上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初19419号原告：吕坚。委托诉讼代理人：林生，上海仲悦律师事务所律师。被告：上海纽腾电热电器制造有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：CHENGMIN(程敏)，总经理。委托诉讼代理人：王曙，男。委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。原告吕坚诉被告上海纽腾电热电器制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月8日、2018年12月28日进行证据交换庭审。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林生，被告委托诉讼代理人王曙、邬叶弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕坚向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月15日解除；2、判令被告返还已付租金293,332元(2017年5月15日至2017年9月15日)；3、判令被告返还押金80,000元；4、判令被告支付违约金100,000元；5、判令被告支付行政处罚损失30,000元，物流运输、装修、设备损失暂计100,000(以评估金额为准)。事实与理由：2013年6月24日，原告与被告签订厂房租赁合同，约定被告将位于上海市奉贤区浦卫公路XXX号的厂房出租给原告，用途为被告名下公司上海燕几家居有限公司生产经营。租赁期限自2013年9月16日至2019年9月15日止，租赁期限为六年。年租金880,000元，租金每半年缴纳，先付后用。合同1-1条约定，被告厂房所在地政府正在协助办理产证事宜。合同第5-1约定，被告向原告支付租赁保证金80,000元，租赁关系终止时，无息归还。合同9-1条约定，合同的违约金为100,000元，任何一方违约均应承担违约责任，并由违约方于十个工作日内向守约方支付违约金。2017年5月14日，柘林镇人民政府经济发展科、安全监督大队、经济管理事务中心、环境保护办公室联名下发告知书，因原告未向环保部门报批环境影响评价文件；未向环保部门申请竣工验收即投入正式生产，要求原告企业2017年5月20日前停产关闭。因上述手续的办理须以被告提供材料为必要条件，仅凭原告单方面无法办理。为解决上述事宜，原告多次要求被告配合办理原告企业相应环评等手续并提供与之相关的必要材料。并于2017年8月3日、9月13日向被告书面函告，要求其履行协助配合义务，但被告一直以各种理由推诿，未予以解决。2017年9月26日，上海市奉贤区环境保护局向原告企业出具沪奉环保听告字(2017)第386号行政处罚听证告知，因企业未向环保部门报批环境影响评价文件，未向环保部门申请竣工验收为由责令我方企业停产，并处罚70,000元。2017年11月1日，上海市奉贤区环境保护局正式出具第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，决定罚款30,000院。原告认为，因被告拒不履行合同义务，相关的环评手续无法办理。最终导致行政处罚，亦致使租赁合同客观上无法继续履行，被告的行为不仅构成根本性违约，更导致原告严重经济损失，故原告诉讼来院。庭审中，原告明确诉请4的系被告未配合办理环评手续导致租赁目的无法实现的违约责任。同时变更诉讼请求第5项为：判令被告支付行政处罚30,000元、装修损失124,502元；放弃原第5项诉讼请求中对物流运输、设备损失的主张。被告上海纽腾电热电器制造有限公司辩称，1、同意解除合同，解除日期应当为原告将房屋交付给被告的时间。目前为止原告还未将房屋交付给被告。2、不同意返还租金，房屋到目前都是原告实际占用，原告应该支付租金和使用费，不存在将收取的租金返还的事实和法律依据。3、不同意退还押金，原告拖欠被告大量租金和使用费，合同上约定合同终止或者解除时，返还押金的前提是双方进行对账，履行完毕付款义务之后，有多余的才返还。