广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0117民初602号原告(反诉被告）：林路平，女，1981年3月20日出生，汉族，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：孙文辉，男，1963年1月27日出生，汉族，住广州市从化区。被告(反诉原告）：高卓涛，男，1981年11月3日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所。第三人(反诉被告):从化沙溪环卫器材厂，所在地广州市从化太平镇广从公路边高田段，统一社会信用代码91440101X18501209T。投资人：陆玉湾，职务总经理。委托诉讼代理人：陈劲晖、龚祖聪，广东广悦律师事务所律师。原告（反诉被告）林路平与被告（反诉原告）高卓涛及第三人（反诉被告）从化沙溪环卫器材厂（以下简称沙溪厂）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。开庭审理前，高卓涛向本院提出反诉申请并向本院申请追加案外人赖某作为本案反诉的被告、追加广州市从化太平万大酒家作为本案的第三人参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉的当事人应限于本诉的当事人范围之规定，本院对高卓涛追加反诉被告及第三人的申请，本院未予准许。庭审过程中林路平的委托诉讼诉讼代理人孙文辉，高卓涛的委托诉讼代理人刘华秀及沙溪厂的委托诉讼代理人陈劲晖、龚祖聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林路平诉称:2015年4月24日，林路平与高卓涛签订《万大海鲜酒家经营合作协议书》，协议约定林路平租赁高卓涛位于从化区××××号的万大海鲜酒家，租期五年，从2015年5月1日至2020年4月30日止。租金每年递增1万元。林路平从2015年5月1日起至2016年1月期间每月依约缴纳租金，后因广从公路需建高铁，造成林路平亏损经营，后经高卓涛同意，林路平从2015年6月起，每月租金减为每月80000元，从2017年10月开始减至每月75000元。2018年11月2日，因沙溪厂与高卓涛的纠纷未得到解决，林路平收到从化区供电局的停电通知，故在2018年11月5日约9时许，万大酒家整体被暂停供电，影响林路平的正常经营，产生如工人工资损失、材料（冷冻品）、停业损失等一系列的经济损失约500000元（其中包括2018年11月5日至2018年11月12日万大酒家员工工资为45099元，停电导致的经营损失179305.59元，员工住宿及伙食费34400元，租金损失20000元，食材损失43293.3元，可得利益损失173090.36元，共计495188.25元）。林路平与高卓涛在签订《万大海鲜酒家合作经营协议书》时，已将200000元保证金（押金）缴付给高卓涛，协议书约定租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日，但因沙溪厂与高卓涛发生纠纷，沙溪厂提起诉讼，从化区人民法院在2018年12月24日做出(2018)粤0117民初3913号民事判决书，判决林路平返还租赁场地给沙溪厂，故林路平在2019年1月将租赁场地返还给沙溪厂。故此，双方签订的合同已终止，高卓涛理应返还200000元保证金给林路平。综上所述，林路平为维护其合法权益，故向本院提出诉讼请求为：1.判令高卓涛退回保证金200000元；2.判令高卓涛向林路平赔偿损失暂估计约500000元（2018年11月5日至2018年11月12日万大酒家员工工资为45099元，停电导致的经营损失179305.59元，员工住宿及伙食费34400元，租金损失20000元，食材损失43293.3元，可得利益损失173090.36元，共计495188.25元）；3.本案诉讼费由高卓涛承担。庭审过程中，林路平变更第二项诉讼请求为:判令高卓涛向林路平赔偿因停电造成的损失100000元。林路平为证明其主张向本院提交了以下证据：1.万大海鲜酒家经营合作协议书（复印件）；2.（2018）粤0117民初3913号民事判决书；3.（2019）粤01民终4645号民事判决书；4.减租申请书。高卓涛答辩并反诉称：一、2015年4月24日，高卓涛与林路平签订《万大海鲜酒家经营合作协议书》，约定高卓涛占20%，林路平占80%，租赁期五年，从2015年5月1日至2020年4月30日止；租金自2015年5月1日起计算，每年递增1万元；租金按月支付，林路平须在每月计租日提前5天付租，拖欠逾期5天的，每逾期一天支付拖欠金额0.5%的违约金，超过十五天仍未缴清，高卓涛有权解除本合同并收回酒家。