广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初14224号原告：广州煌家房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路87号102房。法定代表人：黄景元，总经理。委托代理人：王杨、罗其通，均系广东连越律师事务所律师。被告:钟思玉，女，1978年12月25日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：徐海华，广东京兆律师事务所律师。原告广州煌家房地产代理有限公司诉被告钟思玉居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王杨，被告及其委托代理人徐海华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年10月30日，被告通过原告提供的代理服务与买方陈晓红就广州市海珠区晓港中路142号701房的物业签订《存量房买卖合同》，约定基于原告提供中介服务并已促成双方签订合同，双方同意于合同签订之日向原告支付中介服务费，逾期支付的，从逾期之日起，按日向原告支付应付费用百分之一的违约金。同日，被告出具《中介服务确认书》确认原告已促成其与买方签订买卖合同,同意于合同签订当天向原告支付中介费75000元，被告至今只支付了10000元中介服务费。经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。故起诉要求判令：1、被告向原告支付中介服务费人民币65000元以及逾期付款违约金（从2018年10月30日起至付清日止，以65000元为本金，按每日1%的标准计付，总额以65000元为限）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、原告没有尽到买卖房地产合同居间的义务，居间经纪服务没有尽职尽责。1、其2018年9月20日左右致电将涉案房屋放盘给原告雅筑分行中介梁也，当时放盘价格为180万，后经梁也强烈建议降价，并告知签独家方可全方面推盘。2018年10月27日，中介诱导其签下了实收155万的独家代理合约。当天，其告知中介房屋还有60万贷款没有还清，梁也说是小问题，他可以找垫资公司帮忙解决。2018年10月30日，梁也电话告知有买家买房，以170万价格出售，当天雅筑分行陈生要求其签了中介服务确认书和存量房买卖合同，但是并没有说明中介服务确认书的缘由和收费的具体标准。2、2018年11月6日其去贷款银行申请提前还款，还款回执日期为2019年2月11日，该回执第一时间发给梁也，他答复帮忙找垫资公司。过了一个月，梁也称找不到垫资公司，如果要找要4个点加3000元才能有人办理。由于梁也找的垫资公司费用太高，无奈之下，其自行找垫资公司，花了15260元垫资费。3、需要网签时，梁也给了一份空白的网签合同，其对二手房交易流程不知情，中介居然提前将网签合同写好了给其，合同第五条要在2018年12月30日办理房产交易手续，否则会发生第七条的违约责任。由于时间紧迫，其不得不多出了15260元叫人加快扣款涂销，后面在12月27日完成交易。二、其没有违约行为，无需支付违约金，且违约金1%明显过高超过法律规定范围。三、原告要求支付75000元没有法律依据，中介费过高并且违法。经审理查明：2018年10月27日，被告（甲方、委托方）与原告（乙方、中介方）签订《独家代理委托协议（买卖）》，约定委托方为被告，受委托方为原告，被告委托原告独家代理出售涉案房屋，售价1550000元，独家代理委托期从2018年10月27日至2018年12月30日止，备注：超出楼价（售价）155万元，被告同意奖励给原告作中介服务费，不后悔，不反悔。2018年10月30日，被告（甲方、卖方）与案外人陆晓红（乙方、买方）及原告（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为海珠区晓港中路142号701房，建筑面积59.21平方米，总金额1700000元，该房地产存在抵押等他项权利情况；付款方式：涂销抵押一次性付款，定金50000元，甲方自行赎契，甲方须在收取定金后10天内向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在银行或丙方通知可提前还贷之日起50天内还清所欠银行贷款，甲方需承担提前还贷所产生的一切手续和费用；甲乙双方在甲方完成偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续后10日内办理产权转移登记手续；基于甲乙双方委托丙方提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意于本合同签订之日向丙方支付中介服务费，三方有关中介服务费用给付的约定详见《中介服务确认书》，甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按每日向丙方支付应付费用1%的违约金；等。同日，被告签署《中介服务确认书》，确认原告提供了中介服务，被告同意支付75000元给原告作为中介服务费。2018年11月27日，被告（甲方、卖方）与案外人陆晓红（乙方、买方）及原告（丙方、中介方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲乙双方应当于2018年12月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，涂销、抵押、递件一并办理，迟延办理产权登记的违约责任：逾期超过10日的，视为交易不成，守约方有权追究违约方违约责任，等。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、微信聊天记录；证明在整个交易过程中，原告承诺给被告找垫资公司，原告员工梁也找到的垫资超过市场的一倍，原告的行为严重损害被告的利益，整个过程当中原告没有做到尽职的义务，而且原告也对该员工进行了处分。2、证明、提前还款受理回执（全额）、银行转账记录；3、个人贷款结清证明。原告的质证意见：证据1真实性、合法性没有异议，关联性有异议。介绍垫资公司并非原告的合同义务，原告中介服务人员仅仅是向被告推荐，被告认为不合适可以不采纳，不属于被告拒绝支付中介费的理由；证据2-3，真实性请法院核实，因为不是与原告方发生的，对其所记载的内容予确认，对于转账汇款真实性、合法性、关联性不确认。诉讼中，双方均确认本案房屋已经交易完毕。原告表示：关于独家代理委托协议，是双方经过充分合意后签订的，应当是合法有效的，经原告查询，2018年第四季度，涉案房屋周边房价在2.5-2.7万元每平方米之间，对于本案房屋售价是合理的，并未对任何一方造成明显的不公平，交易完成后，原告向买方陆晓红收取了中介费25500元；15万元奖励是经双方确认，最后约定应支付75000元中介费，是经过双方充分沟通且进行大幅度调减后双方确认的。被告表示，基于对原告服务人员的信任，签署了独家代理协议，底价为155万元，中介费75000元是当时情绪激动在独家代理协议的奖励部分170-155=15万元的演变而来的。本院认为：原告向被告提供订立合同的媒介服务，促成了涉案房屋被告与买家之间签订《房屋买卖合同》，故原、被告之间的居间合同关系成立。被告签订《中介服务确认书》，载明被告确认原告提供了中介服务，成功促成与买家签订涉案房屋的买卖合同，被告同意支付75000元作为中介服务费。诉讼中，原告亦自认本案中介费75000元的确定，是基于《独家代理委托协议（买卖）》中约定超出售房底价的部分15万元奖励，最后约定应支付75000元中介费，原告认为是经过双方充分沟通且进行大幅度调减后双方确认的。从被告提供的微信沟通来看，原告工作人员在居间服务的过程中确存在一定的瑕疵，原告亦确认本案房屋交易也向买方收取了22500元中介服务费。中介服务费是对于中介公司提供居间服务的报酬体现，本案中，原告在《独家代理委托协议（买卖）》中约定超出售房底价的部分15万元奖励明显不符合中介服务行业的相关守则，且有可能损害卖家可获得更高房价利润的权益。综上，本院酌情判令被告向原告支付35000元中介服务费。本案并非被告故意违约，而是对于中介服务费存在争议，且因垫资公司事宜与原告之间沟通的原因而未能支付，原告要求被告支付违约金本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钟思玉在本判决生效之日起十日内向原告广州煌家房地产代理有限公司支付中介服务费35000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元，由原告负担2120元，被告负担780元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一九年十月二十二日书 记 员  李敬钊黄晓钧