贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初643号 原告（反诉被告）：袁碧，女，1974年5月20日生，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：蔡可青、曾瑶琴，贵州润澜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵阳恒森房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区市南路42号保利国际广场6号楼1-17-5，统一社会信用代码：91520100789798223J。 法定代表人：何英，职务：总经理。 委托诉讼代理人：彭刚，贵州乾民律师事务所律师。 原告（反诉被告）袁碧与被告（反诉原告）贵阳恒森房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人蔡可青、曾瑶琴,被告（反诉原告）委托诉讼代理人彭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁碧诉请：一、请求解除原被告双方2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议（内部）》；二、请求判令被告返还租房订金70000元；三、请求判令被告返还原告缴纳的房屋租金920500元；四、请求判令被告赔偿原告酒店转让费300万元；五、请求判令被告赔偿原告投入及经营损失1680000元；六、案件受理费、评估费由被告承担。 （庭审中原告陈述事实理由上，若诉状与变更请求书上冲突时，以变更请求书的事实理由为准）。原告将其诉请第三项变更为“请求判令被告赔偿原告已缴纳的租金损失920500元”，撤回第四项请求。事实和理由：2017年5月19日，案外人胡霞委托胡涛与原告签订《酒店转让协议》，约定将胡霞从被告处承租经营的位于贵阳市南明区××酒店贵阳四方河路店转让给原告，酒店建筑面积2900平方米，转让价款300万元。双方约定转让款分3次付清：第一次为协议签订后支付50万元作为定金；第二次为酒店的各种合法有效证照及所有设施及各类物品交接给原告后支付转让费200万元；第三次为酒店交接完毕并确认酒店无债权债务纠纷，原告开始经营酒店后的15日内支付余款50万元。同时协议第五条约定双方在2017年6月30日前完成酒店的所有移交工作，若胡霞未按约定向原告交接酒店的，原告有权解除协议，胡霞需返还己支付的所有转让费。在酒店交接过程中，胡霞仅移交1950平米的消防合格证，未移交剩1950平米的消防合格证。根据《酒店转让协议》约定，胡霞需将包括消防手续在内的全部合法有效证照交接完毕后，原告才向其支付第二次转让费200万元，原告便拒绝按照《酒店转让协议》的约定支付款项，同时向胡霞声明，如不能移交剩余1950平米的消防合格证，原告便解除合同，追回已付转让款。胡霞称可以协调被告办理全部2900平米面积的消防手续，于是在胡霞的协调下，原告与被告于2017年6月7日签订《房屋租赁合同》和《补充协议（内部）》，约定由被告将坐落于南明区营业房（即胡霞转让的××酒店贵阳四方河路店）出租给原告用于经营住宿酒店，房屋租赁面积2900平米，《房屋租赁合同》约定原告开展经营活动所需之消防手续，由被告在五个月内办理完毕，否则原告有权单方解除合同，并由被告赔偿原告所有损失。在被告承诺为原告办理2900平米消防手续并承担因手续不齐导致的所有损失后，原告才恢复了与胡霞《酒店转让协议》的履行。但在租赁期间，被告迟迟未按合同约定办理完毕消防手续，为此原告在多次催告无果的情况下，于2018年9月17日委托律师向被告邮寄《律师函》，并于9月20日在报纸刊登《通知》，要求被告限期办理所租赁的房屋2900平米的消防手续，并行使履行抗辩权，中止了租赁合同的履行。但时至今日，被告依然未能办理完善消防手续。正是被告承诺为原告办理2900平米的消防手续，原告才会恢复履行《酒店转让协议》，受让该酒店。但被告在作出承诺后却未按合同约定办理消防手续的行为已严重违约，不仅造成了原告转让费的损失，而且也导致租赁的酒店因没有消防手续而无法开展经营，由此造成的全部损失应由被告承担。 被告贵阳恒森房地产开发有限公司辩称：1、同意解除2017年6月7日的合同，无意见。2、原告其余诉请没有依据，请求予以驳回。3、原告租赁的房屋属于被告方所有，房屋属于合法建筑，被告出租给原告的行为正当。4、被告出租的房屋经过了消防验收，被告履行了出租义务，被告二次装修消防的报建事宜，根据约定，由原告自行完善消防设施，故被告应当将消防的各种手续报消防部门审核，资料包括消防、给水、自动灭火系统、火灾自动报警系统、消防供电系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统，审核同意后取得消防部分的同意装修函，在工程完工后申请验收，因此能否取得二次消防合格证的关键是原告方能否取得消防资格，请求驳回原告除第一项诉请之外的诉请。 