贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初13064号 原告（反诉被告）：高红，女，1963年7月1日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 被告（反诉原告）：张青，女，1986年1月16日生，满族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托代理人：李健民，男，1986年4月16日生，回族，住贵州省贵阳市云岩区，系张青配偶。 委托代理人：周平，贵州星安律师事务所律师。 第三人：贵州广盛源房地产经纪有限公司（以下简称广盛源公司），住所地贵阳市云岩区中山东路16、18号中山大厦24层1号。 法定代表人：何正刚，职务：总经理。 委托代理人：倪再辉，职务：法务。 第三人：高卫东，男，1967年12月8日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 原告高红与被告张青及第三人广盛源公司、高卫东暨反诉原告张青与反诉被告高红租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高红，被告张青的委托代理人李健民、周平，第三人广盛源公司的委托代理人倪再辉，第三人高卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高红向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告于2018年3月24日签订的001815号房屋租赁合同。二、判令被告向原告高红支付房屋租金42000元（租金计算从2019年4月1日起至租赁房屋实际返还之日止，暂计算至2020年4月1日为42000元）；三、判令被告向原告高红支付违约金（按日租金的200%，从2019年3月25日起计算至房屋租金全部支付完毕之日，暂计算至2019年7月26日为123天，为28659元）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告高红因在国外居住，就委托高红的弟弟帮忙照看房屋并负责出租事宜。被告与原告高红的弟弟（以原告高红的名义）及第三人广盛源公司，在2018年3月24日签订《房屋租赁合同》，合同编号：001815，该合同第一条约定：甲方将位于贵阳市南明区的房屋出租给被告使用。合同第三条约定：房屋租赁期限自2018年4月1日至2020年4月1日。合同第四条约定：每月租金为3500元整，租金支付方式：押壹月租金，付壹年租金，乙方（被告）需提前7日向甲方支付下次房租。合同第九条对甲乙双方解除合同的条件作了相关约定。合同第十条约定：乙方未按约定支付租金的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，被告于2018年3月25日，向原告支付押金3500元及2018年4月1日至2019年4月1日的租金42000元，计人民币45500元整。2019年3月中旬，被告要求降低月租金，原告未同意，要求按合同的约定执行。2019年3月底，广盛源公司多次向被告催缴租房租金，被告以要和家人商量为借口，拖欠租金。2019年4月上旬，被告最后通过广盛源公司告知原告弟弟，被告住满到4月30日，用完押金后搬家。原告知道此事后，多次通过短信告知被告按合同约定继续履行合同。截止至今日，被告未将房门钥匙交还原告或广盛源公司，也未向原告支付2019年4月1日之后的租金。原告认为，被告应按照合同约定向原告支付租金，故诉至法院，诉请如前。 被告张青辩称：原告的诉讼请求不应支持，被告在租赁房屋时没有见到原告，没有见到授权委托，被告张青在快要生产的情况下租的房屋，楼下是养老院，严重影响到被告及家人的身心健康；多次联系原告，原告以在国外为由，没有出面，我方缴纳了一年的房租及押金、中介费，但原告没有履行告知义务。签订合同后我方积极履行合同但是原告方并未向我方告知房屋的情况，房屋的所有人并非原告，原告是否具有起诉权，请法院核实。 第三人广盛源公司辩称，没有要求我们承担责任，因此没有任何答辩意见。 第三人高卫东辩称，房主是我的姐姐，她具有主张的权利，具有处分权。 反诉原告张青向本院提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告高红退还反诉原告张青房屋租金42000元及房屋押金3500元。二、反诉诉讼费用由反诉被告负担。事实及理由：2018年3月因家庭生活需要，张青在第三人处登记需要合适的出租房屋，同月24日，在第三人处与高红签订《房屋租赁合同》，约定高红将其位于贵阳市南明区房屋出租给张青使用，张青随后向高红支付房屋租金42000元及房屋押金3500元，不曾料想才入住不久就发现租赁房屋楼下是一家开在居民楼里面的养老院，每天都会听到不同的大喊、吼叫，严重影响张青一家的正常生活，尤其是张青刚生下孩子的情况下就每天生活在心惊胆战之中。张青认为，高红作为房屋的所有权人，对房屋的现状及居住环境也是应当知情的，本案中的出租房屋之下就是养老院，其嘈杂、吵闹，高红应当将这些情况如实告知张青，但高红未履行告知义务，且张青租赁房屋的目的在于给家人居住，如此环境下张青无法正常居住，合同目的也无法实现。