广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27708号原告：广州市发展和改革委员会，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码114401000。负责人：曾进泽，主任。委托诉讼代理人：向金波、杨春杰，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：永大（中山）有限公司，住所地广东省中山市小榄镇，统一社会信用代码91442000。法定代表人：伍锦华，董事长。委托诉讼代理人：宁淑娟、蔡楠，均系广东邦杰律师事务所律师。被告：中山市永大胶粘制品厂有限公司，住所地广东省中山市小榄镇，注册号4420004。法定代表人：谢昭榴。第三人：广东省中医院，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码124400004。法定代表人：陈达灿，院长。委托诉讼代理人：何如、符忠，均系广东经纶律师事务所律师。原告广州市发展和改革委员会（以下简称“广州市发改委”）诉被告永大（中山）有限公司（以下简称“永大公司”）、中山市永大胶粘制品厂有限公司（以下简称“中山永大公司”）、第三人广东省中医院（以下简称“省中医院”）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市发改委的委托诉讼代理人向金波、杨春杰，被告永大公司的委托诉讼代理人宁淑娟、蔡楠，第三人省中医院的委托诉讼代理人何如到庭参加了诉讼，被告中山永大公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州市发改委诉称：位于天河区××路××号首层，后座，单车房，地下车库合计面积87.97平方米的物业产权原属于广州市计划委员会、广州市物价局所有。2001年8月9日，广州市计划委员会更名为广州市发展计划委员会。2004年12月17日，广州市发展计划委员会改组为广州市发展和改革委员会。2015年6月19日，因机构改革，广州市物价局并入原告，该物业的产权依法由原告享有。现发现上述物业自2006年起，即被被告侵占。经调查发现，被告将该物业擅自非法出租给第三人使用至今。基于上述事实，被告的行为严重侵犯了原告依法享有的物权，为此，原告要求被告停止侵害行为，恢复原状，将侵占物业返还给原告，但被告置之不理。为维护原告合法权益，请求判令：1、两被告立即停止对原告位于广州市天河区××路××号首层，后座，地下车房产的侵占；2、两被告立即将侵占的物业部分返还给原告，并恢复原状；3、两被告共同赔偿原告因两被告侵占原告物业所遭受的经济损失（根据被告与第三人签订租赁合同为准，从立案前三年即2015年11月21日起计至被告将物业返还给原告之日止，34892元÷387.69平方米×87.97平方米=7917元/月）；4、第三人对上述第一、二项诉讼请求承担共同责任；5、两被告承担本案的诉讼费用。被告永大公司答辩称：1、永大公司占有使用及向省中医院出租的为广州市天河区××路××号首层的前座物业并非广州市发改委本案所主张的广州市天河区××路××号首层的后座、地下车房产物业。该前座物业属于中山永大公司所有，永大公司出租是经中山永大公司合法授权，并不存在任何的侵权情形。根据各方提交的租赁合同可见，永大公司出租给省中医院的物业为广州市天河区××路××号首层的前座物业，产权依据是穗房证字第××号广州市房屋所有权证以及穗地证字第××号广州市国有土地使用证，而广州市发改委所诉产权证号为174710号的房产其地址位于广州市天河区××路××号首层的后座，与前座物业并非同一物业，因此广州市发改委无权以后座物业的产权证明来主张前座物业的有关权利。2、中山永大公司取得前座物业合法，并且中山永大公司对前座物业享有的权利及其合法性是经广州市发改委确认：（1）前座物业是广州市发改委代中山永大公司购买后转让给中山永大公司的，中山永大公司就此向广州市发改委支付了合理的对价，广州市发改委也多次确认中山永大公司对前座物业享有的合法权利以及前座物业所涉的面积，并且中山永大公司也已经合法取得前座物业的房屋产权证明，广州市发改委无权再就前座物业主张权利。1988年2月15日根据广州市发改委前身广州市计划委员会办公室、广州市物价局办公室和中山永大公司签署的互换房屋协议书约定广州市发改委将前座物业交付给中山永大公司永久使用，前座物业的计实面积为387.69平方米，中山永大公司为此向广州市发改委支付对价合计382221元，并且广州市发改委在合同中确认中山永大公司对前座物业的合法权利，以及确认一旦给予办理产权手续时，会将该387.69平方米的产权转让给中山永大公司。