四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初3266号 原告：钟炳华，女，1965年2月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：秦仁康，四川漫江律师事务所律师。 原告：徐邦华，男，1973年2月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：秦仁康，四川漫江律师事务所律师。 被告：成都市中顺城投投资有限公司，地址：四川省崇州市羊马镇鹤兴路431号。 法定代表人：肖恩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，员工。 原告钟炳华、徐邦华与被告成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。钟炳华、徐邦华的委托诉讼代理人秦仁康、中顺公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟炳华、徐邦华向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原被告之间的购房合同并退还原告全部购房款444,502元;二、请求法院依法判令中顺公司向钟炳华、徐邦华支付总房款10%的违约金140,000元。 事实和理由：钟炳华、徐邦华与中顺公司于2018年4月25日签订商品房买卖合同一份，约定由钟炳华、徐邦华购买中顺公司所有的位于成都市崇州的恒大银海湖27栋1单元602号房屋（以下简称案涉房屋）。2018年4月27日钟炳华、徐邦华依据合同约定向中顺公司支付了房屋首付444,502元，剩余部分房款双方约定向银行办理按揭贷款支付。钟炳华、徐邦华按照合同约定履行了合同主要条款，交纳了首付款，在办理按揭贷款期间发现案涉房屋无法达到国家法律规定的精装房标准，有严重的质量问题。2018年6月8日，中顺公司单方面向钟炳华、徐邦华出具了关于解除《商品房买卖合同》的通知，称因钟炳华、徐邦华按揭申请未获银行最终审批同意，且在中顺公司已催促的情况下，逾期九日未付购房余款，被告单方面解除《商品房买卖合同》且要求支付总房款10%的违约金。在签订买卖合同之前，钟炳华、徐邦华按照中顺公司要求办理了相关材料，中顺公司告知能够办理按揭贷款。在办理按揭过程中，中顺公司发现钟炳华、徐邦华不能办理贷款，要求一次性支付款项，中顺公司的行为属于实质变更合同。而钟炳华、徐邦华是因为能办理按揭贷款，才与中顺公司签订商品房买卖合同，现合同无法实 现。为维护自身的合法权益，诉至法院。 中顺公司辩称，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议第二条（二）款第3项，明确约定了如果因钟炳华、徐邦华的原因未获得银行贷款审批，钟炳华、徐邦华应当在审批之日起十日内支付全部条款。根据该条款的约定，在实际履行中，钟炳华、徐邦华向银行申请贷款以后，其中一方征信有问题，所以被银行拒贷，中顺公司自收到银行的通知后，就给钟炳华、徐邦华发了催款函，钟炳华、徐邦华在相应的时间内支付剩余的房款，中顺公司根据双方的买卖合同约定，在2018年6月8日向徐邦华发送了商品房买卖合同解除的通知，解除了双方的商品房买卖合同及补充协议。在本案中即使中顺公司退还购房款都应当收取违约金后，再返还剩余购房款，中顺公司在通知解除买卖合同的时候，也明确与告知了钟炳华、徐邦华在五日内办理退款的手续，但是钟炳华、徐邦华现在均没有到中顺公司办理相关手续。 钟炳华、徐邦华为支持其诉讼请求，当庭出示如下证据： 一、原、被告身份证信息。拟证明原、被告主体资格。 二、收据。拟证明原被告之间存在买卖合同关系，钟炳华、徐邦华已经履行了合同义务，支付了首付款444,502元。 中顺公司质证后对上述证据的“三性”均无异议。 本院对上述证据的“三性”予以确认。 中顺公司为支持其辩解意见，当庭出示如下证据： 一、《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）、《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。拟证明双方签订了《买卖合同》，对双方的权利义务进行了明确的约定，根据《补充协议》第二条（二）款第3项明确约定了如果买受人因为按揭没有通过，应当在审批终了之日十日内支付剩余房款，否则视为逾期付款，如果超过二十日就视为买受人单方面解除合同，买受人应当支付商品房总价款的10%作为违约金，并且出卖人可另行销售该商品房，并且明确约定了装修的标准，而且目前的装修是符合合同的标准的，并不是诉状中说的有严重质量问题。 二、农业银行总府支行向中顺公司出具的《情况说明》《恒大银海湖按揭情况》。拟证明因为买受人配偶信用卡“呆账”，被银行拒贷。银行向中顺公司出具书面通知的时间为2018年5月16日。 三、《律师函》《快递底单》，证明中顺公司在2018年5月31日向钟炳华、徐邦华发送了律师函，告知了因为按揭未被审批通过，应当在2018年5月28日前支付全部尾款，但是仍没有支付。 