上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初12061号原告(反诉被告)：上海名城实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张燕琦，执行董事。委托诉讼代理人：何琴。委托诉讼代理人：高晨思。被告(反诉原告)：上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：解治琼，总经理。委托诉讼代理人：许雪花，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥，上海瀛东律师事务所实习律师。原告(反诉被告)上海名城实业有限公司(以下简称名城公司)与被告(反诉原告)上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司(以下简称蔚蓝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告(反诉被告)上海名城实业有限公司的委托诉讼代理人何琴、被告(反诉原告)上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司的委托诉讼代理人许雪花、张祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海名城实业有限公司提出诉讼请求：1.确认双方就上海市杨浦区军工路XXX号XXX号楼东面2层部分房屋所签《上海市房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；2.判令蔚蓝公司立即支付自2017年12月1日至2019年4月11日止的租金计380,099.9元；3.蔚蓝公司支付逾期违约金3,379,152.05元；4.蔚蓝公司支付免租期租金50,780.6元。事实和理由：双方于2016年12月22日签署《上海市房屋租赁合同》，蔚蓝公司承租名城公司所有的上海市杨浦区军工路XXX号XXX号楼东面2层部分房屋，租赁房屋面积共计530平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。依照租赁合同的约定，蔚蓝公司应以每两个月为一个组件及物业费的支付时间段支付租金及物业管理费，并于每个时段的首月5日前向名城公司支付当时段租金。但在合同履行中，蔚蓝公司严重违反合同约定，既未按时向名城公司支付租金也未按时向物业公司支付物业费。截至目前，名城公司仅收到蔚蓝公司支付的截至2017年11月30日的租金，蔚蓝公司已逾期支付租金达17个月，逾期支付租金金额累计380,099.9元。期间名城公司多次催告，但蔚蓝公司仍拒不支付租金。根据双方签订的《上海市房屋租赁合同》第4.6条：逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期支付租金的2%支付违约金。第五条：双方明确，如果本合同有乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。乙方需在合同终止后3日内向甲方补交免租装修期租金。第9.4条：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。9.4.6乙方逾期不支付租金累计超过一个月并经甲方通知后5日内未予以纠正的；9.4.7乙方逾期不支付物业管理费及水电费累计超过一个月并经甲方通知后15日内未纠正的。被告逾期支付租金长达一年的行为，已严重违反上述约定，应当承担违约责任，因此原告于2019年4月10日向被告寄送了《合同解除通知函》，郑重向被告函告，双方的租赁关系于解除通知送达之日解除并要求限期支付租金、违约金及免租装修期租金。被告于2019年4月11日收到原告的解除《合同解除通知函》，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年4月11日正式解除，但被告至今仍未履行相应的支付义务。原告认为，上述被告拒不支付租金的意思表示非常明显且清晰，其行为已经构成根本违约，侵害了原告的合法权益，扰乱正常的经营秩序。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司辩称，仅认可租赁合同解除的事实，不同意其余诉请。被告认为，原告通过施工的行为造成了实际上合同不能正常履行，原告对租赁房屋所在园区进行整体改造又向被告发出了清退函要求搬离，故租赁合同履行中是原告存在违约行为。按照合同10.3条的约定，原告提前解除租赁合同应该支付被告违约金并赔偿损失。虽然合同第4.6条约定了支付租金的时间，但是实际履行中双方并未严格按照规定来履行，原告从未提出过异议。现在原告要求被告支付逾期付款的违约金是不合理的。2017年12月开始被告未支付租金的理由是被告依法行使抗辩权。2017年12月原告就开始对园区进行改造、清退租户，2017年年底就解除租赁合同进行洽谈，原告还委托了平权公司表示谈判期间可以不支付租金，园区内的租户都是认可的。2018年元月开始原告正式对园区进行改造，造成了道路堵塞、噪音。根据合同第6.4条租赁期间原告应保证房屋处于可以正常使用的状态，但是原告开始施工之后导致被告无法正常使用房屋，根据合同法的相关规定，原告所履行的提供房屋使用义务不符合规定，导致被告不能使用房屋。