贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9127号 原告：吴二保，男，汉族，1976年9月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：邹玉荣，女，汉族，1979年12月7日出生，住云南省昭通市镇雄县。 二原告共同委托诉讼代理人：孙亚夫、陈江，贵州毕节经济律师事务所律师。 被告：贵州翰林置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层，统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍、刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。 原告吴二保、邹玉荣与被告贵州翰林置业有限公司（下称“翰林置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴二保及二原告委托诉讼代理人孙亚夫、陈江，被告翰林置业公司的委托诉讼代理人王妍、刘力铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴二保、邹玉荣向本院提出诉讼请求：1.判决被告以购房总价766584元基数，从2015年4月28日起按每日万分之二的比例支付因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告所产生的违约金暂计223842元；2.判决被告返还多收的购房款3498元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原、被告双方于2013年10月6日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的远航七星万象城（位于七星关区）的一个门面出售给原告，房号为4-1-8号，门面总价款为766584元。《商品房买卖合同》签订当天，被告为了统一管理要求返租门面，于同日签订了一份《售后返租合同》，返租期限为3年。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2015年4月28日前将房屋权属登记证书交付给买受人即原告。期满后原告无数次要求被告交付房屋权属登记证书，但被告拖延至2019年4月26日才将原告的房屋权属登记证书办理完毕，被告应当承担违约责任。根据《不动产权证书》登记的面积为50.17平方米，比合同约定的面积少了0.23平方米，对不足的面积的部分，被告应当退还多收的购房款。为此，原告依法向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告诉讼请求。 被告翰林置业公司答辩称：一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、以及最高人民法院于2015年《第八次民商事审判工作会议纪要》第二十九条之规定，原告诉请支付违约金的请求为债权请求权，适用《民法总则》关于诉讼时效的规定，被告与原告约定的关于逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，人民法院应予驳回其请求。二、被告虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非被告的原因造成。被告开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使被告不能办理产权证书。被告一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是被告存在过错所致，而是被告不能把控的客观因素导致的，故被告应当免责。三、退一步说，即使被告应当承担逾期办证的违约责任，也应以本案原告未遭受损失的实际情况对违约金进行酌减。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。本案中，该铺面原告已于2013年9月30日起开始进行正常的出租经营管理使用，原告未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明被告给原告带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承。首先，涉案房屋现本就处于出租状态。其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价，原告不能以假设的东西来认为自己受到损失。第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明原告有损失。第四，继承尚未发生。综上，虽然合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该格式合同办证期限是由房产部门规定而非被告自行约定，结合实际情况，被告在整个施工及办理房屋相关手续中，难免会遇到被告不能控制的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不能得以办理产权证。因此，在原告没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金主张过高，对被告显然不公平，故应当予以减少。四、贵院曾审理的彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中被告并未给业主带来任何损失，且原告购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。综上所述，原告从购房时就收取了租金获得了利益，被告实际上已履行了交房给原告的义务，在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，被告不应当承担违约责任，即使承担也应当考虑原告并未受到损失，只应给其适当补偿。加之被告属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，若按日万分之二给付违约金，被告将面临破产，引起群体性事件发生，给我区、市带来不稳定因素，使公共利益受损，使区、市人民政府面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。请求法庭维护被告的利益为谢。同时，面积误差应以套内实测面积为准，原告实际面积与不动产权证载明的实测面积一致，不存在面积误差，不应返还购房款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月6日，以原告吴二保、邹玉荣为买受人，被告翰林置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区，房号4-1-8的商业营业用房。该商品房建筑面积50.4平方米，套内建筑面积42平方米。商品房总价款为561588元，买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款281588元，余款280000元以银行按揭支付。双方同意以实测套内面积加20%公摊系数为最终面积的约定。在办理房屋所有权证时据实进行结算，多退少补。出卖人承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告按照合同约定向被告支付561588元购房款，以及向原告代收了契税、公共维修基金、代办证杂费。被告翰林置业公司于2017年12月29日取得涉案房屋所在楼幢的商品房屋备案证明书，于2018年5月25日取得涉案房屋所在楼幢的初始登记。2018年12月10日，被告以短信方式通知原告于2018年12月30日之前到被告处提交办理产权登记的相关资料。2019年4月26日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书，该不动产权证书上记载的涉案房屋专有建筑面积为42平方米，分摊建筑面积为8.17平方米。原告认为被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，以及存在面积差，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行完毕款项支付义务，被告应于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。 关于违约金计算的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原则上应从2015年4月29日起计算违约金。但是，被告的违约行为系持续性违约行为，合同约定以日为单位累计计算违约金，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，如法律未有特别规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年7月30日）往前倒推三年，即2016年7月30日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明在被告违约期间存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2016年7月30日起计算。根据《商品房买卖合同》的约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书提交不动产登记机构为原告办理涉案商品房产权转移登记并通知原告，原告应当缴纳办证所需税费并将办理产权转移登记所需的相关材料交付被告。本案中，被告具备办理商品房转移登记的条件后，于2018年12月10日以短信方式通知原告提交办理产权登记资料，该通知号码为原告签订合同时预留的电话号码，本院对被告的通知行为予以确认。故该短信通知日期应认定为被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止日期。故原告诉请的违约金计算起止时间为，2016年7月30日至2018年12月10日止，共计863天。 对于违约金的计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准具体明确，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应予尊重。故被告要求减少违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。违约金应以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算。原告诉请按购房总价766584元为基数计算违约金，但是原告所举《商品房买卖合同》、收据、购房发票等证据显示，原告交付的购房款为561588元。因此，应以561588元购房款作为违约金的计算基数。综上，对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持96930元（561588元×0.02%×863天）。 对原告诉请返还的购房款问题。《商品房买卖合同》关于面积差异处理方式约定为，双方同意以实测套内面积加20%公摊系数为最终面积的约定，办理房屋所有权证时据实进行结算，多退少补。从合同约定的内容可知，双方是以实测套内面积作为据实计算面积误差的依据。现实测套内面积为40平方米，与合同约定的合同约定的套内建筑面积相符，故对原告主张被告退还面积差额款的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的办证不能不是其原因造成，以及涉案业主众多若判决按约定支付违约金将带来不稳定因素等抗辩主张，不属于法律规定被告应免于承担责任的事由，故本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴二保、邹玉荣逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金96930元； 二、驳回原告吴二保、邹玉荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2355元，由原告吴二保、邹玉荣负担1243.5元，被告贵州翰林置业公司有限公司负担1111.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇一九年十月二十八日 书记员  胡晨