济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4067号 原告：文善敏，女，1955年7月8日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。 原告：王俢安，男，1963年3月28日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。 原告：李文华，男，1961年8月16日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。 原告：郭桂真，女，1952年5月24日出生，汉族，住北京市，公民身份号码：。 以上四被告共同委托诉讼代理人：马志荣，济南槐荫志荣法律服务所法律服务工作者。 被告：田均志，男，1965年11月11日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市历下区燕子山路57号住宅楼3单元1202号，公民身份号码：。 被告：郝萍，女，1969年8月28日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市，现住济南市，公民身份号码。 原告文善敏、原告王俢安、原告李文华、原告郭桂真（以下简称四原告）与被告田均志、被告郝萍（以下简称两被告）共有纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，四原告向本院申请财产保全并提供担保，要求查封登记在被告田均志名下、坐落于济南市槐荫区阳光新路24号怡心苑x号楼B段202、301室的房屋。本院审查后作出（2019）鲁0104民初4067号民事裁定书，采取了相应保全措施。本院依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告文善敏、原告王俢安、原告李文华及四原告的共同委托诉讼代理人马志荣，被告郝萍到庭参加诉讼；被告田均志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令位于济南市槐荫区阳光新路24号院怡心苑x号楼B段202、301室房屋为文善敏、王俢安、李文华、郭桂真、田均志按份共有，各自享有20%的份额；2.请求法院依法判令被告协助原告办理上述房屋不动产权变更手续；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2004年2月份原被告五方商定共同平均出资购买济南房地产物业公司开发的济南市水泥厂路24号怡心苑小区x号楼B二层107段和三层圆形穹顶（后变更为济南市槐荫区阳光新路24号怡心苑x号楼B段202、301室房屋），用于合作投资经营。原被告共同推荐田均志出面与开发公司洽谈并签订合同，2004年3月6日被告田均志与济南房地产物业公司签订了《商品房销售合同》，该合同约定购房款总计2775250元，房款分三次付清。原被告五方按约定均额出资将购房款、契税及房屋改造费全部付清。2005年2月28日，原被告五方为了明确各自的权利和义务，把事前的约定更加明确，分别补签了《合作投资购房协议书》《公推代理人的权利和义务》《管理经营委托书》各一份。根据《合作投资购房协议书》可以证实涉案房屋所有的费用及购房款的支付系原被告五方均额出资。2006年12月19日涉案房屋下发了房屋所有权证。2009年1月17日被告在该房屋所有权证书复印件上分别向原告注明“本证所列房产实为原被告五人均额合资所购，所有权属五人平均共有”。同日，原被告五方又签订了《怡心苑合资商铺产权权属和产权证管理书》一份，该协议明确了原被告五方的具体权利和义务及房屋产权的变更和归属。原被告五方按照上述协议的要求各自履行全部义务，合作长达15之久。2019年3月29日涉案房屋下发了不动产权证书。根据协议书及物权法的规定，房屋所有权应当办理登记手续。因此，为了保护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的上述诉讼请求。 两被告辩称，一、请求法院充分了解房屋现存问题并告知原告四人。1.房屋存在安全隐患，2005年租给上岛咖啡使用时，原告之一王俢安具体协调装修事宜，上岛咖啡在我不知情的情况下将二楼到三楼的靠北侧楼梯去掉，一直使用至2018年巴渝火锅餐饮管理公司（以后简称巴渝）接手。巴渝租下后，协调装修的联系人仍为王俢安。巴渝在装修过程中违反合同约定，破坏房屋结构，五房主一致认为破坏了主体结构，造成了安全隐患，需巴渝写出由单位盖章并法人签押的终身安全承诺书，并附租赁方安全质保金10万元，经双方谈判基本达成一致。