贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初3309号原告：中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行，住所地：贵州省贵阳市白云区同心路20栋，统一社会信用代码：91520113214620213K。负责人：张丽娜，女，系该行行长。委托诉讼代理人：吴万兴，男，贵州成济律师事务所律师，执业证号：15201199810557478，代理权限：特别代理。被告：廖立明，女，1981年11月16日生，汉族，住湖南省汨罗市，被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座，统一社会信用代码：91520115785497386P。法定代表人：苏树平，系该公司合伙人兼负责人。委托诉讼代理人：李鸿燕，女，1980年5月28日生，汉族，系该公司员工，代理权限：特别代理。原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称“工行白云支行”）诉被告廖立明、中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称“中国电建贵阳公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行白云支行之委托诉讼代理人吴万兴，被告中国电建贵阳公司之委托诉讼代理人李鸿燕到庭参加了诉讼，被告廖立明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行白云支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2.判决被告廖立明归还原告借款本金410032.2元，并按合同约定向原告支付利息、罚息、复利至实际清偿之日；3.判决原告对拍卖、变卖被告廖立明抵押财产的价款享有优先受偿权；4.判决被告廖立明承担原告为实现债权而产生的律师费30901元及其他费用；5.判决被告中国电建贵阳公司对上述借款本金、利息、律师费及其他费用承担连带清偿责任；5.案件受理费由二被告共同承担。事实与理由：2014年12月4日，被告廖立明（借款人）因购买被告中国电建贵阳公司开发的房屋，与原告（贷款人）及被告中国电建贵阳公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定：被告廖立明向原告借款430000元，用于购买位于贵阳市××区××北路××号中国水电观府壹号二组团2栋1单元6层1号房屋，贷款期限为30年，贷款利率以同期同档次贷款利率为基准利率；被告廖立明按照按月等额本息还款法清偿贷款本息；被告廖立明自愿选择每月放款日为还款日；如被告廖立明未按照合同约定的日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收复利，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，其中罚息利率在上述约定的利率基础上加收30%予以确定；被告廖立明连续三个月或者累计六次未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权解除合同，要求被告提前清偿贷款以及产生的利息、罚息和其他费用；由于被告没有按照合同履行义务，从而导致贷款人为实现本合同项下债权以及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，被告廖立明以其购买的位于贵阳市××区××北路××号中国水电观府壹号二组团2栋1单元6层1号房屋进行抵押担保，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物等内容，并办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，贷款人依约支付了贷款，但被告廖立明却未按照约定偿还借款本息，至今被告廖立明已累计超过6个月未归还本息。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求支持如前诉讼请求。被告中国电建贵阳公司辩称，对于被告廖立明所欠的利息、罚息等，请法院依法核实，关于连带责任承担问题，请法院判决对廖立明的房产进行拍卖，用来清偿债务，同时请将原告划扣的我公司的保证金从应还账款中扣除。被告廖立明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见和证据。本院经审理查明的事实如下：2015年6月4日，原告作为贷款人，被告廖立明作为借款人及抵押人、中国电建贵阳公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：原告向被告廖立明发放贷款430000元，用于购买坐落于贵阳市××区××北路××号中国水电观府壹号二组团2栋1单元6层1号房屋，贷款期限为2015年6月4日至2045年6月4日，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收30%；还款方式为按月等额本息还款（按月计息），借款人自愿选择每月放款日为还款日；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约；借款人违约的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，同时有权解除合同；被告中国电建贵阳公司提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但从借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证书之日起，保证人对本合同项下到期的贷款免除保证责任。合同签订后，原告按约向被告廖立明发放了贷款，但被告未按时偿还贷款本金及利息，至今已累计逾期超过6个月。另查明，截止2018年9月29日，被告廖立明尚欠原告贷款本金410032.2元，原告为主张该债权共计支付律师费30901元。上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提供的贷款申请表、《个人购房借款/担保合同》、预购商品房抵押权预告登记证书、个人借款凭证、贵阳市商品房预售合同备案登记表、欠款凭证、利息清单、律师代理费发票等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告工行白云支行与被告廖立明、中国电建贵阳公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是三方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案中，对于原告诉请的借款本金，经核实，截止至2018年9月29日，被告尚欠原告贷款本金410032.2元，对于贷款的利息、罚息及复利的计算方式，应参照双方签订的合同进行计算。关于律师费，由于原告提供的律师费发票载明金额为30901元，且双方签订的合同约定原告主张债权的律师费等费用由借款人承担，故对于原告诉请由被告廖立明承担该律师费的主张，本院予以支持。关于优先受偿权的问题，本案中，被告廖立明购买的房屋于2016年7月13日办理抵押权预告登记，之后一直未办理正式的抵押登记手续。抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押权登记，法律赋予了抵押权预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，故抵押权预告登记不产生优先受偿的效力。因此，对于原告主张对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。关于被告中国电建贵阳公司的担保责任，根据合同约定，从借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证书之日起，保证人对本合同项下到期的贷款免除保证责任，本案中，被告廖立明尚未办理案涉房屋的抵押权登记手续，因此，被告中国电建贵阳公司应当按照合同约定对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告廖立明、中国电建地产集团贵阳有限公司与原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告廖立明于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行支付贷款本金410032.2元，并按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》向原告支付利息、罚息及复利至实际清偿之日；三、被告廖立明于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行支付律师费30901元；四、被告中国电建地产集团贵阳有限公司对上述贷款本金、利息、罚息、复利及律师费承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7914元（原告已预交），由被告廖立明与中国电建地产集团贵阳有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张 钰审 判 员  石 玉人民陪审员  张世英二〇一九年十月十一日法官助理杜世朝书记员魏琴