浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初1706号 原告（反诉被告）：张翔月,女，1978年10月18日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 委托诉讼代理人（特别授权）：聂玉红,浙江春秋联合律师事务所律师。 原告（反诉被告）：许中伟,男，1963年2月21日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 原告（反诉被告）：宋筱宇,女，1986年2月12日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 原告（反诉被告）：宋倪俊,男，1992年6月28日出生，汉族，浙江省建德市人，住杭州市余杭区。 原告（反诉被告）：刘水方,男，1953年5月12日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 原告（反诉被告）：徐玉泉,男，1972年7月25日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 原告（反诉被告）：翁美丹,女，1976年9月23日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 原告（反诉被告）暨以上六原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人（特别授权）黄荣富：（公民身份号码330126195603200035），男，1956年3月20日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市新安江街道江滨中路香溢新安家园7幢1单元1601室。 被告（反诉原告）：中国民生银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市钱江新城市民街98号尊宝大厦金尊一层、六至十八层及三十六层。 诉讼代表人：丛军，行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙武、陈曦，系公司员工。 原告张翔月与被告中国民生银行股份有限公司杭州分行（以下简称“民生银行”）及第三人许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。庭审中，被告民生银行对许中伟等七人为第三人的身份提出了异议，认为其系案涉租赁房屋的共同出租人，应以共同原告的身份参加诉讼。本院经审查认为，该异议成立；经征询许中伟等七人同意后，本院决定将其诉讼主体由第三人更换为原告，并通知其作为共同原告参加诉讼。本案审理过程中，被告民生银行对原告张翔月、许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹提出反诉，本院一并受理。本院于2019年6月11日再次公开开庭审理了本案；后因案情复杂转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年8月29日第三次公开开庭对本案进行了审理。原告(反诉被告）张翔月及其委托诉讼代理人聂玉红，原告（反诉被告）黄荣富暨许中伟、宋筱宇、宋倪俊、刘水方、徐玉泉、翁美丹等六原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人，被告（反诉原告）民生银行的委托诉讼代理人孙武、陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张翔月、许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告按照《房屋租赁合同》附件六的约定向各原告支付各自的租金，合计人民币1600000元；3.本案诉讼费由被告承担。第二次庭审中,八原告对第2项诉讼诉讼请求变更为:判令被告按照《房屋租赁合同》附件六的约定向八原告支付租金合计人民币1600000元（张翔月679560元、许中伟60600元、宋筱宇61880元、宋倪俊60180元、黄荣富56280元、刘水方270000元、徐玉泉220000元、翁美丹191500元），并向八原告分别赔偿自2019年4月1日起至租金付清之日以尚欠租金为基数按年利率6%计算的利息损失。事实与理由:2013年初，被告因设立中国民生银行杭州建德支行（以下简称“民生银行建德支行”），需承租位于建德市房屋。由于该处房屋的产权分别属于八原告所有，且房屋分别处于出租给不同的第三人使用过程中，租赁期限长短不一且均未到期。在此情况下，被告告知房屋租赁给银行使用，租金安全，且租赁长期稳定，不用担心银行中途违约，并同意将与原承租人解除租赁关系造成的损失分摊计算到十年的租金之中。