河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1025民初1495号原告：曹创兴，男，汉族，1956年12月6日生，住襄城县。被告：陈培英，女，汉族，1956年7月8日生，住临颍县。委托诉讼代理人：何进功，河南大乘律师事务所律师。第三人：刘秀英，女，汉族，1961年6月15日生，住襄城县。原告曹创兴与被告陈培英、第三人刘秀英执行异议之诉一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹创兴，被告陈培英的委托诉讼代理人何进功，第三人刘秀英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹创兴诉称：曹创兴经张某介绍出资9万元双方合资建房，与刘秀英和其丈夫武新宽签订合资建房合同，尽管当时办理的大证是以武新宽、刘秀英名义但产权除了刘秀英外还有张国志、曹俊涛、于俊涛、曹民涛7家所有，自2007来均已入住。2019年3月21日，襄城县人民法院作出（2019）豫1025民初726财产保全裁定书，将被申请人刘秀英名下的位于襄城县××路××北房产一处（房产证号：××号）予以查封。为此，故提起诉讼，请求：1、解除对位于襄城县××路××北房产（房产证号：××号）中的X楼北户房屋的查封。2、本案诉讼费由被告负担。陈培英辩称：曹创兴在起诉书当中认可与刘秀英之间是合资建房，但涉案房屋在房产证中并未体现出原告的所有权，现被告根据已经取得的有关证据，涉案房屋登记在刘秀英名下，与曹创兴没有任何关系，所以曹创兴的诉讼请求不能成立。刘秀英辩称：曹创兴居住在X楼北户，涉案房屋确实卖给曹创兴，曹创兴也入住十几年了，应当停止对该房屋的执行。曹创兴为支持其主张向本院提供以下证据：2007年9月双方签订的合资建房协议书一份，2007年7月9日刘秀英出具的收到条一份。证明：虽然曹创兴与刘秀英、武新宽签订的合资建房，实际是第三人刘秀英将涉案房产卖于曹创兴，曹创兴拥有所有权。陈培英为支持其主张向本院提供以下证据：房屋所有权证存根10××XX号复印件一份。证明：该房屋在2012年12月26日已签发房屋所有权证，所有人是刘秀英。刘秀英未向本院提供证据。综合以上有效证据，经庭审，本院确认以下案件事实：刘秀英位于XX××北的两处房产1005XXX号建筑面积814.11平方和1005139号建筑面积115.88平方（丘地号均为：20091026XXXX）均于2009年11月3日领取房产产权证书，2012年12月25日将上述两证合并办理襄房权证字××号证书，建筑面积929.99平方。2007年7月9日刘秀英出具收到条一份载明：“今收到曹闯兴交来买房款90000万元，大写玖万元整，刘秀英，2007年7月9日。”2007年9月刘秀英、曹创兴签订合资建房协议，约定：甲方：武新宽（刘秀英丈夫因病逝2017年5月2日遗体火化）、刘秀英，乙方：曹创兴，一、甲方有土地二宗，位于XXX路与××路交叉口西北角，办有国有土地使用证。现有乙方出资按工程造价在甲方土地上建造底商住宅楼一幢，建筑面积平方米，造价元（竣工后以实结算）。二、由甲方负责建设，保证在2008年月日（春节前）交付使用（人力不可抗拒时除外）。三、甲方负责建设房屋地平均为毛地平，墙壁粗粉一遍。四、甲方负责安装供水设施，水管通到厨房和卫生间。五、甲方负责把电源安装到各户门口，并安装电度表一块和触电器。六、甲方负责安装防盗门一个，阳台、窗户用塑钢材料，活扇窗加纱窗。七、甲方负责提供办理房产证有效证件，协助乙方办理房产证，费用由乙方负担。八、甲方负责在一楼设制公用车子房和门卫，此房不计入购房面积，供大家存放自行车和摩托车，以及看门使用。九、合同签订时乙方首付建房款70%，主体竣工时付到95%，剩余款项交付使用时一次付清。十、若乙方不按协议执行，甲方有权将此房另行处理，但只退所交房款本金，不付利息。十一、乙方不得擅自改变房屋的结构和窗户，否则由此产生的一起后果由乙方承担。十二、合同自签订之日起生效，如有违约将依法追究责任，并赔偿对方损失。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。此楼为X楼北套。曹创兴在涉案房屋居住至今。另查明：该房屋包含底商，曹创兴位于X楼北户，该栋房屋中四楼南户郑延兵已于2013年2月20日领取房屋所有权证书，五层北户秦为陇2013年1月10日与刘秀英、武新宽签署房屋转移登记申请书，缴纳契税，于2013年2月21日领取房屋产权证书。庭审中：问曹创兴自2007年购买至今为什么不办理房产证？曹创兴回答：之前我问过，说是小产权，我经常出去打工，不经常在这个房子这，当时我买了房子我问如何办证，武新宽说有大证了，再办证还要花钱，反正这个房子有证，再办证也是怕我花钱，所以一直拖到了现在。在陈培英与第三人刘秀英、武贝博民间借贷纠纷一案审理过程中，本院于2019年3月21日作出（2019）豫1025民初726号民事裁定书，将刘秀英名下的位于襄城县××路××北房产一处（房产证号：××号）予以查封，查封期限为三年。2018年3月28日，曹创兴东向本院提起书面复议，请求解除被查封的财产。本院于2018年4月8日作出（2019）豫1025民初726号之二民事裁定书，驳回曹创兴的复议申请。2019年5月7日，曹创兴不服该裁定向本院提出执行异议之诉，请求：1、解除对位于襄城县××路××北房产（房产证号：××号）中的X楼北户房屋的查封。2、本案诉讼费由被告负担。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案被执行人刘秀英不反对案外人即本案原告曹创兴的异议，故刘秀英应为本案第三人。