山东省青州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0781执异195号案外人：杨振东，男，委托诉讼代理人：赵辉，山东青都律师事务所律师。案外人：马继利，男，委托诉讼代理人：赵辉，山东青都律师事务所律师。申请执行人：青州康瑞建材有限公司，住所地青州市王府街道办事处河滨路以南宋城9号楼。被执行人:王岩，女，第三人：王永富，男，委托代理人：赵君山、马国良，青州衡信法律服务所法律工作者。在本院执行申请执行人山东青州农村商业银行股份有限公司（以下简称青州农商行）与被执行人青州市万荷文化传播有限公司（以下至裁定主文前简称万荷公司）、王岩实现担保物权纠纷一案中，案外人杨振东、马继利对本院以（2017）鲁0781执801号通知告知涉案房产的实际占有人于15日内自行腾房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证。现已审查终结。案外人杨振东、马继利称，被执行人王岩因生意经营需要向杨振东、马继利借款200万元，后因无力偿还，双方于2015年2月8日签订了《房屋租赁合同》，约定：被执行人王岩将青州宋城9号楼西区3层（面积约计136平方米）出租给二案外人使用，租赁期限为20年（自2015年2月8日起至2035年2月7日止），每年租金10万元，租金共计200万元，以王岩所欠二案外人的借款抵顶。租赁合同签订之后，被执行人王岩向二人交付了房屋并使用至今,虽然第三人王永富竞买取得该房产，但根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力,案外人杨振东、马继利的承租权应受法律保护。贵院（2017）鲁0781执801号通知要求案外人自通知张贴之日起15日内自行腾空并交付该房屋，严重侵害了案外人的合法权益，请求贵院依法中止对案外人承租的青州宋城9号楼西区房地产的执行，在租赁期限内阻止向买受人王永富移交上述房地产。并提交租赁合同、借条、转帐凭证各一份。申请执行人青州康瑞建材有限公司未到庭听证，亦未提交书面答辩状。被执行人王岩未到庭听证，亦未提交书面答辩状。第三人王永富辩称:1、我方对案外人杨振东、马继利提交租赁合同的真实性持有异议，我方怀疑案外人与被执行人王岩存在恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务的主观意图；2、案外人主张的租赁关系不能对抗已登记的抵押权，涉案房屋及国有土地使用权的抵押登记是2014年3月14日，而案外人提交的房屋租赁合同签订时间是2015年2月8日，在抵押登记之后，《物权法》第一百九十条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；3、王永富通过竞买方式取得涉案房屋所有权及土地使用权，青州市人民法院对涉案房屋依法进行腾空、交付的执行措施符合法律规定，对涉案房屋的执行行为合法；4、答辩人王永富保留通过法律途径，对拍卖成交后涉案房屋占有人主张占有期间侵权之诉的权利。综上，答辩人认为案外人以其与被执行人之间存在租赁关系，对涉案标的物享有租赁权为由提出执行异议，并请求对执行标的物中止执行的理由不成立，请求贵院驳回异议。并提交最高额抵押合同二份、流动资金借款合同一份、他项权证书二份。经审查查明，2014年3月14日，青州农商行与王岩分别签订最高额抵押合同二份，约定：被申请人王岩以其位于青州市××××、青州宋城的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下房产，为万荷公司自2014年3月14日至2017年3月13日在青州农商行处的债权提供最高额抵押担保。2014年3月15日、3月17日，青州农商行与王岩分别对上述土地使用权及房产进行了抵押登记。2014年3月17日，青州农商行与万荷公司签订流动资金借款合同，万荷公司从青州农商行借款1600万元。因万荷公司逾期未归还借款，青州农商行于2017年1月20日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后，于2017年2月23日作出（2017）鲁0781民特19号民事裁定书，裁定如下：对被申请人王岩所有的位于青州市××路南的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下房产，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，首先扣除申请人青州农商行实现债权的实际支出如律师费、鉴定费、拍卖费、公告费等,申请人青州农商行对变价后所得款项，在1906万元范围内，对借款本金1600万元及利息2824638.19元优先受偿。