黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初808号 原告：王丽君，女，1987年5月19日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：张志明（系原告的丈夫），住黑龙江省牡丹江市爱民区。 被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街。 法定代表人：李成斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。 第三人：匡文卿，女，1984年10月26日出生，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。 原告王丽君与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人匡文卿商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，于2019年8月12日、2019年8月20日、2019年8月28日、2019年9月3日、2019年9月25日公开开庭审理了本案，2019年8月12日开庭时原告王丽君及其委托诉讼代理人张志明、被告银邦公司法定代表人李成斌、第三人匡文卿的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼；2019年8月20日开庭审理时，原告王丽君及其委托诉讼代理人张志明、被告银邦公司法定代表人李成斌及其委托诉讼代理人王玮平、第三人匡文卿的委托诉讼代理人杨宝杰、证人张某某、证人任淑清、证人付嘉宇到庭参加诉讼；2019年8月28日开庭时，原告王丽君的其委托诉讼代理人张志明、被告银邦公司的委托诉讼代理人王玮平、第三人匡文卿的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼；2019年9月3日开庭时原告王丽君的委托诉讼代理人张志明、第三人匡文卿的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼，被告银邦公司经传票传唤未到庭参加诉讼；2019年9月25日开庭时原告王丽君的委托诉讼代理人张志明、被告银邦公司的法定代表人李成斌及其委托诉讼代理人王玮平、第三人匡文卿的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼本案现已审理终结。 王丽君向本院提出诉讼请求：1.依法确认王丽君与银邦公司于2011年5月8日签订的认购书合法有效；2.请求判令银邦公司继续履行认购书中出卖人的义务，协助王丽君办理某小区13栋012402号房屋（以下简称诉争房屋）产权转移登记；3.被告银邦承担全部诉讼费用。事实和理由：2011年5月8日，王丽君为居住使用从银邦公司处购买某小区13号楼1单元012402号房屋，双方同日签订了《认购书》，约定王丽君购买该房屋，面积124.34平方米，每平米3000元，总房款373020元整等主要内容。《认购书》签订后王丽君一次性付清房款。银邦公司于2014年9月28日向王丽君交付了房屋，王丽君向牡丹江某物业管理有限公司支付了物业费和残土清运押金，在接收房屋后进行了房屋装修。2014年1月，在王丽君不知情的情况下，银邦公司以商品房买卖合同的形式将诉争房屋擅自抵押给匡文卿借款，是用签订商品房买卖合同的方式提供担保。基于以上事实，王丽君认为其与银邦公司签订的虽然是《认购书》，但其中已包含了商品房买卖合同的主要条款，且王丽君与银邦公司已就商品房买卖实际履行，房屋已交付给原告，双方应为合法有效的商品房买卖合同关系，而银邦公司与匡文卿之间虽签订商品房买卖合同，但名为买卖实为借贷，应为无效合同。故原告诉至法院，请求如上。 银邦公司辩称，银邦公司和王丽君是真实的房屋买卖，银邦公司和匡文卿是民间借贷关系，银邦公司认可认购书合法有效，同意继续履行认购书，协助王丽君办理产权登记。 匡文卿述称，匡文卿虽与银邦公司存在过借贷关系，但借款到期后因银邦公司无力偿还，同意以包括诉争房屋在内的8套房屋抵顶借款，将借贷关系转化为买卖关系，并为匡文卿出具了备案的商品房买卖合同，交付了诉争房屋，因此匡文卿为诉争房屋的合法产权人，请求驳回原告诉请，匡文卿是有独立请求权的第三人，在本案中也提出独立的诉讼请求。 