内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2019）内0425民初2692号原告：刘某，男，1964年8月21日出生，居民，住所地内蒙古赤峰市。被告：李某，男，1970年3月2日出生，个体，住所地内蒙古赤峰市。委托代理人：陈某，内蒙古兴林律师事务所律师。被告：赵某，男，1970年10月19日出生，个体，住所地内蒙古赤峰市。委托代理人：阴某，内蒙古奥星律师事务所律师。原告刘某诉被告李某、赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘某，被告李某及其委托代理人陈某，被告赵某的委托代理人阴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李某2014年10月27日签订的商厅买卖《协议书》；2、判令由二被告连带返还原告购买商厅款216万元；3、撤销原告为被告赵某出具的所欠房款利息9.6万元的欠据；4、依法判令被告对原告承担赔偿责任；5、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年10月份，经赵某推荐林中学在园林路原交通局处开发商住楼的商厅，原告在赵某的陪同下到实地考察，相中了面积为86.98平方米的四号商厅。赵某说该厅已经被李某购买，现在欲出售。2014年10月27日，在赵某的联系下原告与李某见面，李某同意将该商厅转给原告，于当日签订了商厅买卖《协议书》，约定由李某协助办理网签过户手续。原告以2607000元购买了该商厅，李某将其与赤峰浩晟置业有限责任公司签订的《商品房预售合同》及200万元的收据给了原告。被告李某说他在赵某处借款200万元用于购买该商厅，二人一致同意原告直接将购买商厅款200万元交给赵某，赵某说李某要求再给付转让费8万元，并承担购买商厅款200万元的利息，按月息2分计算，自2014年8月21日起至2014年10月21日止，两个月的利息8万元，共计216万元，原告也同意了。2014年10月29日原告转账156万元给赵某，赵某给原告出具证明条，剩余60万元由原告为赵某出具借据，约定月息2分。2015年1月10日给付35万元，2015年9月6日给付25万元，都是通过银行转账方式转给赵某，同时为赵某出具了9.6万元的利息欠条（60万元自2014年10月至2015年6月，8个月的利息，每月1.2万元，合计9.6万元）。交清以上款项后，原告要求二被告办理网签事宜，一直没有结果。2015年8月份，原告到房产管理部门查询，得知该商厅已经网签到林中学的连襟白某名下，并用于抵押贷款。后期原告找到二被告，他们约了林中学见面，承诺尽快还清贷款，办理网签，现在钱花了，商厅没得到，实属情法所不容。被告李某辩称，我方认为是原告与赵某恶意串通：一、原告没有尽到义务；二、合理对价，是否实际履行了真实的给付义务，我方不清楚；三、看特殊关系，原告为赵某担任法律顾问，涉嫌恶意串通的可能性较大；四、涉案房屋一直有原告出租，租赁价款不菲，答辩人也不清楚利息的事情；五、原告存在诸多过错，应承担相应的责任，被答辩人不积极办理过户手续，在2015年就明知涉案商厅有瑕疵，涉嫌一房二卖的情况下，迟迟不主张权利，采取补救或者法律救济措施；仍然答应林中学以库房做网签，视为对其权利再次进行处置，形成新的协议，同时也说明明知违约人是林中学，并非我方的事实。原告明知房屋买卖合同的重要性，如果签订时没有写明合同必备的要件，那么时隔多年为什么没有补强完善，其原因就是原告与赵某才是合同的相对人，所以任何事情都找赵某，甚至找林中学，因为答辩人只是配合办理网签。退一步讲，被答辩人与答辩人签订协议，而在私下里将巨额款项交付与赵某，这显然与常理不符。原告至今并未丧失对房屋的权利，一直在合法占有，不能说造成了损失。被告赵某辩称，一、原告诉求解除原告与李某签订的《协议书》，相对方是原告和李某；二、原告要求二被告返还价款，撤销出具的利息欠据，因诉求的第一项是发生在原告与李某之间，返还价款应由李某返还，通过被告李某的答辩，原告交付的价款给付了赵某，我方认可，因赵某现羁押与翁牛特旗看守所，我需要向赵某询问原因；三、无论是原告的意见还是被告的意见，返还价款的人只有一个，所以二被告不可能承担连带返还的情况。原告诉求的撤销权应另案处理，与本案不属于同一案由。关于赔偿责任的问题，本案应确定合同的相对方，如确定为赵某，可能会涉及什么时候开始确定利息的问题。