成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初2458号 原告：成都交通枢纽场站建设管理有限公司，住所地成都市武侯区洗面桥街30号高速大厦。 法定代表人：任涛。 委托诉讼代理人：王瑗，四川达民律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师，一般授权。 被告：成华区友家川菜馆，住所地成都市成华区东客站东广场配套服务楼A。 经营者：贾明林。 委托诉讼代理人：周游，四川楚坤律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：路晓芸，四川楚坤律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都交投资产经营管理有限公司，住所地成都市高新区盛和一路66号城南天府大厦14楼。 法定代表人：全海涛。 委托诉讼代理人：魏霄龙，男，系公司员工，一般授权。 第三人：四川乾涵发商贸有限公司，住所地成都市武侯区武阳大道288号1幢43号。 法定代表人：夏晓惠。 原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称：枢纽场站公司）与被告成华区友家川菜馆（以下简称：友家川菜馆）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，被告友家川菜馆在答辩期限内对管辖权提出异议，本院作出（2018）川0108民初2458号民事裁定书，裁定驳回被告友家川菜馆对本案管辖权提出的异议。友家川菜馆不服提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民辖终1071号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案审理过程中，根据原告枢纽场站公司的申请，本院依法追加成都交投资产经营管理有限公司（以下简称：交投公司）及四川乾涵发商贸有限公司（以下简称：乾涵发公司）为本案第三人。本案于2018年11月20日公开开庭进行审理，由于本案必须以另一案件的审理结果为依据，故本案中止审理。四川省高级人民法院作出（2019）川民终338号民事判决书后，本案中止诉讼的原因消除，本案于2019年10月16日再次公开开庭进行审理，原告枢纽场站公司的委托诉讼代理人王瑗，被告友家川菜馆的委托诉讼代理人路晓芸，第三人交投公司的委托诉讼代理人魏霄龙到庭参加诉讼，第三人乾涵发公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 枢纽场站公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及其经营者立即搬离原告所有的成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目的【东广场配套服务楼】楼【C3】商铺区域，停止非法占有使用上述区域的侵权行为；2、判令被告及其经营者支付其占有使用期间（从2016年10月16日开始计算至被告及其经营者返还涉案房屋时止）的占有使用费用，暂截止至2018年1月31日的占有使用费为258,726元（15.5个月×78元/月×214㎡）。事实与理由：2011年12月12日，交投公司受枢纽场站公司委托与乾涵发公司签订了《成都东客站综合交投枢纽地方配套商业项目租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），由乾涵发公司承租成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目的【东广场配套服务楼】楼【C3】商铺，后经成华区人民法院及成都市中级人民法院审理确认：于2016年10月15日起交投公司解除与乾涵发公司签订的《租赁合同》的行为合法。《租赁合同》解除后，经了解《租赁合同》约定由乾涵发公司承租的【C3】商铺部分区域仍由友家川菜馆非法占有并使用，且经枢纽场站公司与友家川菜馆多次沟通，要求其搬离其占有的区域并支付其占有使用期间的费用。但友家川菜馆仍未履行上述义务。友家川菜馆的上述侵占拒不归还枢纽场站公司所有的物业的行为，已经严重侵害了枢纽场站公司的利益。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条等规定，应当由友家川菜馆及其经营者承担相应民事责任。 友家川菜馆辩称，基于目前现实情况，友家川菜馆与乾涵发公司的租赁合同已到期，友家川菜馆对于枢纽场站公司的第一项诉讼请求没有异议。针对枢纽场站公司的第二项诉讼请求，友家川菜馆认为占有使用费的计算时间起点有异议。因为友家川菜馆已向乾涵发公司缴纳租金至2018年12月，乾涵发公司出具了相应收据确认收到了友家川菜馆缴纳的租金，因此友家川菜馆与乾涵发公司的租赁合同到期前，友家川菜馆属于合法占有案涉房屋。因此友家川菜馆的资金占有使用费应从2019年1月开始起算。枢纽场站公司诉请从2016年10月开始起算没有任何依据。友家川菜馆是2018年4月收到成华区人民法院传票，才知晓枢纽场站公司与乾涵发公司合同已解除，在此之前，友家川菜馆一直属于善意的占有人。 第三人交投公司辩称，与枢纽场站公司意见一致。 第三人乾涵发公司未答辩、未举证、未质证。 经审理查明，一、交投公司与乾涵发公司房屋租赁合同纠纷一案【（2016）川0108民初6429号】，本院于2016年11月1日受理，交投公司向本院提出诉讼请求：1．判令乾涵发公司支付租金16,517,304.37元，并支付截止至2016年10月27日违约金1,249,522.69元，此后的违约金按照银行同期贷款利率计算至乾涵发公司实际支付完毕时止；2．