上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11550号原告(反诉被告)：赵杰，男，1968年9月2日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：黄剑，上海问学律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗小东，上海问学律师事务所律师。被告(反诉原告)：张模，男，1977年12月21日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市。委托诉讼代理人：王东月，上海君帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄菲，上海君帆律师事务所律师。原告(反诉被告)赵杰与被告(反诉原告)张模房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵杰及其委托诉讼代理人栗小东、被告委托诉讼代理人王东月参加了2019年7月17日庭审；原告赵杰及其委托诉讼代理人栗小东、被告张模及其委托诉讼代理人王东月参加了2019年9月16日庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告就上海市嘉定区温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》；2．被告支付原告自2019年3月13日起至租赁合同解除之日止的租金及租赁合同解除之日起至被告实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，按照每月人民币(以下币种同)10,500元计算；3．被告赔偿原告解除租赁合同违约金63,000元。事实与理由：原告系系争房屋所有权人，系争房屋用途为商业店铺。2019年3月12日，原、被告就系争房屋签订1份《租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，自2019年3月13日起至2022年3月12日止，前两年租金为每年126,000元，承租方不得进行转租，否则出租人有权解除合同。然而，签订合同当日，被告乘原告抄电表时故意将不得转租的条款划去。签约后原告得知被告签订租赁合同的目的就是为了转租系争房屋。同时，根据《房屋租赁合同》第九条第二款的约定，被告拖欠房租超过30日或拖欠其他费用超过60日，原告有权提前解除合同并收回房屋，并以保证金抵付所欠水电费。被告应当在2019年6月12日支付下期租金，但被告至今未付。综上，被告不顾合同约定和原告要求，坚持将系争房屋转租，并拖欠租金超过一个月，故原告诉至法院。庭审中，原告变更诉讼请求2为被告支付原告自2019年6月12日起至租赁合同解除之日止的租金及租赁合同解除之日起至被告实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，按照每月10,500元计算。被告辩称，同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，但不同意原告的其他诉讼请求。《房屋租赁合同》的转租条款已被划去，故被告的转租行为并不违反合同的约定。另外，《房屋租赁合同》尾部手写部分，约定原告提供被告有效的办证手续或营业执照。合同签订后，原告一直未配合被告办理相关的营业证照，后被告发现系争房屋已有营业执照，故被告于2019年5月31日发函给原告，要求原告提供办证手续，并注销系争房屋原有的个体工商户营业执照，同时要求原告就系争房屋漏水进行维修。但原告收到被告的《告知函》后，既未提供办证手续，也未注销原有的个体工商户营业执照，房屋也没有进行维修。被告租赁系争房屋的目的是用于经营食品小吃，被告无法办理营业执照，导致房屋租赁合同的目的无法实现。因被告无法办理营业执照，被告无法正常经营，故被告未实际利用系争房屋，系争房屋一直处于空关状态。合同约定租金付六押一，签订合同时双方约定先付三个月租金并支付一个月押金，营业执照办好后再支付三个月租金，故2019年6月12日并非是合同约定的支付下一次租金的时间。审理中，被告提出反诉请求：1．解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2．原告退还已付租金31,500元，并退还押金10,500元；3．原告赔偿被告转让费损失20,000元；4．原告赔偿被告合同解除违约金63,000元。针对被告的反诉，原告辩称，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。不同意退还被告已付租金31,500元，因为系争房屋已交付被告使用，同意将押金返还被告。不同意赔偿被告转让费损失，因为该损失与原告无关。不同意支付被告解约违约金，原告并没有违约行为，而被告存在明显的违约行为。本院经审理认定事实如下：1．系争房屋登记在赵杰及案外人陆某某、赵某某名下。其中，陆某某系赵杰之妻，赵某某系赵杰之女，二人同意赵杰以个人名义对外出租系争房屋。系争房屋的性质于2002年12月经审批由居住用房改变为经营用房。2019年3月12日，赵杰(甲方)与张模(乙方)签订1份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋用途为零食、小吃(非现场制作)；租赁期限为三年，自2019年3月13日起至2022年3月12日止；前两年租金每年126,000元整，第三年租金132,000元整；乙方按照“先付后用和每半年支付一次”的原则向甲方支付租金；乙方应于签约之日起五日内向甲方支付租赁保证金10,500元；乙方拖欠租金超过30日或拖欠其他费用超过60日的，甲方有权提前解除本合同收回房屋，并以保证金抵付所欠水电费；租赁期间，双方不得无故单方面提前解除合同，否则，应向对方赔偿支付年租金的50%作为违约金，违约金不足以弥补对方损失的，还应补足损失；合同另约定了其他内容。