盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0991民初783号原告周军，男，1968年4月10日生，汉族，住盐城市。委托代理人仇宗芳（系周军之妻），女，1970年1月3日生，汉族，住盐城市亭湖区。被告李芹，女，1972年8月27日生，汉族，住盐城市盐都区。被告张守国（系李芹之夫），男，1972年8月13日生，汉族，住址。共同委托代理人滕跃、王凤阳，江苏哲睿律师事务所律师。原告周军与被告李芹、张守国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年6月22日公开开庭进行了审理。该案后转为普通程序并依法组成合议庭，于同年9月26日再次公开开庭进行了审理。原告周军及其委托代理人仇宗芳，被告李芹、张守国的委托代理人滕跃、王凤阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周军诉称：我于2019年元月中旬在筑家中介公司查看两被告的房产。我及家属和被告李芹，以及中介工作人员丁练，先看了604室，随后去看了负一楼车库和车位。2019年3月2日在中介公司催促下与被告签订购房合同，付定金5万元。同年3月底我将250万元（含贷款100万元）打入房管局托管账户，4月3日与被告在房产交易中心办理过户手续，并将55000元余款也打给被告。因车位无产权证，当天被告将车位协议及房屋纳税发票等交付给我。后我到钱江方洲物业公司核实，被告知本楼36号车位不是你的，你的车位在7、8号楼下的P-36号车位。随后我联系中介及被告，两方均不予理睬。合同上约定的是36号车位，但被告实际交付的却是P-36号车位，这是被告有预谋的故意隐瞒，构成欺诈。现我同意接收7、8号楼下P-36号车位。请求法院判决：1、被告支付违约金20万元；2、被告开具收到购房款的收据，并协助前往盐城市苏嘉房地产开发公司三方共同签订车位使用权转让协议；3、被告承担本案的诉讼费用（本案审理过程中，原告撤回要求被告开具收到购房款收据及协助前往盐城市苏嘉房地产开发公司三方共同签订车位使用权转让协议的诉讼请求）。被告李芹、张守国辩称：我方在交易中提交给中介公司的资料都是真实的，且双方已经按照协议的约定办理房屋过户和款项交付，房产已过户至原告夫妻名下，钥匙也已经交付中介公司。我方没有违约。且合同条款已明确原告对所购房屋充分了解并且看房，认可房屋现状及权属。中介公司多次通知原告前去领取钥匙，原告过户后始终未去，是原告自行处理失误，与我方无关。原告主张的逾期交房违约金无事实依据。我方已向原告提交了关于7、8号楼下停车位使用权转让协议书，原告收到该协议的原件就享有车位使用权。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年3月2日，李芹（甲方）与周军（乙方）、江苏筑家房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《存量房买卖及买卖居间合同》，约定（摘要）：第二条房屋情况，甲方所售房屋位于盐城市区，建筑面积138.15平方米，产权人李芹、张守国，出让土地使用权，未设定抵押、未出租，规划用途住宅，无查封；第三条成交价格，房屋成交价格2605000元，含车库转让、车位转让，车库产权情况31幢30室，面积14.03，车位产权情况36号车位，乙方承担契税和个税；第四条付款及税费：本合同签订当日，乙方向甲方支付定金人民币50000元整，此款项直接支付给甲方，丙方作为第三人见证，乙方于2019年3月17日前向甲方支付首期房款人民币1100000万元整（含定金），乙方于过户之前现金方式向甲方支付人民币505000元，此款存入当地房产交易主管部门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按当地房产交易主管部门的规定向甲方支付，乙方直接支付给甲方，丙方作为第三人见证，乙方于2019年3月17日前与银行签订贷款合同，申请贷款人民币100万元整，向甲方支付……第七条房屋移交，