匡文卿诉称，1.请求确认匡文清与银邦公司签订的商品房买卖合同合法有效，某小区13号楼012402室房屋归匡文卿所有；2.请求判令王丽君向王文卿返还某小区13号楼012402室房屋；3.请求判令银邦公司协助匡文卿办理某小区13号楼012402室房屋的产权登记；4.诉讼费由王丽君、银邦公司负担。事实和理由：匡文卿与银邦公司于2011年9月24日签订借款合同，约定银邦公司向匡文卿借款300万元，并用包括诉争房屋在内的8套房屋作为抵押，借款到期后，因银邦公司无力偿还借款本息，经匡文卿与银邦公司协商将借款关系转化为房屋买卖关系，银邦公司将包括诉争房屋在内的8套房屋以4014696元的价格卖给匡文卿，签订协议的同时，将诉争房屋交付给匡文卿，故诉至法院，请求如上。 王丽君辩称，其认为匡文卿和银邦公司签订的商品房买卖合同无效，不同意诉争房屋归匡文卿所有，不同意返还诉争房屋，不同意银邦公司协助匡文卿办理诉争房屋的产权登记手续，诉讼费不同意承担。2011年5月8日王丽君为了居住使用，与银邦公司签订认购书购买诉争房屋，总价款为373020元，建筑面积124.34平方米，王丽君已一次性付清房款，2014年9月28日银邦公司向王丽君交付诉争房屋，王丽君亦向物业公司交付了物业费，2015年10月王丽君对诉争房屋进行装修并实际占有使用诉争房屋3年多，虽然银邦公司与匡文卿有商品房买卖合同，但是银邦公司是向匡文卿借款，诉争房屋属于抵押使用，王丽君认为此商品房买卖合同无效，故要求驳回第三人的诉讼请求。 银邦公司辩称，1.银邦公司与匡文卿之间无借款和转化买卖关系的事实，银邦公司是向郭某某借款，匡文卿与郭某某是婆媳关系，银邦公司不认识匡文卿，匡文卿也没向银邦公司转过钱，当时是按照郭某某要求将诉争房屋的商品房买卖合同开至匡文卿名下，商品房买卖合同是银邦公司开的，因此银邦公司与匡文卿之间网签的商品房买卖合同并不存在借款转化为买卖关系，是借款抵押；2.根据物权法规定，不动产以登记作为所有权的公示和公信，房产登记成立主义，所以匡文卿要求确认诉争房屋所有权的诉请应依法驳回，房屋从未交付过给匡文卿，所以不存在返还房屋给匡文卿的法定理由和事实，此项诉讼请求应驳回；3.因匡文卿与银邦公司网签的商品房买卖合同并不存在房屋买卖和抵顶借款的法律关系事实，仅是债权方式担保，因此银邦公司也无需向匡文卿履行商品房买卖合同的法律义务，双方的商品房买卖合同无效，所以应驳回要求办理产权落户的诉请，诉讼费由匡文卿自行承担。 本案争议焦点：一、原告与被告系何种法律关系，第三人与被告系何种法律关系；二、被告与原告签订的优先认购书，被告与第三人签订的商品房买卖合同是否合法有效，被告应履行哪份合同的合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对本院依法调取诉争房屋的商品房预售许可证没有异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.王丽君举示证据一、证人张某某证实：“证人是原告王丽君的婆婆，不认识银邦公司和匡文卿。2011年证人在龙门市场做面食生意，生意好的时候一天收入1000元左右，证人有个女朋友说银邦公司卖房子，2011年4月证人跟证人的儿子张某某去售楼处看的房子，当时是售楼处的人用沙盘介绍的，具体是谁不知道，当时房子只盖到4、5层左右。回家商量觉得地点不错所以才买的。证人给儿子购买的是某小区13号楼2402室，房屋总价款370000余元，每平方米3200多元，当时证人和其亲家购房款说一家一半儿，但因亲家手中没有钱所以证人去借款，证人现金也不足，2011年4月证人向任淑清借的300000元现金，证人去任某某取的借款300000元，其余房款是证人自己家的现金，70000多元是证人接近两年的收入，后来还房款也是一家一半儿。2011年5月买的房子，证人在沙盘上看到诉争房屋，儿子说要这户证人就买的，格局朝向证人不记得，当时看的沙盘后一次性交付的现金。在银邦的办公室，在起楼的位置，有个女的不知道叫什么，钱交给她的，交了370300多元，证人和证人儿子带着现金去的，直接交的也是现金。2012年末还清的借款，2014年9月原告结婚，2015年8月份入住装修的，钱还完后房屋的事就由张志明处理。房屋是如何交付的，都是由证人的儿子办理的，证人交完钱就不管了。签订优先认购书是证人的儿子写的，写的什么证人不清楚。” 