湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初1230号原告：毛路，女，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：龚博宇（原告毛路之夫），男，汉族，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：李超湘，湖南湘杰律师事务所律师。被告：李杰，男，汉族，住华容县。被告：何霞，女，汉族，住华容县。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。被告：黄荣，女，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：刘光格，湖南湘北律师事务所律师。原告毛路与被告李杰、何霞、黄荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月20日公开开庭进行了第一次审理。原告的委托诉讼代理人龚博宇，被告何霞的委托诉讼代理人王朗，被告黄荣及其委托诉讼代理人刘光格到庭参加诉讼，被告李杰经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因原告在庭审辩论终结前变更诉讼请求，本院于2019年9月3日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托诉讼代理人李超湘，被告何霞的委托诉讼代理人王朗，被告黄荣及其委托诉讼代理人刘光格到庭参加诉讼，被告李杰经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛路诉请本院判令被告李杰、何霞、黄荣：1、继续履行合同，将某某房屋产权转移登记至原告名下；2、承担本案诉讼费及原告支付的代办服务费5000元。诉讼中，原告申请变更诉讼请求，请求判令：1、被告返还原告购房款45万元、赔偿定金5万元；3、被告李杰、何霞支付原告其他损失1万元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月8日，原告与被告李杰、何霞签订《房屋买卖合同》，约定两被告将诉争房屋出售给原告，被告黄荣为担保人。合同签订后，原告依约支付了购房款45万元，但被告至今仍未将房屋更名至原告名下。被告李杰未作答辩。被告何霞辩称，答辩人与被告李杰于2018年10月18日离婚，约定涉案房屋归答辩人所有。被答辩人毛路支付款项系在答辩人离婚之后，答辩人未收取任何款项。答辩人系在受李杰欺骗的情况下在房屋买卖合同上签名。被告黄荣口头辩称：原告毛路和被告李杰、何霞签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。答辩人仅承诺在赎楼后无法过户以及无法退还赎楼款的情况下才承担担保责任。现原告自愿放弃过户请求，答辩人不应承担担保责任。查明的事实2018年11月8日，原告毛路（乙方）与被告李杰、何霞（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定由原告毛路购买被告李杰、何霞所有的位于岳阳市岳阳楼区某某室房屋，总价为100万元，合同签订当日乙方支付购房定金5万元作为更名费用，更名后当日乙方一次性付清购房款。甲方承诺由其负责诉争房屋的更名，更名费用及房屋维修基金甲方承担，与乙方无关。甲方承诺签合同起两个月内，负责将诉争房屋更名，若未更名，视为甲方违约。合同还约定了其他事项。被告何霞称系在被告李杰承诺将房屋出售款交给其的情况下才在该合同上补签名，实际上其从未与原告见过面。合同签订当日，原告向被告李杰支付购房定金5万元。2018年12月2日，原告的丈夫龚博宇代理原告和被告李杰、黄荣签订补充协议，约定由原告垫资40万元为被告李杰赎楼，赎楼后由被告李杰办理诉争房屋更名，更名产生的费用由被告李杰承担，成功更名至原告名下后，原告当天付清剩余购房款60万元（含定金5万元），如果不能更名，被告李杰必须退还原告垫资赎楼款40万元，并且双倍赔偿原告定金10万元。如果赎楼后不能更名，被告李杰无力退还原告垫资赎楼款和双倍赔偿原告定金，则由被告黄荣退还原告垫资赎楼款40万元和双倍定金10万元。诉讼中，原告陈述，赎楼是指向指偿还银行按揭贷款。2018年12月3日，原告通过案外人葛某向被告李杰支付40万元。被告李杰于当日向原告出具了收到购房款45万元的收据。被告李杰收到原告支付的45万元后，至今未按照合同约定偿还银行按揭款，也未为原告办理更名、过户手续。另查明，诉争房屋登记在被告李杰名下，被告何霞是共有权人，该房屋已在银行办理了抵押贷款。2018年10月18日，被告李杰、何霞协议离婚，离婚协议约定诉争房屋归被告何霞所有，后期按揭款由被告何霞承担偿还。判决的理由与结果本院认为，原告毛路与被告李杰、何霞签订的《房屋买卖合同》，被告何霞主张系被告李杰承诺将购房款交给其才在合同上签名，因动机错误并不影响合同的效力，其在合同上补签名，在法律上应认定为对被告李杰出卖诉争房屋的追认。合同履行过程中，原告和被告李杰签订补充协议，对合同的相关内容进行了变更，该行为不违反法律规定。被告李杰在收取原告垫资的40万元赎楼款后，至今未向贷款银行清偿债务，也未为原告办理更名、过户手续，应按补充协议的约定向原告承担违约责任，故对原告请求被告李杰返还购房款45万元并赔偿定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。被告何霞、李杰共同出卖诉争房屋，被告何霞应对被告李杰在合同履行过程中的行为承担法律后果，两人是否离婚，不影响被告何霞法律责任的承担，故对原告要求被告何霞承担共同偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。被告黄荣自愿在被告李杰赎楼后不能办理更名手续、无力退还原告垫资款和双倍定金时为原告的债权作担保，现在被告李杰根本未办理赎楼手续，依照举轻以明重的民法原理，被告黄荣应当承担担保责任，其不应承担担保责任的抗辩理由不能成立。被告黄荣和原告约定在被告李杰不能承担返还责任时由其承担偿还责任，属于一般保证，故原告要求被告黄荣承担本案连带责任的诉讼请求不能成立，被告黄荣仅承担一般担保责任，在对被告李杰、何霞的财产依法强制执行仍不能履行债务前，被告黄荣可以拒绝承担保证责任。关于原告要求被告李杰、何霞赔偿其他损失1万元的诉讼请求，因本案已支持其双倍返还定金5万元的诉讼请求，其损已经得到弥补失，故对该项诉讼请求，不予支持。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李杰、何霞返还原告毛路购房款45万元，并赔偿原告毛路定金5万元；二、被告黄荣对前项债务承担一般保证责任；以上一、二项，限在本判决生效后十日内履行完毕。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告毛路的其他诉讼请求。案件受理费8900元，财产保全费3020元，合计11920元，由原告毛路承担175元，由被告李杰、何霞承担11745元，被告黄荣对被告李杰、何霞承担的部分承担一般保证责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  冯剩勇人民陪审员  毕昌平人民陪审员  易 敏二〇一九年十月十八日书 记 员  江 爽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。