山东省青州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0781执异199号案外人：夏学会，男，汉族，申请执行人：青州康瑞建材有限公司，住所地青州市王府街道办事处河滨路以南宋城9号楼。被执行人:王岩，女，第三人：王永富，男，汉族，委托代理人：赵君山、马国良，青州衡信法律服务所法律工作者。在本院执行申请执行人山东青州农村商业银行股份有限公司（以下简称青州农商行）与被执行人青州市万荷文化传播有限公司（以下至裁定主文前简称万荷公司）、王岩实现担保物权纠纷一案中，案外人夏学会对本院以（2017）鲁0781执801号通知告知涉案房产的实际占有人于15日内自行腾房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人夏学会称，贵院依据（2017）鲁0781执801号之二执行裁定书，要求案外人将租赁的位于青州宋城9号楼地下一层东西区房屋的腾空，但被执行人王岩于2014年3月4日与案外人签订租赁合同，依据合同约定，案外人对涉案房屋的租赁期限至2034年3月3日。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。为此，在租赁合同到期前，案外人有权继续占有使用涉案房屋。综上，请求贵院依法中止要求案外人对青州宋城9号楼地下一层东西区房屋的腾空，以维护案外人的合法权益。申请执行人青州康瑞建材有限公司未到庭听证，亦未提交书面答辩状。被执行人王岩未到庭听证，亦未提交书面答辩状。第三人王永富辩称:1、我方对案外人夏学会提交租赁合同的真实性持有异议，我方怀疑案外人与被执行人王岩存在恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务的主观意图；2、案外人主张的租赁关系不能对抗已登记的抵押权，2012年12月4日青州农商行作为抵押权人与王岩分别就涉案青州宋城9号房地产签订了最高额抵押合同并分别办理了抵押登记，抵押期间至2015年12月3日（土地他项权利）和2017年12月3日（房屋他项权利）；2014年3月14日山东青州市农村商业银行股份有限公司作为抵押权人与抵押人王岩（本案被执行人）又分别就本案所涉房屋及国有土地使用权签订了最高额抵押合同并分别办理了抵押登记。而案外人主张的租赁关系，发生在抵押登记之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；3、王永富通过竞买方式取得涉案房屋所有权及土地使用权，青州市人民法院对涉案房屋依法进行腾空、交付的执行措施符合法律规定，对涉案房屋的执行行为合法；4、答辩人王永富保留通过法律途径，对拍卖成交后涉案房屋占有人主张占有期间侵权之诉的权利。综上，答辩人认为案外人以其与被执行人之间存在租赁关系，对涉案标的物享有租赁权为由提出执行异议，并请求对执行标的物中止执行的理由不成立，请求贵院驳回异议。并提交最高额抵押合同二份、流动资金借款合同一份、他项权证书二份。经审查查明，2014年3月14日，青州农商行与王岩分别签订最高额抵押合同二份，约定：被申请人王岩以其位于青州市××××、青州宋城的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下房产，为万荷公司自2014年3月14日至2017年3月13日在青州农商行处的债权提供最高额抵押担保。2014年3月15日、3月17日，青州农商行与王岩分别对上述土地使用权及房产进行了抵押登记。2014年3月17日，青州农商行与万荷公司签订流动资金借款合同，万荷公司从青州农商行借款1600万元。因万荷公司逾期未归还借款，青州农商行于2017年1月20日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后，于2017年2月23日作出（2017）鲁0781民特19号民事裁定书，裁定如下：对被申请人王岩所有的位于青州市××路南的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下房产，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，首先扣除申请人青州农商行实现债权的实际支出如律师费、鉴定费、拍卖费、公告费等,申请人青州农商行对变价后所得款项，在1906万元范围内，对借款本金1600万元及利息2824638.19元优先受偿。因王岩未履行民事裁定书确定的义务,青州农商行向本院申请立案执行,案号为(2017)鲁0781执801号。在执行过程中，以（2017）鲁0781执异36号执行裁定书裁定将青州康瑞建材有限公司变更为申请执行人；2017年9月20日以（2018）鲁0781执801号之二执行裁定书裁定：被执行人王岩名下位于青州市××××、青州宋城的青国用（2014）第011321号土地使用权证项下的国有土地使用权、青房权证王府字第××号房屋所有权证项下的房产的所有权归买受人王永富所有，上述房地产的所有权自本裁定送达买受人王永富时起转移。