广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6481号原告：钱彩珍，女，1983年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈路遥，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾冰洁，广东宏力律师事务所实习律师。被告：黄炳忠，男，1963年12月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区文昌南路103号106房。法定代表人：刘丽萍，职务：总经理。两被告共同委托诉讼代理人：梁尚，广东安国律师事务所律师。原告钱彩珍诉被告黄炳忠、广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司（以下简称皇城珠宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱彩珍及其委托诉讼代理人陈路遥，两被告共同委托诉讼代理人梁尚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱彩珍向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告返还广州市荔湾区文昌南路xx号1123房房屋面积（套内）差额房款224089.31元；2.两被告共同向原告支付差额房款的利息（以224089.31元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2016年7月16日计算至返还全部差额房款之日止）；3.两被告承担本案的受理费。事实和理由：原告钱彩珍与被告黄炳忠于2014年11月28日签订《商铺认购书》约定，原告向黄炳忠购买广州市荔湾区文昌南路xx号1123房（以下简称涉案房屋）；房屋总价为1050000元；建筑面积为5.8308平方米，其中，套内面积为3.6234平方米；于2015年5月1日前交付。钱彩珍、黄炳忠、皇城珠宝公司于2014年12月15日签订《商铺买卖合同》约定，原告向黄炳忠购买涉案房屋；总房价为1050000元；建筑面积为5.8308平方米，其中，套内面积为3.6234平方米，分摊面积为2.2074平方米，于2015年5月1日前交付。在《商铺买卖合同》中，除了黄炳忠作为涉案房屋的出售方以及原告作为涉案房屋的购买方之外，还有皇城珠宝公司作为黄炳忠的“委托代理人”以及“保证人”的身份被列明在《商铺买卖合同》的抬头处。而在《商铺买卖合同》的落款处，皇城珠宝公司的公章盖在“保证人”的位置。签订《商铺买卖合同》后，原告已付清了1050000元购房款。2014年12月15日，原告在黄炳忠、皇城珠宝公司的要求下与案外人广州市荔尚御宝物业管理有限公司（以下简称荔尚御宝公司）就涉案房屋签订《委托经营管理合同》约定，原告委托荔尚御宝公司对涉案房屋进行经营管理，期限自2015年5月1日至2018年4月30日。在2015年5月1日至2018年4月30日期间，涉案房屋由荔尚御宝公司在实际使用。2017年5月24日，房管部门依原告钱彩珍、被告黄炳忠的申请向原告出具了《不动产权证书》，载明涉案房屋的建筑面积为5.8308平方米，套内面积为3.6234平方米，分摊面积为2.2074平方米。原告于2018年4月30日正式接收涉案房屋后，发现房屋的套内面积严重缩水，系由于房屋内有空调立管，导致根本没有《不动产权证书》上记载的3.6234平方米。对此，原告就涉案房屋的面积向广州市房地产测绘院申请测绘。2018年6月29日，广州市房地产测绘院作出《房屋面积报告书》载明，涉案房屋的套内面积为2.379平方米，比《不动产权证书》所载明的3.6234平方米足足减少1.2444平方米。而该减少的面积在涉案房屋的3.6234平方米套内面积中的占比达34.34%。根据《商铺买卖合同》第三条“该商铺的实际面积小于本合同约定面积的，面积差异部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人”的约定，被告应退还原告面积差额房款224089.31元及利息。被告黄炳忠、皇城珠宝公司共同辩称：1.根据原告向法院提交的商铺买卖合同、不动产登记证书等证据表明，被告已根据合同约定的内容履行了相关权利义务，并不存在原告所述的涉案房屋面积存在差额的情况，实际上被告将该房屋交付给原告时经原告现场确认，在买卖之前已经在铺内铺设了空调立管，这一情况是由原告签名确认的。