广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1381号原告（执行案外人）：周颂琦，女，1985年7月11日出生，香港特别行政区居民，被告（申请执行人）：付妙琪，女，1989年4月29日出生，香港特别行政区居民，住珠海市香洲区，被告（申请执行人）：毛艺琰，女，1998年2月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：毛克强，男，汉族，1971年7月26日出生，住广东省珠海市香洲区，系被告毛艺琰之父亲。被告（被执行人）：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地珠海市前山东门大街1号办公大楼七楼。法定代表人：郑雪融。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所实习律师。原告周颂琦与被告付妙琪、毛艺琰、珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周颂琦、被告卡都公司的委托诉讼代理人王晓冰到庭参加诉讼。被告付妙琪、毛艺琰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告周颂琦向本院提出诉讼请求：1.确认西门街166号103商铺（以下简称103商铺）归原告所有；2.停止对103商铺的拍卖措施，并解除对该商铺的查封；3.判令被告卡都公司协助办理103商铺房屋产权证。事实和理由：2019年3月5日，由横琴法院对付妙琪、毛艺琰申请执行卡都公司一案作出（2018）粤0491执595号执行裁定，载明“轮候查封被执行人卡都公司103商铺（房产权证号：20××02）”。2019年5月8日，原告对执行标的提出书面异议。横琴法院于2019年5月17日作出（2019）粤0491执异142号执行裁定驳回原告的异议。原告认为原告对案涉商铺享有可以排除执行的权利，应当停止拍卖并解除查封，理由如下：2017年6月4日，原告购买被告卡都公司开发的103商铺，双方签订了《商品房买卖合同（现售）》。买卖合同签订前，原告已于2017年5月5日向被告支付认购定金2万元，买卖合同签订后，原告已于2017年6月5日支付剩余房价款145948元，2017年6月4日，原告前往被告卡都公司处接收了案涉商铺。原告接收案涉商铺后，于2017年6月4日将案涉商铺交由案外人珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称维佳斯公司）经营管理。被告付妙琪、毛艺琰辩称，一、原告与卡都公司的合同属于双方合意，没有对抗第三人的效力。截至被告申请执行、法院查封涉案商铺，原告仍没有办理房产证，对外不发生对抗第三人的效力。案涉房屋登记在被告卡都公司名下，预告登记都没有履行。原告未实际占有案涉商铺，对外没有公示效力。被告卡都公司违约属实，但不可对抗第三人。原告与卡都公司签订购房合同，是债权行为，登记过户才是物权行为，物权行为具有无因性，本被告有理由相信卡都公司仍然是案涉商铺的合法产权人。原告的债权不具有对世性，仅可向合同相对方卡都公司主张违约责任。二、原告应当向卡都公司追究违约责任，不可要求继续履行合同，且违约责任是债权，对已查封的待处置房产不可以行使物权。综上，原告的起诉及其诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，应依法驳回。被告卡都公司辩称，根据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的意见》第二十八条规定，本案符合该条规定，原告在法院查封前已经与被告签订了合法有效的书面合同，并且支付全部价款，办理了交付手续。因卡都公司的经营原因未能及时办理房地产权证，原告对此没有过错。对于原告的诉讼请求，被告同意在法院对商铺进行解封后协助原告办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的全部证据，被告卡都公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年6月1日，原告周颂琦（乙方）与被告卡都公司（甲方）签订一份《商业物业（商铺）认购书》，由乙方认购103商铺。2017年6月4日，原告周颂琦（买受人）与被告卡都公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（现售）》，合同主要内容为：1.合同标的位于103商铺；2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米34429元，总价款为165948元。2017年6月1日，原告周颂琦（乙方）与案外人维佳斯公司（甲方）签订《合作经营合同》（编号001301）。主要内容为：1.合作经营管理标的位于103商铺，物业建筑面积为4.82平方米，物业使用性质为商业；2.合作经营前期成本、费用投入：乙方负责投入165948元，该投资款不再退回乙方；3.经营收益：合作经营期间，物业由甲方实际经营管理，所获经营收益，甲乙双方按本合同约定分享。2017年5月25日，原告以刷POS机的方式向珠海市卡都海俊（前山村改建工程指挥中心）支付20000元；2017年6月1日,原告以刷POS机的方式向珠海市卡都海俊（前山村改建工程指挥中心）支付145948元。