甲方收到全款当日，乙方收到房屋产权证7日内，向乙方移交房屋钥匙，未选择则默认为乙方收到房屋产权证后三天内；第八条违约责任，甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性负全责，甲方保证该房屋符合国家及江苏省有关规定及政策法规，保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方保证该房屋已告知非质量瑕疵比如凶宅、拒绝迁移、暴力追债等情况，如有非质量瑕疵并获得乙方认可，甲乙双方应另行达成书面文件作为本合同的附件；甲方承诺其配偶和房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，否则引起的法律及经济责任由甲方承担，乙方承诺配偶和预购该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生纠纷的，由违反承诺方承担定金责任或按照房屋成交总价款的百分之十赔偿守约方的损失，二者以高为准。同时，向丙方承担违约责任，违反承诺方向丙方赔偿数额为甲乙双方应付居间服务费之和。第十条管辖条款，甲乙方在履行本合同发生争议时，由甲乙双方协商解决，经甲方或乙方请求，丙方可予以协助，甲乙双方协商不成的，向不动产所在地人民法院起诉。合同签订后，双方均按约履行各自义务，周军向李芹、张守国付清全部购房款260.5万元，李芹、张守国收取款项后于2019年4月3日协助周军办理了房屋过户登记。后因周军得知李芹、张守国出卖给自己的实际是位于7、8栋地下的36号停车位，而不是31栋楼地下36号停车位，认为李芹、张守国欺诈，双方为此发生争议，周军遂于2019年5月诉至本院。庭审中，周军陈述：从一开始被告和中介带我看的就是不属于被告的车位，直至最后协议的交接都可以看出来被告早有预谋，从房屋居间买卖合同上被告车库写的是31栋30号车库，车位就仅仅写36号车位，正常人都会认为是31栋的36号车位，不可能想到其他车位，更何况当时被告于中介工作人员丁练带我看的就是31栋地下36号车位，从这点足以证明被告欺诈的事实存在；被告交给我的协议上车位是P-36，房屋居间买卖合同上的是36号车位，文字上就有区别，事实上房产公司和物业公司也都认为这是有区别的……31栋地下36号车位与7、8栋地下P-36号车位相距有三、四百米，而且地下不通，我车子停在7、8栋地下车位，要先走上来走到31号楼，生活上不便，李芹、张守国就是因为这个原因房子卖了一年没卖出去，他们经过预谋带我看楼下的车位，是中介和被告那个女的（指李芹）带我去看的，指着这个车位给我看……20万元违约金依据合同第八条第一款有规定……订立房屋居间买卖协议的时候我没有看到李芹、张守国的车位使用权协议，只是听他们说他们有地下车位协议……现我请求法院判令李芹、张守国支付违约金20万元及承担本案的诉讼费，其他诉讼请求撤回……现我同意接收7、8栋的地下36号车位。李芹、张守国陈述：我方在委托中介公司出售房屋时，就已经将房产证、车位使用权转让协议提交给中介公司，而且中介公司已告知我们原告已经现场看房，从合同的约定来讲，既然注明了36号车位，我方认为专业的中介公司应当向周军出具了车位使用权转让协议，我们也不懂车位36号与P36号的区别。另经本院调查，钱江方洲财富中央大街销售中心工作人员胡美娟陈述：车位号码前加“P”或不加“P”是专门针对7#、8#及8区32#楼的车位，因为这两处地下车库有机械式车位……加“P”或不加“P”是为了区别于普通地下车库，一般在销售协议中会注明……正常的平面式车位就是普通人所说的加“P”的，机械式的车位是不加“P”的……一般业主往往了解的都是车位的具体地理位置，我们在销售中会告知车库的具体位置在哪里。另查明：2014年9月12日，盐城市苏嘉房地产开发有限公司（甲方）与张守国（乙方）签订《钱江方洲北区7#、8#楼地下停车位使用权转让协议》一份，约定（摘要）：甲方同意将其开发建设的钱江方洲北区7#、8#楼地下车位P-36号的使用权转让给乙方，其使用年限与乙方所购买住宅的建筑使用年限同等；转让金额人民币壹拾贰万三千元，在签署本协议时付清；甲方应于2012年12月31日将该车位移交乙方。