成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初4625号 原告：白成冀，男，1962年5月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：余灏，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 被告：四川杨肖商贸有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道88号1栋5层504号。 法定代表人：杨洪忠。 第三人：四川百全物业管理有限公司，住所地成都市武侯区科华北路58号13楼1-2-15号。 法定代表人：冯君，总经理。 委托诉讼代理人：杨科，四川英济律师事务所律师。 原告白成冀诉被告四川杨肖商贸有限公司（以下简称“杨肖公司”）、第三人四川百全物业管理有限公司（以下简称“百全物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告白成冀的委托诉讼代理人王天澜、第三人百全物业的委托诉讼代理人杨科到庭参加诉讼，被告杨肖公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 白成冀向本院提出诉讼请求：1.判决解除与杨肖公司签订的《房屋租赁合同》并要求支付违约金32243.2元；2.判决杨肖公司将成都市“英联国际商务中心”项目1栋16楼1号房屋拆除装修（吊顶、地板、墙体除外）并腾空后返还；3.判决杨肖公司支付拖欠的2019年2月、3月、4月租金48346.8元及自2019年2月1日起至实际付清之日止的违约金（以48346.8元为基数按月利率2%为标准，暂计算至2019年3月20日为1612元）；4.判决杨肖公司支付自2019年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（参照同期租金计算）；5.判决杨肖公司支付四川百全物业管理有限公司拖欠的物业管理费、水电费、设施运维费及滞纳金等款项23881.44元以及自2019年5月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费（每月3517.44元）、2019年3月15日起至实际返还房屋之日止的设施维护费（每月300元），以及以上欠费自2019年3月20日起至实际付清之日的滞纳金（按0.3%／天计算）。事实和理由：白成冀与杨肖公司于2018年6月签订《房屋租赁合同》，约定杨肖公司承租位于成都市房屋，期限为2018年7月1日至2023年7月30日，2018年7月1日按季度缴纳租金一次，此后当季度的租金在上一季度结束前10日内支付。如杨肖公司未按时支付租金，超过15个工作日，经书面催告后仍不支付的，白成冀有权解除合同并要求杨肖公司支付相当于两个月租金的违约金，逾期支付租金每天按金额千分之三支付委托人违约金。合同签订后，白成冀依约交付房屋，杨肖公司未按约支付租金且欠付物业管理费、水电费，经催促杨肖公司仍未支付。为维护白成冀的合法权益，故诉至人民法院。 杨肖公司未作答辩。 百全物业述称，虽与杨肖公司签订物业服务合同，但白成冀作为业主，也有支付物业管理费的义务；至2019年9月20日，该房屋已欠缴物业费63334.22元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》《律师函》、快递单等证据。四川杨肖商贸有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院对白成冀所举示证据依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2018年6月，白成冀（甲方／出租方）与杨肖公司（乙方／承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用位于成都市“英联国际商务中心”1栋16楼1号；租期五年，2018年7月1日至2023年7月30日（含30天免租期），租金第一年16121.6元／月，此后在上年按5%递增，第二年16927.68元／月，第三年17774.07元／月；乙方应向甲方缴纳16121.6元保证金（如保证金不能恢复装修带来损失，则保证金金额可根据装修恢复标准另行约定）；乙方所租赁区域不得拆除的装修部分仅包括吊顶、底板、墙体、玻璃隔断等部位及租赁房屋安全的装修部分；乙方租金应按季度支付，应于合同生效之日起5个工作日内将三个月租金（2018年8月1日至2018年10月30日）支付到甲方，此后租金在上季度租金结束前10日内支付；租期内房屋水、电、气费由乙方承担；租赁期满后，乙方租赁与房屋相关装修部分不得拆除，无偿归甲方所有，在规定期限内未把房屋腾空交给甲方视为乙方违约，不退还履约保证金；合同有效期内乙方提前解除合同，须提前三个月书面通知对方，并支付两个月租金的违约金；乙方在合同解除后3日内将房屋交还甲方，逾期之日起，乙方按解除前上个月租金标准支付房屋占用费至退还至日；乙方未按约定租金进行支付，超过达15个工作日，经甲方书面催告仍不支付，甲方有权单方解除合同，乙方在接到甲方通知15日内迁离房屋，甲方有权收回拖欠款项，并收取相当于两个月租金数额的违约金，且不予退还履约保证金；乙方逾期支付租金，从逾期之日起按照逾期金额每天千分之三向甲方支付违约金至租金付清之日止。