重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初13243号 原告：重庆亲禾物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区金渝大道68号新科国际广场5幢4楼，统一社会信用代码915000006710092764。 法定代表人：龚应明，总经理。 委托诉讼代理人：廖芸，重庆东方联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李欢，重庆东方联合律师事务所律师。 被告：孙建招，女，1963年9月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆亲禾物业管理有限公司（以下简称亲禾物业公司）与被告孙建招物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员刘运祥、向维界组成合议庭，适用普通程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告亲禾物业公司的委托代理人廖芸到庭参加了诉讼，被告孙建招经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告亲禾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴的物管费55620.6元；2.判令被告支付欠缴的公摊水电费770.51元、商业电费1967.74元、商业水费140.27元；3.判令被告支付逾期缴纳物业管理服务费和水电费的违约金（以每月应付未付款项为基数，按每日万分之五的标准计算至相关款项付清之日止）。事实和理由：被告系位于重庆市北部新区X房屋业主，该房屋建筑面积为418.2平方米。2011年8月25日，原被告签订《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，约定由原告负责对XX广场物业辖区进行物业服务，被告应按约支付物业管理费用，写字楼物业管理费收费标准为7元/平方米·月，物业管理费按月缴纳，被告在每月15日前将当月费用全额缴清，逾期按日加收应缴纳费用3‰的违约金。2011年8月26日，被告办理了接房手续，一直享受原告的物业服务至今，但被告自2015年起间断欠付物业管理服务费、公摊水电费及商业水电费，原告多次催收无果。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告孙建招未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 经审理查明：亲禾物业公司系具有二级资质的物业服务企业。2008年2月22日，以重庆新科建设工程有限公司为开发建设单位，亲禾物业公司为物业管理单位，签订《前期物业管理服务合同》，约定开发建设单位选聘亲禾物业公司为XX项目提供前期物业管理服务，服务期限为3年，自2008年2月22日至2011年2月22日止，若合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理单位签订的物业管理服务合同生效时，本合同终止。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：高层住宅1.80元/月·平方米，办公楼7.00元/月·平方米，车库车位100.00元/个·月。合同第九条约定：业主入住时预付[月份][季度][年度]的物业管理服务费，业主或物业使用人应在按[月份][季度][年度]的履行交纳义务。业主逾期缴纳物业管理服务费的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。 上述合同签订后，亲禾物业公司入驻XX物业提供物业服务。 2011年8月26日，孙建招办理位于重庆市北部新区房屋的接房手续，并填写“业主资料登记表”，其中载明紧急事故联系人为刘建燕。 2011年10月11日，上述房屋登记至孙建招名下，该房屋登记用途为办公用房，建筑面积为418.2平方米。 孙建招（乙方）与亲禾物业公司（甲方）于2011年8月25日签订了《“XX”前期物业服务合同》，约定甲方同意提供、乙方同意接受甲方对“XX”提供物业管理服务，本合同无约定的，适用《XX业主临时管理规约》。合同第1.4条约定：公用水电费按国家相关规定向各物业使用人据实分摊收取。第2.1条约定：物业管理费按建筑面积，住宅1.80元/平方米/月（不含公共能耗费用），商业4.00元/平方米/月（不含公共能耗费用），写字楼7.00元/平方米/月（不含公共能耗费用）。第3.1.2条约定：物业管理费应按月缴纳，乙方在每月15日之前（或以物业管理公司通知时间为准）将当月费用全额缴清，逾期将按日向乙方加收应缴纳费用千分之三的违约金。 孙建招还签字确认了《XX业主临时规约》，其中第四章第7.3条约定：（物业管理公司财务工作）为使业主方便，主动协调专业机构进行代收、代扣水、电、气及物管费等。第六章第四条约定：各业主（使用人）应于每月15日前缴纳物业管理费及其他应缴之费用。 2017年8月25日，重庆东方联合律师事务所以亲禾物业公司的名义，向孙建招邮寄了《关于催交物业服务费的律师函》，催收案涉房屋截至2017年8月23日的物管费48291.81元，水电公摊费及商业电费、商业水费1122.41元，违约金42109.86元。该邮件收件人信息为：刘建燕，地址浙江省杭州市。 之后，亲禾物业公司还通过在案涉房屋门上张贴缴费通知书的方式，向孙建招催收了案涉房屋截至2018年3月的物业服务费及水电公摊费、商业水电费等。 庭审中，亲禾物业公司明确孙建招所欠物业管理服务费明细为：2015年11月至2017年2月每月2927.4元，2018年1月至2018年3月每月2927.4元，合计55620.6元。 