湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘01行终752号上诉人（原审原告）林玉珠，女，1961年3月5日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。上诉人（原审原告）姜定泉，男，1958年11月28日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。委托代理人林燕，北京中银（福州）律师事务所律师。委托代理人邹守明，福建宇开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宁乡市自然资源局，住所地湖南省宁乡市玉潭镇花明北路148号。法定代表人罗亿清，该局局长。委托代理人黄可可，该局政策法规科工作人员。委托代理人杨泽辉，湖南光阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宁乡市不动产登记中心，住所地湖南省宁乡市玉潭街道花明北路。法定代表人黎运泉，该中心主任。委托代理人夏文利，该中心工作人员。原审第三人湖南恒基房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇楚沩东路建材市场271号。法定代表人陈碧霞，该公司执行董事。委托代理人江中，湖南严明律师事务所律师。原审第三人陈泽强，男，1981年8月8日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。委托代理人江中，湖南严明律师事务所律师。原审第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区桐梓坡西路518号德邦生物医药园一期工程1号车间3楼。法定代表人毛德彪，该公司总经理。上诉人林玉珠、姜定泉因与被上诉人宁乡市自然资源局、宁乡市不动产登记中心、原审第三人湖南恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）、陈泽强、湖南沃邦健康产业发展有限公司（以下简称沃邦公司）房屋行政登记一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124行初57号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年1月14日，林玉珠、姜定泉与恒基公司签订《商品房买卖合同》，约定林玉珠、姜定泉向恒基公司购买位于宁乡市香江国际第一栋301号房（以下简称301房），建筑面积1657.26平方米，房价2490000元。同年原宁乡县住房保障局就该房屋办理了预告登记（宁房预玉潭字第××号）。2012年原宁乡县住房保障局将该预告登记注销。2012年8月1日，陈泽强与恒基公司签订《商品房买卖合同》，约定陈泽强向恒基公司购买301房，房价2490000元，并由原宁乡县住房保障局办理了预告登记（宁房预玉潭字第××号）。后来，陈泽强与恒基公司签订《解除商品房买卖合同协议》，双方共同向宁乡市不动产登记中心申请将预告登记注销，2018年1月24日，宁乡市不动产登记中心将该预告登记注销。2017年，宁乡市不动产登记中心根据恒基公司的申请办理了301房湘（2017）宁乡市不动产权第××号不动产权证。2018年1月，恒基公司与沃邦公司签订《商品房买卖合同》，约定沃邦公司向恒基公司购买301房，房价2490000元。2018年1月29日，双方共同提交了不动产登记申请书、营业执照、委托书、身份证、商品房买卖合同、房屋分户平面图、宗地图、关于申请香江国际业主办理合同更名手续的报告、合同备案证明、不动产首次登记权证、宁乡县促进房地产持续健康发展工作协调领导小组办公室函以及关于香江国际部分业主不动产销售发票处置意见函、契税发票、物业维修基金交存证明等材料，向宁乡市不动产登记中心申请办理不动产转移登记。宁乡市不动产登记中心根据其申请依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八的规定向沃邦公司颁发湘（2018）宁乡市不动产权第××号不动产权证。林玉珠、姜定泉认为宁乡市自然资源局、宁乡市不动产登记中心办理预告登记证明注销及后续的转移登记行为违法，提起本案诉讼，请求：1.撤销原宁乡县住房保障局作出的关于注销林玉珠、姜定泉与恒基公司签订的商品房买卖合同（合同编号：20081189301）的具体行政行为；2.责令重新作出具体行政行为注销陈泽强与恒基公司签订的商品房买卖合同，并注销给予陈泽强办理的宁乡市香江国际第1幢1单元301房不动产登记权属证书；3.责令重新作出具体行政行为撤销将陈泽强过户给沃邦公司变更登记行为。另查明，恒基公司曾于2018年8月6日以林玉珠、姜定泉为被告，提起商品房预售合同纠纷民事诉讼，同年10月25日又撤回了诉讼。2018年11月12日，宁乡市公安局决定对陈泽强、陈颖杭涉嫌伪造印章案立案侦查。原审法院认为，本案争议的焦点是宁乡市自然资源局下属二级单位宁乡市不动产登记中心就301房办理的备案登记注销、预告登记证明注销及转移登记行为是否合法、是否应撤销。一、注销宁房预玉潭字第××号预告登记行政行为是否合法。