广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4268号上诉人（原审原告）：佛山市融品贸易有限公司，住所地佛山市禅城区************办公楼一楼103室，统一社会信用代码914***********502Ｑ。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺隆银都商贸有限公司，住所地佛山市禅城区********D25、Ｄ26，统一社会信用代码914***********068Ａ。法定代表人：陈某2。委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区顺源游艺娱乐有限公司，住所地佛山市禅城区******二，统一社会信用代码914***********285Ｕ。法定代表人：陈某1。上诉人佛山市融品贸易有限公司（以下简称融品公司）因与被上诉人佛山市顺隆银都商贸有限公司（以下简称顺隆银都公司）、佛山市禅城区顺源游艺娱乐有限公司（以下简称顺源游艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初15189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人融品公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持融品公司的原审全部诉请；2.本案原审、二审诉讼费由顺隆银都公司、顺源游艺公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1.原审判决认定“顺隆银都公司以（2015）佛城法执字第1070号《公告》发出后，部分使用人的迁出，来认定2016年11月25日后顺隆银都公司只使用部分商场面积”，属于认定事实错误。即使有（2015）佛城法执字第1070号《公告》发出后，部分租户在2015年5月31日后部分办理了涉案商场离场手续的事实，但该事实并不能证明顺隆银都公司自2016年11月25日至2018年8月23日期间使用涉案租赁物的情况。在融品公司取得该商场物业所有权前，顺隆银都公司一直在使用公正路28号商场首层全部面积，融品公司取得涉案商场物业所有权后，顺隆银都公司占有使用商场首层全部面积的状况一直没有改变。在办理交接手续前，顺隆银都公司的办公用品等仍占据商场首层未搬出，直至2018年8月23日在原审法院的主持交接下，顺隆银都公司才把商场首层物业交还给融品公司，此过程有各方及法院经办人员在场见证。由此可见，顺隆银都公司实际占有使用的是涉案物业的首层全部面积1790.73平方米，而不是部分面积。顺隆银都公司提供的全部证据，包括2015年8月的《说明》、2015年5月禅城法院的执行公告等都仅仅是证明2015年5月、8月期间的状况，而对于2016年11月25日之后直至本案第一次开庭长达两年时间内涉案物业的使用情况并没有证据证明，原审法院以此认定顺隆银都公司在2015年11月25日之后仅仅使用了700平方米涉案物业属认定事实错误。2.原审法院认定原出租人恒德公司出具的《说明》对本案2016年11月25日至2018年8月23日期间的租金价格当然发生效力，属于认定事实错误。在原审开庭前，顺隆银都公司未向融品公司提起过有《说明》一事，退一步讲，《说明》对于租金10000元的适用条件明确为“案件未决”之前，《说明》案件已决之后2016年11月25日至2018年8月23日期间原租赁合同约定的租金价格（租金为46350元，折算租金单价为每平方米25.88元）做过变更。顺隆银都公司在原审开庭时才提交2015年8月25日原出租人恒德公司向顺隆银都公司出具的《说明》，在本案发生前融品公司并不知情，顺隆银都公司亦未向融品公司提起过该情况，《说明》实质为顺隆银都公司逃避足额支付租金的义务而制作，而且顺隆银都公司、恒德公司从未向禅城法院执行法官披露过有此《说明》一事，可见该《说明》并非真实，对融品公司不产生约束力。退一步讲，《说明》也清楚写明，因农商行环市支行申请执行恒德公司实现担保物权纠纷一案，在该案未决之前，在使用面积按照每月一万元租金价格的变更实质为附条件变更，所附条件为以每月1万元租金价格计至“案件未决”状态终止之时，而对于案件已决之后的租金总额及单价，《说明》并未作出任何变更。