广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12954号原告：刘海萍，女，1991年8月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈乾德，系广东天穗（佛山）律师事务所律师。被告：深圳恩信格公寓管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道海景花园A栋B单元301，统一社会信用代码91440300MA5ER2JTXF。法定代表人：王辰琨，系该司运营经理。原告刘海萍与被告深圳恩信格公寓管理有限公司（以下简称恩信格公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年7月10日公开开庭进行审理。原告刘海萍及其委托诉讼代理人陈乾德、被告恩信格公司的法定代表人王辰琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海萍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年4月15日签订的《资产使用合同》（以下简称《合同》）于2018年11月4日解除；2.被告向原告返还2018年11月租金1400元；3.被告向原告返还保证金2800元；4.被告向原告支付根本违约的违约金1400元（依据为《合同增补事项》第2条）；5.被告向原告赔偿开锁费300元、退还门禁卡押金20元；6.本案受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月15日签订《合同》，约定：原告向被告租用广州市天河区中山大道西路205号13A房（以下简称13A房）D卧室（以下简称案涉房屋），租赁期限为2018年4月15日至2019年5月12日。2018年10月，被告无故终止《合同》，并强行清退原告。在原告坚持要求继续履行合同的情况下，被告通过恐吓、威胁、锁门等方式逼迫原告搬离。在被告多次威逼之下，原告出于自身安全考虑于2018年11月4日搬离案涉房屋，将案涉房屋腾空归还被告，并要求被告返还保证金、2018年11月租金及赔偿损失等，但被告至今未向原告返还及赔偿相关款项。被告恩信格公司辩称：一、对原告第1项诉讼请求无异议，确认《合同》已于2018年11月4日解除，因为原告在2018年11月4日搬离案涉房屋。二、同意退还2018年11月租金1400元。三、因为原告违约在先，所以，被告只同意退还保证金1400元，剩余保证金1400元应予没收。租赁期间，原告迟延交付2018年9月租金及水电等费用682元。被告的运营管理方式是将每一套独立房屋分租给不同的承租人，每套房屋的微信群成员包括该套房屋的全部承租人及一两名被告的工作人员，原告在微信群中造谣称被告的工作人员随意进入案涉房屋且是在半夜随意进入，同时告知其父亲让其父亲来批评被告的工作人员。但被告即便是带客人去看房，也会按门铃或在微信群中提前通知。当被告带客人去看房时，原告直接将客人恐吓走。原告在2018年9月迟交租金时，被告确实暂停过一次门禁，但被告在原告补交租金后立即恢复门禁，停门禁时间不超过一天。被告从未强行清退原告，原告对此没有证据。四、被告不同意原告第4项诉讼请求，不同意支付违约金。本案是原告要求提前解除合同，原告在2018年9月30日已向被告提出提前解约的要求，但提出后没有执行。2018年11月，原告没有提出提前解除合同，被告也没有提出。被告认为原告当时误认为被告将其强行清退就自行搬离案涉房屋。五、原告第5项诉讼请求说明其存在撬锁行为。原告在微信群中要求被告在20分钟内恢复密码，但被告的工作人员在20分钟内不可能赶到案涉房屋。