巴渝方谈判代表在与领导汇报后又提出原来楼梯改造（2005年上岛咖啡改造）的责任区分问题，时至今日仍未达成一致意见。安全问题人命关天，事关公共安全，责任重大。被告郝萍非常担心，于2018年7月17日提出了尽快解决房屋问题的请求。针对以上情况，五位房主召集人颜xx（文善敏丈夫）、李文华、王俢安、曹xx（郭桂真丈夫）、田均志五位房主达成一致意见，决定向政府举报，并就举报文稿达成一致，决定于2019年4月26日就安全问题向政府相关部门举报。在举报过程中，因王俢安提出电梯厅的问题，怕引起连锁反应，暂时停止下来。这期间两被告安全压力很大，并告知其余房主。一直到4月29日，由于我们一直坚持举报，原告四人向我们提出如果该房屋出现安全问题，不同意举报者承担房主的全部责任，并向答辩人写出担责保证书，并要求田均志如违反集体决议采取擅自举报等行动，需承担由此给原告四人造成的损失。但一直到现在，原告四人也没有把安全承诺书给我们。2.房屋的使用功能受到损害，导致不完整。现租赁方巴渝在装修后，三楼（301室）电是从王俢安一楼商铺中接入，导致三楼（301室）供电系统不完整。3.房屋的附属设施停车场的使用权利受到侵害。房屋销售合同第十一条明确“乙方对该楼前停车场的使用，与该楼其他商业房主同等权利。”但王俢安在我不知情的情况下，擅自冒充我的签名，建了一个停车场，所收停车费不知去向，严重侵害了该房屋权利。4.部分房款未交纳。2007年8月6日的济南市房地产物业公司清算组《偿还债务通知书》明确：该房屋尚欠开发商济南房地产物业公司房款本金499764元。此后，又缴纳了250000元（开发商所开收据与交款日起不符），目前原告与被告尚欠房款20余万元（以实欠为准）。5.一楼与二楼中间楼板开洞连接可能存在违规及安全隐患等情况。在与巴渝签订的《阳光新路商业房租赁合同》第七条第4条和第6条明确：甲方允许乙方装修时地板开一适当洞口使用。但不得破坏房屋主体结构，未经甲方和政府相关部门同意不得私自乱改。乙方如将该房屋与一楼第三方相邻房屋合租合用，须事先充分协商，楼上楼下统一租期。因王俢安刻意隐瞒自己是一楼房主（2007年五位房主曾统一思想，决定要买下一楼的一间，委托王俢安、田均志与一楼一名为国x的房主谈妥价格，后来，王俢安说国x不卖了。此后，其他四人一直认为视机再买），同时又担任着我们五方的谈判和装修的联络人，但直到目前，王俢安对开洞口和装修的规范性等情况一直未作说明，所以对二、三楼房屋的安全影响我们存在较大担心。二、请求法院判令原告提供的证据之一《怡心苑合资商铺房屋产权权属和产权证管理协议书》存在问题，与事实不符。田均志在2009年1月17日与原告只签署《怡心苑合资商铺出租管理协议书》这一份文件，且《怡心苑合资商铺房屋产权权属和产权证管理协议书》的内容及要素与事实不符，请法院予以查证，若需鉴定，费用由原告承担。三、房屋登记在田均志名下期间所可能产生的税务风险及其可能带来的个人信用污点以及尚欠房款由原告四人与田均志共同承担。租赁合同规定收取的房屋租金为税后房租，税务机关曾多次为房屋交纳税事与我电话联系（此事我曾通报原告四人），若税务机关追究我方纳税责任，并必须纳税时，从原告与被告五方的房租内扣减。四、请求法院判令案件受理费用由原告承担。为了让原告放心，我们也安心。我们曾多次提出解决好相关问题，让原告将房屋过户至各自名下，但因过户费用高原告一直没有过户，本次诉讼是原告为了过户而采取的一种办法，本案中我们无任何过错，所以请求法院判令案件受理费用由原告承担。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了以下证据,四原告提交了房屋所有权证、不动产登记证书、《商品房销售合同》《合作投资购房协议书》《关于公推代理人的权利和义务》《管理经营委托书》《公推代理人委托书》《怡心苑合资商铺房屋产权权属和产权证管理协议书》、收据、非经营性资金往来专用收据；两被告提交《关于房款交付情况的说明》《怡心苑合资商铺出租管理协议书》《济南房地产物业公司清算组偿还债务通知书》、聊天记录截图。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 根据以上证据并结合当事人陈述，本院认定事实如下： 一、2004年3月26日，济南房地产物业公司作为卖方、甲方，田均志作为买房、乙方，双方签订《商品房销售合同》。合同约定，乙方购买甲方的商品房，为济南市水泥厂路24号怡心苑小区x号楼-B二层107段和三层圆形穹顶；x号楼-B二层107段的建筑面积666.50平方米，三层圆形穹顶的建筑面积177平方米。