安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初886号 原告：陈实，男，汉族，1932年9月1日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：周闻，安徽禾森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈景，安徽禾森律师事务所律师。 原告：潘静，女，壮族，1944年12月6日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘和生，安徽禾森律师事务所律师。 被告：沈全全，男，汉族，1996年8月8日出生，户籍地安徽省肥西县，现住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：房超，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 第三人:沈会生（沈全全母亲），汉族，1971年7月5日出生，户籍地安徽省肥西县，现住合肥市包河区。 第三人：徽商银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市安庆路235号，实际经营地址安徽省合肥市黄山路226号，统一社会信用代码91340100790122132Y。 主要负责人：何涛，行长。 委托诉讼代理人：柳璠，该行员工。 委托诉讼代理人：杭喆，徽商银行股份有限公司合肥经济开发区支行员工。 原告陈实、潘静与被告沈全全及第三人沈会生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日作出（2018）皖0103民初1419号民事判决，原告陈实、潘静不服该判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院认为原判认定事实不清，程序不当，于2018年11月19日作出（2018）皖01民终6378号民事裁定，发回重审。 本院于2019年1月10日立案，依法另行组成合议庭。2019年1月15日，本院根据原告陈实、潘静的申请，依法追加沈会生作为本案第三人参加诉讼，于2019年5月21日第一次公开开庭进行了审理。原告陈实的委托诉讼代理人周闻、陈景，原告潘静的委托诉讼代理人刘和生，被告沈全全及其委托诉讼代理人房超，第三人沈会生到庭参加诉讼。2019年7月30日，本院根据原告陈实、潘静的申请，依法追加徽商银行股份有限公司合肥分行（以下简称徽商银行合肥分行）作为本案第三人参加诉讼，于2019年8月23日第二次公开开庭进行了审理。原告陈实的委托诉讼代理人周闻、陈景，原告潘静的委托诉讼代理人刘和生，被告沈全全及其委托诉讼代理人房超，第三人沈会生,第三人徽商银行合肥分行的委托诉讼代理人柳璠、杭喆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈实、潘静向本院提出原诉讼请求：1、依法撤销陈实与沈全全签订的《存量房买卖合同》，网签合同编号1474165485934；2、依法判令合肥市庐阳区长江路 号） 室房屋的所有权归属于陈实与潘静，被告沈全全协助办理房产过户手续，相关费用由被告承担；3、本案的诉讼费、保全费、保费等费用由被告承担。2019年7月29日，陈实、潘静的诉讼请求变更为：1、依法解除陈实与沈全全签订的《存量房买卖合同》（网签合同编号14741 5934）。2、依法判令被告返还给原告合肥市庐阳区长江路 室房屋的所有权；要求被告沈全全协助办理房产过户手续，相关费用由被告承担。3、本案诉讼费、保全费、保费等相关费用由被告承担。 事实与理由：两原告于1980年结婚，婚后未生育子女。两原告居住位于合肥市庐阳区长江 3号（原2 09室房屋，该房屋系原告陈实单位房改房，登记在陈实名下，系两原告的夫妻共同财产。 由于两原告年老多病，需要人照料，两人于2013年聘请第三人沈会生做居家家政。2015年前后，考虑到原告潘静患有帕金森病，生活无法自理，以及原告陈实自身因癌症切除了右肾，亦需要人养老送终。