湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初7671号原告喻喜保，男，1973年1月7日出生，汉族，住浏阳市。原告张红，女，1975年5月16日出生，汉族，住浏阳市。被告长沙市湘康农业开发有限公司，住所地浏阳市沿溪镇沙龙村。法定代表人邓宗秉，经理。委托代理人周大来，湖南众议律师事务所律师。原告喻喜保、张红与被告长沙市湘康农业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理，依法由审判员李德适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告喻喜保、张红，被告长沙市湘康农业开发有限公司的委托代理人周大来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告喻喜保、张红诉称，2017年8月28日，原、被告双方协商一致签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于浏阳市关口街道办事处农副产品大市场交易中心A栋112一间门面共42.94平方米（未含二楼房屋面积）整体租赁给被告用于生产经营。双方确定2018年6月1日起开始计算租金，租金标准参照同期同类地段租金金额标准确定，并约定在2018年5月1日前缴纳2018年6月1日至2019年5月31日一年的租金，另外约定门面二楼一间房屋租金为固定年租金5000元。签订《房屋租赁协议》后，原告即将门面交付给了被告使用，且2018年同类地段的租金已经达到了80元/月/平方米。2018年5月开始，原告数次要求被告支付租金，被告一直没有支付，直至起诉之日，被告还是置之不理。请求：1、判决解除双方签订的房屋租赁协议；2、判决被告支付给原告A栋一楼112号门面从2018年6月1日至2019年8月9日租金49008元；二楼房屋一间从2018年6月1日至2019年8月租金5863元；2019年8月10日至实际履行之日的租金按实际天数计算；3、判决被告支付合同约定违约金30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求第1项为判决解除双方签订的房屋租赁协议，并腾空房屋。被告长沙市湘康农业开发有限公司辩称：1、原告没有实际交付合同项下标的物供被告使用，被告也未实际使用，因此，双方所签房屋租赁协议实质上没有履行，不存在解除一说，被告无需为双方没有履行的合同履行支付义务；2、原告诉称的租金不是合同约定的对象，双方对于租金没有任何实质性的约定，且房屋所在地的市场并未成熟，其租金标准非常低廉，至今为止均在10多元范围内浮动，原告诉称的租金标准没有事实及法律依据；3、房屋租赁合同签订时间是2017年8月28日，而原告取得涉案房屋所有权的时间是2017年10月9日，故原告签约时不具备房屋的所有权，也就无从谈起房屋的用益物权，其所签订的合同丧失主体资格，因此，鉴于双方均未履行合同，原告依据合同请求违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据。综上，原告的第2、3、4项诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回，其第1项诉讼请求解除双方签订的合同，鉴于该合同根本没有履行，且原告丧失签约主体，该合同早在立约当时已经予以解除，无需进行诉讼。经审理查明，2017年8月28日，喻喜保、张红（甲方）与长沙市湘康农业开发有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：依据2014年10月8日甲方与浏阳市福盛房地产开发有限公司签订的，农副产品交易中心商铺定购协议书，2014年10月13日，浏阳市福盛房地产开发有限公司财务开具的编号为0003642财务收据证明甲方已经付清了，Ａ栋112号，一间商铺的所有款项，…。甲方已经享有上述一间商铺的所有权与使用权。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，以及为了便于市场统一管理，为了市场繁荣，并为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本协议。（一）甲方同意将其所有的位于浏阳市房屋（Ａ栋212号）租赁给乙方使用。二楼固定年租金伍仟元。（二）甲方认可沙建公司管理人与浏阳通和市场管理有限公司于2016年上半年制定的繁荣市场的租三免二的规定。