广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0106民初21933号原告：广州市沙东有利集团有限公司，住所地广州市天河区沙和路71号，统一社会信用代码91440101716370023J。法定代表人：范美玉，董事长。委托代理人：伍远亮、王聪聪，分别系广东骏道律师事务所律师、实习律师。被告：胡胜云，男，1956年9月13日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：陈丽娟，女，1964年12月21日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：赵悦，女，1957年10月7日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：刘松，男，1948年12月29日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：谭丽英，女，1958年3月15日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：董炳乙，女，1938年5月25日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：谭志乐，男，1966年12月4日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：曾穗萍，女，1963年10月19日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：黄永玲，女，1964年10月18日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：邱健宜，女，1972年2月3日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：陈坤林，男，1954年9月2日出生，汉族，住广州市天河区。上述被告及第三人的共同委托代理人：蒋晓芳、张辰，分别系广东正平天成律师事务所律师、实习律师。原告广州市沙东有利集团有限公司（以下简称“沙东有利公司”）诉被告胡胜云租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理，及后作出（2016）粤0106民初14093号民事判决，原告沙东有利公司不服判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终5737号民事裁定，撤销上述（2016）粤0106民初14093号民事判决，发回本院重审。本院于2018年8月14日立案，追加陈丽娟、赵悦、刘松、谭丽英、董炳乙、谭志乐、曾穗萍、黄永玲、邱健宜、陈坤林为本案第三人，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告沙东有利公司的委托代理人伍远亮，被告胡胜云及众第三人的共同委托代理人蒋晓芳、张辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沙东有利公司诉称：原告对其用于出租的广州市濂泉路沙东大街3-10号的沙东街文化中心综合楼首层物业享有所有权，权利来源真实、合法。在天河区国资委明确上述综合楼属于原告后，原告在2002年5月21日与被告签署了《沙东街文化活动中心综合楼首层租赁合同》（以下简称“《首层租赁合同》”），将整栋大楼的首层物业以及物业占地之外的土地（原火烧场及大楼四面退缩的空地）的用益物权出租给了被告使用，租赁期限为二十年，租期以该大楼全面竣工验收之日起计算，且楼房在建设施工期间每平方米按60元/月计租，至竣工验收合格日起按每平方米120元/月计租。