海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)琼9003民初8160号 原告：海南惠港营销策划有限公司，住所地：海南省儋州市那大镇云月路（原工业大道）西北侧的万通城中汇三号楼3-123、3-125商铺。 法定代表人：李方正，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江辉宇，海南海大平正律师事务所律师。 被告：李秋园，女，1972年9月16日出生，壮族，住广西武鸣县。现羁押于广西壮族自治区南宁市第一看守所。 第三人：海南万通农业开发有限公司，住所地：儋州市那大镇东门街33号。 法定代表人：钟素兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡永健，该公司行政主管。 委托诉讼代理人：李丽，海南维特律师事务所律师。 原告海南惠港营销策划有限公司（以下简称惠港公司）与被告李秋园及第三人海南万通农业开发有限公司（以下简称万通公司）合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院依法将该案转为普通程序进行审理。因被告李秋园涉嫌组织、领导传销活动罪被羁押，且在补充侦查阶段短期内不能参加诉讼，本院裁定中止本案审理。李秋园涉嫌组织、领导传销活动罪一案向南宁市武鸣区法院提起公诉后，本院恢复对本案的审理，并于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告惠港公司委托诉讼代理人江辉宇，被告李秋园，第三人万通公司委托诉讼代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠港公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付创业保证金954900元（其中7A-101房创业保证金559520元，7A-102房创业保证金395380元）；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：万通公司是“万通城中汇商业城”商业地产项目的开发商，其委托惠港公司对前述项目进行营销代理和市场培育，万通公司和惠港公司为了促进房产销售和市场培育，共同制定了“筑梦儋州、创业无忧”的营销方案。李秋园在选购7A-101、7A-101房时拟参加该活动。李秋园就7A-101房分别于2016年10月30日、2016年11月24日向惠港公司预缴创业保证金各20万元总计40万元，就7A-102房于2016年11月24日向惠港公司预缴创业保证金10万元。 2016年12月14日，惠港公司、李秋园、万通公司就李秋园参加“筑梦儋州、创业无忧”活动购买万通公司开发的“万通城中汇商业城”7A-101、7A-102房签订了两份《参加“筑梦儋州、创业无忧”活动的合同书》： 其中关于7A-101的合同第二条约定：“万通公司同意以9000元/平方米的价格向李秋园出售以下房产：房号7A-101，房产建筑面积238.69平方米，总房款为2148210元。万通公司、惠港公司协助李秋园向银行申请10年期44.23%购房款的按揭贷款95万元，按揭款由李秋园负责偿还”；第三条第一、二款约定：“李秋园分六期向乙方支付创业保证金1198210元：第一期支付40万元，备注：差价余款1000元/平方米共计238690元于2017年1月25日前缴清；第二期至第六期分别支付111904元，自本协议签订之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付111904元；”“李秋园向惠港公司支付创业保证金，是李秋园必须承担的义务。李秋园未支付，构成其对惠港公司的负债。李秋园支付创业保证金后，该创业保证金归属惠港公司”；第四条约定：“惠港公司在收到李秋园缴纳的第一期创业保证金40万元之日起两日内代李秋园支付购房首付款1198210元；惠港公司代李秋园支付的该1198210元不构成李秋园对惠港公司的负债……”。 其中关于7A-102的合同第二条约定：“万通公司同意以8200元/平方米的价格向李秋园出售以下房产：房号7A-102，房产建筑面积140.9平方米，总房款为1155380元。万通公司、惠港公司协助李秋园向银行申请10年期48.47%购房款的按揭贷款56万元，按揭款由李秋园负责偿还”；第三条第一、二款约定：“李秋园分六期向乙方支付创业保证金595380元：第一期支付20万元，自本协议签订之日起三日内付清；第二至第六期分别支付79076元，自本协议签订之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付79076元；”“李秋园向惠港公司支付创业保证金，是李秋园必须承担的义务。李秋园未支付，构成其对惠港公司的负债。李秋园支付创业保证金后，该创业保证金归属惠港公司”；第四条约定：“惠港公司在收到李秋园缴纳的第一期创业保证金20万元之日起两日内代李秋园支付购房首付款595380元；惠港公司代李秋园支付的该595380元不构成李秋园对惠港公司的负债……”。 签署前述协议的同日，万通公司与李秋园签署了关于“万通城中汇商业城”7A-101、7A-102房《商品房买卖合同》，分别约定：李秋园以8000元每平方米的价格购买7A-101房，总价格为1909520元，其中首付50%即959520元，余款950000元银行按揭贷款支付。