吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初5105号原告：闫成波，男，汉族，个体工商户，住所吉林省延吉市。委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。被告：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所地：延吉市延龙路。法定代表人：张钊，该公司经理。委托诉讼代理人：金小婷，吉林达公伟业律师事务所律师。原告闫成波诉被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司(以下简称民俗风情园公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告闫成波的委托诉讼代理人麻百平，被告民俗风情园公司委托诉讼代理人金小婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫成波诉称：1.民俗风情园公司赔偿逾期交房违约金297710.33元；2.民俗风情园公司依法在延吉市不动产管理局将闫成波所购买的房屋备案登记，且签订的《商品房买卖合同（预售）》需与闫成波与民俗风情园公司签订的《海兰江花园商品房认购协议书》中所涉及的违约金赔付比例和交房时间内容一致；3.诉讼费由民俗风情园公司负担。事实与理由：2013年9月25日，闫成波与民俗风情园公司签订《海兰江花园商品房认购协议书》，房屋坐落于延吉市××园，建筑面积91.81平方米，每平方单价5068.7元，房屋总价465357元。闫成波一次性付清了全部购房款，民俗风情园公司出具了售房收据。《海兰江花园商品房认购协议书》第六条规定，2014年12月31日前民俗风情园公司需向闫成波交付房屋，但直至今日，民俗风情园公司也未交付，构成违约。根据《海兰江花园商品房认购协议书》第七条约定，民俗风情园公司应按日向闫成波支付已交房款万分之二的违约金，即从2014年12月31日至2019年8月6日为止计算，违约金共计155987.67元（1676天*465357元*0.0002）。2014年6月13日，闫成波与民俗风情园公司签订《海兰江花园商品房认购协议书》，房屋坐落于延吉市××园，建筑面积90.82平方米，每平方单价5215.5元，房屋总价473672元。闫成波一次性付清了全部购房款，民俗风情园公司出具了售房收据。《海兰江花园商品房认购协议书》第六条规定，2015年6月30日前民俗风情园公司需向闫成波交付房屋，但直至今日，民俗风情园公司也未交付，构成违约。根据《海兰江花园商品房认购协议书》第七条约定，民俗风情园公司应按日向闫成波支付已交房款万分之二的违约金，即从2015年6月30日至2019年8月6日为止计算，违约金共计141722.66元（1496天*473672元*0.0002）。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条及《关于销售商品房需登记备案的通知》之规定，民俗风情园公司应在延吉市不动产管理局将闫成波购买的房屋备案登记。故提起诉讼，请法院依法裁判。民俗风情园公司辩称：1.逾期交付房屋并非民俗风情园公司主观原因造成，导致涉案房屋延期交付是因市政配套安装的延误造成的后果，按照与被告签订的商品房认购协议书认定，该情形不属于违约，我公司不应承担任何违约责任。2.涉案房屋于2019年8月1日起交付使用，现有大量业主已经办理入住手续，我公司通过电话、短信、信件等方式通知闫成波办理交房手续，但闫成波至今未到我公司相关部门进行交房手续，因此因原告自身原因未办理交房手续的，我公司不同意承担违约金。3.部分违约金已经过诉讼时效，违约金系每日产生，且属于债权，应适用诉讼时效规定。原告主张的的两套房屋逾期交付的违约金应当以2016年8月7日为起算日。4.目前开发商已经具备备案登记的条件，只需买受人带着购房合同到相关机关办理即可，不要求开发商随同或出具其他材料。两套涉案房屋是被告抵顶案外人工程款的顶账房，闫成波将购房款直接支付案外人。2013年10月27日、2014年6月13日闫成波，民俗风情园公司及案外人就上述事宜达成协议，约定如出现任何经济纠纷，由闫成波与案外人协商解决，民俗风情园公司不负任何经济责任。民俗风情园公司履行其协议书约定的义务，不应承担责任。经审理查明：2014年6月13日，闫成波与民俗风情园公司及案外人延边万佳建筑有限公司民俗风情园项目部签订三方协议书，约定由闫成波购买民俗风情园公司开发的××园，建筑面积为90.82平方米，房款为473672元的房屋。上述房款由闫成波于2014年6月13日前直接支付给案外人延边万佳建筑有限公司民俗风情园项目部，以此冲抵民俗风情园公司应支付给延边万佳建筑有限公司民俗风情园项目部的工程款。签订上述协议书当日，闫成波与民俗风情园公司就上述涉案签订《海兰江花园商品房认购协议书》，双方约定闫成波购买民俗风情园公司开发的位于延吉市××路，建筑面积90.82平方米，每平方单价5215.5元，房屋总价473672元的房屋。付款方式为2014年6月13日一次性支付全部购房款，房屋交付时间为2015年6月30日前。民俗风情园公司如逾期交付房屋，闫成波要求继续履行合同的，自2015年7月1日起至实际交付之日止，民俗风情园公司按日向闫成波支付已付房款万分之二的违约金。