文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初2625号原告：重庆银行股份有限公司大足支行，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道257号，统一社会信用代码91500225681463683K。负责人：杨宁，行长。委托诉讼代理人：胡培煜，男，1987年3月16日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：田永寿，男，1971年6月7日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：王安兰，女，1974男4月25日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元镇天正路(板桥工业园区)，注册号500226000001849。法定代表人：黄春良。委托诉讼代理人：方家厚，男，1976年8月3日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆银行股份有限公司大足支行(以下简称“重庆银行大足支行”)与被告田永寿、王安兰、重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司（以下简称“天正公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆银行大足支行委托诉讼代理人胡培煜、被告天正公司委托诉讼代理人方家厚到庭参加了应诉，被告田永寿、王安兰经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆银行大足支行向本院提出诉讼请求：1.请求判合被告田永寿、王安兰归还原告借款本金179399.18元及其正常利息、罚息和复利，利随本清(暂算至2019年2月10日，正常利息2184.26元，罚息20.9元，复利13.48元，本息小计181617.82元;后期罚息以本金179399.18元为计算基数，复利以利息2184.26元为计算基数，各按年利率7.35%(实际执行货款利率4.9%上浮50%)自2019年2月10日起计算至清偿之日止);2.被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任;3.请求判合原告就被告田永寿、王安兰所预购的重庆市大足区**号房屋优先受偿。事实及理由：2013年5月16日，原告与被告田永寿签订了编号为:2013年重银大足支个按贷字第****号《重庆银行个人按揭贷款合同》，约定被告田永寿向原告贷款246000元，用于购买位于重庆市大足区**号房屋，贷款期限为180个月(180期)，自2013年5月16日至2028年5月15日，贷款执行利率为按提款当日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款基准利率执行，如遇贷款基准利率调整的，实际执行利率于从下年年初开始调整目前实际执行利率为4.9%。同日，被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司在《重庆银行个人按揭贷款合同》保证人栏盖章。原告与被告田永寿、王安兰于2013年5月20日签订的《重庆银行预购商品房抵押贷款合同》，约定由被告田永寿、王安兰所预购的位于重庆市大足区**号房屋有对《重庆银行个人按揭贷款合同》项下的本金及其全部利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息等违约金损害赔偿及实现债权的费用提供抵押，合同于2013年5月20日办理了抵押登记。上述合同签订后原告于2013年6月13日依约定向被告田永寿发放贷款246000元。合同履行期间，被告未按合同约定归还贷款，原告依约定有权宣布贷款提前到期;被告田永寿以个人名义贷款用以购买被告田永寿、王安兰的共有屋属于二被告的共同债务应由其共同偿还;合同约定被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司对本案借款本息承担连带保证责任;抵押合同办理了抵押登记，原告依法可就抵押财产优先受偿。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告田永寿、王安兰未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。被告天正公司辩称：请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了重庆银行个人按揭贷款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、借据信息、逾期授信业务通知书、宣布授信合同提前到期及提前收回授信通知书及EMS快递单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年5月16日，原告重庆银行大足支行(甲方)与被告田永寿（乙方）、王安兰（丙方）、天正公司（丁方）签订《重庆银行个人按揭贷款合同》（合同编号：2013年重银大足支个按贷字第**号），该合同主要约定：约定乙方向甲方贷款246000元，用于购买位于重庆市大足区**房产，贷款期限为180个月(180期)，预计自2013年5月16日起至2028年5月15日止。还款采取等额本息还款法，还款周期为月，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为人民币2150元。贷款采用等额利息本息和等额本金还款方式的，遇中国人民银行调整同类贷款基准利率或允许银行调整同类贷款基准利率上下浮动比例的，则从下年年初开始，甲方有权按照中国人民银行规定的同类贷款基准利率调整比例或者同类贷款基准利率浮动比例相应调整本合同的实际贷款利率。