昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初7864号原告：昆明垠创房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530112741455344P。法定代表人：王远，职务：执行董事。住所：云南省昆明市西山区福海街道办事处机关办公大楼8楼803号。委托诉讼代理人：吴銮珠，女，汉族，1995年3月1日出生，身份证登记住址：广东省揭东县，系原告职员，特别授权代理。委托诉讼代理人：张晓，女，汉族，1995年1月22日出生，身份证登记住址：山东省章丘市，系原告职员，特别授权代理。被告：何树明,男,1985年5月5日出生,汉族，住址:云南省玉溪市红塔区。被告：杨青梅，女，1985年10月29日出生，汉族，住址：云南省玉溪市红塔区。原告昆明垠创房地产开发有限公司与被告何树明、杨青梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告昆明垠创房地产开发有限公司的诉讼代理人吴銮珠到庭参加了诉讼，被告何树明、杨青梅经本院依法公告送达起诉状副本和开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昆明垠创房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议；2、被告协助原告办理《商品房买卖合同登记备案表》[合同登记号（KM2014090961188）]的撤销手续；3、被告向原告支付为其代偿的款项，包括原告代被告向中国农业银行股份有限公司昆明五华支行所清偿的贷款利息、罚息、诉讼费、律师费、执行费等共计139272.28元；4、被告承担实际代偿的款项至被告实际偿还之日止按同期贷款利率计算的资金占用费（暂计至2019年5月15日的资金占用费为3949.45元）；5、被告向原告支付违约金99383.3元；6、被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告何树明于2014年9月9日签订《商品房购销合同》，约定被告以993833元的价款以按揭付款的方式向原告购买经典尚城?经典馨尚苑1幢2105号房屋。2015年10月15日，被告何树明、杨青梅与案外人中国农业银行股份有限公司昆明五华支行签订了《个人购房担保借款合同》，原告作为保证人在借款合同上签章。合同履行过程中，因被告未按期足额向银行还本付息，导致原告承担连带责任，按照商品房购销合同约定，原告有权解除合同，被告应当按照购房款的10%向原告支付违约金，被告未按期、按量向银行还款导致原告承担连带担保责任的，原告有权向被告行使追偿权，并由被告承担实现债权的费用，故诉至法院以维护原告的合法权益。被告何树明、杨青梅未向法院提交答辩意见。本院依法组织原被告双方进行证据交换和质证，被告经本院依法送达起诉状副本和开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等相应权利，对于原告昆明垠创房地产开发有限公司提交以下证明材料：1、《商品房购销合同》及补充协议、房屋买卖合同备案登记表；2个人购房担保借款合同、昆明市中级人民法院（2018）云01民终5042号民事判决书；3、工作函、2016年4月应还未还银行明细、业务凭证、2016年9月个人逾期明细、被告累计欠款明细、2016年9月被告还款明细、付款回单、关于代偿何树明贷款本息的函、个贷凭证基础信息、电子回单、关于代偿何树明贷款本息的补充说明函、业务凭证、何树明贷款结清（代偿）证明；4、记账凭证、刷卡单、收据。本院认为，原告提交证明材料符合证据的形式要件，各组证据材料能够相互印证，且与本案具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定如下法律事实：2014年9月9日，原告与被告何树明签订《商品房购销合同》以及补充协议约定：被告何树明向原告购买位于昆明市西山区福海街道办事处经典尚城·经典馨尚苑Ⅱ1幢21层2105号房屋，总价款为993833元，被告首期支付购房总价款的30.57%金额303833元，其余价款690000元向银行贷款支付；原告应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给被告。如因被告未按期/按量向银行还款，导致原告承担连带责任的，原告在承担连带责任后有权向被告行使追偿权，并由被告承担原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等），原告有权解除《商品房购销合同》，被告应按总房款的10%向原告支付违约金。上述合同于2014年9月9日经房管部门登记备案，合同登记号为KM2014090961188。云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终5042号民事判决书载明：“2014年10月15日，何树明、杨青梅和垠创公司与农行五华支行签署了《个人购房担保借款合同》，约定农行五华支行向被告何树明、杨青梅提供总额为69万元的借款，借款期限为240个月，即从2014年10月15日起至2044年10月14日止，借款用途为购买房产，还款方式等额本息还款，还款日为每期借款发放日对应日；2014年10月15日，何树明、杨青梅一次性支用了借款69万元；执行利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮0%，首期执行利率为6.55%，逾期还款的贷款罚息、复利利率按照执行利率水平上浮50%计算，即逾期执行利率为9.825%。垠创公司自愿为何树明、杨青梅的债务承担阶段性保证担保，约定阶段性保证人自借款发放之日，起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用。何树明，杨青梅自愿以其位于昆明市西山区福海街道办事处陆家社区经典尚城·经典馨尚苑1栋2105号房屋抵押给农行五华支行承担保证责任，尚未办理抵押登记，抵押权未设立。另，垠创公司称代何树明向农行五华支行偿还35365.89元。自2016年8月16日起何树明、杨青梅未按约定归还贷款本金和支付利息，截止2017年2月21日，何树明、杨青梅未归还借款本金为674076.64元、利息19187.62元、罚息62.32元、复利184.62元，共计19434.56元。”