安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2019）皖1102民初3906号原告：谷威，男，1978年12月8日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。原告：李芳，女，1981年10月15日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：陈松，安徽苏滁律师事务所律师。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：侯俊杰，安徽苏滁律师事务所实习律师。被告：滁州恩德置业有限公司，住所地安徽省滁州市西大街89号，统一社会信用代码913411020608349719。法定代表人：刘成敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁静，安徽环滁律师事务所律师。原告谷威、李芳与被告滁州恩德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谷威及谷威、李芳共同的委托诉讼代理人陈松、侯俊杰、被告滁州恩德置业有限公司的委托诉讼代理人梁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷威、李芳向本院提出诉讼请求：1、判令滁州恩德置业有限公司继续履行编号为201700022536号《滁州市商品房预售合同》约定的交房义务，向谷威、李芳支付符合法定交付条件及合同约定的滁州市琅琊区钟山路280号滁州恩达广场商业单元A103室房屋；2、判令滁州恩德置业有限公司向谷威、李芳支付从2018年1月1日起至起诉之日（2019年8月16日）止共592天逾期交房违约金人民币177600元（违约金按已付房款额的日万分之三计算），并按照300元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、判令滁州恩德置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：谷威、李芳于2017年3月22日与滁州恩德置业有限公司签订《滁州市商品房预售合同》，谷威、李芳购买滁州恩德置业有限公司开发的位于滁州市琅琊区钟山路280号的滁州恩达广场商业单元A103室，购房金额为100万元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照滁州市商品房预售合同第11条规定，被告应于2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。截至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。预售合同中对被告逾期交房的违约金约定过低，且与对原告违约的违约金计算标准不一致，要求按相同标准（已付房款的日万分之三）进行计算。一方面该预售合同第七条“买受人未按本合同约定的时间付款，应当向出卖人支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算”。与第十二条的规定“出卖人如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金。违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算”，对双方权利义务约定不平等，违背了合同法的公平原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。因被告出具的预售合同为格式条款，约定的违约金过低，不能弥补原告因未收到房屋而造成的经济损失，故要求判如所请。滁州恩德置业有限公司辩称：迟延交房事实没有异议，等涉案房屋验收之后便能履行交付房屋的义务。本案核心在于按什么标准支付违约金，合同约定的迟延交房的违约金为每日万分之一即年利率3.65%，这标准是比较合理的，与之对应的是三年期的国库券，每年年利率不到4%，三年期的银行存款还不到3.5%，同时谷威、李芳也没有任何证据证明其因为迟延交房的损失高于3.65%，无论是依据最高院关于审理商品房买卖的司法解释还是依据合同法的规定，谷威、李芳主张的调整违约金标准的诉讼请求，没有事实依据也不符合法律规定，要求驳回谷威、李芳的诉讼请求。谷威、李芳针对诉讼请求举证如下：一、谷威、李芳的身份证、滁州恩德置业有限公司的企业信用信息公示复印件各一份，证明谷威、李芳及滁州恩德置业有限公司的基本情况；二、《滁州商品房预售合同》复印件一份，证明谷威、李芳与滁州恩德置业有限公司之间存在房屋买卖合同关系，合同明确约定所购房屋信息、购房款项、房屋交付时间和交房标准，以及逾期交房的违约责任；三、购房款收据复印件两份，滁州皖东农村商业银行个人购房贷款合同复印件一份，银行还款交易明细表复印件一份，证明谷威、李芳已经按合同约定的时间履行付款义务，无任何违约行为；四、百姓网发布的滁州义乌商贸城商铺出租信息打印件三份，证明谷威、李芳在滁州市百姓网房屋租赁栏下载的房屋同地段房屋租赁价格，原告购买的房屋实际市场租赁收益标准远远高于合同约定的日万分之一违约金标准。经庭审质证，滁州恩德置业有限公司对谷威、李芳所举证据一、二、三真实性均没有异议，但认为滁州恩德置业有限公司不应当按照每日万分之三的标准支付违约金。对证据四认为图片是滁州市创达义乌商贸城沿街门面房，与本案买卖的房屋不是同一概念，且只是网上邀约，不是实际成交价，这组照片不能证明谷威、李芳的证明目的。