江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初20872号原告(反诉被告)：苏州中岚外包服务有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区南湖路96号96-12室，统一社会信用代码91320506MA1NDU3H0W。法定代表人：冒岚,该公司总经理。委托诉讼代理人：孙心远，江苏水城律师事务所律师。被告(反诉原告)：昆山市玉山镇思盛图文设计中心，住所地江苏省昆山玉山镇樾阁北街344号，统一社会信用代码320583601245872。经营者：黄佩。委托诉讼代理人：蒋文，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鎏，上海新松律师事务所律师。原告苏州中岚外包服务有限公司与被告昆山市玉山镇思盛图文设计中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂,本案依法转为普通程序,并于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙心远、被告的委托诉讼代理人蒋文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州中岚外包服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退原告剩余房租10850元以及保证金16000元，共计26850元以及利息(以26850元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2018年9月29日起计算至实际给付之日止)；2、被告支付违约金4000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年05月08日就位于昆山市开发区的房屋签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2018年5月10日至2019年5月9日。原告按照合同约定支付了保证金16000元，租金支付方式为每半年支付一次，第一期租金付款时间为2018年5月10日，金额为46500元。由于被告不能提供房产证原件，导致苏州中岚外包服务有限公司昆山分公司不能办理公司相关经营证照，违背了原租房合同的第六条第2项。原告于2018年05月己支付半年租金46500元以及押金16000元，期间原告一直催促被告开房租发票，但因被告无法开房租发票，导致原告一直无法正常入账，同时没有房租正式发票会影响原告正常的执照年审。原告要求被告提供相关资料证明被告租赁资格情况，被告拒绝提供，被告的行为严重影响原告正常经营证照的办理和营业手续，故原告己于2018年9月20日起停止使用房屋，被告也己于2018年9月25日来查看原房屋各配套设施并无损坏情况，后原告依法通知被告解除昆山市开发区房屋租赁合同，解除通知到达被告之日(2018年9月28日)起生效。综上，原告有权要求被告退还剩余房租10850元和押金16000元，且由于被告的过错，被告理应赔偿原告违约金。被告昆山市玉山镇思盛图文设计中心辩称：1、请求驳回原告诉请；2、原告所主张的剩余租金应在我方的反诉请求内抵扣，多退少补。本案保证金属于履约保证金，因原告构成根本违约，故我方不同意退还保证金。反诉原告昆山市玉山镇思盛图文设计中心向本院提出诉讼请求：1、判令苏州中岚外包服务有限公司支付昆山市玉山镇思盛图文设计中心2018年5月8日至2018年9月27日期间电费3029元以及2018年5月8日至2018年11月30日期间的物业费6827.8元（物业费按1017.6元/月，0.22元/㎡/天计算）；2、判令苏州中岚外包服务有限公司停止使用“昆山开发区XX路XX室”作为其分公司的注册地址，并向昆山市市场监督管理局办理变更登记；3、判令苏州中岚外包服务有限公司赔偿昆山市玉山镇思盛图文设计中心2018年9月28日至2018年11月30日期间的租金损失16275元（46500/6/30元/天X63天=16275）；4、判令苏州中岚外包服务有限公司赔偿昆山市玉山镇思盛图文设计中心寻租产生的中介费4650元；5、判令苏州中岚外包服务有限公司赔偿昆山市玉山镇思盛图文设计中心清洁费1000元（清洁费是酌定的）。事实和理由：苏州中岚外包服务有限公司单方解除合同的行为属于根本违约行为。首先，双方签订合同后，昆山市玉山镇思盛图文设计中心依约交付案涉房屋给苏州中岚外包服务有限公司。双方签订合同当日，昆山市玉山镇思盛图文设计中心即告知苏州中岚外包服务有限公司房屋系转租，并且向苏州中岚外包服务有限公司出示、并提供过昆山市玉山镇思盛图文设计中心与房屋所有权人的《租赁合同》、《有权转租证明》以及房地产权证复印件。后苏州中岚外包服务有限公司自己弄丢，并于2018年6月20日和8月1日先后两次向昆山市玉山镇思盛图文设计中心索要，昆山市玉山镇思盛图文设计中心再次提供给其，供其办证使用。苏州中岚外包服务有限公司的昆山分公司于2018年10月18日经昆山市场监督管理局核准登记，注册地址即为案涉房屋所在地。退一步讲，苏州中岚外包服务有限公司作为专业的市场经营主体，不可能在没有见过这些权利凭证情况下与昆山市玉山镇思盛图文设计中心签约，故苏州中岚外包服务有限公司称昆山市玉山镇思盛图文设计中心未出示和提供过该材料有违事实和基本商业惯例。苏州中岚外包服务有限公司现又以该理由解除合同明显与事实和商业惯例不符，亦有违诚信。其次，根据双方签订的《商用房短期租赁合同》（以下简称“合同”）第六条第2项约定，办理成功与否，昆山市玉山镇思盛图文设计中心不承担任何责任。何况，该条仅为合同履行的附随义务，在合同没有明确约定该附随义务为解除条件的情况下，苏州中岚外包服务有限公司不得单方解除合同。再次，租赁标的产证地址伟业路XX室与XX路XX室系同一地址，同一标的，只是物业为了方便，将伟业路XX室称为XX室。对此，苏州中岚外包服务有限公司是明知的，其以该理由解除合同有违诚信。最后，因为苏州中岚外包服务有限公司一直拖欠物业费和水电费，昆山市玉山镇思盛图文设计中心于2018年9月12日要求苏州中岚外包服务有限公司支付物业费和剩余半年租金后一起开具发票符合商业交易惯例。综上所述，苏州中岚外包服务有限公司于2018年9月27日单方解除合同的行为，没有事实依据和法律依据，属于根本违约行为。二、苏州中岚外包服务有限公司还存在拖欠电费、物业费的违约行为。根据合同第八条约定，苏州中岚外包服务有限公司应当支付租赁期间产生的电费和物业费等费用。综上，苏州中岚外包服务有限公司欲中途退租，与昆山市玉山镇思盛图文设计中心协商未果后，便寻找借口单方解除合同的行为已构成根本违约，应承担违约责任。根据合同第九条第1、2条约定，苏州中岚外包服务有限公司支付的租赁保证金系履约保证金，因其根本违约且存在未支付水电费等违约行为，故不应返还。综上，请法院驳回本诉请求，支持反诉请求。反诉被告苏州中岚外包服务有限公司辩称：截至2018年9月27日的电费、物业费共计8117元认可；对于2018年10月、11月期间的物业费，由于这段时间我方并没有使用该房屋，合同已经解除，所以该期间的物业费不认可；诉请2同意变更，但工商如需要房产证原件等资料，希望昆山市玉山镇思盛图文设计中心配合；对于诉请3、4不认可，我方没有违约，是昆山市玉山镇思盛图文设计中心违约在先，租金损失、中介费损失我方不承担；对于诉请5不认可，2018年9月25日昆山市玉山镇思盛图文设计中心来查看过房屋设施，并无损坏状况，我方是将房屋完整退还给昆山市玉山镇思盛图文设计中心的，不存在清洁费。本院经审理查明：2018年5月8日，昆山市玉山镇思盛图文设计中心（甲方）与苏州中岚外包服务有限公司（乙方）签订一份《商用房短期租赁合同》，约定甲方出租位于昆山市开发区的房屋给乙方，建筑面积为154.18平方米。合同第二条约定，房屋用途为商业办公，乙方应根据该商用房的具体情况和相关的法律法规，设置自身的经营项目，并就及时办理合法的报批（经营）手续，否则因此造成的任何经济损失和后果责任均应由乙方承担，甲方出租商用房不承担连带责任。合同第三条约定，合同租赁期自2018年5月10日至2019年5月9日，装修期乙方支付房租、物业费、水电费等其他费用，装修期算在合同期内，装修期内出现的一切不良后果均由乙方负责与甲方无关。合同付款期为2018年5月10日至2019年5月9日。付款方式为每半年支付一次，第一期租金付款时间为2018年5月10日，支付金额为46500元，第二期租金付款时间为2018年10月9日，支付金额为46500元。合同第四条约定，乙方须向甲方支付保证金16000元。合同第六条约定，甲方保证所出租的商用房产权清楚，没有纠纷，有其合法的出租资格。若因商用房产权发生纠纷，导致乙方无法使用商用房，由甲方承担责任。乙方有权根据市场需要自由设置其经营项目并对其经营承担市场风险。在乙方申办相关证照时，甲方同意出具有效真实的相关手续和证照复印件。其申办成功与否，以及所需支付的费用，均由乙方负责。合同第八条约定，乙方应按有关部分（水、电、物业费、空调维保费）的收费标准承担各项费用，如乙方不按时支付上述费用，则应无条件承担延期付款的后果责任（包括停水停电）。商用房移交后，双方应及时核对水、电表用量度数，并补齐所欠全款。合同第九条约定，如乙方未租赁满一年，甲方不予退还乙方的保证金。租赁期满后，乙方无任何违约情况，缴清所有费用后，甲方应在商用房交还后七日内全额退还乙方保证金，本合同随即终止。如乙方要求继续租赁，应当在租赁期满前两个月向甲方提交正式书面申请，甲方如果决定继续出租商用房，应在同等条件下，优先租给乙方并重新签订新的租赁合同。2018年9月27日，苏州中岚外包服务有限公司向昆山市玉山镇思盛图文设计中心发送一份“解除房屋租赁合同通知书”，称1、昆山市玉山镇思盛图文设计中心不能提供房产证原件，导致苏州中岚外包服务有限公司昆山分公司不能办理公司相关经营证照；2、昆山市玉山镇思盛图文设计中心无法开房租发票，导致苏州中岚外包服务有限公司一直无法正常入账，影响正常的执照年审；3.昆山市玉山镇思盛图文设计中心提供的房产证复印件地址与实际租赁地址不符；4.昆山市玉山镇思盛图文设计中心拒绝提供具备转租资格的资料。鉴于以上原因，苏州中岚外包服务有限公司于2018年9月20日停止使用涉案房屋，并依法向昆山市玉山镇思盛图文设计中心发出了解除合同通知书，并要求昆山市玉山镇思盛图文设计中心收到函的7日内退还剩余房租10850元及押金16000元，共计26850元。双方一致确认涉案的租赁合同于2018年9月28日解除。另查明：涉案房屋的所有权和土地使用权人为詹永翰。2018年5月9日，苏州中岚外包服务有限公司向昆山市玉山镇思盛图文设计中心支付租金46500元、押金16000元。双方对于物业费的计算标准0.22元/㎡/天无异议。对于反诉诉请的2018年5月8日至2018年9月27日的电费3029元，苏州中岚外包服务有限公司无异议。再查明：苏州中岚外包服务有限公司的法定代表人冒岚与昆山市玉山镇思盛图文设计中心的负责人褚某于2018年5月8日的微信聊天记录中，褚某称：好的没事，你空了看好回我就行了，最主要的内容其实也就是三点，第一是房租付六压二，第二是不能损坏我们的家具和装修，损坏要赔偿，第三是租不满一年不退保证金。冒岚回复称：其他没什么问题，主要就是要加上“甲方提供该房屋的房产证复印件给乙方”，我们每年年审需要。褚某回称：房产证复印件本来就会给你们啊，你们办公司也要用的。冒岚和褚某于2018年9月的微信聊天记录中，褚某称：等我回来了看一下，至于你们是否符合解除条件，我看好了会回复你们。冒岚回复称：好的。2018年10月10日，冒岚发信称：褚先生，你们的房子钥匙我们已经放到物业那边了，解除租赁通知节前也已经寄给你，你看原来你要退我26580，减去物业费8117，你还要退我18463，这样解决就算了，你看今天这个款项能到位吗？不能到位的话，那就只能走法律程序了，我寄给你租赁解除通知函前也是咨询过我们法务的，走法律程序损失的是你，我们无所谓的。上述事实有租赁合同、产权证明、租房协议、律师函、承诺书、委托代理合同以及当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为：苏州中岚外包服务有限公司和昆山市玉山镇思盛图文设计中心之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于本诉诉请的租金，应按照实际承租天数计算后予以返还，为10836元（258元/天*42天=10836元）。关于本诉诉请的保证金，合同第九条约定，如乙方未租赁满一年，甲方不予退还乙方的保证金。按照该条约定，目前并不具备退还保证金的条件，故对苏州中岚外包服务有限公司要求退还保证金的诉请，本院不予支持。关于本诉诉请的利息，因合同于2018年9月28日解除，故原告要求自2019年9月29日起按照银行同期贷款利率计算利息符合法律规定，但应以10836元为基数。关于本诉诉请的违约金，因无证据证明昆山市玉山镇思盛图文设计中心存在违约行为，故违约金不予支持。对于反诉诉请的2018年5月8日至2018年9月27日的电费3029元，苏州中岚外包服务有限公司无异议，故苏州中岚外包服务有限公司应该支付该电费。对于反诉诉请的物业费，按照0.22元/㎡/天的计算标准，建筑面积为154.18平方米，自2018年5月8日算至2018年9月28日，为4884.42元（0.22*154.18*144=4884.42）。对于合同解除之后的物业费，昆山市玉山镇思盛图文设计中心要求苏州中岚外包服务有限公司支付缺乏依据，本院不予支持。对于要求苏州中岚外包服务有限公司分公司停止使用昆山开发区伟业路XX室作为其注册地址，并向昆山市市场监督管理局办理变更登记的反诉诉请，不属本案审理范围，本院不予理涉。对于租金损失和中介费的反诉诉请，因双方系协商一致解除合同，并非苏州中岚外包服务有限公司违约导致合同解除，故昆山市玉山镇思盛图文设计中心要求苏州中岚外包服务有限公司分公司承担租金损失和中介费没有依据，本院不予支持。关于反诉诉请的清洁费，昆山市玉山镇思盛图文设计中心未提供证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山市玉山镇思盛图文设计中心向原告苏州中岚外包服务有限公司退还房租10836元，并支付利息（以10836元为基数，自2018年9月29日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告苏州中岚外包服务有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告苏州中岚外包服务有限公司向反诉原告昆山市玉山镇思盛图文设计中心支付2018年5月8日至2018年9月27日的电费3029元及2018年5月8日至2018年9月28日的物业费4884.42元，合计7913.42元，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回反诉原告昆山市玉山镇思盛图文设计中心的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入对方指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，昆山市玉山镇思盛图文设计中心付款账号：32×××60-34295，苏州中岚外包服务有限公司付款账号：32×××60-34296）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费572元，由苏州中岚外包服务有限公司负担。反诉受理费297元，由昆山市玉山镇思盛图文设计中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  王丽娟人民陪审员  陈玉芳二〇一九年十月二十二日法官 助理  樊 晶书 记 员  张俊宇