广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8756号原告：吴剑龙，男，1986年7月9日出生，汉族，住广州市从化区,委托诉讼代理人：吴金来，系吴剑龙父亲。被告：周峰，男，1962年12月19日出生，汉族，住湖北省石首市,第三人：广州幸宇房地产中介有限公司，住所地广州市白云区兆丰路200号101房，统一社会信用代码914401013210309486。法定代表人：陈作宏。委托诉讼代理人：袁博，广东广信君达（花都）律师事务所律师。原告吴剑龙与被告周峰，第三人广州幸宇房地产中介有限公司（以下简称幸宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行审理。原告吴剑龙及其委托诉讼代理人吴金来，被告周峰，第三人幸宇公司的委托诉讼代理人袁博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴剑龙向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年6月13日签订的《房屋买卖合同书》；2.被告返还原告购房款500000元；3.被告赔偿原告损失500000元；4.被告承担本案诉讼费。诉讼中，吴剑龙明确其诉请第3项是要求被告支付违约金500000元。事实和理由：原告通过幸宇公司介绍，购买了被告位于广州市花都商贸路9号（自编9栋）503房。被告提交了一份由广州市国土资源和房屋管理局花都分局出具的《个人名下房地产登记情况查证明》，载明涉案房屋登记在被告名下。原告遂与被告于2015年6月13日签订《房买卖合同书》，约定：涉案房屋面积93.22平方米，价格为700000元，定金50000元在签订合同之日付清。首期楼款450000元双方协议约定在8月底前支付，楼价余款200000元须在房产证出证后、被告协助原告到房管局办理完成交易过户等手续后以现金方式支付；被告须保证该物业享有完整所有权，能完全支配及处理。若被告在收取定金或楼款后不依合同条款将物业售予原告，则被告须退还所有原告已付定金和首付楼款外，并须以同等数目之金额赔偿原告以弥补原告之损失等内容；双方还约定合同在执行过程中如有争议以广州市花都区人民法院作为诉讼法院。中介公司在合同见证人处签章。合同签订当天，原告父亲吴金来通过广州农村商业银行向被告转账支付了40000元，以现金支付给被告10000元，合计支付了50000元定金给被告，被告在合同下方签字确认收到该定金。后原告父亲吴金来于2015年8月25日通过现金方式支付了450000元给被告，被告出具《收款收据》确认收到该笔款项。收款当天，被告还向原告父亲吴金来出具一份《声明书》，声明其出售的涉案房屋通过合法途径取得，无抵押、查封，无任何债权债务，发生纠纷与购房人无关，被告承诺承担一切法律责任等原告履行了支付定金和首期楼款的义务后，被告一直未能协助原告办理房产过户手续，后经原告了解，被告从广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）购买涉案房屋后，恒隆公司以被告未履行付款义务为由，通过提交广州市仲裁委裁决，解除了其与被告签订的《商品房预售合同》，现恒隆公司已准备收回该房屋。被告在出售房屋过程中未履行其权利瑕疵担保的义务，原告依约支付房款后长达三年房屋无法过户，且房屋买卖合同现已实际无法继续履行，故原告主张解除与被告签订的房屋买卖合同。因被告的违约行为给原告造成了巨大的损失。目前涉案房屋所在同等地段、同等条件的房屋单价已上涨至约20000元／平方米，原告若想购买同样的房屋需要多花费1160000元以上。依据双方合同第二条第4点约定，被告除应退还原告已经支付的500000元购房款外，还应赔偿同等数额给原告，原告主张被告退回500000元购房款并支付赔偿款500000元，以赔偿原告由此遭受的损失。为维护原告诚信履约的权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，特诉至法院，望判如所请。被告周峰辩称，同意原告的第1、2项诉请，解除合同，返还原告支付的款项。对于原告的第3项诉请不予认可，理由如下：1、我方没有违约行为，房地产公司与我有工程款协议，我没有欠款。2、因房产涨价，房地产开发商昧着良心进行虚假仲裁，不是我能预料的。