广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1816号原告：任雪婷，女，1995年11月11日出生，汉族，住河南省清丰县。委托代理人：林路红、杜耀坤，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告：林舒仪，女，1992年8月22日出生，汉族，住广东省陆丰市。被告：广州市达鑫房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇沿江大道20号608房。法定代表人：周飞。被告：周飞，男，1989年12月28日出生，汉族，住湖南省汝城县。上述两被告的共同委托代理人：湛凤棉、黄金发，广东穗益律师事务所律师。原告任雪婷诉被告林舒仪、广州市达鑫房地产代理有限公司（以下简称“达鑫公司”）、周飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任雪婷及其委托代理人林路红，被告达鑫公司的法定代表人周飞、委托代理人湛凤棉，被告周飞及其委托代理人湛凤棉到庭参加诉讼，被告林舒仪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任雪婷向本院提出诉讼请求：一、解除任雪婷与林舒仪、达鑫公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》；二、林舒仪向任雪婷双倍返还定金30万元，即60万元；三、林舒仪向任雪婷返还购房款3万元；四、达鑫公司向任雪婷返还中介费用24000元及手续费18850元，共计42850元及利息（以42850元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年8月8日开始算至实际清偿之日）；五、林舒仪、达鑫公司、周飞向任雪婷支付维权所产生的律师费35000元；六、达鑫公司、周飞对林舒仪的上述债务承担连带责任；七、本案诉讼费由林舒仪、达鑫公司、周飞承担。事实和理由：达鑫公司是专业的房地产中介服务公司，周飞是达鑫公司的员工及法定代表人。经达鑫公司及周飞居间介绍，任雪婷与林舒仪、达鑫公司于2018年8月8日签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定由卖方向买方出售位于增城区新塘镇××号房屋，房屋现状为无租约、无查封，总价款为1598000元；其中购房定金为30万元，在合同签订时支付15万元，剩余定金在网签当日付清，且定金交由居间方进行托管，居间方在卖方办理完赎楼委托公正给居间方指定的赎楼公司，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态的情况下将托管定金划入卖方账户。居间费为24000元，买方应当在合同签订之日向居间方支付，居间方收取佣金应当无条件协助本次交易。2018年10月11日，任雪婷与林舒仪、达鑫公司签订《二手房买卖合同补充协议》，林舒仪承诺房屋2018年9月后不会有租约，且收到定金即交楼给任雪婷使用。合同签订后，任雪婷支付了定金及居间费用共计174000元给周飞。后林舒仪以资金周转为由要求任雪婷支付10万元。任雪婷多次催三被告进行网签，但三被告借故推脱不予办理。后三被告又以各种理由要求任雪婷支付定金尾款5万元及补足贷款审批差额3万元才能办理网签手续。为尽快办理网签，任雪婷按三被告要求付款。后达鑫公司、周飞又以各种理由要求任雪婷缴纳手续费18850元。任雪婷付款后，要求三被告交付房屋并过户，三被告迟迟未交付房屋。后银行工作人员致电任雪婷称林舒仪逾期还贷，无法联系。任雪婷质问林舒仪、达鑫公司、周飞才得知林舒仪债务缠身，已被起诉，涉案房屋也处于查封状态。达鑫公司、周飞已将全部定金支付给林舒仪，林舒仪甚至将房屋出租给案外人，租期长达三年。林舒仪未向任雪婷交付房屋，现房屋已被查封无法过户，任雪婷的合同目的无法实现，林舒仪已构成严重违约，任雪婷有权解除合同并要求林舒仪双倍返还定金及退还购房款。达鑫公司作为专业的居间方，不但没有尽到审慎义务，甚至向任雪婷隐瞒重要事实，导致任雪婷利益遭受重大损失，应对林舒仪的债务承担连带责任并退还居间费用。达鑫公司为一人有限公司，周飞是其唯一股东，应对达鑫公司的债务承担连带责任。为维护自身权益，遂任雪婷诉至法院，请求判如所请。被告林舒仪未到庭答辩，亦未提交书面意见或证据到庭。被告达鑫公司、周飞共同答辩称，一、本案是以房屋买卖合同关系审理，任雪婷与达鑫公司是居间合同关系，任雪婷与林舒仪是买卖合同关系，两者属于不同法律关系，任雪婷要求达鑫公司对林舒仪的违约行为承担连带责任没有法律依据，请法庭予以驳回。二、达鑫公司作为居间方，已完成合同义务，任雪婷起诉状陈述的并非事实，达鑫公司无需向其返还居间费及手续费。1、是任雪婷无法提供相应流水导致迟迟不能网签，期间达鑫公司多次催促任雪婷办理网签及按揭，任雪婷陈述达鑫公司故意拖延并非事实。