广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初1068号原告：珠海市香洲区红湾股份合作公司，住所地珠海市南屏镇。法定代表人：梁博贤，董事长。委托诉讼代理人：朱红波，广东星石海律师事务所律师。被告：珠海方正投资有限公司，住所地珠海市前山鞍山路。法定代表人：林昌泽，执行董事。委托诉讼代理人：余其斌，广东纳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暘，广东纳信律师事务所律师。第三人：珠海隆晟房地产开发有限公司，住所地珠海市南屏。法定代表人：林昌泽，执行董事。委托诉讼代理人：余其斌，广东纳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暘，广东纳信律师事务所律师。原告珠海市香洲区红湾股份合作公司（以下简称红湾公司）诉被告珠海方正投资有限公司（以下简称方正公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法追加第三人珠海隆晟房地产开发有限公司（以下简称隆晟公司）参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红湾公司的委托诉讼代理人朱红波、被告方正公司以及第三人隆晟公司共同委托诉讼代理人余其斌、刘晹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红湾公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告承担延期交付楼房的违约责任，向原告支付延期交楼滞纳金，滞纳金计算标准：按应交付物业面积5259.29平方米，每平方米10000元的价格，合计楼房价格为52592900元，滞纳金按年息8%的比例计算，自2018年9月28日起计至实际交楼日止，当时口头承诺暂按一年延期滞纳金为4207432元；2.由被告承担一切诉讼费用。事实和理由：原告红湾公司为珠海市香洲区南屏镇洪湾社区的村集体企业。为改造旧村，建设文明社区，2002年4月12日，由原告的前身珠海经济特区红湾工业公司为甲方，被告的前身珠海经济特区方正有限公司为乙方，签订一份《土地开发项目转让合同》，约定由甲方出让土地给乙方，由乙方进行商住及旧村改造开发用途。其后，珠海经济特区红湾工业公司改制为珠海市香洲区红湾股份合作公司，即原告。珠海经济特区方正有限公司更名为珠海市方正行建材有限公司。根据政府的政策调整和土地规划变化实际情况，2010年12月1日，由原告为甲方，珠海市方正行建材有限公司为乙方，签订一份《补充协议(之一)》，就原来的合作开发项目事宜，进行了详细的补充约定，并约定成立单项开发项目公司（隆晟公司），对开发项目进行具体的建设和经营。此后，就双方的合作开发项目事宜，以原告、被告(珠海市方正行建材有限公司最终更名为珠海方正投资有限公司)及隆晟公司为签约主体，陆续签订了补充协议(之二)(之三)(之四)(之五)及(之六)。其中，补充协议之五由原告作为甲方，被告作为乙方签订。第二条约定：“乙方同意给甲方增加一次性补偿，其中现金补偿为3324万元人民币……物业补偿为5259.29平方米(位置：山水名苑X号楼X至XX层，性质为集体产业发展，非商品房)，物业在项目综合验收合格后交付，装修标准为毛坯。交付时间：在获得施工许可证后，两年内交付。”2016年3月27日，原告召开临时股东大会，并通过如下的决议：“一、同意方正公司向我公司增加一次性让利补偿：其中现金补偿为3324万元人民币：按我公司全体股东人数每人贰万元计算，现我公司股东人数为1662人(含已故股东)。补偿款分两期支付，第一期1662万元，即每人壹万元，在表决通过后签订补充协议之日起15日内支付；第二期1662万元，在第一期补偿款支付后90天内付清。物业补偿为：5259.29平方米（位置：山水名苑X号楼X至XX层，性质为集体产业发展，非商品房)，物业在项目综合验收合格后交付，装修标准为毛坯。交付时间：在获得施工许可证后，两年内交付。二、同意将上述获得的现金补偿进行分配，分配方式：采用股民人数平均分配法，即每个股民获得两万元的分配，不采用股权数分配法。