福建省长泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0625民初765号 原告:薛明德，男，1976年12月16日出生，汉族，住福建省长泰县。 原告：谢碧辉，男，1980年3月8日出生，汉族，住福建省长泰县兴泰开发区。 两原告委托诉讼代理人:黄家财，福建兴世通律师事务所律师。 被告:漳州市芗客隆商贸发展有限公司，住所地漳州市芗城区元光北路九龙花园腾龙楼6-8幢底层。统一社会信用代码：913506001565191240。 法定代表人:王素卿，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:黄晓方，福建九鼎律师事务所律师。 被告:长泰县电影发行放映公司。住所地漳州市长泰县武安镇人民路71号。统一社会信用代码：91350625156780031K。 法定代表人：庄朝辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:林卫闽，福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:廖乐发，福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。 原告薛明德、谢碧辉与被告漳州市芗客隆商贸发展有限公司（下称：漳州芗客隆）、长泰县电影发行放映公司（下称：长泰电影公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄家财、被告漳州芗客隆的委托诉讼代理人黄晓方、被告长泰电影公司的委托诉讼代理人林卫闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛明德、谢碧辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除《长泰县影院转租协议》；2.判令两被告连带退还已付租金180000元、转让费50000元、押金20000元，并赔偿因租赁房屋而支出的费用50000元；3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年12月3日，被告漳州芗客隆与被告长泰电影公司签订一份《长泰县影院租赁合同书》，约定长泰电影公司将位于长泰县的长泰县影院建筑面积1000平方米及空杂地出租漳州芗客隆，期限10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止。装修期3个月，年租金18万元。2011年8月5日，两被告又签订一份《长泰县影院租赁合同补充协议（二）》，协议约定，长泰电影公司同意漳州芗客隆将上述租赁场所转租给第三方，有效期间按《长泰县影院租赁合同书》约定的时间执行。2018年3月14日，被告漳州芗客隆与原告签订一份《长泰县影院转租协议》，将漳州芗客隆承租的场地转租给原告，原告向漳州芗客隆支付转让费50000元及押金20000元。根据转租协议约定，两被告签订的《长泰县影院租赁合同书》、《长泰县影院租赁合同补充协议（二）》，同样适用于漳州芗客隆与原告。原告承租该租赁场所后将进行装修时，发现该租赁场所系危房，年久失修，出现遇雨漏水、遇风降物等危险情形，原告已多次通过各种方式向被告催促修缮租赁场所，两被告至今为止尚未履行修缮义务。原告承租后至今无法进行正常装修并投入使用，无法实现合同目的（作为经营场所等用途），严重损害原告的合法权益，两被告的行为已构成违约。故请求判如所诉。 漳州市芗客隆商贸发展有限公司辩称，一、关于事实问题。1.漳州芗客隆原租赁影院用于开办超市，停业后，原告主动要求承租，并签订了转租协议，协议明确：“乙方已接收该店铺，乙方对店铺状况无异议”；2.2018年3月14日，影院转租给原告后，原告直接向被告长泰电影公司履行交纳租金义务，租赁物漏水要求维修等问题，均是原告直接向长泰电影公司主张权利并与之商谈，双方商谈的情况并未告知漳州芗客隆；3.一直到2019年3月被告长泰电影公司向漳州芗客隆提出当年租金没交、漳州芗客隆据此发函给原告要求其履行交租义务，原告才委托律师于3月11日向漳州芗客隆发送律师函，漳州芗客隆因此才知道原告与被告长泰电影公司之间存在维修的争议；4.