江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初4755号原告：南京叶氏商贸有限责任公司，住所地南京市秦淮区洪武路50号。法定代表人：王卫星，执行董事。委托诉讼代理人：孙丹，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海麟，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被告：南京屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路8号。法定代表人：倪文玲,董事长。委托诉讼代理人：刘雪梅，江苏益邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金鑫，江苏益邦律师事务所律师。原告南京叶氏商贸有限责任公司（以下简称叶氏公司）与被告南京屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶氏公司的委托诉讼代理人孙丹、陈海麟，被告屈臣氏公司的委托诉讼代理人刘雪梅、杨金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶氏公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2019年3月1日至2019年4月30日期间的租金及广告位费用1182666.67元（租金1166666.67元、广告位费用16000元）。2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2002年，原告与佛山市南海屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称南海屈臣氏公司）签署《合同书》，由南海屈臣氏公司承租位于江苏省南京市洪武路50号的建筑物首层的场地（以下简称案涉房屋）用于经营屈臣氏商店，场地使用面积为604.8平方米。2011年7月，原、被告双方及南海屈臣氏公司签署《〈租赁合同〉续约补充协议》，就场地续租及承租方变更事宜达成一致，南海屈臣氏公司将原租赁合同及补充协议项下承租方的权利义务全部转让给被告。2016年12月22日，原、被告双方签署《〈租赁合同〉续约补充协议（二）》，就再次续约事宜达成一致，租赁期限至2020年2月28日止。2018年9月29日，被告以商业环境恶化、严重亏损为由，致函原告要求年租金由700万元/年减半至350万元/年，原告基于友好合作，在能够承受的范围内，同意作出最大限度的扶持，经协商一致的情况下可在下个租赁期内租金下调10%。经双方反复磋商，未能就租金调整事宜达成一致。后被告于2018年11月26日向原告送达《关于提前解除租赁合同的函》，正式提出提前解除租赁合同，合同履行至2019年4月30日终止。然而，被告单方毁约，以种种理由推诿、拒绝合同履行，虽经原告多次要求按约履行，被告仍执意于2019年2月28日提前撤场，已严重违反合同约定，并造成原告两个月的空置损失，故诉至法院。被告屈臣氏公司辩称，1.被告认为原、被告租赁合同于2019年2月28日解除，被告于2018年11月26日因租金过高根据合同书第5章第三条的约定提前三个月向原告发函表示要求解除租赁合同，根据三个月的期限，解除应当为2019年2月28日，该函中被告将租期解除为2019年4月30日纯属笔误，况且被告在后面的函件中也多次明确告知原告合同于2019年2月28日正式解除，其次原告的工作人员与被告在2019年3月9日对店铺撤场前的电费进行了抄表，是双方人员共同到场确认完成的，被告将抄表数据逐一记录在流行广场费用交款通知单上，另外在被告撤场后，原告接着就对外招商，并且与多家进行了接洽，原告的上述一系列行为认可被告的撤场，也认可被告于2019年2月28日解除租赁合同。2.