新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初2374号原告（反诉被告）：刘国柱，男，1979年7月9日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：马小双，新疆同创律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈秀萍，女，1961年11月18日出生，米东区村民，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：解石颖，新疆创新律师事务所律师。原告（反诉被告）刘国柱与被告（反诉原告）陈秀萍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘国柱的委托诉讼代理人马小双，被告（反诉原告）陈秀萍及其委托诉讼代理人解石颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国柱向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告购房款11万元，违约金3万元，共计14万元；2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2018年3月28日原被告签订一份《院落买卖合同》，合同约定，原告将自己所有的位于乌鲁木齐市米东区的院落卖给被告，房屋总价款为45万元，被告应于2018年6月1日前付清所有房款，如被告不能按期付款，应向原告支付违约金3万元。现被告仅支付了34万元，剩余11万元迟迟不予支付，经原告多次催讨，被告仍不履行合同约定的付款义务，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。被告陈秀萍辩称：请求驳回原告诉讼请求。原告与被告都是长山子镇村民，双方签订的买卖合同中，对房屋部分的买卖是有效的，对于土地的买卖超过了国家法律规定的宅基地的标准，请求法院解除这一部分的土地买卖。宅基地村民只有使用权，不存在买卖的问题，只有村上划归村民使用宅基地，地上房屋120平米是被告所建是有效的，房屋价值是96000元，故被告支付的价款340,000元超过房屋价值，原告要求继续支付购房款无事实及法律依据。反诉原告陈秀萍向本院提出反诉请求：1、请求法院确认反诉人与被反诉人签订的《院落买卖合同》中土地转让部分内容无效；2、请求判令被反诉人退还反诉人转让土地款244000元；（计算方式：反诉人支付34万元购房款，房屋实际价值是9.6万元，因此超出部分是244000元，反诉人要求被反诉人刘国柱返还）；3、本案诉讼费和邮寄送达费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：解除反诉原、被告签订的《院落买卖合同》中土地转让部分内容。事实与理由：2018年3月28日，反诉人与被反诉人签订了一份《院落买卖合同》，约定：反诉被告将其坐落在米东区解放村房屋及院落卖给反诉原告，该房屋及院落共占地面积约3000平方米（折合约5亩），转让价45万元。因反诉原告与反诉被告均是米东区解放村村民，村民之间的房屋可以转让，但土地属村集体所有，反诉被告无权转让，其转让行为违反法律规定，是无效行为，且其转让的宅基地面积明显高于法律规定的村民应占有的宅基地面积。现反诉原告反诉要求确认双方土地转让部分内容无效，要求反诉被告返还相应的转让款，请求法院依法判决。反诉被告刘国柱辩称：请求驳回反诉原告反诉请求。该买卖合同不存在部分有效和部分无效的情形，该院落及土地上附着物，是该买卖合同的统一整体，不能够分割，反诉原告以该房屋单独的价值计算该合同总价显属不当，根据农村宅基地买卖合同相关规定，并不违反在统一集体内宅基地及地上附着物的流转，所谓的流转土地并不是买卖，而是流转其使用权，反诉被告将其享有的土地使用权流转给反诉原告不违反国家法律规定，依照买卖合同，总价款为45万元，没有将房屋及其他附着物列入内，而将其统一流转给反诉原告，故反诉原告的反诉请求无事实及法律依据。第二项反诉请求无合同及相应价值，也不可分割，故不能成立，综上，请求驳回反诉请求。双方签订的合同中包含了反诉被告与长山子镇解放村村维会签订的2000余平方米荒山，与反诉被告的宅基地400平方余平米共同构成了3000余平方米左右的事实，故该合同包含了自有宅基地和荒山管理两块，根据协议，集体内部成员之间转让是有效的，反诉原告所请求的超过400平以外的转让是无事实依据的，请求驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的院落买卖合同、村委会证明、村委会向原告退款的凭证、收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告出示的荒山承包合同复印件，被告对真实性、关联性、有效性均不认可。因原告提供该证据的复印件与被告出示的村委会退款金额及双方对荒地的叙述可以相互印证，故本院对该组证据的真实性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘国柱与被告陈秀萍均为米东区解放村村民。