广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初9242号原告：李军，男，1946年7月3日出生，汉族，住广州市芳村区。委托诉讼代理人：王国安，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：余泓，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：广东富邦融资租赁有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路140-148号1306-3房，统一社会信用代码91440000690533866M。法定代表人：陈荣备，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐震烁、姚小姣，广东誉理律师事务所律师。第三人：安徽嘉丰窗帘有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县经济开发区姥下河路与和州路交叉口西北角，统一社会信用代码91340500695748233A。法定代表人：刘应端。第三人：程丰益，男，1964年3月20日出生，中国台湾云林县人。第三人：程丰原，男，1951年8月4日出生，中国台湾台北县人。原告李军与广东富邦融资租赁有限公司（以下简称富邦公司）与程丰益、程丰原、安徽嘉丰窗帘有限公司（以下简称安徽嘉丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年3月19日公开开庭进行审理。原告李军的委托诉讼代理人王国安、余泓，被告富邦公司的委托诉讼代理人徐震烁到庭参加诉讼，第三人安徽嘉丰公司、程丰益、程丰原经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李军向本院提出诉讼请求：1.确认原告是广州市天河区黄埔大道西路429号203房的真实物权人，足以排除执行；2.判决不予执行广州市天河区黄埔大道西路429号203房；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：（2017）粤0114执2026号查封203号房，已经执行异议程序（2018）粤0114执异248号执行裁定书驳回，现依法向执行法院提起诉讼。一、原告符合法律规定的四个要件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1、法院查封前，原告与第三人程丰原就203号房签订合法有效的《房地产买卖合同》。广州市天河区黄埔大道西路429号203房由程丰原、邓兆元、张光普三人按份共有，其中程丰原占80%、邓兆元占10%、张光普占10%。该房于2017年10月9日被广州市花都区人民法院查封，但早于2013年3月5日，程丰原、邓兆元便同意作价985000元将203号房卖给原告，并与原告签订《房地产买卖合同》。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”程丰原、邓兆元所占份额达90%，《房地产买卖合同》合法有效，尚未办理物权登记，不影响合同的效力。2、签订合同当日即移交房产证原件和钥匙，自此该房屋便一直由原告合法占有、使用。签订《房地产买卖合同》当日，程丰原将房产证原件、钥匙交给原告，房屋自此由原告实际控制和占有。当时203号房因长期无人居住、破败凌乱，故2014年初，原告找人刷墙、维护，此后的房屋装修、物业管理费用、垃圾费、出租中介费、税费等都是原告在处理、缴纳。203号房已经由原告合法占有、使用达四、五年之久。3、2014年8月，原告已通过债务抵销的方式付清全部房款。自2006年以来，原告长期担任第三人程丰原的商务顾问，帮程丰原名下几家公司开展、处理商务往来事务，及程丰原交办的其他事宜，双方口头约定了报酬标准、工作开展模式和费用报销等事宜，合作关系良好。2012年，因经济不景气、企业转型等原因，程丰原资金告急，对原告形成了两笔债务：（1）第一笔债务590000元。2013年1月至3月间，程丰原因生意周转急需，先后向我方借款两次，2013年3月5日两笔债务到期，合计590000元。因程丰原无力还款，双方便协商一致约定：终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，用异议执行人对程丰原的590000元债权抵付购房款。根据双方签订的《房地产买卖合同》第七条第三款，其余购房款于“办理转名过户当天由买方直接支付卖方。”（2）第二笔债务460744.05元。2012年8月27日，程丰原短信告知我方，顾问费用和每月的其他费用（主要指我方为其办事过程中预先垫付、事后报销的费用）于2013年底一并结算，请我方支持和理解。