广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初第5935号原告（反诉被告）：广州万瑞物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号首层S342号商铺。法定代表人：金晓坚，职务：总经理。委托诉讼代理人：林映雪、杨婷安，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：钱秀珍，女，1958年8月14日，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡青青，广东龙浩律师事务所实习律师。原告广州万瑞物业经营管理有限公司诉被告钱秀珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邱思陵适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州万瑞物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人林映雪、杨婷安，被告钱秀珍的委托诉讼代理人饶小敏、胡青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州万瑞物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日至2018年11月26日期间拖欠的物业管理费及经营服务费人民币56624元、公摊水电费5513元，合计费用62137元；2、判令被告向原告支付因拖欠上述款项的违约金（每月物业管理费及经营服务费的违约金以3852元为本金，公摊水电费以375元为本金，分别从上月9日起按每日5‰计算至被告实际还清之日止）3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年3月13日签订《物业服务合同》，约定原告为被告租赁的广州市荔湾区站前路站前一街28号广州世贸服装城商场一层1164号的商铺提供物业服务。根据《物业服务合同》约定，租赁期间，被告应按时缴纳商场公摊水电费，被告应于每月8日前向原告缴交下一月度的物业管理费及经营服务费和电费。但至今，被告一直未按照约定向原告缴交物业管理费及经营服务费、公摊水电费。被告逾期未缴交上述款项，依约还应向原告支付相应的违约金。而且根据合同法第109条、114条的规定被告应向我方支付欠付的物业管理费及经营服务费及公摊水电费，并支付相应违约金。被告需向原告支付物业管理费及经营服务费、公摊水电费的期间详见原告提交的欠费及违约金明细表，该明细表不作为证据提交，仅作为诉讼请求中欠缴金额及违约金的说明，物业管理费及经营服务费、公摊水电费的收取具有合同依据，符合法律规定及合同约定。被告钱秀珍辩称：第一，原告庭审中明确违约金明细表不作为证据，故其主张的公摊水电费无合同依据。原告陈述的合同条款均只是约定公摊水电费的摊派方式，但并无约定公摊费的具体计算数额，其根据明细表计算方式公摊费每平方7元无合同依据。原告所提供的收款收据只能证明被告曾向原告缴纳公摊费，对原告未举证被告未缴纳月份的公摊水电费则无依据，对原告主张的涉及公摊水电费的相关诉请应驳回。第二，万瑞公司提供的《物业服务合同》造假,仿冒被告的签名,被告对其真实性不予确认。第三，万瑞公司诉请提出的涉案商铺相关物业管理费、公摊水电费的数额与其提交的《催缴物业管理费告知函》的数额相互矛盾；截止2018年9月22日,万瑞公司要求被告应催缴的涉案商铺的物业管理费、公摊水电费,为29214元。但根据万瑞公司诉讼请求,截止到2018年11月26日(前后只相差2个月零4天),却要求答辩人支付62137元。第四，万瑞公司要求被告支付电费没有合同依据。2014年4月1日至2018年2月28日,涉案商铺由广州世贸服装城发展有限公司托管或租赁经营,应由广州世贸服装城发展有限公司负担相关物业服务及公摊水电费。2018年3月1日至2018年11月26日期间的涉案商铺物业管理费和公摊水电费因被告在2018年3月6日向广州世贸服装城发展有限公司发出《律师函》，明确不再接收涉案商铺，解除《物业租赁合同》，2018年3月1日至2018年11月26日期间，涉案商铺实际在广州世贸服装城发展有限公司控制下，被告也通过实际行动表示拒收店铺，并未享受相应的物业服务。该期间的物业管理费和公摊水电费应由广州世贸服装城发展有限公司和万瑞公司自己承担。第五，万瑞公司主张的公摊水电费没有事实依据和合同依据，不应支持。第六，万瑞公司的诉讼请求已过诉讼时效。倘若2014年1月1日至2018年11月26日，存在被告或其他案外人需向万瑞公司支付物业费及经营服务费、公摊公摊水电费的情形，万瑞公司是知道或者应当知道的，却从未将主张送达相应当事人，直到2019年7月15日才起诉主张，2016年7月14日以前的主张，已经过了诉讼时效。即便是按万瑞公司2018年9月23日发出但未送达的《催缴物业管理费告知函》开始计算诉讼时效，2015年7月14日以前权利主张，也已过了诉讼时效。剩下的期间万瑞公司应当向案外人广州世贸服装发展有限公司主张权利，与被告无关。