湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初4255号原告（反诉被告）：汪长友，男，1965年3月1日生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：唐恩，系湖北恩涛律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：刘蓓蓓，系湖北恩涛律师事务所实习律师（一般授权）。被告（反诉原告）：丁建平，男，1953年1月29日生，汉族，住武汉市硚口区，被告（反诉原告）：陈保玉，女，1952年11月2日生，汉族，住武汉市硚口区，上列被告共同委托诉讼代理人：王丹，系湖北斯洋律师事务所律师（特别授权）。上列被告共同翻译：孙银苟，武汉市公安局专聘人员。第三人：张水清，男，1954年8月17日生，汉族，住武汉市硚口区，原告（反诉被告）汪长友诉被告（反诉原告）丁建平、陈保玉、第三人张水清合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告汪长友及其委托诉讼代理人唐恩、被告丁建平、陈保玉及其委托诉讼代理人王丹、第三人张水清、翻译人员孙银苟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汪长友向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于武汉市硚口宝丰三村15号1栋15层12室房屋腾退给原告；2、判令被告向原告支付自2011年6月21日起至实际腾退之日期间的使用费，暂计100000元人民币；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月13日，两被告和第三人在武汉市硚信公证处办理委托公证，即两被告共同委托第三人代为出售武汉市硚口宝丰三村15号1栋15层12室房屋，同时委托第三人代收房款、办理房屋的买卖手续和过户手续，硚信公证处出具公证书证明上述委托意思表示真实。2011年5月20日，原告与第三人签订了房屋价格为580000元的《购房合同》，并将全部购房款人民币58万元交付给了第三人，2011年6月21日，涉案房屋登记至原告名下，虽经原告多次催告，被告至今仍拒不搬离涉案房屋，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告（反诉原告）丁建平、陈保玉辩称：第一、原告与第三人签订的《购房合同》与《武汉市存量房买卖合同》、办理过户手续均是在两聋哑人被告不知情不在场的情况下签订，两聋哑人被告自始至终均没有出售其唯一一套住房的意愿，《购房合同》为无效。1、被告因欠案外人江浩几万元钱，将案涉房屋的两证押给江浩为借款做担保，应江浩的要求去办理了一个两被告根本无法理解的委托及公证。第三人是整个事情的经历者，其在上次的案件中陈述的非常清楚，两被告从来就没有表示过要卖房，其与原告签订的两份合同不仅不是两被告的真实意思，同样也不是第三人本人的意思。2、本案中的过户手续、贷款手续均是由原告的侄子、第三人的徒弟江浩来办理，最终的款项也全部落入江浩手中，办理委托公证、过户房屋以及办理银行按揭全部都是江浩一个人的主意，案涉房屋的买卖双方均没有买卖的真实意思。3、以下种种迹象和行为均说明原告与被告不存在真实的房屋买卖关系:3.1、若原告按照正常的房屋交易习惯，2011年购买房屋前会与房主见面沟通，会去房屋里看看房屋的结构以及内部装修的情况等，但据原告所述，其只是在屋外看了一下；3.2、房屋买卖双方为了交易安全，房地局备案的合同一般会与银行贷款所签订的买卖合同一致，即使不完全一致，但合同的重要要素不会出现很大的出入，购房款作为房屋买卖合同的最重要的因素之一向银行贷款350000，按照一般交易习惯，银行的贷款应打入卖方的账户或者卖方指定的账户，而本案却是打入江浩指定的账户，而江浩并非委托书、房屋买卖合同中的当事人；3.4、2011年7月，原告提及的两份合同中有重大的区别；3.3、2011年7月，原告以自己的名义向银行贷款350000元，在归还了3.3万元后就停止了还贷，如果是原告自愿向银行贷款购买房屋，则原告会珍惜自己的征信。原告不是上帝，在2014年被银行起诉后仍未要求两被告腾退房屋，或者起诉两被告，在2015年两被告第一次起诉原告后，原告仍未要求其腾退，直至2019年的今天，原告才起诉被告要求腾退；3.5、案涉房屋过户到原告的名下的依据是《武汉市存量房买卖合同》，而非《购房合同》，过户的依据已经被人民法院判决无效，理应恢复原状。