南昌铁路运输法院行 政 判 决 书（2019）赣7101行初963号原告吴平花，女，1970年9月10日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人邓少杰，男，1971年1月24日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系原告丈夫。被告南昌市不动产登记局，住所地：江西省南昌市红谷滩新区碟子湖大道2157号不动产登记大楼，统一社会信用代码：1360100014510837K。法定代表人陶志，该局局长。委托代理人吴勇，该局工作人员。委托代理人陈建中，江西华昌律师事务所律师，执业证号：13601199610714030。原告吴平花因诉被告南昌市不动产登记局不动产行政登记一案，于2019年7月10日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月23日公开开庭审理了本案。原告吴平花及其委托代理人邓少杰，被告委托代理人吴勇、陈建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月，被告对原告所有的南昌市董家窑107号4栋房产办理了换证登记，将洪房权证东字第××号《房屋所有权证》换发了赣（2018）南昌市不动产权第0065435号《不动产权证》。2019年4月，被告以换证错误为由要求原告交回《不动产权证》，否则“公告”注销，原告提出异议但被告不予采纳，并于2019年4月1日刊登《不动产注销登记公告》。原告认为，原告所有的南昌市董家窑107号4栋房产为私有非住宅，于1993年4月由南昌市房管局发放了《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》及《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记应当遵循房屋所有权和土地使用权一致的原则，被告于2018年4月为原告办理了换证登记，换发了《不动产权证书》是正常合法的行政行为。2004年，南昌市国土资源局对案涉房屋所在宗地进行了毛地征收，办理了土地出让手续，所发放的土地证“洪国用（登东2004）060号”权属为江西江中置业有限责任公司（以下简称江中公司）。2016年换发赣（2016）南昌市不动产权证第0014183号《不动产权证》所有人为昆吾九鼎投资控股股份有限公司（以下简称昆吾公司）。从2004年至2019年，相关单位因种种原因对原告应征收拆迁的房屋迟迟未进行及时征收补偿，而被告在无任何依据的情况下，自行于2019年3月5日办理“查封限制”程序，并于2019年4月1日注销原告的《不动产权证》，违反法律规定，故请求法院确认被告于2019年4月1日对南昌市东湖区董家窑107号4栋（赣（2018）南昌市不动产权第0065435号）的注销登记违法，并撤销该行政行为，本案案件受理费由被告承担。原告为支持其主张，向本院提交如下证据、依据：证据：1.原告身份证复议件及案涉《不动产权证》，用以证明原告为适格诉讼主体；2.《不动产注销登记公告》，用以证明被告作出了注销原告《不动产权证》的行为；3.《关于限制东湖区董家窑107号1-9栋的函》，用以证明被告自行的“查封限制”文件，对原告房产进行“公告注销”的行政行为是无效且错误的；4.（2003）佳立商字第27号《民事裁定书》及续封材料、（2005）佳法执字第20-3号《执行裁定书》及（2005）佳法执字第20-3号《协助执行通知书》、2004年10月南昌市人民政府与江中公司签订的《国有土地使用权出让合同》、原告取得该房产的交易合同及完税凭证，用以证明法院对案涉房产及土地查封在前，土地流转给江中公司在后，原告继承且拥有土地的使用权、被征收补偿权及不再被征收时限内的合法登记权；5.2010年9月南昌市人民政府办公厅印发《关于原江纸股份公司已出让地块上遗留拆迁问题协调会议纪要》，用以证明历史上对该房产的征收文件、程序均已失效和过时，至2018年4月，原告办理换证登记时均为无限制状态，昆吾公司持有的土地权属证书和原告持有的房屋权属证书均为平等合法的权利主体，被告却不让原告的房屋办理不动产权证；6.《南昌市不动产权登记信息自助查询结果》《关于限制东湖区董家窑107号1-9栋的函》，用以证明被告于2019年3月5日临时自行设置“查封限制”文件，只对原告已办理换证的不动产权属证书进行了“公告注销”，该行政行为是无效的、错误的。依据：《不动产登记暂行条例》《中华人民共和国物权法》，法律赋予原告对案涉房屋享有登记的权利。