福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0902执异41号 案外人：宁德市豪泰商贸有限公司，住所地福建省宁德市蕉城南路22号工业供销大楼一楼，统一社会信用代码91350900753148843D。 法定代表人：郑茂响，董事长。 申请执行人：黄鑫彬，男，1976年5月10日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：福建省宁德市工业供销公司，住所地福建省宁德市蕉城区八一五中路9号，统一社会信用代码9135090215746097XM。 法定代表人：洪英，总经理。 被执行人：洪英，女，1973年11月12日出生，汉族，户籍地福建省宁德市蕉城区。 在本院执行申请执行人黄鑫彬与被执行人福建省宁德市工业供销公司（以下简称供销公司）、洪英金融借款合同纠纷一案中，案外人宁德市豪泰商贸有限公司对执行坐落于宁德市蕉城区蕉城南路22号工业供销大楼一、二层的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人宁德市豪泰商贸有限公司称，请求：1.确认申请人与供销公司签订的《租赁合同》合法有效，申请人享有2016年10月1日至2024年12月30日止的租赁权；2.对坐落于宁德市蕉城区蕉城南路22号工业供销大楼一、二层的房产不得清场。事实和理由:2005年起，申请人开始租赁位于蕉城南路22号工业供销大楼的房屋，并因此对申请人的住所地进行了工商登记变更，后申请人持续、不间断地租赁上述抵押物。2016年9月25日，申请人与供销公司继续签订《租赁合同》，约定供销公司将坐落于蕉城南路2号工业供销大楼一、二层的房产租赁给申请人，承租期限从2016年10月1日至2024年12月30日止（其中三个月为装修期），押金5万元，每年租金175000元，八年租金合计1400000元一次性支付。合同签订后，申请人随即付清了所有租金和押金。近日，申请人得知上述房屋因供销公司与中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行（以下简称工行蕉城支行）金融借款合同纠纷一案被宁德市蕉城区人民法院查封且贵院并未披露上述标的物已经由申请人租赁的相关事实。综上所述，申请人认为，申请人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，特向贵院提起异议。 本院查明，2013年3月19日，中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行（以下简称工行东侨支行）与供销公司签订编号为14077004-2013年东侨（抵）字0014号的《最高额抵押合同》，约定：供销公司提供坐落于宁德市蕉城区××工业供销大楼××、××、××、304的房产作为抵押物；所担保的主债权在560万元的最高余额内，期间为自2013年3月20日至2016年3月19日。上述抵押物于2013年3月22日在房地产管理部门办理了最高额抵押登记手续，记载的权利人为工行东侨支行，义务人为供销公司，最高债权数额为560万元。 2016年2月15日，工行东侨支行与工行蕉城支行签订《最高额抵押及债权转让协议》，工行东侨支行将上述债权及最高额抵押权转让给工行蕉城支行。2017年3月3日，工行蕉城支行与供销公司签订《补充协议》，约定：将14077004-2013年东侨（抵）字0014号《最高额抵押合同》约定的主债权期间变更为自2013年3月20日至2020年3月19日。上述抵押物于2017年3月20日在宁德市国土资源局办理了最高额抵押登记手续，《不动产登记证明》记载的权利人为工行蕉城支行，义务人为供销公司，最高债权数额为560万元，债权确定期间为2013年3月20日至2020年3月19日。 2017年3月16日，工行蕉城支行与供销公司签订编号为0140700002-2017年(蕉城)字00054号的《小企业借款合同》，约定：工行蕉城支行向供销公司提供贷款480万元；贷款期限为12个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准。合同签订后，工行蕉城支行于2017年3月17日向供销公司发放贷款480万元。 2016年9月25日，宁德市豪泰商贸有限公司与供销公司签订《租赁合同》，约定供销公司将坐落于蕉城南路2号工业供销大楼一、二层的房产租赁给宁德市豪泰商贸有限公司，租赁期限自2016年10月1日起至2024年12月30日止。 另查明，供销公司借款后，未按期足额偿还借款利息，工行蕉城支行遂诉至本院。申请执行人工行蕉城支行与被执行人供销公司、洪英金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月15日作出（2018）闽0902民初1096号民事判决，判决：“一、福建省宁德市工业供销公司应于本判决生效之日偿还中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行借款本金480万元及相应利息（截至2017年12月20日,利息为166809.48元；之后至借款付清之日止的利息、罚息、复利仍按《小企业借款合同》约定计算）。二、若福建省宁德市工业供销公司未能按期履行本判决第一项确定的义务，中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行有权以福建省宁德市工业供销公司所有的坐落于宁德市蕉城区××工业供销大楼××、××、××、304的房产拍卖、变卖所得的价款在560万元范围内优先受偿。三、洪英对本判决第一项款项承担连带清偿责任。”该法律文书于同年4月9日发生法律效力，随后工行蕉城支行向本院申请强制执行。本院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人未按法律文书履行还款义务。本院作出（2018）闽0902执1864号执行裁定书，于2018年7月9日查封案涉房产，同年7月11日，就该拍卖物粘贴腾房公告，腾房公告异议期内，产权人及相关当事人未提出任何异议。本院于2018年8月21日提交司法评估申请，并于同年10月18日向产权人供销公司送达评估报告，评估异议期到期后，相继在淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖、变卖。 在执行过程中，2018年8月28日，中国工商银行股份有限公司福建省分行与中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司签订《资产转让协议》，将工行蕉城支行对供销公司、洪英享有的债权及包括抵押权在内的相关的权利、权益一并转让给中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司，申请执行人主体由工行蕉城支行变更为该公司。2018年11月26日该公司与张玲玲签订《债权转让协议》，将受让取得的供销公司等22户不良债权资产转让给张玲玲。2019年1月25日，张玲玲与黄鑫彬签订《债权转让协议》，张玲玲将受让取得的供销公司的全部债权及该债权项下的所有从权利及权益转让给黄鑫彬。 本院认为，本案的争议焦点是宁德市豪泰商贸有限公司的租赁权能否阻却执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”本案中，宁德市豪泰商贸有限公司与供销公司最后一次签订《租赁合同》的时间为2016年9月25日，租赁期限自2016年10月1日起至2024年12月30日止；而本案最高额抵押担保的主债权期间为2013年3月20日至2020年3月19日，属于上述规定的抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在抵押权人实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力，宁德市豪泰商贸有限公司作为承租人主张对坐落于宁德市蕉城区蕉城南路22号工业供销大楼一、二层的房产不得清场，与法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人宁德市豪泰商贸有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林亦霖 审判员  陈 庄 审判员  黄常凯 二〇一九年十月二十九日 书记员  颜晓春 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。