云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终5042号民事判决书判决：“一、维持昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初2745号民事判决第一、第三项，即：“一、被告何树明杨青梅于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司昆明五华支行偿还借款本金674076.64元并支付截止2017年2月21日的利息19187.62元，罚息62.32元、复利184.62元，共计19434.56元；并承担未归还借款至2017年2月22日起至款项实际还清之日止的罚息和复利（利率按照合同约定的贷款利率上浮50%计算）；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司昆明五华支行的其他诉讼请求。二、撤销昆明市五华区人民法院2017云0102民初2745号民事判决第二项，即：“被告昆明垠创房地产开发有限公司对被告何树明、杨青梅的上诉债务承担连带偿还保证责任。三、上诉人昆明垠创房地产开发有限公司就本判决第一项原审被告何树明、杨青梅所负债务承担连带清偿责任，上诉人昆明垠创房地产开发有限公司承担责任后，在其承担责任的范围内有权向原审被告何树明、杨青梅追偿。”2016年4月8日,原告代被告向中国农业银行股份有限公司昆明五华支行支付20174.42元,其中本金4126.63元、利息15687.77元、罚息68.79元、复利291.23元；2016年9月29日，原告代被告向中国农业银行股份有限公司昆明五华支行支付15191.47元，其中本金3656.43元、利息11047.33元、罚息83.86元、复利403.85元；2019年5月8日，案外人昆明润超房地产开发有限公司代原告支付2018云01民终第5042号何树明案代偿款785766元；2019年5月10日，中国农业银行股份有限公司昆明五华支行向原告出具《关于代偿何树明贷款本息的补充说明函》：贵公司于5月8日划入我行785766元用于代偿何树明在我行的不良贷款本息及一审案件受理费。我行于5月9日扣收了该笔贷款的一审案件受理费10943元，扣收了何树明的不良贷款本金673458.69元，利息101364.31元，上述扣收金额合计为785766元。由于我行向贵公司出具的《关于代偿何树明贷款本息的函》的时点至实际扣款日之间有贷款利息产生，故此我行于5月9日扣收该笔贷款本息774823元后，该笔贷款尚欠2713.9元（其中本金617.95元、利息2095.95元），特请贵公司向我行汇入款项用于结清（代偿）该笔贷款。2019年5月15日，案外人昆明润超房地产开发有限公司代原告支付何树明案代偿款2713.9元。2019年5月17日，中国农业银行股份有限公司昆明五华支行向原告出具《何树明贷款结清（代偿）证明》：“贵公司按照我行于2019年4月26日出具的《关于代偿何树明贷款本息的函》，以及5月10日出具的《关于代偿何树明贷款本息的补充说明函》，代偿了借款人何树明的不良贷款本金674076.64元、利息103460.26元，代偿本息合计777536.9元。至2019年5月16日，借款人何树明在我行编号为53020120140078147的借款合同项下的贷款本息已全部结清。”昆明垠创房地产开发有限公司代借款人何树明、杨青梅结清贷款利息、罚息、复利共计为131043.09元，案件受理费10943元，前述共计141986.1元。庭审中，原告陈述：1、原告实际代偿的利息、罚息、复利及案件受理费为141986.1元比起诉金额要多，但仍以起诉的金额为准，多出的部分不予主张。2、原告在2016年代偿的两笔款项，银行起诉时候已经进行了扣减；3、放弃第四项诉讼请求。本院认为，第一、关于商品房购销合同是否解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告与被告签订的补充协议约定，如因买受人未按期/按量向银行还款，导致出卖人承担连带责任的，出卖人在承担连带责任后有权向买受人行使追偿权，有权解除《商品房购销合同》。本院认为，被告支付银行贷款的义务来源于其与银行签订的贷款合同，原告替被告支付贷款的义务来源于原告是贷款合同的阶段性保证人，原告已向银行代偿了被告尚欠的借款，双方约定解除的条件已成就，现原告主张解除双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议，本院予以支持，原告与被告何树明签订的《商品房购销合同》已经进行了备案登记，合同解除之后被告何树明、杨青梅应当予以协助涉及办理前述合同备案的撤销手续；第二、被告是否应当支付原告向银行代偿的利息。云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终5042号民事判决书判决确认原告对被告何树明、杨青梅对中国农业银行股份有限公司昆明五华支行所负的债务承担连带清偿责任，原告在承担责任后，在其承担责任的范围内，有权向被告何树明、杨青梅追偿，原告为被告代偿利息、罚息、复利、诉讼费共计141986.1元，故对原告要求被告支付代偿款139272.28元的诉请，本院予以支持；第三、被告是否应当支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告与被告在《商品房购销合同》补充协议中约定总房款10%的违约金，该违约金计算标准过高，本院酌情支持8000元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案中，被告何树明、杨青梅经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，可以依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告昆明垠创房地产开发有限公司与被告何树明签订的《商品房购销合同》及其补充协议解除，被告何树明、杨青梅于本判决生效之日起十五日内协助原告昆明垠创房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号KM2014090961188）的撤销手续；二、被告何树明、杨青梅于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明垠创房地产开发有限公司代偿款139272.28及违约金8000元；三、驳回原告昆明垠创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4940元(原告已预交），由被告何树明、杨青梅负担人民币3000元，由原告昆明垠创房地产开发有限公司人民币1940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  周永婷人民陪审员  夏书萍人民陪审员  贺加敏二〇一九年十月二十三日书 记 员  张宇琪