湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初9816号原告（反诉被告）:湖南寐生活商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路419号凯宾商业广场1830房。法定代表人：陶孝福，经理。委托诉讼代理人：李胜，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙想红，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙阳波，男，1989年10月1日出生，汉族，户籍地湖南省涟源市。委托诉讼代理人：周文颖，湖南科云律师事务所律师。原告湖南寐生活商业管理有限公司（以下简称原告）与被告龙阳波（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月29日立案受理案，并于2019年3月21日作出（2018）湘0111民初10809号民事判决书，被告龙阳波不服本院判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院以（2019）湘01民终5802号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）湘0111民初10809号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙想红，被告及其委托诉讼代理人周文颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《拿铁空间租赁合同》，并腾空并交还拿铁空间106和107号租赁门面，以及从2019年1月1日起按合同约定租金标准计算门面占用费用至被告腾空并交还前述租赁门面之日止；2、判令被告向原告支付所欠租金74400元及按银行同期贷款利率计算的逾期支付利息，其中37200元的利息自2018年6月15日起计算至付清之日止，37200元的利息自2018年9月15日起计算至付清之日止。事实与理由：原、被告双方于2017年9月18日签订了《拿铁空间租赁合同》，约定原告将位于长沙市雨花区拿铁空间106和107号门面出租给被告使用，租期自2018年1月1日起至2023年3月31日止，免租期3个月，2018年4月1日至2021年3月31日租金为每月12400元，租金支付方式为先付后用按季度结算，被告应于当期租金到期前15日内预付下期租金给原告，以及其他条款。合同签订后原告按约交付商铺给被告，被告于2018年1月14日完成了商铺装修并正常营业。租赁商铺自2018年4月1日起计算租金，被告已支付第一季度租金，但第二季度、第三季度租金被告迟迟未支付，原告及业主湖南共源置业有限公司多次向被告送达催缴通知，但被告仍未支付欠付的租金。被告辩称：一、原告应当提供涉案出租铺面的产权证件，证明开发商对租赁门面有合法的所用权，而不是违章建筑，涉案租赁门面是可以合法出租的。二、合同不能履行的过错方是原告，而不是被告。原告先虚假宣传吸引被告入驻，再违反合同特别约定，被告不交租金是对原告违约的抗辩。三、新佳宜是一家连锁便利店，原告所加盟的汇米巴超市也是一家连锁超市，两者都是普通的超市，在长沙市区也有很多家，所售商品基本相同，不同的是被告所经营超市面积大一些。综上，因原告违反承诺及严重违约导致合同不能继续履行，原告违约在先，故被告有权不交租金，且无需承担违约责任。被告向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除双方签订的《拿铁空间租赁合同》；2.请求判令原告赔偿被告损失266425.2元。（详见赔偿明细表）；3.请求判令原告退还被告保证金（押金）25000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8、9月份被告在长沙找店面开超市，看到原告的招商广告后找到原告，当时原告招商人员承诺小区会引进酒店、电影院、健身房等配套设施，届时会有足够人流量，同时许诺被告超市独家经营，但要求被告必须加盟品牌超市。基于此，2017年9月8日双方签订意向书（补充条款承租方要求超市业态为独家，要求同品牌商品占比不能超过30%），2017年9月12日被告与湖南汇米巴商业管理有限公司签订特许加盟合同，加盟汇米巴连锁超市，为此被告支付加盟费、装修费共计145530元。2017年9月18日反诉人与被反诉人签订《拿铁空间租赁合同》），租赁期间自2018年1月1日至2023年3月31日共计5年，合同第十条特别约定：“甲方承诺在本商业铺面范围仅招商乙方一家经营日用品烟酒食品类超市；甲方如在本商业铺面范围招商中有零食店入住的，则要求入驻零食店与乙方超市所经营同品牌商品比例不超过30%。”被告开业后，原告承诺的商业配套设施（酒店、电影院、健身房等）未落实到位（酒店入住后，2018年4月又退场），严重影响客流、营业额。令人气愤的是，2017年8月份原告又招商2家超市入住小区（经营范围与反诉人基本相同），相距不超过15米。被告多次找原告协商，均未果。被告认为，原告的行为严重违反了承诺及合同约定，导致被告签订的合同目的无法实现，致使《合同》无法继续履行，原告应赔偿被告全部损失。