惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2700号原告：原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行。住所地：惠州。负责人：**，职务：行长。委托代理人：曾奕凯，广东百德律师事务所律师。委托代理人：何贝，广东百德律师事务所律师。被告：汪某某，女，汉族，1974年7月18日出生，住址：重庆市云阳县，被告：李某某，男，汉族，1973年7月21日出生，住址：重庆市云阳县，被告：惠州市某某实业投资有限公司。住所地：惠州。法定代表人：苏某某。委托代理人:袁某某，系该公司员工。委托代理人：黄某某，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行（以下简称建行某某支行）与被告汪某某、李某某、惠州市某某实业投资有限公司（以下简称某某实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院2019年7月9日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告建行某某支行的委托代理人何贝、曾奕凯、被告某某实业公司的委托代理人袁卫星、黄伟基到庭参加诉讼。被告汪某某、李某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行诉称一、请求判令解除原告与被告汪某某、被告李某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440719100-2012-20140632922）；二、请求判令被告汪某某、被告李某某偿还贷款本金余额人民币346186.65元及利息1200.35元、罚息0元（利息、罚息暂计至2019年6月17日，按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至所有欠款清偿之日止）；三、请求判令被告汪某某、被告李某某承担本案的律师费人民币17300元（347387×5%=17369.35元）；四、请求判令原告对被告汪某某、被告李某某名下的位于惠州××西区××大道西××时尚岛花园××单元××房的房产【预购商品房预告登记证号：粤房地预登惠州字第××号；预购商品房抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第××号】享有抵押权，并对折价或拍卖、变卖该房所得价款在上述第二项、第三项诉讼请求范围内享有优先受偿权；五、请求判令被告某某实业公司对被告汪某某、被告李某某的上述第二项、第三项诉讼请求确定的债务承担连带清偿责任六、请求判令被告汪某某、被告李某某、被告某某实业公司承担本案的诉讼费、公告费等原告为实现本案债权所产生的全部费用；事实与理由：2014年11月5日，原告与被告汪某某、被告李某某签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440719100-2012-20140632922，下称“《借款合同》”）。该《借款合同》约定：被告汪某某、被告李某某向原告申请住房按揭贷款用于购买惠州××西区××大道西××时尚岛花园××单元××房（以下简称“该物业”），贷款金额40万元，贷款期限为240个月（自2014年11月5日起至2034年11月5日止），还款方式为等额本息，利率为浮动利率，当时执行利率为年利率7.205%，逾期罚息利率按照贷款执行利率上浮50%。为了确保借款合同的履行，被告汪某某、被告李某某以其贷款所购买的该物业设定抵押为上述《借款合同》项下贷款的担保，抵押担保范围包括该《借款合同》项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应当向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现在物权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费、律师费等）。为了确保原告债权的实现，原告、被告某某实业公司双方签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2013湾房按字第××号），该合同约定被告某某实业公司为被告汪某某、被告李某某的上述《借款合同》项下的债务承担连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息以及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估拍卖费、公告费、律师费等）。上述《借款合同》签订后，原告依约于2014年11月25日向被告汪某某指定的账号发放了上述贷款。但是，被告汪某某、被告李某某自2019年5月25日起，就未按借款合同约定履行还款义务，截止2019年6月17日，尚未偿还原告贷款本金346186.65元，拖欠到期贷款本金1184.46元、利息1200.35元。2014年11月17日，原告与被告汪某某办理了该物业的预购商品房抵押权预告登记，证号：粤房地预登惠州字第××号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告汪某某。2019年6月13日，原告与广东百德律师事务所签订了《诉讼委托代理协议》，约定原告委托广东百德律师事务所代理包括原告与三被告之间的金融借款合同纠纷在内的诉讼事宜及原告因本案所需支出的律师费等。原告认为：原告与被告汪某某、被告李某某签订的《借款合同》、与被告某某实业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系合法有效，三被告应当严格按照合同约定履行义务。