湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8954号原告：罗艳，女，1979年11月3日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：罗汉才，男，1947年12月2日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：长沙鑫尊公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街道韶山北路81号君临大厦423房。法定代表人：李新。委托诉讼代理人：高阳，1986年5月17日出生，汉族，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：赵春龙，1988年5月12日出生，汉族，住内蒙古通辽市。原告罗艳与被告长沙鑫尊公寓管理有限公司（以下简称“鑫尊公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员董娟娟独任审理，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告罗艳及其委托诉讼代理人罗汉才，被告鑫尊公司的委托诉讼代理人高阳、赵春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金6000元；2.判令被告退回原告空调款1200元；3.判令被告支付原告违约金13440元；4.判令被告支付原告房屋工作期租金赔偿及空置费6000元；5.本案全部诉讼费由被告承担。后当庭变更诉讼请求第一项为“1.判令被告向原告支付房屋租金8670元（时间为2019年5月1日至2019年10月10日，扣除已支付的1个月2000元，以实际租金每日67元计算结算至实际退房日为准）”；增加一项诉讼请求为“6.判决租赁合同立即解除，被告当庭交还原告房屋钥匙、电卡、燃气卡，并将完好无损的房屋交还给原告，损坏或丢失的设施照价赔偿，若被告拖延交还房屋则按原定合同的租金继续计算并支付20%的违约金”。事实与理由：2019年4月21日，原告与被告签订《长沙市房屋出租委托代理合同》，该合同内容实为房屋租赁合同,合同约定租赁期限2019年5月1日至2022年5月1日共3年;租金支付方式为季付，提前5天交付下一季度房租，第一次4月21日扣除二个月空置期，支付2000元，第二次2019年7月25日付6000元，第三次10月25日付6000元，第四次2020年1月25日付6000元，以后以此类推；房屋租赁合同签订后当即应对2019年5月1日至7月31日期间的租金予以处理，扣去两个月的工作期（空置期）4000元，其中扣去购买空调费1200元（空调至今未购买），被告实付现金800元；甲方将房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准按时向甲方交付租金。合同签订当日，原告已将门钥匙、电卡、燃气卡交与了被告，合同已履行。按合同约定，被告应在2019年7月25日支付原告租金6000元，可至今分文未付。原告多次催交被告借口为房子不好租、未租出已赔钱为由提出解除合同，经当面协商、电话协商及微信聊天协商多次，被告只同意将房门钥匙、电卡、燃气卡退还给原告，不承担合同约定的任何责任，故协商未果。被告又于8月4日寄来了退房协议要求原告签字(见退房协议)，因未协商达成协议，故原告未签字。被告不按约定租金标准时间支付房租已构成了违约事实，依照合同第八条“违约责任”委托期内乙方提出退租的，应赔偿甲方合同总金额的20％违约金，所以被告应承担违约金13440元。合同第九条附加约定:乙方不租满三年，乙方补甲方房租三个月6000元，现乙方解除合同，房未租满三年，应补偿给原告三个月租金6000元。签合同时约定房内增装空调一台，由原告出钱1200元，由被告代为购买安装，被告至今空调未装，故应退还原告现金1200元。被告鑫尊公司辩称：1.本案合同是委托代理合同，合同期限是3年，鑫尊公司有权代原告管理涉案房屋；2.鑫尊公司已经付清5月1日至8月1日的房租，涉案委托合同签订后房屋至今未出租，鑫尊公司也没有因此获益；3.鑫尊公司在第二次房租应付日期之前就与原告协商要解除合同但原告不同意，鑫尊公司多次要原告来公司协商但原告也不来，现在鑫尊公司想继续履行合同，房子租出去后，鑫尊公司就可以付钱给原告；4.在签委托代理合同的时候，原告交给鑫尊公司的房子内还有其他租户在住，影响了鑫尊公司再次出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月21日，罗汉才代表原告罗艳（甲方）与被告鑫尊公司（乙方）签订了《长沙市房屋出租委托代理合同》及《房屋委托代理书》，就罗艳名下位于长沙市天心区韶山南路168号星语林名园9栋2单元1105房屋出租委托代理有关事宜达成协议，约定甲方委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜，乙方代甲方向承租方收取租金、有线电视费、卫生费和水、电、燃气费等；房租租赁期自2019年5月1日至2022年5月1日，甲方应于2019年4月21日将房屋按约定条件交付给乙方；房屋租金为每月2000元，租金总计67200元，甲方同意第一年预留60个工作日作为乙方接洽承租的工作期，工作日后从2019年7月1日开始计算租金，即委托日3年乙方给甲方共计33个月的房租，在工作期内产生的租金收入，作为乙方的佣金；甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准按时向甲方交付租金，租金按季支付，提前5天付下一次房款，租金支付日期为第一次2019年4月21日2000元，第二次2019年7月25日6000元，第三次2019年10月25日6000元，以此类推；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方合同总金额的20%为违约金；甲方同意乙方在房屋客厅内做简易隔断出租，甲方承担物业费；第三年房租每月为2100元，第二年第一次付甲方房租4200元（第一次付房租2000元，减去1200元空调费用，实付800元整），如乙方不租满三年，乙方补甲方房租三个月6000元，双方还对其他权利义务作出了具体约定。