贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民初91号原告：罗荣顺，男，汉族，1968年1月25日，住贵州省安顺市西秀区。原告：杨惠敏，女，汉族，1969年9月17日生，住贵州省安顺市西秀区。二原告共同委托诉讼代理人：吴大志、张江，均系贵州黔成起智律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：安顺建安置业发展有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区虹湖路与北山路交叉口东北角。统一社会信用代码：91520400063058285L。法定代表人人：周美枝。诉讼代表人：安顺建安置业发展有限公司管理人、贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙伟林、杨林，均系贵州富迪律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告罗荣顺、杨惠敏诉被告安顺建安置业发展有限公司（以下简称“建安公司”）破产债权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告罗荣顺、杨惠敏及其委托诉讼代理人吴大志、张江，被告建安公司委托代理人龙伟林、杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗荣顺、杨惠敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告签订的《商品房买卖合同》，即将安顺市西秀区环形皮鞋厂棚户区改造项目（虹湖之舟）ＨＺ-Ｄ3-1-5商铺交付并登记过户到原告名下。2、判令被告向原告支付违约金265524元（从2016年8月31日起按全部已付房款的每日万分之一的利率暂时计算至起诉之日）。3、本案诉讼费由被告承担。庭审经释明原告变更诉讼请求为继续履行合同及确认违约金为合法债权。事实和理由：2015年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以2526400元价格购买被告开发的位于安顺市西秀区环形皮鞋厂棚户区改造项目（虹湖之舟）ＨＺ-Ｄ3-1-5商铺，同时合同约定，被告于2016年8月30日向原告交付该商铺，商品房交付后90日内办理初始登记，取得初始登记后180日内向产权部门提交资料办理转移登记。合同签订后，原告向被告支付了房屋全款2526400元，并办理了商品房预售合同备案登记，但被告未按合同约定向原告交付房屋并办理产权登记。2019年5月6日，安顺中级人民法院破产清算一案并指定管理人。管理人以该合同双方均未履行为由向原告发出解除合同通知书。原告认为商品房买卖合同合法有效并且已经支付全款并办理备案登记，房屋也具备交付条件。故依照合同法等法律规定提出诉请。被告建安公司答辩称:1、本案涉及全部资金往来全系倒账形成，罗荣顺转给答辩人后，答辩人通过张雪尽实际控制的公司转账至罗荣顺的财务人员李际壤，李际壤又全额转账给罗荣顺。案涉合同的签订、款项的支付、备案的时间等情况均不符合实际的房屋买卖交易行为。被答辩人未实际交付给答辩人购房款，案涉商品房买卖合同及虹湖之舟认购协议（车位）没有买卖交易的真实意思表示也没有实际履行。2、经管理人核查，被答辩人并未向答辩人实际支付过购房款，答辩人亦未向被答辩人交付过房屋，且案涉房屋的物权登记仍为答辩人。根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，管理人已于2019年7月17日向被答辩人发出书面解除合同的通知，故案涉《商品房买卖合同》已解除。3、答辩人已进入破产清算程序，案涉商品房尚未变更登记至被答辩人名下，案涉房屋属于债务人破产财产，不能单独针对被答辩人进行清偿。本院经审理查明：2014年7月16日，张雪尽以建安公司名义向原告出具建安公司“股东会决议”一份，该份“股东会决议”载明：鉴于安顺建业房地产开发有限公司（借款人）向罗荣顺（贷款人）借款6500万元，以建安公司全部资产的百分之五十八财产作为提供给贷款人罗荣顺的担保。参会股东股东大安集团开发有限公司处仅有张雪尽代为签名。