济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3616号 原告：顾新兰，女，1959年11月25日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：党明德，济南历下东关法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘永娇，济南历下东关法律服务所法律工作者。 被告：顾新利，男，1962年8月25日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：吴玉荣（顾新利之妻），女，1965年9月24日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：谢新杰，山东正唐律师事务所律师。 被告：吴玉荣，女，1965年9月24日出生，汉族，住济南市。 被告：顾彬，男，1989年6月15日出生，汉族，住济南市。 原告顾新兰与被告顾新利、被告吴玉荣、被告顾彬确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顾新兰向本院提出诉讼请求：确认三被告于2018年11月8日签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效。 事实和理由：我与顾新利系姐弟关系，顾新利的父亲顾寿荣（2000年6月2日去世）与母亲张淑英（1998年9月23日去世），婚后共生育五个子女，即长子顾新明、次子顾新华、长女顾新凤、次女顾新兰、次子顾新利。顾新明于2000年4月30日去世，其与妻子李凤英婚后生育一女顾宁。父母去世后，2001年7月16日，我将顾新利诉至法院（后追加顾新凤、顾宁为原告，顾新华放弃继承），要求分割父母的遗产即位于济南市槐荫区纬六路9号3号楼2-xxx室房产（以下简称xxx室房产）。但在案件审理过程中，各继承人协商签订《协议书》一份，约定：父母的遗产xxx室房产归顾新利，父母在世时所花费用应由顾新利承担。因父母在世时所花费的费用及购房的定金共计47000元都是由我支出的，所以一致同意用顾新利yyy室房产抵顶我为父母支付的费用。协议签订后，我按协议的内容履行了自己的全部义务，但顾新利一直无限的拖延自己应履行的义务。2018年11月1日，顾新利将我及其他继承人诉至法院，要求我协助其按照协议的内容办理过户手续。在该案件审理过程中，我得知：顾新利和吴玉荣于2018年11月8日，将属于我的yyy室房产过户给顾彬，其行为完全侵犯了我的合法权益。另，我与顾新利及其他继承人签订的《协议书》已被法院认定合法有效。顾新利在按协议的内容主张权利的同时，还违背协议的约定，将属于我的yyy室房产过户到其儿子顾彬名下，其行为纯属恶意之举。故我根据《合同法》第五十二条之规定，诉至法院，望判如所请。 诉讼过程中，顾新兰明确诉讼请求为：《济南市存量房屋买卖合同》确认无效后，yyy室房产恢复到转移登记前的状态。理由是顾新利、吴玉荣与顾彬恶意串通损害其合法权益。 顾新利辩称，1.顾新兰诉讼已过诉讼时效，根据协议书第二条约定，顾宁、李凤英于2003年5月31日前将现住房屋返还顾新利，顾新利将yyy室房产收回后自愿交给顾新兰，因此顾新兰行使权利时间应当从2003年5月31日开始，但顾新兰并没有在诉讼时效内行使权利，顾新兰起诉时已超过了三年的诉讼时效。2.折抵并不是转让房屋的所有权。3.购房定金13000元，收据在顾新利手中，因此折抵的财产基础已经发生变化，而且父亲的丧葬费及家属抚恤金顾新利并没有得到。4.yyy室房产为顾新利、吴玉荣共有，顾新利没有单独处分的权利。 吴玉荣辩称，1.《协议书》只是用yyy室房产折抵医药费。因为父母去世后，顾新兰私自拿了父亲的钥匙，去我们家拿走了xxx室的购房手续和父母的所有证件、财物，还称父亲给其立了遗嘱，如果不给她钱、不签协议，她就不让我们住父母的xxx室房产。xxx室房产是父母让我们出钱购买，父母百年后留给我们的。没有办法才签了此协议。当时我们没有这么多钱，她就让我把大嫂（李凤英）赶走，yyy室房产暂时给她用，随后把钱给她。协议中关于yyy室房产的事是在欺诈、胁迫的情况下，在我不知情的情况下顾新利所签，该协议应该是无效的。2.母亲去世时给父亲留了一万多元存款，父亲去世后的丧葬费、工资补助、医药费报销、份子钱都由顾新兰拿走，还先后向我们要了四万元。3.协议签订后，是我们首先履行了协议全部内容，顾新兰无限期拖延，我们才于2018年11月起诉她和其他继承人履行协议。4.yyy室房产顾新兰只是拿了装修费，是我们支付的购房款，2003年、2004年分别安装了暖气、煤气，费用都是我们支付的，随后水电管道改造也都是我们负责的，足以证明yyy室房产与她无关，只是暂时借用权。5.yyy室房产是夫妻共同所有，属于单位职工福利分房，是我们购买的，与她无关。该房产于2012年就是儿子顾彬的婚房。因顾新利从2016年底到2018年9月两年做了三次手术，费用都是儿子垫付的，后期还需长期继续治疗，所以决定于2018年11月把yyy室房产过户给儿子，过户手续合理合法，夫妻双方有权处理自己的财产权。 