北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16691号原告：北京亦庄国际投资发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路22号院1号楼25层2501。法定代表人：杨永政，董事长。委托诉讼代理人：吴成德，男，北京亦庄国际投资发展有限公司员工。委托诉讼代理人：冯海燕，女，北京亦庄国际投资发展有限公司员工。被告：掌握主动科技（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：杨剑波，董事长。委托诉讼代理人：唐文东，北京市中策律师事务所律师。原告北京亦庄国际投资发展有限公司（以下简称亦庄国投公司）与被告掌握主动科技（北京）有限公司（以下简称掌握主动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亦庄国投公司的委托诉讼代理人吴成德、冯海燕，被告掌握主动公司的法定代表人杨剑波及委托诉讼代理人唐文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亦庄国投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除亦庄国投公司与掌握主动公司于2017年7月26日签订的《租赁合同书》；2、判令掌握主动公司立即向亦庄国投公司支付房屋租金1693877.6元（自2018年2月1日起，以每一承租季租金338775.52元为标准，计算至掌握主动公司实际腾房之日止，暂计算至2019年4月30日的租金总计1693877.6元）；3、判令掌握主动公司立即向亦庄国投公司支付延迟付款违约金230706.13元（以各期应付租金逾期支付之日起，计算至掌握主动公司实际付清款项之日止，以掌握主动公司各期未付款项为基数，按日利率0.05%计算，暂计算至2019年4月30日的违约金总计230706.13元）；4、判令掌握主动公司将位于北京市北京经济技术开发区景园北街2号52幢101-1的房屋自双方合同解除之日起三日内腾空交于亦庄国投公司，并结清自2019年7月2日起至掌握主动公司实际腾房之日止的电费，同时将掌握主动公司注册地自解除合同之日起30日内迁出；5、如掌握主动公司逾期腾房，按照月租金的千分之三支付每日的违约金，直至实际腾房之日止；6、本案诉讼费用由掌握主动公司承担。事实和理由：2017年7月26日，亦庄国投公司与掌握主动公司签订《租赁合同书》，亦庄国投公司将其所有的位于北京经济技术开发区景园北街2号52幢1层101-1的房屋出租给掌握主动公司，租赁面积总计为789.72平方米，租赁期自2017年8月1日至2020年7月31日共计三年，其中2017年8月1日至2017年10月31日为免租期，租赁房屋的日租金标准为4.7元/平方米/日，租赁期内的租金总金额为3726530.7元。根据《租赁合同书》约定，每三个月为一个承租季，掌握主动公司均应以预付方式向亦庄国投公司支付。掌握主动公司按每自然季度预先支付给亦庄国投公司，支付日期为每上一个承租季结束前10个工作日内支付。首笔租金于签订本合同之日起五个工作日内交付。承租季除免租期外共十一个季度，每季度支付租金为338775.52元。掌握主动公司支付亦庄国投公司免租期后的第一个承租季度的租金后，其余各期应付租金一直迟迟未按期支付。另根据《租赁合同书》约定，掌握主动公司未按本合同约定时间向亦庄国投公司支付房屋租金的，每逾期一日须按应付未付金额的万分之五向亦庄国投公司支付违约金，逾期10日以上的，亦庄国投公司有权解除合同。亦庄国投公司认为，根据《租赁合同书》约定，亦庄国投公司已按约定将房屋交付掌握主动公司，掌握主动公司逾期支付房屋租金，亦庄国投公司有权要求掌握主动公司支付应付房屋租金及违约金。但经亦庄国投公司多次催告，直至今日，掌握主动公司仍未进行支付，为维护亦庄国投公司的合法权益，故诉至法院。