福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初3635号 原告：林祥坚，男，1991年5月4日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林锦、郑彦鑫，福建谨而信律师事务所执业律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一杜会信用代码91350181MA347X24XW。 法定代表人：崔毅，该公司项目总经理。 委托诉讼代理人：刘婧，女，该公司工作人员。 原告林祥坚与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林祥坚的委托诉讼代理人林锦、郑彦鑫，被告恒大公司的委托诉讼代理人刘婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林祥坚向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司立即向林祥坚支付逾期交房违约金21443.4元（按已付购房款总额的2％计算）；2.本案诉讼费用由恒大公司承担。诉讼过程中，林祥坚变更诉讼请求为：1.判令恒大公司立即向林祥坚支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1072170元为基数按每日万分之一自2018年12月1日起计至实际交房之日止，暂计至2019年6月18日为21443.4元）；2.本案诉讼费用由恒大公司承担。事实和理由：2017年10月30日，林祥坚向恒大公司购买位于福清市刘村恒大城第11号楼16层1605单元套房。双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同第六条第二款第3项约定：林祥坚按照银行按揭付款方式支付购房款，林祥坚已依约于2017年7月10日向恒大公司支付首付款共计322170元，并于2017年11月27日与中国农业银行股份有限公司福清市支行（以下简称“农行福清支行”）签订《个人房产抵押贷款合同》，恒大公司为林祥坚的上述银行贷款承担连带保证责任，以担保人身份在上述抵押贷款合同上盖章确认。2017年11月28日，农行福清支行依约将贷款资金750000元以林祥坚购房款名义支付至恒大公司的账户。至此，林祥坚已依约支付全部购房款，履行完毕买受人的所有付款义务。根据合同第八条的约定，恒大公司应于2018年11月30日前将符合交付条件的商品房交付给林祥坚使用；第九条约定，恒大公司未按合同约定期限交房的，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒大公司按日向林祥坚支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。截至本案诉讼，恒大公司仍未向林祥坚交付房产，恒大公司的行为显然属于违约且已给林祥坚造成损失。经林祥坚多次主张权利，恒大公司均未给予合理解决，双方始终无法协商一致。林祥坚认为，根据以上事实，按照双方签订的合同及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，恒大公司应向林祥坚支付逾期交房违约金及逾期交房给林祥坚造成的损失。合同附件六补充协议第六条虽对合同第九条进行了补充约定：逾期超过180日后，林祥坚要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过已付房款的2%。恒大公司按本合同约定承担违约责任时，违约金总额最高不超过合同总价的2%，该条款系格式条款，单方免除了恒大公司责任，使林祥坚权益处于不利状态，应当为无效的格式条款。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对此，林祥坚主张恒大公司应向林祥坚支付自2018年12月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按已付购房款总额为基数,每日万分之一的标准计算,暂计至2019年6月18日的逾期交房违约金为21443.4元），依法应当予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，恒大公司至今未向林祥坚交付房屋，导致林祥坚逾期使用房屋，恒大公司依法应当向林祥坚支付逾期使用房屋期间的损失,林祥坚保留向对方起诉逾期支付房屋使用损失费用的权利。 恒大公司辩称，一、恒大公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应向林祥坚承担违约责任。恒大公司顺延交房系因台风、暴雨等事由，并非故意拖延交房或违约逾期交房。福清恒大城项目所在地连年经历多次台风等极端恶劣天气。根据福清市气象局出具的气象资料（即福清市2016-2018年1月-12月降雨天气统计表和2016-2018年福清台风影响情况）显示，自2016年1月起至2018年12月止，福清恒大城项目所在地遭受暴雨袭击达16天，大暴雨袭击达4天，遭受台风恶劣天气影响时间有51天。在暴雨、大暴雨、台风天气期间需停止作业并切断电源，地方各级政府及住建等相关部门亦明令禁止任何施工行为，导致项目根本无法施工。遭受暴雨、大暴雨、台风等不可抗力影响不能施工，按照合同约定及法律规定可顺延交楼的天数共计71天。根据法律对不可抗力的规定，福清恒大城项目因暴雨、大暴雨、台风天气不可抗力造成逾期交房，依法应予以免除责任。二、即使认定恒大公司存在逾期交房，恒大公司已于2019年4月19日满足交楼条件，逾期交房违约金应计算至涉诉房屋已满足合同第八条约定的交付条件（即2019年4月19日）止。退一步而言，恒大公司已于2019年5月1日向林祥坚寄送交楼通知书，但是林祥坚拒不接收商品房，基于该情形，即使不认定逾期交房违约金计算至涉诉房屋已满足合同第八条约定的交付条件止，逾期交楼违约金也应计算至恒大公司通知林祥坚办理交楼时间（即2019年5月1日）止。三、合同附件六补充协议中第五条是双方真实意思表示，符合法律规定，亦符合违约金“以补偿性为主，处罚性为辅”的原则，且不属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”之情形，应属于合法有效。其一，林祥坚与恒大公司签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。附件六补充协议中第五条之约定，并没有免除恒大公司责任，也没有加重对方责任，更没有排除对方主要权利，该条约定符合法律规定，双方当事人应按该约定履行自己的权利义务；其二，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条之规定，违约金的调整或限制应综合考虑到实际合同履行情况。林祥坚未能完成举证损失的实际存在，相反就目前涉诉房屋价格远远高于购买的价格，林祥坚所获得的利益远远高于其损失，此部分的利益完全可以从其主张的损失中扣除。即，附件六补充协议中第五条的设定，合理的综合考量了双方在履行商品房买卖合同之中的各种因素，完全符合和贯彻违约金“以补偿性为主，处罚性为辅”的原则，应属于合法有效；其三，林祥坚与恒大公司签订的《商品房买卖合同》样式，系住房与城乡建设部、工商行政管理总局拟定的固定文本，而非恒大公司提供的格式文本。该合同文本在商品房买卖交易中被大量采用，出于房地产市场整体的交易稳定性考量，《商品房买卖合同》的条款不应亦不宜认定为无效条款。