上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初13896号原告(反诉被告)：上海勋劢物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨卫星，执行董事。委托诉讼代理人：李枭，上海辉旺律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海精巽实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：吴文明。被告：上海诤颜投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。投资人：周精兵。被告：周精兵，男，1970年2月22日生，汉族，住上海市奉贤区。三被告共同委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：夏慧仙，上海宙斯盾律师事务所律师。原告(反诉被告)上海勋劢物业管理有限公司(以下简称勋劢公司)与被告(反诉原告)上海精巽实业发展有限公司(以下简称精巽公司)、上海诤颜投资管理事务所(以下简称诤颜事务所)和周精兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2019年7月25日和9月10日两次公开开庭审理。原告勋劢公司的委托诉讼代理人李枭和三被告的共同委托诉讼代理人周春雷庭到庭参加了上述两次庭审，三被告的另一委托诉讼代理人夏慧仙到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告勋劢公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认2018年1月20日原告勋劢公司与被告精巽公司签订的合作协议于2018年4月25日解除；2、判令三被告支付原告2018年1月18日至2018年4月25日的租金706,904元(38,000元÷365天×97天×70亩)；3、判令三被告支付原告赔偿款损失620,000元；4、判决三被告支付原告罚款(违约金)30,000元；5、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年1月20日,案外人杨卫星作为原告勋劢公司的法定代表人与被告精巽公司签订《合作协议》,约定将浦星公路XXX弄XXX号门高坡地东部70亩地块出租给被告精巽公司,租赁费为3.8万元/亩/年,地块用途只能作为露天堆场、不得搭建任何建筑物。双方《合作协议》同时约定,被告精巽公司不得转租,若转租则对被告精巽公司在租赁场地内的投入不做任何补偿同时双方约定,若在协议期间内因上级单位开发或者业务工作需要终止协议的,甲方(原告)无需承担任何责任。被告精巽公司取得上述土地使用权后,又以被告诤颜事务所、被告周精兵的名义与上海寰耀活动房有限公司签订一份《合作协议》,转租上述地块中的10亩土地,租金为4.6万元/亩/年,且同意上海寰耀活动房有限公司安装活动房300平方米、浇筑混凝土3亩等。2018年4月25日,因政府严格管控,涉案地块禁止对外租赁,此时原告才知道被告已将涉案地块转租。原告与被告及上海寰耀活动房有限公司三方协商解决此事,三方协商过程中,上海寰耀活动房有限公司要求被告赔偿损失,但被告拒绝签字。在政府的强大压力下,为了完成搬迁任务,无奈下原告投资人杨卫星与上海寰耀活动房有限公司签订一份《协议书》,约定赔偿上海寰耀活动房有限公司水泥地坪、搬迁运费、帮手、卫生间损失62万元。因原告支付上海寰耀活动房有限公司200,000元后无力支付,上海赛耀活动房有限公司起诉原告,2019年3月26日,法院作出了(2018)沪0120民初25155号判决,判令原告支付上海寰耀活动房有限公司赔偿款420.000元。原告认为,根据原告与被告精巽公司《合作协议》,租赁地块只能用作露天堆场,并不得转租,否则不赔偿任何经济损失,且因上级单位开发或工作需要终止协议的,违规转租,申请人有权不予赔偿。被告违法转租后,又在转租过程中,允许上海寰耀活动房有限公司安装活动房、建造办公室和卫生间,扩大了损失范围,明显具有过错。被告违反双方签订《合作协议》的行为,对原告造成巨大损失,应当承担赔偿责任。综上所述,为维护合法权益,原告根据我国法律的相关规定,向法院提起诉讼,请求法庭依法支持原告诉请。被告精巽公司辩称，不同意原告的诉讼请求。认为租赁的土地本不应用于商业用地，租赁合同无效。由于无法使用已经达成终止的协议，勋劢公司同意退还全部租金，不存在再要求支付租金的依据。对于损失与被告无关。被告诤颜事务所和周精兵共同辩称，被告诤颜事务所和被告周精兵非合同相对人和适格的主体。精巽公司向本院提出反诉请求：判令勋劢公司返还租金660,000元(变更后)，并按年利率18%支付自2018年7月1日起至实际还清日止的利息。事实和理由：2018年1月20日，原、被告签署《合作协议》约定：勋劢公司将浦星公路XXX弄XXX号70亩土地出租给精巽公司，租赁期限自2018年1月18日到2021年1月17日，年租金为2,660,000元。为履行本协议，精巽公司在1月就支付了勋劢公司2,000,000元的租金，但勋劢公司因土地为政府严格管控，严禁出租，在2月份就无法向精巽公司出租该70亩土地，不能履行该《合作协议》而终止。鉴于勋劢公司的严重违约不能实际履行该合作协议约定的出租土地义务，经多次协商，勋劢公司全额退还精巽公司之前给付的租金2,000,000元，并在2018年5月16日出具“欠条”确认：2018年5月15日前退租金760,000元，其余欠款1,240,000元分三次退还，到2018年6月30日全部还清，否则按银行三倍借款利息支付罚息。但时至今日，勋劢公司仍未全部退还租金，为此提出反诉。勋劢公司辩称，欠条的真实性无异议。当时是为了让精巽公司尽快搬离才退还的租金，并不代表放弃租金的权利。本院经审理认定事实如下：2018年1月20日，原告勋劢公司与被告精巽公司签订《合作协议》，被告精巽公司向原告勋劢公司租赁位于浦星公路XXX弄XXX号门高坡地东部70亩地块作临时露天堆场，协议约定年租金2,660,000元。