安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1824民初900号原告：程加鑫，男，1979年10月7日出生，汉族，农民，住安徽省绩溪县。原告：胡秀琴，女，1984年8月5日出生，汉族，农民，住安徽省绩溪县。两原告共同委托诉讼代理人：程茂和，安徽安泰达（宣城）律师事务所律师。被告：绩溪海宏置业有限公司，住所地安徽省绩溪县华阳镇步行街88号1号楼26号。法定代表人：李海腾，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。原告程加鑫、胡秀琴与被告绩溪海宏置业有限公司(以下简称海宏公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡秀琴及程加鑫、胡秀琴共同委托诉讼代理人程茂和、被告海宏公司的委托诉讼代理人章熙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程加鑫、胡秀琴向本院提出诉讼请求：判决海宏公司支付逾期交房违约金8665.79元。事实和理由：2017年11月7日，程加鑫、胡秀琴与海宏公司签订绩溪县商品房买卖合同，约定程加鑫、胡秀琴购买海宏公司位于绩溪县XX镇XXX路XXXX小区XX幢X单元XXX室商品房，面积118.2平方米，价款566392元，并约定了双方的其他权利义务。根据该合同第九条和第十条约定，海宏公司应在2018年10月30日前向程加鑫、胡秀琴交房，逾期交房按日支付已交付房款万分之一的违约金。现程加鑫、胡秀琴已履行了交付房款的合同义务，但海宏公司却逾期153天交房，依约应支付违约金8665.79元，但海宏公司拒付。海宏公司辩称，对案涉房产实际交房时间以及房款总价为566392元无异议，但延迟交付的原因系购买方的过错和不可抗力的原因所造成。首先，案涉房产所在楼盘于2017年3月17日在发改委备案，2017年6月13日和7月11日取得规划许可证和施工许可证，于2017年9月15日签订电梯产品订货合同、电梯产品安装合同。在案涉房产施工期间，2018年7月30日，国家市场监督管理总局下发安徽省质监局办公室于2018年10月8日转发国家市场监督管理总局办公厅文件，要求对2017年10月1日后验收的建设工程电梯应该依据新的标准进行检验，对不符合规定的，必须整改达到符合要求。基于此，海宏公司通过设计单位变更电梯设计进行整改，此方案遭到部分购房者的反对，故海宏公司通过绩溪县人民政府协调专家对电梯变更设计方案进行论证。2019年1月12日通过论证后，于3月22日通过了宣城市的验收。根据法律规定，案涉商品房延迟交付的原因之一是因国家政策、部委发布的规章发生变化，属不可抗力，海宏公司应免责。其次，购房者的违法行为进一步造成了案涉商品房的延迟交付。从2018年9月底、10月初开始，部分购房者以维权的名义阻扰海宏公司施工，在此后的一个月左右时间内，部分购房者组织近200人在施工现场附近，以悬挂标语横幅、堵门封路的方式聚众闹事，导致海宏公司开发的楼盘施工事宜全部停止，电梯整改工作因此被迫延迟，该责任不应由海宏公司承担。故海宏公司请求驳回程加鑫、胡秀琴的诉讼请求。程加鑫、胡秀琴就其诉讼请求所依据的事实向本院提交了商品房买卖合同、纳税凭证及房款凭证、交房通知、延期交房告知函，海宏公司对其真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。海宏公司就其抗辩的事实向本院提交绩溪县发改委项目备案表、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、施工图设计文件审查合格证、产品订货合同、产品安装合同、质检总局关于实施《电梯监督检验和定期检验规则》等的通知、“市监特（2018）37号”文件、“皖质办函（2018）317号”文件、“特设局函（2019）2号”文件、宏宇建筑设计有限公司电梯井道设计更改图纸、光盘、绩溪县公安局通告、“海文（2018）09号”情况说明、“海文（2018）11号”关于绩溪县XXXX一期2-22号楼解决电梯应急救援通道方案的报告及应急救援方案汇编、专家评审意见、绩溪县人民政府《关于请求协调对绩溪县XXXX一期2-22号、枫林庭院1号楼2号楼、4-2号楼入户电梯尽快进行检测的报告》、有机房曳引驱动电梯监督检验报告、关于和顺嘉府住宅小区电梯应急救援通道改造工程情况和延期交房的告知书，程加鑫、胡秀琴对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对本院依职权向绩溪县建筑业管理局副局长汪某制作的调查笔录，其陈述的关于2018年10月份期间的维权活动导致施工方出现停工的事实,程加鑫、胡秀琴对其三性均有异议，海宏公司不持异议。