广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异384号 案外人：邓妙环，女，1971年9月15日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：吴文生，广东法穗律师事务所律师。 委托代理人：简鸿坚，广东法穗律师事务所实习律师。 申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司，住所地：广州市天河区珠江新城新城华夏路l号。 法定代表人：王继康。 委托代理人：冯孟鸿、姚华镇，该行职员。 被执行人：罗友爱，女，1971年1月5日出生，汉族，住广州市增城区。 被执行人：冯浩杰，男，1990年3月15日出生，汉族，住广州市增城区。 被执行人：冯伟光，男，1966年10月5日出生，汉族，住广州市增城区。 被执行人：黄文城，男，1989年10月3日出生，汉族，住广州市增城区。 被执行人：冯嘉正，男，1989年12月12日出生，汉族，住广州市增城区。 本院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司（以下简称广州农商银行）申请执行被执行人冯浩杰、冯伟光、黄文城、冯嘉正、罗友爱其他案由纠纷一案中，案外人邓妙环对本院作出（2017）粤0183执366号执行裁定书，查封登记在冯伟光名下房屋的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。现已审查终结。 案外人邓妙环称，增城区人民法院在执行广州农商银行与冯浩杰、冯伟光、黄文城、冯嘉正、罗友爱等人其他案由纠纷一案[案号为（2017）粤0183执366号]中，于2018年3月27日作出执行裁定书，裁定查封登记在被执行人冯伟光名下位于广州市增城区XX镇XX街XX号房房产（以下简称案涉房屋），本人不服因此提出执行异议，请求法院裁定撤销在该案中对冯伟光名下案涉房屋的查封行为。事实、理由如下：法院查封的案涉房屋实为异议人的房屋，冯伟光已于1999年3月1日将案涉房屋出售给异议人。为此，异议人请求法院撤销对案涉房屋的查封。 为证明自己的异议事实主张，邓妙环向本院提交下列证据：１、（2017）粤0183执366号执行裁定书；2、房屋转让契约原件一份；3、房屋所有权证原件一份（由冯伟光交付给邓妙环）；4、2010年1月至2019年6月期间缴纳（缴纳人均为邓妙环）案涉房屋水费缴纳清单3张；5、账户（或客户）名称为邓妙环的电费扣费银行账户明细清单21张；6、冯伟光出具的收到购房款收据；7、银行存折（证明在1999年2月27日取款41000元用于支付购房款的事实）；8、不动产登记查册表。 经审查，邓妙环上列举证的内容与其事实主张吻合，本院予以采纳。 申请执行人广州农商银行称，不同意异议人的申请，理由如下：依据（2015）穗仲案字第5953号生效裁决书，被执行人冯伟光应向我方偿还借款本金及利息，因冯伟光拒不履行还款义务，法院依法将其名下的案涉房屋进行查封，合法合理。 被执行人冯伟光称，我与邓妙环间签订房屋买卖契约属实，当时邓妙环以现金支付方式付清了购房款48000元，我方并未向她出具收据。后应邓妙环要求，我在2019年6月19日向其补写了一份收据。最开始案涉房屋的性质是房管所的集资房，不能办理房屋所有权权属变更手续，之后，我发现房屋被法院查封了才联系邓妙环。 被执行人冯浩杰、黄文城、冯嘉正、罗友爱未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 本院查明，本院执行广州农商银行与冯浩杰、冯伟光、黄文城、冯嘉正、罗友爱其他案由纠纷一案，执行依据为已经发生法律效力的（2015）穗仲案字第5953号仲裁裁决。该案裁决解除广州农商银行与冯浩杰、冯伟光签订的借款合同，由冯浩杰、冯伟光向广州农商银行偿还借款本金及利息并承担财产保全费及仲裁费，罗友爱、黄文城、冯嘉正对上述债务承担连带清偿责任。由于冯浩杰、冯伟光、黄文城、冯嘉正、罗友爱逾期未履行上述生效裁决确定的义务，广州农商银行向本院申请强制执行。本院立案受理,案号为（2017）粤0183执366号。在执行中，本院于2018年3月27日作出（2017）粤0183执366号执行裁定书，其中第一项裁定：查封登记在被执行人冯伟光所有位于广州市增城区××镇××街××号房房产（房产证号：13××47）。邓妙环不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明，广州市不动产登记查册表显示：产权人为冯伟光，所有权来历是集资，房屋所有权性质是私有，权属证号：13××47。 本院认为：邓妙环对案涉房屋主张所有权，要求本院撤销对案涉房屋的查封行为，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，故应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于冯浩杰、冯伟光、黄文城、冯嘉正、罗友爱逾期未履行生效的（2015）穗仲案字第5953号裁决书确定的义务，本院在（2017）粤0183执366号案件执行中查封登记在冯伟光名下的案涉房屋，该执行行为符合上述法律规定。 对于邓妙环的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1、根据邓妙环举证的银行代划电费清单和缴纳水费流水等证据的内容，按照常理分析可认定邓妙环购买案涉房屋系用于居住，且能认定邓妙环在本院查封行为作出前已经居住在该房屋。2、冯伟光和罗友爱于1999年3月1日共同立据，表明将案涉房屋出让给邓妙环。虽此房屋转让契约上面只有冯伟光和罗友爱的签名，但该契约原件由邓妙环持有且冯伟光已实际将房屋交接给邓妙环，而且多年以来冯伟光对邓妙环居住在案涉房屋的事实并无异议。在审查中，邓妙环、冯伟光双方共同到庭确认房屋转让契约是双方真实意思表示且已履行完毕。本院在2018年3月27日查封了案涉房屋，因此本院认定邓妙环与冯伟光签订合法有效的书面房屋买卖合同的时间在本院实施查封行为之前。3、邓妙环举证于1999年2月27日提取41000元现金支付购房款，且冯伟光承认于1999年3月1日已收齐购房款48000元现金并出具了相应的收据，可以认定邓妙环在本院查封前已支付全部价款。4、按常理分析，邓妙环作为买受人，理应希望尽快将案涉房屋的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。因此在没证据显示邓妙环要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于邓妙环自身原因致使案涉房屋未办理过户登记，且冯伟光到庭确认未办理过户非邓妙环的原因造成，因此不能认定邓妙环存在过错。综上事实，本院认为邓妙环与冯伟光之间买卖案涉房屋的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故邓妙环的异议理由成立，对其解除对案涉房屋查封措施的请求，本院依法应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止广东省广州市增城区人民法院作出的（2017）粤0183执366号《执行裁定书》第一项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  刘永浩 人民陪审员  邱绮敬 人民陪审员  杨秀珍 二〇一九年十月三十日 书 记 员  卢沛娴