北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0113民初18158号原告：李红玲，女，1978年9月13日出生，汉族，湖北省居民，住北京市怀柔区，身份号码×××。委托诉讼代理人：李晓静，北京市丹宁律师事务所律师。被告：北京金盛顺鑫置业投资有限公司，住所地北京市顺义区安平街3号，统一社会信用代码91110113674251113W。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：柴学英，黑龙江音河律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴将，北京强力律师事务所律师。原告李红玲与被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛顺鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红玲及其委托诉讼代理人李晓静、被告金盛顺鑫公司之委托诉讼代理人柴学英、吴将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿因交付的商品房层高不符合约定造成的损失118520元（按照每平方米2000元的标准乘以房屋建筑面积59.26平方米计算）；2、判令被告赔偿窗高不符合约定造成的损失118520元（按照每平方米2000元的标准乘以房屋建筑面积59.26平方米计算）；3、判令被告赔偿约定装修标准与实际装修标准的差价；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月9日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），编号为Y2003843，约定原告购买被告开发的顺义区×××902房屋（以下简称涉诉房屋）一套，套内建筑面积42.11平方米，单价42785.35元，总价款1801691元。《预售合同》第三条约定：“该商品房的用途为办公楼，层高为4.2米”。《预售合同》第十七条第（二）款第3项约定：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标推的，买受人有权要求出卖人以同等档次装饰、设备予以替换。2019年，原告办理入住手续。被告交付的房屋存在严重的质量问题，层高与合同约定不符，2楼窗户处有横梁，且比其它楼层窗户高度少30厘米左右，严重影响采光和空间使用，装修的标准和被告承诺的每平方米4000元的装修标准严重不符。经与被告交涉，被告只同意就顶层窗高问题赔偿每平方米500元购物卡，故诉至贵院，请求法院判如所请。被告金盛顺鑫公司辩称，我公司不同意原告的全部诉讼请求。第一，我公司交付房屋为毛坯房，从未承诺过每平方米4000元的装修标准，原、被告之间签订的合同中明确约定“买受人不可撤销的同意委托物业公司进行毛坯验收”，合同中对于《预售合同》第十四条补充约定“甲方（买受方）同意乙方（出卖方）选定的物业服务企业提供物业服务”。基于上述约定，我公司在2018年11月13日完成竣工备案后，14日将这一消息在官微上向社会公布。2018年11月14日至16日，我公司与北京御鼎顺物业管理有限公司对×××项目下的8栋楼宇进行检验和交接。涉案毛坯房屋交付给北京御鼎顺物业管理有限公司后，我方即完成了对原告的交付。关于精装修房屋质量的好坏、装修时间的长短、装修是否达到约定标准，这些问题是装修公司与原告之间的问题，应当在装修公司与原告之间解决，不应将我公司牵扯到本案中。第二，关于原告诉称的二层室内窗户处有横梁、窗户较其他楼层矮30厘米的问题，完全是因为顶层设计特殊性所导致。我公司交付的房屋，楼层高度4.2米，完全符合双方签订的《预售合同》的约定。在预售过程中，我公司已经充分虑到顶层为特殊楼层，在窗户上方有横梁会比其他层矮25至30厘米，但不影响采光。即便是如此，×××中心项目的8栋楼宇中，顶层的售价，每平米较其他楼层低500元。况且，在2018年11月初，我公司针对顶层业主提出的此类问题，与业主派出的代表多次恰谈后，又向顶层业主每平米补偿500元，并且以购物卡形式发放给业主，到目前为止，只有少数业主尚未领取。