合同解除的原因是原告要提前清退租户，因此不适用合同第5.4条约定。即便法庭认为被告存在违约，违约金的数额也过高，原告也没有举证所遭受的损失，被告不应负担支付违约金的义务。上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司提出反诉请求：1.判令反诉被告支付违约金43,526元；2.判令反诉被告按照每月7147元的标准赔偿反诉原告自2019年5月至2019年12月的损失57,176元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失200,000元；4.判令反诉被告按照每月20,000元的标准赔偿反诉原告自2018年2月至2019年3月的经营损失280,000元。事实理由：2016年12月，双方签订房屋租赁合同，反诉原告承租位于本市杨浦区军工路XXX号XXX号楼东面两层面积530平方米的房屋，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止。租赁期间，甲方(反诉被告)保证房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，非本合同规定的情况甲方(反诉被告)需解除本合同，提前收回该房屋的，甲方(反诉被告)需支付房屋保证金作为违约金。2018年2月，反诉被告在未与反诉原告就解除租赁合同达成一致的情况下，开始对园区改造施工，导致园区道路受阻、厂房震动、噪音污染，严重影响反诉原告正常使用租赁物。2018年3月14日，反诉被告向反诉原告发函，要求反诉原告配合园区改建，尽快搬离。由于反诉被告的施工给反诉原告的生产经营造成重大影响，建筑垃圾堵住大门，电线掉落，环境恶劣，反诉原告事实上无法继续使用租赁物。反诉原告无奈只能于2019年5月另行租赁位于上海市军工路XXX号茶案项目17#103室房屋使用，月租金为31,600元。反诉原告认为，双方签订的房屋租赁合同真实有效，双方均应诚实履行。反诉被告在未与反诉原告协商一致的情况下，对租赁物所在园区进行改造施工，提前解除房屋租赁合同，已经构成违约，应当按照合同约定支付违约金，并赔偿另行租赁房屋的损失和装修损失。上海名城实业有限公司针对反诉辩称，不同意全部反诉诉请。反诉被告不存在违约行为，反诉原告逾期支付的租金是从2018年3月开始，在此之前反诉原告的行为已经构成违约，而且整体改造对于被告使用房屋并未产生影响。反诉原告另行租赁房屋与反诉被告无关。反诉原告装修的情况经上次案件的查看可以看出反诉原告并未进行实质性的装修，而且反诉原告破坏了房屋内原有卫生间、天花板的装修。本院经审理认定事实如下：根据沪房地杨字(2016)第023507号上海市房地产权证，上海市杨浦区军工路XXX号产权人系上海名城实业有限公司，房屋用途为工业，附记载明本案涉及的8号楼全幢共12层，建筑面积19,923平方米，房屋类型工厂。2016年12月22日，名城公司作为出租方(甲方)与蔚蓝公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》约定：1.1条甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区军工路XXX号XXX号楼东面2层部分(2跨)，该房屋出租实测建筑面积共计530平方米。2.1条乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为工业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2.2条乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。3.1条甲乙双方约定，房屋租赁期自2017年1月1日起至2019年12月31日。(因乙方装修需要，甲方免租期2个月，因春节不能施工免租期加10天免租期：2017年1月1日至2017年3月10日)，房租从2017年3月11日开始计算。4.1条甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.35元/日/㎡，月租金总计21,763.1元/月。4.2条自第二个租赁年度起，该房屋租金每年递增6%。4.3条本合同约定期限递增后租金为：第一年租金为21,763.1元/月，261,157.5元/年，首年不递增；第二年递增后租金为23,068.9元/月，年费用：276,826.95元/年；第三年递增后租金为24,453元/月，年费用293,436.6元/年；4.4物业管理费在本协议补充条款中约定。4.6条自合同生效日起，每两个月为一个租金及物业管理费支付时段，乙方应每个时段的首月5日前向甲方支付当时段租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期支付租金、物业费金额的2%支付违约金。5.1条甲乙双方约定，甲方向乙方交付该房屋前(2017年1月1日前)，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即43,526元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金优先用以充抵合同约定由乙方承担的各项费用后，如有剩余，剩余部分甲方无息归还乙方。