广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初17970号原告：陈凤娴，女，汉族，1944年8月26日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏兴晃，广东博厚律师事务所律师。被告：广州市第五空间贸易有限公司，住所地广州市越秀区中山五路193号百汇广场1012房。法定代表人：苏永强。第三人：广州又一间饮食有限公司，住所地广州市越秀区中山五路193号四楼。法定代表人：陈嘉茜。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。原告陈凤娴与被告广州市第五空间贸易有限公司（以下简称第五空间）、第三人广州又一间饮食有限公司（以下简称又一间公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈凤娴及其委托代理人苏兴晃，被告第五空间的法定代表人苏永强以及第三人又一间公司的委托诉讼代理人苏斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告交回所租赁商铺的经营管理权；3.判令被告支付拖欠的租金25739.46元及2019年1月1日起至实际腾退之日止的租金；4.判令被告支付违约金人民币132230.12元（暂计至2019年1月30日，并顺延至被告实际支付之日）；5.判令被告支付的经营保证金3214.40元及复原保证金6027元归原告所有；6.判令由被告承担本合同解除前商铺所产生的水电费、治安环卫费、维修费、物业管理费、排污费和经营中发生的所有税费；7、判令被告支付原告在本案中支付的律师代理费3000元。事实与理由：原、被告双方于2013年4月28日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告将所有的位于中山五路××广场××楼××号商铺出租给被告；被告按合同约定支付租金，拖欠租金超过30日的，原告有权解除合同；被告在商铺租赁合同解除之日，应将承租商铺及附属设施、设备以及由被告出资增建的各种设施设备（包括空调、照明电力设备、电梯、广告灯箱、排油管道等）及商铺内的装修无偿交予原告，被告不得拆除。合同签订后，原告依约将商铺交给了被告使用。但被告于2016年7月开始就开始持续出现不按时交租的情况。自2016年7月开始未按约定支付递增租金，另有5个月租金至今未付。原告于2018年9月10日在广州公证处的公证下，按照合同约定向被告邮寄了《解除合同通知书》，但被告拒绝签收。同时，原告将解除合同的事宜通知了商铺的实际使用人第三人又一间公司。在发出解除合同的通知后，原告多次与被告的股东协商解决此事，但均无结果。因此，为维护合法权益，原告起诉提出上述诉讼请求。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求为要求被告按现状交还场地，第三人予以协助交还；其第六项诉讼请求为被告方应交付之前的水电等费用，但具体数额不清楚。被告第五空间辩称，对截止时间有异议，我方认为相应的费用应当计至合同解除之日止。关于诉请第六项，我方认为应该是我们负责的我们会负责，其他不是我方负责的我方不承担。对于诉请第七项应当由双方共同负担。对其他诉请没有异议。第三人又一间公司述称，关于原告要求被告支付相关费用的请求是与第三人无关的。第三人一直根据与被告及物管处的三方协议向物管处按时足额支付租金，已抵消被告之前的欠款。如今物管处已出具证明第三人未拖欠任何费用，视为第三人已完全履行租金费用，第三人不存在任何过错。关于场地使用问题，由于案涉场地已被被告打通拆平，统一由第三人经营使用，但业主提供的合同与房产证与合同场地面积均不一致，目前无法确认案涉商铺的边界与面积，且第三人了解到，四楼场地的实际总面积与房产证总面积也是不相一致的，难以分割、交还。况且，之前已经有相当部分业主在与被告解约后重新通过日领公司转租给第三人合法使用。如原告坚持要求第三人交还场地，将影响其他商铺业主的经营收益权利。最后，由于第三人投入大量资金对场地进行装修，购置大量设施设备，本案过错在于被告，因此第三人作为无过错方不应承担装修损失。如原告坚持要求交还场地，应当共同与被告第三人依照公平合理原则进行承担。经审理查明：据登记时间为2015年5月20日粤房地权证穗字第××号《不动产权证》记载，座落在本市××区××436铺的建筑面积为17.84平方米，套内建筑面积为9.46平方米，规划用途为商业，房地产权属人为原告，共有情况为单独所有。2013年4月28日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于中山五路××广场××楼××号铺，建筑面积20.09平方米，购房款港币383670元（以房产证或房地产预售契约标明为准）。租赁期限共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止，其中给予乙方18个月的免租期（即从2013年1月1日至四楼开业之日前）。