福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初340号 原告（反诉被告）：福建省闽西地质大队，住所地福建省三明市三元区富兴路50号，统一社会信用代码123500004892290023。 法定代表人：林全胜，队长。 委托诉讼代理人：陈振州、兰其华（实习），福建衡兴明业律师事务所执业律师。 被告：官丽华，女，汉族，1978年6月1日出生，住福建省三明市三元区。 被告（反诉原告）：三明市山水大酒店有限责任公司，住所地三明市三元区富兴路60号1、2幢，统一社会信用代码91350400589552288G。 法定代表人：官丽华，执行董事。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：黄敬荣、蓝传焕（实习），福建云坤律师事务所执业律师。 被告：三明市三元区山水餐厅，个体工商户，住所地福建省三明市三元区富兴路60号1-2层，统一社会信用代码92350403MA32MPM45P。 经营者：邓顺招，女，汉族，1949年9月22日出生，住福建省三明市三元区。 被告：三明市三元区好山好水宾馆，个体工商户，住所地福建省三明市三元区富兴路60号1.3-9层，统一社会信用代码92350403MA32MPDF8Y。 经营者：吕源贞，男，汉族，1945年12年25日出生，住福建省三明市三元区。 原告（反诉被告）福建省闽西地质大队（以下简称闽西地质队）与被告官丽华租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序于2019年3月26日公开开庭进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。2019年7月28日官丽华向本院申请要求追加三明市山水大酒店有限责任公司（以下简称山水酒店）、三明市三元区山水餐厅（以下简称山水餐厅）、三明市三元区好山好水宾馆（以下简称山水宾馆）为本案的共同诉讼参加人，故本院依法追加山水酒店、山水餐厅及山水宾馆为共同被告参加诉讼，并于2019年9月27日再次公开开庭进行了审理。原告闽西地质队的委托诉讼代理人陈振州、兰其华，被告官丽华和山水酒店的共同委托诉讼代理人黄敬荣到庭参加诉讼。被告山水餐厅、山水宾馆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闽西地质队向本院提出诉讼请求：1.判令解除闽西地质队与官丽华签订的《房产租赁合同》；2.判令官丽华支付租金自2018年4月16日至房产交还之日止，暂计至2019年2月15日为1161300元；3.判令官丽华立即将三明市三元富兴路60号腾空、恢复原状，并交还闽西地质队。事实和理由：闽西地质队与官丽华签订《房产租赁合同》，约定由官丽华承租闽西地质队位于三明市三元区富兴路60号的房产，总出租面积3576.39平方米，用于经营酒店使用。租赁期自2011年7月16日至2021年7月15日，租金每月缴纳一次，官丽华应于每月的10日前预付房租。闽西地质队按约履行了合同，但官丽华自2014年开始拖欠租金。闽西地质队为此提起诉讼。2016年11月30日三明市三元区人民法院作出（2016）闽0403民初1213号民事判决书，确认自2011年12月16日至2016年5月31日止，官丽华应支付给闽西地质队租金800942元。2018年9月7日三明市三元区人民法院作出（2018）闽0403民初869号民事判决书，确认自2016年6月1日至2018年4月15日止，官丽华应支付给闽西地质队租金804600元。目前，官丽华仅履行了前述两个案件的部分付款义务。2018年4月16日至今，官丽华又拖欠闽西地质队租金。故具状起诉，请求法院判如所请。 官丽华辩称：1.闽西地质队要求官丽华按《房产租赁合同》约定租金标准支付2018年4月16日起的租金是没有依据的。因受市场经济的影响，2013年5月20日，双方签订了补充协议，约定自2011年7月16日至2013年3月15日每月租金减半。2015年2月3日，闽西地质队召开专题会议纪要，同意在规定期限内租金按每平方米10元收取。同时，三元区人民法院作出的（2016）闽0403民初1213号及（2018）闽0403民初869号民事判决书认定，2016年6月1日至2018年4月15日，租金每平方米为10元。以下事实足以认定，在市场经济没有任何回暖，官丽华承租的租赁物价格为10元/平方米；2.基于合同签订后的履行情况，2018年7月20日，官丽华委托北京市国宏信价格评估有限公司三明分公司进行评估，评估价为8元/平方米。因此，法院应根据公平原则判定租赁物的租金为10元/平方米，而非闽西地质队主张的租金；3.官丽华在2018年9月7日下达民事判决书后按每月10元/平方米的租金支付给闽西地质队，同时承诺所欠的租金在合同期满时间内分期付清；4.答辩人不是适格的主体，官丽华与闽西地质队事实上已解除租赁关系，应向实际承租人占有使用人山水餐厅及山水宾馆主张腾房及解除案涉租赁合同以及诉求被拖租金，而非向答辩人主张；5.