林路平所缴保证金不予退回，并须赔偿高卓涛直接和间接损失。2015年4月29日，高卓涛向林路平移交了涉案租赁场地，双方还签署了家私盘点表、厨房固定资产清盘表。2015年6月，经林路平申请，高卓涛暂时同意在约定租金的基础上减免3万元。2017年10月开始，林路平直接向沙溪厂支付75000元／月的租金，但林路平仅交至2018年7月份，此后的租金一直未缴。2016年5月至2018年11月林路平尚欠高卓涛的未缴租金为93.8万元。2018年10月15日，因为林路平停止向沙溪厂支付租金超过三个月，导致法院判决确认沙溪厂与高卓涛于2014年6月7日签订的《租赁合同》于2018年10月15日起解除。林路平与沙溪厂于2019年1月3日签署的《交接协议书》载明林路平与沙溪厂就涉案租赁场地于2018年11月9日签订了新的《租赁合同》，同时，林路平还提交了一份撤场声明书，称其2019年1月9日向沙溪厂返还了涉案场地。但事实上，林路平至今仍在继续经营、使用涉案场地。二、基于以上情况，高卓涛认为：1.由于林路平故意拖欠租金，因此高卓涛主张解除与林路平的合作协议书理应得到支持；2.因涉案场地一直被林路平占有使用，导致高卓涛无法向沙溪厂返还场地,由此造成的占有场地费应由林路平承担；3.林路平与高卓涛签订的合作协议书约定了租金交付的时间以及逾期交付的违约金标准，由于林路平一直拖欠租金，其应向高卓涛支付租金及违约金；4.林路平应向高卓涛返还涉案租赁场地盘点的家私、厨房固定资产；5.高卓涛与沙溪厂签订的租赁合同于2018年10月15日解除，沙溪厂应向高卓涛退还保证金16万元，故自2018年10月16日起沙溪厂应向高卓涛支付相应的利息损失；6.高卓涛自2014年6月7日与沙溪厂签订租赁合同后，即开始投入巨额资金对租赁场地进行改造、装修，经营期为30年，但因林路平与沙溪厂存在恶意串通情形，损害高卓涛的利益，造成高卓涛投入的几百万元资金无法通过使用租赁场地经营回本及获利，林路平与沙溪厂应对高卓涛的该项损失应承担赔偿责任。三、高卓涛认为本案案由应属于租赁合同纠纷，林路平与高卓涛签订的万大海鲜酒家合作协议书名为合作，实为租赁关系。四、关于林路平要求退还保证金20万元的诉请，高卓涛不予认可，因林路平长期拖欠租金、水电费、税费等，且尚未将涉案场地及设备交还，已构成违约，高卓涛有权没收保证金。五、因沙溪厂的原因导致万大酒家停电，故高卓涛不同意向林路平支付10万元停电损失，且林路平放弃向沙溪厂主张因停电导致的损失，其不应另行向高卓涛主张该损失。综上所述，高卓涛为维护其权益，向本院提出反诉请求为：1.判决解除高卓涛与林路平于2015年4月24日签订的《万大海鲜酒家合作协议书》；2.判决林路平自2018年12月1日起至实际交还涉案场地给高卓涛之日的租金100万元（暂计至2019年7月1日，其中2018年12月1日至2019年4月30日按14万/月计算，自2019年5月1日至实际交还之日按15万元/月计算）；3.判决林路平向高卓涛支付自2016年5月1日至2018年12月的租金欠款938000元及违约金1244920元；4.判决林路平向高卓涛返还2015年4月29日双方签订的《万大（新江店）厨房固定资产清算表》及《家私盘点表》中列明的家私、厨房用具及固定资产；5.判决第三人向高卓涛返还保证金16万元及利息（利息以16万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年10月16日起计算至实际支付之日止）；6.判决第三人和林路平共同向高卓涛赔偿万大酒店前期装修改造、整体精装修投入款3484777元；7.本案全部诉讼费和反诉费均由林路平及第三人承担。庭审过程中，高卓涛变更第三项诉讼请求为判决林路平向高卓涛支付自2016年5月1日至2018年11月的租金欠款938000元及违约金1244920元。同时明确第五项诉讼请求的违约金的计算方法为以当月尚欠租金为本金，按每日万分之五的标准，从当月的6日起至实际付清之日止。高卓涛为证明其主张向本院提交了以下证据：1.万大海鲜酒家经营合作协议；2.林路平应交租金和违约金列表；3.《2015年4月29日万大（新江店）家私盘点表》、《2015年4月29日万大（新江）厨房固定资产清盘表》、《新江酒楼家私物件设施设备交付清单》；4.相关微信截图；5.（2019）粤01民终4645号民事判决书复印件；6.