河北省廊坊市广阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1003民初1992号原告（反诉被告）:幸福基业物业服务有限公司（原廊坊市幸福基业物业服务有限公司），住所地廊坊市新世纪步行街第五大街画家村2栋2F-205。法定代表人：孟惊，总裁。委托代理人：李玉祥、姚玲玲，河北律清律师事务所律师。被告（反诉原告）：庞某。委托代理人：王建伟，高建权，河北泰科律师事务所律师。原告（反诉被告）幸福基业物业服务有限公司(以下简称幸福基业公司)与被告（反诉原告）庞某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）幸福基业公司的委托代理人李玉祥、被告（反诉原告）庞某的委托代理人高建权、王建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福基业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2012年6月1日至2017年5月31日欠原告的物业服务费3658.04元；及2017年6月1日之后至实际给付之日所欠的物业费服务费（按合同约定标准）；2、依法判令被告按欠费总额日千分之三的标准支付违约金，至实际给付之日；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告系物业服务合同关系，截止至2017年5月31日，被告无故拖欠原告物业服务费3658.04元，经原告多次催要未果。故起诉至法院，请求依法判如所诉。诉讼过程中，原告幸福基业公司变更诉讼请求为：1、依法判令被告支付2012年6月1日至2017年5月31日欠原告的物业服务费3658.04元；2、依法判令被告按欠费总额日千分之三的标准支付违约金，至实际给付之日；3、本案一切诉讼费用由被告承担。被告庞某辩称，被告认为原告所诉无故拖欠物业费不属实，不同意原告给付物业费的要求。理由有二：一、原告没有履行物业服务合同义务，主要存在以下违反物业合同行为：1、不履行维修义务。被告家中窗户雨后漏水多年，并造成屋内大面积装修损害，多次向物业反应，物业既没有上门查看，也没有组织维修，漏水始终没有解决。2、不履行维护公共设施的义务。关于小区绿化养护、清洁卫生、秩序维护、安全防范、公用设施设备日常运行、维护及共用部分等多项服务不到位。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。三、原告主张的部分物业费部分已过诉讼时效，且原告未能提供证据证明在此期间原告向被告催缴过物业费，故被告主张2012年6月1日至2016年3月20日期间的物业费已超过诉讼时效。综上所述，被告请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告庞某向本院提出反诉诉讼请求：1、请求依法判令被反诉人支付反诉人窗户漏水导致的房屋损坏的墙面维修费700元，地板维修费720元和窗台台面维修费400元。2、本案本诉与反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人为物业服务合同关系，房屋于2010年6月1日交付使用。在质保期内，反诉人家中窗户雨后漏水多年，并造成屋内大面积装修损害，多次向被反诉人反映，但被反诉人既没有上门查看，也没有组织维修，漏水问题始终得不到解决。为维护反诉人合法利益，特诉至法院，请求依法判决支持反诉人之请求。诉讼过程中，反诉原告庞某变更反诉诉讼请求为1、请求依法判令被反诉人支付反诉人窗户漏水导致的房屋损坏的墙面维修费1553.6元，地板维修费806元和窗台台面维修费390元，共计2749.60元。2、本案本诉与反诉费用由被反诉人承担。反诉被告幸福基业公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由一、反诉原告在事实理由中已经说明房屋仍在质保期内，应当由反诉原告与建设单位的房屋买卖合同关系调整。二、房屋质量问题出现在反诉原告的专有部分，也不属于物业服务合同调整的范围，综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕本诉的诉讼请求和反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告提供的证据《物业服务收费备案表》，被告表示未向被告出示过，不予认可。本院认为该证据已在廊坊市物价局进行备案，合法有效，本院予以认可。原告提供的证据邮政快递单，被告对其真实性提出异议，本院认为，该证据真实性不能确认，故不予认定。