原告的起诉及当事人，应明确诉求；四、原告陈述的理由，有矛盾点，从价款上看，什么样的商厅价款会是267万元。预售合同及200万元的收据，我们应该确认从开发商处购买的，多少钱卖给了原告，中间的差价是多少？在事实理由部分陈述的8万元利息是否交给了赵某或李某？本案涉及抵押权的问题，所以我方认为核实抵押权在先还是在后？如果信用社行使抵押权，在本案中李某签订预售合同之后，本案属于执行异议案件，在提异议前中止审理，我方申请追加案外人林中学及赤峰浩晟置业有限责任公司为本案被告，林中学或赤峰浩晟置业公司网签在白某名下的方屋是否系真正的买卖，如不是，那抵押权是否有效？是否侵害了原告及其他当事人的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交证据一、2014年10月27日原告与被告李某签订的协议书一份、《商品房预售合同》一份、收据一份，证明原告经赵某介绍在李某处购买了涉案四号商厅，并约定由李某协助原告办理网签。证据二、内蒙古自治区房地产权属登记簿一份，证明涉案房屋登记在白某名下，并由其作为抵押贷款990万元。证据三、敖汉旗人民法院出具的（2017）内0430执保114号执行裁定书一份，证明已经有敖汉旗法院依法查封了涉案房屋，合同目的不能实现，根据法律规定应解除合同。证据四、赵某出具的证明一份及银行凭证、银行流水，证明2014年10月29日赵某收到原告房款156万元（从建行转账46万元、农行转账10万元，工行转账48万元，信合转账52万元），前后给付价款216万元。被告李某质证，对证据一真实性、合法性均无异议，对关联性及证明目的有异议，收据真实意思是为了赵某抵顶欠款出具的，该收据并没有任何对价款发生。协议书并不是房屋买卖合同，其真实意思表达也是因为前期李某为林中学做了抵顶款的手续，为了便于行事，签订了一个简易的协议书，无论从形式、内容合同要件上都不能证明是房屋买卖合同。商品房预售合同并非李某真实意思，也是为了林中学所欠款发生的；对证据二真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，该登记表所记载的权利人白某，这个事实原告完全知情，并且对此前自己的权利进行了再处置，所以不存在解除合同一说；对证据三真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，也是原告知情的，原告与林中学达成了新的协议，既然达成了新的意思表示，我认为该执行裁定书与本案无关；对证据四真实性无异议，但是关联性有异议，不能证明该款项就是购买楼房的款项，数额也需要进一步的核实。被告赵某质证，对原告提交的上述四组证据真实性均无异议。赵某确实给原告出具了156万元收据，其中8万元是付2014年8月21日至2014年10月21日200万元的利息，这8万元应该由李某支付，所以是李某多要刘某16万元，8万元利息，另外8万元李某领取。对后期给付的款项无异议，原告只欠赵某10万元左右利息，其他已经给付清。本院对原告提交的证据综合认定如下：原告提交的四组证据来原合法、客观真实，能够证明诉求事实。被告李某认可证据的真实性，否认关联性，但未提供反证；被告赵某均认可四组证据，本院予以采信。被告李某、赵某未向本院提交证据。经本院审理查明，2014年10月27日，原告刘某与被告李某签订商厅买卖《协议书》，约定李某将已签合同购买的赤峰市浩晟置业有限责任公司的的位××园西、赛罕街南园林商住楼四号商厅，面积86.98平方米，每平方米30000元，总价款2609400元，首付200万元，转让给原告刘某。由被告李某负责在售楼处变更合同，协助办理网签。赵某以李某要求给付转让费8万元，并承担两个月的利息8万元（自2014年8月21日李某与赤峰市浩晟置业有限责任公司签订《商品房预售合同》之日起至2014年10月21日止，按月利率2分计算），共计216万元作为最终成交价。原告刘某2014年10月29日通过银行转账将156万元交给被告赵某，被告赵某给原告刘某出具证明条，剩余60万元由原告刘某为被告赵某出具借据，约定月利率2分。2015年1月10日原告转账给被告赵某35万元，2015年9月6日原告转账给被告赵某25万元。综上，共计支付价款216万元，被告赵某当庭认可。同时原告为被告赵某出具了9.6万元的利息欠条（60万元自2014年11月至2015年6月，8个月的利息，每月1.2万元，合计9.6万元），此笔利息未支付。