上述合同共计4页，除第1页、第4页已有双方签名外，第二页的第七条第2款“乙方不得转租、转让和交换，以及改变合同约定的用途，否则甲方有权解除合同，并由乙方按该房屋年租金的三倍向甲方支付违约金”及第3页的第九条第5款“乙方应自行办理好营业执照等经营所需的一切法定手续，并自负各类事业性费用，因证照不全导致的一切后果由乙方自行承担”的内容被划去，赵杰、张模分别在对方持有的合同原件的第2页、第3页签字确认(并非在改动处签字，而在页面的中部签字)。同时，《房屋租赁合同》尾部手书备注“甲方提供乙方有效的办证手续或营业执照”。上述合同签订当日，因张模资金紧张，故未按照合同约定一次性支付半年房租，并与赵杰口头协商，先行支付三个月租金，另外三个月租金同年五月底前付清。张模及其合伙人何雷遂向赵杰支付了三个月租金及一个月押金，赵杰向张模出具2张《收条》，分别载明“今收到张模2019年3月13日至2019年6月12日房租31,500元”、“今收到张模押金10,500元”。同日，赵杰即将系争房屋交付张模使用。2．2019年3月17日，赵杰发现张模欲转租系争房屋，遂致电张模询问情况。同年3月20日，赵杰致电张模合伙人何雷称签订租赁合同时，其已明确告知系争房屋不可转租，何雷表示认可，并称打算签订合同后再与赵杰协商；同时，赵杰表示私自改合同，其无法接受，何雷则表示不知道该情况，张模没有告诉他，之前也没有这样操作过。赵杰认为张模转租系争房屋，已构成违约，双方由此产生纠纷。3．2019年5月31日，张模向赵杰发出《告知函》，该函载明至函发之日张模未提供有效的办证材料，系争房屋内已有营业执照，根据工商局相关规定，个体营业执照不得转借他人使用，故望赵杰近期注销原有执照，并提供有效的办证材料；同时，系争房屋有漏水现象，望赵杰尽快修复。4．2019年7月17日，张模在第一次庭审中陈述其从未使用过系争房屋，自其承租以来，系争房屋一直处于空关状态，系争房屋内也没有其存放的物品，同意赵杰自行收回系争房屋。该次庭审后，赵杰至系争房屋查看，发现系争房屋被他人使用，遂报警。后张模认可自2019年7月1日将系争房屋转租给案外人袁某某，目前仍由袁某某使用。本院另查明：1．赵杰曾于2018年12月8日与案外人付某某签订1份《房屋租赁合同》，合同约定付某某承租赵杰系争房屋，租赁期限自2018年12月8日起至2021年2月28日止，年租金为110,000元，付某某按照“先付后用和每半年支付一次”的原则向赵杰支付租金。该合同共计4页，除第1页、第4页已有双方签名外，付某某在赵杰持有的合同原件的第2页、第3页签字确认(第2页、第3页并无删除或改动的内容)。租赁期间，付某某对外发布店铺转让广告，张模的合伙人何雷看到招租广告后联系付某某，后张模与赵杰签订了本案系争《房屋租赁合同》。2．系争房屋的电费产生情况：2019年3月至同年9月系争房屋电费依次为72.8元、241.37元、273.3元、210.1元、228.6元、404.3、677.5元。3．上海市嘉定区嘉定镇街道慧芳杂货店(个体工商户)将上海市嘉定区嘉定镇街道温宿路XXX-XXX号(即系争房屋)作为经营场所申领营业执照，经营者为陆某某，注册日期为2016年3月14日。本案中，双方存在争议的事实及证据如下：1．关于合同签订当日张模支付租金的情况：赵杰与张模签订《房屋租赁合同》当日，张模的合伙人何雷向赵杰转账支付17,022元，张模向案外人付某某转账支付24,978元。赵杰称至合同签订当日，其需返还付某某未使用系争房屋期间的租金共计24,978元，故其要求张模将24,978元直接支付付某某，至于张模是否向付某某支付了转让费其表示不清楚。张模则表示，除何雷向赵杰转账支付的17,022元外，还向赵杰支付了20,000元现金，其向付某某转账支付的24,978元包含赵杰要求其向付某某支付的4,978元及其付给付某某的20,000元转让费，后付某某向其出具1张《收条》，载明“于2019年3月12日收到张模转让费20,000元”。2．关于《房屋租赁合同》第2页、第3页存在删除条款以及双方签字的情况：赵杰称双方签订租赁合同时协商删除了第3页第九条第5款关于营业执照的内容，后双方在合同尾部手书确认了双方对于办理营业执照的约定。张模趁其抄电表时擅自删除了第2页第七条第2款关于转租的内容。至于双方为何在对方持有的合同原件的第2页、第3页签字确认，赵杰解释称第1页、第4页已有双方签字，在第2页、第3页签字相当于骑缝章的作用，其与付某某的租赁合同的第2页、第3页也有对方的签字。而张模却表示合同删除部分经双方协商并达成一致。审理中，张模与赵杰确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月22日解除。双方同意返还系争房屋问题在本案中一并处理。赵杰明确有关次承租人的相关事宜无需在本案中一并解决。赵杰明确诉请2为张模支付赵杰自2019年6月13日起至2019年6月22日的租金3,500元及2019年6月23日起至张模实际返还系争房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月10,500元计算。张模自称租赁系争房屋欲开设熟食店，但其未对系争房屋进行相应装修以对开设熟食店进行准备。以上事实，有《房屋租赁合同》、报警单、银行转账凭证、收条、《告知函》等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，赵杰与张模签订的《房屋租赁合同》系当事人间真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行各自的义务。