湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0903民初5160号原告：湖南银日实业有限公司，地址益阳市赫山区陆贾山路187号。法定代表人：李建萍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘定国，男，汉族，1963年8月30日出生，系该公司综合部办公人员，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：曹佳，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：熊斌，男，1961年8月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区委托诉讼代理人：丁赣南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：马婷，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告湖南银日实业有限公司（以下简称原告）与被告熊斌（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告湖南银日实业有限公司的委托诉讼代理人刘定国、曹佳，被告熊斌的委托诉讼代理人丁赣南、马婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年5月30日和被告签订了四份商品房买卖合同（合同编号为预字YY2016026454、预字YY2016026456、预字YY2016026457、预字YY2016026459号），合同所涉商品房为加州住宅组团（美墅馆）项目的5栋3层302房、303房、304房、301房，建筑面积共1021.71平方米，其中套内建筑面积685.44平方米，公共部分与公共公摊面积336.27平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米4680元，四套的总金额为4781603元。被告2016年5月30日签订网签合同之后，未按合同第六条，买受人第一种方式一次性付款、第二种方式银行按揭付款。原告多次催告被告前来交付房款办理相关购房手续未果，被告未缴纳任何款项，未签订前期物业管理协议，未缴纳维修基金，未缴纳购房税费，其行为构成严重违约，导致合同无法履行，房屋无法对外销售，给原告造成极大损失。原告要求：1、判令解除原告、被告双方签定（合同编号为预字YY2016026454、预字YY2016026456、预字YY2016026457、预字YY2016026459号）的商品房买卖合同；2、要求被告承担不履行合同的违约金、损失（2016年3月21日-2018年9月20日）43万元；3、要求判令被告承担本案的诉讼费用。为支持其主张，原告向法庭提供了下列证据：证据1、商品房买卖合同（合同编号为预字YY2016026454、预字YY2016026456、预字YY2016026457、预字YY2016026459号），拟证明原、被告双方签订的合同真实有效；证据2、催款通知书，拟证明原被告双方签订合同后，被告没有按照合同约定支付4套房屋的购房款，属于明显违约；证据3、接报案登记表1份、益阳市公安局赫山分局公安行政处罚决定书、益阳市公安局赫山分局立案决定书2份、益阳市公安局物证鉴定所鉴定书、赫山区人民法院刑事判决书，拟证明原告以前的法人代表王纪海伪造公章，已被判决承担刑事责任；证据4、长沙市芙蓉区法院（2018）湘0102民初4181号判决书和长沙市中级人民法院（2019）湘01民终2923号终审判决书，拟证明2016年5月30日借款协议不发生效力；被告辩称：被告与原告签订《商品房预售合同》，双方的真实意思表示不是被告购买原告名下的房产，而是接受原告用房产折抵债务的行为，系原告履行担保责任的表现。2016年5月30日，原、被告与案外人湖南瑞德投资有限公司、王纪海订立了《借款协议》，约定被告以房产冲抵部分欠款，被告方虽未在借款协议上签字，但是其以实际行动及书面声明表明其同意原告的单方意思表示，应认定为达成了合意，并于2016年3月18日签订了四份商品房买卖合同，并缴纳了相关契税、办理了合同的网签手续原告也从未催要过购房款项，均能作为同意之表现之一；同时在长沙市芙蓉区人民法院受理的原告诉被告民间借贷合同纠纷（案号为2018湘0102民初4181号）案件中，原告亲笔书写诉状中载明原告有以房产折抵470万元债务的事实，并在诉讼请求中对470万予以扣减，故而原告以被告未支付购房款构成违约要求解除合同的诉求不成立，未有违约行为，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，被告向法庭提供了下列证据：证据1、原告、湖南瑞德投资有限公司与被告之间的借条11张，拟证明湖南瑞德投资有限公司、原告与被告之间的借贷关系，自2012年3月21日起，湖南瑞德投资有限公司、原告总计向被告借款1950万元，在长沙市芙蓉区法院庭审中湖南瑞德投资有限公司诉讼代理人承认收到了借款；证据2、2015年2月6日签订的借款协议，拟证明截止至2015年2月6日，湖南瑞德投资有限公司尚欠原告借款本金1080万元，原告与王纪海个人为此债务提供连带责任保证；证