海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初2820号   原告：海南海航日月广场商业管理有限公司，住所海南省海口市琼山区，统一社会信用代码XXX。   法定代表人：席伟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李星，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：倪莹，海南法立信律师事务所律师。   被告：海南蒸鲜意餐饮管理有限公司，住所地海南省海口市，统一社会信用代码XXX。   法定代表人：林勇群。   原告海南海航日月广场商业管理有限公司（以下简称日月广场管理公司）与被告海南蒸鲜意餐饮管理有限公司（以下简称蒸鲜意餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。因通过《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的其他方式无法向被告送达，本院依法将本案转为普通程序，进行公告送达，并公开开庭进行了审理。原告日月广场管理公司的委托诉讼代理人李星、倪莹到庭参加诉讼。被告蒸鲜意餐饮公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告日月广场管理公司向本院提出的诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号5908ht2016138）；2.被告向原告支付拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费与其他公用事业费用共计438061.97元（自2017年3月26日起计算至2017年10月23日止）；3.被告向原告支付违约金（按24%年利率暂计至2019年2月14日为170555.05元）；4.被告向原告支付56780元补偿金；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2016年9月6日与海南海航海免商业管理有限公司（以下简称海航海免公司）签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号5908ht2016138），合同主要约定被告向海航海免公司租赁海航日月广场编号为C06-1#-402铺位用于商业经营的相关事宜。合同签订后，海航海免公司按照合同约定向被告交付了房屋，已履行完交房义务，被告向其缴付了保证金133560元和装修押金10000元。2016年12月22日，原、被告与海航海免公司签订《合同主体变更协议》，海航海免公司与被告在《房屋租赁合同》下的权利义务变更为由原、被告继续履行，海航海免公司的权利、义务随之全部转移给原告。基于该事实，根据《房屋租赁合同》第4条的约定，原告有权要求被告按期履行支付租金的义务。但在合同履行期间，被告以经营不善处于未盈利状态为由一直拒绝向原告支付租金、物业管理费、推广宣传费等相关费用，后原告通过发函、电话联系、短信通知等方式联系被告要求其及时履行缴款义务，但均无果。直至2017年10月23日被告停止营业，其已陆续拖欠原告租金、物业管理费、推广宣传费及其他公共事业费用共计438061.97元。根据《房屋租赁合同》第14.5.2条的约定，被告应就其拖欠金额向原告支付违约金，因合同中约定违约金过高，原告自愿调整为按年利率24%计算。同时，因被告逾期支付费用已远逾十五日，原告根据《房屋租赁合同》第13.3条、第13.3.2款的约定有权解除该合同并要求被告按月租金及物管费的3倍金额支付补偿金，被告已缴付的保证金133560元和装修押金10000元应用于抵扣补偿金。   被告蒸鲜意餐饮公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。   原告日月广场管理公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1.授权委托书、2.《房屋租赁合同》、3.日月广场商铺交接表、4.《合同主体变更协议》、5.费用催收函、6.律师函、7.顺丰速运邮寄底单、8-11.日月广场水电抄表交费通知单。被告未进行质证，未提交书面证据。本院对原告提交的证据真实性、合法性、关联性予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月10日，海航地产集团有限公司授权海南海免日月广场商业管理有限公司（后更名为海南海航海免商业管理有限公司）为海南省海口市国兴大道8号海航日月广场项目的整体资产管理服务公司，全权负责海航日月广场项目的整体招商及运营管理相关事宜，包括但不限于与商户签订商铺合同、财务结算等事项。2018年4月8日，海航地产集团有限公司撤销2016年5月10日对海航海免公司的授权委托，重新授权委托日月广场管理公司为海南省海口市国兴大道8号海航日月广场项目的整体资产管理服务公司，全权负责日月广场项目的整体招商及运营管理相关事宜，包括但不限于与商户签订商铺合同、财务结算等事项。   2016年9月5日，海航海免公司作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》（合同编号5908ht2016138），主要约定：甲方向乙方出租坐落于海口市××区海航日月广场的编号为C06-1#-402铺位，该房屋租赁使用面积为371平方米；乙方租赁房屋仅作商业用途，商标或商号限于蒸鲜意；租赁期自2016年8月26日至2021年11月10日；交付日为2016年8月26日；装修免租期自2016年8月26日起至2016年11月10日止共计77天，乙方无需缴纳租金以及物业管理费；2016年11月11日至2018年11月10日租金48230元/月，2018年11月11日至2020年11月10日租金51940元/月，2020年11月11日至2021年11月10日租金55650/月；每个公历月25日之前支付下一期月租金；乙方须于合同签订后十日内，向甲方交纳保证金133560元；为冲抵乙方欠付租金、物业管理费、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权从保证金中扣除，并且不影响行使任何其他补救权利；除租金和保证金外，乙方还应当支付物业管理费18550元/月、推广宣传费1855元/月；物业管理费及推广宣传费，由乙方于每月25日之前支付下月费用；乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的水、电、空调、煤气、通讯等能源费用及其他公用事业费用(具体收费标准见合同附件五《收费标准明细一览表》)；无论何种原因导致合同提前终止或自然终止，乙方必须在返还时自费使房屋恢复至交付时合同附件三所列明之状态或甲方书面认可的状态；乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿；若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就该房屋进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求；乙方逾期向甲方支付租金或及本合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用超过十五日的，甲方有权解除本合同并合法地收回房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿给甲方；乙方逾期支付租金、物业管理费、租金保证金、公用事业费等乙方于合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，逾期超过十日，甲方有权停止公用事业供应；在停止公用事业供应期间，乙方仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、物业管理费等；逾期超过十五日，且甲方依据合同约定选择解除本合同的，违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止；乙方的有效联系地址为海南省海口市××区幢103房；对所有通知、其他通信往来，如为快递，在投放快递之后三日即视为送达。