同年7月16日，建安公司与罗荣顺签订《房地产认购协议书》，罗荣顺购买建安公司《虹湖之舟》二号楼酒店部分12000平方米和酒店一楼大厅800平方米及100个停车位的产权。物业单价（预定）：3600元/平方米（酒店部分）；25000元平方米（酒店一楼大厅部分）；60000元/个（车位部分）。物业总价6920万元。签订协议时罗荣顺需预付购房款6500万元。2015年2月4日至2015年3月19日期间，原告罗荣顺向建安尾号为4566账户共计汇入5600万元，同日建安公司汇给罗荣顺关联方。2015年9月6日，建安公司与原建安公司法定代表人张雪尽为甲方、本案的原告为乙方，签订了《补充协议》。该《补充协议》明确甲乙双方根据2015年9月6日签订的合同编号为HZ-D3-1-1、HZ-D3-1-2、HZ-D3-1-3、HZ-D3-1-4、HZ-D3-1-5、HZ-D3-2-1、HZ-D3-3-1、HZ-D3-4-1、HZ-D3-5-1的《商品房买卖合同》和100个车位的《房屋认购协议书》，双方自愿达成如下补充协议：一、甲方承诺于2016年3月31日前退还甲方所收取乙方于2015年3月31日前向甲方所交的购房款人民币55175050元；二、若甲方按照本协议第一条约定的期限和金额履行退款义务，则甲乙双方于2015年9月6日签订的合同编号为HZ-D3-1-1、HZ-D3-1-2、HZ-D3-1-3、HZ-D3-1-4、HZ-D3-1-5、HZ-D3-2-1、HZ-D3-3-1、HZ-D3-4-1、HZ-D3-5-1的《商品房买卖合同》及100个车位《房屋认购协议》终止履行。三、若甲方未按本协议第一条约定的期限和金额履行还款义务，则甲乙双方于2015年9月6日签订的合同编号为HZ-D3-1-1、HZ-D3-1-2、HZ-D3-1-3、HZ-D3-1-4、HZ-D3-1-5、HZ-D3-2-1、HZ-D3-3-1、HZ-D3-4-1、HZ-D3-5-1的《商品房买卖合同》及100个车位《房屋认购协议》继续履行。四、若甲方按照本协议第一条约定的期限和金额履行退款义务，则甲方需同时向乙方承担给付甲方占用乙方购房款期间的资金占用费……。五、若甲方未按照本协议第一条约定的期限和金额履行退款义务，除甲乙方按照2015年9月6日签订合同编号为HZ-D3-1-1、HZ-D3-1-2、HZ-D3-1-3、HZ-D3-1-4、HZ-D3-1-5、HZ-D3-2-1、HZ-D3-3-1、HZ-D3-4-1、HZ-D3-5-1的《商品房买卖合同》及100个车位《房屋认购协议》继续履行合同义务外，乙方自2015年9月6日起不再向甲方收取所购房款的资金占用费。甲方自愿承担房地产物权转移登记的规费、契税等一切费用。2015年9月6日，原告与被告建安公司签订了合同编号为HZ-D3-1-1、HZ-D3-1-2、HZ-D3-1-3、HZ-D3-1-4、HZ-D3-1-5、HZ-D3-2-1、HZ-D3-3-1、HZ-D3-4-1、HZ-D3-5-1的《商品房买卖合同》及100个车位认购协议。合同编号为HZ-D3-1-4《商品房买卖合同》总价为2526400元、合同编号为HZ-D3-3-1《商品房买卖合同》总价为8766240元、合同编号为HZ-D3-1-5的《商品房买卖合同》总价为2526400元，上述三个商铺合计价款共计13819040元，并办理网签或者预售备案登记。2015年12月10日至2015年12月30日之间，原告罗荣顺通过其账户将合同编号为HZ-D3-1-4、HZ-D3-3-1、HZ-D3-1-5《商品房买卖合同》涉及的金额转入被告建安公司尾号为5863的账户，再由建安公司账户汇入安顺惠鑫建材贸易有限公司或安顺丰源商贸有限公司账户，后由二公司账户汇入罗荣顺福源酒店经理李际壤账户，最后全部转入罗荣顺账户。合同编号为HZ-D3-1-1的《商品房买卖合同》总价款为1517750元、合同编号为HZ-D3-1-2的《商品房买卖合同》总价款为1517750元、合同编号为HZ-D3-1-3的《商品房买卖合同》总价款为2258500元、合同编号为HZ-D3-2-1的《商品房买卖合同》总价款为15027840元、合同编号为HZ-D3-4-1的《商品房买卖合同》总价款为6162730元、合同编号为HZ-D3-5-1的《商品房买卖合同》总价款为8766240元、HZ-D3负一层100个车位的中价款为8000000元，上述总金额共计43250810元。