广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民初128号 原告：朱文桂，男，1965年7月19日出生，汉族，住湖南省攸县。 委托诉讼代理人：莫羡锋，广西可以律师事务所律师。 被告：防城港市骏宁房地产开发有限责任公司。住所：广西防城港市港口区西湾广场珍珠路怡园小区36号第二层。统一社会信用代码：91450600669705491K。 法定代表人：谢月英，该公司经理。 委托诉讼代理人：李杰，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 原告朱文桂诉被告防城港市骏宁房地产开发有限责任公司（以下简称骏宁公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱文桂及其委托诉讼代理人莫羡锋，被告骏宁公司的委托诉讼代理人张植到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱文桂向本院提出诉讼请求：确认被告于2018年5月11日解除与原告签订的《枫桥荔苑买卖合同》行为无效。事实和理由：本案中，被告先行违约严重，在其提出解除合同之前一直接受原告支付的款项，待原告完全履行且该合同还可以继续履行的情况下，如认定被告享有合同解除权，将导致双方利益显著失衡。一、原告与被告于2017年4月13日签订《枫桥荔苑买卖合同》，合同签订后，原告已完全履行合同义务，至2018年5月11日被告提出解除合同前，其已实际收到购房款共46307275元，已远超合同总价42725760元。被告提供的证据《朱文桂购买枫桥荔苑房屋明细》、《回款明细》、《利息计算表》显示已收到原告的购房款36941371元,除此,被告没有统计客户吕杰、屈开战、宋丽、赵金斗等人购房款共计392752元,客户翟迎飞的4473152元。此外,原告向被告支付了300万元保证金,韩业强的150万元(100万元+50万元)购房款。被告已收原告款项总共为36941371元+392752元+4473152元+300万元+150万元=46307275元,已远超过合同总价42725760元,原告已完全履行合同义务。即使按照被告提供的2018年5月30日《对账说明》的被告收到的数额即41768667元,再加上原告向被告支付的300万元保证金,韩业强的150万元购房款,共计46268667.25元,也远超过合同总价42725760元。值得强调的是,虽然原告在履行合同过程中因被告没有安装电梯、没有交房等原因导致原告销售困难出现逾期支付的情况,但被告一直接受原告支付的款项。待原告完全履行合同了,被告才主张解除合同,显然不诚信,对原告也不公平。二、在被告先行严重违约且合同可以继续履行的情况下,如果解除合同会导致合同双方利益的显著失衡,解除合同对原告不公平。《枫桥荔苑买卖合同》第一条第4款约定:甲方确认项目于2017年5月1日前取得项目《商品房预售许可证》,2017年10月31日前竣工交房。第五条约定:按本合同第一条约定的时间交付使用，如甲方违约，所产生的相关违约责任由甲方自行承担。第六条第4款约定:甲方向乙方交付的物业具备必要的公共设施,包括独立计量的水、电、电梯、消防(公用)。但被告于2017年5月25日才取得预售证,5月27日才交给原告,2017年12月12日才验收电梯交付使用,涉案房屋至今还没有验收交房,违约事实明显。被告在自己先行违约的情况下,利用自己优势地位一味要求原告按期付款对原告不公平,原告有足够理由行使不安抗辩权。如果解除合同更会导致合同双方利益的显著失衡。三、有关费用说明。（一）关于客户吕杰、屈开战、宋丽、赵金斗等人共计392752元的购房款。《补充协议》第一条第1款约定:甲乙双方同意,乙方购买合同所述物业,乙方可自行销售给第三人,甲方同意配合实施。在履行合同中由原告与客户签订房屋认购协议,客户直接把购房款转入被告的银行账户,为办理房屋备案及今后办理房产证,客户支付一定的款项后,再由客户与被告签订商品房买卖合同,客户支付的款项均视为原告支付的购房款,责任由原告承担。客户吕杰、屈开战、宋丽、赵金斗等人付款后,由于房子在涨价,被告想解除合同,故意拖着不签商品房买卖合同,不办房屋备案。客户吕杰、屈开战、宋丽、赵金斗等人392752元购房款现在被告的账上,应当认定为原告的购房款。（二）关于被告退还客户翟迎飞购房款4473152元的问题。原告向被告发出《通知》是针对2018年4月15日被告无故向翟迎飞提出解除购房合同作出的,如解除合同被告将收回房屋,没收定金。但房屋认购协议系原告与翟迎飞签订的,原告担心被告收房屋没收定金后,翟迎飞追究原告的责任。为阻止被告没收定金收回房屋行为,由原告和翟迎飞对接,同时预防被告阻止翟迎飞继续交款,以未付清款项为由解除合同,所以原告才发此函给被告。翟迎飞先后付购房款5319564元,都应属于原告支付的购房款,被告擅自退款4473152元给翟迎飞，原告不知情并且被告解除合同的时间为2018年5月11日,退款的时间是2018年6月19日,是被告向原告提出解除合同之后，因此，被告退款责任在己，4473152元应视原告履行合同的款项。（三）关于韩业强150万元(100万元+50万元)购房款。韩业强与原告有合作关系,韩业强分别于2017年9月30日、2018年1月26日向被告付购房款100万元、50万元作为第19层的订金,但被告一直拒签合同。现被告主张100万元作为借款没有事实依据,双方没有借款合同,被告使用100万元长达8个月也没有支付利息,50万元明确注明为购房款,被告退款没有征求原告或韩业强的意见。