2013年12月31日，我方整理、列明应付费用共计379932.38元，要求程丰原依约定清偿，但直到2014年7月16日，程丰原才签字确认，同时确认了2014年上半年的应付费用80811.57元，两项合计460744.05元。程丰原确认了债务的同时，注明该债务可由程丰益支付清偿，但原告多次向程家兄弟要求还款，都是口头答应，却没有下文。协商还款的过程中，原告表示这部分欠款可以用购房款抵除，但超出的部分应当进行清偿。程丰益、程丰原互相推诿、拖延，鉴于双方还有合作，竟一直搁置至今。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何方可以将自己的债务与对方的债务抵销……当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效，抵销不得附条件或者附期限”，原告有权将自己欠付程丰原的房款与程丰原欠付自己的金钱债务抵销，其抵销意愿在告知程丰原时便已视为到达生效。因此，原告已经付清全部房款。4、原告一直积极沟通过户事宜，房屋至今未能办理过户，是因为未能联系到房屋共有人之一张光普，房地产登记中心不予办理。签订合同时，原告注意到203号房是三个人按份共有的，程丰原告知张光普是自己的合作伙伴，目前人在国外，不方便回来签字。原告怕引起纠纷吃官司，特别要求第三人程丰原在《房屋买卖合同》上写明“程丰原先生代台胞张光普签署本合同，如因张光普对本合同提起异议，则一切责任由程丰原承担”。2013年3月中旬，原告向不动产登记中心咨询办证事宜，被告知需要房产证上共有人全部到场才能办理过户手续，确实需要委托的，由于张光普人在国外必须公证委托等。原告通知第三人程丰原，要他积极解决、配合。双方协商多次，程丰原开始也保证去联系张光普，等张光普回国就办理等，之后程丰原又说暂时无法联系到张光普，要原告耐心等等。《房屋买卖合同》签订于2013年，当时出国已较普遍，联系和交通都不存在太大难度，而且程丰原也将张光普的那一份房地产证给了原告，在这种背景下，原告仅考虑到张光普回国后如果主张其10%的份额可能引起的纠纷，而想不到程丰原竟会联系不上张光普、而且张光普竟然会长达四、五年都不露面，也是人之常情。无法联系张光普，不是原告的过错，且原告在交易中尽到了注意义务：合同有效、付清房款、实际占有使用、并控制房产证原件以避免出现其他物权纠纷，原告已经全部履行《房屋买卖合同》中的义务，无法过户并非原告的责任。二、原告对203号房享有的权利能够排除执行。1、执行依据的权利是形成于2014年9月4日的保证债权，而原告是203号房的真实权利人，足以排除执行。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。原告持有合法有效的《房屋买卖合同》、203号房屋的产权证、实际占有使用房屋已经四、五年且清偿了全部购房款，除了由于房地产登记中心管理规定的原因暂时无法办理过户之外，事实上已经成为203号房的物权人。根据（2017）粤0114执2026号所依据的（2016）粤01民终12634号民事判决书：“2014年9月4日富邦公司与嘉丰公司签订《协议书》……，程丰益、程丰原分别在《融资租赁合同》及《协议书》乙方连带责任保证人处签名……”，可见执行所依据的是程丰原作为保证人所负担的连带保证责任，即保证债权。按照物权优先于债权的原则，原告作为203号房屋的物权人，足以排除被告人的执行。2、即使严格遵从不动产登记簿，认为原告还不足以认定为203号房的物权人，其对203号房享有的权利也足以排除执行。原告早在2013年3月便与程丰原签订合法有效的书面买卖合同，并一直合法占有该不动产，于2014年即付清全部价款，全面履行了合同义务，只是因为不动产登记中心的程序性规定，在办理不动产权过户登记中，需要程丰原协助自己。请求办理不动产过户的权利具有物权请求权的性质，足以排除对保证债权的执行。综上所述，根据上述事实和法律规定，原告对广州市天河区黄埔大道西路429号203房拥有合法物权、能够排除执行，特向贵院提出诉讼，请法院依法查明事实情况，维护原告的合法权益。被告富邦公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原告所签订的涉案合同无效，涉案广州市天河区黄埔大道西路429号203房有3位共有人，其中在双方签订的原告与程丰原、邓兆元所签订的买卖合同，没有张光普的签名，也没有张光普的委托书，而买卖合同处分的是全部产权，在未能取得张光普的授权及签名盖章情况下，处分了原属于其的财产性权利，应当视为无效。二、原告提供的证据不能证明其合法占有不动产。三、被告在买卖中采取的是以债抵购房款的方式，债务从我方看到的证据显示为程丰原的个人债务，与张光普无关，这种以债抵款的方式损害了张光普的权益。四、原告在明知有其他房屋共有人的情况下，未获得张光普的委托书的情况下签订了合同，是致自身于风险的行为，其应自行承担责任风险，以及不能过户导致的后果。