云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3088号 原告：马春辉，男，1984年12月17日出生，彝族，居民，住建水县。 原告：马晓，女，1987年8月15日出生，汉族，居民，住弥勒市。 委托诉讼代理人：邱浩，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：李艺薇，北京大成（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦秀江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告马春辉、马晓与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马春辉、马晓的委托诉讼代理人邱浩、李艺薇，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马春辉、马晓向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《委托投资经营合同》继续履行；2.判令被告向原告支付自2018年9月1日起至2019年8月31止的租金15248元；3.判令被告向原告支付自2018年9月8日起至租金实际支付完毕之日止的违约金(截至立案之日2019年8月30日违约金为2714元，违约金按照每日万分之五计算)；4.案件受理费由被告承担。事实和理由:2016年8月17日，原被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买吉成骊都1幢XX号房屋，房屋价款为254131元。同日，双方签订《委托投资经营合同》，合同对委托期限、租金标准及违约责任等进行了约定。委托经营期限自2016年9月1日起至2028年8月31日止。第一至第三年每年的租金为原告购买房屋价款的6％，即每年15248元。被告应在上年租金到期后的7个工作日内一次性付清当年租金。若被告违约，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰支付违约金。随后，被告开始管理使用原告的房屋。自2018年9月起，被告未按约支付租金，原告多次催要，被告均未履行。为维护原告的合法权益，遂起诉。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，我公司欠原告2018年度的租金是事实，对原告主张的租金无异议。但我公司因市场及自身问题，经营亏损，公司现无力继续支付原告租金，请求法院解除双方签订的委托投资经营合同及补充协议。此外双方约定的违约金过高，请求法院按中国人民银行同期贷款利率予以调整。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》复印件1份，欲证实2016年8月17日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，原告向被告购买吉成骊都1幢XX号房屋，房屋价款为254131元。 2.《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》复印件各1份，欲证实2016年8月17日，原、被告双方签订《委托投资经营合同》，合同对委托期限、租金标准及违约责任等均进行了约定。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告未向本院提交证据材料。 本院经对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，该证据能够证实原告向被告购买房屋后将房屋委托被告投资经营管理，双方对相关权利义务进行约定的事实，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年8月17日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第XX号房，房屋建筑面积为37.76平方米，房屋总价为254131元。同日，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2016年9月1日至2028年8月31日；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为15248元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为20330元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为25413元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为30496元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。双方同时签订《委托经营合同之补充协议书》，约定原告可免费入住被告开发的吉成﹒骊都1栋内的骊都国际大酒店（暂定名）内的标准间。自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告每年可免费入住7天。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了被告全部购房款，被告按约支付原告自2016年9月1日起至2018年8月31日止的租金。因被告未按约支付原告2018年度的租金，原告遂向本院起诉要求解决。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计算。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的租金是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告自2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金，已构成违约，故被告应按合同约定支付原告房屋租金15248元。 二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告制作提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告主张由被告支付自2018年9月8日起至付清之日止的违约金，被告无正当理由逾期支付原告租金，还应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付违约金，故被告最迟应于2018年9月11日前支付，被告因迟延支付租金而应支付原告自2018年9月12日起至2019年8月30日止的违约金为2683.65元（15248元×0.0005×352天）。原告主张违约金2714元，对超出部分，不予支持。被告辩解违约金过高，请求予以调整，在原、被告签订的委托投资经营合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，对该辩解意见不予采纳。 三、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整。其次，案涉房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、原告马春辉、马晓与被告云南吉成投资有限责任公司于2016年8月17日签订的《委托投资经营合同》继续履行。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告马春辉、马晓自2018年9月1日起至2019年8月31日止的房屋租金15248元及截至2019年8月30日的违约金2683.65元，合计17931.65元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年8月31日起至上述租金付清之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，减半收取计125元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇一九年十月十八日 书记员 杨飞龙