江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0727民初1788号原告（反诉被告）：钟义群，男，1962年2月17日出生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：刘明斌，江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟志强，男，1992年3月9日出生，汉族，住赣州市章贡区，系钟义群儿子。被告（反诉原告）：赖祝全，男，1964年4月30日出生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：钟秋平，江西江龙律师事务所律师。原告钟义群与被告赖祝全租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟义群及委托诉讼代理人刘明斌、钟志强，被告赖祝全及委托诉讼代理人钟秋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟义群向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付所欠2019年3月至今的房屋租金计人民币66550元及违约金共计73205元（截止2019年8月）给原告，租金计算至租赁房屋移交给原告止；被告交纳的租赁房屋保证金30000元归原告所有。二、判决被告支付占用《租赁合同》以外原告土地的租金计人民币404751.36元（截止2019年8月止，计算式1581.06㎡×6元/㎡×32个月）。三、判决被告赔偿拆除原告的铁皮厂房损失68152元（340.76㎡×200元/㎡）。四、诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年10月3日，原、被告签订了一份《租赁合同》，对租赁物业的标的、租赁期限、租赁价格及租金交付方式、租赁条件、权利和义务、违约责任等等事项进行了约定。1、被告的租金支付在2019年3月份，之后的租金原告多次催取均未支付，原告根据约定依法主张租金和违约金及保证金归原告所有，符合双方的约定。2019年4月27日，原告委托律师向被告发出《律师函》，告知被告因政府征收租赁的房屋，解除双方签订的《租赁合同》，要求被告结清租金，被告回复同意解除合同。但被告拖欠2019年4月份至今的租金，仍未将承租房屋、土地移交给原告，直接影响了县房征办对征收原告房屋的接管。根据《租赁合同》的约定，被告应交租金至移交租赁房屋土地之日止，还应承担10%的违约金，所交保证金归原告所有。2、后院靠北面土地1581.06㎡，不在《租赁合同》范围内，被告将该土地转租他人，属非法侵占原告的土地，参照大罗工业园的土地租金8元/月，应给付租金计人民币404751.36元（1581.06㎡×8元/月×32个月）。3、被告承租原告的房屋土地后，将原告的铁皮厂房拆除应当赔偿。原告的铁皮厂房面积为340.76㎡，按照政府征收铁皮厂房的价格为200元/㎡，应赔偿68152元。综上所述，被告违反双方签订的《租赁合同》，拒付租金和侵占原告未租赁给被告的土地，拆除原告的铁皮厂房，对原告的合法权益造成侵害，为维护原告的合法权利，现依法提起诉讼请人民法院支持。被告赖祝全针对原告的主张，提出反诉请求：一、依法驳回反诉被告的诉讼请求；二、判令由反诉被告退还30000元租房保证金给反诉原告；三、由反诉被告承担全案诉讼费用。事实与理由暨本诉答辩意见：2016年10月3日，反诉原告与反诉被告签订了一份《租赁合同》，被告将位于龙南县105国道勤业对面房屋一栋及围墙范围内场地出租给原告经营使用，租赁期限自2017年元月1日起至2022年12月31日止，反诉原告向反诉被告支付了3万元租房押金。因龙南县老城区棚户区改造项目建设，反诉被告的房屋在该项目范围内。2019年3月27日，反诉被告与龙南县土地房屋征收办公室签订了房屋征收补偿安置协议，被告按房屋征收补偿安置协议可获得14585743.14元补偿款。反诉被告的诉求没有事实和法律依据。首先，关于所欠房屋租金问题。2019年3月27日，被告与龙南县土地房屋征收办公室签订了房屋征收补偿安置协议，被告按房屋征收补偿安置协议可获得14585743.14元补偿款。从2019年3月27日起，本案所涉房屋与反诉被告已没有任何关系，该房屋的所有权已不属于反诉被告所有，该房屋已被征收，反诉被告已领取了房屋征收补偿款，反诉原告已经停业，因此反诉被告无权要求反诉原告支付房租。