浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初9348号 原告：汪树青，男，1969年9月20日出生，汉族，经商，户籍所在地江西省鹰潭市月湖区，现住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：赵成，上海申云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锴，上海申云律师事务所律师。 被告：东阳市蓝天白云置业有限公司，住所地浙江省东阳市兴平西路428号三楼。统一社会信用代码913307836651969257。 法定代表人：李君，总经理。 委托诉讼代理人：陈菊华，浙江震东律师事务所律师。 第三人：李国飞，男，1977年4月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：陈菊华，浙江震东律师事务所律师。 第三人：李辉华，男，1970年8月6日出生，汉族，经商，户籍所在地江西省南昌市东湖区，现住浙江省诸暨市。 第三人：郭利群，女，1975年2月15日出生，汉族，经商，户籍所在地江西省南昌市东湖区，现住浙江省诸暨市。 原告汪树青为与被告东阳市蓝天白云置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月16日向本院起诉。本院于同日受理后，依法决定适用普通程序，组成合议庭审判。经原告申请，本院对案涉部分房屋进行了财产保全。本院依法通知李国飞、李辉华、郭利群作为第三人参加诉讼，于同年9月23日公开开庭进行了审理，原告汪树青及委托诉讼代理人赵成、被告及第三人李国飞的共同委托诉讼代理人陈菊华等到庭参加诉讼，第三人李辉华、郭利群经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对紫荆府6幢202房屋享有优先购买权，责令被告立即按照与郭利群签订的商品房买卖合同内容与原告签订商品房买卖合同，并在庭审中增加诉讼请求，要求被告限期办理房屋过户手续；2.判令被告赔偿因侵犯原告对紫荆府6幢101、102、201房屋的优先购买权所造成的市场差价损失1433220元。事实与理由：2017年3月6日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告将其所有的紫荆府6幢101、102、201、202房屋出租给原告用于商业经营，租期8年。该协议明确约定同等情况下原告对上述房屋享有优先购买权。合同签订后，原告投入大量资金对房屋进行了装修并经营使用至今。原告承租案涉房屋后多次向被告提出购买，被告答应将来肯定会卖给原告，但以价格未确定、未开盘等为由表示暂不出售。后被告瞒着原告，将案涉6幢102、202出售给郭利群，6幢201出售给李志超，6幢101出售给李辉华，总价款为7419924元。出售前，被告均未提前告知原告。2018年8月14日，被告向原告送达了《关于行使优先购买权告知书》，写明案涉房屋售价为1500万元，此价格远高于市场价。被告的行为严重侵犯了原告作为案涉房屋承租人的优先购买权。现案涉6幢101、102、201房屋市场价已上涨每平方米3000元，总计上涨1433220元。原告无法以被告出售该三套房屋时的同等价格购买同等房屋，被告应当赔偿市场差价损失。因协商不成，原告为此起诉。 为支持其诉讼请求，原告提供下列证据： 1.《房屋租赁协议》《租房协议》《东阳紫荆府6#楼安全问题整改通知》，证明被告将案涉4套房屋出租给原告，并约定原告有优先购买权的事实。 2.《关于行使优先购买权告知书》、法院对叶建友作的调查笔录，证明被告出租案涉房屋和送达优先购买权告知书的经过情况。 3.被告与李辉华、郭利群、李志超签订的销售合同，证明被告出售案涉房屋的事实。 4.谈话录音（含整理笔录），证明原告多次向被告公司经理廖小州要求购买案涉房屋，廖小州称暂时不出售，但答应一定会卖给原告的事实。 5.