辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初10353号原告：上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区奉天街326号。负责人：李国光，系该行行长。委托代理人：冯春梅，辽宁圣法律师事务所律师。被告：高巍，男，1972年1月24日出生，汉族，住址辽宁省抚顺市望花区。被告：王敏学，女，1983年3月6日出生，汉族，住址辽宁省辽中县。被告：沈阳新希望置业有限公司，住所地沈阳市棋盘山开发区高坎街道旧站街50号204房间。法定代表人：蒋波，该单位经理。委托代理人：李延兴，辽宁登科律师事务所律师。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与被告高巍、王敏学、沈阳新希望置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行的委托代理人冯春梅，被告沈阳新希望置业有限公司的委托代理人李延兴到庭参加诉讼，被告高巍、王敏学经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行诉称，被告向原告提出住房按揭贷款申请，承诺以新购房产为贷款提供抵押担保。随后，2017年12月14日，被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定原告为被告提供借款人民币330万元，借期从2017年12月14日至2041年12月14日；利息在中国人民银行公布的同档期贷款利率的基础上上浮10%，签订本合同时的同档期基准利率为4.9%，利率实行按年调整，分段计息，还款方式采用等额本息还款法，罚息、复利的计算依据及标准详见合同具体条款；同时被告一、被告二以其位于沈阳市东陵区4门的房产为《个人购房担保借款合同》项下债务提供抵押担保；被告二作为共同还款人在该合同上签字；被告三为保证人，提供阶段性连带保证，保证期间为合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，或被告一办妥抵押房产抵押登记手续并且原告收到为第一顺序抵押权人的抵押权利证明正本之日。原告于2018年1月18日足额地发放了贷款。但被告未按照借款合同的规定履行还本付息的义务，截至2019年6月20日，被告贷款本金余额3242708.35元，逾期利息172514.65元，逾期罚息7723.02元，上述共计3422946.02元，其行为已构成违约。基于上述事由，为维护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请法院判如所请。诉讼请求：1、请求法院依法判令被告一偿还原告贷款本金3242708.35元，以及至贷款全部清偿之日的利息、罚息、复利。（暂计算至2019年6月20日的欠息为人民币180237.67元。自2019年6月21日至实际还款日止的利息、罚息、复利计算方式按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算），上述本金加利息共计3422946.02元。具体计算方式参照合同约定；判决生效后延迟给付的，按民事诉讼法第253条执行；2、请求法院依法判令被告二、被告三对上述债务与被告一承担连带还款责任；3、请求法院依法判令原告有权请求人民法院处置被告一、被告二提供的抵押物，并有权以处置所得价款优先受偿；4、请求法院依法判令三被告承担原告因实现债权所支付的费用，包括但不限于律师费、交通费等；5、请求贵院依法判令三被告承担本案全部诉讼费用。被告高巍未到庭亦未提供书面答辩意见。被告王敏学未到庭亦未提供书面答辩意见。被告沈阳新希望置业有限公司辩称，一、个人购房担保借款合同属实，合同约定的是新希望置业有限公司为此笔借歉承担的阶段性保证责任；二、由于新希望置业有限公司与被告王敏学、高巍签订的商品房买卖合同项下的房产并没有完成房屋产权的登记即王敏学、高巍并没有获得涉案房产的所有权，才导致新希望置业有限公司阶段性担保的责任没有终止，同时原告要求的对涉案房产的优先受偿权也是不确定的；三、关于实现债权的费用应以实际发生为准；四、关于本案的借款本金、罚息、利息、复利等计算方式均依靠银行的系统，希望原告提供准确的计算方法，新希望置业有限公司在2018年6月28日曾经为王敏学、高巍垫付5.4万元的还款，请原告确认此笔垫付的5.4万款项是否计算在本次起诉的诉请中。经审理查明，被告高巍、王敏学为购买沈阳新希望置业有限公司开发的位于沈阳市东陵区4门，建筑面积303.12平方米的房屋向原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行申请贷款。2017年12月14日，被告高巍作为借款人，原告作为贷款人（抵押权人），被告高巍、王敏学作为抵押人（被告王敏学同时作为共同还款人），被告沈阳新希望置业有限公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告高巍、王敏学向原告借款330万元用于购买上述房屋，贷款期限为24年，自2017年12月14日至2041年12月14日，贷款利率为在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮10%，如遇基准利率调整，则随之调整，并约定了具体的调整方法。还款方式为等额本金还款法，每月10日为还款日。合同约定担保方式为抵押加保证，被告高巍、王敏学以其购买的沈阳市东陵区4门房屋为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。原、被告于2017年12月25日办理了预购商品房抵押权预告登记。被告沈阳新希望置业有限公司同意为本合同项下的贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供阶段性连带责任保证担保。同时违约责任约定：逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行，借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行。有权宣布贷款立即到期，有权主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的任何一账户中扣划款项以清偿债务，有权按合同担保条款约定处分抵押物或依法追索保证人连带责任。2018年1月18日，原告依照合同约定发放了贷款330万元，但被告却未能按期偿还贷款，截至至2019年6月20日，被告高巍、王敏学尚欠原告借款本金3242708.35元（已扣除被告沈阳新希望置业有限公司于2018年6月28日垫还的54000元）、利息172514.65元，罚息7723.02元，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、《个人购房担保借款合同》、共同还款声明、特种转账借方传票、预购商品房抵押预告登记证、欠款证明、房屋买卖合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依据原告提供的证据对本案事实予以认定。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。原告作为贷款人在借款合同签订后如约向被告高巍、王敏学发放了贷款，被告高巍、王敏学作为借款人应当按照借款合同约定的时间和金额偿还贷款。被告高巍、王敏学偿还了部分贷款后未再按期足额偿还贷款，系违约行为，应按合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告高巍、王敏学未按期偿还贷款本息时，原告有权计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并要求被告高巍、王敏学偿还所有到期贷款本金并结清利息，解除与借款人的借贷关系，故原告诉请解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》，要求被告高巍、王敏学立即偿还所欠借款本金、利息、罚息等相关款项的诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告要求被告沈阳新希望置业有限公司对被告高巍、王敏学的上述债务承担连带责任的诉讼请求。根据合同约定，被告沈阳新希望置业有限公司对被告高巍、王敏学向原告的贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用提供连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，故根据合同约定，被告沈阳新希望置业有限公司应当承担连带责任，原告诉请，本院予以支持。关于原告主张被告承担律师费等实现债权的费用的问题，原告未举证该费用已经实际发生或必然发生以及具体金额，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待该费用实际发生后，原告可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高巍、王敏学于本判决发生法律效力后15日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行借款本金3242708.35元；二、被告高巍、王敏学于本判决发生法律效力后15日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行借款3242708.35元的利息172514.65元、罚息7723.02元（截至2019年6月20日，自2019年6月21日至本判决确定的债务实际清偿之日止的利息、罚息、复利等款项按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；三、被告沈阳新希望置业有限公司对上述第一、第二项义务承担连带责任；四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34184元、保全费5000元由被告高巍、王敏学、沈阳新希望置业有限公司负担；公告费800元由被告高巍、王敏学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  唐占刚人民陪审员  史秋卓二〇一九年十月二十二日法官 助理  姚佳林书 记 员  訾 旭