在沙东街道办将综合楼及土地交付给原告后，原告又于2007年11月30日与即将成立的案外人广州市沙东鸿利投资有限公司(以下简称“沙东鸿利公司”)的各自然人股东签订了《关于“广州市沙东鸿利投资有限公司”注册前有关事项的股东协议书》（以下简称“《股东协议书》”），将整栋大楼的土地的用益物权出租给了沙东鸿利公司。2008年1月15日，原告与沙东鸿利公司签订《场地租赁合同》，又将整栋大楼所占用的建设用地(约1200平方米)及四面空地（约2852平方米）共计4052平方米的土地的用益物权出租给了沙东鸿利公司。即涉案的首层物业及建设所占用土地均存在“一物二租”的客观事实。由于租赁物本身存在瑕疵，导致综合楼竣工验收手续至今仍未办理，原告客观上无法向被告交付租赁物。整栋大楼及四面空地均交付给沙东鸿利公司进行实际管业至今，原告从未将首层物业交付予被告，被告也未曾向原告支付过租金（包括建设施工期间的租金和施工完成后的租金）。2018年7月3日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终8121号民事判决，确认整栋大楼（包括首层）的用益物权由沙东鸿利公司享有。综上，在《首层租赁合同》不能实际履行，各方合同目的均不能实现，涉案物业又存在法律上或事实上不能履行或不适于强制履行的客观情况，而维持《首层租赁合同》的现状又与已生效的法律文书相冲突的情形下，应当解除《首层租赁合同》。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2002年5月21日签订的《首层租赁合同》；二、本案诉讼费由被告承担。被告胡胜云辩称：一、被告在沙东街文化中心综合楼项目上存在投资权益。沙东鸿利公司已被法院判决解散，现正处于司法清算阶段，沙东鸿利公司的权利义务应当由法院依法成立的清算组行使和承担，由清算组统一清算沙东鸿利公司的债权债务。原告是沙东鸿利公司的大股东，其不能在清算期间就涉案物业单独起诉被告，而待沙东鸿利公司的清算分配方案签署后，所有投资者所应分配的权益得以分配落实之际，涉案的《首层租赁合同》自然解除。二、沙东大街3-10号文化中心大楼是沙东鸿利公司的全体股东投资兴建，总投资近4000万元，其中被告及第三人陈丽娟共同投资1586.07万元，作为对被告投资的回报，原告承诺将涉案物业的首层（其中原告占首层面积的61.48%）出租给被告经营30年，且在沙东鸿利公司成立后，由被告占有沙东鸿利公司37.77%的股权，原告占有61.48%的股权，其他9个自然人股东占有沙东鸿利公司0.75%的股权，沙东鸿利公司通过经营涉案物业30年来使投资股东回收投资成本和享受投资收益。故《首层租赁合同》不是单纯的物业租赁，而是原告为引进被告的资金建设涉案物业而进行的利益互换。2007年11月30日，包括被告在内的11个自然人股东与原告签订《股东协议书》，其中第九条就体现了被告租用原告就首层享有的61.48%的面积，是被告等11个自然人股东回收投资成本的重要途径。沙东鸿利公司虽于2007年12月28日领取了营业执照，但由于物业建成后无法投入使用，一直没有任何经营收入，产生的经营成本都是靠股东追加投资来维持；2009年至今，被告共计追加投资75.27万元，但却从未回收分文成本。根据《股东协议书》的约定，被告至今仍在与涉案物业共担风险、共负盈亏，原告无权解除《首层租赁合同》，如果解除，原告首先需要按所有股东投资在涉案物业上的资金比例分割各自所应占有的物业权益比重，即将被告投资于涉案物业的产权按投资比例38.52%分割给被告。三、原告同时向法院提起诉讼要求解除其与沙东鸿利公司就涉案物业签署的《场地租赁合同》，目的均在于独吞项目公司其他自然人股东对涉案物业（含土地）的全部投资权益。原告实际控制沙东鸿利公司近十几年来没有努力完成涉案物业的功能转变工作，致使涉案物业至今没有验收，也无法使用，更无法实现原告最初招股的投资目的，原告不能交付物业给被告使用属严重违约，对此应承担法律责任。《股东协议书》中有关涉案物业产权归原告所有，沙东鸿利公司经营期满后由原告无偿收回，无需给予沙东鸿利公司任何补偿等约定是附条件的，包括：1、在2007年后半年投入完成涉案物业的功能转变，涉案物业应当在1年内验收完毕并由沙东鸿利公司使用；2、沙东鸿利公司合法经营涉案物业30年；3、全体投资股东3年半内收回投资成本，并且将涉案物业的首层属于原告份额的61.48%租赁给被告使用。