顾彬辩称，买卖合同没有违背法律依据，yyy室房产在顾新利、吴玉荣名下，过户到我名下应当受到法律保护。 本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对顾新兰提交的协议书、调查笔录、（2018）鲁0104民初7004号民事判决书、济南市存量房屋买卖合同及顾新利提交的yyy室房产档案信息，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对当事人无异议的事实认定如下： 顾新利的父亲顾寿荣、母亲张淑英共生育五个子女，即长子顾新明、次子顾新华、长女顾新凤、次女顾新兰、三子顾新利。张淑英于1998年9月23日去世，其去世后顾寿荣未再婚，顾寿荣于2000年6月2日去世。张淑英、顾寿荣的父母均早于其去世。顾新明与李凤英系原配夫妻关系，双方婚后生育一女顾宁。顾新明于2000年4月30日去世。顾新利与吴玉荣系夫妻关系，婚后育有一子顾彬。xxx室房产系顾寿荣单位房改房，登记在顾寿荣名下，系其与张淑英的夫妻共同财产。 2001年8月31日，顾新兰、顾新凤、顾新利、顾宁签订《协议书》一份，协议显示的主要内容为：“顾新兰、顾新凤、顾新利、顾宁、李凤英（顾宁之母）就经一纬六路9号3#楼2-xxx房屋继承及李凤英母女返还顾新利该楼2-yyy房屋事宜，经协商自愿达成如下协议（顾新华书面放弃继承）：1.顾新利于2001年10月31日前支付顾新兰两千元（2000元）、支付顾新凤叁仟元（3000元），顾新兰收款后将303屋购房手续及定金收据交给顾新利，由其购买被继承人房屋；2.顾宁、李凤英于2003年5月31日前将现住房屋（该楼2-702）返还顾新利，由顾新利同时支付该房购房款一万三千六百三十五元（13635元）及顾宁继承份额五千元（5000元），计一万八千六百三十五元，顾新利将yyy室收回后自愿交给顾新兰折抵其为父母生病时所支付的医疗费三万四千元及购房定金一万三千元（计四万七千元），顾新兰支付李凤英yyy室装修费二千五百元（2500元）；3.顾新利、顾宁、李凤英、顾新兰若不能按时履行上述协议，自愿承担违约金伍仟元，并承担由此而造成的诉讼经济损失……” 顾新利曾于2018年11月1日向本院起诉，要求判决xxx室房产归其所有，本院经审理作出（2018）鲁0104民初7004号民事判决书，判决：1.xxx室房产归顾新利所有；2.顾新利向顾新凤支付补偿款3000元、违约金5000元；3.顾新利向顾宁支付补偿款5000元、违约金5000元；4.顾新利向李凤英支付补偿款84855元。该案中吴玉荣为顾新利的委托诉讼代理人。该判决认定2001年8月31日签订的《协议书》有效。 另查明，坐落于济南市槐荫区纬六路9号3号楼2-yyy室房产（即前述的yyy室房产），建筑面积50.96平方米，原登记为顾新利、吴玉荣共同共有。《协议书》签订后，李凤英、顾宁将yyy室房产返还给了顾新利。2018年11月8日，顾新利与吴玉荣将该房产售与顾彬，双方签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款为1万元。同年11月20日，顾彬取得该房不动产权证（济南20180235575号）。 诉讼过程中，吴玉荣称顾新利签订协议书后未向其告知，其在2002年时看到了协议书，虽然知道不合理，但是已经签字了，所以未提出异议，顾新利也没说给房子的事情，只说顾新兰向其要医疗费的事情。 双方有争议的证据和事实如下： 一、顾新兰向本院提交李凤英出具的证明一份，证明其已经按照协议书的约定向李凤英支付了装修款。证明显示的内容为：“关于yyy室房产的2500元装修费是由顾新兰2003年9月份一次性向我支付的。特此证明。证明人：李凤英。2018年12月23日。”顾新利、吴玉荣、顾彬对该证明不予认可，称李凤英已经去世，无法到庭进行质证。对此本院认为，顾新兰是否向李凤英实际支付了装修款，仅涉及其是否履行了协议约定的义务，不涉及协议的效力问题，故该证据与本案无关。 二、顾新兰向本院提交邱红出具的证明，证明顾寿荣在去世前留了遗嘱，同意将xxx室房产给顾新兰。顾新利、吴玉荣、顾彬对该证据不予认可，称只有邱红的签字，没有公证处的盖章，且从未见过遗嘱。对此本院认为，遗嘱应当具备法律规定的生效条件，仅凭某个人出具的证明不能认定遗嘱真实存在，更不能证明遗嘱的具体内容，故本院在本案中对该证明不予采信。 三、顾新利、吴玉荣辩称其将yyy室房产售与顾彬的价格是50万元，不是1万元。顾彬称当时银行转账了20万元，剩余房款给吴玉荣打了欠条。顾新利、吴玉荣、顾彬均未提交证据证明。对此本院认为，《济南市存量房屋买卖合同》明确载明房款为1万元，而顾新利、吴玉荣、顾彬称实际交易价格为50万元，其应当举证证明，但其并未提交证据证明，故本院对其辩称房款为50万元的意见不予采纳。 四、诉讼过程中，吴玉荣申请本院调取顾寿荣的丧葬费及抚恤金等费用领取情况。本院认为，该费用的领取与本案无关，故对其调取证据申请本院不予准许。 