广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4486号原告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈正，该公司职员。被告：吴琦，女，1974年10月4日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：陈路遥、邝李楠，广东宏力律师事务所律师。原告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）与被告吴琦居间合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年6月6日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭审理了本案。原告合富公司的委托诉讼代理人陈正，被告吴琦及其委托诉讼代理人陈路遥、邝李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合富公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付中介费19200元及滞纳金19200元，滞纳金按每日1%计算，自2017年3月22日起计至清偿之日止，暂计至立案之日，合计38400元；2.被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告是房屋买卖的中介方。2017年3月22日，通过原告的努力，就被告（卖方）出售其所拥有的位于广州市花都区新华镇新都大道3号怡翠苑3栋608房之物业一事达成一致。同日，被告并就此事与买方及原告签订了《存量房买卖合同》。另被告就同意向原告支付中介费相关事宜签署了《服务收费确认书》。根据合同及确认书的约定：基于原告促成合同成立，被告同意向原告支付中介费19200元，逾期交付该费用的，则按日向原告交付相当于费用1%的滞纳金，直到清偿之日止。合同第十五条约定：在本合同履行过程中如有争议，三方协商不成，同意向物业所在地法院提起诉讼。合同签署后，原告已依约履行了居间义务，且现交易已完成，但被告却没有按照合同的约定履行相关义务，至今仍拖欠原告中介费19200元未付。为此，原告已多次要求被告履行合同及确认书的约定支付上述款项，但均未果。综上所述，原告与被告所签订的合同是在平等、自愿的基础上签订的，其内容合法有效。被告拒不支付原告中介费，已严重损害了原告的合法权益，应承担相应的责任。因此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之规定，特向法院提起诉讼，请予公正判决。被告吴琦辩称，根据《广州市存量房网上交易规则》第十九条“签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员在使用网上交易系统办理相关手续时不得有以下行为：（一）在网上交易系统外交易；（二）不通过网上交易系统验证房屋信息；（三）提供虚假房地产中介服务，签订虚假房地产中介服务合同；（四）签订虚假存量房买卖合同；（五）以欺骗、盗窃等不正当手段获取房屋信息后，发布、公开、泄漏、转卖当事人及房屋的相关信息材料；（六）协助当事人虚报成交价格；（七）无合法依据为当事人进行系统操作或者拒绝为当事人进行系统操作；（八）系统操作反复失误，直接或者间接影响双方当事人交易；（九）利用虚假房屋信息、虚假合同实施诈骗、偷逃税费等；（十）未经当事人同意，公开当事人相关材料和信息资料；（十一）未按本规则第十五条规定妥善保管相关材料；（十二）其他违法违规行为”之规定，原告严重违反诚实信用原则，且原告向被告提供的居间服务存在严重的服务瑕疵及重大的服务过失，故被告无需再向被告支付任何的中介费及滞纳金，具体答辩意见如下：一、被告本来就无需向原告支付涉案的19200元中介费，系原告诱骗被告与其签订独家代理，导致被告陷入本案诉讼，被告被原告进行了“套路中介消费”。2016年，被告就已在原告处就广州市花都区新华镇新都大道3号怡翠苑3栋608房进行放盘，但并未签订独家代理，2017年春节过后，被告找到原告询问为何涉案房屋还没卖出，原告向被告表示，想快点卖出也可以，但要被告与其签订独家代理。无奈之下，被告于2017年3月8日与原告签订了独家代理（非独家代理时居间方只向买方收取中介费，独家代理时居间方既向买方收取中介费又向卖方收取中介费）。2017年3月8日当天签订完独家代理后，原告的中介人员麦前华、建仔就找到被告说“今天就可以帮你把房子卖掉”。