北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20931号原告：张春燕，女，1975年9月28日出生，汉族，北京城建五公司职员，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨明，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏欣华，北京市京师律师事务所律师。被告：北京宏远航城房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区金航中路1号院2号楼401室(天竺综合保税区-016)，统一社会信用代码91110113587737457G。法定代表人：陈远，执行董事。委托诉讼代理人：李雷鸣，北京植德（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐扬，北京植德（珠海）律师事务所律师。原告张春燕与被告北京宏远航城房地产开发有限公司（以下简称宏远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春燕及其委托诉讼代理人杨明、魏欣华，被告宏远公司之委托诉讼代理人李雷鸣、徐扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春燕向本院提出诉讼请求:1．判令被告因无法按合同约定交付房屋而赔偿原告经济损失20万元（含可修复部分经济损失3万元，不可修复部分经济损失17万元）；2．判令被告向原告支付逾期交房违约金497737元；3．判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金178362元；4．判令被告赔偿原告物业费增加的损失551355．12元；5．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月14日，原、被告双方签订《北京市商品房预售合同》(合同编号：Y1479186)，约定由原告购买被告开发的位于顺义区XX房屋(以下简称309房屋)，预测建筑面积为108．58平方米，其中套内建筑面积71．7平方米；按套内面积计算，309房屋单价17718．08元，总价款合计人民币1270386元。合同中对房屋的交付时间及办理产权证的时间亦有约定，同时，在合同附件一中原、被告双方确认了309房屋的平面图。2013年6月20日，原告一次性支付309房屋总价款1270386元，被告向原告开具发票。此后，原告从其他业主处得知，309房屋实际情况与合同约定并不相符，房屋内多出一面承重墙，长约二、三米，厚约四十公分，改变了最初的户型设计，也严重影响了屋内采光与使用布局。经原告到房屋现场查看，还有多处不符合房屋验收标准的质量问题。原告遂与被告多次交涉，被告至今仍消积处理，既不出具解决方案，也未向原告交付房屋、办理不动产权证，给原告造成巨大经济损失。故原告诉至法院，要求被告赔偿无法按合同交付309房屋的经济损失20万元、未在2014年3月7日之前向原告交付房屋违约金以及未按合同约定办理产权证书违约金，望判如所请。被告宏远公司辩称，原告第一项诉讼请求中可修复部分经济损失3万元我方同意赔偿，我方不同意赔偿不可修复部分的经济损失17万元。房屋平面图不反映门、窗、柱、承重墙，下沉凸出不属于瑕疵，我方交付的房屋没有违反合同约定。本项目施工过程没有设计变更，工程已经竣工验收，因此不属于我方发生设计变更而未通知原告的情形。我方同意承担自2014年3月8日至2014年4月15日的逾期交房违约金，4月15日后非因我方的原因导致未收房。原告对逾期收房有责任。我方不同意原告第三项诉讼请求，我方在早于合同约定的初始登记日期前就取得了大产权证具备了办理转移登记的条件，由于原告的原因导致办证延期。在诉讼期间原告支付了办证所需的材料后很快完成了办证，我方不应当承担本项损失。合同约定交房后的540日办理产权证，合同约定交房的违约金和办证的违约金不可以同时计算。原告认为其应当支付物业费不是本案争议内容，损失未发生，应当另案处理。本院经审理认定事实如下：2013年5月14日，张春燕（买受人）与宏远公司（出卖人）签订合同编号为Y1479186的《北京市商品房预售合同》，约定张春燕以1270386元的总价款购买宏远公司开发建设的309房屋。