广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4092号原告：孙凤军，男，汉族，1963年8月23日出生，住址被告：惠州市中恒房地产开发有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水镇开城大道达和楼八楼。统一社会信用代码：914413037829650098。法定代表人：苏有玉。委托诉讼代理人：蓝应国，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨艳，系该公司员工。原告孙凤军诉被告惠州市中恒房地产开发有限公司（以下简称“中恒公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙凤军，被告中恒公司委托诉讼代理人蓝应国、杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的房屋租金，请求支付到交房结案日（截止2019年7月18日累计欠21个月租金32508元）；2、被告按合同约定装修标准交付房屋；或交付毛坯房，退还购房时的装修款﹝折旧后76600元，计算方式为：95751元（总装修款）-10年装修折旧19150元（95751元÷50年折旧×10年租期）（装修成本超过购房成本20%计入固定资产，按固定资产折旧）﹞；3、被告承担本诉讼过程中产生的所有费用。事实与理由：2008年10月17日，原告以244109元价格签订购买了被告位于中恒世纪广场A栋10层1004房（建筑面积40.03平方米）的超豪华五星级酒店装修标准公寓。当时惠阳新楼毛坯房的均价在2900元/平方米，原告按每平方米2392元的超豪华装修标准出的装修款（40.03平方米×2392元=95751元）。该公寓原告签订购房合同同时又与被告签订了租赁合同，被告租用该房屋10年，从2008年10月18日起到2018年10月18日至，年租金为19528元（月租金为1627元），约定被告从2012年10月18日起到2018年10月18日止，六年按月现金支付房租金。合同到期至今，被告未按约定完全结清房租金，截止2019年7月18日欠21个月租金未支付，合计32508元人民币，其中合同期内欠12个月，合同期外欠9个月（被告按月1548元付的房租，合计中也是按月1548元计算的）。至今，被告未按合同约定装修标准装修交付该公寓房产，该房产还是毛坯房。原告通过电话、微信、上门等多次催要、协商，未果，遂成讼。原告向本院提交如下证据：1、原告身份证；2、房产证复印件；3、《广东省商品房买卖合同》；4、《房屋租赁合同》；5、收房租金银行流水清单；6、被告卖房时的宣传页；7、前期物业管理服务协议；8、收据。被告辩称，1、对原告的第一项诉讼请求，截止到合同终止2019年10月，我方共欠原告10个月租金；2、对装修款，双方约定前四年的租金抵装修款。我公司对50平方米以下的每套房的装修款折旧费补偿标准是1.5万元，50平方米以上的每套房的装修款折旧费补偿标准是2万元；对第三项诉讼请求，请法院依法判决。被告向本院提交如下证据：1、2018年12月、2019年1月付款凭证，证明被告支付了这两个月的租金；2、惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2877号民事判决书，证明被告对处理类似情况的案件装修标准一样。经审理查明：2008年10月17日，孙凤军与中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定孙凤军购买被告位于XXXXXXXXXXXXX号房，建筑面积为40.03平方米，套内面积31.64平方米，总价为167459元；出卖人应当在2009年9月30日前将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三的标准）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人协商解决。附件三装饰、设备标准:1、外墙：裙楼采用棕钻光面花岗石、住宅采用佛山采外墙砖；2、内墙:高级墙纸；3、顶棚：乳胶漆面；4、地面：高级地毯；5、门窗：高级实木入户门，深圳“西林”牌型材铝合金外窗；6、厨房：墙面、地面贴砖、铝合金扣板吊顶，电热水器、ToTo牌洁具；8、家私电器：PHILIP32寸挂式液晶电视；一台麦克维尔天花安装式空调；一台小型格力冰箱；相应标准的床上用品、床柜及家具；9、阳台：佛山产墙面砖；地面贴砖；天然采用乳胶漆；设有晾衣架；10、电梯:江苏苏州EXPRESSOTIS（快速奥的斯）；11、其他：电话、户内紧急报警、宽带网络。甲方保留选择同等品质的材料、设备进行替代的权利而无需通知乙方，房屋价款不作调整。原、被告于当日签订《前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，由中恒公司为孙凤军提供物业管理服务。中恒公司于2008年10月16日向孙凤军出具代收房屋本体维修基金3350元、及代收房屋印花税84元的收据。2008年10月17日，甲方（出租方）孙凤军与乙方（承租方）中恒公司又签订《房屋租赁合同》，约定孙凤军将其购买的涉案房屋租赁给中恒公司作商业用途使用；租赁期限为10年，自该房屋办妥入伙手续之日起算；房屋年租金为244109元×8%，即19528元；由于甲方购买该房屋时以该房屋入伙后前四年的租金冲抵了部分购房款，所以甲方同意自该房屋办妥入伙手续之日起四年内将房屋免费出租给乙方使用；自该房屋办妥入伙手续后第五年起，乙方应当按照本条第一款规定的年租金标准将年租金分十二个月平均支付给甲方。