四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8839号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖勇，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：兰燕，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：苗常芳，女，1971年10月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：施文平，男，1966年3月1日出生，汉族，住四川省彭州市，系成都市青羊区少城街道办事处商业街社区居委会推荐，一般授权代理人。 被告：杨振，男，1969年2月6日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：苗常芳，女，1971年10月1日出生，汉族，住成都市青羊区，系杨振妻子，特别授权代理人。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓公司）与被告苗常芳、杨振物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理，依法由审判员仇金玛适用简易程序独任审理，于2019年8月15日、10月10日公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人肖勇，被告苗常芳及其委托诉讼代理人施文平，被告杨振的委托诉讼代理人苗常芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 九龙仓公司向本院提出诉讼请求：一、判令苗常芳、杨振向九龙仓公司支付其欠付的物业管理服务费7063.2元；二、判令苗常芳、杨振向九龙仓公司支付物业管理服务费逾期之违约金，该违约金以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每月万分之二的标准计算，暂计至2019年3月31日为766.8元；三、判令苗常芳、杨振支付九龙仓公司因追缴欠费而支出的律师费800元；四、判令苗常芳、杨振承担本案全部诉讼费用。事实及理由：成都时代晶科名苑物业管理有限公司（后被“成都天府时代广场物业管理有限公司”吸收合并，现已更名为“九龙仓（中国）物业管理有限公司”即本案原告）与苗常芳、杨振于2012年5月25日签订《前期物业管理服务协议》，约定为时代晶科名苑物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。根据《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定，苗常芳、杨振应按照其所购房屋的建筑面积（房屋建筑面积为93.30㎡）以2元/月/平方米交纳物业管理服务费。《前期物业管理服务协议》第四条第七款约定，苗常芳、杨振每次交纳费用的时间为每季第一月的5日前。《前期物业管理服务协议》第八条第四款约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓公司有权要求苗常芳、杨振补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准收取违约金，苗常芳、杨振一个月内未补交的，九龙仓公司有权采取相应法律行动，同时《临时管理规约》第三十七条约定，九龙仓公司有权对苗常芳、杨振追讨欠费（该欠费包括但不限于违约金、诉讼费用、聘请律师的费用等）。《前期物业管理服务协议》签订后，九龙仓公司依约履行了物业管理和服务义务，但苗常芳、杨振怠于支付物业管理服务费，经九龙仓公司多次催收，苗常芳、杨振均拒绝支付。九龙仓公司为维护自身合法权益，特诉至法院。 庭审中，九龙仓公司将其第三项诉讼请求变更为：判令苗常芳、杨振支付九龙仓公司因追缴欠费而支出的律师费1000元。 苗常芳、杨振辩称，1、苗常芳与杨振与九龙仓公司无任何的书面合同，而仅与成都时代晶科名苑物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》；2、苗常芳、杨振是认为邻居将房屋租给了群居人，打扰了我方的生活，多次向物业管理公司反映，而物业管理公司未采取任何手段，才没有缴纳物业费；3、九龙仓公司催缴的从2016年3月4日开始计算的物管费，部分超过了诉讼时效。 经审理查明，2012年5月25日，苗常芳、杨振（乙方）、成都时代晶科名苑物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议主要做了以下约定：1、甲方对乙方所有的位于成都市高新区时代晶科名苑物业及该物业所在管理区域内的物业共用部位、共用设施以及绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、物业管理服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积按2元／月／平方米的标准交纳；3、乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业管理服务费，金额为2元／平方米·月×93.3平方米（建筑面积）×3个月＝559.8元，3个月之后的物业管理服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；4、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交的，甲方有权采取相应的法律行动。 