证据二、证人任某某出庭证实：“证人任某某和证人张某某是朋友，证人和被告、第三人没有关系。证人一九九几年就开始做木材生意至今，前几年的年收入100-200万元。因为证人先买的某小区的房子，证人买房时单价3000多元接近4000元，证人觉得挺好就介绍张某某2011年去看房子，当时房子没有完工。张某某当时看好了也要买，说暂时没有钱要串一下，2011年4月3日证人在农行一次性取出300000元，张某某在银行外面的取得300000元现金，证人打完借条就走了，用了一年多就还清了。证人没有参与原告的购房过程。” 证据三、认购书复印件1份、收据复印件1份、水费票据复印件1张、燃气费票据复印件1张、提示用户交付电费通知单复印件1张、物业费票据复印件1张、取暖费票据复印件1张（均与原件核对无异）、银行流水复印件1份、入户通知单复印件1份，补强证据银行流水复印件1份（盖有中国农业银行股份有限公司牡丹江爱民支行印章）。 本院认为，张某某、证人任某某的证人证言、王丽君举示的证据三，结合庭审调查，可以证实2011年证人任某某先行购买某小区的房屋，介绍证人张某某（原告王丽君的婆婆）购买诉争房屋，2011年4月证人张某某和张志明到某小区售楼处购买诉争房屋，看是的沙盘，房子只盖到4、5层，2011年4月3日，证人张某某因购房缺少资金从证人任某某借款300000元，2011年5月8日证人张某某与张志明到银邦公司的办公室选定某小区13号楼012402室，交付了购房款373020元，原告王丽君的委托代理人张志明代王丽君签订了认购书，同日，银邦公司出具收据一份。2015年10月11日银邦公司向王丽君出具诉争房屋入户通知单，2015年11月1日，王丽君向牡丹江某物业管理有限公司交付诉争房屋2015年11月1日至2016年10月31日的物业费1417元、电梯费522元、装修垃圾清运费240元，2016年12月4日王丽君交付诉争房屋的水费100元，2016年12月10日王丽君交付2016年至2017年诉争房屋的采暖费3409.60元，2017年国网牡丹江供电公司向王丽君催缴电费，因结存余额109.79元不足本月电费，要求王丽君在2017年1月12日前续交电费，2017年6月22日王丽君交纳诉争房屋燃气费150元，银邦公司自2015年10月将诉争房屋已经交付给王丽君，王丽君在诉争房屋居住了3年多的事实，故本院对原告举示的张某某、证人任某某的证人证言、王丽君举示的证据三及补强证据予以确认。匡文卿虽对王丽君举示的认购书及收据有异议，认为无法核对此两份证据的真实性，但王丽君提交了认购书及收据的原件已供核对，故本院对匡文卿对认购书及收据质证意见不予支持，入户通知单、银行流水有异议，两组证据虽是复印件，但经本院调查及王丽君提供了补强证据，故本院对匡文卿认为入户通知单、银行流水系复印件不应作为证据使用的质证意见不予确认。 2.匡文卿举示证据一、证人付某某出庭证实：“证人不认识王丽君，见过几次银邦公司的法定代表人李成斌，匡文卿是证人的朋友，证人见过匡文卿的婆婆郭某某。2014年时匡文卿在家带孩子，是否有收入证人不知道，匡文卿的丈夫干什么的及收入情况证人也不知道。2014年至今，因匡文卿是绥芬河的，不能总来。证人只给其看管某小区的房子，没管过其他房子，2014年10月银邦公司把诉争房屋交给证人，证人是坐电梯上去的。交房时是李成斌带匡文卿和证人到物业公司验房交的2014年物业费并开发票，验房时是物业开具的入户通知单，如果李成斌不同意，物业公司是不让交费的。交房没多久整个楼停水停电，只交了2014-2015年的相关费用，之后的费用是否交纳证人不清楚。证人不知道8套房屋的资金来源，也不知道银邦给匡文卿开房子的原因。因为有正式的入住手续，所以在交房当天，证人自己找的开锁公司，将交付的房屋门锁都换了，当时一共交付了8套，其中有一套给别人抵顶费用了，7套都由证人看管。交房时银邦公司给了8套房屋的钥匙，每个房屋都能打开锁，当时交付时房屋内什么都没有，当时电梯有电，屋里是没有水电。证人隔几天就去看一眼房屋，有一段时间是停电、停水、停气，因为是顶楼，没有电一般人爬不上去，第二年开春时证人发现诉争房屋被占了，李成斌出现过一次，但也没有结果。王丽君装修时证人找过原告、协商过房屋的纠纷，但没有结果，当时是李成斌在场，证人只是在旁边站着，具体内容没听清。证人给匡文卿看房的时侯，匡文卿没有给过证人费用，2014年10月以后至今匡文卿没有实际使用过诉争房屋，除了诉争房屋其他6套的情况证人不知道，匡文卿让证人交一套房屋的钥匙证人就少管一套。 