四、《关于解除《商品房买卖合同》的通知》（以下简称《解除通知书》）《快递底单》。拟证明2018年6月8日，中顺公司公司在催款无效的情况下，向钟炳华、徐邦华发送了解除合同的通知，解除了双方签订的商品房买卖合同，并且告知钟炳华、徐邦华在收到通知后五日内办理解除合同的相关事宜，但是截至目前钟炳华、徐邦华均未来办理，钟炳华、徐邦华在起诉状中陈述收到了该解除通知。 钟炳华、徐邦华对上述证据质证后对《买卖合同》的“三性”予以认可，该证据能证明原、被告约定了付款方式为按揭，这也是被告签订买卖合同的前提条件。对《补充协议》的真实性、关联性予以认可，合法性不予认可，其中补充协议的第二条（二）款第3项为格式条款，剥夺了钟炳华、徐邦华的相应权利，应为无效条款。 对农业银行出具的《情况说明》的“三性”予以认可。但无法达到其证明目的，钟炳华、徐邦华在签订商品房买卖合同时，已经向中顺公司提供了征信记录，其征信记录表明没有问题，其未对配偶呆账具体时间进行说明。 对《律师函》《快递底单》的“三性”不予认可，其送达单显示邮寄时间为2018年5月30日，但律师函显示时间为2018年5月31日，律师函在未出具的时候已经邮寄，因此对三性不予认可。 对《解除通知书》的真实性、关联性予以认可，合法性不予认可，解除通知书其目的是为行使解除权，但中顺公司没有解除权，补充协议第二条（二）款第3项属于格式条款，因此无效。 本院对上述证据的“三性”予以确认，其证明力结合本案事实进行综合评判。 根据双方的陈述并结合经过质证的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日中顺公司公司作为出卖人，钟炳华、徐邦华作为买受人签订一份《买卖合同》及《补充协议》，《买卖合同》第四条商品房基本情况(一）该商品房为预售许可证876号下第27幢1单元6层602号，建筑面积共138.37 平方米，其中套内建筑面积113.64平方米，分摊的共有建筑面积24.73平方米；该商品房为成品住宅，出卖人与买受人约定按3180元/每平米实施装修。第八条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：(一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12,975.11元,总价款为1,474,492元。第九条付款方式及期限(二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：买受人于2018年4月27日前支付首期房价款444,492元，占全部房价款的30%，余款1,030,000向中国农业银行股份有限公司成都总府支行申请贷款支付，期限：20年。第十条逾期付款的处理双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人己付全部房价款（含己付贷款部分）。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。 《补充协议》二、双方同意本合同九条补充如下：（二）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）3.如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之—向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。 《买卖合同》《补充协议》签订当日，钟炳华、徐邦华支付首付款444,502元。 2018年5月16日农行成都总府支行出具一份《情况说明》，载明：“兹有客户徐邦华、钟炳华，于2018年4月25日认购恒大银海湖房，在我行办理按揭，因其配偶信用卡“呆账”，系统拒贷。特此说明。”。 2018年5月31日中顺公司向徐邦华、钟炳华发出一份《律师函》，载明：“本所接受中顺公司（以下简称“委托人”）的委托，就2018年4月25日您与委托人签订的补充协议履行过程中存在的违约行为，致函如下： 因您的按揭购房申请未获银行、住房公积金管理机构最终审批同意，依据您与委托人签订的补充协议第二（二）3条的约定，您应于2018年5月1日前履行向委托人一次性付清房屋全部尾款的义务。经委托人多次电话、短信通知，您至今仍未履行相应义务。截止发函之日您已逾期3天，依据补充协议第二（二）3条的约定及我国相关法律法规的规定，您应承担责任。请您在收到本函后3日内与委托人联系（地址：崇州市崇阳大道1999号恒大银海湖售楼部联系人：销售员-都营：电话：028-822XXX29并严格依照补充协议履行约定的义务，逾期既不履行也不与委托人联系的，委托人 将依据相关合同的约定给予处理，委托人并保留通过诉讼追究您违约责任的权权利”，该函邮寄地址为徐邦华在《买卖合同》中所填写的通讯地址：成都市青羊区文泉乡大石桥村X组，联系电话：181××××8087一致。 