陕西省西安市新城区人民法院 民事判决书                            （2019）陕0102民初4974号 原告（案外人）：西安如润商贸有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：毛双，该公司董事长。    委托诉讼代理人徐开顺，陕西省闽商商会法律维权部部长。被告（申请执行人）：西安投融资担保有限公司，住所地西安市。法定代表人：赵增宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安邦邦商贸有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：王林烨，该公司总经理。原告西安如润商贸有限公司（案外人）与被告西安投融资担保有限公司（申请执行人）、第三人西安邦邦商贸有限公司（被执行人）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安如润商贸有限公司委托诉讼代理人徐开顺、被告西安投融资担保有限公司委托诉讼代理人于菲到庭参加诉讼，第三人西安邦邦商贸有限公司经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理，本案现已审理终结。原告西安如润商贸有限公司（案外人）向本院提出诉讼请求：一、立即停止对原告承租的位于西安市长安区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产的强制执行；二、依法保护原告的租赁权；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2015年7月1日签订了租赁合同，合同标的位于西安市长安区XX路XX号XX幢XX单元XX室。合同签订后原告与第三人按约定正常履行该租赁合同。此后因原告与第三人发生担保追偿权纠纷，西安市新城区人民法院于2018年5月25日依据（2015）新执字第01502号执行裁定书查封该房屋，并要求原告搬离。原告不服该裁定，就该查封执行措施申请案外人执行异议，2019年5月16日西安市新城区人民法院驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与第三人签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原告为善意第三方，且该房屋现在正在使用中，终止租赁关系将严重损害原告的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。   被告西安投融资担保有限公司（申请执行人）辩称，一、租赁关系不得对抗在先设立的抵押权。原告与第三人于2015年7月1日签订《租赁合同》，被告于2014年10月与第三人签订了《抵押反担保合同》，并于2014年11月办理抵押登记。抵押权设立在前，原告在后设立的租赁关系不得对抗被告在先设立的抵押权。且原告承租期限为2016年1月8日起，而该房屋已于2016年1月6日被西安市新城区人民法院查封，第三人无权处置已被司法查封的房屋。二、原告与第三人签订的租赁合同为无效合同。原告与第三人的实际控制人均为王林烨，其双方在均知晓涉案房屋已经抵押的给被告的情况下恶意签订了一份租期为20年的租赁合同，该合同属恶意串通损害第三人合法权益，应为无效合同。 第三人西安邦邦商贸有限公司（被执行人）未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（案外人）向本院提交的证据有：1、租赁合同一份，证明原告与第三人形成了合法的租赁关系并证明租金和租赁期限。被告对该证据的真实性和证明目的均有异议，认为该合同的签订时间晚于该房屋办理抵押登记的时间，该证据不能对抗被告的抵押权；原告在执行异议期间就同一房屋提交过多份落款时间不同的租赁合同，故该合同签订的目的在于损害原告的合法权益，不能反映真实的租赁关系。2、收据一张，证明原告向第三人支付了租金250万元。被告对该证据真实性无异议，但对于证明目的有异议，认为该收据上载明款项为设备转让费，不能证明租赁关系。3、银行转账记录截图四张，证明原告通过银行转账向第三人支付了250万元租金。被告对该证据真实性和证明目的均有异议，认为该证据并非原件，而且转账的双方毛双和王林烨系同一公司的股东，不能证明转账款项系房屋租金。4、（2019）陕0102执异81号执行裁定书，证明原告提起案外人执行异议之诉程序合法。被告对该证据无异议。被告（申请执行人）提交的证据有：1、西安市公证处（2015）西证执字第363号执行证书，证明被告的执行依据。原告对该证据无异议。2、《抵押反担保合同》、房产证、《房屋权属登记信息查询结果证明》，证明涉案房屋已于2014年抵押给了被告并办理了抵押登记，原告未经被告同意不得出租该房屋。被告对该证据无异议。3、西安如润商贸有限公司、西安邦邦商贸有限公司、西安达达事业发展有限公司工商档案各一份，证明原告与第三人系关联公司，原告与第三人恶意串通签订租赁合同，损害了被告的合法权益。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为租赁行为系公司行为，与公司股东无关。第三人西安邦邦商贸有限公司（被执行人）未到庭举证和质证。上述证据中，对于原告（案外人）提交的四张银行转账记录截图因系复印件，且庭审中原告（案外人）称没有证据能够证明该四笔转账是公司行为还是个人行为，也无证据证明该四笔款项是原告公司的钱款还是毛双个人的钱款，故对于该证据本院依法不予认定。对于被告（申请执行人）提交的《房屋权属登记信息查询结果证明》，虽然该证明中没有载明抵押权人，但该证明载明的抵押期限、抵押金额等内容，能够与《执行证书》、《抵押反担保合同》相互印证，且原告（案外人）未对该证据提出异议，故本院对该证据予以认定。