证据二、房屋明细表复印件1份、借款合同复印件1份、协议书复印件1份、商品房买卖合同复印件1份、收据复印件2份（均与原件核对无异）。 证据三、2016年8月25日证明1份、公安局协助解除查封通知书复印件1份。 证据四、某法院民事判决书复印件1份（与原件核对无异）。 证据五、东宁市人民法院开庭笔录复印件1份（与盖有东宁市人民法院档案管理专用章的复印件核对无异）。 本院认为，匡文卿举示的付嘉宇的证人证言可以客观地反映银邦公司在2014年10月将包括诉争房屋的8处房屋交付给匡文卿，并交由证人看管，匡文卿已交付2014-2015年诉争房屋物业费等费用的事实。因原告及被告对第三人举示的证据三的形式要件无异议，故本院对第三人举示的证明1份、绥芬河市公安局协助解除查封通知书的形式要件予以确认，该组证据能够证实2016年8月25日银邦公司法定代表人出具证明证实某小区13号楼010708、13号楼011408、13号楼012401、13号楼012402、13号楼012404、13号楼012405、13号楼012408、14号楼011411是匡文卿经郭某某介绍实际借款给银邦公司，此借款及房源与郭某某本人毫无关系，现银邦公司无力偿还，以房源抵偿借款给匡文卿本人。因郭某某非法吸收公众存款一案绥芬河市公安局在2016年6月7日至2018年6月7日将上述房屋中13号楼010708、13号楼011408、13号楼012401、13号楼012404、13号楼012405、13号楼012108进行查封，2017年11月21日绥芬河市公安局因上述六户房屋系匡文卿名下的财产，故解除对上述六户房屋的查封的事实，故本院对第三人举示的第三组证据予以确认。银邦公司虽认为本案诉争的房屋不属于抵顶，但未举示反驳证据，故本院对银邦公司的质证意见不予确认。因原告、被告对第三人举示的证据四的形式要件无异议，故本院对第三人举示的证据四的形式要件予以确认。第三人举示的证据二、四、五相结合可以证实2010年12月24日、2011年9月24日郭某某向银邦公司分别借款2000000元、1000000元。2013年初郭某某向银邦公司提出出借资金中有3000000元来源于匡文卿，要求变更借款合同及借据，2013年补签了2011年9月24日的借款合同，故本院对匡文卿举示的借款合同的形式要件予以确认，借款合同中明确抵押的商品房详见商品房备案合同，并提供了某小区13号楼010708、13号楼011408、13号楼012401、13号楼012402、13号楼012404、13号楼012405、13号楼012408、13号楼011411房屋（8套房屋）作为抵押，2014年1月23日匡文卿与银邦公司签订诉争房屋的商品房买卖合同，并出具金额为646568元的收据，同日在牡丹江市房产管理局备案了商品房买卖合同。2014年10月10日银邦公司因未能偿还借款，与匡文卿签订协议书，用银邦公司建设的上述8套房屋抵顶匡文卿的借款本息4460000元，并注明某小区13号楼011411号房屋钥匙未交付，此房屋钥匙于2014年10月31日前交付给匡文卿，出具了上述8户房屋的明细表。故本院对匡文卿举示的证据二、证据四予以确认。第三人举示的证据五只能银邦公司用包括诉争房屋在内的8套房屋抵顶第三人欠款，银邦公司在2014年10月将诉争房屋交付给匡文卿使用的事实对此本院予以确认，但无法证实原告系非法占有诉争房屋，对此本院不予确认。银邦公司虽称借款是向郭某某借的，与匡文卿无关，其在绥芬河法院到银邦公司调查做的笔录，是匡文卿的爱人郭什么波（小名大波）找李成斌，由匡文卿的爱人找律师代表银邦公司出庭的，但银邦公司未提供相应的反驳证据予以证实，故本院对银邦公司的质证意见不予确认。 3.本院依职权调取到牡丹江天合物业管理有限公司调取了入户通知单复印件1份（盖有牡丹江天合物业管理有限公司第三项目处公章）及调取过程的光盘1份。 本院认为，该组证据系本院依职权调取，能够证实原告提交的入户通知单的来源，故本院对该组证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 银邦公司的法定代表人李成斌，银邦公司系某小区的开发商。证人任某某先行购买某小区的房屋，介绍证人张某某（系原告王丽君的婆婆）购买怡美嘉园的房屋，2011年4月证人张某某和原告王丽君的丈夫张志明到某小区售楼处购买房屋，看是的沙盘，房子只盖到4、5层，选定购买怡美嘉园13号楼012402室（即诉争房屋）。