山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0883民初4577号 原告：孟庆海，男，汉族，住邹城市。 委托诉讼代理人：冯维群，山东匡衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴权，山东匡衡律师事务所实习律师。 被告：济宁华茂置业有限公司，住所地：邹城市。 法定代表人：王日沛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高思春，山东颐衡律师事务所律师。 原告孟庆海与被告济宁华茂置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告孟庆海及其委托诉讼代理人冯维群、吴权、被告委托诉讼代理人高思春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将邹城市华茂万商城二期第XXXX幢X单元XXX号和XXXX幢X单元XXX号门头房交付给原告；2、请求判令被告协助原告办理第XXXX幢X单元XXX号和XXXX幢X单元XXX号门头房的不动产权证；3、请求判令被告向原告支付从2017年6月8日起每日总房款万分之一的违约金227070元（每天290元暂计算至起诉之日共783天）；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年10月28日，原告购买被告的两套门头房（邹城市华茂万商城二期第XXXX幢X单元XXX号、XXX号房），原告向被告支付了首笔购房款10万元，被告开具了两张收据。2017年6月7日，双方签订了两份《商品房买卖合同》，并进行了合同网签和备案，总价款共计290万元，被告向原告开具了280万元的收据。合同签订后，原告多次要求被告交付该两套门头房并办理不动产权证，但时至今日，被告以种种理由拒不履行交付房屋和办理不动产权证的义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件一份。证明原告的身份。 2、被告出具的收款收据4张。证明原告于2016年10月28日、11月18日向被告履行了涉案房产的房款支付义务。 3、商品房买卖合同原件两份（合同编号：XXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXX）。证明原、被告于2017年6月7日签订的商品房买卖合同真实合法有效。 4、邹城市商品房预售合同联机备案表2份（备案编号：XXXXXXXXXXX；XXXXXXXXXXX）。证明被告于2017年6月7日为原告办理了涉案房产的网签备案手续。 5、原、被告于2016年10月28日签订的商品房订购合同2份。证明原、被告之间签订的预购合同早于三方协议的签订时间，原、被告之间存在真实的商品房买卖合同关系。 6、丁建平出具的收据19张。证明原告已按约定将涉案房款支付给丁建平。 7、建筑工程项目负责人法定代表人授权书复印件一份。证明丁建平是菏泽阳光华茂万商城二期工程项目负责人。 被告辩称，一、答辩人与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》并不是通常情况下的商品房买卖，而是答辩人为履行其对菏泽市阳光建筑有限公司（以下简称：菏泽阳光）所负债务签订的。答辩人曾于2013年8月8日和2014年3月26日与菏泽阳光签订了济宁华茂万商城《建设工程施工补充合同》，合同约定由菏泽阳光承包施工建设由答辩人开发的济宁华茂万商城项目，菏泽阳光委派丁建平为施工单位建造师，负责整个项目施工现场的管理工作。合同履行过程中，涉及工程款支付时，答辩人根据丁建平的要求将部分工程款以房屋折抵的方式折抵给菏泽阳光指定的第三人，以履行其应支付给菏泽阳光的工程款，为此，答辩人与菏泽阳光以及其指定的第三人签订了《以房抵工程款协议书》。为了履行该协议，由答辩人与菏泽阳光指定的第三人签订了《商品房买卖合同》。本案答辩人与被答辩人之间所签订的《商品房买卖合同》就是在此情况下形成的。由此可见，本案答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》其实质是答辩人根据债权人菏泽阳光债权转移的要求与被答辩人之间签订的，是答辩人履行其对菏泽阳光所负债务的债务履行行为，绝非被答辩人正常购买房屋形成的。二、鉴于菏泽阳光明确否认了本案所涉及的对被答辩人的债权转移的事实，根据法律规定，答辩人与被答辩人之间基于阳光公司债权转移所签订的《商品房买卖合同》已经失去了其存在的事实基础和法律依据。2019年6月10日菏泽阳光致函答辩人，对包括本案被答辩人在内的所有涉及到《以房抵工程款协议书》明确表示不予认可，根据法律规定，债权人享有对债权的处分权，而且其债权处分的通知到达债务人即发生效力，并不以债务人是否同意为条件，因此，答辩人作为菏泽阳光的债务人，必须尊重菏泽阳光对其债权的处分行为，也即，本案所涉及的基于菏泽阳光对其债权处分所形成的《商品房买卖合同》已经失去了其实际存在的事实基础和法律依据，答辩人基于对菏泽阳光本案案涉债务履行的基础已经不复存在，被答辩人要求答辩人履行本案《商品房买卖合同》已失去了其事实基础和法律依据。