安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1124民初2952号原告：刘星，男，1985年10月22日出生，住江苏省南京市玄武区。原告：陈洁，女，1987年7月7日出生，住江苏省南京市高新技术开发区。以上两原告共同委托代理人：赵栋，北京市盈科（南京）律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人：李慧娟，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：安徽意弘置业有限公司，住所地安徽省滁州市全椒火车站广场东侧（意大利商贸城）,统一社会信用代码91341124677592490H（1-1）。法定代表人：徐峰，公司总经理。委托诉讼代理人：蔡晓菊，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告刘星、陈洁与被告安徽意弘置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘星、陈洁及其共同委托代理人赵栋、被告安徽意弘置业有限公司委托代理人黄旭、蔡晓菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘星、陈洁向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿延期过户造成的损失115951.5元（以1200000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2018年3月11日起计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日）；二、判决被告赔偿逾期交房造成的损失8640元（从2017年10月1起至实际交付之日止，以120万元为基数，按日万分之一计算至2017年12月11日）；三、判决被告赔偿因其违约行为给原告方造成的其他损失136553元（按2.5元/平方米/日的租金标准，自2017年12月12日起计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日）；四、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系，2016年10月26日两原告与被告签订商品房预售合同，原告已支付全部价款120万元。合同约定商铺应于2017年9月30日交付，并于交付后90日内办理产权变更手续。但被告直至2017年12月11日才交付商铺的钥匙，且在次日即因施工将案涉商铺门前封堵，导致原告方的商业目的严重受损。此外，经原告方多次催告，被告至今仍未配合办理过户手续，导致原告方无法取得房地产权证。被告的上述违约行为已经给原告方造成了诸多损失，依据《合同法》及其他法律规定，被告应当承担相应的赔偿责任。现原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查清事实，依据法律判允原告方的诉讼请求。安徽意弘置业有限公司辩称，1、由于预售合同签订后，意大利商贸城二期项目规划经过政府审批进行了较大的调整，导致案涉的商铺当时暂时无法办理房产证，这是客观情形，不是被告主观能够快速解决的问题，依据合同法解释二的规定，属于情势变更的情形，被告延期办证不属于违约，不应承担违约责任。2、预售合同第14条第二款明确约定“甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向全椒县房地产监督处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。此处，明确约定由原告去办理过户手续，延期办证的责任也不在被告方。3、原告以迟延颁证为由要求赔偿损失，无合同约定依据。案涉商铺已于2017年12月11日交付，迟延办证并未给原告造成损失，故原告的第一项诉请缺乏事实与法律依据，应予驳回。4、原告的第二项诉请，被告早已履行完毕，被告已经以银行转账的方式支付给原告，原告该项请求属于恶意诉讼。5、原告的第三项诉请，案涉商铺已于2017年12月11日交付，由原告自行经营，故原告该项诉请无合同约定依据，也无法律依据。综上，原告的三项诉请，缺乏事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求。此外，原告存在三个月的按揭款未足额缴纳导致银行从被告账户扣除了13000多元按揭款，被告有权解除商品房预售合同。我们可能在庭后提出解除合同的相关程序。本院经审理认定事实如下：2016年10月26日，意弘置业公司（甲方）与刘星、陈洁（乙方）签订了《全椒县商品房预售合同》。该合同约定：乙方向甲方购买位于全椒县襄河镇万福路668号意大利商贸城二期1幢129号商铺；乙方购买该房屋的总房价款为人民币1200000元，乙方首付600000元，银行贷款600000元；第十条，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；甲方对该房屋设定的抵押已注销。贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方承诺在年月日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除本合同。叁、该房屋通过竣工验收备案。第十一条，甲方定于2017年9月30日前该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。