由于沙建公司破产重整的原因，在此租赁协议签订之前，若乙方与浏阳市通和市场管理有限公司签订了相关租赁协议，由于浏阳通和市场管理有限公司不享有上述门面的所有权与使用权，因此乙方与浏阳通和市场管理有限公司签订的协议是无效协议，则在本协议签订后，原协议自动作废。租三免二的规定是从2016年6月1日开始，因此本租赁协议签订时，乙方已经享受了13个月零28天的免租期，剩余免租期为270天，（即2017年8月28日-2018年5月31日）。（三）为便于管理，本租赁协议的租赁期限暂定为21个月。此期限与租三免二的期限正好相吻合，即此协议暂到2019年5月31日止。此协议期满后再另行协商续签协议。双方同意延长到2019年12月31日止。（四）乙方于2018年5月1日前应缴纳2018年6月1日至2019年5月31日一年的租金，租金标准参照2018年4月份同类地段的租金双方协商确定。但协议确定的时间不得超过2018年4月25日。若乙方未在规定时间内缴纳2018年6月1日至2019年5月31日的租金，则视为乙方违约，由乙方向甲方支付违约金叁万元整，并自动腾空门面归还甲方。……。喻喜保、张红和长沙市湘康农业开发有限公司在协议上签字确认。被告法定代表人邓宗秉在《房屋租赁协议》签字标明已收212锁匙，1楼已用。合同签订后至今，原、被告未能就租金标准进行协议确定，被告亦未向原告支付过任何款项。为此，原告曾于2018年10月24日向被告送达律师函一份，内容为敦促被告按同类地段租金标准80元／㎡／月支付房屋租赁费，被告收到后未给予任何回复。另查明，《房屋租赁协议》所涉商铺属浏阳市浏阳大道农副产品市场二期。本院于2018年10月24日审结且已发生法律效力的（2018）湘0181民初6829号案中，认定位于浏阳市门面按70元／㎡／月计算占有使用费。以上事实，有当事人陈述，民事判决书，农副产品交易中心商铺定购协议书、收款收据、房屋租赁协议、证明，律师函及邮政快递单据等证据证明。经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告虽称原告未移交租赁物供被告使用，且被告未实际占有使用租赁物，但根据《房屋租赁协议》中“租赁协议签订时，乙方已经享受了13个月零28天的免租期”约定条款，并被告法定代表人邓宗秉在《房屋租赁协议》签字标明已收212锁匙，1楼已用，被告已经在《房屋租赁协议》签订前实际占有租赁物，被告没有证据证明其已经就租赁物向原告履行提前归还交接手续，应视为一直占有租赁物至今。故原、被告双方虽至今未就租金标准进行协议确定，但被告仍应参照相邻商铺的租金或占有使用费标准支付商铺占用使用费。因此，对原告要求被告支付至其实际搬离时止租金的诉讼请求，本院参照本院（2018）湘0181民初6829号案确定的70元/㎡/月的占有使用费标准予以支持。被告未在《房屋租赁协议》约定的时间内与原告就租金标准达成一致，且未有任何租金支付行为，原告曾于2018年10月24日向被告送达律师函一份，敦促被告按同类地段租金标准80元/㎡/月支付房屋租赁费，说明原告已经给予被告提前终止合同的宽限期，但被告仍未作任何回复，《房屋租赁协议》关于违约金及提起终止合同的条款应当发生法律效力。因此，对原告要求解除双方签订的房屋租赁协议，并腾空房屋以及被告支付合同约定违约金30000元的诉讼请求，本院均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除喻喜保、张红与长沙市湘康农业开发有限公司于2017年8月28日签订的《房屋租赁协议》；二、限长沙市湘康农业开发有限公司于本判决生效之日起10日内将位于浏阳市门面及对应二楼212号商铺用房腾空交还给喻喜保、张红；三、限长沙市湘康农业开发有限公司于本判决生效之日起10日内按70元/㎡/月标准支付喻喜保、张红自2018年6月1日起至其返还上述112号一楼门面之日止的房屋占有使用费（按面积42.94㎡计算）；四、限长沙市湘康农业开发有限公司于本判决生效之日起10日内按5000元/年标准支付喻喜保、张红自2018年6月1日起至其返还上述二楼212号商铺用房之日止的房屋占有使用费；五、限长沙市湘康农业开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付喻喜保、张红违约金30000元；六、驳回喻喜保、张红的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1922元，减半收取961元，由长沙市湘康农业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇一九年十月二十八日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。