湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10302号原告：上海纪联物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市劳动东路国中星城住宅小区。负责人：赵特才。委托诉讼代理人：杨东龙，男，1994年5月14日出生，系该公司员工。被告：邹红霞，女，1981年9月13日出生，汉族，户籍地在长沙市芙蓉区，现住长沙市雨花区。被告：袁志勇，男，1982年11月16日出生，汉族，户籍地在湖南省新化县，现住长沙市雨花区。原告上海纪联物业管理有限公司长沙分公司（以下简称原告）诉被告邹红霞、袁志勇（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴香玲独任审判，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨东龙、被告邹红霞、袁志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、判令两被告向原告支付拖欠的物业管理费5023.2元（自2017年9月起物业管理费按合同约定的标准计算至实际清偿之日止，现暂计至2019年7月）；2、判令两被告向原告支付违约金1733元；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两被告与长沙国中星城置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了位于长沙市雨花区的房屋，建筑面积121.34㎡，合同约定两被告按建筑面积1.8元/㎡缴纳物业服务费，同时，原告与两被告签订了《前期物业服务合同》，对物业服务费的支付方式以及违约责任进行了约定。其中，合同第六条第一款第（3）项约定，被告应于每季度最后一个月的25日前交纳下季度的物业服务费用；第十一条第四款约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用，原告有权要求被告补交并由被告承担自逾期之日起按日交付逾期应付款3‰的违约金。两被告从2017年9月1日起未支付物业服务费，共计欠费5023.2元。同时原告将违约金标准按每日3‰÷4计算。两被告辩称，1、原告未提供物业管理二级资质证书和相关从业人员管理员资质上岗证，并没有按要求挂牌上岗，未达到合同约定的资质要求，《前期物业服务合同》无效；2、原告未与两被告协商处理，也没有向物业管理主管部门申请调解，直接向法院起诉，不符合《前期物业服务合同》关于合同争议的处理流程，并且其主张2017年9月16日以前的物业费已超过诉讼时效；3、原告未向两被告催缴过物业服务费；4、被告邹红霞未在《前期物业服务合同》上签名，原告无权向邹红霞主张权利，被告袁志勇只是房屋的共有权人，只应按份承担物业费；5、原告未履行《前期物业服务合同》约定的义务：未对房屋共用部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护和管理，纵容小区违法建设和违法装修，未向全体业主公布公共性物业服务项目和工作情况等，其物业服务没有达到约定的质量；两被告的车辆在小区内被他人刮擦，原告没有承担相应的责任。综上，原告已构成根本违约，两被告作为业主可以行使不安抗辩权。本院查明，原告系长沙市雨花区沙湾路9号吉联苑（半山壹号）小区物业服务单位，两被告系该小区业主，房屋建筑面积为121.34平方米，两被告各占50%的份额。2016年3月28日，原告（乙方）与被告袁志勇（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定本合同期限至本物业业主委员会成立以后，业主委员会选聘物业服务企业并与其签订物业管理服务合同生效时止。第四条物业管理服务内容约定：1、房屋公共部位的维修和管理；2、房屋共用设备及其运行的维护和管理；3、物业公用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护与管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；6、交通秩序与车辆停放管理服务；7、物业档案资料管理；8、装饰装修管理服务。第五条物业管理服务质量约定：1、房屋及设施、设备完好率达到98%；2、房屋及设施设备的养护、维修及时率达到98%；3、清洁、保洁率达到90%；4、绿化完好率达到95%；5、治安案件年发生率2‰；6、业主综合服务满意率两年内达95%以上。第六条物业管理服务费用约定：甲方交纳费用时间：从开发商发出的《入伙通知书》中注明的入伙之日的次月1号起开始全额缴纳；物业管理服务费第一次先预交半年，以后按季度预交，每季度最后一个月的25日前交纳下季度的物业服务费用。收费标准为1.8元/㎡。第十一条违约责任约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并由甲方承担自逾期之日起按日交付逾期应付款3‰的违约金。该项目开发商通知两被告于2016年1月30日至2016年2月4日交房，物业服务费计费自2016年3月1日起。两被告自2017年9月1日后未再交纳物业服务费，原告以邮寄和上户张贴《物业费催款通知单》的方式催交。2019年7月18日，原告再次向两被告邮寄了《物业费催款通知单》，但两被告至今未交纳所欠的物业服务费。另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。以上事实，有原、被告的身份资料、《入伙通知书》、不动产权证、《前期物业服务合同》、《物业费催款通知单》及邮单、照片、以及当事人的陈述等在卷佐证。本案审理期间，两被告提供了小区绿化、卫生、公用设施和公用部位照片，拟证明小区内绿化未修护、卫生清洁不及时、公用部位被占用等，原告未尽到物业服务的义务，同时小区内业主组织了物业管理满意度调查，调查统计结果未达到合同约定的满意度标准。原告质证认为，两被告提供的证据不能达到证明目的。本院认为，原告与两被告签订的《前期物业服务合同》合法有效，当事人均应按协议约定履行各自的义务。原告依约履行了对两被告房屋所属小区进行物业管理服务的义务，两被告应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。虽然两被告辩称原告在物业管理过程中存在一些瑕疵，但两被告可以要求原告加以整改，加强物业管理并提高服务质量，不能以此为由拒绝向原告交纳物业服务费。原告也应与业主及时沟通，回应业主的合理诉求，提升物业服务质量。两被告房屋建筑面积121.34平方米，按1.8元/㎡/月的标准计算，原告主张从2017年9月1日至2019年7月31日期间物业服务费共计5023.2元，本院予以支持。因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，原告主张违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告邹红霞、袁志勇于本判决生效之日起7日内支付原告上海纪联物业管理有限公司长沙分公司2017年9月1日至2019年7月31日的物业服务费5023.2元；二、驳回原告上海纪联物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的受理费25元，由上海纪联物业管理有限公司长沙分公司负担7元，被告邹红霞、袁志勇负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴香玲二〇一九年十月十七日书记员  李 帅附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。