江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初4612号原告：孙广栋，男，1989年6月1日生，汉族，户籍地山东省聊城市东昌府区，现住无锡市惠山区。被告：秦理军，男，1983年9月8日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：严海梅，江苏沁园春律师事务所律师。原告孙广栋与被告秦理军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易诉讼程序，两次公开开庭进行审理。原告孙广栋、被告秦理军及其委托诉讼代理人严海梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙广栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期支付租金违约金30000元；2、判令被告支付2019年5月21日起至清理结束争议商铺为止的租金（按照年租金100000元计算）；3、判令被告拆除争议商铺处的广告牌、一二层的屋顶吊顶、屋内楼梯、一层屋内隔间、一二层地面及墙面的瓷砖及装饰、二楼屋内厕所、二楼地面上地板、墙面装饰、二楼隔间、垃圾清理；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年5月20日签订商铺租赁合同，期限自2018年5月21日至2021年6月21日。2018年6月20日原告发现被告在屋顶打洞，6月25日发现屋顶又增加一个洞，原告要求被告对房屋结构和质量恢复到开发商交房状态，把装修在墙面地面及楼顶的材料全部清理干净，双方产生矛盾，原告遂报警处理。双方合同约定第二年租金100000元应在2019年5月21日前支付，但被告拒绝支付，也不搬走。合同约定逾期半月未支付租金的，原告按约有权收回房屋，损失由被告承担，原告无奈出具租赁关系解除通知，但被告仍不搬走，故原告要求被告支付违约逾期付款滞纳金，逾期15日累计49992元，原告主张被告支付30000元；被告另需支付占用期间的租金，并理清争议商铺至开发商交付的毛坯状态。故诉至法院，请求判如所请。被告秦理军辩称：其已经缴纳了80000元租金，因双方有约定免租期，故至2019年6月20日的租金被告均已交清；而被告已于第一年租期到期前2个月即2019年4月22日向原告提出不再续租，原告表示同意，即双方已协商一致解除合同，不存在被告单方解除合同，故原告主张的违约金不能成立。被告自2019年4月22日起就不再使用租赁房屋，在2019年6月20日之后房屋已经在原告控制之下，并由原告上锁，故原告主张被告需支付占用期间的租金也不能成立。被告未破坏房屋结构，在装修时因物业公司及城管要求，空调需统一装在楼顶而不能装在门口，故只得在楼顶打洞用于装空调，且在2019年6月20日之前，被告已经按照原告要求恢复原状并通知了原告。故原告诉请无事实及法律依据，要求驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，出租方孙广栋与承租方秦理军签订《商铺租赁合同》，约定孙广栋将其位于百乐商业广场40-11号的两层商铺（以下简称争议商铺）出租给秦理军，面积为99.14平米，租期自2018年5月21至2021年6月21日。2018年5月21日至2019年6月21日租金按半年一付（包括2018年5月21日-6月21日的免租期），2019年6月21日至2021年6月21日租金一年一付，即2018年5月21日前支付40000元、11月21日前支付40000元、2019年5月21日前支付100000元、2020年5月21日前支付100000元。若承租方提前解除合同，视为违约，若承租方承租期间给出租方房屋和相关设备造成损害，出租方有权要求其修复或从其租金中扣除维修费用。承租方必须按约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，出租方有权加收滞纳金，从约定缴纳日第二天起，每天按每月应交租金的百分之五累加；如拖欠租金超出约定缴纳日期半个月，出租方有权收回房屋，仍和损失由承租方自行承担。租赁期满或合同解除，承租方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下交给出租方等内容。秦理军承租争议商铺后，按约支付了前两期的租金共计80000元，并对争议商铺进行架设楼梯（争议商铺交付时虽为两层但无楼梯）、隔间及装修，用于经营“五条人糖水铺”。为了安装空调，秦理军在楼顶打洞，2018年7月2日及3日，双方因此产生口角，孙广栋报警处理。2019年4月22日，秦理军通过微信聊天方式告知孙广栋“你的房子到期了我不租了，我的店搬到百乐里面去了”，孙广栋回复“那到期前你把东西清空吧”，“你这什么时候到期？”