福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0103执异48号 案外人：福建国航远洋房地产有限公司，住所地为福建省福州市马尾区快安延伸区14#地601房（福州市马尾工业建设总公司内），统一社会信用代码91350105567343696L。 法定代表人：林伙松，总经理。 委托代理人：魏宇、杨阳，福建坤海律师事务所律师。 申请执行人：施楹，男，1973年4月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：宋建榕，男，汉族，1970年4月6日出生，住福建省福州市台江区。 被执行人：潘美英，女，1974年7月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系宋建榕妻子。 在本院执行施楹与宋建榕、潘美英民间借贷纠纷一案中，案外人福建国航远洋房地产有限公司（以下简称远洋公司）于2019年1月28日对执行坐落于福建省福州市马尾区××镇江××大道××号××＃××12公寓式办公号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 远洋公司称，（一）福州市马尾区××镇江××大道××号××＃××12公寓式办公号房所有权自始归远洋公司，不属于被执行人宋建榕。宋建榕于2013年5月购买远洋公司开发的位于福州市马尾区××镇江××大道××号××＃××12公寓式办公号房。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关规定，远洋公司为宋建榕办理了《商品房买卖合同》备案手续及预告登记，并没有办理房屋所有权登记手续。众所周知，《商品房买卖合同》备案手续及预告登记只是一种行政管理手段，为的是避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案中的上述房屋并未进行物权变动，其物权仍在远洋公司名下。远洋公司已取得福州市马尾区人民法院作出的（2017）闽0105民初668号的生效民事判决，并于2018年4月17日向福州市马尾区人民法院申请强制执行，马尾区人民法院业已受理。根据福州市马尾区人民法院作出的（2017）闽0105民初668号民事判决，1、解除远洋公司与宋建榕签订的《商品房买卖合同》（编号：201336980066）；2、宋建榕应于判决生效之日起十五日内将位于福州市马尾区××镇江××大道××号××＃××12公寓式办公号交还给远洋公司；3、宋建榕应于判决生效之日起十五日内协助远洋公司办理《商品房买卖合同》（编号：201336980066）的备案注销手续；4、宋建榕应于判决生效之日起十五日内协助远洋公司办理福州市马尾区××镇江××大道××号××＃××12公寓式办公号的预购商品房预告登记（预告登记号：榕房预ＹＲ字第××号）注销手续；5、宋建榕应于判决生效之日起十五日内将销售不动产统一发票（发票号码：00236986）以及福建省增值税普通发票（Ｎｏ.08375216）交还给远洋公司；6、宋建榕应于判决生效之日起十五日内返还远洋公司已垫付的银行贷款和违约金；远洋公司有权在应退还宋建榕的购房款中抵扣。该判决已于2018年3月5日生效。宋建榕未履行生效法律文书确定的给付义务，远洋公司已于2018年4月17日向福州市马尾区人民法院申请强制执行，马尾区人民法院业已受理。（二）福州市台江区人民法院应解除对上述房屋的查封，并终止对上述房屋的执行程序。（1）根据《物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，宋建榕未在能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，预告登记失效。因此福州市台江区人民法院对上述房屋的查封已无事实基础和法律依据。（2）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”和第十八条“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”的规定，被查封的上述房屋的物权自始至终登记在远洋公司名下，福州市台江区人民法院在处分上述房屋时未与远洋公司确认上述房屋的权属，远洋公司也未书面确认上述房屋属于宋建榕，因此福州市台江区人民法院无权对上述房屋进行查封。