3、原告与我签订房屋买卖协议时已经知道涉案房屋仅进行了初始登记，还未办理房产证，无法过户的风险应由原告自行承担。4、双方签订的房屋买卖协议属于无效合同，根据房地产法律规定，没有取得房产证的房屋不能买卖。因此该协议是违法的，对双方也不具有法律约束力。合同无效的法律后果为返还原物，将原告将房屋交还给我，我将购房款返还给原告。5、原告应当支付我房屋租赁费，参考同地段租金标准3000元/月计算，合计36000元/年×3年=144000元。6、不同意原告的第4项诉讼请求。7、原告对我的房屋设施有破坏，应当还原。包括门窗玻璃、衣柜玻璃、主卧室的床铺。8、原告应当返还我房地产公司的所有购房合同及资料，包括购房合同、水电、燃气卡及房屋维修基金存折，返还房屋钥匙。第三人幸宇公司述称，原、被告的房屋买卖不是我方介绍的，原告的父亲吴金来与被告以及案外人潘金培本来就认识，也知道被告在出售涉案房屋，因为吴金来与第三人的员工毕海银是邻居，且第三人曾作为中介公司成功促成了吴金来金都花园及翠华花园的两处房产的交易，基于信任，吴金来希望第三人协助办理过户手续，但鉴于当时涉案房屋没有取得相应产权，所以第三人为双方签订合同做见证，没有收取任何费用，也不是中介行为。被告签署了承诺书，并向原告提交的查册记录，证明其对涉案房屋有处分权。原告与被告确实发生了交易行为，原告银行转账40000元并现金支付10000元给被告，双方签订合同当天支付的，另外现金支付450000元首期款，没有银行转账记录。被告收到后将其全部支付给了案外人潘金培。原、被告的诉讼与我方无关。本院经审理认定事实如下：2015年6月13日，吴剑龙作为买方、乙方，周峰作为卖方、甲方签订《房（屋）买卖合同书》，约定乙方购买甲方位于广州市花都商务路9号（自编9栋）503房，房屋建筑面积93.22平方米。成交价700000元，其中定金50000元在签订本合约之日付清，首期楼款450000元在8月底前支付，楼价余款200000元于房产证出后卖方无条件协助买方到房管局办理交易过户（或到花都公证处办理公证委托）等手续，剩余楼款由买方直接支付给卖方完成并办妥房屋交易过户（或公证委托）手续后直接拨入卖方银行账号，由买方以现金支付。第四条违约责任：2、卖方须保证对上述物业享有完整所有权，能完全支配及处理。有关物业的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押水、电、物管费等，卖方应在交易完成前清理完毕，并保证交易后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。3、如买方未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，则已付之定金或楼款将由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予任何人，唯甲方不可再为此向买方进一步追究责任或要求合同外的赔偿损失。4、卖方在收取定金或楼款后不依合约条款将该物业售予买方，则买方除须退还所有买方已付之定金和首付楼款外，并须以同等数目之金额赔偿买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿，或迫使卖方履行此合约外的赔偿。第九条其他补充协议：1、卖方2015年6月18日交楼给买方入住，……兹收到定金50000元。合同落款处买方签名为“吴金来代吴剑龙”，卖方由周峰签名捺印，幸宇公司作为见证方加盖公章。吴剑龙表示上述合同由其父亲吴金来代其签订，是幸宇公司联系其称有房出售，其与周峰签订合同时，涉案房屋尚未办理不动产权证，没有查封和抵押情况，当时周峰持有房屋买卖合同、收楼确认书、且已对房屋进行装修并入住，称很快可以办理不动产权证。周峰表示是其朋友潘金培向其介绍了幸宇公司出售房屋，其通过幸宇公司与吴金来签订了涉案合同，合同是吴金来代吴剑龙签订。上述合同签订后，吴剑龙父亲吴金来代吴剑龙支付了购房定金50000元，于2015年8月25日向周峰支付了首期楼款450000元。周峰于2015年8月25日出具《声明书》，确认其出售的涉案房屋为通过合法途径取得，无抵押、查封等情形，如发生任何纠纷，与购房人吴金来无关，由周峰承担一切法律责任。合同签订后，周峰即将涉案房屋交付吴剑龙使用。