4、不同意支付违约金。不存在被告违约的事实，原告说环评手续被告没有提供，在本案中不存在这样的约定，原告借用房屋，其生产和经营范围应该与被告原来的一致，合同上写明如果变更，首先要经过被告的书面同意，才到相关部门办理手续，原告已经生产好几年了，从来未向被告提出过这个问题。且凭租赁合同就可以办理环评手续，其他材料需要原告自己提供。原告是否向被告提出过申请，需要原告在庭审中说明。5、不同意支付行政处罚、物流运输、装修、设备损失。行政处罚是原告不履行合同义务，未办理环评手续造成的，2017年5月19日环保部门向原告发放了告知书，把权利义务都说清楚了，如果原告根据告知书履行相应的义务，就不存在罚款问题了，由于原告拒不履行相关部门的告知，实施违法行为造成处罚，是原告扩大损失，应该由原告自行负责。且行政处罚的对象不是原告，而是案外人，原告提出这个诉讼请求不合适。双方在庭审中提供了证据，本院对双方无争议的证据依法予以确认。审理中，根据原告的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋内厂房、办公室、别墅内已形成附合的装修装修现值进行工程造价鉴定。鉴定单位于2019年8月16日作出《造价鉴定意见书》，鉴定结论：1、本案所涉房屋耐用年限为6年，系争房屋内装饰工程的装修时间约为2014年4月，安装工程的装修时间为2013年12月；系争房屋已形成附合的装饰工程成新率为16.7%，安装工程成新率为11.1%，参考现状建议综合成新率按20%计取。2、系争房屋内已形成附合的装饰装修重置总造价为622,509元，装修现值为622,509*20%=125,402元。3、被告对电线设施、地坪、门、窗有异议，认为并非原告施工，不应计入造价。鉴定单位意见：电线设施重置造价为11,477元，地坪、门、窗的重置造价为27,132元，现已计入总造价内，具体由法院裁定。原告对鉴定意见书无异议。被告对鉴定意见书提出三点异议：1、两套设备不愿意补偿，与被告无关；2、意见书综合成新率应当按照16.7%认定；3、电线设施、地坪、门窗并非由原告施工，不应计入造价。除此以外的其他鉴定意见书内容均无异议。对于上述鉴定意见书，本院认为，1、经询问鉴定单位，原告主张的安装工程中的二楼车间油漆喷房设备和一楼车间中央除尘设备，均不属于房屋建筑工程类，而是设备类，不在本院委托的形成附合的装饰装修鉴定范围内，故鉴定单位是按照原告提供的合同价款单列的。本院认为设备类不属于已形成附合的装饰装修范围，属于可以搬离的机器设备，故上述两套设备的价值255,000元不计入本次鉴定结论。2、鉴定单位认定的装饰工程部分成新率为16.7%，安装工程成新率为11%，而鉴定单位建议综合成新率按20%计算是因为鉴定单位考虑到两套设备拆下来具有一定价值。对此本院认为对于两套设备不计入本次鉴定本院已阐述理由，且本院在庭审中向原告释明原告是否将设备搬离，原告明确表示放弃上述设备，故原告已自行放弃设备的搬离，鉴定单位考虑设备价值而调高成新率没有必要。综上，本院采纳被告的意见，认定本次鉴定内容的综合成新率按16.7%计算。3、被告认可原告对原有房屋进行了重新隔墙，根据房屋现状，原告也确对系争房屋进行了装饰装修，故在双方均无法对装饰装修情况进行举证的情况下，本院认为，现有电线设施、地坪、门窗的装修由原告进行的可能性更大，故本院认定上述项目造价计入本次鉴定结论。综上，系争房屋内已形成附合的装饰装修重置总造价为367,509元，按照综合成新率16.7%计算的装饰装修现值为61,374元。本院经审理认定事实如下：2013年6月24日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告将位于上海市奉贤区浦卫公路XXX号厂房(包括车间、办公室、别墅)出租给原告使用，厂房所在地政府正在协助办理产证事宜；原告承租系争房屋仅限用于工业企业用途，且保证租赁期内未征得被告同意以及按规定经有关部门审批而未获批准前，不得擅自改变使用用途；原告保证租赁期内遵守国家和本市有关厂房及场地的使用规定，特别是环保规定；租赁期限自2013年9月16日起至2019年9月15日止；租金为每年880,000元，前三年租金不变，从第四年开始租金每三年递增5%；本合同签字后，原告先支付被告200,000元作为诚信押金(可转换为租金和保证金)；租金按半年收缴，先付后用；被告交付厂房及场地时，原告向被告支付租赁保证金80,000元；租赁关系终止时，被告收取的保证金，除用以抵充合同约定的由原告承担的费用外，剩余部分于原告返还厂房及场地并结清所有费用后十个工作日内无息返还原告。