当时自称是派出所工作人员的人以私人电话131××××5988发送信息给被告的法定代表人，由于不清楚发送信息人员的身份，被告需要向派出所核实，但当时原告已自行撬锁，所以，被告不同意赔偿开锁费用。经审理查明：2018年4月10日，原告支付了案涉房屋的押金2800元和门禁卡押金20元，被告亦分别开具了相应《收据》。2018年4月15日，作为资产赁出方/甲方的被告与作为资产租用方/乙方的原告签订《合同》，约定：第一条标的资产交付以及用途、使用期限：甲方将标的资产位于（地址）：13A房当中的D卧室（即案涉房屋）赁出给乙方使用，用途为居住；交付日期为2018年4月15日；乙方的使用期限自2018年4月15日起至2019年5月12日；第二条标的资产的租金以及实际消耗和给付：1.乙方向甲方支付保证金2800元，并于每月的1日（日期）向甲方支付1400元……2.乙方支付的首期租金为700元，本项适用于合同生效日期至当月的最末日不满整个自然月的情形；……4.乙方须支付实际消耗的水力、电力、燃气费用，给付的部分为前述三项所产生的消耗费用总额除以标的资产中的实际签约使用人数（按居住人数均摊）；5.本条第1款乙方所支付的保证金，甲方须在乙方按约定履行合同至终止日后贰个自然日内，以原金额无孳息返还给乙方；第三条标的资产的维护责任：1.合同执行期间内，甲方负责维护标的资产内所原有附属或甲方提供的物品设备、设施，甲方维护的部分仅限于因正常使用而产生的自然寿命耗尽，或使用中产生的无法预见的自然故障；……2.合同期内，标的资产内所产生的因不当使用、实际使用人疏忽或蓄意损坏的原有以及甲方提供的物品、设备、设施，甲方因确保标的资产可正常使用而进行必要维护的，将向实际相关使用人追偿造成的损失；3.标的资产内的本条上述约定范围内财物，因权责无法界定的原因造成损毁的，则乙方以及所有标的资产内的所有实际使用人共同承担责任；……第四条其他权利义务：……2.甲方工作人员或甲方外包委托的专业工作人员有权进入标的资产的公共区域，进行必要的检修，或保洁工作；……第六条违约行为和违约责任：1.甲方权责：……2.乙方权责：（a）合同生效后，乙方无故拖欠约定租金达到贰个自然日的，或虽按约定给付租金，但拒不缴交本合同约定的各项费用，持续拖欠总额达到月租金15%的，甲方有权解除本合同，并以合法方式收回赁出的使用权，并用乙方的保证金抵扣具体约定需要支付的费用；……第七条合同的终止和解除：……本合同遇如下情形解除：……二、发生本合同第六条约定的第1款（a）（b）（c）情形，以及同条的第2款（b）情形中，乙方擅自更改标的资产结构情形；（c）（d）情形，（e）情形乙方违约行为无法因甲方敦促而得以终止；（f）情形，本合同解除；……四、双方协商一致解除合同。双方当天还签订《合同增补事项》，其中包括：备注事宜：……2.合同终结日前30个自然日，甲方有义务提前知会乙方；除乙方确有本合同约定的违约情形，甲方有权提前解除合同并驱逐乙方，甲方不得无故在未知会乙方的情况下于合同终结日前单方面解除合同驱逐乙方离开标的资产，因甲方无故提前驱逐乙方造成违约的情形，甲方应向乙方赔付1400元违约金，并返还乙方保证金。原告与被告的法定代表人王辰琨存在以下（包括但不限于）微信往来记录：2018年9月17日，王辰琨发送内容为“你好，你的房租需要付了吧？”“麻烦配合一下，昨天你开会，我就没催促”的微信，原告回复内容为“好”的微信；2018年9月30日，原告发送内容为“不如大家协商个时间提前解约吧不用到合同期了其实你这边对我各种偏见大家都不开心”等微信；2018年10月27日，王辰琨发送内容为“你周末搬走。物品完好我们退你一个月租金”“请你走请了一个月了，时间已经给足了”的微信，原告回复内容为“合同到明年五月，同意协商提前解约，但搬走时间这周末还不行，望理解，既然确定提前解约，搬走时间我这边可以合约前确定，大概11，12月份，尽量年前安排告知，不需要你们赔偿，你们只需要退还押金即可。