现原告再次提出赔偿请求有悖常理，对我公司而言亦有失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对李红玲提交的《预售合同》、补充协议、照片、业主通知书，金盛顺鑫提交的商品房预售合同联机备案表、竣工备案表、房屋验收表、公安机关公告、庭审笔录以及当事人的陈述等本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年1月9日，金盛顺鑫公司（出卖人）与李红玲（买受人）签订合同编号为×××的《预售合同》及其附件，合同约定：房屋坐落于顺义区×××902，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年8月22日、竣工日期为2018年6月3日，该商品房的用途为办公，层高为4.2米，预测建筑面积共59.61平方米，套内面积42.11平方米，公共部位与共用房屋分摊面积17.5平方米，出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付涉诉房屋；该商品房单价每平方米42785.35元，总价款1801691元；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；交付该商品房时，该商品房己经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；查验该商品房时发现其质量或其他问题，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）出卖人根据《房屋质量保证书》的约定承担相应的保修责任，在修复期内不视为出卖人逾期交房；附件八补充协议第一条约定“层高”均为该房屋的设计层高，非楼层净高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于或低于该层高，买受人确认充分知晓该差异并不持异议；第四条对合同第十二条的补充约定：买受人不可撤销的同意委托物业公司进行毛坯验收，授权委托书见附件九；第七条约定商品房交付使用后买受人进行验收，验收期为交付使用日起15日，逾期视为验收合格。买受人验收时，如对商品房质量有异议，应以书面形式提出，否则视为无异议。买受人认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不作为买受人拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任的理由；第八条关于房屋质量、装饰、设备标准：出卖人保证该房屋使用的建筑材料、构配件、房屋质量及项目的建设、设计、施工符合签订合同时实施的国家强制性的质量标准、验收规范和要求等，如签订合同后，国家有关部门对该等标准、规范及要求进行调整后出台新的标准、规范及要求，致使房屋或项目不满足该等标准、规范及要求的，出卖人不承担责任；如房屋设备标准达不到本合同约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到合同约定标准，如仍无法达到约定标准的，买受人有权要求出卖人按实际情况与约定标准的差额予以补足，买受人不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续；出卖人交付使用的房屋标准应符合双方约定的标准，包括以同等档次、同等品质或更高品质的材料、设备代替的情形，买受人不得以房屋、装饰设备不符合约定拒绝接收房屋，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续，出卖人该权利的行使无需事先通知买受人且不被视为出卖人违反合同约定，鉴于设备、材料需一定的采购、加工和维修周期，出卖人在履行保修责任时，不承担合理采购、加工维修周期内的相关索赔，合同还约定了其他权利义务。2018年11月13日，涉诉房屋取得竣工验收备案手续。金盛顺鑫公司提交验收表证实北京御鼎顺物业管理有限公司于2018年11月15日对毛坯房验收合格，经公安机关确定涉诉房屋门牌号为×××902号。李红玲主张涉诉房屋的装修标准为每平方米4000元，为证明其主张，提交了照片复印件三张、×××定价原则表、媒体报道文章、×××官方公众号宣传文章截图等，其中一张照片显示为一宣传海报，海报上有×××LOGO，内容为：“装修标准（4000元/平方米，具体见精装交付基本标准清单，1）橱柜：志邦或同档次品牌……9）智能家居：智能门锁、电动窗帘杆（4.2米客厅不含帘布）、可视对讲、智能场景面板、智能灯光面板、智能插座。