判令交投公司解除《成都东客站综合交投枢纽地方配套商业项目租赁合同》的行为合法；3．判令乾涵发公司撤离该租赁区域，同时将租赁区域恢复原状，未搬离期间的场地占用费按照租金标准的两倍计算。2017年2月21日，本院作出（2016）川0108民初6429号民事判决书，判决：“一、确认原告成都交投资产经营管理有限公司和被告四川乾涵发商贸有限公司签订的《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》解除；二、被告四川乾涵发商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告成都交投资产经营管理有限公司支付租金9,207,330元；三、被告四川乾涵发商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告成都交投资产经营管理有限公司支付违约金100,000元；四、驳回原告成都交投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告四川乾涵发商贸有限公司的其他诉讼请求”。 （2016）川0108民初6429号民事判决书“本院认为”载明：“3、关于支付租金的问题。诉讼中，原告主张租金欠付期间为2013年10月27日至2016年10月27日，金额为16,517,304.37元。但因2015年8月21日，原告封存部分出租标的物，则该部分封存区域被告因无法实际占用使用收益，因此该部分对应租金被告不应缴纳。经计算，该部分区域面积为5622平方米（6422平方米-800平方米）。同时从封存之日起至2016年10月27日期间应缴的租金，本院从合同履行情况情况，确定均按照封存期间的月租金约596,441元计算总额约为8,350,170元。扣除前述封存部分不应缴纳的租金部分，剩余欠付租金金额为16,517,304.37元-（5622/6422）×100%×8,350,170元≈9,207,330元，超过部分不予支持”。 乾涵发公司不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2017年7月11日作出（2017）川01民终5831号民事判决驳回上诉，维持原判。 二、2018年6月4日，友家川菜馆等五商家与交投公司、乾涵发公司第三人撤销之诉一案，经成都市中级人民法院受理，友家川菜馆等五商家请求撤销成都市中级人民法院（2017）川01民终5831号民事判决第一项，成都市中级人民法院作出（2018）川01民撤8号民事判决书，判决驳回友家川菜馆等五商家的诉讼请求。友家川菜馆等五商家不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院作出（2019）川民终338号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。 三、虽然双方均对（2019）川民终338号民事判决书认定的部分事实提出异议，但均未举出证据予以推翻，故本院根据（2019）川民终338号民事判决书，认定如下事实：2011年5月20日，交投公司与枢纽场站公司签订《成都东客站综合交通枢纽项目资产委托经营及管理协议》，约定交投公司接受枢纽场站公司委托，管理在成都东客站综合交通枢纽项目形成的不动产资产及枢纽场站公司权属范围内的设施设备。双方又于2012年3月1日签订《成都东客站综合交通枢纽项目资产委托经营及管理第一次补充协议》一份。 2011年12月12日，交投公司（甲方、出租方）和乾涵发公司（乙方、承租方）签订《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》。交投公司将位于成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目（东广场配套服务楼）C3商铺出租给乾涵发公司，租赁区域详细建筑位置、使用范围以《业态规划平面图》（本合同附件一）为准。甲方同意乙方将承租区域，仅能用于开展传统百货，餐饮业态的经营。乙方可根据本合同的约定对外招商，品牌商家所占的建筑面积应当达到承租面积的60%以上。乙方应负责对其招商租户的管理，保证其所招商租户经营遵守法律法规和甲方的规定及要求，否则乙方对第三方负有连带责任。租赁期限为六年，第一年租赁年度月租金单价人民币78元/㎡/月，合计500,916元/月，从租金计算起始日起，租金以上年度租金为基数按约定递增率递增，每6个月为一个支付周期，在每个支付周期届满前15日向甲方预付下一周期的租金，同时约定乙方可根据需要将租赁区域物业招商，但未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的物业整体转租给第三方，或以其他方式（包括以委托授权人方式）放弃使用权，亦不得允许或容忍任何导致非合同签约方的第三方直接或间接（包括以委托授权人方式）获取租赁区域的整体使用权的行为。10.2.2除乙方与甲方一致同意以外，其他任何公司或个人均不是本合同的乙方，不得受让本合同中乙方的权利和义务。双方还约定了合同解除以及违约责任等内容。 2013年4月28日，交投公司和乾涵发公司签订《租赁区域交付确认书》，载明租赁期限起止日期为：2013年4月28日至2019年4月27日。 2016年3月31日，乾涵发公司作为出租方与贾明林签订《商铺租赁合同》，乾涵发公司将位于成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目东广场配套服务楼（地址：成都市成华区）：A（面积214平方米）房屋租赁给贾明林，期限为5年（2016年4月1日至2021年3月31日），以乾涵发公司与交投公司租赁期限为准。《商铺租赁合同》约定首期交付4个月租金，每6个月支付一次租金。 