江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初10840号原告：张标，男，1966年12月4日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：周丁业，江苏华脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛广松，江苏华脉律师事务所律师。被告：浙江南越置业有限公司沭阳分公司，统一社会信用代码913213225617954648,住所地江苏省沭阳县台州路12号（县农委办公用房）。负责人：徐传才，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。被告：浙江南越置业有限公司，住所地浙江省武义县城小南门3号，统一社会信用代码：91330723704551310P。法定代表人：陈森棋，该公司执行董事。原告张标诉被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司（以下简称为南越公司沭阳分公司）、浙江南越置业有限公司（以下简称为南越公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理，原告张标的委托诉讼代理人毛广松，被告南越公司沭阳分公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼，被告南越公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张标向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告南越公司沭阳分公司之间关于沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋的商品房买卖合同；2.判令二被告返还原告已付购房款150000元，承担已付购房款一倍的赔偿责任150000元，并赔偿原告房屋增值损失464094元。事实与理由：被告南越公司系被告南越公司沭阳分公司的总公司。原告从被告南越公司沭阳分公司处购买沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋，原告按约履行合同后，被告南越公司沭阳分公司又将上述房屋卖给他人并已备案，严重违反合同约定，应承担赔偿责任。被告南越公司沭阳分公司辩称：1.被告并未违约，原、被告于2017年6月达成新的认购协议，双方对具体的交房时间、交款方式并未约定，参照双方于2017年1月30日签订的认购书，原告应该在交付款项后7日内与被告签订正式的商品房买卖合同，但原告未按约与被告签订商品房买卖合同，没有正式合同，双方的权利义务就没有确定，谈不上被告违约。2.2017年6月，原告明确向被告表示拒绝继续履行原有合同，要将合同相对人变更为张银，被告不同意变更，说明原告对原有的认购合同作出了终止履行的意思表示，原告违约在先。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月30日，原告张标（乙方）与被告南越公司沭阳分公司（甲方）签订《南越·上东郡小区认购书》，该协议约定：第一条、乙方自愿认购甲方开发的位于宿迁市沭阳县住宅（商铺）。第二条、该住宅（商铺）面积113.07㎡，单价元/㎡，总价元，现金优惠金额合计元，折扣，实际成交应支付的总额为497000元。第三条、乙方在签订认购书的同时，并支付甲方定金人民币4000元整，该定金在双方签署《商品房买卖（预售）合同》后自动转为乙方所支付的房款。第四条、乙方选择的付款方式为（A一次性付款B按揭贷款）。第五条、乙方在签订本认购书之日起七日内，必须到上东郡销售中心交齐首付款计人民币万仟佰拾元（¥元）整。第六条、甲方承诺在第五条所述期限内为乙方保留其认购的房屋。如乙方不能在约定期限内前往甲方售楼中心支付购房首付款，则构成乙方违约，此种情况下，甲方有权另行出售上述房屋给任意第三方，且乙方所付定金不予退还；如甲方在上述约定期限内未经乙方同意将乙方认购房屋另行销售给第三方，则构成违约，甲方将双倍退还乙方所付定金。第七条、本认购书未详尽设定的双方权利义务，双方同意以最后签署的《商品房买卖（销售）合同》为依据。第八条、本认购书一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，具有同等法律效力。签订认购书当日，被告南越公司沭阳分公司收取原告支付的4000元定金，并向原告出具盖有被告南越公司沭阳分公司财务专用章的收据一份，该收据收款事由为收房款。2017年6月27日，原告向被告南越公司沭阳分公司支付146000元及72元，由被告南越公司沭阳分公司向原告出具盖有其财务专用章的收据各一份，收款事由分别为购房款、按揭抵押登记费。2018年5月18日，原告向本院起诉，要求：1.确认原告与被告南越公司沭阳分公司之间的买卖合同成立有效即双方形成房屋买卖合同关系，并判令被告南越公司沭阳分公司依约签署《商品房买卖合同》并依法报沭阳县房产管理部门和土地管理部门登记备案；2.判令被告南越公司沭阳分公司签订沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋买卖备案合同并协助原告办理按揭贷款抵押手续；3.被告南越公司承担上述履行义务。被告南越公司沭阳分公司在该案中辩称：原、被告双方未就支付方及付款时间作出约定，且原告未在认购协议约定的期限内交纳首付款，已构成违约，双方不成立商品房买卖合同关系。该案经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。