广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初17219号原告（反诉被告）：莫日生，男，1974年9月8日，住广东省珠海市香洲区，原告（反诉被告）：黄振彪，男，1965年2月21日，住广东省化州市，上列两原告共同委托诉讼代理人：范然峰，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘金牛，男，1961年7月13日出生，汉族，住广东省中山市，被告（反诉原告）：刘玉光，男，1973年2月28日出生，汉族，住广东省中山市，被告：张永娟，女，1963年4月17日出生，汉族，住广东省中山市，被告：刘玉梅，女，1968年3月29日出生，汉族，住广东省中山市，被告：刘玉娟，女，1970年8月16日出生，汉族，住广东省中山市，上列五被告共同委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所。第三人：张佩灵，女，1975年1月29日出生，汉族，住广东省，委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所。原告（反诉被告）莫日生、黄振彪与被告（反诉原告）刘金牛、刘玉光，被告张永娟、刘玉梅、刘玉娟合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，本院依法追加张佩灵作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄振彪及莫日生、黄振彪共同委托诉讼代理人范然峰，被告（反诉原告）刘金牛、刘玉光、被告张永娟、刘玉梅、刘玉娟、第三人张佩灵及共同委托诉讼代理人赵剑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫日生、黄振彪向本院提出诉讼请求：1．被告刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟向原告莫日生、黄振彪返还保证金30万元；2．解除原告莫日生、黄振彪与被告刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟签订的合作建房合同。事实和理由：2016年8月25日，原告莫日生、黄振彪与被告刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟签订合作建房合同，约定由被告刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟提供刘培坤名下位于中山市××村415平方米的土地（刘培坤已去世，众被告尚未对土地进行继承分配过户），原告莫日生、黄振彪出资金，双方合作建房，双方对各自的权利义务进行了约定。合同签订后，原告黄振彪依约分别于2016年9月5日、9月7日分三次将保证金30万元支付至第三人张佩灵（被告刘玉光妻子）的银行账户，后双方到中山市住建部门办理报建手续，得知案涉土地及土地上的房产产权人是刘培坤，刘培坤在去世后应当依法办理继承；按法定继承分配各继承人的份额后，办理新的土地产权证明手续；在新的土地产权证明的基础上，由新的产权人办理报建；鉴于目前的现状，根据报建人的居住情况及人口数量情况，以确定报建的控规。截至起诉的期间，原告莫日生、黄振彪多次催促被告办理案涉土地及房产继承过户事宜及完成报建手续，均未果，同时因刘培坤的遗产继承涉及诸多法律问题和现实问题，无法一时解决，致使原告不能实现订立合同的目的。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟辩称：1．被告无违约行为。合同签订后，被告依约将案涉房屋的租约全部终止并支付全部租客相应补偿金以顺利收回已出租的房屋，同时清理了自己所居住的房屋，另行租房居住。被告于2016年9月5日通知原告其已清理完毕案涉土地上的房屋，可以接收土地，实施房屋拆除，原告查看房屋清理情况后支付保证金。2．原告在诉状中所列继承事项、报建事项并非合同约定的违约事项，原告在拆除房屋条件达成后，至今未拆房、建房，却以被告有违约行为为由要求解除合同，显然违反诚实信用原则。第三人张佩灵述称，与被告刘玉光的答辩意见一致。被告刘金牛、刘玉光向本院提出反诉请求：1．原告莫日生、黄振彪向被告刘金牛、刘玉光支付搬迁费40000元；2．原告莫日生、黄振彪向被告刘金牛、刘玉光支付维修房屋设施费45000元；3．原告莫日生、黄振彪向被告刘金牛、刘玉光支付出租房空租损失费216400元[包括解约赔偿金22000元（2000元/间×11间）,2016年9月1日至2018年9月1日共计24个月房屋空租费194400元（660元/间×24个月×10间+1500元/间×24个月）]；4．原告莫日生、黄振彪向被告刘金牛、刘玉光支付2016年9月1日至2018年9月1日期间另行租房的租金60000元（1000元/月×24个月+1500元/月×24个月）；5．原告莫日生、黄振彪向被告刘金牛、刘玉光支付2016年与2018年之间建房的差价720000元。事实和理由：原、被告签订合同后，被告刘金牛、刘玉光将已出租的11间房屋全部收回并对承租人进行了赔偿，刘金牛、刘玉光两家人亦自行搬离，在外租房居住。