上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初5107号原告：岳立，男，1976年8月25日生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：张振侯，上海市恒远律师事务所律师。被告：谷顺先，男，1954年5月15日生，汉族，住上海市闸北区。被告：曹莉娜，女，1956年9月28日生，汉族，住址同上。上列被告共同委托诉讼代理人：曾臻，上海市华诚律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：唐盾，上海市华诚律师事务所律师。第三人：秦某1，女，1986年9月11日生，汉族，住上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室。第三人：秦2，男，1960年1月27日生，汉族，住址同上。第三人：卢某某，女，1960年6月8日生，汉族，住址同上。原告岳立与被告谷顺先、曹莉娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年5月25日作出判决。谷顺先、曹莉娜判决后不服，并依法上诉，上海市第二中级人民法院于2018年8月14日撤销原判，裁定将本案发回重审。本院重新立案后，另行组成合议庭，追加秦某1、秦2、卢某某作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告岳立及其委托诉讼代理人张振候，被告谷顺先、曹莉娜及其委托诉讼代理人曾臻、唐盾到庭参加诉讼。第三人秦某1、秦2、卢某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告岳立向本院提出诉讼请求：1、判令解除岳立与谷顺先、曹莉娜就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“1502室房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令谷顺先、曹莉娜归还岳立购房款人民币150万元(以下币种均为人民币)；3、判令谷顺先、曹莉娜向岳立支付违约金30万元；4、判令谷顺先、曹莉娜赔偿岳立个税损失16,500元；5、判令谷顺先、曹莉娜赔偿岳立房屋中介费19,000元。事实和理由：2016年2月27日，岳立与谷顺先、曹莉娜签订《上海市房地产买卖合同》，约定谷顺先、曹莉娜将1502室房屋出售给岳立，转让价款165万元。岳立共向谷顺先、曹莉娜支付了房款150万元并交纳了契税和中介费，但谷顺先、曹莉娜未能按约办理房屋过户手续。此后，岳立得知谷顺先、曹莉娜将该房屋向多人出售，法院已于2017年5月10日作出民事判决，判决谷顺先、曹莉娜将1502室房屋过户给案外人。岳立认为，谷顺先、曹莉娜将同一套房屋向多人出售，构成违约，应当承担违约责任及赔偿责任。根据司法解释规定，房屋出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，导致合同无效或被撤销解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，故提出诉请如上。被告谷顺先、曹莉娜辩称，不同意岳立的诉请，1502室房屋的实际出售人是案外人秦某1、秦2及卢某某，买卖合意在岳立和秦某1之间形成，岳立是按照秦某1的指示付款，谷顺先、曹莉娜也是按照秦某1的指示向其转账，谷顺先、曹莉娜共收到岳立房款150万元，将其中120万元转付给了秦某1，因秦某1还欠谷顺先、曹莉娜30万元，故剩余30万元房款未付给秦某1。岳立选择基于合同的违约责任来主张权利，应当向秦某1等人提起诉讼。岳立主张的违约金过高，应该按照同期存款利率计算，个税及契税损失没有事实依据，中介费也没有事实依据。第三人秦某1述称，岳立是通过秦某1委托的中介公司介绍买房的，中介公司向岳立出示过秦某1与谷顺先之间的房屋买卖合同，并向岳立说明了谷顺先将1502室房屋出售给秦某1，秦某1再向岳立出售该房屋。买卖合同的具体内容都是由中介公司通过电话与秦某1和岳立沟通后确定，秦某1未和岳立面谈过。岳立的房款均支付给谷顺先、曹莉娜，但中介公司会将岳立的每次付款情况告知秦某1。