后双方通过房屋所有权分配清单，双方确认广州市发改委将其前身合占房其中的387.69平方米分配给中山永大公司，也确认前座物业的建筑面积是387.69平方米。1992年10月16日的时候，中山永大公司向房屋登记管理部门提交了前述互换房屋协议书，房屋所有权分配清单原件以及建房协议、证明、建筑许可证、报建审核意见书、用地通知、图纸等材料进行了房地产权申报，并在1992年12月20日被核准发放房地产权证明。根据物权法第9条约定中山永大公司自被核准之日取得了前座物业的所有权。因此广州市发改委就前座物业向两被告主张权利是缺乏依据的。（2）前座物业由两被告使用已经超过了30年。广州市发改委在知情的情况下没有提出过任何异议，视为对两被告使用前座物业合法性的认可，中山永大公司购买前座物业以后有如下情况：包括1988年12月7日中山永大公司经过广东省工商行政管理局核准把前座物业登记为其广州办事处的机构地址并使用。2003年9月20日中山永大公司把前座物业全权委托给永大公司处理，包括办理租赁的事宜。2006年11月永大公司代中山永大公司把前座物业出租给省中医院使用至今。在此期间广州市发改委从未提出过任何异议，可见是对两被告使用前座物业合法性的再次认可。（3）两被告对前座物业的占有、使用、租赁并没有超过己方的范围，并且前座物业与后座物业并不存在任何的交集。经核实两被告占有、使用及出租给省中医院的物业基底面积为347.1204平方米、台阶面积为31.26平方米，即便是两者相加也没有超过产权面积387.69平方米。可见两被告完全是在自身权属范围内使用房屋，并不存在侵占广州市发改委或他人房屋的情形。前座物业的面积是经广州市发改委实测复核并给出的，详见1988年4月22日广州市计划委员会、广州市物价局对施工方登峰乡城乡开发公司的函件，并在互换房屋协议书里面确认了该面积。中山永大公司根据该面积向广州市发改委支付了合理的对价，因此广州市发改委应当对其所提供数据的真实性、对互换房屋协议书内容的真实性以及其根据互换房屋协议书向中山永大公司所交付房屋面积充分性负责。在两被告未超过自有房屋产权面积使用情况下，广州市发改委认为前座物业存在侵占后座物业的情形，却没有明确如果存在侵占，其自身交付给中山永大公司的387.69平方米房屋所缺失的面积位置在哪里？显然缺乏充分的事实依据。此外，根据证据显示，后座物业包含地下室面积32.97平方米，但是前座物业并不包含任何地下室的空间部分，因此更可以确定前、后座物业并不存在交集。（4）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条规定当事人对己方主张证据不足的应当承担不利后果，本案中永大公司已经对自身合法取得、占有、使用租赁房屋进行了充分证明，而广州市发改委未能就其主张的事实提供证据，包括未能提供涉案建筑物总平面图或其他可信证据以区分前、后座物业，未能证明两被告侵占后座物业的具体情况，也未能证明如存在侵占，其交付给中山永大公司387.69平方米所缺失的面积的具体情况。根据证据规则，应承担举证不能的法律后果。此外，永大公司收取的租金是按照产权证面积取得的，并不存在多收取租金的情况。因此广州市发改委要求永大公司赔偿经济损失缺乏事实和法律依据。前座物业建筑面积是387.69平方米是经过广州市发改委复核实测处理，是广州市发改委的前身广州市计划委员会办公室、广州市物价局办公室于1988年4月22日向施工方登峰乡城乡开发公司发函，该函目的就在于复核施工单位工程项目的实际建筑面积，在其中第一项面积问题中提及施工单位自报首层建筑面积为524.01平方米，实地测量的面积为442.685平方米。1992年6月或9月中山永大公司与广州市发改委盖章确认的房屋所有权分配清单的内容明确注明前座建筑面积为387.69平方米，产权归属中山永大公司，后座建筑面积为首层87.97平方米，备注含地下室、车库32.97平方米，可见广州市发改委首层面积为55平方米。广州市发改委首层面积55平方米加上中山永大公司首层387.69平方米正好是广州市发改委确认的首层面积442.685平方米。第三人省中医院述称：就广州市发改委的诉讼请求，省中医院不同意，事实和理由如下：1、省中医院根本没有使用任何地下室，也就是说省中医院与两被告所签订的租赁合同中并不含有地下室的部分，且省中医院也没有侵占广州市发改委的任何物业。2、广州市发改委并没有明确指出两被告和省中医院侵权的具体部位，如何区分广州市发改委与被告之间的前座与后座物业，广州市发改委应承担举证责任。其主张两被告、省中医院侵权，侵权的事实证据应当由广州市发改委举证。