河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初25896号原告陈奕涵，女，汉族，1990年1月21日出生，住郑州市高新技术开发区。委托代理人宋鹏帅、史梦阳（实习），河南思敬律师事务所律师。被告河南鸿宝置地有限公司，住所地郑州市金水区鸿宝路中段。法定代表人：袁桂宝。委托代理人史慧星、李禺君，河南中涵律师事务所律师。原告陈奕涵诉被告河南鸿宝置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈奕涵及委托代理人委托代理人宋鹏帅到庭参加诉讼，被告河南鸿宝置地有限公司委托代理人史慧星、李禺君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月25日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于郑州市××路北、××路西“××”××单元××房，该商品房单价为26377.49/平方米，总价360万元，合同约定房屋交付期限为2018年12月30日前达到约定的交房标准，同时被告应当在2019年2月27日之前办理房屋权属初始登记。但是截至起诉之日，被告依然未提供其达到约定交房标准的相关证明，且该房屋存在严重质量问题，导致被告无法将符合约定、质量合格的房屋交付给原告，交房期限严重逾期。而且被告自始至终未提供其办理房屋权属登记的相关材料，已经构成严重违约。另外，被告在出售该房屋时通过各种渠道多次向原告宣传承诺房屋附带有一定面积的花园，但是被告所承诺的花园面积严重缩水，根据同样户型其他房屋单价计算以及合同约定等进行核算，被告因为花园面积减小给原告造成了巨大经济损失，截至起诉之日被告依然未进行整改。综上，被告逾期交房、逾期办证的行为严重损害了原告的利益，同时被告违反其承诺花园面积缩水的行为严重违反了诚实信用原则，导致原告承担巨大损失，为维护合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判令：1、依法判决被告支付原告逾期交房违约金（以360万元为基数，按照日0.02%的标准自2019年1月1日起暂计至2019年3月3日为44640元）；2、依法判决被告支付原告逾期办理房屋权属登记违约金（以360万元为基数，按照日0.005%的标准自2019年2月27日起暂计至2019年5月23日为15480元）；3、依法判决被告赔偿原告损失30万元；4、依法判决被告承担本案所有诉讼相关费用。被告辩称，一、关于交付条件问题。1、本案所涉房屋在2018年12月30日已达到房屋交付条件。《商品房买卖合同》第8条约定交房条件为：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；（2）前期物业管理已经落实；（3）基础设施、公共配套建筑当中的供水设施达到“正常使用标准”；雨污水设施达到“正常使用标准”。供配电设施：达到“正常使用标准”；燃气供应设施：达到“管道铺设到户”。电话、有线电视、网络线路等弱电设施敷设到户达到“申请使用条件”；门禁系统达到正常使用标准。如在2018年12月30日前述基础设施未达到使用条件，出卖人可提供替代条件，使用费按地域行业标准由买受人承担。2、鸿宝置地交付的房屋达到交付条件，原告拒收房屋，鸿宝置地不应当承担逾期交付的违约责任。《商品房买卖合同》第11条约定“由于买受人的原因，未能按期交付的，自合同约定交付期限届满之日，视为出卖人已按合同约定条件交付房屋”。在合同约定的2018年12月30日，由于买受人拒收房屋，应当认定为出卖人已交付房屋，不应当承担逾期交房的违约责任。3、关于房屋质量上存在的瑕疵系违约行为，属于出卖人维修的义务，但不是原告陈奕涵拒绝收房的约定理由。原告陈奕涵提交的补充证据中所谓的房屋的诸多问题，均不属于房屋主体质量问题，《商品房买卖合同补充协议》约定：“合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵(非主体结构质量问题)，出卖人应承担维修义务，在出卖人交付的房屋符合本合同第11条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力；若买受人拒绝办理交付手续的，无权要求出卖人承担逾期交付责任”。二、关于《工程竣工验收备案表》、《商品房住宅保证书》、《商品房住宅使用说明书》提供的问题，鸿宝置地公司均按合同约定在2018年12月30日已向买受人提供。为方便买受人在2018年12月30日查阅《工程竣工验收备案表》，鸿宝置地公司制作了两本书，第一个版本是我们将40栋楼的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》缩小过塑共28张装订成一本，放置在交房现场的展示台上，供交方业主查阅。第二个版本是将40栋楼的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》彩印200余页装订成一本，业主可随时查阅；关于《商品房住宅保证书》、《商品房住宅使用说明书》，鸿宝置地公司为每位买受人准备了一个红色手提箱，里边有9样物品，包括：给业主的一封信、入户门钥匙、门禁卡、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、业主户型平面图、《业主手册》、《装修手册》、《指纹锁使用说明书》。三、关于房屋产权初始登记办理问题，因存在情势变更，原约定的2019年2月27日前完成初始登记的日期应当予以变更为合理办证期限。2016年8月25日，双方所签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2019年2月27日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。由于2017年开始房产证办理体制改变，将原由房管局办理“初始登记”再由购房人自行在房管局办理“转移登记”取得《房屋所有权证》，变更为“先由房管局办理《郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）》，再由开发商持前述文件到由不动产中心办理《商品房首次登记不动产权证》”。《合同法司法解释二》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。