随后，在麦前华、建仔的居间下，2017年3月9日被告就与吴赟第一次见面，吴赟当天就向被告支付了10000元购房定金以向被告购买涉案房屋。被告认为，原告为了赚取本来不应由被告支付的19200元中介费，诱骗、迫使被告与其签订独家代理，只要被告不与其签订独家代理，原告就一直拖着不居间潜在买家购买涉案房屋。原告的上述行为严重违反诚实信用原则。二、原告存在“（六）协助当事人虚报成交价格”及“（九）利用虚假房屋信息、……、偷逃税费等”的行为。原告就涉案房屋居间过两次交易，其中成功的交易是第二次亦即出售给徐汉明的交易。而原告在为被告及徐汉明办理涉案房屋的网签手续时，原告在被告不知情且未经被告同意的的情况下，对涉案房屋进行了两次网签。第一份网签合同系2017年3月29日制作的《存量房网签合同》（合同编号：17030645948），该份网签合同所载的总房价为960000元（该总房价与原告、徐汉明于2017年3月22日签订的《存量房买卖合同》“20170322”所载的总房价系一致的），但原告在输入数据至第二条第1款即总房价960000元后就没有继续输入后续条款的数据。第二份系2017年4月7日制作的《存量房网签合同》（合同编号：17040075186），该份网签合同所载的总房价为1030000元，其中首期款为410000元，按揭贷款部分为720000元。被告认为，该1030000元的价格系原告为了配合徐汉明骗取银行更多贷款而故意与徐汉明串谋而制作的。因为，《存量房买卖合同》“20170322”中载明的总房价为960000元，其中首期款为290000元，按揭贷款部分为670000元，亦即最终用以过户递件的《存量房网签合同》（合同编号：17040075186）中的按揭贷款金额比《存量房买卖合同》“20170322”的按揭贷款金额多出50000元（720000元-670000元）。在存量房交易中，骗贷是税务等政府部门三令五申明令禁止的，其行为将会使被告陷入涉嫌与徐汉明共同骗贷的巨大法律风险当中。因此，原告的上述行为严重违反《广州市存量房网上交易规则》第十九条的第（六）、第（九）款。这是原告的一项严重的服务瑕疵。三、原告为被告具体提供居间服务的中介人员存在前后不一致的情况，且部分中介人员没有中介执业证，属“（十二）其他违法违规行为”；在原告为被告、徐汉明居间的房屋买卖中，《存量房买卖合同》“20170322”落款处签名的经办中介人员系“杜玉丹”，而为被告制作《存量房网签合同》（合同编号：17030472019）、《存量房网签合同》（合同编号：17030645948）、《存量房网签合同》（合同编号：17040075186）三份合同的经办中介人员却均系“梁文耀”。因此被告认为，原告的上述行为违反了《广州市存量房网上交易规则》第十条第三款“存量房买卖双方当事人通过房地产中介服务机构达成交易的……相关持证从业人员必须在存量房买卖合同上签名……”。因此，该处的“相关持证从业人员”应理解为实际为原告提供居间服务的经办中介人员，但实际与被告接洽并提供居间服务的中介人员竟然既不是“杜玉丹”也不是“梁文耀”。而是麦前华。而经过在广州市房地产中介协会的查询得知，麦前华是2018年才取得中介执业证的，亦即麦前华在居间被告与吴赟、被告与徐汉明的两起房屋买卖时的2017年尚未取得中介执业证。原告的上述行为属于“（十二）其他违法违规行为”。综上，这又是原告的两项严重的服务瑕疵。四、原告自始没有将前后三份网签合同的原件交给被告，严重侵害了被告的知情权，属“（十二）其他违法违规行为”。在原告为被告居间的两次房屋买卖（被告与吴赟的交易、被告与徐汉明的交易）中，原告自始没有将《存量房网签合同》（合同编号：17030472019）、《存量房网签合同》（合同编号：17030645948）、《存量房网签合同》（合同编号：17040075186）三份网签合同原件或复印件提交给被告，严重损害了被告作为房屋卖方最基本的知情权。这是原告的又一项严重的服务瑕疵。五、原告的严重服务过失对被告造成了23000元的经济损失。2017年4月份，被告与徐汉明到房管部门对涉案房屋办理了交易过户手续,交易过户完成后随后进入按揭贷款的放款程序。在被告的询问下，麦前华向被告承诺至2017年5月底被告就能收到徐汉明的按揭银行放款的尾款。由于麦前华的承诺，被告随即于2017年5月17向案外人陈雁、赵丽霞夫妇购买了位于清远市美林湖国际社区安达鲁西亚A区二路东三街3栋23号。23号房是以涉案房屋的售房款来支付部分购房款的，但直至2017年7月中旬，被告仍未收到尾款，导致被告对陈雁、赵丽霞夫妇违约，为此被告向陈雁、赵丽霞夫妇支付了13000元的违约金，而且为了尽快付清对陈雁、赵丽霞夫妇的购房款，被告于2017年7月20向按揭公司贷款借得了500000元，被告为此支付了10000元的利息。