2016年9月5日，刘金牛、刘玉光通知莫日生、黄振彪其已清理完毕土地及地上建筑物，莫日生、黄振彪确认后将押金支付给刘玉光妻子张佩灵，并声称准备施工。但莫日生、黄振彪至今仍未进行任何施工，却向人民法院提起诉讼要求解除合同，该行为已构成根本违约。刘金牛、刘玉光搬离房屋期间，因无人照料，房屋内的所有水、电、卫生、装修都已损坏，需重新装修才能居住。另，2018年建造房屋的造价与2016年相比存在大幅上升，刘金牛、刘玉光认为其已依约履行合同义务，莫日生、黄振彪不仅未履行合同义务，还在不履行合同义务两年后提出解除合同之诉，明显属恶意磋商行为，有违诚实信用原则，给刘金牛、刘玉光造成极大损失，莫日生、黄振彪需承担刘金牛、刘玉光上述实际损失。原告莫日生、黄振彪对被告刘金牛、刘玉光的反诉辩称，1．刘金牛、刘玉光主张搬迁费需基于双方签订的合同合法有效，但案涉合同的内容违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于宅基地使用权的规定。从《中华人民共和国物权法》的规定来讲，强调宅基地的使用权人，从刘金牛、刘玉光提交的案涉土地的集体土地建设用地使用证上记载土地使用者是“刘培坤”，而最后一页记载的是“刘沛坤”，未举证证明是笔误还是另有其人，同时亦证明案涉土地的土地使用者并非刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟。另，从刘金牛、刘玉光提交的证据可知，刘培坤（刘沛坤）是先于其妻黄苏妹去世的，二人去世后并未留下遗嘱，且均未进行法定继承程序、对二人的遗产办理继承手续，在没有办理继承公证或进行继承诉讼下，法院亦不会认定刘培坤（刘沛坤）的继承人就是刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟。又，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，刘金牛、刘玉光作为农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，从而限制了刘金牛、刘玉光再次申请宅基地的申请资格。同时，宅基地使用权是一种特殊的物权，只能用于建造住宅，主要用途是自用、限于自住功能。宅基地只能在本集体经济组织成员内转让，禁止城镇居民购买。而《合作建房合同》中关于房屋的分配就是约定了从刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟处分得房屋的使用权，但该房屋使用权并不能办理房产证，无法取得房屋使用权。综上，合作建房合同违反国家强制性规定为无效合同，依法应予以撤销或解除，刘金牛、刘玉光主张的第一项诉讼请求无法律依据。2．刘金牛、刘玉光的第二至五项反诉请求是虚假的，是二人捏造的事实，与其提交的证据相矛盾，法院应当予以制裁，莫日生、黄振彪保留向司法机关控告其虚假诉讼的行为。第三人张佩灵述称，同意刘金牛、刘玉光的反诉请求和事实理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下：1．刘沛坤与黄苏妹于1960年按风俗习惯结婚，婚后育有刘金牛、刘玉华、刘玉梅、刘玉娟、刘玉光子女五人。1990年6月25日，刘玉华与张永娟登记结婚，婚后育有刘海玲、刘小凤、刘永燊三子女，刘玉华因交通事故死亡于1999年3月24日被注销户口。2000年9月24日，刘玉光与张佩灵登记结婚。刘沛坤、黄苏妹病故后分别于2002年3月13日、2012年6月25日被注销户口。2．2016年8月25日，莫日生、黄振彪与刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟签订《合作建房合同》，约定刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟提供刘沛坤（房产证上宅基地使用者是刘培坤，图纸上载明的使用者为刘沛坤）名下位于中山市××××号[集体土地建设用地使用证：中府集建总字第317220号/中府集建字（1991）第33010220号，使用土地面积415平方米]的宅基地使用权与莫日生、黄振彪合作建房，由莫日生、黄振彪出资在案涉土地上重新建设两栋分别为八层（A栋）和十一层半（B栋）的房屋。房屋建好后，原有旧房产证的面积权益归刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟所有，宅基地及自留地权益则由莫日生、黄振彪与刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟各占百分之五十，按照协议所涉土地及房屋权益属八十年居住使用（按法律规定年限）双方分配所得的房屋可以进行转让、抵押、出租或赠与他人等（注：在八十年内房屋及土地如遇政府或开发商行为对上述房地产进行征收，拆迁改造等情况时，B栋房屋所得补偿及赔偿款或房屋和其他实物均归莫日生、黄振彪所有）。