如果燃煤费物业水电费到时已结，可以另外支付。还没就抵扣部分押金处理，多退少补”，王辰琨回复内容为“你搬不搬？”“不搬我们会帮你处理”的微信，原告回复内容为“房间有贵重物品，损毁丢失不好。合约前搬走没问题的细则大家认可说清即可。到时当面检查交房确认”的微信，王辰琨回复内容为“周末处理，我都不会给你拖了”的微信，原告回复内容为“不同意”的微信；2018年11月2日，原告于18时57分发送内容为“你改了我密码麻烦你二十分钟内处理一下否则我们找人开锁”“周六周日你找个时间处理解约”的微信并发起多次语音通话但对方均没有应答。群成员包括原告和王辰琨、微信号为×××的人员（原、被告均称该人是负责13A房维修工作的管理员。以下简称管理员）等5人、群聊名称为“历德雅舍C13A”的微信群聊天记录包括以下（但不限于）内容：2018年9月1日，原告于凌晨3时39分发送3条显示玻璃窗碎裂的照片微信和向王辰琨发送“……这个整一块玻璃在碎裂着呢”“你天亮了可以派人过来处理一下么在一直裂着好害怕不知道会不会突然爆了”等微信，王辰琨于早上10时19分回复内容为“怎么会这样的？”“这可是钢化玻璃”等微信，原告回复内容为“我们也不知道”“昨晚就忽然听到声音”等微信，王辰琨回复内容为“下雨天没人可以高空作业的”“没人下雨天会高空作业的，那个要出去换”“……我先发给我们常驻的师傅吧”“你这个要换今天也无法操作的，下暴雨，全部人都拒绝高空作业的”等微信；2018年9月3日，原告向管理员和王辰琨发送内容为“请问玻璃最快什么时候可以修好？是还没到货吗？今天出太阳可以安排修理吗”的微信，管理员回复内容为“玻璃需要钢化，钢化需要几天的时间”的微信，王辰琨发送内容为“请各位还没交物业费水电和租金的，记得支付一下，谢谢”的微信；2018年9月17日，原告向王辰琨发送内容为“为毛交了房租你冻结了密码什么时候处理”“你约个时间按你之前谈的赔偿解约吧”及向王辰琨和管理员发送内容为“你们最好马上处理好不然吃完饭回来还不能拿电脑上班损失务必追究你们责任”的微信，管理员回复内容为“怎么回事？”“怎么了？”等微信，原告回复内容为“房间密码打不开”的微信，管理员回复内容为“您稍等”的微信，原告回复内容为“好”的微信，原告还于约半小时之后向管理员发送内容为“谢谢你”的微信；2018年9月27日，原告向王辰琨发送内容为“室友说你上来干嘛”的微信，另一名成员发送内容为“房东如果有事私下先打个招呼大晚上有点尴尬”的微信，原告发送内容为“如果是任何有关住房租房的事都没什么不可以在群里说的为了双方权益和安全麻烦注意一下，不要私下骚扰打扰”的微信，但对方没有回复；2018年9月28日，原告向王辰琨发送内容为“麻烦你解释一下昨晚大半夜上来干嘛如果只是一个收费问题你也解释明白一点以前就说你们要带人看房避免不了现在不用看房了……又一点招呼都不提前打也不想想屋子都是女生会不方便？？？平时是不是大家不在家你们也是这样随便进屋子的以后要是有什么财务损失等等问题你们是脱不了嫌疑的”的微信，但对方没有回复；2018年9月30日，原告在群里询问物管费、电费分摊等问题并以微信红包方式向王辰琨支付了“物业水电费”和发送内容为“这叫正当权益……”的微信，王辰琨回复内容为“你早就违约了，麻烦看清楚合同。我们会回收密码并扣押你的保证金，如果你破坏财物，我们会报警……”“你拖欠租金拖欠费用，早就在合同规定的违约责任内的”等微信，原告回复内容为“你自己前期不回复造成的影响不关我事”的微信；2018年10月26日，王辰琨向原告发送内容为“麻烦你这个周末搬走，否则我们会自己去清理你的物品”“我不再通知你任何事情，我后面不接手管理了”的微信，原告回复内容为“不好意思我没退租为什么要清走”的微信，王辰琨回复内容为“你的合同早就被你撕毁了，周末我们会自己去清理你的物品。