被告解除合同时间为2018年5月11日,被告两笔退款时间为2018年6月4日,明显是被告编造理由想以原告没有付清款项为由达到其解除合同的目的。150万元应为原告的付款。（四）原告向被告支付了300万元保证金,如果原告支付购房款不足,300万元也可作为购房款。（五）关于违约金。《枫桥荔苑买卖合同》第八条第1款约定:“如果甲方未能按本协议中所述条款履行本合同,甲方须将已收的乙方所有款项退还乙方,并支付乙方违约金200万元,且乙方有权追究由此所造成的一切损失。”由于被告存在严重违约,被告也需要向原告承担违约金,双方违约金不应在本案计算,由双方另行结算或另行起诉。四、被告解除合同没有事实依据和法律依据。（一）原告前期逾期付款系被告造成的,涉案房屋没有开通电梯,涉案房屋为3-19层,原告每天需带客户走楼梯爬高层,销售十分困难,此外,原告一直宣传2017年10月交房,但涉案项目迟迟没有竣工验收(至今仍无法交房),地面也未平整、绿化,很多客户担心会是烂尾楼,加大了原告的销售难度,就没有电梯、没有竣工验收导致销售困难问题,原告多次与被告沟通,但被告却各种理由拖延。被告允许原告销售房屋给第三方取得回款,在销售条件都不具备的情况下,一味要求原告按期付款,显然对原告不公平,被告多次向原告发函,是因为双方签订合同后防城港市的房价一直上涨,被告想解除合同。（二）被告以原告逾期付款超过三个月为由解除合同系被告故意曲解当时双方签订协议的意思。2017年8月7日签订的《补充协议》第2页中间部分内容是这么写的“但乙方逾期支付第二期、第三期房款的时间不能超过三个月,如果逾期付款时间超过三个月,且到期未付金额超壹佰万元,甲方有权解除合同……”协议中只约定第二期、第三期房款逾期超过三个月被告可以解除合同,但第四至第九期如果逾期付款,是否能够解除合同并未约定。被告提供的《朱文桂回款明细及利息计算表》表明,第三期到期时间为2017年7月26日,应当付为10681440元,但到2017年8月26日,原告已付款10740847元。至此,原告已付清第三期的款项,未超过三个月。即使之后存在逾期付款的情况,被告也没有提出解除合同,继续接收原告的付款,直至原告全部付清购房款,履行全部义务,才提出解除合同,对原告不公平,被告也缺乏诚信。五、退一步来说,即使原告付款不足,双方认可的款项也表明原告履行大部分义务,合同也不能解除。根据《合同法》第一百一十二条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或采取补救措施后,对方还有其他损失的,应赔偿损失。即合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。如果认定被告享有解除权,将导致合同双方利益的显著失衡,司法实践中,类似案例不解除合同。最高人民法院案例，即(2012)民一终字第126号民事判决书,见《最高人民法院公报》2015年第5期(总第223期)“裁判文书选登”该案以延履行合同义务为由,诉请解除合同。最高法院审理认为:①从本案事实看,并不属于根本性违约导致合同目的不能实现,因此认定合同解除无事实和法律依据。②从合同约定看，被告虽存在迟延履行债务行为,但尚未达到不能实现合同目的之严重程度,不能因此认定原告以自己行为表明不履行合同义务。③在双务合同中,双方均存在违约的情况下,应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等因素综合考虑合同当事人是否享有解除权。 被告骏宁公司辩称，原告关于确认被告解除合同行为无效的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。一、案涉房款回款时间以签订《商品房买卖合同》后付款项为准，其余款项包括溢价、认购定金等均以购房款无关，而原告付款金额扣除溢价部分仅为3348336元，远未达到合同约定数额。（一）被告房款的取得并不以实际到账计算，而应结合案涉房屋销售情况，以实际签订《商品房买卖合同》对应房价予以确定。根据双方于2017年8月7日签订的《补充协议》[以下称《补充协议》（二）]第一条约定，原告房款支付及回款的时间以被告加盖公章的《商品房买卖合同》时间为准，即：原告房款的支付以及回款必须同时具备签订有《商品房买卖合同》这一事实，仅仅以认购定金方式不构成房款给付义务的完全履行，除其后因签订《商品房买卖合同》由认购定金转化为购房款外，未签订合同而仅交付定金的均不应计算入房款。如此约定，是防止原告以小额定金方式占据房源却没有实际销售房屋，影响被告资金回笼。因此，原告给付房款数额的确认应依此约定履行，而不应包含认购定金及其他。（二）案涉楼盘《商品房买卖合同》签订后房款回款总额，扣除原告应得溢价，剩余33483336元才是被告取得房款数额。根据双方签订的《枫桥荔苑买卖合同》第一条、第二条约定，案涉房屋销售面积总计12566.4㎡、单价3400元／㎡，总价按实际测绘面积乘以销售均价结算。又结合双方于2017年4月13日签订的《补充协议》[以下称《补充协议》（一）]第二条第1款约定“乙方指定购买的个人或单位签订正式《商品房买卖合同》时，合同价高出底价的部分计作乙方溢价，但平均价格不能超过4000元／㎡”。该条第2款详细约定了溢价结算方式，并要求所有溢价结算必须由乙方书面申请并出具等额装修发票。可见，溢价属于原告所有，只是由被告先行代其收取，在满足约定条件后再给付原告，故被告取得价款还应扣减溢价部分才为其所得。从已销售的房屋数计算，房屋已售出253套，房款总额共计36941371元，被告取得溢价款为3458035.25元，房款销售总额减去溢价部分即为被告所得房款33483336元（36941371元-3458035.25元=33483336元）。