江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初7995号原告（反诉被告）：北京铂锐娜公关策划咨询有限公司（统一社会信用代码91110105662179839Y），住所地北京市朝阳区八里庄西里61号楼16层1607室。法定代表人：刘沛芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴江涛，北京卓翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜菊娜，女，1996年8月11日生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子豪，上海明伦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京铂锐娜公关策划咨询有限公司（以下简称铂锐娜公司）与被告（反诉原告）姜菊娜房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年7月10日立案后，被告（反诉原告）姜菊娜依法提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）铂锐娜公司的委托诉讼代理人吴江涛，被告（反诉原告）姜菊娜的委托诉讼代理人姜菊娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）铂锐娜公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《南京市房屋租赁合同》；2.判决被告向原告退还未到期租金人民币64650元；3.判决被告向原告退还租赁押金人民币10775元；4.判决诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年10月19日签订《南京市房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告合法拥有的位于南京市白下区房屋（以下简称诉争房屋）；租期一年，自2018年11月29日至2019年11月28日；年租金共计人民币129300元，每半年支付一次，第一期租金支付时间为2018年10月28日前，第二期租金支付时间为2019年4月28日前，每期租金支付金额为64650元。原告按照合同约定，已经支付完毕房屋租金。因被告一直不能向原告提供租金发票，经多次催要，仍拒绝提供，因此原告享有法定解除权。后原告于2019年5月6日通知被告解除合同，并于2019年5月24日搬离租赁房屋。被告拒绝将未到期房租及房屋租赁押金退还原告，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告（反诉原告）姜菊娜辩称，首先，原告要求解除合同无事实及法律依据。原、被告双方所签订的《南京市房屋租赁合同》第九条“变更和解除本合同的条件”已明确约定了可解除合同的条件。原告的行为属擅自违约退租，不具备约定的解除合同条件。6月3日，被告收到原告方于某短信，通知被告5月6日退租，5月24日已搬离。被告交付房屋，原告支付租金，双方均履行了合同主要义务。搬离与否，何时搬离，与被告无关。针对6月3日的短信，被告明确回复不接受解除合同，不退还租金。同时，被告也退一步，允许原告转租。如果执意交回钥匙，被告的要求也是明确的，租金不退。可以结清费用后退还押金。原告回复短信称，不转租，交回钥匙。所附条件，退还4个月租金和押金。退4个月租金与押金，从而终止租赁关系。原告这样的条件，被告从来没有接受过。虽然被告给原告两个选择，一个是转租，一个是交回钥匙。但是，所附条件是不退租金，结算费用后退押金，同时承担2个月租金的违约金。综上，原、被告双方未就解除合同达成合意。其次，原告要求退还6个月租金和押金无事实及法律依据。原告称被告没有提供发票，构成违约，取得合同解除权，没有依据。原告没有向被告索要过发票，合同没有约定被告向原告提供发票。发票作为结算凭证，即便没有提供，也不构成合同的根本违约。不符合合同法定解除条件。原告擅自向被告提出解除合同，属原告违约。综上，请求法院依法判决。被告（反诉原告）姜菊娜向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《南京市房屋租赁合同》于2019年9月3日解除；2.判令反诉被告赔偿两个月租金的违约金；3.判令反诉原告有权没收反诉被告缴纳的押金；4.判令反诉被告支付自2019年9月4日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照原合同租金标准计算）。事实与理由：反诉被告既不享有合同约定的解除权，也不享有法律规定的单方解除权，其不履行租赁合同系其自身经营原因所致，现单方解除合同已经构成违约。经法院释明，考虑到反诉被告已经明确表示不继续履行租赁合同，反诉原告同意于庭审当日即2019年9月3日解除双方房屋租赁合同。合同虽然解除，但是系因反诉被告违约所致，反诉被告理应承担相应的违约责任。综上，希望法院支持反诉原告的反诉诉讼请求。原告（反诉被告）铂锐娜公司辩称，首先，反诉原告向反诉被告提供租赁发票是一项法定义务，并非约定义务。本案所涉合同是续签合同，在此之前反诉被告已经承租诉争房屋一年的时间，但反诉原告一直拒绝提供租金发票，导致反诉被告的财务无法进行账目处理。因此反诉被告享有法定解除权。其次，关于本案租赁合同解除时间节点，反诉被告在2019年5月6日通知反诉原告即将解除租赁合同并于2019年5月24日搬离诉争房屋，因此租赁合同的解除时间应为2019年5月24日。2019年6月3日反诉原告已经得知反诉被告搬离的事实，租赁合同已经无法继续履行，反诉原告负有法定的止损义务，即反诉原告应当及时收回诉争房屋，所以损失扩大部分应该由反诉原告自行承担。再次，关于租赁合同约定的违约责任，租赁合同同时约定了押金不退还条款及月租金两倍的违约责任条款，即使反诉被告存在违约，相应违约条款关于违约金的约定也明显过高。