或者你自己搬走”的微信，原告回复内容为“我没有撕毁合同哦”的微信，王辰琨回复内容为“我重复一遍，周末你自己搬走，或者我们去清理”的微信，原告回复内容为“如果这边是合约解释的大家约个时间出来当面把这些事情沟通清楚。……”的微信，王辰琨回复内容为“你让你爸打电话过来吵架……”的微信，原告回复内容为“他干嘛了”“我都不知道你们说什么”“不要误会了”等微信，王辰琨回复内容为“我没误会，你最好马上给我走”的微信，原告回复内容为“不知道你们说了什么”“……他老人家容易急我去问问大家多谅解”的微信，王辰琨回复内容为“你好意思吗？造谣说我们大半夜随便进你房间”等微信，原告回复内容为“你当时不是晚上没提前告知就过来了一趟？”“……就不要晚上过来容易引起误会的”等微信，王辰琨回复内容为“我们周末会清理你的物品”“……我们哪位有半夜进你房间？”的微信，原告回复内容为“我从来没有说过你进我房间”的微信，王辰琨回复内容为“你可以让你爸过来闹事，到时候我们会报警”“你自己找个单间住，别来给我们找麻烦，既然你都把我说成随便闯入你房间的流氓，那你还不走？……”等微信，原告回复内容为“你不是不讲道理的人大家一点一点讲。第一，上个月发生事故太多了房子玻璃损坏……询问过你租金问题你没有及时回复造成拖延。……第三，上次你确实没提前约就上来我们房屋，其实这是侵害我们权益……”的微信，王辰琨回复内容为“你给我赶紧走”“我们不做你生意”“行了吧？”“其他的我不管”等微信，原告回复内容为“不做也行之前也说过可以协商解约。但是基于协商基础上”的微信；2018年11月2日，原告于19时21分向王辰琨和管理员发送内容为“你们改了我密码麻烦二十分钟内处理一下否则找人开锁，造成任何损失保留追究责任”的微信，于19时28分发送内容为“开锁报警”的微信，但无人回复；2018年11月4日，原告发送多条视频微信（原告称上述视频记录其搬离时案涉房屋的状况）和多张照片微信及内容为“1.窗帘……15.小区门禁卡”的微信并向王辰琨发送内容为“经你方恐吓威逼、私自禁锁、阻挠进房、强行解约、拒绝警方及本人多次联系沟通协商，本人无法继续居住，无奈在胁逼之下搬离，你方的恐吓威逼警察已记录在案……现将房屋交还你方，屋内物品进行拍摄，第三方在场检查均完好，麻烦你方今天尽快检查房屋情况，逾期发生任何问题与本人无关。现请你方三天内依法退还本人11月房屋租金，房屋租赁押金，根据合同约定赔偿相关损失等”的微信。原告还提供了广州市公安局天河区分局棠下派出所出具的《报警回执》（已出示原件。显示：报警人为原告，报案时间为2018年11月2日20时等内容）和微信支付截图（未能出示存储设备。显示：时间为2018年11月2日晚上21时，付款金额为300元，收款方为广州刘记五八锁具，付款留言为开锁费用，交易状态为“支付成功，对方已收款”等内容），用于证明被告单方强行要求解除合同，通过恐吓、锁门等方式强行赶原告离开案涉房屋；王辰琨于2018年10月26日在微信群中告知原告在周末搬走否则会清理原告的物品，于2018年10月27日以微信方式明确要求原告搬离，原告回复不同意搬离；2018年11月2日，原告于18时57分要求王辰琨开门，于19时30分在微信群中要求王辰琨和管理员开锁，但对方均没有回复，原告遂于20时报警，但直至警察当晚20时左右发信息给王辰琨时，王辰琨仍然没有开门也没有回复；原告当晚直至20时30分左右才找师傅开锁，并于21时支付开锁费用300元。被告发表以下质证意见：关于2018年10月26日的微信群聊天记录，原告称被告要求其搬离案涉房屋，这是吵架时说的气话，原告在吵架时也曾骂被告的管理人员，被告从来没有以实际行动要求原告搬离案涉房屋；关于2018年11月2日的门禁问题，不排除是门禁故障的问题，而且原告可以进入13A房，说明被告没有停原告的门禁卡；当晚曾有一位自称是民警的人员在20时发信息要求王辰琨去开锁，被告的工作人员赶往案涉房屋也需要一定时间，但原告未经被告同意就自行撬锁；被告不清楚原告开始撬锁的时间，付款时间是21时。