万大酒家前期装修改造合同及结算资料，万大酒家前期投资工程款总表及凭证（3484777元）；7.万大酒家与业主接收场地前原貌照片、整体经装修改造后的照片、现状照片、发票；8.交接协议书；9.（2019）粤0117执1819号执行通知书和执行裁定书；10.广州供电局有限公司电费通知单；11.从化经济开发区自来水有限公司水费通知单；12.国家税务总局广州市从化区税务局第一税务所税务事项通知书；13.个人所得税经营所得纳税申报表（A表）。经审理查明：广州市从化太平万大酒家商事登记信息为个体工商户，登记的负责人为高卓涛，成立时间为2014年8月7日，登记地址为广州市从化区××××号，经营范围为餐饮业。涉案的租赁物为沙溪厂所有的位于从化市××××村地段及从化市××××号的房产和土地使用权。沙溪厂曾与高卓涛就上述租赁物于2014年6月7日签订《租赁合同》一份。2015年4月24日，林路平与高卓涛就上述租赁物签订《万大海鲜酒家经营合作协议书》一份。沙溪厂与高卓涛之间的《租赁合同》在履行过程中产生纠纷，沙溪厂于2018年10月15日以高卓涛、广州市从化太平万大酒家、林路平为被告向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0117民初3913号，该案中沙溪厂的诉请为“1、确认沙溪厂与高卓涛2014年6月7日签订的《租赁合同》于2018年10月15日起解除；2、判令高卓涛、广州市从化太平万大酒家立即向沙溪厂支付其擅自减少的租金130000元（自2016年9月5日起计至2018年10月31日共26个月，按每月5000元计算）；3、判令高卓涛、广州市从化太平万大酒家立即向沙溪厂支付因擅自减少租金及逾期缴交租金而产生的滞纳金63280元（自2016年9月5日起暂计至2018年11月5日止共791日，按每日80元计算）；4、判令高卓涛、万大酒家、林路平承担原告公证费用890元；5、判令高卓涛、万大酒家、林路平立即将租赁场地交还原告，并按每月80000元的标准向原告支付2018年11月1日起至实际交还场地之日止的场地使用费;6、判令高卓涛、万大酒家、林路平承担本案全部诉讼费用。”高卓涛、广州市从化太平万大酒家在上述案件中提起反诉，反诉诉请为“1、判决沙溪厂与高卓涛于2014年6月7日签订的《租赁合同》继续履行；2、判决确认沙溪厂与高卓涛于2016年10月14日达成的自2016年10月份起至广州地铁14号线正式开通运营之日止每月相应减少5000元的口头约定成立生效。3、判决调整沙溪厂与高卓涛于2014年6月7日签订的《租赁合同》第四条第1款第1项租金自2016年10月1日至2019年6月30日期间的每月租金为75000元。4、判决沙溪厂与高卓涛赔偿损失估计约500000元（2018年11月5日至2018年11月12日万大酒家员工工资为45099元，停电导致的经营损失179305.59元，员工住宿及伙食费34400元，租金损失20000元，食材损失43293.3元，可得利益损失173090.36元，共计495188.25元，最终损失金额以评估机构评估确定）。”本院于2018年12月24日做出（2018）粤0117民初3913号民事判决书，判决如下“一、确认从化沙溪环卫器材厂与高卓涛于2014年6月7日签订的《租赁合同》于2018年10月15日起解除；二、高卓涛、广州市从化太平万大酒家、林路平在本判决发生法律效力之日起30日内返还租赁场地并自2018年12月1日起至实际交还场地之日止按75000/月的标准支付场地使用费给从化沙溪环卫器材厂；三、确认从化沙溪环卫器材厂与高卓涛自2016年10月份起至2018年11月止每月减少5000元租金的口头约定成立生效，即自2016年10月1日至2018年11月30日期间的每月租金为75000元；四、驳回从化沙溪环卫器材厂的其他诉讼请求；五、驳回高卓涛、广州市从化太平万大酒家的其他反诉请求。”上述民事判决书作出后，沙溪厂、高卓涛、广州市从化太平万大酒家不服本院作出的一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年5月29日作出案号为（2019）粤01民终4645号二审民事判决书，判决如下“一、维持广东省广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初3913号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初3913号民事判决第五项；三、从化沙溪环卫器材厂自本判决送达之日起十日内向高卓涛、广州市从化太平万大酒家赔偿损失100000元。