福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初1530号 原告：张昌锦，男，1971年4月11日出生，汉族，住沙县扬帆新城Ｂ区。 委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。 被告:三明市中驰房地产开发有限公司，住所地沙县洋坊沙尤公路东侧A区。 法定代表人：郭朋娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁传琦，肖水芳（实习），福建枫桦律师事务所律师。 第三人:曹先妹，女，1977年2月2日出生，汉族，住沙县扬帆新城Ｂ区。 委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。 原告张昌锦与被告三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因曹先妹与本案有直接的法律上的利害关系，依法追加曹先妹作为第三人参加诉讼。原告张昌锦及第三人曹先妹的委托诉讼代理人黄书明、被告中驰房产公司的委托诉讼代理人丁传琦、肖水芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张昌锦向本院提出诉讼请求：1.中驰房产公司支付逾期交房违约金140156元（自2015年1月1日起至2017年6月6日止）；2.中驰房产公司立即为张昌锦向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋所有权初始预登记并为张昌锦取得该房屋权属证书；3.请求依法判令中驰房产公司支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金108905元给张昌锦（自2017年8月7日起至2019年7月7日止）以及支付张昌锦从2019年7月8日起至中驰房产公司实际为张昌锦向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋所有权初始预登记之日止的违约金（违约金按张昌锦已付房款728475元的月利率0.65%计算）；4.本案诉讼费、财产保全费用由中驰房产公司承担。事实和理由：张昌锦、中驰房产公司双方于2012年11月16日签订的《商品房买卖合同》（0500317号）约定，张昌锦向中驰房产公司购买坐落于沙县扬帆新城Ｂ区，该商品房总价款为728475元。合同签订后，张昌锦已支付中驰房产公司该商品房的全部价款。该合同第八条约定，中驰房产公司应于2014年12月31日前向张昌锦交付符合《商品房买卖合同》约定的商品房。但中驰房产公司才于2017年6月7日将坐落于沙县扬帆新城Ｂ区交付张昌锦，中驰房产公司的行为已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条规定，中驰房产公司应按日向张昌锦支付已付房款万分之五的违约金。中驰房产公司为何至才于2017年6月7日将坐落于沙县扬帆新城Ｂ区交付张昌锦呢？因为，是中驰房产公司所建的该商品房，质量不符合规定，即张昌锦购买的中驰房产公司开发建设的坐落于沙县扬帆新城Ｂ区住宅楼未达“国家和地方人民政府的有关规定”不符合双方交房条件，也不符合商品房应可正常使用的基本要求。即中驰房产公司开发建设的坐落于沙县扬帆新城Ｂ区住宅楼，根据福建省建筑工程质量检测中心有限公司对开裂楼板裂缝分部状况及成因分析，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性。因此，沙县住房和城乡规划建设局责成中驰房产公司及时委托具备相关资质的设计单位进行整改设计。张昌锦购买的坐落于沙县扬帆新城Ｂ区，楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，福建省建筑工程质量检测中心有限公司建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。中驰房产公司裂缝修补工程施工合同的工期从2015年6月15日至2015年7月20日。即中驰房产公司从2015年7月20日将扬帆新城Ｂ1号楼至Ｂ8号楼的裂缝修补好后并未通知张昌锦交付房屋。中驰房产公司才于2017年6月7日将坐落于沙县扬帆新城Ｂ区交付张昌锦。中驰房产公司的行为已严重构成违约，中驰房产公司的行为，直接影响向当地房屋权属登记机构办理该商品房所有权初始预登记和取得该商品房权属证书等相关权益。为此，张昌锦诉至本院。 诉讼过程中，2019年依张昌锦的诉讼保全申请，于2019年8月7曰作出（2019）闽0427民初1530号民事裁定书，裁定查封、冻结中驰房产公司银行存款249061元或查封、扣押相应价值的财产。嗣后本院已查封：1.中弛房产地公司名下座落于沙县洋坊沙尤公路东侧Ａ区的房地产，所有权证号：20161136。查封期限三年，自2019年8月12曰起至2022年8月11曰止。2.冻结中弛房产公司银行存款账户（详见财产控制反馈信息表）。