被告与八原告就房屋租赁分别谈妥后，提出银行不可以与每位业主分别签订合同，只能与其中的一位代表签订《房屋租赁合同》，租金可以在合同中约定按各自商定的金额直接支付给八原告。为此，被告与原告张翔月签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于建德市房屋（建筑面积约1886平方米）出租给被告作为银行营业及办公使用；租赁期限为十年，自2013年4月1日至2023年3月31日止；每年租金为人民币1600000元，租金以一年为一期支付一次，在每期初的第一个月内支付，原告应向被告提供正式的相应金额的房屋租赁发票；合同还对双方其它权利义务作了相应约定。上述《房屋租赁合同》签订后，原告依约将约定的房屋交付被告使用，被告一直以来也均按合同附件六的约定分别将租金支付给八原告。2019年3月26日，原告按以往惯例将房屋租赁发票提交给被告要求支付租金。2019年3月29日，被告以经营业务调整为由，通知原告张翔月将在2019年7月31日前提前退租，不同意按合同约定向原告支付房屋租金并将租赁发票退还给原告。由于案涉《房屋租赁合同》系原告张翔月与被告签订，原告张翔月将被告寄送的《提前退租通知书》及《函》转交给其他七位原告并征求是否同意解除，而七位原告均不同意被告提前解除合同，要求被告依法继续履行合同。上述事实清楚，所附书证足以证实。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。原、被告根据《合同法》第六条规定均应当遵守诚实信用原则，并按照《合同法》第八条的规定全面履行自己的合同义务，不得擅自解除合同。被告提供的格式合同中虽然约定“双方同意选择向乙方所在地人民法院提起诉讼”，但因该内容违反《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条人民法院专属管辖之规定属于无效，故本案应由租赁房屋所在地人民法院专属管辖。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 上述八原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供了以下证据材料： 证据一、《房屋租赁合同》原件一份，用以证明原、被建立了房屋租赁合同关系，双方对各自权利义务进行了约定，租赁期限为十年，即2013年4月1日至2023年3月31日的事实； 证据二、浙江增值税专用发票复印件八份（提供原件核对）及EMS寄送单原件一份，用以证明原告于2019年3月26日通过建德市税务局代开金额合计160万元的八份增值税专用发票，并由原告张翔月将发票提交给被告要求支付租金的事实； 证据三、提前退租通知书原件八份，用以证明被告在租赁期限内，未征得原告同意的情况下，擅自提前退租的事实； 证据四、《函》原件八份，用以证明被告以“拟提前退租，无法按原告提交的发票支付租金”为由，将其收到的八份增值税专用发票退还给原告的事实。 被告民生银行辩称：1.案涉租赁房屋产权实际归属张翔月等八人所有,张翔月作为签约代表与我司签署了《房屋租赁合同》属实。张翔月与许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹在该合同项下作为出租人的权利义务是一致的,享有同等的权利和义务，其诉讼标的是共同的，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条关于共同诉讼的定义，故许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹应作为共同原告而非第三人参加诉讼。2.原告无权要求我司继续履行合同，并按年支付租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第二款，“承租人若需提前退租的，应提前通知出租人，并向出租人支付一个月的租金作为违约金”,该约定明确了承租人提前退租应履行通知义务和应承担一个月租金的赔偿责任,故我司依法享有租赁合同解除权。我司已提前四个月向原告发出通知,表明我司将于2019年7月31日前搬离,故我司已按照约定履行提前退租的通知义务，且愿意按照合同约定向原告支付违约金，故原、被告之间的租赁合同自2019年7月31日解除。3.提前退租是双方真实的意思表示，符合合同约定且不违反法律规定，依法具有法律效力。我司按照合同约定提前退租，并愿意按合同约定承担违约责任，理应获得法院支持。4.原告张翔月主张由我司赔偿其在订立《房屋租赁合同》过程中垫付的资金及所造成的损失,没有事实和法律依据。在我司承租前，原告张翔月并未向我司告知该房屋已经存在有租赁关系，更不存在向其承诺承担与原承租人解除租赁关系的费用损失。综上，八原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院判决予以驳回。被告民生银行对八原告提出反诉，请求判令：1.