广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执异926号 案外人：董兴福，男，1965年4月29日出生，汉族，住吉林省抚松县。 案外人：邢志家，男，1967年9月28日出生，汉族，住辽宁省桓仁满族自治县。 申请执行人：广州市香雪制药股份有限公司。住所地：广东省广州市萝岗区广州经济技术开发区科学城金峰园路2号。 法定代表人：王永辉，该司董事长。 委托诉讼代理人：杨建军，该司职员。 被执行人：抚松长白山人参市场投资发展有限公司。住所地：吉林省XX市XX县XX镇万福村。 法定代表人：仇淑芳。 被执行人：杨昊，男，1993年2月7日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 被执行人：仇淑芳，女，1974年6月16日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。 本院执行的申请执行人广州市香雪制药股份有限公司与被执行人抚松长白山人参市场投资发展有限公司、杨昊、仇淑芳借款合同纠纷一案，执行依据为（2016）粤01民初426号《民事判决书》。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2018年4月3日立案执行【案号为：（2018）粤01执1923号】，执行中本院查封了被执行人抚松长白山人参市场投资发展有限公司名下位于吉林省XX市XX县XX镇人参市场XX1号、XX2号房产。现案外人董兴福、邢志家向本院提出书面异议请求本院中止查封上述房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月25日对该案进行了听证，现已审查终结。 案外人董兴福、邢志家向本院提出书面异议称：广州市中级人民法院（本院）（2017）粤01执保68号裁定中保全查封被执行人抚松长白山人参市场投资发展有限公司财产中的XX县XX镇人参市场XXDXX1、DXX2号房屋暨（2018）粤01执1923号公告表述的万良房权证万ＦＱ字第××号、第××号二处房产为案外人董兴福所有，并于2017年2月10日转售邢志家，“市场工作人员”一直不配合办理过户手续，并非被执行人“抚松长白山人参市场投资发展有限公司”的财产。2013年3月13日，案外人董兴福与被执行人“抚松长白山人参市场投资发展有限公司”签订商品房买卖合同，约定被执行人“抚松长白山人参市场投资发展有限公司”将位于万良镇人参市场XXDXX1、DXX2号房屋，暨广州市中级人民法院（本院）公告（2018）粤01执1923号中表述的万良房权证万ＦＱ字第××号、第××号二处房产卖给案外人，于2013年3月13日一次性交付现金，于2013年3月15日交付房屋，此时案外人已经实际拥有了该房产的所有权和使用权，买卖合同平等有效，房屋交易真实，该买卖合同自签署之日起已生法律效力。（买卖合同及缴款收据并附，做为本异议的附件）。买卖合同中明确约定“抚松长白山人参市场投资发展有限公司”应于2013年8月之前办理该房屋过户手续，但是由于被执行人“抚松长白山人参市场投资发展有限公司”缺乏要件，并且不配合案外人办理过户手续，导致该房屋产权仍然登记在被执行人名下，实际上该处房屋产权已由案外人所有。案外人认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非（因）买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。事实上案外人已经于查封之前与被执行人“抚松长白山人参市场投资发展有限公司”签订了商品房买卖合同，并全款交付价款，已经入住使用，本案中导致该房屋产权至今未过户的原因不在于案外人。为维护案外人的合法权益，维护法律的公平、公正，现依法提出案外人书面异议，请求终止对房屋的保全，解除对该房屋查封。综上，案外人依法请求解除本院（2017）粤01执保68号裁定书中的对异议人（案外人）所有的位于吉林省××县××镇人参市场××门市××、××号房屋【公告（2018）粤01执1923号中表述的万良房权证万ＦＱ字第××号、第××号二处房产的查封，停止对该房屋的执行】。为此，案外人提交如下证据：1.抚松长白山人参市场投资发展有限公司与董兴福签订的《房屋买卖合同》2份，分别是抚松长白山人参市场投资发展有限公司XXDXX1、DXX2号房；2.董兴福与邢志家签订的《房屋买卖合同》2份，分别是抚松长白山人参市场投资发展有限公司XXDXX1、DXX2号房；3.抚松长白山人参市场投资发展有限公司出具的《收据》（复印件）；4.吉林省地方水电有限公司电费收据，户名为邢志家；5.收款收据；6.吉林省农村信用社付款人存根；7.抚松长白山人参市场投资发展有限公司2019年10月9日出具的《证明》。 被执行人抚松长白山人参市场投资发展有限公司、杨昊、仇淑芳经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。 