四、驳回高卓涛、广州市从化太平万大酒家的其他诉讼请求。”又查，（2019）粤01民终4645号民事判决书查明以下事实：一、2014年6月7日，沙溪厂与高卓涛签订《租赁合同》一份，合同约定沙溪厂将其所有的位于从化市××××村地段及从化市××××号的房产和土地使用权出租给高卓涛使用，地块总占地面积为11亩，房屋建筑面积按实际测量为准。双方约定高卓涛整体转租需经沙溪厂同意，租赁期限为2014年6月7日至2044年6月6日及租赁期限内的租金标准，其中2014年7月1日至2019年6月30日期间月租金为80000元，高卓涛需每月5日之前付清当月应付租金给沙溪厂，若逾期超过10天，每延期一天按80元计算滞纳金；逾期超过两个月，沙溪厂有权解除合同，并有权收回租赁场地，高卓涛装修或装设在租赁场地的设施全部无偿归沙溪厂所有，双方需全面履行，任何一方均不得擅自变更或解除合同，否则视作违约。合同签署后，沙溪厂依约向高卓涛交付租赁场地，高卓涛也向沙溪厂交付租金。高卓涛设立广州市从化太平万大酒家，并以该租赁场地为住所地开展经营活动。二、2015年4月24日，高卓涛与林路平签订《万大海鲜酒家经营合作协议书》，其中约定将坐落于广州市从化太平镇广从南路593号，酒家主楼共三层，占地面积为11亩，建筑面积约5000平方米的万大海鲜酒家转租给林路平经营，林路平向高卓涛按月支付月租并分成酒家20%的利润给高卓涛。酒家后面的厂房仍为高卓涛所有，暂时提供给酒家员工作食堂、食宿及员工娱乐活动中心。三、由沙溪厂提交的租金缴纳明细表可见，自2016年9月起，高卓涛每月向沙溪厂支付的租金为75000元，且从2017年10月起改由林路平直接向沙溪厂支付每月租金75000元。高卓涛、林路平于2018年10月15日、25日、29日分别向沙溪厂补缴2018年8-10月的租金。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案主要涉及以下七方面的问题：一、关于高卓涛反诉主张的由沙溪厂返还保证金160000元及赔偿万大酒店前期装修改造、整体精装修投入款3484777元的问题本案的本诉处理的是林路平与高卓涛之间的租赁合同产生的纠纷，之所以追加沙溪厂作为第三人主要是为了查明本案事实。现高卓涛在本案中提起反诉将沙溪厂列为反诉的被告，但高卓涛针对沙溪厂提出的反诉诉讼请求无论是返还保证金还是赔偿损失，与本案本诉所处理的法律关系不属于同一法律关系，高卓涛与沙溪厂之间的保证金的返还及赔偿属于高卓涛与沙溪厂之间的租赁合同产生的纠纷，而非因林路平与高卓涛之间的租赁合同产生的纠纷，本院在本案中不予处理。因此，本院对高卓涛在本案中提出的针对沙溪厂的返还保证金160000元及赔偿前期装修改造、整体精装修投入款3484777元的起诉，因不符合提起反诉的情形，驳回其反诉的起诉，且针对其该两项诉请，本院不再另行出具民事裁定书。二、林路平主张的100000元赔偿的问题依据广州市中级人民法院（2019）粤01民终4645号民事判决书查明的事实及作出的认定，其中100000元赔偿是因沙溪厂停电造成的广州市从化太平万大酒家的经营损失。虽高卓涛为万大酒家的工商登记的经营人，但根据高卓涛的陈述及证据证明，该部分损失发生的时间段内万大酒家的实际经营人应为林路平，则该部分实际损失应由权益受到损害的实际经营人取得即林路平取得该部分补偿。另，因高卓涛及万大酒家已就该部分赔偿向实际侵权人沙溪厂主张，病得到广州市中级人民法院的支持，则高卓涛取得的该部分赔偿应返还给林路平。因此，本院对林路平主张的100000元赔偿，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）林路平与被告（反诉原告）高卓涛于2015年4月24日签订的租赁合同解除；二、被告(反诉原告)高卓涛自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告(反诉被告)林路平经营损失100000元;四、驳回原告（反诉被告）林路平的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高卓涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10800元，由本诉原告从化沙溪环卫器材厂负担；本案反诉受理费29796.94元，由反诉原告高卓涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛志军人民陪审员  姚艳玲人民陪审员  廖笑英二〇一九年十月二十一日书 记 员  李嘉玮