根据《借款合同》第16条第1款约定，被告汪某某未按《借款合同》约定按时足额偿还到期应还的借款本息的行为，已构成违约。根据《借款合同》第17条约定，原告可宣布上述贷款立即到期，解除与被告汪某某的借贷关系，并要求其立即清偿借款本金、利息、罚息及相关费用。根据《借款合同》第41条第1款约定，原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等），由被告汪某某、被告李某某承担。根据《借款合同》第13条约定，被告汪某某以该物业设定抵押为《借款合同》提供抵押担保，且办理了该物业的抵押权预告登记手续，因此，原告对该物业享有抵押权，且对处置该物业所得款项享有优先受偿权。现该物业尚未办妥不动产权登记，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》有关约定，被告某某实业公司作为保证人应在保证范围内为上述《借款合同》项下被告汪某某、被告李某某的债务承担连带清偿责任。综上，被告汪某某、被告李某某违反借款合同约定，应当承担相应的违约责任，被告某某实业公司作为连带责任保证人，应承担相应的连带清偿责任。现为维护自己的合法权益，原告特具此状依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告汪某某、李某某未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。被告某某实业公司辩称，一、原告和被告汪某某、李某某对未能及时办理不动产权证及他项权证存在过错，某某实业公司对此无任何责任，原告的行为属于不正当阻止保证责任解除条件的成就，某某实业公司不应当承担保证责任。汪某某、李某某所购买的涉案房屋早已具备办理不动产权证及他项权证的条件，某某实业公司亦可以随时配合汪某某、李某某和原告办理不动产权证及他项权证。虽经某某实业公司多次催促，但汪某某、李某某一直未交契税，导致产权证及他项权证迟迟未能办理。而原告亦迟迟不愿意将《预购商品房预告登记证》、《预购商品房抵押权预告登记》交予某某实业公司办理不动产权证。并且，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第九条第十一款“借款人应当按照贷款人要求及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续”、第十三条第三款“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续”等约定，原告应当及时催告汪某某、李某某办理他项权证，但其自始至终并未催告，怠于履行合同约定的义务，某某实业公司对此不存在过错。原告的上述行为属于不正当阻止保证责任解除条件的成就，应视为条件已成就，故某某实业公司不应当承担保证责任；二、涉案房屋已完成预告登记及预抵押登记，原告可对涉案房屋进行折价、变卖或拍卖，在房屋价款中主张权利，不足部分，某某实业公司才需要承担补充保证责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第三十五条“本合同项下担保方式为以下第五种：抵押加阶段性保证”的约定，及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条第一款第（二）项的约定，某某实业公司仅对汪某某、李某某的债务承担阶段性保证责任。根据《担保法》第二十八条“同一债权既有保证担保又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”及《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”，既有保证又有物的担保的情况下，原告应先就物的担保实现债权，某某实业公司作为保证人只对物的担保实现债权以外的债权承担补充保证责任。故某某实业公司对处置涉案房产不足部分才需负补充保证责任。此亦有效避免诉累，节约司法资源。关于开发商只需承担补充保证责任的观点，可参照惠州市中级人民法院（2018）粤13民终2207号民事判决书，该判决为二审终审判决，根据同案同判的要求，对惠州市内同类案件具有指导作用，恳请贵院予以采纳；三、贵院已经冻结了汪某某、李某某在佛山市禅城区人民法院的剩余执行款390000元，该冻结的剩余执行款足以支付本案的本金、利息等全部诉请金额（364687元），为避免诉累及浪费司法资源，恳请法院依法判令先由涉案房屋拍卖剩余执行款偿还原告之债权，不足部分再由某某实业公司补充承担；四、原告请求判令被告承担律师费的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。首先，虽然某某实业公司与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》有个别格式条款约定保证范围包含律师费，但根据该合同第十条第九款“其他约定”第（一）项“甲方承担购房债务人在乙方的借款本金、利息及相关费用的连带保证责任”的约定，该约定的“相关费用”并未具体明确包含律师费，因为该合同为原告提供的格式合同，对合同约定条款有冲突的，应当做不利于格式合同提供方的解释，且“其他约定”为专属约定，应优先于其他格式条款进行解释。因此，原告的律师费请求没有合同依据，依法应予驳回。其次，原告并未提供相应的律师费支付凭证及律师费发票，该律师费尚未发生，原告尚未有律师费损失，其主张律师费没有事实和法律依据。综上所述，原告对未及时办理抵押登记存在过错，本案应先就涉案房屋拍卖执行款优先偿付，不足部分再由某某实业公司补充清偿，律师费主张与事实和法律不符，恳请法院采纳上述答辩意见，切实维护某某实业公司的合法权益。原告提交了以下证据：1、原告企业营业执照。证明原告诉讼主体资格；2、被告汪某某身份证、被告李某某身份证、结婚证。