山东省日照市东港区人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁1102民初3527号原告：杨贤一，男，1958年11月7日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：徐锡亮，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。被告：徐玉芬，女，1965年1月21日出生，朝鲜族，居民，住山东省日照市。原告杨贤一与被告徐玉芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨贤一及其委托诉讼代理人徐锡亮、被告徐玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨贤一向本院提出如下诉讼请求：一、撤销被告签订的房屋转让协议和房产转让补充协议；二、被告徐玉芬返还房款及装修等费用90万元及利息；三、本案诉讼费、诉讼代理费等费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求原告要求解除与被告签订的房产买卖协议及房产补充协议。事实与理由：原告杨贤一与被告徐玉芬于2015年6月23日签订了房产转让协议，2018年5月23日签订了房产转让补充协议，协议签订后，被告徐玉芬未按协议规定时间将协议中约定的房产过户到原告杨贤一名下。原告请求撤销与被告徐玉芬签订的房产转让协议和房产转让补充协议，被告徐玉芬返还原告房款及装修费用等90万元及利息、违约金。请本院依法支持原告诉求。被告徐玉芬辩称，同意撤销房屋转让协议及房屋转让补充协议,但不同意返还房款及装修款等90万元及利息、违约金。房款没有90万元，当时约定房款70万元，用房子抵顶了，答辩人没有收到70万元房款。原告将钱借给一个姓胡的，答辩人借了姓胡的钱，原告就把姓胡的债权转给答辩人了，所以才出现70万元借款。装修费答辩人不承担，答辩人没有让原告装修。当时让原告搬入涉案房产是为让原告放心，但没有让原告装修。当时原告强烈要求答辩人把房子让出来，答辩人把房子空出来了，答辩人出来租房子居住，现原告要求撤销协议，答辩人要求原告给答辩人租房子的损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨贤一提交证据如下：证据一、房产转让协议原件一份。证据二、房产转让补充协议原件一份。证据三、借据复印件一份，证明77万元借款是真实存在的,70万元是用于房产顶账。以上证据证明被告同意原告入住涉案房屋并装修，被告现要求原告支付房租不合理。证据四、调解书一份，借据是被告房产顶账70万元后，尚欠3万元及其利息27.52万元，共计30.52万元，已经偿还5万元，剩余25.52万元，该笔债务经东港区人民法院另案处理。借据中写明已经偿还74万元，是70万元顶账及4万元还款。证据五，原告记账明细复印件一份，证明每笔付款时间及利息。原件在东港区人民法院另一案件中。其中一笔33万元的，有胡宗顺的债权30万元，还有杨京一的债权3万元，都转原告身上了。利息也就是给原告。原告把3万元给了杨京一了。证据六、借还款协商办法及协议原件一份。证明被告徐玉芬借胡宗顺的30万元，胡宗顺30万元债权转让给了原告。胡宗顺转给原告债权30万元，还有3万元杨京一借给被告的，原告把该3万元给杨京一，把杨京一的债权也转被告身上了。债权转让共计33万元，被告借给被告44万元，合计77万元，被告共计还了7万元，还剩70万元未还。证据七、代理费发票2张，证明原告支出诉讼代理费46800元。证据八，银行交易明细二份，证明原告委托胡宗顺理财，胡宗顺把钱转走了。被告徐玉芬经质证认为：对证据一房产转让协议，是被告当时承认转给原告房子，被告给别人作担保5年，去年那个人跑了，房子没法过户。对证据二房产转让补充协议，当时房价按照77万元的，在补充协议的时候把房款改成70万元，当时房子还没有过户，不是原告的房子，原告是否装修是他自己的事，房子地板、排烟罩等被告都装修好了。