成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5573号 原告：杨诚，男，1983年2月19日出生，藏族，住四川省丹巴县。 原告：胡瑶，女，1988年6月5日出生，藏族，住成都市双流区。 二原告委托诉讼代理人：郭文彬，四川蜀航律师事务所律师。 被告：刘利，男，1968年7月5日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告杨诚、胡瑶与被告刘利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨诚、胡瑶及其委托诉讼代理人郭文彬到庭参加了诉讼，被告刘利经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨诚、胡瑶向本院提出诉讼请求：1.解除杨诚、胡瑶与刘利于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘利退还杨诚、胡瑶已付购房款305524.93元及利息（以305524.93元为基数，从2018年11月29日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3.判令刘利承担违约金156000元；4.判令刘利承担杨诚、胡瑶律师费20000元；5.确认杨诚、胡瑶对刘利所有的位于成都市双流区房屋（建筑面积134.77平方米，权0998578、不动产登记证明号：川2018双流区不动产证明第0034296号）在拍卖或变卖后满足前顺位抵押权人债权后的剩余价款享有优先受偿权；6.本案诉讼费用、保全费用（含保全保险费）等均由刘利承担。庭审中，原告杨诚、胡瑶向本院撤回了第5项诉讼请求即要求确认杨诚、胡瑶对刘利所有的位于成都市双流区房屋（建筑面积134.77平方米，权0998578、不动产登记证明号：川2018双流区不动产证明第0034296号）在拍卖或变卖后满足前顺位抵押权人债权后的剩余价款享有优先受偿权。事实与理由：2018年6月，杨诚、胡瑶与刘利双方就刘利向杨诚、胡瑶出售其单独所有的位于成都市双流区房屋（建筑面积134.77平方米，权0998578）达成协议，并于2018年6月28日签订了《房屋买卖合同》。约定成交价780000元，并约定了付款方式、房屋交付、产权过户及违约责任等。合同签订后，杨诚、胡瑶按约分期支付了定金及首付款共计305524.93元。因签订合同时杨诚、胡瑶尚未取得购房资格，双方约定待其取得购房资格后办理过户登记手续。同年11月，杨诚、胡瑶贷款准备代刘利结清按揭贷款时，发现案涉房屋已被法院查封。杨诚、胡瑶要求刘利解决自身债务纠纷，解除法院查封以便交易过户，但刘利以各种理由拖延、推诿。现刘利无法联系，合同交易无法完成。刘利的行为严重违约，侵犯了杨诚、胡瑶的合法权益，为维护自身权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告刘利未到庭参加诉讼，也未向本院提交相关的证据材料。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2018年6月28日，刘利（甲方）与杨诚、胡瑶（乙方）签订了《房屋买卖合同》。约定：甲方将其所有的位于成都市双流区的房屋出售给乙方，房屋建筑面积134.77平方米，权证号为权0998578，编号为双房权证监证字第××号。合同第一条约定：1、乙方暂无购房资格，依据成都市2018限购政策即成都市房管局《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》将于两年内取得购房资格，若政策发生调整，本合同所述取得购房资格之日依照最新政策所定。甲方承诺于乙方取得购房资格之后，为乙方办理房屋过户手续。2、因本合同以外的事由，甲方与乙方签订抵押合同，将本合同所述房屋抵押给乙方并办理了房屋抵押登记。合同第二条约定：2、甲方对该房有绝对的所有权、处置权，并有义务向买方如实提供包括产权状况、债权情况等有可能影响交易的真实信息。3、截至合同签订之日，该房屋的债权、抵押情况：（1）抵押给中国建设银行股份有限公司成都支行并办理了房屋抵押登记，抵押债务为480000元。（2）抵押给乙方并办理了房屋抵押登记，抵押债务为3600000元。该房屋除以上债务、抵押外，甲方承诺该房屋无其他债务、抵押事项。甲方承诺按照本合同的约定，在乙方第三次付款之日起7日内，甲方将（1）债权债务清偿完毕，并注销在本合同所述房屋上所办理的除乙方以外的其他抵押登记。否则，甲方应当向乙方支付已付购房款的3倍的违约金。合同第四条约定：该房屋实际成交价为780000元，买方以分期付款的方式购买该房屋。其中：1、2018年6月26日乙方向甲方支付定金80000元；2、2018年6月27日乙方向甲方支付130000元；3、买方拟申请贷款570000元，该贷款取得之后15天之内向甲方支付560000元。4、待甲方给乙方办理房屋过户手续之日，乙方向甲方支付尾款10000元。合同第五条房屋过户约定：1、甲方应当接到乙方通知起5日内为乙方办理过户手续。具体时间由乙方取得购房资格之后另行通知。乙方可按照本合同载明的联系地址及联系电话予以通知，若变更联系地址或联系电话，应当通知对方，否则承担通知不能的法律后果。合同第六条约定：（二）甲方义务1、甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相关责任。4、甲方承诺在接到乙方通知取得购房资格时无条件配合买房办理房屋过户手续，或授权指定人员代办各项过户手续，不得因产权问题人为影响乙方购房权益。6、甲乙双方在签订合同并完成第一次付款后，甲方应将上述房屋的合法有效的房屋权属证明原件交存乙方保管。7、乙方向甲方支付第二笔购房款之日，甲方向乙方交付该房屋。8、甲方保证在收到乙方支付的第三笔房款后，在7日之内还清该房屋贷款，办妥注销抵押的登记手续。否则视为甲方违约，甲方应当向乙方支付已付购房款的3倍的违约金。9、乙方向甲方所支付购房款由甲方出具收据。（三）乙方权利1、乙方自房屋交付之日起享有房屋除所有权外的一切权利（包括占有权、收益权、使用权等）。第八条违约责任约定：（一）逾期交房。除不可抗力外，甲方未按照第五条约定的期限和条件将该房屋交付乙方。否则乙方可要求甲方继续履行合同及承担由此造成的一切损失（损失包括但不限于律师费……），并且乙方有权向甲方要求支付已付购房款3倍的违约金。