判令解除反诉被告与反诉原告签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告于判决解除合同生效之日起七个工作日向反诉原告开具2019年4月1日至租赁合同判决解除之日对应租金金额的增值税专用发票；3.判令反诉诉讼费由反诉被告承担。 被告民生银行为证明其抗辩主张及反诉请求成立，向本院提供了以下证据材料： 证据一、《房屋租赁合同》原件一份，用以证明被告根据《房屋租赁合同》约定有权提前退租的事实； 证据二、《提前退租通知书》原件八份，用以证明被告提前告知原告将于2019年7月31日提前退租的事实； 证据三、《函》原件八份，用以证明被告向原告退还发票并要求原告开具2019年4月1日至2019年7月31日租金发票的事实; 证据四、EMS快递单八份、搬迁告知书及短信通知一组，用以证明被告已经通知八原告来收回租赁房屋，而原告并没有来收房的事实。 本案审理过程中，被告民生银行单方搬离案涉租赁房屋并通知八原告收回房屋，以自己的行为表明不再履行租赁合同。经本院释明，原告许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹坚持不解除租赁合同，并明确其诉讼请求为：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告按照《房屋租赁合同》附件六的约定向许中伟等七原告支付各自的租金（分别为许中伟60600元、宋筱宇61880元、宋倪俊60180元、黄荣富56280元、刘水方270000元、徐玉泉220000元、翁美丹191500元）合计人民币920440元，并向许中伟等七原告分别赔偿自2019年4月1日起至租金付清之日以尚欠租金为基数按年利率6%计算的利息损失。原告张翔月同意解除合同，并变更了诉讼请求：1.判令解除原告张翔月与被告之间就坐落于建德市新安江街道新安东路546号东洲商务三楼房屋的租赁关系；2.被告将从原告张翔月处租赁的该房屋恢复原状并结清水、电费、物业管理费后交还给原告；3.判令被告支付原告张翔月自2019年4月1日起至将上述租赁房屋实际交还给原告张翔月之日止按679560元/年的标准计算的租金，并赔偿自2019年4月1日起至款项付清之日止按年利率6%计算的利息损失；4.判令被告赔偿原告张翔月在订立《房屋租赁合同》过程中为被告垫付资金1375000元所造成的损失，该损失按被告将租赁房屋实际交还给原告之日起至2023年3月31日止以185625元/年的标准计算；5.判令被告赔偿因提前解除租赁关系给原告造成的预期利益损失679560元；6.若被告不能将原告出租的房屋恢复原状交还原告的，则判决被告继续履行合同至2023年3月31日；7.本案诉讼费用由被告承担。 原告张翔月为证明其变更后的诉讼主张成立,向本院提供了以下证据材料: 证据一、房屋所有权证复印件一份（提供原件核对），用以证明原告张翔月系案涉租赁房屋即坐落于产的所有人，建筑面积为732.51平方米； 证据二、转租协议一份、收条二份及农业银行交易明细一份（均系原件），用以证明原告张翔月受被告委托，以自己的名义与案外第三人吴玲英签订转租协议，并由张翔月代被告向吴玲英垫付房屋转租费1280000元，另向胡培珍（许中伟妻子）垫付装修补助费95000元，原告张翔月为被告垫付资金共计人民币1375000元的事实； 证据三、原民生银行建德支行行长程某及该行原办公室主任方某共同出具的《情况说明》原件一份，用以证明原告张翔月系受该行行长程某的委托，与吴玲英签订转租协议，并垫付转租费及装修费共计1375000元，被告同意将该款项及其利息分摊计入应付张翔月十年租金中，即在每年的租金金额中增加185625元，通过每年支付租金的形式来将垫付款及利息返还给原告张翔月的事实。 本案审理过程中，原告张翔月向本院提出申请，要求民生银行建德支行行长程某及该行原办公室人员方某出庭作证。本院准许后，传唤证人程某、方某出庭作证，接受当事人和法庭的询问。证人程某到庭陈述：“我原任民生银行建德分行行长。我是2012年12月到民生银行报到，2013年12月被任命为该行行长；2017年5月4日离任，现在浙商银行杭州建德支行担任行长。2013年1月，我开始负责民生银行建德支行的筹建工作，按照总行的要求，租赁房子面积不能超过2500平方米，年租金不能超过200万元。我选址现在这个地点，我跟杭州分行汇报过，征得分行同意，我当时是书面报告过，筹建时没有建德支行单位印章。我们租赁了1880余平方米面积的房子，其中张翔月出租房屋面积是732余平方米。租房合同是2013年4月1日之后签的，按照上级行要求，不能和每个业主签订合同，所以当时其他出租人均委托张翔月一个人出面签合同，委托签约代理关系经过公证处公证，公证之后双方再签订合同。民生银行杭州分行机构管理部总经理王心来口头授权我与房东商谈租赁事宜，商谈的条件是他口头告知我的，没有书面通知，因分行不能支付这笔钱，所以也就没有书面的东西给我。当时有两户存在问题：吴玲英向宋筱宇、宋倪俊租赁房子是用于卖汽车，承租期还未到期；另外一户是胡培珍，装修房屋花费了95000元。