贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6604号上诉人（原审被告）：包莉莉，女，汉族，1988年05月16日出生，江苏省无锡市人，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：包德平，男，汉族，1965年11月12日出生，江苏省无锡市人，住贵州省正安县。被上诉人（原审原告）：孙文锋，男，汉族，1989年01月05日出生，广东省海丰县人，住海丰县。上诉人包莉莉因与被上诉人孙文锋房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。包莉莉上诉称：1、撤销原审判决，查清事实，依法审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审，一审、二审费用全部由上诉人承担；2、孙文锋提供虚假购房打款票据，所谓票据根本与购房合同上的时间和金额不吻合，有明显的欺诈造假行为。上诉人的收款条都是对方强迫引诱，口头承诺下后补的，完全不符合事实真相，违反诚实信用原则，自始至终对方带有目的性。乘人之危，强迫、低价交易是非法无效合同，应予撤销。3、孙文锋一审所提供兑现款711550元，只有数据，根本没有支付依据，正安县人民法院和当事人从未提供给上诉人任何真凭实据，实属编造，需双方当面对质，并提交真实依据，确定支付金额。4、买卖合同中的房产系父母李建霞、包德平所有，于2013年赠送给子女包志超、包莉莉。赠送协议中明确表明该房产包志超、包莉莉只有使用权，没有买卖变更权，如有变动，须有父母同意签字方能生效，所以买卖合同应属无效，上诉人及父母愿意退还所收部分资金并承担相应费用，解决房屋买卖纠纷。孙文锋二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。孙文锋向一审法院起诉请求：1．判令包莉莉与孙文锋孙文峰签订的《房屋买卖合同》有效，并履行产权过户登记义务；2．案件受理费由包莉莉承担。一审法院认定事实：2010年04月27日，包莉莉与七冶房地产开发有限责任公司签订《房屋拆产权调换协议》，约定：因七冶房地产开发有限责任公司拆除了乙方（包莉莉）位于桃园社区3小区4-2-3号砖混结构的房屋，乙方选择甲方（七冶房地产开发有限责任公司）新建的东方新城雍和苑12幢2单元2-2-2号房作为还房，还房建筑面积为100.23㎡；房屋过渡期为二年。后包莉莉装修入住该房，该房屋产权登记人为七冶房地产开发有限责任公司（建筑面积100.23㎡），包莉莉一直未办理产权登记取得房屋产权证。2018年02月，因包莉莉的父母与他人的民间借贷纠纷案，原审法院在执行过程中对包莉莉的母亲李建霞进行了拘留，通过谭义群、郑传锐介绍并撮合，包莉莉与孙文锋于2018年02月04日签订《房屋买卖合同》，包莉莉将东方新城雍和苑12幢2单元2-2-2号房出售给孙文锋，合同约定：总房价为223,000.00元。乙方（孙文锋）一次付清房款；交房时间为2018年08月04日。事后，孙文锋打款到郑传锐的账户上，郑传锐、谭义群与包莉莉一同于2018年02月05日到原审法院执行局，通过郑传锐的账户转款到原审法院执行账户用以支付包莉莉父亲包德平、母亲李建霞的执行兑现款。后于2019年春节前，包莉莉及其母亲李建霞作为收款人出具了一份收条给孙文锋，内容为“今收到孙文锋购买东方新城12幢2-2-2号房的购房款贰拾贰万叁仟元（223,000.00元）”，落款日期为2018年02月04日。2018年08月06日，包莉莉出具承诺书给孙文锋，承诺于2018年09月30日将该房屋移交给孙文锋，并协助孙文锋办理产权过户。但该房屋至今未交付。孙文锋于2019年01月23日向原审法院提起诉讼。另查明，包德平、李建霞与祝恒群、任丽波、祝司春以及李建霞与刘强、包德平与冯浩等民间借贷纠纷共五件案件，原审法院分别作出（2016）黔0324民初2416号、2520号、2397号、2373号、1864号调解书，于2018年02月05日的执行中，被执行人包德平、李建霞共计支付的兑现款为711,550.00元（不包括受理费和执行费），执行完毕后，原审法院分别作出了执行结案通知书。包莉莉提供的房屋拆迁产权调换协议三份（分别为七冶房地产开发有限责任公司与包莉莉、包志超、李建霞的《房屋拆迁产权调换协议》）、《财产分割协议》一份、《房屋赠与协议》一份，用以证明东方新城雍和苑12幢2-2-2号房屋产权，因原拆迁的房屋属包德平和李建霞所有，原房屋拆迁后系二人赠送给包莉莉的，如出售，必须经包德平和李建霞同意并签字，因此，孙文锋与包莉莉签订的《房屋买卖合同》无效。原审法院认为，包莉莉与七冶房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》明确被拆迁人系包莉莉，享有调换的房屋权利人是包莉莉，包莉莉提供的《房屋赠与协议》系复印件，不能确定签订协议的具体日期，其真实性无法确定，其证明效力，原审法院不予确认。