2017年5月25日，被告卡都公司出具《收据》（No102721），载明：“今收到周颂琦交来心海州西门街166号103商铺认购定金20000元。”2017年6月1日，珠海市卡都海俊房产开发有限公司出具《收据》（No102775），载明：“今收到周颂琦交来心海州西门街166号103商铺认购款145948元。”2018年2月5日，卡都公司出具《广东增值税普通发票》（No27371025），主要内容为：1.购买方名称周颂琦；2.价税合计（小写）165948.00元；3.备注：103商铺。2017年6月4日，原告周颂琦以业主身份在《收铺确认书》签名。该《收铺确认书》载明“本人是珠海市香××区西门街××103商铺业主……同意即日起由本人接收物业”。2017年6月4日，原告周颂琦与维佳斯公司签署《收铺记录表》，确认产权人（业主）周颂琦于2017年6月4日将103商铺交付给接收人维佳斯公司。被告付妙琪、毛艺琰与卡都公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出的（2018）粤0491民初321号民事判决已生效。因卡都公司未履行上述生效法律文书确定的义务，本院立案执行并作出（2018）粤0491执595号执行裁定，载明“轮候查封被执行人卡都公司103商铺（房产权证号：20××02）”。2019年5月8日，周颂琦对执行标的提出书面异议。本院于2019年5月17日作出（2019）粤0491执异142号执行裁定，裁定驳回周颂琦的异议请求。本院认为，原告周颂琦、被告付妙琪为香港特别行政区居民，本案为涉港案外人执行异议之诉，应参照我国内地有关涉外民事案件法律适用的法律规定，选择处理本案实体争议的准据法。因本案讼争的涉案不动产位于珠海市，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”规定，本案应适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法。一、关于原告周颂琦是否享有足以排除执行的民事权益问题。1.原告与被告卡都公司于2017年6月1日、2017年6月4日分别签订的《商业物业（商铺）认购书》《商品房买卖合同（现售）》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2.原告提交的POS机小票、收据及发票等证据,证明原告已支付涉案商铺的全部款项165948元，被告卡都公司亦确认原告已付清合同约定的商铺价款。3.原告周颂琦提交的《收铺确认书》《合作经营合同》《收铺记录表》《借记卡账户历史明细清单》等证据能证明原告在2017年6月4日已接收占有涉案商铺，并将该商铺交由案外人维佳斯公司管理、使用。4.被告卡都公司承认因其自身经营原因致涉案商铺未能及时过户至原告名下，故涉案商铺未能办理过户登记，原告对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，涉案商铺符合上述四个条件，原告作为买受人享有将涉案商铺的所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权能够阻却对涉案商铺的执行，故原告诉讼请求不得执行涉案商铺，理据充分，本院予以支持。二、关于涉案商铺的归属问题。103商铺登记在卡都公司名下，符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，原告根据与被告签订的《商业物业（商铺）认购书》《商品房买卖合同（现售）》，以及付清商铺价款、实际占有涉案商铺的事实，原告作为买受人享有将涉案商铺的所有权变更登记至其名下的合同债权请求权，而非物权，故对原告关于确认103商铺归属于原告所有的主张，本院不予支持。三、关于被告卡都公司协助办理过户手续义务的问题。如前所述，原告享有将涉案商铺的所有权变更登记至其名下的合同债权请求权，因被告卡都公司的原因未能及时办理过户登记手续，原告对此无过错，且被告卡都公司亦同意在法院解除查封后协助办理商铺房屋产权证，因此，原告诉讼请求判令被告卡都公司协助办理103商铺的商铺房屋产权证理据充分，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求部分合法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、不得执行位于珠海市香洲区西门街166号103商铺（房产权证号：20××02）；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本院解除上述商铺的查封措施之日起30日内，协助原告周颂琦办理珠海市香洲区西门街166号103商铺（房产权证号：20××02）商铺房屋产权证；三、驳回原告周颂琦的其他诉讼请求。案件受理费3674元，由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担。如不服本判决，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、被告毛艺琰可在判决书送达之日起十五日内，原告周颂琦、被告付妙琪可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 郑 恒人民陪审员 杨 静人民陪审员 罗新昌二〇一九年十月四日法官助理邓舒尹书记员李智武