合同还约定，所有书面通知均须以书面方式送达甲乙双方联系地址，一方将书面通知等文件邮寄至该地址即视为已经送达对方。 2019年3月4日，白成冀委托四川策耀律师事务所向杨肖公司发送《律师函》，要求接到通知之日起3个工作日内支付租金，否则将解除房屋租赁合同。该函于3月5日送达至合同约定地址，快递信息显示“他人收丰巢”。 庭审中白成冀陈述，收到杨肖公司的保证金16126.1元，杨肖公司从2019年2月开始拖欠房屋租金。 另查明，案涉房屋坐落于成都市武侯区。 本院认为，白成冀与杨肖公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效，双方应按约履行。杨肖公司从2019年2月起未按照合同约定支付白成冀租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，逾期支付租金累计超过15个工作日，白成冀有权在书面催告的合理期间后解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，本案中，白成冀委托律师按合同约定地址于2019年3月5日送达《律师函》后，杨肖公司在《律师函》要求的三个工作日内仍未支付租金，故本院确认合同解除时间为2019年3月9日。 关于房屋返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故杨肖公司应将案涉租赁房屋腾退给白成冀。关于白成冀要求拆除装修的诉讼请求，本案认为，（一）合同约定，“只要经鉴定不危及租赁房屋安全，杨肖公司均可拆除”，白成冀并未提交相关鉴定报告，拆除是否危及房屋安全尚不明确；（二）杨肖公司向白成冀缴纳保证金16121.6元保证金，并注明“如保证金不能恢复装修带来损失，则保证金金额可根据装修恢复标准另行约定”，可见本案中保证金的主要功能为恢复装修，现白成冀已没收该笔保证金，又另行要求杨肖公司拆除装修，系重复主张。故对白成冀要求拆除装修的诉讼请求，本院不予支持。白成冀可自行拆除，若已收保证金不能弥补拆除装修的损失，可另案讼争。 关于租金和房屋占有使用费。杨肖公司承租白成冀的房屋，应向白成冀缴纳租金，经计算，2019年2月1日至合同解除之日即2019年3月9日的租金为20420.7元（16121.6元+16121.6元÷30天×8天）。合同解除后，杨肖公司占有使用案涉房屋没有合同依据，应腾退并返还房屋给白成冀，未返还的，应向白成冀支付房屋占有使用费。故杨肖公司应自2019年3月9日起支付房屋占有使用费。白成冀主张杨肖公司按租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金问题。合同约定，杨肖公司违约，白成冀要求支付违约金（两月租金32243.2元），同时按照3‰/天支付违约金，但是杨肖公司给白成冀所造成的损失赔偿额应相当于杨肖公司违约所造成的实际损失，合同约定的违约金过高，本院综合考量合同约定的租赁期限、房屋合理的空置期损失、欠付租金的资金占用利息损失等因素，酌情调整违约金为20000元。 关于白成冀要求杨肖公司向百全物业支付物业管理费等费用的诉请，白成冀对此没有诉的利益，且杨肖公司拖欠百全物业物业管理费的问题系物业服务合同关系，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。白成冀亦可在垫付物业管理费、水电费等费用后另案讼争。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告白成冀与被告四川杨肖商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月9日解除； 二、被告四川杨肖商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白成冀腾退并返还位于成都市武侯区房屋； 三、被告四川杨肖商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白成冀支付租金20420.7元及占有使用费（占有使用费计算标准为：2019年3月9日至2019年7月31日为16121.6元/月，2019年8月1日起每年在上一年基础上递增5%）； 四、被告四川杨肖商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白成冀支付违约金20000元； 五、驳回原告白成冀的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2389元，公告费300元，由被告四川杨肖商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蔡文雯 人民陪审员  周学辉 人民陪审员  杨春蓉 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  谭 彦