三、答辩人与被答辩人之间没有任何债权债务，被答辩人也没有实际支付购房对价，因此，被答辩人没有任何理由和依据向答辩人主张权利。本案答辩人与被答辩人之间所签订的《商品房买卖合同》因菏泽阳光对其法律效力明确表示不予认可，客观上已经失去了其存在的事实基础和法律依据，同时，答辩人与被答辩人之间没有任何其他债权债务，本案所涉及的《商品房买卖合同》被答辩人在没有支付对价的情况下，没有任何理由和依据向答辩人主张权利。 综上所述，本案纠纷发生的基础完全是基于答辩人对其债权人菏泽阳光履行债务的法律事实所产生的，鉴于菏泽阳光对本案所涉及的答辩人与被答辩人之间的债权转移的事实不予以认可，因此，本案所涉及的《商品房买卖合同》即已失去了其存在的事实基础和法律依据，答辩人依法只能按照其债权人菏泽阳光的要求履行其债务，故答辩人依法不再对被答辩人负有任何义务和责任，因此，恳请法庭依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 另外，鉴于本案最为关键的当事人菏泽阳光不参与本案的审理将会使本案事实无法查清，申请追加菏泽阳光作为本案第三人参与本案的审理。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、2013年8月8日被告与菏泽阳光签订的施工合同补充协议1份、2014年3月26日被告与菏泽阳光签订的建设工程施工补充合同1份（附合同签订审批表1份）。证明被告与菏泽阳光之间存在债权债务关系。 2、2016年11月18日，原、被告及菏泽阳光三方签订的以房抵工程款协议书1份。证明本案被告与菏泽阳光以及本案原告签订的以房抵工程款协议，原告与被告所签订的商品房买卖合同是基于对该协议书的履行而产生的必然后果。同时证明原告对商品房买卖合同的所有权利的取得都是基于该协议书，离开了该协议书，原告即丧失对商品房买卖合同的所有任何的请求权。证明被告向原告出具的收款收据是基于对该协议书的履行所出具的，并非实际收到原告支付相应对价款项而出具的。 3、菏泽阳光公司于2019年6月10日向被告发来的函件一份。证明菏泽阳光对包括本案原告在内的多个以房抵款协议效力的否定，是一种明确债权转移无效的意思表示。基于该函，原告已经丧失了对本案案涉房屋的请求权，被告已经不再负有向原告履行房屋交付的任何义务。 经当庭质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见： 对原告提交证据的真实性均无异议，但是对其证明的事实有异议，原告所有的证据所证明的事实与本案不符。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性无异议，但对其关联性有异议。该证据与本案诉争的商品房买卖合同的法律关系无关，不能证明本案诉争的内容，是被告与案外人之间的债权债务关系，是他们之间的建设施工合同的法律关系。从该证据可以看出菏泽阳光工程的项目负责人就是丁建平，丁建平的行为对菏泽阳光公司产生相应的法律效力，并且三方协议中有阳光公司的印章。 对证据2的真实性无异议，但对其关联性有异议。三方协议只能证明对本案购房尾款的支付方式的合议处理，不能证明举证的证明目的。被告与案外人之间的债权债务解决，在三方协议上都有各方的签章，是三方对购房尾款支付的一种认可。至于被告与案外人之间的债权债务已经得到解决，不妨碍原告已经支付完毕280万元购房尾款的事实，恰恰证明了原告已经履行完毕了商品房买卖合同，总价290万元的支付义务。被告理应协助原告办理不动产过户手续和房屋交付。被告是工程发包方身份，对菏泽阳光的项目负责人以及授权情况应当知晓。被告对于菏泽阳光的债权债务进行处分，没有违背有关法律法规。基于诚信原则，被告与菏泽阳光公司均不能自我反悔。 对证据3的形式真实性无异议，但对其关联性及内容有异议，不能证明其证明目的。菏泽阳光对丁建平行为的否认不是事实，并且对原告的权利不产生影响。三方协议签订后接近3年的时间，案外人阳光公司都未对该协议提出过异议，也未向原告发出律师函等告知书，所以原告作为善意的相对人有理由确信该公司对购房尾款的支付认可。即使被告与案外人之间的债权债务未解决，也应由案外人另行对被告提起侵权诉讼来解决。 本院认为，原、被告提交的证据真实合法，与本案有关联性，对其证明力，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，原告作为乙方（购买方），与作为甲方的被告济宁华茂置业有限公司签订NOXXXXXXX及NOXXXXXXX号两份《华茂万商城二期商品房订购合同》，合同载明：“原告自愿认购甲方开发的华茂万商城二期商铺；认购房屋坐落于一楼XX#XXX号及XXX号，其中XXX号建筑面积252.78平方米，房款为1785310元，XXX号157.84平方米，房款为1114690元；乙方须在签订本订购合同时交付甲方每套商品房购房定金人民币伍万元整；认购用途为投资，乙方在购买房屋后不参与所购房屋的经营和管理，乙方须委托华茂万商城经营管理公司同意管理和出租经营；乙方须于签订本合同七日内付清全部房屋款项，所交付的购房定金自动冲抵房款；双方签订《商品房买卖合同》后，本订购合同自行失效，以《商品房买卖合同》为准；本合同一式三份，经双方签字（盖章）后生效；甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力。”