广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13503号原告：段文君，男，1971年9月19日出生，汉族，住四川省营山县。委托代理人：王瑾、燕凤琴，分别系广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。被告：广州寰亚先达物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4126房，统一社会信用代码91440101056583401C。法定代表人：朱洪江，经理。委托代理人：孔春业、何嘉敏，均系广东星凯律师事务所律师。被告：广州华复强信息科技有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4129房，统一社会信用代码91440101795534080W。法定代表人：陈广强。委托代理人：蒋文彪、杨丹，分别系广东向日葵律师事务所律师、实习律师。原告段文君诉被告广州寰亚先达物业管理有限公司（以下简称寰亚公司）、广州华复强信息科技有限公司（以下简称华复强公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段文君的委托代理人王瑾，被告寰亚公司的委托代理人孔春业、何嘉敏，被告华复强公司的委托代理人蒋文彪、杨丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段文君诉称：原告与被告寰亚公司签署租赁合同，约定被告寰亚公司向原告承租商铺，租赁期满后，被告寰亚公司未向原告交还商铺，且商铺实际整体被被告华复强公司占有。现请求判令：1、两被告按适用状态（通电）将商铺交还原告；2、两被告向原告支付2017年6月1日起至实际交还商铺之日止的占用费（按11491.19元/月的标准计付）；3、两被告承担本案诉讼费用。被告寰亚公司辩称：被告寰亚公司已履行交还商铺的义务，已在合同期满后向原告邮寄送达《通知书》明确表示不再续租，合同期满后，被告寰亚公司已经退场，并未使用和占用商铺。被告寰亚公司在租赁期满前后通知原告收回商铺，但原告收到通知后没有联系被告寰亚公司，亦没有采取合理措施防止损失继续扩大，原告自身存在过错，原告没有维护自身的权益，对商铺造成扩大损失，原告应承担相应责任。被告寰亚公司并未对商铺进行变动，故原告要求按适用状态（通电）交付涉案商铺没有事实和法律依据。若认定被告寰亚公司存在占用商铺的行为，要求被告寰亚公司支付占用费，则涉案商铺的占用费标准应按照目前市场价值作为依据，如以原租赁合同标准计算占用费明显与目前的市场经济环境相违背。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。被告华复强公司辩称：被告华复强公司是协助被告寰亚公司招商、管理商场。2017年5月30日被告寰亚公司与被告华复强公司租赁合同到期后，被告华复强公司已退出对商铺的运营和管理。被告华复强公司没有占用原告商铺，有些商铺出租的，租户将租金交至被告华复强公司，被告华复强公司已将款项转给业主。华复强公司不是寰亚公司和原告所签租赁合同的向对方，只承担协助交还商铺的义务，原告要求被告华复强公司支付占用费缺乏事实和法律依据。经审理查明：段文君为广州市天河区黄埔大道西369号407房（以下简称涉案商铺）的登记权属人，相应《不动产权证》【粤（2016）广州市不动产权第00023688号】显示涉案商铺建筑面积为26.92平方米，并附有编号为110112019号《房地产分户图》。段文君（出租人/甲方）与寰亚公司（承租人/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租期共3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，租金共413683元，租金一次性支付；商铺内部维修由乙方负责负担，甲方允许承租人对商铺进行改善或增设他物，合同期满，柜台的改善或增设他物的处理是甲乙双方协商决定；乙方在租赁期内有权以甲方名义与第三方签署物业租赁合同，甲方应当在领取房产证后三日内签订授权委托书，授权乙方出租该物业并收取租金，委托期限为三年，甲方在委托期内应当配合乙方进行出租物业以及收取租金，否则乙方有权按照本合同约定的租金标准向甲方追偿损失；租赁期满未能续租或合同因特殊原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担等。现段文君基于租赁合同纠纷提起本案诉讼，要求寰亚公司、华复强公司交还涉案商铺并支付占用费。庭审中，各方当事人就以下问题发表意见：一、关于租赁期间，涉案商铺的交付及使用情况。段文君称其于2013年向案外人广州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）购买涉案商铺，并按照盛德公司的要求与寰亚公司签订租赁合同；涉案商铺在购买时已通过了规划及消防验收，且为毛坯状态并有间隔，盛德公司向段文君交付涉案商铺的同时也将涉案商铺交付给寰亚公司。