松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初5822号 原告（反诉被告）：方刚，男，1988年6月8日生，满族，现住松原市宁江区。 委托代理人：吴大伟，吉林捷盈律师事务所律师。 被告（反诉原告）：某公司，住所地：松原市宁江区。 法定代表人：林峥嵘，董事长。 委托代理人：包剑卿，吉林车宏伟律师事务所律师。 原告（反诉被告）方刚诉被告（反诉原告）某公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方刚及其委托代理人吴大伟，被告某公司的委托代理人包剑卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 方刚本诉诉称：2011年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定方刚购买被告开发的滨江一号35栋106室商品房一幢，总房款1305711元，建筑面积额241.17平方米。当时双方口头约定是以栋为单位购买的，不因面积增加或者减少影响房价,付款方式约定为合同签订当日交首付款525711元,其他余款78万元向银行贷款。合同第15条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360工作日,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理，2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。3.由于政府原因，可延期办理。出卖人应在2011年9月30日前将商品房交付买受人使用。案涉房屋于2011年9月竣工，2011年10月27日被告向原告交付了房屋。案涉房屋于2014年1月23日登记在被告名下，原告多次要求被告开具购房发票及办理产权变更登记，但被告至今没有为原告办理。被告不履行合同义务，系违约，且在合同中约定的双方的违约责任明显不对等，被告应支付的违约金明显过低。故诉至法院请求判令：一、被告给原告出具购房发票并配合原告办理房屋产权证；二、被告迟延办理房照应付原告违约金以全部房款1305711元为本金，自2012年12月1日起至被告实际履行办理产权登记之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 某公司辩称：我公司与方刚签订的房屋买卖合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以最后的测绘面积为准计算房款多退少补。房屋并不是按照整体进行销售的，是以实际面积和单位价格计算房屋价款的。方刚居住使用的房屋实际测绘面积为247.14平方米，原告方刚交付的房款与实际测绘面积计算的房款差额为32321.99元。原告至今没有补交该房款，因此我公司才未给原告开具发票并协助办理房屋产权证。并且我公司向方刚交付的房屋符合合同约定和国家规范，方刚请求开具发票和支付违约金没有合同约定和法律规定。应驳回原告方刚的诉请。并且反诉请求方刚向某公司补交所欠的房款32321.99元及自2014年3月1日起至实际给付时止的按照日万分之三计算的违约金。 反诉被告方刚辩称：1、争议房屋的初始登记系由本案的反诉原告自行委托测绘进行登记，该测绘违反相关法律规定并且测绘面积与实际面积不符，因原、被告之间就该房屋买卖是以整栋一口价方式达成的买卖协议，从每平方米单价为5414.07元以及根据我们了解反诉被告的邻居等人房屋面积一致但房屋单价均不一致且已经精确到元、角、分的情况看明显是以栋为单位计价，合同单价是为了到房产登记而经过面积和总房价相除而倒推出来的，所以说双方签订的买卖合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定并不是双方当事人的真实意思表示，我方认为无效，因此反诉被告无需向反诉原告补交所谓的差价款。 经审理查明：2011年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定方刚购买被告开发的滨江一号35栋106室商品房一幢，总房款1305711元，建筑面积额241.17平方米，单价为5414.07元/㎡。合同签订当日交首付款525711元,其他余款78万元向银行贷款。合同第七条约定:买受人如未按本合同规定的时间付款按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理，⑴…⑵逾期超过7日后买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应在2011年9月30日前将商品房交付买受人使用。案涉房屋于2011年9月竣工，2011年10月27日被告向原告交付了房屋。案涉房屋于2014年1月23日登记在被告名下。该协议第五条面积确认及面积误差处理约定：商品房交付后，产权面积与合同面积发生差异，双方同意按第1种意见处理：1、双方自行约定：该商品房面积以房产处测绘核对面积为准多退少补……。同时双方签订了《合同补充协议》,该协议第6条产权登记的补充约定，因买受人未按本合同约定和出卖人通知及时交纳相关资料和费用，导致房屋所有权证不能办理或逾期办理的或因登记机关不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任……。协议签订当日，方刚向被告交纳购房首付款525711元，余款78万元办理了按揭贷款。2011年10月27日，方刚向松原市瑞嘉物业有限公司交纳了物业服务费等费用，开始接收入住案涉房屋。涉案房屋已经于2014年1月23日登记在被告名下。方刚向被告要求出具购房发票，双方因房屋购买方式和房屋面积发生争议，至今未开具发票，也未办理产权变更登记。 另查:松原市广厦房地产测绘有限责任公司于2012年5月10日作出《住康●滨江-35#楼房产测绘成果报告书》，其中的房屋建筑面积测量报告【竣工】的测绘时间为2011年11日26日，该报告中案涉房屋建筑面积为247.14平方米。 上述事实有原、被告的陈述，双方提供的商品房买卖合同、收款收据、判决书、查档证明等在卷为凭。 本院认为：原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。方刚作为买受人已经履行了交付房款的义务，被告作为房地产开发企业和涉案房屋的出卖人有给买受人方刚出具购房发票的义务。房屋买卖合同的出卖人协助房屋买卖合同买受人办理房屋所有权转移登记，是买卖合同的附随义务。因此方刚要求被告出具购房发票并配合办理房屋产权变更登记的请求，符合合同约定和法律规定，本院以支持。关于双方买卖房屋的方式各自陈述不同，方刚称系整体购买的，被告称系合同约定。依据双方签订的《商品房买卖合同》中约定房屋单价为5414.07元/平方米，虽然已经计算到元、角、分的约定，但是通过原告的房屋总价1305711元来看，总价款精确到元也与整体购买常理不符。综上原告的整体购买的证据不充分，应依据双方买卖合同的约定认定购买方式。因此方刚应按照房屋的实际面积向被告补交房款，故被告请求原告支付房屋面积差价款及逾期违约金本院予以支持。方刚没有交齐房款，其请求开具购房发票及办理过户本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告方刚的诉讼请求。 二、反诉被告方刚于本判决生效之日立即给付反诉原告某公司房款32321.99元，并自2014年3月1日起至给付之日止按日万分之三给付违约金。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4900元，反诉案件受理费548元，均由方刚负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判员  贾志忠 二〇一九年十月十二日 书记员  李昱廷