安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民初10号原告：安徽福延健康管理咨询有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：张国良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：傅莲芳，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少东，上海市锦天城律师事务所律师。被告：芜湖宜居投资（集团）有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：沈世跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。第三人：安徽长江产权交易所有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：武冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张玉水，该公司员工。原告安徽福延健康管理咨询有限公司（以下简称福延公司）与被告芜湖宜居投资（集团）有限公司（以下简称宜居公司）、第三人安徽长江产权交易所有限公司（以下简称长江产权交易所）合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法公开开庭进行了审理。福延公司的委托诉讼代理人傅莲芳，宜居公司的委托诉讼代理人陶新伯、谭啸，长江产权交易所的委托诉讼代理人张玉水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福延公司向本院提出诉讼请求：1、宜居公司向福延公司支付违约赔偿款35859423元；2、宜居公司赔偿福延公司律师代理费损失25万元。事实和理由：2016年9月，宜居公司在大江晚报刊登“北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地出让使用权挂牌转让公告[长交所公字（2016）第86号]”。该公告称宜居公司拟通过长江产权交易所，以挂牌转让的方式转让其名下位于芜湖市北京西路18号的房产及土地使用权，具体包括10幢房产和1块土地使用权，土地使用权面积为12868.7平方米（约19.3亩）类型为出让，用途为办公，终止日期为2049年6月12日，权证编号：芜国用（2012）第184号，办公用房总建筑面积为13283.79平方米，标的转让价为9243.6万元。宜居公司于挂牌转让公告中承诺，其所提交的挂牌转让公告及附件材料内容真实、完整、合法、有效，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其承担相关的经济和法律责任，若宜居公司违反上述承诺或有违规违约行为，给意向受让方等交易相关方造成损失，宜居公司愿意承担法律及经济赔偿责任，以本项目设定的交易保证金同等金额承担赔偿责任，保证金金额不足以弥补上述损失的，利益受损方可以向宜居公司进行追偿。2016年10月24日，福延公司通过网络报价竞得北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地使用权，价格为9243万元。同日，福延公司与宜居公司签署产权交易合同，就资产转让事宜予以约定。2016年12月至2017年12月期间，福延公司自行或通过长江产权交易所向宜居公司支付资产转让对价9243万元。2018年3月30日，福延公司依法办理资产变更登记并取得不动产权证时发现，福延公司仅取得土地使用权面积7283.12平方米，与挂牌的土地使用权证记载的使用权面积12868.7平方米相比，缺少5585平方米。福延公司基于对挂牌公告、芜国用（2012）184号权证等公示信息及宜居公司承诺的合理信赖，方才参与竞价并取得竞品，宜居公司未能依约履行交付义务，构成违约，应承担违约责任。根据芜湖市人民政府于2018年6月6日发布的《芜湖市人民政府关于公布实施芜湖市城区土地定级与基准地价更新成果的通知》，案涉地块属于城区商服用地的一级地，商务金融用地一级地的基准地价为6420元/平方米。故，宜居公司因违约行为造成福延公司的损失数额为35859元。福延公司与宜居公司就违约损失赔偿不能达成一致，聘请律师代理该案，并支出代理费。宜居公司辩称：宜居公司与福延公司签订产权交易合同后，并实际交付案涉房屋，不存在违约行为。1、宜居公司在出让文件中并未对案涉房屋的面积进行不实或误导性记载、说明。案涉房屋系20世纪八九十年代建成使用，当时已经办理产权登记，宜居公司自2012年取得该房屋产权证所载的土地使用权面积即系出让文件所载面积，宜居公司并无资质和权限对案涉房屋自行测绘或变更其面积。福延公司在竞拍案涉房屋前，已经对该房屋进行现场勘查，并承诺放弃对案涉房屋提出数量、外观、结构、权证情况等方面的异议，对其存在的风险已经做了充分预判，对于竞得房屋后的所有风险应自行承担，与宜居公司，长江产权交易所无关。