广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8872号原告：伊兵，男，汉族，1966年11月24日出生，住所地广东省佛山市禅城区，原告：邓咏彤，女，汉族，1969年1月14日出生，住所地广东省佛山市禅城区，两原告的共同委托代理人：余文斌、李伟，均为广东谨然律师事务所律师。被告：广州市芳村建筑工程有限公司，住所地广州市荔湾区花地联桂北街33号地下。法定代表人：邓伟雄，职务总经理。委托代理人：胡成、罗斌，均是广东百思威律师事务所律师。原告伊兵、邓咏彤诉被告广州市芳村建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伊兵、邓咏彤及两原告的共同委托代理人李伟，被告的委托代理人胡成、罗斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：两原告于2016年11月3日与被告广州市芳村建筑工程有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买被告所开发的位于广州市海珠区南洲路307号的恒洲小苑A4栋1201号房，购房金额为2880000元（后来根据测绘后建筑面积的变化，增加到2905630元），并已经按照合同约定履行完毕付款义务。按照合同第十三条规定，被告应于2017年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。同时合同第十四条规定，甲方如未能按照本合同规定的期限交房，按附件七补充协议第七条第三款规定执行。即，甲方未按合同第十三条约定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，甲方应自逾期之日起每日以房价款总额的0.01%向乙方支付违约金（如果没有此项补充协议，广州市的通用合同版本约定应为0.05%），最高赔付款不超过总房价款的5%。另，补充协议第七条约定的交房条件(3)注明，必须满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。经核实，甲方虽然于2017年4月15日提供了上述房产的钥匙给乙方用于二次装修，但始终未能开通管道煤气，没有满足交房条件；直至2018年2月5日才完成上述房屋的燃气管道通气点火手续。原告认为，甲方自合同约定的交楼日期至完成燃气通气点火的日期，延迟时间长达342天，给原告的工作及生活造成了巨大的不便，被迫长期在广佛两地奔波;被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。被告在2018年2月5日才交付符合合同预定的房屋给原告，被告属于逾期交房，具体原因是没有根据合同约定通煤气。被告占用共同的设施，没有把共同设施建设完毕并交付给业主，被告应该按照每日万分之五支付违约金。故原告起诉要求1、被告因逾期交房向原告支付违约金496862.73元。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告在知晓案涉房屋未具备约定交付条件的情况下同意收楼，应当视为双方完成了案涉房屋的交付，原告无权在实际收楼后又以商品房不具备交付条件为由向被告主张逾期交房的违约责任。2016年l1月3日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《买卖合同》），约定：原告向被告购买其开发的恒洲小苑A4栋1201房，房屋地址位于广州市海珠区南洲路307号1201房。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、诵邮的证明文件。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议的，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出。逾期不提出，视为同意接收该商品房。2017年4月15日，被告将案涉房屋正式交付给原告，双方签订《茗雅居楼宇交接书》（下称《交接书》）及《茗雅居业主收楼验收记录表》（下称《验收记录表》）。原告在《交接书》中确认：(1)自2017年4月l5日起，该单位由发展商交付给业主；(2)确已收到该单位钥匙；(3)该单位的建筑质量和装修质量符合双方签订的“商品房预售合同”的规定，业主并无异议。同时，《验收记录表》上“其他”一栏中有注明“煤气未通”。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。本案中，对于案涉房屋的交房条件以及交付时的验收，原、被告双方已在《买卖合同》中订有清晰明确的约定，原告也明确知晓收楼的条件和程序。在被告交付的案涉房屋未符合法定和合同约定的交楼条件时，原告完全可以在收楼前要求被告作出整改并在整改完毕前拒绝收楼。