吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初4837号 原告：延吉万达广场投资有限公司，住所地：延吉市延河西路。 法定代表人：黄国斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：李震宇，吉林孚达律师事务所律师。 被告：延边智信房地产经营有限公司，住所地：延吉市友谊路新罗大厦。 法定代表人：朴根柱，该公司经理。 委托诉讼代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金学权，吉林诚途律师事务所律师 原告延吉万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）诉被告延边智信房地产经营公司（以下简称智信公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人李震宇，被告智信公司的委托诉讼代理人陶冶、金学权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万达公司诉称：1．请求法院依法判令被告继续履行合同，并支付因购房而拖欠原告的各项费用及违约金人民币X元（暂计算至2019年7月31日止，具体明细附后），违约金计算至被告全部履行完合同义务当天为止；2.请求法院判令被告限期履行配合办理房屋过户手续等事宜；3.本案的全部诉讼费用（包括但不限于起诉费、律师费等）均由被告承担。 事实与理由：2017年3月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，被告购买原告开发的延吉万达广场首尔街商铺共计85套（具体房屋明细详见附件），总建筑面积为X平方米，总房款为人民币X万元。合同签订后，被告按照合同约定分四次将上述全部购房款项如实支付给了原告。但根据双方签订的合同约定，上述购房面积和购房款项仅为签订合同时根据房产部门出具的最终房屋测绘报告面积为准，购房款多退少补。2017年7月19日，延吉市房产局为涉案房屋出具了最终房屋测绘报告。根据该份报告内容显示，被告所购上述房产总建筑面积为X平方米，共产生面积差X平方米，被告应实际补交面积差款人民币X元。此后，被告为了出售部分房源，将X等个别房源的补差款交纳完毕，目前尚未交纳面积补差款为X元。根据合同约定，该笔款项被告最迟应于2017年9月30日前向原告支付，但截至原告本次起诉，被告尚未支付上述款项。此外，根据双方签订的合同约定，原告已经先期代被告支付了包括取暖费、水电费、物业费等在内的多项费用，共计人民币X元。该笔款项截至原告本次起诉，被告也尚未支付。另，由于被告的上述违约行为导致目前被告购买涉案房屋迟迟没有按照合同约定的时间节点办理收房和相应的产权登记备案过户等手续事宜。根据合同约定，被告最迟于2017年10月1日始按照购房款总额的日万分之一支付原告逾期收房违约金。截至原告本次起诉时，已产生逾期收房滞纳金人民币X元。原告认为，原、被告此前签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告理应按照合同约定履行义务。但被告在签订完上述合同后至今，除支付了X万元的购房款外，没有严格按照合同约定如实履行接下来的义务，给原告造成了巨大的经济损失。此外由于被告迟迟不收房，造成原告目前开发的门市房楼盘长期处于荒废关闭状态，严重影响了原告开发项目的整体市场价值。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告智信公司辩称：一、关于原告主张给付逾期收房违约金的问题。1.原告向被告主张该违约金无事实和法律依据，双方之间于2017年3月8日又重新达成了《合同补充协议》，该协议中第六条已明确对房屋如何交付或拟制交付进行了约定，其中第4项明确载明了拟制交付房屋的方式，即被告购买的全部门市房屋已通过该方式交付给被告使用，不存在逾期收房的问题，该部分事实，根据原告起诉状当中的请求及事实陈述当中也已经自认，其向被告主张请求当中包括了垫付的物业费、取暖费、电费等相关生活类费用，这就充分证明着，原告对案涉房屋已交付被告使用的事实是认可的，既然房屋已交付给被告，何来的逾期收房违约问题，另外根据物业条例及取暖费收费相关的规定，物业费和取暖费的产生前提，是开发商将房屋交付给业主之后方能产生，其中《物业管理条例》第四十一条明确规定了“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，这就再次证明了原告实际上已将案涉房屋全部交付被告，因此才可能产生交纳物业费和取暖费事实的发生，才存在原告垫付上述费用事实的存在。故原告向被告主张给付垫付的物业费及取暖费和电费等生活类费用是自认房屋已交付给了被告使用，不可能再存在被告逾期收房的事实存在。2.原告之所以在补充协议当中约定拟制交付，是为了防止开发商承担逾期交付房屋的违约责任，既然约定《入伙通知书》自送达之日期第5日即视为房屋已交付给被告，那么就应当根据约定及公平原则履行合同的约定，根据补充协议的约定，案涉房屋的全部权利、责任和风险已通过拟制交付，转移至被告一方，被告不存在逾期收房的违约行为，也无需对此承担任何责任，同时被告也是基于补充协议的约定，视为交付收到了房屋，故在此被告不存在违约行为的情形下，原告的请求没有事实依据和法律依据。