实事求是地讲，租赁物确实存在漏雨问题。长泰影院年久失修，漳州芗客隆承租长泰影院后不久就出现漏雨问题，漳州芗客隆也几次向被告长泰电影公司庄朝辉经理反映并要求业主维修。但庄经理向漳州芗客隆说明影院作为国有单位收入少，包袱重，只能保证职工工资和退休金，没有多余资金维修，要求漳州芗客隆先做处理。漳州芗客隆体谅国有单位的现实困难，每年垫资维护处理不使其影响正常经营，待租期结束后再与长泰电影公司协商和结算；二、关于原告诉讼请求问题：1.原告不享有转租赁协议解除权。即使租赁物存在问题需要维修，根据《合同法》第十三章和第二百二十一条之规定，在出租人未履行维修义务时，合同法并未如第二百二十四条第二款、第二百三十一条等赋予承租人合同解除权，而是规定了其他救济措施。因此原告以出租方未履行维修义务，要求解除转租赁协议无法无据；2.依据事实，租赁物虽存在瑕疵，但原告对租赁物状况事先有充分了解，对租赁物状况无异议，因此对瑕疵负有容忍义务，不能以此为由解除转租协议；3.维修是一种补救措施，本案根据租赁物的实际状况和剩余租期，进行小项修补处理也可以满足经营需要。事实上，租赁物自2013年起就出现漏雨，但漳州芗客隆维修处理后仍持续营业一直到2018年转租，漳州芗客隆停业转租不是因为漏雨，而是由于市场变化。原告主张不能实现合同目的，缺乏事实依据，并且转租协议并未明确乙方租赁的合同目的；4.本案的关键在于租赁物的状况是否属于合同法第二百三十三条规定的“危及承租人的安全或者健康”，在转租之前并未存在这种状况，否则漳州芗客隆也不可能在该处经营7年多。原告对此负有举证证明责任；5.即使租赁物的状况属于合同法第二百三十三条规定的情形，但原告既不按照合同法第二百二十一条之规定自行采取补救措施，又不将其自称不能使用的租赁物交还处理，却持续占用使用租赁物，影响租赁物的维护和收益，造成损失持续扩大。根据合同法第一百一十九条之规定，原告不得就扩大的损失要求赔偿，并应就其持续占有使用租赁物行为，参照最高人民法院租赁合同司法解释之规定，按实际占有使用期限参照租金标准支付占有使用费；6.转租协议第四条规定，转让费5万元是漳州芗客隆向原告转让租赁物内由漳州芗客隆投资形成的资产、装修和设备包括中央空调等，原告已实际占有使用这些资产、装修和设备，要求返还转让费没有事实依据。原告诉称其为租赁另外支出5万元，没有证据证明；7.根据转租协议第五条之约定，在出租方违约(包括未履行维修义务)的情况下，漳州芗客隆对原告所负的义务为协助主张权利和索赔。但原告提出的诉讼请求却要求漳州芗客隆与长泰电影公司负连带责任。该诉讼请求违反了第五条约定，应予驳回；三、关于诉讼程序问题。根据事实，本案的租赁合同相关权利义务已转移给原告和长泰电影公司，根据转租协议第五条约定，漳州芗客隆并未违约，原告应当依据合同法第七十三条的规定对长泰电影公司提起代位权诉讼，将漳州芗客隆列为被告违反了转租协议约定。 长泰电影公司辩称，一、对于原告要求解除《长泰县影院转租协议》的诉求，长泰电影公司并非该协议的相对方，且长泰电影公司无出现根本违约行为，该诉求不应予以支持。1.根据原、被告双方于2018年3月14日签订的《长泰县影院转租协议》（下简称转租协议）第四点，“双方确认：乙方（即原告）已接收到该店铺，乙方对店铺状况无异议”，这表明在转租的时候，原告对租赁物的状况是认可的。作为承租人，原告在接收租赁物时就应当尽到审慎和注意义务，并应当根据租赁用途和目的在转租协议中明确租赁物的维修、维护事宜；2.根据长泰电影公司与转租人及漳州芗客隆签订的《租赁合同书》和《转租协议》，都没有明确长泰电影公司对租赁物应当尽到维修和维护的义务，即使承租人认为租赁物需要维修也可要求出租人在合理期限内维修。根据《合同法》第三百二十一条规定，“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长期限”，因此即使出租人未履行维修义务，也不构成根本违约，承租人可以行使自行维修的权利；原告以租赁物无法进行正常装修导致其无法实现合同目的为由，要求解除合同于法无据。至于租赁物是否威胁承租人的安全或者健康，原告并无举证证明，无权要求随时解除；二、原告要求返还现金、转租费、押金和相关费用，无事实和法律依据。