湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初3045号原告：孝感市世鸿房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南区毛陈镇龙宫街。统一社会信用代码：420902000005859。法定代表人：程浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：程贵平，男，1964年6月16日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。系孝感市世鸿房地产开发有限公司职员。代理权限为特别授权,包括:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：朱凡，湖北金煜言律师事务所律师。代理权限为特别授权，包括:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被告：魏建忠，男，1972年10月5日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：黄志国，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限为特别授权,包括:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。第三人：刘志平，男，1975年4月4日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：黄志国，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限为特别授权,包括:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原告孝感市世鸿房地产开发有限公司(以下简称世鸿地产公司)与被告魏建忠、第三人刘志平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世鸿地产公司委托诉讼代理人程贵平、朱凡，被告魏建忠及被告魏建忠、第三人刘志平委托诉讼代理人黄志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世鸿地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告魏建忠支付原告房款130000元；2.本案诉讼费用由被告魏建忠承担。事实和理由：2012年5月,原告世鸿地产公司在孝南区××××镇从事远光鸿都小区房产开发。第三人刘志平在新铺镇开办郝庙砖厂，并为远光鸿都小区5号楼承建方石千里供应砖。2014年，上述工程项目因房地产开发市场整顿而停工。第三人将供应建筑用砖的欠账通过原告、石千里等三方确认转到原告账上，原告给付30000元后仍下欠第三人40000元。2015年3月，第三人电话联系原告股东程贵平，称要购买原告开发的房屋，并口头约定按当时市场价170000元成交。因考虑该项目后续也要建筑用砖，原告同意签订购房协议。稍后，程贵平填写一份购房合同，合同约定购房款从与第三人业务往来账上扣除。因程贵平在石家庄工地有事，其将填好部分条款的协议书放在自己家中。2015年5月11日，第三人打电话给程贵平要求签订购房协议。于是程贵平电话通知其家人将事先填写好部分内容的购房协议拿到远光鸿都售楼部交第三人签字，购房协议签好后原告家人将协议书放回家中。2018年10月，程贵平回家后听说第三人将其经营的砖厂转卖，向其购房时第三人应欠购房款，在查看购房合同后，才发现第三人伙同被告在合同上擅自签字确认房款已付清。综上所述，被告利用签订合同时程贵平不在场的便利，伙同第三人假造购房款付清签字，拒不支付下欠原告的房款，损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特具状起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告魏建忠辩称，1.案涉购房款已付清，被告魏建忠不欠原告世鸿地产公司购房款。2.原告世鸿地产公司的起诉超过诉讼时效期间，已丧失胜诉权。第三人述称，1.第三个人刘志平在本案中只是清华砖厂的代理人，其行为后果应由清华砖厂承担；2.