贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初8379号原告：丁璐，女，1995年3月9日生，汉族，身份证号522401199503090080，住贵州省毕节市翠西路74-4号。委托诉讼代理人：郑秋艳（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15224201511820078。委托诉讼代理人：吴敏（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201911084502。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兰（特别授权代理）贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201811072534。委托诉讼代理人：吴海（一般授权代理）贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201610146568。原告丁璐与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秋艳、吴敏、被告招商商置公司委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁璐向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第E3幢22层4号商品房（房号：E3-22-4）转移登记的有关文书及产权证；2.判决被告以271429.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年10月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2019年6月22日，为52719.51元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ0767），约定原告购买被告开发的招商花园城第E3幢22层4号商品房（房号：E3-22-4），商品房总价款为271429.00元，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将为办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司辩称：一、答辩人不应承担交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金。涉案《商品房买卖合同》第二十二条约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人的时间为2016年9月30日，而答辩人在2016年1月13日即取得涉案楼栋备案登记，也即是说，在被答辩人收房时答辩人已经取得备案登记，且履行了通知被答辩人提交相关办证资料及缴纳税费的义务。事实上，虽然答辩人在2016年2月18日代收取了被答辩人的相关税费等材料，但根据涉案合同第二十二条三款第四项之约定，被答辩人需与答辩人共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，也即是说，答辩人收取相关税费的行为只是一种代收代缴的行为，并非委托办证行为。事实上，答辩人与被答辩人形成委托办证关系的时间应该是2018年12月23日之后至产权证办理完毕止。在答辩人与被答辩人形成委托办证关系前，答辩人的义务仅是通知被答辩人提交相关材料及缴纳相关税费。不仅如此，答辩人为了让被答辩人早日提交相关办证资料，答辩人又按照合同约定，通过邮寄方式，向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料，其中《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被答辩人在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，2016年2月18日，被答辩人在收到《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等相关材料后，在收楼意见书上签字确认，因此，答辩人在2016年2月18日向被答辩人交付房屋，并通知被答辩人缴纳税费及提供办证资料，被答辩人于当日履行了相关义务，答辩人于2016年1月13日取得涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，答辩人的履行义务未超过2016年9月30日，因此答辩人不存在逾期交付办理商品房转移登记相关文书的行为，故不应承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的责任。即使答辩人应当承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金截止时间应当是在答辩人第一次向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料时，因为根据《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被答辩人在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。答辩人通过邮寄方式已经向被答辩人寄送了办理权属证书应当提供的材料，应当视为答辩人已经尽到了通知义务，违约金截止时间应当为此时。退一步说，即使贵院不认可答辩人第一次邮寄《入伙通知单》等材料的告知行为，根据答辩人提供的业主说明、装修公司证明、照片（通知办证幕墙、现场收集办证资料）等证据材料可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。虽然业主未出庭作证，但根据《民事诉讼法》第七十三条：“经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。”之规定，有其他正当理由不能出庭的，其证言也可以被采纳，结合本案，作出书面说明的业主均系涉案房屋所在小区的业主，若其出庭作证，势必会造成邻里纠纷，让证人与其他邻居之间产生矛盾，并且涉案小区几千户业主，若每次都需证人出庭作证，将会严重影响证人的工作生活，综合证人陈述、装修公司证明和照片可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人在涉案小区设置了“办理不动产登记资料收集处”，对涉案房屋办理不动产权证书再次进行了告知，综上，答辩人认为，即使答辩人应当承当交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金计算截止时间至多应截止到2017年9月24日。二、政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延。在2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》，将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书，被答辩人委托答辩人办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。现实生活中，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定由答辩人代为办理涉案房屋转移登记，此时答辩人确无向被答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由答辩人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，答辩人依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知被答辩人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被答辩人据此得以向答辩人提交应由买受人提交的办证资料，用于答辩人履行委托办证义务。只要答辩人尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。而如前所述，答辩人以邮寄方式向被答辩人送达《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等资料。三、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，仅答辩人处就有上千户业主，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给被答辩人使用，被答辩人基本上已经实现其合同目的，虽然答辩人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，被答辩人并没有举证证明因为答辩人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，请求贵院结合被答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决答辩人支付给被答辩人每套房屋逾期办证违约金3000元。综上所述，答辩人在合同约定时间内已经履行了合同义务，被答辩人所诉无事实及法律依据，应当驳回被答辩人的诉讼请求。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区南部新区招商花园城第E3幢22层4号商品房出售给原告，总房款为271,429.00元，应于合同签订之日支付首期房款81,429.00元，余款190,000.00元公积金贷款支付。被告应当于2016年3月30日前交付该商品房。被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3.关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款(含面积补差款)、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款271,429.00元。2016年2月18日，被告向原告交付涉案商品房，并代收了公共维修基金、产权登记费、契税、印花税。2016年1月13日，被告取得涉案房屋所属幢楼的商品房备案证明书。2017年3月1日，被告取得涉案房屋所属幢楼的不动产权证书。2018年12月23日，原、被告双方共同向不动产登记机构申请办理涉案商品房产权转移登记。本院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点有:1、被告是否应当为原告办理涉案商品房不动产权证书并交付原告；2、被告是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任；如需承担，则违约金如何计算。关于原告请求被告为原告办理涉案商品房不动产登记证书并交付原告的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定“双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记”，但是，但根据附件十二《补充协议》第五条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告代收了原告的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。关于原告主张的逾期办理并交付商品房转移登记有关文书及产权证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案商品房所属楼栋的商品房备案证明书和不动产权属证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，故对原告主张由被告承担支付逾期办理并交付商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，被告应当于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。2018年12月23日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，故应以该时间作为被告履行通知义务的时间，即2018年12月23日。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额271,429.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额271,429.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年12月23日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告丁璐缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记部门提交为原告丁璐办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告丁璐；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁璐逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告丁璐已付购房款271,429.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年12月23日）；三、驳回原告丁璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年十月八日书记员  肖 毅