因王岩未履行民事裁定书确定的义务,青州农商行向本院申请立案执行,案号为(2017)鲁0781执801号。在执行过程中，以（2017）鲁0781执异36号执行裁定书裁定将青州康瑞建材有限公司变更为申请执行人；2017年9月20日以（2018）鲁0781执801号之二执行裁定书裁定：被执行人王岩名下位于青州市××××、青州宋城的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下的房产的所有权归买受人王永富所有，上述房地产的所有权自本裁定送达买受人王永富时起转移。该裁定于2017年9月21日向买受人王永富送达。后买受人申请本院腾房，本院于2019年4月29日作出（2017）鲁0781执801号通知告知涉案房产的实际占有人于15内腾房。案外人杨振东、马继利对此提出异议，以承租了青州宋城9号楼西区的部分涉案房产为由，要求在租赁期限内阻止向买受人王永富移交上述房地产。并提交以下证据：1、甲方王岩与乙方杨振东、马继利于2015年2月8日签订的租赁合同【主要内容为:至2015年2月8日甲方共欠乙方借款本金2000000元（大写：贰佰万元），甲方将位于青州宋城9号楼西区（包括房屋、设备、物资及其他配套等所有物品）3层,房屋面积约136平方米（含公摊面积），租赁给乙方使用，租赁期限为20年，即自2015年2月8日至2035年2月7日。合同签订之前甲方营业中产生的物业费、水电费由甲方负责处理，租赁期内营业中发生的所有费用均由乙方负责。上述场地（包括房屋、设备、物资及其他配套等所有物品）的租赁期限为20年，每年租赁费用壹拾万元，用于抵顶甲方对乙方的上述借款，自本合同签订之日起，甲方向乙方签写的借据、欠条等债权凭证作废，若租赁费用不能全部抵顶上述款项，剩余款项甲方继续偿还，租赁期内设备的维修维护等由乙方负责，甲方同意乙方在租赁期内可以自由转租。】2、借条一份，内容为“借条今借杨振东现金贰拾万元整￥200000.00，利息月付。借款人：李多勇2014年10月25日”。3、2014年10月25日中国建设银行转帐凭条一份，付款方户名杨振东、付款方卡（折）号6217002200002930988，收款方户名李多勇、收款方卡（折）号4340622200045674，转帐金额200000元。另查明，案外人杨振东、马继利所提交租赁合同中涉及的房产为青州宋城9号楼1-4层（西区）【房产证：青房权证王府字第××号】的一部分，王岩于2014年3月14日将青州宋城9号楼（西区）【房产证：青房权证王府字第××号】抵押给山东青州农村商业银行股份有限公司，并于2014年3月17日在不动产管理部门办理了抵押物登记。2015年3月20日，潍坊市中级人民法院以（2015）潍民四初字第36号民事裁定书对上述财产进行查封。本院所确认的上述事实，有（2017）鲁0781民特19号民事裁定书、（2017）鲁0781执801号执行裁定书、（2017）鲁0781执801号通知等证据材料在案为凭，上述证据材料已经听证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人提交的租赁合同的关键约定为“以20年的租赁费抵顶王岩向杨振东、马继利的借款本金200万元”，从上述约定看,杨振东、马继利对涉案房屋享有20年租赁权的对价应为其二人对王岩享有200万元债权,对200万元债权客观存在这一关键事实,二案外人应提交确实充分的证据予以证明,在本案听证过程中,二案外人提交的借条、银行转帐凭证所能够证实的债权金额仅为20万元，因此，对案外人所提交租赁合同的真实性本院不予认定。二案外人以租赁涉案房屋为由，要求在租赁期限内阻止向买受人王永富移交占有上述房地产的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人杨振东、马继利的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  钟 山审 判 员  陈晓玲人民陪审员  蔡相红二〇一九年十月二十九日书 记 员  王传成