被告提交两组证据为房屋受损照片及电脑报修记录截屏，原告对该两组证据的真实性和证明目的提出异议，本院认为，该两组证据形式不合法，故不予认定。反诉原告提供证据“廊坊市京阳建筑工程有限公司房屋维修预算单”，反诉被告对出示该证据的主体以及证明目的提出异议，本院认为，该证据的形式来源不合法，故不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告庞某系廊坊市广阳区华夏奥韵小区业主。2010年5月30日，原告与被告签订《华夏奥韵前期物业管理服务协议》，被告同意廊坊京御房地产开发有限公司选聘的原告全权负责本物业的物业管理服务。协议中约定，被告依据本协议向原告交纳物业管理服务费用及其他费用。物业管理服务费计费面积为41.95平方米，收费标准为每平方米每月1.2元，被告交纳费用的时间为首次入住时交纳从物业管理服务费起算日期至2011年5月31日的物业管理服务费，以后每年6月1日前交纳该年度6月1日至下一年度5月31日的物业管理服务费用。物业管理服务费用标准按政府有关部门备案的标准调整。协议还约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。2014年6月27日，廊坊市物价局将原告的《物业服务收费备案表》进行备案，同意该小区物业管理服务费收费标准由原执行的每平方米每月1.2元，调整为每平方米每月1.6元。原告与被告签订《华夏奥韵前期物业管理服务协议》后，被告庞某未按协议约定向原告交纳自2012年6月1日至2017年5月31日的物业管理服务费。原告庭审中明确，被告所拖欠的物业管理服务费可自2014年7月1日起按调整后的收费标准执行，即2012年6月1日至2014年6月30日收费标准为每平方米每月1.2元，2014年7月1日以后收费标准为每平方米每月1.6元。故被告庞某自2012年6月1日至2013年5月31日的拖欠的物业管理服务费604.08元；2013年6月1日至2014年5月31日拖欠的物业管理服务费604.08元；2014年6月1日至2015年5月31日拖欠的的物业管理服务费788.66元；2015年6月1日至2016年5月31日拖欠的物业管理服务费805.44元；2016年6月1日至2017年5月31日拖欠的物业管理服务费805.44元，共计2012年6月1日至2017年5月31日共拖欠物业管理服务费3607.70元。审理中查明,2015年6月9日,廊坊市幸福基业物业服务有限公司名称变更为幸福基业物业服务有限公司。本院认为，幸福基业公司与庞某签订的《华夏奥韵前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。幸福基业公司依协议约定向庞某提供了物业服务，庞某应根据协议约定交纳物业管理服务费，逾期交纳，应承担违约责任，但协议约定的违约金（滞纳金）过高，应予以调整。庞某提出1、物业不履行维修义务。自己家中窗户雨后漏水多年，并造成屋内大面积装修损害，至今没有解决。2、物业不履行维护公共设施的义务。但所提交证据无法判定原告未按合同约定履行服务义务，也无法判定被告房屋漏雨、装修损坏的责任主体和损失数额。庞某提出的诉讼时效问题，因物业服务合同履行具有连续性，本院认为原告诉求未超诉讼时效。反诉原告（被告）庞某请求赔偿房屋损坏维修费的主张，但所提供的证据无法判定责任主体和维修费用数额。综上所述，原告（反诉被告）幸福基业公司请求被告（反诉原告）庞某支付拖欠的物业管理服务费及违约金的主张，本院予以支持，但违约金（滞纳金）的支付标准，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。被告抗辩的主张，本院不予支持。反诉原告请求反诉被告赔偿房屋损坏维修费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）庞某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）幸福基业物业服务有限公司拖欠的物业费管理服务费3607.70元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付所欠物业管理服务费的违约金。二、驳回原告（反诉被告）幸福基业物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）庞某的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费50元减半收取25元，由被告（反诉原告）庞某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审 判 长  王海山人民陪审员  殷贺兰人民陪审员  杨金环二〇一九年十月十一日书 记 员  张 臻