广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20654号原告：广州市道路交通设施养护所，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：罗小雄。委托代理人：彭良婷、夏阳彬，分别系广东金轮律师事务所律师、实习律师。被告：广东蓝色畅想图书发行有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码法定代表人：史新荃。委托代理人：罗能飞，该司职员。原告广州市道路交通设施养护所（下简称广州道路养护所）诉被告广东蓝色畅想图书发行有限公司（下简称蓝色畅想公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州道路养护所的委托代理人彭良婷、夏阳彬，被告蓝色畅想公司的委托代理人罗能飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州道路养护所诉称：2019年1月14日，原、被告签订了契约号为*的《房地产（非住宅）租赁契约》，该合同为原告与被告在原契约号为*号的《房地产（非住宅）租赁契约》（合同期限为2017年1月16日至2019年1月15日）的基础上，就租赁面积与租金等进行修改后，就广州市天河区767号B栋大楼405号房屋重新签订的合同。合同约定，原告将上述房屋出租给被告作仓库使用，出租面积42平方米，月租金第一年为28.40元/平方米，月总单价为33.40元/平方米（含管理费、电梯卫生费等）；自2020年1月16日起，每年在前一年的基础上递增6%计收租金；被告应当于每月十五日前交付当月租金给原告，起租日为2019年1月16日，止租日为2022年1月15日。合同签订后，原告按期将上述房屋交付给被告使用，但自2019年2月15日起，被告开始拖延缴纳租金及各项费用，原告下属公司广州市公路实业发展公司兴怡物业部于2019年3月1日至2019年5月5日多次向被告发出催缴通知书、违约通知书等。原告多次催缴均未果，鉴于被告已违反双方签订合同第十二条的约定，原告于2019年5月13日向被告发出自动终止合同的通知，并要求被告搬出承租房屋。但至今被告仍占用原告所出租房屋，拖欠租金及相关费用。合同第十二条第3款约定，当被告出现逾期缴纳房租及各项费用超过三十天及以上情况时，视为被告自动解除合同；被告应当在原告发出合同解除通知书后十天内搬出承租房屋，并向原告支付拖欠的租金、管理费、电梯卫生费、水电费以及滞纳金（以实际拖欠金额为准，按每日1%的标准计算）。合同第十二条第4款约定，被告在原告没有违约的前提下以拖欠租金的方式表示其不再履行合同义务视为其单方解除合同，其还应向原告支付租赁存续期租金5%的违约损失赔偿金。合同第六条约定，被告在签约时需一次性向原告缴纳三个月的租金作为押金，合计4082.40元，目前被告仅向原告支付了原合同项下的押金，应当对本合同的押金承担补足义务。另，承租期间被告共向原告申请6辆汽车（车牌：粤Ａ×××××、粤Ａ×××××、粤Ｂ×××××、粤Ａ×××××、粤Ａ×××××、粤Ａ×××××）的车位用于自用停车，但自2017年12月1日至今，被告一直未向原告支付上述车位费。鉴于被告拖欠租金的行为导致双方合同解除，被告应当及时向原告结清尚未支付的停车费，被告拒不履行的，原告应当就相应车辆依法享有留置权。综上，被告的行为已构成严重违约，严重损害到了原告的经济利益。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告签订的《房地产（非住宅）租赁契约》（契约号为*号）；二、被告立即搬离广州市天河区767号B栋大楼405号房；三、被告向原告支付拖欠的租金、管理费、电梯卫生费（自2019年1月16日计至被告实际交还场地之日止，按照租金1192.80元/月、管理费168元/月、电梯卫生费42元/月的标准计算），并向原告支付上述租金及各项费用的滞纳金（以每月拖欠的费用为本金，自次月1日起计至实际付清之日止，按照每日1%的标准计算）；四、被告向原告支付违约损失赔偿金2040.28元（按照合同解除后的剩余租期即2019年6月至2022年1月期间租金总额的5%计算）；五、被告向原告支付押金差额2452.05元；六、被告向原告清偿欠付车位费（自2017年12月1日计至被告实际搬离之日止，按照年费5040元/年的标准计算）；七、被告承担本案诉讼费；八、本案律师费3850元由被告承担。