安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初3143号 原告：杨波，男，1992年5月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 原告：陈荣荣，女，1988年3月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 两原告共同委托诉讼代理人：李德，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：沈永雷，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 被告：孙善勤，男，1978年7月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：韩光亮，安徽冠亚律师事务所律师。 原告杨波、陈荣荣与被告孙善勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，原告杨波、陈荣荣及两原告共同委托诉讼代理人沈永雷、被告孙善勤及其委托诉讼代理人韩光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨波、陈荣荣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还房屋并支付原告违约金160400元；3、判令被告支付从2018年至今的房屋使用费19000元（具体数额待司法鉴定后另行确定）；4、被告负担本案的诉讼费用。诉讼中两原告变更诉讼请求为：1、请求依法判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还房屋并支付原告违约金160400元；3、被告负担本案的诉讼费用。（两原告放弃了要求被告支付从2018年至今的房屋使用费19000元的诉请）。 事实与理由：2014年11月份，原告按揭购买了蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司开发的位于蚌埠市禹会区房屋，按揭贷款银行上海浦东发展银行蚌埠分行，房贷还款时间为每月2日，贷款期限为20年。2017年12月7日，原被告签订房屋买卖合同，约定将上述房屋出售给被告，房屋总价款802000元，被告于2017年12月25日前支付购房款411361.75元，余款为原告所欠银行贷款，由被告代替原告按照按揭贷款合同约定的时间直接向贷款银行清偿，如果被告未按合同约定的时间付款超过3个月或累计逾期达6次的，原告有权解除合同并要求被告交回房屋及所有相关材料，同时被告需要支付原告房屋总价款的20%作为违约金。原告在收到被告购房款后，立即把房屋交付给被告，被告也随即入住至今。按照原被告签订的买卖合同，被告应当按时支付银行房贷，2018年度，被告1月、2月、5月份及时足额支付房贷，12月份未支付房贷，其余均是逾期，2019年1月份至今房贷全部逾期，其中3月份未支付房贷。由于被告数次违约支付房贷或不支付房贷，造成原告按揭违约，致使银行扣除开发商房贷保证金，同时因房贷逾期，使原告的信用在银行受损。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特诉至法院，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告孙善勤辩称：1、被告不构成根本违约，房屋买卖合同不予解除；2、不予支付原告主张的违约金160400元，被告已付2018年12月、2019年1月-9月的房贷；3、诉讼费的问题，原告在本案中承担重大过错，应有原告承担本案的诉讼费用。具体理由如下：原告主张解除合同的依据是超过三个月或逾期六次，该主张原告即无合同依据，也无法律依据。原告从未告知（包括书面和口头）被告存在违约。根据合同的相对性原则，按揭贷款合同的当事人系银行和原告，而原告提供的证据，证明不了银行主张原告存在逾期和违约，即便存在违约，原告是接受逾期的当事人，有义务和责任（义务和责任表现在房屋买卖合同以及个人贷款担保合同）转告被告，原告没有履行这个责任，过错在原告，综上原告的主张无事实、合同及法律依据，请法院驳回原告诉请。 经审理查明：2017年12月7日，原告杨波、陈荣荣与被告孙善勤经安徽世和房地产经纪有限公司居间介绍，签订了一份《商品房买卖合同》，就甲方（杨波、陈荣荣）向乙方（孙善勤）转让诉争房屋事宜，达成如下协议：1、甲方向孙善勤转让房产，标的房屋的合同面积为108.6平方米，该房屋系银行按揭贷款购房，甲方尚欠银行贷款本息未还清，截至签订本合同之日所欠银行贷款余款本金余额300638.25元；2、甲乙双方经协商一致，商定房屋成交价格为802000元，孙善勤于2017年12月25日前向甲方先行支付款项为411361.75元，作为首付款。余款为甲方尚欠银行贷款本金金额，此余款不为甲方直接取得，由孙善勤代替甲方向贷款银行直接清偿……3、乙方将首付款支付甲方之日起三日内，甲方应将该房屋交付给乙方占有并使用，同时甲方将房屋所有资料（商品房买卖合同、发票、贷款合同等）交付给乙方。……4、甲方应积极配合乙方办理与转让上述房屋有关的一切相关手续……5、…若乙方未按本合同约定的时间付款超过三个月或累计逾期达六次的，甲方有权解除合同并要求乙方交回房屋及所有相关材料，同时乙方需支付甲方总房款的20%金额作为违约金。