2011年4月3日，证人张某某因购房缺少资金从证人任某某借款300000元，2011年5月8日证人张某某与原告的丈夫张志明到银邦公司的办公室，原告王丽君的丈夫张志明代王丽君签订了认购书，主要内容“乙方（王丽君）向甲方（银邦公司）购买某小区13号楼012402号房，建筑面积约124.34平方米；乙方采取第1种一次性付款方式付款，商品房单价为3000元/平方米，总金额人民币373020元；甲乙双方均不得违反本协议条款，乙方如未按合同第五条规定按期付款，则甲方有权单方面解除和终止本认购书，同时甲方有权将乙方所认购房屋转售他人，乙方所交定金不予退还。乙方按指定日期与甲方签署商品房买卖合同，所有条款以双方所签合同为准。此房实际面积以产权测绘部门核准的建筑面积为准，房款实行多退少补。甲、乙双方自签订正式商品房买卖合同(预售)后本认购书自行失效。”银邦公司及其法定代表人李成斌在认购书上盖章，王丽君签名。当日，证人张某某及原告王丽君的丈夫张志明以现金方式交付了购房款373020元，银邦公司为其出具373020元购房款收据。2011年9月22日，银邦公司取得某小区13#14#15#16#共四幢商品房预售许可证。2012年证人张某某还清欠证人任某某的借款。王丽君称银邦公司在2014年将诉争房屋的钥匙交付给原告，但未举证证实。2015年10月11日银邦公司向王丽君出具诉争房屋入户通知单（入户通知单原件在牡丹江某某物业管理有限公司第三项目处保管），2015年11月1日，王丽君向牡丹江某物业管理有限公司交付诉争房屋2015年11月1日至2016年10月31日的物业费1417元、电梯费522元、装修垃圾清运费240元，诉争房屋由王丽君于2015年11月装修后占有至今。2016年12月4日王丽君交付诉争房屋的水费100元，2016年12月10日王丽君交付2016年至2017年诉争房屋的采暖费3409.60元，2017年国网牡丹江供电公司向王丽君催缴电费，因结存余额109.79元不足本月电费，要求王丽君在2017年1月12日前续交电费，2017年6月22日王丽君交纳诉争房屋燃气费150元。王丽君称其在2014年9月末收到的诉争房屋，银邦公司要给王丽君开入户通知单，让王丽君去物业公司缴费，但诉争房屋没水没电不具备入户条件，王丽君为了晚交物业费，所以在2015年10月左右要求银邦公司开具的入户通知单，但未举证证实。 2014年1月23日，银邦公司与匡文卿签订商品房买卖合同并备案，合同主要内容“买受人匡文卿购买某小区第13幢1单元012402号房，建筑面积124.34平方米；商品房单价人民币每平方米5200元，总金额陆拾肆万陆仟伍佰陆拾捌元整；买受人按下列第1种方式一次性付款，签订合同之日一次性付清房款646568元；出卖人应当在2014年1月15日前，将具备第1种（经验收合格）条件商品房交付买受人使用；双方约定不办理预告登记。”银邦公司及其法定代表人李成斌在合同上盖章，匡文卿签名捺印。当日，银邦公司给出具646568元购房款收据。银邦公司称诉争房屋是出售给王丽君，银邦公司向匡文卿的婆婆郭某某借款，与匡文卿无关，银邦公司是在郭某某的要求下给匡文卿用包括诉争房屋在内的8套房屋（某小区13号楼010708、13号楼011408、13号楼012401、13号楼012402、13号楼012404、13号楼012405、13号楼012408、13号楼011411房屋）作为借款抵押担保，为匡文卿出具了上述8套商品房买卖合同和收据，银邦公司未从匡文卿处借款。2014年10月10日，银邦公司与匡文卿签订协议书，内容为：甲（银邦公司）乙（匡文卿）双方同意从即日起双方原借款关系转化为房屋买卖合同关系，原购房收据转化为正式购房收据（不在另开收据），甲方尚欠乙方借款本息4460000元，作为购房款。房屋总价款原为5018370元，甲方同意以优惠八折的价格转卖给乙方，优惠后总价为4014696元。双方互不找差额。双方房屋买卖合同关系依备案的合同确定。甲方应于2014年前将验收合格房屋交付乙方使用。本协议自双方签字或盖章之日起发生法律效力，原备案合同（房屋买卖合同与本协议不一致的），以本协议为准，原备案合同与本协议具有同等法律效力。甲方逾期交付房屋及逾期办理房照，依已付购房款的日期银行贷款利息率的双倍计算乙方损失。