5.2条租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、停车费等费用由乙方承担。5.3条乙方负责支付的水、电、通讯、网络等费用，计算或分摊办法、支付方式和时间，由乙方与物业管理公司另行签署《物业服务合同》进行约定。5.4条......双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。6.1条乙方根据经营需要，自行进行该房屋的装修，并承担相关费用，装修方案需向物业管理公司及甲方报备，如需对该房屋墙体或结构进行变动，装修方案还需根据国家有关规定，经公安消防部门审批同意后方可实施。乙方装修该房屋不得破坏房屋的整体结构(如外墙、柱子、地面等)，并应按消防法规的要求配置相应的应急照明灯具和灭火器具。6.5条除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。9.3条有下列情形之一的，双方可以解除本合同：9.3.1双方协商一致；9.3.2本合同中约定的事由出现；9.3.3法律规定的可以解除合同的情况。9.4条甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按约租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分：......9.4.6乙方逾期不支付租金累计超过一个月并经甲方通知后5日内未予以纠正的；9.4.7乙方逾期不支付物业管理费及水电费累计超过一个月并经甲方通知后15日内仍未纠正的；......10.3条租赁期间，非本合同规定的情况甲方需解除本合同，提前收回该房屋的，甲方需支付房屋保证金作为违约金。12.4条乙方在对该房屋及该房屋所在的整个大楼进行任何(包括但不限于动产、不动产)的添附行为，甲方无费用偿还义务，乙方也无权向甲方请求偿还。签订该租赁合同后，蔚蓝公司开始使用租赁房屋。2018年1月5日，案外人上海碧凌工程咨询有限公司受名城公司委托，对军工路XXX号(赛特园区)内部拆除清理与处置项目发布招标信息。项目内容：军工路XXX号(赛特园区)1号楼、2号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼内二类结构墙体、吊顶及其他设施进行拆除、垃圾清理及处置。2018年2月1日，包括涉案租赁房屋在内的军工路XXX号赛特园区开始园区修缮项目开工仪式。2018年2月26日，名城公司与案外人上海平权建筑劳务有限公司签订《委托服务合同》约定：鉴于名城公司拟对位于上海市军工路XXX号赛特工业园区的项目进行改造，现名城公司委托平权公司对园区范围内的现有租赁户实施协商清退并提前解约。现双方友好协商达成协议如下：一、委托服务的范围及内容。名城公司委托平权公司组织实施协商清退的范围为军工路XXX号赛特工业园区内租赁户，总计数量为30余家，具体以双方确认的清单为准。.....。2018年3月14日，名城公司向蔚蓝公司发出《关于军工路XXX号赛特工业园区项目改建需清退现场租赁企业(个人)的函》：我司近期将对军工路XXX号赛特工业园区项目改建。您所承租的单元，属于改建范围之内，我司希望贵方配合我园改建工作，尽快搬离。现我司已委托上海平权建筑劳务有限公司全权处理具体事宜。希望贵方予以配合。2018年12月5日，名城公司具状来院要求解除与蔚蓝公司之间的《上海市房屋租赁合同》并返还租赁房屋，以及要求支付自2017年12月1日开始的房屋租金等，我院以(2018)沪0110民初25704号立案受理。2019年4月10日,名城公司撤回起诉。该案审理中，本院及名城公司委托诉讼代理人何琴、蔚蓝公司委托诉讼代理律师沈桂华至军工路XXX号园区现场及租赁房屋室内进行查看并拍摄照片，双方对于本院查看现场并在现场拍摄的园区照片均无异议。2019年4月10日，名城公司向蔚蓝公司发出《合同解除通知函》称：......按照租赁合同的约定，你方应以每两月为一个租金及物业费的支付时段向我司支付租金及物业管理费，并于每个支付时段的首月5日前支付当时段租金。自2017年12月1日起，你方未按合同约定向我司支付租金，暂计至2019年3月31日，你方逾期支付的租金累计达371,948.9元。对于你方长期欠租的严重违约行为，我司多次催告你方，要求你方及时足额的支付欠付的租金，但截至目前为止，你方始终拒不履约，未向我司支付任何欠付的租金。你方毫无契约精神，长期拒缴租金，违约行为十分恶劣，严重损害了我司的合法权益。根据双方签订的《上海市房屋租赁合同》第9.4条的规定......现我司郑重向你方发出函通知如下：1.自本函送达之日，我司与你方签订的租赁合同立即解除，你我双方的租赁合同关系终止。2.你方应于本函件送达之日起2日内向我司支付欠付的租金371,948.9元(暂计至2019年3月31日的租金，租金应计算至合同解除之日)并按照合同的约定向我司支付违约金2,042,842.79元(暂计至2018年12月31日)，同时应结清物业服务费、水电费等相关费用。3.你方应于本函件送达之日起2日内向我司补交免租装修期的租金共计人民币50,780.6元。4.你方应于收到本函件之日起5日内按照租赁合同的约定将租赁场所内的物品清空，修复房屋，并按租赁合同的约定将租赁场所交还我司。