2、按照合同约定，所有款项都通过第三方的账户或在三方见证下支付，定金余款15万元应在办理网签当天支付，在未办理网签前，未通知居间方前提下，任雪婷将定金10万元直接支付给林舒仪导致风险增加。5万元是在网签当天支付的，符合合同约定，另外3万元是任雪婷与林舒仪协议增加的，与达鑫公司无关。在交易过程中，达鑫公司对房产进行查册，保管定金，催促双方办理按揭及网签，发现林舒仪房产被查封马上通知任雪婷，协助催促林舒仪尽快办理解封手续。达鑫公司已完成其义务，不存在过错，无需返还居间费。手续费与达鑫公司无关，达鑫公司没有收取，达鑫公司无义务返还。二、达鑫公司与周飞无需对林舒仪的债务承担连带责任。任雪婷与林舒仪签署《二手房买卖及居间服务合同》，达鑫公司已完成全部义务，即可收取居间费用。合同及补充协议表明，任雪婷、林舒仪清楚房产状态，林舒仪的欠债情况任雪婷是清楚的，达鑫公司不存在欺瞒。《二手房买卖及居间服务合同》的签订时间是2018年8月8日，达鑫公司当日即将房地产查册表出示给买卖双方，查册表载明涉案房屋存在三个抵押权，没有查封，是可以交易的房屋。任雪婷为了少缴纳税收，与林舒仪约定房产证满两年过户，要到2018年11月21日才办理过户手续，导致交易风险增大。涉案房屋是在2018年10月26日被查封的，距合同签订两个多月，在被查封前达鑫公司已协助任雪婷完成同贷书出具的流程，房屋出现查封状态并不在达鑫公司的义务及可控范围，达鑫公司不存在过错，不应承担责任。综上所述，请法院驳回任雪婷要求达鑫公司及周飞承担连带责任的请求。经审理查明：位于增城区新塘镇××房登记产权人为林舒仪；缮证时间是2016年11月22日；登记抵押权人为深圳泛华小额贷款有限公司，债权数额为57万元；中国民生银行股份有限公司广州分行，债权数额为67万元；2018年10月26日被白云区人民法院查封，2019年2月19日被花都区人民法院轮候查封，2019年2月28日被天河区人民法院轮候查封，2019年5月21日被广州市中级人民法院轮候查封。达鑫公司为自然人独资有限责任公司，周飞为达鑫公司的法定代表人。2018年8月8日，任雪婷（买方）、林舒仪（卖方）及达鑫公司（居间方）签订《二手房买卖合同及居间服务合同》，约定：任雪婷向林舒仪购买位于增城区新塘镇××房，不动产权证书号为10211697；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查房产，故买方不得以此拒绝交易；卖方保证其所述产权真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任；房产现状为有抵押，无租约；房产转让总价款为1598000元；交易定金为30万元；买方同意合同签订时向卖方支付定金15万元，合同签订15日内再向卖方支付定金15万元；买卖双方同意将定金15万元交由居间方，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据；买卖双方同意卖方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方佣金后）划入卖方账户；买卖双方约定买方按按揭付款方式支付房款；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金24000元，佣金应在签订本合同时付清；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如支付费用为守约方，守约方应直接向违约方追偿；备注：卖家配合买家等房产证过两年后过户；居间方收取佣金无条件协助本次交易；首期款以银行同意贷款书为准，不足部分过户当天补齐；剩余15万元定金，双方约定网签当日付清。上述《二手房买卖合同及居间服务合同》落款下方为已收到任雪婷交来定金15万元的收据，收款人为林舒仪。同日凌晨1时，任雪婷通过黄开发向周飞转账支付定金15万元及中介费24000元。当天下午13时许，周飞通过微信在三方交易群中发出涉案房屋的查册表，称查册出来，无查封，就正常抵押。任雪婷表示好的。周飞当天将任雪婷托管的15万元定金扣除林舒仪承担的居间服务费18400元后将剩余款项支付给林舒仪。2018年8月13日，任雪婷向林舒仪转账支付5万元。2018年8月14日，任雪婷向林舒仪转账支付5万元。2018年10月8日，任雪婷通过黄开发向周飞转账支付5万元。2018年10月11日，林舒仪、居间方代表周飞、任雪婷就三方签署的《二手房买卖及居间服务合同》签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：卖家承诺物业2018年9月后不会有租约；卖家收齐定金即交楼给买家使用，定金以转账或收据为准；卖家收齐定金后自己解决该物业欠款，直到房产证满二年后可正常过户；双方约定物业的房产证满了二年直接过户；居间方清楚告知了双方该物业及原合同和补充协议的已知所有，双方自愿签署；本协议生效后，与原合同具有同等法律效力；除本协议中明确作出修改的条款之外，原合同的其他条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。