广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2231号原告（反诉被告）：朱双强，男，1993年8月17日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：江辉，广东卓明律师事务所律师。被告（反诉原告）：范维坤，男，1967年10月2日出生，汉族，住福建省建瓯市，被告（反诉原告）：黄建亮，男，1975年10月12日出生，汉族，住福建省建瓯市，共同委托诉讼代理人：黄渊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：姚仕忠，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原告朱双强与被告黄建亮、范维坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱双强的委托诉讼代理人江辉、被告黄建亮、范维坤及其共同委托诉讼代理人黄渊、姚仕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱双强向本院提出诉讼请求：1．确认原被告2018年9月30日签订的《租赁合同》为无效合同；2．两被告退还原告履约保证金13万元、租金4万元（此前交付的剩余0.6万元租金用于支付占用期间的使用费）；3．两被告赔偿装修损失193833.95元；4．本案诉讼费用全部由两被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年9月30日签订《租赁合同》，约定两被告将位于广州市花都区新华街莲塘村十队南昌里德龙里三巷1号第1-6层房屋出租给原告使用，月租金4.6万元，原告有权对物业进行分租或转租；两被告声明该物业是商业楼，约定用途为商业办公；被告在合同中保证所提供的资料真实、有效、合法，并承诺提供有关有效证件，协助原告办理租赁登记、工商税务营业执照及其他相关部门登记所需资料。根据约定，2018年10月10日至12月9日为装修期，实租期自2018年12月10日起至2033年12月9日止共15年。原告依约支付了13万元履约保证金并依约付租4.6万元，同时以名下广州比高物业管理有限公司名义投资17.87万元对物业进行了装修，后原告以广州比高物业管理有限公司名义派员将部分物业按约定的商业用途予以了推广和转租。期间两被告协调土地使用权人曾维佳与原告（广州比高物业管理有限公司）就该物业的首层办理了房屋租赁登记备案，但被告提供用以办理工商登记的该物业《集体土地建设用地使用证》登记的用途是住宅而非商业，且该物业未依法办理报建手续，导致租户无法办理营业执照。原告为此只能与租户解约并支付违约金，因此遭受巨大损失。原告因此于2019年1月4日提出退房退租并拒绝继续付租，双方至今未能达成一致协议，两被告将违章建筑私自改变土地用途后出租给原告，违反了关于《土地管理法》和《建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》、《广州市人民政府办公厅关于加强村庄规划建设管理的实施意见》的规定，该租赁合同应为无效合同。根据我国《合同法》第五十六条、第五十八条规定，原告愿意退还物业，且原、被告已于2019年1月27日完成退房交接手续，被告也应依法退还所收取的费用，被告因其恶意欺诈应承担全部的过错责任，应依法赔偿原告的全部损失。故此起诉，望判如所请，维护原告合法权益。黄建亮、范维坤辩称，原、被告签订的租赁合同合法有效，原告在签订合同时清楚房屋的状况，租赁合同也是原告自行拟定的，合同中房屋的性质是原告自行填写的，被告并没有私自改变土地的用途，原告主张合同无效的理由不能成立，原告主张终止合同原因是其认为被告出租给其的租金过高，故才违约。在本案中，我方并没有违约的行为，原告所有诉讼请求均没有事实和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。黄建亮、范维坤向本院提出反诉请求：1．朱双强支付2018年10月10日至12月9日房屋占有使用费92000元；2．