广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初6667号原告：肖琨，男，1984年7月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：赵宝琦，广东华埠律师事务所律师。被告：江国亮，男，1983年3月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张鹏、邓新辉，均系北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告肖琨诉被告江国亮排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖琨及其委托诉讼代理人赵宝琦，被告江国亮及其委托诉讼代理人张鹏、邓新辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖琨向本院提出诉讼请求：一、被告搬出位于广州市天河区XX号703房屋并清空屋内物品，停止对原告所有权和居住权的侵害，排除对原告正常居住和生活的妨碍；二、被告支付原告因被告占据房屋的损失（租金市场价），按照每月18000元的标准计算（该价格比市场价格低，略低于2018年政府指导价），自2019年2月11日起计至被告实际搬离之日止；三、被告支付原告已垫付物业住宅管理费及其滞纳金12706.17元；四、被告承担本案的诉讼费和其他相关费用。事实和理由：原告于2019年1月4日参加由广州市天河区人民法院组织的淘宝网司法拍卖，拍卖标的是广州市天河区XX号703房（以下简称涉案房屋），原告以最高应价胜出，成交价格为10385174元。原告按规定流程全额支付购买款后，广州市天河区人民法院出具（2017）粤0106执12105号之一执行裁定书，裁定书第四项确认：位于广州市天河区XX号703房的所有权及相应其他权利归买受人肖琨所有。同时，广州市天河区人民法院向广州市国土资源和规划委员会出具协助执行通知书，通知书第四项是：为买受人肖琨单方办理产权过户及房地产登记手续。原告于2019年2月11日取得了上述房屋的不动产权证，证号为：粤（2019）广州市不动产权第02202462号。原告于2019年2月12日与案外人胡梦龙签订房屋租赁合同并在广州市天河区XX街来穗人员和出租屋管理中心办理租赁登记并备案成功。此时，原告才发现被告已占有涉案房屋三年多并且拒不搬离。原告为办理物业管理过户还替被告垫付了其所欠住宅管理费及滞纳金共12706.17元。原告经了解得知，被告与涉案房屋前业主张东签订了《广州市房屋租赁合同》，但没有实际交付租金的证据，实为无效的租赁合同，且该租赁合同签订的时间为2016年1月15日，在涉案房屋前业主张东办理抵押权登记的2014年11月13日之后，抵押权人广发银行股份有限公司广州分行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不产生约束力。在抵押权人广发银行股份有限公司广州分行已于2019年1月实现了涉案房屋的抵押权。另根据《物权法》第四条之规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何个人和单位不得侵犯。被告占有房屋的行为妨碍了原告的正常居住权和法律赋予的物权，被告应停止侵害，排除妨碍，搬出涉案房屋。在原告数次劝告下，被告仍置之不理。原告无奈，特诉至法院，望人民法院依法裁判。被告江国亮辩称：针对第一项诉讼请求，不同意原告的诉讼请求，理由是：一、被告与涉案房屋原业主于2016年1月15日签订了租赁合同，该合同是真实合法有效，根据买卖不破租赁的原则，被告在签订合同后已实际接收并使用该房产，在此期间涉案房屋发生了所有权变动，不应当影响前述租赁合同的效力，被告有权对涉案房屋进行实际控制及使用。二、根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产》第31条第2款的规定（宣读该条），在涉案房屋拍卖过程中，法院在淘宝网上发布的拍卖情况表中体现的租赁情况是不详。被告在涉案房屋开始拍卖前已通过书面形式向执行法院提交了执行异议。基于上述事实，法院并没有针对被告所签订的租赁合同作出任何否认该合同效力的裁定书或其他形式的法律文书，因此，被告认为2016年1月15日所签订的租赁合同应当继续合法有效，并受法律保护。针对第二项诉讼请求，不同意该项诉讼请求，理由是：一、被告与涉案房屋原业主已签订租赁合同，且已按照双方约定的方式支付租赁期间的全部租金，因此，原告无权向被告再主张支付租金。二、原告向被告主张每月支付18000元的租金损失，这是没有事实及法律依据，原告没有证据证明其产生了实际损失及该支付标准有合法的依据。原告提交的租赁合同中没有看到该合同实际履行的证据，包括支付租金、保证金、押金等。针对第三项诉讼请求，不同意该项诉讼请求，理由是被告需要向物管公司核实该款项是否在被告实际居住期间产生及该金额是否准确，现被告暂时没有核实。针对第四项诉讼请求，不同意该项诉讼请求，诉讼费应当由原告承担。