贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民再119号上诉人（原审原告）：池仕仪。委托诉讼代理人：彭洪清。被上诉人（原审被告）：任早明。被上诉人（原审第三人）：张太红。委托诉讼代理人：周菁菁。上诉人池仕仪与被上诉人任早明、张太红房屋买卖合同纠纷一案，贵州省遵义市红花岗区人民法院曾于2016年4月8日作出（2015）红民一初字第2749号民事判决，该判决生效后，张太红不服，向贵州省遵义市红花岗区人民法院申请再审。该院于2017年9月11日作出（2017）黔0302民申5号民事裁定，裁定再审本案。再审后，贵州省遵义市红花岗区人民法院于2018年12月22日作出（2017）黔0302民再6号民事判决，池仕仪不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。池仕仪上诉请求：1.依法撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民再6号民事判决，维持原（2015）红民一初字第2749号民事判决；2.请求判决本案再审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的基本事实不清。任早明因急需资金周转遂与上诉人协商，将涉案房屋出售与上诉人，并签订了《房屋买卖合同》。同日，上诉人支付了全部购房款，被上诉人也交付了房屋居住至今。二、再审对本案认定事实不清，最终导致判决严重错误。上诉人为善意第三人。1.再审法院认定上诉人因被上诉人任早明卖房未经被上诉人张太红授权或追认非善意错误。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时，被上诉人任早明和张太红夫妻感情稳定，上诉人池仕义有理由相信卖房是上诉人夫妻双方的共同意思表示。从合同签订到上诉人池仕仪装修并出租使用已经三年多时间，被上诉人张太红始终未提出异议或主张权利,从而可以推定张太红是知情并且默认《房屋买卖合同》的效力。2.再审法院认定上诉人低于被上诉人购房价买受该房屋非善意错误。首先，2014年正是全国房地产最不景气的时候，全国的房份都处于低迷状态，并且本案涉及的房屋为问题房开开发，无法办理产权证，根本卖不出去，属于有价无市，当时上诉人经济紧张，急需出售该房屋变现，因此适当低价出卖是情理之中，其次，按照《合同法解释二》第十九条的规定转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，才视为明显不合理的低价，但是本案中，买受人的购房价仅是低于被上诉人的原购房价，但并不构成显失公平的低价。综上，上诉人取得该房屋基于善意，为善意第三人，上诉人与被上诉人任早明签订《房屋买卖协议》是基于双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规强制性规定，并且上诉人与被上诉人任早明是2014年6月25日签订《房屋买卖合同》，被上诉人任早明和被上诉人张太红离婚是在2015年4月30日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于夫或妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：(一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”的规定，应当认定该买卖合同有效。三、再审法院适用法律错误。被上诉人于2010年5月17日与中国农业银行股份有限公司湘山支行签订《个人购房担保借款合同》，以本案争议房屋作为抵押物向银行借款185000元，并办理抵押登记。再审法院根据《担保法》四十九条的规定认定转让协议无效，上诉人认为应当从立法本意上去理解和遵守法律，不能断章取义地利用法律。能够援引《担保法》第49条第一款的规定来主张转让行为无效的，应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人。是否行使这一权利，应当由抵押权人或者受让人决定，在《担保法》第49条中，抵押人只有通知、告知、提供相应担保、清偿担保债务等义务，没有据以起诉抵押权人或者受让人的权利。根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，在未通知抵押人和未告知受让人的情况下，抵押人转让已办理抵押登记额抵押物，只要抵押人在转让后向抵押人清偿了债务，或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿了债务，转让行为仍然有效。因此，本案不适用担保法四十九条的规定。张太红述称：一审判决正确，应当依法维持。1.上诉人不具善意第三人的身份，本案争议的房屋于2010年3月19日办理了预告登记，登记权利人为任早明，共有人为张太红，该登记信息完全可以通过不动产登记中心来查询，上诉人在购买房屋时，未对房屋权利人予以核实，并低价向共有人之一的任早明购买该房屋，上诉人与任早明有恶意串通损害张太红利益的情形。2.涉案房屋一直处于闲置状态，并由张太红保管房屋钥匙，张太红会不定期查看房屋现状，当发现门锁被换后，就一直主张权利，没有对任早明将该房屋出售该房屋给上诉人的权利予以追认3.上诉人与任早明签订的房屋买卖合同约定购房价款为20万元，远远低于二被上诉人的购房原价，不符合市场交易现状。4.