浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初5616号原告：温州市瓯海南白象瓯家房屋介绍所。住所地：浙江省温州市瓯海区南白象街道南湖村双湖名苑15幢103号。统一社会信用代码：92330304MA296RQ43R。经营者：乔恩贵，男，1982年9月5日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：张海琼，女，1981年11月3日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。原告温州市瓯海南白象瓯家房屋介绍所与被告张海琼居间合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于同年7月24日公开开庭进行了审理。原告温州市瓯海南白象瓯家房屋介绍所的委托诉讼代理人陈小雁和被告张海琼均到庭参加诉讼。本案庭后经本院主持调解，双方当事人未达成调解协议，现已审理终结。原告温州市瓯海南白象瓯家房屋介绍所向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告保证金100元；2.被告立即支付原告居间报酬23700元。事实与理由：2019年3月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《独家代理委托协议》一份，约定被告委托原告独家代理出售其名下的坐落于温州市瓯海区南白象街道白象家园10幢603室的房屋。该协议第二条约定出售价格1580000元；第三条约定代理委托期限从2019年3月22日起至2019年8月21日止；第五条约定被告在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方出售该物业，不得与原告介绍的买家私下交易；第八条约定因被告单方面违反本协议第五条及第六条规定之义务导致该物业未能通过原告成交，被告除需向原告退还保证金外，还需按以下标准向原告支付报酬及必要费用：①若原告已促成买方按被告出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，基于原告做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，支付标准为本协议规定出售价格的3%；②其他情形下则为前述标准的50%。协议签订后，为尽快将被告所有的房屋销售出去，原告通过各种渠道积极推广，并多次带领意向买家实地看房，而被告却违反协议约定，背着原告将涉案房屋私下转让并办理过户手续。被告张海琼答辩称，一、被告同意退还保证金100元。二、根据《独家代理委托协议》第七条有关中介服务费的规定，原告未能促成被告与买方签订房屋买卖合同，无权要求被告支付居间报酬。三、原告未尽职履行《独家代理委托协议》，被告已告知原告解除委托协议，原告要求支付居间报酬没有法律依据。被告自始至终都是与裕丰地产联系委托售卖房屋一事，并非原告。为达成合同签订，裕丰地产的工作人员一直催促被告签订委托协议早日推广，并告知被告不必太在意合同内容，合同签订后关于独家代理期限可以缩短，中介费也可以减少，导致被告签订合同时未细看合同细节。合同第十条补充约定部分也手写了关于第八条、第三条再另行约定。事实上双方口头约定的中介费为约定出售价格的1.5%，23700元。签订合同时，裕丰地产未就独家代理委托协议内容向被告做详细解析，存在欺诈嫌疑。签订合同后，裕丰地产也未认真履行勤勉义务，业务推广时房屋标价混乱，未履行合同承诺，且未经被告同意擅自将房屋网签，违规操作，造成被告生活困扰。因此，被告要求裕丰地产暂停推广，解除独家委托协议。委托关系基于双方的信任基础。因原告的以上违约行为，被告行使《合同法》第四百一十条规定的委托人解除权，明确告知原告解除独家委托协议，该委托协议已解除且原告未能促成物业出售，原告没有要求被告支付居间报酬的权利。本院经审理认定事实如下：坐落于温州市瓯海区南白象街道白象家园10幢603室房屋（暨宏锦花苑10幢B-501室）系被告张海琼与案外人柳良金共同所有。原告使用“裕丰地产”商标经营房屋买卖、租赁的居间和代理业务。2019年3月22日，被告张海琼（甲方）与原告（乙方）签订《独家代理委托协议》，委托原告独家代理出售上述物业事宜。该协议主要约定内容如下：第二条被告出售条件，1.建筑面积约96.42平方米；2.出售价格158万元；3.付款方式一次性付款或按揭付款……。第三条，独家代理期限从2019年3月22日起至2019年8月21日止。第四条保证金，被告于本协议签订后向原告收取独家保证金100元，代理期内若原告成功促成被告出售该物业，被告应返还保证金，否则被告可没收保证金。第五条双方义务，1.被告授权原告发布该物业出售信息，代理期内被告应配合原告介绍的买方看房或面谈；2.被告在代理期内不得对出售条件作任何变更（调低出售价格除外）；3.被告在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方出售该物业，不得与原告介绍的买方私下交易；4.原告应充分利用自身资源寻找客户并尽可能促成潜在买方购买该物业。第六条定金收取及签约期限，代理期内若原告促成买方按被告出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业，被告应无条件收取原告代买方转交的诚意金，该诚意金自被告收取后即转为购房定金，且被告应在收取之日起壹天内签订《存量房买卖合同》。第七条中介服务费，1.若原告促成被告与买方按照原告的委托出售价格签订买卖合同，则被告同意支付中介服务费23700元（注：该金额系手写）；2.若原告促成被告与买方以低于原告的委托出售价格签订买卖合同，则被告同意支付中介服务费23700元（注：该金额系手写）。