广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7137号原告：广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道凤凰北路33号，统一社会信用代码91440101749946586T。法定代表人：徐明峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈江丽，该公司职员。被告：曹正杨，男，汉族，1971年9月10日出生，住湖南省，原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告曹正杨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的诉讼代理人陈江丽到庭参加诉讼。被告曹正杨经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1、被告按每月302元的标准向原告支付自2017年4月1日起至付清之日止的物业管理费，暂计至2019年6月30日为8154元；2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠交物业管理费的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日为7162.23元；3、被告支付自2016年4月1日起至2019年3月31日止拖欠的公摊电费1119元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为雅居乐雍逸豪廷一期小区提供物业管理服务，被告是该小区一期A06栋1702单元（即花都区新华街××房）的业主，物业建筑面积为143.92平方米。按原告与该小区开发企业于2006年11月25日签订的物业管理委托合同第十八条第一款的约定，该小区住宅的物业管理费为每月1.5元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费216元。另，该小区经过投票，于2013年10月起执行新的收费标准，住宅的物业管理费为2.1元/平方米，即从2013年10月10日起被告每月需向原告支付物业管理费302元。自2017年4月起至2019年6月止，被告无故拖欠原告物业管理费27个月，共计8154元。期间原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据物业管理委托合同第十八条第一款的约定，被告逾期支付物业管理费的，从逾期付款之日起每日按欠交金额的千分之一支付滞纳金，至起诉之日为7162.23元。被告曹正杨没有到庭，也没有提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于花都区新华街××房，建筑面积为143.92平方米，权属人为曹正杨，涉案房屋所在的小区由雅居乐公司提供物业管理服务。2006年10月24日，雅居乐公司作为乙方与广州花都雅居乐房地产开发有限公司作为甲方签订了一份《雍逸豪廷物业服务合同》，合同第一条约定：甲方将花都雅居乐雍逸豪廷委托乙方经营物业管理。第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，按时缴交物业管理费，遵守业主公约。第四条约定：委托管理期限为120个月，自2006年11月25日起至2016年11月24日止。本合同期限内业主委员会在花都区房管局的指导下依法成立的，业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司。本合同自业主委员会与物业管理公司签订《委托服务合同》时终止。本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方协商续签合同。第十八条约定：洋房住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；别墅由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；车位由乙方按每个每月50元向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际清偿之日止，乙方有权按欠费金额的每日千分之一计收滞纳金。2012年2月16日，雅居乐公司（乙方）与曹正杨（甲方）签订《前期物业管理协议》，约定甲方在签署本服务协议之前已经了解乙方的基本情况并对发展商选聘物业管理公司的合法性无异议。发展商授权乙方管理雍逸豪廷小区公用部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）。乙方提供物业服务受益人为本协议所确定物业单位业主或物业单位使用人，都应按本协议约定承担其义务。物业管理服务费收费标准，别墅每平方米2元，住宅每平方米1.5元，商铺每平方米2元。车位物业费按每月每个车位人民币50元收取。甲方须按本协议约定缴交物业管理费，乙方每月11日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的千分之一计付滞纳金；每月1-10日收取当月物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用。另查明，该小区经过投票，于2013年10月1日起执行新的收费标准，该小区住宅的物业管理费的收费标淮为：洋房2.1元/平方米/月，别墅2.8元/平方米/月，商铺3.5元/平方米/月。涉案小区尚未成立业主委员会。涉案房屋因欠缴物业管理费，雅居乐公司于2017年4月28日向本院提起诉讼［案号：（2017）粤0114民初3624号］，本院经审理，于2017年10月13日作出判决：一、曹正杨于本判决发生法律效力之日起十日内向雅居乐公司支付自2016年9月起至2017年3月止的物业管理费2114元；二、曹正杨于本判决发生法律效力之日起十日内向雅居乐公司支付逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以每月应缴的物业管理费302元为本金，分别从逾期当月的11日起按每日千分之一标准计至付清之日止，每月滞纳金以不超过当月管理服务费本金为限；案件受理费50元由曹正杨负担。判决后双方当事人无提出上诉，该判决发生法律效力。事后雅居乐公司向曹正杨主张2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费等费用未果，遂再次向本院提起诉讼。关于公摊电费，雅居乐公司表示是电梯电费、楼道公共照明等实际产生的电费。2016年4月1日至2019年3月31日期间，曹正杨应缴付但未缴付的公摊电费为1119元，对此，雅居乐公司提交其向广州供电局有限公司代缴电费的发票，以证明其为曹正杨缴付了2016年4月1日至2019年3月31日的电费共1119元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，雅居乐公司与广州花都雅居乐房地产开发有限公司签订的《雍逸豪廷物业服务合同》对曹正杨同样具有约束力。本案中，雅居乐公司作为雅居乐雍逸豪廷建设单位广州花都雅居乐房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，实际履行了为雅居乐雍逸豪廷物业管理区域提供前期物业服务的义务，即，曹正杨与雅居乐公司已经形成事实物业服务合同关系。曹正杨作为雅居乐雍逸豪廷小区的业主之一，接受了雅居乐公司的服务，理应向雅居乐公司缴纳物业服务费用。经核算，涉案房屋每月物业管理费为302元(143.92平方米×2.1元／平方米)，曹正杨向雅居乐公司支付2017年4月1日至2019年6月30日的物业管理费为8154元（302元×27个月）。曹正杨迟延缴纳物业管理费，应向雅居乐公司支付滞纳金。雅居乐公司自述涉案小区业主逾期未交物业管理费则从每月11日开始计交滞纳金，故其要求滞纳金以每月拖欠的物业管理费为本金，从逾期之日起按每日千分之一标准计算合理合法，本院予以支持，但各月的滞纳金总额以当月应交物业管理费本金为限。关于分摊公共电费，因合同没有约定计入物业服务费支出，且雅居乐公司已提交其向有关部门代缴公摊电费的发票，故对其该项主张，本院予以支持。曹正杨经本院传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下:一、被告曹正杨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付2017年4月1日至2019年6月30日的物业管理费8154元；二、被告曹正杨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以每月应缴的物业管理费为本金，从逾期之日起按每日千分之一标准计至付清之日止，上述各月物业管理费的滞纳金以本金为限；三、被告曹正杨于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付拖欠的2016年4月1日至2019年3月31日期间的公摊电费1119元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告曹正杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张永枫人民陪审员  何淑仪人民陪审员  温燕雁二〇一九年十月十四日书 记 员  蓝楚茵