根据被告的查询，案涉场地同层周边位置面积270平方米每月租金为75000元，折合成案涉场地604平米的标准，年租金也仅约210万元，案涉场地年租金为700万元，明显高于市场价，上述事实证明原、被告间的租赁合同约定年租金过高，无法实现合同目的，依据合同法第94条的规定，被告也是可以解除合同的。3.根据补充协议（二）第四条的约定，在租赁期内，乙方提前15个工作日书面通知甲方的情况下有权对房屋进行重新装修，乙方重新装修期间，甲方按本补充协议第二条计租标准的50%向乙方收取租金，按照该条款的契约精神，2019年3月1日至2019年4月30日期间案涉房屋属于空置未被利用阶段，无法给被告带来营业收入，即便计算该期间的租金也理应按原租金标准的50%计算。4.根据补充协议（二）第二条第二款的约定，如果原告不能按时提供租金发票给予被告，或者提供的发票不符合税务部门的有关规定，被告有权迟延支付后续租金，直至原告提供符合税务部门规定发票为止，因此产生的责任由原告承担。且原告需承担相当于发票金额所含的增值税税额的违约金，相当于5%的违约金，原告逾期未向被告出具金额为1166666.66元的租金发票，根据上述规定原告因此产生的违约金为58333.33元。5.根据主合同及补充协议约定，被告按约缴纳了30万元的保证金，且根据约定原告在合同提前终止后，须一次性全部退还被告，因此被告要求原告将30万元一次性全部退还被告。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实，本院认定如下：案涉房屋产权人为南京金贸百货有限公司，原告叶氏公司系承租人。2002年6月14日，原告叶氏公司（甲方）与南海屈臣氏公司（乙方）签订《合同书》，约定原告叶氏公司将案涉房屋出租给南海屈臣氏公司用于经营使用，面积为604.8平方米，使用期限九年，自2002年9月18日起至2011年9月17日止。第二条第6款约定：乙方一次性支付给甲方人民币30万元作为保证金，合同期满或提前终止合同后七天内，甲方须将保证金无息一次性全部退还乙方。第五条第3款约定：除第七条所述之外，乙方可提前终止本合同，而无需向甲方作出任何赔偿，但必须于三个月前通知甲方。2002年7月15日，南海屈臣氏公司南京分公司向原告叶氏公司交纳保证金300000元。2011年7月29日，原告叶氏公司（甲方）、南海屈臣氏公司（乙方）、被告屈臣氏公司（丙方）签订《〈租赁合同〉续约补充协议》一份，约定：租赁期限延长至2017年2月28日止；乙方按月向甲方支付租金，乙方在每月的第5个工作日或之前向甲方支付当个日历日租金。计租日后第一个日历月的租金随下期租金一同支付。甲方在收到乙方租金之后5个工作日内提供上述相应金额的合法租金税务发票给乙方，如甲方不能按时提供上述租金发票予乙方，乙方有权延迟支付下笔租金直至甲方提供租金发票为止，若甲方所提供的发票不符合税务部分的有关规定，因此产生的责任由甲方承担。第三条约定：1、乙方已向甲方交纳总额为300000元的履约保证金（以下简称“履保金”）。2、履保金的抵扣与返还：（1）履保金未经乙方书面同意，不能用于抵作租金、罚金或其他应付费用。但若乙方在甲方违约的情况下逾期支付租金超过15天，则履保金抵作相应的租金，除非法律法规另有规定。乙方应在20个工作日内补足履保金，但若剩余的租赁期少于3个月（含），乙方无需补足履保金，双方在租赁期限终止后结清费用。（2）租赁期满或提前终止合同时，甲方在乙方交还场地后七天内扣除乙方应付费用（若有）后的履保金余额无息一次性全部退还给丙方；履保金不足以抵扣乙方应付费用的，乙方应予结清。第六条第1款约定：甲方同意乙方在租赁范围内屈臣氏店铺各出入口按乙方设计免费设有店招（保持现状），提供外立面沿步行街显著广告位一块每月收取8000元（详见附件2：户外店招位置图），乙方于支付每月租金时一同支付每月的广告位费用。第八条约定：三方确认：自本补充协议生效日起，乙方将原合同及本补充协议中承租方项下的所有权利义务全部转让给丙方，由丙方承继履行。第九条约定：原合同其他所有条款维持不变，双方依据原合同所享有的所有权利义务均适用于本协议项下的租赁延长期。