广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初1555号原告：惠东县园方投资有限公司，住所地：惠东县平山泰园地段园方花园小区欧洲城。法定代表人：刘再，总经理。委托代理人：杨毅，男，汉族，1983年10月21日出生，住址：惠州市大严湾区。被告：平安银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市麦地东路8号绿湖新邨A1A2栋裙楼1-3层。法定代表人：吴昌军。委托代理人：黄伟粦，广东宝晟律师事务所律师。委托代理人：黄明珠，广东宝晟律师事务所律师。第三人：曾雅岸，男，汉族，1981年3月15日出生，住址：广东省惠东县。原告惠东县园方投资有限公司与被告平安银行股份有限公司惠州分行、第三人曾雅岸案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠东县园方投资有限公司的委托代理人杨毅、被告平安银行股份有限公司惠州分行的委托代理人黄伟粦到庭参加诉讼，第三人曾雅岸未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告与第三人于2013年6月17日签订《广东省商品房买卖合同》。第三人向原告购买原告所有的位于惠东平XX园商住城地段XX花园X号楼X层X号。因第三人没有及时偿还贷款，原告起诉后惠东县人民法院判定原告与第三人于2016年3月1日解除《商品房买卖合同》以及附件一、附件二、附件三、附件四，并责令被告协助原告办理注销涉案房屋的预抵押登记、预售登记、预告登记手续。并2018年8月2日出具《协助执行通知书》要求房产部门注销预告登记。因被告与第三人之间的债权纠纷，被告于2018年4月申请对涉案房屋进行查封。2018年12月20日贵院作出（2018）1302执异292号裁定书，原告于2018年12月26日签收该裁定。原告认为房屋属于原告所有、查封是错误的应立即解除。首先：涉案房屋未发生产权转移仍旧属于原告所有。预告登记是房产以及土地部门防止“一房多卖”的行政措施，并不产生不动产权变更的法律效力，产权归属应以不动登记证为准。本案房屋没有办理不动产权证书。根据2015年8月20日惠东县房产管理局出具《商品房屋产权权属证明书》编号：Q00XXXX号显示，涉案房屋属于原告所有。其次：预告登记失效。惠东县人民法院的判决书以及协助执行通知书已经对该事实进行确认。原告原本可以单独办理各项注销手续，但因为被告的错误查封申请，手续无法办理。再次：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”第三十一条第一款：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；”因此根据民事诉讼法第一百一十九条、第二百二十五条、第二百二十七条等相关规定，向法院提起诉讼，请贵法依法裁判，维护原告的合法权利。原告的诉讼请求：1、确认位于惠东县××城地段××花园××楼××房属于原告所有；2、判决停止对惠东县××城地段××花园××楼××房的执行并且解除查封；3、本案诉讼费用由被告承担。被告平安银行股份有限公司惠州分行辩称，一、第三人曾雅岸已向原告支付了全部房款，涉案房屋现预备登记在第三人名下且已交付使用，房屋权属归第三人所有。根据物权法公示公信原则，法院依法有权对涉案房屋进行查封执行处置。首先，根据被告提交的惠东县不动产登记资料查询结果证明，涉案房屋预告登记于第三人名下，该预告登记产生准物权法律效力。根据物权法的相关规定，不动产物权的效力以登记为准，涉案房屋预告登记在第三名下，第三人享有涉案房屋权属。法院依据被告的诉讼保全申请，依法查封涉案房屋，具有法定的事实和对抗效力。其次，第三人已付清了购房款，且房屋已交付给第三人使用。根据原告提交的（2016）粤1323民初940号民事判决书内容，第三人在《商品房买卖合同》签订后支付了购房款共计555236元，2015年2月1日原告将房屋交付给第三人使用。因此，房屋权属归第三人的事实清楚。最后，本案不适用保留所有权相关规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，本案中原告提交的合同《附件四：合同补充协议》第七条约定不具有法律效力，且在第三人付清房款的情况下，涉案房屋的所有权不再属于原告所有。二、原告与第三人纠纷属于合同纠纷，性质系普通债权，不具有优先性，不能排除被告对第三人的债权。惠东县人民法院作出的合同纠纷民事判决书依法不能对抗被告案件的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，（2016）粤1323民初940号民事判决是惠东县人民法院就原告与第三人之间商品房买卖合同纠纷做出的，该债权纠纷是第三人拖欠银行贷款所引发的以转移房屋权属为目的的合同纠纷，既不属于权属纠纷，也不属于租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，而是属于普通债权纠纷，依法不具有优先性。根据债权平等的法律原则，原告不能以其对第三人的债权而排除被告对第三人的债权。原告依据此判决提出执行异议之诉，依法应当不予支持。