重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0108民初19393号 原告(反诉被告)：奥园集团重庆置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区云龙大道奥园大厦11楼，统一社会信用代码91500000075686668C。法定代表人：肖毅，总经理。 委托诉讼代理人：何勤，男，汉族，1982年12月28日出生，住重庆市江北区，系公司员工。 被告(反诉原告)：卓志宏，男，汉族，1980年2月15日出生，住重庆市南岸区。被告（反诉原告）：刘娅，女，汉族，1983年11月12日出生，住重庆市南岸区。 原告(反诉被告)奥园集团重庆置业有限公司（以下简称“奥园公司”）与被告（反诉原告）卓志宏、刘娅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。奥园公司委托诉讼代理人何勤、卓志宏、刘娅到庭参加诉讼。现已审理终结。 奥园公司向本院提起本诉诉讼请求：1、解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号CQ-106-010XXXX2)；2、判令卓志宏、刘娅支付违约金29018元。 事实与理由：2017年6月5日，奥园公司(甲方)与卓志宏、刘娅（乙方）签订了合同编号为CQ-106-010XXXX2的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：1、乙方向甲方购买位于重庆市南岸区天文大道129号X号商业裙房4-商业XX号房屋；2、该房屋成交金额为580354元，乙方以按揭付款方式付款，乙方应在签订合同时向甲方付房款290354元，剩余290000元通过银行按揭支付；3、乙方逾期付款达30天的，甲方有权解除合同，同时乙方还应按总房价的5%支付违约金。合同签订后，卓志宏、刘娅向奥园公司支付了290354元首期房款，但是未按时支付剩余房款290000元。2019年3月18日，奥园公司向卓志宏、刘娅发送催款函，催促其支付剩余房款及违约金，但卓、刘一直未支付，奥园公司遂向本院起诉。 卓志宏、刘娅就本诉辩称：1、同意解除合同；2、卓、刘已按要求向奥园指定的银行提交了贷款所需的资料，但银行没有批准贷款，银行以及奥园公司均未告知原因。卓、刘认为奥园公司没有证据证明是因卓、刘原因导致未获得银行贷款，卓、刘没有违约，不应支付违约金。按照合同第五条第三款第三项约定，奥园公司应当退还首付款并支付利息。故请求法院驳回奥园公司所有诉求。 卓志宏、刘娅向本院提出反诉诉讼请求：判令奥园公司返还房屋首付款290354元，并从2019年5月21日起按银行同期贷款利率支付利息至付清之日止。 事实与理由：2017年7月22日，卓志宏、刘娅与奥园公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同签订后，卓、刘按约支付了首付款290354元，并按奥园公司要求向中国工商银行提交了全部贷款所需资料。奥园公司的工作人员承诺只要购房人无征信问题，指定银行的贷款肯定能办理下来。但2018年8月，奥园公司告知卓、刘，中国工商银行的贷款无法放款，按揭银行改为中国银行。卓、刘又积极主动配合去中国银行九龙坡支行办理按揭贷款业务。2019年1月，奥园公司又告知贷款失败。其后，奥园公司工作人员多次电话催促卓、刘以现金补齐剩余房款，并于2019年3月18日书面来函要求用现金补齐余款。卓、刘于2019年4月21日向奥园公司发函，表示解除合同。银行未批准贷款不是卓、刘的原因，根据合同第五条第三款第三项约定，卓、刘有权解除合同，奥园公司应当在解除合同的通知到达后30日内向卓、刘退还首付款并按银行同期贷款利率支付利息。 奥园公司针对反诉辩称，银行拒贷的原因在于卓、刘而非奥园公司，卓、刘无权解除合同；同意返还首付款但应扣除违约金29018元；不同意支付利息。 经审理查明，2017年7月22日，奥园公司(甲方)作为卖方，卓志宏、刘娅（乙方）作为买方，就买卖重庆市南岸区天文大道129号X号商业裙房4-商业XX号房屋，签订了合同编号为CQ-106-010XXXX2的《重庆市商品房买卖合同》。合同第五条对付款方式及期限进行了约定，其中第三款约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。双方同时就商品房买卖合同达成补充协议，作为合同附件五。补充协议第一条约定，该商品房总成交金额为580354元，乙方选择银行按揭方式贷款，乙方须在签订本合同时，向甲方缴付首期房款290354元，在签订本合同后30天内，向甲方缴付房款余额290000，此笔款项乙方以向甲方指定的银行申请按揭贷款的方式支付给甲方。补充协议第二条约定，对本合同第五条按揭方式付款的相关约定进行明确。其中第二款约定：乙方按照约定时间办理了按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但乙方按揭申请非因甲方原因未获银行批准，乙方不得因此解除合同，乙方应在收到甲方通知（口头或书面）之日起30日内向甲方支付银行未予批准的按揭款的50%，60天内向甲方付清银行未予批准的按揭款的余款；如乙方未在上述期限内向甲方支付银行未予审批的按揭款，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，有权将该商品房另行出售，乙方已付定金及房款不退。