广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初6654号原告：汤耀球，男，1958年2月25日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市，原告：汤耀麟，男，1962年7月26日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市，两原告共同委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈路芳，广东铭兴律师事务所实习律师。被告：李康富，男，1965年12月19日出生，汉族，住广东省化州市，原告汤耀球、汤耀麟诉被告李康富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年7月8日公开开庭审理了本案。原告汤耀球及原告汤耀球、汤耀麟的共同委托诉讼代理人刘瑾玮、陈路芳到庭参加了诉讼，被告李康富经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤耀球、汤耀麟向本院提出以下诉讼请求：1.被告退出并向原告交还位于中山市××乡镇××村金湾装饰建材商业广场综合楼（展厅）的房产；2.被告向原告支付2018年租金84000元及逾期支付租金的补偿费（按每天50元，从2019年1月1日起计算至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付2019年1月1日至实际交还房产之日止的占有使用费及逾期支付占有使用费的补偿费（占有使用费的计算方式：按每月30000元，从2019年1月1日起计算至交还房产之日止；补偿费的计算方式：按每天50元的标准，从2019年1月1日起计算至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付2019年1月电费934.2元、2019年2月电费905.82元、2019年3月电费40.25元；5.被告向原告支付2019年1月至6月水费195.7元；6.被告向原告支付2014年11月至2018年12月的租赁税43000元以及2019年1月之后的租赁税（租赁税的计算方式，按每月860元，从2019年1月计算至被告交还房产之日止）；7.被告向原告支付2019年2月至3月的物业管理费4018.4元以及2019年4月之后的物业管理费（物业管理费的计算方式：按每月2009.2元，从2019年4月计算至被告交还房产之日止）。事实理由：2014年11月5日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定:原告将位于中山市××乡镇××村金湾装饰建材商业广场综合楼（展厅）一幢三层出租给乙方作商业使用，租赁期为六年，自2014年11月6日至2020年11月5日止。合同还对其他事项进行了约定。2018年11月5日，因被告拖欠6个月租金，原告与被告签订欠交租金协议书，被告在协议书确认尚欠原告2018年5月1日至2018年10月31日的租金180000元，租赁期由2014年11月6日至2020年11月5日变更为2014年11月6日至2018年12月31日，被告承诺于2018年12月31日前结清所有租金184000元（8个月租金240000元减去按金56000元所得）。2018年12月8日，被告向原告支付了租金100000元，尚欠租金84000元未支付。租赁合同到期后，原告经多次催促被告交清租金并办理房屋交接手续，但被告拒不支付并占有使用房屋至今。截止至2019年2月23日，被告尚欠原告2018年租金84000元、2019年1月至2月租赁物占有使用费60000元、电费、物业管理费、租赁税等费用。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告汤耀球、汤耀麟就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.土地使用权证、房地产权证；2.房屋租赁合同、欠交租金协议书；3.广东电网短信通知；4.微信聊天记录、律师函、EMS邮单；5.涉案商铺2019年1月至2月电费单、广东电网公司中山供电局缴纳电费收费凭证；6.中山市巨龙古玩城发展有限公司出具的《收据》；7.中山市巨龙古玩城发展有限公司出具的《催缴费用通知》、中山市巨龙古玩城发展有限公司出具的《收据》。原告汤耀球、汤耀麟为证明其主张的事实，于庭后补充提交税收缴款书、增值税普通发票、银联签购单拟证明原告已缴纳涉案商铺2016年7月1日至2019年6月30日的租赁税44355.6元。被告李康富在法定期限内没有提出答辩意见，也未向本院提供证据。本院认定事实：2014年11月5日，原告汤耀球、汤耀麟（作为出租方、甲方）与被告李康富（作为承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，约定：1.甲方将位于中山市××乡镇××村金湾装饰建材商业广场综合楼（展厅）一幢三层出租给乙方使用；2.