原告在上述两份商品房订购合同上签名捺手印，被告在合同上加盖公章。同日，原告向被告交付两套房产的购房定金100000元，被告向原告出具收据两份，分别载明：“入账日期：2016年10月28日交款单位孟庆海收款方式刷（卡）人民币（大写）伍万元正￥50000.交款事由XX-XXX号房款、XX-XXX号房款”，收据上均加盖被告财务专用章。 2013年-2014年，被告作为建设单位，与案外人菏泽市阳光建筑有限公司（以下简称菏泽阳光）签订建设工程施工补充合同，被告将济宁华茂万商城建设工程发包给菏泽阳光进行施工。菏泽阳光委派丁建平作为建造师，负责整个项目的全面管理工作。2015年9月10日，菏泽阳光出具《建筑工程项目负责人法定代表人授权书》，授权丁建平为济宁华茂万商城二期工程项目负责人，该授权书由菏泽阳光的法定代表人陈立群签名并加盖其私人印章以及菏泽阳光公章。在工程施工过程中，被告与菏泽阳光达成以房屋折抵部分工程款的协议，以履行被告应支付给菏泽阳光的工程款。 2016年11月18日，被告作为甲方（建设单位），与作为乙方的菏泽阳光（施工单位）及作为丙方的孟庆海（第三方）签订《以房抵工程款协议书》，协议载明：“1、甲方应向乙方支付阶段工程款，经甲乙双方协商，甲方同意将下属商品房折抵相应的工程款，乙方同意接受。另乙方欠丙方款项，丙方愿意乙方抵账，最终经三方协商一致，特签订本协议。2、甲方用于折抵工程款的房屋为：坐落于邹城市华茂万商城二期XX幢XXX号，建筑面积（预测）为252.78平方米，平米单价为7062.70元，总房款1785310元和XX幢XXX号，筑面积（预测）为157.84平方米，平米单价为7062.70元，总房款1114690元，总价2900000.00（贰佰玖拾万元整）。现孟庆海已交房款100000.00元（大写壹拾万元整），余款2800000.00元（大写贰佰捌拾万元整）抵乙方工程款。3、本协议签订后，即表示甲方已按《建设工程承包合同》约定履行了2800000.00元（大写贰佰捌拾万元整）的工程款付款义务。本协议签订后，乙方必须继续履行已签署的《建设工程施工合同》并保证按原合同履行乙方的责任和义务。本协议签订并不免除任何乙方需向甲方出具正式工程款发票【包括本协议抵账款】义务。乙方与丙方的后续债权、债务关系由乙丙方另行签订协议。4、甲乙丙三方经协商一致，确认由乙方指定的丙方按本协议第二条约定的房屋预测面积和对应价格【与甲方正常销售价格无干】签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），并且最终由丙方取得房屋产权。甲方保证上述抵款房屋与丙方签订买卖合同时，无权属纠纷，无抵押。今后因购买该抵账房支出的税费均按甲方正常商品房买卖执行。5、本协议签订后，视为甲方已将用于抵款的房屋实际交付于乙方，甲、乙抵付行为完成且无异议，丙方亦无异议。6、本协议发生纠纷，双方应尽力协商，协商不成由邹城市人民法院审理；本协议未尽事宜，双方可签订补充协议；本协议一式三份，具有同等法律效力，自各方签字或盖章后生效。签约地点：山东省邹城市签约时间：2016年11月18日”。原告在协议的丙方栏签名，被告法定代表人王日沛及菏泽阳光代表丁建平分别在甲乙方栏签字并加盖单位公章。同日，被别将涉案两套房产的购房余款向原告出具两份收据，分别载明：“入账日期：2016年11月18日交款单位孟庆海人民币（大写）壹佰柒拾叁万伍仟叁佰壹拾元￥1735310.交款事由XX#-XXX抵压工程款”；“入账日期：2016年11月18日交款单位孟庆海人民币（大写）壹佰零陆万肆仟陆佰玖拾元￥1064690.交款事由XX#-XXX抵压工程款”。上述收据上均加盖被告财务专用章。 2017年6月7日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订合同编号为XXXXXXXXXXX及XXXXXXXXXXX《商品房买卖合同》，合同分别载明：“买受人购买的商品房为华茂万商城二期第XX幢X单元XXX号、XXX号房，单价为每平方米7062.15元，房款分别为1114690元和1785310元；买受人在签订购房合同时一次性付清总房款；出卖人应当在2017年4月30日前将该商品房经验收合格，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金；自本合同签订之日起30日内，共同到房产登记中心申请预购商品房预告登记，因开发公司原因未及时申请的，预购人可单方申请。”