广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27123号原告：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。被告：张国明，男，1945年11月16日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：钟援民，广州市荔湾区龙津法律服务所基层法律服务工作者。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）与被告张国明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的委托诉讼代理人胡颖怡、何继义，被告张国明及其委托诉讼代理人钟援民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告关于广州市白云区西槎路××房的房屋租赁关系；2、判令被告及其同住人员立即搬出广州市白云区西槎路××房，并将该房屋交还原告；3、判令被告向原告支付房屋占用费，占用费参照市场租金按每月人民币804.96元计算，从2019年7月1日起计算至被告实际交还房屋给原告之日止；4、判令被告向原告支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月人民币804.96元计算，从2019年8月1日起计算至被告实际交还房屋给原告之日止；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告系负责公房管理的的事业单位，位于广州市白云区西槎路××房（以下简称涉案房屋）系原广州市国土资源和房屋管理局委托原告接管的直管公房，原告于2008年8月1日接管。2015年12月1日，原被告签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用。期限自2015年11月1日至2017年10月31日，月租金157.60元。本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋。签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回甲方。逾期不交回的，视为乙方违约。甲方除要求乙方迁出和补交占用费外，按房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。上述合同期满后，被告继续占用使用涉案房屋，原告亦收取被告租金，双方形成不定期租赁关系。经原告核实，被告配偶名下登记有产权房屋（建筑面积：54.15平方米），根据合同约定及《广东省公有房产管理办法》第十一条规定，被告已不符合公房出租对象的条件。后原告发函要求被告搬离涉案房屋，但被告至今未搬离。根据《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》之规定，被告逾期占用涉案房屋应按市场租金标准向原告支付房屋占用费。根据广州市房地产租赁管理所2019年3月5日公布的2018年广州市房屋租金参考价，涉案房屋市场租金为804.96元/月。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告张国明辩称，一、被告名下没有任何房屋，没有违反租赁合同约定。原告提供的证据显示，被告妻子邓瑞云名下登记有一房产，该房产系邓瑞云的父亲购买给其孙子的，由于政策原因，暂借用邓瑞云名义登记。被告及妻子并未在该房屋居住。另邓瑞云已于2016年7月26日死亡，邓瑞云死后，被告办理了《放弃继承权声明书》、《赠与合同》公证书。故被告没有另外的自有产权。二、被告没有其他房屋可居住。被告已在涉案房屋居住多年，且被告儿子房屋面积只有44.32平方米，无法增加居住人员，被告也没有其他人房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《接管通知书》、《广州市直管房（住宅）租赁合同》、《发票联》、律师函、照片、公证书、户口注销证明、结婚证及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告根据《接管通知书》（结字第10809号）接管位于白云区西槎路××号物业，产业来源：拆迁补偿，接管日期：2008年8月1日。原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落在白云区西槎路××房出租给乙方作住宅用途。二、租期：2015年11月1日至2017年10月31日，月租金157.6元/月。二十一、违约责任2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用费的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。根据《发票联》显示，被告已支付2019年4月租金157.6元。另查，被告与其妻子邓瑞云于1979年8月22日登记结婚，邓瑞云已于2016年7月26日注销死亡。邓瑞云名下有自有房屋一套（位于荔××区××路××房），后其儿子张家杰通过继承方式取得该房屋产权。被告曾于2017年8月13日向原告申报租赁直管房屋即涉案房屋。2018年7月23日，原告向被告发出《律师函》，要求解除与被告之间不定期租赁关系，被告需于2018年7月31日前搬出并将该房屋交还给原告。庭审中，被告称已向原告按照租赁合同约定的157.6元/月的租金标准支付2019年7月-8月期间的占有使用费，原告称收到上述占有使用费。目前，涉案房屋由被告一人居住。本院认为，原被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。上述租赁合同期满后，被告继续承租涉案房屋并支付租金，原告亦收取租金未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。原告随时可以解除租赁关系，现原告主张解除租赁关系、收回涉案房屋并支付占有使用费的诉请本院予以支持。鉴于原告仅将《律师函》张贴在涉案房屋处，并未举证证实被告收到上述《律师函》，故解除租赁关系的时间以被告收到起诉状及副本之日即2019年7月24日解除。因被告已按租赁合同约定的租金标准支付2019年7月-8月期间的占有使用费，故被告应向原告支付自2019年9月1日起至被告返还涉案房屋之日止的占有使用费。关于租金标准的问题，原告称应参照市场租金标准以804.96元/月的标准支付，因原被告之间一直按157.6元/月的租金标准支付租金，且原告从未提出过异议，在无法律法规明文规定的情况下，原告仅以《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》作为依据要求被告按市场租金标准支付占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，原被告之间租赁关系解除，原告要求收回涉案房屋，被告拒绝交出的，原告有权要求被告按占用期间房屋占用费总额100%即157.6元/月收取被告违约金。考虑到原告给予被告8天的搬离期限较短，应至少给予三十日较为合理，故逾期退房违约金自2019年9月1日计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）与被告张国明关于位于白云区西槎路德林街33号101房的租赁关系于2019年7月24日解除；二、自本判决生效之日起三十日内，被告张国明将位于白云区西槎路德林街33号101房返还给原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）；三、自本判决生效之日起十日内，被告张国明向原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付自2019年9月1日起至被告张国明实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（以157.6元/月的租金标准支付）；四、自本判决生效之日起十日内，被告张国明向原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付自2019年9月1日起至被告张国明实际返还涉案房屋之日止的逾期退房违约金（以157.6元/月的租金标准支付）；五、驳回原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张国明负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  黄秀霞人民陪审员  周庆云二〇一九年十月二十八日书 记 员  林嘉仪