上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初21699号原告：上海东方维京文化发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：赵东，董事长。委托诉讼代理人：李健勇，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告：上海筱容商务服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：方章龙，职务不详。原告上海东方维京文化发展有限公司与被告上海筱容商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序。因原告就房屋复原费用提出司法鉴定申请,本院依法委托上海中世建设咨询有限公司(简称中世建设公司)进行鉴定。后本案依法转为普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告上海东方维京文化发展有限公司的委托诉讼代理人李健勇到庭参加诉讼。被告上海筱容商务服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海东方维京文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.双方签订的合同于2018年9月27日解除；2.被告支付原告自2018年8月16日至2018年9月26日的租金809,461.09元；3.被告支付原告相当于2018年3月16日至2018年8月15日的5个月租金的违约金，共计2,961,443元(第二和本项款项合计3,770,904.09元，以被告缴纳的租赁保证金100,000元和双方托管于招商银行的600,000元，抵扣上述第二、三项款项中的700,000元，扣除后计3,070,904.09元)；4.被告支付原告房屋恢复原状费用1,270,000元；5.被告支付原告自2018年9月27日起到实际支付租金之日止以809,461.09元为基数，按照年利率24%计算的逾期支付违约金；6.被告支付原告律师费60,000元，诉讼保险费5,101元；7.本案的诉讼费、保全费、司法鉴定费用等由被告承担。审理中，原告变更四项诉请为：被告支付原告房屋恢复原状费用970,540元。事实和理由：原告与被告于2017年10月10日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市长宁区仙霞路XXX号XXX层整层、11层整层房屋(简称涉讼房屋)出租给被告，租赁期自2018年3月16日至2028年6月15日止，月租金592,288.60元。3-2条约定，若因被告返还房屋不符合约定要求而导致原告不得不出资将房屋恢复原状的，被告应承担恢复原状的费用，12-13条约定，原告有权在被告逾期支付租金等款项累计超过一个月的情况下单方面解除合同并提前收回，同时被告应支付相当于三个月租金的违约金，不足部分，还应赔偿损失与违约金差额部分。2018年7月30日，双方签署了协议，约定被告应于2018年9月15日前将2018年9月16日至2018年10月15日的租金支付到原告，若逾期则原告有权收回租赁房产。2018年9月20日，被告发函向原告申请延迟到2018年9月26日支付上述补充协议约定的租金，截止到2018年9月27日被告未支付任何一期租金，原告于当日通知被告合同解除。租赁合同附表一约定了三个月装修期和二个月免租期，系原告在合同正常履行的情况下给予被告的优惠，现被告严重违约导致合同解除，被告应赔偿。被告上海筱容商务服务有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房屋租赁合同、关于运营初期现金流安排的协议、银行托管材料、租金延迟支付申请书、解除租赁合同通知、照片、保证金凭证、聘请律师合同、发票等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋所在的东方维京大厦为原告所有。2017年10月10日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订上海市房屋租赁合同一份(包含补充条款)，约定原告将涉讼房屋出租给被告，建筑面积2,996平方米，房屋用途为办公。甲方于2018年3月16日前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年3月16日起至2028年6月15日止。装修期为自2018年3月16日起至2018年6月15日，在装修期内乙方无需交付租金，但仍需缴纳物业管理费及其租赁单元内直接发生的水电等费用。免租期自2018年6月16日至2018年8月15日，自2019年2月1日起至2019年2月28日止。自2018年6月16日至2023年6月15日止，该房屋租金为每日每平方米建筑面积6.19元，每月租金为564,084.38元，每月增值税为28,204.22元，含税合计592,288.60元。自2023年6月16日起至2028年6月15日止，该房屋租金为每日每平方米建筑面积6.38元，每月租金为581,398.77元，每月增值税为29,069.94元，含税合计610,468.71元。除首月(自2018年8月16日起至2018年9月15日止)租金特批为2018年12月底前支付，除本合同另有规定外，乙方须于每月15日前支付下一周期(当月16日至次月15日)的租金。关于装修，该合同约定：现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件(二)、(三)中列明。甲、乙双方同意该等附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。于租赁期届满或本合同提前终止时，甲方有权收回该房屋，乙方在交还该房屋之前，须自费拆除乙方所装修、增设或改建的设施及设备，并将该房屋恢复至甲方交付时的状态。关于违约责任，该合同约定：甲方有权在以下任何事件之一发生后单方面解除本合同并提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋三个月租金的违约金，违约金不足赔偿甲方因此遭受的损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分：乙方违反本合同规定，逾期支付租金、物业管理费及其他任何本合同项下款项累计超过一个月的……违约方承担守约方因违约事项产生的公证费、差旅费、律师费、保全担保(保险)费等合理费用。倘乙方向甲方逾期支付本合同项下的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、电费等各项费用的，每逾期一日，乙方须按累计所欠款项的0.1%向甲方支付违约金。关于租赁保证金，乙方应于本合同签订后三个工作日内，向甲方支付该房屋的租赁保证金，乙方应向物业管理公司支付物业保证金，物业保证金为三个月的物业管理费。甲方有权在乙方违反本合同约定时以乙方支付的保证金与乙方应承担的违约金或甲方的损失予以抵销……。装修期及租赁期第一年即2018年3月16日起至2019年6月15日止，乙方支付100,000元作为租赁保证金。