掌握主动公司辩称，第一，我方同意解除双方签订的租赁合同，但解除点需要亦庄国投公司明确；第二，就租赁合同的面积，我方存在异议，租赁合同载明的租赁面积与实际面积不符，基于错误的租赁面积而计算的租金及相应利息、违约金我方均存在异议；第三，亦庄国投公司要求支付电费，但合同并未约定电费要支付给亦庄国投公司，亦庄国投公司没有收取电费的权利，我方不同意支付后期电费；第四，对于房租单价，按照租赁合同所载明的4.7元/平方米/日，这与掌握主动公司前期与亦庄国投公司领导所协商的价格不一致，掌握主动公司认为，在签订合同的时候亦庄国投公司存在合同价格的欺诈，这一点也能够从亦庄国投公司与第三人移动硅谷公司所签订的委托运营管理协议3.2.1条中看出，单价应为3.5元上下，这与掌握主动公司和亦庄国投公司领导协商的价格接近；第五，单价是包括租金、物业费、取暖费、网络费等，但亦庄国投公司提供的物业、取暖、网络服务都不到位，我方提出异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月26日，亦庄国投公司（出租人）与掌握主动公司（承租人）签订《租赁合同书》，约定掌握主动公司租赁亦庄国投公司所有的位于北京经济技术开发区景园北街2号52-2幢1层101-1房屋（以下简称涉案房屋），承租房屋建筑面积总计789.72平方米；房屋租赁期自2017年8月1日至2020年7月31日共计叁年，自2017年8月1日至2017年10月31日为免租期；租赁房屋用途为办公；租赁房屋的日租金标准为4.7元/㎡/日，租赁期内的租金总金额为3726530.7元；每三个月为一个承租季，乙方均应以预付方式向甲方支付，乙方按每自然季度预先支付给甲方，支付日期为每上一个承租季结束前10个工作日内支付，首笔租金于签订本合同之日起五个工作日内交付，承租季除免租期外共十一个季度，每季度支付租金338775.52元；本合同项下所述租金包含租赁期内的房屋租赁使用费、制冷费、物业管理费、取暖费、水费与2兆共享网络费，承租人在租赁期所发生的一切电费以实际发生为准；承租人向出租人支付保证金总金额为334051.56元，作为承租人不违反本合同及本合同附件项下任何义务的保证，承租人应签订本合同之日起10个工作日内一次性交付租赁保证金；承租人应以现金或者支票方式向出租人交付房屋租赁保证金，且在任何时候，承租人都无权把房屋租赁保证金当作租赁协议项下未支付的租金；在整个租赁期间，房屋租赁保证金应被出租人留置，不用于抵扣承租人欠付的租金、违约赔偿金及其他任何费用（包括但不限于因承租人原因导致出租人或第三人所发生的所有损失）；租赁期满或租赁合同解除后，出租人有权将房屋租赁保证金依据本合同之约定首先用于抵扣应由承租人承担的租金、违约赔偿金以及其他任何应由承租人承担的费用（包括但不限于因承租人原因导致出租人或第三人所发生的所有损失），抵扣完毕后如有剩余，剩余部分由出租人如数返还承租人，出租人不为房屋租赁保证金对承租人负有支付利息、资金占用费等相同性质任何其他费用的义务，承租人已交付的保证金不足以支付前述金额的部分，由承租人负责向出租人补交，如承租人续租且未违反上述义务，保证金直接转为新签订房屋租赁合同之保证金；自租赁期届满或租赁合同解除之日起，承租人应在3个工作日内返还承租房屋，承租人应在前述时间内，组织与承租人相关的全部人员撤离租赁房屋，并将承租人所有和管理的生产经营、办公经营和因其他允许用途所用的全部设备、设施、器具和其他物品，以对租赁房屋及其附属设施不造成损害的合理方式搬离，并将租赁房屋返还给出租人或租赁房屋的园区物业管理公司（经出租人要求）；承租人在租赁期内注册公司的，租赁日期截止日30天内，迁出甲方所属房产的注册地址；承租人未按本合同约定时间向出租人支付房屋租金的，每逾期一日须按应付未付金额的万分之五向出租人支付违约金，逾期10日以上的，出租人有权解除合同；承租人在租赁期满或合同解除时，未按本合同约定时间返还房屋的，除应按租赁期满前或合同解除前的标准支付租金外，每逾期交付房屋一日须按本合同约定的一个月租金千分之三的标准向出租人支付违约金；因承租人原因迟延支付租金达10日的，出租人有权单方解除合同。