本院认为：谷威、李芳所举证据一、二、三具有客观真实性、合法性并与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认；谷威、李芳所举证据四不能证明其证明力，对其证明力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月14日，谷威向滁州恩德置业有限公司支付购房定金5万元，2017年3月20日支付了购房首付款50万元，2017年3月22日，滁州恩德置业有限公司为甲方，谷威、李芳为乙方，双方签订了滁州市商品房预售合同一份，合同的主要内容为：甲方通过土地使用权出让方式取得琅琊区0201000060020000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记，取得房地产权证，证书号为滁国用2013第11810号，土地面积为10945，土地用途为住宿餐饮用地。甲方经批准在该地块上投资建造《恩达广场》，主体建筑物的建筑结构为钢混结构，建筑物地上层数为五层，地下层数为一层，上述商品房已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件，预售许可证编号：2016房预售证字第005号。乙方向甲方购买中山路280号滁州恩德广场商业单元103室。该房屋建筑面积为72.54平方米，套内建筑面积为71.1平方米，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价13785.5元，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币100万元。付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。乙方于2017年3月22日与甲方签约，并付首付房款55万元，于2017年5月5日前应支付房款45万元，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金。违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，预期超过30天后，甲方有权解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天。乙方有权单方面解除本合同，双方还对合同的其他事项进行了约定。合同签订后，谷威、李芳与滁州皖东农村商业银行股份有限公司签订了个人购房借款合同后，按揭贷款支付给了滁州恩德置业有限公司45万元。滁州恩德置业有限公司出售给谷威、李芳的商业用房至今未经过有关部门验收合格，未能交付谷威、李芳购买的商业用房。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、谷威、李芳要求滁州恩德置业有限公司交付符合法定交付条件及合同约定的位于滁州市琅琊区钟山路280号滁州恩达广场商业单元A103室房屋的诉讼请求能否得到支持；二、逾期交房的违约金是按照日万分之三计算还是按照日万分之一计算。针对争议焦点一谷威、李芳与滁州恩德置业有限公司在平等自愿的基础上签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示,内容不违反国家法律、法规的强制性规定,为有效合同,双方均应按约履行。滁州恩德置业有限公司出售给谷威、李芳的商业用房至今未经过有关部门验收合格，无法履行交付义务，滁州恩德置业有限公司虽已违约，但原告谷威、李芳不要求解除合同，对谷威、李芳要求滁州恩德置业有限公司交付符合法定交付条件及合同约定的位于滁州市琅琊区钟山路280号滁州恩达广场商业单元A103室房屋的诉讼请求不予支持。针对争议焦点二：双方在合同中约定于2017年12月31日前交付房屋，如未在约定期限内将该房屋交付给谷威、李芳，违约金按已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。谷威、李芳认为该违约金的约定与逾期付款按逾期未付款额的日万分之三计算违约金的约定不对等，显失公平，谷威、李芳未在法定期限内申请撤销该合同。且谷威、李芳未能提供充分的证据证明其损失超过约定的违约金，对谷威、李芳要求按照日万分之三计算违约金的诉讼请求不予支持。对谷威、李芳主张的违约金按照日万分之一计算至起诉时止为61800元（自2018年1月1日起至2019年9月10日止，按已付房款100万元的日万分之一计算），后续的违约金损失，谷威、李芳可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款第二项、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滁州恩德置业有限公司于判决生效后十日内支付原告谷威、李芳违约金61800元；二、驳回原告谷威、李芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3850元，减半收取1925元，由原告谷威、李芳负担1255元，被告滁州恩德置业有限公司负担670元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  於 虹二〇一九年十月三十日代理书记员  丁逸杰附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。