第七，万瑞公司请求支付2014年4月1日至2018年11月28日的物业服务费、公摊水电费的违约金，没有事实和法律依据。没有拖欠的事实，不构成违约，当然不存在相应的违约金问题。违约金明显过高，如果法院判决被告需要支付部分物业服务费及违约金，答辩人只同意违约金以中国人民银行制定的同期同类贷款利息计算。第八，如果法院确认答辩人需要向万瑞公司支付物业管理费和公摊水电费，被告同意以预付的物业管理费、合同保证金、水电保证金进行抵扣。如被告确实存在欠费情况，被告可以事先预交的物业管理费合同保证金及水电保证金进行抵扣。被告钱秀珍向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告返还物业服务合同保证金、水电使用保证金共计人民币16556元。2.请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月13日，钱秀珍与万瑞公司签订了《物业服务合同》，其中约定：将承租的广州世贸服装城商场一层1街1164号商铺，委托万瑞公司提供物业服务，物业服务的期限自2014年1月1日至2023年12月31日止，物业管理费及经营服务费为3852元/月。2018年11月26日，原告与出租方广州世贸服装城发展有限公司经广州市中级人民法院判决正式解除《物业租赁合同》，因此，原告已缴纳的物业服务合同保证金人民币11556元、水电使用保证金人民币5000元，被告应予返还。原告广州万瑞物业经营管理有限公司针对反诉辩称：不同意被告的反诉诉请，请求驳回，理由如下：第一，物业服务合同因被告违约解除，根据物业服务合同约定，被告无权要求原告返还保证金。根据广州市中院于2018年11月26日作出的（2018）粤01民终17676号判决书，判决被告与世贸公司签订的物业租赁合同及补充协议书因被告违约解除，解除之日为判决生效之日。因被告逾期未交各项费用，已违约，且物业租赁合同及物业服务合同因被告违约而解除，被告无权要求返还保证金并应承担相关责任。原告有权没收被告的保证金。第二，根据广州市中院于2018年11月26日作出的（2018）粤01民终17676号判决书，因被告违约导致物业租赁合同及物业服务合同解除，合同解除的过错在被告，被告应履行支付欠缴费用及违约金的不利后果。第三，根据民法总则第189条的规定，原告诉请没有超过诉讼时效。本案物业管理费及经营服务费、公摊水电费的债权原因单一，具有整体性，本案的诉讼时效应从最后一期债务履行期届满起算，即2018年11月26日起算。原告通过电话、短信、书面通知及现场通知等方式催缴被告缴费。告知函中未列入的欠缴费用并非原告放弃该债务。第四，根据被告与世贸公司2015年6月26日签订的补充协议书第二条约定，在返租期间届满，被告应在2018年3月1日继续履行物业服务合同的约定，缴纳相关款项，广州市中院于2018年11月26日作出的（2018）粤01民终17676号判决书也予以确认。被告不履行物业服务合同相关约定，被告为过错方；被告主张的返租期间2015年6月26日至2018年2月28日期间物业管理费及经营服务费、公摊水电费应扣除，2014年4月1日至2015年3月案涉商铺被告委托世贸公司租赁给案外人，该期间的物管费及公摊水电费，我方已在诉请中扣除，但2015年4月份，案涉商铺还是被告经营，故物业管理费及经营服务费、公摊水电费应由被告支付。2015年5月1日至2015年6月25日期间由被告使用，该期间的费用应由被告承担。经审理查明：2013年7月31日，被告钱秀珍向原告支付了1164铺的物业管理费及经营服务费3852元以及物业服务合同保证金、水/电保证金16556元。2014年3月13日，原告（甲方，受托人）与被告（乙方，委托人）签订《物业服务合同》，约定：乙方将位于广州市荔湾区站前一街28号广州世贸服装城商场一层1164号建筑面积为53.50平方米物业委托甲方提供物业服务；乙方委托甲方提供物业服务的期限自2014年1月1日至2023年12月31日止；甲乙双方同意本物业按建筑面积计算本物业管理费、经营服务费及相关费用；自2014年1月1日起至2017年3月31日止，管理费及经营服务费为72元/月/平方米，合计3852元；自2017年4月1日起物业管理费及经营服务费递增，双方约定的基础上按广州市商业物业管理收费标准执行。乙方应于签订本合同当日，向甲方支付本物业一个月物业管理费及经营服务费3852元；应于每月8日前向甲方缴交下一月度的物业管理费及经营服务费；应在本合同签订当日向甲方缴纳三个月的物业管理费及经营服务费作为本物业服务合同保证金，合计11556元，待本合同终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；应在本合同签订当日向甲方缴交5000元水/电使用保证金，待本合同终止或期满后，甲方在扣除乙方应交的水/电费及有关费用后（若有）无息退还给乙方；租赁期间，乙方应按时缴纳商场公摊水/电费，该费用按照建筑面积比例平均分摊。乙方应当在每月的8日前向甲方缴交电费。乙方逾期缴费的，每迟延一天，应当按照应缴费金额的千分之五向甲方支付滞纳金。