关于房屋产权初始登记变更为不动产中心的首次登记，属于鸿宝置地在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化。由于程序变化涉及两个单位及更多流程，在2019年2月27日前已不可能办理完成合同约定的“产权初始登记”。陈奕涵所购买的“金水区鸿苑路66号28号楼3单元1-2层14号”（原编号28号楼3单元1-2层101号），2016年5月18日，出卖人就在郑州市住房保障和房地产管理局下属的郑州市郑房测绘队就完成了该栋楼的面积实测，取得了2016329616号《郑州市房屋面积测绘报告书》。2019年1月23日，鸿宝置地公司就在郑州市住房保障和房地产管理局完成了该栋楼类似于原“产权初始登记”的郑房权字2019第191002489号《郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）》。随即，鸿宝置地公司在取得《郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）》后，就向郑州市不动产登记中心申请首次登记，于2019年3月12日，鸿宝置地公司就申请完成了在郑州市不动产中心指定的郑州华程测绘有限公司对就金水区鸿苑路66号包括28号楼的40栋楼的《不动产权籍调查表》，确定鸿宝置地公司为鸿苑路66号该40栋楼的权利人，取得了410105016005GB00029号《不动产权籍调查表》。2019年5月24日，鸿宝置地公司取得鸿苑路66号28号楼2单元1-2层14号豫（2019）郑州市不动产权第0183601号《商品房首次登记不动产登记证书》。鸿宝置地公司未能在2019年2月27日完成合同约定的在郑州市住房保障和房地产管理局的“产权初始登记”，系政府监管登记部门业务调整导致的，应当适用情势变更原则，变更该项约定，给出鸿宝置地公司合理的首次登记时间。四、关于原告诉称的房屋附带花园面积问题。原告房屋外面的花园并不在《商品房买卖合同》约定范围内，被告也没有在销售房屋时对所赠送的范围面积大小向原告承诺，面积的大小是房屋建成后根据小区内景观规划确定，小院的面积应以实际交付为准。原告声称遭受经济损失没有任何合同和法律依据，无权要求被告赔偿。根据原、被告诉辩意见、举证、质证及庭审情况，本院确认以下事实：2016年8月25日，原告陈奕涵与被告河南鸿宝置地有限公司签订编号为16002673797号《房屋买卖合同》一份，主要内容有，原告购买被告位于郑州市××路北、××路西“××”××单元××房，该商品房建筑面积136.48平方米，单价为26377.49元/平方米，总价360万元；被告应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条的约定内容已经完成的房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30天，按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；出卖人应当在2019年2月27日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金；除上述内容外，合同还对双方其他权利义务进行约定。2018年12月30日，被告向原告发出了交房通知，因原告认为被告交付的房屋不符合合同约定的质量标准拒绝接收房屋。另确认，被告于2018年11月12日取得本案所涉房屋的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告在2018年12月30日交房时在交房现场公示了《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2019年1月21日在郑州市住房保障和房地产管理局取得了本案所涉房屋的郑房权字2019第191002489号《郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）》，于2019年5月24日，被告取得本案所涉房屋豫（2019）郑州市不动产权第0183601号《商品房首次登记不动产登记证书》。关于电的问题，在2018年12月30日时已接通，具备使用条件。关于花园问题，双方并无小院买卖的约定。本院认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。关于交房是否逾期的问题，被告于合同约定的交房日期2018年12月30日取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》并在交房时公示，水电达到使用条件，被告为原告提供了《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，被告在2018年12月30日向原告交付房屋符合合同约定的交房条件。原告诉求被告承担该项违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于初始登记是否逾期问题，合同约定2019年2月27日前将需要由被告提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但现时的房屋产权证的办理机关为郑州市不动产登记中心，郑州市住房保障和房地产管理局已无办理权属初始登记的流程，仅保留办理《郑州市房屋交易和产权状况确认单》流程，被告于2019年1月21日在郑州市住房保障和房地产管理局取得了本案所涉房屋的郑房权字2019第191002489号《郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）》，被告未按约定期限办理产权初始登记资料不构成违约，对被告要求给付该项违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于小院面积问题，《商品房买卖合同》中并未对此有约定，且原告提交的其他证据亦不足以证明双方对所谓“小院”面积及单价有明确的约定，故对于原告的损失赔偿诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百四十八条、第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈奕涵的诉讼请求。案件受理费减半收取3351元，由原告陈奕涵负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张 艳二〇一九年十月十二日书记员 周培敬