且远洋公司已经取得解除《商品房买卖合同》的生效判决，并已向福州市马尾法院申请强制执行，因此福州市台江区人民法院应当解除已经采取的查封措施，并转为执行宋建榕因支付价款而形成的对远洋公司的债权。综上，福州市台江区人民法院对上述房屋的查封及执行措施严重侵犯了远洋公司的合法权益。请求立即解除对上述房屋的查封，并终止对上述房屋的执行程序。 案外人向本院提交以下证据：书证。马尾区人民法院作出的（2017）闽0105民初668号民事判决书及生效证明，证明对象：1、申请人已取得解除申请人与被执行人宋建榕签订的《商品房买卖合同》(编号：201336980066）的民事判决，该判决已于2018年3月5日生效；2、贵院对上述房屋的查封已无事实基础和法律依据。 施楹未提交书面陈述意见，宋建榕、潘美英未提交书面陈述意见。 本院查明，施楹与宋建榕、潘美英民间借贷纠纷一案，施楹于2017年3月20日向本院提出冻结宋建榕名下房产的财产保全申请，本院于2017年3月21日作出（2017）闽0103民初1174号民事裁定，裁定：（一）立即冻结宋建榕名下坐落于福建省福州市××马尾××大道××号××＃楼××12公寓式办公房产（ＹＲ1316863），冻结期三年。（二）……。后本案经本院审理于2017年7月12日作出（2017）闽0103民初1173号民事判决，判决：宋建榕、潘美英应于判决生效之日起十日内共同偿还施楹借款本金550000元及利息（利息按月2%标准，从2016年8月29日起计算至宋建榕、潘美英还清借款之日止）。判决作出后，宋建榕、潘美英未上诉，该判决于2017年11月1日生效。施楹于2017年11月13日向本院申请强制执行。本院于2017年11月17日在原财产保全的基础上作出（2017）闽0103执2697号执行裁定，裁定：查封宋建榕名下所有的福州市马尾区××镇江××大道××号××＃楼××12公寓式办公（ＹＲ1316863），查封期限三年。 另查明：远洋公司与宋建榕因商品房预售合同纠纷一案，福建省福州市马尾区人民法院于2017年9月25日作出（2017）闽0105民初668号民事判决，判决：（一）解除远洋公司与宋建榕签订的《商品房买卖合同》（编号：201336980066）；（二）宋建榕应于判决生效之日起十五日内将位于福州市马尾区××镇江××大道××号××＃××12公寓式办公号交还给远洋公司；（三）宋建榕应于判决生效之日起十五日内协助远洋公司办理《商品房买卖合同》（编号：201336980066）的备案注销手续；（四）宋建榕应于判决生效之日起十五日内协助远洋公司办理福州市马尾区××镇江××大道××号××＃××12公寓式办公号的预购商品房预告登记（预告登记号：榕房预ＹＲ字第××号）注销手续；（五）宋建榕应于判决生效之日起十五日内将销售不动产统一发票（发票号码：00236986）以及福建省增值税普通发票（Ｎｏ.08375216）交还给远洋公司；（六）宋建榕应于判决生效之日起十五日内返还远洋公司已垫付的银行贷款27296.21元（截止至2017年6月27日），实际应返还款项以远洋公司最终垫付款项为准；（七）宋建榕应于判决生效之日起十五日内向远洋公司支付违约金45069.44元；（八）远洋公司可以在退还宋建榕的购房款中抵扣宋建榕应履行的上述第六项、第七项以及应由宋建榕负担的本案案件受理费。福州市马尾区人民法院该判决于2018年3月5日生效。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。本案远洋公司提执行异议的执行标的“宋建榕名下坐落于福建省福州市××马尾××大道××号××＃楼××12公寓式办公房产（ＹＲ1316863）”，被本院查封的时间为2017年3月21日，而福州市马尾区人民法院作出（2017）闽0105民初668号民事判决的时间为2017年9月25日，在本院查封上述执行标的之后，故根据上述司法解释的规定，远洋公司对本院执行宋建榕名下坐落于福建省福州市××马尾××大道××号××＃楼××12公寓式办公房产（ＹＲ1316863）所提出的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回福建国航远洋房地产有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 陈筑闽 审判员 林 赫 二〇一九年十月二十日 书记员 程 硕 本裁定所依据的主要法律及司法解释条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。