广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0105执异91号 异议人（被执行人）：广西科宏药业有限公司，住所地：南宁市六景工业园区。 法定代表人：朱俊生，执行董事。 申请执行人：黄继有，男，汉族，1952年12月1日出生，住南宁市青秀区。 申请执行人：庞莉丽，女，汉族，1970年9月27日出生，住南宁市青秀区。 申请执行人：广西科宏医药有限公司，住所地：南宁市。 法定代表人：庞莉丽，总经理。 被执行人：兰顺，男，壮族，1968年12月3日出生，住南宁市。 在本院执行（2018）桂0105执47号申请执行人黄继有、庞莉丽、广西科宏药业有限公司申请执行被执行人兰顺、广西科宏药业有限公司合同纠纷一案中，异议人广西科宏药业有限公司对《房地产估价报告》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人广西科宏药业有限公司称：对深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司关于广西科宏药业有限公司名下位于南宁市六景工业园区土地及厂房设备的《房地产估价报告》提出异议。一、评估报告采用的估值法不合理，造成被评估对象价值严重贬损，估价结果连周边厂房价值的1/5都不到。2013年、2015年广西农村信用社南宁市区联社贷款抵押时对涉案土地及厂房进行评估，是本次评估价值的约2倍。且该评估价格明显低于今年三、四月份六景工业园区拍卖的两幅比涉案土地还要偏僻的工业地块，更何况涉案土地上还建有仓库、办公楼和宿舍楼20间约320平米左右，加上异议人是制药厂，厂房和设备都有特殊设计和要求，评估报告采用的估值法不合理，造成被评估对象价值严重贬损。2.该评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。依据该评估方法，未来收益转换为价值或价格的前提，应当是在现有价值的基础上以乘数增加。但评估报告中虽然有进入厂房查勘事实，除评估对象土地证、厂房资料外，并没有关于周边市场价格信息的任何数据，更没有有关专业制药厂的评估师，评估机构作出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现机构对周边地产价值判断的数据依据，其所谓的未来收益乘数就是建立在空中楼阁的“基础”上的，才导致评估价值严重低于实际价值，脱离现实。因为估价人员的虚假评估，使得被评估对象被严重贬损，严重损害了异议人的合法利益；三、该评估报告漏评严重，评估过程程序严重违法。评估对象是制药厂，厂房和设备都有特殊设计和要求，评估公司并没有等异议人提供设备清单、票据等的情况下就以法院催交报告为由草率作出脱离现实的报告书，更没有聘请有药厂专业的评估师来进行估价。综上，请求法院认定评估报告无效，并依法重新进行评估。 三位申请执行人共同答辩称：被答辩人(异议人)对估价报告提出执行异议的理由不能成立；其要求法院重新评估被答辩人(异议人)理由亦站不住脚。请求法院依法驳回其提出的执行异议及中止本案执行的无理要求。 2019年10月12日，深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司答复称：一、本次估价采用的方法符合《房地产估价规范》。二、异议人提出的问题已在评估报告中详细描述。三、本次评估部未涉及设备的评估，所有不存在漏评问题，本公司具备对制药厂厂房等地产进行价值评估的专业资格和能力。 本院查明,本院在执行（2018）桂0105执47号申请执行人黄继有、庞莉丽、广西科宏药业有限公司申请执行被执行人兰顺、广西科宏药业有限公司合同纠纷一案过程中，于2017年4月13日查封了广西科宏药业公司名下位于南宁市六景工业园区的土地一宗。2018年1月30日，申请执行人向本院提出了强制评估、拍卖被执行人科宏药业公司上述房地产的申请。2018年3月22日，本院对上述土地的在先查封法院，江苏省无锡市惠山区人民法院发出《商请移送执行函》，商请贵院把该宗土地段交本院评估、拍卖。该院于2018年3月28日函复本院，同意将上述查封的财产移送本院评估拍卖。2018年4月13日，本院作出(2018)桂0105执47号执行裁定书，裁定“评估、拍卖被执行人广西科宏药业有限公司名下的位于南宁市六景工业园区××㎡的土地，土地证号为横国用（2009）第0××××8号及地上建筑物”。经南宁市中院随机摇珠，选定了广西众益资产评估土地房地产评估有限公司对涉案财产进行评估，该公司于2018年6月7日作出桂众房评（2018）139号评估报告。异议人广西科宏药业有限公司对该评估报告不服，向本院提出异议，本院作出（2018）桂0105执异20号执行裁定书，驳回了其异议请求。广西科宏药业有限公司不服该异议裁定，向南宁市中院申请复议，该院经审查作出（2019）01执复9号执行裁定书，裁定“一、撤销南宁市江南区人民法院（2018）桂0105执异20号执行裁定书；二、发回南宁市江南区人民法院重新审查”。本院经听证后，决定对涉案财产进行重新评估，并于2019年8月30日经南宁市中院重新摇珠随机选定深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司作为新的评估公司。2019年9月6日，本院及深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司的工作人员到被执行人广西科宏药业有限公司（以下称“科宏药业公司”）生产所在地南宁市六景工业园区进行现场勘察评估，科宏药业公司的法定代表人朱俊生也在现场。该公司经评估，于2019年9月23日，作出KHFNN2××××1号《房地产估价报告》，认为其仓库××m2，单价××元/m2，总价××元；横房权证字第××号工业厂房××m2，单价××元/m2，总价值××元；横房权证字第××号工业厂房××m2，单价××元/m2，总价值××元；工业用地××m2，单价××元/m2，总价值××元；房地产总价值为××元。2019年9月25日，本院分别向两被执行人送达了KHFNN2××××1号《房地产估价报告》。广西科宏药业有限公司不服该报告，向本院提出异议，遂引发本案。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许"。异议人主张评估报告采用的估值法不合理、依据的资料基础不充分、漏评严重等问题，深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司答复均已作出了专业答复，本次评估仅包括南宁市六景工业园区的横国用[2009]第00009198号《国有土地使用证》、横房权证六景字第××号、横房权证字第××号、横房权证字第××号《房屋所有权证》项下所涉财产，并未对包括厂房内的设备，不存在漏评的问题。异议人认为评估报告所应用的估价方法错误，但并未提供足够证据予以佐证。 综上，本院认为，深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司作为具有合法评估资质的评估机构，其评估结论无法定事由不能推翻。且评估价格仅是人民法院拍卖、变卖涉案房产的参考依据而非最终成交价格，其最终价值由市场来决定。因异议人并未提供证据证明深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司及其评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故其申诉理由于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，裁定如下： 驳回异议人广西科宏药业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南宁市中级人民法院申请复议。 审判长  韦益情 审判员  韦杰玮 审判员  刘绍锋 二〇一九年十月十五日 书记员  施海莹