（二）逾期过户。甲方未按照约定时间给乙方办理过户的。每逾期一日，乙方应向甲方支付全部已付款万分之五的违约金。（三）甲方签订该房屋买卖合同后，因甲方单方毁约造成该房屋不能正常交易。乙方可要求甲方继续履行合同及承担由此造成的一切损失（损失包括但不限于律师费……），并且乙方有权向甲方要求支付已付购房款3倍的违约金。（六）甲方未曾如实履行磋商义务，产生产权纠纷。乙方可要求甲方继续履行合同及承担由此造成的一切损失（损失包括但不限于律师费……），并且乙方有权向甲方要求支付已付购房款3倍的违约金。 2018年6月26日，胡瑶向刘利支付购房定金80000元，刘利于当日出具相应《购房定金收据》。次日，胡瑶向刘利支付购房款130000元，刘利于当日出具《房屋买卖收款收据》。此后，胡瑶及其母亲刘素芳又陆续向刘利共计支付购房款95524.93元，刘利也于2018年11月28日出具《收条》载明：截至当日总共收到胡瑶付房款305524.93元。在诉讼中，杨诚、胡瑶陈述刘利已按约将案涉房屋产权证原件交付胡瑶二人，但直至2019年6月29日才交付案涉房屋钥匙。此后，胡瑶以其在成都市已连续缴纳社保满两年，且其户籍已于2018年4月20日迁入成都市双流区，其已取得了购房资格为由要求刘利协助办理案涉房屋过户等相关手续未果，而刘利现又无法联系，故杨诚、胡瑶遂诉至法院，并为此支付诉讼财产保全责任保险费2000元及律师费20000元。 另查明，案涉房屋于2016年6月2日已设定抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第一支行，抵押金额480000元；又于2018年6月27日设定抵押登记，抵押权人为杨诚、胡瑶，抵押金额3600000元。此外，案涉房屋于2018年11月6日被成都市武侯区人民法院查封，限制解除时间为2021年11月5日；又于2019年7月3日被成都市青羊区人民法院查封，限制解除时间为2022年7月2日。为此，杨诚、胡瑶于2019年9月17日向成都市青羊区人民法院提出了执行异议申请，要求解除对案涉房屋的查封。成都市青羊区人民法院于2019年9月23日裁定驳回了杨诚、胡瑶的执行异议申请。另经核实，案涉房屋还于2019年8月23日被广东省深圳市福田区人民法院查封，限制解除时间为2022年8月22日。 上述事实，有杨诚、胡瑶、刘利的身份信息，《房屋买卖合同》，房屋所有权证，《购房定金收据》，《房屋买卖收款收据》，《收条》，转款凭证，成都市社会保险个人参保缴费证明，户籍信息，房屋信息摘要，微信聊天记录，委托诉讼代理合同及发票，庭审笔录以及当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，而刘利也没有到庭予以抗辩，故本院予以采信。 本院认为，杨诚、胡瑶与刘利签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，双方均应全面履行合同义务。但在合同履行过程中，由于刘利自身原因导致案涉房屋上设定的抵押登记未能及时予以注销，且又被其他法院另案查封，致使案涉房屋事实上无法办理过户手续，双方签订的《房屋买卖合同》客观上不能继续履行。故杨诚、胡瑶要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合事实和法律上的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，对于杨诚、胡瑶要求刘利退还购房款305524.93元（已含定金）及合理利息的请求，本院予以支持。 本案中，由于刘利自身原因导致案涉房屋上设定的抵押登记未能及时予以注销，且又被其他法院另案查封，而目前刘利又无法联系，致使双方签订的《房屋买卖合同》客观上不能继续履行，刘利的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”等相关规定，因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而杨诚、胡瑶并没有提供充分的证据证明其实际损失的大小，故本院兼顾双方合同实际履行情况、当事人双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为40000元为宜。对于杨诚、胡瑶请求刘利承担本案律师费20000元的主张，因符合双方合同中的相关约定，具有事实和法律上的依据，故本院予以支持。对于杨诚、胡瑶请求刘利承担保全保险费2000元的主张，因合同并未明确约定且缺乏充分的法律依据，故本院不予支持。此外，杨诚、胡瑶在案涉房屋买卖合同解除后也应及时将案涉房屋返还刘利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条第（二）、（四）款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨诚、胡瑶与被告刘利于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》自本判决发生法律效力之日起予以解除。 二、被告刘利应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨诚、胡瑶购房款305524.93元（已含定金）并支付资金利息（以305524.93元为基数，从2018年11月29日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际付清之日止）。 三、被告刘利应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨诚、胡瑶支付违约金40000元。 四、被告刘利应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨诚、胡瑶支付律师费20000元。 五、驳回原告杨诚、胡瑶的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8522元，诉讼保全费3020元，二项共计11542元，由被告刘利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 周 卫 人民审判员 刘 平 人民审判员 朱小波 二〇一九年十月三十日 法官 助理 李亚曦 书 记 员 喻鸿凯