山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初3292号 原告：梁超，男，1989年10月1日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：苏艳，山东慧哲律师事务所律师。 被告：姜圣辰，男，1998年6月2日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 第三人：胡荣香，女，1974年5月3日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：刘超，东平县法律援助中心律师。 原告梁超与被告姜圣辰、第三人胡荣香确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁超的委托诉讼代理人苏艳、第三人胡荣香及其委托诉讼代理人刘超均已到庭参加诉讼，被告姜圣辰经法院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁超向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告于2019年2月18日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；2、请求法院确认位于东平县城区[房屋权证号：鲁（2017）东平县不动产证明第0000944号]房产所有权归原告所有；3、由被告协助原告办理房产过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月18日，原告作为买受人、被告作为出卖人，签订房屋买卖合同一份。合同约定，被告将其拥有的位于东平县城区[房产编号：鲁（2017）东平县不动产证明第0000944号]，建筑面积120.68平方米及储藏室一间，以人民币342，018.9元的价款出售给原告；在签订合同时由原告向被告支付7.5万元首付款，转入被告指定的中国银行账户，剩余的购房款交付方式：被告所欠银行的按揭贷款由原告代为偿还。被告有义务在符合办理房产权属手续时，提供相应手续配合原告办理房屋权属登记手续，被告在合同签订后1日内向原告交付房屋。合同签订后，原告于2019年2月28日将7.5万元转入被告的指定账户并按期偿还银行贷款。被告将楼房交于原告所有，原告进行了装修使用。原、被告双方签订了合同有效的书面买卖合同，原告已合法占有该不动产，按照合同约定支付房款，原告没有任何过错，特请求法院支持原告的诉求。 姜圣辰未答辩。 胡荣香述称，除申请书的内容外另外补充：1、原告和被告签订合同是在被告在胁迫的情况下签订的，据了解双方有经济往来，据被告姜圣辰讲是他人逼迫其还账在逼迫的情况下将房屋较低的前提下与原告签订合同，房屋目前价值在60万左右，该房屋买卖合同不仅没有把增值部分计算在内，而且连首付款93，938元、储藏室15，144元以及房屋差价款2537元都不够，姜圣辰的母亲偿还了两年本息共计26，783元的贷款，所以该买卖合同因是受胁迫签订的应当是无效的；2、在签订合同时，原告和合同见证单位均有过错，进行房屋买卖竟然不审查原始的合同原件，在没有合同原件的情况下，属于没有尽到应尽的注意义务；3、该房产所有的交款原件均在第三人胡荣香手中，原被告在签订合同时竟然连首付款的原件也没有审查，足以说明该合同签订时的环境是不正常的；4、原告曾经在2019年2月19日以同一事实向法院起诉，案号为（2019）鲁0923民初1192号，当时起诉的理由就是让被告向原告交付房屋，这足以说明房屋没有交付。该案在2019年5月14日在彭集法庭开庭，后原告在2019年6月份撤诉，由以同一事实和理由于2019年7月10日再次向法院起诉，违反了民事诉讼法相关规定，这也足以说明本次起诉的理由错误，在2019年6月份还没有交付的房屋不会在2019年7月10日便装修使用，这说明原告所讲的事实是虚假的，该房屋的买卖合同是无效的。原告不能认为自己强行居住而改变法律的认定。被告一家在发现原告将占有该房屋时已经把原告赶走，不让原告占有使用，被告及第三人共同共有的房屋。综上，原告的诉讼请求应当依法驳回。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告梁超提交的东平县自然资源和规划局不动产登记调取的不动产查询情况证明、微信聊天记录图片、银行贷款信息，第三人提交的户口页、诉状、开庭传票、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、藏室转让协议、房屋交接结算协议、收楼交接书、偿还银行贷款记录当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告梁超提交房屋买卖合同书、山东慧哲律师事务所出具的律师见证书、被告姜圣辰给原告梁超出具的无法提供原始购房合同证明，证明被告姜圣辰将其拥有的位于东平县城区滨河大道以南罗庄村南金诺育才苑9幢2单元404室的房屋[权证号为鲁（2017）东平县不动产证明第0000944号]卖于原告梁超，楼房及储藏室总价格为342，018.90元，签订合同时原告交于被告7.5万元作为首付款转至被告银行卡内，因被告无法提供购房