被告蓝色畅想公司辩称：被告对于原告主张的租金、管理费、电梯卫生费、水电费、车位费拖欠的期间及金额，以及每月的标准均没有异议，对于原告主张的押金差额也没有异议。但被告不同意支付滞纳金、损失赔偿金，且原告主张的标准过高。由于被告现没有资金支付上述费用，也没有进行正常营业，所以无法向原告支付拖欠的款项，也无法交还场地给原告。经审理查明：根据广州道路养护所提供的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》显示，广州市天河区767号的房地产权属人为广州道路养护所。2017年1月11日，广州道路养护所（出租人/甲方）与蓝色畅想公司（承租人/乙方）签订《房地产（非住宅）租赁契约》（契约号：*，下简称《*号租赁契约》），约定甲方同意将坐落在广州市天河区767号B栋大楼420、405之二号出租给乙方作仓库使用，计租面积310平方米；租赁期限自2017年1月16日至2019年1月15日止；乙方在签约时须一次性缴纳三个月的租金和管理费作为押金，合计23994元等。2019年1月14日，广州道路养护所（出租人/甲方）与蓝色畅想公司（承租人/乙方）签订《房地产（非住宅）租赁契约》（契约号：*，下简称《*号租赁契约》），约定甲方同意将广州市天河区767号B栋大楼405号（下简称405号房）出租给乙方作仓库使用，计租面积42平方米；租赁期限自2019年1月16日至2022年1月15日止；2019年1月16日至2020年1月15日期间，房屋租金（含税）为1192.80元/月，管理费（含税）为168元/月，电梯卫生费（含税）为42元/月；乙方房屋内的水电费自理，水电费每月按乙方实际用量进行计算收费；乙方在签约时须一次性缴纳三个月的租金作为押金，合计4082.40元；任何一方未能履行本契约的规定条款，另一方有权提前解除本契约，并追讨蒙受的损失；乙方违反本契约或其他双方约定的条款，导致双方租赁关系解除的，将不返还押金；乙方超过当月最后一天才缴纳当月租金、管理费、水电费、电梯卫生费等款项的，即为逾期缴费，每逾期一日，由甲方按逾期金额的1%收取滞纳金，同时甲方将视实际情况对乙方场地进行停电处理以督促缴纳租金；上述款项的全部或部分逾期超过三十天未交付，甲方将视乙方自动解除契约，乙方必须在甲方发出解除契约通知后十天内搬出，甲方同时还将继续追讨乙方所欠金额及滞纳金，且不退还押金；乙方在甲方没有违约的前提下单方解除合同，除了甲方不退还乙方押金外，乙方还应向甲方支付租赁存续期租金总额的5%作为违约损失赔偿金等。2019年1月14日，广州道路养护所还与蓝色畅想公司签订了《房地产（非住宅）租赁契约》（契约号：*，下简称《*号租赁期约》），约定广州道路养护所将广州市天河区767号B栋大楼420号（下简称420号房）出租给乙方作仓库使用，计租面积273平方米；租赁期限自2019年1月16日至2022年1月15日止；2019年1月16日至2020年1月15日期间，房屋租金（含税）为7179.90元/月，管理费（含税）为1092元/月，电梯卫生费（含税）为273元/月；乙方在签约时须一次性缴纳三个月的租金作为押金，合计24815.70元等。后广州道路养护所多次向蓝色畅想公司催讨拖欠的租金等款项，蓝色畅想公司并未支付。2019年5月5日，广州道路养护所向蓝色畅想公司发函表示若其在2019年5月10日仍未缴纳2月份、3月份的房屋租金及各项费用，广州道路养护所将终止合同并通过法律途径追讨未缴纳的租金、各项费用以及违约金、滞纳金。