江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初2480号 原告：武毅，男，1992年10月13日出生，汉族，住山西省沁源县。 委托诉讼代理人：慕东，江苏新天伦（太仓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：衡红，江苏新天伦（太仓）律师事务所实习律师。 被告：刘淑萍，女，1970年8月8日出生，汉族，住河南省沈丘县。 原告武毅与被告刘淑萍、太仓碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，于2019年5月27日进行了证据交换，原告于证据交换后申请撤回了对被告太仓碧桂园房地产开发有限公司的起诉，本院依法裁定予以准许。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理。2019年5月27日证据交换，原告武毅及其委托诉讼代理人慕东和衡红、被告太仓碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘思含到庭参加诉讼。2019年9月26日开庭，原告武毅及其委托诉讼代理人慕东和衡红到庭参加诉讼，被告刘淑萍经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武毅向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘淑萍立即与原告武毅办理太仓市浏河镇碧桂园·上海凤凰城28幢502室的产权过户手续，被告太仓碧桂园房地产开发有限公司予以协助办理；2.被告刘淑萍向原告武毅支付违约金192000元、中介费25600元。诉讼中原告对起诉时的诉讼请求予以变更，最终明确如下诉讼请求：1.解除原告武毅与被告刘淑萍于2018年4月19日签订的《房屋买卖合同书》；2.被告刘淑萍返还原告武毅已付购房款600000元；3.被告刘淑萍返还原告武毅已付维修基金12178.80元；4.被告刘淑萍支付原告武毅违约金192000元；5.被告刘淑萍支付原告武毅案件申请费5000元。原告武毅围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：1.2018年4月19日，原告武毅与被告刘淑萍经太仓麦吉丽房产经纪有限公司提供居间服务订立《房屋买卖合同书》，被告刘淑萍将太仓市浏河镇碧桂园·上海凤凰城28幢502室出售给原告武毅。被告刘淑萍出售该房屋时尚未从开发商处取得该房屋。《房屋买卖合同书》的主要内容包括：房屋成交总价1280000元；房屋价款分三期支付，第一期为签订合同时支付50000元，第二期为2018年4月30日前支付550000元，第三期为2019年5月31日前办理网签、过户、贷款手续后买方使用贷款支付680000元；在履行合同过程中发生违约，违约方需赔偿另一方违约金（房屋成交总价的15%）；开发商交房时该房屋直接交付买方，契税和公共维修基金由买方负担；双方过户前卖方需还清房屋贷款，不得拖延时间耽误买方购房，否则算卖方违约。2.原告武毅于2018年4月19日支付被告刘淑萍50000元，于2018年4月21日支付被告刘淑萍550000元。原告武毅与被告刘淑萍于2018年8月底至太仓碧桂园房地产开发有限公司共同办理房屋交接手续，原告武毅将已由太仓碧桂园房地产开发有限公司代刘淑萍交纳的住宅专项维修资金12178.80元通过银行转账方式直接支付给太仓碧桂园房地产开发有限公司。原告武毅收取了住宅专项维修资金专用收据和房屋钥匙，由此占有和使用上海凤凰城28幢502室，使用期间原告对房屋进行了装修。3.2019年3月，原告武毅获知被告刘淑萍因未能按期履行还款义务被工商银行起诉；原告武毅随即联系被告刘淑萍要求尽快处理银行贷款事宜以便确保原、被告之间的买卖合同能够如约履行。但被告刘淑萍未能归还银行贷款，并且自2019年4月起被告刘淑萍不再回复原告武毅。4.原告武毅在无法联系上被告刘淑萍的情形下提起诉讼，为保障将来的生效判决能够得到执行，原告武毅向法院申请实施财产保全并支付了案件申请费5000元。基于以上事实主张，原告武毅认为：1.原告在本案起诉后了解到涉案房屋早已被沈丘县人民法院预查封，被告也未能清偿房屋上的贷款，原告催告被告后被告并无任何实际行动积极偿还外债、为双方之间房屋买卖合同的顺利履行创造条件；本案开庭时，早已过了双方约定的办理网签和过户的时间，被告的违约行为致使不能实现合同目的；因此，原告依据合同法规定有权要求解除双方之间的房屋买卖合同。2.合同解除后，已经履行的部分应当回复到原状；被告应当将从原告处取得的购房款和维修基金返还原告。原告将失去房屋的占有，而原告占有期间在房屋装潢上已投入较多资金，同时被告的违约行为还引起原告处理纠纷事宜过程的其他关联损失；双方合同约定的总价15%的违约金标准与原告实际损失并非明显不相称，故原告要求被告按照合同约定支付违约金192000元。3.本案诉讼和财产保全完全因被告行为所引发，故原告要求被告最终负担该笔案件申请费。 