安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初4909号原告：芜湖新华联文化旅游投资菅理有限公司文化旅游分公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区老街项目DK09-1#院，统一社会信用代码91340207MA2MRA4Q30（1-1）。负责人：张新，总经理。委托诉讼代理人：苏大连，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗军，安徽深蓝（芜湖）律师事务所实习律师。被告：朱丙山，男，1970年6月25日出生，汉族，户籍地安徽省含山县，现住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：胡梅君，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原告芜湖新华联文化旅游投资菅理有限公司文化旅游分公司与被告朱丙山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏大连，被告朱丙山及其委托诉讼代理人胡梅君、孙睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年5月17日签订的《租赁合同》和《补充协议》；2、判令被告立即腾让其承租的鸠兹古镇8号地块5号院02-03号商铺；3.被告支付2017年1月30日至2019年7月29日所欠租金364140元及物业费59079.2元（租金暂计算至2019年7月29日，物业费暂计算至2019年5月29日，逾期均顺延支付房屋使用费至被告实际腾让房屋之日止）；4、判令被告向原告支付的23544.5元履约保证金由原告所有；5、判令被告支付逾期支付房租违约金94676.4元，逾期支付物业费违约金3567.79元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告承租位于芜湖市鸠江区徽州路鸠兹古镇8号地块5号院02-03号商铺用于经营“面食、小炒”销售。该房屋产权人与原告签订委托租赁、管理的协议，产权人委托原告代为对外出租和管理。原告与被告在2016年5月17日签订《租赁合同》（合同编号：WHWL-ZL-0058），合同约定原告为被告的涉案商铺提供租赁服务，并约定了租赁期限、租金标准、支付期限和方式、违约责任等内容。合同签订后，原告即将房屋交付被告，按照合同约定及《商铺租赁合同补充协议》，第一年度和第二年度的租金均为每年121380元，第三年的租金为242760元。被告承租房屋后，仅支付2016年7月30日至2017年7月29日的租金，自2017年7月30日开始产生的租金，被告均未支付。另，自2017年1月30日至2019年5月29日期间，被告共拖欠原告物业费59079.2元。原告多次向被告催要租金和物业服务费，但被告至今分文未付。按照双方签订的《租赁合同》第20条第5款约定，被告迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，应当按照欠费金额日千分之五支付违约金。原告考虑到该违约金标准较高，主动将违约金标准降低至月2%。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。原告为证明其诉请主张，向本院提交了如下证据：1.不动产初始登记证，证明原告具有涉案商铺的所有权。被告对其真实性和合法性无异议，但认为该证上的房屋权利人为芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司，并非原告，应由商铺的权利人主张权利。2.租赁合同及补充协议，证明原、被告双方于2016年5月17日签订该合同，合同约定被告承租原告商铺，并约定了租赁场所面积、期限租金计算及支付方式、违约责任、合同解除等内容。被告对其真实性及合法性无异议，但认为原告应根据合同约定履行管理职责；另外，根据合同约定，物业费及其违约金应由物业公司直接向被告主张。3.商铺租赁合同补充协议，证明原、被告双方于2016年10月18日再次签订协议，就涉案商铺租赁年限、面积、年租金及支付方式、履约保证金、质量保证金等内容进行了确认。被告对其三性无异议，但认为根据该补充协议的约定，当商铺的实测面积小于合同约定面积时，应对租金的数额进行调整。4.收据两份，证明被告支付了2016年7月30日至2017年7月29日即第一年的租金，以及23544.5元履约保证金。被告对其无异议。被告辩称，1.原告在计算租金时，未扣除最后一份补充协议约定的被告已经多支付的费用19158.12元。2、原告在订立合同前作出保证客流量等承诺，该承诺视为广告邀约。但原告在合同履行过程中并未达到承诺的效果，原告首先违约，且该根本违约导致被告无法经营，故被告不同意支付原告所诉请的租金、物业费等费用。3、被告租赁的商铺已于2019年1月被原告撬开门锁接管，对由此造成的损失被告保留追究原告法律责任的权利。4、被告同意解除租赁合同，且该租赁合同已于2019年1月实际解除。被告为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、原告2016年10月18日发出的通知函一份，证明被告租赁的商铺实测面积少于合同约定的面积，原告多缴纳的租金等费用19158.12元应在后续费用中予以抵扣。原告无异议。2、被告与原告销售经理的通话录音一份，证明原告在招商时，对鸠兹古镇的经营条件、引流宣传、定期开展活动等作出承诺，视为原告的口头承诺。原告认为，该证据系被告当庭提交，故对通话中的牛某的身份未进行核实，且通话内容也不能证明原告虚假承诺以达到签订租赁合同的目的。3、图片一组，证明原告于2019年1月撬开门锁实际接管了被告租赁的商铺。原告对其真实性有异议，并当庭向公司工作人员核实，称不存在于2019年1月实际接管商铺的事实。4、图片一组，证明因原告管理不善对古镇封园，各商户于2018年9月拉横幅进行联合抗议。原告对该证据的真实性不予认可。