2016年3月30日，秦启东作为乾涵发公司经办人员，并加盖“四川乾涵发商贸有限公司成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目专用章”向贾明林出具了履约保证金51,360元的收条，2017年2月4日，秦启东出具收条，收到贾明林2017年4月1日至2018年4月1日的房租256,800元。2017年2月27日，秦启东出具收条，收到贾明林2018年4月1日至2018年12月1日的房租128,400元。 因乾涵发公司未按时交纳租金，交投公司于2016年10月向乾涵发公司发出《解除合同通知书》，要求乾涵发公司支付拖欠的租金并在2016年10月29日前腾空房屋返还该租赁区域。2016年10月15日，交投公司在《成都商报》上刊登公告，解除和乾涵发公司签订的案涉租赁合同。 2017年8月18日，交投公司向五商家（注：包含友家川菜馆）等分别送达了《告知函》，主要内容为交投公司与乾涵发公司的租赁合同已经成都市成华区人民法院和成都市中级人民法院审理并判决解除，已于2017年7月17日发生法律效力。为妥善解决《房屋租赁合同》解除后的后续事宜，请贵方于2017年8月25日前向交投公司提交如下资料：1．贵方与乾涵发公司签订的相关的《转租合同》复印件等相关贵方承租的合同依据，并携带该合同原件以供核实。2．贵方已经向乾涵发公司支付相关费用的缴款、转账等凭证，及正式发票复印件，并携带原件以供核实。3．其他贵方认为有必要的、能证明贵方为物业实际使用人的相关证明资料复印件及原件。交投公司将于贵方提供了上述材料后，组织与贵方的协商工作。如贵方逾期未提供的，交投公司将有权要求贵方立即搬离该使用物业，并要求贵方支付场地使用费。 四、四川省高级人民法院作出的（2019）川民终338号民事判决书载明：“本院认为，……因照片和视频显示，交投公司派员在五商家（注：包含友家川菜馆）的经营场所送达了《告知函》，且交投公司所派人员将《告知函》张贴在五商家的经营场所。因此，即便是《告知函》没有经营者本人签收，也能够证明已经向五商家送达。故五商家上诉主张其‘在2018年4月11日收到成都市成华区人民法院的《传票》前，从未收到过交投公司或乾涵发公司关于其双方租赁合同已解除的通知’与事实不符。该《告知函》告知了5831号判决关于解除交投公司与乾涵发公司之间租赁合同的内容，五商家知晓了交投公司与乾涵发公司的租赁合同已经解除的事实。……”。 五、枢纽场站公司举出的川（2017）成都市不动产权第××号《不动产权证》载明：成华区保和街道办事处东虹社区8组、斑竹社区8组的国有建设用地使用权为枢纽场站公司单独所有。 六、庭审中，友家川菜馆陈述其在乾涵发公司处承租案涉房屋的租金标准高于78元/平方米。 上述事实，有双方当事人身份信息、川（2017）成都市不动产权第××号《不动产权证》、（2016）川0108民初6429号民事判决书、（2017）川01民终5831号民事判决书、（2018）川01民撤8号民事判决书、（2019）川民终338号民事判决书，以及双方当庭陈述在案证实。 本院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，枢纽场站公司作为川（2017）成都市不动产权第××号《不动产权证》确定的所有权人，委托交投公司将位于成都房屋）出租给乾涵发公司，乾涵发公司又将其中A房屋（以下简称：案涉房屋）转租给友家川菜馆，由于生效判决已认定交投公司和乾涵发公司签订的《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》解除，故自上述合同解除之日起，友家川菜馆丧失占有案涉房屋的法律基础，构成无权占有，枢纽场站公司作为案涉房屋的所有权人有权要求友家川菜馆搬离案涉房屋，并承担侵害物权的赔偿责任，即支付房屋占有使用费。由于生效民事判决书已判决乾涵发公司向交投公司支付租金至2016年10月27日，故友家川菜馆应自2016年10月28日起向枢纽场站公司支付房屋占有使用费至友家川菜馆实际返还上述房屋之日止。对友家川菜馆提出的其已向乾涵发公司支付了2017年4月1日至2018年12月1日的房租，故其不应向枢纽场站公司支付该期间的房屋占有使用费的主张，由于交投公司与乾涵发公司签订的租赁合同解除后，友家川菜馆应向枢纽场站公司支付的房屋占有使用费，系因其无权占有案涉房屋而向枢纽场站公司承担的赔偿责任，因此，即使友家川菜馆向乾涵发公司支付了后续的租金，亦与本案排除妨害纠纷中其应向枢纽场站公司支付占有使用费不是同一法律关系，故对友家川菜馆提出的上述答辩主张，本院不予支持，友家川菜馆可以另行主张权利。 关于友家川菜馆应支付房屋占有使用费的标准。由于枢纽场站公司提出按照每月16,692元（78元/平方米×214平方米）的标准计算占有使用费的主张，低于友家川菜馆与乾涵发公司之间约定的租金标准，属于合理赔偿请求，故本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、被告成华区友家川菜馆于本判决生效之日起十日内搬离成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目的【东广场配套服务楼】楼【C3】商铺区域（A房屋）； 二、被告成华区友家川菜馆应于本判决生效之日起十日内支付原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司房屋占有使用费（按16,692元/月标准，自2016年10月28日起计算至实际返还上述房屋之日止）； 三、驳回原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2,640.5元，由被告成华区友家川菜馆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 演 二〇一九年十月二十二日 书记员 喻兰菊