李秋园以8000元每平方米的价格购买7A-102房，总价格为1127200元，其中首付50%即567200元，余款560000元银行按揭贷款支付。 《参加“筑梦儋州，创业无忧”活动的合同书》与《商品房买卖合同》约定的价格不一致的原因：当时银行对该楼盘的贷款政策是售价低于每平方米8000元才可以贷款50%的房款，为了办理贷款，《商品房买卖合同》均约定每平方米8000元，买卖双方商定的实际售价分别为9000元和8200元，价格差价部分计算在创业保证金中，由李秋园支付给惠港公司。 签订商品房买卖合同后，李秋园就7A-101房于2017年2月14日再向惠港公司缴纳238690元创业保证金，加上预缴的40万元，总计缴纳638690元，合同约定的第一期创业保证金缴清，尚余559520元创业保证金未缴纳。李秋园就7A-102房于2016年12月14日再向惠港公司缴纳10万元，加上预缴的10万元，总计缴纳20万元，合同约定的第一期创业保证金缴清，尚余395380元创业保证金未缴纳。 2017年3月16日，惠港公司委托其职员吴莹莹向李秋园支付7A-101房首付款959520元，李秋园于当日将该款作为首付款支付给万通公司，惠港公司完成了代付首付款的义务。2017年3月17日，惠港公司委托其职员吴莹莹向李秋园支付7A-102房首付款567200元，李秋园于当日将该款作为首付款支付给万通公司，惠港公司完成了代付首付款的义务。 2017年11月1日，建行儋州支行向万通公司发出通知称：李秋园逾期不偿还银行按揭贷款，前述两房产总计拖欠本息71977.97元。惠港公司及万通公司也无法联系到李秋园，据传，李秋园因涉嫌刑事犯罪已被南宁警方羁押。因此，原告有理由相信被告经济情况恶化并已丧失履约能力和诚信。虽被告就7A-101、7A-102房的剩余创业保证金未至约定的履行期限，但因其丧失还款能力，已经构成预期违约。根据《中华人民共和国合同法》第107、108条的规定，原告有权在履行期限届满前要求被告提前付款。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼。 被告李秋园辩称，对原告陈述的事实基本没有异议，但是导致没有正常偿还银行按揭贷款的原因是我被羁押了，同时公安机关冻结了我所有的银行卡。刑事案件至今都还没有判决，我的财产也无法进行处理。因为剩余的款项没有到期，因此我不愿意提前偿还。 第三人万通公司述称，对原告的诉请没有异议。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，被告及第三人均无异议，本院认为原告提交的证据内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告及第三人未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：第三人万通公司是“万通·城中汇商业城”商业地产项目的开发商，其委托原告惠港公司对前述项目进行营销代理和市场培育，万通公司和惠港公司为了促进房产销售和市场培育，共同制定了“筑梦儋州、创业无忧”的营销方案。 2016年12月14日，原告惠港公司（乙方）与被告李秋园（丙方）及第三人万通公司（甲方）签订了两份《参加“筑梦儋州、创业无忧”活动的合同书》： 涉7A-101房的合同书主要条款约定：第二条甲方同意以9000元/平方米的价格向丙方出售以下房产：房号7A-101房产建筑面积238.69平方米，总房款为2148210元。甲方、乙方协助丙方向银行申请10年期44.23%购房款的按揭贷款950000元，按揭贷款由丙方负责偿还。第三条丙方分六期向乙方支付创业保证金1198210元：第一期支付400000元，备注：差价1000元/平方米共计238690元于2017年1月25日前缴清；第二至第六期自本协议签订之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付111904元。丙方如未支付，构成其对乙方的负债。第四条乙方在收到丙方缴纳的第一期创业保证金400000元之日起两日内代丙方支付购房首付款1198210元，该首付款不构成丙方对乙方的负债。 涉7A-102房的合同书主要条款约定：第二条甲方同意以8200元/平方米的价格向丙方出售以下房产：房号7A-102房产建筑面积140.9平方米，总房款为1155380元。甲方、乙方协助丙方向银行申请10年期48.47%购房款的按揭贷款560000元，按揭贷款由丙方负责偿还。第三条丙方分六期向乙方支付创业保证金595380元：第一期支付200000元，自本协议签订之日起三日内付清；第二至第六期自本协议签订之日起第六年至第十年，每年于6月30日前支付79076元。丙方如未支付，构成其对乙方的负债。第四条乙方在收到丙方缴纳的第一期创业保证金200000元之日起两日内代丙方支付购房首付款595380元，该首付款不构成丙方对乙方的负债。 同日，第三人万通公司（出卖人）与被告李秋园（买受人）签订了两份《儋州市商品房买卖合同》，涉7A-101房的合同约定：出卖人将位于儋州市××路）西北侧万通·城中汇项目中的儋州万通农产品批发交易市场7号楼1-3层7A-101房出售给买受人，该建筑物为地上3层、地下1层，用途为商业、金融、信息。