广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初17561号原告：曹敏聪，男，1982年2月26日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈伟栋，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，广东法丞律师事务所律师。被告：广州市兴昶房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道159号9B房。法定代表人：罗任辉，执行董事兼总经理。原告曹敏聪与被告广州市兴昶房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈伟栋、陈刚，被告的法定代表人罗任辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告向原告支付因逾期交付位于广州市越秀区东华西路79-95号201、101、102房的逾期交楼违约金（从2017年10月13日起计算至实际交楼之日止，每日按29450000元的0.03%计算）；2.被告向原告支付因逾期交付位于广州市越秀区东华西路79-95号103、202、203房的逾期交楼违约金（从2017年10月13日起至实际交楼之日止，每日按50000元的0.03%标准计算）。事实与理由：原告与被告在2014年1月15日签订《预售房买卖合同》，约定被告将广州市越秀区东华西路79-95号101-103、201-203房共6套商铺出售给原告，总成交价为35500000元，其中第一批有预售证部分商铺交付使用的时间为2014年6月30日前，第二批未有预售证部分交付使用的时间为第二批预售证出来后90天内（但不得超过2014年9月30日）等。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告至今未将涉讼房屋交付给原告，也没有办理相关产权登记手续，经原告多次催促未果，为了维护原告的合法权益，故向法院提起本案诉讼。被告辩称：同意原告的第1项诉讼请求，不同意原告的第2项诉讼请求。涉讼房屋所在兴昶综合楼原是烂尾楼，被告是通过拍卖方式取得开发权，由于历史遗留问题，大部分拆迁户无法按时回迁，产生抵触情绪，不配合被告的开发工作，该情况属于不可抗力。涉讼大楼已在尽可能完善综合验收及消防等报批手续中，因其他历史遗留问题需要政府部门处理，无法确定具体交楼时间。购房款基数较大，原告没有付清全部购房款。从第一次起诉至今没有提供任何有效证据证实其实际损失大小，被告认为按照0.03%的标准计算违约金属于过高，请求法院予以调整。经审理查明：2014年1月15日，原告、梁东恒（共同为乙方）与被告（为甲方）签订《预售房买卖合同》，其中订明：第一条、房地产权属情况，房地产地址广州市越秀区东华西路79-95号101、102、103、201、202、203房，建筑面积分别为311、44.34、33平方米，首层共388.34平方米，202.36平方米、92平方米，二层共294平方米，房屋使用性质为商铺，该物业以一手捆绑售予乙方，首层门面部分安装卷闸，二楼安装落地玻璃，交楼时必须通过综合验收，办理该物业之《房地产权证》的资料需按照既定程序交至房管部门；第二条、计价、价款，该房地产按整套捆绑出售并计价，总成交价35500000元；第三条、付款，甲乙双方选择银行按揭方式交割房款，签订本合同时支付1000000元作为定金，1、有预售证部分（预售面积557.7平方米计31000000元），（1）双方应在本合同签订后，银行出具同意贷款书之7天内共同到房管部门办理预售契约网上登记备案手续，首期楼款（含定金）17280000元应在取得房地产交易中心收缴证件已登记备案当天支付，甲乙双方约定2014年1月24日为交易日，并以此日期为准约定双方违约责任；（2）12170000元由乙方以银行按揭贷款组合方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作日内办妥贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额不足部分银行放款日次日一次性支付给甲方，若银行贷款额大于12170000元的，首期楼款相应减少；（3）余款在收铺当天支付1550000元；2、未有预售证部分（预售面积125平方米计4500000元），（1）完成有预售证部分网上登记备案后支付首期楼款的同时支付50000元作为未有预售证部分的首期楼款；（2）双方应在有预售证后7天内共同到房管部门办理预售契约网上登记备案手续，二期楼款（已包含首期楼款）2545000元应在取得房地产交易中心收缴证件已登记备案当天支付；（3）1680000元由乙方申请银行按揭组合贷款方式支付……（4）余款在收铺当天支付225000元；（5）第二批出预