福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初671号 原告：郑小妹，女，1959年11月6日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈本鹤，福建泽方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高爱芳，福建闽冠律师事务所律师。 被告：范月仙，女，1965年5月14日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住西班牙。 被告：郑冰，男，1986年6月16日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住西班牙。 被告：郑凤，女，1986年6月16日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住西班牙。 上列被告的共同委托诉讼代理人：陈敏、张琪，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告郑小妹与被告范月仙、郑冰、郑凤确认合同有效纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告郑小妹及其委托诉讼代理人陈本鹤、高爱芳，被告郑冰及其与范月仙、郑凤的共同委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑小妹向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认郑小妹与范月仙、郑冰在2004年8月10日签订的《房屋产权卖断协议》有效；2、依法判令范月仙、郑冰、郑凤协助郑小妹办理位于长乐房屋过户登记手续；3、诉讼费由范月仙、郑冰、郑凤负担。事实和理由：郑小妹与范月仙等人系亲戚关系。郑冰、郑凤系范月仙与案外人郑旦俤生育的子女。郑旦俤在长乐市××镇××街××号拥有一套房屋【土地使用证号：长吴国用（1992）字第××号，以下简称讼争房屋】。2004年6月份，郑旦俤过世，该房屋由其子女郑冰、郑凤及其配偶范月仙继承。2004年8月10日，郑冰、范月仙在征得家人同意后，与郑小妹签订了《房屋产权卖断协议》，确认将上述房屋以2万元价格转让给郑小妹。协议签订后，郑冰、范月仙亦将房屋相关证据交予郑小妹，房屋亦有郑小妹实际占有、使用至今。双方基于真实意思表示而签订合同，合同有效，应受法律保护，但郑小妹依约支付价款后，范月仙等人却不为之办理房屋过户登记手续，严重侵害了其合法权益。其当庭陈述双方于2004年10月至11月间在西班牙签订该协议，其当场向范月仙、郑冰支付2300欧元（折合人民币2万元）。 范月仙、郑冰答辩称，1、其两人未与郑小妹签订《房屋产权卖断协议》，虽然经鉴定协议上签字确为两人所为，但因范月仙、郑冰曾长期居住于郑小妹在西班牙的家中，郑小妹有机会让他们二人在空白纸上签字、捺印，故要求对签名及协议内容形成时间先后进行鉴定。2、郑冰在出国前一直居住在讼争房屋内，其于2004年9月14日方获出国签证，不可能在8月份出售房屋。范月仙于2004年8月11日自上海出境，2004年8月10日其在浙江金华而非长乐，故双方不可能在2004年8月10日签订协议。郑小妹当庭改称2004年11月份签订协议也是虚假的。3、讼争房屋的证书原由郑福金保管，因郑小妹谎称能办理产权证更名，才由郑福金交予郑小妹。4、讼争房屋系郑旦俤、郑二担、郑小妹之父（郑冰的爷爷）于1965年向他人购买而来，郑旦俤、郑二担分家时各分一半，故虽登记于郑旦俤名下但实为郑旦俤、郑二担两人共有。在郑旦俤、郑二担去世后，为二人继承人所共有。范月仙、郑冰并无权出售房屋，郑小妹对此均为明知。郑二担一家居住在分归他们所有的后半段房屋直至2018年10月拆迁，郑冰出国后亦将分归郑旦俤所有的前半段房屋出租予他人，郑小妹自始未占有、使用该房屋。5、范月仙、郑冰并未收取2万元房款，且该价格属于明显不合理的低价，据郑小妹当庭陈述其钱款系2004年10月21日后的19天内在西班牙支付的，并非协议所载不一致，郑小妹对其付款仍应举证。6、郑凤及郑二担继承人均未在协议签字，且事后不认可，故该协议应属无效。郑小妹系郑旦俤、郑二担的妹妹，明知讼争房屋系多人共有，明知郑二担对讼争房屋享有所有权，仍越过诸多继承人与范月仙、郑冰签订协议，且以2万元的不合理低价进行购买，并非善意无过失，范月仙、郑冰也不构成表见代理，即使协议成立也属无效。 郑凤答辩称，1、范月仙、郑冰并未与郑小妹签订该协议，未收取2万元房款，未基于买卖而向郑小妹交付房屋及产权证件，且讼争房屋系与郑二担一家共同共有，范月仙、郑冰无权处理。2、讼争房屋系郑旦俤、郑二担二人的继承人共同共有，其及郑二担继承人均不认可该协议。即便协议属实，因郑小妹并非善意第三人，该协议亦属无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 郑旦俤、范月仙系夫妻关系，共生育二子女郑冰、郑凤。2004年7月16日郑旦俤去世，其名下留有坐落于长乐市××镇××街××号房屋【国有土地使用证号：长吴国用（1992）字第××号】。 2004年8月10日，郑小妹起草了《立房屋产权卖断协议》，载明出卖方（甲方）为郑旦俤（后注“旦俤已亡过，其子郑冰为继承人”）、承受方（乙方）为郑小妹，其中约定：“一、属甲方所有的讼争房屋征得家人同意自愿卖予乙方所有；二、乙方自愿给付甲方该房价款计人民币贰万元正，该款在2004年8月份已一次性给付予甲方收妥，同时该房所有手续交由乙方收执；三、经双方签印后，即买卖成效，今后办理产权变更手续，若需要，甲方应主动协助办理。