但原告在明知案涉房屋未开通管道燃气的情况下，仍然于2017年4月15日接受了案涉房屋的钥匙并完成相关收楼手续，之后也没有在约定的异议期限内提出书面意见要求被告整改，应当视为同意在未具备供气条件的情况下接收案涉房屋。因此，被告认为，双方已经完成了案涉房屋的交付，原告无权在实际收楼后又以房屋不具备收楼条件向被告主张逾期交房的违约责任。二、合同约定的交房时间为2017年2月28日，实际交房时间为2017年4月15日，被告逾期交房时间为46天。原告就该段时间的逾期交房违约金计算标准的主张与合同约定不符，不应得到支持。1、关于逾期交房的违约金计算，原被告双方在《商品房买卖合同（预售）》的附件七《补充协议》第七条第三款约定：无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价的5%。该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，是双方当事人真实意思表示，符合合同自愿原则，合法有效，双方应按合同约定履行。2、原告要求调整逾期交房的违约金计算标准为“每日以总房价款的0.05%承担违约责任”没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件遁一用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据或者反驳对与诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告要求增加违约金，应对其实际损失超过合同约定的违约金数额负有举证责任。但原告未能举证证明因逾期交房所造成的实际损失，也无法证明合同约定的违约金低于其实际损失。因此，原告要求增加违约金的依据不足，法院不应支持其诉讼请求。3、虽然《补充协议》中约定如果原告存在逾期付款违约行为的，原告应每日按未付款的0.05%的标准向被告支付违约金，被告因此解除合同的，原告按照总房价款的20%支付违约金。但是，是否调整违约金，根据前述法律法规，应以不超过原告的实际损失为限，而非考虑双方约定的违约责任是否对等，并进而将逾期交房的违约责任标准调高至相当于逾期付款的违约责任标准。在本案中，若原告因为逾期付款而每日按未付款的0.05%的标准向被告支付过违约金，那么从违约责任对等的角度，将逾期交房约金标准调整为相同标准有一定合理性的，但是，在该违约金并未实际产生，不考虑原告的实际损失，将逾期交房违约金标准上调至逾期付款违约金标准，明显违反了合同法和商品房买卖合同司法解释关于违约金调整的规定。4、因被告逾期46天交付房屋，原告的实际损失应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故即便要调整违约金，也最多只能按照该标准进行调整。经审理查明：2016年11月3日，两原告（乙方）、被告（甲方）签订《商品房预售合同》（合同编号为201611113779），约定两原告向被告购买位于广州市海珠区南洲路307号1201房，总金额2880000元；被告在2017年2月28日前交付涉案房屋给原告。被告如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。2．按附件七补充协议第七条第三款规定执行。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议的，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出。逾期不提出，视为同意接收该商品房。附件七第七条第二款关于房屋交付的补充或修改中约定2、房屋交付（第十三条的补充或修改）(1)交付的通知。在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼：若乙方未收到收楼通知书，则乙方应在合同约定的最迟交付日（即买卖合同第十三条约定的交付使用时间）前主动到楼盘收楼现场办理房屋交接手续，逾期视为甲方己按期交付房屋，并通过乙方验收。(2)延期交房免责约定如因发生以下原因之一的，致使商品房的建筑安装工程或甲方履行合同规定的义务被延误，乙方同意甲方将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对乙方赔（补）偿任何费用。A.不可抗力情况；B．市政配套设施的批准与安装的延误；C．非甲方原因导致的规划、设计调整、变更；D．因政府或公共事业部门原因导致的竣工验收延误。但上述原因的发生，房屋需延期交付使用的，甲方应及时书面告知乙方。（3）房屋交付的先合同义务……附件七《补充协议》第七条第三款约定：延期交房的违约责任（对第十四条的补充、修改）双方同意对甲方逾期交房的违约责任做以下补充、修改：(1)无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.0l%，最高赔付额不超过总房价的5%。