上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70538号原告：上海亿联家具市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：林晓军，运营副总监。委托诉讼代理人：李小龙，上海市金马律师事务所律师。被告：王辉英，女，1975年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘涛。委托诉讼代理人：朱亿平。原告上海亿联家具市场经营管理有限公司(以下至判决主文前简称“亿联公司”)诉被告王辉英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行审理。原告亿联公司的委托诉讼代理人李小龙、被告王辉英及其委托诉讼代理人刘涛、朱亿平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿联公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.被告向原告返还上海市浦东新区航梅路958弄83108、83109商铺；3.被告向原告支付租金(从2018年1月26日起，按照47元/平方米/月的标准，计算到合同解除之日止)；4.被告向原告支付物业费(从2018年1月26日起，按照18元/平方米/月的标准，计算到合同解除之日止)。事实和理由：2017年10月26日，原、被告签订《亿联中心二期商铺租赁预定确认书》，约定被告向原告租赁位于上海市浦东新区航梅路958弄83108、83109号商铺(以下至判决主文前简称“涉案商铺”)。合同对租金和物业费作出了约定。同日，被告支付了三个月的租金、物业费、综保金共计56,992元。2017年11月4日，原告向被告交付商铺，被告对商铺进行了装修。现因被告拒绝与原告签订房屋租赁合同、缴纳租金，故原告提出诉请如前。另外，预定确认书未明确综保金性质，也未对合同解除后综保金的处理作出约定，故请求在本案中一并处理。被告王辉英辩称，原、被告未签订正式的房屋租赁合同，故不存在合同解除事宜。因原告承诺从2018年5月1日开始收取租金，在此之前为装修免租期，故被告不需支付2017年10月26日至2018年4月30日期间的租金，且被告于2019年4月16日腾空并搬离房屋，故不存在被告拖欠租金的情形。因原告管理原因导致被告无法经营，故被告有权不支付租金；如果认为被告应当支付租金，因被告为涉案商铺装修花费13万元，应将装修费抵扣租金；另外，被告还要求原告返还综保金14,248元、烟感押金400元、喷淋押金3,120元、装修押金5,000元、电费1,000元和打人赔偿金2,700元。经审理查明：2017年10月26日，原告(管理公司)与被告(预订人)签订《亿联中心二期商铺租赁预定确认书》，约定被告向原告租赁涉案商铺，商铺建筑面积219.2平方米，租金47元/平方米/月，物业费18元/平方米/月，三个月租金30,907元，三个月物业费11,837元，综保金14,249元，支付方式：一年一付，先付后用。确认书的备注记载：管理公司接受业主的委托出租亿联中心二期商铺，预订人拟租赁商铺从事沙发、软床产品的销售经营活动；预订人须在本确认书签署后五日内付清首期租金并按照管理公司通知的时间签订租赁合同、交纳相关费用。同日，被告向原告支付租金30,907元、物业费11,837元、综保金14,248元。2017年11月4日，原告向被告交付涉案商铺。同日，被告向原告提交进场装修申请书，记载施工期限为2017年11月4日至2017年12月4日。2019年4月1日，原告向被告发送《续约催告函》，要求被告“……应当于2019年5月1日前到我公司办妥新的租赁年度的《商铺租赁合同书》的签订、租金交纳等续约手续，租金标准不变。凡是未在规定期限内办妥续租手续的承租人，到期后将不能继续使用商铺和仓库租赁，承租人应当在期限届满时腾空并将商铺和仓库退还给我公司，否则您将依照综合费用支付违约金并承担实现权利的律师费用”。原告于2019年6月28日向本院递交起诉状，要求判如所请，被告于2019年8月17日签收本案包括诉状在内的诉讼材料。另查明，坐落于上海市浦东新区航头镇航梅路XXX弄XXX-XXX号地下1层、1-4层的房屋系上海航宏投资发展有限公司所有。审理中，原告陈述被告目前尚未从涉案商铺搬离，被告陈述其已于2019年4月16日搬离，搬离时未书面通知原告。原、被告均表示双方之间的租赁合同为不定期租赁。以上事实由《亿联中心二期商铺租赁预定确认书》、建设工程竣工验收报告、不动产权证书、房屋租赁合同、收款收据、进场装修申请表、商铺交接单、现场照片、续约催告函及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订《亿联中心二期商铺租赁预定确认书》，约定被告向原告承租涉案商铺，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。双方在审理中表示原、被告之间的租赁合同为不定期租赁。本院针对双方争议焦点分析认定如下：关于合同解除。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。本案中，原告于2017年11月4日向被告交付涉案商铺，后被告仅向原告支付了三个月的租金和物业费，原告向被告催缴租金未果。被告辩称自房屋交付后至2018年4月30日期间为装修免租期，而其已于2019年4月16日腾空房屋，故被告不存在欠付租金的情形。本院认为，确认书未就装修免租期作出约定，被告也未提供有效证据证明双方在确认书之外就装修免租期达成过合意，被告又未能提供有效证据证明其已返还商铺，故对被告的上述意见不予采纳。另被告认为原告管理原因导致被告无法经营，其有权不支付租金，但未提供有效证据证明，不能成为拖欠租金的理由，原告有权解除合同。被告于2019年8月17日签收本案诉状等诉讼材料，本院确认原、被告就涉案商铺达成的房屋租赁合同关系于被告上述签收之日解除。关于房屋返还和租金、物业费的支付。合同解除后，被告应将涉案商铺返还原告。如上所述，被告未提供有效证据证明其已向原告返还涉案商铺，故本院对原告主张被告返还涉案商铺的诉请依法予以支持。合同解除后，被告应当支付商铺交付之日至合同解除之前的欠付租金和物业费，即被告应支付2018年2月4日至2019年8月17日期间的租金190,251元、物业费72,862元。被告提出原告应返还烟感押金、喷淋押金、装修押金、电费及打人赔偿金的意见，因与本案纠纷并无关联，且未提交任何证据予以证明，故在本案中不予处理。被告又辩称将装修费在应付租金中予以抵扣，本院认为，合同对于承租人的装修费处理未有约定，而合同解除的责任又在于被告，被告的上述意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于综保金的处理，被告认为其性质为租赁合同的保证金，要求在合同解除后返还，原告请求在本案中一并处理，故本院为减轻当事人讼累一并予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告上海亿联家具市场经营管理有限公司与被告王辉英于2017年10月26日签订的《亿联中心二期商铺租赁预定确认书》于2019年8月17日解除；二、被告王辉英于本判决生效之日起十日内向原告上海亿联家具市场经营管理有限公司返还上海市浦东新区航梅路958弄83108、83109号商铺；三、被告王辉英于本判决生效之日起十日内向原告上海亿联家具市场经营管理有限公司支付2018年2月4日至2019年8月17日期间的租金190,251元；四、被告王辉英于本判决生效之日起十日内向原告上海亿联家具市场经营管理有限公司支付2018年2月4日至2019年8月17日期间的物业费72,862元；五、原告上海亿联家具市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告王辉英返还综保金14,249元(本项内容可与本判决第三项内容抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,033元，减半收取计2,516.50元，由被告王辉英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇一九年十月十五日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。