乙方应当在每月五日前向甲方支付当月租金。本条中租金为税前租金。乙方负责办理该房屋的相关租赁登记手续，双方依法各自承担应缴纳的相关税费。依法应由甲方缴付的相关税费由乙方从每月的租金中予以扣除；租赁期间，乙方可以根据其经营的需要，对该房屋进行装修。本合同终止后，乙方应在合同终止后十日内以不低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准将该房屋返还给甲方。另查，《房屋租赁合同》签订后，被告即按照合同约定占用涉案房屋，并于2013年10月3日开始每月向原告支付税后租金，其中2013年10月至2014年9月，被告按每月1541.29元支付租金，2014年10月起按每月1548元支付租金。庭审中，原、被告双方均对上述事实和租金金额予以认可。双方确认前四年的租金用来冲抵涉案房屋的装修款，截至2019年7月，被告共累计支付原告62个月的租金。原告认为截至2019年7月18日，被告共拖欠其19个月租金，被告认可其至2019年10月共拖欠原告10个月租金（即截至2019年7月18日拖欠7个月租金）。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》是原被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原被告均应依照合同的约定，全面履行各自的义务。关于租金问题。原告依约将房屋交付、租赁给被告使用，被告亦应按合同约定及时足额支付原告租金。本案中，案涉《房屋租赁合同》签订于2008年10月17日，双方约定房屋租赁期间为十年，自房屋办妥入伙手续之日起算，前四年的租金冲抵部分购房款。而被告从2008年10月17日起（租赁合同签订后）即开始占用原告的房屋，使用至今未返还。且原、被告于当日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告委托被告自房屋出售之日起为其提供前期的物业服务。据此，办妥入伙手续的时间应认定为2008年10月17日。双方约定的房屋租赁期间应为2008年10月17日至2018年10月16日，其中2008年10月17日至2012年10月16日四年的租金用于冲抵装修款，为免租期。被告应当向原告支付合同期内自2012年10月17日至2018年10月16日共72个月的租金，扣减被告已支付的62个月租金，被告尚拖欠原告合同期内10个月租金。自2018年10月17日合同期满后，双方未签订新的书面租赁合同，被告继续租赁原告房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，应视为原、被告双方成立不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，被告应向原告支付其实际占用房屋期间的费用（2018年10月17日至2019年10月16日期间12个月租金）。综上，截至2019年10月16日，被告共拖欠原告22个月租金34056元（计算方式：1548元×22个月=34056元）。原告请求被告支付拖欠的房屋租金至实际交房之日止（截至2019年10月16日前，共22个月租金34056元；自2019年10月17日起，按每月租金1548元支付至实际交房之日止）并返还房屋，于法有据，本院予以支持。关于装修费的问题。《广东省商品房买卖合同》附件三中明确约定了涉案房屋的装饰、设备标准。根据《房屋租赁合同》约定“甲方购买该房屋时以该房屋入伙后前四年的租金冲抵了部分购房款”，庭审中原、被告均确认前四年的租金用来冲抵涉案房屋的装修款。据此，购房时涉案房屋的装修款应认定为74304元（计算方式：1548元×12个月×4年=74304元）。现原告主张被告按照合同约定装修标准装修房屋或支付购房时的装修款后返还房屋，因原告向被告购买涉案房屋后即租赁给被告使用长达11年多的时间，考虑到房屋及装修、电器等存在自然折旧等问题，现要求被告以合同约定标准予以装修缺乏合理性、且无现实可操作性。且原告诉称应按每平方米2392元的装修标准计算装修款、总装修款为95751元，但未提交相应的证据予以证明，原、被告双方均未举证证明涉案房屋装修款折旧后的残值标准及价值。被告中恒公司未按购房合同的约定对涉案房屋进行装修，违反了诚实信用原则，造成装修残值未能估量，对此其应承担主要责任。故，本院酌定支持被告支付原告涉案房屋装修费折旧后的残值30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州市中恒房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙凤军支付租金至实际交房之日止（截至2019年10月16日前，共22个月租金34056元；自2019年10月17日起，按每月租金1548元支付至实际交房之日止）。二、被告惠州市中恒房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙凤军支付房屋装修费折旧后的残值30000元。三、被告惠州市中恒房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙凤军返还位于惠州市惠阳区淡水人民五路中恒世纪广场A栋10层1004号房（毛坯房）。四、驳回原告孙凤军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1241元（减半收取，原告已预交），由原告孙凤军负担541元，被告惠州市中恒房地产开发有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  万翔二〇一九年十月三十一日书记员  高娟