根据双方的合同约定，在交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，反诉原告有权享有单方解除权。综上，反诉被告的行为构成违约，且达不到反诉原告的合同目的，在双方协商无果的情况下诉至法院，诉请如前。庭审中，原告增加诉讼请求解除合同。 反诉被告高红辩称：本诉与反诉不是相同法律关系，被反诉资格应该是养老院及员工，反诉人应该起诉养老院，退租没有法律事实及理由，请求法院驳回反诉请求。 第三人广盛源公司辩称：没有意见。 第三人高卫东辩称：反诉代理权限有异议，如果是全权代理，根据民诉法的规定，没有具体的授权是不能提出解除的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月24日，原告高红（出租人、甲方）与被告张青（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于贵阳市南明区房屋（以下简称涉案房屋），房屋所有权证：010429737，面积121.87㎡，出租给乙方；租赁用途：住家，如租赁用途为居住的，居住人数为5人，最多不超过6人；房屋租赁期自2018年4月1日至2020年4月1日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前三十日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金标准及支付方式：每月租金为3500元，租金支付方式：押1付1年，乙方需提前7日向甲方支付下次房租。首期房租应于合同起始日之前全部付清；押金：人民币3500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；第十条违约责任（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前十日通知对方，并按月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金；乙方逾期未交或拒绝交纳应支付给甲方的房租，甲方有权收回房屋，乙方不配合的，甲方有权强制换锁收回房屋，房屋里乙方的遗留物视为抛弃物，任由甲方处置；合同期满，乙方按主合同规定退还房屋，甲方退还的押金不计息。合同落款出租人处第三人高卫东代高红签字及捺印，第三人广盛源公司作为出租人的代理机构盖章，承租人处张青签字及捺印，各方同时在《房屋交割清单》上签字及捺印。同日，第三人高卫东以原告高红名义出具《收条》两份，分别载明“今收到张青女士交来位于南明区房屋租赁押金叁仟伍佰元（￥3500.00）整。备注：押金叁仟伍佰元（￥3500.00元）租客退房时若房屋内物件未有损坏则需退还租客，若有损坏则按偿赔付给房东。”，“今收到张青女士交来位于南明区房屋租金肆萬贰仟元（￥42000.00元）整，备注：肆萬贰仟元（￥42000.00元）为2018.4.1日-2019.4.1日房屋租金，每月租金￥3500.00元。”2018年3月25日张青向高红账户现金存入45500元。 另查明，原告高红系涉案房屋所有权人。因其居住于国外，故委托其弟高卫东代为管理、出租涉案房屋。 又查明，在租赁涉案房屋之前，被告及配偶曾两次现场察看涉案房屋。2019年4月21日第三人广盛源公司负责本案租赁合同的经办人赵玲向被告发送短信“张姐，我打了电话目前沟通房东这边要求你们把租房居住期间的以下费用缴清：1、暖气费用。2、水费。3、煤气费。4、电费。5、楼道卫生费。另我之前给你说过的退租按合同办，不然房东这边走法律程序。在起诉期内走不走法律是房东本人的事情，我这边只是起沟通告知的作用。望知悉!”；2019年4月21日原告向被告发送短信“我是省委28栋的房主高红，你托人向我弟转达的房子租金下调和单方面解除合约的事情，想表达以下意见：1、合同至2020三月底结束，要按签约履行，二年后，是否续约看情况。2、如果你单方面，强行解除合同，我只能用法律维权。3、请把租金及时按合同汇至我的卡中。”；被告回复“高红你好，我已在上月通过中介和你弟弟说好，续住到这个月底，和他交房。”；原告“他同意了吗？”“说好是什么意思？是他同意了还是您仅仅是知会他您要毁约？”；被告回复“房租下不下调，只是和弟弟商量，不同意我们也没意见，不存在托人，没您说的那么严重，上月已通过中介提前告知你弟弟，我们住完这个月就走，他已经知晓并同意的，这点你可以去问中介。现在你用一个陌生号码发给我一堆条条款款，你们什么意思。”，“我们之前租用房子是和你弟弟通过中介签订的，后面也是通过中介和他约定了交房时间的，中介是给了我肯定答复，要不我们怎么会安心住到这个月，我们也不是社区混子，住房不给钱。你弟弟也是成年人，我平时都称他为高哥，您所说的‘仅仅只是知会一声告诉他毁约’，未免太把他当小孩了，这样不好吧。”；5月1日原告向被告发短信“早上好！提醒一下，根据合同早该缴纳下期租金，请按合同办理。”，“合同不是小孩子扮家家，违约是有一定责任的。”。 再查明，2019年4月28日被告缴纳涉案房屋暖气费。2019年4月30日被告持涉案房屋钥匙、燃气费发票、煤气费发票等，放置于第三人广盛源公司油榨街门店处，意图解除合同交付房屋。