本补充协议与原合同冲突的，以本补充协议为准。2016年12月22日，原告叶氏公司（甲方）与被告屈臣氏公司（乙方）签订《〈租赁合同〉续约补充协议（二）》一份，约定原合同的租赁期限延长3年，拟至2020年2月28日止；租金为每年700万元（含5%增值税）。甲方在收到乙方租金之后5个工作日内提供上述相应金额的合法租金增值税专用发票给乙方，如甲方不能按时提供上述租金增值税专用发票予乙方，或甲方所提供的增值税专用发票不符合税务部门的有关规定，乙方有权延迟支付后期租金直至甲方提供符合约定及税务部门规定的发票为止，因此产生的责任由甲方承担，且甲方须承担相当于所欠发票金额所含的增值税额的违约金。原合同约定提供外立面沿步行街显著广告位一块每月8000元（含5%增值税），延长期内费用标准不变，支付时间、方式同原合同一致。增值税专用发票提供相关约定同租金。第十二条约定：本补充协议时原合同的补充，与原合同具有同等的法律效力，若有冲突，以本补充协议为准。原合同其他条款在本协议期限内对甲乙双方仍继续有效，甲乙双方应予遵守及履行。2018年9月29日，被告屈臣氏公司向原告叶氏公司发出《关于屈臣氏南京流行青年广场店租金减免的沟通函》，希望在2018年3月1日至2020年2月28日期间给予租金减免350万元/年。2018年10月22日，原告叶氏公司向被告屈臣氏公司发出《关于屈臣氏南京流行青年广场店租金减免的回复函》，表示本次租约期满后，在下一个新的租赁期内，在现有租金标准的基础上可下调一定比例的租金，具体幅度届时由双方协商确定；本次租期内，原告叶氏公司在能够承受的范围内，作出最大限度的扶持，在下一租赁年度（即2019年3月1日至2020年2月28日）租金可下调10%，在双方达成一致后，按签订新的补充协议执行。2018年11月26日，被告屈臣氏公司向原告叶氏公司发出《关于提前解除租赁合同的函》，载明：因近年整体经济环境不好，且被告屈臣氏公司店铺所处区域，过街天桥拆除重建，人流习惯动线发生变化，相邻“三福百货”到期撤离，客流量大幅减少，店铺的营业额下滑严重，被告屈臣氏公司为提升营业额，也采取了增加促销活动、提升店铺服务质量等多种方法来改善营业表现，虽取得了一定成效，但店铺的销售状况仍未明显好转。被告屈臣氏公司于2018年9月向原告叶氏公司发函，提出希望剩余租期内固定租金由700万/年减半至350万/年，原告叶氏公司回函同意减租70万元。被告屈臣氏公司慎重评估原告叶氏公司提出的租金条件，认为无法改变该店铺持续亏损的状态，故遗憾地提出与原告叶氏公司提前解除租赁合同，合同履行至2019年4月30日终止。2019年2月15日，被告屈臣氏公司向原告叶氏公司发出《关于提前解除租赁合同的函2》，载明：近期被告屈臣氏公司查阅2018年11月发函内容时，发现发函存在笔误，被告屈臣氏公司将解除原合同的时间写错为2019年4月30日。实际上根据原合同的约定，原合同应当在2018年2月提前解除。故被告屈臣氏公司再次更正：原合同于2019年2月28日提前解除。请原告叶氏公司依据原合同约定退还被告屈臣氏公司保证金30万元整，被告屈臣氏公司也将依据原合同结清截止到2019年2月28日的应付费用，请原告叶氏公司依据原合同的约定结清被告屈臣氏公司已支付的费用发票。2019年2月20日，原告叶氏公司向被告屈臣氏公司发出《回函》，载明：被告屈臣氏公司无视基本商业诚信，玩弄文字游戏，以所谓“笔误”为由，再次将2018年11月26日来函提出的合同解除时间2019年4月30日任意调整为2019年2月28日，原告叶氏公司表示极大愤慨，且断然不能接受，并敦促被告屈臣氏公司尊重双方已达成的基本共识，按合同约定履行，如被告屈臣氏公司执意单方违约，则因此造成的全部损失即责任，均由被告屈臣氏公司自行承担。