原告实际占有租赁物，无论是否使用，均应依约缴纳租金。原告为使用租赁物需要而支出的所谓清理杂草、垃圾等费用，系原告为行使租赁用途需要，并非维修租赁物的费用，依法不应由出租人承担。 原告围绕诉讼请求依法提交了诉讼证据，对原告提供的《长泰县影院租赁合同书》、《长泰县影院租赁合同补充协议（二）》、《长泰县影院转租协议》、福建增值税普通发票、租赁场地照片、企业信用信息公示报告、租赁场地室内漏雨的视频，对上述证据的真实性，各方当事人没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的事实和证据，本院分别认定如下：1.长泰县金建家政服务部开具的收款收据。本院认为，该收款收据可以证明原告委托长泰县金建家政服务部对租赁场地上的杂草进行清理而支出清理费3000元。2.长泰县电影发行放映公司危房改造申请书、电影院屋顶漏雨开裂告知书、律师函及EMS快递送达单据。漳州芗客隆对上述证据的真实性有异议，并表示只收到“律师函”，并未收到“长泰县电影发行放映公司危房改造申请书”和“电影院屋顶漏雨开裂告知书”。长泰电影公司承认收到“电影院屋顶漏雨开裂告知书”和“律师函”，认为“长泰县电影发行放映公司危房改造申请书”是厦门瀚明杰瑞实业有限公司发出的，与本案无关。本院认为，上述证据可以证明，长泰电影公司于2018年5月14日即收到危房改造申请书，于2018年10月26日收到“电影院屋顶漏雨开裂告知书”，漳州芗客隆于2019年3月11日收到薛明德、谢碧辉委托福建兴世通律师事务所律师黄家财就租赁场地修缮问题发出的“律师函”。 本院经审理认定事实如下：2010年12月3日，长泰电影公司与漳州芗客隆签订一份《长泰县影院租赁合同书》，将其位于长泰县的长泰县影院建筑面积1000平方米及空杂地出租漳州芗客隆使用。合同约定：租赁期限10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止。装修期3个月（2010年12月至2011年2月止），年租金18万元，于每年3月1日前10天一次性交纳。合同还对违约责任及其他相关权利义务作了约定。2011年8月5日，长泰电影公司与漳州芗客隆又签订一份《长泰县影院租赁合同补充协议（二）》，协议约定：长泰电影公司同意漳州芗客隆将上述租赁场所转租给第三方，有效期间按《长泰县影院租赁合同书》约定的时间执行，租金仍由漳州芗客隆负责交纳，与转租给的第三方无任何关联与义务。2018年3月14日，漳州芗客隆与薛明德、谢碧辉签订一份《长泰县影院转租协议》，将原漳州芗客隆承租的场地转租给薛明德、谢碧辉，转租期限自协议签订之日起至原租赁合同约定的租赁期限届满为止。转租协议约定：1.薛明德、谢碧辉向漳州芗客隆支付转让费50000元及租赁押金20000元，租赁期满出租方退还押金归薛明德、谢碧辉所有；2.双方确认：乙方（薛明德、谢碧辉）已接收该店铺，乙方对店铺状况无异议，店铺内的现有资产、装修和设备归乙方享有；3.如因出租方违约而影响乙方经营，则甲方（漳州芗客隆）应协助乙方向出租方主张权利或索赔。转租协议签订当日，薛明德、谢碧辉向漳州芗客隆支付了转让费50000元及租赁押金20000元。2018年3月16日和4月5日，薛明德、谢碧辉以厦门瀚明杰瑞实业有限公司的名义向长泰电影公司交纳租金180000元。2018年4月5日，薛明德、谢碧辉支付给长泰县金建家政服务部清理电影院杂草及树费用3000元。2018年5月14日，薛明德、谢碧辉以厦门瀚明杰瑞实业有限公司的名义向长泰电影公司发出“长泰县电影发行放映公司危房改造申请书”，2018年10月初，薛明德、谢碧辉将部分租赁场地转租给长泰县宁湘日用品商行使用，2018年10月26日，长泰县宁湘日用品商行向长泰电影公司和厦门瀚明杰瑞实业有限公司发出“电影院屋顶漏雨开裂告知书”，该告知书由长泰电影公司经理庄朝辉签收。2019年3月11日，薛明德、谢碧辉委托福建兴世通律师事务所律师黄家财就租赁场地修缮问题向长泰电影公司和芗客隆发出“律师函”。2019年5月5日，薛明德、谢碧辉具状诉至本院，请求解除《长泰县影院转租协议》并判令两被告连带退还已付租金180000元、转让费50000元、押金20000元，并赔偿因租赁房屋而支出的费用50000元。