协议书由李成斌、匡文卿签字并加盖了银邦公司的公章，备注处注明其中13#011411号74.69平方米房屋钥匙未交付，于2014年10月31日前交付到乙方手中。当日，银邦公司出具了8套房屋的明细表（其中诉争房屋总价值646568元，优惠后价值517254元）。2014年10月银邦公司将包括诉争房屋在内的7套房屋钥匙（除13号楼011411号）交付匡文卿的房屋管理人即证人付嘉宇，并更换房屋门锁，交纳诉争房屋2014年10月25日至2015年10月24日物业费等费用1417元、电梯费522元、增修垃圾清运费240元。2014年诉争房屋可以电梯上楼，但屋内无水电，匡文卿未进行装修。2015年春，证人付某某发现诉争房屋被王丽君装修，曾找过李成斌、王丽君协商，但没有结果。银邦公司称除本案诉争房屋和13号楼011411外的6户房屋交付给匡文卿，已交付的6户房屋已由匡文卿卖给案外人，但未进行商品房买卖合同的更名手续，6户房屋仍在匡文卿名下，匡文卿对6房屋的处置情况予以认可。2016年6月7日因郭某某非法吸收公众存款案件，绥芬河市公安局对某小区13号楼010708、011408、012401、012404、012405、012108号房屋进行查封，查封期限二年。2016年8月25日银邦公司出具证明，证实13号楼010708、011408、012401、012402（诉争房屋）、012404、012405、012405，14号楼011411系匡文卿实际借款给银邦公司，只是由郭某某介绍，此借款及房源与郭某某本人毫无关系，现银邦公司无力偿还这，以房源抵偿借款给匡文卿本人。2017年11月21日，绥芬河市公安局解除对某小区13号楼010708、011408、012401、012404、012405、012108号房屋的查封。 匡文卿与赵海涛、银邦公司案外人执行异议之诉纠纷一案，绥芬河市人民法院于2016年10月20日立案后，依据×号民事裁定书，将该案移送至东宁市人民法院，2017年3月10东宁市人民法院立案后，依法追加郭某某、黑龙江某房地产开发集团有限公司为第三人参加诉讼，匡文卿第一项诉讼请求为要求依法确认某小区13号楼012404、012402（诉争房屋）、012404、012405、012408（5套房屋）为匡文卿所有，并停止对上述财产的执行，银邦公司在答辩时认可，匡文卿诉请的5套确实是银邦公司因欠匡文卿借款本息而与匡文卿签订的抵顶协议抵偿于匡文卿的，并且在协议书签订后，银邦公司将5套房屋实际交付于匡文卿使用。东宁市法院对于匡文卿举示的协议书复印件、房屋明细表复印件1份证明包括诉争房屋在内8套于2014年10月10日银邦公司与匡文卿履行了交付手续，形成了房屋明细表的证明问题予以确认。2018年4月11日东宁市人民法院作出××号民事判决书，该民事判决书认定事实为：郭某某与匡文卿系婆媳关系。银邦公司因经营需要多次向郭某某借款，其中2010年12月24日期借款200000元；2011年9月24日期借款1000000元。2013年年初郭某某向银邦公司提出出借资金中有300000元来源于匡文卿，要求变更借款合同及借据。银邦公司重新与匡文卿签订了借款合同，并为匡文卿分别出具了300000元、1460000元的借据，并注明借据系郭某某借款更名所致。为确保履行还款义务，银邦公司提供8套房屋（包括5套房屋）作担保，与匡文卿签订购房合同，并于2014年1月23日进行了备案登记。2014年10月10日，银邦公司因未能偿还借款，与匡文卿达成了以房抵债协议，约定用备案登记的8套房屋抵偿匡文卿4460000元债务，双方互不找差价。协议签订后，银邦公司将8套房屋交付给匡文卿。因赵海涛申请执行郭某某、黑龙江某公司民间借贷纠纷一案，绥芬河市人民法院于2015年4月15日查封了上述8套房屋中的5套，匡文卿向绥芬河市人民法院提出执行异议，绥芬河市法院以××号执行裁定驳回了匡文卿的异议”。在该判决本院认为的内容为：“郭某某向银邦公司提供借款，双方形成借款合同关系，借款合同系双方自愿达成，且不违反法律规定，为有效合同。银邦公司应郭某某的要求，承诺将借款直接还给实际出资人匡文卿，并与匡文卿补签了借款合同，重新出具了借据。但匡文卿并未直接提供借款，故匡文卿主张与银邦公司之间存在借贷关系不成立，上述行为应认为债权转让，即债权人郭某某将其对银邦公司的债权转让给了匡文卿，此债权转让行为合法有效。匡文卿作为新的债权人与银邦公司就涉诉房屋签订了房屋买卖合同，进而达成了以房抵债协议，此协议系双方的真实意思表示，合法有效，匡文卿据此协议实际占有了涉诉房屋。