2014年6月13日，闫成波向延边万佳建筑有限公司支付全部购房款，民俗风情园公司为闫成波出具了购房款收据。交付涉案房屋的期限届满后，民俗风情园公司于2019年8月1日起向业主交付房屋，但闫成波接到交付房屋通知后，因民俗风情园公司要求其向相关部门交付一定金额的公司备案履行保证金，故闫成波未受领该房屋。另根据合同约定，民俗风情园公司逾期交付房屋应向闫成波支付违约金为473672元*0.0002*1498天=141912.13元（自2015年7月1日至2019年8月6日为止）。另查，2013年9月25日，闫成波与民俗风情园公司签订《海兰江花园商品房认购协议书》，双方约定闫成波购买民俗风情园公司开发的位于延吉市××路，建筑面积91.81平方米，每平方单价5068.7元，房屋总价465357元的房屋。付款方式为2013年9月25日一次性支付全部购房款，房屋交付时间为2014年12月31日前。民俗风情园公司如逾期交付房屋，闫成波要求继续履行合同的，自2015年1月1日起至实际交付之日止，民俗风情园公司按日向闫成波支付已付房款万分之二的违约金。2013年10月27日，闫成波与民俗风情园公司及案外人延边众星建筑公司就上述涉案房屋签订三方协议书，约定由闫成波购买民俗风情园公司开发的××园，建筑面积为91.81平方米，房款为465357元的房屋。上述房款由闫成波于2013年10月27日前直接支付给案外人延边众星建筑公司，以此冲抵民俗风情园公司应支付给延边众星建筑公司的工程款。2013年10月27日，闫成波向延边众星建筑公司支付全部购房款，民俗风情园公司为闫成波出具了购房款收据。交付涉案房屋的期限届满后，民俗风情园公司于2019年8月1日起向业主交付房屋，但闫成波接到交付房屋通知后，因民俗风情园公司要求其向相关部门交付一定金额的公司备案履行保证金，故闫成波未受领该房屋。另根据合同约定，民俗风情园公司逾期交付房屋应向闫成波支付违约金为465357元*0.0002*1679天=156266.88元（自2015年1月1日至2019年8月6日为止）。认定上述事实的证据有：协议书、《海兰江花园商品房认购协议书》、购房款收据等，上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。本院认为：闫成波与民俗风情园公司签订的两份《海兰江花园商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。民俗风情园公司未按协议书约定的时间交付涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。关于民俗风情园公司主张违约金过高。本院认为，本案中闫成波主张的违约金为155987.67元+141722.66元=297710.33元，未超出合同约定及相关法律规定，故民俗风情园公司的主张不成立。关于原告主张民俗风情园公司在延吉市不动产管理局将涉案房屋进行备案登记，且签订的《商品房买卖合同（预售）》需与双方签订的《海兰江花园商品房认购协议书》中所涉及的违约金赔付比例和交房时间内容一致。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款之规定，闫成波的上述主张符合法律规定，本院予以支持。关于民俗风情园公司主张因市政配套安装的延误导致涉案房屋延期交付，按照双方签订的商品房买卖合同书约定，该情形不属于违约。本院认为，民俗风情园公司上述主张非不可抗力情形，不构成免责，且与本案无因果关系，故本院不予支持。关于民俗风情园公司主张闫成波购买的房屋分别系从案外人延边众星建筑公司及延边万佳建筑有限公司处购买，当时与民俗风情园公司三方进行协议，约定闫成波向延边众星建筑公司及延边万佳建筑有限公司付房款，之后出现任何经济纠纷由案外人与闫成波协商解决，民俗风情园公司不承担任何经济责任。本院认为，闫成波从延边众星建筑公司、延边万佳建筑有限公司购买涉案房屋后，其与民俗风情园公司签订了涉案商品房买卖合同，双方当事人构成债权债务概括性转移，闫成波与民俗风情园公司形成了新的债权债务关系，故民俗风情园公司的上述抗辩主张不成立。关于民俗风情园公司主张本案部分违约金已过诉讼时效，本院认为涉案违约金持续发生至今，违约金诉讼时效不能分段计算，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，民俗风情园公司上述主张于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决生效后立即给付闫成波违约金297710.33元。二、延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决生效后十五日内到延吉市不动产管理中心为闫成波购买的位于延吉市××园、68栋4单元201室房屋办理备案登记手续。如果延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5766元，减半收取2883元（闫成波已预交），由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 张念德二○一九年十月二十八日书记员 张晨玲