广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初15503、15504号原告深圳市摩尔城物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道龙岗大道。委托代理人赖希文，广东盛唐（龙岗）律师事务所专职律师。委托代理人黄坤丽，广东盛唐（龙岗）律师事务所实习律师。15503号被告蒙小云，男，汉族，1980年12月12日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。15504号被告张小妮，女，汉族，1977年11月10日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。上列原、被告物业服务合同纠纷两案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖希文、黄坤丽，15503号被告蒙小云、15504号被告张小妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告蒙小云、被告张小妮系原告所管理的鹏达花园的业主，分别于2011年8月4日、2003年10月17日通过买卖取得了鹏达花园5栋xxx号、9栋xxx号房所有权。2014年1月22日原告与深圳市龙岗区龙岗街道平南社区鹏达花园业主委员会签订了《鹏达花园物业服务管理合同》，约定由原告为鹏达花园小区提供物业服务，合同期限为2014年1月1日至2018年12月1日；住宅物业管理费为0.8元/月/平方米，物业管理费于每月5日前向原告缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，缴纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；约定本体维修基金为0.15元/月/平方米。《鹏达花园物业服务管理合同》签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告从2015年6月开始一直拖欠本体维修基金和物业管理费，经原告多次催收拒不支付，综上，原告为维护自身权益和小区全体业主的共同利益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告15503号蒙小云：1、向原告支付本体维修基金和物业管理费4946.28元及滞纳金1507.96元（其中本体维修基金和物业管理费从2015年6月起算，暂计至2019年4月，应计至实际付清之日至；滞纳金从2015年6月6日起算，暂计至2019年4月30日，应计算至被告支付完上述费用为止。各项费用具体详见附件）；2、承担本案所有诉讼费用；请求依法判令被告15504号张小妮：1、向原告支付本体维修基金和物业管理费4985.76元及滞纳金1520.04元（其中本体维修基金和物业管理费从2015年6月起算，暂计至2019年4月，应计至实际付清之日至；滞纳金从2015年6月6日起算，暂计至2019年4月30日，应计算至被告支付完上述费用为止。各项费用具体详见附件）；2、承担本案所有诉讼费用。15503号被告蒙小云答辩称，2011年至2013年期间其所居住的xxx室屋顶漏水，管理处派人进行了维修。2014年被告对xxx室在管理处的监督下进行了重新装修，2014年年底发现新装修的房子屋顶开始漏水，在多次反映及催促下，管理处仅派人进行登记及勘察，做了记录之后没有了下文。因屋顶一天天漏水严重，管理处又无作为，被告才不得不采取不交物业费的无奈举措。被告于2018年到管理处进行沟通，表示愿意清缴物业费但不承担滞纳金，当时管理处人员也同意了，但其公司财务不同意将滞纳金已交清的字样备注在收据上，故被告就暂未缴付所欠物业费。被告居住的xxx室屋顶长期被人用来种菜，物业公司不管也不阻止，致使xxx室防水层破损导致渗漏，系物业公司没有做好房屋的管理，违反了物业服务合同的约定在先，被告才采取断交物业费的手段维护自身权益。15504号被告张小妮答辩称，其原意清缴物业费，但滞纳金及本体维修基金不愿承担，因2003年、2009年期间被告居住的房屋多次漏水，被告向管理处反映，管理处进行了局部打胶维修。到2013年又开始大面积漏水，此后年年向管理处反映管理处只是进行登记，后期干脆不来了，被告在多次交涉无果后才不得不采取不交费物业费的无奈举措。被告于2019年到管理处进行沟通，表示愿意清缴物业费但不承担滞纳金，当时管理处人员也同意了，但物业管理处态度强硬说滞纳金必须交，故沟通未果。被告居住的xxx室屋顶长期消防水漏水，被人用来种菜，物业公司不管也不阻止，致使xxx室屋面大量渗水，知道2017年9栋业主向街道办请愿，大小会议14次物业才修理了消防漏水问题，系物业公司没有做好房屋的管理，违反了物业服务合同的约定在先，被告才采取断交物业费的手段维护自身权益。