湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10511号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟,总经理。委托诉讼代理人：谢瑜，男，1983年8月18日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：余沫橦，女，1993年6月18日出生，汉族，系该公司员工，住四川省井研县。被告：张彩虹,女，1983年3月20日出生，土家族，住湖南省桑植县。被告：长沙万水镜缘文化传播有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区木莲东路269号圭塘河岸悠游小镇D5栋177号。法定代表人：张彩虹，执行董事兼总经理。被告：长沙市雨花城市建设投资集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路245号。法定代表人：李国庆，董事长。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告张彩虹、长沙万水镜缘文化传播有限公司（以下简称被告万水镜缘公司）、长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称被告雨花城投公司）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢瑜、余沫橦到庭参加了诉讼，被告张彩虹、万水镜缘公司、雨花城投公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告张彩虹、万水镜缘公司交所经营商铺D5栋177号自2018年7月1日暂计至2019年8月31日止的物业服务费42452.2元（5元/月/平方米），及以欠缴物业服务费为基数、以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准的违约金（暂计至2019年8月31日为4831.97元）；2.判令被告张彩虹、万水镜缘公司承担本案的诉讼费用；3.判令被告雨花城投公司对上述债务承担连带清偿责任。案件审理过程中，变更第一项诉讼请求为：判令被告张彩虹、万水镜缘公司交所经营商铺D5栋177号自2018年7月1日至2019年1月16日止的物业服务费19758.86元（5元/月/㎡），及以欠缴物业服务费为基数、以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准的违约金（暂计至2019年8月31日为3869.56元）。事实与理由：原告系圭塘河二期配套用房项目（简称悠游小镇）的物业管理服务公司，被告万水镜缘公司是与被告雨花城投公司签订租赁合同的租户，被告张彩虹是与原告签订《租户管理服务协议》的物业使用人，被告雨花城投公司为悠游小镇项目开发商。2016年9月26日，原告与悠游小镇建设单位湖南绿地城花发展有限公司（以下简称绿地公司），就该项目的前期物业管理事宜签订了《圭塘河二期配套用房项目物业服务合同》，约定商业（1#、2#、4#、5#地块）物业服务费标准为5元/月/平方米，违约金的收取标准为每逾期一日按欠费总额的万分之五计算。2017年10月23日，被告张彩虹与被告雨花城投公司签订《[圭塘河岸]悠游小镇物业租赁合同》，承租了悠游小镇D5栋177号商铺，租赁期限为2017年11月1日至2023年10月31日，租赁面积为606.46平方米，由被告万水镜缘公司按照5元/月/平方米的标准交纳租赁面积物业服务费。2017年12月21日，三名被告签订了《[圭塘河岸]悠游小镇物业租赁合同补充协议》，将原租赁合同承租主体及所有权利、义务一并转让给被告万水镜缘公司，并约定被告张彩虹对被告万水镜缘公司履行合同中的义务和责任承担连带责任。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业服务费，原告对其书面及上门催缴均无效果。此外，涉案物业租赁合同已于2019年1月16日解除。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告张彩虹、万水镜缘公司、雨花城投公司均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，被告张彩虹、万水镜缘公司、雨花城投公司未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对原告提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雨花城投公司系圭塘河二期配套用房（悠游小镇）项目的建设方，并将项目交由案外人湖南绿地城花发展有限公司（以下简称绿地公司）开发施工。2016年9月26日，原告（乙方）与绿地公司（甲方）签订《圭塘河二期配套用房项目物业服务合同》，约定：甲方为委托乙方对圭塘河二期配套用房项目提供前期物业服务，特订立本合同，合同服务期限为5年，自2016年10月1日至2021年9月30日。商业（1#、2#、4#、5#地块）的物业服务收费按5元/月/平方米，物业服务费用按季度预交，甲方或物业使用人应在每季度末月的25日前交纳下季度物业服务费用，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。