2018年6月8日中顺公司向徐邦华、钟炳华发出《解除通知书》，载明：“您与中顺公司（以下简称“我司”）于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》约定：您购买恒大银海湖27幢1单元602号商品房：根据您与我司签订的《补充协议》第2.2条约定:如您的按揭申请未获银行或住房公积金管理机构最终审批同意的，您应在银行或住房公积 金管理机构审批终了之日起15日内一次性付清房屋全部尾款，不能享受付款方式的优惠折扣，如您15日内无法付清房款，您应按总房款的10%向我司支付违约金，我司有权单 方解除合同，您在接到我司解除通知之日起5日内协助我司办理退房手续及备案注销手续并在上述手续办理完毕后，我司扣除您应承担的违约金后向您退回己付房款，退房的相关费用由您本人承担。由于您的按揭申请未获银行最终审批同意，您应当于2018年5月28日前向我司付清剩余房款。截止2018年6月6日，您已经逾期付款9日，且我司已于2018年5月31日委托四川致高律师事务所致函催促您及时付清剩余房款，迄今为止，您仍未按您承诺付清剩余房款。为保护自身正当利益不受损害，根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，我司今特致函贵方：自本通知到达贵方后，贵我双方于2018年4月25日所签之《买卖合同》及《补充协议》即行解除，我司有权向他人销售恒大银海湖商品房且您应当按总房款的10%向我司支付违约金。请您收到本通知后5日内来我司办理合同解除的善后事宜。” 本院认为，钟炳华、徐邦华与中顺公司签订了《房买卖合同》《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。就本案争议的问题，本院评判如下： 一、关于《房买卖合同》及《补充协议》是否已经解除问题。 钟炳华、徐邦华认为中顺公司违法、违约解除合同，导致合同目的不能实现，请求判令解除《房买卖合同》及补充协议。 中顺公司认为钟炳华、徐邦华不按约定支付购房款的违约行为已达到双方约定及法律规定的合同解除条件，在向钟炳华、徐邦华发出的《解除合同通知书》到达后，《买卖合同》及《补充协议》已解除。 本院认为，合同解除是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）所规定的合同权力义务终止的情形之一，即在合同没有履行或者没有完全履行之前，由于客观情况的变化或当事人的某些行为，致使合同的履行成为不可能或者不必要，当事人可以依据法律规定的条件和程序，提前终止合同。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，中顺公司以钟炳华、徐邦华迟延履行给付购房款，经催告后在合理期限内仍未履行为由，于2018年5月31日向钟炳华、徐邦华发出《律师函》，钟炳华、徐邦华仍然没有交纳剩余购房款，中顺公司可以行使合同解除权，中顺公司发出了《解除合同通知书》，该通知落款时间为2018年6月8日，虽然没有到达的时间，根据钟炳华、徐邦华在诉状中的陈述，是收到了《解除合同通知书》，根据送达距离，最多2天时间就能送达，本院确认是在2018年6月10日到达徐邦华处，《买卖合同》及《补充协议》已于2018年6月10日解除。 钟炳华、徐邦华认为案涉房屋的装修有严重质量问题，本院认为案涉房屋尚未交付，且钟炳华、徐邦华没有提交有关案涉房屋装修存在严重质量问题的证据，故，本院对该理由不予支持。 钟炳华、徐邦华认为《补充协议》第二条（二）款第3项系格式条款应属无效，根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”，该条款均不具有上述情形，故，本院对该理由不予支持。 二、中顺公司是否应该退还钟炳华、徐邦华已支付的购房款及承担违约金问题。 本院认为，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，由于案涉合同是房屋买卖合同，且案涉房屋并未交付，合同解除后，中顺公司可将案涉房屋另行出售，其已收购房款444,502元应予退还。 由于钟炳华、徐邦华未提交案涉房屋存在严重的质量问题的证据，其主张的违约金本院依法不予支持。 三、关于钟炳华、徐邦华是否违约及是否承担违约责任问题。 本院认为，钟炳华、徐邦华是否承担违约金，应当由中顺公司提起反诉解决，但中顺公司只是作为抗辩理由提出，故，不属于本案审理的范围。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、钟炳华、徐邦华与成都市中顺城投投资有限公司于2018年4月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》已于2018年6月10日解除； 二、成都市中顺城投投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还钟炳华、徐邦华已付购房款444,502元； 三、驳回钟炳华、徐邦华的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费9646元，减半收取4823元，由钟炳华、徐邦华负担1550元，由成都市中顺城投投资有限公司负担3723元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李健 二〇一九年十月十六日 书记员  宛悦 庭审书记员周远平