广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初591号 原告：北海桥安房地产开发有限公司，住所地北海市广东路105号恒昌商业广场1105号。组织机构代码：MA5KXY6A-7。 法定代表人：王鸿，总经理。 委托代理人：林薇，广西现城律师事务所律师。 被告：北海南光企业集团公司，住所地北海市贵州路经协大厦。注册号：4505001288523。 法定代表人：彭毓川，总经理。 第三人：广西北海外贸机械设备公司，住所地北海市四川路（外贸大厦一楼）。组织机构代码：19930992-8。 法定代表人：何善福。 原告北海桥安房地产开发有限公司（以下简称桥安房产公司）诉被告北海南光企业集团公司（以下简称南光公司）、第三人广西北海外贸机械设备公司合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月16日公开开庭审理。后因案情复杂，转为普通程序于2018年10月24日公开开庭进行审理，原告桥安房产公司的委托代理人林薇到庭参加诉讼，被告南光公司、第三人广西北海外贸机械设备公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告桥安房产公司提出如下诉求：1、请求确认登记在被告北海南光企业集团公司和广西北海外贸机械设备公司（原名称广西机械设备进出北海分公司）名下位于北海市西侧，北国用（1995）第1001178号国有土地使用权证项下1066.739平方米土地使用权及地上建筑物中由被告北海南光企业集团公司享有的权益份额（价值1680000元）归原告所有；2、判决被告协助办理上述份额产权过户登记手续，过户费用由原告承担。3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由如下：原告于2017年6月9日受让了北海润第房地产开发有限公司（以下简称润地公司）对广西北海外贸机械设备公司享有的债权[见证据1（2017）桂05执64号《执行裁定书》]。原告受让了润地公司债权后，经与被告南光公司协商，双方于2017年6月28日签订权益份额转让的《协议书》（见证据2《协议书》），被告南光公司同意将其享有案涉土地使用权及地上建筑物中的全部权益份额转让给原告。原告于2017年6月28日支付1680000元给被告南光公司（见证据3《收条》），但被告至今没有履行将享有权益份额转让给原告。为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 第三人广西北海外贸机械设备公司提交书面意见如下：关于原被告就案涉的项目权益转卖协议，该协议是一份违反法律法规，不真实且无效的协议，意见如下：一、被告南光公司是深圳市南光集团股份有限公司的下属公司。2004年3月31日，深圳市南光集团股份有限公司召开第三届董事会第十四次会议，会议决议公告：同意注销北海南光企业集团公司。北海南光企业集团的资产，由深圳中航公司统一处置。北海南光企业集团公司于2004年10月13日因逾期不年检被工商部门吊销营业执照。（深圳南光企业集团股份有限公司于2007年11月23日变更企业名称为：深圳中航地产股份有限公司）北海南光企业集团公司被主管公司注销，同时被工商部门吊销营业执照已十多年，现在，被告在未取得主管单位深圳市中航地产股份有限公司的任何委托和授权，启用原北海南光企业集团公司的印章与原告签订权益转卖协议，存在着不合法性和真实性。被告主管公司在注销北海南光企业集团公司的时候，印章应该是收回公司管理处置的。 北海南光企业集团公司，在未取得深圳中航地产股份有限公司的任何委托和授权，启用北海南光企业集团公司的公章是有异议的，另外协议双方的法人代表没有签字认可。被告公司的法人代表彭毓川的联系电话都是别人，因此，我认为应该与被告“转让权益”是无效的。 北海南光房地产集团公司，是深圳中航地产股份有限公司的下属企业，同属国有控股企业，北海南光企业集团公司，在北海主管单位应属北海建设委员会和国有资产管理委员会，北海南光企业集团公司的所有资产和权益均属国有资产范畴，根据国有资产的有关规定，对国有资产进行拍卖，转让、出售、兼并、联营，清算等类似处置行为，必须履行严格的评估及审批程序。本案中的被告在合作方没有对工程项目清算清楚，又未履行任何报批、审批手续，私下把国有资产转卖，这是违法的，这个协议是无效的。 原被告之间的项目权益转卖协议是违反法律规则的，本项目是北海外贸机械设备公司与北海南光房地产开发公司共同开发的项目，由北海外贸机械设备公司出地，出资50万元，项目审批工程十二层办公大厦。但北海南光动工到第三层框架停工至今。双方对项目工程未进行过清算。