浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3154号 原告（反诉被告）：傅文杨，男，1967年7月22日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告（反诉原告）：张井泉，男，1968年5月11日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告傅文杨与被告张井泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，被告张井泉依法提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，两案公开开庭进行了审理。原告傅文杨和被告张井泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告之间签订的租房协议。二、判决被告立即腾退并返还原告位于房屋。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告支付未结水电费515.95元。事实与理由：2016年7月14日，原、被告签订一份租房协议，约定原告将位于房屋出租给被告，租期为5年，自2016年7月16日至2021年7月15日止，双方还对租金及支付方式等条款进行约定，其中第6条约定“房子如果要拆迁，乙方得配合甲方，不能拖延不搬。”现原告的房屋因政府进行城中村改造而拆迁，原告要求被告予以搬迁，但被告拒不搬迁。原告认为，原、被告所签订的租房协议合法有效，双方应严格按照协议履行，现房屋被政府拆迁改造，被告应配合搬迁，但被告拒不搬迁，已构成违约。请求依法判决。 被告辩称，一、被告同意解除租房协议，但是原告需退还已交纳的未经营期间的租赁费用11532元。1、原、被告签订租房协议租期五年，自2016年7月16日起至2021年7月15日止。2、2018年8月30日，原告与舟山群岛新区新城土地与房屋征收中心签订《征收国有土地非住宅房屋产权调换协议》，被告所租赁的经营房屋面临被拆迁的境况。虽然租赁期限未到，但为配合国家拆迁计划，被告同意与原告提前解除租房协议。3、原告虽然已与政府部门签订房屋产权调换协议，但政府部门尚未向被告等经营户下达明确的腾退期限。在政府部门规定的限期搬迁之前，被告依法是可以继续经营的。4、2019年7月15日，原告向被告收取了2019年7月16日至2020年1月15日的半年房租15000元，但是，2019年8月27日，原告通过单方面停水停电实际终止了被告的经营权。5、被告同意提前终止租赁关系，但是原告需向被告退还多收的未经营期间的房屋租金11532元。2019年下半年，被告实际使用租赁房屋的时间为2019年7月16日至2019年8月26日一个月零十二天，共计租赁费为3468元，未经营期间的已交租赁费11532元原告需退还。二、原告向被告退还已交纳的未经营期间的租赁费后，被告会立即腾退所租赁房屋，在政府部门未下达确定的腾退期限之前，被告是可以继续经营的。原告在已经收取2019年下半年房租的情况下，擅自单方面阻止被告合法经营，其行为违反租房协议，已严重侵害被告合法权益。请法庭予以采纳。 被告提出反诉称，判令反诉被告向反诉原告支付搬迁补助费782元、停产停业损失63374元、搬迁奖8000元、附属物补偿款14899.88元，合计人民币87055.88元。庭审中，反诉原告增加诉讼请求：要求反诉被告赔偿自行取用水电损失3000元。庭后,经本院释明,反诉原告同意变更诉讼请求,要求反诉被告补偿经济损失87055.88元。事实和理由：反诉被告将其所有的位于舟山市房屋出租给反诉原告使用，租期5年，自2016年7月16日起至2021年7月15日止。该租房协议同时约定：房租半年一付，租赁期内水电由承租人自理，房子如果要拆迁，承租人得配合甲方，不能拖延不搬。租房协议签订后，反诉原告合法经营，按时支付房租。2018年8月30日，反诉被告与浙江舟山群岛新区新城土地与房屋征收中心签订《征收国有土地非住宅房屋产权调换协议(28号楼)》，即反诉原告租赁的房屋面临政府拆迁。