昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初10063号原告：云南同德物业服务有限公司。统一社会信用代码：9153010079029281XA。住所地：云南省昆明市滇池路1423#1425#。法定代表人：李杰。委托诉讼代理人：张玲云，女，汉族，1984年4月19日出生，身份证登记住址：内蒙古乌兰察布市，系云南同德物业服务有限公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：张雨，男，汉族，1985年5月19日出生，身份证登记住址：云南昆明市官渡区，系云南同德物业服务有限公司员工，一般授权代理。被告：普超，男，汉族，1987年7月19日出生，身份证登记住址：成都市天府新区。委托诉讼代理人：普文良，男，汉族，1962年5月21日出生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区，现住：昆明市西山区，系普超父亲，特别授权代理。原告云南同德物业服务有限公司（以下简称：“同德物业公司”）与被告普超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告同德物业公司的委托诉讼代理人张玲云、张雨，被告普超的委托诉讼代理人普文良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告同德物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业服务费5677元；2.被告支付违约金（违约金自2016年7月1日起按银行逾期罚款利息9%支付至实际付款之日，共计739元）；3.被告承担本案全部诉讼费用、律师费、因保全而产生的保险费。事实及理由：2010年1月18日，被告对其购买的昆明市西山区望江路398号同德锦江嘉园小区3栋2单元502号房屋办理了接房手续，同时与原告签订了物业服务协议，约定由原告对被告提供物业管理和服务，并对物业服务费、二次加压费物业服务内容与服务标准、权利义务、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告按照合同约定对被告提供物业管理服务，被告自2016年7月1日至今一直未按照合同约定向原告按期足额支付物业服务费、二次加压费。截止2018年9月30日，被告一直拖欠原告物业服务费、二次加压费及违约金。被告的行为给原告造成了极大的损失，原告有权依据合同主张权利，要求被告承担相应的法律责任，故诉至法院。被告普超辩称：我是2011年买的房子，经装修入住后发现房子大面积开裂、渗水，存在质量问题，我多次向物管要求解决问题，后同德物业公司赔偿我8000元，叫我把开裂的地方覆盖起来，因为我自己也不懂就被他们忽悠了。后面客厅的墙壁、墙纸和电视柜发生大面积的发霉，我反映给物管，物管和开发商对于该问题置之不理，把我的阳台弄坏后也没有管。同德物业公司换了四任经理，都置之不理。我不交物管费是因为从2014年入住后房子就出现问题，对我们全家造成很大伤害，多次反映给物管，但是都没有用，反映过市长热线也没有用，后面说可以鉴定，但对方一直拒绝签字，就不了了之了，问题都是物管和开发商造成的，这些我都有证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确定本案事实如下：2012年4月5日，云南省工商行政管理局准予云南同德物业管理有限公司提出的名称变更登记申请，决定云南同德物业管理有限公司名称变更为云南同德物业服务有限公司。2010年1月18日，普超（甲方）与同德物业公司（乙方）签订《物业管理服务协议》约定：甲方为同德锦江嘉园小区提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业受理服务合同》生效时止的物业管理，乙方所购房屋座落于同德锦江嘉园小区3栋2单元502号，建筑面积为112.03平方米；物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放；物业管理服务费按年交纳，业主或物业使用人应于上期物业管理服务费期满前15日内向乙方交纳下期全年的物业管理服务费，否则视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；住宅物业管理服务费为带电梯房屋1.8元∕月·建筑平方米，不带电梯房屋1.6元∕月·建筑平方米，车位物业管理服务费300元/年/个，电梯使用、维护费年终结算，代收生活垃圾处理费10元/户·月，代收二次供水加压费、水池清洗、消毒费120元/户·月。2019年3月22日，同德物业向普超发出《物业费催费通知单》，要求普超支付物业服务费。本案审理中，原告同德物业公司明确表示:1.第一项诉讼请求中主张的被告未支付物业费期间为2016年7月1日至2018年12月31日；2.第二项诉讼中的违约金标准系自愿降低按年利率9％计算，起算时间为2019年3月22日。以上事实有原告同德物业公司提交的营业执照、变更登记申请书、准予变更登记通知书、居民身份证、物业管理服务协议、物业费催费通知单，被告普超提交的居民身份证、照片及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。被告普超提交的其他证据材料所证明内容均为房屋质量问题，与本案物业服务合同无关联性，对该部分证据材料本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，一、原告同德物业公司与被告普超签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。二、上述《物业管理服务协议》约定了物业服务内容、收费标准以及物业费交纳起止时间，原告为同德锦江嘉园小区提供了物业管理服务，被告普超作为同德锦江嘉园小区业主应按合同约定交纳物业管理服务费。被告以房屋墙体开裂、大面积渗水等为由未支付物业管理服务费，但上述问题未约定于同德物业公司日常提供的物业服务内容范围内，故对被告普超的该抗辩理由，本院不予支持；对房屋质量存在的问题，原告可另寻途径或另案诉讼解决。原告同德物业公司主张被告普超未支付2016年7月1日起至2018年12月31日期间的物业管理服务费（112.03㎡×1.6元/㎡×12月+二次加压费120元）×2.5年=5677元，被告普超虽认为物业服务费都是整年交付的，未出现半年交付的情况，但其在庭审中认可未支付该期间的物业服务费用，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告主张的违约金，因原被告双方在《物业管理服务协议》中约定“业主或物业使用人应于上期物业管理服务费期满前15日内向乙方交纳下期全年的物业管理服务费，否则视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金”，被告普超于本案庭审之日仍未向原告支付上述物业服务费造成违约，应当向原告支付违约金。原告庭审中表示自愿降低违约金计算标准，主张违约金为以被告欠付款项为基数按年利率9％自其最后一次发出《物业费催费通知单》之日即2019年3月22日起计算至实际付款之日止，系原告对己方权利的处分，且不违反双方约定和法律规定，本院对此予以支持。四、对原告主张的律师费、保险费，因其未向本院提交证据予以证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告普超于本判决生效之日起十日内支付云南同德物业服务有限公司自2016年7月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费人民币5677元，及该款自2019年3月22日起至实际付款之日按年利率9％计算的违约金；二、驳回原告云南同德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取人民币25元（原告已预交），由被告普超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 肖 非二〇一九年十月二十三日书记员 游天宇