广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16790号原告（反诉被告）：广东国安物业经营服务有限公司中山分公司，住所地中山市东区库维街15号三楼305卡，统一社会信用代码91442000082648627N。负责人：周卫国，职务总经理。委托诉讼代理人：武良峰、邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：张彤彤，女，1977年5月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告广东国安物业经营服务有限公司中山分公司（以下简称国安物业中山分公司）诉被告张彤彤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后,被告张彤彤于2019年7月20日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了合并审理。原告国安物业中山分公司委托诉讼代理人武良峰、被告张彤彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国安物业中山分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年11月至2019年3月期间的物业管理费13213.39元及逾期付款违约金（违约金以每季度应缴交的物业管理费为基数，分别从每季度的首月11日起按每日1‰分段计至2019年4月14日止）。事实和理由：被告购买位于中山市三乡镇塘敢村悦廷街10号龙山御景花园住宅区26幢101号房屋一幢，与原告签订了《前期物业服务协议》。因被告没有按约定交纳物业管理费，根据前期物业服务协议第四条、十一条约定，依法向法院起诉。原告国安物业中山分公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.龙山御景花园前期物业服务委托合同；2.云山雅墅（原龙山御景）前期物业服务协议；3.2018年云山雅墅物管费台账；4.中发改价控（2014）539号、粤发改价格函（2019）2897号文件。被告张彤彤辩称，一、原告请求被告支付的物业管理费计算标准错误。1.涉案商品房不属于别墅，物业管理费不能按照前期物业服务协议第四条约定3元/月/平方米计算。2.前期物业服务协议第四条第约定的交费时间有矛盾，原告不能要求被告按协议第十一条第4项规定的按欠费总额的5%支付违约金。3.2013年8月，中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）与广东国安物业经营服务有限公司（以下简称国安物业公司）签订的《龙山御景花园前期物业服务委托合同》第七条约定，物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。被告的涉案房产至2014年10月未竣工，根据约定从2014年10月至涉案房产竣工前的物业管理费应由联创公司承担。二、原告无权在涉案房产取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前收取被告的物业管理费。1.工程竣工验收合格是商品房交付条件的强制性条件；2.原告知悉涉案商品房在2016年8月15日前未通过竣工验收。综上所述，原告的诉求于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。被告张彤彤为其辩解提供的证据与反诉证据一致。被告张彤彤向本院提出反诉请求：原告向被告返还2017年11月17日至2018年11月17日期间多收的物业管理费9648元。事实和理由：1.原告在云山雅墅二期未取得《中山市建设工程竣工验收备案证》，不具备交楼条件下通知被告收楼。2.云山雅墅二期于2016年8月15日取得《中山市建设工程竣工验收备案证》，按照被告与联创公司签订的商品房买卖合同约定，物业管理费计费时间应从2016年8月15日以后开始计算，加上认购时双方约定免两年管理费，且收楼时已提前缴纳3个月物业费，真正计费日期应从2018年11月15日以后开始。但原告却要求被告从2017年11月开始即按时缴纳物业管理费至2019年4月，每月管理费为804.06元，被告多支付了2017年11月至2018年11月期间共计12个月的物业管理费合计9648元，原告应当返还给被告。被告张彤彤围绕反诉请求依法提交了如下证据：1.云山雅墅认购书；2.中山市商品房买卖合同；3.云山雅墅（原龙山御景）前期物业服务协议；4.中山市住房和城乡建设局信息公开；5.物业管理费、水电费缴费收据；6.云山雅墅宣传介绍；7.私家车位被占用的情况反映并使用公共应急电源给私家车充电照片；8.公共设施：围墙照明故障、路面长青苔、景观鱼池现状图片；9.公共设施：二期地下室车库水淹图片。原告国安物业中山分公司针对被告张彤彤的反诉答辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，原告没有多收被告的物业管理费，请求驳回被告的反诉请求。原告国安物业中山分公司对被告张彤彤的反诉答辩未提供证据。本院经审理认定事实如下：2013年8月，联创公司作甲方、国安物业公司作乙方签订一份《龙山御景花园前期物业服务委托合同》约定，甲方将龙山御景花园物业，委托乙方提供物业管理服务；收取物业服务费采取包干制，不包含电梯二次供水设施日常运行维护费，公共照明、高层住宅电梯（电费由使用人分摊）、公共排灌占、给排水系统、绿化灌溉的税、电分摊费用，会所营运维护费用），由业主按其拥有的法定产权建筑面积（已办房产证的，以房地产权证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，别墅按3元/月/平方米标准交纳；物业服务费按季交纳，业主或承租人应在每季的首月10日前交纳；共用部位、共用设施设备的能源消耗费用（公摊费水电费）根据实际发生费用每月按照建筑面积分摊，由业主或物业使用人另行向乙方支付，每月10号前交付上月共用部位、共用设施设备的能源消耗分摊费用；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，公用部位、公用设施设备的能源消耗分摊费用或其他相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之三交纳滞纳金（滞纳金作为违约金）；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳，乙方不得擅自减免甲方应缴物业费用。合同还约定了其他具体事项。原告称合同签订后，由国安物业公司委托原告对龙山御景花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费。2015年8月17日，原告国安物业中山分公司作甲方、被告张彤彤作乙方签订《云山雅墅（原龙山御景）前期物业服务协议》约定，被告将位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园住宅区××号物业（物业类型为别墅），委托原告提供物业管理服务。