但时至今日近20年过去了，全体股东没有收回一点投资成本，上述约定失去了履行的基础。四、涉案物业的首层物业虽现在不能使用，但不代表永远不能使用，原告可以向被告提交验收合格资料，将物业交付被告使用。五、根据此前相关的法律文书，涉案物业权益归沙东鸿利公司享有，故即便原告主张解除本案租赁合同，被告仍可基于本案租赁合同获得首层使用权，但出租主体应变更为沙东鸿利公司。因沙东鸿利公司正值司法清算，故本案所涉的租赁权利义务应在沙东鸿利公司的清算诉讼中一揽子解决。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。众第三人述称：同意被告的意见。经审理查明：2002年5月21日，沙东有利公司（甲方/出租方）与胡胜云（乙方/承租方）签订《首层租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市濂泉路沙东大街3-10号的沙东街文化中心综合楼首层（以下简称“案涉房产”）提供给乙方承租；租赁期限为二十年，租期以该大楼全面竣工验收（由甲方提供资料）之日起计算，二十年后，本合同继续延伸续签10年甲方免收赞助费，由乙方使用；该楼房建设施工期间每平方米按60元计租，至竣工验收合格日起按每平方米120元/月计租；乙方自签订本合同当天，向甲方一次性缴交100万元定金，甲方应在本合同签订日起五个月内按乙方规划要求做好档位交乙方使用；乙方在租赁期内每月15日前向甲方交纳租金；甲方将（原火烧场）租给乙方使用，租金为每月1万元；本合同一经签字立即生效，乙方使用的地方内，一切对外事务由甲方负责等。沙东有利公司、胡胜云确认，上述《首层租赁合同》签订后至今，沙东有利公司未将案涉房产交付胡胜云使用，胡胜云也未向沙东有利公司支付过租金。另查，本案当事人涉及公司解散纠纷、与公司有关纠纷案件多起，情况如下：一、公司解散纠纷。2016年5月4日，胡胜云及众第三人（原告）起诉沙东鸿利公司（被告）、沙东有利公司（第三人）公司解散纠纷一案，案号为（2016）粤0106民初8226号（以下简称“8226号案”），诉讼请求为：判令沙东鸿利公司解散。经审理查明：2000年5月17日，广州市天河区人民政府沙东街道办事处取得广州市城市规划局天河区分局核发的《建设工程报建审核书》（编号：穗规天建字[2000]第30号），报建项目位于天河××××号地段，建设项目为天河××××号农贸市场、文化中心及住宅楼。后取得广州市城市规划局天河区分局核发《建设工程规划许可证》（编号：穗规天建字[2000]第30号）。2001年4月，广州市天河区人民政府沙东街道办事处与沙东有利公司签订《合同书》，同意将位于沙东大街3-10号的红线用地4052平方米划给沙东有利公司永久使用。沙东有利公司在开发建设该文化中心大楼项目过程中，因资金困难问题向集团公司干部、职工和社会自然人进行招股，计划通过设立项目公司“沙东恒利发展有限公司（暂用名）”吸纳资金进行项目建设。2002年期间，沙东有利公司先后收取胡胜云及众第三人交纳的股本金，并进行项目建设。2003年11月20日，广州市城市规划局天河区分局同意沙东街道办事处申请《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》延期至2004年6月30日。2004年4月13日，广州市天河区人民政府沙东街道办事处（受让方）与广州市国土资源和房屋管理局（出让方）签订《广州市国有土地使用权出让合同》，协议受让了上述位于天河区沙东大街××号，宗地面积4052平方米，受让土地的规划用途为文化中心、住宅；出让期限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年，自领取《国有土地使用权证》、取得国有土地使用权之日起计算。