湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0203民初1872号 原告:厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路1398号百江花园5#楼。 负责人:袁瑞年。 委托诉讼代理人：秦斌，湖南中航律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃或者变更诉讼请求，代为立案,代为调解、上诉，代为签收法律文书等）。 委托代理人：吴新明，男，1982年1月26日生，住湖南省株洲县。系公司股东。代理权限：一般代理。 被告:株洲百江房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路1398号。 法定代表人：林加胜。 委托代理人:彭建钢,湖南天桥律师事务所律师,代理权限:特别授权(代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉、上诉；代为签收法律文书等相关事宜)。 委托代理人:孙华鹏,湖南天桥律师事务所律师,代理权限:一般代理。 原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司与被告株洲百江房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法由审判员谢桂林适用简易程序审理，法官助理张拥军协助审理，书记员罗曼担任法庭记录。原告的委托代理人秦斌、吴新明，被告的委托代理人彭建钢、孙华鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付开办费用147311元、前期介入服务费157578.36元和2016年被告应付的“老带新”优惠、减免的物业费144308.39元，未售车位（178个）2016年10月1日至2018年4月30日的空置物业管理费101460元，共计550657.75元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月23日，原告通过公开招标的方式取得了被告开发的“百江明珠”小区的物业服务企业中标人，被告于2014年2月19日下发《中标通知书》，明示开办费用147311元、前期介入服务费157578.36元至今未付。同时，被告为了促销，向小区居民公示，有业主介绍他人购买房屋并交易成功的免收物业费用，2016年度，“老带新优惠、减免的物业管理费”共计173308.39元，被告仅向其支付30000元，还应支付143308.39元。根据合同约定,空置未售车位178个按照30元/个/月计算，2016年10月1日至2018年4月30日的物业费共计101460元，被告未支付。原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告株洲百江房地产开发有限公司辩称，2008年6月18日，案外人厦门市百和物业管理有限公司（以下简称“厦门百和物业公司”）与被告签订了《关于株洲“百江花园”物业经营管理有关事宜补充协议》，约定：（1）厦门百和物业公司保证在2008年11月30日前在株洲市依法注册成立厦门百和物业株洲分公司，分公司负责人由被告指派；（2）株洲“百江花园”项目由该分公司进行管理，实行独立核算、自负盈亏，在当地依法纳税；（3）双方同意分公司经株洲市工商行政部门批准成立后及时移交给被告管理和使用，厦门百和物业公司负责积极配合被告做好相关协助工作；（4）被告负责对分公司连同“百江花园”项目实行全权经营和管理，承担相应的管理责任和经营风险，包括财务管理、人员管理、小区物业管理、物业费收取及日常开支、税费缴纳等。《补充协议》签订后，厦门百和物业公司依据约定，在株洲设立了分公司，分公司负责人由被告指派，交由被告管理。被告对分公司自行实行独立核算、自负盈亏，对“百江花园”项目实行全权经营和管理，厦门百和物业公司及股东未实际出资也未实际履行物业管理义务。2014年2月19日，被告安排分公司投标，以分公司名义中标了“百江明珠”项目的前期物业服务业务。为备案需要，被告于2014年2月19日向分公司下发了《中标通知书》，该通知书中的“中标价”包括了开办费用147311元，前期介入服务费157578.36元（6个月）以及住宅和住宅的收费标准、建设规模等内容，后以分公司名义与被告就该项目签订了《“株洲百江明珠”前期物业管理服务合同》。鉴于分公司是专门为被告直接进行物业管理服务而设立，为此，厦门百和物业公司原股东一致同意由被告对分公司直接进行经营管理，由被告自负盈亏，厦门百和物业公司及其股东对分公司没有进行实质性投资、经营管理，既不享有权利，也没有承担任何义务。《中标通知书》中约定的开办费用、前期介入服务费已由被告自行支付。原告诉请的开办费用、前期介入服务费没有事实和法律依据。设立厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司的目的是为被告直接进行物业管理服务而设立的，由被告自负盈亏，被告无需再次向分公司支付开办费用、前期介入服务费。厦门市百和物业管理有限公司原股东已明确表示上述费用不需要被告支付。厦门市百和物业管理有限公司与被告之间不存在任何债权债务关系。即使存在需要支付开办费用、前期介入服务费的事实，厦门市百和物业管理有限公司及其分公司也没有在法定期限内向被告主张任何权利，诉讼请求已超过诉讼时效。原告诉请的“老带新优惠、减免的物业管理费”没有事实和法律依据。原告既没有证据证实被告要向原告支付“老带新优惠、减免的物业管理费”的事实，也没有提供相应的凭据，2016年度被告向原告支付了209804.55元，原告诉称的“2016年度仅支付了30000元”明显与事实不符。原告诉请的“未售车库物业管理费”没有事实和法律依据。《物业管理分公司代管权限移交协议》明确约定原告免收暂未出售停车位的物业管理服务费。 