三、同意将位于洪湾涌西，项目名称为“山水名苑”，占地面积20691.05平方米；将位于南屏中学西侧，项目名称为“绿湖山庄”，占地面积24196.45平方米，两块用地更名到我公司全资子公司珠海市隆晟房地产开发有限公司名下用于房地产开发。四、同意项目的经营活动和日常管理，均由方正公司负责，涉及到我公司的权利和义务，授权公司董事会提供必要的协助。五、同意承诺在本协议签订后，在乙方无违约的前提下，今后甲方及其股民不得以任何理由、任何方式阻挠项目的施工、开发、建设和销售，否则，乙方有权追讨回已补偿的物业和现金以及投资方的(包括预期收益等)经济损失，并依法追究当事人的法律责任和赔偿损失。六、同意我公司与方正公司签订《洪湾土地开发项目合作合同补偿合同之五》(草案)(详见公示栏)。上述股东大会决议，同时得到珠海市香洲区南屏镇人民政府的确认和备案。2016年4月27日，“山水名苑”项目获得珠海市住房和城乡规划建设局颁发《建筑工程施工许可证》，项目正式开展建设施工。2017年8月份，珠海地区遭遇台风“天鸽”的吹袭，项目施工现场遭受较大的破坏。经原告与被告沟通，双方同意对工期顺延五个月，即原定的2018年4月27日交楼时间(项目获得施工许可证起两年内)，顺延至2018年9月27日。原告也就顺延时间向全体股民公示，同时向被告方发出书面的公告。其后，因项目存在劳资纠纷等因素，导致停工。直到2018年9月27日的完工及交楼期限到来时，“山水名苑”项目仍未复工，被告方无法按照约定期限向原告交楼，且预计时间将超过一年以上。为此，原告多次与被告进行交涉和沟通。被告确认无法按期完工及交楼，并同意向原告承担延期交楼的滞纳金，并主动提出，可按应交付楼房面积5259.29平方米作为计算依据，按照10000元/平方米价格计算，物业总价格为52592900元，按年息8％的比例，按年赔偿滞纳金4207432元给原告。并商定按季度分期支付，若提前交楼计收至交楼之日止。因这一赔偿标准是被告方主动提出，是否确认需要原告方召开股东代表会议进行表决。结果上述方案没有在原告的股东代表会议上顺利表决通过。原告认为，被告未能按照合同约定时间履行交楼义务，已构成违约，应承担违约赔偿责任，向原告支付延期交楼滞纳金。为维护原告的集体经济权益，特向法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。原告红湾公司为其诉称向本院提交如下证据：1.土地开发项目转让合同；2.《土地发放项目转让合同》补充协议（之一）；3.《土地开发项目转让合同》补充协议（之二）；4.《土地开发项目转让合同》补充协议（之三）；5.《土地开发项目转让合同》补充协议（之四）；6.洪湾土地开发项目合作合同补充合同（之五）；7.土地开发项目转让合同补充协议（之六）；8.珠海市香洲区红湾股份合同公司股东大会决议；9.建设工程施工许可证；10.建设用地规划许可证；11.董事会决议；12.关于“山水名苑”项目延期交楼的公告；13.关于“山水名苑”项目延期交楼缴交滞纳金方案表决（共三页）；14.关于延期交楼补充协议（稿）；15.关于同意组建成立珠海市香洲区红湾股份合作公司的批复（3页）。被告方正公司辩称，原告关于违约金的计算方式、计算标准等均无合同约定，由此计得的违约金数额过高，应予减少，应参考交付房屋所在片区的同类房屋的租金(元/㎡/A)作为计算违约金的标准，另，本案中，并无证据证明被告已同意按原告所诉称的滞纳金计算标准支付相应的滞纳金，原告关于此项的陈述与事实不符。具体理由如下：首先，原告诉请的逾期交付楼房违约金计算方法、年息8％比例及由此计得的数额并无合同依据，其所主张的违约金过高，应予减少，被告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第17条的规定，参照同地段同类房屋租金标准计算逾期交房的违约金对诉争双方较为公平；其次，被告对诉争双方约定案涉房屋交付的时间起算点为2018年9月27日之次日的事实并无异议，但原告暂按一年作为违约金计算时间，被告认为并不合理，也无法律依据。事实上，协议所约定的房屋交付之日至今尚未达到一年，且本次诉讼终结的时间节点也无法预判，因此，原告诉请的违约损失并未全部实际发生，由此暂按一年计得的违约金额必然与客观事实相悖；因此，固定违约金计算的标准更符合双方的权益保护要求；最后，被告虽是合作合同及系列补充协议的相对方，也是案涉房产的实际投资方，但案涉房产的开发建设主体是案外人隆晟公司，即向原告交付案涉房屋的义务涉及该案外人，同时，该案外人与被告是相互独立、各具完全民事行为能力的商事主体。