冻结期限一年，自2019年8月9曰起至2020年8月8曰止。张昌锦支出案件申请费1765元。 中驰房产公司辩称，一、张昌锦要求支付逾期交房违约金没有依据。1.中驰房产公司开发的沙县杨帆新城B7号楼1001商品房己于2014年12月具备交付条件。2012年11月16日，中驰房产公司与张昌锦签订了《商品房买卖合同》和商品房买卖合同补充协议。中驰房产公司开发的商品房于2014年8月27日经过房屋主管部门通过了竣工验收报告，并于2014年12月31日进行了备案。中驰房产公司开发沙县杨帆新城B2号楼的商品房符合《商品房买卖合同》第八条约定，是具备交付条件的。2.中驰房产公司已通知张昌锦交付房屋。2014年12月己发函给张昌锦，张昌锦也己12月27日收到交房通知书，并于2017年6月7日接受房屋。3.中驰房产公司无须承担违约金，合同违约必须要有违约事实，就本案而言，虽然中驰房产公司开发的商品房存在质量瑕疵，但是该商品房己经过竣工验收合格，具备交付条件的，张昌锦应按照《商品房买卖合同》履行其交接义务。对于商品房存在的质量瑕疵问题，双方应按照《商品房买卖合同》第十五条约定履行，由中驰房产公司按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。4.法律对于商品房存在质量问题，影响业主的居住和使用的，分别不同情况有明确的规定，首先，建设部颁布《房屋建筑工程质量保修办法》第二条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”。从《房屋建筑工程质量保修办法》规定可以说明建筑工程若存在质量缺陷也属于质量保修范围，本案商品房为质量缺陷，与规定中质量问题属于同一性质，属于保修范围，具备房屋交付条件。其次，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。上述事实表明，房屋是符合合同约定的交付条件。张昌锦不接受房屋没有法律依据，同时要求支付违约金没有依据。二、张昌锦要求支付逾期交房违约金已过了诉讼时效，依照《民法通则》的规定，张昌锦失去胜诉权，双方签订的《商品房买卖合同》明确交房时间为2014年12月31日，若张昌锦要主张逾期交房违约金，张昌锦应从2017年1月1日之前主张，张昌锦未在二年内主张权利，则其主张己过了诉讼时效，其主张无法得到法院支持。三、要求支付逾期办理房屋所有权初始登记没有依据。首先，中驰房产公司己于2013年4月办理房屋预告登记，其次办证并不是被告的义务，张昌锦应提供相应材料，应张昌锦要提供结婚证，第三张昌锦并没有损失，且双方合同并没有规定按照银行利率支付逾期办证违约金，张昌锦主张没有依据。 曹先妹述称，与张昌锦的意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对事实认定如下： 1.2012年11月16日张昌锦与中驰房产公司签订《商品房买卖合同》，约定张昌锦向中驰房产公司购买沙县扬帆新城Ｂ区，价款728475元。合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”；第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。 2.2013年1月11日张昌锦按约定向中驰房产公司支付了首付款228475元。同年2月27日张昌锦与中驰房产公司以及中国建设银行股份有限公司沙县支行签订《个人住房借款合同》由张昌锦按揭贷款50万元直接支付给中驰房产公司。 3.2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局发函通知中驰房产公司：“中驰房产公司开发建设的沙县扬帆新城B区住宅楼工程，根据省建筑工程质量检测中心有限公司对开裂楼板裂缝分布状况及成因分析，部分楼板裂缝已贯通，将影响楼板的正常使用功能及耐久性，现责成中驰房产公司及时委托具备相关资质的设计单位进行整改设计。设计后组织施工单位按设计图纸进行处理。” 4.2015年6月13日中驰房产公司与福州科胜建设工程有限公司签订《沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同》，约定施工范围是对扬帆新城B1号楼至B8号楼的裂缝进行修补；裂缝修补工程施工合同的工期从2015年6月15日至2015年7月20日。即中驰房产公司从2015年7月20日将扬帆新城B1号楼至B8号楼的裂缝修补好后并未通知张昌锦交付房屋。 5.中驰房产公司于2017年6月7日将坐落于沙县扬帆新城Ｂ区交付张昌锦，即从2015年1月1日起至2017年6月7日止中驰房产公司共逾期交房888天即29.6个月。 6.张昌锦因本案申请诉讼保全支付保全费1765元。 7.张昌锦、曹先妹于1999年9月18日办理了结婚登记。 8.2013年3月中驰房产公司向原沙县房地产管理所政务窗口办理了张昌锦、曹先妹购买的坐落于沙县扬帆新城Ｂ区的申请预告登记。 