闽西地质队诉求解除整个案涉租赁合同，于法无据，且违背一事不再理的民事诉讼原则，滥用诉权对已经履行完毕及已诉讼的事项再行起诉，应由其负担涉诉的诉讼费用。综上，闽西地质队起诉理由不能成立，请求法院予以驳回其的诉讼请求。 山水酒店辩称：1.本案闽西地质队原先与官丽华之间房屋租赁关系，之后改为与山水酒店的租赁关系，再到山水酒店与山水餐厅、山水宾馆的转租关系,事实清楚、证据确凿，且合法有效；2.闽西地质队与官丽华事实上已解除租赁关系，闽西地质队从2013年6月14日至2019年7月2日期间向山水酒店收取租金，其诉求“判令官丽华支付租金”明显对象主体错误，不应支持；4.闽西地质队完全知悉目前租赁场所的实际占有人系山水餐厅、山水宾馆，并同意山水酒店转租，其诉求“判令官丽华房及交付”明显对象主体错误，不应支持。 山水餐厅、山水宾馆未作答辩。 山水酒店向本院提出反诉的诉讼请求：1.判令闽西地质队继续履行三元区富兴路60号1、2幢《房产租赁合同》；2.判令山水酒店与闽西地质队不再履行《房产租赁合同》约定的“租金自第四年起每二年递增8%”条款；3.判令山水酒店自2018年4月16日起至2021年7月15日期间向闽西地质队支付35760元/月租金。事实和理由：2011年7月12日，闽西地质队与官丽华签订《房产租赁合同》，约定：将三明市三元区富兴路60号1幢、2幢（面积3576.39平方米）出租，租期10年，从起至2021年7月15日止；租金自第四年起每二年递增8%，该房产出租的第一年至第二年每月租金为98000元；自合同签订即日起免租金装修期为五个月，于2011年12月16日起计收租金；房租每月支付一次，于每月的10日之前预付租金等。从2013年6月开始，承租方官丽华个人退出，变更由山水酒店与闽西地质队的租赁关系，从2013年6月14日至2019年7月2日期间，闽西地质队收到租金后开具的《三明市地方税务局通用机打发票》及《增值税普通发票》都记载付款方为“山水酒店”。闽西地质队与山水酒店达成的租赁关系，但约定的租金大于案涉房产所在地的租赁行情及酒店的承受能力，根据市场的实际重新核定租金自2018年4月16日开始至履行期满租金为10元/平方米。故提起反诉。 闽西地质队辩称：1.官丽华及山水酒店长期拖欠租金，不具备履行合同的条件，已经两次向三元区人民法院起诉，并已申请执行。目前，官丽华未全部履行租金。鉴于官丽华长期拖欠租金，且法院执行，仍然拒不支付租金，我队认为官丽华不具履行合同的约定，拖欠租金达3个月以上，有权解除合同；2.合同是双方真实意思的表示，合法有效，故不履行租金递增条款不应支持；3.山水酒店是租金的共同承担者，合同主体的变更需要我方同意，我方没有同意变更合同主体。 本院经审理认定事实如下： 1.三元区富兴路60号1幢的房屋所有，建筑面积3577.73平方米，所有权证号为明房权证字第××号，2幢房产及周边场地未办理所有权证书。2011年7月12日，官丽华通过投标方式取得三明市三元区富兴路60号1幢、2幢及周边场地的承租权。同日，闽西地质队作为出租方（甲方）与官丽华作为承租方（乙方）签订《房产租赁合同》一份，主要约定：“甲方出租给乙方的房产位于三元区富兴路60号。其中1幢为框架结构，出租面积3554.33平方米（不含电信租用的房间面积），2幢为富兴路60号的门卫室，建筑面积22.06平方米，以上两幢合计3576.39平方米。另富兴路60号有院内场地1289平方米，场地内有绿地、花带、乔灌木几十株及大楼南面球场，水表表径Ｄｇ40，变压器一台100ＫＶＡ；该房产出租期限为10年，自起至2021年7月15日止；2011年7月16日至2014年12月15日每月租金为98000元，2014年12月16日至2016年12月15日每月租金为105840元，2016年12月16日至2018年12月15日每月租金114300元，2018年12月16日至2020年12月15日每月租金为123450元,2020年12月16日至2021年12月15日，每月租金为133320元，合同签订即日起免租金装修期为五个月，于起计收租金；乙方应于每月10日之前预付房租，若乙方不按期缴纳租金，甲方有权终止租赁合同，收回出租房产等；出租期间，乙方未经甲方书面同意，将厂房转租、转借给他人使用的及拖欠应支付租金累计在3个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房产及场地；乙方交还甲方出租房产和场地应当保持房产及固定设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房产的正常使用。”合同签订当日，官丽华向闽西地质队缴纳押金500000元，闽西地质队将涉案的房产交付官丽华使用。官丽华将涉案的房产三明市三元区富兴路60号1幢、2幢经营山水酒店，于2012年1月1日注册成立，其任为法定代表人，营业期限为2012年1月11日至2032年1月10日。 2.2016年6月27日，闽西地质队以官丽华拖欠租金为由向本院提起诉讼。