甘肃省临夏市人民法院民事判决书（2019）甘2901民初711号原告（反诉被告）：王某1，住甘肃省临夏市。原告（反诉被告）：王某2，住甘肃省临夏市。委托代理人：王某3，系王某2侄子。委托代理人：马某1，临夏华润律师事务所律师。被告（反诉原告）：马某2，住甘肃省东乡县。被告（反诉原告）：马某3，住甘肃省东乡县。原告（反诉被告）王某1、王某2诉被告（反诉原告）马某2、马某3租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，被告提出反诉，经审查符合反诉条件，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王某1、王某2委托代理人王某3、律师马某1，被告（反诉原告）马某2、马某3到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王某1、王某2向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与被告（反诉原告）之间的租赁合同。2、要求被告（反诉原告）支付拖欠的房屋、地下室、停车场租金14.5万元。(从2018年10月计算至2019年10月，实际租金以交付房屋的日期计算)。3、要求被告（反诉原告）按合同约定支付违约金34800元。4、本案诉讼费全部由被告（反诉原告）承担。事实和理由:二原告（反诉被告）共同拥有位于刘临路电视广播大学临夏分校对面连家铺面两层，上下共十间，其中有地下室、停车场。2014年10月1日，原、被告经协商一致，原告（反诉被告）将房屋、地下室、停车场整体出租给被告（反诉原告）经营“马某2清真美食城”，并签订书面租赁合同，合同约定年租金145000元，租期五年，租金半年交纳一次。另合同中对违约责任亦进行了明确约定。合同签订后，原告（反诉被告）将租赁物交付给二被告（反诉原告）使用，约定的租金缴纳时间到期时，被告（反诉原告）虽然时有推托，但总能交清房租，但是自2018年10月交纳房租的时间到期后，原告（反诉被告）多次催促交纳，但被告（反诉原告）拒不交纳拖欠的租金，2019年2月被告（反诉原告）将经营的美食城关闭，之后原告（反诉原告）多次联系被告，但被告（反诉原告）迟迟不肯交纳拖欠的租金，亦不交付房屋。原告（反诉被告）认为，租赁合同是双方真实意思表示，被告（反诉原告）长期拖欠租金的行为构成严重违约，导致合同目的无法实现，已达到合同解除的法定条件，起诉来院要求判如所请。被告（反诉原告）马某2、马某3未做答辩，提出反诉。被告（反诉原告）向本院提出的诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）继续履行与原告（反诉被告）签订的铺面租赁合同；2、判令原告（反诉被告）停止对被告（反诉原告）租赁权的侵害；3、判令原告（反诉被告）维修被告（反诉原告）租赁铺面屋顶、院内停车场破损以及东面围墙。本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2014年10月1日，经协商，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）位于本市电大对面的二层铺面及院子、地下室经营“马某2商真美食城”，为此双方签订协议，协议约定铺面租金每年145000元，每半年缴纳一次，租期五年。租期到期后，若被告（反诉原告）愿意继续经营，原合同继续有效，租金按市场价格双方另行协商，协议签订后，被告（反诉原告）投资100多万对铺面进行了装修，后投入使用。租赁铺面的前三年原告（反诉被告）都按协议约定按时缴纳了租费。可到2018年，被告（反诉原告）租赁的铺面屋顶漏水严重，店内部分装潢遭到破坏。加之铺面地处开发地带，开发商将铺面后院的围墙推倒，致使周围流浪狗在后厨院子乱窜，还有原告（反诉被告）让其他租了其铺面的租户到被告（反诉原告）店内的卫生间上厕所，院子停车场破损不堪，以上因素导致被告（反诉原告）店内卫生环境较差，影响了经营，致使生意惨淡。为此2018年6月，经被告（反诉原告）要求，原告（反诉被告）将租费下调为每月一万元。缴纳方式变为每月一交。之后，被告（反诉原告）又按期缴纳房租，但原告（反诉被告）拒绝处理被告（反诉原告）关于要求铺面屋顶漏水以及维修停车场、重修围墙的请求。