最终标准以实际签订的委托装修合同为准。”金盛顺鑫公司对该照片真实性不予认可，表示不是金盛顺鑫公司制作，其公司交付给业主的为毛坯房，不是精装修房屋。另两张照片分别为1-8层与9层2楼的窗户大小对比照片，照片显示9层二楼的窗高明显低于其他层窗高。金盛顺鑫公司称由于顶层无法做反梁，顶层窗户较其他楼层矮，但与样板间窗高一致，也不影响采光，不同意补偿。金盛顺鑫公司称其不清楚定价原则表，不是其公司出具的，对于媒体报道的文章亦不予认可，表示不能代表公司的处理意见。为查清本案事实，我院与北京业之峰诺创建筑装饰工程有限公司（以下简称业之峰公司）项目负责人吴宝林谈话，吴宝林称其是×××项目的负责人，具体负责3#、7#楼内装修的施工，其公司承包范围分为三部分，一部分是其包工包料，一部分是甲方供材甲方装修，还有一部分是甲方供材其安装，但就这三部分就签订了一份合同，在合同中没有体现三部分的差别，均写的是包工包料。2019年7月10日，双方签订了备忘录，备忘录中明确了精装修的三部分，其他装修公司与金盛顺鑫公司是如何承包的不清楚；主体完工后先做的钢结构，因受钢结构影响，其是在2018年11月26日开始进场施工，其包工包料的工程竣工时间是2019年1月中旬。交房时是其和金盛顺鑫公司先进行的验收，发现问题进行了整改，7#是在2019年1月15日向购房人交房，3#是在2019年1月25日向购房人交房，购房人提出问题其随时整改，问题都不是很严重，基本两三天整改完毕，没有进行全面整改，每个购房人收房时间不同；涉诉房屋的《装修改造协议》是真实的，备忘录记载的甲供材不全，还差门、壁纸、木地板、暖气，这都是金盛顺鑫公司提供安装；考虑到抢工和春节前的费用成本，3#、7#精装修合同的履行成本为每平米2400元-2500元左右。业之峰公司提交了其与金盛顺鑫公司签订的《建设工程施工合同》，该合同约定金盛顺鑫公司是发包方，业之峰公司是承包方，工程名称为顺义区×××3#、7#精装修，承包方式为包工包料，计划开工日期为2018年7月5日，计划竣工日期为2018年9月3日，工程质量合格，符合国家及北京市地方施工规范，工程保修期限为两年，工程执行固定单价，工程暂定价为人民币29547689.12元。李红玲对吴宝林的谈话笔录及《建设工程施工合同》均认可，金盛顺鑫公司对吴宝林谈话笔录及《建设工程施工合同》真实性认可，就吴宝林陈述的装修费用、内容庭后提交书面质证意见，后未提交。关于双方争议的层高和窗高一项，本院于2019年7月16日组织双方当事人到现场对涉诉房屋进行勘察，涉诉房屋情况为：地板到二层顶板净高3.97米，二楼窗户高度1.13米。我院随机测量6号楼803室地板到二层顶板净高3.94米，二楼窗高高度1.37米。金盛顺鑫公司主张顶层实际层高为4200㎜，符合合同约定，由于反梁设计导致一至八层的窗户增高，不是顶层的窗高缩减。为证明其主张，其提交了中国中元国际工程有限公司于2019年7月25日出具的《关于×××九层层高的说明》，该说明称只是建筑与结构制图规则不一样，但实际建筑的标准层和顶层室内的净高基本相同（存在施工误差），室内净高是指本层地面建筑面层至本层结构地板的高度，故不存在顶层高度小于标准层高度的问题。后金盛顺鑫公司申请证人姜某、高某出庭作证。姜某到庭称：其是中国中元国际工程有限公司总工程师，其所在公司是国门智慧城的设计总公司。《关于×××九层层高的说明》是其作出的，图纸上九层层高是由建筑面层到屋顶的结构板顶的高度，是4.1米，实际结构楼板到结构楼板的高度是4.2米，和标准层高一致，这样标注的依据是中华人民共和国国家标准《建筑制图标准评估面等不易标明建筑标高的部分可标注结构标高》第4.5.2条规定，因此×××九层层高就是4.2米。图纸对于顶层的高度这样标注是因为顶层屋面面层做法包含保温层、排水找坡层等面层做法，通常超过300mm，而一般的面层到面层是计算建筑层高是100mm。不管是顶层还是标准层，结构板到结构板的高度都是4.2米。因为顶层楼板负荷较大，所以结构梁就会和其他楼层不一样，可能导致梁比其他楼层高，影响顶层的窗户的高度，大概会影响多少米记不清了。