连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初6681号原告：李大志，男，1987年3月8日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：孙宜波，江苏四季青律师事务所律师。被告：江苏鼎亚置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区金海路东城凯亚小区售楼部。法定代表人：许海朝，董事长。委托诉讼代理人：李连东，江苏盈喆律师事务所律师。原告李大志与被告江苏鼎亚置业发展有限公司（以下简称“鼎亚置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法适用简易程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告李大志及其委托诉讼代理人孙宜波、被告鼎亚置业公司的委托诉讼代理人李连东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李大志向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交付的违约金33000元（自2016年10月1日起计算至2019年7月30日止，按每日33.33元计算）。事实与理由：2015年8月27日，原告和被告签订商品房买卖合同一份，约定原告以543769元价款购买被告开发的东城凯亚小区C3幢3单元3-401室住宅一套，建筑面积为134.89平方米。该合同第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第九条约定，出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。该合同签订后即在赣榆区房产管理处备案。原告按合同约定付清了购房款，而被告却至今未能交付商品房，已构成严重违约，给原告造成很大的经济损失。原告认为，商品房买卖合同第九条约定的违约金过低，明显不足以弥补原告的损失。该条款系格式条款，被告在签订合同时没有提醒购房人注意，属于我国《消费者权益保护法》第26条规定的经营者以格式条款排除或限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任的对消费者不公平、不合理的无效条款，其滥用合同约定损害消费者的意图显而易见。另据我国《合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。目前东城凯亚小区已交付的商品房年租金在12000元以上，请求法院将违约金提高至上述标准，判令被告按每日33.33元（相当于原告已交购房款日万分之0.613）支付逾期违约金。对于2019年7月31日以后的违约金，原告保留另行起诉的权利。被告鼎亚置业公司辩称，逾期交房属实，但根据原被告签订的合同对违约金条款有明确的约定，原告没有经过法定程序变更或确认违约条款以每日33.33元计算违约金，且原告的房屋已于2019年5月25日交付，故违约金的计算截止时间应当为交付时间，请求法庭依法裁判。本院经审理依法认定事实如下：2015年8月27日，原告李大志与被告鼎亚置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告李大志购买被告鼎亚置业公司开发的位于连云港市赣榆区青口镇东城凯亚国际住宅小区第C3幢3单元3-401室，建筑面积134.89平方米，总价款543769元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”双方合同签订后，原告向鼎亚置业公司支付购房款543769元。另查明，2019年5月25日，原告李大志在物业管理服务协议上签字，并领取房屋钥匙等物品，且庭审中原告认可被告已交付涉案房屋，但涉案房屋未验收。上述事实，有原被告的陈述、商品房买卖合同、中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同、物业管理服务协议等证据在案佐证，已经开庭审查和质证，真实、合法，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中原告李大志依约履行了交纳购房款义务，被告应按合同约定于2016年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告李大志，逾期不交付房屋已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案双方对逾期交房违约金作了约定,原告认为过低要求调整，综合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益及原告实际接收的房屋系毛坯房的实际情况,酌定按每日30元计算违约金，且涉案房屋已于2019年5月25日交付原告，故原告应得逾期交房违约金为28980元（30元/日×966天）。综上，对原告李大志要求被告鼎亚置业公司判令被告按每日33.33元（已交购房款日万分之0.613）支付逾期交付违约金33000元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告江苏鼎亚置业发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告李大志支付逾期交房违约金28980元；二、驳回李大志的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，减半收取计313元，由原告李大志负担51元，由被告江苏鼎亚置业发展有限公司负担262元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费625元，江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 熊传明二〇一九年十月二十四日法官助理 魏 亚书 记 员 李 庚法律条文附录及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。