北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初45213号原告：田祝丰，男，1932年11月12日出生，满族，无业，住海淀区。原告：田健，男，1969年2月28日出生，汉族，无业，住海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：王宇明，北京市东清律师事务所律师。被告：姚淑英，女，1954年11月1日出生，汉族，无业，住海淀区。被告：牛耀明，男，1954年11月23日出生，汉族，无业，住海淀区。被告共同委托诉讼代理人：刘振荣，北京市海淀区西北旺镇法律服务所法律工作者。二被告共同委托诉讼代理人：王立军（二被告之女婿）。原告田祝丰、田健与被告姚淑英、牛耀明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田祝丰、田健之委托诉讼代理人王宇明，被告姚淑英、牛耀明之委托诉讼代理人刘振荣、王立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田祝丰、田健向本院提出诉讼请求：1、要求确认周凤珍与姚淑英之间就北京市海淀区永丰屯佃村×1号宅基地及房屋买卖无效；2、判令二被告将位于北京市海淀区永丰屯佃村×1号宅基地及房屋腾退给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告为父子关系，1985年包括二原告在内的家庭成员周凤珍、田颖在北京市海淀区永丰屯佃村×1号，共同出资、出力在属于自家宅基地范围内共建北房四间、东房和西房各两间。该处宅基地及所建房屋由姚淑英从周凤珍处购得，现由姚淑英、牛耀明居住使用，而姚淑英、牛耀明并非永丰屯佃村村民且为居民身份，其无权取得海淀区永丰屯佃村内宅基地使用权及附着其上的房屋的权益。由此，姚淑英、牛耀明占有使用海淀区永丰屯佃村×1号的宅基地及地上房屋，没有合法依据，请求法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。姚淑英、牛耀明辩称，姚淑英自2002年从自己父亲手里取得了海淀区屯佃村现居住的房屋和院落，当时该房屋只有旧北房四间。2003年开始，被告姚淑英、牛耀明将旧北房拆除，翻建了北房四间，新建东、西房各二间，新建南房八间，并将院落封顶，姚淑英一家五口一直在该房屋中居住使用至今。2011年，周凤珍因房屋买卖纠纷起诉了姚淑英，其诉请：1、确认双方房屋买卖无效；2、要求姚淑英腾退海淀区永丰屯佃村×1号院内的房屋。经海淀区人民法院审理周凤珍的诉请缺乏事实依据，判决驳回了周凤珍的全部诉讼请求，见(2011)海民初字第7400号民事判决书，周凤珍未上诉，后又申请了再审，通过法庭调查审理，周凤珍自愿撤回了再审请求，见(2011)一中民申字第15534民事裁定书。2013年，周凤珍就同一事实同一理由再次向海淀区人民法院提起了诉讼，经海淀区人民法院再次审理，因周凤珍诉请缺乏事实依据依法又驳回了周凤珍的全部诉讼请求，见(2013)海民初字第00038号民事判决书，周凤珍不服一审判决，又提起了上诉，经北京市第一中级人民法院审理，认定原审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回了周凤珍的全部上诉请求，维持了原判决。综上，周凤珍生前提起了的四次诉讼，终被法院驳回了全部诉请，法院认定的事实是周凤珍对自己提出的诉请没有事实和证据，提供的屯佃村委会出据的证明不真实，无法证明双方的交易情况，也未能证明交易的客观事实的存在，法院无法采信。