对证据三借据不是原始借据，当时把姓胡的借的原告的钱也算在内了，原告还做了一个协议书，是原告把姓胡的借款转到被告身上，所以才是77万元借款。借据改了好几次了，被告是借款人，原告定期找被告要钱，被告无奈才签字的。对证据四，上次调解的时候，被告不知道还有今天这个案子。现在看调解那个案子是原告有准备的。借款数额需要回去查。被告从胡宗顺手里借了30万元，杨京一给被告做担保，胡宗顺被抓后，跟原告弄了另外一个债权转让协议书，但是姓胡的被抓了不在，应该无效，但被告不签不可以就签字了。被告借款是高利贷，利息4、5分都有，每笔都不一样，需要回去查看。借据换来换去改了好几次了，当时是原告写的，被告签字。借款数额、还款情况，需要查看被告的记录。对证据五，该份证据是原告自己记录的，不能作为证据使用。对证据六，被告从杨贤一处借了钱，被告还剩37万元（是剩余本息44万元已经还了7万元）没有还，不认可胡宗顺的债权转让30万元，杨京一的债权3万元也不认可。该协议上面没有胡宗顺的签字，协议书上最重要的签字应该是胡宗顺的，原告跟杨京一做主写的协议，被告不同意胡宗顺债权转让行为。当时被告还不上钱，原告让其签字，其也没有办法才签字的，该协议应该无效。原告得到该债权的利息部分，原告应该退给被告。对协议真实性无异议，是其签字的。对证据七，律师费太高了。对证据八，不清楚，与其没有关系。被告徐玉芬提交证据如下：原告书写的便条一份，被告实际借的款项包含胡宗顺的共计73万元，上面写的77万元，计息的每月1号需要付利息的是胡宗顺的33万元本金的利息，每月2号需要付15万元本金，14号需要付王主任3万元本金利息已经还完了。每月15号需要付5万元本金的利息。每月17号付本金5万元的利息。每月25号需要付12万元本金利息。每月28号7万元本金不计利息。共计每月利息2.44万元。2012年10月到12月，3个月×2.44万元=7.32万元，这些是2012年剩余的利息需要还的。70万元×2%利息=1.4万元月利息，2013年全年12个月×1.4万元=1.68万元。写条的时候以上款项已经支付3.6万元。77万元+7.32万元+1.68万元-3.6万元已付=97.52万元。证明原告名下的77万元有33万元是原告自行把胡宗顺债权转给原告名下的，被告不认可原告自行转胡宗顺的债权行为。被告现在还欠原告40万元本金，原告写了这个条后，被告还了原告7万元，被告认为利息合理的是2%以下。2012年10月到2013年年底欠原告利息共计8.4万元，2014年1月1日之后的利息没有付，2016年付过7万元。原告杨贤一经质证认为：对该条真实性无异议，该条内容已经在东港区人民法院另一案件中调解了，本金70万元，包含胡宗顺的33万元。从2011年6月1日开始到2014年6月1日利息已经结算完了，该利息调解结案。2014年6月1日之后的利息没有算，被告同意用房子顶账给原告，2015年6月23日原被告签订房产转让协议，用房产顶账利息不要了。本院对胡宗顺进行调查，胡宗顺称其认识徐玉芬，徐玉芬没有向其借钱。徐玉芬、徐玉芬的客户杨京一跟其关系不错。杨京一与徐玉芬是合作伙伴，杨京一有韩国客户是徐玉芬给翻译。柯林室内装饰品厂其不知道，没有向其借过钱。杨贤一其不认识，其未向杨贤一借过钱，杨贤一也未曾通过其进行银行理财。杨京一借了其7万元，是杨京一个人借的，用于杨京一和徐玉芬合作的厂子，其到监狱后，让其妻子向杨京一要，杨京一给其妻子2万元，具体要回来多少其不清楚。杨正华其应该不认识，名字有点熟悉，但没有印象。杨贤一、杨正华均未找过其理财。向胡宗顺出示协议书，协议书中载明柯林装饰品厂向胡宗顺借50万元及还款情况，胡宗顺称没有这个事情。协议书上记载内容不属实，其没有见过该协议书，2011年5月17日其就被羁押了。原告杨贤一经质证认为，对调查笔录予以认可。被告徐玉芬经质证认为，真实性无异议，但被告确实借了胡宗顺的钱，胡宗顺与杨贤一的事情其不知道。