广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0502民初2052号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，统一社会信用代码：91450500763062146L，住所地广西北海市北部湾西路27号。 负责人：吴涛，副行长。 委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡振江，广西海鑫律师事务所律师。 被告：韩秀梅，女，汉族，1966年3月15日出生，住址：内蒙古赤峰市林西县。 被告：北海大山房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914505007717033538，住所地北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋103室。 法定代表人：陈大山。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）诉被告韩秀梅、北海大山房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案，依法适用普通程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王启雨、胡振江到庭参加诉讼，被告韩秀梅、北海大山房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行云南路支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告韩秀梅签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判决被告韩秀梅归还原告借款本金272536.37元以及拖欠利息2354.32元（利息暂从2019年1月15日计至2019年2月21日止，以后续计），合计人民币274890.69元；3、判决被告韩秀梅承担原告为实现债权发生的律师费12870.08元;4、判决原告对被告韩秀梅名下的位于北海市银海区江苏路以南上海路西侧大山现代城3幢1单元1904号房屋享有优先受偿权；5、判决被告北海大山房地产开发有限公司对被告韩秀梅的上述债务承担连带清偿责任。 事实与理由：2016年2月4日，被告韩秀梅与原告签订了合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2016)年（0295)号《个人购房借款/担保合同》（证据1)。根据合同约定：被告向原告抵押贷款312000元，用于购买被告北海大山房地产开发有限公司开发建设的北海市银海区江苏路以南上海路西侧大山现代城3幢1单元1904号房屋。合同签订后，原告与被告韩秀梅到北海市住房和城乡建设局办理了房屋抵押登记手续。2016年3月25日，北海市住房和城乡建设局将预购商品房抵押权登记证明书发放给原告，证书载明预告登记权利人是原告，预告登记义务人是被告韩秀梅（证据2)。2016年4月28日，原告按约定将被告所贷款项312000元转入其指定的账户（证据3）。被告韩秀梅从2016年2月4日借款至今，虽一直陆续还款，但从2016年6月15日开始不能按时足额还款，从2019年1月15日起没有再归还借款，截止至2019年2月21日止，被告韩秀梅己经累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，拖欠贷款本金为272536.37元，利息2354.32元，合计人民币274890.69元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第一款约定“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息”的违约条款及原告己多次催收而被告置之不理的事实，原告有权根据《个人购房借款/担保合同个》第十四条第二款的约定，要求被告立即清偿未偿还款项并解除合同。被告未能按照合同约定全面履行其还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条的约定，原告为实现债权所发生的全部费用及律师费均应由被告韩秀梅承担。根据《个人购房借款/担保合同》第十八条的约定，被告韩秀梅依法将其借款所购买的北海市银海区江苏路以南上海路西侧大山现代城3幢1单元1904号房屋抵押给原告，即原告对该房地产享有抵押权及优先受偿权。被告大山公司至今未将抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件正本及其他权利证书交原告收执。因此，根据《个人购房借款/担保合同》第十、第二十条的约定，被告大山公司对上述债务承担连带清偿责任。为此，原告以被告侵犯其合法权益为由向本院提起诉讼。 被告韩秀梅、北海大山房地产开发有限公司均没有提交书面答辩状及证据材料，亦未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韩秀梅、北海大山房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。 经审理查明：2016年2月4日，原告工行云南路支行（贷款人）、被告韩秀梅（借款人、抵押人）、被告北海大山房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2016）年（0295）号），主要约定：被告韩秀梅向原告贷款312000元用于购买坐落于北海市西侧大山现代城3幢1单元1904号房屋，贷款期限为15年，贷款利率以中国人民银行发布的同期同档次贷款利率为基准上浮5%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，并按月等额本息还款；借款人未能按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用或解除合同；贷款人为实现合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费等由借款人承担；被告韩秀梅以其购买的北海市西侧大山现代城3幢1单元1904号房屋作为抵押物提供担保，担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名：北海大山房地产开发有限公司，账号：21×××59，开户行：中国工商银行股份有限公司；借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户作为还款账户：账号：62×××14，户名：韩秀梅；保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同还有其他相关约定。 合同签订后，原告与被告韩秀梅到北海市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记手续，原告领取了登记时间为2016年3月25日的《房屋预告登记证明》（N北房预2016字第015486号），该证明书载明：预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，预告登记义务人为韩秀梅，房屋坐落于北海市西侧大山现代城3幢1单元1904号，借款金额为312000元，债务履行期限：2016年3月至2031年3月，债务人为韩秀梅。 2016年4月28日，原告依约将贷款312000元转入被告韩秀梅指定的银行账户。被告韩秀梅一直陆续还款，但都没有按约定还本付息。现原告主张被告韩秀梅自2016年6月15日开始没有按照合同约定向原告偿还贷款本息，截至2019年2月21日，被告韩秀梅共拖欠贷款本金272536.37元、利息2354.32元为由，诉至本院，提出以上诉讼请求。 原告于庭审中向本院确认案涉房屋未办理正式抵押权登记手续。 另查明，为实现本案债权，原告支出律师代理费12870.08元。 本院认为：原告工行云南路支行与被告韩秀梅、北海大山房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》是三方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案原告已依约将借款发放给了被告韩秀梅，已履行了出借义务，但被告韩秀梅未按合同约定履行还款义务，被告北海大山房地产开发有限公司亦不履行连带保证责任，致使原告不能实现贷款合同目的，被告的行为已构成违约。依据三方签订的合同约定，原告有权解除三方签订的《个人购房借款/担保合同》并要求被告韩秀梅立即清偿未偿还的贷款本息及其为实现本案债权支出的相关费用，故原告要求解除三方签订的《个人购房借款/担保合同》及要求被告韩秀梅立即偿还相应贷款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求对被告韩秀梅名下位于北海市西侧大山现代城3幢1单元1904号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因被告韩秀梅对其名下所有的位于北海市西侧大山现代城3幢1单元1904号房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记，未办理正式抵押权登记，原告对该房屋并没有取得抵押权，故对于原告诉请要求对该房屋的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 被告北海大山房地产开发有限公司作为保证人在《个人购房借款/担保合同》签字盖章对被告的借款承担阶段性保证责任，且案涉房屋未办理正式抵押权登记手续，原告要求被告北海大山房地产开发有限公司对被告韩秀梅的上述债务承担连带清偿责任，有事实与法律依据，本院予以支持。被告北海大山房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告韩秀梅追偿。 关于原告主张的律师费12870.08元，因当事人已在三方签订的《个人购房借款/担保合同》中对该费用的负担作了明确约定，且该费用已实际发生，故对于原告的该项诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告韩秀梅、北海大山房地产开发有限公司于2016年2月4日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2016）年（0295）号）； 二、被告韩秀梅偿还借款本金272536.37元及利息2354.32元[利息暂从2019年1月15日计至2019年2月21日，以后按《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2016）年（0295）号）约定的执行标准自2019年2月22日起计至还清借款之日止]给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告韩秀梅支付律师代理费12870.08元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 四、被告北海大山房地产开发有限公司对被告韩秀梅的上述债务承担连带清偿责任，被告北海大山房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告韩秀梅追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费5616.41元，公告费260元，由两被告共同负担（该费用原告已向本院预交，两被告在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5616.41元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  张伟兰 二〇一九年十月二十九日 法官 助理  陈晓雯 书 记 员  熊谋华