广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16783号原告（反诉被告）：广东国安物业经营服务有限公司中山分公司，住所地中山市东区库维街15号三楼305卡，统一社会信用代码91442000082648627N。负责人：周卫国，职务总经理。委托诉讼代理人：武良峰、邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭波，女，1976年9月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：徐向军，男，1975年11月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，与被告彭波系夫妻关系。原告广东国安物业经营服务有限公司中山分公司（以下简称国安物业中山分公司）诉被告彭波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后,被告彭波于2019年7月18日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2019年8月19日公开开庭进行了合并审理。原告国安物业中山分公司委托诉讼代理人邓剑锋、被告彭波及其委托诉讼代理人徐向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国安物业中山分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年10月至2019年3月期间的物业管理费23329.92元及逾期付款违约金（违约金以每季度应缴交的物业管理费为基数，分别从每季度的首月11日起按每日1‰分段计至实际清偿之日止）。事实和理由：被告购买位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园××房屋××幢，与原告签订了《前期物业服务协议》。因被告没有按约定交纳物业管理费，根据前期物业服务协议第四条、十一条约定，依法向法院起诉。原告国安物业中山分公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.龙山御景花园前期物业服务委托合同；2.云山雅墅（原龙山御景）前期物业服务协议；3.2018年云山雅墅物管费台账；4.中发改价控（2014）539号、粤发改价格函（2019）2897号文件。被告彭波辩称，一、原告提供的物业服务不符合约定,未尽到物业服务义务,物业费标准没有法律依据。涉案房屋为商品房，不是别墅，不能按照《前期物业服务协议》第四条规定的“别墅：3元/月/平方米”的标准计算物业费，不认可原告主张的物业费金额。被告未缴交物业费是行使后履行抗辩权，原告从未向被告出具催缴单，原告无权主张违约金。二、原告向被告收取物业费开始日期存在争议，不符合购房合同约定。商品房买卖合同约定2014年10月1日前，出卖人依照国家和政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案证》，并将符合约定的商品房交付买受人使用。中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）在未取得中山市建设工程竣工验收备案即向被告发出收楼通知，强制被告收楼。因此，被告的缴费时间应从联创公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证时起计。在物业费起计时间存在争议的情况下，被告有权拒交物业费。三、原告的管理严重失职，其行为损害了被告的合法权益，被告有权拒交物业费。原告存在不具备交房条件下强制被收房，并多收被告2015年10月至2017年9月期间的物业费19307.52元。综上，被告已缴交了全部物业费且多支付两年的物业费，请求驳回原告的诉讼请求。被告彭波为其辩解提供以下证据：1.云山雅墅认购书；2.中山市商品房买卖合同；3.收楼通知书；4.2014年交楼电表接线图片；5.中山市住房和城乡建设局信息公开；6.缴费通知单；7.云山雅墅25栋105房物业费缴费明细表；8.物业费缴费收据（编号6476011）；9.物业费缴费收据（编号4286340）；10.物业费缴费收据（编号：6476012）；11.2017年用电缴费清单；12.2016年物业费缴费收据；13.云山雅墅宣传介绍；14.私家车位被占用的情况反映并使用公共应急电源给私家车充电照片；15.公共设施：围墙照明故障、路面长青苔、景观鱼池现状图片；16.公共设施：二期地下室车库水淹图片；17.致中山三乡云山雅墅（龙山御景花园）开发商的公开信、收接证明；18.城管执法局询问调查通知书；19.装修保证金退还回执。被告彭波向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还2015年10月至2017年9月多收的物业管理费19307.52元；2.原告向被告支付2015年10月至2016年9月多收物业管理费9653.76元的利息（以物业管理费9653.76元本金为基数，按年利率6%从2015年10月起暂计至2019年4月为2172元）。事实和理由：1.原告在云山雅墅二期未取得《中山市建设工程竣工验收备案证》，不具备交楼条件下通知被告收楼。被告与联创公司签订的商品房买卖合同约定2014年10月1日前，出卖人依照国家和政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案证》，并将符合约定的商品房交付买受人使用。2014年10月向被告发出书面收楼通知，要求被告限时收楼，并要求被告从2014年10月起计收物业费。购房合同中约定免交一年物业费，此一年的物业费应由开发商承担。被告从2014年10月开始按时缴交至2019年4月，每月缴交804.48元物业管理费。2.原告在明知云山雅墅二期不具备交付条件而强制被告收楼，云山雅墅二期于2016年8月15日取得《中山市建设工程竣工验收备案证》，按照合同约定计费时间应从2016年9月起，因买卖双方约定免交一年物业费，真正计费日期应从2017年10月起缴交物业费，但原告却要求被告从2015年10月开始缴交，被告缴交至2019年4月，每月按804.48元计共向原告缴交34592.64元物业费，被告多缴交了2015年10月至2017年9月共24个月的物业管理费19307.52元。3.被告从2015年10月至2016年9月期间共向原告缴交物业管理费9653.76元，应按年利率6%计算利息给被告。4.云山雅墅物业费按每平方米按3元标准收取与小区配套不相符。综上，要求法院支持被告的反诉请求。