本院对杨正华进行调查，向杨振华出示借款友好协议，杨振华称，2011年年初，杨京一介绍其到胡宗顺处理财，杨贤一当时跟其一起去办理的，其将10万元现金给了胡宗顺理财，当时给胡宗顺钱的时候，是在农业银行给的胡宗顺钱，胡宗顺给其开了一个单子还给其一个卡，年利率10%。后来听说胡宗顺被捕了。听杨京一说徐玉芬借了胡宗顺的钱，杨京一牵线让把胡宗顺处理财的钱转给徐玉芬，当时胡宗顺家属也同意了，徐玉芬也同意了。开始徐玉芬给的利息是3%，后来给的2%，徐玉芬付了利息2年左右，之后就没有给利息了。签订协议书后2年左右徐玉芬把10万元本钱还了。协议书上的13万元，其中有3万元是杨京一的。原告经质证认为，无异议。被告经质证认为，杨正华的10万元本金还清了，还了2年左右的利息，付的利息是3分。本院对杨京一进行调查，杨京一称，其给徐玉芬开车，徐玉芬缺钱，其认识胡宗顺，其就跟徐玉芬一起去找了胡宗顺，胡宗顺看其的面子，借给了徐玉芬钱，是收利息的，胡宗顺让其给担保，徐玉芬借了2次，第一次借了20万元，已经还了，第二次借给徐玉芬40万元，当时徐玉芬出具了借条，借条在胡宗顺农行家属院的家里写的。后来其介绍杨贤一到胡宗顺处理财，杨正华听说后也去胡宗顺处理财。对于借还款友好协议，杨京一陈述该协议是其写的，胡宗顺还未抓起来的时候就说，如果徐玉芬还不上，用杨贤一的钱抵顶，因为杨贤一去胡宗顺处存钱的时候是带着其一起去的，该协议上杨振华13万元，其中3万元是其的。其当时存胡宗顺处6万元，利息高。杨贤一听说后，就让其领着去胡宗顺处存，利息多少其不清楚。其借给徐玉芬3万元，转给了杨贤一。协议书写的是转给了杨正华，最后转给杨贤一。胡宗顺借给徐玉芬的钱是胡宗顺自己的钱。原告经质证认为，无异议。被告经质证认为，杨京一的3万元的债权转让给杨贤一了。经审查，对当事人无异议的证据本院予以确认，对双方有异议的证据，本院将结合关联性证据及查明的事实予以综合确认。上述证据均在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2011年5月18日，原、被告签订了《关于朋友之间借、还款的友好协商办法及协议》，协议约定“说明：1、柯林室内装饰品厂于2011年2月21日借用农行胡宗顺人民币30万元（叁拾万元），约定使用3个月（2011年2月21日至5月21日止）。2、柯林室内装饰品厂于2011年4月18日借用农行胡宗顺人民币20万元（贰拾万元），于2011年5月19日偿还7万元（柒万元）人民币，尚欠13万元（壹拾叁万元）人民币。3、八里庄杨贤一于2011年3月2日在农行存款30（叁拾）万元人民币，杨正华于2011年4月6日存款13（壹拾叁）万元人民币，手续及现金全部在胡宗顺手中理财。在确认以上说明全部属实的前提下，经三方协商同意签订协议如下：1、柯林室内装饰品厂借用胡宗顺的30（叁拾）万元和13（壹拾叁）万元人民币偿还杨贤一、杨正华存在胡宗顺手中的43万元（肆拾叁万元）。2、柯林室内装饰品厂与胡宗顺、胡宗顺与杨贤一、杨正华不再有借贷关系。3、柯林室内装饰品厂于杨贤一、杨正华之间从商定日期开始存在借贷关系。此协议一式三份，签字后生效。”杨贤一、杨正华、杨京一、徐玉芬在该协议上签字捺印。2015年6月23日，原告杨贤一（乙方，受让方）与被告徐玉芬（甲方，出让方）签订了房产转让协议，协议约定“1、甲方已于2014年5月20日将位于日照市产（附带车库17平方米）转让给乙方使用；2、房产以柒拾万元人民币的价格偿还乙方借款；3、甲方应在2016年12月31日前将房产手续变更完毕；4、从2014年5月20日至2016年12月31日期间，以甲方名义抵押贷款与乙方无关。”原、被告在该转让协议上签字捺印。2018年5月23日，原告杨贤一（乙方，受让方）与被告徐玉芬（甲方，出让方）签订了房产转让补充协议，协议约定“甲乙双方于2015年6月23日签订《房产转让协议》，甲方以其位于日照市的房产（附带车库17平米），折价七十万元偿还乙方的借款，规定2016年12月31日前将房产手续变更完毕，因甲方的房产已经抵押贷款，至今无法完成房产手续变更，而乙方已经装修入住，现就房产手续过户问题，双方达成补充协议如下：一、甲方必须于2018年10月1日前为乙方完成房产过户手续。