江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初2858号原告：苏州星诚医药连锁总店，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇田多里路30号。投资人：邹红星，总经理。委托诉讼代理人：赵婧，江苏丁晓农律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林露，江苏丁晓农律师事务所律师。被告：吕杰，男，1983年8月30日生，汉族，住安徽省舒城县。原告苏州星诚医药连锁总店与被告吕杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法由审判员王建根独任审判，因被告吕杰无法送达，本院公告送达诉状副本及开庭传票，依法组成合议庭，由审判员王建根担任审判长、人民陪审员冯建林、人民陪审员周忠浩参加评议。本案于2019年10月8日公开开庭进行了审理，原告苏州星诚医药连锁总店的委托诉讼代理人张林露到庭参加诉讼，被告吕杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州星诚医药连锁总店诉称，2017年11月，原告与被告吕杰签订房屋租赁合同，约定被告吕杰向原告承租苏州市相城区元和街道阳澄湖西路88号紫玉坊1幢104、105二楼、106二楼、107二楼商铺，建筑面积339.5平方米，租期4年另191天，租金分九期计算，水、电、物业服务等费用均由被告吕杰承担，物业服务费与租金同时支付。合同签订后，原告按约交付涉案房屋，然被告吕杰未能按约支付第三期(即2018年11月20日至2019年5月20日)的租金，未偿还原告垫付的2018年10月至2019年2月的水费、2018年11月至2019年2月的电费、2017年11月21日至2019年5月20日的物业服务费，且经原告催讨仍怠于支付。2019年4月1日，原告再次向被告吕杰发出《租赁合同事宜催缴函》书面通知，并要求其及时结清相关费用并承担违约责任，同时告知其联系原告可以协商，然被告吕杰仍未予理会。2019年4月4日、2019年4月18日原告再两次短信告知被告吕杰。无奈，为避免双方损失持续扩大，现原告诉来法院，现请求法院：1、判令解除2017年11月20日签订的房屋租赁合同，并由被告返还紫玉坊1幢104、105二楼、106二楼、107二楼商铺；2、判令被告吕杰向原告支付租金175000元（截至2019年5月20日，暂以该日为合同解除之日）；3、判令被告吕杰支付商铺占有使用费暂计9722元（自合同解除之日起至交接之日止的占有使用费，按每天972元计算，暂计10天）；4、判令被告吕杰支付物业服务费暂计26643.64元（自2017年11月21日起至双方完成交接之日止，按照每月1480.22元计算）、水费1299.43元、电费2253.12元；5、判令被告吕杰支付解除合同的违约金208366.6元、逾期支付租金的违约金4826元（按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自租金应付之日至实际支付之日止），抵扣被告吕杰已付租赁押金87000元后，上述违约金共计126192.6元；6、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求为合同解除之日明确为本案诉讼材料送达之日即2019年9月2日，故诉讼请求第二项的租金明确为273498.9元。诉讼请求第三项的占有使用费明确为自合同解除之日（即2019年9月2日）起计算至被告实际返还租赁标的物为止。诉讼请求第四项物业服务费自2017年11月21日起至双方完成交接之日止，按照每月1480.22元计算。诉讼请求第五项逾期支付租金的违约金4826元放弃。被告吕杰未作答辩。原告苏州星诚医药连锁总店为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、2017年11月20日房屋租赁合同一份，以证明原、被告双方于2017年11月20日签订了房屋租赁合同，被告向原告租赁位于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路88号紫玉坊1幢104室、105室第2楼、106室第2楼、107室第2楼，建筑面积339.5平方米，被告确定的经营用途为日式料理。租期4年191天，自2017年11月21日至2022年5月31日止，原告方实际交房日期2017年11月21日，给予被告30天的免租期作为装修时间，双方还对租金及交付方式作了约定。2、房屋租赁合同四份及房产证复印件四份及短信截屏，以证明原告向案外人张勤、陈卫东、赵国平、沈群宇、沈菊根、陈德进、刘秀巧、金泽宏租赁房屋，以上案外人同意原告将房屋转租给被告。3、物业费收据十二份，以证明原告代被告交了物业费，按合同约定物业费应当由被告承担，按照合同约定以面积339.5平方米，每平方米4.36元/月，自2017年11月21日起至双方完成交接之日止。4、苏州市相城供水公司收费凭证一份，江苏省增值税电子普通发票二份，支付宝账单详情一份，以证明原告代被告支付了水费1299.43元。5、江苏省增值税电子普通发票四份，支付宝账单详情二份，以证明原告代被告支付了电费2254元，原告是以支付宝方式支付（其中抵扣了0.88元），原告现主张2253.12元。6、租赁事宜催款函一份、EMS邮寄凭证一份，邮寄查询记录一份，短信截屏一份，以证明原告书面通知、短信通知被告支付租金及其他费用，但被告未予理睬。经审理查明，2017年11月20日，出租方(甲方)苏州星诚医药连锁总店与承租方(乙方)吕杰签订房屋租赁合同一份，合同约定:被告吕杰向原告苏州星诚医药连锁总店租赁苏州市相城区元和街道阳澄湖西路88号紫玉坊1幢104、105二楼、106二楼、107二楼房屋，建筑面积339.5平方米，租期4年另191天，自2017年11月1日起至2022年5月31日止，入住交房日期为2017年11月21日。租金分九期计算，第一年租金计320833元，第二年租金计350000元，第三年租金计371000元，第四年租金计371000元，第五年租金计194139元，租金及物业费每半年支付一次。水、电、物业服务等费用均由被告吕杰承担，物业服务费与租金同时支付。吕杰承租房屋作为日式料理用途，不作其他用途。