“案件未决”状态对于2016年11月25日终止。其依据为禅城法院作出（2015）佛城法执字第1070-5号执行裁定书，裁定融品公司于2016年11月25日起取得涉案物业房产所有权，由于“案件未决”已变更为“案件已决”，《说明》所写每月1万元的租金价格适用条件已不存在，因此顺隆银都公司应按照《商铺租赁合同》约定的租金标准支付租金。对上述案件已决的事实，融品公司于2016年12月21日向顺隆银都公司正式发《通知》明确告知并催收租金，于2017年11月5日委托律师发出《律师函》再次告知并催收租金。直至本案原审开庭（2018年10月11日），顺隆银都公司没有支付任何租金。融品公司与顺隆银都公司也未对《商铺租赁合同》租金价格调整达成过任何协商一致的结果，因此《商铺租赁合同》约定涉案商场的首层租金单价仍应执行原约定标准。3.顺隆银都公司与次承租人实质为股东相同的关联公司，顺隆银都公司一直占有使用涉案物业作为游戏机室经营而不支付租金，顺隆银都公司违约事实明显，应承担违约责任，支付违约金。如上，融品公司取得涉案物业所有权后，多次向顺隆银都公司发律师函、催收函，要求顺隆银都公司按照原租赁合同的租金标准交纳租金，但顺隆银都公司在收到函件后从未主动支付任何租金，却一直占用涉案商场首层继续出租用于经营游戏机，而次承租人顺源游艺公司与顺隆银都公司实质为股东相同且股东系亲属的关联公司，即游戏机室实质为顺隆银都公司在经营。顺隆银都公司违约意图明显，甚至是恶意逃避支付租金，应承担违约责任。4.涉案租赁物是商场首层，租金标准应按原《租赁合同》约定标准确定，而不应比照涉案商场的三楼租金标准确定，首层商铺租金与三层商铺租金价格大相径庭，首层商铺租金单价是三层办公室租金单价的若干倍。原审法院对此认定错误，融品公司可提供涉案物业的租金单价评估报告为证，或可由法院指定鉴定机构对租金单价进行鉴定。二、原审法院适用法律错误。本案系租赁合同纠纷，原审法院应适用《中华人民共和国合同法》第二百六十条的规定，要求顺隆银都公司依照原租赁合同的约定向融品公司交纳租金。原审法院适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条认定融品公司证据不足明显错误，本案顺隆银都公司提交的《说明》并不足以证明顺隆银都公司诉请的2016年11月25日至2018年8月23日期间租金标准进行了变更，因此应由顺隆银都公司承担举证不能的不利后果。此外，2016年11月至2018年8月23日，次承租人实际租赁1790.73平方米，次承租人是按照合同约定的2689.22元/月的标准交纳物业费。顺隆银都公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，融品公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、“买卖不破租赁原则”侧重保护的是承租人的承租权、知情权和选择权，承租人有权要求买方继续出租，但买方无权要求承租人继续承租，买方更无权要求承租人接受高于之前的租赁条件。在（2015）佛城法执字第1070号案件执行过程中，法院发出《公告》责令恒德公司及其他使用人于2015年5月31日前迁出涉案物业，造成涉案物业大部分空置，实际有效使用租赁面积大幅削减至顺源游艺公司继续使用的700平方米。若按照原《商铺租赁合同》的租金标准要求顺隆银都公司继续支付45000元/月的租金，这显然对顺隆银都公司极为不公平，也不符合权利和义务对等的原则。事实上，恒德公司与顺隆银都公司已于2015年8月25日对租赁合同进行了变更，根据客观情况变化而将租金标准变更为每月10000元。正是鉴于存在这个符合情势变更的补充约定，变更为符合客观情况的合理租金标准，顺隆银都公司才会同意继续承租涉案物业的部分面积。本案中，顺隆银都公司与恒德公司之间就涉案物业发生的租赁行为先于涉案物业的抵押权设立、法院的查封措施，应适用“买卖不破租赁原则”。顺隆银都公司作为涉案物业的承租人，法院在执行过程中应告知并征询顺隆银都公司的意见，由顺隆银都公司自主选择是继续承租还是与涉案物业原产权人恒德公司解除租赁关系。