2、案涉房屋的转让出售，是整体资产转让，根据资产评估公司市场评估价格，设定转让底价，通过公开挂牌竞拍方式转让，该资产转让价格并非按照土地面积乘以土地单价进行计价，也并没有约定按照面积单价计价，更没有约定新取得产权面积与合同载明面积或者原证面积存在差异重新结算转让价格额内容。宜居公司、长江产权交易所均在公告中要求意向受让方应承诺本次转让标的房屋禁止面积房屋所在占用的土地使用权面积以权证登记为准，如与实际建筑面积、土地使用权面积存在差异，则不调整成交价款。而且双方在签订资产交易合同中再次约定，本次转让标的房屋建筑面积即房屋所占用的土地使用权面积以权证登记为准，如与实际建筑面积存在差异，则不调整成交价款。由此可见，双方就本次交易行为，经过了资产评估、公开挂牌、意向竞买人现场勘查，竞买人报名、公开竞拍、签订合同等一系列的国有资产挂牌转让流程。在整个资产的交易过程中，宜居公司以及长江产权交易所多次对包括福延公司在内的资产竞拍人进行了风险提示，且福延公司对此风险提示予以了确认和认可，并出具承诺。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条之规定，宜居公司与福延公司签订的《产权交易合同》合法有效，宜居公司已按照合同约定向福延公司交付案涉资产，并无任何违约行为。福延公司以不动产权证中土地面积与原土地使用权面积差额计算违约损失的主张缺乏合同和法律依据。3、不动产登记部门重新核发的登记记载的土地面积与原来记载的面积存在差异，仅是对房屋物理性状描述上的差异，但转让房屋本身并没有变化。案涉房屋的转让价款即评估机构出具的评估价，而评估机构是根据案涉房屋现状进行的资产评估。福延公司以评估受让案涉房屋，并没有产生任何的实际损失。4、国家在相关法律规范未规定，现房出售时卖房人必须将房屋再行测量，并按照新测量面积出售，否则即使房屋面积错误，买房人依据原产权登记面积出售房屋也没有过错，不应承担赔偿责任。5、福延公司违约赔偿款的计算，显无依据。如按照福延公司的计算方式，案涉房屋的土地价款为82617054元，其土地价值占房屋总价值的89%以上，显然不符合日常生活经验。综上，福延公司的诉讼请求，无事实和法律依据，应当予以驳回。长江产权交易所述称：其如实纰漏了交易信息，并未隐瞒。请求法院依法判决。为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地使用权出让文件大江晚报上挂牌转让公告和出让文件及公告，证明：2016年，宜居公司在大江晚报刊登“北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地出让使用权挂牌转让公告[长交所公字（2016）第86号]”。该公告称宜居公司拟通过长江产权交易所，以挂牌转让的方式转让其名下位于芜湖市北京西路18号的房产及土地使用权，具体包括10幢房产和1块土地使用权，土地使用权面积为12868.7平方米（约19.3亩）类型为出让，用途为办公，终止日期为2049年6月12日，权证编号：芜国用（2012）第184号，办公用房总建筑面积为13283.79平方米，标的转让价为9243.6万元。宜居公司承诺其所提交的《挂牌转让公告》及附件材料内容真实、完整、合法、有效，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其承担相关经济和法律责任，若宜居公司违反上述承诺或有违规违约行为，给意向受让方等交易相关方造成损失，宜居公司愿意承担法律及经济赔偿责任，以本项目设定的交易保证金同等金额承担赔偿责任，保证金金额不足以弥补上述损失的，利益受损方可以向宜居公司进行追偿。2、《网络报价成交确认单》、产权交易合同、付款凭证及明细，证明：2016年10月24日，福延公司通过网络报价竞得北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地使用权，价格为9243万元。同日，福延公司与宜居公司签署产权交易合同，就资产转让事宜予以约定。2016年12月至2017年12月期间，福延公司自行或通过长江产权交易所向宜居公司支付资产转让对价9243万元。3、不动产登记权证，证明：2018年3月30日，福延公司依法办理资产变更登记并取得不动产权证时发现，福延公司仅取得土地使用权面积7283.12平方米，与挂牌的土地使用权证记载的使用权面积12868.7平方米相比，缺少5585平方米。4、《芜湖市人民政府关于公布实施芜湖市城区土地定级与基准地价更新成果的通知》，证明：2018年6月6日发布的《芜湖市人民政府关于公布实施芜湖市城区土地定级与基准地价更新成果的通知》，案涉地块属于城区商服用地的一级地，商务金融用地一级地的基准地价为6420元/平方米。故，宜居公司因违约行为造成福延公司的损失数额为35859元。