因汪某系县政府派驻现场的工作组成员，能够全面了解现场的相关情况，结合海宏公司提供的现场视频，可以认定该笔录内容的真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月7日，程加鑫、胡秀琴与海宏公司签订绩溪县商品房买卖合同一份，约定程加鑫、胡秀琴购买海宏公司位于绩溪县华阳镇XXX路XXXX小区XX幢X单元XXX室商品房，面积为118.2平方米，总价款为566392元，双方还就其他权利义务进行了约定。合同第九条和第十条约定，海宏公司应在2018年10月30日前向程加鑫、胡秀琴交房，逾期超过30日，程加鑫、胡秀琴要求继续履行合同的,合同继续履行,但海宏公司应按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，程加鑫、胡秀琴实际向海宏公司支付房屋价款564427元(见增值税发票)。案涉房产所涉工程施工过程中，因电梯的安装不符合《电梯监督检验和定期检验规则--曳引与强制驱动电梯》（TSGT7001-2009含第2号修改单）的要求。2018年5月31日，宣城市特种设备检验检测中心对海宏公司下达了整改意见通知书，要求增设电梯应急救援通道，确保能无障碍抵达每个服务层站实施应急救援。海宏公司遂采用安装伸缩爬梯的方案进行整改，该方案遭到部分购房者的反对，并于2018年10月前后到施工工地采用悬挂标语横幅、堵门封路等方式进行维权，导致建筑材料、设备的运输车辆无法进出,并致施工方停工数日。后经绩溪县人民政府协调专家对电梯变更设计方案并进行论证，于2019年3月22日通过验收。案涉房产于2019年4月3日交付程加鑫、胡秀琴。庭审中，胡秀琴否认其参与了此次维权活动。另查明，案涉电梯的安装系由绩溪县燎原电梯工程有限公司完成，海宏公司与其签订电梯安装合同的时间为2017年9月15日。2018年4月15日，绩溪县燎原电梯工程有限公司就案涉电梯的安装向宣城市工商质监局履行安装告知手续。《电梯监督检验和定期检验规则--曳引与强制驱动电梯》等6个安全技术规范第2号修改单(以下简称新版检规)于2017年6月12日发布，同年10月1日实施。《质检总局办公厅关于实施等6个安全技术规范第2号修改单若干问题的通知》（质检办特函[2017]868号）于2017年10月1日实施，其中确定了“自2017年10月1日起，对办理施工告知的电梯，检验机构应当依据新版检规进行检验。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，程加鑫、胡秀琴与海宏公司签订商品房买卖合同后，程加鑫、胡秀琴已按约履行了付款义务，海宏公司却未能在合同约定的期限内交付房屋，但其主张系不可抗力及买受人的过错所导致，应免责。故本案的争议焦点应为海宏公司对逾期交房的行为是否应承担违约责任。首先,海宏公司认为其在履行合同过程中，因国家政策、部委发布的规章发生变化，即新版检规的出台,导致其不可能在合同约定的期限内履行交房义务。本院认为，海宏公司作为房地产开发企业，其应当在合理期限内知晓与房地产相关的法律法规以及规章等规范性文件的内容。新版检规的发布时间为2017年6月12日，实施时间为2017年10月1日，确定案涉电梯应适用新版检规进行检验的质检办特函[2017]868号文件亦于2017年6月27日发布，而海宏公司与程加鑫、胡秀琴签订商品房买卖合同的时间为2017年11月7日。此时，海宏公司在签订合同时，理应对作为合同主要条款的交房期限尽到审慎审查、合理确定的注意义务，其不能因自身疏于了解相关法律法规的内容，而将签订合同时的过失所导致的法律后果转嫁由买受人承担，故海宏公司应就其逾期交房行为承担相应的违约责任。其次，海宏公司主张因买受人的违法行为导致交房进一步逾期。通过本院从绩溪县建筑业管理局调查核实的情况，可以确定2018年10月份期间，因众业主参与的堵门封路等行为，阻碍了建筑材料、设备的正常运输，确实导致了XXXX小区在建工程存在全面停工或局部停工的事实，但案涉房产所涉工程当时已处于整改阶段，且因众业主不认可该整改方案，即安装伸缩爬梯的方案才导致了维权事件的产生，而案涉房产最终通过验收却非适用了该方案，故众业主的行为与本案交房逾期间并不存在因果关系，对海宏公司的该项辩解，依法不予采纳。综上，依据合同约定，确定海宏公司应承担的违约金数额为8635.73元（564427元×1?/日×153日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、绩溪海宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付程加鑫、胡秀琴违约金8635.73元；二、驳回程加鑫、胡秀琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告绩溪海宏置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  潘正盛二〇一九年十月十五日法官助理汪程贞书记员章倪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。