如您在上述期限内未撤出租赁场所内物品的，我司将于2019年4月17日对租赁场所进行清理，收回租赁场所。你方应于我司清理之日起15日内自行至上海市杨浦区军工路XXX号处领取我司代为撤出的留滞物品。同时，你方还应按照租赁合同的约定向我司支付占用费，并承担因此导致的我司全部损失。如你方未按上述通知执行，我司将采取法律手段，依法维护我司的合法权益。该函件于2019年4月11日由蔚蓝公司签收。审理中，双方均认可：1.《上海市房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；2.蔚蓝公司已于2019年4月22日搬出了涉案租赁房屋；3.蔚蓝公司未支付过租赁保证金。关于蔚蓝公司支付租金的情况，双方确认如下：2017年6月6日蔚蓝公司支付了2017年3月11日至2017年7月31日的租金；2018年10月21日蔚蓝公司支付了2017年8月1日至2017年11月30日的租金。在(2018)沪0110民初25704号案件诉讼之前，名城公司未向蔚蓝公司发出过书面的催缴通知。关于租赁房屋内装修情况，原、被告陈述不一。1.关于被告装修的项目。被告提出其进行了铺贴地毯、吊顶、搭建固定的钢结构货架、门四个、隔间、粉刷墙壁、改造厕所。原告只认可被告搭建了固定的钢结构货架，对其他项目不予认可。2.关于被告装修费用。被告提供了收款收据2张、送货单1张，证明花费了139,720元。原告对该金额不予认可。本院认为，《上海市房屋租赁合同》系名城公司与蔚蓝公司真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，当属有效，对双方当事人均有约束力，各方应按约履行。审理中，双方一致认可租赁合同已于2019年4月11日解除，与法不悖，本院予以确认。租赁合同解除的原因，双方意见不一，本院认为名城公司自2018年1月开始陆续进行园区拆除项目招标、举行园区修缮开工仪式、委托其他公司清退租户、施工改造等，据此应认定名城公司具有违反合同约定提前收回租赁房屋的行为，由此名城公司应承担违约责任。根据合同约定，名城公司应支付相当于保证金数额的违约金即43,526元。名城公司作为出租方以及涉案租赁房屋所在园区的产权人，负有保证蔚蓝公司正常使用房屋直至租期届满的义务，即2019年12月31日前应保证租赁房屋乃至整个工业园区处于环境清洁、道路通畅的一般状态。根据现场查看，园区内垃圾随意堆积、道路翻修，与签订租赁合同时的园区状态明显有异，蔚蓝公司虽继续使用房屋内部空间，但施工中的灰尘、道路堵塞、房屋结构改造等均对蔚蓝公司使用房屋带来不便。园区改造开始后，双方对于是否能够继续使用房屋、是否支付租金以及租金标准存在争议，在诉讼之前名城公司亦未就租金进行任何的书面催缴。故本院对于名城公司要求蔚蓝公司支付逾期违约金及装修免租期租金的诉请不予支持。根据合同12.4条的约定，蔚蓝公司对于房屋进行任何的添附行为，名城公司无费用偿还义务。且蔚蓝公司对于其主张的装修损失未提供证据加以证明，根据举证规则，本院对蔚蓝公司反诉提出的装修赔偿的诉请，难以支持。名城公司要求蔚蓝公司支付自2017年12月1日至2019年4月11日期间租金，本院综合名城公司进行园区改造对蔚蓝公司正常经营造成的影响及蔚蓝公司适当损失等因素，酌定该期间的租金按每月11,000元标准计算。同时，对蔚蓝公司其它损失的反诉请求，不再支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海名城实业有限公司与被告(反诉原告)上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司于2016年12月22日就上海市杨浦区军工路XXX号XXX号楼东面2层部分(2跨)所签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；二、被告(反诉原告)上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海名城实业有限公司自2017年12月1日起至2019年4月11日的租金180,033.37元；三、原告(反诉被告)上海名城实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司违约金43,526元；四、原告(反诉被告)上海名城实业有限公司其余诉请，不予支持；五、被告(反诉原告)上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计18,437元，由原告(反诉被告)上海名城实业有限公司负担15,435元，由被告(反诉原告)上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司负担3,002元；反诉受理费4,803元，由被告(反诉原告)上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司负担4,359元,由原告(反诉被告)上海名城实业有限公司负担444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  詹志庆二〇一九年十月一日书记员  张艳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。