四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8922号 原告：向力，男，1983年4月17日出生，汉族，住四川省宣汉县。 原告：汪敏，女，1984年8月6日出生，汉族，住四川省宣汉县。 共同委托诉讼代理人：曾昭元，四川原石律师事务所律师。 被告:成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，董事长。 委托诉讼代理人：毛永，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：龙丹，女，系该公司员工。 原告向力、汪敏与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理，依法适用简易诉讼程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2019年9月6日公开开庭进行审理，原告向力、汪敏的共同委托诉讼代理人曾昭元，被告中德红谷公司的委托诉讼代理人毛永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向力、汪敏向本院提出诉讼请求:1、中德红谷公司支付向力、汪敏逾期交付房屋违约金18987元（按照已付购房款的5%计算）；2、中德红谷公司支付向力、汪敏逾期办理房屋初始产权登记的违约金34594元（以购房款379747元为基数，自2016年2月1日起，每日万分之一，计算至实际取得楼栋权属证明之日，暂计算至2018年7月31日为34594元）。庭审过程中，向力、汪敏当庭撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2012年10月17日，向力、汪敏与中德红谷公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定：中德红谷公司将位于成都市高新区中和街道“中德·英伦世邦L区”5幢14层1408号房屋出售给向力、汪敏，房屋总价款为379747元。同时约定了交付条件、交付时间以及取得房屋初始产权的时间。若逾期交付房屋，中德红谷公司应当按日计算向汪敏、向力支付已付款万分之三的违约金；若逾期取得初始产权，中德红谷公司按日计算向汪敏、向力支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，向力、汪敏已按合同约定向中德红谷公司支付完全部款项，但中德红谷公司逾期交付房屋并逾期办理房屋初始权属登记，应当支付违约金。故向力、汪敏为维护自身权益，诉至本院。 中德红谷公司辩称，1、向力、汪敏主张逾期办理初始产权登记违约金的诉请，因已过诉讼时效，故不应支持；2、2015年10月27日，向力、汪敏与中德红谷公司签订了《协议书》，明确约定了由中德红谷公司代向力、汪敏支付24个月的物管费，向力、汪敏不再追究中德红谷公司的责任，其中明确了包括但不限于赔偿损失、逾期违约金，因此，向力、汪敏主张逾期办理初始产权登记违约金的诉请不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2012年10月17日，向力、汪敏与中德红谷公司签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，主要约定以下内容：1、合同标的物为：成都市高新区中和街道“中德·英伦世邦L区”5幢14层1408号房屋，房屋总价379747元；2、约定交付房屋时间为：2015年1月31日前；3、交付房屋条件为：该房屋已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具面积实测报告书；4、逾期交付房屋违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权退房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，此项违约金总金额最高不超过买受人已付房屋价款的5%；5、约定初始产权登记时间：2016年1月31日前；6、逾期办理初始产权违约责任：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，向力、汪敏支付了案涉全部购房款。 2015年10月27日，向力、汪敏（乙方）与中德红谷公司（甲方）签订《协议书》，主要内容为：由于甲方逾期交房，现甲乙双方达成如下协议：一、甲方同意代乙方向物业公司支付二十四个月物业费，乙方保证不再以任何形式、任何理由向甲方提出任何赔偿要求并保证收房；二、本协议签订后，双方一致同意互不追究任何一方的责任（包括但不限于：赔偿损失、逾期违约金等）。 2017年5月2日，成都度量诚测绘有限公司对案涉中德英伦世邦L区5幢出具《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2017年7月3日，案涉房屋取得规划验收合格证。 2018年7月30日，案涉房屋取得初始产权登记。 向力、汪敏向本院提交的其代理律师与微信名为何青霞的微信聊天记录载明： “2019年1月28日： 何青霞：曾律师，您那五十多个，您看能不能再折一点，时间上再延一点呢？ 