吴玲英是跟两个房东自行商量好的，提前解除合同，由张翔月代付吴玲英提前解约租金损失，吴玲英和房东之间是怎么解除租赁合同我不清楚。我们去租房时，隔壁房屋是许中伟的，房子刚装修好，胡培珍是许中伟的妻子，我们和许中伟、胡培珍商量，他们提出装修费95000元要求我们补偿。这样一来，需支付吴玲英转租费1280000元、支付胡培珍装修费用95000元，以上费用应由我们银行来支付，但是由于民生银行不能支付，所以委托了张翔月先行帮助支付，然后在张翔月的租金中加入这两笔费用，以租金形式返还给张翔月。因为租金不能超过200万元，所以我们算了总量，计算10年，平均分摊。按每天每平方米1元，每年递增10%，共10年。所有房东租金都是银行支付的，税收也是银行承担，税收每个月2万元以下是9%，2万元以上是11%，税费表面看是张翔月付的，实际上是含在租金里面的。张翔月拿到的租金是每天每平方米1元，税收是银行承担的，每年递增10%，这笔钱的利息是按照张翔月向银行贷款利率计算，好像是按照年利率6.3%几计算的，利息也是摊到房租里面的，按照10年计算，所以张翔月的租金比别人高，与黄荣富等其他房东谈好，按照约定的价格正常计算租金，加上税费。张翔月出租的房屋在三楼，租金与其他出租人相比应该是最低的，但是因为有张翔月代付的这笔钱，所以表面上看去张翔月的租金比其他人要高一些”。证人方某到庭陈述：“我目前在浙商银行建德银行综合管理部工作，之前在民生银行建德支行办公室工作，2013年2月入职，2018年1月离职。吴玲英当时租了宋倪俊、宋筱宇的房子，开办君信汽贸汽车销售公司。我们筹建民生银行建德支行，就找到宋倪俊、宋筱宇的父亲宋雪华，与其商量房屋租赁事宜，宋雪华说房子已经出租给吴玲英了，所以我和程某去找吴玲英商量这个事情，因为转让费上级行不能直接支付，程某行长和上级沟通之后就由张翔月代付，许中伟的情况也是和吴玲英的情况一样。吴玲英的转租费是1280000元，许中伟的装修费是95000元，共计1375000元，都是张翔月代付的，这笔钱应该是银行来承担的，由于银行不能直接支付，就委托张翔月来代付，以提高张翔月的房租来返还这笔钱。当时垫付的1375000元通过10年房租来返还：一是实际租金；二是代付的转让费，按照10年分摊，每年是137500元；三是代付1375000元的利息，利息是按照当年银行贷款的利息计算，利息是6.2%还是6.3%，第一年是1375000元×利率，往后的年份是减去前一年的本金再乘以年利率，算出来的总数按照10年分摊，总计大概是480000余元；四是税费”。庭后，二证人向本院提供了书面《情况说明》。证人程某、方某的证言，经庭审质证，原告张翔月对其真实性、合法性和关联性（简称“三性”）均没有异议，认为该两位证人的证言，可以证明其受民生银行委托向第三人吴玲英支付了转租费1280000元，向第三人胡培珍、许中伟夫妇支付装修费95000元，合计垫付1375000元，以及其垫付的1375000元的利息，被告民生银行同意在正常的租金中每年增加185625元，按十年返还给原告张翔月的事实。原告黄荣富等七人同意张翔月的质证意见。被告民生银行对证人程某、方某证言的真实性有异议，认为程某2013年并未担任建德支行行长，他之前是被告引进的管理人员；关于房屋租赁从合同来看，是杭州分行与原告张翔月签订的，联系人是王心来，包括到现在为止所有的租赁合同都集中在杭州分行，建德支行是没有任何权利作出决策的，只是推荐帮助找房子。是否有授权的问题，通过对被告程某的发问，他回答没有书面授权，事实上根本不可能授权，别说程某根本无权，就是机构管理部也无权决定这个事情。关于转租事宜，被告未授权、未参与，对其证言的真实性无法确认；退一步说，即使二证人所述的相关情况属实，被告认为，不排除程某、方某与原告张翔月串通损害了被告利益的可能性。本院认为，证人程某、方某出庭作证，接受当事人和法庭的询问，对其证言的证明力认定与否，本院将在以下综合认证部分作出斟别、判断，并公开阐述认证过程及判断理由。 针对原告张翔月变更后的诉讼请求及其所依据的事实，被告民生银行作如下答辩：1.我行已按照约定搬离并已腾空租赁房屋，请求法院判令合同自2019年7月31日解除。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第(五)项约定：“租赁期限内，乙方投资于标的房屋或为使标的房屋具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附属物之所有权属于乙方。合同解除后，能移动并不破坏房屋外观及内部结构的部分由乙方拆起（走）”。我行已按照合同约定将能移动并不破坏房屋外观及内部结构的部分拆离并腾空房屋，且我行已于2019年7月25日通过EMS向原告邮寄《搬迁告知书》、7月31日短信通知原告张翔月等8位房东前来收房，并已按照《提前退租通知书》上相关条款，水、电费、物业费结算至2019年7月31日。此外，我行认为，恢复原状主要指房屋功能原状，实践中不可能恢复成100%与承租之前一样。