广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3345号原告：张治国，男，1987年9月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：马力伟，广东济方律师事务所律师。被告：广州臻福置业管理有限公司，住所地广州市黄埔区南岗镇庙头工业区第四栋三楼305房。法定代表人：翁兴乐，执行董事。委托诉讼代理人：朱涛，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋萍，广东金轮律师事务所律师。第三人：广州市黄埔区红山街双沙第二股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区红山街双沙村双岗平阳大街36号之南。负责人：区惠康，社长。委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。原告张治国与被告广州臻福置业管理有限公司（以下简称“臻福公司”）、第三人广州市黄埔区红山街双沙第二股份经济合作社（以下简称“双沙第二合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张治国的委托诉讼代理人马力伟、被告臻福公司的委托诉讼代理人朱涛、第三人双沙第二合作社的委托诉讼代理人李志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张治国向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还保证金39000元及支付利息320.55元（自2019年3月6日起，以39000元为基数，按照年利率6%计算至支付之日止，暂计至2019年4月25日利息为320.55元）；2.判决被告退还2019年4月份的租金13000元及支付利息106.85元（自2019年3月6日起，以13000元为基数，按照年利率6%计算至支付之日止，暂计至2019年4月25日利息为106.85元）；3.判决被告退还2019年4月份至2020年4月一年的垃圾清运费1200元；4.判决被告赔偿原告装修经济损失71250元及支付利息211.73元（自2019年3月28日起，以46000元为基数，按照年利率6%计算至付清款之日止，暂计至2019年4月25日利息为211.73元）；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于黄埔东路××号物业办公楼一栋(三层)租赁给乙方使用，其中一楼门面三间及二、三层整层。《租赁合同》签订后，双方开始履行合同：原告于签署合同当天按合同约定缴纳保证金39000元、2019年4月份的租金13000元，以及2019年4月份至2020年4月一年的垃圾清运费1200元给被告。被告将涉案物业即黄埔东路××号物业办公楼一栋(三层)交给乙方。乙方为使涉案物业在2019年4月份顺利能使用运营，即开始委托他人对涉案物业进行必要的装修，至2019年3月28日装修完毕，共花费装修材料和人工费46000元，还未包括原告自行购买的装修材料25250元。正当原告准备按合同约定于2019年4月1日对所承租的涉案物业投入经营使用时，被告于2019年3月30日向原告发出《告知函》，并要原告签收。该《告知函》内容是：“尊敬的租户：现接政府及业主通知，明文要求对文船路两边的旧物业进行拆除改造，按照租赁合同约定，政府拆迁双方不属违约，为了不给大家造成更大损失，特通知大家提早做好搬离及安置准备工作，我方也将与政府积极协商沟通，如有情况变化会及时告知大家。特此通知!”被告在2019年3月30日向原告发出告知函，已经终止双方的租赁合同，致使原告根本无法经营。原告多次联系和要求被告依法对双方租赁事项公正、及时作出处理，包括退还原告保证金39000元和原告2019年4月份的租金13000元以及2019年4月份至2020年4月一年的垃圾清运费1200元；同时赔偿原告装修经济损失46000元。但被告一直拒绝处理。另外，被告并非涉案出租物业的权属人，被告所出租给原告的涉案物业也没有取得集体房地产证，甚至根本没有《建设规划许可证》等用地规划许可和建筑物的报建手续。根据《最高院关于城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第2条规定，本案涉案房屋没有任何报建手续，也没有依法取得房地产的权属证明，所以依法应当认定涉案租赁合同属于无效合同，被告在明知涉案物业没有取得集体房地产证、没有《建设规划许可证》等用地规划报建手续合法手续的情况下，仍然将涉案物业对外招租并出租给原告，依法属于违法无效行为，涉案《租赁合同》违法无效。根据《合同法》第58条规定，被告依法应当承担返还原告所缴纳的保证金以及还未实际履行的租金，且赔偿原告对房子的装修产生的经济损失。被告臻福公司辩称，同意返还原告保证金、租金、垃圾清运费的诉讼请求，不同意支付利息及赔偿装修的经济损失。涉案房屋有土地证、建设规划许可证及消防验收意见书，足以证明涉案房屋有合法的产权手续，双方签订的合同合法、有效。被告于2019年3月30日向原告发送《告知函》，该函上载明该物业涉及升级改造，属于政府拆迁行为，双方不属于违约，因此被告只需返还原告所缴纳的保证金、租金、垃圾清运费，不需要赔偿原告装修损失以及相应利息。第三人双沙第二合作社述称，本案系原、被告之间的纠纷，与其无关。本院经审理认定事实如下：2019年3月5日，张治国（乙方）与臻福公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市黄埔区黄埔东路××号物业办公楼一栋(三层)（以下简称“案涉房屋”）租给乙方使用，其中一楼门面三间及二、三层整层。第一条租用期约定，乙方租用期自2019年4月1日起至2021年7月31日止，第二年起月租金按上年基数递增6%。第二条约定，租金为13000元/月（不含税），合同签署后，乙方需向甲方交纳三个月租金作为保证金计39000元、第一个月租金13000元以及一年垃圾清运费1200元（1200元/年），合计53200元，以收据为准，逾期按租金的l％收取滞纳金，保证金在租赁期满后全额退还不计利息。