2017年7月27日，掌握主动公司向亦庄国投公司支付了保证金334051.56元及2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金338775.52元；2017年10月20日，掌握主动公司向亦庄国投公司支付了电费2024元；2018年1月25日，掌握主动公司向亦庄国投公司支付了电费6256元；2018年4月3日，掌握主动公司向亦庄国投公司支付了一季度电费4600元；2018年7月9日，掌握主动公司向亦庄国投公司支付了二季度电费2484元；2018年10月17日，掌握主动公司向亦庄国投公司支付了三季度电费3036元；2019年1月10日，掌握主动公司向亦庄国投公司支付了2018年10月8日至2019年1月2日期间的电费5888元；2019年4月12日，掌握主动公司向亦庄国投公司支付了2019年1月2日至2019年4月2日期间的电费4361.75元；2019年7月9日，掌握主动公司向亦庄国投公司支付了2019年第二季度电费2587.48元。2017年10月26日，亦庄国投公司（甲方，委托方）与北京亦庄移动硅谷有限公司（乙方，受托方）（以下简称移动硅谷公司）签订了《委托运营管理协议》，协议约定，关于标的资产情况，甲方持有标的资产的《房屋所有权证》（编号：X京房权证开字第XXXX号），证载信息如下：房屋所有权人：亦庄国投公司，房屋坐落：北京市大兴区经济技术开发区景园北街2号52幢，建筑面积9350.27平方米，规划用途为办公用房、车库。管理运营服务管理期限：2017年5月1日至2020年4月30日。关于委托管理事项，乙方接受甲方委托，负责对标的资产进行运营管理，包括但不限于标的资产的运行运维管理、招商招租、企业服务、安全管理等。关于甲方权利义务，甲方应为标的资产选定服务商和签署合同，为客户开具相应的发票。关于乙方权利义务，乙方应起到招商的义务，工作内容包括但不限于发布招商信息、利用乙方现有招商渠道进行招商推广工作、对接政府及甲方推介项目、对物业团队进行招商类培训与管理、日常市场性项目带看房和推介、拟入驻项目的合同谈判、三方合同签订。当租赁单价高于3.5元/平方米/天且合同年限小于5年，乙方可以决定按照甲方出具的合同模板与租户签订合同，甲方予以配合；若租赁单价低于3.5元/平方米/天或合同年限大于5年，乙方需得到甲方许可后才可签订三方租赁合同。乙方为客户提供企业服务，包括但不限于与客户签订三方合同的管理；续签、退租等手续的办理；根据合同支付条款要求，出具催缴函并催缴房租租金、协助客户办理工商注册、变更、注销等事项；根据企业成长阶段，可提供项目孵化、融资对接、政策申报、产业对接等服务；管理注册地址，对楼宇内虚拟注册企业进行实时管理与腾退；配合政府部门对入驻企业的调研及其他工作、租赁空间管理等。乙方应根据租赁合同规定为客户出具缴费通知书，甲方确认收到客户的租金或其他费用后，开具发票并交由乙方，每个月或每个季度需乙方协助甲方财务对账等事宜。协议附件对电费的预存和催缴流程约定：乙方每季度统计电表使用情况，乙方以书面的形式提醒甲方缴纳电费，甲方收到后，向园区物业缴纳电费，后期园区物业会根据实际使用情况为甲方开具发票；乙方应根据租赁合同规定统计租户用电情况，乙方为客户出具缴费通知书，客户收到后向甲方缴纳电费，甲方确认收到电费后，开具发票并交由乙方。2018年10月16日，移动硅谷公司向掌握主动公司发送《缴费通知单》，通知单载明，收费项目为租赁费，收费标准为4.7元/天/平米，平米数为789.72平方米，缴费期限为2018年1月21日至2018年1月31日，起止日期为2018年2月1日至2018年4月30日，应收金额为338775.52元；缴费期限为2018年4月21日至2018年4月31日，起止日期为2018年5月1日至2018年7月31日，应收金额为338775.52元；缴费期限为2018年7月21日至2018年7月31日，起止日期为2018年8月1日至2018年10月31日，应收金额为338775.52元；缴费期限为2018年10月21日至2018年10月31日，起止日期为2018年11月1日至2019年1月31日，应收金额为338775.52元。