2004年7月28日，广州市天河区人民政府沙东街道办事处作出一份《天河区沙东街道办事处关于同意移交沙东大街3-10号房产使用权给沙东有利集团公司使用的决定》，决定根据原合同的约定，同意无偿移交沙东大街3-10号房产的使用权给沙东有利公司，使用期限为国土部门批准的使用期限。2007年11月30日，胡胜云及众第三人与沙东有利公司签订《股东协议书》，约定：一、合作年限：项目公司经营期限为三十年，从工商部门核发“广州市沙东鸿利投资有限公司”营业执照之日起计。期满后，该项目楼宇由沙东有利公司无偿收回使用，无需给予项目公司任何补偿。二、注册资本金：4000万元，项目公司运作后如资金不足，需要增资（主要是指补地价），再由股东按照股权比例在规定时间内筹集。三、经营范围：房屋和场地租赁、市场服务、物业管理。……八、明确约定：关于沙东街文化中心大楼项目的功能改变工作，由新成立的项目公司派出人员继续办理，完成时间约为半年，如半年内无法完成，由项目公司董事会从大楼的整体效益最大化目标出发，决定后续操作问题。该项目的功能转变是为了贯彻最初招股的投资目的，如果按照住宅进行经营运作，将失去该项目的投资价值，改变了投资方向，因此，项目公司需尽一切能力完成此工作。九、与自然人大股东胡胜云、陈丽娟夫妇的特别约定：《首层租赁合同》（签订日期：2002年5月21日）是沙东有利公司为了照顾沙东街文化中心大楼项目自然人大股东胡胜云的利益而签订，如胡胜云、陈丽娟夫妇不能从该项目的整体经营效益出发，与该项目整栋大厦共担风险，共负盈亏，在项目公司需要增资时不增资（指补地价），则取消该租赁合同，视为胡胜云放弃其在该租赁合同的一切权利等。2007年11月30日，胡胜云与众第三人、沙东有利公司签订一份《广州市沙东鸿利投资有限公司章程》（以下简称“《公司章程》”），约定：由股东各方出资设立沙东鸿利公司，经营范围：房屋和场地租赁、市场服务、物业管理。公司注册资本人民币4000万元。法人股东沙东有利公司货币出资2459.2万元、出资比例61.48%；自然人股东胡胜云货币出资755.4万元、出资比例18.885%；陈丽娟货币出资755.4万元、出资比例18.885%；赵悦货币出资10万元、出资比例0.250%；刘松货币出资5万元、出资比例0.125%；谭丽英货币出资3万元、出资比例0.075%；董炳乙货币出资3万元、出资比例0.075%；谭志乐货币出资2万元、出资比例0.050%；曾穗萍货币出资2万元、出资比例0.050%；黄永玲货币出资2万元、出资比例0.050%；邱健宜货币出资2万元、出资比例0.050%；陈坤林货币出资1万元、出资比例0.025%；……第三十六条因该项目楼宇（沙东街文化中心大楼）是由沙东有利公司承接并投入前期开发费用的，因此该项目经营楼宇的产权永久属于沙东有利公司。由项目公司与沙东有利公司签订场地租赁合同，缴交该项目红线占地面积每平方米10元的租金，从工商部门核发“广州市沙东鸿利投资有限公司”营业执照之日起开始计租。此租金标准每5年在上年度租金标准上递增20%，租期三十年（二十年再顺延十年），期满后，该项目楼宇由沙东有利公司无偿收回使用，无需给予项目公司任何补偿。第三十七条与股东胡胜云、陈丽娟夫妇的特别约定：有关《首层租赁合同》（签订日期2002年5月21日）的问题：该租赁合同是沙东有利公司为了照顾沙东街文化中心大楼项目自然人大股东胡胜云的利益而签订的，如胡胜云、陈丽娟夫妇不能从该项目的整体经营效益出发，与该项目整栋大厦共担风险，共负盈亏，在项目公司需要增资时不增资（指补地价），则取消该租赁合同，视为胡胜云同意放弃其在该租赁合同的一切权利。2007年12月28日，沙东鸿利公司成立，领取有营业执照。但因项目楼宇建成后未能完成消防验收、规划验收而不能合法投入使用和正常运营，沙东鸿利公司无经营收入。2009年11月24日，沙东鸿利公司发出《关于追加投资的股东会通知》，称公司自2007年12月28日，注册资本金4000万元，预付账款（固定资产建成房屋）38405599.04元，年营业收入为0.00元，管理费用为244238.94元，职工工资为184061.86元，营业费用为761231.11元，所得税为8137.11元，财务费用为-224010.6元，合计费用为973658.42元。