成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4781号 原告：黄万水，男，汉族，1979年2月15日出生，住福建省莆田市秀屿区。 原告：林晶静，女，汉族，1981年9月22日出生，住福建省莆田市秀屿区。 两原告共同委托诉讼代理人：李吉星，四川新开元律师事务所律师，特别授权。 两原告共同委托诉讼代理人：代应涛，四川新开元律师事务所律师，特别授权。 被告：成都华晟投资有限公司，住成都市成华区龙潭街龙潭路33号2栋11楼。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：钟洁，女，汉族，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：陈湘蜀，女，汉族，系公司员工，特别授权。 原告黄万水、林晶静与被告成都华晟投资有限公司（以下简称华晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告黄万水、林晶静的共同委托诉讼代理人李吉星、代应涛，被告华晟公司的委托诉讼代理人钟洁、陈湘蜀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄万水、林晶静向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房的违约金66,774.21元；2.被告支付逾期办理房产证的违约金6,939.11元；3.被告支付逾期开通燃气的违约金10,780.00元（暂计算至5月13日），并按每天10元计算至燃气开通之日止。事实与理由：2015年4月3日，原被告签订了《商品房买卖合同》（下称合同）及《商品房买卖合同补充协议》（下称《补充协议》），约定原告购买被告开发的上古天地项目xxx房屋，房款294,030元。《合同》及《补充协议》关于交房、办证及燃气开通的约定分别是：1、关于交房：《合同》第十条第（一）款，交房时间为2016年5月30日。《补充协议》第四条第三款第一项，3个月完善期内不计算违约金。《补充协议》第四条第三款第二项，逾期交房的，按已交付房价款的万分之三每日计算违约金。2、关于办理房产证：《合同》第十九条第（二）款第2项，在交房之日起365个工作日内取得房产证《补充协议》第十条第四款：房屋产权超过合同约定三个月后，按总房款万分之零点五每天计算违约金。3、关于燃气开通：《合同》第十一条第1款，2016年5月30日达到使用条件，未达到约定条件，逾期一天，10元违约金。《合同》签订后，原告按约支付了购房款，但被告直到2018年9月26日才向原告交付房屋，2019年2月28日才办理房产证，至今没有开通房屋燃气。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告华晟公司辩称：1.被告并未逾期交房，不应向被答辩人支付逾期交房的违约金。被告向原告交付房屋的时间为2016年5月30日，并未违反《商品房买卖合同》中关于交付日期的规定，实际上，被告已于2016年5月4日通过张贴告示的方式以及多次电话通知的方式要求原告来接房，截止到2016年5月30日1栋xxx共计交房数为252户，原告却故意拖延；2.被告并未逾期办理房产证，不应向原告支付逾期办理房产证的违约金。实则因为原告故意拖延至2018年12月13日才向税务局缴纳契税和印花税，导致其房产证办理时间延后，系原告个人原因；3.被告不应向原告支付逾期开通天然气的违约金。原告所购买的房屋用途系办公，依据《通知》规定，不能接入天然气。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2015年4月3日，黄万水、林晶静作为买受人，华晟公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：sgg-0221）一份及《补充协议》。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：“该商品房为第一条规定项目中的1幢xxx号房，用途为办公，测绘建筑面积共44.55平方米，其中，套内建筑面积33.32平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.23平方米，按照套内建筑面积计算，买受人购买的商品房单价每平方米8,824.43元，总价款合计294,030元，具体约定见附件四。”合同第五条“付款方式及期限”约定：“买受人采取下列第3种方式付款：1、一次性付款；2、分期付款；3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的52%，其余价款可以向哈尔滨银行金沙支行银行或住房公积金管理机构借款支付。……具体付款方式及期限的约定见附件五。”合同第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2……项所列条件……。