反诉原告贵阳恒森房地产开发有限公司诉称:一、判令解除反诉被告与反诉原告于2017年6月7签订《房屋租赁合同》及补充协议；二、判令反诉被告立即将租赁的房屋返还反诉原告；三、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金至实际返还房屋时止(截止反诉原告起诉时拖欠的租金为人民币879500元)；四、判令反诉被告向反诉原告支付逾期违约金为人民币263850元；五、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年5月18日，案外人胡霞(原承租人)向反诉原告提出申请，将原《房屋租赁合同》及《补充协议》的承租人更名为反诉被告。2017年6月7日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》一份，其中《房屋租赁合同》约定租赁期间为2012年1月10日至2024年1月10日，租金为40万元每年，半年支付一次，实行先交租后使用的原则。《补充协议》约定，第一年租金85万元，第二年租金50万元，第三、四年在第二年的基础上递增5%，以后每两年递增5%，此协议租金和合同租金必须同时缴纳。补充协议同时注明，2017年7月10日前租金已由胡霞付清，2017年7月10日后租金由反诉被告交纳。前述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，反诉被告从2017年7月10日取得房屋的使用权。按照《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，从2017年7月10日至2019年元月9日期间，反诉被告应当缴纳房屋租金共计175万元(其中2017年7月10日至2018年7月9日为85万元；2018年7月10日至2019年7月9日为90万元)。但反诉被告至今仅向反诉原告支付房屋租金720500元，经反诉原告多次催收无果后，反诉原告于2019年3月22日向反诉被告送达《解除及的通知书》。综上，反诉原告认为，反诉被告拒不按时缴纳房屋租金的行为，严重违反了合同约定，损害了反诉原告的合法权益。 反诉被告袁碧辩称：1、在租赁合同中约定，原告向被告租赁的房屋中，明确约定用作酒店，消防要求严格明确；2、在合同中约定，消防由被告方负责；3、我方在消防所需的审核中，被告的2900平米承租房屋没有完整的消防手续。在被告出租房屋中，出租房屋的小区有消防验收手续，而不是被告出租给原告的房屋有消防验收手续，被告偷换概念。4、按相关法规和办法，无相关消防手续，住宿酒店不能出租，本案是住宿酒店，不能按普通消防标准，在本案中，被告应该提供承租给原告方的2900平方的消防手续；5、我方单独提起了另一案件，涉及到房屋租赁的定性问题。认同被告第一项反诉请求，对第二项反诉请求同意法院判决后返还房屋，请求驳回第3至5项反诉请求。 本院经审理认定事实如下：“恒森时代小区”系由被告贵阳恒森房地产开发有限公司开发，于2009年5月31日取得《建设工程规划许可证》，小区六号楼于2010年11月22日经消防验收合格。 2017年6月7日，原告袁碧（乙方）与被告贵阳恒森房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租房屋座落于南明区营业房，建筑面积2900平方米，装修状况无，乙方租用该房屋的用途为住宿酒店。租赁期限为十二年，自2012年1月10日至2024年1月10日止，房屋交付之日起四个月为乙方装修期，装修期满一年为优惠期甲方免于收取租金，优惠期满后，从第二年开始收取租金，第二年租金为40万元，第三、四年租金在第二年基础上递增5%，以后每两年递增5%，租金每半年支付一次，实行先交租金后使用的原则，合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金7万元，乙方不按照约定期限支付租金逾期超过10日，甲方不退还保证金，在合同解除或租赁期满后，乙方将该房屋返还给甲方并且无任何欠缴费用时，甲方将保证金全额退还给乙方，保证金不计算利息。合同“特别说明”约定：“甲方为现状出租，甲方安装水电表，保证水电到户，乙方承租后自行完善消防设施、排污系统等经营必备条件”。合同第五条约定：“……乙方开展经营活动所需之消防手续，由甲方负责，在五个月内办理完毕……”。 双方另签订了《补充协议（内部）》，约定装修期四个月免租后，第一年租金85万，第二年租金五十万，第三、四年在第二年的基础上递增5%，以后每两年递增5%，以上款项甲方委托何英代为收取，租金缴纳方式同主合同，此协议租金和合同租金必须同时缴纳后，乙方方可享有使用权，并注明本补充协议和主合同于2017年5月22日由胡霞更名为袁碧，2017年7月10日前租金已由胡霞付清，2017年7月10日后租金由袁碧缴纳。 同日，原告袁碧向被告贵阳恒森房地产开发有限公司交纳7万元保证金。 租赁期间，原告袁碧向被告贵阳恒森房地产开发有限公司支付租金共计920500元，具体数额如下：2017年8月7日付220500元，2017年9月12日付53000元，2017年9月11日付49000元，2017年9月8日付49000元，2017年9月7日付49000元，2018年2月9日付200000元，2018年5月18日付56000元，2018年5月16日付49000元，2018年5月17日付45000元，2018年7月5日付49000元，2018年7月9日付49000元，2018年7月10日付49000元，2018年7月11日付3000元。 