据3、益阳市房地产档案馆出具的预售房屋状态查询截图，拟证明在被告未付款的前提下，原告将案涉四套房屋办理网签至被告名下；证据4、2016年5月30日签订的借款协议，拟证明原告、湖南瑞德投资有限公司与被告起签订了借款协议，确认原告已将案涉网签的4套房屋折抵了被告的欠款；证据5、催款通知书、律师函与律师函邮寄记录，拟证明原、被告之间签订的《商品房预售合同》中约定涉案房屋的房款在合同签订后7个工作日内一次性支付，在被告未支付的的前提下，原告为其办理了涉案房屋的网签手续;并证明在签订《商品房预售合同》两年多后的2018年9月25日，原告才催要购房款，被告方的代理人针对原告方的催款通知书向原告回复律师函，回函中已明确表明被告不应再付购房款，因涉案房屋已由原告折价抵偿了其所欠被告的债务；证据6、长沙市芙蓉区人民法院案号为（2018）湘0102民初4181号的案件传票，拟证明原告、被告、湖南瑞德投资有限公司与王纪海之间的民间借贷纠纷于2018年4月被长沙市芙蓉区人民法院受理，该案已经两次庭审，本案涉及的事实也系该案的争议焦点之一；证据7、王纪海向长沙市芙蓉区人民法院寄送的《关于银日公司的几点事实陈述》，拟证明原告的法定代表人王纪海认可原告与被告订立商品房买卖合同系原告湖南银日实业有限公司的抵债行为；证据8、熊斌的声明，拟证明被告熊斌认可2016年5月30日的借款协议上确定的原告湖南银日实业有限公司以房抵债的事实，被告熊斌虽未签字但不影响合同的效力。本院组织双方当事人进行了质证。被告对原告所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，能证明该合同是王纪海代表原告方与被告签订的；对证据2无异议，但对其证明目的有异议，合同要求在签订后七日内付款，而被告在签订合同七日后未付款，原告事后也没有催款，时隔两年后原告方才向被告发出催款通知书，证明被告签订合同的目的不是购买房子；对证据3的三性无异议，但对证明目的有异议，被告方认为该证据不能证明2016年5月30日借款协议中银日公司公章是假的，即便公章为假，该协议也是有效的，因为王纪海当时是原告方的法人代表；对证据4的证明目的有异议，中院仅认定协议是被告没有签名而未成立，但是2016年5月30日的借款协议有原告的法定代表人的签名和公章确认，可以看出是原告同意以案涉房产抵债的行为，被告认可其行为，双方因此达成合意。原告对被告所提证据提出的质证意见为：对证据1、2、6，原告认为与本案无关；对证据3原告认为不能达到被告证明目的，对于催款的时间是原告自己的权利，而且能证明被告未支付购房款；对证据4的三性及证明目的均有异议，原告认为该证据是被告与王纪海共同伪造的协议，被告没有在协议上签名，原告公司对此事不知情，且长沙市中级人民法院终审判决认定该借款协议不成立；对证据5证据本身真实性无异议，但是原告认为达不到被告证明目的，只能证明被告未支付购房款属于严重违约行为；对证据7的三性及证明目的有异议。经质证，本院认证如下：原告提供的证据1-4，能够证明原告与被告之间签订了商品房买卖合同及催款的事实，该四份证据真实、合法、有效，本院予以采信；被告提供的证据1、2、6，与本案不具有关联性，不予采信；对证据3能证明原被告之间存在商品房买卖的事实，且被告自认尚未支付购房款，予以采信；对证据4,该证据证明形式不合法，不具有证据属性，不予采信；对证据5与本案案件事实不具有关联性，不予采信；对证据7，不具有证据属性，本院不予采信。综合采信的证据及庭审查明的事实，本院确认如下案件事实：2016年3月18日，原告与被告签订了四份《益阳市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于益阳市赫山区桃花仓办事处铁铺岭社区的加州住宅5幢301、302、303、304房，合同编号分别为预字YY2016026454、预字YY2016026456、预字YY2016026457、预字YY2016026459号，合同所涉商品房为加州住宅组团（美墅馆）项目的5栋3层302房、303房、304房、301房，建筑面积共1021.71平方米，其中套内建筑面积685.44平方米，公共部分与公共公摊面积336.27平方米，购买价合计4781603元。上述合同均在益阳市房屋管理部门进行了备案登记，付款方式为一次性付款，房款于合同签订之日支付。并约定了买受人逾期付款的违约责任:买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理(1)逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继承履行；(2)逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。合同签订后，被告并未按合同约定向原告支付房款。2016年5月30日，被告与湖南福瑞德投资有限公司、王纪海签订了一份以原告为借款人、以被告为出借人、以湖南福瑞德投资有限公司和王纪海为担保人的《借款协议》，协议的内容为：①确认王纪海本人共计支付被告熊斌13.8万元；②2016年3月18日已办理相关房产手续的物业价值共计470万元（见网签合同），被告同意原告以房产冲抵部分欠款；③截至2016年3月18日，将上述款项抵扣后的借款余额为1133.8万元。该协议有王纪海的签字以及湖南福瑞德投资有限公司的签章，被告熊斌未在该协议上签字。