租期为六年，即从2014年11月6日起至2020年11月5日止，从2015年1月6日开始计租；3.租金定价：2014年11月6日至2016年11月5日每月租金按28000元，2016年11月6日至2018年11月5日每月租金按3000元，2018年11月6日至2020年11月5日每月租金按33000元；4.合约签之日起，乙方应交付按金56000元，并交付一个月租金28000元，以后每月1至8日之内交清本月的租金给甲方；5.在合约期内，乙方应按照合同规定时间每月按时交清租金给甲方，如乙方超期交租金及水电费，每超期一天乙方须付给甲方50元补偿费；6.在合约期内该房屋所发生的一切费用，包括：水电费、管理费、租赁税等费用，均由乙方负责支付。上述房屋租赁合同还约定了其他内容。上述房屋租赁合同甲方落款处有原告汤耀球、汤耀麟的签名，乙方落款处有被告李康富的签名。2018年11月5日，原告汤耀球、汤耀麟（作为出租方、甲方）与被告李康富（作为承租方、乙方）签订一份欠交租金协议书，约定：1.甲方将位于中山市××乡镇××村金湾装饰建材商业广场综合楼（展厅）一幢三层出租给乙方使用；2.承租方李康富欠交2018年5月1日至2018年10月31日共计6个月租金，金额为180000元；2.经双方协议租赁期改为至2018年12月31日终止，2018年12月31日出租方收回房屋；3.承租方最迟在2018年12月31日前结清所有租金8个月共计240000元，减去按金56000元后的余额，一并付清商铺所发生的一切费用，逾期未交租交由相关部门调解或人民法院裁决。上述欠交租金协议书甲方落款处有原告汤耀球、汤耀麟的签名，乙方落款处有被告李康富的签名。2018年12月8日，被告李康富通过银行转账的方式向原告支付了租金100000元。2019年1月至3月期间，原告通过微信多次向被告催收租金、水电费等费用，并要求被告交还涉案租赁房屋。2019年3月1日，原告委托广东铭兴律师事务所律师向被告发出一份律师函，要求被告于收到律师函之日起三日内向原告交清2018年租金84000元、2019年1月至2月租赁物占用租金60000元、电费905.82元、租赁税60000元，并办理涉案租赁房屋的交接手续等事项。2019年3月20日，原告汤耀球、汤耀麟代被告李康富向广东电网公司中山供电局支付了涉案租赁房屋2019年1月电费及电费违约金共计1046.3元、2019年2月电费及电费违约金共计958.36元、3月电费40.25元。2019年7月5日，原告汤耀球、汤耀麟代被告李康富向中山市巨龙古玩发展有限公司支付了涉案租赁房屋2019年1月至6月水费175.2元、公摊水费20.5元、公摊电费59.4元。同日，原告汤耀球、汤耀麟代被告李康富向中山市巨龙古玩发展有限公司支付了涉案租赁房屋2019年2月至7月管理费12055.2元。2019年7月22日，原告汤耀球、汤耀麟代被告李康富向中山市三乡镇流动人口管理办公室支付了涉案租赁房屋2016年7月至2019年6月的租赁税费共计44355.6元。再查，涉案租赁房屋位于中山市××乡镇××村金湾装饰建材商业广场综合楼（展厅），权利人为汤耀球、汤耀麟，房地产权证号为粤房地证字第××号，建筑面积为16784.34平方米。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告汤耀球、汤耀麟与被告李康富签订的房屋租赁合同及欠交租金协议书是双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的主要焦点为：一、原告要求被告交还涉案租赁房屋理据是否充分；二、原告是否有权要求被告支付租金及逾期支付租金的违约金；三、原告是否有权要求被告支付占有使用费及逾期支付占用使用费的违约金；四、原告是否有权要求被告支付涉案租赁房屋的电费、水费、物业管理费及租赁税费。具体分析如下：关于焦点一，原、被告双方签订的房屋租赁合同约定涉案租赁房屋的租赁期限为从2014年11月6日起至2020年11月5日止。后，原、被告双方通过签订欠交租金协议书将房屋租赁合同的租赁期间变更为至2018年12月31日止，并约定原告于2018年12月31日收回涉案租赁房屋。故本院认定双方的租赁期限于2018年12月31日届满。租赁期限届满后，被告李康富应依约将涉案租赁房屋交还给原告。原告主张被告向原告交还位于中山市××乡镇××村金湾装饰建材商业广场综合楼（展厅）的房屋，理据充分，本院予以支持。关于焦点二，根据双方签订的欠交租金协议书约定，被告李康富应于2018年12月31日前向原告支付2018年5月至2018年12月共8个月的租金合计为240000元。被告于2018年12月8日向原告支付了租金100000元。另外，根据双方签订的欠交租金协议书约定，被告李康富已支付的按金56000元应直接抵扣应支付的租金。经本院核算，被告尚欠原告租金84000元（240000元-100000元-56000元）。对于尚欠的租金84000元，被告李康富应承担清偿责任。关于逾期支付租金的违约金承担问题，根据欠交租金协议书约定，被告应于2018年12月31日前向原告清偿尚欠租金，其未依约履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的房屋租赁合同约定，超期支付租金，每逾期一天乙方须付甲方50元补偿费。