本案经本院组织调解，双方当事人分歧较大，致调解无果。本院认为：合法的民事权益受法律保护。原、被告双方于2019年3月2日签订的《存量房买卖及买卖居间合同》（下称《合同》）是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按约全面的履行各自的义务。一、关于两被告是否构成欺诈的问题。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。由此可知，欺诈人有欺诈的故意是构成欺诈的要件之一。原告陈述，看房过程中，被告李芹与盐城筑家房地产经纪有限公司工作人员故意带其查看31栋楼地下36号停车位，与被告实际有使用权的7、8栋楼地下停车位相距约三、四百米，是有预谋的欺诈行为。原告为此提供了其与中介公司工作人员的录音谈话，但该证据系孤证，不能证明此节事实是否存在。其次，原告认为被告在与其签订的《合同》中，故意将车位写成“36号车位”，而被告与盐城市苏嘉房地产开发有限公司签订的《钱江方洲北区7#、8#楼地下停车位使用权转让协议》（下称《协议》）中载明的是“P-36号”车位，被告故意将车位号前面不加“P”，存在明显欺诈。庭审中，被告陈述其不知晓“P-36”与“36”写法上的含义。钱江方洲财富中央大街销售中心的工作人员也陈述“一般业主了解的都是车位的具体地理位置，在销售中我们也会告知他们车库具体位置在哪里”。原告并无直接证据证明被告明知两种写法之间的区别，原告不能证明被告将《合同》与《协议》上的车位故意以书写成不同格式的方式来进行混淆，引导原告作出错误意思表示，因此，原告主张被告构成欺诈的依据不足，本院对此依法不予采信。二、关于原告主张被告支付违约金20万元的诉求应否支持的问题。庭审中原告陈述依据的是“合同”第八条违约责任的约定。经查，该条款约定的违约情形针对的是房屋是否有产权纠纷、质量瑕疵如凶宅、债务纠纷等，出卖人的配偶是否同意本次房屋交易，以及一方不能及时协助办理产权登记等等情形，“由违反承诺方承担定金责任或按照房屋成交总价款的百分之十赔偿守约方的损失，二者以高为准”。本案是车位交付引起的纠纷，与该条约定的情形不一致，不能适用该条约定由被告支付给原告20万元违约金。但本案被告与原告约定出卖的是“36”号车位使用权，实际交付的是“P-36”号车位，导致向原告交付的车位不符合《合同》约定，被告存在明显过错，应当承担违约责任。另一方面，原告在起诉状中描述，其“并和被告于4月3日在房产交易中心过户，过户前将55000元余款也打给了被告才顺利过户，因车位没有产权证，当天被告将车位协议及原房屋交税发票等一起交给了我”。由此可知，原告作为买受人在交易过程中未尽到合理注意义务，及时要求被告出示《协议》，原告自身也有一定过失。现原告同意接收车位，故合同继续履行。被告应当承担违约责任。我国合同法上的违约金以填补损失为原则，以惩罚性赔偿为补充。庭审中，原告陈述两处不同的车位“相距三、四百米……我车子停在7、8号楼地下车位，需要先走上来后走到31号楼（指自己居住的主房），生活上不便利”，除此而外，原告亦未有其他证据证明因车位交付不符约定造成其损失的大小，故其要求被告支付违约金20万元无事实及法律依据。但被告违约情况客观存在，本院考虑被告的过错程度及其损害后果，遵循公平原则确定各方权利义务，酌情确定被告支付原告违约金人民币30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告李芹、张守国应于本判决生效之日起十日内支付原告周军人民币30000元。案件受理费人民币4300元，由原告周军负担3000元，被告李芹、张守国负担1300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判长  李呈蕴审判员  邵海峰人民陪审判员陈永霞二〇一九年十月十四日书记员  赵明慧附录相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。