辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初2762号 原告：恒大长基（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：李玉武，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐泽，男，1983年2月13日出生，汉族，该公司法务员，住沈阳市大东区。 被告：孟凡强，男，1978年4月5日出生，蒙古族，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。 第三人：中国银行股份有限公司沈阳中山支行，住所地沈阳市和平区。 负责人：王尧，系行长。 委托诉讼代理人：任成业，系辽宁卓政律师事务所律师。 原告恒大长基（沈阳）置业有限公司（以下简称：恒大公司）诉被告孟凡强、第三人中国银行股份有限公司沈阳中山支行（以下简称：中国银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托诉讼代理人徐泽到庭参加了诉讼。被告孟凡强、第三人中国银行经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告实付款32794元不予返还；3.判令被告、第三人协助办理撤销合同抵押、合同备案等手续；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由:2015年10月7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的沈阳市于洪区阳光路140-2号1-10-4室房屋，房款总额802794元，被告实付款32794元。被告在中国银行股份有限公司沈阳中山支行按揭贷款56万元整。原、被告及第三人约定，由于买受人原因未按银行贷款合同约定还贷，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同并收回房屋，所交款项不予退还。此后，银行按照借款及担保合同发放了贷款，但被告未能按照借款及担保合同约定还款，贷款银行已宣布贷款全部提高到期，并要求原告按照与贷款银行的约定承担连带担保责任。原告分别于2007年11月28日支付保证金38203.28元、2017年12月26日支付保证金3087.47元、2018年2月11日支付保证金3044.76元、2018年11月5日支付保证金553184.06元，原告向银行支付被告借款保证金共计597519.57元。合同解除后，该保证金作为代被告支付的银行借款。原告认为，由于被告怠于偿还贷款致使原告承担了保证责任，原告在履行商品房买卖合同中中遭受到了如下损失：1、售房时，原告赠送被告粮油卷价值2820元；2、售房时，支付老业主老带新介绍费8027元；3、原告支付保证金后，被告未能及时办理合同备案撤销，导致房屋不能另行出售期间的利息损失，暂定10000元（自2018年11月5日起至合同撤销备案之日止，以总房款为基数，按银行同期贷款利率计算）。故被告实际支付的首付款不予返还，同时被告、第三人应配合原告办理撤销抵押、合同备案等手续。以上请求，请人民法院依法支持。 第三人中国银行未到庭但提供书面意见述称，鉴于孟凡强作为借款人、原告作为保证人已还清在我行的本案所涉贷款，我行同意按贷款合同约定程序和相关法律规定履行我行的合同义务。 被告孟凡强未到庭亦未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号GF20000171）及附件，约定被告购买原告开发建设的沈阳市于洪区阳光路140-2号1-10-4房屋，建筑面积132.18平方米，房屋总价款802794元。被告应于2015年10月7日前支付首期房款242794元，余款560000元须于2015年10月10日前办理完毕商业贷款申请手续。《商品房买卖合同》附件四第四项第4款约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求解除贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。 另查明，2015年10月7日，被告孟凡强实付购房款32794元。同日，被告孟凡强与案外人金碧物业有限公司沈阳分公司签订《借款协议》一份，金碧物业有限公司沈阳分公司向被告孟凡强提供免息借款人民币210,000元，用于支付本案涉诉房屋的首付款。合同约定了具体的还款期限，因被告孟凡强未按期还款，金碧物业有限公司沈阳分公司将孟凡强起诉至本院，本院于2017年9月17日作出（2017）辽0114民初2237号民事判决，判令解除双方的借款合同，并判令被告孟凡强偿还金碧物业有限公司沈阳分公司借款尚欠的本金人民币185,000元，并给付借款本金人民币50,000元的违约金（按照年利率24%分段计算1、第二笔借款25000元的违约金自2016年10月5日起，第三笔借款25000元的违约金自2017年4月5日起，至实际给付之日止）。该判决已生效。 还查明，2016年1月27日，被告与第三人中国银行签订《个人一手住房贷款合同》，被告孟凡强贷款560000元。后因被告孟凡强未按《个人一手住房贷款合同》约定按期还款，第三人中国银行依约定宣布借款全部到期，并要求原告按与银行的约定承担保证责任。原告向第三人支付的保证金共597519.57元。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，被告未按时向银行偿还贷款，导致原告承担担保责任，依照合同约定，原告依法有权解除合同。故对原告提出的解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，原告应返还被告已付购房首付款242794元，原告亦有权要求被告返还房屋并协助其办理撤销合同备案手续及撤销抵押手续。 关于原告要求被告实际购房款32794元不退的请求，根据原、被告签订的合同附件四第四项第4款约定，如原告承担保证责任，原告有权解除合同，买受人所交的全部款项不予退还。该合同条款实为违约责任条款。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。本案中，原告履行保证责任向第三人中国银行还款597519.57元，原告实收被告贷款560000元，原告履行保证责任产生损失37519.57元。现原告依据违约条款主张32794元不予返还，该违约金32794元并非过分高于原告的损失，故其请求合理，本院予以支持。综上，原告应返还被告首付款242794元扣除被告应向原告支付的违约金32794元后，原告需向被告孟凡强返还首付款数额为210000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告恒大长基（沈阳）置业有限公司与被告孟凡强于2015年10月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号GF20000171）； 二、被告孟凡强于本判决书发生法律效力之日起三十日内将沈阳市于洪区阳光路140-2号1-10-4房屋（建筑面积132.18平方米）返还给原告恒大长基（沈阳）置业有限公司，并协助原告办理撤销编号为GF20000171的《商品房买卖合同》的备案手续，撤销备案手续所产生的费用由被告孟凡强承担； 三、被告孟凡强、第三人中国银行股份有限公司沈阳中山支行于本判决书发生法律效力之日起三十日内协助原告恒大长基（沈阳）置业有限公司办理撤销沈阳市于洪区阳光路140-2号1-10-4（建筑面积132.18平方米）房屋的抵押手续，撤销抵押手续所产生的费用由被告孟凡强承担； 四、原告恒大长基（沈阳）置业有限公司于本判决书发生法律效力之日起三十日内向被告孟凡强返还首付款210000元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费619.9元，由被告孟凡强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  武 晶 人民陪审员  郝佳欣 人民陪审员  李 靖 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  胡 楠