如果当初融品公司表明坚决不承认该变更租金的补充约定，而要求顺隆银都公司按原租金标准45000元/月继续承租的话，顺隆银都公司也可以坚持要求按10000元/月的标准继续承租，而由执行法院对双方的争议进行处理；而且，顺隆银都公司也可以选择解除租约。然而，纵观整个执行过程的执行卷宗资料可知，法院在对涉案物业采取执行措施过程中并没有传唤顺隆银都公司人员到法院做执行笔录了解涉案物业的具体租赁情况，没有向顺隆银都公司告知执行情况并告知权利义务，顺隆银都公司的知情权和选择权根本无法行使。至于执行案件的各方当事人包括融品公司有无向法院详尽全面地反映涉案物业的具体租赁情况，也不属于顺隆银都公司可以控制的范围。如果在法院的执行过程中，融品公司有何误解也与顺隆银都公司无关，更不能归责于顺隆银都公司。二、原审法院认定“根据上述（2015）佛城法执字第1070号《公告》及执行员的反映，涉案物业首层的部分使用人在《公告》发出后陆续迁出，即在2015年5月31日之后顺隆银都公司已无使用部分物业，涉案物业首层属于开放式商场，部分使用人退场后，故出租人已对该部分拥有控制权”是正确的。1.（2015）佛城法执字第1070号执行案件发出迁出公告，造成涉案物业大部分空置，实际有效使用租赁面积大幅削减，涉案物业原产权人恒德公司于2015年8月25日与顺隆银都公司协商对涉案物业的租金进行了变更：对在使用的部分面积顺隆银都公司按每月一万元的租金给恒德公司，未使用的部分面积直到明确顺隆银都公司能使用为止，再协商租金。2.顺隆银都公司在原审提交的（2015）佛城法执字第1070号公告、2015年8月25日的《公告》、《房地产评估报告》充分证明了因（2015）佛城法执字第1070号执行案件的强制执行，导致涉案物业实际有效使用面积大幅削减，除了顺源游艺公司外，其他租户都在2015年5月31日前迁出了涉案物业。自2015年5月31日之后顺隆银都公司已无使用部分物业，涉案物业首层属于开放式商场，部分使用人退场后，出租人已对该部分拥有控制权。3.2016年11月7日，禅城区人民法院作出（2015）佛城法执字第1070-《执行裁定书》，其中裁定注销涉案物业的所有权、国有土地使用权证书。融品公司在该裁定送达后，在顺隆银都公司多次催告的情况下，融品公司一直都未办理涉案物业的相关产权过户登记手续。融品公司在原审庭审中也确认了“涉案物业仍未办理过户登记至融品公司的原因是融品公司在2017年12月到税局办理完税证明的时候，发现恒德公司尚有400万元左右的税没有缴纳，需要融品公司去支付，但融品公司没有支付”的事实。涉案物业无不动产权证书无法办理商事主体住所申报等相关证照，必然对顺隆银都公司的招商招租造成不利影响，导致顺隆银都公司的合同目的不能实现。自2015年5月31日之后顺隆银都公司已无使用部分物业，涉案物业首层属于开放式商场，部分使用人退场后，故出租人已对该部分拥有控制权。融品公司上诉称“被上诉人实际占用使用的是涉案物业的首层全部面积1790.73平方米”无事实与法律依据。三、顺隆银都公司与恒德公司所签订的《商铺租赁合同》，因（2015）佛城法执字第1070号执行案件的强制执行的客观情况，导致涉案物业实际有效使用面积大幅削减，双方已在2015年8月25日对租金变更为每月一万元，双方实际也是以每月一万元来履行涉案物业的租金。根据买卖不破租赁原则，因融品公司受让物业在后，融品公司应按照恒德公司与顺隆银都公司就变更了的租金标准及承租面积继续履行合同。1.顺隆银都公司与恒德公司签订的《商铺租赁合同》因客观情况在合同履行上发生了重大变化，因原产权人恒德公司的违约，（2015）佛城法执字第1070号执行案件的强制执行导致涉案物业实际有效使用面积大幅削减。该客观情况达到了改变顺隆银都公司订立合同的基础的程度，即变化后的客观情况会直接导致顺隆银都公司重新决定是否订立合同或者变更合同对价。如果不允许当事人变更合同，要求顺隆银都公司以原租金标准支付租金，将会导致当事人利益严重失衡，对顺隆银都公司明显不公。2.2015年8月25日，原出租人恒德公司已因涉案物业空置的情形与顺隆银都公司变更租金条款及承租面积，双方约定以每月10000元的标准计付租金至顺隆银都公司能重新使用顺隆银都公司已返还的面积条款，双方实际也是以每月一万元来履行涉案物业的租金。