乙方的电话或通讯地址等联系方式因申报不实或发生变更后未及时告知甲方的，由此造成的一切损失由乙方自行承担。乙方未按本合同约定时间缴交各项费用的，每逾期一天，乙方应按逾期缴纳款项总价的千分之五向甲方支付违约金；逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金的一切费用款项不予退还；《广州世贸服装城商铺/写字间租赁合同》、《广州世贸服装城商场防火责任承诺书》以及甲方针对本商场制定的各项规章制度（包括但不限于物业《管理守则》）为本合同的组成部分；当乙方出现违约情形时，若甲方暂时未追究乙方违约责任，或仍接受乙方物业管理费及经营服务费等其他款项的行为，不应被视为甲方免除乙方的违约责任，亦不应被视为甲方放弃其就乙方任何违约行为或侵权行为进行追讨的权利，甲方仍有权追究乙方相应的法律责任。本合同解除的，则双方已签订的商铺/写字间租赁合同同时解除。乙方确认甲方已采取合理方式提请乙方注意免除或者限制其责任的条款，乙方并确认甲方已按照乙方要求对上述条款予以说明。本合同所有条款，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方已经充分了解并愿意接受这些约定，本合同是在乙方明确其在权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的。乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未及时通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担等等。被告在《物业服务合同》中留存的通讯地址为浙江省文成县大峃镇驮墙巷24号四单元302室。2018年9月23日，原告通过EMS国内标准快递以被告在《物业服务合同》中记载的通讯地址作为收件地址向被告邮寄《催缴物业管理费告知函》，函件内容如下：我司已多次以电话联系、短信通知、书面通知、现场公示等方式，通知阁下按双方签订的《物业服务合同》的约定缴纳物业管理费及经营服务费、水电公摊费等费用，我司并已多次发出书面通知催告阁下的配合，阁下目前仍尚未缴清物业管理费、水电公摊费共计29214元整，已构成严重违约，且严重损害了我司的利益。由于阁下一直未履行双方签订的《物业服务合同》的相关约定缴纳相关费用，经我司多次催告后仍不履行，阁下已构成严重故意违约。现我司再次函告阁下：请阁下最迟在2018年9月28日前亲临我司缴清欠缴费用，如逾期不补交相关费用的，我司按《物业服务合同》约定向阁下收取欠缴费用总额的千分之五/天的违约金，并有权解除与阁下签订的《物业服务合同》并不予退还已缴纳的全部款项并通知世贸公司收回本物业并另行处置，阁下已缴纳的全部款项不予退还，一切损失、后果及法律责任全部由阁下自行承担等等。该函件于2018年10月2日退回。庭审中，原告陈述《催缴物业管理费告知函》中催缴的是2014年12月至2018年9月期间的费用。原告、被告确认《物业服务合同》已解除，但原告认为根据（2018）粤01民终17676号民事判决确认的租赁合同的解除时间，《物业服务合同》在该民事判决发生法律效力之日2018年11月28日解除；被告认为《物业服务合同》在被告于2018年3月6日明确表示解除《物业租赁合同》及《物业服务合同》，不再接收商铺时解除。原告另提交《收款收据》拟证明案涉商铺每月需缴纳的物业管理费及经营服务费、公摊水电费的金额；该《收款收据》的出具日期为2014年12月31日，付款方为案外人董明忠，记载12月物业管理费3852元、11月水电分摊费375元。被告确认《收款收据》的真实性，认为案涉商铺在2014年4月1日后是托管给世贸公司对外经营承租，实际承租人为董明忠。被告另提交董明忠与世贸公司签订的《物业租赁合同》（复印件）、董明忠与原告签订的《物业服务合同》（复印件）拟证明案涉商铺由世贸公司出租给董明忠，租期在2014年4月1日至2017年3月31日，董明忠向原告交纳物业管理费的时间亦为该期间。原告对此均不确认，认为无法证明被告的证明目的，陈述董明忠已于2015年3月提前离场，原告起诉时已扣除该段时间的费用。经查，被告于2018年4月26日向本院起诉请求：1.确认2017年4月1日钱秀珍与案外人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称：世贸公司）签订的《物业租赁合同》解除……世贸公司向本院反诉请求：1.钱秀珍按照《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付1164号物业自2017年4月1日至2018年6月30日的租金及滞纳金……本院在该案中审理查明：2014年3月13日，钱秀珍（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1164号商铺（建筑面积为53.5平方米），用途为服装服饰（女装）；租赁期限为十年（自2014年1月1日至2023年12月31日止）。《物业租赁合同》签订后，钱秀珍向世贸公司支付一个月租金12626元和保证金（三个月租金）37878元。