在被告贷得该500000元贷款的14日后（即2017年8月3日），被告才收到徐汉明的按揭银行放款的720000元。被告认为，上述合计23000元的损失系原告的过错所造成的。因为，既然原告与被告签订的是独家代理并要向被告收取19200元的中介费，原告就要向被告提供高于非独家代理的居间服务，这种更高层级的服务应当包括原告要为被告挑选购房条件最为优质的买家进行居间。被告之所以在额外花费了23000元后才收到按揭尾款，正是因为徐汉明这一买家的购房条件(包括征信条件、还款能力条件、所能够承受高房款利率的条件)并非最为优质，所以才导致按揭银行放款的迟延。最终导致了被告的经济损失。这是被告的重大居间服务过失，且该过失对被告造成的损失已高于原告向被告所主张的19200元中介费。因此该重大居间服务过失足以使被告无需向被告支付任何中介费。六、原告的原中介人员麦前华于2017年9月13日违规向被告私自额外收费1000元，属“（十二）其他违法违规行为”；七、鉴于原告的房屋居间服务存在严重瑕疵、重大过失且违反最基本的诚实信用原则，因此原告主张的19200元滞纳金不应得到支持，在广州中院的司法判例中有类似的案件支持，已提交法院参考（不作为证据），请法院参考。由于原告在本案中存在严重的服务瑕疵、重大过失且违反最基本的诚实信用原则，因此被告并非恶意拒付中介费用，所以原告主张的19200元违约金亦不应得到支持。综上，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月22日，吴琦（甲方、卖方）与徐汉明（乙方、买方）、合富公司（丙方、经纪方）签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0035049）及附件，约定甲方将位于广州市花侨新华街新都大道3号怡翠苑3栋608房出售给乙方，房屋建筑面积108.27平方米。房屋总价960000元，由买方承担全部税费。第六条：中介服务费及其他费用的给付，详见服务收费确认书GHG0030311、GHG0030312。第七条：丙方义务和责任，1、丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务。2、丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。3、非经甲乙双方当事人书面同意，房地产中介服务机构不得泄露买卖双方的信息资料等。4、因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。第八条：违约责任，各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第十九条：关于房屋装修及家电等附属设施补充约定：2.买卖双方确认：鉴于该附属设施是中介方促成交易，中介服务费用合并计算。3.合约三方确认：此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条款，均视为对全部合同和关联文件的违约。合同载明的重要提示5：买卖双方凡向我司缴付款项，我司将根据款项内容开具盖有“收据专用章”或“发票专用章”的收据或发票。如有员工私自向阁下开具白条收据或作出承诺，而未加盖公司印章的，请阁下拒绝接受，否则我司对此不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任。附件：付款方式，经甲乙双方约定为涂销抵押后按揭付款，定金50000元买方应在签署本合约同日自行交付卖方，定金余款50000元买方须在2017年3月28日前自行交付卖方；银行经批准同意贷款后，首期楼款（不含定金）190000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼价余款（即申请贷款额）670000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。合同及附件还对其他内容进行了约定。合同及附件的落款丙方经纪人均由“杜玉丹”签名。上述合同签订同日，吴琦出具《服务收费确认书》，确认同意向合富公司支付19200元作为中介代理费；费用缴交日期为2017年3月22日，逾期交付该费用，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。《存量房买卖合同》签订后，吴琦收到了徐汉明支付的全部房款，涉案房屋过户登记至徐汉明名下。