广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22251号原告：广州高乐物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路787号东发街1号。法定代表人：郭大坤，董事长。委托诉讼代理人：张凯茵，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：丘颂延，女，该公司工作人员。被告：郑珠，女，1984年5月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：梁志前，男，1969年10月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告广州高乐物业管理有限公司与被告郑珠、梁志前物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丘颂延到庭参加诉讼，被告郑珠、梁志前因下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告清偿涉诉单元从2016年6月1日起至2016年11月30日止欠交的物业管理费合计人民币1128元（每月188元）及违约金（以当月应付未付物业管理费为基数，从当月10号起算按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付至实际清付之日止）；2.判令两被告向原告清偿涉诉单元从2016年3月17日起至2016年11月18日止欠交的公共分摊水费合计人民币1.43元（第一期2016年3月17日至2016年5月18日公共分摊水费应于2016年7月10日支付0.24元；第二期2016年5月18日至2016年7月19日公共分摊水费应于2016年9月10日支付0.32元；第三期2016年7月19日至2016年9月19日公共分摊水费应于2016年11月10日支付0.38元；第四期2016年9月19日至2016年11月18日公共分摊水费应于2016年12月10日支付0.49元）及违约金（以当期应付未付公共分摊水费为基数，从当期10号起算按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付至实际清付之日止）；3.判令两被告向原告清偿涉诉单元从2016年4月4日起至2016年10月7日止欠交的公共分摊电费合计人民币205.55元（第一期2016年4月4日至2016年6月4日公共分摊电费应于2016年7月10日支付64.73元；第二期2016年6月4日至2016年8月4日公共分摊电费应于2016年9月10日支付77.48元；第三期2016年8月5日至2016年10月7日公共分摊电费应于2016年11月10日支付63.34元）及违约金（以当期应付未付公共分摊电费为基数，从当期10号起算按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付至实际清付之日止）。事实和理由：原告与开发商广州丽兴房地产开发有限公司（以下简称丽兴公司）签订物业服务合同，约定由原告负责对广州市东风东路787号东风广场（即涉案小区）进行物业管理。两被告是该小区丽晶阁6楼F单元的产权人，该房屋房产证记载建筑面积为69.5529平方米。原告履行服务协议，为涉案小区提供了物业服务，有权按合同约定的标准向两被告收取物业管理服务费用，现两被告拖欠原告诉争期间的物业管理费，应向原告补交并承担逾期交费违约金。在物业管理服务期间，产生了相应的供水、供电的费用，而该部分应由业主共同分摊的费用的支付采取由原告代全体业主垫付后再向各业主追缴的方式，现两被告拖欠原告诉争期间的公共分摊电费、公共分摊水费。在此期间，原告多次上门、致电及发函等方式要求两被告履行付款义务未果，故提起本案诉讼请求。两被告未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明：丽兴公司是广州市东风东路787号东风广场的建设单位。广州市房地产档案馆于2019年8月16日出具的2005登记字3482号《广州市不动产登记查册表》载明，2005年6月6日万高丽等人申请转移登记，2005交登字106230-106292号存案等；2005交登字106235号《广州市不动产登记查册表》载明，房产地址为东山区东风东路东景街5号6F房，建筑面积69.5529平方米，使用性质为居住用房，产权人为梁志前、郑珠共有，所有权来历为购买。2013年12月10日，丽兴公司（甲方、物业建设单位）与原告（乙方、物业服务公司）签订《物业管理委托合同》，其中约定丽兴公司将东风广场委托原告实行物业管理；委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同自业委会与新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时终止，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费，2、公共面积分摊的水费、电费，3、逾期支付滞纳金；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米人民币2.70元的标准向业主或物业使用人收取，物业管理服务费用不包括物业共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用及公共面积分摊的水、电费用等。原告与被告没有签订物业管理合同。2011年1月1日起至2016年11月30日，东风广场一直由原告提供物业管理服务。被告没有向原告支付涉案期间的物业管理费。2013年11月，东风广场成立业主委员会。2016年11月26日，广州市越秀区东风广场业主委员会、原告及广州市时代物业管理有限公司发出《关于办理物业交接事宜的公告》，确认原告与丽兴公司的前期物业管理委托合同于2016年12月1日终止，广州市时代物业管理有限公司自2016年12月1日起分批进驻该小区，为全体业主提供物业服务。原告就被告未付的公共分摊水、电费计算方式向本院提供了《东风广场丽晶阁6楼F单元拖欠公共分摊水电费及滞纳金计算明细表》及2016年6月28日至2016年12月7日期间丽晶阁/丽嘉阁的《通告》，《通告》上列明了公共水、电分摊的计算方法，并注明了缴交上述费用的时间。涉案房屋每月应承担的公共分摊水费＝东风广场丽晶阁和丽嘉阁公共分摊水费总额÷丽晶阁和丽嘉阁的总建筑面积40050.6594平方米×涉案房屋建筑面积，每月应承担公共分摊电费=丽晶阁公共分摊电费总额÷丽晶阁总建筑面积20025.3297平方米×涉案房屋建筑面积。本院认为，东风广场尚未成立业主委员会之前，丽兴公司作为东风广场的开发建设单位选聘物业管理企业，委托原告对东风广场进行物业管理，符合国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，故双方签订的《物业管理委托合同》合法有效，对东风广场业主及住户具有法律约束力。该合同于2016年12月1日终止，涉案小区转由业主委员会选聘的物业管理公司管理。两被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，根据公平合理、等价有偿的原则，应按时向原告交纳涉案期间的物业管理费及小区内各住户分摊的费用。关于公共分摊水、电费的问题，原告已经提供了相应的证据，原告对于公共分摊水、电费的计算方法也并无明显不合理，且在东风广场小区之前的生效法律文书中也已对该计算方式予以认可，故原告以此计算得出两被告应交的公共分摊水、电费数额并要求两被告缴交，本院予以支持。至于违约金的问题，两被告至今未支付原告诉请的物业管理费及公共分摊水电费等相关费用，造成了原告一定的损失，故原告诉请要求参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算上述费用的违约金合法合理，本院予以支持。但违约金应从通告中要求的付款期限次日起算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告郑珠、梁志前应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州高乐物业管理有限公司支付广州市越秀区东风东路东景街5号6F房从2016年6月1日起计至2016年11月30日止的物业管理费（每月按188元计付）及该欠费从2016年6月11日起至实际付清之日止的违约金（以同期应付而未付的物业管理费为基数，每日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算，违约金总额以不超过1128元为限）；二、被告郑珠、梁志前应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州高乐物业管理有限公司支付广州市越秀区东风东路东景街5号6F房从2016年3月17日起计至2016年11月18日止的公共分摊水费共1.43元及该欠费从2016年7月11日起至实际付清之日止的违约金（以同期应付而未付的公共分摊水费为基数，每日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算，违约金总额以不超过1.43元为限）；三、被告郑珠、梁志前应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州高乐物业管理有限公司支付广州市越秀区东风东路东景街5号6F房从2016年4月4日起计至2016年10月7日止的公共分摊电费共205.55及该欠费从2016年7月11日起至实际付清之日止的违约金（以同期应付而未付的公共分摊水费为基数，每日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算，违约金总额以不超过205.55元为限）；四、驳回原告广州高乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告郑珠、梁志前负担。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  刘雪葵人民陪审员  林 静二〇一九年十月二十三日书 记 员  翁丹菲法庭记录黄家皓