安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初2182号原告：江苏明道房地产策划咨询有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区朱坝街道明园路199号，统一社会代码91320804MA1MLMNN8H。法定代表人：马瑞，执行董事。委托诉讼代理人：朱国杰，江苏格致律师事务所律师。被告：滁州万联置业有限公司，住所地安徽省滁州市育新路174号，统一社会代码91341100057033217E。法定代表人：徐大庆，公司总经理。委托诉讼代理人：王俊，安徽清流律师事务所律师。原告江苏明道房地产策划咨询有限公司（以下简称明道公司）与被告滁州万联置业有限公司（以下简称万联公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告明道公司的委托诉讼代理人朱国杰、万联公司的委托诉讼代理人王俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。明道公司向本院提出诉讼请求：1、判令明道公司、万联公司之间的《销售代理委托合同》自2018年3月31日起解除；2、判令万联公司返还保证金50万元及自2018年3月31日起至付清日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、判令万联公司支付明道公司违约金20万元、补偿剩余损失208130元。事实与理由：2017年3月26日，明道公司与万联公司签订一份《万联全球商业广场代理销售委托合同》，约定万联公司委托明道公司对万联全球商业广场项目独家代理销售，双方对佣金、结算标准和支付方式进行了约定。2017年3月28日，明道公司支付了合同保证金50万元。合同签订前明道公司已于2017年3月9日进驻涉案广场进行代理销售服务，后因万联公司迟迟不能办理项目预售许可，导致明道公司开发的购房客户无法进行商品房买卖合同的网签，前期认筹客户于2017年5月、6月开始陆续退款。万联公司为明道公司进行代理销售活动共产生人员工资、办公费用、差旅费、租房费用等共计408130元。2018年3月底在无法进行网签且万联公司不支付代理费用的情况下，明道公司撤出了涉案项目。双方合同约定违约方支付违约金20万元，本案明道公司的损失为458130元，违约金不能弥补部分，万联公司应当补偿给明道公司。万联公司辩称：1、双方于2018年3月自动解除了销售代理合同，明道公司撤出该项目，因此不存在法院判令解除的问题；2、万联公司收取保证金50万元属实，同意退还；3、明道公司在代理销售过程中一套商品房未售出，属于零业绩，不存在佣金的问题，明道公司构成了违约而不是万联公司违约，所以不存在支付20万元违约金的问题；4、商品房预售许可证是在2018年9月才被收回，在2017年3月至2018年3月具备销售条件但明道公司没有完成销售业绩，合同约定该公司所有人员产生的一切费用由该公司承担，其主张的208130元没有事实依据；5、案涉项目在明道公司退场后由武汉驷方等销售公司进驻该项目，因业主要求解除销售合同，滁州市琅琊区人民法院已判决万联公司退还购房款及销售公司退还佣金，因此明道公司主张违约金及损失的诉求不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：明道公司举证的照片及电子邮件，本院对其真实性予以确认，但该证据达不到其证明目的；微信聊天记录未提供载体，真实性无法确认；合同签约审批表以及房屋定购单均系复印件，万联公司不认可，明道公司未提供其他证据与之佐证；滁州万联项目支出统计表、成交明细台账系其单方制作，未提供其他证据与之佐证；房屋租赁合同系复印件、微信聊天记录未提供载体；苏州明道房地产策划咨询有限公司工资发放交易明细表，不能证明宋某等人与本案有关联性，明道公司举证的该组证据不能证明明道公司的损失，本院对上述证据的证明效力均不予确认。万联公司举证的安徽省滁州市琅琊区人民法院（2018）皖1102民初3119号民事判决书，符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实：2017年3月26日，明道公司（乙方）与万联公司（甲方）签订一份《万联全球商业广场代理销售委托合同》，合同约定：甲方委托乙方对万联全球商业广场项目独家代理销售，代理销售总周期为24个月，销售起始日期自项目开盘之日起，销售率达可代销售套数的80%以上，视为完成销售代理；甲方负责提供本项目销售房屋等物业以及相关的合法证件、图纸等文件以及售楼处等销售用办公场所，承担项目的销售包装及产品推广等费用，最终签章确认《商品房买卖合同》；甲方应保证按与购房者签订的购房合同之要求，兑现其对交房进度、产品标准的承诺并保证不造成严重的纠纷而影响销售进度；乙方所有人员的一切工资费用、服装费用、培训费用、法律社会责任等均由乙方承担；乙方需向甲方交纳保证金50万元，待乙方实现3000万元销售收入目标后3日内无息退还；双方无正当理由不能履行本合同，违约方支付守约方20万元违约金……合同约定后，明道公司将50万元保证金汇入万联公司指定账户，并组织人员进行代理销售。2018年3月，明道公司撤场，双方的合同解除。2018年9月，滁州市国土资源和房产管理局撤销了万联公司的相关房屋预售许可。本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为明道公司的诉讼请求是否支持。涉案《万联全球商业广场代理销售委托合同》系双方当事人的真实意思，且不违反法律规定，双方应严格按约履行。合同履行过程中，明道公司于2018年3月撤场，双方的合同已解除，故本院确认涉案合同自2018年3月31日起解除的请求不予支持。双方合同约定“明道公司实现3000万元销售收入目标后，保证金无息退还”，明道公司提供的证据不能证明该公司实现了销售收入，鉴于万联公司同意返还50万元保证金，本院对明道公司要求万联公司返还保证金50万元的请求予以支持，该公司主张的利息请求，本院不予支持。明道公司在万联公司商品房预售许可证被撤销之前已撤离，其未提供证据证明万联公司对涉案合同的履行存在违约，其主张的违约金20万元及剩余损失208130元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三百九十六条及《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定,判决如下:一、被告滁州万联置业有限公司于判决生效后十日内返还原告江苏明道房地产策划咨询有限公司保证金50万元；二、驳回原告江苏明道房地产策划咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12880元，由原告江苏明道房地产策划咨询有限公司负担6880元，被告滁州万联置业有限公司负担6000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  齐丽丽人民陪审员  陈兰云人民陪审员  陶 丽二〇一九年十月十一日代理书记员  周 杰附本案适用法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。