北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初6938号原告:北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司，住所地北京市顺义区仁和镇沙坨村东路1号-14号，统一社会信用代码91110113306667393R。法定代表人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：孙智全，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：谢金涛，男，1986年9月26日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司（以下简称中建物业公司）与被告谢金涛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。原告中建物业公司的委托诉讼代理人孙智全到庭参加诉讼。被告谢金涛经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中建物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付自2016年5月26日至2018年12月31日期间的物业费5636.99元：2.被告给付原告自2016年5月26日至2018年12月31日期间逾期交纳物业费滞纳金1420.35元；3.被告给付原告滞纳金（以5636.99元为基数，按照日万分之五计算，自2019年1月1日起至实际支付之日止）；4.被告给付原告自2016年5月26日至2018年12月31日期间的垃圾清运、消纳费170.5元；5.案件受理费由被告负担。事实与理由：被告是中建×家园小区×号楼×单元×室业主。中建物业公司系该小区物业服务企业向涉诉小区全体业主提供物业服务。按照前期物业服务合同及该小区临时管理规约的规定，被告应自2016年5月26日起缴纳物业服务费及相关费用。经中建物业公司多次催要，被告累计拖欠物业费5636.99元及垃圾清运、消纳费170.5元，至今未付。被告谢金涛既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：谢金涛系涉诉房屋顺义区×街×号院×号楼×层×单元×室房屋的所有权人，该房屋于2016年7月6日登记在谢金涛名下，房屋建筑面积为79.36平方米。2013年3月19日，谢金涛（买受人）与北京慧眼置业有限公司（出售人）（以下简称慧眼公司）签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房），预购涉诉房屋，该限价商品住房所在土地用途为住宅，前期物业管理期间物业服务费标准为住宅2.28元/平方米·月，出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该限价商品住房，该商品房达到约定的交付条件后，出卖方应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照补充协议约定的方式处理。同日，谢金涛（甲方）与慧眼公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，第九条约定，在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。第十条，发生第九条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，乙方可按前期物业服务费托收协议的约定，通过银行从“业主一卡通”中划转相应的物业服务费。但除非发生第九条约定的情形，否则任何一方均不得从该账户中划转任何款项。同日，谢金涛与慧眼公司签订《补充协议》，约定：对合同第九条的补充约定如下，1.物业管理区域内已交付业主的专有部分面积达到本物业管理区域建筑物总面积50%以上，乙方应在物业管理区域内以公告形式召集业主成立首次业主大会。自公告之日起满30日，若报名的业主人数仍未达到《北京市物业管理办法》第十四条规定之“占总人数5%或者专有部分占建筑物总面积5%以上”的条件，导致筹备组未能成立的，则甲方应在完成物业共用部分交接前缴纳物业服务费，并自公告之日起第31日开始缴纳。2.合同第九条第4项约定的“物业共用部分经查验符合相关标准”以取得建筑工程竣工验收备案表为标准。十二、对合同第十六条补充约定，甲方同意乙方选定北京中建物业管理有限公司提供物业服务。十三、对合同第十七条补充约定，甲方同意，如发生合同第九条和本补充协议第六条约定情形之一的，乙方在合同及本补充协议项下的权利义务自动转移给乙方选定的物业服务企业，甲方在此不可撤销地授权乙方选定的物业服务企业代为查验、接收本物业共用部位、共用设施设备，物业服务企业的查验接收视为甲方的查验接收。2014年8月24日，谢金涛（甲方）与中建物业公司（乙方）签订《中建·×家园前期物业服务协议》，由中建物业公司为涉诉房屋提供物业服务，包括一、综合管理；二、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、绿化管理；四、保洁管理；五、公共秩序维护管理；六、交通秩序和车辆停放；七、市政供水；八、社区文化活动的开展；九、房屋装饰装修管理服务。合同第九条约定物业服务费收费标准为住宅2.28元/月·平方米。合同第十条约定业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起预交一年（12个月）的物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日预交一年（12个月）的物业服务费，以后每季度首月的10日前缴纳当季物业服务费及相关费用，或每年的首月预交全年物业服务费及相关费用。甲方可以到物业服务企业交付现金或支票，也可在物业服务企业指定银行开设委托收款账号，由银行划拨。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳违约金……第三十六条约定本协议期限自双方签订之日起生效，自慧眼公司完成物业共用部分交接并发布终止前期物业服务责任公告之日起执行，协议期限为三年。