广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初25945号原告：交通银行股份有限公司广州五羊支行，住所地广州市越秀区东风东路745号首、二、三层。负责人：左李琳，该行行长。委托诉讼代理人：向春莲，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽倩，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：刘建成，男，1986年4月18日出生，汉族，住河北省河间市。被告：刘威成，男，1989年7月17日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州市金璇贸易有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路168号3-32房。法定代表人：王时梅。原告交通银行股份有限公司广州五羊支行与被告刘建成、刘威成、广州市金璇贸易有限公司（以下简称金璇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向春莲、陈丽倩，被告刘建成到庭参加诉讼。被告刘威成、金璇公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告刘建成、刘威成向原告偿还贷款本金29320.35元及至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（暂计至2019年10月10日的利息662.44元、罚息4131.79元、复利394.88元，从2019年10月11日起利息、罚息、复利按照《个人商业用房抵押贷款合同》的约定计算至款项清偿之日止）；2、被告刘建成、刘威成协助原告办理濠畔商厦（1栋）2层257房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由原告保管；3、原告有权处置被告刘建成、刘威成位于濠畔商厦（1栋）2层257房的抵押房产，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4、被告金璇公司对上述债务承担连带清偿责任；5、三被告承担本案的保全费353.4元。事实和理由：2008年3月22日，原告与三被告签订了《个人商业用房抵押贷款合同》，约定原告向被告刘建成、刘威成发放贷款29万元，贷款期限10年，贷款利率为人民银行基准利率上浮10%,用于被告刘建成、刘威成购买濠畔商厦（1栋）2层257房（位于广州市越秀区海珠南路218-222号257房），被告刘建成、刘威成以上述房产向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为该合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，上述房产已于2008年4月29日办妥预告的抵押登记手续。合同签订后，原告于2008年5月20日依约向被告刘建成、刘威成发放贷款29万元，但被告刘建成、刘威成从2017年9月20日起多次未按合同约定还款，经原告多次催收仍未还款，原告有权依约宣布贷款提前到期，并要求被告刘建成、刘威成立即偿还利息、罚息、复利。另根据《个人商业用房抵押贷款合同》约定，被告金璇公司作为连带责任保证人，在原告尚未就上述房产办理完毕正式抵押登记时，保证责任仍未解除，因此应对被告刘建成、刘威成的上述债务承担连带清偿责任。为维护合法权益，原告诉至法院。被告刘建成辩称：同意原告的诉讼请求。被告刘威成、金璇公司无答辩，无提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了个人商业用房抵押贷款合同、借款凭证、欠款明细、还款明细、债务提前到期通知书、催收通知书、EMS回单等证据，被告刘威成、金璇公司未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认定案件事实如下：2008年3月22日，原告（乙方，贷款人、抵押权人）与被告刘建成、刘威成（甲方，借款人、抵押人）、被告金璇公司（丙方，保证人）签订《个人商业用房抵押贷款合同》，合同约定：原告向被告刘建成、刘威成发放贷款29万元用于被告刘建成购买越秀区海珠南路××号、濠畔街××号濠畔商厦第1幢2层257房；贷款期限为10年；贷款年利率8.613%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。本合同项下借款采用等额本息还款法分期还本付息，每期还款额为3613.13元，本息按期支付，还款日为放款日的对应日。被告刘建成、刘威成未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。该合同项下抵押物为被告刘建成、刘威成所购房屋，坐落越秀区海珠南路××号、濠畔街××号濠畔商厦第1幢2层257号。被告刘建成、刘威成应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件交原告保管。被告金璇公司为该合同项下贷款提供连带责任保证；被告刘建成、刘威成取得涉案商业用房的权利证明，且原告取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，被告金璇公司的保证责任解除。但在原告取得现房抵押登记证明文件正本前，被告刘建成、刘威成已有欠款或欠费的，被告金璇公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。上述合同签订后，原告与被告刘建成、刘威成就上述抵押房产于2008年4月29日在广州市国土资源和房屋管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告刘建成、刘威成。2008年5月20日，原告依约向被告刘建成、刘威成发放贷款29万元，被告刘建成、刘威成未能依约还款，成讼。原告主张，截至2019年10月10日，被告刘建成尚拖欠原告本金29320.35元，利息662.44元，罚息4131.79元，复利394.88元。为实现债权，原告在本案中申请了财产保全，并支付了保全费353.4元。另查明，庭审中，被告刘建成表示，被告金璇公司目前处于营业执照吊销的状态，无法配合出具涉案房产的发票，因此涉案房产目前不具备办理房地产权证的条件。本院认为，原告与被告刘建成、刘威成、金璇公司分别签订的《个人商业用房抵押贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。原告已按《个人商业用房抵押贷款合同》约定履行了发放贷款的义务，被告刘建成、刘威成未能按合同约定履行还款付息义务构成违约，故原告要求被告刘建成、刘威成偿还借款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求合法合理，本院予以支持。因被告刘建成、刘威成违约而产生的保全费，由被告刘建成、刘威成负担。被告金璇公司自愿为被告刘建成、刘威成的上述债务提供连带责任保证，现案涉抵押房屋至今未办理抵押登记，被告金璇公司应对被告刘建成、刘威成的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告刘建成、刘威成追偿。涉案商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，但无证据表明涉案商品房已具备办理物权登记条件，故原告主张被告刘建成协助办理案涉房屋抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由原告保管，依据不足，本院不予支持。被告刘建成、刘威成提供其名下房产为案涉借款提供担保，办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告要求对被告刘建成、刘威成名下的案涉抵押房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘建成、刘威成向原告交通银行股份有限公司广州五羊支行偿还借款本金29320.35元及利息（含罚息、复利，计至2019年10月10日的利息为662.44元，罚息为4131.79元，复利为394.88元；从2019年10月11日起的利息、罚息、复利按《个人商业用房抵押贷款合同》约定的标准计算至款项清偿之日止，其中罚息不得计收复利）。二、被告广州市金璇贸易有限公司对被告刘建成、刘威成的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告刘建成、刘威成追偿。三、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘建成、刘威成、广州市金璇贸易有限公司向原告交通银行股份有限公司广州五羊支行支付财产保全费353.4元。四、驳回原告交通银行股份有限公司广州五羊支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费634元，由被告刘建成、刘威成、广州市金璇贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 雪人民陪审员  易慧娟人民陪审员  陶茂娟二〇一九年十月十日书 记 员  祝国伟法庭记录员陆梓沂