2019年2月27日，被告屈臣氏公司向原告叶氏公司发出《关于提前解除租赁合同的函3》，载明：考虑到原告叶氏公司的难处，被告屈臣氏公司出于商业支持的良好意愿，在2018年11月26日函件中表达了合同履行至2019年4月30日的内容，但需要申明的是，自2019年3月1日起经营至2019年4月30日的安排属于被告屈臣氏公司对原告叶氏公司的商业支持，而并不代表被告屈臣氏公司放弃任何合同权利，因此，2019年2月28日解除合同的权利是被告屈臣氏公司依据原合同自始至终享有的权利，并不因任何被告屈臣氏公司的商业支持方案而受到任何减损。因此，原合同依约应于2019年2月28日解除，对于自2019年3月1日临时经营至2019年4月30日属于被告屈臣氏公司提出的商业支持方案及要约，原告叶氏公司受到被告屈臣氏公司的前述商业支持方案后并未给予任何承诺。被告屈臣氏公司并于函中表示场地钥匙已经附随本函件寄送给原告叶氏公司。2019年3月4日，原告叶氏公司向被告屈臣氏公司发出《回函》，再次表示被告屈臣氏公司应履行合同至2019年4月30日，因被告屈臣氏公司执意提前退场造成两个月空置损失，要求被告屈臣氏公司于接函后7日内补足至2019年4月30日的租金、场地及广告牌使用费等全部费用。2019年3月9日，原、被告就案涉房屋的电费进行抄表。另查明，对于被告屈臣氏公司于2019年1月4日支付的租金591333.33元，原告叶氏公司于2019年1月21日开票；对于被告屈臣氏公司于2019年2月3日支付的租金591333.33元，原告叶氏公司于2019年2月19日开票。庭审中，关于撤场时间，原告叶氏公司陈述被告屈臣氏公司于2019年3月5日全部搬清，被告屈臣氏公司则陈述其于2019年2月28日撤场。原告叶氏公司表示其诉请的租金及广告位费用性质为因被告屈臣氏公司擅自撤场造成的三月、四月房屋空置损失，且不同意抵扣保证金及迟延开票违约金，认为被告屈臣氏公司应另提起反诉。本院认为，《〈租赁合同〉续约补充协议》《〈租赁合同〉续约补充协议（二）》系各方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，各方均应按约履行。根据合同约定，被告屈臣氏公司可于三个月前提前通知原告叶氏公司终止合同而无需作出任何赔偿，该条系对被告屈臣氏公司单方解除权的约定，但提前通知的时间并不仅限于三个月。被告屈臣氏公司依此约定于2018年11月26日向原告叶氏公司发出《关于提前解除租赁合同的函》，并明确表示履行至2019年4月30日终止，系对其自身权利的处分，应知晓后果，该函自到达原告叶氏公司之日即发生法律效力。在此情况下，被告屈臣氏公司于发函近三个月后又对该函内容提出笔误、要约等解释，本院实难认可。现被告屈臣氏公司于2019年4月30日前提前撤场，已构成违约，应向原告叶氏公司赔偿损失。案涉房屋系用于商业出租，被告屈臣氏公司提前撤场的行为影响原告叶氏公司的后续招租，并造成案涉房屋的空置期间损失，原告叶氏公司参照合同约定标准，主张2019年3月1日至2019年4月30日期间，即两个月的租金及广告位费用损失1182666.67元，并无不当，本院予以支持。关于被告屈臣氏公司已交纳的保证金300000元，根据合同条款可用于抵扣相关费用，故以保证金抵扣后，被告屈臣氏公司尚需向原告叶氏公司赔偿882666.67元，原告叶氏公司不再退还保证金。关于被告屈臣氏公司主张的发票违约金，属于反诉范畴，被告屈臣氏公司在本案中并未就此提出反诉，其可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告南京屈臣氏个人用品商店有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京叶氏商贸有限责任公司赔偿租金及广告位费用损失882666.67元；二、驳回原告南京叶氏商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15444元，由原告叶氏公司负担2817元，被告屈臣氏公司负担12627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  黄子辰人民陪审员  任重远人民陪审员  刘素贞二〇一九年十月十一日见习书记员  窦丹丹