岳立和谷顺先、曹莉娜没有签订过居间协议，直接在三泉路路口的农行大厅签订了《上海市房地产买卖合同》，岳立当场向谷顺先、曹莉娜支付了房款50万元，当时秦某1也在场。谷顺先、曹莉娜共计向秦某1转付房款120万元，还有30万元房款未交。秦某1收到的120万元房款被人骗走了，现无力返还。第三人秦2、卢某某未做述称。本院经审理认定事实如下：2013年3月2日，谷顺先、曹莉娜经核准登记为系争房屋权利人。2016年2月27日，谷顺先、曹莉娜(甲方)与岳立(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲乙双方经上海申飞房产经纪事务所居间介绍，由甲方将1502室房屋以165万元的价格出售给乙方，双方于2016年3月15日前办理转让过户手续；甲方未按合同约定将房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)乙方，逾期超过七日后，乙方有权单方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。附件三付款协议约定，乙方应于签订本合同当日支付甲方首期房价款30万元，于办理过户当日支付房价款133万元，于办理房屋交接手续当日支付房价款2万元。该合同落款处有特别提醒：该套房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同(测试版)。关于付款，岳立先后向谷顺先支付150万元，分别为：2016年2月27日支付30万元，3月14日支付50万元，3月21日支付30万元，3月25日支付40万元。2016年4月1日，岳立与谷顺先、曹莉娜共同办理1502室房屋的审税手续，岳立缴纳契税16,500元，代谷顺先、曹莉娜缴纳个人所得税16,500元。另查明，2016年4月28日，案外人纪某某、陆某某向本院起诉谷顺先、曹莉娜要求继续履行买卖合同，谷顺先、曹莉娜办理系争房屋过户手续【(2016)沪0113民初8123号】。该案审理过程中，秦2、卢某某以及岳立作为有独立请求权第三人均主张继续履行买卖合同，由谷顺先、曹莉娜将1502室房屋过户至己方名下。该案经审理查明以下事实：2013年6月2日，谷顺先、曹莉娜(甲方)与秦2、卢某某(乙方)签订《诚信协议》，约定，甲方将1502室房屋以85万元的价格出售给乙方。2015年10月9日，秦2出具委托书，内容为，关于系争房屋价格买卖事宜，全权委托秦某1处理。同年10月16日，谷顺先、曹莉娜与秦某1签订《房屋买卖解除协议》，内容为，本人谷顺先、曹莉娜为系争房屋产权人，于2013年6月2日将房屋出售给秦2，现经双方之间友好协商，同意解除买卖协议。2015年10月16日，谷顺先、曹莉娜(甲方)与纪某某、陆某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将1502室房屋出售给乙方，转让价款为124万元。经审理，本院于2017年5月10日作出(2016)沪0113民初8123号民事判决书，认定秦2、卢某某与谷顺先、曹莉娜之间的《诚信协议》已于2015年10月16日解除，纪某某、陆某某的买卖合同签订在岳立之前，应优先履行，岳立可另辟法律途径主张违约责任，并判决纪某某、陆某某的买卖合同继续履行，谷顺先、曹莉娜将1502室房屋过户至纪某某、陆某某名下等。秦2、卢某某不服一审判决，于2017年7月3日提起上诉，二审法院于2018年1月8日作出驳回上诉、维持原判的生效判决【(2017)沪02民终6276号】。审理中，岳立向本院提供上海雅楠房地产经纪事务所出具的收据，载明购买1502室中介费19,000元，证明岳立支付了中介费19,000元。谷顺先、曹莉娜表示，收据上的收款人与网签合同上的中介公司不一致，收据日期是2016年4月1日，也与房屋买卖合同签订日期不一致。