贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终1909号 上诉人（原审被告）：吴桂花，女，布依族，1968年12月5日生，住都匀市。 委托诉讼代理人：杜朝辉，贵州迈邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黔东南佳合房地产经纪有限公司都匀分公司，住贵州省都匀市文明路协和商住楼C栋1层10号门面，统一社会信用代码91522701MA6GMXJ546。 负责人：黄俊珊，该公司总经理。 第三人：庭永梅，女,1958年4月9日生，汉族，住都匀市。 第三人：刘永华，男，苗族，1961年2月24日生，住都匀市。 上诉人吴桂花因与被上诉人黔东南佳合房地产经纪有限公司都匀分公司、第三人庭永梅和刘永华居间合同纠纷一案，不服都匀市人民法院(2019)黔2701民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案受理后 吴桂花上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；2、被上诉人承担一、二审所有的诉讼费用。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，在上诉人与被上诉人签订居间合同之前，就明确告知被上诉人该商铺已经有人交了10000元定金，但被上诉人与第三人庭永梅在明知商铺已有人订购的情况下仍连哄带骗要求上诉人与之签订合同，本质属于以非法占有为目的，恶意串通损害上诉人的合法权益，根据《合同法》第52条第二项之规定，该合同属于无效合同，但一审直接认定该合同有效，属于事实认定不清，适用法律错误。其次，上诉人与第三人刘永华系涉案商铺的共有人，上诉人与刘永华已于2017年离婚，上诉人没有单独处分权，商铺共有人刘永华也未授权上诉人处理该商铺。被上诉人明知上述情况，只是忽悠上诉人签字，并没有向第三人刘永华追认，因此，上诉人因无权处分涉案房屋，故其签订的《房屋买卖合同》也应属于效力待定合同。虽然被上诉人在一审庭审中出示了上诉人签订合同时第三人刘永华在场的监控录像，但是那时候刘永华因病住院治疗刚刚出院精神萎靡（有出院病例证明），且刘永华本身听力有问题根本不知道被上诉人和第三人庭永梅在说什么，也不知在做什么。被上诉人作为居间方，明知该商铺共有，第三人就在现场，却没有让第三人刘永华看看合同内容，也没用让刘永华在合同上签字，更没有让第三人刘永华签订授权委托书给上诉人处分该商铺，因此，该合同属于效力待定合同，不是有效合同，所以，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人黔东南佳合房地产经纪有限公司都匀分公司、第三人庭永梅与刘永华二审未作书面答辩。 黔东南佳合房地产经纪有限公司都匀分公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付中介费8000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告吴桂花与第三人刘永华原系夫妻关系，位于都匀市轴商铺系双方共有财产，2017年5月4日双方办理了离婚登记手续。2019年1月4日，被告吴桂花、第三人刘永华及其子，共同到原告处与第三人庭永梅协商都匀市轴商铺的买卖事宜，并于同日签订《房屋买卖合同》，该合同约定：1、双方约定房屋成交价款为50万元；2、签订合同时，乙方（庭永梅）必须将购房定金2万元一次性支付甲方（吴桂花、刘永华）；3、丙方（黔东南佳合房地产经纪有限公司都匀分公司）中介服务费：甲、乙双方过户当日内，乙方必须将中介费8000元一次性支付给丙方。若甲、乙双方任一方违约致使房产交易目的无法实现或甲、乙双方其他任何原因导致该房产交易目的无法实现，而丙方有权向违约方或过错方收取中介费。（原告的合同上有手写的“中介费退1000元给房东”等字样，被告的合同中没有此手写内容）；4、甲、乙双方约定于2019年1月9日前开始办理该房一切相关产权转移手续，若逾期不办理的视为违约；5、任何一方违反本合同约定条款的行为，均属违约，违约方应按合同总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。原告黔东南佳合房地产经纪有限公司都匀分公司、被告吴桂花、第三人庭永梅在该合同尾部签字处签名、捺手印、盖章，第三人刘永华在签约现场，但未在该合同上签字，也未表示反对。