案涉购房款已付清，被告魏建忠不欠原告世鸿地产公司购房款；3.原告世鸿地产公司的起诉超过诉讼时效期间，已丧失胜诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告世鸿地产公司提交的《房屋预定协议书》一份（证据三），被告魏建忠、第三人刘志平对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告下欠原告房款的事实。本院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明原、被告就案涉房屋买卖以及以原告差欠第三人建材款抵偿房款达成协议的事实。2.原告世鸿地产公司提交的孝南区公安分局新铺派出所《接处警登记表》复印件一份（证据四），被告魏建忠、第三人刘志平对该证据的真实性无异议，但认为被告已付清房款，该证据不能证明原、被告之间就案涉房屋存在经济纠纷。本院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明原、被告就案涉房屋的房款是否付清发生争议的事实。3.原告世鸿地产公司提交的证据六中的《结算单》一份，被告魏建忠、第三人刘志平对该证据的真实性有异议，认为该《结算单》记载内容与第三人刘志平出具的《收条》内容存在冲突。4.原告世鸿地产公司提交的《协议书》、《收据》、《房屋预定协议书》各一份（证据七），被告魏建忠、第三人刘志平对上述证据的真实性、关联性均有异议，认为上述证据与本案无关。本院认为，上述证据与本案当事人之间的争议无关，本院依法不予采信。5.原告世鸿地产公司申请证人程某出庭所作证言（证据八），被告魏建忠、第三人刘志平认为证人程某系原告法定代表人程浩的兄长，且其证言与客观事实不符，不能作为认定本案事实的依据。本院认为，经查证人程某系原告法定代表人程浩的兄长，与原告有利害关系，其证言与原、被告签订的《房屋预定协议书》存在冲突，且无其他证据佐证，本院依法不予采信。6.被告魏建忠提交的《房屋预定协议书》复印件一份（证据二），原告认为该证据系复印件需核实原件，且该协议书是意向协议，不是正式的买卖合同，因被告并未实际支付房款或以建材款抵偿房款，故原、被告之间的买卖合同不能成立。本院认为，上述《房屋预定协议书》复印件经与原件核对无异，能够证明原、被告就案涉房屋买卖以及以原告差欠第三人建材款抵偿房款达成协议的事实。7.被告魏建忠提交的孝南区新××镇××庙村村民委员会出具的《证明》一份（证据三），原告认为该《证明》没有经办人签名，不符合证明材料的形式要件。本院认为，上述《证明》关于被告魏建忠在孝南区新××镇××庙村远光鸿都小区居住的内容属实，本院依法予以采信。8.被告魏建忠提交的《欠条》、《欠款凭证》各一份（证据四），原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据与本案无关。本院认为，因上述《欠条》、《欠款凭证》的债务人刘志平对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据依法予以采信。9.第三人刘志平提交的证据一中由孝感市清华新型制砖有限公司出具的《证明》一份及申请证人李某、魏某出庭所作证言，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据达不到第三人的证明目的。本院认为，上述证据中由孝感市清华新型制砖有限公司出具的《证明》没有经办人和单位负责人签名，且无其他证据佐证，本院依法不予采信。上述证据中证人李某、魏某所作证言有本案其他证据佐证，能够证明第三人刘志平实际经营的砖厂向原告世鸿地产公司开发的远光鸿都项目5号楼供应建筑用砖的事实。10.本院根据原告世鸿地产公司申请向孝南区公安分局新铺派出所调取的《询问笔录》四份（被询问人分别为程贵平、魏建忠、刘志平、石千里），原告世鸿地产公司对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据中被告魏建忠和第三人刘志平在接受公安机关询问时，对向原告支付房款及第三人欠被告债务金额的陈述不一致，不能证明原、被告之间有房屋买卖交易。被告魏建忠、第三人刘志平对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据中程贵平在接受公安机关询问时，对本案相关事实的陈述与事实不符。