庭审中，原告认可租赁房屋未返还给被告，为了减少损失，酒店陆续开展了经营，大概一周前被消防叫停，现在未营业。 另查明，2017年5月19日，案外人胡涛（甲方）受胡霞委托与原告袁碧（乙方）签订《酒店转让协议》，约定：甲方将其自主经营的位于贵阳市南明区××酒店贵阳四方河路店转让给乙方，酒店建筑面积2900平方米，共有客房70间，转让价款300万元，甲乙双方签订转让协议后，乙方即向甲方支付转让费50万元作为定金，甲方在签订转让协议后的一个月内，将酒店的各种证照及所有设施设备及各类物品用品交接给乙方，乙方向甲方支付转让费200万元，甲乙双方将酒店交接完毕并确认酒店无债权债务纠纷，乙方开始经营酒店后的15日内将余款50万元付给甲方。 以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议（内部）》、律师函、贵阳晚报、收据、支付凭证，被告提交的《建设工程消防验收意见书》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《建设工程规划许可证》、发票、回复函、通知书以及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为，原告袁碧与被告贵阳恒森房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（内部）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均要求解除合同，可视为双方协商一致解除合同，本院予以支持。合同解除后，双方租赁合同关系终止，原告应当将租赁房屋返还给被告。 本案争议焦点为消防手续未办理的责任应由谁承担。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”原告承租的房屋用于经营酒店，属于公众聚集场所，在投入使用、营业前，应当申请消防安全检查。案涉房屋系由被告承建，取得了《建设工程规划许可证》，竣工后经消防验收合格。原告经营的酒店取得消防安全许可证的前提是酒店消防安全检查合格，原告未提供证据证明酒店的消防安全达标，符合办理消防安全许可证的申请条件，且原告庭审中陈述消防行政主管部门已责令原告经营的酒店停止营业，故不能认定酒店的消防安全已符合标准。根据合同特别声明“……乙方承租后自行完善消防设施、排污系统等经营必备条件”的约定，原告自行完善消防设施、排污系统系被办理原告经营酒店所需的消防手续的前提条件。原告未提供证据证明其已经完成合同特别声明约定的义务，被告为原告办理消防手续的前提条件不具备。被告将验收合格的房屋以“现状出租、无装修”的形式交付原告使用，已履行其作为出租方的义务，故不能认定系被告违约导致了合同目的不能实现。在被告不存在违约的情况下，原告主张返还保证70000元、赔偿租金损失920500元、赔偿投入及经营损失1680000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 原告承租被告的房屋，应当向被告支付租金，根据双方约定，原告应支付2017年7月10日以后的租金，截至2019年7月9日，原告应支付租金共计1750000元，扣除已支付的920500元，尚欠被告已到期租金829500元，2019年7月10日之后的租金按合同约定计算至原告实际返还房屋之日止。被告反诉原告支付逾期违约金263850元问题，原告未按时支付租金，已构成违约，应承担违约责任。根据合同第四条“合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金7万元，乙方不按照约定期限支付租金逾期超过10日，甲方不退还保证金，在合同解除或租赁期满后，乙方将该房屋返还给甲方并且无任何欠缴费用时，甲方将保证金全额退还给乙方，保证金不计算利息”的约定，被告不予退还原告缴纳的70000元保证金，原告即已承担了违约责任，被告再行主张按尚欠租金的30%支付违约金，因双方《房屋租赁合同》及《补充协议（内部）》对此无约定，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除袁碧与贵阳恒森房地产开发有限公司于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（内部）》； 二、驳回袁碧的其他诉讼请求； 三、袁碧于本判决生效后十日内将位于南明区营业房返还给贵阳恒森房地产开发有限公司； 四、袁碧于本判决生效后十日内支付贵阳恒森房地产开发有限公司租金829500元，2019年7月10日之后的租金按《房屋租赁合同》及《补充协议（内部）》约定计算至原告袁碧实际返还房屋之日止； 五、驳回贵阳恒森房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25747元，由袁碧负担。反诉案件受理费7545元，由袁碧负担5474元、贵阳恒森房地产开发有限公司负担2071元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  谭晓劲 二〇一九年十月十日 书记员  李连睿