被武汉市中级人民法院维持的硚口区人民法院做出的（2016）鄂0104民初2116号民事判决中就已经判决将案涉房屋过户登记在两被告的名下，只不过该房屋设有抵押，该判项目前无法实现才没有出现在判项中。3.6、自2011年以来，江浩就以不同的手段将7套聋哑人的房屋过户至他人名下，获取暴利，其中就有一起案件与本案类似，同样的办理公证委托，不过委托人是聋哑人的子女，是正常人，在办理委托后及时的发现有问题才保住了房子。而本案的委托人为聋哑人，根本就不知道委托公证的意思，直至2014年江浩逃跑后才发现自己的房子早已过户，这其中作为买房人的原告从来就没有要求被告腾退。其他的被过户的房屋均已经被人民法院判决合同无效。综上，被告与第三人签订两份合同均非被告真实意思表示，请求法院驳回原告的诉讼请求。为此被告提出反诉请求：1、请求确认原、被告于2011年5月20日针对位于硚口宝丰街宝丰三村15号1栋15层12室房屋签订的《购房合同》无效，并将硚口宝丰街宝丰三村15号1栋15层12室房屋过户给反诉原告；2、反诉被告承担本案诉讼费用。后被告撤回要求原告将硚口宝丰街宝丰三村15号1栋15层12室房屋过户给被告的诉讼请求。第三人张水清辩称：房屋应该归还给被告，原告当时没有将房款打到我的账户，我想问原告房款怎么打的，打到哪个账户。我不同意原告的诉讼请求。原告（反诉被告）汪长友对被告（反诉原告）丁建平、陈保玉的反诉请求辩称：被告反诉请求与事实不符，首先，原被告之间买卖行为合法有效合情合理，否则房屋登记机关不会予以登记；2、本案被告在硚口公证处办理委托公证，则对于房屋出售及处理行为是其真实意思表示，且作为成年人其知道或者应当知道办理委托公证产生的后果，原告向被告委托人购买房屋行为应是双方真实意思表示。3、原告从被告委托人处购买房屋是基于被告委托行为产生的后果，故被告反诉所称第三人冒用被告名义没有事实根据；4、本案诉争房屋是原告与被告委托人签订合同并到房屋登记机关办理过户而非案外人江浩指示；原告全额支付房款580000元的事实有生效判决书确认，该房款直接汇入被告委托人及第三人账户的事实也经法院生效判决确认，原告全额支付购房款，至于购房款归属原告无法掌控。5、被告一直强调房屋买卖、房款去向都是案外人江浩在操控，是否要求江浩出庭证实，否则被告的辩称没有依据。第三人张水清针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称：对反诉请求没有意见。江浩找的我，我是江浩受托人，他说把房屋过户到叔叔名下，贷款下来，多出的钱给被告，房屋合同是正规的，没有正规合同无法过户，原告确实也受骗，江浩怎么和原告说的，我不清楚，350000元贷款打过来我问江浩怎么不还款，之后我与原告水火不容。本院经审理查明如下事实：丁建平与陈保玉系夫妻，两人均为聋哑人。武汉市硚口宝丰三村15号1栋15层12室房屋原为丁建平和陈保玉所有。汪长友系案外人江浩的姑父。2010年12月,丁建平与陈保玉将上述房屋的两证押在江浩处以此借款100000元。后丁建平与陈保玉未按时还款。2011年5月13日，丁建平、陈保玉与张水清在武汉市硚信公证处办理委托公证，即丁建平、陈保玉委托张水清代为出售上述房屋，并代收房款、办理房屋的买卖手续和过户手续，硚信公证处出具（2011）鄂硚信证字第003625号《公证书》，证明上述委托意思表示真实。2011年6月13日，张水清以丁建平、陈保玉（甲方）的名义与汪长友（乙方）签订武房字【03】第11216894号《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以290000元的价格出售给乙方。2011年5月20日，“丁建平”（甲方）与汪长友（乙方）又签订一份《购房合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价格为580000元，乙方在购房前付给甲方定金230000元。2011年6月5日，汪长友向张水清转账230000元。2011年5月19日，汪长友与其配偶江夏莲以涉案房屋作为抵押向中国邮储银行湖北省分行借款350000元，该款项由银行汇至张水清的账户。2011年6月21日，涉案房屋登记至汪长友名下。2011年6月24日，涉案房屋办理了《房屋他项权证》。涉案房屋由丁建平和陈保玉居住使用至今。2014年，中国邮政储蓄银行股份有限公司湖北省分行向武汉市江汉区人民法院起诉汪长友、江夏莲要求偿还贷款及利息。2014年10月，中国邮政储蓄银行股份有限公司湖北省分行撤回起诉，在该案即（2014）鄂江汉民二初字第00723号案件庭审中，汪长友陈述“借款手续、担保手续都是一个叫江浩的人办的，我只是签了个字，钱汇入了江浩指定的账户，都被江浩拿走了。”