庭后，亲禾物业公司向本院书面申请撤回其第2项诉讼请求即要求孙建招支付公摊水电费770.51元、商业电费1967.74元、商业水费140.27元的诉讼请求。 上述事实有物业管理企业资质证书、房屋登记档案及户室详细情况、《前期物业管理委托服务合同》及备案证明、催费通知单、张贴照片及当事人当庭陈述在案为据。 本院认为：亲禾物业公司与XX项目建设单位重庆新科建设工程有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对该项目物业服务范围内的全体业主均具有约束力。在此之后，孙建招与亲禾物业公司自愿签订《XX前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，其中所涉的前述《前期物业管理服务合同》中未约定的内容，例如物业管理费的支付时间等，应视为双方对物业服务权利义务的补充约定，双方亦应按约履行。亲禾物业公司为XX项目物业提供了物业服务，孙建招作为位于重庆市北部新区X房屋业主，应按物业服务合同约定向亲禾物业公司支付物业服务费。上述房屋系办公用房，建筑面积418.2平方米，物业服务费标准为2927.4元/月（7元/平方米·月×418.2平方米）。亲禾物业公司主张孙建招尚欠2015年11月至2017年2月、2018年1月至2018年3月共计19个月的物业服务费，且根据其举示的证据，其已通过向孙建招确认的紧急事故联系人刘建燕邮寄律师函、在孙建招的房屋门上张贴缴费通知书的方式，向孙建招催收了上述期间的物业服务费。孙建招未到庭应诉，也未举示证据证明其已支付上述期间物业费，应承担举证不力的不利法律后果。亲禾物业公司要求孙建招支付2015年11月至2017年2月、2017年11月至2018年3月物业服务费合计55620.6元（2927.4元/月×21个月）的诉讼请求，符合物业服务合同约定及法律规定，本院予以支持。 孙建招与亲禾物业公司签订的《XX前期物业服务合同》中约定，物业服务费按月缴纳，缴费时间为每月15日之前，逾期按日加收应缴纳费用3‰的违约金。孙建招逾期支付2015年11月至2017年2月、2018年1月至2018年3月的物业服务费，应向亲禾物业公司支付违约金，违约金分别以每月物业服务费2927.4元为基数，从当月16日起计算至相应物业服务费付清之日止。对于违约金的标准，亲禾物业公司自愿按每日万分之五的标准主张，系对权利的处分，本院予以支持。 亲禾物业公司自愿撤回要求孙建招支付公摊水电费770.51元、商业电费1967.74元、商业水费140.27元的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以准许。对相应的水电费违约金的诉讼请求，因物业服务合同中并未对水电费的违约金问题进行约定，故该诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 孙建招不到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证的不利法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告孙建招在本判决生效之日起五日内支付原告重庆亲禾物业管理有限公司2015年11月至2017年2月及2018年1月至2018年3月物业服务费55620.6元； 二、被告孙建招在本判决生效之日起五日内支付原告重庆亲禾物业管理有限公司物业服务费的违约金（以2927.4元为基数从2015年11月16日起计算，以2927.4元为基数从2015年12月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年1月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年2月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年3月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年4月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年5月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年6月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年7月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年8月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年9月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年10月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年11月16日起计算，以2927.4元为基数从2016年12月16日起计算，以2927.4元为基数从2017年1月16日起计算，以2927.4元为基数从2017年2月16日起计算，以2927.4元为基数从2018年1月16日起计算，以2927.4元为基数从2018年2月16日起计算，以2927.4元为基数从2018年3月16日起计算，均按每日万分之五的标准计算至对应物业服务费付清之日止）； 三、驳回原告重庆亲禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1840元，由原告重庆亲禾物业管理有限公司负担90元，由被告孙建招负担1750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  刘运祥 人民陪审员  向维界 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  杨如玉