二被上诉人在办理离婚登记时，明确本案争议房屋属于张太红所有，且该房屋按揭贷款一直由张太红偿还至今，上诉人并没有对抵押贷款进行任何的清偿，该房屋的抵押权人银行对于上诉人的该买行为不知晓也没有同意，一审法院认定上诉人与被上诉人任早明之间的转让行为无效，应当得到支持。任早明二审未提交书面答辩意见。池仕仪向一审法院起诉请求：1.判令池仕仪与任早明签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令任早明立即协助办理位于遵义市海尔大道富华国际广场第7幢6楼2号房屋过户登记手续至池仕仪名下；3.本案诉讼费用由任早明承担。本案原审审理查明，池仕义与任早明于2014年6月25日签订《房屋买卖合同》，约定任早明将位于遵义市海尔大道富华国际广场第7幢6楼2号房屋以总价200000元出售给池仕义。同时，对过户、违约责任及其他事项进行了约定。同日，由任早明出具收条一张，载明：“今收到池仕仪人民币贰拾万元整（200000.00元）（购房款：遵义海尔大道富华国际7栋6楼2号房）”。后因任早明未能及时协助池仕义办理该房的过户登记手续而酿成诉争。另查明，本案诉争房产已于2015年7月10日被一审以（2015）红民一初字第614-1号民事裁定书依法查封。本案经一审法院审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审。一审法院再审查明，2008年4月15日，张太红与任早明登记结婚，2009年10月25日，任早明与遵义大华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定任早明以价款265149元购买遵义大华房地产开发有限公司开发的位于遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场第7幢6楼2号房屋一套（面积155.97平方米），其中首付80149元，按揭贷款支付185000元，并于2010年3月19日办理预告登记（遵房预监字第201005361号），预告登记权利人为任早明，共有人为张太红。2010年5月17日，张太红、任早明与中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行签订《个人购房担保借款合同》，约定张太红、任早明向湘山支行借款185000元，购买位于遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场第7幢6楼2号房屋一套，借款期限自2010年5月17日至2020年5月17日止，共计120个月，并办理了抵押登记。2015年4月30日，张太红与任早明协议离婚，离婚时约定位于遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场第7幢6楼2号房屋一套归张太红所有。2014年6月25日，任早明与池仕仪签订《房屋买卖合同》，约定被告任早明将位于遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场第7幢6楼2号房屋以总价200000元出售给原告。同时，对过户、违约责任及其他事项进行了约定。同日，由任早明出具《收条》一张，载明“今收到池仕仪人民币200000元”。后因任早明未能及时协助池仕仪办理该房屋的过户登记手续而酿成诉争。2016年4月8日，原审法院作出（2015）红民一初字第2749号民事判决书，判决：一、池仕仪与任早明于2014年6月25日签订《房屋买卖合同》有效；二、驳回池仕仪的其他诉讼请求。因争议房屋未按时偿还按揭贷款，中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行诉至原审法院，要求任早明、张太红偿还借款，后达成调解，原审法院出具（2017）黔0302民初7395号民事调解书，协议如下：一、中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行与张太红继续履行其与任早明于2010年5月17日签订的《个人购房担保借款合同》，所欠贷款由张太红负责；二、张太红如未按期还款，中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行向人民法院申请强制执行全部尚欠贷款本息。后张太红支付了相关按揭贷款。另查明，本案诉争房产已于2015年7月10日被原审法院以（2015）红民一初字第614-1号民事裁定书（李小琼诉任早明民间借贷纠纷一案，标的142000元）依法查封。一审法院再审认为，任早明经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，对池仕仪在庭审中提供的证据视为其放弃质证的权利，其应承担由此产生的不利后果。关于2014年6月25日任早明与池仕仪签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题？首先，任早明与张太红于2008年登记结婚，本案争议房屋系2010年3月购买所得，并于2010年3月10日向遵义市房管部门办理了所有权预告登记，登记证书上明确预告登记权利人为任早明，张太红属于共有人，故争议房屋是任早明、张太红的夫妻共同财产。2014年6月25日，任早明与池仕仪签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》上并没有张太红的署名，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，住宅属于家庭重要资产，房屋的出售应当由夫妻二人共同协商决定，任早明在缺乏部分处分权的情况下将本案争议房屋出售给池仕仪，而池仕仪在购买房屋时应当查询该房屋是否存在其他权利人而没有查询，存在过错，不具有善意第三人的身份。