合同签订后，第三人庭永梅当即支付被告吴桂花2万元定金，被告吴桂花向第三人庭永梅出具收条。被告吴桂花收款时，第三人刘永华在场。当晚，被告吴桂花与第三人庭永梅联系，要求加价3万元，第三人庭永梅不同意，被告通过微信向第三人庭永梅转账22000元，第三人庭永梅未收款。2019年1月7日，被告吴桂花、第三人刘永华将本案所涉商铺以55万元的价格出售他人，并办理了过户手续。一审法院认为，被告吴桂花、第三人刘永华系本案所涉商铺共有人，双方及其子共同到房地产中介公司，即原告处协商商铺买卖事宜，表明被告吴桂花、第三人刘永华有出售该商铺的意思表示，被告吴桂花从签合同到收取定金，第三人刘永华均在现场，从未表示过反对，按照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”以及《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，第三人刘永华在被告吴桂花收取定金后仍不表示反对，其行为表明已接受该合同，可以认定为默示。故2019年1月4日被告吴桂花、第三人刘永华及其子，共同到原告处与第三人庭永梅签订的《房屋买卖合同》依法成立，合法有效。纵观本案不难看出，被告吴桂花毁约的主要原因是他人报价更高，能够谋求更高利益，而不是第三人刘永华未在该协议上签字，被告吴桂花、第三人刘永华恶意毁约的行为明显违反诚实信用原则，危害交易安全。对此二人应当承担相应违约责任。本案《房屋买卖合同》中明确约定中介费8000元由违约方承担，但同时又注明“中介费退1000元给房东”，故被告吴桂花应当支付原告中介费7000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十七条、第一百零七条之规定，判决如下：被告吴桂花于本判决生效后十日内支付原告黔东南佳合房地产经纪有限公司都匀分公司中介费7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告黔东南佳合房地产经纪有限公司都匀分公司承担5元，被告吴桂花承担20元。 二审中，上诉人提交了以下证据：证据1，贵州医科大学第三附属医院疾病证明书一份，用以证明刘永华因长期生病，并于218年8月-9月去医院住院治疗，疾病为脑出血、脑积水等，出院后到现在头脑、精神均表现为恍惚，因此其在2019年1月4日吴桂花与庭永梅签订合同时虽然在场，但不清楚签订合同内容；证据2，黔南州中医院耳力检查报告单一份，用以证明刘永华长期听力受损，他人讲话均听不清楚，因此2019年1月4日吴桂花与庭永梅签订合同时不清楚签订合同内容，也听不见他们谈话的内容。被上诉人和第三人庭永梅对该证据的质证意见为：真实性不清楚，签合同时有视频音频录像的，在录像中刘永华还提醒买方签字了就是有效的，就要认可，故不能达到上诉人的证明目的。第三人刘永华对该证据无异议。由于该证据的内容并不能反映刘永华属于无民事行为能力或限制民事行为能力人，故不能达到上诉人的证明目的，该证据依法不作为办案的定案依据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是2019年1月4日，上诉人吴桂花与被上诉人及第三人庭永梅、刘永华签订的《房屋买卖合同》是否成立并生效。首先，虽然第三人刘永华未在协议上签名，但被上诉人在一审中提交的签订《房屋买卖合同》时的现场视频可以证实第三人刘永华在签订合同时对合同内容是知晓的，其并未提出异议，同时上诉人收取第三人庭永梅20000元的定金行为其也知晓并未提出异议，故其对上诉人处理涉案的房屋行为是认可的，不存在上诉人所说的不知情的情形。其次，双方所签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，故《房屋买卖合同》签订时就成立并生效了，各方当事人均应遵守该《房屋买卖合同》的约定，故一审根据《房屋买卖合同》约定判决上诉人给付中介费，于法有据，应予以维持。 综上所述，上诉人吴桂花的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人吴桂花负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭 浩 审判员 蔡云飞 审判员 朱代昀 二〇一九年十月二十八日 书记员 陈彦淞