广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2332号上诉人（原审被告）：肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸城区沿江一路8号。法定代表人：陆根开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄秋实，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹文秀，广东勤思进律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马水群，女，汉族，1980年5月17日出生，住广东省肇庆市高要区。委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律。上诉人肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司（以下简称丽晶公司）因与被上诉人马水群房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后依法组成合议庭进行了审理。丽晶公司及马水群向本院提交了《书面审理申请书》。本案现已审理终结。丽晶公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回马水群全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由马水群承担。事实与理由：《商品房买卖合同》中并未约定取得房地产权属证书的期限，而丽晶公司已经在合同约定时间内向产权登记机关备案，完成合同义务。因此不存在逾期办证的违约行为。1.《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审判决确认马水群收楼时间为2016年3月7日，丽晶公司只要在2016年5月7日前完成备案便完成合同义务。2.根据丽晶公司提供了丽华名庭《商品房买卖合同》备案登记送件清单显示，丽晶公司已经向交易中心递交备案材料，交易中心工作人员也收到备案材料。由此可见，丽晶公司在将不动产交付给马水群之后，便完成了备案义务，不存在违约行为。丽晶公司已经完成了为马水群申请权属登记的义务，至于马水群具体何时取得其不动产权证书，一方面丽晶公司无法把控，另一方面在《商品房买卖合同》中也没有进行约定。因此，丽晶公司不存在逾期办证，一审判决第一项属于认定事实错误，恳请法院依法撤销该项判决，改判驳回马水群的全部诉讼请求。马水群辩称，一、丽晶公司负有办理房屋所有权证书的义务，其未能证明逾期办证具有合法的延期理由，应当承担逾期办证违约金，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据买卖合同附件4补充协议的第4条第4点，证明丽晶公司负有办证义务。马水群提供的《广东省自然资源厅行政复议决定书》第6页显示丽晶公司是在2018年才向有关部门提交办证申请。马水群于签订合同时已经缴纳办证费，有关办证资料在收楼前早已获得，丽晶公司在2016年大确权后却拖延不为马水群办理房屋所有权证书，明显已经构成违约。二、丽晶公司主张仅有备案义务，是没有事实依据的，且与合同约定不符。丽晶公司未能举证证明其没有逾期交楼的违约行为或者其逾期交楼具备免责事由，就应当承担举证不能的法律后果。马水群向一审法院起诉请求：1.丽晶公司向马水群赔偿土地使用权年限减少损失27179.67元；2.丽晶公司向马水群支付逾期办证违约金2358元；3.丽晶公司向马水群支付逾期交楼违约金12072.96元（违约金计算标准是每天按已付房款的万分之二，从2015年10月1日起计算至2016年6月12日）。一审法院认定事实：马水群与丽晶公司于2015年2月3日签订《商品房买卖合同》，约定马水群以银行按揭方式购买丽晶公司开发位于肇庆市××区南岸××号定名为“丽华名庭”D幢5层501号房的商品房，商品房总价款为235800元，合同约定“第一条出卖人以出让方式取得位于高××市南岸××编号为010212163的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……土地使用权年限自2005年4月26日至2075年4月26日”、“第八条交付期限。出卖人应当在2015年9月30日前……商品房交付买受人使用”、“第九条出卖人逾期交房的违约责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”以及“第十五条关于产权登记的约定……出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。签订合同后，丽晶公司出具了金额为235800元的购买发票。2016年3月7日，马水群确认收楼。马水群向丽晶公司交纳了1000元房地产权证办证费。马水群遂于2019年4月28日向该院提起诉讼。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。马水群与丽晶公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条之规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对住宅建设用地使用权期间届满自动续期时应否缴费及按何种标准缴纳土地使用费的问题目前国家尚未出台相应的办法和相关具体规定，故马水群请求丽晶公司赔偿土地使用权年限减少造成的损失属于尚未发生的损失，该损失是否会发生以及具体数额尚不能确定。因此，该院对于马水群要求丽晶公司赔偿土地使用权年限减少损失的诉讼请求不予支持。丽晶公司已收取马水群的房地产权证办证费，没有提供证据证明其在马水群收楼的2016年3月7日后的60日内已向产权登记机关送交房产登记材料的收件回执或其他依据，丽晶公司的行为已构成违约，因此，丽晶公司应当按合同约定向马水群支付已付房价款235800元的1%即人民币2358元的逾期办证违约金。关于逾期交楼违约金问题：丽晶公司逾期交楼的事实有《收楼承诺书》等证据证实，且双方当事人均没有异议，该院予以确认。依双方合同约定，丽晶公司应按已付房价总款235800元的日万分之二的标准向马水群计付违约金。就计算违约金的起始时间问题：合同约定丽晶公司应于2015年9月30日前履行交楼义务而没有如期履行，马水群自2015年10月1日起应当知道其权利受损，故马水群诉请的因丽晶公司延期交楼的违约金的诉讼时效自2015年10月1日起计算至2018年9月30日止。由于双方约定的违约金按日计算，故马水群诉请的违约金中自其起诉日2019年4月28日往前推算三年以前的部分，即2016年4月17日前的违约金均已超过诉讼时效。综上，马水群诉请的违约金自2016年4月28日起计算至其主张的2016年6月12日共46日，计算逾期交楼违约金为235800元×2/10000×46日=2169.36元。对2016年6月12日后的违约金，马水群没有提出诉请，该院不予处理。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、丽晶公司应于该判决发生法律效力后十天内支付逾期办证违约金为2358元给马水群；二、丽晶公司应于该判决发生法律效力后十天内支付逾期交房违约金为2169.36元给马水群；三、驳回马水群的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费420元，由马水群负担395元，丽晶公司负担25元。二审期间双方均没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为丽晶公司是否应当支付逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。丽晶公司已收取马水群的房地产权证办证费，但丽晶公司没有提供证据证明其在马水群收楼的60日内已向产权登记机关送交房产登记材料的收件回执或其他依据，显然丽晶公司的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，丽晶公司应当承担相应不利的法律后果。一审判决丽晶公司应当按合同约定向马水群支付已付房价款235800元的1%即人民币2358元的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，丽晶公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，上诉人肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  任喜跃审判员  张秀丽审判员  梁达明二〇一九年十月三十一日法官助理邵丽虹书记员吴兰芳