在该合同附件五《收费标准明细一览表》中，收费项目及标准包含有网络费100元/月。合同签订后，原告交付房屋，被告依约交纳了保证金133560元和装修押金10000元。   2016年12月21日，原告作为甲方与被告作为乙方，和海航海免公司作为丙方，签订《合同主体变更协议》，约定2016年9月5日丙、乙双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号5908ht2016138）中的丙方主体由甲方取代，乙方和丙方在原合同下的权利和义务变更为由甲方和乙方继续履行，丙方的权利义务均随之全部转移给甲方，丙方不再作为原合同的当事人；甲乙丙三方均承认，丙方与乙方之间的原合同尚未履行部分，由甲方和乙方继续履行。   被告经营的铺面于2017年10月23日撤离，其在承租铺面期间拖欠租金、物业管理费、推广宣传费为：2017年4月32865.23元，2017年5月至9月每月各68635元，2017年10月1日至23日50922.74元。拖欠水费为：至2017年2月18日消费的水费为2876.5元，2017年2月18日至2017年5月18日期间消费的水费为3377元，2017年5月18日至2017年7月18日期间消费的水费为2469.5元，2017年7月18日至2017年9月18日期间消费的水费为2376元。原告称被告在2017年10月23日停止营业，留下一部分设备在商铺内。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”海航海免公司受托管理日月广场项目，其作为出租方与被告签订《房屋租赁合同》，以及在和原告、被告三方签订《合同主体变更协议》，合同并未载明出租方受托管理房屋的事实，因此涉案合同约束原、被告双方，日月广场管理公司作为原告起诉符合法律规定。   关于合同解除。原、被告作为合同主体，应按合同约定行使权利，履行义务。被告拖欠租金、物业管理费及其他费用已远超过合同约定的十五天，根据合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告承担责任。本院认定合同解除的时间为本院向被告送达民事起诉状副本之日即2019年7月28日。合同解除后，被告仍应向原告支付拖欠的费用，原告主张至2017年10月23日拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费共计426962.97元，至2017年9月18日的水费11099元，本院予以支持。   关于原告主张的租金、物业管理费、推广宣传费、水费的逾期付款违约金。原告虽自愿调低合同约定的违约金为按年利率24%计算，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，违约金超过其损失的30%为过高，被告逾期付款给原告造成的损失目前只能认定为利息损失，该利息损失最高可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%(即年利率6.525%)计算，超过该利率的30%(即年利率8.48%)的部分即为过高，故原告主张的违约金计算标准应调整为年利率8.48%。涉案合同约定违约金计算至合同解除之日，月租金、物业管理费及推广宣传费，应当于每月25日之前支付下月费用；乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内支付上一月的水、电、空调、煤气、通讯等能源费用及其他公用事业费用，故原告主张的各项费用的违约金应以当期应付款期限届满之日起至合同解除之日2019年7月28日止，按年利率8.48%分段计算。租金、物业管理费、推广宣传费的违约金具体如下：1.2017年4月拖欠32865.23元自2017年3月25日起算为6526.16元；2.2017年5月拖欠68635元自2017年4月25日起算为13144.06元；3.2017年6月拖欠68635元自2017年5月25日起算为12659.04元；4.2017年7月拖欠68635元自2017年6月25日起算为12174.02元；5.2017年8月拖欠68635元自2017年7月25日起算为11689元；6.2017年9月拖欠68635元自2017年8月25日起算为11203.98元；7.2017年10月拖欠50922.74元自2017年9月25日起算为10718.96元。1－7项的违约金共计78115.22元。因被告在2017年10月23日停止营业前后都长时间未交租金等费用，原告应及时行使解除权，由此扩大的损失，原告应承担部分责任，故对上述违约金，本院酌情判定被告承担20000元。被告签收水费交费通知单的时间关系到水费的违约金起算日期，但水费交费通知单却都没有签收日期，无法认定被告收单时间。故原告诉请的水费违约金，证据不足，本院不予支持。   关于补偿金。合同约定因被告逾期支付租金超过15日的，原告可解除合同，被告应按月租金和物业管理费的三倍支付补偿金。虽然名为补偿金，其实质是合同解除后被告需承担的违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”合同解除虽然可能导致后期租金利益无法实现，但原告在合同解除后也应积极寻找新的承租人，减少损失。合同约定按三个月租金和物业管理费作为补偿金，与通常所需寻租期亦相当，本院予以支持，故被告应向原告给付补偿金200340元[（48230×3）+（18550×3）]。补偿金抵扣被告已支付的保证金133560元、装修押金10000元，被告尚需向原告给付补偿金56780元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告海南海航日月广场商业管理有限公司与被告海南蒸鲜意餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月28日解除；   二、被告海南蒸鲜意餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南海航日月广场商业管理有限公司支付拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费合计426962.97元；   三、被告海南蒸鲜意餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南海航日月广场商业管理有限公司支付拖欠的水费11099元；   四、被告海南蒸鲜意餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南海航日月广场商业管理有限公司支付拖欠租金、物业管理费、推广宣传费的逾期付款违约金20000元；   五、被告海南蒸鲜意餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南海航日月广场商业管理有限公司支付赔偿金56780元；   六、驳回原告海南海航日月广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10454元（原告已预交），由原告负担2404元，被告负担8050元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。       审判员   袁艺畅   二〇一九年十月十八日   书记员  许莹莹   速录员   陈文燕   附：本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   ……   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。