其次，关于租赁房屋保证金，反诉原告不存在违约，依据双方签订的《租赁合同》，反诉被告应当返还给反诉原告。第三，关于占用不在《租赁合同》范围的土地问题，《租赁合同》补充条款里已约定很清楚，反诉原告根本没有侵占反诉被告的土地。从另一角度来说，自签订合同后至诉至法院，反诉被告也从来没有提出要求增加租金，其中在二年租用期间，反诉原告一直按时按约定缴交租金，反诉被告也从来没有提出要求增加租金的意见。反诉原告搭建的800多平方米铁皮钢架棚已打两年之久，反诉被告也没有提出任何意见，也没有要求反诉原告进行拆除，在被征收时，反诉被告已领取了铁皮棚的补偿款。所以反诉原告根本没有侵占反诉被告的土地。第四，关于拆除铁皮厂房问题，反诉原告是经反诉被告同意之下才进行拆除，更何况因铁皮棚长期没有维修，已经破烂不堪，存在严重的安全隐患，在（2019）赣0727民初1330号一案中，反诉原告主张分割征收款中已核减了其损失，因此也不存在本案中反诉原告赔偿其损失的问题。综上所述，本租赁合同自然终止，按照合同约定反诉被告应当返还租房保证金3万元给反诉原告。原告钟义群针对被告的反诉答辩如下：一、本案被告未按约定支付租金构成违约，根据合同约定缴纳的保证金依法不予退还。被告的租金仅支付至2019年3月，之后的租金经原告多次催收仍未支付，根据合同约定及法律规定已构成违约，被告应当补交租金，且交纳的保证金不予退还。二、龙南县政府虽对原告的涉案房屋进行征收，但仅是签订了协议，并未办理房屋产权变更登记，更由于被告一直占用房屋至今，没有实际交付房屋。甚至棚改指挥部出具的弃房证明时间为2019年5月10日，因此房屋产权没有发生转移前，原告对涉案房屋享有所有权，有权收取租金。被告没有按期交纳租金构成违约。三、本案涉案房屋租赁合同明确载明房屋一栋，且附有四界、面积的产权复印件。而被告违法占有的土地是不包含在房屋出租物中的。且被告将违法占有的土地违法转租给案外人，对原告的权益已造成侵害，依法应当支付占用土地的费用。四、根据原告提交的证据，原告在将房屋租赁给被告前，已建有一个300多平方米的铁皮棚，被告也承认拆除了原告原有的铁皮棚，而未告知原告，应当赔偿该损失给原告或恢复原状。五、本案是由被告违约引发的诉讼，本案诉讼费用依法由被告承担。原告为支持其主张，提交了下列证据：1、租赁合同，证明原告、被告签订了房屋租赁合同，合同约定了租赁房屋的范围（不包含被告违法占用原告的土地）、租金计算方式、违约责任等条款。房屋租赁协议中的补充条款是由被告单方书写，原告未予以确认。2、房屋测绘技术报告、土地使用权证、建设用地规划许可证，证明案涉房屋及土地为原告所有（包含被告违法占用的土地）。3、调查笔录、照片、房屋租赁合同，证明原告所有的涉案房屋和土地的情况；被告违反合同约定，未经原告同意将涉案房屋及非法占用的土地转租的事实；被告未经原告同意占用原告土地并获利的事实。4、律师函、快递单查询记录、手机短信截图，证明原告委托律师以律师函告知被告自收到律师函之日起解除涉案合同；被告短信回复原告，被告于2019年4月27日收到了第二份律师函，同意终止合同、办理结算。5、交易明细，证明被告房屋租金仅支付至2019年3月，之后的房屋租金至今未支付，已经构成违约。6、弃房证明，证明龙南县棚户区改造项目指挥部虽于2019年5月10日出具弃房证明，但由于拆迁补偿款未全部支付给原告，原告对涉案的房屋及土地仍享有所有权。补充提交：7、勘验笔录一份。被告为支持其答辩意见及其反诉主张，提交了下列证据：1、租赁合同，证明2016年3月份原、被告签订了租赁合同，被告不存在违约行为。2、结算业务申请，证明被告方已按约定交纳了房屋租金及保证金。3、征收补偿安置协议，证明原告方于2019年3月27与政府签订了安置协议，本案涉案房屋已被征收。4、照片，证明房屋现状照片，反映被告方搭建的铁皮棚是在租赁范围之内。本院经审理认定事实如下：2016年10月3日，原、被告双方经协商一致签订了《租赁合同》，原告将其坐落于龙南县105国道勤业公司对面房屋一栋出租给被告经营使用，租赁期限为六年，即自2017年1月1日起至2022年12月31日止（2016年10月1日年至2016年12月31日共3个月为装修期），约定保证金为30000元。其中，双方提交的《租赁合同》载明：“第四条权利和义务6、承租期满，乙方（本案被告）所装修的不动产部分归甲方（本案原告）所有。”