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……。”合同第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“1、市政基础设施：……（4）燃气：2016年5月30日达到使用条件（备注：用户申请开通）……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）因出卖人原因致使本款市政基础设施（1）、（2）项在约定期限未能达到使用条件的，每项每逾期一天，出卖人每日按合同约定总房款的万分之零点五向买受人支付违约金；（2）因出卖人原因致使本款市政基础设施其他项在约定期限未能达到约定条件的，每项每逾期一天，由出卖人承担10元的违约金。”合同第十二条“逾期交房责任”约定：“详见补充协议：除不可抗力外，转让方未能按照买卖合同第十二条约定的期限和条件将房屋交付受让方的，按照下列方式处理：1、受让方允许转让方在3个月内完善，期间转让方无需承担违约责任；2、若转让方在3个月内仍未完善的，则每逾期一天至实际交付之日止，转让方按日计算向受让方支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交之日起30日内向受让方支付违约金，合同继续履行……”合同第十四条“交接手续”约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、买受人未能按出卖人通知的时间办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋损毁风险均由买受人承担；2、如买受人未付清应付房款/或违约金的，则交付日期顺延。买受人应在已付清款及/或违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续，出卖人不再另行通知买受人办理交接手续。……（三）双方同意按照下列……2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5、6种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）产权办理手续费、产权登记费及共有人登记费；（6）办理房屋权属登记所需的相关费用。”合同第十九条“产权登记”约定：“（一）初始登记：出卖人应在2017年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……详见补充协议：如果由于出卖人的原因导致超出买卖合同约定期限取得买受人所购商品房所在楼栋的权属证明且由于出卖人的原因买受人也未能在买卖合同约定的期限内取得所购房屋的房屋所有权证书的，超过合同约定时间三个月后，出卖人按照合同总房款万分之零点五/天的标准承担违约责任”。 2018年9月11日黄万水、林晶静向华晟公司支付房款294,030元，华晟公司向黄万水、林晶静出具四川增值税普通发票。2018年12月13日，黄万水、林晶静向成华区税务局缴纳案涉房屋的契税、印花税。2019年2月27日，黄万水、林晶静取得案涉房屋的不动产权证书。 另查明，案涉项目上古天地于2016年11月4日获得了规划合格证，证号510108201650137。根据《竣工验收备案表》的备案意见：该工程的竣工验收备案文件于2016年11月28日收讫，经验证文件齐全。 庭审中，黄万水、林晶静提交《房屋交接确认单》一份，以证明华晟公司向黄万水、林晶静交付案涉房屋的时间是2018年9月26日。华晟公司表示，该《房屋交接确认单》系复印件，且无华晟公司盖章，系黄万水、林晶静单方制作，不能证明华晟公司逾期交房，华晟公司交房不需要履行任何手续，直接将房屋移交给物业，由物业与业主办理交房手续。华晟公司已于2016年5月4日张贴《交房公告》要求业主接房，2016年5月30日已实际交房，系黄万水、林晶静自己拖延接房，并向法庭提交照片4张。黄万水、林晶静则表示该确认单明确载明《房屋交接确认单》仅一份，原件保存在华晟公司，黄万水、林晶静仅能提供复印件；照片系华晟公司单方制作，不认可真实性，不能证明照片拍摄时间是2016年5月4日，且公告张贴的地点不是黄万水、林晶静购买案涉房屋的地点；公告中载明项目通过验收，与事实不符，案涉项目验收合格的时间是2016年11月28日，在取得验收合格之前，项目是不允许向客户交付的。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告身份信息，《商品房买卖合同》及补充协议，发票收据，不动产权证书，房屋交接确认单，照片，《竣工验收备案表》，《建设工程规划合格证》，业主房屋移交验收表以及原、被告当庭陈述。 本院认为，黄万水、林晶静与成都华晟投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。