北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15858号原告：北京市昌平区马池口镇东闸村股份经济合作社，住所地北京市昌平区马池口镇东闸村。法定代表人：董立均，董事长。委托诉讼代理人：刘爱京，北京璟臻律师事务所律师。被告：北京联合建华开关控制设备有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇东闸村工业园区。法定代表人：迟宗信，总经理。委托诉讼代理人：赵晓光，北京市恒通律师事务所律师。原告北京市昌平区马池口镇东闸村股份经济合作社（以下简称东闸村股份合作社）与被告北京联合建华开关控制设备有限公司（以下简称联合建华公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东闸村股份合作社的委托诉讼代理人刘爱京及被告联合建华公司的委托诉讼代理人赵晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东闸村股份合作社向本院提出诉讼请求：1.确认我单位与联合建华公司于2001年12月12日签订的《协议书》中关于废弃鱼塘地租赁期限超过法律规定的部分即20年的部分无效；2.判令诉讼费由联合建华公司承担。事实与理由：2001年12月12日我单位与联合建华公司在北京昌平签订了一份《协议书》，约定我单位负责提供20亩建设用地及使用权为50年的鱼塘地一块，同时约定了每亩土地的价格及付款方式，但是联合建华公司并没有依据该合同履行自己的义务，而是采取非法蚕食的方式，侵占了我单位部分土地，后经我单位丈量，发现联合建华公司非法侵占东闸村集体土地13余亩，而且对于非法侵占的13余亩土地并未向我单位缴纳过一分土地租赁费。合同第一条约定了鱼塘地的租赁年限为五十年，该条款超过了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，现双方签订的土地租赁期限为五十年，显然违反了法律的规定，超出部分应属无效，故我单位诉至法院，请求法院支持我单位的诉讼请求。被告联合建华公司辩称：东闸村股份合作社所述都是谎言是不真实的。第一、东闸村股份合作社所说的租赁合同不真实，本案所涉合同不是租赁合同而是土地使用权转让合同。我公司提交的证据一可以证明该款项的名称就是土地转让费。2002年11月8日东闸村股份合作社及其上一级单位北京市昌平区马池口镇人民政府（以下简称马池口镇政府）招商公司确认征用土地面积为26640平方米。合同内容不涉及土地租赁。第二、合同第一条并未约定鱼塘地租赁使用年限为50年，而是使用权使用年限为50年。本案不适用于我国合同法第二百一十四条关于租赁合同期限不得超过20年的规定，这是一个土地使用权转让协议。第三、东闸村股份合作社在起诉书中称我公司不断采取蚕食的方式侵占其土地是错误的。按照双方约定，除了建设用地20亩外还有废弃鱼塘地一块，这一块没有约定面积，现在有两份证据证明这一块地的面积是多少。一个是土地使用证，面积是22000.16平方米，第二份是2002年11月8日马池口招商总公司和东闸村委会出具的证明，写明了土地形式为征地，面积为26640平方米，所以从这个数据来看当时征用东闸村土地是建设用地20亩及废弃鱼塘地一块，两项相加总面积为26640平方米，总面积就是现在园区的总面积，不存在东闸村股份合作社在诉状中所称的采取非法蚕食方式侵占东闸村土地的情况。东闸村股份合作社在诉状中称我公司违反诚实信用原则给其造成巨大经济损失是完全错误的，双方签订合同后我公司全面履行了合同全部义务，包括足额支付土地转让款，免除了对方应当支付的建设变压器的一半款项，无偿为对方提供我公司所建的办公室和门房，无偿为对方提供下水管道疏通，这些超出了合同约定的我公司应尽的义务，是东闸村违背了诚实信用原则。东闸村股份合作社在诉状中只提一项诉讼请求就是合同超出20年的部分无效，东闸村股份合作社依据的是租赁合同的相关法律规定，本案争议的重点是本案合同不是租赁合同，而是土地使用权转让合同。本院经审查认定事实如下：东闸村股份合作社原名北京市昌平区马池口镇东闸村经济合作社（以下简称东闸村合作社）。2001年12月12日东闸村合作社（甲方）与联合建华公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方负责提供20亩建设用地及废弃鱼塘地一块的50年使用权。乙方按每亩土地向甲方支付4万元人民币计算，计80万元人民币，废弃鱼塘地一块10万元人民币，共计90万元人民币付清后不再支付甲方其他款项。本协议签字之日，乙方向甲方支付全部款项的10%。2002年12月1日支付全部款项的50%。2003年12月1日支付全部款项的40%。本协议签字后甲方应向乙方出具有效准施工证明书。第二次付款50%前甲方应向乙方交付集体土地使用证，办理土地证的直接费用由甲方负担。