江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初3196号原告：郭九地，男，1967年12月30日出生，住江苏省盐城市亭湖区。被告：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司，统一社会信用代码91320902697876976G，住所地江苏省盐城市。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。原告郭九地与被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（以下简称盐城嘉华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用普通程序分别于2019年8月22日、10月9日公开开庭进行审理，原告郭九地到庭参加诉讼，被告盐城嘉华公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭九地向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的2017年-2018年两年的租金。2.请求判令被告支付原、被告双方约定的合同金额20%的违约金。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年3月7日，原告与被告签订了房屋委托经营管理协议，约定将盐城义乌国际商贸城**号房屋租赁交由被告管理；约定前5年委托经营期满后，原告可继续委托被告代为出租该房屋，在此期间原告应得租金以市场实收租金为准，原告须支付被告十分之一作为委托佣金；约定单方违约将承担商品房买卖总额20%的违约金。但5年期满前，被告在未征得原告同意的情况下，擅自改变房屋结构且对外出租，并停止支付房屋租金。原告多次请求被告支付房租，均遭到被告的拒绝。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告盐城嘉华公司未作答辩。经审理查明，2011年3月7日，原告郭九地（合同甲方）与盐城嘉华公司（合同乙方）签订《盐城义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》，约定主要内容为：“第一条.商铺基本情况，该商铺坐落于盐城市[盐城义乌国际商贸城]**号，建筑面积38平方米……第三条.委托经营期限，委托经营管理期自[盐城义乌国际商贸城]交付之日（注：具体以实际开发商、甲方、和乙方的交付手续为准）起计算，共计15年。未经甲乙双方协商一致，不得变更出租代理期限。第四条.委托经营权限，（一）乙方的具体代理权限为：1、委托前三年，乙方享有该铺位的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；委托后二年，乙方享有该铺位的出租权、管理权、经营权；2、代理甲方出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；3、第四至第五年委托期间，向承租方收取租金；4、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；在委托经营期限内，甲方未经乙方同意不得撤消乙方的代理权限。（二）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得自行出租房屋，不得向实际承租人收取租金……第五条.租金（一）租金标准为：1、市场培育期：为市场正式交房起第一至第三年。甲乙双方确认乙方无需支付该商铺租金（甲方充分认识到，该商铺需通过整体统一经营管理才能长久提升房屋价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求）。甲方应自愿同意在前三年市场培育期内无偿交于乙方统一经营，乙方无需再承担支付该商铺租金的义务，甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务并应全面履行本合同项下的全部义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2、市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。3、市场培育期满后第四至第五年，甲方有自营需要的，须提前6个月以书面告知乙方……（二）市场培育期满后第四、五年租金交付方式租金按实际出租租金由乙方代收后交付甲方，乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金（遇节假日则相应顺延）……第六条.代理佣金（一）第四、五年的佣金：如甲方实收租金超过8%的，超过部分甲方支付1/10作为乙方的委托佣金；该款乙方有权在甲方相应委托经营年度首期（每半年）应得租金中扣除……第九条.协议的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止协议。具体违约责任详见本合同第十条。（二）有下列情形之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的。2、因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。第十条.违约责任，本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方签署的《商品房买卖合同》合同总金额20%计算。双方确认，因双方对市场因素的认知，双方对违约金数额确认，不得以过高或过低主张调整。第十一条.其他约定，l.前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，甲方须支付1/10作为乙方的委托佣金。双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权…”原告郭九地在该协议甲方处签字确认，被告盐城嘉华公司在该协议乙方处加盖合同专用章确认。被告盐城嘉华公司按照合同约定向原告支付租金至2016年，自2017年起，被告未向原告支付过租金。案涉房屋目前已改造成家家爱家具城。原告在签订买卖合同后未使用过案涉房屋，委托被告公司统一经营，现案涉商铺**号用于经营家具。本案在审理过程中，因被告未到庭，致本案调解不成。本院认为：本院认为，依法成立的合同受法律保护。一、关于原告主张租金的问题。原告郭九地与被告盐城嘉华公司在委托经营管理协议中第十一条约定:“前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，甲方须支付1/10作为乙方的委托佣金。双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权…”截止法庭辩论终结之日，原告主张的2017年、2018年租金已到期，故郭九地主张按合同约定要求盐城嘉华公司支付自2017年1月1日起至2018年12月31日止的两年商铺租金的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告认可按照本院同类案件中法院已生效判决确定的占用费标准计算每月租金：一楼：建筑面积*25元*72%；二楼：建筑面积*20元*72%；三楼：建筑面积*17元*72%。本案案涉房屋位于一楼，建筑面积38平方米，故每月租金为684元，2017年至2018年共24个月租金为16416元。二、关于原告主张的违约金问题。本案中，双方签订的委托经营管理协议中第十条约定：“如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，接商品房买卖合同总金额20%计算。”该约定系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，但本案中被告盐城嘉华公司未终止合同，亦未要求解除合同，不符合约定的支付违约金的情形，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日向原告郭九地支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金16416元。二、驳回原告郭九地的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210.4元，由被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈律心人民陪审员  张福桂人民陪审员  周志勇二〇一九年十月二十二日法官 助理  戴欣妍书 记 员  熊书伟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。