同日，原、被告签订《安全生产管理协议书》一份，约定：被告将系争房屋出租给原告使用，原告从事的主要生产经营内容为实木除尘橱柜等；承租厂房的装修(改造)和设备安装，须附合有关技术标准和安全生产、消防安全规定，不得破坏、改变建筑结构；凡涉及国家规定需要审查验收的设备和建筑施工，按国家有关规定办理。2016年9月12日，原、被告签订《厂房租赁补充协议》一份，约定：现经双方协商一致同意2016年9月16日起至2019年9月15日租金调整为880,000元一年，原合同其他内容不变。签订上述协议签订后，原告共向被告支付押金80,000元，及截止至2017年9月15日的租金。原告在系争厂房内经营其为法定代表人的上海燕几家具有限公司(以下简称燕几公司)。另查明，2017年5月19日，上海市奉贤区柘林镇经济发展科、上海市奉贤区柘林镇安全监察大队、上海市奉贤区柘林镇经济管理事务中心、奉贤区柘林镇环境保护办公室共同向案外人燕几公司发出《告知书》一份，载明：因燕几公司存在1、未向环保部门报批环境影响评价文件；2、未向环保部门申请竣工验收即投入正式生产的违法行为，请燕几公司在收到告知书后，安排好生产计划，限2007年5月20日前自行停产关闭，如逾期未关闭，将联合区相关执法部门依法实施停水停电措施。2017年11月1日，上海市奉贤区环境保护局向案外人燕几公司作出第XXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》，载明：2017年7月26日，该局在执法检查中发现燕几公司于奉贤区柘林镇浦卫公路XXX号从事木器家具加工生产项目，未向环保部门报批环境影响评价文件，未向环保部门申请竣工验收，主体工程于2013年即投入正式生产，故对燕几公司做出以下行政决定：1、罚款30,000元；2、收到本决定书后木器家具加工生产项目立即停止生产。原告或燕几公司至今未向环保部门缴纳罚款。2017年8月18日，原告通过微信方式告知被告公司员工张维新：“通知，本月21号镇里通知到厂核实违章建筑，拆违办、城管、安监、消防、镇里和村里等等部门联合执法，需要房东到场，收到请回复。”2017年10月17日，原告向被告员工张维新发送微信信息：“张总，多次催促过来交接厂房事宜，为什么不来也不回话？2017年9月15日起至10月15日，我公司生产车间已经全部清空，也多次打电话告知你要求过来交接，至今没有回复，请回复落实！”张维新回复：“吕总，你是说你将租赁的厂房归还我们吗？”原告回复：“这个要谈，厂房我搬完了，要交接还给你们自己看管，我不负责了，把履行的合同手续弄清楚。押金、搬迁补偿款，请落实。从2017年10月18日，你们还不过来谈，落实交接，原合同厂房标的物安全和使用问题我将一概不负责任的。”张维新回复：“此话不妥，你没将所租赁的房屋全部归还我们出租方，责任当然还得你负呀。”原告回复：“哪里不妥你们公司来人谈啊。你听好了，我要归还。我都因为你们的问题我没办法生产了，我留着当饭吃吗。张总，定好时间提前通知我，我最近都不在上海的。收到请回复。明天起你方租赁给我的工厂我原有的门卫保安就全部撤出了，请知悉妥善处理。”张维新回复：“是否全部归还我们？”原告回复：“是。”2017年12月18日，原告向张维新发送微信信息：“张总，麻烦转告你老板，押金8万，违约金10万，按合同最低线！房租是不存在的，因为你们的原因不能履行合同，责任不在我方故不会承担！这个情况有没有回馈？”张维新回复：“我们不存在违约、故没有违约金一说。另外有关电的情况通报一下，有两种情况：一、改变用电量低于100KV，厂房里有电可用；二、停用，整个厂区内无电可用，一年内只容许停半年，根据我们的实际情况，只能选择停用，特此告知你。