湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初9198号原告：苏晓宁，女，1965年4月20日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成酒店管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。以上两被告共同委托代理人：周当二，男，1956年4月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系被告公司法律顾问。原告苏晓宁与被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际大酒店）发生房屋买卖合同纠纷，于2019年7月2日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，原告苏晓宁向本院提出申请，要求追加湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成管理公司）作为本案被告参加诉讼，本院依法通知大成管理公司作为本案被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏晓宁，被告大成管理公司、大成国际大酒店的委托代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏晓宁向本院提出诉讼请求：1、解除苏晓宁与大成国际大酒店于2006年12月19日签订的《房屋转让协议书》；2、判令大成国际大酒店向苏晓宁支付违约金169290元（暂计算至起诉之日），并判令支付自起诉之日至合同解除之日止的违约金；3、诉讼费用由大成国际大酒店承担。本案在审理过程中，原告苏晓宁将诉讼请求变更为：1、解除苏晓宁与大成管理公司于2006年12月19日签订的《房屋转让协议书》；2、判令大成管理公司自2017年7月15日起以38万元为基数按日0.5%标准向苏晓宁支付违约金至《房屋转让协议书》解除之日止，截止起诉之日违约金169290元；3、判令大成国际大酒店对上述违约金在担保物范围内承担连带责任；4、本案诉讼费用由大成管理公司、大成国际大酒店承担。事实与理由：2006年12月19日，苏晓宁与大成管理公司、大成国际大酒店签订《房屋租赁合同》。苏晓宁将其房屋出租给大成管理公司，同时苏晓宁与大成管理公司签订《房屋转让协议书》，约定租赁期满苏晓宁按初始购买价将房屋转让给大成管理公司，大成国际大酒店作为担保方,为苏晓宁的租金回报及回购提供担保。大成管理公司至今未履行回购义务，已构成违约，大成国际大酒店作为担保方应当在担保物范围内承担连带责任。苏晓宁遂提起诉讼。被告大成管理公司、大成国际大酒店共同辩称：1、苏晓宁提出转让申请的时间应是2022年7月15日，苏晓宁未到时间要求回购，违反了合同约定，且苏晓宁的回购要求不明确；2、在办证与回购之间，苏晓宁只能选择其一，苏晓宁在约定的房屋回购期限内起诉要求办证，涉案房屋已达成调解，由大成国际大酒店协助苏晓宁办理房屋不动产权属登记，本案违约一方是苏晓宁，苏晓宁起诉要求违约金无理，违反合同约定，也侵害了其他业主的合法权益。苏晓宁已经收回涉案房屋，苏晓宁自己选择不回购，不回购也未给苏晓宁造成任何损失，请求驳回苏晓宁的诉讼请求；3、根据法律规定，连带责任在半年内有效，抵押物的担保必须办理抵押登记才有效。经审理查明，2006年12月19日，苏晓宁与大成国际大酒店签订《商品房买卖合同》，合同约定苏晓宁购买位于长沙市大成华天大酒店第11楼1105号房，购房价款为38万元。同日，苏晓宁（甲方、出租方）与湖南大成华天大酒店有限公司（乙方、承租方）、大成国际大酒店（丙方、担保方）签订《湖南大成华天大酒店有限公司房屋租赁合同》，合同约定：甲方将长沙市新成大厦1105号房出租给乙方，租赁期限为10年，租赁期限自甲方付清全部房款之日起开始计算；甲方必须在签订本租赁合同的同时与乙方签订《转让协议》，甲方不得单方面撤销或更改《转让协议》，否则造成乙方的损失包括间接损失由甲方承担。租赁期届满时，甲方必须按该物业的初始购买价将该物业转让给乙方；丙方以新成大厦项目负1楼、负2楼、3楼、4楼、5楼、酒店办公楼层、26、27、28、29楼共约12000平方米作为担保抵押至按揭银行，为甲方租金回报及回购提供担保。在该物业有效租赁期限内，如乙方逾期2个月不能按时支付甲方租金时，丙方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的租金。