山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0826民初2298号原告：微山居之友物业有限公司，住所地：微山县夏镇街道苏园社区三里庄小区6号，统一社会信用代码：91370826MA3Q43YY05。法定代表人：刘锋,职务:经理。委托诉讼代理人：陈道芳，山东浩正律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王淑芬，山东浩正律师事务所（实习）律师。被告：微山县夏镇街道办事处三里庄小区业主委员会,住所地:微山县。委员会负责人:王超，男，1980年1月2日出生，汉族，住山东省微山县夏镇三里庄村新二街5号。委托诉讼代理人：张贞会，山东谛听律师事务所律师。被告：微山县福润物业管理有限公司,住所地:微山县夏镇北路(部城鑫苑社区A区6#楼1楼),统一社会信用代码:913708265860717295。法定代表人:李国华,职务:经理委托诉讼代理人：丁开印，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙静，山东谛听律师事务所律师。第三人：济宁光铭物业服务有限公司，住所地：济宁市来鹤小区11号楼东5单元4层西户，统一社会信用代码：913708115704513564。法定代表人：孙世铭，职务：经理。委托诉讼代理人：姜兵，该公司员工。原告微山居之友物业有限公司（以下简称居之友公司）与被告微山县夏镇街道办事处三里庄小区业主委员会（以下简称三里庄业主委员会）、微山县福润物业管理有限公司（以下简称福润公司）、第三人济宁光铭物业服务有限公司（光铭公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘锋及委托诉讼代理人陈道芳、王淑芬，被告三里庄业主委员会的委托诉讼代理人张贞会，被告福润公司的委托诉讼代理人丁开印、孙静，第三人的委托诉讼代理人姜兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居之友公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法认定被告微山县夏镇街道办事处三里庄小区业主委员会于2019年8月16日作出的被告微山福润物业管理有限公司为中标单位的招标行为无效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2019年8月9日发出公告，公开招标三里庄小区物业管理公司，在招标过程中只有原告、被告福润公司参与递交“投标书”、“申请书”。同年8月16日，被告发布招标结果，被告福润公司为本次中标单位。原告与第三人均不服，曾提出异议，第三人曾委托律师出函相告，但被告仍一意孤行。因本次招标活动存在下列违规事实，因此本次的招标行为应认定无效：1、被告业主委员会选择招标的方式选聘物业管理公司，就应该严格依照有关招标的法律规定进行。招投标法规定，参与投标的公司应在3家以上，被告业主委员会组织的投标人仅有2家公司，违反法律规定。且招标书要明确招标标的（即全部物业费），被告业主委员会没有明确上述标的，致选择中标单位失去标准。本次招标活动因违反法律规定招标行为无效，招标结果亦为无效。2、即使如被告业主委员会“回复函”所称，其属于公开招聘物业服务企业，根据《物业管理条例》“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”的规定，即本次选聘物业服务企业需由全体业主共同参加选聘活动，依法通过。而本次的选聘活动只有业主委员会成员参加投票，违反法律规定，选聘结果应为无效。3、投标人之一的被告福润公司存在不正当竞争行为，以“对小区业主亏损不盈利的原则”、“免收160户物业费”、交纳押金50万元、“投资10万元改造路灯、照明灯”及“投资12万元购买物业固定资产”等承诺，使投标的另一方原告在投标一开始便处于弱势地位，并且上述承诺已造成议标结果失衡。其取得中标的原因及动力是在不平等竞争的条件下形成的。4、用竞标的形式聘请物业公司的目的，是选择服务优先的物业公司，而非承诺更多强势地位的物业公司。用选择强势承诺的物业公司，只能对微山县物业公司的正常经营带来负面影响，用经济实力打压服务好但经济实力弱小的公司，不利于物业服务市场的发展。综上所述，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持诉请。被告三里庄业主委员会辩称，1、本案不属于人民法院受案范围，根据最高人民法院民事案件案由的相关规定，除了招标投标买卖合同纠纷和串通投标纠纷属于人民法院民事案件受理范围外，对于未中标人直接起诉要求宣告中标合同无效的案件不属于民事案件受理范围，已经受理的应被案件裁定驳回起诉，另外根据物业管理条例第19条的规定，业务大会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主，据此可知对于业主委员会作出的相关决定应当通过行政部门予以解决，不属于人民法院受理案件的范围。2、第一被告主体不适格。三里庄小区业主委员会并不是依法成立的业主委员会，业主委员会的成立应当由小区范围内的全体业主召开业主大会选举成立，在成立以后30天内向物业所在地的区县政府房地产行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府备案，对此物业管理条例第16条作了明确规定，本案第一被告并不是经业主委员会选举产生，并且更为到政府部门备案，所谓的三里庄业主委员会并不成立和存在，因此作为本案被告不适格。