苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0506民初6826号 原告：苏州溪江实业发展有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区越溪苏街111号。 法定代表人：沈生泉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱纪文、周嘉华，江苏五洲信友律师事务所律师。 被告：国浩隆成融资租赁(天津)有限公司，住所地天津市滨海中关村科技园揽涛轩31-3-504。 法定代表人：闫柱，该公司总经理。 原告苏州溪江实业发展有限公司（以下简称溪江实业公司）诉被告国浩隆成融资租赁(天津)有限公司（以下简称国浩融资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案，由审判员何亚平依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告溪江实业公司之委托诉讼代理人周嘉华，被告国浩融资公司之委托诉讼代理人闫柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告溪江实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年3月13日签订的《房屋租赁合同》(合同编号为“Q040溪江2018005”)，被告从租赁物内迁让搬离，并将租赁物返还原告；2.判令被告支付自2019年3月15日起至合同解除之日止按每月每平方米56元计算的租赁费（暂计至2019年7月2日为人民币179138.88元），并支付合同解除之日次日起至实际返还租赁物之日止按每月每平方米112元计算的占有使用费；3.判令被告支付自2019年3月15日起至实际返还租赁物止按每月每平方米8元计算的物业管理费（暂计至2019年7月2日为人民币47019.84元）；4.判令被告支付以人民币329138.88元为基数、按每日千分之一计算自2019年3月15日起至清偿之日止的逾期支付租赁费违约金；5.判令被告支付以人民币47019.84元为基数、按每日千分之一计算自2019年3月15日起至清偿之日止的逾期支付物业管理费违约金；6.判令被告支付2018年5月至2019年2月期间的电费人民币13930.39元。事实和理由：2018年3月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同编号为Q040溪江2018005，合同约定原告将位于苏州市吴中区房屋出租给被告作为办公使用。双方在合同中针对租赁期限、租赁费标准、物业管理费标准、支付期限和方式、各自权利义务、违约责任等事项作出了约定。其中合同第11.2.6约定：“如发生下列事件，则甲方有权在本合同届满之前，无需任何提前通知期限而书面通知乙方解除合同，收回房屋……乙方未按合同约定支付房屋租赁费、物业管理费、能源费、车位租赁费、保证金或应支付的其他费用逾期超过一个月的。”第13.1约定：“本合同提前终止或有效期届满……乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租赁费”。自2019年3月15日起的租赁期限内，被告仅支付了150000元房屋租赁费，且未支付物业管理费，还结欠原告2018年5月至2019年2月份电费。经原告多次催交，至今未果，故诉至法院。 被告国浩融资公司辩称，其已经支付租赁费150000元。出租房屋有一半圆弧区域因漏水而损毁严重，无法使用。如解除合同，该部分无法使用的区域不能计算租赁费及其他费用。如继续缴纳租赁费，被告要求退租不能使用的区域。因为原告在7月份对涉案房屋断电断水，被告不能使用，故被告不应支付违约金。 本院经审理查明事实如下：2018年3月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同（写字楼类）》（合同编号为Q040溪江201805），出租方为溪江实业公司（甲方），承租方为国浩融资公司（乙方），合同约定甲方将其位于苏州市吴中区房屋出租给乙方使用，建筑面积为979.58平方米，租赁期限为三年，自2018年3月15日起至2021年3月14日止，房屋租赁保证金为164570元，本次保证金作为乙方履行租赁合同的保证，若乙方在租赁期间未能及时支付房屋租赁费、物业管理费、水、电等其他应付费的，以及乙方违约造成的违约金、赔偿金、逾期利息等各种应付款项，则甲方可从保证金中扣除该等金额，以保障相应乙方应承担费用的按期足额缴纳，但乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。