(2)逾期超过180日乙方要求解除合同的，乙方应在该180日届满10日后的内向甲方提出解除合同的书面通知,甲方收到该书面通知后，将不再交付该商品房给乙方并不再为乙方办理《房地产权证》，乙方逾期向甲方书面提出解除合同的，则视为乙方放弃单方解除合同的权利，双方继续履行合同。逾期超过180日乙方于约定期限内书面通知甲方解除合同的，双方同意不计赔损失，由甲方按不超过总房价款的l0%向乙方支付解除合同违约金，同时，甲方应在收到乙方解除合同书面通知之日起30日内（不超过30日）无息退还乙方已支付房价款；乙方要求解除合同的不得再根据前款约定要求甲方支付逾期违约金。甲方己按前款约定向乙方支付逾期交房违约金的，应冲抵解除合同违约金。(3)甲方未按合同第十三条约定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，甲方应自逾期之日起每日以房价款总额的0.01%向乙方支付违约金，双方继续履行本合同。最高赔付额不超过总房价价款的5%。附件七《补充协议》第四条约定：关于“第八条付款方式”的补充或修改1、按揭贷款办理时间及具体要求，(1)乙方须根据《认购协议》约定的时间，向合同约定的按揭银行或代办律师所交齐办理按揭贷款所需的所有资料，办妥按揭贷款手续。上述时间，除因不可抗力和甲方原因外，不得延期。乙方逾期完成的，视为逾期付款，每逾期一天，按按揭贷款总金额的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过60天的，则甲方有权解除合同；……第五条关于“第十条逾期付款的违约责任”的补充或修改1、乙方自行办理按揭的违约责任第十条第3款按揭付款“乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款是将全部按揭贷款直接划入预收款监控账户。”整条改为：乙方自行办理按揭贷款的，未能按照合同第八条及本补充协议第四条第1款约定的期限及具体要求办理按揭贷款支付的，视为乙方逾期付款，逾期时间按合同第八条约定的期限起算，乙方应每日按未付按揭款的0.05%的标准向甲方支付违约金；逾期超过90天仍未办妥按揭支付手续并按揭款到账的或经甲方催告后30日内仍未支付到账的（含变更付款方式后付款到账的），甲方有权解除合同。2、乙方逾期付款甲方解除合同的约定“甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方己支付房价款退款还给乙方。”整条改为：无论乙方以何种方式付款，只要乙方逾期付款超过本合同第八条约定的期限的，甲方无论是否催告即有权解除合同，甲方要求解除合同的，乙方按应付房价款的20%向甲方支付违约金。3、乙方不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求甲方履行担保责任的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，解除合同效力自甲方向邮递单位交寄解约通知之日起生效;乙方应自收到甲方解约通知之日起30日内履行下述义务:(1)乙方应向甲方支付总房价款20%的违约金，甲方有权在乙方已支付的部分房款中直接扣除该违约金和乙方应支付的银行本金、利息、滞纳金，剩余部分不计息退回乙方，若乙方己支付部分房价款不足清偿，甲方有权向乙方追索；(2)乙方应协同甲方办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价总额的0.05%向甲方支付违约金。诉讼中两原告与被告确认被告于2017年4月15日将涉案房屋的钥匙交付给两原告，双方办理了现场验收和交付的手续，当时确认没有接通管道煤气。两原告主张因为没有接通煤气因此两原告没有实际入住，由于涉案房屋在2018年2月份才开始通煤气，因此两原告主张被告于2018年2月5日才交房。被告主张交房日期为2017年4月15日，涉案房屋在完成交付的时候，虽然没有接通管道煤气，这确实是会给两原告的使用带来不便，但是两原告在煤气没有接通的情况下接收房屋，就说明两原告认可没有煤气的现状，而且不能使用管道煤气可以通过使用电器解决有关问题，不会导致涉案房屋无法使用。诉讼过程中，原、被告确认如果法院认定交楼时间为2017年4月15日，被告逾期交楼46天。两原告主张由于存在面积差，其实际支付的房款为2905630元并提交了发票证实，被告对此没有异议。诉讼过程中，两原告主张被告的公共基础设施没有完善，4楼的空中花园没有建好，占用原作为空中花园的地块作为办公室，2019年5月28日被城管拆除，这也不符合交楼条件，对此被告不予确认。两原告庭后补交了物业管理费的通知单、物业管理公司的告知书、敬告等。两原告为证明其主张主要提交了以下证据：1、不动产权证，证明原告与被告之间存在事实上的商品房买卖关系；2、商品房买卖合同；3、发票；4、楼宇交接书和验收记录表，证明当时被告向原告提交过钥匙，煤气并没有接通，空调没有为安装、防盗未安装的情况；5、煤气公司的回函和燃气供应期合同，证明广州燃气集团公司，明确回复原告的房屋是在2018年2月5日完成煤气通气。