因吴琦未依约向合富公司支付中介服务费，合富公司于2017年11月3日向吴琦寄发《知会函》，要求其依约支付中介代理费19200元，催促未果后，合富公司提起本案诉讼。关于吴琦抗辩的合富公司协助买方虚报成交价格的问题，吴琦确认合富公司提供了包括网签、按揭、递件、过户的居间服务，但表示对于网签合同的内容不清楚，吴琦表示，办理递件过户手续时，合富公司让其签了一份《存量房买卖合同》，但没有让其细看内容。合富公司陈述其为买卖双方进行了三次网签，第一次网签后因限购政策变化，买方不具备购房资格，在买卖双方的同意下，其撤销了网签；第二次网签录入后不久，吴琦与徐汉明要求变更合同价款，合富公司在告知相关交易风险后，双方仍执意要求变更，故进行了第三次网签，最后网签的价格为1030000元。前两次的网签合同没有双方的签名确认，最后一次网签后双方到场签名确认。为查明涉案房屋办理网签手续的相关情况，根据吴琦的申请，本院依法向广州市房屋交易监管中心发函调查，该单位复函表示：一、关于该房屋网签情况。2017年3月18日，合富公司通过存量房网上交易系统制作了该房屋的存量房买卖合同（合同编号：17030472019）。2017年3月29日，合富公司办理了该合同的撤下手续。2017年3月29日，合富公司再次通过存量房网上交易系统制作了该房屋的存量房买卖合同（合同编号：17030645948）。2017年4月7日，合富公司办理了合同的变更手续（合同编号：17040075186），现房源状态为已结案。二、关于存量房网签办理手续的说明。该房屋网签手续办理时，存量房网上交易系统无法核实卖方吴琦的确认方式。但根据《广州市存量房网上交易规则》，房地产中介服务机构在促成买卖双方达成交易后，应当根据买卖双方协商一致的结果，通过存量房网上录入存量房买卖合同并打印，然后由买卖双方和房地产中介服务机构签章确认。买卖双方协商同意变更或者解除存量房买卖合同的，应当订变更或者解除合同的书面协议，然后由房地产中介服务机构在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。房地产中介服务机构应当妥善保管所签订的房地产中介服务合同、存量房买卖合同、变更或者解除合同的书面协议等相关书面材料。”合富公司对上述复函的真实性、合法性、关联性均予以确认,认为复函显示按照房屋交易的相关流程，房屋的网签变更是需要买卖双方签名确认的，完全是买卖双方根据协议上一致的约定进行变更，而合富公司在其中只是协助和录入的作用，并不存在吴琦所说的合富公司与买方串通，故意报高价格的行为。吴琦对复函的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为合富公司在本案中制作的三份网签合同，前两份是没有经过其和买方的一致同意，合富公司的行为违反了复函关于存量房网签办理手续的说明，合富公司没有其他证据证明三份网签合同的作出和撤回是经其同意，三份合同还出现了价格不一致的情况，说明了合富公司提供的服务存在瑕疵。关于提供居间服务的中介服务人员及资质问题，合富公司表示其公司人员麦前华、杜玉丹为涉案交易提供了服务，主要提供服务的是杜玉丹，麦前华协助跟进交易；至于网签合同上载明的梁文耀，是其公司专门负责网签的人员；上述三人中，杜玉丹与梁文耀具有房地产经纪人执业资格证，麦前华已经离职。合富公司还认为，取得房地产经纪人职业资格并不是中介人员提供中介服务的前提条件，未达到参加房地产经纪人职业资格考试规定的工作年限的中介人员参与提供中介服务，协助具备资格的中介人员处理中介事务也是惯例，且未有任何法律法规明文规定无经纪资格的中介人员参与提供中介服务的，中介机构无权收取中介费用，故麦前华未取得房地产经纪人职业资格并不能成为被告拒绝支付中介费用的理由。吴琦认为交易过程中仅麦前华一人提供了服务，麦前华在2018年尚不具备中介从业资质，严重违规；至于杜玉丹仅在签合同时出现过一次，但从未提供过服务；网签合同上载明的中介人员是梁文耀。吴琦还表示麦前华从合富公司离职后，曾向其表示合富公司无权收取其19200元的中介费，说交易是他跟下来的，吴琦应向他支付1000元，麦前华向其承诺只要支付了1000元就不需要再向合富公司支付19200元的中介费。对此，吴琦提交一份微信转账记录，拟证明其向麦前华支付了1000元，无需再向合富公司支付剩余中介费。合富公司对微信转账记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为其对此不知情，也未授权麦前华收取款项，且《存量房买卖合同》第2页重要提示中已经特别提醒，吴琦应该是明知麦前华无权作出该承诺的。