本院于2016年11月30日作出（2016）闽0403民初1213号《民事判决书》，判决书确认，官丽华应于本判决生效之日起十日内支付闽西地质队尚欠租金800942元（租金计算至2016年5月31日止）。判决生效后，官丽华以山水酒店的名义于2017年1月5日向闽西地质队出具了《房租还款计划》，承诺自2017年1月起每月至少还款50000元，争取一年内还清欠款。山水酒店并于2017年1月15日起至2018年1月15日陆续向闽西地质队支付租金395682元，尚欠405260元未履行，闽西地质队于2018年5月10日向本院申请强制执行。2016年6月1日起，官丽华仍未向闽西地质队支付此后租金，闽西地质队于2018年6月8日再次向本院提起诉讼，本院依法作出（2018）闽0403民初869号《民事判决书》，判决书确认，官丽华应于本判决生效之日起十日内支付闽西地质队尚欠租金804600元（租金计算至2018年4月15日止），官丽华履行部分租金，闽西地质队再次向本院申请强制执行。2018年4月15日起，官丽华仍未向闽西地质队支付此后的租金，闽西地质队于2019年3月1日再次诉至法院。 3.2019年4月9日山水宾馆、山水餐厅成立，均为个体工商户，经营者分别为吕源贞、邓顺招，为官丽华的父母。山水宾馆、山水餐厅经营的场所分别为三明市三元区富兴路60号1-2层、三明市三元区富兴路60号3-9层。 上述事实，有闽西地质队提交的房屋所有权证书、《房产租赁合同》、本院（2016）闽0403民初1213号及（2018）闽0403民初869号《民事判决书》，官丽华提供山水酒店、山水餐厅、山水宾馆的营业执照复印件等书证及双方当事人在庭审中的陈述为据，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同,受法律保护。闽西地质队与官丽华于2011年7月12日签订的《房产租赁合同》，系出于双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应确认有效。该租赁合同对双方均具有法律约束力,双方均应按约履行各自的义务。合同签订后,闽西地质队已按约交付涉案房,在合同约定的租赁期内,官丽华未按约定时间及时交纳租金,已逾期支付租金超过3个月以上,且未经闽西地质队书面同意擅自将涉案房转租给山水宾馆、山水餐厅，违反《房产租赁合同》的约定，应解除双方签订的《房产租赁合同》，合同解除后，官丽华应将涉案房屋及房屋固定设施、设备完好的状态下返还给闽西地质队,故闽西地质队诉请要求官丽华腾空涉案房屋，并恢复原状的诉讼请求,于法有据,本院亦予以支持。关于租金问题，官丽华主张，因受市场经济的影响，导致其经营的山水酒店经营发生变要求每月租金为10元/平方米的诉讼请求。本院认为，本院作出的（2016）闽0403民初1213号及（2018）闽0403民初869号民事判决书对租金按每平方米10元计算，闽西地质队与官丽华均无意见，根据公平原则，结合双方当事人在合同签订后履行情况，本院酌定涉诉期间的租金为每平方米10元，即官丽华应于2018年4月16至房屋腾空之日止租金以每平方米10元计算支付给闽西地质队。同时，官丽华主张腾房、解除案涉租赁合同和租金主体应为山水餐厅及山水宾馆，以及山水酒店提出反诉的诉讼请求，因本案中《房产租赁合同》签订的主体为官丽华，租金虽系山水酒店支付给闽西地质队，但不改变租赁合同的主体为官丽华，故对官丽华及山水酒店的主张本院不予采纳。山水餐厅、山水宾馆经合法传唤未到庭，视为其放弃抗辩和举证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的判决如下： 一、解除福建省闽西地质大队与官丽华于2011年7月12日签订的《房产租赁合同》； 二、官丽华于判决生效后三十日内按《房产租赁合同》的约定将坐落于三元区富兴路60号1幢（所有权证号为明房权证字第××号，建筑面积3577.73平方米）、2幢（建筑面积22.06平方米）及周边场地在固定设施、设备完好的状态下腾空房屋交付给福建省闽西地质大队； 三、官丽华应于本判决生效之日起三十日内支付福建省闽西地质大队房屋租金（以3576.39平方米为基数，自2018年4月16日至房屋腾空之日止，每月按10元/平方米计算)； 四、驳回福建省闽西地质大队的其他诉讼请求； 五、驳回三明市山水大酒店有限责任公司反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费111643元，反诉费22642元，合计134285元，由官丽华负担79200元，福建省闽西地质大队负担32443元，三明市山水大酒店有限责任公司负担22642元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  周永熙 审 判 员  余明丽 人民陪审员  张明新 二〇一九年十月十八日 书 记 员  兰文龙 附：本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 3.《中华人共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。