在诉讼过程中，经本院现场察看，电影院屋顶漏雨开裂现象确实存在。从签订转租合同至今，薛明德、谢碧辉实际并未使用该租赁场地。2019年8月15日，经本院组织各方当事人进行调解，达成如下协议：1.解除《长泰县影院租赁合同书》和《长泰县影院转租协议》；2.租赁场地由长泰电影公司收回自行处理。 本院认为，长泰电影公司与漳州芗客隆签订的《长泰县影院租赁合同书》、《长泰县影院租赁合同补充协议（二）》以及漳州芗客隆与薛明德、谢碧辉签订的《长泰县影院转租协议》，均是各方当事人的真实意思表示，且不违反有关的法律、法规规定，合法有效。《长泰县影院转租协议》签订后，薛明德、谢碧辉在清理租赁场地时，发现影院屋顶开裂漏水，有坍塌的危险，即于2018年5月14日以厦门瀚明杰瑞实业有限公司的名义向长泰电影公司发出“长泰县电影发行放映公司危房改造申请书”，并提出了几点解决的办法，长泰电影公司对此未作出回应。2018年10月初，薛明德、谢碧辉将部分租赁场地转租给长泰县宁湘日用品商行使用，2018年10月26日，长泰县宁湘日用品商行向长泰电影公司和厦门瀚明杰瑞实业有限公司发出“电影院屋顶漏雨开裂告知书”，因未得到回应，长泰县宁湘日用品商行随即撤离租赁场地。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”，租赁物的维护应由出租人承担，这是一般原则，承租人支付租金是为了使用租赁物，承租人已为自己获取财产使用权支付了租金，如果租赁物不能或者难以使用，承租人订立合同的目的就不能实现，再让承租人维修租赁物显然有失公平。长泰电影公司和漳州芗客隆辩解根据《转租协议》协议约定：“乙方已接收该店铺，乙方对店铺状况无异议”，该辩解不能对抗承租人要求出租人履行维修租赁物的义务。长泰电影公司在承租人薛明德、谢碧辉向其提出租赁物存在漏水、屋顶开裂等问题时，未及时回应并进行维护，应相应减少承租人薛明德、谢碧辉的租金；薛明德、谢碧辉虽然从签订《转租合同》至今，从未使用租赁物，但在其向长泰电影公司提出租赁物存在的问题、提出维修和改造的意见未得到回应、租赁物的使用无法实现其合同目的时，也未及时将租赁物交还出租人长泰电影公司，造成租赁物的长期空置，如果按照其请求，全部退还其已付的租金，显然也损害了长泰电影公司的利益。为此，从薛明德、谢碧辉于2018年5月14日向长泰电影公司发出“长泰县电影发行放映公司危房改造申请书”之后已付的10个租金，由薛明德、谢碧辉与长泰电影公司各负一半的责任。 在上述合同的履行过程中，漳州芗客隆并未违约。鉴于漳州芗客隆与薛明德、谢碧辉于2019年8月15日在本院主持下同意解除《长泰县影院转租协议》，从2018年3月14日双方签订《长泰县影院转租协议》至双方同意解除该协议为止，薛明德、谢碧辉实际占有和使用漳州芗客隆转让的中央空调等将近一年半的时间，为显示公平，由漳州芗客隆退还一半的转让费25000元给薛明德、谢碧辉。薛明德、谢碧辉请求长泰电影公司与漳州芗客隆连带赔偿其因租赁房屋而支出的费用50000元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十八条规定，判决如下： 一、解除漳州芗客隆商贸发展有限公司与薛明德、谢碧辉签订的《长泰县影院转租协议》，于2019年8月15日生效； 二、长泰县电影发行放映公司应于本判决生效之日起10日内退还给薛明德、谢碧辉租金75000元； 三、漳州芗客隆商贸发展有限公司应于本判决生效之日起10日内退还给薛明德、谢碧辉转让费25000元、押金20000元； 四、原在租赁场地安装的中央空调等设备，由漳州芗客隆商贸发展有限公司于本判决生效之日起10日内自行拆除处置； 五、驳回薛明德、谢碧辉的其它诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由薛明德、谢碧辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄丽新 二〇一九年十月二十五日 书记员  杨耀昕 附注执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。