……要求各股东对按原股权比例追加100万元投资进行表决。2009年12月10日，胡胜云、陈丽娟分别按原股权比例追加投资187500元。2011年2月22日，沙东鸿利公司作出一份《关于追加100万投资的股东会决议》，称公司于2011年3月15日召开股东会，决议事项如下：公司自2007年12月28日成立，注册资本金4000万元，预付账款（固定资产建成房屋）38405599.04元，年营业收入为15000元，管理费用为33076.81元，职工工资为124800元，营业费用为600332.63元，主营税金为844.5元，财务费用为-2490.39元，合计费用为741563.55元。按财务反映实际情况，2010年的存款余额不足以支付费用，同时2011年的费用开支也需要募集，因此各股东一致同意按注册资本的原股权比例追加100万元投资，附表中列明：沙东有利公司按出资比例追加61.48万元、胡胜云按出资比例追加18.885万元、陈丽娟按出资比例追加18.885万元……。2011年3月18日，胡胜云、陈丽娟分别向沙东鸿利公司交付18.885万元。沙东鸿利公司则分别向胡胜云、陈丽娟出具《收款收据》，载明“今收到胡胜云交来暂借款18.885万元”、“今收到陈丽娟交来暂借款18.885万元”。2014年7月28日，胡胜云向沙东有利公司发出一份《关于启动经营天河区沙东街文化活动中心综合楼的谈判方案》，要求尽快启动经营天河区沙东街文化活动中心综合楼，实现项目整体效益最大化，并提出四条建议。2014年8月21日，沙东有利公司复函胡胜云。但因双方分岐较大，各股东之间仍未能为沙东鸿利公司项目的启动和正常运作达成一致意见。8226号案审理认为：2002年沙东有利公司在开发天河区沙东大街××号文化中心大楼项目过程中，为解决资金问题向外发布招股说明书，通过设立项目公司沙东鸿利公司吸纳社会资金，项目建设完成后由项目公司对项目物业进行有期限、有偿使用和经营管理，投资股东通过项目公司经营项目物业回收投资成本和投资收益。2007年11月30日，十一名自然人股东与沙东有利公司签订的《股东协议书》、《公司章程》约定由股东各方出资设立项目公司沙东鸿利公司，该协议、章程均是各方真实意思表示，对各方均具法律约束力。…但该项目楼宇建成至今长达八年时间，仍未能完成消防验收、规划验收而不能投入使用和运营，沙东鸿利公司无经营收入，照此持续下去，十一名自然人股东投资的资产收益显然无法得到保障，投资目的亦难实现。…沙东鸿利公司的股东之间从成立以后至今，已持续两年以上未能召开有效的股东会，公司经营管理已发生严重困难，通过其他途径不能解决，经本院调解未果，现十一名自然人股东主张解散沙东鸿利公司的诉讼请求理由成立，本院予以支持。2016年9月19日，本院作出（2016）粤0106民初8226号民事判决（以下简称“8226号判决”）：沙东鸿利公司予以解散。沙东鸿利公司不服8226号判决，提起上诉，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终108号民事判决（以下简称“108号判决”）：驳回上诉，维持原判。108号判决已于2017年3月22日生效。二、与公司有关纠纷一案。2017年6月2日，胡胜云、陈丽娟、赵悦、刘松、谭丽英、董炳乙、谭志乐、曾穗萍、黄永玲、陈坤林（原告）诉沙东有利公司（被告），沙东鸿利公司（第三人）、邱健宜（第三人）与公司有关纠纷一案，案号为（2017）粤0106民初13731号（以下简称“13731号案”），诉讼请求为:1、确认天河××××号文化中心大楼项目物业（以下简称“项目物业”）权益（占有权、使用权、收益权、处分权）归沙东鸿利公司享有；2、确认胡胜云等10人、沙东有利公司、邱健宜各股东按股权比例享有项目物业权益（各股东占有项目物业权益比例见附表）。