现场无广盛源公司工作人员签收，被告当场要求广盛源公司给第三人高卫东拨打电话，广盛源公司工作人员电话告知高卫东钥匙放置于其门面内，其没有开具任何的手续，亦没有去验收房屋。 庭审中，被告向本院提交馨家逸居家养老机构照片，拟证明居住环境相当恶劣，养老院是被告搬进去后才挂牌的，但是早就存在了。原告发表质证意见，真实性无异议，但被告在居住的一年期间并没有以吵闹的问题联系我们，只提出减租的要求。高卫东陈述其没有和被告打过电话，广盛源公司有打电话说过减租的事情，被告从未反映过房屋太吵。 本院认为，合法有效的租赁合同受法律保护。原告高红与被告张青签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，系合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。 关于被告的行为是否构成违约的问题。本案中，合同履行期限约定为二年，被告在合同履行一年后，未按合同约定缴纳第二年租金，却仍占有、使用涉案房屋至2019年4月30日，故原告主张被告违约，应承担违约责任，于法有据，本院予以支持。 关于合同是否应解除的问题。本案中，被告已于2019年4月30日将涉案房屋的钥匙放置于广盛源公司门店处，以其行为表示不再履行合同，致使合同目的亦无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，被告主张解除合同，本院予以支持。对原告主张继续履行合同的诉讼请求，不予支持。 关于原告要求被告向其支付第二年租金42000元的诉讼请求。本院认为，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十条违约责任“（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前十日通知对方，并按月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”之规定，被告享有提前退租的权利，但需赔偿相应的违约金。本案中，从原、被告之间的短信聊天记录及被告未按约缴纳租金等行为可知，被告已向原告表达退租意愿，故对于原告主张的租金损失，本院支持计算至2019年4月30日止，即3500元，超出部分不予支持；关于被告主张返还押金3500元。根据原、被告双方《房屋租赁合同》约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”之规定，该3500元押金应先用于抵扣租金、违约金等，故对于被告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对于原告主张的租金损失，本院支持3500元，但应以被告支付押金3500元冲抵。 关于被告应承担的违约责任的问题。如前所述，被告提前退租，应按《房屋租赁合同》第十条违约责任第（二）项向原告支付违约金。故对于被告提前退租，应向原告支付违约金7000元即3500元×200%。同时，根据《房屋租赁合同》第十条违约责任“（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金……”之规定，被告对于其逾期交付2019年4月份租金3500元的行为亦应承担违约责任，但考虑到日租金200%的违约金过高，本院调整为以3500元为基数从应付租金之日（提前七日）即从2019年3月24日起按月利率2%计算至本判决书生效之日止。 关于被告（反诉原告）所提原告（反诉被告）应向其退还租金42000元的诉讼请求。本院认为，本案合同解除系因被告根本违约导致合同目的无法实现而解除，原告方并无过错。被告主张原告居民楼里面的养老院吵闹，影响到被告安全、健康等。首先，关于租赁本案房屋被告及其配偶曾两次到现场察看，作为承租人应有对其租赁物具有审慎的注意义务。其次，被告并未向本院举证证明其所主张事实，以及影响到其安全及健康的事实。再次，双方合同并无约定。故被告的主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下: 一、解除原告高红与被告张青于2018年3月24日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告张青于本判决生效之日支付原告高红3500元租金，但应以被告张青已支付给原告高红的押金3500元冲抵。 三、被告张青于本判决生效之日起三日内支付原告高红提前退租违约金7000元以及逾期支付房租违约金（从2019年3月24日起以3500元为基数按月利率2%计算至本判决生效之日止）； 四、驳回原告高红的其余诉讼请求。 五、驳回反诉原告（被告）张青的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费783元，由原告高红负担667元，被告张青负担116元。本案反诉案件受理费468元，全部由被告张青负担（本诉案件受理费原告高红已预交，被告张青在支付上述款项时一并支付给原告高红）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  鲁迪 二〇一九年十月三十一日 书记员  朱娜