贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9644号原告：苏郁，男，汉族，1985年7月19日出生，住贵州省金沙县。原告：周文玉，女，汉族，1986年12月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：杨义（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811056083。二原告委托诉讼代理人：潘虹（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201911101932。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（一般授权代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。委托诉讼代理人：彭佳（一般授权代理），系该公司员工。原告苏郁、周文玉与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人潘虹，被告招商商置公司委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏郁、周文玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内为原告申请办理贵州省毕节市七星关区商品房的不动产权证书并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以已付购房款383178.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年8月3日的违约金为74204.28元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年4月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的招商花园城第E5幢8层5号商品房，房屋总价款为383,178.00元。合同签订后，原告支付全部购房款，被告根据合同的约定于2015年12月25日将涉案商品房交付原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约全额支付了购房款，被告亦应按照合同约定在2016年6月30日前取得涉案房屋权属证书，但被告至今尚未为原告办理涉案房屋权属证书的行为已经构成违约，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告的行为已经违反了合同约定及法律规定，为维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请!被告招商商置公司辩称：在被告已经具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证书的告知书，可以证明被告已经向原告披露，通知了涉案房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务；原告于2019年8月7日诉至法院，2016年8月7日前的违约金主张已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2014年4月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区；该商品房总价款为397348.00元；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”商品房买卖合同还约定其他事项。同时，商品房买卖合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”商品房买卖合同签订后，被告向原告出具的购房发票上载明原告向被告实际交纳的涉案房屋的购房款为383178.00元；2016年1月5日，原告向被告交纳了涉案商品房的契税、印花税、公共维修基金、产权登记费等费用。涉案房屋所属招商花园城Ｅ5幢于2016年1月14日取得商品房备案证明书；2018年7月12日，被告取得涉案房屋所属招商花园城Ｅ5幢的不动产权证书；2018年8月23日，被告通过邮寄方式向原告在合同中预留的地址邮寄了关于办理产权证的告知书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，故以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而被告向原告代契税、维修基金等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋所属E5幢已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，被告应承担相应的违约责任，故原告主张的违约金，本院予以支持。因合同中约定被告应于2016年6月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，原则上违约金应从2016年7月1日开始计算，但原告未提供证据证明其向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断、延长。根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，自原告向本院提起诉讼之日（2019年8月7日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年8月7日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，予以保护，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。2018年8月23日，被告通过邮寄方式向原告在合同中预留的地址邮寄了关于办理产权证的告知书，应视为被告在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2016年8月7日计算至2018年8月23日止。关于违约金的计算标准问题。本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记有关文书超过180个工作日买受人不退房的违约金标准并未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，上述违约金以原告已付购房款总额383,178.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年8月7日起计算至2018年8月23日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告苏郁、周文玉交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告苏郁、周文玉办理涉案商品房的不动产权证书，并将不动产权证书交付给原告；二、招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏郁、周文玉支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款总额383,178.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年8月7日计算至2018年8月23日止）；三、驳回原告苏郁、周文玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费828.00元，由原告苏郁、周文玉负担288.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担540.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年十月二十一日书记员  葛红霞