广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22239号原告：广州高乐物业管理有限公司。住所地广州市越秀区东风东路787号东发街1号。法定代表人：郭大坤，该司董事长。委托诉讼代理人：张凯茵，女，公司法务高级主任。委托诉讼代理人：丘颂延，公司法务主任。被告：牛宝增，男，1969年9月7日出生，汉族，户籍住址：广州市越秀区。被告：高玥明，女，1996年8月8日出生，汉族，户籍住址：广州市越秀区。原告广州高乐物业管理有限公司（以下简称高乐公司）诉被告牛宝增、高玥明物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高乐公司委托诉讼代理人丘颂延到庭参加诉讼，被告牛宝增、高玥明经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告清偿涉诉单元从2016年8月1日至2016年11月30日止欠交的物业管理费合计1336元及违约金（从应付款项逾期之日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付至实际清付之日止）；2.判令两被告向原告清偿涉诉单元从2016年3月17日起至2016年11月18日止欠交的公共分摊水费合计2.55元及违约金（从应付款项逾期之日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付至实际清付之日止）；3.判令两被告清偿涉诉单元从2016年4月4日起至2016年10月7日止欠交的公共分摊电费合计293.88元及违约金（从应付款项逾期之日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付至实际清付之日止）。事实和理由：原告与开发商广州丽兴房地产开发有限公司签订物业服务合同，约定由原告负责对本市东风东路787号东风广场（即涉诉小区）进行物业管理。两被告是该小区xx楼C单元的产权人，房产证记载涉诉单元建筑面积为123.7973平方米。原告履行服务合同，为涉诉小区提供了物业服务，管理费收费标准为每月2.7元／平方米。两被告的涉诉单元房产证记载建筑面积为123.7973平方米，故每月应向原告缴纳334元管理费。现两被告拖欠从2016年8月1日起至2016年11月30日止的物业管理费合计1336元，应当向原告补交并承担逾期交费的违约金（每月管理费计收的时间为当月10日前，自10日起算当月逾期交费违约金）。在物业管理期间，因公共区域、公用设施的维护保养及使用均产生了相应的水电费用，而该部分应由业主共同分摊的费用，系由原告代全体业主垫付后再向各业主收取。现两被告拖欠从2016年3月17日至2016年11月18日止的公共分摊水费合计￥2.55元以及从2016年4月4日起至2016年10月7日止的分摊电费合计293.88元，已经损害了原告及其他己交费业主的权益，两被告应向原告补交并承担逾期交费的违约金（每期公共分摊水电费计收的时间为《通告》张贴当月的10日前，超过当月10日张贴《通告》的为次月10日，故自10日起算当期逾期交费违约金）。在此期间，原告多次以上门、致电、发函等方式要求两被告履行付款义务，未果。为保障原告的权益，现依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，请求法院做出判决。被告牛宝增、高玥明未作答辩。经审理查明，2013年12月10日，广州丽兴房地产开发有限公司（甲方、物业建设单位）与原告（乙方、物业服务公司）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将东风广场第一、二、三、四期住宅，共八栋以及会所一座委托乙方实行物业管理；委托管理期限为36个月，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，由业主委员会依法选聘物业服务公司进行管理，本合同自业委会与新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时终止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费，2.公共面积分摊的水费、电费，3.逾期支付滞纳金；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.7元的标准向业主或物业使用人收取，物业管理费收取的起始时间为从业主收到收楼通知书载明的收楼之日起计收等。2016年11月26日，高乐公司与广州市越秀区东风广场业主委员会、广州市时代物业管理有限公司向东风广场住宅小区全体业主发出《关于办理物业交接事宜的公告》，主要内容为东风广场住宅小区已经由业主委员会选聘时代物业提供物业服务。原告作为原物业服务公司将于2016年12月1日起与本小区业委会办理物业交接手续，并于当天起分批退出住宅小区物业管理工作；在与高乐公司合同终止前（2016年12月1日前）的物业管理费、公摊水电费、车位管理费等与物业管理有关的费用由原告收取，请业主于2017年1月26日前支付上述费用。诉讼中，原告明确其各项诉讼请求中所指违约金的起算时间“应付款项逾期之日”为：物业管理费起算违约金的时间是当月应付管理费的时间，即欠费的每个月的10日。