贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9662号原告：李继伦，男，1975年2月23日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：汪应梅，女，1978年12月20日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：谢成，贵州本芳律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：郭广平，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承锦（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。原告李继伦、汪应梅与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称“碧桂园房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李继伦、汪应梅的委托诉讼代理人谢成，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李继伦、汪应梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币10000元（以上违约金计算从2017年1月30日起以人民币961556元为基数，按中国人民银行关于逾期贷款罚息标准计算违约金至被告实际向办证部门提交商品房转移登记有关文书为原告办理不动产权属证书之日止）；2.判令被告支付原告逾期交付商品房违约金暂计10000元（以上违约金计算从2017年7月2日起以人民币961556元为基数，按日万分之二标准计算违约金至被告实际交付商品房之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。（诉讼中，原告撤回“2.判令被告支付原告逾期交付商品房违约金暂计10000元”的诉讼请求。）事实和理由:原、被告于2017年5月31日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告碧桂园房开公司开发建设的位于毕节市七星关区商铺，合同约定房屋总价款为人民币961556元，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、付款时间、交房日期，交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当于2017年7月1日前向原告交付符合交房条件的商品房；第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款人民币961556元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将符合交房条件的商品房交付原告并将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求交付购买的商品房并提供所涉商品房的转移登记的有关文书，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为，被告未在合同约定的期限内交付符合条件的商品房并向原告交付商品房转移登记的有关文书，显属违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应于2017年7月1日前向原告交付符合交房条件的商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”原告一直未收到被告收房通知，主动要求收房后，在验房准备收房的过程中发现，被告拟交付的房屋存在楼顶严重渗水等严重影响居住的质量问题，经被告多次维修仍未解决房屋渗水问题。同时，原告要求被告出具涉案房屋符合交付条件的证明文件，被告拒绝出示，原告认为被告拟交付的涉案商品房未达到交付条件，被告应当承担逾期交房的责任。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，现原告要求继续履行合同，被告应当按照合同约定，按照已付房款万分之二向原告承担违约责任。其次，被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房转移登记的有关文书，显著违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行居住、买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院起诉，望判如所请为谢。被告碧桂园房开公司答辩称：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定了办理权属转移登记的具体事项详见另行签订的《委托办理权属登记协议书》，被告办理涉案商品房权属转移登记的前提条件为原告对被告进行授权，但原告并未对被告授权也没有向被告出具书面的委托书故被告无法履行合同约定的义务，原告的第一项诉请应当予以驳回。原、被告双方在合同中约定的交房日前为2017年7月1日，被告取得初始登记并交付办证文书至办证部门的日期为2017年1月29日，该约定的日期应当系笔误，商品房销售管理办法第三十四条第二款规定，房开企业应在商品房交付之日起60日内将需要提供的办理权属登记的资料报送至房地产行政主管部门，根据该规定办理房屋权属登记的资料包括原告的受理手续材料，故约定的交房日前应当在被告取得初始登记并交付文书至办证部门的日期之前。故原、被告双方就交付日期及取得初始登记的日期约定不明确。被告于2017年9月29日取得竣工验收备案表，即在该日期之后商品房达到约定的交付条件，而从前述原、被告双方关于交房的日期不明确，故原告的该项诉请无事实依据，应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，以原告李继伦、汪应梅为买受人，被告碧桂园房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区（或嶺绣郡1栋底商004）。买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房建筑面积119.68平方米，套内建筑面积113.68平方米。该商品房总价款为961556元。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款481556元，余款480000元以贷款支付。出卖人应当在2017年7月1日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约定向被告支付961556元的购房款。原告认为，被告逾期交付涉案房屋商品房转移登记的有关文书，故以前述诉请诉至本院。截止至庭审时，涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行完毕款项支付义务，被告应将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告至今未履行办理涉案商品房转移登记义务，应承担相应的违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。关于违约金计算起止时间的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，《商品房买卖合同》签订的时间为2017年5月31日，原、被告双方不可能在合同签订之前约定办理商品房转移登记。因此，应认定双方对此未进行明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”本案中，原告购买的商品房为预售商品房，合同约定被告应当在2017年7月1日前交付该商品房，被告应在2017年9月29日之前为原告办理房屋权属证书。故应从2017年9月30日起计算违约金。原、被告《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房转移登记的有关文书提交不动产登记机构为原告办理涉案商品房转移登记并通知原告，原告应当缴纳办证所需税费并将办理产权转移登记所需的相关材料交付被告。故违约金应计算到被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于违约金计算标准的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中未约定出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额961556元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，应以原告已付购房款961556元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2017年9月30日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于原告在本案中撤回的诉讼请求，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李继伦、汪应梅逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款961556元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年9月30日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。）；二、驳回原告李继伦、汪应梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元、保全费1420元，合计1570元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十月三十日书记员  胡晨