两原告商定用陈实名下的房屋产权换取自愿者（抚养人）照顾两人颐养天年，并附有以下义务：（1）房产不得随意处置，直到陈实、潘静百年之后；（2）为潘静提供24小时保姆式生活照料、就医等服务；（3）该房屋居住者为陈实、潘静和自愿者，禁止他人入住；（4）为自愿者提供月3500元工资，按月支付；（5）自愿者如购买此房，需一次性支付55万元整，方可移交房屋产权证。因此，本案两原告的真实意思是以低价出卖房屋换取自愿者，本案双方签订的买卖合同应当为附条件的房屋买卖合同。 2016年9月18日，原告陈实在第三人沈会生的带领下至房产部门，在一份《存量房买卖合同》上签名，误认为将房产过户给沈会生。直至2017年11月份，合肥市庐阳区三孝口街道廻龙桥社区居民委员会（以下简称社居委）因办理水表出户事宜，第三人沈会生在已离开原告家后，将涉案房屋产权证及产权人沈全全的身份证复印件送至社居委，社居委人员见产权人为沈全全很惊讶，询问沈会生时得知沈全全“是陈实的远方侄孙”，两原告此时才知道自己的房屋被过户到沈全全的名下。 产权过户后，2017年10月，第三人沈会生借口其父生病需要照顾离开两原告家，不得已，两原告亲属委托中介公司介绍其他保姆照顾原告生活起居，半年内更换了五任保姆，生活处于极度不稳定状态。房屋买卖并没有实现两原告“老有所养”的目的。 第三人沈会生欺骗两原告并在两原告不知情的情况下将房屋擅自直接过户至沈全全名下，显然沈全全并不能为抚养协议的自愿者，此行为违背了两原告的真实意愿且严重损害两原告的合法权益，使两原告后期养老、住房毫无保障，明显不符合两原告低价出卖房屋以获得购买人尽心抚养照顾服务的目的，依据《合同法》第九十三条规定，原告有权依法解除合同。另，原告潘静没有在房屋买卖合同上签字，陈实无权出卖二人共同财产中属于潘静的一半财产，所签合同无效。 沈全全在庭审中辩称：1、如果原告认为涉案合同属于抚养义务为主房屋买卖为次的合同，原告诉请的案由不应该是房屋买卖合同；2、原被告的房屋买卖合同均是原被告真实意思表示，房屋登记在被告名下，且过程原告完全知情，不然无法完成整个房屋的过户手续，存量房买卖合同无任何欺诈行为或重大误解，双方的交易行为完全是等价公平合理的，第三人沈会生自2017年11月后没有在原告家照顾两位原告，完全是因为原告亲属恶意阻挠第三人对两原告的照顾所造成；3、起诉状中追加第三人申请的表述有部分事实不符。根据现有的证据无法证明存量房买卖合同在签订过程中有民法总则和合同法所规定的可撤销情形。4、房屋买卖交易过程中虽然潘静没有签字，但是按手印了。根据调取的不动产登记询问笔录，工作人员对买卖双方进行询问时的，因潘静不会写字，所以潘静本人按手印确认合同，虽然买卖合同上无潘静本人签字，但有其手印，其房屋买卖合同是双方真实意思表示。 第三人沈会生在庭审中述称：同意被告的意见。本人认为原告陈述不属实，两个老人是愿意过户的，当时过户在本人儿子沈全全名下，也是经过两个老人同意的，因为用沈会生的名义购买无法贷款。 第三人徽商银行合肥分行在庭审中述称：沈全全因购买合肥市长江路333号（原227号）1幢609室向我行提出贷款申请，我行于2016年10月9日向其发放二手房贷款25万元，截止2019年8月15日，借款人按时还款。在原告陈实、潘静与被告沈全全房屋买卖合同纠纷一案中，我行作为第三人参加诉讼，提出以下请求：1、如法院判决原告陈实、潘静胜诉，解除陈实与沈全全签订的《存量房买卖合同》（网签合同标号：1474165485934），以及沈全全归还合肥市长 号）1 室房屋所有权，则我行要求陈实、潘静偿还沈全全在我行的二手房贷款本金余额以及利息（具体还款金额以还款当天的为准），结清贷款后我行将出具他项权证以及相关结清材料，以供注销抵押权。2、如法院判决被告沈全全胜诉，判决合肥市 号（原227号）1幢609室房屋所有权归属沈全全所有，不解除陈实与沈全全签订的《存量房买卖合同》（网 85934），我行要求沈全全按照个人住房（商用房）抵押借款合同（合同编号：个房借字 2号）履行还款义务。 