云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初6177号原告洪秋林，男，汉族，1970年1月14日生，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告麻从林，男，汉族，1975年2月26日生，身份证住址云南省昆明市官渡区。二原告共同委托代理人张庭赫，云南滇缅律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告张付，男，汉族，1976年5月19日生，身份证住址云南省昆明市呈贡县，现住云南省昆明市西山区。委托代理人秦世臣，云南民定律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告洪秋林、麻从林诉被告张付房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，依法由审判员郭虹担任审判长，人民陪审员樊成明、余春芳组成合议庭，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告洪秋林、麻从林的共同委托代理人张庭赫、被告张付及其委托代理人秦世臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪秋林、麻从林诉称，2013年4月15日，原、被告双方签订《世纪财富商业广场房屋租赁合同》，合同项下约定被告在原告处承租位于官渡区整层房屋经营ＫＴＶ。协议签订后，原告按约定将租赁房屋交付被告使用，现被告未按合同约定履行付款义务长达一年有余，己欠租金3218990元，原告多次催讨无果，被告的行为已构成实质性违约。因此，提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告租赁合同关系；2、被告向原告支付房屋租赁费3218990元人民币并自起诉之日至支付完毕之日止按总金额每日0.1%支付违约金；3、被告承担本案诉讼费。被告张付答辩称，一、原告要求解除租赁合同的主张不成立，理由：1、本案房屋租赁合同双方自愿签订，合法有效，租赁期限15年，合同期限未届满；2、被告没有违约，原因同违约金答辩；3、依据公平原则及相关法律规定，被告在房屋内投入装修款项达2000多万元，原告强行封锁租赁房屋后，导致被告的损失达到近900万元，若解除合同，明显属于不公平。二、原告主张的租金金额不对，根据双方核对所欠的租金金额按照原告方的要求后被告出具的承诺书中，记载的金额是1133884元，被告已实际支付75万元，至2017年12月30日，被告所欠金额为383884元。2017年11月21日原告强行封锁租赁房屋，至今被告都没有经营，故被告不应承担2017年11月21日后的租金。三、被告没有违约，不应支付逾期支付租金的违约金。理由：原、被告双方约定截止付款时间为2017年12月31日，未到付款日期，原告经常断水断电，并于2017年11月21日强行封锁租赁房屋，至今被告都没有营业，故被告有拒绝支付剩余租金的抗辩权。综上，请求合同继续履行，并恢复被告的经营权。归纳上述诉辩主张，原、被告双方无争议的事实是：1、原、被告双方于2013年4月15日订立的《“世纪财富商业广场”房屋租赁合同》及2013年4月15日交付房屋；2、双方分别于2014年3月15日、2015年12月27日订立的两份补充协议及2017年5月27日被告出具的承诺书中经双方核对所欠的租金金额1133884元。对于上述原、被告双方无争议的事实，本院依法予以确认。原、被告双方有争议的事实是：1、2017年5月27日承诺书核算2017年6月30日前所欠的租金1133884元之后，被告支付租金的数额是75万元还是65万元；2、2017年7月1日至2019年4月30日期间的租金数额以及被告是否应当支付。当事人围绕有争议的事实提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。原、被告双方有争议的事实一：2017年5月27日承诺书核算2017年6月30日前所欠的租金1133884元之后，被告支付租金的数额是75万元还是65万元。原告主张其收到被告支付的65万元，分别是银行转账55万元、现金10万元，对于被告主张的75万元被告负有举证责任。被告主张其于2017年9月、2017年10月分别支付现金10万元，累计20万元给案外人麻昆荣，转账的55万元也是转账给麻昆荣，麻昆荣收取现金后开具了收据，但收据遗失。被告对以上主张无证据提交。本院认为，对双方有争议的10万元现金，被告对于其主张已经支付的事实负有举证责任，但其未能向法庭提交证据，故本院对被告支付现金20万元的主张不予采信，对原告认可、双方无争议的支付65万元租金的事实予以确认。原、被告双方有争议的事实二：2017年7月1日至2019年4月30日期间的租金数额及被告是否应当支付该时间段内的租金。原告主张2017年7月1日至2019年4月30日尚在租赁期限内，房屋一直是被告在使用，故被告应支付租金至2019年4月30日，租金数额为3208899元。为证明其主张，原告向本院提交了：《“世纪财富商业广场”房屋租赁合同》、《补充协议》两份、《承诺书》。经质证，被告对原告提交的上列证据未提出异议，但被告主张应支付的是2017年11月20日前欠付的租金，租金数额为383884元，2017年11月21日后，因为原告的原因导致被告并未实际使用房屋，故被告不应支付2017年11月21日后的租金。为证明其主张，被告向本院提交了：1、《“世纪财富商业广场”房屋租赁合同》、《补充协议》两份、《承诺书》、转账记录；2、通话录音、询问笔录、证人证言。经质证，原告对被告提交的上述证据质证意见为：对证据1三性认可，通话录音中未显示强行断电；对于证人证言，首先，证人与被告有利害关系，不排除有串供可能，其次，在陈述事件过程中，均以个人意见推定是二原告带他人进行强行断水断电及上锁，陈述的均不是客观事实，第三，两证人陈述的发生时间，一个陈述是晚上10点，一个陈述是下午7、8点，第四、两个证人当时是共同一起上班的，由此，可说明两证人的陈述不是客观事实，不能作为本案的定案依据。