辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民初147号原告：中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司，营业场所：辽宁省大连市西岗区花园广场1号。负责人：刘世汉，经理。委托诉讼代理人：周航，辽宁贤齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗世杰，辽宁贤齐律师事务所律师。被告：大连雨鑫商贸有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区尖山街110号。法定代表人：郭海岩，总经理。被告：大连冠信投资有限公司，住所地：辽宁省大连市西岗区黄河路219号23层9号。法定代表人：赵景福，总经理。被告：大连冠信房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市高新技术产业园区七贤岭高新街6号205室。法定代表人：华清平，总经理。被告：赵景福，男，1962年7月13日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被告：张菁华，女，1962年11月10日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。原告中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称长城资产）与被告大连雨鑫商贸有限公司（以下简称雨鑫商贸）、大连冠信投资有限公司（以下简称冠信投资）、大连冠信房地产开发有限公司（以下简称冠信房地产）、赵景福、张菁华金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经本院依法传唤，五被告均未到庭。本案现已审理终结。长城资产向本院提出诉讼请求：1.判令上海浦东发展银行股份有限公司大连分行（以下简称浦发银行）与雨鑫商贸签订的8份《法人按揭借款合同》（协议编号75012015780020、75012015780021、75012015780022、75012015780023、75012015780024、75012015780025、75012015780026、75012015780027）项下未偿还贷款于2018年7月12日到期；2.判令雨鑫商贸偿还借款本金35640734.74元，利息、复利与罚息（截至2018年7月12日欠付利息是6039722.95元，欠付本金为35640734.74元，2018年7月12日至2019年9月11日期间孳生的利息是4349283.41元，计算的标准是以上述本金为基数，利率按6.875%计算，罚息自2018年7月12日起，按年利率10.31%计算）共计10389006.36元，自2019年9月11日起至借款实际还清之日止，以欠款本金为基数，按年利率10.31%，计收罚息，没有利息和复利；3.判令冠信投资、冠信房地产、赵景福、张菁华对上述债务及实现债权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费258698元、保全费5000元，暂时没有其他费用）承担连带保证责任；4.判令原告对雨鑫商贸所有的位于高新园区的抵押物（以下简称案涉房屋）享有抵押权，原告对上述抵押物折价、变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权。事实和理由：2015年6月8日浦发银行与雨鑫商贸签订8份《法人按揭借款合同》，借款用途为购买房产。按揭贷款金额分别为123万元；1179万元；942.5万元；942.5万元；201万元；201万元；257万元；154万元，上述八笔按揭借款金额共计4000万元。借款期限自2015年6月4日至2020年6月3日，借款利率为按发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率上浮25%计算。同日浦发银行与雨鑫商贸就上述8笔《法人按揭借款合同》分别签订8笔《法人按揭借款抵押合同》，为主合同项下主债务提供抵押担保，抵押财产为以按揭借款购买的房产。同日，浦发银行与冠信投资、冠信房地产分别签订《最高额保证合同》，为雨鑫商贸案涉借款提供最高额连带责任保证，保证期限自2015年6月4日至2020年6月3日，担保主债权以最高不超过等值人民币4000万元为限。2015年6月9日赵景福、张菁华与浦发银行签订《最高额保证合同》，为雨鑫商贸提供最高额连带责任保证，保证期限自2015年6月4日至2020年6月3日，担保主债权以最高不超过等值人民币4000万元为限。2015年6月11日，冠信房地产与雨鑫商贸签订8份《商品房买卖合同》。2015年6月17日，浦发银行发放上述全部借款，支付方式为贷款人受托支付，将借款资金全部划入出售方冠信房地产账户并出具放款通知书，至此浦发银行已按照合同约定履行支付贷款义务但雨鑫商贸在履行合同过程中，未按照约定还款期足额偿还贷款本息。2018年9月10日浦发银行与原告签订《上海浦东发展银行不良资产批量转让协议》，并将上述债权转让给原告，故原告依法提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。五被告均未答辩。长城资产为证明其主张，提交《法人按揭借款合同》（8份）、《商品房买卖合同》（8份）、《法人按揭借款抵押合同》（8份）、《最高额保证合同》（3份）、放款通知书及借款凭证、《上海浦东发展银行不良资产批量转让协议》及《上海浦东发展银行股份有限公司大连分行与中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司债权转让暨债务催收联合公告》等七组证据，经审理，本院对上述证据的真实性、关联性予以确认。依照上述采信证据，本院查明事实如下：2015年6月8日浦发银行、雨鑫商贸签订8份《法人按揭借款合同》，借款用途为购买房产。按揭贷款金额分别为123万元、1179万元、942.5万元、942.5万元、201万元、201万元、257万元、154万元，金额共计4000万元。8份《法人按揭借款合同》第一部分商业条款第2条约定，本合同项下借款期限为：自2015年6月4日至2020年6月3日。第一部分商业条款第3条约定，本合同项下借款利率为，本合同项下每笔借款发放时按发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率上浮25%计算。