海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初1043号原告：薛荣华，男，1957年11月4日出生，汉族，现住贵州省贵阳市，公民身份号码×××。被告：海南友联五岳置业有限公司，住所地海南省临高县临城镇二环路东侧，统一社会信用代码91469028069670459T。法定代表人：尹戈洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭琦，海南京园律师事务所律师。原告薛荣华与被告海南友联五岳置业有限公司（以下简称海南友联五岳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛荣华，被告海南友联五岳公司的委托诉讼代理人谭琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛荣华向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法履行合同责任，依约为原告办理房屋产权等相关事宜；2、判令被告依法履约，赔偿逾期交房违约金人民币7553.55元；3、判令被告依法履约，赔偿办理房地产权属证书逾期违约金人民币6537元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2015年6月8日与被告协商一致所签订的商品房买卖合同，如今却因为被告的违约责任，造成了对友联2#楼（幢）15层1506房的买受人薛荣华的多项侵权。一、至今未履行商品房销售备案确认购房。合同第七条规定：出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向临高县房产行政主管部门办理书面备案确认手续。事实是：2018年6月22日，原告在营销经理答复海南电视台记者时，得知所购房屋没有办理网签，随后原告到临高县住建局咨询，得到确认没有办理网签的答复。由于购房合同签订至今近4年，被告仍未依约履行网签责任，因此导致如今产权办理不能落实。二、逾期交房。合同第八条规定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。事实是：实际交付住房的时间是2016年8月1日，已经逾期13个月。为此，被告应该承担合同第十一条规定的出卖人逾期交房的违约责任，即：1、逾期在90日之内，每逾期一天，出卖人每日按已付房价的万分之0.5支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，每逾期一天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。目前已经逾期13个月，产生违约金人民币7553.55元。三、违约导致不能如期产权登记等。合同第十五条规定：出卖人应当自房屋交付之日起730天内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。事实是：自2016年8月1日交房至今已经约两年零10个月，合同产权登记最后期限已经逾期10个月，且由于产权登记不能办理，将会导致其他相关事宜不能够如约履行，持续侵害原告的权益。为此，承担合同第十五条规定的逾期办理产权的违约责任，即：如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。目前已经逾期10个月，产生违约金人民币6537元。针对被告的以上违约责任，原告在与被告协商无果之后，依据合同法、民事诉讼法等相关法律规定起诉，并望判如所请。原告薛荣华向本院提交如下证据：1、临高县商品房买卖合同，证明在合同规定，被告违约应当承担责任，本案没有超过诉讼时效；2、友联广场入伙通知书，证明交房时间是2016年8月1日。经庭审质证，被告海南友联五岳公司称对原告提交的证据1-2的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明内容有异议，不能证明原告起诉没有超过诉讼时效。本院经审查认为，原告薛荣华提供的证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，对其三性予以确认，证明了原、被告双方签订合同约定了交房时间、办证时间、违约责任等内容及其实际交房时间。被告海南友联五岳公司辩称：一、关于原告第二项诉讼请求，根据民法总则第188条的规定，原告的诉请已超过了法定3年的诉讼时效，请依法驳回。二、关于原告的第三项诉讼请求，说明一下，是因为施工单位与分包方之间的纠纷导致办证进度延缓。被告海南友联五岳公司没有向本院提交证据。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月8日，原告薛荣华与被告海南友联五岳公司签订《临高县商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于临城镇二环路东侧友联·中央广场友联2#商住楼（幢）15层1506房，房屋建筑面积54.763平方米，套内建筑面积42.24平方米，每平方米3979.76元，按建筑面积计价，总房款217932元。原、被告签订的《临高县商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；2、因国家相关法律、法规、政策调整或政府行为而导致延误的；3、原告在订立本合同后，对本合同主要条款提出变更、修改意见的；4、原告未按合同约定履行付款义务的；5、如原告采用按揭付款方式购房，本条款上述约定的交房时间早于银行按揭款到账时间的，以银行按揭款到账的时间为交房时间。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应在365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。……如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。逾期365日以上的，原告有权单方解除合同。因原告原因，未按规定办理完有关手续、未缴清相关税费、或者提供的资料不真实、不合法，因此造成不能办理或者逾期办理产权登记的后果由原告自行承担。合同签订后，原告全额支付了购房款217932元。2016年8月1日，被告将涉案房屋交付给原告使用，双方办理交房手续。原告至今尚未取得涉案房屋的相关产权证书。本院认为:原告与被告签订的《临高县商品房买卖合同》及《补充协议》是双方意思自治的体现，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。原告已按约交清了全部购房款履行了付款义务，被告亦应按约履行向原告交付房屋、办理房屋权属证书的义务。合同约定被告应当自房屋交付之日起730天内为原告办理房屋权属证书；在原告取得该商品房权属证书后，被告应在365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。被告实际交房时间为2016年8月1日，依约应在2018年8月1日前为原告办理房屋权属证书，但至今均未予办理，且未能提供证据证明存在免责事由或系因原告原因，故其行为已构成违约，应按合同中有关产权登记的约定承担违约责任。自办理房屋权属证书期限届满之次日（2018年8月2日）起计至原告起诉之日（2019年5月20日）止，被告应向原告支付逾期办证违约金共计6342元（217932元×日万分之一×291天）。原告诉请被告赔偿办理房地产权属证书逾期违约金6537元，超出部分，本院不予支持。原告诉请被告依法履行合同责任，依约为原告办理房屋产权等相关事宜，庭审中被告称签订网签备案合同是办证的前提，但原告不同意签订，原告称其不同意签订是因为网签备案合同否定了之前双方约定的被告的责任，考虑到办理房屋产权登记需要原、被告双方相互配合，本案中不宜直接判决，故对该项诉请不予支持。合同约定被告应于2015年6月30日前交房，但被告实际交房时间为2016年8月1日，亦已违约。原告要求被告支付自合同约定交房之日起至被告实际交付房产之日止（即2015年6月30日至2016年8月1日）的逾期交房违约金，被告辩称原告的该项诉讼请求已超过3年的诉讼时效。本院认为，逾期交房违约金应适用诉讼时效的规定，从出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算，按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告于2019年5月20日向本院提起诉讼，自从起诉之日起回溯3年之前的违约金已超过诉讼时效，故对原告主张该部分违约金的诉求不予支持，对从起诉之日起回溯3年以内至实际交房之日的违约金予以支持，即被告应向原告支付自2016年5月21日至2016年8月1日的逾期交房违约金1569元（217932元×日万分之一×72天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海南友联五岳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛荣华支付逾期交房违约金人民币1569元；二、被告海南友联五岳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛荣华支付逾期办证违约金人民币6342元；三、驳回原告薛荣华的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费152元，由原告薛荣华负担67元，被告海南友联五岳置业有限公司负担85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 钟小云人民陪审员 孙晓丽人民陪审员 王善宇 二〇一九年十月十五日书 记 员 陈小莎附适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。