一审法院认为，本案的争议焦点是一、孙文锋与包莉莉签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、如果合同有效，包莉莉是否有义务协助办理房屋产权过户手续。关于本案的第一个焦点问题。由于包莉莉的母亲与他人民间借贷案件，在法院执行过程中，包莉莉为了代为其父、母亲偿还债务，遂将搬迁调换取得的房屋出售给孙文锋，孙文锋亦认可签订合同以及包莉莉实际已经支付购房款（在原审法院转款用于偿付其父母执行兑现款）的事实，因此，双方签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，虽然双方未办理产权过户登记，但根据《中华人民共和国合同法》第四十四条以及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，孙文锋与包莉莉签订的《房屋买卖合同》有效。本案中，包莉莉认为出售房屋的原因是由于当时其母亲被拘留，为了代为偿还其债务，早日让母亲获得自由，不得已低价将该房屋出售，不是自己的真实意思；该房屋是父母赠与包莉莉，赠与时约定包莉莉不具有处分的权利，因此，包莉莉无权出售该房屋；而且包莉莉并不认识孙文锋，是案外人谭义群、郑传锐介绍撮合，签订合同时孙文锋并未到场。因此，与孙文锋签订的《房屋买卖合同》不具有效力。包莉莉认为签订合同时显失公平或者乘人之危，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定属可撤销情形，但是包莉莉未按照《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定行使撤销权；包莉莉认为根据赠与协议，自己无处分权，但包莉莉提供的证据不能证明赠与协议内容的真实性，而且包德平、李建霞于2013年09月10日与子女包莉莉、包志超签订的《财产分割协议》，明确将搬迁调换的东方新城雍和苑12幢2-2-2号房分割给包莉莉，凤仪镇桃园社区在该协议上加盖了公章，表明包莉莉的父母已将该房屋分割给包莉莉，因此，对包莉莉的辩解理由，原审法院不予采纳；包莉莉提出的《房屋买卖合同》签订时孙文锋并未到场，即认为《房屋买卖合同》不是孙文锋的签名，但包莉莉并未提供证据证明，且介绍人均认可购买人系孙文锋。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，对包莉莉的辩解主张，原审法院不予支持。关于本案的第二个焦点问题。根据上述认定，孙文锋与包莉莉签订的《房屋买卖合同》有效，按照《房屋买卖合同》的约定，包莉莉具有协助孙文锋办理产权过户登记的义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，对孙文锋要求包莉莉协助办理产权过户登记的主张，原审法院予以支持，但本案涉及的房屋，尚登记产权人为七冶房地产开发有限责任公司，包莉莉应在取得该房屋产权证时，与孙文锋办理产权过户登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条的规定，判决如下：一、原告孙文锋与被告包莉莉于2018年02月04日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告包莉莉在七冶房地产开发有限责任公司办理该房屋产权证时协助原告孙文锋办理该房屋的产权过户手续。案件受理费60.00元，减半收取30.00元，由被告包莉莉负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于涉案房屋买卖合同应当如何认定的问题。包莉莉主张该房屋系其父母赠与，包莉莉无处分权，经审查，即便包莉莉父母与包莉莉之间的赠与事实真实，但该赠与合同只能约束赠与人与受赠人，孙文峰在与包莉莉签订房屋买卖合同时，有充分理由相信包莉莉具有处分权，故涉案房屋买卖合同合法有效。包莉莉所持签订涉案合同系受欺诈和胁迫的问题，应欺诈、胁迫行为属于合同可撤销的范畴，请求撤销的诉求应当在合同签订之日起一年内提出，并且一审在庭审中也向包莉莉进行了释明，包莉莉明确表示主张合同无效，且包莉莉也未在法律规定的除斥期间主张撤销，现以此主张合同无效，于法不符，本院不予支持。关于涉案房屋对价是否已经支付的问题，一审已查明，孙文锋打款到案外人郑传锐的账户上，郑传锐、谭义群与包志超一同于2018年02月05日到一审法院执行局，通过郑传锐的账户转款到一审法院执行账户用以支付包志超父亲包德平、母亲李建霞的执行兑现款，并由包莉莉及其母亲向孙文峰出具了收条，本院对该事实予以确认，包莉莉所持购房款未支付的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，包莉莉所持上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人包莉莉负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇一九年十月三十一日法官助理杨颜竹书记员何芳芳