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月19日，姜菊娜（甲方）与铂锐娜公司（乙方）签订《南京市房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的诉争房屋出租给乙方作为办公使用；租期1年，自2018年11月29日至2019年11月28日；租金总计为人民币129300元，2018年10月28日前支付64650元，2019年4月28日之前支付64650元；在房屋租赁期间，水、电费，煤气费，电话费，物业管理费，物业部门收取的公共区域分摊费用，物业部门收取的停车场和其他设施的使用费由乙方支并由乙方承担延期付款的违约责任；在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；为保证本租房合同的全面履行，在签订本租房合同时，乙方应支付给甲方一个月租金的押金，共计10755元，押金不计利息，租房合同终止时，退还乙方，若乙方不履行租房合同，则押金不予返还；在租赁期限内,甲方应保证出租房屋的使用安全,乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；除房屋内己有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收认可，方可办理退租手续；在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同，（1）甲方或乙方因特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该房屋的；（2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行，或水、或电、或煤等正常供应中断，且中断期一次超过十五大（乙方原因造成的除外），乙方认为严重影响正常使用房屋的；（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；（4）因不可抗力的因素致使该房以及附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（5）在租赁期间，该房屋经市或区政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况；变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除上述第（4）、第（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿；在租赁期限内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方无论任何原因退租，则甲方将根据乙方实际居住天数计算租金，并扣除违约金后将剩余租金（如有）返还，违约金按本合同相关条款执行。上述合同签订后，姜菊娜将诉争房屋交付铂锐娜公司承租使用，铂锐娜公司按照合同约定支付押金10775元，并已将全年租金支付完毕。2019年6月3日，铂锐娜公司向姜菊娜发送短信，告知姜菊娜因铂锐娜公司业务发展需要，从2019年5月6日提出申请退租，现已经于2019年5月24日从诉争房屋内正式搬走，希望姜菊娜退还四个月房租及押金。同日，姜菊娜回复短信认为铂锐娜公司解除合同条件不成立，不同意解除合同，同时表示铂锐娜公司可以将诉争房屋转租，但转租条件与原合同相同，如铂锐娜公司不愿意转租，姜菊娜也同意提前解除合同，但是不退还剩余租金，仅退还租房押金。此后铂锐娜公司短信回复，要求将诉争房屋钥匙寄给姜菊娜，同时坚持要求退还四个月租金及押金。2019年6月5日，铂锐娜公司以诉争房屋为邮寄地址向姜菊娜发出《律师函》，要求姜菊娜开具发票，并返还剩余租金及押金。上述《律师函》显示于2019年6月10日由他人代收。庭审中，姜菊娜陈述因其长期居住外地并不居住在诉争房屋内，故并未受到上述《律师函》。此后双方协商未果，且未能就诉争房屋进行交接。案件审理过程中，经本院释明，铂锐娜公司与姜菊娜于2019年9月9日就诉争房屋钥匙进行了交接，但是因诉争房屋内仍遗留有铂锐娜公司办公桌椅及垃圾，双方于2019年9月19日办理第二次交接，铂锐娜公司将诉争房屋内办公物品、垃圾清理完毕，并结清拖欠物业费、水、电费1726.6元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于铂锐娜公司与姜菊娜租赁合同解除问题，铂锐娜公司认为因姜菊娜未开具租赁发票，故铂锐娜公司享有法定解除权，对此本院认为，开具租赁发票并非租赁合同的主要债务，且即便姜菊娜未开具发票，亦不足以导致铂锐娜公司租赁合同目的根本无法实现，同时从铂锐娜公司发送的短信来看，其解除合同的原因系公司业务发展需要所致，故铂锐娜公司并不享有法定解除权。现铂锐娜公司违约要求提前解除合同，经本院释明后，姜菊娜亦于开庭当日即2019年9月3日同意解除双方租赁合同，故对于姜菊娜要求确认双方租赁合同已于2019年9月3日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于铂锐娜公司要求返还剩余租金的诉讼请求，本院认为，铂锐娜公司虽发短信告知已经搬迁并要求寄回钥匙，但因其既不享有单方解除权，房屋交接亦无法通过寄送钥匙即可完成，尚需结清水电杂费、腾空诉争房屋，故铂锐娜公司认为应自其搬迁之日即2019年5月24日起计算返还租金金额，无事实及法律依据，本院不予支持。现双方合同已于2019年9月3日解除，故姜菊娜应当返还铂锐娜公司2019年9月4日至2019年11月28日期间租金30529元（10775元/月×2个月+10775元/月÷30天×25天）。合同解除后，铂锐娜公司于2019年9月19日才腾空返还诉争房屋，故其应当向姜菊娜支付2019年9月4日至2019年9月19日期间的房屋占有使用费5747元（10775元/月÷30天×16天）。关于姜菊娜要求铂锐娜公司支付两个月租金违约金并不予返还押金的诉讼请求，本院认为，铂锐娜公司在合同尚未到期的情况下，单方违约要求解除合同，其理应承担相应违约责任。双方合同明确约定，若铂锐娜公司提前解除合同押金不予退还，同时应当承担两个月租金的违约金，实际系双方约定了三个月租金金额的违约金，现铂锐娜公司认为上述违约金约定标准过高，对此本院综合考虑合同履行情况及剩余租期等因素，酌定铂锐娜公司支付违约金21550元为宜，剩余10775元房屋押金，姜菊娜应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姜菊娜于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）北京铂锐娜公关策划咨询有限公司房屋租金30529元，押金10775元；二、原告（反诉被告）北京铂锐娜公关策划咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）姜菊娜违约金21550元、房屋占有使用费5747元；三、驳回原告（反诉被告）北京铂锐娜公关策划咨询有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姜菊娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1686元，减半收取为843元，反诉案件受理费304元，合计1147元，由原告（反诉被告）北京铂锐娜公关策划咨询有限公司负担685元，由被告（反诉原告）姜菊娜负担462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇一九年十月八日见习书记员  朱秋萍