云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2101号原告（反诉被告）：楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司，住所地：云南省楚雄市永安路888号，统一社会信用代码：91532301325279134Y。法定代表人：张昼风，职务：董事长。委托诉讼代理人：张帆，云南滇中律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：金丽钗，女，1977年5月28日生，汉族，初中文化，浙江省嵊州市人，无业，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：李晓亮，云南楚国律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司（以下简称:亿丰义乌商贸公司）与被告（反诉原告）金丽钗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。因案情复杂，适用简易程序继续延长审限90天。原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司的委托诉讼代理人张帆、被告（反诉原告）金丽钗的委托诉讼代理人李晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺管理合同》，由被告返还原告租赁的位于楚雄西南义乌商品博览城F1、F2、F3、F5、F6、E栋每栋二层的租赁区域（合计12311.31㎡）；2.判令被告立即支付原告租金305320.48元（暂计至2019年5月31日），2019年5月31日起至租赁区域返还原告之日止的租金按每日2509元结算；3.判令被告立即支付原告拖欠的物业管理费49245元（暂计至2019年5月31日），2019年5月31日起至租赁区域返还原告之日止的物业管理费按每日410元计算；4.判令被告支付原告逾期付款违约金109915元；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年9月15日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》及《商铺管理合同》，约定原告将位于楚雄西南义乌商品博览城内编号为F1、F2、F3、F5、F6、E栋每栋二层的区域（合计12311.31㎡）租赁给被告，租赁期为六年，前五年平均每年租金为915961.44元。合同签订当天，原告将租赁区域交付给被告，被告向原告交纳了100000元履约保证金。后被告对租赁区域进行了装修使用，但一直未按合同约定支付租金及物业管理费。经原告多次催要，被告至今未支付。原告为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）金丽钗辩称，一、答辩人同意解除双方签订的合同，但这是被答辩人的过错造成的。被答辩人扩建占用了公共区域，且扩建部分是违章建筑；堵塞了消防通道和电梯，增加了安全隐患，威胁到了答辩人的安全；被答辩人又一房两租，将一部分租给答辩人的商铺又租给了其他人。二、根据合同约定，租金标准是前五年免三交二，原告诉请的房租是后两年的，即2022年2月1日至2024年2月1日，现在解除合同了，就不需要交纳后两年的房租了。三、现在商城开发不足，基本没有商家入驻，被答辩人也无法提供正常的物业服务，因此也无须交纳物业服务费。四、合同解除是被答辩人的过错造成的，因此答辩人也无须支付违约金。被告（反诉原告）金丽钗向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告各项经济损失共计796000元（其中：返还履约保证金100000元、装修费146000元、显示屏灯箱广告费60000元、人工工资70000元、办公室装修广告推广费150000元、日常支出270000元）；2.判令反诉被告拆除消防通道中的砖墙、过道中的彩钢棚，恢复原样；3.判令反诉被告拆除四楼、五楼走廊外的实墙，恢复原样；4.本诉、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年9月15日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，约定反诉被告将位于楚雄西南义乌商品博览城内编号为F1、F2、F3、F5、F6、E栋每栋二层的区域租赁给反诉原告，租赁期为六年，租金前五年免三交二，2019年2月1日至2022年1月31日为免租营业期。合同签订后，反诉原告依约支付了履约保证金100000元，并对商铺进行了装修。2018年11月，反诉被告对七个消防通道、二个电梯进行堵塞，并在过道上加盖了三个彩钢棚，共2000㎡，导致反诉原告无法正常营业。2019年5月份，反诉被告把已经出租给反诉原告的商铺约100㎡又租给了他人，现已开始施工，在四楼、五楼走廊外把栏杆改为实墙，造成了严重的安全隐患。反诉被告又停水停电。综上，为维护合法权益，特提起诉讼，望贵院判如所请。原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司针对被告（反诉原告）金丽钗的反诉请求辩称，一、装修损失应由被答辩人自己承担，因被答辩人拖欠租金的行为已构成严重违约，答辩人有权主张解除双方的房屋租赁关系，因此被答辩人的该项诉请依法不能成立，同时被答辩人主张的装修费金额也没有任何证据可以证实；二、被答辩人虚构事实，并不存在任何违建的情况，更不存在安全隐患，反诉要求拆除的建筑没有任何事实和法律依据。本案租赁区域的一楼，华福万家购物超市施工封堵了几个内部通道（并非消防通道），并加盖了彩钢瓦，但该行为已经向政府部门申请审批并通过了消防验收合格。是否是违章建筑也应当由政府部门实地勘察后依法作出认定。被答辩人也没有任何证据证实这些情况与使用二楼的租赁区域之间有任何的因果关系，被答辩人也一直都在使用租赁区域对外招商。三、答辩人并不存在任何一房二租的情况，以及雇佣社会人员强制清场的情况。