销售不动产统一发票，证明除案涉房屋外，李辉华一家还在被告处购买其他商品房，李辉华缴纳的5万元意向金是向被告购买其他房屋的事实。 6.评估申请，请求法院委托评估机构对案涉房屋的市场价进行评估以确认差价。 被告未作书面答辩，庭审中辩称，（一）李国飞不是案涉房屋所有权人，无权出租房屋。原告与李国飞签订的房屋租赁协议无效，原告无权依据无效合同主张优先购买权。（二）被告在2015年12月26日就将案涉房屋出售给第三人李辉华夫妇，而原告承租是在2017年3月。出售在先，承租在后，原告也不能主张优先购买权。（三）因案涉纠纷，原告曾经起诉，在（2018）浙0783民初12035号案件（以下简称12035号案件）庭审中，原告明确陈述承租前知道案涉房屋是预售商品房，并表示经济实力不够，只租不买。（四）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁司法解释）第二十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十一条等规定，对优先购买权的行使期间作了相应规定。被告出售案涉房屋是2017年5月22日，无论被告有无通知，原告行使优先购买权的最长时间为6个月，至原告起诉时，已经逾期。原告上次撤诉后又重新起诉，也已超过6个月。（五）被告与李辉华夫妇基于2015年12月的认购协议于2017年5月签订商品房买卖合同并办理预告登记，根据房屋租赁司法解释第二十一条的规定，原告请求判令以与第三人同等条件优先购买涉案房屋的诉请，也不应得到支持。（六）案涉房屋明为四套实为整幢销售。12035号案件已经查清，四套房屋的购买人李辉华、郭利群、李志超系一家人。无证据证明在李辉华一家购房时原告有同等经济支付能力。在12035号案件中，原告起诉要求购买案涉四套房屋，后向法院变更诉讼请求为赔偿损失。原告本次起诉，表明只想购买一套房屋，要求索赔另外三套的差价损失。原告只想购买部分房屋，不符合优先购买权的同等条件。（七）被告从未向原告发过《关于行使优先购买权告知书》，该告知书上的公章是叶建友因与原告存在矛盾，从被告处骗取公章后变造的，与被告无关。（八）与案涉房屋同楼盘同户型的房价，现在的价格低于案涉房屋出售时价格。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 根据自己的抗辩，被告提供下列证据： 1.预售证、《紫荆府认购协议书》、售楼广告费发票、广告费清单、法院对叶建友的调查笔录、12035号案件庭审录音等，证明案涉房屋系住宅不是商铺，所在楼盘取得预售资格及开盘销售情况，以及原告明确只租不买等事实。 2.《紫荆府认购协议书》、银行交易凭证、收据、结婚证等，证明案涉房屋租赁前，被告已与第三人李辉华签订认购协议并交付定金的事实。 3.被告与李辉华、郭利群及李志超签订的商品房买卖合同、销售发票、不动产预告登记证明，证明被告已将案涉房屋出售给李辉华一家的事实。 4.东阳市公安局办证中心证明，证明被告公司印章使用情况，原告提供的《关于行使优先购买权告知书》上加盖的公章非被告公司印章的事实。 5.被告与案外人签订的商品房买卖合同，证明案涉房屋周围房价已下跌事实。 第三人李国飞述称，其不是案涉房屋所有权人，也与本案处理结果不存在利害关系，不应作为第三人参加诉讼。房屋租赁协议系其从网上下载，仅对租赁期限、租金及支付方式等作了修改，这从该协议第十条“其他约定”的第二项“若甲方出售本店铺，在同等情况下，乙方享有优先购买权”可以看出，因为案涉房屋不是店铺，而是住宅，所以该条款不能作为约束相关权利义务的依据。其无权出租该房屋，但原告也不存在损失。原告主要是认为租金高，企图通过起诉降低租金。其他意见与被告答辩相同。 第三人李国飞未提供证据。 第三人李辉华、郭利群未提供意见，也未提供证据。