原告刘国柱于2014年11月12日与米东区解放村村民委员会签订荒山承包合同，合同约定原告刘国柱承包荒山3.4亩，承包期限自2014年11月13日至2034年11月13日。在荒山承包合同后附有测量情况的记录，在测量记录中，计算荒山面积时以实际测量面积2670平方米扣除刘国柱宅基地400平方米，计算荒山面积为3.4亩。2014年11月13日，刘国柱向村委会交纳了十年的承包费10200元。2015年8月11日，刘国柱与长山子镇解放村村民委员会解除了承包合同，村委会向刘国柱退还了承包费10200元。因刘国柱宅基地与荒地连在一起，刘国柱仍使用此块地。2018年3月28日，刘国柱与陈秀萍签订院落买卖合同，合同中刘国柱为甲方，陈秀萍为乙方，约定甲方将乌鲁木齐市米东区三队北巷8号卖给乙方，该房屋及院落占地面积为约叁仟平方米（约五亩）。议定房屋院落价格、土地使用权及附属建筑物总价为45万元，先付10万元，剩余35万元于2018年6月1日付清，如不能按期付款，甲方有权收回宅基地及房屋，并向乙方收取违约金3万元，乙方不能以任何理由阻挠甲方收回宅基地及房屋。甲方在签订合同之日起将房屋及院落土地交付乙方使用，乙方便拥有该房屋及院落的所有权和土地使用权，届时该房产权无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住。如有以上问题，由甲方赔偿乙方所有损失。甲方保证销售的小院和房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因造成该房发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。合同签订后陈秀萍占有使用此房产，并陆续向刘国柱支付转让款34万元。本院认为，原、被告系同一集体经济组织成员，在集体经济组织内部进行土地流转和宅基地使用权的转让不违反法律强制性规定，属合法有效合同。对于被告认为原、被告院落转让中宅基地转让部分有效、荒地转让部分无效的意见，因双方合同中约定的院落是整体进行转让，转让中的宅基地与荒地并无明显界限，且双方也无证据证实二者面积及区分，不论双方转让宅基地使用权还是荒地的承包经营权，原告只有占有、使用和经营的权利，而无所有权，双方因合同产生纠纷后再将这两种权利由法院进行确权，即不属于司法管辖范围，也与双方交易院落使用权的目的相悖，故原、被告不管是对宅基地使用权的转让还是荒地承包经营权的转让均不违反法律效力性的强制性规定，本院对双方交易的合同法性予以确认。对合法有效的合同，原、被告应按照合同约定履行各自义务，原告流转的荒地因其与村委会之间承包合同已经解除，其不再享有土地承包权，不可能向被告办理相应的产权登记，故原、被告签订的院落买卖合同的目的不能实现，现被告已提出解除合同，且该解除合同的要求符合法律规定，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。反诉原告陈秀萍要求解除院落买卖合同，因反诉被告刘国柱已丧失土地承包权，双方合同目的不能实现，双方合同应予解除。但反诉原告陈秀萍仅对涉及土地转让部分要求解除，因双方合同房屋及院落为一体进行转让而达成的合意，现反诉原告陈秀萍仅对合同部分内容继续履行对合同另一部分的内容要求解除，不符合双方签订合同的本意，在庭审中双方也不能达成新的合意，故对反诉原告陈秀萍要求部分解除的反诉请求不予支持。对反诉原告陈秀萍基于解除部分合同内容而要求反诉被告刘国柱返还相应价款的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中根据双方合同性质是院落整体转让的合同，在反诉被告刘勇不能履行合同主要义务，即将院落的承包合同流转给反诉原告陈秀萍的前提下，反诉原告陈秀萍有要求反诉被告刘国柱返还全部转让款项的权利和其他补救措施的权利，反诉原告陈秀萍仅主张部分权利，即全部款项中的一部分不违反此规定，在反诉原告陈秀萍仍有权主张剩余部分转让款的基础上，本院支持反诉原告陈秀萍的主张部分返还的诉讼请求。对于反诉原告陈秀萍对涉案房屋进行评估的申请，本院认为，原、被告之间的房屋及院落的买卖是房屋、院落作为一个整体进行交易而签订的合同，在符合解除条件时应全部予以解除，反诉原告要求以评估价作为部分解除的依据，其请求不符合双方约定，也不符合法律规定的合同解除后当事人有权相互返还和采取其它补救措施的法律后果，在双方未要求赔偿的前提下，反诉原告申请的评估其结论对本案无参考作用，故对反诉原告要求对房屋价值进行评估的申请本院不予核准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、驳回原告刘国柱的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告陈秀萍要求解除反诉原、被告签订的《院落买卖合同》中土地转让部分内容的诉讼请求；三、反诉被告刘国柱于判决生效后十日内向反诉原告陈秀萍返还转让款244,000元。本诉部分案件受理费3,100元，由原告刘国柱负担。反诉部分案件受理费2,480元，由反诉被告刘国柱负担。邮寄送达费60元，由原告刘国柱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 纪  洪  刚人民陪审员 麻     勇人民陪审员 阿合曼提库尔班二〇一九年十月二十八日书 记 员 刘  汶  汐书 记 员 马  颜  萍