3.原、被告于2019年5月9日再次签订了《补充协议》，在该协议当中的第七条对违约金的事项再次进行了约定，虽然违约金名称为逾期收房违约金，但实际上纵观整个协议的约定，就是被告应当在约定的相关节点前交纳相关费用及办理房照，如未按期办理，被告应承担所谓的的违约责任，其意思表示并不是被告未接收房屋，或者原告未将案涉房屋交付被告的意思表示，且整个协议当中只字未体现房屋并未交付被告的字样，其中被告应支付的款项当中，大部分是关于契税和物业维修基金，但实际上双方之间约定的是关于被告办照的权利，根据法律规定和法理，原告不能为被告享有的权利再次设定为义务，且该部分办照费用是支付给房产部门和税务部门的，原告并不是收费的主体，故关于该部分收费的约定无任何意义和法律效力，同时在第七条第二部分还写明了，即便被告应该承担责任，也仅仅承担X元的30%，退一步讲，如果原告仍坚持被告应承担违约责任，也不是逾期收房的责任，仅仅是未按期支付相关原告无权收取的款项的违约责任。4.被告在2019年5月9日签订上述补充协议后，向万达公司索要相关房屋出售信息时方得知，原告隐瞒被告，擅自将X号门市房另售他人，并办理了不动产权登记证，但却在签订该份补充协议时恶意隐瞒该项重大事实，导致被告的权利受严重的损害，是典型的恶意隐瞒重大事实，并在此基础上单方起草了该份协议，同时在协议当中又约定了被告应当交付相关费用的节点，及未按照约定节点履行义务时应当承担的违约责任，已经违反了公平原则，且原告也未按照承诺将X号门市房变更回原告名下后，与其他房屋一同办理房照，补充协议当中约定的各项费用中也均包含了该套房屋，因此，要求被告支付相关费用亦无任何事实依据。二、关于原告主张给付垫付的物业费、取暖费、电费、生活垃圾处理费、垃圾清运费等费用与本案不是同一法律关系，应予驳回。1.本案当中原告是基于商品房买卖合同向被告主张权利，但上述相关由原告垫付的生活类使用费用的主张，均属于追偿权的范畴，即追偿法律纠纷，与本案不属同一法律关系，且在双方之间签订的补充协议中也明确约定了该部分为追偿权部分，因此，在本案当中向被告主张权利无任何法律依据，应予驳回。2.原告向被告主张上述垫付的费用金额并不准确和明确，因原告将已出售并交付被告的X号门市房，再次出售给了案外人，故相关产生的费用不应向被告主张，在房屋所有权人发生变动后，原告仍向被告主张权利无法律依据，又违反公平原则及合同相对性的原则，故即便原告向被告主张该部分款项，相关应由案外人承担的费用也不应当由被告承担。三、原告主张律师代理费无任何依据，根据原、被告双方签订的合同及补充协议当中，没有任何一条约定在被告已支付全部购房款的情况下，承担律师代理费的约定，且被告在本案当中不存在任何的违约情况，无论根据合同约定，亦或者根据案件事实，均不存在应当承担律师代理费的事由，故该项诉请应予驳回。综上，被告认为原告的诉讼请求，无任何事实和法律依据，请求人民法院在依法查清案件事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。 针对原告万达公司的诉讼请求，被告智信公司提出反诉，被告智信公司的反诉请求为：1，请求判令解除反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》中X号房屋的买卖合同，并返还反诉原告支付的房款X元及利息X元（利息暂计自2017年3月8日至2019年9月16日，以X元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，剩余利息自2019年9月17日起至实际给付之日止，以X元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率继续计算）；2，请求判令反诉被告赔偿反诉原告X万元；3，相关反诉费用由反诉被告承担，以上反诉金额X元。 事实与理由：2017年3月8日，反诉原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，反诉原告购买反诉被告开发的位于延吉市延河西路6999号延吉万达广场首尔街商铺共计X套，总建筑面积X平方米，房款总计为人民币X万元。合同签订后，反诉原告根据约定，支付了全部购房款。现反诉原告得知，购买的X套商铺当中的X号楼X号门市房（建筑面积X平方米、房屋单价X元/平方米、总房款X元），案外人吉林潮盛软件科技有限公司于2018年12月24日向延吉市房产局申请转移登记，并于2019年1月21日与反诉被告签订《商品房买卖合同（现售）》，将已出售给反诉原告的房屋，在反诉原告不知情，且在已将该房屋交付反诉原告的情况下再次出售给该公司，并办理了不动产权登记证，登记证号为吉（2019）延吉不动产权第X号（权利人：吉林潮盛软件科技有限公司、不动产单元号：X）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，反诉被告应承担返还购房款及利息，并承担赔偿反诉原告的责任。综上，反诉原告为保障自身的合法权益不受侵害，特想贵院提出上述反诉请求，请贵院在查清事实的基础上，支持反诉原告的全部诉请。 