贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6356号原告周鲜菊，女，1972年9月10日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。原告刘敏亮，男，1966年10月26日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。二原告委托诉讼代理人（特别授权）张启贵，男，1958年3月25日出生，苗族，住凯里市。二原告委托诉讼代理人（特别授权）王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，住凯里市。被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地：贵州省凯里市文化北路22号。法定代表人伍茂才，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）吴彬，男，1990年8月6日出生，苗族，住天柱县，系该公司员工。被告贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，住所地：贵州省凯里市文化北路22号水木花园2楼。法定代表人叶荣芝，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）许翔，男，1981年3月14日出生，汉族，现住凯里市，系该公司员工。被告凯里市金马房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市金井路2号。法定代表人陈华宾，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）陆淼、龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告凯里市阳光房地产有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼7楼。法定代表人万台生，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）王树元、刘太坤，贵州贵信（施秉）律师事务所执业律师。原告刘敏亮、周鲜菊诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井公司”）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月8日与杨志奇、王怀梅等三十案公开开庭合并进行了审理。原告刘敏亮、周鲜菊的委托诉讼代理人张启贵与被告世纪城公司的委托诉讼代理人吴彬，金井公司的委托诉讼代理人许翔，金马公司的委托诉讼代理人陆淼及阳光公司的委托诉讼代理人刘太坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘敏亮、周鲜菊向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日委托经营收益（以下简称租金）23183.46元（计算方式为：购房款总金额257594.00元×9％＝23183.46元；2、判令被告向原告支付逾期租金违约金1606.43元（暂定）；……3、判令四被告共同承担一、二项连带保证责任；4、本案受理费由被告共同承担。事实与理由：2012年在商铺销售低迷的情况下，为促进商铺的销售，于当年12月2日，被告金马、金井、阳光三家公司为确保商铺的顺利售出，向原告出示了《保证函》，并作为销售商铺的一个保证条件。且制定了《认购书》、《商铺委托经营管理合同》并与商铺进行捆绑销售，被告金马、金井、阳光三家公司共同与购买人签订《商品房买卖合同》的同时又签订了《商铺委托经营管理合同》，2013年6月7日，原告与被告金马公司签订书面《商品房买卖合同》，确定原告购买的商铺，原告当即付清了全部购房款项，次月被告世纪城公司按合同年限支付返租租金，2013—2015年世纪城公司均按合同约定支付租金，但自2017年1月起，却拒不向原告支付租金，在各方大力协调和督促下，被告金井公司于2017年7月向原告支付了17年全年租金，而2018年2月26日，被告世纪城公司又向原告出具了一份《经营情况说明》，明确告知全体委托业主“已经不能实际履行《商铺委托经营管理合同》的约定”了，因此，原告认为作为商铺的所有权人，世纪城公司的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告依法、依约有权要求被告支付租金，并承担违约金，根据《保证函》，被告金马公司、金井公司、阳光公司依约应当对世纪城公司逾期拒不支付租金的行为承担连带保证责任，共同向原告支付租金和违约金。综上所述，恳请法院支持原告的诉请。被告世纪城公司辩称：因为原告诉请被告的案子已经有500多件，我们的答辩意见都是一致的，所以答辩意见同去年审理的案子答辩意见一致。即答辩意见为：1、世纪城公司违约是因各种客观原因造成：（1）国家经济产业结构调整影响到实体商店的市场；（2）合伙开发商违约影响世纪城公司的资金来源。2、合伙开发该项目的三家房地产公司应对支付业主商铺返租租金承担连带责任。（1）金马公司、阳光公司、金井公司合伙开发世纪兴城房地产项目，属于“共担风险”的法律关系；(2)三家房开公司的法定代表人均为世纪城公司的股东，三家房开公司与世纪城公司资金混同、业务混同、人员混同，属于法理上的法人人格混同的情形，彼此间负有连带责任；（3）本案所涉债务系基于委托经营合同而形成；（4）金井公司、金马公司、阳光公司共同签署了《保证函》，对业主获取返租租金作出了保证，就应依法连带承担世纪城公司的违约责任。3、金马公司和阳光公司的法定代表人具有抽逃注册资金的行为，已构成犯罪。被告金井公司辩称：1、金井公司签订的《保证函》系真实意思表达，合法有效。2、金马公司、阳光公司的违约行为造成金井公司无法履行支付返租租金。3、金井公司及公司法定代表人已累计投入1000万余元用于世纪城的经营。4、金井公司已按《保证函》的约定向原告支付了租金。被告金马公司、阳光公司辩称：1、《商铺委托经营管理合同》属于无效合同，该合同违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定。2、金马公司、阳光公司没有出具《保证函》。3、金井公司、金马公司、阳光公司没有出资设立世纪城公司。4、即使金马公司、阳光公司承担责任也应是一般保证责任。5、违约金约定过高，请求人民法院调整。依据采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：本案所涉商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城，系世纪城开发建设的楼盘，以金马公司名义对外销售。2013年3月26日，刘敏亮、周鲜菊向金马公司购买了一间商铺（2-125），购房款合同总价为338940.00元，实付款为257594.00元。