现双方均同意上述《房屋租赁合同》于2019年6月22日解除，本院对此予以确认。合同解除后，张模应将系争房屋返还赵杰。对于赵杰提出的要求张模支付房租及房屋占有使用费的诉请，本院认为，签订《房屋租赁合同》当日，赵杰即将系争房屋交付张模使用，张模作为承租方，应当按约向赵杰支付房租及占有系争房屋期间产生的房屋使用费，故赵杰要求张模支付2019年6月13日至同年6月22日期间的房租3,500元并按照每月10,500元的标准支付房屋使用费至实际返还系争房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，张模自认签订《房屋租赁合同》时其无能力支付半年租金并与赵杰协商于2019年5月底支付同年6月13日至9月12日的租金，故本院对张模以未实际利用系争房屋、双方协商办理营业执照后再支付后三个月租金为由拒付租金及房屋使用费的抗辩意见，本院不予采信。关于上述《房屋租赁合同》履行过程中的违约方，赵杰主张张模存在转租行为且逾期付款超过1个月，故张模系违约方；而张模则主张赵杰未向其提供办理营业执照的相关手续且系争房屋漏水，故赵杰系违约方。对此，本院认定如下：关于系争房屋可否转租的问题，张模虽称双方一致确认系争房屋可以转租，且双方已删除了不可转租的合同条款，双方对此也签字确认，但赵杰对此不予认可，仅表示双方在合同第2页、第3页的签字相当于骑缝章的作用，结合赵杰提交的其与张模、何雷的电话录音以及其与付某某签订的租赁合同，本院认可赵杰所述，双方约定系争房屋不得转租。现张模将系争房屋转租他人，已构成违约。同时，经双方口头协商，张模应于2019年5月底支付同年6月13日至同年9月12日的租金，至第一次庭审，张模逾期支付租金已一月有余，张模逾期支付租金的行为亦构成违约。关于营业执照的办理问题，按照相关规定，营业执照不得出租、出借、转让，张模从事商业活动应当自行申领相关证照，因系争房屋的地址已设有营业执照，在张模要求的情况下，赵杰应配合注销原营业执照并向张模提供办理营业执照的相关材料。但张模自2019年3月12日已经开始承租系争房屋，其自称租赁系争房屋欲开设熟食店，但其未对系争房屋进行相应装修以对开设熟食店进行准备，除2019年5月31日张模向赵杰发出的告知函外，张模未提供其他证据证明其通过其他方式催告赵杰要求其配合办理营业执照的相关证据。而此时，双方就租赁系争房屋已产生争议，张模于2019年5月31日向赵杰发函有应对诉讼之嫌。关于房屋漏水，张模仅提供了2张模糊照片，未提供其他证据对系争房屋存在漏水予以证明。故张模以赵杰未配合办理营业执照、系争房屋漏水为由认为赵杰系违约方的意见，本院不予采信。综上，张模对于合同解除存在过错，应当承担相应的违约责任。关于张模应向赵杰支付的违约金的金额，赵杰主张的违约金过高，张模亦要求对违约金的金额予以调整，本院酌情确定张模支付赵杰违约金31,500元。关于张模主张的其他反诉诉请，本院认为，赵杰自合同签订当日即将系争房屋交付张模使用，而张模自称其因无法办理营业执照而未实际使用系争房屋，结合系争房屋的电费产生情况，本院对张模的该意见不予采信，故张模要求赵杰返还已付房租31,500元的反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。现赵杰同意退还张模房屋押金10,500元，本院对此予以确认。根据张模提供的现有证据，本院尚难认定张模已向付某某支付了20,000元转让费，即使张模确实支付了该款项，其要求赵杰向其赔偿20,000元转让费损失亦无依据，故本院对张模的该项反诉请求亦不予支持。本院未认定赵杰存在违约行为，故赵杰无需向张模支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)赵杰与被告(反诉原告)张模于2019年3月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月22日解除；二、被告(反诉原告)张模应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋清空后返还原告(反诉被告)赵杰；三、被告(反诉原告)张模应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)赵杰2019年6月13日至2019年6月22日期间的房租3,500元；四、被告(反诉原告)张模应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)赵杰房屋占有使用费(按每月10,500元的标准，从2019年6月23日起计算至实际返还房屋之日止)；五、被告(反诉原告)张模应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)赵杰违约金31,500元；六、原告(反诉被告)赵杰应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)张模押金10,500元；七、原告(反诉被告)赵杰的其余本诉请求，不予支持；八、被告(反诉原告)张模的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,375元，减半收取687.5元，由原告(反诉被告)负担300元，被告(反诉原告)负担387.5元。被告(反诉原告)负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费2,590元，减半收取1,295元，由被告(反诉原告)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇一九年十月二十九日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。