广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6790号原告：邓德冠，男，1982年6月12日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：林晓兰，广东启兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽华，广东启兰律师事务所实习律师。被告：尹芋力，女，1954年11月24日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世宽，广东穗峰律师事务所律师。第三人：广州市番禺沙湾北斗星实业有限公司，住所地：广东省广州市番禺区沙湾镇大巷涌路158号。法定代表人：何锦亮。委托诉讼代理人：姚金彤，广东实德律师事务所律师。原告邓德冠与被告尹芋力、第三人广州市番禺沙湾北斗星实业有限公司（以下简称北斗星公司）合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓德冠的委托诉讼代理人林晓兰、李泽华，被告尹芋力的委托诉讼代理人罗穗峰、李世宽，第三人北斗星公司的委托诉讼代理人姚金彤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓德冠向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认原告与被告于2018年4月1日解除《转让合同》；2.被告返还原告转让费150万元及赔偿损失985536元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月28日，原告与被告签订《转让合同》，约定被告将座落在广州市番禺区沙湾镇大巷涌路158号之物业转租给原告，用于从事幼儿园办学，被告务必在2017年5月5日前将上述物业与业主的《租赁合同》过户给原告，及将海星幼儿园转让合同过户给原告。2017年5月，在被告的协助下，原、被告与上述物业的业主倒签了《租赁合同》，倒签日期为2016年11月1日。根据《转让合同》约定，原告依约向被告支付了150万元。另外，原告对上述物业进行装修共花费413536元，向业主缴纳2017年5月至2018年4月的租金共57.2万元。在进入租赁物业后，原告要求被告协助办理幼儿园办学许可证相关手续以及在2017年5月5日前将海星幼儿园过户给原告，但被告一直未处理。随后，原告发现上述租赁物业所在地为饮用水水源一级保护区，无法办理与供水设施和保护水源无关的幼儿园办学项目。综上，原告认为，被告未按《转让合同》约定在2017年5月5日前将海星幼儿园转让合同过户给原告，另外，被告违背诚实信用原则、故意隐瞒及未如实告知上述租赁物业所在地为饮用水水源一级保护区无法办理幼儿园办学项目的重要事实，导致合同目的无法实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告尹芋力辩称，原、被告双方签订的转让合同实际已经履行完毕，原告诉求解除及返还转让费没有事实和法律依据。1.被告未将海星幼儿园过户给原告是因为原告已经明确表示不使用该名称，而且此后，原告也是使用其他名称办理相关手续。2.转让合同签订前后，被告均有明确告知原告涉案场地在水源保护区范围内，从未恶意隐瞒，即便场地在水源保护区内也不影响开办幼儿园，本案中幼儿园未能开办是因为原告没有及时办理相关手续。3.原告主张装修费，缺乏事实依据。被告在向原告转让前已经进行装修，对此事实双方在转让合同中第二款第三条中进行过明确，原告也认可被告在2017年4月28日前有产生装修费，因此涉案场地是否还需装修存在疑问，而且原告的证据只有几张照片和一张结算单和转账记录，这并不足以证实装修事实和费用，而且装修人和收款人为邓德扬，显然与原告是亲属，存在利害关系。4.原告主张租金返还缺乏事实依据。被告并未收到原告支付的租金，因此，被告不应承担返还义务。原、被告签订转让合同后，双方是投资合作关系，后来因为原告拒付租金，被告也有向第三人支付过一个月租金。第三人述称，1.第三人与原、被告签订租赁合同的时候，已经明确告知原、被告关于涉案租赁物处于水源保护区的事项。2.原告的诉讼请求与第三人无关。各方当事人围绕本案相关事实提交证据，经本院依法组织质证，认定本案事实如下：位于广州市番禺区沙湾镇大巷涌路158号之一的房产，建筑面积3910.5平方米，权属人为北斗星公司。根据《房屋租赁登记备案证明》显示，北斗星公司将涉案物业出租给广州市番禺区沙湾镇海星幼儿园（以下简称海星幼儿园），租赁面积3000平方米，租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日。