云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初2622号原告：孙成龙，男，1991年8月19日出生，汉族，农民，住泸西县。原告：叶芳，女，1991年8月20日出生，汉族，农民，住泸西县。二原告的委托诉讼代理人：王永红，云南砝达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张篮飞，男，1982年6月27日出生，汉族，农民，住弥勒市。委托诉讼代理人：陈龙娅，云南湖泉律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告孙成龙、叶芳与被告张篮飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙成龙及二原告的委托诉讼代理人王永红，被告张篮飞及其委托诉讼代理人陈龙娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙成龙、叶芳向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认二原告与被告于2019年3月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.由被告继续履行《房屋买卖合同》，并立即将位于弥勒市俊峰花园二期价值为486000元的房屋(包含阁楼)以及该房屋内的四个窗帘、两个衣柜、一个书柜、一个热水器、一个酒水柜、卫生洁具、灯、整体橱柜、油烟机及房屋内的固定设施交付给二原告；3.由被告协助二原告到弥勒市俊峰花园物业管理处变更位于弥勒市俊峰花园二期房屋的物业、水电等户头(该房屋目前尚欠弥勒市俊峰花园物业管理处物业费、垃圾清运费、水费、电费等费用合计4594.24元)，并将该房屋钥匙(包含阁楼钥匙)交付给二原告收执；4.由被告立即支付给二原告违约金145800元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告孙成龙、叶芳系夫妻关系。2019年3月20日，二原告与被告经弥勒市华众房地产经纪有限公司介绍就位于弥勒市俊峰花园二期房屋(包含阁楼)进行协商。经协商，二原告与被告签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告将其所有的位于弥勒市俊峰花园二期房屋出售给二原告；房屋总价款为486000元，具体支付方式为二原告于2019年3月20日支付350000元，剩余的136000元待房屋产权过户给二原告后，二原告在90个工作日通过银行贷款方式支付给被告；被告于2019年4月30日将房屋交付给二原告；被告四个窗帘、两个衣柜、一个书柜、一个热水器、一个酒水柜、卫生洁具、灯、整体橱柜、油烟机及房屋内的固定设施交付给二原告；如有一方逾期交房或逾期付款，自合同约定的履行时限届满后的次日起10日内，违约方需每天支付给守约方成交价3‰的违约金，超过10日后，直接支付成交价30%的违约金；被告在交付房屋前，须结清该房屋已经发生的水、电、有线电视、物管、垃圾清运费等各项费用，正式交房之日被告与二原告共同到物管处落实结清情况及变更水电等户头，并将该房屋钥匙交于二原告验收；被告应积极协助配合二原告办理产权过户手续；任何一方违约，违约方需向守约方支付房屋价款30%的违约金。合同签订后，二原告积极履行了合同约定的支付房屋价款等义务，但被告却迟迟不履行交付房屋及屋内设施、钥匙以及结清物管、水、电费用等义务。为此，原告多次通过打电话给被告及让弥勒市华众房地产经纪有限公司联系被告等方式催促被告履行相应的义务，被告均以各种理由拒绝履行合同义务，原告多次催促无果。为维护合法权益，原告只有起诉至法院。被告张篮飞辩称：《房屋买卖合同》合法有效，被告无异议。二原告要求被告交付房子，实际上诉争的房屋已经完成交付。签订合同以后，被告已于2019年5月19日把钥匙交给了二原告，涉案房屋已交付给原告，但交付的房屋不包含原告所主张的阁楼。当时双方在合同中明确约定在交房时，被告要结清物业管理费等，办理物管、水电户头变更，需要原告配合去办理。之所以现在都未变更是因为原告不配合。现在物业、水电等费用还未结清，是因为被告资金紧张，当时与物管协商缓交。