本院认为，上述证据系原、被告于2019年1月因本案房屋买卖事宜发生纠纷时，公安机关分别对程贵平、石千里、魏建忠（本案被告）、刘志平（本案第三人）所作询问笔录，因而具备真实性、合法性、关联性，上述询问笔录记载内容结合本案其他证据能够证明以下事实：1.案外人石千里承建了原告世鸿地产公司开发的远光鸿都小区5号楼建设工程；2.第三人刘志平向石千里承建的远光鸿都小区5号楼供应建筑用砖；3.原告世鸿地产公司差欠石千里建设工程款，石千里差欠第三人刘志平建筑材料款，以上三方商定由原告世鸿地产公司承担石千里对第三人刘志平所负债务，并办理了相关债权债务移交手续；4.第三人刘志平差欠被告魏建忠制砖材料款。2015年5月11日，被告魏建忠与原告世鸿地产公司签订《房屋预定协议书》，约定被告魏建忠购买原告开发的远光鸿都小区6栋3单元206室房屋，房款以原告差欠第三人刘志平的建筑材料款相抵。11.本院根据原告世鸿地产公司申请对石千里所作的调查笔录一份，被告魏建忠、第三人刘志平对该调查笔录有异议，认为石千里关于其下欠第三人刘志平砖款金额的陈述与其在接受孝南区公安分局新铺派出所询问时的陈述不一致，且为孤证，不能作为认定案件事实的依据。本院认为，石千里在接受本院调查时称其将下欠第三人刘志平砖款大约70000元转给原告世鸿地产公司代为支付。由于石千里关于其转给原告世鸿地产公司代为向第三人刘志平支付的砖款金额为70000元的陈述，缺乏原始欠条或收货单等证据佐证，且与其在接受孝南区公安分局新铺派出所询问时的陈述不一致，本院对其该部分陈述不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月,原告世鸿地产公司启动孝感市孝南区××××镇远光鸿都新农村改造项目，该项目所属5号楼的建设施工由案外人石千里承包。石千里在上述工程的施工中向由第三人刘志平实际经营的孝感市清华新型制砖有限公司购买建筑用砖，因而差欠刘志平建筑材料款（具体金额因当事人均不能提供相关原始凭证而不能确定）。2013年初，石千里、第三人刘志平、原告世鸿地产公司股东兼远光鸿都项目负责人程贵平三方商定：石千里欠第三人刘志平的砖款由原告世鸿地产公司承担付款责任。2015年，第三人刘志平向程贵平提出以原告世鸿地产公司开发的房屋抵偿原告下欠第三人的砖款，程贵平便预先拟定好一份《房屋预定协议书》[该协议的乙方（购买方）名称未填写，程贵平在该协议书甲方（出卖方）签字盖章处签名并加盖了原告世鸿地产公司公章]放置在家中。此后，因第三人刘志平欠被告魏建忠制砖材料款，第三人刘志平又与被告魏建忠达成了以第三人刘志平受让原告世鸿地产公司开发的房屋抵偿第三人欠被告制砖材料款的口头协议。2015年5月11日，第三人刘志平电话联系程贵平，向其提出签订《房屋预定协议书》的要求，程贵平遂委托其子程某持预先拟定的《房屋预定协议书》与第三人刘志平办理签约手续。当日，第三人刘志平、被告魏建忠与程某就被告魏建忠购买原告世鸿地产公司所开发房屋，并以原告世鸿地产公司欠第三人刘志平的建筑材料款抵房款事宜协商一致后，程某将程贵平事先拟定的《房屋预定协议书》交给被告魏建忠，被告魏建忠在该协议书上的乙方（购买方）签字处签名。上述《房屋预定协议书》第一条载明“该房屋位于孝南区××××组远光鸿都，结构为砖混”；第二条载明“乙方约定住房为6栋3单元206室，建筑面积以图纸计算，最后以实测为准，包括套内面积和分摊面积之和）。”；第三条载明“经甲、乙双方协商约定一致，达成如下共识：1.此房屋以抵材料款性质购房，水电报装费由乙方承担（国家供电标准）；2.房屋办证费由乙方承担，其它费用同小区一致。”此外，上述《房屋预定协议书》还对房屋质量、物业管理、违约责任等进行了约定，但未对房屋价格进行约定。上述协议签订后，被告魏建忠要求将房款已付清的事实在该协议书中加以注明，程某核实相关情况后在该协议书第三条下注明的“房款已付清”上按下指印。此后，原告世鸿地产公司认为原告下欠第三人刘志平的砖款不足以抵付被告魏建忠购房款，遂要求第三人刘志平、被告魏建忠支付下欠房款，第三人刘志平、被告魏建忠予以拒绝，以致成讼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告世鸿地产公司与被告魏建忠于2015年5月11日签订的《房屋预定协议书》系当事人的真实意思表示，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法、有效，原、被告应当按照协议约定全面履行各自义务。