售证日期约定为2014年6月30日前，并以此日期确定双方第二批可预售部分的违约责任；第四条、交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产第一批预售部分交付使用的时间为2014年6月30日前，2、第二批预售部分交付使用的时间为第二批预售证出来后的90天内（但不得超过2014年9月30日），3、甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用……第五条、产权转移登记，甲方于乙方签订预售合同后360天完成出房地产证手续……第八条、交易不成的违约责任，甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金1000000元，并退回乙方已付的全部费用;第九条、延期交房的违约责任，甲方如未能按合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按已成交部分房款0.03%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按已成交部分总房款0.03%的标准向乙方支付违约金；第十条、逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.03%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，并没收乙方已付房款；第十一条、迟延办理产权登记的违约责任，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.03%支付违约金等。原告分别在2014年1月10日、1月26日、1月27日通过银行转账方式向被告支付了定金1000000元、有预售证部分房款1517700元、1330000元、9330000元，被告向原告出具了上述款项的收据。2014年1月25日，被告委托陈勇安以个人名义代表公司收取《兴昶综合楼项目》销售款项总额里的其中5144600元，支付日期2014年2月25日前，陈勇安工行账号为62×××31，并出具了加盖被告公章的《委托通知》。原告据此在2014年1月28日向陈勇安工行账号转入4094600元、未有预售部分房款50000元，被告只向原告出具了购买103、202、203房定金50000元的收据。2014年5月26日，原告曹敏聪（甲方）、华夏银行股份有限公司广州天河支行（乙方）与被告（丙方）签订《个人房屋抵押借款合同》，写明本合同项下借款，甲方只用于按照其与丙方2014年月26日签订的《广州市商品房买卖合同》购买越秀区东华西路大东街61号101、102、201房，合同面积为311、44.34、202.36平方米，借款金额12177700元，借款期限为10年，自2014年6月2日至2024年6月2日止等。该行在2014年7月3日将借款12177700元支付给被告。被告至今未将涉讼6套商铺交付给原告，也没有办理该6套商铺的产权登记手续。原、被告双方均确认涉讼房屋所在大楼尚未办理竣工验收备案。原告与梁东恒曾于2015年10月19日向本院提起诉讼，要求被告交付涉讼6套商铺，支付逾期交付房屋的违约金、逾期办证违约金等。本院经审理查明了上述事实，并在该案审理期间，向华夏银行天河支行调查原告申办涉讼房屋贷款手续情况，该行职员答复本院称：原告曹敏聪在2014年1月20日向其行申请贷款购买兴昶综合楼101、102、201房，并提交了贷款所需的资料，其行于1月22日受理了原告的申请，经审核，其行需要审查原告开办公司运营情况及其个人经济能力，还需要抵押物的网签合同，遂在1月底上门对原告曹敏聪经济情况进行考察，原告也在1月26日办理了上述房屋《商品房预售合同》网签手续并提交给其行，此后银行内部审批，在2014年5月26日与原告曹敏聪签订了借款合同，并在7月放款等。本院遂于2016年6月24日作出（2015）穗越法民三初字第2366号民事判决。该判决认为：原告、梁东恒与被告签订的《预售房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告、梁东恒依约向被告支付了相应房款，被告至今没有将涉讼房屋交付给两人，并为两人办理房屋产权登记手续，已构成违约，应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。原、被告均确认涉讼房屋所在大楼尚未办理竣工验收，不具备房屋交付条件，两人现要求被告交付涉讼房屋，本院不予支持。根据合同约定，预售部分房屋即101、102、201房应在2014年6月30日前交付，未预售部分房屋即103、202、203房应在2014年9月30日前交付，两批房屋的逾期交房违约金应分别从上述期限的次日起计，均按照已成交部分总房款即已付房款每日0.03%的标准支付至判决生效之日止。