2014年4月1日，钱秀珍（委托人，甲方）与世贸服装城（受托人，乙方）签订《委托协议书》，约定甲方委托乙方对案涉商铺对第三方出租；甲方委托乙方以三年为租期对该物业进行招商出租，届时以乙方与承租者签订物业租赁合同为准；甲方同意给予承租方免租一年的优惠，第二年租金按甲方与乙方签订的《物业租赁合同》约定的第三年的底租的50%计算等等。2015年6月26日，钱秀珍（乙方）与世贸公司（甲方）就案涉商铺签订《补充协议书》，约定：乙方同意于2015年6月26日将物业交还给甲方经营，即2015年6月26日至2018年2月28日由甲方经营物业。甲方同意在2018年3月1日，将物业按适租状态交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款。在甲方经营期间，乙方应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳）。《补充协议书》签订后，世贸公司使用案涉商铺至2018年2月28日止。2017年10月26日、2017年12月14日、2018年3月4日、2018年5月24日，世贸公司以邮政快递方式向钱秀珍在《补充协议书》中填写的联系地址浙江省文成县大峃镇驮墙巷24号四单元302室寄送《接收物业告知函》、《关于再次催告接收物业告知函》，通知钱秀珍在2018年3月1日前接收物业，但钱秀珍没有与世贸公司办理物业交接并认定钱秀珍未提供证据证明董明忠与世贸公司签订的租赁合同的真实性及该合同已得到实际履行至期满，对钱秀珍认为世贸公司向钱秀珍支付该租赁合同约定的三年租金的意见不予采纳等等。本院于2018年7月23日作出（2018）粤0103民初3425号民事判决，判决：一、广州世贸服装城发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金66661元及利息（利息：以租金66661元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2018年4月26日起至付清租金之日止，计算利息以不超过租金本金为限）给钱秀珍；二、驳回钱秀珍的其他诉讼请求；三、驳回广州世贸服装城发展有限公司的反诉请求等。判后，钱秀珍不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）粤01民终17676号民事判决，确认本院在（2018）粤0103民初3425号案中查明的事实，认定钱秀珍以世贸公司不履行2015年4月5日《补充协议书》约定的义务为由，主张解除《物业租赁合同》理由不能成立；考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年左右，如不解除合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故判令自判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》……钱秀珍应当向世贸公司支付承租涉案商铺期间的租金，世贸公司应当向钱秀珍支付返租涉案商铺期间的租金，一审法院根据双方的请求，已经计算了双方各自应当支付的金额，处理正确……判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3422号民事判决第一项、第三项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3422号民事判决第二项；三、钱秀珍与广州世贸服装城发展有限公司签订的《物业租赁合同》自本判决生效之日起解除；四、广州世贸服装城发展有限公司自本判决生效之日起10日内向钱秀珍返还1118333元；五、驳回钱秀珍的其他诉讼请求。该判决已于2018年11月28日发生法律效力。本院认为：原告与被告签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告没有按合同约定的时间缴交物业管理费及经营服务费、公摊水电费已构成违约，应向原告缴纳欠付的物业管理费及经营服务费、公摊水电费和承担相应的违约责任。被告对原告主张的2014年1月1日至2018年12月24日期间的上述费用提出诉讼时效的抗辩。本院分析如下：原告于2018年9月23日向被告在《物业服务合同》中填写的通讯地址邮寄《催缴物业管理费告知函》，要求被告支付物业管理费、水电公摊费；被告虽称未收到该函件，但原告邮寄的地址符合《物业服务合同》的约定，本院认定该函件已到达被告。但是该函件未注明物业管理费、水电公摊费所属期间，原告在庭审中陈述该笔款项所属期间为2014年12月至2018年9月。除此函件外，原告未能提供其他证据证明曾向被告追讨过上述费用。根据2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。因此，按当时施行的《民法通则》规定，2014年12月至2015年9月30日期间欠付的物业管理费及经营服务费、水电公摊费的诉讼时效期间在2017年9月30日前已届满，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因于2017年10月1日起施行的《民法总则》而消灭，亦不因原告于2018年9月23日向被告邮寄《催缴物业管理费告知函》催缴该段期间的物业管理费及经营服务费、水电公摊费而消灭。