江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初8240号原告：江苏美依纳纺织有限公司，住所地宜兴市杨巷镇新芳工业集中区，统一社会信用代码91320282696787736Y。法定代表人：姜勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建良，江苏菱方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺赟，该公司法务。被告：宜兴市新建房地产开发公司，住所地宜兴市新建镇新建街，统一社会信用代码91320282250475850B。法定代表人：宗秉贤,该公司总经理。委托诉讼代理人：过巍、潘晟煜，江苏路修律师事务所律师。被告：江苏三鑫化纤有限公司，住所地宜兴市新建镇新建街。诉讼代表人：施国华，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：勇亚成，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：强志勤，江苏施源律师事务所律师。原告江苏美依纳纺织有限公司（以下简称美依纳公司）与被告宜兴市新建房地产开发公司（以下简称新建房地产公司）、江苏三鑫化纤有限公司（以下简称三鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美依纳公司的委托诉讼代理人李建良、被告新建房地产公司的委托诉讼代理人潘晟煜、被告三鑫公司的委托诉讼代理人强志勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美依纳公司向本院提出诉讼请求：1、判令新建房地产公司、三鑫公司协助办理房屋过户登记手续（103室面积152.54㎡、104室面积152.49㎡、203室面积152.54㎡、204室面积152.49㎡、303室面积152.54㎡、304室面积152.49㎡、403室面积152.54㎡、404室面积152.49㎡、503室面积152.54㎡、504室面积152.49㎡）及附属设施（富康居9＃（38＃）汽车库：8＃面积29.4㎡、9＃面积25.2㎡、10＃面积28㎡、11＃面积24.5㎡、12＃面积29.4㎡，自行车库:8＃面积19.47㎡、9＃面积8.19㎡、10＃面积7.14㎡、11＃面积15.84㎡、12＃面积16.2㎡，详见附表，以下简称案涉房屋）；2、本案诉讼费用由新建房地产公司、三鑫公司负担。事实和理由：2005年，三鑫公司向新建房地产公司购买坐落于宜兴市房屋及附属车库等。2012年10月28日，经对账三鑫公司确定尚欠货款3561170.45元。为妥善解决欠款事宜，双方于同日签订了一份房屋抵债协议，约定三鑫公司将上述购买的10套案涉房屋一并抵给美依纳公司，并由美依纳公司自行办理土地使用权证和所有权证。后因三鑫公司进入破产程序，经宜兴法院（2019）苏0282民初13454号判决书确认，美依纳公司与三鑫公司签订的抵债协议有效。因判决生效后，新建房地产公司、三鑫公司拒不配合办理相关手续，故诉至法院。三鑫公司辩称，三鑫公司因资不抵债，法院于2016年9月23日受理该公司破产，并指定江苏天哲（宜兴）律师事务所为管理人。三鑫公司于2012年11月停产，根据管理人的核实，有223户三鑫公司债权人向管理人申报了债权。其中有财产担保的是2户，无财产担保的是220户。有许多是集资户，债权众多，债权的形成都是在停业之前，美依纳公司与三鑫公司的房屋抵债协议是在2012年10月份，该抵债协议侵害了普通债权公平受偿的权利；根据第八次全国法院民事商事审判工作会议第十六条，当事人达成以房抵债的协议，如果是利用协议损害其他债权人的利益，对该以房抵债不能产生物权的效力。根据江苏省高院关于以物抵债若干法律适用纪要第三条，对债务清偿期届满后当事人达成的以物抵债协议，如果没有办理物权转移手续，债权人不能要求确认物权，而只能够履行原来的协议；管理人为了保护众多债权人的利益得到公平受偿，已经向宜兴市人民法院申请对诉争房屋进行查封。宜兴市人民法院作出裁定，查封上述房屋。另外，诉争房屋被众多的集资户用多把锁锁住，美依纳公司并不能有效占有。综上，请求驳回美依纳公司诉请。新建房地产公司辩称，本案涉及的房屋未发生交付亦未办理过户登记，不发生物权变动的效力。三鑫公司已进入破产程序，三鑫公司名下的房产成为破产财产，房屋过户事宜已经履行不能，美依纳公司应依照破产法律规定进行破产债权申请主张自己的权利。