原、被告均向法庭提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，本院对原、被告双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。对原告提交的《前期物业管理投标文件》、《株洲市前期物业管理备案书》、《住宅前期公共性物业服务费申报审核表》的真实性予以采信；对原告提交的“老带新”优惠、减免物业费《客户介绍成交确认表》、《“株洲百江明珠”前期物业管理委托合同》真实性、合法性、关联性予以采信，对《被告支付原告“老带新”减免物业费》附表的真实性不予采信；对被告提交的厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司企业信息、《关于株洲“百江花园”物业经营管理有关事宜补充协议》、《物业管理分公司代管权限移交协议》、支付凭证的真实性、合法性、关联性予以采信，对被告提交的《股东转让协议》（两份）、《证明》的关联性不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年6月18日，被告株洲百江房地产开发有限公司（甲方）与案外人厦门百和物业公司（乙方）签订了《关于株洲“百江花园”物业经营管理有关事宜补充协议》，约定：乙方保证在2008年11月30日前在株洲市依法注册成立厦门百和物业株洲分公司，分公司负责人由甲方指派；株洲“百江花园”项目由该分公司进行管理，实行独立核算、自负盈亏，在当地依法纳税；双方同意分公司经株洲市工商行政部门批准成立后及时移交给甲方管理和使用，乙方负责积极配合甲方做好相关协助工作；甲方负责对分公司连同“百江花园”项目实行全权经营和管理，承担相应的管理责任和经营风险，包括财务管理、人员管理、小区物业管理、物业费收取及日常开支、税费缴纳等。补充协议签订后，乙方依据约定，在株洲设立了分公司（即原告），分公司负责人由被告指派，交由甲方管理。甲方对分公司自行实行独立核算、自负盈亏，对“百江花园”项目实行全权经营和管理。2014年2月19日，被告中标了“百江明珠”项目的前期物业服务业务。被告于2014年2月19日向原告下发了《中标通知书》，该通知书载明开办费用147311元，前期介入服务费157578.36元（6个月）以及住宅和住宅的收费标准、建设规模等内容，后原、被告签订《“株洲百江明珠”前期物业管理委托合同》，约定地下车位物业管理费按30元/个/月计算。 2014年12月31日，被告（甲方）与厦门百和物业公司（乙方）签订《物业管理分公司代管权限移交协议》，约定厦门百和物业公司株洲分公司由甲方代管的期限已到，今后不再需由甲方代管，甲方将分公司的经营管理权全部交还给乙方，由乙方自负盈亏、自主经营，继续为“株洲百江花园”小区提供前期物业管理费。物业管理用房和供水等公共、公用、专用设施、设备的产权、所有权不变，由乙方无偿使用，使用期间维修费用由乙方承担。原由甲方以乙方名义为乙方聘请的工作人员全部由乙方接收，分公司代管权限移交后由乙方自行管理、续签劳动合同等。 2016年1月，原告开始对“百江明珠”小区进行前期物业管理。2016年度，被告向原告支付“老带新优惠、减免的物业管理费”共计209804.55元。“百江明珠”小区共计178个车位未售出，在2016年10月1日至2018年4月30日期间共计产生空置物业管理费101460元，被告未支付。 本院认为，本案系合同纠纷，本案的争议焦点是：被告是否应当向原告支付开办费用、前期介入服务费、2016年度“老带新”优惠、减免的物业费、未售车位空置物业管理费及数额。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据厦门百和物业公司与被告株洲百江房地产开发有限公司于2008年签订的《关于株洲“百江花园”物业经营管理有关事宜补充协议》，依法注册成立的厦门百和物业株洲分公司（即原告），由被告指派负责人进行管理，实行独立核算、自负盈亏，被告负责对分公司实行全权经营和管理，承担相应的管理责任和经营风险。被告于2014年2月向分公司下发《中标通知书》时，被告仍对原告实行全权经营和管理，原告及案外人厦门百和物业公司并未实际投资，且原告也未提交证据证明其在2015年移交托管后实际支出了该费用，故本院对原告要求被告支付开办费用和前期介入服务费的诉请不予支持。原告要求被告支付2016年度“老带新优惠、减免的物业管理费”，但原告提交的被告出具的“老带新”优惠、减免物业费《客户介绍成交确认表》无法计算出2016年度被告应付的“老带新优惠、减免的物业管理费”数额，同时，被告2016年度已向原告支付的“老带新优惠、减免的物业管理费”209804.55元，超过了原告诉请的金额，故原告的该项诉请依据不足，本院不予支持。根据原、被告签订的《“株洲百江明珠”前期物业管理委托合同》约定的标准计算，178个未售车位在2016年10月1日至2018年4月30日期间产生的空置物业管理费为101460元，被告应予支付，本院对原告的该部分诉请予以支持。原告的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告株洲百江房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司支付178个未售车位在2016年10月1日至2018年4月30日期间的空置物业管理费101460元； 二、驳回原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9306元，减半收取4653元，保全费3320元，共计7973元，由原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司负担6432元，由被告株洲百江房地产开发有限公司负担1541元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 谢桂林 二〇一九年十月十日 法官助理 张拥军 书 记 员 罗 曼 附本判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。