天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6727号上诉人（原审原告）：天津市中和兴业市场管理有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路与龙州道交口北侧长瀛商业广场4-商135号。法定代表人：方中和，经理。委托诉讼代理人：同飞，天津三凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭正鸿，男，1981年9月30日出生，汉族，个体工商户，住天津市河东区。上诉人天津市中和兴业市场管理有限公司(以下简称中和公司)因与被上诉人彭正鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院(2019)津0113民初5543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中和公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉请或将本案发回重审；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方在起诉前并未就解除合同达成一致，上诉人对于一审法院认定双方于2019年5月解除租赁合同不服，认为双方应系在一审起诉时方解除租赁关系。由于对于租赁合同解除时间的认定有误，造成被上诉人应交纳租金数额有误，且根据合同约定，保证金属于履约保证金的性质，不应予以退还。且被上诉人延期支付租金亦应依据合同约定给付滞纳金。上诉人虽同意被上诉人对房屋进行拆改，但亦应在合同到期后恢复原状，一审法院对此不予支持，于法无据。请求二审法院判如所请。彭正鸿辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。中和公司向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告于2017年12月14日签订的《租赁协议》于起诉之日解除；2.判令被告立即向原告支付2017年12月10日至2018年2月28日及2019年4月19日至起诉之日的房屋租金93067.27元及滞纳金（截止至2019年6月18日为19935.59元），共计113002.86元；3.判令被告将房屋拆改部分恢复至原状；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原被告系租赁合同关系。2017年12月14日，原被告签订租赁合同，约定原告将其经营管理天津市北辰区京津公路与龙洲道交口西北侧长瀛新都汇商业广场（以下简称新都汇广场）E区一层1152、1153、1154、1155、1156、1157、1158、1159、1162、1163、1164、1165、1166、1167、1168、1169及44.63平方米的通道共计513.05平方米商铺租赁给被告办公经营使用。双方约定租赁期限为60个月，自2018年3月1日起至2023年2月28日止，其中2017年12月10日至2018年2月28日为被告装修期，租金给付方式为押一付六。合同签订后，原告将租金支付至2019年4月18日，2019年3月被告将房屋钥匙交还给原告，2019年5月初原告向被告提出过解除合同。另查，被告装修施工期间，原告方在场进行监督和管理，验收时原告未就被告对房屋拆改部分提出过异议。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，一审法院予以确认。本案主要争议焦点为：1.原被告之间的租赁合同是否应当解除以及何时解除；2.被告是否应该支付原告租金、滞纳金及其数额；3.房屋是否应当恢复原状。针对争议焦点，一审法院分析如下：针对争议焦点1，原告主张合同自起诉之日解除，被告抗辩称2019年3月份被告已将房屋钥匙交给原告，并称当时口头告诉原告不再承租，故认为合同应自2019年3月份交房屋钥匙时解除。根据法律规定，合同解除分为法定解除和约定解除，享有法定解除权或约定解除权的一方，有权利单方解除合同，若无法定解除权或约定解除权，则无权单方解除合同，必须与对方协商一致方可解除合同。本案中被告未能证明存在不可抗力、原告预期违约、根本违约等情形，故被告不享有法定解除权。双方签订的租赁合同第三十七条约定，乙方（被告）终止合同应提前一个工作日书面告知甲方（原告）。根据该约定，被告享有单方解除权，但应书面告知原告，由于被告未能证明向原告发出过书面解除通知，故被告未行使过约定解除权。根据法律规定，当事人对自己的主张负有举证证明责任，原告不承认被告发出过口头解除通知，故被告应就发出过该口头解除通知提供证据加以证明，诉讼中被告对此未能提供证据证明，故一审法院对于该口头通知的真实性不予采信，被告单纯交房屋钥匙的行为，不能认定为与原告之间达成了解除合同的合意，故对于被告主张2109年3月份解除合同的抗辩，不予支持。租赁合同第三十四条第（5）项约定，乙方（被告）未如期支付租金，甲方（原告）有权单方解除合同。2019年4月18日以后被告未向原告支付租金，故原告依据合同的该项约定享有单方解除合同的权利。2019年5月初原告向被告提出过解除合同，故一审法院认为2019年5月初被告收到原告的解除通知时双方的租赁合同解除。