由以上约定亦可由销售面积确认被告可得房款，即案涉房屋签订《商品房买卖合同》平均价格没有超过4000元／㎡，被告应得房款还应当以实际销售房屋面积乘以单价3400元／㎡进行计算。案涉房屋销售面积共计9848.04㎡，被告可得房款为33483336元（9848.04㎡×3400元／㎡）。（三）被告出具的《对账说明》其上所载41768667元并非实际可得房款金额，该金额包含了未签合同应退款、溢价等。《对账说明》当中“我司实际收入房款总额41768667元”，其后已经明确注明：“该款包含（3、4层已收房款未做合同因朱文桂2018年5月4日通知我司终止与翟迎飞未签署的所有认购），我司已于2018年5月12日与朱文桂解除合同，所有未做购房合同的房款，我司将原路退还。溢价部分请朱文桂按原合同约定申请支付。”又另行明确逾期利息从溢价部分扣减。因此，该收入41768667元并非被告实际可获得房款金额。被告发出解除通知前，根据原告于2018年5月4日发出的《通知》要求，已同意终止与案外人翟迎飞签订《商品房买卖合同》。在告知原告后，被告已原路退回翟迎飞31套房款共计4473152元，原对账金额41768667元应当予以扣减，剩余房款为37295515元（41768667元-4473152元），该剩余房款再扣减溢价3458035.25为33837479.75元（该款包含被告房款所得33483336元以及其他部分未签订购房合同、仅支付定金，应退款项354143.75元）。可见，被告出具的《对账说明》不是最终结算单，41768667元因包含溢价、应退回翟迎飞款项、其它未做合同应退回款项等亦不是被告能取得的最终房款。原告已支付房款还应当结合房屋销售情况、已签订的《商品房买卖合同》予以确定。（四）原告的溢价款，还应扣除逾期付款利息1441754.96元及质保金50万元，剩余溢价为1516280.29元。其一，因原告违约，依协议约定，须向被告支付逾期利息。《补充协议二》第五条约定，鉴于原告的逾期付款行为，其应按尚欠房款金额1.8%每月的标准向被告支付逾期利息，每月26日为一结算周期。鉴于原告签订协议后，每期均违约，截止其收到被告发出的解除合同当日即2018年5月13日，已发生逾期利息1419432.07元；后又因解除合同通知送达后，部分已签订合同房款于2018年7月26日才回款，发生逾期利息22322.89元；利息累积1441754.96元。鉴于原告没有自动履行，逾期利息部分应从原告溢价款当中扣减。其二，根据《补充协议二》第五条第7款规定：“为确保乙方指定的买受人按揭款按时还款，乙方必须另行支付50万银行按揭质保金到甲方指定账户，直至甲方办完房产证取回银行扣除的5%质保金才给予乙方返还该款项。”原告必须履行向被告给付质保金50万元义务，但其至今未支付，故应从其溢价款中扣减该质保金。因此，原告所得溢价3458035.25元，扣减利息1441754.96元、质保金50万元后，剩余1516280.29元即为其剩余溢价。（五）原告支付的湖景楼定金100万元不应包含在其支付房款当中。案涉楼盘分为海景房及湖景房。在原告售房的过程中，前期均是销售海景房居多，剩余房源以湖景房居多。为防止原告在履约的过程中，将优质房源售完后湖景房滞销，双方遂约定交付湖景楼购房定金100万元作为履约担保，以督促原告将各种房源配套销售。当原告销完湖景房后可收回湖景楼购房定金，而从未约定可将该100万元抵做价款。从被告仅出具定金收据上，双方没有签订认购协议确定具体房号也可进一步佐证以上事实，故该100万元不应也不能作为房款抵扣。二、履行期限截止直至合同解除通知作出当时，原告付款金额与应付房款总额仍相差9242424元，被告解除合同条件成就，被告据此解除合同符合双方约定。首先，合同解除通知发出当时，原告给付房款总额严重不足，与应付数额相差甚大。根据《枫桥荔苑买卖合同》第三条第3项规定，原告第一期付款时间为取得《商品房预售许可证》10日内支付，并于取得许可证后8个月内百分百支付购房款总额。又根据《补充协议二》第六条规定“甲方支付乙方逾期利息行为，不代表乙方支付房款时间顺延，第二期、第三期以外的房款支付时间严格按照《枫桥荔苑买卖合同》执行。”原告于2017年5月25日取得预售许可证，故其应于2018年1月26日前足额给付房款42725760元（12566.4㎡×3400元／㎡）。但从原告履约情况上看，其销售面积、付款数额均不足。被告于2018年5月12日作出合同解除通知，原告于次日收悉。此时，案涉房屋共计销售254套（后由徐海燕因其银行贷款不通过退一套1406号房，但已交付的1406号首付款50110元转入其购买的1408房作为房款，因此合同解除通知发出后，销售量虽减少1套但房款总额不变），销售面积为9848.04㎡，与销售总面积12566.4㎡相差2718.36㎡；被告可取得房屋总价为33483336元，与总房款42725760元相差9242424元。退一步而言，即便以被告解除合同当日即2018年5月13日收入房款总额37295515元（《对账说明》所载41768667元-退还翟迎飞款4473152元），扣除截止2018年5月13日发生逾期利息1419432.07元、质保金50万元，再与项目保证金200万元相加，也仅为37376082.93元（37295515元-1419432.07元-50万元+200万元），与应付房款总额42725760元亦相差5349677.07元，明显违约。其次，合同履行过程当中，原告违约恶意明显，妨碍被告资金正常回收与周转，影响公司经营。