天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6903号上诉人（原审被告）：刘云智，女，1976年2月9日出生，汉族，住天津市河东区。被上诉人(原审原告)：第一太平融科物业管理（北京）有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区心贻湾14-1-904。负责人：麦东贤，总经理。委托诉讼代理人：耿卫华，天津易盈律师事务所律师。上诉人刘云智因与被上诉人第一太平融科物业管理（北京）有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2019)津0102民初6921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘云智上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人向被上诉人交纳欠付物业费的20%或发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人认为一审中其提交的证据足以证明被上诉人对于物业服务不作为，一审判定上诉人交纳欠交物业费的80%有误，请求二审法院判如所请。第一太平融科物业管理（北京）有限公司天津分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。第一太平融科物业管理（北京）有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告2016年12月31日至2018年12月31日的物业费3515元、滞纳金513.16元；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告刘云智系天津市河东区金月湾花园9-1-1202房屋的产权人，该房屋建筑面积为86.16平方米。2008年8月1日，原告与金月湾花园小区房产开发建设单位天津市利合房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定服务期限自2008年8月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》之日终止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元由业主交纳物业管理服务费，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.83元由业主交纳。合同履行过程中，原告一直以每平米1.7元实际向业主收取物业费。被告自2017年12月31日至2018年12月31日未向原告交纳物业费，原告现主张上述期间的物业费3515元及逾期交费滞纳金513.16元。上述事实有原、被告双方提交的证据及双方当事人当庭陈述为证，一审法院予以确认。一审法院认为，原告作为第一太平融科物业管理（北京）有限公司依法成立并领取营业执照的分支机构，受第一太平融科物业管理（北京）有限公司的委托，与金月湾花园小区房产开发建设单位天津市利合房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，符合法律规定，该合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告为被告所居住小区提供了物业服务，被告作为涉案房屋的所有权人已实际接受了原告提供的物业服务，理应交纳相应的物业费。关于被告抗辩的原告提交的物业合同与被告提交的合同在字体上存在差异，故对原告提交物业合同的真实性存在异议的问题，一审法院经比对两份合同，该两份合同虽然字体存在差异，但内容一致，故一审法院对原、被告双方提交合同的真实性均予以确认，对于被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告抗辩的原告已经公示退出该小区，无权再收取物业费的问题，被告提交了原告在小区内张贴的《退出“金月湾花园小区物业服务”的公示》予以证明，该公示载明：“因小区业委会于2017年3月22日发出《通知函》告知‘小区业委会决定更换物业公司’，要求我公司自即日起至2017年4月8日做好物业交接及撤出准备。鉴于此……启动退出金月湾花园小区物业服务的工作程序，并将于2017年7月13日全面退出金月湾花园小区的物业服务工作。”但该公示贴出之后，小区业主大会并未选聘新的物业服务单位，原告在金月湾花园小区从事物业管理服务活动至今业，业委会亦未提出任何异议。一审法院认为，虽然小区业委会及物业公司均曾经做出过想要解除合同的意思表示，但双方未就合同解除事宜签订任何书面材料，原告依然按照合同约定履行合同义务且被告未提出任何异议，双方的合同关系并未实际解除，故对于被告的该抗辩意见一审法院不予采纳。关于被告抗辩的原告物业服务不到位、存在瑕疵的问题，被告提交了照片及小区业委会的《公示》予以证明，结合一审法院到金月湾花园小区的实地考察情况，可以认定原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，未能达到合同的全部约定，故对原告要求被告支付全部物业费的主张，一审法院不予支持，对原告要求被告支付滞纳金的主张，一审法院亦不予支持。一审法院对原告主张的物业费予以调整，酌情减免20%，故被告应给付原告2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费3515元的80%，计2812元。需要特别指出的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司的物业服务行为本身除了具有营利性，还承载着一定的社会职能，物业服务质量的好坏，小区治安环境的优劣，会直接影响全体业主的获得感、幸福感和安全感。一审法院建议物业公司增强服务意识，在物业管理服务过程中加强与广大业主的沟通，充分听取业主的意见和建议，对业主反映的问题及时予以答复和解决，最大限度地满足业主的需求，争取做到服务无挑剔、管理无盲点、业主无怨言，以自己的实际行动赢得业主对于物业服务的理解、支持与配合，在为业主提供优质物业服务的同时，也为自身赢得良好的口碑和形象，促进企业自身的健康发展。与此同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，而不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，只能造成物业服务质量进一步降低的恶性循环，在损害自身利益的同时，也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。总之，唯有物业公司与业主共同努力，方能营造更加和谐、美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：“一、刘云智于本判决发生法律效力之日起十日内给付第一太平融科物业管理（北京）有限公司天津分公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费2812元；二、驳回第一太平融科物业管理（北京）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由第一太平融科物业管理（北京）有限公司天津分公司负担5元，由刘云智负担20元。”二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审期间的争议焦点是：上诉人在欠交物业费期间是否应向被上诉人支付物业费及支付比例。被上诉人与上诉人所在小区的建设单位天津市利合房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，符合法律规定，该合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被上诉人一直为诉争小区提供物业管理服务，上诉人享受其提供的物业服务且未提异议，上诉人应履行给付物业管理服务费的义务。关于上诉人主张被上诉人在上诉人欠交物业费期间提供的物业服务不到位，要求支付物业费的20%一节，一审法院根据上诉人反映的相关问题及被上诉人提供的物业服务存在瑕疵等情况，按照实际每月每平方米1.7元的标准，对被上诉人主张的物业费酌情支持80%，并无不当，本院予以维持。上诉人的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘云智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘云智负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年十月三十一日书记员 宋楠楠