江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0981民初3546号原告（申请执行人）：谢清文，男，1968年12月25日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。委托诉讼代理人：张玮，男，江西守一律师事务所律师。执业证号码：13609201110183981。被告（执行案外人）：杨海林，男，1969年3月25日出生，汉族，住所地：江西省樟树市。委托诉讼代理人：赖万春，男，江西金丰律师事务所律师。执业证号码：13609198610433462。第三人（被执行人）：葛秋辉，男，1969年6月12日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。第三人（被执行人）：谢美姿，女，1978年11月20日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。原告谢清文被告杨海林、第三人葛秋辉、谢美姿申请人执行异议之诉一案,本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢清文及其委托诉讼代理人张玮、被告杨海林及其委托诉讼代理人赖万春、第三人葛秋辉到庭参加诉讼，第三人谢美姿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、准予执行丰城市河洲街办子龙路（子龙牡丹苑）4幢1单元6层1-501号的房屋财产保全。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告谢清文诉第三人葛秋辉、谢美姿民间借贷纠纷一案，并申请丰城市人民法院查封、冻结葛秋辉名下的存款及价值的财产。2019年4月22日，丰城市人民法院依法作出（2019）赣0981民初1726号民事裁定，将葛秋辉、谢美姿名下的位于丰城市河洲街办子龙路（子龙牡丹苑）4幢1单元6层1-501号房产予以查封。2019年7月15日被告杨海林对执行标的提出书面异议，丰城市人民法院于2019年7月26日作出（2019）赣0981执异17号执行裁定：中止对位于丰城市河洲街办子龙路（子龙牡丹苑）4幢1单元6层1-501号房产执行并解除对该房屋的查封。原告谢清文认为不应当中止执行。理由如下：第一、杨海林并没有在法院查封之前合法占有房产。第二、杨海林根本不存在全额支付完购房款的情况。第三、买卖房屋没有办理房屋过户登记，就意味着存在风险。本案当中杨海林之所以未去办理房屋过户的原因，是因为杨海林为了减少向国家纳税的义务。正是因为杨海林的过错行为（两年之内房屋要交易，需要交纳的费用比两年之后交纳的费用要少），而一直没有办理过户，使得房屋一直登记在葛秋辉、谢美姿名下，现原告申请冻结葛秋辉和谢美姿的房产，这就是杨海林应当对其因为逃避少纳税义务，而应当承担的风险，杨海林对房屋是否过户存在重大过错。综上所述，为了维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉求。被告杨海林辩称：原告起诉的三点理由，均不能成立，请求法院驳回原告的诉请。一、杨海林在法院查封之前已合法占有财产。理由如下：1、葛秋辉、谢美姿夫妇将房产出卖给杨海林是通过第三方中介完成的交易，签约时间2019年2月13日，付购房款时间是同年2月15日，房屋交接时间是同年2月16日，从此杨海林取得该房屋的所有权并实际占有该房产。2、江西中罡物业公司，也就是子龙花园牡丹苑的物业管理方，证实2019年2月葛秋辉将牡丹苑4幢1单元501室房屋卖给杨海林，之后杨海林一家人一直在这居住。该证据印证了前述交房时间的真实性，证实了2019年2月16日起杨海林实际占有该房产。3、2019年3月份杨海林为所购牡丹苑房子添制了油烟机等家用电器，并在自来水公司更换了交水费户名，之后还交纳了物业管理费，这一系列证据足于证明杨海林已实际占有了所购买房屋。二、杨海林已全额支付购房款。购房款是否给付到位，只有出卖方葛秋辉才有发言权，而葛秋辉的收条显示2019年2月15日收款88万元，同日葛秋辉夫妇出具委托书，当天公证处出具公证书。三、房屋未办理过户，杨海林没有过错。理由如下：1、合同约定的过户时间是2019年5月23日前，民法总则第160条规定，民事法律行为可以附期限，2019年5月23日前办理过户，是附期限的民事法律行为，该约定不违法。2、在期限届满之前，杨海林所购买房屋已经被查封，无法按期办理过户。综上，答辩人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请法院驳回原告的诉请。第三人葛秋辉辩称：同意被告杨海林的意见。被告杨海林于2019年2月15日已全额付房款88万元给我，2月16日通过房屋中介我把房屋给了被告杨海林。