吴剑龙表示其一直催促周峰办理房屋的不动产权证，周峰称在办理中；直至2019年7月3日，涉案房屋的开发商广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）将房屋停水停电要求收回，并逼迫其签订承诺书承诺于2019年8月31日交回房屋；吴剑龙表示其已于2019年8月31日将涉案房屋交回给了恒隆公司。周峰表示其与恒隆公司约定以恒隆公司拖欠其的工程款抵扣房款，但恒隆公司因房价上涨的原因，提出虚假仲裁解除了其与恒隆公司签订的房屋买卖合同；周峰表示其当时对于恒隆公司提起仲裁的事宜不清楚，也不知道恒隆公司向吴剑龙收回房屋的事。另查，周峰与恒隆公司于2013年2月27日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定恒隆公司以580746元的价格将涉案房屋售予周峰。恒隆公司于2016年8月22日向中国广州仲裁委员会提起仲裁申请，请求解除其与周峰签订的《商品房买卖合同》，该案仲裁庭于2016年12月27日作出（2016）穗仲案字第7960号裁决书，第一项裁决为解除恒隆公司与周峰签订的《商品房买卖合同》。该裁决书于2016年12月29日送达周峰，于2017年1月5日送达恒隆公司。周峰向广州市中级人民法院申请撤销（2016）穗仲案字第7960号仲裁裁决，广州市中级人民法院于2017年3月21日作出裁定，驳回周峰的上述申请。周峰于2017年2月9向中国广州仲裁委员会提起仲裁申请，请求恒隆公司支付迟延交房违约金、利息以及办理房屋产权证。中国广州仲裁委员会于2017年5月2日作出（2017）穗仲案字第601号裁决书，裁定对周峰的仲裁请求不予支持。对于吴剑龙主张的违约金，周峰表示虽然合同约定了违约责任条款，但其没有违约，不能适用该条；本案是因开发商的原因导致，其对于恒隆公司的仲裁案还在申诉当中。本案的起诉状及副本于2019年8月10日送达周峰。诉讼中，本院告知周峰，其答辩状中所述要求吴剑龙承担民事责任的请求，应当在本案中提起反诉或另行起诉，周峰表示其将另行起诉，不在本案中提起反诉。本院认为，吴剑龙与周峰签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行义务。吴剑龙已依约向周峰支付了购房款500000元，周峰应及时办理房屋的不动产权证并与吴剑龙办理转移登记手续，因周峰与开发商恒隆公司的纠纷，恒隆公司已与周峰解除了房屋买卖合同关系，并收回了涉案房屋，吴剑龙与周峰之间的房屋买卖合同目的已无法实现，周峰存在违约，吴剑龙要求解除其与周峰签订的《房屋买卖合同书》、周峰向其返还购房款500000元合理合法，本院予以支持。因本案的起诉状及副本等材料于2019年8月10日送达周峰，故吴剑龙与周峰签订的《房屋买卖合同书》于该日解除。关于吴剑龙主张的违约责任，因周峰与恒隆公司之间的纠纷，导致涉案合同无法继续履行，周峰存在违约行为，应承担相应的违约责任。另一方面，吴剑龙与周峰签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋尚未办理不动产权证至周峰名下，涉案物业的交易存在巨大风险，吴剑龙在明知涉案交易存在巨大风险的情形下，未尽合理审慎义务，仍签订了涉案合同选择交易，亦存在一定的过错，综合双方的过错程度、房价上涨情况，本院酌定周峰向吴剑龙支付违约金400000元。对于吴剑龙超额主张的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告吴剑龙与被告周峰于2015年6月13日签订的《房屋买卖合同书》于2019年8月10日解除；二、被告周峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴剑龙返还购房款500000元；三、被告周峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴剑龙支付违约金400000元；四、驳回原告吴剑龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由原告吴剑龙负担690元，被告周峰负担6210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王璇二〇一九年十月二十三日书记员  刘赟