双方因客观情况发生重大变化对合同的租金进行变更也是符合合同法第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的立法本意的。3.恒德公司在原审已提交《说明》、收据6张、微信主体详细资料（恒德公司经理林海舟）、微信转账凭证等证据充分证明了恒德公司与顺隆银都公司是以每月一万元来履行涉案物业的租金，融品公司也对上述证据的真实性予以确认。4.根据原审法院向佛山农商行调取的复函及《租赁合同》显示，在恒德公司与农商业行签订《最高额抵押担保合同》前，恒德公司已向农商行提供恒德公司与顺隆银都公司的《租赁合同》，确认在涉案物业作为抵押财产前已作出租赁物出租。即本案租赁在先，涉案物业抵押在后。这表明原申请执行人农商行知悉涉案物业是存在先于抵押的租约的。《委托拍卖移送表》、《拍卖公告》也证明了涉案物业是带租约拍卖的。融品公司以其不知《说明》来抗辩《说明》对其不发生效力无事实与法律依据。5.根据买卖不破租赁原则，因融品公司受让物业在后，融品公司应按照恒德公司与顺隆银都公司就变更了的租金标准及承租面积继续履行合同。此外，融品公司在禅城区人民法院作出（2015）佛城法执字第1070-《执行裁定书》裁定注销涉案物业的所有权、国有土地使用权证书后，在顺隆银都公司多次催告的情况下，融品公司一直都未办理涉案物业的相关产权过户登记手续。6.融品公司、顺隆银都公司之间尚未就顺隆银都公司已返还的面积部分重新成立租赁合同关系，融品公司应按照恒德公司与顺隆银都公司就变更了的租金标准及承租面积继续履行合同，融品公司要求顺隆银都公司以原《商铺租赁合同》约定的租金价格支付租金无事实与法律依据。四、原审法院认定“融品公司与顺隆银都公司就以何租金存在争议，顺隆银都公司不存在拖欠租金的故意”是正确的，融品公司要求顺隆银都公司支付违约金无事实与法律依据。2016年11月7日禅城区人民法院作出（2015）佛城法执字第1070-《执行裁定书》后，融品公司没有及时联系顺隆银都公司明确其新业主身份，倒是后来顺隆银都公司知道一些情况后多次主动联系融品公司工作人员，要求融品公司办理出租方变更手续、办理涉案物业的不动产权证登记手续以及收取租金，融品公司却对顺隆银都公司置之不理。融品公司的工作人员已承认是其内部管理不当，信息沟通不到位，人员更替出现沟通脱节，导致一直未与顺隆银都公司沟通办理出租方变更手续。顺隆银都公司多次询问和催促，但融品公司一直未去办理涉案物业产权变更登记手续，融品公司对合同的解除应承担全部责任。融品公司向原审法院提出诉讼请求：1.确认双方的租赁合同关系于2018年1月6日已解除；2.顺隆银都公司向融品公司支付拖欠的租金（自2016年11月25日起暂计至2018年5月31日为856084.50元，以后租金据实结算）；3.顺隆银都公司向融品公司支付逾期支付租金的违约金（以每月拖欠租金为基数，自每月拖欠租金的16号，按年利率24%，计算至实际付清之日的违约金，暂计至2018年5月31日为153406.97元）；4.顺源游艺公司对顺隆银都公司转租期间的租金及违约金承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费由顺隆银都公司、顺源游艺公司承担。原审法院认定事实：2008年7月28日，恒德公司（甲方）与顺隆银都公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由恒德公司将公正路28号首层1790.73平方米出租给顺隆银都公司经营使用。租赁时间为2008年9月1日至2013年8月31日。2014年10月26日，恒德公司再与顺隆银都公司续签商铺租赁合同，约定租期为五年，由2014年9月1日起至2019年8月31日止。合同及水电押金10万元。2、……2016年9月1日起至2017年8月31日止，每月租金为46350元。2017年9月1日起至2018年8月31日止，每月租金为47740.50元……5、在租赁期间，乙方以每月15号前付清该月租金，超过期限每天按每月租金总额的千分之二滞纳金补偿给甲方。如乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权终止乙方租用权，追回所欠款项，租赁按金不作退回……五、租赁期间，同意乙方自由招商，自主经营，自负盈亏。乙方不得从事违反国家法律法规的经营活动，否则由此而产生的一切法律责任和经济损失由乙方全部承担。如乙方转租后，乙方负责继续按本合同约定向甲方交租……”2015年1月5日，原审法院受理农商行环市支行与恒德公司实现担保物权纠纷一案【（2015）佛城法民三担字第1号】，案经审理，原审法院于2015年2月2日裁定对恒德公司所有的包括公正路28号首层等房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，农商行环市支行对变价后所得款在借款本金及利息范围内优先受偿。2015年2月13日，农商行环市支行以恒德公司未能履行裁定确定的义务为由，向原审法院申请强制执行，执行案号为（2015）佛城法执字第1070号。2015年5月15日，原审法院依法作出（2015）佛城法执字第1070号《公告》，责令被执行人恒德公司及其他使用人于2015年5月31日前迁出上述房屋。2015年8月25日，恒德公司出具《说明》，上载：“关于恒德公司与顺隆银都公司签订的商铺租赁合同（期限2014年9月1日至2019年8月31日），由于农商行环市支行申请执行恒德公司实现担保物权纠纷一案，要求租赁人迁出佛山市禅城区********，造成首层租赁方部分物业空置。在本案未决之前，在使用的部分面积租赁方交一万元（每月）的租金给恒德公司，未使用的部分面积直到明确租赁方能使用为止，再协商租金。”经融品公司申请，原审法院于2016年7月13日作出（2015）佛城法执字第1070号之四执行裁定，将申请执行人农商行环市支行变更为融品公司，就案件涉及的权利义务一并继受。2016年10月30日，融品公司向原审法院提出以物抵债申请，请求将包含佛山市禅城区********在内房产以最后一次拍卖价抵偿案件部分债务。2016年11月7日，原审法院作出（2015）佛城法执字第1070号-5《执行裁定书》，其中裁定融品公司可就包含涉案物业在内的房产办理产权过户登记手续。2017年11月15日，融品公司委托广东泽康律师事务所陈志坤律师以特快专递方式向顺隆银都公司发出《律师函》，上载：“经查，贵司与恒德公司于2014年10月26日签订一份《商铺租赁合同》，约定由贵司承租位于佛山市禅城区******银都大厦首层物业（面积：1790.73平方米，以下称“租赁物业”），租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日……融品公司依据佛山市禅城区人民法院作出的（2015）佛城法执字第1070号-5执行裁定书，自2016年11月25日起取得佛山市禅城区********商场（1790.73平方米）及三层房屋（2852.15平方米）的所有权。因此，自2016年11月25日起，贵司应按照合同约定向融品公司支付租金。为此，融品公司曾向贵司送达书面告知，但贵司并未向融品公司支付租金。贵司逾期支付租金的行为已构成严重违约，贵司应向融品公司支付所欠缴的租金费用。请贵司在2017年11月20日前主动与融品公司或本律师联系，向融品公司支付拖欠的租赁费用。否则，本律师亦将依据融品公司的授权，通过法律途径向贵司追讨……”2017年11月16日，顺隆银都公司签收上述《律师函》。2018年1月4日，融品公司再次通过广东泽康律师事务所陈志坤律师以特快专递方式向顺隆银都公司发出《律师函》，上载：“……但在融品公司将产权变更的情况告知贵司后，贵司并未按约定向融品公司支付租金。为此，融品公司多次催告，但贵司均不予理会，截至本律师函出具之日，贵司仍拖欠自2016年11月25日起至今的租金。贵司逾期支付租金超过一个月的行为已构成严重违约。现融品公司郑重告知贵司，融品公司决定于2018年1月5日解除与贵司之间的租赁合同。请贵司交还租赁物业，结清拖欠费用，并办理相关撤场手续。否则，本律师将依据融品公司的授权，通过法律途径要求贵司承担法律责任……”2018年1月6日，顺隆银都公司签收上述《律师函》。2018年8月23日，在原审法院主持下，融品公司及顺隆银都公司对涉案房产进行交接，融品公司确认收到顺隆银都公司退还的涉案商铺及锁匙。