被告发表如下质证意见：证据1至3真实性、合法性、关联性没有异议。证据4真实性、合法性没有异议、关联性有异议，可以证明涉案房屋已经在2017年4月15日正式移交给原告使用，原告在明知涉案房屋暂未通煤气的情况下接收了涉案房屋应当视为对自己权利的处分，在此之后不应该以交楼不符合约定为由起诉被告。证据5真实性、合法性没有异议、关联性有异议，根据燃气公司所出具的回函，涉案所在的小区已经在2018年1月23日整体通气，至于原告在2018年2月5日才和燃气公司签订燃气供用气合同，时间是原告自行支配，不能作为认定小区接通管道煤气的时间点。由于原告在2017年4月15日已经实际接收房屋，因此证据5与本案无关，原告无权主张逾期交房的违约金。被告为证明其主张主要提交了以下证据：1、《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、茗雅居楼宇交接书；3、茗雅居业主收楼验收记录表；4、同地段主张租金参考价。两原告发表如下质证意见：证据1真实性没异议，合法性不予认可，补充协议关于双方违约责任的约定，原告认为是格式条款，对原、被告的权利义务的约定不对等。证据2至3真实性、合法性没有异议、关联性有异议，原告认为实际交楼时间以煤气开通的日期为准。证据4真实性、合法性、关联性都不予认可。本院认为：双方签订的《商品房预售合同》及附件均合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人对交付房屋时间、交房条件，及逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。关于交楼时间，两原告于2017年4月15日签署了《茗雅居楼宇交接书》，同意接收涉讼房屋，此时被告未能按照合同的约定向两原告提供已通气的涉案房屋，但两原告在明知或理应知悉的情况下没有拒绝收楼，仍然办理了收楼手续并收取了房屋钥匙，且查看验收后亦未向被告以书面形式提出异议。理由同前，即使两原告主张的被告提交的配套公共设施不完善，两原告也没有拒绝收楼，可见，两原告同意以房屋现状收楼，其作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承当相应的法律后果，故本院认定两原告收楼时间为2017年4月15日，原告主张被告实际交付日期为2018年2月5日缺乏依据，本院不予采纳。原告接收涉讼房屋后，如该房屋存在影响正常居住使用的情形，或因房屋不具备交付条件给其造成实际损失的，可另循法律途径处理。诉讼过程中，原、被告均确认，如果交楼时间为2017年4月15日，被告逾期交楼46天，于法无悖，本院予以认定。被告逾期交楼46天，依据双方在《商品房预售合同》及附件中的约定，在被告逾期交房的情况下，应当按每日总房价款0.01%的标准向两原告支付逾期交房违约金。两原告以该条款属于格式条款，且该条款约定的违约金支付比例与合同其他条款约定的逾期付款违约金支付比例不对等为由，主张按约定的逾期付款的比例支付违约金，对此，本院认为，比例仅是确定违约金标准的计算参数之一，比例不对等并不当然等同于违约金标准不对等，也不必然导致权利义务不对等，故两原告以合同约定的逾期交房违约金比例与逾期付款违约金比例不对等为由，主张按约定的逾期付款的比例支付违约金，理据不充分。退一步讲，即使补充协议中逾期交房违约金条款无效，因《商品房预售合同》未对逾期交房违约金标准作出另行约定，而是约定“按附件七补充协议第七条第三款规定执行”，在补充协议约定条款无效的情况下，两原告主张直接参照适用合同有关逾期付款违约金比例的约定确定逾期交房违约金，亦缺乏充分依据。据此，两原告诉请被告按总房款每日万分之五的标准向其支付逾期交房违约金，缺乏充分事实根据与法律依据，故被告应按照《商品房预售合同》及附件中的约定的标准向两原告支付逾期交房违约金，经核算，被告应付两原告2017年3月1日至2017年4月15日的迟延交房违约金为13365.9元（2905630元×46天×0.01%/天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条及第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州市芳村建筑工程有限公司在本判决生效之日起10日内向原告伊兵、邓咏彤支付从2017年3月1日至2017年4月15日的迟延交房违约金13365.9元。二、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8753元，由两原告负担8518元、被告负担235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 璐人民陪审员  黄碧霞人民陪审员  李绯虹二〇一九年十月二十二日书 记 员  马智妍彭丽婷