贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9797号 原告：阮琼，女，汉族，1974年3月1日出生住贵州省毕节市七星关区。 原告：余孟华，男，汉族，1971年10月21日出生住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：潘虹（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦（特别授权代理），系该公司员工。 原告阮琼、余孟华与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阮琼、余孟华的委托诉讼代理人潘虹，被告振华房开公司的委托诉讼代理人薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阮琼、余孟华向本院提出诉讼请求：1、判令被告在90日内为原告申请办理贵州省毕节市七星关区商品房的不动产权证书并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金3041.98元；3、请求判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币304198元为基数，参照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍，从2017年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年8月1日的违约金为：25948.10元）；4、判令被告退还原告电表入户费520元、天然气入户费2500元、有线电视入户费350元，总计3370元；5、被告承担诉讼费。事实及理由：2015年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告开发建设的振华商贸大厦Ｂ幢1-14-1号商品房，房屋总价款为304198元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同约定于2017年9月7日将涉案商品房交付原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定的期限内取得房屋权属证书。综上，被告与原告签订《商品房买卖合同》,双方应按合同约定全面履行义务。原告已经完全履行合同义务，而被告逾期办理不动产权证，违反合同约定，应承担违约责任。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定诉至贵院，请依法判决支持原告诉讼请求。 被告振华房开公司辩称，1、B栋楼可以办证；2、原告要求支付逾期交房违约金3041.98元没有法律依据，超过诉讼时效没有起算日期；3、关于逾期办证违约金涉及振华商贸大厦B栋的购房合同，双方在购房合同最后补充协议中明确在竣工验收房屋交付使用后365个工作日之内办理，由于B栋房屋至今没有验收，所以不具备办证条件，补充协议是双方真实意思表示；4、原告要求按照银行贷款利率的1.3倍计算违约金没有依据；5、原告要求退三通费没有依据，被告公司代收上述费用是为了原告办理入户，不是被告公司直接收取。 本院经审理查明：2015年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市房屋，建筑面积为102.08平方米，房屋总价款为人民币304198元，原告采取公积金贷款方式付款，被告应在2016年8月31日前向原告交付该商品房。逾期交房责任约定，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记方面约定，（一）出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，原、被告签订了一份《振华商贸大厦Ｂ幢合同补充协议》，协议第二条约定：因为现在毕节开发项目比较多，产权办理部门人员配置有限，故在竣工验收房屋交付使用后90日内（工商管理部门合同约定只能是90天）很难办理产权证，故我公司只能承诺360个工作日内办理。合同签订后，原告向被告支付购房款304198元。2017年9月7日,被告将该商品房交付原告使用，并代收了原告契税4563元、维修基金7506元、电表入户费520元、天然气入户费2500元、有线电视入户费350元。被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告诉至本院。现涉案房屋办理转移登记的条件还未成就。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的二原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、首付款收据、借款凭证、《借款合同》、收据（契税、印花税、住宅专项维修基金、水、电、燃气入户费），上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告虽辩称涉案房屋已具备办证条件，但未提交证据予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，因被告尚不具备办理涉案商品房不动产权证的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备履行条件后，再行主张。 关于原告主张的逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书违约金的问题。原告依约支付了购房款。合同约定被告应于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。同时，因原、被告在合同中约定委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且原告向被告缴纳了办证所需的契税、房屋维修基金等办证所需的相关费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。合同约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，未违反法律规定，原告主张被告按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金于法无据，本院不予支持。故，违约金的计算以原告已付购房款304,198.00元为基数，按每日万分之一从2017年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。原告在本案中主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因该文书只是出卖人自身应具备的文书，被告未能举证证明涉案房屋已取得商品房所有权初始登记，故被告援引《补充协议》的约定进行抗辩涉案房屋至今没有验收，所以不具备办证条件，从而不承担逾期办证违约金，该抗辩不予采纳。 对原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。合同约定，被告应在2016年8月31日前向原告交付该商品房。逾期交房责任约定，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告实际向原告交房的时间是2017年9月7日，根据合同约定，被告应于2017年11月7日前向原告支付逾期交房的违约金，但至今被告未向原告支付逾期交房违约金，故原告主张被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告应于2017年11月8日至2020年11月7日期间主张其权利，而原告起诉之日（2019年8月12日）未超过三年的诉讼时效期间，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，不具有事实及法律依据，本院不予采纳。故，本案逾期交房违约金应以原告已付购房款304,198.00元为基数，按照每日0.01%的标准从2016年9月1日起计算至2017年9月7日至为11,285.745元（304,198.00元×0.01%×371天），原告只诉3041.98元系其对自己权益的处分，本院予以支持。 对于原告诉请被告退还“三通费”电表入户费520元、天然气入户费2,500元、有线电视宽带入户费350元，共计3,370元的主张,《中华人民共和国价格法》第四十一条，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。被告收取的电表入户费520元、天然气入户费2,500元、有线电视入户费350元，共计3,370元属于重复收费，应当退还，故对原告这一主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阮琼、余孟华支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金[违约金以总房款304,198元为基数，按每日0.01%的标准计付原告从2017年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止]； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阮琼、余孟华支付逾期交付商品房的违约金3,041.98元； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告阮琼、余孟华电表入户费520元、天然气入户费2,500元、有线电视入户费350元，总计3,370元； 四、驳回原告阮琼、余孟华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币305元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇一九年十月十八日 书记员  李治樱