原告针对被告的反诉答辩称，一、涉案的琪懿便利店和“零食袋”零食店均不是超市业态，并未违反超市业态为独家的合同约定，且琪懿便利店和“零食袋”零食店与被告的同品牌商品也未超过百分之三十，原告并未违约。琪懿便利店并非原告所招商的铺面范围，与原告也无房屋租赁关系，系由业主自主对外出租，其经营范围原告无权干涉。二、被告先严重违约已达合同约定解除条件，后琪懿便利店才进入。三、被告经营不善导致营业损失与原告无关。四、被告的装修、营业、投资损失，原告依法没有赔偿责任，依约也没有补偿义务。五、被告主张的损失没有事实法律依据。六、被告的履约保证金，原告依约有权不予退回。原告方从没有承诺过有电影院配套设施、酒店等设施入驻。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提供的企业信用信息公示报告、商品房预售许可证、《拿铁空间商铺认租意向书》、《拿铁空间租赁合同》、催款通知、照片、原告与案外人贺晋签订的《拿铁空间租赁合同》、案外人吴蓉与湖南共源置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及其与案外人阳成签订的《租赁合同》予以采信，根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2017年9月8日，原告（甲方、运营商）与被告（乙方、承租方）签订《拿铁空间商铺认租意向书》，双方就被告承租原告运营的商铺、面积、租期、租金、经营项目、支付诚意金10000元、优惠免租期等达成了意向，补充条款：承租方要求仅超市业态为独家，如招商有零食店，要求同品牌商品占比不能超过30%。湖南共源置业有限公司在《拿铁空间商铺认租意向书》的甲方处盖章。2017年9月18日，原告（甲方、运营商）与被告（乙方、承租方）签订《拿铁空间租赁合同》，约定：甲方将位于长沙市雨花区拿铁空间106和107号门面出租给乙方使用（以下称案涉门面），建筑面积112.72平方米；租赁期限63个月，自2018年1月1日起至2023年3月31日止；租金采用浮动制方式计算，2018年4月1日至2021年3月31日，租金12400元／月，2021年4月1日至2022年3月31日，租金13600元／月，2022年4月1日至2023年3月31日，租金15000元／月；租金采取先付后用的原则按季度结算，乙方于当期租金到期前15日内预付下期租金给甲方；履约保证金25000元，乙方应在签订合同时支付甲方，租赁期限届满后，在乙方结清所有费用后履约保证金无息退还乙方；甲方同意给予乙方3个月（从2018年1月1日起至2018年3月31日）的装修免租期和6个月（从2019年1月1日起至2019年3月31日止和从2020年1月1日起至2020年3月31日止）的经营免租期；乙方承诺所租商铺仅作经营汇米巴超市附加生鲜、水果及菜鸟驿站收发快递项目用途，不作他用；乙方应及时足额缴纳租金、物业管理费、水电费等，如乙方拖欠租金总和超过30天，甲方有权单方面终止租赁合同，收回商铺，乙方的履约保证金冲抵作违约金，甲方不予退回且不排除甲方向乙方追索拖欠的租金、物业管理费、水电费等其他费用；如乙方违约导致甲方单方面解除合同，乙方应在接到甲方解除合同通知之日起三日内无条件搬出该房屋，同时缴清费用；租赁期届满或本合同提前终止，乙方在交回商铺给甲方时，可以搬走搬移不会损坏室内结构及装修部分，其他部分按“来修去丢”的原则处理，乙方投入装修及添置设施、设备的费用及损失由乙方自行承担，甲方不作补偿。特别约定，甲方承诺在本商业铺面范围内仅招商乙方一家经营日用品烟酒食品类超市，甲方如在本商业铺面范围招商中有零食店入驻的，则要求入驻零食店与乙方超市所经营的同品牌商品比例不超过30%。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了第一季度即2018年4月1日至2018年6月30日的租金37200元和履约保证金25000元，原告将其运营的案涉门面交付给被告用于经营汇米巴超市附加生鲜、水果及菜鸟驿站收发快递。被告应于2018年6月15日前向原告支付第二季度租金，但被告一直拖欠不付。原告向被告催要租金未果，遂于2018年12月19日诉至本院，请求判如所请。另查明，1、拿铁空间（高城金源公寓）系湖南共源置业有限公司开发建设，原告是受湖南共源置业有限公司和部分业主委托对外租赁的经营管理者。2、2017年12月27日，原告与案外人贺晋签订《拿铁空间租赁合同》，原告将拿铁空间123号门面出租给贺晋经营“零食袋”零食店附加水果，特别约定，原告承诺在本商业铺面范围内仅招商贺晋一家经营炒货类零食店，原告要求“零食袋”零食店与汇米巴超市所经营的同品牌商品比例不超过30%。3、拿铁空间108号门面系案外人吴蓉向湖南共源置业有限公司购买，2018年8月10日，案外人吴蓉将该门面租赁给案外人阳成经营“新佳宜”琪懿便利店。本院认为，原告与被告签订的《拿铁空间租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。一、关于合同解除、返还案涉门面的问题。本案中，合同约定，租金采取先付后用的原则按季度结算，被告应于当期租金到期前15日内预付下期租金，如拖欠租金总和超过30天，原告有权单方面终止租赁合同，收回商铺，被告应在接到解除合同通知之日起三日内无条件搬出该房屋，同时缴清费用。被告从第二季度起直至原告起诉之日未向原告支付租金，已构成违约。