山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初5403号 原告:翟照蘅，女，1981年9月1日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：董艳杰，山东正之源律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：朱孟飞，山东创序律师事务所律师。 原告翟照蘅与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟照蘅的委托诉讼代理人董艳杰，被告荣盛公司的委托诉讼代理人朱孟飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翟照蘅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告违约金56406元；2.本案费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的荣盛锦绣外滩-沂河馨苑A区13-1-102楼房一位。双方约定办证时间为交房后365日内办理产权登记，但因被告交付的房屋迟迟未经验收合格，导致原告无法办理产权登记。故被告应承担违约责任。综上所述，被告未在约定期限内提交办理产权登记，已构成违约，为维护原告的合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定提起诉讼，请求依法予以支持。 被告荣盛公司辩称，我方已经按照合同约定将办证所需的材料报至产权登记机关，至于原告是否能够取得产权登记证书，不以被告的意志为转移，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，另原告主张的违约金数额过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告翟照蘅提交的证据包括：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体身份适格。2、山东增值税普通发票及维修基金发票各一份，证明原告购买涉案房屋总价款为479912元，违约金计算应该以房屋价格为基础。3、商品房预售合同一份，证明被告的办证时间应从交房后365日开始计算违约金，即从2017年6月30日计算至2019年6月15日。预售合同中补充协议中明确了交房时间以被告通知原告时间即视为交房时间，交房时间应当认定为2016年6月30日。4、被告在2016年6月30日前向原告邮寄的商品住宅使用说明书以及商品住宅质量保证书，所记载的时间均为2016年6月30日，其同时向本一楼栋，全部采取邮寄方式，邮寄交房通知，能与证据3相印证，证据3中补充协议第二条第十三款第二项，对于实际交付之日补充条款中约定的是出卖人依据本合同及补充风里来向买受人发出交房通知或邮件登报之日，即视为交房。被告对原告提供的证据1、2均无异议，但对证据3的真实性有异议，关联性有异议，根据合同第十五条约定“出卖人应该在商品房交付使用后365日内”，能够看出产权登记的时间系房屋交付使用后365日开始计算，不应系原告所陈述的通知时间。应当以原告实际接收房屋时间开始起算。2016年12月27日原告收房时间。对证据4认为该证据系商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书，其中记载的事项仅为商品质量及使用事项，与本案诉求无关，且填发时间及落款时间虽然为2016年6月30日，但不能证实原告系2016年6月30日收到该两份文件，不能证实系被告通知原告交房，遂即也不能证实原告的交房时间。 被告荣盛公司提交的证据为：1、沂河馨苑A区13号楼产权大证一份，证明涉案楼房于2019年5月16日已具备办理产权登记条件。2、原告签字的领取钥匙证明一份，证明交房日期为2016年12月27日。被告质证认为：对证据1的真实性无异议，能够证实违约的截止时间应计算至2019年5月16日。对证据2的真实性有异议，并且出具对象为物业公司而非荣盛公司，只能证实原告方到物业领取钥匙的时间，不是荣盛交房的时间，荣盛交房的时间应以双方合同附件中约定的交房时间为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2014年11月20日，翟照蘅（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为YS419899，合同约定翟照蘅购买荣盛公司开发建设的“沂河馨苑A区”13-1-102号房产，房屋代码为2151786。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订后,翟照蘅付清了购房款479912元。2016年12月27日，翟照蘅领取了涉案房屋的钥匙及相关材料。2019年5月16日，荣盛公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 本院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有两个：一是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。 对于焦点一：根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年6月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。 对于焦点二：《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案由于被告未能及时备案的原因，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款479912元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。 关于违约责任起止时间问题。原、被告签订的商品房预售合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日后365日。本案房屋的交付时间应为原告领取资料、房间钥匙时间，即2016年12月27日。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为初始登记时间。故被告应承担的违约天数为505天，原告主张的违约金实际应为479912元×6%÷365天×505天＝39839元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，判决如下： 被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告翟照蘅违约金39839元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1210元，减半收取计605元，由原告翟照蘅负担178元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担427元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向本院预交上诉案件受理费1210元（开户行：建行临沂河东支行，户名：临沂市河东区人民法院，账号：37×××81）。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。 审判员  崔建国 二〇一九年十月三十日 书记员  乔 妮