朱双强支付2019年1月10日至3月9日房屋占有使用费92000元（2019年2月10日起每月支付46000元房屋占有使用费，现暂计2019年1月10日至2019年3月9日2个月租金）；3．朱双强支付恢复房屋原状所需费用150000元；4．朱双强支付2018年9月1日至2019年1月1日电费1530.24元；5．诉讼费用由朱双强承担。事实与理由：原告与被告于2018年9月30日签订了《租赁合同》，租期为15年,自2018年12月10日至2033年12月09日，租金为每月46000元。租赁的房屋已取得《集体土地建设用地许可证》，原告在签订租赁合同时也清楚房屋的现状，双方签订的租赁合同合法有效，原告应当履行合同。合同签订后原告仅支付了一个月的租金，即2018年12月10日至2019年1月9日租金。2019年1月9日后原告应当支付租金至双方合同解除之日。《租赁合同》约定装修期限为2018年10月10日至2018年12月9日。被告给予原告两个月的免租期，是基于双方签订了15年的租期，现在原告承租几月即提出退还物业，应当支付免租期的占用使用费。原告承租房屋后，将房屋用玻璃进行隔断，被告有权要求原告承担恢复原状的费用。原告承租房屋后，已经产生的电费为2018年9月1日至2018年11月3日796.13元，2018年11月3日至2019年1月1日734.11元，这些电费应该由原告承担。综上所述,请求法院依法支持被告的反诉请求。朱双强对范维坤、黄建亮的反诉辩称，我方否认或者我方认为被告的反诉请求均不能成立：其中反诉第1项是双方约定的发生在免租期间的问题，故不存在支付；反诉第2项，双方的合同是无效合同，故不存在租金支付的问题，我方同意支付2019年1月10日至1月27日即交接前期间的占用使用费，但支付的标准不能按照原合同约定的租金标准，因约定的是商业用房，而实际的土地及房屋性质是住宅，因此我方仅能按照住宅租金的标准支付占用费，即每月每平方米9-10元的市场价格，我方在本诉的诉请第1项已经扣除了6000元的已付费用作为占用费。对反诉第3项，因双方之间合同无效是被告的过错造成，是被告的恶意隐瞒、虚构房屋、土地的现状造成，才导致合同无效。对反诉第4项，我方同意支付，但我方仅承担我方租用部分实际产生的费用，被告应就此提出相应的有效的证据予以证实该金额，否则我方不予确认。对反诉第5项，因同样是被告的过错导致，故我方不承担诉讼费。被告在本诉答辩及在反诉状中均陈述我方在签订租赁合同时就清楚房屋的状况，该陈述不是事实，其是为了推卸责任虚构的。本院经审理认定事实如下：2018年9月30日，原告朱双强（乙方）与被告范维坤、黄建亮（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区新华街莲塘村十队南昌里德龙里三巷1号1-6层的房屋（建筑面积1300平方米）出租给乙方，用途为商业办公；租赁期限：2018年10月10日至2018年12月9日为免租装修期，实租期限自2018年12月10日起至2033年12月9日；乙方向甲方支付13万元作为履约保证金，履约保证金不能当租金扣减，若中途退租，履约保证金不予退还；租金每月46000元，每三年在上一年的基础上递增10%，租金按月缴交，每期租金提前10天缴交，先交租后使用；租赁期间所产生的水费、电费等费用由乙方承担；甲方保证所有租赁的房屋权属清楚及所提供的资料真实、有效、合法，并提供有效证件，协助乙方办理租赁登记、工商税务营业执照及其他相关部门登记所需资料；乙方保证依时缴交租金及有关水电、房屋租赁等费用，并按约定履行合同；租赁期满或乙方不再续租的，应缴清所欠的费用，清洁租赁物，租赁期间的广告招牌、门、窗、水电、消防设施等乙方投资的所有装修装饰物不得拆除，无偿归甲方所有，电梯、水电、消防门窗等设施经甲方验收合格后，（如甲方需要恢复建筑物原状的，乙方应恢复原状），甲方退回租赁履约保证金。双方还对续租、免责条款等进行了约定。合同签订后，原告朱双强向两被告支付履约保证金13万元及2018年12月10日至2019年1月9日的租金46000元。