文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0102民初5429号原告：陈礼娟，女，1989年5月27日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告：何江，男，1983年4月4日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。共同委托诉讼代理人：游小强，重庆山语律师事务所律师。被告：陈莉娅，女，1990年5月28日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：邓志鹏，重庆新合律师事务所律师。被告：谢露，男，1986年4月7日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：郭尧，重庆新合律师事务所律师。原告陈礼娟、何江与被告陈莉娅、谢露房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈礼娟、何江及其共同委托诉讼代理人游小强，与被告陈莉娅的委托诉讼代理人邓志鹏、被告谢露的委托诉讼代理人郭尧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈礼娟、何江向本院提出诉讼请求：判令陈莉娅、谢露返还陈礼娟、何江房款179648.5元，支付陈礼娟、何江从2019年2月15日起至付清时止按200元/天计算的违约金。事实和理由：2017年12月21日，陈礼娟、何江与陈莉娅、谢露签订《买卖协议》约定：陈礼娟、何江从陈莉娅、谢露处购买位于重庆市涪陵区XX大道X段XXX号XXXXXX一期XX栋X-X的建筑面积为86.96平方米的总金额为52万元的房屋一套。协议签订后，陈礼娟、何江于2017年12月21日前支付第一笔房款10万元，2018年3月26日前支付第二笔房款12万元，2019年2月15日前支付第三笔房款27.6万元。第三笔房款是直接支付给陈莉娅用于偿还银行解除抵押用，却被陈莉娅挪作他用未清偿银行债务。经陈礼娟、何江催促，陈莉娅才出具承诺书承诺在2019年4月30日前归还解押款27.6万元，后只归还10万元，剩余17.6万元未还。陈礼娟、何江为维护自己合法权益，被迫又拿出17.6万元清偿银行解押款，加上两个月的银行按揭款3648.5元，共计179648.5元。后陈礼娟、何江催款无果。陈莉娅辩称，本案房屋的解押款由陈礼娟、何江负担，陈礼娟、何江将解押款27.6万元支付至陈莉娅账户属实，陈莉娅于2019年5月7日向陈礼娟、何江归还了解押款10万元。讼争房屋于2019年7月11日已办理过户，本案不应再计算违约金，本案基础法律关系也不是房屋买卖合同纠纷。根据房屋买卖协议，陈礼娟、何江还应支付购房尾款1.3万元，因此即使陈莉娅应归还解押款，也应扣除1.3万元尾款。谢露辩称，本案的案由应为不当得利纠纷。本案产生的原因是房屋解押款应当由陈礼娟、何江支付，但陈礼娟、何江支付了两次解押款，第一笔解押款因陈莉娅的挪用导致房屋没有办理过户，此时陈莉娅尚欠陈礼娟、何江的款项构成不当得利。讼争房屋即涪陵区XX路XXX号XXXXXXXX-X-X号是陈莉娅的个人婚前财产，因此谢露无权也不该对该房屋的买卖行为承担任何权利义务，该房屋的买卖、解押、过户等都是陈莉娅的个人行为。陈礼娟、何江将解押款支付给陈莉娅，陈莉娅将该款用去赌博还账，谢露不应承担还款责任。本院经审理认定事实如下：2016年10月，陈莉娅贷款购买位于重庆市涪陵区XX大道X段XXX号XXXXXX一期XX幢X-X号房屋，并用所购房屋为银行办理抵押登记。2017年1月16日，陈莉娅与谢露登记结婚。2017年12月21日，陈莉娅、谢露作为甲方与陈礼娟、何江作为乙方签订《买卖协议》约定：“陈莉娅、谢露出售涪陵区XX大道X段XXX号XXXXXX一期XX幢X-X建筑面积为86.96㎡住宅一套给乙方陈礼娟、何江，总额为52万元，于2017年12月22日前由乙方付甲方10万元房款，于2018年3月30日前乙方再付甲方12万元。银行按揭由乙方按时还款（每月15号由乙方按时打给甲方按揭款），于2019年4月30日前完成过户手续，再支付甲方尾款1.3万元。该房源在未过户期间，甲方如违约必须一次性支付乙方违约金25万元，并退还所交费用。乙方如违约，甲方概不退还所有已交房款。于2017年12月22日起，该房源由乙方自行处理以及买卖。解押费用由甲乙双方共同承担，过户所有费用由乙方承担。”当日，陈莉娅、谢露作为收款人给陈礼娟、何江出具一张收条载明：“今收到陈礼娟、何江购买涪陵区XX大道X段XXX号XXXXXX一期XX幢X-X建筑面积为86.96㎡住宅一套的房款7万元整。”陈礼娟、何江还于2017年12月16日、2017年12月21日转账谢露3万元、1万元，共计转账4万元。陈礼娟、何江陈述收条7万元中有1万元是定金，第一期购房款是现金支付6万元，微信转账4万元。2018年3月25日，陈礼娟转账谢露7.4万元。2018年3月26日，何江转账陈莉娅4.6万元。2018年3月26日，陈莉娅、谢露出具一张收条载明：“今收到陈礼娟XXXXXX-X-X部分房款12万元整。”陈礼娟、何江按约支付第二期购房款。从2018年1月起至2019年1月期间，陈礼娟、何江每月按时支付讼争房屋按揭款给陈莉娅，再由陈莉娅偿还银行。2019年2月15日，何江转账陈莉娅27.6万元。当日，陈莉娅作为收款人给陈礼娟、何江出具一张收条载明：“今收到陈礼娟、何江购买涪陵区滨江XXX段XXX号XXXXXX一期XX幢X-X建筑面积为86.96㎡住宅一套的房款27万元整，实时转账金额为27.6万元整。”该款是陈礼娟、何江为办理房屋产权过户而支付用于清偿银行贷款解除房屋抵押用，但陈莉娅在收到该笔款项后未清偿银行剩余贷款。