法应予以支持。被上诉人吴小珍答辩称：1、答辩人与被答辩人签订的二份《商品房买卖合同》及相应的收款收据，合法有效，绝不容许被答辩人解除；2、被答辩人诉称“答辩人至今没有支付任何购房费用”，被答辩人这是自己打自己的嘴巴；3、根据购房合同约定，被答辩人无权以任何债权债务问题阻碍答辩人取得预售商品房产权；4、被答辩人恒森公司与第三人中亿佰联（包括有关案外人之间的债权债务关系与答辩人无关，被答辩人不应将答辩人扯入到他们的债务纠葛之中。综上，被答辩人要求解除购房合同的诉讼请求，与法律不符，与合同约定不符，与清理不符。答辩人请求法院依法驳回其诉讼请求。被上诉人中亿佰联答辩称：1、一审判决驳回被答辩人要求撤销其与各被告签订的《商品房买卖合同》，同时支持各被告要求被答辩人交房并承担逾期交房违约金的反诉请求，正确无疑；2、被答辩人湖南恒森公司的上诉理由混乱、钻牛角尖、脱离实际、信口雌黄、违反法律原则、捏造事实，完全不能成立。综上，请求二审人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。上诉人恒森公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除被告吴小珍与原告恒森公司金域华府项目部于2016年5月11日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告承担本案诉讼费用。被上诉人吴小珍向一审法院提出反诉请求:1、按照2016年5月4日《商品房买卖合同》规定的交接方式向被告交付商品房，并按照被告所付价款454692元的日万分之一标准支付逾期交付房屋违约金，从逾期交房之日（2016年11月1日）起至实际支付房屋之日止。（从2016年11月1日至2018年12月31日的违约金为35966元）,2、由原告承担本案反诉费用。一审法院认定的事实：2014年10月13日、10月14日，10月16日、2015年2月16日，金域华府项目部负责人石章松及其妻子石永园以金域华府房地产交纳土地出让金需要资金周转为由分别与案外人易美来签订四份借款合同（借款期限4个月或者2个月不等，借款月利率为2%，按月付息，到期还本，逾期利率为借款利率基础上加收50%，并按逾期偿还本息每日2‰支付违约金），其中2014年10月13日的借款合同借款金额为300万元，借款期限为4个月；2014年10月14日的借款合同借款金额为300万元，借款期限4个月；2014年10月16日的借款合同借款金额为400万元，借款期限4个月；2015年2月16日的借款合同借款金额为110万元，借款期限2个月。并由金域华府项目部及案外人尹华林、李昌平（均为金域华府项目的股东）为上述借款承担连带保证责任。从2014年10月14日至2016年2月1日期间，原告恒森公司金域华府项目部以案外人石章松或者金域华府名义通过案外人易美来、李帅帅的账户向第三人中亿佰联陆续转账付款（收据上石章松、李昌平标注“同意支付”，被告中亿佰联加盖公司财务专用章），其中：通过案外人易美来账户付款1283000元（佣金55000元、再服务保证金200000元、本金160000元、利息864000元、违约金4000元），通过李帅帅、易美来账户付款1992000元（本金540000元、利息1452000元），共计3275000元。原告于2015年2月16日向第三人中亿佰联支付佣金55000元；原告向第三人支付再服务保证金的时间、金额，分别为：2014年10月14日支付60000元、2014年10月13日支付60000元、2014年10月16日支付80000元。除以上几笔借款外，双方之间还因其他借款发生过经济往来。另2014年10月1日原告恒森公司金域华府项目部通过汪安云账户支付佣金500000元。因金域华府项目部资金周转困难不能按期履约，并多次延期，为此，第三人中亿佰联与原告恒森公司金域华府项目部于2015年11月2日签订了一份《出借客户匹配资金购房抵扣方案》，内容为：“一、金域华府项目部凭靖州中亿佰联财务开具的资金金额投放证明或资金放款额证明，办理抵扣房款相关手续；二、靖州中亿佰联推荐出借客户或出借客户自愿用匹配资金抵扣金域华府项目部预购的商品房或门面；三、凡自愿抵扣预定购房款的客户，凭靖州中亿佰联财务开具的抵扣放款金额证明，办理抵扣预购住房款手续的，从办理预购房手续起，金域华府不再给靖州中亿佰联计算利息；四、凡靖州中亿佰联开具的出借客户放款金额资金，金域华府项目部在办理手续时应向抵扣客户特别说明及承诺，如抵扣客户开具的抵扣资金少于购房款，抵扣客户应以现金补交或按揭形式交付，另抵扣客户的抵扣资金多于购房款时，在抵扣房款后多余部分应在发放商品房预售许可证之日止连本带息以现金的形式退还给购房抵扣出借客户；五、凡靖州中亿佰联财务与金域华府项目部财务及出借客户办理完抵扣手续后，靖州中亿佰联不再承担任何责任。”