中华人民共和国广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初30530号原告：ZHANGGUANGLING（中文名：张广玲），女，1963年2月8日出生，美国国籍，委托诉讼代理人：黄绍华、李耀华，广东华盈律师事务所律师。被告：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广州市天河区桃园西路616号105房，统一社会信用代码91440101304779666H。法定代表人：王宝玉，总经理。委托诉讼代理人：张翔宇、张泉涓，该司职员。原告张广玲与被告广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张广玲的委托诉讼代理人黄绍华、李耀华，被告乐有家公司的委托诉讼代理人张翔宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张广玲诉称：2017年3月13日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将广州市天河区XX街7X2-7X6号（双号）商场出租给被告，租赁期限自2017年3月10日至2020年3月9日止。2018年9月13日，物业管理处告知原告称被告以装修为名搬出了上述房屋，此后未再搬回，被告也一直不向原告支付租金。2018年9月21日原告向被告发出《律师函》，要求继续履行合同及支付租金，当月26日被告回函称决定给不再承租房屋，同年11月2日原告再次发出《律师函》表示不同意解除租赁关系，此后被告再次复函表示坚持解除合同。原告认为，双方并未约定违约方有单方解除权，被告单方撤场且不支付租金的行为已侵犯原告的合法权益。现诉请判令：一、被告继续履行原、被告于2017年3月13日签订的《商铺租赁合同》；二、被告按《商铺租赁合同》约定向原告支付自2018年9月10日起至2019年3月9日之日止的租金合计195000元及逾期付款违约金（以每月欠付的租金32500元为基数，从当月11日起计，计算至实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，各期违约金以本金为限）。被告乐有家公司答辩称：被告不同意继续履行合同，理由是自2018年9月9日起，被告已明确表示不再继续履行该租赁合同，且愿意承担合同约定的违约责任，后实际交付了房屋钥匙并搬离房屋。根据合同法96条的相关规定，在履行期限届满前解除合同事宜可以得到支持。原、被告提交的来往函件和律师函可以证明双方均知晓解除合同协议，现被告明确表示愿意承担违约责任且原告也实际收缴被告保证金6.2万元。经审理查明：根据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2009交登字90XXX75号；查册时间：2019年3月20日），显示天河区华府街7X2-7X6号（双号）商场的登记产权人为张广玲，建筑面积47.3579平方米，登记时间2009年6月22日。2017年3月13日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将位于天河区华府街7X2-7X6号（双号）商场（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用；租赁期限自2017年3月10日至2020年3月9日止；租赁期间，乙方必须于每月10日通过转账方式向甲方支付租金（如遇节假日暂缓），甲方不得以任何理由调整租金；2017年4月10日至2018年4月9日期间内的月租金为31000元，2018年4月10日至2019年4月9日期间内的月租金为32500元，2019年4月10日至2020年4月9日月期间内的租金为33000元；乙方应于本合同签订之日起十日内支付给甲方租赁保证金62000元；甲方违约时，乙方可单方解除合同，同时要求甲方退还装修费/元及双倍返还租赁保证金，乙方违约时，甲方可单方解除合同，同时要求乙方在收到解除通知十日内结清相关费用后将房屋返还甲方，租赁保证金不退等内容。2017年3月24日，被告向原告支付涉案房屋租赁保证金62000元，原告向被告出具对应的《收款收据》。诉讼中，被告主张其因自身原因单方决定不再继续履行《合同》，并自行于2018年9月9日搬离涉案房屋，双方未办理交接手续，但其已于2018年9月14日交还涉案房屋钥匙，被告未就其上述主张提供证据予以证实；原告否认被告的上述主张，称其系于2018年9月13日通过涉案房屋管理处得知被告以装修为名擅自搬离涉案房屋，确认被告已腾空涉案房屋，但双方至今未办理交接手续，被告亦未向其交付涉案房屋钥匙，期间其曾委托中介公司将涉案房屋代为出租，但截至目前仍无其他租客承租涉案房屋。