二、现原告又与同一标的物，以宅基地使用权侵权纠纷再次起诉被告姚淑英，二原告有什么证据证明姚淑英所居住的房屋宅院二原告有使用权？据悉，二原告系非农业户口，不属屯佃村民，不享受宅基地使用权的权利。宅基地使用权是集体经济组织成员享受的权利，与特定身份关系相联系，且宅基地使用权是不能继承的，只能随房屋来处分。房屋归谁所有，宅基地就归谁使用，宅基地和房屋是不可分离的一部分。房屋卖给了他人，他人对其宅基地就有了使用权。三、二原告诉二被告宅基地使用权侵权不符合法律规定。根据我国《侵权责任法》第二条规定，宅基地使用权不在侵权责任范围内，原告诉宅基地侵权不符合法律规定。综上，被告认为：周凤珍生前没有将房屋卖给二被告（有法院判起书为证），双方也没有合同关系，二原告和被告更没有任何的法律关系，且二原告也没有拿出任何证据证明二被告有侵权行为。我国民诉法第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告诉被告宅基地使用权侵权没有事实和证据，更不符合法律规定。故请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护法律的公正。本院经审理认定事实如下：田祝丰与周凤珍系夫妻，二人生育一子田健，一女田颖。周凤珍已于2016年7月22日去世。周凤珍生前系北京市海淀区西北旺镇屯佃村村民，屯佃村委会于1985年以前为周凤珍在屯佃村×1号审批宅基地一块，周凤珍夫妇在×1号院建有北房四间及东西房各两间，没有建房审批手续，屯佃村委会出具证明对此予以证明。姚淑英系姚振兴之女，姚淑英与牛耀明系夫妻。姚振兴系屯佃村村民，已于2004年11月去世，其生前在屯佃村64号有宅基地一处，屯佃村委会出具证明对此予以证明。姚淑英原户籍地为肖家河河北新营151号，系农转居，2019年6月迁入海淀区西三旗一处房屋。原告主张，2001年，周凤珍将×1号院内房屋出售给姚淑英，双方签订了书面的房屋转让协议，但仅签订了一份在姚淑英处。本案中，被告对此不予认可，称系姚淑英的父亲姚振兴从周凤珍处购买的×1号院内房屋。周凤珍曾于2011年起诉姚淑英称，其于2001年与姚淑英达成宅基地买卖协议，将北京市海淀区永丰屯佃村×1号宅基地及房屋卖给姚淑英，要求确认双方之间的买卖行为无效并要求姚淑英腾退房屋。姚淑英辩称，其没有和周凤珍签订过宅基地买卖协议，是其父亲姚振兴和别人签订的宅基地买卖协议，其是从姚振兴手中取得的宅基地，不同意周凤珍的诉讼请求。本院经审理，于2011年3月17日作出（2011）海民初字第7400号民事判决书，以周凤珍未提交证据证明其与姚淑英存在买卖合同关系为由作出了驳回了周凤珍的诉讼请求的民事判决。判决后，双方均未提出上诉。此后周凤珍向北京市第一中级人民法院提出申请再审，后又撤回再审申请。本案审理中，原告提交了（2011）海民初字第7400号案件的卷宗复印件，其中2011年2月11日庭审笔录记载，被告姚淑英称“被告及其父亲姚振兴都是屯佃村人，被告结婚后搬到肖家河居住，肖家河修建道路的时候占了姚淑英位于肖家河的房屋，姚淑英没有地方居住，就从屯佃村买了房屋居住，该房屋是姚淑英的父亲姚振兴给姚淑英购买的，由于时间过长，房屋买卖协议已经丢失”。对于签订购房协议的主体，原告周凤珍称“是田健代替其母亲周凤珍签订的协议，是田健办理的卖房事宜，交房的时候是周凤珍交的，买卖房屋的协议上是周凤珍和姚淑英的名字。”被告姚淑英称“当时买方是姚淑英的名字还是姚振兴的名字记不清了，卖方肯定不是周凤珍，我方认为卖方应该是田健。”该案审理中，原告周凤珍提交了证人马某、于某出具的书面证人证言，在证言中该二人均认可二人均为当初签订合同的见证人，证明购买周凤珍×1号院房屋的是姚淑英。