四、被答辩人主张的广告、人工工资、日常花费等费用没有事实和法律依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司针对其诉讼请求和辩解向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同；2、商铺管理合同；3、收据及付款凭证；4、照片4张；5、照片12张；6、申请书；7、中共楚雄市委办公室文件；8、合格证；9、商铺租赁合同（117-113）；10、补充协议；11、房产平面图4页；12、李大明身份证复印件；13、收据4份；14、租赁面积统计表。被告（反诉原告）金丽钗针对其诉讼请求和辩解向本院提交证据如下：1、商铺租赁合同；2、管理合同；3、发票复印件；4、照片14张；5、收条2页；6、地砖结算单2页；7、收款收据3页；8、花费清单2页。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司提交的证据6证实了西南（楚雄）义乌商品交易博览城项目建设指挥部向楚雄州消防支队申请加盖临时防火盖板的事实，本院予以采信；证据7与本案无关，本院不予评判；证据8证实了原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司义乌商品博览城F6栋消防设施经楚雄市公安消防大队检查验收合格，本院予以采信。被告（反诉原告）金丽钗提交的证据4能够与现场情况相互印证的，本院予以采信，其余不予采信；证据5、6、7、8不是正式票据，不足以证实被告（反诉原告）金丽钗的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月15日，原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司（甲方）与被告（反诉原告）金丽钗（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于楚雄市义乌商品博览城内F1、F2、F3、F5、F6、E栋每栋二层商铺出租给乙方，租赁面积为12311.31㎡，租赁期间为2019年2月1日至2025年1月31日；租金标准为前五年免三交二，租赁价格15.5元/月/㎡，每月租金为190825.30元，第六年租金按20元/月/㎡计算；2019年2月1日至2022年1月31日为免租期，2022年2月1日至2023年1月31日租金为2289903.66元，2023年2月1日至2024年1月31日租金为2289903.66元，2024年2月1日至2025年1月31日租金为2954714.40元。2022年2月1日至2024年1月31日租金合计4579807.20元，分五年平均交纳，每年交915961.44元，租金开业后一周内交清，第六年度半年一交，乙方应当在每个交租期开始前提前一个月向甲方一次性足额交纳本期租金；在本合同签署之日，乙方向甲方支付100000元履约保证金；乙方承诺在2019年1月31日前完成该租赁区域的全部装修，装潢并如期开业（特殊情况除外）；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达几万元（或以上）的甲方有权解除合同；甲乙双方应恪守合同，任何一方违反合同，应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的所有损失；若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有。同日，原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司（甲方）与被告（反诉原告）金丽钗签订《商铺管理合同》，约定：乙方租用位于楚雄市义乌商品博览城内F1、F2、F3、F5、F6、E栋每栋二层商铺，共计12311.31㎡，合同履行其为6年，自2019年1月1日起至2024年12月31日；在合同期内，甲方同意给予乙方装修优惠期，优惠期自（签订合同即日起-2019年1月31日为装修期）装修优惠期间乙方无须交纳物业管理费，但需承担垃圾清运费、水电费等相关费用；物业管理费自2019年2月1日至2024年1月31日共五年,按1元/月/㎡计算，每月合计12311.31元，2024年2月1日至2025年1月31日，按2元/月/㎡计算，每月合计24622.62元，按月交纳；乙方首期物业管理费交纳日为2019年2月1日前，所交纳物业管理费为2019年2月1日至2019年2月28日。合同签订后，被告（反诉原告）金丽钗向原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司交纳了100000元履约保证金。其余租金及物业管理费至今未付。原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司将一楼部分商铺租赁给华福万家超市，2018年11月，为超市经营需要，华福万家超市于F2、F3、F5、F6楼道连接处加盖彩钢瓦棚，并封堵了与超市链接部分的楼梯通道。2019年1月23日，楚雄市320国道与元双公路交汇处西南义乌商品博览城内地上一层F6栋建筑面积6905.31㎡，华福万家购物广场消防设施经楚雄市公安消防大队检查验收合格。2019年3月2日，原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司与案外人李大明签订合同，约定将F1栋内二层的410.34㎡的区域租给李大明经营汉庭连锁酒店。另查明，根据原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司的申请，本院于2019年6月13日作出（2019）云2301民初2101号民事裁定书，冻结被申请人金丽钗名下账户内资金468614.48元，冻结期限为一年。双方争议焦点为：一、本案合同是否应当解除，金丽钗是否应当支付亿丰义乌商贸公司租金、物管费及承担违约金；二、亿丰义乌商贸公司应否承担金丽钗装修装饰和财产损失，本案所涉履约保证金是否退还。本院认为，针对争议焦点一，依法成立的合同受国家法律保护。