广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7138号原告：广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道凤凰北路33号，统一社会信用代码91440101749946586T。法定代表人：徐明峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈江丽，该公司职员。被告：吴耀斌，男，汉族，1975年10月15日出生，住广州市花都区，原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告吴耀斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的诉讼代理人陈江丽到庭参加诉讼。被告吴耀斌经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1、被告按每月327元的标准向原告支付自2018年1月起至付清之日止的物业管理费，暂计至2019年5月为5559元；2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠交物业管理费的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日为1520.22元；3、被告支付自2017年11月1日起至2019年3月20日止拖欠的公摊电费429.7元；4、被告支付自2017年11月2日起至2019年4月30日止拖欠的民用水费141.27元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为雅居乐雍华廷小区提供物业管理服务，被告是该小区二期5栋401单元（即花都区新华街××房）的业主，物业建筑面积为155.83平方米。按原告与该小区开发企业于2013年8月25日签订的物业管理委托合同第十八条第一款的约定，该小区住宅的物业管理费为每月1.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费203元。另，该小区经过投票，于2013年10月起执行新的收费标准，住宅的物业管理费为2.1元/平方米，即从2013年10月起被告每月需向原告支付物业管理费327元。自2018年1月起至2019年5月止，被告无故拖欠原告物业管理费17个月，共计5559元。期间原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据物业管理委托合同第十八条第一款的约定，被告逾期支付物业管理费的，从逾期付款之日起每日按欠交金额的千分之一支付滞纳金，至起诉之日为1520.22元。诉讼中，雅居乐公司第1项诉讼请求变更为：被告按每月327元的标准向原告支付自2018年1月起计至2019年3月（共15个月）物业管理费4905元，同时，撤销第4项诉讼请求。被告吴耀斌没有到庭，也没有提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于花都区新华街××房，建筑面积为155.83平方米，在2019年3月20日前的权属人为吴耀斌，涉案房屋所在的小区由雅居乐公司提供物业管理服务。2003年8月10日，雅居乐公司作为乙方与广州花都雅居乐房地产开发有限公司作为甲方签订了一份《物业管理委托合同》，合同第一条约定：甲方将花都雅居乐雍华廷委托乙方经营物业管理。第三条约定：委托管理期限为120个月，自2003年8月25日起至2013年8月24日止。本合同期限内业主委员会在花都区房管局的指导下依法成立的，业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。2013年8月25日前述甲乙双方协商后续签上述合同,委托管理期限自2013年8月25日起至小区成立业主委员会签订新的物业服务合同止。原《物业管理委托合同》与续签的《物业管理委托合同》第十八条均约定：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际清偿之日止，乙方有权按欠费金额的每日千分之三计收滞纳金。两份《物业管理委托合同》均未约定每月缴纳物业管理费的具体时间，雅居乐公司提交了其与同一小区其他业主签订的前期物业管理协议，拟证明涉案房屋应于每月第10日缴纳当月物业管理费。另查明，该小区经过投票，于2013年10月1日起执行新的收费标准，即：洋房2.1元/平方米，别墅2.8元/平方米，商铺3.5元/平方米。涉案小区至今未成立业主委员会，吴耀斌于2005年10月10日接收涉案房屋，吴耀斌没有与雅居乐公司签订物业服务合同。关于公摊电费，雅居乐公司表示是电梯电费、楼道公共照明等实际产生的电费。2017年11月至2019年3月期间，吴耀斌应缴付但未缴付的公摊电费为429.7元，对此，雅居乐公司提交其向广州供电局有限公司代缴电费的发票，以证明其为吴耀斌缴付了2017年11月至2019年3月的电费共429.7元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，雅居乐公司与广州花都雅居乐房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》对吴耀斌同样具有约束力。本案中，雅居乐公司作为雅居乐雍华廷建设单位广州花都雅居乐房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，实际履行了为雅居乐雍华廷物业管理区域提供前期物业服务的义务，即，吴耀斌与雅居乐公司已经形成事实物业服务合同关系。吴耀斌作为雅居乐雍华廷小区的业主之一，接受了雅居乐公司的服务，理应向雅居乐公司缴纳物业服务费用。经核算，涉案房屋每月物业管理费为327元(155.83平方米×2.1元／平方米)，吴耀斌理应向雅居乐公司支付2018年1月至2019年3月的物业管理费为4905元（327元×15个月）。吴耀斌迟延缴纳物业管理费，应向雅居乐公司支付滞纳金。因《物业管理委托合同》并未对每月缴纳物业管理费的具体时间进行约定，雅居乐公司主张涉案房屋参照同一小区其他业主缴纳物业管理费的时间，即每月第10日缴纳当月物业管理费，本院予以采信。根据《物业管理委托合同》的约定，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起至实际清偿之日止，按每日千分之三的标准收取滞纳金，现雅居乐公司要求按每日千分之一的标准计付滞纳金，该主张比约定的标准低，本院予以准许。因此，雅居乐公司请求从逾期之日起计算物业管理费的滞纳金，理据充分，本院予以支持，但各月的滞纳金总额以当月应交物业管理费本金为限。关于分摊公共电费，因合同没有约定计入物业服务费支出，且雅居乐公司已提交其向有关部门代缴公摊电费的发票，故对其要求吴耀斌支付公摊电费429.7元的主张，本院予以支持。吴耀斌经本院传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下:一、被告吴耀斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付2018年1月至2019年3月的物业管理费4905元；二、被告吴耀斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以每月应缴的物业管理费为本金，从逾期之日起按每日千分之一标准计至付清之日止，上述各月物业管理费的滞纳金以本金为限；三、被告吴耀斌于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付拖欠的2017年11月至2019年3月期间的公摊电费429.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吴耀斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张永枫审 判 长  张永枫人民陪审员  何淑仪人民陪审员  温燕雁二〇一九年十月十五日书 记 员  蓝楚茵