证明被告汪某某、被告李某某诉讼主体资格；被告汪某某、被告李某某系夫妻关系，涉案借款合同债务是被告汪某某、被告李某某夫妻关系存续期间发生的；3、国家企业信用信息公示系统信息。证明被告某某实业公司诉讼主体资格。4、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440719100-2012-20140632922）。证明原告与被告汪某某、被告李某某签订《个人住房（商业用房）借款合同》及该合同约定了双方借款金额、借款期限、借款利息、罚息、还款方式、违约责任及相关费用由违约方承担等内容的事实；5、开立贷款账户通知书。证明原告依约向被告汪某某、被告李某某指定账户发放贷款事实；6、个人贷款支付凭证。证明内容同证据5；7、预购商品房预告登记。证明被告汪某某以其贷款所购买的涉案房屋为涉案借款合同向原告提供了抵押担保，并办理了涉案房屋的抵押权预告登记的事实；8、预购商品房抵押预告登记。证明内容同证据7。9、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2013湾房按字015号）。证明被告李某某应为上述《借款合同》项下的债务向原告提供连带责任保证；10、中国建设银行个人贷款对账单。证明截止至209年6月17日，被告汪某某、被告李某某所拖欠原告贷款本金余额以及到期应还贷款本金、利息、罚息；11、委托代理协议。证明原告因本案所需支出的律师代理费为17300元。被告某某实业公司质证如下：对证据1三性确认，对证据2结婚证没有原件，由法院核实。对证据三真实性、合法性确认。对证据4是原告与被告1、2签订的，我方无法核实真实性。对证据5-6真实性、合法性确认。对证据7-8真实性、合法性确认，证实该两证在原告手中，但原告没有提交我方办理相关手续。对证据9真实性、合法性确认，对关联性不确认，该合同没有明确我方为保证人。对证据10无法确认真实性，由法院依法核实。对证据11无法证实已经支付律师费，委托合同的诉讼金额与起诉的不一致。经审理查明：2014年11月5日，原告与被告汪某某、李某某签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440719100-2012-20140632922）。双方在合同中约定：被告汪某某、李某某向原告申请住房按揭贷款，贷款金额400000元；贷款期限为240个月（自2014年11月5日至2034年11月5日）；还款方式为等额本息，每月偿还一期；当时执行利率浮动利率，即年利率为,7.205%;逾期罚息贷款按照执行利率上浮50%；被告汪某某、李某某以其贷款所购买的房屋设定抵押为上述借款合同项下贷款的担保，抵押担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应当向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费、律师费等）；如借款人未按照合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款，贷款人可解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告汪某某、李某某以其所购买的位于惠州××西区××大道西××时尚岛花园××单元××房向原告提供抵押担保，并于2014年11月17日办理了预售商品房抵押权预告登记，证号：粤房地预登惠州字第××号。2013年9月27日，原告与被告某某实业公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2013湾房按字第××号），该合同约定被告某某实业公司为在2013年9月27日至2018年9月27日期间因购置坐落于惠州大亚湾西区石化大道西33号“时尚岛花园二期”项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人在原告处的借款承担连带责任保证。保证期间为借款之日至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证担保的范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由债务人自己提供，贷款人均可直接要求担保人某某实业公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。上述借款合同签订后，原告于2014年11月25日按照合同约定向被告汪某某、李某某指定的账户发放了贷款400000元。被告汪某某、李某某自2019年5月25日起未按借款合同约定向原告履行还款义务。截止2019年6月17日，尚未偿还贷款本金346186.65元，利息1200.35元。在本案审理中，本院依据原告的申请于2019年7月26日作出2019粤1391民初2700号之一民事裁定书，裁定冻结被告汪某某在佛山市禅城区人民法院受理的（2017）粤0604执8214号案中的剩余执行款390000元。本院认为，原告建行某某支行与被告汪某某、李某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告建行某某支行与被告某某实业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效合同。原告作为贷款人，按照合同约定向被告汪某某、李某某支付了贷款，已经履行了合同义务。被告汪某某、李某某作为借款人，未能按照借款合同的约定按时足额偿还借款本息，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告双方在合同中约定，如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人可宣布上述贷款立即到期，解除与借款人借贷关系，并要求其立即清偿本金、利息及相关费用。