广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初12490号原告：杜少仪，女，汉族，1968年10月10日出生，住广东省东莞市。原告：方吐容，男，汉族，1961年12月27日出生，住广东省东莞市。两原告的共同委托诉讼代理人：方凯靖，广东同门律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈晓琳，广东同门律师事务所实习律师。被告：陈文杰，曾用名陈雯杰，男，汉族，1990年1月4日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：邱利添，广东政丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：师庆明，广东政丰律师事务所辅助人员。原告杜少仪、方吐容诉被告陈文杰房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员毛宇翔适用简易程序独任进行审理，后因工作原因，依法变更为由审判员陈雪敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜少仪、方吐容的共同委托诉讼代理人方凯靖及陈晓琳、被告陈文杰及其委托诉讼代理人邱利添到庭参加诉讼。当事人均同意法定审限届满后仍适用简易程序审理并扣除三个月审限，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告清偿拖欠的场地占有使用费共计96560元及支付逾期付款利息（利息以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，分段计算至清偿之日止，暂计至2019年1月18日共计9905.87元，详见《场地占有使用费统计情况表》）；2.被告向两原告返还代为清偿的2017年5月电费6210.67元及支付利息（利息自起诉之日起，以6210.67元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；3.被告向两原告返还代为清偿的2017年6月电费9388.71元及支付利息（利息自起诉至日起，以9388.71元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；4.被告向两原告返还代为清偿的2017年7月电费11281.72元及支付利息（利息自起诉之日起，以11281.72元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；5.被告向两原告返还代为清偿的2017年8月电费6980.97元及支付利息（利息自起诉之日起，以6980.97元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；6.被告向两原告支付设备损失87150.1元；7.被告向两原告支付利息（利息以87150.1元为基数，从2017年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2019年7月1日为7681.31元）；8.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告确认2017年5、6月电费是被告支付的并撤回第二、三项诉请，明确诉请一中的占有使用费为79560元，诉请四中2017年7月电费的计费时间段是2017年6月5日至2017年7月5日，诉请五2017年8月电费的电费单由于系统问题，实际是2018年3月的电费单，计费时间段是2017年7月5日至2017年7月24日。事实和理由：2015年6月19日，原、被告签订了顺德鱼庄租赁协议（以下简称“租赁协议”），约定：原告将鱼庄租给被告，每月租金为17000元，每月15日前交租。被告承租后，自2015年8月开始就不按时足额交租。截止至被告正式退场之日（2017年9月1日），被告共尚欠原告租金96560元。2018年4月，被告以租赁合同纠纷为由对原告提起诉讼，主张租赁关系无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应向原告支付场地占有使用费96560元及由此产生的逾期支付利息。