广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异259号 案外人：广州礼和置业发展有限公司，住所地广州市增城区新塘镇永和长岗村。 法定代表人：陈文德，董事长。 委托代理人：饶硕，该公司职员。 申请执行人：钟庆良，男，l965年11月8日出生，汉族，住广州市增城区。 被执行人：刘炽林，男，1972年12月28日出生，汉族，住广州市增城区。 被执行人：伍柏伟，男，l991年1月11日出生，汉族，住广州市增城区。 本院在执行申请执行人钟庆良申请执行被执行人刘炽林、伍柏伟民间借贷纠纷一案中，广州礼和置业发展有限公司（以下简称礼和公司）对本院作出（2018）粤0118执494号之六执行裁定书，裁定拍卖被执行人伍柏伟所有位于增城区××街××号××房屋（以下简称涉案房屋）的执行行为不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人礼和公司称：增城区人民法院因执行钟庆良与刘炽林、伍柏伟民间借贷纠纷一案〔案号：（2018）粤0118执494号〕，预查封了异议人所有的涉案房屋，并拟对该房屋进行强制拍卖。现异议人提出执行异议，具体理由如下：一、涉案房产不是伍柏伟的可供执行财产，该房屋产权一直登记在异议人名下，物权没有转移。1、依据《产权情况表》表示，涉案房屋尚未过户至伍柏伟名下，目前状态为已办理预售合同预告登记；2、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，异议人认为涉案房屋并非伍柏伟所有，不应作为清偿其名下债务的执行标的进行拍卖。二、伍柏伟向异议人购买涉案房屋，现异议人基于伍柏伟存在违约情形解除房屋买卖合同关系，伍柏伟因此丧失变更涉案房屋物权之债权请求权。1、伍柏伟与异议人于2013年12月17日签订了《商品房买卖合同》（预售）（编号：20132158319，简称“预售合同”），并支付了首期房价款344080元，按揭贷款790000元由中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下称建行越秀支行）发放给异议人，伍柏伟基于此预售合同取得请求变更涉案房屋物权的债权请求权；2、建行越秀支行以伍柏伟未能按时还款为由向广州市越秀区人民法院提起诉讼，广州市越秀区人民法院判决伍柏伟偿还贷款并由异议人承担连带责任。2019年1月25日，异议人代伍柏伟向建行越秀支行偿还775408.98元；3、异议人根据预售合同第29条及附件七第1条第（4）款和第23条向伍柏伟行使预售合同解除权并寄发书面《解除合同通知书》，预售合同已解除。基于此预售合同取得请求变更涉案房屋物权的债权请求权因预售合同之解除而消灭，不能再向异议人请求办理涉案房屋产权过户登记手续。三、针对涉案房屋的预告登记已失效，预查封措施应当被解除。根据《中华人民共和国物权法》第二十条及《最高人民法院关于若干问题解释（一）》第五条的规定，涉案房屋的预告登记应于异议人和伍柏伟签订的预售合同解除后失效。依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，预查封措施应当在预售合同解除后相应解除；综上，涉案房屋的产权一直归属异议人所有，且异议人和伍柏伟的预售合同已依法解除，伍柏伟对涉案房屋享有的物权变更请求权已消灭，法院拍卖涉案房屋依法无据，因此异议人根据民事诉讼法第二百二十七条提起异议，请求法院请求法院：1、撤销（2018）粤0118执494号之六执行裁定书；2、停止对登记在异议人名下涉案房屋的强制拍卖；3、解除对登记在异议人名下涉案房屋的预查封措施。 为证明自己的异议事实主张，礼和公司向本院提交下列证据：1、《广州市商品房买卖合同》（预售）；2、产权情况表；3、（2018）粤0104民初12449号民事判决；4、还清证明；5、解除合同通知函、EMS单据及送达证明；6、广州市房地产初始登记告知书；7、预告登记书。 申请执行人钟庆良未提出异议意见，亦未提交任何证据。 被执行人刘炽林、伍柏伟均未提出异议意见，亦未提交任何证据。 本院查明，申请执行人钟庆良申请执行被执行人刘炽林、伍柏伟民间借贷纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2017）粤0183民初1778号民事判决。该案判决刘炽林向钟庆良偿还借款本金及利息、违约金，伍柏伟对上述债务承担连带清偿责任。由于刘炽林、伍柏伟逾期未履行上述生效判决确定的义务，钟庆良于2018年1月17日向本院申请执行。本院立案受理，执行案号为：（2018）粤0118执494号。在执行过程中，本院在2018年11月15日作出（2018）粤0118执494号之六执行裁定书，裁定：“一、拍卖被执行人伍柏伟所有位于增城区××街××号××房屋（登记字号：14登记12××29；预售证号：2013××。”礼和公司不服，遂以上述事实理由，提出执行异议。 另查明，2013年12月17日，礼和公司（甲方）与伍柏伟（乙方）签订一份《商品房预售合同》，约定甲方将其出资建设位于位于增城区永宁街誉山国际山语三街4号1701房的预售商品房出售给乙方。