本院认为，原、被告均提交了《“世纪财富商业广场”房屋租赁合同》、《补充协议》两份、《承诺书》，故本院对上列证据的真实性予以确认；被告提交的转账记录、通话录音、询问笔录，原告未对真实性提出异议，故本院对该三份证据的真实性予以确认；被告申请证人出庭作证证言，原告不予认可，但其不能提供相反的证据予以反驳，该证人证言可以证明，2017年11月21日，被告租赁涉案房屋所经营的KTV存在被他人锁门停止经营的事实，但不能证明锁门行为系原告授意，也不能证明涉案房屋已交还原告或原告自行收回房屋。经庭审查明：原告洪秋林、麻从林（甲方）与被告张付（乙方）于2013年4月15日签订《“世纪财富商业广场”房屋租赁合同》，约定由二原告将西庄世纪财富广场A栋1层部分，2、3层整层，面积为2569平方米的房屋出租给被告张付经营KTV，租期为十五年，自2013年4月15日起至2028年4月14日止，甲方给予乙方5个月免租期（2013年4月15日至2013年9月14日），此期间内甲方不计收乙方的租金。年租金不固定，2013年4月15日至2014年4月14日期间租金为1221792元、2014年4月15日至2016年4月14日每年租金为2094500元、2016年4月15日至2019年4月14日每年租金为2303950元、2019年4月15日至2022年3月14日每年租金为2534345元、2022年4月15日至2025年4月14日每年租金为2787780元、2025年4月15日至2028年4月14日每年租金为3066558元，自2014年起租金为年付，每年租金交付时间为3月15日。《“世纪财富商业广场”房屋租赁合同》第七章合同的终止和解除7.2.3条约定，乙方拖欠租金水电费、物管费累计达两个月，甲方可解除合同。合同签订后，原告于2013年4月15日将租赁房屋交付给被告张付，被告张付向原告支付租金。2014年3月15日，原告洪秋林与被告张付签订《补充协议》，双方协商一致将免租期顺延2个月15天，原起租期2013年9月15日改为2013年11月30日。2015年12月27日，原告洪秋林与被告张付签订《〈“世纪财富商业广场”房屋租赁合同〉之补充协议》，双方协商一致将2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金降为1849680元，于2016年7月1日前支付50%，2017年1月1日前支付剩余50%。原告免除被告2013年10月1日至2017年6月30日的物管费。2017年5月27日，被告张付出具《承诺书》，承诺2016年7月1日至2017年6月30日租金为1633884元，被告此期间内已付500000元，拖欠1133884元。被告张付承诺2017年6月5日前先支付租金550000元，剩余租金583884元自2017年9月1日开始每月支付100000元至2017年12月30日前付清。自2017年9月1日至2017年12月31日止，租金按月支付，2018年1月1日开始租金按季度支付，按照先交付租金后使用原则执行租赁合同。原告对前述《承诺书》所载明的事实予以认可。出具《承诺书》后，被告支付原告租金650000元。另，涉案房屋被告至今未办理交接手续退还原告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于原告是否可以单方解除租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告对欠付原告租金的事实予以认可，其于2017年5月27日承诺截止2017年6月30日的租金2017年12月30日前付清，但2017年6月30日前的租金尚余483884元（1133884元-650000元）至今未付，且被告自2017年7月1日至2019年4月30日的租金亦未支付，故原告单方可解除租赁合同。其次，结合前述认定，原告要求被告支付截止2019年4月30日欠付的租金3218990元（含水电费11966元），故租金实际为3207024元（3218990元-11966元），因租金数额未超过双方合同约定，且不违反法律的强制性规定，本院予以支持，而欠付水电费11966元原告未提交证据证实且原告的主张中并不含水电费，故本院不予确认。最后，关于违约金的诉请。从双方当事人签订及履行租赁合同的实际情况来看，双方自2013年签订租赁合同时起，具有建立长期租赁关系的合同预期，被告张付亦是本着长期租赁经营的合理预期，对租赁物进行相应投资建设，并开展符合合同目的的经营活动。合同实际履行过程中，被告张付在纠纷发生前曾经出现过拖欠租金且符合合同解除条件的情形，但双方之间仍然继续协商并通过张付及时补交租金的方式继续履行合同。上述情形，表明双方系出于诚意履约的愿望积极促成合同的履行，被告至今仍愿意协商处理纠纷，故被告并非出于违背诚信的原因而故意拖欠租金。直至本案原告提起诉讼请求解除合同之日，双方约定的租赁期间仍未过半，客观上对双方均造成了损失。综合上述因素，本院认为，虽然双方当事人租赁合同明确约定被告拖欠租金的情形下应向原告支付违约金，但出于合理分配双方之间的损失、本案也支持了原告关于租金的诉请，故为妥善化解矛盾纠纷，被告不需向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告洪秋林、麻从林与被告张付于2013年4月15日签订的《“世纪财富商业广场”房屋租赁合同》；二、由被告张付于判决书生效之日起十五内支付原告洪秋林、麻从林租金3207024元；三、驳回原告洪秋林、麻从林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32551.92元，由被告张付承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  郭 虹人民陪审员  樊成明人民陪审员  余春芳二〇一九年十月二十三日书 记 员  陈 鑫