北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初25126号原告（反诉被告）：徐荣灿，男，1963年12月25日出生，汉族，无业，住四川省成都市高新区，台胞证号03717288。委托诉讼代理人：孙晓艺，北京息云律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪雪，女，1994年10月1日出生，汉族，北京息云律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京佰瀚融通投资管理有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区甲1号地下一层-101-17。法定代表人：钱则强，执行董事。委托诉讼代理人：张成茂，北京京湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢海燕，女，1976年3月22日出生，汉族，北京京湃律师事务所实习律师，住北京市东城区。第三人：北京远行中和房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国路89号院4号楼1层107。法定代表人：徐鹏，总经理。委托诉讼代理人：谢珂，女，1995年10月24日出生，汉族，北京远行中和房地产经纪有限公司法务，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张雪，女，1993年12月22日出生，汉族，北京远行中和房地产经纪有限公司法务，住北京市通州区。原告（反诉被告）徐荣灿（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京佰瀚融通投资管理有限公司（以下简称被告）、第三人北京远行中和房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人孙晓艺、李雪雪，被告之委托诉讼代理人张成茂、谢海燕到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤，未到庭参加最后一次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求被告向原告支付押金33000元、2018年8月17日至2019年11月16日期间的租金528000元；2．要求被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金（以33000元为基数，按照每日按月租金5%的标准，自2018年8月11日至实际给付之日止；以33000元为基数，按照每日按月租金5%的标准，自2018年11月8日至实际给付之日止；以33000元为基数，按照每日按月租金5%的标准，自2019年2月8日至实际给付之日止；以33000元为基数，按照每日按月租金5%的标准，自2019年5月8日至实际给付之日止；以33000元为基数，按照每日按月租金5%的标准，自2019年8月8日至实际给付之日止）；3．要求被告赔偿原告房屋装修修复损失41113．35元。事实和理由：2018年8月6日，原、被告及第三人签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将其位于北京市朝阳区建国路89号院×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告。租期60个月，自2018年8月17日至2023年8月16日。第一年、第二年租金每月33000元，保证金66000元。租金每3个月支付一次，具体支付时间为2018年8月10日、2018年11月7日、2019年2月7日，以此类推。若被告未如期支付租金，应支付滞纳金，该滞纳金每日按月租金的5%收取。合同签订后，被告未按时支付押金及租金，且在未取得原告及管理公司书面同意的情况下，擅自对涉案房屋进行装修，破坏房屋结构。双方签订的合同真实有效，依法应当继续履行。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。合同签订后，原告从未将涉案房屋的电子密码锁的密码和机械锁的钥匙提供给被告，被告后期审核合同发现，原告擅自更改合同滞纳金条款，提高滞纳金标准，原告签订合同前的代理人始终未出示授权委托手续，出于谨慎考虑，被告未如期支付租金和押金。此后，在第三人协调下，被告于2018年8月23日支付了一个月的押金。2018年8月25日，第三人打开密码锁，协助被告进入涉案房屋进行装修前准备工作。由于时值中非论坛即将召开，被告被告知装修不能继续进行。后原告将涉案房屋地锁上锁，致使原告和第三人无法进入房屋。被告认为原告未经通知擅自上地锁的行为应当视为收回房屋并解除合同，故其无权要求被告支付押金、租金及滞纳金。被告仅拆除了房屋部分隔断墙和门板，经询价，被告仅同意承担修复费用7120元。如果法院判令被告支付滞纳金，被告认为滞纳金标准过高，要求酌减。另外，被告提出反诉，反诉请求：1．判令原告、被告与第三人于2018年8月6日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年8月10日解除；2．要求原告退还被告房屋租金33000元。反诉理由如下：合同签订后，第三人与原告一直未将房屋钥匙交付给被告，合同目的无法实现。被告已经支付了部分房屋租金，但一直无法使用房屋，产生损失，上述损失均应由原告及第三人承担。