在该借款协议上有：“湖南银日实业有限公司”字样的签章，该印章经查实系王纪海私刻的印章，非原告合法的印章，2019年6月4日益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903刑初258号刑事判决书，已认定王纪海私刻印章的行为构成伪造公司印章罪，对王纪海予以了刑事处罚。2018年9月25日，原告向被告发出催缴购房款的书面通知，要求被告在收到通知书3日内支付房款，否则将解除商品房购买合同，被告收到该催款函后，没有按通知书的要求支付购房款，并回函认为案涉的四套房屋已作价470万元冲抵了原告所欠被告的部分借款。由此双方酿成纠纷，原告故向本院提起诉讼。另查明：湖南银日实业有限公司（即原告）成立于1997年2月26日。湖南福瑞德投资有限公司成立于2010年3月25日，该公司于2013年变更为湖南银日实业有限公司的全资质子公司，法定代表人为王纪海。2012年3月21日至2014年7月16日期间，王纪海担任法定代表人的湖南银日实业有限公司和湖南福瑞德投资有限公司因经营需要，先后十余次向熊斌借款，借条金额巨大。2015年2月6日，熊斌(出借人)与湖南福瑞德投资有限公司(借款人)、湖南银日实业有限公司(担保人)、王纪海(担保人)对双方之间的借款及还款情況进行结算后，重新签订了一份《借款协议》，双方就借款金额的确定、利息的计算方法、担保人等内容作了详细约定。签订该协议后，本案原告没有按约定期限还款，担保人亦未履行担保义务，本案被告即以原告的身份向长沙市芙蓉区法院提起诉讼，该法院以（2018）湘0102民初4181号民事判决书予以了判处。该判决书认定2016年5月30日由王纪海签名，加盖了湖南福瑞德投资有限公司印章，还加盖了由王纪海所伪造“湖南银日实业有限公司”印章的《借款协议》未成立，对各方当事人不具法律效力，该《借款协议》内容依法不予确认。熊斌对该判决不服，向长沙市中级人民法院提起了上诉，长沙市中级人民法院以（2019）湘01民终2923号民事判决书维持了长沙市芙蓉区法院的判决，驳回了熊斌的上诉。本院认为，本案案由应确定为商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点为:1、案涉的四份合同是否有效，被告是否违约;2、被告主张四套房屋已抵偿债务的事实是否成立。一、关于案涉的四份合同法律效力及被告是否违约的问题。原告与被告于2016年3月18日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方应依合同约定诚信履行各自的义务。支付购房款系被告作为购房人的合同义务，本案审理中，被告未能向法庭提交其已支付了购房款的证据，原告对购房款是否及时催收非合同成立并生效之条件，且在原告催收后被告仍未付款，被告不付购房款的行为已构成违约，依法应承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人有权单方解除合同，且双方所签合同有关于“逾期付款超过60日出卖人有权解除合同”之约定，故原告请求解除合同的诉讼请求，证据充分，理由充足，本院予以支持。双方所签合同还有“因买受人违约出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”的约定，经查本案中被告应支付而未支付购房款的总数额为4781603元，故对原告要求被告支付违约金430000元诉讼请求，本院亦应予以支持。二、关于被告主张四套房屋的案涉款项已经抵偿原告担保被告的债权，抵偿事实是否成立的问题。根据查明的事实，被告提供了2016年5月30日的《借款协议》以此来证明四套房屋的案涉款项己经抵偿原告担保被告的债权，而该《借款协议》虽有王纪海、福瑞德公司的签章，但并没有债权人熊斌的签字，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，同时，长沙市中级人民法院（2019）湘01民终2923号二审终审生效判决书认定该合同尚未成立，本院亦应认定该《借款协议》尚未成立，该协议对各方不具有法律约束力，且本院生效的（2019）湘0903刑初258号刑事判决已认定该《借款协议》上“湖南银日实业有限公司”字样的公章系王纪海伪造，协议内容不应认定为原告方的真实意思表示，故被告关于四套房屋已经抵偿原告担保被告的债权的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南银日实业有限公司与被告熊斌于2016年3月18日签订（合同编号为预字YY2016026454、预字YY2016026456、预字YY2016026457、预字YY2016026459号）的四份《商品房买卖合同》；二、被告熊斌于本判决生效之日起十日内支付原告湖南银日实业有限公司违约金430000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费48290元，由被告熊斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  谢长明人民陪审员  蔡俊青人民陪审员  熊其生二〇一九年十月十六日书 记 员  王曦健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。