不得在租赁场地上搭建任何建筑物，根据实际需要场内堆放集装箱房作为办公及生活用房，最高堆放二层。被告精巽公司在使用一年内如有关政府部门要求搬迁的，前期被告精巽公司所发生的一切费用由原告勋劢公司负责。合作期内，不得转租、转让、转借或抵押该土地租赁使用权。一经发现，勋劢公司有权立即单方终止本协议，收回租赁场地，并对被告精巽公司处以30,000元以上罚款的权利。所收租金不予退还，且对被告精巽公司在租赁场地内的投入不做任何补偿。2017年12月18日，由被告诤颜事务所与案外人上海寰耀活动房有限公司签订《合作协议》，上海寰耀活动房有限公司租赁上述地块中的10亩作为露天堆场，上海寰耀活动房有限公司征得诤颜事务所同意在租赁场地上安装活动蓬300平方，浇混凝土地坪3亩等约定。租赁期间，由于政府要对该地块返耕要求，为此上海寰耀活动房有限公司向周精兵要求赔偿。周精兵将上海寰耀活动房有限公司的赔偿要求告知勋劢公司的法定代表人杨卫星。2018年4月25日，由杨卫星作为甲方，孙有红(代表上海寰耀活动房有限公司)作为丙方，乙方为空白，签订了《协议书》，称丙方于2017年12月18日向乙方租赁浦星公路XXX号XXX号门高坡地10亩，用于堆放集装箱活动房，现因当地政府对于这地块要求返耕不准对这地块对外进行租赁，这样对丙方造成严重经济损失，因乙方违反当时签订的租赁合同约定，丙方向乙方提出经济赔偿，乙方称是甲方违约，现经甲、乙、丙三方协商达成以下协议：1、甲方赔偿丙方水泥地坪、搬迁运费、办公室、卫生间直接经济损失620,000元；丙方从2018年4月25日起开始搬迁，于2018年5月10日全部清场；3、支付方式：开始搬迁时甲方向丙方一次性支付620,000元。当日，杨卫星出具欠条一份，称：今欠孙有红人民币620,000元，于2018年4月26日支付200,000元,于2018年5月30日支付200,000元,于2018年6月30日支付220,000元。陈亮在担保人处签字。其后，杨卫星转账支付了200,000元后，对于余款一直未付，为此上海寰耀活动房有限公司曾诉讼来院。该案本院判决一、被告上海勋劢物业管理有限公司、杨卫星于本判决生效之日起十日内支付原告上海寰耀活动房有限公司赔偿款420,000元；二、被告上海勋劢物业管理有限公司、杨卫星于本判决生效之日起十日内支付原告上海寰耀活动房有限公司利息(利息的计算方式：以420,000元为本金，自2018年5月31日起至付款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算)；三、被告陈亮对上述债务承担连带责任。另，2018年5月16日，原告勋劢公司法定代表人杨卫星出具欠条一份，称：现有勋劢公司(杨卫星)收去周精兵上海市751基地租地款200万元，到2018年5月15日前退租金76万元，现欠款124万元分三期还款。第一期2018年5月20日还20万元；第二期2018年5月30日还50万元；第三期2018年6月30日全部还清54万元。以上三期还款不准时，按银行借款利息三倍利息归还，到时归还本金和利息。期后，勋劢公司通过杨卫星账户，根据精巽公司的要求，于2018年9月29日、10月13日、2019年4月4日和4月6日先后向案外人孙华芳账户汇入20,000元、100,000元、100,000元和80,000元；于2019年1月21日向案外人李新华账户汇入300,000元。本院认为，本案原告勋劢公司与被告精巽公司签订的合同，名为《合作协议》实为租赁合同。所涉的的70亩土地，原告勋劢公司无证据证明可以用于堆场等商业之用的土地，现勋劢公司将非商业用地用于堆场的商业行为，且根据勋劢公司与案外人上海寰耀活动房有限公司《协议书》内容看，造成协议无法履行是由于政府要求收回土地返耕，故本院认为该《合作协议》违反法律、行政法规效力性强制性的规定，属无效。在租赁过程中，由于政府部门不准租赁，要求收回土地返耕，为此原告勋劢公司先后与案外人上海寰耀活动房有限公司及被告精巽公司进行协商。原告勋劢公司与案外人上海寰耀活动房有限公司签订《协议书》,同意由其直接进行赔偿上海寰耀活动房有限公司损失。与原告达成退还全部租金的协议，向被告精巽公司出具了分期还款的《欠条》，该《欠条》应为双方就协议终止后，双方就租赁合同项下权利义务的解决达成合意后出具，是双方的真实意思表示，合法有效。现勋劢公司未能按约支付款项，应承担继续支付和逾期付款利息的责任。对于利息的计算方式，应当按照欠条约定的借款利息的三倍计算。精巽公司称勋劢公司支付给孙华芳钱款中的20,000元为利息的意见，未能提供相关依据，本院不予认可，应属于退还的部分租金予以抵扣。对于原告勋劢公司起诉要求被告支付2018年1月18日至2018年4月25日期间的租金、赔偿620,000元损失和支付30,000元罚款的请求，本院认为缺乏法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海勋劢物业管理有限公司与被告(反诉原告)上海精巽实业发展有限公司于2018年1月20日签订的《合作协议》无效；二、原告(反诉被告)上海勋劢物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海精巽实业发展有限公司租金640,000元；三、原告(反诉被告)上海勋劢物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海精巽实业发展有限公司利息(利息的计算方式：以640,000元为本金，自2018年7月1日起至实际清偿之日止，按银行借款利率三倍计算)；四、驳回原告(反诉被告)上海勋劢物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币17,012元，减半收取计8,506元；反诉案件受理费5,100元，均由上海勋劢物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一九年十月三十日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。