二、如甲方逾期无法进行房产过户，乙方有权要求退回房产，要求甲方返还房产及装修费用等损失共计90万元。三、如甲方违约，则承担乙方因提起诉讼支出的全部费用（包括并不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等）。本协议一式二份，自双方签字之日起生效。”原、被告在该协议上签字。2019年4月30日，原告以案由民间借贷诉至本院，案号（2019）鲁1102民初3526号，原告与被告达成调解协议，协议约定“一、被告徐玉芬偿还原告杨贤一借款本息255200元，自2020年1月起开始逐月偿还，至2020年12月31日前付清；二、如被告按约付款原告对借款利息不再追究；如被告未能按约付款，应加付原告违约金，违约金按照欠款总额的20%计算；三、本案其他事项双方互补追究。”诉讼中，原告陈述借款数额为255200元及70万元。加利息被告共计欠原告955200元，其中本金70万元。3%、4%、2%是月息。本案原告要求解除与被告签订的房产买卖协议及房产补充协议；返还房款及装修费90万元及利息（以90万元为基数，从2018年5月23日起按照年利率24%计算至付清之日止）；违约金按照90万元（按照房产转让补充协议的规定，包括房款70万元及装修费20万元）的20%计算即18万元；诉讼费、诉讼代理费由被告承担。被告在庭审中辩称涉案借款不是70万元，是40万元，对该40万元借款无异议。既然产权不是原告的，原告装修是自愿的，跟被告没有关系。对借款40万元的利息及违约金被告认可。被告给原告房子后，被告租房子居住5年，要求原告给被告5年的房租费。30万元被告付给原告的利息，原告应该退回。在本院庭后调查中被告辩称仅认可杨贤一借给其30万元，43万元应该给打条的胡宗顺。2011年2月21日向胡宗顺借了30万元，2011年4月18日借了20万元，2011年5月19日还了7万元，50万元剩余43万元没有还，该43万元经三方协议，转成了杨贤一的30万元，杨正华10万元，杨京一3万元，杨正华10万元已经还清，什么时候还的记不清了，还剩杨贤一30万元，杨京一3万元，杨京一的3万元债权转给了杨贤一了，杨贤一就成了33万元了。除了杨贤一的这33万元，其还单独从杨贤一处借款多次，截至2014年5月20日借款余额44万元。本院认为，本案中，原告要求解除与被告签订的房屋转让协议和房产转让补充协议，返还房款及装修等费用90万元及利息、违约金，而涉案房屋转让协议和房产转让补充协议系因原被告之间的民间借贷关系而产生的以房抵债协议，以房抵债的债务构成中一部分是基于《借、还款的友好协商办法及协议》形成的。该《借、还款的友好协商办法及协议》中载明被告徐玉芬的柯林室内装饰品厂借案外人胡宗顺43万元，杨贤一、杨正华存胡宗顺处43万元。该协议存在两个债权债务关系，该两个债权债务关系的合并需经过胡宗顺的同意，而本院对胡宗顺进行调查，胡宗顺陈述其未向被告徐玉芬出借款项且不知道柯林室内装饰品有限公司，不认识杨贤一与杨正华，其未向二人借款，二人也未在其处理财。综上房屋转让协议和房产转让补充协议的效力不能确定，原告起诉本案应当先解决该两协议的效力及确认《借、还款的友好协商办法及协议》的效力。而上述协议的效力及债权债务转让效力均不属于本案审查范围，在上述基础法律关系未解决前，原告提起本案诉讼，无事实和法律依据，应当裁定驳回起诉。据此，根据《中华人民共和国法民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告杨贤一的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 员  李隆财人民陪审员  刘贤军人民陪审员  郭建亮二〇一九年十月三十日书 记 员  匡姗姗