13731号案审理查明：2001年至2002年期间，沙东有利公司先后收取胡胜云、陈丽娟等投资者交纳的股本金（胡胜云、陈丽娟的股本金合计15108000元），并进行项目建设……2005年7月，沙东街文化中心大楼项目建成，但未经有关部门消防验收、规划验收。2007年8月21日，沙东有利公司发出一份《关于召集准股东签订〈企业名称预先核准申请书〉及按工商验资要求重新入资、办理工商登记注册手续的通知》，称：各位准股东，由沙东有利公司承接和发起的濂泉路“沙东街文化中心综合楼”项目已经具备成立有限责任公司条件（公司名称以工商部门查核后为准），准备于近期办理工商注册登记手续，请各位准股东带本人身份证于2007年8月25日（星期六）上午9：30到广州市华美路666号沙东有利公司二楼会议室签署《企业名称预先核准申请书》。按照目前工商登记验资要求，申请名称核准后，要用新公司名称开设银行账号，自然人股东必须用本人名字将资金转到新公司账号。因此，8月27日-8月31日我公司财务将以前入资的资本金退回给各准股东，各准股东需在2007年9月21日前将所认股的资金划入经工商部门核定的新公司的指定账号（请各准股东于9月13日-9月14日到我公司领取新公司帐号）。办理验资手续后，将于2008年9月25日（星期二）上午9：30召集股东开会讨论公司章程，并签署有关工商注册登记的文件，请各位准股东带本人身份证到会。上述几项事项请各位准股东积极配合办理，如不能按上述几项时间完成工商登记注册手续的股东，缺少任何一项，都将视为退出该项目，并承担由此给其他股东造成的一切损失，由沙东有利公司优先受让其股份。胡胜云、陈丽娟等自然人股东依上述通知办理了相关手续。2007年12月11日，广东中兴华会计师事务所为沙东鸿利公司（筹）出具了验资报告，作为沙东鸿利公司向工商部门申请设立登记及向全体股东签发出资证明时使用。2007年12月28日，经工商部门核准，沙东鸿利公司登记成立并领取营业执照，法定代表人为杨立新。但因沙东街文化中心大楼建成后未经消防验收、规划验收而不能合法投入使用和正常运营，沙东鸿利公司对该楼宇未能进行合法经营管理，也无营业收入。2008年1月16日，沙东有利公司与沙东鸿利公司签订《场地租赁合同》，约定沙东有利公司将其位于广州市沙河濂泉路沙东大街十巷3-10号等地段场地租赁给沙东鸿利公司使用，租赁期限为二十年，即从2008年1月1日至2027年12月31日止，期满后续租十年；总租赁面积为4052平方米，每平方米每月租金10元，合计每月租金40520元，租金每5年在上年度租金标准上递增20%；缴租方法为从工商部门核发“广州市沙东鸿利投资有限公司”营业执照之日起开始计收租金等。13731号案审理认为：沙东有利公司在投资建设该综合楼项目过程中，为解决资金问题向外对自然人进行招股、募股，引入了自然人进行投资，因此投资主体已不限于沙东有利公司……沙东有利公司已明确了对外招股的目的、项目功能、投资规模、股权构成、股东资格、入股方式、董事会组成等，通过设立项目公司（沙东鸿利公司）吸纳民间投资，项目建设完成后由项目公司对项目物业进行有期限的经营管理，经营范围包括房屋和场地租赁、市场服务、物业管理，从而达到投资方通过项目公司合法经营收回投资成本和收益的目的。胡胜云等自然人按照说明书要求进行投资入股，已成为该“综合楼”的自然人投资方之一。此外，在项目公司的股权构成上，沙东有利公司拟形成相对控股模式；在项目公司的董事会组成和经营管理机构设置上，沙东有利公司也拟占优势地位。但“综合楼”项目于2005年7月建成完工后至今，一直未通过竣工验收。…2007年11月30日，沙东有利公司与胡胜云等11名自然人股东签订《股东协议书》、《公司章程》，对各股东合作年限、注册资金、经营范围、项目公司的土地租赁问题、公司架构、大楼项目的功能改变工作、经营管理机构等事项进行了约定。其中约定项目楼宇产权、使用权问题。各股东在《股东协议书》中约定“合作年限：项目公司经营期限为三十年，从工商部门核发‘广州市沙东鸿利投资有限公司’营业执照之日起计。期满后，该项目楼宇由沙东有利公司无偿收回使用，无需给予项目公司任何补偿”，《公司章程》第三十六条约定“因该项目楼宇（沙东街文化中心大楼）是由沙东有利公司承接并投入前期开发费用的，因此该项目经营楼宇的产权永久属于沙东有利公司。