该裁定于2017年9月21日向买受人王永富送达。后买受人申请本院腾房，本院于2019年4月29日作出（2017）鲁0781执801号通知告知涉案房产的实际占有人于15内腾房。案外人夏学会对此提出异议，以承租了青州宋城9号楼西区的部分涉案房产为由，要求在租赁期限内阻止向买受人王永富移交上述房地产。并提交以下证据：1、房屋租赁合同一份【内容为:今将青州市宋城九号楼(东区、西区)地下室，实用面积约800平方米，以每年租金贰万肆仟元的价格租赁给承租人夏学会使用，租赁期限20年（2014年3月4日至2034年3月3日），租金共计人民币肆拾捌万元，合同签定之日房屋交付夏学会使用。承租人夏学会将房租款在签定合同之日起一年内打入指定帐户，户名：李多勇，开户行：青州农商行青州支行，帐号：62×××17。租赁期内承租人有权对外出租。出租人：王岩2014年3月4日】；收条一份【内容为:收条今收到夏学会宋城9号楼地下室加气块、沙、水泥、人工费合计：叁万叁仟伍佰元（33500元）收款人：杨某某2014年5月13日】；山东农信客户回单复印件一份，证明目的：2015年2月15日，户名夏学会的帐户转帐给户名李多勇的帐户480000元，证实夏学会支付租金肆拾捌万元；2、房屋租赁协议书一份【主要内容为:出租人（甲方）：王岩承租人（乙方）：夏学会乙方因经营业务现需要租用甲方位于青州宋城9号楼西区四层约68平方米（含公摊面积），经双方自愿协议如下：（1）租赁期自2012年10月5日至2032年10月4日，年租金贰万肆仟捌佰贰拾元（24820元）；（2）乙方必须守法经营，乙方出现的债权、债务问题均由乙方负责；（3）合同期内，乙方若经营不善，不能继续经营可以转让，但必须提前一月通知甲方；（4）付款方式，一次性付清租金；（5）乙方保证每月必须按时交纳物业费、水电费、管理费用，若因乙方未及时交纳上述费用所造成的一切后果，均由乙方自行承担，甲方概不负责；（6）本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字后生效。追加协议：因公用设施故障、损坏、老化等原因所产生的费用，由业主按租用面积均摊，未尽事宜及最终解释权归甲方所有。甲方：王岩乙方：夏学会2012年10月5日】;3、户名为张辉的中国农业银行卡交易明细清单。另查明，案外人夏学会所提交租赁合同中涉及的房产为青州宋城9号楼1-4层（西区）【房产证：青房权证王府字第××号】的一部分，王岩于2014年3月14日将青州宋城9号楼（西区）【房产证：青房权证王府字第××号】抵押给山东青州农村商业银行股份有限公司，并于2014年3月17日在不动产管理部门办理了抵押物登记。2015年3月20日，潍坊市中级人民法院以（2015）潍民四初字第36号民事裁定书对上述财产进行查封。再查明，本院2019年9月立案的（2019）鲁0781诉调3181号案件中，夏学会向本院提交诉状的内容为：原告：夏学会；被告：王岩、李多勇、刘翠苓；第三人：青州市万荷文化传播有限公司、青州万荷餐饮文化有限公司事实和理由：2015年2月15日，被告王岩、李多勇及第三人青州市万荷文化传播有限公司、青州万荷餐饮文化有限公司向原告夏学会借款48万元，后原告多次主张还款，被告以种种理由拖延，拒不履行还款义务……，并向本院提交了山东农信客户回单复印件一份，该证据与夏学会在异议案中提交的证据相同。本院所确认的上述事实，有（2017）鲁0781民特19号民事裁定书、（2017）鲁0781执801号执行裁定书、（2017）鲁0781执801号通知、（2019）鲁0781诉调3181号案件的诉状等证据材料在案为凭，上述证据材料已经听证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人夏学会主张在涉案房产抵押登记或查封之前，租赁了王岩位于青州××楼西区××地下室及部分涉案房屋，并提交了2014年3月4日王岩签字的房屋租赁合同、2012年10月5日其与王岩签定的房屋租赁协议，但未提交确实充分的证据证实其支付了租金，亦未提交在涉案房产抵押登记或查封之前其占有使用该租赁房屋从事生产、经营的相关证据，因此，对案外人夏学会提交的租赁合同、协议的真实性本院不予认定。故案外人以租赁涉案房屋为由，要求在租赁期限内阻止向买受人王永富移交占有上述房地产的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人夏学会的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  钟 山审 判 员  陈晓玲人民陪审员  蔡相红二〇一九年十月二十九日书 记 员  王传成