贵州省嘉华会计师事务所出具的《报告书》第8页阐明：公司会计凭证未记录与罗荣顺、姜志祥、李慧的资金往来于公司的真实业务有关，安顺建业房地产开发有限公司承诺因此产生的债权债务由其承担。附件4列示24户网签已备案或者网签未备案客户，其销售合同及销售额均为安顺建业房地产开发有限公司所提供，无法确认该销售的真实性。附件4中列示的商铺有案涉原告罗荣顺、杨惠敏HZ-D3-1-4、HZ-D3-3-1、HZ-D3-1-5三个商铺。另查明：5600万银行流水走账资金包含了2015年12月为完善备案HZ-D3-1-4、HZ-D3-3-1和HZ-D3-1-5三套商铺购房款走账资金。被告建安公司的管理人于2019年7月20日对外公示了《债权审查初步意见公示说明》及《债权表》，对《债权表》由异议的债权人应在2019年7月26日向管理人提出异议。原告在该异议期提出异议，管理人经审查未予确认。建安公司债权核查公示期截止日期为2019年8月1日。各债权人对管理人更新后的《安顺建安置业发展有限公司债权表》有异议的应在债权核查期限结束后十五日内（即）2019年8月2日至2019年8月16日期间，向破产案件受理法院提起债权确认之诉。以上事实有张雪尽出具给原告的建安公司“股东会决议”、《房地产认购协议书》、《补充协议》、《商品房买卖合同》支付凭证、收款收据、商铺的预售备案登记、银行流水明细、、贵州省嘉华会计师事务所出具的《报告书》、建安公司管理人对债权审查的资料等证据为凭，经举证、质证足以认定。本院认为：本案的争议焦点是原告与被告建安公司之间是否存在商品房买卖合同关系，原告的主张是否能够成立。第一、原告罗荣顺、杨惠敏为支持其主张，提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、《房地产认购协议》、建安公司“股东会决议”、支付凭证、收款收据及部分商铺的预售备案登记及支付凭证等证据。从原告提交的证据反映原告与安顺建业房地产有限公司的借贷关系，原告在庭审中陈述，所谓的购房款系为办理备案而制造的银行流水，该银行流水与被告建安公司所提供的银行流水相互印证，反映为倒账。原告已经收回支付的款项。第二、双方当事人均提交《补充协议》作为证据使用，该《补充协议》的签订时间与案涉的商品房买卖合同时间为同日。从《补充协议》内容看，建安公司与原建安公司法定代表人张雪尽为甲方、本案的原告为乙方，《补充协议》第一条载明:甲方承诺于2016年3月31日前退还甲方所收取乙方于2015年3月31日前向甲方所交的购房款人民币55175050元。首先，原告未举证证明其与被告建安公司之间存在书面借款合同，证明双方之间存在借贷关系，且《补充协议》中列明的金额与原告作为己方证据提交的2014.7.31收款收据载明的金额、银行流水倒账总金额及案涉商品房买卖合同总金额均不一致。其次，原告称的所谓购房款在进入建安公司账户后，又转给安顺惠鑫建材贸易有限公司、安顺丰源商贸有限公司，后由上述两家公司转入李际壤等人的账户；其中由李际壤向原告罗荣顺账户转账金额与案涉HZ-D3-1-4、HZ-D3-3-1、HZ-D3-1-5三个办理预售登记商铺的交易款金额相符。案涉倒账资金5600万元已经由原告实际收回。第三、贵州省嘉华会计师事务所出具的《报告书》虽为被告建安公司在进入破产程序之前进行的审计，但原告无相反的证据予以推翻，该审计报告应作为案涉证据使用。在审计报告第8页阐明：公司会计凭证未记录与罗荣顺、姜志祥、李慧的资金往来于公司的真实业务有关，安顺建业房地产开发有限公司承诺因此产生的债权债务由其承担。附件4列示24户网签已备案或者网签未备案客户，其销售合同及销售额均为安顺建业房地产开发有限公司所提供，无法确认该销售的真实性。附件4中列示的商铺有案涉原告罗荣顺、杨惠敏HZ-D3-1-4、HZ-D3-3-1、HZ-D3-1-5三个商铺。综上，原告罗荣顺、杨惠敏未能举证证明其与被告之间存在真实民间借款法律关系，并证明就借贷在借款期满后达成“以物抵债”协议，且原告已经实际收回案涉倒账资金，无证据证明案涉商品房买卖合同的真实性、有效性。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：驳回原告罗荣顺、杨惠敏的诉讼请求。一审案件受理费29136元由原告罗荣顺、杨惠敏承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇一九年十月三十一日法官助理朱俊蓉书记员陈秋君（代）