第八条合同解除及其他，1.代理期内，若被告提前解除本协议，除需向原告退还保证金外，还需根据以下标准向原告作出赔偿：①若原告已促成买方按被告出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，基于原告做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，赔偿标准为本协议规定出售价格的3%；②其他情形下则为前述标准的50%；2.因被告单方面违反本协议第五条规定之义务导致该物业未能通过原告成交的，被告除需向原告退还保证金外，还需根据以下标准向原告支付报酬及必要费用：①若原告已促成买方按被告出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，基于原告做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，支付标准为本协议规定出售价格的3%；②其他情形下则为前述标准的50%；3.若因买方责任被告没收其购房定金的，基于原告已提供相应劳务，被告承诺在没收定金的当日将定金的50%作为劳务费用支付给原告。第十条补充约定，关于第八条、第三条条例再另行约定（注：该条款内容系手写）。协议签订后，被告收取原告保证金100元。协议签订后，原告即为涉案房屋办理网上签约，虚构房屋买卖合同并在房管部门网站上备案登记，通过安居客、58同城等房产销售平台推广涉案房屋，并带数位意向买家实地看房。部分网上推广信息（无法确定为原告的销售人员发布）标注的价格低于合同约定的出售价格。4月27日，被告提出向原告补偿5000元作为条件与原告解除独家代理协议，原告不同意。后被告发现原告将涉案房屋网签。5月8日，被告主张原告未经其同意办理房屋网签已侵害其合法权益，要求原告撤销网签，原告方的销售人员于5月10日回复被告已撤销网签。5月10日，共有人柳良金认为原告未经房屋所有人同意办理网签，要求与原告解除独家委托代理协议。5月15日，被告未通过原告的居间介绍，将涉案房屋出售并办理过户手续。证明以上事实的证据有原、被告的陈述和原告提供的独家代理委托协议、看房服务确认书、温州市不动产登记信息查询记录、网络推广截图，被告提供的网络推广截图、微信和短信聊天记录截图等证据在案证明。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人就此支付报酬的合同。原告以“裕丰地产”商标对外经营，不违反法律规定，其与被告签订的合同上已加盖“温州市瓯海南白象瓯家房屋介绍所合同专用章”，原、被告之间的居间合同合法有效，原告主体适格，被告关于原告主体资格提出的抗辩意见，本院不予采纳。案涉合同第八条系原告单方制作的格式条款，该条款规定被告提前解除协议或自行、委托其他中介公司出售房产的，如原告已促成买方按原告出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，被告应支付的标准为本协议规定出售价格的3%，其他情形下则为前述标准的50%。而合同第七条规定中介服务费23800元，系出售价格的1.5%，为第八条被告应承担的违约责任的50%。显然，合同第八条属于原告一方加重被告责任的情形，并结合双方在第十条以非格式条款补充约定对第八条内容另行约定的事实，合同第八条应属无效条款，对被告不具有法律约束力。关于被告提前解除合同是否应承担赔偿责任，本院结合双方履行合同的具体情况综合判断。居间合同，在性质上属于特殊的委托合同，委托人有权行使合同法第四百一十条关于委托合同任意解除权的规定。本案合同虽设立独立委托条款，但被告仍得以行使合同解除权，但因此造成居间人利益受损的，应承担相应的赔偿责任。根据合同约定，如原告居间成功，只能向被告收取房价的1.5%作为报酬，这意味着原告不但促成了买卖双方签订买卖合同，还为原告办理了产权过户、房产交付、水电煤过户交接等事务。本案中，在房产共有人柳良金代表被告于2019年5月10日行使合同解除权时，原告仅履行了房屋网上发布推广和带客看房事项，其可主张的损失明显小于合同约定出售价格的1.5%。另外，原告在合同履行过程中未经被告授权擅自办理案涉房屋的网签，明显损害了原告的合法权益，显属违约，并导致被告对原告的信任度降低，被告主张解除合同具有一定的合理性。被告主张原告发布低于合同约定价格的销售信息，但其提供的证据不足以证明所涉销售信息系原告发布，本院对被告的主张不予采纳。综合考虑双方的违约情形，本院酌定被告支付原告5000元，原告诉讼请求中超过该金额的部分，本院不予支持。因被告提前解除合同，其收取原告保证金100元无合同依据，应予返还。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四百一十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张海琼应于本判决生效之日起三日内支付原告温州市瓯海南白象瓯家房屋介绍所5000元。二、被告张海琼应于本判决生效之日起三日内返还原告温州市瓯海南白象瓯家房屋介绍所保证金100元。三、驳回原告温州市瓯海南白象瓯家房屋介绍所的其他诉讼请求。案件受理费395元，减半收取计197.50元，由原告温州市瓯海南白象瓯家房屋介绍所负担172.50元，被告张海琼负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  周回回二〇一九年十月八日书记员  李 娴?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国合同法》第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。