谷顺先、曹莉娜为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、(2016)沪0113民初17136号、(2016)沪0113民初8123号、(2017)沪02民终6276号案件判决书及相关庭审笔录、送达回证，证明1502室房屋实际出售人是秦某1，岳立对此亦知情；2、上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)及纪某某出具的情况说明，证明岳立曾陈述自己有一张秦某1出具的150万元借条，岳立明确知晓1502室房屋的实际出卖人是秦某1，并由秦某1出具收到购房款的相关材料；3、转账凭证、秦某1出具的借条、收条若干及情况说明、谷顺先与秦某1的微信聊天记录，证明谷顺先已将150万房款支付给秦某1；4、秦某1于2016年2月27日出具的特别补充协议，主要内容为签订买卖合同当日，产证不在谷顺先、曹莉娜身上，约定2016年3月3号房东把产证原件给客户看，若交易期间产证出现任何遗失或变更所产生的违约责任由房东本人负责，证明合同的实际缔约人是岳立和秦某1等三人。岳立针对上述证据发表质证意见如下：1、对于谷顺先、曹莉娜提供的庭审笔录、判决书等真实性无异议，但对谷顺先、曹莉娜的主张不认可；2、情况说明真实性不认可，岳立没有收到秦某1出具的150万元购房款收条或借条；3、谷顺先、曹莉娜是否将购房款全部转交给秦某1，岳立不清楚；4、特别补充协议，形式上是秦某1的承诺书，是单方的，岳立收到过，协议的意思是房产证在家里，不在谷顺先、曹莉娜身上，这里的房东指的是谷顺先、曹莉娜。本院询问岳立是否要求向秦某1、秦2及卢某某主张房屋买卖合同的相关责任。岳立表示，房地产买卖合同的相对方是谷顺先、曹莉娜，只向谷顺先、曹莉娜主张合同责任，不向秦某1、秦2及卢某某主张责任。本院认为，谷顺先、曹莉娜陈述的事实及提供的证据皆意在证明谷顺先、曹莉娜配合秦某1出售1502室房屋，该房屋实际出售人为秦某1，且岳立对此是明知的。即使谷顺先、曹莉娜所述属实，岳立选择了与谷顺先、曹莉娜签订合同，并支付房款，而未与秦某1签订任何协议，也未向秦某1支付任何款项，可以认为岳立确定了谷顺先、曹莉娜作为其交易的相对方。岳立应对其选择的结果承担风险，同样，谷顺先、曹莉娜也应对其签订合同、收取房款的后果承担相应责任。谷顺先、曹莉娜主张岳立应向秦某1等主张合同责任，本院不予采纳。生效判决已经判令谷顺先、曹莉娜将1502室房屋过户给他人，岳立以谷顺先、曹莉娜违约要求解除合同，并返还房款150万元，符合法律规定，本院予以准许。合同约定，违约方应当承担的解除合同违约金为总房价的20%。本院综合考虑合同履行程度、违约方的过错程度等因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，确认岳立主张的违约金30万元并不过高，可予支持。税收缴款书记载的缴款人为谷顺先、曹莉娜，谷顺先、曹莉娜可在合同解除后办理相关退费手续，岳立要求谷顺先、曹莉娜支付其垫付的其他个人所得税16,500元，本院予以准许。岳立提供了1502室房屋的中介费收据原件，付款时间与办理审税时间一致，符合办理过户手续时付清中介费的一般交易习惯。虽然收款人并非网签合同上的中介公司，但岳立关于因收款人无法打印出网签合同，故以上海申飞房产经纪事务所的名义打印网签合同的解释也符合常理，可信度较高。岳立主张为本次交易支付中介费19,000元，本院予以采信。岳立要求谷顺先、曹莉娜赔偿该中介费，符合法律规定，本院予以准许。谷顺先、曹莉娜主张已将房款支付给秦某1，此系谷顺先、曹莉娜与秦某1之间的纠纷，可另行通过其他方式(包括诉讼)主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告岳立与被告谷顺先、曹莉娜就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告谷顺先、曹莉娜于本判决生效之日起十日内，返还原告岳立购房款150万元；三、被告谷顺先、曹莉娜于本判决生效之日起十日内，支付原告岳立违约金30万元；四、被告谷顺先、曹莉娜于本判决生效之日起十日内，返还原告岳立垫付的其他个人所得税16,500元；五、被告谷顺先、曹莉娜于本判决生效之日起十日内，赔偿原告岳立中介费19,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,319.50元，由被告谷顺先、曹莉娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄文颋人民陪审员  时金兰二〇一九年十月二十二日书 记 员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。