“七、如因政府或开发商整体规划导致甲方出租的房屋需协商拆迁的，乙方应无条件同意终止本合同，甲方应将乙方多交的租金及租房押金退还给乙方，其他费用双方互不追究。”“补充条款：房屋右侧围墙外约50平方米空地和房屋一楼右侧两间房屋为甲方自留经营，不在本合同租赁范围。其余范围及围墙内场地均在本合同范围。”因龙南县老城区棚户区改造项目建设需要，涉案房屋被纳入征收范围，2019年3月27日、2019年4月23日，原告与龙南县土地房屋征收办公室就涉案房屋签订了《龙南县国有房屋征收补偿安置协议书》，并将相关权属证书移交给了龙南县土地房屋征收办公室。原、被告签订的《租赁合同》中约定的解除条件已经形成。2019年3月29日，原告向被告发送了《律师函》要求解除双方于2016年10月3日签订的《租赁合同》，被告对于解除合同无异议，双方租赁合同已解除，被告涉案房屋租金支付至2019年3月31日。本案审理过程中，经本院现场查看，涉案房屋后院围墙以残痕为界，分为前坪和后坪，原告自认后院堡坎是其所砌的，并对整个后院进行了平整后交给被告使用。另查明，被告租赁期间拆除了原告原有铁皮棚一个，根据龙南县自然资源局航拍图测算面积为340.76平方米，该铁皮棚的损失，在本院审理的（2019）赣0727民初1330号案件已核算为68152元（340.76㎡×200元/㎡），已作出处理。以上事实，有原、被告提交的证据以及庭审笔录予以佐证。本院认为，原、被告经协商一致签订了《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告与龙南县土地房屋征收办公室于2019年3月27日签订了《龙南县国有房屋征收补偿安置协议书》，并将涉案房屋的相关权属证书移交给了龙南县土地房屋征收办公室，随后，原告向被告发送了解除合同律师函，被告对此并无异议，双方租赁合同已解除，被告房屋租金交至2019年3月31日并无不当，至于被告拒不搬迁涉案被征收房屋，应由相关职能部门进行协调处理，原告已丧失收取涉案房屋被征收后租金的主体资格，故对原告要求被告支付2019年4月1日至今的房屋租金，无事实和法律依据，本院不予支持，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还租房保证金的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付占用《租赁合同》以外原告土地的租金的主张，本院认为，一、双方合同补充条款约定“房屋右侧围墙外约50平方米空地和房屋一楼右侧两间房屋为甲方自留经营，不在本合同租赁范围。其余范围及围墙内场地均在本合同范围。”被告使用的后院土地均在围墙范围内，不存在占用《租赁合同》以外的土地，原告认为补充条款为被告自行添加，本院认为，原、被告双方向本院提交的合同均有补充条款，即使均为被告书写，也应视为双方协商一致的结果，对此补充条款本院予以认定；二、原告将后院堡坎砌好，并对后院进行了平整，才交付被告使用，应视后院为一个整体交给被告使用；三、原告自留经营涉案的房屋、土地，《租赁合同》上采用了兜底条款，即房屋右侧围墙外约50平方米空地和房屋一楼右侧两间房屋为原告自留经营的范围。四、被告自2017年1月开始使用后院，在房屋征收之前已两年有余，原告均未提出异议，应视为同意被告合理使用。综上，对原告要求被告支付占用《租赁合同》以外土地租金的主张，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿拆除的铁皮厂房损失的主张，本院在（2019）赣0727民初1330号案件中已作赔偿，本案中不再重复处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条的规定，判决如下：一、由反诉被告钟义群于本判决生效之日起十日内退还保证金计人民币30000元给反诉原告赖祝全。二、驳回原告以及反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在判决发生法律效力后规定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。案件受理费9837元（9562+反诉费275），由原告钟义群承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾飞鹏人民陪审员  廖彩冲人民陪审员  朱井凤二〇一九年十月二十二日法官助理谢小云书记员张小华