广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1521民初230号原告叶保群，男，汉族，1942年11月29日出生，香港居民，现住广东省海丰县，原告叶国赞，男，汉族，1969年12月11日出生，香港居民，现住广东省海丰县，原告叶国再，男，汉族，1978年10月30日出生，香港居民，现住广东省海丰县，上述三原告委托代理人陈和成，广东愿力律师事务所律师。被告陈帆杰，男，汉族，1986年7月9日出生，住址：广东省汕尾市城区，被告吴棠仁，男，汉族，1988年9月18日出生，住址：广东省汕尾市红海湾开发区，被告汕尾市蓝帆贸易有限公司，住所：海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面门市2-4号，统一信用代码：91441521MA4UKKW844。法定代表人陈帆杰。原告叶保群、叶国赞、叶国再诉被告陈帆杰、吴棠仁、汕尾市蓝帆贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈和成、被告吴棠仁到庭参加诉讼。被告陈帆杰、被告汕尾市蓝帆贸易有限公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告陈帆杰因经营汕尾市蓝帆贸易有限公司的需要向原告叶保群承租了位于海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面第八、九、十号（即海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面门市2-4号）的房屋。原、被告双方经自愿协商，并达成一致的意思表示，于2016年3月1日签订了《承租赁楼房合同》，租赁期为2016年3月1日至2022年2月28日止。合同履行过程中，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告却不遵守合同约定，拖欠租金、水电费等。截至2017年12月5日止，被告陈帆杰拖欠租金共计人民币（下同）288000元，有被告陈帆杰出具的欠条及原、被告各方就拖欠租金的支付及违约金等事宜所签订的《协议书》为证。上述《协议书》签订之后，被告陈帆杰仅归还部分租金，自2018年7月6日起，被告陈帆杰又再次拖欠租金，原告多次向其催讨，要求其归还所欠的租金及向供水部门、供电部门缴纳清水电费，但被告一直拖欠至今。被告陈帆杰的违约行为导致原告的合法权益受到严重的损失，因此，原告有权要求解除双方签订的《承租赁楼房合同》，并要求被告陈帆杰支付拖欠的租金、违约金及逾期付款违约金给原告。被告吴棠仁作为担保人在《协议书》上签名，应对上述债务承担连带清偿责任。综上所述，原告认为，原、被告各方签订的《承租赁楼房合同》、《协议书》及被告出具的《欠条》合法有效，各方应按照相关条款履行。但被告现在却以各种理由拒绝履行，经原告多次催促之后仍不履行，其行为已经严重侵害原告的合法权益。倘若租赁关系继续存在则会导致原告的合法权益再进一步受到不法侵害。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院判决：1、判决被告陈帆杰向原告支付拖欠的租金288000元[暂计至2018年12月31日止，实计至解除租赁关系之日止]及按银行同期贷款率支付逾期付款的违约金35340元[自2016年6月1日起暂计至2018年12月31日止，实计至解除租赁关系且将租赁物交还给原告之日止]（详见附件一）；2、判决被告陈帆杰向原告支付违约金100000元；3、判决解除原告叶保群与被告陈帆杰所签订的《承租赁楼房合同》；4、判决租赁按金40000元作为对原告的赔偿，不予退还被告；5、判决被告陈帆杰腾出租赁物[位于海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面第八、九、十号（即海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面门市2-4号）的房屋]并交付给原告，并向供部门、供电部门缴清水电费；6、判决被告陈帆杰向原告支付自解除租赁关系之日起至将租赁物交还给原告之日止的占用费、水电费给原告（占用费按租赁合同约定的租金标准计算、水电费按实际用量计算向供水部门、供电部门缴清。）；7、判决被告吴棠仁对上述债务承担连带清偿责任；8、本案诉讼费用由被告承担。被告陈帆杰没有答辩。被告吴棠仁辩称：要求由蓝帆公司继续租赁，之前拖欠的租金分四个月付清，9月份付60000元，10月份付100000元，11月份付100000元，12月份付清全部所欠租金，接下来新产生租金按月还清。被告汕尾市蓝帆贸易有限公司没有答辩。经审理查明:三原告共有位于海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面门市2-4号五层楼房（即海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面第八、九、十号），房地产权证：粤房地证字第××号。2016年3月1日原告叶保群作为甲方与作为乙方被告陈帆杰签订了《承租赁楼房合同》，约定原告位于海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面第八、九、十号楼房三栋出租给由被告陈帆杰，由被告陈帆杰经营汕尾市蓝帆贸易有限公司。