福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初2311号 原告：陈祯康，男，1963年6月21日出生，汉族，住福建省闽清县，现住闽清县。 委托诉讼代理人：林赛莺，福建闽润律师事务所律师。 被告：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县。 法定代表人：陈文岩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱金凤，上海建纬（福州）律师事务所律师。 原告陈祯康与被告福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林赛莺、被告西雅图公司委托诉讼代理人朱金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈祯康向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期违约金22368元【违约金计算方式：原告已付购房款480000元×0.01%×逾期天数466天（逾期天数暂从2017年5月20日起计至2019年8月28日）实际违约金计至被告将办理房屋权属登记所需资料交付原告之日止】；二、判令被告立即办理房屋所有权初始预登记，并将原告办理房屋权属登记所需资料交付原告；三、本案的诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告就购买由被告开发的位于闽清县房产，与被告签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告支付购房款及其他所需所有费用。2017年5月20日，被告将讼争房屋交付原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“……出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”，被告应于2018年5月20日前完成不动产初始登记并协助原告取得房屋权属证书。但直至今日，被告仍未完成不动产初始登记，致使原告至今无法取得房屋权属证书。被告行为已违反双方签订的《商品房买卖合同》约定，给原告的权益造成损害，被告应依约向原告承担违约责任。 西雅图公司辩称，一、西雅图公司已按约办理商品房预告登记，并按约交付房屋，不存在违约情形。西雅图公司无法办理房屋所有权初始登记与原告无法办理房屋的不动产权证，系因原告在收房后对房屋进行违规装修及违章搭建的行为，直接导致整个项目被限制办理产权，全部过错在于原告，不能归责于西雅图公司，西雅图公司就此不承担违约责任。二、原告进行违章搭建，违反《商品房买卖合同》第十七条以及附件五《临时管理规约》第八条的约定，应当予以拆除并恢复原状，承担因此造成无法办理不动产权证等不利法律后果，并应赔偿西雅图公司因此造成的所有损失。三、即使西雅图公司要承担逾期办证的违约责任，原告违约金的计算比例、计算时间均有误，应据实进行调整。四、西雅图公司严格遵守国家法律法规条例政策的规定，不能向登记机构恶意隐瞒业主违规装修及违章搭建的行为，递交虚假的登记资料骗取办理不动产权登记，即使形式审查通过取得不动产权登记，也是属于违法的无效登记，会被撤销纠正。原告的诉讼请求要求对存在违章建筑的案涉房屋进行不动产登记不符合法律法规规定，法院不应予以支持，也不能判决西雅图公司为此承担逾期办证的违约责任。综上，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：陈祯康提供的闽清县市场监督管理局处理反馈、行政处罚详情、广告宣传资料及照片等符合证据的真实性、关联性、合法性，可以证明西雅图公司因对商品或者服务作虚假或者引人误解的宣传于2019年6月26日被闽清县梅溪市场监督管理所行政处罚的事实；《关于解除理想湾一期5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃楼业主产权限制的函》及12345便民服务平台编号ＦＺ190××××1122、ＦＺ190××××0401、ＦＺ190××××0711信访回复等证据系有关部门依职权作出，符合证据的真实性、关联性、合法性，依法均予采信。 西雅图公司提供的证据《商品房买卖合同》及附件、《关于限制办理产权手续的函》及附件、装修违规整改通知书不足以证明陈祯康存在“两违”情形并被限制办理产权登记；福州市市场监督管理局行政复议受理案件通知书符合证据的真实性、关联性、合法性，可以证明西雅图公司因不服闽清县市场监督管理局作出的梅市监罚字〔2019〕63号行政处罚决定书于2019年8月16日提出行政复议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月27日，陈祯康与西雅图公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定陈祯康向西雅图公司购买位于闽清县，总价为480000元；签约当日陈祯康支付160000元作为首期购房款，余款320000元向银行办理按揭贷款；西雅图公司应当在2017年2月28日前将符合约定条件的商品房交付陈祯康使用；商品房达到交付使用条件后，西雅图公司应当书面通知陈祯康办理交付手续。双方进行验收交接时，西雅图公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单;西雅图公司应在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付陈祯康。如因西雅图公司的原因，陈祯康不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：陈祯康不退房，西雅图公司自逾期之日起每日按已付房价款的0.01%向陈祯康支付违约金等条款。2017年5月20日，西雅图公司将案涉商品房交付陈祯康使用。 另查明，闽清县“两违”综合治理专项行动领导小组办公室于2017年11月15日发函至闽清县房地产管理所，限制办理理想湾一期5#、6#、7#、8#、9#、10#楼业主产权的登记、交易、抵押等相关手续。2019年8月16日，闽清县“两违”综合治理专项行动领导小组办公室根据本院受理的商品房销售合同纠纷中关于理想湾小区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼采光井部位被西雅图公司违规浇筑水泥坪的认定，解除前述业主产权的登记、变更、抵押等手续办理限制，但西雅图公司至2019年10月9日止仍未向闽清县不动产登记和交易中心申请办理开发项目不动产首次登记（总登记），故案涉商品房无法办理产权证。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、西雅图公司是否构成违约。合同签订后，陈祯康已依约交纳了全部购房款，西雅图公司依约应于交房后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付陈祯康，但西雅图公司未履行上述约定义务，致使陈祯康无法办理不动产权证，故西雅图公司已构成违约，应承担相应的违约责任。西雅图公司抗辩系陈祯康违建违修导致其无法办理初始登记，但所提供的证据尚不足以证明其上述主张，故对该抗辩，不予支持。案涉商品房现因未办理开发项目不动产首次登记（总登记），尚不具备办证条件，待条件成就后，西雅图公司应履行办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付陈祯康的义务。二、违约金的计算标准及计算期间。关于违约金的计算标准问题，现陈祯康不主张退房，要求西雅图公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。本院结合西雅图公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也未给业主造成难以弥补的损失等实际履行情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。关于违约金的计算期间问题，案涉商品房实际交房使用时间为2017年5月20日，交房使用后第365日为2018年8月21日，双方同意在此之后开始计算违约金，故违约金的计算期间应为自2018年8月21日起至西雅图公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付陈祯康之日止。 综上所述，对陈祯康的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、福建西雅图置业有限公司应于具备办证条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付陈祯康； 二、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈祯康支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额480000元为基数，按每日0.0075%的标准，自2018年8月21日起计算至福建西雅图置业有限公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付陈祯康之日止）； 三、驳回陈祯康的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费556元，减半收取278元，由陈祯康负担25元，福建西雅图置业有限公司负担253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  王义奔 二〇一九年十月二十八日 法官助理潘楚楚 书记员潘楚楚（兼） 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-