房屋租赁费约定为，第一年租赁费即2018年3月15日至2019年3月14日金额减免；2019年3月15日前支付2019年3月15日至9月14日的租赁费329138.88元，按每月每平方米56元计算；2019年9月15日前支付2019年9月15日至2020年3月14日的租赁费329138.88元；合同还就之后的租赁费进行了约定。物业管理费约定，按每月每平方米8元计算，2018年3月15日前支付2018年3月15日至9月14日的费用47019.84元，2018年9月15日前支付2018年9月15日至2019年3月14日的费用47019.84元，2019年3月15日前支付2019年3月15日至9月14日的费用47019.84元，2019年9月15日前支付2019年9月15日至2020年3月14日的费用47019.84元，合同还就之后的物业管理费进行了约定。乙方逾期支付房屋租赁费，应向甲方支付逾期违约金，以欠缴租赁费总额的1‰按拖欠天数计算。逾期支付物业管理费，以欠缴物业管理费总额的1‰按拖欠天数计算。合同第七条约定，甲方对该租赁物的维修责任仅限于房屋的原有结构（主体漏水）以及公共设施设备的维护保养，保证乙方正常使用。合同第十一条约定，乙方未按合同约定支付房屋租赁费、物业管理费、能源费、车位租赁费、保证金或应支付的费用逾期超过一个月的，甲方有权在本合同届满之前，无需任何提前通知期限而书面通知乙方解除合同，收回房屋，并扣除乙方的租赁保证金用于抵偿损失，若乙方租赁保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应补偿损失。合同第13.1条约定，本合同提前终止，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租赁费。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告向原告支付了保证金164570元以及第一期、第二期物业费各47019.84元。 2019年6月5日，被告向原告作出履行约保证函，其内容载明：国浩融资公司未按时缴纳2019年4月1日至9月30日的租赁费，拖欠该期间的租赁费和物业费共计376158.72元，在2019年6月20日前结清；承诺下笔交租日前按时缴纳租赁费和物业费。如未能按承诺履约，其自行承担一切未按约定支付租赁费、物业费等相关费用的法律后果和违约金，包括甲方断电等一切物业管理措施。2019年6月24日，被告向原告支付租赁费150000元。2019年7月2日，原告向被告发出停水停电通知，其内容载明：国浩融资公司截至2019年7月2日，尚欠2019年4月1日至9月30日租赁费179138.88元、物业费47019.84元、电费13930.39元，共计240089.11元。被告对上述欠款与催款情况无异议，但其认为，因曾就房屋漏水问题向原告提出异议，但原告以需被告承诺付清上述款项后才同意协商，故其出具了上述承诺函。 以下事实，由原告提供的房屋租赁合同、停水停电通知函、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、情况说明、建设用地规划许可证、履约保证函、苏州鼎鸿物业管理有限公司出具的情况说明，当事人的陈述以及庭审笔录予以佐证。 庭审时，原告陈述，被告应在2019年3月15日前缴纳下一期的租赁费329138.88元以及物业费47019.84元，而被告实际只支付了150000元，剩余179138.88元未付。 被告陈述，其公司是招商引资来的单位，根据其和招商局的合同，第二年、第三年的租赁费达到协议的税收要求（年税收达到1000元每平方）就可以将租赁费全部返还，年税收如果达到500元每平方，就可将租赁费的百分之五十返还。因承租房屋出现屋顶天花板掉落和漏水情况，其多次向物业公司提出修缮，物业公司维修过一次，但还是有漏水情况，其中漏水部分的面积为450.55平方米。房屋漏水现象最早发生在2018年6月份，投入使用之后，其发现在涉案房屋中的圆弧部分（450.55平方米面积内）有漏水现象，故只能做初步装修，无法投入办公家具。2018年9月，其向原告提出漏水现象，曾经更换过两块天花板，后无果。在被告多次提出漏水的情况下，被告在2019年4月曾经到现场做过检查，也算过应更换的天花板块数，但没有进行更换，一直到5月份做过一次外立面的修复，但在下雨天依然漏水，其公司无法正常办公。原告称是因建筑质量问题无法再进行修复。2019年7月2日之后，原告将承租房屋的电源关闭并上锁后，被告无法使用，已停止经营。为此，被告还提供如下证据：1、视频光盘及照片一份，拟证明漏水的情况；2、投资协议书复印件一份，拟证明其第二年在缴纳应交税费后可以减免租赁费。 