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院依法认证如下： 关于原告提供的证据，被告及第三人李国飞质证后提出，《关于行使优先购买权告知书》上的公章是变造的；谈话录音及整理笔录无原件，整理笔录内容与录音不一致，被录音人的身份无法确定，对真实性、合法性、关联性均有异议；对其他证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。 关于被告提供的证据，原告质证后提出，对认购协议书、银行交易凭证、收据等的真实性有异议，收据原件中“6幢”系铅笔事后添加，载明的款项内容“意向金”与认购协议书约定的“定金”不符等，不排除证据伪造可能；被告与案外人签订的商品房买卖合同与本案无关；对其他证据的真实性无异议，但被告不能达到证明目的。 第三人李辉华、郭利群未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。 本院审查认为，原告提供的谈话录音，系其找被告工作人员谈话时私下所为，录音中谈话人员意思表示存在前后矛盾，且在正常交易往来中私下录音有违公序良俗原则，不予认定。被告提供的银行交易凭证、认购协议书、收据等已经在12035号案件庭审时与原件核对无异，原告虽有疑异但不能提供反驳证据，且上述证据间能够形成完整的证据链，证实李辉华向被告认购案涉房屋的事实，应予认定。原告提供的销售发票与本案无关，不予认定。双方提供的其他证据，各方对证据的真实性无异议，应予认定。各方当事人围绕证据有无证明力及证明力大小、证据内容是否合法有效等所作的质疑、说明与辩驳意见，本院在事实认定、案件处理时综合全案进行分析判断。从庭审查明情况分析，本院认为原告申请对案涉房屋市场价进行评估没有法律意义，不予准许。 根据审查确认的证据，结合各方当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 本市白云街道下昆溪紫荆公馆二期紫荆府(3-6幢)系被告开发的商品房，2016年12月取得预售证，2017年初开盘销售。案涉房屋座落于紫荆府6幢，隔路与被告售楼部斜对。紫荆府6幢分上下两层共四套，分别为6幢101、102、201、202（即案涉四套房屋）,名为四套实际按整幢销售，房屋类型为住宅，总建筑面积约650平方米。 第三人李辉华、郭利群系夫妻，李志超系该夫妇之子。2015年12月26日，李辉华与被告签订《紫荆府认购协议》，载明认购紫荆府6幢房屋，建筑面积约650平方米，单价每平方米为11850元，购房定金为5万元等。同日，李辉华通过郭利群的银行卡刷卡支付款项5万元，由被告出具收款内容为“意向金”、交款人为“郭利群”的收据一份，收据原件上用铅笔备注“6幢”。另查，李国飞与被告法定代表人李君系堂亲，廖小州、叶建友均系被告公司管理人员。 2017年3月6日，经与李国飞、廖小舟、叶建友等人联系后，原告就案涉房屋签订《房屋租赁协议》，抬头处出租方（下称甲方）为李国飞，承租方（下称乙方）为汪树青，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于商业经营；租期8年，自2017年3月6日起至2025年9月5日止，前3年租金为每年28万元；“其他约定”第2款写明“若甲方出售本店铺，在同等情况下，乙方享有优先购买权”；落款甲方代表处所签名为“叶建友”等。原告为办理营业执照，与被告另行签订《租房协议》，约定租赁标的为紫荆府6-2，租赁期自2017年9月10日至2018年9月9日，租金每年2万元等，并加盖了被告合同专用章。原告承租后，对案涉房屋进行了装修。2017年8月初，被告向原告发出《东阳紫荆府6#楼安全问题整改通知》，要求对违法装修行为进行整改。案涉房屋装修后，一直由原告经营使用。 2017年5月22日至2017年12月20日，被告先后与李辉华、郭利群、李志超签订4份商品房买卖合同，由李辉华、郭利群、李志超等通过一次性付款或按揭支付等方式购买案涉4套房屋，并已办理预告登记、按揭付款手续，房屋总价款为7419924元。其中紫荆府6幢101、102、201建筑面积418.84平方米，合计价款4416232元；6幢202建筑面积232.34平方米，价款3003692元，买受人为郭利群、李辉华。