四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初4715号 原告：四川神州德祥物业服务有限公司，住所地四川省资阳市雁江区娇子大道万达广场SOHO公寓B座2024号，统一社会信用代码91512000MA64B6LU78。 法定代表人：廖素清，总经理。 委托诉讼代理人：王彦军，男，公司员工。 委托诉讼代理人：王辉，四川高新志远律师事务所律师。 被告：林财金，男，1963年12月24日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川神州德祥物业服务有限公司（以下简称“神州德祥公司”）与被告林财金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用简易程序于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告神州德祥公司的委托诉讼代理人王辉，被告林财金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告神州德祥公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业管理费865.68元及违约金（违约金以432.84为基础月百分之二自2019年3月1日起自付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年9月25日原告与同福B区小区临时业主委员会签订了《资阳市雁江区雁江镇雁家社区同福B区物业服务合同》，合同主要约定：1、由原告向“资阳.同福B区”小区区域内全体业主和使用人提供物业管理服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任；2、本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅：0.4元/月/平方米；3.被告须每月10日前向原告支付上月服务费，逾期未缴纳，从逾期之日起按总金额的每日百分之三标准缴纳违约金。被告系上述物业×-×-×××号、×-×-×××号、×-×-×××号的业主，×-×-×××号71.42平方米、×-×-×××号71.42平方米、×-×-×××号73.58平方米，物业面积为合计216.42平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年10月至2019年7月的物业管理费共计人民币865.68元，但被告一直拒交。2019年8月原告诉至雁江区人民法院，后撤回起诉。为维护原告的合法权益，再次向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告林财金辩称，对于房屋面积没有异议，但不应当支付物业费，原因为：1、被告要求原告当庭出示原告欠费的原始依据；2、原告是非法入住同福B区；3、同福B区没有在业主大会上成立业主委员会；4、原告在没有征得在业主大会上本小区总建筑面积2/3以上或者业主2/3以上同意，强行入住小区，违反了《物业管理条例》相关规定；5、我们业主和原告没有签订雇佣协议合同，原告与他人签订的合同属于无效合同；6、原告未经雁江区住建局合法手续和业主同意擅自破坏业主活动室；7、临时业主委员会擅自和原告签订合同，侵害了业主的合法权益；8、质疑原告对被告的身份信息及房产信息的来源；9.其被小区人员殴打，物业不管，经派出所处理过后其自行负担了1600元的医疗费，疏通下水管道其支付费用900元，要求物业公司赔偿2500元及精神损害赔偿费用2万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告方提交的拆迁安置协议，该份证据材料的三性予以采信；2.原告方入场照片4页6张，该组证据材料在案件综合评析中予以认定。物业服务照片10页20张，证明原告履行服务合同的情况，因原告方未提供原件予以核对，对该组证据材料的真实性不予认可；3.原告方催收照片3页6张、（2019）川2002民初3958号民事裁定书，该组证据材料在案件综合评析中予以认定； 4.雁家社区同福B区《物业服务合同》证据三性予以确认；5.原告方申请本院到雁家社区调取的原告入驻同福B区经过的材料（会议记录3页、照片22张、公告1张、竣工图1张及形成的调查笔录3页），对于该组证据材料的真实性、关联性、合法性予以确认。6.被告方提交的《关于设立业主大会并成立业主委员会的申请》、联名证明信与本案不具有关联性不予采信；7.被告方提交的照片12张，其中8张照片无原件核对，对其关联性不予认可，活动室毁坏照片2张，根据三贤文化公园（雁家村五社）安置点显示竣工图显示活动中心二楼确为物管用房，故对于这2张照片的证明目的不予认可。2018年10月22日照片1张，该张照片看不出内容，故对该张照片的关联性不予认可，医疗费用收据照片1张，故对该张照片的关联性不予认可。疏通下水管道收据照片1张（其中疏通11栋2单元疏通下水道100元、1栋3单元301疏通下水道100元、同福B区11栋2单元2-6楼改主管道现金700元），因被告未提供其他证据材料予以佐证，故对该该组证据材料的关联性不予认可。 本院经审理认定事实如下：资阳市雁江区雁家社区同福B区系拆迁安置房，2014年陆续返迁，因开发商四川振越置业有限公司破产该小区无前期物业服务管理公司，2017年经该小区所在的雁江镇政府及雁家社区组织成立了临时业主委员会，临时业委会的成员为雁家村4社社长马国忠、5社社长杨泽成、6社社长张爱明、雁家居委会社区干部凌英、魏伯森。拟选定神州德祥公司提供服务，后社区干部及社长上门书面征求业主意见，同福B区居住户数共602户，意见结果为496户同意物业公司入驻，91户不同意物业公司入驻，15户未发表意见，遂将物业公司服务项目、收费标准等在同福B区进行公示，公示一周无人提异议，经镇村干部、社区代表见证办理移交并于2018年9月25日签订了《物业服务合同》，神州德祥公司于2018年10月1日入驻同福B区提供物业服务。 《物业服务合同》的内容包括但不限于：物业服务事项为本物业服务区域内的公共环境卫生、公共秩序维护、公共区域内的公共设施设备养护保养。合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日止。物业服务费的计算与支付实行酬金包干制，住宅0.4元/月/㎡（含公共用电、用水），商铺1.00元/月/㎡。业主每月10日前支付上月的物业费用。甲方签章处为魏伯森、马国忠、张爱明、杨泽成、凌英签字。林财金为同福B区业主，1-3-301号房产面积为71.42㎡，1-3-302号房产面积为71.42㎡，11-2-201号房产面积为73.58㎡，2018年10月1日至2019年7月31日未支付物业费，神州德祥公司于2019年7月30日向本院提起诉讼后本院于2019年8月7日开庭审理，神州德祥公司于2019年8月23日申请撤诉本院依法予以准许，2019年9月9日神州德祥公司再次提起诉讼即为本案。 本院认为，第一、关于《物业服务合同》效力问题。根据住房和城乡建设部《关于印发＜业主大会和业主委员会指导规则＞的通知》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”涉案小区为安置房且无前期物业，雁家社区组织成立临时业委会代行业委会职权符合法律规定，在选聘物业服务事项上经社区组织采取了书面征求意见的形式并征得了总人数及物业建筑面积过半数业主的同意，体现了业主意愿。故对于该份合同的效力本院依法予以确认，对原告神州德祥公司与同福B区业主均具有法律约束力；第二、关于物业费的支付问题。原告提供了物业服务，被告应当支物业费，金额为216.42㎡×0.4元/㎡/月×10个月=865.68元。本案为系列案，原告主张的违约金因服务质量存在瑕疵不予支持；第三、关于被告主张的医疗费、精神损害赔偿因与本案不属于统一法律关系可另行主张。关于被告主张的管道疏通费用可另行主张。 综上所述，物业公司应当努力改善服务质量，提高服务能力、水平，加强与业主的交流沟通，妥善化解物业矛盾纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告林财金于本判决生效之日起十日内向原告四川神州德祥物业服务有限公司支付物业服务费865.68元； 二、驳回原告四川神州德祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告林财金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审判员  卿丽燕 二〇一九年十月二十九日 书记员  申凤华