上述面积为甲方暂测面积，最终结算面积必须以竣工后产权登记部门的实测面积为准。销售价格：按建筑面积计算，x号楼B-二层107段单价为每平方米3500元，总金额2332750元，三层圆形穹顶单价为每平方米2500元，总金额442500元，以上合计金额为2775250元。合同还对付款方式、乙方逾期付款的违约责任、甲方交付期限及违约责任等其他事项进行了约定。 二、2005年2月28日，王俢安、郭桂真、文善敏、李x、郝萍五人签订了《合作投资购房协议书》。协议约定，经五人友好协商，一致同意，以均额出资，合作购买的方式，购买济南房地产物业公司开发的商业房，协议中具体约定了合作目标、合作原则、合作方式、合作办法等内容。同日，以上五人签订《关于公推代理人的权利和义务》及《管理经营委托书》。其中，《关于公推代理人的权利和义务》内容为：公推代理人作为五方代表，有权要求五方按时履行合同，在时间紧迫，无法取得五方全部同意的特殊情况下，有权对合同未尽事宜与甲方签署有关协议。委托代理人遇有关房产事宜，应及时与五方沟通，按照五方达成的一致意见办理。此委托书，经以上五方签字生效；《管理经营委托书》内容为：经郭桂真、文善敏、李x、王俢安、郝萍五位同志的推选，一致同意由田均志同志为怡心苑xB-107段二层及三层穹顶房产的经营管理者，负责该房产的租赁，转让和有关项目的经营与管理。全体工作人员的具体分工是：田均志同志任经理、王俢安同志任办公室主任、郭桂真同志任会计、文善敏同志任出纳、李文华同志任总顾问。 三、2006年12月19日，以上房产进行了登记，济南房产管理局制发济房权证槐字第xxxxxx号《房屋所有权证》，载明房屋所有权人为田均志，房屋状况包括x段202，建筑面积737.31平方米；x段301，建筑面积204.40平方米。设计用途均为商业。四原告持有该房屋所有权证复印件，由田均志于2019年1月17日写明：“注：本证所列房产，实为文善敏、郭桂真、李文华、王俢安、田均志五人均额合资所购，其所有权属五人平均共同拥有。本人受其他四人委托，于2006年12月19日代表五方办取此证。特此证明。” 四、2009年1月17日，四原告及田均志签订《怡心苑合资商铺房屋产权权属和产权证管理协议书》，内容为：郭桂真、文善敏、李文华、王俢安、田均志五方于2004年3月26日合资购买的槐荫区水泥厂路24号怡心苑x号楼B-202、301商铺，共941.71平方米（总价3023221.50元，该房屋的购买费用五方均摊，每人支付房款604444.30元），已于2006年12月19日取得房屋产权证书（证书号为：房权证槐字第xxxxxx号）。为明确该房屋产权权属、规范房屋产权证的管理，确保大家共同权益不受损害，五方协商一致同意达成协议。房屋产权权属，按2005年2月28日五方签订的《合作投资购房协议书》规定，该房屋产权权属五方平均共同拥有，五方具有同等权益。房产证办理，为购买该房屋及办理产权证时便于操作，五方一致推举由田均志为五方房屋产权权属代理人，并以田均志个人名义代表五方办理该房屋产权证。房产证复印件和商品房销售合同原件由田均志注明该房屋产权由郭桂真、文善敏、李文华、王俢安、田均志五方共同平均拥有，并签名后每人各执一份，如时机成熟时，办理共有房权证书。该协议还对房权证公正（证）、房权证保管等其他事项进行了约定。 五、2019年3月29日，案涉房屋进行不动产权登记，取得鲁（2019）济南市不动产权第xxxxxxx号不动产权利证书。载明权利人为田均志，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为941.71m2,包括x号楼B段202（建筑面积737.31m2）和B段301（建筑面积204.40m2）。 六、四原告在本案诉讼中提供的收据多份，由田均志签名出具，载明收到文善敏等人的房款。 四原告在本案诉讼中提供非经营性资金往来专用收据多份，载明济南房地产物业公司出具，收到田均志购房款项。 七、本案诉讼中，郝萍对四原告提交《怡心苑合资商铺房屋产权权属和产权证管理协议书》的签订日期提出异议，其主张该协议书为2019年1月份签订，而不是2009年1月17日签订。其提交2009年1月17日由四原告与田均志签订的《怡心苑合资商铺出租管理协议书》，该协议载明了怡心苑x号楼B－202、301商铺已于2008年8月8日开始对外出租，为规范出租管理、确保正常运行，五方协商一致就出租办法、管理承办人、管理费用等达成一致意见，签订该协议。郝萍认为一日之内不可能签订两份内容一样的协议。但其在庭审中陈述其手中持有的《怡心苑合资商铺房屋产权权属和产权证管理协议书》签订时间同样为2009年1月17日。 