山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初1110号原告：张功平，男，1979年11月23日出生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：邹瑞，山东华剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨英俏，山东华剑律师事务所实习律师。被告：山东科信达置业有限公司，住所地济南市济阳区。法定代表人：李荣涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：董树正，男，1988年9月21日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：孙可，男，1997年9月23日出生，汉族，该公司员工。原告张功平与被告山东科信达置业有限公司（以下简称科信达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告张功平的代理人邹瑞、杨英俏，被告科信达公司的委托诉讼代理人董树正、孙可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张功平向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金51470元（变更后）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告张功平于2014年10月2日与被告科信达公司签订《房屋买卖合同》，购买科信达·永康苑7号楼1单元601室的房产一处，房屋价款为414414元。合同约定被告应于2016年4月30日前交房，但其实际交房时间为2017年4月7日，实际验收时间为2017年6月19日。根据合同约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，共计51470元，特提起诉讼。科信达公司辩称：原告的实际收房日期为2017年4月7日，房屋买卖合同中约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求法院依据实际房屋租金对违约金进行调整，依照2016年5月1日至2017年2月21日期间的租赁价格。对原告主张按每天万分之三的标准计算违约金不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证和依法审查。对商品房买卖合同、银行流水、综合验收备案证明、山东得惠价格评估结论书、（2015）济阳商初字第743号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月2日，原告张功平与被告科信达公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的科信达·永康苑小区第7幢1单元601号房，建筑面积为85.67平方米，总计价款为414414元。《商品房买卖合同》第六条第五款约定：买受人应于2014年10月2日前支付首付款人民币154414元，余款人民币26万元办理银行按揭。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年4月30日前，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定，将经竣工综合验收备案，同时满足本合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府职能部门及地方公建设施等非出卖人的原因造成出卖人延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的；3、买受人不能按合同规定时间付款或市政配套不能到位的，买卖双方互不承担责任。该合同第九条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告张功平依照合同约定向被告科信达公司缴纳了购房款并办理房屋按揭贷款。2017年4月7日，原告张功平接收被告科信达公司交付的本案涉案房屋。本案涉诉房屋于2017年6月19日通过综合验收备案。应被告科信达公司申请，经本院委托，山东得惠价格评估有限公司于2019年4月18日作出DHJG（JN2019）第0043号价格评估结论书，评估结论为：涉诉房屋2016年7月至2017年6月份，济南市济阳区永康街以南，248省道以东，诉诉房屋（永康苑）同地段每平方米的房屋租金价格为年租金88.15元；月租金7.35元。另，2016年本院审结了若干本案涉诉房屋所在的科信达·永康苑小区业主起诉被告要求给付逾期交房违约金的案件，与本案情况类似。本院认为：本案的争议焦点是双方约定的违约金是否应当调减及如何调减。本院经审查后认为，《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房的违约责任规定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。原、被告约定逾期交房每日违约金按购房款总额日万分之三计算,每日违约金为124.32元，每月违约金为3729.6元。根据价格评估结论书，涉诉房屋每月租金为629.67元。原、被告双方约定的违约金远远高于租金损失的30%。根据法律规定，违约金应依法予以调减，且2016年我院审结了若干与本案情况类似的案件，为保持裁判尺度的一致性，涉诉房屋每月租金为629.67元，违约金可调减至该租金的130%即每月818.57元（27.29元／天）。原告虽提交了租赁济阳城区华鑫现代城小区的楼房，证实存在租金损失，本院认为，原告租赁合同中租赁的房屋并不在本案争议房屋的所在的相同或相近地段，其租金价格不具有参考意义，本院不予采纳。综上所述，本院认为，原、被告签订商品房买卖合同、买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定的时间交付房屋，应当给付原告相应的违约金，但违约金的标准过高，本院予以调整。本案涉诉房屋于2017年6月19日通过综合验收备案，而原告于2017年4月7日实际接收涉案房屋，违约金应自2016年5月1日起计算至2017年4月7日止，违约期限340天。本案评估机构评估起始日为2016年7月-2017年6月，对于2016年5月份和6月份的违约金因时间较短可参照该标准计算，据此，原告的逾期交房违约金为9278.6元（340天×27.29元／天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东科信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张功平逾期交房违约金9278.6元；二、驳回原告张功平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，由原告张功平负担870元，由被告山东科信达置业有限公司负担220元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张健超人民陪审员  马建军人民陪审员  卢洪德二〇一九年十月八日书 记 员  刘 丽