关于争议焦点2，被告是否应支付租金、滞纳金及数额一节，原告作为多年从事房屋出租业务的市场主体，在被告交房屋钥匙时应该预想到被告可能不再继续履行合同，考虑原告明知被告可能不再继续履行合同却怠于行使解除权，没有及时提出解除合同，故从公平角度考量，对于原告主张2019年4月18日以后租金、滞纳金，一审法院不予支持。关于2017年12月10日至2018年2月28日的租金，合同中约定2017年12月10日至2018年2月28日是乙方（被告）的装修期，庭审中原被告都承认该期间为免租期。租赁合同第四十一条约定，乙方（被告）未能完全履行合同，甲方（原告）有权追缴免租期内的租金，租金标准按计租期标准执行。原被告双方系具有完全民事行为能力的主体，签订合同时意思表示真实，合同内容也不违反国家强制性法律法规，故该合同合法有效，双方应该恪守履行。合同的租赁期限到2023年2月28日截止，被告未履行完毕本合同，原告按照合同约定主张免租期内租金，一审法院依法支持。按照合同约定的计租面积与租金标准，2017年12月10日至2018年2月28日的租金计算为49252.8元，扣除被告支付的押金18725元，被告还应支付原告租金30527.8元。关于争议焦点3，被告在装修施工期间，原告方在场进行监督和管理，验收时原告未就被告对房屋拆改部分提出过异议，视为对原告装修的同意，故对于原告主张将房屋恢复原状的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：“一、原告天津市中和兴业市场管理有限公司与被告彭正鸿于2017年12月14日签订的关于北辰区京津公路与龙洲道交口西北侧长瀛新都汇商业广场E区一层房屋租赁合同自2019年5月初被告收到原告的解除通知时解除；二、被告彭正鸿于本判决生效后十日内给付原告天津市中和兴业市场管理有限公司自2017年12月10日至2018年2月28日的房屋租金30527.8元（49252.8元扣除押金18725元后）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，由原告天津市中和兴业市场管理有限公司担负640元，由被告彭正鸿担负640元。”二审中，当事人没有提交新证据。另，二审庭审中，上诉人自认涉诉房屋已经于一审审理期间进行招租，并于一审庭审后即2019年7月全部另行出租。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、租赁合同解除的时间；2、被上诉人应给付租金及滞纳金的数额；3、被上诉人应否将涉诉房屋恢复原状。上诉人与被上诉人系租赁合同关系，双方签有书面租赁合同，双方均应依约履行各自义务。关于租赁合同解除的时间问题，上诉人主张应以其一审起诉时间为双方租赁合同解除的时间，但在一二审期间，双方均认可被上诉人在2019年1月已经停止营业，2019年3月被上诉人将涉诉房屋钥匙交予上诉人，双方后于2019年5月就合同解除问题进行了协商，被上诉人已经以自身的行动明确其不再继续租赁涉诉房屋，上诉人作为专业的市场经营与管理公司，管理并经营涉诉商业广场，对于被上诉人停业并交还钥匙的行为应有明确认知，引起注意，并积极协商解决，其怠于行使合同解除权而使其损失扩大一节，本院不予支持，一审法院认定双方已于2019年5月解除租赁合同并无不妥，本院予以维持。鉴于被上诉人对于一审法院认定其应给付装修免租期内的租金并无异议，本院对此予以维持。对于2019年4月19日之后的租金及滞纳金问题，被上诉人在2019年3月已经收回钥匙，涉诉房屋在其控制之下，其怠于主张权利造成上述损失的产生，应自行负担，结合上诉人二审自述，2019年7月诉讼后对涉诉房屋进行招租，在2019年7月22日一审庭审后涉诉房屋均全部出租完毕，说明正常情况下，涉诉房屋出租情况良好，在上诉人积极招租的情况下亦不应出现空置损失，故上诉人该项主张，理据不足，本院不予支持。关于上诉人主张的保证金18725元不应予以扣减一节，合同中对于上诉人缴纳的保证金明确约定“如因乙方（被上诉人）违约而导致合同解除，甲方（上诉人）不予退还保证金”，本案中，双方均认可因被上诉人无法继续经营造成合同解除，被上诉人应承担相应的违约责任，故该保证金不应予以退还。一审法院对此认定有误，本院予以更正。对于上诉人主张将涉诉房屋恢复原状一节，鉴于上诉人无法向本院举证证明涉诉房屋交付被上诉人时的原状，且双方均表示涉诉的房屋已不是独立空间，无法与其他房屋予以明确区分，对上诉人该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市北辰区人民法院(2019)津0113民初5543号民事判决第一项；二、撤销天津市北辰区人民法院(2019)津0113民初5543号民事判决第三项；三、变更天津市北辰区人民法院(2019)津0113民初5543号民事判决第二项为“被上诉人彭正鸿于本判决生效后十日内给付上诉人天津市中和兴业市场管理有限公司自2017年12月10日至2018年2月28日的房屋租金49252.8元”；四、驳回上诉人天津市中和兴业市场管理有限公司的其他上诉请求及一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1280元，由上诉人天津市中和兴业市场管理有限公司担负640元，由被上诉人彭正鸿担负640元；二审案件受理费2560元，由上诉人天津市中和兴业市场管理有限公司担负2000元，由被上诉人彭正鸿担负560元。本判决为终审判决。审判长  孟夏审判员  曹静审判员  庞艺二〇一九年十月三十日书记员  穆艺