另外，吴琦表示其出售涉案房屋是为了另购房屋，因中介服务人员麦前华向其承诺其可以在2017年5月底收到银行放款，但其实际于2017年8月3日才收到全部房款，因银行放款时间的延迟导致其向另购房屋的卖方支付了违约金13000元，并向按揭贷款公司人员支付按揭费10000元，吴琦认为因合富公司的严重服务过失造成其23000元的经济损失。对此，吴琦提交《买卖合同》、购房发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、微信转账记录予以证明。合富公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为合富公司未参与吴琦与他人的交易，无法核实证据的真实性，且于本案无关；合富公司还认为因放款时间是银行确定的，其不可能作出卖方收款时间的承诺。关于合富公司主张的滞纳金，吴琦认为按应付费用每日1%的标准过高，应当以银行贷款利率标准计算。本院认为，吴琦与合富公司签订的《存量房买卖合同》、附件，以及吴琦出具的《服务收费确认书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。本案争议的焦点为吴琦应否向合富公司支付中介服务费19200元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，合富公司促成吴琦与买方签订了《存量房买卖合同》，吴琦亦确认合富公司提供了包括网签、按揭、递件过户手续的居间服务，现涉案房屋已完成转移登记，合富公司有权要求吴琦支付中介服务费。根据广州市房屋交易监管中心出具的《复函》的内容及《广州市存量房网上交易规则》的规定，房地产中介服务机构在促成买卖双方达成交易后，应当根据买卖双方协商一致的结果，通过存量房网上录入存量房买卖合同并打印，然后由买卖双方和房地产中介服务机构签章确认。买卖双方协商同意变更或者解除存量房买卖合同的，应当签订变更或者解除合同的书面协议，然后由房地产中介服务机构在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。房地产中介服务机构应当妥善保管所签订的房地产中介服务合同、存量房买卖合同、变更或者解除合同的书面协议等相关书面材料。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第（五）项规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。本案中，合富公司陈述其经吴琦与徐汉明的要求变更了网签合同的房价金额，但并未提交经双方签字确认的书面材料予以证明；且最后一份网签合同约定的房屋成交价高于买卖双方实际交易的价格，此行为违反了房地产市场管理法规，合富公司提供的中介服务存在瑕疵，应当减少报酬。综合本案的实际情况，本院酌情确定吴琦应向合富公司支付中介服务费15000元。鉴于合富公司在提供中介服务过程中存在一定瑕疵，合同约定的滞纳金标准确实过高，本院酌定滞纳金自2017年3月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。至于吴琦抗辩的其已向麦前华支付1000元中介服务费，因《存量房买卖合同》已明确提示告知买卖双方付款应以合富公司出具的加盖专用章的收据或发票为准，现并无证据证明麦前华收取款项经合富公司盖章确认或追认，吴琦认为其无需向合富公司支付中介服务费缺乏理据。关于吴琦抗辩认为因麦前华向其承诺付款时间，导致其另购房屋时造成损失23000元，对此吴琦未提交证据证明，合富公司亦不予认可，故本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴琦于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费15000元；二、被告吴琦于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费滞纳金，滞纳金以15000元为本金，自2017年3月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款之日止；三、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，由原告广东合富房地产置业有限公司负担463元，由被告吴琦负担297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  徐伟欣人民陪审员  邓玉洁二〇一九年十月十日书 记 员  刘 赟方琢华