合同签订当日，原告罗艳向被告鑫尊公司办理了交接手续，交付了房屋钥匙、电卡、燃气卡并签署了《房屋附属设备交接清单》作为合同附件一；被告鑫尊公司支付原告罗艳租金800元，由罗汉才代罗艳出具《收条》，载明“今罗汉才收到长沙鑫尊公司交来租金大写捌佰元整，小写800，地址韶山南路168号星语林名园9栋2单元1105（2019年5月1日至2019年8月1日）”。2019年7月23日，被告鑫尊公司工作人员微信与罗汉才联系，后又于2019年7月26日通过电话联系罗汉才，表示房屋不好出租希望协商退房。此后，被告长沙鑫尊公司于2019年8月4日向罗汉才发送《退房协议》称经双方协商一致自今日起双方合同解除，甲乙双方不承担该房屋任何连带责任及经济法律纠纷。但该《退房协议》上“甲方”处未予明确主体名称亦未有签名，乙方长沙鑫尊公司未加盖公司印章。同日被告长沙鑫尊公司工作人员电话再次联系罗汉才表示涉案承租房屋不好出租，希望退租返还房屋后双方两清。2019年8月27日，被告鑫尊公司工作人员又通过微信向罗汉才发送内容为“双方互相没有经济责任，乙方无权再有此房屋使用权限，合同及时终止甲方收回房屋使用权”的信息。最终，双方协商未果，遂酿成纠纷诉至本院。另查明，被告鑫尊公司当庭陈述其未为涉案房屋安装空调。本院认为，原告罗艳与被告长沙鑫尊公司签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据双方约定，原告罗艳给予被告长沙鑫尊公司60个工作日的免租期即2019年5月1日至2019年6月30日，被告长沙鑫尊公司于2019年4月21日向原告罗艳支付了租金2000元（抵扣被告长沙鑫尊公司安装空调费用1200元后实际支付800元），故被告鑫尊公司已将租金支付至7月底。被告鑫尊公司虽于2019年7月25日前后提出希望协商解除合同，但双方并未达成一致意见且其此后仍实际占有涉案房屋，双方合同亦约定“甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准按时向甲方交付租金”，故其仍应继续支付租金，现其拖欠第二季度租金且经原告罗艳催告后至今尚未支付，原告罗艳有权依法解除合同。合同解除后，被告鑫尊公司应将房屋返还原告罗艳并自2019年8月1日起按照2000元/月的租金标准支付其实际占用涉案房屋期间的租金或房屋占用费。另被告鑫尊公司当庭认可其在第一次支付租金时抵扣空调费用1200元但并未安装空调，该笔款项未用于约定用途，应予退还原告罗艳。对于原告罗艳要求被告鑫尊公司赔偿涉案房屋内损坏或丢失的设施的诉讼请求，因涉案房屋尚未交接，是否存在损坏或设施丢失的情况尚未能确定，本院在此不予处理，原告罗艳可在损害实际发生后再行主张权利。对于原告罗艳主张的违约金13440元及租金赔偿空置费6000元，根据双方合同约定，被告鑫尊公司提前退租应赔偿原告罗艳合同总金额的20%为违约金，另约定被告鑫尊公司不租满三年需补偿原告罗艳三个月房租6000元。本案中被告鑫尊公司虽曾于2019年7月25日前后提出希望协商解除合同，但其实际并未能退租成功，原告罗艳在本案中亦以其迟延支付租金为由主张权利，故本案中不应适用“被告鑫尊公司提前退租应赔偿原告罗艳合同总金额的20%为违约金”条款，但合同确系因被告鑫尊公司迟延履行主要债务而导致解除，其应按照合同约定向原告罗艳支付未租满三年的补偿费用6000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告罗艳与被告长沙鑫尊公寓管理有限公司于2019年4月21日签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》；二、被告长沙鑫尊公寓管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告罗艳返还长沙市天心区韶山南路168号星语林名园9栋2单元1105房屋及钥匙、电卡、燃气卡；三、被告长沙鑫尊公寓管理有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告罗艳空调安装费1200元；四、被告长沙鑫尊公寓管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告罗艳租金或房屋占用费（按照2000元/月的标准自2019年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）；五、被告长沙鑫尊公寓管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告罗艳补偿费6000元；六、驳回原告罗艳的其他诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取案件受理费233元,由原告罗艳负担100元，被告长沙鑫尊公寓管理有限公司负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇一九年十月十二日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。