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第二款规定：“不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。”本案中，林玉珠、姜定泉及宁乡市自然资源局、宁乡市不动产登记中心对410003379号预告登记不持异议，恒基公司、陈泽强虽然对林玉珠、姜定泉提交的购买房屋的相关缴费票据提出质疑，但未提供相应证据证实或提起相关的诉讼，对其异议难以采信。宁乡市自然资源局、宁乡市不动产登记中心以预告登记已注销满2年，已合法销毁为由，未提交注销宁房预玉潭字第××号预告登记的证据材料。《房地产登记技术规程》5.3.9规定：“下列纸质档案可列入销毁范围：……5.预告登记已注销满2年；……”5.3.10规定：“销毁保管期届满的纸质档案应按下列程序进行：……3.鉴定小组应指定2名以上鉴定小组人员监督销毁。监督销毁人员应根据销毁清册，对将要销毁的档案材料进行核对，确认无误后，方可进行销毁。销毁后，监销人员应在销毁清册上签名，并应注明焚毁或打浆的销毁方式和日期。”根据上述规定，预告登记已注销满2年的纸质档案可以销毁，但应有销毁记录。宁乡市自然资源局、宁乡市不动产登记中心未提供销毁档案材料的证据材料，应认定注销预告登记行为认定事实主要证据不足，程序违法。二、因注销宁房预玉潭字第××号预告登记行政行为应确认违法，原宁乡县住房保障局为陈泽强办理301房预告登记和宁乡市不动产登记中心为恒基公司颁发的湘（2017）宁乡市不动产权第××号不动产权证，为沃邦公司颁发的湘（2018）宁乡市不动产权第××号不动产权证亦不合法。三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释〔2010〕15号）》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”，第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。因此，人民法院审理房屋登记行政案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。本案中，恒基公司与沃邦公司共同向宁乡市不动产登记中心申请办理不动产转移登记时，向宁乡市不动产登记中心提交了不动产登记应具备的相关资料，可以认为沃邦公司对处分人的行为产生了足以让受让人信赖的“权利外观”，关于林玉珠、姜定泉提出受让人未支付合理对价，因此存在恶意，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定，当事人应当持契税完税凭证办理权属变更手续，当事人未出具完税凭证的，登记机构不予以变更。该《条例》第四条第二款规定，成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由税务征收机关参照市场价格予以核定。由于税务机关已经对房屋交易价格进行了审查，故完税凭证所确定的价格可以认为是“合理的对价”。且在不动产物权善意取得时，交易相对人完全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权。林玉珠、姜定泉亦不能举证证明其存在恶意转移登记情形。综上，沃邦公司取得房屋符合善意取得的法定情形，对林玉珠、姜定泉认为沃邦公司不是善意取得的主张不予支持，对宁乡市自然资源局、宁乡市不动产登记中心作出的登记行为不宜撤销。故对林玉珠、姜定泉要求撤销登记行为的诉讼请求，不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第十一条第三款之规定，判决：一、确认宁乡市不动产登记中心办理宁乡市香江国际301号房宁房预玉潭字第××号预告登记注销行为、宁房预玉潭字第××号预告登记行为，颁发湘（2017）宁乡市不动产权第××号不动产权和湘（2018）宁乡市不动产权第××号不动产权证的行为违法；二、驳回林玉珠、姜定泉的诉讼请求。林玉珠、姜定泉不服上述判决，向本院提起上诉称：1.原审法院认为沃邦公司对恒基公司的行为产生了足以让其信赖的“权利外观”，没有事实根据。相反，沃邦公司与恒基公司恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，侵害上诉人合法权益所签订的《商品房买卖合同》无效，且不构成对涉案房产的善意取得。2.原审法院严重违反法定程序。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款的规定，本案应裁定驳回上诉人对恒基公司与陈泽强、沃邦公司转移登记行为的起诉，原审对此作出实体判决，剥夺上诉人基本诉讼权利。3.原审判决超出诉讼请求，且适用法律错误。本案系行政诉讼而非民事纠纷，上诉人未就沃邦公司与恒基公司签订的《商品房买卖合同》效力及沃邦公司对涉案房产是否构成善意取得提起任何诉请，原审法院却对此进行实体审理，并判决驳回上诉人对后续转移登记行为的诉请。综上，请求撤销原审判决，并改判撤销被上诉人作出的宁房预玉潭字第××号预告登记注销、宁房预玉潭字第××号预告登记、颁发湘（2017）宁乡市不动产权第××号不动产权证及（2018）宁乡市不动产权第××号不动产权证的行政行为。宁乡市自然资源局答辩称：1.