后中国邮政储蓄银行股份有限公司湖北省分行再次起诉。2016年4月27日，武汉市江汉区人民法院就该案作出（2015）鄂江汉民二初字第02481号《民事判决书》，该判决确认因汪长友未能向中国邮储银行湖北省分行全面履行还款义务，汪长友、江夏莲应向中国邮储银行湖北省分行偿还本金316507.79元及利息和罚息，如未能履行还款义务，中国邮储银行湖北省分行对涉案房屋拍没、变卖所得价款优先受偿。2016年8月17日，中国邮储银行湖北省分行向武汉市江汉区人民法院申请强制执行，涉案房屋被武汉市江汉区人民法院查封。2017年8月28日，该执行案件终结本次执行程序。另查明，2015年12月29日，因张水清与汪长友之间的借贷纠纷，涉案房屋被武汉市洪山区人民法院查封。武汉市洪山区人民法院作出（2015）鄂洪山民三初字第01032号《民事判决书》，认定张水清与江浩系师徒关系，双方存在资金往来。2013年8月15日，张水清向汪长友出具《承诺书》1份，该承诺书的内容为：“由于汪长友拿出人民币壹拾伍万圆整，替张水清赎回硚口宝丰三村15号1栋15层12室房产证和土地证，经汪长友和张水清双方协商，本人张水清关于江大富用武汉市武昌区首义路街5号楼4单元3楼1号的住房作为抵押，向张水清借款人民币叁拾万圆整的借条里，汪长友担保人和此事同责责任一事。本人张水清不予追究汪长友担保责任和此事同责任，自愿放弃追究汪长友担保责任和此事同责的权利。汪长友只对江大富（江浩父亲）用武汉市武昌区首义路街5号楼4单元3楼1号的住房作为抵押，向张水清借款人民币叁拾万圆整的借条加以证明。”再查明，丁建平、陈保玉于2016年6月起诉汪长友、张水清、江浩，请求确认2011年6月13日张水清以丁建平、陈保玉（甲方）的名义与汪长友（乙方）签订武房字【03】第11216894号《武汉市存量房买卖合同》无效，并要求将涉案房屋过户至丁建平、陈保玉名下。后本院作出（2016）鄂0104民初2116号《民事判决书》确认上述合同无效。汪长友不服该判决上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终5853号《民事判决书》，维持原判。本院认为，关于合同的效力，一、被告与江浩存在借款关系，被告是以诉争房屋的两证作为借款担保，现诉争房屋仍由被告居住，原告并无出售房屋的意愿，也一直未收到房款；二、本案查明的事实，张水清与江浩系师徒关系，原告汪长友与江浩为亲属关系。武汉市硚口区人民检察院的《不起诉决定书》中认定涉案房屋的房款均由江浩获取，基于原告及第三人张水清、江浩之间存在的身份关系，在本案房屋买卖合同中不能排除各原告及第三人张水清、江浩之间存在恶意串通的合理怀疑；三、由于房屋的现状与房屋的价值具有密切关系，且交易金额较大，通常买方都会十分谨慎，并要求查看房屋，了解房屋的建筑质量、结构、装修等。汪长友在（2016）鄂0104民初2116号案件庭审中表示“没进屋，只在外面看了一下”，即在对诉争房屋的具体状况缺乏了解的情况下就购买房屋，与通常的交易习惯不符。而汪长友购买房屋后一直未在诉争房屋居住，也未举证其有向被告提出腾退的要求，亦与常理不符，难以认定汪长友对诉争房屋存在善意取得。综合上述情况，原告与第三人之间不能排除恶意串通，而原告之间的买卖行为侵害了被告的利益。四、原告在（2016）鄂0104民初2116号案件中未提供《购房合同》原件，在本次诉讼中亦未能提交合同原件，该合同中的签字不能认定是丁建平本人所签；另外原告陈述房屋贷款一直由其偿还，但原告一直未能提供还款银行卡及偿还按揭的银行流水。因此，2011年5月20日“丁建平”（甲方）与汪长友（乙方）签订的《购房合同》难以认定为合法有效合同。武房字【03】第11216894号《武汉市存量房买卖合同》也已经生效法律文书确认为无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，即原告应将涉案房屋返还给被告。现因涉案房屋已经设定抵押，故不能办理过户登记。但原告要求被告从涉案房屋腾退并支付占用费无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、2011年5月20日“丁建平”与原告汪长友签订的《购房合同》无效。二、驳回原告（反诉被告）汪长友的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1400元，由原告汪长友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓丹二〇一九年十月二十五日法官助理王晓然书记员余维