约一周后陈礼娟、何江发现该情况，找到陈莉娅出具了《承诺书》载明：“本人陈莉娅因挪用何江购买XXXXXX-X-X号房屋解押款一事作如下承诺，并愿承担相关法律责任。1.必须在2019年4月30日前归还解押款27.6万元，此房全款已付清。2.必须提供买房过户的所有证件和资料。3.如不按时归还解押全款额，必须承担违约金每天200元直到还清为止。4.如因本人4月30日未完成承诺引起法律纠纷和一切费用，本人愿全权承担。”该份承诺落款时间写为2019年2月15日。对于《承诺书》中没有谢露的名字的原因，庭审中陈礼娟、何江陈述找过谢露，但谢露说有事没来就没签到字，谢露陈述不知情。后陈莉娅返还陈礼娟、何江10万元。2019年2月至5月期间，讼争房屋的按揭款由陈莉娅支付。根据庭审中陈莉娅提交的贷款还款流水显示：陈莉娅于2019年2月19日还第25期本金857.95元、利息955.44元，2019年4月17日还第26期本金860.93元、利息952.46元、罚息4.18元、复利4.63元，2019年5月6日还第27期本金863.92元、949.47元、罚息2.4元、复利2.64元，2019年7月9期还第28期本金866.92元、利息946.47元、罚息7.52元、复利8.22元，2019年7月9日还第29期本金869.93元、利息943.46元、罚息2.87元、复利3.11元，2019年7月9日还第30期本金270956.62元、利息626.96元。2019年7月9日，陈莉娅与谢露离婚。当日，陈礼娟、何江找到陈莉娅、谢露，将讼争房屋两个月的按揭款本金、利息、罚息、复利3648.5元以及剩余的房贷款本金、利息272530.05元，共计276178.55元交付陈莉娅，四人前往银行办理还款手续。在清偿完银行债务后，讼争房屋于2019年7月11日办理过户至何江名下。庭审中陈莉娅、谢露陈述，陈莉娅于2019年2月15日收到解押款后，将款项用于网上赌博。谢露陈述，陈莉娅因赌博行为致一房多卖，已被银行和其他买家多次起诉。从谢露提交的借记卡交易明细显示，陈莉娅于2019年2月15日收到何江转账27.6万元后，收款账户至2019年3月9日进账357599.1元，支出633601.57元，其中转账支出陈莉娅另外账户22万元，跨行转账支出5万元。陈礼娟、何江陈述违约金是根据《承诺书》的约定来主张。上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，以及陈礼娟、何江提交的买卖协议、收条、微信转账记录、邮储银行凭证、建设银行客户回单、农业银行交易明细单、微信聊天记录、承诺书、农业银行业务凭证、房屋产权证，陈莉娅提交的商品房买卖合同、抵押贷款合同、个人购房担保借款合同、房屋产权证、发票、贷款还款流水、结婚证、离婚证、离婚协议、农业银行流水、不动产登记资料，谢露提交的商品房买卖合同、抵押贷款合同、发票、贷款还款流水、房屋产权证、结婚证、离婚证、离婚协议、农业银行交易明细清单、收条、承诺书、借记卡交易明细等证据在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，陈莉娅与谢露在夫妻关系存续期间，共同作为出卖人将陈莉娅婚前按揭贷款所购房屋卖于陈礼娟与何江。在办理完毕房屋产权过户手续前，陈礼娟与何江按照与陈莉娅、谢露签订的房屋买卖协议按时履行付款义务，双方约定在2019年4月30日前完成过户手续，陈礼娟、何江为此于2019年2月15日支付27.6万元给陈莉娅专门用于清偿银行贷款本息办理解除抵押登记，而陈莉娅却未按约将款项用于清偿银行债务而挪作他用，致买房人的合同权利面临难以实现的困境。此后，为促成合同目的实现，防止因卖方违约可能造成的损失进一步扩大，陈礼娟与何江采取了各种积极措施，陈礼娟、何江为买房超出约定多付给出卖人的款项，出卖人应返还。谢露抗辩讼争款项为陈莉娅个人的不当得利之债，但是买卖双方未约定购房款需支付给陈莉娅、谢露中某一人，实际在买卖过程中陈莉娅与谢露均有收取购房款的行为，对于买卖双方而言，陈礼娟、何江支付购房款给陈莉娅或者谢露都可视为对陈莉娅与谢露双方的给付，则作为出卖方的陈莉娅、谢露对于多支付的购房款均具有返还义务，故本院对谢露的抗辩理由不予采纳。陈礼娟、何江多支付的款项为176178.55元（176000元+276178.55元-276000元）。根据约定，办理完过户手续后买方还应支付尾款1.3万元，可从前述返还款中扣除。则陈莉娅、谢露还应连带返还陈礼娟、何江房款163178.55元（176178.55元-13000元）。关于陈礼娟、何江主张的违约金，陈礼娟、何江在2019年7月9日发生了多付购房款的情况，本院依法确认陈莉娅、谢露应支付163178.55元从2019年7月9日起至付清时止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的资金占用损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈莉娅、谢露在本判决生效后10日内连带返还陈礼娟、何江购房款163178.55元，并支付该款从2019年7月9日起至付清时止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的资金占用损失。二、驳回陈礼娟、何江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4452元，减半收取2226元，财产保全措施费1418元，共计3644元，由陈礼娟、何江连带负担523元，陈莉娅、谢露连带负担3121元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 申 雪二〇一九年十月十六日书记员 彭华懿