福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初2812号 原告（反诉被告）：林品，女，1961年4月16日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：朱金炉，福建铁马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李巧惠，福建铁马律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：通力电梯有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇古城中路88号，统一社会信用代码9132058362838453XN。 法定代表人：姜威，董事长。 委托诉讼代理人：潘鹏飞，福建建达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：通力电梯有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路334号二轻大厦第十层02/03单元，统一社会信用代码：913502007692801796。 法定代表人：郑光晖，总经理。 委托诉讼代理人:潘鹏飞，福建建达律师事务所律师。 原告林品与被告通力电梯有限公司（以下简称“通力电梯公司”）、通力电梯有限公司厦门分公司（以下简称“通力电梯厦门分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案，在审理期间，通力电梯有限公司厦门分公司向本院提出反诉，本院依法受理，并于2019年9月11日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）林品的委托诉讼代理人朱金炉，被告（反诉第三人）通力电梯公司、被告（反诉原告）通力电梯厦门分公司共同委托诉讼代理人潘鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林品向本院提出诉讼请求，判令：1.通力电梯公司向林品支付第一年租金72000元，并支付逾期付款违约金（按照年利率6%，自起诉之日起计算至实际付款之日止）；2.通力电梯厦门分公司对上述债务承担共同偿还责任；3.通力电梯公司、通力电梯厦门分公司向林品返还已签署的《仓库场地租赁合同》原件1份；4.本案诉讼费由通力电梯公司、通力电梯厦门分公司承担。经本院对于合同效力问题进行释明后，林品变更诉讼请求：通力电梯公司、通力电梯厦门分公司向林品支付占有使用费，标准参照租金，从起租日起到法院判决生效之日止，并支付相应的利息损失（按年利率6%）；并撤回第3项关于返还合同原件的诉求。事实与理由：2019年3月初，通力电梯公司、通力电梯厦门分公司因经营需要，指派员工胡艳祥与林品指定代表人陈荣茂（母子关系）洽谈租赁林品位于厦门市海沧区鳌冠社区西片6号101（以下简称案涉房屋）的场地租赁事宜及签署场地租赁合同，经三方商定签署《仓库场地租赁合同》，约定租赁期限5年，自2019年3月1日起算至2024年2月29日，租金为每月6000元。合同第十一条11-3款约定，本合同经双方签字盖章后生效。林品先行在三方确定的合同文本上签字后，将四份文本交由通力电梯公司员工胡艳祥报告审批盖章。2019年4月24日胡艳祥确认两公司均已盖章完毕并拍照给陈荣茂。通力电梯厦门分公司于2019年4月28日到国家税务总局厦门市海沧区税务局办理第一年租金税费交纳并开具增值税普通发票。合同签订后，通力电梯公司、通力电梯公司厦门公司经林品一方多次催促仍未履行付款义务。 被告通力电梯公司、通力电梯厦门分公司共同辩称，1.本案租赁合同无效。林品的房屋是农村宅基地上的自建房，其批准的用地面积为100平方，实际建设400多平方，未取得建设工程规划许可证，属于违法超占土地，违反城乡规划法的规定。且其土地证上所记载的土地用途是住宅用地，林品将其用于仓库商业租赁属于改变土地用途，违反《土地管理法》的规定。同时，案涉租赁房屋没有经过消防验收而用于厂房租赁违反《消防法》的规定。2.本案合同并未实际履行，双方也未办理房屋交接，通力电梯公司、通力电梯厦门分公司并未实际占用房屋，且双方于2019年5月22日已就不承租房屋达成一致。 反诉原告通力电梯厦门分公司向本院提出反诉请求，判令：1.确认通力电梯厦门分公司、林品、通力电梯公司签订《仓库场地租赁合同》无效；2.林品返还通力电梯厦门分公司5000元订金；3.本案诉讼费由林品承担。事实与理由：2019年3月19日，通力电梯厦门分公司工作人员与林品的儿子陈荣茂就承租房屋一事进行协商，其工作人员漆俊波向陈荣茂支付了5000元订金，并于2019年4月24日将盖章后的合同拍照发给陈荣茂。因林品的房屋系在农村集体土地上建造的住宅，土地用途是住宅用地，却将案涉房屋出租用于商业经营用途，违反《土地管理法》第六十三条的规定，且《集体土地使用权证》上明确记载批准用地面积为100平方米，但案涉房屋实际用地面积为453.49平方米，其中337.99平方米是违法超占，故案涉房屋系违法建筑，租赁合同应属无效。 