案涉房款分九期给付，而原告期期均违约，且违约天数久，第一期至第九期截止合同解除通知收到当日即2018年5月13日，每期违约天数为：45天、45天、33天、26天、63天、65天、63天、138天、108天。被告为此多次发送催收、催告函，自2017年6月6日起，被告发送给原告的书面通知就达12份，还不包含短信、电话方式催收。但原告仍置之不理、我行我素，致被告权益如无物，视双方合同约定如儿戏。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，合同当事人可自行约定解除权行使条件。根据《枫桥荔苑买卖合同》第八条第2项“如乙方未能按本协议中所述条款履行本合同的，甲方有权没收乙方已支付的所有款项包括定金200万元作为违约金并解除合同收回所有房源。”约定，原告履行合同过程当中出现多次违约，每期均不能在合同约定期限内完成其付款义务；且被告向原告发出解除合同律师函时，合同履行期限早已届满而其未能足额给付，双方约定解除合同条件已成就，被告享有合同解除权并可没收定金200万元。被告依此向原告发函解除合同有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为其诉请向本院举证如下：1.身份证，证明原告主体资格；2.企业信息公示报告，证明被告主体资格；3.《枫桥荔苑买卖合同》、补充协议，证明原被告房屋买卖事实；4.律师函，证明被告书面提出解除合同；5.收据，证明被告收取原告购房定金的事实；6.对账说明，证明被告认可收到房款数额41768667.25元，但实际收到款项应为46307275元；7.交易明细，证明被告收到原告借款及还款的事实；8.中国建设银行个人活期账户交易明细，证明2017年9月30日原告向被告付房款100万元；9.借记卡账户历史明细清单，2018年1月26日原告向被告付房款50万元；10.收据（5张，吕杰、屈开战、宋丽、赵斗金等付款392752元），证明被告收到购房款392752元；11.翟迎飞《枫桥荔苑认购协议书》，2018年1月22日原告与翟迎飞签订《枫桥荔苑认购协议书》；12.告知书，2018年4月15日被告无故向翟迎飞提出解除购房合同，将收回房屋、没收定金，阻止翟迎飞继续交款，以达到原告没有付清款项解除合同的目的；13.关于枫桥荔苑1号楼延期交房的通知，合同约定2017年10月31日竣工交房，但被告至今没有验收交房，合同期内被告严重违约；14.电梯监督检验报告，证明被告2017年12月21日才交付电梯使用，严重影响原告的销售；15.关于调查防城港市枫桥荔苑公寓1号楼是否办理竣工验收备案手续的答复，证明2017年12月21日电梯才交付使用，严重影响原告的销售。 被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1-4真实性、合法性、关联性无异议；但对证据3证明内容，《枫桥荔苑买卖合同》第三条已对付款时间、第八条第二项又就单方解除合同调解进行了约定，即“如乙方未能按本协议中所述条款履行本合同的，甲方有权没收乙方已支付的所有款项包括定金200万作为违约金并解除合同收回所有房源”，在原告出现未按期、未足额付款违约情形时，被告解除合同完全符合双方约定；且根据《补充协议》约定的房款支付及回款时间，在未签订《商品房买卖合同》的情况下，不能仅以认购定金或以其他任何形式支付的款项来认定房款给付义务的完全履行；对证据5的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，原告交付的100万为履约保障，当原告销售完湖景房后可收回定金，双方从未约定可将该定金抵作价款，且从被告金出具定金收据上看，双方并未签订认购协议确定具体房号也可以进一步佐证上述事实，该100万元不应作为房款抵扣；对证据6真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，对账说明明确收取款项包括溢价部分，且逾期利息从溢价部分扣减，在该说明作出后，被告已退回翟迎飞房款4473152元，因此，该收入41768667元并非被告实际可获得房款金额；对证据7-9真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告已明确表明其证明内容为被告向原告借款,而被告也已返还其借款,属于另一法律关系,该证据与本案无关；对证据10的真实性无异议，对证明内容有异议，该四位客户交付款项后并未与被告签订《商品房买卖合同》，其中宋丽、赵金斗也已同意因其违约自愿由被告没收定金，再根据2017年8月7日签订的《补充协议》第一条约定，不能视为该部分房款房款支付完成；对证据11的真实性无异议，补充证明内容，系原告而非被告与翟迎飞签订了认购协议，原告还需通知翟迎飞与被告签订《商品房买卖合同》、足额缴纳房款，方才符合房款交付的履行方式；对证据12真实性无异议，对证明内容有异议，翟迎飞签订协议后未能按期、足额支付房款，被告于2018年4月15日出具告知书，于2018年5月13日结合解除合同，在这一个月内原告可妥善解决付款问题，但其却于2018年5月4日要求被告终止履行与翟迎飞签订《商品房买卖合同》，由此被告才退回翟迎飞购房款而解除合同；对证据13真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，本案应原告交付房款在先，被告交付房屋在后，再者双方已于《补充协议》更改了交房时间，最后原告并非主张逾期交房适格主体；对证据14真实性无异议，但关联性及证明内容有异议，签订涉案合同时原告已清楚电梯情况，也未将电梯投入使用时间约定为被告合同履行义务，该份证据与本案无关；对证据15真实性无异议，但与本案无关，且防城港市住房和城乡建设委员会已开具案涉房屋建设工程竣工规划核实合格单,其所载没有收到相关材料与事实相佐。 