广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4718号原告：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，营业场所广州市荔湾区西华路531号。负责人：**平，职务：行长。委托诉讼代理人：梁钰雯，女，1972年9月21日出生，汉族，该单位员工，联系地址。被告：蒋伟斌，男，1973年9月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：广州佳辉房地产开发有限公司，住所地广州市从化区江浦街大江路16号之8。法定代表人：郑彦宏。原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（以下简称“工行广州西华路支行”）诉被告蒋伟斌、广州佳辉房地产开发有限公司（以下简称“佳辉公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人梁钰雯到庭参加诉讼，被告佳辉公司、蒋伟斌经依法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行广州西华路支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：452014149017）未履行部分；2.被告蒋伟斌向原告偿还借款本金人民币335044.88元及该笔借款至清还之日止的欠息（欠息包括利息、罚息和复利），暂计至2019年10月14日止为7078.89元，自2019年10月15日起至《个人购房借款/担保合同》解除前按合同约定的贷款利率计算利息，并按合同约定的罚息利率计算罚息和复利，合同解除之日至实际清偿之日止按合同约定的罚息利率计收罚息和复利）；3.被告佳辉公司对被告蒋伟斌所欠原告的上述债务承担连带保证责任；4.确认原告对被告蒋伟斌提供的位于广州市从化区XXX街XX号X房的房产抵押物享有抵押权，被告不清偿上述第二项债务时，原告有权以依法处分该抵押物所得价款优先受偿；5.本案受理费由被告蒋伟斌承担，被告佳辉公司承担连带保证责任。事实和理由：原、两被告于2014年10月21曰签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：452014149017），合同中约定：贷款金额：39万元；贷款用途：只能用于购买位于广州市从化区XXX街XX号X房的物业。贷款为一次性全额发放，本金及贷款利息由蒋伟斌按月分期偿还。贷款利率：年利率为6.8265%，如遇人民银行利率调整则按有关规定作相应调整。合同项下的抵押物是以合同贷款所购房屋为担保，作为被告蒋伟斌偿还贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他有关费用的保证。被告佳辉公司自愿为被告蒋伟斌提供连带责任保证，保证责任范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他有关费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等〉；保证期限至正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到载有上述抵押权预告登记信息的房屋他项权证书之日止。同时合同的第三十条的30.3款约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要隶借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同签订后，双方依法到有关部门办理了抵押登记备案，取得合法的抵押登记证明书。原告依约向被告蒋伟斌发放了贷款，根据被告蒋伟斌的授权将款项划到被告佳辉公司的帐户上，原告已依合同约定履行了义务。从2018年5月起至今，被告蒋伟斌没有按合同约定按月分期偿还原告贷款本息，已出现连续的逾期记录5次、累计20次未按时足额偿还贷款本息。被告蒋伟斌严重违反合同约定，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，原告有权提前终止合同，提前收回贷款本息，有权计收逾期罚息，未支付的罚息计收复息。被告佳辉公司未作答辩。被告蒋伟斌未作答辩。经审理查明：2014年10月21日，工行广州西华路支行（贷款人）与蒋伟斌（借款人、抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号：452014149017），约定：蒋伟斌向工行广州西华路支行借款人民币390000元，贷款用途为购买广州市从化区XXX街XX号X房；贷款期限为20年；贷款利率执行中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%，利息从放款之日起计算并按月结息；蒋伟斌按照按月等额本息还款法偿还本息，借款人无宽限期；还款周期以每月为一期，每期还款日为实际放款日次月起的对应日；无对应日的，还款日为该月最后一日，最后一期还款日为贷款到期日；蒋伟斌授权贷款人在规定的还款日从还款账户中扣收贷款本息；如果该存款账户内款项不足偿还当期款项的，贷款人按费用、利息、本金的顺序划收；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定时间归还，贷款人有权按合同约定的贷款利率基础上加收50%罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计算复利；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期；合同项下的抵押物是以合同贷款所购房屋为担保，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等）和借款人所有其他应付费用。另查，2014年8月26日，工行广州西华路支行（甲方）与佳辉公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：乙方获准开发兴建流溪新岸花园项目；在该项目销售期间，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的保证担保；保证责任范围为借款合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用；保证期限至按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕，且甲方收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证之日止。合同签订后至今没有办理涉案房产的正式抵押登记手续，涉案房产现登记在被告蒋伟斌名下。工行广州西华路支行依约根据蒋伟斌的授权向佳辉公司发放了贷款390000元。上述合同履行过程中，蒋伟斌出现逾期还款，截止至2019年10月14日，蒋伟斌尚欠工行广州西华路支行借款本金335044.88元以及相应的利息、罚息、复利。本院认为：工行广州西华路支行与蒋伟斌签订的《个人购房借款/担保合同》以及工行广州西华路支行与佳辉公司签订的《按揭贷款业务合作协议》均是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。工行广州西华路支行依合同约定向蒋伟斌发放了贷款，但蒋伟斌却没有按合同约定按期偿还借款本息，已构成违约，现工行广州西华路支行根据合同约定要求解除合同并提前收回借款本息，合法合理，本院予以支持。蒋伟斌应立即归还尚欠的贷款本金335044.88元、欠息（欠息包括利息、罚息、复利）给工行广州西华路支行。工行广州西华路支行对蒋伟斌未偿还的借款计收罚息，已是对借款人逾期偿还借款本金而给其造成损失的补偿，如对罚息再计收复利，是对借款人的双重惩罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失的”规定，对借款人亦不公平。故工行广州西华路支行对罚息不得再计入本金计收复利。佳辉公司对蒋伟斌需偿还的上述贷款本息承担保证责任，佳辉公司承担保证责任后，有权向蒋伟斌追偿。蒋伟斌以其所购的广州市从化区XXX街XX号X房作为涉案合同抵押物，但双方至今未办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”以及《中华人民共和国担保法》第四十三条“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”的规定，涉案房产未办理抵押物登记，不发生物权效力，不得对抗第三人，原告要求对涉案房屋享有抵押权并对涉案房屋优先受偿的请求没有法律依据，本院不予支持。被告蒋伟斌、佳辉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行与被告蒋伟斌于2014年10月21曰签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：452014149017）；二、被告蒋伟斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行清偿贷款本金335044.88元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的方式及标准计至贷款实际清偿之日止，其中罚息不得计收复利）；三、被告广州佳辉房地产开发有限公司对上述第二项判决金额承担连带清偿责任，在承责后有权向被告蒋伟斌追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7150元，由被告蒋伟斌、广州佳辉房地产开发有限公司负担（该款原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行已预交，由被告蒋伟斌、广州佳辉房地产开发有限公司迳付给原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，本院不再退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林惠卿人民陪审员  钟红霞人民陪审员  陈建芬二〇一九年十月二十一日书 记 员  陈展鹏王盼