五、从目前看，该房地产所有权仍登记在程丰原、邓兆元、张光普名下，法院的查封并无不当。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人安徽嘉丰公司、程丰益、程丰原未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市天河区黄埔大道西路429号203房，登记权属人为程丰原、张光普、邓兆云按份共有，其中程丰原享有80%的产权份额，张光普、邓兆元分别享有10%的产权份额。关于房地产权证登记共有权人为“邓兆云”，与“邓兆元”不符的问题，李军表示权属人应是邓兆元，名字不符应是房产登记笔误所致。富邦公司与安徽嘉丰公司、程丰益、程丰原、广州嘉丰装饰材料有限公司（以下简称广州嘉丰公司）融资租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日作出（2014）穗花法民二初字第1695号民事判决书，判决：一、解除广东富邦融资租赁有限公司与安徽嘉丰窗帘有限公司于2013年4月19日签订的FB-2013002号《融资租赁合同》；二、租赁物的所有权（租赁物财产名称、数量具体见本判决附表《财产清单》）属于广东富邦融资租赁有限公司，安徽嘉丰窗帘有限公司于本判决生效之日起十日内返还上述融资租赁物给广东富邦融资租赁有限公司；三、安徽嘉丰窗帘有限公司于本判决生效之日起十日内，向广东富邦融资租赁有限公司支付租金（租金计算方式：至2015年9月20日的租金为2506600元，从2015年10月起每月20日前应支付268660元至2016年8月或安徽嘉丰窗帘有限公司归还本案租赁设备止）；四、安徽嘉丰窗帘有限公司于本判决生效之日起十日内，向广东富邦融资租赁有限公司支付违约金104万元；五、安徽嘉丰窗帘有限公司于本判决生效之日起十日内，向广东富邦融资租赁有限公司支付律师费15万元；六、程丰益、程丰原对上述第二、第三、第四、第五项安徽嘉丰窗帘有限公司所负债务承担连带清偿责任。程丰益、程丰原承担担保责任后，在其承担担保责任的范围内有权向安徽嘉丰窗帘有限公司追偿；七、驳回广东富邦融资租赁有限公司其他诉讼请求。案件受理费60520元，财产保全费5000元，合计65520元由安徽嘉丰窗帘有限公司负担,程丰益、程丰原对上述费用承担连带清偿责任。安徽嘉丰公司、程丰益、程丰原不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2016年11月16日作出（2016）粤01民终12634号民事判决书，判决：一、维持广州市花都区人民法院（2014）花法民二初字第1695号民事判决第四项；二、撤销广州市花都区人民法院（2014）花法民二初字第1695号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项；三、变更广州市花都区人民法院（2014）花法民二初字第1695号民事判决第三项为：安徽嘉丰窗帘有限公司于本判决生效之日起十日内向广东富邦融资租赁有限公司支付剩余租金5051860元；四、程丰益、程丰原对上述第一、第三项安徽嘉丰窗帘有限公司所负债务承担连带清偿责任。程丰益、程丰原承担担保责任后，在其承担担保责任的范围内有权向安徽嘉丰窗帘有限公司追偿；五、驳回广东富邦融资租赁有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费60520元、财产保全费5000元，由广东富邦融资租赁有限公司负担5071.2元，由安徽嘉丰窗帘有限公司、程丰益、程丰原负担60448.8元。二审案件受理费27866.4元，由广东富邦融资租赁有限公司负担5294.7元，由安徽嘉丰窗帘有限公司、程丰益、程丰原负担22571.7元。上述判决生效后，因安徽嘉丰公司、程丰益、广州嘉丰公司、程丰原不履行生效判决所确定的义务，根据富邦公司的申请，本院立案执行，执行案号为（2017）粤0114执2026号。在执行过程中，本院于2017年8月21日作出（2017）粤0114执2026号执行裁定，查封位于广州市天河区黄埔大道西路429号203房权属于被执行人程丰原的占有份额为80%的房地产权。本院于2017年10月9日发出公告，责令被执行人程丰原十日内将房屋全部腾空，本院将公开委托评估拍卖上述房屋。李军向本院提出执行异议，本院于2019年8月6日作出（2018）粤0114执异248号执行裁定书，裁定驳回异议人李军的执行异议。李军于2018年8月9日签收上述民事裁定书，于2018年8月24日提起本案诉讼。李军表示其从2006年起担任程丰原的私人商业顾问，对外以程丰原名下三个公司的顾问名义对外进行商业活动；因程丰原拖欠其工资、欠款共计1050744.05元到期未还，程丰原提出将涉案房屋全权委托其进行出售，所得房款优先偿还拖欠李军的债务，如无法出售，则以涉案房屋抵偿债务。