2019年5月13日，广州道路养护所向蓝色畅想公司发出《终止合同通知书》，表示因为蓝色畅想公司违约，广州道路养护所于2019年5月13日与蓝色畅想公司终止合同，除了没收押金以外，广州道路养护所将通过法律途径追缴蓝色畅想公司所欠的租金、管理费、车辆停放保管费、其他各项费用以及相应的滞纳金和违约金；广州道路养护所要求蓝色畅想公司于2019年5月31日前撤离场地，2019年5月13日至撤离当日期间的房屋租金及各项费用按天计。蓝色畅想公司盖章确认签收该函件。现广州道路养护所提起本案诉讼，要求蓝色畅想公司支付拖欠的405号房的租金等款项。另，广州道路养护所还提起另案诉讼，要求蓝色畅想公司支付拖欠的420号房的租金等款项，本院以（2019）粤0106民初20655号案（下简称20655号案）立案审理。诉讼过程中，广州道路养护所主张蓝色畅想公司拖欠2019年1月16日起的租金、管理费、电梯卫生费，租金为1192.80元/月、管理费为168元/月、电梯卫生费为42元/月。广州道路养护所还主张蓝色畅想公司申请了6辆汽车（车牌：粤Ａ×××××、粤Ａ×××××、粤Ｂ×××××、粤Ａ×××××、粤Ａ×××××、粤Ａ×××××）的停车位，应按照10080元/年的标准向广州道路养护所支付车位费，但蓝色畅想公司拖欠自2017年12月1日起的车位费，且六辆车至今仍停放在停车位，故本案与20655号案两案平分后，蓝色畅想公司应按照5040元/年的标准向广州道路养护所支付车位费。蓝色畅想公司确认广州道路养护所主张的租金、管理费、电梯卫生费、车位费的拖欠月份、标准及计算金额。蓝色畅想公司确认405号房及上述6辆车的停车位至今仍由其占用，未交还给广州道路养护所。广州道路养护所主张其将405号房、420号房一并出租给蓝色畅想公司，并与蓝色畅想公司签订了《*号租赁契约》，该合同约定的租赁押金为23994元；后广州道路养护所与蓝色畅想公司分别就405号房、420号房签订了《*号租赁契约》《*号租赁契约》，而《*号租赁契约》约定的租赁押金是4082.40元、《*号租赁契约》约定的租赁押金是24815.70元，上述租赁押金总额为28898.10元，扣除蓝色畅想公司在《*号租赁契约》中支付的租赁押金23994元后，剩余的押金差额为4904.10元；本案与20655号案两案平分后，每案中蓝色畅想公司还应支付押金差额2452.05元。蓝色畅想公司确认上述陈述。广州道路养护所主张其为处理蓝色畅想公司拖欠租金等费用的纠纷而支付了律师费7700元，本案与20655号案两案平分后每案要求蓝色畅想公司赔偿律师费3850元。为予证明，广州道路养护所提交了《民事委托代理合同》及律师费发票等证据。蓝色畅想公司对上述证据的真实性予以确认。本院认为：广州道路养护所与蓝色畅想公司签订的《*号租赁契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。作为出租人的广州道路养护所应将405号房交付给蓝色畅想公司使用，作为承租人的蓝色畅想公司应按照合同约定向广州道路养护所支付租金等费用。根据《*号租赁契约》约定，蓝色畅想公司超过当月最后一天才缴纳当月租金、管理费、水电费、电梯卫生费等款项的，即为逾期缴费，每逾期一日，由广州道路养护所按逾期金额的1%收取滞纳金。而根据双方当事人确认的事实可知，蓝色畅想公司拖欠自2019年1月16日起的租金、管理费、电梯卫生费等费用，经广州道路养护所多次催讨，蓝色畅想公司至今仍未支付，该行为已构成违约。因此，现广州道路养护所要求蓝色畅想公司支付自2019年1月16日起计至交还405号房之日止的租金、管理费、电梯卫生费（按照租金1192.80元/月、管理费168元/月、电梯卫生费42元/月的标准计算）及逾期支付上述款项的滞纳金（以各月所欠款项为本金，自次月1日起计至清偿之日止），上述诉讼请求有事实及法律依据，符合合同约定，本院予以支持；蓝色畅想公司抗辩称每日1%的滞纳金标准过高，本院综合本案案情，根据公平原则酌情调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮30%的标准计算。