广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4585号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：陈继能，男，1978年1月4日出生，汉族，住广州市白云区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与被告陈继能物业服务合同纠纷一案，本院立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人梁火琼到庭参加诉讼。被告陈继能经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2017年12月至2019年2月的物业服务费26973.35元及违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为6062.2元）；2、请求判令被告立即支付给原告2018年3月至2019年2月的各项公共电公摊费人民币114.18元；3、请求判令被告立即支付给原告2018年8月的住宅水费的人民币4.86元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告万科物业公司撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：被告购买了番禺区洛浦街沙溪大道珊瑚湾畔乐湖径13号别墅。原告与涉案房屋所在的小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，并对涉案房屋的物业服务费的标准，逾期交物业服务费的违约责任，公共水电费分摊办法等均有约定。原告依约提供了物业服务，但自2017年12月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共电公摊费等，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费等义务，侵犯了原告及其他按时足额交纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》之规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同的约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，判如所请。被告陈继能没有到庭，没有答辩。经审理查明：2017年12月5日，珊瑚湾畔第一届业主委员会（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《珊瑚湾畔物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对珊瑚湾畔提供物业服务事宜；本合同有效期为三年，自2017年12月5日至2020年12月5日止，若乙方正式进驻项目的时间晚于2017年12月5日，则本合同自乙方正式进驻之日起生效，合同到期时同事具备以下两个条件，本合同继续履行：A.乙方同意继续履行根本合同；B.甲方未能选聘新的物业服务企业。本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，在业主共有物业经营收益按以下第二十三条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准预先交纳物业服务资金：小高层住宅2.8元/月.平方米（含税）；高层住宅2.8元/月.平方米（含税）；别墅3.5元/月.平方米（含税）；别墅花园0.5元/月.平方米（含税）；商业用房5元/月.平方米（含税）。物业服务资金应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一个季度的物业服务资金，此后物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳下期的物业服务资金，在次月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向乙方支付违约金。对逾期缴费的业主，乙方每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一次催缴）的缴费时间交纳物业费。物业费催缴通知书一经送达即视为业主签收同意，该通知书作为本合同的一部分，为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同样的法律效力。物业共用部分及共用设施设备水电公摊费用全体业主根据《附件八：公共水电费分摊办法》进行分摊。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位缴纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用，乙方接受业主的委托代为缴纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，业主须与乙方另行签订代缴协议并支付相当于2个月费用的预付款。合同签订后，原告于2017年12月18日进驻并实际接管了珊瑚湾畔小区的物业管理工作。2018年3月23日，广州市番禺区住房和建设局向原告发出番物合备[2018]第4号《物业服务合同备案回执》，确认原告提交物业服务企业合同备案资料已收齐，备案内容如下：一、承接项目名称：珊瑚湾畔；二、选聘单位：珊瑚湾畔第一届业主委员会；三、资质等级：一级；四、项目负责人及联系方式：……；五、物业服务合同期限：2017年12月5日至2020年12月5日。2018年6月1日，广州市番禺区住房和建设局向原告发出番物区备[2018]第09号《备案回执》，内容为原告单位提交的珊瑚湾畔项目区域备案资料收悉，经审查，符合备案要求，同意备案。备案内容：一、物业类型：住宅。二、区域范围详见：……用地面积449668平方米，总建筑面积699467平方米。