如乙方逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月未按时支付甲方租金时，甲方可要求丙方按该物业的初始购买价（以甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》为准）承担乙方受让甲方物业的义务，则丙方在接到甲方提出书面报告十日内必须与甲方至相关政府部门办理产权过户的相关事宜，且在产权过户之日一次性将转让款支付给甲方，合同还对其他事项进行了约定。同日，苏晓宁（甲方）与湖南大成华天大酒店有限公司（乙方）签订《房屋转让协议书》，协议约定：甲方于2006年12月19日与大成国际大酒店签订的《商品房买卖合同》，购买其开发建设的房地产项目新成大厦11楼05号房；双方约定在乙方租赁该物业期满或租赁该物业满五年后（含五年），甲方按该物业的初始购买价（以甲方与大成国际大酒店签订的《商品房买卖合同》为准）将该物业转让给乙方，但甲方在租赁该物业满五年后要求提前转让时须提前二个月书面通知乙方；乙方须于该物业产权过户之日一次性将房屋转让款支付给甲方；甲、乙双方签订的租赁合同租赁期满后，乙方必须按该物业的初始购买价受让该物业，双方不得以任何理由拒绝该物业转让的执行。上述两条规定中，任何一方若逾期未履行，则违约方应按日向守约方支付总房款0.5‰的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算，逾期6个月，守约方有权单方解除本协议，协议还对其他事项进行了约定。苏晓宁与大成管理公司、大成国际大酒店一致确认房屋租赁期限自2007年7月15日开始计算。2017年5月22日，苏晓宁出具一份《回购申请》，此份回购申请载明：姓名苏晓宁，房号1105房、905房、1310房、707房，金额148万元，购买日期2007年7月16日，大成国际大酒店在此份回购申请上加盖单位公章，并书写“2017.5.22日证券部收，2017.6.22盖章”。之后，大成管理公司未按约定履行回购涉案房屋的义务。另查明，大成管理公司原名湖南大成华天大酒店有限公司。本院认为，苏晓宁与大成国际大酒店签订的《商品房买卖合同》，苏晓宁与大成管理公司、大成国际大酒店签订的《湖南大成华天大酒店有限公司房屋租赁合同》，苏晓宁与大成管理公司签订的《房屋转让协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，合同各方当事人均应按照合同约定履行其义务。苏晓宁与大成管理公司约定：在大成管理公司租赁该物业期满或租赁该物业满五年后（含五年），苏晓宁按该物业的初始购买价将该物业转让给大成管理公司，双方签订的租赁合同租赁期满后，大成管理公司必须按该物业的初始购买价受让该物业，双方不得以任何理由拒绝该物业转让的执行，任何一方若逾期未履行，则违约方应按日向守约方支付总房款0.5‰的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算，逾期6个月，守约方有权单方解除本协议。苏晓宁与大成管理公司一致确认房屋租赁期限自2007年7月15日开始计算，租赁期限10年，则租赁期限届满之日为2017年7月15日。现租赁期限已届满，大成管理公司未回应苏晓宁要求其履行回购义务的请求，大成管理公司也未提出回购要求，因此，大成管理公司已构成违约。苏晓宁要求解除房屋转让协议书，符合合同约定和法律相关规定，本院予以支持。苏晓宁与大成管理公司约定违约金按日以总房款0.5‰的标准计算，该标准过高，本院酌情调整为按照总房款的1%计算，大成管理公司应向苏晓宁支付违约金3800元（380000×1%）。大成国际大酒店以担保方身份在《房屋租赁合同》中为大成管理公司的租金回报及回购提供担保，大成国际大酒店未按约定履行担保义务，大成国际大酒店应对大成管理公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下:一、解除原告苏晓宁与被告湖南大成酒店管理有限公司于2006年12月19日签订的《房屋转让协议书》；二、被告湖南大成酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏晓宁支付违约金3800元；三、被告湖南大成国际大酒店有限公司对本判决第二项确定的湖南大成酒店管理有限公司负担的金钱给付义务承担连带责任；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告苏晓宁的其他诉讼请求。案件受理费3686元，由被告湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司共同承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建景人民陪审员  熊慧玲人民陪审员  谢灿阳二〇一九年十月三十日法官助理张彬书记员涂屿幡附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。