2018年8月，被告工作人员叶建友等人向原告送达了《关于行使优先购买权告知书》，告知案涉房屋整体出售，售价为1500万元，只接受一次性付款，限在2018年8月25日前到被告销售部购买等。叶建友在告知书落款处加盖被告公司合同专用章时，故意遮盖了印文中“合同专用章”字样。 原告汪树青为案涉纠纷曾于2018年9月27日起诉，即本院（2018）浙0783民初12035号房屋租赁合同纠纷案件。该案中，汪树青请求确认对紫荆府6幢101、102、201、201房屋享有优先购买权，在与第三人同等条件下优先购买上述不动产。2019年1月11日，汪树青申请撤诉，本院予以准许。 本院充分听取各方当事人的辩论意见，针对原告的诉讼请求，根据事实和法律，就本案争议焦点分析如下： 一、关于房屋租赁协议的合同主体认定 本院认为，《房屋租赁协议》系被告以李国飞名义与原告签订，合同主体应为原告汪树青和被告东阳市蓝天白云置业有限公司。案涉房屋在被告售楼部对面，租赁面积大、租期久、装修期长，被告认为李国飞私下出租案涉房屋的说法，不符常理。《租房协议》约定的租赁范围、租赁期限和租金标准等与原告实际承租情况明显不符，与《房屋租赁协议》形成阴阳合同，意在规避相关部门对房屋租赁的监管。因此，《租房协议》是一份无效合同。结合被告发给原告的装修整改通知，足以证明被告知道案涉房屋被出租的事实。李国飞、廖小舟、叶建友与被告存在工作和其他关联关系，出租案涉房屋可以视为委托、代理行为。我国合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。原告承租时清楚案涉房屋系被告持有的待售商品房，以及房屋租赁协议签订人与被告的关系，且该租赁协议直接约束原告和被告，故被告提出其不是房屋租赁协议的合同主体的意见，与事实和法律规定不符，不予采信。李国飞以自己名义与原告签订房屋租赁协议，又接受租金，与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼，并无不妥。 二、关于房屋租赁协议的效力 《中华人民共和国物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。案涉房屋使用性质为住宅，原、被告改作商业经营，现无证据证明存在其他违法违规情形，房屋租赁协议又系原、被告真实意思表示，应予认定。被告提出房屋租赁协议无效，因缺乏事实和法律依据，不予采信。至于李辉华等人购买房屋后的租赁协议履行问题，不属本案审理范围。 三、关于被告出售案涉房屋的时间认定 本院认为，被告出售案涉房屋的行为发生在出租前。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。该条并未明确房屋“出卖”是一个时间节点，还是一种意思表示。本案区别于类似案件的一个显著特点是案涉房屋系预售商品房。被告提供的与第三人李辉华及其他人的认购协议，证实案涉房屋所处楼盘承租前已处于公开销售状态。被告无须特别通知，原告也可以随时认购或购买。预售商品房买卖不是现货交易，交易流程复杂，涉及意向认购、合同签订、银行按揭、预告登记、房产过户等等，各环节有机联系，不能简单以签订商品房买卖合同的时间作为出售时间。当法律对出租人出售租赁房屋的时间认定缺乏规制时，应当作有利于出售方的判断。这是因为，承租人的优先购买权是设定在租赁标的物上的一种负担，立法本意是维护既有经济秩序，充分发挥财产使用效能，限制出租人自由选择买方的权利，并非对所有人的物权设置限制或例外条款。在我国，商品房买卖是一项重要的经济活动，尤其是预售商品房，交易价格受房地产政策、市场行情等影响，涨跌存在很大不确定性。签订商品房认购协议，是交易双方遵循自身利益最大化及商业判断后作出的买卖意思表示，具有相应拘束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，将被告与李辉华签订认购协议书作为案涉房屋买卖的开始，符合情理、法理。