我行作为一家商业银行，自2013年经过开业装修，试用期间保养得当，办公楼使用功能齐全、完好，不影响后续招租。如强行恢复成被告承租前的样子，后果可能更糟糕，这显然与司法上所要求的恢复原状相背离。2.我行按照合同约定提前退租，并愿意按照合同约定承担违约责任，理应获得法院支持。鉴于原告坚持不接受当初双方约定的违约金数额，我行综合考虑并向上级行请示，愿意以3个月租金作为违约金向原告支付，已换位思考顾及了原告利益。3.我行已告知原告2019年4月1日至2019年7月31日租金将据实按照租赁合同约定支付，但原告仍然开具了全年的租金发票，并要求我行支付本年度租金，对此，我行将相应发票返还原告，并同时向原告发送了重新开具发票的《函》。2019年4月1日至2019年7月31日租金未付，责任不在我行，原告无权要求我行支付2019年7月31日之后的租金，同时原告主张按年利率6%计算利息损失的诉讼请求无依据。4.原告张翔月主张由我行赔偿其在订立《房屋租赁合同》过程中垫付的资金及所造成的损失，没有事实和法律依据。原告是否垫资，我行并不知情；即使原告垫资，与我行无关。5.原告提出的逾期利益损失679560元无依据，请求法院不予支持。原告对承租人提前退租造成的损失有明确预见性，合同约定的违约金已包括逾期损失，原告无权在合同约定之外再主张赔偿逾期损失。即使原告有损失，也是原告自己的行为造成，也无权要求被告赔偿。 被告民生银行对其反驳原告张翔月主张的事实所提的抗辩意见，未向本院提供证据材料。 上述原、被告所提供的证据，经庭审质证，本院综合认证如下： 一、八原告共同提供的四组证据，被告民生银行对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为八原告用该四组证据不能支持其提出的诉讼请求，反而能够证明被告按照合同约定向其发出提前退租通知书，并退还其按年租金开具的增值税发票，要求其重新开具发票的事实。本院认为，八原告提供的该四组证据符合证据的“三性”要求，本院予以认定；被告民生银行对其关联性所提的异议不成立。 二、原告张翔月提供的三组证据及其申请出庭作证的证人程某、方某陈述的证言,被告民生银行对证据一的“三性”没有异议；对证据二的“三性”有异议，不予认可；对证据三即程某、方某共同出具的《情况说明》的质证意见与其对证人程某、方某证言发表的质证意见一致，认为程某、方某无法代表被告，对其陈述的相关情况被告无法认可。本院认为，原告张翔月提供的证据一系房屋所有权证，能够证明案涉租赁房屋属于张翔月单独所有，房屋坐落及建筑面积为732.51平方米等事实,符合证据的“三性”要求,本院予以认定;原告张翔月提供的证据二、三，能够相互印证，符合证据的“三性”要求，本院予以认定；证人程某原系民生银行建德支行行长，在该行筹建之初，受被告委派负责该行选址、租房洽谈等各项筹建工作，证人方某原系该行办公室工作人员，协助程某出面洽谈房屋租赁等具体工作，该两证人当庭出具的证言与原告张翔月提供的证据二即转租协议、收条及农业银行交易明细所反映的内容能够相互印证，共同指向原告张翔月待证明的对象，本院运用逻辑推理和日常生活经验进行判断，对证人程某、方某证言的证明力予以确认；被告民生银行对原告提供的证据二、三以及对证人程某、方某证言所提的相关异议不成立。 三、被告民生银行提供的四组证据，原告张翔月对证据一的“三性”均没有异议，但对其证明对象有异议，认为该合同第十条约定的违约责任条款中，仅仅是关于提前退租情况下对违约金数额计算所作的约定，并非只要支付一个月租金，就获得单方解除合同的权利，且双方在房屋租赁合同第九条中就单方在何种条件下有权行使提前解除合同专门作出了特别约定，而本案并不存在被告可以行使提前解除合同的情形；对证据二的真实性、关联性没有异议，但对其内容合法性和证明对象有异议，认为该通知是被告单方意思表示，并未获得原告的同意，本案不符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，被告并无擅自解除合同的权利，不能以通知方式主张解除合同；对证据三的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议，认为原、被告之间签订的合同合法有效，原告向被告提交的发票符合合同约定，原告要求被告按约支付租金，是其享有的合同权利，被告无权向原告提出按照其意思开具发票的非法、无理的要求，该份证据也恰恰可以证明被告拒绝按约支付租金的事实；对证据四的真实性没有异议，但对其证明对象有异议，认为被告发送的搬迁告知书和短信原告均已收到，但是何时去收房、找谁收房，被告都没有告知，原告收到通知后去看过租赁房屋，房门仍锁着，原告根本看不了。原告许中伟等七人对证据一的“三性”没有异议，对证据二、三的“三性”均有异议，认为退租通知书是被告寄给原告张翔月的，其七人没有收到，对该证据的真实性无法确认，被告要求重新开具发票的函也没有寄到原告许中伟等七人，对证据四即EMS快递单、搬迁告知书、短信，其均已收到，同意原告张翔月的质证意见。本院认为，对被告民生银行提供的四组证据，证据一符合证据的“三性”要求，本院予以认定，关于本案是否符合合同约定解除条件，被告民生银行是否享有单方通知原告解除合同的权利，以及被告是否只需要承担支付一个月租金的违约责任，本院将在以下裁判说理部分予以阐述；证据二、三、四能够证明本案部分相关事实，对其真实性本院予以认定，但不能证明被告民生银行的待证事项，八原告所提的相关异议成立。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下： 2013年4月，被告民生银行向原告张翔月、许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹等八人承租其所有的坐落于建德市的房屋（建筑面积约1886平方米，使用面积1886平方米）。由于被告民生银行要求与八原告中的一人签订合同，而原告张翔月房屋位于该公寓三层301室，建筑面积为732.51平方米，该房屋占租赁房屋总建筑面积三分之一以上的面积。经建德市公证处公证，原告许中伟等七人均委托原告张翔月与被告民生银行签订合同，故原告张翔月作为出租人（甲方），被告民生银行作为承租人（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，“房屋租赁期自2013年4月1日至2023年3月31日，共计10年；租金标准为年租金160万元；租金自起租日开始，以（一年）为一期支付一次，于每期初的第一个月内支付。乙方在合同签订生效后的30日内，向甲方支付第一期的租金160万元；甲方应向乙方提供正式的相应金额的房屋租赁发票，发票出具的时间为租金支付前七个工作日内，在乙方没有收到应付款项的收款发票前，有权延期支付此后到期应付的任何款项；甲方承担租赁税费，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、室内设施维修费等；在租赁期间内，乙方保证标的房屋的用途为银行营业及办公”等条款。该合同对合同解除及违约责任分别作了专门约定，“第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.因第三人主张权利,致使乙方不能对标的房屋使用、收益的；2.因不可归责于乙方的事由使标的房屋部分或全部毁损、损失的，致使不能实现合同目的的；3.迟延交付标的房屋;4.标的房屋危及乙方的安全与健康的。（三）乙方有下列情形之的，甲方有权单方解除合同：1.利用标的房屋进行违法犯罪活动的;2.无故拖欠租金达三个月以上的;3.未经甲方书面同意，擅自将标的房屋转租、转让或改变用途的。（四）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任：（一）甲方有第九条第二款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金”等。该合同附件六，即张翔月《房屋租赁费用支付授权书》，内容为，“今授权民生银行对本人与民生银行签订的房屋租赁合同中关于房屋租赁费用共计160万元分别支付至各业主本人账户，分别为：张翔月679560元，许中伟60600元，宋筱宇61880元，宋倪俊60180元，黄荣富56280元，刘水方270000元，徐玉泉220000元，翁美丹191500元”。合同签订后，八原告按照合同约定将上述租赁房屋交付被告民生银行租赁使用；被告民生银行亦按照合同及附件六的约定分别将房屋租金支付给八原告。2019年3月26日，原告张翔月将其开具的2019月4月1日至2020年3月31日的房屋租金发票提交给被告民生银行要求其支付租金。2019年3月29日，被告民生银行以“经营业务调整，原租赁房屋无法满足其经营需要，需更换办公场地”为由通知原告张翔月提前退租，表示在2019年7月31日前正式搬离租赁房屋，以月租金的100%支付违约金，不同意按原告张翔月开具的发票金额支付房屋租金，并发函将租赁发票退还给原告张翔月。原告张翔月将被告民生银行寄送的《提前退租通知书》及《函》转交给其他七位原告，并征求其是否同意解除，而七位原告均不同意被告提前解除合同，要求被告继续履行。2019年7月31日，被告民生银行发函、发短信给八原告，告知八原告“其已于2019年7月31日前正式搬离，2019年4月1日至2019年7月31日租金将据实结算，以月租金的100%支付违约金”，与此同时，被告民生银行将租赁房屋门锁钥匙寄给原告张翔月；原告张翔月收到邮件后又将房屋门锁钥匙邮寄退还给被告民生银行，并要求被告继续履行合同。 另查明，2013年1月，被告民生银行筹建建德支行。按照总行的要求，租赁房屋面积不能超过2500平方米，年租金不得超过200万元。程某在被任命民生银行建德行长之前，受被告民生银行委派，负责营业及办公场所的选址及房屋租赁等筹建工作，当时选中位于建德市房屋，作为新设立的建德支行营业及办公用房。该房屋第一层520室、522室系原告宋筱宇、宋倪俊所有的房屋，第一层另一间房屋系原告许中伟的房屋。