你若无异议，2018年1月1日起整个厂区将无电了。关于用电的通报麻烦吕总给个确定的回复，谢谢。”2017年7月28日，被告向原告发送律师函一份，载明：鉴于你的家居经营过程中的生产不符合国家的相关环境保护法的规定，故上海市奉贤区柘林镇人民政府分别于2017年6月、2017年7月通过你两次致函，为此被告也曾与你交涉；根据双方合同关于环保的约定，你应当履行合同约定，但却违反了该项约定，故提请你在收到本函七日内给予被告明确答复，否则将根据双方合同规定处理。2017年8月2日，原告向被告发送律师函一份，载明：在合同履行期内，原告多次要求被告协助办理相应的工商、环评等手续，被告一直以各种理由予以推诿，截止目前仍未向原告提供办理工商、环评的手续的必要材料；故要求被告在收到函件起一周内及时与原告联系，配合原告企业办理相应的工商、环评等手续并提供必要材料，否则一切后果和损失将由被告承担。2017年8月9日，被告向原告发送回复一份，载明：一、根据合同约定，原告必须在开业前向被告出示营业执照等，为此，原告也在开业前向被告出示了注册地为上海市奉贤区柘林镇庄胡公路XXX号第七幢148室，法定代表人为原告的燕几公司的营业执照，故被告无需协助原告办理工商、环评等手续；二、原告承租厂房及场地的实际使用人为燕几公司，作为异地经营的燕几公司应当根据合同约定，遵守国家法律法规，特别是环保法律的规定履行你的义务。2017年8月25日，被告向原告发送通知一份，载明：原告承租的厂房，因政府政策的调整，该地块需予以“退耕”，先根据双方合同，通知原告终止该合同的履行，请原告根据合同约定搬离所承租厂房及场地，并在2017年11月30日前将腾空后的厂房及场地返还被告。2017年9月13日，原告向被告发送律师函一份，载明：一、根据政府函告内容可知，原告旗下企业燕几公司仅存在未办理相应的环评手续的情形，但环评手续的办理须以被告提供材料为必要条件，仅凭原告无法办理，原告曾于2017年8月2日，明确向被告提出协助提供必要材料的要求，但被告至今未回复，也未提供材料。二、原告暂未收到辖区政府关于“退耕”一事的通知，也未见到相关公告，根据法律规定、政策规定，对于“退耕”或土地征收等重大事项，政府理应予以公告并公示相应的补偿安置方案；综上，双方签订的租赁合同合法有效，合同约定的解除条件尚未成交，客观上也没有出现无法履行的情形，故双方仍应按合同继续履行各自权利义务，被告提出终止合同并要求原告搬离的要求，缺乏事实依据，也不符合合同约定；至于政府函告缺少环评手续的事宜，只要被告积极配合并提供材料即可及时解决。2017年12月19日，原告向被告发送告知函一份，载明：2017年9月26日，上海市奉贤区环境保护局向原告方企业出具沪奉环保听告字(2017)第386号行政处罚听证告知书，因原告方企业未向环保部门报批环境影响评价文件，未向环保部门申请竣工验收为由责令原告企业停产，并处罚70,000元；原告认为，因被告拒不履行义务，相关的环评手续无法办理，最终导致行政处罚，亦致使租赁合同客观上无法继续履行，被告的行为构成根本性违约，导致原告经济损失；故告知被告收到函件三日内向原告返还房屋保证金80,000元，并于返还当日向原告支付违约金100,000元及行政处罚罚金70,000元。2018年1月10日，原告向被告发送律师函一份，载明：被告于2017年12月26日通知原告，要求原告将系争厂房包括车间、办公室、别墅等予以交还；被告的违约事实，原告已多次函告，关于房屋返还事宜，因厂区已无法作生产经营之用途，原告已于2017年9月中旬搬离，并分别于2017年9月、10月通过电话、微信等告知方式，多次要求被告前往厂区办理交接手续，但被告一直以各种理由推诿；现要求1、望被告尽快履行收房义务；2、被告在收到本函三日内，向原告返还保证金80,000元，并于返还当日向原告支付违约金100,000元及行政处罚罚金70,000元；3、被告收到本函三日内，向原告支付违约导致的实际损失，⑴别墅、办公室等厂区各项装修费632,480元；⑵搬迁费、误工费等损失607,582元。