广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5645号原告：龙思敏，女，1989年8月3日出生，汉族，住广州市花都区，被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，统一社会信用代码914400007076705501。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。原告龙思敏与被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，由审判员白一帆依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告龙思敏、被告元邦公司的委托诉讼代理人黄志斌、龙天然到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请90日调解期进行调解，期限届满未达成一致意见。本案现已审理终结。龙思敏向本院提出诉讼请求：1.元邦公司支付龙思敏逾期交房违约金22585元【总房款582089元×0.008%×485天（2017年12月31日计至2019年5月1日】；2.返还团购电商优惠金30000元；3.元邦公司支付龙思敏因逾期交房造成的16个月（2018年1月1日至2019年4月30日，每月标准为1100元）租房损失：1100元/月×16=17600元；4.诉讼费由元邦公司承担。事实与理由：1.自2017年5月20日，龙思敏就购买位于广州市花都区狮岭镇XX房屋事宜与元邦公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定，房屋总价582089元。龙思敏通过首付款加银行贷款方式，依约定支付了相应购房款项。根据双方签订的上述《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条规定，元邦公司应当于2017年12月31日前交付诉争房屋。因元邦公司违约逾期交房，元邦公司应当自约定的2017年12月31日交房日期起至实际交房日期2019年5月1日，总共违约485天。2.龙思敏于2017年3月31日在元邦山清水秀销售中心支付首付款的同时，另外支付了30000元的团购优惠金。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中，出现了两种违约责任，即第十条逾期付款的违约责任：3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预收款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。以及第十四条延期交房的违约责任2.（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按照总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2)返还团购费30000元。依据《商品房销售明码标价规定》第十三条规定，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。依据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。元邦公司收取30000元团购费属于违法行为，藐视法律，罪加一等。为维护龙思敏的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持龙思敏的诉讼请求。元邦公司辩称，对于龙思敏第一项诉讼请求我方认为逾期违约期间应为2018年1月1日至2019年1月31日，对于第二项诉讼请求我方认为该费用并非元邦公司收取，龙思敏要求元邦公司返还没有事实和法律依据，且该优惠金并不是合同的购房房款，对于龙思敏要求支付住房损失我方认为其诉讼请求没有法律依据，而且根据最高院审理商品房买卖合同司法解释规定，逾期交楼违约责任应当参照涉案房屋同地段、同类型租金标准进行计算，而根据房地产租赁部门公布的2017、2018年度涉案房屋同地段、同类型租金标准为5元/平方米/月，也就是说双方买卖合同中约定的逾期交楼违约责任已经高于最高院规定的租金标准，所以龙思敏在要求支付违约金同时主张住房损失没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：元邦公司是位于广州市花都区狮岭镇XX村开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2017年3月31日，龙思敏交纳团购优惠金30000元，广州市宜泰源广告有限公司出具收据予以确认。2017年5月20日，元邦公司（甲方、卖方）与龙思敏（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定，乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇XX房，总金额为582089元，甲方同意乙方按按揭付款方式支付房款。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，乙方每日按总房价款0.005%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，乙方每日按总房价款0.008%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，甲方有权单方面解除合同。