该合同第八条规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准；因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第九条设计变更的约定约定：(一)经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1．该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2．供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十一条交付条件约定：出卖人应当在2014年3月7日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]……(2)逾期超过60日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续约定：(一)交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照以下方式处理：由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第二十一条产权登记约定：出卖人应当在2015年3月7日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……商品房交付使用后，双方同意按照下列第(2)种方式处理:……(2)买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)和(2)种方式处理：(1)买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（2）如因非出卖人原因，买受人未能取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。第二十四条前期物业服务约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为DEFHM座办公楼（未包含中央空调费）4．56元/平方米·月。该合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中的位置图。平面图为北、西、东三条直线与长短、维度不等的线段连成的南边线条所形成的封闭图形，图形内部空白。该合同附件十为《北京市商品房预售合同》补充协议，宏远公司是该协议的甲方、出卖人，张春燕是该协议的乙方、买受人。该协议第八条约定：1．在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同或本协议记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到通知的，乙方应在合同约定的交付期限的最后期日主动到甲方指定交房现场办理房屋交接手续……乙方在办理该房屋交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定，要求甲方承担保修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由，亦不得因此而加重甲方的责任。乙方如因上述问题拒绝办理交房手续，视为甲方已按照合同约定按期交付该房屋……乙方接到入住通知书后，无正当理由逾期未办房交接手续，则视为甲方已按照合同及补充协议的约定交付了该房屋。但该“交付”房屋行为，仅意味着房屋风险、房屋管理责任的转移及甲方已经履行完毕交付手续，不意味着免除乙方按合同和本补充协议的约定办理入住手续、缴纳相关税费和承担违约责任的义务。张春燕已给付宏远公司购房1270386元，宏远公司于2013年6月20日向张春燕出具购房款发票。张春燕于2019年4月1日向本院提交起诉状，其诉讼请求为：1．判令宏远公司继续履行与张春燕签订的Y1479186号《北京市商品房预售合同》，向张春燕交付309房屋并办理不动产权证，将该房屋过户至张春燕名下；2．判令宏远公司因无法按合同约定交付房屋而赔偿张春燕经济损失20万元；3．判令宏远公司向张春燕支付逾期交房违约金，按已交付房款1270386元的日万分之二计算，自2014年3月8日计算至实际交付之日止；4．判令宏远公司向张春燕支付逾期办理不动产权证书违约金，按已交付房款1270386元的日万分之一计算，自2015年8月30日计算至张春燕实际取得涉诉房屋不动产权证之日止；5．