3、省中医院在两被告的授权范围内使用，自2006年起至今已经长达13年，期间广州市发改委没有提出任何诉请，也没有任何案外人就租赁的事实提出过异议。而广州市发改委作为后座的产权所有人，如果认为省中医院和两被告有侵犯后座物业的行为，在长达13年的时间内没有做任何的维权的行为，从省中医院的角度也认为广州市发改委默认两被告有权使用该前座物业。永大公司在第一次庭审及本案中均表示其有权出租，且永大公司与省中医院之间的租赁合同也限于永大公司有权占有、使用、出租的范围。省中医院基于房地产权属证是证明物业归属的国家公示法定文件，在国家认可的权属证书的指引下，省中医院依据权属证明的范围租赁使用并没有任何的过错，不存在侵权的主观恶意。即使本案进行审理，认为权属对某些部位进行变更，也应当按照生效的判决进行权属变更后，省中医院可以按照最终的权属证明文件及具体的使用部位向实际权属人支付租金。4、自中山永大公司领取房地产权证书至今两被告占有使用已经超过27年，省中医院认为广州市发改委超过20年的时间才提起物业的分配有异议，超过了诉讼时效，如果广州市发改委对权属登记有异议，也就是说现在的权属证书登记有误应当先提起行政诉讼、行政确权，广州市发改委的诉讼请求应予驳回。而广州市发改委也没有证据证明永大公司的房屋与广州市发改委的房屋存在重叠。综上所述，省中医院认为本案应当驳回广州市发改委的全部诉讼请求。中山永大公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：广州市发改委主张其为位于天河区××路××号首层，后座，单车房，地下车库合计面积87.97平方米的物业的合法产权人，而该物业自2006年起，即被永大公司侵占，该司将上述物业出租给省中医院使用至今，并以此为由提起本案诉讼。本案审理过程中，广州市发改委为证明其是天河区××路××号首层，后座，单车房，地下车库合计面积为87.97平方米的物业（以下统称“后座物业”）的合法产权人，向本院提交如下证据：1、显示由广州市房地产管理局填发的编号为穗房共证字第××号《广州市房屋共有权保持证》（复印件，载明共有权人为广州市物价局，占有份额为共有，所有权来源为1998年与登峰乡政府、永大胶粘制品厂合建，房屋座落为天河区××路××号首层，后座及单车房地下车库，总建筑面积87.97平方米，土地使用证号穗地字第174710号，房屋共有权情况为持所有权证人为广州市计划委员会，占有份额为共有）；2、显示由广州市房地产管理局填发的编号为穗地证字第××号《广州市国有土地使用证》（复印件，载明土地使用户名为广州市计划委员会等2个单位，土地座落为天河区××路××号首层后座及单车房地下车库，用途为单车房、抽水房、地下车库，备注本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测为准，此土地共用人为广州市物价局）；3、显示查册时间为2019年3月27日的广州市不动产登记查册表（原件，载明天河区××路××号首层，后座，地下车的建筑面积为87.97平方米，土地使用证号为穗地证字第××号，共有人为广州市物价局及广州市计划委员会，所有权来历为1988年与登峰乡政府，永大胶粘制品厂合建，登记附注为本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测为准）；4、显示由广州市机构编制委员会于2001年8月9日作出的《关于印发的通知》（复印件，载明广州市计划委员会更名为广州市发展计划委员会等）、显示由广州市机构编制委员会于2004年12月17日作出的《关于印发的通知》（复印件，载明将广州市发展计划委员会改组为市发展和改革委员会等）、显示由广州市人民政府办公厅于2015年6月19日作出的《广州市人民政府办公厅关于印发广州市发展和改革委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（复印件，载明将原市物价局职责划入市发展改革委）。经质证，永大公司及省中医院对上述证据1、2的真实性不予确认，对证据3的真实性无异议，对证据4的真实性无法确认。另，广州市发改委确认其持有的上述权属证明后未有房地产分户图。