其后，海星幼儿园向广州市番禺区教育局提交《广州市番禺区民办学校（含其他教育机构）办学许可证内容变更申请表》，要求将海星幼儿园原经营地址“沙湾镇南村迎贵园大街五巷5号”变更为上述物业的地址。广州市番禺区沙湾教育指导中心于2016年12月19日在申请表上出具意见“情况属实，同意上报审批”。该申请表显示番禺区教育局尚未出具意见。2017年4月28日，尹芋力（甲方）与邓德冠（乙方）签订《转让合同》，约定：甲方将涉案物业转让给乙方从事幼儿园办学；甲方务必在2017年5月5日之前将与户主的租赁合同过户给甲方；甲方务必在2017年5月5日之前将海星幼儿园转让合同过户给乙方；甲方在2017年4月28日之前所装修费用及其他费用由甲方承担，与乙方无关；乙方应向甲方支付150万元转让费，其中在签订本协议当天支付5万元作为保证金，剩余145万元于2017年5月5日前付清；如甲方违反本合同，需赔付乙方双倍保证金；如乙方违反本合同，甲方不退还之前收到的保证金。同日，邓德冠通过银行转账向尹芋力支付定金5万元。为履行上述《转让合同》，北斗星公司作为甲方、出租方，尹芋力、邓德冠共同作为乙方、承租方，双方签订了《租赁合同》，约定：1.甲方将涉案物业出租给乙方，厂房建筑面积为3910平方米，空地面积约为2365平方米；租赁期限自2016年12月1日至2031年11月30日，其中自2016年12月1日至2017年4月30日为免租装修期，2016年12月1日至2018年11月30日的月租金为52000元，其余年份的月租金标准按年度逐年递增；等等。合同的签约时间载明为“2016年11月1日”。2017年5月5日，邓德冠通过银行转账向尹芋力支付剩余转让款140万元。尹芋力于次日出具《收据》，载明收到全部转让款150万元，并声明从2017年5月5日之前的所有债务、股权纠纷与邓德冠无关。同日，邓德冠（甲方）与尹芋力（乙方）签订《幼儿园合作协议》，约定：幼儿园全称为海星幼儿园，自2017年5月5日起开始合作至停转办学或转制或合作人一致决定解散为止，甲方作为项目100%股权拥有人，现引进乙方作为部分投资人，将项目10%股权转让给乙方，等等。2017年6月29日，尹芋力通过微信询问邓德冠是否需要用海星幼儿园的执照。邓德冠回复“不用”“我从市里拿了名额”。2017年11月16日，邓德冠以广州同球教育科技有限公司的名义办理建设项目环境影响登记表，备案依据：该项目属于《建设项目环境影响评价分类管理名录》中应当填报环境影响登记表的建设项目，属于第113学校、幼儿园、托儿所、福利院、养老院项中其他（建筑面积5000平方米以下的除外），建设内容及规模：在原有的建筑物进行装修、建筑面积4200平方米、占地面积4000平方米，备案回执：该项目环境影响登记表已经完成备案，备案号：201744011300001112。2017年底，邓德冠、尹芋力（甲方）与广州市钻硕文化交流活动策划有限公司（乙方）签订《转让合同》，约定由甲方将涉案物业转让给乙方从事幼儿园办学，甲方在2017年12月25日之前将与业主的租赁合同过户给乙方，乙方若要海星幼儿园牌照，甲方尹芋力配合过户，甲方在2017年12月25日之前所装修费用及其他费用由甲方承担，乙方向甲方支付200万元的转让费，等等。2018年6月7日，北斗星公司委托广东敏锐律师事务所向尹芋力、邓德冠发出《律师函》，载明因尹芋力、邓德冠自2018年2月开始没有按时支付租金，从2018年5月10日起没有支付租金，经催告仍未支付，拖欠租金超过15日构成违约，且未经同意擅自搬离，特通知自2018年6月1日起解除双方签订的租赁合同，没收保证金156000元，并支付拖欠的租金、违约金合计95680元。2018年6月29日，邓德冠向尹芋力发出《关于解除合同及要求赔偿的函》，认为在进驻物业后了解到涉案物业属于饮用水水源一级保护区，根据《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条的规定，涉案物业不能用于开办幼儿园，尹芋力故意隐瞒此事未如实告知，导致现无法办理与供水设施和保护水源无关的幼儿园办学项目，现因尹芋力无法按合同约定于2017年5月5日前将海星幼儿园过户，也不能按合同约定将涉案物业用于幼儿园办学项目，合同目的不能实现，邓德冠已于2017年12月搬离涉案物业，并于2018年4月开始未支付租金，要求：1.于2018年4月1日解除与尹芋力签订的《转让合同》；2.尹芋力于收到本函之日起两天内与北斗星公司返还及赔偿损失247.2万元（其中已交租金57.2万元、转让费150万元、装修费40万元）。尹芋力于2018年6月30日签收上述函件。另查明，涉案物业门外由广州市人民政府于2012年设立了指示牌，显示涉案物业所在区域为一级水源保护区。庭审中，对于《转让合同》第二项内容如何理解的问题，邓德冠认为，双方是约定将海星幼儿园地址变更至涉案物业后交由邓德冠经营。尹芋力认为是将海星幼儿园的经营者股东变更为邓德冠，没有包含需要将海星幼儿园的场地变更至涉案物业的内容。