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的司解释(二)》第二十九条之规定，被告认为，原告主张的违约金过高，请求法院以原告的实际损失为基础，同时兼顾合同的履行情况、合同当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在本案进入实体审理时，需考察合同的履行情况、双方当事人的过错程度及导致违约交付房屋的事由，则应追加房屋的开发建设单位方能综合查明，故，望合议庭参考接纳被告上述答辩意见，作出公正判决以保护被告的合法权益。被告方正公司未为其辩称向本院提交证据。第三人隆晟公司述称，我方同意被告的第一、二点的答辩意见，就本案的事实补充如下：①案涉的合同及系列的补充协议均可以反映应当补偿并交付给原告的物业是由本案被告实际投资建设的，第三人仅是项目建设而设立的单项开发公司。②被告对第三人进行全面经营管理，包括使用印章、支配审计后的税后利润、掌控项目开发利用，根据合同相对性原理，案涉的物业交付义务应当由本案被告承担。③案涉物业无法如期交付的原因除2017年天鸽台风影响适当顺延外，还涉及第三人在项目施工中因实际施工人擅自停工、霸占场地所致，对此第三人已就实际施工人擅自停工导致其损失等为由向本院提起了民事诉讼，案号是（2018）粤0402民初6149号，该项诉讼其中一项诉请是要求确认第三人与实际施工人所签署的建设施工合同无效，及要求实际施工人腾退交还场地，目前该诉讼所涉及的该项请求已生效，第三人也于2019年7月初向贵院申请强制执行，至今项目施工场地已由第三人顺利接管，并计划于本月中下旬恢复施工。工期逾期6-8月则可顺利封顶及验收，所以第三人恳请法院考虑第三人提出案涉施工项目的现状，结合被告履约过程中的过错程度适用《最高院关于审理房屋合同若干问题的司法解释》第29条约定，确定违约金标准。第三人隆晟公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2002年5月27日，珠海市香洲区南屏镇农村集体资产管理办公室做出《关于同意珠海经济特区红湾工业公司改制的批复》，同意珠海经济特区红湾工业公司通过清产核资，对债权债务进行剥离，优良的资产进行重组，将珠海经济特区红湾工业公司改制成为珠海市香洲区红湾股份合作公司。2002年5月28日，珠海市香洲区农村集体资产管理办公室作出《关于同意组建成立珠海市香洲区红湾股份合作公司的批复》（珠香农管[2002]6号），同意红湾村民委员会在村集体经济的基础上组建成立“珠海市香洲区红湾股份合作公司”。被告原名为珠海经济特区方正有限公司，后更名为珠海方正行建材有限公司，后又更名为珠海方正投资有限公司。2002年4月12日，珠海经济特区红湾工业公司为甲方、珠海经济特区方正有限公司为乙方签订一份《土地开发项目转让合同》，约定甲方向乙方出让位于珠海大道旁广昌村地段位置如本合同附图所示，附图经甲乙双方签名确认；土地用途为商住及旧村改造。第五条约定土地使用权出让金为每亩3万元，转让总价约定300万元（面积以市规划部门的红线为准），开发用地的有关补偿费，青苗补偿，填土费用均由乙方负责，甲方协助提供填土用的土源。本合同签订后十天内乙方向甲方付20万元，待甲方办理好该地块红线图后，乙方再付20万。第三期付款待甲方协助乙方办妥该项目的开发立项、规划用地许可证等开发所需文件时，乙方再向甲方支付100万元。第四期待乙方完成该地块填土工程后支付120万给甲方，余下待乙方完成整个100亩用地项目报建手续后全部付清。2010年4月因市政府珠海大道拓宽项目工程建设需要，上述合同所涉地块进行了调整，被告投资的位于珠海××××村旁44887.5平方米土地【《建设用地批准证书》（珠海市[2005]准香字第135号）】分别调整为位于珠海××××南屏中学西侧22574.83平方米土地【《建设用地规划许可证》（地字第[2010]28号）】和位于珠海市××屏镇××西22312.67平方米土地【《建设用地规划许可证》（地字第[2010]29号）】。2010年12月1日，原告红湾公司为甲方，珠海市方正行建材有限公司为乙方签订一份《补充协议(之一)》，约定为保证位于南屏中学西侧《建设用地规划许可证》（地字第[2010]28号）地块和位于珠海市××屏镇××西22312.67平方米《建设用地规划许可证》（地字第[2010]29号）地块的顺利开发（若因不可预知的因素被政府再次调整，该项目也随之调整至相应地块），相关批准证书或文件顺利变更到项目公司名下。