被告在未告知和征得合作方同意的情况下，单方把合作项目权益转卖给原告，明显违反了法律规定，《合同法》第80条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。《合同法》第84条规定，债务人将合同义务全部或部分转让给第三人的，应当经债权人同意。《合同法》第88条规定：当事人经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。但本案，被告将合作项目转卖，既未告知合作方，也未征得合作方的同意，合作方只是在原告起诉庭审时，才得知被告项目转卖事宜。庭审后，被告于2018年1月17日给合作方寄来一份优先购买权通知函。被告于2017年6月28日于原告签订权益转让协议，同日开白条收原告168万元。2018年1月28日才给合作方发优先购买权函，而且联系电话还不是被告的法人代表彭毓川的电话，是别人的电话，由此可见，被告和原告所谓“项目权益转卖”既存在违反法律法规，又存在虚假性。 原被告的权益转卖协议，项目是十二层大楼，但北海南光房地产开发公司只建到第三层框架停建，现在被告转卖的权益不是大楼，而是土地，土地是国家的，我们只有使用权，没有买卖权，大楼未建成要将土地作权益转卖，必须征得土地部分审批和办理合法的手续。我们的项目用地，土地局专门发文[北土批字（1994）133号文规定]，该宗土地是供北海外贸机械设备公司与北海南光企业集团公司合作建设CMEC工程的用地。明确规定该宗土地今后如需转让、出租、抵押，合作开发及改变用途，必须报经土地局批准。还有[北土批字（1994）133号、（1992）94号文复印件]，被告在未办理任何报批，审批等合法手续，私下转卖权益协议，是违反政策法规的。 北海南光企业集团公司，属深圳中航地产股份公司的下属公司，属国有控股公司。北海南光企业集团公司在未取得深中航地产股份公司的任何委托和授权，启用原北海南光企业集团公司的行政章，开白条收原告转卖权益款168万元，没提供合法的财务收款凭证，没有收款人。原告也没有提供有效的付款凭证。开具白条收款，明显是偷税行为。我相信，深圳中航地产股份公司，有着严格的管理制度，绝不允许下属公司做出如此犯法的事，我还相信北海南光集团公司的法人代表彭毓川没有知道转卖权益协议事宜，因为协议法人没有签字，协议提供的法人彭毓川的联系电话159××××2266是另有其人的电话，寄给合作方优先购买权益函的联系电话也是别人的，如此违规违法虚假不真实的权益转卖协议，集中反映出是有人想通过法院把这个不合法的项目权益转卖，通过法院的判决转化为合法的交易，把国有资产流失到私人手上。为此，请求法院依法判决被告的权益转卖协议属无效协议。 被告南光公司、广西北海外贸机械设备公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。 经审理查明，1992年8月25日北海市土地管理局向广西机械设备进出口北海分公司出具北土批字[1992]94号《关于广西机械设备进出口公司综合用房用地的批复》，主要载明经审查研究并报市人民政府批准，同意有偿出让位于苏屋村东面、白虎头公路西侧的2700平方米国有土地的使用权给你公司…自批准用地之日起六个月内必须依法使用土地，逾期则按《北海市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》的有关规定收取土地闲置费，逾两年不使用则依法收回土地使用权，注销土地使用证，并不得擅自改变土地使用性质，否则，将按违法占地处理。 1993年5月4日广西机械设备进出口北海分公司（甲方）与被告南光公司（乙方）签订《关于联合修建CMEC工程的协议书》一份，载明为了支持北海发展机械设备进出口事业，广西机械设备进出口北海分公司（以下简称甲方）与北海南光房地产开发公司（以下简称乙方）就联合建造机械设备公司综合用房及附属设施（简称CMEC工程）达成如下协议：一、甲方以位于兴桂路东规划干道南120米处的四亩土地与乙方合作共同开发，其中2.4亩住宅楼土地使用权转让给乙方，办理手续及费用由甲方承担。1.6亩办公楼用地则与乙方共同兴建十二层办公楼壹幢。1.6亩合作转户费用由甲乙方承担，土地契证及报建手续由乙方保存；二、甲方负责办公楼投资人民币50万元（含1.6亩土地所发生的全部费用，如土地费、水电配套及杂用费等等）。合作后1.6亩土地为双方共同所有（最后按分房比例分割）。办理房产证费用按分割面积各自承担；三、乙方负责办公楼建筑及全部工程投资（包括图纸设计、报建、水电、消防、电梯及今后的水电增容费用等）；四、办公楼竣工后的分割：一、一、二层产权归甲方所有，地下室及其余楼层的产权归乙方所有。办公楼的设计方案须经双方确认，并作为本合同不可分割部分。