另查明，2008年7月28日，陈发（甲方）与陈强（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将佛山市禅城区******银都大厦首层之二（面积700平方米）租给乙方作为商业用途使用，租赁时间为2008年12月1日至2009年12月31日。根据《佛山市顺隆银都商贸有限公司章程》显示，公司原股东为滕风照、陈发。《佛山市禅城区顺源游艺娱乐有限公司章程》显示，公司股东为滕风照、陈强。佛山农商行向原审法院提供《租赁合同》一份，并作出复函如下：我行环市支行在2013年7月9日与恒德公司签订《最高额抵押担保合同》（佛山农商0201高抵字2013年第07039），约定恒德公司以其位于佛山市禅城区******银都大厦首层提供抵押担保。合同签订前恒德公司已向环市支行提供公正路28号首层租赁合同，合同约定承租人为顺隆银都公司。融品公司陈述：涉案物业仍未办理过户登记至融品公司名下的原因是，融品公司在2017年12月到税局办理完税证明的时候，发现恒德公司尚有400万元左右的税没有缴纳，需要融品公司去支付，但融品公司没有支付。融品公司在2018年再到税局时，税局告知只需缴纳300多万元，融品公司就要求税局核实为何有100万元的差额，现在税局还在核实当中。顺隆银都公司陈述：在2016年11月25日后即法院裁定以物抵债后，顺隆银都公司没有再向恒德公司缴纳租金。因与融品公司就租金的标准无法达成一致意见，故顺隆银都公司没有向融品公司交纳租金。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。恒德公司原为公正路28号首层的产权人。顺隆银都公司与恒德公司签订《商铺租赁合同》，约定由恒德公司将公正路28号首层出租给顺隆银都公司经营使用。在租赁期间，恒德公司因涉及另案纠纷，由融品公司以以物抵债取得涉案物业的产权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，融品公司为出租人，顺隆银都公司为承租人。根据双方的陈述，本案的争议焦点在于顺隆银都公司应按何标准支付租金？关于租金标准评析如下：1、出租人恒德公司与作为承租人的顺隆银都公司就公正路28号首层1790.73平方米形成房屋租赁合同关系，但因恒德公司涉及另案纠纷，上述房产需进行拍卖，故原审法院作出（2015）佛城法执字第1070号《公告》，责令被执行人恒德公司及其他使用人于2015年5月31日前迁出上述房屋。根据上述公告以及执行员的反映，公正路28号首层的部分使用人在《公告》发出后陆续迁出,即在2015年5月31日之后顺隆银都公司已无使用部分物业，公正路28号首层属于开放式商场，部分使用人退场后，故出租人已对该部分拥有控制权；2、根据原审法院向佛山农商行调取的复函及《租赁合同》显示，恒德公司与农商行环市支行签订《最高额抵押担保合同》，由恒德公司提供公正路28号首层作为抵押担保，其时恒德公司已向农商行环市支行提供恒德公司与顺隆银都公司的《租赁合同》，确认在涉案物业作为抵押财产前已作为租赁物出租，故涉案物业不受在不动产抵押权之上又设定租赁关系的限制，故融品公司主张涉案物业抵押在先，租赁在后的意见不能成立，原审法院不予采纳；3、据前查明，恒德公司与顺隆银都公司就涉案物业的租赁合同关系是延续的状态，2015年8月25日，原出租人恒德公司已于因商场空置的情形与顺隆银都公司变更租金条款及承租面积，双方约定以每月10000元的标准计付租金至顺隆银都公司能重新使用顺隆银都公司已返还部分的面积为止，即恒德公司与顺隆银都公司就原租赁合同的租金条款变更了约定。融品公司陈述，其是于2016年11月25日取得公正路28号首层产权，根据买卖不破租赁的原则，融品公司应按照原租赁合同继续履行。因融品公司受让物业在后，故双方应按照恒德公司与顺隆银都公司就变更了的租金标准及承租面积继续履行合同，但因无约定租赁期限，租赁期限为不定期；4、因双方未就顺隆银都公司已返还的面积部分重新成立租赁合同关系，故融品公司以此主张该部分租金于法无据，原审法院不予支持。顺隆银都公司以10000元的标准向融品公司支付租金的抗辩意见成立，原审法院予以采纳。