2017年10月23日，被告雨花城投公司（出租方、甲方）与被告张彩虹（承租方、丙方）、案外人长沙市雨博文化传播有限公司（委托经营管理方、乙方）签订《[圭塘河岸]悠游小镇物业租赁合同》（编号：GTHA-YYZL/2017-25），约定被告雨花城投公司将坐落于圭塘河岸悠游小镇的D5栋177号物业出租给被告张彩虹使用，该租赁物的建筑面积为606.46平方米，被告张彩虹用于音乐餐厅、会所经营；租赁期限为2017年11月1日起至2023年10月31日止，自起租日（即交付日）起，物业管理公司有权向被告张彩虹收取物业管理费，本合同签订时标准为5元/月/平方米。当日，长沙市雨博文化传播有限公司向被告张彩虹交付了涉案物业。2017年10月26日，被告张彩虹与广州市万科物业服务有限公司长沙分公司签订《圭塘河二期配套用房租户管理服务协议》，约定：被告张彩虹租赁使用的D5栋177号房（建筑面积606.46平方米）应自2017年11月1日起交纳物业服务费，标准为5元/平方米/月，并于进驻之日预付半年的物业服务费，此后的物业服务费需在费用结清当月的25日前交纳下季度物业服务费用；被告万水镜缘公司首次支付物业服务费时，须同时支付相当于一个月物业服务费作为管理保证金，本协议终止后一个月内并在被告万水镜缘公司无违约的情况下，凭收据无息全额退还；若被告万水镜缘公司逾期支付物业服务费，每逾期一天，则需按逾期支付金额的万分之五支付违约金。2017年12月21日，被告雨花城投公司（甲方）与被告万水镜缘公司（丙方）、张彩虹（丁方）、案外人长沙市雨博文化传播有限公司（乙方）签订《悠游小镇物业租赁合同补充协议》（编号：GTHA-YYZL/2017-25补1），载明应被告万水镜缘公司和张彩虹要求，被告雨花城投公司同意，被告张彩虹将物业租赁合同中其全部权利和义务一并转让给被告万水镜缘公司，被告张彩虹对万水镜缘公司履行物业租赁合同中的义务和产生的责任承担连带责任。上述合同签订后，被告张彩虹交纳了2017年11月1日至2018年4月30日的物业费18193.8元及相当于一个月物业服务费的管理保证金，后对D5栋177号商铺进行装修，并用于音乐餐吧经营。被告张彩虹自2018年7月1日起未再交纳物业服务费（先期交纳的管理保证金已冲抵）。原告经多次书面催收未果，于2019年9月10日向本院起诉。另查明，1.悠游小镇项目所涉房产尚未办理产权登记，所涉房产均由被告雨花城投公司收取租金并主张权利。2.涉案物业租赁合同已于2019年1月16日解除。本院认为：原告与绿地公司签订的《圭塘河二期配套用房项目物业服务合同》、与被告张彩虹签订的《圭塘河二期配套用房租户管理服务协议》，被告万水镜缘公司、张彩虹与雨花城投公司签订的《[圭塘河岸]悠游小镇物业租赁合同》（编号：GTHA-YYZL/2017-25）及《悠游小镇物业租赁合同补充协议》（编号：GTHA-YYZL/2017-25补1）均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。原告按约履行了物业服务义务，被告万水镜缘公司作为D5栋177号商铺的承租人、被告张彩虹作为上述商铺的实际使用人（亦自愿对被告万水镜缘公司履行物业租赁合同中的义务和产生的责任承担连带责任），接受了原告提供的物业管理服务，应按约履行支付物业服务费的义务。根据涉案合同约定，被告张彩虹、万水镜缘公司应按照每月每平方米5元的标准就其租赁的面积为606.46平方米的房屋向原告支付物业费，按照该计算标准，原告主张的2018年7月1日至2019年1月16日期间的物业服务费计算为19758.86元[5元/平方米/月×606.46平方米×（6+16/31）月]。因原告在本案起诉前已通过张贴催缴函及发送律师函的形式进行了书面催缴，故本院予以支持；原告另主张计至2019年8月31日的违约金3869.56元，根据合同约定标准核算为3758.54元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告雨花城投公司的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。涉案房屋虽未办理产权登记，但据查明的事实，被告雨花城投公司为该房屋的实际所有人，故基于上述法律规定，原告主张被告雨花城投公司就被告张彩虹、万水镜缘公司的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张彩虹、长沙万水镜缘文化传播有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告广州市万科物业服务有限公司2018年7月1日至2019年1月16日期间期间欠缴的物业服务费19758.86元及违约金3758.54元；二、被告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司对被告张彩虹、长沙万水镜缘文化传播有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费982元，因简易程序减半收取491元，由被告张彩虹、长沙万水镜缘文化传播有限公司、长沙市雨花城市建设投资集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇一九年十月二十五日书记员  肖倩