被告为其辩解向本院提交如下证据：1.《枫桥荔苑买卖合同》、《补充协议》，证明涉案房屋总面积为12566.4平方米，单价为3400元，总房款42725760元；分9期付完并应于8个月内足额给付，溢价部分归原告所有，原告应另行支付50万元银行按揭质保金；2.预售证移交，被告于2017年5月27日移交预售证给原告，由此第一期给付房款时间为2017年6月5日，并且最后一期房款给付时间为2018年1月26日；3.告知函、通知书、催款函、律师函、告知函、解约函等，证明原告自第一期起连续每期均违约、不诚信，虽经被告多次催告，无果；4.《补充协议》，证明因原告违约，双方对逾期房款按1.8%月利率标准计算利息，自2017年6月26日至7月26日为210225.04元，以后另计；同时对其他期房款按此标准支付利息；5.通知、认购协议、确认通知书、承诺书、银行流水，证明原告于2018年5月4日要求被告终止履行与翟迎飞签订的《商品房买卖合同》，且未签订合同的不能继续履行；被告同意并于2018年6月19日原账户退回31套房款4473152元，退回后原告交付的房款（包括溢价等在内）仅余37295515元（41768667元-4473152元）,且仍未扣除溢价、质保金、未签订购房合同部分定金等），以此计算与应支付总房款已相差5430245元，原告明显存在违约；6.朱文桂购买枫桥荔苑房屋明细、商品房买卖合同备案证明，涉案房屋已销售253套，面积总计9848.04平方米，房款总价36941371元，被告应收房款33483336元，溢价3458035元，与合同销售面积差2718.36平方米（12566.4平方米-9848.04平方米），与合同价款差9242424元（42725760元-33483336元），原告明显违约；7.回款明细及利息计算表，证明原告于合同解除当日即2018年5月13日应支付逾期利息1419432.07元，该款项应从已收款41768667元中扣除，已收款还余40349234.93元，该剩余款项再扣减4473152元退回翟迎飞房款，还余35876082.93元，原告明显违约；8.律师函、快递回执及查询单，证明被告解除合同已具备解除合同的实质要件等事实；9.对账说明，证明被告收入房款总额41768667元（含溢价3458035元、4473152元退回翟迎飞房款以及其他未做购房合同原路退回的款项约35万多元）；10.声明、商品房买卖合同，证明对账说明作出后，案外人徐海燕因自身原因申请退房，售出房屋由254套减为253套；11.付款回单，证明韩业强2017年转款100万元属于借款并已清偿，与本案无关；韩业强2018年转款50万元后并未与被告签订任何商品房买卖合同，已被被告原路退回其账户；12.没收购房定金通知，证明宋丽、赵斗金交付定金后拒不支付剩余房款也不签订商品房买卖合同，其二人同意已交付定金由被告没收；13.建设工程竣工规划核实合格单，证明被告已取得防城港市住房和城乡建设委员会出具的合格单，符合组织竣工验收条件。 原告对被告提交的证据质证意见如下：认可证据1-2的真实性，但不认可证明目的，项目应于2017年5月1日前取得项目《商品房预售许可证》,2017年上10月31日前竣工交房，且被告应向原告交付电梯等公共设施，但涉案房屋至今未验收交房，于2017年5月25日取得预售许可证，5月27日才交给原告，于2017年12月12日才交付电梯使用，已构成违约；认可证据3的真实性，不认可证明目的，原告逾期付款系由被告造成，涉案房屋未开通电梯亦于现在都未竣工验收交房，地面未平整、绿化，极大增加原告的销售难度，在销售条件都不具备的情况下，苛求原告按期付款显然不公平；认可证据4的真实性，但不认可证明目的，原告为继续履行合同，也考虑到被告也违约才签订如此不平等不合理的《补充协议》，且协议中只约定第二期、第三期购房款逾期超过两个月被告可以解除合同,但并未约定第四至第九期如果原告逾期付款，被告有权解除合同；证据5的真实性予以认可，但不能证明原告的证明目的，原告向被告发出《通知》系因2018年4月15日被告无故向翟迎飞提出解除购房合同，认购协议由原告与翟迎飞签订，为阻止被告没收定金、收回房屋的行为，才发函给被告由原告与翟迎飞对接，翟迎飞先后支付的5319564元均属于原告支付的购房款，被告单方退款4473152元翟迎飞不知情；证据6-7系被告单方制作，原告不认可证明目的，除被告已收到购房款36941371元外，还应加上吕杰等人及翟迎飞的款项，共计41807275元。此外，原告还向被告支付了300万元的保证金及150万元的购房款；证据8，原告认可收到该律师函，但不认可被告的证明目的；证据9，该证据为被告单方制作，没有原告签字认可，有关数据以原告统计的为准；证据10，原告认可该证据；证据11、12，真实性认可，但不认可被告的证明目的；证据13，真实性不认可，认购协议系原告与赵金斗签订，且房屋系原告购买后转给客户，被告无权干涉，也不能擅自退款；证据14，真实性认可，该证据证明被告至今未交房。 本院认为，对于原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，故本院予以采纳。原告对被告提交的证据1-5、8、10-12、14的真实性予以认可，本院对该部分证据予以采纳；对被告提交的证据6、7、9、13，该部分证据为被告单方制作，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-2017413），约定：销售总面积为12566.4㎡，甲方确认于2017年5月1日前取得《商品房预售许可证》，2017年10月31日前竣工交房。