寰亚公司称其接收涉案商铺后只是进行了内部装修，以及对部分较大的商铺进行了间隔，寰亚公司对包括涉案商铺在内的众多商铺进行统一装修后便交付给华复强公司承租使用，故涉案商铺的后续情况华复强公司才清楚。为此，寰亚公司提交了其与华复强公司于2014年7月10日签署的《商铺租赁合同》（载明寰亚公司将广州市黄埔大道西369号盛德大厦二至四层商铺出租给华复强公司，租赁期限为2014年7月10日至2017年5月30日；租赁费用为税后55元/平方米/月；承租期间，华复强公司有权将承租的租赁物部分转租给第三方，但华复强公司向第三方收取任何费用除租金、押金、管理费、日常水电费外均应向寰亚公司提交书面告知等内容）及日期为2014年7月10日签署的《商铺交接确认书》（载明寰亚公司向华复强公司交付广州市黄埔大道西369号盛德大厦二至四层商铺，如华复强公司需改动租赁物业现有格局需提前5日知会寰亚公司）。华复强公司称寰亚公司将商铺间隔后交付给华复强公司，华复强公司只负责协助寰亚公司进行招商、运营。二、关于租赁合同期满后涉案商铺的使用或交还情况。段文君称租赁合同届满前后，段文君等多名业主到现场收铺，却无法联系寰亚公司，但发现华复强公司实际占用使用商铺，华复强公司要求段文君找寰亚公司收铺；直至2017年年底，寰亚公司发函给部分业主要求交还商铺，部分业主代表于2018年1月11日到现场收铺，华复强公司称未收到寰亚公司关于交铺的通知，且商铺经寰亚公司装修改造格局后已改变位置，到场的业主也无法收铺，涉案商铺虽格局未变更，但因无独立电表未达到适用的交还标准；华复强公司在2017年6月之前对商铺进行管理，到期后未与段文君达成租赁合意的情况下实际占用涉案商铺，应支付占用费。寰亚公司称其已向段文君发函通知收铺，寰亚公司为此提交日期为2017年4月30日的《通知书》（告知租赁期限于2017年5月30日届满后不再续租）及邮寄底单，日期为2017年6月6日的《告知函》（告知2016年12月31日合同到期后，已退还商铺，没有使用和占用，如发现被占用，由段文君直接与占用人联系沟通）及邮寄底单，日期为2017年12月15日的《告知函》（告知自2017年6月1日开始商铺暂交由华复强公司运营管理，如有商铺租赁意向的业主可前往指定地点与华复强公司办理签约手续，如无意租赁，决定自营处理的，与华复强公司办理商铺交接手续）及邮寄底单。经质证，段文君认为上述函件不能证明寰亚公司实际履行了交还涉案商铺的义务，涉案商铺仍存在未恢复原状等收回障碍。华复强公司称2017年5月30日以后，如业主委托华复强公司管理商铺的，则由业主与华复强公司签订合同；如业主不委托华复强公司管理的，则由业主收回商铺自行管理；但还有一些租户直接把钱交给了华复强公司，华复强公司便代为转交业主。本案中，段文君已于2017年10月20日与承租人、华复强公司签订了租赁合同，段文君已将涉案商铺委托华复强公司管理，此后段文君亦收取了华复强公司转付的款项。对此华复强公司提交如下证据：1、显示由华复强公司（乙方）、段文君（甲方）、案外人黄燕红于2017年10月20日签订的《租赁合同》，载明经三方协商一致，甲方委托乙方出租并管理涉案房屋中的现有装修及设施出租给丙方使用；甲方所得租金为扣除大厦的物业管理费后的金额即876.82元，租赁期限12个月，自2017年9月1日至2018年8月30日止；丙方应在收到乙方书面通知之日向乙方支付全额租金、物业费、电费，乙方在收取丙方的租金后，于次月的15日至25日内以转账方式交付甲方；如丙方因故中途终止合同并退出经营场地后，乙方不需要缴纳丙方的租金给予甲方；丙方如在合同期内无故终止合同的，乙方负责追讨丙方的违约责任及经济赔偿责任，在丙方中途退场后，乙方应书面向甲方出具函件，重新招商新的租户继续收取租金；租赁期满或合同解除时，丙方应保证将商铺内的设备、设施及固定装修等完整无损交回给乙方；补充条款为租赁期限截止时间为街道办、政府、派出所等一起出租、出售时间为准，到时再根据出租、出售时间终止合同。2、显示由段文君于2017年10月20日出具的《授权委托书》，载明段文君委托林某（两人关系为夫妻）办理涉案房屋确权登记、续租签约、租金收取等所有相关事宜的代理人，此委托书系段文君本人亲笔签名，如造成一切后果，由其本人全部承担。3、显示由案外人林某于2017年10月20日出具的《承诺书》，确认其是段文君的妻子，业主段文君因故未能如期前来办理相应的商铺确权手续，其承诺已征得业主本人同意代理其处理该商铺的所有事宜。4、涉案房屋房产证复印件及段文君、林某的身份证复印件，上均写有“仅作为收租使用”。5、华复强公司向段文君转付租金的转账凭证12张，每张转账凭证金额均为876.82元，转账日期为2017年11月的转账凭证附言为其他合法款项返还段文君9月份租金至11月租金，转账日期为2018年的转账凭证附言为2017年12月租金至2018年8月租金。经质证，段文君确认收到华复强公司转交的占用费10521.84元，但不确认签署了《租赁合同》、《授权委托书》，其与林某为男女朋友关系，没有委托过林某处理涉案商铺的租赁事宜，华复强公司在未经段文君同意的情况下与案外人签署租赁协议，应属无效，涉案商铺一直由华复强公司实际控制。