对于其他证据，本院依法予以认定并记录在案。本院经审核证据，审理查明事实如下：一、2014年10月29日，被告（申请执行人）西安投融资担保有限公司（甲方、抵押权人）、西安达达实业发展有限公司（乙方、委托保证人）、第三人（被执行人）西安邦邦商贸有限公司（丙方、抵押人）签订《抵押反担保合同》，约定：根据甲方与乙方签订的《委托保证合同》的约定，甲方作为保证人为乙方在邮政储蓄银行西安市分行办理的800万元一年期银行借款提供保证担保，丙方以其所有的位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX室、XX号为长安区字第41-45805-1号、面积为941.28平方米的房屋向甲方提供反担保；抵押期间，丙方未经甲方书面同意，不得擅自将抵押物转移、转让、出租或以其他方式处分；在甲方履行了代某某义务后的3日内未受乙方清偿的，甲方可以抵押物折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；本合同经公证后即具有强制执行效力。二、2015年12月16日，陕西省西安市公证处出具（2015）西证执字第363号执行证书，该执行证书查明：1、西安投融资担保有限公司申请执行西安邦邦商贸有限公司、西安达达实业发展有限公司等于2014年10月29日分别签订代某某还款合同、保证反担保合同、抵押反担保合同等一系列合同，并经公证处赋予强制执行效力。2、西安邦邦商贸有限公司向西安投融资担保有限公司提供抵押反担保的抵押物已办理了抵押登记手续，房屋他项权证编号：西安市房他证长安区字第2014-3986号。3、2012年11月12日，借款人西安达达实业发展有限公司未履行还本付息义务，西安投融资担保有限公司按约定履行了保证还款义务，取得了债权人地位，并于2015年11月30日向西安达达实业发展有限公司、西安邦邦商贸有限公司等发出《担保代某某通知书》，要求其履行合同约定的还款义务和反担保义务。但西安达达实业发展有限公司、西安邦邦商贸有限公司等均未依约履行上述义务。该执行证书载明：申请执行人西安投融资担保有限公司可向人民法院申请强制执行，被执行人为西安达达实业发展有限公司、西安邦邦商贸有限公司等，执行标的为代某某借款本金800万元、代某某利息91540.06元、罚息21424.26元（截至2015年11月20日），及自代某某之日起至上述代某某款项清偿完毕之日前应付的利息，违约金和申请执行人为实现债权所支出的相关费用。三、西安市长安区住房保障和房屋管理局出具的《房屋权属登记信息查询结果证明》载明，西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX室房屋的抵押信息：西安邦邦商贸有限公司，抵押800万元，期限为2014年11月4日至2015年11月3日。四、2015年7月1日，原告（案外人）与第三人（被执行人）签订《租赁合同》约定，第三人将位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX室、XX室及一楼大堂面积为约2000平方米的房屋租出给原告，租赁期20年，自2016年1月8日至2036年1月7日，交房日期为2015年7月8日，第一至第五年年租金及转让费共计250万元。2016年4月19日，第三人西安邦邦商贸有限公司向原告西安如润商贸有限公司出具收据一张金额为250万元的收据，其中150万元为2016年1月8日至2021年1月7日租金，100万元为设备转让费。五、2016年1月5日，西安市新城区人民法院作出（2015）新执字第01502号执行裁定书，裁定查封第三人（被执行人）西安邦邦商贸有限公司名下位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX室（产权证号为长安区字第41-45805-1号）房屋，原告（案外人）认为该执行措施侵犯了其租赁权，故向我院提出异议请求，请求中止要求原告搬离该房屋的执行措施、保护原告的租赁权。我院于2019年9月5日以（2019）陕0102执异81号执行裁定书驳回了原告的异议请求，原告不服该裁定而向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中，原告称房屋交付后对该房屋进行了装修，但无法提供装修票据，称不知道有没有缴纳该房屋的水电费和物业费。本院认为，在执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，原告虽然与第三人签订了《租赁合同》，但原告既没有证据证明其依约向第三人实际支付了房屋租金，也没有证据证明第三人向原告实际交付了该房屋，也未提交该房屋的装修费、水电费、物业费、卫生费等票据，故原告的证据不足以证明其实际占有使用该房屋。原告仅依据该《租赁合同》显然不足以对抗被告申请强制执行该房屋的权利。综上所述，原告（案外人）诉请停止对系争房产的强制执行，但其并未向本院提交足以证明其对该房屋享有排除强制执行的排他性民事权益的证据，故对原告（案外人）的主张，因证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告（案外人）西安如润商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告西安如润商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                   审  判  长    胡 九 红               人民陪审员    席    静人民陪审员    李 亚 娟  二0一九年十月十五日                                      法 官 助 理    王  适                                  书  记  员   张    敏   1