原告在合同上签名捺手印，被告在合同上加盖合同专用章及法定代表人私章。2017年6月8日，原、被告办理了网签及预售合同备案手续。此后，原告多次要求被告交付房屋并办理不动产权属证书，被告以种种理由拖延，遂酿成纠纷，原告于2019年8月1日诉至本院。 另查明，2016年10月28日至2019年2月3日，原告陆续向丁建平支付款项2699836元，大多通过银行转账至丁建平个人账户，丁建平向原告出具收款条或在银行回单上签署“丁建平收到”字样。2019年6月10日，菏泽阳光向被告发函，对被告未付至其公司账户以外的所有支付的款项，以及包括本案原告在内的涉及《以房抵工程款协议书》等形式抵扣的工程款均不予认可，并要求被告限期将抵扣的相关款项支付给其公司。 原告起诉后，被告在答辩期内向本院提交书面申请，申请追加菏泽阳光为第三人参加诉讼。2019年8月30日，菏泽阳光向本院提交书面申请，申请以第三人身份参加诉讼。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订的订购合同，载明了涉案房产的单价及总价款，原告依约向被告交纳了涉案两套房产的定金10万元。因在工程建设过程中，案外人菏泽阳光的项目负责人丁建军与被告达成了以房抵工程款的协议，经原、被告及案外人的协商，三方签署了《以房抵工程价款协议书》，被告同意将原告定购的两套房产的购房余款280万元折抵应支付给菏泽阳光的工程款，并约定协议签订后，即表示被告已履行对案外人菏泽阳光280万元工程款的支付义务，被告保证按照协议价格签订商品房买卖合同，由原告方取得房屋产权。三方在协议上签字盖章，被告向原告出具了购房余款的收款收据，应认定被告已认可原告向其履行了涉案房款的支付义务。该以房抵工程价款协议书系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，合法有效，对当事人具有约束力。该协议书中，原、被告就涉案房产买卖合同的履行方式等内容达成新的合意，对定购合同的内容进行了变更，双方已无需执行原订购合同。原告陆续将购房款交付给丁建平，丁建平出具收据，注明款项为原告支付的涉案房款。原、被告在此后签订了商品房买卖合同，并办理了涉案房产的网签和备案手续，涉案房产已具备办理不动产权属登记的条件。被告未向原告交付房产且拒不协助原告办理涉案房产的权属登记手续，已构成违约，原告要求被告交付涉案房产、协助办理不动产权证，并承担违约责任的主张，符合法律规定，本院予以支持。我国实行不动产统一登记制度，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。被告协助原告将其作为涉案不动产的权利人登记在不动产登记簿后，原告即可取得不动产权证书。 庭审中，被告承认丁建平系涉案房产项目负责人，且对原告提交的“菏泽阳光建筑工程项目负责人法定代表人授权书”无异议，在签订三方协议的同日即向原告出具了涉案房产的收款收据，后又与原告签订了商品房买卖合同，并办理了网签和备案手续，只是未在不动产登记部门办理涉案房产的不动产权属登记。被告以菏泽阳光在事后向其发函否认三方协议为由，主张被告对原告不负有履行义务的理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。 关于违约金的计算问题。原、被告签订的商品房合同中，约定的交房时间为2017年4月30日之前，并约定了逾期交房的违约金计算方式，即自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人向买受人支付已付房价款日万分之一的违约金。但原、被告签订买卖合同的日期为2017年6月7日，原告主张自原、被告办理备案登记之日起计算违约金，并无不当，本院予以支持。 另外，菏泽阳光并非本案必须参加诉讼的当事人，其与原告就工程款支付问题的争议，与本案并非同一法律关系，可另行主张权利。被告申请追加菏泽阳光为第三人以及菏泽阳光申请以第三人参加诉讼，理由不当，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，判决如下： 一、被告济宁华茂置业有限公司于判决生效后十日内将邹城市华茂万商城二期第XXXX幢X单元XXX号、XXX号门头房交付给原告孟庆海； 二、被告济宁华茂置业有限公司于判决生效后十日内协助原告孟庆海将邹城市华茂万商城二期第XXXX幢X单元XXX号、XXX号门头房的不动产权利人登记在原告孟庆海名下； 三、被告济宁华茂置业有限公司向原告孟庆海支付相应的违约金（以290万元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年6月8日起计算至被告履行义务之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15000元，财产保全费5000元，由被告济宁华茂置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  周文清 二〇一九年十月十一日 书记员  李 晓