判令宏远公司赔偿张春燕物业费增加的损失553962元。该案案号为：(2019)京0113民初16157号。后该案张春燕撤诉，随即提起本案诉讼。本案诉讼期间，张春燕于2019年7月18日接收309房屋。张春燕于2019年7月4日取得309房屋的不动产权证书。本院于2019年7月18日对涉诉房屋进行了勘验，勘验情况如下：1．涉诉房屋东南角有一面承重墙，高3．4米、长3．2米、厚0．4米。2．涉诉房屋南侧承重梁上有裸露外伸的钢筋。3．涉诉房屋南侧有五个墙垛，长宽分别为0．84米×0．83米、1．03米×0．8米、0．4米×0．4米、1．03米×0．8米、0．3米×0．4米。4．涉诉房屋北侧中央空调支管套管未入墙、裸露在外，所有穿墙套管封堵不严。5．涉诉房屋中部地面下沉尺寸为长2．6米、宽1．8米、深0．08米。6．涉诉房屋内两处上下水管上下两头封堵不严。7．涉诉房屋地面有两处裸露钢筋，房顶有一处裸露钢筋。8．涉诉房屋两扇门的锁损坏，无法锁上，两个门框四周封闭不严实。9．涉诉房屋北墙上有四个小洞。10．涉诉房屋西墙上空调管道未封堵，有一个洞。11．涉诉房屋南侧消防喷淋管紧贴通风管线，影响喷淋功能。12．涉诉房屋东南角房顶有结构施工的模板未拆除，并有裸露的钉子。13．涉诉房屋中部房顶有长3米、宽3米、厚0．05米的下沉凸出。14．涉诉房屋弱电桥架吊杆安装不到位。15．涉诉房屋三个空调开关缺面板。16．涉诉房屋东南角玻璃幕墙后封闭板封闭不严，有缝隙，东南角玻璃幕墙后上梁处铁皮封闭不严。17．涉诉房屋地面不平整有脚印。张春燕主张上述勘验的第1、3、13项属于与合同约定不符且不可修复的问题，其余项属于可修复的质量问题，要求赔偿3万元。张春燕表示涉诉房屋多了承重墙，承重墙遮住了约20平方米的光线，需要增加照明费，增加的照明费按照每平方米200元每年计算42年，故其主张12万元经济损失，此外承重墙、墙垛、下沉凸出占用了套内的使用面积，影响使用功能，导致装修造价增高，产生5万元经济损失。诉讼中，为支持其诉请，张春燕提交如下证据：1．张春燕丈夫与宏远公司工作人员沟通收房的短信及电话录音、解决方案打印件及解决方案文档属性打印件，证明张春燕一直在积极地与宏远公司协商解决问题，双方未就收房条件达成一致。张春燕表示电话录音是张春燕丈夫与宏远公司赵辉、潘希锋的电话通话，通话时间是2016年12月2日、2017年2月8日、2017年2月24日、2017年3月2日、2017年3月17日、2017年6月5日。2017年6月5日通话中潘希锋告知对张春燕所提问题的明确解决方案是减14年、15年的物业费，张春燕丈夫表示不同意，潘希锋告知要是不同意可以寻求其他途径。解决方案的部分内容为：“宏远公司：2016年收到贵公司收房通知……其实在房屋不具备交付条件之前，因焦急我们也去现场看过房，发现问题后多次与当时销售的业务员取得联系……我们不停的反映，每次和他们联系，得到的答复都是正在和公司汇报，再等等……房屋存在的最主要问题：1．与购房时出具的户型图不符；2．与购房时约定的物业费不符；3．室内地面部分未硬化，不符合收房要求。对此我们的处理意见（二选一）：1．贵公司赔付10万元作为一次性补偿；2．免除五年的物业费……2018年6月1日”。张春燕主张该解决方案其快递给宏远公司，但没有留存根。宏远公司不认可该证据的真实性、证明目的。2．政府信息公开申请答复告知书及H座商业办公楼3层平面图，证明涉诉房屋经规划审批的施工图中不包含双方争议的前述勘验承重墙、下沉凸出、中央空调。张春燕表示该平面图中的墙垛、T型柱与实际交付的形状、尺寸不符。张春燕认可勘验时的墙垛之一为平面图中的T型柱。宏远公司认可该证据的真实性，表示勘验时的墙垛与平面图一致，平面图中没有争议的承重墙及中央空调。宏远公司认可涉诉房屋增加了中央空调，就此没有与张春燕商量，双方合同约定的物业费是不包含中央空调的物业费，但张春燕现应按照有中央空调后的标准即14．56元每月每平米交纳物业费。宏远公司认可涉诉房屋的建设工程规划许可证于2012年6月28日取得，所附平面图为本证据所示平面图。宏远公司为支持其辩解，提交如下证据：1．北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书，证明涉诉房屋已经于2014年1月29日完成竣工验收并取得竣工备案表，且于2014年3月20日取得商品房面积实测技术报告书，涉诉房屋于2014年3月20日满足了合同约定的全部交房条件，宏远公司不存在逾期交房的事由。