根据原、被告双方签订的租房协议，反诉原告是会配合拆迁工作的，在拆迁部门限定的搬迁期限之前腾退房屋。2019年7月15日，反诉被告向反诉原告收取了2019年下半年的房屋租赁费，即2019年7月16日至2020年1月15日的房租。在政府部门尚未下达明确的搬离期限之前，反诉原告缴纳房租后继续依法经营着。但是，2019年8月27日，反诉被告擅自对反诉原告所经营的店铺强行断水断电，要求反诉原告提前搬离，致使反诉原告无法正常经营，给反诉原告造成重大经济损失。反诉原告可以满足反诉被告的要求，提前搬离，腾退所租赁的房屋。但是，反诉原告所租赁的房屋面临拆迁，有些拆迁补偿项目依法属于反诉原告享有，主要包括：搬迁补助费782元、停产停业损失63374元、搬迁奖8000元、附属物补偿款14899.88元。这些补偿项目及相关费用在反诉被告与浙江舟山群岛新区新城土地与房屋征收中心签订的《征收国有土地非住宅房屋产权调换协议(28号楼)》及附属物评估单里都有明确约定，这些补偿项目应由反诉原告享有。反诉原告多次找反诉被告商量相关拆迁补偿费用，但是反诉被告均拒绝。反诉原告依法提起反诉。 反诉被告辩称，同意支付反诉原告搬迁补助费782元和属于反诉原告的附属物补偿款，其他费用不同意支付。停产停业损失属于房租费用，应该由房屋产权人享有。因反诉原告延迟不搬，反诉原告无权享有搬迁奖。 经审理查明，位于舟山市定海区非住宅房屋属于原告所有。2016年7月14日，原告与被告签订一份租房协议，约定租期5年，至2021年7月15日止。租金第一年27000元，第二年28000元，第三年30000元，第四年协商后定。房租半年支付一次，水电由承租方自理。房屋如果要拆迁，承租方得配合出租方，不能拖延不搬。合同订立后，被告经批准在所租赁房屋内经营舟山市新城井泉摄影工作室。因城市改造需要，涉案房屋及附属设施拟被征收。2018年8月30日，原告与浙江舟山群岛新区新城土地与房屋征收中心签订一份征收国有土地非住宅房屋产权调换协议（下简称征收协议），协议约定，1、乙方（傅文杨，下同）同意将坐落在海天大道××号房屋(简称原房，房屋所有权证号舟房权证定字第××，建筑面积39.12平方米，土地使用权证号：舟国用2010第××，土地使用权面积7.71平方米，包括无证房等由甲方（征收中心，下同）征收并拆除；2、甲方补偿乙方原房和附属物金额如下：附属物补偿金额：26016.00元；3、原房搬迁腾空验收合格后，甲方支付乙方搬迁补助费：782.00元；4、甲方将坐落在金岛路的非住宅(期房)作为乙方安置用房；5、关于原房搬迁时间。该征收项目正式实施后，统一搬迁，时间另行通知；6、安置房建设期间，甲方补偿乙方停产、停业损失：年补助金额为63374.00元。补助期限：自原房搬迁腾空验收合格之日起，至安置房交付通知规定的交房日期加六个月装修期，不足1个月的按日计算；7、奖励。乙方腾空原房经甲方验收合格，未损坏原房结构及装修的，给予8000元/户搬迁奖，如有损坏按评估价赔偿；8、违约责任。乙方未在本协议约定的时间内搬迁腾空原房的，则甲方根据征收补偿安置方案取消相关签约奖、腾空奖、搬迁奖，且甲方有权直接向人民法院申请强制执行。双方还约定了其他事项。2019年，傅文杨催促张井泉搬迁。同年7月15日，张井泉支付傅文杨2019年下半年房租费15000元。因双方未能就征收补偿款支付达成一致，张井泉以征收部门未最后通知尚可继续经营为由拒绝搬迁。同年8月27日，傅文杨对涉案房屋予断电断水。张井泉自行取水取电继续在承租房屋内经营，其未支付傅文杨最后一个月水电费515.95元。因张井泉未搬迁，傅文杨至今未能向征收部门领取征收补偿款。 原告提交涉案房屋的产权证书、租房协议和征收国有土地非住宅房屋产权调换协议等书证，被告对原告提交的证据予以认可。被告另提供了营业执照。原告对此也予以认可。双方关于房屋租赁的事实和履行情况陈述一致，被告2019年7月15日支付原告房租费15000元，同年8月27日，原告对涉案房屋断电断水，该月的水电费被告未支付等事实双方并无异议，本院予以确认。