被告彭波围绕反诉请求提交的证据与本诉证据一致。原告国安物业中山分公司针对被告彭波的反诉答辩称，一、关于物业费收费标准问题。首先，依据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第7条规定：物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。第9条第二款规定：实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。其次，双方签订的《前期物业服务协议》第四条第二款收费标准中已经明确约定了“别墅：3元/月/平方米”。双方约定没有违反法律规定，合法有效。关于物业费起算时间问题。1.首先，根据双方签订的《前期物业服务协议》第四条第一款第1条已经明确约定物业费可从“房屋买卖合同约定收楼之日起或视为房屋交付使用之日缴纳物业服务费”。其次，被告实际收楼使用之日为2014年10月1日（被告答辩状中也称2014年10月开始装修），因此从实际交付使用之日起收取物业费，符合合同约定。因开发商有送一年物业管理费（即2014年10月1日至2015年9月31日），之后被告有支付部分物业费，现原告请求被告支付2017年5月至2018年9月期间未支付的物业费合法有据，也并未多收被告物业费，不存在退费情形。2.开发商是否取得《建设工程竣工验收备案登记证》，不影响原告依据《前期物业服务协议》向被告主张物业费的权利。其一，被告主张开发商未取得《建设工程竣工验收备案登记证》前，被告无需承担物业费，没有法律依据。其二，依据《广东省物业管理条例》第41条规定：物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。因此物业费起算时间应当在实际交付被告后开始计算。三、关于原告是否有权主张违约金及违约金标准问题。根据《前期物业服务协议》第十一条第4条已经明确约定了被告如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天欠费总额的5%交纳违约金。因约定按日5%违约金过高，原告主张调整为按日千分之一计算，合法有据。四、关于被告能否以原告未全面履行提供公共配套设施及物业服务内容为由，而主张不按时支付物业费后履行抗辩权的问题。首先，合同法规定履行抗辩权的目的在于维护当事人之间的利益平衡，以实现民法诚实信用等基本理念，当抗辩行为的结果违背这些民法基本原则时，就应当予以限制或否定。其次，物业合同的标的具有“公共产品”的属性，直接关乎全体业主的基本生活，拒绝履行“公共产品”的抗辩有悖诚实信用原则。长期逾期缴费会导致物业公司失去收入来源、经营困难，继而导致服务质量下降，陷入恶性循环。最后，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务只是存在瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法损害了其全体业主和整体小区的利益。因此被告是滥用抗辩权，依法更应承担违约责任。综上，被告不支付物业费及违约金于法无据，其反诉没有事实和法律依据，原告没有多收被告的物业管理费，请求驳回被告的反诉请求。原告国安物业中山分公司对被告彭波的反诉答辩提供的证据与本诉证据一致。本院经审理认定事实如下：2013年8月，联创公司作甲方、国安物业公司作乙方签订一份《龙山御景花园前期物业服务委托合同》约定，甲方将龙山御景花园物业，委托乙方提供物业管理服务；收取物业服务费采取包干制，不包含电梯二次供水设施日常运行维护费，公共照明、高层住宅电梯（电费由使用人分摊）、公共排灌占、给排水系统、绿化灌溉的税、电分摊费用，会所营运维护费用），由业主按其拥有的法定产权建筑面积（已办房产证的，以房地产权证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，别墅按3元/月/平方米标准交纳；物业服务费按季交纳，业主或承租人应在每季的首月10日前交纳；共用部位、共用设施设备的能源消耗费用（公摊费水电费）根据实际发生费用每月按照建筑面积分摊，由业主或物业使用人另行向乙方支付，每月10号前交付上月共用部位、共用设施设备的能源消耗分摊费用；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，公用部位、公用设施设备的能源消耗分摊费用或其他相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之三交纳滞纳金（滞纳金作为违约金）；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳，乙方不得擅自减免甲方应缴物业费用。合同还约定了其他具体事项。原告称合同签订后，由国安物业公司委托原告对龙山御景花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费。2015年2月9日，原告国安物业中山分公司作甲方、被告彭波作乙方签订《云山雅墅（原龙山御景）前期物业服务协议》约定，被告将位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园××号物业（物业类型为别墅），委托原告提供物业管理服务。协议第四条物业服务费用约定，乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日缴交物业服务费，物业管理费按由乙方按其拥有的法定产权建筑面积（已办房产证的，以房地产权证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，别墅按3元/月/平方米标准交纳；物业服务费按季交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每季度首月10日，乙方应在每季度首月10日前交纳当月服务费用。协议第十一条违约责任约定，乙方违反协议未按约定标准和时间缴交有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的5%交纳违约金。2014年3月29日，彭波与联创公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，彭波向联创公司购买位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园××号物业，建筑面积为268.16平方米；交楼期限为2014年10月1日前，出卖人依照国家和政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案证》，并将符合约定的商品房交付买受人使用。