被告在同一天签订了三份房屋租赁合同，三份合同最初约定的滞纳金标准都是月租金的千分之五，另外两份合同滞纳金也确实都是这么约定的，结果涉案合同的滞纳金标准被原告擅自增加，更改为月租金的百分之五。原告上述行为导致被告对其产生了不信任，因被告公司内部审批有流程，被告付款确实有迟延。合同签订后，被告从未收到原告提交的授权人的文件，考虑到原告至今未交付房屋钥匙，被告认为合同无法履行。根据合同第十三条约定，如原告在2018年8月10日前未收到押金及首期租金，则合同作废，故被告主张合同已于2018年8月10日解除。合同解除后，原告应退还被告已经支付的房屋租金。原告针对反诉辩称，涉案合同依法成立，合同内容未违反法律规定，落款处有三方签字、盖章，应属有效，被告无权要求解除合同并返还押金。被告所述三份租赁合同中的另外两份合同与涉案合同无关。签订合同当日，被告未加盖公章，只是由法定代表人本人签字了，原因是被告称签订合同需要审批，故将一式三份合同原件都拿回盖章。大概一周以后，被告将加盖公章的合同原件交给原告，应当视为被告对合同条款进行了充分的审核。合同第7．1条约定，被告应按时支付租金；第7．5条约定，被告对涉案房屋进行装修，必须经过原告书面同意。而被告不仅未按时支付租金、押金，还擅自入场装修，造成房屋一片狼藉。合同第8．2条约定，即便被告自认违约，主动要求解除合同，也必须提前30天通知原告，但被告至今没有通知。被告曾于2018年8月23日向原告发送付款说明，明确表示剩余首期款132000元于2018年9月1日前汇入指定账户，可以证明被告明确表示要求继续履行合同。综上，被告无权要求解除合同，无权要求退还押金。第三人述称，合同签订当日，第三人将房屋密码告知被告员工袁斌，并明确告知被告装修必须在交付首期押金并经物业报备才可以进行。第三人不清楚被告入场装修事宜，是事后才发现的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系涉案房屋产权人。2018年8月6日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）与第三人作为居间方（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方办公使用。租赁期限为60个月，自2018年8月17日起至2023年8月16日止，包括首尾两日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。第一年、第二年的租金为每月33000元，第三年的租金为每月34600元，第四年、第五年的租金为每月35700元。乙方应向甲方交纳相当于贰个月的房租共计66000元作为保证金。乙方交纳房屋租金应每叁个月支付一次，付款日期应在每应付款7号之前，具体支付时间为2018．8．10,2018．11．7，2019．2．7,2019．5．7,2019．8．7（顺延按年以此类推）。如果乙方未能按期支付房租，应付迟延支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按月租金的百分之五收取，付款方式押二付三。乙方未得甲方同意将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途、无故拖欠租金超过十天的，甲方收回出租房屋，本合同终止。甲方扣留乙方已付保证金，乙方付清本租约项下的所有应付费用后，甲方退还乙方未满期约的租金。本合同签订之日，押金及首期租金需在2018年8月10日前汇入甲方账户，如在此日期前未收到押金及首期租金，则合同作废。合同签订后，被告向原告支付押金33000元。被告主张其于2018年8月22日入场装修，入场方式系通过第三人员工输入房屋密码。被告表示其从未被告知房屋密码，后因中非论坛原因，装修未获得审批，装修停止。原告表示其仅将密码告知了第三人，未告知被告，被告装修未通知原告，但被告入场装修可证明原告履行了交房义务。经询，被告认可其入场装修未联系原告，但表示经过了第三人允许并配合。第三人称其从原告处得知密码后，将密码告知了被告，被告系自行入场装修，第三人不知情。2018年11月2日，原告称其被告知涉案房屋内部被人破坏，因不知原因，原告于当日派人给涉案房屋上了地锁，后经与第三人核实得知上述情况系由于被告装修所致，原告于2018年12月1日前将地锁打开，原告主张其上地锁、打开地锁的行为均未通知被告及第三人，原因是其当时不知房屋被破坏原因，防止损失进一步扩大。被告表示中非论坛于2018年10月底结束，其委托第三人员工前往房屋查看是否可以恢复装修，第三人于2018年11月2日告知其房屋已经上了地锁，第三人亦无法入场。审理中，本院组织双方对涉案房屋进行现场勘验，勘验结果为：涉案房屋为东西朝向，房屋大门在房屋西侧，由西向东共四间房屋。最东侧房间房门被拆除，东侧数第二间房间南侧石膏墙被拆除、房门被拆除，东侧数第三间房间南侧石膏墙被拆除、西侧房门被拆除，最西侧房间房门被拆除、房间内厕所门被拆除。涉案房屋地面留有因拆除所产生的建筑垃圾。现场除被拆除的木门及装修垃圾外无被告财产，亦无其他物品。各方均认可上述拆除行为系被告对涉案房屋进行装修所致。原告主张装修修复损失，并提交《华贸公寓4号楼2705报价单》一份佐证，原告称维修项目包括清除原有隔断残墙、重做隔断墙、墙面刷漆、重做木门、地毯拆除、安装踢脚线，同时包括装修期间的物业管理费。具体原因为：1．根据勘验情况，现场垃圾尚未清除，现场五扇门的门板均被拆除，门套均被破坏，根据原告向装修公司咨询，如果只重做门套，价格相当于重做一整套门（包括门套和门板），考虑到房屋还需要对外出租，原告需要更换一整套门；2．垃圾清理的费用包括在了地板拆除及重铺地毯项目内；3．