反诉被告林品答辩称，1.通力电梯厦门分公司主张租赁合同无效缺乏法律依据。案涉房屋是在取得《集体土地使用权证》的基础上建设的，并取得《农村房屋所有权证》。案涉房屋出租是用于仓库使用，并非用于商业经营用途，房屋租赁用途合法有效。2.案涉房屋大部分面积仍是经政府批建的，并非全部属于违法建筑，虽然面积有部分超出《集体土地使用权证》批准的用地面积，但房屋所有权归林品，且已取得合法的《农村房屋所有权证》，该证上记载了房屋的实际面积（含违建部分），目前超建部分并未被要求拆除，林品仍正常使用。3.退一步讲，租赁合同无效，租赁一方也应支付房屋占有使用费。通力电梯厦门分公司一开始就清楚案涉房屋的实际情况，林品一方已提供房屋权属证书并经公司走流程批准才签订的，若合同无效，通力电梯厦门分公司自己存在过错。房屋因双方未正式就终止租赁合同达成合意，一直空置，通力电梯厦门分公司应支付相应的占有使用费损失（自合同约定起租日起算至判决生效之日）。综上，通力电梯厦门分公司主张返还5000元订金缺乏事实与法律依据。 本院经审理，认定事实如下： 2008年5月13日，林品取得厦集土证海海沧字第004291号《集体土地使用权证》，该证记载：土地坐落：厦门市海沧区；地籍号：05-102-201-01-856；土地用途：住宅用地；土地使用权总面积：100（㎡），独自使用权面积100（㎡）、建筑占地100（㎡）；备注：本宗地批准用地面积100平方米，实测用地面积453.49平方米，其中违法超占面积353.49平方米，15.5平方已于1998年3月接受处理，337.99平方米未处理。超占部分今后因建设需要拆迁时按照我市集体土地房屋拆迁补偿的有关规定处理。同年5月，林品取得厦农房证海海沧字第××号《农村房屋所有权证》，该证记载：房屋坐落厦门市海沧区；地籍号：05-102-201-01-856；土地房屋用途：住宅用地；土地使用权总面积100（㎡），独自使用权面积100（㎡）、建筑占地100（㎡）；备注：本宗地批建二层，房屋实际建筑三层，总建筑面积316.6平方米，1层119.95平方米；2层106.63平方米；3层90.02平方米，其中违法超建116.6平方米，未处理。超建部分今后因建设需要拆迁时按照我市集体土地房屋拆迁补偿的有关规定处理。2019年3月1日，厦门海沧区民政局出具《海沧区门牌号码证明单》，载明：现有林品厦集土证海（海）沧字第004291号，原门牌号码：厦门市海沧区海沧镇鳌冠村社1组号，现门牌编号为：厦门市海沧区鳌冠社区西片6号。 2019年3月，通力电梯公司、通力电梯厦门分公司因经营需要，与陈荣茂（林品之子）协商租赁场地。2019年3月19日，通力电梯厦门分公司工作人员漆骏波通过微信转给陈荣茂5000元，转账备注“仓库订金”。经协商，陈荣茂先行在《仓库场地租赁合同》合同上签字后交由通力电梯公司、通力电梯厦门分公司盖章确认。《仓库场地租赁合同》中，林品（甲方，指定代表：陈荣茂）与通力电梯公司（乙方、承租方）、通力电梯厦门分公司（丙方、确认方）约定：一、出租房屋情况，甲方将案涉房屋出租给乙方的厦门分公司，即丙方使用。案涉房屋使用面积为400平方米，用途为仓库。在签订本合同前，甲方作为案涉房屋的所有人，已经向乙方出示案涉房屋的产权证明文件，和甲方的身份证明文件；三、交付日期和租赁期限约定，甲、乙双方约定，该房租赁期共5年，2019年3月1日至2024年2月29日。四、租金及支付方式，案涉房屋月租金为6000元。租金从第二年起（包含第二年），每届满一年，在上一年的基础上每年递增5000元，第一年年租金为72000元。案涉房屋租金支付方式：先付后租模式，按照一年支付租金，每年起租日开始，支付本年度的年度租金。合同第十一条约定，本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。2019年4月24日，通力电梯厦门分公司员工胡艳祥通过微信将经通力电梯公司、通力电梯厦门分公司盖章确认的合同拍照发给陈荣茂。合同中三方的签字或盖章均无落款时间。 2019年4月28日，通力电梯厦门分公司向国家税务总局厦门市海沧区税务局开具《厦门增值税普通发票》（代开）,应税项目名称：个人出租住房，金额：72000元，房屋坐落地址：海沧区。2019年7月2日，通力电梯厦门分公司又向国家税务总局厦门市海沧区税务局开具《厦门增值税普通发票》（代开销项负数），应税项目名称：个人出租住房，金额：-72000元；房屋坐落地址：海沧区。 2019年5月15日至2019年5月23日期间，胡艳祥与陈荣茂多次进行微信联系。2019年5月15日：胡：我们公司考虑长期要租仓库，三年后才涨价，以后每年递增2000块。你们这边这个方案可行吗？陈：是第二年涨价，每年涨3000，方案是这个。胡：那个方案不批，前三年不能涨价，第四年涨2000；陈：那还需要涨价吗？胡：我真没办法，公司考虑长期租仓库；陈：没办法你之前签合同要早点说，这个就很没意思，不然我早就租走了。