由项目公司与沙东有利公司签订场地租赁合同，缴交该项目红线占地面积每平方米10元的租金，从工商部门核发‘广州市沙东鸿利投资有限公司’营业执照之日起开始计租。此租金标准每5年在上年度租金标准上递增20%，租期三十年（二十年再顺延十年），期满后，该项目楼宇由沙东有利公司无偿收回使用，无需给予项目公司任何补偿”。根据上述约定，沙东鸿利公司系该楼宇的用益物权人，在经营范围内对该楼宇依法享有占有、使用和收益的权利，可以对该楼宇进行合法经营管理，包括房屋和场地租赁、市场服务、物业管理。但沙东鸿利公司自2007年12月28日领取营业执照后，在约定的三十年合作年限内，各股东之间未能做出有效的股东会决议，楼宇项目自2005年建成后至今十余年因未经规划、消防验收而不能投入使用，公司也因经营管理发生严重困难经法院判决于2017年3月22日正式解散，胡胜云等11名自然人投资股东拟通过公司经营管理楼宇以收回投资成本和收益的目的落空。对此，沙东有利公司作为项目公司的控股股东，负有主要责任，理由如下：……三、《股东协议书》、《公司章程》并未约定沙东鸿利公司使用涉案楼宇需向沙东有利公司预付30年租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。在涉案楼宇使用功能变更尚未完成、尚未经过竣工验收情况下，沙东有利公司辩称沙东鸿利公司注册资金4000万元中有3840万元预付楼宇租金已支付给沙东有利公司，用于承租楼宇物业并以此获得楼宇30年的使用经营权，与日常商业情理不符，自然人股东对此也予以否认；沙东有利公司提供的2009年12月10日《广州市沙东鸿利投资有限公司关于追加100万投资的股东会决议》（共3页）、2011年2月22日《广州市沙东鸿利投资有限公司关于追加100万投资的股东会决议》（共3页）与本院另案生效文书（2016）粤0106民初8226号中查明的股东会决议内容不符，故本院对沙东有利公司辩称沙东鸿利公司将注册资金4000万元中3840万元预付楼宇租金的主张，不予采信……沙东鸿利公司系该楼宇的用益物权人，依法对该楼宇享有占有、使用和收益的权利，但无处分权。关于胡胜云等11名自然人请求确认天河××××号文化中心大楼物业权益（占有权、使用权、收益权、处分权）归沙东鸿利公司享有的诉讼请求，除处分权不予支持外，其余权益即用益物权（占有权、使用权、收益权）应归沙东鸿利公司享有，权益期限不得超过国土部门批准的土地使用期限。此外，沙东鸿利公司已被法院判决解散，虽公司主体还存续，但不得开展与清算无关的经营活动，根据涉案楼宇的现状，各投资主体有权依据股权比例享有公司对楼宇的用益物权，履行股东责任等。2017年12月8日，本院作出（2017）粤0106民初13731号民事判决（以下简称“13731号案判决”）：一、确认广州市天河××××号文化中心大楼项目楼宇物业权益（占有权、使用权、收益权）归沙东鸿利公司享有（权益期限不得超过国土部门批准的土地使用期限）；二、胡胜云、陈丽娟、赵悦、刘松、谭丽英、董炳乙、谭志乐、曾穗萍、黄永玲、陈坤林、邱健宜与沙东有利公司按股权比例享有对上述楼宇的用益物权（占有权、使用权、收益权）；三、驳回胡胜云、陈丽娟、赵悦、刘松、谭丽英、董炳乙、谭志乐、曾穗萍、黄永玲、陈坤林的其他诉讼请求。其中附表显示：沙东有利公司占61.48%，胡胜云占18.885%，陈丽娟占18.885%等。沙东鸿利公司不服13731号判决，提起上诉，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终8121号案（以下简称“8121号案”）立案受理，二审法院认为：沙东鸿利公司对项目物业不享有所有权……关于沙东鸿利公司对项目物业是否享有占有、使用、收益权能以及各股东能否基于其出资份额享有按份权益。