乙方租赁该商铺仅作商业用途使用，由乙方负责对商铺进行统一装修、出租、经营管理，但乙方不能将整层商场商铺全部转租或转包、转让使用，商场商铺必须由乙方直接与在该商铺实际营业的承租户签订租赁合同。从2013年1月1日至2022年12月31日甲乙双方协定租金，按四楼开业之日起计算租金，最长不超过18个月免租期，商铺保底月租金为80元/平方米建筑面积（实收）；其中自四楼开业之日至2015年6月30日期间的租金为1607.20元/月，2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金为1607.20元/月，2016年7月1日至2018年12月31日期间的租金为1767.92元/月，2019年1月1日至2022年12月31日期间的租金为1944.71元/月；租金按月结算，乙方必须在每月的第五日前交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按当月金额的1%向甲方支付违约金。从2019年1月1日至2022年12月31日的计租方式为以收入分成，保底分配，当甲方月收入分成的金额小于或等于保底租金的时候，乙方按保底租金的金额支付给甲方，当甲方月收入分成的金额大于保底租金的时候，乙方按收入分成的方式支付金额给甲方。乙方在本合同生效之日须一次性缴付两个月租金合计3214.40元作为经营保证金，此经营保证金是乙方为保证其具有足够的履约能力并承诺按照合同约定的期限，履行合同义务经营至合同期届满，乙方同意不将保证金作为抵扣租金、水电费或滞纳金等用途，并保证遵纪守法守约，不损坏房屋和设备及公共设施等，合同期内乙方无违约、违法行为，并缴清租赁期间应缴的一切费用且在合同期满能将房屋完好退还，甲方无息退还保证金给乙方。在租赁期内乙方必须服从物业管理公司的管理，承租期内商铺产生的水电费，治安环卫费，维修费，物业管理费，排污费，有线电视费，电话费和网线费和经营中发生的所有税费由乙方承担。甲方同意由乙方根据实际需要对以上商铺进行装修或拆卸商铺间隔，但必须按规定办理相关手续，不能擅自改变商铺的主体结构；需要改变该商铺间隔前，乙方须按原间隔的造价缴交复原保证金6027元（按《房地产预售契约》标明的建筑面积300元/平方米计算复原费，复原项目包括：砌砖墙、批荡、扇灰、油IC漆、安装12mm钢化玻璃门或拉闸、天花、中央空调、消防设施、电位安装等）给甲方……租赁期满，不再续租的情况下，双方商议是否复原，如需乙方复原但乙方不按期进行复原的，复原费不退回，由甲方复原；如不需要复原，依附于商铺的装修归甲方拥有及按原状使用，甲方无息退回复原保证金。被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同并收回出租商铺。乙方应于商铺租赁期满，不再续约或解除合同之日，将承租商铺及附属设备、设施以及由乙方出资增建的商场营运的各种设备保持完整完好状态（甲方要求复原除外）无偿交予甲方及业主监管小组。如乙方逾期不交出商铺的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金，而且乙方还应承担该商铺的物业管理费和公共设施维护费及水电费，乙方经营保证金和商铺复原保证金不予退回，由此造成甲方一切经济损失及法律责任由乙方承担。租赁期内，乙方违反本合同约定的事项，甲方有权收回商铺并解除合同，经营保证金和商铺复原保证金归甲方所有，乙方还须承担合同期限内的商铺物业管理费，以及支付甲方违约金10万元，须赔偿由此给甲方造成的全部损失及承担一切经济和法律责任。凡涉及甲、乙双方的权利、义务，应采用书面信函或当面递交书面通知的方式，本协议中尾页所列的地址即为各方收件地址。在合同有效期限内乙方须接受广州市力致物业管理有限公司对百汇广场商铺的物业管理，乙方可以以自己的名义与广州市力致物业管理有限公司签订《物业管理协议》，但必须严格遵守有关法律法规，不能损害甲方的利益履行协议，按时向广州市力致物业管理有限公司支付物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用，广州市力致物业管理有限公司提供法定及约定的物业管理服务；在签订本合同后，该商铺开业之前至合同期限届满之日（2022年12月31日）止，该商铺所产生的物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用由乙方承担，甲方无需缴纳上述费用；在上述期间内属乙方原因在约定的时间内不能开业或未能把该商铺租出以及因其违约行为造成甲方解除合同、提前收回商铺的，该商铺的上述费用由乙方承担等。该合同尾页中写明被告的联系地址为：广州市中山五路193号百汇广场1014房。后被告将包括涉诉商铺在内的中山五路193号百汇广场内第五空间商场四层全部商铺转租给第三人使用，并于2013年4月5日签订《商铺租赁合同》，约定的租赁面积为1700平方米，第三人用于从事餐饮经营，租赁期限自2013年4月1日至2022年12月31日等。