上述方案签订后，原告恒森公司金域华府项目部与第三人中亿佰联发生债务抵扣的票据共有57张，票据开出时间为自2015年11月10日至2016年5月10日，总发生抵扣金额为13241105元。抵扣票据发生在2015年12月30日之后的有：2016年1月26日，票据号为9280072（李玉华）；2016年4月12日，票据号为9280095（潘阳艳）；2016年5月10日，票据号为9280128（储爱霞）；2016年5月10日，票据号为9280129（吴得干）；2016年1月26日，票据号为9280070（李忆琳）；2016年1月26日，票据号为9280071（李玉华）；2016年5月10日，票据号为9280122（刘丽君）；2016年5月10日，票据号为9280123（王绍明）；2016年5月10日，票据号为9280124（吴小珍）；2016年5月10日，票据号为9280125（张杜鹃）；2016年5月10日，票据号为9280126（李雄飞）；2016年5月10日，票据号为9280127（储艳梅）。2016年5月4日，原告恒森公司金域华府项目部与被告签订了《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发建设的位于靖州苗族侗族自治县住房一套，具体房号为第8幢2单元1002号房，建筑面积135㎡，单价3180元／㎡，总价款429300元。被告的付款方式为一次性付款。2016年5月11日，原告向被告出具收款收据两张，分别为：“今收到吴小珍交来8栋2单元1002号购房款人民币肆拾贰万玖仟叁佰元整”，备注栏注明“中亿佰联借款抵扣购房款429300元”；“今收到吴小珍交来8栋2单元1002号办证相关费用人民币贰万伍仟叁佰玖拾贰元整”，备注栏注明“中亿佰联借款抵扣办证费25392元”。合同约定：原告名下的金域华府项目部应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付被告使用。商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，原告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的原告不出示证明文件或证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担。原告应保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因原告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由原告承担全部责任。另查明，2016年10月17日，本院依据（2016）湘1229执303、304号执行裁定书，扣划了原告恒森公司金域华府项目部银行存款1068796元。原告恒森公司就本院该扣划执行行为提出执行异议，本院依法裁定予以驳回，但未提起执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告主体资格是否适格。首先，就本案原告恒森公司金域华府项目部负责人石章松及其妻子石永园以金域华府房地产交纳土地出让金需要资金周转为由与案外人易美来签订系列借款合同后，还款义务承担主体如何认定的问题。原告在庭审中对石章松及其妻子石永园上述借款用于金域华府项目表示认可，且从第三人中亿佰联出具的收款收据上体现，作为金域华府项目的股东石章松、李昌平标注“同意支付”字样，不难判断涉案借款用于金域华府项目，再从本案已有的其他诸多证据也能印证借款用于金域华府项目上这一事实，金域华府项目部负责人石章松及其妻子石永园为金域华府项目对外融资借款，结合本案事实不能据此认定该债务系石章松夫妻共同债务。原告对石章松及其妻子石永园因金域华府项目对外融资借款产生的上述借款，承担还款责任表示认可。再者，原告向本院起诉请求解除《商品房买卖合同》，该份合同中甲方签章为“湖南恒森房地产开发有限公司金域华府项目部”，系该份合同的签订主体。故，原告作为本案原告起诉，诉讼主体资格适格。二、原、被告之间的商品房买卖合同是否有效。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。在本案《商品房买卖合同》的签订过程中，原告向被告出具了购房款、办证相关费用收据，该两份收据注明了款项来源（构成方式），视为原告认可被告购买该套房产时支付购房款的支付方式，也表明被告的合同约定履行义务已经得到履行。原告主张被告依据的抵扣票据所载明的金额已经超过了其应当履行的还款义务，那么就应分析关于石章松夫妇与案外人易美来签订上述系列借款合同借款数额及归还认定问题。原告恒森公司金域华府项目部在归还借款及支付利息时，一部分通过转账方式用现金还本付息，大部分则通过其与被告中亿佰联签订的《出借客户匹配资金购房抵扣方案》的形式以房抵债归还借款本息，除原告恒森公司金域华府项目部在通过转账方式付款时能够明确确定归还的借款本金和利息的具体数额外，大部分通过以房抵债方式归还的借款本息是难以明确确定借款本金和利息的具体数额的，也未能确定所抵扣借款的截止期限，原告在起诉状和庭审中都没有明确分开。