李辉华、郭利群和李志超系一家人，从认购协议签订的内容、5万元款项支付的主体、收据出具等可知，李辉华、郭利群、李志超在案涉房屋买卖中被作为一个整体看待。被告与李辉华一家签订商品房买卖合同、缴纳购房款及办理预告登记，系认购协议的延续和推进。如果把签订商品房买卖的时间作为出租人“出卖”租赁房屋的时间，不仅损害出售方和第三人利益，也不利于维护交易安全。故本院认定，被告对案涉房屋的出售行为发生在李辉华一家认购时即2015年12月，先于原告承租时间。原告认为案涉房屋买卖时间应当以商品房买卖合同签订时间为准，以及第三人李辉华等人恶意购买案涉房屋等意见，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告在出售案涉房屋后，仍于2018年8月向原告送达《关于行使优先购买权告知书》，确有不妥，但不产生法律效力。《关于行使优先购买权告知书》由被告公司工作人员加盖了变造的被告公司公章，被告提出这属于工作人员个人行为的意见，本院不予采信。 四、关于原告承租案涉房屋时有无提出购买问题 原告主张承租时被告工作人员承诺案涉房屋将来肯定会卖给原告，因未提供充分证据，不予采信。承租人在同等条件下享有的优先购买权是一项法定权利，不以租赁双方约定为要件。原告陈述《房屋租赁协议》的文本由被告方提供，第三人即经办人李国飞称从网上下载。该协议“其他约定”第2款写明“若甲方出售本店铺，在同等情况下，乙方享有优先购买权”，案涉房屋是待售商品房，此处表述为“店铺”，确实存在套用可能。在12035号案件中，法庭询问汪树青明知案涉房屋是待售商品房，为什么没有提出购买时，汪树青回答承租前后周围环境冷清，“谁都没有那个信心马上买”。庭审中，原告也承认主动前往被告处联系房屋租赁事宜，可见房屋租赁系其真实意思表示。故本院有理由认为，《房屋租赁协议》中“其他约定”第2款属于格式条款，非原、被告特别约定条款，原告以此主张被告承诺保证将案涉房屋向其出卖，证据不足，且缺乏合同基本要素的承诺，不具有拘束力，不予采信。 五、关于原告要求购买案涉一套房屋是否符合同等条件 原告以起诉方式要求购买案涉房屋的其中一套，不具有同等条件的可适用性。承租人是否实际享有优先购买权，除租赁房屋买卖时间外，还取决于承租人购买时是否具备“同等条件”。“同等条件”不是“同等价格”，还包括价款履行方式和期限、面积、套数等。综合四套房屋的结构设计、认购协议、买受人之间关系等综合分析，被告将案涉房屋作为一幢整体出售给李辉华一家，事实清楚，证据充分。原告以案涉房屋买卖存在买受人和签订时间差异等为由，否认案涉房屋整体销售的事实，理由不能成立。案涉6幢202房屋已经由第三人郭利群、李辉华善意购买并已办理预告登记。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”原告以预告登记非过户登记为由，主张优先购买案涉6幢202房屋，也于法无据。 综上，原告提出对被告出售给第三人李辉华、郭利群及李志超的案涉房屋享有优先购买权的诉请，证据不足，理由不能成立。即使原告的优先购买权受到侵害，原告也未提交与履约能力、为缔约实际所做准备并支付费用的相关证据，或者提交购买替代房屋的证据，而仅以案涉房屋承租时市场价与现在房屋市场价之间的差额作为计算损失赔偿额的依据，理由不能成立。被告公司以个人名义出租商品房，又未及时向原告如实告知案涉房屋认购及出售情况，存在管理失误，对案涉纠纷的产生负有一定责任。但本院（2018）浙0783民初12035号案件开庭审理后，本案事实已经清楚，原告撤诉后，逾六个月又重新起诉，应自行承担本案起诉的全部责任。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 驳回原告汪树青的诉讼请求。 案件受理费42295元，诉讼保全费5000元，合计47295元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  单玉华 人民陪审员  吴 鑫 人民陪审员  赵淑平 二〇一九年十月八日 书 记 员  王诗雅 -16- -1-