乙方责任:1、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应结清租金和相关费用后按照本协议约定的3年租期总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。3、乙方逾期支付租金的，逾期在30天内(含30天)，每逾期一天，乙方需按当年年租金的2%支付滞纳金;逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同，收回标的物。租赁合同对其他事项亦作了相应的约定。合同签订后，原告按约交付涉案房屋，被告吕杰向原告交纳押金人民币87000元。然被告吕杰未能按约支付第三期(即2018年11月20日至2019年5月20日)的租金，未偿还原告垫付的2018年10月至2019年2月的水费、2018年11月至2019年2月的电费、2017年11月21日至2019年5月20日的物业服务费，且经原告催讨仍怠于支付。2019年4月1日，原告苏州星诚医药连锁总店再次向被告吕杰发出《租赁事宜催缴函》书面通知，并要求其及时结清相关费用并承担违约责任，同时告知其联系原告可以协商，然被告吕杰仍未予理会。2019年4月4日、2019年4月18日，原告又两次短信告知被告吕杰。为避免双方损失持续扩大，原告遂诉讼来院。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、物业费收据、苏州市相城供水公司收费凭证、江苏省增值税电子普通发票、租赁事宜催款函、短信截屏及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原告苏州星诚医药连锁总店与被告吕杰签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。被告吕杰未能按约支付第三期(即2018年11月20日至2019年5月20日)的租金，未偿还原告垫付的2018年10月至2019年2月的水费、2018年11月至2019年2月的电费及2017年11月21日至2019年5月20日的物业服务费，且经原告书面、短信催讨仍未履行。被告吕杰的行为已构成违约，原告苏州星诚医药连锁总店要求解除2017年11月20日签订的房屋租赁合同并由被告吕杰返还位于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路88号紫玉坊1幢104、105二楼、106二楼、107二楼商铺的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。本案诉讼材料送达之日即2019年9月2日，即房屋租赁合同解除之日为2019年9月2日。被告吕杰应给付自2018年11月20日至2019年9月2日止的房屋租金274246.58(350000元/年÷365天×286天)元，原告苏州星诚医药连锁总店主张人民币273498.9元，故以原告主张的金额为准。2019年9月2日，房屋租赁合同解除后，被告吕杰应给付原告苏州星诚医药连锁总店房屋实际使用费至被告吕杰实际返还租赁房屋时止，房屋实际使用费的标准可参照房屋租赁合同的租金年租金350000元计算。原告苏州星诚医药连锁总店为被告吕杰垫付的水费1299.43元、电费2253.12元，合计3552.55元，被告吕杰应予支付。对于房屋租赁合同约定的物业费，被告吕杰理应按照合同的约定自2017年11月21日始，按照1480.22元/月的标准支付至房屋实际返还之日止。原告苏州星诚医药连锁总店要求被告吕杰给付解除合同违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。原告苏州星诚医药连锁总店自愿放弃逾期支付租金的违约金的诉讼请求，与法不悖，本院予以准许。被告吕杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系自行放弃应诉抗辩的权利，所产生的法律后果由其自负。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告苏州星诚医药连锁总店与被告吕杰于2017年11月20日签订的房屋租赁合同于2019年9月2日解除。被告吕杰应于本判决生效之日起十日内返还原告苏州星诚医药连锁总店位于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路88号紫玉坊1幢104、105二楼、106二楼、107二楼房屋。二、被告吕杰应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州星诚医药连锁总店水费、电费合计人民币3552.55元。三、被告吕杰应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州星诚医药连锁总店自2018年11月20日至2019年9月2日的房屋租金人民币273498.9元，扣除押金87000元，尚应给付人民币186498.90元。四、被告吕杰应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州星诚医药连锁总店房屋实际使用费(以租金350000元/年为基数，自2019年9月3日始计算至被告吕杰实际返还房屋之日止)。五、被告吕杰应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州星诚医药连锁总店物业费(自2017年11月21日始，按照1480.22元/月的标准计算至房屋实际返还之日止)。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014776）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6417元，由被告吕杰负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331033805）。公告费人民币600元，由被告吕杰负担(此款原告已垫付，被告吕杰在履行本判决时一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  王建根人民陪审员  冯建林人民陪审员  周忠浩二〇一九年十月二十二日书 记 员  颜 涛