北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初10873号原告：天津维尔斯贸易有限公司，住所地华苑产业区物华道2号A座3-079室。法定代表人：徐明，经理。委托诉讼代理人：施文革，江西赣星律师事务所律师。被告：北京物美流通技术有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号地下一、二层。法定代表人:种晓兵，执行董事。委托诉讼代理人：郎爽，男，该公司法务。委托诉讼代理人：朱鸿彦，男，该公司法务。原告天津维尔斯贸易有限公司（以下简称天津维尔斯公司）与被告北京物美流通技术有限公司（以下简称物美流通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津维尔斯公司之委托诉讼代理人施文革，被告物美流通公司之委托诉讼代理人郎爽、朱鸿彦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。天津维尔斯公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决物美流通公司返还履约保证金66882元、返还2018年9月18日至10月4日的租金11815元，并补偿装饰专柜费用107663元，以上合计186360元；2.本案诉讼费由物美流通公司承担。事实与理由：我公司与物美流通公司于2017年11月签订《租赁合同》，租赁地点位于北京市海淀区X1号，合同期限为2017年12月至2019年11月30日。由于经营需要，装饰专柜活动于2018年4月13日结束，按照合同约定租金从2018年4月12日开始起算。2017年11月27日我公司向物美流通公司支付保证金租金管理费90312元，在后续经营时间里支付物美流通公司管理费直至2018年10月4日。由于物美流通公司未提供有关机关要求的材料，致使我方的营业执照不能办理，严重影响了我公司的经营活动。2018年8月工商部门到专柜检查，口头要求我公司办照，不然将作出停业等相应处罚。双方已于2018年9月18日解除租赁合同，由于物美流通公司严重违约，双方经多次协商就违约责任未能达成一致意见，故我公司现诉至法院。物美流通公司辩称：要求驳回天津维尔斯公司的全部诉讼请求。双方曾于2017年就租赁场地签订过租赁合同，并对租期、租金进行了约定。其后又于2018年6月签署补充协议，就租赁期限及租金管理费、履约保证金等进行变更约定。我公司将涉案场地出租给天津维尔斯公司后，严格依约履行合同，天津维尔斯公司因经营不善，未能按时足额向我公司支付租金及管理费等费用，我公司于2018年9月依约向天津维尔斯公司发出告知函，要求其依约支付费用，但其至今仍未能按时依约支付费用，导致双方的租赁合同解除。天津维尔斯公司未能办理完毕其经营所需相关证照，与我公司无关，我公司没有法定及约定义务向其退还任何费用。同时，天津维尔斯公司未能依约履行合同，按时足额支付费用，根据双方租赁合同第11.8条规定，天津维尔斯公司还应向我公司依约支付相当于三个月租金的违约金，且其已支付的履约保证金不予退还。本院经审理认定事实如下：2017年11月23日，天津维尔斯公司（乙方）与物美流通公司（甲方）签订《专柜租赁合同》，约定：1.1甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市海淀区X1号，客户编号为1171-B1-X的营业场所及甲方同意的相关附属设施，面积约为：使用面积76平方米，建筑面积102.6平方米；1.2该商铺（专柜）内，乙方经营的范围限为家居装饰品综合店，经营的品牌为某品牌，乙方营业执照应涵盖以上经营范围；2.1本合同租赁期限为自2017年12月16日起至2019年11月30日止，租期为两年；3.1乙方须按本合同约定向甲方支付租金，本合同的计租日即开始计算租金的起始日为2018年1月1日，乙方应按季度交纳租金，每月交纳租金的数额为20643元，坪效为每平米8.93元；4.3乙方应于本合同签订之日向甲方交纳管理促销费每月500元；6.1乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金66882元，并交付首期租金66882元；7.1乙方同意按下列方式对商铺（柜台）进行装修：由乙方自行设计，自行装修，但乙方必须将店铺装修图纸在进场施工前提前14天报甲方审查征得甲方书面同意后，方可施工；9.5甲方须按本合同相关约定，为乙方提供经营场地及相关经营基本条件；11.7乙方