河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫民申6425号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江荣芳，女，1969年9月1日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：安阳林源物业管理有限责任公司，住所地安阳市北关区红谊苑小区4号楼一层。法定代表人：林宝娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛红生，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所律师。再审申请人江荣芳因与被申请人安阳林源物业管理有限责任公司（以下简称林源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市中级人民法院（2019）豫05民终2468号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人江荣芳申请再审请求：1.撤销二审判决及一审判决第一项，依法认定物业服务费为2484元，并减免物业服务费50%，或者判令林源物业公司恢复小区初始状况；2.林源物业公司承担本案一、二审及再审诉讼费。事实与理由：一、判决认定基本事实缺乏证据证明。本案为合同纠纷，双方《前期物业服务协议》载明物业面积115平方米，物业服务费0.45元/月/平方米。开始几年的物业缴费四联单也是按照115×0.45×12=621元计算。而林源物业公司现在以房产面积115.99平方米计算四年物业费2504元，物业费单价执行协议，而面积不执行协议,属单方恣意毁约行为。按照合同法及相关司法解释规定，应依法认定物业面积为115平方米，四年物业服务费为2484元。二、原审判决认定事实的主要证据未经质证。一审法院在法庭辩论中未让江荣芳陈述协议约定面积情况，采信了林源物业公司提交的无效数据115.99平方米和错误的物业费2504元，作出了不公正的错误判决。三、原审判决遗漏重要证据。二审判决对于开庭时江荣芳提交的物业服务协议复印件及光盘视听资料等重要新证据均未提及。视听材料真实体现了小区的恶劣状况。二审判决书中称组成了合议庭，但自始至终未见判决书上显示的另外两位法官，程序违法。四、原判决适用法律错误。原审没有根据林源物业公司违约的严重瑕疵和小区业主生活安全得不到保障的事实，正确适用《物业管理条例》第四十条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”相应减免物业费。林源物业公司弄虚作假、提供伪证。一审法院虽驳回了林源物业公司的违约金诉请，但对于物业服务费没有依事实依法相应减免。二审未考虑本案物业服务存在严重瑕疵的个例，仅从物业行业普遍存在不足的共性出发维持原判，显失公平公正。双方纠纷始于江荣芳房顶漏雨多次向林源物业公司反映而置之不理，江荣芳无奈自行处理，前后花去几万元。按照双方物业服务协议约定，林源物业公司“对房屋公共部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。2014年江荣芳被迫没缴物业费，根源在于林源物业公司违约失责、不尽义务。林源物业公司物业服务存在严重瑕疵：小区门卫空岗，发生多起撬门盗窃案件；卫生长期不打扫；楼道照明长期不亮，业主摔伤；小区绿化毁损；物业侵占业主自行车房办公，擅自外租原物业管理用房非法获益，等等。林源物业公司对业主反映问题置之不理，而对物业服务收费一分不少照收不误。原审判决没有正确适用《物业管理条例》体现质价相符原则。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、四、六、十一项之规定，申请对本案再审。林源物业公司提交意见称：一、江荣芳的物业面积是115.99平方米，原审判决其支付物业费2504元正确。一审庭审中，法庭询问江荣芳物业面积是否为起诉状上所称面积，其当庭表述物业面积为115.99平方米，且其提交的房管部门出具的房产证明上显示的物业面积为115.99平方米。江荣芳主张按照双方前期物业服务协议上面积115平方米计算物业费缺乏依据。签订上述协议时是林源物业公司依据开发商提供的面积计算的，当时的房屋面积并未经过房管部门实际测量，现林源物业公司以实际面积向江荣芳收取物业费，符合事实和法律规定。二、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。林源物业公司为小区提供了优秀的物业服务，得到了广大业主的认可，所提交的业主回访表和社区出具的证明及小区内环境照片均可证明物业服务符合合同约定，江荣芳应当全额缴纳物业服务费。三、江荣芳所述房屋质量问题不能作为其拒缴物业费的理由。若房屋在保修期内，其应当找开发商维修，如果超过保修期，可以经过小区业主和物业面积超过三分之二业主同意，动用小区维修基金进行维修。四、二审及再审中江荣芳提交的证据不属于新证据，也无法证明林源物业公司提供的服务不符合约定。江荣芳提交的照片无法确定拍摄时间，物业服务是一个持续的过程，小区内的环境卫生在打扫过之后，需要业主自觉维护，林源物业公司做到了卫生每日打扫。小区安保人员尽职尽责，获得了其他交费业主的好评。小区物业费收费标准为0.45元/月/平方米，林源物业公司提供的服务符合合同约定。江荣芳如果认为物业服务不到位，可以及时反映，林源物业公司会根据其反映及小区实际情况进行整改，此前江荣芳未提任何意见，而在林源物业公司主张物业费之后，其才以房屋质量、物业服务不好等借口拒绝缴纳。五、林源物业公司目前用于办公的房屋是开发商依据国家法律规定为物业服务企业配置的物业管理用房。江荣芳所称的出租房屋是开发商的房屋，林源物业公司在该小区并未收取任何房屋租金。综上，请求驳回江荣芳的再审申请。本院经审查认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。江荣芳与林源物业公司签订的物业服务协议系双方真实意思表示，内容合法有效，在林源物业公司已提供物业服务的情况下，江荣芳亦应依约支付物业费。江荣芳主张林源物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，并提交了其所拍摄的照片、视频等证据，虽然这些证据能够反映出林源物业公司的管理服务存在不足之处，但并不能充分证明相应物业服务显著低于同类行业标准致小区秩序混乱而严重影响业主正常生活。正如原审判决所述，物业服务标准应当坚持质价相符原则，即物业服务企业提供的服务标准应与收费标准相适应，物业公司履行物业服务义务是一个长期持续、不断完善的过程，服务存在瑕疵，并不构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对物业公司没有履行维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。江荣芳对于物业公司所提供的物业服务质量可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，但不能以消极拒交物业费进行对抗，否则物业服务将无法正常开展，也不利于维护小区广大业主的利益。原审法院认定江荣芳以林源物业公司服务存在质量瑕疵为由拒交物业费依据不足，并无不当。虽然双方物业服务协议显示江荣芳所居住的房屋建筑面积为115平方米，且林源物业公司在开发商交房后一段时期也是按照该面积实际收取物业费，但林源物业公司已就此作出合理解释，即案涉房屋交房时，房管部门尚未测量房屋实际面积，双方是按照开发商提供的面积清单上显示的登记面积签订了前期物业服务协议，现林源物业公司主张按照案涉房屋房产证办理后确定的房屋实际面积115.99平方米收取物业费，具有相应事实和法律依据。原审判决基于本案客观实际，对于林源物业服务公司所主张的违约金并未予以支持，同时针对江荣芳主张其所居住房屋屋顶漏雨问题，已明确告知江荣芳可依据相关程序另行解决。关于江荣芳主张的原审遗漏重要事实证据问题，经查阅原审卷宗，相关证据均经过质证并入卷备查。对于江荣芳所提未见二审合议庭其他成员问题，相关笔录显示，二审法院已征求本案双方当事人意见，告知其二审依照民事诉讼法第一百六十九条之规定，对本案采用调查审理的方式，不再开庭审理，双方明确表示对此无异议。故江荣芳所提原审程序违法的事由亦不能成立。综上，江荣芳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回江荣芳的再审申请。审判长  王福蕾审判员  赵艳斌审判员  孔庆贺二〇一九年十月二十八日书记员  李君彦