广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38809号原告：广东省财政厅，住所地广州市北京路376号。负责人：戴运龙，职务厅长。委托诉讼代理人：高均科、陈叠，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市越秀区莱克酒店，住所地广州市越秀区环市东路322、324、326号一楼大堂、第11-13楼。经营者：邓志祥。委托诉讼代理人：蒋继元、祝志成，广东创杰律师事务所律师。原告广东省财政厅诉被告广州市越秀区莱克酒店物权保护纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高均科、陈叠，被告的委托诉讼代理人蒋继元、祝志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬离其非法侵占的广州市越秀区环市东路322、324、326号一楼大堂，第11-13楼；2.被告赔偿原告经济损失（暂以每月117501元计算，计至被告实际搬离之日止）；3.被告侵占原告3026平方米房产期间进行经营所取得的所有利润归原告所有。事实与理由：广州市越秀区环市东路322、324、326号1-3、10-16楼房地产，总建筑面积11263.40平方米属于原告所有。2015年11月6日，被告与原告的下属单位广东粤财服务部（以下简称粤财服务部）签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租使用前述产权物业中的11-13楼共计3026平方米的房屋用于经营“广州市越秀区莱克酒店”，租期至2018年10月7日止，每月租金和物业管理费合计117501元。2017年11月15日，粤财服务部发函通知被告不再续租，被告亦回函确认收到通知并知悉、理解通知的内容，承诺按时、妥善地交还场地。2018年9月19日、10月16日，粤财服务部两次向被告送达通知表明不再续租，并限定被告在2018年10月31日12：00前将其租赁场地交还。但被告至今仍拒绝履行其归还场地的义务，继续侵占原告所有的物业用于经营。原告认为，被告自2018年10月31日12：00起，继续占用涉案场地的行为已然由合法转变为不合法的状态，被告应立即交还其侵占的场地。由于被告的侵权行为严重地损害了原告的合法权益，被告应将其非法占用原告场所用于经营期间所得利润赔偿给原告。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告将其名下涉案物业让与服务部后，服务部与我方签订了房屋租赁合同，由于在租赁期限内服务部未依法履行出租人保证承租人正常使用承租物的义务，导致承租人在租赁期间无法正常使用租赁物，而造成损失，我方依法要求服务部延长租赁期。二、原告已经将该物业让与服务部，已经处分过该权利，不得二次处分，二次行使物权请求权。三、房屋租赁合同的主体是服务部与我方，原告是涉案物业的产权人，并非合同主体，根据合同相对性，财政厅无权根据服务部与我方签订的租赁合同中约定的租金标准要求我方支付占用费。四、原告要求被告所得利润归其所有的诉请缺乏事实及法律依据，前一项诉求已经要求我方支付占用费，足以填补原告的损失。经审理查明：坐落在本市××××1-3，10-16楼的房屋，权属人为原告，总建筑面积为11263.40㎡。2015年11月6日，被告（乙方、承租方）与粤财服务部（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：鉴于：1.振盛酒店与广东省政厅机关服务中心于2010年4月15日签订了一份《广州市房屋租赁合同》；2.振盛公司租赁相关场所用于经营“广州市越秀区莱克酒店”；3.莱克酒店成立后，原租赁合同的所有权利义务全部由莱克酒店承接，振盛公司不再履行原租赁合同；4.原服务中心因广东省财政厅所属事业单位改革被依法撤销，其托管广东省财政厅物业的职能归广东粤财服务部承接。第一条、租赁概况：2.甲方将其托管的广东省财政厅位于广州市越秀区环市东路建设街322、324、326号1楼公用大堂、11楼、12楼、13楼的场所，使用面积共计3026平方米，租赁给乙方使用。第二条、租赁期限及用途：1.租赁期限自2015年11月6日起至2018年10月7日止；2.乙方租赁该场所仅作旅店用途，用于经营住宿生意。第三条、租金、物业管理费、押金的计算及支付：1.本合同租赁期间，每月的租金为72111元，每月的物业管理费为45390元，每月租金和物业管理费合计为117501元；2.租金及物业管理费由乙方在每月10号前按月足额向甲方支付，按先付租金及物业管理费再使用的原则执行；3.