对于解除合同的事由，邓德冠认为涉案物业属于一级水源保护区，不能开办幼儿园，无法通过环境影响评价手续，尹芋力故意隐瞒该事实导致幼儿园无法过户，合同目的不能实现，其已发函要求解除合同，故认为合同已解除。尹芋力认为根据广州市环保局的新规定，幼儿园等项目无需办理环境影响评价手续，邓德冠其后因自己原因无需我协助办理海星幼儿园的过户，我方已履行完毕合同所有转让义务。关于邓德冠的装修问题。根据邓德冠提交的照片、结算清单、银行流水等证据显示，其在进驻涉案物业后对涉案物业继续进行装修，为此支出了相应装修费。尹芋力经质证认为，上述证据不能证明邓德冠对涉案物业进行装修，对装修费不予认可。本院认为，《转让合同》约定的事项是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，内容合法有效，当事人应当遵照执行。邓德冠、尹芋力签订的《转让合同》所涉及的转让内容，一是尹芋力将与北斗星公司的租赁合同过户给邓德冠，二是尹芋力将海星幼儿园转让合同过户给邓德冠，三是尹芋力在2017年4月28日之前所装修费用及其他费用由尹芋力承担。关于第一项转让内容的履行，双方作为共同承租人已与北斗星公司签订了《租赁合同》，并且该《租赁合同》已实际履行，故该项转让内容已履行完毕。关于第三项转让内容，实际为尹芋力为涉案物业所做的装修作价抵顶给邓德冠的约定，邓德冠已接收涉案物业并在此基础上继续装修，故双方约定的第三项内容也已履行完毕。现双方争议焦点集中在第二项转让内容的履行。根据合同约定“甲方务必在2017年5月5日之前将与海星幼儿园转让合同过户给乙方”，因本案不存在“海星幼儿园转让合同”，根据双方签订的合同目的为租赁涉案物业开办幼儿园，及其后双方签订的《幼儿园合作协议》、双方的微信聊天内容，本院认为该条约定应包含将海星幼儿园迁址至涉案物业、及将海星幼儿园经营人变更为邓德冠等。从尹芋力提交的证据显示，邓德冠在2017年6月底已经明确表示不需要使用海星幼儿园的牌照，其后邓德冠也使用了同球幼儿园的名义申请办理环境影响评价登记，可见该条约定未能履行，邓德冠是有一定过错责任的。但导致合同不能履行的主要原因在于涉案物业所在区域为一级水源保护区，该条约定在法律上无法履行。而对于涉案物业处于水源保护区的信息，广州市人民政府于2012年就在涉案物业外显著位置设立了标识牌，尹芋力、邓德冠等人均应当知晓该信息，邓德冠主张尹芋力故意隐瞒该事实，缺乏依据，但是尹芋力在明知涉案物业处于一级水源保护区域内，海星幼儿园存在无法迁址至涉案物业开办的情形，却仍与邓德冠签订上述《转让合同》，尹芋力对该条约定不能履行存在过错，同时，邓德冠在未了解清楚开办幼儿园条件的前提下就签订《转让合同》，邓德冠亦存在过错。因此，该条约定不能履行因双方共同过错导致，且过错责任相当，应由双方共同承担责任。由于尹芋力、邓德冠签订《转让合同》的合同目的为在涉案物业开办幼儿园，现合同目的因双方共同过错导致无法实现，故邓德冠可以要求解除《转让合同》。邓德冠发函要求确认2018年4月1日解除《转让合同》，没有依据，但该解除合同的意思表示已于2018年6月30日到达尹芋力，故《转让合同》于2018年6月30日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质要求进行赔偿。本案中，双方未履行第2项转让内容，但尹芋力出具收据载明已收齐邓德冠所有转让对价，故尹芋力应退还该部分转让内容的对价。第1项、第3项转让内容，双方已实际履行，邓德冠要求尹芋力返还该部分转让费用，缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方未对转让费对应哪项转让项目进行明确约定，结合双方转让的目的及过错程度，根据公平合理原则，本院酌情确定尹芋力应返还邓德冠转让费75万元。邓德冠要求尹芋力赔偿租金、装修费等损失，本院认为，在与北斗星公司签订的租赁合同中，邓德冠、尹芋力是作为共同承租人共同承担租金、装修等费用。至于两人之间关于租金、装修费应如何分摊，不属于本案审查范畴，双方可另循法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告邓德冠与被告尹芋力签订的《转让合同》于2018年6月30日已解除；二、被告尹芋力于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓德冠返还转让费75万元；三、驳回原告邓德冠其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26684元，由原告邓德冠承担18632元，被告尹芋力承担8052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁润富人民陪审员  巫晓蓉二〇一九年十月二十五日书 记 员  陈 冬