5、律师代理合同、付款凭证、发票，证明福延公司因该案聘请律师代理支出代理费25万元。对于福延公司提供的上述证据，宜居公司质证认为：对证据1、2、3的真实性无异议，但福延公司已经踏勘了现场，挂牌公告、合同中已经明确相关风险由福延公司承担，其也承诺承担相关风险。对证据4的真实性无异议，但福延公司以该标准计算损失，依据不足。对证据5的真实性无异议，但该费用不应由宜居公司负担。对于福延公司提供的上述证据，长江产权交易所质证认为：同意福延公司的意见。对证据的真实性均无异议，但其提交芜湖市政府的通知系于2018年6月6日印发，而宜居公司与福延公司系与2016年签订合同。宜居公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、挂牌转让公告，证明：案涉房屋的挂牌转让公告要求意向受让人应承诺本次转让的房屋建筑面积与房屋所占用的土地使用权面积以权证登记为准，如与实际建筑面积、土地使用权面积存在差异，则不调整成交价款。2、产权受让申请书、受让申请与承诺，证明：福延公司在参加竞买时出具承诺书，承诺：已现场勘查了转让标的，对转让标的进行了详细了解和调研，均放弃对转让标的提出数量、质量、外观、结构、权证情况等方面的异议，对其存在的风险已做了充分预判，竞得转让标的后的所有风险自行承担，与转让方、长江产权交易所无关。本次转让标的房屋建筑面积与房屋所占用的土地使用权面积以权证登记为准，如与实际建筑面积、土地使用权面积存在差异，则不调整成交价款。3、产权交易合同，证明：双方约定本次转让标的房屋建筑面积及房屋所占用的土地使用权面积以权证登记为准，如与实际建筑面积、土地使用权面积存在差异，则不调整成交价款；同时，福延公司承诺已经对转让标的的权证情况和现状进行了详细的了解和调研，已现场勘察了转让标的，均放弃对转让标的提出数量、质量、外观、结构、权证等情况方面的异议，对其存在的风险已做了充分预判，竞得转让标的后的所有风险自行承担，与宜居公司、长江产权交易所无关。4、土地使用权证，证明案涉房产所占土地使用权面积确认为12868.7平方米。5、资产评估报告及其说明，证明案涉资产转让价款与资产评估价值一致，该评估报告系对案涉资产现状进行的资产评估，福延公司并无损失。对于宜居公司提供的上述证据，福延公司质证认为：对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。长江产权交易所质证认为：对宜居公司提交的证据均予以认可。长江产权交易所未向本院提交证据。对于双方当事人提交的上述证据，本院认证如下：双方当事人对于对方当事人提供的证据的真实性均无异议，本院对双方当事人提供的证据的真实性予以认定。本院经审理查明：2016年9月23日，安徽长江产权交易所在大江晚报上刊登“北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地使用权挂牌转让公告（摘要）长（长交所公字[2016]第86号）”，其载明：一、转让标的的基本情况：北京西路18号房产及土地使用权为原芜湖市公安局原办公楼及办公用地，位于芜湖市镜湖区，距离中山路步行街约300米，其具体包含10幢房产和1块土地使用权，办公用房总建筑面积为13283.7平方米。土地使用权面积为12868.7平方米（约19.3亩），类型为出让，用途为办公。二、转让底价人民币9243.6万元。三、交易保证金：人民币300万元。四、意向受让方资格及前置性条件：详见公告全文。……宜居公司公开发布的北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地使用权挂牌转让公告记载：一、转让方承诺（芜湖宜居投资（集团）有限公司）现委托安徽长江产权交易所公开挂牌转让北京西路18号（原芜湖市公安局）房产及土地使用权，按本公告内容由安徽长江产权交易所在其网站及相关媒体上公开发布产权转让信息并由安徽长江产权交易所组织实施交易活动。本转让方依照公开、公平、公正、诚信的原则做如下承诺：1、本次产权转让是我方真实意思表示，转让的产权权属清晰，我方对该产权拥有合法的处置权且实施不存在限制条件。2、我方转让的产权的相关行为已经履行了相应程序，经过有效的内部决策程序，并获得相应批准。3、我方所提交的挂牌转让公告及附件材料内容真实、完整、合法、有效，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其承担相关的经济和法律责任，若宜居公司违反上述承诺或有违规违约行为，给意向受让方等交易相关方造成损失，宜居公司愿意承担法律及经济赔偿责任，以本项目设定的交易保证金同等金额承担赔偿责任，保证金金额不足以弥补上述损失的，利益受损方可以向宜居公司进行追偿。二、转让标的简况北京西路18号房产及土地使用权为原芜湖市公安局原办公楼及办公用地，位于芜湖市镜湖区，距离中山路步行街约300米，其具体包含10幢房产和1块土地使用权，房地产权利人及土地使用权人为芜湖宜居投资（集团）有限公司。