被告不存在违约的情况，不应该承担违约金。原告孙成龙、叶芳围绕诉讼请求，依法提交了以下证据：1.《房屋买卖合同》1份，图片打印件2份，被告的离婚证、房屋产权证书复印件各1份，欲证明：①二原告通过弥勒市华众房地产公司了解到被告欲出售俊峰花园二期房屋的信息，且出售的房屋包含阁楼；②被告对俊峰花园二期房屋在出售前享有完全所有权；③二原告通过弥勒市华众房地产经纪有限公司与被告签订《房屋买卖合同》，合同对房屋位置、所有权状况、房屋总价款、价款支付时间、房屋设施的交付、逾期交房或逾期付款的违约责任以及水费、电费、物业管理费、产权过户、合同违约责任等进行了约定。2.收据2份，银行流水、房屋产权证书复印件各1份，欲证明：①原告按《房屋买卖合同》的约定支付了房屋价款；②该房屋已过户至二原告名下。3.图片打印件1份，欲证明被告交付弥勒市俊峰花园二期房屋前，该房屋尚有物业费、垃圾清运费、水费、电费等费用合计4594.24元未结清。4.申请证人黄某的出庭证言，欲证明：①被告出售的房屋在中介登记时包含着阁楼，看房、签订合同时都约定包含阁楼；②双方约定在2019年4月30日交房，但被告一直拖到2019年5月19日才去看房，看房时双方发生争吵，未交房成功；③交房手续里除了交钥匙，还要清点物品，交付阁楼的钥匙，被告需要打扫卫生及结清物管、水电费等，才算交房完毕。经质证，被告对原告提交的证据1中的2张图片有异议，认为第二张图片上无中介公司的盖章，楼顶露台是共有的，不存在赠送阁楼的情况；对该组的其余证据的客观性、关联性、合法性无异议，对证明力部分有异议，对原告欲证明事实的第一点有异议，认为不能证明出售的房屋包含阁楼，对欲证明事实的第二、第三点无异议。证据2，无异议。证据3，有异议，认为无物业管理公司的盖章，不清楚真实性，合同上约定被告负责结清的是交房之前的物管、水电等费用，但原告提交的打印件上是计算到2019年12月。证据4，认为证人证言部分不属实，被告是有意向要卖阁楼，但阁楼与本案买卖的房屋是分开出售；中介公司当时卖房打广告带着阁楼是为了吸引客户，被告也同意要卖阁楼，但是分开卖；证人所说的2019年5月19日当天发生争吵，被告说阁楼要卖30000元不属实，证人带着原告去看房时被告说过要单独卖阁楼；证人所说的2017年12月开始被告未付清物管、水电费用不属实，实际上水电、垃圾清运费都支付到2019年4月，只是物管费一直未支付；房屋的钥匙已拿给原告，是原告自己不要，所以被告把钥匙插在门上。证人所述的其余内容属实。对原告欲证明的事实有异议，认为被告同意出售阁楼，但要与房屋分开出售，2019年5月19日交房是经原告同意，且房子已过户给原告，钥匙已交给原告，被告已完成交房。被告张篮飞为证明自己的主张和反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《转让协议》、收据各1份，欲证明被告于2011年1月4日单独购买了“俊峰花园”二期阳光花房，建筑面积为14.9㎡，购买价格为14900元。2.照片5张，欲证明原告诉称的阁楼情况，该阁楼系与被告卖给二原告的702号房屋隔离开，是独立的。3.微信聊天记录1份，欲证明原、被告双方口头约定2019年5月19日交房，本案证人黄某于2019年5月18日联系被告交房事宜。经质证，二原告对被告提交的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为从被告将卖房信息提供给中介，原、被告及中介一起看房、协商签合同等一系列过程中，被告及中介均说房屋出售包含阁楼，被告从未告知原告其与房地产开发商单独签了阁楼的转让协议。证据2，对客观性、关联性、合法性无异议，对证明力有异议，认为阁楼与房屋是否隔开是由业主决定，可以安装一个旋转楼梯把房屋及阁楼连起来，只是被告未安装旋转楼梯。证据3，对真实性、合法性、关联性无异议，对证明力有异议，认为该聊天只是证人黄某催促被告交房过程中的一部分聊天内容，不能证明原、被告口头约定2019年5月19日交房，是被告一直拖延未交房，5月18日黄某才联系到被告。本院依职权拍摄现场照片13张，证明争议房屋系弥阳镇俊峰花园二期房屋，争议阁楼系位于8楼无门牌号，上述房屋及阁楼是独立的，房屋中1个悬挂式不锈钢酒架及1道客厅窗帘已不在，其余合同中约定应交付给二原告的物件及设施尚在。