被告质证认为，对证据1的身份材料三性无异议，对《不动产权证》真实性无异议，但对合法性持有异议，被告错误的把土地登记成出让；对证据2的三性无异议，但对证明目的有异议，该份证据可以证明被告注销行为合法；对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性持有异议，限制早已经解除；对证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的持有异议，该证据可以证明原告土地为划拨土地，非出让土地；对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性持有异议，该土地出让与原告无关，原告不能依据出让合同来推定案涉土地为出让土地；对证据6的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的持有异议，该限制已经解除。本院对上述证据认证如下：对被告无异议的证据予以采信，对真实性、合法性无异议的证据予以确认，对被告提出的其他异议，为本案的争议焦点，将在说理部分予以分析。被告辩称，2004年10月29日，江中公司以出让的方式取得了该土地使用权证。2008年3月，佳木斯德力西电器经销有限公司（以下简称德力西公司）通过法院拍卖竞买案涉房产时，该土地的使用权人为江中公司，其房产价值不包括土地使用权的价值，德力西公司和原告明知该房产有瑕疵，仍于2008年5月进行交易。2018年4月，原告申请换证时，由于技术原因，未能显示宗地使用权人为江中公司，导致不动产登记中心错误的为原告换发了第0065435号《不动产权证》。因此，被告在发现换证错误后，告知原告交回不动产权证，但原告未在法定期限内交还，故被告通过公告的形式注销该证，该注销登记行为合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向本院提交如下证据：1.《不动产登记申请表》《询问笔录》《房屋所有权证》、审批表及身份材料，用以证明原告向被告申请房产证进行换发，该房产证没有土地信息，被告错误的换发不动产证；2.《土地使用权证》《告知函》《注销公告》、电子档案挂接函及房屋产权登记结果，用以证明被告发现土地信息错误后告知测绘公司，进行土地现场查验，并通知原告交回不动产权证，原告没有按期交回，被告依法注销；3.《储备合同》《国有土地出让合同》，用以证明案涉土地在2004年出让给江中公司；4.《存量房买卖合同》、申请审批表、执行裁定书及执行协助通知书、交易明细单及资金托管意见书，用以证明案涉房屋是法院拍卖给德力西公司，德力西公司于2008年将房屋卖给原告，当时土地性质为划拨土地，故注销登记合法。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性持有异议，换证不是简单的换证行为，而是登记行为，2015年起国家要求换证，这是一次经过专业调查以及现场勘查，并查阅土地为出让用地；对证据2的真实性无异议，但对合法性、关联性持有异议，撤销没有任何依据，且撤销只能经利害关系人提出申请才能修改并且变更，该证据中土地证即包含了原告的土地；对证据3的真实性无异议，但对合法性、关联性持有异议，被告收储了法院查封房产下的土地；对证据4的真实性、合法性无异议，法院是将房屋抵债给德力西公司，并非拍卖，具有法律强制效力，原告是善意取得第三人的房产，并办理了房产证，当事人土地的状况为出让，只是没有办理土地分割。本院对上述证据认证如下：对原告无异议的证据予以采信；对真实性、合法性无异议的证据予以确认，对原告提出的其他异议，即为本案争议焦点，将在说理部分一并分析。经审理查明，案涉房屋位于江西省南昌市东湖区董家窑107号4栋。2018年4月，被告对案涉房屋颁发了赣（2018）南昌市不动产权第0065435号《不动产权证》，载明案涉房屋为国有建设用地及房屋所有权，宗地面积为162.74平方米，房屋面积为155.22平方米。2019年4月，被告以不动产证属重复发证为由要求原告交回《不动产权证》予以注销，因原告未在期限内交还，被告即于2019年4月1日刊登《不动产注销登记公告》，并注销了案涉《不动产权证》，原告不服，遂将被告诉至法院，要求判如所请。另查明，2003年起，因案涉房屋的原权属人江西省轻工物资供销公司（以下简称供销公司）与德力西公司发生拖欠货款纠纷，经黑龙江省佳木斯市中级人民法院作出生效的（2003）佳民商初字第81号民事判决后，该院即作出（2005）佳法执字第20-3号《执行裁定书》《协助执行通知书》，将案涉房屋在内的9套厂房及房屋从供销公司名下执行归德力西公司所有。