具体如下：1、十二层钢混结构办公楼，建筑面积8086.29平方米，权证编号：房地权证芜镜湖区字第××号；2、六层混合结构办公楼，建筑面积3277.83平方米，权证编号：房地权证芜镜湖区字第××号；3、三层混合结构办公楼，建筑面积951.78平方米，权证编号房地权证芜镜湖区字第××。4、一层砖木结构办公楼，建筑面积65.31平方米，权证编号房地权证芜镜湖区字第××号。5、二层混合结构办公楼4幢，建筑面积分别为94.08、288.21、176.92、167.74平方米，权证编号房地权证芜镜湖区字第××、房地权证芜镜湖区字第××号。6、一层混合结构办公楼2幢，建筑面积分别为26.09、149.54平方米，权证编号为房地权证芜镜湖区字第××、房地权证芜镜湖区字第××号。7、土地使用权面积为12868.7平方米（约19.3平方米），类型为出让，用途为办公，终止日期为2049年6月12日，权证编号：芜国用（2012）第184号。本次转让标的房屋建筑面积即房屋所占用的土地面积以权证登记为准，如与实际建筑面积、土地使用权面积存在差异，则不调整成交价款。意向方受让方承诺：对转让方拟定的《产权交易合同》（样本）内容已全面了解，且无异议并遵照执行。已现场勘察了转让标的，对转让标的进行了详细的了解和调研，均放弃对转让标的提出数量、质量、外观、结构情况等方面的异议，对其存在的风险已做了充分预判，竞得转让标的后的所有风险自行承担，与转让方、安徽长江产权交易所无关。该公告内容还包括资产评估及备案情况、交易条件于受让方资格条件、挂牌信息、交易方式等内容。福延公司竞得该房地产后，宜居公司与福延公司于2016年10月24日就上述公告文件中所列房地产的转让签订《产权交易合同》，约定转让价款92436000元，合同载明宜居公司承诺：1、本次产权转让是我方真实意思表示，转让的产权权属清晰，我方对该产权拥有合法的处置权且实施不存在限制条件。2、我方转让的产权的相关行为已经履行了相应程序，经过有效的内部决策程序，并获得相应批准。3、在办证及过户过程中涉及的税费，根据相关法律、法规规定，由甲乙双方各自承担。福延公司承诺：对转让标的权证情况和现状进行了详细的了解和调研，已现场勘察了转让标的，均放弃对转让标的提出数量、质量、外观、结构情况等方面的异议，对其存在的风险已做了充分预判，竞得转让标的后的所有风险自行承担，与转让方、安徽长江产权交易所无关。双方还在产权交易合同中对转让方式、转让价款及支付要求、交割事项、违约责任等进行了约定。签订合同后，福延公司依约支付了合同约定的转让款。2018年3月30日，福延公司就交易合同项下的房地产办理了不动产权登记，不动产权证记载宗地面积为7283.12平方米。另查明，芜国用（2012）第1184号土地使用权证记载：土地使用权人芜湖宜居投资（集团）有限公司，坐落北京西路18号，使用权类型出让，终止日期2049年6月12日，使用权面积12868.7平方米。本院认为，本案的争议焦点为：福延公司关于宜居公司未按照约定的土地使用权面积交付土地，应当承担赔偿土地价差损失35859423元及律师代理费损失25万元的违约责任，有无事实和法律依据。首先，双方在合同中明确约定“本次转让标的房屋建筑面积即房屋所占用的土地面积以权证登记为准，如与实际建筑面积、土地使用权面积存在差异，则不调整成交价款。”故依据该约定，权证上的土地面积与实际土地使用权面积存在差异风险由福延公司承担。其次，在双方签订交易合同时，宜居公司提供的土地使用权证记载的面积确为12868.7平方米，宜居公司并未隐瞒相关事实或为不实的说明。依据福延公司在产权交易合同中的承诺，福延公司在对案涉房地产进行勘察后未提出任何异议。再次，案涉土地移转登记至福延公司名下时所登记面积与宜居公司的土地使用权证登记面积不一致系不可归责于合同双方的原因所致，双方对该情形下的风险承担做出了约定，应依照约定办理。案涉交易合同项下的房地产自合同签订时即已确定，并未发生毁损变更，宜居公司亦实际履行了交付该不动产的义务，宜居公司提供的土地使用权登记权证亦系相关有权机关颁发，案涉土地移转登记至福延公司名下时所登记面积与宜居公司的土地使用权证登记面积不一致，并非宜居公司原因造成，且双方在合同中已经对发生不一致情形的风险承担已经做出明确约定。依据当事人双方的合同约定，福延公司应自行承担出让时土地使用权证所载明的面积与实际面积差异的风险。综上所述，福延公司的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下:驳回安徽福延健康管理咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费223597元，由安徽福延健康管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  朱训明审判员  杨东清审判员  李广磊二〇一九年十月二十九日书记员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。