当时原告宋筱宇、宋倪俊已将该二间房屋出租给案外第三人吴玲英开办汽车销售商行，租赁期限尚未届满；另一间房屋原告许中伟已经装修好，花费了装修费人民币95000元。程某和办公室人员方某出面与案外第三人吴玲英、原告许中伟及妻子胡培珍进行协商，双方商定，由民生银行支付吴玲英房屋转租费用人民币1280000元，支付许中伟、胡培珍房屋装修损失费人民币95000元。由于被告民生银行不能直接与吴玲英签订转租协议，也不能直接支付房屋转租费用和装修损失费，故程某代表被告民生银行委托原告张翔月与吴玲英签订转租协议，并代其垫付原承租人吴玲英房屋转让费用1280000元及许中伟、胡培珍装修房屋损失人民币95000元，并同意将原告张翔月垫付的款项合计人民币1375000元及其利息，按十年租金平均分摊至应给付原告张翔月的年租金679560元之中，即该款项包含张翔月代被告垫付的款项，每一年分摊本金137500元及利息48125元，合计人民币185625元。 本院认为，上述八原告以张翔月代表与被告民生银行签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。合同订立后，八原告已经按照合同约定将其所有的房屋交付被告民生银行承租使用，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定作为银行营业及办公的用途，已经全面履行了自己的义务；被告民生银行亦按照合同约定履行了六期（年）租金的支付义务。被告民生银行以“经营业务调整，原租赁房屋无法满足其经营需要，需更换办公场地”为由，向八原告提出提前退租的要求，该退租事由不符合案涉合同所约定的合同解除情形，也不符合法定的合同解除情形，被告民生银行不得单方任意解除合同。原、被告在合同第十条第（二）项约定，“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金”，该内容系双方对提前终止合同承担违约责任的约定，并非对合同解除条件的约定，且该约定对违约金计算方法进行了约定，但并未约定违约方应承担几个月租金损失，故本院认定双方对支付违约金的约定不明确。退一步说，即使该约定内容就是提前终止合同一方按一个月租金的100%向对方支付违约金的意思表示，也是有违于公平合理原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，被告民生银行作为违约方仅向对方支付一个月的租金，显然低于其实际遭受的损失，八原告作为守约方依法可以请求人民法院予以增加违约金。被告民生银行为了更换营业及办公场所，未与八原告协商一致，即擅自另行租赁房屋，单方搬离租赁房屋并通知八原告收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其向原告张翔月发提前退租通知书及搬离房屋的行为不具有单方解除合同的效力。因此，被告民生银行对此所提的相关抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。结合到本案具体情况，被告民生银行单方提出合同解除，不愿继续履行合同，其行为已构成根本违约，致使租赁合同目的已无法实现，八原告作为出租人有权据此解除合同。经本院释明，原告张翔月同意解除合同，并变更了诉讼请求；被告许中伟等七人坚持不解除，并进一步明确了其要求继续履行的诉讼请求。考虑到被告民生银行不愿继续租赁合同，该义务不宜强制履行，且原告张翔月同意解除合同，意味着占租赁房屋总建筑面积三分之一以上的房屋将返还给原告张翔月，剩余租赁房屋已经无法满足被告民生银行作为营业及办公用房的使用功能，致使双方所订立的合同目的落空。为衡平双方利益，可以允许被告民生银行解除合同，但必须由其向出租人承担赔偿责任，以保证守约一方的现实既得利益不因合同解除而减少。原告许中伟等七人坚持不解除，要求被告民生银行继续履行的诉讼请求，本院不予支持。因被告许中伟等七人坚持不解除，故本院依法判决予以解除，判决生效之日即为合同解除之日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，被告民生银行除需继续向八原告支付合同解除日之前合同履行期内的租金外，还应当赔偿原告张翔月因合同解除而造成其现实既得利益损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。八原告作为守约方，仍负有采取适当措施防止损失扩大的不真正合同义务。为保证守约一方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少，又要衡平双方利益，故本院判令被告民生银行按照合同约定的租金标准向八原告支付自2019年4月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，并支付自2019年4月1日起至款项付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的逾期利息。