以甲方全资股东的名义成立单项房产开发有限公司，公司经济性质为有限责任公司，全部出资注册资本金和成立公司所需的各项杂费，以及补交的配套费或地价款等均由乙方承担。乙方实际出资人作为全资隐名股东，享有股东相应的权利承担相应的义务，待条件成熟后甲方协助乙方变更为显名股东。项目公司名称暂定为珠海隆晟房地产开发有限公司，经营范围以房地产开发、租售和物业管理为主。隆晟公司的执行董事、监事由甲方委派，财务主管由乙方委派，聘请林昌泽为总经理并担任项目公司的法定代表。本协议所涉项目土地用途及相关证书或文件变更至项目公司名下的事项。项目公司的实际出资人为乙方，成立项目公司前期所需的费用由乙方承担，项目公司运营过程中出现资金缺口时由乙方负责解决，项目公司所有债权债务及风险全部由乙方承担与甲方无关等等。2011年，原、被告签订《补充协议(之二)》约定隆晟公司工商登记备案的法定代表人为原告法定代表人陈容安，实际不参与隆晟公司的经营管理，不代表隆晟公司行使任何决策权，也不承担隆晟公司任何债权债务和行政、民事及经济责任。隆晟公司的日常经营管理和运营决策仍然由隆晟公司聘请的总经理林昌泽全权负责。2013年5月，原、被告和第三人隆晟公司三方签订《补充协议(之三)》约定原告对第三人承接被告的项目开发合同权利义务及法律责任予以确认。2015年6月30日，原告为甲方、被告为乙方、第三人为丙方签订《补充协议(之四)》约定，一、本项目有两幅地块组成：1、位于珠海××××南屏中学西侧的地块占地面积为22574.83平方米及1621.62平方米，详见地字第（香洲）2013-28号《建设用地规划许可证》及地字第（香洲）2013-27号《建设用地规划许可证》。目前为空地，尚未开发建设。2、位于珠海市××屏镇××西的地块占地面积为20691.05平方米，详见地字第（香洲）2012-005号《建设用地规划许可证》，目前为空地，尚未开发建设。二、本项目以甲方的名义进行报建、开发和销售，但由乙方作为实际投资人进行承包经营，因此，本项目的全部风险、责任和亏损均由乙方负责，与甲方无关，如有盈利也全部归乙方所有，同时乙方应承担全部的税收责任。在实际经营中，甲方向丙方授权，由丙方负责运作本项目的具体事项，以便使项目的投资与核算独立于甲方账户。三、由于乙方已经按照甲乙双方所签订的协议履行完毕向甲方支付固定利润的款项，因此，该项目的经营利润在完税后均归乙方所有，甲方不再享有等等。2016年3月27日，原告召开临时股东大会，并通过《珠海市香洲区红湾股份合作公司股东大会决议》，内容如下：一、同意方正公司向我公司增加一次性让利补偿：其中现金补偿为3324万元人民币：按我公司全体股东人数每人贰万元计算，现我公司股东人数为1662人(含已故股东)。补偿款分两期支付，第一期1662万元，即每人壹万元，在表决通过后签订补充协议之日起15日内支付；第二期1662万元，在第一期补偿款支付后90天内付清。物业补偿为：5259.29平方米（位置：山水名苑X号楼X至XX层，性质为集体产业发展，非商品房)，物业在项目综合验收合格后交付，装修标准为毛坯。交付时间：在获得施工许可证后，两年内交付。二、同意将上述获得的现金补偿进行分配，分配方式：采用股民人数平均分配法，即每个股民获得两万元的分配，不采用股权数分配法。三、同意将位于洪湾涌西，项目名称为“山水名苑”，占地面积20691.05平方米；将位于南屏中学西侧，项目名称为“绿湖山庄”，占地面积24196.45平方米，两块用地更名到我公司全资子公司珠海市隆晟房地产开发有限公司名下用于房地产开发。四、同意项目的经营活动和日常管理，均由方正公司负责，涉及到我公司的权利和义务，授权公司董事会提供必要的协助。五、同意承诺在本协议签订后，在乙方无违约的前提下，今后甲方及其股民不得以任何理由、任何方式阻挠项目的施工、开发、建设和销售，否则，乙方有权追讨回已补偿的物业和现金以及投资方的(包括预期收益等)经济损失，并依法追究当事人的法律责任和赔偿损失。六、同意我公司与方正公司签订《洪湾土地开发项目合作合同补偿合同之五》(草案)(详见公示栏)。上述股东大会决议，同时得到珠海市香洲区南屏镇人民政府的确认和备案。上述决议由珠海市香洲区南屏镇人民政府备注“情况属实”并加盖公章。