自本合同签订之日起，原振盛公司向服务中心支付的租赁押金213638.60元自动转为本租赁合同的押金，该押金同时作为乙方的履约保证金。第五条、其他费用的承担：1.经商定，租赁期间乙方每月应分摊的日常设备运行费及政策性收费等合计1450.21元，该费用随租金等费用一并支付（先付后用）。第六条、装修与修缮：1.租赁期间，在不改变租赁场所基础结构及框架结构，并不影响租赁场所及相关建筑物安全使用的前提下，乙方可根据经营需要对租赁场所进行装修，但装修方案须经甲方审核同意；5.合同解除或终止时，除可移动的物品外，其它装修不得拆除或破坏，否则，按乙方违约处理。第七条、甲方的权利义务：2.甲方按时将租赁场所交付乙方使用，除本合同另有约定外，本合同签订之日即甲方已将租赁场所交付乙方使用；3.租赁期间，甲方有权对租赁场所的使用及经营情况进行必要的监督，在不影响乙方正常经营的前提下，甲方有权在合理的时间进入乙方经营的租赁场所进行检查，乙方应给予必要的配合；6.租赁期限届满合同终止时、非因乙方违约的原因合同解除或提前终止时，甲方在合同解除或终止后1个月内无息退还押金。第八条、乙方的权利义务：2.乙方不得擅自改变租赁场所的用途；6.租赁期间，乙方遵从并协助甲方对整体物业的相应管理；10.乙方必须按时足额支付租金、物业管理费、水电等各项约定的费用。第九条、合同的变更、解除与终止：2.租赁期限届满，本合同终止；3.本合同不管何种方式解除或终止时，乙方应按时交还租赁场所。否则，乙方每月应按各项费用（包括租金、物业管理费及各项分摊费用）总额标准的两倍计付占用费，且按乙方违约处理。第十条、特别约定：3.本合同约定的租赁期限起算前双方按原租赁合同以及双方原有交易习惯执行，自本合同约定期限起算之日起原租赁合同自动解除。第十二条、其他约定：3.合同附件及补充条款等视为本合同的组成部分，具同等法律效力；4.因本合同产生争议，双方应友好协商解决，协商不成提起诉讼的，由甲方所在地人民法院管辖；5.为联络和送达方便，各自确认的送达地址为甲方广州市越秀区北京路376号，乙方广州市越秀区环市东路建设街322、324、326号，按上述地址通过邮寄等方式送达均视为合法有效的送达，任何一方地址变更的，应在变更后五日内书面通知对方，否则，对方依上述地址的送达仍为合法有效的送达。等等。2016年5月25日，被告（乙方）与广东省财政厅机关服务中心综合大楼管理部（甲方）签订《更换隔音窗工程协议书》，约定：根据广州市发展委员会的文件要求，主城区高架桥隔音设施工程（财政厅综合楼），由广东世纪达装饰工程有限公司承建，综合楼租户莱克酒店配合改建窗户共三层（11-13），施工过程中可能对莱克酒店造成一定影响，现同意做出以下协议：1.三层楼施工日期不超过20天，所有隔音窗安装完成；2.为保证改建工程质量，所改建工程两年内玻璃不爆裂，窗户四周墙体不出现漏水、浸水现象，如出现我管理部负责督促施工方修复；3.损坏到内面装修墙纸、天花板、窗帘盒、窗台大理石等，我管理部负责修复；4.隔音窗安装施工时间由5月27日至6月15日共20天；5.施工期间，乙方提供必要相关工作配合。2017年11月15日，粤财服务部向被告发了《关于租赁场地到期不再出租的通知》，称前述被告承租的场地租期将于2018年10月7日届满，现通知被告该租赁场地到期后不再作出租安排，并要求被告提前做好经营安排并按时、妥善地将租赁场地交还粤财服务部。同日，被告的工作人员在写有“我方已确认收到上述通知并充分知悉、理解上述通知内容。我方也承诺将全部租赁场地按时、妥善地交还贵部”字样的签收栏中签名收取该通知。2018年6月30日，被告向粤财服务部发出《申请延长经营期的报告》，其中称被告在合同期间内严格遵守合同约定，按时足额交纳租金，但因以下原因导致经营困难：1.在2010年5月至9月期间，12楼财兴公司未搬离，影响了整体装修进度，导致其装修成本大增。2.2012年3月至5月期间大楼更换新电梯，影响其经营。3.2014年2月至10月，14、15楼装修，装修期间搬运材料、装修噪音影响其经营。4.2014年3月18日14楼装修期间水管爆裂导致13楼整层漏水，新装修的房间发霉，被告全部更换墙纸。5.2016年3月至8月期间，整栋大楼更换隔音窗户搭建脚手架遮挡了广告牌，造成其损失。因此，申请合同到期后延长四年经营期。同年9月19日，粤财服务部向被告发出《关于莱克酒店合同届满做好所租赁场地归还交接事宜的通知》，称就被告申请延长经营期的事宜，函复被告合同届满不再续租，并要求被告在2018年10月31日12：00前缴清租金、物业管理费、水电费，将租赁场所返还粤财服务部。宽限期（10月8月至10月31日）不计租金，水电和物业管理费须按规定缴付等。