海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初5810号原告海城市燕阳物业服务有限公司，统一社会信用代码为91210381064054841C，住所地：海城经济开发区二台子委。法定代表人于泳，该公司总经理。委托代理人黄慢丽，该公司工作人员。被告杨素红，女，汉族，教师，户籍所在地为海城市。委托代理人臧波，男，汉族，户籍所在地为海城市。委托代理人宋春俊，辽宁明岳律师事务所律师。原告海城市燕阳物业服务有限公司（以下称燕阳物业公司）诉被告杨素红物业合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法由审判员周晓芳适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行审理。原告燕阳物业公司的委托代理人黄慢丽、被告杨素红的委托代理人臧波与宋春俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕阳物业公司诉称，原告系海城市燕阳花溪地住宅小区物业服务单位，被告系海城市燕阳花溪地15-1-102号业主，其居住房屋面积148.03平方米，被告应按房屋面积每平方米支付原告物业服务费1.30元，自2014年8月1日其被告开始拖欠原告应收的物业费，截止2018年8月1日被告累计拖欠原告物业费12854元未付，原告多次索要，被告支搪，故诉至法院，请求支持原告提出的如下诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费12854元，并按照日千分之三的标准支付2014年8月1日起至2018年8月1日止期间的利息；2、诉讼费用由被告承担。被告杨素红辩称，第一，花溪地小区建筑群属于在建工程，其属性不是《物业管理条例》中所规定的管理对象。根据《建筑法》第六十一条的规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”，“建筑工程竣工经验收合格后，方可支付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因小区建设尚未竣工，居民使用的水、电均是临时工业用电，根本不具有交付入住的法律条件。因此，现花溪地小区放入居民居住，是将在建工程允许居民使用，完全违反建筑法的规定。第二、原告与建设单位的《前期物业服务合同》为违法合同，不具备法律效力。如前所述，花溪地小区并未竣工，不具备验收条件，处于在建工程阶段，不能交付使用，因此花溪地小区的建筑群不属于《物业管理条例》所规定的“房屋和配套设施”，建设单位将没有进行竣工验收，不具备交付条件的在建工程交原告管理，违反了建筑法的规定，合同无效。第三，原告不具有缴纳物业费的主体资格。根据《物业管理条例》第6条的规定，“房屋的所有权人为业主”。就是说如房屋的所有权已登记在买受人的名下，买受人成为法律意义上的物权人，买受人才能是小区业主。而花溪地小区的建筑群处于在建工程阶段，建设单位至今也未向被告履行法律意义交付义务。因为小区的建筑属于在建工程，在建工程的物权属于建设单位所有，并未转移至买受人名下，即买受人还不是法律意义上的所有人。被告还不是《物业管理条例》第6条所定义规定的业主，故不应承担物业费。第四，本案所争议的物业费应由原建设单位承担。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。综上，被告承担物业费，请求驳回原告的诉请。经审理查明，原告杨素红与海城燕阳房地产开发有限公司签订商品房（预）购销契约书，杨素红以3572.7703元/平方米的价格购买约定建筑面积为143.74平方米的房屋（坐落于海城开发区管理区长江街第15幢1单元1层连体1012号房屋），总价款为513550元，支付首付款223550元，贷款290000元。2017年12月21日海城燕阳房地产开发有限公司和海城燕阳物业服务有限公司联合发表承诺书，内容为：“关于燕阳花溪地二期正式电工程及房照办理进展等的情况说明如下：我公司于2017年5月份开始组织施工单位进场施工，由于业主针对变压器基础位置存在异议，经我方多次协调沟通及相关手续讲解，最终完成变压器基础施工。现我公司已完成变压器设备订购，又因双电源线路问题，电业局给出的接引点不满足我公司要求，现我公司与开发区建设局沟通此路径等相关问题，我方将尽快组织施工，计划于2018年8月30日前完成二期正式电完善工作。房照办理有一套复杂的程序履行，我方正抓紧推进中。我方将于2018年10月30日前完成二期房照办理工作。针对禁售房源问题，我方承诺在2018年12月30日前解禁完成。如上述事项完成时间节点未按此完成，我方将针对每项滞后完成时间节点委托物业公司减免物业费，标准为：每晚一个月相应减免一个月物业费用，以此类推！真诚的希望得到各位业主支持与理解”。另查，原告杨素红在购买该房屋后非通过物业公司交付进户钥匙的方式取得该房屋钥匙并于2016年12月底完成对该房屋的装修并居住。又查，原、被告双方对物业费收取标准为1.30元/平方米/月没有异议。上述事实，原告燕阳物业公司除陈述外提供的证据有：照片五张；被告杨素红除陈述外提供的证据有：1、商品房（预）购销契约书，2、承诺书一份。以上证据，经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性与关联性，各证据间相互印证，所证事实足资认定，本院均予采信。至于原、被告提供的证据是否能够支持各自提出的诉讼主张或辩解意见，本院在论理部分详细阐释。综上，本院查明的案件事实有符合法律规定的证据证明。本院认为，原告燕阳物业公司虽未与被告杨素红签订物业服务合同，但被告杨素红在交纳房屋首付款后于2016年12月底装修完毕并居住，与被告燕阳物业公司形成事实上的物业服务关系，根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对原告提出的要求被告杨素红给付物业费的诉讼请求予以支持。关于被告应当交纳的物业费数额问题，因原、被告双方对物业费收取标准为1.30元/平方米/月没有异议，本院予以确认。双方争议的内容主要为计算物业费的面积以及期间。关于第一项争议内容，因房屋开发公司等因素尚未对被告所购买的房屋进行除商品房购销合同书中约定面积之外的具有法律效力的面积确认，故原告收取物业费的房屋面积应当为协议面积即143.74平方米。关于第二项争议内容，原告主张的收费周期为2014年8月1日至2018年8月1日，因被告对涉案房屋实际装修完毕的时间为2016年12月底，故针对原告主张的收费周期，被告应当从2017年1月1日起支付物业费，至2018年8月1日共计19个月，据此确认被告就原告主张的该收费周期应当交纳的物业费为3550.38元（约定建筑面积143.74平方米×1.3元/平方米/月×19个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨素红于本判决生效后十日内给付原告海城市燕阳物业服务有限公司物业费3550.38元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元由原告燕阳物业公司负担36元，由被告杨素红负担25元。此款原告已垫付，被告杨素红在履行本判决确定的给付义务时，加付25元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。本判决申请执行的期间为两年（该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算；判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算）。审判员  周晓芳二〇一九年十月八日书记员  严慧春