5、网页截图，证明原告在2017年11月前对鸠兹古镇进行宣传、举办活动，但在2018年后停止了上述活动。原告认为对该证据的真实性不清楚，即使其真实的，也只能证明原告为营造更好的经营环境作了大量的宣传工作。6、2019年9月5日的现场图片一组，证明被告在该日发现经营场所已更换了新锁，房间内的大部分物品被拿走，且增加了部分新物品。原告的质证意见同证据3。7、证人牛某的当庭证言，证明证人系原告的招商人员，原告在招商时对客流量等事项作出承诺，作为与商户签订合同的条件，视为广告邀约，即使合同中没有约定也应视为口头约定，且原告在后期管理宣传不善导致客流量大幅度下降，被告无法实现合同目的，原告已构成根本违约。原告认为：1）证人系由原告单方解除劳动合同的，与原告存在一定矛盾，其证言不应采信；2）证人并非原告的主要负责人，其相应的言行不能视为原告的意思表示；3)证人明确表示客流量只是预估，并非合同约定；4）原告与被告的合同在南京招商大会前既已签订。经庭审举证、质证，本院认为，原告所举证据及被告证据1相对方对其真实性无异议，且上述证据来院合法，与本案具有关联性，依法予以采信。被告证据2、7，本院结合其他证据认定其证明的事实，对于被告所举证据3、4、5、6无法核实其真实性，且不能实现被告举证目的，本院不予采信。本院经审理查明：2016年5月17日，原、被告签订《租赁合同》一份，主要约定由被告承租原告位于芜湖市鸠江区鸠兹古镇8地块5院02、03铺位用于经营小吃；租赁期限为3个租约年，自计租日起算，从进场日至开业日前一天为免租装修期，免租期内，被告无需承担租金和物业服务费，开业日暂定为2016年7月30日；第6条，第1、2年的年租金为139119元，第3年的年租金为278238元，租金支付方式为半年付；第7.1条，被告应在合同签署后的7日内，向原告交纳23544.5元履约保证金；第7.3条，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由被告承担的费用外，剩余部分（如有）于被告按合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还；第7.4条，被告应在开业日之前支付2万元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后90日之内，原告应将剩余的质量保证金无息退还给被告；第20.5条，被告延迟缴纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应当支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金；第21.3.5条，被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或者被告延迟缴纳租金或其他费用等累计超过3次（含本数）的，原告有权立即解除合同；第22.1.1条，无论因何种原因导致合同终止（或解除〉，原告均应在合同终止（或解除）之日起20日内将原告交给被告保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还原告，并自行承担费用拆除、搬离由被告所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内被告安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归原告所有），并将租赁场所恢复到符合原告最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还原告。《租赁合同》签订当天，双方又签订《补充协议》一份，就合同未尽事宜作出了补偿约定。上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，原告按约向被告交付租赁房屋，被告于2016年5月23日向原告支付了履约保证金23544.5元，并交纳了2016年7月30日至2017年7月29日的租金139119元。此后，被告未再交纳租金。2016年10月18日，原、被告签订《〈商铺租赁合同〉补充协议》，约定商铺面积为404.6平方米，第1、2年的年租金为121380元，第3年的年租金为242760元，履约保证金23544.5元，质量保证金20000元，垃圾清运费1213.80元。同日，原告向被告发出《通知函》言明，商铺实测面积少于合同约定面积59.13平方米，被告多交租金等费用19158.12元（租金17739元、物业费1241.43元、垃圾清运费177.39元），直接结转为被告应向原告、物业服务公司支付后续费用的一部分。另查明，在原、被告签订的上述《租赁合同》中，其中，在序言部分，约定涉案租赁房屋的物业服务公司，指接受原告的委托、对包括租赁场所在内的鸠兹古镇提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业，就本合同而言，指北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司。合同正文第8条“其他费用的承担及缴纳”约定，自进场日起，被告应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有限电视等费用；双方确认，本合同项下被告向物业服务公司缴纳的各项能源费用均为物业服务公司代相关公用事业部门收取，物业服务公司收取被告缴纳的能源费用后向朱丙山开具代收代缴服务行业收据；第9条“延迟付款责任”约定，租赁期限内，除双方明确约定外，被告不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费，如果被告未按约定向新华联公司或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，被告应支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金；第10条“物业服务及费用”约定，物业服务的内容及相关权利义务关系由被告与物业服务公司即北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司签署《物业服务合同》加以约定。