经质证，原告陈述，无法确认光盘的内容，即使视频中所显示确实是漏水的情况，也无法确认具体的拍摄时间和地点，且原告已经将漏水的地方全部修缮好，被告是因自身的原因不再使用租赁的房屋，与原告无关。对于投资协议书的真实性和关联性不予认可，该份投资协议书与案外人签署，与本案无关。原告还陈述，被告从未以书面形式就漏水的情况向原告提出过异议，且被告在履约保证函中也认可租赁费及物业费的金额，可认定被告对房屋的使用状况予以认可。关于漏水的情况，原告已与被告协商并将漏水部分修缮完毕，被告所述没有事实依据。因为被告长期拖欠租赁费，为了止损，原告予以停电并上锁，不再允许被告使用租赁房屋。 审理中，本院于2019年9月3日至涉案租赁房屋进行了现场勘查，拍摄了相应现场照片，涉案房屋的圆弧区域屋顶存在渗水痕迹及天花板脱落的情况。经质证，原告陈述，对照片的真实性没有异议，被告在2019年6月搬离涉案房屋，被告搬离房屋时，涉案房屋完全可以正常使用。之后不论房屋漏水与否，被告均不在房屋内办公。被告在搬离房屋时虽然有漏水情形，但并不严重，物业也一直在修缮，且在被告搬离房屋前进行了外立面大规模修复。因被告未按承诺支付欠款，经原告催告后仍不支付，其公司于2019年7月3日对出租房屋断电，7月4日对房屋进行上锁，上锁时被告已不经营，且被告也自行上锁，不再使用承租房屋。2019年8月底，因连续多日特大暴雨，被告不经营，以致房屋长期无人看管，物业无法进入房屋查看，天花板因漏水脱落。被告出具的履约保证函表明，被告认可拖延原告租赁费和物业费合计为376158.72元，且承诺于下笔交租日前按时交纳租赁费和物业费，如果未能按承诺履约，被告愿意承担相应法律后果。被告在履约保证函中未提及房屋漏水事宜，应视为与原告达成一致意见，并认可租赁费和物业费的金额。而被告陈述，对照片的真实性没有异议，其在2018入驻时已经有漏水现象发生，当时还没有这么严重。2019年3月，办公区域和圆弧区域漏水现象严重，天花板出现部分掉落。其多次催促物业公司维修，一直到2019年5月，原告做过一次外立面维修。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租赁费或延长租期。承租人应当按照约定的期限支付租赁费。 本案中，原、被告之间签订本案房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行合同义务。根据查明的事实，被告未按合同约定向原告履行支付租赁费、物业费及电费的义务，并在向原告作出付款承诺后仍未全部履行付款义务，已构成违约。被告在原告催促履行合同义务的情形下仍拒不履行付款义务，原告根据租赁合同第十一条的约定主张解除合同，并要求被告腾让并交还房屋，符合双方的约定，于法有据，本院予以支持，据此判令本案房屋租赁合同于本判决生效之日起解除。至于被告辩称其因原告不履行维修义务而拒付租赁费，双方在庭审时均陈述涉案房屋存在需维修的问题，原告亦称进行相应修复，根据合同约定，被告应当在2019年3月15日前支付2019年3月15日至9月14日期间的租赁费及物业费，其并无证据证明此时存在承租房屋存在需要维修而不能使用的相应证据，被告向原告作出付款承诺时亦未提及有关维修方面的异议，故被告基于上述理由拒绝支付全部租赁费及物业费，本院不予采信。被告辩称其与案外人存在减免租赁费的约定，不能举证其符合减免租赁费的条件，且该协议系被告与案外人签订，原告对该协议不予认可，并认为协议对原告不具约束力，故本院对被告上述辩解不予采信。 关于租赁费及物业费的问题。根据双方当事人的确认，被告已停止经营。被告称原告于2019年7月2日之后采取停电、停水及锁门等措施致其不能使用承租房屋，而原告称因被告拖欠租赁费，原告分别于2019年7月3日、4日采取了断电、锁门等措施不允许被告使用租赁房屋。鉴于被告在承诺函中明确逾期不付款，原告有权采取断电等一切物业管理措施，因被告违约在先，原告采取断电措施属私力救济行为，并无不当。但原告采取上锁方式致使被告不能使用承租房屋，如要求被告全额支付租金及物业费，有失公平，因被告确有违约行为在先，本院酌情判令2019年7月4日之后的租赁费及物业费按原合同标准的70%计取。根据本院实地查勘，涉案房屋确实存在天花板漏水脱落影响安全使用的情形，因双方均确认此前亦存在类似情况，原告进行相应维修，被告亦向原告承诺支付欠款并未提出异议，现被告又不能举证证明本院现场调查时天花板漏水及脱落的具体时间，而原告称2019年8月底因连续多日特大暴雨致天花板漏水脱落，本院据此推定自2019年9月1日起因天花板脱落对承租房屋的使用存在影响，原告不能提供证据证实其履行了修复义务，本院认定自2019年9月1日起应减少相应租赁费及物业费。