合同附件七第1条第（4）项规定：因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同约定的偿付贷款而导致甲方需向银行承担保证责任的，甲方有权向乙方追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等）以及甲方因向乙方追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼/仲裁费、鉴定费、评估费、律师费），乙方须自甲方代还款项或支出费用之日起3日内向甲方归还上述全部款项或费用，否则自甲方代还款项或支出费用之日起，乙方应按日按甲方代还款项及支出费用总额的千分之三向甲方支付逾期还款违约金，直至乙方实际还清全部款项及费用之日止。如发生前述甲方向银行承担保证情形责任的，甲方除有权向乙方追偿上述代还款项、支出费用及与其还款违约金外，还有权选择是否单方面解除本合同，如甲方选择解除本合同的，按本补充协议第19条的约定执行；如甲方选择不解除本合同的，则乙方还应向甲方支付甲方贷款项及支出费用总额20%的违约金。2014年1月20日，中国建设银行股份有限公司广东省分行与伍柏伟签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建行广东省分行向伍柏伟发放贷款79万元，伍柏伟提供位于增城区永宁街××街××号××房房产作为贷款本息及相关费用的抵押担保。在2010年5月11日，建行越秀支行与礼和公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定礼和公司为借款合同项下的借款本息及原告建行越秀支行处为实现债权而发生的费用提供连带责任保证。由于伍柏伟未依约还款，礼和公司未履行担保责任，建行广东省分行、建行越秀支行对伍柏伟、礼和公司向广州市越秀区人民法院提起诉讼。广州市越秀区人民法院于2016年9月30日作出（2018）粤0104民初12449号民事判决，判决确认解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，伍柏伟向建行越秀支行偿还贷款本金707679.78元及利息（含罚息、复利），并承担受理费、保全费等，礼和公司对伍柏伟该债务承担连带保证责任并有追偿权。判后，礼和公司根据上述越秀区人民法院的生效判决，在2019年1月25日代刘炽林向建行越秀支行偿还款项775408.98元。 2019年4月1日，礼和公司向伍柏伟发出一份《解除合同通知函》，告知已代伍柏伟向建行越秀支行偿还775408.98元等事实，并通知根据《商品房预售合同》及补充协议约定，自该通知函到达之日起解除该《商品房预售合同》，要求伍柏伟支付解除合同违约金、诉讼代偿款、逾期偿还代偿款等。该《解除合同通知函》邮寄结果显示：“投递并签收，签收人：本人收”，签收时间为2019年4月2日。 再查明，增城市国土资源和房屋管理局在2018年9月26日出具的《产权情况表》显示：涉案房产位于增城区××街××号××房，预售证号：2013××，未缮证，合同状态为预告，登记字号：14预登12××17，确权状态为已确权。《广州市房地产初始登记告知书》显示：增城区××镇××街1-4号房屋由广州礼和置业发展有限公司开发建设，并于2014年1月28日以该公司名义办理了房屋所有权初始登记。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院也可以进行预查封。由于刘炽林、伍柏伟逾期未履行生效的（2017）粤0183民初1778号民事判决确定的义务，本院在（2018）粤0118执494号案件执行中，对由伍柏伟购买并办理了商品房预告登记的涉案房屋进行预查封，该执行行为具有法律依据。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。《中华人民共和国合同法》规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。礼和公司主张根据上述法律规定，其已于2019年4月1日向伍柏伟邮寄《解除合同通知函》，通知解除房屋买卖合同，伍柏伟于次日收到此通知函，因此双方签订的《商品房预售合同》已被解除，预告登记也因此失效，法院应当解除对涉案房屋的预查封。本院于2018年11月15日作出（2018）粤0118执494号之六执行裁定书，裁定拍卖被执行人伍柏伟所有位于增城区××街××号××房屋，并于同日进行了公告，礼和公司的解除合同行为明显晚于本院的执行行为，故礼和公司的行为不能对抗执行，本院对其请求不予支持。最后，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”伍柏伟作为预告登记权利人享有的是保障将来实现房屋物权登记的权利，并不是必然的物权。由于增城区××街××号××房房屋仍处于预告登记状态，确权状态仍为初始确权，故不能认定为伍柏伟的财产并作执行财产拍卖处置。本院作出（2018）粤0118执494号之六执行裁定书，裁定拍卖被执行人伍柏伟所有的位于增城区××街××号××房房屋的执行行为不当，应予撤销。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，裁定如下： 一、撤销增城区人民法院作出（2018）粤0118执494号之六执行裁定书第一项，停止对执行人伍柏伟所有位于增城区××街××号××房屋（登记字号：14登记12××29；预售证号：2013××）的拍卖。 二、驳回广州礼和置业发展有限公司的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  刘永浩 人民陪审员  梁冰冰 人民陪审员  王桃金 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  卢沛娴