2019年5月17日：陈：合同啥时给我；胡：真不好意思，我要去公司拿；陈：你跟你们区域财务沟通得怎样；胡：他们就是每年涨五千，就是审核不过；陈：尽力帮沟通看看，你先帮我把合同拿回，谢谢；胡：好的，涨价方面可以再沟通一下吗？陈：涨价我还是那个意见啦，你跟她沟通看看；2019年5月22日：陈：你们现在不租了是吧？看看怎么交接吧；胡：是的。公司不租了，你也打电话给我们总部，也没有什么好交接了吧；陈：不用付这些日子租金吗？合同签假的？合同期租的费用算一算，交接下，不租就不租了；胡：你大概算一下，费用多少钱，我跟我们公司上报一下；胡：你这边，如果前三年涨价的能否再商量一下，怎么样？陈：前三年没涨，还是怎样？你们公司要有点诚意对不对，本来都挺愉快的，搞得有点累，你们现在是什么意见；胡：前三年不能涨价的；陈：前三年不涨，可以，那后面年份也要有点诚意，或者我们就签三年；胡：我们公司付款肯定没问题的，以后都三年涨一次，涨5个点。我们也是考虑长期租。陈：现在，前三年不涨可以，5个点是一年涨多少？胡：后三年是3600；陈：每年涨3600，这样还好，后面三年每年涨是不是这样，如果这样那就差不多。同日，陈荣茂通过微信发送《利金楼1楼补充协议》给胡艳祥，同时发消息：协议弄好，明晚来签订，你租金也要申报支付，拖很久了。2019年5月23日：陈：你们晚上对接？现在是什么环节流程？有没具体的时间；胡：没有，下星期一叫文员把发票和补充协议递上去，东西我们下个星期也要搬运过去。我明天或后天去拿一下，应该可以吧。我提前约好时间，打电话给你。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：一、双方签订的《仓库场地租赁合同》效力；二、双方的责任承担问题。 林品名下与案涉房屋相关的《集体土地使用权证》《农村房屋所有权证》均载明合法的土地使用权总面积、建筑占地面积为100平方米，备注中均有对林品违法超建面积的记载，也即林品提供出租的房屋部分为合法建筑，部分为违法超建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”林品将未按照建设工程规划许可证的规定建设的案涉房屋出租，其与通力电梯公司、通力电梯厦门分公司签订的租赁合同无效。 二、双方的责任承担。1.责任承担主体。通力电梯厦门分公司是通力电梯公司的分支机构，其营业执照登记类型为：非法人商事主体。因此，通力电梯厦门分公司不具有独立法人资格，不能独立承担责任，其民事责任最终由其总公司通力电梯公司承担。2.合同无效的责任承担。三方所签订的合同无落款时间，但通力电梯厦门分公司员工胡艳祥于2019年4月24日将经两公司盖章的合同通过微信拍照发送给陈荣茂，应视为对合同成立的确认。房屋租赁合同为诺成合同，《仓库场地租赁合同》经双方确认成立后，林品丧失就租赁标的与他人订立合同的机会，通力电梯、通力电梯厦门分公司虽未实际使用案涉房屋，但自合同成立之日起，合同即对双方均有约束，林品不能再另寻承租人，而通力电梯、通力电梯厦门分公司则实际享有随时使用案涉房屋的权利，即享有案涉房屋的占有利益。因此，通力电梯应参照合同约定的租金标准支付自合同成立之日的占有使用费。关于占有使用费计算的截止时间，2019年5月22日，胡艳祥在微信沟通中表示“公司不租了”，陈荣茂当即回复“不租就不租了”，此为双方合意终止合同履行。后续双方就租金涨价方式等问题继续进行协商，拟通过合同条款重新拟定合同，应视为新的合同磋商过程，但双方亦未对于新的合同内容达成一致意见。综上，通力电梯公司应向林品支付2019年4月24日至2019年5月22日的占有使用费5800元（6000÷30×29）。同时，因合同无效，林品应返还通力电梯厦门分公司已支付的租房订金5000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告通力电梯有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林品房屋占有使用费5800元； 二、反诉被告林品应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告通力电梯有限公司厦门分公司租房订金5000元； 三、驳回原告林品的其他诉讼请求； 如果被告通力电梯有限公司、反诉被告林品未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1600元，减半收取800元，由林品负担750元、通力电梯有限公司负担50元；反诉案件受理费50元减半收取25元由林品负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  芦 絮 二〇一九年十月十六日 法官助理李馨 代书记员  李佳馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Zyfl?/?javascript:void(0);?)的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。