3-19层住宅转让均价为3400元/㎡，总价按实际测绘面积乘以销售均价结算。本项目定金为200万元，签订本合同3天乙方须先支付甲,100万元到甲方指定账户，乙方在甲方取得该项目的《商品房预售许可证》后当天内支付100万元作为购买甲方该项目的定金。3、房款支方式：乙方在该项目取得《商品房预售许可证》10天内支付购房款总额百分之五，一个月内支付购房款百分之十，二个月内支付购房款总额百分之二十五，三个月内再支付购房款总额百分之四十，四个月内支付购房款总额百分之五十五，五个月内支付购房款总额百分之七十，六个月内支付购房款总额百分之八十，七个月内支付购房款总额百分之九十，八个月内含定金支付购房款总额百分之百。 2017年4月13日，双方签订《补充协议》（一），约定：乙方指定购买的个人或单位签订正式《商品房买卖合同》.时，合同价高出底价的部分计作乙方的溢价，但平均价格不能超过4000元/平米，如市场原因价格上涨超过甲方限定均价，乙方必须书面申请与甲方协商价格的调整，不能擅自提高销售价格，如有违约，甲方可拒不协助乙方办理任何销售手续并追究乙方的违约责任；甲方在乙方付购房款期限内收足乙方放款（含乙方指定的第三方支付或银行按揭在内）溢价部分按协议（三）项第2条计算，五个工作日乙方申请，甲方确认后转入乙方指定账号；所有溢价部分结算乙方必须书面申请，并出具等额的装修发票给甲方，甲方核对无误后将溢价款项转入乙方指定账户。为确保乙方指定的买受人按揭按时还款，乙方必须另行支付50万元银行按揭质保金到甲方指定账户，直至甲方办完房产证取回银行扣除的5%质保金才给予乙方返还该款项。 2017年5月25日，被告取得《商品房预售许可证》并于同年5月27日交给原告。2017年6月6日被告向原告送达《告知函》，要求原告支付购房款总额百分之五。2017年6月19日向原告送达《催款函》；2017年6月28日被委托广西海狮律师事务所作出《律师函》，内容提及：原告仅向被告支付房款1116503元，远未达到第一期购房款应付金额，第二期付款时间已届满，原告应向被告支付购房款总额的百分之十，出现了第二次违约。 2017年8月7日，双方签订《补充协议》（二），约定：一、双方确认乙方房款支付及回款、甲方交房的时间以乙方分销房屋并由甲方在合同上加盖公章的《商品房买卖合同》约定时间为准；二、乙方如需要将《枫桥荔苑买卖合同》约定的包销房屋分户到他人名下，在客户认购协议上应由经甲方备案的乙方工作人员签字予以确认（乙方另行提供工作人员名单给甲方）。三、本协议签订后，乙方应于2017年7月25日至2017年8月13日，认购完防城港市枫桥荔苑公寓1号住宅楼37套房屋，现在已售或已交定金那部分的房屋不包含在前述37套房屋内。四、如前述约定37套房屋未能如期认购的，乙方应于2017年8月13日前将差额部分以等额现金存到甲方账户。差额部分是指：2017年8月13日以前，乙方应付第三期房款10681440元扣除乙方实际支付给甲方的房款及乙方所分销房屋向银行申请贷款面签金额的部分。五、依据《枫桥荔苑买卖合同》约定，乙方应当于2017年6月27日前向甲方支付第二期房款即购房款总额（购房款总额暂定42725760元，总价仍以《枫桥荔苑买卖合同》第二条销售价格约定确定）的10%即4272576元、于2017年7月27日前支付第三期房款即购房款总额的25%即10681440元，但乙方截止2017年6月28日仅向甲方支付1116503元、截止2017年7月24日支付2158344元。鉴于乙方的前述逾期付款行为，乙方自愿向甲方支付逾期利息，逾期利息按月利率1.8%的标准分段计算：从2017年6月26日起计至2017年7月26日共计为210225.04元（乙方已给付）。以后每个月26日为结算周期，逾期时间不足一个月的逾期利息按照一个月计算，逾期利息依然按照月利率1.8%的标准，以尚欠房款金额为基数从付款期限届满之日起计算。但乙方逾期支付第二期、第三期房款的时间不能连续超过三个月；如果逾期付款时间超过三个月，且到期未付金额超过壹佰万元，甲方有权解除合同、没收相关费用并追究乙方违约责任。六、甲方接受乙方支付逾期利息行为，不代表乙方支付房款时间顺延，第二期、第三期以外的房款支付时间严格按照《枫桥荔苑买卖合同》执行。七、因乙方的违约行为，甲方委托广西海狮律师事务所处理、协调双方合同履行事宜，由此产生的律师费3万元由乙方承担，乙方应于2017年7月30日前向广西海狮律师事务所支付；如乙方后续再次出现违约行为，甲方为实现债权、维护己方合同权益支出的律师费用由乙方承担。八、双方书面往来文件送至以下地址即视为送达：甲方的送达地址为防城港市港口区珍珠路100号怡园小区36栋，指定签收人为刘艳或黄紫红；乙方的送达地址为防城港市枫桥荔苑1号住宅楼售楼部，指定签收人为彭志香。 2017年10月26日，被告向原告送达《催款函》，内容提及：原告应在10月底前按合同约定支付购房款34180608元，截止10月25日被告共收到房款22165371元，还欠房款12015237元。2017年11月2日被告向原告送达《通知》，内容提及：原告应于2017年9月26日前向被告支付第四期购房款总额的55%即23499168元，截止9月30日还欠购房款3287312元。截止2017年10月26日前支付第五期购房款总额的70%即29908032元，截止10月31日还欠购房款7419716元。 2017年11月28日，被告向原告送达《通知函》，内容提及：原告应于2017年11月26日前向被告支付购房款总额的80%即34180608元，截止11月27日被告共收到房款254687108元，实际银行贷款面签通过12套：1269945元，合计26738653元，原告还应缴纳购房款7441955元。