结合圆弧承租区域屋顶及现场水渍痕迹、痕迹的大小、天花板脱落范围及影响房屋使用程度,本院酌情在2019年9月1日之后的应付租赁费及物业费中扣减20%。原告称被告在付款承诺时未就支付租赁费及物业费提出异议，因被告作出承诺付款发生于2019年6月5日，而承租房屋屋顶漏水及天花板脱落发生在上述承诺作出之后，且租赁房屋确实存在不能使用的部分，故原告要求被告全额支付2019年9月1日之后的租赁费及物业费，本院不予采信。据此，经核算，被告欠付截至2019年9月14日的租赁费为122709.85元（其中已扣被告支付的150000元），2019年9月15日之后的租赁费按每月30719.63元计算至本案合同判决解除之日止。对于合同解除之后的占有使用费问题，原告主张依据合同约定按双倍租赁费标准计算，超过合理范围，本院调整按2019年9月1日之后租赁费标准的1.3倍计算，即按每月39935.52元（30719.63×1.3）计算自本案合同判决解除之次日至被告实际返还房屋之日止。关于物业费，经核算，被告应付截至2019年9月14日前的物业费为41831.99元，2019年9月15日之后的物业费按每月4388.52元计算至被告实际返还房屋之日止。关于电费，被告对结欠电费13930.39元无异议，本院予以确认。 关于逾期支付租赁费及物业费的违约金问题。被告未依约于2019年3月15日支付相应租赁费及物业费，根据合同约定，应向原告支付违约金，原告主张按合同约定每日千分之一的标准计算，超出合理范围，本院酌情调整参照年利率11.7%的标准计算。经核算，截至2019年9月14日的租赁费逾期违约金为11918.99元，物业费逾期违约金为2447.17元。鉴于被告已支付履约保证金164570元，双方在合同中约定该款可抵扣租赁费、物业费、电费以及违约金，本案合同经判决解除，该款项需在本案中一并处理，为便于结算，本院将保证金用于抵扣截至2019年9月14日前结欠的款项。经核算，被告还应支付原告欠费28268.39元，按每月30719.63元计算自2019年9月15日起至本案合同判决解除之日止的租赁费；按每月39935.52元计算自本案合同判决解除之次日至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。按每月4388.52元计算自2019年9月15日起至被告实际返还房屋之日止的物业费。因欠付的租赁费及物业费已与保证金进行抵扣结算，被告只需以结算尚欠的28268.39元为基数按年利率11.7%计算自2019年9月15日起至该款支付之日止的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告苏州溪江实业发展有限公司与被告国浩隆成融资租赁(天津)有限公司于2018年3月13日签订的《房屋租赁合同（写字楼类）》于本判决生效之日起解除。 二、被告国浩隆成融资租赁(天津)有限公司于本判决生效之日起十日内腾空迁出本案租赁的房屋，并将该房屋返还原告苏州溪江实业发展有限公司。 三、被告国浩隆成融资租赁(天津)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州溪江实业发展有限公司人民币28268.39元及以28268.39元为基数按年利率11.7%计算自2019年9月15日起至该款清偿之日止的逾期付款违约金。 四、被告国浩隆成融资租赁(天津)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州溪江实业发展有限公司按每月30719.63元计算自2019年9月15日起至本案合同判决解除之日止的租赁费；按每月39935.52元计算自本案合同判决解除之次日至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。 五、被告国浩隆成融资租赁(天津)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州溪江实业发展有限公司按每月4388.52元计算自2019年9月15日起至被告实际返还房屋之日止的物业费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取11828元、财产保全费1970元，合计人民币13798元，由原告苏州溪江实业发展有限公司负担2400元，被告国浩隆成融资租赁(天津)有限公司负担11398元，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再退还原告预交的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员 何亚平 二〇一九年十月二十二日 法官助理 徐红梅 书 记 员 袁 红