贰、甲乙双方继续履行合同，甲方应当向乙方支付房款日万分之一的违约金，违约金按本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止本合同继续履行。第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为付清应由乙方交纳的相关费用并签署房屋交接书。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供《商铺质量保证书》和《商铺使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90日内，由乙方依法向全椒县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。双方在签订《全椒县商品房预售合同》后，原告按约给付被告首付款600000元，按揭贷款600000元，计1200000元。2017年12月11日双方交付房屋，并计算了2017年9月30日-2017年12月11日迟延交房的违约金8640元，扣除房屋差价面积款1796元，被告支付给原告6844元，原告在房屋验收表中签字。当日在交房时应被告要求原告向滁州市同盛房地产经纪有限公司全椒分公司交纳办理不动产权证费用69601元。在房屋交付原告后，被告即进行二期工程建设，原告也无法正常使用该房屋，之后原告多次与被告联系，要求办证，被告均无回应。另查明，2019年2、3、4月原告没有足额偿还银行按揭款，全椒县农村商业银行股份有限公司从被告公司保证金账户扣除13061.23元，原告对此也认可。2019年8月19日被告办理好大证，在办理好大证前提下，原告才具备转户办证资格。因原告认为被告未能及时为其办证，交房后该房不能使用，引起本案诉讼。以上事实有当事人的当庭陈述及原告提供的商品房预售合同、购房发票、收据，被告提供的情况说明、银行对账单、证明、大产权证、房地产权证、逾期交房违约金结算单、银行转账凭证、房屋验收表等证据在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《全椒县商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容合法，属于有效合同，双方当事人应全面履行该合同。该合同约定的交房日期是2017年9月30日，因迟延交房后，被告于2017年12月11日与原告协商并计算了迟延交房费用，原告领取了迟延交房违约金。故原被告交房日应为2017年12月11日，此交房日有被告提交的原告签字的交房验收表为证。在交房当日原告又交了办证费用69601元。根据《全椒县商品房预售合同》第十四条约定，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90日内，由乙方依法向全椒县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。根据该条约定，在交付房屋后90日内予以办证，但被告未能在2018年3月12日前具备办证条件，应承担违约责任。关于被告应承担违约金计算问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。应承担违约金。违约金计算期限，起算点从2018年3月12日，因被告于2019年8月19日才办理好大证，只有在大证办理好的前提下，原告才能办理产权证，故本院确认违约金截止日期为2019年8月19日，计算期限从2018年3月12日-2019年8月19日，违约金87000元（1200000元×4.35%÷12×20）。关于原告诉请第二项，判决被告赔偿逾期交房造成的损失8640元（从2017年10月1起至实际交付之日止，以120万元为基数，按日万分之一计算至2017年12月11日）。该逾期交房损失8640元，双方已计算并履行完毕，故本院对原告该项诉请不予支持。关于原告第三项诉请，判决被告赔偿因其违约行为给原告方造成的其他损失136553元（按2.5元/平方米/日的租金标准，自2017年12月12日起计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日）。虽然被告在交付房屋后又进行了二期施工，影响了原告房屋的正常使用，但被告已在迟延办证当中承担违约金损失，本院不再重复计算原告的租金损失，故本院对该项诉请也不予支持。关于被告辩称，被告1幢楼新建商品房房地产初始登记手续（大产权证）未能及时办理是客观原因所致，依据情势变更原则，不属于被告违约行为。庭审中，被告提供了《会议纪要》、县督导室的《回复》、《意大利商贸城二期修规方案审定意见书》来证明上述理由。原告质证不认可三份证据。本院认证认为，被告提供的证据来源不明，不能证实存有情势变更的情形，故对被告提供的《会议纪要》、县督导室的《回复》、《意大利商贸城二期修规方案审定意见书》这几份证据不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽意弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘星、陈洁违约金87000元；二、驳回原告刘星、陈洁的其他诉讼请求。案件受理费5217元，适用简易程序减半收取2608.5元，由原告刘星、陈洁承担1000元，被告安徽意弘置业有限公司承担1608.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  谢连顺二〇一九年十月十八日书记员  张倩雅开户行：安徽全椒农村合作银行营业部户名：全椒县人民法院账号：20000347390310300000018附：本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。