一、二层的建造标准须达设计图纸的要求，甲方以此作为分割验收标准，该协议还约定了其它内容。 1994年10月19日北海市土地管理局向广西机械设备进出口公司北海公司出具北土自[1994]133号《关于广西机械设备进出口公司北海公司合作开发国有土地的批复》，载明报来关于要求合作开发国有土地的报告已收悉。根据《北海市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，经研究，同意你公司把坐落于苏屋村东，旧白虎头西侧的1066.739平方米国有土地与北海南光企业集团公司合作开发，该宗土地完成投资开发后土地使用权属归双方共有。土地使用年限从1994年10月19日起至2043年3月29日止，约四十九年。土地用途为综合用地，该宗土地今后如需转让、出租、抵押、合作开发以及改变土地用途时，必须报经我局批准，否则，按有关政策法规予以处理。 1995年3月31日位于北海市，用地面积为1066.739平方米的土地登记在被告南光公司与第三人广西机械进出口公司北海分公司名下，土地使用权证号为：北国用（1995）字第1001178号。 2017年6月28日原告桥安房产公司（乙方）与被告南光公司（甲方）签订《协议书》一份，主要约定由乙方受让甲方位于广西壮族自治区北海市海城区苏屋村东、旧白虎头路西侧，北国用（1995）字第1001178号国有土地使用权证项下1066.739平方米土地使用权及地上建筑物中持有的所有份额权益；转让价款：甲方将转让标的按1680000元的价格转让给乙方，甲方收到全部转让款后，乙方即拥有甲方名下的上述权益，并协助乙方办理相关权益转让事项，确保权益的顺利交接和过户。产权份额变更登记手续费用由乙方承担；支付方式：乙方于本协议签订之日将1680000元支付给甲方，由甲方向乙方出具收据等内容。签订合同当日，原告桥安房产公司主张通过现金的方式向被告南光公司支付了全部款项1680000。被告南光公司同时向原告出具《收款收据》一份，载明“今收到北海桥安房地产公司交来购买我公司在北海机械大厦[CMEC]项目中权益款人民币1680000元”。 在诉讼过程中，经本院依法发函调查，北海市人民政府国有资产监督管理委员会于2018年11月26日回复北国资函[2018]146号《北海市国资委关于涉案土地问题协查的复函》，载明贵院《协助查询函》及相关附件收悉。经了解，北海南光企业集团公司和广西机械进出口北海分公司均未纳入我委监管范围，我委未对其履行出资人职责，不能判定涉案土地的资产性质。 另查明，广西机械设备进出口公司北海分公司更名为广西北海外贸机械设备公司。2018年1月17日被告南光公司向第三人广西北海外贸机械设备公司发出《优先购买权通知函》，载明“我公司拟转让位于广西北海市海城区西侧，北国用（1995）字第1001178号国有土地使用权项下1066.739平方米土地使用权及地上建筑物中我司所持有的所有份额权益。为保障贵公司优先购买权，我司特郑重通知贵司：若贵司有意行使优先购买权并决定购买我司所持有的份额权益，请贵司接到本通知函之日起七日内书面通知我司，在同等价格和条件下，贵司的优先购买权将得到充分保障。若贵司未能于上述日期内书面通知我司，并明确表示要求购买的，视为贵司放弃优先购买权”。 再查明，2004年4月27日被告南光公司（甲方）与案外人包秀英（乙方）、朴文东（丙方）、丁靖华（丁方）、宋桂艳（戊方）五人签订《协议书》一份，主要约定上述各方就甲方解除与乙方、丙方、丁方、戊方之间的劳动合同关系即补偿等相关事宜，经协商一致达成一致意见等内容。 同日，被告南光公司（甲方）与案外人包秀英（乙方）、朴文东（丙方）、丁靖华（丁方）、宋桂艳（戊方）五人达成《纪要》一份，主要约定五方当事人于2004年4月27日签订协议书，决定自2004年5月1日起解除甲方与乙方、丙方、丁方、戊方的劳动合同关系，并且甲方给予四方（乙方、丙方、丁方、戊方）的补偿事宜也解决完毕，现就甲方将佳鑫小区十套房屋交付给四方成立的有限责任公司使用、经营等事宜，达成如下纪要：甲方决定将甲方在CMEC项目中的相关权益按现状转让给四方成立的有限责任公司享有。四方在成立的有限责任公司在实现上述权益时，应该取得甲方的具体授权并不得损害甲方的合法权益的行为。如果过损害了甲方的合法权利给甲方造成损失的，甲方有权收回该项目权益另行处理等内容。 2005年1月31日丁靖华（甲方）与包秀英（乙方）、宋桂艳（丙方）签订《资产置换协议》一份，主要约定依据2004年4月27日朴文东贺甲乙丙共四方与北海南光企业集团公司所签订纪要及2004年5月9日四方所签协议书，甲乙丙三方达成如下协议：…三、上述股权置换完毕后，甲乙丙三方在14套房屋及CMEC项目，分别持有以下股权：（1）14套房屋：甲方持有28.59%股权；乙方持有29.37%股权；丙方持有15.04%股权；（2）CMEC项目：甲方持有6%股权，乙方不再持有股权，丙方持有67%的股权等内容。 