根据上述约定，因被告汪某某、李某某存在未能按照借款合同的约定按时足额偿还借款本息的违约情形，原告请求判令解除双方签订的借款合同并请求判令被告汪某某、李某某偿还全部借款本息符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告汪某某、李某某以其名下的位于惠州××西区××大道西××时尚岛花园××单元××房作为其向原告借款的抵押担保，双方仅办理了预购商品房抵押权预告登记尚未办理房地产权证书及抵押权登记，原告对抵押物不享有优先受偿权。原告请求判令被告承担原告因本案所应支付的律师费17300元。原、被告双方在合同中约定被告应承担原告实现债权的费用，包括原告为实现债权支付的律师费。原告已经与律师事务所签订了诉讼代理合同，并且律师事务所也指派律师代理本案，原告主张的律师数额未超出广东省律师服务收费标准，该项费用是否已经实际支付不影响被告向原告承担。本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告某某实业公司为被告汪某某、李某某在原告处的上述借款提供阶段性连带责任保证担保，在取得抵押权的他项权证书之前承担保证责任。被告某某实业公司的上述保证担保行为合法有效。原告请求判令被告某某实业公司承担保证责任的理由成立，本院予以支持。被告某某实业公司承担保证责任后，依法享有向主债务人被告汪某某、李某某追偿的权利。被告某某实业公司辩称，原告对未能及时办理不动产权证及他项权证存在过错，原告的行为属于不正当地阻止保证责任解除条件的成就，被告某某实业公司不应当承担保证责任。办理房产抵押登记的前提是涉案房产已经办理了不动产权证书，而办理不动产权证书并非原告的义务，原告不存在怠于办理涉案房产不动产权证书的情形。被告某某实业公司的该项辩解理由没有事实和法律依据，本院不予采信。被告某某实业公司辩称，涉案房屋已经办理了预抵押登记，原告可对涉案房屋进行折价、变卖或者拍卖，在房屋价款中主张权利，不足部分，被告某某实业公司才需要承担补充保证责任。首先，涉案房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记尚未办理房地产权证书及抵押权登记，原告对抵押物不享有优先受偿权。其次，根据原告和被告某某实业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由债务人自己提供，贷款人均可直接要求担保人某某实业公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，双方的上述约定合法有效，原告可以直接要求被告某某实业公司对全部债务直接承担保证责任。因此，被告某某实业公司的该项辩解理由不能成立。被告某某实业公司辩称，法院在本案中已经冻结了汪某某在佛山市禅城区法院执行案件中的剩余执行款390000元，该冻结的款项足以支付本案原告诉请的金额，其无需承担连带担保责任。被告某某实业公司承担保证责任的原因是其为被告汪某某、李某某在原告处的借款提供了保证担保。本案中是否查封被告汪某某、李某某名下的财产与被告某某实业公司是否应当需要承担连带保证责任无关。被告某某公司的该项辩解理由不能成立。被告某某实业公司辩称原告主张的律师费没有事实和法律依据。根据原告和被告汪某某、李某某签订的借款合同的约定，被告汪某某、李某某承担违约责任的范围包括了原告为实现债权而产生的律师费，而根据原告和被告某某实业公司签订的最高额保证合同的约定，保证责任的范围也包含了律师费。原告请求判令被告承担律师费符合合同约定。原告已经与律师事务所签订了诉讼代理合同，并且律师事务所也指派律师代理本案，原告主张的律师数额未超出广东省律师服务收费标准，该项费用是否已经实际支付不影响被告向原告承担。被告某某实业公司的该项辩解理由亦不能成立，本院不予采信。被告汪某某、李某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担不利的诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行与被告汪某某、李某某于2014年11月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440719100-2012-20140632922）；二、被告汪某某、李某某自本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行偿还借款本金346186.65元及利息1200.35元（利息、罚息暂计至2019年6月17日，2019年6月18日起的利息、罚息按照原、被告双方签订的借款合同的约定计算至欠款付清之日为止）。被告汪某某、李某某及被告惠州市某某实业投资有限公司在2019年6月17日之后偿还的借款本息应当予以扣减；三、被告汪某某、李某某自本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行支付原告因本案应支付的律师费17300元；四、被告惠州市某某实业投资有限公司对被告汪某某、李某某应当向原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行偿还的上述借款本金、利息、罚息及律师费承担连带清偿的保证责任。被告惠州市某某实业投资有限公司在承担保证责任后，依法享有向被告汪某某、李某某追偿的权利。五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6770.3元，财产保全费2470元，共计9240.3元，由被告汪某某、李某某和被告惠州市某某实业投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  谢学炎审判员  林嘉伟二〇一九年十月十四日书记员  陈艳华