乙方确认其有效送达地址为：上海市长宁区仙霞路XXX号东方维京大厦10层，收件人：管俊。合同签订后，原告按约向被告交付涉讼房屋，被告按约支付了租赁保证金100,000元，并对涉讼房屋进行了装修。2018年7月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了关于运营初期现金流安排的协定，1.至2018年8月15日，如被告出租和正常办公面积未达1,500平米，被告支付600,000元至银行托管。如2018年8月16日至2018年9月15日租金如期在2018年12月底缴纳，解除托管，全额返还。如未按期缴纳，解除托管，将托管资金作为租金支付给原告。2.2018年9月15日前将2018年9月16日至2018年10月15日租金按时支付，若任何一起(应为期)逾期未进行足额的租金支付，原告有权收回被告租赁房产及使用权，并按合同约定条款进行维权。2018年8月15日，被告向原告招商银行账户下存入600,000元作为2018年8月房租保证金，该账户的预留银行签章中包含被告原法定代表人印章。2018年9月20日，被告向原告出具申请书：由于我司资金周转问题，特申请对2018年9月的租金/物业费进行迟延支付，承诺：1.对2018年9月房租，不迟于2018年9月26日前足额支付；2.2018年10月14日前，对2018年10月房租足额支付。由于我司原因，造成未能按期支付上述款项的，我司愿意承当(应为担)一切相应的法律后果。之后，被告未支付租金。2018年9月27日，原告向被告发送解除函：贵司未能如期支付租金，已构成违约并侵害了国家资产，现根据房屋租赁合同和补充协定的约定，正式通知贵司双方签订的上海市房屋租赁合同于2018年9月27日解除，同时我司收回租赁房产及使用权，为防止国有资产流失，我司将按合同约定条款追讨拖欠的租金和贵司的违约责任。该通知张贴在合同约定的送达地址即涉讼房屋门上。为本案诉讼，原告支付了律师费60,000元、诉讼保险费5,101元。审理中，经原告申请，本院依法委托中世建设公司对涉讼房屋恢复至合同附件约定的装修及附属设施设备状况的复原费用工程造价进行了鉴定，鉴定意见为：本项目造价为970,542元。原告同意鉴定意见。被告未对鉴定意见提出异议。审理中，原告陈述，涉讼房屋目前空置。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及关于运营初期现金流安排的协定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方在关于运营初期现金流安排的协定中约定了2018年9月15日前应支付2018年9月16日至2018年10月15日租金，若逾期支付，原告有权收回涉讼房屋，应认为双方合意对房屋租赁合同中约定的解除条件进行了变更。之后被告向原告申请不迟于2018年9月26日前足额支付2018年9月房租，否则愿意承担相应法律后果。然被告仍未能在上述期限内履行，原告据此解除合同并无不当。双方在房屋租赁合同中约定了送达地址及相应的法律后果。现原告依照合同约定，在涉讼房屋门上粘贴了解除通知，应视为已向被告送达。对原告要求确认双方就涉讼房屋签订的合同于2018年9月27日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，违约方应向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于租金，原告要求被告按合同约定支付2018年8月16日至2018年9月26日租金809,461.09元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，按照双方租赁合同的约定，违约方应向守约方支付相当于三个月租金的违约金，不足的，还应赔偿损失与违约金间的差额。原告于2018年3月向被告交付涉讼房屋后，给予了被告三个月的装修期及两个月的免租期，被告尚未支付过租金，虑及合同履行的程度、被告未将涉讼房屋恢复原状、涉讼房屋空置等实际情况，原告向被告主张相当于五个月租金的违约金2,961,443元，并无不当，本院予以支持。关于恢复原状费用，双方租赁合同中约定了合同提前终止时被告须自费拆除其装修及设备，恢复原状后交还，亦约定了原状的标准，现经鉴定，恢复原状的费用为970,542元，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，本案中，合同解除系由被告拖欠租金的一个违约行为引起，原告已主张解约违约金，故自合同解除之日起不应再计算逾期付款违约金，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于律师费及诉讼保险费，合同中约定由违约方承担，上述费用亦已实际发生，故对原告要求被告支付律师费60,000元和诉讼保险费5,101元的诉讼请求，本院予以支持。关于财产保全申请费，原告已垫付，原告要求被告偿付的诉讼请求，本院亦予以支持。原告另主张以被告缴纳的租赁保证金100,000元抵充违约金，有合同依据，本院予以准许。存入招商银行原告名下的600,000元，现根据双方关于运营初期现金的协定，因被告未按期缴纳相应租金，解除托管的条件已成就，可将上述资金作为租金支付给原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海东方维京文化发展有限公司与被告上海筱容商务服务有限公司就上海市长宁区仙霞路XXX号XXX层整层、11层整层房屋签订的上海市房屋租赁合同于2018年9月27日解除；二、被告上海筱容商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方维京文化发展有限公司支付租金809,461.09元(其中600,000元从原告上海东方维京文化发展有限公司名下的招商银行账户支付)；三、被告上海筱容商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方维京文化发展有限公司支付违约金2,961,443元(其中100,000元以被告上海筱容商务服务有限公司已付的租赁保证金作抵)；四、被告上海筱容商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方维京文化发展有限公司支付恢复原状费用970,542元；五、被告上海筱容商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方维京文化发展有限公司支付律师费60,000元，诉讼保险费5,101元；六、被告上海筱容商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方维京文化发展有限公司偿付财产保全申请费5,000元；七、驳回原告上海东方维京文化发展有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费34,000元，由被告上海筱容商务服务有限公司负担。案件受理费45,292元，由被告上海筱容商务服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  汪 露人民陪审员  戴玉珍二〇一九年十月三十日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。