河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初10792号原告：冯艳娜，女，汉族，1982年7月3日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：刘镕诚、冯梦龙，河南班固律师事务所律师。被告：河南省多元投资开发有限公司，住所地：郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室。统一社会信用代码：91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷聪慧、陈桂霞，河南思敬律师事务所律师。原告冯艳娜与被告河南省多元投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯艳娜的委托诉讼代理人刘镕诚，被告河南省多元投资开发有限公司的委托诉讼代理人谷聪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯艳娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金7658.46元（自2015年12月31日起至2016年7月29日止，以购房款725920元按日以0.005%支付标准计算211天）；2.判令被告将原告的房屋专项维修资金5898元存入房屋专项维修资金专户，并补交双倍利息1214.99元（自2014年2月10日起至实际缴纳完毕之日止，以5898元按同期银行一年定期存款利率双倍计算，暂计算到2017年6月30日为1214.99元）；3.判令被告向原告支付自2016年10月27日起至2017年6月30日止的逾期办理房屋权属证书经济损失31051.23元，2017年7月1日至实际办理完毕之日的经济损失以购房款725920元按银行同期贷款利率上浮50%计算；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以725920元的价格购买被告开发的位于郑州市××开发路东、××长江一号院××单元××房；约定被告应在2015年12月31日前交付竣工验收备案的房屋，并代为办理产权登记。合同签订后，原告足额支付了价款。2014年1月11日，被告收取原告的房屋专项维修资金5898元，但未在《附件四：合同补充协议》第5条约定的30日内存入房屋专项维修资金专户，构成违约。另，被告违反约定，向原告交付了未经竣工验收备案的房屋，该房屋不符合《商品房买卖合同》第8条第1款第5种交付条件，且违反了《附件四：合同补充协议》第4条第1款约定。再者，被告未在约定时间内为原告取得房屋权属证书，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条承担违约责任。综上所述，被告开发的房屋尚未验收备案便通知业主收房，显属未按合同履行义务，构成违约；且其违约使用原告的首期房屋专项维修资金、至今没有为原告取得商品房权属证书等一系列行为，严重侵害了原告利益，应当承担相应的违约责任，请求依法判决如前所请。被告河南省多元投资开发有限公司辩称，一、原告要求被告向其支付逾期交房违约金的请求无事实和法律依据，且不符合双方合同约定，应当不予支持。1.原告主张被告向其支付逾期交房违约金不符合双方就房屋交付问题达成的合意，被告已在合同约定的期限内即2015年12月31日之前将房屋实际交付给原告，房屋占有已由被告转移给原告，原告也已经签署相关房屋交接单，对交付时房屋的事实状态完全知情且理解。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四条关于房屋交付的补充约定第二条约定，房屋交付时，××对交接条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。在房屋实际交付使用后，原告并未就本案房屋交接条件向监督管理部门提出复核申请，表明原告对上述房屋交付条件无异议，默示被告交付房屋时符合交付条件，被告的房屋交付行为符合双方房屋交付合意，不存在违约，不应当承担违约责任。2.本案所涉工程在施工过程中，多次存在因政府重要会议期间停工、环保政策停止施工及其他天气恶劣暂停施工的等特殊情况，此类情况属于双方在签订合同时被告不能预见、不能避免且不能克服的情况，属政策原因及不可抗力情形，此类情况下，被告有权按照合同约定将房屋交付的期限据实予以延期，不应承担违约责任。3.原告未按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2款约定的时间向被告支付涉案房屋购房款，其逾期支付购房款的行为构成违约，应按照合同第八条约定承担违约责任，同时被告有权顺延交房时间。如法院认定被告存在逾期交房应当承担违约责任的，被告认为双方的违约责任应当予以抵消。二、原告主张要求被告将房屋专项维修资金存入房屋专项维修专户，并补交双倍利息的诉讼请求无事实与法律依据，且原告就该诉讼请求不具有诉讼主体资格，应当予以驳回。被告已经将上述款项依法存入原告的房屋专项维修资金专户，原告该项请求的事实已经不存在，被告不应当重复履行上述行为，原告的该项请求没有事实和法律依据。另依据《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第三十八条规定，要求交纳房屋专项维修资金的行为为房地产主管部门的行政管理行为，不属于本案受理范围，原告就该诉讼请求没有诉讼主体资格。应当依法驳回原告该项诉讼请求。三、原告主张要求被告向其支付逾期办理房屋权属证书经济损失的诉讼请求没有事实与法律依据，被告已经按照约定为原告取得了涉案房屋的产权证书，不应当承担违约责任。1.原告主张被告应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条承担违约责任不符合双方合同约定。该条规定的是由于出卖人的原因，××在规定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方对房屋权属证书的取得有明确约定，在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第2项中约定：××委托出卖人办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。因此应当充分尊重双方的意思自治，按照合同约定来确定房屋权属证书的取得期限。2.因《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起实施，不动产的首次登记使用该条例。另根据2016年1月1日公布实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。通过相关规定的对比分析显示办理不动产首次登记与办理房屋初始登记所需提供的材料基本相同，办理登记时相关事项及对相关权益的处理原则也相同，其对办理房屋权属证书的意义相同，不动产首次登记的属性与房屋初始登记的属性一致，因不动产登记条例的颁布实施，政府不动产部门与房地产部门开始职权调整并进行工作交接，因政策因素导致的办证延迟属于不可抗力，因办理首次登记是办理房屋不动产权的前提，被告已经积极根据变更后的政策提交了资料，目前已经为原告办理了不动产权证书，被告不存在违约行为，且双方未对逾期办理房屋权属证书的情形约定违约责任，原告要求被告承担违约责任没有依据。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当驳回，本案诉讼费用由其自行承担。本院经审理认定事实如下：1.2014年1月11日，原告冯艳娜（××）与被告河南省多元投资开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××6855），合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于郑州市××开发路东、××长江一号院××单元××号商品房，建筑面积90.74平方米，单价8000元/平方米，总金额：725920元。付款方式为：2014年1月11日现金支付225920元，剩余500000元为商业贷款，付款时间为2014年2月11日。××逾期付款的，1.逾期在60日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.