因此，被告提出的诉讼时效抗辩理由成立。根据已经发生法律效力的（2018）粤01民终17676号民事判决查明和认定的事实，被告与世贸公司就案涉商铺的租赁合同关系在该判决生效之日起才解除，被告是导致该租赁合同关系解除的违约方；因此，被告抗辩租赁合同和《物业服务合同》在其向世贸公司发解除合同通知时已解除，与事实不符，本院不予采纳。本院确认《物业服务合同》的解除时间亦为（2018）粤01民终17676号民事判决发生法律效力之日，即2018年11月28日。因此，被告应向原告支付物业管理费及经营服务费、水电公摊费至2018年11月28日。因原告不要求被告支付2015年6月26日至2018年2月28日返租期间的物业管理费及经营服务费、水电公摊费，故被告应向原告支付物业管理费及经营服务费的期间为2018年3月1日起至2018年11月28日，按《物业服务合同》约定的每月3852元的标准计算，该段期间的物业管理费及经营服务费共计34154元。至于原告诉求的公摊水电费标准问题。《物业服务合同》约定被告应按建筑面积比例平均分摊公摊水电费。根据案外人董明忠曾向原告支付一个月的公摊水电费月份375元来看，结合案涉商铺合同约定的建筑面积是53.5平方米，这与原告关于公摊水电费标准为每月每平方米7元的主张相互印证，故本院采纳原告的这一主张，被告应按375元/月的标准向原告支付公摊水电费。如前所述，被告关于诉讼时效的抗辩理由成立，因此，被告应向原告支付公摊水电费的期间为2018年3月1日起至2018年11月28日，共计3325元。被告欠付上述期间的物业管理费及经营服务费、公摊水电费，依约应向原告承担违约责任。被告抗辩双方签订的合同约定逾期缴交上述费用的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付物业服务费及经营管理费、公摊水电费的违约金应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算为宜。根据《物业服务合同》的约定，被告未按合同约定时间缴交各项费用的，应向原告支付违约金，原告有权对被告所缴纳的包括保证金等的一切费用款项不予退还。因此，由于被告存在欠缴费用的违约行为，故对于被告反诉要求原告退还物业服务保证金、水电保证金的反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回。对于被告认为用保证金抵扣相关欠费的抗辩，因不符合《物业服务合同》中约定的可扣除保证金的情形，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及参照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告钱秀珍向原告广州万瑞物业经营管理有限公司支付2018年3月1日至2018年11月28日的物业管理费及经营服务费34154元、公摊水电费3325元。二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告钱秀珍向原告广州万瑞物业经营管理有限公司支付逾期支付2018年3月1日至2018年11月28日的物业管理费及经营服务费的违约金（违约金分期计算，以每月为一期，每期以每月欠付的金额为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从当月的9日起计算至清付之日止；其中逾期支付2018年3月1日至2018年10月31日期间物业管理费及经营服务费的违约金，每期本金为3852元；逾期支付2018年11月1日至2018年11月28日期间物业管理费及经营服务费的违约金本金为3338元；违约金均以当期本金为限）。三、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告钱秀珍向原告广州万瑞物业经营管理有限公司支付逾期支付2018年3月1日至2018年12月24日的公摊水电费的违约金（违约金分期计算，以每月为一期，每期以每月欠付的金额为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从当月的9日起计算至清付之日止；其中逾期支付2018年3月1日至2018年10月31日期间公摊水电费的违约金，每期本金为375元；逾期支付2018年11月1日至2018年11月28日期间公摊水电费的违约金本金为325元；违约金均以当期本金为限）。四、驳回原告广州万瑞物业经营管理有限公司的其它诉讼请求。五、驳回被告钱秀珍的全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3373元，由原告广州万瑞物业经营管理有限公司负担2024元，由被告钱秀珍负担1349元；反诉费107元，由被告钱秀珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十月二十八日书记员  吴 帆许湘洁