又查明，涉案商铺的权利人系芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司。案件审理过程中，芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司向我院出具《情况说明》称：该公司原系鸠兹古镇商铺的产权人和经营方，为便于对鸠兹古镇的管理和经营特成立了分公司即为本案原告，并将鸠兹古镇所有商铺的出租、管理事宜交由原告负责。本院认为：原、被告2016年5月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方均应自觉遵守，并按照合同约定履行各自的义务。被告抗辩称因原告不履行口头承诺，已构成根本违约与已查明的事实不符，不予采纳。（一）、原、被告签订的《租赁合同》约定租期为三个租约年，自计租日开始计算，而计租日为开业日即2016年7月30日，意味着租期自2016年7月30日至2019年7月29日，本案立案受理时间为2019年7月23日，案件审理过程中，案涉《租赁合同》及《补充协议》于2019年7月29日到期而自然终止。（二）、租赁合同终止后，依据合同中关于租赁场所交还的约定内容和法律规定，在合同终止或解除之日起20日内被告负有腾空搬离租赁房屋的义务，现原告诉请被告归还租赁房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。（三）、对于原告主张的租金、房屋占用费及逾期支付租金的违约金。首先，根据已查明的案件事实，被告自2017年7月30日起即未再向原告支付租金，现原告诉请被告支付自2017年7月30日起至租赁房屋实际腾空之日止的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。其中，2017年7月30日至2018年1月29日的租金为60690元（应于2017年6月26日前支付），扣除被告第一次多缴纳的租金17739元，实际应缴纳42951元，2018年1月30日至2018年7月29日的租金为60690元（应于2018年1月26日前支付），2018年7月30日至2019年1月29日的租金为121380元（应于2018年7月26日前支付），2019年1月30日至2019年7月29日的租金为121380元（应于2019年1月26日前支付），合计346401元。因双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2019年7月29日到期，故原告收取被告的履约保证金23544.50元在合同到期后按照约定应退还被告，为避免诉累，可在被告应支付给原告的租金中予以扣减，故被告仍应支付原告租期内租金322856.5元。自2019年7月30日起，被告应按照合同约定的年租金242760元的标准，向原告支付房屋占用费至实际腾让并交付房屋之日止。其次，因双方签订的《租赁合同》中约定了租金支付方式为半年付，并约定了被告逾期缴纳租金的，每延迟一日，应当支付相当于欠费金额万分之五的迟延履行违约金，折合后应按照每月1.5％的标准计算违约金。现原告诉请被告按照年利率24%即月利率2%标准支付违约金，高于合同约定标准，本院不予支持，违约金的计算标准应为月1.5％。据此，2017年6月26日前应付的租金为42951元，计至2018年1月25日的违约金为3865.59元；2018年1月26日前应付的租金为42951元+60690元=103641元，计至2018年7月25日的违约金为9327.69元；2018年7月26日前应付的租金为103641元+121380元=225021元，计至2019年1月25日的违约金为20251.89元；2019年1月26日前应付的租金为225021元+121380元=346401元，计至2019年7月25日的违约金为31176.09元，上述违约金合计64621.26元，对原告诉请的超出部分不予支持。（四）、对于原告诉请的物业费及其违约金，因双方签订的《租赁合同》中明确约定该费用的合同权利义务主体为案外人北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司与被告，而非原、被告之间，故对原告的此部分诉请，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司与被告朱丙山于2016年5月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年7月29日终止；二、被告朱丙山于本判决生效后二十日内将位于芜湖市鸠江区鸠兹古镇8号地块5号院02、03号铺位腾空并交付给原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司；三、被告朱丙山于本判决生效后十日内支付原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司租期内的房屋租金322856.5元，并按照年租金242760元的标准支付自2019年7月30日起至腾空房屋并实际交付给原告之日止的房屋占用费；四、被告朱丙山于本判决生效后十日内支付原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司截止至2019年7月25日止的违约金64621.26元；五、驳回原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费4682元，由原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司负担1354元，被告朱丙山负担3328元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张立新二〇一九年十月二十二日法官助理欧阳巍林书记员承燕华附：本案适用法律条款1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。