经审理查明：陈实出生于1932年，潘静出生于1944年，两人于1980年结婚，双方婚后未生育子女。位于合肥市庐阳区长江路333号（原227号）1幢609室房屋（建筑面积66.66平方米）系陈实单位房改房，登记在陈实名下。 由于陈实、潘静年老多病，需要人照料，两人于2013年聘请沈会生做其居家家政。2015年前后，考虑到潘静患有帕金森病，生活无法自理，以及陈实自身因癌症切除了右肾，亦需要人养老送终。陈实、潘静商定用陈实名下的房屋产权换取自愿者（扶养人）照顾两人至天年，并附有以下义务：1、房产不得随意处置，直到陈实、潘静天年后；2、为失能的潘静老人提供24小时保姆式生活照料、就医等服务；3、该房屋居住者为陈实、潘静和自愿者，禁止其他人员入住；4、为自愿者提供月3500元工资，按月支付；5、自愿者如购买此房必须一次性支付55万元房款，方可移交房产权证。 为此，陈实、潘静征求了沈会生意见，沈会生同意上述附随条件。2016年9月18日，陈实与沈全全（系沈会生儿子）通过中介公司就案涉房屋签订了一份《存量房买卖合同》，约定陈实将位于合肥市庐阳区长江 09室房屋出售给沈全全，价款为55万元，付款方式为按揭付款。之后，由陈实本人与沈全全至房产部门办理了产权变更手续。沈全全提供不动产登记询问笔录可以证实，买卖案涉房屋系买卖双方的真实意思表示且潘静系未登记的房屋共有人。现该房屋登记在沈全全名下。2016年10月12日，陈实与沈全全办理了存量房资金托管支取手续，沈全全将全部房款55万元支付给陈实。 产权过户后，陈实、潘静两人一直居住在该房屋由沈会生照料。2017年11月，由于沈会生父亲病重，沈会生所在的合肥庐阳区赛菲合福居家养老服务部临时安排他人照顾陈实、潘静，待沈会生家事处理完再回来照料两位老人。沈会生回来后发现该房屋门锁已被更换，无法进去照料两位老人。 2017年11月，当地社居委考虑到陈实、潘静两位系孤寡老人，上门为两人办理水表出户手续，发现案涉房屋产权已变更为沈全全。 另查明：2016年10月8日，沈全全与徽商银行合肥分行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定沈全全的借款25万元用于购买合肥市长江路 室（抵押财产），借款期限240个月（自2016年10月8日至2036年10月8日）。实际借款期限以借款凭证所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准等等。之后，徽商银行合肥分行按约发放了25万元贷款。沈全全按约履行还贷义务。2016年11月18日，案涉房屋办理了抵押权登记。 本案在审理过程中，本院到陈实、潘静的住处询问，陈实、潘静目前生活不能自理但神志清晰，陈实有严重的耳聋，陈实、潘静陈述：“沈会生欺骗我们把房子卖了，说带我们去北京挂号看病，去北戴河游玩，结果根本她就没有做到，没有带我们去看病……房子讲是卖给沈会生，结果转给她儿子，我们坚决不同意……房子给我们，我们会将卖房的钱加上利息付给她，我们会按法律规定办理……”。陈实、潘静提交本院的三份出院记录载明，陈实患：1、阿尔茨海默病；2、高血压病（3级，很高危）；3、多发性脑梗塞。潘静患：1、脑梗塞；2、帕金森病；3、类风湿关节炎。 庭审中，沈全全针对本院的询问，陈述：如果案涉的房屋买卖合同依法解除，1、要求陈实、潘静返还支付的房款本金以及从其收到房款起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，还有沈全全向徽商银行合肥分行支付的相应贷款、利息；2、要求陈实、潘静支付现在房屋价格与原出卖的房屋价格之间的房屋差价。沈全全在庭审中表示在本案中不提起反诉。 上述事实由陈实、潘静提供的结婚证、陈实名下的房产证、沈全全名下的房产证、沈全全与沈会生的户籍证明、合肥市庐阳区三孝口街道廻龙桥社居委的证明、合肥庐阳区赛菲合福居家养老服务部证明、《合福家政服务部服务协议书》及谈话笔录；沈全全提供的《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》、税收缴款书、增值税普通发票、存量房资金托管支付凭证、不动产登记询问笔录，双方当事人提供的陈实手写的《申请》，徽商银行合肥分行提供的沈全全的贷款资料及还款明细，陈实、潘静向本院提交的体检报告及本院2019年5月17日的谈话笔录并双方当事人的庭审陈述在卷佐证。 