庭审中，段文君申请证人林某出庭作证，林某陈述如下：林某与段文君是男女朋友关系，林某在涉案商铺的业主微信群中收到拿钥匙的通知，2017年10月20日当天段文君去了茂名，林某到涉案商铺签署了空白的《租赁合同》，但林某并未取得段文君的授权，林某向华复强公司出具的《授权委托书》和《承诺书》也是由林某自己签署，由于回去之后段文君不同意该份《租赁合同》，2017年10月26日林某联系租户告知不要签署该合同，但不知为何租户后来又签署了该份合同，租户从未与林某谈过租金的事情，林某与段文君也从未收到该份合同，期间林某未与租户联系过，直至2018年9月林某与租户核对租金数额，租户就向林某发送交付租金的情况，此时才知道华复强公司转付租金给段文君的事情，后租户搬走未与林某、段文君办理交接手续。经质证，段文君称其对于林某于2017年10月20日签署《租赁合同》的事情并不知情，也没有收到过该份《租赁合同》，其知晓林某签署了空白的《租赁合同》后要求林某通知租户不要签署合同，其本人未通知，但后得知租户仍签订了合同，其查询账户后才得知有租金转入账户，但租金标准比相同情况的商户低；且2017年5月31日其和寰亚公司的合同已经到期，当时林某收铺的时候华复强公司表示需要寰亚公司的授权否则不会将涉案商铺交还，2017年6月的时候华复强公司已经和租户协商好，至2017年10月林某签署合同，期间的租金也未向其支付。寰亚公司称根据华复强公司提交的证据可以证明林某有权代表段文君签署租赁合同，林某和段文君清楚知道涉案商铺的实际承租人且了解涉案商铺的承租情况，对于承租人按照三方协议支付租金的行为也未提出异议，即使段文君不确认，但段文君已于2017年10月知道涉案商铺由承租人占用而未采取任何措施防止损失的进一步扩大，也应承担不利后果。华复强公司认为段文君将林某拉入业主群，让林某联络管理涉案商铺的意思表示明确，林某受段文君委托办理合同签署事宜，商铺租金也是由业主和租客自行协商，租客缴纳的租金华复强公司也按月转交段文君，段文君并未提出异议，故《租赁合同》是有效的。2019年6月17日，本院组织各方当事人到涉案商铺现场勘察，经各方当事人确认，涉案商铺空置、有间隔且并未上锁。本院询问段文君是否同意收回涉案商铺，段文君于2019年6月19日表示其同意收回涉案商铺，但因涉案商铺属未通电状态，故寰亚公司、华复强公司应按适用状态交还涉案商铺。另，本院工作人员在涉案商铺处张贴权利申报公告并告知对该商铺主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。本院认为：段文君与寰亚公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应切实履行。根据《商铺租赁合同》约定，租赁期于2017年5月31日届满，寰亚公司主张租赁期满后已通知段文君收回涉案商铺。根据查明的事实，寰亚公司于2014年7月将涉案商铺出租并交付给华复强公司，但寰亚公司未举证其此后向华复强公司收回了涉案商铺，其提供的函件亦不足以证明其已履行交还涉案商铺的义务。华复强公司称段文君已于2017年10月20日将涉案商铺委托其管理，并就此提交了《租赁合同》、《授权委托书》、《承诺书》等证据，虽段文君表示上述文件系其女朋友林某在未经其同意的情况下签署，其不予认可，但根据林某、段文君所述情况即林某是在涉案商铺的业主群中收到收铺通知，因2017年10月20日段文君不在广州，故由林某前往华复强公司，林某与华复强公司签署完相关文件后也告知了段文君，段文君知悉后表示不同意，要求林某通知租户不要签合同；均可知段文君系委托林某处理涉案商铺相关事宜。如段文君确不同意涉案商铺的处理方式，但自2017年11月起却长期收取涉案商铺的费用，却未以自身名义主张权利，亦有违常理。综合上述情况，本院采信华复强公司主张，即2017年10月20日起段文君已将涉案商铺委托华复强公司管理，该日亦可视为寰亚公司将涉案商铺交还给了段文君，故现段文君要求寰亚公司按照通电适用状态交还涉案商铺缺乏依据，本院不予支持。关于占用费。寰亚公司逾期交还涉案商铺，段文君主张自2017年6月1日起参照租赁合同约定即按每月11491.19元（413683元÷36个月）计付占用费，并无不妥，本院予以支持。故寰亚公司应向段文君支付2017年6月1日至2017年10月20日期间的占用费53378.43元（11491.19元/月×4个月＋11491.19元/月÷31天×20天）。因段文君系基于其与寰亚公司的租赁合同法律关系提起本案诉讼，华复强公司并非该租赁合同的相对方，故其要求华复强公司在本案中承担相关责任缺乏依据。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州寰亚先达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告段文君支付广州市天河区黄埔大道西369号407房2017年6月1日至2017年10月20日的占用费53378.43元；二、驳回原告段文君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4580元，由原告段文君负担3445元，被告广州寰亚先达物业管理有限公司负担1135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  伍建红人民陪审员  闵 桢二〇一九年十月十八日书 记 员  邱莉晶