对此，李军向本院提交一份由“程豊原”签名的聘书、程丰原出具的两份借据、程丰原签名的费用报告清单、2014年1-6月工资及费用欠款明细、银行转账凭证以及一份《房地产买卖合同》、程丰原、邓兆元于2013年3月3日出具的《委托书》予以证明。其中程丰原出具的《委托书》确认其委托李军全权处理涉案房屋的出售转让等事宜，另张光普有涉案房屋10%产权已全部转让给程丰原，由程丰原全权处理。邓兆元出具的《委托书》载明其委托李军全权处理涉案房屋10%产权出售转让等事宜。《房地产买卖合同》签订于2013年3月5日，合同抬头处书写的卖方为程丰原、邓兆元、张光普，买方为李军，合同约定卖方将涉案房屋出售给买方，房屋建筑面积121.51平方米，成交价为985000元；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占用的标志；付款方式为一次性付款。买卖双方于年月日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理转名过户手续，如因房管局等合同双方以外的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。合同第十六条载明双方约定其他事项：程丰原先生代台胞张光普签署本合同，如因张光普对本合同提出异议，则一切责任由程丰原承担。合同尾部落款卖方处签名为“程丰原并代张光普”、“邓兆云”，买方处签名为“李军”。富邦公司对李军提交的上述证据中的《房地产买卖合同》的真实性存疑，关联性不确认，认为张光普并未签名，但该合同出分了房屋全部产权，应是无效合同，且合同中程丰原的签名为简体，而在其他材料中程丰原的签名均为繁体“程豊原”，且字迹有明显的差异；富邦公司对于程丰原、邓兆元出具的《委托书》的真实性、合法性和关联性不予确认，认为其对《委托书》毫不知情，无法确认真实性，且该证据没有公信力，不能证明委托和交易的事实。富邦公司对于李军提交的其他证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为富邦公司未参与借款，对借款事宜不清楚，且没有证据证明借款真实发生以及尚未清偿。另外，对于李军主张其与程丰原就债权债务抵扣购房款达成一致意见，李军表示双方未签订书面协议。关于涉案房屋交付使用的情况，李军陈述，程丰原于2013年3月5日将涉案房屋的三本房地产权证、房门钥匙以及《房地产买卖合同》交给李军，李军从该日起接管、占有和使用涉案房屋，并对房屋进行修缮后对外出租，对此，李军提交涉案房屋出租的税收缴款书、水电费发票、物业管理费、出租的中介费、垃圾费收据予以证明。富邦公司对于房屋出租的税收缴款书、水电费发票的真实性无异议，但认为只能证明李军使用涉案房屋，不能排除是李军支付的其承租涉案房屋的费用，不能证明房屋的所有权发生变动或由李军购买了；对其他证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为费用可能是李军代为支付，无法证明李军实际控制涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。本案中，涉案房屋产权登记在程丰原、张光普、邓兆云名下，程丰原、张光普、邓兆云是涉案房屋的权属人，李军要求确认其是涉案房屋的真实物权人缺乏理据，本院不予支持。本案争议的焦点为李军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于房款支付的问题，李军主张程丰原拖欠其款项1050744.05元，经双方协商一致将涉案房屋抵偿上述欠款，但其提交的证据不足以证明其与程丰原、张光普、邓兆元就程丰原拖欠其的款项抵作购房款达成一致意见的事实，也就是说李军提交的证据不足以证明其向程丰原支付购房款的事实。其次，《房地产买卖合同》未约定办理递件过户的时间，但自签订合同之日起至房屋被查封长达四年多时间，均未办理过户手续，在本案中，李军未举证证明涉案房屋存在过户障碍以及其曾要求权属人配合办理过户手续，故李军对于涉案房屋至今尚未办理过户手续存在一定过错。综上，因李军主张不予执行的异议主张未能符合上述规定的的全部条件，故李军对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其要求对涉案房屋不予执行缺乏理据，本院不予支持。第三人安徽嘉丰公司、程丰益、程丰原经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告李军的全部诉讼请求。案件受理费6825元，公告费560元，由原告李军负担。如不服本判决，第三人程丰原、程丰益可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长 王 璇人民陪审员 高 媛人民陪审员 张绍针二〇一九年十月二十五日书 记 员 刘 赟陈晓敏方琢华