针对智信公司的反诉请求，万达公司辩称：反诉原告与反诉被告之间签订的商品房买卖合同（预售）中的X号房屋的买卖合同，不应解除。理由1，目前涉案房屋原告已经更回至原告名下，是由于被告不肯接受涉案房屋导致涉案房屋无法更名至被告名下。2，导致涉案房屋误将产权办理给案外人名下是由于被告的原因导致，原告对此并无过错。3，即便原告当初自身存在过错，但后期经过与被告沟通，原告已于第一时间将涉案房屋更回原告名下，且案外人书面承诺同意配合办理相关事宜，因此并不存在被告所述的问题，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释，原告的行为不构成所谓的一房二卖行为，因此不应当承担赔偿责任。 经审理查明：2017年3月8日，万达公司与智信公司签订《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议书，合同及补充协议书主要约定，智信公司购买万达公司开发的位于延吉市万达广场首尔街商铺共计X套，总面积为X平方米，总房款为X万元，补充协议第六条关于房屋交付的补充约定中第4款的约定，智信公司逾期办理房屋交付手续，或因智信公司原因造成该房屋未能按期交付的，智信公司按日向万达公司支付购房款总额的万分之一的违约金，且视为万达公司在《入伙通知书》送达之日起第5日已经将该房屋交付给智信公司，万达公司除按照约定承担质量保修责任外，不承担其他任何责任。自交付之日起，万达公司除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由智信公司承担。该房屋产生的物业费及其他费用（包括但不限于水、电费等）均自交付之日起计算，并由智信公司承担，合同签订后，智信公司分期向万达公司支付了全额房款X万元。万达公司与智信公司于2019年5月9日签订补充协议，协议约定，根据《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定目前智信公司尚欠万达公司面积差价款、逾期售房滞纳金等，共计X元，其中房屋差价款为X元，逾期收房滞纳金X元，17-18年代缴取暖费X元，预存电费X元，物业维修期金X元，交易契税X元，房照工本费X元，代办房产证费X元，物业费X元，生活垃圾处理费X元，垃圾清运费X元，上述费用除逾期收房违约金外，约定了2019年5月30日和6月18日的支付的意向，对逾期收房违约金确定为X元后，此后金额不再随日增加，并根据付款时间可以酌定减免，分别为：5月30日前付清，交纳X元的10%，6月30日前付清，交纳X元的20%，7月30日前付清，交纳X元的30%。另查明，智信公司要求所购房屋中的X号，预测面积为X平方米的房屋更名至案外人名下，且该房屋于2017年12月13日已经备案登记至他人名下。万达公司于2019年1月21日，在未告知，且未经智信公司同意的情况下，将涉案房屋中的X号，面积为X平方米的房屋，以X元的价格出售给案外人吉林潮盛软件科技有限公司，并签订商品房买卖合同（现售），现该房屋已办理了不动产权登记证至案外人吉林潮盛软件科技有限公司名下，证号为：吉（2019）延吉市不动产权第X号。2019年2月15日万达公司以邮箱的形式向智信公司发送了告知函，内容为：2019年3月30日前付清购房税费、物业费基金等相关费，并要求确认剩余X套房源产权更名至案外人吉林潮盛软件科技有限公司名下，如同意更名将更名函加盖公章及法定代表人签字后，原件邮寄到万达公司处。智信公司于2019年2月25日回复，内容为：相关费用拖欠，在3-4月份到访万达公司时进行洽谈，智信公司不同意向案外人变更所购房产名称。万达公司已向延边荣祥供热有限公司、国网吉林省电力有限公司延边供电公司、沈阳万隆物业管理有限公司延边分公司支付了供热费X元（2017年-2018年度），预存电费X元（每户X元标准），物业费X元（X元/平/月），两年生活垃圾处理费X元（X元/户/年），垃圾清运费X元（X元/平方米），上述主张的费用中，包括部分X号房屋的相应费用。智信公司所购上述房屋经测绘多出面积为X平方米，在庭审中，智信公司承认多出面积为X平方米及应交差价款为X元。 认定上述事实的证据有：原告提供的商品房买卖合同及补充协议，房产测绘成果报告书，补充协议（2019年5月9日），委托收费证明、银行汇款凭证4张；被告提供的延吉市房屋产权管理中心房屋材料、《合同补充协议》、《补充协议》；原告的反诉证据有：关于告知函的回复，承诺书；被告提供的反诉证据有：延吉市房屋产权管理中心X号房屋的材料，2019年2月15日告知函，以及当事人的陈述为证，本院予以确认。 本院认为：双方签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议、《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。 