河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1025民初3082号原告：孙孝会，女，汉族，1978年4月10日生，住襄城县。原告：杨永亮，男，汉族，1977年1月18日生，住址同上。二原告委托诉讼代理人：张东升，郎晓笛（实习），河南首山律师事务所律师。被告：陈培英，女，汉族，1956年7月8日生，住临颍县。委托诉讼代理人：何进功，郭晓刚，河南大乘律师事务所律师。第三人：刘秀英，女，汉族，1961年6月15日生，住襄城县。第三人：武贝博，女，汉族，1981年1月5日生，住襄城县。原告孙孝会、杨永亮与被告陈培英、第三人刘秀英、武贝博执行异议之诉一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙孝会、杨永亮及其委托诉讼代理人张东升、郎晓笛，被告陈培英的委托诉讼代理人何进功、郭晓刚到庭参加诉讼，第三人刘秀英、武贝博经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙孝会、杨永亮诉称：2007年第三人刘秀英夫妇在襄城县××路与××路交叉口西北角筹建房一幢。2007年9月二原告经崔某介绍与第三人刘秀英丈夫武某签订合资建房协议书，约定二原告出资16.4万元双方合资建房，建起后上述房屋中的X楼南户的一套房屋归二原告所有。后原告按约定交付出资16.4万元，第三人刘秀英夫妇于2008年5月将X楼南户房屋钥匙交给原告，自2011年8月起原告及其家人一直在上述房屋内居住至今，但第三人刘秀英夫妇一直未通知和协助原告办理产权分户登记手续，第三人刘秀英丈夫武某于2017年去世。在被告陈培英与第三人刘秀英、武贝博民间借贷纠纷一案中，2019年4月22日贵院作出(2019)豫1025民初726号之四财产保全民事裁定书。裁定将刘秀英、武贝博被继承人武某名下的位于襄城县××路××北房产(房产证号:××号)子以查封。原告出资16.4万元合法获得的房屋位于上述被查封房产中的X楼南套。2019年8月19日，原告依法向贵院提出复议申请，要求解除原告合法获得的上述房屋中的X楼南户房屋一套的查封。2019年8月23日，贵院作出(2019)豫1025民初726号之七民事裁定书，以不动产物权经依法登记发生效力为由，裁定驳回原告的复议申请。原告认为原告与第三人刘秀英丈夫武某签订的合资建房协议书是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。合资建房协议中明确约定武某承担提供用地、房屋建设、办理产权证、协助过户登记、收取房款等内容，原告则承担支付建房款义务，且原告已经按照约定将建房款16.4万元全额支付给第三人刘秀英丈夫，并在上述唯一房屋内居住至今。原告对于第三人刘秀英丈夫武某何时将上述涉案房产办至其名下并不知情，因第三人刘秀英夫妇的原因未能办理房屋分户登记，原告在本案中并无过错。原告对上述涉案查封房产中的X楼南户房屋自始享有独立排他的份额，系该X楼南户房屋的权利人，人民法院应当依法解除对该户房屋的查封，保护原告的合法权益。另外，基于原告与被告各自权利产生的时间、内容、性质以及根源等方面来看，原告为获得涉案诉争房屋所有权实施的合资建房行为所产生的物权期待权，明显优先于被告之后为获取利息实施的民间借贷行为所产生的金钱债权，原告对涉案诉争房屋所享有的权利足以能够排除对本案讼争房屋的执行，原告提起执行异议请求解除对本案讼争房屋执行的理由正当，故提起诉讼，请求：1、停止对二原告所有的位于襄城县××路××北的房产（房产证号：××号）中的X楼南户房屋一套（价值16.4万元）的执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认二原告与第三人刘秀英丈夫武某签订的合资建房协议书合法有效，并确认二原告系位于襄城县××路××北的房产（房产证号：10××35）中的X楼南户房屋的权利人。3、本案诉讼费及其他相关费用由被告负担。陈培英辩称：依照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。本案涉案房产自2013年2月1日至今都全部登记在武某名下，依据法律规定，武某有涉案房屋的所有权，依据有关法律规定，应当驳回原告的诉讼请求。刘秀英、武贝博缺席未答辩。孙孝会、杨永亮为支持其主张向本院提供以下证据：证据一、襄城县人民法院作出的（2019）豫1025民初726号之七民事裁定书，证明：原告诉请本案的依据。证据二、《合资建房协议书》1份、证明2份、房屋买卖协议1份，证明:2007年至2008年期间二原告与武某、刘秀英夫妇签订合资建房协议书，约定二原告出资16.4万元双方合资建造位于襄城县××路与××路交叉口西北角××底商住宅楼，建起后上述房屋中的X楼南户的一套房屋归二原告所有，由此二原告以参与合法合资建造房屋的事实行为设立涉案房屋的物权，涉案房屋的物权自合法合资建造房屋的事实行为成就时发生效力的事实及二原告已经交付16.4万元合资建房款的事实。证据三、刘秀英证明1份，证明原告未办理房屋登记不存在过错的事实。