如乙方未及时将款项存入甲方偿还银行贷款的账户，造成甲方对贷款银行违约的，逾期第一次，乙方应向甲方支付人民币20000元作为违约金；此后每逾期一次，乙方应向甲方支付人民币2000元作为违约金。 被告孙善勤已依约将首付款411361.75元交付于两原告。该涉案房屋目前由被告孙善勤居住使用。审理中，孙善勤提供还款证明，自2018年1月起至2019年9月份，由孙善勤支付银行贷款余额，根据两原告提供的银行交易流水记录，孙善勤刚开始６个月的还利、还本时间，即2018年1月至6月连续六个月均在每月2日还款，随后的还款时间每月2日前、后均存在。孙善勤认为该记录记载的时间系银行记账的时间，根据合同相对性，孙善勤不是贷款合同的相对人，不能确认孙善勤就应在每月2日还款，两原告是合同相对人，有义务和责任转告被告孙善勤，但原告没有履行转告义务，因此孙善勤只要在每月月内还清当月贷款即可。 另查明：两原告陈荣荣、杨波与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》中约定“…采用等额本息还款法，每期还款日为2…”。 两原告主张其已将包括银行借款合同、商品房买卖合同，契税发票等在内的购房相关材料交于被告孙善勤。孙善勤对收到银行借款合同予以否认。 以上事实有原告身份证复印件、个人购房担保借款合同、房屋买卖中介合同、房屋买卖合同、委托书、银行交易流水、还款通知书、转款凭证以及当事人陈述、庭审笔录等在案佐证，并经庭审举证、质证，本院认证，足以认定。 本院认为：通过原被告陈述，及本庭审查查明的事实，本案争议焦点如下：孙善勤的履约行为应否被认为符合《商品房买卖合同》约定的未按合同约定的时间付款超过3个月或累计逾期达6次。原告杨波、陈荣荣与被告孙善勤签订的《房屋买卖合同》，系双方自愿且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同签订后，双方应严格予以履行。上述《商品房买卖合同》约定：“如乙方（注：被告孙善勤）未按合同约定的时间付款超过3个月或累计逾期达6次的，甲方（注：原告杨波、陈荣荣）有权解除合同并要求乙方交回房屋及所有相关材料，同时被告需要支付原告房屋总价款的20%作为违约金。”本院认为，第一，该《商品房买卖合同》并未明确每月2日为还款日；第二，根据原告所举的安徽世和房地产经纪有限公司出具的声明书，该声明书无法人签名，不符合证据形式要件。且仅凭安徽世和房地产经纪有限公司出具的声明书也无法证实被告孙善勤收到原告给付的银行借款合同。因原告并未举出被告出具的收条等证据材料以证明孙善勤收到银行借款合同，本院认为，原告陈述已将银行借款合同交于被告的事实，本院不予认可。第三，本案系发生在孙善勤和杨波、陈荣荣之间的合同履行争议，该合同履行中违约行为的界定与杨波、陈荣荣和银行之间借款合同违约行为的界定不应等同，而根据合同相对性，包括《个人购房担保借款合同》在内的金融系统的相关规定与交易惯例及银行依据上述规定惯例作出的相关认定，至多只能约束作为银行交易相对方的杨波、陈荣荣，不能约束作为杨波、陈荣荣交易相对方的孙善勤，且杨波、陈荣荣与孙善勤签订的《商品房买卖合同》并未明确约定每月向银行支付贷款的具体时间，因此，对原告以被告孙善勤存在《商品房买卖合同》约定的未按合同约定的时间付款超过3个月或累计逾期达6次，要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。关于原告要求孙善勤向其赔偿违约金160400元（80200*20%）诉讼请求，本院认为，因为孙善勤的履约行为并不构成《商品房买卖合同》约定的未按合同约定的时间付款超过3个月或累计逾期达6次，故两原告主张孙善勤向其赔偿违约金160400元（80200*20%）的前提条件不成立，但孙善勤在履约过程中存有一定的瑕疵，而杨波、陈荣荣因孙善勤的履约瑕疵确实受有损失，综合考虑原被告方《商品房买卖合同》约定的条款“如乙方未及时将款项存入甲方偿还银行贷款的账户，造成甲方对贷款银行违约的，逾期一次，乙方向甲方支付人民币20000元作为违约金，此后每逾一次，乙方应向甲方支付人民币2000元作为违约金”、原告方主张的赔偿数额、双方当事人在履行过程中的过错程度及相关举证，本院酌定孙善勤应向原告杨波、陈荣荣赔偿22000元较为妥当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨波、陈荣荣与被告孙善勤继续履行双方于2017 年12月7日签订的《商品房买卖合同》，被告孙善勤于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨波、陈荣荣22000元； 二、驳回原告杨波、陈荣荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3888元，减半收取1944元，由原告杨波、陈荣荣负担1600，被告孙善勤负担344元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 庞 珂 二〇一九年十月二十七日 书记员 彭圆圆 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。