2013年，周凤珍再次起诉姚淑英，周凤珍持2011年3月18日北京市海淀区西北旺镇人民政府屯佃村村民委员会（以下简称：屯佃村委会）开具的《证明》等证据再次起诉姚淑英，要求确认双方之间的房屋买卖行为无效。姚淑英辩称，双方之间的纠纷已经法院审理，现其就同一事实、同一理由再次提起诉讼，应依法应驳回，不同意周凤珍的诉讼请求。该案庭审时，周凤珍提交的主要证据其一为2011年4月12日屯佃村委会开具的《证明》，该证明的内容为：“我村村民周凤珍于1985年以前在村内（海淀区永丰屯佃村×1号）自家宅基地翻建房屋（北房四间，西房两间，东房两间），因当时永丰乡未成立规划科，所以没有房屋审批表。”北京市海淀区西北旺镇人民政府城镇建设管理科亦在此加盖印章以证明“情况属实”。其二为屯佃村委会于2011年3月18日开具的《证明》，该《证明》内容为：“我村村民周凤珍（身份证号码：×××），在北京市海淀区永丰屯佃村×1号院有宅基地及房屋一处，2001年12月份左右，周凤珍将上述宅基地及房屋卖给姚淑英，姚淑英一直居住在上述房屋中。”姚淑英对该《证明》质证意见为该村委会无权认定双方存在买卖关系。其三为屯佃村委会于2011年6月3日开具的《证明》，该《证明》的内容为：“周凤珍系屯佃村村民，村委会于1985年以前为周凤珍在本村×1号审批宅基地一处，该处宅基地使用权一直为周凤珍，未作变动。”本案经审理作出（2013）海民初字第00038号民事判决书，认为周凤珍就其与姚淑英之间存在房屋买卖合同关系未提交充分有效证据予以证明，故判决驳回周凤珍的诉讼请求。周凤珍对该判决不服提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，原告提交了（2013）海民初字第00038号案件的卷宗复印件，其中2013年2月21日庭审笔录记载，原告周凤珍申请证人卢某到庭陈述证言，卢某证明当时签订房屋买卖协议时其在场，卖房人是周凤珍，田健代周凤珍签订的房屋买卖协议，买房人是姚淑英，姚淑英在该协议上签字。原告周凤珍称售房款是2001年12月27日收到的。被告姚淑英称×1号院是其父姚振兴给姚淑英购买的，但不知道姚振兴从谁处购买，其从2002年4、5月份从姚振兴处接手×1号房屋，其给了其父姚振兴20万元。该案2013年3月12日庭审笔录中记载，被告姚淑英提交于某、马某再次出具的书面证人证言，于某、马某推翻了之前的陈述，称房屋买卖协议的买方是姚振兴，是姚淑英在协议上代签姚振兴的名字，该二人未到庭陈述证言。原告周凤珍对于某、马某再次出具的证人证言不予认可。就售房款的交接情况，原告周凤珍称是姚淑英的丈夫牛耀明取了18万元，存入田健的银行账户。被告姚淑英对此不予认可。本案审理中，原告田祝丰、田健从中国建设银行北京农大南路支行调取了2001年12月27日牛耀明从其名下尾号为9407的建行账户中取出18万元并存入田健名下尾号为1596的建行账户中的取款和存款凭单复印件，以此证明购买×1号院的是姚淑英，是姚淑英的丈夫牛耀明支付的购房款18万元。经法院询问，姚淑英、牛耀明称不清楚是否是牛耀明支付的购房款18万元。本案审理中，被告姚淑英、牛耀明称姚振兴在购买了×1号院后于2002年底将该院无偿赠给了姚淑英，姚淑英的其他兄弟姐妹都放弃对该院的继承权，并提交由其兄弟姐妹签字的放弃继承声明书，其兄弟姐妹出庭作证证明该放弃继承声明书上签字是本人所签。另，庭审中，于某出庭作证，陈述购买周凤珍×1号院的是姚振兴，其最初给周凤珍出具的证明是抄写田颖的，内容记不清了，又称房屋买卖协议签订时姚振兴在场，姚淑英不在场。