合同原件及交款收据原件，扣除被告2.5万元，被告剩余银行按揭贷款242，018.90元由原告代为偿还，签订合同后，被告将楼房交付给原告所有，第三人对房屋买卖合同有异议，合同内容要求在签订合同后一日内交付房屋，本身就是不正常，被告姜圣辰声明购房合同丢失是错误的，因为购房合同一直在家中放着，说明被告姜圣辰出售房屋没有经过家庭同意，在原、被告签订合同时，所有交款手续都在第三人手中，如果原告需要办理产权登记手续必须从第三人手中得到，房屋买卖合同和律师见证书均是在没有提供原始合同原件和交房手续原件的情况下进行的，没有调查姜圣辰是否是独立的产权人，如果是单独产权应当有所有的购房手续原件，经审查，本院认为签订合同时，被告已是完全民事行为能力人，被告作为完全民事行为能力人，有能力签订上述房屋买卖合同，第三人虽认为上述合同是在被告受原告胁迫的情形下签订的，但并无证据予以佐证，因此本院将原告提交的《房屋买卖合同》确认为有效证据。原告提交2019年2月28日原告给被告转款7.5万元转账交易详情单及被告收到原告7.5万元的收条，证明原告按合同约定，将首付款7.5万元支付给被告，第三人对于银行打款手续有异议，因前27次的还款均是第三人偿还的，经审查，本院认为第三人虽对上述证据有异议，但原告提供的银行转账记录与被告出具的收到钱款数额相一致，因此本院对原告提交的上述证据依法确定为有效证据。第三人提交收款收据，证明2019年1月24日姜圣辰的母亲交房屋面积差价款2537元、装修押金2000元、公共维修基金6990元、垃圾处理费365元、许可证费50元、首付款93，938元、储藏室15，144元、生活垃圾处理费120元，单据的原件均在第三人手中，也是第三人缴纳的，这足以说明该房屋是被告和第三人共同拥有的房屋，原告对于收款收据真实性无异议，但该交费均发生在原告购买该楼房之前，被告在签订合同时，也未提到有该费用，经审查，虽然第三人持有上述收款收据，但交款人均为被告，并不能证明第三人缴纳了上述款项。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，被告与泰安市金诺房地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，被告购买滨河大道以南罗庄村南金诺育才苑9幢2单元4层404号，房屋建筑面积120.68平方米，房屋总价款343，938元。另外，买卖合同当事人即本案被告姜圣辰选择该合同第七条第（二）项规定的，买受人采取下列第3种方式付款：按揭付款，公积金贷款0元，商业贷款250，000元，即按揭付款。被告缴纳了购房款93，938元，商业贷款250，000元。2019年1月23日，被告取得了涉案房屋。2019年2月18日，被告与原告签订了《房屋买卖合同》，约定将滨河大道以南罗庄村南金诺育才苑9幢2单元4层404号房屋（房屋买卖合同编号：鲁（2017东平县不动产证明第0000944号）、建筑面积120.68平方米）以342，018.90元的价款出售给原告（包括储藏室），付款方式为签订合同时原告向被告交付7.5万元作为首付款，剩余款项交付方式为被告所欠银行的按揭贷款由原告代为偿还。2019年2月28日，原告向被告缴纳了首付款7.5万元，被告向原告出具了7.5万元收到条。现原、被告仍按该合同约定按月向银行偿还贷款及利息。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被告与泰安市金诺房地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中明确约定被告购房付款方式为按揭付款，“按揭”是指一种购房或者购物的贷款方式，以所购房屋或物品为抵押向银行贷款，然后分期偿还。具体到本案中即为被告购买涉案房屋，为获取购房资金，已经将涉案房屋抵押给了银行，因此2019年2月18日被告转让涉案房屋时该房屋仍处于抵押状态，依据上述法律规定，被告处分涉案房屋未经抵押权人即银行同意，处分行为应属无效。同时，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定了受让人享有涤除权，涤除权是指在主债务履行期限届满前，债务人不履行债务时，抵押物的受让人为了保有抵押物的所有权，代债务人清偿债务而消灭抵押权的行为。具体到本案中，虽然原告提供了2019年3月-10月间代替被告向抵押权人即银行还款的转账记录，但抵押债务尚未清偿完毕，涉案房屋的抵押权仍旧存在。综上，被告在2019年2月18日处分仍旧处于抵押状态的涉案房屋而签订的《房屋买卖合同》的行为应属无效。第三人胡荣香若认为原、被告签订《房屋买卖合同》的行为侵犯其合法权益，可另行主张权利。被告姜圣辰经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃，将承担对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告梁超的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告梁超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  李道广 二〇一九年十月八日 书记员  瞿园园