《时代·晶科名苑临时管理规约》中约定，业主是指依法拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人，包括其合法的受让人、继承人、共有人；所有物业管理服务费及其他根据本规约或其他管理规则应付的款项，均需以人民币缴清，若任何业主或物业使用人未能在应付款到期日付清的，物业服务公司有权采取下列措施：1、收取应付未付部分的违约金，每逾期一天，按应付未付部分的万分之二收取；2、物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。 苗常芳、杨振系高新区xx号房屋的业主，该房屋登记为苗常芳、杨振按份共有，其中苗常芳所占份额为99%，杨振所占份额为1%。房屋建筑面积93.29平方米。苗常芳、杨振每月应交物业管理服务费为：2元/平方米.月×93.29平方米＝186.58元。九龙仓公司主张的欠付期间为从2016年3月4日至2019年3月31日，但其中2016年3月4日至3月31日欠付的服务费为159.74元。苗常芳、杨振也确认该期间未缴纳物业管理服务费，因此苗常芳、杨振共计欠付6876.62元。经九龙仓公司催收，苗常芳、杨振至本案辩论终结仍未缴纳。 另查明，2013年2月1日，成都天府时代广场物业管理有限公司对成都时代晶科名苑物业管理有限公司进行了吸收合并并增资，吸收合并后，成都时代晶科名苑物业管理有限公司依法注销。2016年9月18日，成都天府时代广场物业管理有限公司的企业名称变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司。 再查明，九龙仓公司为提起本案诉讼，委托北京大成（成都）律师事务所为其提供代理服务，支付了律师费1000元。 以上事实，有九龙仓公司、苗常芳、杨振的当庭陈述及九龙仓公司提交的《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》、房产证、律师函及快递单号、《物业费欠费清理表》、代理合同及律师费发票等证据材料予以佐证。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，苗常芳、杨振与成都时代晶科名苑物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》及《时代·晶科名苑临时管理规约》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条之规定，企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人。故九龙仓公司对成都时代晶科名苑物业管理有限公司进行吸收合并后，与本案的物业服务合同纠纷存在直接的利害关系，因此九龙仓公司有权对本案的物业管理服务费主张权利。《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。九龙仓公司按约提供了物业管理服务，苗常芳、杨振也应当按约及时交纳物业管理服务费。故对于九龙仓公司诉请要求苗常芳、杨振支付其拖欠的2016年3月4日至2019年3月31日的物业管理服务费6876.62元的诉讼请求本院予以支持。 对于九龙仓公司主张的要求苗常芳、杨振支付逾期支付物业费的违约金问题，本院认为，应当充分考虑到物业服务纠纷的特点和九龙仓公司在本案中的物业服务质量，鉴于九龙仓公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，九龙仓公司作为物业公司应当与业主之间建立和谐和良性关系，不断提高物业管理水平，因此，从公平原则进行考虑，本院对于九龙仓公司要求苗常芳、杨振承担物业管理费逾期违约金的诉讼请求不予支持。 针对九龙仓公司要求苗常芳、杨振支付律师费1000元的诉讼请求，本院认为，九龙仓公司已提供证据证明该项费用实际发生，且关于费用的承担有合同依据，本院予以支持。 关于苗常芳、杨振的辩称意见，本院认为，其提交的证据仅表明特定时间点的状态，不能证明长期存在上述现象，因此本院认为，苗常芳、杨振提交的证据不能充分证明九龙仓公司提供的物业服务存在长期的安全隐患及长期的管理瑕疵。另一方面，九龙仓公司作为物业服务企业，对小区物业进行了管理，履行了合同约定的养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，苗常芳、杨振作为业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据也非明智之举。 关于苗常芳、杨振主张的诉讼时效问题，九龙仓公司在2017年7月29日向苗常芳、杨振邮寄送达了《律师函》，对截至2017年3月31日的物业费进行了主张，苗常芳、杨振也当庭陈述收到了上述《律师函》，因此九龙仓公司向苗常芳、杨振主张了权利，产生了诉讼时效中断的效果，应当从2017年7月29日重新计算诉讼时效期间。故，本院对苗常芳、杨振的抗辩不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告苗常芳、杨振应在本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付物业管理服务费6876.62元、律师费1000元； 二、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元由被告苗常芳、杨振负担。（此款原告已预交，被告在履行上述债务时一并支付给原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇一九年十月十日 书记员  余 瑶