经审理查明，原告提交被告蒙小云、被告张小妮房产证各一份，显示两案被告分别为各自案件涉案房屋权利人；提交《鹏达花园物业服务管理合同》和备案收文回执各一份，该证据内容一致，均显示深圳市鹏达物业管理有限公司为深圳市龙岗区龙岗街道平南社区鹏达花园业主委员会提供物业服务，住宅物业费价格为0.8元/月·平方米，于每月5日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日缴纳欠费总额的万分之五作为滞纳金，物业本体维修基金按0.15元/平方米/月缴纳，合同期限为2014年1月1日至2018年12月1日止。其中合同第二十三条载明：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。”经查，深圳市鹏达物业管理有限公司于2015年7月24日变更名称为本案原告深圳市摩尔城物业管理有限公司；原告提交《鹏达花园5栋xxx房（蒙小云）欠费统计表》及《鹏达花园9栋xxx房（张小妮）欠费统计表》各一份，显示两案被告欠费明细，同时显示被告蒙小云每月应缴纳管理费为88.62元、本体基金为16.62元；被告张小妮每月应缴纳管理费为89.33元、本体基金为16.75元；提交催缴《回执》及律师函、快递单等用以证明原告向两案被告催收欠费金额的事实。被告蒙小云及被告张小妮在庭审中均认可拖欠管理费及本体维修基金的事实，并对原告提交的欠费统计表的真实性予以确认，其中被告蒙小云对原告提交的上述证据真实性均认可，但被告张小妮对《鹏达花园物业服务管理合同》有异议，认为该合同已过期，业委会2016年已经不存在。两案被告均提交房屋漏水的《照片》用以证明因原告管理不到位导致被告房屋漏水故才拒绝缴纳物业费。原告针对《照片》质证称该证据与本案无关，无法说明是物业专有还是共有部分，无法确认是否属于原告服务范围内，且原告提供过的物业服务具有时间持续性、无法计量的特点，不能仅凭单一的照片就证明原告提供的服务有问题。本院认为，合法的物业服务合同关系应受法律保护，原告提交的《鹏达花园物业服务管理合同》及房产证等证据足以证明双方存在物业服务合同关系，虽被告辩称《鹏达花园物业服务管理合同》已到期，但根据《鹏达花园物业服务管理合同》第二十三条之约定，虽合同期满，但业主委员会没有将续聘或解聘的意见通知原告，也没有选聘新的物业管理企业，现原告继续为被告提供物业服务，视为此合同自动延续。且被告既已接受原告提供的物业服务，理应支付相应的物业管理费及本体维修基金，故本院确认两案原被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，原告要求两案被告支付物业管理费及本体维修基金的主张，本院予以支持。现两案被告未缴纳物业管理费已构成违约，应按照合同约定支付相应滞纳金，经核算，双方约定滞纳金为日万分之五未违反相关法律规定，本院予以支持。两案被告称系因原告管理不到位导致其房屋漏水故而不支付管理费，但其提交的《照片》未能显示出拍摄时间、拍摄场地位置，无法确认是否属于原告服务范围内，不足以证明两案被告的主张，故本院不予支持。因两案被告认可原告提交的《鹏达花园5栋xxx房（蒙小云）欠费统计表》及《鹏达花园9栋xxx房（张小妮）欠费统计表》，根据上述统计表，被告蒙小云应支付原告2015年6月至2019年4月期间物业管理费共计人民币4165.14元、本体维修基金共计人民币781.14元及相应滞纳金；被告张小妮应支付原告2015年6月至2019年4月期间物业管理费共计人民币4198.51元、本体维修基金共计人民币787.25元及相应滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告蒙小云于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市摩尔城物业管理有限公司2015年6月至2019年4月期间物业管理费共计人民币4165.14元、本体维修基金共计人民币781.14元及滞纳金（以所欠物业管理费为基数，按日万分之五的标准计算至实际付清之日止）；二、被告张小妮于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市摩尔城物业管理有限公司2015年6月至2019年4月期间物业管理费共计人民币4198.51元、本体维修基金共计人民币787.25元及滞纳金（以所欠物业管理费为基数，按日万分之五的标准自2015年6月6日起计算至实际付清之日止）；三、驳回原告深圳市摩尔城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。15503号案件受理费人民币25元，原告已预缴，由被告蒙小云承担；15504号案件受理费人民币25元，原告已预缴，由被告张小妮承担。本判决为终审判决。审判员  温展伦二〇一九年十月二十五日书记员  黄静欢