此外，根据不动产权登记证书所记载的面积，同样表明了被告向原告交付的房屋面积符合合同约定。2.被告向原告交付房屋后，原告交付委托经营，在委托经营期间，有对商铺进行装修，对铺内空调立管的部分进行了掩盖，原告所提供的证据8和证据9都是已经对空调立管部分进行了掩盖后测量的，该部分恰好是原告所主张的房屋面积差额部分。3.据涉案商铺相邻的1121商铺的买卖合同载明1121商铺的面积为5.76平方米，售价为120万元，足以表明涉案房屋在原告购买时明显低于当时的市场价值，双方应该就商铺存在空调立管问题进行过磋商并达成了一致。经审理查明：2014年12月15日，原告钱彩珍（买受人）与被告黄炳忠（出卖人）、被告皇城珠宝公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》约定，由原告认购广州市文昌南路xx号1123房，该商铺建筑面积5.8308平方米，套内建筑面积3.6234平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.2074平方米；房价款总金额为1050000元；根据买卖双方选择的计价方式，以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以《房地产权证》上登记的面积为准，《房地产权证》上登记的面积与合同约定的计价面积发生差异按以下方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）按照合同约定的价格据实结算，面积误差比绝对值超出3%，该商铺面积小于约定面积的，面积差异部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人；出卖人（或其委托代理人）应当于2015年5月1日前，以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自双方完成该商铺交付后，该商铺的一切风险责任由买受人承担；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；等等。合同签订后，原告钱彩珍已分期付清购房款1050000元。同日，原告钱彩珍（委托方、甲方）与案外人广州市荔尚御宝物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《委托经营管理合同》约定：甲方是涉案房屋的产权人，该商铺建筑面积共为5.8308平方米（其中，套内建筑面积共为3.6234平方米，分摊建筑面积共为2.2074平方米），甲方将该商铺委托乙方进行经营管理，委托经营管理期为2015年5月1日起至2018年4月30日止；甲方须于2015年5月1日前将该商铺移交给乙方使用，自该商铺移交之日起，乙方享有对该商铺行使使用权及收益权的权利，等等。2015年4月27日，皇城珠宝公司（移交方、甲方）与原告（接收方、乙方）签订《商铺交付确认书》载明：“……经双方现场查看核实，乙方同意并确认于2015年4月27日已接收该商铺。自本商铺交付确认书签署之日起，双方已正式按《商铺买卖合同》的约定完成该商铺的交付手续”。2017年5月24日，涉案商铺登记在原告名下，据《不动产权证书》《广州市不动产登记查册表》记载，涉案商铺建筑面积5.8308平方米，专有建筑面积（套内面积）3.6234平方米，分摊建筑面积2.2074平方米。2018年6月29日，经原告委托，广州市房地产测绘院作出《房屋面积报告书》（测：06CH88180615000032），显示案涉商铺单元套内面积2.3790平方米。2018年10月31日，经原告再次委托，广州市房地产测绘院作出《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测：06CH88181023000058），显示涉案商铺合计总面积5.8308平方米，合计套内面积3.6234平方米，封闭空间总面积2.0025平方米，封闭空间套内面积1.2444平方米。2019年3月8日，广州市不动产登记中心向原告出具《关于变更文昌南路xx号1123房产权面积事项的复函》（穗登记业务函﹝2019﹞00596号），内容为：您向广州市自然资源和规划局反映要求变更文昌南路xx号1123房产权面积，将房屋内约2平方米无法使用的管井封闭空间面积从产权证上扣减的事项……现将有关情况再次函复如下：荔湾区文昌南路xx号1123房的不动产登记，依据充分、数据准确，不存在需变更、更正的情形，《测绘成果报告书》（测：06CH88181023000058）显示，该管井封闭空间不属于整栋大厦分摊使用，虽在您的产权面积内无法使用，但您未能提供职能部门批准分割成两部分的文件材料；等等。