2016年3月30日，原告为甲方、被告为乙方签订《洪湾土地开发项目合作合同补充合同之五》，第二条约定乙方给甲方增加一次性补偿，其中现金补偿为3324万元人民币，按甲方全体股东人数为每人贰万元计算，现甲方股东人数为1662人。补偿款分两期支付，第一期1662万元，即每人壹万元，在表决通过后签订补充协议之日起15日内支付；第二期1662万元，在第一期补偿款支付后90天内付清。物业补偿为5259.29平方米(位置：山水名苑X号楼X至XX层，性质为集体产业发展，非商品房)，物业在项目综合验收合格后交付，装修标准为毛坯。交付时间为在获得施工许可证后，两年内交付。第三条约定为了便于本项目的开发经营，甲方同意将上述两块用地共计44887.5平方米更名到甲方成立的全资子公司珠海市隆晟房地产开发有限公司名下用于房地产开发。四、本补充协议签订后，在乙方无违约的前提下，今后甲方及其股民不得以任何理由、任何方式阻挠项目的施工、开发、建设和销售，否则，乙方有权追讨回已补偿的物业和现金以及投资方的（包括预期收益等）经济损失，并依法追究当事人的法律责任和赔偿损失。2016年4月27日，“山水名苑”项目获得珠海市住房和城乡规划建设局颁发《建筑工程施工许可证》，项目正式开展建设施工。2017年3月，原告为甲方、被告为乙方、第三人为丙方签订《土地开发项目合作合同补充协议之六》，约定乙方作为丙方的实际股东以及本项目的实际出资方，被告承包经营，待条件成熟后，甲方应将在丙方所持有的全部股份变更至乙方名下，乙方对此无需支付任何对价；甲乙方签订共五个补充协议（合同），有个别使用“《土地开发项目转让合同》补充协议”为标题是笔误，甲乙丙确认全部标题应为“《土地开发项目合作合同》补充协议（合同）”。2017年9月28日，原告召开董事会，对“山水名苑”项目受台风严重影响而延期交楼事宜形成如下决议：按照条款约定，方正公司一次性补偿给我司的物业5259.29平方米住宅（位于“山水名苑”项目），交楼时间为在获得施工许可证（获得时间为2016年4月27日），两年内交付，即方正公司应于2018年4月27日前交楼。然而，由于2017年8月23日台风“天鸽”正面吹袭珠海，造成“山水名苑”项目受灾十分严重，施工两块严重受损，一片狼籍，2台塔吊全部折断、外墙架受塔吊撞击严重变形，办公室宿舍全部催毁以及楼面已安装成形的钢筋模板、工地围墙严重受损等等，整改复工建设困难巨大。台风次日2017年8月24日，珠海市住房和城乡规划建设局即发出《关于印发珠海市房屋市政工程台风“天鸽”灾后恢复安全生产督导小组方案通知》文件，要求必须在保障安全的前提下恢复生产，工地整改完毕后须报属安监站待复产工作小组复查通过后方能复工。按照该文件工作要求，“山水名苑”项目工地逐项完成整改等上级安监站审核复工，预计最快需时5个月时间。鉴于上述情况，方正公司不得不顺延延期5个月时间交楼（即2018年9月27日前交楼）。经董事会、监事会充分讨论研究，认为此实为天灾巨大的不可抗拒力原因所致，对天灾造成的困境，应给予充分理解与支持，同意方正公司因上述台风严重影响而顺延延期至2018年9月27日前交楼。2017年9月30日，原告向广大股民发出《关于“山水名苑”项目延期交楼的公告》，告知股东被告延期至2018年9月27日前交楼。2018年12月7日，原告做出《关于“山水名苑”项目延期交楼缴交滞纳金方案表决》，称按照条款约定，方正公司一次性补偿给原告的物业5259.29平方米住宅（位于“山水名苑”项目）应在2018年9月27日前交楼，但由于“山水名苑”项目劳资纠纷问题尚未解决，复工一再押后，目前正在走法律程序中，预计无法预期交楼。由于原表决事项合同中，没有延期交楼条款约定。为解决该问题，经股份公司与方正公司商讨，达成如下方案：一、缴交滞纳金：由于方正公司未能按期交楼给本股份公司，方正公司承担逾期交楼责任，同意向本股份公司缴交滞纳金；二、缴交滞纳金期限：从2018年9月27日起计算期限暂定为一年（如方正提前交楼则按交楼时间停止计算相关滞纳金）；三、滞纳金的计算：按年利率8%（参照银行利息）计算，基数为按10000元/平方米价格计，乘以5259.29平方米，共52592900元，即一年应缴交的滞纳金为52592900元×8%=4207432元/年。四、滞纳金的缴交：滞纳金从2018年9月27日起计收，按季度（3个月）结算，即方正公司每季度应支付滞纳金共计1051858元，若提前交楼计收至交楼之日止。