至于逾期办理101、102、201房产权证的违约金，原告主张从2015年1月27日起计，在合同约定的计算范围内，本院予以照准，虽然合同约定该违约金按照每日总房款的0.03%标准计算，但被告认为该违约金标准过高要求法院调整，原告尚未支付完全部购房款，也没有提供证据证实其实际损失大小，本院基于公平原则，调整该违约金为每日按已付购房款的0.03%标准计至判决生效之日止。至于违约金1000000元，是上述合同针对交易不成约定的违约金，原告要求被告继续履行合同，又适用该违约金没有依据，本院不予支持。至于被告所述拆迁户不配合等历史原因导致逾期交房、逾期办证，没有证据佐证，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告在判决发生法律效力之日起10日内，向曹敏聪、梁东恒支付从2014年7月1日至判决发生法律效力之日止逾期交付201、101、102房的违约金（每日按29450000元的0.03%计算），违约金总额以不超过本金为限；二、被告在判决发生法律效力之日起10日内，向曹敏聪、梁东恒支付从2014年10月1日至判决发生法律效力之日止逾期交付103、202、203房的违约金（每日按50000元的0.03%计算），违约金总额以不超过本金为限；三、被告在判决发生法律效力之日起10日内，向曹敏聪、梁东恒支付从2015年1月27日至判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（每日按29450000元的0.03%计算），违约金总额以不超过本金为限；四、驳回曹敏聪、梁东恒的其他诉讼请求；等。该判决已于2016年7月13日发生法律效力。2017年6月19日，原告再次向本院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交付广州市越秀区东华西路79-95号201、101、102房的违约金（从2016年7月14日起计至实际交付房屋之日止，每日按已付房款29450000元的0.03%计算）；二、被告向原告支付逾期交付广州市越秀区东华西路79-95号103、202、203房的违约金（从2016年7月14日起计至实际交付房屋之日止，每日按已付房款50000元的0.03%计算）。本院于2017年9月25日作出（2017）粤0104民初13100号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市兴昶房地产咨询有限公司向原告曹敏聪支付逾期交付广州市越秀区东华西路79-95号101、102、201房的违约金（从2016年7月14日起至本判决发生法律效力之日止，每日按29450000元的0.03%计算，违约金总额以不超过本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市兴昶房地产咨询有限公司向原告曹敏聪支付逾期交付广州市越秀区东华西路79-95号103、202、203房的违约金（从2016年7月14日起至本判决发生法律效力之日止，每日按50000元的0.03%计算，违约金总额以不超过本金为限）。三、驳回原告曹敏聪的其他诉讼请求。该判决已于2017年10月12日发生法律效力。本院认为：关于逾期交付涉讼买卖房屋的违约金的计算和支付，已有生效的（2015）穗越法民三初字第2366号民事判决作出判定，本院在此不再赘述。现原告再次提起诉讼，主张之前生效判决未作处理期间的逾期交付房屋的违约金，合法合理，本院予以支持。因本判决发生法律效力之日后的状况处于未发生的待定状态，故本案对此所产生的相关费用不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市兴昶房地产咨询有限公司向原告曹敏聪支付逾期交付广州市越秀区东华西路79-95号101、102、201房的违约金（从2017年10月13日起至本判决发生法律效力之日止，每日按29450000元的0.03%计算，违约金总额以不超过本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市兴昶房地产咨询有限公司向原告曹敏聪支付逾期交付广州市越秀区东华西路79-95号103、202、203房的违约金（从2017年10月13日起至本判决发生法律效力之日止，每日按50000元的0.03%计算，违约金总额以不超过本金为限）；三、驳回原告曹敏聪的其他诉讼请求。本案受理费46448元，保全费5000元，由被告广州市兴昶房地产咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  蔡永辉人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  关嘉欣二〇一九年十月二十二日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