本院查明，本院在审理广州市香雪制药股份有限公司与抚松长白山人参市场投资发展有限公司、杨昊、仇淑芳借款合同纠纷一案[案号：（2016）粤01民初426号]过程中，本院于2017年2月22日作出的（2016）粤01民初426号民事判决，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，抚松长白山人参市场投资发展有限公司向广州市香雪制药股份有限公司清偿借款本金7000万元以及利息（截至2015年9月21日欠息为2841247.74元；从2015年9月22日起至2016年8月29日止，以7000万元为本金，按年利率16%标准计付；自2016年8月30日起至清偿完毕之日止，按年利率24%标准计付）；二、杨昊、仇淑芳对上述第一判项确定的抚松长白山人参市场投资发展有限公司的债务承担连带清偿责任；杨昊、仇淑芳承责后，有权向抚松长白山人参市场投资发展有限公司追偿；三、当抚松长白山人参市场投资发展有限公司不履行上述第一判项时，广州市香雪制药股份有限公司有权以拍卖、变卖杨昊、仇淑芳持有的抚松长白山人参市场投资发展有限公司75%股份所得的价款优先受偿；四、驳回广州市香雪制药股份有限公司的其他诉讼请求。后杨昊不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2017年12月14日作出（2017）粤民终2389号民事判决书，驳回杨昊的上诉，维持原判。因被执行人未履行生效判决确定的义务，广州市香雪制药股份有限公司于2018年4月3日向本院申请强制执行，本院以（2018）粤01执1923号立案执行。本院于2018年4月24日作出（2018）粤01执1923号执行裁定，裁定查封、冻结、扣划、截留、扣押、拍卖、变卖属于被执行人抚松长白山人参市场投资发展有限公司、杨昊、仇淑芳价值109822738.18元。 另查明，在上述借款合同纠纷审理期间，申请执行人向本院申请财产保全，本院于2017年5月27日作出（2016）粤01民初426号民事裁定书，裁定冻结抚松长白山人参市场投资发展有限公司、杨昊、仇淑芳银行存款96640000元或查封、扣押抚松长白山人参市场投资发展有限公司、杨昊、仇淑芳的其他等值财产。并于2017年6月7日实际查封了被执行人抚松长白山人参市场投资发展有限公司名下位于吉林省××县万良镇的多套房产，其中包括涉案的吉林省××县万良镇人参市场XX1号、XX2号房产。进入执行阶段后，上述查封措施依法转为执行中的查封措施。案外人遂提出本案异议。 根据案外人提交的证据显示，董兴福与抚松长白山人参市场投资发展有限公司于2013年3月13日签订两份《房屋买卖合同》，约定董兴福购买抚松长白山人参市场投资发展有限公司XXDXX1、DXX2号，其中D12房建筑面积共132.71平方米，房屋总价为696214元（大写：陆拾玖万陆仟贰佰壹拾肆元），D13房建筑面积共106.60平方米，房屋总价为559237.5元（大写：伍拾伍万玖仟贰佰叁拾柒元伍角）。后董兴福于2017年2月10日将D12、D13房转卖给邢志家。董兴福还提交了加盖抚松长白山人参市场投资发展有限公司财务专用章的《收据》，以及抚松长白山人参市场投资发展有限公司于2019年10月9日出具的《证明》，该司证实董兴福交付了全部购房款项，该司于2013年3月15日向董兴福交付了涉案房产。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件，而涉案房产登记在抚松长白山人参市场投资发展有限公司名下，因而本院查封了被执行人抚松长白山人参市场投资发展有限公司名下的涉案房产符合法律规定，并无不当。 对于案外人董兴福对本院查封的涉案的吉林省××县万良镇人参市场XX1号、XX2号权属提出的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”董兴福应提交相应证据证实其主张符合上述规定所列全部情形，执行案件才可中止对涉案房产的执行。董兴福主张已经支付全部房款，对此，其虽然提交了抚松长白山人参市场投资发展有限公司出具的《证明》，抚松长白山人参市场投资发展有限公司称董兴福已经交付全部购房款项，但该司作为本案被执行人，与案件处理有利害关系，其所出具《证明》的证明力有限，除《证明》之外，董兴福仅提交了抚松长白山人参市场投资发展有限公司出具的收款收据，未提供相应的发票及交易记录明细，不足以证实董兴福已经付清涉案房产的全部房款。因此，董兴福的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利以及排除执行的异议主张不能成立，本院不予支持。 因涉案房产登记在抚松长白山人参市场投资发展有限公司名下，董兴福在尚未取得涉案房产产权的情况下出售该房产，不能产生物权变动的法律后果。董兴福尚不享有足以阻却房屋执行的实体权利，与其签订房屋买卖合同的邢志家更不能对涉案房产主张实体权利以及请求中止对该房产的执行。 如董兴福与抚松长白山人参市场投资发展有限公司之间以及董兴福与邢志家之间因《房屋买卖合同》产生纠纷的，当事人可另循法律途径主张相应权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人董兴福、邢志家的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李小明 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇一九年十月三十一日 书记员  莫乔珍 陈燕霞