被告刘淑萍未作答辩。 原告武毅围绕其诉讼请求依法提交了房屋买卖合同书（合同文本上方附注已收取定金50000元）、购房款收据（金额550000元）、银行卡客户交易明细清单、商品房买卖合同（买受人刘淑萍）、个人活期账户交易明细（2018年8月29日支付太仓碧桂园房地产开发有限公司12178.80元）、住宅专项维修资金专用收据（业主姓名刘淑萍、金额12718.80元）、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函（2018年10月9日向刘淑萍催收贷款本息12004.83元）、江苏金太律师事务所律师函（复印件，2018年11月1日向刘淑萍催收贷款本息16288.85元）、微信聊天记录，本案审理中本院调取了沈丘县人民法院民事裁定书和协助执行通知书（原告申请查封上海凤凰城28幢502室，本院在实施保全措施时发现该房屋已于2018年8月15日被预查封）、（2019）苏0585民初1490号民事判决书（因刘淑萍未能按约归还贷款，中国工商银行股份有限公司太仓支行起诉要求提前还款）；上述证据可以印证原告主张的第1～3项事实。原告主张的第4项事实有本案诉讼材料予以印证。本院对原告主张的第1～4项事实均予以认定。 本院认为：原告武毅与被告刘淑萍签订的《房屋买卖合同书》依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在合同中按照付款时间节点约定了合同履行不同阶段的各自义务。原告武毅按照合同约定已于2018年4月30日前完成了第二期款项的支付，原告第三期款项的支付有赖于双方办理网签和过户后的银行贷款，双方明确约定过户前被告需要还清该房屋上的原有贷款以消除房屋转让手续上的障碍。但被告在2018年下半年已开始拖欠该房屋上的贷款，至起诉时被告对原告的催告不予理睬，本案开庭时双方约定的网签和过户时间早已过去；本院确认被告的行为已严重违约，而客观上涉案房屋也处于预查封状态，因此可以认为双方的合同目的已无法实现，原告要求解除《房屋买卖合同书》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，《房屋买卖合同书》约定的与第三期款项支付相关的合同内容不再履行，已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告向被告支付了部分价款（其中包含合同约定的购房定金、第二期购房款、维修基金），被告向原告交付房屋钥匙后原告占有房屋并进行装修。被告向原告返还已付购房款的同时，原告应当向被告返还房屋（房屋上已经形成附合的装潢物应当随同房屋一并返还；本案原告主张适用违约金条款用以实现损失救济，符合现行法律和司法解释规定，原告因返还房屋遭受的装潢物损失等可从中得到弥补）。本院对原告要求被告返还已付购房款600000元和维修基金12178.80元的诉讼请求依法予以支持；需要指出的是，基于原告诉讼请求的构成，本院在判决主文虽不直接体现房屋的返还，但合同双方间的返还与合同解除相伴而生，在被告下落不明状态下，原告应当向本判决的执行机构移交涉案房屋。庭审中原告向法院说明了被告根本违约导致合同解除给原告带来的装潢损失等一系列重大损失；本院认为《房屋买卖合同书》约定的房屋总价15%的违约金标准与原告实际损失并非明显不相称，因此对原告的第4项诉讼请求依法予以支持。本案被告有较多外债且下落不明，原告申请财产保全系防止判决将来难以执行的正常诉讼行为，而原告所发起的诉讼也于法有据，其要求被告最终负担本案所生申请费5000元，并无不当，故本院对原告的第5项诉讼请求依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告武毅与被告刘淑萍于2018年4月19日签订的《房屋买卖合同书》于2019年8月23日解除； 二、被告刘淑萍返还原告武毅已付购房款600000元； 三、被告刘淑萍返还原告武毅已付维修基金12178.80元； 四、被告刘淑萍支付原告武毅违约金192000元； 五、被告刘淑萍支付原告武毅案件申请费5000元； 上述第二至五项的履行款由被告刘淑萍于本判决生效之日起十日内支付至原告武毅的银行账户（户名：武毅，开户行：中国建设银行太仓浏河支行，账号：62×××13）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16365元，由被告刘淑萍负担。原告预交的案件受理费由本院退回，被告应负担的案件受理费在本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  王 晓 审 判 员  高 逸 人民陪审员  周秀芬 二〇一九年十月十八日                                                             法官助理  李牧男                                                            书记员  冯启帆