庭审中，关于2019年房屋租赁费双方达成一致，为34000元。关于征收协议确定的租赁房屋附属物补偿款26016元，其中14899.88元属于被告所有，剩余部分属于原告所有，双方就此确认一致，本院也予以确认。关于租赁协议的终止和房屋的腾退问题，双方达成一致。被告同意于2019年11月15日前腾退，原告也予以同意。关于其他费用的支付问题，原告同意因房屋征收支付被告搬迁补助费782元。 本院认为，双方当事人除停产停业损失和搬迁奖外，房屋租赁的事实和合同终止、征收补偿款中附属物补偿款和搬迁补助费782元的分配支付已达成一致，就此，本院可以根据当事人达成的意见判决。因征收原因，双方之间的租房协议于2019年11月15日起终止履行。被告张井泉于2019年11月15日前从所租赁房屋内腾退。原告傅文杨退还被告张井泉预收的2019年11月15日后房租费3666元。反诉被告傅文杨支付反诉原告张井泉搬迁补助费782元、附属物补偿款14899.88元。 争议的问题是反诉原告提出的要求反诉被告支付停产停业损失和搬迁奖补偿款请求。根据国有土地上房屋征收与补偿条例规定，房屋被征收，房屋所有权人有权取得相应的补偿。关于停产停业损失。根据临城街道商业街国有土地房屋征收补偿安置方案第五条非住宅房屋征收补偿第（六）项内容为：产权调换征收非住宅造成停产停业损失的，经评估公司根据实际测算标准进行补偿：35平方米以下补偿费145元/平方米·月;35平方米至40平方米补偿费135元/平方米·月，不足62000元/年，按62000元/年补偿。2年后每年递增5元/平方米等。根据征收协议，被征收人腾空房屋并不损坏原房结构和装修，可以分享搬迁奖。傅文杨系房屋产权人，房屋被征收其有权取得该些补偿。反诉原告张井泉要求反诉被告支付停产停业损失和搬迁奖补偿缺乏依据。虽然如此，反诉原告张井泉经合法批准在承租的房屋内生产经营，根据双方之间签订的租房协议约定租期至2021年7月15日，承租房屋被征收提前终止租赁协议对其正常生产经营造成影响，故其有权根据租房协议约定要求反诉被告予以适当补偿。本院向反诉原告释明后，反诉原告也愿意变更其请求，反诉被告同意支付其他补偿的情况下，本院酌情另行确定6个月房屋租金损失16998元作为补偿。关于水电费问题。张井泉提出因傅文杨断电断水，其为了生产经营不得不自行取水取电造成其损失3000元要求赔偿的请求，傅文杨提出要求张井泉承担最后一个月水电费515.95元的请求。本院认为，张井泉并未就此提供损失发生的具体数额证据，傅文杨的房租计算至2019年11月15日止，在此之前，应当为承租人提供房屋基本的水电设施，考虑张井泉每月水电支出数额，本院酌情确定每月水电费用为500元，傅文杨应当酌情赔偿张井泉80天水电费支出1315.95元，张井泉应当支付傅文杨上述未清水电费。相互冲抵后，傅文杨酌情赔偿张井泉水电费损失800元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，判决如下： 一、原告傅文杨与被告张井泉签订的租房协议于2019年11月15日起终止履行； 二、被告张井泉于2019年11月15日前从位于舟山市定海区房屋内腾退； 三、被告张井泉支付原告傅文杨水电费515.95元，原告傅文杨退还被告张井泉预收的房租费3666元，并酌情赔偿被告张井泉水电费损失1315.95元，相互抵冲后,原告傅文杨支付被告张井泉4466元； 四、反诉被告傅文杨支付反诉原告张井泉搬迁补助费782元、附属物补偿款14899.88元，补偿款16998元,合计人民币32679.88元。 上述第三、四项履行期限为本判决生效之日起十日内。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取40元，由原告傅文杨承担10元,被告张井泉承担30元，反诉案件受理费减半收取988元，由反诉被告傅文杨承担371元，反诉原告张井泉承担617元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审判员  舒松飞 二〇一九年十月二十二日 书记员  陈朋莉