被告还提供了短信截图（共2张；均未能出示存储设备。其中1张显示：对方是原告，短信发送时间为11月2日19时20分，内容为“你改了我密码麻烦你二十分钟内处理一下否则我们找人开锁”；另1张显示：对方号码为131××××5988，短信发送时间为11月2日20时01分，内容为“……我是棠下派出所民警，现因你家租房子问题产生纠纷，报警人租客自称你改了密码锁，开不了门，想叫开锁公司过来开锁，请你收到信息，请回电，谢谢”），被告称王辰琨接到原告的短信后没有回复，在接到自称是派出所工作人员的短信后致电派出所询问131××××5988是否是派出所民警的联系电话，但派出所答复称无法马上核实；被告在2018年11月2日之所以没有处理原告的短信问题是因为当时是晚上，而原告曾经在微信群中称被告的工作人员晚上随便进入其房间，所以不敢进去；王辰琨于次日到派出所再次核实报警一事，但当时原告已经撬开门锁；被告不存在任何强行清退原告的行为。原告发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议；原告当时向民警提供了王辰琨的电话号码，当时是两位民警到场，两位民警多次致电给王辰琨，王辰琨均拒接电话，但原告不知道民警有无向王辰琨发送短信；原告发现被锁门后已通知被告并报警，但被告均没有回复。另，原告已按照1400元/月的标准向被告付清案涉房屋截止至2018年11月30日的租金（其中，首月租金于2018年4月10日支付，2018年9月租金于2018年9月17日支付，其余各月租金均于每月1日支付）。原告解释称2018年9月租金迟延支付的原因是案涉房屋的玻璃于2018年9月1日爆裂，因此，原告向被告申请减免原告在外另找房屋居住期间（共2天）的房租，但被告一直没有回复，导致该月租金迟延交付，后来被告才答复称不同意减免租金，所以，原告全额支付该月租金，被告也已收取款项，《合同》继续履行。被告则解释称关于玻璃爆裂维修的问题，管理员已于2018年9月3日回复原告称钢化玻璃需要定制、订购需要一定时间，2018年9月7日已安排师傅上门安装玻璃。原、被告还就相关问题分别陈述意见。1.关于王辰琨于2018年10月26、27日在微信群中表示要求原告搬离否则清退其物品的原因问题。被告解释称原告一直在微信群中称其工作人员擅自进入案涉房屋，导致被告无法对其他空置房间进行招租，且原告此前已在微信群中提出提前解除合同，但提出之后没有任何动作。2.关于原告于2018年11月2日无法进入案涉房屋的原因问题。原告称是被告单方更改案涉房屋的密码所致，因为被告在2018年9月17日曾以更改案涉房屋密码的方式锁门（仅一次），且于2018年10月26、27日要求原告搬离否则清除原告物品；原告在发现门被锁后致电及发微信给王辰琨，13A房的舍友亦联系被告，原告报警后警察亦联系王辰琨，但被告均没有任何回应，原告有理由相信被告锁门，密码锁不会无缘无故坏了。被告则认为是系统故障原因，因为系统升级时密码确实有可能出现故障；被告于2018年9月17日对案涉房屋暂停门禁是因为原告迟延交付租金，这是被告唯一一次停原告的密码锁；2018年10月26、27日在微信群中称赶走原告仅是气话，被告不存在任何赶走原告的行为。本院认为：《合同》的主要内容合法有效。原告已于2018年11月4日搬离案涉房屋，并要求确认《合同》于当日解除，被告对此没有异议，本院对原告该诉讼请求予以支持。关于《合同》提前解除的原因问题。从查明的事实看，原告于2018年9月30日以微信方式向被告的法定代表人王辰琨提出提前解约，王辰琨亦于2018年10月26日要求原告在周末搬离案涉房屋，由上可知，原、被告均有提前解除租赁合同关系的意愿，只是对原告何时搬离案涉房屋及其他合同解除的法律后果未协商一致。