广东省广州市黄埔区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0112民初3188号原告：广州市君和名成花园业主委员会，住所地广州市黄埔区丰乐北路128号。负责人：邱勇，该委员会主任。委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖智峰，广东琉璃律师事务所实习人员。被告：广州市亲粤邻网络科技有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中东兴北路65号自编25号601之一房。法定代表人：曾俊超。委托诉讼代理人：郭芸豪，广东策邦律师事务所律师。被告：广州君和物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路268号2704房自编A单元。法定代表人：柯国兴，该公司经理。委托诉讼代理人：罗其通，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杨，广东金轮律师事务所律师。原告广州市君和名成花园业主委员会（以下简称“君和业委会”）与被告广州市亲粤邻网络科技有限公司（以下简称“亲粤邻公司”）、广州君和物业管理有限公司（以下简称“君和物业公司”）恢复原状纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君和业委会的负责人邱勇及委托诉讼代理人彭宇、被告亲粤邻公司的委托诉讼代理人郭芸豪、君和物业公司的委托诉讼代理人罗其通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君和业委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告亲粤邻公司拆除在广州市黄埔区君和名成小区门闸放置的广告、恢复原状；2.判决被告亲粤邻公司向原告君和业委会支付2016年1月1日起至2019年3月31日止的场地占用使用费损失18000元；3.判决被告君和物业公司对被告亲粤邻公司的责任承担连带责任。事实和理由：2016年1月起，广州市黄埔区君和名成小区建成入住，君和物业公司是该小区的前期物业服务公司，与开发商签订物业服务合同，自2016年1月起，在小区为小区业主提供物业服务。2017年6月9日广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处公告小区成立“首次业主大会筹备组”，2018年6月28日出具《业主委员会备案回执》埔沙物业备(2018)l号，确认君和业委会于2018年6月1日选举产生，君和业委会随后办理各种证件。君和业委会选举产生后，多次与君和物业公司联系，要求君和物业公司公示、移交小区公共收益，但君和物业公司不予理睬。君和业委会随后向政府部门多次反映，经过协调后，君和物业公司称数据没有整理完毕，多次承诺会尽快公示。君和业委会多次向君和物业公司邮寄资料，君和物业公司均予以拒收；君和业委会送上门要求君和物业公司签收，也是遭到拒签。君和业委会向政府部门反映，街道办见多次协调无果，建议君和业委会召开业主大会，双方通过民事诉讼解决，并启动电子投票系统帮助君和业委会快速通过了业主大会，会议作出决定：聘请律师，追讨小区公共收益。君和业委会随后委托律师，根据小区前后门闸的广告牌上的信息，向深圳市亲邻科技有限公司及该公司的广州分公司发出律师函，要求该公司在没有经过君和业委会允许的情况下停止摆放广告并予以拆除。深圳市亲邻科技有限公司回复称是其公司的子公司与君和物业公司签订合同并使用小区广告位，租金、管理费已经交给君和物业公司。随后，君和业委会与亲粤邻公司联系，双方无法达成一致，亲粤邻公司只是要求君和业委会找君和物业公司。君和业委会同时要求亲粤邻公司不得再支付费用给君和物业公司，该公司口头答应表示只支付至2019年3月。另外，君和业委会与君和物业公司双方无法协商解决此事。君和业委会认为自己的合法权益被侵犯，为此，依据《中华人民共和国物权法》第八十三条提起诉讼。被告亲粤邻公司辩称，1.君和业委会要求亲粤邻公司向其支付自2016年1月1日起至2019年3月31日的场地使用费，但君和业委会的合法成立时间是2018年6月1日，因此，君和业委会的要求于法无据。2.根据合同相对性原则，亲粤邻公司与君和物业公司的合作是双方之间的商业机密，双方合同约定保密条款，任何一方无权向第三方提供相关信息，君和物业公司一直是案涉小区物业的管理方，亲粤邻公司相信君和物业公司有权利进行合作，该行为构成法律上的表见代理。亲粤邻公司向君和物业公司支付合作费用，合法合规，君和业委会与君和物业公司因小区管理权属问题，引发的纠纷应当由双方另行处理。3.根据谁主张谁举证的原则，君和业委会向亲粤邻公司索要费用，应当自行举证，而非要求亲粤邻公司举证，如君和业委会对其主张无法举证，则应承担举证不能的责任。亲粤邻公司已经按照与君和物业公司签订的合同支付全部合作费用，君和业委会与君和物业公司因小区管理权属问题而引发纠纷，不应再由亲粤邻公司另行支付费用。被告君和物业公司辩称，一、业主委员会不具备诉讼主体资格。《民事诉讼法》第四十九条规定，其他组织可以作为民事诉讼当事人。根据《适用若干意见》第四十条规定，其他组织必须有一定的组织机构和财产，而业主委员会虽然成立，但《物业管理条例》并未规定业主委员会有相关财产的所有权、支配权，只是由业主选举出来实行自治管理的民间组织，不能独立承担民事责任。如作为诉讼主体参加诉讼，在需要承担民事赔偿责任时，因其本身没有独立财产，其责任最终或由业主承担，或使判决不能执行。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，同时对业主委员会应当履行的职责也明确规定。由物业管理产生的权利义务最终仍是由业主或物业管理企业享有或承担，因此业主委员会只是一个由业主选出形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者。因此，君和业委会是业主大会的执行机构，其没有属于该组织可独立支配的财产，其本身也不能独立地承担民事责任，不具有独立的诉讼主体资格。二、君和业委会的起诉未经业主大会授权，其不具有原告主体资格。