应收金额合计为1355102.08元。该《缴费通知单》上有“储斯斯”的签名。2018年11月23日，亦庄国投公司向掌握主动公司发送《催缴函》，催告其缴纳2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金共计1355102.08元。该《催缴函》上有“储斯斯”的签名。2018年12月12日，亦庄国投公司再次向掌握主动公司发送《催缴函》，催告其缴纳2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金共计1355102.08元，并要求其按照《房屋租赁合同书》第16.2条约定，交纳截止到2018年12月10日欠付的违约金120773.47元。该《催缴函》上有掌握主动公司法定代表人杨剑波的签字，日期为2018年12月17日。庭审中，掌握主动公司对有储斯斯签字的《缴费通知单》、《催缴函》的真实性无法确认，但认可储斯斯系其员工，并称储斯斯已经离职，现无法联系。鉴于掌握主动公司并未在本院限定的时间内核实储斯斯签字的真实性，亦未让储斯斯到庭陈述，其应承担相应不利后果，本院对《缴费通知单》、《催缴函》的真实性予以确认。在本案审理过程中，亦庄国投公司与掌握主动公司于2019年9月10日办理了涉案房屋的腾退及交接手续，双方确认2019年7月1日至2019年9月10日期间的电费为2132.4元，2019年7月1日之前的电费均已付清。就本案，本院于2019年6月20日向掌握主动公司送达了起诉状副本等诉讼材料。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。亦庄国投公司与掌握主动公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。庭审中，掌握主动公司主张亦庄国投公司租赁给其的价格高于市场价格和同园区同类型的房屋价格，并称签订合同之前亦庄国投公司承诺的价格是2元、3元，因此在签订合同时掌握主动公司没有看价格，就直接签字了，掌握主动公司认为亦庄国投公司构成价格欺诈，涉案租赁合同应属无效。亦庄国投公司对此不予认可，其称租赁价格是经过双方协商，掌握主动公司对此认可，并不存在欺诈的情形。本院认为，掌握主动公司主张涉案房屋的租赁价格高于双方之前协商的价格，但根据查明的事实和证据来看，掌握主动公司于2017年7月27日按合同约定的价格支付了房屋保证金和租金，且未对数额和计算标准提出异议，视为其知晓并认可合同条款且自愿受其约束，故对掌握主动公司提出的亦庄国投公司构成价格欺诈及合同无效的抗辩理由，本院不予采信。对亦庄国投公司要求解除《租赁合同书》的诉讼请求。双方所签《租赁合同书》约定，因掌握主动公司原因迟延支付租金达10日的，亦庄国投公司有权单方解除合同。根据查明的事实，掌握主动公司在支付了第一个季度的租金后，再未向亦庄国投公司支付过租金，且经亦庄国投公司多次催告后在合理期间内仍未支付，掌握主动公司构成违约，亦庄国投公司有权依据上述约定及法律规定，主张解除合同。庭审中，掌握主动公司表示同意解除合同，本院对此不持异议。就合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。掌握主动公司于2019年6月20日收到了起诉状副本等诉讼材料，故本院确认《租赁合同书》于该日解除。对亦庄国投公司要求掌握主动公司支付房屋租金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同书》解除后，掌握主动公司应当向亦庄国投公司支付自2018年2月1日至2019年6月20日期间欠付的租金；对亦庄国投公司主张的合同解除后至涉案房屋腾退之前的租金，实际应为房屋占用费，本院确定按照租金标准予以计算。