江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0723民初6604号原告:连云港海之舟物业管理有限公司，住所地灌云县伊山镇盐河西路118号。法定代表人：**业，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈福平，该公司员工。委托诉讼代理人：包根，灌云县伊山法律服务所法律工作者。被告:王成，男，汉族，1965年7月13日出生，住灌云县。原告连云港海之舟物业管理有限公司（以下简称海之舟物业公司）与被告王成物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告海之舟物业公司委托诉讼代理人陈福平、包根，被告王成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海之舟物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费、公共水电费合计3751元（原告在庭审中明确涉案房屋面积为106.17㎡，2012年7月17日至2018年12月31日物业费按0.45元/㎡/月计算，公共水电费按0.06元/㎡/月计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告住在灌云县溢彩馨都东区12号楼2单元402室，2012年至2018年未交物业费、公共水电费，原告工作人员上门催要、电话联系，发缴费通知书，被告均未交费。被告王成辩称，一、原告起诉诉讼主体错误，身份证号错误；二、2009年原告进驻，私自允许业主搭建违章建筑；三、原告对业主财产不负责，招聘的全是老年化工作人员，导致我电动车丢失；四、小区环境不如以前，绿化、垃圾、油烟、家禽等管理不到位，业主公共部位私自出租。要求驳回原告诉讼请求，原告收取物业费明细及原告工作人员上门及电话催交诉讼费均要提供证据。本院经审理认定事实如下：被告王成系灌云县溢彩馨都东区12号楼2单元402室业主，该房屋建筑面积为106.17㎡。2015年12月6日，灌云县溢彩馨都东区业主委员会与原告签订灌云县溢彩馨都东区《物业管理补充协议》，约定物业服务合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日，该协议已在原灌云县住房和城乡建设局备案。协议约定物业管理公共服务收费标准，其中住宅用房0.45元/㎡/月，住宅水电公摊费按0.06元/㎡/月累计预收取，最终按实分摊。小区实施物业公共服务二级标准，其中规定门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守，次出入口12小时值守，主、次出入口每班不少于1人，有详细交接班记录。对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。小区公共场所每日清扫一次，实施绿化养护管理。对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物。被告未缴纳2012年7月17日至2018年12月31日的物业管理服务费及水电公摊费。本院认为，物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。灌云县溢彩馨都东区业主委员会与原告签订灌云县溢彩馨都东区《物业管理补充协议》，不违反法律、行政法规有关规定，依法成立，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，即灌云县溢彩馨都东区业主委员会所签订的上述协议对小区全体业主均具有约束力。原告对物业实施物业管理服务后，有权依上述协议的约定向业主收取物业管理费。关于被告辩称小区内绿化、垃圾、油烟、家禽等管理不到位，并提供照片予以证明，原告质证后认为与事实不符，小区内每天均有很多垃圾，每天都进行了清理。排烟问题已经向环保部门处理，小区内确实存在违章搭建情况。对此，本院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。关于被告举证的接处警工作登记表，其中反映的电动车丢失问题，但被告并未提供其他证据证明电动车丢失系原告管理不到位导致，被告所举其他证据可反映出物业管理服务在某些部位存在瑕疵，但并不能证据原告提供的服务存在较大瑕疵，且影响被告正常生活，对被告以此作为拒交物业费及水电公摊费的理由，本院不予支持，被告仍应向原告交纳物业管理费及水电公摊费。关于被告提出的诉讼时效问题，本院于2019年9月18日收到原告立案提交材料，原告未提供相关证据证明其在2019年9月18日之前向被告主张过2012年7月17日至2016年9月18日期间的物业管理费及水电公摊费，应承担举证不能的法律后果，对被告提出的抗辩理由，本院予以采信。对2016年9月19日至2018年12月31日期间的物业管理费及水电公摊费，被告仍应继续向原告支付。经核算，被告应交纳的物业管理服务费为1309.08元（106.17㎡×0.45元/㎡/月×27月12天），水电公摊费为174.54元（106.17㎡×0.06元/㎡/月×27月12天），合计1483.62元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百八十八条、第一百九十二条之规定，判决如下：一、被告王成于本判决生效之日起十日内向原告连云港海之舟物业管理有限公司支付1483.62元；二、驳回原告连云港海之舟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王成负担（该款原告已预交，由被告与判决主文一并向原告履行）。本判决为终审判决。审判员 孙 静二〇一九年十月二十三日书记员 孙金磊法律条文附录《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条：诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。附：履行账号账户名称：灌云县人民法院账号：3207230011010000042540开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部