原告张标与被告南越公司沭阳分公司签订的《南越·上东郡小区认购书》载明了购房人、房号、房屋面积和总价等事项，具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告已就涉诉房屋支付了部分购房款，故原告与被告南越公司沭阳分公司之间就涉诉房屋形成了商品房买卖合同关系。虽然原告交纳146000元房款的时间迟于认购协议约定的交款时间，但被告南越公司沭阳分公司收取了该房款且向原告出具收据，可以反映出被告南越公司对原告支付房款行为的确认及继续履行双方签订的认购协议的意愿，且被告南越公司沭阳分公司出具的72元按揭抵押登记费收据可以证明涉案房屋付款方式为首付款及按揭贷款方式支付，故对被告南越公司沭阳分公司的辩解理由不予采纳。2018年11月14日，本院作出（2018）苏1322民初8572号民事判决书，判决：“一、原告张标与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司之间就沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋的商品房买卖合同关系成立；二、驳回原告张标的其他诉讼请求。”被告南越公司沭阳分公司不服，向宿迁市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决第一项，改判张标与南越公司沭阳分公司之间就沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋买卖合同关系不成立。宿迁市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）苏13民终570号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。另查明：涉案房屋已被出卖给案外人王丽婷，于2018年5月16日在沭阳县房地产管理处备案，总价款为670000元。上述事实，有原告陈述、被告南越公司沭阳分公司答辩、（2018）苏1322民初8572号民事判决书、（2019）苏13民终570号民事判决书、沭阳县房地产管理处情况说明等证据证明，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，被告南越公司沭阳分公司将沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋出售给原告，双方成立商品房买卖合同关系，后被告南越公司沭阳分公司又将涉案房屋出卖给案外人王丽婷，并于2018年5月16日在沭阳县房地产管理处备案，导致原告与被告南越公司沭阳分公司之间的商品房买卖合同目的不能实现，原告无法取得涉案房屋，现原告要求解除其与被告南越公司沭阳分公司就沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋的商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原告已向被告南越公司沭阳分公司支付购房款共计150000元，双方的商品房买卖合同解除后，被告南越公司应向原告返还上述购房款。原告要求被告南越公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即150000元，本院认为，原告与被告南越公司沭阳分公司于2017年1月30日签订的《南越·上东郡小区认购书》约定：签订认购书的同时，原告支付定金4000元，该定金在双方签署《商品房买卖（预售）合同》后自动转为房款，原告应在签订认购书之日起七日内到上东郡销售中心交齐首付款。但原告未按约定时间交齐首付款，直到2017年6月27日，才向被告南越公司沭阳分公司交纳购房款146000元，后被告南越公司沭阳分公司将涉案房屋出卖给案外人王丽婷，于2018年5月16日在沭阳县房地产管理处备案，在此期间内，原告未再向被告南越公司沭阳分公司支付涉案房屋购房款。考虑到在合同履行过程中，双方均存在违约行为，故本院对该部分赔偿责任酌定为85000元。原告要求被告南越公司赔偿房屋增值损失464094元，未提供充分的证据证明，本院对房屋增值损失酌定为173000元。结合原告已付款的比例及原、被告双方在合同履行过程中的违约程度，本院酌定由被告南越公司赔偿原告房屋增值损失60000元。原告要求被告南越公司沭阳分公司承担退款、赔偿责任，因被告南越公司沭阳分公司系被告南越公司依法登记设立的分公司，不具有独立法人资格，其民事责任应由被告南越公司承担，故本院对原告的上述诉讼请求不予支持。被告南越公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张标与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司之间就沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋的商品房买卖合同；二、被告浙江南越置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张标购房款150000元，赔偿原告张标85000元，并赔偿原告张标房屋增值损失60000元；三、驳回原告张标的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14800元，减半收取7400元（原告已预交7400元），由原告张标负担2290元，由被告浙江南越置业有限公司负担5110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费14800元。审判员  周思梦二〇一九年十月二十一日书记员  程 跃书记员  王浩茹附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。