2018年9月12日，广东合拓律师事务所吴小庆律师受原告万科物业公司的委托向被告陈继能发出《律师函》，内容为：阁下名下产权房屋（珊瑚湾畔小区乐湖径13栋），自2017年12月至2018年8月已欠缴万科物业公司物业服务费、公共水电分摊费等本金共计人民币17716.27元。请阁下务必在2018年9月20日前缴清上述款项。否则，万科物业公司将按有关法律法规的规定及物业服务合同的约定，依法向人民法院提起诉讼。原告通过快递方式寄出，但被告未签收。根据广州市番禺区国土资源和规划局出具的《产权情况表》，被告陈继能系广州番禺区洛浦街沙溪大道珊瑚湾畔乐湖径13号别墅的业主。涉案房产证登记时间为2007年8月9日，该房屋建筑面积468.8平方米，自用地面积675.9平方米，建基面积224.8平方米。原告万科物业公司已经交纳了案涉物业小区自2018年3月至2019年2月的水费、电费，并在诉讼中提供相应的水电费发票予以证明。庭审中，原告万科物业公司还向法庭提交了《关于召开珊瑚湾畔小区第七次业主大会的通知》的公示照片、选聘物业管理公司报名条件的公告、选聘物业管理公司报名情况公示照片、公告监票人签名表、珊瑚湾畔小区业主表决票统计专项报告、第七次业主大会投票结果公示照片、关于聘请广州市万科物业服务有限公司为珊瑚湾畔物业服务企业的决定通知、关于要求履行合同并协助移交的函、移交明细、客服资料交接、物业服务合同公示照片、广州市物业服务收费标价牌公示照片等证据，拟证明案涉小区召开业主大会公开选聘物业公司程序合法，表决过程和表决结果合法且已进行公示，原告被聘选为案涉小区的物业服务企业，并对物业服务合同、管理规约、物业费标准等进行了公示。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告万科物业公司与珊瑚湾畔第一届业主委员会签订的《珊瑚湾畔物业服务合同》是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《珊瑚湾畔物业服务合同》约定业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务资金：别墅3.5元/月.平方米（含税），别墅花园0.5元/月.平方米（含税）。原告万科物业公司根据物业服务合同的约定为珊瑚湾畔小区提供了物业管理服务，被告陈继能作为珊瑚湾畔小区物业的业主，应受《珊瑚湾畔物业服务合同》的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及逾期付款违约金的违约责任。原告万科物业公司主张的物业服务费标准已经《珊瑚湾畔物业服务合同》确认，该物业服务合同已经广州市番禺区住房和建设局备案，本院予以认定。物业服务费应从陈继能欠缴之日即2017年12月18日开始计收，被告每月应缴纳物业服务费为1866.35元[3.5元/平方米×468.8平方米+0.5元/月×（675.9平方米-224.8平方米）]，陈继能尚未支付2017年12月18日至2019年2月28日期间的物业服务费，现万科物业公司请求陈继能支付上述期间的物业服务费，合法有据，本院予以支持，本院认定原告应支付物业服务费26911.56元[1866.35元/月÷31天×（31天-18天）+1866.35元/月×14月]。原告主张应按468.83平方米计算建筑面积，但没有相应的证据予以证实，本院不予采纳。关于原告万科物业公司主张的违约金问题。陈继能不按时支付物业服务费，显属违约，但万科物业公司主张按每日千分之一的标准计算违约金明显偏高，万科物业公司亦未能举证证明因陈继能逾期交纳物业服务费导致其实际损失，故本院依法将违约金标准调整为按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计付，对万科物业公司主张的超出部分，本院不予支持。2017年12月物业服务费违约金以782.66元为本金，其余各期物业服务费违约金以1866.35为本金分期计算，且以不超过当月物业服务费本金为限，自应交物业服务费之日的次月1日起计付至陈继能付清全部欠款之日止。关于原告万科物业公司诉请的用电公摊费。万科物业公司在诉讼中提交了电费发票证明其已代为缴纳了包括案涉房屋等物业在内的公摊电费，本院对原告垫付电费的事实予以确认。对于垫付的住宅公共用电公摊费数额，原告提供了供电统计表载明被告欠付电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，但结合原告关于按照被告每月实际使用情况计算公共用电公摊费数额的陈述，合乎常理，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，确认陈继能应向万科物业公司支付2018年3月至2019年2月的公共用电公摊费114.18元。被告陈继能经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈继能应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年12月18日至2019年2月28日的物业服务费26911.56元及其违约金（2017年12月物业服务费违约金以782.66元为本金，其余各期物业服务费违约金以1866.35为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准，分别自应交物业服务费之日的次月1日起计付至陈继能付清全部欠款之日止，每期物业服务费的违约金分期计算,且每期违约金总额应以不超过该期所欠物业服务费为限）；二、被告陈继能应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年3月至2019年2月的公共用电公摊费114.18元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费628元，由被告陈继能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈  审 判 长  陈 忠人民陪审员  黄智鸿人民陪审员  简桂森二〇一九年十月二十五日书 记 员  李颖瑶