证据四、天然气使用权证1份、电费发票5张、水费收据1张，证明第三人刘秀英夫妇已经向原告交付涉案房屋和原告使用、占有该房屋至今的事实。陈培英为支持其主张向本院提供：在房产登记机关查询的10××35号产权证存根复印件一份，证明：涉案房屋登记在武某名下，不动产权归武某所有。刘秀英、武贝博未向本院提供证据。综合以上有效证据，经庭审，本院确认以下案件事实：刘秀英丈夫武某因病于2017年5月2日去世。武贝博系刘秀英、武某之女。刘秀英、武贝博的被继承人武某位于泰安路××北××房产××号建筑面积786.12平方（丘地号均为：200910261001）于2013年2月1日领取房产产权证书。2007年9月，武某、刘秀英与孙孝会、杨永亮签订合资建房协议，约定：甲方：武某、刘秀英，乙方：孙孝会、杨永亮，一、甲方有土地二宗，位于XXX路与××路交叉口西北角，办有国有土地使用证。现有乙方出资按工程造价在甲方土地上建造底商住宅楼一幢，建筑面积平方米，造价元（竣工后以实结算）。二、由甲方负责建设，保证在2008年月日（春节前）交付使用（人力不可抗拒时除外）。三、甲方负责建设房屋地平均为毛地平，墙壁粗粉一遍。四、甲方负责安装供水设施，水管通到厨房和卫生间。五、甲方负责把电源安装到各户门口，并安装电度表一块和触电器。六、甲方负责安装防盗门一个，阳台、窗户用塑钢材料，活扇窗加纱窗。七、甲方负责提供办理房产证有效证件，协助乙方办理房产证，费用由乙方负担。八、甲方负责在一楼设制公用车子房和门卫，此房不计入购房面积，供大家存放自行车和摩托车，以及看门使用。九、合同签订时乙方首付建房款70%，主体竣工时付到95%，剩余款项交付使用时一次付清。十、若乙方不按协议执行，甲方有权将此房另行处理，但只退所交房款本金，不付利息。十一、乙方不得擅自改变房屋的结构和窗户，否则由此产生的一起后果由乙方承担。十二、合同自签订之日起生效，如有违约将依法追究责任，并赔偿对方损失。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。此房为二楼南单元。2008年8月12日，武某与孙孝会、杨永亮签订房屋买卖协议一份，约定：甲方卖主：武某，乙方买主：孙孝会、杨永亮，甲方在襄县城位于XXX路和××路交叉口西北角有一处房产，产权证为：1005XXX，房屋共六层，二、三、四、五、六层为五套住房，其中二楼建筑面积为：164平方米，每平方米为壹仟元整（￥1000元整），共计：壹拾陆万肆仟元整（￥164000元整）。孙孝会、杨永亮在涉案房屋居住至今。另查明：该房屋包含底商，孙孝会、杨永亮位于X楼南户，该栋房屋中四楼南户郑某已于2013年2月20日领取房屋所有权证书，五层北户秦为陇2013年1月10日与刘秀英、武某签署房屋转移登记申请书，缴纳契税，于2013年2月21日领取房屋产权证书。在陈培英与第三人刘秀英、武贝博民间借贷纠纷一案审理过程中，本院于2019年4月22日作出（2019）豫1025民初726号之四财产保全民事裁定书，将武某名下的位于襄城县××路××北房产（房产证号：××号）予以查封，查封期限为三年。2019年8月19日，孙孝会、杨永亮东向本院提起书面复议，请求解除被查封的财产。本院于2019年8月23日作出（2019）豫1025民初726号之七民事裁定书，驳回孙孝会、杨永亮的复议申请。2019年9月6日，孙孝会、杨永亮不服该裁定向本院提出执行异议之诉，请求：1、停止对二原告所有的位于襄城县××路××北的房产（房产证号：××号）中的X楼南户房屋一套（价值16.4万元）的执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认二原告与第三人刘秀英丈夫武某签订的合资建房协议书合法有效，并确认二原告系位于襄城县××路××北的房产（房产证号：10××35）中的X楼南户房屋的权利人。3、本案诉讼费及其他相关费用由被告负担。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案系孙孝会、杨永亮对2019年4月22日作出（2019）豫1025民初726号之四民事裁定书不服提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议焦点是孙孝会、杨永亮对（2019）豫1025民初726号案件诉讼保全过程中查封的武某名下的位于襄城县××路××北房产（房产证号：××号）中的X楼南户是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。原告诉称涉案房屋系与第三人刘秀英及其丈夫武某合资建房，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房屋的归属及变动应根据不动产权属证书及登记情况确定。案涉房屋的房产所有权证书是由武某取得，依据《中华人民共和国物权法》的上述规定，案涉房产的产权人应认定为武某。