湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民初98号原告：李从浩，男，1971年6月5日出生，汉族，住安陆市。委托诉讼代理人：卢北英，系李从浩之妻。被告：湖北鹏程建筑工程有限公司。住所地：孝感市开发区七垸村天河路特8号。统一社会信用代码：914209001808120480。法定代表人：胡浩浩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：柳晓丽、高飞，上海市锦天诚（武汉）律师事务所律师。第三人：安陆振威投资开发有限公司。住所地：安陆市太白大道南50号。统一社会信用代码：914209825627479070。法定代表人：夏启明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。原告李从浩与被告湖北鹏程建筑工程有限公司及第三人安陆振威投资开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月5日和10月11日开庭进行了审理。原告李从浩，被告湖北鹏程建筑工程有限公司的委托诉讼代理人柳晓丽、高飞，第三人安陆振威投资开发有限公司的委托诉讼代理人王相春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李从浩向本院提出的诉讼请求：1.判决确认原告与第三人签订的房屋买卖合同有效。2.判决解除对原告购买的位于安陆市太白大道南50号安陆凤凰城市广场12幢2506室的查封。3.本案诉讼费由被告承担。4.庭审中增加诉讼请求为要求确认涉案房屋归原告所有。事实和理由：原告与第三人签订了《商品房买卖合同》并购买了涉案房产，在合同签订后，原告已经向第三人支付了相应购房款，现房屋已经交付，原告对该房产具有合法的权利。2017年12月，被告申请财产保全，孝感市中级人民法院将原告已经购买的上述房产裁定查封，所作出的裁定书和协助执行通知书未送达给原告，直接侵害了原告的财产所有权，原告为此提出执行异议后被孝感市中级人民法院裁定驳回了原告的异议请求，原告对此不服而向法院提出执行异议之诉，请求依法判决。被告湖北鹏程建筑工程有限公司辩称，1.第三人欠被告的工程款，被告才申请法院查封原告占用的房产。2.商品房买卖合同效力被告认可。3.解封应当遵循《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，原告要提供证据证明其缴纳的购房款应超过总房款的50%。4.原告与第三人之间是合同之债的关系，物权所有权应当依照法律规定以登记为准。5.查封房产时间是2017年9月12日。6.被告对原告庭审中增加提出的诉讼请求不需要答辩期。第三人安陆振威投资开发有限公司述称，1.第三人与原告已经签订书面商品房买卖合同，该合同真实、有效，应受法律保护。2.原告在合同签订后已经支付了相应的购房款，所支付的房款已经超过合同价款的50%以上，房屋早已实际交付，由原告装修入住占有。3.原告与第三人之间的商品房买卖关系中，所办理的相关手续和提交的证据与此前向法院提出执行异议并由法院作出中止对第三人开发的凤凰城市广场房屋的执行的裁定的情形基本一致，可以证明原告与第三人间的商品房买卖合同符合交易习惯。4.涉案房产不能办证非原告原因，而是被告至今未完成8、10、11、12栋房屋的竣工验收，导致该部分房屋无法办理登记，还因政府针对第三人目前存在的问题，严控合同备案及登记导致该部分房屋不能备案登记。5.原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，法院应当解除对原告房屋的查封。原告李从浩为支持其诉讼请求依法提交了如下证据：1.商品房买卖合同及房门口照片各一份；2.不动产登记信息查询证明（住房状况）一份；3.第三人向原告出具的收款收据；4.物业费、清垃圾费用单三份；5.物业公司发出的交钥匙的通知书一份；5.装修背景墙图、厨柜装修证明各一份；6.缴纳水电费、燃气费的证明及收据；6.湖北省孝感市中级人民法院作出的（2018）鄂09执异37号执行裁定书一份；7.第三人收款表一份。被告湖北鹏程建筑工程有限公司未向本院提交证据。第三人安陆振威投资开发有限公司为支持其述称理由向本院提交了如下证据：1.第三人2017年财务收款明细表；2.第三人对外付款的凭证；3.湖北省孝感市中级人民法院作出的执行裁定书三份。4.涉案房屋的建设工程规划许可证和商品房预售许可证各一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于李从浩的购房款310889元是否已全额付给安陆振威投资开发有限公司的问题。李从浩提交了其与安陆振威投资开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该合同中已明确约定，买受人于2017年3月7日付房款人民币壹拾万零捌佰捌拾玖元整，余款人民币贰拾壹万元整申请办理银行按揭；安陆振威投资开发有限公司出具的收款收据，证明其已全额支付购房首付款100889元的事实。安陆振威投资开发有限公司对此予以认可，同时提交了该公司制作的2017年收款表，进一步证明该公司收到李从浩交来的购房款100889元的事实。湖北鹏程建设工程有限公司虽然对上述证据的证明目的不认可，但并未举证推翻上述证据证明的事实，故对李从浩已全额支付购房首付款100889元的事实予以确认。经审理查明，2014年11月10日，安陆振威投资开发有限公司为案涉楼房办理了商品房预售许可证。2017年3月7日，安陆振威投资开发有限公司与李从浩签订《商品房买卖合同》，约定：李从浩购买位于安陆市太白大道南50号安陆凤凰城市广场12幢2单元2506号房屋；购房款总金额310889元；买受人于2017年3月7日付房款100889元，余款210000元申请办理银行按揭。之后，李从浩收房并进行了装修。2017年3月7日，安陆振威投资开发有限公司向李从浩出具了购房定金/首付款100889元的收款收据。庭审中，安陆振威投资开发有限公司称，因该公司账户被法院冻结，其未为李从浩办理银行按揭。另查明，本院在审理湖北鹏程建设工程有限公司与安陆振威投资开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年8月28日作出（2017）鄂09民初110号民事裁定书，裁定对被申请人安陆振威投资开发有限公司的银行存款在5000万元范围内进行冻结、或者查封、扣押该公司其他等值财产。并于2017年9月12日对安陆市太白大道南50号安陆凤凰广场的房产予以查封，其中包括本案争议的房产。本院认为，本案系执行异议之诉。2017年3月7日，安陆振威投资开发有限公司与李从浩签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。虽然，李从浩与安陆振威投资开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已实际占有该房屋，但因李从浩仅仅支付了首付款100889元后，对剩余购房款没有支付的情况未能及时进行处理，直至其购买的房屋被人民法院查封。因此，李从浩要求解除对其购买的位于安陆市太白大道南50号安陆凤凰城市广场12幢2单元2506号房屋的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因李从浩未依上述规定对案涉的房屋办理产权登记，故对其要求确认案涉房屋所有权归其所有的请求不予支持。综上所述，李从浩关于确认其与安陆振威投资开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效的请求成立，予以支持；李从浩的其他诉讼请求因缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、李从浩与安陆振威投资开发有限公司于2017年3月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回李从浩的其他诉讼请求。案件受理费2317元，由李从浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  孟晓春审判员  李国华审判员  蒋家鹏二〇一九年十月十五日书记员  董弯弯附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。