未办理营业登记无照经营的，甲方有权终止本合同，且不退还保证金，由此产生的一切法律责任及经济赔偿全部由乙方承担；11.8如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业服务费、管理费、履约保证金、水、电等公用事业费或其它应付款项，逾期或累计逾期十日及以上的，甲方有权停止水、电等供应，并不承担乙方的各项损失，甲方同时有权终止合同，不退还乙方保证金，乙方应支付相当于三个月租金的违约金；14.1.1合同期满以及其它各种原因导致合同终止，乙方均应在合同期满或终止之日起3日内自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，已形成附和的装饰、装修等不准拆改，应无条件无偿交给甲方，甲方不予补偿、赔偿。该合同所附物美流通公司账户为X1银行尾号为XX的账户。2018年6月21日，天津维尔斯公司（乙方）与物美流通公司（甲方）签订《补充协议》，对上述租赁合同的相关条款进行修改：2.1本合同租赁期限为自2018年4月12日起至2019年11月30日；3.2乙方按季交纳租金，每月交纳租金的金额为20643元，坪效为8.93元/平米；4.3乙方应于本合同签订之日向甲方交纳管理促消费每月500元；6.1乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金66882元，并交付首期租金66882元。2017年11月27日，天津维尔斯公司向物美流通公司上述尾号XX的账户转房租90312元，附言为海淀店租金保证金管理费。物美流通公司于2017年12月4日向天津维尔斯公司出具加盖发票专用章的收据，载明“今收到天津维尔斯公司交来租赁保证金66882元。”天津维尔斯公司另提交多张账户交易明细，证明已向物美流通公司交纳的房租和保证金总计187844.24元，但大部分汇款的对方账户均不是上述《专柜租赁合同》指定的尾号XX的账户，且汇款数额也并非按照合同约定的季度租金数额。经询问，物美流通公司认可相关转账凭证的真实性，但是不认可与本案的关联性。天津维尔斯公司就其主张的专柜装饰费用提交销售单、收据、微信转账记录等予以佐证，对此，物美流通公司的质证意见为：无正式发票，大部分票据无任何公司盖章，相关费用也不知道是什么钱，故真实性、关联性及证明目的均不予认可。天津维尔斯公司提交视频光盘一张，证明去工商局询问租赁地点是否可以办证，工作人员答复无法办证，故物美流通公司存在过错。对于办证问题，物美流通公司提交微信聊天记录、同一租赁地点其它公司的营业执照复印件，证明已经为天津维尔斯公司办证提供了相关材料。庭审中，经本院询问，双方当事人均认可涉案《专柜租赁合同》及补充协议已经解除，物美流通公司亦认可于2018年9月18日给天津维尔斯公司停水停电，理由就是其欠付2018年9月12日至11月12日期间的租金。天津维尔斯公司对于涉案租赁地点无法办理营业执照一节有如下陈述：原来我公司有执照，公司地址在天津，租赁涉案场地是为了重新设立一家分公司，而不是对原有公司进行注册地址的变迁；合同是物美流通公司提供的格式合同，当时其口头表示涉案场地注册公司没有问题，所以未在合同中进行特别的约定；因为办不下营业执照，无法开具发票，无法经营，工商检查也很严格，多次告知我方无执照不能营业，否则会将商品没收，但无法提交书面证据证明，当时只有导购在场；我方认为办不了执照风险太大，且停电之后也无经营条件了，故我方于2018年9月18日停电当天就撤场了，撤走的时候没有人阻拦。物美流通公司提交的《X物业服务有限公司X中心项目部中装修施工许可证》（以下简称装修施工许可证）显示：施工单元为物美X号，租户名称为维尔斯，租户负责人为徐明，装修项目为用电设备、地板、隔断；进场日期为2018年3月28日，装修有效期至2018年4月30日。天津维尔斯公司认可该装修施工许可证的真实性，并表示是2018年4月12日装修完毕的。物美流通公司提交微信聊天记录以及告知函，证明已就欠付租金事宜对天津维尔斯公司进行了催缴。其中，告知函内容为：天津维尔斯公司，您与我司签订租赁合同，租金及管理费为21143元，合同签约为季付，每季9号之前缴纳完毕。按合同11.8条款，如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、管理费等逾期十天以内的，除交齐租金或其他费用以外，每逾期一日，按当月租金5%向甲方缴纳违约金；逾期或累计逾期十日及以上的，甲方有权停止水电等供应，并不承担乙方的各项损失，甲方同时有权终止合同……现要求贵公司在9月18号晚6点将所欠租金及管理费交齐，逾期我公司将按合同相关规定给予停水停电处理。