2014年9月28日，联创公司向被告发出收楼通知，要求被告于2014年10月31日前办理收楼手续，且物业费计收时间从2014年10月1日起。被告于2014年10月收楼后，并开始缴交物业管理费至2016年9月，从2016年10月起被告未再缴交物业管理费。原告称计至2019年3月被告拖欠29个月的物业管理费共计23329.92元（268.16平方米×3元/平方米/月×29个月），应付违约金3982.2元，上述费用合计27312.12元，原告主张被告拖欠的上述费用提供了物业管理费欠费台账证明。原告称经多次追讨未果，并称其于2019年3月向法院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年4月19日作预立案调解，调解不成于2019年6月24日正式立案。被告于2019年4月13日向原告补交了2016年10月至2019年3月期间尚欠的物业管理费。原告因此在庭审时变更诉讼请求为判令:被告向原告支付从2016年10月11日起至2019年4月13日止的逾期缴交物业管理费的违约金（以拖欠各季度的物业管理费2413.44元为基数，分别自该季度首月11日起按每日1‰分段计算）。庭审时被告认为其已不欠原告的物业管理费，不同意支付逾期付款违约金；且认为原告主张的违约金按每日1‰计算标准过高，如法院判决支付违约金，请求法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。另查,中山市不动产登记资料查询结果载明，被告彭波的涉案物业位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园住宅区××房,建筑面积为268.16平方米，登记时间为2014年4月1日。按照《龙山御景花园前期物业服务委托合同》约定，别墅物业管理费按每月3元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费804.48元（268.16平方米×3元/平方米/月）。联创公司于2016年8月15日取得《中山市建设工程竣工验收备案》登记证。庭审时被告称，因联创公司于2016年8月取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，故物业管理费应从联创公司取得建设工程竣工验收备案登记证时起计；又因其与联创公司签订的认购书中约定赠送一年的物业管理费，因此，被告的物业管理费应从2017年10月起计。被告缴交了2015年10月至2017年9月期间共24个月的物业管理费合计19307.52元，原告应当返还并支付相应利息给被告。诉讼过程中,国安物业公司向本院出具《说明函》内容为：1.确认于2013年8月与联创公司签订《龙山御景花园前期物业服务委托合同》；2.为方便物业管理服务，国安物业公司于2013年11月21日成立国安物业中山分公司，龙山御景花园的物业服务工作交由分公司承担，并于2013年12月17日在中山市住房和城乡建设局备案登记物业服务单位为分公司；3.分公司为实际物业服务单位，追讨物业管理费的权利同意由国安物业中山分公司主张。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。国安物业公司与联创公司签订的《龙山御景花园前期物业服务委托合同》及原告与被告彭波签订的《云山雅墅（原龙山御景）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，双方之间形成物业服务合同关系，被告应依约定向原告支付相应费用。本案的争议焦点有：一是被告未按约定期限缴交物业管理费，原告是否有权向被告主张逾期付款违约金；原告主张违约金的计算标准是否过高，应否调整；二是被告要求原告返还其从2015年10月至2017年9月期间共缴交24个月的物业管理费19307.52元及相应利息的反诉请求是否成立。对焦点一，被告未按期向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应依约支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金。被告虽已向原告支付了前欠的物业管理费，被告逾期付款事实存在，并不影响原告向被告主张逾期付款的违约金，故原告有权向被告主张逾期付款违约金。国安物业公司与联创公司在《前期物业服务委托合同》中约定的违约金计算标准为每日按应交物业管理费的3‰，原告与被告在《前期物业服务协议》中约定的违约金计算标准为每日按应交物业管理费的5%，原告主张按1‰的标准计算，由于原告主张的标准过高,且被告主张调整,原告又未能举证证明其损失数额，故结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对焦点二，被告收楼后从2014年10月开始每月按804.48元的标准依约向原告缴交物业管理费至2016年9月，联创公司虽于2016年8月15日取得龙山御景花园小区物业的建设工程竣工验收备案登记证，但原告从2013年8月起即对龙山御景花园小区实际履行了物业管理服务，其管理的物业是否取得建设工程竣工验收备案登记证，并不影响其履行合同义务行为应取得相应的对价。因此，被告认为其物业在未取得建设工程竣工验收备案登记证前无需缴交管理费，请求原告返还已缴交物业管理费于法无据，反诉请求不成立。综上所述，原告要求被告支付逾期缴交物业管理费违约金的请求合法有据，本院予以支持，但违约金计算方法以本院确定为限；被告要求原告返还已缴交物业管理费的反诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭波于本判决生效之日起五日内向原告广东国安物业经营服务有限公司中山分公司支付从2016年10月11日起至2019年4月13日止的逾期缴交物业管理费违约金（以拖欠各季度的物业管理费2413.44元本金为基数，分别自该季度首月11日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告彭波的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费483元，减半收取241元（原告已预交），由被告彭波负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费169元（被告已预交），由被告彭波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一九年十月十八日书记员  梁晓林林雷