本院认为，张昌锦与中驰房产公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行。张昌锦按时交款，中驰房产公司应按约定交房。关于中驰房产公司是否违约问题。中驰房产公司所建诉争房虽于2014年竣工验收并进行了备案，中驰房产公司并向张昌锦寄送了交房通知，但中驰房产公司所建诉争房所在楼“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”。诉争房不符合交房条件，张昌锦拒绝收房符合约定与法律规定。中驰房产公司未能在约定时间2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付张昌锦，构成违约。违约金的计算问题。合同约定中驰房产公司如违约应按已付款的日万分之五支付违约金。张昌锦要求按月利率0.65%计付违约金，低于约定且符合法律规定，予以支持。违约金支付起止时间问题。张昌锦于2019年8月1日起诉要求中驰房产公司支付自2015年1月1日以来的违约金。因民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。故已届满的违约金保护3年。3年的违约金应从2016年8月1日起计至交房之日2017年6月6日止为48297.89元（728475×0.65%×10.2）。超过部份不予支持。关于是否办理产权登记问题。张昌锦要求中驰房产公司向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋所有权的诉讼请求，符合双方约定，予以支持。中驰房产公司于2017年6月7日将坐落于沙县扬帆新城Ｂ区交付张昌锦，至今张昌锦未取得该房屋权属证书，根据合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。故张昌锦有权要求中驰房产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金自2017年9月7日起至中驰房产公司实际为张昌锦向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋所有权证之日止违约金按张昌锦已付房款728475元的每日按0.01%计算为48079.35元（自2017年9月7日起至2019年7月7日止）以及支付张昌锦从2019年7月8日起至起至中驰房产公司实际为张昌锦向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋所有权证之日止的违约金。超过部份不予支持。关于诉讼保全费损失问题。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿对方损失。中驰房产公司未全面履行合同，张昌锦申请诉讼保全支出诉讼保全费1765元，中驰房产公司应承担683元。关于曹先妹是否与张昌锦共同享有诉讼权利问题。张昌锦、曹先妹系夫妻关系，张昌锦购买沙县扬帆新城Ｂ区时，于2013年3月中驰房产公司向原沙县房地产管理所政务窗口办理了张昌锦、曹先妹该房的申请预告登记，曹先妹与张昌锦共同享有本案的诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 一.三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后10日内支付张昌锦、曹先妹逾期交房违约金48297.89元（自2016年8月1日至2017年6月6日，以购房款728475元为基数按月利率0.65%计算）； 二.三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后10日内为张昌锦、曹先妹向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋权属证书； 三.三明市中驰房地产开发有限公司应支付张昌锦、曹先妹逾期办理房屋权属证书的违约金48079.35元（自2017年9月7日起至2019年7月7日止）以及从2019年7月8日起至三明市中驰房地产开发有限公司实际为张昌锦、曹先妹向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋权属证书之日止的违约金（以728475元为基数每日按0.01%计算）； 四.三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后10日内支付张昌锦诉讼保全费683元； 五、驳回张昌锦的其他诉讼请求。 本案受理费5036元，减半收取计2518元，由三明市中驰房地产开发有限公司负担974元，张昌锦负担1544元。 三明市中驰房地产开发有限公司负担的受理费974元，应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  姜长生 二〇一九年十月十七日 书记员  邓雅君 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。