原告（反诉被告）亿丰义乌商贸公司与被告（反诉原告）金丽钗签订的《商铺租赁合同》及《商铺管理合同》合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方在《商铺租赁合同》中约定租金标准为前五年免三交二，分五年平均交纳，每年交915961.44元，租金开业后一周内交清，被告（反诉原告）金丽钗承诺在2019年1月31日前完成该租赁区域的全部装修，装潢并如期开业。在《商铺管理合同》中约定，首期物业管理费交纳日为2019年2月1日前。依据合同约定，金丽钗应于2019年2月7日前向亿丰义乌商贸公司支付租金及物业管理费，但金丽钗未按约定支付，构成违约，亿丰义乌商贸公司有权按照合同约定解除合同。亿丰义乌商贸公司于2019年3月2日与他人签订租赁合同将已经租给金丽钗的部分商铺共计410.34平方米另租他人构成违约，应对违约行为承担责任。对亿丰义乌商贸公司要求解除与金丽钗签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》，由金丽钗返还亿丰义乌商贸公司位于楚雄西南义乌商品博览城F1、F2、F3、F5、F6、E栋每栋二层的区域共12311.31平方米商铺的诉请，本院予以支持。对亿丰义乌商贸公司要求金丽钗支付违约金的诉请，因双方均有违约行为，故对该诉请，本院不予支持。对亿丰义乌商贸公司要求金丽钗支付计算至2019年5月31日的租金305320.48元，2019年5月31日起至租赁商铺返还之日止的租金按每日2509元计算的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然《商铺租赁合同》约定2019年2月1日至2022年1月31日为免租期，但金丽钗未按约定支付应分期承担的租金，应赔偿亿丰义乌商贸公司因此造成的损失，故对该诉请，本院予以支持。对亿丰义乌商贸公司要求金丽钗支付计算至2019年5月31日的物业管理费49245元，2019年5月31日起至租赁商铺返还之日止的租金按每日410元计算的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。针对争议焦点二，金丽钗反诉提出其不支付租金及物业管理费是因为亿丰义乌商贸公司在过道加盖彩违章钢瓦，堵塞消防通道造成严重安全隐患，导致其无法营业的诉称，亿丰义乌商贸公司提交的证据能够证实加装的彩钢瓦是经西南（楚雄）义乌商品交易博览城项目建设指挥部申请加盖，经过审批，并经楚雄市公安消防大队安全检查合格，故对该诉称，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”在租赁期限内，金丽钗对所租商铺进行了装修，经双方确认，装饰残值为85000元，因双方均有违约行为，应根据各自的过错承担相应的责任，亿丰义乌商贸公司应承担50%的责任即42500元，其余损失由金丽钗自行承担。对金丽钗要求退还履约保证金100000元的诉请，因双方均有违约行为，对该诉请，本院予以支持；对金丽钗要求亿丰义乌商贸公司支付其显示屏、灯箱、广告费60000元，人工工资70000元，办公室装修、广告推广费150000元、日常花费270000元的诉请，因未提交相关正式票据证实，本院不予支持。因本案《商铺租赁合同》解除，对金丽钗要求亿丰义乌商贸公司拆除消防通道中的砖墙、过道中的彩钢棚，拆除四楼、五楼走廊外的实墙、恢复原状的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司与被告（反诉原告）金丽钗于2018年9月15日签订的《商铺租赁合同》及《商铺管理合同》；二、由被告（反诉原告）金丽钗于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司位于楚雄西南义乌商品博览城F1、F2、F3、F5、F6、E栋每栋二层商铺，共计12311.31平方米；三、由被告（反诉原告）金丽钗支付原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司计算至2019年5月31日的租金305320.48元，2019年5月31日起至租赁商铺返还之日止的租金按每日2509元计算；四、由被告（反诉原告）金丽钗支付原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司计算至2019年5月31日的物业管理费49245元，2019年5月31日起至租赁商铺返还之日止的租金按每日410元计算；五、由原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司返还被告（反诉原告）金丽钗履约保证金100000元；六、由原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司赔偿被告（反诉原告）金丽钗装修残值42500元；七、驳回原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司的其他本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）金丽钗的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4134元（已减半收取），由原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司负担979元（已交），由被告（反诉原告）金丽钗负担3155元（未交）。反诉案件受理费5880元（已减半收取），由被告（反诉原告）金丽钗负担4827元（已交），由原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司负担1053元（未交），保全费2863元，由被告（反诉原告）金丽钗负担（未交）。综上，应由原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司交纳的执行款合计143553元；应由被告（反诉原告）金丽钗交纳的执行款合计360583.48元，相互抵扣后，被告（反诉原告）金丽钗还应交纳的执行款为217030.48元，限本判决生效后二十日内一次性付清，款交本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  胡玲娜二〇一九年十月二十九日书记员  杨红云