另外，被告拖欠了2017年5月至2017年8月的电费共计33862.07元，原告为此代为垫付清偿。根据租赁协议的约定，一切因经营引起的商业债权债务及相关费用均由被告承担。故被告应向原告返还代为垫付的电费33862.07元及支付由此产生的利息。租赁协议约定原告将鱼庄租给被告，该鱼庄有完整的经营设备，被告承租鱼庄后，马上对外营业。后鱼庄于2017年8月31日被拆除，被告私下将所有设备变卖或用于被告新的经营场所，该设备包含原告租赁给被告的属于原告所有的设备以及被告后来添置的设备，请求被告向原告返还属于原告的设备的现金价值87150.1元。被告辩称：一、被告已足额支付各项费用，不存在拖欠场地占有使用费及利息问题。二、原告未尽出租方的义务：1.顺德鱼庄租赁协议约定租赁期间，一切村委、消防及政府人员检查场地所产生的费用即相关责任，由甲方承担，均与乙方无关。但是在合同期间，从2017年4月份起，场地多次被干扰，到了2017年6月已经完全无法正常经营，2017年7月已停电，全场无法使用，导致这一结果的原因是原告没有制止村委及村民来闹事和强拆。2.原告也多次表示无法提供正常的场所给被告，被告也已没有经营，并且遭受了搬迁、装修、员工工资及补偿金等多项重大损失。三、电费请求更是没有依据。1.2017年6月5日及之前的电费由被告通过银行缴交，并非原告缴交。2.2017年7月24日，电网公司的工作人员强制停电，同时拆走电表。3.2017年6月份已停水，无法正常经营，故2017年6月6日至7月24日的电费应由原告承担。4.原告将被告使用的电表与另外出租给第三人的电表共用，电表被拆走后，仍产生的电费不是被告产生的电费。四、原告收取了80000元的押金，原告应当支付从2015年7月3日到退还之日止的中国人民银行同期贷款利率的四倍的利息。五、被告承租后，无法经营，完全靠自己添置各项设备方可经营，结果在合同期内，原告无法提供经营场所，将被告添置的所有设备推平，导致被告的重大损失。被告为此也提起诉讼，该案一审已判决，现在二审正在审理中。原告无任何证据证明设备属于其所有。相反，原告提供的资料都是被告自己购置的物品。原告不但不制止第三人推平经营场所及毁损被告的设备，在被告诉请的损失赔偿案中，东莞市第二人民法院已在（2019）粤1972民初12490号第9页作出判决，对被告自行购置的设备部分，法院并未支持，而这些设备全部是被告购置，原告并未购置。更无从说起变卖或用于新店经营。原告的诉请无理，请求驳回原告全部诉请。被告与原告出租给的第三方是共用一个电表，故2017年7月电费应当跟该第三方分清。2017年7月24日，供电局已经将我方使用的电表强行拆除，故2017年7月24日及其后的电费不存在。本院经审理认定事实如下：2015年6月19日，杜少仪作为租让方（甲方）、陈文杰作为承租方（乙方）签订《顺德鱼庄租赁协议》，明确双方就位于厚街镇河田村石厦龙角山顺德鱼庄（以下简称案涉租赁物）转租事宜约定如下：1.租赁期限为三年，租金含税每月17000元，在每月15日前交纳，承租押金80000元，合同期满或政府征收退回押金；2.甲方应于2015年7月1日将鱼庄正式交付乙方经营，交付前应遣散员工并结清债务，鱼庄现有建筑物装修、装饰、设备在甲乙双方签订本租赁协议后全部归乙方经营使用；3.乙方接手经营后，可对鱼庄进行装修改造，一切费用自理，协议终止后按照装修后的容貌及设备维修完好交还甲方。该协议签订后，陈文杰用案涉租赁物经营个体户东莞市厚街粤唯鲜饮食店。因案涉租赁物属违章建筑，陈文杰被迫停止经营，随后案涉租赁物被强制拆除。陈文杰就其损失曾向本院提起诉讼，要求杜少仪、方吐容进行赔偿，所涉案号为（2018）粤1972民初6215号（以下简称6215号案件）。在该案中，陈文杰提交的《关于东莞市厚街粤唯鲜饮食店构筑物及其他辅助设施、设备资产评估报告》载明构筑物及其他辅助设施评估价值为142081.18元、设备评估价值为165446.9元。杜少仪、方吐容主张当中部分构筑物和辅助设施、设备属其所有，并申请案外人杜某出庭作证。本院在该案中认定案涉租赁协议为无效合同，虽然杜少仪、方吐容对于评估价值提出异议，但没有提交相应的反驳证据，且对于证人杜某所指出的陈文杰承租前即已存在的构筑物情况，陈文杰已提交相关的收款收据、送货单等予以反驳，故本院对该评估报告对构筑物及其他辅助设施的评估价值予以采纳。杜少仪、方吐容和陈文杰对于合同无效均存在过错，本院酌定双方过错比例均为50%。