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方欠交的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。附件七为本合同补充协议，第三条约定，关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。乙方不按时收楼，风险亦从约定收楼时间起转移至乙方。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，龙思敏向元邦公司付清了合同约定的全部房价款。涉案小区的《客户受电工程竣工检验意见书》显示，2018年1月2日，涉案小区的受电工程质量符合国家及电力行业验收标准，供电部门出具查验合格的意见。2018年6月26日，涉案小区的燃气工程取得了《竣工报告》。2018年9月13日，涉案小区取得自来水永久使用报装证明书。2018年11月7日，中国邮政集团公司广州市花都区邮政局出具涉案小区符合通邮设施设置方式设置标准信报箱，可予通邮的意见。2018年11月16日，涉案房屋所在的楼栋取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年1月28日，元邦公司向龙思敏发出收楼催告函，告知涉案房屋已经取得竣工验收备案表，通知于2019年2月1日前办理收楼手续。2019年1月29日，龙思敏签收收楼催告函的邮件，龙思敏认为没有整改房屋出现的问题故没有前往收楼。2019年5月1日，龙思敏办理了收楼手续。关于团购优惠金，龙思敏陈述，团购优惠金是我方在2017年3月31日向广州宜泰源广告有限公司支付的，是元邦公司的销售人员以电商费名义让我方再交3万元的团购优惠，我方也询问为何不是支付给元邦公司，后我方通过现场刷卡的形式转给广州宜泰源广告公司团购优惠金，该款项的性质我方不清楚，我方与元邦公司签订的认购书上写明了房款原价为70多万元，现房价款为582089元，关于团购优惠金并未签订合同，我方并未实际享受团购优惠。元邦公司陈述，广州宜泰源广告公司是元邦地产的一个合作的商品房推销公司，元邦公司给推销公司优惠，推销公司的客户在签订认购书的时候就直接在认购书及合同上的买卖价格是在优惠的情况下签订的，龙思敏所交的团购优惠交给的是广州宜泰源广告公司，我方并未收取团购优惠金，龙思敏在认购的时候是已经给了其优惠了的，刚开始的购房价格是70多万元，龙思敏支付的房价款是582089元，是已经给了龙思敏打折优惠的。龙思敏陈述，签订合同时是有该骑缝章，有签名盖手指模，但拿到的合同时没有骑缝章和手指模，合同有无修改我方不清楚，但确认合同上的签名是我方的。且涉案房屋所在楼栋的地下层数实际是3层，合同约定的为2层，元邦公司未经同意私自备案并整改，属于违约和欺诈。元邦公司对此陈述，龙思敏陈述的合同应该是在房管局备案了，如有需要可以去调取，不论有无骑缝章合同均是一致的。根据《建设工程规划许可证》及附件《建筑功能指标明细表》显示，住宅楼自编F8F9栋的建筑层数为地下3层，与《建设工程规划验收合格证》的地下层数完全一致，证明我方是按规划许可报建、施工及验收，不存在擅自变更规划的情况，至于买卖合同中与规划许可证不一致的情况，我方认为是房管部门在录入系统时数据录入出错显示，与我方无关。根据阳光家缘管网上查询F6-F9预售许可证结果显示，建筑规模中记载F8F9栋地下2层，建筑面积17567.62平方米，而项目3中F8F9栋却记载地下层数3，建筑面积17567.62平方米，明显记录有误，而且网签时房屋基本情况是系统自动生成，双方均未注意数据有误，故不能归责于我方。本院认为，龙思敏与元邦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。龙思敏已经付清了房价款，元邦公司应当按照合同约定在2017年12月31日前将涉案房屋交付龙思敏使用，元邦公司逾期交楼应当承担逾期交楼的违约责任，关于逾期交楼违约金的截止日期，元邦公司于2019年1月28日发出收楼通知书，通知龙思敏于2019年2月1日前办理收楼手续，该邮件于2019年1月29日被签收。龙思敏认为此时房屋未整改完毕因此未收楼，元邦公司通知收楼之日涉案房屋已经满足交付条件，龙思敏提出的整改问题属于质量保修的范围，故逾期交楼违约金应当计算至2019年2月1日止，违约金应当以合同约定的房价款582089元为基数，按每日0.008%的标准，从2018年1月1日计至2019年2月1日，共计18487.15元（582089元×0.00008×397天）。龙思敏要求元邦公司支付18487.15元违约金，合理有据，本院予以支持。龙思敏诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。关于龙思敏请求返还30000元电商优惠金，根据龙思敏提交的收据显示收取该30000元款项的并非元邦公司，也无证据证明该笔款项最终由元邦公司收取，故龙思敏要求元邦公司返还该笔款项，依据不足，本院不予支持。龙思敏请求支付因逾期交房造成的租房损失，龙思敏并未提交充足证据证明因元邦公司逾期交楼对其造成的损失超出了合同约定的违约金范围，因此，龙思敏请求元邦公司支付租房损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙思敏支付逾期交楼违约金18487.15元；二、驳回原告龙思敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元，由原告龙思敏负担572元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年十月二十五日书记员  朱婷欣孙诗韵张丽彬