任早明将争议房屋出售给池仕仪，共有权人张太红不知晓此事，事后也未得到张太红的追认，池仕仪在购买房屋时，应当查询并知晓房屋权利人并不止任早明一人，与任早明以低于房屋购买价265149元的价格（200000元）购买该房屋，损害了张太红的权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该《房屋买卖合同》无效。同时，张太红、任早明购买本案争议房屋，于2010年5月17日与中国农业银行股份有限公司湘山支行签订《个人购房担保借款合同》，以本案争议房屋作为抵押物向银行借款185000元，并办理抵押登记。任早明与池仕仪签订《房屋买卖合同》的时间为2014年6月25日，当时该房屋正在抵押期限内，任早明未征得抵押权人同意，将房屋出售，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，该转让行为无效，故任早明与池仕仪签订的《房屋买卖合同》无效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更”的规定，依法撤销（2015）红民一初字第2749民事判决。任早明经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案缺席判决。综上所述，依据中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民一初字第2749民事判决；二、驳回池仕仪的诉讼请求。案件受理费4300元，由池仕仪承担。本院二审查明的事实与原一审和再审一致。本院认为，双方争议的焦点问题为：1.池仕仪与任早明于2014年6月25日签订的《房屋买卖合同》的效力认定。2.池仕仪要求任早明办理诉争房屋所有权转移登记手续应否支持。（一）关于池仕仪与任早明于2014年6月25日签订的《房屋买卖合同》的效力认定问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，池仕仪与任早明于2014年6月25日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对池仕仪的该项诉请，本院予以支持。张太红抗辩认为其不知情，任早明属无权处分，故而涉案房屋买卖合同无效的理由没有法律依据，本院不予支持。其次，本案并无证据证明池仕仪与任早明的房屋买卖行为存在恶意串通损害第三人利益的情况，故一审以合同法第五十二条的规定认定涉案合同无效错误，应予纠正。同理，因涉案房屋办理了抵押按揭贷款，虽然本案存在抵押人在处分抵押物时未告知抵押权人的情形，故转让行为无效，但转让行为无效是指物权变动无效，即达不到物权变动的效果，与合同是否有效属于两个不同的概念。一审以房屋买卖的行为未通知抵押权人而认定合同无效，没有法律依据。第三，不动产物权“善意取得”的前提是善意第三者已经取得物权（不需要登记的已经交付、需要登记的已经变更登记）的情形下才能适用，根据查明的事实可知，争议房屋并未变更登记，也未在较长时间内产生物权公示的事实效应，无论池仕仪是否善意购买及占有房屋均不能据此获得物权，故对池仕仪的该上诉理由，本院不予支持。（二）关于池仕仪要求任早明办理诉争房屋所有权转移登记手续应否支持的问题。首先，依据查明的事实，涉案房屋系任早明与张太红的夫妻共同财产，所有权以预告登记的形式记载在任早明与张太红两人的名下。张太红未在涉案《房屋买卖合同》中签字，池仕仪亦未提供证据证明任早明出卖涉案房屋时取得了张太红的同意，且张太红在得知《房屋买卖合同》存在后未予追认，故张太红不是《房屋买卖合同》的一方当事人。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”以及第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，任早明在夫妻关系存续期间未经张太红同意，擅自处分共有房屋，侵犯了张太红的共有权利，构成无权处分。其次，据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，在房屋共有人张太红明确表示反对房屋出售的情况下，池仕仪与任早明签订的房屋买卖合同事实上已经不能继续履行。据此，池仕仪要求任早明办理房屋过户登记手续的主张不能成立，本院不予支持。至于因任早明的过错导致的违约行为及后果，池仕仪可另案请求解除合同的情况下向违约方主张相应损失。综上所述，池仕仪的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民一初字第2749号民事判决及（2017）黔0302民再6号民事判决；二、确认池仕仪与任早明于2014年6月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效；三、驳回池仕仪的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，由任早明负担；二审案件受理费4300元，由池仕仪负担。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  张 鹏审判员  吴梦吟二〇一九年十月十二日法官助理李辉静书记员向珣