本院认为，本案立案案由虽然为房屋买卖合同纠纷，但顾新兰所提出的诉讼请求为确认顾新利、吴玉荣与顾彬之间签订的房屋买卖合同无效，故本案案由应当变更为确认合同无效纠纷。 顾新兰、顾新凤、顾新利、顾宁于2001年8月31日签订的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，系有效协议，且该协议在（2018）鲁0104民初7004号民事判决书已被认定为有效，故各方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。《协议书》第二条明确约定：顾新利将yyy室收回后自愿交给顾新兰折抵其为父母生病时所支付的医疗费及购房定金，该条载明的“折抵”，普遍理解其含义就是指所有权的转移，而非仅为使用权的转移。且经本院审理查明，李凤英、顾宁已将yyy室房产返还给了顾新利，顾新利应当按照协议约定及时将该房产转移给顾新兰，但其并未履行义务。即便当事人理解为使用权的转移，顾新利也未按协议约定将yyy室房产交付给顾新兰使用，2018年11月20日其还将该房产售出，更是为该约定义务和履行制造了法律障碍。 顾新兰要求确认《济南市存量房屋买卖合同》无效的理由是买卖双方恶意串通损害其利益，本院认为，顾新利将yyy室房产出售给顾彬，主观上存在恶意，客观上损害了顾新兰的利益，理由为：1.《协议书》是继承人针对xxx室和yyy室两套房产达成的一致意见，两套房产的归属具有不可分性。顾新利于2018年11月1日向本院起诉要求判令xxx室房产归其所有，却与吴玉荣于2018年11月20日将yyy室房产出售，说明其在明知与顾新兰在房产归属问题上有分歧的情况下，仍然在争议尚未得到解决之前，就将争议房产出售，主观上存在恶意。2.顾新利将yyy室房产出售给顾彬，而顾彬作为顾新利的儿子，顾新兰有理由相信顾彬对顾新利与顾新兰之间的房产归属纠纷知情，在此情况下顾彬仍然购买yyy室房产，且房屋总价款仅为1万元，明显低于正常的市场价格，说明顾彬在主观上存在恶意。3.吴玉荣称顾新利签订《协议书》其并不知情，但在诉讼过程中，其称2002年看到了该协议，因种种理由未提出异议。由此说明吴玉荣在长达17年的时间里对《协议书》的内容明知且予以了默认，该协议代表了顾新利及吴玉荣共同的意思表示，吴玉荣亦应当按照协议约定履行自己的义务。其在明知的情况下，在诉讼期间与顾新利将yyy室房产出售给自己的儿子，在主观上也明显存在恶意。4.顾新利、吴玉荣将yyy室房产出售的行为损害了顾新兰的利益，客观上给顾新兰造成了损失。顾彬作为受让人，其购买房产的身份、时机、目的、价格足以让顾新兰产生合理怀疑。综合以上三点，本院认为足以推定顾新利、吴玉荣与顾彬存在恶意串通，以不合理低价损害顾新兰的利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。顾新利、吴玉荣与顾彬恶意串通，损害了顾新兰的合法权益，故双方买卖yyy室房产的民事法律行为无效。另依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，合同相对方恶意串通，损害第三人利益的，合同无效，故顾新利、吴玉荣与顾彬签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条还规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还……”顾彬因购买行为取得的yyy室房产的所有权，应当返还给原登记的所有权人顾新利、吴玉荣，即将房屋权属恢复到转让之前的状态。故顾新兰要求确认《济南市存量房屋买卖合同》无效，并将yyy室房产恢复到转让之前状态的请求，于法有据，本院予以支持。 另，关于顾新利所提出的诉讼时效的抗辩意见，因本案系合同效力的确认之诉，故并不适用给付之诉中的诉讼时效的法律规定，且顾新利、吴玉荣向顾彬出售房屋的时间为2018年11月，即使适用诉讼时效制度，顾新兰针对涉案房屋买卖合同效力提起诉讼的时效，最早应自房屋所有权发生变动后起算。以此时为准，顾新兰提起本次诉讼，也并不超过诉讼时效期间，顾新利的该答辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条第一款、第五十二条第二项、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认顾新利、吴玉荣与顾彬于2018年11月8日签订的《济南市存量房屋买卖合同》（编号为：济存量房字00012018110800050号）无效； 二、顾彬于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市槐荫区纬六路9号3号楼2-yyy室房产的所有权恢复登记至顾新利、吴玉荣名下。 案件受理费100元，减半收取计50元，由顾新利、吴玉荣、顾彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇一九年十月十四日 书记员  官静