湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初4429号 原告：唐德江，男，汉族， 原告：舒英，女，汉族， 共同委托诉讼代理人：邱昌茂（特别授权），国浩律师（长沙）事务所兼职律师，执业证号：14301201820020354。 被告：怀化湘中房地产开发有限公司， 法定代表人：阳松亮，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏华， 委托诉讼代理人：杨犇， 原告唐德江、舒英与被告怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐德江及其委托诉讼代理人邱昌茂、被告湘中房地产公司的委托诉讼代理人魏华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐德江、舒英向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房的损失29774元（逾期417天）；2、判令被告赔偿逾期办理房产证的损失34848元（以441880元为基数，自2018年4月19日起暂计算至2019年5月28日，实际计算至被告为原告办理房屋所有权证之日止）；3、判令被告为原告办理房产证（庭审中原告自愿放弃该诉讼请求）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的四中新苑第5幢27楼2706号房，面积119.65平方米，总房价441880元,原告于2016年11月26日交纳全部房款441880元，约定被告于2016年7月18日前交付房屋。合同约定交房日期在合同签订之前，为现房交易，被告最迟应在原告交纳全部房款之次日将房屋交付给原告。但被告并未按约定将房屋交付原告，直至2018年1月19日，原告签订了物业服务合同，缴纳物业费后接受了房屋的交付。房屋的交付较合同约定期限逾期了417天。房屋交付使用后，经原告多次催告，被告至今仍未给原告办理房屋所有权证。合同第18条约定：出卖人商品房交付使用后▁内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后▁日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后▁日内办好土地使用权证。该条中的日期虽然留空，但是其余内容依然有效。格式合同应该按照不利于格式合同提供方的原则进行解释，该条规定被告有为原告办妥房屋所有权证的义务，只是该义务没有规定履行期限。尽管如此，被告既未为原告办证，亦未告知原告办证所需资料和手续。无奈之下，原告只好于2018年7月26日缴纳8406.26元契税、11836元专项维修资金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，因被告原因，自房屋交付使用之日起90日后，被告向原告承担逾期办证的违约责任。被告迟迟未完成竣工验收备案和产权初始登记。因此，自2018年4月19日起，被告应该按照原告的购房款总额441880元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付损失。人民银行一年至五年的贷款利率为4.75%，而逾期款的利率在此基础上加收30%-50%。因此，逾期办证的损失为441880元×4.75%×(1+50%)×(404÷365）=34848元。 被告湘中房地产公司辩称：1、合同签订时间为2016年11月26日，而约定的交房时间是2016年7月18日，这属于合同约定错误，与事实明显不符，原告的交房时间应该在2016年11月26日之后。2、延期交房系原告故意拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，被告无需承担逾期交房责任。3、原告主张被告逾期交房已过诉讼时效，原告不能证明自己的损失数额，被告不存在承担迟延交房的责任。4、被告没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。首先，《商品房买卖合同》第七条第4点对办证记载三种方式中双方并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记条款中对出卖人完成初始登记的时间、办证时间、逾期办证违约金等均未填写和约定，即双方对由谁办证的问题没有约定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，法定办证主体系业主，被告仅系协助办证义务。因此，业主要被告承担责任，则必须证明其曾明确要求被告协助其办证而被告拒不协助。其次，一方面，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条、第三十六条之规定，交纳维修资金是被告协助原告办证的前提，而原告直到2018年7月26日才交纳缴纳维修资金，被告在此之前没有办证的义务。5、即使认为被告逾期办证，原告主张的逾期办证违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交《商品房买卖合同》拟证实合同约定被告为原告办妥房产证，被告对该合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同并未约定了由谁办理权属证。本院认为，虽上述合同第七条、第十八条列举了办理权属证书的不同方式、费用负担和办理期限，但双方并未在上述不同方式中约定其中的一种办证方式，应视为双方没有约定，故该合同不能证明已确定双方约定了被告负责办证的义务。对原告提交的办证《通知》和通知短信，拟证实被告具有办证义务和拒绝按合同约定为原告办证。被告认为通知短信的真实性不能确认，而办证《通知》只是协助催告义务，不能证实被告具有了办证的主要义务。本院认为，上述《通知》、短信，既是被告就办证事宜向各购房业主进行告知，也是在双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告负有办证义务的情况下，被告就其办理权属证书发出的新的要约，但本案原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意，故不能以上述《通知》等来认定被告负有办证义务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月26日，原告唐德江、舒英与被告湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第5幢27层2706号房，建筑面积119.65平方米，每平方米3693.11元，总购房款441880元，由原告在合同签订之日一次性支付；被告应当在2016年7月18日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因被告原因导致房屋逾期交接使用的，按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付违约金。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，原告于2016年11月26日付清了全部购房款，双方于2018年1月19日办理了房屋交付，原告于2018年7月26日缴纳契税8406.26元、专项维修资金11836元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知原告可以办理房屋交接、权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。原告唐德江于2019年3月26日向被告出具承诺书，要求自己去办理不动产权证书。现本案所涉房屋的不动产权证已于2019年6月24日办理至原告名下。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。 关于逾期交房的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年7月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因此在被告所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，被告未达到约定的交房条件，不论被告是否通知原告交房，其已经构成逾期交房，故本院对被告提交的证据怀化日报交房公告，不予采信，对被告辩称其已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知原告办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。但原告已于2018年1月19日与被告办理了交房手续，应视为原告自愿放弃合同约定的交房标准，因此，被告仅应承担2018年1月19日前的延期交房违约责任。因原告直至2016年11月26日才交清房款，在商品房买卖合同中，原告交付房款是其基本义务，在原告交清房款前被告有权拒绝交房。关于违约金的计算标准，本院酌情确定为已付购房款的每日万分之一，从2016年11月26日计算至2018年1月19日的逾期交房违约金应为：441880×419（天）×0.1‰=18514.77元。故对原告请求被告支付延期交房违约金18514.77元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 关于逾期办证的问题，上述《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约金，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。逾期办证违约金的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证违约金为6274.70元｛441880×0.0001×142天（自2018年7月26日起至2018年12月15日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证违约金6274.70元的诉讼请求予以部分支持，对超出部分，本院不予支持。被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐德江、舒英逾期交房违约金18514.77元； 二、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐德江、舒英逾期办证违约金6274.70元； 三、驳回原告唐德江、舒英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1416元，减半收取708元，由原告唐德江、舒英负担442元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担266元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇一九年十月八日 代理书记员  龚小珍 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。