本案租赁物是被告范维坤、黄建亮向曾维佳、曾志棚、曾志栩承租，被告为证明涉案租赁物的合法性提供了《证明书》及《新华街农房建设改造备案通知书》，其中《证明书》内容为：曾维佳在建房屋为原址拆建，原来房屋未拆之前东西走向长为11.6米，南北走向长为13.2米，没有超建，特此证明。该《证明书》有广州市花都区新华街莲塘村南昌经济合作社及广州市花都区新华街莲塘村村民委员会盖章确认。《新华街农房建设改造备案通知书》主要内容为：经我街相关职能部门进行联席审批后，由你本人提交的农房改造申请资料（申请建房宅基地证号：花集建（1991）字第1410027号；地号：戊-3；申请建房宅基地面积：88平方米，地址：莲塘村南昌经济社3巷1号）审核情况属实，予以备案改造。该通知书有广州市花都区新华街道办事处城市管理科盖章确认。花集建（1991）字第1410027号集体土地建设用地使用证中注明土地用途为住宅。本院致函广州市规划和自然资源局花都区分局，调查涉案租赁物是否办理建设工程规划许可证，广州市规划和自然资源局花都区分局复函本院称“未查询到涉案地块办理《建设工程规划许可证》的记录。”庭审中，双方确认，朱双强尚欠范维坤、黄建亮电费1200元。原告朱双强为证明自己的损失提交如下证据：1.广州比高物业管理有限公司与广州市新兴玻璃有限公司签订的玻璃隔墙工程施工合同，合同约定工程总价款为75500元，广州市新兴玻璃有限公司出具的金额共计75500元收款收据四张；2.广州比高物业管理有限公司与广州名邦园林工程有限公司签订的《名邦设计装饰工程施工合同》，合同约定的工程总价款为103200元，工程项目包括：首层地板安装，面积107平方，13000元整；2-6层石膏板天花，每层按210平方，每平方27元，合计28350元；2-4层石膏板隔墙及洗手间隔墙，面积为210平方，每平方75元，总计15750元；厕所门三套*600/套，合计1800元；2-6层墙体扇灰及隔墙扇灰，总计17800元；1-4楼电路安装及室内灯、插座、卫生间洗手盆布置，其中首层包工包料3000元，2-3层包工包料9500元/层，4层包工包料4500元/层，总计26500元。广州名邦园林工程有限公司出具的金额共计为103200元收据三张；3.广州比高物业管理有限公司与广州市嘉壹广告有限公司签订的《比高物业广告制作合同》，约定广告费总额为9440元，广州市嘉壹广告有限公司出具的金额共计9440元收据两张；4.广州比高物业管理有限公司与北京五八信息技术有限公司广州分公司签订的《58同城网络服务单》，约定推广服务合同总额5600元，北京五八信息技术有限公司广州分公司出具的金额为5600元的增值税电子普通发票。原告朱双强为广州比高物业管理有限公司法定代表人及股东之一，广州比高物业管理有限公司注册地址为涉案租赁物。朱双强曾将涉案租赁物部分分租给广州创盟装饰工程有限公司。因朱双强不能将涉案租赁物转租获利，双方多次就降租、减租等进行协商，但未能达成一致意见。2019年1月27日，朱双强将涉案租赁物共计一百六十把钥匙（含五十七各蓝色门禁卡）交给黄建亮。2019年2月28日，朱双强陆续将自己的东西搬运完毕。诉讼中，本院依据朱双强的申请，摇珠选定广州德高价格评估有限公司对涉案租赁物1-6层装修价格以及涉案租赁物住宅整体月租金进行评估，该公司于2019年8月30日分别作出穗德价估[2019]0620号、0621号评估报告，其中[2019]0620号评估报告无争议项目的装饰装修价格为167940.35元，有争议项目的装饰装修价格为人民币25893.60元。朱双强对[2019]0620号评估报告无异议，并认为有争议项目即二至四层线路安装（含材料）（按建筑面积计），确认主线是由被告安装，我方安装了分线，所以才按照租赁面积计算。范维坤、黄建亮不确认[2019]0620号评估报告，认为评估结果远远高于实际的价格，且高于原告实际主张的价格，在原告提交的证据6中涉及的评估报告中的项目第1、3、6-8、14项（有争议项）总金额为138616.55元，而合同约定的金额为103200元。我方认为评估报告不属实，且无法体现装修残值损失，即使合同无效，法院也应当对剩余租赁期内的装饰装修残值进行分摊。对有争议的项目14，并不是原告安装的，主线是由我方安装的，原告只是在安装时装了部分分线而已，故对该项的不应予以采信。