上诉人认为恒基公司与沃邦公司之间签订的商品房买卖合同系以合法形式掩盖违法目的，应判定无效。因该合同并未经仲裁机关或人民法院确认无效，故上诉人的该主张没有事实依据，原审法院根据现有材料认定沃邦公司善意取得涉案房屋并无错误。2.基于涉案房屋已由沃邦公司善意取得，且该房屋上已设定抵押权，故确认房屋登记行为无效会损害抵押权人的权利。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。宁乡市不动产登记中心答辩称：同意宁乡市自然资源局的答辩意见。另补充：注销预告登记行为被确认违法，是因为行政机关不能提供注销资料。根据当时的规定，注销资料满2年即可销毁，故行政机关不能提供该资料并不能说明该注销行为没有事实依据。原宁乡县住房保障局为陈泽强办理注销预告登记的行为及为恒基公司与沃邦公司办理转移登记的行为亦符合法律法规规定。恒基公司及陈泽强陈述称：同意宁乡市自然资源局的答辩意见，另补充：1.上诉人与恒基公司并未建立真实的商品房买卖合同关系，合同签订、网签及预告登记，上诉人均未参与。2010年签订合同至今，上诉人并未向恒基公司交付购房款，且未向恒基公司提出履行合同义务的要求。故上诉人与本案登记行为不具有利害关系。2.上诉人以基础民事法律关系无效为由提起本案诉讼，但本案应先解决民事争议。沃邦公司未提交陈述意见。各方当事人在本案一审中提交的证据已随案移送本院。经审查，可以作为本院认定事实的依据。本院认为，一、关于林玉珠、姜定泉请求撤销宁乡市不动产登记中心作出的注销其与恒基公司签订的商品房买卖合同的行为的问题。从本案查明的事实来看，原宁乡县住房保障局及宁乡市自然资源局未作出注销林玉珠、姜定泉与恒基公司签订的商品房买卖合同的行为。根据林玉珠、姜定泉的原审开庭陈述、上诉请求及宁乡市自然资源局、宁乡市不动产登记中心的原审答辩，各方当事人均认为该项诉讼请求针对的行为系原宁乡县住房保障局为林玉珠、姜定泉办理预告登记注销（宁房预玉潭字第××号）的行为，原审将该行为确定为被诉行为之一并无不妥，本院对此予以确认。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第二款规定：“不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。”本案中，原宁乡县住房保障局注销林玉珠、姜定泉就涉案房屋的预告登记，宁乡市自然资源局并未提交该行为的相关证据，无法确定该注销行为是否经过预告登记权利人的同意，该注销预告登记行为主要证据不足，根据《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称行政诉讼法）第七十条第（一）项及行政诉讼法第七十四条第一款第（一）项之规定，对该行为应确认违法。原审确认该注销预告登记行为违法并无不妥，但需要指出的是，宁乡市不动产登记中心没有行政主体资格，不是适格的被告，原审将其列为被告并确认其注销预告登记行为违法，处理不当，依法应予纠正。二、关于林玉珠、姜定泉请求责令宁乡市不动产登记中心作出注销陈泽强与恒基公司签订的商品房买卖合同的行为的问题。原审将该项诉讼请求针对的行为确定为原宁乡县住房保障局为陈泽强办理宁房预玉潭字第××号预告登记的行为，符合林玉珠、姜定泉的意愿及宁乡市自然资源局的理解，并无不妥，本院对此亦予确认。因林玉珠、姜定泉就涉案房屋的预告登记已被注销，该二人不是涉案房屋的权利人，与原宁乡县住房保障局为陈泽强办理预告登记的行为没有利害关系，该项起诉不符合行政诉讼法第四十九条第（一）项的规定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，应驳回该项起诉。三、关于林玉珠、姜定泉请求责令宁乡市不动产登记中心作出注销为陈泽强办理涉案房屋不动产权证及撤销涉案房屋从陈泽强转移登记至沃邦公司的变更登记行为的问题。同上述理由一致，林玉珠、姜定泉就涉案房屋的预告登记被注销后，该二人与其后涉案房屋上的登记行为已没有利害关系，该项起诉依法应予驳回。林玉珠、姜定泉主张对该项起诉不应实体审理，而应裁定驳回起诉，理由成立。另外，根据本案事实，陈泽强就涉案房屋并未取得不动产权证，沃邦公司就涉案房屋的登记亦非由陈泽强转移而来，故该项所诉行政行为并不存在，依法亦应驳回该项起诉。综上，林玉珠、姜定泉的上诉理由部分成立，应予部分支持。原审适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第七十四条第一款第（一）项、第八十九条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124行初57号行政判决；二、确认宁乡市自然资源局办理宁房预玉潭字第××号预告登记注销行为违法；三、驳回原审原告林玉珠、姜定泉对办理宁房预玉潭字第××号预告登记行为的起诉；四、驳回原审原告林玉珠、姜定泉对注销为陈泽强办理宁乡市香江国际第1幢1单元301号房屋不动产权证的行为及撤销该房屋从陈泽强转移登记至沃邦公司的变更登记行为的起诉。本案一、二审案件受理费各50元，共100元，由被上诉人宁乡市自然资源局负担。本判决为终审判决。审判长 周 永审判员 戴 莉审判员 傅美容二〇一九年十月二十二日书记员 陈仪静附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。