更换地毯的原因是，地毯被地面垃圾长时间覆盖，沾满各种灰尘，无法清除，只能重新更换；4．墙面因装修受到污染，因此需要重新刷漆；5．物业管理费是根据物业公司管理规定，入场装修必须交纳的费用。被告表示原告主张的修复损失过高，其仅同意赔偿7120元，具体原因为：1．关于清除原有隔断残墙及重做隔断墙，两项内容有重复，不同意支付清除原有隔断残墙的费用；2．关于墙面刷漆，涉案房屋本来就已经使用多年，墙面的污染物并非被告一次装修所造成，因此这一项不同意赔偿；3．关于重做木门，由于五扇门门板本身并未损坏，无需更换，只需要将门板重新安装即可，不同意重新更换木门；4．关于地毯，被告认为地毯并没有损坏，无需更换，只需要清洁费用；5．关于踢脚线，被告在装修过程中从未拆除过踢脚线，因此这一项目不同意支付；6．物业管理费如果产生，也应该由过错方即原告进行支付。被告就其主张提交《今朝装饰设计有限公司关于华贸公寓4号楼2705室修复装修报价单》一份佐证。经询，原、被告均不申请对涉案房屋恢复装修的损失数额进行鉴定。被告主张涉案合同于2018年8月10日解除，依据为合同第十三条“本合同签订之日，押金及首期租金需在2018年8月10日前汇入甲方账户，如在此日期前未收到押金及首期租金，则合同作废”，被告表示其未于2018年8月10日前支付全部押金及首期租金，则合同应当于当日自动解除。原告对此不予认可，表示被告于2018年8月23日向原告出具《付款说明》，被告在该说明中表示其由于内部付款审批流程原因和公司迁址原因未能及时付款，先行支付押金33000元，剩余首期款于2018年9月1日前汇入业主指定账户，原告认可该《付款说明》，认为该说明证明原、被告就付款时间达成新的合意，合同应当继续履行。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据双方当事人庭审陈述及在案证据，结合被告已进入涉案房屋装修之事实，本院认定原告已经履行交房义务，被告应当履行付款义务。被告未按照合同约定支付押金及首期租金，构成违约，被告主张其未按时付款的原因为原告未提交洽商合同期间代理人的委托手续、原告擅自更改合同条款提高滞纳金标准，上述理由均无事实和法律依据，且与被告出具的《付款说明》中陈述的未付款理由自相矛盾，本院对该抗辩意见不予采信。原告自述涉案房屋在合同签订后已经交付被告使用，却于2018年11月2日将涉案房屋地锁上锁，无论原告上地锁出于何种原因，均导致了合同在事实上已经无法继续履行，应当视为原告于当日实际收回涉案房屋，但由于被告违约在先，原告提前收房的行为不构成违约，本院认定原、被告之间的租赁合同法律关系于2018年11月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告支付占用房屋期间的租金于法有据，本院根据合同解除时间，认定被告按照月租金33000元的标准向原告支付2018年8月17日至2018年11月2日的租金。结合涉案房屋内除装修残余外并无被告其他物品，原告在给房屋上地锁后，随时可以自行收回房屋，现原告要求被告支付2018年11月2日后的房屋占用费用，于法无据，本院不予支持。因合同已经解除，原告无权要求被告继续支付剩余押金。关于被告要求原告退还租金33000元，根据庭审查明的事实，该款项性质为押金，根据合同约定，如被告违约，原告有权不予退还押金，故本院对被告该项请求不予支持。滞纳金一节，有合同依据，但合同约定的标准过高，本院调整为每迟延一日按月租金的千分之五支付滞纳金，具体金额为每日165元，关于起算日期，因原告认可被告出具的《付款说明》，应当视为双方对支付租金时间达成新的合意，即被告应于2018年9月1日前付款，故滞纳金的起算日期应当为2018年9月2日。装修修复损失一节，本院根据现场勘验情况、涉案房屋装修情况、装修市场的一般行情等因素酌情确定具体赔偿数额。第三人经本院合法传唤未到庭参加最后一次庭审，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐荣灿与被告（反诉原告）北京佰瀚融通投资管理有限公司于二〇一八年八月六日签订的《北京市房屋租赁合同》中原告（反诉被告）徐荣灿与被告（反诉原告）北京佰瀚融通投资管理有限公司的租赁合同法律关系于二〇一八年十一月二日解除；二、被告（反诉原告）北京佰瀚融通投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）徐荣灿二〇一八年八月十七日至二〇一八年十一月二日期间的租金八万三千六百元及滞纳金（按照每日一百六十五元的标准，自二〇一八年九月二日计算至实际给付之日止）；三、被告（反诉原告）北京佰瀚融通投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）徐荣灿装修修复损失一万五千元；四、驳回原告（反诉被告）徐荣灿的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京佰瀚融通投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9821元，由原告（反诉被告）徐荣灿负担7556元（已交纳），由被告（反诉原告）北京佰瀚融通投资管理有限公司负担2265元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费313元，由被告（反诉原告）北京佰瀚融通投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  李俊毅人民陪审员  王春梅二〇一九年十月三十日书 记 员  张君斓