第一，《股东协议书》及《公司章程》，虽未明确约定沙东鸿利公司对项目物业享有用益物权，但从沙东鸿利公司成立背景、目的、经营范围及章程关于“三十年期满后，该项目楼宇由沙东有利公司无偿收回”的表述来看，本院有理由相信，在沙东鸿利公司有效经营期限内，对项目物业享有用益物权是各方真实意思表示，本院予以确认。至于沙东鸿利公司因自身原因抑或物业本身问题，导致用益物权行使受阻，均属于权利行使过程中的具体障碍，并不影响沙东鸿利公司对项目物业享有用益物权的合法性。一审判决确认沙东鸿利公司对项目物业享有占有权、使用权、收益权正确，本院予以维持。第二，对项目物业的用益物权，属于沙东鸿利公司所有。在沙东鸿利公司未经依法注销前，该权利应由沙东鸿利公司作为独立个体行使，各个股东无权突破沙东鸿利公司法人独立地位，而要求按持股比例对项目物业享有用益物权。至于沙东鸿利公司因该用益物权行使获得的收益，或者因他人违约、侵权行为造成该用益物权不能行使而获得的赔偿，当然属于沙东鸿利公司财产。在沙东鸿利公司依法成立清算组清理完毕所有债权债务后，各股东有权按照持股比例对沙东鸿利公司剩余财产予以分配。该分配原则的确立，系《中华人民共和国公司法》第一百八十六条的明确规定，无需股东以诉讼形式确立该分配原则。此外，在沙东鸿利公司未依法成立清算组进行清算前，沙东鸿利公司是否存在可向股东分配的剩余财产并不确定，各股东在现阶段要求按照持股比例确认权益份额，亦无意义。故判决：一、维持广东省广州市天河区人民法院13731号判决第一项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院13731号判决第二、三项；三、驳回胡胜云、陈丽娟、赵悦、刘松、谭丽英、董炳乙、谭志乐、曾穗萍、黄永玲、陈坤林的其他诉讼请求。8121号案判决已于2018年7月6日生效。三、公司清算纠纷。2018年9月4日，胡胜云及众第三人向本院提出对沙东鸿利公司进行清算，本院于2018年10月31日作出（2018）粤0106清申5-1号民事裁定，受理众第三人对沙东鸿利公司进行清算的申请。2018年11月9日，本院作出（2018）粤0106清申5-1号决定书，指定广东踔厉律师事务所律师担任沙东鸿利公司清算组，目前正在清算中。本院经审理认为：生效的8121号案判决已确认广州市天河××××号文化中心大楼项目楼宇物业权益（占有权、使用权、收益权）归沙东鸿利公司享有（权益期限不得超过国土部门批准的土地使用期限），虽《首层租赁合同》是沙东有利公司与胡胜云在2002年5月21日签署，但结合2007年11月30日沙东鸿利公司全体股东签订的《股东协议书》及《公司章程》可知，沙东鸿利公司的全体股东均认可《首层租赁合同》系为了照顾大股东胡胜云的利益而签订，且胡胜云享有该租赁合同权利的条件是胡胜云、陈丽娟夫妇需从该项目的整体经营效益出发，与该项目整栋大厦共担风险，共负盈亏，在项目公司需要增资时进行增资等。综合考虑到沙东有利公司与胡胜云等十一人签订《股东协议书》、《公司章程》的背景，以及上述材料约定的内容，再结合沙东有利公司、胡胜云均是沙东鸿利公司股东的事实，本院认为，沙东有利公司与胡胜云签订的《首层租赁合同》虽名为租赁，但实为股东权益分配的约定，更符合当事人的真实意思表示，即沙东有利公司与胡胜云并非真正意义的租赁合同关系，《首层租赁合同》实质上仍为沙东鸿利公司各股东之间合作合同关系的一部分，故本案案由应为公司盈余分配纠纷。沙东有利公司提出解除《首层租赁合同》涉及到沙东鸿利公司各股东的权益，应由各股东通过对沙东鸿利公司进行清结后予以解决。现沙东鸿利公司已被法院判决解散，该公司也成立清算组织，进入清算程序，故沙东有利公司的上述主张应在沙东鸿利公司的清算程序中一并审处，这样更有利于保障有关当事人的权利义务，因此，沙东有利公司单独提出的本案起诉违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，裁定如下：驳回原告广州市沙东有利集团有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  陈穗芳审判员  李宝玉审判员  陈妍曚二〇一九年十月二十九日书记员  梁怡筠