五、交楼时间：从法院判决“山水名苑”项目复工之日起计算一年期，若再次因不可抗拒的客观因素导致无法按期交楼的，自动延期半年交楼，方正公司按上述标准继续缴交滞纳金。该方案后附会议签到表和表决签名表。原告称上述方案在股东代表会议上没有表决通过。原告举证一份甲方为原告、乙方为被告、时间为2018年9月14日的《关于延期交楼补充合同》的草稿，合同内容与上述表决方案内容相同，但原、被告未在合同落款处签章。原告根据上述表决方案的计算方式要求被告承担延期交付楼房的违约责任。庭审中，原告主张被告逾期交房的违约行为造成村民在外租房的租金等损失。被告认可其应承担逾期交房违约责任，对原告诉请的违约金从2018年9月27日起计无异议，但对计算方式有异议，主张违约金计算方式为交付面积5259.29平方米×评估的租金单价×逾期交房期间，并申请调低违约金。为此，被告申请对交付物业所在地片区，即珠海市香洲区南屏镇洪湾片区的集体自建房租金价格标准（以元/平方米为单位予以评估），评估价格的周期为2018年第四季度为准。本院依法委托珠海市永安达房地产评估有限公司进行评估，评估公司于2019年7月21日做出《房地产市场租金估价报告》（编号：永安达[2019]估字第093号），经测算估价对象于价值时点2018年第四季度（即2018年10月1日至2018年12月31日）的市场租金价格为22元/月/平方米。庭审中，被告还陈述，案涉项目施工场地已由第三人顺利接管，并计划于2019年9月中下旬恢复施工，工期逾期6-8个月则可顺利封顶及验收。本院认为，原告主张被告逾期交付山水名苑物业5259.29平方米，应承担违约责任，被告认可该违约事实，并同意自2018年9月27日起计违约金。原、被告争议的焦点在于被告应付原告违约金（滞纳金）的计算方式。原告主张依据《关于“山水名苑”项目延期交楼缴交滞纳金方案表决》和《关于延期交楼补充合同》（稿）向被告提出逾期交楼违约损失。被告不同意原告请求的违约损失标准，主张依据评估公司做出的评估结果和逾期交房时间计收违约金。本院认为，原告诉请的违约金损失所依据的《关于“山水名苑”项目延期交楼缴交滞纳金方案表决》和《关于延期交楼补充合同》（稿）未得到被告签章确认，直至本案一审辩论终结前，被告亦不确认该违约金计算标准，原告据此请求延期交楼滞纳金理据不足。鉴于被告认可其逾期向原告交楼应承担违约责任并同意向原告支付违约金，且原告自述被告违约造成的主要损失为租金，故本院认为以应交付物业面积为基数计算逾期交房期间的租金损失作为被告承担违约责任的方式更为合理。关于租金损失计算标准，原告认为被告及第三人延期交楼的违约行为是持续状态，而评估结果仅为2018年第四季度的租金标准，不应适用于原告持续损失的计算。本院认为，虽然被告申请物业租金的评估结果局限于2018年第四季度，但是近一年来珠海市房产租赁市场较为稳定，原告亦未举证证明2018年第四季度至今估价对象的租金标准明显上涨及上涨幅度，故本院对评估报告的租金标准予以采纳。综上，考虑到被告至今未向原告交付合同约定的物业，本院支持被告向原告支付以应付物业面积5259.29平方米为基数，按每月22元/平方米为标准，自2018年9月27日起计至被告将物业交付给原告之日止的延期交楼滞纳金。关于被告要求调低违约金的主张，由于上述延期交楼违约金的计算方式主要为被告违约行为给原告造成的损失，并不明显过高，所以对被告要求调低违约金的主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释与适用》第九十条之规定，判决如下：被告珠海方正投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲区红湾股份合作公司支付以应付物业面积5259.29平方米为基数，按每月人民币22元/平方米为标准，自2018年9月27日起计至被告将物业交付给原告之日止的延期交楼违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币40460元，原告珠海市香洲区红湾股份合作公司负担人民币27100元，被告珠海方正投资有限公司负担人民币13360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  张建芳人民陪审员  梁艺芬二〇一九年十月三十日书 记 员  罗加靖何倩