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”该规定所指向的共有法律关系的权利主体为业主，显然不包括业主委员会。根据上述规定，业主委员会是执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼。业主委员会行使诉权，相应的诉讼法律责任最后由全体业主承担，这就决定了业主委员会未经业主大会的授权无权直接以自己的名义提起诉讼，其不具有原告主体资格，不享有诉讼权利，请求法院依法驳回君和业委会的起诉和全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称“兆霖公司”）与君和物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定兆霖公司将“君和名成·花园”小区委托给君和物业公司实施前期物业管理。该《前期物业管理委托合同》于2016年8月17日经广州市黄埔区住房和建设局备案。2017年3月20日，君和物业公司（甲方）与亲粤邻公司（乙方）签订《社区智能门禁合作协议》。协议约定：由甲方提供壹套单价8000元/套的社区智能门禁，供君和名城小区使用；甲方享有智能门禁管理权和使用权，门禁系统所有权归乙方，乙方拥有智能门禁相关广告发布权和开展法律允许的相关商业活动，须报甲方审批通过后才能开展；乙方无偿提供1000张智能门禁钥匙给甲方使用，并负责授权；乙方每年以每个门800元的标准付给甲方作为管理费，共3个门;双方合作期限为3年，时间为2017年4月1日至2020年3月31日。合同签订后，亲粤邻公司分别在2017年4月24日、2018年4月12日、5月15日、2019年7月16日向君和物业公司支付“管理费”共计7000元。2019年3月31日，广东琉璃律师事务所及彭宇律师受君和业委会的委托，向深圳市亲邻科技有限公司、深圳市亲邻科技有限公司广州分公司邮寄律师函，其在函件中表示：“贵公司没有经过君和业委会的同意，就在小区前后门门闸张贴广告，向小区业主、物业使用人进行广告宣传，使用小区的共（公）用电，均没有向君和业委会缴纳过有关的费用。……贵公司的行为损害了全体业主的合法权益，君和业委会要求贵司立刻拆除摆放在广州市黄埔区君和名成花园小区内的门闸广告，并赔偿自2016年1月1日起至拆除之日止的占有使用费用及电费。2019年4月2日，深圳市亲邻科技有限公司回函称，广州市君和名成花园社区智能门禁系统的安装与实施事宜，系由亲粤邻公司与君和物业公司签署《社区智能门禁合作协议》并展开，并表示已立即将律师函转达至亲粤邻公司处。亲粤邻公司以律师函的收件人及回函的公司均非亲粤邻公司为由，对上述函件不予确认。君和业委会主张广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处于2018年6月28日出具了《业主委员会备案回执》，其提交的社会诚信服务凭证有效期自2018年7月3日至2020年7月3日。庭审中，君和业委会表示涉案小区没有更换物业管理公司。兆霖公司的《业主临时管理规约》第五章第六条约定，本花园全体业主一致同意建设单位所委托的物业管理企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设备设施的维修、保养、管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序管理维护、车辆停放管理、档案资料管理、装修管理、公共物业经营等等。君和业委会对该《业主临时管理规约》不予确认。君和业委会提交了《关于第三次业主大会决定的公告》，并表示依据该大会决定提起诉讼。该公告载明：广州市君和名成花园第三次业主大会会议，表决一、“授权业主委员会在规定权限范围内管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理、收取和使用公共收益及对前期物业服务企业过往收取及支出的公共收益进行审计后视情况进行追索或退赔）、授权业主委员会决定共用部份、共用设施设备的经营方式”的结果，于2019年1月17日至2019年1月26日期间在本小区显著位置和业主QQ群、微信群进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议，现将业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了“授权业主委员会在规定权限范围内管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理、收取和使用公共收益及对前期物业服务企业过往收取及支出的公共收益进行审计后视情况进行追索或退赔）、授权业主委员会决定共用部分、共用设施设备的经营方式”。亲粤邻公司及君和物业公司对上述公告不予确认。以上事实有《前期物业管理委托合同》《社区智能门禁合作协议》、转账凭证、律师函、复函、社会诚信服务凭证、《业主临时管理规约》《关于第三次业主大会决定的公告》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，根据君和业委会的诉讼请求及起诉所主张的依据，其针对的是涉案小区共有部分的使用、收益和处分等内容，则本案应属于业主共有权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，君和业委会就本案诉讼请求提起诉讼应经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，但君和业委会仅提交了《关于第三次业主大会决定的公告》，该证据不足以证明君和业委会提起诉讼经过了专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半的业主同意，故君和业委会作为本案的原告主体不适格。综上，君和业委会的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，本院依法裁定驳回其起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告广州市君和名成花园业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  王丽云人民陪审员  丁树祥二〇一九年十月二十二日书 记 员  陈佩雯