同年10月11日，被告再向粤财服务部发出《商榷函》，称粤财服务部前述延迟搬迁、内容装修维修及安装隔音玻璃等行为已构成违约，因粤财服务部的违约行为造成被告的损失已超过130万元，因此要求粤财服务部在收到函件三日内与被告协商赔偿损失问题等。该函件附《营业损失费用汇总表》、《2010年5-9月装修期内广东财兴评估公司未按时搬离》、《2012年与2011年对比表（2012年3-5月期间大楼更换电梯）》、《2014年与2013年对比表（2014年14-15楼装修）》、《2016年与2015年对比表（隔音玻璃安装）》五份表格。同月16日，粤财服务部即向被告发出《关于莱克酒店合同届满做好所租赁场地归还交接事宜的第三次通知》，称被告申请粤财服务部赔偿的事宜没有任何事实和法律依据，粤财服务部没有任何责任和义务去赔偿，故不同意赔偿。并第三次通知被告于2018年10月31日12：00前缴清租金、物业管理费、水电费，将租赁场地交还粤财服务部等。另查明：被告为个体工商户，经营者为邓志祥，注册日期为2011年5月10日，经营场所为广州市越秀区环市东路322、324、326号一楼大堂、第11-13楼。粤财服务部作为反诉原告另案向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0104民初38431号]，诉请要求：1.被告立即搬离广州市越秀区环市东路322、324、326号一楼大堂，第11-13楼；2.被告向其支付占用费至实际搬离之日止（以每月118951.21元的两倍标准计算）；3.被告将租赁场地恢复原状。本案诉讼过程中，根据原告的申请，本院经摇珠选定中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所对被告占用涉案场地期间的营业收入及经营利润进行会计审计。根据该会计师事务所向本院出具的《资料清单》，本院依法通知被告提供相应的资料。被告向本院作出《关于财政厅申请审计的答复及意见》表明不同意原告申请的审计，由于被告属个体工商户所以没有建立会议账簿，无法按审计公司要求提供相应的凭证。为此，经本院函询审计公司，该公司表示因未收到任何可供审计的资料或数据，故无法实施必要的审计程序。庭审中，广东省财政厅以及粤财服务部共同确认涉案的物业由粤财服务部负责经营管理，粤财服务部是广东省财政厅政务中心下设的一个独立法人。因就涉案场地的租赁以及被告占用场地纠纷，广东省财政厅及粤财服务部分别提起侵权之诉及合同之诉，经本院释明后，广东省财政厅及粤财服务部均明确坚持其诉请，并认为两案并不构成冲突。本案被告于庭审中称粤财服务部曾口头承诺予以续租，但无证据证明。本院认为：粤财服务部基于其与被告签订的租赁合同向本院另案提起诉讼，而原告以其作为涉案房屋所有权人的身份在本案中提出的是侵害物权之诉。两案虽就同一诉争场地分别由不同原告提起两个性质不同的诉讼于法并无不可，被告关于本案系重复诉讼，应予驳回原告起诉，依据不足，本院不予采信。但就本案原告主张的诉请内容来看，原告作为涉案场地的所有权人，其已将涉案场地的经营管理权交由粤财服务部，虽然经营管理权并非严格意义上的法律术语，但其外延至少包括有对涉案场地的占用、使用权。粤财服务部在取得涉案场地的经营管理权后，已与被告形成租赁合同关系将场地出租予被告占有、使用。因而，在原告未收回涉案场地自行管业的情况下，涉及涉案场地的占有及使用的法律关系应通过粤财服务部与被告的合同关系进行调处。现粤财服务部已基于其被告之间的合同关系在本院另案诉请要求被告交还涉案场地并支付占用场地期间的费用。原告再以侵害物权为由诉请要求被告交还场地并赔偿其经济损失，既缺乏事实依据，又存在法律上的冲突，本院不予支持。至于原告主张的要求被告赔偿其占用场地期间的全部经营利润的意见，因被告在租赁合同期满后继续占用场地从事生产经营，被告的行为确有违诚信及违反合同约定。虽然被告不应因其违约的行为获取利益，但因现有证据无法显示被告在此期间存在营利，且即使被告在其经营期间获得盈利的，在无证据显示涉案场地的经营管理权已交还原告的情况下，亦不宜由原告提出该主张。因此，原告的该项主张，本院不予支持。鉴于本案纠纷系因被告在合同期满后占用场地引致，本案的诉讼费用应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告广东省财政厅的全部诉讼请求。本案受理费4825元由被告广州市越秀区莱克酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 员  程秀建人民陪审员  余丽涛人民陪审员  张雪琼二〇一九年十月三十一日书 记 员  陈佳璇