四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初3009号 原告（反诉被告）：朱松涛，女，1970年3月17日，汉族，住泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：卢兰，泸州市龙马潭区志成法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：何知运，泸州市龙马潭区志成法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘福金，男，生于1979年7月13日，汉族，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：王宇，四川拥慧律师事务所律师。 原告（反诉原告）朱松涛与被告（反诉被告）刘福金房屋租赁纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱松涛的委托诉讼代理人卢兰，被告（反诉原告）刘福金的委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱松涛向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付尚欠房租140259.40元（暂计算至2019年6月4日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年10月5日与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于江阳区星光路10号房屋出租给被告，2019年其被告未缴纳租金，经多次催收被告仍拒不支付。 被告刘福金答辩并反诉称，2016年10月5日原被告签订《房屋租赁合同》，合同期限为5年，月租金19170元，同时被告向原告支付转让费130000元。合同签订后，被告对租赁房屋进行装修，作为其投资的“泸州市华宁品味装饰设计工程有限公司”办公室使用。2017年4月起，被告发现房屋多处发生渗漏现象，虽经原告三次维修，且原告承诺于2019年3月31日前彻底解决渗漏问题，但渗水情况仍未得到解决，故同意解除《房屋租赁合同》，但不同意支付原告租金。同时由于房屋渗漏，导致被告不能继续使用该房屋，要求原告退还房屋转让费130000元，并支付违约金130040元。 反诉被告朱松涛对反诉答辩称，反诉原告要求退还转让费违约金均没有合同约定，请求驳回反诉原告的反诉主张。 经审理查明，2016年10月5日原告朱松涛（甲方）与被告王宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：1.甲方将坐落于泸州市江阳区房屋出租给乙方，房屋面积639.64平方米。2.房屋用途为营业用房。3.租赁期限自2016年10月5日起至2021年10月4日止。4.租赁价格为30元／平米，合计金额19170元，每年按总租金递增5%，租金按月支付；…6.乙方向甲方缴纳水电气保证金3000元。租赁期满后，乙方正常退租，自行将水电气费用结清，甲方在一月内如数退还保证金（不计息）。如退租后，乙方为结清水电气费，甲方有权以该保证金抵扣…8.乙方向甲方支付转让费130000元，在乙方租赁期间内，乙方经甲方同意转让其他人时，转让费应由乙方收取。9.乙方逾期付款的违约责任：乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按逾期金额的20‰向乙方加收违约金。逾期五日，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，并向乙方收取与年租金等额的违约金…14.正常的房屋大修修理及费用由甲方负担…15.租赁期满乙方不再承租或租赁期限内因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方对乙方所作装修及不能拆除的设备不作任何补偿。…18.甲乙双方任何一方有下列违约行为之一，应承担违约责任：①甲乙双方任何一方不履行本租赁合同，应向守约方支付与一年租金总额等额的违约金。…19.本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。合同签订后，被告向原告支付了转让费130000元（含2016年9月30日被告缴纳的10000元定金）和水电费保证金3000元。合同签订后，被告对租赁房屋进行了装修，用于其投资的“泸州市华宁品味装饰设计工程有限公司”办公室使用。2017年4月租赁房屋发生屋顶和墙面渗漏的现象，被告自行进行维修。同年下半年该房再次出现渗漏，被告告知原告后，原告于2018年期间进行了数次维修，但玻璃墙面渗漏问题仍未得到根本解决。 另查明，按照原、被告的约定，上述房屋2017年10月5日-2018年10月4日租金为20129元（四舍五入，取整），2018年10月5日-2019年10月4日租金为21135元（四舍五入，取整）。被告将租赁房屋的租赁费交至2019年1月4日。 审理中，对被告缴纳的3000元水电费保证金，原、被告双方均同意另行协商处理。