本院认为，虽然双方签订的房屋租赁合同中对逾期支付租金的补偿费进行了明确约定，但是该补偿费实则是为了弥补原告因被告延迟支付租金的损失，根据损失填补原则，在原告未能举证证明因被告延迟支付租金导致原告产生严重损失的情况下，每日50元的违约金计算标准明显过高，依法应予以调整，本院依法将逾期支付租金的违约金计算标准调整为从2019年1月1日起按月息2%计算。关于焦点三，如焦点一所述，租赁期限届满后，被告李康富应依约将涉案租赁房屋交还给原告。被告李康富未将涉案租赁房屋交还给原告，截止至开庭之日仍占用使用涉案租赁房屋，其应依照合同约定按每月租金30000元的标准向原告支付占用使用费。原告主张被告从2019年1月1日起至交还涉案租赁房屋之日止，按每月30000元向原告支付占有使用费，理据充分，本院予以支付。关于逾期支付占有使用费的违约金承担问题，双方签订的房屋租赁合同中并对逾期支付占有使用费的违约金承担问题进行明确约定，原告主张按每日50元的标准计算违约金，没有相应的合同依据及法律依据，本院不予支持，逾期支付占有使用费的违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算为宜。关于焦点四，对于水费、电费的承担问题，根据双方签订的房屋租赁合同约定，水电费等费用由乙方自行承担。原告主张其已代被告李康富清偿了涉案租赁房屋2019年1月至3月期间的电费共计1880.27元（934.2元+905.82元+40.25元）以及2019年1月至6月期间的水费共计195.7元，并提供了相应的支付凭证及收据等证据予以佐证。对于原告上述主张的事实，本院予以采信。原告在代被告李康富支付上述款项后，有权向被告李康富追偿。原告主张被告向原告返还已支付的2019年1月至3月期间的电费共计1880.27元及2019年1月至6月期间的水费共计195.7元，理据充分，本院予以支持。关于物业管理费及租赁税的承担问题，根据双方签订的房屋租赁合同约定，物业管理费、租赁税等费用由乙方自行承担。原告主张其已代被告李康富清偿了涉案租赁房屋2019年2月至7月期间的物业管理费共计12055.2元以及2016年7月至2019年6月期间的租赁税费共计44355.6元，并提供了相应的支付凭证及收据等证据予以佐证。对于原告上述主张的事实，本院予以采信。原告在代为支付上述款项后，有权向被告李康富追偿。原告主张被告向原告返还已支付的2019年2月至7月期间的物业管理费共计12055.2元及2016年7月至2019年6月期间的租赁税共计44355.6元，理据充分，本院予以支持。对于原告主张被告支付2019年8月起至实际交还房屋之日止的物业管理费以及2019年7月起至实际交还房屋之日止的租赁税，双方签订的房屋租赁合同中未明确约定该费用由被告直接向原告支付，且对于之后的费用原告亦未能提供相应证据证明其已实际支付，故原告要求被告支付2019年8月起至实际交还房屋之日止的物业管理费以及2019年7月起至实际交还房屋之日止的租赁税，理据不足，本院不予支持。被告李康富经本院公告传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。终上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告李康富于本判决生效之日起七日内向原告汤耀球、汤耀麟交还位于中山市三乡镇新圩村金湾装饰建材商业广场综合楼（展厅）的房屋；二、被告李康富于本判决生效之日起七日内向原告汤耀球、汤耀麟支付2018年尚欠的租金共计84000元及逾期支付租金的违约金（按月息2%，从2019年1月1日起计算至实际清偿之日止）；三、被告李康富于本判决生效之日起七日内向原告汤耀球、汤耀麟支付占有使用费（按每月30000元计算）及逾期支付占有使用费的违约金（从2019年1月1日起至实际交还租赁房屋之日止，以租金30000元/月计算，分别从每月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；四、被告李康富于本判决生效之日起七日内向原告汤耀球、汤耀麟支付2019年1月至2019年3月期间的电费共计1880.27元、2019年1月至2019年6月期间的水费共计195.7元、2019年2月至2019年7月期间的物业管理费共计12055.2元以及2016年7月至2019年6月期间的租赁费共计44355.6元；五、驳回原告汤耀球、汤耀麟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3098元（原告已预交），由原告负担298元，由被告负担2800元，被告于本判决生效之日起七日内将应承担的案件受理费2800元迳付原告。如不服本判决，原告汤耀球、汤耀麟可在本判决送达之日起三十日内、被告李康富可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年十月二十八日书 记 员  卢芷琪林雷