经计算,2016年11月25日起至2018年8月23日止的租金为209677.42元。融品公司诉请超出部分，原审法院不予支持。关于融品公司确认合同解除以及违约金的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十三的规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，融品公司与顺隆银都公司已于2018年8月23日对房产进行交接，故原审法院确认融品公司与顺隆银都公司的租赁合同关系已于2018年8月23日解除。关于融品公司主张租赁合同关系于融品公司向顺隆银都公司送达解除合同通知之日即告解除的问题，如前所述，融品公司与顺隆银都公司就以何标准支付租金存在争议，顺隆银都公司不存在拖欠租金的故意，故融品公司以通知到达日作为解除合同之日以及违约金的诉请于法无据，原审法院不予采纳。关于顺源游艺公司就租金及违约金承担连带赔偿责任的诉请。经审理查明，顺隆银都公司为次承租人，融品公司作为出租人主张次承租人承担租金及违约金无合同依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决：一、确认融品公司与顺隆银都公司的租赁合同关系于2018年8月23日解除；二、顺隆银都公司于判决发生法律效力之日起十日内，向融品公司支付2016年11月25日至2018年8月23日期间的租金合计209677.42元；三、驳回融品公司的其他诉讼请求。如顺隆银都公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费13886元，由融品公司负担10970元，顺隆银都公司负担2916元。本院二审期间，顺源游艺公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本院二审期间，顺隆银都公司未向本院提交新证据。融品公司向本院提交了发票，拟证明：1.次承租人与承租人是关联公司；2.次承租人自2016年11月-2018年8月23日法院组织交接时，次承租人实际使用的物业面积为1790.73平方米，且按照1790.73平方米对应每月2689.22元的标准向物业公司交纳物业管理费，且该物业费与租赁合同约定的金额一致。顺隆银都公司质证称，发票的真实性无法确认，由法院核实，关联性不予认可，无法证明次承租人与承租人是关联公司；发票的支付方是顺源游艺公司，不是顺隆银都公司，顺源游艺公司是唯一留下来继续经营的商家，其余的商家因为法院公告而搬离，而顺源游艺公司可能是为了能继续使用涉案土地而不得不向物业公司支付物业管理费，顺源游艺公司多承担的物业管理费不能推导出顺隆银都公司使用涉案物业的面积。经审查，本院对融品公司提交新证据的真实性予以确认，但能否证明其主张，本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人融品公司与被上诉人顺隆银都公司、顺源游艺公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.顺隆银都公司向融品公司交纳的租金标准；2.租赁合同关系的解除时间；3.顺源游艺公司应否承担连带赔偿责任。关于顺隆银都公司向融品公司交纳租金标准的问题。融品公司上诉主张顺隆银都公司占用涉案物业全部面积，2016年11月25日至2018年8月23日期间应按照《商铺租赁合同》约定的租金标准支付租金。本院认为，判定顺隆银都公司应交纳的租金标准主要从以下两个方面进行考虑：首先，顺隆银都公司占用的物业面积。经核查，涉案物业在佛山市禅城区人民法院发出（2015）佛城法执字第1070号《公告》后，部分物业使用人陆续迁出，2015年5月31日后顺隆银都公司并未占用全部物业，且涉案物业为开放式商场，融品公司可将部分未使用面积收回使用。其次，《说明》与《租赁合同》的性质与效力。经查，在部分物业使用人陆续迁出后，2015年8月25日恒德公司与顺隆银都公司协商并签订《说明》，该《说明》约定“在本案未决之前，在使用的部分面积租赁方交每月一万元的租金给恒德公司，在未使用的部分面积直至明确租赁方能使用为止，再协商租金”，融品公司上诉主张该《说明》系顺隆银都公司为逃避支付足额租金而制作，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，融品公司未提交相应证据推翻该《说明》的效力，应承担举证不能的不利后果。