原告孙孝会、杨永亮主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为刘秀英、武某与原告孙孝会、杨永亮签订的合资建房协议，该协议约束的是孙孝会、杨永亮与刘秀英、武某之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，原告孙孝会、杨永亮享有的仅是对刘秀英、武某的债权。在法律没有另行规定的情形下，该债权不足以对抗《房屋所有权证》等权属证书的公示性。且根据原告提供的证据，武某与杨永亮、孙孝会双方又于2008年8月12日签订房屋买卖协议，双方系买卖关系，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，物权期待权在执行异议之诉中需要同时满足四个要件，才能排除对执行标的的强制执行，缺一不可。一、在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。二、在查封前案外人已合法占有不动产。三、案外人已支付价款。四、非因买受人自身原因未办理过户手续。非因买受人自身原因未办理过户手续，即买受人应当在具备办证条件后合理期间内办理证照移转登记手续，对于未办理过户登记没有过错。涉案房屋自2013年2月1日取得房产所有权凭证进行物权登记，同属该栋房屋的四楼南户郑某已于2013年2月20日领取房屋所有权证书，五层北户秦为拢于2013年2月21日领取房屋产权证书。而本案二原告一直未主张权利办理涉案房屋的过户登记，也未以诉讼的方式积极主张权利，严重滞后于合理期限行使权利。赋予无过错不动产买受人物权期待权接近于物权的特别优先保护，使其可以排除法院强制执行，除在法院采取查封、扣押、冻结措施前就支付全部房款并实际占有该财产外，还需要满足不动产未办理过户登记手续系非买受人自身原因，即买受人对未办理过户登记手续没有过错这一个条件。本案对孙孝会、杨永亮已履行全部付款义务并实际占有诉争房屋之事实并无争议，但对其严重滞后于合理期限行使权利是否存在过错争议很大。买受人物权期待权在其权利性质上属于债权请求权，从诉讼时效理论看，请求权需义务人给付才能实现。若权利人能行使权利而长期不行使，将使当事人间的法律地位长期处于不确定状态，并导致当事人间社会关系的事实状态和法律状态长期不一致，不利于当事人建立新的、确定化的社会关系，不利于财产的有效利用和正常流转，也不利于维持社会秩序的稳定以维护社会公共利益。而更为重要的是，权利人长期不行使权利，将会导致呈现一种权利不存在的状态，并使不特定的第三人对这种事实状态基于合理的信赖产生相应的预期，形成对当事人间所呈现的关系的信赖利益。要真正发挥维护社会秩序稳定、尽快实现财产流转的目的，消灭当事人间原有法律关系的作用，使当事人权利真正落实归位，必须鞭策权利人在合理期限内积极行使请求权。为此《城市房地产权属登记管理办法》第十七条规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”《城市房地产管理法》第三十六条规定:“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”依照上述法律法规规定，在交易这类财产时当事人应及时办理过户登记手续，使这类财产的登记名和权利人相同，以保证物权的公示公信力，进而保障交易安全，维护交易秩序。尽管孙孝会、杨永亮在协议签订后支付了全部房款并实际占有该房屋，但截至法院查封之时，该房屋未能过户仍登记在武某名下，以致出现本案争议。固然不能要求作为普通民事主体的孙孝会、杨永亮像法律专家一样，在矛盾纠纷伊始即知晓能通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，可以给予其较长的合理期来行使请求的权利，但该房屋自武某办理产权登记到被法院查封已逾6年未能办理过户手续，已远超过普通公众对合理期限所正常认知的最大限度，当属严重滞后于合理期限行使权利。故孙孝会、杨永亮对争议房屋未能办理过户登记自身存在过错。综上所述，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成不动产完成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使争议房屋未能完成过户登记的，不动产买受人存在过错，即使已全额支付购房款并实际占有争议房屋，仍不符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条所规定的适用条件，不能排除法院对争议房屋的强制执行。因此，孙孝会、杨永亮关于其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益的主张不能成立。第三人刘秀英、武贝博经本院合法传唤未到庭参加诉讼不影响案件的正常审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告孙孝会、杨永亮的诉讼请求。案件受理费3580元，由原告孙孝会、杨永亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李 欢审 判 员  张玉硕人民陪审员  崔小惠二〇一九年十月二十七日书 记 员  雷 鸣