广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3240号原告：邹树积，男，1975年2月5日出生，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：蒋昌有、彭亚，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光。原告邹树积诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告邹树积的委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚到庭参加诉讼，被告清大瑞泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邹树积向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司自2018年5月3日起至实际交付房屋之日止每日按总房价859725元的0.05%向邹树积支付违约金（从2018年5月3日起暂截至2019年4月11日，违约金为147442.84元）；2.判令清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按团购金20000元的0.05%向邹树积支付违约金（从2017年8月31日起暂截至2019年4月11日，违约金为5880元）；3.判令邹树积自收楼之次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款需由邹树积提供的证件资料，清大瑞泰公司收齐资料为邹树积代理银行按揭贷款手续；4.本案诉讼费、保全费由清大瑞泰公司承担。事实和理由：邹树积曾于2018年5月2日向广州市黄埔区人民法院起诉，要求清大瑞泰公司就双方签订的《广州市商品房买卖合同》（涉案房屋地址：广州市黄埔区伴河路192号自编E栋214房）承担逾期交楼的违约责任。广州市黄埔区人民法院受理后依法判决清大瑞泰公司应承担逾期交楼的违约责任，承担逾期交房违约金，该违约金暂计至2018年5月2日。鉴于广州市黄埔区人民法院在原一审判决中明确邹树积可就2018年5月2日之后的逾期交楼违约金另行主张权利，故邹树积依法诉至法院。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》，案涉房屋交楼时间为2017年8月30日。合同第十二条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准向邹树积支付违约金；如果逾期超过180天后，邹树积可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到邹树积解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果邹树积要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。2016年5月4日，邹树积在认购涉案房屋时曾支付20000元团购金，根据广州市黄埔区人民法院对于涉案楼盘的判决，法院认定团购金系购房款的一部分，因此依据合同约定，邹树积有权将该笔款项一并计入总房款中，清大瑞泰公司应支付相应违约金。邹树积认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，至今未交楼，致邹树积收益受损，工程甚至可能烂尾。邹树积认为清大瑞泰公司已经存在重大违约事实,邹树积权益已经严重受损，相对于清大瑞泰公司的交楼义务，根据《合同法》第六十八条规定，委托人有权行使不安抗辩权，暂缓办理按揭手续，否则邹树积将面临不断还贷的压力但却难以保障取得房产。邹树积为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告清大瑞泰公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：清大瑞泰公司于2014年7月4日取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年5月4日，广州乐联房地产代理有限公司出具《收据》一张，载明收到邹树积伴河路192号E座2层14公寓团购金20000元。同日，邹树积与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，邹树积购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号E座2层14公寓，该物业的建筑面积为60.27平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为45.72平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；认购价为859725元，邹树积于签订该认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即419725元须于2016年5月13日前付清（已扣除定金），剩余房款420000元，邹树积须于2016年5月13日前申办按揭贷款，按揭年限10年。其后，邹树积（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了没有签约时间的《广州市商品房买卖合同（预售）》（非网签合同），双方约定：乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编E栋（自编C-1、C-2栋）214房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积60.2695平方米，套内建筑面积45.92平方米，共有分摊面积约14.3495平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18722元，总金额859725元，首期款439725元自本合同签订之日支付，除首期款外的剩余房款420000元应于2016年5月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第八条付款方式第三款第一项和第二项约定：（1）甲方代理乙方办理按揭贷款手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同第十一条预购商品房预告登记约定：双方同意由乙方委托甲方办理预购商品房预告登记。甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。邹树积于2018年12月20日与清大瑞泰公司就广州市黄埔区伴河路192号自编E栋214房房屋买卖事宜签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号：201812256740），该合同约定：第九条产权转移登记，甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。第十二条延期交房的违约责任所约定内容与前述预售合同第十四条约定内容一致。双方当事人在上述两份合同中还约定了其他事项。在双方签订的预售合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款及现售合同的附件八本合同补充协议的第三条第二款均约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。上述认购书和买卖合同签订后，邹树积依约交付了首期购房款。清大瑞泰公司于2017年9月6日向原告出具首期房款439725元的发票。涉案房屋至开庭之日即2019年10月21日尚未办理按揭贷款手续，邹树积陈述的理由系行使不安抗辩权。2018年5月2日，邹树积向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0112民2276号。本院依法判决清大瑞泰公司支付邹树积2017年8月31日至2018年5月2日的逾期交楼违约金共计53866.31元。邹树积、清大瑞泰公司对上述判决均不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）粤01民终4425号终审判决，驳回邹树积、清大瑞泰公司的上诉请求，维持原判。另查明，案涉房屋至今未满足交楼条件，尚未交付。再查，邹树积起诉时申请诉讼财产保全，请求对清大瑞泰公司价值153322.84元的财产进行保全。本院于2019年5月10日出具《民事裁定书》，裁定查封、冻结或扣押清大瑞泰公司价值153322.84元的财产。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、（2018）粤0112民初2276号民事判决书、（2019）粤01民终4425号民事判决书以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，清大瑞泰公司已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。邹树积与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前向邹树积交付涉案房屋，但至本案开庭之日即2019年10月21日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付邹树积，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，邹树积诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年5月3日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持邹树积请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2019年4月23日，共计356日，其后的逾期交楼违约金邹树积可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为每日按照总房价款的0.05%计算，本院予以准许。3.计算违约金的本金，邹树积实际向清大瑞泰公司支付的房价款为439725元，剩余房价款尚未支付。故清大瑞泰公司的违约金应当按照邹树积实际支付的房价款439725元计算。综上，清大瑞泰公司应向邹树积支付的违约金为78271.05元（439725元×0.05%/日×356日）。关于邹树积请求的团购金20000元的违约金。因邹树积支付了团购金20000元，享有了案涉房屋两万抵十万的活动，在法院的生效判决中也明确了该团购金20000元应作为房款的一部分。因此，邹树积主张20000元团购金的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。同首期款违约金一致，考虑到具体交楼时间未定，本院同样支持该20000元团购金的违约金计算时间从2017年8月31日起计算至起诉之日2019年4月23日，共计601日，其后的逾期交楼违约金邹树积可另行向清大瑞泰公司主张。综上，清大瑞泰公司应向邹树积支付的团购金违约金为6010元（20000元×0.05%/日×601日）。关于邹树积主张自收楼次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请按揭贷款的证件材料，清大瑞泰公司收齐资料代理邹树积办理银行按揭贷款手续的请求。在（2018）粤0112民初2276号案中，本院已就邹树积该项诉讼请求详细论述予以驳回，广州市中级人民法院也维持一审判决。本案中邹树积又基于同一事实提起相同诉请，本院依法不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹树积支付2018年5月3日至2019年4月23日的逾期交楼违约金共计78271.05元；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹树积支付2017年8月31日至2019年4月23日的团购金20000元的逾期交楼违约金共计6010元；三、驳回原告邹树积的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3366元，由原告邹树积负担1515.72元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1850.28元。保全费1286.6元，由原告邹树积负担579.36元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担707.24元。负缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  潘新标人民陪审员  刘永建二〇一九年十月三十日书 记 员  张若玫余若莲