2018年9月3日，原告通过顺丰速运向被告位于前述百汇广场1011室发出《解除租赁合同通知书》，称被告自2016年开始持续出现不按时支付租金情况，2016年7月开始未按规定支付递增租金，甚至在2018年8月开始未依约支付租金等，故依据合同通知被告自该通知发出之日，双方签订的《商铺租赁合同》解除，原告收回案涉商铺及商铺经营权，没收被告的经营保证金及商铺复原保证金，被告还应清付欠缴租金等。同月10日，广东省广州市广州公证处就原告的前述邮寄行为作出编号为（2018）粤广广州第136159号《公证书》。2018年12月10日，彭自坚、丘伟杰、郑耀能、冯玮仪、李国森、黄伟康、周适屏等百汇XX铺与广东博厚律师事务所签订《委托合同》，由案涉商铺业主委托该律所指派的律师就案涉商铺的事宜提供法律服务等。为此，原告支付了律师服务费3000元并由广东博厚律师事务所出具发票收取。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同。虽然原告曾向被告发出过《解除租赁合同通知书》并就邮寄送达办理证据保全公证，但从原告提交的证据来看，该通知书并非邮寄至合同中约定的送达地址，因而并不足以发生解除合同的法律效力。因此，原告于本案中提请解除前述合同，本院予以支持。由于被告对于原告主张的欠付租金以及应付违约金并无异议，故对原告的该两项请求本院予以支持。涉案租赁合同因被告违约而解除，原告要求不予退还被告已经支付的租赁保证金及复原保证金符合合同约定，本院予以采纳。合同解除后，被告应将涉诉场地交还原告，现涉诉房屋由第三人占有使用，故第三人应对涉讼商铺的恢复原状及腾空交还承担协助义务。此外，被告除应依约支付合同解除前的租金外，还应在实际交还案涉场地前向原告支付场地占用费。据原告提交的租金及违约金计算统计数据核算，截至2018年12月31日被告欠付的租金合计为25233.84元，原告主张的25739.46元计算有误，本院予以调整。至于原告主张的逾期支付租金的违约金数额，因被告在合同履行期间曾有多笔租金未能如期支付，因而被告逾期支付租金的情况应予分时段统计，考虑到前述合同约定的违约金标准为每日1%，本院酌定违约金总额以不超过当月应付租金本数为宜。经统计，被告在2016年7月前的租金违约金总额为17663.14元，自2016年8月起至2018年10月的租金违约金总额为47397.93元。至于原告主张的律师费3000元，该费用系因被告违约致使原告不得不寻求专业的法律服务以维护其合法权益，故原告主张该律师费应由被告负担，并无不当。至于原告主张的合同解除前所产生的水电费、治安环卫费、维修费、物业管理费、排污费和经营中所发生的税费问题，因原告并未能明确该项诉请中具体费用项目以及金额，原告的该项诉请本院实难支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陈凤娴与被告广州市第五空间贸易有限公司于2013年4月28日签订的《商铺租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告广州市第五空间贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区中山五路XX号XX铺恢复商铺原有间隔，并按现有装修和设备设施向原告陈凤娴交还上述商铺，第三人广州又一间饮食有限公司对此承担协助义务。三、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告陈凤娴支付计至2018年12月31日止欠付的租金合计25233.84元。四、被告广州市第五空间贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告陈凤娴支付自2019年1月1日起至本判决书发生法律效力之日止的租金（租金标准按前述合同约定的当月应付租金标准计付）；及自本判决发生法律效力之次日起至被告广州市第五空间贸易有限公司实际交还前址商铺之日止的房屋使用费，由被告广州市第五空间贸易有限公司逐月支付予原告陈凤娴（使用费标准参照前述合同约定的当月应付租金标准计付）。五、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告陈凤娴支付计至2018年10月30日迟延支付租金的违约金合计65061.07元及自2018年11月起计至本判决发生法律效力之日止的逾期支付租金的违约金（以每月应付租金为基数自当月6日起计至实际清付之日止，按每日1%的标准计付，违约金数额以不超过同期应付未付租金本金为限）。六、被告广州市第五空间贸易有限公司已向原告陈凤娴支付的经营保证金3214.40元及复原保证金6027元归原告陈凤娴所有。七、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告陈凤娴支付律师费3000元。八、驳回原告陈凤娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5224元，由被告广州市第五空间贸易有限公司负担。如不服本判决，各当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  谢凤玲人民陪审员  刘月娴二〇一九年十月二十四日书 记 员  曾怡婷