张春燕认可该证据的真实性，不认可关联性、证明目的，称涉诉房屋存在多处质量瑕疵，并且在张春燕多次与宏远公司协商如何赔偿多出一堵墙的情况下，宏远公司消极处理，应承担逾期交房的违约责任。2．不动产权证书，证明宏远公司已于2014年4月22日取得了涉诉房屋的项目房产大产权，具备了为业主办理分户产权证的条件。张春燕认可该证据的真实性、证明目的。3．单号为300072667365的全峰快递详情单，入住通知书及其附件打印件，证明宏远公司于2014年4月9日向张春燕发出收房通知，张春燕应当于2014年4月15日办理收房手续并交纳相关费用，宏远公司不存在逾期交房的情况。快递详情单中收件人的地址及电话均是《北京市商品房预售合同》中张春燕所留地址及电话。快递详情单中取件员签名处显示日期为4月9日。入住通知书中载明宏远公司通知张春燕于2014年4月15日办理入住手续。张春燕不认可该证据的真实性、证明目的，称其未收到，未提交反驳快递详情单真实性的证据。张春燕表示：虽然未收到收房通知，但其自其他业主处得知涉诉房屋可以于2014年4月15日起收房，其2014年4月15日之后没多久实际去涉诉房屋处查看且与宏远公司联系收房，由于存在争议承重墙、下沉凸出、墙垛且宏远公司无法解决，张春燕要求宏远公司赔偿，双方就赔偿事宜未达成一致故未能收房；张春燕于2016年6月接到收房通知，因涉诉房屋仍有上述问题且宏远公司无法解决，且宏远公司要求其缴纳2014年、2015年的物业费、供暖费，且要求缴纳物业费数额高于合同约定，双方没有达成一致，故其拒绝收房，此后张春燕多次联系宏远公司要求赔偿前述损失并收房，但双方未达成一致直至起诉。4．全峰快递详情单一组，入住通知书打印件一组，买受物业区域移交验收单、房屋入住手续会签单、物业买受人/业主基本信息登记表、买受物业单位移交单一组，证明宏远公司于2014年4月9日向包括张春燕在内的相关购房业主发送入住通知书，通知相关业主于2014年4月15日办理入住手续，相关购房业主已陆续办理了收房入住手续，与涉诉房屋相同的户型已能够按现房标准正常交房，且相关业主已经办理收房手续。全峰快递详情单中取件员签名处显示日期均为4月9日，入住通知书中载明宏远公司通知购买人于2014年4月15日办理入住手续。张春燕不认可该证据的真实性、证明目的，未提交反驳全峰快递详情单一组、买受物业区域移交验收单、房屋入住手续会签单、物业买受人/业主基本信息登记表、买受物业单位移交单真实性的证据。5．HLM座2-3层柱、墙平法施工图，即2014年1月30日备案的竣工图，证明涉诉房屋争议承重墙、墙垛是设计之初就在图纸中有所设计。该图显示出图日期为2012年8月。宏远公司表示涉诉房屋不存在设计变更，图纸不同是由于图纸有不同精度且不同图纸要规范的施工方面不同。张春燕认可该证据的真实性，不认可证明目的，称该证据不能证明涉诉房屋设计时以及其购买时存在双方争议的承重墙。6．HLM座2-5层顶板配筋图，即2014年1月30日备案的竣工图，证明涉诉房屋中存在顶板下沉即勘验时第13项，是设计时就存在的。该图显示出图日期为2012年8月。张春燕认可该证据的真实性，不认可证明目的。宏远公司未提交证据证明其于涉诉合同签订时告知张春燕涉诉房屋存在双方争议的承重墙、下沉凸出。张春燕表示其尚未交纳物业费。张春燕表示宏远公司2016年通知其提交办理产权证的材料，但由于双方就涉诉房屋交付事宜未达成一致故其未提交，后于诉讼时提交，此前也是因对房屋交付与宏远公司未达成一致故张春燕未及时向宏远公司提交办理涉诉房屋产权证的材料。上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《北京市商品房预售合同》、购房款发票、不动产权证书、勘验笔录、政府信息公开申请答复告知书及H座商业办公楼3层平面图、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、快递详情单等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张春燕与宏远公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。平面图的字面含义是指构成物体形状的所有线段垂直投影于平面上所示的图形。《北京市商品房预售合同》附件一所示的房屋平面图内部空白，则应当视为涉诉房屋内部不存在影响其形状的诸如承重墙一类的构造，现涉诉房屋东南角有一面承重墙，则本院对张春燕主张宏远公司交付的房屋与合同约定不符予以采信。