综上所述，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明：2017年6月20日，本院就案外人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行广州分行）诉案外人张东（涉案房屋原权属人）借款合同纠纷一案作出（2016）粤0106民初165号民事判决，查明：2014年11月6日，广发银行广州分行与张东签订编号为121149008610号《个人额度贷款合同》，约定，借款额度为6360000元，该额度为可循环；本合同项下额度有效期限自2014年11月6日起至2019年11月5日止等。该《个人额度贷款合同》附件上注明抵押财产为张东名下位于广州市天河区XX号703房的房产一套。2014年11月13日，双方就上述抵押房产在广州市国土资源和房屋管理局办妥抵押登记本案手续，广发银行广州分行为该房产的抵押权人。并判决：一、张东于本判决发生法律效力之日起十日内，向广发银行广州分行偿还贷款本金6360000元及利息（含罚息、复利）；二、广发银行广州分行对被告张东名下位于广州市天河区XX号703房享有优先受偿权；三、驳回广发银行广州分行的其他诉讼请求。上述判决生效后，广发银行广州分行向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0106执12105号执行案受理。在该案执行过程中，本院委托淘宝网司法拍卖平台对涉案房屋进行拍卖，原告于2019年1月4日以最高出价10385174元购得涉案房屋。2019年1月24日，本院作出（2017）粤0106执12105号之一执行裁定，裁定解除涉案房屋的查封、注销原权属人张东的产权登记、涂销抵押登记、涉案房产的所有权及相应的其他权利归买受人肖琨所有。2019年2月11日，原告办理涉案房屋的不动产登记，不动产权证号为：粤（2019）广州市不动产权第02202462号，建筑面积为171.08平方米。被告提交的《广州市房屋租赁合同》载明：张东（出租人、甲方）将案涉房屋出租给江国亮（承租人、乙方）使用，租赁期限为2016年1月15日至2026年1月14日；租金为102万元，一次性缴付，支付方式双方另有合同约定等。签订时间为2016年1月15日。被告提交的房屋租赁登记备案证明显示案涉房屋出租人为张东，承租人为江国亮，月租金为7000元，租赁期限为2017年3月1日至2023年3月1日。被告确认其自2016年1月15日起在涉案房屋内居住至今，房屋内的物品均为其所有，未支付租金，而是以债抵租，因张东在2014年欠其102万元。被告于2019年1月2日、2019年1月7日两次向本院提出书面执行异议，要求停止对涉案房屋的拍卖。经本院询问，被告表示涉案房屋租金市场价为18000元/月左右。原告提交的两份广东增值税电子普通发票（打印件）显示其向广州锦日物业服务有限公司交纳了涉案房屋2017年11月至2019年2月的住宅管理费及滞纳金12706.17元。被告确认上述管理费的金额。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，涉案房屋设立抵押权的时间早于被告与张东签订房屋租赁合同的时间，故该租赁合同的效力不得对抗抵押权人为实现抵押权申请强制执行进而拍卖的行为，亦对作为涉案房屋受让人的原告不具约束力。因此，被告继续占用涉案房屋已经没有法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，原告有权请求被告清空涉案房屋并停止侵害、排除妨害，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。其次，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告于2019年2月11日取得案涉房屋所有权登记，被告占用原告房屋必然导致原告产生损失，故原告请求被告支付自2019年2月11日起至实际搬离涉案房屋之日止的占用费有理。因被告确认涉案房屋租金市场价为18000元左右，故占用费应按照18000元/月计算。再次，被告确认原告提出的住宅管理费及其滞纳金的数额，该费用属被告占用原告房屋期间产生，应由其承担，现原告已经支付，故被告应向原告支付12706.17元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江国亮自本判决发生法律效力之日起15日内，腾空并搬离广州市天河区XX号703房；二、被告江国亮自本判决发生法律效力之日起5日内，向原告肖琨支付上述房屋自2019年2月11日至实际交还上述房屋之日止的占用费（占用费以18000元/月为标准计算）；三、被告江国亮自本判决发生法律效力之日起5日内，向原告肖琨支付上述房屋管理费及滞纳金12706.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3530元，由被告江国亮负担。本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  田常国人民陪审员  张黛乔二〇一九年十月十五日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