广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4625号原告：广州奥佳物业管理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔城大道422号荔城花园首层之四号。法定代表人：黄绮婷。委托诉讼代理人：赖名宇，男，系该司员工。委托诉讼代理人：卢鸿，男，系该司员工。被告：黄朝胜，男，1974年2月5日出生，汉族，住广东省中山市。原告广州奥佳物业管理有限公司（以下简称奥佳物业公司）与被告黄朝胜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告奥佳物业公司的委托诉讼代理人赖名宇到庭参加诉讼，被告黄朝胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告奥佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年4月至2017年12月的物业管理费4884.3元及滞纳金（以当季度的物业费为基数，从当季度结束的次日开始按日千分之一计算至缴清全部物业管理费之日止）；2、判令被告向原告支付2017年2月至2017年12月的公摊电费50.7元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月15日，原、被告签订《荔城花园前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业服务，被告向原告按期足额支付物业管理费，公摊水电费根据政府规定由被告及其他业主另行分摊等。被告系荔城花园XX栋XX单位业主，协议签订后至今，原告对被告所在小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行缴费义务。为维护自身合法权益，奥佳物业公司特诉至法院。被告黄朝胜未答辩。经审理查明：2017年2月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《荔城花园前期物业服务协议》，约定“第一条物业基本情况……甲方所购买房屋名称：荔城花园XX栋XX单元建筑面积217.06平方米。第二条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、按照《荔城花园前期物业服务合同》的约定，接受物业公司提供的服务；……6、按照本协议约定，按时按标准向物业公司缴交物业服务费等管理服务费用；……10、对其产权所属的单元具有法定的所有权，但所有异动（如出租、出售等）须在一个月内通知乙方。……二、乙方的权利义务……11、依据本协议向甲方收取物业管理费用。……第三条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维修、养护和管理。……第五条物业管理服务费用……一、物业管理服务费自《商品房买卖（预售）合同》约定交楼之日起开始计算。甲方未按约定时间办理房屋交付使用手续，但已与发展商另行约定的，物业管理服务费交纳时间按发展商所寄出的《收楼通知书》约定交楼日期开始计算。首次物业管理服务费收取在15日之前（含15日）的收取当月全月的物业管理服务费，15日之后的收取当月半个月的物业管理费；二、物业管理费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后甲方收取的物业管理费差额不作退补。三、物业管理服务费用标准按《荔城花园前期物业服务合同》约定标准执行：1、天地合院管理费按建筑面积2.5元/平方米?月计算；……说明：……上述公共水电费按政府规定由业主另行分摊。四、甲方交纳费用时间：每季度第一个月的二十日前，如在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方将按欠交金额的1‰收取滞纳金。……第七条代收代缴收费服务二、甲方应交纳由乙方代收代缴费用，按收费单位要求的期限内及时向乙方交付。”同日，被告签署《收楼文件接收清单》和《荔城花园物业交接表》，确认已正式收楼。原告提交的《物业费欠款金额明细表》显示，被告欠缴2017年4月至2017年12月的物业服务费共4884.3元。原告提交的《荔城花园12-108公摊电费明细》显示，被告欠缴2017年2月至2017年12月的公摊电费合计50.7元。庭审中，奥佳物业公司主张以下事实：1、被告于2016年11月2日通过二手购买取得涉案房屋，被告已缴清2017年4月前的物业费以及2017年2月前的公摊电费。2、被告于2018年1月将房屋转让给第三人张伟杰，并提交《广州市存量房买卖合同》、《不动产权证》证明被告在2018年1月23日之后将涉案房屋转让给第三人。本院认为：奥佳物业公司与黄朝胜签订的《荔城花园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。奥佳物业公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故黄朝胜应按上述协议的约定交纳物业服务费。现奥佳物业公司主张黄朝胜未交纳2017年4月至2017年12月的物业服务费，黄朝胜并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且黄朝胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院采信奥佳物业公司的主张，故奥佳物业公司主张黄朝胜应支付自2017年4月1日至2017年12月31日的物业服务费，本院予以支持。经核算，涉案房屋每月物业服务费为542.7元（217.06平方米×2.5元/平方米），上述期间内的物业服务费合计4884.3元（542.7元/月×9个月）。关于违约金，根据奥佳物业公司与黄朝胜签订的《荔城花园前期物业服务协议》的约定，“甲方交纳费用时间：每季度第一个月的二十日前，如在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方将按欠交金额的1‰收取滞纳金”，因此原告主张物业服务费违约金从当季度结束的次日起以每季度欠付的物业服务费为本金按每日千分之一的标准计算至付清之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。但每季度的违约金以每季度欠付的物业服务费为限，总额以原告主张的4884.3元为限。物业服务费的违约金超过上述请求的，本院不予支持。至于原告主张被告支付2017年2月至2017年12月的公摊电费共50.7元，根据《荔城花园前期物业服务协议》约定“甲方应交纳由乙方代收代缴费用，按收费单位要求的期限内及时向乙方交付”，故原告要求被告返还公摊电费50.7元，符合约定，本院予以支持。被告黄朝胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄朝胜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥佳物业管理有限公司支付2017年4月1日至2017年12月31日的物业服务费4884.3元及违约金（以每季度所拖欠的物业服务费为基数，从当季度结束的次日起计算，按每日千分之一计至付清之日止，违约金总额以4884.3元为限)；二、被告黄朝胜在本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年2月至2017年12月公摊电费共50.7元给原告广州奥佳物业管理有限公司。三、驳回原告广州奥佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄朝胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 靖人民陪审员  陈严英人民陪审员  潘嘉韵二〇一九年十月二十三日书 记 员  张淋丽附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。