广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7564号原告：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路19号尚美居会所负一层，统一社会信用代码91442000675171211Q。法定代表人：欧阳浩文，职务总经理。委托诉讼代理人：邓先林、宋子龙，分别系广东君品律师事务所律师、律师助理。被告：中山马田房地产发展有限公司，住所地广东省中山市板芙镇湖洲村中环队“基板围”，统一社会信用代码914420007769470154。法定代表人：林子仁，职务执行董事。委托诉讼代理人：包居玉、陈嘉瑜，分别系广东凯行律师事务所律师、实习律师。原告中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）与被告中山马田房地产发展有限公司（以下简称马田公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年5月27日、9月19日公开开庭进行了审理。原告翔实公司委托诉讼代理人邓先林，被告马田公司委托诉讼代理人包居玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔实公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2010年8月1日至2017年12月15日期间的物业管理费203323.55元及利息（以203323.55元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）。事实和理由：2008年6月1日，马田公司与翔实公司签订《前期物业服务合同》约定，马田公司将中山市板芙镇芙中北路19号尚美居商住小区会所，委托翔实公司提供物业管理服务。物业管理费收费标准为商场按每月每平方米1.5元收取；已竣工验收但仍未出售或交付使用的物业，由马田公司按收费标准的25%向翔实公司缴交物业管理费；物业管理费缴费时间为当月10日前。马田公司系该小区会所及地下车库600号至635号车位权属人，交楼时间为2008年6月1日,物业面积为6126.51平方米，每月应交物业管理费2297.4元。被告从2010年8月1日至2017年12月15日拖欠原告的物业管理费共计203323.55元,经原告多次追讨未果，据此向法院起诉。庭审时原告变更诉讼请求为：被告向原告支付从2010年8月1日至2014年8月31日共49个月尚美居会所物业管理费114924.6元、地下车库600号至635号36个车位的物业管理费70560元，合计185484.6元及利息（计算方法：以185484.6元为基数，从起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。原告翔实公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：中山市前期物业服务合同。被告马田公司辩称：1.被告已于2014年9月、10月分别将尚美居会所及地下车库转让给第三人高艳冰，并办理了房地产过户登记手续，被告已不是尚美居会所及地下车库所有权人，亦未再享受原告提供的物业管理服务，并非本案的适格当事人；2.原告一直未向被告主张尚美居会所及地下车库物业管理费权利，直至2019年1月17日才提起民事诉讼，原告对于2016年1月18日前的物业管理费诉求已超过诉讼时效，原告对该期间的物业管理费已丧失胜诉权。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告马田公司为其辩解提交的证据:1.见证书（物业买卖协议书、商品房产权权属证明书）；2.中山市不动产权登记资料查询结果。本院经审理认定事实如下：2008年6月1日，被告马田公司作甲方、原告翔实公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将中山市板芙镇尚美居商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务，乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括公共水费、电费。物业管理费为住宅按建筑面积每月1元/㎡，商场按建筑面积每月1.5元/㎡收取；高层（小高层）电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；小车车位服务费40元/月。已竣工验收按仍未售出或交付使用的物业，由原告按物业管理费收费标准的25%向被告收取物业管理费。每次交纳费用时间为当月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金；服务期限从2008年6月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2017年12月15日原告被尚美居小区业主委员会要求撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。庭审时原告陈述，被告从2010年8月1日起开始拖欠物业管理费，计至2014年8月31日，被告累计拖欠原告49个月的尚美居小区会所物业管理费114924.62元（6254.4平方米×1.5元/月/平方米×49个月×25%）、地下车库600号至635号共36个车位物业管理费70560元（40元/个/月×36个×49个月）；上述物业管理费合计185484.6元。被告对原告主张欠费事实不予确认，其称双方口头约定未出售的物业不需要缴纳物业管理费。但原告对被告所称不需缴费事实予以否认，并称双方签订的前期物业服务合同对缴费标准已作了明确约定。原告称经多次追讨未果，于2019年1月17日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年1月17日作预立案调解，调解不成于2019年3月21日正式立案。2014年9月1日，马田公司作转让方、高艳冰作受让方签订《物业买卖协议书》约定，马田公司将中山市板芙镇居委会芙中北路19号尚美居会所及地下车库600号至635号等36个车位出售给高艳冰，其中会所建筑面积为6254.4平方米。该协议由广东铭致律师事务所办理了见证。同日，马田公司作出卖人、高艳冰作买受人签订《中山市商品房买卖合同》约定，马田公司将中山市板芙镇居委会芙中北路19号尚美居会所及地下车库600号至635号等36个车位出售给高艳冰，其中会所建筑面积为6254.4平方米。该会所于2014年9月4日、36个车位于10月8日至15日期间办理由高艳冰作为权利人的房地产权属登记。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与马田公司签订的《前期物业服务合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案的争议焦点有：一是原告是否有权向被告主张物业管理费；二是原告主张被告支付的物业管理费是否已超过诉讼时效。对焦点一，被告称双方口头约定未出售的物业不需要缴纳物业管理费，但原告对被告所称不需缴费事实予以否认，并称双方签订的前期物业服务合同对缴费标准已作了明确约定。双方签订前期物业服务合同第十二条第2项约定，已竣工验收但仍未售出或交付使用的物业，由翔实公司按物业管理费收费标准的25%向马田公司收取物业管理费。原告对其主张提供了合同约定的证据证明，对被告已竣工验收但仍未售出或交付使用的物业履行了管理服务，被告认为其无需缴交物业管理费的主张未提供证据证明，故原告有权向被告主张物业管理费。对焦点二，原告要求被告支付2010年8月1日至2014年8月31日期间尚美居会所及地下车库共36个车位物业管理费合计185484.6元。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定，原告于2019年1月17日向本院起诉，请求被告支付从2010年8月1日至2014年8月31日的物业管理费，显然，2015年10月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告称欠费期间通过当面及电话方式向被告追讨物业管理费，但被告否认，原告未进一步提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，故原告主张未超过诉讼时效的事实依据不足，不予采纳。本院确认2015年10月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告主张被告支付2010年8月1日至2014年8月31日期间尚美居会所及地下车库的物业管理费已超过诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，也不存在诉讼时效中止或中断的情形，其诉讼请求应予驳回；被告的抗辩意见本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中山市翔实物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4350元（原告已预交），由原告中山市翔实物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  周武笔人民陪审员  容嘉麟二〇一九年十月十五日书 记 员  梁晓林林雷