郭某某与银邦公司之间虽存在借款合同关系，但双方没有以房抵债协议，赵海涛仅以绥芬河市人民法院对银邦公司的法定代表人李成斌所作的执行笔录来证明涉诉房屋系郭某某所有，其证明力不及匡文卿提供的书证效力。另，赵某某也未提供证据证明郭某某与匡文卿存在恶意串通的行为，对赵某某的抗辩，不予支持。故绥芬河市人民法院将涉诉房屋作为郭某某的财产继续执行没有依据，匡文卿对涉诉房屋郭有期待权，其民事权益足以排除强制执行。故匡文卿要求停止对涉诉房屋执行的诉讼请求，予以支持。因不动产所有权以登记为准，涉诉房屋尚未办理产权登记，对匡文卿要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，不予支持”。该民事判决书已经发生法律效力。银邦公司称在东宁法院审理的案件中银邦公司的委托诉讼代理人是匡文卿的爱人帮银邦公司指定的、律师费也是由匡文卿的爱人支付的，但均未举证证实。银邦公司认可东宁法院的案件中银邦公司的委托诉讼代理人的授权委托手续系由该公司出具的。 另查，王丽君在2017年曾到我院起诉，在诉讼期间，得知诉争房屋已被查封，已告知王丽君可以到绥芬河市法院要求解除查封，王丽君认为其无法解封，只找到银邦公司要求解除诉争房屋的查封，王丽君未到绥芬河市人民法院主张权利。2018年10月-12月诉争房屋才可以办理产权登记手续，现诉争房屋产权登记在银邦公司名下，现诉争房屋没有查封。经本院释明，王丽君不要求银邦公司承担违约责任，坚持本案的诉讼请求。 本院认为，关于王丽君与银邦公司签订的认购书是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案王丽君与银邦公司签订的认购书对房屋位置、价款、面积、支付方式等主要内容有明确约定，且买方王丽君已经实际支付了购房款，卖方银邦公司亦已为其开具购房款收据。双方当事人的履行支付购房款和开具购房款收据的行为，体现了当事人双方意思表示的一致性，且双方签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故2011年5月8日王丽君与银邦公司签订的认购书应认定为商品房买卖合同且合法有效。 关于匡文卿与银邦公司签订的商品房买卖合同是否合法有效的问题。如上所述东宁市人民法院×号民事判决书确认，郭某某向银邦公司提供借款，双方形成借款合同关系，借款合同系双方自愿达成，且不违反法律规定，为有效合同。银邦公司应郭某某的要求，承诺将借款直接还给实际出资人匡文卿，并与匡文卿补签了借款合同，重新出具了借据。但匡文卿并未直接提供借款，故匡文卿主张与银邦公司之间存在借贷关系不成立，上述行为应认为债权转让，即债权人郭某某将其对银邦公司的债权转让给了匡文卿，此债权转让行为合法有效。匡文卿作为新的债权人与银邦公司在2014年1月23日就包括本案诉争房屋在内签订了8份商品房买卖合同并在产权登记部门进行登记，在2014年10月10日银邦公司无力偿还借款时，进而与银邦公司达成了以房抵债协议，双方由借款关系转化为房屋买卖关系，银邦公司用包括诉争房屋在内的8套房屋抵顶了4460000元借款本息，此协议系双方的真实意思表示。另，银邦公司在2016年8月25日银邦公司出具证明亦显示“某小区13号楼010708、011408、012401、012402（诉争房屋）、012404、012405、012405，14号楼011411系匡文卿实际借款给银邦公司，只是由郭某某介绍，此借款及房源与郭某某本人毫无关系，现银邦公司无力偿还，现以房源抵偿借款给匡文卿本人”的内容，故匡文卿与银邦公司签订的商品房买卖合同合法有效。银邦公司虽认为与匡文卿不存在借贷关系，也不存在以房抵顶债务的情况，只是用诉争房屋进行抵押担保，但如已生效判决确认匡文卿与郭某某系债权转让行为，该行为合法有效，在债务得不到清偿时，银邦公司向匡文卿出具了以房抵偿协议书，虽对银邦公司与匡文卿是借贷关系未予采信，但认定匡文卿与银邦公司签订的以房抵债协议合法有效、该判决系生效裁判文书，且以房抵债协议中明确了双方房屋买卖合同关系依备案的合同确定，不再另行出具收据，故本院对银邦公司的抗辩意见不予支持。 关于银邦公司是否应继续履行认购书，协助王丽君办理不动产登记，还是履行商品房买卖合同，协助匡文卿办理诉争房屋的不动产登记手续的问题。