经质证，二原告及被告无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据1，能证明被告于2010年6月2日办理了离婚登记手续；本案诉争的位于弥勒市俊峰花园二期房屋于2011年12月1日登记在被告个人名下，系被告单独所有；2019年3月20日，二原告与被告签订《房屋买卖合同》，由被告将俊峰花园二期房屋出售给二原告，建筑面积为121.96平方米，由二原告支付被告购房款486000元，合同还对房屋交付设施、违约责任等进行了约定；图片打印件2张与证据4，能相互印证证明弥勒市华众房地产经纪有限公司在代被告发布售房的信息中争议房屋的出售包含阁楼。原、被告于2019年5月19日去看房，因该房屋中悬挂式酒柜及部分窗帘被拆走，双方发生争吵，未交房成功。对该证据能证明的上述事实予以确认。证据3，无相关物业管理公司的签章确认，且无其他证据相印证，不能证明二原告欲证明的事实，不予采信。被告提交的证据1，能证明被告欲证明的事实，予以采信。证据2，能反映争议房屋及阁楼的现状，对该事实予以确认。证据3，能证明证人黄某于2019年5月18日通过微信联系被告第二日来办理交房的相关事宜，对该事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年1月4日，被告与弥勒县天然居房地产开发有限公司签订《“俊峰花园”二期阳光花房使用权转让协议》，约定：阳光花房经乙方（被告）申请，由甲方统一修建，无产权、仅有使用权，阳光花房面积未计入公摊，开发成本未计入房价款，甲方（弥勒县天然居房地产开发有限公司）有权向乙方收取建筑成本费，将该阳光花房使用权转让给乙方使用；乙方确认阳光花房的位置为俊峰花园二期，建筑面积为14.9平方米，总金额为14900元；阳光花房无产权，乙方必须于2011年1月4日前向甲方一次性支付全额转让款。该协议还对阳光花房的交付、双方责任等进行了约定。同日，被告向弥勒县天然居房地产开发有限公司支付阳光花房的转让款14900元。被告于2010年6月2日办理了离婚登记手续。2011年12月1日，弥勒市俊峰花园二期房屋被登记在被告个人名下，系被告单独所有。因被告有意向出售房屋，被告与弥勒市华众房地产经纪有限公司约定由该经纪公司代为出售。2019年3月10日，弥勒市华众房地产经纪有限公司的员工黄某在微信朋友圈发布代被告售房的信息中案涉房屋的出售包含阁楼。2019年3月20日，二原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（被告）同意将坐落于弥阳镇俊峰花园二期房屋出售给乙方（二原告），建筑面积为121.96平方米；房屋价款为486000元；房款付清后2019年4月30日交房；房屋交付设施为四个窗帘、两个衣柜、一个书柜、8楼阳台的一个热水器、一个酒水柜、卫生洁具、灯、整体橱柜、油烟机及房屋内固定设施；甲乙双方中的一方未按上述约定的时间履行合同，另一方对其逾期履行行为（逾期交房或逾期付款）有权追究违约责任。本合同约定的履行期限届满的次日起10天内，每天按其成交价的3‰计算违约金。逾期超过10天后，必须按其成交价的30%支付违约金，由违约方承担一切损失；甲方在房屋交付前，结清该房屋已发生的水、电、有线电视、物管、垃圾清运费等各项费用，正式交房之日甲方与乙方共同到物管处落实结清情况及变更水电等户头，甲方将付讫凭证及房屋钥匙交于乙方验收；甲方应积极协助配合乙方办理产权过户手续，并有责任提供所需的证明材料。由于合同任何一方拖延办理相关手续产生的相关责任由过失方承担；任何一方均应按约履行合同，否则，违约方应向受约方按照本合同房屋完全价款的30%支付违约金。合同还对房款支付方式等事宜进行了约定。二原告分别于2019年3月20日、2019年3月21日、2019年4月12日向被告支付了购房款320000元、30000元、136000元，合计486000元。双方于2019年3月25日办理房屋过户手续，现弥阳镇俊峰花园二期房屋登记在二原告的名下，二原告对该房屋各享有50%的产权。黄某于2019年5月18日通过微信联系被告第二日来办理交房的相关事宜。次日，因双方在案涉房屋发生争吵，未能交房成功。审理中，经本院组织双方到现场查看核实，房屋中1个悬挂式不锈钢酒架及1道客厅窗帘被被告拆走；房屋和8楼的阁楼系两个独立的房屋，内部未连接；被告现已将1把大门钥匙交给原告孙成龙。