同日，任雪婷通过黄开发向周飞转账支付3万元。林舒仪出具《收据》通过周飞转交给任雪婷。《收据》载明：今收到任雪婷33万元，付款方式转账及现金都有，款项用途为购房定金。2018年11月5日，广发银行股份有限公司广州分行作出《贷款初审结果通知书》，通知任雪婷同意给予借款126万元。2018年12月25日，任雪婷与广东东方昆仑（东莞）律师事务所签订《诉讼代理合同》，约定就任雪婷与林舒仪、达鑫公司、周飞房屋买卖合同纠纷由广东东方昆仑（东莞）律师事务所指派何斌、林路红作为任雪婷诉讼代理人。任雪婷为此支付35000元。2019年9月17日，本案庭审辩论结束。庭审中，任雪婷明确其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼。任雪婷主张达鑫公司与周飞作为专业的居间方，理应将交易房产的权属、买卖双方的征信如实告知双方，达鑫公司与周飞在知晓涉案房产存在大额抵押的情况下，隐瞒任雪婷并催促任雪婷签订买卖合同收取中介服务费，达鑫公司与周飞存在过错，应与林舒仪承担连带责任。为此，任雪婷提交其及亲友与周飞、林舒仪的微信聊天记录到庭。达鑫公司、周飞对任雪婷的上述主张不予认可，陈述其已将涉案房产的查册情况及时发送给任雪婷，当时房屋是设定了抵押，但不存在查封，是可以完成交易的，居间方无权查询交易双方的征信情况，涉案房屋因林舒仪未注销抵押及被法院查封无法完成交易的过错不在居间方，居间方不应承担责任。为此，达鑫公司、周飞提交周飞与林舒仪、任雪婷及其亲友的微信聊天记录到庭。经审查，双方提交的微信聊天记录反映的为交易过程中各方对收款、资料交接、催促林舒仪履行合同义务、林舒仪怠于履行合同义务后如何处理等的聊天内容。本院认为：任雪婷、林舒仪及达鑫公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。按照《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》的约定，任雪婷已依约向林舒仪支付定金30万元及购房款3万元，林舒仪应清偿涉案房屋的欠款、涂销抵押手续并协助任雪婷办理涉案房屋的过户登记手续。至本案庭审辩论结束，距《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》签署已超过一年时间，涉案房屋的抵押债权仍未清偿和涂销，且存在数家法院查封的情况，故林舒仪的行为已构成违约。《二手房买卖及居间服务合同》的约定，卖方逾期履行超过十五个工作日的，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。据此，任雪婷主张解除其与林舒仪、达鑫公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》中的买卖合同关系并要求林舒仪双倍返还定金60万元及购房款3万元，赔偿律师费35000元，理据充分，本院予以支持。鉴于上述《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》涉及房屋买卖合同关系和居间合同关系两个独立的法律关系，任雪婷明确其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼，故对于任雪婷与达鑫公司之间因居间合同关系的解除及因居间合同关系产生的中介服务费、手续费，本案不予调处，任雪婷可另案主张。如前所述，本案为房屋买卖合同纠纷，而任雪婷与达鑫公司之间为居间合同关系，任雪婷基于房屋买卖合同关系主张达鑫公司与周飞就林舒仪的付款义务承担连带责任并赔偿本案律师费，理据不足，本院不予支持。林舒仪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告任雪婷与被告林舒仪于2018年8月8日签订的《二手房买卖及居间服务合同》及2018年10月11日签订的《二手房买卖合同补充协议》中的房屋买卖关系；二、被告林舒仪在本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还购房定金60万元给原告任雪婷；三、被告林舒仪在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款3万元给原告任雪婷；四、被告林舒仪于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费35000元给原告任雪婷；五、驳回原告任雪婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19497元，由被告林舒仪负担。被告林舒仪于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审审 判 长  满华英人民陪审员  张积权人民陪审员  王建华二〇一九年十月二十五日书 记 员  赵洁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。