江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初4751号原告：江西美城物业管理有限公司。住所地：江西省南昌经济技术开发区菊圃路1818号。统一社会信用代码：91360108586579143Y。法定代表人：欧阳彩云，该公司经理。委托诉讼代理人：李强、晏东日，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。特别授权代理。被告：胡能堂，男，1971年6月27日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。原告江西美城物业管理有限公司诉被告胡能堂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西美城物业管理有限公司及其委托诉讼代理人李强、晏东日到庭参加诉讼，被告胡能堂经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现己审理终结。原告江西美城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付从2015年8月1日起至2017年3月14日止的物业管理费2,138元；2.判令被告按每日千分之三的标准，向原告支付逾期之日起至付清物业管理费之日止的逾期付款违约金（自2017年3月15日起暂计算至2018年9月30日，逾期付款违约金3,617.50元）；3.本案受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月28日,被告与抚州市东旭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了公元1959小区1、2、3号楼3单元5A01室商品房一套,建筑面积121.81平方米。前述合同中约定“在东旭公元1959合法业主委员会组成之前，买受人同意由出卖人指定的物业机构负责物业管理。买受人所购房屋的物业管理费及水电等相关费用，自房屋交付之日起由买受人承担”。2011年1月18日，原告与抚州市东旭房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由原告为公元1959小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米0.9元/月，逾期交费按应缴费用每天千分之三的标准支付违约金。截止2017年3月14日，被告尚欠原告物业费2,138元。原告多次向被告催收，但是被告一直未予支付。被告胡能堂提交书面答辩称，1.他不存在恶意拖欠原告物业费的行为。自购房之日起至2017年1月将房屋出售他人前未装修入住，也未收到过物业公司的收费提醒，在出售房屋期间，本打算结清物业费，但小区业主委员会在2017年1月发函终止了与原告的物业服务协议，新的物业服务队伍已经入场，他不清楚物业费应该交给谁，造成缴费无门；2.原告主张的物业费不应全额支付。2017年1月21日原告已终止物业服务，不应再收取物业服务费；他应缴物业费应从2015年8月计算至2017年1月底；因原告物业服务履约不到位，物业管理混乱，其提供的物业服务应按照正常标准减免收取；按抚州物业服务市场惯例做法，对未装修入住期间可按50%标准计算物业费；临川区法院（2017）赣1002民初1435号民事判决书判决由业主按照50%的标准支付欠交原告的物业服务费；3.他没有恶意拖欠原告的物业费，且原告物业服务不到位，已先构成违约，故原告提出的支付违约金的要求无法律支撑。综上，请求法院依据已有的判例，判决被告按照不高于50%的比例补交原告物业费，并对原告的违约金请求不予支持。经审理查明，东旭一号（公元1959）小区为抚州市东旭房地产开发有限公司开发。2011年1月18日，原告与抚州市东旭房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由原告为公元1959小区提供物业服务，合同管理服务期限至小区业主委员会成立之日止；物业管理服务费由业主按每平方米0.9元/月的标准交纳，自业主接到入伙通知书之日起开始计算物业费，空置房屋物业费第一年内未装修入住按50%收取（仅限交房后第一年），第一年物业服务费用在办理入伙手续时一次性预交，以后交费周期按每半年或一年交纳一次，业主或物业使用人应在规定交纳日期首月十日前履行交纳义务，逾期交纳每日加收千分之三滞纳金；该前期物业管理服务合同还对双方的权利和义务、物业管理服务质量等内容作了约定。2013年8月28日,被告胡能堂与抚州市东旭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了坐落于赣东大道182号（公元1959）小区1、2、3号楼3单元5A01室商品房一套，建筑面积121.81平方米。2015年4月7日，被告在原告处办理了入伙手续，并预交物业服务费658元，此后的物业服务费被告等小区业主以原告在管理小区物业期间管理不到位未再向原告缴纳。2016年9月12日，公园1959住宅小区业主委员会成立。2016年11月13日公元1959小区业主委员会张贴公告，决定不与原告签订物业服务合同，为保障物业交接工作的顺利进行，要求小区业主物业服务费交至2016年12月31日止，2017年度物业服务费收缴另行通知。2017年3月15日，业主委员会接手小区物业管理（从2017年3月15日至4月30日由新利物业公司管理，从2017年5月1日开始物业自治）。同日原告安排留守人员后停止了小区物业服务。2017年12月5日，原告张贴物业费催缴公告函，向未交纳物业费的业主催缴欠费。诉讼中，被告辩称之所以未向原告交纳物业服务费，是因为原告提供的物业服务存在诸多问题，履行义务不尽职等现象，并提供了微信截图、（2017）赣1002民初1204号民事判决书、（2019）赣1002民初1435号民事判决书等证据。其中，（2017）赣1002民初1204号民事判决书认定2017年1月21日公元1959住宅小区业主委员会与江西新利物业管理公司签订了物业管理合同；（2019）赣1002民初1435号民事判决书认定原告在公元1959小区物业服务至2017年3月14日。以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《入伙手续书》；被告提供的微信截图、（2017）赣1002民初1204号民事判决书、（2019）赣1002民初1435号民事判决书等证据，经庭审，原被告质证、陈述，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告与房地产开发商签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。该合同对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。从被告提供的证据可以认定原告在小区物业服务中服务存在不到位及瑕疵。根据本院（2019）赣1002民初1435号民事判决书认定的事实，本院认定原告在公元1959小区物业服务至2017年3月14日。因原告在物业服务质量存在瑕疵，被告拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但尚不足以构成免除其交纳物业服务费义务。根据原告提供物业服务的质量对原告所主张的物业服务欠费应按50%折扣由被告交纳为宜。对原告主张自2015年8月1日至2017年3月14日期间的物业费。经查，根据原告提供的入伙手续书，证实被告胡能堂于2015年4月7日办理了入伙手续并预交物业费658元，按前期物业服务合同规定，自业主接到入伙通知书之日起开始计算物业费，对未装修入住的房屋第一年的物业服务费按50%计收，现原告未提供证据证实被告于何时接到入伙通知，故其主张的物业费应从2015年4月7日办理入伙手续时起计算，被告胡能堂预交的658元为2015年4月7日至2016年4月6日期间的物业费，其欠缴的物业费从2016年4月7日起计算至2017年3月14日为1,232元，按50%折扣缴纳计616元。关于原告要求被告支付逾期交纳物业服务费滞纳金的请求，因被告未交纳物业服务费，系属对原告的服务质量存在异议，并非恶意欠交，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告胡能堂于本判决生效之日起三日内给付原告江西美城物业管理有限公司2016年4月7日至2017年3月14日期间的物业服务费616元（1,232元*50%）；二、驳回原告江西美城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原江西美城物业管理有限公司、被告胡能堂各负担12.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在二年内向本院申请执行。审判员  艾志芳二〇一九年十月二十八日书记员  廖 敏