广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4334号原告：广东冠雄物业管理有限公司，住所地广州市天河区龙口西路577号天隆花苑二楼203室。法定代表人：韩香，职务总经理。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司破产管理人，广东君信律师事务所。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原告广东冠雄物业管理有限公司与被告广州市国龙房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，原由广州市中级人民法院于2018年11月2日立案受理。该院于2018年12月24日作出（2018）粤01民初1233号民事裁定，裁定本案交由本院审理。本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李杰、李星叶，被告的委托诉讼代理人陈佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市越秀××××号国龙大厦地下负一层自编26号车位从2016年6月1日起计至判决生效之日止的管理费（按照每月170元的标准计算）；2.被告向原告支付从2016年6月1日起计至实际支付上述车位管理费之日止逾期支付上述车位管理费的滞纳金（以当月应付未付车位管理费为基数，从次月1日起计至清付之日止，按照每日千分之三的标准计算）；3.被告上述所欠车位管理费及滞纳金属共益债务应在破产财产中优先偿付。事实和理由：自2007年6月1日起至今，原告受广州市环市中路276号国龙大厦业主委员会的委托对国龙大厦小区实施物业管理服务，双方先后签订两份《委托物业服务管理合同》。被告系国龙大厦负一层26号车位（以下简称涉案26号车位）的业主。被告于2015年12月30日被广州市中级人民法院以(2015）穗中法民二破字第5号-1裁定受理破产清算。2016年4月30日前，涉案26号车位的物业管理费已经缴纳，但自2016年5月1日起，被告无故拒绝向原告交付物业管理费。经多次追讨被告仍不缴纳，损害原告的合法权益。因此，原告依据《委托物业服务管理合同》的约定及破产法的相关规定，提起本案诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。确认涉案26号车位的产权人是国龙公司，诉请期间车位管理费尚未支付。原告一直将涉案26号车位临时租用给其他人并收取临时停车费。原告并未将临时停车费的租金交付给我方。故原告应向我方支付租金，并非直接向被告主张管理费，故不存在滞纳金。经审理查明：2012年2月15日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作出《关于国龙大厦第二届业主委员会备案的通知》，载明给予国龙大厦（地址：环市中路276号）第二届业主委员会备案，该届业主委员会任期为2012年1月18日至2017年1月17日。被告为前述国龙大厦地下室1层的所有权人，该房地产使用性质为车库。原告系具有三级资质等级的物业服务企业。2012年8月25日，原告（乙方）与广州市国龙大厦业主委员会（甲方）签订《国龙大厦委托物业管理服务合同》，其中约定：甲方代表国龙大厦全体业主委托乙方提供物业服务管理，物业座落位置为广州市越秀××××号国龙大厦；甲方委托乙方服务管理的事项包括负一、负二层停车场的维修、养护和管理；合同期限自2012年9月1日至2017年8月31日止；已出售的车位按150-200元/月收取物业管理服务费，临保及露天停车位按政府规定和本车场的实际情况制定；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对被告的破产清算申请。2016年4月17日，广州市国龙房地产开发有限公司管理人（甲方）与原告（乙方）签订《国龙大厦负一层、负二层停车场协议书》，其中约定：关于2016年5月1日至广州市中级人民法院裁定批准被告破产重整计划之日期间物业管理费（第三条第2点），双方同意按每个车位170元的标准，由甲方向乙方支付125个车位的物业管理费，期限到本协议有效期截止之日止；乙方应按照附件2（国龙大厦业主委员会与广东冠雄物业管理有限公司于2012年8月25日签订的《国龙大厦委托物业管理服务合同》）的要求向甲方承担物业管理责任。庭审中，原、被告双方一致确认：（一）国龙大厦业主委员会任期届满后，该小区至今未成立新的业主委员会；前述《国龙大厦委托物业管理服务合同》委托管理期限到期后，原告未能续签新的物业管理服务合同。（二）讼争期间内，涉案的26号车位由原告提供物业管理服务。（三）被告的破产重整计划尚未通过，《国龙大厦负一层、负二层停车场协议书》仍在有效期内，上述协议中约定的125个车位包括了涉案26号车位。原告为证明涉案26号车位的物业管理费标准为每月170元，还向本院提交了自行制作的涉案26号车位欠交管理处费用明细表、国龙大厦缴费通知单及发票两张。被告对发票的真实性、合法性无异议但认为与本案无关，同时对欠交管理处费用明细表、国龙大厦缴费通知单的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院认为，首先，原广州市国龙大厦业主委员会与原告签订的《国龙大厦委托物业管理服务合同》合法有效，对广州市越秀××××号国龙大厦的全体业主均具有约束力。虽然上述《国龙大厦委托物业管理服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供物业管理服务，被告作为小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告理应继续向原告支付涉案房屋物业管理费。广州市国龙房地产开发有限公司管理人与原告签订的《国龙大厦负一层、负二层停车场协议书》中也确认了讼争期间涉案26号车位的物业管理费标准为每月170元。故被告以原告未向其支付车位租金为由作为不予支付物业管理费的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，共益债务，是指在人民法院受理破产申请后，为全体债权人的共同利益而管理、变价和分配破产财产而负担的债务。本案讼争的物业管理费发生在2015年12月30日后，是属于《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第一项规定的“因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”，为共益债务。故原告要求确认2016年6月1日起计至庭审之日即2019年5月20日止的物业管理费是共益债务，符合法律规定，本院予以支持。至于此后所产生的物业管理费，因欠付事实尚未发生，本院暂不予支持。关于原告要求被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金的问题，该滞纳金的性质实为逾期交纳物业管理费的违约金。本院认为，被告已于2015年12月30日进入破产清算程序，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”在非借款法律关系中，利息计付就是损害赔偿的内容，利息损失属于损害赔偿的范畴，违约金一般是对损害赔偿金额的预先确定，二者在损害赔偿范畴的性质和功能上是一样的。故参照此条规定，且共益债务是为债权人的共同利益所负担的债务，本案不应计算破产申请受理之后的违约金，因此对原告的该项诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第三十五条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第一项、第四十六条第二款之规定，判决如下：一、确认被告广州市国龙房地产开发有限公司应向原告广东冠雄物业管理有限公司支付的共益债务为广州市越秀区环市中路276号国龙大厦地下负一层自编26号车位从2016年6月1日起计至2019年5月20日止的物业管理费（按每月170元的标准计付）。二、驳回原告广东冠雄物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费128.60元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  张雪琼人民陪审员  刘碧君二〇一九年十月十七日书 记 员  邓鸿明