广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初93号 原告：北海弘业中天房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道逢胜大厦30楼，统一社会信用代码：91450500697601577Y。 法定代表人：王宏珲，职务：总经理。 委托代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 被告：刘彦超，男，汉族，1985年1月8日出生，住吉林省九台市。 第三人：中国农业银行股份有限公司北海分行，住所地北海市海城区四川路54号（农行大厦）。统一社会信用代码:914505008993065846。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：李平,中国农业银行股份有限公司北海分行职员。 原告北海弘业中天房地产开发有限公司（以下简称弘业中天公司）与被告刘彦超、第三人中国农业银行股份有限公司北海分行（以下简称农行北海分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘贵达、第三人农行北海分行的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼，被告刘彦超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告弘业中天公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告双方分别于2015年11月7日、2016年3月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2、请求法院判决解除原告、第三人、被告签订的《个人购房担保借款合同》；3、请求法院判决被告支付原告违约金75772元；4、归还原告因被告没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项9746.93元及支付违约金约1000元共计10746.93元（具体违约金自2018年5月9日算至起诉之日止，以相应欠款时段的金额为基数，日万分之五的违约金算得，以后另计至还清垫付款之日止）；5、判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：20160320030）预售合同登记备案手续，注销商品房抵押预登记手续、预购商品房预告登记手续；6、判令被告支付原告律师费用4300元；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。约定被向原告购买位于广西北海市。该房建筑面积90.42平方米，上述商品房价为每平方米人民币4190元，总价为人民币378860元。以首付加银行按揭贷款的方式支付：首期付款人民币10860元，余款人民币368000元向贷款机构申请贷款支付。2015年11月7日同日，双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限、合同解除等进行约定，规定若因买受人逾期偿还银行按揭贷款，导致银行从出卖人帐户中划扣款项的，则买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内偿还给出卖人，并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息及代垫金额20%的违约金;若银行解除与买受人签订的抵押借款合同，并要求出卖人承担连带清偿时，出卖人有权解除《合同》，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告于2016年3月21日办理了商品房买卖合同备案登记手续。2016年3月21日，涉案的商品房办理了预购商品房预告登记手续。2016年3月24日，被告向第三人办理按揭贷款,以其向原告购买的“弘业海景广场”3幢7层07号房产与第三人签订了借款合同且办理商品房抵押预告登记手续，原告作为担保人在借款合同上签字。2016年3月24日，第三人中国农业银行股份有限公司北海分行向被告发放了按揭贷款284000元,原告为被告提供偿还贷款本息的连带责任保证。由于被告方面的原因，从2018年5月9日至2018年9月10日，原告为被告因没有还银行按揭款而由银行扣划了9746.93元。2018年9月10日，第三人因被告没有支付银行按揭还款，一次性从原告保证金帐户扣划274892.35元，被告的银行按揭款提前还清。2018年10月2日，原告向被告寄发解除《商品房买卖合同》收房通知，告知与被告解除双方签订的商品房买卖合同。原告认为，被告没有依约履行其义务，已构成违约。为此，请法院支持原告的诉讼请求。 被告刘彦超不作答辩，也不到庭参加诉讼。 原告弘业中天公司为其主张及辩解提供的证据有： 1、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-707），证明原、被告之间存在合同关系的事实。 2、《收据》，证明被告向原告交纳房款的情况。 3、《借款凭证》、《业务凭证》，证明被告向银行按揭贷款及原告为被告垫付银行按揭还款的情况。 4、《预售合同登记备案证明》，证明交易的房屋已进行预售登记的事实。 5、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00020259号），证明双方签订备案合同的情况。 6、《不动产登记证明》，证明交易的房屋已经进行抵押、买卖预告登记。 7、《个人购房担保借款合同》，证明原、被告及第三人签订借款合同的情况。 8、《催款通知》、《收房通知》，证明原告因被告违约发函要求解除合同的情况。 9、《委托代理合同》、《发票》，证明原告因诉讼事宜支付律师费用的情况。 被告刘彦超未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2015年11月7日，原、被告双方签订了一份（合同编号：3-707）《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人（被告）向出卖人（原告）购买位于广东，该房屋建筑面积90.42平方米，房屋单价为4190元/㎡，总价款378860元；被告以其他方式付款，即首期付款10860元、银行按揭368000元；被告逾期付款的，逾期超过10日后原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人应于2016年3月30日前向买受人交付该商品房；由于买受人原因，未能按期交付，应视为出卖人己按时交付；房屋的保修开始计算与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋损毁风险即由买受人承担，如买受人未付应付房款和违约金的，则交付使用日期顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，如买受人己付清房款和违约金，出卖人书面通知的交付日期即视为已交付使用。《商品房买卖合同补充协议》约定：被告在签订合同的当日，一次性付清该商品房的首付款10860元，其余房款368000元被告通过银行贷款方式一次性支付给原告；若非因出卖人原因（包括但不限于：买受人未能按时办结按揭贷款手续或被核准的贷款额度与原申请的贷款额度不一致或政策调整或买受人不符合银行发放按揭贷款的要求或未按银行审贷要求增加首付款或补充资料等），买受人在接到出卖人通知后30日内，出卖人未收到买受人主动自行补足的款项，则视为买受人违约逾期付款；若因买受人逾期偿还银行按揭贷款，导致银行从出卖人帐户中划扣款项的（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款)，则买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内偿还给出卖人，并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；若银行解除与买受人签订的抵押借款合同，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同的，则出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除相应的款项，同时买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金。