对于陈文杰的固定装饰装修物现值损失，双方分别承担50%的责任，由杜少仪、方吐容向陈文杰赔偿固定装饰装修物现值损失71040.59元（142081.18元×50%）。至于评估报告中的设备部分，明显未形成附合，不属于杜少仪、方吐容应当承担的装修损失赔偿范围，对于陈文杰诉请的装修损失超出部分，本院依法不予支持。后陈文杰不服，向东莞市中级人民法院提起上诉，所涉案号为（2019）粤19民终5321号（以下简称5321号案件）。东莞市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。现杜少仪、方吐容提起本案诉讼，主张陈文杰的退场时间是2017年9月1日，双方约定每月租金为17000元，但陈文杰未支付2017年6月至8月的租金，也未足额支付2017年6月之前的租金，并主张代陈文杰垫付了2017年7月和2017年8月的电费，而陈文杰在6215号案件中主张的损失有部分是属于杜少仪、方吐容提供的，遂提起本案诉讼，要求陈文杰支付租金、补足租金、返还电费、支付设备损失。对于杜少仪、方吐容的诉请，双方的主张及证据情况如下：一、关于租金：杜少仪、方吐容和陈文杰确认陈文杰的交租情况如下：2015年7月至2016年9月期间，除了2015年8月支付了15000元、2015年10月支付了13000元、2016年9月支付了16400元之外，其余各月支付的金额都是17000元；2016年10月至2017年1月每月支付的金额都是15000元；2017年2月至2017年3月支付的金额都是13500元；2017年4月支付的金额是12338元；2017年5月支付的金额是14702元；2017年6月至8月未支付。杜少仪、方吐容主张一直都是约定每月17000元，陈文杰是2017年9月1日退场的，故要求陈文杰支付2015年7月至2017年8月期间的租金差额。陈文杰主张期间双方有变更过租金，从2016年10月起因杜少仪、方吐容将陈文杰原本承租的宿舍另行出租给他人，故租金从2016年10月开始调整为每月15000元，从2017年2月起调整为每月13500元。至于2017年4月的金额12338元，陈文杰主张因当月宿舍使用方的电费1202元是陈文杰垫付的，宿舍使用方未将当月电费支付给陈文杰，故当月的租金就扣减了这1202元，另外杜少仪、方吐容在陈文杰处购买了一只烧鸡并支付了100元，而烧鸡的价格是60元，多付了40元，故陈文杰连同应付的租金一并转账给杜少仪、方吐容，故当月支付的金额是12338元。至于2017年5月的金额14702元，因宿舍使用方将之前的电费1202元给回陈文杰，故陈文杰将1202元转回给杜少仪、方吐容，变产生了14702元的金额。对于2017年6月至8月的租金，陈文杰主张因案涉租赁物多次被村民骚扰，也被停水停电，从2017年6月开始完全无法正常经营，至2017年7月24日已停电全场无法使用，陈文杰租用案涉租赁物至2017年7月24日。陈文杰提交了2017年7月期间其与方吐容和杜少仪之间的手机通话记录，通话内容显示：7月14日，方吐容告知陈文杰次日可能停水，并承诺如果停水停电会想办法解决，杜少仪亦表示到附近接水电给陈文杰使用，陈文杰表示等事情处理好了再交6月和7月的租金，方吐容表示同意；7月14日，陈文杰问杜少仪处理结果，杜少仪表示如果村里真的停电的，就叫方吐容到其他地方接水接电给陈文杰，陈文杰问村民还会不会来吵，杜少仪表示不能确定，只能保证陈文杰正常生产，叫方吐容接水电给陈文杰用，陈文杰表示这样其很难安排工作，并表示先不交6、7月的租金，杜少仪表示同意；7月15日，陈文杰要求方吐容尽快解决停水问题；7月17日，方吐容通知陈文杰将要停电，商量解决措施；7月19日，方吐容称村委会已经确定通过执法局停电，让陈文杰暂停营业；同日，杜少仪称其之前也不敢保证农庄什么时候会被收回；7月20日，方吐容表示其向村委会陈述收取陈文杰的租金是每月13000元；7月24日，陈文杰与方吐容协调发电机维修事宜，让陈文杰先停一下，陈文杰要求方吐容尽快另外拉线，陈文杰表示其不够电，问方吐容宿舍那边有无叫停，方吐容表示已经跟对方说了别用空调，只用电照明，随后陈文杰再向方吐容反映宿舍那边一直开着空调，陈文杰的农庄电不够，方吐容表示请电工更换供电开关限定宿舍那边只能用电照明；7月25日，陈文杰问方吐容是不是再拉一条线，方吐容没有明确答复，并告知陈文杰村民再次向村委会投诉；7月26日12时左右，陈文杰问方吐容是否接电线，方吐容表示让陈文杰停两三天，看情况再处理，陈文杰要求方吐容和杜少仪商量要停的时间再答复陈文杰，方吐容表示同意；7月26日15时8分，陈文杰询问杜少仪具体要停多少天，称因供电问题导致鱼池损失、食材变质等，杜少仪则称早已要求陈文杰停业；7月26日下午15时12分，陈文杰又致电方吐容，表示如果无法继续营业则损失较大，方吐容称即使另外接线也有村民来阻止营业，让陈文杰现将员工暂时解散。