关于原告主张被告返还2018年11月租金1400元的问题。原告已向被告支付上述租金，现被告表示同意向原告退还上述租金，属于被告对自身民事权利的合法处分，并无不妥，本院对原告该诉讼请求予以支持。关于原告主张被告返还保证金2800元的问题。被告以原告迟延交付2018年9月租金及水电等费用682元为由抗辩称其仅同意退还保证金1400元，剩余保证金1400元应予没收。《合同》第六条第2款（a）项约定：“合同生效后，乙方无故拖欠约定租金达到贰个自然日的，或虽按约定给付租金，但拒不缴交本合同约定的各项费用，持续拖欠总额达到月租金15%的，甲方有权解除本合同，并以合法方式收回赁出的使用权，并用乙方的保证金抵扣具体约定需要支付的费用”。原告迟延支付2018年9月租金，并解释称其是因为与被告协商减免玻璃更换期间的租金才迟延支付上述租金。从查明的事实看，被告当时并未以此为由行使合同解除权，因此，被告抗辩称没收部分保证金没有依据，本院不予采纳。在双方协商一致同意提前解除租赁合同关系的情况下，被告理应向原告返还保证金2800元，因此，本院对原告上述诉讼请求予以支持。关于原告依据《合同增补事项》第2条的约定主张被告支付根本违约的违约金1400元的问题。如前所述，原、被告双方均有提前解除租赁合同关系的意愿，因此，本院对原告该诉讼请求不予支持。关于原告主张被告赔偿开锁费300元及退还门禁卡押金20元的问题。关于原告于2018年11月2日无法进入案涉房屋的原因问题，原、被告各执一词。被告的法定代表人王辰琨于2018年10月26、27日均以微信方式要求原告在周末搬离案涉房屋否则被告将清理原告的物品，原告在2018年11月2日无法进入案涉房屋后以多种方式联系被告的法定代表人及管理员要求开锁，但被告均没有及时回复和处理，且被告亦未能举证证明是因系统故障原因导致原告无法进入案涉房屋，综合上述情况，本院采信原告关于被告于2018年11月2日对案涉房屋上锁的陈述。被告在双方未对原告搬离时间协商一致的情况下对案涉房屋上锁的行为不妥，理应对其上述行为给原告造成的损失作出赔偿。原告虽未能出示以微信方式支付开锁费300元截图的存储设备，但从日常生活经验可知，开锁必然发生费用，因此，本院对原告主张被告赔偿开锁费300元的诉讼请求予以支持。至于门禁卡押金20元，原告已搬离案涉房屋，且其于2018年11月4日在微信群中发送的物品清单亦包含小区门禁卡，因此，本院对原告该诉讼请求亦予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘海萍与被告深圳恩信格公寓管理有限公司于2018年4月15日签订的《资产使用合同》于2018年11月4日解除。二、被告深圳恩信格公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘海萍退还2018年11月租金1400元。三、被告深圳恩信格公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘海萍退还租赁保证金2800元和门禁卡押金20元。四、被告深圳恩信格公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘海萍赔偿开锁费损失300元。五、驳回原告刘海萍的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，由原告刘海萍负担5元，被告深圳恩信格公寓管理有限公司负担20元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  陈晓琼二〇一九年十月十一日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