另查明，原告钱彩珍以合同存在显失公平为由向本院提起诉讼，要求撤销与被告黄炳忠、广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司签订的《商铺买卖合同》。2018年8月29日，本院作出（2018）粤0103民初5434号民事判决书，认定钱彩珍主张显失公平而撤销合同无事实依据，于法不符，判决驳回钱彩珍的全部诉讼请求。判后原告未提出上诉，该判决已发生法律效力。庭审中，原告与被告均确认导致涉案商铺面积争议的原因在于商铺内铺设有中央空调立管。为证明签订《商铺买卖合同》前，原告已确认并知道涉案商铺内存在空调立管，被告提供了2014年11月28日原告签名“同意”的《铺内空调立管图》，上半部为商铺尺寸及中央空调立管图标，下半部内容：“中央空调立管是为商场全体业户共同利益而铺设，无法为买受人作调整改动，买受人确认已充分考虑并理解，同意交付时商铺内存在图示管道”。原告对其真实性予以认可，但认为上述图标为俯视图，被告口头承诺空调立管不直接落地，因而原告仅同意涉案商铺存在立管，但不同意减少套内面积。本院认为：原告钱彩珍与被告黄炳忠、被告皇城珠宝公司签订《商铺买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据本院作出并已生效的（2018）粤0103民初5434号民事判决，亦不符合合同可撤销的情形，应为合法有效，双方均应切实履行。原告已经支付全部购房款，被告亦将涉案商铺交付原告并办理了不动产权过户登记手续。本案争议的焦点是涉案商铺是否存在面积误差的问题。本院对此分析如下：首先，双方签订的《商铺买卖合同》约定，以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。当“《房地产权证》上登记的面积与本合同约定的计价面积发生差异”时，才发生按照双方约定的方式处理面积误差问题。本案《商铺买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积与分摊建筑面积与原告取得的涉案商铺《不动产登记证书》记载的上述面积一致，不存在房地产权证上登记的面积与合同约定的计价面积发生差异的情形。其二，从广州市房地产测绘院作出的《房屋面积报告书》（测：06CH88180615000032）和《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测：06CH88181023000058）来看，如将封闭管井（或空调立管）占据的面积计入房屋面积，房屋测绘的结果与房产登记的面积并无差别，而封闭空间面积是否应计入房屋面积应由不动产登记机构确定。其三，广州市不动产登记中心出具的《关于变更文昌南路xx号1123房产权面积事项的复函》明确，涉案商铺的不动产登记依据充分、数据准确，不存在需变更、更正的情形，管井封闭空间在原告的产权面积内，不属于整栋大厦分摊使用。综合以上分析，本案并未出现双方在合同约定上的面积误差问题，因而不适用合同约定的关于面积误差的处理条款。如原告认为确因登记错误导致存在面积差额，应循其他途径向不动产登记机构寻求解决。此外，关于商铺内存在空调立管导致实际可使用面积少于产权登记的套内建筑面积问题。根据被告提交的《铺内空调立管图》，原告在图中签名确认已充分考虑并理解存在空调立管的问题，同意交付时存在图示管道；原告主张被告当时口头承诺空调立管不直接落地，不会导致实际使用面积减少，但并未提供相应的证据予以证明。原告主张商铺交付时涉案商铺尚未实际分割，因而无法查验空调立管的实际情况，但其并未提交充分证据证实商铺具体分割时间以及商铺交付时空调立管是否已进行掩盖，结合原告在《商铺交付确认书》中确认经双方现场查看核实并已接收该商铺的情况，不能证实被告存在故意隐瞒铺内存在空调立管并占据部分空间的事实。综上所述，原告主张涉案商铺存在面积差额，没有事实依据和合同依据，不能成立。原告要求两被告返还房屋面积差额房款及利息等诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告钱彩珍的全部诉讼请求。本案受理费2549元，由原告钱彩珍负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张建锋二〇一九年十月二十一日书记员  高 亮