该条第四款约定：因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方同意继续履行合同，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；甲方也可单方解除本合同，并于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款退还给乙方。补充协议第八条约定，双方同意对合同第十条“乙方逾期付款的违约责任”约定明确为：乙方逾期付款的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期达30天的，甲方有权解除合同，有权将该商品房另行出售，同时乙方还应按总房价的5%向甲方支付违约金。补充协议第二十二条约定，《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 上述合同及补充协议签订后，卓志宏、刘娅按约向奥园公司支付了290354元首期房款，并向中国工商银行重庆建新北路支行申请按揭贷款。2018年7月23日，该银行向奥园公司出具书面情况说明，称刘娅不符合该行商用房按揭贷款相关规定，将客户基本资料退回并撤出系统流程。奥园公司将该情况告知卓志宏、刘娅，并让二人向中国银行九龙坡支行申请按揭贷款。该银行亦未批准贷款，奥园公司多次催促卓、刘二人以现金方式补齐剩余房款未果。2019年3月18日，奥园公司向卓志宏、刘娅发送催告函，催促其支付剩余房款290000元及违约金。卓、刘收到上述函件后，于2019年4月21日向奥园公司发送《关于解除商品房买卖合同的函》，表示根据合同第五条第三款第三项之约定，解除合同，要求奥园公司于收到此函之日起30日内退货首付款并支付利息。 上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《收据》、《情况说明》、《催告函》、《关于解除商品房买卖合同的函》以及当事人的陈述等证据载卷为凭，足以认定。 本院认为，奥园公司与卓志宏、刘娅签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实的意思表示，不违反法律的禁止性规定，依法成立并生效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。 本案双方的争议焦点是卓志宏、刘娅因未获得银行按揭贷款而未按约支付剩余房款，是否构成违约。《商品房买卖合同》第五条第三款以及补充协议第二条对买方未获得银行按揭贷款的情形均有约定，但相关约定不一致。本院认为，补充协议是双方对原合同的补充和变更，是双方就相关事项达成的新的合意，且补充协议第二十二条明确约定“《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准”，故针对本案卓志宏、刘娅未获得银行按揭贷款的情况，双方应执行补充协议的相关约定。结合补充协议第二条第二款以及第八条约定，非因甲方原因按揭未获银行批准，乙方不得因此解除合同，乙方应在收到甲方通知之日起30日内向甲方支付房款余款的50%，60天内付清余款，如逾期未付，则视为乙方违约，逾期达30天的，甲方有权解除合同，同时乙方还应按总房价的5%向甲方支付违约金。卓志宏、刘娅未获得银行按揭贷款，无证据证明系奥园公司原因，故其未在收到奥园公司的催收房款通知后按时支付剩余房款，属于违约，应承担逾期付款的违约责任。现奥园公司诉请解除合同，并要求卓、刘支付总房价的5%的违约金29018元，符合合同约定，本院予以支持。奥园公司以起诉的方式行使约定解除权，本院认定合同解除的时间为卓志宏、刘娅收到起诉状并提起反诉的次日，即2019年8月24日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故卓志宏、刘娅要求奥园公司返还首付款290354元的诉求符合法律规定，本院予以支持。 针对卓、刘称无证据证明未获银行按揭贷款系买方原因，主张按照《商品房买卖合同》第五条第三款第三项约定，卓、刘有权解除合同，并要求奥园公司按银行同期贷款利率支付利息的意见。补充协议第二条第四款对《商品房买卖合同》第五条第三款第三项的内容进行了变更，如上所述，本案应执行补充协议的相关约定。根据补充协议第二条第四款的约定，因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款的，甲方可单方解除合同，并将收受的房价款退还给乙方。即使本案卓、刘未获银行按揭贷款非因卓、刘原因，其也无权单方解除合同，故卓、刘在2019年4月21日《关于解除商品房买卖合同的函》并不能产生解除合同的效力。卓、刘要求奥园公司从2019年5月21日起按银行同期贷款利率支付利息的诉求，无合同依据；且本案合同系因卓、刘未获得银行贷款又未补足房款而解除，卓、刘无权要求奥园公司承担资金占用损失，故本院对该诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、奥园集团重庆置业有限公司与卓志宏、刘娅签订的合同编号为CQ-106-010XXXX2的《重庆市商品房买卖合同》于2019年8月24日解除； 二、卓志宏、刘娅于本判决生效之日起十日内向奥园集团重庆置业有限公司支付违约金29018元； 三、奥园集团重庆置业有限公司于本判决生效之日起十日内向卓志宏、刘娅返还首付款290354元； 四、驳回卓志宏、刘娅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取342.5元，由卓志宏、刘娅负担；反诉案件受理费减半收取2827.5元，由奥园集团重庆置业有限公司公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 罗阳清 二〇一九年十月十五日 法官助理 彭 华 书 记 员 陈江游