结合庭审查明的事实，对于原告的各项诉讼请求，本院依次评述如下： 一、对于逾期交房违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定案涉房屋的交房期限为2016年5月30日。故华晟公司应当按照合同约定在此时间之前将房屋交付给黄万水、林晶静。本案中，黄万水、林晶静举出《房屋交接确认单》证明其系2018年9月26日才实际接收该房屋。华晟公司在庭审中表示不认可该《房屋交接确认单》的真实性，并表示已经在2016年5月4日公告通知黄万水、林晶静收房。本院认为，根据黄万水、林晶静举出的《建设工程规划合格证》、《竣工验收备案表》，能够证明案涉房屋系于2016年11月28日才完成竣工验收，此时才达到合同约定的交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，故对于华晟公司提交的照片本院不予采信，且双方签订的合同明确约定交房前出卖人应当书面通知买受人接房，但华晟公司并未履行书面通知义务，故对华晟公司的陈述本院不予采信。根据合同约定，交付房屋时双方应当签署商品房交接单，故对于华晟公司表示交房时不需要履行任何手续的意见本院不予采信。对于黄万水、林晶静提交的《房屋交接确认单》，虽系复制件，但因《房屋交接确认单》明确载明在《房屋交接确认单》为一式一份，由华晟公司保存，故黄万水、林晶静仅虽出示复制件，但其真实性本院予以认可。据此，本院确认华晟公司向黄万水、林晶静交付房屋的时间为2018年9月26日。《商品房买卖合同》及补充协议明确约定了逾期交房的违约责任及承担方式，故华晟公司应当向黄万水、林晶静支付逾期交房的违约金。关于违约金的计算，扣除合同约定的3个月的完善期，华晟公司应当按照总房款294,030元、每日万分之三的标准，向黄万水、林晶静支付2016年9月1日至2018年9月26日的逾期交房违约金。具体计算为：294,030元×0.0003×755天=66,597.8元。 二、关于逾期办理产权证的违约金问题。本案中，黄万水、林晶静取得案涉房屋不动产权证的时间是2019年2月27日。按照双方签订的合同约定，华晟公司应在2017年11月30日前为黄万水、林晶静办理案涉房屋的产权证，但合同又约定华晟公司在超过合同约定的办证时间3个月的，才按照合同总房款万分之零点五/天的标准承担违约责任。故按照合同约定，华晟公司应当自2018年3月2日起按照合同约定标准向黄万水、林晶静支付截止2019年2月27日的逾期办证违约金。对于华晟公司辩称的，因《国家税务总局成都市成华区税务局》税务事项通知书要求2018年9月1日起，禁止房地产开发企业代收契约资金代办契税缴纳，黄万水、林晶静缴纳契税和印花税的时间为2018年12月31日，故系黄万水、林晶静自己拖延导致办证迟延。本院认为，根据本院已经认定的事实，华晟公司于2018年9月26日才向黄万水、林晶静交付案涉房屋，此时已经超过了华晟公司应当向黄万水、林晶静办理案涉房屋产权证的时间；同时，华晟公司并未举证证明其已经在合同约定的办证时间内履行了通知黄万水、林晶静缴纳相关契税的义务，故黄万水、林晶静在庭审中陈述系按照华晟公司的要求缴纳相关税费的表述本院予以采信，对华晟公司的抗辩意见本院不予采信。对于违约金，具体计算为：294,030元×0.00005×361天=5,307.24元。 三、对于逾期开通燃气违约及问题。《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋的用途为办公。根据2017年4月21日成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都四国土资源局、成都市城乡建设委员会联合发布的《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》第三条：“商业、办公类建设项目中的办公用房（公共食堂除外），不得接入天然气……”的规定，原告所购房屋用途系办公，依据《通知》的规定，不得接入天然气。虽双方签订的合同中有对燃气开通的约定，但该约定系发生在《通知》发布前，《通知》发布后，应当按照《通知》办理。故对于原告要求被告支付逾期开通天然气的违约金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都华晟投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄万水、林晶静支付逾期交房违约金66,774.21元。 二、被告成都华晟投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄万水、林晶静支付逾期办证违约金5,307.24元。 三、驳回原告黄万水、林晶静其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,368元，本院减半收取5,684元，保全费865元，由被告成都华晟投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张红 二〇一九年十月十日 书记员  尹曾