高某称：其是×××项目的建筑设计负责人，涉诉项目的图纸是其设计的，本层建筑面层到上一层建筑面层为标准层的建筑层高，对顶层标注层高是标到上层的结构顶板，这是根据其制图标准的标注方式，这种方式可以避免由于顶层的面层做法比其他标准层楼层的面层高，而造成顶层的净高比其他楼层的净高要低的这种情况出现。顶层标注的4100mm是建筑专业的层高，图纸没有问题。关于建筑图纸中顶层4.1米的高度是依据中华人民共和国国家标准建筑制图标准，具体哪条目前不清楚；顶层没有做反梁，建筑图纸的顶层雨水排水是往建筑两侧排，排水孔的高度是屋面的最低点，如果在这个位置做反梁，可能会影响屋面排水。李红玲对两位证人的证言不予认可，认为证人与被告存在利害关系，且通过证人的陈述无法得出九层层高是4.2米的结论，证人陈述依据的是制图标准和国家民用标准，层高是到结构底板的高度，如果算上结构底板上面的层高不符合法律规定，因为上面都不属于层高，证人的结论和作证内容不能相互证明。金盛顺鑫公司认可两位证人的陈述，认为建委已经验收通过，说明符合国家规定。本院认为：李红玲与金盛顺鑫公司签订的《预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同权利义务。对于李红玲主张的层高不符合约定造成损失一节，首先，双方所签订的合同中明确约定了房屋的层高为4.2米，金盛顺鑫公司有义务向李红玲交付符合合同约定层高的房屋；其次，合同在对层高进行解释时，未区分顶层层高与其他楼层层高，亦未对顶层层高的特殊规定进行标明和注解，从原告提交的备案图纸看，顶层标注为4100mm，其他楼层均标注为4200mm，金盛顺鑫公司仅以制图标注规则为由主张其交付给李红玲的房屋层高符合合同约定的依据不足；最后，顶层的购房人对于其所购房屋与其他楼层层高一样享有期待利益。根据一般社会经验法则判断，房屋层高与居住环境存在紧密联系，涉诉房屋目前的层高致使买受人李红玲不能实现所期待的合同利益，即根据合同约定而享受相应居住环境的房屋，因此出卖人金盛顺鑫公司应当赔偿相应经济损失。房屋层高是房屋市场价格的参考因素之一，由于房屋实际层高的减少，对房屋价值存在直接不利影响。本院综合考虑房屋所处地段、层高影响实际使用及价值程度、参考房屋价格、市场价格等因素酌情确定合理损失的具体数额。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于李红玲主张的窗高不符合约定造成损失一节，双方所签订的合同中并未对窗高进行约定，李红玲主张该项损失依据不足，本院不予支持。对于李红玲主张的涉诉房屋实际装修标准与约定装修标准4000元/平方米不符一节，先要确定金盛顺鑫公司是否为适格主体。虽然李红玲与金盛顺鑫公司签订的《预售合同》中没有明确约定出售给李红玲的房屋为精装修房屋，但根据现场勘查的情况可知，涉诉房屋现为精装修房屋，对此金盛顺鑫公司称由装修公司统一对整栋楼装修，装修公司与李红玲签有委托装修合同。对此李红玲予以否认，在金盛顺鑫公司未能进一步举证情形下，应由金盛顺鑫公司承担举证不能的不利后果，认定金盛顺鑫公司应向李红玲交付房屋为精装修房屋。李红玲提交的宣传海报照片因无法提供原件进行核对，在金盛顺鑫公司不认可其真实性的情况下，本院对其真实性、合法性无法确认。即便李红玲提交的该照片系客观真实的，该宣传版面上亦明确记载“最终标准以实际签订的委托装修合同为准”，该份宣传内容应为要约邀请，不属于要约，金盛顺鑫公司对装修标准亦未进行承诺，且李红玲未能提交其与金盛顺鑫公司之间已就装修最终标准为4000元/平方米达成一致意见的证据，故本院对李红玲关于装修标准为每平米4000元的主张不予采信。李红玲申请对涉诉房屋的实际装修标准进行鉴定，本院认为鉴定申请依据不足，不予准许。李红玲要求金盛顺鑫公司赔偿涉诉房屋约定装修差价与实际装修的差价，缺乏合同和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李红玲因层高不符合约定造成的损失五万九千二百六十元；二、驳回原告李红玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千四百二十八元，由原告李红玲负担一千八百二十一元（已交纳），被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司负担六百零七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇一九年十月二十五日法官助理  王雅菲书 记 员  孙建伟