甲方为乙方提供工业用变压器，所需全部费用双方各负担50%。甲方应为乙方提供水井一眼，打井的直接费用由乙方支付（产权归乙方）。甲方应在自签订协议之日起三年内，为乙方将该土地转为国有土地，向国家交纳的费用由乙方支付，不再交纳甲方任何费用。甲方出面乙方给予积极配合办理全部建筑手续和产权证，施工过程中出现问题由甲方出面协调。自签字之日起乙方对土地有充分的使用权和甲方应积极支持不得干预。乙方应按约定足额缴纳转让金，否则视为违约。同日，双方签订《附加协议》，内容为：鉴于东闸村合作社与联合建华公司签订的征用土地主协议有些事项不能当即决断，经甲乙双方协商，制定本附加协议，待有关事项务件完成后，依照本附加协议六条款规定，将当即主协议无法决断的事项，进行决断，款额清算，权力认定。一、本地块鱼塘地西，约二亩东闸村泄水用底洼坑地，由乙方进行工程治理，所需费用全额由乙方负担，工程标准必须达到东闸村雨季泄水要求，工程完工，经甲方验收合格后，以上土地面积确定为乙方使用权，期限与主协议一致，以后每年的泄水清淤由乙方完成，保证达到雨季泄水要求，费用由乙方承担。二、鉴于本地块有三条高压线，严重妨碍建厂规划要求，甲方承诺负迁移三条高压线之责，待迁移工作完成后，厂区场院地部分按甲乙双方实际测量，以每亩4万元价进行清算，鱼塘低洼地按实地测量，以每亩1万元价进行清算。三、在甲方未完成迁移高压线前，乙方按场院地20亩面积，每亩4万元支付甲方80万元，鱼塘地按狗场协议为基础，但乙方必须将原狗场协议付款方式的每年付款变更为一次性付款，款额由3万元变更为10万元，期限变更为50年……五、甲方迁移高压线期限为主协议签订元月起二年整，如甲方未如期履行责任，则乙方拥有甲乙双方划定的整个厂区土地使用权，并不再追加主协议所认定的款额和进行再次土地实地测量和款额清算，同时甲方不再负责高压线的迁移工作，也不再承担因高压线而发生的事故与经济责任。协议签订后东闸村合作社将涉案土地交付联合建华公司使用。2002年3月联合建华公司取得京昌集用（2002划）字第03-11-2085号集体土地使用证，面积为22000.16平方米，用途为企业用地，使用权类型为批准拨用。该部分土地系联合建华公司与东闸村合作社所签订《协议书》中约定的20亩建设用地。2002年8月19日，东闸村合作社（甲方）与联合建华公司（乙方）签订《协议补充说明》，内容为：根据征地协议，就未尽事项进行补充说明。1.联合建华公司院内坑塘，未纳入土地证范围（昌平区土地局核发的土地证），但仍属协议范围。管理和使用权归联合建华公司，使用权期限为五十年整。2.院外水井一眼（村用水塔前15米）产权归联合建华公司所有。3.此协议补充说明双方签字后生效。4.此协议补充说明同协议具有同等法律效力。本案审理过程中，本院依东闸村股份合作社之申请向北京市规划和自然资源委员会昌平分局调查核实了东闸村泄水用低洼坑塘地块土地性质及地类，结论为：该地块土地性质为集体土地，地类为坑塘水面。上述事实，有《协议书》、《附加协议》、《协议补充说明》、《中华人民共和国集体土地使用证》、《北京市规划和自然资源委员会昌平分局关于调取北京市昌平区马池口镇东闸村泄水用低洼坑塘地块土地性质及地类情况的复函》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：东闸村合作社与联合建华公司于2001年12月12日签订的《协议书》约定东闸村合作社提供20亩建设用地及废弃鱼塘地一块50年的使用权，联合建华公司按每亩土地向东闸村合作社支付4万元，计80万元，废弃鱼塘地一块10万元，共计90万元。双方协议虽约定东闸村合作社应在协议签订之日起三年内为联合建华公司将该土地转为国有土地，但在实际履行过程中，东闸村合作社并非按照协议约定将上述土地变更为国有土地。根据协议内容，东闸村合作社提供土地给联合建华公司使用，联合建华公司支付东闸村合作社相应的使用费，因涉案土地包括鱼塘地系东闸村的集体土地，联合建华公司关于双方达成的《协议书》为土地使用权转让协议的主张依据不足，本院对东闸村股份合作社关于双方达成的《协议书》系土地租赁协议的主张予以采信。我国合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因双方关于租赁期限的约定为50年，超出了我国合同法规定的最长租赁期限，故东闸村股份合作社现要求确认双方《协议书》中关于鱼塘地租赁期限超过20年的部分无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：北京市昌平区马池口镇东闸村经济合作社与被告北京联合建华开关控制设备有限公司于二○○一年十二月十二日签订的《协议书》中关于废弃鱼塘地租赁期限超过20年的部分无效。案件受理费6400元，由被告北京联合建华开关控制设备有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇一九年十月二十八日书记员  高 曼