被告主张根据《合同法》第94条原告无权强制被告在已承担违约责任的情况下继续履行合同；原告对此不予确认，表示《合同》未约定合同任一方享有单方解除权，《合同法》第94条仅是规定守约方享有法定解除权。根据原、被告双方各自提交的往来函件以及庭审陈述，反映2018年9月21日原告向被告寄送《律师函》称要求对方按约履行合同并支付欠缴的租金，同日被告收到上述函件；2018年9月26日，被告向原告寄送《回函》称其决定于2018年9月9日不再承租涉案房屋，被告主张原告于2018年9月26日收到该函件，但原告表示其系于2018年9月27日收到该函件，被告未就其该项主张提供证据证实；2018年11月2日，原告再次向被告寄送《关于不同意解除合同及要求支付租金的通知》称被告无权单方违约解除《合同》，要求对方继续履行合同，并支付欠缴的租金，2018年11月4日被告收到该通知；2018年11月8日被告再次向原告寄送《告知函》称不再继续承租涉案房屋，表示原告有权并已实际没收其租赁保证金62000元，为避免损失，要求对方及时另行出租涉案房屋，原告于2018年11月12日收到该复函。原告要求被告向其支付2018年9月10日至2019年3月9日期间的租金共计195000元以及违约金，被告确认其未向原告缴交上述区间的租金，辩称即便由其补交租金，其亦只愿支付租金至2018年9月14日止，且违约金标准过高，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。本院认为：根据已查明事实，原、被告之间就涉案房屋存在租赁合同关系。被告作为承租人负有按时腾空并交还涉案房屋的义务，而原告作为守约方在一方违约后亦负有采取适当措施防止损失扩大，及时收回涉案房屋的义务，本案中被告在租赁期限届满之前单方腾空并搬离涉案房屋，并于2018年9月27日向原告送达函件要求解除《合同》，原告表示不同意后，被告又于2018年11月12日向原告送达函件明确表示不再继续履行《合同》并自行承担相应的违约责任，而原告早在2018年9月13日就已通过涉案房屋管理处知悉被告腾空并搬离涉案房屋的事实，此后亦有通过中介公司对外出租涉案房屋的情形，如上所述，双方在就解除合同事宜往来磋商之后，被告已以实际行为表明不再履行主要义务，并自愿承担违约责任，原告亦有寻求中介公司另行出租的收回意愿，在此情况下双方已无继续履行《合同》的可能性，原告诉请要求被告继续履行《合同》缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于原告主张被告应向其支付自2018年9月10日起至2019年3月9日止租金的问题。原告理应采取适当措施收回涉案房屋以减少损失进一步扩大，否则，应自行承担损失扩大的责任。根据本案案情，本院酌情认定原告应于2018年11月22日前收回涉案房屋，否则，从2018年11月23日起的租金损失扩大责任应由原告自行承担。故，被告应向原告支付2018年9月10日至2018年11月22日期间的租金共计79083元（2018年9月10日至2018年10月9日的月租金32500元+2018年10月10日至2018年11月9日的月租金32500元+2018年11月10日至2018年11月22日的月租金14083元）。至于原告所主张的逾期支付租金的违约金，原被告双方签订的《合同》对此并无明确约定，但被告未按时缴交上述区间的租金确实给原告造成利息损失，从公平合理角度，本院酌情调整为以欠缴的租金为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的计算标准，分别从当月11日起计至实际支付之日止，各期违约金以不超过本金为限。对于原告主张超出上述部分的诉请，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市乐有家房产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张广玲支付2018年9月10日至2018年11月22日期间的租金共计79083元及违约金（以当月欠缴的租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的计算标准，分别自当月11日起计至实际支付之日止，各期违约金以不超过本金为限）；二、驳回原告张广玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9370元，由原告张广玲负担5620元，被告广州市乐有家房产经纪有限公司负担3750元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  伍建红二〇一九年十月二十三日书 记 员  邱莉晶梁昭仪