秦理军回复“6月20日吧”，孙广栋回复“你如果不接着交第二年的钱了，你就5月21日之前把你的东西都清掉，我也好租给别人”，秦理军回复“反正你先找了再说吧，有人租的话我就5月20日左右清掉”“反正里面东西已经不多了”，孙广栋回复“奥，你也可以转租，但是不能拆墙的，谁和谁也不想结怨，你只转你余下两年的，之后的你不能说了算”；5月5日，孙广栋告知秦理军“你如果确定下一年不续租的话，你就5月21日前把你的东西清一下，我好把房子租给别人”，“明天商铺里的东西搬走吧，我要租出去了”，秦理军“楼梯和空调你问下他们要不要用”，孙广栋回复“不用，他们自己弄”，秦理军回复“等个二三天，我叫人拆掉”；5月20日孙广栋告知秦理军“你拆吧，他们做的行业不一样，不知道怎么布局”；5月21日孙广栋告知秦理军“你今天还搬不走，那就要续第二年房租，就算违约金，你这样搞，让我没办法做，你新店不是搬屈臣氏旁边了吗，那大家就都愣着呗”，之后双方产生口角。2019年6月5日，孙广栋出具《租赁关系解除通知》，载明秦理军在屋顶打洞未通知孙广栋，不续租房屋也不搬走，未缴纳租金及违约金，孙广栋决定于2019年6月5日解除与秦理军的租赁关系，收回房屋，不再由秦理军使用，并保留追索损失等内容。该通知孙广栋以微信图片发给秦理军，并张贴在争议商铺门上。2019年6月20日，秦理军将空调拆除并对楼顶打的洞进行修补，并以微信聊天方式告知孙广栋“房顶洞已补好，门口锁也拿掉了”。但秦理军未拆除楼梯、隔间及装修，未清理遗留垃圾。2019年7月8日，孙广栋诉至本院。庭审中，孙广栋陈述其于秦理军通知其搬离后10天左右委托中介出租争议商铺，秦理军在8月初拍摄到的争议商铺照片上显示的锁可能是中介加的；另孙广栋自述其于2019年8月19日开庭前几日对争议商铺自行上锁。以上事实，由孙广栋提供的微信截图、不动产证、商铺租赁合同、争议商铺现状照片、争议商铺毛坯照片、解除通知及张贴现场照片，由秦理军提供的微信截图、争议商铺及相邻商铺照片、派出所证明及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：本案孙广栋和秦理军之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于秦理军已经支付的80000元租金，秦理军认为因约定了免租期，故其已经支付租金的期限应当计算至2019年6月20日，孙广栋则认为免租期是建立在租赁期为3年的基础上，秦理军实际只承租1年，不能享受免租期约定；对此本院认为，双方在合同中明确约定了免租期，并未有提前解除合同则免租期需补足租金的约定，但根据公平原则，免租期约定在3年租期的租金具体缴纳方式的同一条款内，按照通常理解也应当是出租方对于建立较为长期租赁关系的一种让利，故本院认为按照双方实际租赁期限与约定租赁期限的占比计算实际免租期更符合公平原则精神，即按此方法计算认定秦理军已经支付租金至2019年6月1日更为合理。按照双方的微信聊天记录内容，双方已在2019年4月22日协商一致于2019年5月21日解除合同，秦理军在5月21日之前清理并迁出争议商铺，故孙广栋主张秦理军因未支付之后一年的租金而承担逾期付款违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。争议商铺至一审辩论终结前仍处于空置状态，孙广栋要求秦理军继续清理，本院予以支持，但其要求清理的项目中，主张拆除争议商铺处的一二层的屋顶吊顶、屋内楼梯、一层屋内隔间、一二层地面及墙面瓷砖、二楼屋内厕所、二楼地板、二楼隔间的请求，不符合资源节约及环保原则，本院不予支持；但其主张秦理军清理广告牌、墙面装饰、垃圾清除，符合合同法相关规定，本院予以支持。秦理军未按约清理广告及遗留垃圾，使租赁物在“清洁、良好状况下”交还，孙广栋主张秦理军赔偿实际被占用期间的占用费，符合法律规定，本院予以支持。但当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。秦理军未及时清理，孙广栋应当及时自行清理以减少损失，另向秦理军主张清理支出费用损失为宜，但孙广栋并未自行清理导致损失扩大，其主张由秦理军承担迁出之日至由实际清理结束为止的全部占用费，不符合合同法的相关规定，本院不予支持，本院认为由秦理军赔偿孙广栋已经缴纳租金计算到期日的次日起即2019年6月2日起至清理完毕之日止，按照约定年租金100000元计算的占用期间损失的50%为宜。故依照《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、秦理军应于本判决生效后立即清理争议商铺处其遗留的广告牌、墙面装饰及垃圾清运。孙广栋对此予以配合。二、秦理军应于本判决生效后10日内支付孙广栋自2019年6月2日起至清理完毕之日止，按照年租金100000元计算的占用期间损失的50%。三、驳回孙广栋其他部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计796元，由孙广栋负担564.61元，由秦理军负担231.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 王 臻二〇一九年十月二十日书记员 沈泽全