永大公司为证明其向省中医院出租的物业系中山永大公司所有（中山永大公司于1992年12月18日取得该物业房地产权证明），其经该公司授权将上述物业自2006年起出租给省中医院使用至今，该物业总建筑面积为387.69平方米，登记地址为广州市天河区××路××号首层前座（以下简称“前座物业”），向本院提交如下证据：1、显示由广州市房地产管理局填发的编号为穗房证字第××号《广州市房屋所有权证》（原件，载明所有权人为中山永大公司，所有权来源为1988年与广州市计划委员会、广州市物价局合建，房屋座落为天河区××路××号首层前座，总建筑面积387.69平方米，土地使用证号17××11号，备注本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测为准）；2、显示由广州市房地产管理局填发的编号为穗地证字第××号《广州市国有土地使用证》（原件，载明土地使用户名为中山永大公司，土地座落为天河区××路××号首层前座，备注本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测为准）；3、显示由中山永大公司向永大公司于2003年9月20日出具的《授权书》（原件，内容为委托永大公司为中山永大公司的合法代理人，全权处理其位于广州市天河区××路××号首层前楼的物业相关事宜）；4、显示由中山永大公司于2006年11月23日与省中医院签订的《广州市房屋管理协议》（原件，载明出租标的为麓景路上塘街十三巷十号前座房地产，面积387平方米，管理期限自2006年11月1日至2016年10月30日等）及永大公司于2016年10月29日与省中医院签订的《租赁合同》（原件，载明出租标的为广州市天河区××路××号首层前座壹间，房屋建筑面积为387.69平方米，租赁期自2016年11月1日至2026年10月31日止等）。经质证，广州市发改委对证据1、2、4的真实性无异议，对证据3的真实性无法确认；省中医院对上述证据的真实性均无异议。另，永大公司确认其持有的上述权属证明后未有房地产分户图。另，本案审理过程中，为查明案件事实，本院分别向相关部门发出协助查询通知书，广州市发改委亦向本院申请开具《律师调查令》，具体情况如下：一、本院向广州市住房和城乡建设局发出《协助查询通知书》，查询以下问题：1、“广州市天河区××路××号首层，后座，地下车”，以及“广州市天河区××路××号首层前座”是否有办理相关规划报建及验收手续？如有，请提供相应的规划报建图纸及规划验收图纸等材料。2、如上述两处房产未办理单独的规划报建及验收手续，其所在楼宇是否办理规划报建及验收手续？有无上述前述两处房产各自的图纸资料？后该局向本院发出穗建质函（2019）1603号《广州市住房和城乡建设局关于协助查询通知书的复函》，函称关于来函所提项目的规划报建、规划验收情况，建议咨询市规划和自然资源局。二、本院向广州市规划和自然资源局首次发出《协助查询通知书》，查询以下问题：1、原告提交的显示房屋座落为“天河区××路××号首层，后座，地下车”的广州市房屋共有权保持证（穗房共证字第××号，复印件）是否属实？2、原告提交的显示土地座落为“天河区××路××号首层后座及单车房地下车库”的广州市国有土地使用证（穗地证字第××号，复印件）是否属实？3、上述材料如属实请提供相应的产权证附图及土地证附图，并提供上述权证相关档案材料（全档）。4、本案中被告提交了显示房屋座落为“天河区××路××号首层前座”的广州市房屋所有权证（穗房证字第××号）及显示土地座落为“天河区××路××号首层前座”的广州市国有土地使用证（穗地证字第××号），请提供上述产权证附图及土地证附图，并提供上述权证相关档案材料（全档）。后该局向本院发出穗规划资源协查（2019）330号《协助司法查询复函》，函称：一、房地产共有证46654号、穗地证字第××号对应的登记信息及档案资料併于统字205173号案中，对应的登记地址为：天河区××路××号首层后座单车房、地下室车库，现提供统字205173号《广州市不动产登记查册表》（详见附件1）及档案资料（详见附件2）供参考。二、房地产证17××11号、穗地证字第××号对应的登记信息及档案资料併于统字205174号案中，对应的登记地址为：天河区××路××号首层前，现提供统字205174号《广州市不动产登记查册表》（详见附件3）及档案资料（详见附件4）供参考。三、本院向广州市规划和自然资源局再次发出《协助查询通知书》，补充查询以下问题：一、广州市房屋共有权保持证（穗房共证字第××号）所显示的“天河区××路××号首层，后座，地下车库”房产在办理权属登记时是否已进行测绘或丈量工作？有无相应的测绘、丈量图？2、广州市房屋所有权证（穗房证字第××号）所显示的“天河区××路××号首层前座”房产在办理权属登记时是否已进行测绘或丈量工作？有无相应的测绘、丈量图？3、上述广州市房屋共有权保持证（穗房共证字第××号）及广州市房屋所有权证（穗房证字第××号）所显示的房地产，即“天河区××路××号首层，后座，地下车库”与“天河区××路××号首层前座”的具体划分界限如何？