并且以铺面面临开发为由，阻止被告（反诉原告）对店内损毁的装潢进行整修。由于卫生环境条件得不到改善，被告（反诉原告）店铺经营困难，不得不在2019年2月关闭了。此前的租费被告（反诉原告）已经交清，因停业给被告（反诉原告）造成损失20余万元。为此被告（反诉原告）依法反诉，恳请法院明查事实，判如所请。原告（反诉被告）辩称：被告（反诉原告）要求继续履行合同的理由不能成立，应予驳回。一、双方签订的租赁合同中对租金的支付方式已进行了明确约定。但是自2018年10月交纳房租的时间到期后，原告（反诉被告）多次催促交纳，但被告（反诉原告）拒不交纳拖欠的租金，导致合同目的根本无法实现，被告（反诉原告）的违约行为已达到法定解除的条件。因为被告（反诉原告）不交纳房租，原告（反诉被告）无奈才向法院提起诉讼的。二、被告（反诉原告）的第二、第三项反诉请求不能成立，应予驳回。被告（反诉原告）关闭美食城的原因纯属其杜撰的不实之词。2018年被告（反诉原告）一直在正常经营美食城，从未停业，这一点附近商家均可以证实。期间根本没有发生漏水致无法经营的情形，更没有发生漏水将装潢损坏的任何情形。被告（反诉原告）于2019年2月关闭美食城时门面贴出“春节体息”字样。后期完全是因为自己经营不善，导致入不敷出所致，与原告（反诉被告）无任何关系。被告（反诉原告）却以莫须有的理由将责任推给原告（反诉被告），没有任何事实和证据依据。另被告（反诉原告）所述让其他商户到其经营场所上厕所导致卫生环境差，最终导致经营困难，这与原告（反诉被告）无关；以此认为卫生差也与原告（反诉被告）无关，被告（反诉原告）默认他人上厕所并造成卫生差，作为一个完全民事行为能力人，且作为经营场所的负责人，完全可以自主解决。三、自被告（反诉原告）将美食城关闭后钥匙一直是由被告（反诉原告）保管的，原告（反诉被告）根本没有进去过，更没有阻碍过被告（反诉原告）正常的经营活动，现被告（反诉原告）不仅违约不支付租金，且在原告（反诉被告）已起诉解除合同的情况下，仍想继续装修经营场所纯属想扩大自己的损失，那么该行为亦与原告（反诉被告）无任何关系。四、自合同签订后，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）留出5个月的装修时间，该时间内并没有计算租金。且自租赁后至今已有五年之久，装潢是消耗品，被告（反诉原告）所谓100万元的装潢装修根本没有任何依据，且使用五年之久，还有什么价值可言。合同解除后店内可移动或未粘附的的物品原告（反诉被告）同意由被告（反诉原告）全部搬走。五、原告（反诉被告）在合同中并没有约定将停车场进行维修。在双方签订合同时停车场一直处于现如今的状态，对这一点被告（反诉原告）是明知的，且也自愿签订租赁合同，双方根本没有要维修停车场的任何约定，原告（反诉被告）也没有义务去维修。停车场的位置中彩钢房全部是由被告（反诉原告）拆除原有房屋修建的，且仅修了一小部分。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）将原有所有房屋恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据：原告（反诉被告）提供的身份证明，被告（反诉原告）提供的身份证明双方均无异议，本院予以确认。对有双方异议的证据，本院认定如下：在本诉中，原告（反诉被告）提交的证据：1.租赁合同复印件一份，被告（反诉原告）认为双方在此合同之后还签订了另一份合同，对该份证据不予认可，本院认可该合同真实性，本院予以确认；2.原、被告双方微信聊天记录电子数据一份，内容为2018年10月原告（反诉被告）向被告（反诉原告）催要房租的聊天记录。被告（反诉原告）认可此证据，本院对该证据的真实性予以认可；3.“马某2清真美食城”张贴的“春节休息”字样的照片一张，证明被告（反诉原告）是自行关闭美食城的，被告（反诉原告）对此证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，本院认可该证据的真实性，本院予以确认。在反诉中，被告（反诉原告）提供的证据：1.马某2美食城装修清单一份，被告（反诉原告）要求赔偿当时的装修费用共计100.26万元，原告（反诉被告）对此证据不予认可，本院认为该证据仅能证明被告（反诉原告）对租赁场所进行了装潢、维修，但以此证据要求赔偿的证明目的本院不予确认；2.