3、三里庄小区选聘物业公司是三里庄居民小组和贾庄村村民委员会的村民自治行为，事实上三里庄居民小区并不是商品房居住小区，而是由三里庄村和贾庄村回迁以后的安置房，该小区居民均是三里庄村和贾庄村的全体居民，该小区选聘物业公司的行为实质上是两个村村委和村支部实施的村民自治行为。4、三里庄村和贾庄村选聘物业公司的行为合法有效，根据物业管理条例第二十四条规定，对物业公司的选聘，国家提倡采取招投标的方式选聘物业服务企业，但如果投标人少于三个或者居住规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务业企业，据此三里庄和贾庄村在当时投标人少于三个的情况下经过协议的方式来选聘物业公司符合法律规定。因此涉案的选聘行为是合法有效的。5、原告的起诉不能成立，本案应当受物业管理条例的调整，物业管理条例是针对本案选聘物业公司的专门法，而不受招投标法的限制和约束，且本案也不是招投标法所规定的必须进行招投标的范围，原告与本案违反招投标法来进行起诉，显然背离了选聘物业公司的宗旨，而本案所涉及的招投标问题实际上是采取了招投标的说法，实质上是对物业公司的一种选聘。综上，本案既不属于人民法院受案范围，第一被告主体不适格，据此请求人民法院依法驳回原告起诉。被告福润公司辩称，1、同第一被告答辩观点。2、在三里庄居民小组贾庄村民委员会为其回迁居民小区选聘物业公司时，第二被告与原告共同参加竞选，竞选程序公平公正，且在竞选时原告方负责人对竞选程序及方式并未提出任何异议，在公平公正的竞选程序基础上而得出由本案第二被告竞选胜出，竞选结果合法有效。综上原告诉请没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人光铭公司述称，1、原告诉称属实，且符合法律规定，第三人同意原告的诉讼观点。2、被告三里庄业主委员会不是全体业主通过业主大会选举产生，也没有向主管部门备案，其成立程序不合法，无权代表业主大会和业主行使任何权利。《物业管理条例》规定“选举业主委员会或者更换业主委员会成员由业主共同决定”。《山东省物业管理条例》规定，对符合首次业主大会会议召开条件的，应当召开首次业主大会会议，由业主大会选举产生业主委员会，制定和修改业主大会议事规则及管理规约等；业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持有关资料向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案，物业主管经审核对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明，业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户等。本案中，三里庄小区没有召开首次业主大会会议，业主委员会不是由业主大会会议选举产生，没有大会决议，没有相关制度，没有主管部门备案，不具备印章刻制、使用、管理印章和开立账户资格等。目前的三里庄小区业主委员会，只是三里庄居民小组和贾庄村村委会临时指定的人员组成，不是依法成立的，其无权作为三里庄小区业主大会的执行机构，无权召集业主大会会议，无权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，更无权代表业主选聘物业服务企业。3、作为三里庄小区现任物业服务企业，一直尽职尽责的为小区服务，并取得较好的成果，在全县物业小区8月份考核中获得安置房小区排名第2名。第三人希望承接自己的物业公司是经全体业主依法选聘的合法公司。综上所述，被告三里庄业主委员会无权代表三里庄小区业主选聘物业服务企业，因此其于2019年8月16日作出的被告福润公司为中标单位的招标行为无效，请依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，三里庄村党支部、三里庄居民小组、贾庄村民委员会发布“三里庄小区物业公司招标公告”，招聘该小区物业管理公司，并对招标条件、时间、地点等进行了公告。原告居之友公司、被告福润公司参与招投标，并提交了投标书等相关文书。后经该小区27名业主代表投票，福润公司以获得18票中标。同年8月16日，三里庄村党支部、贾庄村民委员会发布“三里庄小区物业招标结果公示”，内容为：经三里庄村支部成员、贾庄村两委成员及两村业主委员会成员共同投票选举，产生了新物业公司，即福润公司。居之友公司对选聘结果不服，提出异议未果，提起诉讼。本院认为,原告居之友公司的诉讼请求实质在于确认二被告之间的合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，三里庄村党支部、贾庄村民委员会于2019年8月16日发布的三里庄小区物业招标结果，选聘福润公司为该小区物业管理企业，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，并未违反法律法规的强制性规定。故原告居之友的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告微山居之友物业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告微山居之友物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  刘德远二〇一九年十月十四日法官助理白玉书记员邱方舟