陈文杰还提交了与方吐容的短信记录。该记录显示陈文杰在2017年1月27日向方吐容发送“转8000你先，余款过完年开工再转给你”，方吐容回复“文杰，你讲了就是，不要我老追你，我吴想太烦，每个月都到月尾追几次”。陈文杰于2017年2月6日向方吐容支付了7000元。二、关于电费：杜少仪、方吐容提交了2017年7月电费和2018年3月电费的发票，主张这两个月的电费是陈文杰使用的电费且由杜少仪和方吐容垫付。其中2017年7月电费发票载明7月电费（计费时间段为20170605-20170705）为9325.43元、违约金为317.07元。2018年3月电费发票载明2018年3月电费（计费时段为20180301-20180302）为5611.44元、违约金为355.2元。杜少仪、方吐容主张2018年3月电费发票实则是2017年8月的电费发票，计费时段为2017年7月5日至2017年8月5日。陈文杰主张2017年6月开始已经停水，无法正常营业，故2017年6月5日至2017年7月24日的电费应由杜少仪、方吐容承担，杜少仪、方吐容将陈文杰使用的电表与另外出租给案外人的电表共用，电表被拆走后，仍产生的电费不是陈文杰使用的电费。为查明本案事实，本院依法向广东电网有限责任公司东莞厚街供电服务中心进行调查。该中心提供的资料显示2017年8月政策性退补和实收电费均为-1497.39元，实收预收1479.39元，2018年3月正常电费和实收电费都是1497.39元，实收预收-1479.39元，2018年3月实收电费5068元和违约金415.58元。杜少仪、方吐容确认2017年6月5日前的电费都由陈文杰缴纳，但否认有将宿舍另行出租给他人并与陈文杰共用电表的情况。杜少仪、方吐容另外提供的发票显示2017年4月2日至2017年5月2日的电费为5297.67元、2017年5月2日至2017年6月5日的电费为7992.56元。庭审中，陈文杰确认平时每月电费大概5000元至6000元。三、关于设备损失。杜少仪、方吐容主张陈文杰在6215号案件中提交的《关于东莞市厚街粤唯鲜饮食店构筑物及其他辅助设施、设备资产评估报告》中部分构筑物及辅助设施、设备属其所有，并提交了由杜某出具的情况说明。杜某在情况说明中主张其与陈文杰合伙经营鱼庄，向杜少仪、方吐容承租了鱼庄及设备，并指出《关于东莞市厚街粤唯鲜饮食店构筑物及其他辅助设施、设备资产评估报告》中属于其与陈文杰添置的物品。陈文杰确认跟杜少仪、方吐容有关的是构筑物及其他辅助设施评估明细如下：序号1的艺术大门原来有一个，但是太残旧了，已经塌了，艺术大门的鼎是拆了重做，有添加、装饰、加固；序号2-5重做的；序号18海鲜鱼池本来有一个，但是制冷是陈文杰装的；序号25菜地是空地，是陈文杰种植的农作物；固定资产--设备评估明细表财产都陈文杰购置的，与杜少仪、方吐容无关。本院认为，本案是租赁合同纠纷，根据6215号案件和5321号案件，可以认定案涉租赁协议为无效合同。合同无效，各方因案涉租赁协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于杜少仪、方吐容主张的占有使用费、电费、设备损失，本院分析如下：一、关于占有使用费：陈文杰应参照双方约定的租金标准，结合实际情况向杜少仪、方吐容支付房屋占有使用费。至于各方实际约定的租金标准，根据2017年1月的交租情况，该月陈文杰所交的总额是15000元，其中8000元在2017年1月27日支付，另外7000元在2017年2月6日支付，而陈文杰在2017年1月27日发给方吐容的短信内容也注明先付8000元、余款过完年后支付，可见余款就是7000元，故对陈文杰主张各方曾将租金调整为每月15000元，本院予以采纳。至于2017年2月起的租金标准，根据陈文杰和杜少仪、方吐容的通话内容，各方在2017年7月进行沟通时也确认陈文杰只有6月和7月的租金未付，故对陈文杰主张各方曾约定减租、最后约定的租金是13500元且陈文杰已经足额支付了2017年5月之前（含2017年5月）的租金，本院予以采信。