莫日生、黄振彪同意在签订合同当日，一次性向刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟支付4万元作为旧房屋的搬迁费；刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟要求莫日生、黄振彪在旧房屋拆除前，一次性向其支付30万元作为新建房的保证金，合同还约定了其他事项。2018年11月13日，中山市××村社区居民委员会出具证明，载明刘沛坤与刘培坤同属一人。2019年1月3日，本院依职权从中山市公安局坦洲分局查询到刘沛坤并无曾用名，但从公安部门户籍档案底册中查询到刘培坤，1934年7月8日出生。3．黄振彪分别于2016年9月5日、2016年9月7日向刘玉光妻子张佩灵的银行账户转账合计30万，张佩灵确认收到该保证金。4．刘金牛、刘玉光提交照片用于证明案涉房屋已在出租管理单位备案可出租获利，地址中山市××××号，备案编号为坦洲镇金斗派出所出租房十四村00426。刘金牛、刘玉光提交租赁合同、收款收据用于证明在签订合作建房合同前张佩灵已将案涉房屋出租给案外人获益及为履行合同与承租人解约，已向承租人赔偿违约金。莫日生、黄振彪对此不确认，称合同没有在相关部门备案，是虚假合同的。刘金牛、刘玉光提交租房合同、收据用于证明其已依约搬离案涉房屋在外承租房屋居住。莫日生、黄振彪对此不确认，称刘金牛、刘玉光一直居住在案涉房屋。刘金牛、刘玉光提交照片、收款收据用于证明其搬离案涉房屋后因无人打理，房屋部分物件已损坏及修理损坏物件的支出。莫日生、黄振彪对此不确认。刘金牛、刘玉光并未举证证明签订案涉合同前后案涉房屋的用水用电情况。本院认为，本案并非合资、合作开发房地产合同纠纷，房地产开发经营仅指建设前期的经营活动，特别是房地产经营者之间进行的项目转让、合作开发、委托代建的活动。本案中，双方当事人均为自然人主体，并非房地产经营者，因此双方之间并不构成合资、合作开发房地产合同纠纷。莫日生、黄振彪与刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟在《合作建房合同》中约定，由莫日生、黄振彪出资在宅基地上建设房屋A栋（八层）和B栋（十一层半），房屋建好后，原有旧房产证的面积权益归刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟所有，宅基地及自留地权益则双方各占百分之五十，莫日生、黄振彪对分配所得的B栋房屋可以进行转让、抵押、出租或者赠与以及房屋如遇征收、拆迁改造得到的金钱补偿或房屋等其他实物补偿归其所有，双方的约定实质上是由莫日生、黄振彪出资建设房屋以期取得房屋的所有权及宅基地、自留地百分之五十的权益，合作建房合同的实质是房屋买卖合同，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，案涉土地为集体土地，系属于刘培坤（房证图纸上“刘沛坤”）名下的宅基地，莫日生、黄振彪非该集体的成员，其签订合同的目的在于出资建造房屋后取得所有权，刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟向集体经济组织之外的农村村民转让农村住房和宅基地，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定为无效。莫日生、黄振彪基于合同有效要求解除合同，刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟主张支付搬迁费的诉求，均理据不足，本院不予支持。合同无效后，双方基于合同取得的财产应当相互返还，莫日生、黄振彪主张刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟返还保证30万元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于合同无效的过错承担问题，莫日生、黄振彪作为从事商事活动的理性人，在签订合同前应对合同所涉各方面因素进行了解，尽审慎交易之义务，其在订立合同时是清楚地知道案涉土地的性质及权属人的情况的，对于合同的无效存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，莫日生、黄振彪应承担相应的缔约过失责任，但刘金牛、刘玉光的举证无法证明其已搬离案涉房屋以及其产生的损失，在其未能进一步举证证明其损失实际发生的情况下，应承担举证不能的不利后果，因此刘金牛、刘玉光要求莫日生、黄振彪支付维修房屋设施费、出租房空置费、承租房屋租金费用，建房差价的诉求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫日生、黄振彪返还保证金30万元；二、驳回原告莫日生、黄振彪其他的诉讼请求；三、驳回被告刘金牛、刘玉光的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（原告已预交），由被告刘金牛、刘玉光、张永娟、刘玉梅、刘玉娟负担（被告应于本判决发生法律效力起七日内迳付原告）；反诉受理费7266元（被告已预交），由被告刘金牛、刘玉光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一九年十月十六日书 记 员  林振华马倩