合同签订当日，被告刘彦超向原告支付10860元的合同首付款，原告出具《收款收据》。 2016年1月31日，原告作为保证人、被告作为借款人和抵押人与第三人农行北海分行签订了一份《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，约定由被告向第三人农行北海分行借款284000元用于购买位于北海市房屋；借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2016年3月20日，为办理合同备案需要，原、被告签订了一份（合同编号：YS00020259）的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，除了商品房首付款由10860元变为94860元，按揭贷款额由368000元改为284000元外，其余内容基本相同。 2016年3月21日，原、被告双方办理了《北海市商品房预售合同登记备案证明》（备案合同编号：YS00020259，登记编号：201603200030），《北海市商品房预售合同登记备案证明》载明房屋坐落广东南路西侧、现代产业城内弘业海景广场3幢0707号，建筑面积90.42平方米，总价378860元，合同签订日期2016年3月20日10时58分等。2016年3月21日，原、被告双方办理了预购商品房预告登记（N北房预2016字第015067号）。2016年3月23日，被告与第三人农行北海分行办理了预购商品房抵押权预告登记（N北房预2016字第015182号）。2016年3月24日，第三人被告农行北海分行根据三方约定将该按揭贷款284000元付至原告账户，被告的借款期限自2016年3月24日起至2046年3月23日止。 从2018年5月9日至2019年9月10日，原告因被告没有按时归还银行按揭款而被告银行分三次扣划共计9746.93元。2018年9月10日，第三人因被告没有支付银行按揭还款，一次性从原告保证金帐户扣划274892.35元，被告的银行按揭款提前还清。 2018年9月25日，原告向被告通过快递发出了《催款通知》，通知被告于2018年10月2日前付清余首付款84000元和付清银行贷款本息275787.42元，若逾期不来办理，将对该房另行出售，并且由被告支付总房款20%的违约金给原告。2018年10月2日，原告向被告发出了《解除收房通知》，通知被告解除《商品房买卖合同》，并且收回房屋另行出售。 2019年1月7日，原告（甲方）与京园（北海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派刘贵达律师为本案的一审代理人；同日，京园（北海）律师事务所向原告出具上述律师代理费4300元的《广西增值税普通发票》。 本院认为，原告与被告双方分别于2015年11月7日、2016年3月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》均是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合同均合法有效。双方最初合同约定被告一次性交纳首付款10860元，备案合同中变更为被告一次性交纳首付款94860元，其余款项由被告向银行申请按揭贷款。实际上，被告从银行中只得到借款284000元，被告交纳的首付款已改为分期交纳。由于被告未按照约定交纳分期首付款，被告已经构成违约。被告未按照合同约定归还银行的按揭贷款本息，导致被告与第三人签订的借款合同被第三人宣布提前到期，并从原告保证金账户中扣清了贷款本息，被告行为已经构成根本性违约。原、被告在合同中约定若因逾期偿还银行按揭贷款，导致银行解除抵押借款合同，并要求原告承担连带清偿责任时，原告有权解除合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告请求解除双方分别于2015年11月7日、2016年3月20日签订的《商品房买卖合问（预售）》及《商品房买卖合补充协议》，符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。 原、被告与第三人签订的个人购房担保借款合同，是三方当事人真实意思表示，三方均应按合同约定全面履行各自义务。由于被告收到第三人的借款后，没有按照合同的约定归还借款本息，导致第三人宣布被告的按揭贷款期限提前到期，并从原告的保证金账户中扣款以全部归还借款本息，该借款合同的权利义务已经提前终止，原告再申请解除借款合同，没有法律依据，本院不予支持。 根据合同约定，若因被告逾期归还银行按揭贷款本息，导致银行解除与买受人签订的抵押借款合同，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金。故原告请求被告向其支付违约金75772元，没有违反法律规定，本院予以支持。 由于原、被告之间的房屋买卖合同被解除，被告与第三人农行北海分行签订的《个人购房担保借款合同》被提前终止，被告应将房屋交还给原告，原告再请求被告返还被第三人扣划的按揭贷款及违约金，明显不公平，本院不予支持。 根据合同约定，被告未依约归还银行按揭款，导致抵押借款合同被宣布提前到期，原告履行了保证义务，原告出售房屋的合同目的不能实现，原告为维权而支出的律师费，属于原告的损失范围。故原告请求被告承担律师费4300元，符合法律规定，本院予以支持。 根据原、被告的约定，解除合同后，被告有义务协助原告办理撤销“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”等全部手续，故原告请求被告协助原告办理撤销《北海市商品房预售合同登记备案证明》（备案合同编号：YS00020259，登记编号：201603200030）、预购商品房预告登记（N北房预2016字第015067号）、预购商品房抵押权预告登记（N北房预2016字第015182号），符合法律规定，本院予以支持。 诉讼费用不属于诉讼请求范围，应由法院根据当事人的胜诉比例确定。 由于被告没有请求原告返还购房首付款，本院对此不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告北海弘业中天房地产开发有限公司与被告刘彦超于2015年11月7日、2016年3月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告刘彦超向原告北海弘业中天房地产开发有限公司支付违约金75772元； 三、被告刘彦超向原告北海弘业中天房地产开发有限公司支付原告律师费4300元； 四、被告刘彦超协助原告北海弘业中天房地产开发有限公司办理撤销《北海市商品房预售合同登记备案证明》（备案合同编号：YS00020259，登记编号：201603200030）、预购商品房预告登记（N北房预2016字第015067号）、预购商品房抵押权预告登记（N北房预2016字第015182号）等手续； 五、驳回原告北海弘业中天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2070元，公告费260元，由被告刘彦超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  杨 文 人民陪审员  宁子茗 二〇一九年十月二十日 书 记 员  姚 琳 附本判决引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。