曾：时间上可以考虑，折扣上恼火，最多按判决，全部九折处理。 ……” 2019年1月29日，向力、汪敏的委托诉讼代理人曾昭元向何青霞通过微信发送电子版《律师函》，主要内容为：四川原石律师事务所接受1、陈黎、杨文勇；2、陈赛琨……9、向力、汪敏等业主的委托，代理上述业主与中德红谷公司商品房预售合同纠纷案，向贵司致函如下：望在收到本律师函7个工作日内按照17户业主各自与贵司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》向上述17户业主支付逾期交房、逾期办证违约金。 同日，双方再次通过微信进行沟通： “曾：我这个函按照营业执照上的地址寄的。我这边加上这17个还没有到法院的和已经立到法院的还有大概三四十户，能不能也加入到你们谈的调解中呢。如果可以的话，7折我去跟我这边的这些还没有开庭的业主谈一下。 何青霞：我不知道他们那边谈的什么情况，只知道现在七折，您那边拉个表看看吧。” 庭审中，中德红谷公司陈述何青霞系公司法务助理，并认可聊天记录真实性，但抗辩称何青霞并无公司授权，不能代表公司参与案件处理工作，向力、汪敏向何青霞发送《律师函》的行为不产生时效中断的法律效果。 以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《不动产登记房屋所有权首次登记记录单》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房房屋合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案中，中德红谷公司2018年7月30日办理案涉房屋初始产权登记，已超过合同约定期限，构成违约，故本院对于向力、汪敏主张中德红谷公司逾期办理初始产权登记的事实予以确认。本案争议焦点在于：1、向力、汪敏主张的逾期办理初始产权登记违约金是否已超过诉讼时效；2、双方签订的《协议书》能否免除中德红谷公司逾期办证的违约责任。 一、向力、汪敏主张的逾期办理初始产权登记违约金是否已超过诉讼时效。 本院认为，合同约定的办理初始产权登记时间为2016年1月31日，向力、汪敏应当自2016年2月1日起知道其权利受到侵害，故诉讼时效期间自此日起算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条有关“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日施行时，本案诉讼时效期间尚未届满，故本案应适用三年诉讼时效期间，时效应至2019年1月31日届满。向力、汪敏曾于2019年1月29日通过向中德红谷公司法务部工作人员何青霞微信发送《律师函》的方式，明确向中德红谷公司主张逾期办理初始产权登记违约金，中德红谷公司抗辩称何青霞无公司授权，无权代表公司处理案件，向力、汪敏发送《律师函》的行为不能产生中断诉讼时效的效果。对此本院认为，首先，中德红谷公司认可何青霞法务部工作人员身份及聊天记录的真实性；其次，通过微信聊天记录显示，聊天内容均为中德红谷公司与业主纠纷的处理方案与沟通协调内容。因此，综合上述因素可以认定何青霞处理包括本案在内的纠纷，系履行公司职务的行为，向力、汪敏向何青霞发送《律师函》的行为可以产生中断本案诉讼时效的法律效果，向力、汪敏要求中德红谷公司支付逾期办理初始产权登记违约金的请求权并未超过诉讼时效期间，对于中德红谷公司的抗辩，本院不予支持。 二、双方签订的《协议书》能否免除中德红谷公司逾期办证的违约责任。 本院认为，中德红谷公司未按期向汪敏、向力交付符合合同约定交付条件的房屋，已构成违约。在中德红谷公司逾期交房已是既定事实的情况下，双方就逾期交房违约责任的承担达成替代解决方案，由中德红谷公司代向力、汪敏交纳24个月的物业费，并约定“本协议签订后，双方一致同意互不追究任何一方的责任”，其行为构成债的更改，即成立新债务（代交物业费），同时消灭旧债务（逾期交房违约金）。但中德红谷公司逾期办理初始产权登记，和逾期交房系不同的违约行为，且《协议书》仅针对逾期交房，中德红谷公司支付逾期办理初始登记违约金的债务并不因此消灭，故中德红谷公司认为其不应承担逾期办理初始登记违约金的抗辩不成立，本院不予采纳。 关于逾期办理初始产权登记违约金的标准及具体金额。本案中，根据合同约定自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。即违约金应按照每日万分之一的标准，以379747元为基数，从2016年2月1日起，计算至2018年7月30日，共计34594元，本院予以支持。 本案纠纷系因中德红谷公司违约产生，诉讼费用由中德红谷公司全部负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向力、汪敏支付逾期办理初始产权登记违约金34594元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取573元，由被告成都中德红谷投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年十月十八日 书记员  曾娜