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为在建商品房，具备预售条件，已取得儋建房售字第（2016-14）号儋州市商品房预售许可证。该商品房买卖合同约定建筑面积238.69平方米，每平方米8000元，总金额1909520元。签订合同时，买受人应支付总房款的50%959520元，余款950000元以银行按揭贷款支付。涉7A-102房的合同约定：出卖人将位于儋州市××路）西北侧万通·城中汇项目中的儋州万通农产品批发交易市场7号楼1-3层7A-102房出售给买受人，该建筑物为地上3层、地下1层，用途为商业、金融、信息。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为在建商品房，具备预售条件，已取得儋建房售字第（2016-14）号儋州市商品房预售许可证。该商品房买卖合同约定建筑面积140.9平方米，每平方米8000元，总金额1127200元。签订合同时，买受人应支付总房款的50%567200元，余款560000元以银行按揭贷款支付。 上述两份合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、商品房销售备案确认和预告登记等作出了约定。 2016年10月30日，李秋园转账支付7A-101房创业保证金200000元，2016年11月24日，李秋园转账支付创业保证金300000元（7A-101房200000元，7A-102房100000元），2016年12月14日，被告李秋园转账支付7A-102房创业保证金100000元，2017年2月14日，李秋园转账支付7A-101房差价余款238690元，惠港公司出具相应收据。至此，涉案7A-101房第一期创业保证金638690元、7A-102房第一期创业保证金200000元均支付完毕。 惠港公司分别于2017年3月16日、2017年3月17日向李秋园账户转账汇款959520元、567200元，李秋园于当日将上述款项转账至万通公司作为涉案7A-101房、7A-102房的首付款。第三人万通公司也当庭表示收到了被告李秋园支付的上述首付款。 另查明，2017年1月3日，涉案两份《儋州市商品房买卖合同》在儋州市不动产登记中心办理了合同备案手续；2017年1月16日，涉案7A-101房、7A-102房在儋州市不动产登记中心进行了预告登记，预告登记权利人为李秋园。 原告在诉讼中向本院申请财产保全，本院于2018年1月3日作出（2017）琼9003民初8160号之一民事裁定书，裁定预查封（轮候）被告购买的儋州万通农产品批发交易市场7号楼7A-101、7A-102房，查封期限两年。 2019年7月24日，中国建设银行股份有限公司儋州支行向本院出具情况说明：由海南万通农业开发有限公司开发的“万通城中汇小区”项目，自2016年1月至2017年3月，我行对该项目内的房产，销售单价每平方米8000元以下的，对经我行审核通过的购房人，可以发放按揭贷款50%，销售单价每平方米超过8000元的，我行不同意发放按揭贷款。 庭审中，被告对原告陈述关于涉案房产每平方米存在差价没有异议，且知晓上述银行贷款政策。 本院认为，2016年12月14日原告惠港公司与被告李秋园及第三人万通公司签订的两份《参加“筑梦儋州、创业无忧”活动的合同书》及万通公司与李秋园签订的两份《儋州市商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 本案关键问题是原告要求被告提前支付创业保证金是否有事实和法律依据。根据合同书约定，被告向原告支付创业保证金为分期付款，涉案两套房产的第一期创业保证金均已按约支付完毕。原告称被告已被刑事羁押、财产状况恶化，丧失履行能力，已构成预期违约，可以要求被告提前支付。被告答辩认为刑事案件尚未判决，公安机关只是冻结其银行账户，且本案第二期至第六期的创业保证金尚未到期，不同意提前支付。本院认为，预期违约的条件是：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。从本案被告答辩看，被告没有明确表示其不支付原告创业保证金，刑事案件尚未审结，其财产尚未作出最终处理，况且合同书约定的第二期款项应于“本协议”签订之日起第六年6月30日前即2022年6月30日前支付，还有较长的时间；再者，原告没有提供确凿的证据来证明被告存在默示预期违约的情形，只是根据被告现被刑事羁押而主观判断其经济状况恶化、丧失履约能力。原告的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项及第一百零八条关于预期违约的规定。因此，原告根据预期违约要求被告立即支付未到期的创业保证金理由不成立，本院不予支持。预期的款项到期后被告不能按期支付，原告可另行主张。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告海南惠港营销策划有限公司的诉讼请求。 案件受理费13349元及财产保全措施申请费5000元，由原告海南惠港营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判长  施灵敏 审判员  王 斌 审判员  吴 丹 二〇一九年十月八日 书记员  车双林 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。