第一，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；银邦公司作为商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权登记的义务，现涉案房屋登记在银邦公司名下，已经具备办理产权证的条件，银邦公司应继续履行、协助办理产权证。其次，如上所述，王丽君与银邦公司签订的认购书合法有效。匡文卿与银邦公司签订的商品房买卖合同合法有效，虽王丽君主张匡文卿与银邦公司是借贷关系，买卖合同是债务的担保，应属无效，但经东宁市人民法院民事判决书生效判决确认以房抵债协议合法有效，且以房抵债协议中已明确定不另行出具收据，双方房屋买卖关系依备案的合同确定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照到下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持”，按照“一房数卖”合同履行的处理原则“既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人权属要求应得到支持”。现王丽君、匡文卿均未办理预告登记，虽王丽君称在2014年9月银邦公司向其交付诉争房屋的钥匙，因诉争房屋无水无电，为节省相关费用，其要求银邦公司在2015年10月开具的入户通知单，但未举证证实。根据本院从物业公司调取的入户通知单和王丽君提交的入户通知单均体现王丽君于2015年10月11日办理入户、并交纳诉争房屋2015-2016年物业费用等相关费用，在2015年11月装修后占有诉争房屋至今，而在东宁市人民法院×号民事案件的开庭笔录中、民事判决书及证人付某某的证言可以证实匡文卿是2014年10月受领诉争房屋办理入户。在证人付某某领取钥匙、更换门锁后、2015年年初证人付某某发现王丽君占有诉争房屋，曾找过李成斌和王丽君协商，且银邦公司在庭审中自认同一时期交付其他6户房屋均由匡文卿出卖给案外人，但商品房买卖合同仍备案在匡文卿名下，因此匡文卿合法入户时间早于王丽君，匡文卿是先行合法占有涉案房屋的买受人，故银邦公司应继续履行与匡文卿签订的商品房买卖合同，协助匡文卿办理诉争房屋的产权登记。因此，本院对王丽君要求银邦公司继续履行优先认购协议书、协助王丽君办理诉争房屋不动产登记的诉讼请求不予支持。 关于匡文卿诉请确认诉争房屋归其所有的问题及王丽君是否应返还诉争房屋的问题。某小区系银邦公司开发建设，现诉争产权登记在银邦公司的名下，物权没有争议，不属于物权有争议的纠纷，匡文卿虽依法通过以房抵债的方式依法购买诉争房屋，但商品房买卖合同尚未履行完毕，诉争房屋尚未办理不动产产权登记，匡文卿对诉争房屋不享有物权，其不能基于诉争房屋的所有权要求王丽君返还诉争房屋，且王丽君不是与匡文卿商品房买卖合同的相对方，不具有履行商品房买卖合同交付房屋的义务，因此本院对诉争房屋不予确权，对匡文卿要求王丽君返还诉争房屋的诉讼请求亦不予支持。 综上所述，本院对王丽君请求确认其与银邦公司签订的认购书合法有效；对王丽君其他诉讼请求，本院不予支持。对2014年1月23日匡文卿与银邦公司签订的商品房买卖合同合法有效，银邦公司协助匡文卿办理诉争房屋产权登记的诉讼请求予以支持，对匡文卿的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条、第九十条、第九十三条第一款第五项、第二百四十一条规定，判决如下： 一、原告王丽君与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年5月8日签订的认购书（购买某小区13号楼1单元012402号商品房）合法有效； 二、第三人匡文卿与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2014年1月23日签订的商品房买卖合同（购买某小区13号楼1单元012402号商品房）合法有效； 三、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助第三人匡文卿办理某小区13号楼1单元012402号商品房的产权登记； 四、驳回原告王丽君的其他诉讼请求； 五、驳回第三人匡文卿的其他诉讼请求。 案件受理费13790元，减半收取计6895元，被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇一九年十月八日 书记员 薛智心