广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初3511号原告：丰力瑞思电子技术开发（深圳）有限公司，住所地深圳市龙华新区民治办事处梅龙路41号南贤商业广场A、C栋裙楼402，统一社会信用代码9144030073205563XA。法定代表人：近藤正昭。委托代理人：谢杰，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市九鑫产业园管理有限公司，住所地深圳市龙华新区梅龙路41号南贤商业广场A、C栋裙楼，统一社会信用代码914403000859669971。法定代表人：刘付增雄。被告：深圳市鑫地商业发展有限公司，住所地深圳市盐田区北山道268号裕宏实业大楼601号，统一社会信用代码91440300585605207B。法定代表人：刘付增雄。两被告共同委托代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。两被告共同委托代理人：刘游泳，广东世纪华人律师事务所律师。原告丰力瑞思电子技术开发（深圳）有限公司与被告深圳市九鑫产业园管理有限公司（下称被告九鑫公司）、被告深圳市鑫地商业发展有限公司（下称被告鑫地公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、原告与被告九鑫公司解除2014年3月12日签订的《房屋租赁合同》：2、被告九鑫公司向原告退回租赁保证金343200元；3、被告九鑫公司向原告支付违约金343200元；4、被告九鑫公司向原告赔偿损失280000元；5、被告九鑫公司承担本案案件受理费；6、被告鑫地公司承担连带赔偿责任。本院受理后依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告丰力瑞思电子技术开发（深圳）有限公司委托代理人谢杰，被告九鑫公司、被告鑫地公司共同委托代理人蓝明、刘游泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，2014年3月12日，被告九鑫公司（原名称为深圳市九鑫文具批发市场管理有限公司）作为甲方即出租方与原告作为乙方即承租方签订《房屋租赁合同》，约定被告九鑫公司将“深圳市龙华新区民治街道梅龙路41号九鑫文具玩具礼品批发市场第四层商铺”出租给乙方作为办公使用，建筑面积1650平方米，租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日；2014年5月1日至2015年4月30日期间每月租金85800元、2015年5月1日至2016年4月30日期间每月租金92664元、2016年5月1日至2017年4月30日期间每月租金100077元、2017年5月1日至2018年4月30日期间每月租金108078元、2018年5月1日至2019年4月30日期间每月租金116721元，综合管理费（包括中央空调维护保养费用、公共区域保安、保洁、照明、水电费）每月21450元，乙方需向甲方缴纳租赁保证金343200元，同时约定了其他事项。上述合同签订后，原告向被告九鑫公司缴纳租赁保证金343200元，被告九鑫公司将涉案房屋交由原告使用。2018年11月8日，深圳市华贤高投资发展有限公司（下称华贤高公司）向被告鑫地公司发出《有关解除南贤商业广场裙楼租赁合同告知的函》，内容为决定自2018年11月8日起解除华贤高公司与被告鑫地公司于2013年9月23日的房屋租赁合同。2018年11月8日，华贤高公司代表、被告九鑫公司代表、被告鑫地公司代表及租户代表等人签署共同《南贤商业广场租赁纠纷调解会议纪要》，各方确认：华贤高公司与被告鑫地公司的房屋租赁合同于2018年11月9日协商一致解除；短租户与被告鑫地公司（被告九鑫公司）签订的合同自2018年11月9日起向华贤高公司支付应付租金，华贤高公司按原合同约定的时间、租金、管理费以一押一租的标准与短租户重新签订租赁合同；部分短租户已支付被告九鑫公司的两个月押金，被告九鑫公司承诺通过诉讼程序收回翠海场地租户欠缴租金和南贤商业广场保证金后予以退还；同时确认了其他内容。另查，原告主张被告鑫地公司、被告九鑫公司与华贤高公司九租赁问题发生争执，导致涉案南贤商业广场发生两次人为拉闸停电，涉案房屋无法正常使用，对原告造成重大经济损失；主张已于2018年12月搬迁至其他地点，造成搬迁、装修等损失280000元。原告要求解除与被告九鑫公司签订的《租赁合同》，并要求被告九鑫公司退还租赁保证金343200元、支付违约金343200元、赔偿损失280000元，要求被告鑫地公司对被告九鑫公司的涉案债务承担连带责任。被告九鑫公司不予认可，主张根据《南贤商业广场租赁纠纷调解会议纪要》的约定，在其“收回翠海场地租户欠缴租金和南贤商业广场保证金后”方才返还原告的租赁保证金343200元，故涉案租赁保证金的返还条件未成就，其不应返还该款项；主张原告要求支付违约金及赔偿损失缺乏事实和法律依据。被告鑫地公司不予认可，主张涉案房屋租赁合同系原告与被告九鑫公司签订，根据合同的相对性原则，被告鑫地公司并非该合同相对人，不应对被告九鑫公司的涉案债务承担连带责任。再查，被告九鑫公司为一人有限公司，被告鑫地公司系被告九鑫公司的唯一股东。原被告均未能提供涉案房屋的产权证或者建设工程规划许可证或其他合法报建手续。以上事实，有《房屋租赁合同》、保证金收据、报警回执、业主解除原租赁合同通知函、《南贤商业广场租赁纠纷调解会议纪要》、业主向租户下发的通知函、空调采购及施工合同、工程现场施工承包合同书、股东证明、受理案件通知书、民事起诉状、传、民事判决书、民事上诉状、受理案件通知书等证据及开庭笔录等在卷佐证。裁判结果本院认为，被告九鑫公司将“深圳市龙华新区民治街道梅龙路41号九鑫文具玩具礼品批发市场第四层商铺”出租给原告使用并签订《房屋租赁合同》，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告九鑫公司签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据本院查明的事实，被告九鑫公司已于2018年11月8日退出涉案房屋的房屋租赁法律关系，原告主张已向华贤高公司返还时涉案房屋，故原告无需向被告九鑫公司返还时涉案房屋。被告九鑫公司收取了原告缴纳的租赁保证金343200元，应当向原告退还。由于涉案房屋租赁合同为无效合同，故原告关于违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告九鑫公司支付搬迁、装修等损失280000元，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，被告鑫地公司未能举证证明被告九鑫公司财产独立于其作为股东的个人财产，依法应当承担举证不能的不利后果，应当对被告九鑫公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告丰力瑞思电子技术开发（深圳）有限公司与被告于2014年3月12日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、被告深圳市九鑫产业园管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告丰力瑞思电子技术开发（深圳）有限公司退还租赁保证金343200元；三、被告深圳市鑫地商业发展有限公司对被告深圳市鑫地商业发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告丰力瑞思电子技术开发（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6732元及财产保全费2236元原告已预缴，由原告承担5783元、两被告承担3185元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇一九年十月二十一日书记员 邬真桢（兼）书记员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。