广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10688号原告：余洁，女，1981年8月28日出生，汉族，住四川省兴文县。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余庆培，系该公司总经理。原告余洁与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余洁到庭参加诉讼，被告万隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原合同补充协议之逾期交楼赔偿总额不得高于总房价1%之规定无效；2.判令被告向原告支付逾期交楼违约金（暂从2017年1月1日起诉算至实际合格交楼之日为止，按每日万分之一标准计算）。事实和理由：被告是位于中山市××××号世宝广场的房地产开发企业。2015年12月21日，原告与被告在世宝广场售楼部签订《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的XX广场X幢XXX房，购房总价409680元。合同约定被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付原告。合同同时约定，被告逾期交楼的，自约定交楼的第二天起至实际交楼之日止，被告按照原告已付房款的万分之一按日支付违约金。直至2019年7月31日，被告仍未取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，涉案房屋仍不符合交付条件。被告的行为已构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告未提交书面答辩意见，也没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月3日，原告作为认购方与作为出售方的被告签订《世宝广场认购书》约定原告向被告认购位于中山市××村××广场××房的房屋。续后，原告张海永、朱小玲作为买受人与作为出卖人的被告万隆公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市东凤镇金××广场××房的房屋，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5450.84元，总金额为455200元整；原告于2015年12月21日以现金方式付款137200元，于2016年1月21日以商业贷款方式支付318000元。其中第八条关于交付期限中约定，双方约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或者台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。其中第九条，出卖人逾期交房的违约责任中约定，被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。另有《合同补充协议》作为上述买卖合同的附件，其中第四条约定：被告按《中山市商品房买卖合同》第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。2015年12月21日，原告作为乙方与作为甲方的被告还签订一份《商品房买卖合同补充协议》，确认乙方向甲方购买座落于中山市××××号世宝广场幢单元号的商品房，应付房价款为455200元，总楼减一成为409680元，首期款乙方已付51680元，未付40000元，首期款外余下318000元办理银行按揭。甲方同意提供上述相当于未付首期款金额40000元的借款给乙方，乙方确认该款分4期还给甲方，即于2016年3月21日前付10000元，于2016年6月21日前付10000元，于2016年9月21日前付10000元，于2016年12月21日前付10000元。若乙方未依期支付上述欠款，每逾期一天，按应付未付款每天万分之二支付滞纳金给甲方。若因买受人未按买卖合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，出卖人无按约定收楼日期履行交付责任，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日内。诉讼中，两原告提交《世宝广场定金收据》1张、《世宝广场首期款收据》2张、《世宝广场分期付款收据》2张、《中国建设银行个人贷款支付凭证》、《住房（商业用房）借款合同》拟证明已按合同全额支付购房款。上述5张收据上盖有万隆公司财务专用章，出具时间分别为2015年10月3日、2015年12月21日、2017年4月6日。据上述收据所载，原告向被告支付XX广场X幢XXX房定金20000元，首期款3000元、28680元，分期付款第一至四期款40000元，分期付款代银行收手续费204元。《中国建设银行个人贷款支付凭证》、《住房（商业用房）借款合同》反映，2016年1月26日，原告作为借款人，中国建设银行股份有限公司中山市分行作为贷款人，万隆公司作为保证人，共同签订《住房（商业用房）借款合同》，约定原告向中国建设银行股份有限公司中山市分行借款318000元用于购买案涉商品房，并授权该行将全部借款直接划入万隆公司帐号，后上述借款于2016年2月1日放款。庭审中，原告述称被告至今未向原告交付案涉商品房。本院认为，原告提供《世宝广场认购书》、《中山市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》《世室广场定金收据》、《世宝广场首期款收据》、《世宝广场分期付款收据》、《中国建设银行个人贷款支付凭证》、《住房（商业用房）借款合同》在案佐证，被告未提出抗辩，亦未提供证据否定或推翻原告的主张，本院认定原、被告之间存在商品房预售合同关系。原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务，被告作为商品房出卖人应当按照合同约定取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用。现被告未举证自己已履行交付商品房的义务，应承担不利法律后果，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告万隆公司应向原告支付违约金。鉴于涉案的《合同补充协议》是格式合同，在被告未提供任何证据证明其在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款的情况下，《合同补充协议》中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款应认定为无效。另外，《商品房买卖合同补充协议》约定买受人未按买卖合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，出卖人无按约定收楼日期履行交付责任，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日内，原告实际付清全部房款的时间为2017年4月6日，故被告有权顺延房屋交付时间至2017年5月6日，被告应自2017年5月7日起至实际交付商品房之日止以409680元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。被告万隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法进行裁决。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》附件中《合同补充协议》第四条的条款无效；二、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告余洁支付逾期交楼违约金（以409680元为基数，按照每天万分之一的标准，从2017年5月7日计算至被告实际交楼之日止）；三、驳回原告余洁其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，减半收取计381元，由被告负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一九年十月二十八日书记员  洪文芳陈伟华