马奴海证人证言，马奴海在原、被告达成租赁合同时在场，双方签订的年租金为14.5万元，马奴海也在租赁合同上签字捺印，未看到签订另一份合同，被告（反诉原告）对此证人证言无异议，本院予以确认。本院根据双方当事人的陈述及审查确认的证据认定事实如下：2014年10月1日，经原、被告协商一致，二原告（反诉被告）将共同拥有的位于本市××路共十间、地下室、停车场整体出租给被告（反诉原告）经营“马某2清真美食城”，并签订书面租赁合同，中介人马奴海及原、被告均签字捺手印。合同约定租期五年，租金为14.5万元。但五年租期一到，如继续续合同，双方协商租金，合同继续生效，如双方租期之中违约交纳双倍违约金，并约定了租金的交付方式。合同签订后，原告（反诉被告）将租赁物交给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）对租赁物进行了装潢，至2019年2月，被告（反诉原告）停业，关停美食城。2019年3月18日原告（反诉被告）起诉来院，要求解除租赁合同，并支付拖欠的租金14.5万元，并支付违约金14.5万元，被告（反诉原告）反诉继续履行合同，并要求原告（反诉被告）不得阻止被告（反诉原告）装修，要求原告（反诉被告）维修屋顶、停车场及东围墙。本院认为，原、被告在中介人马奴海主持下签订的租赁合同虽然是复印件，双方均推脱原件在对方手里，但双方均表示是自己签字捺的手印，中人马奴海亦认可该证据，该合同对双方都有约束力，本院予以确认。双方约定租期五年，租期还未到期时，双方因租金问题发生矛盾，被告（反诉原告）于2019年2月停业关门，在诉讼期间，因政府开发、道路拓宽等原因，该租赁物属拆迁对象，实际已不能继续履行合同，且该合同业已到期，该租赁合同应当终止。原告（反诉被告）的诉请成立。被告（反诉原告）提出原、被告之间另有合同，但未提供相关证据，被告（反诉原告）的辩解无证据支持，本院不予支持。原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付拖欠的房租14.5万元，被告（反诉原告）辩称其已付清2019年2月前的房租，因双方支付房租时无收条等文字凭证，原告（反诉被告）以自己的记录为依据，主张房租的欠费时间从2018年10月起计算，显然证据不足应予以驳回。依照现有证据，被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）房租从2019年3月至2019年10月1日，期间七个月共计8.45万元，庭审中原告（反诉被告）放弃违约金的请求，被告（反诉原告）反诉要求该合同继续履行，已无实际可能，本院不予支持。继续履行合同已无可能，被告（反诉原告）反诉的原告（反诉被告）不得阻止被告（反诉原告）对该铺面的重新装修及要求原告（反诉被告）维修租赁物房顶、停车场及围墙的诉请基础已不存在，故反诉请求不成立。被告（反诉原告）提出其对该铺面进行了装潢、维修，如不能继续履行时应进行赔偿的诉请，因双方在租赁合同中无对被告（反诉原告）装潢、维修方面的约定，且租赁合同约定的租期为五年，被告（反诉原告）应当预见到这部分投入的损失，故被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿的诉请于法无据，本院不予支持。现依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十七条及《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王某1、王某2与被告（反诉原告）马某2、马某3之间的租赁合同于2019年10月1日终止；二、被告（反诉原告）自判决生效后至十日内支付拖欠原告（反诉被告）的租赁费8.45万元（2019.3-2019.10.1）；三、被告（反诉原告）自判决生效后十日内向原告（反诉被告）交付租赁物铺面、地下室、停车场；四、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费1600元，原告（反诉被告）承担1120元，被告（反诉原告）承担480元，反诉费1600元由被告（反诉原告）承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审 判 长 马欣荣审 判 员 马建良人民陪审员 宋丽媛 二〇一九年十月十四日书 记 员 冯 燕