请明确相应的划分建筑轴线或坐标并提供相应的划分界限图纸。后该局向本院发出穗规划资源协查（2019）822号《协助司法查询复函》，函称：根据贵院来函查询的问题已立测字09CH88190827000022案并办理完成，详见附件。附件为测字09CH88190827000022案《测绘地理信息技术服务报告》，该报告载明说明内容为未查询到来函地址上房屋：天河区××路××号首层后座、单车房、地下室车库、天河区麓景路上塘街十三巷l0号首层前座的历史测绘信息，我院未出具过相关测绘成果。另经查来函地址上房屋的房屋所有权证（登记字号：统字205173、统字205174号），其房屋所有权证备注已说明：“本证的房地面积及界址是按自报核发”。2、如需明确来函地址上房屋的界址情况，可委托我院办理相关测绘业务。四、广州市发改委向本院申请开具《律师调查令》，本院经审查决定指定其委托诉讼代理人前往广州市规划和自然资源局及广州市房地产档案馆收集、调查天河区××路××号楼、12号楼（原登峰乡复建社员住宅项目）的规划资料、报建资料及施工图纸、竣工图纸。后广州市房地产档案馆向本院提供了天河区麓景路上圹十三巷10号301-303，501-503，702，703，801房．12号304，504，704房（统字205027号）档案内的建房协议、建筑许可证、报建审核意见书及报建图，详见NO．1902770《复制档案资料申请表》。广州市城市建设档案馆亦向本院提供了报建单审批表、登峰乡社员宿舍区四至图等图纸。经质证，各方当事人对上述本院发函查询情况及广州市发改委持《律师调查令》调取资料的真实性均无异议。广州市发改委表示根据现有证据，暂无法明确显示其享有产权部分物业的具体范围及界限，并就此向本院提出测绘申请，申请法院委托有资质的测绘机构对穗房共证字第××号、穗地证字第××号的界址进行测绘，并明确房产、土地四至范围，标注长度，以查明永大公司、中山永大公司及省中医院是否侵占其享有产权的物业。永大公司及省中医院则表示广州市发改委并未提交证据证明其所有的不动产的位置、范围及其主张的侵权事实，应自行承担举证不能的法律后果。本院认为：根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所有权人对自己所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案为物权保护纠纷，广州市发改委作为原告提起本案诉讼，其应对其主张遭受侵害的具体权属范围承担举证责任，但结合本案已查明的事实可知广州市发改委及永大公司均确认自身持有的相应权属证明未附有房地产分户图，即无法根据各方提交的权属证明材料确定涉案的前座物业及后座物业的具体界址和范围。此外，本院亦为查明上述事实多次向相关房地产管理部门发函查询及向广州市发改委开具《律师调查令》调取相关资料，但相关部门复函内容及广州市发改委持《律师调查令》调取的资料均无法明确显示后座物业的具体范围及界限。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上所述，现有证据均无法证明广州市发改委所有的后座物业的具体范围，广州市发改委应自行承担举证不能的法律后果，故其所称的永大公司、中山永大公司及省中医院存在侵害后座物业的主张缺乏依据，因此，对于其要求永大公司、中山永大公司及省中医院停止对后座物业侵占及返还侵占物业和恢复原状的诉请不予支持。而广州市发改委要求永大公司及中山永大公司赔偿其相应经济损失的诉讼请求系基于该两公司侵占后座物业而提出，本院同样不予支持。若广州市发改委于本案审理终结后再行取得相关的新证据可再行主张权利。对于广州市发改委提出的测绘申请，如上所述，由于现有证据无法证明广州市发改委所有的后座物业的具体界址范围，亦无相关后座物业的坐标图纸，故上述测绘的结果并不能证明永大公司等存在侵害广州市发改委所有的后座物业的主张，故本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条的规定，对广州市发改委的上述测绘申请不予准许。中山永大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，本院依照本院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告广州市发展和改革委员会的诉讼请求。本案受理费5580元，由原告广州市发展和改革委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  王伟雄审 判 员  周玺舜人民陪审员  苏 琴二〇一九年十月二十三日书 记 员  谢丽军宋春艳