另，庭审中，姚淑英、牛耀明提交姜玉和证人证言一份，内容为：“周凤珍与姚振兴房屋买卖时，我本人不知情，也不在场。”姜玉和未出庭作证。田祝丰、田健对该证人证言不认可，主张不能以此否认村委会出具证明的真实性。另查，姚淑英入住×1号院后与牛耀明出资将该院内房屋进行了翻建并新建房屋且进行了院落封顶。另查，屯佃村面临新农村建设的腾退工作，但目前尚无腾退具体安排。另，本案审理过程中，周凤珍、田祝丰二人之女田颖到庭提交书面声明，明确表示其不作为本案共同原告参加本案诉讼，也不要求取得×1号院的利益。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，屯佃村×1号院系屯佃村村民周凤珍的宅院，2001年周凤珍将×1号院出售。现双方当事人的争议焦点是从周凤珍处购买×1号院的是姚淑英还是其父姚振兴。（2011）海民初字第7400号案件审理中，证人马某、于某出具的书面证人证言证明购买周凤珍×1号院房屋的是姚淑英。但在之后的（2013）海民初字第00038号案件及本案审理中，该二人无正当理由推翻了之前的陈述，出具书面证言称房屋买卖协议的买方是姚振兴，是姚淑英在协议上代签姚振兴的名字，而本案庭审中，于某到庭陈述房屋买卖协议签字时姚振兴在场而姚淑英不在场。因该二人无正当理由推翻了之前的陈述，且于某虽到庭陈述证言，但其陈述的证言与其之前的书面证言有明显不符之处且无法合理解释，其证言真实性本院无法认定，故对其证言本院不予采信。姚淑英称是姚振兴购买的×1号院，但无法提交姚振兴签订的购房协议，且之前的案件中姚淑英称其父姚振兴为其购买的×1号院，其给姚振兴20万元后取得了该院，但本次庭审中姚淑英、牛耀明又称姚振兴购买了该院后将该院无偿赠给了姚淑英。姚淑英前后两次陈述不一致，无合理解释，故本院对姚淑英的上述陈述无法采信。根据田祝丰、田健调取的2001年12月27日牛耀明从其建行账户中取出18万元并存入田健建行账户中的取款和存款凭单复印件，可以证明是姚淑英的丈夫牛耀明支付的购房款18万元，也足以证明姚淑英之前所说其父姚振兴购买的×1号院，其给姚振兴20万元后取得该院的陈述是虚假的。综合以上分析，本院对于原告主张的系姚淑英购买的周凤珍屯佃村×1号宅基地及房屋的主张予以采信。姚淑英在2001年购买周凤珍屯佃村×1号院宅基地及房屋时并非屯佃村村民，依据相关法律规定，其无权购买周凤珍屯佃村×1号院的宅基地及房屋。周凤珍与姚淑英之间对北京市海淀区永丰屯佃村×1号宅基地及房屋买卖虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效。对于该房屋买卖的无效，双方当事人均有过错，应当各自承担相应的责任。因姚淑英入住该院落后对院内房屋进行了相应的翻建、新建，同时鉴于涉案房屋所在地区目前面临新农村建设的腾退拆迁工作，由此产生的该院落的腾退利益尚未确定，故本院对于本案所涉合同无效后的财产返还及损失赔偿问题暂不予处理，双方当事人可待相关条件具备时，另案主张各自相关权利。故对于原告要求被告将涉案院落及房屋腾退给原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，判决如下：一、周凤珍与姚淑英之间就北京市海淀区永丰屯佃村×1号宅基地及房屋买卖无效；二、驳回田祝丰、田健的其他诉讼请求。案件受理费2150元（田祝丰、田健已预交），由田祝丰、田健负担2115元；由姚淑英、牛耀明负担35元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年十月二十九日书记员  王 璇书记员  陈雅楠