福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初2760号 原告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号224室。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住址福建省厦门市思明区。系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住址福建省武平县。系公司职员。 被告：李水华，女，汉族，1982年6月6日出生，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：吴建涵、位凤坤，福建嘉凯律师事务所。 原告厦门欣盛丰投资有限公司与（以下简称“欣盛丰公司”）被告李水华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。欣盛丰公司的委托诉讼代理人廖贵辉，李水华的委托诉讼代理人位凤坤，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣盛丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付代保管费、违约金121768元；2.判令本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。庭审过程中，原告当庭变更诉求为：第一，判令被告立即支付原告逾期提交按揭贷款资料违约金41895元；第二，判令被告立即支付原告逾期支付按揭按款违约金24850元；第三，判令被告立即支付原告逾期办理收房手续的违约金37251元；第四，判令被告立即支付原告代保管费37251元；第五，判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月29日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》购买同安区欣盛园7#楼B梯1507单元商品房，根据商品房买卖合同第六条、附件六第三条第3款，反诉被告应于签订商品房买卖合同2014年12月29日当日向原告提供并签署按揭银行或公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。然而因反诉被告自身原因，直至2016年2月1日才签署按揭贷款合同，根据合同附件六第三条第7款的约定，反诉被告逾期提供并签署全部按揭文件、资料399天应向反诉原告支付违约金41895元（700000*0.00015*399）。根据合同附件六第三条第7款的约定因被告逾期办理贷款手续，导致按揭贷款70万元于2016年2月17日才到账，合同约定的交房时间是2015年12月31日。根据行业交易习惯，按揭贷款一般在商品房买卖合同签订后60天内即2015年2月27日之前放款到账，所以被告逾期支付按揭款355天。根据合同第七条的约定，被告应向原告支付逾期付款违约金24850元（700000*0.0001*355）。 根据双方签署的商品房买卖合同附件六第四条第3款、第4款的约定，被告未在通知书载明的交房日期前往原告处交房，被告应向原告支付违约金及代保管费。原告通知被告应于2017年12月20日交房，被告实际交房时间2019年6月17日，即使从原告房屋通过五方验收和消防验收之日2018年6月11日起计算，截止至交房之日被告逾期办理交房手续371天，应支付违约金和代保管费分别是37251元。 李水华辩称：一、并不存在逾期提供并签署全部按揭文件、材料的情形，原告无权主张违约金41895元。双方签订的《商品房买卖合同》并没有约定被告具体签订按揭贷款合同时间，原告主张被告逾期签署按揭贷款合同没有依据。此外，原告向被告主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了被告的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，应为无效的格式条款，不应采纳。二、被告在办理按揭过程中不存在过错，原告主张逾期付款违约金24850元没有依据。1.我国现行法律没有明确规定按揭购房款必须在商品房买卖合同签订后60天内到账，也没有这样的行业交易习惯。2.双方签订的《商品房买卖合同》及附件六并没有明确约定具体的按揭付款日期，也就不存在被告逾期付款的情形。3.按揭贷款较晚到账并非被告原因造成，被告不存在恶意拖延办理按揭贷款的情形。首先，合同签订当日被告已经按照合同的约定向原告交付了办理贷款所需的一切材料。其次，办理按揭贷款较慢的直接原因是原告造成的。4.厦门市中级人民法院的生效判决已经确认购房人在办理按揭过程中不存在过错。根据《商品房买卖合同》第七条第1款（2）点的约定，原告如果认为被告存在逾期付款的情形，应先向被告书面催告，但原告在此前也从未向被告进行过书面催告，无权要求被告支付逾期付款违约金。三、被告从未收到原告的收房通知，且案涉房屋至今未满足合同约定的全部交付条件，被告有权不予收房，原告主张逾期收房的违约金和代保管费37251元同样没有依据。1.涉案商品房至今未满足合同约定的交付条件，被告有权拒绝收房。按照《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定，讼争商品房的交房条件除了应通过“五方”验收和消防验收合格外，还应满足商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气等设施达到设计要求条件，此外，小区内部道路、绿化等公共配套建筑也应按照规划设计要求建设完成。但涉案工程仅通过“五方”验收和7#楼、8#楼的消防验收，1-6#楼仅是消防备案，并非合同约定的消防验收合格；且目前小区水、电、管道燃气及道路、绿化等都未达到合同约定条件。虽然合同约定了“如果在规定日期未达到上述条件……买受人同意接收，出卖人支付买受人贰仟元违约金”的条款，但该条款对被告显失公平，该条款应为无效条款，不能以此判定被告必须同意接收不符合约定条件的房屋。2.原告2018年11月2日表面上通知交房实际上却又拒绝向业主交房，厦门中院已生效判决认定原告没有完成交房义务。此外，原告的该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，该条款同样是加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。 欣盛丰公司围绕诉讼请求向本院提交了被告身份证复印件、商品房买卖合同及附件六、个人购房借款/担保合同、放款凭证、商品房交付通知书及EMS面单、催告收房通知书及EMS面单及流转情况、再次催告收房通知书及EMS面单、交房材料、1#603,8#2104,7#2503，2#502其他业主交房材料、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书作为证据。