原告交清以上款项后，要求二被告办理网签事宜，一直没有结果。涉案商厅已网签在案外人白某名下，白某用该商厅和另外五号、八号、九号商厅抵押，在敖汉旗农村信用合作联社借贷款990万元，抵押登记日期为2014年9月5日，抵押期限为2014年9月5日至2016年9月4日。目前，敖汉旗农村信用合作联社通过诉讼追偿欠款，涉案商厅已经进入到拍卖阶段，被告李某不能向购买人交付商厅，原告刘某的合同目的不能实现。另查明，涉案商厅系被告李某于2014年8月21日与赤峰浩晟置业有限责任公司签订的《商品房预售合同》之商厅。实际李某并未向开发商林中学交纳购房款，只开了空头收据，因林中学开发商住楼前曾向赵某借款，卖四号商厅款用以偿还借款。再查明，2015年5月份原告刘某从售楼处取商厅钥匙，进行装修，2015年6月份出租给了王文远开饭店，至2016年6月份收租金是13万元，不含取暖费，取暖费由原告刘某负担。中间空了一年，2017年10月至2019年10月份，出租给齐玉国，每年租金是5万元，两年10万元，一共收取租金23万元。该商厅现已进入法院拍卖程序无法出租。本院认为，原告刘某与被告李某签订的四号商厅买卖协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，原告刘某依约履行了价款给付义务，且应被告赵某请求支付了利息和转让费，足以体现购商厅意思之真实。被告李某因开发商将该商厅与白某网签并抵押借贷，涉案商厅进入执行程序而无法履约。被告赵某收到价款216万元，实现了林中学卖商厅偿还借赵某款的合同外目的。被告李某与赤峰浩晟置业有限责任公司签订《商品房预售合同》后不久，案外人白某用涉案商厅在敖汉旗农村信用合作联社借贷抵押，由于不能如期还款，被起诉、查封、评估、拍卖，被告李某已经无法履行交付商厅进行网签的合同义务，原告刘某的合同目的不能实现。原告与二被告发现商厅被网签至白某名下后，虽与开发商协商，努力实现合同目的，但没有达到预期效果，敖汉旗人民法院拍卖商厅偿还贷款的程序无法阻止。原告刘某与被告李某签订的商厅买卖协议应当予以解除，被告赵某应当返还所收商厅价款216万元，合同中未约定违约条款，应按对等原则扣除原告商厅租金收益后，按月利率2﹪承担利息损失。原告刘某给被告赵某出具9.6万元利息欠据，是双方当事人已达成的意合，迟延给付其间也确实会产生利息，原告应当给付被告。被告李某在交易过程中未余利，也无过错，赵某称李某收到8万元转让费，也未能举证加以证明，本案中不做处分；被告李某与开发商之间的法律关系，赵某与林中学之间的借贷关系，属于不同的法律关系，本案中无法一并解决，可另案处理。原告请求二被告赔偿利息损失的诉求，只能由受益人赵某来承担。原告刘某收到的商厅租金23万元，抵顶其从2014年10月29日交付商厅款156万元，至2015年6月7日期间，按月利率2分计算，所产生的利息损失，被告赵某应当从2015年6月8日以后，继续承担商厅价款156万元的利息损失至给付之日止。2015年1月10日原告转帐给付被告赵某35万元，2015年9月6日原告转帐给付被告赵某25万元，也应当从交付的次日起，按月利率2分计算承担利息损失。被告李某辩解，原告刘某与开发商达成新的协议的辩解理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告李某2014年10月27日签订的商厅买卖《协议书》；二、被告赵某返还所收商厅价款216万元，并赔偿利息损失（其中156万元从2015年6月8日起至给付之日止，依月利率2分计息；35万元从2015年1月11日起至给付之日止，依月利率2分计息；25万元从2015年9月7日起至给付之日止，依月利率2分计息），于判决生效后十日内给付；三、原告刘某给付被告赵某利息（60万元自2014年11月至2015年6月，8个月的利息，月利率2分，每月1.2万元）合计9.6万元，于判决生效后十日内给付；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24080元，减半收取12040元，由被告李某负担3612元，由被告赵某负担8428元；保全费5000元，由被告赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 员 祝建光 二〇一九年十月二十五日法官助理 杲丽娜书 记 员 贾国华