协议期内业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。涉诉小区未成立业主委员会，中建物业公司继续为该小区提供物业服务。2015年4月22日，慧眼公司发布了《交接通知书》，内容为，根据《北京市物业管理办法》等相关配套文件要求，本项目×家园小区于2014年10月30日至2015年4月20日完成公共设施设备及档案资料的承接查验评估工作，经评估本小区已达到交接查验标准。请广大业主于2015年5月25日前组织专人对本小区公共设施设备及档案资料进行接收。该通知后附的《物业项目承接查验评估报告摘要》载明，评估机构青宇（北京）物业服务评估监理有限公司接受慧眼公司委托，对中建×家园物业项目共用部位和共用设施、设备的承接查验进行了评估，现摘要如下：委托方为慧眼公司；评估目的为评估物业项目共用部位、共用设施设备在评估时点的状况，独立、客观、公正地反映物业项目共用部位、共用设施设备的现状和所存在的问题；评估对象为中建×家园；评估结论，于承接查验评估基准日2015-4-2，中建×家园物业项目共用部位及共用设施、设备承接查验评估工作，共完成评估查验点15339点，其中合格15339点，不合格0点。2015年5月26日，慧眼公司发布《×家园物业费启费公示》，载明，我司聘请北京市住房和城乡建设委员会认可的第三方评估监理机构青宇（北京）物业服务评估监理有限公司于2014年10月30日至2015年4月20日期间，完成了×家园小区物业共用部分的承接查验评估工作，经查验符合相关标准，后于2015年4月22日发布了《交接通知书》，至2015年5月25日《移交通知书》发布已达30日。2015年5月26日起由中建物业公司按《前期物业服务协议》的约定向您提供物业服务，并向您计收物业服务费用。2018年5月23日，×街道办事处出具证明，载明，中建×家园小区的开发建设单位北京慧眼置业有限公司完成×家园小区的公区查验后，已经将《物业项目承接查验评估报告》摘要、《交接通知书》及相关情况说明向我街道办进行了报备，我街道办对其予以备案。2018年6月26日，中建物业公司向谢金涛发出催缴物业费通知书，要求谢金涛交纳2016年5月26至2018年6月30日的物业费、垃圾清运费、及垃圾消纳费共计4690.23元。庭审中，原告中建物业公司明确物业费的计算方式为按照每月每平方米2.28元乘以房屋面积79.26平方米乘以12个月一年的物业费为2168.55元，一个月物业费为180.71元，一个季度的物业费为542.13元。2016年5月26日至2016年5月31日共计6天，该6天的物业费为2016年5月份每天物业费（为180.71元除以31天）乘以6=34.97元。2016年6月份物业费为180.71元。故2016年5月26日至2016年6月30日的物业费共计215.68元。以上合计，谢金涛欠付2016年5月26日至2018年12月31日物业费共计5636.99元。滞纳金按照欠费金额乘以日万分之五乘以（违约天数减去10天），经计算截止到2018年12月31日滞纳金为1420.35元。垃圾清运费每月2.5元，消纳费每月3元，2016年5月至2018年12月共计31个月的垃圾清运费和消纳费共计170.5元。上述事实，有原告中建物业公司提交的《北京市商品房预售合同》、承诺书、通知书、《×家园临时管理规约》、《前期物业服务合同》及本院质证笔录、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告谢金涛经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。中建物业公司与谢金涛签订的《中建·×家园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。中建物业公司为涉诉小区提供了物业服务和垃圾清运服务，谢金涛作为该服务的受益人理应及时履行向中建物业公司交纳物业费和垃圾清运费、垃圾消纳费的义务。故本院对中建物业公司要求谢金涛支付自2016年5月26日至2018年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运费及垃圾消纳费的诉讼请求予以支持。双方在《中建·×家园前期物业服务协议》中对逾期交纳物业费滞纳金有约定，谢金涛亦存在逾期交纳物业费的情形，但考虑到谢金涛并非恶意拖欠物业费，故本院酌定谢金涛向中建物业公司支付滞纳金500元。需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关问题，本院建议中建物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢金涛支付原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司自2016年5月26日至2018年12月31日期间的物业服务费5636.99元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告谢金涛支付原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司滞纳金500元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告谢金涛支付原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司自2016年5月26日至2018年12月31日期间的生活垃圾清运费及垃圾消纳费170.5元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司的其他诉讼请求。如果被告谢金涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费560元，均由被告谢金涛负担，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高丽丽人民陪审员  梁小玉人民陪审员  马淑贤二〇一九年十月八日法官 助理  王一笑书 记 员  马春阳