合同第四十三条第二部分罚息和复利约定，若乙方未按约定期限足额还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。本合同项下的全部贷款采用抵押加阶段性担保方式，本合同中丙方与丁方统称为担保人，丁方自愿为乙方因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向甲方提供阶段性连带责任保证担保：保证期间自贷款发放之日起，至开发商将办妥抵押登记的房地产权证等所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）交存我行之日止。其中，《重庆银行个人按揭贷款合同》第八条约定，下列任一事件均构成本合同项下的违约事件：(一)乙方连续三期或累计六期未按时或全额履行还款义务的。第九条约定，第八条所述违约事件是否发生，完全由甲方作出判断并通知乙方。一旦发生第八条所述任何违约事件，甲方有权采取以下任何一项或多项措施：（二）宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求乙方立即偿还全部贷款本金、利息或其他应付款项。（四）宣布行使或实现本合同项下的担保权利。二、2013年5月16日，被告王安兰向原告出具《共同还款承诺书》，承诺书主要载明，王安兰与田永寿系夫妻关系，其已知晓借款人向原告申请贷款的事宜，若借款人取得原告贷款，其将与借款人共同履行还款义务。三、2013年5月20日，原告重庆银行大足支行(甲方)与被告田永寿、王安兰（乙方）、天正公司（丙方）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》并登记于重庆市大足区国土资源和房屋管理局土地房屋权属登记中心，合同主要约定，贷款金额为246000元，甲方将全部贷款以乙方购房款名义，交存于丙方银行账户，贷款利率为年利率6.55%，起息按贷款实际发生日起计息，计息按贷款余额计算。抵押物位于重庆市大足区**号。合同第四条约定，在领取额《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处理抵押物。三、2013年8月6日《重庆银行个人贷款借款借据》主要载明，借款人为田永寿，借款用途为购住房，借款金额246000元，到期日期为2028年6月2日，年利率6.55%。四、2019年2月10日重庆银行出具的借据信息载明，借款本金余额为179399.18元，利息2184.26元，罚息20.9元，复利13.48元，发放执行年利率4.9%，罚息利率7.35%，复利利率7.35%。五、截止本案开庭审理终结时，本案涉及的房屋尚未取得房屋权属证书。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告举示的证据足以证明其与被告田永寿存在借款合同关系。被告田永寿未按合同约定期限返还借款并支付利息，其行为已构成违约，因被告违约，原告重庆银行大足支行根据合同约定，有权宣布该笔贷款本息全部提前到期，因此被告田永寿应返还全部借款本金并支付利息。被告王安兰向原告出具承诺书，承诺其与借款人共同履行还款义务。故原告要求被告田永寿、王安兰归还未借款本息的诉讼请求符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告天正公司是否应当承担连带清偿责任的问题。本院认为，原被告签订的《贷款合同》有明确约定由被告天正公司在房屋权属证书办理完毕前承担连带保证责任，截止本案庭审终结时，被告天正公司尚未为本案涉及的房屋办理完毕房屋权属证书，故其应该在本案中承担连带保证责任，对原告要求被告天正公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告是否对抵押物享有优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，不动产登记可分为设立登记、变更登记、转移登记和消灭登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，该登记应为设立登记，而不应为预告登记。商品房抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定排他性，但抵押权预告登记本身并不等同于抵押权登记，不能产生抵押权设立登记的法律后果。故，在未进行正式的抵押权登记之前，债权人尚未取得该商品房的抵押权，其依据预告登记主张优先受偿的，不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告田永寿、王安兰于本判决生效后十日内返还原告重庆银行股份有限公司大足支行借款本金179399.18元，利息2184.26元，罚息20.9元，复利13.48元(截止2019年2月10日)；从2019年2月11日起的罚息以179399.18元为本金按照年利率4.9%上浮50%计算至付清本金时止，从2019年2月11日起的复利以2184.26元为基数按照年利率4.9%上浮50%计算至付清利息时止。二、被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司对本判决第一项应由被告田永寿、王安兰承担的付款义务承担连带清偿责任。三、被告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告田永寿、王安兰进行追偿。四、驳回原告重庆银行股份有限公司大足支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3932元（已收取1966元），由被告田永寿、王安兰、重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  杨 灿审 判 员  黄公立人民陪审员  徐官敏二〇一九年十月十六日法官 助理  戴汶州书 记 员  邓 斯