原告据此要求解除与被告签订的《拿铁空间租赁合同》，要求被告腾空并交还案涉门面，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。二、关于租金。本案中，合同约定，租金采取先付后用的原则按季度结算，被告应于当期租金到期前15日内预付下期租金，被告应于2018年6月15日前向原告支付第二季度租金，原告要求被告支付第二季度、第三季度即2018年7月1日至2018年12月31日的租金74400元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告自2019年1月1日起按合同约定租金标准支付门面占用费至被告腾空并交还门面之日止，因合同并未约定免租期因被告的违约而取消，2019年1月1日起至2019年3月31日为经营免租期，故对该3个月经营免租期的租金应当予以扣减，对原告的该部分请求，本院不予支持。三、关于原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息，被告反诉要求原告赔偿损失266425.2元、退还保证金25000元。本案中，合同约定，租赁期届满或本合同提前终止，被告在交回商铺给原告时，可以搬走搬移不会损坏室内结构及装修部分，其他部分按“来修去丢”的原则处理，被告投入装修及添置设施、设备的费用及损失由其自行承担，原告不作补偿。特别约定，原告承诺在本商业铺面范围内仅招商被告一家经营日用品烟酒食品类超市，如在本商业铺面范围招商中有零食店入驻的，则要求入驻零食店与原告超市所经营的同品牌商品比例不超过30%。原告将其运营的拿铁空间123号门面出租给贺晋经营“零食袋”零食店附加水果，同时也特别约定要求“零食袋”零食店与汇米巴超市所经营的同品牌商品比例不超过30%，所经营的项目和要求，符合双方的特别约定，且双方对超市与零食店的性质与区别、入驻零食店与原告超市所经营的同品牌商品比例不超过30%的约定的理解均不能准确说明，被告也没有提交证据证明“零食袋”零食店、“新佳宜”琪懿便利店与汇米巴超市所经营的同品牌商品比例超过了30%。至于案外人吴蓉将自己所有门面租赁给案外人阳成经营“新佳宜”琪懿便利店，既不是原告对外招商的商业铺面，也没有违反合同的特别约定，且其开业时间（2018年8月10日之后）在被告应付租金时间（2018年6月15日）之后。现有证据不能证明因原告违约导致被告合同目的无法实现，致使被告遭受损失，故此，被告反诉要求原告赔偿投资、装修、营业收入等损失266425.2元，没有合同和事实依据，本院不予支持。合同虽然约定如被告拖欠租金，被告交纳的履约保证金冲抵作违约金，原告不予退回，但并没有约定被告应按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息。现原告既主张履约保证金抵作违约金不予退回，又要求被告对拖欠的租金按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息，具有双重惩罚的性质，鉴于被告经营的超市开业后，附近又有“零食袋”零食店、“新佳宜”琪懿便利店开业的实际情况，本院酌情予以调整，被告拖欠的租金按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息，以交纳的履约保证金25000元为限，保证金多余部分应退还给被告。被告辩称原告招商时承诺的商业配套设施如酒店、影院等没有到位，原告违约在先，被告有权不交租金，且无需承担违约责任。因招商广告属于要约邀请，不是合同约定内容，对被告这一辩解意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告湖南寐生活商业管理有限公司与被告龙阳波于2017年9月18日签订的《拿铁空间租赁合同》；二、被告龙阳波于本判决生效之日起十日内腾空位于长沙市雨花区拿铁空间106和107号门面，并交还给原告湖南寐生活商业管理有限公司；三、被告龙阳波于本判决生效之日起十日内向原告湖南寐生活商业管理有限公司支付租金74400元，并按合同约定租金标准支付从2019年4月1日起至被告龙阳波腾空并交还上述租赁门面之日止的门面占用费；四、被告龙阳波于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率标准向原告湖南寐生活商业管理有限公司支付逾期付款利息（其中37200元自2018年6月15日起计算至付清之日止，另外37200元自2018年9月15日起计算至付清之日止；2019年4月1日起至被告龙阳波腾空并交还租赁门面之日止的门面占用费，自2019年4月1日起计算至付清之日止。以上利息总额以25000元为限）；五、驳回原告湖南寐生活商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告龙阳波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1660元，由被告龙阳波负担，反诉费2836元由原告湖南寐生活商业管理有限公司负担425元，由被告龙阳波负担2411元。审 判 长  孔干雄人民陪审员  章海如人民陪审员  周建玲二〇一九年十月三十一日书 记 员  粟 佳附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。