青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4443号原告：韩有福，男，回族，1983年2月6日生，住青海省化隆县，现住西宁市。被告：马主麻，男，回族，1954年6月1日出生，无业，住西宁市。被告：马香蕊，女，回族，1999年12月31日生，住西宁市。委托诉讼代理人：马主麻，男，回族，1954年6月1日出生，无业，住西宁市。系被告马香蕊之父。原告韩有福与被告马主麻、被告马香蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序进行了审理，于2019年10月8日公开开庭进行了审理，原告韩有福，被告及委托诉讼代理人马主麻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩有福向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《买房协议》；2、依法判令被告返还原告购房款390000元；3、依法判令被告赔偿原告购房款差价192725元；4、依法判令被告向原告支付违约金117000元；5、本案全部的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月5日，原告向被告马主麻转账支付了390000元房屋购房款，双方就房屋买卖事宜签订《买房协议》一份，协议约定：被告马主麻将被告马香蕊（二被告系父女关系）名下位于西宁市××区房屋出售于原告，房屋总价款为390000元，房屋总面积为105.95元，从卖房日起房屋交付给原告韩有福，被告在收到购房款后却迟迟未向原告交付房屋并且办理房屋过户手续，自2016年至2019年原告多次向被告沟通房屋交付以及办理房屋过户手续，但被告以开发商未交工为由无法向原告交付房屋。2019年8月份，原告前往房管局查询涉案房屋的房产登记信息，但涉案房屋并未登记在被告马香蕊名下，而是登记在案外人季德怀名下，并且原告也从房屋开发商处了解到，涉案房屋并非是被告所有。现原告多次找被告协商解决，但被告却置之不理，告知原告到法院起诉。因被告单方违约导致原告的合同目的不能实现，给原告造成了严重的经济损失，致使原告的合法权益遭受损失。综上所述，为维护原告的合法权益，现依据我国相关法律法规之规定，特依法向贵院提起诉讼，望依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。被告马主麻、被告马香蕊辩称，房款390000元给我马主麻的账户里打了，我也愿意给他退，马香蕊是我的女儿，涉案房屋是在马香蕊的名下。原告主张的损失费我不承担，原告也写了一切的责任他承担。我愿意解除，也愿意将钱退给他，但是损失费我不承担。原告主张的事实是清楚的，钱他给了，我也没有给他房子。他也去找开发商问过，开发商说可以卖，但是后来就这样了。其实这个房子房费我也不应该给他退，我没有要求退，退是他要求的。原告韩有福围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、2016年5月5日的原、被告签订的买房协议一份，协议是马主麻的朋友写的，在他朋友的店里面，签署协议之后我就用我的卡一次性将钱转到马主麻的卡上了。2、房屋认购书及收据一份，收据上面的金额为508560元。房子的价值是这些，因为被告急于用钱，他也有很多房子，并且房子不能及时交工，所以三十多万元卖给我的。3、2015年5月15日的房屋移交协议书一份，这是被告当时给我的。被告马主麻、被告马香蕊对原告的上述证据经质证认为，1、对证据1予以认可，当时是我给他的。2、认购书是我和他签订的，当时女儿上学去了，我就想着房子可以先卖出去，原告给我写了这个东西之后我就卖给他了。这个房子是返还的房子，上面五十多万的价格是后来开发商做的。3、移交协议给我之后我就给他了，当时开发商也是认可的，原告也说一切事宜他自己办。被告马主麻、被告马香蕊没有向法庭提交证据。经审查，本院对原、被双方提交的上述证据真实性予以确认。根据原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月15日被告马香蕊与青海怡海房地产开发有限公司签订《房屋认购书》一份。2016年5月5日，原告向被告马主麻转账支付了390000元房屋购房款，双方就房屋买卖事宜签订《买房协议》一份，协议约定：被告马主麻将被告马香蕊（二被告系父女关系）名下位于西宁市××区房屋出售于原告，房屋总价款为390000元，房屋总面积为105.95元。合同签订后，原告向被告马主麻交付房屋总价款为390000元。2019年8月份，原告前往房管局查询涉案房屋的房产登记信息，但涉案房屋并未登记在被告马香蕊名下，被告无法向原告交付房屋，在原告与被告多次交涉无果的情况下，原告遂诉至法院。上述事实，有原、被告的陈述、房屋买卖合同，等证据材料在案佐证。本院认为，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案被告在仅签订《房屋认购书》后，并未取得房屋所有权的相关权益的情况下，随即以低于房屋价值的价格将房屋出售他人并收取房款，致使房屋无法交付以致酿成纠纷，应就此纠纷的酿成承担全部的责任。原告在买卖房屋时未尽到充分的谨慎义务，且其关于被告赔偿购房差价款的诉讼请求既无证据证实、亦于法无据，依法不予支持；至于要求被告支付违约金的诉讼请求，应按相应的法律规定以资金占用的实际按照年利率6%支付利息。现二被告对解除合同并返回购房款并无异议，只对承担损失一节不予认可，但又没有充分的理由予以支持。故原告的主要诉讼请求有理有据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、依法判令解除原告韩有福与被告马主麻、被告马香蕊签订的《买房协议》依法予以解除；二、被告马主麻、被告马香蕊于本判决生效后五日内返还原告韩有福购房款390000元、偿付资金占用费80201.09元（自2016年5月5日至2019年10月8日止按年利率6%计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10798元减半收取5399元（原告已预交）由被告马主麻、被告马香蕊承担，随同上述款项一并给付原告原告韩有福。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员 霍金德 二〇一九年十月十四日书记员 冯美鑫附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。