至此，《说明》与涉案的《租赁合同》均系双方真实意思表示，不违背国家法律法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。且《说明》系双方在签订《租赁合同》后就涉案商铺的租赁面积以及租金标准的变更进行的约定，亦即涉案《租赁合同》与《说明》内容不一致的，则应以《说明》为准。双方应按《说明》中已协商变更原合同约定的租赁面积及租金标准继续履约，融品公司作为涉案物业的承继人、合同受让人亦应按照《说明》的约定继续履行涉案合同。在2016年11月25日法院裁定融品公司为涉案物业的所有权人后，融品公司与顺隆银都公司未就涉案物业及租金形成新的租赁合同的情况下，融品公司应承继恒德公司与顺隆银都公司之间的权利义务，顺隆银都公司应参照该《说明》约定的租金标准交纳租金。原审法院对此认定正确，本院予以维持。融品公司的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。关于租赁合同关系的解除时间。融品公司上诉主张租赁合同关系应于2018年1月6日解除。经核查，2008年7月28日，恒德公司与顺隆银都公司签订《租赁合同》，约定恒德公司将涉案物业出租给顺隆银都公司经营使用，租赁时间为2008年9月1日至2013年8月31日。2013年7月9日，恒德公司与佛山农商行环市支行签订《最高额抵押担保合同》（合同编号：佛山农商0201高抵字2013年第07039号），约定恒德公司将涉案物业提供抵押担保，合同签订前恒德公司向该支行提供涉案《租赁合同》并说明涉案物业的租赁情况。涉案《租赁合同》到期后，顺隆银都公司继续使用涉案物业，双方之间的租赁期限变更为不定期；2014年10月26日，双方续签《租赁合同》，租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日止。后恒德公司未按期还款，被依法强制执行，融品公司受让佛山农商行环市支行的权利义务获得涉案物业的所有权。恒德公司与顺隆银都公司协商并于2015年8月25日出具《说明》。本院认为,判定涉案《租赁合同》的解除时间，主要基于如下考虑：如上文所述，融品公司作为涉案物业的承继人、合同受让人应按照《说明》的约定继续履行涉案合同，而本案系融品公司不同意顺隆银都公司按照《说明》的约定的租金标准支付租金以致成讼，加之融品公司亦未及时办理涉案物业的过户登记手续，顺隆银都公司未能按时交付租金亦有一定的合理性，换言之，顺隆银都公司并非违约方。在双方未就解约达成合意、且顺隆银都公司并不存在预期违约或故意迟延履行债务的行为之下，融品公司不宜享有当然的解除权，融品公司主张顺隆银都公司签收解除合同的《律师函》之日、2018年1月6日明显与事实和法律不符，本院不予支持。且本案在一审审理过程中，融品公司与顺隆银都公司在2018年8月23日就涉案物业进行交接，原审法院认定双方的租赁合同关系于2018年8月23日解除完全正确，本院予以维持。至于融品公司申请本院调查佛山市公安局禅城分局祖庙派出所查封的相关情况记录及照片，鉴于该调查内容与本案实体处理没有关联，故本院不予许可。关于顺源游艺公司应否承担连带赔偿责任的问题。融品公司上诉主张顺隆银都公司与顺源游艺公司是关联公司，应承担连带赔偿责任。本院认为，本案融品公司提交的证据不足以证明顺隆银都公司与顺源游艺公司是关联公司，财产混同，应当承担举证不能的不利后果。融品公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。融品公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11798元，由上诉人佛山市融品贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月三十日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理