公摊水费第一期时间是2016.3.17-2016.5.18，该期间的应付款项起算时间是2016.7.10；第二期是2016.5.18.-2016.7.19，该期间的应付款项起算时间是2016.9.10；第三期是2016.7.19.-2016.9.19，该期间的应付款项起算时间是2016.11.10；第四期是2016.9.19.-2016.11.18，该期间的应付款项起算时间是2016.12.10。公摊电费第一期的期间是2016.4.4-2016.6.4，该期间的应付款项起算时间是2016.7.10；第二期是2016.6.4-2016.8.4，该期间的应付款项起算时间是2016.9.10；第三期是2016.8.5-2016.10.7，该期间的应付款项起算时间是2016.11.10。原告同时表示：1.其与丽兴公司签订的《物业管理委托合同》没有约定住宅房屋业主的物业费每月一交，也没有约定交纳物业费的时间为每月10日前，其主张两被告每月交一次物业费且应在每月10日前交纳是交费习惯，且两被告曾按该时间缴纳费用；2.原告提起本案诉讼是在退出涉案小区清理过程中才发现两被告欠费。原告提交了日期显示分别为2018年6月28日和2016年8月31日的《东风广场通告》，主要内容为向业主解释公共水电分摊的方法及通知业主应于2016年7月10日前缴纳通告中所列的费用（8月31日的通告显示交费时间为2016年9月10日）。诉讼中，原告表示该两通告是张贴在小区公告栏内，但是无法提交张贴的照片。2018年5月23日，原告通过邮政特快专递向两被告送达了住宅催费律师函，邮件单号为1031437789029。经中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司2018年6月8日确认，该邮件于2018年5月25日妥投，签收人：他人收、蜜蜂箱。另查明：查册时间显示为2019年8月16日的《广州市不动产的登记查册表》显示，越秀区东景街7号603房的产权人为牛宝增、高玥明。本院认为，依照国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。据此，在涉诉房屋所在东风广场的业主委员会选聘物业管理企业之前，可由建设单位选聘物业管理企业。建设单位广州丽兴房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《物业管理委托合同》属建设单位签订的前期物业管理服务合同，对小区的全体业主均具有约束力，原告有权依据该合同的约定行使权利、承担义务。原告依约提供了物业管理服务，有权向业主收取物业服务费用、公共面积分摊的水费及电费。现无证据显示两被告已经交纳了原告所主张物业管理费、分摊的水费及电费，原告诉请要求两被告支付欠付的物业管理费及其垫付的分摊水、电费用，理据充分，本院予以支持。至于原告诉请要求两被告支付逾期付款违约金的问题，因前述《物业管理委托合同》中并未约定两被告应付费用的具体方式和日期，原告提交的《东风广场通告》也仅为打印件，原告缺乏实际通知到两被告的证据。根据原告2018年5月24日向两被告送达的催费律师函，两被告支付欠付物业管理费、分摊水费及电费的逾期付款违约金，应自两被告收到催费邮件之日（即2018年5月24日）起，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至实际清付之日止。两被告未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告牛宝增、高玥明应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高乐物业管理有限公司支付从2016年8月1日至2016年11月30日止的物业管理费1336元及违约金（从2018年5月24日起，以上述欠交费用为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，计付至实际清付之日止，违约金总额不超过1336元）；二、被告牛宝增、高玥明应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高乐物业管理有限公司支付从2016年3月17日至2016年11月18日止的公共分摊水费2.55元及违约金（从2018年5月24日起，以上述欠交费用为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，计付至实际清付之日止，违约金总额不超过2.55元）；三、被告牛宝增、高玥明应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高乐物业管理有限公司支付从2016年4月4日至2016年10月7日止的公共分摊电费293.88元及违约金（从2018年5月24日起，以上述欠交费用为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，计付至实际清付之日止，违约金总额不超过293.88元）；四、驳回原告广州高乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告牛宝增、高玥明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  黄权娣人民陪审员  赵海舰二〇一九年十月十八日书 记 员  刘 敏法庭记录李剑宇