根据本案当事人的诉辩情况，本院归纳本案当事人争议的焦点为：案涉房款是否已付清？对该争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”、第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，程某受原告世鸿地产公司远光鸿都项目负责人程贵平委托持加盖原告世鸿地产公司公章的《房屋预定协议书》与被告魏建忠办理签约手续，并在《房屋预定协议书》上按下指印，确认案涉房款已付清的事实清楚，程某与原告世鸿地产公司之间依法形成委托代理法律关系。虽然原告世鸿地产公司未明确程某的代理权限，但程某持有加盖原告世鸿地产公司公章的《房屋预定协议书》及程某系远光鸿都项目负责人程贵平之子的事实，足以使被告魏建忠相信程某有权代理原告世鸿地产公司确认案涉购房款是否付清，故程某确认案涉房款已付清的行为对原告世鸿地产公司发生法律效力，本院依法认定被告魏建忠已付清了全部房款。原告世鸿地产公司所主张的被告魏建忠未付清案涉房款的事实，因其提交的证据不足以证明该事实存在，本院依法不予采信。综上，本院对原告世鸿地产公司的要求被告魏建忠支付下欠房款130000元的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告孝感市世鸿房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取计1450元，由原告孝感市世鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  孙继武二〇一九年十月二十四日书记员  张 娜附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附证据目录：原告世鸿地产公司向本院提交的证据：证据一、原告世鸿地产公司企业公示信息、《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份复印件各一份。证明原告世鸿地产公司的的诉讼主体资格。证据二、被告魏建忠身份证复印件一份。证明被告魏建忠的诉讼主体资格。证据三、《房屋预定协议书》一份。证明原、被告买卖房屋的事实。证据四、孝南区公安分局新铺派出所《接处警登记表》复印件一份。证明公安机关确认原、被告之间经济纠纷的事实。证据五、孝南区新铺镇郝庙新村村民委员会出具的《证明》及《收据》一份。证明被告魏建忠入住原告世鸿地产公司开发的远光鸿都小区的事实。证据六、《收条》、《结算单》各一份。证明原告原告世鸿地产公司下欠第三人刘志平的砖款金额为70000元的事实。证据七、《协议书》、《收据》、《房屋预定协议书》各一份。证明原告世鸿地产公司以房抵债的交易价格均为170000元，且收房款后原告应出具收据。证据八、原告世鸿地产公司申请证人程毅出庭所作证言。证明程毅受程贵平指派持《房屋预定协议书》与被告魏建忠等人办理签约手续时，在不了解《房屋预定协议书》内容、不清楚案涉房款是否付清情况下，根据被告魏建忠要求在《房屋预定协议书》上按下指印。被告魏建忠向本院提交的证据：证据一、程贵平的家庭关系户籍信息一份、原告世鸿地产公司法定代表人程浩的户籍信息一份。证明程贵平、程毅与原告世鸿地产公司法定代表人程浩的家庭关系。证据二、《房屋预定协议书》一份。证明被告魏建忠合法购买原告房产、通过抵材料款形式支付房款和房款已付清的事实。证据三、孝南区新铺镇郝庙新村村民委员会出具的《证明》一份。证明被告魏建忠自购房起，一直在该房居住的事实。证据四、《欠条》、《欠款凭证》各一份。证明被告魏建忠与第三人刘志平实际经营的新铺镇郝庙砖厂存在石硝等供应关系及该厂欠被告材料款的事实。第三人刘志平向本院提交的证据：证据一、孝感市清华新型制砖有限公司出具的《证明》一份、申请证人李新洪、魏志明出庭所作证言。证明：1.案外人石千里转让给原告的债务金额为170000元，孝感市清华新型制砖有限公司对原告享有170000元债权的事实；2.第三人刘志平的行为系代理孝感市清华新型制砖有限公司从事民事法律行为的事实。本院依职权调取的证据：证据一、本院根据原告世鸿地产公司申请向孝南区公安分局新铺派出所调取的《询问笔录》四份（被询问人分别为程贵平、魏建忠、刘志平、石千里）。证据二、本院根据原告世鸿地产公司申请对石千里所作的调查笔录一份。