八、两被告答辩称尚有部分房款未交纳，其就此答辩意见提交日期为2007年8月6日，加盖济南房地产物业公司清算组出具的《偿还债务通知书》，内容为，田均志：济南市中级人民法院于2007年6月19日作出（2007）济民破字第1号民事裁定，依法受理济南房地产物业公司破产清算一案，指定济南房地产物业公司清算组为管理人对济南房地产物业公司进行清算。经查你（或你单位）尚欠济南房地产物业公司款本金499764元。依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条的规定，你（或你单位）应在接到本通知书十日内向济南房地产物业公司破产管理人清偿欠款本金499764元。四原告确认购房款项没有付清，原因为济南房地产物业公司进入破产程序，无法开具发票，其称尚欠房款为近20万元。 两被告另主张案涉房屋存在着安全隐患，其就此主张提供微信聊天记录。四原告认为两被告该项主张与其在本案中提出的诉讼请求无关。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”四原告在本案中主张涉案房屋由其与田均志共有，其就此主张提供了《合作投资购房协议书》《关于公推代理人的权利和义务》《管理经营委托书》《公推代理人委托书》《怡心苑合资商铺房屋产权权属和产权证管理协议书》等，并提供了由田均志本人书写于房屋所有权证书中的书面说明，证据充分。两被告在本案诉讼中尽管提出多项答辩意见，但实际对涉案房屋由四原告及田均志共同出资购买、共同所有也并无实质异议，因此本院对该事实予以确认。 四原告与田均志签订的《怡心苑合资商铺房屋产权权属和产权证管理协议书》载明涉案房屋产权权属四原告及田均志平均共同共有，具有同等权益。郝萍虽在本案开庭审理时表明不认可该协议书的签订时间为2009年1月17日，但其手中持有的该协议书签订时间同样是为2009年1月17日，因此本院对郝萍的该意见不予采信。另，田均志在涉案房屋房屋所有权证复印件上亦写明涉案房屋由五方平均共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十四条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。因此，四原告请求确认对涉案房屋各自享有20%的份额，有理有据，本院予以支持。 四原告还请求判令两被告协助办理涉案房屋不动产权变更手续。本院认为，本院已经确认涉案房屋由四原告及田均志按份共有。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋作为不动产，物权设立、变更等均应依法进行登记。因此，四原告作为涉案房屋的按份共有人，有权请求按照涉案房屋的真实情况办理不动产权变更手续。但需指出，本案所涉房屋经四原告与田均志协商，目前登记在田均志个人名下，四原告要求办理不动产权变更手续，亦应由田均志进行协助。郝萍并非涉案房屋登记的权利人，无协助义务，四原告要求郝萍承担该项责任缺乏依据，也与法律规定不符，本院对四原告要求郝萍承担协助义务的诉讼请求不予支持。 两被告虽主张涉案房屋存在重大安全隐患及其他问题，但是与本案四原告的诉讼请求无关，两被告的意见本院不予采纳。需要说明是，因涉案房屋由四原告及田均志按份共有，办理产权变更登记的费用，应由四原告及田均志共同承担。对四原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十七条、第三十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认鲁（2019）济南市不动产权第xxxxxxx号不动产权利证书（载明权利人为田均志）载明x号楼B段202（建筑面积737.31m2）和B段301（建筑面积204.40m2）房产为文善敏、王俢安、李文华、郭桂真、田均志按份共有，各自享有20%的份额； 二、田均志于本判决生效之日起三十日内协助文善敏、王俢安、李文华、郭桂真办理以上房产的不动产权利登记手续，即将以上房产原由田均志单独所有登记为由文善敏、王俢安、李文华、郭桂真、田均志按份共有，各自享有20%的份额；登记期间如产生税、费，由文善敏、王俢安、李文华、郭桂真、田均志各按20%比例承担； 三、驳回文善敏、王俢安、李文华、郭桂真的其他诉讼请求。 案件受理费29002元，减半收取计14501元，由文善敏、王俢安、李文华、郭桂真、田均志各自负担2900.20元；诉讼保全费5000元，由文善敏、王俢安、李文华、郭桂真、田均志各自负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年十月十四日 书记员  刘 微