对杜少仪、方吐容诉请陈文杰支付2017年5月之前（含2017年5月）的房屋占有使用费差额及利息，本院不予支持。至于2017年6月的房屋占有使用费，陈文杰主张2017年6月完全无法正常使用案涉租赁，但未能提供相应的证据，应承担举证不能的不利后果，故2017年6月的占有使用费应按当月的租金标准13500元支付。至于2017年7月的房屋占有使用费，根据陈文杰提交的通话录音，陈文杰7月14日问杜少仪处理结果，杜少仪表示如果村里真的停电的，就叫方吐容到其他地方接水接电给陈文杰，陈文杰问村民还会不会来吵，杜少仪表示不能确定，只能保证陈文杰正常生产，并会让方吐容到附近接水电给陈文杰用；7月15日，陈文杰要求方吐容尽快解决停水问题；7月17日，方吐容通知陈文杰将要停电，商量解决措施；7月19日，方吐容称村委会已经确定通过执法局停电，让陈文杰暂停营业；同日，杜少仪称其之前也不敢保证农庄什么时候会被收回；7月24日，方吐容称即使另外接线也有村民来阻止营业，让陈文杰现将员工暂时解散；7月26日下午15时12分，陈文杰又致电方吐容，表示如果无法继续营业则损失较大，方吐容称即使另外接线也有村民来阻止营业，让陈文杰现将员工暂时解散。可见，在2017年7月14日前已经出现村民到陈文杰的经营场所反对经营的情况，7月15日已经被停水，7月19日被停电，其后需要靠方吐容到其他地方接水电，但仍不能满足正常经营，陈文杰一直在等待方吐容和杜少仪的具体处理方案，方吐容直到2017年7月26日才让陈文杰先把员工解散。因此，在2017年7月，陈文杰已经无法正常使用案涉租赁物，根据本案的实际情况，本院酌定陈文杰支付当月一半的房屋占有使用费即6750元。至于利息，根据各方的通话录音，方吐容和杜少仪是同意陈文杰暂缓交租的，而后双方因赔偿和使用费等问题发生纠纷，故对杜少仪、方吐容诉请陈文杰支付房屋占有使用费的利息，本院不予支持。二、关于电费：根据陈文杰和方吐容7月24日关于农庄和宿舍用电的沟通内容，宿舍的用电由方吐容进行管理和沟通，故对陈文杰主张宿舍由杜少仪、方吐容另行出租且与陈文杰共用电表，本院予以采信。鉴于杜少仪、方吐容未能就陈文杰2017年6月6日之后的用电情况进行举证，本院结合2017年6月5日前的电费情况、陈文杰自认此前每月的电费为5000元至6000元、2017年4月租金中扣除了宿舍电费1202元、2017年6月起天气越渐炎热导致宿舍用电量增加、陈文杰在2017年7月份未能正常经营的情况，本院酌定2017年6月6日至陈文杰停止使用案涉租赁物期间的电费为8000元。至于利息，因双方一直存在纠纷且杜少仪、方吐容未能就陈文杰的实际用电量提供具体的证据，故对杜少仪、方吐容诉请电费的利息，本院不予支持。三、关于设备损失：杜少仪、方吐容依据陈文杰在6215号案件中提交的《关于东莞市厚街粤唯鲜饮食店构筑物及其他辅助设施、设备资产评估报告》，主张当中部分构筑物及附属设施是其提供、部分设备属于其所有，但该评估报告中的构筑物及附属设施的损失已经在6215号和5321号案件处理完毕。对于该报告中的设备，杜少仪、方吐容只提供了杜某出具是书面情况说明，而未能提供证据予以佐证，不足以证明这些设备属于杜少仪和方吐容。因此，对杜少仪、方吐容诉请的设备损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告陈文杰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杜少仪、方吐容支付2017年6月房屋占有使用费13500元和2017年7月房屋占有使用费6750元；二、限被告陈文杰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杜少仪、方吐容支付电费8000元；三、驳回原告杜少仪、方吐容的其他诉讼请求。如果未按本判决的指定期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费2414元，由两原告负担2197元、被告负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈雪敏二〇一九年十月二十五日书记员  黎淑君附相关法律条文节选：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。