朱双强为此支出评估费8935元。[2019]0621号评估报告认定2018年9月30日，涉案租赁物的住宅整体月租金为14294元/月。对于[2019]0621号评估报告，朱双强无异议；范维坤、黄建亮对[2019]0621号评估报告不予确认。朱双强为此支出评估费3500元。另查明，朱双强作为法定代表人的公司有多个，且经营范围均涵盖物业管理、房屋租赁、房地产中介等服务。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于本案涉案租赁物没有办理建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”范维坤、黄建亮将涉案租赁物向专业从事房屋租赁生意的朱双强进行出租，故双方对于合同无效不能履行所造成的朱双强装修损失均有过错，本院确定双方对装修损失各自承担50%责任。关于装修损失金额，根据广州德高价格评估有限公司[2019]0620号评估报告以及朱双强提交的装修合同及付款凭证，本院认定其装修费用共计156443.4元（其中该评估报告附表1评估明细表中1、3-4、6-8、14项以《名邦设计装饰工程施工合同》约定的工程总价103200元为准，其他项目参照评估报告）。范维坤、黄建亮应向朱双强支付156443.4元的50%即78221.7元予以赔偿。虽然合同无效，但鉴于朱双强依该合同约定占有、使用涉案物业，根据公平合理原则，应向范维坤、黄建亮支付相应的使用费。虽然朱双强申请对涉案租赁物按照住宅用途整体月租金进行评估为14294元/月，但朱双强实际是按照合同约定的商业用途进行使用，故本院认为占有使用费参照双方签订的《租赁合同》的标准进行计算。其中2018年10月10日起至2018年12月9日为装修免租期，双方约定该期间不支付租金，范维坤、黄建亮主张该期间的占有使用费本院不予支持。虽然朱双强于2019年1月27日将涉案租赁物的部分钥匙交还给范维坤、黄建亮，但其并未将自己的物品搬离，直至2019年2月28日朱双强才将自己的物品搬完，故朱双强应支付2019年1月10日至2019年2月28日共计50天的占用费为76666.7元（46000元/30天×50天）。关于范维坤、黄建亮主张的恢复房屋原状费用，鉴于其并未对此项申请评估，且涉案房产的装修绝大部分已形成附合的装修物，如拆除不利于经济原则，其可拆除部分仅为户外招牌，本院酌情支持200元。关于电费，因双方在庭审中已经确认朱双强已经实际使用电费1200元，故朱双强应将该1200元支付给范维坤、黄建亮。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告朱双强与被告范维坤、黄建亮于2018年9月30日签订的《租赁合同》无效；二、被告范维坤、黄建亮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱双强返还保证金130000元；三、被告范维坤、黄建亮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱双强赔偿损失78221.7元；四、原告朱双强于本判决发生法律效力之日起十日内向被告范维坤、黄建亮支付房屋占有使用费76666.7元；五、原告朱双强于本判决发生法律效力之日起十日内向被告范维坤、黄建亮支付恢复原状费用200元；六、原告朱双强于本判决发生法律效力之日起十日内向被告范维坤、黄建亮支付电费1200元；七、驳回原告朱双强的其他诉讼请求；八、驳回被告范维坤、黄建亮的其他反诉请求。本诉案件受理费6757.5元，由原告朱双强负担2890.2元，由被告范维坤、黄建亮负担3867.3元；反诉案件受理费3166.48元，由原告朱双强负担736.7元，由被告范维坤、黄建亮负担2429.78元；评估费用共计12435元，由原告朱双强负担8829.3元，由被告范维坤、黄建亮负担3605.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮人民陪审员  任识和人民陪审员  徐伟欣二〇一九年十月二十三日书 记 员  曾佩仪方琢华