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，被告请求法院依法驳回原告的诉请，以维护被告的合法权益。第三人曾雅岸未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。查明的案件事实经审理查明，第三人曾雅岸与原告惠东县园方投资有限公司于2013年6月17日签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买原告开发的位于惠东平XX园商住城地段XX花园X号楼X层X号房，总价款为555236元，付款方式为首付款175236元，余款在规定时间内办理按揭；原告交付房屋的时间为2015年2月1日，并应在交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条约定，买受人办理完银行按揭后，须每月按按揭合同规定时间向银行缴交月供款，累计有3个月逾期未缴清按揭月供款，导致银行扣划出卖人保证金的，视为买受人解除与出卖人双方签订的《广东省商品房买卖合同》。第三人在合同签订后，支付首期款175236元，余款办理了银行按揭，贷款行为案外人中国建设银行股份有限公司惠东支行，贷款直接划至原告的账户。涉案房屋已办理预购商品房预告登记，登记的权利人为第三人。后因第三人未按期还款，贷款行扣划了原告的保证金存款账户内的存款，原告因此诉至惠东县人民法院。惠东县人民法院做出（2016）粤1323民初940号《民事判决书》，判决：原告与第三人签订的上述《商品房买卖合同》及附件自2016年3月1日起解除；第三人协助原告到当地房产主管部门办理注销涉案房屋的预抵押登记、预售登记、预告登记备案手续。该民事判决已生效，原告已向惠东县人民法院申请强制执行。被告平安银行股份有限公司惠州分行因与第三人发生金融借款纠纷，诉至本院，并向本院申请查封涉案房屋。本院于2018年4月11日做出（2018）粤1302民初3118之一号《民事裁定书》，裁定查封涉案房屋，查封期限为三年。原告向本院提起执行异议，本院于2018年12月20日做出（2018）粤1302执异292号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求。原告不服，在法定期限诉提起诉讼。另查，惠东县房产管理局于2015年8月20日发出《商品房屋产权权属证明书》，载明涉案房屋属原告所有。以上事实，有商品房买卖合同、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、不动产登记资料查询结果证明、商品房屋产权权属证明书及本院的庭审笔录在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，原告惠东县园方投资有限公司为涉案房产的开发商，其合法建造该商品房并经竣工验收，由惠东县房产管理局出具商品房产权权属证明书，确认其系该商品房的所有权人，因此，原告因合法建设房屋的事实行为而取得涉案商品房所有权。原告将该商品房出售给第三人曾雅岸，双方成立商品房买卖合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，第三人取得不动产物权需经登记才发生物权变动的效力。本案中，第三人虽因购买涉案商品房而取得预告登记，但不能等同于所有权登记，预告登记是为保护买受人的利益，防止预售人再次出售房屋。第三人对涉案房屋并不享有所有权，而是因其合法购买商品房而取得不动产物权请求权。现第三人未能向银行返还贷款而导致原告向银行承担保证责任，原告因此诉请解除商品房买卖合同、第三人配合办理注销预告登记等手续并获法院支持，第三人要求办理涉案房屋权属登记的请求权已消灭，其不可能取得涉案房屋的所有权。因此，原告仍为商品房的所有权人，其要求停止对案涉商品房执行的诉讼请求，理由充分，应予支持。由于原告已向惠东县人民法院申请强制执行（2016）粤1323民初940号民事判决，通过该案的执行办理注销涉案房屋的预告登记等手续后，原告仍为商品房的所有权人，无需另行确认涉案房屋归其所有。民事判决只解决当事人的实体争议事项，查封、解除查封均属程序性事项，原告可待本判决发生法律效力后向本院申请解除对涉案房屋的查封，其在本案中诉请一并解除查封的请求缺乏法律依据，本院不予支持。第三人经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、不得执行惠东县XX泰园商住城地段XX花园X号楼X层X号房。二、驳回原告惠东县园方投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9352.36元（原告已预交9352.36元）及公告费（由原告预交，具体以票据为准），由第三人曾雅岸负担。第三人曾雅岸应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费9352.36元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  肖石平审 判 员  黄链生人民陪审员  李国强二〇一九年十月二十二日法官助理潘露诗书记员李超