合同约定：“1、租赁期限自2016年3月1日至2022年2月28日止；2、租金以及数额付款方式：付款方式按每季度支付，前三年（2016年3月1日至2019年2月28日止）每月租金16000元，第四年（2019年3月1日至2020年2月29日止）每月租金17600元，第五年（2020年3月1日至2021年2月28日止）每月租金19360元，第六年（2021年3月1日至2022年2月28日）每月租金21296元；3、签订合同之日乙方交付押金40000元，乙方无违约，合同期满乙方交清收电费，甲方如数付还乙方；4、乙方必须按照合同规定交纳租金，否则，甲方有权终止合同，不返还乙方按金，乙方造成的一切损失自负，甲方将楼房另行安排，乙方无权干涉；……；8、乙方租赁经营期间的水、电、卫生费、税收以及工商管理费等一切费用由乙方负责；……；11、乙方租赁经营期间不得转租或者变更其他经营，若因其他原因，乙方需转租或者变更经营，必须经甲方同意后才可转租或者变更其他经营，否则甲方有权终止合同并不归还按金40000元”。签订租赁合同后，原告收取被告陈帆杰按金40000元。被告陈帆杰经营后，没有按约定交付租金，被告陈帆杰结欠原告2016年6月1日至2017年6月31日止租金208000元，结欠原告2017年10月1日至2018年2月28日止租金80000元，被告于2017年12月5日出具一张《欠条》给原告，欠条中约定所欠租金288000元于2018年3月16日欠付清，陈志杰、吴棠仁作为担保人在欠条上签名。欠条形成后，被告陈帆杰四次付还被告所结欠原告租金288000元中的160000元，尚欠128000元，而2018年3月1日起的租金被告没有付还，原告多次向被告催讨未果，遂向本院起诉，请求本院支持其诉讼请求。另查明：被告汕尾市蓝帆贸易有限公司使用原告楼房，没有与原告签订租赁合同。认定上述事实的证据有：原、被告当庭陈述，原、被告身份证复印件，被告营业执照，房产证，公证书，租赁合同、协议书，欠条，转账记录等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告叶保群与被告陈帆杰签订的承租赁楼房合同，系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，原告叶保群虽系产权人之一，但另一产权人叶国赞、叶国再已对租赁行为进行追认，故双方租赁合同依法成立有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。被告陈帆杰从2018年3月1日起没有付还租金，事实清楚，证据充分，被告陈帆杰其行为已构成根本性违约，致使原告无法实现出租楼房收取租金的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条【有下列情形之一的，当事人可以解除合同】：“（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（四）当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告请求解除合同，收回出租的楼房，被告支付从2018年3月1日起租金，证据充分，本院依法应予支持。原告请求按金40000元作为对原告的赔偿，其请求缺乏依据，本院不予支持，按金实际是租赁合同履行保证金，原告不能直接没收，合同解除时可以冲抵被告的租金。原告请求被告陈帆杰支付违约金100000元，缺乏证据，本院依法不予支持。被告陈帆杰于2017年12月5日结欠原告租金288000元，现尚欠128000元，原、被告陈帆杰、吴棠仁之间形成了债权债务及保证关系，是与本案不同法律关系，故原告请求被告陈帆杰偿还、被告吴棠仁承担连带责任，本院依法不予合并审理，可由原告另行主张。原告请求被告支付水电费，但原告并没有提供已交纳水电费的证据，故其请求，本院依法不予支持。原告与被告汕尾市蓝帆贸易有限公司之间没有租赁合同关系，被告汕尾市蓝帆贸易有限公司无权使用原告楼房，在原告与被告陈帆杰之间租赁合同解除后，负有协助返还义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告叶保群与被告陈帆杰于2016年3月1日签订的《承租赁楼房合同》。二、被告陈帆杰、被告汕尾市蓝帆贸易有限公司应于本判决生效之日起30日内将位于海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面门市2-4号楼房（海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面第八、九、十号）保持原状交还原告叶保群、叶国赞、叶国再管理使用。三、被告陈帆杰应于本判决生效之日起30日内支付原告叶保群、叶国赞、叶国再从2018年3月1日起至被告陈帆杰、汕尾市蓝帆贸易有限公司搬离位于海丰县城东镇二环路长讯宾馆南面门市2-4号楼房之日止的租金（租金计算方法：从2018年3月1日起至2019年2月28日止每月租金按16000元计算；2019年3月1日起至2020年2月28日止每月租金按17600元计算；2020年3月1日起至2021年2月28日止每月租金按19360元计算；2021年3月1日起每月租金按21296元计算。按金40000元抵扣上述租金40000元）。四、驳回原告叶保群、叶国赞、叶国再其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，由原告叶保群、叶国赞、叶国再负担3760元，被告陈帆杰负担100元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日（涉港澳台当事人为30日）内，向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  彭泽川二〇一九年十月十六日书记员  许泽彬