宏远公司虽然表示涉诉房屋不存在设计变更，争议承重墙是设计之初就有的，但涉诉房屋经规划审批的平面图中未体现该墙，而宏远公司提交的HLM座2-3层柱、墙平法施工图系备案竣工图，该图纸的备案时间晚于双方合同签订时间，且宏远公司亦未提交证据证明其于涉诉合同签订时告知张春燕涉诉房屋存在双方争议的承重墙，故本院对宏远公司关于其交付房屋没有违反合同约定的辩解意见不予采信。关于张春燕主张的墙垛事宜，由于涉诉房屋经审批的平面图中亦存在墙垛、T型柱，虽然张春燕主张该平面图中的墙垛、T型柱与实际交付的形状、尺寸不符，但即使存在些许差异，并不对张春燕对涉诉房屋的利用构成实质影响，本院对张春燕就该项要求宏远公司赔偿经济损失不予支持。关于张春燕主张的下沉凸出，《北京市商品房预售合同》就此没有明确约定，从宏远公司提交的HLM座2-5层顶板配筋图可以看出涉诉房屋在2012年8月的设计图纸中包含该下沉凸出，但宏远公司并未举证证明其于签订《北京市商品房预售合同》时就此向张春燕予以了告知，而该事项直接影响了房屋的结构形式及空间尺寸，属于应当告知购买人的事宜。张春燕作为普通购房人，在《北京市商品房预售合同》对房屋顶部没有特别约定的情况下，其按照一般购房者对涉诉房屋顶部进行定义并无不当，现宏远公司交付的房屋顶部与通常房屋顶部相比存在下沉凸出，故张春燕有权要求宏远公司就此赔偿经济损失。宏远公司同意张春燕第一项诉讼请求中要求赔偿可修复部分经济损失3万元，本院对此予以确认。由于涉诉房屋现存在争议承重墙及下沉凸出，对涉诉房屋的格局产生一定影响，从而对张春燕的使用亦有一定影响，张春燕要求宏远公司对此赔偿经济损失本院予以支持，但赔偿数额本院根据本案案情酌情确定为2．5万元，张春燕诉讼请求过高部分，本院不予支持。根据《北京市商品房预售合同》第十一条的约定，宏远公司应当在2014年3月7日前向张春燕交付涉诉房屋，但双方于2019年7月18日才完成涉诉房屋的交付，对此宏远公司同意承担2014年3月8日至2014年4月15日的逾期交房违约金，本院不持异议。张春燕不认可宏远公司提交的单号为3300072667365的全峰快递详情单，全峰快递详情单一组，买受物业区域移交验收单、房屋入住手续会签单、物业买受人/业主基本信息登记表、买受物业单位移交单一组的真实性，但未提交反驳其真实性的证据，本院对其真实性予以采信。本院对宏远公司主张其于2014年4月9日通知张春燕收房予以采信。张春燕明知合同约定有交房时间，且根据其自认其在2014年4月15日之后没多久就知晓涉诉房屋存在无法修复的承重墙、下沉凸出，而涉诉房屋所存在的可修复的质量问题并不能成为张春燕拒收房屋的理由，张春燕在知悉宏远公司违约事由后近五年的时间内并未采取恰当的方式主张权利，其怠于行使自己的权利，致使逾期交房所致损失扩大，就损失扩大的部分应由张春燕自行承担相应责任。故本院对张春燕主张逾期交房违约金予以支持，但违约金数额，本院将根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，对张春燕请求数额过高部分，不予支持。张春燕认可由于对房屋交付与宏远公司未达成一致故其未及时向宏远公司提交办理涉诉房屋产权证的材料，考虑到宏远公司逾期办理涉诉房屋不动产权证书系因交房问题引发，且宏远公司逾期办证与逾期交房的违约行为存在重复期间，而本院已经就张春燕诉请的逾期交房违约金予以部分支持，故本院对张春燕主张逾期办理不动产权证书违约金不再单独支持。关于张春燕主张的物业费增加损失，由于张春燕现尚未交纳物业费，损失尚未发生，故本院对其第四项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京宏远航城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张春燕因无法按合同约定交付房屋的经济损失五万五千元；二、被告北京宏远航城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张春燕逾期交房违约金十万元；三、驳回原告张春燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千八百二十四元，由原告张春燕负担七千一百二十四元（已交纳），由被告北京宏远航城房地产开发有限公司负担一千七百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 益二〇一九年十月二十五日书记员 何星星