拖欠前面两期违约滞纳金192726.5元，请原告在11月30日前支付所欠购房款及滞纳金。如原告在11月30日前不按合同规定支付所有款项，按约定原告已连续超过三个月不按合同规定缴纳购房款，且金额超过一百万，被告有权解除合同、没收所有费用并追究原告的法律责任。 2017年11月30日，被告向原告送达《通知函》，内容提及：原告应于2017年11月26日前向被告支付购房款总额的80%即34180608元，截止11月30日被告共收到房款26000102元，实际银行贷款面签通过12套：1269945元，合计27270047元，原告还应缴纳购房款6910561元。拖欠前面两期违约滞纳金192726.5元，请原告在11月30日下午5点前支付所欠购房款及滞纳金。如原告在11月30日下午5点前不按合同规定支付所有款项，被告将从2017年12月1日期解除与原告签订的所有合同和补充合同、没收所有费用、收回所有房源并追究原告的法律责任。 2017年12月1日，被告向原告送达《解约函》，主要内容为：原告应在11月26日前按合同约定支付总购房款的80%即34180608元，截止11月30日被告共收到房款:26000102元，实际银行贷款面签已通过12套：1269945元，合计27270047元，你还应缴纳购房款6910561元及拖欠前面两期违约滞纳金192726.50元。由于原告从9月份起连续三个月违约，且金额超过一百万，经被告多次书面催缴原告至今没有履约。由于原告严重缺乏履约能力和诚意，被告决定从2017年12月1日起解除和原告签订的所有合同和补充合同、没收所有费用、收回所有未和被告签订商品房买卖合同的所有房源并追究原告的法律责任。请原告即日起停止所有销售行为并在七日内搬出售楼部。如原告不按时搬离，被告将强制执行。 2018年5月4日，原告向被告发出《通知》，内容为：根据我司与翟迎飞签订的《枫桥荔苑认购书协议》第五条、第六条的约定、由于翟迎飞已违反了该二条约定未履行相应合同义务、我司决定终止履行与其签订的全部认购协议书、现特书面通知贵公司、请予配合。一、从贵公司收到本通知之日起，贵司根据我司与翟迎飞签订的《枫桥荔苑认购书协议书》并且已经签订枫桥荔苑一号楼三、四层的《商品房买卖合同》终止履行。二、贵公司未经我公司同意、不得擅自签订枫桥荔苑一号楼三、四层的《商品房买卖合同》。 2018年5月11日广西海狮律师事务所向原告发出《律师函》，内容为：2017年4月13日，骏宁公司（甲方）与你方（乙方）签订了《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-20170413,以下简称合同），约定：甲方将防城港市枫桥荔苑公寓1号住宅楼3-19层销售给乙方；面积总计12566.4㎡，房屋转让单价为3400元/㎡;定金为200万元；房款支付方式为乙方在该项目取得《商品房预售许可证》10日内支付购房款总额百分之五，一个月内支付购房款百分之十，二个月支付购房款总额百分之二十五，三个月内再支付购房款总额百分之四十，四个月内再支付购房款总额百分之五十五，五个月内再支付购房款总额百分之七十，六个月内再文付购房款总额百分之八十，七个月内再支付购房款总额百分之九十，八个月内再支付购房款总额百分之百；合同还约定了其它事项。同日，骏宁公司与你方签订一份《补充协议》，共同确认上述项目可由你方销售给第三人等内容。2017年5月27日，骏宁公司将《商品房预售许可证》移交于你方。此后，因你方出现逾期付款行为，经双方协商，再次以骏宁公司为甲方、朱文桂为乙方，并于2017年8月7日签订一份《补充协议》，约定：乙方房款支付及回款、甲方交房的时间以乙方分销房屋所签并由甲方在合同上加盖公章的《商品房买卖合同》约定时间为准；购房款总额暂定42725760元；乙方逾期付款时间超过三个月，且到期未付金额超过壹佰万元，甲方有权解除合同、没收相关费用并追究乙方违约责任；甲方接受乙方支付逾期利息行为，不代表乙方支付房款时间顺延，第二期、第三期以外的房款支付时间严格按照《枫桥荔苑买卖合同》执行；协议还约定了其它事项。截止2018年5月10日,案涉项目已签订254份《商品房买卖合同》，合同标的总额为37148456.25元。2017年6月份以来，骏宁公司以发送《告知函》、《通知》、电话、短信等方式催促你方按期履行合同付款义务，但你方仍多次发生逾期付款行为。履行期限届满后，骏宁公司通知你方对本项目进行结算，你方也置之不理，至今未与骏宁公司为结算。根据我国法律规定，骏宁公司与你方签订的《商品房预售许可证》、《补充协议》合法有效，应受法律保护，对双方均具有约束力。根据合同约定，结合《商品房预售许可证》移交之事实，付款时间已明确且最后一期付款时间为2018年1月26日，你方理应严格按照每期时间节点履行付款义务，并应当在最后一期付款期限届满前足额支付房款。又根据《补充协议》约定，购房款回款以甲方在合同上加盖公章的《商品房买卖合同》为准，目前已签合同总额37148456.25元远达不到应付款项，且部分房款未到账，现最后履行期限已逾三个月，你方上述行为已严重违反合同约定，致骏宁公司及时回款等合同目的迟迟无法实现。结算、付款时间的拖延势必影响骏宁公司生产经营，并给骏宁公司造成经济上的损失。鉴于你方存在上述违约行为，现正式发函致你方：解除骏宁公司与你方签订的《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-20170413)。 