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《*号租赁契约》约定，蓝色畅想公司逾期支付租金、管理费、电梯卫生费等款项的全部或部分逾期超过三十天未交付，广州道路养护所将视蓝色畅想公司自动解除契约。而本案中，在蓝色畅想公司的违约行为符合合同约定的解除条件后，广州道路养护所已于2019年5月13日向蓝色畅想公司发出《终止合同通知书》要求解除《*号租赁契约》，且蓝色畅想公司已签收该函件，因此，《*号租赁契约》已依法解除。现广州道路养护所要求解除《*号租赁契约》，该项诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持，但由于《*号租赁契约》是由于蓝色畅想公司违约而解除，故相应的诉讼费用应由蓝色畅想公司承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据上规定，《*号租赁契约》解除后，广州道路养护所要求蓝色畅想公司搬离405号房的诉讼请求合法有据，本院予以支持。广州道路养护所主张蓝色畅想公司还申请了6辆汽车的停车位，应当向广州道路养护所支付自2017年12月1日起的车位费（按照5040元/年的标准计算），蓝色畅想公司对此予以确认，故现广州道路养护所要求蓝色畅想公司支付上述费用的诉讼请求合法有据，本院予以支持。《*号租赁契约》是由于蓝色畅想公司未按约定支付租金等各项费用的违约行为而解除，并不适用合同中关于“乙方在甲方没有违约的前提下单方解除合同，除了甲方不退还乙方押金外，乙方还应向甲方支付租赁存续期租金总额的5%作为违约损失赔偿金”的约定条款，因此，广州道路养护所要求蓝色畅想公司支付违约损失赔偿金2040.28元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。租赁押金的性质是作为对蓝色畅想公司在合同履行过程中依约履行义务的保证，但由于《*号租赁契约》已解除，在此情况下，广州道路养护所要求蓝色畅想公司支付押金差额2452.05元的诉讼请求已缺乏依据，本院不予支持。虽然广州道路养护所提交了相关证据证明其支付了律师费7700元，但该费用并非本案所必须产生的费用，并不属于合同中关于“任何一方未能履行本契约的规定条款，另一方有权提前解除本契约，并追讨蒙受的损失”中所约定的损失，因此，广州道路养护所要求蓝色畅想公司赔偿律师费3850元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东蓝色畅想图书发行有限公司搬离广州市天河区767号B栋大楼405号房；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东蓝色畅想图书发行有限公司向原告广州市道路交通设施养护所支付拖欠的租金、管理费、电梯卫生费（自2019年1月16日起计至被告广东蓝色畅想图书发行有限公司搬离上述房产之日止，按照租金1192.80元/月、管理费168元/月、电梯卫生费42元/月的标准计算）及滞纳金（以各月所欠的租金、管理费、电梯卫生费为本金，自次月1日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮30%的标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东蓝色畅想图书发行有限公司向原告广州市道路交通设施养护所支付拖欠的车位费（自2017年12月1日起计至搬离车位之日止，按照5040元/年的标准计算）；四、驳回原告广州市道路交通设施养护所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由原告广州市道路交通设施养护所负担50元、被告广东蓝色畅想图书发行有限公司负担200元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  苏 琴人民陪审员  何海霞二〇一九年十月十二日书 记 员  何靖文黄谱兰卢倩怡判决书于年月日送达