陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终3454号上诉人（原审被告）：陕西达昌房地产开发有限公司，住所地西安市高新区唐延路中段旺座现代城A座1704室。现住所地陕西省榆林市榆阳区高新技术开发区太昌路7号。法定代表人：陈强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张庆民，系陕西东源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：封小英，女，1976年4月24日出生，汉族，住定边县。上诉人陕西达昌房地产开发有限公司（以下简称达昌公司）因与被上诉人封小英房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省定边县人民法院（2019）陕0825民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人达昌公司上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，改判上诉人不承担违约金，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：首先，上诉人在房屋具备收房条件时通过电话通知和张贴公告通知广大业主收房，多数业主陆续于2018年3月收房，被上诉人未收房属于自身原因造成，上诉人至始至终没有拒绝向被上诉人交房。其次，逾期交房并非上诉人的原因造成，是因广大业主未按照上诉人与定边县森豪威公司签订的《住房团购协议书》和广大业主签订的《认购协议》约定按期交纳购房款导致上诉人工程无法顺利进行，业主违约在先，上诉人不应承担违约责任。因国家法律调整原因，从出台到具体实施的过程导致上诉人在相应期限内无法提交相关材料进行登记，属于行政不可抗力，上诉人不应当承担逾期办理权属登记的违约金。本案属地产系列案件，涉诉案件相关联案件较多，按照涉诉合同条款判决，会对上诉人权益造成巨大损害。封小英一审诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告签订的《商品房买卖合》有效。2、判决被告如约履行原、被告签订的《商品房买卖合同》立即向原告交付房屋。3、判决被告按日31.248元向原告支付自2016年10月30日起至房屋交付之日未如期交房的违约金。4、判决被告向原告支付因未按照合同约定期限办理房屋所有权转移登记的违约金1562.4元。5、判决被告向原告支付变更规划和设计的违约金（以房屋总价款为基数，按银行同期活期存款利息支付利息）。6、判决被告将与原告签订的《商品房买卖合同》第一条第二款土地使用权终止日期变更为2064年4月4日。7、本案诉讼费用由被告承担。原审判决查明事实，2015年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同备案编号：********，双方约定，原告购买被告开发的位于定边县西环路南段尚城住宅小区x号楼x单元xx层xxxx室房屋一套，房屋的建筑面积为112平方米，每平方米价款为2790元，共计312480元。2014年4月17日，井元帅向被告缴纳60000元购房定金，后原告与井元帅口头约定购买涉案房屋并于2015年11月9日向井元帅支付65000元（其中5000元为转让费），同日向被告支付房款102480元，共计162480元，下剩150000元于2016年3月15日办理按揭。同时约定被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，如果被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价的万分之一的违约金。被告在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证，如被告违约原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。如被告变更房屋规划和设计，原告选择不解除合同的，有权要求被告赔偿由此造成的损失，具体为按同期存款利率付利息。原告一直未接到交房通知，诉至本院。庭审后，被告递交了涉案房屋的五证《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。涉案小区于2018年3月份起陆续交房。原审法院判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案原告按合同约定履行了付款义务，而被告未按约定按时履行交房及办理产权登记，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。根据双方违约责任的约定，被告向原告承担总房款的每日万分之一的违约责任进行赔偿，符合法律规定，因此，原告请求判令被告按每日总价款的万分之一支付违约金，本院予以支持。该房屋的全部房款312480元，按照约定，每日的违约金为31.248元。对于违约金的起止时间，关于原告要求判令被告支付违约金至被告交付房屋止，因涉案房屋已于2018年3月份开始陆续交房，被告亦未在本案中提交通知原告交房的相关证据，无法确定未交房的双方责任，故暂计算至原告起诉之日（即2019年3月20日）止为宜，2019年3月20日以后所产生的违约金，待实际交付房屋后，原告可另案主张，故原告要求被告支付违约金至交付房屋止的请求，本院不予支持。对于逾期办理产权登记，应当按照双方约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，原告请求被告支付未按照约定期限办理房屋所有权证的违约金1562.4元的诉讼请求，予以支持。关于原告请求被告向原告支付变更规划和设计的违约金，但未提供相关证据佐证被告变更规划和设计，对该项诉请不予支持。关于原告诉请将土地使用权终止日期变更为2064年4月4日，根据被告提供的涉案“尚城小区”的土地权属证明中记载土地终止日期为2054年4月4日，且土地使用权限不属于人民法院民事诉讼处理范围，予以驳回。对于被告辩称，被告开发的尚成小区是团购房，价格低于市场价，且由于绝大多数业主未按时交纳首付款，导致资金断裂，不能正常交房的抗辩理由不能对抗原告，其理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百零八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2015年11月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、被告陕西达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内将位于定边县西环路南段尚城住宅小区3号楼1单元12层1201室房屋交付原告封小英。三、被告陕西达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告封小英支付逾期交房违约金（从2016年10月31日起按房屋总价款312480元的每日万分之一计算至2019年3月20日止）。四、被告陕西达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告封小英支付逾期办理产权登记违约金1562.4元五、驳回原告封小英的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告承担。二审经审理查明的与一审判决认定事实一致，故对一审判决认定事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》后，被上诉人依约履行了支付购房款的合同义务，上诉人未予按照合同约定交付房屋构成违约，应予按照合同约定支付相应的违约金，且约定的违约金计算方法考虑到以实际利益损失为基础，兼顾合同履行情况计算被上诉人损失，亦在被上诉人合理损失范围之内，上诉人亦未主张约定的违约金过高，因此，原审判决支持被上诉人迟延交房诉请既符合法律规定，亦符合合同约定，应予维持。关于迟延办证的违约金，因案涉房屋尚未交付，不符合双方“在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证”的约定，被上诉人主张迟延办证违约金无事实依据，不能成立，待具备相应事实后，可另行主张权利。上诉人认为因涉案房屋小区业主未按期履行支付房屋价款义务原因导致上诉人不能顺利完成建设及未能如期交房、办证，并以此拒付违约金的理由，因上诉人自认被上诉人在支付房款过程中并无违约情形，其他业主付款情况属于上诉人自身经营风险，应由其自行承担，该上诉理由不能成立。上诉人认为上诉人与案外人定边县森豪威油田钻井运输工程公司签订的《住房团购协议书》对被上诉人具有约束力，团购中的大部分业主未按照《住房团购协议书》中约定的付款方式付款，构成违约，被上诉人作为业主应为团购协议的上诉人合同相对人，不能向上诉人主张违约责任，根据合同相对性原则及即使被上诉人虽原以《住房团购协议书》取得购房资格，但在签订《商品房买卖合同（预售）》后，应当以该合同作为最终确定权利义务履行的依据，故上诉人该上诉理由亦不能成立。据此，原审判决认定事实清楚，但判决上诉人向被上诉人支付逾期办理产权登记违约金不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持陕西省定边县人民法院（2019）陕0825民初2439号民事判决书第一、二、三、五项。二、撤销陕西省定边县人民法院（2019）陕0825民初2439号民事判决第四项。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费510元，由上诉人陕西达昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  白成钰审判员  吴凤凤二〇一九年十月二十八日书记员  刘力好