2008年4月22日，德力西公司再与原告签订《存量房买卖合同》，将案涉房产以46566元卖给原告，原告于2008年5月办理洪房权证东字第××号《房屋所有权证》，该证载明建筑面积572.17平方米，用途为非住宅。又查明，2004年10月21日，江中公司与原江西省南昌市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，江中公司通过挂牌出让的方式以最高价13.6亿元取得了案涉房屋在内575亩土地使用权，并发放了土地证。本院认为，不动产登记中的依职权注销登记是指不动产登记机构依据职权自主启动登记程序，对已记载于登记簿中的权利进行注销的行为。因不动产登记秉持依申请登记，故依职权注销应当严格把控。《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：……（四）依职权注销登记……”《土地登记办法》第五十四条规定：“当事人未按照本办法第五十一条、五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政管理部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。”据此，上述规定赋予了行政机关在一定的情况下，可依法注销登记的职权。根据原、被告的诉辩意见及审理情况，本案争议焦点为被告注销案涉不动产权证是否符合法律规定，原告受到侵害的权益将如何受到保护，将作如下分析：首先，我国实行建设用地使用权与地上物一并处分的原则。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权的转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，案涉房屋于2003年起因生效裁判文书及执行裁定发生了所有权的转移，虽案外人德力西公司仅办理了房屋所有权登记，未办理土地使用权证，但该房屋项下的土地使用权依据上述法律规定应当归德力西公司所有。同理，若没有2004年政府将案涉土地出让的行政行为发生，德力西公司于2008年将案涉房屋流转给本案原告，按照房地一致的原则，即意味着原告本可获得案涉房屋项下的土地使用权。其次，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，不动产注销登记的情形分为不动产灭失，权利人放弃不动产，不动产依法被没收、征收或者收回，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭及法律、行政法规规定的其他情形。本案中，案涉房屋的土地使用权于2004年10月经公开挂牌程序出让给了江中公司，案外人江中公司属于善意的第三人，其获得的土地证包含案涉房屋的土地。因此，被告作为不动产登记部门，在发现原告获得的案涉房屋的土地登记后，造成案涉土地上存在两个没有共有关系的使用权人，根据时间先后和土地出让的情况，有权作出纠正的注销决定。但是，正是由于政府及行政机关在给江中公司出让该宗土地时，未尽到充分审查义务，忽视了案涉土地的现状和地上房屋所有权登记在他人名下的情况，导致土地登记过程中未妥善解决案涉土地使用权争议问题，造成了房地分离状况，损害了原告的合法权益。对此，原告可对出让土地时未解决房屋权属问题另行主张权利。最后，行政机关作出影响行政相对人权益的行政行为，必须遵循正当法律程序，包括事先告知相对人，向相对人说明行为的根据、理由，听取相对人的陈述、申辩，事后为相对人提供相应的救济途径等。虽然现行法律对于行政注销行为相关程序规定中，没有相关的具体要求，但行政机关实施具体行政行为时仍应遵循程序正当原则，充分保障行政相对人的知情权、陈述权及申辩权。本案中，被告在出具的《告知函》及《不动产注销登记公告》中，已经说明了注销的事实、理由及给予申辩权利的期限，已经保证了原告的相关权利，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，为监督行政机关依法行政，保障当事人合法权益不受侵害。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告吴平花的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告吴平花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。审 判 长  楼 赟人民陪审员  吴小文人民陪审员  刘春香二〇一九年十月十五日法官 助理  彭 颖书 记 员  张玉茹附：相应的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼。