青海省互助土族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青0223民初1190号 原告：贾莉，女，1974年5月4日出生，汉族，住青海省大柴旦行委锡铁山镇劳模平方1-3号，农民。 委托诉讼代理人：纪美怡、杨若云，青海竞帆律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：青海闽龙国际物流有限公司，地址：青海省互助县高寨镇高寨大街28号。 法定代表人：范明阳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马春梅，青海观若律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：中国农业银行股份有限公司海东平安支行，地址：青海省海东市平安区平安镇平安路55号。 法定代表人：贾雨龙，系该行行长。 委托诉讼代理人：冯永川、吴永胜，系该单位员工，代理权限为特别授权。 原告贾莉与被告青海闽龙国际物流有限公司（以下简称为“青海闽龙公司”）、中国农业银行股份有限公司海东平安支行（以下简称为“农行平安支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾莉及其委托诉讼代理人纪美怡、杨若云，被告青海闽龙公司的委托诉讼代理人马春梅，被告农行平安支行的委托诉讼代理人冯永川、吴永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾莉向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告青海闽龙公司签署的《商品房买卖合同》；2、依法解除原告与被告农行平安支行签署的《个人购房担保借款合同》，并由被告青海闽龙公司承担解除合同所产生的违约金及损失；3、要求被告青海闽龙公司返还原告已付的购房款495676元、登记费550元；4、要求被告青海闽龙公司向原告支付逾期交房产生的利息56273.92元、违约金4956.76元，合计61230.68元；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年10月24日，原告与被告青海闽龙公司签订《商品房买卖合同》（编号为YS20171830），合同约定：原告购买被告位于互助县海东工业园区平西经济区28号16号楼1-2层的28-883号商铺，建筑面积80.27平方米，套内面积78.3平方米，合同总价款495675元，采用按揭方式付款。合同签订后，原告向被告支付房款493676元、登记费550元，共计496226元。其中240000元是以原告名义贷的按揭贷款，具体是2017年6月1日原告与被告农行平安支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告贷款240000元，借款期限为十年，被告青海闽龙公司为保证人，并以该商铺作为抵押物对该笔借款提供担保。合同生效后，原告按照约定履行了与被告青海闽龙公司的全部付款义务，也履行着与被告农行平安支行签订借款合同中约定的按揭还款义务。按《商品房买卖合同》约定，被告青海闽龙公司应在2016年10月30日前向原告交付合同所属的商品房，同时该合同第十二条约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。并约定因出卖人原因，导致买受人在交付商品房之日起540天内无法取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同并要求返还房款。因被告青海闽龙公司不能按照合同约定时间交付商铺，导致原告购房合同及贷款合同目的均不能实现。此后，原告按合同约定向被告《商品房买卖合同》发函要求解除合同，但被告对此置之不理。 被告青海闽龙公司辩称：2016年10月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，按照该合同第十一条和第十二条的约定，被告在2016年10月30日前将商品房交付给原告，逾期超过90日后，原告有权解除合同，解除合同的，应当书面通知被告。至此，原告的解除权已经产生。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案原告自享有解除权至今近三年，其解除权早已消灭。故原告要求解除合同的诉讼请求不应予以支持。再者，既然合同解除权已经消灭，本案的《商品房买卖合同》依然成立且合法有效，原告主张返还购房款、违约金及登记费的请求，没有事实基础，应当依法予以驳回。另外，按照我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后并不发生返还财产的法律效果，返还财产是合同被确认无效或撤销后的法律效果，原告要求返还财产的诉求同样不能成立。综上，原告基于合同解除返还财产的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。 被告农行平安支行辩称：2017年5月原告提交材料向我行申请贷款，贷款人为原告贾莉，其丈夫党海军为担保人，被告青海闽龙公司为保证人。同年6月该贷款被审批后发放，同年7月起原告逐月予以还款。到2019年4月20日，原告共还款22个月，偿还本金34153.35元、利息23912.55元，尚余205846.65元。如果原告与被告青海闽龙公司之间的《商品房买卖合同》被撤销、解除或被确认无效，且原告偿还清全部贷款本息后才能与我行解除《个人购房担保借款合同》。现不同意解除与原告签订的《个人购房担保借款合同》。 原告贾莉为支持自己的诉讼请求向法庭提交如下证据： 1、2016年10月24日原告与被告青海闽龙公司签订的《商品房买卖合同》复印件1份，证明原告与被告之间建立了房屋买卖合同关系，同时合同约定原告以495675元的价格购买被告位于互助县海东工业园区平西经济区28号16号楼1-2层的28-883号商铺，若被告逾期交房，原告有解除权合同并向被告主张自原告付款之日起按4.75%计算的利息、按全部房款1%计算的违约金，且证明被告无法办理房屋所有权产权证，原告有权解除合同的事实； 2、2017年6月1日原告与被告农行平安支行签订的《个人购房担保借款合同》复印件1份，证明原告与被告之间存在贷款关系及被告青海闽龙公司为该贷款提供担保，并以案涉商铺作为抵押，且约定了具体的还款方式及期限等的事实； 3、2016年6月4日、7月4日、8月4日和2017年6月26日收款收据复印件4份及2016年12月19日登记费票据复印件1份，证明原告按合同约定，已给付全部购房款和登记费的事实； 4、2019年3月19日青海竞帆律师事务所的律师函1份，证明原告向被告青海闽龙公司发出解除《商品房买卖合同》的律师函的事实； 5、中国农业银行交易明细清单及凭证复印件6份，证明原告已经偿还被告农行平安支行部分贷款及利息，且原告主张该部分钱款由被告青海闽龙公司向原告给付的事实。 6、贷款偿还明细表1份，证明原告到2019年5月已偿还给被告农行平安支行贷款本金35794.75元、利息24920.40元，尚欠本金204205.25元未还的事实。 7、诉讼标的计算依据及方法1份，证明原告主张的第二、四项诉讼请求的依据及具体金额的事实。 质证时，二被告对证据1、2和3不持异议，但被告青海闽龙公司认为《商品房买卖合同》第十二条明确规定了解除权的行使，原告未在一年内行使；登记费系代收后交给了财政部门。二被告对证据4，以未收到为由予以否认，且辩解解除权已消灭。对证据5，被告青海闽龙公司不予认可，被告农行平安支行表示可以提供更详细的数据。对证据6，被告青海闽龙公司以银行未盖章确认为由不予认可，被告农行平安支行不持异议，但利息应为24921.20元（原告予以认可），而不是24920.40。证据7，被告青海闽龙公司认为解除借款合同与公司无关，不应由其承担责任并赔偿损失，被告农行平安支行予以认可，但认为商品房买卖合同签订后才签订了借款合同，农行应收取贷款及利息。 被告青海闽龙公司为证明自己的辩解请求，向法庭提供了以下证据： 1、2016年10月24日被告与原告贾莉签订的《商品房买卖合同》复印件1份，证明预定的2016年10月30日交房之日起逾期超过90日未交的，可以行使解除权，且法律规定的解除权为一年，原告的解除权已消灭的事实； 2、交房公告复印件1份，证明被告于2017年6月30日发出交房公告，且被告存在延期交房的违约情形的事实。 质证时，原告对证据1不持异议，但对被告的证明方向持异议，认为合同能证明逾期交房的事实，并不能证明解除权的除斥期间。对证据2，原告对证据的三性不持异议，但对证明方向持异议，认为案涉房屋至今未进行竣工验收和消防验收，故不能交付使用，该公告与法律有悖。被告农行平安支行对证据1和2均不持异议，予以认可。 被告农行平安支行为证明自己的辩解请求，向法庭提供的证据：2017年6月1日与原告签订的《个人购房担保借款合同》复印件1份，证明原被告之间签订借款合同及被告青海闽龙公司为该借款提供担保，并以案涉商铺作为抵押，且约定了具体的还款方式及期限等的事实； 质证时，原被告对该证据均不持异议。 法庭根据双方当事人对证据的质证意见，综合案情分析认定： 原告提供的证据1和被告青海闽龙公司提供的证据1、被告青海闽龙公司2和被告农行平安支行提供的证据，系同一证据，双方当事人均不持异议，能够证明原被告间签订商品房买卖合同、借款合同及合同的具体约定内容，应作为定案的依据予以采纳。原告提交的证据3，二被告不持异议，能够证明原告交纳房款及登记费的事实，予以采信。