又查明，本院于2018年12月28日与原、被告一起至现场勘察，并制作谈话笔录一份，笔录载明：厂区大门钥匙由原告持有；租赁区域为整个厂区，包括二层厂房一幢，与厂房相连的西侧三层楼房一幢，独栋别墅一幢，门卫及配电间各一间；原告主张的设备为一楼除尘设备(包括内部管道和外部机器)、二楼油漆房设备。厂房大门处由原告贴“上海燕几家居有限公司封”的封条。被告在庭审中确认已于2018年12月28日接收系争房屋。再查明，系争厂房至今未办出建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方之间订立的租赁合同无效。对原告要求确认双方租赁合同于2017年9月15日解除的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同无效，但原告占用系争房屋期间的房屋占有使用费仍应支付。对于原告主张因2017年5月14日收到政府部门要求原告企业停产关闭的告知书，故已缴纳的自2017年5月15日起的租金应当由被告返还的意见，本院认为，原告自2013年开始使用系争房屋，在双方2017年发生争议之前，原告一直正常使用房屋，亦从未办理环评手续；2017年9月13日，原告在向被告发送的函件中仍明确表述“双方合同客观上没有出现无法履行的情形，故双方仍应按合同继续履行各自权利义务”；从双方的微信聊天记录中仅可体现2017年10月17日原告向被告表达了次日要求将房屋返还被告的主张；综上，原告未能提供证据证明2017年5月15日起系争房屋发生使用障碍的情形，故本院认为原告在正常使用房屋的情况下，应当支付相应的房屋占有使用费，故对原告要求被告返还自2017年5月15日起至2017年9月15日止的已付租金的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，被告已付原告的押金80,000元，应当由被告退还原告，在本案中一并处理。对于原告要求被告支付违约金100,000元的诉讼请求，因双方合同无效，违约金条款亦无效，故本院不予支持。对于原告要求被告支付行政处罚损失30,000元的诉讼请求，因原告未能提供证据证明该损失已实际产生，故本院不予支持。对于原告要求被告赔偿装修损失124,502元的诉讼请求，本院认为，双方对合同无效均有责任，现由于合同无效、无法履行导致的装饰装修损失，亦应由双方按照各自应承担的责任分担。故本院根据过错大小、合同履行情况等综合考虑，酌定被告承担装饰装修现值损失中的百分之七十，原告承担百分之三十。根据本院认定，系争装饰装修现值为61,374元，故本院对原告要求被告赔偿装修损失42,961.80元的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条,判决如下：一、原告吕坚与被告上海纽腾电热电器制造有限公司于2013年6月24日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告上海纽腾电热电器制造有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕坚押金人民币80,000元。三、被告上海纽腾电热电器制造有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕坚装饰装修损失人民币42,961.80元。四、对原告吕坚的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,666元，由原告负担人民币16,666元，由被告负担3000元。案件鉴定费人民币11,850元，由原告负担人民币4,740元，被告负担人民币7,110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  苏 姝人民陪审员  沈秀龙二〇一九年十月十五日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。…第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。