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案系曹创兴对2019年3月21日作出（2019）豫1025民初726号之二民事裁定书不服提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议焦点是曹创兴对（2019）豫1025民初726号案件诉讼保全过程中查封的刘秀英名下的位于襄城县××路××北房产（房产证号：××号）中的X楼北户是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。原告诉称涉案房屋系与第三人刘秀英及其丈夫武新宽合资建房，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房屋的归属及变动应根据不动产权属证书及登记情况确定。案涉房屋产的房产所有权证书是由刘秀英取得，依据《中华人民共和国物权法》的上述规定，案涉房屋的产权人应认定为刘秀英。原告曹创兴主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为刘秀英、武新宽与原告曹创兴签订的合资建房协议，该协议约束的是曹创兴与刘秀英之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，原告曹创兴享有的仅是对刘秀英的债权。在法律没有另行规定的情形下，该债权不足以对抗《房屋所有权证》等权属证书的公示性。即便按照原告曹创兴庭审陈述，双方系买卖关系，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，物权期待权在执行异议之诉中需要同时满足四个要件，才能排除对执行标的的强制执行，缺一不可。一、在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。二、在查封前案外人已合法占有不动产。三、案外人已支付价款。四、非因买受人自身原因未办理过户手续。非因买受人自身原因未办理过户手续，即买受人应当在具备办证条件后合理期间内办理证照移转登记手续，对于未办理过户登记没有过错。涉案房屋自2009年11月3日刘秀英取得房产所有权凭证进行物权登记，2012年12月25日将两证合并办理物权登记，同属该栋房屋的四楼南户郑延兵已于2013年2月20日领取房屋所有权证书，五层北户秦为拢于2013年2月21日领取房屋产权证书。庭审中，原告曹创兴称：之前我问过，说是小产权，我经常出去打工，不经常在这个房子这，当时我买了房子我问如何办证，武新宽说有大证了，再办证还要花钱，反正这个房子有证，再办证也是怕我花钱，所以一直拖到了现在。依据上述陈述，原告一直未采取积极方式主张办理涉案房屋的过户登记。赋予无过错不动产买受人物权期待权接近于物权的特别优先保护，使其可以排除法院强制执行，除在法院采取查封、扣押、冻结措施前就支付全部房款并实际占有该财产外，还需要满足不动产未办理过户登记手续系非买受人自身原因，即买受人对未办理过户登记手续没有过错这一个条件。本案对曹创兴已履行全部付款义务并实际占有诉争房屋之事实并无争议，但对其严重滞后于合理期限行使权利是否存在过错争议很大。买受人物权期待权在其权利性质上属于债权请求权，从诉讼时效理论看，请求权需义务人给付才能实现。若权利人能行使权利而长期不行使，将使当事人间的法律地位长期处于不确定状态，并导致当事人间社会关系的事实状态和法律状态长期不一致，不利于当事人建立新的、确定化的社会关系，不利于财产的有效利用和正常流转，也不利于维持社会秩序的稳定以维护社会公共利益。而更为重要的是，权利人长期不行使权利，将会导致呈现一种权利不存在的状态，并使不特定的第三人对这种事实状态基于合理的信赖产生相应的预期，形成对当事人间所呈现的关系的信赖利益。要真正发挥维护社会秩序稳定、尽快实现财产流转的目的，消灭当事人间原有法律关系的作用，使当事人权利真正落实归位，必须鞭策权利人在合理期限内积极行使请求权。为此《城市房地产权属登记管理办法》第十七条规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”《城市房地产管理法》第三十六条规定:“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”依照上述法律法规规定，在交易这类财产时当事人应及时办理过户登记手续，使这类财产的登记名和权利人相同，以保证物权的公示公信力，进而保障交易安全，维护交易秩序。尽管曹创兴在协议签订后支付了全部房款并实际占有该房屋，但截至法院查封之时，该房屋未能过户仍登记在刘秀英名下，以致出现本案争议。固然不能要求作为普通民事主体的曹创兴像法律专家一样，在矛盾纠纷伊始即知晓能通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，可以给予其较长的合理期来行使请求的权利，但该房屋自刘秀英办理产权登记到被法院查封已逾6年未能办理过户手续，已远超过普通公众对合理期限所正常认知的最大限度，当属严重滞后于合理期限行使权利。故曹创兴对争议房屋未能办理过户登记自身存在过错。综上所述，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成不动产完成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使争议房屋未能完成过户登记的，不动产买受人存在过错，即使已全额支付购房款并实际占有争议房屋，仍不符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条所规定的适用条件，不能排除法院对争议房屋的强制执行。因此，曹创兴关于其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告曹创兴的诉讼请求。案件受理费2050元，由原告曹创兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李 欢审 判 员  张玉硕人民陪审员  李莎莉二〇一九年十月二十七日书 记 员  雷 鸣