××在交房之前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按附件四第六条约定内容执行。2.附件四合同补充协议约定的主要内容为：三、关于按揭贷款付款的补充约定1.××应于2014年1月11日前支付首付款￥225920元，剩余房款￥500000元贷款支付。××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行的要求于2014年1月11日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因××贷款所需由出卖人提供的资料。因××的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意××在7日（不少于7日）内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。四、关于房屋交付的补充约定1.该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续。2.交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（公用部位、公用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，××有权拒绝接受，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为××现场查验的前提条件。房屋交付时，双方应签署房屋交接单，××对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。五、交存首期房屋专项维修资金的约定。××应当在商品房交付使用前交存首期房屋专项维修资金，应交金额￥5898元，交存方式为委托出卖人代交。××在房屋交付使用前将上述款项交付出卖人，出卖人自收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户，并向××提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证。逾期未将代交的款项存入房屋专项维修资金专户的，出卖人应当按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的规定补交双倍利息。六、产权登记的约定1.产权初始登记。出卖人应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。2.转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按××委托出卖人办理该商品房转移登记的方式办理，××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。3.合同签订当日，原告向被告缴纳购房款225920元及维修基金5898元，被告于2014年6月14日收到原告购房贷款，并于6月17日向原告出具500000元购房款的发票。2016年8月1日，原告缴纳契税10888.8元。4.被告所开发的本案所涉楼栋在建设期间，因环保政策、天气等原因存在停工情形。原告所购买本案涉案房屋所在的楼栋（郑州市二七区开发路东、长江路南长江一号院三区B6幢）于2016年1月21日已交付原告使用，原告于2016年1月26日提出装修申请。该楼栋的建设项目竣工验收意见五大责任主体签署时间为2016年4月25日，办理竣工验收备案的时间为2016年7月29日。2017年7月28日，被告将原告所缴纳维修基金5898元交存至郑州市物业维修基金管理中心。2018年2月6日，原告所购房屋的不动产登记证书办理完毕，同年4月15日，原告领取了该不动产权证书。5.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。……2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应当本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。对原告各项诉请本院作出如下认定：1.对原告所主张的逾期交房违约金，根据合同约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付所购房屋，被告实际交房时间为2016年1月21日，但竣工验收时间为2016年4月25日，验收备案时间为2016年7月29日，应视为被告在2016年7月29日才将符合合同约定的涉案房屋交与原告，逾期天数为211天，被告应当承担相应的违约责任。但基于以下几点，应当酌定减轻被告的违约责任：①被告所交付房屋能够通过验收及备案，证明房屋并无质量方面的问题；②根据补充协议约定，如被告所提供资料不全或现场不符合交付条件的，原告有权拒绝接收，但原告实际接收了房屋并于2016年1月26日提出装修申请；③被告施工期间，基于环保政策需要，确实存在停工多日的情形，该情况对本案而言可以视为属于不可抗力因素；④无证据证明因被告的逾期交房行为给原告造成了损失。故本院酌定被告应向原告支付逾期交房违约金2177.76元（725920元×0.005%×60天）。2.对原告主张的将房屋维修专项资金存入专户，以及按同期一年定期存款利率补交双倍利息的请求，虽然被告已于2017年7月28日完成了专项基金的交付，但被告逾期交纳存在违约，应根据合同约定及《郑州市房屋专项维修资金管理办法》补交双倍利息，即以5898元为本金，自2014年2月10日起计算至2017年7月28日，其中2014年2月10日至2015年2月9日期间按照中国人民银行2012年7月6日公布的1年期存款利率3%加倍计算，即353.88元（5898元×3%×2），2015年2月10日至2016年2月9日期间按照中国人民银行2014年11月22日公布的1年期存款利率2.75%加倍计算，约324.39元（5898元×2.75%×2），2016年2月10日至2017年7月28日期间，按照中国人民银行2015年10月24日公布的1年期存款利率1.5%加倍计算，即259.35元[（5898元×1.5%×2）+（5898元×1.5%÷365天×170天×2）]。以上利息合计937.62元。3.对原告所主张逾期办理房屋权属证书经济损失，因合同约定被告应当于2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，并应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，被告却直至2018年2月6日才完成该事项，故被告的行为存在违约，应当承担相应的违约责任。经查，因政策原因，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日停止办理房屋所有权初始登记业务，从2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办[2015]127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职权变化和手续交接给不动产登记造成了不便的影响，导致被告无法及时为原告办理房屋权属证书，该情形属于合同的情势变更，结合合同履行的实际情况，本院酌定违约金以购房总价款0.5%比例进行计算，数额为3629.6元（725920元×0.5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冯艳娜支付逾期交房违约金2177.76元，逾期办理权属证书违约金3629.6元，共计5807.36元；二、被告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效后十日内向郑州市房屋专项维修资金专户补交原告冯艳娜本案房屋维修资金逾期交纳的利息937.62元；三、驳回原告冯艳娜的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，减半收取473元，由原告冯艳娜负担448元，由被告河南省多元投资开发有限公司负担25元，剩余473元，退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郑宏辉二〇一九年十月十五日书记员  刘宏龙