本院认为，陈实与沈全全签订的《存量房买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，合法有效。案涉房屋系陈实、潘静的夫妻共同财产，买卖合同的出卖方陈实、潘静均为高龄多病，生活不能自理的老人，且陈实、潘静出售房屋时附有人身依附性的条件，即用陈实名下的房屋产权换取自愿者（扶养人）照顾两人至天年，故本案不同于一般房屋买卖合同纠纷，出卖方陈实、潘静出售案涉房屋的目的在于保障两人晚年能老有所养、老有所依，而在案涉《存量房买卖合同》履行过程中，首先买受人为沈会生的儿子沈全全，而非陈实、潘静所指向的“自愿者（扶养人）”。其次，双方合同所附的照顾老人、持续居住等条件无法得到实现，即陈实、潘静无法实现合同目的。再加之，陈实、潘静高龄多病，无其它房屋居住，且无其他贴身赡养亲属，为保障陈实、潘静晚年能老有所养、老有所依。本院对陈实、潘静要求解除陈实与沈全全签订的《存量房买卖合同》（网签合同编号1474165485934）及沈全全返还案涉房屋所有权并协助办理房屋过户手续的诉讼请求依法予以支持。房屋过户的相关费用应由陈实、潘静与沈全全各承担一半。而沈全全所欠案涉房屋的抵押权人徽商银行合肥分行的房屋抵押贷款应由陈实、潘静代为清偿，具体的数额应以徽商银行合肥分行核算的数额为准。徽商银行合肥分行、沈全全应配合陈实、潘静办理案涉房屋的抵押登记注销手续，而陈实、潘静应在案涉房屋产权转移登记至其名下后将剩余房款（总房款55万元－陈实、潘静代沈全全向徽商银行合肥分行偿还的房屋抵押贷款）支付给沈全全并支付相应利息，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年10月12日起计算至款清止。沈全全提出如果法院解除案涉房屋买卖合同，要求陈实、潘静支付现在房屋价格与原出卖的房屋价格之间的房屋差价，因本案不同于一般房屋买卖合同纠纷且沈全全就该诉求未提起反诉亦未提供证据，故本院依法不予采信。 综上，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈实与被告沈全全于2016年9月18日签订的《存量房买卖合同》（网签合同编号1474165485934）； 二、原告陈实、潘静于本判决生效之日起十五日内代被告沈全全向第三人徽商银行股份有限公司合肥分行清偿合肥市庐阳区长江路3 9室房屋抵押贷款（具体数额以徽商银行股份有限公司合肥分行核算为准），第三人徽商银行股份有限公司合肥分行、被告沈全全在房屋抵押贷款还清之日起五日内配合原告陈实、潘静办理该房屋的抵押登记注销手续； 三、被告沈全全于合肥市庐阳区长江路 屋抵押登记注销之日起十五日内协助原告陈实、潘静将该房屋的产权转移登记至原告陈实、潘静名下，所发生房屋过户费用由原告陈实、潘静与被告沈全全各承担50%； 四、原告陈实、潘静于合肥市庐阳区长江路3 房屋产权转移登记至原告陈实、潘静名下之日起十五日内一次性返还被告沈全全购房款（55万元－陈实、潘静代沈全全向徽商银行合肥分行偿还的房屋抵押贷款）并支付利息（自2016年10月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清止）； 五、驳回原告陈实、潘静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9380元，由原告陈实、潘静负担4690元，被告沈全全负担4690元；保全费3270元由沈全全负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  吴卫红 审 判 员  赵黎明 人民陪审员  徐圣玉 二〇一九年十月三十日 书 记 员  杨 莹 附本案适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。