江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初5173号原告（执行案外人）：马契，女，1962年3月30日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：叶家平，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：钱海霞，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：南京市六合区人民政府雄州街道办事处台园社区居民委员会，住所地南京市六合区雄州街道台园社区陈庄路1号。法定代表人：徐才金，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：周云，江苏宁瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周正国，江苏宁瑞律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：南京新城意象房地产集团有限公司，住所地南京市六合区金牛湖街道金牛湖风景区内银牛山路1号2幢102室。法定代表人：王鸿飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。原告马契与被告南京市六合区人民政府雄州街道办事处台园社区居民委员会（以下简称台园居委会）、第三人南京新城意象房地产集团有限公司（以下简称新城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马契及其委托诉讼代理人叶家平、钱海霞、被告台园居委会委托诉讼代理人周云、周正国、新城公司委托诉讼代理人刘远林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马契向本院提出诉讼请求：1、对六合区雄州街道商铺（以下称案涉房屋）停止执行；2、确认原告与第三人于2016年12月16日签订的《商品房认购协议》合法有效，案涉房屋归原告所有；3、第三人协助配合原告办理案涉房屋产权过户登记。事实和理由：2016年12月16日，原告与第三人签订《商品房认购协议》一份，约定案涉房屋以384240元价格出售给原告。案外人于当天支付全部价款，房屋也交付给案外人使用。后原告多次找第三人办理过户，但第三人以各种理由拖延。后来才得知，第三人已经将案涉房屋抵押给江苏紫金农商银行。2017年3月1日，第三人才书面承诺案涉房屋一旦抵押到期，立即配合原告办理产权过户手续。后原告将案涉房屋出租给他人，且该房屋的物业费、水电费一直都是原告在缴纳。现案涉房屋因被告债务被法院查封，无法办理过户登记，原告不存在过错。被告台园居委会辩称，1、原告提交的房屋认购协议属无效合同。原告与第三人之间的恶意串通，损害被告利益。原告于2008年向第三人交纳了购房定金，8年期间原告未向第三人主张签订买卖合同，双方于2016年却以2008年的价格签订认购协议，价格明显低于当时的市场价。且原告于2008年仅仅向第三人交纳了购房定金，从止损角度出发，第三人完全可以按照返还定金方式解除双方之间的定金协议。而第三人却选择按照2008年价格出售该套房产，双方存在恶意串通之嫌。而且双方约定在签署买卖契约后认购协议自动失效。故此份认购协议应认定为无效。2、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其权利人。案涉房屋所有权人为第三人，并非原告。3、案涉房屋并未签订合法有效的买卖合同，且该房产也非用于原告居住。法院查封保全措施合法有效，原告所诉不能排除执行，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人新城公司辩称，原告与第三人之间签订的商铺买卖协议属实，原告已全额付款，案涉房屋在查封之前已交付原告占有使用，第三人认为原告与第三人之间的买卖合同是合法有效的，也是双方真实意思表示。2、关于第三人将案涉房屋抵押给银行一事，原告自始至终是知晓的并认可的，因为第三人原因导致房屋未能完成产权过户手续，第三人认为人民法院查封案涉房屋是不符合法律规定。关于案涉房屋产权过户的问题第三人预计在今年12月31日前有很大可能办理涤除抵押权，将产权过户至原告名下。3、被告与第三人之间的债权可以在今年年底一并处理。被告的合法权益可以查封第三人的其他财产进行处置，也不会影响到被告的任何权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、台园居委会与新城公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，2018年8月22日作出（2018）苏0116民初4912号民事裁定书，裁定：查封、冻结新城公司名下银行存款862679元或其他等值财产。2018年9月5日，本院向南京市六合区不动产登记中心送达协助执行通知书，要求协助查封案涉房屋等，查封期限3年，自2018年9月5日至2021年9月4日。2018年11月9日，本院作出（2018）苏0116民初4912号民事判决书，判决：新城公司于本判决生效后十日内给付台园居委会土地租金762679元，并支付逾期利息损失；案件受理费11427元，减半收取5714元，保全费4834元，合计10548元，由新城公司负担。2、上述判决生效后，台园居委会向本院申请执行，原诉讼中的查封措施转为执行中的执行措施。马契向本院提出执行异议，认为案外人与被执行人签订的房屋买卖合同在法院查封之前，合法有效，且案外人已实际占有使用，没有办理过户登记，案外人不存在过错，请求停止对该房屋的执行。2019年6月6日，本院作出（2019）苏0116执异41号执行裁定书，裁定：驳回马契的异议请求。马契不服该裁定，遂提起本案诉讼。3、案涉房屋于2013年3月28日首次进行权属登记，2014年12月22日换证补发不动产权证书（不动产单元号：32XXXX01），建筑面积为79.8平方米，权利人为新城公司，房屋用途为商业服务。2016年9月1日、2017年9月7日，案涉房屋两次设立抵押，抵押人为新城公司，抵押权人为江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行，被担保主债权数额分别为235万元、85万元。4、2016年12月16日，马契（乙方）与新城公司（甲方）签订商品房认购协议一份，约定：乙方向甲方认购案涉房屋，单价4800元/平方米，总房款384240元，一次性付款；乙方同意签订本协议时，支付定金5万元，签订商品房买卖契约后转为房款；在签订本协议后，签订商品房买卖契约前，有司法机关、行政机关限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订商品房买卖契约，甲方全额返还已收取的定金；甲方未告知乙方在签订本协议之前该商品房已存在抵押、查封等事实的，乙方拒绝签订商品房买卖契约的，甲方全额返还已收取的定金；甲乙双方未按约定期限签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销……。当天，马契通过银行转账方式支付给新城公司法定代表人王鸿飞334240元,2008年12月12日支付定金5万元，计384240元。2017年3月1日，新城公司向马契出具承诺书1份，主要内容：2016年12月16日，双方于按照2008年交纳定金时谈好的价格订立了认购协议，马契一次性付清了房款，新城公司同时将该商铺交给了马契；鉴于交房当天，新城公司未将已把该房抵押给银行的实情告知马契，现承诺自2016年12月17日起马契对该商铺拥有使用、出租等权利。待抵押到期，新城公司同意配合马契办理房屋产权过户手续。上述事实，有当事人陈述、商品房认购协议书、借记卡账户历史明细清单、承诺书、不动产登记资料查询结果证明、以及本院（2018）苏0116民初4912号民事裁定书、民事判决书、（2019）苏0116执异41号执行裁定书等证据予以证实。本院认为，案外人请求停止执行的，应以其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，并承担相应的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋于2013年3月28日首次进行权属登记，2014年12月22日办理了不动产权证书，权利人为新城公司，房屋用途为商业服务。2016年12月16日，马契与新城公司就该商铺签订了商品房认购协议。此前的2016年9月1日和此后的2017年9月7日，案涉房屋两次设立抵押，抵押人为新城公司，抵押权人为江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行，被担保主债权数额分别为235万元、85万元。而马契作为买受人没有履行合理的注意义务，导致由于存在他人抵押权而无法办理过户登记，是对他人权利障碍的忽略，系因买受人自身原因未办理过户登记。故原告关于要求对案涉房屋停止执行的理由不足，本院不予支持。原告关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告关于要求新城公司协助配合办理案涉房屋产权过户登记的诉讼请求，不是本案审理范围。案外人、当事人可就此另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告马契的诉讼请求。案件受理费7064元，由原告马契负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李九俊人民陪审员  陈冬梅人民陪审员  刘志祥二〇一九年十月二十九日书 记 员  吕 倩