同时原告将汇入至案外人易美来账户上的佣金及再服务保证金当做本金抵扣不妥当，首先，因为佣金及再服务保证金其性质上不属于借款本金，该费用应该属于被告中亿佰联为原告恒森公司金域华府项目部提供有偿服务时可以收取的两项费用，与涉案借款合同的本息并无交集，因此原告恒森公司通过案外人易美来账户上向被告中亿佰联支付佣金及再服务保证金的行为不应视为其归还借款本金的行为，特别是将2014年10月1日汇入至案外人汪安云账户上的佣金500000元，作为抵扣案外人易美来上述出借资金本金明显缺乏证据支持。该笔500000元佣金的支付时间为2014年10月1日，而原告在本案中所主张的第一笔借款发生时间为2014年10月13日，故该笔佣金不能作为本案所涉借款中所支付的佣金，不符合借款交易习惯和生活经验法则。其次，原告在本案所涉四笔借款，对实际获得的借款本金，并未向本院提供任何证据；主张提前支付的1199000元，对其构成部分、支付时间未予以说明，也未提交相关证据予以证明。原告所出示的证据中，2014年10月13日（票据号为1715717）、2014年10月14日（票据号为1715715）、2014年10月16日（票据号为1715723）的三张票据上，均由石章松、李昌平签署“同意支付”字样，与其他归还本金及支付利息的票据表现形式一致，那么从生活经验法则可判断，该三份票据载明所支付的佣金，双方之间有给付对方的行为，而不能认定为直接扣除。所以对原告诉状中“每笔借款都预先扣除一季度的利息和再服务保证金、佣金等费用”的主张，本院不予支持。最后，第三人中亿佰联按照与原告签订的《出借客户匹配资金购房抵扣方案》，向被告出具抵扣证明，并由原告恒森公司金域华府项目部开具的抵扣放款金额的票据为被告办理抵扣购房款手续。因此，被告通过第三人中亿佰联对外发生的借款合同关系已转变为商品房买卖合同关系，借款本息亦转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。且原、被告是在被告根据自己购房需要、喜好，选择房源后再行签订的房屋买卖合同，并不是由原告恒森公司金域华府项目部指定房源，双方签订购房合同的过程具有了商品房买卖合同签订的一般规则。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期金域华府项目部难以清偿债务时，通过将金域华府项目部所有的商品房出售给第三人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，法庭应当尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，符合合同自由原则。三、原告是否应向被告逾期交付房屋违约金。原、被告签订的商品房买卖合同对房屋交付条件、期限及违约责任约定明确、具体，双方应当依照约定履行合同义务。本案中，原告恒森公司至今未按合同约定的条件、期限向被告交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。被告诉请原告恒森公司按日支付已付房价款454692元的万分之一标准计算逾期交房违约金，从逾期交房之日（2016年11月1日）起至实际支付房屋之日止，结合本案实际情况，参照目前房地产交易市场现状，该诉请合情合理，本院予以支持，但对逾期交房违约金应以交付的购房款429300元为基数进行计算。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张截止2015年12月30日止，应当偿还借款本息12566086元，实际偿还14546275元，按月息2%计算，原告金域华府项目部多归还了第三人借款本息1980189元。至此原告将第三人中亿佰联的借款本息全部归还，但根据庭审查明，是在该时间节点后，原告除了与本案被告签订《商品房买卖合同》（抵扣第三人中亿佰联债务）以外，还于2016年1月26日，票据号为9280072（李玉华）；2016年4月12日，票据号为9280095（潘阳艳）；2016年5月10日，票据号为9280123（吴得干）；2016年5月10日，票据号为9280123（储爱霞），签订《商品房买卖合同》，并2016年2月1日向易美来转账汇款（支付利息）100000元。