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年2月13日，被告杨海林与第三人葛秋辉、谢美姿夫妇通过房屋中介丰城市聚诚房产顾问有限公司签订《房屋买卖合同》，约定葛秋辉、谢美姿将其名下位于丰城市河洲街办子龙路（子龙牡丹苑）4幢1单元6层1-501号（不动产权证：赣（2018）不动产权0013714号）出售给被告杨海林，合同主要约定，该房屋售价880000元，卖方同意分期付款，银行按揭贷款。被告杨海林于签订合同之日支付了定金50000元，第三人葛秋辉同日出具收据，内容为“今收到买方（杨海林）交来购房定金50000元”，葛秋辉在卖房收款人处签名捺印。同日，双方签订两份房产买卖补充协议，第一份补充协议与中介公司提供的《房屋买卖合同》纸质一样，均为黄色，合同主要约定：首期款830000元，买方须在2019年2月28日之前支付给卖方。卖方须在收到买方首付款当日配合买方办理产权转让手续。余款5万元买方须在卖方配合办理产权转让手续前或当日交由买卖双方均认可的第三方托管，待产权转让成功后，一次性支付给卖方。因被告杨海林考虑到卖方产权证未满两年，且卖方要求买方一次性付款，双方于同日又签订了第二份打印版的补充协议，合同主要约定：卖方同意配合买方去办理买卖委托公证手续，期限壹年；因卖方要求买方一次性付款，买方同意先垫付全部房款给卖方，再办理按揭贷款；因卖方产权证未满两年，经买卖双方协商同意该房屋产权证满2年时，即双方于2019年5月23日之前办理产权转让过户手续。2019年2月15日，被告杨海林按约通过其儿子杨帆的帐户分4次向葛秋辉转账800000元，并支付葛秋辉现金30000元，同日葛秋辉向被告杨海林出具了一份收条，内容为“今收到杨海林购子龙园牡丹苑4幢1-501号购房全款88万元，以银行转账为准，其中包含5万元定金，其中3万元现金”，葛秋辉在卖房收款人处签名捺印。同日，谢美姿、葛秋辉与被告杨海林到丰城市公证处办理了委托公证手续，内容主要为：谢美姿、葛秋辉委托杨海林作为代理人，代理其办理丰城市河洲街办子龙路（子龙牡丹苑）4幢1单元6层1-501号房屋的出售、网签、产权过户、不动产登记等相关事宜，并协助买方办理银行按揭或住房公积金贷款手续。2019年2月16日，葛秋辉与被告杨海林在房屋中介丰城市聚诚房产顾问有限公司办理了房屋交接手续，根据原告提交的江西中罡物业管理有限公司出具的证明，物业费交费收据、水费交费单等可证实被告杨海林办理交接手续之后占有该房屋至今。另查明，本院在审理原告谢清文诉第三人葛秋辉、谢美姿等民间借贷纠纷一案中，依原告谢清文的申请，本院于2019年4月22日作出了（2019）赣0981民初1726号民事裁定书，对本案涉案的房屋予以查封。被告杨海林于2019年7月15日向本院提起案外人执行异议，本院经审查，于2019年7月26日作出（2019）赣0981执异17号执行裁定书，裁定中止对位于丰城市河洲街办子龙路（子龙牡丹苑）4幢1单元6层1-501号房产执行并解除对该房屋的查封。原告谢清文不服该裁定，故向本院提起申请人执行异议之诉。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，即符合上述条件规定，法院应予支持买受人提出的排除执行的申请。本案中，根据查明的事实，被告杨海林于涉案房屋被查封前，与第三人葛秋辉、谢美姿签订了合法有效的房屋买卖合同，并依照约定支付全部购房款，自2019年2月16日实际占有涉案房屋至今，其未能办理相关过户登记是因为双方约定2019年5月23日之前办理过户登记手续，根据法律规定，民事法律行为可以附期限，该行为并不违反法律规定,且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记手续”。被告杨海林与第三人葛秋辉、谢美姿于2019年2月13日签订房屋买卖合同，在办理过户手续前，本院已于2019年4月22日将涉案房产查封，客观上导致被告杨海林无法进行过户登记，并非被告杨海林怠于行使登记权利，作为买受人被告杨海林对此并无过错。被告杨海林享有足以排除强制执行的权利，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告谢清文的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告谢清文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  葛春兰人民陪审员  付荣辉人民陪审员  周永芳二〇一九年十月十六日书 记 员  熊淑艳附：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决执行该执行标的；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回诉讼请求。