合同解除之后，被告民生银行应当承担赔偿损失的违约责任，具体损失数额本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度以及恢复出租前的房屋结构等因素予以综合酌定，本院酌情判令被告民生银行赔偿原告张翔月参照合同约定的年租金679560元，减去以租金形式每年返还的代偿款185625元之后的剩余租金，除以十二个月，并按四个月的租金损失计算为人民币164645元[（679560-185625）÷12×4=164645元]。由于被告许中伟等七人坚持不解除合同，未提出要求被告民生银行承担违约责任的诉讼请求，故本院对其因合同解除而造成的损失不作处理，被告许中伟等七人可依法另行主张权利。原告张翔月为被告民生银行垫付的转租费1375000元及其利息损失，按十年租金平均分摊到其每年应给付原告张翔月的年租金中，计人民币185625元；现因合同解除，被告民生银行无法再以支付租金形式予以返还，故本院判令被告民生银行返还原告张翔月自本判决生效之日起至租赁期届满之日即2023年3月31日止按每年185625元的标准计算的剩余代偿款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。鉴于被告民生银行单方搬离租赁房屋，并未将该租赁房屋交付八原告，故本院判令被告民生银行在本判决生效之日起十日内将案涉房屋以办理交接手续形式返还给八原告，并结清水费、电费、物业管理费。返还的租赁房屋依法应当符合按照约定或者租赁房屋的性质使用后的状态。若返还的租赁房屋不符合合同约定或者租赁房屋的性质使用后的状态，则权利人可另行主张权利。根据合同约定，八原告应当向被告民生银行提供其开具的自2019年4月1日起至本判决确定合同解除之日应付租金的增值税专用发票。综上所述，原告张翔月、许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹变更后的诉讼请求合理部分，本院予以支持；对其他不合理诉讼请求本院不予支持。反诉原告民生银行要求解除租赁合同的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第二款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 解除原告张翔月与中国民生银行股份有限公司杭州分行于2013年4月签订的《房屋租赁合同》。 被告中国民生银行股份有限公司杭州分行支付原告张翔月、许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹自2019年4月1日起至本判决生效之日止分别按照合同约定的年租金人民币679560元、60600元、61880元、60180元、56280元、270000元、220000元、191500元的标准计算的租金，并支付各自租金从2019年4月1日起至款项付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的逾期利息。 被告中国民生银行股份有限公司杭州分行赔偿原告张翔月因其违约所遭受的损失计人民币164645元。 被告中国民生银行股份有限公司杭州分行返还原告张翔月自本判决生效之日起至租赁期届满之日即2023年3月31日止按每年人民币185625元的标准计算的剩余代偿款。 上述第二、三、四项的款项，被告中国民生银行股份有限公司杭州分行在本判决生效后十日内支付。 被告中国民生银行股份有限公司杭州分行在本判决生效之日起十日内以办理交接手续形式将位于建德市的房屋返还给原告张翔月、许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹，并结清水费、电费、物业管理费等费用。 驳回原告张翔月、许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹的其他诉讼请求。 反诉被告张翔月、许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹于本判决生效之日后十日内交付反诉原告中国民生银行股份有限公司杭州分行应付租金的增值税专用发票。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费收取人民币19200元，由被告中国民生银行股份有限公司杭州分行负担。反诉案件受理费收取人民币40元，由反诉被告张翔月、许中伟、宋筱宇、宋倪俊、黄荣富、刘水方、徐玉泉、翁美丹负担。 当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  叶碧川 人民陪审员  李巧生 人民陪审员  周 岩 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  李 英 ?