2013年3月3日，以周鲜菊为甲方、以贵州省凯里市世纪城百货有限公司为乙方，双方签订《商铺委托经营管理合同》，合同主要内容为：甲方将其所购买的商铺委托乙方经营管理，委托期限自2013年7月1日至2023年6月30日止，共10年；委托期第1-3年度，由乙方每年首月向甲方支付全年相当于该商铺总价款的8%作为委托经营收益；第4-6年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期7—10年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益；委托期第4-10年度，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益。乙方不得逾期向甲方支付商铺的委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向原告支付违约金。之后，原告将本案所涉商铺出租给贵州省凯里市世纪城百货有限公司经营管理。世纪城百货公司未按约支付第六、七年度刘敏亮、周鲜菊的租金。另查明，2012年8月，金井公司原法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生各出资20万元设立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司共同向签订《商铺委托经营管理合同》的委托人出具《保证函》，内容为：世纪城公司是金井公司、金马公司、阳光公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。三公司对世纪城公司与购房户签订的《商铺委托经营管理合同》中世纪城公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。该《保证函》加盖有三公司的公章及公司法定代表人的签名。同年12月21日，经全体股东一致同意，股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，刘敏亮、周鲜菊与世纪城公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实性意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，结合《商铺委托经营管理合同》的表述为刘敏亮、周鲜菊将自己所有的商铺委托给世纪城公司管理，刘敏亮、周鲜菊按不同年度房屋总价款比例收取固定的收益，双方所履行内容在本质属性上实为房屋租赁关系，故本案案由应定为“房屋租赁合同纠纷”。合同履行期间，世纪城公司未按约定支付刘敏亮、周鲜菊2018年度、2019年度的房屋租金，其行为不仅违反了双方的约定，而且违背了民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。根据《商铺委托经营管理合同》的约定，第四至六年度租金为商铺实付总价款的8.5%，2018年7月1日至2019年6月30日系合同履行的第五年，该期间的租金应为人民币21895.49元（购房款257594.00元×8.5％）；第7—10年度租金为商铺实付总价款的9%，2019年7月1日至2020年6月30日系合同履行的第七年度，该期间的租金应为人民币23183.46元（购房款257594.00元×9％）。2018年7月4日，金井房产公司支付了刘敏亮、周鲜菊租金7298.50元。基于金井房产公司在2018年7月4日已向刘敏亮、周鲜菊支付租金7298.50元，刘敏亮、周鲜菊所主张的金额应予以相应扣除，世纪城百货公司仍需支付2018年度租金14596.99元。根据《商铺委托经营管理合同》的约定，关于违约金是否支付的问题。世纪城公司未按约定时间支付租金构成违约，是不争的事实。原告租金被拖欠支付，其损失通常表现为利息损失，《商铺委托经营管理合同》约定按日万分之五的违约标准明显过高，被告要求裁减违约，于法有据。本院兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%作为计违标准。因合同约定支付的时间为每个委托年度的首月内，故2018年度违约金的起算时间应自2018年8月1日起，2019年度违约金的起算时间应自2019年8月1日起，以上均计算至付清租金时为止。世纪城公司虽辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约，但均非不可抗力情形，对该抗辩意见，本院不予采纳。关于《保证函》是否真实有效，金马公司、金井公司、阳光公司是否承担保证责任及承担何种保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度本院受理的冯XX、李XX等业主诉世纪城公司、金马公司、金井公司、阳光公司委托合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认，同时，在金马公司、阳光公司申请执行金井公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马公司、阳光公司亦自认出具《保证函》，因此，对《保证函》真实性及合法性，本院予以确认。依据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。因此，金马、金井、阳光三家公司依法享有先诉抗辩权，本案所主张的标的只有在债务人的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，才由保证人承担保证责任。刘敏亮、周鲜菊诉请金井、金马、阳光三家公司承担连带责任于法于约无据，本院不予支持。关于世纪城公司主张与金马、金井、阳光三家公司及其法定代表人之间存在人格混同的问题，系另一法律关系，不属本案审理的范畴，本院不作审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第十九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘敏亮、周鲜菊2019年度租金计人民币23183.46元；并承担至租金付清之日止的违约金（违约金按年利率6%的标准计算，其中，2018年度的违约金自2018年8月1日起以14596.99元为基数计算；2019年度的违约金自2019年8月1日起以23183.46元为基数计算）。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回刘敏亮、周鲜菊的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为210.00元，由贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  滕新红二〇一九年十月十六日法官助理石娟书记员石娟（代）