经核算，掌握主动公司尚欠亦庄国投公司租金和房屋占用费总金额为2183220.02元（2018年2月1日至2019年7月31日共六个季度的金额为2032653.12元=6×338775.52元，2019年8月1日至2019年9月9日共40天的金额为150566.9元=338775.52元÷90天×40天），亦庄国投公司超出该数额的此项主张，本院不予支持。鉴于掌握主动公司尚有保证金334051.56元未退还，根据《租赁合同书》的相关约定，本院将该保证金用于抵扣欠付的房屋租金。抵扣后，掌握主动公司还应向亦庄国投公司支付租金和房屋占用费共计1849168.46元（2183220.02元-334051.56元）。关于掌握主动公司提出的租赁面积与合同约定不符的意见，其并未提交充分证据加以证明，本院不予采信。关于掌握主动公司提出的亦庄国投公司提供的物业、取暖、网络服务均不到位的抗辩意见，并不构成其不付租金的充分事由，本院亦不予采信。对亦庄国投公司要求掌握主动公司支付延迟付款违约金的诉讼请求。根据《租赁合同书》的约定，掌握主动公司未按合同约定时间向亦庄国投公司支付房屋租金的，每逾期一日须按应付未付金额的万分之五向亦庄国投公司支付违约金。现由于掌握主动公司未按约支付租金，导致合同解除，其应承担相应的违约责任，亦庄国投公司据此向掌握主动公司主张违约金，有合同依据，且双方约定的违约金标准并不过高，本院予以支持。鉴于付款时间并不相同，因此亦庄国投公司主张的违约金应当分段计算，本院结合亦庄国投公司提交的租金及违约金计算说明，对违约金予以分段计算。对亦庄国投公司要求掌握主动公司腾退涉案房屋的诉讼请求。鉴于双方在本案审理过程中已进行了房屋腾退和交接，涉案房屋已由亦庄国投公司收回，故对其该项主张，本院不再处理。对亦庄国投公司要求掌握主动公司支付电费的诉讼请求。经双方确认，现掌握主动公司尚欠亦庄国投公司2019年7月1日至2019年9月10日期间的电费2132.4元，该费用已实际发生，掌握主动公司应当向亦庄国投公司支付，故对亦庄国投公司的该项主张，本院予以支持。对亦庄国投公司要求掌握主动公司自解除合同之日起30日内将注册地迁出的诉讼请求。因公司注册地迁址行为涉及有关行政主管部门职权，并不属于民事案件处理范围，故对其该项主张，本院不予支持。对亦庄国投公司要求掌握主动公司支付逾期腾房违约金的诉讼请求，因在本案审理过程中，掌握主动公司已经将涉案房屋腾空并交付给了亦庄国投公司，故对亦庄国投公司的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认北京亦庄国际投资发展有限公司与掌握主动科技（北京）有限公司于2017年7月26日签订的《租赁合同书》于2019年6月20日解除；二、掌握主动科技（北京）有限公司于本判决生效后十日内向北京亦庄国际投资发展有限公司支付房屋租金（包括房屋占用费）1849168.46元；三、掌握主动科技（北京）有限公司于本判决生效后十日内向北京亦庄国际投资发展有限公司支付延迟付款违约金（以338775.52元为基数，自2018年2月1日起计算至实际付清之日止；以338775.52元为基数，自2018年5月1日起计算至实际付清之日止；以338775.52元为基数，自2018年8月1日起计算至实际付清之日止；以338775.52元为基数，自2018年11月1日起计算至实际付清之日止；以338775.52元为基数，自2019年2月1日起计算至实际付清之日止；以338775.52元为基数，自2019年5月1日起计算至实际付清之日止；以150566.9元为基数，自2019年8月1日起计算至实际付清之日止。均按日万分之五的标准计算）；四、掌握主动科技（北京）有限公司于本判决生效后十日内向北京亦庄国际投资发展有限公司支付电费2132.4元；五、驳回北京亦庄国际投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18306元，由掌握主动科技（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈珊珊二〇一九年十月三十一日书记员  杨 茜