一、关于万达公司主张要求智信公司限期配合办理房屋过户手续等事宜的问题：双方在合同补充协议第六条已经确定，智信公司逾期办理房屋交付手续，或因智信公司原因造成该房屋未能按期交付的，智信公司按日向万达公司支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为万达公司在《入伙通知书》送达之日起第5日已经将该房屋交付给智信公司，因此，万达公司按照上述协议约定，要求智信公司立即协助办理房屋过户手续，本院予以支持，但万达公司要求办理X套房屋的过户手续，因万达公司将涉案房屋中的X号房屋另出售给他人，并办理了不动产权登记证，故本院确认协助办理过户手续的房屋数量为X套。 二、关于万达公司提出的房屋差价款问题：本案中房屋确系存在X平方米的房屋差价面积，该部分的房款为X元，对于该部分智信公司在庭审中也予以确定，因此，万达公司主张支付房屋差价款X元的主张本院予以支持。 三、关于逾期交付房屋违约金X元的问题：本案补充协议中，已经确定了拟制交付方式及拟制交付后产生的后果，万达公司向智信公司主张物业费、取暖费等其已经垫付费用的行为，应视为万达公司事实上已将涉案房屋交付给智信公司，且产生物业费及取暖费、垃圾清运费等费用的前提，是开发商将房屋交付买受人之后方能产生。双方虽然于2019年5月9日签订的补充协议第一款中，对逾期收房滞纳金的收取方式也做了约定，但本院认为，双方签订补充协议时，该协议房源明细中，万达公司还将已出售给他人的X号房屋也作为交房及办理产权证的相关费用进行罗列，并在起诉时向智信公司主张物业费、取暖费等其已经垫付该部分费用的事实，本院认为，万达公司已经认同房屋已拟制交付的情况下，万达公司主张按日万分之一的标准主张至起诉时止的逾期交房违约金，没有依据，该条款系无效条款。本院酌定调整到应按基准价款为X万元{X万元（总房款）-X元（X号房款）-X元（X号房款）}的日万分之一标准支付X日为宜，即X元。 四、关于垫付的水费、电费、取暖费、物业费、生活垃圾处理费、垃圾清运费共计X元的问题：本院认为，万达公司所主张的上述费用中，还包含了未经智信公司同意出售房屋的相关费用，且本案案由为房屋买卖合同纠纷，因此，本案相关垫付费用与本案不是同一法律关系，万达公司应另行主张。 五、关于智信公司反诉主张解除商品房买卖合同中X房屋买卖合同的问题：万达公司收到智信公司交付的购房款后，又将X号房屋另行出售给案外人吉林潮盛软件科技有限公司，并已办理不动产权登记证，导致智信公司无法实现购买X房屋的目的，万达公司的行为构成违约，应依法承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据该项法律规定，智信公司购买的X房屋由万达公司另行出售给案外人，且已经办理不动产权登记证的行为，导致智信公司不能实现购买X房屋的合同目的，故智信公司要求解除关于X房屋合同、返还已付X房屋的购房款、支付利息，并赔偿已付购房款一倍损失的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。本案中，智信公司系分期购买的多套房屋，且万达公司也承认智信公司在合同约定期限内，已经交付完全额房款，故利息的起算时间确定为2017年4月29日起起算。关于万达公司提出智信公司，变更X房屋所有权系经智信公司同意后变更，但庭审中根据智信公司所提供的证据，万达公司将房屋另售他人后，还与智信公司争取出售房屋的权利，智信公司明确回复不同意更名至他人名下的情况下，万达公司已构成一房二卖，且本案另售他人的房屋，至本庭辩论终结前，仍登记在案外人吉林潮盛软件科技有限公司名下，故万达公司提出的抗辩理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下： 一、延边智信房地产经营公司自本判决生效之日起立即协助延吉万达广场投资有限公司办理涉案X套房屋过户手续（过户过程中产生的相关费用的数额以实际发生为准，由延边智信房地产经营公司负担）； 二、延边智信房地产经营公司自本判决生效之日起立即向延吉万达广场投资有限公司交纳房屋差价款X元。 三、延边智信房地产经营公司自本判决生效之日起立即支付延吉万达广场投资有限公司逾期收房违约金X元（以X万元基础，按照日万分之一标准计算5日）。 四、解除延吉万达广场投资有限公司与延边智信房地产经营公司之间于2017年3月8日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议中关于延吉市万达广场首尔街商铺X号房屋的合同； 五、延吉万达广场投资有限公司于本判决生效之日起立即返还延边智信房地产经营公司关于X号房屋房款X元，支付利息（利息以基数X元为标准，自2017年4月29日起至全部支付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付），并赔偿损失X万元。 六、驳回延吉万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如原告延边智信房地产经营公司、被告延吉万达广场投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费X元（原告已预交），减半收取X元，由延吉万达广场投资有限公司负担X元，延边智信房地产经营公司负担X元；反诉费X元，由延吉万达广场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  边万龙 二〇一九年十月二十五日 书记员  刘 帅