深圳市南光（集团）股份有限公司于2007年11月23日更名为深圳中航地产股份有限公司。深圳中航地产股份有限公司于2010年3月22日出具《证明》一份，载明：一、北海南光企业集团为安置企业改制下岗职工将原北海市南光企业集团名下的CMEC项目中相关权益转让给宋桂艳、丁靖华、包秀英、朴文东四人情况属实、有效；二、深圳中航地产股份有限公司作为北海南光企业集团的股东，同意上述四人在适当时将CMEC项目中相关权益（以《补偿协议》为准）转让给第三方；三、深圳中航地产股份有限公司同意协助上述四人办理相关权益变更手续。 本院认为，案涉土地是原由第三人通过出让的方式取得，后第三人用以案涉土地与被告南光公司合作开发，案涉土地已经登记在第三人与被告南光公司名下，为两者共有。经本院发函至北海市人民政府国有资产监督管理委员，从国资委的复函内容可知，国资委未对被告南光公司履行出资人职责，不能判定涉案土地的资产性质。从本案所查明的事实可知，被告南光公司原由案外人深圳中航地产股份有限公司[原为：深圳市南光（集团）股份有限公司]出资设立，深圳中航地产股份有限公司在对被告南光公司的原职工进行改制安置时，将案涉土地所在的CMEC项目中相关权益转让给了案外人宋桂艳、丁靖华、包秀英、朴文东四人，而该四人对于以被告南光公司的名义处置案涉土地权益无异议，为此，被告南光公司有权处置现还登记在其名下的案涉土地权益。从被告与第三人于1993年5月4日签订《关于联合修建CMEC工程的协议书》的内容可知，双方实际上是对于修建好的房屋进行按份共有，但现案涉项目并未实际完工，双方所约定的份额实际已是不明确，依据《中华人民共和国物权法》第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”，为此，被告与第三人对于案涉项目实为等额共有。依据《中华人民共和国物权法》第一百零一条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权”的规定，现第三人未在合理的期限内享有优先购买权，为此，被告有权将其份额转让给他人。综上，原被告双方于2017年6月28日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。原告主张其已经按约向被告支付了全部款项，有被告南光公司所出具的收款收据予以佐证，被告未到庭参加诉讼，应自行承担不利的法律后果，为此，对于原告的该项事实主张本院予以认可。综上，对于原告请求确认登记在被告南光公司和第三人名下位于北海市旧白虎头西侧的1066.739平方米[权属证号：北国用（1995）第1001178号]国有土地使用权及地上建筑物由被告享有的权益归原告所有以及协助将该份额过户登记至起名下于法有据，本院予以支持。 对于第三人抗辩称原北海市土地管理局在1994年10月19日向广西机械设备进出口公司北海公司出具北土自[1994]133号《关于广西机械设备进出口公司北海公司合作开发国有土地的批复》中明确案涉土地的转让等须经该局批准，否则，按有关政策法规予以处理，原被告所签订的上述《协议书》未经行政部门的批准，违反政策法律的规定。本院认为一方面案涉土地项目是经第三人通过出让的方式取得，具备转让的条件；另一方面被告将案涉土地的使用权及相关的权益转让给原告并未违反法律法规的效力性强制性规定。综上，第三人的上述抗辩本院不予认可。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零四条、第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认登记在被告北海南光企业集团公司和第三人广西北海外贸机械设备公司（原名称“广西机械设备进出口公司北海分公司”）名下位于北海市旧白虎头西侧的1066.739平方米[权属证号：北国用（1995）第1001178号]国有土地使用权及地上建筑物由被告北海南光企业集团公司享有的权益归原告北海桥安房地产开发有限公司所有； 二、被告北海南光企业集团公司协助将上述份额产权办理过户至原告北海桥安房地产开发有限公司名下，所需办证费用由原告自行承担。 案件受理费19920元，由被告负担（该款原告已预交，两被告在本案判决生效之日起十日内返还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费19920元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  劳祥凤 二〇一九年十月十一日 书 记 员  余丽婷