贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6878号原告：石开枢，男，1944年10月10日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权)：周贞莲，系原告石开枢之妻。原告：周贞莲，女，1950年1月1日出生，汉族，住贵州省凯里市。被告：贵州振华置业投资有限公司凯里分公司，住所地贵州省凯里市红洲路55号，统一社会信用代码：915226016754002990。负责人：舒国华，公司经理。被告：贵州振华置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天大道150号，统一社会信用代码：91520000709674424C。法定代表人：周峰，公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人(特别授权):穆昌富,贵州圣思律师事务所执业律师。原告石开枢、周贞莲诉被告贵州振华置业投资有限公司凯里分公司（以下简称：振华凯里分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月24日立案受理后，依法追加贵州振华置业投资有限公司（振华投资公司）作为共同被告，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石开枢的委托诉讼代理人周贞莲及周贞莲，被告振华凯里分公司及振华投资公司的共同委托诉讼代理人穆昌富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石开枢、周贞莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金15096元。事实及理由：2015年1月17日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告已依照购房合同约定支付了全部房款372754元，被告应于2016年9月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但截止至2017年11月9日通知在2017年11月10日至20日期间发放初始登记证。原告在2019年11月12日才领取到初始登记证。计算至2017年11月10日被告已超过约定日期405日。根据原告已交付房价款计算，被告应向原告支付405天的违约金15096元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告振华凯里分公司及振华投资公司未提交书面答辩意见，庭审中，二被告的委托诉讼代理人共同辩称：一、本案被告1不是适格被告，因为商品房买卖合同的法律关系是基于双方签署的合同，分公司不是相对方不是适格被告。2、被告振华公司未在合同约定时间内取得初始登记并交付原告，这是政府行政行为不可抗力所致，不应当承担违约责任。交付时间是2016年9月30日，但凯里市政府于2016年9月21日发布公告，暂停办理各类房屋登记，因为机构变更，办证业务主体随之变更，经过我们查询，2017年6月9日凯里市不动产房产登记整合服务才在网上公开进行，这期间不动产中心并没有办理任何证件，被告振华公司多方积极协调与2017年4月13日强行将办证材料交付到不动产办证中心，因此，案涉房屋逾期办理初始登记交付原告的行为是振华公司不可避免的政府行政不可抗力所致，不应当承担责任。三、根据双方合同22条约定，原告方在未请求退房申请的情况下，被告不应当承担逾期办证违约责任。其余意见见代理词。原、被告围绕诉讼请求提供了证据，本院依法主持双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：2015年1月17日，以原告石开枢、周贞莲为买受人、被告振华投资公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积87.59平方米，套内面积72.64平方米，总价款372754元。被告承诺在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。同时被告还承诺在2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。2017年11月9日，被告振华投资公司通知业主领房。事后，双方因逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金支付问题产生纠纷后，原告于2019年9月24日向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：2016年4月20日，振华凯里分公司向原告出具了购房发票，购房款总价为372754元。原告于2017年11月27日领取了初始登记证。经庭审核实，原告起诉违约金是按已付购房款日万分之一计算所得。再查明：2016年9月21日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》（凯府告（2016）26号），自2016年9月23日止，凯里市和凯里经济开发区房产部门办理的各类房屋登记业务、国土资源部门办理的各类土地登记业务、林业部门办理的各类林权登记业务停止受理；自2016年9月30日起，凯里市行政区域（含凯里经济开发区）内由凯里市国土资源局统一受理不动产登记业务，颁发新的不动产权证书。本院认为，原告与被告振华投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告振华投资公司未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告振华投资公司应依约承担违约责任。被告振华投资公司辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记，自己并无过错，故不应支付违约金。本案中，原告与被告振华投资公司签订《商品房买卖合同》之时，已经明确在2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，从凯里市印发的《市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》（凯府告（2016）26号）来看，停止办理不动产登记的时间仅为2016年9月23日至2016年9月30日。被告振华投资公司于2017年4月13日才递交了《贵州省不动产登记受理单》。因此对被告振华投资公司的该抗辩意见本院不予采纳。关于违约金的问题，本院作如下分析。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为被告按日向买受人支付房价款万分之零点五的违约金。关于逾期交付办理商品房转移登记文书的问题，截止2017年11月9日，被告振华投资公司就通知业主领取初始登记证，故本院支持原告计算违约金至2017年11月9日。按双方合同约定，被告应当在2016年9月30日将涉案房屋的所有权初始登记证交付给原告，其逾期交付的违约责任应自2016年10月1日开始计算，故本院支持的逾期办证违约金应为2016年10月1日计至2017年11月9日，共计404日，其违约金为7530元（404日×0.00005×372754元）。关于被告振华投资公司与振华凯里分公司是否承担连带责任问题。振华凯里分公司仅是振华投资公司的分支机构，不具有独立法人资格，原告要求承担连带责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州振华置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告石开枢、周贞莲逾期交付办理商品房转移登记文书违约金7530元。二、驳回原告石开枢、周贞莲的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取89元，由原告石开枢、周贞莲负担44.5元，被告贵州振华置业投资有限公司负担44.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇一九年十月十六日书记员  宋 圆