协议第四条物业服务费用约定，乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日缴交物业服务费，物业管理费按由乙方按其拥有的法定产权建筑面积（已办房产证的，以房地产权证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，别墅按3元/月/平方米标准交纳；物业服务费按季交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每季度首月10日，乙方应在每季度首月10日前交纳当月服务费用。协议第十一条违约责任约定，乙方违反协议未按约定标准和时间缴交有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的5%交纳违约金。庭审时原告称，被告于2015年8月17日办理收楼手续，收楼后两年免交物业管理费（2015年8月17日至2017年8月16日），被告收楼时预交了3个月的物业管理费（2017年8月17日至2017年11月17日），被告应从2017年11月17日起缴交物业管理费，但被告并未从2017年11月开始缴交物业管理费。计至2019年3月被告拖欠16.4个月的物业管理费共计13213.39元（268.02平方米×3元/平方米/月×16.4个月），应付违约金1519.7元，上述费用合计14733.09元，原告主张被告拖欠的上述费用提供了物业管理费欠费台账证明。原告称经多次追讨未果，并称其于2019年3月向法院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年4月19日作预立案调解，调解不成于2019年6月24日正式立案。被告于2019年4月14日向原告补交了2017年11月17日至2019年4月30日期间的物业管理费14017.45元。原告因此在庭审时变更诉讼请求为判令:被告向原告支付从2017年11月11日起至2019年4月14日止的逾期缴交物业管理费的违约金（以拖欠各季度的物业管理费2412.18元为基数，分别自该季度首月11日起按每日1‰分段计算）。庭审时被告认为其已不欠原告的物业管理费，不同意支付逾期付款违约金；且认为原告主张的违约金按每日1‰计算标准过高，如法院判决支付违约金，请求法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。另查,中山市不动产登记资料查询结果载明，被告张彤彤的涉案物业位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园住宅区××房,建筑面积为268.02平方米，登记时间为2015年5月5日。按照《龙山御景花园前期物业服务委托合同》约定，别墅物业管理费按每月3元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费804.06元（268.02平方米×3元/平方米/月）。联创公司于2016年8月15日取得《中山市建设工程竣工验收备案》登记证。诉讼过程中,国安物业公司向本院出具《说明函》内容为：1.确认于2013年8月与联创公司签订《龙山御景花园前期物业服务委托合同》；2.为方便物业管理服务，国安物业公司于2013年11月21日成立国安物业中山分公司，龙山御景花园的物业服务工作交由分公司承担，并于2013年12月17日在中山市住房和城乡建设局备案登记物业服务单位为分公司；3.分公司为实际物业服务单位，追讨物业管理费的权利同意由国安物业中山分公司主张。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。国安物业公司与联创公司签订的《龙山御景花园前期物业服务委托合同》及原告与被告张彤彤签订的《云山雅墅（原龙山御景）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，双方之间形成物业服务合同关系，被告应依约定向原告支付相应费用。本案的争议焦点有：一是被告未按约定期限缴交物业管理费，原告是否有权向被告主张逾期付款违约金；原告主张违约金的计算标准是否过高，应否调整；二是被告要求原告返还其从2017年11月至2018年11月期间共缴交12个月的物业管理费9648元的反诉请求是否成立。对焦点一，被告未按期向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应依约支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金。被告虽已向原告支付了前欠的物业管理费，被告逾期付款事实存在，并不影响原告向被告主张逾期付款的违约金，故原告有权向被告主张逾期付款违约金。国安物业公司与联创公司在《前期物业服务委托合同》中约定的违约金计算标准为每日按应交物业管理费的3‰，原告与被告在《前期物业服务协议》中约定的违约金计算标准为每日按应交物业管理费的5%，原告主张按1‰的标准计算，由于原告主张的标准过高,且被告主张调整,原告又未能举证证明其损失数额，故结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对焦点二，被告收楼后从2015年8月17日收楼后，预交了3个月的物业管理费。按照联创公司与被告签订的认购书约定，赠送业主两年物业管理费，即从2015年8月17日至2017年8月16日期间免交物业费，被告收楼时预交了3个月的物业管理费，故被告应从2017年11月17日起向原告缴交物业管理费。联创公司虽于2016年8月15日取得龙山御景花园小区物业的建设工程竣工验收备案登记证，但原告从2013年8月起即对龙山御景花园小区实际履行了物业管理服务，其管理的物业是否取得建设工程竣工验收备案登记证，并不影响其履行合同义务行为应取得相应的对价。因此，被告认为其物业在未取得建设工程竣工验收备案登记证前无需缴交管理费，请求原告返还已缴交物业管理费于法无据，反诉请求不成立。综上所述，原告要求被告支付逾期缴交物业管理费违约金的请求合法有据，本院予以支持，但违约金计算方法以本院确定为限；被告要求原告返还已缴交物业管理费的反诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张彤彤于本判决生效之日起五日内向原告广东国安物业经营服务有限公司中山分公司支付从2017年11月11日起至2019年4月14日止的逾期缴交物业管理费违约金（以拖欠各季度的物业管理费2412.18元本金为基数，分别自该季度首月11日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告张彤彤的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费168元，减半收取84元（原告已预交），由被告张彤彤负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费25元（被告已预交），由被告张彤彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一九年十月十八日书记员  梁晓林林雷