李水华围绕答辩意见向本院提交了（2019）闽02民终1789号民事判决书、（2019）闽0212民初1733号民事判决书作为证据。对无原件可供核实且与本案无关的其他业主交房材料、本院不予认可，对其他证据相应的证明力予以确认并在卷佐证。 现根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2014年12月29日，李水华与欣盛丰公司签订合同编号为03191475的《商品房买卖合同》及合同补充协议（即附件六），约定李水华购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共99.28平方米，房价总金额1004068元。合同第六条约定买受人于2014年12月29日付人民币304068元。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金……；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2……。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已经达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用通知书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。……。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金……。附件六第四条第2款约定……买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六第四条第3款约定买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。附件六第四条第4款约定合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。 上述合同签订后，2016年2月1日，李水华和中国工商银行股份有限公司厦门市分行签署《个人购房借款/担保合同》。2016年2月17日，中国工商银行向李水华发放贷款700000元，该款项转入欣盛丰公司开设的银行账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向李水华发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月23日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向李水华发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，李水华签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往被告处办理交房手续时遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向李水华发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，他人签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司三次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。2019年6月17日案涉房屋已交房。 另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 本院认为，李水华与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金，本院认为欣盛丰公司未提供证据证明李水华逾期提交办理贷款资料，亦无证据证明欣盛丰公司向李水华催收办理贷款资料，仅以李水华签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明李水华逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的逾期付款违约金，本院认为双方并在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中未明确约定原告的付款时间，被告主张的根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款，但是欣盛丰公司并未举证证明存在60日内付清购房款的约定或交易习惯，且李水华在欣盛丰公司能够提供符合合同交房条件的时间前已足额支付按揭贷款，未见李水华存在违约情形，故欣盛丰公司以上诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，本院认为，基于查明的事实，欣盛丰公司于2017年9月28日向李水华发出《商品房交付通知书》时，案涉楼盘尚未通过竣工验收和消防验收，不符合法定的交房条件，故该通知书不发生通知交房的效力。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合交房条件。欣盛丰公司于2018年11月2日向李水华寄送《催告收房通知书》，但欣盛丰公司却没有工作人员办理交房手续，故不能认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。后欣盛丰公司于2018年12月8日向李水华寄送《再次催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续，2018年12月9日他人签收该通知书，原告庭审确认，被告填写的送达地址、电话无误，故李水华应于2018年12月12日前办理收房手续。根据合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，李水华逾期收房，已视为欣盛丰公司于2018年12月12日办理了交房手续，相关风险和费用亦转移由买受人承受。欣盛丰公司还要求李水华支付逾期收房违约金、代保管费，系加重了买受人义务，与《商品房买卖合同》第二十二条之约定冲突，且欣盛丰公司未提供证据证明因为代保管案涉房产而产生的费用，故欣盛丰公司关于逾期收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费人民币3125元，，适用简易程序减半收取1562.5元，由原告厦门欣盛丰投资有限公司负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪秀娟 二〇一九年十月八日 法官助理吕子洋 书记员李金城 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。