第七条约定，合同期间，如遇到不可抗力事件，政府、集体征用土地、甲方所属社区(广东万捷工贸发展有限公司)实施村改造项目及重新复建规划需收回建筑物的，使合同无法继续履行，甲方须提前二个月将相关事宜书面通知乙方，乙方在接到通知二个月内必须迁出物业场地，甲、乙双方可解除合同，不视为违约。甲方不再对乙方作任何补偿。第十一条约定，本合同经双方签署并缴纳保证金后生效。该《租赁合同》抬头处载明甲方为翁兴乐，落款处有翁兴乐的签名和臻福公司的盖章。双方确认涉案房屋的出租方为臻福公司。合同签订当日，张治国向臻福公司支付涉案房屋租房保证金39000元、第一年垃圾费1200元和2019年4月1日至30日的租金13000元。2019年3月25日，广州市黄埔区人民政府红山街道办事处向双沙社区发出《红山街关于拆除双沙社区历史违法建设的通知》，要求双沙社区加快拆除历史违法建筑，将黄埔东路以南白沙市至大发钢材市场和文船路两侧地块的集体用地的低效物业提前进行回收和拆除，在2019年4月1日前向租户发出物业回收通知书，2019年5月20日前租户退场完毕，2019年6月10日前完成拆除和地块清表工作。2019年3月26日，广州市黄埔区红山街双沙股份经济联合社、双沙第二合作社向承租（承包）户发出《通知》，载明：根据《红山街关于拆除双沙社区历史违法建设的通知》，要求将黄埔东路以南白沙市至大发钢材市场和文船路两侧地块的集体用地的低效违章物业进行整治，要求沿线涉及双沙联社（兆安公司）及各经济社与各租户签订的租赁（承包）合同全部终止；本次终止合同，双方均不算违约，乙方（承租人）必须服从。2019年3月25日，臻福公司向租户出具《告知函》，载明：“现接政府及业主通知，明文要求对文船路两边的旧物业进行拆除改造，按照租赁合同约定，政府拆迁双方不属于违约，为了不给大家造成更大损失，特通知大家提早做好搬离及安置准备工作，我方也将与政府积极协商沟通，如有情况变化会及时告知大家。”张治国于2019年3月30日签收《告知函》。张治国主张合同签订后对案涉房屋进行了装修，现因案涉租赁合同无法继续履行产生了装修费损失，并提交了现场照片、收据、收条。2019年3月28日的收条载明“今收到张总装修双岗地铁口三层房子、人工材料共计肆万陆仟元（46000元）”，收款人为金青春；收据显示地毯的价格为6000元、灯座等配件的价格为10500元、油漆等价格为8750元。张治国在接受本庭询问时首先表示上述收据的金额包含在46000元中，后又表示记错了，称上述收据的金额未包含在46000元中。除了上述收条、收据外，张治国未提交其他证据对其装修价格予以证明，并主张装修款及购买材料的款项均是以现金支付的。臻福公司的委托诉讼代理人表示其未去过案涉房屋，不能确认现场照片中的房屋即为案涉房屋，但确认案涉房屋出租给张治国时没有装修，对张治国提交的收据及收条不予确认。为了进一步证明案涉房屋的装修价值，张治国2019年8月1日向本院申请司法鉴定，要求对案涉房屋的装修造价进行评估。后因案涉房屋于2019年8月14日被拆除，评估程序终止。另，经本院2019年7月30日发函至广州市规划和自然资源局黄埔分局查询，广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局于2019年8月5日向本院出具穗开规划资源函[2019]2497号《关于协助提供黄埔东路××号有关情况的复函》，内载明：“经查档案系统，未查询到来函提及的广州市黄埔区黄埔东路××号办公楼相关规划报建手续的记录，查无该建筑物的房产登记信息。”以上事实，有《租赁合同》《红山街关于拆除双沙社区历史违法建设的通知》《通知》《告知函》《关于协助提供黄埔东路××号有关情况的复函》、照片、收条、收据及当事人陈述等证据证实，以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局的复函，案涉房屋未办理报建手续，双方就未办理报建手续的案涉房屋签订的《租赁合同》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现张治国要求臻福公司返还收取的保证金39000元、2019年4月份租金13000元及垃圾清运费1200元，合理合法，本院予以支持。臻福公司将未办理报建手续的房屋出租存在过错，张治国在签订租赁合同时未审慎审查房屋的相关证照亦存在过错，双方对合同无效均有过错，故张治国要求臻福公司赔偿利息损失缺乏理据，本院不予支持。关于张治国主张的装修损失问题，张治国已提交现场照片证实其已对案涉房屋进行了装修，臻福公司的委托诉讼代理人虽以未去过现场为由不予确认，但其确认案涉房屋在出租给张治国时没有装修，故在没有相反证据的情况下，本院采信张治国的主张，认定张治国对案涉房屋进行了装修。因案涉房屋现已被拆除，无法进行装修造价评估，故根据本案现有证据，综合考虑双方过错程度，本院酌情支持张治国装修损失费25000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州臻福置业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张治国返还保证金39000元；二、被告广州臻福置业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张治国返还2019年4月份租金13000元；三、被告广州臻福置业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张治国返还垃圾清运费1200元；四、被告广州臻福置业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张治国赔偿装修损失25000元；五、驳回原告张治国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2802元，由原告张治国负担1050元，由被告广州臻福置业管理有限公司负担1752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  王丽红人民陪审员  潘新标二〇一九年十月二十二日书 记 员  陈佩雯