2018年5月30日，被告向原告送达《对账说明》，内容为：朱文桂于2018年5月30日与我司账务结算核对，枫桥荔苑1号楼共计已做合同套数为254套，合同总额为37107481.25元(已包含按揭款），我司实际收入房款总额41768667.00元（已包含按揭款，3、4层己收房款未做合同因朱文桂2018年5月4号通知我司终止与翟迎飞未签署的所有认购），我司已于2018年5月12号与朱文桂解除合同，所有未做购房合同的房款，我司将原路退还。溢价部分请朱文桂按原合同:约定申请支付。应付我司违约滞纳金2017年9-10月份：192726.50元，11月份：124390.10元，I2月份：127099.20元，1月份:112078.6元，2月份：112979.8元，3月份:112979.8元，4月份：112979.8元，5月份：45191.90元，合计：940425.70元，滞纳金将在溢价部分扣除。 2018年6月15日翟迎飞出具《承诺书》，内容为：我在枫桥荔苑一号楼购买的三楼、四楼房屋，已交纳房款共计5319564.00元至防城港市骏宁房地产开发有限责任公司(以下简称骏宁公司）。房款交纳后，骏宁公司已为我办理商品房合同备案6套(314号、406号、414号、302号、308号、310号房）。随后，朱文桂又以我在第二期付款期限内没有及时给付房款为由要求收回三楼、四楼房源，并没收我的定金100万元，我认为其理由不成立。现本人自愿解除合同，并申请将未签合同备案的房款即人民币4473152.00元退还与我。如骏宁公司退款后，朱文桂通过诉讼以我逾期付款为由，要求我承担违约责任，没收我的定金，骏宁公司亦因此受朱文桂起诉，则该判决结果由我自行承担，与骏宁公司无关；如骏宁公司被法院判决返还朱文桂定金的，本人自愿对朱文桂承担返还责任。骏宁公司因前述事宜追究本人责任的，纠纷由防城港市港口区法院管辖。 2018年6月19日，原告通过中国银行向翟迎飞转账支付4473152.00元。 另查明，2017年5月-7月被告收取赵金斗、宋丽、吕杰、屈开战等4人购房款392752元并出具收据，但双方未签订《商品房买卖合同》。2017年9月30日韩业强通过中国建设银行向被告转账100万元。2018年1月26日韩业强通过中国工商银行向被告转账50万元。2018年6月4日被告通过中国银行将上述两笔款项退回韩业强的原银行账户。2017年12月22日，枫桥荔苑1号楼右边电梯通过广西壮族自治区特种设备检验研究院检验合格。 本院认为，双方当事人签订的《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-2017413）及《补充协议》（一）、《补充协议》（二），是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方当事人均应恪守合同约定，履行合同义务。 本案中，被告以原告未按时付款为由，于2018年5月11日委托广西海狮律师事务所向原告发出《律师函》，要求解除涉案的《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-2017413）。原告认为，被告已收原告款项总共为36941371元+392752元（赵金斗等4人支付的款项）+4473152元（翟迎飞的款项）+300万元（保证金）+150万元（韩业强款项）=46307275元,已远超过合同总价42725760元,原告已完全履行合同义务，不存在为由。此外，被告存在逾期取得《商品房预售许可证》且逾期交房等情形。因此，被告解除合同行为无效。本院认为，根据《补充协议》（二）第一条的约定，双方确认乙方房款支付及回款、甲方交房的时间以乙方分销房屋并由甲方在合同上加盖公章的《商品房买卖合同》约定时间为准。本案中，赵金斗等4人以及韩业强被告并未签订《商品房买卖合同》，故赵金斗等4人以及韩业强交付给被告的款项不能认定为原告支付给被告的购房款；翟迎飞交付给被告的款项中的4473152元没有签订对应的《商品房买卖合同》，同理不能认定为原告支付给被告的购房款。至于保证金问题，是为了保证合同的履行，显然不能作为原告的已付购房款。因此，原告逾期付款超过三个月，且逾期付款金额超过100万元，不论根据《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-2017413）第八条，还是根据《补充协议》（二）第五条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，被告均有解除合同的权利。至于原告主张被告逾期取得《商品房预售许可证》及逾期交房等问题，双方所签订的合同并未约定出现被告逾期取得《商品房预售许可证》及逾期交房的情况下，原告可以据实延期付款，故不能作为被告行使合同解除权的阻却事由。至于可能存在的被告逾期取得《商品房预售许可证》及逾期交房所引起的违约行为，双方可以另行协商或另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告朱文桂的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告朱文桂负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元(收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：中国农业银行南宁市万象支行)。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年十月八日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