另根据最高院民一庭意见，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议在尚未办理物权转移手续前，债务人不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案中，因涉案房屋并没有发生物权变动的效力，美依纳公司对三鑫公司只能主张债权，美依纳公司起诉要求办理房屋过户没有法律依据，请求法院依法驳回美依纳公司诉请。经审理查明：2012年1月6日，美依纳公司与三鑫公司签订买卖合同一份，有三鑫公司向美依纳公司购买多种型号的纸管。2012年10月28日，双方进行对账，确认三鑫公司结欠美依纳公司货款3561170.45元。2012年10月28日，三鑫公司与美依纳公司签订房屋抵债协议1份，约定三鑫公司将其购买的案涉房屋抵债给美依纳公司，双方签订抵债协议并且美依纳公司接受三鑫公司房屋后，双方债务二清。房屋转让价格为3477342元，以美依纳公司货款支付房款。同时约定，该房屋为镇政府统一规划住宅小区，三鑫公司暂未办理土地使用证号及所有权证号，上述房屋抵债给美依纳公司后，自行办理土地使用证号及所有权证号。新建房地产公司于2017年5月4日出具情况说明1份，载明2005年三鑫公司向其购买42幢住宅20套、42幢自行车库11只，42幢汽车库10只，12幢住宅1套，38幢住宅10套，38幢自行车库5只，38幢汽车库5只，华亚路商铺137号5间，华亚路商铺107号、109号2间楼上层，111号、113号、115号3间商铺，别墅29号1套，金额合计918.1097万元，已收款金额907.25411万元，应收款余额10.85559万元。上述房屋至今未办理过户登记。本院于2016年10月18日裁定受理宜兴市昌吉利化工有限公司对三鑫公司的破产清算申请，并指定江苏天哲（宜兴）律师事务所担任三鑫公司管理人。管理人于2017年9月28日向美依纳公司发出通知，认为三鑫公司与美依纳公司签订的房屋抵债协议签订后，未办理房屋交接手续及房地产权属登记手续，该协议尚未履行完毕，根据企业破产法第十八条规定，管理人决定解除双方的房屋抵债协议，原欠货款可提供相应证据向管理人申报债权。2018年12月4日，美依纳公司诉至本院，要求确认美依纳公司与三鑫于2012年10月28日签订的房屋抵债协议有效。2019年5月6日，本院经审理后认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力,双方当事人均应按照合同的约定履行自己的合同义务。该案所涉房屋抵债协议系双方真实意思表示，并不存在合同无效、可撤销的情形，故双方签订的房屋抵债协议合法有效。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。美依纳公司已履行完毕付款的合同义务，该合同不符合双方均未履行完毕的要件，管理人无权解除。该案中涉及的房屋属不动产，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。但是，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，除法律另有规定外，不发生效力。本案所涉房屋抵债协议虽有效但并未办理过户登记，故并不发生物权变动的效力，且三鑫公司已进入破产程序，美依纳公司应依照破产法律程序行使合同权利。故依法判决确认美依纳公司与三鑫于2012年10月28日签订的房屋抵债协议有效。上述事实，有房屋抵债协议及抵房明细表、（2019）苏0282民初13454号民事判决书、管理人关于提请债权人会议核查债权的报告、（2016）苏0282破14号民事裁定书及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案中案涉房屋属不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，除法律另有规定外，不发生效力。现三鑫公司已进入破产程序，因涉案房屋并没有发生物权变动的效力，仍属于破产企业财产，继续履行抵偿协议可能侵害普通债权公平受偿的权利，构成对个别债权人违法清偿，三鑫公司明确表示不履行抵偿协议，美依纳公司应依照破产法律程序行使权利，对三鑫公司主张债权，美依纳公司起诉要求办理案涉房屋过户登记手续，没有法律依据，本院不予支持。三鑫公司、新建房地产公司的抗辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条规定，判决如下：驳回原告江苏美依纳纺织有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取80元，由美依纳公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时应向该院预交上诉案件受理费。审判员  孙恒俊二〇一九年十月十日书记员  庄艳雪