原告对本案所涉四笔借款，对已经发生的57笔抵扣行为，相互之间并没有明显的不同之处，仅仅因原、被告之间签订合同的时间发生在2015年12月30日之后主张该几笔抵扣行为系还款的超额部分而请求解除合同，理由不充足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依法判决：一、驳回原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司的全部诉讼请求；二、由原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，将位于靖州苗族侗族自治县住房交付被告（反诉原告）吴小珍；三、由原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司以购房款429300元为基数，按日万分之一的标准支付被告（反诉原告）吴小珍逾期交房违约金，从2016年11月1日起计算至实际交房日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费100元，反诉部分案件受理费350元，由原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点系：恒森公司与吴小珍签订的《商品房买卖合同》是否有效，恒森公司与中亿佰联间的借贷和债权债务关系与本案是否存在有关联性。现评析如下：首先，本案恒森公司与吴小珍所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人均应全面履行。本案《商品房买卖合同》的签订过程中，恒森公司向吴小珍出具了购房款、办证相关费用收据，该两份收据注明了款项来源，视为恒森公司认可吴小珍购买该套房产时支付购房款的支付方式，也表明吴小珍的合同约定履行义务已经得到履行。其次，恒森公司主张吴小珍依据的抵扣票据所载明的金额已经超过了其应当履行的还款义务，那么就涉及石章松夫妇与案外人易美来签订上述系列借款合同借款数额及归还认定问题。本案中，恒森公司金域华府项目部在归还借款及支付利息时，一部分通过转账方式用现金还本付息，大部分则通过其与被上诉人中亿佰联签订的《出借客户匹配资金购房抵扣方案》的形式以房抵债归还借款本息。除恒森公司金域华府项目部在通过转账方式付款时能够明确确定归还的借款本金和利息的具体数额外，大部分则通过以房抵债方式归还的借款本息，难以明确确定借款本金和利息的具体数额的，也未能确定所抵扣借款的截止期限，恒森公司在本案诉讼过程中亦均未明确分开。同时，恒森公司将汇入至案外人易美来账户上的佣金及再服务保证金当做本金抵扣尚有不妥。因为，佣金及再服务保证金，其性质上不属于借款本金，该费用应属于被上诉人中亿佰联为恒森公司金域华府项目部提供有偿服务时可以收取的两项费用，与涉案借款合同的本息并无交集。因此，恒森公司通过案外人易美来账户上向中亿佰联支付佣金及再服务保证金的行为不应视为其归还借款本金的行为，特别是将2014年10月1日汇入至案外人汪安云账户上的佣金500000元，作为抵扣案外人易美来上述出借资金本金明显缺乏证据支持。该笔500000元佣金的支付时间为2014年10月1日，而恒森公司在本案中所主张的第一笔借款发生时间为2014年10月13日，不符合借款交易习惯和常规，故该笔佣金不能作为本案所涉借款中所支付的佣金。再其次，恒森公司在本案所涉四笔借款，对实际获得的借款本金，并未提供任何证据，证明主张提前支付的1199000元，对其构成部分、支付时间均未予以说明，也未提交相关证据予以证明。恒森公司所提交的证据中，2014年10月13日（票据号为1715717）、2014年10月14日（票据号为1715715）、2014年10月16日（票据号为1715723）的三张票据上，均由石章松、李昌平签署“同意支付”字样，与其他归还本金及支付利息的票据表现形式一致，因此，该三份票据载明所支付的佣金，双方之间有给付对方的行为，而不能认定为直接扣除。故一审判决，对恒森公司在诉请中“每笔借款都预先扣除一季度的利息和再服务保证金、佣金等费用”的主张，不予支持是恰当的。最后，中亿佰联按照与恒森公司签订的《出借客户匹配资金购房抵扣方案》，向吴小珍出具抵扣证明，并由恒森公司金域华府项目部开具的抵扣放款金额的票据为吴小珍办理抵扣购房款手续。因此，吴小珍通过中亿佰联对外发生的借款合同关系已转变为商品房买卖合同关系，借款本息亦转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。且吴小珍是根据自己购房需要、喜好，选择房源后再行签订的房屋买卖合同之行为，并不是由恒森公司金域华府项目部指定房源，双方签订购房合同的过程具有了商品房买卖合同签订的一般规则。因此，本案上诉人恒森公司与吴小珍签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人恒森公司与中亿佰联间是否存在有借贷和债权债务关系，属另一法律关系，恒森公司可另行提起诉讼，主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理恰当，上诉人提出的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费921元，由上诉人湖南恒森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇一九年十月三十日代理书记员  舒 宁