原告提供的证据4，原被告虽均持异议，但能够证明原告委托职业律师于2019年3月19日向被告青海闽龙公司主张解除合同的事实予以认定。原告提交的证据5、6和7，被告农行平安支行不持异议，被告青海闽龙公司虽持异议，但证据能客观真实反映原告已偿还被告农行平安支行贷款本息和被告青海闽龙公司按合同约定应承担违约责任及具体给付金额的情况，予以采用。被告青海闽龙公司提交的证据2，被告农行平安支行不持异议，原告对证据的三性不持异议，虽对证明方向持异议，但该证据能证明被告于2017年6月30日发出交付房屋的告示，对此予以认可。 本院经审理认定事实如下：2016年10月24日原告与被告青海闽龙公司签订《商品房买卖合同》，被告将自己位于互助县海东工业园区平西经济区28号16号楼1-2层的28-883号商铺出售给原告，总价款为495675元。合同约定：第九条规定的商品房交付条件是1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，买受人付清总房款；第十一条规定的交付时间是出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付商品房的责任是除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方则按1.（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并且买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；第二十条约定的房屋登记是（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，则按1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并且买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息。同时，合同对其他相关事宜进行了明确约定。合同签订后，原告于2016年6月4日、7月4日和8月4日分别给付被告房款50000元、50000元和155676元，共计255676元。2016年12月19日交给互助县房产管理局登记费550元。2017年6月1日原告与被告农行平安支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告青海闽龙公司为保证人，并以该商铺作为抵押物对该笔借款提供担保。合同约定：原告向被告贷款240000元，借款期限为十年。同时，对还款方式、周期、日期和卡号进行了详尽约定。该笔借款发放后，于2017年6月26日交给被告青海闽龙公司。至此，原告应交的房款495675元全部交清。逾期后，原告委托青海竟帆律师事务所于2019年3月19日以律师函解除《商品房买卖合同》，并要求协调解除《个人购房担保借款合同》。到2019年5月，原告已偿还给被告农行平安支行贷款本金35794.75元、利息24921.20元，尚欠本金204205.25元未还。另查明，被告青海闽龙公司于2017年6月30日以公告方式发出交房告知。 本院认为，本案双方争议的焦点是原告贾莉是否有权解除与被告青海闽龙公司签署的《商品房买卖合同》及与被告农行平安支行签署的《个人购房担保借款合同》。就此，根据庭审查明的事实，原告与被告青海闽龙公司于2016年10月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告青海闽龙公司应当在2016年10月30日前向原告交付该商品房，如未按时交付，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告青海闽龙公司。按双方此约定并依据法律规定，原告就合同解除权应当在2017年1月30日之后的一年，即在2017年1月30日至2018年1月30日内行使。但原告委托青海竟帆律师事务所以律师函形式解除《商品房买卖合同》，并要求协调解除《个人购房担保借款合同》的时间却是2019年3月19日，此时原告的解除权已经消灭，且被告青海闽龙公司已于2017年6月30日以公告方式发出交房告知，但原告仍未及时主张权利，故现在原告无权解除合同。因原告的合同解除权已经消灭，本案《商品房买卖合同》依然成立，故原告主张的其他诉讼请求无事实基础，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下： 驳回原告贾莉的诉讼请求。 案件受理费4532元，由原告贾莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。 审 判 长 杨培瀛审判员张文海人民陪审员张启 二〇一九年十月八日 法官助理 乔       有       兴 书 记 员 郭       士       坤