四、违约责任的一般原则是“以补偿性为主，处罚性为辅”，对于同一违约事实，不能同时主张违约金和损害赔偿，否则，则违反了违约责任原则。另外，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定。本案中，商品房买卖合同已经约定了违约金计算方式，不适用该条款。因此，林祥坚主张逾期使用房屋的损失无法律依据。综上，恒大公司因不可抗力导致顺延交房的行为，不应向林祥坚承担违约责任；即使认定恒大公司存在逾期交房，由于涉案房屋已于2019年4月19日满足合同第八条约定的交付条件，逾期交楼违约金也应计算至涉诉房屋满足交楼条件止，退一步而言，在恒大公司已书面通知交楼的情况下，因林祥坚自身原因未收楼，逾期交楼违约金也金应计算至恒大公司通知林祥坚办理交楼时间止。 经审理查明：2017年10月30日，林祥坚（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定林祥坚向恒大公司购买位于福清市刘村恒大城第11号楼16层1605单元套房，价款总额为1072170元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告，详见附件六（合同附件六第四条约定商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）”，合同第八条及合同附件六同时约定：“如遇下列特殊原因，出双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付林祥坚使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同附件六第五条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”（包括室内装修和配套装修标准）作了补充约定。 合同签订后，林祥坚已按约向恒大公司支付了全部购房款1,072,170元，但是恒大公司未按约于2018年11月30日前向林祥坚交房，林祥坚遂于2019年4月26日提起本案诉讼。诉讼期间，恒大公司委托金碧物业有限公司于2019年5月2日向林祥坚寄送了交楼通知书，通知林祥坚于2019年5月1日办理交楼手续。林祥坚于2019年5月3日收到该通知书后到恒大公司的售楼部交涉交房事宜。因室内装修需要整改等原因，双方未办理交房手续。 另查明，涉案商品房项目于2016年8月18日开工，2018年9月25日取得《电梯安全检验合格证》，2018年11月15日竣工，2019年4月15日取得《建筑工程消防验收意见书》（综合评定工程消防验收合格），2019年4月19日取得《工程竣工验收备案表》。审理中，本院于2019年8月27日组织双方当事人对案涉房屋现场进行勘验，房屋装修部分正在施工中。恒大公司认为该施工属于装修部分维保或者整改施工。 以上事实，有林祥坚提交的居民身份证、工商登记信息、《商品房买卖合同》及其附件、《福建增值税普通发票》、付款凭证、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、58同城房产租赁信息，恒大公司提交的《房地产项目测绘计算书》、《产品出厂质量合格证书》、《建筑工程消防验收意见书》、《工程竣工验收备案表》、《福清恒大城交楼通知书》及快递单、《电梯安全检验合格证》、授权委托书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，本院现场勘验笔录等证据，以及当事人的陈述为证，经本院审查核实，予以认定。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于逾期交房违约问题。双方约定于2018年11月30日前交房，而恒大公司并未如期交房已构成违约。恒大公司于2019年5月2日通知林祥坚交房时，案涉房屋已通过消防验收和竣工验收，毛坯房基本符合合同第八条及合同附件六第四条约定的交房条件。但是，本案合同标的系精装房，合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”作了约定，而交房通知到达林祥坚，直至本院组织双方进行现场勘验时，案涉房屋装修部分尚在施工中并未达到交房条件，无法正常交付使用。何况，恒大公司发出交房通知是在本案诉讼发生之后，系于2019年5月2日投递，却要求业主于2019年5月1日交楼。据此可以判定，恒大公司的主要目的是为了减轻其逾期交房违约责任，并无实际交付房屋的诚意，该通知不足以造成违约金计算日期的终止，恒大公司应于案涉房屋按照合同附件六第十三条约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕后重新通知林祥坚交房。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。据此，恒大公司向林祥坚支付逾期交房违约金应以已付购房款总额1,072,170元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计算至实际交房之日（即案涉房屋按照合同附件六第十三条约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕并重新通知林祥坚交房之日）止。合同附件六第五条虽补充约定逾期超过180日后逾期交房违约金总额最高不超过已付房款的2%，但是该条款系格式条款，且该条款免除了合同第九条约定的违约责任，亦与合同第二十二条的约定相悖，依照合同法第四十条规定该条款应为无效，恒大公司据此无效条款提出的抗辩，本院不予采纳。 关于不可抗力免责问题。诉讼中，恒大公司提交福清市气象局出具《降雨天气统计表》和《2016-2018年福清台风影响情况》，以证明2016年1月至2018年12月间福清恒大城项目所在地共计有71天的暴雨、大暴雨、台风天气，交房时间应顺延71天。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示自2016年1月起至2018年12月止福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天，自2017年1月起至2018年12月止福清暴雨和大暴雨天气12天、台风天气19天。本院认为，恒大公司主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，本院不予采纳。但是在合同期（签订购房合同2017年10月30日至工程竣工2018年11月15日）内，恒大城项目所在地遭遇1.5天台风（玛利亚台风）天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向林祥坚支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1,072,170元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至实际交房之日止，免责1.5天从中扣除）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费336元，由福清恒大置业有限公司负担（款限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  严昌辉 审判员  魏益钦 审判员  王统勇 二〇一九年十月十八日 书记员  刘 玮