双方对解除合同均无异议，且被告于2019年9月搬离了租赁房屋，并于2019年10月13日将租赁房钥匙退还给了原告，原告主张租金计算至2019年9月30日，被告只同意计算至2019年3月底。庭审中，本院询问原、被告双方转让费性质时，被告陈述支付的转让费130000元为租赁房使用权转让的费用，原告陈述系包含了上一个承租人遗留的部分财物（主要是火锅店设备），但原告未提供转让清单。被告否认上一届承租人用作经营火锅，陈述系经营网吧，同时承认签订租赁合同时租赁房内留有三四张电脑桌，另有空调柜机和挂机，但空调柜机和挂机在本次退房时已移交给了原告。 上述事实，有原、被告的陈述、当事人的身份证复印件、《房屋租赁合同》原件、定金收条、转款凭据、“泸州市华宁品味装饰设计工程有限公司”营业执照、企业信息、现场照片等证据相互印证，本院予以确认。被告单方制作的装修明细清单，在质证时原告不予认可，被告亦陈述该清单并不作为其损失依据，故本院对被告提交的装修明细清单不予采信。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。现原、被告双方自愿提前解除租赁合同，且被告已将租赁房屋退还给了原告，双方均以自己的行为表明提前解除《房屋租赁合同》的意愿，故解除合同的日期应认定为被告退还房屋之日（2019年10月13日）。 本案的争议焦点如下： 一、被告以案涉房屋渗漏的主张是否可以对抗其向原告交纳租金的义务。租赁合同出租方的主要义务在于房屋的交付，而承租方的主要义务在于租金的缴纳。在本案之中，原告已依约将案涉房屋交付给了被告使用，被告就应该依约按时履行其交纳租金的义务。至于因房屋渗漏而造成的损失，首先双方并没有协商确定责任与金额；其次，也没有生效的司法文书对双方的纠纷进行确定；第三，双方也没有就损失金额抵扣租金达成合意；因此，被告主张其拒缴租金的行为是一种合理合法的自力救济的辩解，本院不予采信，其拒缴租金的行为已构成违约。故对原告主张的请求判令被告向其支付租金的诉求予以支持。但由于案涉房屋确实存在渗漏现象，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定以及《房屋租赁合同》第14条约定，在租赁物需要维修时，出租人应及时进行维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。由于双方已协商解除《房屋租赁合同》，故延长租期显然不适用，可以采取适当减少租金的方式。结合本案的实际情况，本院酌定按合同约定的租金标准的70%计算较为合理，故被告应支付的租金总额为131178元【从2019年1月5日计算至2019年9月30日，四舍五入取整（21135元/月×9个月-21135元/月÷30天×4天）×70%】。 二、原告在出租房屋时收取的转让费130000元是否应当返还。该转让费的收取虽有合同约定，但由于该租赁合同经双方协商已提前解除，被告散失向他人请求支付该笔费用的权利。且在签订《房屋租赁合同》时被告接手的财物价值明显低于转让费，如原告完全不退还显示公平。故本院酌定转让费按被告使用年限折扣，现被告已使用三年，原告应退还被告转让费52000元（130000元÷5年×2年）。 三、原告主张的违约金以及被告主张的违约金是否应当支持问题。租赁期内，原告朱松涛提供的租赁房屋虽出现渗漏现象，但原告积极进行了维修，且被告也一直在案涉房内进行经营活动，故被告拒付租金的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。同时原告提供的租赁物存在瑕疵，虽经原告修缮，但渗水问题仍未得到根本解决，导致合同提前解除原告也有责任，因此原告也应承担违约责任。审理中双方均认为对方主张的违约金过高，请求依法降低，被告刘福金请求按其逾期支付租金总额的30%计算违约金，反诉被告朱松涛亦请求按此标准减低反诉原告主张的违约金。由于原、被告均存在违约行为，本院在计算租金和转让费时已充分考虑了双方的违约责任，故原告朱松涛和反诉原告刘福金各自所主张的违约金均不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告朱松涛与被告刘福金签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日解除； 二、由被告刘福金支付原告朱松涛房屋租赁费131178元； 三、由反诉被告朱松涛退还反诉原告刘福金转让费52000元； 四、上述二、三项品迭后，由被告刘福金于本判决生效之日起五日内支付原告朱松涛79178元； 五、驳回原告朱松涛的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告刘福金的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3106元，适用简易程序减半收取1553元，由原告朱松涛承担91元，被告刘福金承担1462元；反诉费3350元，由反诉原告刘福金承担共同承担2800元，反诉被告朱松涛承担550元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  黄茜 二〇一九年十月二十九日 书记员  郑义