本院认为：本案二原告与被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。二原告按合同约定向被告支付了购房款，被告应按合同约定履行相应义务。原告主张继续履行合同，并将合同约定的四个窗帘、两个衣柜、一个书柜、一个热水器、一个酒水柜、卫生洁具、灯、整体橱柜、油烟机及房屋内的固定设施交给二原告的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定。经本院现场查看，除房屋中一个悬挂式不锈钢酒架及一道客厅窗帘被拆走，其余约定应交付给二原告的物件及设施均在，因该酒架属于房屋内固定设施，本院支持由被告将上述悬挂式不锈钢酒架及客厅窗帘交给二原告，若悬挂式不锈钢酒架未交给二原告，本院酌情支持由被告赔偿二原告经济损失100元；若客厅窗帘未能交给二原告，本院酌情支持由被告赔偿二原告经济损失300元。二原告主张由被告结清涉案房屋交付前的物管费、垃圾清运费、水电费等，协助二原告到弥勒市俊峰花园物业管理处变更涉案房屋的物业、水电等户头的诉讼请求，符合双方签订的《房屋买卖合同》第十条的约定，本院予以支持。本案，二原告主张阁楼即阳光花房包含在被告出售给其的房屋中，要求被告将房屋及阁楼的钥匙交二原告的诉讼请求，现被告已将大门的钥匙交原告孙成龙，因二原告与被告签订的《商品房购销合同》中并未涉及对阁楼的买卖或使用权的转让，二原告未提交充分的证据证明其主张，且被告对该阁楼并不享有所有权，其在与弥勒县天然居房地产开发有限公司签订的转让协议中仅享有使用权，被告无权对该阁楼的所有权进行处置，故对二原告要求被告交付阁楼钥匙的诉讼请求，本院不予支持。二原告要求由被告支付违约金145800元的诉讼请求，因被告未按合同约定履行交付涉案房屋钥匙、室内设施及协助二原告变更水、电、物管等户头，双方在合同中约定，违约方向守约方支付房屋价款的30%的违约金，因被告提出双方对违约金的约定过高，要求予以调整。被告未申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行评估。经本院向云南红诚房地产经纪有限公司进行询价，与涉案房屋同地段同类房屋的月租金为1200元/月。参照上述询价情况，本院支持对违约金调整为52元/天（1200元/月÷30天×130%）。关于对违约金的计付期间，因原、被告在《房屋买卖合同》中约定“房款付清后2019年4月30日交房”，二原告已于2019年4月12日付清全部房款，但被告未按约定交房，且现还未按约定交付完毕屋内设施及结清水电、物管费并协助二原告变更水电、物业户头，故本院支持由被告支付二原告自2019年5月1日起至2019年12月23日的违约金12324元（52元/天×237天），并支付自2019年12月24日起至判决生效之日止按52元/天计算的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告孙成龙、叶芳与被告张篮飞于2019年3月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、由被告张篮飞于判决生效之日起三日内返还原告孙成龙、叶芳悬挂式不锈钢酒架一个、客厅窗帘一道，若被告张篮飞不予返还，则由被告张篮飞赔偿原告孙成龙、叶芳悬挂式不锈钢酒架的损失费100元、客厅窗帘的损失费300元。三、由被告张篮飞于判决生效之日起十五日内结清弥勒市俊峰花园二期房屋的物业管理费、垃圾清运费、水费、电费等，并协助原告孙成龙、叶芳办理物业、水电户头等的变更。四、由被告张篮飞于判决生效之日起三日内一次性支付原告孙成龙、叶芳违约金12324元，并支付自2019年12月24日起至判决生效之日止按52元/天计算的违约金。五、驳回原告孙成龙、叶芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10164元，减半计收取5082元，由原告孙成龙、叶芳负担1103元，被告张篮飞负担3979元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  解雯璇二〇一九年十月二十三日书记员  余红亮