第一部分商业条款第5条约定，本合同逾期借款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息利率按计收罚息日适用的借款执行利率加收50%执行。8份《法人按揭借款合同》第二部分一般条款第九.1条约定，借款人逾期归还本合同项下到期应付借款本息和相关费用或未按本合同规定用途使用借款的，借款人对贷款人违约。第九.2约定，借款人违约的，贷款人可以宣布债权提前到期，要求借款人立即偿付全部未到期本息。同日，浦发银行与雨鑫商贸就上述8份《法人按揭借款合同》分别签订8份《法人按揭借款抵押合同》，为主合同项下主债务提供抵押担保，8份《法人按揭借款抵押合同》第九条及附件一载明的抵押房产为冠信房地产为产权人的案涉房屋。同日，冠信投资、冠信房地产分别与浦发银行签订《最高额保证合同》，为雨鑫商贸案涉借款提供最高额连带责任保证，保证期限自2015年6月4日至2020年6月3日，担保主债权以最高不超过等值人民币4000万元为限。2015年6月9日赵景福、张菁华与浦发银行签订《最高额保证合同》，为雨鑫商贸案涉借款提供最高额连带责任保证，保证期限自2015年6月4日至2020年6月3日，担保主债权以最高不超过等值人民币4000万元为限。2015年6月11日，冠信房地产与雨鑫商贸签订8份《商品房买卖合同》，八份买卖合同的第三条买受人所购商品房的基本情况及附件一载明了双方买卖的房屋。每份买卖合同的首页均加盖大连高新技术园区房产局的期权抵押登记章，载明时间为2015年6月12日。2015年6月17日，浦发银行发放上述4000万元借款，支付方式为贷款人受托支付，将借款资金全部划入出售方冠信房地产账户并出具放款通知书，放款通知书及借款凭证均载明年利率6.875%，庭审中，长城资产主张案涉借款为固定利率：年利率6.875%。2018年9月10日浦发银行与长城资产签订《上海浦东发展银行不良资产批量转让协议》，并于2018年9月30日在辽宁日报发布《上海浦东发展银行股份有限公司大连分行与中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司债权转让暨债务催收联合公告》，该公告载明：本金余额35640734.74元，暂截止2018年7月12日未付利息6039722.95元。本院认为，案涉《法人按揭借款合同》《商品房买卖合同》《法人按揭借款抵押合同》《最高额保证合同》《上海浦东发展银行不良资产批量转让协议》均是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合同成立并生效，当事人依据约定享有权利履行义务。第一，关于长城资产诉请的欠款本息数额。依据《上海浦东发展银行股份有限公司大连分行与中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司债权转让暨债务催收联合公告》载明的“本金余额35640734.74元，暂截止2018年7月12日未付利息6039722.95元”，应确认欠款本金为35640734.74元，截止2018年7月12日未付利息为6039722.95元。庭审中，长城资产主张宣布案涉借款提前到期日为2018年7月12日，但未提交任何证据证明浦发银行或长城资产在向本院起诉之前就案涉借款宣布提前到期，故应以本案立案时间即2019年2月22日为宣布提前到期日为宜。另，依照借款合同约定，应自2018年7月12日至2019年2月22日，以35640734.74元为基数，按照年利率6.875%计收利息；自2019年2月22日起至还清之日止，以35640734.74元为基数，按照年利率10.31%计收罚息。第二，关于长城资产诉请的就案涉房屋的抵押权。长城资产在庭审中明确表示就拟案涉房屋未办理抵押登记。8份《商品房买卖合同》首页均载明“期权抵押登记”。本院认为，“期权抵押登记”和“商品房预抵押登记”及“商品房抵押登记”属于不同的概念，在当事人未办理商品房抵押登记的前提下，无据认定长城资产就其主张的案涉房屋享有抵押权，对其该项诉讼请求应予驳回。第三，关于长城资产诉请的冠信投资、冠信房地产、赵景福、张菁华就案涉债务承担连带清偿责任。基于冠信投资、冠信房地产分别与浦发银行签订《最高额保证合同》，赵景福、张菁华与浦发银行签订《最高额保证合同》，为雨鑫商贸案涉借款提供最高额连带责任保证，长城资产的该项诉请应予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求有合同及事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十六、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、《法人按揭借款合同》（8份）（协议编号75012015780020、75012015780021、75012015780022、75012015780023、75012015780024、75012015780025、75012015780026、75012015780027）项下未偿还贷款于2019年2月22日到期；二、被告大连雨鑫商贸有限公司于本判决生效后10日内偿还原告中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司借款本金数额为35640734.74元，并支付利息（截止2018年7月12日欠付利息为6039722.95元；自2018年7月12日起至2019年2月22日止，以35640734.74元为基数，按照年利率6.875%计收利息）及罚息（自2019年2月22日起至还清之日止，以35640734.74元为基数，按照年利率10.31%计收罚息）；三、被告大连冠信投资有限公司、大连冠信房地产开发有限公司、赵景福、张菁华对判项第二项确认债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向大连雨鑫商贸有限公司追偿；四、驳回原告中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费258698元，保全费5000元，由大连雨鑫商贸有限公司、大连冠信投资有限公司、大连冠信房地产开发有限公司、赵景福、张菁华共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  刘勇峰审判员  王家永审判员  李淑红二〇一九年十月二十一日书记员  姜 珊