广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9270号原告：付官华，男，1972年10月30日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。原告：徐菊兰，女，1975年10月4日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。被告：星展银行（中国）有限公司广州分行，地址广州市天河区天河路230号第18层。负责人：陈汉锐。委托诉讼代理人：唐莉、刘婷，均系广东安华理达律师事务所律师。被告：广州市景泓五金机电设备有限公司，住所地广州市黄埔区云埔开发区南岗桥北地段东兴粮油副食品批发城五金区自编五金54楼商铺。法定代表人：付国清。原告付官华、徐菊兰与被告星展银行（中国）有限公司广州分行（以下简称星展银行广州分行）、广州市景泓五金机电设备有限公司（以下简称景泓公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告付官华、徐菊兰，被告星展银行广州分行的委托诉讼代理人唐莉到庭参加诉讼。被告景泓公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付官华、徐菊兰向本院提出诉请：1、停止对位于广州市黄埔区黄埔东路3507号807房的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告于2018年7月13日看到贵院张贴的粤0106执1501号公告，要求执行和拍卖位于广州市黄埔区黄埔东路3507号807房的财产。因该财产属已于2012年5月29日通过协议转让给原告付官华和徐菊兰所有，继续执行该财产会侵害异议人的合法权益。鉴于原告与被告景泓公司于2012年5月29日签订了《换房协议》，约定位于广州市黄埔区黄埔东路3507号807房（以下简称807房）归原告所有，位于广州市黄埔区黄埔东路3503号802房（以下简称802房）归被告景泓公司所有。两原告自2012年5月29日开始一直居住807房里，所有水电费用均由两原告申请人的承担。由于被告景泓五金公司没有履行《换房协议》中有关办理过户的约定，导致产权登记人仍然为被告景泓公司。807房是原告唯一的住房，为此也花费原告所有的积蓄进行装修，如法院拍卖807房将直接损害原告的合法权益，导致原告无家可归。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告星展银行广州分行辩称：不同意原告的诉讼请求及事实理由，理由：一、我行善意取得案涉房屋的抵押权应得到法律保护。被告景泓公司将案涉房产抵押给我行时，并未告知其与两原告签署过《房屋交换协议》，我行也不知道该司与两原告之间的换房约定。我行办理抵押登记时已确认案涉房屋登记在被告景泓公司名下并依法办理了抵押登记。办理该抵押是我行提供融资的前提，办理抵押后我行也依约向被告景泓公司发放了贷款，支付了合理对价。因此，我行依法善意取得该房屋的抵押权，在被告景泓公司无法清偿债务情况下，有权向法院申请拍卖、变卖房屋并就所得价款优先受偿。二、两原告与被告景泓公司并未依照约定办理案涉房屋的产权变更登记，不享有该房屋的所有权。根据法律规定，不动产物权变动应依法登记，未登记不发生效力。因两原告与被告景泓公司并未就案涉房屋办理产权变更登记，其对房屋不享有所有权。且该协议约定，如果2016年12月被告景泓公司未将房屋过户到两原告名下，则协议终止。两原告将收回自己位于广州市黄埔区黄埔东路3503号802房的房屋。由此可见，《房屋交换协议》于2016年12月终止，其合同项下的权利义务一并终止。三、两原告提出的异议不满足排除执行的法定情形。根据《房屋交换协议》第五条约定，基于过户税费考虑两原告与被告景泓公司才延迟办理过户手续，该协议签署后，案涉房屋无抵押、无查封，具备过户登记条件。由此判断，两原告是由于自身原因未办理过户条件，不满足上述法律规定的排除执行的情形。四、两原告称拍卖案涉房屋会损害其合法权益无事实和法律依据。根据换房协议，被告景泓公司已给予两原告50万元装修及搬迁补偿，且即使换房不成，两原告也可收回原有房屋。拍卖房屋并不会导致其无家可归，损害其合法权益。被告景泓公司未答辩。经审理查明：本院作出的（2015）穗天法金民初字第1272号生效民事判决，判决本案被告景泓公司等四公司向本案被告星展银行广州分行偿还贷款34,842,066.31元及利息，本案被告星展银行广州分行对包括广州市黄埔区黄埔东路807房等在内的20套房屋享有优先受偿权。在该判决执行过程中，两原告对广州市黄埔区黄埔东路807房的执行向本院提出案外人执行异议，本院作出（2019）粤0106执异13号执行裁定，驳回两原告的异议。经查，两原告于2012年5月29日与被告景泓公司签署《房屋交换协议》，约定被告景泓公司因公司需要以其位于广州市黄埔区黄埔东路3507号807房的房产同面积置换两原告位于广州市黄埔区黄埔东路3503号802房的房产；被告景泓公司给予原告装修补偿金30万元、搬迁补偿金20万元，并于协议签订后三日内付清；基于过户税费考虑，双方本着互惠互利的原则自愿将房屋过户手续延迟到2016年办理，交换过程中发生的税费由被告景泓公司负责；如在2016年12月，被告景泓公司未将广州市黄埔区黄埔东路3507号807房过户登记到两原告名下，则不论什么原因，该协议自行终止，两原告收回广州市黄埔区黄埔东路3503号802房，装修补偿金和搬迁补偿金50万元不予退还，被告景泓公司须另补偿两原告装修费、搬迁费50万元。诉讼过程中，两原告提供807房的水、电、管理费发票、车位月保费收据等证据，证明上述换房协议签订后两原告已依照前述协议搬迁至该房屋内居住。上述换房协议签订后，两原告与被告景泓公司未办理两套房屋的过户登记手续。807房现仍登记在被告景泓公司名下，802房仍登记在两原告名下。被告景泓公司为向被告星展银行广州分行贷款，于2014年7月9日与该行签订《房地产最高额抵押合同》，将其名下包括807房在内的多套房产抵押给被告星展银行广州分行，并于2014年7月15日办理了抵押登记手续。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，两原告与被告景泓公司达成《房屋交换协议》，但并未办理房屋过户登记手续，案涉房屋产权依法并未发生变更，两原告虽已在该房屋内实际居住，但不享有该房屋的所有权。在此情形下，只有两原告对没有办理过户登记手续不存在过错的情况下，才能以其物权期待权排除对案涉房屋的执行。但《房屋交换协议》签署时，案涉房屋已具备办理产权过户的条件，两原告与被告景泓公司基于税费考虑，将办理过户手续的时间延迟至2016年，被告景泓公司得以在2014年7月15日将该房屋抵押给被告星展银行广州分行。由此，因未及时过户所产生的被告景泓公司将房屋抵押给被告星展银行广州分行的交易风险系由两原告主观原因造成，两原告对此存在明显过错。因此，两原告以其物权期待权对抗被告星展银行广州分行的抵押权，以期排除本院对该房屋的执行理据不足，本院对其主张不予支持。被告景泓公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第二条第二款、第二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告付官华、徐菊兰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告付官华、徐菊兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法审 判 长  瞿 栋人民陪审员  林旭珍人民陪审员  林 艳二〇一九年十月十一日书 记 员  许燕慧