该告知函落款时间为2018年9月17日。天津维尔斯公司认可微信聊天记录的真实性，但不认可该告知函的真实性，其表示没有收到，物美流通公司亦未能进一步就该告知函的送达、签收情况举证证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，天津维尔斯公司与物美流通公司签订的《专柜租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。结合《补充协议》以及装修施工许可证的内容可知，本案合同的租赁起始日期为2018年4月12日。2018年9月18日，因物美流通公司擅自停电，故天津维尔斯公司从涉案租赁场地撤出。经询问，双方当事人亦均认可本案《专柜租赁合同》及《补充协议》已解除，故本院对此不持异议。关于导致合同解除的原因，天津维尔斯公司主张系租赁场地不能办理营业执照，无法经营，且物美流通公司于2018年9月18日停电；而物美流通公司则表示系天津维尔斯公司欠付房租，故按照合同约定其有权停电，并终止合同。从本案已审理查明的事实来看，首先，按照合同约定，如果天津维尔斯公司欠付房租的时间逾期或累计逾期十日及以上的，物美流通公司有权行使单方解除权，但应当依法通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，物美流通公司既不能就其主张的天津维尔斯公司欠付租金的情况进行明确说明，亦不能充分举证证明其已就合同解除事宜通过合理方式通知了天津维尔斯公司，故在此情况下，其擅自停电的行为明显无合理依据。其次，从天津维尔斯公司的角度而言，其虽主张涉案租赁地点不能办理营业执照，工商部门不让营业，故在装修完毕之后并未实际经营，但亦未能就此提交充分证据予以证明。退一步讲，即便涉案租赁场地确实无法办理营业执照，但是根据庭审查明的情况，天津维尔斯公司所谓办理营业执照系指要在涉案租赁场地重新成立一家分公司，而非仅仅办理其注册地址的迁移，故在双方当事人对于此项重要的权利义务内容没有明确约定的情况下，天津维尔斯公司以涉案租赁地点不能办理分公司的营业执照为由主张物美流通公司违约，亦明显缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。综合上述分析，天津维尔斯公司与物美流通公司对于本案《专柜租赁合同》以及《补充协议》的解除均存在一定过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于天津维尔斯公司要求物美流通公司退还2018年9月18日至10月4日的租金11815元之诉请，其提交的相关转账凭证显示的款项，大部分既未注明汇款用途，亦未按照合同约定的方式和金额支付至指定的租金收取账户，且天津维尔斯公司也不能提交其它证据佐证款项性质确系租金，故其该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于物美流通公司不能举证证明天津维尔斯公司存在应当扣除或不予退还履约保证金的情形，且其自身对合同解除之后果亦存在过错，故在合同解除之后其应当将履约保证金退还给天津维尔斯公司。天津维尔斯公司现要求物美流通公司退还履约保证金66882元之诉请，有合理依据，本院予以支持。天津维尔斯公司要求物美流通公司补偿装饰专柜费用107663元之诉请，首先，天津维尔斯公司提交的相关证据不足以证明其主张费用与装修本案租赁场地有关。其次，天津维尔斯公司在庭审中表示撤场的时候没有人阻拦，故对于能够移动、可以拆除的装饰装修和经营设施，其应当自行搬走；而对于已形成附和的装饰装修，根据《专柜租赁合同》14.1.1条之约定，天津维尔斯公司应无偿交给物美流通公司，物美流通公司不予补偿、赔偿。故天津维尔斯公司的该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京物美流通技术有限公司于本判决生效后七日内退还天津维尔斯贸易有限公司履约保证金66882元；二、驳回天津维尔斯贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4027元，由天津维尔斯贸易有限公司负担2027元，已交纳；由北京物美流通技术有限公司负担2000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黄 杨人民陪审员 郭 枫人民陪审员 张 红二〇一九年十月十一日书 记 员 姚媛媛