……”2004年10月至11月间，范月仙、郑冰在该协议上甲方处签字并盖手印。2019年1月24日，郑小妹持《立房屋产权卖断协议》诉至本院，要求确认该协议有效，并要求范月仙、郑冰、郑凤协助办理产权登记。 另，据房产证记载，讼争房屋系1993年5月29日郑木霖买受黄书海产业，1993年6月1日郑旦俤承受郑木霖产业。郑木霖系郑旦俤、郑二担、郑小妹之父。 针对本案焦点问题，本院评析如下： 1、《立房屋产权卖断协议》的真实性问题 范月仙、郑冰在审理过程中主张协议内签字均非其本人所为并申请鉴定。经福建南方司法鉴定中心鉴定，该协议内落款手写字迹“郑冰”是郑冰所写，但该处红色押名指印因指印纹线整体清晰度差，纹线间距呈规律性变化难以识别，细节特征清晰度差，不具备同一认定的基本条件，故无法认定是否是郑冰手指捺印遗留；该协议内落款手写字迹“范月仙”是范月仙所写，该处红色押名指印是范月仙右手拇指捺印遗留。郑冰虽主张存在郑小妹让其签署空白纸张的可能，但又当庭表示不曾向郑小妹出具过有其签名的空白材料，其陈述自相矛盾，且未能提供证据加以佐证，故对其辩解不予采信。另，郑冰当庭申请对协议内容及签字形成时间先后顺序进行鉴定，但因其无法依照《最高人民法院司法行政装备管理局关于对外委托文件制成时间鉴定有关事项的通知》的规定提供比对的样本，故对其该项鉴定申请不予准许。 该卖断协议内签名经鉴定确系当事人所为，范月仙、郑冰主张该协议系虚假的，但未能提供证据加以证明，依法应承担不利后果，本院对《立房屋产权卖断协议》的真实性予以确认。 2、讼争房屋的所有权人问题 据房产证记载，郑旦俤于1993年6月1日承受郑木霖产业而成为讼争房屋的所有权人。虽然范月仙、郑冰、郑凤主张在郑旦俤、郑二担兄弟分家时约定各分得一半房产，但并无证据加以证明。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款的规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条的规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”，不动产物权的归属和内容以登记为准，故应认定讼争房屋所有权人为郑旦俤。讼争房屋系郑旦俤、范月仙婚姻关系存续期间取得，系其夫妻共同财产。在郑旦俤去世后，因生前无遗嘱，依据继承法之规定，应将讼争房屋的一半分出归配偶范月仙所有，其余为被继承人的遗产，由其法定继承人即范月仙、郑冰、郑凤继承取得。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第25条规定，被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均接受继承，遗产属各继承人共同共有。因讼争房屋系不可分割的整体，范月仙、郑冰、郑凤对整个讼争房屋为共同共有。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”范月仙、郑冰、郑凤对讼争房屋为共同共有，依法对该房产进行处分时须经全体共同共有人的同意方为有效。现郑小妹未能提供相关证据来证明其与范月仙、郑冰就讼争房屋签订《立房屋产权卖断协议》时，经过郑凤的同意，依法应承担不利后果。郑小妹主张范月仙、郑冰在协议上签字构成对郑凤的表见代理，但从《立房屋产权卖断协议》内容来看，范月仙、郑冰是以自己名义对讼争房屋进行了处分，该协议并未将郑凤列为出卖人，亦无范月仙、郑冰系郑凤代理人等表述，不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条所规定的表见代理。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。郑小妹系郑旦俤的妹妹，知晓郑旦俤的继承人情况，且该协议订立于2004年仅约定房屋售价为2万元，相较于房产证书内所载明的1993年6月1日契价15953元，属于明显低价，同时结合签订协议后十余年间讼争房产中部分由案外人郑二担等人持续居住，部分由郑冰对外租赁等情况，难以认定郑小妹为善意第三人。综上，应当认定郑小妹与范月仙、郑冰签订的落款为2004年8月10日的《立房屋产权卖断协议》无效。合同有效是当事人要求对方履行合同义务的前提，现因郑小妹主张合同有效的诉求不能成立，故其要求范月仙、郑冰、郑凤依约协助办理产权变更等诉求亦不能成立。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国继承法》第二十六条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 驳回郑小妹的诉讼请求。 案件受理费10100元，由郑小妹负担。 如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑文钧 人民陪审员  林秀国 人民陪审员  林丽云 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  陈思婷 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国继承法》 第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。 遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。 《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》 89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 －8－